江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民初字第211号原告：王昭通，男，1946年5月27日生，汉族，吉安县人，退休干部，住吉安县。被告：赵公銮，男，1946年12月12日生，汉族，吉安县人，个体户，住吉安县。原告王昭通诉被告赵公銮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月30日受理后，依法由审判员曾玉华适用简易程序，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。因原告在庭审中增加诉讼请求，依法不宜再适用简易程序审理，本院于2015年4月21日以（2015）吉民初字第211–1号民事裁定书裁定将本案转为普通程序审理。本院又依法由审判员曾玉华担任审判长，与审判员黄峰培、人民陪审员梁圣根组成合议庭，于2015年6月1日对本案公开开庭进行了审理。两次庭审原告王昭通与被告赵公銮均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王昭通诉称，2007年11月14日，原、被告订立了一份商品房买卖合同，约定：原告向被告购买被告在吉安县敦厚镇盘龙花苑安置地块上建造的居住楼六楼一套房及柴间一间（原、被告口头言明该柴间为楼北面东第三间，紧靠东单元楼梯），套房图纸面积计算为123㎡，单价为920元，柴间面积为9.5㎡，单价为1200元，合计人民币124560元。被告应在2008年1月31日前向原告交付所购房屋。合同签订当日，原告即按约定向被告付清了124560元购房款。但被告却未按约定期限向原告交付房屋。经原告多次催促，被告于2013年1月将套房钥匙交予原告，柴间至今未交付原告。请求判决：1、被告向原告交付所购柴间；2、由被告向原告支付逾期交付柴间违约金（至起诉时为8443.98元）及逾期交付主房违约金71356元。被告辩称，2007年11月14日，原、被告签订的房屋买卖合同，因未经卖方吉安县永和房地产开发有限公司同意，故属无效合同。双方因该无效合同取得的财产应相互返还。故被告同意退回原告交付的124560元购房款，原告返还吉安县敦厚镇盘龙花苑刘荆彪安置住宅楼六楼面积123平方米的住房一套于被告。请驳回原告的诉讼请求，并由原告承担诉讼费用。原告为支持其诉称，在本院指定的举证期限内，向本院提供了以下证据：1、商品房买卖合同1份，证明原、被告房屋买卖约定的情况；2、收款收据1张，证明原告已按合同约定向被告支付了全部购房款；3、曾守蒲提供的证明1份，证明柴间的钥匙在被告处。被告未向本院提交证据。经庭审质证，本院对原告提交的证据认证如下：被告对原告所举证据1、2的真实性无异议；认为证据3与本案无关联。本院认为，原告所举证据1、2的真实性，被告无异议，本院予以采信；证据3属证人证言，证人未出庭作证，又未有其他证据佐证，不能作为认定案件事实的依据。综合以上证据，结合庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：敦厚镇敦厚村敦厚自然村村民刘荆彪通过政府置换，取得座落于吉安县城盘龙新村的一块国有建设用地使用权。2007年初，被告赵公銮与刘荆彪协议在该块土地上合作建房。2007年11月14日，被告以江西永和房地产开发有限公司委托代理人的身份与原告王昭通订立了一份商品房买卖合同，约定：原告向被告购买被告在吉安县敦厚镇盘龙花苑安置地块上建造的居住楼六楼一套房及柴间一间；该套房图纸面积计算为123㎡，单价为920元，柴间面积为9.5㎡，单价为1200元，合计人民币124560元，原告于合同签订时一次性付清给被告；被告应在2008年1月31日前向原告交付所购房屋；被告逾期交房未超过90日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之1的违约金。逾期超过90日后，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之3的违约金。该合同还就面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、标的物交付的条件、产权登记等事项进行了约定。合同签订当日，原告即按约定向被告付清了124560元购房款。但被告却未按约定期限向原告交付房屋。原告多次向被告催促交房，2013年1月16日，原告才在刘荆彪处拿到了其所购套房的钥匙取得了该套房。柴间被告至今未交付原告。2015年1月30日，原告向本院提起本案诉讼，请求判决：1、被告向原告交付所购柴间；2、由被告向原告支付逾期交付柴间违约金（至起诉时为8443.98元）及逾期交付主房违约金71356元。庭审中原、被告均认可已无柴间交付。本院认为，被告赵公銮虽以江西永和房地产开发有限公司委托代理人的身份与原告王昭通订立《商品房买卖合同》，但被告并未得到江西永和房地产开发有限公司的授权，故该合同当事人的双方实为原告王昭通与被告赵公銮。由于涉案房屋为被告赵公銮与案外人刘荆彪合作在刘荆彪取得使用权的一块国有土地上所建居住楼的六楼一套房及一楼一间柴间，系私人自建房屋性质，不属于房地产开发，故原、被告所签订的该《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按该《合同》约定向被告支付了124560元的全部购房款。按该《合同》约定被告应于2008年1月31日前向原告交付涉案房屋，但至2013年1月16日，原告才从刘荆彪处拿到了其所购套房的钥匙取得了该套房，被告逾期1786天交付该套房，柴间被告至今未交付原告。被告逾期交房已构成违约，依法应承担违约民事责任。故原告主张被告向其支付违约金，理由正当，应予支持。但由于原告已实际取得该套房，被告违约造成原告的损失应为逾期交付该套房期间的房屋租金损失，因而，按双方约定的违约金显然过高，且被告主张法院依法公正处理，应视为其提出违约金调整申请，故本院酌定调整由被告向原告支付逾期交付该套房违约金22632元（113160元×20％）。又由于原、被告均认可已无柴间交付，即事实上被告已不能履行交付柴间的合同义务，故原告主张被告继续履行交付柴间的合同义务，本院不予支持。但被告应将收取的购柴间款11400元返还于原告，并赔偿原告因此所造成的利息损失。原告主张被告向其支付逾期交付柴间违约金8443.98元，并未超过至起诉日原告购柴间款的利息损失，故本院确定被告赔偿原告至起诉日的利息损失8443.98元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告赵公銮于本判决生效之日起十日内向原告王昭通支付逾期交付套房违约金22632元；二、被告赵公銮于本判决生效之日起十日内向原告王昭通赔偿购柴间款利息损失8443.98元；三、被告赵公銮于本判决生效之日起十日内向原告王昭通返还购柴间款11400元。四、驳回原告王昭通其他诉讼请求。被告赵公銮如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费898元，由被告赵公銮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  曾玉华审 判 员  黄峰培人民陪审员  梁圣根二〇一五年九月二十一日书 记 员  朱全英附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。