上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终42号
上诉人（原审被告）：何可，男，1982年9月5日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：顾建峰，上海东弘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘骐魁，男，1983年8月25日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈美娇，上海华勤基信律师事务所律师。
上诉人何可因与被上诉人刘骐魁房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初18174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何可及其委托诉讼代理人顾建峰，被上诉人刘骐魁的委托诉讼代理人沈美娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人何可上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判，不同意向被上诉人刘骐魁支付租金和违约金。事实与理由：1、刘骐魁在本案中是以房东刘某的委托代理人身份出现的，但在刘骐魁与潘某的（2016）沪0104民初8710号（以下简称8710号）案件中，刘骐魁是作为房屋承租人身份出现的，上诉人认为一审没有对刘骐魁的身份查清，要求查明刘骐魁到底是刘某的委托代理人还是潘某的承租人，从而认定刘骐魁是否有缔约过失责任，上诉人有权不向刘骐魁支付租金和违约金。2、上诉人得知刘骐魁与潘某有纠纷，而且与刘骐魁告诉上诉人的情况及出示的刘某的产权证及刘某的委托书不一致，因此在刘骐魁的身份不明情况下，上诉人唯恐自己的租赁权无法得到保障，故不再向刘骐魁支付租金，符合不安抗辩权的条件。3、一审法院在解除双方租赁合同情况下，没有对上诉人付给刘骐魁的押金18,500元（人民币，下同）处理存在错误。
被上诉人刘骐魁辩称，原产权人刘某确实出具一份委托书给刘骐魁，但委托书事项是买卖，并非出租。被上诉人刘骐魁出示给上诉人的是一份声明书，是由产权人潘某的母亲彭某代签，声明内容明确授权刘骐魁可以转租，因此被上诉人有权与上诉人签订租赁合同，合同依法有效。上诉人没有按约于2016年3月5日付租金，构成逾期违约。上诉人违约在前，此时被上诉人刘骐魁与案外人潘某之间并没有诉讼，被上诉人刘骐魁是在3月31日才收到8710号案件的传票，在时间上也不符合不安抗辩权的条件，上诉人也没有以此理由通知被上诉人。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘骐魁向一审法院起诉请求：1、解除刘骐魁与何可于2015年9月1日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、何可向刘骐魁返还上海市徐汇区XX路XX弄《XX花园》XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），并按每月18,500元标准支付自2016年3月20日至实际返还房屋之日的租金，暂计37,000元；3、何可向刘骐魁支付违约金18,500元；4、本案诉讼费用由何可承担。
一审法院认定事实：上海市XX路XX弄XX号XX房屋原权利人为案外人刘某，建筑面积197.84平方米，用途为居住。2015年8月17日，案外人刘某（委托人）与刘骐魁（受托人）办理公证委托，载明委托人因故无法亲自办理出售位于上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的相关事宜，特委托受托人为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项（包括：代为办理房地产转移登记、代为办理还贷、退保事宜，代为办理注销房地产抵押登记手续等代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜），受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托期限自2015年8月17日起至2016年2月16日止。
2015年8月15日，案外人刘某与潘某签订《上海市房地产买卖合同》，由刘某将系争房屋出售给潘某。案外人潘某于2015年12月30日取得系争房屋产权证。现系争房屋仍由何可使用。
2015年9月1日，刘骐魁（出租方、甲方）与何可（承租方、乙方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定，租赁期限为五年，自2015年9月1日起至2020年9月20日止，期间甲方给乙方免租期20天，实际租赁期限为5年整，租金每月为18,500元，支付方式为按3个月为一期支付，第一期租金乙方租金应于2015年9月1日前付清，以后每期租金应为该期首月的5日前。乙方2015年9月20日起至2017年9月19日按照每月租金18,500元支付，2017年9月20日起至2020年9月19日止按照原有月租金上浮10%支付，即每月租金为20,350元。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的3倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过5日，除如数不交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自中止本合同，乙方须按本合同第七条承担违约责任。乙方应按本合同的规定，按时支付租金，租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不按时支付租金超过25天的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第8条追究乙方违约责任。合同第7条约定合同生效后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金的数额为一个月的月租金。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对装修，添附等，做以补偿，补偿费数额乙方出示的相关凭证为准，做以相应的补偿（不可抗拒因素外）：若乙方违约且合同已经按本合同约定对该房屋进行装修，添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修，添附无偿赠予甲方。合同第8条约定，凡在执行本合同中发生的纠纷，双方应友好协商，协商不成的，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。合同签订后，何可向刘骐魁支付了2016年3月19日前的租金后拒绝向刘骐魁支付租金。2016年5月20日，刘骐魁向何可邮寄《催缴租金通知书》，载明，根据双方在2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》约定，何可应于2016年3月20日前向刘骐魁支付2016年3月至5月的租金，现已逾期，且经多次催要何可均未能支付，为妥善解决问题，请于接到通知之日起2日内向刘骐魁支付，逾期解除与何可签订的《房屋租赁合同》，并追究何可的违约责任。
另查明，彭某系潘某的母亲。2015年9月1日，彭某代潘某就系争房屋与刘骐魁签订《房屋租赁合同》，合同对租赁的相关事项进行了约定。后潘某与刘骐魁因租金支付问题发生纠纷。2016年3月8日，案外人潘某向法院起诉，要求解除与刘骐魁签订的《房屋租赁合同》、支付自2015年12月26日起至判决生效之日止的租金并支付合同解除违约金42,000元。2016年9月21日（2016）沪0104民初8710号判决认定，潘某与刘骐魁在2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月2日解除，支付2015年12月26日起至判决生效之日止的租金和房屋使用费（按每月14,000元计算），刘骐魁支付潘某违约金42,000元，现该案已经生效。
一审审理中，何可表示同意解除租赁合同，但认为解除的时间结点应该为2015年12月26日。
一审法院认为，刘骐魁与何可签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。刘骐魁要求解除2015年9月1日与何可签订的《上海市房屋租赁合同》，现何可同意解除租赁合同，根据法院生效民事判决认定刘骐魁与产权人潘某的房屋租赁合同关系于2016年4月2日解除，故自2016年4月2日起，刘骐魁无权出租系争房屋，刘骐魁与何可的租赁合同应于2016年4月2日解除。现何可仍占用系争房屋，合同解除后，根据合同和法律规定，何可应向刘骐魁返还系争房屋并支付自2016年3月20日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费，故刘骐魁要求何可返还系争房屋并按照18,500元标准支付自2016年3月20日至实际返还房屋之日的租金及房屋使用费，有合同和法律依据，法院予以支持，何可应腾空系争房屋。至于违约金诉请，何可抗辩其拒付租金系履行不安抗辩，根据合同约定，何可应于2016年3月5日支付下一期租金，根据生效民事判决查明的事实，案外人于2016年3月8日向法院起诉，即使系争房屋产权人对何可使用系争房屋提出异议，但不符合合同法规定的不安抗辩权的情形，故法院对何可提出的行使不安抗辩权的意见，不予采信，何可逾期支付租金，构成违约，应向刘骐魁支付违约金，故刘骐魁要求何可支付违约金，有合同依据，法院予以支持。
一审法院审理后作出判决：一、刘骐魁与何可于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月2日解除；二、何可于判决生效之日起十五日内腾空上海市徐汇区XX路XX弄《XX花园》XX号XX室房屋；三、何可于判决生效之日起十五日内支付刘骐魁自2016年3月20日至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费（按每月18,500元计算）；四、何可于判决生效之日起十五日内支付刘骐魁违约金18,500元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计634元，由何可负担。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
另查明，被上诉人刘骐魁还收取上诉人何可押金18,500元。
本院认为，二审争议焦点在于：被上诉人刘骐魁在与上诉人何可签订租赁合同过程中是否存在缔约过失责任？上诉人拒付租金是否行使的是不安抗辩权？
本院认为，根据上诉人何可与被上诉人刘骐魁签订租赁合同的时间，原产权人刘某已经出售系争房屋，被上诉人刘骐魁作为刘某的委托代理人获得的是买卖事宜的授权，且上诉人何可也有审核出租人身份的义务，了解清楚被上诉人刘骐魁是否享有出租权利；即便被上诉人刘骐魁在签约时没有告知清楚，但上诉人何可了解到的情况也是案外人潘某与被上诉人刘骐魁之间发生欠付租金的纠纷，而非被上诉人刘骐魁无转租权；被上诉人刘骐魁在一审中已经提交案外人潘某同意其转租的一份声明书，证明被上诉人刘骐魁的转租权利，据此，被上诉人刘骐魁与上诉人何可之间签订的租赁合同应属合法有效。上诉人何可认为被上诉人刘骐魁在签约时隐瞒其真实身份，依据不足，上诉人上诉主张被上诉人刘骐魁存在缔约过失责任，本院难以采信。
关于上诉人何可是否有权拒付租金的问题。本院认为，根据合同约定，上诉人何可应当在2016年3月5日之前支付下一期租金给被上诉人刘骐魁，然而上诉人未能按约支付，且无证据表明被上诉人刘骐魁在3月5日已丧失转租权利，上诉人何可也没有将其拒付租金的理由通知到被上诉人刘骐魁，故上诉人何可逾期支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。上诉人何可上诉称其行使的是不安抗辩权，因与查明事实不符，也不符合法律规定，故本院难以采信。
鉴于被上诉人刘骐魁与案外人潘某之间的租赁合同于2016年4月2日解除，故被上诉人刘骐魁与上诉人何可之间的租赁合同也应认定于该日解除。上诉人何可应返还租赁房屋并支付租金和房屋使用费直至实际搬离之日。关于上诉人何可向被上诉人刘骐魁支付的押金，本院认为，基于双方之间的租赁合同解除，故本院认定该笔押金可在本案中一并处理。
综上所述，何可的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初18174号民事判决；
二、被上诉人刘骐魁应于本判决生效之日起十五日内返还上诉人何可押金人民币18,500元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币634元、二审案件受理费人民币1,268元，由上诉人何可负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年三月十日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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