黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2015）建民初字第298号原告齐齐哈尔市水务局（反诉被告），住所地齐齐哈尔市建华区中华西路58号。组织机构代码证00170057-8。法定代表人王建成，该单位局长。委托代理人姜晓光。被告韩建昌（反诉原告），无职业，住齐齐哈尔市。委托代理人董莉，黑龙江刘宝霞律师事务所律师。委托代理人陈淼（被告妻子）。原告齐齐哈尔市水务局（反诉被告）与被告韩建昌（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐齐哈尔市水务局的委托代理人姜晓光，被告韩建昌的委托代理人董莉、陈淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告齐齐哈尔市水务局（反诉被告）诉称,2010年12月10日，原、被告双方订立房屋租赁合同。约定将位于齐齐哈尔市建华区中华西路60号的水务局水利技术培训中心1—6层、防汛会商室下的1—2层出租给被告。期限为2011年1月1日到2016年12月31日，每年租金为500,000.00元，取暖费由被告承担。被告在2011年交付了房屋租金500,000.00元后，2012年由于被告仅支付了租金100,000.00元，被告向原告提交了减租申请，原告决定对其2012年剩余租金减免。但自2013年后至今被告仍未交付租金，被告还在租赁期间拖欠热力公司取暖费。综上，由于被告未能按照约定履行合同，给原告造成经济损失数额巨大，现请求法院判令解除原、被告双方的租赁合同，被告支付拖欠的2013年、2014年两年的租金1,000,000.00元，并支付拖欠的取暖费。原告齐齐哈尔市水务局在庭审中增加诉讼请求要求被告同时给付2015年的租金500,000.00元、2012年-2016年拖欠的取暖费271,090.52元、被告将房屋转租他人所收取的费用1,200,000.00元，合计2,971,090.52元。原告为支持诉讼请求向法庭出示下列证据:1，房屋租赁合同一份（复印件），证实原、被告双方存在租赁关系、合同约定不能转租他人、取暖费由被告承担。2，本院（2015）建民初字第217号卷宗材料五份（复印件），证实被告未经原告同意转租事实成立。3，齐齐哈尔阳光热力集团万喜热力有限责任公司三分公司劳技站出具的劳动湖酒店取暖费欠费明细一份，证实被告拖欠2012年-2016年取暖费271,090.52元。被告韩建昌（反诉原告）辩称，原、被告之间房屋租赁事实存在，在合同履行过程中，原告要求被告交付2,000,000.00元装修保证金，并告知被告将该款存入其指定账户。同时约定，原告应在被告装修过程中，按装修进度返还被告履约保证金。双方另约定由被告对租赁物的基础设施进行维修改造，相关费用由被告先行垫付，最终由原告方承担。被告按约定将2,000,000.00元装修保证金存入其指定账户，并对房屋13项工程进行装修改造。共计实际投入维修资金2,406,903.00元,其中外墙保温及防水工程等六项实际付款1,110,782.52元，原告方只支付了760,000.00元。另外，供热连网费、热水锅炉购置费、外墙涂料、办公室暖气清洗费共计254,120.00元，原告也一直未给付。被告所交的2,000,000.00元装修保证金，原告只返还了1,000,000.00元,500,000.00元作为支付的第一年租金，仍有500,000.00元未予返还被告。上述维修改造项目及费用经原告方委托审核及开党委会会议记录确认，应由原告承担共计2,026,901.00元,扣除已经给付的760,000.00元，尚有1,266,901.13元未给付。自2011年起算至2015年（在2013年、2014年分别抵扣当年的租金共计1,000,000.00元），利息合计230,426.33元,加上应返还的垫付维修改造费266,901.13元,共计497,327.46元，再加上500,000.00元未返还的保证金及逾期利息155,500.00元,抵扣2015年租金，原告应返还被告共计652,827.46元。关于取暖费原告无权主张，即使被告未缴纳取暖费，也应该是热力公司作为主体主张此权益。被告韩建昌（反诉原告）为支持抗辩理由向法庭提交下列证据：1，劳动湖酒店维修改造工程项目明细，证实被告承租房屋后对房屋进行维修改造的具体项目和花费，共实际支出2,406,903.00元,原告认定数额为2,026,901.00元。2，抵扣租金及逾期利息明细表，证实原告未返还的保证金及被告垫付的装修改造费用本金利息计算明细，同时说明上述本金和利息如何抵扣租金。3，原告方出具的500,000.00元发票一张，证实2011年被告给付房屋租金500,000.00元。4，收据3张复印件（时间分别为2010年9月14日、2010年10月30日，2010年10月），证实被告所花费的消防改建工程800,000.00元、消防改建设计费36,000.00元、改造工程款840,000.00元。5，消防施工合同一份（复印件），证实施工情况。6，协议书一份（复印件），证实施工情况。7，齐齐哈尔市水务局审核报告复印件一份，证实原告方委托黑龙江长城工程造价咨询有限公司对劳动湖酒店及水务局办公楼施工的外墙保温、防水工程、水暖工程等六项进行了审核，该六项工程审定结算730,781.13元。审核报告中工程概况一项陈述了被告施工。8，齐齐哈尔市水务局党委2010年第11次会议记录复印件（节选第三项关于宾馆装修事宜），证实该记录就劳动湖酒店维修、改造专项讨论及就各项费用由谁承担做了详细说明。被告韩建昌（反诉原告）反诉称，被告反诉的内容与答辩状内容一致，反诉要求判令原告齐齐哈尔市水务局（反诉被告）返还被告韩建昌（反诉原告）履约保证金及利息合计652,827.46元；判令被告韩建昌（反诉原告）为原告齐齐哈尔市水务局（反诉被告）垫付的维修、改造费用以及逾期利息抵扣2013年-2016年的房屋租金。被告韩建昌（反诉原告）反诉提交的证据与本诉提交的证据一致。原告齐齐哈尔市水务局（反诉被告）辩称，被告韩建昌的反诉不成立，应予驳回反诉请求。理由是根据国家法律的相关规定，提出反诉的条件应同本诉为同一法律关系，原告起诉的请求是被告拖欠房屋租金的法律事实，被告反诉提出的请求为其他装修等费用，与本诉并非同一的法律事实，其提出的反诉请求应另行起诉。故对被告的反诉主张不予答辩及质证。经庭审质证，原告向法庭提供的证据第1项，被告向法庭提供的证据第3项，具有证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2010年12月10日，原告齐齐哈尔市水务局（反诉被告）与被告韩建昌（反诉原告）签订房屋租赁合同，原告将位于齐齐哈尔市建华区中华西路60号的水务局水利技术培训中心1-6层、防汛会商下的1-2层出租给被告。租赁期限为六年，从2011年1月1日起至2016年12月31日止。租赁用途为旅店、酒店。租金数额为被告每年向原告交纳租金人民币500,000.00元，六年总租金额为3,000,000.00元。被告租赁第一年（2011年）的付款方式为2010年12月签订合同后，十五日内一次付清租金500,000.00元。2012年至2016年的年租金付款时限为每年11月30日前，一次给付原告。被告韩建昌租赁该房屋后经营建华区劳动湖酒店，已向原告交付2011年房屋租金500,000.00元，2012年交付房屋租金100,000.00元，2012年剩余租金经原、被告双方协商予以减免。2013年与2014年两年租金共计1,000,000.00元未予给付。本院认为，原告齐齐哈尔市水务局（反诉被告）与被告韩建昌（反诉原告）签订房屋租赁合同合法有效，被告韩建昌拖欠2013年与2014年两年租金共计1,000,000.00元未予给付，其应按照合同的约定履行给付租金的义务。因原、被告双方签订的房屋租赁合同于2016年12月31日到期，考虑到双方的合法权益，现不宜解除该房屋租赁合同。被告韩建昌未提供充分证据证实其答辩意见中陈述的已缴纳装修保证金及抵扣房屋租金等事宜，故其辩论观点本院无法采纳。原告齐齐哈尔市水务局在庭审中增加的诉讼请求，因未予交纳诉讼费用，故对其增加的诉讼请求本案不宜一并处理。被告韩建昌是否拖欠取暖费用问题，原告齐齐哈尔市水务局作为诉讼主体不适格。关于被告韩建昌的反诉请求，与本案不是同一法律关系，待证据充分后可另案诉讼。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告齐齐哈尔市水务局（反诉被告）与被告韩建昌（反诉原告）之间签订的房屋租赁合同合法有效；二、被告韩建昌（反诉原告）于本判决生效后十日内给付原告齐齐哈尔市水务局（反诉被告）2013年与2014年两年的房屋租金共计人民币1,000,000.00元；三、驳回原告齐齐哈尔市水务局（反诉被告）其他诉讼请求；四、驳回被告韩建昌（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800.00元，由被告韩建昌（反诉原告）负担，反诉费5164.00元，由被告韩建昌（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  刘大威人民陪审员  徐桂莲人民陪审员  林 彦二〇一六年三月七日书 记 员  李 佳