广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初10018号
原告（反诉被告）：李叶凤，女，*年*月*日出生，汉族，住广西灵山县。
委托诉讼代理人：区庆萍,广东中信致诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢秀兰,广东中信致诚律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：冯海群，女，*年*月*日出生，汉族，住广东省阳山县。
被告（反诉原告）：黄访平，男，*年*月*日出生，汉族，�广州市番禺区。
两被告的共同委托诉讼代理人：李素玲,广东保典律师事务所律师。
原告李叶凤诉被告冯海群、黄访平房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年6月20日立案后，两被告在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人区庆萍，两被告及其共同委托诉讼代理人李素玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年3月2日签订的《房地产买卖合同》；2.两被告向原告支付违约金88800元及利息，利息从2016年3月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院判决确定支付之日，暂计至2016年6月13日的利息为1195.1元；3.本案所有诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告因小孩入读需要，于2016年3月2日，经房�产中介公司介绍，与被告签订《房地产买卖合同》，约定原告向两被告购买被告名下位于佛山市南海区佛平五路1号康怡丽苑尚御阁**房的房屋，约定物业成交价888000元。违约方需按物业总成交价的10%向守约方支付违约金。合同签订当天，原告依约支付了定金50000元，被告出具收款证明作为凭证。2016年3月3日，被告无故将50000元返还至原告账户上。此后，被告以中介公司服务不到位为由拒绝履行房地产买卖合同，导致原告购买房屋的目的不能实现，被告的行为已侵害原告的利益。
两被告辩称：1.原告起诉部分不属实。2.双方签订的买卖合同属于无效合同，交易的房产属于抵押物，转让合同无效。3.原告没有按合同约定时间支付定金，已构成违约，应承担违约责任。4.原告主张的违约金超过实际损失，违约金标准过高。
两被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告双方于2016年3月2日签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告支付违约金88800元；3.被告向原告支付定金占用期间的利息。利息从2016年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至法院判决解除合同之日起，暂计至2016年7月21日为2359.50元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：合同签订后，原告未按约定时间交纳全部定金，导致合同不能继续履行。原告以自己的行为表明不再履行合同。原告已构成违约。被告请求解除合同，原告支付违约金88800元。另外，原告应于2016年3月20日支付定金，但至今未支付，因其违约产生的孳息应归被告所有，原告应赔偿利息损失。
原告对反诉辩称，1.双方签订的买卖合同合法有效，房产存在抵押登记不影响合同的效力。2.原告没有违约，合同约定原告应支付定金的时间为2016年3月20日前，原告于2016年3月2日已支付5万元定金予被告，但被告于2016年3月3日将上述定金退回予原告，表示不再履行合同，原告没有违约。3.合同未能履行的原因在于被告违约，被告以退回定金的实际行动明确表明不再履行合同，被告应承担违约责任。4.原告请求的违约金有合同明确的约定，是双方平等协商一致的结果，违约金基于当事人的约定所发生，不以当事人受到的损失为基础，被告的反诉请求为88800元，被告也认同本案违约方应承担的违约责任为88800元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告没有举证推翻经纪方的工商登记信息的真实性，本院对其真实性予以确认。原告的提供的经纪方出具的情况说明属于证人证言，应由经纪方的相关工作人员作为证�出庭作证陈述，即使作为经纪方的陈述意见，经纪方的负责人或法定代表人亦应在落款处签名，本院对该情况说明的证据效力不予确认。
根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
位于佛山市南海区桂城街道佛平五路1号康怡丽苑尚御阁**房的房屋（下称涉讼房屋）的登记权利人为黄访平、冯海群，已办理房地产权证，权利限制情况为已办理抵押登记，因本案诉讼被本院查封。
原告（买方）、两被告（卖方）、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买方购买两被告位于佛山市南海区桂城街道佛平五路1号康怡丽苑尚御阁**房，成交价888000元。付款方式：买方在签署合同当天支付定金50000元予卖方。定金余款145000元，买方在2016年3月20日前支付给卖方。物业现时抵押中，欠款约190000元，卖方在签署合同后3日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起3天将赎契款存入原供款账户，用于还清贷款。买方应在2016年3月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。买卖双方同意于卖方需在抵押银行出具还清证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后5个工作日内办理交易过户手续。首期房款138000元，在办理交易递件当天由买方直接支付卖方。尾期房款600000元由贷款银行直接划入卖方账户。买卖一方不按约定或交易惯例履行义务的，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任或按成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金。
2016年3月1日，原告与满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司签订《买卖代理费支付承诺书》，约定原告同意签订房地产买卖合同时支付房地产咨询及买卖代理费26640元予经纪方。原告在诉讼中陈述，原告尚未支付该房地产咨询及代理费。被告陈述被告没有与经纪方签订买卖代理费支付承诺书。
2016年3月2日，原告支付定金50000元予被告黄访平。
2016年3月3日，黄访平退还定金50000元予原告的账户。
被告黄访平在诉讼中陈述，被告收到原告支付的定金50000元当天，经纪方工作人员打电话要求被告支付一半的中介费，被告认为当初约定被告不需支付任何中介费，被告觉得受到经纪方的欺骗，故将定金50000元退还予原告。
诉讼中，本院询�双方如合同解除条件未成就，双方是否愿意继续履行合同。原告陈述愿意继续履行合同。被告陈述，原告提起本案诉讼后，被告不同意继续转让涉讼房屋予原告。
本院认为，关于原、被告签订的《房地产买卖合同》（下称涉讼合同）关于房屋买卖事项的约定是否有效的问题，涉讼合同关于房屋买卖事项的约定是买卖双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。《中华人民共和国物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，被告仅以转让涉讼房屋未经抵押权人同意为由，主张涉讼合同关于房屋买卖事项的约定无效，本院不予支持。
关于哪一方当事人对合同没有继续履行负有责任的问题，原告与被告约定原告应于合同签署当日支付定金5万元，原告已依约支付定金5万元予被告。被告于次日退回定金5万元予原告。被告主张的退款理由为经纪方在涉讼合同没有约定被告需负担任何中介费的情况下要求被告支付部分中介费。涉讼合同包含原告与被告之间的房屋买卖合同关系及买卖双方与经纪方之间的居间合同关系，原、被告在不同的法律关系对应不同的合同当事人。根据合同相对性原理，不论被告关于与经纪方纠纷的陈述是否属实，被告以居间合同关系中对经纪方的抗辩事由对抗履行房屋买卖合同中被告对原告应承担的合同义务�没有法律依据或合同依据。被告作为先履行一方退回已接收的首期定金，以事实行为表明不履行接收定金的合同义务，已构成违约，原告作为后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，抗辩履行支付后续定金的义务，故原告未支付后续定金不构成违约。被告在诉讼中主张被告虽退还定金5万元，但被告没有解除合同的意思表示，原告仍可继续支付定金余额，但被告没有举证证明被告向原告发出继续履行定金余额支付义务的通知，从而证明被告在拒绝收取首期定金后向原告作出了继续履行合同的明确意思表示而原告不予履行。双方约定被告应在合同签订之日起三日内提交提前还贷申请，被告也没有举证证明被告在合同签订之日起三日内向抵押银行提交了提前还贷申请，从而证明被告有继续履行合同的行为。双方约定，买卖一方不按约定或交易惯例履行义务的，逾期超过�天仍未履行的，守约方有权解除合同，至原告提起本诉诉讼，被告已逾期履行合同义务超过十天，原告有权行使合同约定的解除权。诉讼中经本院询问，在原告同意继续履行合同的情况下，被告仍明确表示不同意继续履行合同。综上，被告不履行合同的行为已构成根本违约，原告请求解除合同，本院予以支持。
关于双方的违约金请求，被告对合同的解除负有全部责任，原告不存在违约行为，本院对被告主张原告承担违约责任及支付利息的请求均不予支持。根据双方约定，违约方须承担定金责任或按成交价的10%支付违约金予守约方。本院综合合同的履行情况、被告的过错程度及原告的损失等综合因素，根据公平和诚信原则予以衡量，认定被告应按双方约定支付成交价10%的违约金88800元予原告。关于该违约金是否过高的问题，第一，双方约定违约方须承担定金责任或按成交价10%支付违约金予守约方。该违约金条款对等适用，并无加重一方责任或免除一方权利。被告在诉讼中也根据该违约金条款主张原告承担支付88800元违约金的责任，证明被告对该违约金条款及违约金标准予以认可。第二，双方在签订涉讼合同时，对房屋成交总价及任何一方违约应支付的违约金数额已具有合理预期，原告请求的违约金数额并未超出被告签订涉讼合同时可预见的范围。第三，自2016年2月以来，佛山市南海地区房地产价格急速大幅变动，一方违约导致另一方交易机会的丧失，必然造成交易成本的大幅增加。双方约定的违约金数额没有过分高于原告的损失。综上，本院对被告主张违约金过高的意见不予采纳。被告应支付违约金88800元予原告。违约责任经本案判决确定，本院对原告的利息请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李叶凤与被告（反诉原告）冯海群、黄访平于2016年3月2日签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定；
二、被告（反诉原告）冯海群、黄访平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金88800元予原告（反诉被告）李叶凤；
三、驳回原告（反诉被告）李叶凤的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）冯海群、黄访平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取计1024.94�，财产保全费820元，合计1844.94元（原告已预交），由原告李叶凤负担14.94元，由被告冯海群、黄访平负担1830元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉受理费减半收取计1039.49元（被告已预交），由被告冯海群、黄访平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一六年八月二十五日
书记员 林巧薇