安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民三终字第00136号
上诉人（原审被告）：鲍致其，男，1964年3月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托代理人：叶红云，系鲍致其之妻。
委托代理人：钱玉洁，江苏纬纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市兴和酒店用品销售有限公司，住所地安徽省马鞍山市。
法定代表人：王增平，该公司总经理。
委托代理人：万茜，该公司副总经理。
被上诉人（原审被告）：杭靓，男，1974年11月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市新芜区，现羁押于芜湖市第一看守所。
原审第三人：王晖，男，1982年10月25日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
原审第三人：庄锦锋，男，1986年11月12日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
上诉人鲍致其因与被上诉人马鞍山市兴和酒店用品销售有限公司（以下简称兴和酒店）、杭靓，原审第三人王晖、庄锦锋排除妨害纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兴和酒店在原审中诉称：马鞍山市湖西南路662号－1层1321.36平方米的房屋产权原属于杭靓、赵娟所有。该房屋于2010年11月4日设定了抵押权。抵押权人为中国工商银行。后因中国工商银行与杭靓、赵娟贷款合同纠纷案经马鞍山市中级人民法院判决。依据生效的法院判决，抵押权人中国工商银行依法实现抵押权。马鞍山市中级人民法院委托上海晟安拍卖有限公司马鞍山分公司拍卖马鞍山市湖西南路662－1层1321.36平方米的房产。2014年1月9日，兴和酒店竞买取得案涉房产的所有权，并经马鞍山市中级人民法院确认，前述房屋的所有权归兴和酒店所有。兴和酒店后经了解得知，该房屋于2012年3月5日出租给了鲍致其，鲍致其又将涉案房屋及涉案房屋的地下室分别转租给了王晖、庄锦锋。2014年2月27日，兴和酒店至房屋所在地书面告知鲍致其等，所涉马鞍山湖西南路662号－1层房屋租赁合同不再继续履行，并要求鲍致其搬出所承租房屋，但鲍致其不予理睬。故此，请求法院判令1、确认杭靓、鲍致其所签订的马鞍山市湖西南路662号－1层房屋原租赁合同依法终止履行，杭靓、鲍致其向兴和酒店返还马鞍山市湖西南路662号－1层的房屋。2、王晖、庄锦锋与兴和酒店重新签订房屋租赁合同。
杭靓在原审中辩称：杭靓欠银行借款，遂用涉案房屋抵押给了银行，后经拍卖公司拍卖，兴和酒店购买了涉案房屋。杭靓与鲍致其就涉案房屋签订了一份房屋租赁协议。后因杭靓欠鲍致其借款没有还就用涉案房屋2到3年的租金抵了一部分款项。兴和酒店竞得房屋后，房屋如何处理杭靓不知情。
鲍致其在原审中辩称：1、鲍致其与杭靓签订的房屋租赁合同是依法成立的合同，且双方约定的租赁期限未届满，故双方签订的租赁合同应当继续履行。买卖不破租赁，鲍致其与杭靓签订的房屋租赁合同在兴和酒店购买房屋之前。兴和酒店购买涉案房屋的行为不能对抗鲍致其与杭靓之间的租赁关系。兴和酒店购买涉案房屋侵犯了鲍致其的优先购买权。兴和酒店购买涉案房屋的行为不发生法律效力。2、根据芜湖市中级人民法院生效的民事调解书（案号为（2012）芜中民一初字第00150号），杭靓已将涉案房屋租金抵鲍致其欠款至2015年2月份，故兴和酒店无权要求鲍致其搬离，此外，兴和酒店在此之前收取的租金应当返还给鲍致其。鲍致其为装修涉案房屋经营酒店花费的工程款近700多万元。鲍致其搬离涉案房屋也可以，但兴和酒店应赔偿鲍致其的损失。兴和酒店购买涉案整栋楼房的一楼，现兴和酒店提供的证据材料无法证明购买房屋的价值是否包含了鲍致其装修部分，否则要将购买的不属于其权利范围内的装修附属物部分退还给鲍致其，且双方应对房屋共有部分及地下室部分进行分割。鲍致其安装的水电部分及设备费用，兴和酒店也应予以返还。
王晖在原审中述称：自2013年起，王晖从鲍致其手里取得了涉案楼房1－5层的承包经营权，租赁期限为三年，目前尚未届满。兴和酒店取得涉案楼房一层所有权后，王晖与兴和酒店进行了协商自2014年6月20日至今按每月25000元租金交给兴和酒店。如果兴和酒店要求王晖搬离，应赔偿王晖装修的相应损失。
庄锦锋在原审中未作述称。
原审查明：2012年元月2日，杭靓与鲍致其签订一份房屋租赁合同，该合同主要内容如下：杭靓将雨山区湖西南路662号－1层面积为1321.36平方米的房屋出租给鲍致其使用。租期为十二年即自2012年3月5日至2024年3月4日止。合同签订之日，鲍致其一次性支付半年租金25万元和押金25000元，共计275000元。租赁期内，每年房租在前一年房租的基础上递增2%，押金不计息。租赁期满，鲍致其没有合同内的违约行为，并按时退房，屋内相关设施完好，水电等相关费用均结算后，押金如数退还。鲍致其如需装修，费用自理，不得拆改承重墙。因装修引发的问题，鲍致其负责并处理。租赁期满鲍致其不续租，其装修装饰由鲍致其处理，若拆除，其费用鲍致其自理并保证恢复出租前原貌，如造成损失的按实际损失赔偿。在租赁期内，在不损害杭靓租金前提下，杭靓同意后重新签订租赁合同，方可转租。此外，双方还就违约情况等内容进行了约定。
2012年10月10日，鲍致其将湖西南路662号，一楼底商转租给了董朝春。租期为两年。期满后董朝春已搬离。该一楼底商已由兴和酒店出租他人经营。2012年12月10日，鲍致其与庄锦锋签订一份地下室出租合同（庄锦锋作为乙方即承租方在合同上签名，同时在承租方一栏加盖有马琳印），合同约定：鲍致其将湖西南路662号一楼底商下装潢后作为办公室，乙方租用后，重新装潢用途为商业。租用时间至2016年1月10日止。租用面积为350平方米。此外，双方还就违约及义务等进行了约定。鲍致其与王晖签订了一份酒店租赁协议。合同主要内容如下：本合同租赁的标的物为湖西南路662号五层建筑物，除去地下室及一层已出租部分，包括酒店主体、停车场、广告牌，建筑面积3642平方米，其中二层1321平方米为鲍慧芳所有。租赁期限自2013年5月8日至2016年5月8日止。如因房屋产权拍卖导致酒店无法继续经营，在保证鲍致其房租不受损失的情况下，本合同自动终止，王晖予以充分配合，自愿退出，损失自负，王晖有优先购买权。
原审另查明：2010年3月，鲍致其与杭靓及案外人共同出资设立芜湖正融投资理财有限公司。后三人约定以个人名义合作投资置业。2012年元月初，三方对个人投资情况进行了结算。杭靓欠鲍致其计510万元（部分欠款约定了利息）。杭靓除用汽车抵款83万元、支付现金25万元外，尚欠本息460万元。后鲍致其向芜湖市中级人民法院起诉。2012年8月28日，经芜湖市中级人民法院调解，杭靓与鲍致其达成如下协议：一、杭靓确认截止2012年8月28日，在其与鲍致其合伙过程中共欠鲍致其本息计460万元。鲍致其在双方签收该调解书之日起三日内向法院申请解除涉案采取的财产保全措施，在法院解除财产保全措施之日起二十五日内，杭靓归还鲍致其110万元。此前双方约定鲍致其租用杭靓所有的经营酒店的涉案一层房产的年租金为50万元，支付方式为半年一付，目前租金已支付至2012年8月31日，现双方约定以两年零六个月租金冲抵欠款本息125万元，鲍致其房屋租金缴纳至2015年2月底。此外，双方还就逾期付款利息等进行了约定。
2010年11月4日，中国工商银行股份有限公司马鞍山分行与杭靓、赵娟签订一份《个人购房借款、担保合同》，由中国工商银行股份有限公司马鞍山分行向杭靓、赵娟贷款400万元。杭靓、赵娟以涉案一层房屋提供抵押担保。合同还约定了双方其他权利、义务。另由鲍慧芳、葛翔宇、鲍致其为以上借款提供连带责任保证，并签订了书面保证合同。同日，中国工商银行股份有限公司马鞍山分行依约发放了贷款。后杭靓、赵娟仅偿还部分本息。后中国工商银行股份公司马鞍山分行向马鞍山市中级人民法院起诉。马鞍山市中级人民法院于2012年12月7日作出判决：由杭靓、赵娟支付借款本金3639834.73元及利息141696.62元（计算至2012年8月4日），之后的利息杭靓、赵娟以欠款本金为基数，按中国人民银行同期同档次的贷款利率上浮10%，逾期还款加收30%的利率标准计算至实际付款完毕之日止。杭靓、赵娟不能在规定的期限内履行付款义务，中国工商银行股份有限公司马鞍山分行有权对杭靓、赵娟抵押的涉案一层房屋折价或者变卖、拍卖，并以折价或者变卖、拍卖的价款在上述债权内优先受偿。鲍慧芳、葛翔宇、鲍致其承担连带保证责任。后上海晟安拍卖有限公司对涉案一层房屋进行拍卖，2014年1月9日兴和酒店与上海晟安拍卖有限公司签订了一份拍卖成交确认书确认标的成交价款为982000元。后兴和酒店取得涉案一层房屋的所有权。涉案楼房其他楼层分属于鲍致其、鲍慧芳等人所有。地下室没有办理相关权属登记手续。兴和酒店就楼房共用部分与其他所有人没有分割权属，也没有进行管理约定。
2014年6月20日，兴和酒店作为甲方与王晖经营的马鞍山市元和商务酒店管理有限公司作为乙方签订一份房屋租赁合同。该合同主要内容如下：租赁标的物为涉案楼房一层门面房（地下室及一层已分割出租的部分除外），面积约为772平方米。乙方已实际承租、使用。租赁期限为一年（租赁期限的起始至终止时间没有明确约定）。如甲方出售租赁房产的，不受租赁期限的限制，甲方有权随时通知乙方即可解除本合同。甲方给予7日的搬离期限。如甲方出售该房或寻求其他租赁方导致该合同无法履行时，甲方应提前7天告知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权、承租权。如乙方在收到通知后7日内没有书面向甲方提出主张优先购买权、承租权的，视为乙方放弃优先购买权、承租权。此外，本合同终止、解除时，甲方给予乙方7日的搬离期限。如乙方未在此期限内搬离的，视为乙方放弃租赁房屋内所有物品所有权，甲方有权自行处置。该份租赁合同在案件审理过程中尚在履行。
原审认为：涉案楼房（一层）在出租前已设立抵押权，在鲍致其承租涉案楼房（一层）期间，因抵押权人即中国工商银行股份有限公司马鞍山分行实现抵押权发生了所有权变动，兴和酒店目前享有涉案楼房（一层）的所有权。兴和酒店依法有权要求终止履行鲍致其与杭靓之间签订的房屋租赁合同，因为抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。鲍致其应搬离涉案楼房（一）层。至于抵押权实现造成鲍致其损失，鲍致其无权向兴和酒店主张，其可与杭靓、赵娟协商或另案处理。兴和酒店已与王晖经营的元和商务酒店签订了一份房屋租赁合同，至于该份房屋租赁合同是否继续履行不是本案处理范围。涉案楼房地下室属于涉案楼房所有产权人共有的。兴和酒店在与涉案楼房其他所有人分割地下室权属之前无权单独要求庄锦锋与其重新签订租赁合同，且合同的签订是本着当事人意思自治原则，当事人不愿签订合同，法院不能强迫当事人签订合同，故对兴和酒店主张要求与王晖、庄锦锋重新签订房屋租赁合同的诉讼请求，不予以支持。本案中所有租赁权依法不能对抗已登记的抵押权。综上，鲍致其提出的上述所有辩解意见不符合法律规定，不予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百九十条、最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审于2015年2月5日作出如下判决：一、杭靓与鲍致其于2012年元月2日签订的就马鞍山市湖西南路662号－1层房屋租赁合同终止履行；杭靓、鲍致其于判决生效之日起十日内将位于马鞍山市湖西南路662号－1层1321.36平方米的房屋返还给马鞍山市兴和酒店用品销售有限公司；二、驳回马鞍山市兴和酒店用品销售有限公司其他诉讼请求。一审案件诉讼费用80元，由杭靓、鲍致其共同负担。
宣判后，鲍致其不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律有误，理由如下：一、根据我国合同法第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因其与杭靓房屋租赁合同签订时间要先于兴和酒店购买房屋，故兴和酒店的购房行为不能对抗其与杭靓之间的租赁合同关系。兴和酒店签订的购买涉案房屋合同的行为应属无效合同。二、上诉人为装修涉案房屋投入了700多万元工程款，因兴和酒店并未将该部分的装修附属物一并购买，故兴和酒店对该部分应予以退还或赔偿上诉人的损失。三、兴和酒店应将之前收取的上诉人转租的租金返还给上诉人。四、如上诉人搬离涉案房屋，双方还应对涉案房屋的共有部分进行分割，且兴和酒店应将上诉人已安装的水电设备部分费用返还给上诉人。综上，请求二审查明事实，撤销原判，依法改判。
兴和酒店辩称：一、涉案房屋在租赁前已设立抵押权，后抵押权人通过实现抵押权实现了房屋所有权的变动，被上诉人通过拍卖取得房屋所有权，此该情形下，鲍致其与房屋原所有权人杭靓之间的租赁合同关系不能对抗被上诉人的购房行为，且被上诉人已书面通知鲍致其解除租赁合同，鲍致其应搬离涉案房屋。二、关于鲍致其主张的损失部分，不属于本案的受案范围，且若房屋原所有权人杭靓在签订租赁合同时，未书面告知鲍致其涉案房屋已设置抵押权，因抵押权被实现而造成的上述损失，应由杭靓负担。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
杭靓在二审中未作辩称。
王晖、庄锦锋在二审中未作述称。
各方在二审中均未提供新的证据。
二审证据认定意见及查明的事实与原审一致。
根据各方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：原审判决鲍致其向兴和酒店返还涉案房屋，依据是否充分。
本院认为：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，涉案房屋（一层）设立抵押权在先，出租给鲍致其在后，抵押权人在实现抵押权后使涉案房屋（一层）所有权发生变动，兴和酒店由此取得所有权，故原租赁合同对兴和酒店不再具有约束力，原审判决鲍致其向兴和酒店返还涉案房屋（一层），有事实与法律依据，应予维持。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期限发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……关于鲍致其辩称本案应适用合同法第二百二十九条“买卖不破租赁”的相关规定，因本案属于上述法条规定的例外情形，不再适用本案，故原审适用法律准确，并无不当。关于鲍致其主张赔偿因抵押权实现给其造成的相关损失等其他诉请，不属于本案审理范围，可另行主张。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，鲍致其的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费的负担按一审判决执行，二审案件受理费80元，由上诉人鲍致其负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹悝元
审 判 员 宋 毅
代理审判员 华慧敏
二〇一五年七月一日
书 记 员 何小华
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。