浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）温瑞民重字第1号
原告王宣银，男，1979年4月2日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市，居住地瑞安市。
原告李少翠，女，1979年3月20日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市，居住地瑞安市。
两原告委托代理人胡奎、陈州，浙江品和律师事务所律师。
被告吴芝莲，女，1977年12月8日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市，居住地温州市龙湾区。
委托代理人高云，浙江人民联合律师事务所律师。
被告陈光松，男，1969年6月8日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市，居住地温州市龙湾区。
委托代理人陈静，浙江人民联合律师事务所律师。
被告黄品玉，女，1963年10月19日出生汉族，住浙江省瑞安市。
委托代理人陈婷，浙江人民联合律师事务所律师。
第三人陈足泽，男，1950年2月20日出生，汉族，住瑞安市。
第三人王笑山，男，1975年9月10日出生，汉族,户籍地浙江省瑞安市，居住地瑞安市。
原告王宣银、李少翠与被告吴芝莲、陈光松、黄品玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年7月23日作出（2009）温瑞民初字第2439号民事判决，被告吴芝莲、陈光松不服一审判决上诉于浙江省温州市中级人民法院，该院于2011年1月9日作出（2010）浙温民终字第1709号民事裁定，以原审违反法定程序，影响案件正确判决为由将案件发回重审。本院于2011年2月14日重新立案后，根据被告申请追加陈足泽、王笑山为第三人，依法另行组成合议庭，于2011年3月29日公开开庭进行了审理。原告王宣银、李少翠及两原告委托代理人胡奎、陈州、被告吴芝莲及其委托代理人高云、陈光松及其委托代理人陈静、黄品玉及其委托代理人陈婷、第三人陈足泽、王笑山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王宣银、李少翠诉称：两原告系夫妻；被告吴芝莲、陈光松系夫妻。被告吴芝莲、黄品玉共同出资购买了坐落于瑞安市锦湖街道××单元××室（以下简称“花园新村401室”）房屋。2009年4月28日原告王宣银与三被告签订房产买卖合同，约定三被告将共有的花园新村401室房屋出卖给原告，价款78.1万元，订立合同之日给付定金10万元，2009年9月15日前办理房产过户同时付款30万元，待房产证办理完毕45天由银行贷款给被告37.1万元，待土地证过户并腾空房屋交付原告后付1万元，房屋应于2009年11月21日交付给原告。合同签订后，原告按约交付定金10万元。原告要求各被告履行合同义务时，各被告于2009年7月上旬明确告知原告房屋不卖了，也不会按合同约定履行合同义务。被告违约行为严重违背了诚实信用原则，经多次交涉无果，致使合同目的无法实现。请求：解除房屋买卖合同，三被告双倍返还定金20万元并赔偿经济损失差价43.8万元。王宣银于2011年3月16日到本院领回定金10万元。
原告王宣银、李少翠在举证期限内提供以下证据：1、房产证、土地证复印件，以证明出卖房屋系被告吴芝莲、陈光松、黄品玉所有；2、房产买卖合同、定金收据各一份，以证明原被告于2009年4月28日订立房屋买卖合同，原告给付定金10万元；3、中国银行存款回单一份，以证明原告履行合同，因被告拒收而向银行提存房款30万元。
为证明被告不履行合同造成的损失，原告向本院申请评估花园新村401室房屋价值；本院委托瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司评估，该所于2010年4月13日出具瑞房评字(2010)第099号评估书，评估结论：估价对象总建筑面积101.58㎡，分摊使用国有土地面积16.90㎡，在2010年4月7日公开市场价值为121.9万元（未考虑办理房屋所有权证、土地使用权证过户等所需的一切税费和拍卖佣金）。评估有效期：2010年4月13日至2011年4月12日。
被告吴芝莲、陈光松辩称：1、合同无效：讼争房屋属于陈光松与吴芝莲按份共有，各享有二分之一份额。陈光松没有在合同上签字，事后也没有追认。其次，讼争房屋当时抵押给银行，未经抵押权人同意，房屋转让无效。2、第三人收取原告的定金不等于被告收取原告的定金，被告方没有收到定金，定金合同不生效。3、原告与第三人没有尽到应尽的审查义务，有过错，应承担相应的责任。请求驳回原告的诉讼请求。
重审期间，被告陈光松提供盖有中国银行瑞安市支行商城分理处印章的瑞安市房权证瑞（房）字第××号房屋所有权证复印件，以证明签订房屋买卖合同时，讼争房屋处于抵押状态，不能在市场上买卖。
被告黄品玉辩称：被告吴芝莲与我系亲戚关系，诉争房屋我没有出资。2009年4月28日我陪同被告吴芝莲签订合同，因陈光松出差，中介让我在合同上代签陈光松名字。当天原告分文未付即通过介绍所向被告吴芝莲索取了房产证和土地证。之后原告与中介没有按合同约定支付定金，更没有继续履行付款义务。原告称次日将10万元定金交给介绍所，我不清楚，即使真实也与我没有关系。之后我多次要求中介返还土地证均未果。陈光松也责怪我未经他同意在合同上签字。我并非房屋所有人，无权处分房屋，我在合同上签字属无权处分。请求驳回原告的诉讼请求。
在重审期间，被告黄品玉提供了吴芝莲向其出具的借条一份，以证明黄品玉因吴芝莲欠其5万元介入本案。
第三人陈足泽、王笑山述称：黄品玉与陈足泽同乡，称自己是讼争房屋实际所有人；2008年11月21日，黄品玉以自己名义将讼争房屋出租给他人，使我们相信讼争房屋是黄品玉的。在签合同时，我们说陈光松没有到场不行，她们说第二期30万元到的话，陈光松会到场的，只要陈光松到过户的时候在上面签字就可以了；而且在谈价格期间，陈光松和吴芝莲她们都有电话联系。4月28日，他们谈好价格和条件的时候已经晚了，信用社已经关门，而且两个人住的地方距离很远，就由我代为收付定金。我们在28日就先说好并签订合同，之前因为双方相差4000元，且房屋差4个月满两年，陈足泽提议把钱借掉，利息收入4000元，被告才同意过来签字的。于是陈足泽在28日出具借条给黄品玉，黄品玉将土地证原件放在我们这里；次日，原告拿来定金10万元由陈足泽以月息1分借给他人。直到6月中旬，黄品玉告诉我们不同意卖房。陈光松于7月24日到中介所向我们要土地证。定金及利息10.4万元已收回，于2011年2月25日交到法院。
在重审期间，第三人向本院提供的证据有：1、借条两张，以证明第三人代被告收取定金10万元以月息1%借给吴某7万元、林某3万元，其中借给吴某的7万元由吴某2作担保；吴某2接受本院询问时证明借款是真实的；2、日历撕页一张，以证明2009年7月24日，陈光松带二个大人、一个小孩到中介所讨要土地证。
为证明被告吴芝莲、黄品玉将定金10万元借给陈足泽放利息的事实，第三人申请证人林某、陈某1出庭作证。
证人林某作证称，陈足泽、王笑山中介所租在我家；那天，我从楼上走下来，看到陈足泽打欠条给卖方，欠条手写部分是在打好字的白纸上嵌进去的。陈足泽有将其中的3万元以月息1分借给我，本息已经还了；我向陈足泽出具的借条是应陈足泽要求事后补的，原来的借条在我还款后已收回撕了。
证人陈某1（原告王宣银母亲）作证称，卖家当时说房子卖掉钱拿回家没用，就说好在中介放利息，欠条是陈足泽出具给黄品玉的，我亲眼看到黄品玉收起欠条放到包里。
经质证，三被告对原告提供的房产证、土地证、房产买卖合同、定金收据、存款回单的真实性无异议，但认为原告将定金10万元付给第三人而没有付给被告；存款回单的账户为原告，与本案没有关联。对第三人提供的证据质证认为：借款人为吴某的借据是第三人与借款人之间的关系，与本案没有关联，真实性也无法确认；对吴某2的谈话笔录真实性没有异议，但与本案没有关联。对台历撕页记录的内容无异议。证人陈某1系原告王宣银母亲，与本案有利害关系，其证言不可信。证人林某没有看到陈足泽出具的借条的具体内容，也不知道具体金额；林某向陈足泽出具的借条是后补的，内容是虚假的。
第三人对原告提供的证据质证后无异议。
对被告提供的证据，原告和第三人质证认为：房屋产权证是真实性的，但不能证明待证事实；借条和本案没有关联性。
原告对第三人提供的证据及证人证言质证后无异议。
第三人对证人证言质证后无异议。
各方当事人对瑞房评字（2010）第099号价格评估报告书没有异议。
本院认为，原告提供的房产证、土地证，房产买卖合同、定金收据、中国银行存款回单、评估报告和第三人提供的台历撕页，经质证当事人均无异议，且来源合法、与本案有关联，应予采信，作为本案的定案依据。被告陈光松提供的房产证能够证明讼争房屋在合同订立时处于抵押状态，抵押权人中国银行瑞安支行，并经本院核实；被告黄品玉提供的借条与本案没有关系，不予采用。第三人提供的借条二份及证人证言与本案有关联，应予采用；其证明力以下结合争议事实认定。
经审理，以下事实当事人无异议，本院予以确认：原告王宣银、李少翠系夫妻，被告吴芝莲、陈光松系夫妻，被告黄品玉系被告吴芝莲姨妈。花园新村401室房屋登记为吴芝莲、陈光松所有，各占二分之一。2009年4月28日，原告王宣银、李少翠与被告吴芝莲、黄品玉在第三人陈足泽、王笑山合伙开设的瑞安市银都置业房产中介服务所签订《房产买卖合同》，合同主要内容：甲方陈光松、吴芝莲自愿将花园新村401室房屋出卖给乙方王宣银、李少翠，价格78.1万元，订立合同当日给付定金10万元，2009年9月15日前办理房产过户时付款30万元，待产权证过户之日起大约45天由银行贷款贷出付被告37.1万元，房屋腾空交付乙方付清余款1万元，房屋应于2009年11月21日交付给乙方。七、违约责任：1、合同履行期间，甲方违约，甲方应在悔约之日起三日内将定金双倍返还给乙方；2、合同履行期间，如果乙方违约，则无权申请返还定金。吴芝莲在《房产买卖合同》上签名，陈光松没有在场，黄品玉在合同签名栏书写“黄品玉代陈光松”。次日，原告向房产中介所交付定金10万元，该所向原告出具收款收据载明：“购花园新村41幢2单元401室定金”。2009年7月24日，陈光松到房产中介所以自己不知情为由不同意出卖房屋，要求房产中介所返还土地证。讼争房屋经瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司评估，2010年4月7日公开市场价值为121.9万元。评估有效期：2010年4月13日至2011年4月12日。2011年2月25日，第三人陈足泽向本院交纳定金10万元及利息4000元，2011年3月16日，原告王宣银到本院领取定金10万元。
对于争议的定金10万元是否实际交付问题，本院认为定金已经交付，理由如下：
各方对原告的定金10万元由第三人收起的事实没有争议，争议焦点为第三人主张与被告吴芝莲、黄品玉约定将该款交由第三人陈足泽代为出借，月息1%，而被告予以否定；该争议属于被告吴芝莲、黄品玉与第三人之间的争议，而不属于原告与被告之间的争议。证人陈某2与本案没有直接利害关系，证人陈某1虽系原告王宣银母亲，在被告与第三人之间争议中也不具有直接利害关系，两位证人证言能与其他证据相互印证，应予采信。吴某出具的借条经吴某2辨认是真实的，应予采信。证人林某和陈某1的证言证明陈足泽在2009年4月28日向黄品玉出具了借条。陈足泽据此将收取原告的定金10万元出借给吴某和林某。其次，在初审期间，被告吴芝莲、黄品玉称在合同签订后二、三日即向第三人讨要定金，而没有向原告讨要定金，说明被告已经知道原告将定金交付给第三人。再次，被告吴芝莲、黄品玉将土地证原件交给第三人符合收到定金后交付房屋权属证书原件的习惯做法。
综上，原告将定金交付给第三人，被告吴芝莲、黄品玉知道原告已经交付的，应视为定金已经实际交付。被告吴芝莲、黄品玉与第三人对定金使用争议，不能阻碍本案定金的交付。
本院认为：原告王宣银、李少翠与被告吴芝莲签订的房屋买卖合同依法成立，没有《合同法》第五十二条合同无效的法定情形，合同有效。《物权法》第九十七条、第一百九十一条第二款的规定属于限制处分的强制性规定，不属于影响合同效力的强制性规定；违反该规定导致物权处分无效，而不影响合同效力。所以，被告关于双方签订的合同无效的意见不予采纳。房屋买卖合同订立时，黄品玉不持有陈光松的委托书，也没有证据证明黄品玉接受陈光松的口头委托，黄品玉代理陈光松出租房屋与出售房屋的代理内容、代理期间均不同，缺乏表见代理之表象，黄品玉的行为不构成表见代理。原告关于黄品玉的行为构成表见代理的意见不予采纳。《合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。黄品玉没有代理权以陈光松代理人名义在合同上签字，事后未经陈光松追认，房屋买卖合同对陈光松不发生效力，由黄品玉与吴芝莲承担责任。《房产买卖合同》第七条约定符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条之规定，应认定为解约定金。当事人有权以承担定金损失为代价请求解除合同，而不需要承担履行合同的责任。对合同解除后的损失问题，一方可以要求对方赔偿损失，该损失限于信赖利益，而不包括期待利益。原告请求双倍返还定金应予支持，因原告支付的定金10万元已经收回，被告吴芝莲、黄品玉应给付原告一倍定金10万元。原告请求赔偿的房屋差价43.8万元，属于合同履行的结果，系期待利益，该请求不符合法律规定，不予支持。在本案中，原告的信赖利益主要为定金10万元的利息，定金事实上由第三人管理，原告没有提出相应的请求，原告请求赔偿损失的意见不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条之规定，判决如下：
解除原告王宣银、李少翠与被告吴芝莲、黄品玉于2009年4月28日签订的房产买卖合同。
被告吴芝莲、黄品玉于本判决书生效后三日内给付原告王宣银、李少翠10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
驳回原告王宣银、李少翠的其他诉讼请求。
本院受理费11610元，由原告王宣银、李少翠负担10110元，由被告吴芝莲、黄品玉负担1500元。评估费4048元由原告王宣银、李少翠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费11610元，至迟于上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：319-299901040006651，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判长 戴大喜
审判员 冯康和
审判员 朱小微
二〇一一年五月六日
书记员 季臻婷