广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民四终字第96号
上诉人（一审原告）：赵善康（CHIOSINHONG），男，澳门特别行政区居民，住广东省珠海市香洲区。澳门身份证号码：XXXX078（7），港澳居民来往内地通行证号码：XXXX724400。
被上诉人（一审被告）：赵志军，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。公民身份号码：×××0576。
被上诉人（一审被告）：邓舒心（曾用名：邓丽萍），女，汉族，住广东省珠海市香洲区。公民身份号码：×××1441。
委托代理人：赵志军，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。公民身份号码：×××0576。与邓舒心系夫妻关系。
上诉人赵善康因与被上诉人赵志军、被上诉人邓丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵善康立案时向一审法院提出以下诉讼请求：1、赵志军、邓丽萍立即向赵善康返还定金80000元及利息（以80000元为基数，自赵善康起诉之日起至本案生效法律文书确定的履行期限届满之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、赵志军、邓丽萍立即向赵善康支付违约金80000元；3、赵志军、邓丽萍立即向赵善康赔偿合同第七条约定的需要支付给经纪方的佣金19000元；4、本案诉讼费用由赵志军、邓丽萍承担。后赵善康�更其诉讼请求如下：1、赵志军、邓丽萍立即向赵善康双倍返还定金160000元及利息（以80000元为基数，自赵善康起诉之日起至本案生效法律文书确定的履行期限届满之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、赵志军、邓丽萍立即赔偿赵善康合同第七条约定的需要支付给经纪方的佣金19000元；3、本案诉讼费用由赵志军、邓丽萍承担。
一审法院经审理查明：
赵志军与邓丽萍系夫妻关系，涉案房产登记的产权人为赵志军。2014年10月25日，赵善康（买方）、赵志军（卖方）代理人邓丽萍、经纪方嘉和公司签订了《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过嘉和公司出售及购入涉案房产，涉案房产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起30日内还清贷款，转让成交总价为1580000元，卖方实收，定金80000元为第一部分楼款，于2014年10月28日前支付，第二部分楼款1500000元于办理更名过户手续当日支付；双方在签署本合同之日起60日之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》办理过户递件手续；办理过户中买方承担卖方需支付的过户办证费、售房税费、中介费用，买方应向嘉和公司支付19000元佣金，于买卖双方在签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》更名过户前全部付清；如买方未能履行本合同以致本合同不能顺利完成，则已付定金不退，如卖方在收取定金后不依约将涉案房产售予买方，卖方需返还原告第二部分楼款和双倍定金予以弥补买方损失，买方不可再要求赔偿或要求卖方履行此合同，如任何一方未依约卖出或买入涉案房产，则毁约一方须即时支付嘉和公司违约金40000元；邓丽萍代替赵志军签订本合同，如因赵志军原因不出售涉案房产或其他原因导致本合同无法履行，�丽萍愿意承担赔偿赵善康双倍定金和支付嘉和公司中介费19000元的责任。此外，三方还就其他事项进行了约定。合同签订后，涉案房产的房地产权证原件交由嘉和公司托管。
2014年10月27日，赵善康通过银行转账方式支付定金80000元，邓丽萍出具收据予以确认。同年11月6日，赵志军电话通知嘉和公司称由于赵志军个人原因决定暂不出售涉案房产，赵志军于同年11月15日结清了涉案房产的按揭贷款。赵善康于同年12月1日向一审法院提起本案诉讼，一审法院于同年12月26日立案受理。赵志军于同年12月3日到嘉和公司要求取回房地产权证去办理注销抵押手续，并明确愿意继续履行合同出售涉案房产给赵善康，嘉和公司经手涉案房产买卖的工作人员周双凤因此联系赵善康，赵善康不同意赵志军取回房地产权证。后赵志军分别于同年12月14日、12月20日向赵善康、嘉和公司发出信函要求协商解决涉案房产买卖事宜，赵善康不同意继续履行合同。其后，赵志军多次通过电话、手机短信息等方式联系周双凤协商解决。赵志军、邓丽萍一审庭审时陈述愿意返还赵善康定金80000元。
一审法院认为：
赵善康、赵志军及嘉和公司签订的《房地产买卖合同》包含赵善康与赵志军之间的房屋买卖合同和赵善康、赵志军与嘉和公司之间的居间合同关系，赵善康与赵志军之间的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。赵善康履行支付80000元定金的义务后，根据合同的约定，赵志军应于2014年11月24日之前履行结清涉案房产的按揭贷款和在同年12月24日之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》办理过户递件手续的义务。赵志军虽然于2014年11月6日表示决定暂不出售涉案房产，但其于2014年11月15日，即合同约定的期限内结清了涉案房产的按揭贷款，并于2013年12月3日以及之后多次明确表示愿意继续履行合同。该意思表示是在合同约定的办理房产过户手续的最后期限之前作出，并已经到达赵善康，买卖合同仍可继续履行，赵善康购买房屋的合同目的仍可在合同约定的期限内实现，因此，赵志军在2014年11月6日表示决定暂不出售涉案房产的行为并不构成根本违约，故不存在可以适用合同约定的赵志军应双倍返还定金的“卖方在收取定金后不依约将涉案房产售予买方”的条件，赵善康要求赵志军双倍返还定金，一审法院不予支持。由于赵志军在合同履行期间曾表示不愿意继续履行合同，导致赵善康在2014年12月1日向一审法院提起本案诉讼，也有一定的过错，且赵志军、邓丽萍在一审庭审中同意返还赵善康定金80000元，故赵志军、邓丽萍应返还赵善康定金80000元，并支付占用该款给赵善康造成的利息损失，赵善康请求赵志军、邓丽萍支付以80000元为基数，按银行同期贷款利率计算自起诉之日起至本案生效法律文书确定的履行期限届满之日止的利息，理据充分，一审法院予以支持。
关于经纪方佣金19000元的诉讼请求，由于佣金的请求权人为嘉和公司，赵善康未举证证明其已经向嘉和公司支付佣金，且本案房屋买卖合同没有完全得到履行有赵善康不愿意继续履行合同的原因，而且合同也有“如因赵志军原因不出售涉案房产或其他原因导致本合同无法履行，邓丽萍愿意承担赔偿赵善康双倍定金和支付嘉和公司中介费19000元的责任”的约定，该佣金的责任承担主体尚存争议，应由嘉和公司与赵善康及赵志军、邓丽萍另循合法途径解决。赵善康在本案中要求赵志军、邓丽萍�偿佣金损失19000元，依据不充分，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出如下判决：一、赵志军、邓丽萍于判决发生法律效力之日起七日内向赵善康返还定金80000元；二、赵志军、邓丽萍于判决发生法律效力之日起七日内赔偿赵善康利息损失（以定金80000元为基数，自2014年12月1日起至判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、驳回赵善康的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取1940元，由赵善康负担1000元，由赵志军、邓丽萍负担940元。
赵善康不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第三项，改判赵志军、邓丽萍立即向赵善康支付违约金80000元，以及立即向赵善康赔偿合同第七条约定的需要支付给经纪方的佣金19000元；2、案件受理费、保全费由赵志军、邓丽萍承担。
事实与理由如下：一、赵善康向一审法院提交了经纪方（嘉和公司）的《证明书》，证明赵志军、邓丽萍于2014年11月6日擅自终止了双方签订的《房地产买卖合同》，该合同的权利义务已经终止，对赵善康已没有法律约束力，而赵志军、邓丽萍擅自毁约的行为已经构成违约，应按相关法律规定及该合同第十二条第3款的约定向赵善康支付违约金80000元，并赔偿需要支付给经纪方的佣金19000元。2014年11月6日，赵志军电话通知经纪方称由于卖方原因决定暂不出售涉案房产，赵善康得知此情况�，与赵志军、邓丽萍进行了多番沟通，因无法改变其决定，赵善康便于2014年12月1日提起了诉讼。在提起诉讼之前，赵善康曾把起诉状草稿送到赵志军、邓丽萍手上，赵志军、邓丽萍还是坚称房子确实要留下来自用，不卖了，并扬言涉案合同没有赵志军的签名，赵善康告不了赵志军。2014年12月3日，赵志军突然表示反悔，对经纪方宣称又愿意出售此房，并于当月14日、20日发出了两封信。一审法院应当根据以上事实认定赵志军、邓丽萍违约，判令其承担违约责任，支持赵善康的诉讼请求。一审判决认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决没有适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条。因为一审判决根本没有认定赵志军、邓丽萍违约，没有判令其承担违约责任，没有责令其双倍返还定金。一审判决只是认定赵志军、邓丽萍有一定的过错，并没有认定双方都违约，所以一审判决称《中华人民共和国合同法》第一百二十条也适用于本案不正确。《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第三十二条、第九十一条、第一百零八条，是本案应当适用而一审判决没有适用的。赵志军、邓丽萍已经明确表示不履行合同义务，即单方毁约，涉案合同已被解除，该合同对赵善康已经没有法律约束力，而赵志军、邓丽萍则要承担违约责任，人民法院应当支持赵善康的诉讼请求。赵志军、邓丽萍单方毁约后，又于2014年11月15日实施了为涉案房产结清按揭贷款的行为，并于2014年12月3日反悔，表示又愿意出售该房，即使这些都是客观事实，也不能导致涉案合同恢复效力，更不能证明双方又重新订立了新的合同。因为，涉案合同被单方解除后，赵志军、邓丽萍结清按揭贷款的行为已经与赵善康无关，至�又愿意出售该房产，只不过是赵志军、邓丽萍的新要约，赵善康没有必须承诺的义务，双方实际也没有达成任何新的合同。涉案合同及赵志军、邓丽萍的新要约，对赵善康没有任何法律约束力。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均有错误。赵善康恳请二审法院纠正一审判决的错误，支持赵善康的上诉请求。
赵志军、邓丽萍二审辩称：一审法院判决合理。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。
经审查，一审法院查明事实基本清楚，且各方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院对此予以确认。
本院另查明如下事实：
涉案《房地产买卖合同》第二条约定：“该房地产产权现状为以下第（3）种：···3、该房地产处于抵押状态，卖方应于签署合同之日起30日前还清贷款，同时买方需按本合同约定足额支付款项协助卖方解除抵押登记手续，并将房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为办理过户手续之用”。第三条约定：“该房地产转让成交总价为人民币壹佰伍拾万元整（小写：1500000元）。付款方式如下：（一）定金人民币捌万元整（小写：80000元）为第一部分楼款，签订合同时支付；（二）放宽人民币壹佰伍拾万元整（小写：1500000元）为第二部分楼款，付款方式为第（1）种：1、一次付款：在签署本合同之日起在60日之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》办理过户递件手续，递件前当日并付清上述第三部楼款”。第八条“违约责任”第2项约定：“如卖方在收取定金后不依合同条款将房地产售予买方，卖方需返还买方第二部分楼款和双倍定金予以弥补买方之损失，买方不可再要求赔偿或逼使卖方履行此合同”。第�二条“备注”（如本备注条款与本合约签署条款有冲突的，以本备注条款为准）第3点约定：“邓丽萍代替赵志军（丈夫）签房地产买卖合同，如因甲方的原因不出售该套房产或其他原因造成该合同无法完成交易，邓丽萍愿意承担赔偿乙方的双倍定金和经纪方的壹万玖千元中介费”。
二审中，本院要求赵善康明确其上诉请求违约金80000元是如何得来的。赵善康称：赵善康向赵志军买房子，赵善康支付定金80000元，如果中途赵善康不买房子了，赵志军即有权没收赵善康支付的定金8万元，现在赵善康主张赵志军不卖房子了，所以要求赵志军再多支付一倍的定金8万元，即双倍返还定金，合同约定卖方违约，赵善康只能要求多支付一倍定金8万元，不可以要求其他赔偿。
二审中，赵善康称其从中介公司得知赵志军不愿意出卖房屋，赵善康曾主动与赵志军�通过三次，赵志军还是坚持不卖，赵善康明确表示如果赵志军不卖，赵善康会通过法律手段解决问题。赵志军对于赵善康所述在其表达不愿意出售房屋后赵善康与其沟通过三次的事实予以认可，赵志军称其一边做父母工作，一边做相关程序。赵善康称其当时找赵志军时，赵志军只表明不卖房屋了，并没有说做父母工作。
本院认为：
赵善康一审中变更其诉讼请求为要求赵志军、邓丽萍立即向其双倍返还定金160000元及利息，赵善康的上诉请求虽然表述为要求赵志军、邓丽萍向其支付违约金80000元，但从其二审的事实和理由来看，赵善康是以赵志军违约为由，要求赵志军、邓丽萍再向其多支付一倍的定金80000元。故本案二审的争议焦点在于赵志军、邓丽萍是否应向赵善康双倍返还定金的问题。对此，本院做如下分析认定：
首先，根据《中华�民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实守信原则”及第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，合同双方均应诚信守约。案涉《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行。在上述合同履行过程中，赵志军于2014年11月6日电话通知中介方暂不出售涉案房屋，之后，赵善康曾主动与赵志军沟通过三次，赵志军均表示暂不出售，双方也未就涉案房屋的买卖达成其他补充协议。赵善康遂于2014年12月1日向一审法院递交起诉状，提起了本案诉讼。本案中，在赵志军已向赵善康明确表示其不出售涉案房屋且双方就此沟通亦无结果的情况下，赵善康向一审法院递交起诉�要求赵志军承担违约责任的行为表明赵善康作为买方也不愿再购买涉案房屋，涉案《房地产买卖合同》已解除。本案中，赵志军在赵善康提起本案诉讼之后又表示愿意继续履行合同，但如前所述，涉案《房地产买卖合同》已解除，在此情况下，是否继续履行合同，应征得买方的同意，赵善康作为买方在本案一审庭审中已明确表达其不愿意继续履行合同的意思表示，故在买卖双方未就涉案房屋买卖重新达成一致意见的情况下，《房地产买卖合同》已无法继续履行。一审法院关于买卖合同仍可继续履行、合同目的仍可实现的认定有误，本院予以纠正。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，在赵志军已向赵善康明确表示了其不出售涉案房屋的情况下，赵善康有权于合同履行期限届满之前起诉要求赵志军、邓丽萍承担相应的违约责任。本案中，《房地产买卖合同》第八条及第十二条均约定了违约条款，其中第十二条“备注”条款属于特别约定，本案应以该条特别约定来确认责任承担的主体。第十二条“备注”第3点约定：“邓丽萍代替赵志军（丈夫）签房地产买卖合同，如因甲方的原因不出售该套房产或其他原因造成该合同无法完成交易，邓丽萍愿意承担赔偿乙方的双倍定金和经纪方的壹万玖千元中介费”。根据上述约定，本案应由邓丽萍承担向买方赵善康双倍返还定金的责任。赵善康本案要求赵志军向其双倍返还定金及利息，缺乏合同依据，本院不予支持。
此外，关于赵善康所主张的佣金19000元是否应予支持的问题。本案中，赵善康并未向嘉和公司实际支付佣金19000元，且该佣金的请求权人应为嘉和公司而非赵善康。故赵善康本案要求赵志军、邓丽萍赔偿需要支付给经纪方的佣金19000元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实及适用法律有误，本院予以纠正；上诉人赵善康的上诉请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条及第一百零八条的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第35号民事判决；
二、邓舒心（曾用名：邓丽萍）于本判决发生法律效力之日起七日内向赵善康（CHIOSINHONG）双倍返还定金人民币160000元并赔偿利息损失（以定金人民币80000元为基数，自2014年12月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；
三、驳回赵善康（CHIOSINHONG）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取人民币1940元，由赵善康（CHIOSINHONG）负担人民币300元，由赵志军、邓舒心（曾用名：邓丽萍）负担人民币1640元。
二审案件受理费人民币2275元，由赵善康（CHIOSINHONG）负担人民币300元，由赵志军、邓舒心（曾用名：邓丽萍）负担人民币1975元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 吴馥楠
阙思亮