新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第538号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵新花。
委托代理人：邵剑飞，新疆联恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁洪霞。
委托代理人：朱晓宾。
委托代理人：姜方红。
上诉人赵新花因与被上诉人鲁洪霞房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2013）新民三初字第1138号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月20日公开开庭审理了本案，上诉人赵新花及其委托代理人邵剑飞，被上诉人鲁洪霞及其委托代理人朱晓宾、姜方红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2008年4月2日，（甲方）鲁洪霞与（乙方）赵新花签订租房合同，约定：甲方向乙方出租广汇美居物流园地下灯城第E座负一层2-0065-0075号房，注（现广汇美居物流园E座A-206商铺一间），商铺实际使用面积为105.96平方米，乙方按实际使用面积交纳房租。商铺的房租价格以市场定价为准（可留市场办公室电话以备甲方咨询）。为确保甲方利益，乙方所交房租不得低于市场定价，年间隔日期为8月11日至来年8月10日。乙方必须在每年的7月30日前，付清应交房租。否则，甲方有权收回商铺，另行租转。为确保双方利益，此合同的有效期为叁年。在此期间，双方不得擅自变更或终止合同。如有任何一方违约则按每年房租总额的拾倍给对方赔付。如乙方到期不再续租，有义务帮甲方把商铺出租出去，不得使商铺空放。如果整个美居物流园市场不存在或倒闭了，不受此合同约束。赵新花如约交纳了房租费、暖气费12867.36元和物业管理费106740.6元（经询问，收据上注明的商铺与涉案商铺系同一商铺）。后（甲方）与（乙方）就涉案商铺又签订一份协议书（未标注日期），约定：1.商铺租与乙方后由其自行装修使用，所有费用自理。2.乙方应于每年的7月30日前将房租付清，房租价格以市场价格为准。4.在经营期间所产生的水、电、税金等费用由乙方自己承担，由于物业费比较高，经双方协商决定由甲方负责30%（百分之三十），由乙方负责70%（百分之七十），物业费金额以物流园出具的物业费收费单据为准。在庭审中，赵新花自认确未交纳2012年8月8日起至2013年8月29日的房租费、暖气费及部分物业管理费。2012年12月18日，鲁洪霞将赵新花诉至法院，要求解除双方之间的房屋（商铺）租赁合同，赵新花完好地交还房屋。经法院依法审理，判决解除了双方之间的租赁合同，赵新花向鲁洪霞返还涉案商铺。赵新花不服该判决，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，但在案件审理过程中，赵新花又撤回了上诉，原审判决现已生效。庭审中，赵新花、鲁洪霞均认可，赵新花于2013年9月5日搬离涉案商铺。
原审法院认为，首先，本案的焦点在于鲁洪霞、赵新花约定的房租价格是否包括房租费、暖气费和物业管理费。如果包括，则赵新花只需向鲁洪霞支付2012年至今未交纳的房租费，同时，鲁洪霞应当返还赵新花多交纳的物业管理费48416.52元；否则，赵新花就应当交纳鲁洪霞起诉的各项费用。第一，虽然赵新花一再强调，在双方签订的两份合同中，房租价格的约定均是以广汇公司与鲁洪霞签订的物业合同为标准，包含了房租费、暖气费和物业管理费的。但经法院核实，广汇公司与鲁洪霞签订的物业合同仅是约束他们之间的行为，至于鲁洪霞、赵新花之间签订的合同并不在物业合同约束的范围内。第二，双方虽在未注明签字时间的协议书中并未对此问题作出明确约定，但从该协议书第4条“在经营期间所产生的水、电、税金等费用由赵新花自行承担，由于物业费比较高，经双方协商决定由鲁洪霞负责30%，赵新花负责70%……”的约定，及赵新花在2010年12月28日，分别交纳暖气费和物业管理费的行为来看，暖气费和物业管理费实际并未包括在房租价格中，故赵新花应当交纳暖气费和物业管理费。也因为此原因，对赵新花要求鲁洪霞多垫付的物业费48416.52元的反诉请求不予支持。其次，庭审中，双方均认可，赵新花是在2013年9月5日搬离涉案商铺的。那么，赵新花就有义务向鲁洪霞支付在其搬离前所产生的各项费用。在鲁洪霞主张的各项费用中，第一，关于2012年每平方米每年的计算单价1.96元，和2013年2.25元的计算单价，赵新花对前述两个单价予以认可，且认可自2012年8月8日至2013年8月29日并未交纳房租费，故对鲁洪霞要求赵新花支付房租费87632.1元【（105.96平方米×1.96元×143天（2012年8月8日至2012年12月31日））＋（105.96平方米×2.25元×243天（2013年1月1日至2013年8月29日））】的诉讼请求，予以支持。第二，鲁洪霞自认，一年的暖气费是3216.84元，且2012年的暖气费并未交纳，故对鲁洪霞要求赵新花支付2012年暖气费的诉讼请求，予以支持。第三，鲁洪霞对于物业管理费73.11元的单价予以认可，且同意鲁洪霞对于物业管理费的计算方法，故对鲁洪霞要求赵新花支付物业管理费8765.89元【（73.11元／天×1332天（2007年8月10日至2011年4月7日））＋（73.11元×877天（2011年4月7日至2013年8月29日）×70%）-133498.86元】的诉讼请求，予以支持。遂判决：一、赵新花向鲁洪霞支付房屋租赁费87632.1元【（105.96平方米×1.96元×143天（2012年8月8日至2012年12月31日））＋（105.96平方米×2.25元×243天（2013年1月1日至2013年8月29日））】；二、赵新花向鲁洪霞支付物业管理费8765.89元【（73.11元／天×1332天（2007年8月10日至2011年4月7日））＋（73.11元×877天（2011年4月7日至2013年8月29日）×70%）-133498.86元】；三、赵新花向鲁洪霞支付暖气费3216.84元；四、驳回赵新花的反诉请求。
宣判后，上诉人赵新花不服上诉称，原审法院认定双方约定的房租价格中不包括暖气费、物业管理费与客观事实不符，且有悖于常理，显失公平；原审法院完全依照鲁洪霞提供的计算公式支持其主张，无理无据，请求二审法院予以改判；另，我方未付租金应为60214.59元。原审法院认定事实错误，判决显失公平，请求二审法院依法改判。
被上诉人鲁洪霞答辩称，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查，二审庭审期间，赵新花提供证人杨海燕的证言，用以证明涉案合同中所约定的房租包含了物业费和暖气费。
以上查明的事实有协议书、《经营合同书》、收据、租赁合同、质证笔录、当事人陈述及一、二审庭审笔录为证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，鲁洪霞将其位于广汇美居物流园地下灯城E-A-206的商铺租赁给赵新花使用，并与其签订租赁协议书的事实清楚，双方在协议中约定了租赁商铺的位置、面积、价款及相应的违约责任等，因协议所涉内容并不违反法律和行政法规的相关规定，且属于合同双方真实意思的表示，故应系合法有效。而本案双方所争议的焦点即为该协议书中所确定的房租价格是否包含暖气费和物业管理费的问题，从涉案协议书及租房合同的内容来看，对于房租价格，双方约定的是以市场价格为准，但对市场价格标准双方并没有明确约定，赵新花以美居物流园与其周边商铺所签订的《经营合同书》为据，认为应以上述合同书的内容来认定涉案商铺的租赁价格，对此，本院认为，涉案商铺周边的租赁合同系广汇美居物流园与其他商户签订的合同，而该合同中的房租价格是在商户具备会员身份的基础上确定的，故并不能客观地反映商铺真实的租赁价格，赵新花主张以此确定涉案商铺的租赁价格，显然缺乏事实及法律依据，对此本院不予采信。另，证人杨海燕的证言因不能客观地反映涉案协议书中所确定的房租价格即包含暖气费和物业管理费的事实，加之其与赵新花之间存在合作经营等利害关系，故其证言在无其它证据印证的情况下，本院依法不予采纳。原审法院基于赵新花分别交纳暖气费和物业管理费及鲁洪霞收取赵新花钱款后，向赵新花出具的条据中均载明收取的是房租，双方协议书中亦明确约定在经营期间，所产生的水电、税金按比例承担等相关事实，确定暖气费和物业管理费实际并未包含在双方合同约定的房租价款中的事实，并无不当。
另，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。原审法院在赵新花当庭认可其搬离涉案商铺的时间、所缴纳的物业费金额及其陈述的房屋租赁单价等事实基础上，认定赵新花应当向鲁洪霞支付的房屋租赁费、物业管理费及暖气费等金额，亦无不当，赵新花在二审期间对其在原审法院庭审期间自认的部分事实予以否认，但并未提供足以推翻的相反证据，故本院对其上诉请求不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3220.36元（上诉人赵新花已预交），由上诉人赵新花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 王 宏
代理审判员 冯 宁
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 于志乾