贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民终字第563号
上诉人（原审原告）邹国兴，男，1949年10月1日生，汉族，贵州省长顺县人，现住罗甸县。
被上诉人（原审被告）李定发，男，1951年3月15日生，汉族，住惠水县。
委托代理人张辉，贵州惠正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄兴珍，女，1951年2月18日生，汉族，住址同上。系李定发妻子。
上诉人邹国兴与被上诉人李定发、黄兴珍返还原物纠纷一案，惠水县人民法院于2014年8月6日作出（2011）惠民初字第153号民事判决后，邹国兴不服，向本院提出上诉。本院作出（2014）黔南民终字第772号民事裁定，撤销原判，发回重审。一审法院重审作出(2015)惠民初字第71号民事判决后，邹国兴不服，再次向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：1988年8月14日，被告李定发将位于惠水县和平镇环城西路44号，面积约40平方米二间草房卖给原告邹国兴，房价为4000元，并请邹启荣执笔写有卖房契约，陈朝德在场。契约上原、被告未签字，但被告李定发在自己的名字上盖有手印。1991年6月10日，原告到惠水县土地管理局三都土地管理所交纳了120元土地权属变更费后，办理了惠土籍（91）字第041号土地权属变更证书，但证书中未写有使用面积，也未写明土地坐落的具体位置。期间，该房屋由被告居住至今。1992年6月8日，被告向惠水县土地管理局申请办理了现位于惠水县和平镇环城西路27号继承祖遗房屋的土地使用证。经调查、复查，惠水县土地管理局于1993年7月9日给被告办理了惠集建（93）字第201-184号集体土地建设用地使用证，2006年9月21日被告在惠水县房地产管理所办理了惠房权证和平字第031038**号房屋所有权证。该房屋坐落于惠水县和平镇环城西路44号，土地号93-201-184，使用面积176平方米。2011年2月，原告要求被告腾房遭拒绝后，遂于2011年4月19日依法提起诉讼，要求判令被告将坐落于惠水县和平镇环城西路44号的两间房屋腾出交还给原告，并承担本案的诉讼费。
在诉讼期间，原告于2011年6月24日向法院提起行政诉讼，根据法律规定，本案中止审理。2014年4月28日，本案恢复审理。
一审另查明，一、1988年8月14日被告李定发在邹启荣家写卖房契约时，被告父母尚健在，且其妻被告黄兴珍作为房屋共有人不在场，事后也未签字认可。二、原、被告争议的两间房屋自1988年至今一直由被告管理居住，1990年争议的两间草房垮塌后，被告在原址上拆除重新修建为现在水泥砖二层活动板房。
原审原告邹国兴一审诉称：1988年8月14日，被告李定发将坐落于惠水县和平镇环城西路44号面积约40平方米的二间草房出售给原告，双方写下书面卖房契约，并到土地管理部门办理了土地权属变更手续。原告买得该房屋后，因不急需用房，就让被告代管房屋。期间，被告将该房屋隔成两间并加盖石棉瓦后代管至今。今年2月份，原告向被告提出收回房屋时，被告以各种理由拒绝腾让房屋。为此，原告特提起诉讼，请求判令被告将坐落于惠水县和平镇环城西路44号的两间房屋腾让并交还给原告，由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告李定发委托代理人一审辩称：原告在1988年购买的惠水县和平镇环城西路房屋与现在诉请的房屋不是同一标的物。原告1988年购买的惠水县环城西路44号茅草房因年久失修全部跨塌，已灭失不复存在，现争议房屋是1990年二位被告在草房跨塌后的原址上重新修建的水泥砖二层活动板房，因此不存在原物返还。1988年签订买卖房屋契约缺少买卖合同的形式要件，上面没有卖方和买方签名仅有手印，该契约没有明确的交易物面积及相邻方对标的物四至的确认和指界，坐落地点等，认为买卖契约无效。
原审被告黄兴珍委托代理人一审辩称：黄兴珍与被告李定发于1972年结婚，该争议房屋属祖辈遗留后继承，1988年卖房时，父母均健在，其父母与被告黄兴珍是在不知晓的情况下由被告李定发与原告邹国兴签订卖房契约，1995年父母相继去逝。现被告黄兴珍属该争议房屋的共同共有人，1988年签订的卖房契约违反法律规定，侵害了房屋共有人的合法权益，属无效的民事法律行为。
本案争议的焦点：1988年8月14日原告邹国兴与被告李定发所写的卖房契约是否有效。
一审法院认为：被告李定发于1988年8月14日，请邹启荣执笔将位于惠水县和平镇环城西路44号，面积约40平方米二间草房转让给原告邹国兴。经审理查明，该房系被告李定发父母与李定发夫妻共同居住、管理并使用的财产。李定发处分该财产时，其家庭成员未对该房屋权属进行明确，结合李定发与其父母共同居住、管理、使用、修缮的客观事实分析，应认定为家庭共有财产。被告李定发将家庭共有财产转让给原告，未经其他财产共有人同意，嗣后，其他财产共有人亦未对被告的处分行为进行追认，被告李定发的行为侵害了其他财产共有人的合法权益，且原告与被告李定发签订房屋转让协议时，对被告家庭关系及房屋的状况是知晓的。原告与被告李定发签订房屋转让协议后，未对转让的标的物（房屋）及时进行交付，被告也未对转让标的物（房屋）提出交付的主张或行使管理之责。且该房屋于1990年垮塌后，被告在原址上拆除重新修建为现在的水泥砖二层活动板房，其原物已不复存在。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款规定：无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。最高人民法院关于贯彻执行的《中华人民共和国民法通则》若干规定的意见（试行）89条规定，共同共有人对共有的财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续的期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效。因此，原告邹国兴与被告李定发1988年8月14日签订的房屋转让协议，因侵害其他共有人的合法权益，根据法律规定，应属无效行为。被告代理人辩解的原、被告于1988年8月14日所写的卖房契约无效的理由成立，于法有据，予以采纳。原告邹国兴与被告李定发签订房屋转让协议自始无效，所争议的房屋23年来一直由被告居住管理使用。因原物早已不存在，现原告请求返还原房屋的主张不符合客观事实，缺乏必要的证据，且不符合法律规定，故对原告主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第五十八条第一款第五项，最高人民法院关于贯彻执行的《中华人民共和国民法通则》若干规定的意见（试行）第八十九条之规定，判决：驳回原告邹国兴的诉讼请求。案件受理费六十元，由原告邹国兴承担。
一审判决宣判后，邹国兴不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当。一、上诉人与被上诉人签订卖房契约后，上诉人向被上诉人支付了房屋对价4000元，被上诉人向上诉人交付了标的房屋。上诉人长期在外谋生，委托被上诉人代管房屋。1991年6月10日，上诉人与被上诉人到原惠水县土地管理局三都土地管理所办理了惠土籍(91)字第041号土地权属变更证书，该单位收取了上诉人120元土地权属变更费。一审法院认定李定发将家庭共有财产转让给上诉人的行为侵害了其他财产共有人的合法权益，认定卖房契约无效错误。首先，从庭审可知，被上诉人出示的已被依法撤销的土地使用权证及房产证上的权利人均为李定发，且上诉人提交的土地变更登记证书上所在的原权利人也是李定发，在签订卖房契约时，上诉人是善意第三人。其次，1991年6月10日，上诉人依法取得了土地变更登记证书，1993年7月获得的土地使用权证已被依法撤销，该土地的使用权及其地上附着物应当归上诉人享有。最后，李定发虽无代理权，但由于其家庭的事情均由李定发做主，且1991年6月10日办理了土地变更登记证书，足以使上诉人相信其有代理权的表见。若无权代理行为由被代理人追认决定其效力，会给上诉人造成损害，因此，在表见代理情况下，由被代理人承担表见代理行为的法律后果，更有利于保护善意第三人的利益。第二、被上诉人对标的房屋进行修缮的行为，不能成为拒绝返还房屋的理由。房屋并未灭失，1990年重新修缮，1991年6月，被上诉人协助上诉人办理了惠土籍(91)字第041号土地权属变更证书，履行了卖房契约约定的义务，认可了土地使用权及其地上附着物的转移，其修缮的房屋即为标的房屋，应为上诉人所有的房屋。
被上诉人李定发、黄兴珍二审辩称：请求驳回上诉，维持原判。首先、上诉人以办理惠土籍(91)字第041号土地权属变更证书和缴纳变更费用，主张卖房契约合法有效，没有法律依据。第一、根据《民法通则》第54条的规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第55条规定，民事法律行为应当具备以下条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益。1988年8月14日上诉人与答辩人李定发签订的卖房契约己侵害了答辩人黄兴珍及其房屋共有人合法财产权，该契约不具备合法民事法律行为的构成要件。答辩人李定发单方对该房屋的处分行为，属无效的民事法律行为。况且，上诉人所持的“土地权属变更证书”，也只是土地权属发生变更的一种预期权属凭证，并非法律意义上的不动产所有权权利凭证，更不可能佐证之前卖房契约的合法性。第二、该卖房契约，不具备合法民事法律行为的形式要件。第一、该契约既没有卖方签字，也没有买方的签名，更没有买卖标的物共有人的签字和确认。其二、契约对交易房屋的建筑结构、位置和四至等没有明确界定，并且没有交易房屋具体面积的记载。其三、该契约没有对交易房屋交付的条件、时间和期限的约定，且没有收款凭据来佐证已实际交付房款。第三、上诉人辩称1988年所购房屋并没有灭失，明显未尊重客观实际。在一审法院庭审过程中，大量证据证实。上诉人所购的“草房二间”，因疏于维护、年久失修后于1990年左右垮塌。当时是答辩人夫妻管理、使用的房屋，在垮塌草房原址上重新修建的水泥砖、石棉瓦房的基础上，后经过数十年来的维修和改造后形成的二层活动板房。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的主要焦点为：上诉人邹国兴要求被上诉人李定发返还房屋是否应支持。
本院认为：上诉人邹国兴与被上诉人李定发于1988年8月14日由邹启荣执笔签订房屋买卖契约，购买被上诉人李定发位于惠水县和平镇环城西路44号，面积约40平方米二间草房。1991年6月10日，上诉人邹国兴到惠水县土地管理局三都土地管理所交纳了120元土地权属变更费后，办理了惠土籍（91）字第041号土地权属变更证书，但证书中未写有使用面积，也未写明土地坐落的具体位置。从本案情况来看，上诉人邹国兴与被上诉人李定发签订卖房契约时，被上诉人李定发在未经财产共有人同意，嗣后，其他财产共有人亦未对被上诉人李定发的处分行为进行追认，被上诉人李定发的行为侵害了财产共有人的合法权益，对此，一审法院认定双方签订的卖房契约无效，并无不当，本院予以确认。况且，双方签订卖房契约后，被上诉人李定发未对转让的标的物（房屋）及时进行交付，上诉人邹国兴也未对转让标的物（房屋）主张交付。该房屋于1990年垮塌后，被上诉人李定发夫妻在原址上拆除重新修建为现在的水泥砖二层活动板房居住至今已有二十多年时间，原物已不复存在。被上诉人李定发已办理了该房屋的房产权属证书，因此，上诉人邹国兴要求被上诉人李定发返还二间房屋的主张不符合客观事实，也不符合法律规定，不予以支持，对此，一审法院认定并无不当，本院予以确认，故上诉人邹国兴提出的该项主张，本院不予以采纳。上诉人邹国兴认为其已支付房屋价款，可另行主张权利。
综上，上诉人邹国兴的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予以支持。据此，依照〈中华人民共和国民事诉讼法〉第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邹国兴承担。
本判决为终审判决。
审判长 莫玉魁
审判员 王 锦
审判员 高 潮
二〇一五年八月三十一日
书记员 安敏捷