浙江省苍南县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）温苍执异初字第75号
原告：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市。
负责人：胡英，该总经理。
委托代理人：陈胜闯，该职员。
委托代理人：李强，北京尚（）律师事务所律师。
被告：抚州市博億贸易有限公司，注册号：361002210016182，住所地：江西省抚州市。
法定代表人：蔡运余。
委托代理人：董帝銮、廖云坚，福建律师事务所律师。
被告：李来看。
委托代理人：洪东字，苍南县公信法律服务所法律服务工作者。
被告：苍南县天航纸塑有限公司，注册号：330327000129210，住所地：苍南县。
法定代表人：金章芬。
委托代理人：董文显，浙江律师事务所律师。
被告：浙江法贝实业有限公司，注册号：330327000018535，住所地：苍南县。
法定代表人：林贤取。
第三人：中国工商银行股份有限公司苍南支行，住所地苍南县。
法定代表人：郑思全，行长。
原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融资产浙江分公司）与被告抚州市博億贸易有限公司（以下简称博億公司）、李来看、苍南县天航纸塑有限公司（以下简称天航公司）、浙江法贝实业有限公司（以下简称法贝公司）申请执行人执行异议之诉一案，于2015年12月23日向本院提起诉讼，本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日第一次公开开庭进行了审理。因案外人中国工商银行股份有限公司苍南支行（以下简称工商银行苍南支行）与本案的处理结果具有法律上的利害关系，本院于2016年3月30日依法追加工商银行苍南支行作为本案的第三人参加诉讼，并于2016年5月3日第二次公开开庭进行了审理。原告华融资产浙江分公司的委托代理人陈胜闯到庭参加了第一次庭审诉讼，原告华融资产浙江分公司的委托代理人李强、被告博億公司的委托代理人董帝銮、被告李来看的委托代理人洪东字、被告天航公司的委托代理人董文显均到庭参加了两次庭审诉讼，被告法贝公司、工商银行苍南支行均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告华融资产浙江分公司起诉称：一、法院作出执行裁定程序不合法。苍南县人民法院作出（2015）温苍执异字第97号执行裁定书时，在未对被告博億公司、李来看、天航公司的主体作出认定时，何以认定其享有租赁权。另，原告至今未收到上述被告的相关租赁合同及相应证据，法院在未经组织听证等法定程序时，即作出上述执行裁定，不符合法律规定。二、抵押关系成立时间先于各被告主张的租赁合同签订时间。1、原告的第一次抵押登记时间远早于各被告主张的租赁关系成立时间。工商银行苍南支行早在2011年5月18日与法贝公司签订了编号为2011年抵字0289号《最高额抵押合同》，约定法贝公司以其所有的位于龙港镇南城路（城东工业园区）的房屋所有权（权属证号：苍房权证苍字第号，建筑面积26545.61平方米）及土地使用权（权属证号：苍国有（2011）第02-3157号，土地使用权面积91702.63平方米），在人民币21500万元的最高余额为工商银行苍南支行与法贝公司、温州瑞港实业有限公司、温州骅太包装有限公司签订的有关借款融资等合同项下的债权提供抵押担保，并于2011年6月7日就上述抵押事宜办理他项权利登记（编号为：苍房他证苍字01029843号）。而博億公司、李来看、天航公司主张的与法贝公司签订的租赁合同均发生在2013年，因此原告的第一次抵押登记时间在先。2、涉案抵押物因火灾而灭失，原告重新办理抵押登记应受保护。2013年10月11日，法贝公司厂房即本案抵押物发生重大火灾事故，因火灾造成抵押物部分灭失，建筑面积大幅度减少。工商银行苍南支行在厂房重建后第一时间于2014年1月29日重新办理了产权登记，并与法贝公司于同日重新签订了编号为2014年苍南抵字0003号《最高额抵押合同》，约定法贝实业公司以其所有的位于龙港镇南城路（城东工业园区）的房屋所有权（权属证号：苍房权证苍字第号，建筑面积11722.74平方米）及土地使用权（权属证号：苍国有（2014）第02-0267号，土地使用权面积91702.63平方米）提供抵押担保。法贝公司在该抵押合同特别声明“签订本合同前未出租”。双方并于2014年1月29日就上述抵押事宜办理他项权利登记（编号为：苍房他证苍南县字第940541**号）。如本案被告李来看、天航公司确如其所述曾签订过租赁合同，则该租赁合同因标的已灭失，原租赁合同已经自动解除。即使火灾后另行重新建造租赁厂房，也应视为重新订立了不定期租赁合同，而不能直接适用原租赁合同，并且该不定期租赁合同应认定为建立在抵押之后，不能对抗原告的抵押权。如果认定抵押物灭失前签订的租赁合同仍然有效，则工商银行苍南支行重新办理的抵押登记手续也应视为对第一次抵押登记的修正、变更，则原告的抵押权成立时间应以第一次登记时间为准。三、各被告不具备认定合法租赁权的条件，确认其租赁权无事实及法律依据。根据浙江省高院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》规定：认定租赁权应当同时具备租赁合同真实、签订于涉案房屋抵押前且抵押前已合法占有涉案房屋至今等三个必要条件。而各被告提供的租赁合同不但无登记备案手续、租赁合同公证、缴纳租金税等证据佐证，也无任何人向抵押权人声明过该厂房已租赁，且被高博億公司的实际经营及注册地址均为江西省抚州市，其更是已经在向法院提交的报告中明确并未实际占有涉案厂房。四、三被告主张的租赁事实明显虚假，涉嫌恶意串通虚构租赁关系。1、博億公司主张其一次性支付租金36964620元，但实际通过7笔大小不一的转账凭证构成的，并且不但租金价格畸低于市场价格，且租赁期10年的合同一次性缴纳也显然不符合交易习惯，并且在合同落款处的签订时间明显系2014年改为2013年，存在造假嫌疑。2、博億公司主张其在2013年12月28日与法贝公司签订了租赁合同，而此期间正处于火灾事故现场的勘察、鉴定、清理、重新建造等阶段，又怎么可能将面积为29106平方米的厂房用于出租？3、涉案抵押物在火灾事故发生前建筑面积共计26545.61平方米、土地使用权面积为91702.63平方米，在2013年10月11日火灾事故发生后，土地使用权面积无变化，而建筑面积已经减少到11722.74平方米，而三被告要求法院认定的租赁面积共计33406平方米（分别为29106平方米、1850平方米、2450平方米），显然不符合事实。综上所述，原告认为：法院拟对涉案厂房带租拍卖并认定租金已一次性付清的决定是严重错误的，该决定损害了原告的合法权益，是对国家金融债权安全性、完整性、合法性的重大侵害，极大的增加了国有资产重大流失的风险。故诉请：一、依法判决撤销（2015）温苍执异字第97号执行裁定书；二、依法判决博億公司、李来看、天航公司主张的租赁关系不得对抗原告享有的抵押权，并将涉案房屋上的租赁权涤除后予以依法拍卖；三、判令本案诉讼费由被告承担。
被告博億公司答辩称：一、（2015）温苍执异字第97号执行裁定书裁定程序合法。法院作出该份裁定，已表明就被告博億公司的租赁合同主体资格进行审查并予以认定。二、原告诉称其抵押关系成立时间先于被告博億公司与法贝公司租赁合同签订的时间，与事实不符。原告受让的债权是工商银行苍南支行（2014）温苍商特字第139号民事裁定书涉及的贷款，原告作为本案债权人的权利仅限于该债权，而该笔债权涉及的抵押物即《最高额抵押合同》的签订时间为2014年1月29日，抵押登记时间也是2014年1月29日。而被告博億公司与法贝公司签订的涉案抵押物的《厂房（仓库）租赁合同》的时间为2013年12月10日，租赁开始时间是2013年12月28日，该两个时间都在原告涉案抵押物抵押关系成立之前。至于原告以工商银行苍南支行与法贝公司曾经发生过的其他贷款业务涉及的抵押物抵押关系成立时间来支持其主张，没有依据，也与原告无任何关系。工商银行苍南支行与法贝公司曾经发生过的其他贷款业务，法贝公司已经归还清结，原告受让的该笔债权系工商银行苍南支行与法贝公司间发生的与过去贷款没有关联的独立贷款业务及其他公司前期已发生而法贝公司同意归入上述抵押物抵押范围的部分债权，与之前工商银行苍南支行与法贝公司曾经建立的贷款抵押关系无任何关系。而且，工商银行苍南支行与法贝公司间前期的贷款业务也不属于原告债权受让的范围，与原告无关。2011年抵字0289号《最高额抵押合同》设定的抵押关系已经消灭。同时，（2014）温苍商特字第139号民事裁定书也明确了原告据以申请执行的抵押权的依据和抵押权的成立时间，抵押权成立的时间在被告博億公司与法贝公司租赁关系成立的时间之后。关于本案的抵押权的登记范围不包括土地使用权，原告仅对办理抵押登记的厂房享有抵押权。三、被告博億公司对涉案抵押物享有合法的租赁权。被告博億公司承租涉案厂房在本案抵押权成立之前且房屋出租前未被法院依法查封，租赁合同并未违反《合同法》第52条关于无效的规定，涉案租赁合同是真实合法有效的。合同签订后，被告博億公司已向法贝公司接收了出租的厂房并依据合同关于转租的许可约定对外转租，足以证明被告博億公司已合法占有涉案厂房（仓库）。至于租赁合同的备案登记、合同公证、租金税收缴纳、向抵押权人声明等都不是租赁合同真实和有效的条件。四、关于火灾和租赁合同签订的关系。法贝公司的厂房在火灾之前共有100623.16平方米，其中房产证记载的有26545.61平方米，未办理房产证但已按合法建设许可进行建设的厂房有74077.55平方米。火灾毁损的部分厂房建筑面积共25201平方米，其中有房产证的有14822.87平方米。被告博億公司承租的厂房不在火灾受损的范围，租赁的具体位置在7幢、8幢、9幢、10幢及仓库。原告以法贝公司发生火灾来推定被告博億公司与法贝公司签订的租赁合同虚假，没有依据。五、关于租金支付和合同签订的时间问题。被告博億公司鉴于对龙港厂房租赁市场的判断和预期，和法贝公司签订租赁时间较长的合同并一次性支付租金，该租金金额并不畸低于市场平均价。退一步说，就是与市场平均价低些，也是合理的。因为约定的是一次性付款，必然要考虑资金占有的利息因素，而且被告博億公司租赁房产，也要考虑到经济效益，租金的价格确定和一次性支付是有关联的，是市场交易的正常行为。原告以租金畸低和一次性支付租金来否定租赁合同的真实性，没有任何依据。至于租赁合同的签订时间，根据合同约定，被告博億公司持有两份合同，原告可提供保存的另一份合同原件来证实，合同签订的时间是2013年12月10日，并不存在涂改现象。关于其中一份合同误将2013年写成2014年，发现后立即予以改正，属正常笔误，特别是在年份交替时期，更易发生笔误。关于签订合同的时间，不仅合同签署的日期明晰，还有租金的交付时间、厂房的接收时间等证据均可进一步予以证实。综上，被告博億公司的租赁权应依法予以保护，并依法驳回原告对被告博億公司的诉讼请求。
被告李来看答辩称：除同意第一被告博億公司外，法院作出的执行裁定书是正确的，且本案的抵押权的登记范围不包括土地使用权，原告仅对办理抵押登记的厂房享有抵押权，不包括被告李来看承租的厂房。综上，请求驳回原告对被告李来看的诉讼请求。
被告天航公司答辩称：一、被告天航公司租赁的房屋及土地未办理抵押登记，原告无权对被告天航公司主张享有抵押优先权利。被告天航公司承租的房屋位于龙港镇南城路312号大门左边第一个仓库一层，租赁面积为2450平方米，该厂房至今未办理房产登记，且原告仅对有产权证的房产进行抵押登记，并未对涉案全部土地使用权进行抵押登记。因此，被告天航公司承租的租赁物不在原告主张的抵押范围之内。二、租赁发生在抵押登记之前，租赁合同合法有效。被告天航公司于2011年11月份开始就已经租赁法贝公司的厂房进行生产，于2013年7月6日双方又续签了租赁合同，租期为10年，租金为342.5万元，并已经全部支付，该租赁合同真实有效。而原告主张的抵押权登记时间为2014年1月29日，显然在租赁之后，不能对抗租赁权。虽然原告之前于2011年就已经办理了抵押登记，但抵押物于2013年10月11日发生火灾已经灭失，根据《中华人民共和国担保法》第58条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失取得的赔偿金作为抵押财产”，故原告于2014年的抵押登记属于新的抵押登记，不能认定为之前抵押的延续。三、被告天航公司的房产不在2013年发生的火灾范围之内，不存在租赁合同解除事宜。综上，请求驳回原告对被告天航公司的诉讼请求。
被告法贝公司答辩称：一、被告法贝公司分别与被告博億公司、李来看、天航公司签订的厂房租赁合同全部是真实的，而且厂房均已经实际交付给承租人，由承租人占有、使用或转租。二、涉案的上述租赁合同签订时间均在涉案厂房抵押关系成立之前。涉案厂房抵押关系的成立是独立的，与法贝公司此前与工商银行苍南支行签订的厂房抵押合同无关。三、涉案的上述租赁合同涉及的租金，法贝公司均已按照租赁合同的约定收取。四、涉案的上述租赁合同涉及的厂房（仓库）部分均不在法贝公司失火损失范围。火灾前，法贝公司有100623.16平方米厂房，有房产证的26545.61平方米，未办理房产证而许可建筑的有74077.55平方米。失火损失面积25201平方米，其中有房产证的14822.87平方米。本案承租人承租的厂房均不在火灾损失范围。
本院查明，2014年10月29日，申请人工商银行苍南支行向本院提出实现担保物权的申请。2014年11月19日，本院作出（2014）温苍商特字第139号民事裁定，裁定对被申请人浙江法贝实业有限公司名下的坐落于苍南县龙港镇南城路（城东工业园区）的房屋所有权（权属证号：温房权证苍南县字第号）及土地使用权（权属证号：苍国用（2014）第02-0267号）的房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国工商银行股份有限公司苍南支行对变价后所得款项在21500万元的范围内优先受偿。
2014年12月9日，原告华融资产浙江分公司与第三人工商银行苍南支行签订债权转让协议，约定第三人工商银行苍南支行将债务人法贝公司所欠的包括（2014）温苍商特字第139号申请担保物权一案中讼争借款在内的不良贷款本金及相应利息转让给原告，并于2015年1月23日在浙江日报上刊登债权转让公告。
本院在执行申请执行人华融资产浙江分公司与被执行人法贝公司申请实现担保物权一案过程中，于2015年7月15日作出（2015）温苍执民字第1632号执行裁定，裁定查封被执行人法贝公司所有的坐落于苍南县龙港镇南城路（城东工业园区）房屋（房产证号：00**）一间，并于2015年10月15日向申请执行人华融资产浙江分公司发送通知，告知其本院拟对被执行人法贝公司所有的坐落于苍南县龙港镇南城路（城东工业园区）土地及厂房进行带租拍卖。原告华融资产浙江分公司于2015年11月10日向本院提出执行异议，经审查后，本院于2015年11月25日作出（2015）温苍执异字第97号执行裁定，裁定驳回华融资产浙江分公司的异议。华融资产浙江分公司不服该裁定，遂向本院提起诉讼。
本院认为，第三人工商银行苍南支行已经将债务人法贝公司所欠的包括（2014）温苍商特字第139号申请担保物权一案中讼争借款在内的不良贷款本金及相应利息转让给原告华融资产浙江分公司，华融资产浙江分公司作为债权受让方，其有权向法院申请强制执行，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”本院作出的（2014）温苍执异字第97号执行裁定是申请执行人执行异议之诉的前置程序，但是该执行裁定非案外人提出且被人民法院中止执行，因此本案申请执行人即原告华融资产浙江分公司不具备提起执行异议之诉的起诉条件。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条之规定，裁定如下：
驳回中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 高海忠
代理审判员 林 宁
人民陪审员 谢保华
二〇一六年八月十五日
代书 记员 李翩翩
相关法律条文链接：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准予撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；
（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。