北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民初160号原告（案外人）：张大钢，男，1958年10月18日出生。委托诉讼代理人：王子英，北京市元坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海娇，北京市元坤律师事务所律师。被告（申请执行人）：田凯，男，1947年3月26日出生。委托诉讼代理人：季欢（田凯之妻），女，1967年9月20日出生。第三人（被执行人）：北京恒富广场开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场东路20号百富国际大厦1号楼6层6E。法定代表人：陈小华，董事长。原告张大钢与被告田凯、第三人北京恒富广场开发有限公司（以下简称恒富广场公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张大钢的委托诉讼代理人王子英、张海娇，第三人恒富广场公司法定代表人陈小华均到庭参加诉讼，被告田凯经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张大钢向本院提出诉讼请求：1.立即停止对位于北京市朝阳区工人体育场东路20号百富国际大厦1幢17层17A、17B、17C、17D、17E、17F、17G、17H共8套房屋的强制执行，并解除查封；2.田凯承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年9月30日，张大钢与恒富广场公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市朝阳区工体东路20号百富国际大厦17层17A-H共8套房屋（以下简称案涉房屋）。在2004年7月22日至2005年2月8日期间张大钢共预付购房款2100万元，后恒富广场公司于2005年9月30日出具购房款收据。张大钢于2005年底实际入住案涉房屋至今十余年，恒富广场公司于2009年8月正式为张大钢办理了入住手续。因恒富广场公司在交房后一直以各种理由拖延办理房屋产权证，张大钢于2014年向北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）提起诉讼，要求恒富广场公司办理房屋产权证，经调解双方达成一致意见，恒富广场公司同意为张大钢办理房屋产权证，朝阳法院制作并向双方送达了民事调解书。鉴于恒富广场公司未履行生效民事调解书，张大钢于2016年4月27日向朝阳法院申请强制执行，执行中得知，因田凯与恒富广场公司（2009）朝民初字第32663号民事判决执行一案，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）作出（2010）一中执字第1195号民事裁定书，查封了位于百富国际大厦的房屋，其中包括案涉房屋，故张大钢向一中院提起案外人执行异议，请求法院解除对案涉房屋的查封。2017年3月10日，一中院向张大钢邮寄送达了（2017）京01执异10号执行裁定书，驳回了张大钢提出的执行异议。张大钢认为，张大钢与恒富广场公司签订《商品房买卖合同》时案涉房屋并未查封，合同应为有效，张大钢已实际支付了购房款且于2005年底实际入住，恒富广场公司未办理产权登记并非张大钢所致，朝阳法院作出的生效民事调解书亦是对张大钢享有案涉房屋所有权的确认。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条的规定，案涉房屋未办理产权登记不影响张大钢对案涉房屋享有所有权。田凯对恒富广场公司享有的债权是经（2009）朝民初字第32663号民事判决所确认，并于之后查封案涉房屋。因此，张大钢与恒富广场公司商品房买卖合同关系成立时间早于田凯的金钱债权，张大钢享有的物权应当优先于田凯享有的债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，张大钢对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对案涉房屋的执行，并解除查封。田凯向本院提交书面意见，表示同意（2017）京01执异10号执行裁定书意见，不同意张大钢的诉讼请求。恒富广场公司陈述称：不发表意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张大钢提供了证据1.《商品房买卖合同》8份；证据2.购房收据；证据3.北京信和物业管理有限责任公司百富国际大厦物业管理部出具的证明、张大钢与天合文化集团有限公司签订的《写字楼租赁合同》；证据4.朝阳法院（2014）朝民初字22841-22848号民事调解书；证据5.（2017）京01执异10号执行裁定书；证据6.国内特快专递邮件详情单。田凯和恒富广场公司均未提供证据。经本院审查并结合当事人的质证意见，本院对张大钢提供的证据的形式真实性予以确认。经本院审查认为，田凯未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利，结合恒富广场公司的质证意见，本院对张大钢提供的证据的形式真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：田凯与恒富广场公司保证合同纠纷一案，朝阳法院于2009年11月3日作出（2009）朝民初字第32663号民事调解书，田凯与恒富广场公司自愿达成如下协议：恒富广场公司一次性支付田凯押金本金、利息、诉讼费共计366000元（于2009年11月30日之前给付180000元；剩余186000元于2009年12月31日之前付清）。调解书生效后，恒富广场公司未履行调解书确定的义务，田凯向法院申请强制执行。2010年5月10日，北京市高级人民法院作出（2010）高执字第56号执行裁定书，裁定：朝阳法院作出的（2009）朝民初字第32663号民事调解书，田凯与恒富广场公司保证合同纠纷一案，指定由本院执行。本院在执行该案过程中，查封了位于北京市朝阳区工体东路20号（原北京市朝阳区体育场东路18号南部总建筑面积101400平方米的百富国际大厦全部在建工程）百富国际大厦的房屋。张大钢就此向本院提出执行异议，请求本院解除对案涉房屋的查封。本院经审查，于2017年2月28日作出（2017）京01执异10号执行裁定书，裁定驳回张大钢提出的案外人异议，并于2017年3月9日以司法专递的方式向张大钢邮寄上述法律文书，张大钢于次日收到上述执行裁定书，并于2017年3月21日提起本案案外人执行异议之诉。另查，2005年12月5日，本院作出（2004）一中执字第1162号协助执行通知书，查封了恒富广场公司所有的位于北京市朝阳区体育场东路18号南部总建筑面积101400平方米的百富国际大厦全部在建房屋。张大钢本次案外人执行异议所针对的案涉房屋自2005年12月5日起，始终处于法院的查封状态，现查封案号为（2007）一中执字第128、129、1007、1450、1463号，（2010）一中执字第1193、1194、1195号，（2011）一中执字第1177号，（2012）一中执字第639、640号，（2015）一中执字第97号。诉讼中，张大钢主张其于2004年7月至2005年2月期间分4次向恒富广场公司现金支付购房款2100万元，其提供的证据显示2005年9月30日，针对案涉房屋其与恒富广场公司签订8份《商品房买卖合同》，同日，恒富广场公司向其开具收到购房款2100万元的收据。2014年7月3日，朝阳法院作出（2014）朝民初字22841-22848号民事调解书，张大钢与恒富广场公司针对案涉房屋达成调解，恒富广场公司同意于2014年9月1日前为张大钢办理案涉房屋的权属证书。2017年2月17日，北京信和物业管理有限责任公司出具一份证明，其中载明张大钢自2009年8月12日入住案涉房屋。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本院于2017年2月18日作出（2017）京01执异10号执行裁定书，裁定驳回张大钢提出的案外人异议，并于2017年3月9日以司法专递的方式向张大钢邮寄上述法律文书，张大钢于次日收到上述执行裁定书，并于2017年3月21日提起本案案外人执行异议之诉，其起诉时间符合上述法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（自2015年5月5日起施行）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第三十二条中规定：“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。”张大钢提起执行异议的时间在上述规定颁布实施之后，该规定适用于本案。本案中，本院已于2005年12月查封了恒富广场公司所有的包括案涉房屋在内的全部在建工程，且案涉房屋始终处于法院查封的状态。虽然张大钢提供的证据显示其于2005年9月30日针对案涉房屋签订8份《商品房买卖合同》，恒富广场公司亦向其出具收到购房款2100万元的收据，但其未能提供证据证明其在本院查封案涉房屋之前已实际入住案涉房屋，即合法占有案涉房屋，故其异议不符合上述法律规定，其权利不能够排除执行，本院对张大钢关于停止对案涉房屋的执行、并解除查封的诉讼请求不予支持。田凯未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回张大钢的诉讼请求。案件受理费70元，由张大钢负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  李 利审 判 员  黄占山审 判 员  甄洁莹二〇一七年八月二十八日法官助理  郭 帅书 记 员  郭 岩