甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘09民终1211号
上诉人（原审被告）：肃州区金佛寺镇观山村村民委员会，住所地：甘肃省酒泉市肃州区金佛寺镇观山村，组织机构代码：XXXX。
法定代表人：李学升，该村委会主任。
委托诉讼代理人：苏岩石，甘肃玉关律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨在东，男，生于1974年6月15日，甘肃省榆中县人，无业，住甘肃省酒泉市。
上诉人肃州区金佛寺镇观山村村民委员会（以下简称”观山村委会”）因与被上诉人杨在东确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2016）甘0902民初170号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人观山村委员会的法定代表人李学升及其委托诉讼代理人苏岩石、被上诉人杨在东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人观山村委会上诉请求：1.撤销一审判决第三项，驳回杨在东该项诉讼请求或发回重审；2.杨在东支付上诉人使用涉案土地及房屋7年6个月的土地和房屋使用费。事实和理由：1.一审判决确定赔偿数额不合理。杨在东主张的猪舍的赔偿款应当按照使用年限折旧后计算；杨在东的猪舍在2015年3月16日被他人损坏后已就损失与他人达成赔偿协议，一审判决按照猪舍完好状态认定赔偿数额存在双倍赔偿问题；杨在东的猪舍系其雇佣周边闲散人员修建，不存在其鉴定报告中所述的社会保险费、工程排污费、住房公积金、税费等相关费用，鉴定机构按照建筑企业修建标准以四类工程计取费用，认定的金额明显偏高。2.杨在东与上诉人签订合同后修建养猪场未经上诉人允许；3.一审判决在确认合同无效后，未按法律规定要求杨在东恢复原状，且杨在东已使用涉案土地和房屋7年多，应当支付使用费。
杨在东辩称，1.猪舍的造价是经过鉴定的，一审时上诉人明确表示不申请重新鉴定，证明上诉人对鉴定结论是认可的；2.上诉人主张的土地和房屋使用费一审没有主张，二审不能主张；3.猪舍是上诉人允许修建的，且被上诉人作为受让人，有权按照自己的意愿使用土地。一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求维持一审判决。
杨在东向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告双方签订的房产及土地使用权转让合同无效；2、判令被告返还合同价款40000元；3、判令被告赔偿原告因合同无效导致的投资损失270000元；4、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案土地原位于酒泉市红山乡高沟村，土地所有权性质为集体所有，土地用途为修造学校，用地来源为集体土地内划拨，原由原高沟村村委会与高沟村小学使用。后因合乡并镇改革，原红山乡高沟村合并到金佛寺镇观山村，原高沟小学也在改革中合并。2008年10月，原告开始在原高沟小学院内养猪。2010年7月，原告（乙方）、被告（甲方）双方签订房产及土地使用权转让合同一份，约定：1、甲方将其所有的原高沟小学部分校舍及地面附着物、设施出售给乙方，同时将原校舍所在范围内的土地使用权转让给乙方（房屋14间、占地面积、校舍现状、四至界线：以校舍围墙为准，前至水渠东沿）。2、甲乙双方议定该宗房、地产转让总价额为人民币40000元整。3、付款期限为：合同签订之日付20000元整，剩余20000元于2010年12月31日之前一次性付清，否则逾期一天追加50%的违约金。4、其他约定：原高沟小学的一切债权、债务与乙方无关；甲方应承诺保证所出售的校舍、附着物及转让的场地使用权无任何权利瑕疵。......。合同签订后，原告按约向被告支付了转让款40000元，并在该场地内继续养猪。2013年，原告新建了11栋猪舍。因原告在养猪期间对养猪形成的粪便未进行环保无害化处理，更未申请办理环评，气味严重影响观山村二组村民及周边居民的正常生活，2015年3月16日，观山村二组村民22人次前往养殖厂内催促原告搬迁，原告仍不按之前协议搬迁，村民不同程度将原告养猪场内11栋圈舍门推倒、34个猪槽砸毁，造成窗户玻璃、棚膜、墙内PVC水管等物品损坏。2015年9月30日，经酒泉市肃州区金佛寺镇人民调解委员会调解，双方达成一致意见，由金佛寺镇观山村二组村民22人一次性支付原告经济损失9150元。当日，金佛寺镇观山村二组村民将赔偿款9150元交付原告，原告出具领条一张。案件审理中，原告申请对养猪场工程造价进行鉴定，一审法院组织双方进行了现场勘验，并根据双方认可的勘验结果委托相关部门进行工程造价鉴定。2016年8月15日，酒泉中瑞工程造价事务有限责任公司作出酒中造字[2016]-01号鉴定报告，认定原告养猪场的工程总造价为161794.98元。
一审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。同时，法律亦规定，涉及村民利益的事项，应当经村民会议讨论决定方可办理。本案中，原、被告双方签订的房产及土地使用权转让合同，所涉合同标的为农民集体所有的土地使用权及地上建筑物，该土地用途为建造学校，在学校停办后该土地未被国家征收转为建设用地，原告建设养猪场也非经依法批准兴办乡镇企业或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权，而且被告也未提供证据证实其出售涉案土地地上建筑物系经过合法程序办理，被告村组村民亦以其实际行动对被告的行为表示反对，因此，原、被告双方签订的房产及土地使用权转让合同违反了上述法律强制性规定，属无效合同。故原告主张合同无效符合法律规定，予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告要求被告返还已支付的40000元理由正当，予以支持。但对于原告主张的因合同无效造成的损失，因双方在签订合同时均应知道该土地归集体所有，被告无权转让该土地使用权并出售地上建筑物，故双方对导致合同无效均有过错，但被告作为村民集体管理组织，对能否转让集体土地及地上建筑物应具有更明确的认知，因此，被告对导致双方签订合同无效具有更明显过错，应当按照其过错程度赔偿原告损失。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原告杨在东与被告肃州区金佛寺镇观山村村民委员会签订的《房产及土地使用权转让合同》无效；二、被告肃州区金佛寺镇观山村村民委员会返还原告杨在东合同价款40000元；三、被告肃州区金佛寺镇观山村村民委员会赔偿原告杨在东损失97076.99元（161794.98元×60%）;四、驳回原告杨在东的其他诉讼请求。以上款项合计137076.99元，限被告肃州区金佛寺镇观山村村民委员会于判决生效后十五日内付清。案件受理费5950元，由原告杨在东负担2908元，被告肃州区金佛寺镇观山村村民委员会负担3042元；鉴定费12000元，由原告杨在东负担4800元，被告肃州区金佛寺镇观山村村民委员会负担7200元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人杨在东提交了肃州区金佛寺镇人民政府2014年7月14日《关于杨在东申请办理规模化养殖用地手续的请示》复印件一份、《肃州区规模化畜禽养殖用地审核备案呈报表》复印件一份、杨在东与肃州区金佛寺学区签订的高沟小学校舍出租协议复印件一份，拟证明高沟小学是肃州区金佛寺学区出租给杨在东发展养殖，2010年上诉人将高沟小学校舍及土地转让给杨在东，杨在东在2014年已申请养殖场搬迁，但上诉人不执行政府文件，组织农户打砸养殖场给其造成了损失。本院组织当事人进行了质证。因上诉人对酒泉市中瑞工程造价事务有限责任公司所做的工程造价鉴定报告的部分内容提出异议，本院向该公司建设工程造价员陈富华进行了调查。
二审查明：2008年5月29日，杨在东与肃州区金佛寺学区签订了高沟小学校舍出租协议，约定由杨在东承租原高沟小学校舍及场地发展养殖业，租赁期限暂定为三年。2010年7月27日，上诉人与杨在东就原高沟小学校舍及场地签订了房产及土地使用权转让合同，将部分校舍、地面附着物、设施及土地使用权转让给杨在东。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.一审判决确定杨在东的损失是否适当；2、杨在东是否应向上诉人支付土地及房屋使用费。
关于杨在东的损失。一审中，上诉人对杨在东提出的证明其损失的证据不予认可，经杨在东申请，一审法院委托酒泉市中瑞工程造价事务有限责任公司对杨在东的养殖场的造价进行了鉴定。上诉人在一审中对该鉴定结论未申请补充或重新鉴定，对上诉人就该鉴定结论在二审中提出的异议，鉴定机构亦做了相应说明，该鉴定结论应当作为本案定案的依据。杨在东的损失应依该鉴定结论确定，对上诉人所提该项上诉理由不予支持。但对农户毁坏的部分，杨在东已获赔偿，应当从其损失中予以扣除。上诉人所提杨在东获得双倍赔偿的上诉理由成立，予以支持，杨在东的损失应为152644.98元（161794.98元－9150元=152644.98元）。
关于杨在东是否应向上诉人支付土地及房屋使用费的问题。上诉人主张的土地及房屋使用费，属于二审中提出反诉，双方调解不成，杨在东也不同意本院一并审理，根据《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条之规定，上诉人应另行起诉。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2016）甘0902民初170号民事判决第一、二项；
二、撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2016）甘0902民初170号民事判决第三、四项；
三、上诉人肃州区金佛寺镇观山村村民委员会赔偿被上诉人杨在东损失91586.99元（152644.98元×60%=91586.99元）；
四、驳回被上诉人杨在东的其他诉讼请求。
以上合计，上诉人肃州区金佛寺镇观山村村民委员会应支付被上诉人杨在东131586.99元，限于本判决生效后15日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5950元，二审案件受理费2227元，合计8177元，由上诉人肃州区金佛寺镇观山村村民委员会负担4906元；被上诉人杨在东负担3271元。鉴定费12000元，由上诉人肃州区金佛寺镇观山村村民委员会负担7200元；被上诉人杨在东负担4800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀泽
审 判 员 张小青
代理审判员 茹丽霞
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 高 妍