浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终1000号
上诉人（原审被告）：杭州萧山红垦制线厂，住所地杭州市萧山区红垦农场。
投资人：施利祥。
委托代理人：韩美琴、肖慧萍，浙江法君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州叶楠电器有限公司（原杭州萧山华工电器配件厂），住所地杭州市萧山区经济技术开发区红垦农场红泰五路78号。
法定代表人：姚水牛。
委托代理人：蔡旦祥，浙江萧和律师事务所律师。
原审第三人：杭州童姚电器有限公司，住所地杭州市萧山区红垦农场红五路以北、垦三路以西。
法定代表人：施利祥。
委托代理人：韩美琴、肖慧萍，浙江法君律师事务所律师。
上诉人杭州萧山红垦制线厂（以下简称红垦制线厂）因与被上诉人杭州叶楠电器有限公司（以下简称叶楠公司）、原审第三人杭州童姚电器有限公司（以下简称童姚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年1月27日，杭州萧山华工电器配件厂（以下简称华工电器厂）与红垦制线厂签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：华工电器厂将位于萧山红泰五路78号面积6900平方米的房屋出租给红垦制线厂；租赁期限为2015年1月27日至2020年1月27日；租金为前三年年租金600000元，第四年、第五年按市场价再定租金，第一年租金先付一半合同生效，还有一半2015年6月底前付清，第二年租金在租用的前一个月付清（即2015年12月前付清），以后几年都按此法付清；违约责任为如有一方未按前述合同条款规定履行的，则应付违约金50000元。合同签订后第二天，红垦制线厂支付了华工电器厂租金300000元。2016年1月28日起第二年的租金因华工电器厂与童姚公司对涉案房屋和土地使用权存在争议，红垦制线厂未支付第二年租金。
另查明，坐落于杭州市萧山区经济技术开发区红垦农场红泰五路78号的房屋的所有权人登记为华工电器厂。
华工电器厂诉至原审法院，请求：1.解除华工电器厂与红垦制线厂签订的房屋租赁合同并要求红垦制线厂腾房；2.红垦制线厂支付自2016年1月28日起至实际腾房之日止的租金100000元（以每年600000元为基准暂计至2016年3月27日，此后租金依约计算至红垦制线厂实际腾房之日止，按日租金1643.84元计算）并支付违约金50000元。
原审法院认为：华工电器厂与红垦制线厂之间签订《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。按照合同约定，第二年租金在租用前一个月付清（即2015年12月前付清），但红垦制线厂未按约定期限支付租金，构成违约，华工电器厂要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，于法有据，应予以支持。双方之间的租赁合同在判决生效之日解除。租赁合同解除后，红垦制线厂支付至租赁合同解除日止的房屋租金，并腾退返还房屋。合同解除后，原租赁合同不再履行，如红垦制线厂仍占有、使用涉案房屋的情况下，华工电器厂可参照租金标准主张逾期腾退房屋给其造成的租金损失。至于华工电器厂主张的违约金诉请，红垦制线厂未按约定期限支付租金虽属实，但产生租金纠纷的根源系第三人童姚公司现任法定代表人及股东施利祥与华工电器厂、姚水牛因土地使用权和房屋所有权的权属纷争所致，红垦制线厂的本意并非故意不付租金而是待土地使用权和房屋所有权权属确认后再付租金，且已支持华工电器厂的租金诉请以弥补其租金损失，故在考量红垦制线厂违约情形及违约行为所致损失的情况下，原审法院酌情调整红垦制线厂支付华工电器厂违约金30000元。红垦制线厂、童姚公司抗辩童姚公司才是租金收取的权利人，因涉案租赁房屋目前登记于华工电器厂，且租赁合同的当事人为华工电器厂与红垦制线厂，华工电器厂可依据租赁合同向红垦制线厂主张租赁合同所涉及的权利，故红垦制线厂、童姚公司的该抗辩意见，不予采信，华工电器厂与童姚公司之间关于涉案土地使用权和房屋所有权的权属争议可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，原审法院于2017年1月25日判决：一、华工电器厂与红垦制线厂之间于2015年1月27日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、红垦制线厂于判决生效后十日内腾退并返还坐落于萧山经济技术开发区红垦农场红泰五路78号登记在华工电器厂名下的房屋；三、红垦制线厂于判决生效后十日内支付华工电器厂自2016年1月28日起按年租金600000元的标准计算至判决生效之日止的租金，并参照租金的标准支付自生效之日的次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；四、红垦制线厂于判决生效后十日内支付华工电器厂违约金30000元；五、驳回华工电器厂其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，减半收取5150元，红垦制线厂负担5050元，华工电器厂负担100元。
宣判后，红垦制线厂不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院认定华工电器厂可以根据租赁合同主张权利，属认定事实不清，适用法律错误。首先，订立《房屋租赁合同》之初，红垦制线厂仅凭房产证误认为厂房及土地产权均为华工电器厂，后经红垦制线厂调查得知厂房的土地使用权人为童姚公司，相应的地上建筑物也应属童姚公司，华工电器厂已经无权根据《房屋租赁合同》约定向红垦制线厂主张全部权利。租赁合同的出租方也应当由华工电器厂转为童姚公司。而红垦制线厂与童姚公司的负责人均为施利祥，施利祥受让童姚公司100%股权也包括了童姚公司在涉案厂房上的权利。童姚公司作为土地使用权人自愿不再收取红垦制线厂的租金，则与华工电器厂无关联。其次，根据原审法院查明，因华工电器厂与陈卫明、童冬琴之间的投资协议约定，华工电器厂对投资享有50%的权利，虽然其在庭审中否认了陈卫明享有一半租金的收益，但根据红垦制线厂调查，在租赁给红垦制线厂之前，华工电器厂与陈卫明都是各半收取厂房租金。因此，在华工电器厂与童姚公司处理好土地使用权的确权纠纷后，红垦制线厂同意支付给华工电器厂50%的租金。二、由于童姚公司与华工电器厂之间存在权属纠纷，因此作为承租人的红垦制线厂无法确定向哪方支付租金而一直未支付，因此红垦制线厂不存在任何违约。原审法院判决支持解除合同及红垦制线厂腾退房屋并承担违约金，无事实和法律依据。原审法院一方面认定了土地使用权登记为童姚公司，一方面又否认童姚公司在本案中主张租金的权利，属认定事实不清。由于涉案厂房的土地使用权人为童姚公司，根据房随地走的原则，涉案厂房也应属于童姚公司。而童姚公司一直主张其是真正权利人而要求红垦制线厂应向其支付租金，在华工电器厂与童姚公司的权属纠纷未处理好前，红垦制线厂只能选择先不支付租金，待权利人确定后再支付租金。因此，红垦制线厂迟延支付租金的行为不应当被认定为违约行为，也不应当承担违约责任。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项、第二项、第四项，并依法对第三项改判为红垦制线厂支付华工电器厂自2016年1月28日起按年租金600000元的标准计算至判决生效之日止租金的50%；2.本案诉讼费由华工电器厂承担。
针对红垦制线厂的上诉，叶楠公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉。红垦制线厂与华工电器厂之间签有房屋租赁合同，租金支付的对象及期限均非常明确，不存在红垦制线厂上诉称所谓第三方投资50%的情形。不管是否存在其他纠纷，不影响红垦制线厂支付租金的义务。原审法院认为土地产权登记在童姚公司名下错误，只是备注栏中的备注，并不是登记。房屋登记时间为2012年1月，可印证土地证、房产证都属于华工电器厂。土地产权登记备注栏内容是股权投资问题，不影响本案争议。请求驳回上诉，维持原判。
针对红垦制线厂的上诉，童姚公司陈述：同意红垦制线厂的上诉意见。
二审期间，叶楠公司、童姚公司均未向本院提交新的证据材料。
二审期间，红垦制线厂向本院提交证据材料如下：
1.情况说明1份（复印件），用以证明涉案房屋所在的土地使用权人为童姚公司。
2.证明1份，用以证明童姚公司自愿不再向红垦制线厂收取租金。
3.证明及房屋租赁合同各1份，用以证明在红垦制线厂承租涉案房屋前，华工电器厂的法定代表人和童姚公司法定代表人的配偶共同以出租人的名义签订房屋租赁合同并收取租金。
上述证据经叶楠公司质证：证据1、2，均无效，不符合证据形式要件，对土地确权无权做出证明；证据3，证人证言应该出庭作证，不属于新证据范围，与本案无关。上述证据经童姚公司质证：没有意见。本院经审查后认为，上述证据与其他在案有效证据及各方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明，华工电器厂于2016年12月28日名称变更为叶楠公司。
本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案《房屋租赁合同》由华工电器厂作为出租人与红垦制线厂作为承租人而签订，该租赁合同明确约定了租赁标的、租赁期限、租金支付以及其他相关的权利义务。根据合同相对性原则，在红垦制线厂并未提供有效证据证明双方当事人就合同履行另行达成协议的情况下，红垦制线厂理应按照合同约定向华工电器厂支付租金。即使租赁房屋所对应的土地权属存在红垦制线厂所主张的争议，也不当然影响华工电器厂依合同约定要求红垦制线厂履行支付租金的合同义务。红垦制线厂在本案中提出的拒绝向华工电器厂支付租金的理由，无事实与法律依据，不应予以采信。红垦制线厂未有正当的约定及法定事由而逾期支付租金，其行为构成违约，华工电器厂有权解除租赁合同并要求红垦制线厂腾退房屋、支付未付租金及自合同解除至房屋实际腾空并交还之日止的占有使用费。因此，原审法院判决支持华工电器厂相应的诉讼请求，并无不当。同时，原审法院依据合同履行情况、过错责任等因素，酌情确定的红垦制线厂应承担违约金数额，亦在合理范围内，也无不当。综上，红垦制线厂的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由杭州萧山红垦制线厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 张诗雯