江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终19号
上诉人（原审被告）：ＸＸ文，男，1974年2月9日出生，，汉族，户籍地安徽省马鞍山市和县。
委托诉讼代理人：王逸飞，安徽华冶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋家峰，安徽华冶律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：无锡市滨湖区蠡园街道湖滨苑社区居民委员会，住所地江苏省无锡市滨湖区景宜路20号。
法定代表人：顾永法，该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：时益，江苏东林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章晓平，江苏东林律师事务所律师。
上诉人ＸＸ文因与被上诉人无锡市滨湖区蠡园街道湖滨苑社区居民委员会（以下简称湖滨苑社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2016)苏0211民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
ＸＸ文上诉请求：1、撤销原判，依法改判。2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院适用法律错误，被上诉人非本案适格主体。被上诉人自行表明其系接受无锡市蠡园经济开发区管理委员会（以下简称蠡园开发区）委托，代为对案涉沿街店面出租和管理，在该委托权限下，被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同。根据合同法第402条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。显然，合同直接约束蠡园开发区和上诉人，故被上诉人并非本案适格主体。2、一审法院认定事实错误，上诉人并无拖延支付租金的故意，无需支付违约金。本案中蠡园开发区是否是案涉房屋的所有权人并不明晰，即使建设规划许可证复印件为真，也仅能证明案涉房屋的建设单位是蠡园开发区，无法证明蠡园开发区对案涉沿街店面享有所有权。在签订房屋租赁合同时，被上诉人和无锡市湖滨实业公司（以下简称湖滨公司）共同作为合同相对方，这与蠡园开发区出具的委托书中指定湖滨苑社区单独作为受托人不符。其基于给付安全需要，一直要求湖滨苑社区明确交付房租的实际对象，但湖滨苑社区至今未予回应。上诉人根本不存在违约的故意和事实，不应支付违约金。
湖滨苑社区辩称，1、一审法院认定被上诉人系租赁合同的主体是正确的。从建立合同的合意、签订合同的行为以及合同的实际履行等情况均可以认定被上诉人系本案适格主体。根据一审法院已查明的事实，上诉人是与被上诉人商谈房屋租赁事宜，并与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，同时也是从被上诉人处接手涉案房屋，前期已经向被上诉人支付了租金。所以被上诉人是房屋租赁合同的相对方，符合本案诉讼主体资格，有权提起诉讼。2、上诉人称无法确定支付房租的对象，并无拖延支付租金的故意，无需支付违约金，该理由无事实和法律依据。（1）上诉人提到的无法确认案涉房屋所有权的问题，其认为根据相关法律规定，租赁合同效力并不受是否取得房屋所有权证的影响，即使案涉房屋并未取得所有权证，但被上诉人一审时已提交案涉房屋的建设规划许可证，证明了房屋出租的合法性，上诉人的上诉理由无法律依据。（2）上诉人提到的湖滨公司与被上诉人共同作为合同相对方问题，被上诉人认为，根据一审法院查明的事实，湖滨公司只是负责对案涉房屋进行出租、管理的物业管理者，并不承担房屋租赁的主体责任，其应当实际履行义务的相对方是被上诉人。上诉人自2014年8月8日起拖欠租金，却迟至本案二审庭审中才以给付对象不明的理由进行抗辩，与事实不符。综上，根据合同法的规定，被上诉人接受蠡园开发区的委托，将案涉房屋对外出租，系本案适格主体。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
湖滨苑社区向一审法院起诉请求：1.解除其与ＸＸ文之间于2011年4月8日签订的《房屋租赁合同》，并要求ＸＸ文立即迁出所租房屋；2.ＸＸ文立即支付截止2016年4月7日的房屋租金123.33万元；3.ＸＸ文支付2016年4月8日起至实际迁出之日止的房屋租金和实际占有使用费（按80万/年计算）；4.ＸＸ文支付违约金37万元。
一审法院认定事实：2011年4月8日，湖滨苑社区、湖滨公司（共同作为甲方）与ＸＸ文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于无锡市蠡园开发区建筑西路湖滨南苑28、29号楼商铺出租给ＸＸ文使用，租赁面积3657.8平方米；租赁期限6年，自2011年8月8日至2017年8月7日；租金前两年为68万元/年，中间两年为75万元/年，最后两年为80万元/年；租金支付方式为，前两年每半年交纳租金34万元，具体支付日期为2011年4月8日，2012年2月8日，2012年8月8日，2013年2月8日。从第三年起每年8月8日前交清一年租金，具体日期为2013年8月8日和2014年8月8日分别支付75万元，2015年8月8日和2016年8月8日分别支付80万元；甲方应出具滨湖区农办收据，如乙方需开具租赁发票，所产生的税收由乙方承担；乙方逾期交付房租，每逾期一日由甲方按月房租金的1‰向乙方加收违约金。逾期交纳租金超过三个月的，甲方有权解除合同，并由乙方承担违约金，违约金金额为三年房租；租赁期满或提前解除合同，乙方必须按时搬出乙方所有物件，搬迁后五天后仍留有余物，则视为乙方放弃所有权，由甲方全权处理；装潢部分应由乙方恢复原状或无偿给甲方；乙方从入住起必须办理工商税务注册手续，如工商税务登记半年内未至湖滨苑社区，甲方有权解除合同。湖滨苑社区、湖滨公司均在该合同尾部出租方处加盖了公章。
上述合同签订后，湖滨苑社区按约向ＸＸ文交付了房屋，ＸＸ文在所租房屋内开设了宾馆。截止2016年4月7日，ＸＸ文共支付租金216万元，具体明细为：2011年4月8日，支付34万元；2012年2月20日，支付34万元；2012年7月30日，支付34万元；2013年3月29日，支付34万元；2014年3月19日，支付37.5万元；2014年7月30日，支付37.5万元；2015年2月16日，支付5万元。
2015年9月24日，湖滨苑社区、湖滨公司共同通过律师向ＸＸ文发出《律师函》，内容为向ＸＸ文催交截止2015年8月7日欠付的租金175万元，要求ＸＸ文接函后10日内支付完毕。该函同时还载明湖滨公司曾派人催讨未果。ＸＸ文收函后未予回复，也未支付租金。
一审另查明，无锡市滨湖区湖滨南苑系拆迁安置小区，建设工程规划许可证为3202112010A0082号，建设单位为蠡园开发区。2012年1月1日，蠡园开发区出具书面委托书，委托湖滨苑社区对涉案房屋在内的沿街商铺进行出租和管理。
一审再查明，湖滨公司系湖滨苑社区下属企业，两家单位负责人均为顾永法。
本案一审审理中，湖滨公司向法院出具一份《说明》，内容为：湖滨公司为湖滨苑社区下属机构，具体负责社区出租房屋的管理。2011年4月8日与ＸＸ文签订的《房屋租赁合同》，出租方应为社区，其并非出租方。其在合同上加盖公章，是社区为了便于其对出租房屋进行管理。
一审庭审中，ＸＸ文自述：当初是和当时的湖滨苑社区书记费小明商谈的租赁事宜，协商地点就在湖滨苑社区。涉案房屋是社区安排了一个姓高的工作人员与其交接的。租金都是通过转账支付的，账号由社区会计提供给其。当初签约的时候没有听说过湖滨公司，租赁合同上也仅盖了湖滨苑社区的公章。后来又通知其把合同拿回去补盖了湖滨公司的公章，说是里面有物业费，与其无关。2013年和2015年有个自称是湖滨公司的人来催要租金，还要求其将租金支付给湖滨公司而非湖滨苑社区；湖滨苑社区自述：湖滨公司系其下属企业，具体负责房屋的出租管理事务。
上述事实，有《房屋租赁合同》、结算凭证、收据、《律师函》、《说明》、《建设工程规划许可证》以及当事人陈述等证据在案为证。
一审法院认为，认定合同主体应当从建立合同的合意、签订合同的行为以及合同的实际履行等情况综合加以考量。本案中，ＸＸ文因涉案房屋的租赁事宜与湖滨苑社区进行了商谈，进而与湖滨苑社区签订了租赁合同，后从湖滨苑社区接手了涉案房屋，并向湖滨苑社区支付租金。据此，可以认定湖滨苑社区与ＸＸ文系涉案租赁合同的主体。至于湖滨公司，从湖滨苑社区、ＸＸ文的陈述以及湖滨公司的自述，均表明湖滨公司系物业管理者，并非实际出租人。作为合同的一方当事人，ＸＸ文必然知晓其应当实际履行义务的相对方。退一步讲，即便ＸＸ文因支付对象不明确而影响其支付租金，其无论是从己方违约风险角度还是从合理照顾对方利益角度，都应将此疑惑及时披露给对方，以消除其自认的不安状态。而实际上，ＸＸ文自2014年8月8日起就已经开始拖欠租金，直至本案庭审中才以此理由抗辩，法院难以采信。湖滨苑社区业已提供了涉案房屋的建设许可文件，符合法律的规定，故该房屋出租的合法性法院予以确认。至此，ＸＸ文声称导致其中止履行支付租金义务的理由均不能成立。
湖滨苑社区与ＸＸ文签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现ＸＸ文自2014年8月8日起无正当理由未按照合同约定支付租金，已满足双方合同约定的解除条件，湖滨苑社区有权解除合同。故本院对湖滨苑社区要求解除双方于2011年4月8日签订的《房屋租赁合同》的主张予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，ＸＸ文除应继续按75万元/年的标准支付2014年8月8日至2015年8月7日期间的租金（已支付5万元）、按80万元/年的标准支付自2015年8月8日起的租金和合同解除后的实际占用使用费外，还应当及时迁出并交还所租房屋。至于违约金，双方已在合同中有明确约定，双方对于违约的后果固然明知。现湖滨苑社区仅按37万元主张，未超出双方的预期，也未导致利益失衡，法院予以支持。
一审法院判决：一、无锡市滨湖区蠡园街道湖滨苑社区居民委员会与ＸＸ文于2011年4月8日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日立即解除；二、ＸＸ文于判决生效之日起十日内迁出无锡市滨湖区建筑西路湖滨南苑28号、29号楼商铺；三、ＸＸ文于判决生效之日起十日内支付无锡市滨湖区蠡园街道湖滨苑社区居民委员会自2014年8月8日起至实际迁出之日的房屋租金及占有使用费（2014年8月8日至2015年8月7日按70万元计。自2015年8月8日至实际迁出之日止，按80万元/年计）；四、ＸＸ文于判决生效之日起十日内支付无锡市滨湖区蠡园街道湖滨苑社区居民委员会违约金37万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，ＸＸ文表示，2011年4月8日，其与湖滨苑社区和湖滨公司签订案涉房屋租赁合同时，是和前湖滨苑社区书记费小明签订的，房屋租赁合同上湖滨苑社区和湖滨公司的印章均是费小明本人加盖的，其当时仅知晓费小明为湖滨苑社区书记，对费小明是否为湖滨公司的法定代表人并不知晓。
以上事实由谈话笔录在卷佐证。
本案争议焦点为：一、湖滨苑社区是否为案涉房屋租赁合同的主体？二、一审法院判令ＸＸ文支付违约金是否适当？
关于争议焦点一，本院认为，认定合同主体应当从建立合同的合意、签订合同的行为及合同的实际履行等情况综合加以考虑。本案中，案涉房屋租赁合同是ＸＸ文与前湖滨苑社区书记费小明商讨签订的，双方在租赁合同中对租赁物的具体情况及租金交纳等事宜作出了明确约定，双方意思表示真实，合同内容未违反相关法律或行政法规的禁止性规定，无合同无效的法定情形，故应认定为有效合同，且合同签订后，双方已依约履行多年，在先前的履约过程中，双方从未就合同主体问题发生争议，原审判决据此认定湖滨苑社区与ＸＸ文系案涉房屋租赁合同的主体并无不当。另外，合同法第四百零二条规定的是委托人的介入权问题，在委托人依据该项规定主张合同权利之前，合同双方当事人均应依照合同约定全面履行合同义务，任何一方不得据此否定另一方的合同主体地位。本案中，蠡园开发区作为委托方，并未直接向ＸＸ文主张合同权利，ＸＸ文认为案涉房屋租赁合同的合同主体应为其和蠡园开发区，湖滨苑社区不是本案适格主体的诉请主张，无法律依据，本院对此不予支持。
关于争议焦点二，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，蠡园开发区在依法取得案涉房屋建设规划许可证的情况下，委托湖滨苑社区对上述房屋进行出租管理并不违反法律规定，且蠡园开发区在委托湖滨苑社区出租管理案涉房屋时并未禁止湖滨苑社区转委托，湖滨苑社区在受托权限范围内为委托人利益，转托湖滨公司对案涉房屋进行出租管理并无不当。ＸＸ文认为蠡园开发区不是案涉房屋的所有权人，无权对房屋进行出租，且湖滨苑社区与湖滨公司共同作为合同相对方与其签订房屋租赁合同，超出湖滨苑社区的受托权限的诉讼主张，缺乏法律依据，本院对此不予采信。另外，ＸＸ文主张自己基于给付安全需要，一直要求湖滨苑社区明确交付房租的具体对象，但湖滨苑社区迟迟未予回应，就该主张，ＸＸ文并未提供证据予以证明。因陈文云自认案涉房屋租赁合同系其和前湖滨苑社区书记费小明商讨、签订的，且其对费小明是否兼任湖滨公司的法定代表人并不知晓，由此可知，ＸＸ文在签订案涉房屋租赁合同之初，对湖滨苑社区作为合同相对方并无异议，且合同已经履行多年，在此前的履约过程中，ＸＸ文也一直是将房屋租金交纳给湖滨苑社区的，双方从未对房租的交付对象产生争议，由此可见，陈文云所谓的给付对象不明的不安状态并不存在。ＸＸ文关于其不存在违约故意，不应支付违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上所述，ＸＸ文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15900元，由ＸＸ文负担。
决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
审 判 员 仓 勇
代理审判员 唐广征
二〇一七年五月二日
书 记 员 庄茂根