重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第07292号
原告：深圳市之平物业发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区吉莲大厦三层JL1-305号，组织机构代码76637227-0。
法定代表人：余绍元，执行总裁。
委托代理人：谢佳宏，女，1991年8月9日出生，汉族，深圳市之平物业发展有限公司员工，住重庆市武隆县。
委托代理人：刘姗，女，1984年9月20日出生，汉族，深圳市之平物业发展有限公司员工，住重庆市渝中区。
被告：王平，男，1975年9月4日出生，汉族，户籍所在地重庆市垫江县，现住重庆市江北区。
原告深圳市之平物业发展有限公司诉被告王平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。2015年10月12日原告深圳市之平物业发展有限公司的委托代理人谢佳宏、刘姗，被告王平到庭参加诉讼，2015年12月28日原告深圳市之平物业发展有限公司的委托代理人谢佳宏到庭参加诉讼，被告王平经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告深圳市之平物业发展有限公司诉称，被告于2007年4月22日与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买位于鲁能星城八街区X幢X单元X-
X室住宅一套（建筑面积：115.78平方米）。2007年7月，重庆鲁能开发（集团）有限公司与原告签署了《前期物业管理协议》，双方对于物业服务的内容、收费标准、起始时间以及违约责任进行了约定。协议签订后，原告即依约为鲁能星城八街区提供物业管理服务，而被告却并未依照协议约定按时向原告交纳物业服务费用。被告自2009年2月1日至2015年5月31日，累计拖欠物业服务费12319.10元及滞纳金10272.37元和水电公摊费957.31元，现原告诉至法院要求判令被告立即支付截止2015年5月31日拖欠的物业服务费12319.10元及滞纳金10272.37元和水电公摊费957.31元，共计23548.78元并承担本案诉讼费。
被告王平辩称，我是鲁能星城八街区X幢X单元X-
X的业主属实，该房屋的建筑面积大约为115平方米。2008年8月8日接房，接房时我缴纳了3个月的物业费。原告的物业服务不符合标准，之所以不缴纳物业费用是因为我家楼下搭建了一个雨棚，雨棚搭建在我的阳台上，与阳台平行，严重威胁我家安全。我与楼下业主协调过此事，但是楼下业主并不理睬。后我多次要去原告协调处理这个事情，但是原告置之不理。我认为我不应该缴纳物业费以及滞纳金，因为原告提供的服务并未达到合同约定。至于原告主张的水电公摊费用，我认为小区不可能使用这么多水电。原告对于小区形象的维护不好，因此我拒绝缴纳物业费用，同时我家楼下也出现了被盗的情况，由此可见原告的安保责任也没有到位。
经审理查明，2007年4月22日，重庆鲁能开发（集团）有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买重庆鲁能开发（集团）有限公司开发的位于鲁能星城八街区X幢X单元X-
X号房屋，建筑面积115.39平方米等内容。2007年，重庆鲁能开发（集团）有限公司与原告签订《鲁能.星城项目八街区前期物业管理服务合同》，约定由原告为重庆鲁能星城八街区提供前期物业管理介入和前期物业管理服务事宜，包括但不限于从物业使用角度对物业规划、设备设施设置等提出意见和建议；建筑物共有部位的管理、维护和养护；共用设施设备、场所（地）的经营管理、维修和养护；共用部位，共用设施设备、场所（地）的环境保洁；所辖物业内车辆的出、入、行驶和停放管理；物业公共区域、业主私人区域及物业使用人专有区域的装修管理和服务；本物业管理区域业主、物业使用人、物业经营人必须支付物业管理服务费，物业管理服务费用由业主、物业使用人、物业经营人按其拥有、使用物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：每平方米每月1.4元；以上物业管理服务收费标准不包括房屋共用部位共用设施、电梯、景观水系、公共照明等高耗能设施、设备运行所需要能耗费用。此部分费用由业主据实分摊；业主、物业使用人应于房屋交付使用次日起交纳物业管理服务费用；业主、物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，如果对本物业的管理和服务造成损失的，还应承担赔偿经济损失之责任等内容。协议签订后，原告即按约为鲁能星城八街区区域提供物业管理服务。
另查明，原告为具有壹级资质的物业服务企业。
庭审中，被告举示照片34张，用以证明原告的安保服务不到位，每一栋入户门没有门禁系统，通道门损坏也没有及时维修。楼内过道和电梯玻璃破损，没有及时修理。小区景观和儿童设施破损，停车场管理混乱。被告家2楼周边能看见的区域的环境卫生不到位，小区门口搭建广告影响小区形象。2015年3月小区内公示的水电用量与业主的实际感受不一致，且小区路灯损坏，没有及时维修。原告对于上述证据质证认为，部分照片仅能看见局部，因此无法确认是否是我们小区。照片显示的景观水池是我们小区，但是图片显示当时没有水。小区每栋楼是有门禁系统的，只是启用不好。图片显示的楼道、路灯、景观、儿童设施是存在破损，但是之后属于我们修理范围的，我们积极进行了修理。小区用水用电是根据水表和电表进行计算的。
庭审中，原告举示工作联系函、违章整改通知书用以证明原告向街道反映了小区存在违章搭建的情况，要求街道予以解决。原告也向楼下业主发出了违章整改通知书，但是楼下业主一直没有整改。被告质证认为，对于工作联系函以及装修整改通知书的真实性无法确认，我在2009年就向原告反应楼下业主的违章搭建问题，但是原告拖延至2014年才进行反应，对于装修违章通知书，因为不是我违章，因此我没有见过。
庭审中，原告举示图片4张、来访人员登记表1张、护卫员巡逻登记表2张，用以证明原告按照物业服务协议的约定履行物业管理服务工作。被告质证认为对于图片的真实性无法确认，因为照片上没有载明时间，且部分照片无法确定拍摄地点。对于来访人员登记表的真实性有异议，因为登记表的时间不对，来访人员的时间和表格的制作时间不在同一时间，这份表格是后补的。对于护卫员巡逻登记表的真实性不予认可，没有时间与照片与该表格予以认证。
庭审中，原告表示为了案件的顺利解决，现自愿放弃要求被告支付水电公摊费957.31元以及要求被告支付滞纳金10272.37元的诉讼请求。
以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《鲁能.星城项目八街区前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、《工作联系函》、《违章整改通知书》、来访人员登记表、照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《鲁能.星城项目八街区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效。双方当事人均应依约依法全面履行各自的义务。现被告作为鲁能星城八街区X幢X单元X-
X号房屋的业主，该物业服务合同对其具有约束力。协议签订后，原告即按照双方协议的约定为被告提供物业管理服务，被告亦应按约交纳物业服务费用。至于被告提出的楼下业主搭建违章建筑使其家庭安全造成严重威胁的抗辩，本院认为，原告作为涉案小区的物业管理企业，其基本职责在于为小区提供物业管理服务，其对于业主的违规搭建行为仅有劝阻的义务。原告在庭审中举示《工作联系函》、《违章整改通知书》、工作记录证明其在了解到楼下业主存在违章搭建行为后向有关部分进行了汇报，并且对楼下业主进行了劝阻，因此本院认为原告作为物业服务企业对于楼下业主的违章搭建行为已经履行了其合同义务。对于被告提出的原告的物业不符合标准，因此拒绝缴纳物业费用的意见，本院认为，原告作为小区的物业服务企业其在从事物业服务中应当恪尽职守完成物业服务以满足业主的要求，但是业主对于物业服务的要求千差万别，物业公司在提供服务时也可能存在疏忽或遗漏。在物业公司的服务存在瑕疵或不当时，业主可通过各种方式或渠道予以反应，要求整改，但直接采取长时间拒绝缴纳物业费的行为并无相应的合同依据或者法律依据，且对于物业公司提高服务标准、改善服务质量无益，因此对于被告的抗辩，本院不予采信。
至于原告物业服务费的标准和金额，因双方协议中明确约定以建筑面积为标准，按照1.4元／平方米／月计算，被告每月应交纳的物业管理服务费为161.546元，因此被告应支付原告2009年2月1日至2015年5月31日的物业管理费为12277.5元。因此对于原告诉讼请求中物业管理服务费超出前述方式计算得出的部分，本院不予支持。现原告放弃水电公摊费以及滞纳金的诉讼请求系其处分自己诉讼权利的行为且不违反法律规定，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王平于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司2009年2月1日至2015年5月31日的物业服务费12277.5元。
二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司的其他诉讼请求。
义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费388元，公告费350元，共计738元，由原告深圳市之平物业发展有限公司负担200元，被告王平负担538元。此款已由原告深圳市之平物业发展有限公司缴纳，被告王平在履行前述给付义务时一并支付给原告深圳市之平物业发展有限公司538元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 江英
代理审判员 高菲
人民陪审员 郭敏
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张欢