福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初5629号原告：李志鹏，男，1984年1月8日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：洪诗雯，福建义全律师事务所执业律师。被告：福建省南安市丰庆投资有限公司，住所地福建省南安市。法定代表人：吕孙权，系该公司经理。委托诉讼代理人：张金利，福建求信律师事务所执业律师。第三人：中国工商银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市。负责人：魏元伟，系该支行行长。委托诉讼代理人：吴文钦，男，系该支行客户经理。委托诉讼代理人：黄晓君，女，系该支行客户经理。原告李志鹏与被告福建省南安市丰庆投资有限公司（以下简称“丰庆投资公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司南安支行（以下简称“南安工行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理中，被告丰庆投资公司对本案管辖权提出异议，本院依法裁定驳回。本院并公开开庭审理了本案。原告李志鹏的委托诉讼代理人洪诗雯、被告丰庆投资公司的委托诉讼代理人张金利以及第三人南安工行的委托诉讼代理人黄晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志鹏向本院提出诉讼请求：1.解除李志鹏和丰庆投资公司于2014年1月29日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，由丰庆投资公司收回水头镇海联创业园B-1地块鑫水湾·豪庭11层1110室商品房；2.丰庆投资公司返还李志鹏自2014年1月29日起至《商品房买卖合同》实际解除之日止已支付的购房款（包括首付款242882元和截至庭审之日已支付银行的按揭贷款本息114139.39元），并按李志鹏已付购房款的1％支付违约金3524元；3.丰庆投资公司赔偿李志鹏上述已付购房款的利息损失（自2014年11月29日起至实际返还购房款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算）；4.丰庆投资公司负担李志鹏已支付的预告登记费、抵押手续费、银行贷款印花税共计636元；5.解除李志鹏与丰庆投资公司、南安工行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号为[]字[01408]行[水头]支行[2014]年[0000502]号），由丰庆投资公司自行向南安工行支付后续按揭贷款本息、违约金等相应款项；6.丰庆投资公司配合李志鹏向原登记机关办理抵押注销登记手续。事实和理由：李志鹏与丰庆投资公司于2014年1月29日签订《商品房买卖合同》，约定李志鹏向丰庆投资公司购买其开发的址在南安市水头镇海联创业园B-1地块鑫水湾·豪庭11层1110室商品房，建筑面积共175.93平方米，单价每平方米4563.64元。合同第八条约定丰庆投资公司应在2014年11月28日前将符合约定条件的商品房交付给李志鹏使用。合同第九条约定，逾期交房超过90天的，李志鹏有权解除合同，李志鹏解除合同的，丰庆投资公司应当自李志鹏解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按李志鹏已付款的1％向李志鹏支付违约金。合同附件六《合同补充协议》约定，李志鹏向丰庆投资公司支付首付款242882元，余款560000元由李志鹏向银行申请按揭贷款支付。之后，李志鹏以上述商品房为抵押物，与丰庆投资公司、中国工商银行股份有限公司南安水头支行（以下简称“工行南安水头支行”）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额560000元，贷款期限240个月，按月等额本金还款，还款日为每月14日。涉案商品房买卖合同签订当日，李志鹏依约支付首付款242882元，并自2014年9月14日起每月开始向工行南安水头支行支付按揭购房款的本金和利息。现因丰庆投资公司逾期交付符合法定要求和合同约定条件的商品房，已构成严重违约，根据法律规定和合同约定，李志鹏有权要求解除合同并要求丰庆投资公司承担违约责任等。为此，提起本案诉讼。丰庆投资公司辩称，李志鹏的诉讼请求毫无事实和法律根据，应予以驳回。因丰庆投资公司所开发的楼盘位于海联创业园范围内，其所开发的楼盘有的项目是无法独自完成，而是由政府和海联创业园来完成，双方在签订《商品房买卖合同》时对此均清楚，所以在合同的第八条明确约定小区绿化，室外照明的配备工程由海联营运中心统一设计和施工。现因海联创业园原因导致丰庆投资公司无法交房，并非丰庆投资公司主观原因造成，因此丰庆投资公司无需承担违约责任。南安工行述称，由法院依法判决。本院经审查认定事实如下：丰庆投资公司系依法注册成立的经营房地产开发等业务的有限责任公司，并取得南安市水头镇海联创业园B-1地块鑫水湾·豪庭的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2013］第22号。2014年1月29日，李志鹏与丰庆投资公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，李志鹏购买丰庆投资公司开发的址在南安市水头镇海联创业园B-1地块鑫水湾·豪庭的第11层1110号房，建筑面积共175.93平方米，单价为每平方米4563.64元，总金额802882元。出卖人应当在2014年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定各项条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、小区绿化、室外照明的配备工程由海联营运中心统一设计和施工。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、补充协议第五条的情形。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金……合同签订后，李志鹏于2014年1月29日向丰庆投资公司支付了首付款242882元，余款560000元由李志鹏向工行南安水头支行办理按揭贷款予以支付，并交纳了预告登记费、抵押手续费、银行贷款印花税等费用636元。2014年4月30日，李志鹏与丰庆投资公司、工行南安水头支行签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定李志鹏向工行南安水头支行贷款560000元用于支付其所购买的涉案商品房，贷款期限240个月，贷款利率为浮动利率，贷款采取按月等额本金还款；李志鹏自愿以其购买的涉案商品房为本案借款提供抵押担保；丰庆投资公司自愿为本案借款提供阶段性连带责任保证。本案商品房并已办理了房屋预告登记证明书。丰庆投资公司称本案商品房所在工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，但至今未能提供相关报告，也未将本案商品房交付李志鹏使用。截至2016年11月24日法庭辩论终结之日，李志鹏已偿还南安工行贷款本息114139.39元，尚欠借款本金506333.37元及自2016年8月14日起的利息、罚息未偿还。另，工行南安水头支行于2014年12月22日并入南安工行。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，工行南安水头支行于2014年12月并入南安工行，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”的规定，工行南安水头支行所享有的权利和义务均由南安工行享有和承担。因此，本案中，李志鹏与丰庆投资公司签订的《商品房买卖合同》、李志鹏与丰庆投资公司、南安工行签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，对当事人均具有约束力。本案中，李志鹏主张丰庆投资公司不能在合同约定的期限2014年11月28日前交房，已构成违约，致双方的合同目的不能实现，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。丰庆投资公司认为，是因海联创业园的原因才造成本案商品房不能按时交付，丰庆投资公司没有过错，应驳回李志鹏的全部诉讼请求。本院认为，丰庆投资公司并没有提供证据证明除了海联创业园的原因外，其已在合同约定的交房时间前或合同约定的解除合同期限前具备了自身需具备的全部交房条件，而且即便是海联创业园的原因，也不构成丰庆投资公司逾期交房的免责事由。因此，丰庆投资公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。因本案合同约定，丰庆投资公司应当于2014年11月28日前将符合各项约定条件的商品房交付李志鹏使用，但是丰庆投资公司至今未能交付，其逾期交房已超过90日，故从2015年2月27日起李志鹏就有权解除合同；但李志鹏直至2016年7月7日才向本院起诉要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，因李志鹏行使解除权的日期已超出了解除权行使的法定除斥期间，其解除权消灭。为此，李志鹏请求解除其与丰庆投资公司签订的《商品房买卖合同》以及其与丰庆投资公司、南安工行签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求丰庆投资公司返还购房款、赔偿损失等，均缺乏法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回李志鹏的全部诉讼请求。案件受理费11829元，减半收取计5915元，由李志鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  卢君玉二〇一六年十一月二十八日书记员  倪丽端速录员  陈家群附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。