广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初20089号
原告：佛山市顺德区康福物业管理有限公司，住所地顺德区大良街道清晖路6号新丰年大厦26号。
法定代表人：伍建平，职务总经理。
委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗闽，广东实丰律师事务所实习律师。
被告：苏淑君，女，1986年10月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告佛山市顺德区康福物业管理有限公司（以下简称康福物业公司）诉被告苏淑君物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法由审判员招才适用小额速裁程序独任审判，分别于2016年12月28日、2017年1月9日公开开庭审理，原告康福物业公司的委托诉讼代理人陈巧玲、被告苏淑君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康福物业公司诉称，原、被告双方于2014年2月26日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定被告房屋的物业管理费按总建筑面积1.8元/平方米/月计算，该房屋的建筑面积为99.57平方米，每个月应交物业管理费179元，应自交楼之日起每月5号前缴纳物业管理费。所缴纳的物业管理费不包含公共水电费用及电梯费，公共水电费用及电梯费按比例分摊，每个季度第一个月的5号前缴纳。逾期交纳物业管理费的，按每日千分之五支付违约金。且约定原告为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）由被告全部承担。佛山市南方华辉投资置业有限公司（以下简称华辉公司）已于2014年9月28日书面通知被告收楼，其应当于2014年10月起缴纳物业管理费。涉案位于佛山市顺德区大良街道办事处居民委员会南翔路3号碧云轩2栋1101的房屋（以下简称涉案房屋）属于被告所有。但从2014年10月起，被告一直没有向原告缴纳物业管理费及公共水电分摊费、电梯费。经原告多次催收，但被告仍不缴纳。现原告起诉请求判令：一、被告向原告支付2014年10月至2016年6月期间的物业管理费3759元及违约金3759元（从2014年10月6日起按日以千分之五标准计算至实际清偿日止，暂计至2016年6月30日为6196元，原告主张违约金按3759元计算）；二、被告向原告支付2014年10月至2016年6月的公共水电分摊费298.18元；三、被告支付律师费1954元；四、被告承担本案全部诉讼费用。
被告苏淑君辩称，被告向开发商华辉公司购买的涉案房屋，合同约定于2014年4月30日前交楼，但被告多次电话或前往售楼部催促收楼时，华辉公司和原告仍未能办理交楼手续，直至2016年7月24日被告才办理了交楼手续。所以，收楼前的物业服务费不应由被告支付。如果华辉公司向被告赔偿逾期交楼违约金，被告愿意向原告支付所有物业服务费。
诉讼中，原告向本院提交了以下证据材料，以证明其主张的诉讼请求和事实理由：
1.原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明和身份证、被告身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。
被告无异议。
2.房地产产权情况表、房产确权各一份，证明涉案房屋属被告所有，房屋建筑面积99.57平方米。
被告无异议。
3.前期物业服务协议书一份，证明原、被告双方于2014年2月26日签订协议书，约定从交楼之日起每月物业服务费按建筑面积以每平方米1.8元计算。物业服务费不包含公共水电分摊费，每月5日前缴纳当月的物业服务费，每季度的第一个月5日前缴纳上一季度的公共水电分摊费。逾期缴纳按千分之五计算违约金。若因追讨欠费所产生的律师费由被告承担。
被告对前期物业服务协议书的约定无异议。
4.商品房买卖合同及补充协议一份、收楼通知书一份，证明合同约定交楼时间为2014年4月30日前，按补充协议第六条第二款规定，物业管理费应从2014年5月1日起缴纳。后原告于2014年9月28日向被告发出收楼通知书。
被告质证认为，被告没有收到该收楼通知书，被告于2014年4月30日前曾多次向售楼部咨询何时可以收楼，但原告工作人员称未能收楼，称到时会通知被告前来办理收楼手续。
5.欠交费用及利息明细表二份，催缴通知二份，通知八份，证明被告拖欠物业管理费及公共水电分摊费情况。原告分别于2015年9月、10月向被告催收物业服务费及公共水电分摊费。
被告无异议，但当时被告与原告沟通过，因开发商延迟交楼，要求原告向开发商追讨物业服务费。
6.民事委托代理合同，律师费发票各一份，证明原告为追讨物业服务费支付律师费1954元。
被告无异议。
7.竣工验收备案表一份，证明涉案房屋所在物业小区已于2014年4月12日竣工，符合合同约定的交楼条件。
被告质证认为，对该竣工验收备案表无异议，但开发商未按期向被告交楼。
8.交楼通知书签收表一份，证明经开发商催告，由周琴代被告于2014年10月31日签收了2014年9月28日的收楼通知书。
被告无异议，周琴是被告丈夫。
9.挂号信退件及退件批条一份，证明开发商于2015年12月10日再次通知被告收楼。
被告质证认为，对挂号信退件及退件批条真实性无异议，但无收到该挂号信。
诉讼中，被告苏淑君提供汇款凭条四张，证明被告于2014年2月25日前向华辉公司付清了所有购房款，但华辉公司未能按期交楼。
原告质证认为，对被告提供的汇款凭条的真实性无异议，但认为与本案无关，原告不清楚被告与华辉公司之间的买卖关系。
经原、被告质证、辩证，双方对对方所提供的证据真实性基本无异议，本院对原、被告所提供的证据均予以采信，可作为认定相关案件事实的依据。
根据本院采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述意见，本院确认案件事实如下：
2014年2月25日，被告与开发商华辉公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，合同约定交楼时间为2014年4月30日前。次日，被告又与原告签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定原告为被告的涉案房屋提供物业管理服务，物业服务费以涉案房屋建筑面积按每月每平方米1.8元计算，每月应交物业服务费179元。物业服务费应自交楼之日起每月5号前支付当月物业服务费。物业服务费不包含公共水电费用及电梯费，公共水电费用及电梯费按比例分摊，每个季度第一个月的5号前支付上一季度公共水电费用及电梯费。逾期支付物业服务费的，按每日千分之五支付违约金。且约定原告为追讨所欠费用而产生的律师费由被告全部承担。2014年4月12日，被告购买的涉案房屋所在物业小区办理了竣工验收备案手续。2014年9月28日，华辉公司向被告发出收楼通知书，被告未前往办理收楼手续。2015年12月10日，华辉公司再次向被告发出收楼通知书，被告仍未前往办理收楼手续。直至2016年7月24日被告才办理了收楼手续。因被告一直未支付物业服务费和公共水电分摊费，原告多次向被告发出催款通知书，但被告以华辉公司逾期交楼为由至今仍未向原告支付物业服务费，被告已拖欠2014年10月至2016年6月期间的物业服务费3759元及公共水电分摊费298.18元。因此，原告提起本案诉讼，并支付了律师费1954元。
以上事实，还有本案开庭笔录在案予以佐证。
本院认为，华辉公司是碧云轩商住物业小区的开发商，原告是为该商住物业小区提供前期物业服务的企业。本案被告与华辉公司签订商品房买卖合同，被告与华辉公司之间形成的是买卖合同关系，而被告与原告签订前期物业服务协议，被告与原告之间形成的是物业服务合同关系，因此，被告分别与开发商和原告形成两个不同的法律关系。本案原告起诉被告主张物业服务费，应适用原、被告签订的前期物业服务协议。前期物业服务协议约定，物业服务费从交楼之日起支付，逾期支付物业服务费按日5‰加收违约金，并承担因追缴欠费所支出的律师费。根据原告所提供的证据，本案涉案商住物业小区已于2014年4月12日竣工验收，即华辉公司已符合向业主交楼的条件。华辉公司已于2014年9月28日向被告发出了书面收楼通知，被告在庭审中也承认收到该通知书。虽然被告直至2016年7月24日才办理收楼手续，但应视为华辉公司已于2014年9月28日向被告交楼。故被告应从2014年10月起向原告支付物业服务费和公共水电分摊费。但被告至今一直未支付物业服务费，其行为已构成违约，因此，原告要求被告支付欠交的物业服务费及违约金、公共水电分摊费和律师费，理由充分，本院予支持。关于被告认为华辉公司逾期交楼的问题，应由被告与华辉公司根据双方签订的买卖合同关系来处理，如果被告认为华辉公司逾期交楼构成违约的，被告可与华辉公司协商处理，协商不成的，可依法另行主张自己权利，但不得以此为由拒绝向原告支付物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，本案判决如下：
一、被告苏淑君应于本判决生效之日起三日内向原告佛山市顺德区康福物业管理有限公司支付2014年10月至2016年6月期间的物业服务费3759元及违约金3759元、公共水电分摊费298.18元；
二、被告苏淑君应于本判决生效之日起三日内向原告佛山市顺德区康福物业管理有限公司支付律师费1954元。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告苏淑君负担。
本判决为终审判决。
审判员 招 才
二〇一七年二月六日
书记员 杨金凤