广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂01民终4031号
上诉人（原审被告、反诉原告）:广西全盛投资有限公司，住所地：南宁市江南区五一路19号南宁全盛商业广场.江南水街15栋15-5-13、15-5-15、15-5-16号。
法定代表人：周家胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈勇军，广西广合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟，广西广合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:吴明娇，女，壮族，1987年12月6日出生，住广西扶绥县。
委托诉讼代理人：陈世华，广西双贺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈波，广西双贺律师事务所实习律师。
上诉人广西全盛投资有限公司（以下简称全盛公司）因与被上诉人吴明娇房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人全盛公司的委托诉讼代理人陈勇军、陈伟，被上诉人吴明娇及其委托诉讼代理人陈世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人全盛公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求，并支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的合同系上诉人与被上诉人经过协商一致签订的，是双方的真实意思表示。合同签订后，上诉人已将店铺移交给被上诉人经营管理，并一直履行该合同，不存在任何违约行为。被上诉人起诉要求解除合同，并请求上诉人赔偿其损失理由不充分。二、即使上诉人与被上诉人签订的合同无效，被上诉人向上诉人支付店铺占用费，应从2015年4月1日起计算至被上诉人实际将店铺交还上诉人之日止。一审法院只计算到2015年8月26日，不符合客观事实。虽然被上诉人于2015年8月26日向法院起诉，但其在起诉后仍继续占有使用店铺开展经营活动，并未将店铺交还给上诉人或者退出腾空该店铺。从北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司提供的《价格评估报告书》可以证实，在评估时，该店铺并未清空，还有货柜、酒、桌子、椅子等经营用具，可见被上诉人在评估公司进行评估时还在占用该店铺进行经营，而评估公司的评估作业日期是从2015年12月28日至2016年4月7日，因此，被上诉人占用店铺的截止时间至少至2015年12月28日，而非只到其起诉之日。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人装修费21200元缺乏事实和法律根据。1、北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司提供的涉案店铺的价格评估报告书的价格并非只包括装修费，还包括了其它设备价值，这些设备是完全可以拆除拿走的，如固定玻璃、玻璃木门、灯箱招牌、吊灯、5孔插座、双开关等。这些设备不是附合的装饰装修物，其价值不应计入被上诉人的装修费损失。此外，价格评估报告书中还包括了被上诉人未经上诉人同意而自行回建的部分费用，应由吴明娇自行承担。2、一审既然认定合同无效，而对合同无效，双方均有过错，故对被上诉人的装修损失，应由双方各承担一半，而不应由上诉人全部承担。
被上诉人吴明娇辩称：合同效力由法院认定。一审关于铺面占用费截止日期的认定正确。关于全盛公司主张评估报告书中部分物品不应列入装修损失的问题，装修的设备是专用产品，如果拆除将失去原有的价值，一审判决装修的设备属于装修损失正确。关于合同无效的过错责任问题，在本案中主要的过错在于上诉人，被上诉人存在一些小过错，一审判决不支持被上诉人的利息请求，已经体现了过错分担。一审判决事实清楚，程序合法，请求二审予以维持。
吴明娇向一审法院起诉请求：1、解除吴明娇和全盛公司签订的租赁合同书及商业经营管理服务协议书；2、全盛公司向吴明娇返还租金、保证金72608元，铺面装修、设备损失35131元，共计107739元；3、本案诉讼费用由全盛公司承担。2016年6月1日，吴明娇将诉请变更为：1、解除吴明娇与全盛公司签订的租赁合同书及商业经营管理服务协议书；2、全盛公司向吴明娇返还履约保证金23649元、预收店铺使用费30098.3元、预收经营管理费12899.3元、水电押金2000元、装修保证金3000元、垃圾处理费962.5元、装修垃圾清运费160.4元、装修管理费150元、广告招牌制作费5000元、店铺装修费30131.62元，以上共计108051.1元。并支付上述资金占用期间的利息损失52073.6元（自2014年5月23日起至全盛公司还清之日至，以108051.1元为基数，按年利率24%计付，暂计至申请日前一日）；3、本案诉讼费用由全盛公司承担。
全盛公司向一审法院提起反诉请求：1、吴明娇支付商铺占用费72732元（计算方法：按每月5016元标准，自2015年1月1日起暂计至2016年3月15日，追算至吴明娇结清相关物业费用、腾空商铺并返还全盛公司之日止）；2、本案诉讼费用由吴明娇负担。
一审法院认定事实：2014年5月23日，吴明娇和全盛公司签订《合同书》，约定：1、全盛公司同意将位于南宁市商铺（建筑面积共计53.471平方米）出租给吴明娇经营甜贵人。2、合同经营期36个月，自2014年5月24日至2017年5月23日止，其中免租期为3个月，从2014年5月24日至2014年8月23日止（进场装修期在免租期内）。从合同开始之日起，满12个月为一个经营使用年度。3、吴明娇在合同期间应向全盛公司支付店铺使用费，该费用标准为，合同期内前三年店铺使用费93.81元／㎡／月，签订合同当天应一次性付清第一个经营年度六个月的店铺使用费30098.3元，此后，每隔6个月后付清半年的使用费。上述费用逾期不付，每逾期一天，吴明娇应向全盛公司支付未付款金额千分之二作为违约金。4、吴明娇应于合同签订当天，一次性支付全盛公司23649元作为履约保证金，合同期内保证金不计利息。在上述合同签订后，吴明娇向全盛公司分别交纳了履约保证金23649元、预收店铺使用费30098.3元。
全盛公司于2014年10月10日在南国早报发布了开业公告，通知租户江南水街民俗街区于2015年1月1日正式开业。
另查明，全盛公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证，经一审法院释明本案《合同书》无效后，双方的起诉和答辩意见未有变化。此外，与本案同时起诉的部分租户在起诉后到公司处要求退铺，公司要求结清费用后方能办理退铺手续。
2015年11月10日，吴明娇申请对涉案商铺装修损失进行鉴定，一审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司进行鉴定，鉴定机构根据商铺使用期限，装修材料及现场勘查状况，确定商铺装修于2014年7月1日的成新率为100%，于2015年8月20日的成新率为70%，并最终出具价格评估结论：1、价格评估标的在价格评估基准日（2014年7月1日）的价格合计30286元；2、价格评估标的在价格评估基准日（2015年8月20日）的价格合计21200元。
一审法院认为：因租户还曾起诉物业公司，一审法院向当事人释明后，当事人选择租户和全盛公司之间的房屋租赁合同关系进行诉讼，故一审法院对租户和物业公司之间的纠纷在本案中不予处理，因预收经营管理费、水电押金、装修保证金、垃圾处理费、装修垃圾清运费、装修管理费等费用收取者系物业公司，则一审法院对该部分费用不予处理，双方纠纷可自行协商解决，协商不成，可另案诉讼解决。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释，在案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。现全盛公司提出的反诉，一审法院予以受理。
对于吴明娇和全盛公司签订《租赁合同》效力：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现全盛公司出租的房屋无建设工程规划许可证，故双方间的《合同书》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故吴明娇提出的解除吴明娇和全盛公司签订《租赁合同》已无必要，经一审法院释明后，租户仍要求解除该合同，则驳回租户的该诉讼请求。
关于吴明娇请求全盛公司返还履约保证金的问题：由于吴明娇和全盛公司签订的《租赁合同》无效，全盛公司因该合同取得的财产（履约保证金23649元），应当予以返还，故吴明娇请求全盛公司返还履约保证金23649元合法有据，一审法院对此予以支持。关于吴明娇请求返还预付店铺使用费的诉请与全盛公司请求吴明娇支付店铺使用费的诉请有直接关联，在全盛公司请求的店铺使用费中一并论述。
关于吴明娇请求的铺面装修损失问题：由于涉案商铺未取得建设工程规划许可证导致与承租人订立的租赁合同无效，由此造成租户装修和设备的损失，全盛公司应予以赔偿，关于损失的价格确定问题：2015年11月10日，吴明娇申请对涉案商铺装修损失进行鉴定，一审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司进行鉴定，鉴定机构根据商铺使用期限，装修材料及现场勘查状况，确定商铺装修于2014年7月1日的成新率为100%，于2015年8月20日的成新率为70%，并最终出具价格评估结论：1、价格评估标的在价格评估基准日（2014年7月1日）的价格合计30286元；2、价格评估标的在价格评估基准日（2015年8月20日）的价格合计21200元。现当事人对应适用2014年7月1日还是2015年8月20日的价格来确定损失产生争议，一审法院认为，从一审法院审理同一市场的租户起诉全盛公司案件中可发现，签订合同后，部分租户已经开始装修商铺并及时投入使用，且全盛公司也通知租户涉案商铺所在的街区于2015年1月1日正式开业，租户并无证据证明其在2015年8月20日前已提出解除合同，则应视此前租户正常使用了商铺，不宜以全新的价格（即2014年7月1日的价格）来确定租户的损失，故一审法院以2015年8月20日的价格21200来认定租户的装修设备损失。关于吴明娇请求的广告招牌制作费问题：由于广告牌的制作费用属于装修的部分，一审法院已经支持了租户的装修损失，其再主张广告牌制作费不予支持。
关于全盛公司要求吴明娇支付房屋占用费的问题：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院应予支持。关于占用费的起算时间问题，合同书中虽约定经营期从2014年5月24日计算，但全盛公司于2014年10月10日在南国早报公告水街街区于2015年1月1日正式开业，根据合同书，租户在前三个月有免租的权利，全盛公司亦同意占用费从2015年4月1日起计算，一审法院对此予以准许。关于占用费的截止日期问题，吴明娇于2015年8月26日向一审法院起诉要求解除合同，起诉后，部分租户亦到公司处要求退铺并进行了录音，从租户提供的录音看，公司要求结清费用后方能办理退铺手续，庭审中，公司亦表示需要租户缴清欠费后方能退铺，此与录音材料相互印证，故一审法院认定租户起诉之后不能退铺的责任归属于公司，占用费的截止日期一审法院计算至吴明娇起诉之日（2015年8月26日）。关于占用费的收费标准，合同中约定月使用费为93.81元／㎡，故2015年4月1日至2015年8月26日（共计148日）占用费为：93.81×53.471×（148÷30）=24746元。由于租户已预交了店铺使用费30098.3元，抵扣后，全盛公司尚应退还吴明娇店铺使用费30098.3-24746=5352元。
关于吴明娇主张的履约保证金、预付店铺使用费、店铺装修费等的资金占用利息问题：虽租户在签订合同时向公司交付了履约保证金、预付店铺使用费等费用，但其亦实际使用了商铺，结合租户签订合同前未审慎审查涉案商铺的相应证照，其自身存在过错，一审法院对吴明娇主张的各项费用利息不予支持。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决：一、确认2014年5月23日吴明娇和全盛公司签订《合同书》无效；二、全盛公司向吴明娇返还履约保证金23649元；三、全盛公司向吴明娇赔偿店铺装修费21200元；四、全盛公司尚须向吴明娇退还店铺使用费5352元；上述二至四项共计50201元；五、驳回吴明娇、全盛公司的其他诉讼请求。案件受理费2022元【吴明娇原预交2455元，因诉讼的减少，应退回吴明娇433元】，由吴明娇负担880元，全盛公司负担1142元。反诉受理费809元，由全盛公司负担。评估费1000元，由全盛公司负担。
当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因全盛公司出租给吴明娇的涉案铺面未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《合同书》为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。全盛公司对一审判决其向吴明娇返还履约保证金没有异议，本院予以维持。
关于涉案铺面的使用费。全盛公司与吴明娇签订的合同虽然无效，但全盛公司在合同签订后，已将涉案铺面交给吴明娇使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，吴明娇应向全盛公司支付涉案铺面的占有使用费。双方对涉案铺面的占有使用费从2015年4月1日起算没有异议，本院予以确认。关于涉案铺面的占有使用费的截止日期，吴明娇于2015年8月26日向一审法院起诉要求解除合同，起诉后，与吴明娇同时起诉的部分租户亦到全盛公司处要求退铺，而全盛公司要求结清费用后方能办理退铺手续，故一审法院认定租户起诉之后不能退铺的责任在全盛公司，涉案铺面的占用费计算至吴明娇起诉之日即2015年8月26日止，并无不当，本院予以维持。
关于装修损失。一审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司进行鉴定，该公司根据商铺使用期限，装修材料及现场勘查状况，最终出具价格评估结论：1、价格评估标的在价格评估基准日（2014年7月1日）的价格合计30286元；2、价格评估标的在价格评估基准日（2015年8月20日）的价格合计21200元。全盛公司在一审庭审中明确表示对装修损失应采用第二项鉴定结论，一审据此认定吴明娇的装修损失为21200元正确。全盛公司上诉主张装修损失中应扣除可拆除的设备价值，但全盛公司主张的该部分装修均属于已形成附合的装饰装修物，故对其该主张，本院不予支持。关于合同无效的过错责任问题，涉案铺面系全盛公司投资建设，而其在建设时没有办理建设工程规划许可证，在与吴明娇签订合同时，亦未告知涉案铺面尚未取得建设工程规划许可证，且全盛公司出租房屋时虽未取得建设工程规划许可证，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，在一审法庭辩论终结前全盛公司通过补办手续取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，全盛公司与吴明娇签订的合同仍可认定为有效，而全盛公司在2014年5月23日即与吴明娇签订了《合同书》，而至一审庭审辩论结束前，全盛公司仍未能补办涉案铺面的建设工程规划许可证，故全盛公司对导致双方合同无效存在主要过错责任，吴明娇只存在未审慎审查涉案商铺的相应证照的轻微过错，一审根据双方过错程度对吴明娇主张的各项费用利息损失不予支持正确，全盛公司以吴明娇对合同无效亦存在同等过错为由，主张吴明娇应对其装修损失自行承担一半责任，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，全盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2831元，由上诉人广西全盛投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 黄 蔚
审判员 陆 宁
二〇一七年十一月十四日
书记员 李姝雯