北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11115号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊秋，女，1965年10月8日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：董娟，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：万幸佳，女，1978年5月26日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：余忠文，北京市兰台律师事务所律师。
原审第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人：赖国强，执行董事。
委托诉讼代理人：孟健勇，男，1991年1月3日出生，北京中原房地产经纪有限公司法务，住河北省邯郸市。
原审第三人：北京正融汇诚投资管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇阳城环路27号4幢8号。
法定代表人：刘晓澎，总经理。
委托诉讼代理人：郭超杰，男，1980年10月6日出生，北京正融汇诚投资管理有限公司员工，住北京市房山区。
上诉人张俊秋因与被上诉人万幸佳、原审第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称“中原公司”）、原审第三人北京正融汇诚投资管理有限公司（以下简称“正融公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初21541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人张俊秋及其委托诉讼代理人董娟、被上诉人万幸佳及其委托诉讼代理人余忠文、中原公司之委托诉讼代理人孟健勇、正融公司之委托诉讼代理人郭超杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
张俊秋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万幸佳的一审诉讼请求，支持张俊秋的一审反诉请求，全部诉讼费用由万幸佳承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，认定张俊秋违约与事实不符，万幸佳构成违约，应当承担违约责任。首先，万幸佳的购房资格存在瑕疵，无权签订购房合同，《北京市存量房屋买卖合同》当属无效。其次，合同未能继续履行的原因在于万幸佳贷款及过户缴税均不符合规定，并非张俊秋的主观原因不配合，同时万幸佳已经在事实上构成了违约。再次，万幸佳在150日内未能支付尾款，且早已逾期超过30日，张俊秋有权解除合同，并要求其承担违约责任。
万幸佳辩称：同意一审判决，请求维持原判。
中原公司辩称：同意一审判决，请求维持原判。
正融公司辩称：同意一审判决，请求维持原判。
万幸佳向一审法院提出诉讼请求：1.要求张俊秋为万幸佳办理朝阳区广渠门外大街×号院×号楼×号房屋所有权转移登记手续，向万幸佳交付该房屋。2.张俊秋按日支付房屋成交价万分之五的违约金（自2016年4月15日起至实际办理房屋过户并交付给万幸佳止）；正融公司持张俊秋的委托公证等材料，配合完成房屋过户手续。
张俊秋向一审法院提出反诉请求：要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及其附件；要求万幸佳支付违约金149.1万元。
一审法院认定事实：北京市朝阳区广渠门外大街×号院×号房屋的所有权人登记在张俊秋名下。
2015年11月26日，张俊秋（出卖人）与万幸佳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定：出卖人所售房屋位于北京市朝阳区广渠门外大街×号院×号房屋；房屋已设定抵押，出卖人应于2016年3月26日前申请办理抵押注销手续；房屋成交价格为495万元，购房定金20万元；出卖人应当在产权转移后15天内将该房屋交付给买受人；出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按房屋成交价的30%向买受人支付违约金；买受人未按照附件约定的时间付款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当在解除合同通知送达之日起3日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担，因乙方不按本合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款30%的违约金；自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在过户后15个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
当日，张俊秋（甲方，出卖人）与万幸佳（乙方，买受人）签订《资金划转补充协议》。约定：交易房屋的成交总价为495万元；房屋主体价格为330万元，在此基础上乙方自愿支付给甲方165万元作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿；定金20万元甲乙双方于2015年11月28日前自行交接，2015年11月26日支付给甲方5万元、2015年11月27日查档后支付给甲方15万元；首付款150万元乙方于2016年3月25日前支付至双方开立的资金监管帐户；尾款325万元乙方于2016年4月26日前支付至双方开立的资金监管帐户；双方同意乙方自愿在原成交价基础上支付给甲方2万元，支付时间为2015年11月28日前。
上述合同签订后，万幸佳分别于2015年11月26日、2015年11月27日、2015年12月4日给付张俊秋购房款5万元、17万元、5万元。中原公司为双方办理了购房网签手续。
2016年3月3日，张俊秋（甲方）、万幸佳（乙方）、正融公司（丙方）签订《房款委托管理协议》。约定：甲方委托丙方为其提供售房款项用途为赎楼的服务，乙方委托丙方代为管理其购买甲方房屋之房款服务的相关事宜；本协议签定之日起5工作日内，甲方应配合丙方在该日前办理完成丙方要求的资质审核、授权及公证等其他相关手续，甲方应无条件授权丙方办理该房产的所有确权、委托等房产交易相关手续；乙方应在确认房产确权无异议并见证甲方与丙方在公证处办理完成相关手续当日，将购买甲方房屋的首付款150万元存入丙方指定帐户，并授权由丙方代其管理支配以上款项；协议期限甲乙丙三方自本协议签订之日起至甲方房屋过户到乙方名下之日止；甲方收到丙方相应房款后，不得以任何理由拖延或拒绝配合乙方办理房产交易过户等手续，如出现甲方无故拖延、拒不配合的情况，丙方有权持甲方委托公证等相关文件，配合乙方完成房产交易过户等所有手续。
2016年3月8日，万幸佳给付正融公司购房首付款150万元。当日，张俊秋办理了北京市朝阳区广渠门外大街×号院×号房屋抵押登记注销手续。
审理中，万幸佳主张其通过正融公司给付张俊秋150万元用于办理涉案房屋解除抵押登记手续。正融公司主张其将该150万元以借款方式出借给张俊秋用于偿还抵押债务，在涉案房屋过户至万幸佳名下后，该150万元会转为购房款。张俊秋主张其未收到购房款，其与正融公司签订借款合同，其向正融公司借款150万元用于办理涉案房屋解除抵押登记手续。
审理中，万幸佳主张双方在办理交税手续时，张俊秋以对其付款能力存在怀疑为由拒绝配合办理，并向法院提供存款凭证，证明其具有付款能力。张俊秋主张因万幸佳没有将贷款材料交齐，不能按时给付购房款，故其未配合办理交税。万幸佳表示同意一次性支付张俊秋剩余购房款。
以上事实，有相关书证、当事人陈述等在案佐证。
一审法院认为:万幸佳与张俊秋之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。张俊秋主张万幸佳不具备履约能力、购房资格存在瑕疵，但未向法院举证，故法院不予采信。因合同未能继续履行的原因是张俊秋对万幸佳付款能力存疑而拒绝配合办理税费手续，并非是万幸佳存在违约行为，故对张俊秋要求解除合同、万幸佳支付违约金的反诉请求，法院不予支持。关于正融公司给付张俊秋的150万元，根据查明的事实，该150万元实为万幸佳所给付的购房款。现万幸佳表示同意一次性向张俊秋支付剩余购房款，法院不持异议。万幸佳要求张俊秋为其办理涉案房屋所有权转移登记手续、交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。张俊秋在合同履行过程中拒绝继续履行合同，已构成违约，应承担违约责任。但万幸佳主张之违约金过高，对此法院予以酌定。因正融公司并非房屋买卖合同主体，万幸佳要求正融公司持委托公证等材料，配合其完成房屋过户交易的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，故法院予以驳回。
一审法院判决：一、张俊秋于判决生效后十日内协助万幸佳办理将北京市朝阳区广渠门外大街×号院×号房屋过户至万幸佳名下的产权过户手续，万幸佳于办理产权过户手续当日给付张俊秋购房款三百二十万元。二、张俊秋于协助万幸佳办理北京市朝阳区广渠门外大街×号院×号房屋过户手续当日，向万幸佳交付该房屋。三、张俊秋于判决生效后十日内，按每日五百元的标准，给付万幸佳二Ｏ一六年四月二十七日起至其协助万幸佳办理北京市朝阳区广渠门外大街×号院×号房屋过户手续之日止的逾期过户违约金。四、驳回万幸佳其他诉讼请求。五、驳回张俊秋反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32400元，由张俊秋负担（于判决生效后7日内交纳）。一审反诉案件受理费16200元，由张俊秋负担（已交纳）。
二审审理过程中，张俊秋向本院提交以下证据：证据1.贷款情况说明，证明4月15日办理过户缴税不符合相关规定；证据2.房产过户交税号，证明缴税系过户手续的一个步骤；证据3.公证委托书，证明在张俊秋不到场的情况下，中原地产可持授权书办理房屋过户更名，过户缴税实际上与过户更名无异；证据4.微口网《几百万买房还没完，还得上万买个黄牛号过户》、网易新闻《北京二手房过户“一号难求”朝阳区网上预约排到6月初》，证明房屋过户更名一号难求，万幸佳无法在4月22日之前完成过户更名；证据5.2016年4月15日中原地产张国艳、梁景与张俊秋对话的录音资料，2016年4月8日建行信贷专员王某与张俊秋对话的录音资料，证明交易流程应为先付款再过户，4月15日办理过户缴税不符合相关规定。针对上述证据材料，万幸佳发表如下质证意见：不符合证据规则对新证据的规定，不属于新证据，对于证据1，证明目的不认可；对于证据2，真实性认可，证明目的认可；对于证据3，真实性认可，具体如何办理不清楚；对于证据4，真实性不认可，没有进入到相关程序，无法核实情况；对于证据5，真实性不认可，与本案无关联；对于证据6、证据7，不清楚情况，不发表质证意见。中原地产主发表如下质证意见：对于证据1、2、3的真实性认可，对于证明目的不发表质证意见；证据4、5真实性无法核实，证明目的不认可，当时确实过户的人多，但是按当时的情况是能完成过户的；证据6的真实性无法核实，不知道录音中说话人的身份，证明目的不认可，与本案无关联；对于证据7不进行质证。正融公司仅对证据3发表质证意见，认可《公证委托书》的真实性，《公证委托书》是用于进行解除抵押登记手续的。正融公司主张认可公证委托书的真实性，由于对其他证据都不清楚因此不予质证。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：万幸佳与张俊秋之间的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。结合本案查明的事实及双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为双方在房屋买卖合同的履行过程中哪方构成了违约。
对此，万幸佳主张张俊秋拒绝配合办理缴税手续及继续履行合同，构成违约。张俊秋则主张万幸佳不具备履约能力、购房资格存在瑕疵，构成违约，故张俊秋以此为由拒绝与万幸佳继续履行合同。本院认为，首先，对于张俊秋主张的万幸佳购房资格存在瑕疵的问题，对此张俊秋未向法院提供证据予以证明，而据本案查明的事实，双方的房屋买卖合同已办理网签手续，足以说明万幸佳具备北京市住房购房资格。故对张俊秋的该项上诉主张，本院不予采纳。其次，就张俊秋主张的万幸佳不具备履约能力的问题，张俊秋的理由是在双方约定办理缴税之日即2016年4月15日，万幸佳未获得银行的批贷函。但根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议的约定，万幸佳须将尾款于2016年4月26日前支付至资金监管账户内，而并未约定万幸佳必须采取贷款的方式支付尾款。在张俊秋二审中提交的其与中原公司工作人员张国艳、梁景于2016年4月26日当日的对话录音中，亦能显示张国艳称“客户不贷款了，改成全款”、“保证过户之前尾款到账”等内容。故张俊秋以万幸佳未获得银行的批贷函为由主张万幸佳不具备履约能力，构成违约，本院不予采信。张俊秋以此为由拒绝配合万幸佳办理缴税手续并继续履行合同，张俊秋已构成违约，应当承担相应的违约责任。
另，张俊秋主张万幸佳要求先办理缴税再支付尾款的流程不符合规定，并以此作为其拒绝配合办理缴税的理由之一。对此，根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议的约定，万幸佳将尾款于2016年4月26日前支付至资金监管账户内即可，而未约定必须在办理缴税手续前支付完毕。相关法律规定亦未对办理缴税手续与支付尾款的履行顺序作出明确规定。故张俊秋的此项主张缺乏法律及合同依据，本院不予采纳。
综上所述，张俊秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32400元，由张俊秋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 薛 妍
代理审判员 周艳雯
二〇一七年九月十九日
书 记 员 李 越