重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初1308号原告：牟一军，男，汉族，1979年11月17日出生，住重庆市万州区高粱镇杨金。原告：周扬琼，女，汉族，1962年5月28日出生，住重庆市渝北区新牌坊。原告：张勇，男，汉族，1960年3月21日出生，住重庆市渝北区新牌坊二路。原告：旷明昌，男，汉族，1954年4月25日出生，住重庆市万州区沙龙路一段。四原告共同委托诉讼代理人：姜云祥，重庆君之合律师事务所专职律师，一般代理。原告：旷贤春，男，汉族，1977年12月24日出生，住重庆市万州区沙龙路一段。原告：殷名诚，男，汉族，1951年8月17日出生，住重庆市万州区庙子岭。原告：肖世全，男，汉族，1955年5月9日出生，住重庆市万州区新城路。原告：程斌，男，汉族，1974年9月2日出生，住重庆市万州区乌龙池。原告：袁和花，女，汉族，1959年5月16日出生，住重庆市万州区太白路。原告：刘新，男，汉族，1964年3月18日出生，住重庆市万州区四方井。原告：秦太平，女，汉族，1963年11月30日出生，住重庆市万州区青羊宫。原告：冯毅，男，汉族，1960年1月2日出生，住重庆市万州区沙龙路。原告：陈思霓，女，汉族，1976年5月17日出生，住重庆市万州区后山镇新场路。原告：余华，男，汉族，1976年5月23日出生，住重庆市万州区沙龙路二段。十四原告共同委托诉讼代理人：魏洪明，重庆君之合律师事务所专职律师，特别授权。被告：汪雪莉，女，汉族，1967年12月2日出生，住重庆市江北区五红路。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所专职律师，特别授权。原告牟一军、周扬琼、张勇、旷明昌、旷贤春、殷名诚、肖世全、程斌、袁和花、刘新、秦太平、陈思霓、余华、冯毅与被告汪雪莉业主共有权纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告周扬琼、张勇、旷明昌、程斌、袁和花及委托诉讼代理人魏洪明（并代理其余原告）、被告汪雪莉的委托诉讼代理人骆世和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。十四原告向本院提出诉讼请求：1.确认万州区白岩路65号原蜀东宾馆第一楼机房（约60平米）、第二层大厅、二层梯间、二层外走廊、垃圾道为原、被告共同所有，并过户登记在原、被告名下；2.确认万州区白岩路65号原蜀东宾馆屋顶花园、第二层大厅相连的停车场、天桥为原、被告共有；3.确认万州区白岩路65号原蜀东宾馆附属设施电梯、配电房内的高低压控制屏、发电机、变压器、二次供水泵等为原、被告共有（在诉讼过程中，原告已放弃要求确认二次供水泵为共有的诉讼请求）；4.判令被告返还2014年7月1日至2017年6月30日收取的设备使用押金55.35万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：重庆市万州区白岩路65号蜀东宾馆大楼原原是重庆市云阳蜀东商贸总公司（以下简称蜀东商贸公司）所有，因蜀东商贸公司在银行的借款及其他债务不能按期偿还，该大楼的10楼、11楼、12楼、13楼、14楼被法院拍卖冲抵债务，牟一军取得10楼的所有权，周扬琼、张勇取得11、12楼的所有权，旷明昌取得13楼的所有权，殷名诚、肖世全、程斌取得14楼的所有权。2000年8月，因蜀东商贸公司严重亏损，无力清偿到期债务，云阳县人民法院裁定蜀东商贸公司破产还债，成立蜀东商贸公司破产清算组，将共用设备及共有建筑物现状拍卖给被告。2006年，被告将共有房屋登记为专有，对大楼必备的附属设施主张专有权。2014年6月，被告限制包括原告在内的业主正常使用共有设施及共有建筑物，强行向原告收取设施使用费。综上，原告认为诉争的大厅和机械设备是整栋大楼运行不可缺少的重要组成部分，依法应当属于整栋大楼业主共有。为维护自身合法权益，依法起诉，请求判决支持。被告汪雪莉辩称，被告在2003年通过法院拍卖取得蜀东宾馆的电梯等部分财产所有权是事实。原告主张第一楼机房（约60平米）、第二层大厅、二层梯间、二层外走廊、垃圾道为原、被告共同所有的诉求不成立，该产权已依法登记为被告所有，属被告的专有使用权。原告主张万州区白岩路65号原蜀东宾馆屋顶花园、第二层大厅相连的停车场、天桥、附属设施电梯、配电房内的高低压控制屏、发电机、变压器、二次供水泵等为原、被告共有不成立，原告诉称的标的是经拍卖被告依法取得的财产。本案争议的共有事项是2003年由云阳县人民法院裁定蜀东商贸公司破产还债后，由破产清算组依法委托拍卖，由被告购买所得，已于2004年9月8日将财产依法移交给被告所有或持有。2006年，该破产财产产权需登记的已登记为被告所有，该移交已移交给被告占有，并由原告张勇、矿明昌向被告租赁使用至2014年6月30日。对部分原告主张返回设备使用押金的请求，被告向原告收取设备使用押金是事实，是原告使用被告所有的财产之有偿使用费，财产已交给原告使用，原告当然负有支付使用费的义务，其请求返还不成立。因此，假定原告主张的该共有权成立，原告在2014年7月进行了第一次诉讼，后撤诉。在2017年1月23日再次起诉，超过了法律规定的诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：一、1993年，原万县市农业局在白岩路9号申请建设2号综合楼，万县市计划委员会、建设委员会进行基本建设项目审批，其《基本建设项目开工审批表》载明的设计总规模7509.5平方米（其中：宿舍1572.77平方米、办公室404.01平方米、地下室393.86平方米＋202.69平方米（在设计图上，地下室同时标明为人防工程）、业务用房4936.17平方米），总投资407.4万元。1996年12月，原万县市农业局申请补办建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，占地面积189.9平方米，高11层，建设规模1951.43平方米，仅办理一至四层的房屋产权证。后，蜀东商贸公司破产清算后，又补办土地使用手续，完善产权登记。房屋建成后，蜀东商贸公司取得2号综合楼的房屋产权，开设蜀东宾馆。二、蜀东商贸公司于1996年12月10日向万县市龙宝区农村合作基金会（下称龙宝基金会）借款，用蜀东宾馆的部分财产作抵押，因未按约定偿还，经人民法院判决并强制执行，将抵押物即蜀东宾馆第十楼419.52平方米（评估价96.896万元）过户给龙宝基金会抵债。后，龙宝基金会将该资产移交给万州农商行处置。2010年1月14日，原告牟一军通过公开交易购买万州区白岩路9号房地产，取得蜀东宾馆第十楼房屋的所有权[310房地证（2011）字第06379号]，建筑面积419.52平方米。1999年4月9日，本院根据万县市商业银行二马路支行（后更名为万州商业银行）申请，裁定将蜀东商贸公司在万州区白岩路9号蜀东宾馆第8楼房屋419.52平方米抵债，产权过户登记给万县市商业银行二马路支行。后，万州商业银行又取得蜀东宾馆第13楼房屋419.52平方米的产权。万州商业银行分别将第8层房屋出售给汪雪莉（后转让）、第13层出售给旷明昌。1999年8月17日，本院根据建设银行云阳县支行申请，裁定将蜀东商贸公司在万州区白岩路9号蜀东宾馆第11楼419.52平方米、第12楼房屋419.52平方米产权过户登记给建设银行云阳县支行。后，建设银行云阳县支行将该信贷资产剥离给中国信达资产管理公司重庆办事处（下称信达资产公司），信达资产公司将该两层房屋及蜀东宾馆的锅炉、电梯、洗衣机、烘干机、脱水机、程控电话、中央空调各一台/套组成资产债权包，委托重庆集成拍卖有限公司公司于2003年12月18日整体公开拍卖，原告张勇购买。在拍卖成交确认书中约定“本标的为不良债权，竞买人办理竞买登记手续即视为充分理解受让不良资产债权风险已经存在和可能存在的瑕疵，拍卖人以标的现状进行拍卖，拍卖一旦成交，不因标的瑕疵或可能存在的瑕疵承担任何责任。”2003年12月24日，信达资产公司通知蜀东商贸公司破产清算组，以对蜀东商贸公司拥有债权为由，要求破产清算组向张勇履行还款义务及办理抵债资产交接手续。原告张勇未举证证明蜀东商贸公司破产清算组已将上述除房屋以外的财产移交。1999年9月21日，本院根据殷名诚申请裁定将蜀东商贸公司在万州区白岩路9号蜀东宾馆第14楼房屋419.52平方米抵债，产权过户登记给殷名诚、肖世全、程斌等人。各产权人接收房屋后，通过不同形式的产权确认登记，在各原告之间的现状为：余华拥有万州区白岩路61号二层商业用房房地产权证[房权证301字第088**号]，建筑面积28.63平方米；陈思霓拥有万州区白岩路61号105号商业用房房地产权证[房权证301字第000**号]，建筑面积24.9平方米；冯毅拥有万州区白岩路61号101号商业用房房地产权证[房权证301字第001**号]，建筑面积42.51平方米；刘新、秦太平拥有万州区白岩路61号部分商业用房房地产权证[房权证301字第089**号]，建筑面积37.91平方米；袁和花白岩路61号103商业用房房地产权证[301房地证2006字第00091号]，建筑面积33.5平方米；旷明昌、旷贤春共有万州区白岩路65号第9层商业用房房地产权证[301房地证2015字第18837号]，建筑面积419.52平方米；牟一军拥有万州区白岩路9号第10层商业用房房地产权证[301房地证2011字第06379号]，建筑面积419.52平方米；周扬琼、张勇拥有万州区白岩路9号部分第11层商业用房房地产权证[房权证301字第2006090**号]，建筑面积419.52平方米、及白岩路9号部分第12层商业用房房地产权证[房权证301字第2006089**号]，建筑面积419.52平方米、及白岩路65号第13层商业用房房地产权证[房权证301字第2008000**号]，建筑面积411.45平方米；殷名诚、肖世全、程斌白岩路9号第14层商业用房房地产权证[房权证301字第20130085**号]，建筑面积419.52平方米。三、2000年8月1日，重庆市云阳县人民法院裁定宣告蜀东商贸公司破产还债；2005年12月20日，该院裁定终结蜀东商贸公司破产还债程序。2003年9月5日，蜀东商贸公司破产清算组委托重庆渝都资产评估有限公司对蜀东宾馆部分实物资产进行评估，出具[渝都资评（2003）第138号]评估报告书，对蜀东宾馆的房屋、构筑物及其它辅助设备、共用机械设备、室内机器设备、存货及在用低值易耗品进行价值评估，共用设备有电梯、中央空调、火灾控制器、配套电机等，在评估基准日的资产价值进行了估价。其中涉及双方讼争的蜀东宾馆屋顶花园（砖木结构，面积350.09平方米）、停车场、天桥、第一楼机房、第二层大厅、二层梯间、二层外走廊、垃圾道及附属设施电梯、配电控制屏、发电机组、变压器、水泵均进行了价值评估，二层外走廊价格为0。原、被告双方认可蜀东宾馆屋顶花园在标的物移交后被拆除，现已不存在；停车场是负一层机房的屋顶；天桥是负一层机房屋顶与白岩路街道连接通道。蜀东商贸公司破产清算组委托重庆诚信拍卖有限公司对蜀东宾馆部分实物资产予以拍卖，其标的物清单为：标的一、机房建筑面积241.5平方米、负一层地下商场建筑面积419.52平方米、一层大厅建筑面积139.52平方米、一层梯间建筑面积51.55平方米、一层外走廊建筑面积16.82平方米、一层货梯及垃圾道建筑面积4.51平方米、七层客房建筑面积419.52平方米、二层经营用房建筑面积419.52平方米，包括地下机房及部分地下商场屋顶上的停车场使用权；标的二、机器设备、室内设施设备、构筑物及其它辅助设备、低值易耗品。在破产财产补充说明中记明“标的物均按蜀东宾馆破产资产评估报告书载明的物品为准，低值易耗品以现状为准”等内容。2003年10月9日，汪雪莉通过竞拍购买了蜀东商贸公司在万州区白岩路65号的破产财产，标的一价款100万元、标的二价款400万元，总价款500万元成交，与重庆诚信拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，约定《拍卖须知》、《拍卖标的物清单》、《特别说明》与本确认书具有同等法律效力。2004年9月8日，蜀东商贸公司破产清算组与汪雪莉签订《蜀东宾馆部分破产财产移交协议》，约定：一、对负一层地下商场、第一层大厅及外走廊、临街梯间、货梯及垃圾道、二层经营用房、七层客房、机房屋顶停车场进行移交，具体面积以房产证为准；二、机器设备、室内机械和设施设备、构筑物及其它辅助设备、低值易耗品，汪雪莉认可评估报告中罗列的资产数量，作现状移交；三、破产财产补充说明中明确的机械设备：电梯、配电屏、发电机组、变压器、供水、供气、供电管路、中央空调及所有配套工具均能正常使用，同时现场作为数量及产权移交。2006年1月8日，重庆市云阳县人民法院通知重庆市万州区房地产管理局，将蜀东商贸公司抵押给建设银行万州分行的蜀东宾馆底层机房241.51平方米、抵押给天城信用社的蜀东宾馆七楼419.51平方米房屋过户登记给资产买受人汪雪莉。办理房地产权转移登记时，在重庆市万州区房地产管理局的要求下，汪雪莉承诺：“所购买的蜀东宾馆破产财产，保证不改变人行过道的使用功能，保持人行道的畅通，大厅的梯道保持与上楼梯梯道宽度一致。”2006年7月5日，被告汪雪莉分别获得万州区白岩路65号第1层商业用房房地产权证[301房地证2006字第07371号]，建筑面积241.5平方米；白岩路65号第一层商业用房房地产权证[301房地证2006字第07373号]，建筑面积419.52平方米；白岩路65号第2层商业用房原建筑面积419.52平方米，汪雪莉将门面产权转移登记给袁和花、刘新、秦太平、冯毅后，余242.4平方米，经重新测量后办理房地产权证[301房地证2006字第07378号]，建筑面积为241.88平方米（备注：非住宅，含自有共用面积47.99平方米）；白岩路65号第6层商业用房房地产权证[301房地证2006字第07376号]，建筑面积419.52平方米。同时，汪雪莉还通过购买取得白岩路65号第3层、第4层、第5层、第7层商业用房房地产权。四、2005年3月，汪雪莉与张勇、旷明昌签订《房屋设备租赁协议》，将其购买的蜀东宾馆部分房屋及设备出租。其中出租的设备有电梯、变压器、配电屏、发电机组、供水、供气、供电管路及电视信号等相关设备。租赁期一直延续到2014年6月30日，之后汪雪莉将出租的部分房屋及电梯等相关设备收回自己管理。2014年7月10日，汪雪莉（甲方）与张勇、旷明昌（乙方）签订《设施设备及场地使用协议》，主要约定：“在本协议签订之前该栋楼的电梯、一层大厅等，乙方使用至2014年6月30日；乙方及其他业主对甲方取得电梯等设施设备及场地使用权主张共有，双方未协议一致，乙方及其他业主应通过诉讼解决争议；在解决前乙方暂时使用，电梯在甲方收到乙方的首期押金之日恢复，其余按现状移交乙方。设施设备的维修保养由乙方负责并承担安全责任，产生的费用由乙方按该楼栋所有业主的建筑面积分摊；若使用期间需更换新设施设备，由全体业主决定后更换或更新，费用由按该楼栋所有业主的建筑面积分摊。使用期限暂定为2014年7月1日至2015年6月30日止。若一年期满，乙方及其他业主关于共有权的诉求无生效判决确认，甲方同意展期最长不超过3年，每年应缴费用按上年度押金或使用费增加5％。乙方按取得房屋所有权楼层，按每层2万元缴纳设备设施使用费，共计每年6万元；一层大厅部分场地（含卫生间）每年有偿使用费45000元，停车坝及天桥每年有偿使用费45000元，一层大厅及搭建房屋屋顶广告位每年有偿使用费20000元。设有偿使用费是基于甲方取得该物权应收取的费用，该有偿使用费暂按押金方式缴纳。若乙方通过诉讼主张共有物权成立，乙方并依法取得共有权，甲方所收取的共有部分物权的押金（或使用费）由各业主按建筑面积分摊和享有014名残疾人到第十层楼道玩耍”等内容。从2014年7月1日起至2017年6月30止，汪雪莉共收原告张勇、旷明昌使用等押金49.35；牟一军支付押金6万元，合计55.35万元。本案争议的焦点:一、原告主张的蜀东宾馆部分房屋、附属设施的共有问题；二、设备使用押金的返还问题。结合双方的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下：一、原告主张的万州区白岩路65号原蜀东宾馆第一楼机房（约60平方米）、第二层大厅、二层梯间、二层外走廊、垃圾道为原、被告共有并办理产权过户登记的问题本院认为，2003年10月9日，被告汪雪莉通过竞拍购买了蜀东商贸公司在万州区白岩路65号的破产财产，其中标的一包括机房、负一层地下商场、一层大厅、一层梯间、一层外走廊、一层货梯及垃圾道、二层经营用房、七层客房，以及地下机房及部分地下商场屋顶上的停车场使用权，已办理资产移交，并取得部分房屋的产权登记，对一层产权登记时均为第二层；原告方通过购买分别取得该建筑物部分房屋所有权，亦办理产权登记。建设部1995年9月8日颁布施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）[建房（1995）517号]第一条、第五条、第八条规定“本规则适用于商品房的销售和产权登记。商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用面积之和。公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙及处墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”本案讼争的机房，原设计时已取得基本建设项目单独审批，作为安装整栋楼的机械设备、设施专用房屋，在最初的产权登记亦为机房，应当属全体业主共有；原告主张60平方米为共有，是其对权利的主张，本院予以支持。本案讼争的第二层大厅、二层梯间、垃圾道（从负一层起算均应为第一层），原设计时已取得基本建设项目审批，应属公用建筑面积，公用建筑面积应分摊到各“套”或“单元”，原告主张属全体业主共有，本院予以支持。被告抗辩通过公开竞买即取得公用建筑面积专有权的理由不成立，本院不予采纳。建设部2002年3月27日公布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第（十）项规定“与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。”本案讼争的二层外走廊，在设计上为临街人行道，在功能利用上亦为市政公共人行通道，不应计算建筑面积，原告请求确认该走廊为全体业主共有本院不予支持。原告请求办理共有产权登记，因公用建筑面积是通过公用建筑面积分摊系数分摊到各套”或“单元”，不应直接办理共有产权登记，应由产权登记机构重新测绘分摊后办理产权登记，对此诉讼请求本院不予支持。二、原告主张重庆市万州区白岩路65号原蜀东宾馆屋顶花园、第二层大厅相连的停车场、天桥为原、被告共有的问题本院认为，第二层大厅相连的停车场是负一层机房的屋顶，并没有单独的停车场设计，但在建筑物的实际利用中又是用于停车，符合对建筑物的合理利用，对停车场的使用权进行有偿转让，不违反法律及行政法规的禁止性规定，被告通过公开竞买支付价款并实际占有使用，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对蜀东宾馆屋顶花园，从评估报告上看，其面积350.09平方米，砖木结构，在标的物移交后被拆除，现已不存在，原告未提供该屋顶花园建造的相关规划批准手续及产权登记证，未举证证明其属于合法建筑，原告请求确认为共有本院不予以支持；天桥是负一层机房屋顶与白岩路街道的连接通道，无证据证明有相关规划批准手续及产权登记证，原告请求确认为共有本院不予支持。三、原告请求确认万州区白岩路65号原蜀东宾馆附属设施电梯、配电房内的高低压控制屏、发电机、变压器为原被告、共有的问题本院认为，原蜀东宾馆的电梯、高低压控制屏、发电机、变压器等附属设施属于整栋大楼使用必备的生产、生活设施，原告请求属于全体业主共有，本院予以支持；虽然上述附属设施属于原蜀东宾馆破产财产拍卖标的二所列财产，被告汪雪莉通过公开拍卖程序购买并支付价款，在测试后现场作为数量及产权移交，应属于处置上有瑕疵，被告可另行依法主张权利。四、原告主张被告返还2014年7月1日至2017年6月30日设备使用押金55.35万元问题本院认为，原、被告双方对原蜀东宾馆的部分房屋及附属设施发生争议后，双方签订了《设施设备及场地使用协议》，对设备使用押金的交纳及处理有约定，被告依协议约定收取押金。本案原告主张的是建筑物区分所有权纠纷，对设备使用押金的返还不宜一并调整。五、被告抗辩的诉讼时效问题本院认为，因为原告主张的物权，不应适用债权诉讼时效规定；返还设备使用押金虽是债权，但未超过双方约定的权利主张期限，未过诉讼时效。被告的其余抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条、第七十二条、第七十五条、第一百零六条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认重庆市万州区白岩路65号原蜀东宾馆第一楼机房（约60平方米）、第二层大厅、二层梯间、垃圾道为原告牟一军、周扬琼、张勇、旷明昌、旷贤春、殷名诚、肖世全、程斌、袁和花、刘新、秦太平、陈思霓、余华、冯毅与被告汪雪莉共有；二、确认重庆市万州区白岩路65号原蜀东宾馆附属设施电梯、配电房内的高低压控制屏、发电机、变压器为原告牟一军、周扬琼、张勇、旷明昌、旷贤春、殷名诚、肖世全、程斌、袁和花、刘新、秦太平、陈思霓、余华、冯毅与被告汪雪莉共有；三、驳回原告牟一军、周扬琼、张勇、旷明昌、旷贤春、殷名诚、肖世全、程斌、袁和花、刘新、秦太平、陈思霓、余华、冯毅要求确认重庆市万州区白岩路65号原蜀东宾馆屋顶花园、第二层大厅相连的停车场、天桥为原、被告共有的诉讼请求；四、驳回原告牟一军、周扬琼、张勇、旷明昌、旷贤春、殷名诚、肖世全、程斌、袁和花、刘新、秦太平、陈思霓、余华、冯毅在本案中的其他诉讼请求。案件受理费17300元，由原告牟一军、周扬琼、张勇、旷明昌、旷贤春、殷名诚、肖世全、程斌、袁和花、刘新、秦太平、陈思霓、余华、冯毅承担5190元，被告汪雪莉承担12110元；原告已预交，被告应承担部分直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交申请，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程地华人民陪审员  陈 莉人民陪审员  王万富二〇一七年八月二日书 记 员  张 燕