浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍民初字第557号
原告：季丽美。
原告：吕仪。
原告委托代理人：苏小为。
被告：浙江林垟房地产开发有限公司。
法定代表人：郑祖返。
原告季丽美、吕仪为与被告浙江林垟房地产开发有限公司（以下简称林垟公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年4月27日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告季丽美、吕仪共同委托代理人苏小为到庭参加诉讼，被告林垟公司法定代表人郑祖返因被羁押在苍南县看守所无法到庭。本案现已审理终结。
原告季丽美、吕仪起诉称：2014年6月，原、被告就原告预购被告开发建设的华臣一品苑38幢109室房屋达成购买意向。同月30日，原告向被告支付定金500000元。2014年7月9日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：购房款为2334332元；商品房预售的，自本合同签订之日起30日内，由出卖人向苍南县住房和城乡规划建设局申请备案登记。合同签订当日，原告支付购房款1000000元，剩余购房款双方约定于商品房备案登记后支付。事后，被告并未按合同约定办理备案登记手续。2015年3月，被告承认涉案房屋已于2012年12月18日出卖给简忠原的事实，被告“一房二卖”行为属于欺诈行为。2015年3月3日，陈鹏、季丽美、吕仪、李延宗、吕建新为甲方与林垟公司为乙方签订了《协议书》。协议书约定如下：一、基于乙方已将华臣一品苑38幢109室、110室、111室三间商品房出卖给第三人的事实，为了保障甲方的权益，现乙方同意将华臣一品苑第39－40幢114室、115室、116室出卖给甲方，具体情况如下：114室出卖给李延宗、吕建新，115室出卖给季丽美、吕仪，116室出卖给陈鹏。二、114室、115室商品房面积均为112.1平方米，购房款均为2959440元；116室商品房面积为144.12平方米，购房款为3931593.6元。三、因乙方商品房买卖过程中存在过错，故乙方同意为甲方原先支付的购房款7116357元向甲方支付利息1899784.6元（自2014年6月6日起计算至2015年4月25日止）。该利息用以补偿华臣一品苑38幢109室、110室、111室三间商品房与华臣一品苑39－40幢114、115室、116室三间商品房之间的差价1899784.6元。上述1899784.6元由乙方出具购房款收款凭证为证，并视为甲方支付购房款，即甲方购买华臣一品苑39－40幢114室、115室、116室三间商品房无需再支付任何购房款。四、乙方承诺上述华臣一品苑39－40幢114室、115室、116室商品房在出卖给甲方时所有权不存在任何瑕疵，也与第三人不存任何争议。五、本协议签订当日，甲、乙双方应就114室、115室、116室三间商品房签订买卖合同，乙方承诺在2015年4月25日前办理39－40幢114室、115室、116室三间商品房备案登记手续；若乙方在该期限内无法完成商品房备案登记手续的，则甲方可要求乙方退还购房款98054783.6元，并支付自2015年4月25日起按月利率3%计算至实际还款之日止的利息，同时要求甲方按照乙方已付购房款一倍赔偿乙方损失；若乙方所出卖的商品房在本协议签订前已出让给第三人的，乙方必须承担相应的法律及民事责任。《协议书》签订当日，原、被告就115室商品房签订了《商品房买卖合同》，被告出具了收款收据，以确认收到全部购房款的事实。事后，被告并未按协议书及商品房买卖合同约定为原告办理房屋备案登记手续。经查，被告于2012年12月21日将115室商品房出售给应玉珍。被告再一次“一房二卖”的欺诈行为，严重损害了原告权利。为此，原告请求：一、判令解除原、被告于2014年7月9日就华臣一品苑38幢109室商品房签订的《商品房买卖合同》、2015年3月3日就华臣一品苑39－40幢115室商品房签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款2959440元及利息（自2015年4月25日起按月利率3%计算至实际还款之日止）；三、判令被告赔偿原告损失2959440元；四、本案诉讼费由被告负担。
被告林垟公司答辩称：涉案商品房买卖系被告副总经理刘德相经办的，法定代表人郑祖返仅负责在合同上签字，并不清楚涉案商品房买卖合同签订事宜。
原告李延宗、吕建新在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、《商品房买卖合同》（2014年7月9日签订），用以证明原、被告就原告购买华臣一品苑38幢109室商品房进行约定的事实；
2、收款收据、银行往来款凭证，用以证明原告向被告支付购房款1500000元的事实；
3、《协议书》及《商品房买卖合同》（签订时间均为2015年3月3日）、收款收据（编号为0003191），用以证明被告承认其有一房二卖的行为，原、被告就原告购买华臣一品苑39－40幢115室商品房相关事项进行约定的事实；
4、网签信息单，用以证明被告在华臣一品苑38幢109室、39－40幢115室商品房出售给原告前均已将前述商品房出卖给第三人的事实。
被告林垟公司未提供证据材料。
原告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认为，原告提供的证据，其形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：被告林垟公司以出让方式取得坐落于苍南县灵溪镇沪山路以北，车站大道以西，编号为L-01地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“华臣一品苑”（建设项目名称）商品房。2014年7月9日，原告李延宗、吕建新与被告林垟公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告李延宗、吕建新向被告购买华臣一品苑38幢109室商品房；该商品房建筑面积为96.46平方米；购房款为2334332元，定于签订合同当日付清；自合同签订之日起30日内，由被告向苍南县住房和城乡规划建设局申请备案登记。此外合同还对面积确认及差异处理、逾期交房违约责任等事项进行了约定。合同签订前后，原告分别于2014年6月30日、7月9日依次向被告支付购房款500000元和1000000元。鉴于被告已在2012年12月10日将华臣一品苑38幢109室、110室、111室三间商品房出卖给案外人简忠原并办理了备案登记手续，2015年3月3日，原告季丽美、吕仪和案外人李延宗、吕建新、陈鹏共同作为甲方与林垟公司作为乙方签订了一份协议书。该协议书载明：一、季丽美、吕仪与林垟公司于2014年7月9日签订商品房买卖合同，约定季丽美、吕仪以2334332元的价格向林垟公司购买建筑面积为96.46平方米的华臣一品苑38幢109室商品房。季丽美、吕仪在2014年6月20日（实为2014年7月9日）前已给付林垟公司购房款1500000元，剩余购房款834332元定于商品房备案登记手办理完毕后付清。二、李延宗、吕建新与林垟公司于2014年7月9日签订商品房买卖合同，约定李延宗、吕建新以1920215元的价格向林垟公司购买建筑面积为79.96平方米的华臣一品苑38幢110室商品房，前述购房款已由李延宗、吕建新在2014年7月16日前给付。三、陈鹏与林垟公司于2014年7月9日签订商品房买卖合同，约定陈鹏以3696142元的价格向林垟公司购买建筑面积为163.73平方米的华臣一品苑38幢111室商品房，前述购房款已由陈鹏在2014年7月16日前给付。该协议书同时约定：一、基于乙方已将华臣一品苑38幢109室、110室、111室三间商品房出卖给第三人的事实，为了保障甲方的权益，现乙方同意将华臣一品苑第39－40幢114室、115室、116室商品房出卖给甲方，具体情况如下：114室商品房出卖给李延宗、吕建新，115室商品房出卖给季丽美、吕仪，116室商品房出卖给陈鹏。二、114室、115室商品房面积均为112.1平方米，购房款均为2959440元；116室商品房面积为144.12平方米，购房款为3931593.6元；前述三间商品房购房款合计9850473.6元。三、由于乙方在出卖商品房过程中存在过错，故乙方同意为甲方先前支付的购房款7116357元支付利息1899784.6元（自2014年6月6日起计算至2015年4月25日止）。华臣一品苑38幢109室、110室、111室三间商品房与39－40幢114室、115室、116室三间商品房之间的差价为1899784.6元，该差价由上述利息抵充，甲方无需再为购买华臣一品苑39－40幢114室、115室、116室三间商品房支付任何购房款。至于甲方内部各方在上述1899784.6元中所占份额，由陈鹏、李延宗、吕建新、吕仪、季丽美自行处理，与乙方无关。四、乙方承诺华臣一品苑39－40幢114室、115室、116室商品房在出卖给甲方时所有权不存在任何瑕疵，与第三人也不存任何争议。五、本协议签订当日，甲、乙双方应就华臣一品苑39－40幢114室、115室、116室三间商品房签订买卖合同。乙方承诺在2015年4月25日前办理前述三间商品房备案登记手续。若乙方在该期限内无法完成商品房备案登记手续的，则甲方可要求乙方退还购房款98054783.6元，并支付自2015年4月25日起按月利率3%计算至实际还款之日止的利息，同时要求乙方按照甲方已付购房款的一倍赔偿甲方损失；若乙方所出让的商品房在本协议签订前已出卖给第三人的，则乙方必须承担相应的法律及民事责任。同日，原、被告就华臣一品苑39－40幢115室商品房签订了《商品房买卖合同》，主要内容如下：季丽美、吕仪向林垟公司购买华臣一品苑39－40幢115室商品房；购房款为2959440元；林垟公司逾期交房超过90日的，季丽美、吕仪有权解除合同；季丽美、吕仪解除合同的，林垟公司应当自季丽美、吕仪解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按季丽美、吕仪累计已付购房款的3%向季丽美、吕仪支付违约金。该合同其他内容与原、被告于2014年7月9日签订的《商品房买卖合同》相同。同时，被告出具一份收款收据，载明收到陈鹏、季丽美、吕仪、李延宗、吕建新购房款（补利息）1899784.6元。事后，被告仍未按约定为原告办理涉案商品房备案登记手续。
另查明，被告于2012年12月21日将华臣一品苑39－40幢115室商品房出卖给案外人应玉珍，并办理备案登记手续。
本院认为：原、被告之间就涉案商品房所签订的二份《商品房买卖合同》及一份《协议书》，系原、被告真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。
关于原、被告于2014年7月9日签订的《商品房买卖合同》解除问题。本院认为，原、被告于2015年3月3日签订《协议书》，约定基于华臣一品苑38幢109室商品房在原、被告于2014年7月9日签订《商品房买卖合同》前已出卖给简忠原的事实，被告同意将华臣一品苑39－40幢115室商品房出卖给原告，原告先前为购买华臣一品苑38幢109室商品房而支付的购房款1500000元，转为抵充华臣一品苑39－40幢115室商品房购房款。同日，原、被告就华臣一品苑39－40幢115室商品房另行签订了《商品房买卖合同》。至此，原、被告以实际行为一致表示解除双方于2014年7月9日签订的《商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院确认该合同于2015年3月3日解除。
关于原、被告于2015年3月3日签订的《商品房买卖合同》解除问题。本院认为，该《商品房买卖合同》项下的商品房在该合同签订前已出卖给案外人应玉珍，并办理涉案房屋备案登记手续，至此，被告根本无法向原告交付涉案商品房，构成了履行合同中的根本违约，致使原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：………（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，因此，原告主张解除该合同，于法有据。
关于原告诉请被告返还购房款问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，被告应返还原告购房款。根据查明的事实，原告为购买华臣一品苑39－40幢115室商品房而支付的购房款为2125108元（包括被告应付但未付的用以抵充购房款的利息），故原告只能要求被告返还原告购房款2125108元。
关于原告主张的利息和损失赔偿问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案被告在与原告就华臣一品苑39－40幢115室商品房签订买卖合同时故意隐瞒该商品房已出卖给案外人应玉珍的事实，构成了欺诈，因此，原告在合同解除后有权要求被告支付利息和要求被告承担惩罚性赔偿。综合考虑本案实际情况、涉案《商品房买卖合同》有关逾期交房违约金的约定、合同签订时商业银行贷款利率及当地民间借贷利率水平等事实，酌情确定被告应付利息标准为以购房款2125108元为计息的基数，自2015年4月26日起按月利率0.8%计算至实际还款之日止；同时酌情确定被告承担惩罚性赔偿金额为750000元。
综上，原告诉讼请求中与前述相符部分本院予以支持，其他部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认季丽美、吕仪与浙江林垟房地产开发有限公司于2014年7月9日签订的《商品房买卖合同》于2015年3月3日解除；
二、解除季丽美、吕仪与浙江林垟房地产开发有限公司于2015年3月3日签订的《商品房买卖合同》；
三、浙江林垟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还季丽美、吕仪购房款2125108元及利息（以购房款2125108元计息的基数，自2015年4月26日起按月利率0.8%计算至实际还款之日止）；
四、浙江林垟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿季丽美、吕仪750000元；
五、驳回季丽美、吕仪的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费56340元，由季丽美、吕仪负担25860元，浙江林垟房地产开发有限公司负担30480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费56340元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 黄兆针
人民陪审员 李晓霞
人民陪审员 李树峰
二〇一五年九月三十日
代书 记员 方俏俏
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。