山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终2180号
上诉人（原审被告）：山西万豪融诚集团有限公司，住所地太原市小店区康宁街与真武路交叉口往北100米路西。
法定代表人：张良，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王素芹，山西达道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚瑞荣，女，1981年9月2日出生，汉族，无业，住太原市。
委托诉讼代理人：李春华，山西华坛律师事务所律师。
上诉人山西万豪融诚集团有限公司与被上诉人姚瑞荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初5665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人山西万豪融诚集团有限公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定被上诉人曾于2016年9月21日正式向上诉人递交退房申请与事实不符。上诉人从未收到被上诉人所谓的退房申请。一审认定证据不足。被上诉人与第三人山西万马仕商贸有限公司签署了《租赁协议》，租赁协议约定上诉人委托第三人出租、管理本案诉争的二间商铺，从2013年5月1日起至2016年4月30日止，第三人已支付被上诉人53262元，而不是一审判决认定的被上诉人收取了上诉人支付的租金35508元。二、一审判决适用法律错误。商品房销售分为预售和现售。本案的房屋已竣工完成，故一审判决根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。认定本案房屋买卖合同无效显然是错误的。三、一审判决严重违反法定程序。针对被上诉人要求退房的请求，上诉人当庭提出反诉，要求被上诉人返还上诉人在占用诉争房屋期间从第三人处取得的租金收益，该租金收益也是被上诉人占用房屋期间给上诉人造成的损失，即被上诉人在占用诉争房屋期间而一审判决却以不属同一法律关系为由，驳回了上诉人的反诉请求，且没有给上诉人下达裁定书，剥夺了上诉人的上诉权利，属于严重违反法定程序。综上，一审判决事实不清，证据不足，且严重违反法定程序，请求依法撤销，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人姚瑞荣辩称，1、一审认定的”退房申请”和房屋租金的事实清楚。2、一审判决适用法律正确。根据《商品房管理销售办法》第七条规定，商品房现售，应当符合七项条件，其中就有除了预售许可证之外的四证，但上诉人一审没有提供任何商品房现售的证件。3、一审程序合法。综上，一审判决事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、程序合法，望二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持答辩人的合法权益，维护我国法律的公正和尊严。
原审查明，2014年6月30日，原告姚瑞荣与被告山西万豪融诚集团有限公司签订《房屋买卖合同》两份，约定：由原告购买被告出售万马仕商贸城项目的商铺两间，分别位于项目中A2-B3-1、A2-B3-2，该两间房屋面积分别为20.51平方米，每间房屋的总房价分别为344233元，合计金额为688466元。双方并签订了《补充协议》，约定：”自万马仕商贸城开业之日起36个月之后，48个月之内，如乙方（姚瑞荣）单方面自愿提出退房书面申请......甲方（山西万豪融诚集团有限公司）同意乙方做退房处理，退回原房款，收回房屋所有权使用权。”同日，原告与山西万马仕商贸城有限公司就上述购买的两间商铺签订《租赁协议》，约定：甲方（姚瑞荣）委托乙方（山西万马仕商贸城有限公司）出租、管理上述两间商铺，从2013年5月1日起至2016年4月30日止，被告每年支付原告9344元，手续费为租金总额的5%。上述合同及协议签订后，原告于2014年6月17日缴纳260000元，2014年6月30日缴纳173000元，2014年7月15日缴纳两笔，一笔84233元，一笔171233元，上述总计金额为688466元。现《租赁合同》全部已履行完毕，原告在被告扣除手续费后，收到被告支付的租金35508元。另山西万马仕商贸城有限公司于2013年8月16日举行开业盛典。在《租赁合同》全部履行完毕之后，原告于2016年9月21日正式向被告递交了书面”退房申请”。于2016年4月10日、2016年8月15日分别两次向被告发出”通告”，以”因经济困难，市场经济环境恶劣影响”为由将退房（回购）一事推延至2019年5月1日。另查明上述涉案房屋在庭审前未办理相关产权手续。上述事实有原、被告提供的《房屋买卖合同》、《租赁合同》、收据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。庭审中被告就原告收到其租金提出反诉，要求被告返还租金，该反诉因与本诉不属同一法律关系，本院当庭予以驳回。
原审判决认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》所设房产，未取得预售房许可证，该合同应为无效合同，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求被告退房，退还购房款688466元应予支持；原告于2016年4月10日与被告交涉退房事宜，被告因故拖延，原告请求被告支付原告自2016年5月1日起至退还全部房款之日的所退房款之银行同期贷款利息的请求符合法律规定，应予支持。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告山西万豪融诚集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姚瑞荣人民币688466元；二、被告山西万豪融诚集团有限公司以上述欠款为本金，按照银行同期贷款利率支付原告自2016年5月1日起至判决确定的给付之日止的利息。
二审查明事实与一审基本一致。
另查明，商铺租金是山西万马仕商贸城有限公司支付的。
本院认为，本案双方争议的焦点是：1、双方签订房屋买卖合同的效力。2、一审程序是否违法。3、合同无效后，包括租金收益等如何处理。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。上诉人山西万豪融诚集团有限公司与被上诉人姚瑞荣双方签订的《房屋买卖合同》所涉及的商铺，未取得预售房许可证，该合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
姚瑞荣起诉请求退房，退还购房款688466元应予支持。姚瑞荣在一审中明确要求退房之前所交房款的利息与其占用房屋期间的收益相折抵，故在起诉时没有明确要求返还该期间的利息。上诉人在一审中提出要求姚瑞荣返还占用房屋期间的租金收益，同理，上诉人也应返还姚瑞荣同期的资金占用费，上诉人认为姚瑞荣未明确要求该部分利息视为放弃该权利的主张，理由不能成立。事实上，三年的房款688466元同期贷款利息相对于同期租金收益要高，同时，上诉人作为房屋开发企业，过错责任较大。本案是按无效合同处理原则进行裁决，是否反诉，反诉是否成立，程序是否有瑕疵，不影响判决结果。
姚瑞荣于2016年4月10日与上诉人交涉退房事宜，上诉人因故拖延，姚瑞荣请求上诉人支付原告自2016年5月1日起至退还全部房款之日的所退房款之银行同期贷款利息的请求符合法律规定，应予支持。一审判决在本院认为部分确认退房，但判决主文中未判决，属于漏判，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、维持太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初5665号民事判决即”一、被告山西万豪融诚集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姚瑞荣人民币688466元；二、被告山西万豪融诚集团有限公司以上述欠款为本金，按照银行同期贷款利率支付原告自2016年5月1日起至判决确定的给付之日止的利息”；
二、姚瑞荣于本判决生效之日起十日内返还山西万豪融诚集团有限公司位于万马仕商贸城的A2-B3-1、A2-B3-2商铺两间。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费10685元，二审受理费10685元，由上诉人山西万豪融诚集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦跃峰
审判员 雷 晨
审判员 孙广金
二〇一七年六月二十六日
书记员 赵梓余