沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）于民二初字第01615号
原告：刘毅，女，1977年5月20日出生，汉族，职员，现住沈阳市皇姑区。
委托代理人：朱学素，系辽宁诚信为民律师事务所律师。
被告：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。
委托代理人：赵兴阳，男，1981年2月20日出生，汉族，系被告单位职员，现住沈阳市沈河区。
原告刘毅诉被告沈阳华锐置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月9日立案受理后，于2013年9月22日作出的（2013）于民二初字第01185号判决，被告沈阳华锐置业有限公司不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院经审理，于2014年3月4日作出裁定，将案件发回重审，我院在2014年4月17日立案受理后，依法由审判员黄晓虹担任审判长，与人民陪审员赵宏波、人民陪审员张玮瑛组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告刘毅委托代理人朱学素，被告沈阳华锐置业有限公司委托代理人赵兴阳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月27日原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的于洪区细河南路碧桂园银河城小区125—10—2号别墅一套，建筑面积为：421.32平方米，购房总价款人民币4，903，256元。合同第八条交付期限中约定：出卖人应当在2012年8月28日前将房产交付给买受人使用；合同第九条出卖人逾期交房违约责任约定：出卖人逾期交付的应该按日向买受人支付购房总价款万分之二的违约金。
合同签订后原告依约履行付款义务。但被告并未在规定的期限内将符合交楼标准的房屋交付原告使用。原告先后四次要求办理入住都没办成。原因如下：
2012年8月28日，原告自行前去办理入住，但该房屋被被告施工单位占用，屋内堆满了建筑材料，根本无法入住，因此被告让原告回家等候通知，当时双方核实了通讯地址。
至2012年10月2日原告也没有接到入住通知，又一次自行到被告处要求入住。被告带领验收房时发现该房屋存在严重的质量问题。如：地热管多处崩裂、裸露，满地满墙都是地热管崩裂喷出的红锈水等等问题共28项。被告又让原告回家等候通知。
在原告多次催促下，被告同意原告2013年4月13日去办理入住手续。原告从上午等到下班了也没有办成，原因是被告忙于第二天新楼盘开盘没有人给办理。
2013年4月17日原告又来办理入住，被告说你想今天办只能等到下午四点钟以后，原告等到下午5点多钟没有人给办理。在原告强烈要求见主要领导人的情况下，被告经理终于出现并拿了一售楼通知单，让原告签字后办理入住手续，因收楼通知单上的房屋交付日期与事实不符，双方发生纠纷，原告要求实事求是填写入住日期，而被告称电脑程序打出来谁也不能改了。对此被告向辽宁电视台直播生活大型维权面对面栏目求助，电视台记者进行了现场采访，被告未接受采访。电视台于4月19日、20日连续三次专题报道，要求被告给一个合理的解释，律师也作了现场解答。但被告始终没有给任何答复。原告也一直没能取得该房屋钥匙。
2013年5月4日原告被迫在她们单方增加面积款协议书和收楼通知单上签字后才办理了入住手续，5月6日将该房屋钥匙交给原告且没有进行任何验收程序。被告恶意拖延交房时间长达251天。被告利用他们的霸王条款恶意拖延交房时间，原告签订的补充协议的形成时间并非是被告所述的签署时间是2012年5月30日，而是2013年5月4日。故原告请求法院判令被告：一、赔偿逾期交房违约金：246，143元；二、被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称：一、原告未按约定缴纳增加面积款是原告逾期收楼的直接原因，根据《商品房买卖合同》附件四第十二条第二款约定被告不承担逾期交房责任。2011年7月27日双方签订《商品房买卖合同》及相关附件（以下统称合同）约定原告所购房屋建筑面积421.32平方米、花园面积299平方米、售价4，856，967元、交付时间为2012年8月28日。同时合同附件四第十二条第二款约定“该商品房出现面积差异，买受人依据《商品房买卖合同》和本补充协议的约定须向出卖人补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，因该补交款项为买受人须支付给出卖人的该商品房购房款，故买受人自愿同意在办理该商品房交接手续之前付清给出卖人。若买受人不予付清的，则出卖人有权不将该商品房交付给买受人而不须承担任何责任”。
2012年8月28日原告到被告销售中心要求领取房屋钥匙，被告告知原告先办理收楼手续后领取房屋钥匙，现房屋花园实测面积为329.31平方米，比合同约定面积增加了30.31平米，根据合同约定需补缴增加面积款46，289元。原告拒绝缴纳花园增加面积款，并表示房屋被占用且存在质量问题，要求被告将应缴纳的物业费和增加面积款全部减免，因被告无法满足原告要求，原告拒绝办理收楼手续。
二、原、被告在协商后签订补充协议，明确约定“原告逾期补缴面积增加款，被告可按合同约定不交付商品房”是双方对原合同附件四的再次确认和认可。
2013年5月4日前原、被告签订《补充协议书》（以下简称新协议），约定原告于2013年5月4日前将增加面积款交付于被告。同时约定“原告逾期补缴面积增加款需承担逾期付款的违约责任，被告可按合同约定不交付商品房”，此约定是双方对原合同附件四补充协议第十二条第二款花园面积差异处理的再次确认和认可。新协议是双方对原合同房屋面积、售价、交房时间重大变更的认可，是双方在协商一致的前提下自愿达成的，原告同意在补缴购房款之前被告有权拒交房屋，因此原告无权要求被告承担逾期交房责任。
三、原告表示房屋存在质量问题及房屋被占用造成逾期交房与事实不符
原告补缴房款前曾向被告提出房屋存在质量问题（如屋内地面太脏、储藏间及电源没电等问题），要求被告减免其应当缴纳的花园增加面积款46，289元和自2012年8月28日起至实际收楼日期间的物业费。后被告为原告减免了相关物业费，但花园增加面积款属于原告应缴纳的购房款无法减免，原告得知其仍需补缴4万余元的购房款时情绪激动，还扬言通过电视媒体曝光威胁被告。
房屋交付的前提是原告已缴清包括购房款、房屋维修基金等所有款项。双方签订新协议后，原告根据新协议于2013年5月4日缴齐总房款办理交接手续，因此原告在2013年5月4日收房前没有房屋钥匙无法进入房屋进行单方验收，此时房屋由被告实际占有，原告也无法证明房屋被占用及存在质量问题。
假设房屋在交付时存在保修范围内的质量问题，也不构成原告所主张的逾期交房理由。根据合同附件四合同补充协议第十三条：该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属于工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。
四、争议房屋在2011年9月29日完成竣工验收备案手续，提前具备交付条件
合同约定房屋交付期限为2012年8月28日，交付条件为该商品房经验收合格。被告于2011年9月29日取得了《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，即意味着争议房屋在约定的交付时间前已经具备交付条件，原告亦无证据证明房屋不符合交付条件。
综上，原告未按约定缴纳增加面积款是原告逾期收楼的直接原因，根据《商品房买卖合同》附件四第十二条第二款约定被告不承担逾期交房责任。原、被告在协商后签订补充协议，明确约定“原告逾期补缴面积增加款，被告可按合同约定不交付商品房”是双方对原合同附件四的再次确认和认可。现原告不能提供证据证明被告在签订及履行合同过程中有过错或者违约行为，请合议庭查清事实依法判决驳回原告诉讼请求，维护当事人的合法权利。
经审理查明：2011年7月27日原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的于洪区细河南路碧桂园银河城小区125—10—2号别墅一套，建筑面积为：421.32平方米，花园面积299平方米、售价4，856，967元。后因房屋花园实测面积为329.31平方米，比合同约定面积增加了30.31平米，根据合同约定原告需补缴增加面积款46，289元，购房总价款变为人民币4，903，256元。合同签订后，原告于2012年2月14日、2012年8月14日合计交纳房屋价款4，856，967元，2013年5月4日原告交纳了增加面积款46，289元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012年8月28日前将房产交付给买受人使用”；《商品房买卖合同》附件四第十二条第二款约定：“商品房出现面积差异，买受人依据《商品房买卖合同》和本补充协议的约定须向出卖人补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，因该补交款项为买受人须支付给出卖人的该商品房购房款，故买受人自愿同意在办理该商品房交接手续之前付清给出卖人。若买受人不予付清的，则出卖人有权不将该商品房交付给买受人而不须承担任何责任”；《商品房买卖合同》附件四第十三条：“该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属于工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。《商品房买卖合同》约定房屋交付条件为该商品房经验收合格。被告于2011年9月29日取得了《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。
另查，2012年8月28日，原告自行前去被告处办理入住手续，发现涉案房屋屋内堆满了建筑材料，无法入住。2012年10月2日被告带领原告验收房时发现该房屋存在质量问题。其后原告又于2013年4月13日、2013年4月17日两次前去被告处办理入住手续未果，直至2013年5月4日原告交纳了增加面积款，签署增加面积款协议书和收楼通知单后才办理了入住手续。原、被告签订补充协议的实际时间并非是补充协议上签署的2012年5月30日，而是2013年5月4日。
2013年4月18日被告曾向辽宁电视台直播生活大型维权面对面栏目求助，电视台记者进行了现场采访，电视台进行专题报道，电视台采访录像第1分20秒，于淳淑自述“8月28日我们来的时候他们一开始不让我们看房，就让我们交钱，办完入住手续再看房，我说不行得先看房”。
再查，商品房买卖合同实际操作过程中，房屋具备交付条件时，通知房屋买受人验房，然后开发商向买受人交入住通知单，买受人拿着入住通知单到物业公司交纳水、电等费用后，物业公司交付房屋钥匙，包括房屋质量手册等，从而业主才能对房子装修、入住。
本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同（复印件）一份、房屋不动产销售发票（复印件）两张、收楼通知书两份（复印件）、银河城物业资料移交书（复印件）一份、补充协议书一份（日期处空白）、房地产收款收据一张（2013年5月4日）、照片一组六张（2012年8月28日）、房屋28项质量问题明细（复印件）一份（2012年10月2日）、承诺书（复印件）一份（2013年4月14日），视听材料录音（2012年10月2日贾宇恒、2013年4月13日林晓凡，2013年4月17日被告工作人员、2013年4月19日辽宁电视台直播生活、2013年5月4日原、被告双方签订补充协议的全程录音，地点都是在碧桂园售楼大厅）；被告提供的商品房预售许可证、辽宁省竣工验收备案书、建筑物楼门牌号审批表各一份、商品房买卖合同、补充协议书各一份以及庭审笔录等相关证据资料在卷佐证，上述材料经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告自愿签订商品房买卖合同及补充协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2012年8月28日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，虽直至2013年5月4日双方才办理了该房屋交接手续，但被告于2011年9月29日已取得了《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，即该房屋在约定的交付时间前已经具备交付条件，根据电视台采访的录像及商品房买卖在实践中的常规操作流程可以认定，原告于2012年8月28日自行前去被告处办理入住手续时，已被告知需另补交房屋增加面积款，被告抗辩是原告未及时交纳增加面积款拒绝办理入住而导致被告延期交房的理由成立，同时原、被告双方既然约定了，被告应于2012年8月28日向原告交付涉案房屋，该涉案房屋在当日就应具备相应的入住条件，至2012年10月2日原告再次前往被告处办理入住手续时，发现仍有28处质量问题，即使合同中约定了：“房屋交付条件为该商品房经验收合格。”、“商品房出现面积差异，买受人依据《商品房买卖合同》和本补充协议的约定须向出卖人补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，因该补交款项为买受人须支付给出卖人的该商品房购房款，故买受人自愿同意在办理该商品房交接手续之前付清给出卖人。若买受人不予付清的，则出卖人有权不将该商品房交付给买受人而不须承担任何责任”、“买受人以该商品房存在属于工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”，被告也应给予原告合理的维修期间，结合本案实际，以90天为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院〈关于审理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条之规定，判决如下：
一、被告沈阳华锐置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告刘毅支付逾期交房违约金87，425.40元（4，856，967元×0.0002×90天）；
二、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费4，992.1元，由原告刘毅承担3，219元，被告沈阳华锐置业有限公司承担1，773.1元并直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费4992.1元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄晓虹
人民陪审员 赵宏波
人民陪审员 张玮瑛
二〇一四年十一月八日
书 记 员 施 洋