浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温苍龙民初字第702号
原告：林细花。
原告：杨忠意。
原告：杨忠郎。
原告：杨林意。
原告：杨满意。
五原告共同委托代理人：杨乃柱。
被告：黄金柱。
被告：苏月满。
两被告共同委托代理人：徐良所。
第三人：黄金锁。
委托代理人：张挺号。
原告林细花、杨忠意、杨忠郎、杨林意、杨满意为与被告黄金柱、苏玉满、第三人黄金锁房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年8月28日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，分别于2012年10月11日、2013年1月23日、4月26日公开开庭审理了本案。原告林细花等人及其委托代理人杨乃柱，被告黄金柱、苏玉满及其委托代理人徐良所、第三人黄金锁及其委托代理人张挺号到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告五人系杨如水的合法继承人。1990年农历八月初六日，杨如水与被告签订一份房屋买卖合同，两被告将其向第三人黄金锁购买的坐落于苍南县龙港镇黄库村官禄北路35号（原苍南县巴艚镇黄库村官禄北路35号）房屋卖给杨如水所有，转让价格为人民币4200元，当时有被告房族十余人在场签字确认，原告按约支付了转让款，后搬入居住至今。1999年，黄库村统一办理村民民房建设用地使用证，该房屋于1999年10月13日办理集体土地建设用地使用证，产权登记在杨如水名下。2006年农历12月30日，杨如水因病去世，该房屋由五原告合法继承并居住使用。2012年5月14日，第三人黄金锁却以该房屋系其所有为由向苍南县人民法院提起行政诉讼，要求撤销该集体土地使用权证书，经苍南县人民法院审理认为，当时申请土地登记所提交的由原巴艚镇黄库村村民委员会出具的土地权源证明书这一主要证据不被采纳，故苍南县人民政府作出的土地登记并颁发集体土地使用权证的行为主要证据不足。为此，撤销颁发给杨如水的苍集建（99）字第19-1979号集体土地建设使用证。综上所述，原告认为两被告于1990年农历八月初六日将坐落于苍南县巴艚镇黄库村官禄北路35号房屋卖给杨如水是客观真实的，该房屋系第三人卖给被告而取得，应该是合法有效的，第三人黄金锁却以其所有为由提出并撤销土地使用证，显然是不符合客观事实的。为此，诉请判令：1、依法确认原、被告之间对坐落于巴艚镇黄库村官禄北路35号房屋买卖合法有效；2、依法判令两被告协助原告办理该房屋房产证、土地证过户登手续。
原告林细花、杨忠意、杨忠郎、杨林意、杨满意在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1、身份证、户口簿、证明，用以证明五原告系杨如水的合法继承人及原、被告、第三人诉讼主体身份情况；2、房屋买卖协议，用以证明被告于1990年农历八月初六日，将坐落于巴艚镇黄库村官禄北路35号房屋卖给杨如水的事实；3、集体土地建设使用证，用以证明1999年12月苍南县人民政府将巴艚镇黄库村官禄北路35号房屋集体土地使用权登记在杨如水名下并颁发集体土地使用权证的事实；4、行政判决书，用以证明撤销颁发给杨如水的苍集建（99）字第19-1979号集体土地建设使用证。
原告林细花、杨忠意、杨忠郎、杨林意、杨满意在举证期限内申请证人黄某甲、黄某乙出庭作证，经审查，黄某甲、黄某乙符合证人的条件，本院予以准许。
黄某甲、黄某乙的证人证言，主张证明黄金柱将涉讼房屋卖给杨如水的事实。
被告黄金柱、苏玉满答辩称：1、原告在诉状中所称的事实，是客观真实的，被告同意原告的第一项诉讼请求，确认原、被告之间关于巴曹镇黄库村官禄北路35号的房屋买卖合同合法有效。2、第三人认为涉案房屋在1987年将房屋交给被告管理使用，是违反客观事实的。实际上第三人于1987年全家搬到钱库，转让其两间房屋，按照农村习俗，老房转让应先由兄弟或族内人员购买，且被告和第三人是同曾祖父的兄弟，通过黄孝康、原黄库村书记作为中人，将涉案房屋卖给被告，后被告又将房屋卖给杨如水，两次转让都是合法有效。1999年期间，黄库村统一办理房屋登记，巴曹镇黄库村官禄北路34号、35号都办理了产权登记。第三人因其母亲即将去世，灵位无处安放，由族内人员协调，2005年以9800元的价格向被告购回巴曹镇黄库村官禄北路34号房屋。2006年8月份，因桑美台风，被告居住的房屋两层毁损，也包括了卖尽契被毁损。两间房屋已经进行确权，该两间房屋与第三人没有关系，契约是否保存也不重要。3、原告的第二项诉讼请求，被告在法律上难及协助。基于该房屋土地使用权证为撤销，应由第三人办理初始登记，再过户给原告，在变更过户手续其予以协助。
被告黄金柱、苏玉满在本院指定的举证期限内，提供下列证据材料：
调查情况说明，主张证明涉案房屋于1987年第三人黄金锁已经卖给被告黄金柱，黄金柱于1990年又将该房屋卖给杨如水的事实。
第三人黄金锁陈述称：一、其依法原始取得涉案房屋的所有权。坐落于巴艚镇黄库村官禄北路35号房屋系其祖辈遗留的，在1953年土改登记造册时，就登记在第三人名下。1978年，拆除原房屋在原址上建起该房屋，其依法原始取得该房屋的所有权；二、原、被告之间关于巴艚镇黄库村官禄北路35号房屋的买卖行为是违法无效的。巴艚镇黄库村官禄北路35号房屋拆建之后，一直由第三人全家居住至1987年，后迁至苍南县钱库镇居住，并将该房屋交由被告黄金柱管理使用，绝对没有将该房屋转让给被告，更没有准许被告将该房屋转让给杨如水。因此，两被告未经其同意擅自将该房屋转让杨如水的行为是非法无效。
第三人黄金锁在本院指定的举证期限内未提供证据下列材料：1、房产登记证明书、行政判决书、生效证明，用以证明涉案房屋是黄金锁所有，黄金锁和黄金柱之间不存在房屋买卖关系；2、三份情况说明，用以证明被告出示的调查经过证明不具有客观性、真实性，不是黄库村委会的真实意思表示；3、变更登记询问笔录，用以证明被告黄金柱于2012年5月12日在巴曹土管所谈话时，涉讼房屋系黄金锁交由黄金柱管理使用的事实。
原、被告及第三人提供的证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1-3真实性、合法性、关联性均没有异议，本院予以确认。对证据4真实性没有异议，但对行政判决书中第五页倒数第五行，关于房屋交给被告管理使用的认定，是莫须有的，是有违客观的。本院认为，本院于2012年7月20日作出的（2012）温苍行初字第23号行政判决书已发生法律效力。被告在没有证据或者证据不足以推翻该判决，该判决对当事人具有约束力。第三人对证据1真实性没有异议，但认为不能反映出原告杨林意与本案有关联性，杨林意作为原告起诉，主体不符。本院认为，龙港镇黄库村村民委会出具的证明，虽然在形式上不具有合法性，但杨林意确系杨如水的女儿，因其出嫁户口已迁出，符合客观事实，本院予以确认。对证据2原、被告之间签订的房屋买卖协议提出异议，认为该证据不具有合法性，该房屋系第三人所有，并非被告所有。本院认为，涉案系第三人黄金锁于1978年拆除祖遗房屋后所建，该房屋的权属属第三人黄金锁所有，1990年9月24日（即农历八月初六日），两被告将涉案房屋出卖给杨如水。虽然被告对涉讼房屋没有物权，但不影响原、被告房屋买卖协议的效力。对证据3没有异议，现土地使用证书已经被法院判决撤销，该土地使用权证已经是无效的证据，不能作为证据来使用。本院认为，该证据已经被法院判决撤销，不能作为有效证据来使用。对证据4真实性、合法性、关联性均没有异议。认为判决书第五页最后一段中足以表明涉案房屋是第三人所有，第三人也没有将房屋转让给被告，仅仅是交付给被告管理使用。本院认为，本院（2012）温苍行初字第23号行政判决书已发生法律效力。当事人没有证据足以推翻该判决书查明的事实，该判决书对当事人具有约束力。原告对被告提供的调查情况说明的真实性没有异议。第三人对该证据提出异议，认为该证据不具有形式上的合法性，且该证据已被黄库村村民委员会被推翻。本院认为，该证据在形式上不具有合法性，且龙港镇黄库村委员会于2011年11月28日出具的说明，2012年10月25日出具的情况说明，三份证据对同一事实作出不同内容的证明，三份证据自相矛盾，故被告的提供的证据，不予采信。原、被告对第三人提供的证据1中房产登记证明书真实性、关联性提出异议，认为黄金锁出生于1948年，房产登记证明书是1953年登记的信息，黄金锁的年龄只有5岁，凭房产登记证明书不能证明房屋产权，而且与本案讼争房屋的关联性。本院认为，涉案房屋权属在没有颁发土地证、房产证及法院确权的情况下，房产登记证明书是唯一能够证明涉案房屋权属的主要证据，且原、被告没有证据证明推翻房产登记证明书。故第三人的主张理由成立，予以采信；对行政判决书、生效证明书真实性没有异议，但不能证明第三人与被告之间没有房屋买卖关系，且行政判决书中查明的事实，黄金柱不是行政案件的当事人，法院仅凭第三人的意见认定，缺乏证据支持。本院认为，本院于2012年7月20日作出的（2012）温苍行初字第23号行政判决书已发生法律效力，对当事人具有约束力。原、被告未提供证据推翻判决书所查明的事实，该证据予以确认；原、被告对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，认为黄库村村民委员会出具证明形式上不合法，也没有经办人的签字，且黄库村村民委员会出具多份证明及证明人出具的多份证明，其内容均存在矛盾，该情况说明不能采信。本院认为，黄库村村民委员会出具证明形式上不合法，且黄库村村民委员会出具多份证明及证明人出具的多份证明，其内容均存在自相矛盾。故原、被告抗辩是由成立，不予采信；原、被告对证据3真实性有异议，该询问笔录形式上不合法，且没有提供原件，也没有核对章。当时巴艚土管所的工作人员涉嫌与黄金锁串通，欺骗黄金柱签字的，不能作为证据使用。本院认为，被告黄金柱于2012年5月11日在苍南县国土资源局巴艚管理所变更登记询问笔录虽然在形式上不规范，但结合第三人与被告于2005年7月8日签订的协议书以及本院于2012年7月20日作出的（2012）温苍行初字第23号行政判决书所查明的事实，该证据与其他相互印证，足以证明涉案房屋是第三人交付给被告管理使用。故该证据予以采信。
黄某甲、黄某乙的证人证言，经庭审质证，原、被告对黄某甲、黄某乙的证人证言，没有异议。第三人对证人证言提出异议，认为黄某甲、黄某乙的证人证言不具有客观性。本院认为，黄某甲、黄某乙的证人证言，可以证明涉讼房屋系被告出卖给杨如水，但不能证明第三人与被告之间存在买卖关系。
本院经审理，认定事实如下：坐落于苍南县龙港镇黄库村官禄北路35号房屋（原苍南县巴艚镇黄库村官禄北路35号房屋）系第三人黄金锁于1978年拆除祖遗房屋后所建。1986年间，第三人黄金锁迁至苍南县钱库镇居住，遂将涉讼房屋交由被告黄金柱管理使用。1990年9月24日（即1990年农历八月初六日），两被告将坐落于苍南县巴艚镇黄库村官禄北路35号房屋出卖给杨如水所有，双方签订一份房屋买卖协议，约定房款为人民币4200元，杨如水按约支付房款后搬入居住至今。1999年8月20日，杨如水向苍南县人民政府申请苍南县龙港镇黄库村官禄北路35号房屋的集体土地使用权，苍南县人民政府于1999年12月13日核发苍集建（99）字第19-1979号集体土地建设使用证，将涉讼房屋，地号为19-39-184、土地用途为住宅、使用权面积35.9平方米的集体土地使用权登记在杨如水名下。2006年农历12月30日，杨如水因病去世，涉讼房屋由五原告合法继承并居住使用。第三人黄金锁办理涉讼房屋土地权属初始登记时，却发现该房屋土地权属登记在杨如水名下。为此，第三人黄金锁于2012年5月14日，以该房屋系其所有为由向本院提起行政诉讼，请求撤销该集体土地使用权证书。案经审理认为，杨如水申请土地登记所提交的由原巴艚镇黄库村村民委员会出具的土地权源证明书这一主要证据不被采纳，故苍南县人民政府作出的土地登记并颁发集体土地使用权证的行为主要证据不足，本院撤销苍南县人民政府于1999年12月1日就苍南县龙港镇黄库村官禄北路35号房屋用地作出的集体土地使用权登记及颁发的苍集建（99）字第19-1979号集体土地建设使用证。为此，三方发生纠纷。
另查明：本院于2012年7月20日作出的（2012）温苍行初字第23号行政判决书已发生法律效力。
又查名：2007年2月17日（2006年农历12月30日），杨如水因病去世。杨如水的妻子林细花、长子杨忠意、次子杨忠郎、长女杨林意、次女杨满意，系杨如水的合法继承人。
本院认为：本案争议的焦点，无处分权人处分他人财产与杨如水对涉讼房屋签订买卖协议是否有效。本案中，坐落于苍南县龙港镇黄库村官禄北路35号房屋系第三人黄金锁于1978年拆除祖遗房屋后所建，该房屋的权属应属第三人黄金锁所有。1990年9月24日，两被告与杨如水对涉讼房屋签订一份房屋买卖协议，杨如水按约支付了房款，两被告交付了房屋。虽然两被告没有涉讼房屋的物权，但不影响原、被告房屋买卖协议成立及效力。为此，杨如水与两被告于1990年9月24日对涉讼房屋签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，应受法律保护。杨如水死亡后，林细花、杨忠意、杨忠郎、杨林意、杨满意系杨如水的合法继承人，作为原告参加诉讼，其诉讼主体适格。现五原告请求确认涉讼房屋买卖协议有效，本院予以支持。因原告未向本院提供涉讼房屋系被告向第三人购买的证据，且第三人否认与两被告之间存在买卖关系，第三人对两被告与杨如水对涉讼房屋买卖事实没有追认。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告对自己的主张有责任提供证据，未提供证据应承担举证不能的法律后果。为此，基于两被告对涉讼房屋产权拥有权属证据不足，故原告要求被告房屋产权过户登记的目的无法实现，其要求两被告对涉讼房屋协助过户的请求，本院不予支持。涉讼房屋物权不能过户，五原告认为两被告侵害其合法权益，可另案主张权利。本案在诉讼期间，本院已向原告释明，告知原告是否解除房屋买卖协议，返还价款并赔偿损失，但原告坚持原来的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于1990年9月24日对坐落于苍南县龙港镇黄库村官禄北路35号房屋签订的买卖协议有效；
二、驳回原告林细花、杨忠意、杨忠郎、杨林意、杨满意的其他诉讼请求。
本案受理费80元，由黄金柱、苏玉满负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号319-2999010140006651。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 黄新星
人民陪审员 肖庆仲
人民陪审员 林上良
二○一三年年八月六日
书 记 员 陈少华
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。