湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终774号上诉人（原审被告）：恩施市工商行政管理局，住所地：恩施市施州大道204号。法定代表人：潘超，该局局长。被上诉人（原审原告）：周顺最，男，生于1950年1月3日，汉族，湖北省恩施市人，居民，户籍登记住址：恩施市。被上诉人（原审原告）：周韩龙，男，生于1975年10月13日，汉族，湖北省恩施市人，居民，户籍登记住址：恩施市，系周顺最之子。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：成民兴，湖北勇鑫律师事务所律师。上诉人恩施市工商行政管理局因与被上诉人周顺最、周韩龙相邻采光、日照纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初2263号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恩施市工商行政管理局上诉请求，1、撤销湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初2263号民事判决，并依法改判；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实及理由：1、一审对鄂永（2016）（估）字0849号《房地产估价报告》采信错误，该评估依据不足、估价过高，应依法启动重新评估程序。2、鄂永（2016）（估）字0849号《房地产估价报告》未扣除土地出让金，显然错误。综上，鄂永（2016）（估）字0849号《房地产估价报告》评估依据不足、估价过高，应依法启动重新评估程序。一审对该《房地产估价报告》采信错误，应予撤销。上诉人请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人周顺最、周韩龙未予书面答辩，口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周顺最、周韩龙向一审法院起诉请求：1、判令被告向二原告补偿现金256725.00元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年1月，被告拟对所属小渡船工商分局办公楼改扩建，将原二层改扩建为五层。该项目规划设计方案于2011年1月28日至2月17日进行批前公示，并对原告等相邻利害关系人所享有的权利进行了告知。恩施州城市规划管理局审查认为，拟建办公楼建成后影响到原告等现有住房的日照采光等权益，原告现有住房与拟建办公楼相邻一侧的1-3层住户的日照标准不满足国家标准。后经原、被告双方协商，于2011年3月30日达成补偿协议。该补偿协议约定，原告同意被告按原设计方案进行建设，被告给原告予以补偿。补偿方式为：被告因现办公楼进行征地置换，需搬迁后解决职工住房，被告同意原告购买，并给予在职工优惠比例的基础上再优惠15%，如五年内不修建或因政策原因限制不能修建，则需对原告给予现金补偿，补偿标准为按现有住房面积每平方米35%进行补偿。如今，五年期限已满，被告未修建住房。为此，双方就补偿事宜进行了多次协商，被告同意补偿原告人民币贰拾万元整，但以其他方式予以补偿。由于被告采取的其他方式涉及到第三方的原因导致双方补偿事宜未能解决。为维护自己的合法权益，现依法提起诉讼，请求判准如上诉请。一审法院认定事实：2011年3月30日，被告因其改扩建办公楼给原告住房采光造成影响而与原告签订了《关于对周顺最及之子周韩龙住房采光的补偿协议》（下称补偿协议），协议中甲方为本案被告恩施市工商行政管理局，乙方为本案二原告，双方协议约定：一、甲方扩建小渡船工商所办公楼导致乙方住房采光受到影响，甲方同意给予补偿。二、补偿方式：甲方现因办公楼进行征地置换，需搬迁后解决职工住房（预计5年内）。如乙方决定购买该住房，甲方同意在对干部职工优惠比例的基础上，对乙方再优惠15%的比例。楼层、户型及面积由乙方自由选择。三、如甲方在五年之内不修建住房或因政策等原因限制不能修建，则需对乙方给予现金补偿。补偿标准：按乙方现住房面积每平方米35%元进行补偿。四、本协议系甲乙双方的真实意思表示，双方必须严格履行。五、本协议经甲乙双方签字（或盖章）后即生效。本协议一式二份，甲乙双方各执一份。该补偿协议上，甲方加盖了单位公章，法定代表人及相关具体负责人均有签名，乙方周顺最签名，周韩龙在补偿协议中手写的“35%元”上加盖了手印。现该补偿协议第二条未能实现，原告要求履行第三条约定，是否产生争议。审理中，因双方对补偿协议中关于手写的“35%元”处与前后文字结合在表述上有些歧义，经被告方代理人也是该协议甲方的签名成员之一的杨晓军当庭陈述，其认为是按每平方米合法住房面积价值的35%补偿现金。鉴于对二原告住房面积的价值无法确认，2016年7月5日，二原告申请对上述补偿协议中的住房价值进行评估，湖北省恩施市人民法院于2016年8月29日委托具有相关资质的湖北永业行资产评估咨询有限公司对涉案房屋恩施市××号第三层6号房屋的原建部分93.92平方米按现市场价格进行评估、扩建部分62.8平方米按建筑成本进行评估。因限于对扩建部分合法性的前提条件缺陷，评估机构仅对原建部分进行了评估。2016年10月19日，评估机构作出鄂永房[2016]（估）字第0849号《房地产估价报告》，估价结果为单价每平方米3964元，房屋的原建部分93.92平方米的总价值为37.23万元。评估费10000元，已由原告周顺最支付。另查明，本案所涉房屋位于恩施市××号，混合结构，建筑面积93.92平方米，房屋所有权证号为：房权证恩市私字第××号，于2001年10月29日登记，附记为房改房。土地使用证为被告持有的恩市国用（2001）字第01299号，二原告的房屋土地在被告持有的土地使用权证范围之内。1998年，原告曾就地述房屋现已扩建的部分以维修的名义提出过建设工程规划许可申请，但未完成相关许可证办理手续。上述事实主要根据原、被告签订的补偿协议、当事人陈述、鄂永房[2016]（估）字第0849号《房地产估价报告》及房屋产权证、《建设工程规划许可证申请表》等证据综合认定。关于双方对补偿协议的内容产生歧义的表述经到庭当事人陈述，结合协议目的和前后表述的逻辑，足以认定其合理意思表示应为：按每平方米住房面积价值的35%给予现金补偿，对此，双方当事人亦认可，予以认定。诉讼中因评估产生的评估费用10000元，有增值税普通发票为据，予以认定。审理中，原告认为对扩建部分亦属原告现有住房的一部分，不予评估有悖补偿协议的真实意思，致补偿价款不符合协议约定，而被告方则认为该房屋土地使用权证为被告所属的大证之上，未分户，评估报告中未扣除划拨土地应缴的土地出让金部分亦不合理，且作为房改房，也不宜按市场价评估，另评估机构未考虑该房屋建成于1989年，系混合建筑结构的客观事实，估价过高，对评估报告结果提出质疑，并要求依法启动重新评估程序。因此，原、被告双方各执已见，致本案调解不成。一审法院认为，不动产相邻权利人应依法保障双方建筑物合理的通风、采光和日照权利。本案被告因其改扩建办公楼给原告住房采光造成影响而与原告签订的补偿协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按约定全面履行该补偿协议义务。被告作为政府部门、一级法人机构，具有民法上的主体资格，其以平等主体身份与他人签订的协议而产生的权利义务关系受我国合同法及相关民事法律规范的调整，双方应遵循诚实信用原则，按补偿协议的约定享受权利、履行义务。关于双方争议的焦点，评述如下：一、补偿协议中房屋是否应包括扩建部分。合法的财产权益受法律保护，原告扩建部分的房屋没有合法建设依据，虽然原告持有的《建设工程规划许可证申请表》上有几个相关部门的审查意见，但并没有完成审批程序，没有获得实质意义上的许可，不能认定其扩建部分是否合法，故不能支持原告的此部分诉请。二、关于评估结果的争议。被告的质疑或是抗辩意见不足以再次启动评估程序，关于划拨土地的问题，评估报告并未回避，报告中已明确说明其估价对象的土地权属证上记载为被告，用途为办公用地，就本案而言，是否应将其地价从房产价额中扣除，由法院审查确认，并非是评估机构在评估过程中必然考虑的因素；依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”据此，被告将其所属的国有土地上的房屋作为房改房进行了处分，并办理了房屋产权登记，确认了该土地上的房屋为原告私有，此行为是法律上的处分行为，应依法一并完成土地使用权的转让，而不能以此作为拒付补偿款的抗辩理由，故被告的异议不予支持。关于评估价格每平方米3964元的结果是否过高，湖北省恩施市人民法院认为，评估机构估价方法的选用具有说服力，评估机构和评估人员的资质符合相关要求，有相关资质证书和注册证书证明其应有的专业技术能力，在没有足够证据的情况下不能否定其专业判断，被告并没有举证证明评估机构有重大资质瑕疵和程序违法，故对其评估结果，予以采信。综上，被告应按与原告的补偿协议的约定，以每平方米3964元的标准，补偿原告登记住房面积93.92平方米价款的35%的费用130305元（3964元/㎡×93.92×35%，保留整数）。另关于评估费用，是履行补偿协议必然产生的费用，双方当事人均有义务亦有权利主张评估，故按公平原则，由原、被告各负担5000元，以上合计被告应支付原告补偿款及评估费135305元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、条六条、第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第八十九条、第一百四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告恩施市工商行政管理局于判决生效之日起十日内支付原告周顺最、周韩龙住房采光补偿费130305元、评估费5000元，共计135305元。二、驳回原告周顺最、周韩龙其他诉讼请求。案件受理费5150元，减半交纳2575元，由被告恩施市工商行政管理局负担。二审期间，双方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，湖北永业行资产评估咨询有限公司对涉案房屋恩施市××号第三层6号房屋的原建部分93.92平方米按现市场价格进行评估、扩建部分62.8平方米按建筑成本进行评估。2016年10月19日，该评估机构作出鄂永房[2016]（估）字第0849号《房地产估价报告》。该评估机构和评估人员的资质符合相关要求，有相关资质证书和注册证书证明其应有的专业技术能力，鉴定程序合法。上诉人在一审诉讼期间未提出相反证据否定该《房地产估价报告》的效力，故一审法院对该《房地产估价报告》依法予以采信是正确的。二审诉讼期间，上诉人亦未提交确实充分的证据否定该《房地产估价报告》的效力，上诉人理应承担举证不能的不利后果。关于是否应依法启动重新评估程序的上诉理由，本院经审查认为，上诉人提出的应依法启动重新评估程序的上诉理由不符合《最高人民法院》第二十七条关于重新鉴定的案件的规定。本院不予采纳。综上所述，上诉人恩施市工商行政管理局的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3006元，由上诉人恩施市工商行政管理局负担。审判长  刘开平审判员  段 斌审判员  覃恩洲二〇一七年四月十一日书记员  谭学胜