上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终485号
上诉人（原审原告）上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会（原名上海市浦东新区川沙新镇大沟村民委员会），住所地上海市浦东新区XX镇XX村XX号。法定代表人杨秋华，村长。委托代理人张伟宏，上海元始律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海潮河物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区XX镇XX村XX号。法定代表人薛美芳，执行董事。委托代理人陈国清，北京市齐致律师事务所律师。上诉人上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会（以下简称大沟村委会）、上海潮河物业管理有限公司（以下简称潮河公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第8632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋（以下称租赁房屋）系上海XX管理中心旗下的资产，产权原登记在上海XX有限公司（以下称XX企业）名下，土地权属性质为集体，系工业用房。因大沟村系镇政府协调扶持村，故XX企业将该房屋自2001年起交大沟村委会使用，并于2007年9月8日出具《托管证明》，全权委托大沟村委会管理该房屋，权限为按照房屋租赁合同，履行一切合约义务。2007年9月19日，大沟村委会作为出租方（甲方）与潮河公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。合同第三条约定，租赁期限自2007年9月19日起至2010年9月18日止，租金为每年人民币（下同）20万元，首期租金为5万元，剩下三期各为5万元，租金按三个月结算，由乙方于每前一个星期交付给甲方。合同第六条约定，双方签订本合同当日，乙方已对该房屋的现状及土地、设施等充分了解并予以确认。对于合同的解除，双方约定如乙方有拖欠租金累计达三个月等情形，甲方有权解除合同并收回房屋。2007年11月3日，大沟村委会（甲方）与潮河公司（乙方）就上述租赁合同签订《补充协议》。就房屋用途的改变，协议第2条约定了该房屋目前为工业用途，乙方将做酒店、旅馆使用，性质为商业用途，有关该房屋用途性质的改变由甲方负责办理，如甲方没有将房屋的用途性质改变，导致乙方无法实现本合同目的，甲方需赔偿乙方的全部经济损失；就租赁期限及租金，双方在协议第4条中予以补充，约定将租赁期限调整为2007年11月19日至2028年11月18日，租金每三年递增一次，递增率为前一次房租的5%；对于改扩建，协议第6条约定了该房屋经营面积增扩建投资由乙方负责投入，所增扩建面积的归属权归甲方拥有，甲方出具该房屋的增扩建书面同意书，乙方改建的施工实施在前，有关改建手续的办理在后，有关改建手续的办理继续由甲方负责。2007年11月3日，大沟村委会就租赁房屋改扩建出具《该房屋改扩建同意书》，同意潮河公司在原有三层楼建筑面积1,308.40平方米的基础上增扩建建筑面积2,458.10平方米，有关改扩建手续由大沟村委会办理。大沟村委会、潮河公司双方签订上述租赁合同及补充协议后，大沟村委会将租赁房屋交付潮河公司。2008年1月15日，租赁房屋原产权人XX企业出具书面证明，对大沟村委会、潮河公司之间签订的《房屋租赁合同》予以确认。2008年2月3日，在未办理合法建设手续前提下，潮河公司与案外人上海A）有限公司签订建设工程施工合同，对租赁房屋进行改扩建。2008年9月1日，租赁房屋改扩建工程主体结构完成。由于大沟村委会未能就租赁房屋办出相关报建手续，租赁房屋至今仍处于空关状态，潮河公司并未实际使用。后因XX企业被吊销营业执照，2014年8月5日，上海XX管理中心为维持原有托管关系及强化对资产的监管，与大沟村委会就租赁房屋签订《资产托管协议》，继续由大沟村委会托管租赁房屋。另查，涉案租赁合同及协议签订时，时任大沟村委会村支部书记朱某某与潮河公司法定代表人的儿子杨某某分别代表大沟村委会、潮河公司双方签约，之后由朱某某与杨某某代表各自方负责履约事宜。根据潮河公司提供的《情况说明》，杨某某与朱某某之间曾就潮河公司欠付的相关费用进行协商。后因朱某某工作调动，大沟村委会由其法定代表人杨秋华与潮河公司方杨某某就合同履行保持沟通，双方就租赁房屋的水电使用、租金支付、产权办理等问题有过多次协商。2015年2月27日，大沟村委会诉至法院，最后确认请求判令：1、解除大沟村委会、潮河公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，潮河公司将租赁房屋返还大沟村委会；2、潮河公司支付大沟村委会房屋租金118.05万元（暂算至2014年11月18日）及上述租金从应付之日算至判决生效之日的利息；3、诉讼费用由潮河公司承担。审理中，大沟村委会明确表示其无权亦无法办出租赁房屋改变用途手续及改扩建手续。潮河公司表示如判决解除租赁合同及补充协议，对于改扩建费用及无法使用租赁房屋遭受的经济损失，不要求在本案中处理，其将另行起诉要求大沟村委会赔偿或补偿其相关经济损失。租金支付方面，潮河公司于2007年8月24日支付大沟村委会租赁定金2万元，于2008年2月份支付租金3万元，于2011年2月份支付租金20万元，其中定金2万元以现金支付。2011年1月7日，大沟村委会向潮河公司开具一张金额为58万元、品目为租金2007.11.19—2010.11.18的统一发票。之后，潮河公司未付租金。对于已付租金数额，大沟村委会认为潮河公司仅支付了25万元（含定金2万元），即潮河公司事实上仅支付了2007年11月19日至2009年2月18日期间的租金。潮河公司则认为已付租金应以开具的发票数额58万元为准。原审认为，大沟村委会、潮河公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，虽然《补充协议》约定了二十一年的租期，但对于未超过二十年部分的租期及合同其他条款，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现大沟村委会以潮河公司多年拒付租金构成违约为由，请求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，返还租赁房屋，并支付欠付租金及其利息。对此，法院认为，根据《补充协议》的约定，大沟村委会负责办理租赁房屋工用转商用手续及改扩建手续，但大沟村委会至今未能办出上述手续，系大沟村委会违约。鉴于涉案合同签订至今已近八年，大沟村委会已明确表示其无权亦无法办理上述手续，涉案合同的目的不能实现，若再继续履行，本案损失将进一步扩大，故《房屋租赁合同》及《补充协议》以判决解除为宜。合同解除后，潮河公司无继续占用房屋的合同及法律依据，理应将租赁房屋返还给大沟村委会，对于潮河公司改扩建部分，系在原租赁房屋基础上所建，返还租赁房屋时应一并移交给大沟村委会。大沟村委会违约导致潮河公司至今未能实际使用租赁房屋，大沟村委会要求潮河公司支付租金及利息的诉请，法院不予支持。对于改扩建费用等损失，潮河公司不要求在本案中处理，其将另行起诉，故本案不予处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十四条第一款之规定，于二〇一五年十月二十三日作出判决：一、解除上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会与上海潮河物业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、上海潮河物业管理有限公司应于判决生效之日起十五日内将位于上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋（包括改扩建部分）返还给上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会；三、驳回上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会的其余诉讼请求。案件受理费15,881元，由上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会负担。判决后，大沟村委会及潮河公司均不服，上诉于本院，大沟村委会诉称：原审法院以大沟村委会未能办出租赁房屋转性手续为由，判定大沟村委会违约，且潮河公司不支付租金，于法无据。办理土地转性手续，大沟村委会仅为协助义务，且最后结果非大沟村委会能决定的，双方对此的约定应属无效，不能认定大沟村委会违约。潮河公司明知土地现状，还冒险签订合同，其自身存在过错，应承担后果。支付租金系承租人的法定义务，因此潮河公司应当履行该义务。综上，要求二审法院撤销原审判决第三项，改判支持大沟村委会的原审诉请。潮河公司诉称：在租赁期间系争房屋、土地已规划动迁，潮河公司有权获得相应的动迁补偿，因此不能迁出租赁房屋。大沟村委会未办理土地转性手续属于违约，其无权解除合同。即使土地不能转性，潮河公司也可以按现有土地性质使用、转租租赁房屋，因此本案租赁合同无需解除。综上，要求二审法院撤销原判，改判驳回大沟村委会的原审诉请。双方均不同意对方的诉讼请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，租赁房屋用途性质的改变由大沟村委会负责办理。现大沟村委会认为其只是协助办理转性手续，并非该义务主体，显然不符合双方的合同约定，原审法院认定其违约，合同依据充分，本院予以认可。考虑到该转性手续直接导致本案租赁合同目的不能实现，根据现有证据，潮河公司未能实际使用标的房屋，大沟村委会要求潮河公司支付后续租金及利息，缺乏法律依据，本院难予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。潮河公司主张租赁房屋进入动迁程序，但未提供任何证据予以证明，因此其主张的动迁利益，本院不予认可。根据本案查明的事实，大沟村委会在双方签订合同后八年未能办理土地转性手续，导致本案租赁目的不能实现，而该状态显有双方当事人以外第三方审批因素，考虑到上述时间状态，本案租赁合同履行应属客观履行不能。原审据之解约应属合理。同时，在此期间潮河公司实际并未如其主张按租赁房屋原有的性质用途使用、转租，其该主张缺乏事实依据，且潮河公司一直未支付租金，亦无正常履行事实。因此其要求继续履行租赁合同的诉求不能支持。原审认定双方租赁合同因无法实现租赁目的而解除有相应的事实依据，本院予以认同。综上所述，上诉人大沟村委会、潮河公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计人民币15,931元，其中15,881元由上诉人上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会负担，50元由上海潮河物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月二十四日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……