江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏民终字第0311号
上诉人（原审被告）徐勇。
委托代理人王伟，江苏宁盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姜跃。
委托代理人倪尔谋，江苏序阳律师事务所律师。
原审被告沭阳新好景酒店管理有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城镇北京中路东侧。
法定代表人耿国鹏，该公司经理。
上诉人徐勇因与被上诉人姜跃、原审被告沭阳新好景酒店管理有限公司（以下简称好景公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2013）宿中民初字第0030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭审理了本案。上诉人徐勇的委托代理人王伟、被上诉人姜跃及其委托代理人倪尔谋到庭参加诉讼，原审被告好景公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年3月8日，姜跃作为出让方（甲方）、徐勇作为受让方（乙方）、案外人张沭兵作为担保方（丙方），三方签订一份《房地产权转让协议书》。协议的主要内容为：第一条、本协议标的：1.1甲方遵从本协议约定，向乙方出让座落于江苏沭阳县北京中路东侧，土地使用权证为沭国用（2004）第27001号（现已分割，原证注销）地块上的房地产权，以及该幅地块内甲方所有的建筑物附属配套设施。1.2该出让的房地产权为甲方所有。房屋所有权证号：沭城字第0060186、0060173、0060174、0060175、0060176号；国有土地使用权证号：沭国用（2010）第复05019、05020、05021、05022、05023号；附属及配套设施包括：电、水、煤气、通讯、排污等用房和设备；同时包括该幅土地内甲方所有的地下建设和其他公共设施。第二条、产权基本情况：2.1乙方受让的甲方所述房地产主要由主楼1-8层产权（权属证书见第一条）锅炉房、一楼通道、局部九层等产权房（权属证书尚未办理）、配套设施中水、电、煤气、通讯等产权、以及该幅土地内其他附属、配套设施的产权组成，也为本协议第一条规定的房地产权转让的标的物。2.2乙方受让房地产权的实际建筑面积为约8125.19平方米，其中约200平方米尚未办理房地产权属证书。第三条、转让价格及承担费用：3.1甲乙双方协商一致，确定本协议项目标的的转让价为人民币贰仟捌佰万元整（2800万元）。3.2房地产权买卖的相关税费全部由乙方承担。3.3配套设施中水、电、煤气、通讯等，在办理产权转让的同时，甲方协助乙方办理过户手续（或重新申请），相关费用由乙方承担。转让标的物交付前的水、电、煤气、通讯等所产生的费用由甲方承担支付；交付后则由乙方负责承担。第四条、付款方式：4.1协议签订时，乙方付给甲方人民币贰佰万元（200万元）定金，定金在乙方付最后一笔购房款，冲抵购房款。4.2自本协议签订之日起60日内，乙方向甲方支付转让款人民币贰仟万元整（2000万元）（不包括定金）。4.3余款陆佰万元（600万元），乙方于2012年3月8日前向甲方支付完毕。自2011年5月8日起乙方按工商银行同期贷款利率向甲方支付利息。第五条、产权登记过户及交付：5.1乙方付清2000万元购房款后，甲方5日内协助乙方将本协议项下的房地产权过户至乙方名下，并将房地产及设施交付给乙方。5.2如乙方不要求办理过户手续，甲方应按乙方要求将所有房地产权到乙方指定银行或担保公司办理抵押贷款手续。第六条、违约责任：6.1乙方如不按协议约定时间付款，甲方有权解除本协议，从付款期满第二日起甲方有权将本协议项下的房地产权及设施另外出售给他人，且不承担违约责任。同时乙方应付给甲方违约金贰佰捌拾万元（280万元）。6.2甲方不按期办理过户或将房地产出售给他人，应付给乙方违约金贰佰捌拾万元（280万元）。同时乙方有权解除本协议。第七条、担保责任：乙方在本协议应当承担的一切法律责任，丙方承担连带担保责任。第八条、本协议三方签字后生效。
2011年6月7日，徐勇与好景公司共同出具承诺书，要求姜跃将涉案的房地产权过户至好景公司名下，对于尚欠的转让款600万元由徐勇及好景公司共同承担还款责任。2011年6月18日，徐勇出具一张欠条给姜跃，载明：“今欠到姜跃购房款人民币陆佰万整（600万元）”。2011年10月31日至2013年1月31日，徐勇通过银行转帐的方式又支付给姜跃购房款1119000元。
原审法院归纳本案的争议焦点为：1.本案是否应追加张沭兵为第三人参加诉讼；2.本案是否应中止审理或者与姜淑芹、袁冬梅起诉徐勇二个借贷案件合并审理；3.徐勇尚欠姜跃房地产权转让款数额是多少；4.徐勇是否应承担逾期付款的违约责任，如应承担，违约金数额应如何确定。
关于争议焦点一，原审法院认为，张沭兵仅是姜跃与徐勇之间房地产权转让协议的担保人，姜跃未要求张沭兵承担担保责任，是对自己诉讼权利和民事权利的放弃。至于徐勇主张张沭兵作为担保人支付给姜跃70万元购房款，可以提供证据证实，张沭兵并不是必须参加诉讼的当事人。因此，徐勇申请追加张沭兵为第三人参加诉讼没有法律依据，不予采纳。
关于争议焦点二，原审法院认为，本案双方是因房地产权转让协议是否完全履行引起诉讼，并且徐勇于2011年6月18日出具欠条给姜跃，确认其尚欠姜跃购房款600万元。而姜淑芹、袁冬梅起诉徐勇的案件是民间借贷纠纷，且徐勇出具给姜淑芹、袁冬梅的借条均在2011年6月18日之前，姜淑芹、袁冬梅是否实际支付借款及如何支付均与本案无必然联系，因此，徐勇请求本案中止审理或者与姜淑芹、袁冬梅起诉徐勇二个借贷案件合并审理的理由不成立，不予支持。
关于争议焦点三及四，原审法院认为，姜跃主张徐勇尚欠其购房款600万元未付，应予支付，并应按照协议约定承担280万元违约金。好景公司承诺与徐勇对所欠的600万元承担共同还款责任，应与徐勇共同承担还款责任。
综上，原审法院认为，姜跃与徐勇签订的房地产权转让协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。徐勇主张姜跃未按协议约定时间办理房屋产权过户手续及交付房屋，因未提起反诉，原审法院不予理涉。徐勇未按协议约定的时间支付转让款，应承担逾期付款的违约责任。徐勇主张双方协议约定的违约金数额过高，应调整按同期银行贷款利率计算利息，姜跃对此予以认可，原审法院予以确认。好景公司承诺对所欠600万元购房款与徐勇承担共同还款责任系其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。徐勇已偿还给姜跃1119000元，故好景公司对尚欠的4881000元应与徐勇承担共同还款责任。但好景公司对徐勇逾期付款的违约责任并未承诺与徐勇共同承担，因此，姜跃要求好景公司与徐勇共同承担逾期付款违约责任的主张没有事实及法律依据，原审法院不予支持。好景公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、徐勇给付姜跃房地产转让款4881000元及利息（按同期银行贷款利率，自2011年6月19日计算至本判决确定履行之日止）；二、沭阳新好景酒店管理有限公司对4881000元本金与徐勇承担共同还款责任；三、驳回姜跃其他诉讼请求。案件受理费73400元，诉讼保全费5000元，合计78400元，由姜跃负担28400元，徐勇与沭阳新好景酒店管理有限公司共同负担50000元。
宣判后，上诉人徐勇不服一审判决，向本院提起上诉称，一、本案应追加张沭兵为第三人参加诉讼。张沭兵不简单是合同履行的担保人身份，同时也是房屋转让款的付款方之一。二、本案应当中止审理，待姜淑芹、袁冬梅二人起诉徐勇借贷案件有结果后再行审理。上诉人从未与被上诉人的妻子袁冬梅、姐姐姜淑芹有过任何的经济往来，也从未收到过任何钱款，这也是二个案件仅有的所谓的2011年6月份上诉人出具的400万元借条，而无任何汇款记录，一笔借款，无形中形成二笔债权。三、上诉人除了欠被上诉人及其妻子和姐姐所谓的400万元借款外，实际上不再欠被上诉人任何转让款，原审对此关键事实故意疏漏。四、本案法律关系极为复杂，牵涉面广，原审法院从开庭到作出判决结果仅半个月，连上诉人最基本的延期举证、调查时间都不给，使上诉人针对本案重大证据无法及时提供。请求二审法院依法撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人姜跃答辩称，一、张沭兵是上诉人与被上诉人之间房地产权转让协议的担保人，被上诉人没有要求张沭兵承担担保责任，是对自己民事权利的处分。既然权利人放弃权利，依法就不应追加张沭兵为第三人参加诉讼。二、本案是上诉人欠被上诉人购房款未付引起的诉讼。而姜淑芹、袁冬梅诉上诉人徐勇的案件是民间借贷纠纷，且借贷关系均发生在2011年6月18日之前。上诉人出具给被上诉人600万元购房款欠条是2011年6月18日，二个民间借贷案件的处理结果与本案没有任何关联。因此，上诉人要求中止本案审理的理由不能成立。三、2011年6月18日，双方结算，上诉人尚欠购房款600万元，并出具欠条给被上诉人。之后，上诉人多次付款，共计金额为1119000元，冲减后，上诉人尚欠被上诉人购房款4881000元，欠款数额清楚，上诉人称张沭兵付70万元购房款，在规定时间内未能举证证明，主张不能成立。四、本案一审在2013年3月份就立案，上诉人在接到应诉通知后，无理由的提出管辖权异议，裁决后又上诉，故意拖延审判时间。本案是2013年8月27日开庭，且给予上诉人开庭后一定的举证时间，上诉人在这么长时间没有举证，应当认定上诉人没有证据。法院依法送达后，即可开庭审理作出判决，当事人是否参加诉讼并不影响案件审理，无需进行公告。好景公司没有参加诉讼，与上诉人无关。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，徐勇于2012年7月26日至2012年11月11日分五笔共向姜跃付款20.5万元。姜跃认可上述付款。一审查明的其余事实与二审查明的相同，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案二审中的争议焦点为：1、本案是否应中止审理；2、本案欠款的具体数额。
关于争议焦点一，本院认为，本案纠纷是上诉人欠付被上诉人购房款引起的诉讼。而姜淑芹、袁冬梅与上诉人徐勇的民间借贷纠纷与本案房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，故上诉人要求中止本案审理的理由不予支持。
关于争议焦点二，庭审中，上诉人主张共计支付了2490万元给被上诉人，被上诉人认可，但主张其又于2011年6月11日转款190万元给上诉人、2011年6月16日转款100万元给上诉人委托的袁敏，故结账而得600万元欠条，上诉人认可该190万元款项，但认为100万元是给袁敏，与其无关，加上通过张沭兵还款的50万元，在600万元欠条中，应减去150万元。
关于通过张沭兵还款的50万元问题，上诉人主张，该款项是其于2012年7月27日通过张沭兵转入被上诉人银行账户，是2800万元房屋转让款的一部分，张沭兵不仅是房屋买卖合同的担保人，也是转款一方的当事人，该50万元应当作为已付款，张沭兵应作为第三人参加诉讼。本院认为，上诉人转款项50万元至张沭兵账户，张沭兵从其账户中转款50万元给被上诉人，从目前的证据不能认定该50万元是上诉人通过张沭兵向被上诉人还款，因为上诉人不能举证证明张沭兵的50万元是为上诉人转款还所欠付被上诉人的购房款；而且上诉人是知道被上诉人账户的，上诉人与被上诉人之间的往来曾经不止一次使用过该账户，且该账户目前仍未改变，如果上诉人要还被上诉人款项，没有必要通过第三人账户再转给被上诉人，上诉人要求追加张沭兵为第三人参加诉讼的目的是为了证明其委托张沭兵支付给姜跃的50万元，要求在本案中冲抵。如上所述，上诉人没有证据证明其委托张沭兵付款，也没有证据证明张沭兵同意该50万元算作其代徐勇付款，在二审庭审中要求其提供证据，徐勇未提供，所以该50万元不能认定为本案的付款，故亦无需追加张沭兵为本案第三人。
关于上诉人主张应予扣减的100万元，来源于上诉人欠付案外人袁敏400万元款项，因袁敏出具证明证实该400万元中的300万元已由袁冬梅代为偿还，故袁冬梅由此享有了对上诉人的300万元债权，袁冬梅亦在另案中对上诉人提起了诉讼，对此，上诉人主张，袁冬梅向袁敏所偿还的300万元中，有100万元是上诉人实际出资（2011年6月16日款项），另案中法院并未认定该100万元系上诉人出资，所以应在本案上诉人欠付姜跃的600万元欠条款项中予以冲抵。本案二审中本院向当事人核实，袁冬梅认可其向袁敏偿还的300万元中有100万元系其代上诉人转交袁敏，并表示不会向上诉人索要该100万元，故本院认为，上诉人该项主张的已支付100万元款项，已经产生偿还其债务的法律效果，上诉人主张在本案中再扣减，无事实和法律依据，本院不予支持。
在二审审理中，双方一致认可，上诉人出具了600万元欠条之后，徐勇又归还被上诉人20．5万元，该款项应在徐勇应付款项中予以扣除，本院予以准许，故徐勇尚欠姜跃4676000元，但该20.5万元自2011年6月19日起至归还之日止的利息仍应计算（归还之日分别为：2012年7月26日归还10万元，2012年9月15日归还4万元，2012年9月26日归还1万元，2012年9月27日归还5000元，2012年11月11日归还5万元）。
综上所述，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，判决并无不当，鉴于被上诉人在二审中认可上诉人已归还20.5万元的事实，并同意在应付款项中扣除，故应在一审判决的给付款总额中减去20．5万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省宿迁市中级人民法院（2013）宿中民初字第0030号民事判决第三项；
二、变更江苏省宿迁市中级人民法院（2013）宿中民初字第0030号民事判决第一项为：徐勇于本判决发生法律效力之日起十日内给付姜跃房地产转让款4676000元及利息（按同期银行贷款利率，自2011年6月19日计算至本判决确定履行之日止）和已还款20.5万元的利息（按同期银行贷款利率，以10万元为本金自2011年6月19日计算至2012年7月26日；以4万元本金自2011年6月19日计算至2012年9月15日；以1万元本金自2011年6月19日计算至2012年9月26日；以5000元本金自2011年6月19日计算至2012年9月27日；以5万元本金自2011年6月19日计算至2012年11月11日）。
三、变更江苏省宿迁市中级人民法院（2013）宿中民初字第0030号民事判决第二项为：沭阳新好景酒店管理有限公司对4676000元本金与徐勇承担共同还款责任。
一审案件受理费73400元，诉讼保全费5000元，合计78400元，由姜跃负担29400元，徐勇负担49000元；二审案件受理费73400元，由徐勇负担72400元，由姜跃负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓岚
代理审判员 罗有才
代理审判员 刘海平
二〇一四年五月八日
书 记 员 王 锴