广东省新丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶新法民一初字第157号
原告（反诉被告，以下均称原告）邓永保，男，1975年12月15日出生，瑶族，广东省翁源县人，住翁源县龙仙镇。
委托代理人华永强，广东天行健律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下均称被告）翁源县宏东房地产有限公司（以下简称宏东公司），住所地：广东省翁源县龙仙镇龙翔大道8号。
法定代表人丘建东，董事长。
委托代理人吕国昌，广东新北江律师事务所律师。
委托代理人李旺，该公司副总经理。
原告邓永保诉被告宏东公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，被告宏东公司提出反诉，本院依法将本诉与反诉予以合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人华永强，被告委托代理人吕国昌、李旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年9月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以按揭方式，向被告购买位于龙翔花园怡龙居建筑面积为117.3平方米的3-307房，购房款按1950元／平方米计算共228735元，原告按合同约定全面履行了合同义务，被告于2010年7月为原告办理了房地产权证。合同第三条特别约定，单价1950元／平方米已经包含所有的税费、规费及办证费。合同签订后，被告明知合同有明确约定，广东省物价局《新建商品房交易价格行为规则》等规定明令禁止开发商在房价之外另行收取基础设施建设费用，仍另立名目要求原告交纳“设备设施费”9880元，且未开具正式收款收据。被告的乱收费行为，经原告等业主多次交涉和翁源县物价局责令限期退还后，被告仍以种种理由拒不退还。原告现提起诉讼，请求判令被告退还违法收取的“设备设施费”9880元；诉讼费用由被告负担。
被告辩称，一、被告收取原告的“设备设施费”是在双方签订的《商品房买卖合同》第四条中进行了明确的约定，原告诉称在“合同签订后”被告“另立名目要求原告交纳‘设备设施费’”这一说法不符合事实。该费用属于买卖双方平等自愿约定的内容，是双方的真实意思表示。在签订合同和合同的履行过程中原告没有提出任何异议。二、被告与原告双方在《商品房买卖合同》约定的“设备设施费”属于房价的一部分，按规定完全可以计入开发成本。按照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”规定，各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用开发商并不是不能收取，而是不能在房价之外收取。由于合同双方缺乏相关法律法规知识、特别是价格法律法规的知识，导致合同条款不够规范，在签订合同时将“设备设施费”的构成和收取单列出来，目的是让房屋的交易价格构成更加公开、透明，其实质仍然是合同双方交易价格的组成部分，符合交易双方的真实意思。不能因为合同条款将“设备设施费”的构成单列出来就推定开发商另外重复收取了建设费用。此外，《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》属于省一级政府部门制定的规范，不属于法律，第五条规定不属于定价条款，而属于行为规则，所以，违反该行为规则不等于违反法律法规的强制性规定。因为商品房价格不属于中央和广东省政府的定价目录中的政府定价和指导价，被告的做法与《中华人民共和国价格法》第十三条“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的规定没有直接冲突。所以，在《商品房买卖合同》中单列“设备设施费”条款，并不违反法律法规的强制性规定，不属于标价之外收取的费用。三、涉案《商品房买卖合同》的“设备设施费”不完全是公共设施费用，还包括了属于业主个人的室内管道、入户大门等费用，这部分设施不属于公共设施，开发商向购房人收取并无不当。四、在法院受理本案纠纷之前，因此类纠纷涉及到多方开发商和多个楼盘，翁源县委、县政府和有关部门，为平息纷争曾经召集业主代表和包括答辩人在内的开发商协调，大部分业主已经和被告达成和解处理协议。按照协调会议精神，被告退回“设备设施费”给业主，业主返还被告代缴的房屋契税款。目前原告所在的龙翔花园涉及的531户业主中已经有386户业主与被告签订和解协议，占全部业主的72.69%。剩余业主中的大部分因为契税多于“设备设施费”而认为没有必要再签协议。原告等极少数业主仅要求被告退回“设备设施费”而不愿意返还被告代缴的契税，致使双方无法达成和解协议。五、涉案的《商品房买卖合同》已经履行完毕多年，原告的主张已过法律规定的两年诉讼时效。综上所述，被告收取的“设备设施费”是合同双方自愿协商确定的内容，属于商品房交易价格的组成部分，不属于标价之外的收费，没有违反法律法规的强制性规定。原告的诉讼请求没有确实的事实依据和法律依据，理由不成立，请法院驳回其诉讼请求。
被告提出反诉称，2013年底，部分业主向媒体反映反诉原告不当收取“设备设施费”，此事经媒体报道后引起翁源县委县政府的重视。为平息纷争，妥善处理，县委县政府组织有关部门、开发商和业主代表进行了协调，对《商品房买卖合同》及有关资料进行调查。反诉原告此时才知道房屋契税按规定应该由购房人缴纳，才知道广东省物价局制定的《新建商品房交易价格行为规则》规定不得在房价之外收取配套设施建设费。虽然反诉原告认为依据双方合同收取的“设备设施费”实际上仍然属于房价的构成部分，只是合同不够规范将其单列一个条款，双方已经履行完毕，但是为配合和支持县委县政府及有关部门的处理，给业主一个合理说法，反诉原告高度重视，专门召开股东大会讨论，并根据股东大会的决定在县政府及有关部门组织的协调会上表态：“设备设施费”可以退回给业主，但业主同时也要按税法规定承担契税，返还代缴契税款。此提议得到县委县政府和大多数业主的认同，认为公平合理。会后，大多数业主与反诉原告按照协调会议精神签订了和解协议，对“设备设施费”和契税进行结算，反诉原告共向业主退回差额款200多万元。由此可见反诉原告解决问题的诚意，也证明了签订合同时约定“设备设施费”是合同双方当事人在平等自愿的基础上形成的真实意思表示。但是反诉被告等一小部分人，只顾自己的利益，而不顾对方利益，只要求反诉原告退回“设备设施费”，却不愿意承担反诉原告已经代其缴纳的契税，以致双方无法达成调解。反诉原告认为，依法纳税是公民应尽的义务。反诉被告在合同已经履行完毕后向反诉原告索要“设备设施费”，同时又拒绝承担按法律规定应由其缴纳的契税，显然是不公平的。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”和第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”再结合《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，”规定，税费负担属于价格条款，反诉被告属于支付价款履行义务的一方，按照合同法和税法的规定，反诉被告均必须承担涉案房屋的契税。为此，提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还代缴的房屋（翁源县龙仙镇龙翔花园怡龙居3—307房）契税款3972.2元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
原告对被告的反诉辩称，一、双方对契税的承担约定明确，反诉原告要求返还契税的反诉请求没有事实依据。双方签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定，商品房的单价已经包含所有的税费、规费及办证费。而商品房买卖中的所谓税费，包括契税、印花税、营业税、土地增值税、个人所得税、登记费、手续费、权属证书工本费八种。反诉原告主张契税承担没有约定或者约定不明没有事实依据。二、反诉原告要求返还契税的反诉请求没有法律依据。《契税暂行条例》虽规定反诉被告为契税纳税主体，但我国法律法规并不禁止交易双方就税费承担问题进行约定，而《商品房买卖合同》是第三条是双方对相关税费承担作出约定的真实意思表示，该约定未违反《合同法解释二》第十四条规定的效力性强制性规定，双方理应履行约定。三、反诉原告的反诉请求即便成立亦已过诉讼时效。诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，即反诉原告从交纳契税之日即开始计算时效，结合本案案情，反诉原告的主张早已超过诉讼时效。综上所述，请法院依据事实和法律，驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，原告与被告于2009年9月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以按揭方式，向被告购买位于龙翔花园怡龙居建筑面积为117.3平方米的3-307房，购房款按1950元／平方米计算共228735元，该商品房按建筑面积（含公共分摊面积）计算，单价为每平方米1950元人民币，此单价已经包含所有的税费、规费及办证费；被告为原告安装独立水电表和入户水管到厨房或卫生间，安装防盗入户大门等，原告应交费用9880元。合同签订后，原告依约履行给付价款义务，被告履行了交付房屋及为原告办理了房地产权证义务。被告收取原告的设备设施费9880元，缴交房屋交易的契税3972.2元。2013年底，部分业主向媒体反映被告不当收取“设备设施费”，此事经媒体报道后引起翁源县委县政府的重视。涉案争议内容经翁源县物价局调查，该局发了一份由业主向被告办理退款手续的通知书，没有作出行政处理。为平息纷争，妥善处理，县委县政府组织有关部门、开发商和业主代表进行了协调。被告也高度重视，召开股东大会讨论，并根据股东大会的决定在县政府及有关部门组织的协调会上表态：“设备设施费”可以退回给业主，但业主同时也要按税法规定承担契税，返还代缴契税款。此提议得到县委县政府和大多数业主的认同，认为公平合理。会后，大多数业主与反诉原告按照协调会议精神签订了和解协议，对“设备设施费”和契税进行结算，被告已向大多数业主退回差额款。原告因不同意被告的方案，双方未能达成协议，原告向法院提起诉讼，被告提出反诉。
原告邓永保为证实自己的主张，向本院提供以下证据：
1、居民身份证，证明原告主体资格；2、企业机读档案登记资料，证明被告主体资格；3、商品房买卖合同，证明双方的权利义务，购房款单价包含所有的税费、规费及办证费；4、房产证，证明房屋基本情况；5、设备设施费收据，证明被告乱收费事实；6、韶关网络问政翁源县物价局的截图，证明物价局已经对这件事做了一份通知书，责令开发商退回乱收取的费用的事实网络信息；7、韶关网络问政司法局的截图，证明司法局经过调查了解后，建议龙翔花园的业主代表协商或者向法院起诉；8、《翁源县物价局责令退还多收价款通知书》，证明物价局作出通知书，责令被告退回乱收取的费用；9、关于清退设备设施费的通知，证明被告作出了退费通知。
被告翁源县宏东房地产有限公司为证实自己的主张，向本院提供以下证据：
1、《商品房买卖合同》证明“设备设施费”是合同双方明确约定的内容，属于买方支付的房屋交易对价，性质上不属于价外收费，“设备设施费”还包含房屋大门和户内水管等非公共建设，另证明合同第三条对契税承担约定不够具体、明确；2、《收据》，证明原告支付“设备设施费”，到2014年3月18日起诉已超过两年诉讼时效；3、国务院和广东省人民政府定价目录，证明商品房价格不属于政府定价和指导价；4、就“设备设施费”与契税相抵减达成的补充协议及名单，证明大部分业主已经与被告方达成和解，“设备设施费”与契税相抵减，业主承担契税符合法律规定和合同当事人的真实意愿；5、契税完税单据，证明反诉原告代为反诉被告缴纳的房屋契税。
本院依法调查证据：1、向翁源县物价局进行调查的调查笔录，证实翁源县物价局没有作出行政处罚决定；2、《退款通知书》，证实翁源县物价局向业主发出通知，要求业主向开发商办理退款手续。
庭审质证时，被告对原告提供1-5证据的真实性不持异议；对6-9证据，认为原告没有按照规定的时间举证，对证据6的真实性、合法性、关联性有异议，在政府的公众网络下载的，应该提供相应的依据；证据7，翁源县司法局对龙翔花园业主的答复，这个答复是没有法律效力的，而且司法局对答复的内容没有裁决权，也没有确认权，法律没有赋予它这样的权利，最多属于咨询性的意见；证据8，看不清楚内容，非常模糊，是个什么通知书，没办法质证；证据9，是被告发出的通知，通知办理退费是有规定的，现在早已过了这个时间，原告应该清楚设备设施退费是和契税一起处理的，原告没有按照规定时间来办理。原告对被告提供1-5证据的真实性没有异议，但不同意其证明内容。
原告认为调查笔录与其了解的事实不一致，据其了解到物价局曾经对被告作出行政罚款100万元，也对乱收费的行为进行了认定；退款通知，是发给龙翔花园的业主，原告并没有收到这份通知，但对退款通知的内容，予以认可。被告对调查笔录没有异议；退款通知是发给龙翔花园的业主的，不是发给被告的，发文的对象是业主，不是开发商。
本院认为，原告与被告签订的购房合同是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，本院予以确认。本案争议焦点是原告是否要承担交易契税，被告收取设备设施费是否合法，合同约定承担是否有效。根据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”规定，各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用开发商一律计入建设成本之中，是房价组成部分，可以收取，但不能在房价之外收取。因被告没有采用商品房销售规范文本，导致合同条款不够规范，在合同里将“设备设施费”单列出来，其实质是房屋交易价格的组成部分，是双方的真实意思。根据合同约定，原告应向被告交纳一些设备设施费，是双方在签订购房合同时知道有该项条款，也就是说原告购买整套房时知道其应按合同的约定给付多少钱，被告收取原告多少设备设施费是合同约定，不是合同没有约定而另外收取，且已自觉履行。同理根据合同约定，商品房的单价已经包含所有的税费、规费及办证费，房屋交易契税约定由被告承担，虽然《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”规定，原告是房屋承受人，是契税纳税主体，但被告在合同中约定承担是真实意思表示，该约定没有违反法律的强制性规定，已履行完毕。对合同的效力，原、被告双方没有提出无效主张。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”规定，原告请求被告退回收取的设备设施费，本院不予支持，被告反诉请求原告给付房屋交易契税，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，判决如下：
一、驳回原告邓永保的诉讼请求；
二、驳回反诉原告翁源县宏东房地产有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告邓永保负担，反诉费人民币25元，由反诉原告翁源县宏东房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。
审 判 长 李美伟
代理审判员 李春容
人民陪审员 陈继泽
二〇一四年九月四日
书 记 员 黄冰花