广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初3283号
原告：黄锦让，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。
委托代理人：陈慧青，广东尊海律师事务所实习人员。
被告：广州市白云区石井街凰岗经济联合社，住所地广州市白云区。
法定代表人：苏建东，社长。
委托代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。
原告黄锦让与被告广州市白云区石井街凰岗经济联合社租赁合同纠纷一案。本院于2016年3月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄锦让的委托代理人朱毅华，被告广州市白云区石井街凰岗经济联合社的委托代理人吴炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄锦让诉称：2008年7月16日，我与被告签订《经营凰岗农贸市场的协议》，约定被告将位于凰岗大塘村中央，总面积约1500平方米（包括篮球场位置）出租给我做农贸市场。合同签订后我积极履行合同，但被告以凰岗村即将进行三旧改造为由将该项目搁置，我多次与被告协商，但均未解决。2015年12月28日，被告发出《投标邀请公告》，邀请投标人投标进行农贸市场的建设，我认为被告已经与我签订合同，承诺将凰岗村的农贸市场交由我兴建，但被告没有将场地交付给我，且另行处理，被告的行为已经违反双方的协议，为维护我的合法权利，请求判令：1、被告撤销2015年10月28日发出的《投标邀请公告》；2、被告履行合同义务，将广州市白云区凰岗大塘村中央面积约1500平方米的地块出租交付给我使用，并协助我办理相关报建手续；3、本案诉讼费由被告承担。
被告广州市白云区石井街凰岗经济联合社辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告无权提出撤销《投标邀请公告》请求，因《投标邀请公告》是我社根据《广东省农村集体经济组织管理规定》作出的行政公开的合法行为，《投标邀请公告》是我社依法行政的手段，且已经获得区规划部门的许可及我社集体决定并获得村集体成员代表的投票表决通过，是合法的行政行为。2、我社与原告签订的《经营凰岗农贸市场的协议》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”且原告根本未能按合同约定的期限履行合同义务，已经构成合同违约，原租赁合同已经失效，不存在任何继续履行的可行性。综上，请法院依法驳回原告全部的诉讼请求。
经审理查明：2008年7月16日，原告（乙方、承包方）与被告（甲方、出包方）签订《经营凰岗农贸市场的协议》，约定：该市场位于凰岗大塘村中央（以下简称涉案市场）），总面积约1500平方米（包括原篮球场位置，建筑四置图另付）。经营项目及升级改造：甲方同意乙方对该市场按市政府和有关部门的要求进行拆旧建新升级改造。改造后的市场由乙方负责经营。乙方用于经营农副产品、日用百货、饮食及其他服务业等。承包年限：承包期为20年，由2008年8月1日至2028年8月30日止。在经营合同期满后，该地的所有建筑归甲方所有，如乙方有意继续经营该市场，在同等条件下，乙方可优先续签，并重新制定合同。由于市场兴建要办理报建等手续，所以甲方给乙方建筑期在市场申办手续后正式动工兴建时开始计算，为期一年，租赁时间从建筑期结束投入营业开始计算共二十年，因此，实际承包期以正式租赁时间起算二十年。租金及交付办法：经营租金（包括地租和市场租金）每年共76万元，即每月63333元正。为平衡物价的不断增长，由租赁期开始，每五年为一个递增期，在每期租金的基础上递增10%，至经营期满。该市场交予乙方基建期至一年期满后正式租赁期开始计收租金，每月租金在当月10号前一次付清，逾期30天按月息1分计收滞纳金，租期最后一年不允许延期交承包款，90天以上不交租金，则视为乙方自动毁约，甲方有权收回场地及乙方在场地内的建筑物，并终止合同。甲方协助乙方办理有关基建报建及消防报批手续，其费用由乙方负责。在市场升级改造期间，甲方可有偿供应水电给乙方使用，其费用按实际价加损耗加管理费缴收。甲方协助乙方办理水电增容手续，其费用由乙方负责。由于本市场是乙方自行出资升级改造，在合同期内，甲方即凰岗村范围内不能再兴建第二个此类型农贸市场，否则赔偿乙方一切损失，并保证在凰岗村马路边和街巷不准占道经营乱摆乱卖。甲方有责任制止在市场周边乱摆乱卖等等。
上述合同签订后，原告未有向被告交付租金，被告未有向原告交付涉案市场。
2015年12月28日，广州市白云区石井街凰岗经济联合社发出《投标邀请公告》，项目编号为*，招标项目为广州市白云区凰岗经济联合凰岗社区新市场，购买招标文件时间为2015年12月29日至2016年1月6日。
2016年5月6日，被告出具《广州市白云区石井街凰岗社区农贸市场解除合同表决书》（后附表决结果），内容为：因2008年7月16日，该社在未召开村民代表大会的前提下，与原告签订了《经营凰岗农贸市场的协议》，长达8年的时间内，原告未向联合社支付任何租金及保证金，同时也未获得政府部门同意将凰岗农贸市场升级改造，现将解除事项提交联社成员代表大会表决。表决事项为同意授权被告解除与原告于2008年7月16日签订的《经营凰岗农贸市场的协议》。本次表决共有30名联社成员代表参加，符合法定人数，共28名代表投赞成票，有2名代表请假，弃权0票，本次表决100%通过。本表决结果合法有效，提交人民法院报备。
广州市白云区人民政府石井街道办事处于2016年6月7日向本院发出云石街函【2016】*号复函，载明：“凰岗文化广场升级改造工程为石井街2015年度新增城建固定资产投资项目之一，建设内容为：对广州市白云区凰岗大塘村中央农贸市场进行升级改造。2015年11月18日，白云区住房和建设水务局发文《关于调整2015年度白云区镇街新增城建固定资产投资计划的通知》（云发改投资[2015]*号）通过我街2015年度新增城建固定资产投资项目的立项批复，同意凰岗文化广场升级改造工程等项目立项，并要求尽快开始实施。”
另查：根据广州市白云区国土资源和规划局出具的穗云国规函（2016）*号复函载明内容，涉案市场无规划报建记录。经本院向原告释明《经营凰岗农贸市场的协议》效力，原告表示坚持原诉讼请求。
以上事实：有凰岗农贸市场的协议、土地产权证、招标邀请公告、表决书、复函及当事人陈述等证据证实。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一、二款之规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报经乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”双方当事人均未提交涉案市场合法的规划报建手续，且未有证据显示原告与被告签订《经营凰岗农贸市场的协议》已经当地集体经济组织民主议定程序批准，《经营凰岗农贸市场的协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效。合同无效，涉案市场应交还被告管业，鉴于现双方并无交接涉案市场，故本案不存在返还场地的问题。但经本院释明，原告仍坚持要求被告履行合同、交付场地、协助办理报建手续的诉讼请求不变更，属处分其己方权利，上述诉讼请求于法无据，本院依法予以驳回。
在合同无效的情况下，原告要求被告撤销《投标邀请公告》无法律及合同依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下:
驳回黄锦让全部的诉讼请求。
本案受理费100元，由黄锦让负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 蔡玉林
人民陪审员 吴 冠
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 蔡佳丽