杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第1195号
原告：周ＸＸ。
原告：李锦茹。
被告：杭州市西湖区世纪新城业主委员会。
负责人：杨海光。
原告周ＸＸ、周玲燕、李锦茹诉被告杭州市西湖区世纪新城业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2011年6月23日受理后，依法由审判员黄倩独任审判，于2011年7月18日第一次公开开庭进行了审理，原告周ＸＸ、李锦茹及原告周玲燕的委托代理人周裕龙、被告委托代理人叶峰到庭参加诉讼；于8月18日第二次公开开庭进行了审理，原告周ＸＸ、李锦茹及原告周玲燕的委托代理人周裕龙、被告原负责人徐赞华及其委托代理人叶峰到庭参加诉讼。后本案由简易程序转换为普通程序，依法组成合议庭，于2011年12月13日公开开庭进行了审理，原告周ＸＸ、李锦茹到庭参加诉讼，原告周玲燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，作自动撤诉处理，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。2012年3月13日，本院作出（2011）杭西民初字第1576号民事裁定书，裁定驳回周ＸＸ、李锦茹的起诉。周ＸＸ、李锦茹不服该裁定，向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。该院于2012年4月24日裁定撤销本院的民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院另行组成合议庭，于2012年5月24日裁定本案中止诉讼。2012年9月7日，中止诉讼的原因消除后，本案恢复诉讼，于2012年11月1日公开开庭进行了审理。原告周ＸＸ、李锦茹到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称：2011年4月15日，被告发布公告，定于2011年4月30日召开业主大会，对是否续聘浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都物业）、调整物业服务费价格进行表决。2011年5月27日被告又发布公告，宣布表决结果为“回收1547票，同意629票”、“投票结果表明南都物业公司继续与小区签约”、“与南都物业达成按涨价后的收费标准下降每月每平方米0.05元”。原告认为本次业主大会的召集程序、表决结果及决议均属违法，侵害了原告的合法权益。理由为：一、决议程序瑕疵，侵害了业主参与业主大会决策的程序性权利，尤其是共益权（如业主大会参加权、表决权、知情权、辩论权）。1、被告没有自行提起议案的权利，也无权代表20%业主提议自行提起议案，业主大会召集程序违法。2、本次业主大会投票表决方式违法。《物业管理条例》规定业主大会会议可以采用书面征求意见的形式，但未规定可采取电话联系的方式，被告2011年4月15日的“公告”也未许可“电话投票方式”，被告在本次表决中明显违背了法律和被告“公告”的规定，而且在2011年第3号决议中向业主隐瞒了“电话投票”方式和人为设置“复核标准”，宣布投票结果，通过该“涨价续聘”议案，按该议案测算，南都物业仅此一项就可以获得近100万元的物业服务费用。二、决议表决结果未达到法定要求“通过”该议案违法，决议结果侵害了业主的实体性权力。根据物权法规定，业主决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人事项，应当经专有部分占建筑面物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，世纪新城小区总人数为2093户，同意票数仅为629票，被告的2011年第3号决议的送达票表决结果和做出的“南都物业继续与小区签约”的决定，明显达不到物权法和被告4月15日公告所规定的比例。该决议“与南都物业达成按涨价后的收费标准下降每月每平方米0.05元”的内容也未经业主大会表决。上述行为显然违反法律和小区的规约规定。综上，本次业主大会召集程序及表决结果均属违法，被告通过自行提起不当事由的方法召开临时业主大会进行的表决的决定，以及对全体业主表决结果的不当处理，侵害了原告的合法权利，故请求依法撤销被告2011年第3号决议；被告承担诉讼费。
被告辩称：1、原告仅代表个人，不能代表大多数业主，原告的行为不能推翻大多数业主的表决结果，被告的决议是根据投票结果作出的。通过向物业公司询问，原告均有不同程度拖欠物业费行为，原告没有履行作为业主的基本义务，就没有资格享有相关权利提起诉讼。原告周ＸＸ至今仍是被告聘请的顾问之一，他作为相关利益体是没有权利提起本案诉讼的。2、2011年第3号公告内容有效，符合大多数业主的意愿，不应撤销。被告有权召开业主大会，程序上合法主要是依据2010年备案的议事规则，决议的合法性是不容置疑的，该决议具有非常的紧迫性，前面的物业服务合同到2011年5月到期，如果不及时签约，就会导致小区非常混乱，无法管理。益乐社区、古荡街道、建设局曾多次督促被告召开业主大会，投票计票上述三家单位也都在场。庭审后被告提交的代理词中陈述的主要意见如下：1、2011年第3号公告并非被告所形成的决议。2、被告无权且未就选聘物业服务企业做出决议。3、被告代表业主与南都物业公司签订的物业管理合同并未侵害业主的合法权益。
经审理查明：2008年7月，被告与南都物业签订物业服务合同，约定的服务期限为2008年6月1日至2011年5月31日。2011年3月22日，古荡街道益乐社区党委、居委会致函给被告，主要内容为物业服务合同将要到期，为保证全体业主的正常生活，请被告尽快组织召开业主大会，就是否续聘或选聘物业服务企业进行表决。3月31日，南都物业亦发了《关于世纪新城物业服务合同即将到期的告知函》给被告。2011年4月6日、4月12日，被告两次召开业委会会议后，同意从4月15日起召开业主大会，发出公告，5月1日起请业主是否续聘南都物业进行表决，如表决不续聘南都物业，由业委会选出新的物业公司再由业主表决选聘。2011年4月12日，南都物业给被告及全体业主发了《关于要求调整世纪新城物业管理服务费价格的报告》，以各类管理成本增加为由，提出在续聘时提高物业服务收费标准。4月15日，被告向世纪新城全体业主发布《关于召开业主大会表决是否续聘南都物业的公告》，内容有：与南都物业签订的物业服务合同将要到期，南都物业提出了续聘意愿，承诺服务水准不低于现行物业合同的约定，同时提出了调整物业服务费价格的要求，多层由0.80元／㎡月调高至1.00元／㎡月，小高层由1.40元／㎡月调高至1.70元／㎡月，高层由1.50元／㎡月调高至1.80元／㎡月，商铺由2.60元／㎡月调高至3.00元／㎡月；根据业主大会和业委会议事规则的规定，现决定召开业主大会（书面征求意见形式），对南都物业是否续聘进行表决，定于4月30日召开业主大会，有关表决情况公告如下：1.书面征求意见书通过公告板公告，网络并送达所有业主；2.有效票数超过50%视为有效表决；3.逾期（15天）不参加投票业主的投票计入已表决的多数票，但该已表决的多数票应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数；4.选票派发、回收在社区的指导监督下，由业委会主持，招募志愿者协助配合；5.任何业主可以凭有效证件随时核查；6.如果续聘未获通过，将由业主大会授权业委会开展进入向社会公开招聘物业公司的工作；如果续聘通过，将由业主大会授权业委会拟定并签订续聘合同（合同期3年）；本公告为时间15天，如有异议请与业委会专职人员联系。4月29日，被告发布公告，定于5月1日至5月10日期间以投票的方式召开关于南都物业是否续聘的业主大会，届时将有志愿者上门收发表决票。
2011年5月11日，被告对上述表决票开箱唱票，该次唱票有区建设局、社区、部分业主在场。开箱后，被告以表决票存在问题较多、计票标准没有确定为由，在社区监督下对表决票再行封存。5月13日，被告又召开业委会会议，社区派人参加，确定了计票的六项标准。2011年5月14日，被告出具《关于是否续聘南都物业公司投票复核结果》，内容为：于2011年5月14日，在社区的监督下，按照如下标准审核：1.选票中有缺项或漏项的属废票；2.同一专有部分出现多次投票且意见相左的属废票；3.业主的电话投票属有效票；4.业主未授权的出租户的投票属废票；5.在选票栏框内表达意思明确，但附加条件的，按选票栏框内意见计入有效票；6.没有在选票栏框内签名或打钩，在栏框外表达含糊或有条件意向的属废票。投票结果如下：回收1547票，其中同意的629票，反对572票，随多数81票，弃权24票，出租户90票，废票43票，重复票59票，大业主49票（按国家规定大业主50套只有1票投票权但面积计入投票总面积）。2011年5月27日，被告发布2011年第3号《世纪新城业主委员会公告》，内容为：5月11日晚上进行了唱票，但因许多票存在争议，在建设局、社区领导主持下，按六项标准进行复核，现将最终结果公布如下：回收1547票，其中同意629票，反对572票，随多数81票，弃权24票，出租户90票，废票43票，重复票59票，大业主49票（按国家规定大业主50套只有1票投票权但面积计入投票总面积）；根据相关规定，以上结果表明，南都物业公司继续与小区签约；考虑到许多业主的意见，业委会与南都公司进行了反复磋商，现南都公司愿意按涨价后的收费标准下降每月每平方米0.05元。2011年6月23日，原告以上述公告侵害其权利为由诉至本院。2011年7月7日晚，被告召开业委会会议，议题是物业管理合同签订事宜，参加该会议的业委会委员仅为5人（未到半数），会议结果为：1人要求合同签订前要公示，1人要求先谈妥奖惩条件再签主合同，其他3名委员表示同意。当日，被告据此与南都物业签订了《世纪新城物业管理委托合同》，委托管理期限为2011年6月1日至2014年5月31日。
在审理中，被告确认世纪新城小区共有2192户住户，有效表决票数为2056户。被告提交经杭州市西湖区建设局物业管理科备案的《杭州世纪新城小区业主大会和业主委员会议事规则》，其中第七条规定：业主大会会议形式本物管区域采用书面征求意见形式，业主大会会议分为定期会议和临时会议……（二）有下列情况业主委员会应当组织召开业主大会临时会议……3.发生重大事故或者紧急事件需要进行处理的。（三）书面征求意见程序：1.征求、表决意见单由楼道召集人或工作服务人员逐户送达并签字；2.在物业管理区域内设投票箱，由工作服务人员收取，当面投入投票箱，也可由业主在规定时限内自行将征求（表决）意见单投入投票箱内。筹备组或业主委员会在社区党组织、社区居委会或公证机构的监督下，进行统计汇总。3.已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主意见。4.对长期不在小区居住或在外地出差的业主可以电话联系进行表决，但需要两人以上接听或者录音。
上述事实有2011年5月14日被告出具的《关于是否续聘南都物业公司投票复核结果》、2011年5月27日被告发布的2011年第3号《世纪新城业主委员会公告》、《杭州世纪新城小区业主大会和业主委员会议事规则》、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：原告根据《物业管理条例》第十三条，“经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”的规定，诉称被告未经20%以上业主提议无权召开业主大会临时会议，存在对该条款内容的理解错误。业主委员会是业主大会的执行机构，召集业主大会会议是其履行的职责之一，法律并未设置业主委员会召开业主大会临时会议的前提条件，只是明确赋予20%以上业主共同提议，则业主委员会必须履行召开业主大会临时会议的职责，此条款显然不能理解为只有20%以上业主提议，业主委员会才能召开业主大会。故被告依据法律规定有权根据其职责召开业主大会临时会议。况且，根据《杭州世纪新城小区业主大会和业主委员会议事规则》的规定：发生重大事故或者紧急事件需要进行处理的，则业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。物业合同到期将有可能严重影响小区全体业主的利益，显然属于需要紧急处理的事项，故被告召开业主大会临时会议是有合法依据的。原告虽对上述议事规则存有异议，但该议事规则在相关行政主管部门备案登记，且内容也并不存在明显不合理之处，原告未有证据证明议事规则虚假，故被告可以适用该议事规则履行职责。该议事规则对于书面征求意见的程序进行了明确的规定，其中对已送达征求（表决）意见单未予反馈如何处理，及长期不在小区居住或外出出差的业主可以电话联系进行表决等进行了规定，原告未能提供证据证明上述规定违反法律禁止性规定，且该些规定亦具有合理性，故被告按此规定召开业主大会会议，并未违反法律和议事规则的规定，但是被告亦应当严格按照上述议事规则的规定进行书面征求意见。
《物业管理条例》对于业主大会会议的召开规定了两种形式，即集体讨论和书面征求意见。业主享有参加业主大会会议，行使投票权的权利，而业主委员会有保障业主享有上述权利的义务，因此，对于议事规则规定的书面征求意见程序的严格遵守，是业主委员会保障全体业主享有上述权利的必要程序。业主委员会履行职责虽为不易，但亦不能简单粗糙地履行职责，如其履行职责不当，导致不能提供有效证据反映其保障了业主的投票权以及书面征求意见程序的客观真实性，致使其公布的业主大会的决定存疑，则业主委员会应当就此承担相应的责任。本案中，被告就书面征求意见程序的操作所提供的统计表、业主名单，均未有工作人员或记录人的签名，也未有相关业主的签名确认，所谓电话联系亦未能反映系两人以上接听或录音，故被告所提供的证据未能反映其保障了业主的投票权以及书面征求意见程序的客观真实性。而且被告作为业主委员会，有责任提供证据证明涉案决定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，故被告就此事项发布的2011年第3号《世纪新城业主委员会公告》依据不足，原告作为业主要求对该决定予以撤销，有法律依据，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《物业管理条例》第六条、第十二条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
撤销杭州市西湖区世纪新城业主委员会于2011年5月27日作出的《世纪新城业主委员会公告》（2011年第3号）的决定。
案件受理费80元，由杭州市西湖区世纪新城业主委员会负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 杨志敏
人民陪审员 孔海平
人民陪审员 沈 玲
二〇一二年十二月十日
书 记 员 黄 琦