湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4295号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉新汉塑胶有限责任公司,住所地硚口区中山大道379号。
法定代表人：李爱娣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈盛，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭亮，男，1979年9月20日出生，汉族，住上海市浦东新区，
委托诉讼代理人：何妍妍，上海市民生律师事务所律师。
原审第三人：武汉市硚口区人民政府六角亭街办事处，住所地硚口区利济东街151号
法定代表人：王凯，该办事处主任。
委托代理人：陈宇、丁雪松，系湖北赞达律师事务所律师。
上诉人武汉新汉塑胶有限责任公司（以下简称新汉公司）因与被上诉人郭亮、原审第三人武汉市硚口区人民政府六角亭街办事处（以下简称六角亭街办事处）房屋租赁合同纠纷一案不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
新汉公司的上诉请求：1、撤销原判第二项及第四项，改判郭亮，支付我公司房屋占用费151,261元；2、一、二审诉讼费用由郭亮承担。其上诉的理由为：原审判决认定事实及适用法律错误。1、郭亮并未对诉争房屋进行装修，我公司无需向其支付装饰装修补偿。我公司与郭亮签订的《房屋租赁合同》约定的租期仅为1年，即从2014年11月1日起至2015年10月31日止，郭亮在租赁期间并未对承租房屋进行过装饰装修，且在原审中郭亮也没有提供其对房屋进行装饰装修的相关证据，原审判决认定郭亮对讼争房�进行装饰装修属认定事实错误。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，只有承租人经出租人同意的装饰装修，在合同解除时才存在补偿，否则，出租人无需对承租人进行补偿。在郭亮没有对承租房屋进行装饰装修的情况下，原审判决我公司向郭亮支付装饰装修补偿属适用法律错误。2、郭亮拒不腾退房屋，理应向我公司支付房屋占用费。《房屋租赁合同》于2015年6月18日因政府拆迁行为而解除，郭亮理应在合理期限内腾退房屋，然郭亮却一直强占房屋至2016年6月才搬离。而案涉房屋在2015年6月18日被拆迁部门拆除一部分后，仅仅半月时间就由拆迁部门对房屋进行了恢复，包括重新修建临街墙面，安装门面门头等，即实际仅影响门面经营半月时间，除郭亮强占的房屋外，其余与其相邻的门面均在2015年7月�恢复了经营。郭亮在《房屋租赁合同》解除后虽未将房屋继续作为门面进行经营，但其却将房屋作为仓库一直使用至2016年6月，造成我公司近1年的房屋租金损失。原审法院对房屋被部分拆除并被打围，郭亮不能获取实际利益的认定明显错误。同时，原审法院以郭亮未获得利益或获得利益较少为由，否定我公司的实际损失即租金损失，逻辑明显错误。郭亮理应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向我公司支付房屋占用费。
被上诉人郭亮答辩则要求维持原判。
原审第三人六角亭街办事处答辩，同意新汉公司的上诉请求及理由。
2016年4月，郭亮向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认郭亮与新汉公司签订的房屋租赁合同于2015年10月31日解除；2、判令新汉公司返还多付的租金24,000元及履约保证金33,000元；3、判令新汉公司因合同违约而造成�亮的经济损失265,118.75元（损失以清单为准，损失金额以评估为准）；4、诉讼费由新汉公司承担。新汉公司提出反诉请求：1、确认我公司与郭亮于2014年11月12日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月14日解除；2、郭亮支付2015年8月至2016年6月共计11个月的房屋占用使用费151.261元；3、反诉费由郭亮承担。
一审法院查明：武汉市硚口区中山大道379号（新号221号）房屋系新汉公司所有。2014年11月12日，新汉公司（甲方）与郭亮（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方自愿将上述房屋出租给乙方经营。……三、租期为一年，自2014年11月1日起至2015年10月31日；四、租金按季度结算，每季度的第一个月的5号前付清当季度租金，月租金为16,000元；……六、乙方在签订合同当日内，应向甲方缴纳租赁履约保证金33,000元；……十一、1、甲方如需提前收回房屋，终止合同，须提前一个月书面通知乙方。……3、乙方如不按时缴纳房屋及水电费用，除补交欠租外，按每逾期一日，由甲方按月租金额10%，向乙方加收违约金。并有权收回房屋。十二、有下列情形之一的，可以提前无条件解除合同：1、因不可抗力的原因须提前解除的；2、经房屋安全鉴定单位鉴定为房屋不能继续使用的。十三、在租赁期内该房屋因政府规划决定拆迁的，按政府有关规定执行。郭亮承租的房屋面积为234.84平方米。合同签订后，新汉公司将房屋交付给郭亮经营床上用品。郭亮向新汉公司缴纳了履约保证金33,000元，租金缴纳至2015年8月1日。2015年6月13日，新汉公司向郭亮发出《关于解除房屋租赁合同的函》，该函说明因武汉市地铁6号线的修建，新汉公司的部分门面需被征收，因此依据合同第十二条于2015年6月18日解除双方的房屋租赁合同，并要求郭亮在2015年6月18日之前搬离租赁场地。2015年6月14日，郭亮向新汉公司发出《关于解除房屋租赁合同的复函》，认为新汉公司擅自解除合同构成违约，新汉公司应当向其赔偿经济损失。2015年6月18日，新汉公司承租的诉争房屋的门面被部分拆除。之后双方就解除合同及赔偿事宜多次交涉，并考虑变更房屋租赁合同，但一直未重新签订合同。另查明，武汉市硚口区人民政府于2013年10月18号发布硚政征〔2013〕5号《房屋征收决定书》和《轨道交通6号线一期工程硚口区范围内房屋征收补偿方案》。诉争商铺属于被征收范围。现新汉公司与六角亭街办事处仍未签订拆迁协议。新汉公司委托武汉博兴房地产评估有限责任公司对诉争商铺的装修价值进行评估，评估的结果为该商铺在2015年6月16日装修补偿价格为每平方米800元。
案件审理过程中，郭亮向一审法院申请对诉争商铺的装修装�的价值、设备设施的价值以及停业损失进行评估，一审法院委托湖北众联资产评估有限公司和武汉康力会计事务有限责任公司对上述项目进行评估和审计，但均因郭亮未能提供充分资料而被退案。
一审法院认为，新汉公司已经提交证据证明其对诉争房屋享有所有权，郭亮亦实际使用诉争房屋。因此，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，双方应恪守履行。在合同履行过程中，因修建地铁六号线需要，诉争房屋被纳入征收范围。政府基于公共利益对房屋进行征收，并不需要被征收人同意。征收行为不能为一般民众避免和克服。因此，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理。故新汉公司因诉争房屋部分被政府依法征收，从减损的角度于2015年6月18日解除合同，并无不妥。且拆迁部门于2016年6月18日对诉争房屋部分拆除，之后郭亮也�未在此实际经营，因此，双方合同应于2016年6月18日解除。合同解除后，新汉公司应当向郭亮返还多付的租金22,400元和履约保证金33,000元。至于新汉公司要求郭亮支付其占用使用费，因诉争房屋被部分拆除并被打围，郭亮已不可能在此正常经营也不能获取实际利益，因此，对新汉公司此项反诉请求，不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。双方合同未能正常履行实为政府拆迁所致，郭亮因一直在诉争房屋经营必将遭受损失，从公平和诚信原则出发，新汉公司应对郭亮遭受的损失酌情予以补偿。关于装修装饰损失，双方对新汉公司提交的评估价格即真实性无异议，而郭亮并不能�出其装饰装修损失的依据，故应酌情按该商铺在2015年6月16日装修补偿价格为每平方米800元价格计算，诉争商铺装饰装修价值为800×234.84平方米=187,872元。故酌情确定新汉公司向郭亮支付93,936元。至于灯具、空调、监控设备、安防系统维护等费用和停产停业损失，合同并未对该部分损失进行约定，新汉公司亦未与拆迁部门签订拆迁协议明确补偿标准，郭亮也不能提交证据来证明其损失。故对于该部分损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，判决：一、郭亮与武汉新汉塑胶有限责任公签订的《房屋租赁合同》于2015年6月18日解除。二、武汉新汉塑胶有限责任公司于本判决生效之日起十日内向郭亮支付装饰�修补偿93,936元，并返还租金22,400元和履约保证金33,000元。三、驳回郭亮的其他诉讼请求。四、驳回武汉新汉塑胶有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费9,927元，由武汉新汉塑胶有限责任公司承担6,727元，由郭亮负担3,200元。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2014年11月12日，新汉公司与郭亮签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。合同履行过程中，因政府修建地铁的拆迁行为，导致双方租赁合同无法继续履行，根据双方合同的约定解除该合同并无不当。鉴于郭亮对其承租房屋装修的客观事实，一审法院依据新汉公司提交的评估价格，酌定新汉公司向郭亮支付装饰装修残值损失93,936元并无不当。关于新汉公司上诉要求郭亮支付房屋�用费151,261元的主张，因其未提交充分的证据证明，故其应承担举证不能的法律后果。因此，新汉公司的上诉理由及请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。但一审判决第一项表述“郭亮与武汉新汉塑胶有限责任公签订的《房屋租赁合同》于2015年6月18日解除。”有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初1472号民事判决第二、三、四项。
二、变更湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初1472号民事判决第一项为：郭亮与武汉新汉塑胶有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2015年6月18日解除。
二审案件受理费9,927元，由武汉新汉塑胶有限责任公�负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一七年九月十八日
书记员 余文婷