江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第00670号
上诉人（原审原告）中国人民解放军73660部队。住所地南京市鼓楼区安怀村***号。
法定代表人董佩朗，系该部队的大队长。
委托代理人史兹保，江苏苏商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）戴虎。
上诉人中国人民解放军73660部队（以下简称73660部队）因租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2014）句蜀民初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人73660部队委托代理人史兹保，被上诉人戴虎到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年12月4日，73656部队（甲方）与戴虎（乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：73656部队将其所有的位于句容市宝华镇凤坛村32400平方米的土地（证号为：南苏字第3547号）租赁给戴虎使用，租赁用途为修建马场及休闲度假村；租赁期限自2008年12月31日起至2011年12月30日止；合同租金为150000元，年租金为50000元，租金按年结算，每年6月的前十日交付。
对于戴虎在租赁期内应履行的义务，上述合同第八条对此进行了约定，其中第（四）项约定：“不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿交给甲方”；第（五）项约定：“不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营”；第（六）项约定：“不得擅自改变租赁用途，不得利用所承租的房地产从事黄、赌、毒以及走私、贩私、制假、售假等违法活动，不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，生产经营必须符合城市管理和市容环保要求”。
关于合同的解除和终止情形，双方约定：“（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；（三）乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同终止”；合同第十一条第（一）项约定了乙方的违约责任，即“乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同”。
同日，73656部队（甲方）与戴虎（乙方）还签订了《﹤军队房地产租赁合同﹥补充协议》一份，约定：一、租赁用途，租赁主要用途为修建马场、休闲度假村；二、租赁时间、租金：租期为18年，租赁时间从2008年12月31日至2026年12月30日止。租金前三年每年50000元，后十五年按每5年一个阶段递增20%计算，即：前三年每年50000元；第四至第八年每年60000元；第九年至第十三年每年70000元；第十四年至第十八年每年80000元，合计租金为120万元；三、乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，不得以所承租的房地产作抵押；四、乙方不得擅自改变租赁用途，不得利用所承租的房地产从事黄、赌、毒以及走私、贩私、制假等违法活动，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破环的有害物品，生产经营必须符合城市管理和市容环保要求；五、乙方必须在建设过程中接受甲方的监督，包括实施建设的方案、步骤、图纸和建设资金使用情况等，以保证甲乙双方的权益。乙方承租期结束后，应将原有的地面构筑物全部无条件交给甲方。双方还约定：“甲方因军事需要或不可抗力提前终止合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起三个月内无条件将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方。甲方因部队调整及地方城市规划建设需要提前终止合同的，经评估后给予补偿。租赁期满，合同终止。”
上述租赁合同和补充协议签订后，73656部队便将句容市宝华镇凤坛村32400平方米土地交付戴虎使用，后戴虎成立了“句容凤坛马术休闲度假村筹备办公室”筹备经营马场和休闲度假村。
2010年5月，戴虎对所承租的场地进行改造，并在场地上搭建了钢结构房屋用于经营物流至今。
戴虎自协议签订后已按约给付相应租金，但尚欠2013年度、2014年度的租金共计120000元。
2012年4月，戴虎承租的句容市宝华镇凤坛村32400平方米土地调整为73660部队所有。
2014年6月6日，73660部队以戴虎违反合同约定，擅自改变承租土地用途为由诉至原审法院，要求依据合同第十一条第（一）项约定，解除与戴虎之间的《军队房地产租赁合同》及补充协议，并支付拖欠的租金170000元。
原审法院认为：73656部队和戴虎所签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自的义务。现本案诉争土地已于2012年4月调整为73660部队所有，故73660部队依法继受取得该土地上的权利，但同时也应承担相应的法律义务。
73660部队以戴虎违反合同约定，擅自改变承租土地用途为由，要求解除租赁合同及补充协议，但戴虎不同意解除。《中华人民共和国合同法》第93条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。合同的解除权，从其权利性质上讲，属于形成权，从《合同法》第95条的内容可以看出，对解除权的行使设定了时限的规定，虽无相关规定明确行使解除权的期限，但行使解除权的一方应在合理期限内及时行使解除权，若解除合同的条件成就后，享有合同解除权的当事人仍然接受违约方履行合同的，应视为对解除权的放弃。
本案中，2008年12月，73656部队和戴虎签订合同时已明确约定了土地的租赁用途，2010年，戴虎为经营物流而平整土地、搭建钢结构厂房，戴虎称其改变土地用途已征得73656部队的同意，但未提供证据予以支持，其行为已构成违约；但从补充协议第五条“乙方必须在建设过程中接受甲方的监督，包括实施建设的方案、步骤、图纸和建设资金使用情况等，以保证甲乙双方的权益”可以判断，73656部队作为监管方是知道或应当知道戴虎改变土地用途的事实，届时，73656部队可依法享有合同解除权，但其在合理期限内并未向戴虎提出解除合同，且其亦接收了戴虎所交纳的租金；2012年4月，戴虎承租的场地调整为73660部队所有，73660部队在接管土地后，也应当知道场地的实际经营状况，但仍未及时提出异议，应视为73660部队对戴虎改变土地用途这一行为的认可，对合同解除权的放弃，至此解除权消灭。故从诚信及公平原则出发，为稳定交易秩序，对73660部队对要求解除合同的诉请，不予支持。关于73660部队要求戴虎给付所欠租金170000元的诉请，经审核戴虎尚欠租金120000元，其作为承租人应当按约付清。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、戴虎于判决生效后十日内支付中国人民解放军73660部队租金120000元；二、驳回中国人民解放军73660部队的其它诉讼请求。
上诉人73660部队不服原审法院判决，向本院提起上诉称，承租人戴虎在租赁涉案土地期间，未按时支付2012年至2013年的租金，擅自改变土地用途并转租给他人从事物流经营，戴虎的上述行为构成根本违约，73660部队要求解除合同及补充协议符合双方的合同约定。请求依法改判。
被上诉人戴虎辩称原判正确，要求维持。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”戴虎2008年所承租的原属于73656部队所有的涉案土地，虽然在2012年4月，被调整为73660部队所有，但戴虎与73656部队所签订的租赁合同及补充协议，与73660部队之间仍然发生法律效力，双方应当按照原合同履行各自的义务。
《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”。原审法院在审理本案期间，对戴虎于2010年5月即对所承租的场地进行改造，并在场地上搭建钢结构房屋用于经营物流的事实，73660部队并无异议。虽然戴虎没有提供证据证实其实施的上述改造行为，是经73656部队同意并批准的，但73660部队也没有证据证实，73656部队明确反对戴虎的上述行为，并以此为由主张权利。73656部队的态度表明作为出租方默认并接受了上述改造事实，且已经放弃解除合同的民事权利，73656部队的行为并未就该宗土地的出租利益受损。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。戴虎与73656部队所签订的租赁合同及补充协议，对于合同的解除，双方作了详细而明确的约定。而73660部队并无证据证实，其要求解除合同存在合同约定的“军事及地方城市规划建设需要提前终止合同”的情况、且已经由“军队房地产管理部门核实并出具书面意见……”；或者存在“因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的……”的情形，73656部队要求解除合同的事实依据不足。
综上所述，73656部队的上诉理由，不能成立，本院不予支持。原审法院判决正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人中国人民解放军73660部队负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李书文
代理审判员 张 剑
代理审判员 宋 涛
二〇一五年六月八日
书 记 员 张建华