文书内容辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1873号上诉人（原审被告）：陈利明，男，1962年10月12日出生，汉族。委托代理人：谢国清、隋阳，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清原满族自治县椿焕印刷有限公司，住所地：清原满族自治县清原镇镇中街。法定代表人：于晶，该公司董事长。委托代理人：翟文斌，辽宁数典律师事务所律师。委托代理人：张志君，该公司法律顾问。上诉人陈利明因与被上诉人清原满族自治县椿焕印刷有限公司（以下简称椿焕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服清原满族自治县人民法院（2016）辽0423民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈利明及委托代理人谢国清、隋阳，被上诉人椿焕公司的委托代理人翟文斌、张志君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈利明上诉请求：1、撤销一审判决，驳回椿焕公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由椿焕公司承担。事实与理由：1、诉争房屋原系清原满族自治县印刷厂房产，后印刷厂改制，整体出售给159名职工，职工购买后由职工利益代表者杨文清将诉争房屋出租给上诉人使用至今，与被上诉人无关。一审法院认定上诉人与被上诉人存在租赁关系与事实不符。首先，被上诉人并不是诉争房屋的所有权人，并不具备诉争房屋出租的主体资格。即便被上诉人出示了2016年8月12日下发的房屋所有权证，但此房屋所有权证在物权来源、支付对价及继受主体等方面存在严重瑕疵，不能作为认定诉争房屋物权归属的有效凭证。其次，上诉人于被上诉人起诉前从杨文清处承租诉争房屋，已与杨文清建立租赁关系，不能就同一房屋与被上诉人重复建立租赁关系。最后，上诉人与被上诉人之间未约定过承租面积及租金标准，一审法院在没有“租赁合同”的情况下，认定上诉人承租房屋面积及租金数额，无事实及法律依据，而解除的“租赁合同”客观上更不存在。2、一审法院适用《中华人民共和国合同法》审理本案，系适用法律错误。上诉人与被上诉人就诉争房屋的使用并没有任何约定，则不存在合同关系。本案应适用《中华人民共和国特权法》及《中华人民共和国民法通则》审理。椿焕公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。1、关于案涉房屋所有权问题。2006年原印刷厂转制后，案涉房屋就是转制后的公司即椿焕公司所有，这一点不仅有政府转制时的资产交接单予以证明，更重要的是该事实已经被法院判决确认，且案涉房屋一直处于椿焕公司控制中，物权从未发生变化。2、关于案涉房屋与杨文清的关系问题。案涉房屋是法人财产，与杨文清没有任何关系，杨文清不是椿焕公司的股东，更谈不上所谓的股东代表，杨文清无权代表椿焕公司对案涉房屋行使物权。3、关于上诉人将部分房租交给杨文清的效力问题。上诉人初始的租赁行为发生在上诉人与椿焕公司之间，由于杨文清与椿焕公司个别股东存在经济纠纷，为避免误会，椿焕公司提前书面通知上诉人交纳租金的对象、所使用的印章等事项，上诉人签字认同。但是，上诉人为少交租金，仍将租金交给与椿焕公司没有关系的杨文清。根据物权法的规定，杨文清无权行使包括收取租金在内的物权，因此，上诉人将租金交给杨文清的行为无效。4、关于杨文清的行为是否构成表见代理的问题。上诉人最初是与椿焕公司签订的房屋租赁合同，杨文清不是印刷厂的职工也不是印刷厂的股东，这些事实上诉人非常清楚。杨文清对外宣称是印刷厂的大股东、购买了印刷厂等，上诉人对此予以认可，这不是表见代理而是上诉人轻信的结果。上诉人非但没有对杨文清的股东身份进行查证，更对椿焕公司提前发出的交租书面通知置若罔闻，上诉人的行为是故意违约，其后果是自行承担违约责任。5、椿焕公司法定代表人更迭不影响上诉人履行租赁合同的义务。根据公司法规定，法定代表人的变换并不改变公司的法人主体地位，不影响公司行使法人权利。且椿焕公司数次通知上诉人，上诉人对法定代表人的变化是知情的。6、关于上诉人是否与椿焕公司签订房屋租赁合同、租赁房屋及价格问题。由于时间久远，椿焕公司没有找到书面的租赁合同，但是，椿焕公司出具了租赁房屋的原始明细表、上诉人缴纳租金的凭证，且上诉人一审庭审中承认目前还在承租案涉房屋，这些足以证明上诉人和椿焕公司之间存在事实上的租赁关系。椿焕公司向一审法院起诉请求：1、确认双方房屋租赁合同解除；2、责令陈利明将房屋腾空；三、判决陈利明补交租金49,167.00元及从拖欠之日起至付清之日止按银行同期贷款利率计算利息；四、诉讼费由陈利明负担。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于清原镇北中街，建筑面积为1730.74平方米。2016年8月12日，椿焕公司向房产登记部门申请办理了房屋所有权遗失补正审批，补办了房屋产权证书，房产证为清字第X号、房屋产权人为清原县印刷厂。同日，通过所有权转移登记，房屋取得方式为企业转制，该房屋所有权登记为清原满族自治县椿焕印刷厂；又通过所有权变更登记，产权来源企业转制，产权性质有限责任制房产，该房屋所有权人变更为清原满族自治县椿焕印刷有限公司。陈利明承租其中面积为11.51平方米的房屋。2013年2月26日，椿焕公司为陈利明出具专用收款收据（第二联收款单位记账依据）载明：付款单位陈家肉串，收款单位椿焕印刷有限公司，收款项目房租，金额为贰万元，注明：收13年2月28日至14年2月28日房租。陈利明在案涉房屋经营清原满族自治县陈家小肉串店。2013年11月25日，椿焕公司向陈利明发出通知，告知“今后收取房租及洽谈房屋的租赁事宜统一由法定代表人田宏组织人员进行，其他人无权处理，否则我公司将依法解除房屋租赁合同”，陈利明签收。2014年9月2日，椿焕公司向陈利明发出通知，告知“在董事会成立之前，请各位业主不要私自将房屋租金交给他人。如有擅自将租金交给他人者，所受损失自负，一旦发现，立即停止租赁合同，将房屋倒出”，业主店名：陈家小肉串，陈利明签收。2016年1月10日，椿焕公司在陈利明承租的房屋处张贴通知“一、请你于本通知发布之日起5日内，向公司缴纳所欠房屋租金共人民币肆万贰仟贰佰贰拾贰（小写：42,222.00）元整。如有异议，立即与公司对账，结清所欠缴的房屋租金，否则视为你自动终止房屋租赁合同”。因陈利明未给付租金，椿焕公司诉至本院。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。椿焕公司提供的收取租金的凭证，证明陈利明已支付租金至2014年2月28日，每年租金为20,000.00元。陈利明承认承租涉案房屋，但未举证证明2014年3月1日至2015年8月30日的租金已经交付，故椿焕公司要求陈利明给付租金，法院予以支持。椿焕公司已在陈利明租赁房屋处张贴交付租金，逾期视为终止房屋租赁合同的通知，应视为陈利明已经收到该通知。陈利明未提出异议，未给付租金，也未腾出房屋，故椿焕公司请求确认双方租赁合同解除及陈利明腾空房屋，法院予以支持。椿焕公司要求陈利明从拖欠之日起支付利息，没有法律依据，法院不予支持。陈利明辩称椿焕公司并非所有权人，双方之间不存在房屋租赁合同，但未举证证明涉案房屋为他人所有，椿焕公司无权占有、管控该房屋，故对陈利明的辩解意见，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条一款（三项）、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、清原满族自治县椿焕印刷有限公司与陈利明的房屋租赁合同解除；二、陈利明于判决生效后十日内给付清原满族自治县椿焕印刷有限公司房屋租金49,167.00元并腾空房屋；如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回清原满族自治县椿焕印刷有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1210.00元，由陈利明承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定事实予以确认。另查明，案外人杨文清曾以其享有股权而主张对案涉房产按份共有诉至一审法院，一审法院作出（2015）清民一初字第00310号民事判决驳回杨文清的诉讼请求，本院作出（2015）抚中民终字第01626号民事判决维持上述民事判决，杨文清申请再审，辽宁省高级人民法院于2016年7月26日作出（2016）辽民申602号民事裁定驳回杨文清的再审申请。本院认为，关于上诉人陈利明主张被上诉人椿焕公司非案涉房屋所有权人，不具备出租案涉房屋主体资格的问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现案涉房产登记在椿焕公司名下，系法人合法财产，被上诉人椿焕公司依法享有案涉房产所有权。虽上诉人陈利明称案涉房屋所有权证书存在严重瑕疵，但未提交证据予以证明，故上诉人陈利明该上诉理由于法无据，本院不予采信。关于上诉人陈利明主张与案外人杨文清之间存在租赁关系的问题。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，上诉人陈利明对其主张与案外人杨文清之间的租赁关系负有举证证明责任。上诉人陈利明在一、二审诉讼中均未提交租赁合同、租金交付凭证等证明材料，案外人杨文清亦不具备出租房屋的合法依据，故上诉人陈利明应承担举证不利的法律后果。上诉人陈利明该上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案，被上诉人椿焕公司提交房屋产权证书、收取租金的凭证来证明其主张的租赁关系、租金数额、出租面积。被上诉人椿焕公司提交的证据材料可以形成证据链条证明其主张的事实。虽上诉人陈利明对此不予认可，但未提交反驳证据予以推翻，故一审法院对租赁关系、租金数额、出租面积的认定并无不当，本院不持异议。综上所述，上诉人陈利明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1029元，由上诉人陈利明负担。本判决为终审判决。审判长 张帆审判员秦梦审判员何福苍二〇一七年二月二十一日书记员 罗          晓          姝