北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初16802号
原告王景香，女，1939年10月11日出生。
委托代理人刘勇，北京更复律师事务所律师。
被告于长福，男，1962年3月21日出生。
被告刘宝贵，男，1938年9月19日出生。
委托代理人徐复林，北京市诚实律师事务所律师。
原告王景香诉被告于长福、刘宝贵农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员田倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告王景香委托代理人刘勇，被告于长福、被告刘宝贵及其委托代理人徐复林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王景香诉称：于长福系我的次子，1992年12月3日于长福瞒着我与刘宝贵签订了《买卖房屋契约》，将我的宅院及地上物卖给了刘宝贵，获取�万一千元所得款项。该笔款项一直在于长福手中，由于我身体不好，常年与长子生活在一起，并不知晓于长福已将我的宅院出售与他人，后听邻居无意中口述方才得知。因于长福与刘宝贵串通损害我的合法权益，并且刘宝贵又并非本村村民，不具备购房资格。为了主张我的合法权益，故起诉至法院，请求法院判令：1、于长福与刘宝贵之间签订的《房屋买卖契约》无效；2、判决刘宝贵将北京市昌平区南口镇龙虎台村宅院及地上附属物返还原告；3、案件受理费由被告承担。
被告于长福辩称：对于原告的诉求无异议，同意原告的各项诉讼请求。
被告刘宝贵辩称：不同意原告的诉讼请求。原告起诉状中的事实与理由与实际不符，原告对于二被告之间的房屋买卖是知情的，而且已经履行了付款的义务，但是基于利益的驱动而枉顾事实。本案的事实是我�过介绍人闪宗汉及王某两人了解到，1992年原告的两个儿子于长水和于长福均在外工作，二人在村里各有一个宅院，于长水在东，于长福在西。于长福想把西院的房屋变卖后再在X购房，最终我与于长福协议以一万一千元成交，房款一次付清，并为此签订了《买卖房屋契约》，其中有两位村干部王某作为中证人、孟二平作为代书人签字证明。并且我在购买宅院后于1993年就办理了宅基地使用权证，将购买院落登记到了我的名下，东院宅基地登记在原告长子于长水名下。其后我曾将院落翻建，本来是走南墙外，会经过于长水那里，原告提出让我开西门，我也是如此做的，所以这些事实可以证明原告是知道我与于长福之间的房屋买卖的。原告二十多年后才起诉是因为龙虎台村将来可能被征占，有利益驱动，于长福要回房屋有风险，所以由原告来起诉。刘宝贵相信于长福有�处理该房屋，双方签订的房屋买卖契约是双方的真实意思表示，且符合法律规定并按照约定履行完毕，该宅基地的使用权已由昌平区政府登记在刘宝贵的名下，故该合同合法有效。对农民之间跨村的房产交易，目前国家法律、行政法规并没有禁止农村宅基地和房屋流转的规定。但有一些政策性规定，如1999年国务院办公厅作出《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（2004）234号。但这些规定只是限制农村村民向城市居民出售宅基地和房屋，对农村村民之间（含跨村之间）的宅基地和房屋交易并无禁止性规定。从私法角度看，法无禁止即许可原则，且没有《合同法》第52条的无效情形，故刘宝贵与于长福签订的《买卖房屋契约》是合法有效的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告王景香系X市X区X镇X台村村民，被告于长福系王景香之子。被告刘宝贵系X市X区X镇村农民。1992年12月3日，于长福与刘宝贵签订《买卖房屋契约》，约定：于长福将坐落在X村西，北屋三间、西屋三间，共有房屋六间整，东西宽一十米三十，南北长二十一米三十，东至于、西至胡、北至于、南至于，经双方共同协商将此房卖给刘宝贵所有，共折价一万一千元整，当面点清，空口无凭，立字为证。（注：东西两家关道二米六十），契约有卖房人于长福、买房人刘宝贵、中证人王某、介绍人闪宗汉及执笔人村干部孟二平签字。契约签订后，买卖双方履行了各自的义务。1998年，刘宝贵将六间房屋进行修缮。
庭审中，原告王景香提交了1972年的社员盖房用地批复存根、1982年的社员盖房用地申请表及龙虎台村村民委员会出具的证明，证明涉案房屋系王景香申请所盖，房屋�有权归王景香。被告于长福对该证据的真实性无异议。被告刘宝贵对批复和申请表的真实性认可，证明目的不认可，其认为，1972年批复所盖房屋系现登记在于长水（王景香之长子，于长福之兄）名下宅基地上的房屋，1982年的申请表系王景香作为申请人与其他家庭成员一起申请盖房，但后来其家庭内部分家，将涉案房屋分给于长福，不认可王景香仍是房屋所有权人。对村委会的证明内容不认可，1972年的盖房批复不可能到1982年才盖，恰好说明两次所盖的房屋系两所宅子；刘宝贵为证明自己系合法取得房屋所有权及宅基地的使用权，提交以下证据：1、买卖房屋契约，证明于长福与刘宝贵系真实意思表示签订的契约。2、刘宝贵的户口簿，证明刘宝贵系农业户口。3、X集建（X）字第X号集体土地建设用地使用证，证明经相关行政机关批准，刘宝贵已合法取得宅基地的使用�及房屋所有权。被告于长福对证据1、2真实性认可，对证据3，其认为1993年村里确权时，未给刘宝贵发放此证，此证系1997年制作。原告王景香对证据1的真实性认可，但表示没有王景香的签字，应属无效。对证据2的真实性认可，但认为刘宝贵不是龙虎台村的村民，没有资格购买本村宅基地上的房屋。对证据3，其认为，土地使用证所盖的章均不清晰，且土地使用者一栏有改动，后附草图一页也没有“王德荣”的印章，真实性无法核实，申请法院调查取证予以核实。被告刘宝贵对土地使用证上土地使用者一栏改动解释：系当时确权时将刘宝贵的名字误写为“刘贵”，后经过南口镇人民政府确认改为“刘宝贵”。刘宝贵认为当时颁发土地使用证时普遍存在印章不清晰，没有填写时间等问题。
另，刘宝贵提交的《集体土地建设用地使用证》记载的宅基地四至，东�王景香。王景香提交调证申请时附有于长水的《集体土地建设用地使用证》，该证记载的宅基地的四至，西至为刘贵。
庭审后，被告刘宝贵提交了案外人于长水的《村镇宅基地登记审批表》，该表记载宅基地四至：西至刘贵。及案外人于长海的《村镇宅基地登记审批表》，该表记载宅基地四至：南至刘贵。以此印证，刘宝贵提交的集体土地建设用地使用证上登记的刘贵与该两份审批表上表述的刘贵一致，村里在确认土地使用权时认可涉案宅基地归刘宝贵使用。原告对该两份审批表的真实性不予认可，并认为刘宝贵不能提供自己的《村镇宅基地登记审批表》，且相关土地管理部门也没有刘宝贵的《村镇宅基地登记审批表》，故应认定刘宝贵的集体土地建设用地使用证系伪造。被告于长福认为，不能证明刘宝贵系“刘贵”。
为了更清楚的查明案件�实，本院分别到X市国土资源局X分局、X市X区档案馆、X市国土资源局X分局第二国土资源分所及X村村委会调查了解情况，核实刘宝贵的土地使用证的真伪。经查，X市国土资源局X分局第二国土资源分所保存有龙虎台村村民的《村镇宅基地登记审批表》即宅基地使用情况的原始凭证，但并未找到刘宝贵的宅基地登记审批表，工作人员答复，农村宅基地确权工作并非很完善很规范，有部分村民的原始凭证并未在国土资源所保存,无备案登记不能说明集体土地建设用地使用证是伪造的。经询问房屋买卖契约的执笔人孟二平，其表示，1992年自己担任X村的副书记一职，系于长福与刘宝贵买卖房屋一事的见证人及契约的执笔人，1993年村里给刘宝贵确权颁发了土地使用证，至于证上所盖章不清晰，没有“王德荣”的印章等细节问题，其表示不清楚。
上述事实，有买卖房屋契约、集体土地建设用地使用证、户口簿、村镇宅基地登记审批表、工作说明、询问笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，1992年签订的买卖房屋契约，是于长福与刘宝贵的真实意思表示。关于王景香主张房屋买卖契约系于长福与刘宝贵恶意串通，损害自己合法权益一节，因该契约签订时，有介绍人、中证人及村里的干部见证，刘宝贵亦支付了合理对价，故王景香主张于长福与刘宝贵系恶意串通，缺乏事实依据，本院不予支持；该契约已履行二十余年之久，王景香主张自己不知情，�符合常理且其对此未能举证证明，故本院对其此项主张不予采信；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据上述规定，即使于长福出卖房屋属于无权处分，也不影响房屋产权转让契约的效力，故王景香以于长福无权处分涉案房屋的理由主张房屋买卖契约无效，缺乏法律依据，本院对此不予支持；关于王景香主张刘宝贵非本集体组织成员，不具备购房资格，买卖房屋契约应无效一节。本案中，涉案房屋买卖契约签订时间为1992年，当时的法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员购买本集体土地上的房屋，也未禁止城镇居民购买集体土地上的房屋，故于长福与刘宝贵签订的契约未违反法律、行政法规的强制性规定，�王景香的该项主张，于法无据，本院不予支持；原告主张刘宝贵的集体土地建设用地使用证系伪造，但其并未提交充分的证据证明。本院认为，综合该证对四至的描述、于长水的集体土地建设用地使用证对四至的描述及本院到相关部门调查的情况、契约见证人孟二平的证言，可以表明集体土地的经营、管理者对宅基地使用权转移给刘宝贵是认可的。被告于长福认为刘宝贵非“刘贵”，但其不能说明“刘贵”是谁，而刘宝贵对于集体土地建设用地使用证上“刘贵”改为刘宝贵的解释，较为符合常理，本院予以采信。因此，于长福与刘宝贵签订的买卖房屋契约不违反法律法规的强制性规定，故原告要求确认房屋买卖契约无效的诉求，缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告王景香的全部诉讼请求。
案件受理费三十八元，由原告王景香负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 田 倩
二〇一七年一月十九日
书记员 郑蝶宜