内蒙古自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内民再178号
抗诉机关内蒙古自治区人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）孙占义，男，1959年3月2日出生，汉族，通辽市医院工作人员，住内蒙古自治区通辽市科尔沁区通辽市医院家属楼。
申诉人（一审原告、二审上诉人）彭艳慧（系孙占义妻子），女，1967年11月9日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区通辽市科尔沁区通辽市医院家属楼。
二申诉人的共同委托代理人张天凯，北京洛辉中煌律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）通辽市宇豪房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市库伦旗库伦镇兴源路东侧。
法定代表人付开明，该公司总经理。
委托代理人杨怀德，男，该公司工作人员。
委托代理人王彩荣，女，该公司工作人员。
孙占义、彭艳慧因与通辽市宇豪房地产开发有限责任公司（简称宇豪公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服通辽市中级人民法院（2014）通民终字第132号民事判决，向检察机关申诉。内蒙古自治区人民检察院于2015年11月16日作出内检民（行）监〔2015〕15000000162号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年1月4日作出（2015）内立一监字第00150号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年7月7日公开开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察员根柱、王敏出庭。彭艳慧及其与孙占义的委托代理人张天凯，宇豪公司的委托代理人杨怀德、王彩荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年9月25日，孙占义、彭艳慧起诉至通辽市科尔沁区人民法院称，2008年9月8日，孙占义、彭艳慧购买宇豪公司开发建设的百顺新居综合楼3号营业房，价款24万元，交付房款15万元，剩余房款双方签订《贷款户买卖房屋补充合同》，并在2009年1月5日交房。2009年6月4日以后，宇豪公司将该房卖给百顺新居综合楼项目经理、宇豪公司的副经理杨怀德，构成“一房二卖”，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，宇豪公司应双倍返还购房款。孙占义、彭艳慧的诉讼请求：宇豪公司双倍返还交付购房款30万元，并赔偿利息损失39187.5元及违约金5万元，合计387187.5元。宇豪公司答辩称，孙占义、彭艳慧购房后，一直未能交清购房款，我公司于2010年11月16日向其送达了解除房屋买卖合同通知，对方未提异议，双方之间的买卖关系已经解除，孙占义、彭艳慧的诉讼请求无事实依据，请求予以驳回。
通辽市科尔沁区人民法院一审查明，孙占义与彭艳慧系夫妻关系，二人于2008年9月8日在宇豪公司购买了位于科尔沁区西门办事处二委百顺新居综合楼三号营业房,总价款为24万元。孙占义、彭艳慧当日交付购房款5万元，并约定2008年10月1日前付9万元。孙占义、彭艳慧于2008年11月19日再交购房款10万元,余款欲以按揭贷款方式支付。2009年1月5日，双方签订《贷款户买卖房屋补充合同》，孙占义、彭艳慧为宇豪公司出具欠购房款10万元欠据一枚，注明此款按揭贷款，宇豪公司将房交付于孙占义、彭艳慧。2010年6月30日，宇豪公司因孙占义、彭艳慧于2010年3月9日将争议房屋卖给案外人包宝良,且未能支付购房余款9万元为由，要求孙占义、彭艳慧于2010年7月15日前交齐拖欠购房款9万元，否则解除双方买卖合同关系。2010年10月29日，因孙占义、彭艳慧未能在上述期限内交付购房余款，宇豪公司向其送达了《解除房屋买卖关系的通知》，通知解除双方房屋买卖合同关系。本案争议的百顺新居三号营业房于2011年11月9日登记至杨怀德名下，房屋所有权证号为蒙房权证通字第1080211131**。
通辽市科尔沁区人民法院一审认为，孙占义、彭艳慧虽未与宇豪公司签订书面的商品房买卖合同，但孙占义、彭艳慧向宇豪公司支付了百顺新居三号营业房的购房款，并约定了该营业房的总价款及房款的给付方式，双方事实上已经建立了就争议营业房的买卖合同关系。宇豪公司因孙占义、彭艳慧未能在其指定的期限内给付购房款余款，而书面通知其解除房屋买卖合同，孙占义、彭艳慧在收到该通知后，未能在法定期限内要求确认解除合同的行为无效,故双方的买卖合同实际已经解除。而合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质恢复原状或采取其他补救措施，故对孙占义、彭艳慧要求宇豪公司退还购房款并支付利息的请求,依法予以支持。关于孙占义、彭艳慧要求宇豪公司赔偿已付购房款一倍的损失及支付违约金5万元的请求，因在庭审过程中，宇豪公司未出示用以证实宇豪公司在双方买卖合同未解除前将其诉争房屋出售于他人，致双方买卖合同已无法实际履行的相关证据，且出示的证据，也不足以证实宇豪公司在双方买卖合同履行过程中存在过错,故对孙占义、彭艳慧的该项主张不予支持。通辽市科尔沁区人民法院于2013年11月20日作出（2013）科民初字第2795号民事判决：一、宇豪公司于本判决生效后立即返还孙占义、彭艳慧购房款15万元，支付该款的利息39187.50元，共计189187.50元；二、驳回孙占义、彭艳慧的其他诉讼请求。案件受理费3554元，由孙占义、彭艳慧负担1512元，宇豪公司负担2042元。
孙占义、彭艳慧不服一审判决，向通辽市中级人民法院
提起上诉。
通辽市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
通辽市中级人民法院二审认为，孙占义、彭艳慧要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定由宇豪公司双倍赔偿其已付购房款，因该条款是惩罚性条款，一般在出卖人恶意违约的情况下适用，本案中宇豪公司不存在恶意违约情形，且是在送达解除通知一年后将房产登记至杨怀德名下，因此不适用本条关于双倍赔偿已付购房款的规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。通辽市中级人民法院于2014年3月10日作出（2014）通民终字第132号民事判决:驳回上诉,维持原判。
孙占义、彭艳慧不服二审判决，向本院申请再审。本院于2014年11月14日作出（2014）内民申字第1257号民事裁定,驳回孙占义、彭艳慧的再审申请。
内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，通辽市中级人民法院终审民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，理由如下：(一）终审法院认定宇豪公司可依法行使解除权属于适用法律确有错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中争议房屋的总价款为24万元，孙占义与彭艳慧已经交付宇豪公司15万的购房款，已交付房款占总房款的62.5%，未履行部分不属于主要债务，因此宇豪公司不享有法定的合同解除权；(二）终审法院认为《解除房屋买卖关系的通知》上虽然没有孙占义与彭艳慧的签字，但有案外人证明已经将通知送达给本人，宇豪公司与孙占义与彭艳慧之间的买卖合同已经解除。法院认定《解除房屋买卖关系的通知》已经送达的主要依据是三个证明人中唯一出庭的白吉日木图的证言。诉讼过程中，白吉日木图作为孙占义与彭艳慧的委托代理人出庭，并非作为证人出庭。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条规定，当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满10日前提出，并经人民法院许可。本案中，白吉日木图作为孙占义与彭艳慧的委托代理人出席法庭，并非作为证人出庭，其在一、二审中前后矛盾的阐述不能作为证人证言采信。《解除房屋买卖关系的通知》中包翠明、张玉明两个证明人未出席法庭，进而未经过质证，终审法院仅依据孙占义与彭艳慧的委托代理人白吉日木图的阐述，认定《解除房屋买卖关系的通知》已经送达孙占义与彭艳慧，法院采信证据错误，认定事实缺乏证据证明。
本案再审过程中孙占义、彭艳慧称，其未交剩余购房款9万元的原因是宇豪公司未能为其办理按揭贷款，过错责任在宇豪公司。解除合同通知书是宇豪公司伪造的，根本未向其送达，送达通知书上的证明人均未出庭作证，不具有证据效力。孙占义、彭艳慧再审中提供白吉日木图经过公证的《证明》，白吉日木图称自己没有给孙占义送达过解除合同通知书，通知上的签字是宇豪公司杨怀德让其签的，可以证明宇豪公司送达解除合同通知的程序造假，同意检察机关的抗诉意见。
宇豪公司辩称，1.《合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同；第一百六十七条第一款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案争议房屋总价款24万元，孙占义、彭艳慧只付购房款15万元，拖欠9万元，未付金额接近总价款的2／5，符合法定解除条件；2.解除合同的通知送达合法，合同已经依法解除。白吉日木图在2010年2月至2012年4月期间曾是宇豪公司聘用的诉讼代理人，给孙占义、彭艳慧送达的解除通知是其起草的，送达方式也是其确定的，另两位见证人也是白吉日木图找到，一位是白吉日木图的妻子，另一位是白吉日木图的姐夫。2010年11月16日上午10点多，白吉日木图带领两位证人乘坐杨怀德的车，一同去孙占义家将解除合同通知送达给孙占义。且在本案一审庭审中，白吉日木图作为孙占义的诉讼代理人当庭承认送达过解除通知。白吉日木图之后虽否定送达过程，但因其是孙占义、彭艳慧在一、二审的诉讼代理人，不能推翻解除通知送达效力。综上，宇豪公司认为原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院再审查明事实与一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，根据检察机关的抗诉理由和双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.宇豪公司是否享有合同解除权及其行使合同解除权是否通知对方；2.宇豪公司是否构成“一房二卖”。
关于宇豪公司是否享有合同解除权的问题。双方当事人签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述法条第（三）项中的主要债务，是指合同关系所固有、必备，并用以决定合同基本类型的基本义务，如买卖合同中卖方交付并转移标的物所有权的义务，买方支付价款的义务。本案为现房交易，孙占义、彭艳慧在向宇豪公司交付部分房款15万元后，即从2009年1月5日开始占有使用诉争房屋，但之后一直未能交付剩余房款9万元，构成迟延履行主要债务。同时，在2010年3月，孙占义、彭艳慧还将诉争房屋转让给第三人包宝良。2010年6月30日，经宇豪公司催告并示明合同解除后果，孙占义、彭艳慧在合理期限内仍未履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的合同解除条件，宇豪公司依法享有合同解除权。关于孙占义、彭艳慧所称未能付款的原因是宇豪公司未协助其办理按揭贷款，因未能提供相应证据予以证明，该理由不能成立。
关于宇豪公司行使合同解除权是否通知对方的问题。宇豪公司主张在2010年11月16日派人到孙占义家送达了《解除房屋买卖关系的通知》，当时邀请法律工作者白吉日木图及其妻子包翠明、姐夫张玉明在场予以见证。白吉日木图在《解除房屋买卖关系的通知》上签注“于2010年11月16日上午10时2分许到孙占义家，把此通知已交到孙占义手中，证明人白吉日木图”的见证意见，包翠明、张玉明分别签署名字及日期2010年11月16日。孙占义、彭艳慧辩称，白吉日木图及包翠明、张玉明未出庭作证，其证言不应予以采信，且白吉日木图再审中出具《证明》，否认其向孙占义送达过解除通知，故宇豪公司不能证明通知过对方。本案一审庭审中，白吉日木图作为孙占义、彭艳慧的诉讼代理人在质证时陈述，“宇豪公司杨怀德请白吉日木图向孙占义送达《解除房屋买卖关系的通知》，白吉日木图提出送通知不应该为一人，又请其妻子包翠明、姐夫张玉明一同去，三人乘坐杨怀德的车去市医院北胡同停车，杨怀德带领其三人去了送通知那家，这家是否是孙占义家不清楚，送达后白吉日木图在通知上书写了证明内容并签名，包翠明、张玉明各自书写了签名等”。白吉日木图虽不是以证人身份出庭，但其当庭陈述印证了其与包翠明、张玉明参与《解除房屋买卖关系的通知》送达过程及签署证明意见的真实性，故原判对白吉日木图及包翠明、张玉明的证明意见予以采信并认定宇豪公司《解除房屋买卖关系的通知》于2010年11月16日送达孙占义并无不当。关于白吉日木图再审中出具证明，否认参与送达宇豪公司的《解除房屋买卖关系的通知》，因其未能提供相应的证据佐证，不予采信。
另，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，宇豪公司的解除通知自到达孙占义时生效，同时，因孙占义是在通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，故对其异议亦不应予以支持。综上，认定双方合同已于2010年11月16日依法解除。
关于宇豪公司是否构成“一房二卖”的问题。因双方合同已于2010年11月16日依法解除，故宇豪公司在2011年11月9日将诉争房屋转让给杨怀德，并不构成“一房二卖”。因此，孙占义、彭艳慧主张宇豪公司双倍返还购房款及承担违约金的理由不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
维持通辽市中级人民法院（2014）通民终字第132号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 静
代理审判员 王佐玲
代理审判员 武 杰
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 李 阳