湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘05民终665号
上诉人（原审原告）：颜镇魁。
委托诉讼代理人：陈秋香，湖南通程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢伟玲，湖南通程律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵述春。
委托诉讼代理人：罗喜立，湖南正强律师事务所律师。
上诉人颜镇魁因与上诉人赵述春房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省隆回县人民法院于二○一七年十二月二十日作出的（2017）湘0524民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人颜镇魁及其委托诉讼代理人陈秋香、�伟玲，上诉人赵述春的委托诉讼代理人罗喜立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
颜镇魁上诉请求：撤销湖南省隆回县人民法院（2017）湘0524民初2147号民事判决，判令赵述春在判决生效后五日内恢复房屋原状即腾空所占用的房屋；判令赵述春按照一审判决认定的房屋租金标准支付2017年8月28日起至腾空房屋之日止的房屋占用费；判令赵述春赔偿颜镇魁房屋水电费损失8486.24元；本案一、二审受理费及评估鉴定费由赵述春负担。事实与理由：颜镇魁与赵述春之间签订的《门面出租合同书》中明确约定：“乙方（赵述春）不得中途转租及改变使用性质，特殊情况需转租或改变使用性质，需经甲方（颜镇魁）同意并重新签订合同，……。”该合同既已确定为合法有效，根据《合同法》�相关规定，该合同对双方当事人均具有法律约束力，合同到期后，赵述春应承担腾空房屋予以返还的义务。一审法院既然认定2012年5月24日赵述春在未经颜镇魁同意的情况下将房屋转租给了第三人曹某某、刘某，且合同到期后至2017年10月间，颜镇魁数十次找当地社区反映情况要求处理，赵述春夫妇既不说明理由也不参与处理，那么颜镇魁怎么会知道赵述春已转租的行为，但一审法院却仅凭一个不符合实际又无其他证据予以佐证的虚假证人证言推定颜镇魁对转租知情，从而认为应当由第三人曹某某、刘某承担腾空返还房屋的义务，既违背了证据规则的采信原则又违反了《合同法》的相关规定。另外，该合同履行期间，赵述春未通过用户电表用电及未办理停止商业用水手续产生的水电费损失8486.24元应当予以赔偿。
赵述春上诉请求：撤�湖南省隆回县人民法院（2017）湘0524民初2147号民事判决，改判驳回颜镇魁的诉讼请求，本案诉讼费由颜镇魁负担。事实与理由：2012年5月24日，原承租人赵述春将其用于汗蒸馆经营的相关财产及承租房屋的租赁权全部转让给了曹某某、刘某，该转让行为合法有效，赵述春无需承担违约责任，因为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”依据该条款，虽然赵述春转让未取得颜镇魁的同意，但其在转让后6个月内未提出异议，应视为同意，不构成违约，即便颜镇魁以转租未经其同意为由要求赵述春承担违约责任，但在转让的2年内没有�出主张，现时隔5年多时间再主张已超过法律规定的诉讼时效。赵述春将汗蒸馆整体转让给曹某某、刘某属于免责的债权债务概括转让的行为，该转让行为已于2012年5月履行完毕，转让后，赵述春完全脱离原租赁合同关系，曹某某、刘某承受了原租赁合同的全部权利义务，成为了新的承租人，有关租赁的义务应由实际承租人履行。颜镇魁要求赵述春支付房屋占用期间的租金也是没有法律依据的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，承担腾房和支付逾期占用期间费用的责任主体是实际承租人，而不是赵述春。实际承租人曹某某、刘某的�金支付至合同期满时，颜镇魁未采取拆除措施，根据《合同法》第119条的规定，合同期满后三年占用期间的费用损失应当由颜镇魁自行承担，合理的拆除费用由实际承租人承担。
颜镇魁向一审法院起诉请求：一、判令赵述春支付非法占用房屋门面近三年租金损失239774.83元，逾期利息122636.40元，违约金5000元，及直至赵述春腾空房屋门面之日止的非法占用门面房屋门面租金损失及利息；二、判令赵述春腾空所占用的颜镇魁的门面（一楼门面及夹层）；三、判令赵述春支付颜镇魁直接损失8486.24元（其中未过用户电表表外电费6346.87元、商业电费252.77元、商业水费156.60元、拆除房屋设置附加墙费用230元、门面倒板粉刷人工与材料及运费1200元、维修采光玻璃工资80元、运费50元、材料成本100元、开锁费70元）。
一审法院认定事实：2009年8月29日，颜镇魁（甲方）与赵述春（乙方）签订了《门面出租合同书》，合同约定：乙方租赁甲方门面（一楼所有房子及夹层四室一厅二卫），从事汗蒸、美容、嫩肤业。承租时间为五年，从2009年8月29日至2014年8月29日；每年租金16800元，自第二年起每年递增伍佰元；付款方式为签订合同时付清第一年房租，第一年期满前一个月付清第二年房租，依此类推；乙方不得中途转租及改变使用性质，特殊情况需转租或改变使用性质，需经甲方同意并重新签订合同，合同期满如乙方需要拆除装修则必须恢复原样，如有损坏应负责赔偿或维修；乙方在承租期间所有与承租有关费用自负；甲乙双方不得违反本合同所有条款，否则，由违约方承担违约金5000元……。合同签订后，赵述春使用租赁的房屋开办理了“隆回县韩式汗蒸馆”，经营范围为汗蒸服务，并办理了工商营业执照及卫生许可证，赵述春依约支付颜镇魁至2012年8月29日止的房租。2012年5月24日，赵述春在未经颜镇魁同意的情况下将其经营的汗蒸馆整体转让给了曹某某、刘某，双方签订了“转让协议”，主要内容为：赵述春自愿将自己拥有的位于隆回县沿江大道的韩式汗蒸馆转让给曹某某，整体作价250000元整（含加盟费97650元）；甲方（赵述春）在收到乙方（曹某某、刘某）的总款250000元后，将经营权交予乙方（曹某某、刘某），并及时办理好加盟事宜，以后也应指导该店的经营；转让后，该店所产生的一切事务及费用都由乙方（曹某某、刘某）负责……。后曹某某与刘某支付了250000元并共同经营“隆回县韩式汗蒸馆”，�刘某出任汗蒸馆店长，工商营业执照未予变更，经营期间水电费由刘某缴纳，另刘某于2012年9月10日支付给颜镇魁房租18300元、2013年9月11日支付给颜镇魁房租18800元，颜镇魁向刘某出具了收据，该汗蒸馆后于2014年9月20日关门歇业。颜镇魁自2014年9月20日以来至2017年10月多次向永胜社区反映，要求社区对赵述春逾期未腾空房屋事宜进行协调，社区多次联系赵述春夫妻，但赵述春夫妇既不说明理由亦不参与调解。现汗蒸房内设备物品迄今仍未腾空，颜镇魁亦未能收到房屋占用费用。颜镇魁就案涉租赁物从2014年8月29日至2017年8月28日的租赁价值向湖南邵房房地产评估有限责任公司申请估价，该公司出具了估价报告，确定2014年8月29日至2015年8月28日租金损失为50800元、2015年8月29日至2016年8月28日租金损失为53900元、2016年8月29日至2017年8月28日租金损失为57200元，折现率为4.75%，�计161900元（含税）。另赵述春在租赁期内导致租赁物受损，颜镇魁支付了1730元维修费用。
一审法院认为：颜镇魁与赵述春签订的《门面出租合同书》系双方平等自愿的基础上协商一致达成的协议，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点是：赵述春与曹某某、刘某签订的“转让协议”是否合法有效；颜镇魁诉请的赔偿项目及损失金额是否应予支持；赵述春是否负有腾空租赁房屋的义务。对此，一审法院评判如下：根据“转让协议”及赵述春、曹某某的陈述，可以认定赵述春未经颜镇魁同意于2012年5月24日将案涉房屋转租给曹某某、刘某的事实，但从次承租人曹某某、刘某在案涉房屋经营汗蒸业务开始，直至门面出租合同书约定的租赁期限届满，时间长达�年，赵述春未参与管理，其间房屋租金、水电费一直由次承租人刘某交付给颜镇魁，颜镇魁亦未提出异议。因此，颜镇魁否认对赵述春转租的事实知情，不符合常理，应当认定颜镇魁知道转租的事实，故而曹某某、刘某在《门面出租合同书》约定租期内继受颜镇魁、赵述春签订的《门面出租合同书》中的权利义务。赵述春虽然转租房屋给曹某某、刘某，但根据合同相对性原则，颜镇魁、赵述春之间的租赁合同仍然有效，颜镇魁、赵述春签订租赁合同后，赵述春没有经颜镇魁同意擅自将租赁物转租给曹某某、刘某，违反合同规定，颜镇魁有权依照租赁合同约定向赵述春主张5000元的违约金以及法院核实的租赁物受损产生的1730元维修费用；租赁期满，返还租赁物系承租人即赵述春的基本义务，赵述春未将所租赁的房屋返还颜镇魁，颜镇魁有权要求赵述春承担因曹某某、刘某逾期腾房造成的经济损失即逾期腾房占有使用费，但此项经济损失应以相同地段、面积相当的铺面市场租金计算，颜镇魁提供的湖南邵房房地产评估有限责任公司估价报告予以采信，可作为颜镇魁主张逾期腾房占有使用费（2014年8月29日至2017年8月28日止）的依据，赵述春向颜镇魁支付以上款项后，可另行向曹某某、刘某主张权利。至于2017年8月29日后的房屋占有使用费，颜镇魁未提供依据，可另行主张权利。赵述春因转租而未实际占有租赁物，租赁屋内物品不属赵述春所有，不为赵述春掌控，出租人不能直接请求其腾空租赁物，而应将实际占有租赁物的次承租人曹某某、刘某列为第三人，基于物权追及效力对次承租人直接请求返还租赁物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定“因租�合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，庭审中征求颜镇魁意见是否追加曹某某、刘某为本案诉讼第三人，颜镇魁明确表示不申请追加，故对颜镇魁主张由赵述春腾空租赁房屋的诉讼请求，不予支持，颜镇魁可向次承租人另行主张权利。颜镇魁主张赵述春支付电表外电费6346.87元、商业电费252.77元、商业水费156.60元，因其提供的依据，未予采信，故不予支持。至于颜镇魁主张的逾期利息，因颜镇魁提供的房地产租赁估价报告已计算租赁物的折现率及现值，故颜镇魁主张逾期利息于法无据，不予支持。赵述春提出本案已过诉讼时效，经审查租赁合同终止后，颜镇魁一直在向赵述春主张权利，诉讼时效中断，赵述春的抗辩主张不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、二百二十二条、二百二十三条、第二百二十四、二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、赵述春在判决生效后十日内支付给颜镇魁逾期腾房占有使用费161900元（从2014年8月29日至2017年8月28日止）；二、赵述春在判决发生法律效力后十日内支付给颜镇魁违约金5000元及维修费用1730元；三、驳回颜镇魁的其他诉讼请求。案件受理费6938元，由颜镇魁负担3538元，由赵述春承担3400元，财产保全申请费2400元，由赵述春承担。
二审中，双方当事人就争议焦点均未提交新证据。本院经审理查明，赵述春在本案诉讼中并未提供确凿有效的证据证实颜镇魁知晓或同意其将案涉房屋转租给曹某某、刘某。本院查明的其他事实与一审查明的一致，对原判认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、本案究竟是属于房屋租赁合同纠纷还是属于债权债务概括转移合同纠纷；二、租赁合同期满后，租赁物返还义务应当由谁承担及租赁物被逾期占用期间的租金损失应如何计算、如何承担；三、原判对颜镇魁提出的水电费损失赔偿主张未予支持是否正确。四、颜镇魁的诉请是否超过诉讼时效期间。对此，本院评判如下，概括转让是指当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人的法律关系。本案中，赵述春在租赁颜镇魁的房屋时，双方已经约定赵述春不得中途转租，如特殊情况需要转租，需征得颜镇魁同意并重新签订合同，而赵述春中途在颜镇魁不知情的情况下将租赁房屋转租给了第三人曹某某、刘某，且事后转让人赵述春与受让人曹某某也一直未将转让�事实告知颜镇魁，该租赁房屋仍然延续经营“隆回县韩式汗蒸馆”，工商营业执照也未变更，汗蒸馆由刘某出任店长进行日常管理，虽然在以后二年多的时间里颜镇魁的房屋租金、水电费一直是由刘某交付，但亦无任何有效证据证明刘某将房屋租赁转让的事实告知了颜镇魁，因此，赵述春主张本案已构成债权债务概括转移的法律关系不能成立，况且，本案是出租人颜镇魁与承租人赵述春之间的纠纷，故本案应系房屋租赁合同纠纷而非债权债务概括转移合同纠纷。租赁合同期满后，租赁物返还系承租人的基本义务，尽管赵述春已将该租赁房屋转租给了曹某某、刘某，但作为出租人的颜镇魁既不知晓更未表示同意，根据合同的相对性原则，该租赁房屋返还的义务仍应当由赵述春承担，因此，颜镇魁要求赵述春在租赁合同期满后，返还租赁房屋�诉请应予以支持。赵述春在租赁合同期满后未将所租赁的房屋返还给颜镇魁，颜镇魁通过当地永胜社区多次反映，要求社区对赵述春逾期未返还租赁房屋事宜进行协调，社区亦多次联系了赵述春，但赵述春既不说明理由亦不参与处理，致使颜镇魁造成房屋租金损失，该经济损失理应由赵述春予以承担。颜镇魁就其房屋租金损失所提供的有关鉴定机构的鉴定意见虽然截止时间为2017年8月28日止，但颜镇魁要求参照该鉴定意见的房屋租金标准顺延计算至腾空房屋之日止的房屋租金损失一并由赵述春支付的理由成立，应予以支持。由于赵述春的违约转租行为颜镇魁并不知晓，且租赁合同期满后颜镇魁一直在主张权利，因此，颜镇魁的诉请并未超过诉讼时效期间。至于颜镇魁提出要求赔偿租赁期间水电费损失的主张，因未提供确凿的证据予以证实，故原判不予支持并无不当�
综上所述，颜镇魁的上诉请求部分成立；赵述春的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省隆回县人民法院（2017）湘0524民初2147号民事判决第二项；
二、撤销湖南省隆回县人民法院（2017）湘0524民初2147号民事判决第一项、第三项；
三、由赵述春在本判决书送达之日起15日内腾空并返还其所租赁的房屋给颜镇魁；
四、由赵述春在本判决书送达之日起10日内支付给颜镇魁房屋逾期占用期间的�金损失161900元（自租赁期满至2017年8月28日止）；2017年8月29日以后的房屋租金损失参照湖南邵房房地产评估有限责任公司出具的估价报告所确定的房屋租金标准，顺延计算至腾空房屋之日止一并由赵述春在本判决书送达之日起10日内支付完毕；
五、驳回颜镇魁的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费6938元、财产保全申请费2400元；二审受理费4472元，共计13810元，由赵述春负担9667元，颜镇魁负担4143元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 松
审 判 员 申 杰
审 判 员 潘 婷
二〇一八年五月十一日
代理书记员 王静雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事�错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；
……