天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0103民初2438号
原告：天津市梅江物业管理有限公司,住所地天津市河西区。统一社会信用代码91120103780333489J
法定代表人：张光平，董事长。
委托诉讼代理人：薛辉，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄盛娴，该公司员工。
被告：曹桂芹。
委托诉讼代理人：苏越，天津佳怡律师事务所律师。
原告天津市梅江物业管理有限公司与被告曹桂芹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市梅江物业管理有限公司的委托诉讼代理人薛辉、被告曹桂芹的委托诉讼代理人苏越到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告天津市梅江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的物业管理服务费165126元；2.被告支付拖欠的机电设备运行维护费48926元；3.诉讼费用由被告负担。
事实和理由：原告与被告居住的天涛园小区开发商天津松江集团有限公司，于2006年2月28日签订了《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定：物业管理服务费由物业公司按建筑面积每月每平方米2.7元及机电设备运行维护费0.8元标准向业主收取。被告于2011年4月27日入住其所购买的房屋，该房屋面积为872.08平方米。原告按照合同约定充分履行了对天涛园小区包括被告在内的物业管理服务义务，但被告自2011年12月28日至2017年10月31日的物业服务费165126元及机电设备运行维护费48926元，一直拖欠未付，原告多次催要未果。综上所述，原告与被告所住小区开发商所签订的合同，系双方真实意思表示，合同内容亦符合法律、法规的规定，合同所涉及理应履行各自的义务，按照《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律、法规规定，当事人应当按照约定全面履行自己的缴费义务。本案被告接受了原告的劳动成果，却不支付物业管理服务费及机电设备维护费，实属违约行为。为此原告起诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。
原告向本院提供如下证据：1.天津市前期物业管理服务合同，证明双方的权利义务约定；2．受案通知复印件、诉前调解通知书的张贴照片，证明原告通过诉前调解主张过权利；3．催缴函及邮寄凭证、查询结果，证明原告通过合法途径催要过物业费；4．不动产登记簿查询证明，证明被告系案涉房屋所有权人；5．年度信用等级证书复印件，证明我公司服务等级达到3A优秀；6．房屋图纸，证明四被告所有房屋均在开发商的建设规划范围内，下水道接到小区主管道由原告维护，物业服务是原告提供的；7．天津市建设工程竣工验收备案书复印件，证明被告所有的房屋建设单位是天津松江集团有限公司；8．卫星拍摄房屋照片，证明被告房屋坐落位置与开发商建设位置一致。
被告辩称，被告与原告没有合同关系，而且原告从来没有给被告提供任何物业服务，原告与案外人开发商松江集团有限公司订立的前期物业合同，不包含被告所在房屋，因为原告与案外人订立的合同在2006年，被告所住房屋是2011年承建，与原告没有任何法律上的关系，即没有物业合同关系，原告向被告索要物业费没有事实依据。原告主张向被告要求的机电设备运行维护费事实上没有发生，这个费用不知道指的什么，按被告理解，这个费用是指原告小区高层的电梯等设备运行维护费，不包含四被告的三栋独体别墅房屋，不存在提供服务事实，所以原告第二项诉请没有事实依据。被告并不是于2011年4月27日购买天涛园的房屋，而是由被告自行出资承建的现在居住的别墅，承建别墅的时候并没有与原告有任何法律关系，而是与开发商天津松江集团有限公司之间有建设合同关系，被告于2012年正式入住自己承建的别墅，入住之日并未与原告订立任何协议，被告所住房屋所有的设施设备均是自行购买与维修，并没有由原告维护，原告并没有提供任何服务，被告所住房屋是在原告提供服务的区域，但原告并没有为四被告提供任何物业服务，因此被告与原告没有服务合同关系，原告没有提供任何服务，原告诉请没有事实法律依据，原告主张的费用的时间已经过了法律规定的诉讼时效不应予以支持，被告的房屋地址和建筑面积以产权证为准，入住至今没交过物业费。
被告向本院提供如下证据：1.建房（2011）10号关于下达天津市2011年第一批商品房项目实施计划的通知及建设实施计划表复印件，证明2011年的6号地是四被告依据该文件建的，也就是31号楼，2006年原告与松江集团订立了合同，尚没有31号楼，6号地还是荒地，物业服务无从谈起；2.照片，证明原告没有提供物业服务，包括院外的消防、卫生、下水排水、安全监控设施，被告房屋没有并入原告服务范围内，被告房屋是自行完成维护的。
本院审查原、被告提供的证据，认为：原告提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告提供的证据1不能证明其证明目的，证据2不能反映小区持续状态，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年2月28日，原告与天津松江集团有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》,期限自2006年11月4日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同之日终止。物业服务费收费标准为别墅按建筑面积每月每平方米2.7元向业主收取,电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费按照建筑面积每月每平方米0.8元标准向业主收取，交纳费用时间为每月25日前。原告依据《天津市前期物业管理服务合同》约定为天涛园小区提供物业服务至今，原告经天津市国土资源和房屋管理局物业服务企业信用等级评级，2014年度为良好，2015至2017年度均为优秀。被告系房屋的所有权人，房屋建筑面积872.08平方米。被告自2011年12月28日至2017年10月31日未交纳物业服务费。原告曾于2016年6月30日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出过诉前调解。
另查案涉房屋所在天涛园31号楼建设单位为天津松江集团有限公司，于2011年3月23日进行工程竣工验收备案。
本院认为，原告与天津松江集团有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。案涉房屋坐落于天涛园小区，属于物业服务合同约定的原告提供物业服务的范围，被告作为小区的业主，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对其发生法律效力。现原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告享受了物业管理服务的成果，应按照合同约定承担交纳物业管理服务费的义务。关于诉讼时效，原告主张中2011年12月28日至2014年6月的物业管理服务费已经超过诉讼时效，对该部分诉讼请求本院不予支持，2014年7月至2017年10月31日的物业管理费未超过诉讼时效，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起10日内，被告曹桂芹给付原告天津市梅江物业管理有限公司自2014年7月至2017年10月31日期间的物业管理服务费94184.64元、机电设备运行维护费27906.56元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4510元，由被告曹桂芹承担2742元，原告天津市梅江物业管理有限公司承担1768元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 陈妍红
审 判 员 赵战勇
人民陪审员 李玉杰
二〇一八年六月二十二日
法官 助理 喻 聪
书 记 员 刘 洋
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。