海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2015）琼山民二初字第116号原告符君。委托代理人杨效静，海南维特律师事务所律师。委托代理人范文进，海南维特律师事务所律师。被告符国其。被告符春。被告符健。三被告共同委托代理人娄春艳，海南昌宇律师事务所律师。三被告共同委托代理人林秋嫩，海南昌宇律师事务所律师。第三人海口市龙华区人民政府，住所地海口市龙华区龙昆北路19号。法定代表人符革，该区区长。委托代理人ＸＸ，海南经和纬律师事务所律师。原告符君诉被告符国其、符春、符健、第三人海口市龙华区人民政府（以下简称龙华区政府）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告符君的委托代理人杨效静、范文进及被告符国其、符健及其委托代理人娄春艳、林秋嫩和第三人龙华区政府的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符君诉称，2012年12月1日，原、被告双方签订了《租赁合同书》，约定被告将其位于海口市龙华路80号临路铺面第一层第二间租给原告经营甜品店；租赁期限为5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；合同上载明的租金为每月3500元，实际上原告每月向被告支付的租金为11000元；且原告需要向被告支付33000元的押金。合同生效后，原告向被告支付了押金，按约定每月向被告支付了租金，履行了其合同义务。2012年12月，原告开始对该铺面进行装修，购买了餐椅、厨具设备等，并重金加盟了广州港基餐饮管理有限公司的杏记甜品品牌。2012年12月19日原告经营的“杏记甜品店”开张，经营到2013年5月时，龙华区政府突然到该铺面进行征收测量评估工作，至此，原告方知该铺面将被拆迁。后原告向多方打听了解后得知，在原、被告双方未签订《租赁合同书》前，海口市发展改革委员会就已向龙华区政府复函同意椰岛片区棚户区（城中村）改造项目，即将征收包括原告租赁的该铺面所在的土地在内的7040平方米土地。双方签订合同仅一个月多，龙华区政府就向被告等被征收人发出了《房屋征收调查的通告》。可见，被告明知该铺面将被征收，却隐瞒这一重大事实不告知原告，导致原告巨额损失250000元（包括装修费、加盟等），被告存在违约，应当赔偿给原告造成的损失。现该铺面已于2014年9月底被征收拆除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定，双方签订的《租赁合同书》应当予以解除。合同解除，被告应立即退还无力扣押的原告押金及多收取的水电费。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院请求判令：1、解除双方于2012年12月1日签订的《租赁合同书》；2、被告赔偿给原告造成的损失250000元；3、被告退还原告剩余押金1000元及多收取的水电费1100元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告符国其、符春、符健辩称，一、原告的房屋依法被政府征收及拆除是公开化的事实，被告无任何过错。2013年1月10日，海口晚报首次刊登了龙华区政府《关于椰岛片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》、《关于国贸一横路延长线棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》（以下均简称《通告》），被告也是在此之后才知道其所属地段房屋将被依法征收的事实。且该《通告》是通过省级报纸公开刊登，原告对这一事实也是明知的，被告无法隐瞒这一重大事实。同时，除了报纸公开刊登上述《通告》外，龙华区政府工作人员也将上述《通告》在涉及拆除地段的建筑物外墙进行多处张贴，且这一事件在被告所处地段的居民中持续热议和谈及。原告说被告隐瞒这一重大事实不告知，没有任何事实依据，也违背日常逻辑。二、原告主张赔偿损失没有任何事实和法律依据。1、《租赁合同书》是原、被告在平等、自愿、协商、有偿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，被告与原告应严格遵守合同约定。双方《租赁合同书》“七、其他约定事项”第2点明确约定：“因城市规划需要拆除临街铺面，乙方（原告）必须服从，其合同同时终止，由此造成一切损失，甲乙双方均不负责赔偿对方损失，合同自然终止。”因此，龙华区政府因城市规划需要而依法征收了涉案的房屋，原告与被告双方均不负责赔偿对方损失，现原告主张赔偿没有任何事实和法律依据。双方的《租赁合同书》因约定的终止事项成就已经终止。三、原告明知其租赁的房屋被政府依法征收即将拆除，仍投入装修及大量采购设备，并未采取任何积极有效措施降低损失，具有严重过错，应自行承担产生一切损失。原告实际使用房屋遭2014年9月，但是实际支付租金2013年12月，实际还尚欠被告的租金9个月，被告保留追索租金的权利。四、被告对于多收取的押金及水电费用愿意退还给原告。因被告多次电话联系原告办理结算及交付房屋钥匙，但原告均未出现，才致被告无法退还相关费用。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人龙华区政府辩称，一、第三人对被告所有的房屋进行征收合法有效。海口市龙华区椰岛片区棚户区（城中村）改造项目（以下简称椰岛旧改项目）于2012年11月28日经海口市发展和改革委员会《关于同意椰岛片区棚户区（城中村）改造项目立项的复函》（市发改金融函【2012】890号）正式批准立项。同年12月28日，海口市国土资源局作出《关于椰岛片区棚户区（城中村）改造项目用地预审意见的复函》，该复函认为项目用地符合国家用地政策，同意通过项目用地预审。2013年3月29日，海口市规划局作出《关于椰岛片区棚户区（城中村）改造项目用地规划意见的复函》，该复函明确了椰岛旧改项目用地各项规划设计条件。2013年1月10日，第三人在《海口晚报》发布了《关于椰岛片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》，该通告明确了调查的范围、登记期限、登记地点和实施单位等有关事项。随后，第三人开展了相关调查活动，并于2013年2月6日将调查结果进行了公示，明确如对调查结果有异议的，请于本调查结果公示之日起15个工作日提出，公示期满无人提出异议。2013年3月6日，第三人组织椰岛旧改项目范围内的被征收人投票推选评估机构，最终由被征收人投票推选出得票数第一的海南中联房地产估价咨询有限公司为椰岛旧改项目的评估机构。此后，第三人拟定了《海口市龙华区椰岛片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案》（征求意见稿），广泛征求了征收范围内被征收人的意见。2013年10月9日，海口市棚户区（城中村）改造指挥部办公室作出了《关于的批复》，该批复批准了《海口市龙华区椰岛片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案》以及项目概算的相关事宜。同年10月18日，第三人作出《关于启动海口市龙华区椰岛片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收的决定》（海龙府【2013】39号），该决定明确了房屋征收实施部门、征收补偿方案、签约期限以及被征收人不服应享有的相关诉权。该决定于同日在《海口晚报》上公告。公告刊登后，法定期限内并没有被证人受提起行政复议或行政诉讼。2014年6月9日，第三人与被告签订了征收补偿安置协议。二、第三人已经对本案所涉房屋向被告进行了充分的征收补偿，原告影响被告主张相关权利。第三人作为椰岛旧改项目的房屋征收主体，依法对本案所涉房屋进行征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收人房屋所有权人给予公平补偿”。第三人已经与该房屋的所有权人即本案被告就房屋的补偿安置签订了相关协议，并且第三人已经履行了双方的协议，原告与被告系房屋租赁合同关系，如原告认为其合法权益受到侵害应依法向被告进行主张，请法院依法判决。经审理查明，2012年12月1日，原告符君与被告符国其、符春、符健签订《租赁合同书》，合同主要约定，三被告将登记在被告符国其名下的位于海口市龙华路80号临路铺面第一层第二间出租给原告经营甜品，租赁期限为五年，自2012年12月1日至2017年11月30日止，采用先付租金后租房的原则，每月租金为3500元，于当月5日前全额缴纳租金给三被告，合同签订当天原告须支付33000元作为押金，押金不作为租金支付，合同终止时，铺面不损坏及水电、税收缴清则押金退还给原告，原告对铺面装修不能改变和影响原房屋主体结构，装修方案须经被告同意，未经被告许可，原告擅自改变和拆除楼房结构，造成一切经济损失由原告负责赔偿，如因城市规划需要拆除临街铺面，原告须服从，合同同时终止，由此造成一切损失，原、被告双方均不负赔偿对方损失，合同自然终止。为了少缴纳税款，双方在合同中约定每月较少数额的租金，实际每月租金为11000元。2012年11月3日原告申请加盟广州港基餐饮管理有限公司的杏记甜品品牌，并支付69800元后加盟杏记甜品品牌。原告经对铺面装修、购买餐椅、餐具、厨具设备等后，原告的杏记甜品店于2012年12月19日正式开业经营，2013年10月，由于原告铺面周边房屋被政府拆迁，原告停止营业，并将店内的可搬离的物品均搬走。原告未与被告办理退租手续。原告从2012年12月至2013年10月每月均向被告支付租金和水电费，同时支付2013年11月份水电费，2013年11月份之后的租金及12月份之后的水电费原告均未支付。被告于2013年12月26日退还33000元押金给原告，并另收取原告水电押金1000元，庭审中，三被告均认可多收取原告的水电费1100元和1000元的水电押金未退还原告，同时也认可双方签订的《租赁合同书》是真实有效的。另查明，2012年11月28日，海口市龙华区椰岛片区棚户区（城中村）改造项目经海口市发展和改革委员会批准立项，2012年12月28日，海口市国土资源局通过该项目用地预审，2013年3月29日，海口市规划局明确上述项目用地的各项规划设计条件。2013年1月10日，第三人龙华区政府在《海口晚报》刊登《关于椰岛片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》，同时将该通告张贴在被征收范围内所有房屋的墙壁上，后第三人开展相关调查活动，2013年2月6日将调查结果进行张贴公示,2013年3月6日，上述项目范围内被征收人投票推选出海南中联房地产估价咨询有限公司（以下简称海南中联估价公司）作为上述项目的评估机构，后第三人拟定征收补偿安置方案的征求意见稿，征求征收范围内被征收人的意见。2013年10月9日，海口市棚户区（城中村）改造指挥部办公室批准《海口市龙华区椰岛片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案》以及项目概算的相关事宜。同年10月18日，第三人作出《关于启动海口市龙华区椰岛片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收的决定》，并在《海口晚报》上公告。2013年12月13日，海南中联估价公司对被告符国其名下的房屋的进行估价并作出《房地产征收评估分户报告》，该报告主要内容为：房屋共6层，框架结构，总建筑面积1343.71平方米，经评估人员现场勘察，评估房屋第一层出租作为甜品、理发铺面经营使用，二层至六层作为住宅使用，装修情况如下：外墙瓷砖，内墙半裙墙，顶棚涂料及一层甜品铺面有吊顶，地面瓷砖，门窗为铝合金，外加防盗网，水电齐全。2014年6月9日，第三人分别与案外人符燕、符玉及三被告签订《征收补偿安置协议》，涉案铺面的补偿计算方式在被告符健与第三人签订的《征收补偿安置协议》中，该协议约定，自改铺面装修120㎡，以600元/㎡计算，补偿自改铺面装修72000元。第三人已依各补偿安置协议的约定向案外人及三被告支付相应的征收偿款。2014年9月，三被告的房屋（含涉案铺面）被第三人征收拆除。案在审理过程中，原告又认为三被告领取的房屋征收补偿款中包含原告的应得的补偿款，被告对此应予以返还。上述事实，有《租赁合同书》、《房屋所有权证》、《海口市发展和改革委员会关于同意椰岛片区棚户区（城中村）改造项目立项的复函》、《海口市国土局资源局关于椰岛片区棚户区（城中村）改造项目用地预审意见的复函》、《海口市规划局关于椰岛片区棚户区改造项目用地规划意见的复函》、《关于出具国贸一横路延长线和椰岛棚改片区项目改造范围的复函》、刊登在《海口晚报》上《关于海口市龙华区政府关于椰岛片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》和《海口市龙华区政府关于国贸一横路延长线棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》及张贴上述通告、调查结果的相片、椰岛片区推荐评估公司会议现场相片、《海口市龙华区椰岛片区棚户区（城中村）改造项目评估机构推荐会会议记录》及会议签到表、房地产估价机构资质证书、征收补偿安置方案（征求意见稿）、《杏记甜品授权书》、《杏记甜品品牌连锁申请表》、中国银行客户回单、《收据》、《海口市龙华区金贸街道办事处关于椰岛片区棚户区（城中村）改造项目推荐评估机构的报告》、《关于的批复》及其附件《海口市龙华区椰岛片区棚户区（城中村）改造征收补偿安置方案》、《海口市龙华区椰岛片区棚户区（城中村）改造征收补偿安置资金概算表》和张贴上述补偿安置方案相片、《海口市龙华区人民政府关于启动海口市龙华区椰岛片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收的决定》及在《海口晚报》上刊登该决定、《房地产征收评估分户报告》、《海口市龙华区人民政府征收补偿决定书》、五份《征收补偿安置协议》、及双方当事人的陈述笔录在案佐证，上述证据均已经庭审质证和本院的审查，可以认定。本院认为，原告符君与被告符国其、符春、符健签订《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，对合同双方均具有约束力。本案中涉案铺面已被第三人龙华区政府依法征收拆除，符合《租赁合同书》中约定的合同终止的情形，因此《租赁合同书》已自然终止，《租赁合同书》已无解除的意义，原告诉请解除《租赁合同书》没有事实和法律依据，本院不予支持。原告认为被告明知涉案铺面要被第三人征用拆除而隐瞒该事实，被告因此构成违约，但双方签订的《租赁合同书》中未对涉案房屋拆迁事先告知义务和拆迁征用后对原告经营投入损失补偿等事宜进行约定，且原告也没有证据证实被告事先明知涉案铺面将被征用拆迁，因此被告不存在违约的情形。同时根据双方签订的合同约定，如因铺面被拆迁征用，双方互不赔偿对方损失。故原告要求被告赔偿其250000元损失无法定或约定理由，也无事实依据，本院不予支持。对被告领取的房屋征收补偿款中是否含有原告应得补偿款及是否应返还原告等问题，因与本案争议事实无关，本院不予认定和处理。庭审中三被告亦认可收取1000元押金和1100元水电费未退还原告，现《租赁合同书》已终止，原、被告对该合同终止均无过错，三被告在本案诉讼中未就原告拖欠租金提出主张，因此三被告没有占有上述押金和水电费的依据，三被告应将1000元押金和1100元水电费退还原告，如三被告认为原告拖欠租金可另案主张。第三人是合法征收三被告的房屋，且本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，第三人不是租赁合同的相对人，因此对原告提出的诉讼请求不承担责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（七）的规定，判决如下：一、限被告符国其、符春、符健于本判决生效之日起十日内退还原告符君已付的押金1000元和水电费1100元；二、驳回原告符君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5081.5元（原告已预交），由原告符君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  陈晓倩审 判 员  郭 煊人民陪审员  陈传汉二〇一五年六月十日书 记 员  姚 捷