湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂青山民二初字第00530号原告武汉森诚物业管理有限公司，住所地武汉市青山区建设一路石化宿舍1栋4门17号。法定代表人袁敏，该公司董事长兼总经理。委托代理人陈剑军，该公司职工（特别授权代理）。被告苏传钢，无职业。委托代理人冯重玉（被告之妻），无职业，（特别授权代理）。原告武汉森诚物业管理有限公司诉被告苏传钢物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理。依法由审判员邓学军适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告武汉森诚物业管理有限公司的委托代理人陈剑军、被告苏传钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉森诚物业管理有限公司诉称：该住户2010年5月30日入住小区后正常交纳了1年物业费，之后无正当理由拒交物业费，物业公司多次上门催收和送达催款通知单催要无果，故诉至法院，请求判令被告补交2011年5月至2015年5月30日期间的物业管理费5，279元及滞纳金11，399元，合计16，677元。原告武汉森诚物业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、物业服务合同2份，证明原、被告之间约定了物业服务的权利和义务。证据二、湖北省服务价格监审证1份，证明原告的收费标准及原告停车位的收费是有依据的。证据三、物业服务催缴通知单4份，证明原告向被告催收了物业管理费。证据四、森诚物业管理收费台账，证明被告已经交了2010年5月至2011年5月期间的物业管理费1，329元，并交了装修押金2，000元。被告苏传钢辩称：我不愿意交物业管理费的理由如下：一是没有解决户口问题，二是没有将公共收费公开，三是没有解决排放油烟问题，四是没有解决电瓶车的停车问题，五是对于小车位是出租了还是出售了没有说明，六是物业服务不到位。另外原告还多收了2010年5月至2011年5月期间的物业管理费36元和装修时多收了垃圾费。被告苏传钢为支持其抗辩理由向本院提交了证据票据1张，证明被告交了1，329元的物业费和369元的垃圾费。庭后又向法庭提交了证据相片4张，证明垃圾未及时清运，堆放杂物，保安未24小时在岗，被告的物业服务不到位。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三均无异议，本院依法予以采信；被告对证据四认可已交的物业管理费1，329元及装修押金2，000元，认为对相关费用的具体数额没有写清楚。本院认为，该证据虽系原告单方制作，但被告认可已缴纳物业管理费及押金数额，本院对该证据的证明目的予以采信。原告对被告提交的证据一没有异议，本院依法予以采信；对证据二认为小区内堆放的杂物是小区业主的，我公司只能对业主劝告，不能处置；相片中的垃圾是业主种菜遗留的，已于8月份全部清理完毕；由于小区面积较小，门岗只有一个人，同时兼任车辆、人员进出询问、设备房巡查，且公司有规定，保安不得在保安室长坐，要对小区进行巡查，因此保安室就会出现无人情况。本院认为，被告提交的证据虽在开庭后提交，但能证明物业管理服务中存在的问题，在对被告提出训诫的同时，对该证据予以采信。经审理查明：被告系武汉市青山区工业四路现代花园1号楼2单元1106室业主，房屋的建筑面积为76.94平方米。2008年6月18日原告与开发商武汉现代住宅开发有限公司签订了前期物业服务合同1份，约定由原告对现代花园1号楼提供前期物业管理服务。此后，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《武汉市前期物业管理服务协议》，该协议约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量（对环境卫生要求公共部位、场所全天保洁；对车辆管理出入登记、按规定收取泊位费、确保小区内道路畅通、车辆停放有序、忠于职守、坚守岗位、24小时巡逻，做好案例防范等）、物业管理服务费用（交费时间为每季首月5号前至物业管理部缴纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.4元收取等）、其他有偿服务费用（车辆服务按武价房字（2004）135号文件执行，室外停车72元每辆每月，临停半小时以下不收费，半小时以上按文件执行；有线电视、煤气、水电费由相关部门收取等）、维修基金的管理与使用、广告牌设置及权益、违约责任（甲方未达到服务质量约定的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收滞纳部份0.3‰的滞纳金）等。合同签订后，原告对小区提供了物业服务，被告于2010年7月16日向原告交纳了2010年5月20日至2011年5月19日期间的物业管理费1，329元及垃圾运费396元，此后再未交纳物业管理费，经原告催收，被告仍未交纳。故原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，原告与被告签订的《武汉市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律的规定，该协议合法有效，对双方均具有约束力。原、被告双方均应按协议履行各自的义务。现原告已履行自己的义务，被告理应交纳相关物业服务费用。合同中对物业费的收费标准已经进行约定，因此，被告应交纳2011年5月至2015年5月，共拖欠原告49个月的物业管理费5，278.08元。2010年5月20日至2011年5月19日被告按协议约定应交纳的物业管理费为1，293元，但被告实际交纳了1，329元，多收36元，原告庭审中认为垃圾清运费是237元，但被告实际交纳了396元，多收159元，应在此处扣减。因此被告应交纳的物业管理费数额为5，083.08元。因原告提供的物业管理存在一定的瑕疵，且没有对小区车位的处置情况予以公示，未尽到管理职责，故被告对上述应交纳的物业服务费承担80%，剩余20%的物业服务费由原告自行承担。故被告应向原告交纳的物业管理费应为4，066.46元。由于被告在原告处有装修押金2，000元，双方均同意在此次纠纷中扣减，该意思表示不违反法律规定，本院依法予以准许。因此，被告实际应向原告交纳的2011年5月至2015年5月的物业管理费共计2，066.46元。原告要求被告支付滞纳金的诉讼主张，因原告不能完整、全面的履行自己应尽的义务，故该项主张，本院不予支持。被告认为物业没有解决其户口问题，不应交纳物业管理费。本院认为，户口管理问题并非原告合同约定的职责，也非原告所能解决的问题，原告以此为由拒交物业管理费，于法无据，该项抗辩理由，本院不予支持。原告认为被告没有将公共收费公开、对小区车位是出租了还是出售了没有说明，本院认为，物业公司对小区车位管理是其职责范围，要求费用公开是每个业主的权利，故对被告的该项抗辩理由，本院予以支持。被告认为没有解决油烟排放问题及电瓶车停车问题，但没有提交证据证明，故对该项抗辩理由，因证据不足，本院不予支持。被告抗辩其物业管理服务不到位，本院已根据证据及实际情况认定其服务质量存在一定瑕疵，原告也承担了部分责任，对该项抗辩理由，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告苏传钢于本判决生效后10日内向原告武汉森诚物业管理有限公司支付2011年5月至2015年5月期间的物业管理费共计2，066.5元。二、驳回原告武汉森诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费108元，由原告武汉森诚物业管理有限公司负担95元，被告苏传钢负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费217元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员邓学军二〇一五年九月六日书记员杨锐翔