浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第141号
上诉人（原审被告）黄樟云。
委托代理人（特别授权）叶民珍。
被上诉人（原审原告）刘春阳。
委托代理人（特别授权）张跃华。
上诉人黄樟云为与被上诉人刘春阳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2012）东民初字第958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人黄樟云及其委托代理人叶民珍、被上诉人刘春阳及其委托代理人张跃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘春阳起诉称，2011年11月25日，刘春阳与黄樟云签订了《房屋使用权转让合同》一份，约定：黄樟云将其向东阳市吴宁街道大寺下经济合作社（以下简称大寺下经济合作社）承租的坐落于东阳市城南西路1幢楼下四间、楼上七间房屋的使用权和附属设施等一并转让给刘春阳；确保刘春阳能独立完整的转签和使用；转让费为15万元；违约方应支付对方违约金20万元。合同签订后，刘春阳付清了全部转让款并对院子地面硬化，准备搬入涉案房屋时遭到了大寺下经济合作社的阻止并表示不同意转租涉案房屋并将收回涉案房屋。黄樟云未能依约确保刘春阳独立完整的转签和使用涉案房屋，已违背了刘春阳受让租赁权的初衷，合同已无法履行，黄樟云的行为构成根本违约。请求：一、判决解除原、被告于2011年11月25日签订的《房屋使用权转让合同》；二、判令被告退还原告转让款15万元；三、判令被告支付原告违约金10万元。在本案审理过程中，原告将第一、三项诉讼请求变更为：判决确认双方签订的《房屋使用权转让合同》无效；判令被告赔偿原告损失6万元。
黄樟云答辩称，刘春阳了解涉案房屋的情况，大寺下经济合作社原来同意将涉案房屋等转租给刘春阳，转租不成功的责任在刘春阳。刘春阳已实际使用涉案房屋二十余天且已支付转让款。《房屋使用权转让合同》合法有效，不同意解除，更不应退还转让款。请求驳回原告的全部诉请。
原判认定，2011年11月25日，刘春阳（乙方）与黄樟云（甲方）签订了《房屋使用权转让合同》，约定：甲方将涉案房屋及后院围墙内场地的房屋使用权和甲方出资建造的围墙、地面混凝土及钢棚一并转让给乙方，甲方需陪同乙方在2011年11月26日前与大寺下村完成转租签约；转让费为15万元，合同生效当日由乙方支付甲方保证金10万元，剩余5万元在乙方和大寺下村完成转租签约后当场支付给甲方；双方如有违约，需支付对方违约金20万元。上述合同还约定了其他内容。合同签订后，刘春阳分别于2011年11月25日、2011年12月15日支付黄樟云转让款10万元、5万元。嗣后，因大寺下经济合作社不同意将涉案房屋出租给刘春阳，刘春阳与黄樟云发生纠纷。
另查明，涉案房屋属大寺下经济合作社所有。2002年2月2日，东阳市原吴宁街道办事处大寺下居民委员会曾与黄樟云签订了房屋租赁协议，在该协议履行过程中，大寺下经济合作社和黄樟云对上述协议约定的内容进行了变更，双方于2010年11月27日签订的房屋租赁协议书系最后一份租赁协议，该协议约定的租赁期限至2011年年底。双方未续签2012年度的房屋租赁协议。
原审法院认为，黄樟云将其向大寺下经济合作社承租的涉案房屋转租给刘春阳，但因黄樟云并未取得对涉案房屋2012年度的承租权，且转租给刘春阳也未取得出租人大寺下经济合作社的同意，依照法律规定，应确认刘春阳与黄樟云签订的《房屋使用权转让合同》无效。黄樟云应将15万元转让款返还给刘春阳，同时，应赔偿利息损失，利息损失的计算，因双方无明确约定，应自黄樟云收到转让款的次日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算。对涉案房屋装修损失，因刘春阳未能提供有效证据证明，且其在未取得出租人同意转租的情况下擅自装修，故该部分损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十七条之规定，判决：一、原告刘春阳与被告黄樟云于2011年11月25日签订的《房屋使用权转让合同》无效。二、被告黄樟云应于本判决生效之日起十日内返还原告刘春阳转让款15万元并赔偿利息损失（其中10万元的利息损失自2011年11月26日开始计算，5万元的利息损失自2011年12月16日开始计算，均按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回原告刘春阳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由原告刘春阳负担1200元，由被告黄樟云负担3250元。
宣判后，黄樟云不服，向本院提出上诉称，一、原判认定其与刘春阳所签订的《房屋使用权转让合同》无效不当。前述合同是双方自愿签订，且在签该合同之前大寺下经济合作社也是口头同意转租的，一审以大寺下经济合作社在前述合同签订后对涉案房屋公开招租并要求承租人自行拆除钢棚来判定其不同意转租不当，事实上大寺下经济合作社招租的原因是刘春阳未及时交房租所致，有该合作社出具的证明为凭。二、原审法院采信刘春阳提供的照片进而认定黄樟云与大寺下经济合作社的租赁期限至2011年年底到期不当，上述照片系刘春阳单方伪造，且照片中的协议内容也与交易习惯不符，在未经与原件核对的情况下不应采纳；且事实上双方的租赁期限是2012年12月31日止。综上，请求依法改判驳回刘春阳的诉讼请求。
刘春阳辩称，一、原判采纳其在一审中提供的照片并据此认定黄樟云与大寺下经济合作社的租赁期限已于2011年12月届满正确，前述照片是在大寺下经济合作社明确告知不得转租并准备强制竞标时，黄樟云到大寺下村去闹，村里才把协议贴在房屋上，黄樟云认为照片系伪造但其未申请鉴定，也未向公安机关报案或提供其他证据予以推翻。既然租期届满，黄樟云的转租行为即为无权处分行为，依法应属无效。二、根据我国法律的规定，转租必须有出租方书面的同意，黄樟云以出租方曾口头同意为由认为合同有效于法不符。原判认定的事实清楚，适用法律和实体处理恰当。请求驳回上诉，维持原判。
二审中黄樟云向本院提供2010年2月5日《房屋租赁协议》一份，证明刘春阳一审中提供的照片中的2010年11月27日协议书不真实。刘春阳质证认为，该协议的真实性不能确认，同时也不能否认间隔约10个月后签订的协议。本院认为，黄樟云明确其提供2010年2月5日《房屋租赁协议》租期为2010年1月1日至同年12月31日，而刘春阳一审中提供的照片中的2010年11月27日协议书租期为2011年1月1日至同年12月31日，两者并不矛盾，故不能证明待证事实。
经审理查明，2002年2月2日，东阳市原吴宁街道办事处大寺下居民委员会曾与黄樟云签订了租期自2002年3月1日至2012年12月31日的房屋租赁协议（包括涉案房屋在内），在该协议履行过程中，大寺下经济合作社收回了部分租赁房屋，并且每年与黄樟云签订合同对租金进行补充约定，双方于2010年11月27日签订的房屋租赁协议书约定不得擅自转租，租赁期限至2011年年底。双方未续签2012年度的房屋租赁协议。黄樟云将其承租的涉案房屋转租给刘春阳未经大寺下经济合作社书面同意。2012年初，大寺下经济合作社收回涉案房屋并将2010年11月27日黄樟云与其签订的房屋租赁协议书予以张贴公示。刘春阳对涉案房屋进行装修但未实际投入使用。原判认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，黄樟云将其向大寺下经济合作社（或大寺下居民委员会）承租的房屋转租给刘春阳的事实清楚。在转租合同中，黄樟云作为转租人负有将租赁物交由次承租人使用并不受他人追索的义务。本案中，黄樟云在将涉案房屋交付刘春阳使用后即被出租人大寺下经济合作社收回，且黄樟云不能证明系因刘春阳违约导致讼争房屋被收回，故黄樟云应承担退回租金并赔偿相应损失的责任。黄樟云上诉称系因刘春阳未及时向大寺下经济合作社交纳2012年租金导致其与大寺下经济合作社间的租赁合同终止的上诉理由不能成立，理由是：按转租合同的约定，黄樟云应于2011年11月26日前陪同刘春阳完成转租签约，而交纳房租的义务按出租合同是在2012年1月1日前交清次年的租金，黄樟云作为先履行一方履行债务不符合约定，刘春阳作为后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。至于黄樟云所提出涉案房屋的转租经过大寺下经济合作社同意的上诉理由并没有证据证明，且该上诉理由及所提其与大寺下经济合作社的租赁合同未到期的上诉理由均应由黄樟云作为阻却涉案租赁房屋被收回的理由由其向合同的相对人大寺下经济合作社提出，黄樟云未向大寺下经济合作社抗辩导致涉案房屋被收回的法律后果不应由刘春阳承担。原判认定的基本事实清楚，实体处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人黄樟云负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
代理审判员 钱 萍
二〇一三年四月二十二日
代书 记员 何晓慧