甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）天民二初字第15号
原告（反诉被告）吴学萍，女，汉族，1962年12月10日出生，天水市人，系天水市秦州区某数码快速扩印中心业主。
委托代理人杨永明，甘肃纪元律师事务所律师。
委托代理人葛建兴，男，汉族，1947年12月27日出生，无业，住天水市秦州区。
原告（反诉被告）天水聚源商贸有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区。
法定代表人王宗印，该公司经理。
委托代理人王爱东，甘肃昊泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）天水秦瑞防伪印务有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区。
法定代表人魏俊杰，该公司经理。
委托代理人王朝晖，甘肃天秦律师事务所律师。
委托代理人纪红，甘肃天秦律师事务所律师。
被告天水绿地房地产开发有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区。
法定代表人张建明，该公司经理。
委托代理人杨晓云，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）吴学萍、天水聚源商贸有限责任公司（以下简称聚源公司）与被告（反诉原告）天水秦瑞防伪印务有限公司（以下简称秦瑞公司），被告天水绿地房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吴学萍及其委托代理人杨永明、葛建兴，聚源公司法定代表人王宗印及其委托代理人王爱东，被告（反诉原告）秦瑞公司法定代表人魏俊杰及其委托代理人王朝晖、纪红到庭参加诉讼，被告绿地公司经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴学萍、聚源公司诉称：2006年3月16日，原告吴学萍、聚源公司与秦瑞公司签订了一份《联合开发建设商品楼协议书》，约定：三方联合兴建秦瑞公司商业楼，以秦瑞公司自有的土地980平方米为基础，对其上面的天水市秦州区双桥南路12号临街铺面、生产车间、办公楼拆迁，开发建设商业、生产、办公楼一栋。秦瑞公司以自有占用的土地1.4亩以及以上的附属建筑物约1000平方米补偿作为投资，经共同协商投资金额为208万元，吴学萍投资120万元，聚源公司投资20万元，共计投资348万元。联营体独立核算，自负盈亏，未领取企业法人执照，属不具有法人资格的协作型组织。协议对设立开发建设机构及职责进行了约定，成立项目开发董事会，作为该联营体筹建、生产经营的最高决策机构。董事会的组成为：董事长一名由秦瑞公司法定代表人魏俊杰担任，副董事长由原告授权的盛学民担任，执行董事由聚源公司法定代表人王宗印担任，还有两名董事。协议还约定了项目建设进度（建设期限为一年）、效益分配、违约责任等。按照所有权与经营权分离原则，设立项目开发建设部，其职责是执行董事会决议，对项目开发建设具体实施全权负责。协议签订后，该项目于2007年7月开始建设。为了能尽快收回资金，并取得预售房屋的合法性，2008年12月15日，三方以秦瑞公司的名义与绿地公司签订了《房地产项目转让合同》，2008年12月18日三方又与绿地公司签订《房地产项目转让合同补充协议》，名为转让实为合作挂靠，三方对开发的房屋以绿地公司名义进行销售，只给绿地公司固定的挂靠费，未支付转让款。在项目建设中，秦瑞公司在未通过项目建设部同意，又不具备售房资质的情况下，违反有关规定擅自以其公司名义销售房屋，甚至在三方与绿地公司签订《房地产转让合同》、《房地产转让合同补充协议》后，仍继续销售房屋。共销售出铺面10间384.07平方米，住宅17套1428.5平方米，获得670万元（未包括从项目部支取的现金58万元），全部收入秦瑞公司。被告占用合伙资金直接侵害了原告利益。在建设过程中由于设计变更、性质改变、面积增加、开发费用加大，2010年7月24日，吴学萍、聚源公司、秦瑞公司三方又以会议纪要形式签订了一份补充联营协议。主要确认，目前项目亟待解决的两个问题及材料涨价投资增加、结算工作，特别是对吴学萍追加的投资及贷款本息200万元进行了确认，该项目于2009年10月正式竣工。另外，该项目在筹建过程中，对该项目面积和投资总额进行了变动，面积由原来的2755平方米变为3261.08平方米，联营体中其他两方投资未变，而吴学萍增加投资200万元，投资总额由348万元变为548万元。据此，联营体固定投资资产产权中，吴学萍占58%，聚源公司占4%，秦瑞公司占38%。联营期限自2006年4月16日至今6年有余，但被告对销售的成本和利润迟迟不清算，致使原告的投资和按比例应得的利润无法及时收回，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为被告在该项目开发结束后，占有大量售房资金和商铺，有意拖延清算，致使原告投资和利润无法及时收回，被告的行为已构成严重违约。因此，为了维护原告的合法权益，依照《合同法》及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷若干问题的解答》相关规定，请求：1、解除原告与秦瑞公司联合开发建设商品楼协议；2、退还吴学萍投资275万元，退还聚源公司投资20万元；3、对该项目利润进行清算，按利润总额的58%给吴学萍分配利润，按利润总额的4%，给聚源公司分配利润；4、被告赔偿原告违约金54.80万元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告秦瑞公司答辩称：一、我公司与两原告于2006年3月16日签订的《联合开发建设商品楼协议书》（以下简称《协议书》），依法不属于联营合同性质，而属于三方内部合伙协议，是三方真实意思表示，合法有效。二、我公司与绿地公司签订的《房地产项目转让合同》，属于联建协议，合法有效，应受法律保护。2008年12月15日、18日，我公司与绿地公司签订的《房地产项目转让合同》及补充合同，属于我公司提供土地、资金，绿地公司提供房地产开发资质及手续，并且该协议已实际履行，我公司与两原告合伙经营的建设项目，现土地及相关房屋建设，预售手续全部转到绿地公司名下。以上两份合同属于联建协议，符合联合建房的相关司法解释规定。三、《协议书》签订后，两原告没有将《协议书》约定的投资款汇入合伙三方协议约定的三方共管账户。《协议书》约定的合伙经营的“秦瑞商住楼”项目，是天水市政府伏羲城改造工程，发文要求我公司拆迁重建。因重建过程中需办理各种建设手续，吴学萍、聚源公司称其可以办理建设手续，于是我公司与吴学萍、聚源公司签订了协议书，但此后，吴学萍、聚源公司一直没有将协议书约定的120万元及8万元投资款汇入合伙三方共管账户进行管理和使用，两原告的投资及使用情况不明。合伙建设过程中工程建设均由我公司投资。四、吴学萍在项目建设中，并没有追加投资，不存在吴学萍诉称的275万元投资款的事实。1、项目开工建设后，因两原告没有投资一分建设款项，项目建设一度停滞，为解决建设问题，我公司与两原告2008年6月7日开会，两原告一致要求我公司借款继续投资建设项目，两原告继续跑建设手续。因此，后续开工建设费用是我公司借款81万元，两原告再未继续追加投资。2、2010年7月24日，合伙三方《会议纪要》并未认可原告吴学萍追加投资及贷款本息200万元的事情。关于吴学萍所诉《会议纪要》中其追加投资及贷款本息200万元（暂定数），是吴学萍在开会时自己表述的内容，并不是合伙三方对其追加投资的确认。在该《会议纪要》第四条明确记载，合伙三方对内部结算工作，待工程验收交付使用，所有发生的经济往来手续，三方协商确定后进行。五、为解决建设资金，在与绿地公司联建前，合伙三方协商约定我公司是唯一预售房屋主体，不存在原告诉称的擅自售房情形。六、我公司严格按照《协议书》及《补充协议》约定的内容，履行合伙协议，不存在违约情形。
被告天水绿地房地产开发有限公司答辩称：1、本案三方联建与我公司没有实质的法律关系，仅仅借用我公司的名义进行开发，属于挂靠行为。开发商品楼所产生的权利义务与我公司无关，我公司不享有任何权利，根据权利义务相一致的原则，我公司没有权利，也就不承担相应的义务。2、本案联建纠纷，应当先行清算，先行确定债务归还，然后处理联建方之间的利益归属。原告与被告挂靠我公司经营，在实质上与我公司没有关系，借用我公司开发本身属于无效行为，但这种行为产生的法律后果，与我公司有利害关系，已经出现购房人在追究原告与被告的法律责任时，将我公司列为共同被告，让我公司承担连带责任，现有一案正在秦州区人民法院审理，如果在本案中原告与被告不如实陈述项目所产生债务，或者故意隐瞒债务，必将还会给我公司造成连带责任损害，对此我公司要求人民法院在审理本案纠纷中，查清债权人，要求债权人申报债权，责令原告与被告共同先行清算并给付债务。债务清算完毕后方能解决三方的利益归属，否则不仅会损害债权人利益，也会损害我公司利益。如在本案中不能解决，我公司将另行提起合同确认之诉，确认挂靠关系无效，以解决我公司挂靠连带责任之诉累。综上，请求依法确认三方联建与我公司挂靠合同关系无效，我公司不承担本案实体权利义务。
被告（反诉原告）秦瑞公司反诉称：2004年，天水市人民政府为了伏羲文化城的保护建设，发文要求将紧邻伏羲城属于反诉原告的印刷车间、厂房、办公楼等拆迁改造。为了响应市政府的要求，反诉原告多方筹措资金准备拆迁重建。在筹建过程中，因我公司缺乏资金，于2006年3月16日，与两反诉被告达成《联合开发建设商业楼协议书》，约定：经营共担风险，互惠互利的原则下，我公司以土地及其土地上的附属建筑物约合1000平方米的补偿费208万元，作为投资；反诉被告秦州多彩数码彩扩中心（以下简称多彩数码）投资120元，反诉被告聚源公司投资现金8万元、雪铁龙汽车及无形资产折价12万元，共20万元；同时，《协议》还约定，在项目建成后，秦瑞商住楼项目三层以上（含三层）房屋所有权归我公司所有，一、二层楼在按市场价销售后，扣除工程项目投资和一切费用后，所产生的净利润，其中100万元分配给两反诉被告所有，剩余利润归反诉原告所有。项目建设过程中，反诉原告与两反诉被告先后于2010年7月13日、2010年10月3日、2010年10月5日达成4份“补充协议”。依据《民法通则》关于合伙经营的规定，三方达成的《协议》及《补充协议》的内容，依法属于反诉原被告之间关于内部投资及收益分配的约定，属于内部合伙协议性质，是反诉原被告之间真实意思的表示，合法有效。签订《合伙协议》后，合伙三方投入了资金。为了建设秦瑞商住楼项目，反诉被告在办理建设手续时将反诉原告的自用土地，以国有土地出让的方式，转化成了工业用地。在转化土地性质过程中，土地出让金48.23万元，用反诉原告的安置职工费用和企业负资产进行了冲抵。随后，秦瑞商业综合楼项目占用反诉原告的1024平方米土地，又通过招投标方式，确定土地出让价格为103万元，并交纳土地出让金103万元后，将土地性质转化成了商业综合楼性质。同时，项目先后办理了建设规划许可证、建设工程施工许可证等符合开工建设的全部证照手续。于2007年12月20日正式开工建设。
在秦瑞商住楼项目建设过程中，反诉被告吴学萍委托盛学民参与合伙经营事务。盛学民在参与合伙事务期间，以各种名义（自2009年7月开始至2009年10月期间）分5次，借用项目资金60万元。反诉被告聚源公司法定代表人王宗印在参与合伙事务期间（自2008年5月至2010年7月）先后分9次，借用项目资金158416元。两反诉被告借用的项目资金至今未归还。工程开工后，因两反诉被告未投入建设资金，导致工程主体建设一层后，于2008年5月停工。合伙三方商定由反诉原告筹资负责工程建设，两反诉被告继续负责办理建设项目手续。为筹措后续建设资金，反诉原告借款81万元，承诺并归还了用于项目建设的借款利息20200元，再次启动了工程。2009年10月底，反诉原告负责的项目工程基本建成。为了完善秦瑞商住楼建设及售房手续，经合伙三方协商同意，并报经天水市人民政府批准后，反诉原告将秦瑞商住楼项目整体转让给了绿地公司。项目转让后，于2009年12月份左右，秦瑞商住楼的土地、建设手续及销售手续均办理在绿地公司名下，并由绿地公司对外进行销售及办理各项房屋产权手续。现秦瑞商住楼项目已基本完工，依据合伙三方最初达成的《合伙协议》的约定，秦瑞商住楼项目竣工后，三楼以上房产应立即交付反诉原告所有并使用；同时，除去各项开支后，所得的净利润三方合伙人按约定进行分配。
合伙期间，项目一、二楼售房应得总收入为9833475.28元。在项目建设中，因商业综合楼变更为商业住宅楼，在主体结构未变的情况下，因室内结构变化很大，加之建材费用涨价，导致最终审定建设价格为4019984.13元。现支付工程款3834671.8元；尚欠工程款185312.33元及市政管理费20000元，资料管理费20000元，共计225312.33元未支付给建筑单位。在项目运行过程中，合计支出各项费用为5523193.49元；同时，反诉被告吴学萍违反三方签订的“合伙协议”及“补充协议”的约定，以各种名义私自售房，导致项目损失高达1524474元；在项目建设过程中，反诉被告吴学萍私自收取房款610272元，借用项目资金60万元，至今未还。反诉被告聚源公司借用项目资金158416元，也至今未还。另外，反诉原告依照2008年1月28日项目董事会决定，为安置本企业正常经营，避免职工不稳定因素，造成影响工程项目进展，而分次借用项目资金1288837.66元。现秦瑞商住楼项目目前已亏损82610.20元。工程尚待最后交工验收，扫尾工程还需后续追加资金999614.91元。
在建设过程中，由于反诉被告吴学萍以各种名义私自收取售房款，并借用项目建设资金不归还。加之两反诉被告不积极配合，长期以来对合伙事务制造事端和纠纷，私自处理房屋，造成一房二卖等被动局面，两反诉被告屡次违约，导致合伙事务无法继续进行。秦瑞商住楼项目的后续扫尾工作还仍需反诉原告与第三人绿地公司协作完成。
鉴于以上事实，反诉原告多次与两反诉被告商议交工清算事宜，但两反诉被告均不配合，反而制造矛盾，引起诉讼。因三方之间仅是内部合伙关系，依据《民法通则》关于合伙的规定，合伙各方应共同经营，共担风险，合伙债务应由合伙人按照出资比例，以各自财产承担清偿责任的规定，两反诉被告分别各自应当承担项目亏损27534元。
在合伙期间，反诉被告吴学萍在项目未开工建设前以及项目建设过程中，屡次违反三方“合伙协议”以及补充“协议”约定，私自售房并收取房款，导致秦瑞商住楼项目出现多起“一房二买”的诉讼纠纷，直接造成项目损失额高达1524474元。因项目高额损失，从而导致项目出现亏损，无法按“合伙协议”约定分配利润。双方的矛盾经反诉原告多方努力仍无法化解，三方已无实际继续合伙的可能，因此，反诉原告认为应终止“合伙协议”，并承担项目损失，1524474元损失则应由反诉被告吴学萍个人承担，并及时给付反诉原告，用于后续工程的扫尾工作。
综上，现依照“合伙协议”的约定及我国相关法律的规定，反诉原告特提出反诉，请求：1、判令确认反诉原告与两反诉被告之间签订的5份协议合法有效；2、判令终止反诉原告与两反诉被告合伙协议，并进行清算；3、判令反诉被告吴学萍承担项目亏损27534元；4、判令反诉被告天水聚源商贸有限责任公司承担项目亏损27534元；5、判令反诉被告吴学萍给付反诉原告因其违约行为造成的项目损失1524474元；6、本案反诉费用由两反诉被告承担。望法院查明事实后，驳回反诉被告的本诉之诉请，同时依照合伙法律规定，判决支持反诉原告的所有反诉请求，以维护反诉原告的合法权益。
原告吴学萍当庭答辩称：三方签订的合同属于联营合同，从本案主体来看，民法通则规定合伙是个人之间的合同，本案是两个企业与个体工商户的协议，对方主张是内部合伙不符合事实和法律规定。合同中约定的商住楼三楼以上归反诉原告所有，属于保底条款，与最高人民法院司法解释相冲突，是无效条款，秦瑞公司擅自销售房屋并未经联营三方认可，且所销售房款也未打入三方共同账户，严重违约；所谓造成的一房二卖，是因为在秦瑞公司与绿地公司签订项目转让合同后，擅自又自行销售房屋；联营项目并未亏损，秦瑞公司所述事实不真实，计算项目亏损的方式与事实不符，因为秦瑞公司并未将所销售房款及未销售房屋算入总账，项目应存在利润的；吴学萍并没有借用资金，吴学萍仅授权盛学民参与联营合同的事务，并未授权借款；秦瑞公司只是按土地补偿出资，并未现金投资，吴学萍与聚源公司是现金投资，秦瑞公司所说吴学萍未投资也未追加200万元投资，是不符合事实的，秦瑞公司反诉理由不能成立。
聚源公司答辩称：1、三方签订的合同属于联营合同，吴学萍代理人已从法理及事实上阐述，我方同意，三方最后的投资已经超过了最初合同约定的348万元；2、项目并未亏损，有盈利，项目亏损的计算方式不对，将商住楼三楼以上价格未算入项目总额；3、秦瑞公司擅自销售房屋，属于严重违约；4、秦瑞公司所说我公司借用项目资金未还不是事实，这些资金用于项目，我公司还垫付了3万多元。
吴学萍为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《联合开发建设商住楼协议书》、项目部董事会决议书、聘任书，证明三方签订了联营合作协议，成立了董事会，进行了机构设置、责任分配，人员进行了分工，并且证明协议书中对房屋分配的约定是保底条款，属于无效合同。
二、《房地产项目转让合同》及其补充协议，证明吴学萍（多彩数码）、聚源公司、秦瑞公司与绿地公司签订合同，以绿地公司名义销售和管理房屋。
三、《关于成立绿地项目部会议纪要》、《关于绿地项目部的买卖合同转换的几个具体问题的决定》、《关于对秦瑞公司的复函》及快递单、绿地公司全权委托书、绿地公司通知、三方转换明细表、2010年1月12日秦瑞公司公告。证明三方决定成立绿地公司第一项目部，对外销售房屋，未经授权，任何一方无权单方销售，并对房屋销售合同进行转换，以绿地公司名义销售，确定了统一转换售房合同的人数，同时，吴学萍得到了绿地公司的授权，全权负责项目和销售事宜。秦瑞公司却私自销售房屋，已构成违约。
四、《关于秦瑞商住楼项目下一步运作的会议纪要》、吴学萍投资票据、商住楼销售及剩余房产明细表、秦瑞公司法定代表人魏俊杰抽取投资款条据、秦瑞公司收取售房款条据、《关于秦瑞商住楼内部核算的会议记录》、图纸及照片。证明吴学萍在原协议基础上增加投资，追加投资200万元经过甲方盖章确认，共计数额3204717.64元，商住楼在原基础上增加了面积，魏俊杰从项目上抽取58万元未归还，确定各方投资、费用、成本后，项目净利润8392245元。
原告聚源公司所举证据与吴学萍一致。
被告秦瑞公司为证明其主张举出以下证据：
一、土地使用权属的相关材料、天水市政府（2004）8号文件、建设用地规划许可证、天水市规划局建筑工程申请复函、工程建设项目开工（施工）许可证、房地产项目转让合同及补充协议、商品房预售许可证。证明秦瑞商住楼项目是市政府为了伏羲文化城保护建设规划需要而拆迁、扩建改造的，该项目所占土地的使用权属于秦瑞公司，商住楼开发资质属绿地公司，秦瑞公司与绿地公司的联建符合法律规定，商住楼建设手续齐全，符合开工建设及出售条件。
二、《联合开发建设商业楼协议书》、《关于成立绿地公司第一项目部的会议纪要》、《关于解决秦瑞商业住宅楼存在问题的会议纪要》、《关于恢复商业住宅楼转换商品房买卖合同的通知》及《关于秦瑞商业住宅楼转换签订商品房买卖合同的通知》、《绿地公司第一项目部关于商品房买卖合同转换的几个问题的决定》、天政土让字（2006）36号文件、工程借款明细及两份收据、会议记录、《绿地公司的复函》及通知。证明1、三方签订的联建协议及4份补充协议系三方真实意思表示，约定了合伙内容、投资金额、合伙分工及合伙利润分配，属于内部合伙性质，合法有效。2、三方约定投资为秦瑞公司208万元，吴学萍120万元，聚源公司20万元。秦瑞公司用48.23万元土地出让金顶抵安置职工补偿款取得项目所占土地，该48.23万元为后续追加投资，为工程借款81万元及利息20200元，共计秦瑞公司投资为3392500元。3、三方成立绿地公司第一项目部，负责人为王宗印，项目实行独立核算、财务收支由三方共同决定，对外的一切业务必须通过三方共同决定办理。4、三方均认可在成立第一项目部前，唯一售房主体是秦瑞公司，之后为第一项目部，多彩数码及吴学萍无权售房，吴学萍私自售房属于严重违约。
三、秦瑞商住楼售房收入统计表、售房缴款收据。证明一、二楼售房应收收入为9833475.28元。
四、秦瑞商住楼账户支出单据，证明总支出5523193.49元。五、吴学萍委托盛学民的授权委托书、收条、收据。证明合作三方使用项目资金共计3017525.66元。
六、秦瑞公司对三方投资、收支、盈亏、损失情况说明。
七、天秦防印字（2009）12号、（2010）6号、（2010）10号文件。证明吴学萍与聚源公司无故制造纠纷，导致工程进度缓慢，造成损失。
八、第一项目部与吴小花签订的协议书及其证明、本案四方与张陆林、张虎林所签订的调解协议书及秦州区人民法院的撤诉裁定书、三方与颉志伟、颉芳红签订的协议书及其证明、三方给谢艳红出具的承诺及谢艳红的证明、张代生证言及领取工资凭据。证明吴学萍屡次违约售房导致项目损失1524474元，同时证明吴学萍投资款来自于其私自提前售房的款。
九、《工程施工中标通知书》、《建设工程施工合同》、结算协议书、绿地公司委托秦瑞公司进行工程结算的委托书、工程结算审核报告、升立建筑工程公司三份证明及收据、预售房协议书一份、收款收据一张、转换通知2份。证明秦瑞商住楼建设价为4019984.13元，已付3834671.80元，尚欠185312.33元建筑费及20000元市场管理费、40000元看场费。三间商铺已出售给了张富春和吴婷。
十、从建设设计单位调取的设计之初及变更后的楼房图纸，证明高度一直未变。内部核算会议纪要，证明对面积三方没有统一意见，应以最后图纸为准。
根据诉辩双方的陈述及质证情况，本院依法对上述证据作如下认证：
一、对原告吴学萍及聚源公司提交证据的质证及认证情况：
⒈对于原告提交的《联合开发建设商住楼协议书》、项目部董事会决议书、《房地产项目转让合同》及其补充协议、《关于成立绿地项目部会议纪要》、《关于绿地项目部的买卖合同转换的几个具体问题的决定》、绿地公司通知、三方转换明细表、2010年1月12日秦瑞公司公告、《关于秦瑞商住楼项目下一步运作的会议纪要》、《关于秦瑞商住楼内部核算的会议记录》、图纸及照片等证据，秦瑞公司对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认。秦瑞公司对以上证据原告证明目的不认可，认为协议书中项目效益分配不是保底条款，其公司是整个项目的经营主体，该约定不符合法律规定的保底条款。《房地产项目转让合同》证实其与吴学萍、聚源公司之间是内部约定，在对外事务仍由其公司负责，补充协议与本案无关。《关于成立绿地项目部会议纪要》、《关于绿地项目部的买卖合同转换的几个具体问题的决定》、绿地公司通知证明吴学萍违约，导致损失产生。三方转换明细表不仅仅是统一转换售房人数，2010年1月12日秦瑞公司公告是为了防止出现一房二卖而作出的。《关于秦瑞商住楼项目下一步运作的会议纪要》中吴学萍追加投资200多万元仅是陈述，各方未确认，《关于秦瑞商住楼内部核算的会议记录》证明面积三方没有统一意见，应以最后图纸为准，照片反映的原设计就是这样，增加了老虎窗，增加的夹层没有销售权。2、秦瑞公司不予认可的证据为，盛学民、吴学萍聘任书，《关于对秦瑞公司的复函》及快递单、绿地公司全权委托书、吴学萍投资票据、商住楼销售及剩余房产明细表、秦瑞公司法定代表人魏俊杰抽取投资款条据、秦瑞公司收取售房款条据，认为其未见过以上两人聘任书，也未加盖聚源公司公章，未收到《关于对秦瑞公司的复函》。对于全权委托书，不予认可，原件绿地公司已收回，项目负责人是王宗印。本院认为，对于秦瑞公司对真实性无异议的原告证据，虽各方证明目的不同，但该组证据客观反映了多彩中心、聚源公司、秦瑞公司三方联合开发房地产的过程，与绿地公司合作进行房屋销售，并对开发过程中出现问题协商的事实，应予确认。对于盛学民、吴学萍聘任书，被告虽不认可，但被告认可的聘任王宗印的聘任书中明确载明王宗印为该项目开发建设部总经理，全权负责该项目的实施。对于聘任魏俊杰、盛学民、吴学萍、张清华均是由王宗印签字出具聘任书，被告对其中聘任盛学民、吴学萍不认可没有任何依据，不予支持，故对原告所举聘任书予以认定。对于《关于对秦瑞公司的复函》及快递单、吴学萍投资票据、商住楼销售及剩余房产明细表、秦瑞公司法定代表人魏俊杰抽取投资款条据、秦瑞公司收取售房款条据，因系吴学萍单方制作，在秦瑞公司不予认可情况下，无法认定。对于绿地公司全权委托书因系复印件，故不予确认。
二、对被告秦瑞公司提交证据的质证及认证情况：
对于第一、二组证据吴学萍质证意见与举证意见相同，除工程借款明细及两份收据不予认可外、对其余证据真实性无异议，予以确认。认为三方属于联营，协议书第七条属于保底条款无效，补充协议是真实的，不能证明是内部合同，会议纪要认可，但无实质内容。关于各方投资，秦瑞公司是以土地及地上附着物补偿计208万元出资，其并未现金出资。对于第三、四、五、六组证据，吴学萍认为关于盈亏，秦瑞公司计算的是一、二楼的账，隐去了三楼以上的财产，秦瑞公司单方出具的条据，不能成立。对于第七、八组证据，吴学萍认为其有权出售房屋，造成损失是秦瑞公司的原因。对于第九、十组证据，吴学萍对工程造价认可外，对其余证据不认可，对于面积问题内部核算会议纪要已解决。
聚源公司针对秦瑞公司主张其借用项目资金问题，质证认为秦瑞公司提供的均是收条，不是借条，该主张不能成立。其余质证意见与吴学萍一致。
本院认为，对于秦瑞公司所举第一、二组证据真实性除工程借款明细及两份收据两原告不认可外，其余无异议，故对其真实性确认。对于第三组证据中售房收据因有三方成立的第一项目部盖章应予认定。对于第八组证据因系本案各方签字或为人民法院法律文书，对其真实性应予确认。对于第九组证据中工程造价各方无异议，应予认定，对于其余证据因涉及三方合作开发商住楼收支、盈亏、损失等问题，各方说法不一，不能确定，故不予认定。
综上，根据各方举、质证，法庭认证，本院确认以下事实：
2006年3月16日，多彩中心、聚源公司、秦瑞公司三方签订《联合开发建设商业楼协议书》（以下简称商住楼协议书），主要约定为：一、开发内容，以秦瑞公司自有土地980平方米为基础，对其上的天水市秦州区双桥南路12号临街商铺、生产车间、办公楼拆迁，开发建设商业、生产、办公楼一栋，工程建筑总投资348万元。二、项目开发建设资金的构成，1、秦瑞公司以自有占用的土地1.47亩（含城市规划用地）以及其上附属建筑物约1000平方米补偿作为投资，经共同协商投资金额为208万元；多彩中心投资金额为120万元；聚源公司投资8万元，项目用雪铁龙轿车一部8万元，个人无形资产4万元，共计20万元，以上总投资为348万元。三、开发建设机构设置及职责，成立项目建设开发董事会，由秦瑞公司法人代表魏俊杰任董事长、多彩中心盛学民任副董事长、聚源公司王宗印任执行董事，张富春、屈大森为董事。董事会职责为对项目开发建设的各项重要事项进行讨论决策，形成决议，交由项目开发建设部负责执行，项目开发建设部职责为执行董事会决议，对项目开发建设的具体实施全权负责。四、项目开发建设部工作机构设置总经理一人，在董事会领导下，执行董事会决议，全权负责项目的具体实施；财务负责一人，在总经理领导下，负责项目开发建设的财务收支及核算工作；项目开发建设外协负责一人，在总经理领导下，负责协调项目各方面关系，保证项目顺利进行；项目开发建设后勤保障一人，在总经理领导下，负责项目的融资、器材材料供应、拆迁和各项后勤保障工作，还约定了工程技术负责一人。五、拆迁要求，秦瑞公司临街商铺、生产车间、办公楼（房屋面积1000平方米）拆除和新址搬迁、商业楼建成返迁工作，均由所有权单位秦瑞公司自行负责，其拆迁房屋搬迁费用由其承担。六、项目效益分配，采取利润包干分配方式，开发项目“秦瑞商住楼”三层以上（含三层）所有权归秦瑞公司，工程完工后交付其使用，一、二层楼房按当时市场出售价计算，扣除工程项目投资和一切费用后，所产生的净利润，其中壹佰万元人民币（1，000，000元）分配给多彩中心和聚源公司所有，其余利润分配给秦瑞公司。兑现方式，可采用货币支付或按当时商品房出售市场价格抵顶分配各自应得利润部分。七、对总经理按商业楼一、二层市场出售价减除工程项目建筑投资和一切费用后，所产生的净利润超过三百万元人民币的增值利润中，以百分之十给予奖励，由总经理个人支配。八、违约责任。本协议签订后各方不得单方违约，如不遵守协议条款单方撕毁协议，将承担违约金商业楼总投资额的百分之十。在签订该协议之前的2006年3月4日、6日，三方已按协议约定，以董事会决议形式确定了董事会成员，并向王宗印出具聘书，聘任王宗印为总经理。协议签订当日，董事会又向王宗印下发聘任书，聘任其为秦瑞商住楼开发建设部总经理，全权负责项目的实施。并由王宗印聘任魏俊杰为后勤保障负责人、盛学民为外协负责人、吴学萍为财务负责人、张清华为财务出纳员。2008年12月15日秦瑞公司与绿地公司签订《房地产项目转让合同》，约定将秦瑞商住楼项目转让给绿地公司。2008年12月18日，秦瑞公司、多彩中心、聚源公司共同作为甲方又与绿地公司作为乙方签订《房地产项目转让合同补充协议》，该补充协议载明：1、秦瑞公司、多彩中心、聚源公司三方投资与商住楼协议书内容一致外，因工程还未竣工，投资还在继续增加，待工程决算后三方确定处理；2、2008年12月15日签订的《房地产项目转让合同》的目的是为了依法对甲方开发的工程项目以乙方名义对外合法销售，由乙方设立独立的分支机构负责该项目实施全面管理，所设立的分支机构由甲方实行独立核算、自负盈亏，经营盈亏由甲方所属三方承担；3、对于已开发的楼盘，以乙方名义负责对外销售，并负责办理出售房屋的各项证书，所发生的一切费用由甲方承担。乙方销售房屋的价格必须由甲方确定，销售房屋所得款项必须全额交付甲方；4、甲方按照乙方分支机构销售房屋金额，向乙方缴纳1%的管理费；5、乙方除具有合作开发楼盘的销售管理权外，对工程项目再不享有其他权利和承担责任，工程开发中的一切债权债务及产生的其他与法律、法规相关的责任均由甲方承担，乙方不承担上述一切责任；6、当甲乙双方签订的《房地产项目转让合同》与本协议发生矛盾时，均以《房地产项目转让合同补充协议书》为准。2010年7月13日，秦瑞公司、聚源公司、多彩中心形成《关于成立绿地公司第一项目部的会议纪要》主要内容为：1、成立第一项目部，负责秦瑞商住楼的开发、建设、销售、运营等各项工作，并完全承担上述活动中的经济、法律责任，绿地公司不承担上述任何责任；2、第一项目部向绿地公司缴纳全额管理费六万元（人民币）；3、第一项目部负责人为王宗印，负责执行董事会决议，全权负责项目的具体实施；4、项目部实行独立核算、自负盈亏、财务分设。账户印鉴三方各备一枚，由三方分别负责管理，财务收支由三方共同决定；5、第一项目部对外的一切业务（包括签字、盖章）必须通过三方共同决定办理。2010年7月24日，三方又形成《关于秦瑞商住楼项目下一步运作的会议纪要》该纪要第二条第二款中载明“在给承买方办理转换手续的同时，用收回的款项，及时缴纳项目的土地使用税约8192元、项目管理费6万元以及为项目开发建设多彩中心追加的投资及贷款本息200万元（暂定数），以减轻因贷款所造成的严峻压力和项目成本的继续增加。”2010年10月3日，在中间人张代生主持下王宗印、魏俊杰、吴学萍、张翠莲开会形成《关于解决秦瑞商住楼存在问题的会议纪要》主要内容为：1、尽快恢复2010年8月10日绿地公司发出的《关于“秦瑞商住楼”转换商品房买卖合同的通知》工作，该工作于2010年10月6日进行；2、为了解决售房纠纷，原定预留秦瑞公司所有的一间商铺，秦瑞公司主动退让交由第一项目部处置，其中售价中的差额总和，直接一次性返还秦瑞公司所有，再不进入工程利润中进行分配，其它原定各方预留商铺价不低于1万元每平方米，交项目部财务统一结算，房产由各方自行处置，任何人和单位无权干涉；3、吴学萍投资借款个人抵顶楼房，由吴个人自行处置，补偿差额在工程交付所有业主入住，办理产权手续后，在工程结算利润中，合作三方商定金额和三方分担的比例进行处理。同日，秦瑞公司、聚源公司、多彩中心形成了《关于恢复“秦瑞商住楼”转换商品房买卖合同的通知》。2010年10月5日，三方又形成《关于商品房买卖合同转换的几个具体问题的决定》约定：1、因第一项目部没有营业执照，只能办理账户用卡，由秦瑞公司保管，密码由吴学萍掌握，账户卡如重新办理、款项开支均需三方签字盖章方可办理、支付；2、为了便于今后账务明确进行结算，本次用户新交第一项目部的款项和原交秦瑞公司所收款项，分别使用两本不同的收款收据，进行转换，第一项目部财务专用章由秦瑞公司保管；3、从2010年10月6日起，第一项目部公章由王宗印保管。第一项目部成立后，仅是挂靠绿地公司，以绿地公司名义销售房屋，但因各方在房屋销售中发生矛盾，吴学萍和聚源公司遂起诉法院，秦瑞公司应诉后提起反诉。庭审中，经征求各方同意，本院委托甘肃诚荣会计师事务所对三方开发经营“秦瑞商住楼”项目投入、盈亏进行鉴定，经该事务所鉴定，确认：吴学萍（多彩中心）投资275万元，王宗印（聚源公司）20万元，魏俊杰（秦瑞公司）208万元，由于部分铺面和住宅存在尚未实现的销售收入及应列未列、应缴未缴的费用、税金，该项目的整体收入、支出无法确认，致使盈亏无法确认。
另查明，多彩中心系领取营业执照的个体工商户，业主为吴学萍。
本院认为：本案庭审中的争议焦点为，1、原被告签订的《联合开发建设商住楼协议书》及相关补充协议的效力如何？协议的性质是什么？2、三方的投资情况及项目盈亏情况如何？
关于第一个焦点，吴学萍、聚源公司主张与秦瑞公司签订的系联营协议，秦瑞公司主张是合伙协议。根据《中华人民共和国民法通则》第五十二条的规定，本案协议书签订主体两方是企业法人，一方是个体工商户，三方为进行房地产开发签订协议，不符合个人合伙的规定，同时也未成立新的法人单位，亦不符合合伙企业的规定，因其进行的是房地产开发经营项目，由秦瑞公司提供土地，多彩中心（吴学萍）、聚源公司提供资金进行秦瑞商住房楼项目开发，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地出让使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”之规定，本案秦瑞公司、多彩中心、聚源公司签订的协议属于合作开发房地产合同。根据上述司法解释第十五条第二款的规定“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。本案中秦瑞公司、多彩中心、聚源公司三方均无房地产开发经营资质，其挂靠绿地公司进行房地产销售，绿地公司未实际开发该项目，仅是收取管理费，该行为实质是绿地公司出借其资质，是当事人规避法律的行为，故该合同应认定无效。
关于第二个焦点，因本案当事人对各方投资、项目成本、有无盈亏争议很大，经征询各方意见，委托中介机构进行鉴定，鉴定结论确定了秦瑞公司以土地使用权作价出资208万元，多彩中心即吴学萍出资275万元，聚源公司出资20万元，但因房屋销售未完成，相关费用未结算，无法核算项目盈亏，故仅确定了三方投资。秦瑞公司虽对鉴定报告提出异议，但该鉴定报告由中介机构对三方提供的资料进行专业审定，并多次根据三方提出的意见进行复查，庭审中由作出鉴定报告的相关专业人员接收质询，故应予认定。
因本案合同已被确认无效，就不存在合同解除及违约问题，三方签订的合作开发房地产合同，因三方没有相关开发房地产项目资质而导致该合同无效，三方均负有缔约过失责任，该合同至始无效，在各方履行该合同过程中产生的损失应各自承担。
合同无效后对于开发项目如何处理，根据合同被确认无效后的双反原则，应对吴学萍、聚源公司投资返还，因秦瑞公司是以土地使用权作价出资，本应给其返还土地但因三方所开发的秦瑞商住楼已经建成并部分进行了销售，各方投资已转化为建筑物，根据房随地走原则，故由秦瑞公司接收房屋后给吴学萍、聚源公司相应的补偿。对于补偿的标准，本应按房屋价值确定，但因鉴定报告对房屋销售不能确定，且当事人不再要求鉴定，故无法以房屋价值确定补偿标准。本案中各方在合作协议中约定了盈余分配标准，合同虽然无效，但依照合同法理论，清算等条款并不当然无效，故可参照该约定的利润分配比例确定补偿数额，因为合同约定利润标准，是合同顺利履行后，合同各方预期的收益，符合当事人预期目标，也体现了公平原则。最高人民法院关于审理建设工程施工合同司法解释中规定，对建设工程施工合同被确认无效后，所建工程质量合格的，应按照合同约定的工程价款给施工人支付工程款，本案虽不属于该司法解释调整范围，但案件事实与该解释立法本意相符合，可参照执行。本案中在吴学萍约定投资120万、聚源公司投资20万元即共同投资为140万元情况下，约定二者共同分配100万元，二者应共同得到利润率为100万÷140万，出资利润率约为71.4286%，经审计，吴学萍与聚源公司共同投资295万元，故利润为2107143元。多彩中心和聚源公司对该补偿再行分配应按照各自投资比例分配，多彩中心所占比例为275万÷295万=93.22%。所得补偿为2107143×93.22%＝1964285.85元，聚源公司所占比例为6.78%，所得补偿为142857.15元，综上，秦瑞公司应给多彩中心返还投资款275万元、补偿款1964285.85元，合计4714285.85元，向聚源公司返还投资款20万元，补偿款142857.15元，合计342857.15元。
多彩中心系起字号的个体工商户，本案系在新民诉法司法解释出台前受理的案件，应适用原民诉意见的规定，以业主为诉讼当事人，故本案吴学萍作为多彩中心业主为原告适格，秦瑞公司支付款项应向吴学萍支付。
关于吴学萍、聚源公司要求绿地公司承担责任的请求，因绿地公司未实际参与其他三方当事人合作开发房地产，仅是提供其资质为其他三方开发项目提供便利，故吴学萍、聚源公司对绿地公司的诉请不能成立。
综上所述，吴学萍、聚源公司和秦瑞公司签订的《联合开发建设商业楼协议书》及补充协议，实为合作开发房地产合同，因三方无房地产开发资质无效，秦瑞公司作为提供土地使用权一方应给吴学萍、聚源公司返还投资款，并给其相应补偿后取得对所建商住楼的所有权。对造成合同无效三方均有过错，对造成的损失各自承担。秦瑞公司在接收已建成房屋后，理应承担建设房屋的相关费用，吴学萍、聚源公司不再承担。因三方为开发房地产而合作，不能适用联营合同的相关规定进行清算分配利润，故对各方要求清算的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条之规定，判决如下：
一、由天水秦瑞防伪印务有限公司于本判决生效后十日内返还吴学萍投资款275万元，支付补偿款1964285.85元，共计4714285.85元。
二、由天水秦瑞防伪印务有限公司于本判决生效后十日内返还天水聚源商贸有限责任公司投资款20万元，补偿款142857.15元，合计342857.15元。
三、驳回原告吴学萍的其他诉讼请求。
四、驳回原告天水聚源商贸有限责任公司其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告天水秦瑞防伪印务有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费34784元，由吴学萍、聚源公司负担30%，即10435.2元，秦瑞公司负担70%，即24348.8元，鉴定费40000元，吴学萍、聚源公司负担30%，即12000元，秦瑞公司负担70%，即28000元，诉讼保全费5000元，反诉费9508元，由秦瑞公司负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审判长 卢萍萍
审判员 林志勇
审判员 李虓晖
二〇一五年九月二十九日
书记员 雒 璇