湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初6193号原告陈才，男，1986年11月2日出生，瑶族，住长沙市岳麓区。委托代理人李念庆，湖南弘一律师事务所律师。被告刘丹红，女，1969年12月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人李东，长沙市岳麓区岳麓山法律服务所法律工作者。被告陈明，男，1984年3月23日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托代理人张杰，湖南耀银律师事务所律师。委托代理人蒋湘，湖南耀银律师事务所律师。原告陈才诉被告刘丹红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日受理后，原告陈才以陈明系涉案房屋的买受人，并擅自解除租赁合同为由，向本院申请追加陈明为本案共同被告，本院经审查后依法予以准许，并依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员张永玲、唐丽君组成合议庭，于2017年9月27日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告陈才及其委托代理人李念庆，被告刘丹红及其委托代理人李东，被告陈明及其委托代理人张杰、蒋湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈才诉称，2017年2月13日，原告陈才与被告刘丹红签订《房屋租赁合同》，约定由被告刘丹红将其所有的位于桐梓坡西路××小区××房（以下简称“涉案房屋”）出租给原告。承租用途为托管，租赁期限自2017年2月14日至2018年2月13日，每月租金1600元整、支付方式为年付。合同签订当天，原告向被告刘丹红支付了一年租金19200元及租房押金2000元。2017年5月25日，被告刘丹红通知原告已将涉案房屋出卖给被告陈明，并欺骗原告会带新房东陈明与原告修改《房屋租赁合同》，原告可继续租住在涉案房屋，然直到刘丹红与陈明办理完房屋交接手续后，刘丹红仍未带新房东与原告办理租赁事宜的交接手续，并说只要有与其签订的租房合同就行。2017年7月13日，被告陈明以原告没有与其签订房屋租赁合同、亦未收取租金为由，强行将涉案房屋的门锁进行更换。2017年7月16日，被告陈明又将原告存放在涉案房屋内的东西搬离涉案房屋。上述纠纷发生后，原告陈才要求被告刘丹红保障自己的租房权利，或退还已收取的押金及剩余租金。但其称尚在《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期间，且并非其将原告被赶出涉案房屋，拒不退还剩余租金及押金。综上，在涉案房屋的租赁期限内，被告刘丹红未告知原告而将涉案房屋出卖，违反了相关法律规定，侵犯了原告同等条件下优先购买涉案房屋的权利。原告于2017年7月13日原告即被赶出涉案房屋，此种情形下应视为被告刘丹红单方解除了《房屋租赁合同》，现其违约已超过10天，根据合同约定，被告刘丹红应将押金双倍退还给原告，退还原告已缴纳的租金、支付违约金，并赔偿原告的其他经济损失。被告陈明作为涉案房屋的买受人，擅自撕毁合同，对原告的损失应与被告刘丹红承担带责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.解除原告陈才与被告刘丹红签订的房屋租赁合同；2.由被告向原告支付违约金1900元（根据合同约定自2017年7月13日起按100元/天，暂计算至2017年7月31日为1900元）；3.被告退还原告已交纳的2017年7月13日-2018年2月13日共计7个月的租金11200元；4.被告双倍退还押金4000元及支付给中介的租房居间服务费800元；5.被告向原告支付因租房纠纷产生的经济损失2000元整；6.本案诉讼费由被告承担。被告刘丹红辩称：一、2017年3月8日，本人通过湖南新环境地产经纪公司与被告陈明签订《房屋买卖合同》，现已经办理完成过户、交房手续。根据合同中第十条的约定，该合同中涉及原告陈才的租约由被告陈明续承，租赁合同期限内的租金由刘丹红收取。二、2017年4月6日，本人将涉案房屋转让给被告陈明，并办理了房屋转让变更登记手续，本人亦将押金2000元交给了被告陈明，并告知了原告。陈明接收涉案房屋后，继续履行了涉案房屋的出租义务，直到2017年6月中旬被告陈明与原告发生争议，据原告称是被告陈明要卖房才导致了租赁合同要解除，因此要求本人退还租金，故原告与陈明之间的争议与本人无关。根据“买卖不破租赁”原则及相关法律规定，涉案房屋所有权发生变动的情况下原租赁合同继续约束承租人和新房东。同时，原告的物品是被告陈明搬离，由此产生的法律责任应由陈明承担。此外，原告承租涉案房屋是用于办理托管业务，而非用于居家居住，房屋产权的正常变更不会侵害租赁人的居住权益，也不会妨碍其办理托管业务，除非托管业务属于违法经营，才有可能被房东要求退出。综上，原告应向被告陈明主张权利，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告陈明辩称：一、原告称本人擅自撕毁租赁合同的意见并不成立，而是因原告在涉案房屋内进行无证经营，其违法违约行为造成《房屋租赁合同》无法继续履行。本人发现原告无证经营后，要求其办理营业执照后再签订房屋租赁合同，2017年7月10日、2017年7月11日，本人两次发短信询问原告是否办理了营业执照，如未办理将清空其存放在涉案房屋内的物品及设施，但原告与其妻均未回应。2017年7月13日，原告仍未搬走，并表示不会停止托管，也不会办理营业执照，房租也不会交。2017年7月16日，在物业公司工作人员的帮助下，本人将涉案房屋内原告所有的物品均搬至物业公司工作人员指定的地方并通知了原告。另，根据本人与被告刘丹红签订的《房屋买卖合同》第十条之约定，原告与其签订的《房屋租赁合同》由本人承续，然本人根据《房屋租赁合同》的约定履行义务后，原告并未履行交租义务，其行为经违反了《房屋租赁合同》第六条的约定。二、原告损坏了涉案房屋内的相关设施及物品，包括次卧门框、门锁、把手等，该部分损坏应由原告进行修复、赔偿。综上，本人不存在撕毁合同或违约的行为，原告要求本人承担连带责任的请求并不成立，《房屋租赁合同》无法履行系原告的违法违约行为所致，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，长沙市岳麓区桐梓坡西路××小区××房（涉案房屋）原为被告刘丹红所有。2017年2月13日，原告陈才（乙方）与被告刘丹红（甲方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方该房屋位于桐梓坡西路××小区××房，房屋产权证（房屋买卖合同）编号：713083947，建筑面积为82平方米，甲方已取得合法出租权，承担签订本合同相关事宜的全部责任并保证该房屋的出租不违反国家法律、法规的相关规定。现同意将该房屋出租给乙方使用，用途为托管。二、该房屋租赁期限：2017年2月14日至2018年2月13日……三、房屋租金每月人民币1600元整，含使用家电、家具、设备、设施。支付方式年付，签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金。为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金人民币2000元整……四、甲、乙、丙三方一经签订本合同，丙方即为甲、乙双方提供完成了全部居间服务。在本合同签订当日甲方支付丙方居间服务费人民币800元整，乙方应支付丙方居间服务费人民币800元整。本合同签订后，甲、乙任何一方或双方要求提出解除、终止合同导致本合同不能履行的，甲、乙双方应支付丙方的居间服务费由提出解除方全额支付，丙方已收取居间服务费用不退。丙方有依据本合同约定收取甲、乙双方应付居间服务费的权利。五、租赁合同期内，甲方单方解除本合同、提前收回该房屋的，甲方应双倍退还乙方押金、已交剩余租金以及赔偿其他经济损失；甲方未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，甲方应按违约天数每天租金的双倍计算，向乙方支付违约金，超过10天乙方有权解除合同，且甲方应双倍退还乙方押金、已交剩余租金以及赔偿其他经济损失。六、租赁合同期内，甲方单方解除本合同、提前收回该房屋的，甲方应双倍退还乙方押金、已交剩余租金以及赔偿其它经济损失；甲方未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，甲方应按违约天数每天租金的双倍计算，向乙方支付违约金，超过10天乙方有权解除合同，且甲方应双倍退还乙方押金、已交剩余租金以及赔偿其它经济损失……八、乙方不得在该房屋内进行违反法律、法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为……”上述合同签订后当日，原告陈才依约向被告刘丹红预付了一年的租金共计19200元、押金2000元，并向湖南新环境房地产经纪连锁有限公司支付了800元中介费。2017年3月8日，被告刘丹红（甲方）通过湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）将涉案房屋出售给与被告陈明（乙方），并签订了《房屋买卖合同》，该合同第十条约定：“备注，甲方确认该房子学位未用，待甲、乙双方办理过户、交房手续后，甲方所签的为期一年的租约（合同期2017.2.1-2018.1.31）由乙方续承，原合同内条件同样有效，租赁合同期间内租金由甲方收取，甲、乙双方全力配合丙方办理该房子相关交易手续。”2017年4月20日，被告陈明就涉案房屋办理了不动产登记手续。2017年6月10日，被告刘丹红将原告向其交纳的2000元押金中1550元转交给了被告陈明。后被告陈明以原告在涉案房屋内从事托管业务过程中未办理营业执照为由，于2017年7月13日更换了涉案房屋的门锁，致使原告无法进入涉案房屋。2017年7月16日，陈明将原告存放在涉案房屋内的物品及设备搬出了涉案房屋。以上事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、银行转账记录、被告陈明出具的《说明》、微信聊天记录、被告刘丹红的身份信息，被告刘丹红提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、被告陈明出具的《说明》，被告陈明提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、被告刘丹红向被告陈明的微信转账记录、房产证复印件等证据予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点：1.本案的违约责任如何认定；2.原告的各项诉讼请求应否支持。关于违约责任的认定问题。本院认为，原告陈才与被告刘丹红签订的《房屋租赁合同》及被告陈明与刘丹红签订的《房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。虽然被告刘丹红在租赁期限内将涉案房屋转让给了被告陈明，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款之规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”因此，被告陈明从刘丹红处购得涉案房屋后，涉案《房屋租赁合同》在原告陈才与被告陈明之间继续有效。虽然原告在涉案房屋内从事托管业务的过程中未办理营业执照，但原告的上述行为并未被相关主管部门认定违法经营，被告陈明亦未提供相应的行政处罚决定书佐证，故对陈明辩称系因原告的违法经营行为才导致租赁合同解除的答辩意见，理据不足，本院不予采纳。另，原告已依《房屋租赁合同》约定向刘丹红预交了一年租金共计19200元及2000元押金，且在被告陈明与被告刘丹红签订的《房屋买卖合同》中第十条已明确约定，对刘丹红所签订的为期一年的租约由被告陈明续承，原告合同内条件同样有效，租赁合同期间内的租金由刘丹红收取，故在被告陈明从刘丹红处购得涉案房屋后，在涉案《房屋租赁合同》原租赁期限内，原告无需再向被告陈明支付租金，因此，对被告陈明所称原告未依租赁合同约定向其支付租金构成违约的答辩意见，本院亦不予采纳。综上，被告陈明在租赁期限内于2017年7月13日单方更换涉案房屋的门锁，并于2017年7月16日将原告存放在该房屋内的物品及设备腾空搬出，致使原告无法使用该房屋，陈明的行为致使原告承租涉案房屋的合同目的无法实现，显然构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于原告要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉请，因被告陈明已于2017年7月13日单方更换了涉案房屋的门锁，并于2017年7月16日将原告存放在涉案房屋内的物品及设备腾空搬出，致使原告无法使用涉案房屋，应视为被告陈明通过其上述行为于2017年7月13日解除了涉案房屋租赁合同，故对原告的上述诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，虽然涉案房屋租赁合同中约定了100元/天的违约金支付标准，但鉴于该标准过高，本院根据案件的实际情况酌定由被告陈明一次性支付原告违约金1000元。关于原告要求被告退还其2017年7月13日至2018年2月13日剩余七个月的租金11200元、双倍退还押金4000元的诉请，根据涉案《房屋租赁合同》第六条约定：“租赁合同期内，甲方单方解除本合同、提前收回该房屋的，甲方应双倍退还乙方押金、已交剩余租金以及赔偿其它经济损失。”现被告陈明在租赁期限内单方解除了租赁合同，故对2017年7月13日起至2018的2月13日止剩余的7个月租金共计11200元，理应退还给原告，但鉴于该租金在被告刘丹红处，故对该笔款项应由刘丹红退还给原告。同时，被告应将租房押金2000元双倍退还给原告，但鉴于被告刘丹红仅向陈明转交了1550元押金，故陈明应退还原告押金1550元×2=3100元，被告刘丹红应退还原告押金450元×2=900元。对原告要求被告支付其已支出的800元租房居间服务费的诉请，因涉案《房屋租赁合同》中第四条已明确约定：“本合同签订后，甲、乙任何一方或双方要求提出解除、终止合同导致本合同不能履行的，甲、乙双方应支付丙方的居间服务费由提出解除方全额支付，丙方已收取居间服务费用不退。”现因被告陈明在租赁期限内单方解除合同，故对原告已支出的租房居间服务费，亦应由陈明退还给原告。对原告主张的其他经济损失2000元，因无相应的证据佐证，故不予支持。据此，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、原告陈才与被告刘丹红于2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》自2017年7月13日解除；二、限被告刘丹红于本判决生效之日起十日内向原告陈才退还房屋租金11200元，双倍退还原告陈才押金900元；三、限被告陈明于本判决生效之日起十日内双倍退还原告陈才押金3100元，并支付原告陈才租房居间服务费800元、违约金1000元；四、驳回原告陈才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费298元，由原告陈才负担98元，由被告陈明负担100元，由被告刘丹红负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 斌人民陪审员  张永玲人民陪审员  唐丽君二〇一七年十一月二十九日书 记 员  罗翠玲