辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终4292号
上诉人（原审被告）：冯华，男，1952年6月10日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：邹建华，辽宁人民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑雪敏，女，1988年9月6日出生，满族，沈阳市皇姑区金丽汇温泉会馆经营者，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：石冲，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
原审被告：冯晓冬，男，1980年2月25日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：邹建华，辽宁人民律师事务所律师。
上诉人冯华因与被上诉人郑雪敏、原审被告冯晓冬租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初9846号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
冯华上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审中上诉人就本案完全不知情，原审未依法向上诉人送达起诉状，代理手续非上诉人书写，程序严重违法。2.上诉人一方在履行租赁合同的过程中，并无任何违约行为，被上诉人不能继续行使承租权利，系因不可抗力和被上诉人自身导致。双方最开始出现履行合同的障碍的原因，是上诉人的房产被其他案件强制执行。2016年7月20日，和平区法院要求被上诉人将2017年3月至2018年3月的租金暂停支付给冯华。这个过程中，并不是上诉人主动故意的终止与被上诉人的租赁关系，是属于不因上诉人意志为转移的不可抗力。随后，上诉人找到被上诉人要求被上诉人将租金交付给沈河法院，遭到被上诉人拒绝。如果被上诉人此时按照沈河法院的要求，将应当交由沈河法院的租金依裁定履行的话，不会有2017年8月7日的腾房裁定。和平区法院执行局正是见被上诉人既不交付租金，又不腾房的情况下，才做出腾房裁定。因为根据买卖不破租赁的原则，只要被上诉人依协助执行通知履行给付租金义务的话，其仍然可以继续使用案涉房产。半年多未付租金因此不能继续承租的根本原因是被上诉人违约，而不是上诉人。3.退一步讲，即使抛开违约责任归属，原审违约金判决畸高。4.一审判决认定冯华给付郑雪敏违约金60万元,数额明显过高,在二审诉讼中请求法庭予以调整。一审冯华代理人闫杰是在冯华没有签订授权委托书的情况下,也没有口头和书面委托的情况下进行的代理,对闫杰不调整违约金的意见不能代表冯华本人意见，因此请求予以调整。双方租赁合同中第9条第1项违约金一项为0,第11条约定如冯华违约提前收房或妨碍乙方使用该房屋,甲方赔偿乙方100万元,一审判决认定的是违约金,显然和合同第9条第1项约定相互矛盾。如赔偿应按郑雪敏实际装修损失为基础进行赔偿，不应支持60万违约金。
郑雪敏辩称，原审认定事实清楚,使用法律正确,应维持原判。上诉人在整个租赁合同过程中,隐瞒了将涉案房产抵押给银行的事实,才会导致2016年末沈阳市沈河区及和平法院执行局来涉案房屋,要求被执行人停业及搬家。原审法官向上诉人代理人示明是否调整违约金，上诉人代理人均否认，是对其自身权利的放弃。一审庭审中上诉人代理人已经在法庭提交相应的代理手续，原审法院是在审查完毕情况下才进行开庭审理，并作出了判决，并非是没有代理手续而参加的庭审。原审上诉人的代理人在开庭审理时明确表示放弃及调整违约金的权利，所以二审不应再对关于违约金是否调整进行审理。
冯晓冬述称，门市房是我私自租给郑雪敏的，钱款是由我收取的，我和我父亲说是房子没有租出去，案件的全部责任由我来承担，与我父亲冯华无关。
郑雪敏向一审法院起诉请求：1.请求法院确认郑雪敏与冯华、冯晓冬间《房屋租赁合同》已经解除，判令冯华赔偿郑雪敏人民币600,000元。2.请求法院判令冯晓冬对上述赔偿承担连带责任。
一审法院认定事实：位于沈阳市皇姑区昆山西路114号商业用房（建筑面积500平方米，以下简称案涉房产）所有权人系冯华，2014年12月23日，冯华公证委托其子冯晓冬与郑雪敏签订《房屋租赁合同》，冯华为出租方（甲方），郑雪敏为承租方（乙方），双方约定冯华将案涉房屋出租给郑雪敏作经营洗浴使用，租期六年，自2015年3月1日至2021年3月1日，年租金22万元。在合同第十一条“其他约定”中，双方约定：“1、如甲方违约提前收房或妨碍乙方使用该房屋，甲方赔偿乙方人民币壹佰万元整（¥1,000,000）。2、如甲方保证不了合同履行，代理人承担承租人全部损失。3、若该房屋动迁，经营性补偿归乙方所有。”
合同签订当日，郑雪敏向冯晓冬支付租赁定金20,000元，后冯晓冬向郑雪敏交付了案涉房屋，郑雪敏于2015年1月19日前支付租金200,000元。郑雪敏对案涉房屋进行了装修后，用于经营“沈阳市皇姑区金丽汇温泉会馆”（个体工商户）。现郑雪敏租金交纳至2017年3月1日。
2016年7月20日，沈阳市和平区人民法院向金丽汇温泉会馆下达（2016）辽0102民初2578号《协助执行通知书》，协助执行事项为：“暂停向冯华支付2017年3月1日至2018年3月1日期间房屋租赁费。”2016年12月21日，沈阳市沈河区人民法院向金丽汇温泉会馆下达(2016)辽0103执字第3652号民事裁定书，裁定主文为：“冻结沈阳市皇姑区金丽汇温泉会馆应向冯华支付的自2018年3月1日之后至双方租赁关系存续期间的房屋租赁费用。”沈阳市沈河区人民法院(2016)辽0103执字第3652号《协助执行通知书》注明的协助执行事项为：“你单位自2018年3月1日之后应向冯华支付的房屋租金直接向我院支付，不得再支付给其他任何单位或个人。”郑雪敏找到冯华、冯晓冬，冯华、冯晓冬要求郑雪敏交纳2017年3月1日之后的房屋租金或将房屋租金直接交给沈阳市沈河区人民法院，郑雪敏予以拒绝，双方协商未果。2017年8月7日，沈阳市和平区人民法院下达（2017）辽0102执589号《公告》，责令被执行人冯华及房屋实际占用人（本案郑雪敏）于15日内迁出案涉房屋。郑雪敏随即于2017年9月20日将案涉房屋腾出，将房屋钥匙交予沈阳市和平区人民法院执行办案人员。
一审法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。郑雪敏与冯华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。在合同履行过程中，因冯华与案外人存在债务纠纷并经人民法院执行，案涉房屋被采取强制执行措施（评估拍卖），导致郑雪敏不能继续使用租赁物从事经营，于2017年9月20日将租赁物交付给人民法院。因冯华的违约行为，导致郑雪敏与冯华、冯晓冬间《房屋租赁合同》目的不能实现，一审法院依法确认《房屋租赁合同》已于2017年9月20日已解除，冯华应对合同解除承担全部过错责任，依据合同约定给付违约金。依据《房屋租赁合同》约定，如冯华违约提前收房则赔偿郑雪敏人民币100万元整，该条款为当事人双方对提前收房一次性支付违约金的约定，现郑雪敏主张判令冯华支付违约金600,000元，系对自身诉讼权利的处置，一审法院依法准予。对违约金数额，庭审中一审法院向冯华释明，假设违约行为存在，是否认为违约金数额过高，是否申请人民法院对违约金数额予以调整，冯华明确表示违约事实不存在，不申请人民法院对违约金数额予以调整。一审法院尊重郑雪敏与冯华双方的合同约定，对郑雪敏该项诉讼请求予以支持。
关于郑雪敏主张冯晓冬承担连带责任问题。《房屋租赁合同》约定：“如甲方（冯华）保证不了合同履行，代理人（冯晓冬）承担承租人全部损失。”上述约定应认定为冯晓冬对合同之债的自愿加入行为，一审法院对郑雪敏该项请求予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，一审法院判决：一、原告郑雪敏于被告冯华签订的《房屋租赁合同》于2017年9月20日解除；二、被告冯华于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告郑雪敏违约金人民币600,000元；三、被告冯晓冬对上述判令被告冯华给付的违约金款项承担连带责任；四、驳回原告其他诉讼请求。上述款项，二被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告冯华负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，冯华于本院二审询问中自述其授权其儿子冯晓冬办理委托诉讼代理人事宜。
本院认为，冯华委托冯晓冬与郑雪敏签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行各自义务。依照双方合同约定，如因出租人违约则赔偿承租人郑雪敏违约金100万元。双方合同履行期间，沈阳市和平区人民法院下达执行公告，责令冯华、郑雪敏将涉案房屋腾出，则双方的租赁合同因出租人原因而无法履行，一审确认双方租赁合同于2017年9月20日解除并无不当。依照双方合同约定，冯华应赔偿郑雪敏违约金100万元，但郑雪敏仅主张违约金60万元，一审据此判决冯华承担60万元的违约赔偿责任并无不当。关于冯华上诉提出其对本案不知情且一审未向其送达起诉状的问题。因冯华于二审中自述其委托冯晓冬办理委托诉讼代理人事宜，故本院对其该项主张不予采信。关于冯华上诉提出一审判决认定冯华给付郑雪敏违约金60万元,数额过高的问题。因双方在租赁合同中对于违约责任有明确约定，且郑雪敏于一审诉讼中已按照低于合同约定的标准主张违约金数额，而冯华并未提供证据证明双方约定的违约金过分高于其违约造成的损失，故对冯华该项主张本院不予支持。
综上所述，冯华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由冯华负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 妍
审判员 姜会军
审判员 丁广昱
二〇一八年五月十日
书记员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。