黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书（2015）甘商初字第809号原告黑龙江富华房地产开发有限公司。法定代表人付华廷，该公司董事长。委托代理人马恩东，黑龙江音河律师事务所律师。被告杨明清。委托代理人李宝忠，甘南县甘南镇法律服务所法律工作者。原告黑龙江富华房地产开发有限公司与被告杨明清商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月20日、2016年1月26日分两次对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人马恩东、被告杨明清及其委托代理人李宝忠均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黑龙江富华房地产开发有限公司诉称，2005年原告单位在甘南县巨宝镇开发巨宝市场综合楼，被告杨明清购买原告开发的楼中楼303.78平方米，房款为592,371.00元。工程竣工后被告入住该楼房，并且办理了产权登记手续，并已经交付现金220,000.00元、动迁费250,000.00元、补偿款57,500.00元，尚欠购楼款64,871.00元未能给付。原告多次索要该款未果后诉至法院，要求被告给付购楼款64,871.00元，并承担本案诉讼费用。被告杨明清辩称：1、此楼在建筑过程中没有按照图纸作业，不经设计单位允许随意改变图纸设计，造成结构存在严重的质量隐患，楼房竣工不久，还没有入户，被告就发现房屋变形，玻璃破碎，窗台石板断裂，被告找到开发商交涉，指出问题及后果的严重性，要求退楼无果，又找到建设局也不了了之；2、楼房竣工验收主要有七个部门，其中消防和设计这两个部门验收是不可能过关的，因为消防明显造假，设计未按图纸作业；3、被告不同意给付楼房款，原告未拿出合法有效的验收合格手续，楼房存在质量问题和不安全因素。被告依据合同法第111条规定，可以要求减少价款，并可对开发公司主张违约责任，同时因该房屋属于经营性用房，由原告擅自改变图纸和施工设计致使房屋出现质量问题，导致被告经营的生意停业很长时间，该部分损失被告将另案诉讼；4、根据《中华人民共和国建筑法》及国务院关于建筑工程质量管理条例的相关规定，原告擅自改变原设计方案和施工设计不可能获得相关部门的验收合格，同时对被告也是违约行为，故原告要求被告给付剩余楼房款无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告黑龙江富华房地产开发有限公司为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、企业营业执照复印件、组织机构代码证复印件、资质证书复印件、税务登记证复印件各一份，用于证明原告的主体身份；2、商品房买卖合同书复印件一份、算账明细复印件一份、收据存根复印件三张，用于证明争议的楼房经双方协议结算后被告尚欠原告购楼款64,871.00元；3、建筑工程施工许可证复印件一份、竣工验收备案表复印件一份，用于证明楼房是富华集团开发的，已经验收合格，在建设相关部门备案，且已经取得房照，只有验收合格才能颁发房照。被告杨明清为证实其主张向本院提交如下证据：1、平面图纸复印件一份，用于证明楼房是原告擅自改变图纸设计进行施工导致楼房质量不合格，导致房屋玻璃挤压破裂，原告改变图纸未经设计部门同意，也未采取必要的措施；2、楼房照片14张，用于证明原告擅自改变图纸设计进行施工，致使楼房质量不合格，导致被告房屋玻璃挤压破裂，室内出现裂痕。出示本院调取的2009年甘法经初字第42号卷宗原告黑龙江富华房地产开发有限公司与被告杨明清一般买卖合同纠纷一案立案审批表、诉讼费专用票据、送达回证、诉讼费用收据存根复印件各一份。原告质证对法院调取的该组证据没有异议，被告质证对本院调取该组证据的真实性和调查行为没有异议，但主张该调查行为与本案无关，只能体现过去原告已对被告提起过诉讼，法院对此作出判决，二审法院对此案发回重审，在重审期间，原告撤诉，引起本案重新起诉，只能说明原告曾起诉过，没有任何其他意义和证明目的。以上证据经庭审质证，对原告提供的证据1，被告质证认为，资质证书、营业执照的复印件看不清公章，原告的证据不能证明本案讼争的巨宝镇市场综合楼是否是富华公司开发的，企业营业执照发证时间是2008年5月15日，在2009年没有进行年检，富华房地产开发公司是2004年成立，黑龙江省建设厅给富华公司颁发的资质证书和营业执照相矛盾，所以富华公司在2006年不具备房地产开发资质，故原告是否具有主体资格、是否开发了巨宝镇的市场综合楼需要进一步提交证据。对原告提交的证据2，被告质证对该证据无异议。对原告提交的证据3，被告质证对竣工验收备案表有异议，主张通过几个部门验收没有具体验收时间，只是加盖了公章，没有负责人签字，这是严重违规违法，所以该备案表证明不了工程是合格的，该备案表与施工许可证是相互矛盾的，备案表中体现的验收时间是2006年9月30日，许可证上体现的竣工时间是2006年11月30日，所以说没等竣工就已经验收了，要求原告提交两份证据的原件予以核实。对被告出示的证据1，原告质证对其真实性无异议，对证明目的有异议，原告认为没有私自改变图纸设计，只是将两个窗户改成一个窗户，因为是回迁的楼房，当时是应被告的要求进行改建的，协议书中体现应被告的要求给改变一些东西，体现了在建楼时原、被告多次协商。对被告出示的证据2，原告质证对照片的真实性无异议，是争议房屋的照片，对证明目的有异议，主张玻璃破碎和窗台板破损，证明不了是工程质量问题。对原告提交的证据1、2、3的真实性及证明目的，本院予以确认。对被告提交的证据1、2的真实性本院予以确认，对其证明目的因原告未能提交其他证据予以佐证，本院不予采信。对本院调取证据的真实性本院予以确认。经审理查明，2006年原、被告签订商品房买卖合同及房屋买卖补充合同，约定被告自原告处购买甘南县巨宝镇市场综合楼，同时约定被告杨明清（乙方）将自己房屋卖给原告黑龙江富华房地产开发有限公司（甲方），定价250,000.00元，此款全部交给原告做购楼款，原告将建楼从西往东1-2号楼卖给被告，楼中楼地下室每平方米的价格分别为一楼2,200.00元，二楼1,500.00元，地下室200.00元。同时约定从被告停业之日起，原告每天给付被告人民币1,000.00元补偿费。双方未约定交付购楼款的时间及逾期付款违约金或者该违约金的计算方法。2006年11月30日，原告将楼房交付给被告。此后被告陆续给付原告购楼款现金220,000.00元，动迁费顶抵购楼款250,000.00元，补偿费顶抵购楼款57,500.00元，尚欠原告购楼款64,871.00元未能给付。本院认为：被告杨明清与原告黑龙江富华房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同，因双方当事人对于商品房的买卖行为均具有相应的民事行为能力，且是双方当事人真实意思的表示，合同内容并未违反法律或者社会公共利益，符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，应当为有效合同，合同当事人均应诚实信用的履行该合同。根据《最高人民法法院》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付适用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《商品房销售管理办法》第35条规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。”，本院认为，房屋质量是否合格属于专业问题，由于被告取得的房屋已经通过国家行政部门的验收，该验收可作为原告交付合格产品的初步证明。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，被告主张房屋存在严重的质量问题，应提供证据以否定国家行政部门验收的初步证明，故启动鉴定及评估程序的举证责任在被告，被告未申请鉴定房屋质量，其提交的证据不足以证明房屋存在质量问题，因此本院对其辩称房屋有质量问题的意见不予采纳。关于原告主张要求被告自2006年11月30日起按照黑龙江农村信用社同期贷款利率计算给付所欠购楼款的利息的诉讼请求，因原告未提交证据证实双方对给付购楼款时间有约定，且双方未约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，本院酌定被告杨明清自原告第一次起诉时即2009年9月18日起到购楼款付清之日止，以64,871.00元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率向原告支付利息。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院》第十二条、《商品房销售管理办法》第三十五条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：被告杨明清于本判决生效后十日内给付原告黑龙江富华房地产开发有限公司购楼款64,871.00元，并以64,871.00元为基数,自2009年9月18日始，到购楼款付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率向黑龙江富华房地产开发有限公司支付利息。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,421.78元，由被告杨明清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  刘晶淼代理审判员  韩 丽代理审判员  唐昭晶二〇一六年一月二十六日书 记 员  娄安东附参考法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3、《最高人民法院》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。4、《商品房销售管理办法》第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。5、《最高人民法院》第二条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。6、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。