安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2015)肥西民一初字第00301号原告周博雅，男，1989年5月4日出生,汉族，住安徽省蚌埠市固镇县，委托代理人张鹏，安徽昊华律师事务所律师。委托代理人胡光兴，安徽昊华律师事务所实习律师。被告苏先武，男，1987年4月8日出生，汉族，住安徽省肥西县，原告周博雅与被告苏先武房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员朱利琴独任审判,公开开庭进行了审理。原告周博雅及其委托代理人张鹏、胡光兴，被告苏先武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周博雅诉称，2014年8月份，原、被告签订《房屋出租协议》及《奶茶设备转让协议》各一份，约定由被告以年租金15000元将其经营的位于安徽外国语学院后门的30㎡的奶茶店出租给原告，并将店内的奶茶设备以60000元转让给原告。原告接手奶茶店后重新装修并添置了部分设备与同学合伙经营。2014年12月份，原告突然接到肥西县城市管理行政执法决定书，被要求在12月18日之前自行拆除所承租的奶茶店，至此，原告方知所承租的奶茶店系违章建筑，为此，原告马上通知被告，被告虽承认奶茶店确系违章建筑，但只同意退回收取原告的房租，对其他损失拒绝赔偿。2014年12月18日，奶茶店被政府强行拆除。原告认为，被告在与原告签约时故意隐瞒了奶茶店系违章建筑的事实，其应对原告产生的损失承担全部赔偿责任，故现诉请依法判令：1、确认原、被告之间签订的主合同《房屋出租协议》及从合同《奶茶设备转让协议》无效；2、被告返还原告房屋租金15000元，奶茶设备转让费60000元；3、被告赔偿原告房屋装修及添置设备损失7808.59元；4、被告赔偿原告因合同无效造成的可得利益损失（经营损失）50000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告苏先武辩称，原告诉称不实，双方之间形成的是奶茶设备转让与受让关系，不存在房屋的转让，奶茶店所用房屋在双方签约之时，被告即告知原告该房屋是违章建筑，且双方在合同中并未约定如遇拆迁所造成的损失由被告赔偿，故原告的全部诉讼请求均不能成立，请依法予以驳回。原告周博雅为支持其诉讼请求及陈述的事实、理由，向本院提交以下证据予以佐证：1、原、被告的居民身份证复印件各一份，证明原、被告系本案适格的当事人；2、《房屋出租协议》一份，证明原、被告于2014年8月28日协议约定将位于安徽外国语学院后门附近的30㎡简易房以年租金15000元出租给原告；3、《奶茶设备转让协议》一份，证明被告将奶茶店内的设备以60000元转让给原告；4、《合伙经营奶茶店协议》一份，证明原告承租被告的奶茶店后与案外人赵晓涛共同经营；5、淘宝订单及广告制作单、托运单据等一组，证明原告为装修奶茶店共花费7808.59元；6、证人王某的书面证言一份，证明其系赵晓涛的朋友，为原告及赵晓涛代收奶茶店的材料；7、韦婷婷的书面证言一份，证明奶茶店系由原告与赵晓涛共同经营，每天营业额500元左右；8、奶茶店VIP卡，证明奶茶店由原告与赵晓涛共同经营；9、肥西县城市管理行政执法限期拆除决定书及安徽外国语学院通知各一份，证明被告出租给原告的奶茶店系违法临时建筑，于2014年12月18日被强行拆除；10、奶茶店拆除前内部照片一组，证明奶茶店拆除前内部物品及装修情况；11、奶茶店拆除时的照片，证明奶茶店被城管部门强制拆除时的情况；12、奶茶店拆除后设备及材料照片、奶茶店拆除后的现状照片等一组，证明奶茶店被拆除后原告将店内的设备及材料另行存放，奶茶店现已全部拆除。被告苏先武未向法庭提交证据。经庭审质证，结合原、被告的陈述及辩论意见，本院对原告周博雅所举证据作如下认证：证据1系证明原、被告主体适格，对其证明效力予以确认；证据2的真实性予以确认，但因原、被告双方就临时违章建筑所签订的《房屋出租协议》系无效协议，故对其证据效力不予认定；证据3《奶茶设备转让协议》系双方的真实意思表示，协议依法成立并已履行，对其证明效力予以确认；证据4系原告周博雅与案外人赵晓涛之间的合伙经营协议，与原、被告之间的合同纠纷无关联性，对其证据效力不予确认；证据5仅是网购订单，不能证明交易的实际发生，亦不能证明相关物品用于原告所承租的奶茶店装修，对其证明效力不予确认；证据6、7属于证人证言，但两位证人均未到庭接受质证，其证言的真实性不能确认，对其证明效力不予认定；证据8与本案无关联性，对其证明效力不予认定；证据9系证明原告所承租的奶茶店于2014年12月18日被肥西县城市管理行政执法局强行拆除，与原、被告庭审中陈述一致，对其证明效力予以确认；证据10、11、12均系原告自行制作的照片，对其关于奶茶店已被强行拆除的证明目的予以确认，对其余证明目的不予认定。经审理查明,2014年8月28日，原告周博雅（乙方）与被告苏先武（甲方）签订一份《房屋出租协议》，约定被告将其位于安徽外国语学院后门附近的30㎡简易房出租给原告，租期自2014年9月1日至2015年9月1日，租金15000元/年一次性付清。同日，原、被告双方又签订一份《奶茶设备转让协议》，约定由被告将其所有的奶茶设备全部转让给原告，转让费为60000元整，受让方一次性付清转让费。上述两份协议签订当日，原告周博雅将15000元租金及60000元奶茶设备转让费共计75000元一次性以现金形式支付给被告苏先武。随后，原告周博雅即开始从事奶茶店经营，取字号为“品沫奶茶店”。2014年12月11日，肥西县城市管理行政执法局向原告经营的奶茶店发出《肥西县城市管理行政执法限期拆除决定书》，以奶茶店所用房屋系违法临时搭建为由，责令其于2014年12月18日前自行拆除。2014年12月14日，安徽外国语学院总务处及保卫处也向包括原告在内的经营户发出通知，要求各经营户于2014年12月15日至12月18日期间将违建房屋自行拆除。2014年12月18日，肥西县城市管理行政执法局将原告经营的“品沫奶茶店”强行拆除。此后，原告周博雅以其所承租的奶茶店房屋系违章临时建筑，不能用于出租为由，向被告主张确认协议无效及赔偿损失等无果，以致成讼。另查明，被告苏先武出租给原告的30㎡奶茶店用房，其中有一部分系被告从案外人处租赁的，另20㎡系由被告苏先武自行搭建的，该30㎡房屋均于2014年12月18日被强行拆除。本院认为,原告周博雅为经营奶茶店所需与被告苏先武签订了两份协议，从该两份协议的内容上看，系两份各自独立的协议，不属于主、从合同的情形。其中，《奶茶设备转让协议》的内容并未违反法律法规的强制性规定，该份协议依法成立并生效，协议业经双方于签订当日即履行完毕，原告周博雅向被告苏先武支付了60000元设备转让费，亦取得了设备的所有权，故现原告周博雅主张由被告苏先武返还60000元设备转让费，于法无据，本院依法不予支持。至于原、被告双方所签订的《房屋出租协议》，因该出租的房屋系违章临时建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，故该份《房屋出租协议》自始即无效，而合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，该司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。由此，对原告以房屋出租协议无效为由要求被告苏先武返还15000元租金的诉请，本院作如下分析：《房屋出租协议》签订后，原告即已实际使用从被告处所租赁的房屋从事经营达3.5个月，经营期间亦有收入，故对于2014年12月18日奶茶店被强行拆除前，原告周博雅占有使用出租房屋期间的占用使用费不应予以返还，综上，结合双方约定的15000元/年的租金标准，本院依法确定由被告苏先武立即返还原告周博雅租金10625元[15000元/年-（15000元/年÷12月/年×3.5个月）]。对于原告周博雅主张由被告苏先武赔偿其房屋装修及添置设备损失、可得利益损失等诉请，因均无有效证据证明，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告周博雅与被告苏先武于2014年8月28日所签订的《房屋出租协议》无效；二、被告苏先武于本判决生效后十日内一次性返还原告周博雅租金人民币10625元；三、驳回原告周博雅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2956元，减半收取1478元，由被告苏先武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  朱利琴二〇一五年三月十二日书记员  汪菡佳附相关法条：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。