北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初104号
原告（反诉被告）：李毓，女，1979年8月5日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：唐建华，北京创为律师事务所律师。
被告（反诉原告）：狄野，男，1982年8月22日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：张纲，北京市法大律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
第三人：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街甲一号。
法定代表人：高晓辉，董事长。
上述二第三人共同委托诉讼代理人：马燕凯，男，1994年11月2日出生，公司法务专员，住公司宿舍。
第三人：中国工商银行股份有限公司北京昌平支行，住所地北京市昌平区超前路9号。
负责人：苏一平，副行长。
委托诉讼代理人：李民峰，男，1979年4月20日出生，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员，住北京市顺义区杨镇地区小店散居路448号。
委托诉讼代理人：司玉松，男，1983年10月14日出生，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员，住北京市房山区韩村河镇圣水峪村五区2号。
第三人：张帅，男，1993年6月17日出生，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）李毓与被告（反诉原告）狄野、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）、中国工商银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称工行昌平支行）、张帅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李毓及其委托诉讼代理人唐建华、被告（反诉原告）狄野的委托诉讼代理人张纲，我爱我家公司和伟嘉安捷公司的委托诉讼代理人马燕凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李毓向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》等协议,协助原告办理房屋过户登记手续。2.判令被告支付违约金69万元。3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：经第三人我爱我家公司、伟嘉安捷公司提供居间服务,2016年7月22日原告与被告在我爱我家公司天通苑东一区塔楼店营业处签订《买卖合同》及《补充协议》,约定被告将昌平区东小口镇天通东苑一区46号楼5层2单元1号的房屋出售给原告,房屋成交价为人民币345万元。另,原告、被告和我爱我家公司三方签订《居间服务合同》,原告、被告和伟嘉安捷公司签订《履约服务合同》,约定在上述房屋买卖过程中,由我爱我家公司、伟嘉安捷公司提供居间等服务。因被告房屋存在银行贷款等抵押,2016年8月2日，原告、被告和伟嘉安捷公司签订《北京市存量房买卖转按揭服务合同》,按伟嘉安捷公司的安排,原被告将签署后的此合同留存在伟嘉安捷公司处。《买卖合同》及《补充协议》生效后,原告依约向被告支付定金人民币30万元。但出乎原告和第三人意料,事后,被告居然从伟嘉安捷公司处抢走转按揭服务合同,并拒绝再与原告和第三人见面。伟嘉安捷公司于2016年11月5日向被告发出《告知函》,要求被告继续履行合同,办理网签。原告于2016年11月9日向被告发出《告知函》,要求被告继续履行合同,办理网签。但是被告至今拒绝网签,拒绝履行合同义务。原被告及第三人之间的相关合同协议,一经签订,即具有法律效力。面对房地产市场价格上涨,被告违约阻止合同履行,拒绝履行自身合同义务,严重违反了合同约定,侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼，望判如所请。
狄野辩称：请求驳回原告诉讼请求,双方签订合同的目的是被告尽快获得售房款,本案中由于原告原因导致被告无法在合同约定期限内获得相关款项,被告要求解除合同。
狄野向本院提出如下反诉请求：1.请求判令解除双方于2016年7月22日签订的《买卖合同》及《补充协议》;2.请求判令李毓向狄野支付违约金69万元;3.李毓承担全部反诉费用。事实与理由：2016年7月22日,李毓与狄野在第三人我爱我家公司的居间下,签订《买卖合同》及《补充协议》。由于狄野为尽快获得购房款,合同约定狄野将昌平区东小口镇天通东苑一区46号楼5层2单元1号出售给李毓,李毓应当在合同签订后80日内获得批贷函,双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。由于狄野房屋存在银行贷款等抵押,2016年8月2日,李毓、狄野与第三人伟嘉安捷公司签订《北京市存量房买卖转按揭服务合同》,三方商定,由李毓首先通过资金监管的方式向伟嘉安捷公司交付首付款后,伟嘉安捷公司为狄野筹措资金用于提前还款,三方办理房屋解押及买卖过户手续。当时李毓多次主动表示,其已将自己房屋出售,很快就能获得购房款,能尽快支付首付款。相关合同签订后,狄野根据约定履行合同,并催促李毓尽快办理相关手续,但李毓以各种理由多次拖延,导致狄野无法办理房屋解押手续。同时李毓也未按照约定办理银行贷款手续。李毓与狄野多次沟通没有结果,根据向第三人了解,出现此情况是由于李毓反悔,宁可承担违约责任也不愿意将自己房屋出售,导致其无法按照承诺支付本合同所涉及款项。由于李毓的拖延,其无法在合同签订后80日内获得批贷函,双方亦无法在合同签订之日起90日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,直接导致狄野无法在该期限内获得相应售房款。狄野只有此一套住房,出售此房屋目的是为了获取资金购买其他房屋。由于李毓的违约行为,导致狄野无法在约定时间内获得资金并购买房屋,李毓构成根本违约。如果本合同继续履行,将严重损害狄野的合法权益。基于上述事实,特提起反诉,望判如所请。
李毓针对反诉辩称：1.各方签订的一系列合同一共5个即时生效,合同应该履行,签订一系列合同后,李毓秉持诚实守信的原则,积极履行合同义务,包括支付狄野定金30万元,之后李毓一直积极联系狄野与第三人,一直关注和积极履行合同相关工作和办理网签的义务,是李毓一直等待狄野办理网签业务,李毓不存在任何违约情况。2.本案是因为狄野故意拒绝办理网签导致,现在的僵局是狄野故意造成,本案一系列合同约定了合同履行的顺序,包括网签、房屋评估、解抵押都是被告应该履行的合同义务,但本案中狄野违背合同约定,拒绝履行合同义务,狄野在签订房屋买卖合同后看到房地产市场价格上涨,试图反悔,就恶意拒绝办理网签,恶意阻止本案合同正常履行。狄野为了逃避自己的责任,试图把违约责任推给李毓。3.李毓认为本合同具备履行的条件,不得解除。针对狄野的反诉,在转按揭合同里并未约定李毓先付首付款给狄野,前提是先办理网签。所以狄野的陈述不具备真实性。
我爱我家公司和伟嘉安捷公司述称：如法院判令合同继续履行,第三人配合买卖双方进行后续的交易流程,关于违约责任和诉讼费用，与第三人无关。
工行昌平支行述称：如果法院判决合同继续履行，买受人应当代为清偿狄野的债务，依照法院出具的文书，可以配合办理相关手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：
1.2016年7月22日，狄野（出卖人）与李毓（买受人）在我爱我家公司的居间下签订《买卖合同》，合同约定狄野将其所有的北京市昌平区东小口镇天通东苑一区46号楼5层2单元1号房屋出售给李毓，房屋成交价为345万元。关于付款方式和时间，合同第四条约定，签订合同当日，由李毓自行支付给狄野定金30万元；李毓拟申请贷款金额为200万元，剩余房款中113万元在李毓获得银行批准贷款时，由李毓通过资金存管的方式向狄野支付，其余2万元在交付房屋当天由李毓自行交付狄野。关于解抵押，诉争房屋上设定有两笔抵押，分别是工商银行160万元抵押债权，重庆神州数码慧聪小额贷款有限公司110万元抵押债权，合同约定，狄野应于交税前办理完诉争房屋的2笔抵押权的解除抵押手续。关于贷款，合同第五条第（一）项约定：“乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：……2、乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。”关于权属转移登记，合同第九条第（一）款约定，“双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”关于违约条款，合同第十条第（四）款约定，“乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方。2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。”第十一条第（一）款约定，“如甲方依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。”
2.2016年7月22日，李毓与狄野签订《买卖合同》的同日，狄野（甲方）、李毓（乙方）与我爱我家公司（见证方、丙方）就该房屋买卖交易继续签署《补充协议》，《补充协议》第二条约定，“经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。”第五条约定：“因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。甲乙双方同意，在签署《买卖合同》后，甲方与第三方担保机构签署垫资还款相关协议，由第三方替甲方提前还款用于解抵押，甲方承诺在签署本协议后80个工作日办理完解抵押手续。如甲方逾期则应按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任，丙方对甲方与第三方担保机构签署的合同不承担任何责任。”第六条约定：“为控制产权转移登记前提前还款过程中甲乙双方的交易风险，三方约定：三方任何一方无权擅自决定还款日期，提前还款的时间必须由三方协商同意后才视为有效。若任一方擅自确定还款日期，则其他两方有权拒绝配合。若提出要求方因所提要求未被满足而拒绝继续履行合同，则视为违约，违约方应按照《买卖合同》、《履约合同》中违约条款的约定承担违约责任。”第七条约定：“经甲乙双方友好协商同意，如第三方担保机构无法为甲方担保还款解除抵押，甲方需自行解除房屋抵押，如甲方未能在签署本协议后80个工作日办理完解抵押手续，则视为甲方违约，甲方需退还乙方已付定金及购房款，并赔付乙方双倍定金作为违约金，丙方服务费由甲方承担。”第八条约定：“甲乙双方协商同意，因乙方原因要求签订《买卖合同》后从2016年8月1日起再开始办理该合同的所有流程及手续，甲乙双方不能因此原因解除合同。上述时间导致的延期甲乙丙三方原约定的各项权利义务均顺延，且上述日期前导致的合同履行延期甲乙丙三方均不承担违约责任。如约定日期后甲乙双方任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照《买卖合同》违约规定承担违约责任。丙方己告知延期履行合同存在较大风险，甲乙双方充分理解并自愿承担此风险，丙方对此不承担任何责任。”第九条违约条款约定：“除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。”第十条其他约定：“1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。……3、本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。”
3.关于《买卖合同》和《补充协议》约定的各项时间节点，双方当事人确认如下：按照《补充协议》约定的2016年8月1日起再开始办理合同的所有流程及手续，《补充协议》约定的签署本协议后80个工作日内办理完解抵押手续截止时间应为2016年11月25日，《买卖合同》约定的李毓应于合同签订后80日内获得批贷函的时间截止时间应为2016年10月20日。《买卖合同》约定的双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续截止时间应为2016年10月29日。
4.2016年8月2日，李毓和狄野在伟嘉安捷公司提供的空白《北京市存量房屋买卖转按揭服务合同》上签字，该合同存放于伟嘉安捷公司。按照该合同约定的内容，是由买方将一定数额购房款存入银行资金存管账户内，伟嘉安捷公司筹借资金用于卖方提前还款解押。后狄野于2016年10月11日到伟嘉安捷公司取走了其签字的上述转按揭服务合同一份。
5.签订合同时，买方李毓没有取得购房资质，其购房资质审核通过的时间为2016年10月28日。此时李毓要求狄野办理网签，狄野认为李毓最晚于2016年10月20日就应取得批贷函，但由于其一直没有取得购房资质，导致网签、首付款支付、贷款面签等手续都不能往下进行，其已构成根本违约，故拒绝配合办理网签。
6.2016年11月4日和11月6日，伟嘉安捷公司和李毓分别向狄野发送《告知函》，要求其尽快配合办理诉争房屋的网签手续。狄野则回函称李毓未在合同期限内完成批贷手续，已构成根本违约，其有权单方解除合同。
7.2016年11月14日，李毓就诉争房屋买卖合同向本院提起诉讼，要求继续履行合同，诉讼中，狄野提出反诉要求解除双方之间的房屋买卖合同。
8.2016年11月，狄野自行筹措资金偿还重庆神州数码慧聪小额贷款有限公司债务，解除了抵押。但工商银行的债务未提前清偿仍在还款中，抵押也未解除。2016年11月23日，狄野因向第三人张帅借款，该房屋上设定了新的抵押权，现该笔债务已经清偿，但由于李毓对狄野针对诉争房屋买卖合同提起诉讼，并对诉争房屋申请了财产保全，故该抵押权尚未解除。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李毓与狄野签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同依法成立且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方当事人均应受合同约束。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李毓主张继续履行合同，狄野主张合同已解除，本案的焦点问题在于狄野是否享有合同解除权。李毓和狄野在2016年7月22日分别签订了《买卖合同》和《补充协议》，《补充协议》约定从2016年8月1日起开始起算双方房屋买卖合同的所有流程与手续，依照该时间计算，经双方当事人确认，狄野办理解抵押的截止时间应为2016年11月25日，李毓获得银行批贷函的截止时间应为2016年10月20日，双方共同申请办理过户的截止时间应为2016年10月29日。《补充协议》还约定，若本协议中相关条款和《买卖合同》相抵触，以《补充协议》为准。在上述三个时间节点中，与《补充协议》约定的时间发生抵触的是双方申请办理过户的时间，《买卖合同》约定的申请过户时间早于《补充协议》狄野办理解抵押的截止时间，因此该申请过户时间显然不能对双方当事人产生约束力。本案主要的问题是《补充协议》约定的狄野解抵押截止时间2016年11月25日和《买卖合同》约定的李毓获得银行批贷函截止时间2016年10月20日是否存在抵触。按照房屋买卖交易的流程，解抵押是出卖方的合同义务，而银行的批贷函的取得主要是在出卖方配合办理网签和贷款面签前提下买受方的合同义务，两项合同内容的履行事实上可以并行不悖，相互并不冲突，因此经《买卖合同》和《补充协议》共同确定的狄野解抵押截止时间和李毓获得银行批贷函截止时间对双方均有约束力。而本案李毓未能在2016年10月20日前取得银行批贷函的原因在于其2016年10月28日才通过购房资质审核，导致房屋买卖合同的网签和贷款面签包括伟嘉安捷公司的转按揭垫资还款等手续均无法往下进行，狄野对于李毓未能按合同约定取得银行批贷函没有责任，故李毓未能按合同约定取得银行批贷函构成违约。双方签订的《买卖合同》第十条第（四）款约定了买受人未获批贷时出卖人享有单方解除权的情形，本案中，李毓未按合同约定时间取得银行批贷函，又未向狄野表示可以自行筹集剩余房价款，故狄野已经享有合同解除权。狄野向李毓发出的回函已经作出了解除合同的意思表示，具备解除合同的效力。李毓再要求狄野履行合同办理网签、贷款面签等手续没有法律依据，对于李毓的诉讼请求本院不予支持。
关于狄野要求李毓支付违约金的反诉请求，本院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合当事人的实际损失，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对狄野的诉讼请求酌情予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除李毓和狄野于2016年7月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、李毓于本判决生效后十日内向狄野支付违约金10万元；
三、驳回李毓的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费34400元和反诉案件受理费17200元和保全费5000元，由李毓负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 帆
人民陪审员 路新生
人民陪审员 寇艳荣
二〇一七年九月八日
书 记 员 陈 曦