辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铁民一终字第00015号
上诉人（原审被告）：任某。
被上诉人（原审原告）：李某某。
被上诉人（原审被告）：某某信用社。
法定代表人：赵某某。
上诉人任某与被上诉人李某某、某某信用社返还原物纠纷一案，由开原市人民法院于2013年10月15日作出（2013）开民一初字第00029号民事判决，宣判后，原审被告任某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人任某，被上诉人李某某到庭参加诉讼，被上诉人某某信用社经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李某某一审诉称：我于2012年3月31日购买了位于开原市XX组，建筑面积XX平方米的门市楼，已经取得了房屋所有权证书，现被告任某无理占用此房，请求判令被告任某立即从原告所有的房屋腾迁出去，诉讼费用由被告承担。由被告任某从2012年6月至今给付房屋租金6万元。又因被告占用我的房屋，我只能在他处租房作买卖，租金1.6万元和装修费用6万元，共计13.6万元，要求被告赔偿。
被告任某一审辩称：所占用的门市楼房，不是在原告李某某手里租的，也不是在原告手中借的，她说的原物返还，跟我无关。
被告开原信合辩称：此案与我们无关，因我们没有占用原告的房屋，我们卖给原告的房屋是通过公告公开销售的，原告出价最高，所以卖给原告。
一审法院经审理查明：2012年3月31日，原告李某某与被告开原信合下属新城信用社签订了房屋买卖协议书，将坐落于XX组，开原市新城街道办事处自管房，建筑面积XX平方米门市楼一座，以售价60万元卖售给原告李某某所有。2012年4月25日，原告李某某为购买的争议房过户与房屋实际所有者，开原市新城街道办事处又重新书写了一份买卖契约书，于2012年4月27日在开原市公证处办理了公证手续，该房产经房产部门评估价为45万元；2012年6月4日，开原市房产局为李某某办理了房产执照，房屋面积由房产局更正为XX平方米。另查，该争议门市房为开原市新城街道办事处自管房，2005年3月，开原市新城街道办事处在开原市新城信用社分别贷款45万元、45万元和15万元。贷款到期后由于财政资金困难又无其他资金来源，经办事处党委会研究决定，对所有的自管办公室公开进行拍卖，用于偿还新城信用社贷款本息。又查，被告任某于2010年3、4月间经他人介绍，认识新城信用社原主任王卫星，王口头答应由任某租用该楼房，每月租金500元，租期不定，被告任某使用后，对该楼房进行了装修，在此楼开办“白雪美容院”。再查，原告李某某于2010年4月12日购买被告开原信合以信贷欠款收回的开原市新城街道办事处自管房，面积XX平方米，价格57万元，于2012年4月26日在房产部门与争议楼房同时被评估价格为45万元，该门市楼由原告出租给孟香清使用，年租金7万元。庭审中，原被告间就买卖“门市楼”的合法性、真实性及被告任某买卖或租用该楼房的真实性、索赔请求权产生诉争焦点；原告李某某要求被告赔偿经济损失13.6万元，被告任某要求原告李某某赔偿至今的营业损失和精神损失13.4万元。原告李某某陈述与被告开原信合签订买卖协议后，又与实际产权人办理了房屋更名手续，房屋价格45万元是经房产评估而来，自己购买房屋手续合法，应获得该房屋的使用权。被告任某辩解称，原告与被告开原信合买卖不合法，被告开原信合先租赁给其使用，口头承诺使用时间2至3年，自己对该门市房进行了装修；当被告得知该房屋出卖时，向被告开原信合缴纳了2万元定金，双方签订了买卖协议，自己有优先购买权。被告开原信合辩解称，该楼房为开原市新城街办事处抵顶贷款的楼房，是经过公开竞卖形式卖售给原告。当时征求过被告任某是否购买此房，其明确表示无钱购买。因此，被告提出买卖不合法无事实依据。被告任某提供的买卖协议复印件是假证据，双方并没有签订买卖协议，也没有收取其所谓的定金。
一审法院经审理认为：原告向本院提交的争议门市楼房产权证书，可以证明对该楼具有所有权，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处置权。其他非产权人占有、使用都是不合法的。被告任某提供大量的证据证明原告取得该楼房产权证书不合法，要求认定原告与被告开原信合及开原市新城街道办事处三方“交易”违法；强调与被告开原信合达成了买卖协议，并交付其2万元定金，对争议楼房具有优先购买权的陈词，因所提交的“协议书”属于复印件，被告开原信合又否认与其存在买卖关系，本院无法认证二被告间的买卖关系成立，即无法认证原告李某某与被告开原信合买卖房屋的非法性，故对被告任某的辩解观点无法支持。该争议楼房为开原市新城街道办事处所有，因欠“贷款”而以该楼房抵顶债务，并实际通过债权人将该楼房销售给原告李某某，又由产权人与原告李某某办理了更名过户手续，现该楼房为原告名下房产；而被告任某对其行为的合法性的质疑应通过另案或其他行政程序予以解决。因此，鉴于原告拥有该争议门市楼房产权手续，所要求被告任某退还腾迁“门市楼房”属于合理诉求，应予以支持。关于双方争议的要求索赔经济损失一节，因原告购买争议房屋后，并没有实际取得房屋的使用管理权，造成了一定的经济损失应予以认定。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。作为出售方的被告开原信合即已收取了原告的全部房款，就应负责任的将楼房的实际使用权交付给原告；未履行交付义务应承担原告的合理经济损失。其与被告任某的争议不应影响原告对购买房屋取得和对该房屋的收益权。原告要求索赔租金请求属于合理诉求，应由责任方给予合理经济赔偿。原告李某某提供证据证明毗邻的门市房（基本同等面积，同一地点），出租价格为年租金7万元，证人王静、毛天茹亦证明两人相中原告门市楼的地点，欲以年租金7万元租赁原告门市楼的事实。故应认证原告对该门市楼房没有实际占有，无法实施租赁行为造成了一定的经济损失。本案中，原告要求按6万元年租金价格赔偿的请求未超出所购买的门市房租赁价格的最高限额，属于合理范畴内。但同时考虑，原告购买门市房并非单一的用于“出租”，租金价格本身随着市场的需求波动较大，无法体现公允性，而同期贷款利率的利息损失，一定程度上可以平衡原告的经济损失，又体现了原告未收回房屋，用于购买房屋成本资金可能获得的再生利益。因此，应由责任方从原被告买卖协议之日起按同期人民银行贷款利率赔偿原告李某某的经济损失较为公平合理。而被告开原信合辩解出售房屋后的“与己无关”推卸责任观点，不符合我国法律规定的权利义务平等基本法则不予以支持，但其完成索赔后享有追诉权。关于原告要求的装修费损失6万元和为作买卖在其他处租房损失1.6万元，因所提供的证据不足证明其经济损失的实际发生不予以支持。关于被告任某提出的索赔请求，因已另案诉讼中，本案不予以裁处。故本院为维护当事人的合法权益，保护公民的合法财产免受损失，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、一百零七条、第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定，原审判决如下：一、被告任某于本判决书发生法律效力后二十日内将占用的坐落开原市XX组原告李某某所有门市楼房交付给原告李某某。二、由被告某某信用社赔偿原告李某某按购买门市楼本金60万元计算的同期银行贷款利率利息，经济损失计算从2012年4月1日至本院确认被告任某搬迁日时止。如被告未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告任某负担1450元，被告某某信用社负担1450元。
上诉人任某的上诉理由及请求是：上诉人一直在诉争房屋内开店营业，一审法院认定事实错误，导致诉讼主体错误，被上诉人从开原信合处购买此房，理应从开原信合要房，不应从我要房，法院判决我将房屋交付给被上诉人错误，上诉人从开原信合处租赁的房屋并花费20余万元进行了装修，注册登记为白雪美容院，一直经营至今，在上诉人与开原信合没有解决纠纷之前，判决我将房屋交付给被上诉人李某某违反法律规定。要求撤销一审判决，判决被上诉人赔偿上诉人损失13.4万元，被上诉人开原信合赔偿157，455元，一二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人李某某二审答辩认为：一审认定事实正确，基本同意原审判决。
被上诉人某某信用社未到庭亦未提供书面意见。
本院经审理查明：一审认定的事实属实。
本院认为，被上诉人李某某通过买卖取得诉争房屋的所有权，现房屋登记在李某某名下，其对房屋依法享有占有、使用、收益、处置权，要求上诉人任某退还腾迁“门市楼房”属于合理诉求，上诉人任某提出的索赔请求，已另案诉讼中，故上诉人主张自己一直在使用诉争房屋，被上诉人不应向上诉人要求返还房屋的理由，于法无据，本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2900元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 杰
代理审判员 田 宇
代理审判员 董瑞华
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 陈晓晨