福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第3749号
原告（反诉被告）许明（钅监），男，汉族，1955年4月21日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人何山，福建建达律师事务所律师。
被告（反诉原告）林碧英，女，汉族，1967年1月1日出生，住福建省福州市晋安区。
被告陈德忠，男，汉族，1958年4月2日出生，住福建省福州市晋安区。
俩被告委托代理人吴思安，福建司安律师事务所律师。
俩被告委托代理人张宏，福建司安律师事务所律师。
第三人蒋丽琴，女，汉族，1968年7月2日出生，住浙江省临安市。
原告（反诉被告）许明（钅监）诉被告（反诉原告）林碧英、被告陈德忠、第三人蒋丽琴确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）许明（钅监）及其委托代理人何山、被告（反诉原告）林碧英及被告陈德忠共同委托代理人吴思安到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原告与被告林碧英于2007年12月18日订立委托书，约定由被告林碧英代理原告所有的位于福州市鼓楼区灵响新村某楼某单元房产的买卖事宜。同日，福州市公证处作出（2007）××证内民字第××号公证书，证明原告在委托书上签名。该公证书原件由被告林碧英收存。公证委托后，被告林碧英一直未处理相关受托事宜，亦从未就房屋买卖事宜联系过作为委托人的原告。2014年6月16日，在原告不知情的情况下，被告林碧英以原告代理人的身份与其配偶即被告陈德忠签订了一份《房地产买卖契约》，约定被告陈德忠以50万元的转让价受让诉争房产。之后，被告林碧英以原告代理人的身份与被告陈德忠办理了诉争房产的过户手续，被告陈德忠取得了诉争房产的产权。原告直至2015年4月13日前往福州市房屋登记中心查询上述房屋资料时，才得知诉争房产已被过户。据查询得知：2014年6月16日俩被告签订的房地产买卖合同中并无原告的签名确认，该买卖合同约定甲方（原告）将房产以50万元的价格转让给乙方（被告陈德忠），并约定于乙方在购房款全额付清后由甲方将该房产交付给乙方使用。但事实上，原告从未收到过被告陈德忠支付的任何购房款，且诉争房产仍由原告居住至今。俩被告系夫妻关系，以明显不合理的低价交易诉争房产明显系恶意串通签订虚假合同，故意损害原告合法权益。为维护原告的合法权益，特诉请判令：1.确认俩被告签订的房地产买卖合同无效；2.俩被告将坐落于福州市鼓楼区灵响新村某楼某单元的房屋产权恢复登记至原告名下；3.俩被告承担本案的全部诉讼费用。
俩被告辩称，原告诉请确认房地产买卖合同无效无事实与法律依据，不应得到支持。2006年11月，原告与债权人福州农村商业银行股份有限公司新店支行（原名福州市新店农村信用合作社）签订《抵押贷款合同》将诉争房产作为向债权人贷款189000元的抵押物抵押于农商银行。又于2007年12月18日前往福州市公证处办理了编号为（2007）××证内民字第××号《公证书》，委托被告办理上述房屋的买卖、解押、还款及与银行相关的一切手续等事项。原告与农商行的贷款到期后，因无法偿还本息，被债权人诉至晋安区人民法院，晋安区人民法院依法审理后，作出（2009）××民初字第××号判决书，判令原告应向债权人归还借款本息及债权人享有诉争房产的优先受偿权等内容。判决生效后，原告仍无法清偿贷款本息，故被告依据原告的授权委托，于2014年6月9日代其向债权人农商银行清偿本息共计368767.8元，并办理了解押手续。上述事实有《福建农村信用社（农商银行）贷款还款凭证》及农商出具的《证明》共同证明。被告代原告向债权人偿还债务后，多次要求原告返还其代为偿还的贷款本息368767.80元，原告至今未返还。另，2007年12月19日，原告向被告借款100000元，约定借款期限6个月，并承诺借款到期时，如不能还清本金和利息，愿以诉争房产抵还等事实。借款期限届满后，被告一再催收，原告仍无法偿还。故被告在向原告催收垫付的368767.8元及100000元借款本息未果后，只得依据原告作出以房抵债的承诺，将诉争房产过户到被告配偶陈德忠名下，用于抵销原告对被告所负债务。被告的过户行为，系依照原告的意思表示而为，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不宜被认定为无效。
被告（反诉原告）林碧英反诉称，反诉原告与本诉被告陈德忠系夫妻关系，其与反诉被告经他人介绍认识，反诉被告于2007年向反诉原告借款100000元，借款期限6个月，并承诺借款到期时，反诉被告如不能还清本金和利息，愿以诉争房产抵还。2007年12月18日，反诉被告至福州市公证处办理委托书公证手续，明确委托反诉原告为其全权代理人，以其名义为其办理诉争房产的解押、还款及与银行相关的一切手续。次日，反诉被告按双方的约定向反诉原告出具借条，反诉原告依约向反诉被告指定的收款账户转入100000元。借款期限届满后，反诉被告无法如期还本付息，且诉争房产被反诉被告作为向福建福州农村商业银行股份有限公司新店支行（原名福州市新店农村信用合作社）借款189000元的抵押物，直至2014年6月9日，反诉原告依据反诉被告的授权委托进行还款等银行相关手续后方才解押。反诉原告认为，反诉被告至今未返还反诉原告代其还款、解押而支出的368767.80元，损害了反诉原告的合法权益，特诉请判令：1.反诉被告许明（钅监）立即向反诉原告林碧英返还代为偿还的贷款本息368767.80元，并以368767.80元为基数，按银行同期同类贷款利率支付自2014年6月9日起至实际返还上述款项的利息；2.本案诉讼费、反诉诉讼费用由反诉被告许明（钅监）承担。
原告（反诉被告）辩称，本诉被告为本诉原告代垫的银行贷款款项，应该由第三人向反诉原告返还，与反诉被告无关，依法应当驳回反诉原告的诉讼请求。诉争房产当初抵押贷款的款项系由第三人实际使用，反诉原告主张的借款100000元也是第三人实际借款的。第三人未向反诉原告还款，并与反诉原告串通将诉争房产产权转至本诉被告陈德忠名下，之后由被告陈德忠再次以诉争房产向兴业银行抵押贷款60万元。故反诉原告要求反诉被告返还代垫的银行贷款本息没有事实依据，依法应不予支持。另，原、被告之间不存在债权债务关系，原告也未曾做出将诉争房产作价抵偿借款的意思表示。
被告陈德忠述称，对反诉原告主张的事实与理由无异议。
第三人蒋丽琴未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本案在审理过程中，原告向本院提交如下本诉证据：
A1.《委托书》、《公证书》，证明虽然原告与被告林碧英于2007年12月18日办理公证委托，委托被告林碧英代理原告所有的位于福州市鼓楼区灵响新村某楼某单元的房屋的买卖事宜，但办理公证委托后，被告林碧英一直未处理相关受托事宜，亦从未就房屋买卖事宜联系过作为委托人的原告，被告擅自将诉争房产出卖的行为损害了原告的合法权益；
A2.《房屋所有权证》、《房地产买卖契约》，证明1.诉争房产原登记于原告名下；2.原告直至2015年4月13日前往福州市房屋登记中心查询房屋资料时，才得知2014年6月16日，被告林碧英以原告代理人的身份与其配偶，即被告陈德忠签订《房地产买卖契约》，将诉争房产以50万元的价格转让给被告陈德忠，并约定购房款全额付清后由原告将该房产交付给被告陈德忠使用，该房地产买卖合同无原告签名确认，原告从未收到过被告陈德忠支付的任何“购房款”，亦从未搬离诉争房产；
A3.诉争房产同地段市场价格，证明被告林碧英以原告代理人的身份转让诉争房产的交易价格仅为市场价格的一半，系明显不合理的低价；
A4.俩被告身份信息，证明1.俩被告系夫妻关系，被告陈德忠并非善意第三人；2.本案中有关涉及原告权益的具体事宜，俩被告既未通知亦非在原告在场的情况下所为，未向原告支付任何购房款，俩被告之间的房产买卖非真实交易，系俩被告恶意串通，损害了原告的合法权益；
A5.《协议书》，证明2009年诉争房产抵押贷款的款项系应第三人蒋丽琴用款需求而以原告名义向银行抵押贷款的，第三人亦承诺所贷款项的利息由其承担，因此，该笔贷款及逾期产生的利息皆应由第三人承担偿还责任，实际上，第三人蒋丽琴与被告林碧英也已就该笔贷款事宜达成借贷协议；
A6.《保证书》，证明第三人于2014年7月17日向原告出具《保证书》，承诺于2015年2月前向银行还款解押，并清偿拖欠被告林碧英的借款，将诉争房产产权证归还给原告，否则将承担一切法律责任；但在未经原告同意的情况下，被告与第三人擅自串通，将原告名下的房产过户于被告陈德忠名下，并将诉争房产再次抵押贷款，现由于第三人未能将偿还贷款的资金归还于被告，导致俩被告迟迟不将诉争房产所有权归还原告；
A7.《保证书》，证明第三人于2015年5月9日向原告出具《保证书》，承诺于2015年6月1日前向被告林碧英清偿借款，并将诉争房产产权变更为周秀珍名下。
俩被告对原告提交的本诉证据质证如下：对证据A1的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，从委托的内容上看，原告明确授权被告代其从事诉争房产的买卖、解押、还款及与银行相关的一切手续，故被告实施的还款、解押等行为都是经过原告授权的；对证据A2的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，原告早在2007年向被告借款时便做出了以物抵债的意思表示，不可能不知情，原告拖欠被告代其还款的36万余元与借款10万元及利息，与房款50万元相当，已抵偿原告对被告所负债务；对证据A3的三性均有异议，该证据系单方制作且未经评估机构评估，不足以据此认定诉争房产的市场价；证据A4的形式不符合法律规定，俩被告客观上确系夫妻，但该身份关系无法证明被告俩恶意损害原告权利；对证据A5的真实性、合法性无法确认，该协议是原告与第三人的约定，与本案非同一法律关系，且无法证明第三人有与被告达成借贷协议；对证据A6的真实性、合法性无法确认，该保证书是第三人向原告出具的，与本案非同一法律关系；证据A7已经超过举证期限提交，不予质证。
俩被告向本院提交如下本诉证据：
B1.借条，证明原告向被告借款100000元，并承诺无法如期还本付息时将诉争房产用于抵债；
B2.个人业务凭证（专用存款），证明被告向原告转账出借款100000元的事实。
原告对俩被告提交的本诉证据质证如下：对证据B1、B2的真实性无异议，对证明对象有异议，借款人虽为原告但实际用款人为第三人，并且10万元的借款以数百万元的房产抵债是在被告和第三人的要求下做出的，该协议内容显失公平，不是原告真实意思表示。
反诉原告向本院提交如下反诉证据：
C1.公证书，证明反诉被告授权委托反诉原告以其名义为其办理诉争房产的解押、还款等手续；
C2.民事判决书，证明诉争房产在房屋过户前已被反诉被告作为向福建福州农村商业银行股份有限公司新店支行（原名福州市新店农村信用合作社）借款189000元的担保物抵押在债权人处；
C3.福建农村信用社（农商银行）贷款还款凭证、C4.证明，证明反诉原告依据反诉被告的授权委托代反诉被告清偿了福建农村信用社的借款本息共计368767.80元。
反诉被告对反诉原告提交的反诉证据质证如下：对证据C1的真实性无异议，对证明对象有异议，反诉被告虽向反诉原告出具《委托书》，但反诉原告一直未处理相关受托事宜，亦从未就房屋买卖事宜联系过作为委托人的反诉被告，反诉原告擅自将反诉被告的房屋出卖，损害了反诉被告的合法权益；对证据C2的真实性无异议，对证明对象有异议，该民事判决书显示该案中反诉被告的委托代理人即为本案第三人，反诉被告从未收到过该份民事判决书，可见，反诉被告于2009年向福州市新店农村信用社（现称福州农村商业银行新店支行）抵押贷款即因第三人用款需求而为，贷款的实际用款人为第三人；对证据C3真实性无异议，对证明对象有异议，反诉被告名下的福建农村信用社账户由始至终都由第三人控制，反诉原告是否向福建农村信用社还款反诉被告不得而知，且该汇款金额是否即为（2009）××民初字第××号民事判决确定的欠款金额亦不能确定；对证据C4的真实性、证明对象皆有异议，该份《证明》系反诉原告书写，不能排除反诉原告在套用银行印章的情况下出具该份证明，故该证据不能作为认定案件事实的依据。
本诉被告陈德忠对反诉原告提交的反诉证据真实性和证明对象均无异议。
反诉被告与本诉被告陈德忠在反诉部分均未提交证据。
本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）林碧英、被告陈德忠提交的证据认证如下：证据A1、A2、A4、B1、B2、C1-C3经原、被告确认真实性无异议，与本案事实具有关联性，本院予以认可；证据A3系原告网络截图，不具有法定证明效力；证据A5-A7虽有原件予以核对，但与本案争议无关，本院不予确认；证据C4与原件核对无异，且与双方认可的证据C3能相互印证，对其真实性本院予以认可。综上，本院根据上述有效证据及当事人庭审陈述，认定如下事实：
2007年12月18日，原告作为诉争房产的所有权人出具一份《委托书》，委托被告林碧英代理诉争房产转让出售事宜，委托代理事项为：代为办理诉争房产的解押、还款及与银行相关的一切手续；代为领取诉争房产的产权证、土地证；代为办理诉争房产的买卖手续；代为领取诉争房产的产权交易受理单；代为办理诉争房产的产权证、土地证过户手续等一切相关事宜。委托期限至委托事项办妥为止。同日，双方就上述《委托书》至福州市公证办理了公证手续。2007年12月19日，原告向被告林碧英出具《借条》一份，载明向被告林碧英借100000元，月息3.5%，借期半年，借期从到账之日起算；利息无法按期归还，逾期按日1.6‰计算；借款到期时，若不能还清本金和利息，超过期限15日，原告愿以诉争房产抵还；款项汇入原告工商银行账号14×××73后借条生效。当日，被告林碧英向原告指定账户转账汇款100000元。
诉争房产坐落于福州市鼓楼区灵响新村某楼某单元，1999年2月9日产权登记在原告名下。2006年11月，原告与福州农村商业银行股份有限公司新店支行（原名为“福州市新店农村信用合作社”、“福州市城区农村信用合作联社新店信用社”，以下简称“农商行新店支行”）签订编号为新店农信抵贷字（2006）第11号《抵押贷款合同》，向农商行新店支行贷款189000元，并提供诉争房产作为借款抵押物，办理了抵押登记手续。后由于原告未依约还款，农商行新店支行诉至福州市晋安区人民法院要求原告还本付息，并主张对诉争房产享有优先受偿权。福州市晋安区人民法院于2009年4月8日作出（2009）××民初字第××号民事判决，判决1.原告归还借款本金189000元及利息27177.02元（计至2008年11月20日止），此后就上述欠款本金部分按中国人民银行同期贷款逾期利率计至款项还清之日止；2.就上述欠款的本金及利息、复利，农商行新店支行有权就诉争房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
2014年6月9日，被告林碧英向农商行新店支行偿还新店农信抵贷字（2006）第11号《抵押贷款合同》项下贷款本金189000元，利息179767.80元，合计368767.80元。2014年6月16日，被告林碧英作为原告的委托代理人，与被告陈德忠签订《房地产买卖契约》，将诉争房产作价500000元卖予被告陈德忠，并办理了产权过户手续。
另查，俩被告系夫妻关系。
本院认为，原告于2007年12月18日向被告林碧英出具的《委托书》，明确委托被告林碧英办理诉争房产解押、还款、转让、办证等相关事宜直至该委托事项办妥为止，则原告与被告林碧英之间成立合法有效的委托合同关系。被告林碧英依法应当遵循诚实信用原则，按照原告的指示和要求办理委托事务，及时向原告报告委托事务处理的进展情况，并交付处理委托事项而取得的各种利益和权利。然而，本案中被告林碧英2014年6月作出的还贷解押并转让过户诉争房产事项均是在原告不知情的情况下，自行作出的，虽曾在2007年取得委托人的授权，但处理委托事项时未遵循委托人的指示，且在完成委托事项后从未主动向委托人报告并移交处理所得的权利。被告林碧英抗辩称其系基于原告作出以房抵债的承诺而将诉争房产过户至其配偶陈德忠名下，经查，原告在2007年12月19日向被告林碧英借款100000元时作出承诺到期未能还本付息愿以诉争房产抵还，但借款期限届满后双方并未就借款进行结算且对以房抵债形式予以确认，故被告林碧英无权根据以房抵债承诺直接受让诉争房产。被告陈德忠作为被告林碧英的配偶，其并非善意受让诉争房产，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。被告林碧英作为原告的委托代理人与被告陈德忠就转让诉争房产而订立的《房地产买卖契约》无效，基于该《房地产买卖契约》而产生的转让诉争房产的行为亦无效，被告陈德忠因买卖合同取得的财产应当予以返还，被告陈德忠应当将诉争房产的产权过户登记至原告名下。
为了实现诉争房产的买卖过户，反诉原告林碧英代反诉被告向农商行新店支行偿还了新店农信抵贷字（2006）第11号《抵押贷款合同》项下贷款本金189000元，利息179767.80元，合计368767.80元。现因房产买卖合同依法被认定无效，反诉原告林碧英的代偿行为使得反诉被告无合法根据而获利，反诉被告应当负返还义务，但由于反诉原告代偿时并未告知反诉被告，且系出于非法目的代为偿还，故其无权主张利息，且因此而产生的诉讼费用也应当由反诉原告自行承担。故反诉被告应当于本判决生效之日起十日内向反诉原告返还368767.80元。本诉被告关于该笔代垫款应由实际用款人第三人向反诉原告返还的抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采纳，反诉被告与第三人之间的法律关系可另行主张。
第三人经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告林碧英作为原告许明（钅监）的委托代理人与被告陈德忠于2014年6月16日签订的《房地产买卖契约》无效；
二、被告陈德忠于本判决生效之日起十五日内将福州市鼓楼区灵响新村某楼某单元房产的产权过户登记至原告许明（钅监）名下；
三、反诉被告许明（钅监）于本判决生效之日起十日内向反诉原告林碧英返还368767.80元；
四、驳回反诉原告林碧英的其他诉讼请求。
如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉费8800元，由俩被告负担；反诉费3602元，由被告林碧英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 徐 晶
代理审判员 陈 婷
人民陪审员 刘 剑
二〇一五年十二月八日
书 记 员 王典乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。
第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。
第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。