广东省汕尾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤15民终352号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：黄密，女，1934年2月4日出生，香港永久性居民，住香港新界天水，系陈良妻子。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈少贞，女，1958年7月3日出生，香港永久性居民，住香港，系陈良女儿。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈如，男，1961年9月5日出生，香港永久性居民，住香港，系陈良儿子。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈绒，女，1965年9月18日出生，香港永久性居民，住香港，系陈良女儿。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈少香，女，1967年9月18日出生，香港永久性居民，住香港，系陈良女儿。
上述五上诉人共同委托诉讼代理人：陈贤井，广东展业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：蔡俊腾，男，1975年4月15日出生，汉族，住址广东省海丰县。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：蔡俊杰，男，1978年3月5日出生，汉族，住广东省海丰县。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄汉真，广东文宗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈爱清，女，1954年4月10出生，香港永久性居民。
原审第三人：温锦坤，男，汉族，1968年10月4日出生，住广东省海丰县。
上诉人黄密等五人因与被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰、陈爱清排除妨害纠纷一案，不服海丰县人民法院（2005）汕海法民初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈如及五上诉人的共同委托诉讼代理人陈贤井，被上诉人蔡俊腾及蔡俊腾、蔡俊杰的共同委托诉讼代理人黄汉真到庭参加诉讼。被上诉人陈爱清、原审第三人温锦坤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人黄密等五人上诉请求：1、撤销原审判决，并判决确认被上诉人蔡俊腾等三被上诉人于2004年10月13日转让坐落于海丰县附城镇联河西片一巷3号的三层半楼房的转让合同关系无效，驳回被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰在原审提出的诉讼请求；2、判决三被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人陈爱清于2004年9月7日开始对涉案楼房进行管理出租以及2004年10月11日涉案楼房已交付给被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰是错误的。事实上，被上诉人陈爱清对涉案楼房从没有进行管理出租，更没有交付给被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰；二、涉案楼房只办理了《国有土地使用证》，至现仍没有办理房地产权证。原审判决认为被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰应属该楼房的所有权人，并根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百零六条之规定判决五上诉人应当迁出该楼房，并赔偿被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰人民币397720元，认定事实和适用法律错误；三、按原审判决已查明的事实，1993年陈良购买了海丰县附城镇联河西片一巷3号土地一幅，并于2000年底建成了涉案三层半的楼房，表明了涉案楼房应属陈良所建造。即使该楼房属于陈良与被上诉人陈爱清的共同财产，被上诉人陈爱清未经陈良的书面同意，擅自将楼房转让给被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰，同时，该楼房至今仍未依法登记领取权属证书。对此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）第三十七条、第三十八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰与被上诉人陈爱清转让该楼房的行为明显违反了法律的强制性规定，该转让合同关系依法应确认无效。原审判决驳回五上诉人的反诉请求，没有事实根据和法律依据。
被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰辩称，一、汕尾市中级人民法院2010年6月13日作出的（2008）汕中法行终字第6号行政判决书和2012年3月19日作出的（2010）汕中法行再终字第4号行政判决书均认定“蔡俊腾、蔡俊杰取得该土地使用权属善意取得”的事实。上诉人认为“蔡俊腾、蔡俊杰与陈爱清于2004年10月13日转让坐落于海丰县附城镇联河西片一巷3号的三层半楼房的转让合同关系无效。”的主张不成立。二、二被上诉人已善意取得涉案房地产，2004年10月11日海丰县国土资源局颁发了国有土地使用证。陈爱清也将其转让的土地房产移交二被上诉人管业使用。上诉人陈如强占二被上诉人购买的房地产，并无理滥诉，致使二被上诉人蒙受不必要的重大经济和精神损失长达十三年。而上诉人却从中取得了不当利益。据此，原审判决认定事实清楚，判决上诉人返还涉案房地产及不当得利正确。三、原审判决由二被上诉人负担6545元案件受理费和8元鉴定费没有法律依据和事实根据。综上所述，上诉人恶意侵占被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰合法取得之房地产长达十几年，非法取得不当利益，导致二被上诉人遭受严重经济和精神损失。二被上诉人请求二审法院维持一审判令上诉人立即腾迁，归还非法占有的房地产并应赔偿损失的判决。
被上诉人陈爱清未答辩。
原审原告蔡俊腾、蔡俊杰述称，2004年10月初，二人因缺乏住房要购买房产，而陈爱清有楼房拟欲出售，遂双方经中人介绍认识。双方经多次协商，议定陈爱清将位于附城联河大道西片三号三层楼房以时价人民币525000元出让给蔡俊腾、蔡俊杰二人。2004年10月8日，蔡俊腾、蔡俊杰查验了业主陈爱清的国土证，并向国土部门了解核实无误后，预交了购房订金。同年10月11日，双方办理了房产过户手续，10月13日蔡俊腾、蔡俊杰交清525000元购房款及中介人费用，陈爱清将楼房锁匙交给二人，该房屋产权归蔡俊腾、蔡俊杰管业使用，该楼房出租的房屋也转由二人收取租金。正当蔡俊腾、蔡俊杰择日装修时，陈良及其子陈如于11月13日强行占住了该楼房的三楼，使蔡俊腾、蔡俊杰无法装修而遭受不应有的损失。据了解是他们对楼房价款分配不均而引起，蔡俊腾、蔡俊杰及中介人等劝陈良退出占住的三楼，但陈良说要等陈爱清将买房款的一半还他才同意搬出，据说陈爱清也同意分给陈良200000元，但陈良说要问他儿子陈如，拒不搬出。综上所述，蔡俊腾、蔡俊杰购买房产，经海丰县国土局审查批准，办理了房产出让过户登记手续，属合法有效的民事法律行为，陈良因与陈爱清价款的分配问题达不成协议，强行占住已属蔡俊腾、蔡俊杰的房产，其行为属侵权，并造成二人损失，依理依法应承担民事责任。遂向一审法院起诉请求：判令陈良、陈如停止侵权，立即迁出占住的联河大道住宅区西片三号三楼，并承担赔偿损失责任，承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：陈良（已于2012年11月12日去世）、黄密、陈爱清原籍均为海丰县。1953年陈良与黄密按民俗结婚，生育子女陈少贞、陈如、陈绒、陈少香。陈良于1968年往香港定居，1990年黄密往香港定居，1993年陈少贞、陈如、陈绒、陈少香往香港定居。1997年8月陈良又与陈爱清登记结婚，2004年陈爱清往香港定居。1993年陈良购买了海丰县附城镇联河西片一巷3号土地一幅，2000年底建成三层半楼房，2000年11月，陈良与陈爱清向海丰县国土局办理了海国用（2001）字第0030389、0203085号《土地使用权证》，土地使用权人为陈良、陈爱清。2004年8月25日，陈良、陈爱清向海丰县国土资源局递交申请报告，陈良“同意决定以陈爱清一人为该楼房持证人”，陈良亲自到海丰县国土资源局在申请报告重新签名和加盖手印，海丰县国土资源局以删减业主形式，将陈良、陈爱清联名的土地使用权，批准变更为陈爱清一人为土地使用权人，2004年9月7日，海丰县国土资源局颁发给陈爱清海国用（2004）第0030389、0203085号《国有土地使用证》，陈爱清对楼房进行管理出租。2004年10月间，蔡俊腾、蔡俊杰通过中介人与陈爱清转让该楼房，2004年10月11日双方到海丰县国土资源局办理变更土地使用权人为蔡俊腾、蔡俊杰的登记手续，楼房已交付给二人。蔡俊腾、蔡俊杰要装修时，陈如提出异议，蔡俊腾、蔡俊杰起诉状称2004年11月13日陈如带着陈良住到三楼，占用至现。楼房由陈如委托亲戚管理，一楼门市租给第三人温锦坤。2005年4月8日陈良以海丰县国土资源局为被告，陈爱清、蔡俊腾、蔡俊杰为第三人提起行政诉讼，要求确认讼争楼房国有土地使用权证由陈爱清变更为蔡俊腾、蔡俊杰的行政行为无效，2005年4月25日蔡俊腾与蔡俊杰以陈良为被告提起本案之诉，本案于2005年6月3日中止诉讼。其行政诉讼经一审、发回重审、重审一审（重审一审时陈良增加要求确认讼争楼房国有土地使用权证由陈良、陈爱清变更为陈爱清一人的行政行为无效）、重审终审、申诉再审，最终汕尾市中级人民法院以（2010）汕中法行再终字第4号判决驳回陈良的诉讼请求。两原告蔡俊腾、蔡俊杰遂要求恢复本案诉讼。因陈良已于2012年11月12日去世，两原告蔡俊腾、蔡俊杰变更黄密、陈爱清、陈少贞、陈如、陈绒、陈少香为被告，追加一层铺面租户温锦坤参加诉讼，要求黄密等六被告支付楼房被占长达十年所导致的损失，按一层铺面租金每月3500元、二、三层租金每月1500元计及逐月的利息，蔡俊腾、蔡俊杰为寻求司法救济包括起诉费、律师代理费、原告误工损失、车旅费、精神损失费等250000元。被告黄密、陈少贞、陈如、陈绒、陈少香提出反诉，要求确认两原告蔡俊腾、蔡俊杰与陈爱清的转让行为无效，要求驳回原告诉讼请求，表示共同承担权利义务。2014年12月原告蔡俊腾、蔡俊杰提出申请，要求对自2004年11月开始被占用至当时的门市、楼房的占用费（租金）进行评估，经海丰法院委托汕尾市价格认证中心对该楼房的一楼门市铺面及二、三楼住宅从2004年11月至当时的租金进行评估，汕尾市价格认证中心于2015年3月31日作出价格鉴定书，核定鉴定标的自2004年11月至2014年12月止的租金合计为398500元，其中2004年11月铺面租金每月1600元，二、三层住宅每月350元。用去鉴定费4000元。对此，原告蔡俊腾、蔡俊杰没异议，被告黄密等认为价格过高。
一审法院认为，2000年11月，陈良与陈爱清向海丰县国土局办理了讼争楼房的海国用（2001）字第0030389、0203085号《土地使用权证》，使用权人为陈良、陈爱清。2004年8月25日，陈良、陈爱清向海丰县国土资源局递交申请报告，陈良同意决定以陈爱清一人为该楼房持证人，陈良并到国土局签名确认，其行为应为真实合法有效。陈爱清对楼房进行管理出租。2004年10月间，蔡俊腾、蔡俊杰通过中介人向陈爱清承让该楼房，2004年10月11日双方到海丰县国土资源局变更土地使用权人为蔡俊腾、蔡俊杰，两原告蔡俊腾、蔡俊杰并已支付完购房款，接手管理房产，其行为亦合法有效，均应予确认。且陈良以海丰县国土资源局为被告，陈爱清、蔡俊腾、蔡俊杰为第三人提起要求确认讼争楼房国有土地使用权证由陈爱清变更为蔡俊腾、蔡俊杰的行政行为无效，要求确认讼争楼房国有土地使用权证由陈良、陈爱清变更为陈爱清一人的行政行为无效的行政诉讼，最终以（2010）汕中法行再终字第4号判决驳回陈良的诉讼请求。故，二原告应属该楼房的所有权人，被告黄密、陈少贞、陈如、陈绒、陈少香反诉要求确认两原告蔡俊腾、蔡俊杰与陈爱清的转让行为无效的请求不予支持，应予驳回。原告蔡俊腾、蔡俊杰作为权利人要求被告黄密、陈少贞、陈如、陈绒、陈少香及第三人迁出讼争楼房，依法应予支持。对原告蔡俊腾、蔡俊杰要求赔偿经济损失，可参照租金计算赔偿原告蔡俊腾、蔡俊杰经济损失，关于汕尾市价格认证中心作出的价格鉴定结论书，属法院依法委托，认证中心依据法定程序和法律法规作出，予以确认，按评估报告书，自2004年11月13日房屋被陈良占用至2014年12月，为398500元（1600元+350元）÷30日×12日=397720元，由被告黄密、陈少贞、陈如、陈绒、陈少香赔偿，如无付清，应支付逾期付款的利息，原告蔡俊腾、蔡俊杰要求被告支付租金利息和维权损失，因不属直接损失，且没足以认定的证据，不予支持。因陈爱清已交付房屋给蔡俊腾、蔡俊杰，没占用楼房，不应承担腾迁和赔偿经济损失的责任。因温锦坤属善意租用门市，没有过错，不应承担赔偿经济损失的责任。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第75条、第106条之规定，判决：一、被告（反诉原告）黄密、陈少贞、陈如、陈绒、陈少香、第三人温锦坤应当于本判决生效之日起15日内迁出海丰县附城镇联河西片一巷3号楼房，归还原告（反诉被告）蔡俊腾、蔡俊杰管业使用。二、被告（反诉原告）黄密、陈少贞、陈如、陈绒、陈少香应当于本判决生效之日起15日内赔偿原告（反诉被告）蔡俊腾、蔡俊杰人民币397720元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）对被告陈爱清的诉讼请求。四、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）黄密、陈少贞、陈如、陈绒、陈少香的反诉请求。案件受理费人民币14300元，由原告（反诉被告）负担6545元，被告（反诉原告）黄密、陈少贞、陈如、陈绒、陈少香负担7755元。反诉费2000元，由被告（反诉原告）黄密、陈少贞、陈如、陈绒、陈少香负担。鉴定费4000元，由原告（反诉被告）负担8元，被告（反诉原告）黄密、陈少贞、陈如、陈绒、陈少香负担3992元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交海府国用（2004）第0030389、0203085号土地使用权人为陈爱清的国有土地使用证复印件及海丰县国土局拟发证呈批表复印件各一份，拟证明土地使用权人登记为陈爱清一人时，发证时间在前，审批时间在后，违反法定程序，办证行为无效，故陈爱清转让涉案房地产行为亦无效。被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰对该证据证明目的不予认可。被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰提交海丰县联合村委会证明复印件一份、房地产交易中介人李永深出具的证明复印件一份、陈良的遗嘱复印件一份、海府国用（2004）第0030389、0203085号土地使用权人为蔡俊腾、蔡俊杰的国有土地使用证复印件一份，拟证明涉案房地产转让前系陈爱清管业使用，转让后已经移交蔡俊腾、蔡俊杰管业，并已过户登记蔡俊腾、蔡俊杰名下。上诉人认为被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰提交的证据，原审已提交质证，对其证明目的不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系排除妨害纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：2004年10月陈爱清转让涉案房地产予蔡俊腾、蔡俊杰的行为效力的问题。陈良（已去世）于1993年购买海丰县附城镇联河西片一巷3号土地一幅，1997年8月与陈爱清登记结婚，2000年底在购买土地上建成三层半楼房，同年11月，办理海国用（2001）字第0030389、0203085号《土地使用权证》，土地使用权人登记为陈良、陈爱清。陈良、陈爱清在已登记的其拥有使用权的土地上建筑房产，虽未办理房产登记，但该房屋产权自建成起应归陈良、陈爱清共同共有，二人对该房地产享有占有、使用、收益及处分的权利。2004年8月25日，陈良申请变更登记土地使用权人为陈爱清一人，并亲自到海丰县国土资源局在申请报告重新签名和加盖手印，海丰县国土资源局以删减业主形式，批准土地使用权人由陈良、陈爱清变更为陈爱清，并颁发土地使用权人为陈爱清的海国用（2004）第0030389、0203085号《国有土地使用证》。2004年10月11日，陈爱清将涉案房地产转让给蔡俊腾、蔡俊杰后，双方到海丰县国土资源局变更土地使用权人为蔡俊腾、蔡俊杰。上诉人认为海丰县国土资源局把海国用（2004）第0030389、0203085号《国有土地使用证》登记土地使用权人由陈良、陈爱清变更为陈爱清，由陈爱清变更为蔡俊腾、蔡俊杰的行政行为无效，并由陈良另行提起行政诉讼。已生效的本院（2010）汕中法行再终字第4号行政判决认定海丰县国土资源局上述行政行为有效，驳回陈良的诉讼请求。故上诉人认为海丰县国土资源局变更土地使用权人的行政行为无效导致陈爱清转让涉案房地产行为无效的主张，理据不足，不予支持。上诉人主张陈爱清在转让涉案房地产前未实际占有使用涉案房地产，且该房产未实际交付蔡俊腾、蔡俊杰，但未能提供证据证明其主张，亦未能提出足以反驳被上诉人提供的村委会证明、中介人证明等证据的相反证据，故其主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰向陈爱清受让涉案房地产时，海国用（2004）第0030389、0203085号《国有土地使用证》登记土地使用权人为陈爱清，其有理由相信陈爱清有权处分涉案房地产。且涉案房地产交易价格符合当时土地连同地上建筑物的市场价值，双方达成转让协议后履行了支付房款及交付房产的义务并办理不动产登记过户手续，故陈爱清转让涉案房地产时虽未征求共有人陈良的意见，但涉案房地产权属仍由被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰善意取得。陈良及上诉人陈如在被上诉人蔡俊腾、蔡俊杰善意取得涉案房地产权后，一直占有使用该房地产拒不腾迁退还的行为构成侵权，应承担排除妨害及赔偿损失的民事责任。因陈良已去世，其应承担的赔偿责任应由其遗产继承人共同继承承担。综上所述，黄密等五上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13027.20元，由上诉人黄密、陈少贞、陈如、陈绒、陈少香共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 莫秀春
审判员 彭晓春
审判员 施伟强
二〇一七年一月十日
书记员 詹维敏