广东省深圳市南山区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）深南法行初字第258号
原告郑玉珍。
原告郑彩连。
原告陈妹仔。
原告罗玉财。
原告刘桂稳。
原告刘景星。
原告刘景辉。
原告刘景强。
原告韦凤芳。
上述原告共同委托代理人商东锦，广东博商律师事务所律师。
被告深圳市不动产登记中心（原深圳市房地产权登记中心），住所地广东省深圳市罗湖区北环大道****号金湖文化中心大厦。
法定代表人成建国，该中心主任。
委托代理人林阳涛，广东联建律师事务所律师。
委托代理人林家园，该中心工作人员。
第三人深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口招商路水湾大厦十三楼。
法定代表人谢玉生。
委托代理人杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。
第三人深圳市诚品地产有限公司，住所地广东省深圳市南山区兴华路6号华建工业大厦（又名南海意库）5号楼402。
法定代表人邓凯文，该公司董事长。
委托代理人洪群军，广东信达律师事务所律师。
委托代理人王珂，广东信达律师事务所律师。
原告郑玉珍、郑彩连、陈妹仔、罗玉财、刘桂稳、刘景星、刘景辉、刘景强、韦凤芳（以下简称原告）诉被告深圳市不动产登记中心、第三人深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司（以下简称第三人一）、深圳市诚品地产有限公司（以下简称第三人二）房地产登记行政纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，分别于2015年11月9日及2015年11月11日向两第三人及被告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书等应诉材料。本院依法组成合议庭，适用普通程序于2015年12月10日公开开庭审理了本案。上述原告共同委托代理人商东锦，被告委托代理人林阳涛、林家园，第三人一委托代理人杜婉纯，第三人二委托代理人洪群军、王珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年5月5日，两第三人共同向被告申请办理宗地号为K316-0014宗地的房地产初始登记，被告于2011年6月23日向两第三人核发了深房地字第××号《房地产证》。
被告向本院提交了以下证据：1、《深圳市房地产初始登记申请表》；2、房地产初始登记询问申请人记录；3、深地合字（2011）8010号《深圳市土地使用权出让合同书》；4、宗地图；5、身份证明；6、《深圳市南山区水湾村旧村改造项目合作开发协议书》；7、付清地价款证明及发票；8、《房地产登记业务申请材料接收凭证》及《房地产登记业务受理通知书》；9、深圳市房地产初始登记公告（登字20110254号）；10、实地查看单；11、深房地字第××号《房地产证》。
原告诉称，一、原告合法拥有K316-0014地块的土地使用权。原告是蛇口水湾村村民，蛇口水湾村原为农村集体经济组织，1982年经群众代表大会通过，对本集体经济组织群众的宅基地分配方案形成决议，且按照决议组织分配、规划了各家各户的宅基地面积和四邻位置并组织建房。2007年水湾村实施城中村旧村改造项目获得政府批准立项，2007年开始，原告与第三人一签订了《水湾村旧村改造协议书》，同意将其房产连同宅基地交给公司进行旧村改造。相关部门在审查了原告与第三人一签订的《水湾村旧村改造协议书》后确认了原告的住宅和宅基地使用权的合法性、真实性，基于此，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局与两第三人签订了地块编号为K316-0014的《深圳市土地使用权出让合同书》。其后，被告为两第三人核发了涉案的深房地字第××号《房地产证》。二、原告与第三人一所签订的《水湾村旧村改造协议书》已经合法解除。根据《水湾村旧村改造协议书》第八条的规定，“如甲方未能在本协议约定期限内将乙方应得的房产（商铺）按时竣工并交付乙方使用的……如超出本协议预定交楼期限一年，乙方有权单方终止本协议，并要求甲方承担由此造成的一切损失。”据此，原告在2014年5月份陆续向深圳市南山区人民法院起诉，要求解除与第三人一签订的《水湾村旧村改造协议书》。原告起诉后，第三人一提起反诉，在反诉状中，第三人一表示根据《中华人民共和国合同法》同意解除该旧村改造协议，并从协议解除之日起不再支付租金。同时，广东国晖律师事务所受第三人一委托的也向原告发出律师函，表示因《水湾村旧村改造协议》已被解除，不再继续支付租金。在深圳市南山区人民法院审理过程中，第三人二表示其尊重第三人一与原告解除合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告与第三人一所签订的《水湾村旧村改造协议书》已被合法解除。三、《水湾村旧村改造协议书》被依法解除后，两第三人无权使用原告的土地，深房地字第××号《房地产证》依法应当被撤销。原告与第三人一签订的《水湾村旧村改造协议书》最核心的内容就是产权置换，《水湾村旧村改造协议书》被解除后，深房地字第××号《房地产证》不再具有合法的土地使用权基础。四、两第三人在申请办理涉案《房地产证》时隐瞒了真实情况，系采取欺骗的手段获取了涉案《房地产证》，依法应予撤销。涉案的《深圳市土地使用权出让合同书》落款时间是2011年4月6日，土地使用年期为70年，从2011年3月20至2081年3月19日止。根据上述合同约定的期限来看，涉案土地应当在2011年3月20日之前形成单一权利主体，但根据原告提交的证据证明，在上述合同签订之时，直至2014年底，涉案土地都未形成单一的权利主体，不符合土地出让的基本条件，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条之规定，涉案《房地产证》应予以撤销。综上，原告请求法院依法判令：1、撤销深房地字第××号《房地产证》；2、被告承担诉讼费用。
原告向本院提交了以下证据：1、《水湾村旧村改造协议书》；2、民事起诉状；3、律师函；4、民事答辩状；5、民事反诉状；6、深规土二局函（2014）1443号《市规划国土委第二直属管理局关于水湾旧改项目相关事宜的复函》；7、民事上诉状（郑彩连2份，陈妹仔1份）；8、南山区蛇口水湾村村民宅基地分配图及会议纪要；9、遗嘱见证书（刘树生）；10、7号楼照片；11、8号楼照片；12、网页相关资料；13、《关于确认水湾村旧村改造项目拆迁工作完成的函》、《关于确认水湾村旧改项目拆迁补偿工作完成的函》；14、水湾村旧改事宜信访手写记录；15、《深圳市南山区蛇口水湾村旧村改造项目房屋拆迁实施计划和安置补偿方案》。
被告辩称，一、被告核发深房地字第××号《房地产证》的具体行政行为，资料齐全，符合法定程序，是合法有效的具体行政行为。2011年5月5日，两第三人向被告提交《深圳市房地产初始登记申请表》、身份证明、深地合字（2011）8010号《深圳市土地使用权出让合同书》、《深圳市南山区水湾村旧村改造项目合作开发协议书》、付清地价款证明，申请办理K316-0014宗地的房地产初始登记。被告受理上述申请后，经初审，认为两第三人提交的申请资料齐全，符合原《深圳经济特区房地产登记条例》规定的初始登记条件，遂于2011年5月18日在《深圳商报》刊登了《房地产初始登记公告》（登字20110254号），公告期限内未有任何人提出异议，故随后被告依法核准该初始登记，向两第三人核发了深房地字第××号《房地产证》。二、本案原告主体不适格。原《深圳经济特区房地产登记条例》第二十七条规定，凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用权人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。第二十八条规定，权利人应自取得土地使用权之日起三十日内，取得建筑物、附着物竣工验收证明之日起六十日内，申请初始登记。本案中，申请涉案土地使用权初始登记的主体是深地合字（2011）8010号《深圳市土地使用权出让合同书》的受让方，即本案两第三人，因此原告不是涉案土地使用权人或者其他利害关系人，涉案土地初始登记与原告不构成法律上的权利义务关系，对原告的权利义务不产生直接影响，故原告不具备本案行政诉讼的原告主体资格。三、被告主动撤销涉案房地产登记没有依据。原《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条第一款规定，凡有下列情形之一的，登记机构可以决定撤销全部或者部分核准登记事项：（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；（三）登记机构审查有疏忽，核准登记不当的。根据原《深圳经济特区房地产登记条例》第二十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，申请土地使用权初始登记应提交的土地权属证明为土地使用合同书和付清地价款证明，因此两第三人取得涉案土地使用权于法有据。现深地合字（2011）8010号《深圳市土地使用权出让合同书》并未被解除或认定为无效，两第三人对K316-0014号宗地的土地使用权并未丧失，即使原告主张的《水湾村旧村改造协议书》解除成立，也不符合原《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条第一款关于撤销核准登记之规定。综上，被告认为其向两第三人核发深房地字第××号《房地产证》的具体行政行为合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人一答辩称：一、本案原告主体不适格。《水湾村旧村改造协议书》的当事人对合同是否解除有争议，应由人民法院确认解除合同的效力，但相关民事案件尚在审理之中。因此本案应先中止审理，待相关诉讼判决生效后再恢复审理，以准确确定本案原告的主体资格。二、在原告与第三人一签订的《水湾村旧村改造协议书》第八条中，对关于协议书解除后的处理方式，已经做出了明确的约定，即由第三人一赔偿经济损失，并非恢复原状，故原告诉请的理由不成立。三、两第三人与深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局签订了深地合字（2011）8010号《深圳市土地使用权出让合同书》，并依法缴纳了土地出让金、土地开发金以及市政设施配套等相关款项。上述土地使用权出让合同是合同各方真实的意思表示，且符合法律规定，合法有效。四、被告办理深房地字第××号《房地产证》系依法进行，程序合法，原告诉请撤销涉案《房地产证》的情形不存在。综上，第三人一认为原告诉请的事实不成立，依法应予驳回。
第三人一向本院提交的证据为：（2014）深中法行初字第33号行政裁定书。
第三人二答辩称：一、两第三人取得K316-0014地块的土地使用权是基于2011年4月6日签订的深地合字（2011）8010号《深圳市土地使用权出让合同书》，且第三人二依据该《深圳市土地使用权出让合同书》缴纳了土地出让金等费用，权利来源合法有效。《水湾村旧村改造协议书》解除与否不影响两第三人对K316-0014地块的土地使用权。二、原告并非涉案土地出让合同的当事人，亦不是本案所涉具体行政行为的相对人或利害关系人，不是本案的适格原告。三、原告诉称的《水湾村旧村改造协议书》目前并无生效法律文书确认解除，原告的诉讼理由不成立。原告在诉状中虽诉称《水湾村旧村改造协议书》已经合法解除，但目前案件仍在审理中，并无生效的法律文书确认双方协议解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告认为《水湾村旧村改造协议书》已经合法解除，但合同当事人即本案第三人一对此有异议，故合同是否解除应由人民法院予以确认。四、《水湾村旧村改造协议书》是否解除，与本行政诉讼案件无关。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的法律后果是依据履行情况和合同性质选择适当的救济措施。本案中，涉案房屋已通过竣工验收并移交给了第三人一，第三人一也通过抽签的方式进行了房屋分配，目前村民已办理入伙的房屋面积已达到回迁总面积的68%，即使《水湾村旧村改造协议书》解除，恢复原状已不可能，相反会损害社会公共利益。五、原告滥用行政诉讼权利，导致该项目的相关行政审批手续全面延误，严重侵害了大部分村民和社会公共利益。综上，第三人二认为原告的起诉无合法合理依据，滥用行政诉讼权利，严重侵害了绝大部分村民和社会公共利益，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人二向本院提交了以下证据：1、深地合字（2011）8010号《深圳市土地使用权出让合同书》；2、土地出让金、土地开发费以及市政设施配套费缴费凭据。
本院根据当事人的庭审质证意见、庭审笔录及对证据的审查，确认如下事实：
2011年4月6日，两第三人与深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局签订了深地合字（2011）8010号《深圳市土地使用权出让合同书》，取得了地块编号为K316-0014的土地使用权，后两第三人依合同约定缴纳了上述地块的土地出让金、土地开发金、市政设施配套费。2011年5月5日，两第三人共同向被告提交《深圳市房地产初始登记申请表》、深地合字（2011）8010号《深圳市土地使用权出让合同书》、身份证明、《深圳市南山区水湾村旧村改造项目合作开发协议书》、付清地价款证明及相关票据，申请办理K316-0014宗地的房地产初始登记。被告于当日受理上述申请后，向两第三人就关相关事项予以询问，并制作了《房地产初始登记询问申请人记录》。经初审，被告认为两第三人提交的申请资料齐全，符合原《深圳经济特区房地产登记条例》规定的初始登记条件，遂于2011年5月18日在《深圳商报》刊登了《深圳市房地产初始登记公告》（登字20110254号）。公告期限内未有人提出异议，被告遂于2011年6月23日向两第三人核发了深房地字第××号《房地产证》。
另查，根据原告郑玉珍、郑彩连、陈妹仔、罗玉财、韦凤芳以及原水湾村村民刘树生（乙方）于2007年至2008年期间分别与第三人一（甲方）签订的《水湾村旧村改造协议书》显示，乙方同意将其位于水湾村的原房产连同住宅地交由甲方进行旧村改造，甲方全责完成水湾村的旧村改造项目，并在竣工后180天内无偿按乙方应得的旧村改造房产面积、家庭分户名下办妥乙方应有的房地产权证（红本）。2008年1月24日，刘树生在广东广和律师事务所李娟、刘丽坤律师的见证下立下书面遗嘱，将其在深圳市蛇口水湾村旧村改造中取得的权益分配给本案原告刘桂稳、刘景星、刘景辉、刘景强等人。2009年6月29日，刘树生去世。
上述事实有原告提交的证据1、证据9，第三人二提交的证据1-2及被告提交的证据1-9、证据11予以证实，足以认定。
本院认为，深圳市不动产登记中心具有本辖区内的房地产权登记职能，是本案的适格被告。
原告郑玉珍、郑彩连、陈妹仔、罗玉财、刘桂稳、刘景星、刘景辉、刘景强、韦凤芳是否具有本案原告主体资格及被告核发深房地字第××号《房地产证》是否合法是本案争议的焦点。
关于原告郑玉珍、郑彩连、陈妹仔、罗玉财、刘桂稳、刘景星、刘景辉、刘景强、韦凤芳是否具有本案原告主体资格的问题。因原告郑玉珍、郑彩连、陈妹仔、罗玉财、韦凤芳以及原水湾村村民刘树生于2007年至2008年期间分别与第三人一签订了《水湾村旧村改造协议书》，根据该协议书的约定，与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，依法有权提起本案诉讼。另因刘树生已于2009年死亡，根据其所立的遗嘱，原告刘桂稳、刘景星、刘景辉、刘景强作为涉案权利承受人有权提起本次诉讼。故被告及两第三人认为原告不具有本案原告主体资格的理由不能成立，本院不予支持。
关于被告核发深房地字第××号《房地产证》是否合法的问题。《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。本案的具体行政行为发生在原《深圳经济特区房地产登记条例》有效期内，故应适用原《深圳经济特区房地产登记条例》的相关规定。原《深圳经济特区房地产登记条例》第二十七条规定，凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用权人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。第二十八条规定，权利人应自取得土地使用权之日起三十日内，取得建筑物、附着物竣工验收证明之日起六十日内，申请初始登记。第二十九条规定，申请土地使用权初始登记应提交下列文件：（一）《房地产初始登记申请书》；（二）身份证明，包括：个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关负责人证明，或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证；（三）土地权属证明，包括：1、以出让方式取得土地使用权的应提交：（1）土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书；（2）付清地价款证明；……（四）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。第三十三条规定，初始登记经审查符合规定的，登记机关应在受理登记申请之日起六十日内作出初步审定，并予以公告，公告期为三十日。对初步审定无异议的，公告期满后，登记机关应予以核准登记，并向申请人颁发房地产权利证书。第五十一条规定，凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项：（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。本案中，被告办理涉案房地产初始登记时，申请人即本案两第三人共同向被告提交了符合上述登记条例规定的申请文件。被告受理了两第三人的涉案申请后，向两第三人就关相关事项予以询问，并制作了《房地产初始登记询问申请人记录》。经初审，被告认为两第三人提交的申请资料齐全，符合规定，依法刊登了初始登记公告，公告期满后未有人提出异议，被告遂于2013年6月23日向两第三人核发了深房地字第××号《房地产证》的具体行政行为符合法律法规的相关规定。原告的相关主张没有事实和法律依据，对原告要求撤销深房地字第××号《房地产证》的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条、第六条、第二十五条、第二十六条、第二十九条、第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告郑玉珍、郑彩连、陈妹仔、罗玉财、刘桂稳、刘景星、刘景辉、刘景强、韦凤芳的全部诉讼请求。
本案受理费人民币50元，由原告郑玉珍、郑彩连、陈妹仔、罗玉财、刘桂稳、刘景星、刘景辉、刘景强、韦凤芳共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 邱传写
审 判 员 杨 媚
人民陪审员 沈金芳
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 吴 梅