成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第1198号
原告苟廷刚，男，1974年7月2日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托代理人肖虹，四川聚贤律师事务所律师。
原告汪建容，女，1980年12月27日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人肖虹，四川聚贤律师事务所律师。
被告成都融创置地有限公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。
委托代理人周江荣，泰和泰律师事务所律师。
原告苟廷刚、汪建容与被告成都融创置地有限公司（以下简称融创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理。依法由代理审判员康阳适用简易程序于2015年3月9日、2015年3月16日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告苟廷刚、汪建容及其委托代理人肖虹，被告融创公司的委托代理人周江荣到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告苟廷刚、汪建容的委托代理人肖虹，被告融创公司的委托代理人周江荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苟廷刚、汪建容诉称，二原告苟廷刚、汪建容于2011年8月24日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于成都市锦江区三圣乡大观（产权地址为锦江区合欢树街）739号一层、743号一层的两套商业房。合同详细载明了双方权利义务，原告依约按时交纳了全部购房款及被告代收的税、费。双方于2011年12月31日，按约定被告应于2013年3月26日向原告交付房屋产权证，但因被告违约行为，原告实际至2014年11月20日才取得，违约时间长达630日（原告当庭陈述为604天，诉状中记载为笔误）。因被告迟延办理产权，导致原告双方办理离婚需分割财产时，多支付一次契税，也造成原告出售房产的障碍。故原告起诉来院，请求判令：被告支付自合同约定原告应当取得房屋所有权证期限届满之次日即2013年3月26日起，以已付房款按日万分之零点五至实际取得房屋所有权证之日，即2014年11月20日止的违约金142995.2元；被告承担本案诉讼费。
被告成都融创置地有限公司辩称，1、原告延迟收房，原告实际收房时间是2012年1月16日，该日期也是原告交纳相应税费的时间，被告办证的时间是2012年1月17日开始起算。2、被告逾期办证的计算截止日以被告向房屋登记管理部门递交相应办证资料的时间为准。3、原告应就其是否交纳所有房款及相应税费承担举证责任，被告处没有找到相应凭证；4、逾期办证非被告主观故意，违约金请求法院予以裁减。
经审理查明，2011年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组的蓝谷地·天域10幢1层103号商业用房，房屋总价款2296220元。原告应于2011年10月30日前，向被告交纳房款。合同第十九条第（二）转移登记约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。……（2）买受人不退房的，合同继续履行。自逾期之日起至实际取得房屋所有权权属证明之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五向买受人支付违约金，并于买受人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。2011年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组的蓝谷地·天域10幢1层104号商业用房，房屋总价款2243330元。其他内容与前一《商品房买卖合同》基本一致。后原告已付清两套房屋的全部购房款并缴清相应税费。原告实际于2012年1月16日完成收房。
2014年9月2日，成都市城乡房产管理局（以下简称房管局）受理了被告代原告办理的房屋所有权转移登记申请。二原告于2014年9月23日取得了两套商业用房的所有权证，因门牌号变更，房屋坐落记载为成都市锦江区合欢树街739号1层和成都市锦江区合欢树街743号1层。
以上事实，有原告提交的二原告的身份信息、被告的工商信息、《商品房买卖合同》两份、收据4张和743号房屋的房款收据3张（0006791、5005626、0006588）、收据5张和739号房屋的房款收据4张（0006509、0006576、6006034、0006634）、商品房买卖合同摘要两份、离婚证（2011年11月7日）、房屋所有权证、门牌号变更证明两份，被告提交的《所有权转移登记申请书》两份，及当事人庭审陈述在案为证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的两份《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。根据原、被告双方《商品房买卖合同》约定，被告交付房屋后，应协助原告在房屋交付使用之日起450日内办理房屋所有权登记。但是，由于被告的原因，致使原告未能在双方约定的时间如期取得房屋所有权证，被告的行为构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约。关于被告违约的天数。庭审中，原、被告双方均认可原告实际收房时间为2012年1月16日，故被告应在该日起的450日即2013年4月10日前按原告的委托，为其办理房屋所有权证转移登记申请。原告主张被告违约金的计算截止时间为原告实际取得房屋所有权证的时间，但被告举证证明房管局于2014年9月2日受理被告申请。本院认为，针对办理房屋所有权登记这一事项而言，被告仅负有协助原告的义务，在被告递交办证申请后，办理的时间并非被告能够控制。故被告代为办证的逾期时间为2013年4月10日的次日起，至2014年9月2日止，共计509天。关于违约金的具体数额，被告认为约定过高，请求予以裁减。根据双方合同约定，如因被告的责任，原告未能在房屋交付使用之日起450日内取得房屋所有权证书的，自期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应按日以购房款的万分之零点五支付违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以降低，并且原告也未充分举证证明其因被告逾期取得房屋所有权登记而造成的实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本案酌情确定被告应支付逾期取得房屋所有权登记的违约金为35000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告苟廷刚、汪建容支付逾期取得位于成都市锦江区合欢树街739号1层和位于成都市锦江区合欢树街743号1层两套商业用房的所有权登记的违约金35000元；
二、驳回原告苟廷刚、汪建容其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1580元，由被告成都融创置地有限公司承担，此款已由原告苟廷刚、汪建容缴纳，被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将此款给付原告苟廷刚、汪建容。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 康阳
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 罗龙
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。