陕西省安康市汉滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0902民初字第319号
原告喻某某，女，汉族，出生于1974年4月24日，安康市汉滨区人，住汉滨区建民办事处。
委托代理人王录义，男，汉族，出生于1947年4月5日，安康市汉滨区人，住汉滨区城关小北街。
被告王某某，男，汉族，出生于1977年8月12日，安康市汉滨区人，住址同上。
委托代理人史伟，陕西恒典律师事务所律师。
被告杨某某，男，汉族，出生于1981年8月12日，安康市汉滨区人，原住汉滨区五里镇。
委托代理人刘寅虎，安康市148法律服务所法律工作者。
原告喻某某与被告王某某、杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。人民陪审员仅参与本案事实部分的审理认定。原告喻某某及其委托代理人王录义，被告杨某某及其委托代理人刘寅虎到庭参加了诉讼，被告王某某经本院传票传唤未按时到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年，原告喻某某与被告王某某在位于汉滨区建民办四档村五组临316国道拆旧建新修建一间两层砖混结构房屋一套，2014年9月5日，经原告同意，以王某某名义将该房屋出租给杨某某。被告王某某与被告杨某某签订了租赁合同，约定租期三年，租金三年共75000元，在该合同履行地租期未满地情况下，原告于同年11月29日得知，被告王某某又于2015年10月15日背着原告将该房屋又与被告杨某某签订一份租赁房屋合同，约定租期为九年，且未支付租金。被告王某某与被告杨某某未经房屋共有人同意，又与被告杨某某签订房屋租赁合同，且未支付租金，严重侵犯了原告的合法权益，现依法提起诉讼，要求判决被告王某某与被告杨某某于2015年10月15日，双方签订的房屋租赁协议无效；被告杨某某于2017年9月5日将位于汉滨区建民办事处四档村五组临316国道一间两层门面房腾退给被告王某某及原告喻某某。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证据：
1、原告喻某某与被告王某某结婚证、户口薄复印件各一份，证明原告喻某某与被告王某某系夫妻关系，原告喻某某与被告王某某在婚姻关系存续期间，共同修建位于汉滨区建民办事处四档村五组临316国道房屋一栋，及原告的家庭成员情况。
2、集体土地使用证及村委会证明，证明原告喻某某与被告王某某在婚姻关系存续期间，共同修建位于汉滨区建民办事处四档村五组临316国道房屋一栋，建房资金来源由原告提供。
3、2份房屋租赁合同，证明第一份房屋租赁到期为2017年9月5日，在该租赁合同未到期情况下，被告王某某又与被告杨某某签订了一份租期为九年房屋租赁合同。
4、村委会证明，证明被告王某某长期参与赌博，现仍欠赌债。
被告王某某辩称，2015年10月15日，被告王某某与被告杨某某订立房屋租赁合同，原告在外打工，原告根本不知情。被告王某某单方与杨某某订立房屋租赁合同是因与被告杨某某等人赌博，欠下被告杨某某的巨额赌债，迫于威胁，才订立该份房屋租赁合同，被告王某某用房屋租金抵销被告杨某某的赌债。请求法院依法确认被告王某某与被告杨某某于2015年10月15日订立房屋租赁合同无效。
被告王某某未提供证据。
被告杨某某辩称，原告所诉称被告王某某与被告杨某某于2015年10月15日签订房屋租赁合同无效，无法律依据，法院应当依法驳回；原告称其对被告王某某与被告杨某某于2015年10月15日签订房屋租赁合同不知情，与其起诉状相互矛盾。原告在诉状中陈述，2014年9月5日经喻某某同意，原告与同年11月29日得知，王某某已经于2015年10月15日背着原告将该房屋出租给杨某某九年，且未支付租金。该合同签订的时间是2015年10月15日，而原告在诉状中所述是在同年11月29日，也就是2014年得知。说明原告在被告杨某某与被告王某某签订合同之前就已知晓此事，由此，原告实际对该合同是知情的。被告杨某某作为善意第三人租赁该房屋，并将合理租金已全部支付于王某某，履行合同的相关手续，原告诉状中所说的未支付租金，与事实不符，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告杨某某为支持其答辩意见，提供如下证据：
2015年10月15日，收条复印件一份，证明被告王某某收到被告杨某某支付房屋租赁款共计人民币260000.00元。
上述证据经当事人当庭陈述及当庭举证、质证，被告杨某某对原告提供第1、2、3组证据真实性无异议，本院予以确认。被告杨某某对原告提供第4组证据认为与本案无关，不予质证。原告提供第4组证据，该村村委会证明涉及王某某长期参与赌博，与本案没有关联性，故本院不予确认。原告及被告王某某对被告杨某某提供证据真实性无异议，本院予以确认。
审理查明,原告与被告王某某系夫妻关系，2009年，原告喻某某与被告王某某在位于汉滨区建民办四档村五组临316国道拆旧建新修建一间两层砖混结构房屋一套。2014年9月5日，被告王某某与被告杨某某签订了房屋租赁合同，载明：“甲方：房屋所有方王某某身份证号码612401197710232558。乙方：承租方杨某某身份证号码612401198108122553。甲、乙双方经协商甲方将该线路口一间二层门面房租于乙方。合同如下：一、房租定25000/年，人民币大写：贰万伍仟圆整，另交500元作为房屋押金。二、水电费交付问题：房屋租出后由乙方自行承担。三、乙方提出室内装修，由乙方自行解决，甲方只提供房源，乙方撤租时，对破坏处进行修复。四、合同期限三年，三年房租共计75000元，人民大写柒万伍仟元整，一次性支付，合同到期后，乙方享有优先租赁权继续承租，甲方不得随意将房屋租赁给别人。五、乙方如将房屋转租他人，应与甲方协商。六、甲方房屋若要拆迁，需提前一个月通知乙方。退房时，乙方结清水电费后，甲方验收房屋，人为无损坏时返还乙方全部押金及剩余房租。七、三年内甲方不得向乙方提出任何要求，合同到期后乙方如需继续承租，根据市场物价需求，甲、乙双方商议后续签合同。八、本合同一式二份，自签字之日起生效。甲方：王某某乙方：杨某某2014年9月5日”。该份合同签订后，被告王某某将位于汉滨区建民办事处四档村五组临316国道一间两层门面房交付给被告杨某某经营使用，原告未提出异议。2015年10月15日，被告王某某与被告杨某某又签订一份房屋租赁合同，载明：“出租方：王某某，男，汉族，出生于1977年8月12日，家住安康市汉滨区建民办四档村五组，户籍所在地：安康市汉滨区建民镇四档村五组。身份证号码612401197710232558。承租方：杨某某，男，汉族，出生于1981年8月12日，家住安康市汉滨区建民办蓼叶沟村七组，户籍所在地：安康市汉滨区建民镇蓼叶沟村七组。身份证号码612401198108122553。第一条：租赁房屋共一间二层，位于该线路李勇诊所旁边。第二条：租赁用途为：经商等。第三条：租赁期限为九年，自2015年10月15日至2024年10月14日。第四条：租金共计人民币贰拾陆万元整（￥：260000.00元）给出租方，并由出租方出具收据。第七条：承租方承租房屋的电费、水费由承租方承租。出租方确保出租房屋内的水路、电路畅通。出租房的门窗因正常使用损坏的，由出租方负责更换，费用由出租方承担。第八条：承租方在不损坏房屋主体结构的条件下，可对墙和房屋按照自己的需要进行装饰、装潢、修理、增加他物等。以上费用由承租方承担，合同期满后，出租方不予补偿。第九条：在租赁期间，承租方只能在租赁房屋损坏的，承租方不承担任何赔偿责任。第三人致房屋损坏的，由出租方进行追偿。第十一条：若遇政府性拆迁租赁房屋，房屋补偿款归出租方：拆迁时，剩余租赁期限内的剩余年度租金按每年3万元由出租方退予承租方。第十二条：在租赁期限内出租方不得将出租房屋赠与或转让给他人。第十三条：自合同签订之日起，由出租方承担签字行为法律责任，并对其他的房屋共有权人承担无权或越权出租的签字法律责任。第十四条：若出租方的其他房屋共有权人行使房屋所有权，以致本合同无效或撤销的，由出租方按本合同的第十五条约定的违约责任对承租方进行履行。第十五条：违约责任：出租方违约的，除将违约值日后剩余期限的全部房租退给承租方外，还应按剩余期限房租金总额的1倍向承租方支付违约金；承租方违约的，出租方不退还违约之日后的租赁费。第十六条：租赁期满后，在同等条件下，承租方有优先承租权。第十七条：合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，可直接向汉滨区人民法院提起诉讼。第十八条：本合同未尽事宜，按《合同法》及相关法律法规规定执行。第十九条：本合同自签订之日起生效。本合同一式贰份，由出租方和承租方各执一份，各份间具有同等法律效力。出租方：王某某承租方：杨某某签订时间：2015年10月15日”。同日，王某某向杨某某出具收条一张,载明：“今收到杨某某支付房屋租赁款共计人民币贰拾陆万元整（260000.）收款人：王某某2015.10.15”。现原告依法提起诉讼，被告王某某与被告杨某某于2015年10月15日签订的房屋租赁合同，未经其同意，侵害其合法权益，要求法院判令被告王某某与被告杨某某于2015年10月15日签订的房屋租赁合同无效；被告杨某某于2017年9月5日将位于汉滨区建民办事处四档村五组临316国道一间两层门面房腾退给被告王某某及原告喻某某。并承担本案诉讼费用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。2014年9月5日，被告王某某与被告杨某某签订了房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方应按约定切实履行各自的义务。该份合同履行期间未届满，2015年10月15日，被告王某某又与被告杨某某签订了一份房屋租赁合同，并且被告王某某收取被告杨某某支付房屋租赁费用260000元，现原告认为该份合同未经过其同意，是被告王某某与被告杨某某私自签订的，且被告王某某所出租房屋系原告与被告王某某夫妻存续期间的家庭共同财产，被告王某某与被告杨某某于2015年10月15日所签订的房屋出租合同应当征求其同意，而二被告在未征得原告同意下所签订的房屋出租合同，侵害了原告的合法权益，原告要求对被告王某某与被告杨某某于2015年10月15日所签订的房屋租赁合同无效的诉请，本院予以支持；对原告要求被告杨某某于2017年9月5日将位于汉滨区建民办事处四档村五组临316国道一间两层门面房腾退给被告王某某、原告喻某某的诉请，因被告王某某与被告杨某某于2014年9月5日签订的房屋租赁合同履行期限未到期，故对该项诉请，本院不予支持。对被告杨某某辩称其与被告王某某于2015年10月15日所签订房屋租赁合同，原告是知情的，但未向提供相关证据证实，本院不予采信；对被告杨某某辩称其已将全部房租支付给被告王某某，2014年9月5日，被告王某某与被告杨某某所签订的房屋租赁期限届满，被告杨某某在同等情况下，具有优先承租权。若原告与被告王某某不再与被告杨某某续签房租租赁合同情况下，被告杨某某可向被告王某某追偿多支付的房屋租金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条（二）项、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告王某某与被告杨某某于2015年10月15日所签订的房屋租赁合同无效。
二、驳回原告喻某某的其他诉讼请求。
案件受理费500元，被告王某某负担250元，被告杨某某负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 黄福建
人民陪审员 周兴义
人民陪审员 李富印
二〇一六年五月九日
书 记 员 张慈新