安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03540号
上诉人（原审被告）：谢武弟。
委托代理人：王宏，安徽祥峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石天柱。
原审被告：张旭海。
原审被告：张安华。
上诉人谢武弟因确认合同效力纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2014）巢民二初字第00342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
石天柱原审诉称：2007年2月，张旭海以急需资金为由主动找到石天柱，要求将其所有的位于巢湖市团结路小区5幢5单元610室房屋卖给石天柱，该房屋的《商品房买卖合同》、不动产销售发票，均确认购房人确系张旭海，便同意购买该房屋。并于2007年2月13日签订了《房屋买卖合同》，于当日查看房屋后将购房款交给张旭海，张旭海出具了收条。因当时该房屋未取得房产证，无法办理过户手续，张旭海将原商品房买卖合同、不动产销售发票交给石天柱，同时将房屋也交付给了石天柱，该房屋一直由石天柱控制、使用、受益至今。房屋交付后，张旭海的父亲即张安华于2007年至2009年期间多次找石天柱，要求增加购房款，石天柱予以拒绝。2009年8月26日，张旭海也找到石天柱，要求复印《商品房买卖合同》，并于当日亲笔书写了一份保证书：保证以后本人及家人不再骚扰石天柱，如骚扰本人张旭海承担全部责任。2013年5月，谢武弟多次找石天柱声称要购买该房屋，石天柱明确告知该房屋不属于张旭海，已卖给石天柱，所有权属石天柱所有，并把买卖合同、张旭海收条拿出来给谢武弟看。2014年3月初，石天柱得知张旭海、张安华将该房屋又卖给了谢武弟。石天柱认为，该房屋已卖给石天柱，虽未办理过户手续，但一直由石天柱控制、使用、收益，谢武弟明知石天柱购买且控制该房屋，但仍与张旭海、张安华签订了房屋买卖协议，属恶意串通，严重损害了石天柱合法的民事权益。故石天柱起诉至法院，请求判令：1、确认谢武弟、张旭海、张安华2013年签订的团结路小区5幢5单元610室房屋买卖合同无效。2、诉讼费用由谢武弟、张旭海、张安华承担。
谢武弟在原审庭审中辩称：该房屋属于张安华所有，并不属于张旭海。谢武弟是从张安华手中购买了房屋，并于2013年7月份办理了房屋过户手续，因此，谢武弟是该房屋合法的所有人。
张旭海、张安华在庭审中原审辩称：张旭海原先只向石天柱借了几千元钱，因借款未还，石天柱叫张旭海从家里偷出《商品房买卖合同》交给石天柱，房屋里的电器和生活用品都给石天柱了，石天柱自2006年开始将房屋出租，至今一共出租了8年，房租都由石天柱收了。张旭海、张安华也打算起诉石天柱。
原判认定：2002年2月27日，张旭海从巢湖市安得房地产开发公司处购买了巢湖市团结路小区5幢5单元510室的房屋，房屋面积107.80㎡，其中跃层610室面积34.1㎡属赠送不计价，并于2002年5月16日交纳了该房屋的购房款125048元。2007年2月13日，张旭海与石天柱签订了《房屋买卖合同》一份，张旭海将该610室的房屋出售给了石天柱，价款20000元。同日，张旭海将该房屋交付给了石天柱，石天柱将该房屋对外出租，该房屋水、电费的户头均过户至石天柱名下。该房屋出售后，张旭海的家人特别是其父亲即张安华认为房子是其为儿子购买的，儿子不应该出卖该房屋，而且房价过低，不断找石天柱理论。2009年8月26日，张旭海向石天柱出具《保证书》一份，保证“从今往后如本人家人再有人来骚扰石天柱，一切责任由我本人张旭海全部承担”，“争取年前将610室过户给石天柱”，但张旭海一直以该610室没有房产证为由，一直未协助石天柱办理房屋过户手续。后张旭海的父母亲即张安华及其妻子张玉全于2013年4月27日在吉林省龙井市公证处办理了公证书，委托谢飞（即谢武弟的哥哥）办理该610室房屋的买卖、过户、代收房款等相关一切事宜。2013年5月14日，张安华将该610室房屋出卖给谢武弟，价款70000元，谢武弟的哥哥谢飞在甲方栏中代签了张安华妻子“张玉全”的名字，谢武弟在乙方栏中签名。2013年7月15日，该610室房屋过户至谢武弟名下。2014年3月，石天柱提起诉讼，要求确认2013年5月14日的该610室《存量房买卖合同》无效。
原审法院审理后认为：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。2002年，张旭海交纳了购房款，从巢湖市安得房地产开发公司处购买了巢湖市团结路小区5幢5单元510室的房屋，该房屋跃层610室属赠送，不计价，故张旭海应为该房屋的合法的所有人，其当然有权处分该房屋。2007年2月13日，张旭海与石天柱签订《房屋买卖合同》，将该610室的房屋作价20000元出卖给石天柱。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故该房屋买卖合同自签订合同之日起生效，虽未办理物权登记，但并不影响合同的效力，故该610室房屋应已出卖给了石天柱。虽然张旭海的父亲即张安华又于2013年4月27日委托谢飞出卖该房屋，谢飞将该房屋出卖给其弟弟即谢武弟，但从该房屋的实际居住人张桂英的调查笔录和到庭证人李某、钱某的证人证言，并结合谢武弟主动拨打了石天柱的通话记录及谢武弟本人不到庭与石天柱对质的案情来看，谢武弟在受让该房屋时对该房屋已出卖给石天柱的事实是知晓的，因此，谢武弟购买该610室房屋的行为系与他人恶意串通后的购买，该行为损害了石天柱利益，该合同应为无效合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、谢武弟于2013年5月14日所签订的购买巢湖市团结路小区5幢5单元610室的《存量房买卖合同》无效。二、驳回石天柱的其他诉讼请求。本案一审案件受理费80元，减半收取40元，由张安华、谢武弟负担。
上诉人谢武弟上诉称：1、涉案巢湖市团结路小区5幢5单元610室房屋实际是2002年2月27日由张安华购买，属于510室的跃层，是赠送的，因此，该610室依法属于张安华所有。购房合同中虽然也有张旭海的签名以及张旭海的支付房款凭证，但实际是由张安华购买，买受人最终是由张安华签字认可的。即便不能确定房屋买受人是张安华还是张旭海，至少能证明房屋系二人共同购买，而不能简单认定属于张旭海一人所有。况且该610室房屋最终登记所有权人是张安华，张安华为该房屋合法所有人。2、2013年6月谢武弟从张安华手中购买房屋，是基于对房产部门登记的合理信赖，没有理由怀疑该房屋属其他人所有，且向张安华支付了合理对价，并办理了过户登记手续，故谢武弟现在是合法的房屋产权人。3、石天柱与张旭海签订合同时，610室房屋的产权证没有办理，如果该房屋是张旭海与张安华共有，那么张旭海在没有征得共有人同意的情况下私自处分该房屋，且事后没有得到共有人的追认，其处分行为无效。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人石天柱答辩称：谢武弟认为610室是张安华所有，没有事实依据，当时卖的时候，610室未办理产权登记手续，张安华将510室卖给汤海洋后，才将610室办到张安华名下。石天柱购房早于汤海洋一个月，应当是张旭海的房产。
原审被告张旭海发表意见称：张安华因张旭海是其儿子，故以张旭海名义买房，张旭海是买受人，张安华只是代买人。张旭海从石天柱处借款后，受石天柱胁迫诱骗，将房产合同偷出交给石天柱并与之签订房屋买卖合同，实际也未得到合同上的全部房款。张旭海出具的保证书涉及的是巢湖市北大街的门面房，与涉案房屋没有关系。
原审被告张安华未发表意见。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。在本案二审中，本院依谢武弟申请，从巢湖市房地产产权产籍交易中心调取了涉案房屋有关交易资料。上述资料显示，2002年2月27日，张安华以张旭海名义与巢湖市安得房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买团结路小区5幢5单元510室房屋（建筑面积107.80平方米），另跃层不计价，后于2002年5月16日以张旭海名义缴纳购房款。2005年2月25日张旭海取得510室（含跃层）房地产权证，登记的5层建筑面积为108.06平方米、6层建筑面积34.1平方米。2005年3月1日张旭海将510室（含跃层）出卖给李康英，2005年3月22日李康英取得房地产权证。2005年3月22日李康英将该房屋出卖给张安华，张安华于2005年4月5日取得房地产权证。2007年3月21日，张安华将510室房屋（不含跃层）出卖给汤海洋，至今未办理房产过户登记手续。2007年4月30日，张安华将跃层34.1平方米以分割自留方式取得房地产权证，即为案涉610室。
本院认为：张旭海从开发商处购买房屋并交纳房款后，取得了房屋产权证，后在2007年2月13日与石天柱签订房屋买卖合同，将该登记于该产权证中的涉案610室出售给石天柱。张旭海在本案中主张其受欺骗或胁迫而订立合同，没有证据支持，不予采信；其主张未实际拿到房款，也与其出具的收条相左，又无其他证据证实，亦不予采信。但在双方签订房屋买卖合同时，610室作为510室包含的跃层部分，连同510室，经由张旭海出售给李康英，李康英又出售给张安华后，该房屋是登记于张安华名下的510室之一部分。虽然石天柱对此存在质疑，但在没有证据证实该登记存在虚假的情况下，应当认定当时的张旭海并不是所有权人和准所有权人，所有权人是张安华。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，石天柱已经实际占有610室，但正如张安华或张旭海所言，双方对此是存在争议的，尽管如此，并不妨碍对石天柱是610室房屋买受人的认定。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。本案中的核心争议，是谢武弟在购买610室是否与存在张安华恶意串通的情形。综观本案证据，应当认定谢武弟与张安华存在恶意串通，主要理由是：第一，谢武弟称是通过张旭海的朋友介绍来购买610室的，张旭海没有告诉其房屋已卖给石天柱的情况，但其在二审中承认购房前石天柱已经告诉其有关房屋已出售给石天柱的情况。第二，张安华系委托谢武弟的哥哥谢飞出售，而谢飞又将房屋卖给了谢武弟，这是无法简单用“巧合”来解释的。第三，在张安华授权房屋出售事宜后，张安华随即委托他人以所谓分割自用的方式办理了610室房屋产权登记，不久即与谢武弟签订房屋买卖合同，谢武弟随后办理了610室产权过户登记手续。这种紧凑有序的过程表明了房屋买卖行为的计划性。第四，2007年年初张旭海以2万元价格将610室出售给石天柱，时隔6年后，张安华以75176元价款出售给谢武弟，但按张旭海二审中所称，该房屋属于学区房，价格在20万左右。在价格远低于出售方预期价格的情况下，双方实际交易价格也不能用正常的市场行为来解释。第五，张旭海在二审中陈述称，张安华“屡次去石天柱店里要房子要不回来，知道在石天柱手里拿不回来了，所以找谢飞看看能不能把房子处理掉。谢飞帮过我，我父亲感恩，还他人情”，作为张安华的儿子，该陈述也表明了双方存在恶意串通的动机和行为。综上，张安华将已经出卖给石天柱并交付使用的610室房屋，通过谢飞与谢武弟恶意串通，签订房屋买卖合同并将610室房屋登记于谢武弟名下，依法认定无效。谢武弟上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人谢武弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一四年十二月九日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；