浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙10民终691号
上诉人（原审被告）：天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心。住所地：天台县始丰街道铺前村。
经营者：陈滨，男，1987年9月14日出生，汉族，住天台县。
委托诉讼代理人：林相敬，男，1954年3月13日出生，汉族，住天台县。
委托诉讼代理人：许咪，浙江同元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：裘万龙，男，1968年3月9日出生，汉族，住天台县。
委托诉讼代理人：周孝明，浙江天城律师事务所律师。
上诉人天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心因与被上诉人裘万龙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2017）浙1023民初6110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院片面理解采信错误的鉴定报告，将商铺木框架与整体市场房屋钢结构混同。市场商铺钢结构框架是上诉人搭建、包括A-17商铺原有存在的木框架也是上家商户装修好遗留的，而被上诉人租赁时在原有的木框架外重新改装修。但一审法院既不采信，又不驳回上诉人的辩解，错误将市场钢结构的价值作为被上诉人损失的赔偿。2017年10月7日的补充协议约定是将：“底层原有框架折价款归乙方所有。”此处底层原有框架是指被上诉人承租A-17商铺之前所存在原有的木框架，而不是指整体钢结构，当时被上诉人冲着亲戚的关系，趁晚上天黑坐在车上诱骗上诉人把写好的补充协议要求盖上印章，讲明是为起诉始丰街道办事处，要求多赔偿些装修款，现在却起诉了上诉人。况且被上诉人已向始丰街道办事处领取装修装饰款164340元，又要上诉人赔偿给被上诉人193400元，这远远超出A-17商铺的装修装饰金额。A-17商铺面积198平方，按目前预算造价装修装饰绝对不会超过16万元。被上诉人原有委托书中是申请对“A-17商铺框架结构”进行评估，本意是指商铺的木框架。而鉴定报告却是对“A-17商铺的主体框架结构”即整个钢结构进行鉴定，包括对二楼的地面也作为一层结构价值进行鉴定并赔偿给被上诉人是错误的。从鉴定结论照片反映，评估报告是对房屋装修的评估，这与始丰街道的评估是重复的，且被上诉人已经从始丰街道拿了16万元。二、一审法院法律适用错误。本案法律关系是债权转让关系，上诉人将享有要求政府支付商铺全部装修和底层的原有框架结构及此商铺过道所铺设所评估的折价款的债权转让给被上诉人。被上诉人以受让债权的名义向政府领取拆迁补偿款。从补充协议内容反映，本案是无须委托鉴定机构评估被上诉人从上诉人处受让的是享有向政府领取商铺全部装修和底层的原有框架结构及此商铺过道所铺设的地砖折价款的领取权利，交款义务人是政府，上诉人只是债权转让人。被上诉人如从政府出领取了上诉款项，无权要求上诉人另行赔偿费用。如果上诉人认为政府原评估价格过低，应向政府主张损失赔偿。
裘万龙辩称：一、被上诉人在本案中的装修损失在50-60万元左右。基于被上诉人的实际损失，被上诉人要求上诉人予以赔偿相应损失，双方一直协商不下，最终产生两份协议。9月12日的协议约定由上诉人到始丰街道直接领取，由于前面协议的金额很少，远远赔偿不了被上诉人的损失，所以有了10月7日的协议，约定以后政府补偿的市场框架以及地砖的损失由上诉人赔偿给被上诉人，因此产生了本案的两个评估报告，一个是对政府的评估报告，还有一个是政府没有涉及到的评估报告，这两个报告并不矛盾。三、本案并没有重复评估，双方对于损失进行协商以后，是对被上诉人损失怎么赔偿的处理方案，一是政府的钱直接给被上诉人，二是由上诉人赔偿给被上诉人除政府补偿以外的数额。两个赔偿加起来也只有35万，与上诉人的实际损失还是有一定的距离。
裘万龙向一审法院起诉请求：1、被告立即返还原告摊位租金、物业费、合同保证金合计26000元；2、被告赔偿给原告底层商铺框架结构及过道所铺设的地砖折价款合计人民币20万元（具体以评估为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。4、被告支付保全案件申请费1720元及评估费5000元。
一审法院认定事实：2016年12月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，原告向被告承租坐落在天台县摊位。合同主要约定：租用面积按198平方米，租金包括费业费每年48000元，半年一付。租期自2017年6月1日至2027年5月30日。合同还约定了双方其他的权利义务及违约责任。合同签订后，2017年3月24日，被告向原告收取合同及防备损坏建筑物保证金2000元、半年的房租、物业费24000元。另查明，天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心组织形式为个人经营，经营者为陈滨，经营范围为经济信息咨询服务、清洁服务、房产中介服务。其所经营的市场建设项目未取得政府部门规划许可。2017年6月12日，天台县人民政府始丰街道办事处以被告经营的市场的建筑物（构筑物），未取得任何合法手续为由，向被告送达了限期拆除通知书，责令被告在2017年6月19日前自行拆除。2017年8月22日，天台县人民政府始丰街道办事处向被告送达了限期腾空通知，责令在2017年9月14日前腾空所有物资、物品等。后天台县人民政府始丰街道办事处将腾空期限放宽至2017年10月8日，原告也在10月8日将摊位腾空。2017年10月9日，为保证拆除安全，相关部门对该市场采取断电措施。2017年9月22日，天台县人民政府始丰街道办事处委托浙江省直房地产资产评估有限责任公司对原告经营的摊位的装修及附着物进行评估，装修装饰等评估价格共计164340元，原告方已领取了该款项。2017年10月7日，原、被告签订《补充协议》，主要约定，因原告方花巨资精装修了商铺刚开始营业就要拆除，损失太大，被告同意该商铺全部装修和底层的原有框架结构及此商铺过道所铺设的地砖折价款统归原告所有并领取，双方均无异议。A-17号商铺底层的框架结构及过道所铺设的地砖原先均由被告建设完成。天台县人民政府始丰街道办事处委托相关资产评估公司对被告经营的整个市场框架结构进行评估，但对涉案的A-17号商铺底层的框架结构及过道所铺设的地砖没有进行单独评估。经台州中天资产评估有限公司评估，A-17号商铺底层的框架结构及过道所铺设的地砖共价值193400元。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，被告天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心作为出租人在2016年12月1日与承租人裘万龙签订《房屋租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被告天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心作为涉案房屋的建设方负有办理建设工程规划许可证的义务，在未办理的情况下即与原告签订《房屋租赁合同》，且至今无法办理，被告对涉案《房屋租赁合同》的无效后果负有全部过错。房屋租赁合同无效，原告要求被告返还保证金及租金、物业费，对此予以支持，但原告实际已使用期间的租金不予返还。本案中，相关部门虽然在2017年8月通知要求搬离、腾空市场，但原告实际是在宽限期的2017年10月8日搬离，故租金、物业费应计算至2017年10月8日。原告应支付占用期间的租金、物业费共计17095.89元（2017年6月1日至2017年10月8日共130天，48000÷365×130＝17095.89）。被告应返还原告租金、物业费6904.11元（24000－17095.89＝6904.11）。2017年10月7日，原、被告双方就损失赔偿问题签订《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法有效，根据《补充协议》的约定，A-17号商铺底层的框架结构及过道所铺设的地砖共价值193400元，应由原告享有。至于被告主张原告的装修损失，天台县始丰街道办事处已委托相关机构对其进行评估，并进行了补偿，故对原告该项诉请不应支持。天台县始丰街道办事处仅对原告商铺的装饰装修进行补偿，而原、被告于2017年10月7日签订的《补充协议》，因原告方花巨资精装修了商铺刚开始营业就要拆除，损失太大，被告才同意以自行所建造的该商铺底层框架结构及过道所铺设的地砖折价款归原告所有并领取，二则属不同的赔偿内容，故对被告的这一辩解，不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、条六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定于2018年2月5日判决：一、限被告天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心（经营者：陈滨）在本判决生效之日起十五日内返还原告裘万龙租金、物业费、保证金合计8904.11元。二、限被告天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心（经营者：陈滨）在本判决生效之日起十五日内赔偿原告裘万龙坐落在天台县商铺底层的框架结构及过道所铺设的地砖折价款共计193400元。如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2345元、保全申请费1720元、评估费5000元，合计9065元，由原告裘万龙负担425元，由被告天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心（经营者：陈滨）负担8640元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案双方当事人在2017年10月7日就损失赔偿问题签订《补充协议》是实。根据《补充协议》的约定，上诉人同意该商铺全部装修和底层的原有框架结构及此商铺过道所铺设的地砖折价款统归被上诉人所有并领取，故被上诉人有权主张商铺装修、底层原有框架结构及商铺过道地砖三部分折价款的相关权利。现天台县始丰街道办事处已经对装修部分进行了评估并补偿，但对底层原有框架结构及商铺过道地砖折价款并未处理，两项赔偿款不属于同一内容，被上诉人的主张不属于重复主张赔偿。上诉人称商铺框架有木框架与与整体市场房屋钢结构混同，底层原有框架是指被上诉人承租A-17商铺之前所存在原有的木框架，而不是指整体钢结构，但被上诉人并不认可其说法，且在《补充协议》中也未明确和区分木框架和钢框架，故上诉人的主张缺乏证据佐证，本院不予采纳。故原审依据鉴定报告认定底层原有框架结构及商铺过道地砖折价款并无不当。本案《补充协议》是对双方间租赁合同的变更和补充，上诉人转给被上诉人的标的是商铺装修等折价补偿款的权利，而非确定的债权，《补充协议》与债权转让的要件不相符，原审以房屋租赁合同纠纷进行审理属于适用法律正确。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4168元，由上诉人天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮丹军
审 判 员 胡精华
审 判 员 王安安
二〇一八年四月二十五日
代书记员 郭巧燕
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