北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终822号
上诉人（原审被告）：黄建兴，男，1964年2月19日出生。
委托诉讼代理人：汤宁，北京市宁启律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晶，北京市宁启律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:贺方广，男，1956年12月16日出生。
委托诉讼代理人：薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京晟客酒店管理有限责任公司，住所地北京市西城区前帽胡同14号。
法定代表人：文锋，总经理。
被上诉人（原审原告）：北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司，住所地北京市石景山区玉泉西里二区38号楼D103商业。
负责人：文锋，经理。
被上诉人（原审原告）：文锋，男，1974年11月23日出生。
以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：杜冠华，北京京青律师事务所律师。
上诉人黄建兴因与被上诉人贺方广、文锋、北京晟客酒店管理有限责任公司（以下简称晟客酒店公司）、北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司（以下简称晟客酒店餐饮分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2015)石民初字第07198号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄建兴之委托诉讼代理人刘晶，被上诉人贺方广之委托诉讼代理人薛勇，被上诉人文锋、晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司之共同委托诉讼代理人杜冠华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本院于2017年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄建兴上诉请求：撤销一审判决，依法改判由被上诉人贺方广赔偿装修残值损失、经营损失和鉴定费。由被上诉人贺方广承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、黄建兴与贺方广签订的房屋租赁合同约定的是上诉人有部分的转租权，所以上诉人将房屋转租是符合合同约定的，而且贺方广对此明知也没有异议，一审中也得到了确认。二、上诉人没有按照与贺方广签订的租赁合同向其交付租金，贺方广提起诉讼后，判决解除了双方签订的租赁合同，上诉人已经和租赁房屋没有任何的关系，而是由贺方广承继了原来的租赁合同的权利义务。三、贺方广在和晟客酒店餐饮分公司形成了事实上的房屋租赁关系后，双方在履行合同中产生的纠纷，涉及的装修损失和营业损失是贺方广造成的，与上诉人无关。所以应该由贺方广来承担赔偿责任。
贺方广辩称：我同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与晟客酒店餐饮公司不存在房屋租赁合同关系，依据合同的相对性，文锋与黄建兴的租赁关系，我与文锋和晟客酒店餐饮公司及晟客酒店餐饮分公司没有形成事实上的房屋租赁关系。也没有承继文锋和黄建兴之间的房屋租赁权利义务。二、我作为房屋的所有权人有权收回房屋。三、上诉人所陈述的损失与我无关，应当由黄建兴来承担。
文锋、晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司辩称：我们同意上诉人的观点。损失应当由贺方广来承担。作为晟客酒店公司和文锋使用房屋是合法的，租赁合同在一审判决书中才解除，所以属于合法的使用。我们三方将房屋租金交到2015年12月31日。我们是因为贺方广强制停水停电于2015年4月14日，才造成了我们的各项损失，我们的装修损失是基于租赁合同是8年，现在我们才使用了2年，装修评估价值是130多万元，装修的物品现在被贺方广强行霸占。所以我们要求的是装修损失和经营损失，应当由贺方广来承担。
文锋、晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司在一审诉讼请求：1、解除文锋与黄建兴之间的房屋租赁合同关系；2、判令贺方广、黄建兴共同连带赔偿文锋、晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司装修房屋损失1135539.17元（按照评估报告计算）及经营损失90万元（自2015年4月17日起至2015年12月31日，按照每日利润4000元计算）；2、案件受理费由贺方广、黄建兴负担。
一审法院认定事实：38号楼底商D-03、D-05、D-105、D-203、D-103、D-205号的房屋所有权证书登记的所有权人为贺方广。
2011年10月23日，甲方贺方广与乙方黄建兴签订《房屋租赁合同》，约定甲方将38#楼D-03、D-05、D-105、D-203、D-103、D-205号，建筑面积5186.19平方米出租给乙方，租赁期为2012年4月1日至2032年4月1日。
2011年10月23日，甲方贺方广、乙方黄建兴及经纪人赵×1签订的《补充协议》约定：双方在2011年9月1日签订的《房屋租赁合同》为双方协商认可，为法律生效合同，其中房屋租赁合同第三点（租金）中100万元房屋装修费实际为租金，目的是为减低成本；双方在2011年10月11日签订的《合作协议书》内容不做双方认可，只用于报工商、税务、房产局等管理部门使用，旨在规避相关税费，减低成本；2011年9月1日签订的《房屋租赁合同》如避税不成，发生征收房产税时，乙方同意承担当年及以后房产税的50%，之前产生的房产税及其他费用乙方概不承担，甲方承担的50%交到乙方，并由乙方代缴。
2012年7月31日，贺方广将靠西部分涉案房屋（D-05、D-105、D-205）收回。
另查：2012年2月20日，甲方黄建兴与以方文锋签订《房屋租赁合同》，约定：黄建兴将自贺方广承租的部分房屋即38号楼D段（建筑面积640平方米）出租给文锋，用做商业餐饮，租赁期限自2012年6月20日至2020年6月19日，含装修期2012年2月20日至2012年6月19日；租赁费用：每平方米2.5元/天，第一年至第六年每年租金为五十八万四千元整，第七年至第八年每年租金为六十八万九千一百二十元，装修期不计租金，但需交纳实际发生的装修水电费；租赁费用支付时间：按每年一支付，第一年签约当日支付50%租金即292000元，余款为292
000元开业后5个月一次性支付，此后每年2月20日前支付全年租金；乙方用现金或转账方式支付甲方租金；乙方支付合同押金五万元，在合同签订当日支付，合同期满后双方结算，不计息退还乙方；房屋装修前乙方应出施工图经甲方书面同意后并不破坏原结构方可进行适应经营需求的装修；装修费用乙方自行负担，甲方对乙方的装修进行配合，提供便利。租赁期限内，甲方需提前收回房屋的，应提前半年通知乙方，将已收取的租金余额退还并按收房时年租金的200%支付违约金。
同日，黄建兴向文峰出具的收条中载明：今收到晟客酒店公司租远洋山水店押金五万元整；另，2012年2月21日，黄建兴收到租金292000元；2012年12月5日，黄建兴收到2012年12月20日至2013年6月20日租金292000元。
2012年10月22日，晟客酒店餐饮分公司成立，负责人为文峰，后变更为常金花。文峰将承租的上述房屋用于晟客酒店餐饮分公司经营餐饮。
再查：2012年6月26日，贺方广以黄建兴拖欠租金构成根本违约等为由将黄建兴诉至法院。2013年8月23日，法院作出（2012）石民初字第3480号民事判决书（已发生法律效力）认定：因出租人贺方广与承租人黄建兴均认可因黄建兴迟延六十日未交纳房屋租金导致租赁合同于2012年6月1日解除，并判决：确认贺方广、黄建兴于2011年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2012年6月1日解除。
2013年9月3日，贺方广向晟客酒店公司及晟客酒店餐饮分公司送达告知函中载明：你与黄建兴签订的租赁合同承租的38号楼D段一层底商房屋，由于黄建兴与我方租赁合同已于2012年6月1日解除，你方应向我方缴纳房屋使用费，考虑到历史原因暂按照你方与黄建兴签订的租赁合同所约定的金额收你方的房屋使用费。自2012年6月20日至2013年9月1日共计696000元。限你方在20日内付清。否则业主将停止供应水电，收回房屋。
2013年11月5日，贺方广将晟客酒店公司及晟客酒店餐饮分公司、文峰、黄建兴诉至法院。2014年10月14日，法院作出（2013）石民初字第6636号民事判决书，判决晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、黄建兴、文锋将38号楼D段103号底商房屋腾退并交付贺方广，并共同支付贺方广自2012年8月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。晟客酒店公司及晟客酒店餐饮分公司、黄建兴、文锋不服提起上诉。2015年12月10日，北京市第一中级人民法院作出（2015）一中民终字第00438号民事判决书中认定：晟客酒店餐饮分公司基于文锋与黄建兴的《房屋租赁合同》占有使用租赁物。依据法院生效判决确认，贺方广与黄建兴之间的《房屋租赁合同》已经解除，黄建兴依法应当将租赁物返还贺方广，故文锋无法依据其与黄建兴签订《房屋租赁合同》继续占有使用租赁物，现文锋将租赁物转交给晟客酒店餐饮分公司经营餐厅，故晟客酒店餐饮分公司亦无法律依据继续占有使用租赁房屋。最终判决驳回上诉，维持原判。
2016年1月19日，晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋将其占用的租赁房屋返还贺方广。
本案诉讼过程中，经晟客酒店餐饮分公司申请，法院委托北京祝标建设工程咨询有限公司就38号楼底商D103室文峰承租的并由晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋装修装修部分残值进行鉴定。2016年10月11日，鉴定机构出具鉴定基准日为2016年1月19日的ZB022016-010-（鉴审）002鉴定意见书，载明鉴定范围内现场遗留项目装修工程现值1135539.17元。为此，晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋垫付鉴定费用65
000元。黄建兴对上述鉴定意见不持异议，贺方广对上述鉴定意见与其关联性及晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋的证明目的不认可。
庭审中，贺方广认可黄建兴享有转租的权利，黄建兴与晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋共同确认鉴定范围内现场遗留项目均系晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋装修。黄建兴对晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋所共同主张的经营损失90万元表示认可。
上述事实，有《房屋租赁合同》、（2012）石民初字第3480号民事判决书、（2013）石民初字第6636号民事判决书、（2014）石民初字第10103号民事裁定书、（2015）一中民终字第00438号民事判决书、ZB022016-010-（鉴审）002鉴定意见书及当事人陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为：文峰与黄建兴签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。本案中，根据查明的事实，租赁合同签订后黄建兴将租赁房屋交付文峰经营使用，文峰向黄建兴已交付租金至2013年6月20日。但根据法院生效判决已查明和认定的事实，租赁合同履行过程中，黄建兴因向贺方广迟延支付租金，导致贺方广与黄建兴之间的租赁合同被生效判决确认于2012年6月1日解除，进而导致包括承租人黄建兴以及次承租人文峰在内的晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋一并被判令限期腾退租赁场地。由此，黄建兴作为转租租赁合同的出租人，未尽到在租赁期间确保租赁物符合约定用途的义务，其行为已构成根本违约，致使文峰与其订立租赁合同目的无法实现。故文峰请求解除与黄建兴之间租赁合同的主张，有事实和法律依据，法院予以支持。
关于晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋请求贺方广承担连带赔偿装修及经营损失责任一节。对此，法院认为，基于合同关系产生的债权债务具有相对性。而合同的相对性原则除包括合同责任相对性和合同内容相对性外，还包括合同主体的相对性。本案中，晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋与贺方广之间并不存在租赁合同权利义务关系，而贺方广行使租赁合同解除权及对出租标的物返还请求权均有事实依据并符合法律规定。晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋现有证据不足以证实其装修及经营利益受损与贺方广存在直接必然因果关系或者说贺方广对晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋所主张的上述损失存在过错。因此，晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋请求贺方广承担连带赔偿责任的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
因黄建兴根本违约行为导致其与文锋之间的租赁合同不能继续履行，且转租租赁合同解除必然造成晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋剩余期限内装修投资以及正常预期经营收益损失。因此，晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋主张黄建兴赔偿其装修残值及经营损失的合理诉求，有事实和法律依据，法院予以支持。鉴于黄建兴对晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋所主张装修残值损失及经营损失数额均表示认可，对此，法院不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除文锋与黄建兴于2012年2月20日签订的《房屋租赁合同》；二、黄建兴于本判决生效后七日内赔偿北京晟客酒店管理有限责任公司、北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司、文锋装修残值损失共计一百一十三万五千五百三十九元一角七分；三、黄建兴于本判决生效后七日内赔偿北京晟客酒店管理有限责任公司、北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司、文锋经营损失九十万元；四、驳回北京晟客酒店管理有限责任公司、北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司、文锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，贺方广与黄建兴之间的租赁合同因黄建兴不交租金，被生效判决确认于2012年6月1日解除，进而导致包括承租人次承租人文峰在内的晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司一并被判令限期腾退租赁场地。黄建兴与文峰之间的租赁合同无法继续履行。转租租赁合同解除必然会造成晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋剩余期限内装修投资以及正常预期经营收益损失。黄建兴的行为构成根本违约，因此，晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋主张黄建兴赔偿其装修残值及经营损失的合理诉求，有事实和法律依据，原审法院予以支持正确，本院予以维持。鉴于黄建兴对晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋所主张装修残值损失及经营损失数额均表示认可，对此，本院不持异议。
关于上诉人请求贺方广承担连带赔偿责任一节。原审法院依据合同的相对性原则所做的处理，并无不妥。黄建兴关于贺方广承继了其与文峰的租赁合同的权利义务，以及贺方广与晟客酒店餐饮分公司形成事实上的租赁关系之说，缺乏依据，本院不予采信。故黄建兴要求贺方广赔偿装修残值损失、经营损失和鉴定费的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，黄建兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23085元，由黄建兴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一七年三月二十八日
书记员 明 玥