广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤05民终378号上诉人（原审被告）：汕头市金银岛物业管理有限公司。法定代表人：连舜洲。委托诉讼代理人：马少平，广东岭海律师事务所律师。委托诉讼代理人：林旭生，广东岭海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱一如。委托诉讼代理人：杨楚忠，广东锦帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱魏巍，广东锦帆律师事务所实习律师。上诉人汕头市金银岛物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人邱一如物业服务合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2017）粤0507民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、改判案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足。第一，证人朱雄在一审开庭时没有出庭接受上诉人的质证，其证言不能作为认定事实的依据，不能根据其证言认定香榭公寓2幢***号房共用排污管道存在堵塞的情形。第二，一审判决没有认定被上诉人的损失是其自身原因造成这一事实是错误的。2016年10月13日，香榭公寓2幢***号房业主反映天花板发生渗水现象，上诉人的物业经理王建有第一时间电话联系被上诉人要求其回家查看，但被上诉人一直拖延至10月20日才委托其亲戚开门查看，该事实有上诉人的物业经理王建有出庭作证。上诉人认为，因为被上诉人没有及时开门查明被上诉人所有的***房漏水原因并及时排除故障，如果因此造成***房的损失，该损失也应由被上诉人自己承担，一审判决没有认定被上诉人的损失是其自身延误开门查明漏水原因并及时排除故障所造成的是错误的。第三，即便造成被上诉人所有的***房漏水原因是公共管道堵塞，也是因为该楼业主在装修过程或生活中没有充分注意不能向公共管道排入容易引起管道堵塞的装修废土废渣或生活垃圾，如因此造成公共管道堵塞并造成相应损失，上诉人认为应当由业主自己承担。被上诉人邱一如辩称，一审期间邱一如提交的证据互相印证，能够形成证据链，足以证明本案损害的发生系物业公司未尽到相应的管理服务造成的，物业公司应对损害后果承担全部责任；物业公司仅凭证人王建有的证言，无法证实被上诉人的损失系自身原因造成。首先，该证人系与物业公司存在利害关系，其真实性无法确认；其次，该证人的证言缺乏其他证据互相印证，无法证明物业公司所要证明的事实。所以，该证言不能作为认定本案的依据；物业公司没有证据证明堵塞公共管道造成***房漏水系因为该楼业主在装修过程或生活中没有充分注意造成的。因为邱一如购买的房产是已装修好的样品房，而清通公共管道是物业公司日常管理物业服务的职责范围，损害后果完全应由物业公司承担。一审判决适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。邱一如的损失还有存放在***房受污水污染邮票的经济损失，一审判决虽没有支持，但邱一如考虑到减少讼累而没有提起上诉。物业公司无理缠讼提起上诉，目的在于拖延时间，推卸责任，请二审法院依法驳回物业公司的无理上诉。邱一如向一审法院起诉请求：1.判令物业公司赔偿邱一如受污水污染邮票的经济损失约170,000元（候评估后确定具体经济损失）；2.判令物业公司赔偿邱一如受损房屋装修及受损家具经济损失约300,000元（候评估后确定具体经济损失）；3.判令物业公司赔偿邱一如支付的下水道疏通及地板清洁费用2800元。一审法院认定事实：邱一如系位于汕头市龙湖区丹阳庄金银岛花园村香榭公寓2幢***号房的所有权人，于2010年装修完毕开始入住该房产。2007年6月30日，邱一如与物业公司签订《前期物业管理服务协议书》，约定：物业公司为邱一如上述房产所在的汕头市天山南路丹阳庄金银岛花园邨香榭公寓提供物业管理服务。物业公司的权利义务为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；向邱一如收取物业管理费用等；邱一如的权利义务为向物业公司交纳物业管理费用等；物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热制冷线路、供气线路、消防设施、通风设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备及其设备房屋等；物业管理服务质量为：设备处于良好状态，运行正常，有完善的检修保养制度，共用部位、共用设施设备定期保养、维护等；违约责任：物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，邱一如有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给邱一如造成损失的，物业公司承担相应的法律责任等。2015年12月19日，邱一如向物业公司交纳2016年1月至12月的物业管理服务费。2016年10月20日，发现位于邱一如***号房厨房东北角处的共用排污水管距离地面大约一米左右处检修口发生堵塞，导致邱一如***号房被该排污水管倒灌污水，房屋遭污水浸泡，造成邱一如***号房的装修及家俱受损害。同日，邱一如支付清理***号房污水及清通共用排污水管的费用共2800元。诉讼期间，一审法院依据邱一如的申请，依法委托广东立真建设工程造价咨询有限公司对邱一如***号房受损装修的修复费用进行评估。经评估，结论为：汕头市龙湖区丹阳庄金银岛花园村香榭公寓2幢***号房受损装修的修复费用工程造价为139,590.11元。诉讼期间，一审法院依据邱一如的申请，依法委托广东弘实资产评估房地产土地估价有限公司对存放于邱一如***号房受污水污染邮票的价值和受损家具的经济损失进行评估。该司出具复函称：无法对上述项目进行评估。诉讼期间，邱一如提出：2016年10月13日傍晚，***号房的业主打电话向邱一如的母亲反映3楼卧室的天花板漏水，因邱一如家里近期没人居住，邱一如及时向物业公司反映，要求物业公司关闭水制并查清漏水缘由。同月14日，***号房的业主再次打电话告知漏水情况没有改善，邱一如表示已向物业公司反映情况。同月19日，邱一如收到短信称***号房的业主因房屋漏水要去法院起诉邱一如，邱一如才知道***号房还在漏水。同月20日一早，邱一如让亲戚到其房产即***号房查看，发现污水排管堵塞，邱一如屋里一片狼藉，污水遍地，臭气熏天。邱一如向物业公司反映以上情况，物业公司联系名叫朱成就的汕特服务队到房里进行察看，确认是公共排水管堵塞导致污水倒灌，造成邱一如房屋被污水浸泡，最后只能到楼下停车场打通排污管排掉污水。诉讼期间，证人王建有（男，汉族，1973年8月15日出生，住广东省饶平县新圩镇安民集英四巷４号，公民身份号码440522197308153273，系物业公司物业副经理）到庭作证提出：2016年10月13日下午四点多，***号房业主向其报告天花板渗水，王建有到现场，发现当时渗水非常小，***号房业主没有在汕头，建议***号房业主观察；因***号房上锁，无法进入该房内看，于是联系***号房业主母亲周姐，告诉周姐***号房漏水渗到***号房。周姐称其在广州，锁匙带在身边。小区值班人员再打电话给周姐，告知***号房漏水来处理，2016年10月20日上午11点，周姐叫亲戚开门，王建有与同事4至5人即时到现场，清理积水，同时叫人清通。诉讼期间，证人朱雄（又名朱成就，系汕特服务队清通地下水道工作人员）到庭作证提出：2016年10月20日，物业公司姓王的经理打来电话，叫其到汕头市龙湖区丹阳庄金银岛花园村香榭公寓2幢***号房清通厨房的下水道，朱雄到***号房用清通工具清通厨房的下水道，用了两条管，每条长2.5米，共5米的清通管，大约5米的距离还没办法清通，朱雄判定应该是共用水管接地面的管道塞，所以跑到共用排污管道接地面的检查口察看，共用排污管道接地面有一个检查口，朱雄打开检查口，排污水就流出来，检查口到地面的距离1米至1.2米，发现检查口到接地面这一截的管道堵塞，朱雄就用工具对从检查口往地面这一截的管道进行清通，结果整条管道就畅通。收取清通费用2800元的收款收据是其出具的。经现场勘验，现场情况为：香榭公寓2幢1层、2层为车库，3层开始是住宅，本案争议排污管水管位于***号房厨房的东北角，排污水管延伸至1楼车库，排污水管距离地面大约一米左右处有一个检修口，排污水管属于2幢4号房共用排污水管；***号房没有使用该排污水管，***号房厨房排污水系通过地面直接排至阳台外面的另一排污水管；本案争议排污水管位于***号房的餐厅处，周围没有排水的出入口；从1层至4层，只有***号房的厨房排放污水使用本案争议排污水管。一审法院认为：邱一如与物业公司签订的《前期物业管理服务协议书》合法有效。协议书对双方当事人具有法律约束力，邱一如与物业公司均要按协议书的约定履行相应的义务。根据本案查明的事实，可以认定邱一如***号房受污水浸泡的原因是厨房使用的共用排污水管在距离地面一米处发生堵塞而引起。依双方当事人签订的上述协议书的内容，邱一如厨房使用的共用排污水管属于物业公司应予修缮、管理和维护的范围。物业公司没有按前述协议书的约定及时对共用排污水管进行维修，已构成违约，应承担法律所规定的违约责任，对因上述排污水管堵塞导致邱一如房屋受污水浸泡造成的损失承担相应的赔偿责任。邱一如要求判令物业公司赔偿邱一如受损房屋装修及受损家具经济损失约300,000元的诉讼请求，该损失经评估，邱一如受损房屋装修修复费用的工程造价为139,590.11元，故对邱一如此项诉讼请求应在前述范围内予以支持。关于邱一如要求判令物业公司赔偿邱一如支付下水道疏通及地板清洁费用2800元的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。至于邱一如要求判令物业公司赔偿邱一如受污水污染邮票经济损失约170000元的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出如下判决：一、物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内，赔偿邱一如经济损失139,590.11元；二、物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内，付还邱一如清理污水及清通共用排污水管的费用共2800元；三、驳回邱一如的其他诉讼请求。物业公司如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8932元，由邱一如负担5782元，物业公司负担3150元；评估费2000元，由物业公司负担，物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内将应负担的案件受理费及评估费付还邱一如。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于物业公司上诉认为其不存在违约行为，无需承担物业服务合同违约责任的问题。经查，邱一如与物业公司签订的《前期物业管理服务协议书》明确了共用上下水管道、落水管均属于物业公司应当维护的共用设施设备，物业公司应当积极采取各种维护措施，使共用上下水管道、落水管保持畅通。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”具体到本案，邱一如***号房屋受污水返流而发生浸泡的直接原因是厨房使用的共用排污水管在距离地面一米处发生堵塞而引起。该事实有双方提交的证据及一审法院现场勘验的结果予以证明，足以认定。由于物业公司没有尽到维护、管理的义务，没能保证其维护和管理的本案争议排污水管畅通无阻，故应承担管理不善的违约责任。物业公司上诉认为其不存在违约行为，无需承担物业服务合同违约责任的请求缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院不予以支持。关于物业公司上诉认为邱一如没有及时开门查明漏水原因并及时排除故障，造成的损失应由邱一如自己承担的问题。经查，2016年10月13日，邱一如已经被告知，其居住的***号房有漏水的现象，并已渗到楼下的***号房，但直至7天之后，在10月20日，邱一如才让亲戚开门检查处理，邱一如确实存在延误处理的行为。由于邱一如未能及时检查处理，对***号房屋因污水返流而发生浸泡的财产损失扩大有一定的过错。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条的规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条又规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据上述案情和法律的规定，对邱一如***号房屋因污水返流导致的财产损失，不应由物业公司全部承担。一审法院没有考虑邱一如延误处理导致财产损失扩大的情形，属于适用法律有误，本院予以纠正。具体到本案，本院酌定由物业公司承担80%的违约赔偿责任，即物业公司应赔偿邱一如的财产损失111672.09元（139590.11元×80%）。综上所述，上诉人物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持汕头市龙湖区人民法院（2017）粤0507民初157号民事判决第二、三项和受理费、评估费负担的判决；二、变更汕头市龙湖区人民法院（2017）粤0507民初157号民事判决第一项为：汕头市金银岛物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿邱一如经济损失111672.09元。汕头市金银岛物业管理有限公司如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8932元，由上诉人汕头市金银岛物业管理有限公司负担7145元,邱一如负担1787元。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 翁汉光审 判 员 吴伟峰二〇一八年五月二十八日法官助理 范晓武书 记 员 周丹晖林敏