浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0282民初5172号
原告:陈叶,女,1974年11月8日出生,汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：孙哲科，浙江万豪律师事务所律师。
被告：余志江,男,1964年12月26日出生,汉族，住慈溪市。
被告：杜浓英，女，1964年1月9日出生，汉族，住慈溪市。
被告：余梦梦,女,1988年9月15日出生,汉族，住慈溪市。
被告：余星莹,女,1996年12月24日出生,汉族，住慈溪市。
原告陈叶诉被告余志江、杜浓英、余梦梦、余星莹确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员叶海慧独任审判，于2013年7月24日公开开庭进行了审理。原告陈叶及其委托代理人孙哲科、被告余志江到庭参加诉讼，被告杜浓英、余梦梦、余星莹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈叶起诉称：2015年12月6日，被告家庭因资金困难急需，经人介绍将位于本市新浦镇水站西边的家庭共有房屋转让给原告，双方签订《房屋转让协议》1份，转让价为40万元（原告已付清）。同时约定被告可以在三年内要回房屋。但必需还清40万元，及按月息八厘计算的利息。协议签订后，被告将房屋产权相关证件交给了原告。原告现悉，原、被告不属于同一集体经济组织，上述《房屋转让协议》违反法律强制性规定，应属无效。原告诉请：一、确认原告与四被告于2015年12月6日签订的《房屋转让协议》无效；二、四被告返还原告房屋转让款400000元，并按该款支付原告自2015年12月4日起至款项清偿日止、按月利率8‰计算的利息损失；三、本案诉讼费由四被告承担。
被告余志江未提供书面答辩意见，在庭审中辩称：其愿意归还40万元。但需将讼争房屋卖掉，而且要除去两个女儿的份额，剩余的钱再支付原告的转让款。
被�杜浓英、余梦梦、余星莹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。
针对被告余志江的答辩意见，原告称：对被告余志江的要求不认可，被告的债务远远不止房屋价值。原告当时借钱给被告一家是为了帮助被告一家渡过难关，因原告当时也了解到被告一家负了很多债，为了保证借款安全，双方签订了《房屋转让协议》，房屋仍然由被告一家居住。
被告余志江对原告的上述意见均无异议。
为证明自己的诉讼主张，原告向法庭提供了以下证据：
1.《房屋转让协议》一份，证明原、被告于2015年12月6日签订的《房屋转让协议》的事实；
2.借条3份，证明被告余志江、杜浓英、余星莹分别于2015年12月2日、3日、4日向原告母亲王秀珍出具借条，确认合计向原告借款40万元的事实，该款在证据1中经原、被�确认作为原告支付的购房款；
3.慈溪市私人建住宅和用地申请审批表一份，证明被告房屋经合法审批的事实。
经庭审质证，被告余志江对原告提供的证据均无异议，其认为：《房屋转让协议》确由原告与被告余志江、杜浓英、余梦梦、余星莹共同签订的。借条也是由被告余志江、杜浓英、余星莹向原告出具的。讼争房屋是其在2008年下半年建造的，但实建面积比批文要多40平方米，而且楼层比审批的二层多造了一层半，实际有三层半，因此，未能办出土地证、房产证。
被告余志江、杜浓英、余梦梦、余星莹均未提供任何证据。
本院为查清事实向原告母亲王秀珍制作询问笔录1份，王秀珍陈述：被告余梦梦将其向他人借来的36万元借给了其父母亲即被告余志江、杜浓英，因被告余志江、杜浓英无力偿还，被告余梦梦被他人逼债而�死觅活。王秀珍与被告余志江、杜浓英相识，出于同情心，王秀珍将上述情况告知女儿即原告后，原告同意借给被告余志江一家40万元用于归还被告余梦梦向他人所借的本金36万元及利息。因原告也一下子拿不出40万元，故分三次才凑齐款项。当时王秀珍与原告将款项拿到被告余志江家，由被告余志江、杜浓英向原告出具了借条，因被告余志江、杜浓英与王秀珍较熟悉，故把债权人姓名写成了王秀珍，但款项是原告的。后经原告要求，又由被告余星莹在借条上以共同借款人名义签字。
原告与被告余志江对询问笔录均无异议。
经审查，本院对原告提供的证据及本院制作的证据认证如下：因原告与被告余志江对询问笔录均无异议，本院对该证据予以认定。证据3系慈溪市人民政府审批同意的农村建房审批表，本院对其三性予以认定。证据2结合询问笔录，能证明被告余志江、杜浓英、余星莹向原告借款共40万元的事实。证据1，系原告与四被告签订的《房屋转让协议》，本院对其真实性予以确认，但因原告系慈溪市新浦镇上舍村村民，四被告系慈溪市××××村村民，讼争房屋系坐落于慈溪市××××村的农村宅基地，双方并非同一经济组织的成员，故购房协议因违反土地管理法的强制性规定，应属无效。
根据原、被告余志江的庭审陈述及本院认定的证据，本院认定本案事实如下：
原告系慈溪市新浦镇上舍村村民。四被告系慈溪市××××村村民。被告余志江、杜浓英系夫妻关系，被告余梦梦、余星莹系被告余志江、杜浓英的女儿。被告余志江、杜浓英、余梦梦、余星莹于2008年3月14日共同申请建房，同年4月30日，慈溪市人民政府审批同意了四被告的建房请求。后被告余志江一家建造了房屋。
被告余志江、杜浓英通过被告余梦梦向他人借款36万元。上述借款到期后，被告余志江、杜浓英无力归还，致家庭纠纷。为解决被告家的经济困难，经原告母亲王秀珍介绍，原告同意借款40万元给被告一家。原告于2015年12月2日、3日、4日，分三次提供借款40万元，并由被告余志江、杜浓英出具借条3份，双方在借条中未约定借款利率，亦未约定还款期限。后被告余星莹在借条上以共同借款人名义签字确认。2015年12月6日，原告与被告余志江、杜浓英、余梦梦、余星莹签订《房屋转让协议》1分，约定四被告将讼争房屋转让给原告。房屋价格为40万元，并载明该已付清，借条为凭证。四被告可以在2016年1月1日至2018年12月31日间居住在房屋内，四被告可要回、抵押或出卖房屋，但须还清向原告所借的40万元及利息，月息为八厘，且从2015年12月4日起算。
本院认为：原告�四被告之间签订的《房屋转让协议》应为双方的真实意思表示，该《房屋转让协议》成立。集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案讼争房屋的土地使用权为农村集体土地使用权，而原告非讼争房屋所在的集体经济组织成员，故《房屋转让协议》违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争房屋一直由被告家居住，原告无需返还。原告与四被告在《房屋转让协议》中确认借款转化为购房款，故四被告应返还原告40万元。因四被告未要回、抵押或出卖讼争房屋，故原告要求四被告赔偿自2015年12月4日起按月利率8%计算的利息损失，与双方的约定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈叶与被告余志江、杜浓英、余梦梦、余星莹于2015年12月6日签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告余志江、杜浓英、余梦梦、余星莹于本判决生效后七日内归还原告陈叶购房款400000元；
三、驳回原告陈叶的其余诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告余志江、杜浓英、余梦梦、余星莹负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
代理审判员 叶海慧
二〇一七年八月十一日
代书 记员 岑静静
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
附二：关于申请执�的法律条文和司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
18．人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效�律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。