福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终3325号
上诉人（原审被告）：吕文旭，男，1970年10月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陈忠志，福建明鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘栋，福建明鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王成斌，男，1982年8月28日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李文长，福建联合信实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡仲勇，福建联合信实律师事务所律师。
原审第三人：厦门市置浩房地产代理有限公司。
法定代表人：刘普光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：范马火林，该公司职员。
上诉人吕文旭因与被上诉人王成斌、原审第三人厦门市置浩房地产代理有限公司（以下简称置浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初5835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进�了审理。本案现已审理终结。
吕文旭上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判驳回王成斌第一、三、四、五、六项诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定各方签订的《房产买卖居间协议书》（以下简称《协议书》）有效是错误的。一审庭审过程中，王成斌和置浩公司均确认签订合同前，吕文旭有出示讼争房屋的产权证原件，明确记载讼争房屋为吕文旭和案外人郭美颜共有。吕文旭出售房屋未取得共有权人郭美颜的同意，王成斌对吕文旭无权处分讼争房屋是明知的，其不是善意买受人。不能依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条认定《协议书》有效，而应当根据《物权法》、《婚姻法》等规定认定为无效。二、即使《协议书》有效，一审法院认定的违约金也远高于王成斌的损失，应当减少。王成斌的损失为已支付的购房款及资金占用利息、律师费、保全费、公证费，损失合计105911.75元。按照《协议书》约定的定金50万元，吕文旭应双倍返还王成斌100万元，一审法院认定的违约金明显过分高于王成斌的损失。根据《合同法》的相关规定，法院应当予以调整减少违约金。
王成斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定《协议书》有效是正确的。（一）各方签订的《协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应认定有效。讼争房屋虽为吕文旭及其配偶共有，但吕文旭的无权处分仅限于物权行为或准物权行为，不包括买卖在内，即便吕文旭无权处分，其与王成斌签订的买卖合同的效力仍不受影响。（二）吕文旭、王成斌及置浩公司签订《协议书》时，吕文旭当面致电其配偶询问是否同意出售讼争房屋，随后明确表示其配偶同意售房并在协议书中手书增设条款“甲方承诺已征得产权共有人同意前来签署本协议，若产权共有人不同意出售该房产，则由甲方承担一切违约责任。”因此，王成斌在与吕文旭签订《协议书》时完全有理由相信吕文旭的售房行为业经其配偶的同意，属于善意买受人。一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》认定《协议书》有效适用法律正确。二、一审法院根据《协议书》的约定，判决吕文旭承担违约金、中介费损失、律师费、公证费是正确的。吕文旭主张法院减少违约金缺乏依据，应予以驳回。（一）吕文旭的主张有违诚实信用原则及公平原则。双方在签订协议书时均已知悉协议书第十一条关于违约责任的约定，吕文旭已经预见并知悉其违约所将承担的违约责任。吕文旭恶意违约且认同按协议书�担违约责任，现又提出违约金过高应当调整，有违诚实信用原则及公平原则。（二）吕文旭在恶意违约的情况下，仍无证据证明按总房款的20%支付违约金过分高于造成王成斌的损失。（三）事实上，吕文旭支付的违约金不足以弥补王成斌的损失，不存在高于造成的损失的情形。《协议书》签订后，厦门的房价一路飙升，在一审诉讼期间，王成斌仅房价上涨利益一项就损失远远超过100万元，加上已付房款利息损失、房屋使用利益损失、购房机会损失等等，各项损失总计已远远超过合同约定的违约金数额。
原审第三人置浩公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
王成斌向一审法院起诉请求：1.《协议书》于吕文旭收到起诉状之日解除；2.吕文旭立即返还购房款190万元（含定金50万元）及利息（按中国人民银行同期贷款�率计算，其中20万元自2016年2月24日起、30万元自2016年2月27日起、140万元自2016年4月1日起，分别计算支付至实际返还上述款项之日止）；3.吕文旭支付违约金1016000元；4.吕文旭支付中介费损失3万元；5.吕文旭支付王成斌为本案诉讼支付的律师费68328元；6.吕文旭支付王成斌为保全证据支付的公证费1300元；7.吕文旭负担保全费5000元。
一审法院认定事实：2016年2月23日，王成斌作为购买方（乙方）与作为出售房（甲方）的吕文旭及作为居间人（丙方）的置浩公司签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：1、甲方同意将坐落于厦门市思明区西堤南里16号2803室房产出售给乙方，建筑面积135.03平方米；房产成交价508万元，本协议签订当日乙方应支付购房定金50万元。2、乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付定金可冲抵首期购房款。具体日期及金额如下：乙方于2016年3月31日前向甲方支付190万元，乙方向银行申请贷款318万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款7日内将差额部分以现金方式支付给甲方，同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。乙方承诺银行贷款于乙方取得产权证后三个月内放款到甲方账户上，若三个月内甲方未收款，则由乙方以现金方式支付给甲方；甲方应于收到首付款当日将房产交付给乙方使用。3、甲方保证上述房屋产权清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售，如为已购公有住房、经济适用房的，则同住成年人同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。若因甲方或者甲方的委托代理人原因（包括但�限于甲方无权处分、代理人无权代理等情形）致本房屋买卖合同无效或被撤销的，甲方及甲方的委托代理人自愿向乙、丙方分别按相当于定金和中介费的标准承担过错赔偿责任。4、甲乙双方签订本协议当日，应向丙方支付中介费3万元，其中乙方支付3万元，同时甲乙双方应向丙方支付代办手续费，乙方支付800元，逾期支付上述费用的，应承担上述款项每日0.05%的违约金。甲乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办。5、甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费已全额支付的，丙方不予返还；若中介费尚未支付的，则由甲乙双方各承担连带支付责任。6、若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达7日的，守约方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。7、甲乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后三日内并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；否则每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金，若于产权解除抵押注销后3日内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。8、双方约定的其他事项（手写条款）：该房产购房定金甲方同意乙方分两次付清，签订本协议时支付20万元，剩余30万元定金于2016年2月29日前付清；甲方承诺已征得产权共有人同意�来签署本协议，若产权共有人不同意出售该房产，则由甲方承担一切违约责任。
上述《协议书》签订当日，王成斌向吕文旭支付定金20万元；2016年2月26日、3月31日，王成斌分别向吕文旭支付定金30万元及购房款140万元，即王成斌已依约将首付款190万元支付给吕文旭。2016年3月25日，王成斌向吕文旭发送一份《催告履约通知函》，要求吕文旭在合同约定时间内办理房产解押手续、交付房屋及办理过户登记手续等。但之后至今，吕文旭仍未履行合同义务，王成斌遂诉至一审法院，并委托律师支付律师费68328元及为保全证据支付公证费1300元，吕文旭于2015年5月10日收到王成斌起诉状。
讼争房屋为共有房产，由吕文旭及其配偶郭美颜（案外人）共有。2016年5月9日，案外人郭美颜出具一份《声明书》，内容如下：“本人郭美颜系吕文旭妻子，吕文旭于2016年2�23日签订《房产买卖居间协议书》，拟将夫妻二人共有的位于厦门市思明区西堤南里16号2803室房产出售给王成斌，其行为未经本人同意，本人坚决反对!特此声明。”王成斌于2016年2月23日向置浩公司支付中介费3万元。
审理中，王成斌向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2016年5月3日作出（2016）闽0203民初5835号民事裁定书，依法对吕文旭进行财产保全，王成斌为此支付保全费5000元。
一审法院认为，王成斌、吕文旭之间签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。虽然合同签订一方即吕文旭系无权处分，但根据相关法律规定，因无权处分订立的买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或�要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，吕文旭抗辩其未征得共有权人即其妻子郭美颜同意所签合同无效的主张，证据不足，不予采信；现王成斌根据合同约定请求解除合同，并要求吕文旭承担支付按总房款20%计算的违约金及中介费损失的违约责任，于法有据，予以支持；关于王成斌要求吕文旭返还购房款及利息，由于合同已经解除，王成斌的该项诉求合法合理，予以支持。关于王成斌要求吕文旭支付律师费、保全费及公证费，王成斌已出示相应票据，前述费用也均系合理费用，且在讼争合同违约责任条款中也予以明确约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王成斌与吕文旭于2016年2月23日签订的《房产买卖居间协议书》于2016年5月10日解除；二、吕文旭于判决生效之日起十日内返还王成斌支付的购房款190万元（含定金50万元）及利息（其中20万元自2016年2月24日起、30万元自2016年2月27日起、140万元自2016年4月1日起，分别计算至实际返还上述款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、吕文旭于判决生效之日起十日内支付王成斌违约金1016000元，并支付中介费损失3万元、律师费68328元及公证费1300元。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23680元及保全费5000元，均由吕文旭负担；保全费于判决生效之日起十日内向王成斌支付。
二审中，当事人没有提交新证据。
本案二审期间，各方当事人对一审判决查明的事实没有争议，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。1.出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，不影响买卖合同的效力。王成斌、吕文旭与置浩公司签订的《协议书》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应依照诚实信用的原则履行合同。吕文旭上诉主张讼争房屋为其与案外人郭美颜共有，故《协议书》无效，该上诉理由缺乏法律依据，亦与其签订房产买卖协议的行为相悖，对该项上诉理由不予采纳。2.各方当事人均为完全民事行为能力人，应当承担其自身行为所引致的法律后果。吕文旭上诉主张一审法院认定的违约金远高于王成斌的损失，应予以减少。从《协议书》第十一条“甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等……”，第十九条“甲方承诺已征得产权共有人同意前来签署本协议，若产权共有人不同意出售该房产，则由甲方承担一切违约责任”约定的内容分析，各方当事人业已对违约责任如何承担及数额作出明确约定，吕文旭亦未举证证明违约金数额过分高于其违约行为造成的损失，对该项上诉理由不予采信。
综上所述，吕文旭的上诉请求不能成立，应予驳回；�审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13944元，由吕文旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一六年十二月二日
代书记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。