广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1722号
上诉人（原审原告）黄某豪，男。
委托代理人张锡海、陈思远，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄某，男。
委托代理人邹强，广东鑫霆律师事务所律师。
委托代理人蔡国松，广东鑫霆律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）古某红，女。
上诉人黄某豪因宅基地使用权纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：黄某豪以及古某红均是广东省鹤山市沙坪镇居民，黄某的户籍位于广东省鹤山市。黄某豪是黄某与古某红的婚生儿子。
1992年1月12日，广州市白云区石井镇人民政府颁发穗郊字第180863号《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证载明：使用人姓名：黄某，宅基地座落于河沙乡河沙村西街3号之一石井公社河沙大队第五生产队，面积为283.90平方米，建筑种类结构：砖木，层数：一层，建筑面积283.90平方米。2013年8月29日，广州市荔湾区桥中街河沙社区居民委员会出具《地址证明》，内容为：兹有黄某住宅现地址为广州市荔湾区河沙福源一街1号，和旧门牌地址河沙村政街1号，宅基地证座落地址为石井公社河沙大队第五生产社，宅基地证号穗郊字第**：180863号，以上门牌地址是同一个门牌地址。广州市荔湾区人民政府桥中街道办事处于2013年10月12日在上述证明加盖了证明专用章。
另查明，1994年4月21日，古某红以夫妻关系恶化为由诉至广东省鹤山市人民法院，要求与黄某离婚。1994年4月23日，黄某、古某红在广东省鹤山市人民法院沙坪人民法庭所作的《调解笔录》中表示：位于广州白云区石井河沙西街3号之一平房归儿子（即黄某豪）所有。广东省鹤山市人民法院于1994年4月25日作出（1994）鹤民初字第52号《民事调解书》，黄某、古某红协议自愿离婚，但上述调解书并没有涉及案涉宅基地使用权以及现有依附该土地的上盖房屋的处理。
原审庭审中，黄某豪、黄某、古某红共同确认案涉宅基地上房屋现由黄某出租给他人使用。
黄某豪2013年6月25日向原审法院起诉请求：坐落于广州市荔湾区侨中街河沙福源一街1号的宅基地使用权［《农村（墟镇）宅基地使用证》穗郊第180863号］归黄某豪使用，上盖房屋所有权归黄某豪；黄某、古某红承担本案全部诉讼费用。
黄某辩称不同意黄某豪的诉讼请求，黄某豪的诉讼请求没有事实和法律依据。理由如下：1、1994年鹤山法院的《调解书》既没有载明讼争房屋产权属于黄某豪，也没有规定讼争房屋属夫妻共同财产。黄某豪提供的调解笔录有明显涂改迹象，无法作为合法证据使用，同时调解笔录与民事调解书是相矛盾的，应按照民事调解书执行。2、案涉宅基地是1990年由黄某出资购买并建设上盖房屋的，1991年交付使用，1992年出具宅基地证，根据当时政策，夫妻双方不能取得超过300平方米的宅基地，所以当时分两个证来登记，诉争宅基地登记在黄某名下，另外河沙村西街3号登记在古某红母亲刘维名下。离婚时分割属于各自所有也是公平的。3、黄某豪诉状和古某红答辩状提及的离婚协议书是无效的。离婚协议书生效有两个途径：到婚姻登记机关登记并且备案或者离婚协议书被法院法律文书采纳。且离婚协议书达成20年，如果黄某和古某红对离婚协议书或对民事调解书提出申诉或再申，但已超过时效。4、关于讼争房屋，黄某、古某红1994年离婚时协商黄某不用现金支付抚养费，以讼争房屋的租金抵扣黄某豪的抚养生活费，不存在所谓宅基地产权让渡和转移的问题。5、诉争房屋是夫妻共有财产，现黄某豪要求确认归黄某豪所有，实际上是赠与关系，当时的房产证法规要求赠与不动产必须过户，就算不过户也应办理公证。综上所述，请求法院驳回黄某豪诉讼请求。
古某红辩称同意黄某豪的诉讼请求以及事实理由。案涉宅基地上平房原是古某红和黄某的夫妻共有财产。1993年11月14日，黄某、古某红离婚前在家里签订《协议书》，黄某同意把案涉宅基地上平房权属划归古某红所有。1994年4月，黄某、古某红离婚，黄某、古某红在鹤山法院共同签署《离婚协议书》，基于道德义务，双方在协议书约定把案涉宅基地上平房归黄某豪所有，我认为《离婚协议书》是具有法律效力的，故黄某豪的诉讼请求完全合法合情合理。
原审法院认为：讼争地块是宅基地，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：宅基地属于农民集体所有；第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农村的住宅不得向城市居民出售。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院办公厅2007年12月30日发布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。由此可见，我国通过上述法律和政策已对宅基地使用权的主体限定为具有特定身份的农村集体经济组织的成员即本村村民。黄某豪是鹤山市沙坪镇居民，并不是本市荔湾区河沙村村民，故黄某豪现要求确认广州市荔湾区桥中街河沙福源一街1号的宅基地使用权归其使用，缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予支持。关于黄某豪要求确认案涉宅基地上盖房屋的所有权归其所有的诉讼请求，根据我国法律“房地一体”的原则，原审法院对上述诉讼请求不予支持。
为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款的规定，原审法院2014年1月23日判决如下：驳回黄某豪的诉讼请求。本案受理费17534元，由黄某豪负担。
判后，黄某豪不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对本案事实认定部分存在错漏。1、一审法院对涉案宅基地使用权的取得及来源、共同共有等事实未进行认定。根据黄某豪在一审提供的证据《收款收据》显示，涉案宅基地系由古某红、黄某、刘维（古某红母亲）于1989年至1992年期间共同出资购买，故购买宅基地的实际出资人应为古某红、黄某、刘维三人，出资人刘维作为她的家庭成员代表另外登记，与本案无关。但是，碍于当时宅基地使用权登记制度的限制，宅基地使用证上只能写一个人的名字，黄某只是作为古某红、黄某、黄某豪家庭成员代表进行登记。三人共同户籍所在地为鹤山市沙坪镇华侨新村17座401房，由鹤山沙坪镇前进路中旅社宿舍迁入。2、一审法院对涉案宅基地使用权及上盖房屋所有权在黄某、古某红离婚前属于夫妻共同财产的问题未予认定。根据一审过程中提供的证据及法院查明的事实，可以证实：“黄某与古某红于1984年11月1日结婚，婚姻存续期间购买涉案宅基地及建筑上盖房屋，并于1992年1月12日取得《农村（墟镇）宅基地使用证》。1994年4月21日，古某红以夫妻关系恶化为由诉至广东省鹤山市人民法院，要求与黄某离婚。1994年4月25日，在鹤山法院主持调解下，双方对《调解笔录》《夫妻共同财产明细表》签名确认并共同签署了《离婚协议书》。3、1994年4月25日，鹤山市人民法院为此作出《民事调解书》，二人夫妻关系正式解除。可见，涉案宅基地使用权和上盖房屋所有权是在黄某、古某红婚姻关系存续期间取得，应属夫妻共同财产。因为宅基地的特殊性质，也属家庭成员财产。当时黄某豪9岁，黄某与古某红以夫妻共有财产处分给了黄某豪。4、一审法院对《离婚协议书》未进行认定，存在重大错漏。古某红与黄某签订的《离婚协议书》是在鹤山市人民法院主持的调解下形成的，是黄某与古某红真实的意思表示，其内容和《民事调解书》没有冲突，属合法有效的协议。就涉案宅基地使用权和上盖房屋所有权的处分问题，古某红与黄某在《离婚协议书》和《调解笔录》中已经明确约定归属黄某豪。该约定为双方真实一致的意思表示，同时亦在人民法院主持调解下形成，显然是夫妻双方就财产分割问题协商一致的结果。根据《婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”尽管涉案的宅基地使用权和上盖房屋所有权之归属未在《民事调解书》中明确，但在《离婚协议书》和《调解笔录》中已经非常清晰地约定归属黄某豪。同时，黄某自1994年4月以后，故意避开黄某豪，令黄某豪无法办理涉案宅基地使用权的过户登记手续，对黄某豪非常之不公平。5、涉案宅基地从1994年5月起至今一直由黄某豪其出租给他人使用并提供了多份租赁合同予以证明。同时，根据黄某豪在一审提供的证据《报警回执》及古某红的答辩也证实了黄某强行霸占房屋的侵权行为。6、《农村（墟镇）宅基地使用证》一直由黄某豪持有的事实，一审法院亦未作认定。在黄某、古某红婚姻关系存续期间，《农村（墟镇）宅基地使用证》是属于家庭成员（三人）共有的，并非只属于证件登记人。在黄某、古某红离婚时，两人协议一致将此夫妻共同财产交付给黄某豪（同时将他们各占三分之一宅基地使用权转归黄某豪）；在鹤山市人民法院的主持下，古某红根据《离婚协议书》的内容及法院要求将《农村（墟镇）宅基地使用证》复印备案存档，原件由古某红代为保管至黄某豪18岁。一审证据与事实均能证明《农村（墟镇）宅基地使用证》原件一直在黄某豪手上。
二、根据法不溯及既往的原则，一审法院用作判案的法律依据明显存在错误。涉案宅基地使用权及上盖房屋所有权从形成到取得再到处分，均发生在1999年以前。而一审法院在判决中引用的几部法律法规中《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》最早一部的生效时间为1999年5月6日。一审判决明显对黄某豪不公平。黄某、古某红同样不是荔湾区河沙村村民，且购买行为是发生在1990至1992年，购买行为人是黄某、古某红；而黄某豪的诉讼请求并非购买宅基地，只是要求一审法院确认其财产的合法性并保护其财产不受侵犯。根据广州市穗府1997（48）号文件的规定，对1996年12月前发生的“集资房”予以认定。对1996年12月后发生的“集资房”不予认定。关于“集资房”的历史问题，穗府在2009年（78）号文件：尊重历史，客观公正。妥善解决历史遗留问题。处理宅基地、集资房的历史遗留问题，应该参照广州市人民政府的规定。基于本案事实，黄某豪在1994年4月25日取得穗郊字第180863号《农村（墟镇）宅基地使用证》原件后，即实际上占有、使用涉案宅基地及上盖房屋并一直出租获取收益至今。根据1988年《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题》（以下简称《民通意见》）第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”《民通意见》第129条：“赠与人明确表示将赠与物给未成年个人的应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。根据《民法通则》第117条：侵占他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。又根据《民通意见》第85条规定：财产所有权尚未按原协议转移，协议转移一方翻悔，并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行，如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。黄某应当继续履行《离婚协议书》，并协助黄某豪处理历史遗留问题或者按涉案宅基地及上盖房屋现时的市场价值赔偿黄某豪的损失。
三、本案不存在任何超过诉讼时效的问题。首先，古某红与黄某已于1994年离婚时根据《离婚协议书》和《调解笔录》将涉案宅基地使用权及上盖房屋所有权赠与给了黄某豪，黄某豪已取得《宅基地使用证》原件，赠与行为已履行完毕并生效，不存在诉讼时效的问题。其次，黄某于2013年2月单方违反《离婚协议书》和《调解笔录》之约定，单方强行霸占了涉案宅基地上盖房屋，黄某豪方面立即就此事向公安机关报案，公安机关答复此为民事纠纷建议向人民法院起诉处理，故黄某豪于2013年6月向人民法院起诉，不存在超过诉讼时效的问题。
综上所述，黄某豪上诉请求撤销一审判决，改判坐落于广州市荔湾区侨中街河沙福源一街1号的宅基地使用权［《农村（墟镇）宅基地使用证》穗郊第180863号］归黄某豪使用，上盖房屋所有权归黄某豪；黄某、古某红承担本案全部诉讼费用。
黄某答辩不同意黄某豪上诉请求，认为原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果公平公正，请二审法院予以维持。具体事实和理由如下：黄某豪要求适用广州市政府（97）48号文和最高院民通意见均是错误的，本案如果是使用权纠纷就应按照国家土地管理法处理。而且本案《离婚协议书》关于案涉宅基地使用权是无效的，合同法有溯及力。关于宅基地使用权纠纷，无论是共有财产还是赠与关系，诉讼时效均跨越20年的期限，已过诉讼时效。
古某红向本院提交答辩状称同意黄某豪的上诉请求以及事实和理由。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审另查明如下事实：一、在鹤山市人民法院1999年4月23日进行的被调解人为古某红的笔录显示：问：广州白云区石井河沙村西街3号之一平房归谁所有？答：给儿子所有。同日进行的被调解人为黄某的笔录显示：问：对于财产分割问题。原告要求……。你有意见否？答：无意见。但在广州白云区石井河沙村西街3号之一平房我要求给儿子所有。另在鹤山市人民法院庭审笔录第8页显示：原（古某红）：还有在广州白云区石井河沙村西街3号之一的房屋，是平房，面积283.9平方米，是以黄某的名义买地皮的，自己建仓库的，价值50000元。被（黄某）：是事实。
二、1994年4月23日的《夫妻财产核实明细表》中第四项载明：河沙.平房，283.9平方米，说明：此屋双方同意给儿子。同日黄某、古某红签订的《协议书》第二条载明：婚生儿子黄某豪由古某红扶养至长大，抚养费全部由古某红负担，儿子长大后随父随母由其自择，第三条财产处理载明：……，坐落在广州白云区石井河沙村西街3号之一平房（283.90平方米）归儿子所有。
三、黄某豪、古某红主张自黄某、古某红离婚后，案涉房屋一直由黄某豪（成年前由古某红代管）管理，并提供了多份租约予以证明，黄某认为收租只是抵扣抚养费。
本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉宅基地使用权及上盖房屋的所有权是否属于黄某、古某红婚姻关系存续期间的夫妻共同财产以及在黄某、古某红1994年离婚时是否已处分？二、黄某豪主张其享有案涉宅基地使用权及上盖房屋的所有权是否成立？具体评析如下。
关于第一个争议焦点。首先，在鹤山市人民法院庭审笔录第8页显示“原（古某红）：还有在广州白云区石井河沙村西街3号之一的房屋，是平房，面积283.9平方米，是以黄某的名义买地皮的，自己建仓库的，价值50000元。被（黄某）：是事实”，而且1994年4月23日的《夫妻财产核实明细表》中第四项载明“河沙.平房，283.9平方米，说明：此屋双方同意给儿子”；同日黄某、古某红签订的《协议书》第三条财产处理亦载明“坐落在广州白云区石井河沙村西街3号之一平房（283.90平方米）归儿子所有”。由上可见，黄某、古某红在离婚时对于案涉宅基地及地上房屋为夫妻共同财产并无异议，黄某现对此有异议但并无证据推翻该事实，故本院对此不予采信。其次，在鹤山市人民法院1999年4月23日进行的被调解人分别为古某红、黄某的调解笔录显示双方对广州白云区石井河沙村西街3号之一平房归黄某豪所有均无异议，该意思表示在1994年4月23日的《夫妻财产核实明细表》中第四项以及同日黄某、古某红签订的《协议书》第三条均再次确认该意思表示。再次，从黄某、古某红离婚之后至黄某再次控制案涉宅基地及其上房屋之前，一直由黄某豪实际享有使用权，故黄某、古某红事实上也是实际履行案涉宅基地使用权及其上房屋所有权归属于黄某豪的意思表示。黄某辩称黄某豪收取的租金只是代付抚养费，但从黄某、古某红签订的《协议书》第二条载明“婚生儿子黄某豪由古某红扶养至长大，抚养费全部由古某红负担，儿子长大后随父随母由其自择”来看，黄某并不需要负担抚养费，故对黄某该主张本院亦不予采信。综上，本院认为案涉宅基地使用权及上盖房屋的所有权属于黄某、古某红婚姻关系存续期间的夫妻共同财产且黄某、古某红1994年离婚时已约定上述产权归属于黄某豪。
关于第二个争议焦点。首先，如前所述，虽然案涉宅基地使用权及上盖房屋的所有权属于黄某、古某红婚姻关系存续期间的夫妻共同财产且黄某、古某红1994年离婚时已约定上述产权归属于黄某豪，但由于变更宅基地使用权证登记非各方约定即可行，在目前我国国土房管部门尚不能为非集体组织成员办理上述登记变更的情况下，黄某豪主张其权利在黄某2013年2月强力侵占案涉房屋后才知道受到侵害是合理的，故黄某主张黄某豪的诉讼请求已过诉讼时效的主张不成立，本院不予支持。其次，如前所述，案涉宅基地使用权及上盖房屋的所有权属于黄某、古某红婚姻关系存续期间的夫妻共同财产且黄某、古某红1994年离婚时已约定上述产权归属于黄某豪，而且事实上在黄某再次控制案涉房屋之前也一直由黄某豪使用，依据《民通意见》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可认定赠与有效，但应令其补办过户手续”，因此，从本案法律关系而言，黄某豪是黄某、古某红1994年离婚时处分共有财产即案涉宅基地房屋的受赠人，其以受赠人的身份主张案涉宅基地的使用权及上盖房屋所有权归其所有即提出物权主张缺乏理据，不予支持；原审法院以黄某豪并非本村村民为由驳回黄某豪要求确认权属的诉讼请求属于适用法律不当，但处理结果并无不当，本院予以维持。
综上所述，黄某豪主张其享有案涉宅基地使用权及上盖房屋的所有权的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十八条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题》第一百二十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17534元，由上诉人黄某豪承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年七月十七日
书 记 员 杨仁义