广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终648号
上诉人（原审被告）：黄运红，男，汉族，1968年9月3日出生，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：彭龙华，男，汉族，1989年7月21日出生，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：彭兴春，男，汉族，1966年8月18日出生，住重庆市开县。系彭龙华的父亲。
被上诉人（原审原告）：叶英杰，男，汉族，1963年1月10日出生，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：冯在兴，广东宏晖律师事务所律师。
原审被告：蔡光劲，男，汉族，1968年6月23日出生，住广东省阳江市江城区甲路*号。
原审被告：胡冬英，女，汉族，1970年9月2日出生，住广东省阳江市江城区甲路*号。
上诉人黄运红、彭龙华因与被上诉人叶英杰，原审被告蔡光劲、胡冬英申请执行人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院于2015年12月8日作出的（2014）阳城法民一初字第91号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：蔡光劲与胡冬英是夫妻关系，双方于1992年9月10日办理结婚登记手续。蔡光劲自2000年开始与叶英杰有生意来往，双方买卖美容套产品。2012年7月9日，叶英杰因诉蔡光劲、胡冬英买卖合同纠纷一案向原审法院提起民事诉讼，并申请财产保全查封蔡光劲所有的位于阳江市江城区甲路M号房屋。2012年7月12日，原审法院作出了(2012)阳城法民二初字第541号民事裁定书，并于2012年7月13日在阳江市住房和城乡规划建设局查封讼争房屋（房产证号：1×××××6，建筑面积：393.86平方米），查封期限从2012年7月13日起至2014年7月12日止。2013年3月1日，原审法院作出了(2012）阳城法民二初字第541号民事判决书，判决：蔡光劲、胡冬英尚欠叶英杰货款477626.24元及利息（从2004年12月26日起至2005年1月25日止以150000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；从2005年1月26日起至2005年2月25日止以300000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；从2005年2月26日起至本判决指定的履行日止以477626.24元为本金按中国人民同期同类贷款利率计算利息），限在本判决发生法律效力之日起十日内付清。2013年8月1日，叶英杰向原审法院申请强制执行。案外人黄运红于2013年11月25日向原审法院提出书面异议。2013年12月13日，原审法院作出(2013)阳城法执异字第26号民事裁定，中止对蔡光劲名下的坐落在阳江市江城区甲路M号房屋的执行。叶英杰对该裁定不服，于2014年1月2日向原审法院起诉，请求：1、撤销原审法院作出的（2013）阳城法执异字第26号民事裁定书；2、请求对蔡光劲名下的坐落在阳江市江城区甲路M房屋许可执行。
坐落于阳江市江城区甲路M号房屋（房地产证号：粤房字第1××××6号），所有权人登记在蔡光劲名下，基底面积78平方米，建筑面积393.86平方米，于1998年新建、2000年变更登记。2005年10月11日，蔡光劲与案外人黄运红签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：1、乙方（黄运红）购买甲方（蔡光劲）坐落在阳江市江城区甲路M号房屋，用地面积78平方米，建筑面积393.86平方米（房地产权证号：粤房地证字第1×××××6号）；2、上述房地产的交易价格：370461.86元；3、付款方式：由于甲方的该房屋交易成交前已在建设银行办理了个人贷款抵押手续，至2005年10月11日止还欠贷款本金210461.86元，双方协商一致，乙方应于本合同生效之日向甲方支付购房款人民币160000元（具休付款方式可由双方另行约定），该房屋余下价款（即甲方所欠银行贷款210461.86元）的还款义务由乙方承担。由于贷款银行的规定，致使乙方无法变更甲方在建设银行的还款帐号。因此，甲方同意乙方使用其本人在建设银行开立的帐户（帐号为00……57）；5、关于产权变更登记的约定：乙方实际接收该房屋之日起，甲方应协助乙方办理权属登记变更手续，乙方承担房产交易中的一切应交付的交易税金及房产交易中国家征收的一切其它税费；……。”合同签订后，黄运红于当天支付了合同约定的首期价款160000元给蔡光劲，有蔡光劲于2013年11月14日出具的《声明》为据。蔡光劲于2005年10月将房屋交给黄运红管理使用，并将房屋的水、电、电视使用人的姓名变更登记在黄运红之名下。2005年11月30日，黄运红向中国电信股份有限公司阳江分公司报装固定电话，电话号码为3×××××6，客户姓名为黄运红。黄运红作为个体工商户在讼争房屋经营阳江市江城区健雄五金厂，并于2010年3月15日领取了个体工商户营业执照，该执照载明经营场所为阳江市江城区甲路M号房屋。同时黄运红认为其按合同约定每月以蔡光劲之名义向中国建设银行偿还蔡光劲尚欠该银行的借款，并提供了多份蔡光劲的银行存款凭条作为证明。2013年12月9日，中国建设银行出具了《个人贷款结清证明》证明讼争房屋的个人贷款230000元已于2012年3月14日结清。原审诉讼中，黄运红辩称其没有办理房产过户手续的原因是暂时没有经济能力一次性偿还银行的贷款所致，而非其本人的主观故意。
2012年10月8曰，蔡光劲领取涉讼房屋阳府国用（20××）第1×××0号《国有土地使用证》。2012年10月10日，蔡光劲与彭龙华签订《土地使用权转让合同》，约定蔡光劲将位于阳江市江城区甲路M号的土地转让给彭龙华。彭龙华于当日向阳江市国土资源局申请办理阳江市江城区甲路M号土地使用权权属变更登记。2012年10月15日，阳江市国土资源局受理彭龙华的土地登记申请。阳江市国土资源局受理后对彭龙华的土地登记申请进行审查。2012年11月9日，阳江市国土资源局作出审核意见，同意报请批准土地登记，并报阳江市人民政府批准；当日，阳江市人民政府作出准予注册登记颁发证书的意见。阳江市人民政府向彭龙华颁发阳府国用(20××)第1×××9号《国有土地使用证》，该证记载阳江市江城区甲路M号的使用权人为彭龙华，使用面积为78平方米，用途为工业。对此，黄运红认为其于2012年3月5日已将向蔡光劲购买的房屋转让给彭龙华。原审诉讼中，彭龙华的父亲彭兴春到原审法院反映：其经过房屋中介罗锦宏的介绍向黄运红购买了讼争房屋，总共支付了635000元给黄运红。合同约定房款为878000元，现在尚欠黄运红243000元房款；但是与蔡光劲签订的房屋买卖合同，因为该房屋当时是蔡光劲名下的；该讼争房屋大概在2012年6月或8月开始由其占有使用。黄运红对此没有异议，当时为了减少过户费用所以由蔡光劲直接与彭龙华签订房屋买卖合同。叶英杰对此不予认可。
2014年8月22曰，叶英杰向阳江市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销阳江市人民政府向彭龙华颁发的阳府国用（20××）第1×××9号《国有土地使用证》。阳江市中级人民法院作出（2014)阳中法行初字第9号行政判决：驳回叶英杰的诉讼请求。叶英杰不服向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2015年6月15日作出（2015）粤高法行终字第287号行政判决书,判决：一、撤销广东省阳江市中级人民法院（2014)阳中法行初字第9号行政判决；二、撤销阳江市人民政府向彭龙华颁发的阳府国用（20××）第1×××9号《国有土地使用证》。该行政判决书已经发生法律效力。本案原审审理过程中，原审法院于2014年9月1日作出（2014）阳城法民一初字第91号民事裁定，以上述行政诉讼的审理结果可能会成为本案的审理依据，而上述行政诉讼尚未审结为由，裁定本案中止诉讼。2015年7月13日，因中止事由消失，原审法院恢复本案的审理。
原审法院认为，坐落于阳江市江城区甲路M号房屋，所有权人登记在蔡光劲名下。对于阳江市人民政府向彭龙华颁发阳府国用(20××)第1×××9号《国有土地使用证》，已被生效的广东省高级人民法院（2015）粤高法行终字第287号行政判决书所撤销，因此对于该讼争房屋的土地使用权仍视为登记于蔡光劲名下。
本案是申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，黄运红作为讼争房屋的买受人，在原审法院查封讼争房屋之前已与蔡光劲签订合法有效的书面买卖合同和合法占有房屋，并已经支付全部价款，故本案争议的焦点是黄运红没有办理阳江市江城区甲路M号房屋的过户登记手续的行为是否存在过错。本案中，黄运红辩称其没有办理房产过户手续的原因是暂时没有经济能力一次性偿还银行的贷款所致，而非其本人的主观故意。黄运红没有经济能力去办理过户登记，属于因买受人自身原因未办理过户登记。而且，从讼争房屋原由黄运红向蔡光劲购买，后由黄运红转让给彭龙华，黄运红为了减少过户费用而直接由彭龙华与蔡光劲签订土地使用权转让合同并将土地登记至彭龙华名下这一事实来看，黄运红没有办理过户手续的原因还有规避税费的目的，因此原审法院认定黄运红没有办理阳江市江城区甲路M号房屋的过户登记手续的行为是因买受人黄运红的自身原因造成。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，黄运红未能举证证明就执行标的阳江市江城区甲路M号房屋享有足以排除强制执行的民事权益的，叶英杰请求准许执行该执行标的阳江市江城区甲路M号房屋，应予以支持。至于叶英杰提出撤销原审法院作出的异议裁定问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第二款“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”之规定，原审法院支持了叶英杰申请执行标的执行的请求，异议裁定自然失效，故叶英杰该请求没有法律上的意义，应不作处理。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、三百一十四条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：准许对阳江市江城区甲路M号房屋的执行。一审案件受理费300元，由黄运红负担。
上诉人黄运红不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。一、黄运红与蔡光劲于2005年10月11日签订《房屋买卖合同》，合同约定：黄运红购买蔡光劲所有的涉讼房屋，该房地产交易价格370461.86元。双方约定黄运红实际接受涉讼房屋之日起，蔡光劲应协助黄运红办理权属登记变更手续。该《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。由于涉讼房屋交易成交前蔡光劲已在建设银行办理了个人贷款抵押手续，在取得抵押银行的同意后，黄运红与蔡光劲约定分期付款，黄运红首期交付房款人民币160000元给蔡光劲，余款由黄运红按蔡光劲与银行签订的借款合同约定还款，至2012年3月黄运红已全部还清银行所有贷款。合同签订后，蔡光劲于2005年10月将房屋交给黄运红管理使用，并将房屋的水、电、电视使用人姓名变更在黄运红的名下，黄运红自2005年开始就一直在涉讼房屋居住。黄运红按照《房屋买卖合同》约定交付了全部房款370461.86元并实际合法占有了涉讼房屋，黄运红属善意取得涉讼房屋，是该房屋的实际所有人。二、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人已经全部支付价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果买受人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。黄运红一直未能办理过户手续的原因之一是黄运红暂时没有经济能力，而非主观故意；原因之二是黄运红也曾多次要求蔡光劲履行过户义务，但因蔡光劲逃避债务而未能找到蔡光劲，最终未予配合办理过户手续，故黄运红不存在过错。三、假设人民法院判决继续查封涉讼房屋，必然导致对涉讼房屋的执行，那么彭龙华必然将另案起诉黄运红，黄运红也必然通过另案起诉蔡光劲以维护自身的合法权益，因而将增加当事人讼累，严重影响正常的交易秩序，也造成彭龙华、蔡光劲、黄运红的巨大经济损失。综上所述，上诉请求：依法撤销原审判决，并改判驳回叶英杰的诉讼请求。
上诉人彭龙华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案中涉案的阳江市江城区甲路M号房屋最后的实际买受人是彭龙华，且由彭龙华最后实际占有使用涉讼房屋，彭龙华才是涉讼房屋的合法占有使用人，并非是前手买受人黄运红。2005年10月11日，蔡光劲与黄运红签订《房屋买卖合同》，将涉讼房屋转让给了黄运红，并将该房屋交付给黄运红居住使用。因该房屋在银行贷款办理了抵押手续，故未能过户给黄运红，但黄运红一直在该房屋居住生活。此后，于2012年3月5日，彭龙华通过房屋中介罗锦宏介绍向黄运红购买涉讼房屋，交易总价款为878000元。因为涉讼房屋的权属仍登记在蔡光劲名下，且该房屋在银行贷款办理了抵押手续，故无法即时过户登记到彭龙华的名下。为了方便将房屋产权过户到彭龙华的名下及减少过户费用，经三方协商同意，由蔡光劲直接与彭龙华签订《房屋买卖合同》及《国有土地使用权转让合同》，便于向房地产管理部门申请办理过户登记手续。为了办理过户手续，彭龙华于2012年3月14日由父亲彭兴春出资支付款项直接还清了涉讼房屋尚欠中国建设银行的贷款，作为支付购房款给黄运红，解除了该房屋的抵押，以便办理过户登记手续。此外，彭龙华又另行支付了一大部分购房款给黄运红，共支付了购房款635000元，尚欠的243000元再由彭龙华按约定另行支付。大概于2012年6月或8月期间，黄运红及蔡光劲已将房屋交付给彭龙华，自此彭龙华家庭一直占有使用至今，并投入了10多万元对该房屋进行了装修。交易后，彭龙华也随即办理涉讼房屋权属的过户登记手续，但在申办时，才知道法院已查封了涉讼房屋，因此彭龙华才无法办理涉讼房屋产权过户到自己名下。从上述事实可知，彭龙华才是涉讼房屋的最后实际买受人及实际占有使用人。原审判决未查清上述事实导致判决错误，损害彭龙华的合法权益。二、彭龙华是购买涉讼房屋的善意第三人，购买涉讼房屋的民事行为是合法有效的，应受法律保护。1、彭龙华是通过房屋中介黎嘉慧介绍向黄运红购买涉讼房屋，了解到房屋是黄运红向蔡光劲购买，还有银行按揭贷款未还清未能解除贷款抵押，黄运红暂无经济能力还清银行贷款而未能过户到自己的名下。为此三方才协商一致同意后，彭龙华购买涉讼房屋，先以蔡光劲的名义还清涉讼房屋尚欠银行贷款作为支付购房款，然后再由蔡光劲直接协助彭龙华办理涉讼房屋的过户手续，这是合法可行的，彭龙华是合法善意的。2、彭龙华以总价款878000元购买涉讼房屋，已支付了大部分购房款共635000元，尚欠的243000元购房款原以为过户后再按约定付清。但因涉讼房屋在办理过户中被查封，为了保障自己的利益不再扩大损失，彭龙华是欲付而不能。可见彭龙华是以合理价款购买涉讼房屋，并已支付大部分款项，证明了彭龙华购房行为是善意的。3、涉讼房屋的房产证登记在蔡光劲个人名下，不是与他人共有，且蔡光劲又转让给黄运红，这足以让彭龙华完全相信蔡光劲对涉讼房屋有完全处分权，彭龙华也是基于此才信任购买涉讼房屋，彭龙华已尽到自己的审查义务。4、彭龙华是2012年3月5日购买涉讼房屋，并要求转让方协助办理房地产的权属过户手续，为蔡光劲还清银行贷款。而叶英杰是2012年7月9日起诉，2012年7月12日申请查封涉讼房屋，原审法院于2012年7月13日裁定查封。可见彭龙华购买涉讼房屋在叶英杰起诉之前，不存在损害叶英杰权益。三、根据本案的事实和相关法律规定，涉讼房屋不得查封、扣押、冻结，并应驳回叶英杰原审的诉讼请求。1、如前所述，彭龙华是在法院查封涉讼房屋之前签订合法有效的书面买卖合同并合法占有使用，是善意第三人。2、彭龙华已支付大部分购房款，余下未付款是由于房屋被查封，彭龙华为避免扩大损失才停止支付，过错不在彭龙华，彭龙华也同意将余下购房款按照人民法院的要求交付执行。3、涉讼房屋未办理过户并非彭龙华自身原因或过错造成。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三白一十一条、三百一十三条规定，应驳回叶英杰的诉讼请求。四、彭龙华是本案具有独立请求权的第三人，且本案的判决直接损害到彭龙华的利益，对彭龙华有直接的利害关系，故彭龙华作为原审的第三人具有上诉权，并有权独立提出诉讼请求。综上所述，请求：依法撤销原审判决，改判驳回叶英杰原审的诉讼请求。
被上诉人叶英杰答辩称：一、黄运红怠于办理过户，规避税费，存在过错。黄运红购买涉讼房屋，从2005年直至房屋于2012年7月13日被原审法院查封，都没有去办理房产过户手续，而且涉诉房屋在银行抵押，未经银行同意，买卖行为无效。黄运红与蔡光劲有亲戚关系，黄运红如果要办理过户应该是很容易的事情，黄运红称没有办理过户是因没有经济能力所致没有证据支持。按照彭龙华的说法，2012年3月14日涉讼房屋的银行贷款已结清，彭龙华又支付了635000元给黄运红，此时黄运红完全有能力办理过户。根据原审判决查明事实，彭龙华父亲彭兴春说黄运红为了减少过户费，由蔡光劲直接与彭龙华签订房屋买卖合同，可见黄运红为了规避税费而怠于办理过户，自身存在过错。二、彭龙华购买涉讼房屋并非善意。彭龙华是在2012年10月10日与蔡光劲签订《土地使用权转让合同》，即是在涉诉房屋被法院查封之后签订。根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，被查封的房产是不可以转让的。彭龙华在明知房屋被查封不能办理过户的情况下仍然购买，违反了法律的强制性规定，是无效的，所以彭龙华取得的涉讼房屋《国有土地使用权证》被（2015）粤高法行终字第287号行政判决书撤销。综上，黄运红与彭龙华因自身过错未办理过户，法院不应支持其的上诉请求。
原审被告蔡光劲、胡冬英未提供诉讼意见。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：彭龙华原审提供一份由其父亲彭兴春（买方）与蔡光劲（卖方）于2012年3月5日签订的《房屋买卖合同》，合同约定蔡光劲将阳江市江城区甲路M号房屋以878000元的价格转让给彭兴春，合同尾部甲方上有蔡光劲签名及指模，乙方上有彭兴春签名及指模，黄运红在合同底部签名及捺指模。另，蔡光劲分别于2012年7月4日、2012年8月28日在阳江日报刊登声明办理阳江市江城区甲路M号房屋的土地使用权转让。
本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是黄运红、彭龙华所主张的权利是否能阻却原审法院对涉讼房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，买受人请求阻却涉诉房屋的执行，需符合上述四个要件。对第一、二、三个要件，从本案查明事实来看，黄运红作为涉讼房屋的买受人，在原审法院查封涉讼房屋之前已与蔡光劲签订合法有效的房屋买卖合同和合法占有使用了涉讼房屋，且已支付全部购房款，本院对此予以确认。而对于黄运红是否符合第四个要件的问题，黄运红上诉称其未办理房屋过户的原因一是由于暂时没有经济能力付清房屋贷款，二是由于因蔡光劲出外避债，无法找到蔡光劲协助过户。黄运红主张的没有经济能力付清购房款，这是属于其自身原因造成无法办理过户登记，不符合上述规定的第四个要件。黄运红称另一个无法办理过户的原因是由于无法找到蔡光劲协助过户，但从彭龙华称蔡光劲于2012年3月5日与彭兴春签订《房屋买卖合同》，及蔡光劲于2012年7月4日刊登土地转让声明来看，均可反映黄运红、彭龙华在涉讼房屋于2012年7月13日被查封之前是可以联系到蔡光劲的，黄运红主张此前无法联系蔡光劲与上述证据所反映事实相互矛盾，本院对此不予采信。而且，按黄运红与彭龙华的陈述，涉讼的房屋先是由黄运红向蔡光劲购买，后黄运红转让给彭龙华，当时为了减少过户费用所以由蔡光劲直接与彭龙华签订相关买卖合同。可见，黄运红没有办理过户手续的原因还有规避税费的目的，黄运红对未办理房屋过户负有过错。故综合上述情况分析，黄运红因自身原因未办理涉讼房屋过户，且黄运红与彭龙华在房屋买卖时存在规避税费的不当行为对未办理涉讼房屋过户均负有过错，黄运红与彭龙华的上诉主张不足以排除对涉讼房屋的强制执行，原审判决准许对涉讼房屋的执行并无不妥，应予维持。
综上所述，黄运红、彭龙华上诉均理据不足，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄运红、彭龙华各负担50元。上诉人黄运红多预交的二审案件受理费250元，及上诉人彭龙华多预交的二审案件受理费250元，均由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 关 衡 勋
审 判 员 司徒达国
代理审判员 施 震 宇
二〇一六年九月十八日
书 记 员 林 志 鹏