江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第4568号
原告李玉生。
委托代理人熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。
被告李洪法。
被告马芳。
原告李玉生与被告李洪法、马芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭进行了审理，原告李玉生及委托代理人熊玉斌到庭参加诉讼，被告李洪法、马芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李玉生诉称：2006年4月28日，原告李玉生与被告李洪法、马芳签订房屋买卖合同及补充协议，原告李玉生购买被告李洪法所有的位于昆山市玉山镇大公花园X号楼XXX室（原大公小区XX号楼XXX室）房屋，购房合同及补充协议约定房屋价款24.5万元，付款方式为合同签订时支付5万元，交房时支付10万元，房屋过户登记后支付95000元。2007年1月，上述房屋建造验收完毕，同年4月原告李玉生付清全部房款251000元后，被告李洪法将该房屋交付原告李玉生，原告李玉生同时办理了该房屋水电过户手续。至此，原告李玉生及家人居住该房屋至今。2013年7月4日，被告李洪法拿到该房屋产权证书，原告李玉生要求被告李洪法办理该房屋过户登记手续，但被告李洪法推诿搪塞，导致原告李玉生至今无法办理该房屋过户登记手续。原告李玉生诉请判令：原告李玉生与被告李洪法、马芳签订的昆山市玉山镇大公花园X号楼XXX室（原大公小区XX号楼XXX室）房屋买卖合同及补充协议合法有效。判令被告李洪法协助原告李玉生办理上述房屋的房产过户登记手续；本案诉讼费用由被告承担。
被告李洪法、马芳未作答辩。
经审理查明：2006年4月28日，原告李玉生与被告马芳、案外人昆山市佰杰中介服务有限公司（以下简称佰杰中介公司）签订昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同（以下简称房屋买卖合同），约定：被告马芳同意将坐落在昆山市玉山镇扬子新村XX号XXX室（房屋产权证号：10××36），建筑面积67.78平方米的房屋出售给原告李玉生。第二条：双方同意上述房屋的成交总价格为15万元。本合同签订之时，原告李玉生支付5万元作为购房定金。第三条：双方同意本合同生效之日至（见补充约定）将上述房款余额一次付清，购房定金在付款时冲抵。同样被告马芳应在原告李玉生付款的同时将房屋钥匙交给中介方。中介方为原告李玉生领到房产证之日起将房款和房屋分别交给双方。……第九条补充约定：1、房屋买卖具体见双方与被告李洪法签订的补充协议书。2、等玉山镇大公小区XX号楼XXX室交房时，原告李玉生再付10万元整给被告马芳作首付款并交房交钥匙给原告李玉生。此房是大公小区XX号楼XXX室。
同日，原告李玉生与被告马芳、李洪法签订补充协议，约定：一、三方一致同意：被告李洪法以被告李洪法自有的拆迁安置房（坐落于昆山市玉山镇大公小区XX-
XXX室，在建设中）代替被告马芳出卖的房屋（坐落于昆山市玉山镇扬子新村XX-
XXX室，产权证号：10××36）向原告李玉生履行义务。二、被告李洪法自有的拆迁安置房建成后即应交付给原告李玉生使用，不得自行使者租给他人使用（双方一同去动迁办领取房屋钥匙）。三、被告李洪法自拿到拆迁安置房的产权证后即过户给原告李玉生，同时原告李玉生再支付购房款95000元给被告李洪法。四、本协议第三条约定之事项履行完毕后，即认为被告马芳与原告李玉生签订的房屋买卖成交合同已经全面履行完毕，原告李玉生不得向被告马芳主张合同权利并要求交付房屋。五、如果被告李洪法在拆迁安置房屋建成后不将房屋交付给原告李玉生使用，或者产权证办好后不过户给原告李玉生，则原告李玉生有权向被告马芳主张合同权利，要求被告马芳按照房屋买卖成交合同的约定，将房屋交付给原告李玉生使用，并办理过房登记。
同日，被告李洪法与被告马芳签订了协议，约定：如果原告李玉生违反了《补充协议》的约定，导致被告马芳的房屋（坐落于昆山市玉山镇扬子新村XX-
XXX室）被原告李玉生取得，则马芳可要求被告李洪法将其所有的房屋（坐落于昆山市玉山镇大公小区XX-
XXX室）无偿过户给马芳，或者要求被告李洪法支付违约金50万元，被告李洪法不得拒绝。
2006年6月25日，原告李玉生与被告李洪法、案外人佰杰中介公司签订补充协议，约定：一、被告李洪法在拆迁安置房屋建成后，交给原告李玉生使用，原告李玉生有权进行装潢。二、如果被告李洪法产权证办好后，不在二个月内过户给原告李玉生（政府的原因除外），被告李洪法将赔偿原告李玉生装潢费用10万元整。
2007年4月18日，原告李玉生与被告马芳、被告李洪法签订补充合约，约定：在履行三方购房合同（被告李洪法的大公小区的动迁房（XX号XXX室）代替马芳杨子新村的房屋售给原告李玉生）过程中，原告李玉生拿到钥匙后，有权进行装修。在具备办理产权证条件下，被告李洪法必须在一月内没有办理产权证，且把产权证交于原告李玉生保管，保管期间被告李洪法无权对房屋作任何处理。在法律允许情况下，被告李洪法必须在一月内过户给原告李玉生，原告李玉生在一周内付清所有余款。如被告李洪法违约，将负以下责任：1、被告李洪法赔偿原告李玉生违约金50万元整，同时归还原告李玉生所付的房款和所有买房发生的中介费和律师费。2、被告李洪法赔偿原告李玉生装修费用10万元。3、马芳起担保和连带赔偿的作用。
2006年4月28日，原告李玉生向佰杰中介公司支付5万元定金，该公司向原告李玉生出具收据1张，收款事由为代收购玉山镇杨子新村XX号XXX室购房定金。2006年4月28日，原告李玉生向佰杰中介公司支付现金2500元，该公司向原告李玉生出具收据1张，收款事由为购杨子新村XX号XXX室中介费。2006年6月25日，原告李玉生向佰杰中介公司支付1万元定金，该公司向原告李玉生出具收据1张，收款事由为代收大公小区XX号XXX室购房定金。2006年7月25日，被告李洪法收到原告李玉生5000元后，向原告李玉生出具收条，内容为：今收到原告李玉生现金5000元整。2007年4月18日，原告李玉生向佰杰中介支付16.5万元购房款，该公司向原告李玉生出具收据1张，收款事由为代收大公小区XX号XXX室购房款。2007年4月19日，原告李玉生通过中国农业银行玉山支行向昆山市临丰房产开发有限公司转账37777元，通过中国建设银行转账98000元。2009年6月12日，被告李洪法收到原告李玉生1000元后，被告李洪法向原告李玉生出具收款收据，内容为：今收到原告李玉生房款1000元，特立此据。2009年8月30日，原告李玉生向昆杰中介公司支付现金2万元，该公司向原告李玉生出具收据1张，收款事由为代收购大公小区X号XXX室房款。
另查明：原告李玉生提供经济适用房安置协议书复印件载明：根据玉山镇昆玉政（2004）第40号文件和昆玉政（2005）第48号文件有关规定，对李洪法提出经济适用房安置申请，现经村、建管所初审，张榜公示，镇政府审批后符合上述文件规定，同意安置经济适用房，批准安置面积为100平方米。根据文件规定，特签定如下协议：一、庙灯村22组，房屋所有权人李洪法。二、安置经济适用房资金结算：楼号XX，层次XXX，面积121.6平方米，100平方米单价950元，金额95000元，议价21.6平方米，单价1450元，金额31320元。车库15.71平方米，单价600元，金额9426元。合计135746元。……四、此经济适用房在五年后办理房产证。……
原告李玉生提供的2007年动迁安置房交房通知，载明：动迁户李洪法：动迁安置房已建造验收完毕，经镇政府同意开始交房，现将有关事项通知如下：一、请有于2月5日至2月6日之内到村办公室付房款，同时提前准备好交房款135777元。二、为了确保交房时的现金安全，请将现金缴到农业银行玉山支行或农商行正仪支行，昆山市临丰房产开发有限公司账户上。……三、凭交房单到工程队领取安置房钥匙，并由工程队办理安置房交接手续。
房屋产权登记基本信息载明：2013年7月4日，昆山市玉山镇大公花园X号楼XXX房号建筑面积121.58平方米房屋所有权人是李洪法，房屋产权证号10××64。2013年11月1日，该房产登记他项权证号XXX的他项权利，他项权利人为江苏昆山农村商业银行股份有限公司中华园支行，债权数额40万元，债务期限为2013年10月30日至2023年10月25日。
原告李玉生自2007年起即在涉案房屋内居住，并按时缴纳水、电费。2013年10月，原告李玉生得知被告李洪法于2013年7月4日办理了房屋产权证书后，要求被告李洪法办理涉案房屋转移登记手续未果，遂于2013年11月4日向法院起诉。
上述事实，有1份房屋买卖合同、2份补充协议、1份协议、1份补充合约、1份经济适用房安置协议书、1份动迁安置房交房通知、5份收据、1份收款收据、1份收条、1份中国农业银行现金缴款单、1份中国建设银行特种转账贷方凭证、1份中国建设银行转账凭条、原告李玉生的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告李玉生与被告李洪法、马芳之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规强制性规定，合同依法成立，且在原告李玉生向法院起诉时，被告李洪法已依法办理了房屋产权登记，依法享有涉案房屋的所有权，故原告李玉生与被告李洪法、马芳之间签订的房屋买成合同合法有效，双方应按约全面履行。故原告李玉生要求确认双方签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告李玉生在房屋买卖合同签订后，已经全额支付了购房款，并实际占有、使用涉案房屋数年，被告李洪法应按照约定为原告李玉生办理房屋所有权转移登记手续。被告李洪法不仅不及时为原告李玉生办理房屋所有权转移登记手续，相反在原告李玉生起诉之前又在涉案房屋上办理了房地产抵押登记，引发本案的过错在于被告李洪法，本案诉讼费用均应由被告李洪法承担。因涉案房屋已经办理了房地产抵押登记并向案外人颁发房屋他项权证，在抵押权存续期间，原告李玉生要求被告李洪法办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，本院碍难支持，原告李玉生可就被告李洪法的侵权行为另行主张权利。被告李洪法、马芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩权利，由此产生对其不利的法律后果由被告李洪法、马芳自己负担。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告李玉生与被告李洪法、马芳签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效。
二、驳回原告李玉生其他诉讼请求。
案件受理费4976元，保全费1745元，公告费690元，合计7411元，由被告李洪法承担。该款原告李玉生已预交，本院不再退还，由被告李洪法于本判决生效后十日内支付给原告李玉生。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 朱 诚
人民陪审员 吴伟萍
人民陪审员 戈菊珍
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 晋玉芳
附页：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国担保法》
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。