江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1835号
上诉人（原审原告、反诉被告）:黄保山，男，1968年2月28日生，汉族，住江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：张业青，如皋市城北街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘和保，男，1973年2月6日生，汉族，住江苏省如皋市，户籍所在地：安徽省巢湖市庐江县。
委托诉讼代理人：保坚，江苏通成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张传海，男，1967年12月9日生，汉族，住江苏省如皋市，户籍所在地：安徽省巢湖市庐江县。
委托诉讼代理人：保坚，江苏通成律师事务所律师。
原审原告、反诉被告：卢健，男，1966年10月21日生，汉族，住江苏省如皋市。
上诉人黄保山因与被上诉人刘和保、张传海，原审原告、反诉被告卢健房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院(2015)皋开民初字第0413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄保山上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审认定双方合同无效是错误的，违章建筑是政府行政部门的事情，不应当影响当事人合同的效力。一审认定的房屋使用费计算期限错误，当事人约定的期限为2014年3月5日起，一审认定从2014年9月6日起算，2015年4月1日以后房屋使用费未计算错误，因为房屋一直被刘和保、张传海占用。综上，一审判决错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
刘和保、张传海辩称，黄保山主张一审对于房屋占用费计算错误，系对于一审判决书理解错误，黄保山应当交还被上诉人机器设备，但黄保山至今保留三台设备，市场价值20多万元。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
卢健未发表答辩意见。
黄保山、卢健向一审法院起诉请求：1.刘和保、张传海将承租的财产返还给黄保山、卢健，价值约200000元；2.刘和保、张传海立即给付黄保山、卢健至2015年3月5日前的租金41000元，并给付租金至其返还租赁财产时止；3.刘和保、张传海赔偿黄保山、卢健财产损失20000元；4.刘和保、张传海支付黄保山、卢健违约金20000元；5.诉讼费依法负担。
刘和保、张传海向一审法院反诉请求：1.确认2014年2月25日签订的案涉房屋租赁合同无效；2.黄保山、卢健共同返还刘和保、张传海支付的租金61000元；3.黄保山、卢健共同赔偿刘和保、张传海损失66000元；4.黄保山、卢健共同返还刘和保、张传海垫付的供电局押金20000元；5.黄保山、卢健共同返还刘和保、张传海存放于案涉厂房的全部机械（包括丝网印刷件、玻璃清洗机及玻璃烘干线等）；6.诉讼费由黄保山、卢健承担。
一审法院认定事实：2014年2月25日，黄保山、卢健作为出租方甲方与刘和保、张传海作为承租方乙方签订房屋租赁合同一份，合同约定了房屋基本情况，甲方房屋坐落于如皋市开发区阚庄村26组，租房位于厂房由北向南8间，厂房前面由北向南2间。房屋用途为玻璃加工，乙方必须保证玻璃加工无污染，合法经营。租赁期限自2014年3月5日至2017年3月5日止。房屋租金为每年82000元，保证金为人民币10000元。租金的支付方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金及保证金，租金每半年提前1个月交一次，每次付41000元。交租金的时间分别为每年的3月5日及8月5日。甲方于本合同生效之日起5日内，即自2014年3月5日将房屋交付给乙方。同时约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：4、拖欠租金累计达2个月……租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约金人民币贰万元整（20000.00元）。合同连同附页共4页，一式两份，甲乙双方各执一份。另外，在合同的尾部，双方明确约定了甲方提供乙方生产70KV供电条件，此条件由甲方中两人负责。合同的附页为平面布置图一份，其中的阴影部分为双方租赁面积部分。
合同签订当日，刘和保、张传海按合同约定向黄保山、卢健缴纳房屋租金及保证金，黄保山、卢健出具收条一份，载明暂收房屋租金2014年3月至9月租金肆万壹仟元整及保证金人民币壹万元整，共计伍万壹仟元，自2014年3月5日合同生效后，租金按合同执行。之后，刘和保、张传海即在黄保山、卢健出租的十间厂房内从事玻璃加工。后刘和保、张传海认为黄保山、卢健出租的厂房内的供电条件达不到合同约定的70KV，双方发生争议，至2014年7月18日，卢健以自己的名义为案涉房屋安装了变压器，满足了刘和保、张传海加工玻璃制品的生产条件，刘和保及张传海也为此向如皋供电部门缴纳了供电押金20000元。
2015年2月13日，卢健出具收条一份，载明代收10000元（壹万元整）房租。
因双方就房屋租赁事宜一直未能形成有效的处理意见，至2015年4月1日刘和保、张传海将除了大型设备之外的其他生产所用的部分机械设备及其原材料陆续搬离案涉的房屋，刘和保、卢健将案涉房屋大门上锁，自2015年4月1日起案涉的十间房屋在黄保山、卢健的控制之下。
另查，2013年5月5日，甲方卢健、黄保梅与乙方黄保山签订协议一份，双方约定甲方卢健、黄保梅、黄仁海有大部分自留地，乙方黄仁和、黄保山有一小部分自留地，以南北向大渠为基准线，西边是大渠，东边是距西大渠52米，东西长52米，南至南排水沟，北至居住线前排水沟，相距71米。双方合作共同开发，由乙方黄保山全资建造厂房，共计十一间，由于乙方黄保山自留地较少，乙方黄保山建造的厂房十一间中北边两间作为一次性补偿，给甲方卢健、黄保梅、黄仁海，所占土地使用权及房产权由甲方所有，南边九间所占土地最终使用权以及土地房产权归黄保山所有……，另外在所占的双方土地建成的11间厂房前，自北边起由黄保山出资建造6间营业用房，共建六间，北边两间（自北边起第一间和第二间）的土地使用权和房屋所有权归卢建、黄保梅所有……，该协议共计三页，在第二页及第三页中的图中详细标注了协议双方合作开发建设的房屋的位置、间数及所占用土地的相关情况。
2013年12月28日，黄保山（乙方）与城北街道阚庄村村民委员会（甲方）签订农村土地经营权流转合同一份，合同载明签订的目的是为了促进村域经济发展，改变传统陈旧的农业耕作方式，并约定甲方经村民会议同意并报城北街道办事处批准将位于阚庄村面积3.978（其中公摊面积0.474亩）具体面积、位置以合同附图为准流转给乙方使用。土地方位为东起东距城西北路53米，西至城西北路，北至距南排水沟向北56米，南至南排水沟。土地用途为小工业，流转形式为出租，流转经营期限自2012年12月30日至2027年8月31日止。土地租金为每亩每年人民币1700元（其中村管理费200元/亩，另拾边范广明220元/年，杨立富80元/年），如遇物价上涨，跟随本组其他土地流转费用调整，流转费由甲方向各农户分发……，协议要求乙方保证在2012年12月30日前进区开工，如到期不能开工甲方可以另行流转。经审查，该协议中的土地流转平面图与2013年5月5日卢健、黄保梅与黄保山双方签订的协议中所建房屋占用的土地为同一幅土地。
审理中，黄保山、卢健向一审法院提供其出具的通知三份来证明其向刘和保、张传海催缴电费和租金的事实。其中，2014年6月21日通知的主要内容为因乙方多次主动向甲方提出退房（5间）申请，甲方多次批准同意。甲方只能提供用满足70KV的供电两个电表使用条件设备，乙方提出的70KV电力使用两个电表条件设备供应，甲方供应不了。甲方只能提供出租厂房，不能提供各种附属要求，乙方口头说明要求解除合同，甲方也表示同意退房（5间）申请，请乙方尽快在2014年7月5日前将物品搬走，完整将5间厂房交还给甲方等。2014年7月5日通知的主要内容为甲方同意乙方提出的退房（7间）的申请，之前乙方确定在7月5日前将物品搬走，完整将7间厂房交还给甲方，今时间已到，请乙方如期执行，如不能如期执行，需续租，乙方需同意甲方的租金要求，且之后如期缴纳租金，如不能同意甲方要求，请于今日搬离。2014年7月29日通知的主要内容为由于乙方多次提出搬离甲方出租房，甲方也多次同意，但乙方一直没有搬离，甲方视乙方继续按照合同租用甲方房屋，请乙方于8月5日前交下半年租金等。刘和保、张传海为证明其相关的反诉主张，亦向一审法院提供其于2015年3月3日发给刘保山、卢健的函告一份，主要内容为双方签订租赁合同，因你方在房屋交付时用电等问题未配合履行，使得我方没有生产造成较大损失，导致我方一直无法正常履行合同和正常经营。同时提供工人工资表三份，证明在2014年7月18日刘和保、张传海为厂房增容前发生的实际人工损失。
审理中，刘保山、卢健向一审法院撤回第一项及第三项诉讼请求，一审法院经审查予以准许，裁定书另发。
审理中，刘和保、张传海向一审法院撤回第二项反诉请求，一审法院经审查予以准许，裁定书另发。
又查，本案的租赁房屋未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。改变土地用途应当办理变更登记手续。《中国人民共和国农村土地承包法》同时规定，国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权流转应当遵循不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。房屋出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
本案中，黄保山、卢健与刘和保、张传海双方签订的房屋租赁协议中约定的租赁房屋所占用的土地系农用地，至法庭辩论终结前，黄保山、卢健未能提供相关审批手续，黄保山、卢健将没有经过国家主管部门审批的违法建设的房屋出租给刘和保、张传海使用，双方的上述行为违反了国家的禁止性规定，故案涉租赁合同系无效合同。黄保山、卢健将未取得建设工程规划许可证及未经批准建设的房屋出租给刘和保、张传海使用，对于合同无效的后果负有主要责任，刘和保、张传海在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。合同无效后或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准要求承租人给付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。故黄保山、卢健有权请求参照合同约定的租金标准要求刘和保、张传海支付房屋占有使用费。对于黄保山、卢健关于要求刘和保、张传海给付2015年3月5日前的租金41000元并给付租金至返还租赁财产时止的请求。根据双方租赁合同的约定，年租金为82000元，每半年给付一次41000元，租赁期限自2014年3月5日开始，缴纳租金的时间分别为每年的3月5日及8月5日。刘和保、张传海占用黄保山、卢健所建造的房屋从事经营玻璃加工，理应给付房屋使用费，根据庭审中查明的事实，刘和保、张传海实际占用黄保山、卢健的房屋至2015年4月1日止，故对于2015年4月1日前的房屋使用费应按照双方约定的租金标准给付黄保山、卢健，因刘和保、张传海仅仅给付2013年3月5日至2013年9月5日的租金，对于2014年9月6日至2015年4月1日的房屋占用使用费46694.4元，扣除刘和保、张传海缴纳的保证金10000元及支付的10000元，刘和保、张传海还应支付黄保山、卢健房屋使用费26694.4元；对于黄保山、卢健要求刘和保、张传海支付违约金20000元的请求，因双方所签订的租赁合同系无效合同，一审法院不予支持。
对于刘和保、张传海要求黄保山、卢健赔偿损失66000元的请求，因刘和保、张传海所提供的工人工资表黄保山、卢健不予认可，亦为孤证，不能形成证据锁链，不足以证明其因黄保山、卢健未提供合同约定供电条件发生的实际人工损失，故刘和保、张传海请求判令黄保山、卢健支付损失66000元缺乏依据，不予支持。
对于刘和保、张传海要求黄保山、卢健返还垫付的供电局押金20000元的请求，因该项费用系黄保山、卢健为开展经营活动必须缴纳的电费押金，且收取的主体并非黄保山、卢健，而是供电部门，该费用理应由刘和保、张传海向有权部门进行主张，故对于该项请求一审法院不予支持。
对于刘和保、张传海要求黄保山、卢健返还存放于案涉厂房内的全部设备的请求，一审法院认为，双方因合同无效所取得的财产应互相返还。2015年4月1日，刘和保、张传海已搬离涉案的房屋，但双方至今未能办理了房屋交接手续，故刘和保、张传海有义务将房屋腾空交付给黄保山、卢健，黄保山、卢健亦有义务协助刘和保、张传海将相关设备搬走，不得设置障碍。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条。第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条、第三十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄保山、卢健与刘和保、张传海签订的《房屋租赁合同》无效。二、刘和保、张传海应于判决生效之日起十日内支付黄保山、卢健房屋占用使用费26694.4元。三、刘和保、张传海应于判决生效之日起十日内腾空房屋，将房屋交付给黄保山、卢健，黄保山、卢健有协助义务，不得设置障碍。四、驳回黄保山、卢健的其他诉讼请求。五、驳回刘和保、张传海的其他反诉请求。本案本诉受理费1325元，由刘和保、张传海负担。反诉受理费1950元，由刘和保、张传海负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十一条的规定，国家实行土地用途管制制度；国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定，土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途。黄保山、卢健利用农业用地建设厂房并用于出租，违反了法律的禁止性规定，案涉租赁合同无效，黄保山无权基于无效合同约定的违约金条款主张违约金。一审法院认定租赁期间自2014年3月5日起并计算相应的房屋使用费，并无错误。2015年4月1日，刘和保、张传海将部分机械设备搬走，黄保山、卢健将房屋上锁，该行为表明，刘和保、张传海不再继续使用案涉房屋，其机械设备没有搬走的原因在于房屋被黄保山、卢健所控制，刘和保、张传海无法将机械设备搬走。黄保山主张2015年4月1日之后的房屋使用费，于法无据，本院不予支持。
综上所述，黄保山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1325元，由上诉人黄保山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 谷昔伟
二〇一七年七月七日
书 记 员 张慧娴