河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终1746号
上诉人（原审被告）:石鹏，男，1976年4月3日出生，汉族，住黑龙江省富锦市。
委托诉讼代理人：魏超，黑龙江恒金律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于欢欢，黑龙江恒金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘锋，男，1976年10月17日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：马峰涛，北京历莺律师事务所律师。
原审第三人：大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，住所地：大�回族自治县潮白河工业区，统一社会信用代码91131028559073817C。
法定代表人：孟惊，董事长。
委托诉讼代理人：李艳君，北京保和律师事务所律师。
原审第三人：三河市泰祥房地产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市三河市燕郊开发区燕顺路西侧、高尔夫路北侧意华田园都市11-007，统一社会信用代码：91131082774442072P。
法定代表人：晃卿，经理。
上诉人石鹏因与被上诉人刘锋、原审第三人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司、三河市泰祥房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
石鹏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事�后依法改判。改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，应当依法认定《房屋买卖合同》及《补充协议》无效。1、本案通过原告提交的录音证据、庭审当中的自认及证人李某、尹某的证言均能够证实，双方在房产交易的磋商阶段，原告为了避税，要求采用更改三联单姓名的方式进行交易，该种做法在受诉地法院称为“改里单”的房产交易方法明显违反市场交易制度，已被国家出台的政府规章明令禁止。双方的行为已经符合合同法规定的以合法形式掩盖非法目的的合同，应当被认定为无效合同，不存在继续履行的法律基础。另外，双方签订《补充协议》的目的也是为了掩盖“改里单”的目的而签署的，因此该《补充协议》也应当认定为无效协议。2、根据物权法规定，不动产物权的设立、�更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是权利人依法拥有的房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护；未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。依据上述规定，不动产物权以登记为生效要件。房产证和不动产权登记证书的发放部门向不动产所有人发放的房产证或者不动产登记证书，是拥有房产或者不动产所有权的证明，没有房产证或者不动产权登记证书即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分，因此违反禁止性法律合同行为应当认定无效。基于上述规定，一审法院依法应当认定双方签订合同的目的及实现合同目的的手段和方法违反法律的强制性规定，双方签订的《房屋买卖合同》《补充协议》无效。二、一审判决中第二项错误，本案不具有继续履行的可能，不具备可执行性。1、本案在审理时，得知双方争议之房屋已被另一人民法院轮候查封，因此根本无法实现进户及办理产权过户手续，更谈不上交付房屋，在查封状态下的房屋无法实现房屋产权登记及变更。因此交付房产即办理房屋更名过户已经实际履行不能，因此一审法院应当解除双方的《房屋买卖合同》。2、开发商不是本案的当事人，其未进行与本案有关的房屋买卖行为，也不是本案争议房产的交易相对方，因此其并无义务配合石鹏及刘锋办理任何进户及交房手续，同时在一审程序中到庭的开发商承认存在房产保全的房产无法办理进户以及更名手续，因此开发商也确认其无法履行。一审法院应当考虑执�的可操作性，确认该合同无效并解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。
刘锋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持。一、本案中合同效力已不是本案焦点，在发回重审裁定书中已明确焦点为是否具备交付条件和过户条件。本案在第一次一审判决合同有效后石鹏并未提起上诉，应视为其认可合同有效的判决。二、本案房产交易的中介是由石鹏委托并支付费用，合同的签署，被上诉人均是按石鹏的安排签署相关协议。双方之间的协议不存在任何无效情形，系各方充分协商自愿签订，符合法律规定，合法有效。三、石鹏上诉状中引用的城市房屋权属登记管理办法不属于法律、行政法规，不符合合同法中违反法律、行政法规的强制性规定条件。合同法中相应的规定，所指的强制性规定是指效力性规定。而石鹏所引用的上�管理办法系管理性规定。其次，该办法中没有所谓的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的内容，完全是上诉人个人杜撰，且该办法已于2008年7月1日废止。上诉人引用十年前已废止的管理办法作为认定双方签署协议无效的依据，明显错误。四、石鹏与他人的债权债务纠纷不能阻碍涉案房屋交付的义务。且石鹏所称的债权债务是其与石鹏爱人的妹妹邹影以虚假诉讼的方式通过调解书虚构的债权债务。刘锋目前正在准备采取适当措施，追究其虚假诉讼的法律责任。五、一审中第三人房地产开发公司已明确表明涉案房屋早已具备交付条件，可以根据生效法律文书办理入户。另外开发商还进一步明确涉案房屋也已具备办理产权证的条件，只是因为石鹏拖延不办理，才导致现状。因此涉案房屋交付刘锋完全具备可操作性。开发商在一审庭审中从未承认存在房产保全的�屋无法办理过户手续。可见上诉人在上诉状中杜撰相关规定、虚构一审不存在的庭审内容，是为拖延诉讼。刘锋在整个交易过程中从未主动要求过所谓的避税行为，也没有要求过采取改里单的行为。石鹏对涉案房屋享有所有权，正基于该所有权才办理了房屋抵押贷款。另外，该房屋目前所涉的为预查封，而非轮候查封，两者概念不同。最后，一审判决具体判项也未要求开发商履行义务。综上，石鹏上诉请求及理由于法无据，没有事实支持。请求二审法院维持一审判决。
第三人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司述称，我方和石鹏之间存在商品房买卖合同关系，已网签备案。涉案房屋早已具备收房条件，我方已向石鹏发出收房、办理房产证的通知，但石鹏未予办理。
刘锋向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告于2015年8月24日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效。被告继续履行合同。（具体为1、前往房屋所在地办理收房手续、交房手续；2、协助原告办理房屋过户于续）；2、判决被告承担违约而造成的实际损失10000元（以5个月房租计）；3、判决被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月24日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，居间服务中介公司为第三人三河市泰祥房地产经纪有限公司，所购房屋坐落于大厂回族自治县涧桥新城一期14-1-1001房屋）。原告于当日支付了人民币10000元定金，并于2015年8月25日向被告支付了合同约定的60%房款660000元。2016年初，第三人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司通知收房，被告由于房价上涨，不想再继续履行《房屋买卖合同》及《补允协议》，故拖延收房及办理相关产权证手续，原告诉至法院。
一审法院认定事实：2015年8月24日，原、被告及第三人三河市泰祥房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》、《补充协议》及《更名协议》各一份，合同约定，被告将其购买的大厂县涧桥新城（一期）14幢01单元1001号房屋出售给原告，总价款1100000元。合同签订之日，原告给付被告购房定金10000元，在办理过户之日转为首付款或总房款。合同签订后，原告向被告支付总房款的60%即660000元，待取得房产证过户手续成功当日支付剩余房款的40%即440000元，否则原告每天向被告支付总房款2%的违约金。被告应配合原告拿到房屋钥匙，发生的契税、公共维修基金由原告负担。合同还约定了其他条款。原告于2015年8月24日向被告交付定金10000元，于2015年8月25日支付被告购房款650000元，被告为原告出具收条一份，同日被告将住房贷款465719.48元全部偿还。2016年7月29日第三人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司通知被告办理房屋的产权证事宜，并缴纳公共维修基金10333元，被告未办理。2016年8月18日，原告向被告邮寄律师函一份，告知被告履行合同义务，配合原告办理收房事宜，并对该行为进行了公证，2016年8月20日被告签收。被告一直未协助原告办理收房事宜。大厂县涧桥新城（一期）14-1-1001号房屋尚未取得产权登记证书。另查明，2013年3月1日，被告与邹飞离婚。2013年3月7日，被告自第三人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司处购买了大厂县涧桥新城（一期）14-1-1001号房屋。认定上述事实的主要证据有原告提交的《房屋买卖合同》一份、《更名协议》一份、《商品房买卖合同》一份、《补充协议》一份、银行汇款凭证一份、收条一份、个人贷款结清证明一份、提前还贷凭证一份、购房发票一份、《通知函》一份、《证明》一份、《公证书》一份，被告提交的离婚证复印件一份、银行交易清单一份及原、被告当庭陈述在案为凭。
一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自的义务。因涉案房屋已具备收房条件，被告应积极配合原告办理收房手续，收房所需缴纳费用由原告承担。被告办理产权登记后，及时配合原告办理房屋过户手续。原告主张被告应按照租房标准向其支付违约金10000元，但未提交证据证实其主张，不予维护。被告辩称合同无效的主张，不予支持。被告辩称第三人三河市泰祥房地产经纪有限公司退还更名费120000元，系另一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告刘锋与被告石鹏于2015年8月24日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效；二、被告石鹏于本判决生效之日起10日内配合原告刘锋办理大厂县涧桥新城（一期）14-1-1001号房屋收房手续，交付房屋。收房需交纳费用由原告负担；三、驳回原告刘锋其他诉讼请求。案件受理费14600元，减半收取计7300元，财产保全费5000元，两项合计12300元，由原告负担6000元，由被告负担6300元。
二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致，予以确认。
本院认为，一审法院综合全案证据作出的判定有事实基础和法律依据，并无不当。上诉人关于双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效以及本案不具备继续履行的可能的诉请，缺乏理据。上诉人对一审判决确认的关于第三人大厂华夏幸福基业房地产开发有�公司已通知上诉人办理房屋产权证事宜的事实并未提出上诉。上诉人诉请的“改里单”，被上诉人不予认可，上诉人亦未提供充分确凿的证据予以证明。综上所述，上诉人石鹏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14600元，由上诉人石鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 欣
审判员 史纪红
审判员 韩静威
二〇一八年四月二十六日
书记员 薛 炜