陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）榆民初字第05855号原告杨晓飞，男，生于1967年11月30日，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区钟楼山**号，居民身份证号码：612701196711300630。委托代理人贺睿，陕西富能律师事务所律师。被告孙均，男，生于1972年11月12日，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区北大街**号，居民身份证号码：612701197211120697。被告榆阳区长城路街道广济北村民委员会，住所地陕西省榆林市榆阳区长城中路5号。组织机构代码证号：C8905028-9。负责人苗飞，该村委会主任。委托代理人高阿利、殷曼丽，陕西驼城律师事务所律师。第三人张志祥，男，生于1943年1月17日，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区，194301071616。原告杨晓飞与被告孙均、榆阳区长城路街道广济北村民委员会（以下简称广济北村）、第三人张志祥租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告杨晓飞及其委托代理人贺睿，被告孙均，被告榆阳区长城路街道广济北村民委员会的委托代理人殷曼丽，第三人张志祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓飞诉称：2012年4月22日，原告从被告孙均处转包了被告广济北所有的原广济宾馆，转租期间内，原告从磨四军处购买了广济宾馆里院一、二层钢结构，投资近2000万元装饰、装潢后开始经营。转包经营期间，被告广济北直接向原告收取租赁费共计1274万元，被告孙均将其与被告广济北签订租赁合同时交纳的履行保证金30万元亦转给了原告。原告已办理了营业执照等相关证照，对上述租赁物实际管理、经营两年，并按照约定交纳了两年多的承包费等共计1304万元，后因被告广济北强行抢占商场而中断了租赁费的交纳。至2014年12月25日之前，被告广济北一直对原告的转租没有提出异议，后被告广济北突然以欠租赁费为由，连续三天采取给商场断水断电的方式并唆使部分村民强行抢占了原告合法承包经营的商场，将原告赶出商场管理办公室。随后，原告获悉被告广济北与第三人张文祥之间于2014年12月25日解除了原租赁合同，致原告转租合同约定的四年多租期落空。迫于无奈，原告只好请求人民法院解除原告与被告孙均签订的租赁合同，并确认被告广济北与第三人张志祥签订的解除租赁合同侵犯了原告的合法经营权和租赁权。2014年12月29日，被告广济北在原告的租赁合同尚未到期、也未经人民法院审理就自行非法抢占商场，通过断水、断电、组织村民阻挡等方式阻止原告行使正常的承包经营权，并自行更换钥匙等设备，强行接管了前述商铺，致使原告的合法承包经营权受到侵犯，造成了巨额财产损失。被告广济北的行为不仅违法，更侵犯了原告的合法权益，依法应承担违约责任，由此给原告造成的巨额经济损失依法应当由其承担。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。原告通过与被告孙均签订租赁合同后获得对广济宾馆里院一二层商场的所有权，属于在被告的财产上增添的附属物，租赁合同解除后，依法应对该增添的附属物进行折价或评估赔偿。因被告广济北抢占商场致使原告转租合同未到期而中止，故原告投入的装饰费用应评估或协商折价赔偿，保证金30万元应予以退还。2012年3月22日，原告与案外人磨四军签订书面《出售协议》，约定：甲方磨四军将西门口小广济宾馆里院一、二层钢结构及内部所有可移动不可移动的设备，作价960万元一次性出售给杨晓飞。同时还约定，于2012年3月30日接收以后，在经营过程中所发生的纠纷事故由杨晓飞承担，所出售的一、二层钢结构，所有以后与生产队的一切补偿与磨四军没有任何关系。原告是通过合法手段从磨四军手中购买的广济宾馆里院一、二层钢结构，故原告依法享有对一、二层钢结构的所有权，并受到法律的保护。现被告广济北强行接管商场的管理和租赁权，侵犯了原告对该一、二层钢结构的合法所有权。根据被告广济北与第三人张志祥签订的租赁合同，原告转租的期限是从2018年10月31日到期，尚有四年租期。现因被告广济北与第三人张志祥提前解除租赁合同致使原告利益受损，原告购买的钢结构应由实际占有人广济北折价赔偿。综上，原告向法院提起诉讼，请求：1、依法解除原告与被告孙均签订的租赁合同；2、依法确认被告广济北与第三人张志祥解除租赁合同侵犯了原告的合法权益，判决被告广济北赔偿原告小广济宾馆里院一、二层钢构折价800万元（具体数额以评估结论为准）；3、依法判令被告广济北赔偿原告在小广济宾馆投入的装潢等费用（具体数字待评估结论作出后确定），退还保证金30万元。4、本案的诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：1、出售协议、广济宾馆承包经营合同各一份，证明原告杨晓飞从案外人磨四军处购买了小广济宾馆里院一、二层钢结构约4400平米及内部所有可移动不可移动的设备，总价共计9600000元，原告对小广济宾馆里院一、二层钢结构及内部所有可移动不可移动的设备享有至2018年10月31日前的所有权的事实，同时证明被告广济北明知原告购买并实际经营广济宾馆改变成了商场，但在没有与原告协商的情况下，将广济商场强行收回，侵犯了原告的经营权和一定期限的所有权，所造成的损失应依法赔偿的事实。2、个体户登记基本情况复印件、个体工商户营业执照复印件各一份，证明原告从2012年5月16日起取得了广济服饰百货城的合法经营权的事实。被告广济北辩称：1、本案存在中止审理的情形。基于同一法律关系、同一租赁标的物，同一案件当事人，在贵院另有“原告榆阳区长城路街道广济北民委员会诉被告张志祥、第三人孙均、杨晓飞租赁合同纠纷一案”，仍在审理过程中。广济北认为，前述案件的审理结果是本案事实认定的依据，依据《民事诉讼法》第一百五十条第五项的规定，本案应当中止审理。2、被告广济北与张志祥解除租赁合同合法合理、程序得当，并未侵犯原告的任何合法权益，具体理由如下：张志祥才是与广济北签订租赁合同的承租人，该合同中对租金的支付日期及拖延支付租金的违约责任都有详细约定，即乙方（承租人）必须按照前款规定的时间向甲方（出租人）交付承包费，如有拖欠，甲方有权解除合同，对乙方的所有投入，甲方不作任何补偿。原告从张志祥的合伙人孙均处转租了本案租赁物，前期也履行着承租人的义务并享有承租人的权利，广济北虽然也承认原告是本案租赁关系的实际承租人和租赁物的占有使用人，但是原告始终没有与广济北形成过书面的租赁合同。依据合同相对性原则来确定解除合同的主体，完全符合《合同法》的规定和当事人的约定。另外，广济北知道原告与孙均所签的转租合同中约定了：“转租合同中双方的权利义务及其他事项以张志祥与广济北双方签订的主合同为准”。由此，在承租人和实际承租人均不能按期交纳租金的情况下，广济北是享有合同解除权的。原告既然作为实际承租人享有使用租赁物的权利，就要承担按时足额支付租金的义务，并按合同的约定承担拖欠租金的违约责任。基于上述事实和理由，广济北与张志祥解除租赁合同，并按约定接管租赁物，是在承租人不能如期支付租金的情况下不得已而为之，是广济北行使的合同抗辩权，不存在侵犯原告合法权益的情形。3、原告要求广济北赔偿广济宾馆院里的钢结构和装潢，其诉请缺乏事实和法律依据，依法不应支持。首先，广济宾馆院内的钢结构作为租赁期内新增建筑，在广济宾馆承包经营合同的第四条第四项有详细约定，即合同期满后，所有新增建筑物和固定在建筑物上的设施无偿交归甲方（广济北）所有……。其次，磨四军对该新增钢结构没有出售权，广济北认为，该问题是原告与磨四军之间的经济纠纷。广济北接管该钢结构是基于承租人拖欠租金违约的情况下，依据约定而为之，并不存在抢占原告的合法财产。原告要求广济北赔偿其宾馆装潢费用没有法律依据，在承租人违约拖欠租金的情况下，广济北解除合同时对承租人的所有投入是不做任何补偿的。综上，原告要求由广济北赔偿其钢结构和装潢的诉请，应予以驳回。4、原告以其向广济北交纳1274万元租赁费来对抗其拖欠租赁费事实的主张，该事实和主张均不成立。原告有代替原承租人交纳之前租赁费的情形，其代交数额不能冲抵其拖欠租金的数额，该事实经对账即可清楚。2013年11月份至2014年10月份的的租赁费原告仍拖欠280万元，另拖欠有2014年11月份之后的租赁费。综上所述，原告的诉讼请求依法不能得到支持，请人民法院依法予以驳回。被告广济北向法庭提交了以下证据：1、广济宾馆承包经营合同（广济北与张志祥）、解除合同协议书、催收通知、告知书各一份，证明广济北与张志祥是租赁合同的主体，在承租人拖欠租金的情况下，广济北有权解除合同，并对承租人的投入不作任何补偿，同时证明广济北在2014年8月25日和2014年10月9日两次书面通知原告交纳拖欠的租金，否则终止合同的事实。2、广济宾馆承包经营合同（孙均与杨晓飞）一份，证明该合同为转租合同，合同第4条第1项约定双方的权利义务及其他事项以广济北与张志祥签订的主合同为主的事实。3、收据六支、关于降低广济宾馆及院内商场租赁费的请求一份，证明杨晓飞代替原承租人交纳以前拖欠的租赁费，其代交数额不能冲抵现在的租赁费，从该证据可以看出2013年11月份至2014年10月份的租赁费仍然拖欠280万元，2014年11月份之后的租赁费分文未付，广济北在承租人拖欠租赁费的情况下享有合同解除权，未侵犯到任何人的合法权益的事实，同时证明2014年12月14日，原告向广济北提交的书面请求中有关于其代交之前承租人拖欠的租赁费的事实。被告孙均辩称：2010年10月21日广济北村要出租广济宾馆，但是要求本村村民承租，孙均想承租广济宾馆，所以要求张志祥出面代其承租了租赁物，承租后孙均经营了1年多。2011年10月8日，孙均将广济宾馆转租给磨四军，租赁期限从2011年10月31日至2018年10月31日。2012年3月22日，磨四军又将广济宾馆里院一、二层钢构及设备出售给原告杨晓飞，杨晓飞为了要求享有与磨四军同样的权利，所以与孙均签订了合同。租赁期间广济北村要求孙均交纳租赁费，由张志祥向孙均说明了情况。孙均通知了杨晓飞后，由于杨晓飞没有交全租赁费，只将租赁费交至2012年10月31日，所以孙均通过张志祥解除了广济北村的租赁合同。现原告要求解除合同，孙均同意解除合同。被告孙均向法庭提交了以下证据：孙均与磨四军签订的承包经营合同一份，证明2011年10月8日，孙均将租赁物转租给磨四军，2011年10月8日之后租赁费交纳的相关事宜与孙均没有关系的事实。第三人张志祥称：张志祥代孙均广济北村承租广济宾馆是事实广济北村在2014年8月26日向原告下了通知，同时也口头通知了张志祥，要求在3日内交纳拖欠从2013年11月1日至2014年10月31日的租赁费及下一年的租赁费，否则村委会将按照合同追究违约责任。后经张志祥与孙均协商，双方达成了解除合同的一致意见。第三人张志祥未向法庭提交证据。经庭审质证，被广济北村对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1中的出售协议的真实性及证明目的均有异议，磨四军不享有对钢结构的出售权，广济北村与张志祥的合同中对租赁期内新增的建筑物有明确的约定，合同期满后广济北村所有，且合同中也约定了承租人不能按期交纳房租费的情况下广济北村享有合同解除权，且对承租人的所有投入不作任何补偿。对证据1中的广济宾馆承包经营合同的真实性无异议，证明目的有异议广济北村并没有强行收回，强行抢占租赁物，因该转租协议第4条第1项约定，双方的权利义务及其他事项广济北村与张志祥签订的主合同为主，所以在承租人拖欠租金的情况下享有解除权，并按解除协议接管租赁物的权利。对证据2的个体户登记基本情况及营业执照，因与本案无关，不予质证。被告孙均对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性和证明目的均无异议。第三人张志祥对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2，因不知情，不予质证。原告对被广济北村提供的证据作如下质证意见：对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，该证据只能证广济北村与张志祥签订过合同，但不能无视转租合同的事实，不能因为与原承租人解除合同就可以不顾次承租人应享有的合法权益，且解除合同可以约定，但不作赔偿的约定是不公平的，根据该证据，能够证明被告知道杨晓飞是实际经营人的事实，所以解除合同时应当考虑实际经营人的利益，但被告与张志祥签订解除合同协议的时候并未考虑实际承租人的利益，是一种侵权行为。对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，原告认为不能以主合同为主，这不是原告的真实意思表示，不予认可。对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，原告向被告交纳了1274万元的租赁费，该证据不能体现原告交纳的租赁费是替磨四军交纳的，收据上的内容是被告单方写上去的，该证据同时能够证明原告足额交纳了两年的租赁费。被告孙均对被广济北村提供的证据发表如下质证意见：广济北村提供的证据的真实性及证明目的均无异议。第三人张志祥对被广济北村提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性和证明目的均无异议。对证据2、3不知情，不予质证。原告对被告孙均提供的证据发表如下质证意见：对孙均提供的证据的真实性及证明目的均无异议。被广济北村对被告孙均提供的证据发表如下质证意见：对被告孙均提供的证据的真实性及证明目的均有异议，该合同的内容、时间及租赁物与孙均和杨晓飞签订的合同中的内容相互矛盾，不予认可。第三人对被告孙均提供的证据发表如下质证意见：对孙均提供的证据不知情，不予质证。本院对经庭审举证、质证的证据作如下认证：原告提交的证据1，被告孙均对其无异议，被广济北村对其有异议，第三人张志祥对其不予质证，经审查，根据主合同的约定，磨四军对广济宾馆里院一、二层刚结构只有使用权，没有所有权，其出售钢构的行为无效，故该组证据不能证明原告取得了广济宾馆里院一、二层刚构2018年10月31日前的所有权，也不能证明该损失是由被广济北村给原告造成的事实，不能证明原告的证明目的，对本案不具有证明力，依法不予采信。原告提供的证据2，被告孙均无异议，被广济北村及第三人张志祥对其不予质证，经审查，个体户登记基本情况复印件和个体工商户营业执照复印件，虽能证明原告从2012年5月16日起取得了广济服饰百货城的合法经营权的事实，但与本案待证事实不具有关联性，对本案不具有证明力，本院依法不予采信。被广济北村提供的证据1，原告对真实性无异议，证明目的有异议，被告孙均及第三人张志祥对其无异议，经审查，该组证据能够证广济北村与张志祥是租赁合同的主体，在承租人拖欠租金的情况下广济北村有权解除合同，并对承租人的投入不作任何补偿，同时能够证广济北村在2014年8月25日和2014年10月9日两次书面通知原告交纳拖欠的租金，否则终止合同的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。被广济北村提供的证据2，原告对真实性无异议，证明目的有异议，被告孙均及第三人张志祥对其无异议，经审查，该组证据能够证明孙均与杨晓飞签订的合同为转租合同，合同第4条第1项约定双方的权利义务及其他事项广济北村与张志祥签订的主合同为主的事实，对本案具有证明力，本院依法予以采信。被广济北村提供的证据3，原告对真实性无异议，证明目的有异议，被告孙均及第三人张志祥对其无异议，经审查，该组证据能够证明原告杨晓飞代原承租人交纳以前拖欠的租赁费，从2013年11月份至2014年10月份的租赁费尚欠280万元，2014年11月份之后的租赁费未支付的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，本院依法予以采信。被告孙均提供的证据，原告无异议，被广济北村有异议，第三人张志祥对其不予质证，经审查，该组证据能够证明孙均于2011年10月8日将广济宾馆转租给磨四军，双方约定权利、义务及其它事项广济北村与张志祥签订的主合同为准的事实，对本案具有证明力，本院依法予以采信。本院根据当事人的陈述，举证、质证以及本院认证，查明以下事实：2010年10月21日，被告孙均以第三人张志祥（乙方）的名义与被广济北村（甲方）签订了广济宾馆承包经营合同，承包经营被广济北村所有的广济宾馆。合同约定：一、承包范围，凡属广济宾馆范围内的所有建筑物（包括所有门市）、附属设施及内院场地均属承包范围之内，四至界线以广济宾馆原有四至界线范围为限。二、承包期限，承包期为八年，即始于2010年11月1日，终止于2018年10月31日。三、承包费及支付办法，年度承包费为人民币560万元，八年承包费共计人民币4480万元。第一年承包费在签订本合同时一次性付清，从第二年开始至第八年度，每年度承包费须提前两个月即每年的九月一日前交清。合同第四条第4项约定：乙方租赁后，若需变更或新增建筑物，须向甲方提出书面申请，经甲方同意签订补充协议后方可实施，但不得影响主体建筑物的安全和使用寿命，所有修建、审批手续、费用和由此引发的纠纷均由乙方自理。合同期满后，所有新增建筑物和固定在建筑物上的设施无偿交归甲方所有，凡属乙方自行购置的其他可动设施由乙方自行处理。合同第五条第2项约定：乙方必须按照规定的时间向甲方交付承包费，如有拖欠，甲方有权解除合同，对乙方的所有投入，甲方不作任何补偿，合同履约保证金也不予退还，同时甲方还将对乙方的拖欠行为以每日3000元予以处罚，直至交清为止。2011年10月8日，孙均将广济宾馆转租给磨四军，租赁期限从2011年10月31日至2018年10月31日。2012年3月22日，杨晓飞为了要求享有与磨四军享有同样的权利，所以与孙均补签了广济宾馆承包经营合同，该合同约定双方的权利义务及其他事项广济北村与张志祥签订的主合同为准，双方应共同遵守主合同所规定的内容。后原告杨晓飞截至2014年4月4日，共向被广济北村交纳了1274万元租赁费。之后，被广济北村因承租人未能按时支付租金分别于2014年8月26日、2014年10月9日，向原告发出催收租金通知书和中止合同告知书；2014年12月25日，被广济北村因承租人未能按时支付租金，与第三人张志祥签订了解除合同协议书，并于2014年12月29日将广济宾馆收回。现原告广济北村与张志祥解除合同的行为侵犯了其合法经营权及租赁权为由，向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。本院认为，被告孙均以第三人张志祥的名义与被广济北村签订的广济宾馆承包经营合同，被告孙均与案外人磨四军签订的广济宾馆承包经营合同，被告孙均与原告杨晓飞签订的广济宾馆承包经营合同，及被广济北村与第三人张志祥签订的解除合同协议书，均系合同双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应依法确认为有效合同。合同签订后，合同双方均应按照合同的约定履行义务，否则构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告请求解除与被告孙均签订的广济宾馆承包经营合同，被告孙均在审理中表示同意解除，且在履行期间届满之前，原告以自己的行为表明不履行主要债务时，被广济北村与第三人张志祥已经签订了解除合同协议书，故原告的该项诉讼请求，本院依法支持。原告请求确认被广济北村与第三人张志祥解除广济宾馆承包经营合同的行为侵犯了原告的合法权益，由被广济北村赔偿原告广济宾馆里院一、二层钢构折价800万元的损失，并要求退还保证金的诉讼请求，经审查，原告杨晓飞代原承租人交纳以前拖欠的租赁费，从2013年11月份至2014年10月份的租赁费尚欠280万元，2014年11月份之后的租赁费未支付，已经构成违约，且广济宾馆里院一、二层钢构为新增建筑物，根据被告孙均以第三人张志祥的名义与被广济北村签订的广济宾馆承包经营合同第四条第4项“合同期满后，所有新增建筑物和固定在建筑物上的设施无偿交归甲方所有，凡属乙方自行购置的其他可动设施由乙方自行处理。”，该合同第五条第2项“乙方必须按照规定的时间向甲方交付承包费，如有拖欠，甲方有权解除合同，对乙方的所有投入，甲方不作任何补偿，合同履约保证金也不予退还”，及被告孙均与原告杨晓飞签订的广济宾馆承包经营合同第四条第1项“双方的权利义务及其他事项广济北村与张志祥签订的主合同为准，双方应共同遵守主合同所规定的内容”的约定，被广济北村有权解除与第三人张志祥签订的广济宾馆承包经营合同，并对广济宾馆里院一、二层钢构作出处分，不作任何补偿，故原告的该项诉讼请求，无事实依据支持，本院依法予以驳回；原告请求由被广济北村赔偿其在广济宾馆投入的装潢等费用的主张，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”的规定，因被广济北村明确表示不同意利用原告的装饰装修部分，原告主张无事实和法律依据，本院依法亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨晓飞与被告孙均于2011年4月22日签订的广济宾馆承包经营合同有效，并于2014年12月29日予以解除。二、驳回原告杨晓飞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69900元（已缓交至：在执行中交清），由原告杨晓飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  葛美云审 判 员  刘建军人民陪审员  常四娃二〇一五年十二月十二日书 记 员  纪雄雄