辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00693号
上诉人（原审被告）：新睿（大连）营销策划有限公司，住所地大连高新技术产业园区七贤岭爱贤街10号9层907室。
法定代表人：王菲，该公司总经理。
委托代理人：陈宁、郭维娜，辽宁昭明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连高新技术产业园区财政局，住所地大连市高新园区高新街1号。
法定代表人：马振西，该局局长。
委托代理人：李永志、阚浩然，辽宁兴中律师事务所律师。
原审原告大连高新技术产业园区财政局（以下简称财政局）与原审被告新睿（大连）营销策划有限公司（以下简称新睿公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年11月14日作出（2014）甘民初字第2706号民事判决，新睿公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人新睿公司的委托代理人陈宁、被上诉人财政局的委托代理人李永志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告财政局一审诉称：原告与被告于2012年3月14日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将位于高新园区爱贤路10号九层#号的房屋出租给被告（建筑面积471.62平方米），租期自2011年4月9日起至2012年4月8日，租期内的租金总额为86，071.00元，租金标准为每平方米0.5元／天。合同签订后，原告履行了合同义务，被告支付了2012年4月8日之前的租金。租赁合同期满后，被告一直没有交还该房屋，直至2013年8月27日才迁出，该期间被告未曾向原告支付任何费用。根据《房屋租赁合同书》第4.4条关于期满搬迁的约定，如果甲乙双方未就租赁合同期限的续展达成一致意见，则在租期届满时，乙方应该腾空租赁房屋并归还给甲方。如果乙方逾期未交还的，则逾期期间乙方应当按本合同约定的租金标准的1.5倍按日赔偿甲方的损失。从《房屋租赁合同书》约定的租赁期限届满之次日起至被告迁出之日，被告逾期交房的天数为506天，应该按照《房屋租赁合同书》的约定赔偿原告的租金损失178，979.79元。现请求判令被告支付逾期交还房屋损失178，979.79元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告新睿公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。1.租赁期满后被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，租赁合同继续履行；2.原告主张按房屋租赁合同第4.4条计算逾期未归还租赁物的违约金无事实和法律依据；3.原告主张的2012年4月9日至2013年4月8日期间在今年已经超过法定诉讼时效；4.原告至今扣押被告履约保证金尚未归还。
一审法院审理查明：原告与被告于2012年3月14日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将位于高新园区爱贤路10号九层#号的房屋出租给被告（建筑面积471.62平方米），租期自2011年4月9日起至2012年4月8日，租期内的租金总额为86，071.00元，租金标准为每平方米0.5元／天。合同签订后，原告履行了合同义务，被告支付了2012年4月8日之前的租金。租赁合同期满后，被告一直没有交还该房屋，直至2013年8月27日才迁出，该期间被告未曾向原告支付任何费用。《房屋租赁合同书》第4.4条规定如果甲乙双方未就租赁合同期限的续展达成一致意见，则在租期届满时，乙方（本案被告）应该腾空租赁房屋并归还给甲方（本案原告）。如果乙方逾期未交还的，则逾期期间乙方应当按本合同约定的租金标准的1.5倍按日赔偿甲方的损失。被告逾期交房的天数为506天。
被告向原告支付了履约保证金23，581.00元。
一审法院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同从内容到形式均符合法律规定，双方应该按照合同约定履行各自的合同义务。原告已经依约交付了案涉房屋给被告，被告应该按照合同约定履行义务。在原告与被告没有续签房屋租赁合同的情况下，被告应该按照合同的约定及时交还房屋，但被告没有及时交还房屋的行为已经构成了违约，故原告依据合同的约定要求被告支付租金标准的1.5倍损失（471.62平方米×0.5元／平方米／天）×1.5×506天=178，979.79元的诉请于法有据，应予以支持。关于是否应该适用租赁合同第4.4条问题，租赁合同届满前，原告与被告没有就续签合同达成一致，在这种情况下，被告应该按照合同第4.4条的约定及时腾空租赁房屋，不应该适用合同法中第236条的规定，该约定不违反法律强制性规定，应为有效，该约定大于法定，故对被告的该项抗辩不予采信。关于租金已经超过法定诉讼时效问题，原告请求被告给付逾期交房造成的经济损失，该损失的请求的诉讼时效为2年，故被告抗辩诉讼时效已过的主张应不予采信。关于履约保证金问题，被告已经向原告支付了履约保证金23，581.00元，该履约保证金原告应该予以返还，故被告主张在原告的请求中予以扣除的观点应予以采信。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条之规定，作出如下判决：自判决发生法律效力之日起十日内，被告新睿（大连）营销策划有限公司给付原告大连高新技术产业园区财政局逾期交房损失155，398.79元。案件受理费3880元，其他诉讼费50元，合计3930元，由被告负担。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
新睿公司上诉的理由及请求是：第一，案涉租赁合同因租期届满后，新睿公司继续使用且财政局未提出异议而得以继续履行，一审将履行行为认定为违约行为，明显错误。2012年4月8日租期届满至新睿公司腾退案涉房屋（2013年8月27日）期间，财政局从未提出异议。如果在不定期租赁合同履行期间，财政局主张过解除合同并通知新睿公司，新睿公司在合理期限内拒不腾退案涉房屋，方能认定新睿公司违约。但本案应适用《合同法》第二百三十六条的规定，确定双方自租期届满后为不定期租赁关系。第二，一审认定本案适用两年诉讼时效期间系适用法律错误。鉴于案涉租赁合同在租期届满后继续有效，财政局一审诉请名为赔偿损失，实为支付租金，故本案诉讼时效应适用一年期间。双方未约定租金支付期限，故应依据《合同法》第二百二十六条的规定，租期一年以上的，应在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应在剩余租期届满时支付。即新睿公司应于2013年4月8日支付2012年4月9日至2013年4月8日期间的租金，于2013年8月27日支付2013年4月9日至2013年8月27日期间的租金。相应的，2012年4月9日至2013年4月8日期间的租金至迟应于2014年4月8日前主张，而财政局一审起诉之日为2014年4月16日，故该期间租金的诉讼时效期间已过。2013年4月9日至2013年8月27日期间的租金为33，249.21元，扣除财政局应返还的履约保证金，新睿公司仅需支付9，668.21元租金。据此，请求撤销一审判决，改判新睿公司支付租金9，668.21元。
财政局二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：2013年8月27日，双方签订租赁房屋交还验收确认表，该确认表中载明租金、各项费用、损失以及违约责任的结算情况为未结算。
本院所确认的上述事实，有租赁房屋交还验收确认表及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：综合双当事人诉辩主张，本案争议焦点为如下两点：第一，新睿公司应向财政局赔偿租金1.5倍的损失，还是仅需支付租金；第二，2012年4月9日至2013年4月8日期间的租金是否超过诉讼时效期间。
针对第一项争议焦点，新睿公司应向财政局赔偿租金1.5倍的损失，还是仅需支付租金一节，财政局主张在双方于租期届满后未对续展达成一致意见的情况下，新睿公司违约占用案涉房屋，故应按合同约定赔偿财政局租金1.5倍的损失；而新睿公司则主张在租期届满后，财政局未对新睿公司继续租赁案涉房屋提出异议，故案涉租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，新睿公司仅需依案涉合同约定的租金标准支付欠付的租金，且2012年4月9日至2013年4月8日期间的租金已超过诉讼时效期间。对此，本院认为，若如财政局所述，双方于租期届满后未对续展达成一致意见，则财政局应对新睿公司在租期届满后继续租赁案涉房屋事宜提出过异议，但财政局作为原审原告却未提交充分证据证明其提出过相关异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故可认定在案涉租赁合同租期届满（2012年4月8日）后，案涉租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，新睿公司仅需按租赁合同约定的租金标准支付租金。2012年4月9日至2013年8月27日期间的租金为119，319.86元（471.62平方米×0.5元／平方米／天×506天），扣除新睿公司交付给财政局的保证金23，581.00元，新睿公司仅需再向财政局支付欠付租金95，738.86元。
针对第二项争议焦点，2012年4月9日至2013年4月8日期间的租金是否超过诉讼时效期间一节，本院认为，新睿公司主张财政局至迟应于2014年4月8日主张2012年4月9日至2013年4月8日期间的租金，而财政局一审起诉之日为2014年4月16日，故该期间租金的诉讼时效已过。综合本案查明的事实，双方于2013年8月27日签订的租赁房屋交还验收确认表中载明租金的结算情况为未结算。即双方均认可租金尚未结算，故2012年4月9日至2013年4月8日期间的租金的诉讼时效自2013年8月27日中断，财政局于2014年4月16日提起本案诉讼未超过诉讼时效期间。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第2706号民事判决；
二、新睿（大连）营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付大连高新技术产业园区财政局租金95，738.86元；
三、驳回大连高新技术产业园区财政局其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3880元，其他诉讼费50元，合计3930元（大连高新技术产业园区财政局预交），由大连高新技术产业园区财政局负担1572元，新睿（大连）营销策划有限公司负担2358元；二审案件受理费3880元（新睿（大连）营销策划有限公司预交），由大连高新技术产业园区财政局负担1552元，新睿（大连）营销策划有限公司负担2328元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 阁成宝
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。