湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民再二终宇第42号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：张家界市永通货运配载信息服务公司。住所地：湖南省张家界市永定区回龙路。
法定代表人：覃辉，该公司总经理。
委托代理人：杨富强，湖南正诚律师事务所律师。
委托代理人：谷鸣国，湖南源阳律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：郑长青。
委托代理人：张维虎，湖南风云律师事务所律师。
申请再审人张家界市永通货运配载信息服务公司（以下简称永通公司）与被申请人郑长青房屋租赁合同纠纷一案，张家界市永定区人民法院于2010年8月11日作出（2010）张定法民一初字第360号民事判决。郑长青不服，提起上诉。张家界市中级人民法院以原判超出诉讼请求违反法定程序为由，于2011年3月24日作出（2010）张中民一终字第260号民事裁定，将案件发回重审。2012年8月20日，张家界市永定区人民法院作出（2010）张定法民一初重字第360号民事判决。郑长青不服，提起上诉。张家界市中级人民法院以原判决超诉讼请求违反法定程序为由，于2013年5月7日作出（2012）张中民一终字第187号民事裁定，将案件发回重审。2013年9月30日，张家界市永定区人民法院作出（2010）张定法民一初重重字第360号民事判决。郑长青不服，提起上诉。张家界市中级人民法院于2014年1月8日作出（2013）张中民一终字第193号民事判决。永通公司不服，向本院申请再审。本院于2014年12月24日作出（2014）湘高法民申字第679号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭，公开开庭审理。申请再审人永通公司的委托代理人杨富强、谷鸣国，被申请人郑长青的委托代理人张维虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张家界市永定区人民法院一审判决认定：2002年1月1日，永通公司（甲方）与郑长青（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。永通公司将位于市城区岩塔处的永通接待中心西头第7号门面出租给郑长青经营，租赁期为30年（即从2002年1月1日至2032年1月1日止），租金为8万元；乙方有权在租赁期间内自主决定对门面进行转租；甲、乙双方在合同履行中因国家政策征收、拆迁等，接受合同终止，按合同剩余租期，按国家有关政策规定，由国家给乙方补偿，租金不退，不视为甲方违约。合同签订后，郑长青一次性付清了全部租金，永通公司也将门面交付给郑长青使用。郑长青对租赁的门面进行了装修，花装修费2000元，并将门面短期转租他人经营。2004年，永通公司因负债过重，决定一次性整体处置资产安置职工。同年8月30日，相关部门同意永通公司以解散的方式进行改制。其后，双方就解除合同的事宜，进行了多次协商。2005年11月22日，郑长青给永通公司出具了承诺书。内容为：“本人购永通办公楼东到西5号门面，使用期30年，估价壹拾万元（10万），因公司改制，领导樊世定、周叙文两同志做工作，本人同意公司给我原价补偿，以支持公司改制工作顺利进行。如同类情况补偿高于我的，本人拥有同样权利，终止合同时间以退回本金为准”。同日，双方签订一份“补偿协议”：“我本人在永通公司办公楼购买五号门面一个，经双方协商，该门面拍卖后永通公司愿意给本人在2006年5月以前补偿贰拾万元整，如2006年5月以后拍卖在次月按租金计算。注：除本金补8万以外，另补贰万元”。永通公司周叙文、樊世定在该“补偿协议”上签署“同意以上意见”并签名。
2006年6月27日，张家界市房地产管理局以张房发（2006）20号文件下发《关于同意张家界市永通货运配载信息服务公司新建经济适用住房（集资建房）的批复》，同意永通公司在永定区回龙路岩塔自有土地上集资修建经济适用房。同年7月10日，永通公司与张家界弘宇置业有限责任公司（以下简称弘宇公司）签订了一份《委托开发修建经济适用住房项目协议书》，约定弘宇公司以850万元的价格整体收购永通货运公司的资产，并负责修建经济适用住房。后因郑长青拒不腾让门面，致使永通公司的改制工作未完成，职工未得到妥善安置。2010年2月，永通公司向法院提起诉讼，要求终止双方签订的《房屋租赁合同》。
另认定：在开发过程中，弘宇公司在李宏顺租赁物的基础上加层，未改变租赁物的性质。
张家界市永定区人民法院一审判决认为：2002年1月1日，永通公司与郑长青签订的《房屋租赁合同》，虽是双方当事人的真实意思表示，但合同约定租赁期限为30年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超出部分无效”的规定。租赁期限只能以20年为限，其它条款未违反相关法律、法规、政策规定，对双方仍有法律约束力，双方应按合同约定的有效条款履行义务。2005年11月22日，郑长青出具了承诺书，同日，双方签订一份补偿协议。2005年11月22日是承诺通知生效的时间，但已被补偿协议所代替，是一份附条件的承诺。因双方都未履行义务，故承诺未生效。2004年，永通公司根据国家政策和上级部署，以整体处置资产解散职工的形式进行改制，新建经济适用住房（集资建房）安置职工。而新建经济适用住房属于合同约定因国家政策征收、拆迁等解除合同的情形，为此，永通公司要求与郑长青提前解除合同的理由成立，应予以支持。解除合同后，给郑长青造成的经济损失，因郑长青未在法定的诉讼中提出反诉，本案中不宜判决。永通公司当庭增加的诉讼请求按承诺书给郑长青退还所交纳的租金，因附条件的承诺书未生效，且未在法定的期限提出诉讼请求，故不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十四条之规定，判决：一、解除永通公司与郑长青于2002年1月1日签订的房屋租赁合同；二、驳回永通公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1800元，由永通公司负担。
郑长青不服上述判决，提起上诉。
张家界市中级人民法院二审判决除对“后因李宏顺拒不腾让门面，致使永通公司的改制工作未完成，职工未得到妥善安置”这一事实不予认定外，对一审判决认定的其它事实予以确认。
张家界市中级人民法院二审判决认为：一、关于《房屋租赁合同》第十条约定的解除合同的条件是否成就的问题。郑长青与永通公司签订的《房屋租赁合同》第十条约定：“甲、乙双方在合同履行中因国家政策征收、拆迁等，接受合同终止，按合同剩余租期，按国家有关政策规定，由国家给乙方补偿租金标准，不视为甲方违约。”永通公司因进行企业改制，将其资产整体转让给弘宇公司，由弘宇公司在郑长青承租门面上进行加层建设，并不需要对郑长青承租的门面进行征收、拆迁。永通公司因企业改制而转让郑长青承租的门面不属于国家政策导致的征收、拆迁范畴，不符合双方在合同中约定的合同终止的情形。且涉案门面并未灭失或拆迁，租赁合同应当继续履行。故郑长青认为新建经济适用房不属于合同约定因国家政策征收、拆迁等解除合同的情形，合同应继续履行的理由成立，予以支持。二、关于永通公司是否具有原告诉讼主体资格及原判决是否遗漏了必须参加诉讼的当事人弘宇公司的问题。永通公司虽然在企业改制中签订协议将公司资产整体转让给弘宇公司，但至今仍未办理产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”和第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案诉争的租赁房屋没有发生所有权转移，本案诉争的租赁房屋的所有权人至今仍然是永通公司，故永通公司具备原告的诉讼主体资格。弘宇公司既不是房屋租赁合同的当事人，也不是房屋的所有权人，不属于本案当事人。因此，郑长青认为永通公司不具备原告的诉讼主体资格，原判决漏列当事人，审理程序违法的上诉理由不成立，不予支持。三、关于承诺书的效力问题。郑长青向永通公司出具了一份承诺书，其内容为“本人购永通办公楼东到西5号门面，使用期30年，估价壹拾万元（10万），因公司改制，领导樊世定、周叙文两同志做工作，本人同意公司给我原价补偿，以支持公司改制工作顺利进行。如同类情况补偿高于我的，本人拥有同样权利，终止合同时间以退回本金为准”。郑长青是在永通公司做工作的情况下出具承诺书，永通公司给郑长青做工作希望与其终止合同收回门面，是向郑长青发出的口头邀约，郑长青如同意永通公司的要求并作出相应的意思表示即属于承诺。但永通公司未就郑长青的承诺书提出的条件作出同意的意思表示，双方未就合同解除达成一致意见，双方至今也未对终止合同的补偿事项达成一致意见，郑长青也未根据承诺书获取任何补偿，郑长青出具承诺书的行为只是反映了双方就合同终止进行协商的过程，不具有成立新的合同的法律效力。因此，郑长青向永通公司出具的承诺书，不是双方协议一致终止合同的意思表示，对双方无法律约束力。四、关于原审判决解除《房屋租赁合同》是否违背了买卖不破租赁原则的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，永通公司将涉案门面转让给弘宇公司，但并未办理过户登记，尚不产生所有权变动的效力，故本案尚不需适用买卖不破租赁的规定。且根据该规定，即便涉案门面最终过户登记在弘宇公司名下，亦不影响租赁合同的效力。因此，郑长青认为原审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》违背了买卖不破租赁原则的理由不能成立，不予支持。郑长青与永通公司约定的租期为30年，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”，故对涉案《房屋租赁合同》的有效保护期应为20年。永通公司在一审中的诉讼请求为请求法院依法终止双方签订的《房屋租赁合同》，现《房屋租赁合同》仍在合法有效的租赁期内，永通公司亦未请求确认超过法定租赁期限的部分无效，故对《房屋租赁合同》中超过法定租赁期限的约定不需在本案中进行处理。综上，郑长青认为原判解除《房屋租赁合同》错误的理由成立，予以支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十条第（四）项、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决：一、撤销张家界市永定区人民法院（2010）张定法民一初重重字第360号民事判决；二、驳回永通公司的诉讼请求。一审案件受理费1800元，二审案件受理费1800元，共计3600元，由永通公司负担。
永通公司不服二审判决，申请再审称：双方租赁合同约定了合同解除条件，且申请人经市国资委批准以解散形式进行改制，经市房管局批准新建经济适用房。弘宇公司以850万元收购了申请人的资产，并负责修建经济适用房。因被申请人拒不腾退房屋，申请人改制没有完成，职工没有妥善安置。本案双方符合解除合同的条件，二审判决适用法律错误，请求撤销二审判决，维持一审判决，并由被申请人承担诉讼费。
郑长青辩称：双方约定的合同解除条件尚未成就，依法应驳回再审申请。
本院再审对二审判决认定的事实予以确认。
本院再审认为：本案争议的焦点是双方终止租赁合同的条件是否成就。双方当事人所签《房屋租赁合同》第十条约定：“甲、乙双方在合同履行中因国家政策征收、拆迁等，接受合同终止，按合同剩余租期，按国家有关政策规定，由国家给乙方补偿租金标准，不视为甲方违约。”本案中，永通公司因进行企业改制，将其资产整体（包含郑长青承租的门面房）转让给弘宇公司进行开发建设。永通公司主张该行为符合《房屋租赁合同》中约定的“征收、拆迁等”情形，其与郑长青签订的《房屋租赁合同》应当终止。同时提出郑长青曾表示同意提前解除房屋租赁合同。经查，弘宇公司在此地开发时，并没有对涉案郑长青承租的门面进行征收或拆迁，仅在郑长青承租的门面房屋上进行了加层建设，因此，对永通公司主张终止合同的条件成就与事实不符，本院不予采纳。虽然郑长青就房屋租赁期合同解除事宜曾向永通公司出具了承诺书，但永通公司未对此作出是否同意的意思表示，也未按郑长青提出终止合同的补偿事项履行义务。因此，永通公司以郑长青出具了承诺书尚不构成解除或者终止双方房屋租赁合同的条件。
综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。永通公司申请再审的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持张家界市中级人民法院（2013）张中民一终字第193号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 周婷婷
审 判 员 王 琳
代理审判员 周光清
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 林 峰
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条
人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
……
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……