四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第1639号
上诉人（原审被告）唐碧琼。
委托代理人雷德安。
被上诉人（原审原告）营山县国有资产投资经营管理有限公司。
法定代表人邓鹏。
委托代理人贺小平。
上诉人唐碧琼因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2013）营民初字第766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐碧琼及其委托代理人雷德安，被上诉人营山县国有资产投资经营管理有限公司（以下简称国资公司）的委托代理人贺小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年12月26日，唐碧琼与营山县畜牧食品局签订《门市租赁合同》一份，约定唐碧琼承租营山县畜牧食品局所属县城翠屏路590号（现编号为594号）门市房一间，面积47.6平米，租期：2012年1月1日至2012年12月31日，用于商业经营，年租金5，000元。2012年7月5日，根据营山县人民政府有关规定，营山县畜牧食品局将涉案门市房正式移交给国资公司，由国资公司对其行使经营管理职权。2012年10月25日，营山县国有资产经营管理中心向唐碧琼送达对其门市到期后将进行公开竞租的告知书，之后唐碧琼申请并参加了公开竞租。2012年12月11日，国资公司委托南充凯业拍卖有限公司在营山县财政局五楼会议室对国资公司所管理的多个门市房进行公开竞租。根据拍卖公司发给竞租参与人的竞租须知规定：第九条竞价规则第四项，拍卖师在招租现场对享有优先承租权的竞租人采用询价法，即当现场已出现最高价而又无人继续应价时，拍卖师就该最高价询问该标的对应原承租人是否接受，如果原承租人接受，在同等条件下原承租人享有优先竞得权；如果原承租人不接受，竞得权由最高应价人所有。通过竞租，案争门市由罗XX中标取得竞租权。之后，国资公司要求唐碧琼腾房，而唐碧琼不予配合并坚持自己应享有优先竞租权。后国资公司起诉至法院要求：1、唐碧琼将承租的营山县城翠屏路594号门市房立即腾空并交还给国资公司；2、唐碧琼向国资公司支付门市房从2013年1月1日起至腾空交还给国资公司之日止期间的占用费，标准按每月833元计算；3、唐碧琼承担诉讼费。
在诉讼中，唐碧琼申请调取拍卖公司现场竞租的录音录像资料，以证实拍卖师是否现场询价征求唐碧琼意见。经一审法院告知国资公司并要求其由拍卖公司提供现场竞租的录音录像资料，但国资公司称未保存录音录像资料，故未能提供。
之后，国资公司提供了拍卖公司竞租会笔录，从中可看出唐碧琼对案争门市竞租应价时，唐碧琼以竞租牌号50号举牌，分别在7，500元、8，500元、9，500元应价，而10，000元应价则是竞租牌号73号举牌，该门市房竞租由竞租牌号73号中标，并签订了成交确认书。竞租案争门市，只有唐碧琼和另一竞租人参与。竞租会笔录不能反映出拍卖师是否就最高价10，000元询价以保护唐碧琼的优先竞得权。
一审审理中，因唐碧琼坚持自己应享有优先竞得权，并要求与国资公司重新签订租赁合同且从订立合同之日起按10，000元／年的租金标准交付租金，加之唐碧琼在经营摩托车配件销售，已租赁使用该门市房多年，不仅对门市简易装修，而且一家人都生活居住在该门市内，不同意腾退门市。而国资公司为维护对国有资产的管理秩序，坚持要收回门市，致无法调解。
一审法院经审理认为：营山县畜牧食品局按照政府文件规定将涉案门市等国有资产移交给国资公司，由其对国有资产进行统一管理，但不影响唐碧琼与营山县畜牧食品局所签订的《门市租赁合同》的效力。国资公司委托凯业拍卖公司对诉争门市竞租，唐碧琼作为竞租人参与了竞租。按照凯业拍卖公司发给各竞租参与人的竞租须知中所明确的游戏规则，已经约定了唐碧琼在同等条件下依法享有优先租赁权。拍卖师在竞租应价过程中，应当按竞价规则执行，即当现场已出现最高价10，000元而又无人继续应价时，拍卖师就该最高价询问该标的对应原承租人是否接受，如果原承租人接受，在同等条件下原承租人享有优先竞得权；如果原承租人不接受，竞得权由最高应价人所有。国资公司未能提供拍卖师是否按竞价规则操作并询价的证据，其未能依法保护原承租人即唐碧琼的优先竞得权，国资公司应承担不利的后果。唐碧琼在租赁期满后未腾退门市并要求继续租赁使用该门市，属于合理抗辩。但唐碧琼继续租赁使用门市的前提条件是要认可从原租赁合同期满之日按最高应价10，000元／年交付租金，而唐碧琼又不同意按此标准交付租金，故唐碧琼坚持要继续租赁门市又不愿意从超期之日起按竞租最高价支付租金的主张，不予支持。唐碧琼应当将租赁门市腾退返还给国资公司并支付超期使用门市的占用费。现国资公司主张应按竞租年租金10，000元，即按每月833元支付占用费，具有事实及法律依据，应予支持。本案经一审法院审判委员会讨论，为维护国有资产的正常经营管理秩序，依照《》第六十条、第、第、第的规定，判决：一、唐碧琼于本判决生效之日起十日内腾空所承租的营山县城翠屏路590号门市房屋，并返还交付给营山县国有资产投资经营管理有限公司；二、唐碧琼于本判决生效之日起十日内向营山县国有资产投资经营管理有限公司支付门市房占用费（按833元／月从2013年1月1日起计算至唐碧琼实际腾空返还租赁房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元，由营山县国有资产投资经营管理有限公司、唐碧琼各负担100元。
宣判后，上诉人唐碧琼不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人国资公司要求腾退房屋的的诉讼请求。并由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。根据唐碧琼与营山县蓄牧食品局签订的门市租赁合同，上诉人唐碧琼在同等价位下，对案涉房屋有优先续租权，后国资公司在竞租须知中对唐碧琼的优先续租权也予以了认可，因此在同等条件下唐碧琼有权优先租赁该门市，被上诉人无权要求上诉人腾退房屋。加之上诉人已租赁使用该门市房多年，不仅对门市进行了装修，而且一家人都生活居住在该门市内，不同意腾退门市。
被上诉人国资公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，依法应予以维持。原租赁合同到期后，国资公司依规定将案涉门市进行公开竞租，上诉人参与了竞租，后擅自离场，致出现最高应价后无法向其询价，应视为其已自愿放弃了其享有的优先续租权，现房屋已出租给案外人罗XX，唐碧琼应当腾退房屋。对于上诉人唐碧琼已占用期间的门市使用费应按833元／月的标准支付。
上诉人提供了陈时广的证明一份，证明在竞租现场出现最高应价时没有征询雷德安的意见。被上诉人质证称陈时广也与国资公司在打官司，系利害关系人，且其证明的内容根本看不出出现最高应价时雷德安在竞租现场。
被上诉人为了证明其主张提供了竞租标的物情况明细表、竞租会签到册、蔡斌、徐华、刘春辉、蒋萍、罗碧芳的证言，用以证明在竞租时，以唐碧琼名义参与竞租的雷德安擅自离开竞租现场致案涉房屋出现最高应价后无法向其询价，应当视为其已放弃优先续租权。上诉人质证称上述证人均未到现场，提供的证言均是虚假的。
二审中唐碧琼证实案涉门市竞租当天共有12个门市进行竞租，前面10个门市和最后一个门市在竞租过程中出现最高应价时都对原租户进行了询价，但在竞租案涉门市时出现最高应价后拍卖师却没有向原租户唐碧琼询价。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人唐碧琼根据与营山县蓄牧食品局签订的门市租赁合同，对案涉的营山县城翠屏路594号门市在同等条件下享有优先续租权，国资公司接管该门市后对此也无异议，因此，2012年12月31日租赁合同到期后，在同等条件下唐碧琼对案涉门市享有优先续租权，但该权利属于因当事人约定产生的债权性权利，不具备对抗出租人物权请求权的效力，现国资公司已将案涉门市出租给了案外人罗XX，与上诉人唐碧琼无租赁关系，因此上诉人唐碧琼应当将案涉门市腾退给国资公司，上诉人唐碧琼抗辩称其对该房屋享有优先续租权不应搬离案涉房屋的理由缺乏法律依据，法院不予支持。至于上诉人唐碧琼的优先续租权是否受到侵犯，不属于本案审理范围，当事人可另案主张权利。对于门市占有期间使用费的问题，因租赁合同到期后，唐碧琼仍在实际占有使用该门市，应当按市场价格支付占有期间的使用费，一审判决上诉人唐碧琼按该门市在竞租过程中形成的租金价格10，000元／年（即833元／月）的标准支付占有期间的使用费予法有据，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人唐碧琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 蒙秀梅
二〇一四年六月二日
书记员 李碧英