福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终2258号上诉人（原审原告）：王亚海，男，1969年7月16日出生，汉族，农民，住福建省永春县，委托诉讼代理人：陈新芳，福建品义律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：莆田市建工投资集团有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道下磨居委会梅园西路三信花园六楼，统一社会信用代码913503001553452812。法定代表人：蔡秀金，总经理。委托诉讼代理人：王金财、林爱如，福建理顺律师事务所执业律师。上诉人王亚海因与被上诉人莆田市建工投资集团有限公司（以下简称“建工集团”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王亚海上诉请求：撤销一审判决，依法改判建工集团支付自2013年9月24日起至2016年12月12日止按已付购房款的日0.01%计算的违约金。事实和理由：1.涉案《合同补充协议》中关于办证时间、出卖人即建工集团不承担逾期办证违约责任等约定，严重违反《商品房买卖合同》第22条的约定，且内容明显减轻或免除了建工集团的责任，应当认定为无效的格式条款。因此，本案违约金起算点应以《商品房买卖合同》约定的为准。2.本案项目存在两个不同用途、不同使用权人的土地，在双方签订合同之前就已存在，但建工集团在签订合同时没有如实告知王亚海，且建工集团至少在2009年就已知道该事实，应当预见该情形会影响未来办证，但建工集团却没有积极处理，懈怠消除办证隐患，拖了接近6年，才于2015年5月28日报请市政府协调解决。因此，本案逾期办证是由于建工集团自身原因造成，并非政府行为造成，应由建工集团承担相应的违约责任。被上诉人建工集团辩称：1.涉案《合同补充协议》已对《商品房买卖合同》中关于办证时间、出卖人即建工集团不承担逾期办证违约责任的约定进行了变更约定，该变更约定不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，故本案逾期办证的违约责任应按该变更后的约定执行。2.本案项目因地块合并办理土地使用证导致逾期办证，在地块合并之前尚不具备办理土地使用证的条件，故一审认定该事由存在期间所导致的逾期办证违约责任不由建工集团承担，并认定违约金从2016年5月26日起算，是正确的。请求驳回上诉，维持原判。上诉人王亚海向一审法院起诉请求：1.判令建工集团向王亚海支付自2013年9月24日起至2016年12月12日止按已付购房款1072579元为基数按日0.01%计算的违约金125804元；2.案件受理费由建工集团负担。一审法院认定事实：2011年8月15日，王亚海、建工集团签订《商品房买卖合同》，约定王亚海向建工集团购买由建工集团开发的位于莆田市城厢区荔城路东侧莆国用（2011）第N2011060号国有土地权证项下的第3幢14层1403号房，该商品房建筑面积135.32平方米，单价为每平方米7926.24元，总价款为1072579元;该《商品房买卖合同》第十二条约定因出卖人原因造成不能按时办理产权登记，由出卖人承担全部责任。第十四条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……”。附件六：《合同补充协议》第三条【关于产权登记的约定】1、出卖人在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，但由于非出卖人原因（包括但不限于规划验收、房产测绘或办证部门迟延等原因）造成买受人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。…4、在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续。第四条【代收费用】：“…3、以上代收项目和标准除如与实际收取的项目及标准有出入，以最终实际收取的项目及金额为准，多还少补，不计利息”。合同签订后，王亚海向建工集团支付房屋总价款1072579元。2013年6月24日，建工集团将上述房屋交付给王亚海使用，王亚海向建工集团预交各种费用共计32187元（其中：契税32177元、印花税10元）。一审法院另查明：涉案房屋已于2016年12月12日办理不动产权证书。2009年9月14日，莆田市国土资源局向莆田市建筑安装工程公司颁发莆田市【2009】莆国土资字第045号建设项目名称为PS拍-2009-6号建设用地批准书，批准用地面积15183.37平方米；2010年6月25日，莆田市城乡规划局向莆田市建筑安装工程公司颁发建设工程规划许可证（建字第350300201008023号城），建设项目名称和成天下1-3号楼；2010年12月24日，莆田市建筑安装工程公司更名为莆田市建工投资有限公司；2010年12月30日，莆田市建工投资有限公司更名为莆田市建工投资集团有限公司。2011年10月18日，莆田市城乡规划局向莆田市建工投资集团有限公司颁发建设工程规划许可证（建字第350300201108028号城），建设项目名称和成天下4-6号楼；上述两份建设工程规划许可证核准的总用地面积为18814.6平方米，即PS拍-2009-6号地块面积15183.37平方米和PS-2000-（66-95）号地块面积3621.68平方米的总和。2016年5月10日莆田市国土资源局城厢不动产中心给建工集团颁发坐落在城厢区××城路东侧××（地××）的闽（2016）莆田市不动产权第CX05566号不动产权证书，该权利土地使用权面积8191.73平方米；并颁发坐落在城厢区××城路东侧××（地××）的闽（2016）莆田市不动产权第CX05573号不动产权证书，该权利土地使用权面积6991.64平方米；上述二份不动产权证书均注明另包含PS-2000-（66-95）号地块面积总和3621.68平方米，即二份不动产权证书的宗地面积为18805.50平方米。一审法院认为，王亚海、建工集团双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，王亚海依约向建工集团履行支付全部购房款并预交了契税等办证费用共计32187元，但建工集团未能按约定为王亚海办理产权证书，其行为已构成违约，故王亚海要求建工集团承担违约责任，于法有据，予以支持；现王亚海要求建工集团支付按已付款的日0.01%计算自2013年9月24日起至实际为王亚海办理房屋所有权证之日（2016年12月12日）止的违约金125804元，因王亚海、建工集团双方已通过签订《合同补充协议》的形式对办证条件作了变更，且在2016年5月10日之前未能按约定办证并非建工集团自身原因导致，建工集团不应承担责任；在具备办证条件后建工集团未及时为王亚海办理，依法应承担相应的违约责任，即建工集团依法应承担以王亚海已付购房款1072579元为基数自2016年5月26日起至2016年12月12日止按日0.01%计算的违约金21452元（1072579元×0.01%×200天=21452元）。因王亚海按约定履行合同，没有违约，不存在过错，若根据胜诉情况确定案件受理费的负担，对王亚海明显不公，故结合案件实际情况，一审法院酌情确定本案案件受理费由建工集团负担。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第一款，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市建工投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给王亚海逾期办证违约金21452元；二、驳回王亚海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2916元，由莆田市建工投资集团有限公司负担。本院二审期间，王亚海与建工集团均没有提交新的证据。经审理查明，王亚海与建工集团对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，涉案的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系王亚海与建工集团双方自愿签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王亚海主张该《合同补充协议》无效，理由不能成立，本院不予采信。双方对建工集团已收取王亚海支付的办证费用的事实均无异议，本院予以确认。建工集团收取办证费用，应视为建工集团接受王亚海的委托代为办理房屋权属证书。该《合同补充协议》第三条约定，如果非因建工集团的原因，造成王亚海无法在约定的期限内取得房屋权属证书的，建工集团不承担逾期办证的违约责任。根据建工集团一审提供的莆国资产权（2015）49号莆田市人民政府国有资产监督管理委员会文件，可以证实涉案商品房所在的楼盘因为PS-2000-（66-95）地块与PS拍-2009-6号地块合并办理土地使用证导致办证期限拖延。考虑到本案实际情况，该事由确实不能由建工集团所控制，故应认定涉案商品房在该事由存在期间所导致的逾期办证系非因建工集团的原因所导致。因此，一审酌情将该期限予以扣除并给予建工集团15天的办证期限后，认定由建工集团按照合同约定承担逾期办证的违约责任，是合理的，并无不当，应予维持。王亚海主张PS-2000-（66-95）地块与PS拍-2009-6号地块合并办理土地使用证的期间不予扣除不妥，本院不予支持。综上所述，王亚海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2916元，由上诉人王亚海负担。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年八月二十二日书 记 员  翁品晶附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。