山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威商终字第101号
上诉人（原审被告）：刘志国，男，1948年2月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：威海佑好物业服务有限公司。
法定代表人：孙佑状，董事长。
委托代理人：张培军，主任。
上诉人刘志国因与被上诉人威海佑好物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2013）威高民初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年12月11日、2012年1月1日被告所在小区的建设单位高区公安局与原告签订了两份物业委托服务合同，服务期限分别为2008年12月11日至2011年12月11日、2012年1月1日至业主委员会成立并同物业服务企业签订《物业服务合同》止。合同约定原告对被告所在小区提供物业服务；收费标准为普通住宅每月每平方米0.30元；无故拒不缴纳物业服务费的，从逾期之日起按所欠金额0.3%每日累计收取违约金。合同亦对物业服务事项、双方权利义务等进行了约定。合同签订后，原告即对被告所在小区提供物业服务，被告2009年、2012年物业费已缴纳，2010年、2011年及2013年1-6月未按合同约定缴纳。2013年7月25日原告诉至原审法院，要求被告支付拖欠的物业费894.9元及逾期付款违约金1167.84元。被告刘志国辩称，高区公安局住宅小区是解决干警住房问题的福利房，高区公安局不具有房产开发资格，原告应与全体住户签订物业服务合同，高区公安局私自与原告签订的物业服务合同无效，对小区业主无约束力。物业公司自愿提供服务，业主没有支付服务费的义务，已缴纳的物业费是误解为高区公安局收取才缴纳的。另外，小区的物业服务人员不足，环境卫生情况差，小区自动门、进出挡杆、水管、楼宇门、楼道灯等设施不维护，没有享受到物业服务。请求驳回原告的诉讼请求。
庭审中，被告对小区的物业服务存在人员不足，环境卫生情况差，小区自动门、进出挡杆、水管、楼宇门、楼道灯等设施维护不到位等问题进行了陈述，原告未予否认也未提供证据加以反驳，但表示对业主提出的问题会加以改正。
另查，被告刘志国居住的高区公安局住宅小区文化西路附280-2号503室，房屋的建筑面积为99.44平方米，自2010年1月至2013年6月被告累计欠缴物业费894.9元（0.3元×99.44平方米×30个月，已缴纳物业费的时间除外）。高区公安局住宅小区至今没有成立业主委员会。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案住宅小区至今没有成立业主委员会，高区公安局作为涉案住宅小区的建设单位与原告签订的物业委托服务合同系前期物业服务合同。该合同系双方的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，包括原告在内的全体业主均应按约履行各自的义务。原告已按合同约定基本履行了物业管理服务的义务，被告作为小区的业主，已缴纳了部分物业管理服务费，对自己享受物业服务的情况应为知晓，理应履行缴纳物业管理服务费的义务。但原告提供的物业服务在环境卫生、公共设施维护等方面存在多种不足，被告享有相应的抗辩权，即可以拒交相应的物业费，但原告提供了基本的物业服务，被告拒交全部物业费，也属违约，根据本案的实际情况，依据公平原则，酌减被告应交纳物业费数额的10%，违约金参照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，原告的诉讼请求中合理的部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决：被告于判决生效之日起十日内给付原告拖欠的物业服务费805.4元及滞纳金（自拖欠之日起至实际给付之日止，依拖欠物业费数额按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告负担5元，被告负担20元。
上诉人刘志国不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定“高区公安局作为涉案住宅小区的建设单位与原告签订的物业委托服务合同系前期物业服务合同”是错误的。事实上，上诉人所居住的房屋即280-2号系威海新田房地产开发有限公司开发建设的，高区公安局并非建设单位，故其无权与被上诉人签订物业服务合同，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人答辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中上诉人提交一张购房收据，证实涉案小区的开发商系威海新田房地产开发有限公司。被上诉人质证称不清楚涉案小区的开发商，但其与高区公安局多年前就签订物业服务合同，小区没有业主委员会，由公安局管理，位置也在公安局办公大楼后面，可能是公安局使用的新田房地产开发有限公司的资质进行开发。最初是公安局雇佣人员从事物业服务，公安局收取物业费，后来公安局不这样做了，就找来物业公司进行服务。
上诉人陈述买房时没有签订物业服务合同，2008年之前的物业费是每平方米0.1元，交给高区公安局，2008年之后被上诉人进行服务，提高到每平方米0.3元，物业费交给了被上诉人，但是并不知道公安局与被上诉人签订了物业服务合同，以为还是高区公安局原先雇佣的人员。2009年上诉人发现有物业服务合同时，因被上诉人没有按照合同履行义务，所以未交费。
原审法院对高区公安局工作人员进行调查，其陈述，2011年计划成立业主委员会但未成立，没有物业公司管理前水电费都是挨户收取，一切公共维修费用都是公安局负担，如今公安局无力也无精力负担小区的经营管理，加之房屋对外买卖很多，要将小区物业推向市场，因为无业主委员会，公安局就选聘了物业公司进行服务。对于部分不交物业费的业主，公安局也多次催缴、张贴通知等。公安局作为开发商在未成立业主委员会前选聘物业公司符合常理，且已提前通知业主并与大部分业主协商。上诉人质证认为，该工作人员系高区公安局办公室主任，其陈述不正确，与被上诉人签订合同时并未与上诉人协商。
本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是涉案物业服务合同是否有效，原审判决上诉人缴纳的物业费是否适当。高区公安局住宅小区系高区公安局负责开发和管理，房屋出售给公安局干警，在使用初期由高区公安局聘请人员进行小区物业服务，上诉人向高区公安局交纳相关物业费。2008年高区公安局将小区物业委托给被上诉人进行管理，并与被上诉人签订物业委托服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，诉争小区系由高区公安局负责开发，高区公安局对此亦予以确认，其与被上诉人签订的物业委托服务合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方的真实意思表示，应认定为合法有效，对全体业主具有约束力。上诉人主张高区公安局非该小区建设单位，无权对外签订物业服务合同，依据不足，本院不予支持。被上诉人提供了物业服务，上诉人实际接受了服务，亦按约定交纳了2009年和2012年的物业服务费，上诉人应当继续履行交付物业服务费的义务。原审法院依据被上诉人提供服务的情况酌减物业服务费10%，并无不当。因此，上诉人的上诉理由不当，本院不予支持，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘志国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
审 判 员 李秀霞
代理审判员 黄 诺
二〇一四年四月十日
书 记 员 薛淑娴