上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3417号
上诉人（原审被告）上海嘉敏房地产开发经营有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）牛继羊，＊出生，汉族，现住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）任倩，＊出生，汉族，现住＊＊＊＊。
二被上诉人共同委托代理人刘炜，上海市远东律师事务所律师。
上诉人上海嘉敏房地产开发经营有限公司（以下简称嘉敏公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月9日立案后，依法组成合议庭，于2014年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人嘉敏公司之委托代理人潘轶，被上诉人牛继羊及其与任倩之共同委托代理人刘炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年1月19日，牛继羊、任倩（作为买方，签约乙方）与嘉敏公司（作为卖方，签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》1份，约定由乙方向甲方购买闵行区＊路500弄《A苑》72号10层1102室房屋，暂测房屋建筑面积为93.59平方米，该房屋建筑层高为首层3.15米，标准层3.05米，顶层3.30米。每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币（以下币种相同）16，014.98元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，498，842元。付款方式：分期付款，贷款方式：组合贷款。乙方于2013年1月19日与甲方签约，并付首付房款计458，842元，乙方于2013年4月19日前应支付房款计1，040，000元。甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方。合同附件三第十四条第4款约定，户内紧急求助按钮（一、二层住户及顶层住户门及窗设置不同数量的红外探测器）。合同还对其他事项作了约定。
签约后，牛继羊、任倩按暂测面积付清了全部房款，嘉敏公司亦按约向牛继羊、任倩交付了房屋。
2013年12月，双方确认该房屋的实测建筑面积为93.13平方米，并最终确认上述房屋的实际价格为1，491，475元，嘉敏公司遂向牛继羊、任倩退还补差款7，367元。
原审法院另查明，2014年3月3日，＊路500弄45号1002室业主汤家才通过拨打电话号码＊＊＊与A苑销售人员张龙艳通话所作录音记载，“汤：我问下，我们当初买房子的时候，你们跟我们说的3.30米层高，是开发商让你们说的，还是你们自己说的呢？”“张：合同里不是有约定的么？”“汤：我知道合同是有约定3.30米层高，那你们也知道房子层高是3.30米？”“张：因为公司给到我们的口径是3.30米啊！”“汤：噢，公司，开发商给你们的口径是3.30米？”“张：是工程部的。”“汤：是开发商的么？”“张：工程部是开发商聘请的。”“汤：噢，那就是我们合同做的3.30米层高，当时你们也是按照层高3.30米卖的？”“张：对的。”
2014年3月21日，＊路500弄46号1001室业主黄洁华通过拨打电话号码＊＊＊与A苑销售人员康智文通话所作录音记载，“康：我们项目部得到回复了，你们46号这排房子，总的设计总高是11层的，为了整体的外立面，你们就是10楼，但是10楼呢，按照整个设计来说，你们不算顶楼。所以你们的10楼的层面帮标准层高一样的，是3.05米。”“黄：你的意思，我这幢楼不算顶楼，所以我的层高没有达到这个高度（3.30米）。”“康：对，对，它总设计层高是11楼，不是10楼。”“黄：那我在买这个房子的时候，你们帮我说的很清楚（层高3.30米）。”“康：当时有可能是我们的销售员帮你说的，按照道理来讲，它是顶楼。但是它总的设计层高是11楼。那么你这里就不算顶楼了。这是项目部给我们的回复。这也是开发商最后给我们的回复。”“黄：那你觉得有意思吗：我们买的时候按照顶楼来说的。”“康：我知道的，我知道的。”“黄：结果我们买下了，你们却帮我们说，这不是顶楼。所以我们层高没达到，是因为我们本身不是顶楼，那我这幢楼的顶楼在哪里呢？”“康：顶楼就是11楼。”“黄：那么46号楼的呢？46号又不能和47号楼放在一起的喽。”“康：不是，这一幢楼是42.43.45.46号。”“黄：那么你们在销售的时候并没有这么说呀？”“康：对对对。”“黄：你们售楼的小姑娘是不是都是帮我们说，你们买顶楼，顶楼都是3.30米？”“康：对对对。”
2014年4月22日上午，嘉敏公司物业部经理胡爱忠接待业主王伟、瞿俊、陈凤芳、张中印、马凌波、黄洁华、罗劲松、王慧、汤家才、任倩、牛继羊等，由业主所作视听资料记载，“胡爱忠：对吧？好，那么，怎么一个做法？对吧？那么，好，这个房子我刚才已经讲过，我们的层高肯定是符合国家规定的，对吧？我们肯定是符合规定的，对吧？完了以后呐，也就是说，它是有那个叫什么，一点点都不影响你们的使用价值，当然是我的说法，是我的说法，你可以保持你的看法，对吧？”“任倩：胡总，我想说一句，你说。”“胡爱忠：所以这样的话呢，就说，围绕那个叫什么，合同，对这一方面呢，一个约定了，是吧？你们刚才讲的那个，所以说退房，那个叫什么，你轻飘飘一句，实际上对我们来讲，你以为真的轻飘飘啊？”……“胡爱忠：就是说那个，第一，我们那个，就是说那个，这个错，是我们犯的，不管是有意，你们认为哦，我们是无意的，对吧？你们怎么想都可以。就是说那个，我们是无意的，但是呢，这肯定是一个错，是吧？第二呢，就是说……呃……不影响大家实际的使用价值。”“黄洁华：这是你认为的。”……“胡爱忠：对，第三呢，就是说呢，有一点大家是肯定的，就是说，围绕着合同的约定来，对吧？合同怎么约定的，我们就怎么来。其他的我还真没有。”……“王慧：我们是要恢复到3.30米。”“汤家才：我现在只要求履行合同，其他的没话说。”“胡爱忠：这合同里面都有约定的啊，就是说有选择要件，是吧？你可以这么选。”……“胡爱忠，你想想看呀，我坐在这边，我绝对不会代表我个人，代表我个人……”“汤家才：否则的话你又出现一个。”“胡爱忠：肯定的，在其他场合我不认识的，对吧？为这个事情认识的，那肯定是代表公司的。”……“汤家才：那我问你你是什么责任，现在你是什么责任现在，你没有达到3.30米你的责任是什么？”“胡爱忠：我那个叫什么，我要承担这个后果呀。”……“胡爱忠：不讲了嘛，你不满意那你就退房，是吧？这对我就是一个很不利的后果唉。”“汤家才：你让我退房？”“胡爱忠：我想把造……东西造……建好了，卖出去。”“汤家才：胡总，你让我退房？”……“胡爱忠：然后呢那个大家都来退了……这对我不是一个很大的一个后果吗？不利的后果。”“汤家才：你让我退房？”“胡爱忠：这就是对我一个很大的制约，制裁呀是。”……“汤家才：是不是你让我退房？”“胡爱忠：不，这个选择权在你这边。”“汤家才：不是我选，我现在要你履行合同呀，你不能履行了。”……“众业主：不利后果就是我们退房咯？是你要求我们退房咯？”“黄洁华：新消法是怎么说的？”“汤家才：我买的商品缺陷啊，没按照合同不行的呀对吧，没按照合同来呀。”“胡爱忠：你认为是一个缺陷？你可以不要它，对吧？那我就还你。”
原审法院还查明，嘉敏公司还提供了建筑工程规划土地检测成果报告书及轴立面展开图以证明其系按图施工，其并未改变过原设计中房屋楼层的高度。
此外，经原审法院至现场勘查，所涉九案房屋上面除了楼板没有其他构筑物，且所涉九案中闵行区＊路500弄45号1001室、46号1001室、52号1001室、52号1002室、68号1101室、68号1102室、72号1101室、72号1102室房屋的室内均安装有红外探测器，仅73号1102室一户房屋室内没有看到红外探测器。
因牛继羊、任倩提出其所购房屋为顶层房屋，层高应为3.30米，而嘉敏公司实际交付的房屋存在层高不符合约定情形，故要求嘉敏公司对此承担违约责任。牛继羊、任倩诉至原审法院要求判令嘉敏公司返还牛继羊、任倩为买受系争房屋而支付嘉敏公司的价款计167，225.99元。
原审法院认为，牛继羊、任倩与嘉敏公司签订的《上海市商品房预售合同》经合同双方签字盖章，为双方真实意思表示，合同内容合法，应为有效合同，签约双方均应严格按约履行。本案的争议焦点是讼争房屋是否适用3.30米顶层标准，原审法院认为对此应从以下三个方面分析，首先，从现场来看，牛继羊、任倩所购房屋处于最高层，上面除了楼板没有其它构筑物，因此从外观来看讼争房屋就是顶层房屋。其次，通过录音资料与视频资料反映出，嘉敏公司在销售房屋时对讼争房屋作出过系顶层房屋的说明。最后，双方在合同中对于该顶层房屋是否适用3.30米层高没有作出否定性的约定，相反，合同中对房屋建筑层高进行了首层3.15米，标准层3.05米，顶层3.30米的罗列式的表述，从该项条款反映的内容来看，并没有将讼争顶层房屋系3.30米的情形予以排除。综合以上三点，牛继羊、任倩提出的嘉敏公司向牛继羊、任倩出售的系顶层房屋的说法成立，嘉敏公司应向牛继羊、任倩交付层高为3.30米的房屋。现嘉敏公司向牛继羊、任倩交付的讼争房屋层高与双方约定不符，构成违约，嘉敏公司依法应当承担违约责任。因双方就嘉敏公司在房屋建筑层高违约一节上没有约定，牛继羊、任倩主张依据合同法请求减少房款并无不当，现牛继羊、任倩已向嘉敏公司付清全部房款，牛继羊、任倩诉讼请求返还部分房款，应于支持。但房屋建筑层高并非构成房屋售价的决定性因素，牛继羊、任倩以层高比例计算减少房款并无依据，原审法院不予采信，现考虑到嘉敏公司在建造讼争房屋时确实按图施工，其没有通过变更原设计图纸获取额外利益，嘉敏公司所犯错误仅仅限于未将讼争顶层房屋不适用于3.30米层高，在设计之初其高度就为3.05米的情况向购房者作应有的披露。故房款减少金额由原审法院根据层高不足的幅度、违约方的主观恶意、相应过错程度以及由此对牛继羊、任倩造成的影响等，酌情确定由嘉敏公司返还牛继羊、任倩房款29，829.50元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条之规定，于二O一四年十一月十日作出判决：上海嘉敏房地产开发经营有限公司于判决生效之日起十日内返还牛继羊、任倩房款29，829.50元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3，644.52元，减半收取计1，822.26元，由牛继羊、任倩负担822.26元，上海嘉敏房地产开发经营有限公司负担1，000元。
原审法院判决后，上诉人嘉敏公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人系按照规土局审定的施工图纸确定涉案房屋的楼层和相应层高。二、上诉人不可能告诉被上诉人其购买的房屋是顶层房屋。被上诉人于原审中提供的录音资料并不能证明其主张，录音本身有剪辑的可能，而且录音资料中胡爱忠在被业主包围的紧张情势下所作出的言论并非其真实意思表示。三、预售合同中罗列了三个不同的层高，此系程式化的书写形式，被上诉人对此故意曲解，制造纠纷。四、层高间的高度差距本不计算在房屋的销售建筑面积内，被上诉人客观上不可能有任何的经济损失。综上请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。
被上诉人牛继羊、任倩辩称：本案的争议焦点并非房屋建造是否符合有关部门所审批的图纸，而是系争房屋层高是否符合合同约定。被上诉人所提供的视听资料足以证明被上诉人的主张，上诉人所提异议并无反证予以证明。上诉人在合同条款中对层高标准采用罗列方式书写，故其作为提供格式条款的一方，应作出对其不利的解释。现系争房屋层高不符合约定标准，必然导致房屋使用上的缺陷，致被上诉人损失，上诉人应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，从合同条款表述来看，双方所签订的《上海市商品房预售合同》对层高的约定表述为“该房屋建筑层高为首层3.15米，标准层3.05米，顶层3.30米”，合同中并未就本案所涉房屋不适用顶层标准作出任何表述；从房屋实际结构看，经原审法院赴实地查勘，本案所涉房屋之上仅为楼板，并无其他构筑物；上诉人虽对被上诉人提供的视听资料所证明的事实提出异议，但并未提供异议成立或足以反驳该些证明内容的反证。综合上述因素，可以认定双方签订合同约定上诉人向被上诉人出售的房屋系顶层房屋，依据合同约定应适用层高为3.30米的顶层标准。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。现被上诉人已依约支付了全部房款，但上诉人所提供的房屋不符合层高约定，故上诉人构成违约，依法应承担相应违约责任，被上诉人据此要求减少房款于法有据。鉴于双方并未就房屋层高违约进行约定，被上诉人以层高比例计算减少房款金额亦无依据，原审法院综合考虑本案实际情况，酌情确定上诉人所应返还相应房款金额，于法有据，本院予以认同。原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院应予维持。上诉人提出的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币545.74元，由上诉人上海嘉敏房地产开发经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 方
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 陈韫镠
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条
人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……