江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏民终字第0450号上诉人（原审被告）锋尚建筑节能环保系统技术（北京）有限公司，住所地北京市海淀区翠微路甲10号建筑大厦308、316号房间。法定代表人张在东，该公司董事长。委托代理人王春艳，北京琨腾律师事务所律师。委托代理人白小莉，北京琨腾律师事务所律师。上诉人（原审被告）南京锋尚房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人张在东，该公司董事长。委托代理人王春艳，北京琨腾律师事务所律师。委托代理人白小莉，北京琨腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨建林。委托代理人赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。委托代理人周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告）杨某。委托代理人赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。委托代理人周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人锋尚建筑节能环保系统技术（北京）有限公司（以下简称锋尚节能）、上诉人南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚开发）因与被上诉人杨建林、被上诉人杨某商品预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人锋尚节能、锋尚开发的委托代理人王春艳，被上诉人杨建林、杨某的委托代理人赵仁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年8月28日，锋尚开发与杨某、杨建民（系杨某之父）、范菲（系杨某之母）签订《别墅定制协议书》（以下简称定制协议），约定杨某、杨建民、范菲向锋尚开发定制购买编号为北H5#的别墅，房屋预测建筑面积为781.51平方米，优惠后房屋总价款为2911.58万元，折合单价为每平方米48907.81元。该协议书同时约定锋尚开发应按“双方确认后的户型图”和附件3的“交屋标准”于2010年9月1日前交付“标准配置”的房屋。协议书附件3对标准配置精装修别墅交付标准亦作了明确约定。2010年12月9日，锋尚开发与杨建林、杨某签订《南京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定杨建林、杨某向锋尚开发购买南京市下关区姜家园299号21幢（含-1、1层）房屋，约定所购商品房建筑面积为730.77平方米，房屋价款为21808100元，单价为每平方米29842.63元。锋尚开发应于2011年6月30日前向杨建林、杨某交付房屋，该交付日期为毛坯房交付日期，房屋建筑工程竣工验收备案证明材料为毛坯房标准。该协议同时约定，锋尚开发迟延交付房屋的，2011年10月8日后须按已付价款的万分之一／天计算向杨建林、杨某支付迟延交付期间的违约金，但杨建林、杨某解除本合同的除外。2010年12月9日，杨建林、杨某与锋尚开发签订《﹤锋尚国际公寓﹥商品房预售合同之补充协议》（以下简称预售合同补充协议），约定预售合同第一条约定的杨建林、杨某所购房屋的房间号为公安部门审定门牌号，××楼的房屋属于同一房屋。该协议对于交付时预测销售面积与实测销售面积存在误差时约定了处理原则，每平方米40522.47元为面积补差计价标准。同时该协议对逾期交房违约金计算方式与预售合同中所约定的购房款的构成进行了明确约定，逾期交房违约金起算点双方一致确认为2010年9月2日，即定制协议所约定的交房日的次日；逾期交房违约金计算基数为按定制协议约定购房人支付的同期房屋价款。2010年12月9日，杨建林、杨某与锋尚节能签订《建筑节能系统解决方案协议》（以下简称节能协议），约定杨建林、杨某购买了南京锋尚国际公寓北区21#楼住宅毛坯房，需要参考样板间对房屋进行“建筑节能系统”的精装修，整体工期为100天，开工日期为2011年7月1日，竣工日期为2011年10月8日，总价款为7307700元。在该协议中，双方对标准配置精装修别墅交付标准进行明确约定。该协议还约定，在案涉房屋《商品房预售合同》存续期间，节能协议不能被解除。2010年12月9日，杨建林、杨某与锋尚开发签订《履约担保合同》，约定鉴于杨建林、杨某与锋尚节能签订了节能协议，锋尚开发自愿就锋尚节能在节能协议项下的义务以保证的方式向杨建林、杨某提供担保，保证的方式为连带责任保证。保证期间为履约担保合同生效之日至节能协议履行期限届满。2012年3月21日，锋尚开发、锋尚节能与杨建林、杨某签订《﹤商品房预售合同﹥﹤建筑节能系统解决方案协议﹥﹤履约担保合同﹥之补充协议二》，三方确定案涉商品房精装完毕的交付时间为2013年6月30日，截至2012年6月30日止，锋尚开发应付杨建林、杨某延期交房违约金736800.7元。杨建林、杨某同意于2012年3月21日前付清购房余款2120000元及延期付款违约金92856元，锋尚开发同意杨建林、杨某以锋尚开发应付给其的736800.7元违约金抵扣其部分购房余款，杨建林、杨某于2012年3月21日前最终支付的款项为1476055.3元。如锋尚开发未能于2012年6月30日交房，则自2012年6月30日起至交房日的违约金计算方法为“预售合同价款＋‘解决方案协议’价款-本协议‘抵扣款’＊0.01%＊2012年6月30日后的延期天数”。2012年3月21日，锋尚开发向杨建林出具金额为1476055.3元的收据。2012年11月，杨建林以锋尚开发为被告起诉至南京市原下关区人民法院，该案经法院主持调解，杨建林、杨某与锋尚开发达成协议，由锋尚开发于2013年1月22日前给付杨建林2012年11月18日止延期交房违约金39万元，双方就2012年11月18日止延期交房违约金全部结清，无其他纠葛。2013年11月，杨建林、杨某以锋尚开发为被告起诉至南京市鼓楼区人民法院，要求锋尚开发支付1762154元（2012年11月19日至2013年2月8日期间的逾期交房违约金178826，2013年2月9日至2013年10月31日期间的违约金1583328元）。（2013）鼓民初字第6471号生效民事判决支持了杨建林、杨某全部的诉讼请求。2014年9月23日，杨建林、杨某与锋尚开发签订执行和解协议书，约定锋尚开发于该和解协议签订后次日向南京市鼓楼区人民法院支付1739000元，锋尚开发按时足额支付完毕上述款项即视为锋尚开发对（2013）鼓民初字第6471号民事判决书判决之义务已履行完毕。截止本案原审庭审辩论终结，涉案房屋尚未办理规划验收手续，亦未办理交付手续。原审法院另查明：锋尚开发就案涉房屋向南京市物价局申报销售价格时并未按定制协议所约定的房屋总价及单价进行申报，也未按定制协议所约定的房屋价款向税务主管部门缴纳包括营业税在内的税款。原审法院审理过程中，锋尚开发另就杨建林作为本案主体的资格提出异议，其认为案涉房屋的实际权利人为杨建民、范菲、杨某，即别墅定制协议书的合同方，杨建林作为名义权利人，在本案原告主体不适格：定制协议、预售合同、节能协议所指向的为同一所房屋，而预售合同、节能协议实际上是杨建民、范菲、杨某按照定制协议第九条第一款的约定与锋尚开发及锋尚节能签订的。在其取得预售许可证通知杨建民、范菲、杨某来签订预售合同时，杨建民、范菲告知其因无法办理贷款手续，而杨某又是未成年人，故请求由杨建林出面代为签订预售合同和节能合同以便办理贷款手续。因此，杨建林签订相关协议的行为实际上是代杨建民、范菲办理相关手续，这从杨建林仅占1%产权的约定即可见一斑。对此，杨建林、杨某也将相应情况向法庭作出如实陈述。综上，预售合同、节能协议均是双方履行定制协议的行为，案涉房屋权利人实际是杨建民、范菲、杨某，杨建林只是案涉房屋的名义权利人，因此其认为杨建林作为本案原告主体不适格，应依法驳回杨建林的起诉。而杨建林则认为其是合同的签订方，有权起诉。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，锋尚开发在未取得商品房预售许可证的情况下，与杨某等签订定制协议，定制协议的内容既包括商品房预售，又包括按业主要求进行个性化设计装修。定制协议签订后，杨建林、杨某又与锋尚开发、锋尚节能签订了预售合同和节能协议，对定制协议的内容进一步细化与明确。三份合同虽内容上相互关联，但合同内容、合同性质又有明显区别，且节能协议的缔约主体一方为锋尚节能而非锋尚开发，故三份合同系具有独立法律地位的合同，三份合同均系当事人真实意思表示，且均不违反法律、行政法规禁止性规定，均为有效合同。锋尚开发主张杨建林作为本案原告主体不适格，对此原审法院认为，定制协议虽由杨建民、范菲与杨某签订，但定制协议与预售合同、节能协议系三份具有独立法律地位的合同，且锋尚开发在与杨建民、范菲、杨某签订定制协议后又就同一房产与杨建林、杨某签订预售合同、节能协议，并收取了上述协议项下的款项，双方对于由杨建林、杨某签订并履行预售合同、节能协议的行为均予以认可，故杨建林作为节能协议的缔约一方，享有相应的权利义务。因此杨建林作为本案原告之一，诉请解除节能协议，要求锋尚节能向杨建林、杨某返还已付款项、赔偿损失并要求锋尚开发承担连带责任，诉讼主体适格。杨建林、杨某与锋尚节能于2010年12月9日签订节能协议，双方理应按约履行，不得擅自变更或者解除合同，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案中，虽然节能协议明确约定在预售合同存续期间，节能协议不能解除，但因案涉房屋至今未办理规划验收手续，以及案涉房屋能否办理规划验收、何时能办理规划验收手续等事宜锋尚开发均不能确定，致使案涉房屋客观上不具备交付和按节能协议约定标准实施装修的条件，加之四年多前的别墅装修标准亦随着时间的推移而渐趋淘汰，节能协议已失去继续履行的基础和现实意义，杨建林、杨某与锋尚节能签订节能协议对案涉房屋实施高端装修的合同目的现已不能实现，故杨建林、杨某要求解除节能协议的主张，具有事实与法律依据，应予支持；锋尚开发和锋尚节能以节能协议明确约定不能单独解除为由主张不能解除节能协议的抗辩理由不能成立。节能协议签订后，杨建林、杨某按照节能协议约定支付了包括设计费、材料设备采购费、施工费、调试费、管理费、税金以及装修工期内产生的物业费、水电费、能源费等在内的费用各项共计7307700元，锋尚节能因案涉房屋未交付而未实施装修，上述费用亦未实际发生，节能协议现因锋尚开发不能按约交付案涉房屋而解除，故杨建林、杨某要求返还7307700元的主张，应予以支持。虽然定制协议约定了案涉房屋的总房款，但之后的预售合同与节能协议分别对案涉房屋的销售价款以及装修价款等费用分别作了明确的约定，锋尚开发在就案涉房屋向房产主管部门申报商品房销售价格时亦按照预售合同约定的价格进行申报，2013年6月24日南京市地税局听证笔录上也清楚地写明锋尚开发亦认为预售合同与节能协议虽然相互关联但是可以分割，故锋尚开发与锋尚节能有关7307700元中包含部分购房款的主张，因证据不足应不予支持。虽然杨建林、杨某曾以定制协议约定的房屋总价款为计算基数，起诉锋尚开发支付逾期交房违约金，生效民事判决亦以定制协议约定的房屋总价款作为计算逾期交房违约金的计算基数，但计算基数的确定系杨建林、杨某与锋尚开发协商一致的结果，且定制协议的效力并不与预售合同及节能协议的效力相冲突，故锋尚开发与锋尚节能有关锋尚节能返还7307700元与定制协议有效以及生效民事判决相冲突的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。因节能协议系因锋尚开发不能交付案涉房屋而解除，故杨建林、杨某要求锋尚节能赔偿300万元损失的主张，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。依据履约担保协议，锋尚开发应对杨建林、杨某支付的7307700元的返还承担连带责任，对杨建林、杨某请求锋尚开发承担连带返还责任的主张，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除杨建林、杨某与锋尚节能于2010年12月9日签订的《建筑节能系统解决方案协议》。二、锋尚节能于判决生效之日起三十日内向杨建林、杨某返还7307700元。锋尚开发对于上述款项负连带返还责任。三、驳回杨建林、杨某的其他诉讼请求。案件受理费83646元、保全费5000元，由杨建林、杨某负担25800元，锋尚节能和锋尚开发共同负担62846元。锋尚节能、锋尚开发不服原审判决，向本院提起上诉称：1、节能协议与预售协议共同构成定制协议的全部履行内容，前后协议密切关联，交易标的为完成精装修的房屋，节能协议是买卖合同的一部分，在预售协议和定制协议仍合法存续的情况下不能单独解除，且节能协议中亦约定“本协议项下的房屋商品房预售协议存续期间，本协议不能解除”。2、原审法院将节能协议简单等同于精装修协议属认定事实不清，关于四年多前的别墅装修标准随时间的失衡而渐趋淘汰属认定事实错误。3、按履约担保合同的约定，锋尚开发只有在锋尚节能未按主合同约定的装修标准、时间交付房屋时，才承担担保责任，在主合同尚未履行的情况下，不涉及保证责任的问题，且不能因为锋尚开发迟延交付房屋，而由锋尚节能直接承担节能协议中迟延交房的法律后果，故锋尚开发在本案中不应承担责任。4、涉案房屋不能交付属于商品房买卖中常见的商业风险，不属于情势变更，原审法院适用合同法司法解释（二）第二十六条之规定单独解除节能协议属适用法律错误。5、杨建林不是本案的适格原告。综上，请求撤销原审判决，改判驳回杨建林、杨某的全部诉讼请求。杨建林、杨某辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决双方当事人解除节能协议符合相关法律规定，请求驳回上诉，维持原判。杨建林、杨某亦不服原审判决，向本院提起上诉，但在二审开庭前书面申请撤回上诉，并当庭表示撤诉。本院经审查认为，杨建林、杨某撤回上诉系对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院准许其撤回上诉。双方当事人对原审查明事实无异议，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1、杨建林、杨某主张解除节能协议能否成立。2、如果成立，锋尚公司是否应与锋尚节能承担连带责任。本院认为，第一，杨某、杨建民、范菲与锋尚开发签订的定制协议应当认定为包含了精装修交付标准的商品房买卖合同。定制协议中对于购买房屋的位置、结构、价款、付款方式、房屋交付时间、违约责任、装修标准等事项均进行了约定，且该协议第九条第一项约定：在锋尚公司取得预售许可证并书面通知买方后15日内，买方需至锋尚开发售楼处签订《南京市商品房预售合同》，预售合同按本协议书的内容进行填写，本协议书中已有的约定而预售合同的固定格式未涉及的部分应填写到合同的附件中。从定制协议的上述约定看，均系双方真实意思表示，锋尚公司亦取得了商品房预售许可证，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该定制协议应当认定为商品房买卖合同，且双方约定该商品房买卖合同包含精装修别墅交付标准。第二，涉案的商品房预售合同、节能协议均系双方履行定制协议而产生。2010年12月9日，杨建林、杨某与锋尚开发签订的商品房预售合同之补充协议约定，如房屋面积存在误差按照每平方米40522.47元为面积补差计价标准，该价格远高于商品房预售合同约定的毛坯房单价29842.63元，且双方确认逾期交房违约金起算点为2010年9月2日，该日期为定制协议约定的交房期限之次日。在签订节能协议的当日，锋尚开发还与杨建林、杨某签订履约担保合同，约定就锋尚节能在节能协议项下的义务由锋尚开发承担连带保证责任。因此上述事实进一步佐证虽然节能协议系由锋尚节能与杨建林、杨某签订，但其与商品房预售合同、预售合同之补充协议、履约担保合同均系履行定制协议而产生。第三，双方对节能协议不能单独解除存在特别约定，对双方具有约束力。由于定制协议双方明确约定了包含精装修别墅交付标准，单价亦系包含精装修的单价，因此双方在节能协议中约定“杨建林、杨某所购本协议项下的房屋商品房预售合同存续期间，本协议不能被解除”亦系双方为保证履行定制协议进行的特别约定，对双方具有约束力。杨建林、杨某在明知房屋尚未办理规划验收手续，未进行交付的情形下，其也在（2013）鼓民初字第6471号案件中按照所支付的房屋总价向锋尚开发主张逾期交房的违约金，其在本案中未要求整体解除定制协议、商品房预售合同、节能协议，而仅要求单独解除节能协议不符合双方协议的约定。第四，本案不符合合同法司法解释（二））第二十六条适用的情形。本案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人在定制协议中对于未能按期交房的违约责任进行了明确约定，开发商违约导致迟延交房应属于正常的履约风险范畴。且杨建林、杨某在明知房屋尚未通过验收，不具备交付条件下，仍不要求整体解除定制协议、预售合同、节能协议，而主张锋尚开发另案承担迟延交房的违约责任，相关生效判决亦明确了锋尚开发迟延履行的赔偿责任。因此，本案亦不属于合同继续履行造成双方利益显失公平的情形。此外，原审法院认定四年多前的别墅装修标准随着时间的推移而渐趋淘汰没有事实依据，且如在房屋实际交付装修后，双方可以就装修中出现的问题另行协商解决。另，关于锋尚开发、锋尚节能主张杨建林本案原告主体不适格的问题。本院认为，定制协议虽然由杨建民、范菲和杨某签订，但之后的商品房预售合同、预售合同之补充协议、节能协议均由杨建林、杨某签订，且均为履行定制协议而签订。锋尚开发、锋尚节能同意杨建林作为合同一方参与签订合同的行为本身，及锋尚开发收取了上述协议项下款项的事实，说明锋尚开发、锋尚节能对由杨建林、杨某履行上述协议予以了认可。在双方另案的违约金纠纷诉讼中，杨建林亦作为原告向锋尚开发主张权利。故原审法院认定杨建林作为节能协议的缔约一方，享有相应的权利义务，作为本案原告的主体适格，并无不当。综上，原审法院适用合同法司法解释（二）第二十六条单独解除双方签订的节能协议，属于适用法律错误，本院予以纠正。由于双方节能协议不应单独予以解除，杨建林、杨某要求解除节能协议并赔偿损失的诉讼请求及理由均不能成立；锋尚开发、锋尚节能的上诉请求及理由成立，对其上诉主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民初字第2号民事判决；驳回杨建林、杨某的诉讼请求。一审案件受理费、保全费合计88646元，由杨建林、杨某负担。二审案件受理费85746元，由杨建林、杨某负担（杨建林、杨某撤回上诉，该部分案件受理费减半收取）。本判决为终审判决。审 判 长  葛晓明代理审判员  陈 皓代理审判员  王 芬二〇一五年十一月十七日书 记 员  戚亦萍