广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗增法民三初字第651号
原告：赖金喜，女，1972年2月6日出生，汉族。
委托代理人：黄赐繁，广东兆鹏律师事务所律师。
被告：谢彩金，女，1987年10月26日出生，汉族。
委托代理人：刘传根，广东厚载律师事务所律师。
第三人：广州市智富房地产代理有限公司。
法定代表人：潘旭辉，该公司负责人。
委托代理人：肖澄、江志能，系该公司员工。
第三人：中国银行股份有限公司广州白云支行。
负责人：许培京，该行行长。
委托代理人：谢伟全、付梦霞，该行职员。
原告赖金喜诉被告谢彩金、第三人广州市智富房地产代理有限公司（以下简称智富公司）、中国银行股份有限公司广州白云支行（以下简称中行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢艳晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告赖金喜的委托代理人黄赐繁、被告谢彩金的委托代理人刘传根、第三人智富公司的委托代理人肖澄、江志能、第三人中行白云支行的委托代理人谢伟全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖金喜诉称：2012年12月17日，在智富公司提供居间服务的情况下，赖金喜与谢彩金双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定，谢彩金将其所有的位于增城市增江街增江大道南3号16幢603房（以下简称该房屋）出售给赖金喜，该房屋建筑面积为119.63平方米（以房产证面积为准实为119.23平方米），购房总价款为人民币735000元。赖金喜与谢彩金约定的付款方式为：在合同签订当天由赖金喜支付谢彩金第一期首期楼价款30万元；在2013年6月1日前由赖金喜支付第二期首期楼价款10万元给谢彩金；剩余购房款335000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入谢彩金银行帐号作为楼价款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由赖金喜以现金于过户当天支付给谢彩金。合同还约定，鉴于该房屋现在银行进行按揭贷款，由谢彩金负责清偿该房屋在银行的按揭贷款，办理该房屋的赎证手续；谢彩金应在开发商装修完该房屋并可交楼时将该房屋交付给赖金喜使用；谢彩金应协助赖金喜办理该房屋的过户登记手续及按揭手续。合同又约定，在履行本合同中一方违约的，违约方应承担本次房屋交易的全部中介服务费；违约方还应承担守约方为追究违约方违约责任而产生的律师费用。赖金喜与谢彩金签订《房屋买卖合同》后，赖金喜依约于2012年12月17日向谢彩金支付了购房定金2万元，于2012年12月28日向谢彩金支付了购房款10万元，于2012年12月29日向谢彩金支付购房款18万元，于2013年6月1日向谢彩金支付购房款10万元；赖金喜合共向谢彩金支付了40万元购房款。谢彩金在收到上述款项后理应按合同约定清偿该房屋的按揭银行贷款，办理赎证手续，并应协助赖金喜办理该房屋的过户登记及按揭手续。由于房价快速上涨，每平方米的房价涨幅达4000多元，谢彩金欲将该房屋另卖高价，故不积极如实履行与赖金喜签订的《房屋买卖合同》。谢彩金认为，赖金喜与谢彩金签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方均具约束力。赖金喜签订合同后一直按合同约定如实履行了付款义务，谢彩金不如实履行合同约定的义务，明显违背了诚实信用原则，属于违约行为。为维护赖金喜的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、谢彩金继续履行与赖金喜签订的《房屋买卖合同》，协助赖金喜办理增城市增江街增江大道南3号16幢603房房屋的过户登记手续；2、谢彩金继续履行与赖金喜签订的《房屋买卖合同》，将增城市增江街增江大道南3号16幢603房房屋交付给赖金喜使用；3、谢彩金承担中介服务费6000元；4、谢彩金承担律师费12000元；5、本案诉讼费用由谢彩金承担。
被告谢彩金辩称：一、双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同，理由如下，1、涉案房屋系夫妻共同财产，未经夫妻另一方同意出售所签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。根据婚姻法司法解释（二）第十九规定，涉案房屋应认定为夫妻共同财产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。赖金喜没有证据证明谢彩金夫妻均同意出售涉案房产。2、涉案房产在签订《房屋买卖合同》时尚未确权，买卖双方所签订的《房屋买卖合同》应无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，赖金喜明知谢彩金没有依法登记领取权属证书仍然坚持购买，其对合同无效应承担相关的法律责任。3、双方签订的《房屋买卖合同》没有明确的买方。《房屋买卖合同》第20条约定，买方有权选择最终产权人。据此可推断赖金喜不是最终的买方，赖金喜不是适合的原告，应驳回起诉。二、赖金喜的起诉事实和理由不成立，应依法驳回。《房屋买卖合同》已注明涉案房屋有抵押权，抵押权人为中行白云支行，抵押金额为659814元。根据《物权法》第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现赖金喜没有提供证据证明抵押权人同意转让抵押房产，且又不同意代为清偿债务消灭抵押权，请求法院驳回赖金喜的诉讼请求。三、咨询及中介服务费不应由谢彩金承担。赖金喜与谢彩金于2012年12月17日签订《房屋买卖合同》中没有约定咨询及中介服务费应由谢彩金承担。《房屋买卖合同》第9条约定，如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费。现赖金喜一方面要求买该物业，一方面又要求谢彩金支付咨询及中介服务费，这是自相矛盾的说法。四、律师费用不应由谢彩金承担。律师费用不是赖金喜维权必须支付的费用，即使要求谢彩金支付也应根据双方在签订《房屋买卖合同》的过错程度来承担。综上所述，赖金喜与谢彩金签订的《房屋买卖合同》违反法律、法规的禁止性规定，应为无效合同，请求人民法院在查清事实的基础上，依法驳回赖金喜的诉讼请求。
第三人智富公司述称：1、对于涉案房屋是否夫妻共同财产的问题，谢彩金当时并没有告知其已结婚的事实，并称其有权全权处理涉案房屋。2、在签订合同前，涉案房屋在网上已经确权，未确权是不能办理抵押，按规定必须经房管部门确权后，银行才会接受谢彩金的借款抵押。3、《房屋买卖合同》第20条第1项约定，买方有权选择最终产权人，是指买方有权将涉案房屋权属办理到自己或其指定人员名下。4、签订合同时，赖金喜与谢彩金均知道涉案房屋处于抵押状态，合同约定由谢彩金负责办理赎证手续。5、关于中介费、律师费在合同中有约定，一切按合同约定处理。
第三人中行白云支行述称：对赖金喜的诉讼请求不发表意见。
经审理查明，2012年1月19日，谢彩金与广州市富杰投资有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201201131577），约定谢彩金向广州市富杰投资有限公司购买位于增城市增江街增江大道南3号16幢603房。该房屋的产权人为谢彩金，他项权利人为中行白云支行，他项权利人性质为金融，权利种类为抵押权，权利价值为人民币659814元，权利部位为全部。
2012年12月17日，谢彩金（卖方）、赖金喜（买方）与智富公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：“买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：增城市增江街增江大道南3号16幢（增江大道3号16幢）603房，建筑面积：119.63平方米（应以房产证面积为准）。2卖方持有该物业之房产权属证明。卖方现在产权文件为：商品房买卖合同，号码为201201131577，卖方保证对该物业有完整处分权，出售该物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任。由于卖方的原因造成该物业不能办理交易过户手续或第三人产生纠纷由卖方承担全部责任。3该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币柒拾叁万伍仟元整（￥735000.00元）。……5本次交易过户所产生税费全部由买方负责支付。……8卖方应在交易过户完成前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。9基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意签订本《房屋买卖合同》当天支付咨询及中介服务费给广州增城市智富房地产代理有限公司，……如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。……12本次交易过户手续需在出到该物业《房地产权证》并申请还贷后六十个工作日前完成。……14由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。15合同三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，协商不成的，应向增城市人民法院提起诉讼。……17本合同连同附件共叁页，合同附件与本合同具有同等法律效力。19本合同一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：卖方一份，买方一份，经纪方一份。20三方约定其他事项：（1）买方有权选择最终产权人。（2）该物业现在在银行按揭中，赎证由卖方负责。供楼由卖方一直供到出一手证同还清银行贷款为止，在此供楼期间所产生利息由卖方负责，买方不负责。（3）交楼时间为物业开发商装修完可交楼时间为准交付买方使用。（4）买卖双方协调，该物业维修基金由买方支付。附件：买卖双方该物业楼价款的支付方式达成以下一致协议，由买方按下列第2种方式处理中：2按揭付款（1）于签署本《房屋买卖合同》当天支付人民币贰万元整（￥20000.00元）作为定金。……（2）第一期首期楼价款（含定金）共计人民币叁拾万元整（￥300000.00元）应于2012年12月28日前付清，第二期首期楼价款共计人民币壹拾万元整（￥100000.00元）应于2013年6月1日前付清。（3）人民币叁拾叁万伍仟元整（￥335000.00元）于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金于过户当天支付予卖方。（4）卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件／合同等。”。同日，赖金喜支付了中介费6000元给智富公司，智富公司出具了《收据》给赖金喜收执。
上述合同签订后，赖金喜于2012年12月17日、同月28日、同月29日以及2013年6月1日分别支付给谢彩金购房定金20000元、首期款100000元、首期款180000元、首期余款100000元，合计400000元，谢彩金分别签下四张《收款收据》给赖金喜收执。
2013年9月30日，赖金喜与广东兆鹏律师事务所签订《委托合同》，约定赖金喜委托广东兆鹏律师事务所委派律师代理本案的诉讼，律师代理费为12000元。广东兆鹏律师事务所于2013年10月18日开具两张共12000元的律师代理费发票给赖金喜收执。
另查明，2011年2月14日，谢彩金与钟冠宏登记结婚。
诉讼过程中，一、各方当事人均表示于2012年12月17日签订的《房屋买卖合同》是其真实意思表示。
二、赖金喜在庭审中陈述，1、谢彩金从未告知赖金喜其已结婚的事实，只是告知涉案房屋是其所有，其有权处理涉案房屋；2、在2013年8月期间，谢彩金明确告知赖金喜不会将涉案房屋过户给赖金喜，也不会将涉案房屋交付给赖金喜使用；3、若继续履行合同，赖金喜愿意代谢彩金提前清偿涉案房屋的还贷义务，并愿意支付因提前还贷及办理涂销涉案房屋抵押手续所产生的相关费用，但对于超出余下购房款335000元部分的费用，赖金喜保留向谢彩金追究的权利。
三、谢彩金在庭审中陈述以下事实，1、其承认没有告知智富公司和赖金喜其已婚的事实；2、其配偶钟冠宏并不知道出售涉案房屋一事，直到谢彩金被赖金喜起诉到法院，钟冠宏方知道谢彩金出售涉案房屋一事，并对谢彩金出售房屋一事表示反对；3、在2013年8、9月左右，谢彩金怕其丈夫钟冠宏知道出售涉案房屋的事情，遂告知赖金喜其不同意出售涉案房屋，但协商未果；4、谢彩金与赖金喜、智富公司签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋处于预售状态，直到2013年10月15日才确认登记到谢彩金名下，在谢彩金拿到涉案房屋的产权证后，谢彩金认为与赖金喜签订的《房屋买卖合同》无效，所以就没有办理提前还贷手续；5、涉案房屋的开发商已通知谢彩金收楼，谢彩金认为涉案房屋有质量问题，所以仍未收楼；6、由于谢彩金的丈夫不同意卖房，而且谢彩金经济困难，已没有经济能力赎证，但愿意将40万元购房款退还给赖金喜。
四、智富公司在庭审中陈述以下事实，1、三方签订合同时，涉案房屋已通过网签，且谢彩金也向智富公司出示了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为201201131577），证明谢彩金是涉案房屋的购买方；2、赖金喜与谢彩金交易涉案房屋时，其公司曾问过谢彩金的婚姻状况，但谢彩金没有告知，谢彩金当时称其有权全权处理涉案房屋；3、2013年8月初，谢彩金委托其哥哥到智富公司与赖金喜协商不同意继续履行合同一事，但协商未果；4、在2013年8月15日，智富公司曾以快递邮寄方式向谢彩金发出一份催促函，要求谢彩金将涉案房屋交付给赖金喜使用，但谢彩金的哥哥在2013年8月16日以手机短信的方式回复，明确表示不卖涉案房屋。
五、中行白云支行表示，截至2013年12月17日止谢彩金现尚欠贷款本金451323.98元；由于谢彩金就涉案房屋的按揭贷款已还款超过一年，故按合同约定其支行可接受办理提前还贷手续。
赖金喜在第二次庭审中申请撤回要求谢彩金将增城市增江街增江大道南3号16幢603房房屋交付给赖金喜使用的诉讼请求。
本院认为：赖金喜起诉要求谢彩金继续履行《房屋买卖合同》，协助办理涉案房屋的过户登记手续；谢彩金对此不同意，抗辩其与赖金喜、智富公司签订的《房屋买卖合同》未经共有人及抵押权人同意、涉案房屋未确权、没有明确买方为由，主张合同无效。本院对谢彩金的抗辩主张不予认可，理由如下，首先，《房屋买卖合同》已明确约定赖金喜为涉案房屋的买方，虽然合同约定买方有权选择最终产权人，但这只是约定买方有权选择涉案房屋最终可以过户至其指定的他人名下，谢彩金不能以此否定赖金喜为涉案房屋的购买方的事实。且在合同签订后，赖金喜作为买方也实际履行了支付400000元购房款的义务，对此事实谢彩金并无异议，故谢彩金主张没有明确买方、赖金喜不是适格原告抗辩的理据不充分。其次，在签订合同时，涉案房屋虽未取得产权证书，但在赖金喜起诉前，谢彩金已于2013年10月15日取得涉案房屋的产权证书，由此，谢彩金以签订合同时涉案房屋未确权为由主张合同无效的抗辩理由不成立。再次，在智富公司接受谢彩金的放盘时，谢彩金提供了其与广州市富杰投资有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》给智富公司。通过《广州市商品房买卖合同（预售）》可以看出，谢彩金本人是涉案房屋一手楼的唯一购房人。通过赖金喜、谢彩金与智富公司签订《房地产买卖合同》第2条约定可以看出，谢彩金保证对涉案房屋有完整处分权，出售涉案房屋没有侵犯第三人的权利；谢彩金亦承认其在交易涉案房屋时并未告知赖金喜及智富公司其已结婚及涉案房屋属于其夫妻共同财产的事实。另，从赖金喜提供的《广州市房地产产权情况表》记载显示，涉案房屋的产权人只有谢彩金一人，并未记载有其他产权人。按常理分析，谢彩金在签订合同时为25周岁，从该年龄来看很难判断谢彩金是否已婚，在谢彩金未如实告知其婚姻状况以及涉案房屋属于夫妻共有财产的情况下，智富公司与赖金喜是有理由相信涉案房屋系谢彩金的个人所有；对此本院认定赖金喜为善意购房人，谢彩金以未经得共有同意为由，主张合同无效的抗辩本院不予采纳。最后，虽然中行白云支行就该房屋已办理全部他项权，且赖金喜与谢彩金就涉案房屋的交易并未告知并征得中行白云支行的同意，但转让设定抵押的房屋是否要经抵押权人的同意，并非法律或行政法规的强制性规定，抵押权人是否同意转让并不影响该转让合同的有效性；另根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，谢彩金转让涉案房屋虽未征得中行白云支行的同意，但抵押所产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让限制。综上理由，赖金喜、谢彩金与智富公司在平等自愿的基础上于2012年12月17日签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，该合同合法有效；谢彩金抗辩合同无效的理由，于法无据，本院不予采纳。
现赖金喜明确表示愿意代谢彩金清偿涉案房屋的抵押贷款，且中行白云支行也表示涉案房屋的抵押贷款已还款超过一年，其支行接受办理涉案房屋的提前还贷手续，故赖金喜要求谢彩金继续履行合同协助办理过户的诉请，合法有理，本院予以支持。谢彩金作为涉案房屋抵押人对赖金喜办理该房屋涂销抵押登记手续应提供必要的协助。由于办理提前还款及办理涂销抵押登记所支出的相关款项明显多于余下房款335000元，赖金喜对此也表示保留另案向谢金彩追究的权利。故赖金喜可待上述多支付的金额确定后，另行与谢彩金协商解决，或者另案起诉主张权利，本案在此不予处理。
对于赖金喜要求谢彩金承担中介服务费6000元的问题。赖金喜已向智富公司支付了中介服务费6000元，《房屋买卖合同》第9条约定，如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出涉案房屋的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费。从上述约定可以看出，只有在未能继续履行涉案房屋的买卖交易时，守约方才能主张违约方支付中介服务费，现赖金喜主张继续履行合同，故其该项诉请不符合合同约定，本院不予支持。
对于赖金喜要求谢彩金赔偿律师费12000元的问题。本案中，《房屋买卖合同》第14条明确约定，由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约一方承担。根据本院查明的事实，谢彩金已明确表示不同意继续履行合同，其行为已构成违约，现赖金喜因谢彩金的违约行为向法院提起诉讼，诉请要求谢彩金继续履行合同协助办理涉案房屋的过户登记手续，实际上也是追究违约方违约责任的一种表现形式，赖金喜的该项诉请符合上述合同的约定。且赖金喜也提供了《委托合同》及律师代理费发票，证明其因本案诉讼委托了律师代理的事实，故赖金喜要求谢彩金支付律师费12000元的诉请，合法有据，本院予以支持。
诉讼过程中，赖金喜向本院撤回要求谢彩金将增城市增江街增江大道南3号16幢603房房屋交付给赖金喜的使用的诉讼请求，其申请符合法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：
一、在本判决发生法律效力之日起五日内，原告赖金喜直接向第三人中国银行股份有限公司广州白云支行清偿增城市增江街增江大道南3号16幢603房的抵押贷款本金及利息（已付本息应予扣减）与相关提前还贷的费用。
二、在原告赖金喜履行本判决第一项的义务之日起五日内，被告谢彩金和第三人中国银行股份有限公司广州白云支行协助原告赖金喜办理增城市增江街增江大道南3号16幢603房的抵押登记涂销手续。
三、在增城市增江街增江大道南3号16幢603房的抵押登记涂销手续办妥之日起五日内，被告谢彩金协助原告赖金喜办理上述房屋过户至原告赖金喜名下的登记手续。
四、被告谢彩金在本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告赖金喜律师费12000元。
五、驳回原告赖金喜的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5665元，由原告赖金喜负担45元；被告谢彩金负担5620元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费（包括反诉费）同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 卢 艳 晖
二〇一四年一月十三日
书记员 赵洁玲附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。