广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第438号
上诉人（原审被告）：珠海市泰轩房地产开发有限公司。住所：珠海市香洲区。
法定代表人：林汉波，总经理。
委托代理人：唐公立，男，汉族，1981年5月8日出生，住北京市丰台区。系该公司员工。
委托代理人：王坤，男，汉族，1988年7月4日出生，住广东省珠海市香洲区。系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：李治华，男，汉族，1958年1月12出生，住武汉市江岸区。
委托代理人：李伊苓，湖北正信律师事务所律师。
委托代理人：彭磊，湖北正信律师事务所律师。
上诉人珠海市泰轩房地产开发有限公司（以下简称泰轩房产公司）与李治华商品房预售合同纠纷一案，泰轩房产公司不服珠海市香洲区法院作出的（2013）珠香法民一初第1969号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年6月12日，李治华与泰轩房产有限公司签订商品房买卖合同》及附件，李治华向泰轩房产有限公司购买诚丰星座第1幢2单元1707号房，房价1579150元。合同第七条［交付期限］约定：“出卖人应当于2012年3月31日前将本房地产交付给买受人”。合同附件三第七条［出卖人逾期交付的违约责任］约定：若出卖人在宽限期后60日仍未能将该商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自宽限期后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已交房款每日千分之三向买受人支付违约金。2011年6月14日，李治华一次性向泰轩房产公司付清全部房款1579150元。泰轩房产公司于2012年3月22日通过EMS向李治华发出快件，快件单上标示内件品名为《入伙通知书》。泰轩房产公司提供了一份落款时间为2012年3月20日的《诚丰·星座入伙通知书》，内容为“我司开发的诚丰·星座现已全面竣工交付使用，我们荣幸地通知您：请您于2012年5月30日前，前往……办理……入伙手续。……”李治华称该快件寄送的是泰轩房产公司发出的致歉信而非入伙通知书，李治华为此提供了落款时间为2012年3月5日，盖有泰轩房产有限公司公章的《致歉信》，该致歉信未指向特定李治华，指向的是“诚丰星座业主”，称“星座室内精装修工程水电隐蔽工程、天花造型、地面与墙面砖、石材铺设、墙面装饰造型夹板基地等均已完成，同时门及门套、洁具、灯具、插座、开关及衣柜均已到位并安装，为了保证按期交房我司各项工作均有序进行。近期由于频繁降雨，珠海二、三月份出现的‘回南天’造成了天气反潮、室内空气湿度大……。珠海市气象局预计这样的天气将持续至三月底，这天气已造成了在约定期内无法圆满交房，特此通知你，并请你谅解。我们将在保证工程质量的前提下，以最快速度完工交房。……”泰轩房产公司对该致歉信不持异议。
李治华还提供了一份盖有泰轩房产公司印章的《回执单》，该回执单由泰轩房产公司发给李治华，请李治华确认并同意致歉信的内容。该回执单没有李治华的签名。2012年10月25日，泰轩房产公司通过EMS向李治华寄送《入伙通知书》，内容为“我司开发的诚丰·星座现已竣工交付使用，我们再次通知尚未办理入伙手续的业主，……务必立即前往销售处办理入伙手续。……”。泰轩房产公司认为案涉的诚丰·星座于2012年3月17日已具备交付使用的条件，不存在逾期交房的情况，为次提供了以下验收资料：1.没有检验机构盖章落款时间为2011年8月31日的《国家城市供水水质监测网珠海监测站检验报告》；2.落款时间为2011年9月27日没有存档单位盖章的“诚丰·星座商业住宅停车楼工程”《建筑工程档案预验收合格证书》；3.2011年11月15日珠海市测绘院盖章的诚丰·星座《房地产登记测绘成果报告》首页；4.在珠海市城市建设档案馆存档的广东省珠海市公安消防局2011年12月6日出具的《建设工程消防验收意见书》；5.2012年1月6日，由珠海市泰轩房地产开发有限公司（建设单位）、珠海市诚丰工程监理有限公司（监理单位）、广东建粤工程有限公司（施工单位）、广东启源建筑工程设计院有限公司（设计单位）盖章认为“合格”的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》；6.2012年1月6日，由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位广东省工程勘察院盖章的建筑工程《工程竣工验收报告》；7.珠海市人民防空办公室对案涉工程发出的《珠海市人防工程竣工验收备案核准书》；8.《管道燃气验收监督情况告知书》。
李治华在一审的诉讼请求为：一、泰轩房产公司向李治华支付逾期交房违约金人民币653768元（以购房总价款人民币1579150元为基数，按每日千分之三的标准，从2012年5月31日起，计算至竣工交付日2012年10月15日共计138天）。二、泰轩房产公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为：泰轩房产公司、李治华签订的《商品房买卖合同》及其附件，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，双方当事人均应恪守。合同签订后，李治华依约付清了全部房款，已经履行了合同约定的义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。本案中泰轩房产公司至今未向本院提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故涉案房屋应视为至今不具备交付条件，但由于李治华主张泰轩房产公司于2012年10月15日通知入伙具备交房条件，该主张为李治华依法处分自己的权利，应予准许。泰轩房产公司存在逾期交付房屋的违约行为，应当承担2012年5月31日至2012年10月15日期间（138天）逾期交房的违约责任。
泰轩房产公司主张合同约定的违约金标准过高，一审法院认为：违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性；泰轩房产公司主张参考涉案房屋同地段租金损失以确定李治华的逾期收房损失，但租金标准仅为衡量违约金标准其中之一因素，并非唯一因素；而以合同约定的按购房款日千分之三计算违约金又过分高于法律规定的标准，综合考虑合同履行情况以及当事人的过错程度等因素，一审法院认为合同约定的违约金标准明显过高，应调整为按照中国人民银行公布的金融机构同期一年期贷款基准利率的四倍计算。
综上，李治华要求泰轩房产公司按合同约定支付2012年5月31日至2012年10月15日期间的逾期交房违约金，过分高于法律规定，本院予以调整，泰轩房产公司应向李治华支付逾期交房违约金人民币147590.87元（1579150×6.56%×4÷360天×8天=9208.20元；1579150×6.31%×4÷360天×28天=31000.47元；1579150×6%×4÷360天×102天=107382.20，总147590.87元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款的规定，一审法院判决如下：泰轩房产公司于判决发生法律效力之日起十日内，向李治华支付逾期交房违约金人民币147590.87元。泰轩房产公司如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10338元，由泰轩房产公司负担。
一审判决后，泰轩房产公司不服，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第1969号民事判决，驳回李治华的诉讼请求。2.本案一审、二审的诉讼费用由李治华承担。事实与理由如下：泰轩房产公司认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当。（一）双方于2011年6月12日签订《商品房买卖合同》，由李治华购买泰轩房产公司开发的诚丰星座1栋2单元1707房。合同第七条约定的交付期限为2012年3月31日前。泰轩房产公司开发的诚丰星座项目各项验收已于2012年3月12日前验收完毕，李治华购买的商品房所在楼层的精装修工程也于2012年3月17日完成，商品房符合交付使用的条件。泰轩房产公司于2012年3月22日通过EMS的方式将《入伙通知书》邮寄给李治华，告知李治华其购买的商品房已具备交付条件，请李治华在5月30日前办理入伙手续。泰轩房产公司已依据双方合同约定要求履行了通知交房手续，该商品房已2012年5月14日交付李治华，不存在逾期交房的违约行为。（二）一审法院判决的违约金赔偿过分高于其实际损失。根据《合同法解释二》第29条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此一审法院的判决已远远高于其实际损失。综上所述，一审法院判决违反了相关法律的规定，适用法律不当。请二审法律查明事实，依法作出裁判。
李治华答辩称：泰轩房产公司是迟延交房，2014年3月22日发的并不是入伙通知书。关于违约金，约定的千分之三，请求维持原审判决。
双方对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，泰轩房产公司上诉主张商品房已经具备交付条件且于合同约定的时间内已经交付给李治华，泰轩房产公司不存在违约行为，且一审法院判决的违约金过高，应参照同地段租金标准确定违约金。因此，本案的焦点为泰轩房产公司是否存在逾期交房的违约行为及一审法院认定违约金标准是否过高以及是否应参照同地段租金标准。为此，本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。同时，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。本案中，泰轩房产公司并未向本院提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因此，泰轩房产公司主张涉案房屋已经具备交付条件并已经交付给李治华，从而不存在逾期交房的违约行为的观点没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院以李治华自认泰轩房产公司于2012年10月15日具备交房条件并通知其入伙而判令泰轩房产公司承担2012年5月31日至2012年10月15日期间（138天）逾期交房的违约责任，并无不妥，本院予以维持。
关于一审法院认定违约金标准是否过高以及是否应参照同地段租金标准的问题。本院认为，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准为每日千分之三，一审法院在审理时已经结合案件情况酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期一年贷款利率的四倍，在泰轩房产公司未提供证据证明该标准计算出来的违约金依然远远高于实际损失的情况下，本院对泰轩房产公司的这一主张不予支持。对于泰轩房产公司主张的应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，以同地段同类房屋租金标准来确定违约金，本院认为，该条款的适用前提是双方在合同中未约定违约金的情形，而本案中，双方在合同中对违约金标准有明确约定，故泰轩房产公司主张适用这一条款没有法律依据。
综上所述，泰轩房产公司的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3252元，由珠海市泰轩房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 葛阳辉
代理审判员 庹 佳
二〇一四年十月二十日
书 记 员 陈妙斯