宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民终字第3号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴忠市永昌房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治吴忠市利通区。
法定代表人杨义林，系该公司董事长。
委托代理人李爱春，系宁夏清瞳律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李扬，女，1975年12月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王军，男，1985年11月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
两被上诉人共同委托代理人田超，系宁夏世仑律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人吴忠市永昌房地产开发有限公司（以下简称永昌公司）因与被上诉人李扬、王军房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2014）吴利民初字第1100号民事判决向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人永昌公司的委托代理人李爱春、被上诉人李扬、王军的委托代理人田超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2011年12月15日、2012年12月20日原告永昌公司分别与马宝全签订《商业房屋租赁合同》，将其位于吴忠市XX区XX街2-121#、2-114#房屋租给马宝全经营“唐都会所KTV”，租期5年，其中：2-121#房屋租期自2011年12月15日至2017年2月15日，2-114#房屋租期自2012年12月20日至2018年3月20日。2013年11月11日，马宝全、马保强与被告李扬签订《店铺转让合同》一份，马保强、马宝全将其经营的“唐都会所KTV”以100万元转让给李扬经营。2013年11月15日，原告永昌公司与被告李扬、王军又分别签订两份《商铺租赁合同》，约定：原告永昌公司将位于吴忠市XX区XX街2-121#、2-114#房屋租给被告李扬、王军使用，2-121#房屋租期自2012年2月15日至2017年2月15日，租金每年196212元；2-114#房屋租期自2013年3月20日至2018年3月20日，租金每年159179元，两份合同约定如拖欠租金，每天按欠租金1%加收滞纳金；且约定拖欠租金7天以上，被告承担拖欠租金的50%的违约金。
2013年12月1日，被告李扬、王军准备进入“唐都会所KTV”装修，但被马保强、马宝全的债权人阻拦，至今未能实际占用上述租赁房屋。
原审法院认为，本案争议的焦点是原告是否将租赁房屋交付二被告使用？
我国《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付出租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，同时《合同法》第六十一条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务”。依据上述规定，房屋租赁合同作为双务合同，出租方首先要提供无瑕疵无争议能够供承租方正常使用的房屋。但在本案中，原告称交付房屋的义务由马宝全履行，将其应履行的交付义务转嫁于他人，显然有悖诚实信用原则和全面履行合同的法定义务。而且，二被告与原告及马宝全虽分别签订了《商业房屋租赁合同》和《店铺转让合同》，但因马宝全与他人之间的债权债务纠纷致使二被告无法正常使用房屋和收益，二被告签订合同的目的根本无法实际实现。故，原告称其已将房屋交付二被告要求二被告支付租金的主张不成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吴忠市永昌房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李扬、王军签订的《商业房屋租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）吴忠市永昌房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李扬、王军的其他诉讼请求。本诉案件受理费4404元，由原告（反诉被告）吴忠市永昌房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）李扬、王军负担。
原审宣判后，永昌公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销吴忠市利通区人民法院（2014）吴利民初字第1100号民事判决，改判不予解除《商铺租赁合同》，由被上诉人向上诉人支付159179元租金和违约金47753元。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人没有交付涉案房屋给被上诉人错误。马宝全租赁涉案房屋开办“唐都会所KTV”，上诉人已将涉案房屋交付给马宝全使用，被上诉人受让马宝全的“唐都会所KTV”后变更了新的名称，并继续使用涉案房屋，一审认定上诉人没有交付涉案房屋给被上诉人显属错误。二、一审认定被上诉人没有实际占有涉案房屋错误。2012年12月20日，上诉人将涉案房屋租赁给马宝全经营“唐都会所KTV”，2013年11月11日，马宝全将“唐都会所KTV”转让给被上诉人经营，并将涉案房屋交付给被上诉人使用，为此，2013年11月16日上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，一审认定被上诉人没有实际占有涉案房屋显然错误。综上，一审认定事实错误，驳回上诉人的诉请不当，请二审法院依法撤销一审判决。
被上诉人李扬、王军针对上诉人永昌公司的的上诉请求及事实和理由答辩称：上诉人的上诉请求及事实与理由均不能成立，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确。截止目前为止，本案所涉房屋上诉人也未履行合同义务，导致二被上诉人无法享有合同权利，二审法院应当驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人永昌公司提交以下证据：一、唐都会所企业信息一份、热点会所工商登记档案资料一份，证明：1、被上诉人不仅实际占有使用涉案房屋，而且以涉案房屋为经营场所办理了娱乐经营许可证、消防安全证、卫生许可证、排污许可证。2、被上诉人于2013年11月19日之前已全面接收了涉案房屋和唐都会所的全部财产。二、调查笔录2份，证明：1、马宝全和马保强将唐都会所的财产和经营权作价100万元转让给被上诉人，被上诉人接收房屋后向马宝全和马保强支付了50万元转让费（由胡某某代收），因此，房屋的交接主体是马宝全、马保强和被上诉人，无需上诉人交付。2、被上诉人接收唐都会所后办理了经营所需的各类证照，并进行了局部维修和设备调试，因此，被上诉人已经实际占有使用涉案房屋。三、申请证人胡某某、龙某出庭作证，证明马宝全将唐都会所转让给二被上诉人，永昌公司与二被上诉人变更了租赁合同，由被上诉人继续在剩余期限内租赁涉案房屋，而且被上诉人与马宝全、马保强进行了交接并实际占有使用涉案房屋。
被上诉人李扬、王军质证认为：一、唐都会所企业信息、热点会所工商登记档案资料，不是新的证据，不符合民事诉讼法新证据的要求，该证据与涉案争议的事实没有关联性，不能作为认定案件事实的依据。二、调查笔录不是新的证据，不符合民事诉讼法新证据的要求，该证据与涉案争议的事实没有关联性，不能作为认定案件事实的依据。三、证人胡某某的证言的真实性、合法性、关联性均有异议，证人与上诉人存在利害关系，而且证人对王军起诉其一案未如实向法庭陈述，其本人就涉案相关事实同样存在利害关系，该证言不能作为认定案件事实的依据。证人陈述永昌公司未向二被上诉人交付房屋，其陈述是由上一任承租人与二被上诉人自行交接，该证言直接证实上诉人的上诉请求及事实与理由均不能成立。证人龙某的证言真实性、合法性、关联性均有异议，按照上诉人的主张，在王军、李扬接手房屋前，涉案房屋已变更为热点音乐会所，而证人龙某却陈述是在给唐都会所进行的扶手焊接，证言不应作为认定本案的事实依据。
被上诉人李扬、王军二审中未提交新证据。
对上诉人永昌公司提交的证据，本院认证如下：唐都会所企业信息一份、热点会所工商登记档案资料一份的真实性予以认定，但该证据并不能直接证明被上诉人李扬、王军实际占有使用了涉案房屋，对上诉人的证明目的不予认可；调查笔录与证人证言，亦不能直接证明上诉人永昌公司将涉案房屋交付给被上诉人李扬、王军，对其证明目的不予采信。
二审审理查明，一审查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同作为双方合同，出租方首先要提供无瑕疵无争议能够供承租方正常使用的房屋。上诉人永昌公司认为其将涉案房屋交付给马宝全使用，被上诉人李扬、王军受让马宝全的唐都会所KTV后变更了新的名称，已将涉案房屋交付给被上诉人李扬、王军的上诉理由，本院认为马保强、马宝全与李扬签订了店铺转让合同后，李扬、王军与永昌公司又签订租赁合同，双方形成了新的租赁关系，作为出租人永昌公司应按照合同约定将房屋交付承租人李扬、王军使用，虽然马保强、马宝全与李扬、王军签订了店铺转让合同，但马保强、马宝全无权转租涉案房屋，永昌公司不能以马保强、马宝全与李扬签订了店铺转让合同为由将自己应交付房屋的义务交由马保强、马宝全承担。且永昌公司与李扬、王军签订的商铺租赁合同第一条明确载明“甲方将坐落于财满街面西2-114号商网、面积736.94平方米，另付配套设施（见交接清单）的商铺出租给乙方……”。现上诉人永昌公司无证据证实其已将涉案房屋交付给被上诉人李扬、王军，二审审理中，上诉人提交的“热点会所工商登记档案资料”也只是对经营场所名称的变更，并不能证实李扬、王军实际经营和占有使用了涉案房屋。故对上诉人永昌公司的上诉请求不予支持。上诉人永昌公司请求改判不予解除《商铺租赁合同》的上诉请求，因马宝全与他人之间的债权债务纠纷导致被上诉人李扬、王军无法正常使用房屋和收益，致使被上诉人李扬、王军与上诉人永昌公司签订的租赁合同的目的根本无法实际实现，双方已无法继续履行合同，一审根据本案实际，判决解除房屋租赁合同是正确的。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4404元，由上诉人吴忠市永昌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈秀霞
代理审判员 张 军
代理审判员 马春燕
二〇一五年三月四日
书 记 员 王利武
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理；
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
…….
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。