上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2524号
原告上海中铁市北投资发展有限公司。
法定代表人张安民。
委托代理人宋安成，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人李旭，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告林春。
原告上海中铁市北投资发展有限公司（以下简称“中铁市北公司”）与被告林春商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告中铁市北公司委托代理人李旭到庭参加诉讼。被告林春经本院公告传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中铁市北公司诉称，原、被告于2011年6月15日签订《商品房预售合同》一份，约定被告向原告购买上海市闸北区江场西路299弄中铁中环时代广场5号102室房屋（以下简称“系争房屋”）。原告于2011年11月25日取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》，并于2011年12月16日通知被告交房，但被告拒绝；原告于2012年6月1日取得系争房屋的大产证后通知被告，但被告仍拒绝；现被告拖欠房款总额已经超过总房价款的80%，构成根本违约。根据双方签订的合同约定，被告逾期支付房款超过90天，原告有权解除合同。按照合同约定，被告应在2011年12月24日前支付第二期房款，应在2012年7月18日前办理相关手续及支付剩余房款，被告逾期未支付剩余房款需按照合同约定以未付房款日千分之一的标准计算至原告解除合同之日即2013年8月2日止的违约金人民币（以下币种均为人民币）764，996.81元。并且因被告没有及时履行双方签订的商品房预售合同，原告亦发生实际损失，具体包括：无法按时收回房款而产生的银行同期贷款利息，从被告逾期付款计算至2014年3月20日止的利息损失共计为259，518.36元；因出售系争房屋向销售公司支付总房价款的1.8%的佣金，解除买卖合同后，另行出售产生的佣金成本；系争房屋系办公用房，目前房屋价格的市场行情是下降的；因系争房屋未能及时出售原告方还承担了物业管理费用，综上原告方的实际损失也已超过房价款的18%。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告赔偿房屋总价款18%的损失计464，842.44元；2、解除原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》；3、被告协助原告办理系争房屋上预售合同备案登记撤销手续；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告林春未答辩。
经审理查明，2011年6月15日，原告中铁市北公司（甲方）与被告（乙方）就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，用途为办公，暂测房屋建筑面积为139.20平方米，房屋每平方米建筑面积单价为19，040.46元，总房价款暂定为2，650，432.00元。合同第七条载明：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按预期未付款额的日万分之10计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任：甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同第二十条载明：按本合同约定，甲、乙双方单方面解除合同的，在单方面解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按合同约定的赔偿金额中扣除。合同补充条款一第一条对于联系方式约定如下：……根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件方签收日为送达时间；收件方未签收的，同城以特快专递发出后的第二个日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日；挂号邮寄的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。第二条付款方式约定如下：1、甲乙双方签订预售合同时乙方支付总房价款的30%；2、甲方取得房屋竣工备案表具备交房条件时（时间为2011年11月至2011年12月）通知乙方交房，乙方在接到甲方通知后的5个工作日内支付总房价款的35%；乙方支付本期款项后，甲方5日内将房屋交付给乙方，……逾期交付的，甲方按乙方已付房款的日千分之一标准向乙方支付迟延履行金。3、甲方办理完毕大产证后及时通知乙方，乙方在收到通知后5日内提供办理小产证所需的所有证件和相关手续，同时支付总房价款的35%，……甲方在收到上述文件、房款和税费后，25个工作日内办理完毕小产证并交付给乙方。……逾期交付小产证的，迟延期间甲方按总房价的日千分之一标准向乙方支付迟延履行金。……6、如果乙方（指分期付款客户）未能按照《房屋预售合同》约定的时间支付房款，则甲方可按照合同约定应付款之日起，每延期一日，则收取应付未支付款项的日千分之一的违约金，如逾期3个月的甲方有权单方面解除预售合同取消产权登记，……补充条款第五条载明：1、一方行使法律规定或合同约定的单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方；逾期则视为一方放弃解除合同的权利。一方放弃单方解除合同权利的，双方按合同关于不解除合同的相关规定处理；2、合同因任何原因被解除或终止的，双方应相互配合办理合同备案登记的注销等手续，甲方在前述各项手续办理完毕并收回该房屋（若已交付）及购房发票后的十五个工作日内退还乙方已付的房价款。按照法律规定或合同约定应计算违约金、利息或赔偿损失的，退款时一并计算。由于乙方原因导致上述各项手续未办理完毕的，甲方有权暂不退还乙方款项，并不承担迟延退款期间包括支付利息在内的任何赔偿责任。随后，被告向原告支付了首期购房款795，129.60元。
2011年11月25日，原告取得系争房屋所涉的房地产项目的《建设工程竣工验收备案证书》，备案编码为2011ZB0055。
2011年12月15日原告通过挂号信的方式向被告发出通知，通知要求被告在收到通知后5日内支付第二笔房价款计总房价款的35%，并办理交房手续。
2012年6月1日原告取得系争房屋所涉房地产项目的上海市房地产权证（大产证），权证号为沪房地闸字（2012）第004753号。
2012年6月3日原告又通过挂号信的方式向被告发出通知，要求被告在收到通知5日内支付未支付的房款共计总房价款的70%计1，807，720.60元。
2013年8月1日，原告委托律师通过特快专递的方式向被告发出律师函，载明：原告与被告于2011年6月3日签订《上海市商品房预售合同》，被告向原告购买系争房屋，经原告多次催缴，被告仍未付完剩余70%的房价款。根据相关规定，被告延期付款的行为已构成根本违约，通知被告双方就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》自2013年8月1日起解除，原告在扣除被告应当承担的违约金、损失赔偿金等费用后如有剩余，原告将在被告配合办理预售合同撤销备案登记手续后予以退还。
2013年1月21日，被告林春向原告提交《情况说明》，载明：被告将已经支付的系争房屋购房款795，129.60元中的320，758.80元转入江场西路XXX弄XXX号XXX室房屋。2013年1月28日，原告向被告出具金额为474，370.80元的购房发票。
另查明，2013年4月18日，系争房屋被上海市浦东新区人民法院司法预查封；2013年5月29日，系争房屋又被江苏省苏州工业园区人民法院司法轮候查封。
2010年4月28日，原告与北京中铁新业投资顾问有限公司（以下简称“新业公司”）签订《营销企划及销售代理合同书》一份，约定原告委托新业公司对系争房屋所在楼盘进行营销企划和销售代理。2010年6月30日，原告与中国农业银行股份有限公司上海闸北支行（以下简称“农行闸北支行”）签订《中国农业银行固定资产借款合同》，载明，原告因“闸北区327街坊市北5号地块”商办楼及酒店综合开发项目建设需要向农行闸北支行申请固定资产借款，借款金额46，200万元，借款期限伍年，借款利率采用浮动利率，按照每笔借款提款日总借款限期所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础下浮10%，原告于2011年12月31日前提款46，200万元。又查明，原告曾与北京中铁第一太平物业服务有限公司上海分公司（以下简称“太平物业公司”）就系争房屋所在楼盘签署《上海中铁中环时代广场前期物业服务委托合同》一份，约定，原告委托太平物业公司从2011年10月30日起至业委会成立对上海中铁中环时代广场进行物业管理。
还查明，系争房屋所在楼盘销售后，部分购买者在支付总房价款的30%之后因为资金困难，无力继续履行房屋买卖合同，原告与部分购买者达成合同解除协议书，协议书约定原告在扣除总房价款10%-14%不等的损失后，双方解除买卖合同，原告将剩余的房款返还购买者。
审理中原告表示，因为系争房屋系办公用房，目前房屋价格的市场行情是下降的。
以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、《建设工程竣工验收备案证书》、《交房告知书》、《上海市房地产权证》、《通知函》、《大宗邮件交寄清单》、《挂号邮件存根》、《记账联》、中铁中环时代广场价格行情、《上海中铁中环时代广场前期物业服务委托合同》、《营销企划及销售代理合同书》、《中国农业银行固定资产借款合同》、《商品房预售合同解除协议书》以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，被告拖欠系争房屋逾80%的购房余款至今未付，是客观事实，被告未按约支付房款显然已构成违约。根据双方所签订的合同约定，原告在被告逾期付款90天后享有合同解除权，但上述预售合同的补充条款第五条约定单方解除权应当在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利。由于原告未在合同约定的期限内行使单方解除权，原告不得再行行使约定解除权。但，根据被告欠付房款的金额、时间、被告经原告多次催讨房款仍未支付以及系争房屋因被告其他债务已被其他法院多次予以司法预查封等事实，本院有理由认为被告已无能力继续履行上述预售合同，双方所签订合同的目的已无法实现。因此，原告要求解除预售合同的诉讼请求应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。原、被告双方签订的预售合同就解除合同设定了1%的赔偿金，本院根据原告关于该约定赔偿金过低要求予以调整的主张，结合原告的举证，综合考虑原告因预售合同解除所造成的第二次销售成本、投入资金长期占用以及合同解除后处理善后事宜等所必然发生的费用等损失，酌情确定被告应支付原告28万元违约金。合同解除后，被告应协助原告办理注销系争房屋预告登记，原告则应将扣除被告应承担的赔偿金后的房款退还给被告。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海中铁市北投资发展有限公司与被告林春于2011年6月15日签订的有关上海市闸北区江场西路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市商品房预售合同》；
二、被告林春应于本判决生效之日起三日内协助原告上海中铁市北投资发展有限公司办理上海市闸北区江场西路XXX弄XXX号XXX室房屋的注销预告登记手续；
三、被告林春履行本判决第二条主文后三日内，原告上海中铁市北投资发展有限公司返还被告林春房款人民币194，370.80元（已扣除被告林春应承担的违约金人民币280，000元）。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，372.60元（原告上海中铁市北投资发展有限公司已预缴），由原告上海中铁市北投资发展有限公司承担人民币2，872.60元，被告林春承担人民币5，500元。公告费人民币560元，由被告林春承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
代理审判员 吴晓婕
人民陪审员 吴妮娜
二〇一四年三月二十日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。