广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3716号
上诉人（原审被告、反诉原告）肖容福，女，汉族，1939年2月12日
委托代理人陈尚英，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人易艺（肖容福之女），女
被上诉人（原审原告、反诉被告）肖瑾，女，汉族，1985年8月5日出生，住。
上诉人肖容福因与被上诉人肖瑾房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月16日肖瑾（乙方）与肖容福（甲方）在广州高立房产置业代理有限公司宇宙分公司签订编号：2011166号《物业租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于广州市荔湾区环市中路西站一街1号108房（建筑面积68平方米），每月租金为人民币2600元，租金每月计算，每月19日为缴交下一期租金日期。租期由2011年5月19日起至2012年5月18日止，押金为人民币5200元，租金不能用押金代替。租赁期间需交纳的税费由双方按规定承担。乙方的电话费、网络费、水电费、物业管理费及分摊费、垃圾费、煤气费、数字电视费等杂费均由乙方负责支付。租赁期满结清上述费用后，甲方无息退回押金。乙方逾期交付租金，每逾期一日，除继续要交纳租金外，另需支付月租金的3%滞纳金。乙方拖欠租金超过10天，甲方有权终止合同，停水、停电、加锁、收回物业并没收押金，因此而造成的损失，由乙方负责。并约定交租方式：甲方指定用户名易艺在中国工商银行帐号36×××94收取乙方每月租金。合同签订后，肖瑾向肖容福交纳押金5200元和一个月租金2600元，肖容福将涉案房屋交肖瑾使用。在合同履行期间肖瑾多次出现迟付租金，肖容福没有提出异议和解除合同的请求。合同期满，肖瑾、肖容福双方没有重新签订合同，肖瑾继续使用涉案房屋并按肖瑾合同约定的租金标准和方式向肖容福支付租金。在此期间肖瑾多次出现迟付租金，肖容福均没有提出异议。
2013年6月17日肖瑾、肖容福经协商没有重新签订涉案房屋新的租赁合同，只在原合同上补充约定租期由2013年5月19日至2014年5月18日租金为每月2900元，另肖瑾需补交押金600元。肖瑾、肖容福双方在原合同补充条款处签名确认。在租期履行期间，肖瑾多次出现迟付租金给肖容福，肖容福均没有提出异议。租赁期满，肖瑾不再续租涉案房屋，肖瑾于2014年5月17日根据肖容福女儿易艺的通知将房屋钥匙交到中介机构迁出涉案房屋，但肖容福没有将押金5800元退回给肖瑾。2014年6月8日肖容福将涉案房屋钥匙交到另一中介机构。
2014年5月23日，肖瑾催收押金未果，向原审法院提起本案诉讼：1、肖容福退还肖瑾出租房屋押金5800元；2、诉讼费由肖容福承担。
肖容福向原审法院提起反诉，请求：1、肖容福没收肖瑾全部租房押金5800元；2、肖瑾赔偿肖容福违约滞纳金10562元；3、肖瑾向肖容福缴纳水电费、管理费、卫生费共计约100元；4、本案的诉讼及相关费用由肖瑾承担。
在原审庭审中，肖容福确认易艺是其女儿，是其通知肖瑾如果迁出涉案房屋将房屋钥匙交到中介机构。肖瑾对肖容福提供2014年6月12日支付5月份的管理费45元有异议，肖瑾认为其在涉案房屋居住至2014年5月17日，同意支付该时段的管理费27元和5月份的电费32.85元。肖容福不同意肖瑾提出5月份的管理费只承担27元的意见，同意接受肖瑾承担5月份的电费32.85元的意见。
原审法院认为，肖瑾与肖容福签订编号为编号：2011166号《物业租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。肖容福反诉认为肖瑾没有按《物业租赁合同》约定的时间支付租金给肖容福存在违约行为，其反诉要求没收肖瑾租房押金5800元及赔偿肖容福滞纳金10562元的诉讼请求。根据肖瑾、肖容福双方在《物业租赁合同》及后续租赁关系的履行期间，肖瑾、肖容福双方对合同的续期、租金、押金的调整及肖瑾支付租金时间的调整，肖瑾、肖容福双方并没有争议。因此，可认定肖瑾、肖容福双方对《物业租赁合同》及后续租赁关系履行方式的调整。故肖容福反诉没收肖瑾租房押金5800元及赔偿肖容福滞纳金10562元理由不成立，不予支持。由于《物业租赁合同》及后续租赁关系已经履行期满，肖瑾已经将涉案房屋交回肖容福并结清租金，肖容福理应将押金5800元退还给肖瑾。肖瑾要求肖容福退还押金5800元的理由成立，予以支持。对于肖容福反诉要求肖瑾缴纳5月份的水电费、管理费、卫生费共计约100元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”由于肖瑾在涉案房屋居住至5月17日止，肖瑾应承担涉案房屋在5月份产生的电费32.85元和管理费27元。对于肖容福要求肖瑾承担涉案房屋卫生费，由于当庭不能提供其支付5月份卫生费的证据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条、第九十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，判决如下：一、肖容福自本判决发生法律效力之日起十日内，退还押金人民币5800元给肖瑾；二、肖瑾自本判决发生法律效力之日起十日内，支付涉案房屋电费32.85元和管理费27元给肖容福；三、驳回肖容福的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由肖容福负担；反诉受理费106元，由肖容福负担100元，肖瑾负担6元。
判决后，上诉人肖容福不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认为肖容福与肖瑾之间签订的2011166号《物业租赁合同》的效力及于双方租赁关系存续期间。该合同之第八条第2款中明确约定“乙方逾期交付租金，每逾期一日，除继续要交纳租金外，另需支付月租金的3％滞纳金”。依据该约定，根据肖瑾逾期交付租金的实际天数，肖容福有权收取相应滞纳金。2、肖容福接受肖瑾延迟交付租金，并不能视为放弃追究肖瑾违约责任的权利。只要在法律规定的时效之内，肖容福均有权追究肖瑾的违约责任。肖容福认为一审法院的判断逻存在严重错误：因为肖瑾在承租期间一直存在逾期交付房租的行为，由于肖容福没有追究，肖瑾就可以继续违背合同约定逾期交付租金。这一判断不符合人们的日常逻辑，不符合合同约定的原意。另外租赁合同是每年一签而非三年一签。前2年肖容福未追究肖瑾逾期交付房租的违约责任，是肖容福对自己权利的处分，不代表第3年履行新签合同时肖容福依然放弃追究肖瑾逾期交付房租的违约责任。3、2014年4月，肖容福询问肖瑾是否续租时，肖瑾口头表示续租，直至房屋搬空才告知肖容福，造成房屋空置。2014年5月，肖瑾在没有进行房屋交接查验的情况下将钥匙交到中介机构然后搬走，肖容福进房后才发现空调2台、热水器1台己损坏，理应按照合同规定予以修复或赔偿，押金的作用之一也即在此。故上诉请求：1、肖瑾向肖容福支付滞纳金5307元（从2013年5月19日至2014年5月18日租赁期间逾期交付租金的逾期天数为61天）；2、肖瑾以押金修复或赔偿所损害肖容福出租屋家电（包括空调2台，热水器1台）；3、本案诉讼费由肖瑾承担。
被上诉人肖瑾答辩称：我方同意原审判决，不同意肖容福的上诉请求，请求二审法院驳回肖容福的上诉请求。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，1、肖瑾、肖容福均确认在2013年5月19日至2014年5月18日期间，肖瑾累计迟延支付租金的天数为61天。2、肖容福表示其在原审时未主张过其第二项上诉请求。3、肖瑾向本院提交一份其与肖容福之间于2014年5月13日至同月18日的短信记录，拟证明其让肖容福去交接涉案房屋，但肖容福并未去交接。肖容福对该短信记录真实性予以确认，对关联性不予确认。4、肖瑾表示其在承租涉案房屋已明确告知肖容福其会晚几天交纳租金，肖容福是同意的，承租3年来其都是晚几天交租的。肖容福表示其不同意肖瑾晚几天交租。
本院认为，肖瑾与肖容福签订的《物业租赁合同》是双方真实的意思表示，内容及形式没有违反法律、法规的强制性规定，原审判决作合法有效认定正确，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为肖瑾是否应当支付迟延支付租金的滞纳金的问题。由于上述租赁合同明确约定肖瑾逾期交付租金，每逾期一日，除继续要交纳租金外，另需支付月租金的3%滞纳金。现肖瑾与肖容福均确认在2013年5月19日至2014年5月18日期间，肖瑾累计迟延支付租金的天数为61天，肖瑾逾期支付租金，应当承担违约责任，原审对肖容福要求肖瑾支付滞纳金的请求不予支持欠妥，本院予以纠正。但鉴于合同约定的滞纳金确实过分高于肖瑾迟延支付租金造成肖容福的损失，本院予以适当调整，肖瑾应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付滞纳金为宜。至于肖瑾主张其迟延几天交付租金是取得了肖容福同意的，但肖容福对此予以否认，且肖瑾没有提供证据予以证明，本院对肖瑾的该主张不予支持。
关于肖容福二审要求肖瑾以押金修复或赔偿所损坏涉案房屋家电的问题，属于肖容福二审期间新增加的诉讼请求，双方对此达不成调解，故本院在二审中对此不予审查，肖容福可另循合法途径主张。
关于肖瑾在二审中提交的相关证据的问题。由于肖瑾提交的证据可在原审期间提交而没有提交，肖瑾在二审期间才提交，故该证据不属于二审新证据的范畴，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，对肖瑾提交的相关证据不予接纳。
综上所述，肖容福的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1195号民事判决；
二、肖瑾在本判决送达之日起十天内支付61天的逾期支付租金的滞纳金给肖容福（以2900元为本金，每日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费25元，由肖容福负担；一审反诉受理费106元，由肖容福负担56元，肖瑾负担50元。二审案件受理费50元，由肖容福负担25元，肖瑾负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 邹文芳