广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终984号上诉人（原审被告）：阮莉姣，身份证住址广州市天河区，现住广州市天河区。委托代理人：林福志，身份证住址广西武鸣县，现住址同上。被上诉人（原审原告）：广州和顺物业管理公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码：91440101190497897F。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。上诉人阮莉姣因与被上诉人广州和顺物业管理公司（以下简称和顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人阮莉姣上诉请求：1、对原审判决第一项改判为：在和顺公司按阮莉姣在原审答辩状提出的要求，纠正了违法物业服务行为后，阮莉姣向其支付2014年7月1日起至2016年1月14日的物业管理费；2、撤销原审判决第二项要求阮莉姣支付滞纳金的判决。事实和理由：原审判决违反了《中华人民共和国合同法》第六十八条规定精神，纵容并支持了和顺公司长期施加到XX小区业主的违法物业服务行为，因而是错误的。根据我国合同法第六十八条规定精神，有确切证据并已提交原审法庭进行质证，证明和顺公司有该条规定“(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的情形。因此，阮莉姣中止履行支付物业管理费的行为是有充足的法律依据的，其起因是和顺公司极端恶劣和极其差劲的物业服务行为，违约在先，不存在交不交滞纳金的问题。在和顺公司按阮莉姣在原审答辩状提出的要求纠正了违法物业服务行为后，阮莉姣向其支付因中止履行而没有支付的2014年7月1日起至2016年1月14日的物业管理费。和顺公司极端恶劣和极其差劲的物业服务行为，是由始至终的恶性持续、被多次投诉仍然屡教不改的长期状况。被上诉人和顺公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回阮莉姣的上诉。阮莉姣上诉提出的一审答辩的诉讼请求与本案并不是同一法律关系，阮莉姣的上诉请求不应在本案中处理。阮莉姣违反物业管理合同的约定，延迟交纳物业管理费，应支付滞纳金。和顺公司向原审法院提起诉讼，请求：1、阮莉姣向和顺公司支付自2014年7月1日至2016年4月30日的物业服务费2332元；2、阮莉姣向和顺公司支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金（滞纳金以当月的物业管理费为本金，自次月1日起计至阮莉姣实际付款之日止，按照每日千分之一的标准计算）；3、阮莉姣承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：1993年5月22日，和顺公司经准予从事物业管理活动，是具备壹级物业管理资质的物业管理企业法人。广州市天河区黄埔大道中路XX街6号XXX房（以下简称涉案房屋）查册时间为2016年8月15日的《广州市不动产登记查册表》记载：阮莉姣为涉案房屋的产权人，涉案房屋建筑面积为73.1平方米，登记时间为2012年6月11日。2010年12月11日，和顺公司（乙方）与广州市XX山庄社区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方续聘乙方为XX山庄提供物业服务；乙方提供的物业服务包括以下事项：1、制订物业服务工作计划并组织实施，根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度；2、房屋共用部位（承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管）的日常维修、养护和管理；3、共用设施设备的日常维护养护、运行和管理；4、附属建筑物、构筑物（包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、中庭花园的木屋、士多店、停车场、水系、护栏、围墙、游泳池等，但属于甲方经营性设施或部位的维修费用除外）的维修、养护和管理；5、公共绿地、园林、金鱼池的清洁和养护；6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等；7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；8、协助做好安全防范工作等；合同期限为自2011年1月15日至2016年1月14日；住宅物业按建筑面积计算物业管理费，标准为1.45元/平方米/月，业主当月底前向乙方交纳当月物业服务费；业主逾期的，按所欠交费用每日1‰计收滞纳金等条款。其后，和顺公司与广州XX山庄社区第四届业主委员会签订《物业服务合同》，约定：和顺公司为XX山庄提供物业服务，物业服务期限为2016年1月15日至2021年1月14日止等条款。上述合同其他条款与和顺公司与广州市XX山庄社区业主委员会于2010年12月11日签订的《物业服务合同》条款基本一致。关于阮莉姣主张的和顺公司没有尽到维修、安保、消防、车位管理等的物业服务责任等问题，阮莉姣提交相关照片及录像证明XX山庄小区车辆乱停乱放、消防通道占用、保安围攻业主及小区垃圾成堆等问题。和顺公司对此持有异议，认为和顺公司已按照《物业服务合同》的约定履行管理职责。在本案中，和顺公司、阮莉姣双方均确认以下事实：涉案房屋所在小区为XX山庄小区；2008年至今由和顺公司在涉案房屋所在小区提供服务；涉案房屋的物业管理费应以涉案房屋的建筑面积73.1平方米计算，物业管理费按1.45元/平方米/月计算，每月物业管理费为106元；阮莉姣支付物业管理费至2014年6月30日，此后的物业管理费阮莉姣没有交纳。另，阮莉姣确认其自2007年开始使用涉案房屋至今，阮莉姣亦表示其对《物业服务合同》没有异议，但认为和顺公司没有提供合格的物业服务，阮莉姣并表示和顺公司主张的滞纳金标准过高。经查，涉案房屋所在小区的部分业主于2016年1月27日以和顺公司未尽物业服务责任为由向原审法院提起诉讼【案号为（2016）粤0106民初2038号】，要求和顺公司停止对涉案房屋所在小区业主的人身及财产权益侵犯、为恶劣的物业服务书面赔礼道歉等，该案尚在审理中。另，和顺公司于2016年11月1日向原审法院申请撤回要求阮莉姣支付2016年1月15日起至2016年4月30日期间的物业管理费的诉讼请求。原审法院认为：经审查，和顺公司申请撤回上述部分诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以准许。和顺公司与广州市XX山庄社区业主委员会签订了《物业服务合同》，并实际对涉案房屋所在小区实施物业管理，阮莉姣虽对和顺公司提供的物业管理服务存在诸多不满，但实际上接受了和顺公司的服务，双方已经形成了物业服务合同关系，阮莉姣应按《物业服务合同》的约定向和顺公司支付物业管理费。和顺公司现主张阮莉姣支付2014年7月1日至2016年1月14日期间的物业管理费。阮莉姣关于和顺公司对XX山庄小区没有尽到维修、安保、消防、车位管理等的物业服务责任的抗辩，现涉案小区部分业主已就和顺公司的物业服务质量问题另案提起诉讼，且因物业管理服务是长期动态的过程，阮莉姣的上述抗辩只能证明在某一时间小区物业管理的状况，且和顺公司在管理服务上的瑕疵亦不能免除阮莉姣应支付物业管理费的义务，不应以此作为理由拒绝支付物业管理费。阮莉姣确认其自2007年开始使用涉案房屋至今。和顺公司、阮莉姣双方亦确认：涉案房屋的物业管理费应以涉案房屋的建筑面积73.1平方米计算，物业管理费按1.45元/平方米/月计算，每月物业管理费为106元；阮莉姣支付物业管理费至2014年6月30日，此后的物业管理费阮莉姣没有交纳。因此，阮莉姣应向和顺公司缴纳2014年7月1日至2016年1月14日期间的物业管理费共计1955.87元（106元/月×18个月＋106元/月÷31天×14天）。阮莉姣拖欠物业管理费，应承担相应的违约责任。现和顺公司主张按照合同约定滞纳金以当月欠付的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，自次月1日起计至阮莉姣实际清偿之日止。阮莉姣辩称和顺公司主张的滞纳金标准过高。因和顺公司未对其实际损失进行具体举证，基于公平原则，原审法院酌情将滞纳金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，即阮莉姣应向和顺公司支付拖欠2014年7月1日至2016年1月14日期间的物业管理费的滞纳金【2014年7月1日至2015年12月31日期间每月以当月拖欠的物业管理费106元为本金，2016年1月1日至2016年1月14日期间以当月拖欠的物业管理费47.87元（106元/月÷31天×14天）为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自次月1日起计至付清之日止，每期滞纳金以当月拖欠的物业管理费为限】。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2016年11月17日作出判决：一、阮莉姣自判决发生法律效力之日起10日内，向广州和顺物业管理公司支付广州市天河区黄埔大道中路XX街6号XXX房2014年7月1日至2016年1月14日期间的物业管理费1955.87元；二、阮莉姣自判决发生法律效力之日起10日内，向广州和顺物业管理公司支付拖欠上述物业管理费的滞纳金（其中2014年7月1日至2015年12月31日期间滞纳金每月以当月拖欠的物业管理费106元为本金，2016年1月1日至2016年1月14日期间滞纳金以当月拖欠的物业管理费47.87元为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自次月1日起计至付清之日止，每月滞纳金均以不超过当月所拖欠的物业管理费本金为限）；三、驳回广州和顺物业管理公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州和顺物业管理公司负担10元，由阮莉姣负担40元。本院二审认定事实：阮莉姣、和顺公司对于原审法院查明事实无异议，本院予以确认。另查明：阮莉姣于二审期间提交1张照片（另一业主张贴的公示），拟证明和顺公司一直没有整改、态度非常恶劣。和顺公司的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为:和顺公司与广州市XX山庄社区业主委员会签有《物业服务合同》，由和顺公司对XX山庄小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对于阮莉姣具有约束力。和顺公司据此向阮莉姣主张支付物业管理费具有合同及法律依据。关于阮莉姣以和顺公司的物业服务未达到合同所要求的标准为由而认为可以中止交纳物业管理费的抗辩理由是否成立的问题。本院认为，首先，和顺公司提供的物业服务的范围是整个涉案住宅小区，包括公共部分，而非仅针对阮莉姣一户，因此，和顺公司提供的服务应考虑整个小区的情况；其次，关于服务质量的问题，在涉案小区已经成立业主委员会的情况下，阮莉姣应该通过向业主委员会反映情况、要求整改等方式予以解决服务质量问题，而中止交纳物业管理费无助于问题的解决，而可能引发新的纠纷；再次，根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，对于物业服务企业对业主造成侵害的，业主有权向其主张相应合法的权益。因此，对于阮莉姣的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于滞纳金的问题。《物业服务合同》约定，业主当月底前交纳当月物业服务费，逾期的按所欠交费用每日1‰计收滞纳金，原审法院根据合同约定及当事人的抗辩并结合实际情况调整了滞纳金的计付标准，并限定在本金之内具有依据，本院予以认可。上诉人阮莉姣的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人阮莉姣负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年四月十日书记员  徐毅敏