广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1542-1545号
上诉人（原审原告）：吴胜源
委托代理人：黄霆，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司
法定代表人：林嘉青。
委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：徐文兵，广东前海律师事务所实习律师。
上诉人吴胜源因与被上诉人深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称太古公司）房屋租赁合同纠纷四案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第206-209号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，位于深圳市南山区xxx路北侧的xx花园裙楼第x层的4个商铺（商铺名称、建筑面积详见附表）（以下统称涉案4个商铺），登记用途为商业，于2003年8月18日均登记在吴胜源名下，产权均为100%，该房地产证附记栏载明：“市场商品房，商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”。
2003年1月16日，吴胜源（出租方，甲方）与太古公司（承租方，乙方）签订4份《租赁合同》，约定甲方将涉案4个商铺出租给乙方使用，建筑面积详见附表，租用期限均从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止，4个商铺年租金均为13073元，月租金均为1089元，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金，租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.2‰，及其他内容。
吴胜源提交了2013年8月13日和12月8日的深圳晚报网页复印件和照片复印件，拟证明在租赁合同期满后，太古公司仍继续占有并使用涉案4个商铺，曾在涉案4个商铺处举办过“xxx节”和“xx画展”，且后来在吴胜源的4个商铺上加装扶手电梯。对此，太古公司均不予认可。
太古公司提交了时间为2013年1月14日的《通知》一份，内容为太古公司因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于xx花园裙楼的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。2013年2月27日，太古公司在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，内容为上次太古公司发出解除租赁通知之后，迄今为止仍有部分业主未办理相关手续，为此太古公司再次通知各业主，太古公司向商铺业主承租的商铺合同于2013年2月28日到期，现太古公司决定不再租赁上述场地，租赁关系解除；请各位业主见此通知后到管理处办理相关手续。2013年4月28日，太古公司在报纸上刊登《深圳市太古物业管理有限公司公告》，内容为兹因尚有部分业主与本公司就xx花园裙楼的承租合同未结清，现通知未结清的各业主于2013年5月2日至2013年5月31日期间，携带相关证件亲临太古物业管理处办理账目核对及结清手续。对于上述证据，吴胜源均不予认可。
庭审中，吴胜源、太古公司双方均表示2013年2月28日合同到期后，太古公司未支付租金。另，吴胜源表示租赁合同到期后，其没有去收回涉案4个商铺，而是要求太古公司继续履行合同，且吴胜源没有收到太古公司返还涉案4个商铺的通知，太古公司也未实际返还涉案4个商铺，太古公司则称其已多次通过电话和登报的方式通知吴胜源收回涉案4个商铺，但吴胜源一直拒绝收回涉案4个商铺。太古公司还表示其有在涉案商场安装新电梯，但没有安装在涉案4个商铺处，现涉案4个商铺处于空置状态。
庭后，原审法院依法进行现场勘验，勘验过程中，吴胜源出示图纸，并称图纸上显示涉案4个商铺在3层过道旁，原涉案4个商铺地上有地板，没有电梯，现太古公司安装的电梯占用了吴胜源每个商铺约三分之一的面积，太古公司不确认吴胜源现场指认的涉案4个商铺位置，同时表示无法确认涉案4个商铺的位置。经现场勘验，无法确认涉案4个商铺的具体位置，也不能确认太古公司安装的电梯有无占用或部分占用吴胜源的4个商铺。
另查，根据2013年深圳市南山区指导租金标准，涉案4个商铺所在楼盘商业高层一楼标准为74元／月／平方米，二楼以上未确定标准。
吴胜源的原审诉讼请求为：1、太古公司立即向吴胜源返还吴胜源所有的位于南山区xx大道xx花园裙楼的4个商铺（详见附表）；2、太古公司向吴胜源支付自2013年3月1日至2014年10月21日所拖欠的租金21374元（1089元／月×3月×4季×1.58年＋1089元／月×2／3月），并要求太古公司向吴胜源支付租金至太古公司实际归还商铺之日止（4个商铺诉请金额详见附表）；3、太古公司向吴胜源支付自2013年3月1日至2014年10月21日所拖欠租金的滞纳金合计1101元，并要求太古公司向吴胜源支付滞纳金至太古公司支付完毕所拖欠的租金之日止（4个商铺诉请金额详见附表）；4、本案诉讼费用由太古公司承担。
原审法院认为，吴胜源与太古公司签订的4份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。
4份《租赁合同》均约定租赁期限至2013年2月28日止，4份《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然发出了表示不再续租的《通知》，但4份《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，相反涉案4份《租赁合同》中附有各案吴胜源的联系地址与联系电话，在此情况下，太古公司未穷尽以上方式通知吴胜源本人而迳行以登报等的方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力，太古公司未能完全履行交还商铺的义务。而吴胜源作为涉案4个商铺的所有权人暨出租人，在4份《租赁合同》期满后收回涉案4个商铺既是其权利也是其义务，吴胜源未能积极履行收回涉案4个商铺的义务也存在过错。因此，吴胜源、太古公司双方对于涉案4个商铺未能收回和交还均有过错。太古公司表示涉案4个商铺一直空置，吴胜源在庭审中表示涉案4个商铺一直由太古公司占有使用，且举办过“xxx节”和“xx画展”，在太古公司予以否认而吴胜源又未提供充分证据证明太古公司在涉案4个商铺处举办过“xxx节”和“xx画展”以及举办期限和收益的情况下，原审法院对吴胜源的上述意见不予采信。因涉案4份《租赁合同》已经到期，涉案4个商铺此后空置未能使用属于损失性质，损失的诉讼时效应为2年，故对于太古公司认为吴胜源诉求超过1年诉讼时效的主张，原审法院不予采信。鉴于吴胜源与太古公司对涉案4个商铺空置均有过错，因此，原审法院酌定双方参照指导租金标准对空置期间即2013年3月1日至2014年10月21日期间产生的损失各承担一半的责任，各案损失数额详见附表［（74元／月／平方米×各商铺面积×19个月＋74元／月／平方米×各商铺面积÷30天／月×21天）×50%］，吴胜源请求超过的部分原审法院不予支持。吴胜源诉请的滞纳金不属于损失的范畴，对该部分请求，原审法院不予支持。另，本案吴胜源诉求太古公司返还涉案4个商铺，现4份合同均已到期，且太古公司表示愿意返还，故对于吴胜源此项诉求，原审法院予以支持，太古公司应于本判决生效之日起十日内返还吴胜源涉案4个商铺，并按74元／月／平方米×各商铺面积×50%的标准向吴胜源支付自2014年10月22日至原审法院确定返还涉案4个商铺之日止的损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、太古公司于判决生效之日起十日内向吴胜源返还位于深圳市南山区xxx路北侧的xx花园裙楼的4个商铺（详见附表）；二、太古公司于判决生效之日起十日内向吴胜源支付2013年3月1日至2014年10月21日期间涉案4个商铺的损失（详见附表）；三、太古公司于判决生效之日起十日内按74元／月／平方米×各商铺面积×50%的标准向吴胜源支付2014年10月22日至原审法院确定返还涉案4个商铺之日止的损失（详见附表）；四、驳回吴胜源的其他诉讼请求。各案案件受理费预缴及负担情况详见附表。
吴胜源不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、原审判决第二、三、四项；2、太古公司向吴胜源支付自2013年3月1日至2014年10月21日所拖欠的租金人民币21374元（=1089元／月＊3月＊4季＊1.58年＋1089元／月＊2／3月），并要求太古公司向吴胜源支付租金至太古公司实际归还商铺之日止；3、太古公司向吴胜源支付自2013年3月1日至2014年10月21日所拖欠租金的滞纳金合计人民币1101元，并要求太古公司向吴胜源支付滞纳金至太古公司支付完毕所拖欠的租金之日止：（1）2013年3月租金，从2013年4月1日至2014年10月21日的滞纳金：1089元／月＊1月＊569天＊0.2‰=124元；（2）2013年4、5、6月租金，从2013年7月1日至2014年10月2日的滞纳金：1089元／月＊3月＊478天＊0.2‰=312元；（3）2013年7、8、9月租金，从2013年10月1日至2014年10月21日的滞纳金：1089元／月＊3月＊386天＊0.2‰=252元；（4）2013年10、11、12月租金，从2014年1月1日至2014年10月21日的滞纳金：1089元／月＊3月＊294天＊0.2‰=192元；（5）2014年1、2、3月租金，从2014年4月1日至2014年10月21日的滞纳金：1089元／月＊3月＊204天＊0.2‰=133元；（6）2014年4、5、6月租金，从2014年7月1日至2014年10月21日的滞纳金：1089元／月＊3月＊113天＊0.2‰=74元；（7）2014年7、8、9月租金，从2014年10月1日至2014年10月21日的滞纳金：1089元／月＊3月＊21天＊0.2‰=14元；4、请求法院依法判令本案诉讼费用由太古公司承担。上述金额共计人民币22475元。上诉事实与理由：一、一审法院认定部分事实不清。首先，关于涉案商铺的具体位置能否确认及太古公司安装的电梯有无占用或部分占用吴胜源涉案商铺的问题。1、关于涉案商铺的具体位置能否确认的问题。为确定涉案商铺的具体位置，吴胜源向法庭提交了涉案《房屋建筑面积分户位置图》，该图纸可以清晰明确地显示出涉案商铺的编号和位置。同时，在法庭的组织之下，当事人双方陪同法官前往涉案商铺现场进行调查，在调查过程中，吴胜源能够明确指出及确认涉案商铺的位置：太古公司也并未明确表示异议。吴胜源认为，据此足以确认涉案商铺的具体位置。此外，如在吴胜源举证及法庭进行现场调查取证的情况下，法庭认为仍不能确认涉案商铺的具体位置的，因涉案商铺具体位置的确定对本案事实的认定具有至关重要的影响，法庭依法应当向相关部门依职权进行调查取证。综上，法庭认为“经现场勘验，无法确认涉案4个商铺的具体位置”，属于认定事实不清。2、关于太古公司安装的电梯有无占用或部分占用吴胜源涉案商铺的问题。在吴胜源确认的涉案商铺之上，太古公司至少使用了吴胜源三分之一的商铺面积安装了电梯，同时侵占了商铺的空间权限，电梯严重影响和阻挡了涉案商铺的进出路线和景观视线。因此，太古公司安装的电梯确已部分占用了吴胜源涉案商铺。其次，关于《租赁合同》在2013年2月期满后，太古公司有无继续使用涉案商铺的问题。即涉案商铺是否空置的问题。吴胜源在一审提交了《深圳晚报》的网页和涉案商铺现场照片，证明在租赁合同期满后，太古公司继续占有并使用涉案商铺，并于2013年8月13日及12月8日在商铺处举办了“xxx节”和“xx画展；且至少从2014年6月1日开始至今，太古公司在未告知吴胜源也未经得吴胜源同意的情况下，擅自改变商铺用途，在吴胜源的涉案商铺上加装扶手电梯，事实上继续占有及使用吴胜源的涉案商铺。综上可知，双方签订的《租赁合同》在2013年2月期满后，太古公司仍继续使用涉案商铺，涉案商铺并未空置。二、一审法院适用部分法律错误。首先，一审法院未能依法分配当事人双方的举证责任，在一方举证不能的情形下，未依法认定其应承担不利的法律后果。在吴胜源已经充分举证的情况下，太古公司有义务举证反驳吴胜源的主张。太古公司既不同意吴胜源确认的意见，又不能明确指出吴胜源涉案商铺的具体位置，依法应承担举证不能的不利法律后果。太古公司未能对涉案商铺具体位置的异议事实进行举证，一审法院不但未依法认定其应承担不利后果，反而据此认定涉案商铺的具体位置无法确认，属于适用法律错误。其次，涉案商铺在合同到期后，并非处于空置状态，而是继续由太古公司占有和使用。《合同法》第236条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此可知：1、吴胜源与太古公司之间原租赁合同继续有效，即一审法院认为“因涉案4份《租赁合同》已经到期，涉案4个商铺此后空置未能使用属于损失性质”是错误的，涉案商铺并未空置且在2013年3月1日至2014年10月21日期间产生的费用并不属于“损失性质”，依法应当认定该期间为双方的租赁期间，太古公司应当依照原租赁合同约定的租金标准支付租金。2、一审法院“酌定双方参照指导租金标准即2013年3月1日至2014年10月21日期间产生的损失各承担一半的责任”没有任何法律依据，计算2013年3月1日至2014年10月21日期间的费用，应当依照原租赁合同的约定进行，且太古公司应该向吴胜源支付全部拖欠的租金，不存在“产生的损失各承担一半的责任”的事实与法律依据。最后，一审法院认为“吴胜源诉请的滞纳金不属于损失的范畴，对该部分请求，一审法院不予支持”，违反法律规定。《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴胜源与太古公司签订的《租赁合同》中，有关于滞纳金的明确约定，在太古公司违约的情况下，吴胜源当然享有主张滞纳金的权利。三、本案系太古公司严重违约，吴胜源的诉求，事实清楚，证据充分，依法应得到支持。
被上诉人太古公司答辩称，一、太古公司认为，应当由专业的机构依据《房屋建筑面积分户位置图》对商铺实际位置进行确认，一审法院的法官不具备这方面的专业素质，所以其不能确定涉案商铺的具体位置并不属于认定事实不清。涉案商铺的具体位置应当由吴胜源进行举证，因吴胜源举证不能导致的无法认定涉案商铺具体位置的法律后果应当由吴胜源承担。二、关于吴胜源与太古公司的租赁合同，在2013年2月合同已经到期终止。太古公司在到期前及到期后多次通知其办理、返还商铺及收铺手续，但吴胜源拒绝办理，双方实际已经终止租赁关系，涉案商铺已经返还给吴胜源。对于吴胜源主张合同到期之后太古公司仍然占用并使用涉案商铺的主张没有事实依据。因此，太古公司请求驳回吴胜源的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，吴胜源与太古公司签订的4份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应依约履行。本案二审争议的焦点在于：涉案商铺是否为太古公司安装的电梯所占用。
吴胜源提供的深圳市地基测绘大队2002年12月19日作出的涉案楼层平面图显示xxxxx商铺位于三层过道旁。吴胜源主张太古公司改变了原有平面布局，其新安装的电梯占用了全部或部分的涉案商铺面积。太古公司对新安装电梯的事实予以认可，但对电梯位置占用涉案商铺不予确认。原审经实地勘验，亦无法确认图纸所显示涉案商铺所对应的现场位置。本院认为，根据吴胜源提供的平面图，涉案商铺与电梯并不在一处。吴胜源主张布局情况变更，导致商铺被占用，应提供证据予以证明。因涉案太古广场各商铺并未以隔墙方式明确划分商铺范围，而涉案商铺所在太古广场三层共有1450户，涉案仅4户，所占面积比例极小，电梯面积亦有限，故仅凭原有平面图无法准确对应涉案商铺在现场的实际位置，亦无法确认是否即为电梯所在。基于上述客观原因，太古公司否认电梯占用涉案商铺，但不能指出商铺准确所在，亦符合常理。吴胜源仅凭楼层平面图主张涉案商铺为太古公司安装的电梯所占用，事实依据不足，本院不予采信。
太古公司表示涉案4个商铺一直空置，吴胜源表示涉案4个商铺举办过“xxx节”和“xx画展”，在太古公司予以否认而吴胜源又未提供充分证据证明太古公司在涉案4个商铺处举办过“xxx节”和“xx画展”以及举办期限和收益的情况下，原审法院对吴胜源的上述意见不予采信符合法律规定，本院予以确认。涉案租赁合同已经期满，太古公司明确表示不再续租，依据现有证据不足以证明太古公司在合同期满后仍继续使用涉案商铺，而吴胜源在本案亦提出解除涉案租赁合同的诉讼请求，故吴胜源主张在合同期满后双方存在不定期租赁关系，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而吴胜源作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未穷尽电话、短信等方式通知吴胜源本人而迳行以登报等的方式履行通知义务并不妥当，未尽到通知吴胜源取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，对于原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，本院予以确认。而另一方面，吴胜源亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，吴胜源就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，本院予以确认。吴胜源与太古公司的租赁合同已经期满，亦未建立不定期租赁关系，上述房屋空置损失非因合同产生的租金，吴胜源依据合同约定主张滞纳金于法无据，本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
各案二审案件受理费（各案具体数额见判决书附表），由吴胜源承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 蔡 妍 婷
代理审判员 唐 毅
二〇一五年九月十四日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……