广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19333号
上诉人（原审被告、反诉原告）：肖国军，男，汉族，住广东省广州市荔湾区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：肖国明，男，汉族，住广东省广州市荔湾区
两上诉人共同委托诉讼代理人：陈怡毅，广东宏安信律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：谭绮彤，广东宏安信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨露路，女，汉族，住湖北省武汉市武昌区
委托诉讼代理人：杨兆前，�东佑昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈家敏，广东佑昌律师事务所律师。
上诉人肖国军、肖国明因与被上诉人杨露路房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人肖国军、肖国明上诉请求：撤销一审判决，改判杨露路向肖国军、肖国明支付违约金150000元。事实与理由如下：一、一审法院遗漏追加中介方满堂红(中国)置业有限公司（以下简称为满堂红公司）为本案第三人，违反法定审判程序，应裁定撤销一审判决发回重审。（一）涉案《广州市存量房买卖合同》是肖国军、肖国明、杨露路及满堂红公司三方共同签订的，该合同是三方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性禁止规定，合同合法有效，对三方均具有约束力，各方均应依约履行。（二）满堂红公司没有尽到谨慎审查杨露路购房资格的合同义务，未及时发现或恶意隐瞒杨露路社保记录存在补缴的情况，导致买卖合同无法继续履行，应当连带承担违约责任。二、一审判决查明事实不清，遗漏重要事实未予查明，应依法发回重审或查明事实后依法予以改判。（一）肖国军、肖国明已经依约积极配合杨露路办理涉案房产贷款手续、签订网签合同、办理房屋过户登记手续等全部合同义务。（二）杨露路故意隐瞒其不符合广州市购房政策要求的事实，且单方撤回银行按揭贷款申请，以其行为明确表示不再继续履行买卖合同，导致涉案房产无法进行产权登记，严重违约导致不能实现合同目的。由于杨露路2014年8月份社会保险缴纳证明是补收所导致，该“补收”情况发生在《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(�府办[2013]X号)颁布之后，存在杨露路为规避政府限购政策而进行补缴社保费的可能性。杨露路不符合广州市限购政策规定的购房资格。因此，肖国军、肖国明委托谢敏仪向杨露路发函，要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，并通过EMS邮寄到杨露路在《存量房买卖合同》填写的联系地址及户籍地址，依照合同约定，解除合同通知时应视为送达给杨露路。因此双方签订的《存量房买卖合同》已经依法解除。（三）涉案合同并未约定杨露路在签订合同时属于限购对象的情况下约定可以免责，故双方合同解除后，杨露路应承担合同解除的违约责任，其要求肖国军、肖国明返还定金的请求依法无据。（四）因杨露路违约在先，其无权要求肖国军、肖国明返还定金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及双方合同第八条第二款、第十六条第三款的约定�杨露路应向肖国军、肖国明支付违约金150000元。三、一审法院错误将案外人美敦力管理(上海)有限公司及广东南油对外服务有限公司工作交接时间差的原因造成的违约认定为杨露路违约的免责事由，适用法律错误。四、肖国军、肖国明二审补充上诉意见：（一）杨露路提交的《缴费历史明细表》打印日期为2016年9月8日，上面明显记载2013年5月份和2014年8月份的“核定方式为补收”，而杨露路在一审陈述在广州生活超过5年以上，而双方和满堂红公司签订的《存量房买卖合同》也明确约定了杨露路应具备购房条件。即在签订合同前杨露路已知道社保补收情况，其陈述到房管部门过户时才知道其不符合广州市房产交易条件不可采信。杨露路在签订合同前，理应知道其不具备履行合同的能力与资格，且其没有尽到必要的审查义务。一审认定杨露路不构成违约于法无据，且与事实严重不符。若因第三方造成杨露路的损失，其可根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定或者依据《中华人民共和国合同法》第四二十五条的规定向用人单位或者满堂红公司要求赔偿，而不得由没有任何过错的肖国军、肖国明为其过错承担相应责任。（二）本案不存在双方合同第十三条“因不可抗力导致本合同免除或解除，合同各当事人不需要承担责任”的情形，政府调控政策不属于不可抗力，且双方签订合同时已经明知调控政策。杨露路以此为由要求免责不能成立。故肖国军、肖国明上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人杨露路二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、肖国军、肖国明称杨露路明知其不具有购房资格与事实不符，也不符合生活情理和逻辑。杨露路不可能明知自己不符合购房资格，还交�50000元定金，签订涉案买卖合同。二、中介公司所称的告知只是一个格式条款，并没有像满堂红公司所述称的详细讲解。三、肖国军、肖国明上诉要求追加中介方，中介方不属于买卖合同的相对方。四、肖国军、肖国明称杨露路单方撤回银行贷款是以实际行动表明不再履行，也是错误的。杨露路在2016年12月6日在房管局无意中发现肖国军、肖国明将涉案房产过户给其他人，而且肖国军、肖国明一直隐瞒欺骗杨露路称同意退还定金。杨露路在2016年12月22日撤销了银行贷款，是发生在肖国军、肖国明将涉案房产另行出售案外人之后。五、肖国军、肖国明自身已经选择没收定金，其另外主张违约金没有法律依据。杨露路也不存在违约，其一直积极协调解决购房资格的问题，并且关于个人社保缴纳情况，作为杨露路本人其并不知道缴纳的详细情况。综上，一审判决符合法律规�，并没有加重肖国军、肖国明的责任或者造成肖国军、肖国明的损失。
杨露路于2017年3月2日向一审法院提起本案诉讼，主张：其与肖国军、肖国明签订了《广州市存量房买卖合同》及附件并支付定金50000元，约定向肖国军、肖国明购买荔湾区蓬莱路丛桂西街X号X房。因房屋买卖政策变化导致杨露路一时无法办理产权登记手续，肖国军、肖国明另行出售了房产且不退还定金，该行为属于违约。因此，杨露路诉请法院判令：肖国军、肖国明立即返还定金50000元并支付违约金150000元。
肖国明、肖国军一审共同答辩并反诉称：杨露路作为购房人，应当对国家和广州市限购政策明知或应当知晓，并根据政策判断其本人是否符合在广州市购买房屋的条件。由于杨露路故意隐瞒其社保不符合广州市购房政策的事实，导致本买卖合同无法继续履行，且单方申请撤�银行贷款，通过其行为向肖国军、肖国明明确表示不再继续履行合同。基于上述事由，杨露路的行为已构成根本违约，导致合同目的已无法实现。因此不同意杨露路诉讼请求。肖国军、肖国明另提出反诉请求：杨露路向肖国军、肖国明支付违约金150000元。
杨露路针对肖国军、肖国明反诉答辩称：1.杨露路没有故意隐瞒社保的缴纳情况；2.杨露路为了解决社保补缴的问题做了许多努力，目的就是为了保障交易的继续进行，但肖国军、肖国明却将房屋出售他人，并扣留杨露路支付的定金；3.肖国军、肖国明的行为是导致合同无法继续履行的原因，应承担违约责任。
一审法院经审理查明：2016年8月28日，杨露路（乙方、买方）与肖国军、肖国明（甲方、卖方）的委托代理人谢敏仪、满堂红公司（丙方、中介方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定由杨露路购买该广州市荔湾区蓬莱路丛桂西街X号X房（涉案房产），总金额为1500000元；乙方须在2016年8月28日向甲方支付50000元作为购房定金；乙方应于递件成功当天向甲方支付首期房款400000元，并于2016年10月1日前申请办理银行按揭手续；甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，到房屋登记机关办理申请买卖手续；如因政府部门或政策变化等合同三方之外原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的或乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向对方支付该房地产成交价的10%作为违约金；若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任等等。同日，杨露路向谢敏仪支付定金50000元。
双方于2016年9月12日与中介方一同办�了网签登记手续。杨露路于2016年10月14日取得《个人二手房贷款初审结果通知书》，贷款申请通过。同年10月20日，双方去房管部门办理递件交易手续时，房管部门告知杨露路社保有补缴的情况，导致没有成功办理递件手续。
2016年10月24日，肖国军、肖国明委托律师向杨露路发出《律师函》，内容为：杨露路应当对国家和广州市限购政策是知晓的，可根据限购政策判断是否符合在广州市购买房屋的条件，因杨露路故意隐瞒相关事实导致买卖合同无法继续履行，杨露路通过其行为已明确表示不再继续履行合同，故要求杨露路自收到本函之日起5日内协助委托人办理解除合同的相关手续并按照合同约定承担违约责任。
2016年10月26日，肖国军、肖国明通过其代理人谢敏仪再次向杨露路发出《解除合同通知书》，表明因杨露路未能按合同约定期限办理交易过户手续，构成违约，故要求解除2016年8月28日签订的《广州市存量房买卖合同》和没收定金50000元，将另行出售涉案房产，并要求杨露路承担违约责任。杨露路于2016年11月18日委托律师回函称，杨露路社保补缴的问题并非杨露路的过错，合同约定如因政府部门或政策变化等合同三方之外原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止，故对于肖国军、肖国明解除合同并没收定金的要求表示不能接受。
一审另查明，杨露路的社保《缴费历史明细表》显示其从2013年5月至2016年7月均以广东南油对外服务有限公司在本市缴纳社保，其中，2014年8月社保缴费状况为补收。2016年10月25日，美敦力管理（上海）有限公司出具《社保补缴情况说明》，内容为杨露路2014年8月1日加入其公司，委托广州南油外服缴纳社保及公积金，因该员工信息于8月底才给到广州南油外服公司的原因，已过广州社保申报截止期，因此，委托广州南油外服于9月补缴员工8月的社保及公积金。同日，广东南油对外服务有限公司出具《社保补缴情况说明》，证明美敦力管理（上海）有限公司委托其公司为杨露路自2014年8月起在广州缴纳社保，由于美敦力管理（上海）有限公司在2014年8月28日才通知申报员工8月社保，已超过了广州社保申报截止日期，因此，只能在9月操作申报其9月份社保增员及8月社保补缴。
一审庭审中，肖国军、肖国明自认涉案房产已于2017年1、2月份另行出售。杨露路为证明其有积极协调解决交易障碍，提交《协办函》拟以证实，该函为广州市地方税务局大企业税收管理局向广州市越秀区社会保险基金管理中心发出，内容为：兹有杨露路，因企业原因，于2014年9月28日补缴该员工2014年8月社保费。请协助该缴费人办理后续的相关业务。肖国军、肖国明对此质证认为与本案无关，不能证明杨露路因单位补缴社保而其没有任何过错的说法。
一审法院认为：本案因杨露路与肖国军、肖国明在履行房屋买卖合同过程中产生纠纷而引起。杨露路认为肖国军、肖国明将房屋另售他人违约，应承担违约责任；肖国军、肖国明则认为杨露路因社保补缴问题导致合同未能继续履行，属根本违约行为，应承担违约责任，一审法院对此均不予确认。首先，根据美敦力管理（上海）有限公司及广东南油对外服务有限公司分别出具《社保补缴情况说明》以及广州市地方税务局大企业税收管理局出具的《协办函》可知，杨露路在2014年8月份的社保发生补缴的问题系企业原因即所属单位工作交接时间差所致。除此之外，杨露路的社保缴费记录显示其在签订合同前三年内均有按时缴纳社保费用，可见该问题并非杨露路主观原因所致，杨露路也非为了购房而违规补缴社保。因此，肖国军、肖国明主张杨露路构成根本违约要求其承担违约责任依据不足，一审法院不予认可，肖国军、肖国明应将定金50000元退还杨露路。其次，杨露路因社保补缴问题导致房屋不能办理交易过户手续，虽杨露路有积极做协调工作以解决交易障碍，但合同履行时间上的不确定性，导致肖国军、肖国明对履行合同的前景产生了顾虑，从而通知要求解除合同。从维护自身经济利益的角度来看，肖国军、肖国明的行为具有合理性，故杨露路以肖国军、肖国明将房屋另售他人构成违约为由要求承担违约责任，一审法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定，一审法院于2017年7月31日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日�，被告肖国军、肖国明返还定金50000元给原告杨露路；二、驳回原告杨露路其他诉讼请求；三、驳回被告肖国军、肖国明全部反诉请求。如果肖国军、肖国明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，反诉受理费1650元，由原告杨露路负担3250元，被告肖国军、肖国明共同负担2700元。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方二审均无新证据提交。
另查明：一、杨露路一审提交的其于2016年9月8日打印的《缴费历史明细表》载明缴费日期2013年5月至2016年8月，其中2013年5月、2014年8月缴费栏最后一项核定方式载明“补收”；单位名称“广东南油对外服务有限公司”；2014年7月之前的单位编号为“30XX4”，2014年8月起的单位编号为“30XX5”。二、依照肖国军、肖国明二审庭后提供其与案外人签订的存量房买卖合同以及涉案房产查册表显示肖国军、肖国明的代理人谢敏仪于2016年12月1日与案外人签订了存量房买卖合同，且涉案房产已于2016年12月16日登记过户至案外人名下。
本院认为，一审法院认定杨露路与肖国军、肖国明之间的买卖合同关系有效以及杨露路主张肖国军、肖国明支付150000元违约金不予支持，合法有据，双方均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对肖国军、肖国明的上诉请求，认定如下：
一、肖国军、肖国明上诉主张追加满堂红公司为本案当事人，并连带承担违约责任的问题。因双方当事人一审均未诉请满堂红公司承担�任，肖国军、肖国明二审上诉主张要求满堂红公司连带承担违约责任，超出一审诉请，二审不作审查。另外，本案所涉为杨露路与肖国军、肖国明之间的房屋买卖合同关系的纠纷，两者与满堂红公司之间的居间合同关系，与本案并非同一法律关系。一审未追加满堂红公司为案件当事人并无不妥。肖国军、肖国明的该项上诉主张，依据不足，本院不予采纳。
二、肖国军、肖国明上诉主张杨露路隐瞒不符合购房资格的事实、单方撤销银行贷款申请，构成根本违约，应承担违约责任的问题。因杨露路的社保缴费记录显示其在签订合同前三年内一直均有按时缴纳社保费用，只是在2014年8月份的社保发生补收的情形，该时点的单位编号发生了变化。美敦力管理（上海）有限公司及广东南油对外服务有限公司分别出具《社保补缴情况说明》以及广州市地方税务局大企�税收管理局出具的《协办函》可以相互佐证。前述证据充分证明杨露路在2014年8月份的社保发生补缴的问题系企业原因即所属单位工作交接时间差所致，杨露路社保缴纳存在“补收”并非杨露路主观原因所致。双方合同明确约定“如因政府部分或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延”，杨露路在事后也在积极寻求途径解决。虽肖国军、肖国明在2016年10月24日主张杨露路构成根本违约要求解除合同，但杨露路已于2016年11月18日委托律师回函提出异议。肖国军、肖国明未作理会，并于2016年12月1日将涉案房屋另行出售给他人并完成过户手续。杨露路自述在2016年12月22日才撤回银行贷款申请，肖国军、肖国明亦没有证据推翻杨露路的陈述。因此，本案虽因双方于2017年10月20日前去房管部门递件交易手续时，房管部门告知杨露路社保有补缴情况导致未能成功办理递件手续，引发纠纷。但杨露路于2016年9月18日打印的《缴费历史明细表》载明“补收”并非杨露路为规避广州市限购政策而进行的补缴情况，当事人无法识别其不具备购房资格。因此，本案并非杨露路主观原因所致，不符合“乙方不按本合同约定买入涉案房屋，应向对方支付成交价10%违约金”的情形。一审法院认定肖国军、肖国明应将定金50000元退还杨露路，并驳回肖国军、肖国明要求杨露路支付150000元违约金的诉请，公平合理。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人肖国军、肖国明的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，�上诉人肖国军、肖国明负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十一月十六日
书记员 璩方慧