北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3862号
上诉人（原审第三人）：柴梁，男，1985年1月5日出生，汉族，住北京市昌平区。
被上诉人（原审原告）：潘少东，男，1989年2月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：刘伏志，男，1994年10月3日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
被上诉人（原审原告）：刘国胜，男，1971年3月19日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
被上诉人（原审原告）：王华清，男，1993年8月11日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
王华清之委托诉讼代理人：王宏兵（王华清之父），住安徽省巢湖市无为县。
上述四被上诉人之共同委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。
原审被告：李淑琴，女，1946年4月18日出生，汉族，住北京市昌平区。
原审被告：于郡福，男，1950年2月26日出生，汉族，住北京市昌平区。
上述二原审被告之共同委托诉讼代理人：马国辉，北京亚勤律师事务所律师。
原审被告：于晶泉，男，1978年5月4日出生，汉族，住北京市昌平区。
原审被告：李彦，女，1985年6月21日出生，汉族，住北京市昌平区。
上诉人柴梁因与被上诉人潘少东、被上诉人刘伏志、被上诉人刘国胜、被上诉人王华清及原审被告李淑琴、原审被告于郡福、原审被告于晶泉、原审被告李彦房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初6444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。柴梁，潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清之共同委托诉讼代理人李辉，王华清之委托诉讼代理人王宏兵，李淑琴、于郡福之共同委托诉讼代理人马国辉到庭参加了诉讼。于晶泉、李彦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
柴梁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定涉案房屋租赁合同有效，属于适用法律错误，应当依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条的规定认定。2.涉案房屋存在房屋权属纠纷。3.柴梁不存在从潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清处非法强占房屋的行为，柴梁是从于晶泉处办理的交房手续，并实际取得房屋占有。4.潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清与李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦存在“名为租赁、实为买卖”的法律关系。5.一审法院程序违法，一审法院在开具首次开庭传票时已经知晓李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦不来应诉并办理了公告，潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清在一审审理过程中做出变更诉讼请求的申请后，应当再次公告并给予答辩期。
潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清辩称，同意一审法院判决，不同意柴梁的上诉请求。
李淑琴、于郡福辩称，虽不同意一审法院判决，但并未上诉。
于晶泉、李彦未到庭亦未答辩。
潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清向一审法院起诉请求：1.李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦继续履行《昌集建（93）宅地第06-10-0196号宅基地地上物租赁合同》；2.李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦将位于北京市昌平区沙河镇松兰堡村的《昌集建（93）宅地字第06-10-0196号》宅基地地上物交付给潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清占有使用；3.柴梁协助李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦腾退上述宅基地予潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清。
一审法院认定事实：2016年12月30日，李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦与潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清签订了《昌集建（93）宅地第06-10-0196号宅基地地上物租赁合同》（以下简称：《房屋租赁合同》）及《承诺书》约定，李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦将位于北京市昌平区19号房屋（以下简称：涉案房屋，建筑面积约1600平方米）出租给潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清使用，租期期限为2017年1月1日至2036年12月31日，租金为2000000元，租金给付方式为一次性付清，双方在合同中还对其他相关事项进行了约定。2017年1月1日，李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦为潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清出具收条，确认收取款项200万元。在本案审理过程中，潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清陈述：1、双方于2017年1月1日办理了交接手续，具体交接方式为接收涉案房屋次承租人账目名册，对空置房屋进行管理；2、2017年3月，不明身份的社会人员持李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦与柴梁签订的租赁合同将涉案房屋内的原次承租人进行了驱逐，同时要求潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清腾退涉案房屋。现潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清失去对涉案房屋的占有。
另查，2016年11月16日，李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦与柴梁签订《农村宅基地及房屋租赁合同》约定，李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦将位于北京市昌平区19号的宅基地即地上房产（单间34间、一层底商1间、二层三居室1间，总计36间，共计1600平方米）出租给柴梁使用，租赁期限为19年，自2016年11月16日至2035年11月15日，租金为1700000元（现金1000000元，转账700000元），租金一次性付清。双方在合同中还对其他相关事项进行了约定。在本案审理过程中，柴梁提供中国农业银行卡交易明细清单及视频资料欲证明其一次性将租金给付李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦的事实。
再查，在本案审理过程中：1、潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清及柴梁均认可涉案房屋原由案外人苗冬承租。潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清出具2016年12月30日于晶泉与苗冬签订《关于解除租房合同协议》（复印件）一份，欲证明于晶泉在和苗冬解除合同后，其直接从苗冬处接受并占有了涉案房屋；2、针对潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清陈述2017年3月不明身份人员持柴梁与李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦签订的租赁合同强行驱逐潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清一节，柴梁认可在其与李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦签订租赁合同后并未立即办理涉案房屋的交付手续，柴梁不置可否不明身份人员系其指派，但其表示曾于2017年3月与潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清协商，潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清自行腾退涉案场地；3、法院根据潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清申请调取了潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清报警记录，报警记录显示2017年3月17日、2017年3月18日，潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清一方与于晶泉、柴梁因“一房二租”发生纠纷。
一审法院上述事实，有潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清与李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦签订的《房屋租赁合同》、集体土地建设用地使用证、收条、照片，柴梁与李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦签订的《农村宅基地即房屋租赁合同》、银行卡交易明细、付款视频、报警记录及潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清与柴梁的陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为，当事人经合法传唤未到庭参加诉讼的，视为其放弃答辩和质证的权利，所产生的不利后果由当事人自负。
李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦作为出租人与潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，合同有效。柴梁与李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦签订的《农村宅基地及房屋租赁合同》亦系双方当事人真实的意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经合法占有租赁房屋的履行顺序先于已经办理登记备案手续和合同成立在先的。本案中，柴梁所持有的其与李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦签订的《农村宅基地及房屋租赁合同》虽记载的签订时间先于潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清与李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦签订的《房屋租赁合同》的签订时间，但根据潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清及柴梁的陈述结合法院调取的报警记录可以推定，潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清于2017年1月1日在于晶泉与案外人苗冬解除原租赁关系的基础上，直接接管了涉案房屋。柴梁在潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清占有涉案房屋后，于2017年3月持其与李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦签订的《农村宅基地及房屋租赁合同》要求潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清腾退涉案房屋遭拒，致使双方产生纠纷，经报警处理未果。虽现涉案房屋大部分由柴梁占有，但结合潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清的陈述，柴梁主张其系通过自力救济的方式占有涉案房屋显然与事实不符，潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清占有涉案房屋系通过出租人之一即于晶泉的交付行为，系合法占有。柴梁在潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清已经合法占有涉案房屋的情况下，未经与潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清协商便强行占用涉案房屋的行为无法认定为自力救济，故李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦仍应继续履行与潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清签订的《房屋租赁合同》并将涉案房屋交付潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清占有使用。因柴梁部分占用涉案房屋，对其占用部分应协助李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦将房屋腾退交付潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清使用。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条之规定，判决：一、被告李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦继续履行与原告潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清于2017年1月1日签订的《昌集建（93）宅地第06-10-0196号宅基地地上物租赁合同》；二、被告李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦于本判决生效后七日内将位于北京市昌平区沙河镇松兰堡村的《昌集建（93）宅地字第06-10-0196号》宅基地地上物交付给原告潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清占有使用；三、第三人柴梁于本判决生效后七日内协助腾退其占有部分位于北京市昌平区沙河镇松兰堡村的《昌集建（93）宅地字第06-10-0196号》宅基地的地上物。
二审中，柴梁提交一份落款为“于晶泉2016年11月18日”的单据，用于证明存在房屋交接事宜。潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清对于该证据的真实性不予认可，认为2016年12月30日之前房屋由前承租人苗冬占有，故在2016年11月18日不可能存在房屋交接。李淑琴、于郡福表示对于该证据的真实性无法核实。
柴梁在一审中陈述其在签订《农村宅基地即房屋租赁合同》后并未立即办理涉案房屋的交付手续，虽柴梁在二审中不认可该陈述，但由于柴梁并未提供充分证据对于交接事宜予以证明，且在柴梁提供的单据显示的2016年11月18日于晶泉与苗冬尚未签订《关于解除租房合同协议》，柴梁表示在前承租人尚未解除租赁合同的情况下即已交接房屋，该情况与常理不符，本院对于该项证据不予采信，且对于柴梁关于在2016年11月18日对于房屋进行交接的陈述亦不予采信。
本院经审理认定的其他事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦与潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。本案中，集体土地建设用地使用权证显示的用途为居住，李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦将房屋出租，并未改变房屋和土地的使用用途，柴梁上诉所称《房屋租赁合同》应当依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条的规定认定无效的上诉理由，不具有事实和法律依据，本院对此不予采信。
由于李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦另行与柴梁亦就同一标的房屋签订了一份《农村宅基地及房屋租赁合同》，存在出租人就同一房屋订立数份租赁合同的情形。虽柴梁提交的《农村宅基地及房屋租赁合同》的落款日期在潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清提交的《房屋租赁合同》之前，但在各方均认可前一手承租人为苗冬的情况下，潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清所提供的证据能够证明其四人在签订《房屋租赁合同》之后，从前一手承租人苗冬处接管了房屋，合法占有了租赁房屋，故应当确定潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清为《房屋租赁合同》的承租人。柴梁一、二审中关于接手房屋的陈述前后不一且不合逻辑，本院对其陈述不予采信。柴梁现在虽占有部分诉争房屋，但该占有行为系在潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清占有诉争房屋之后，柴梁虽不认可其与因涉案房屋发生争议并报警处理的社会人员存在何种联系，但柴梁系在该社会人员驱逐原次承租人和潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清之后占有房屋，柴梁未对其以平和的、合法的方式占有房屋予以证明，本院对于柴梁的占有行为不予支持。故李淑琴、于郡福、于晶泉、李彦应当继续履行其四人与潘少东、刘伏志、刘国胜、王华清签订的《房屋租赁合同》，出租人应当按照合同约定向承租人交付房屋，对于现由柴梁占有的部分房屋，柴梁应当协助腾退。柴梁所称本案存在房屋权属纠纷以及“名为租赁、实为买卖”的上诉理由，无事实予以证明，本院对此不予采信。
经审查，本案不存在因一审法院程序违法而应当发回重审的情形。
综上所述，柴梁的上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由柴梁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
审 判 员 徐 冰
审 判 员 范 磊
二〇一八年八月二十日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 杨 帆