新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新审一民提字第46号
抗诉机关：新疆维吾尔自治区人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：李玉芳，女，汉族，1958年7月1日出生，呼图壁县人民法院退休干部，住呼图壁县六街23区102院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：陶维忠，男，汉族，1955年4月5日出生，呼图壁县国税局退休干部，住呼图壁县六街23区102院。
委托代理人：李玉芳，系陶维忠妻子。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：朱新元，男，回族，1962年12月5日出生，个体工商业者，现住呼图壁县乌伊西路**号。
委托代理人：王振宇，新疆同创律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：谭文新，男，汉族，1968年10月1日出生，中油昌吉销售公司呼图壁片区员工，住呼图壁县新曲巷11号。
李玉芳、陶维忠因与谭文新、朱新元房屋买卖合同纠纷一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院（2011）昌中民一终字第591号民事判决，向检察机关申诉。新疆维吾尔自治区人民检察院于2013年2月16日作出新检民抗（2013）第10号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年3月22日作出（2013）新民抗字第13号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。新疆维吾尔自治区人民检察院指派检察员马士军、侯振兴出庭。李玉芳本人并同时作为陶维忠的委托代理人、朱新元及其委托代理人王振宇、谭文新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年10月26日，一审原告李玉芳、陶维忠起诉至玛纳斯县人民法院称，2008年4月，原告与被告谭文新签订了购买其位于呼图壁县六街23区102院1号房的购房协议，该协议签订后被告谭文新将该房屋交付给原告居住至今，同时原告对房屋进行了装修，近日，得知被告谭文新又将该房屋转让给了被告朱新元，原告认为二被告在明知房屋已交付给原告居住的情况下，为达到占有房屋之目的，恶意串通签订房屋交易协议，二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院确认二被告2009年11月签订的房屋买卖协议无效。
一审被告谭文新辩称，2008年4月11日，原告李玉芳与被告签订过房屋交易协议。协议约定，原告应当在合同签订10日内支付定金10万元，2008年6月30日再付房款21.5万元，实际上原告只支付了14.5万元，余款至今未付。由于原告未按约定履行给付房款义务，被告谭文新于2009年4月向昌吉市人民法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，由于法院审理时间长被告撤回了起诉。同年6月和10月间，被告以快递方式多次向原告发出解除合同通知书，6月2日的解除合同通知书原告收到了，其他的解除合同通知书原告拒收被退回，原告对解除合同通知书并没有提出异议，为此被告谭文新在原告收到解除合同通知书后于2009年11月将房屋以抵帐方式转给了被告朱新元，并办理了房屋产权登记。综上，被告谭文新在解除了与原告签订的房屋买卖合同后，才与朱新元签订了房屋交易协议并办理了产权变更登记。被告与朱新元之间签订的协议是合法有效的，是双方当事人真实意思的表示，原告的诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
一审被告朱新元辩称，原告诉称2008年4月与被告谭文新曾签订过协议，此事实在双方未发生纠纷之前被告并不知情。2006年，谭文新曾向被告借过钱，还款期限是2008年，期满后被告多次向谭文新索要借款，因谭文新无钱偿还，在此情况下，经与谭文新协商以顶帐的方式将其所有的房屋转让给了被告，并在房管所办理了房屋产权登记手续。事后被告前去查看房屋，发现原告在该房屋内居住，为此被告要求原告搬出，原告不从，由此产生了本次诉讼。二被告之间签订的房屋买卖合同是合法有效的，被告朱新元属于善意取得该房屋，原告主张二被告签订的协议无效没有任何证据支持，对原告提交的房屋转让协议中朱新元的签名被告均认可，另二被告是一同去房管部门办理的产权登记，并不存在恶意串通，故原告要求确认二被告签订的房屋转让协议无效的请求不能成立，应予驳回。
玛纳斯县人民法院一审查明，2008年4月11日，原告李玉芳与被告谭文新签订购房协议一份，约定：谭文新将其修建于呼图壁县医院第二门诊部南第二幢东面别墅（即呼图壁县六街23区l02院l号房屋）出售给李玉芳，协议签订十日内陶维忠向谭文新支付房款定金100000元，谭文新将房屋交付陶维忠使用，2008年6月30日前再付215000元，余款（维修保证金）15000元在房屋交接使用一年时付清。协议签订后，原告李玉芳分别于同年的4月15日、5月8日和6月16日共向被告谭文新支付房款150000元，余款至今未付。该房屋由被告交付给原告李玉芳使用至今。因原告未按合同履行给付房款的义务，被告谭文新遂于2009年1月向昌吉市人民法院提起诉讼要求解除与原告签订的购房协议，后撤回起诉。期间，被告谭文新以特快专递的方式数次向原告发出解除合同通知书，原告李玉芳对此未提出异议。在此情况下，被告谭文新与被告朱新元于2009年11月11日签订房屋交易协议，约定将该房屋以200000元抵账给朱新元，朱新元放弃2006年4月与谭文新借款协议中约定的50000元违约金和利息70000元。2009年11月23日，被告谭文新、朱新元在呼图壁县房管所办理了房屋产权登记。李玉芳、陶维忠认为朱新元与谭文新的行为侵犯了自己的权利，起诉至法院要求确认朱新元与谭文新签订的该房屋买卖合同无效。
玛纳斯县人民法院一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，具有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规强制性规定的。李玉芳、陶维忠提出被告谭文新、朱新元在明知房屋已交付给原告的情况下而恶意串通签订的房屋买卖协议当属无效，对此诉讼请求李玉芳、陶维忠未能向法庭提供确凿的证据证实谭文新、朱新元存在恶意串通之行为，从法庭查明的事实可证实谭文新曾数次向李玉芳、陶维忠发出解除合同通知书，对此李玉芳、陶维忠未提出异议，在此情况下，谭文新将其所有的房屋以抵债方式卖给朱新元并不违反法律规定，另朱新元对李玉芳、陶维忠提交的房屋交易协议上的签名及协议内容均予以认可，因此谭文新、朱新元签订的房屋买卖协议是当事人真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对此本院予以确认。李玉芳、陶维忠提交的现有证据不足以确认谭文新、朱新元存在恶意串通的情形，因此李玉芳、陶维忠要求确认谭文新、朱新元签订的房屋买卖协议无效的请求不能成立，不子支持。玛纳斯县人民法院于2011年5月6日作出（2010）玛民一初字第879号民事判决：驳回原告李玉芳、陶维忠的诉讼请求。
李玉芳、陶维忠不服一审判决，向昌吉回族自治州中级人民法院上诉称，1、原审法院认定事实不清，谭文新只发过两次解除合同通知书，而法院判决却认定是数次送达。2、上诉人从未收到谭文新发出的解除合同通知书，故购房协议未解除。在协议履行期间，由于谭文新出售的房屋质量不合格，在双方协商无果的情况下，上诉人才拒付房款，实际上，上诉人行使了先履行抗辩权。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，确认朱新元与谭文新签订的房屋买卖协议无效。谭文新、朱新元答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
昌吉回族自治州中级人民法院二审查明，2009年6月2日，谭文新以赵朝军的名义通过邮局向李玉芳投寄一份装有解除合同通知书的特快专递邮件，该邮件被李玉芳的同事米一漫签收。2009年10月11日，谭文新通过邮局向李玉芳投寄一封装有解除合同通知书的特快专递邮件，因李玉芳拒收，该邮件被退回。一审庭审时，该邮件被当庭拆封。其余事实与原审法院查明的事实一致。
昌吉回族自治州中级人民法院二审认为，朱新元与谭文新签订的房屋买卖协议系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且无合同法第五十二条规定的导致合同无效的情形，故上述协议合法有效，二审中，上诉人虽提供房屋竣工及办理房产登记的相关证据，但均不能证明两被上诉人存在恶意串通的事实，因此上诉人主张两被上诉人签订的房屋买卖协议无效的理由不能成立，不予支持。原审法院认定事实清楚、适用法律正确。昌吉回族自治州中级人民法院于2011年9月28日作出（2011）昌中民一终字第591号民事判决：驳回上诉，维持原判。
新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为，昌吉回族自治州中级人民法院作出的（2011）昌中民一终字第591号民事判决，认定事实有误，适用法律错误，且有新证据证明案件事实，故提出抗诉，要求依法再审。理由如下：一、有新证据证明被申诉人存在恶意。在申诉期间，申诉人李玉芳提交了呼图壁县价格事务所出具的估价鉴定书认定，2008年上半年呼图壁县商品房销售均价为1680元／平方米；2009年下半年呼图壁县商品房销售均价为2350元／平方米，参照2008年下半年该县商品房市场价，申诉人购买的房屋价格为450240元；参照该县2009年下半年商品房的市场价，该房屋价格为629800元，而谭文新出售给朱新元房屋的价格为200000元，故谭文新与朱新元之间签订的合同明显低于市场交易价格，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得的规定，受让人取得不动产需符合“以合理的价格转让”，所以朱新元虽已登记取得该房屋的产权证书，但并非善意取得。二、终审判决认定事实不清，适用法律有误，本案焦点为被申诉人朱新元与谭文新签订合同是否存在恶意串通情形，致使合同无效。恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。其具有三项特征：（1）当事人双方出于恶意；（2）当事人之间互相串通；（3）当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。本案中出卖人谭文新明知已将房屋出售于李玉芳和陶维忠，且二人实际占有该房屋，仍将该房屋出售朱新元，已存在恶意。而房屋买卖系公民之间的重大交易，应具有很高的注意义务，常理应查看现场情况，被申诉人朱新元既未实地了解价值几十万元房屋的现实状况，仅凭谭文新的介绍签订合同，不符合常理，且支付对价与市场价值也相差较大，故其签订合同也存在恶意。二被申诉人签订购房协议后，又共同办理了房屋产权登记，存在串通情形，该行为损害了前买受人的利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。所以终审法院认定谭文新与朱新元双方购房协议合法有效，无事实和法律依据。
本院再审过程中李玉芳、陶维忠陈述意见与抗诉机关抗诉意见一致。谭文新辩称，我和李玉芳、陶维忠签订的合同约定，李玉芳、陶维忠应在2008年6月30日付房款21.5万元，实际上李玉芳、陶维忠只支付了14.5万元，余款至今未付。李玉芳、陶维忠未按约定履行给付房款义务，我以快递方式多次向原告发出解除合同通知书，6月2日的解除合同通知书原告收到了，其他的解除合同通知书李玉芳拒收被退回。我是在解除了与李玉芳、陶维忠签订的房屋买卖合同后，才与朱新元签订了房屋抵账协议并办理了产权变更登记。我与朱新元之间签订的协议是合法有效的，请求维持原审判决。朱新元辩称，2006年我给谭文新借款250000元，期满后谭文新一直无钱偿还，在此情况下，经与谭文新协商，连本金带利益，谭文新将其所有的房屋以320000元价格顶帐转让给了我。为了少交税，我们在房屋抵账协议中约定我放弃了利息70000元和违约金50000元共120000元，并以200000元成交价在房管所办理了房屋产权登记手续。房屋抵账价款实际是320000元。谭文新与李玉芳之间的事和我无关，我是善意取得该房屋。故李玉芳、陶维忠要求确认我与谭文新签订的房屋转让协议无效的请求不能成立，应予驳回。
本院再审查明，谭文新与朱新元于2009年9月2日签订房屋交易协议，约定将谭文新所有的呼图壁县六街23区l02院l号房屋以200000元抵账给朱新元，朱新元放弃2006年4月与谭文新借款协议中约定的50000元违约金和利息70000元。2009年11月11日，谭文新与朱新元签订该房屋买卖契约并交呼图壁县房地产管理局备案，该契约填写的房屋交易价格为200000元。谭文新与朱新元均认可房屋实际交易价是2009年9月2日签订房屋交易协议中约定的320000元，备案合同价格填写200000元是为了避税。另，谭文新是朱新元的姐夫，朱新元自述涉案房屋修建时，其给该房屋做的电线线路铺设，谭文新认可该事实。
再审查明其余事实与原审查明一致。
本院再审认为，根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，具有“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”情形的，可以要求确认合同无效。本案关键问题在于能否认定谭文新与朱新元恶意串通签订涉案房屋买卖协议并损害了李玉芳、陶维忠利益。恶意串通系主观心理活动，应当有确凿充分的证据印证方可推定。李玉芳、陶维忠不能提供证据否定谭文新与朱新元之间借款关系及房屋交易（抵账）协议和备案房屋买卖协议的真实性；谭文新与朱新元签订的房屋交易（抵账）协议反映房屋成交价是320000元，与李玉芳、陶维忠购得价相当，而李玉芳向检察机关提供的估价鉴定书仅是对当时呼图壁县商品房销售均价的估价，并非是对谭文新自行修建的本案涉案房屋的实际估价，不能证实朱新元以明显低于市场交易价格取得该房屋；朱新元与谭文新签订房屋买卖协议时没有看房，但双方是亲戚关系，朱新元对房屋状况有所了解是有可能的。因此，仅依现有事实尚不足以认定谭文新与朱新元系恶意串通签订涉案房屋买卖协议。况且，李玉芳、陶维忠与谭文新之间的涉案房屋买卖协议至今仍未完全履行，谭文新亦多次发出解除合同通知书，谭文新与朱新元签订涉案房屋买卖协议是否损害了李玉芳、陶维忠的利益尚不确定。综上，李玉芳、陶维忠提交的现有证据不足以证实谭文新、朱新元签订涉案房屋买卖协议存在恶意串通并损害其利益，故，本案不存在合同法规定的可以确认合同无效的情形。因此，检察机关关于本案事实及法律适用的抗诉意见均不成立。李玉芳、陶维忠要求确认谭文新与朱新元签订的房屋买卖协议无效的请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持昌吉回族自治州中级人民法院（2011）昌中民一终字第0591号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 ： 李 飚
代理审判员 ： 伊 利
代理审判员 ：祁万杰
二〇一四年八月十二日
书 记 员 ：符振益