辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12617号
上诉人（原审原告）：赵玉凤，女，1951年12月29日出生，汉族，沈阳市东陵电子组件厂工人（已退休），住址沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：李光勇，沈阳市皇姑区辽河法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行，住所地沈阳市沈河区市府大路425号。
负责人：刘信亮，系该行行长。
委托诉讼代理人：李曼，女，1984年1月13日出生，汉族，系该行员工。
委托诉讼代理人：常江，男，1975年9月4日出生，汉族，系农行辽宁省分行营业部员工。
被上诉人（原审被告）：郭长军，男，1968年7月29日出生，汉族，沈阳国际鞋城股份有限公司职员，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告）：梁丽，女，1969年1月25日出生，汉族，辽宁华银物业有限公司职员，住址沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：郭长军，男，1968年7月29日出生，汉族，系梁丽丈夫。
上诉人赵玉凤因与被上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行、郭长军、梁丽案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00980号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赵玉凤上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持赵玉凤的诉讼请求；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实有误。赵玉凤与郭长军、案外人曲星明签订一份《房屋买卖合同》，因案外人拖欠赵玉凤货款，用坐落于皇姑区北陵大街51号2-4-2号房屋，以每平方米3500元的价格转让给赵玉凤。该争议房产系被上诉人郭长军退给案外人曲星明的房产，郭长军在收到赵玉凤15万元以后，该争议房屋与郭长军已没有任何关系。赵玉凤就争议房产交纳全部购房款（约65万元）之后，郭长军与曲星明表示尽快协助赵玉凤办理更名过户手续。郭长军在2003年6月将该房屋交付赵玉凤，赵玉凤对该房屋进行装修、入住13年之久。赵玉凤为善意取得，《房屋买卖合同》系合法有效。二、一审适用法律错误。郭长军在收取15万元后，将房屋交回曲星明，郭长军对该房产已不享有任何权利，合同中明确表示配合赵玉凤办理更名手续，但郭长军在（2014）沈河民二初字第1153号民事调解书中承认自愿归还拖欠与农业银行沈河支行欠款，郭长军在此案中隐瞒事实真相，损害赵玉凤的合法利益。
中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
郭长军、梁丽辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
赵玉凤向一审法院起诉请求：请求法院依法撤销（2015）沈河执异字第00007号执行裁定书，解除查封，诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，2000年11月16日，郭长军作为借款人及抵押人，中国农业银行沈阳市中山支行作为贷款人，梁丽作为抵押人，签订《中国农业银行辽宁省分行个人住房抵押担保借款合同》，约定借款人购买房屋位于沈阳市皇姑区北陵大街51#2-4-2，向贷款人申请个人住房贷款，抵押人同意把其名下商品房抵押给贷款人，贷款期限为2000年12月15日至2010年12月15日。后办理了房屋他项权证。沈阳市房产管理局出具《关于房地产抵押登记的批复》，载明抵押房产坐落于皇姑区北陵大街51号（2-4-2），建筑米娜及162.83平方米，抵押期限为2000年12月12日至2010年12月11日。
2003年9月30日，沈阳天策大厦有限公司潮江春鱼翅海鲜酒家作为甲方，曲星明作为甲方法人代表，赵玉凤作为乙方，郭长军作为丙方，签订《协议书》，约定：一、甲、乙双方自2000年7月份建立购销关系，由乙方供应甲方调料、鲍鱼，截止2003年7月止，甲方累计欠乙方货款38万元。二、甲方对以上欠款予以确认，由于经济状况不佳，现无力支付货款，拟以本公司员工丙方郭长军交付甲方座落在北陵大街51#2-4-2房屋以每平方米3500元、建筑面积160平方米，折合人民币560000元支付乙方，冲减欠乙方的货款。三、丙方郭长军系该房房主，于2002年10月16日与中国农业银行辽宁省分行签定个人住房抵押担保借款合同，担保金额520000元，担保期10年。按合同约定，丙方郭长军已交付银行借款105000元，尚欠415000元，由于资金困难，丙方郭长军无力支付，故将本房屋交付甲方。四、甲方同意丙方将房屋交付给甲方，并自愿承担丙方郭长军与银行签定合同未付415000元的债务责任，按合同约定每月按时交付银行贷款，直至还清贷款为止。五、甲方愿以公司资产做为担保支付乙方的贷款380000元及乙方支付给丙方已交付给银行贷款105000元，支付丙方前期购买房屋交付甲方50000元，总计535000元，如甲方资不抵债时，甲方法人代表曲星明愿意以个人私有财产予以担保。六、甲方同意乙方以以上款项535000元做为购买甲方房款进行冲抵，在甲、乙、丙三方协议书签字盖章生效后，乙方即对该房享有使用权。七、在甲方全部还清贷款时，应协助、会同丙方办理该房交易过户给乙方的手续，过户手续费由乙方承担。……。
2004年11月4日，因中国农业银行沈阳市中山支行与郭长军、梁丽借款合同纠纷一案，一审法院作出（2004）沈河民二合初字第1153号民事调解书。调解书载明：“……本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告郭长军于2004年12月31日前一次性给付原告借款本息94426.84元。二、剩余本息从2005年1月份开始被告郭长军继续按合同约定履行合同义务，从2005年1月份开始如被告郭长军连续五期不履行合同义务，则原告有权将被告郭长军座落于沈阳市皇姑区北陵大街51号（2-4-2，建筑面积162.83平方米的自有房产）以折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过原告主张债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由被告郭长军清偿。三、被告梁丽对上述第一、二项承担连带偿还责任。四、双方无其他争议。……”。
另查，一审法院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被执行人郭长军、梁丽借款合同纠纷一案过程中，案外人赵玉凤对执行标的即本案诉争房屋向一审法院提出书面异议，主张诉争房屋已于2003年9月30日以人民币56万元的价格转让给其本人。2015年11月18日，一审法院作出（2015）沈河执异字第00007号执行裁定书，裁定驳回案外人赵玉凤的异议。现因不服该执行裁定，赵玉凤起诉来院，
一审法院认为，物权的效力优先于债权，抵押权属于担保物权，故抵押权的效力优先于普通债权。而根据原告赵玉凤与被告郭长军等人签订的《协议书》约定的内容，可以看出原告在签订该协议时即已知晓2002年10月16日诉争房屋上设立了抵押权、其在该抵押权涤除前无法办理诉争房屋的更名过户手续的情况。事实上，诉争房屋至今仍登记在被告郭长军名下。因此，不论原告是否实际支付了诉争房屋的购房款或者是否实际占有房屋，诉争房屋作为抵押物，在抵押期间，未经抵押权人同意，不得被转让。在未经抵押权人同意、诉争房屋的所有权登记未变更的情况下，原告赵玉凤与被告郭长军等人就诉争房屋达成的协议约定仅具债权效力，而不具备物权效力。原告不能以其对抗被告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行的抵押权。被告郭长军、梁丽作为被执行人，在其未履行生效法律文书确定的义务的情况下，人民法院有权查封、扣押、冻结其财产，一审法院对诉争房屋采取执行措施并无不当，原告就诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告提出的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告赵玉凤的诉讼请求。案件受理费人民币1000元，由原告赵玉凤承担。
二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人赵玉凤以其为涉案房屋的权利人为由，要求停止涉案房屋执行的主张。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉案房屋以郭长军的名义设立担保物权在先，赵玉凤的以房抵债协议形成在后。且从2003年9月30日的《协议书》内容上看，赵玉凤在签订以房抵债《协议书》之时，系明知涉案房屋上所设权利负担尚未涤除，其作为普通自然人，应当预见到涉案房屋以郭长军的名义设定担保物权所可能产生的法律后果。赵玉凤在签订《协议书》后未能积极履行房屋权属变更登记，其尚未取得涉案房屋的所有权，其享有的对沈阳天策大厦有限公司潮江春鱼翅海鲜酒家以及曲星明的债权不足以排除涉案房屋的强制执行。至于赵玉凤的原债权债务，可在证据充分后另行主张。
综上所述，赵玉凤的上诉请求不能成立，应予驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人赵玉凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一七年二月八日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。