连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海商初字第0341号
原告连云港市红杰物业管理有限公司。
法定代表人任红。
委托代理人李景荣。
被告陈军。
委托代理人李雨。
原告连云港市红杰物业管理有限公司与被告陈军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月21日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄议萱独任审判，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李景荣，被告陈军及其委托代理人李雨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告连云港市红杰物业管理有限公司（以下简称红杰公司）诉称，2011年6月原告在原海州区建设局组织的公开招投标中中标，并与荣阳房地产开发公司签订了馨海名郡小区前期物业管理服务合同，并于同年7月27日进驻该小区。物价部门2011年8月18日核发了收费标准文件，按每平方每月0.55元收取费用。公共部分的水电费用由业主分摊。被告于2009年7月21日入住该小区，自原告入驻馨海名郡小区至今，被告没有交过物业管理费及其他相关费用。为此，原告诉至法院要求判令：1、被告给付2011年8月1日至2013年12月31日29个月物管费1280元、公摊水电费465元及违约金（每日万分之五）611元，合计2356元；2、被告承担本案诉讼费。
被告陈军辩称，我的物业合同是跟金誉物业公司签订的，我跟别的物业没有任何关系，物业更改没有人通知我，我也没有享受过别的物业的任何服务。我与金誉物业签的合同也约定，在没有任何理由终止合同的情况下，应该支付对方2万元违约金，及经济损失的赔偿等。原告在起诉状内说按每平方每月0.55元收取费用，但按照连云港市物价局、连云港市房地产管理局关于印发《连云港市物业服务收费管理实施办法》的通知，文中此标准为四级无电梯标准，但原告并未达到标准。
经审理查明，被告陈军系海州馨海名郡小区6栋2单元602室业主，房屋面积80.22平方米，于2009年7月21日入住该小区，同日，其妻子李雨与连云港市金誉物业管理有限公司（以下简称金誉物业公司）签订了前期物业管理服务协议，并签字确认了业主临时公约、装修管理协议。金誉物业公司于2011年离开馨海名郡小区，后原告在原海州区建设局组织的公开招投标中中标，并于2011年7月27日与馨海名郡小区开发建设单位连云港市荣阳房地产开发有限公司（以下简称荣阳公司）签订了前期物业管理服务合同，合同约定，经住建局、朐阳街道办事处、西门村村委会及荣阳公司共同评聘选定原告为馨海名郡项目提供物业服务，物业服务范围为业主入住前的服务及业主入住后的服务共计十七项，物业服务收费标准为，多层住宅物业服务费用0.55元／㎡收取，商业用房物业服务费用1.00元／㎡收取，另外收取0.2元／㎡作为多层及商业用房公摊水电费用，0.4元／㎡作为高层公摊水电费用，并按照年核算，物业服务期限为2011年8月至2015年12月，还约定了，业主无正当理由逾期缴纳物业服务费的，催费期以半年为限，原告可以从催缴期满之日起每日按应缴费用的万分之五加收违约金等内容。被告陈军自2011年8月至今没有向原告交纳任何费用。
另查明，原告红杰公司的资质等级为三级，2011年8月18日，连云港市物价局出具连价服备字（2011）12号关于普通住宅物业管理公共服务费收取标准的备案通知，备案单位为原告红杰公司，申请备案小区为馨海名郡小区，其中多层收费标准为0.55元／平方米.月（产权证登记面积）。
再查明，金誉公司撤出馨海名郡小区没有与原告红杰公司办理交接手续，馨海名郡小区至今没有成立业主委员会。
以上事实，有关于评聘馨海名郡小区物业管理公司会议纪要、前期物业管理服务合同、连云港市物价局关于普通住宅管理公共服务收费标准的备案通知、馨海名郡住户登记表、物业服务记录等证据以及当事人当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，所谓前期物业服务合同，是指在业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，在建设单位与物业服务企业之间签订的物业服务合同。
一、关于被告陈军“我的物业合同是跟金誉物业公司签订的，我跟别的物业没有任何关系，物业更改没有人通知我，我也没有享受过别的物业的任何服务。”的辩称，本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案原告红杰公司作为物业服务企业与开发建设单位荣阳公司签订前期物业管理服务合同，符合相关法律规定，合法有效。该合同物业服务期限为2011年8月至2015年12月，馨海名郡小区至今没有成立业主委员会，因此，该合同在合同期满或成立业主委员会选聘新的物业服务企业前，对全体业主具有约束力，且原告提供的证据足以证明其在馨海名郡小区进行了物业服务，被告陈军亦实际接受了物业服务，双方虽未签订书面的物业服务合同，但已形成了事实上的物业服务法律关系。综上，本院对被告陈军的上述辩称不予支持。
二、关于被告陈军“我与金誉物业签的合同也约定，在没有任何理由终止合同下，应该支付对方2万元违约金，及经济损失的赔偿等。”的辩称，本院认为，金誉公司在撤出馨海名郡小区时没有与原告红杰公司进行交接，原告是依据与开发建设单位之间的前期物业管理服务合同对馨海名郡小区进行物业服务，被告陈军要求原告红杰公司支付违约金及经济损失赔偿的主张没有事实及法律依据。综上，本院对被告陈军的上述辩称不予支持。
三、关于被告陈军“原告在起诉状内说按每平方每月0.55元收取费用，但按照连云港市物价局、连云港市房地产管理局关于印发《连云港市物业服务收费管理实施办法》的通知，文中此标准为四级无电梯标准，但原告并未达到标准。”的辩称，本院认为：1、被告提供了一组馨海名郡小区环境问题的照片来支持其辩论观点，但是该照片系单方拍摄提供，原告在庭审对该照片不予认可，该份证据不足以证明原告没有尽到物业服务责任；2、原告红杰公司在与开发建设单位荣阳公司签订的前期物业管理服务合同中约定了收费标准，且该标准经连云港市物价局核准备案，本院予以认可。综上，本院对被告陈军的辩论观点不予支持。
四、关于原告红杰公司主张的滞纳金问题，本院认为，依据合同约定，业主无正当理由逾期缴纳物业服务费的，催费期以半年为限，原告可以从催缴期满之日起每日按应缴费用的万分之五加收违约金，但是本案中，原告没有提供足够证据证明其已经实际向被告陈军催缴过物业费，故对原告的该项主张，本院不予支持。
综上，原告红杰公司要求被告陈军交纳物业管理费、公摊水电费的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持，具体数额为物业管理费1280元（0.55元／㎡×80.22㎡×29个月），公摊水电费465元（0.2元／㎡＊×80.22㎡×29个月）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定判决如下：
一、被告陈军于本判决生效之日起十日内付给原告连云港市红杰物业管理有限公司物业管理费1280元，公摊水电费465元，共计1745元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担（该款原告已预付，被告在给付物业管理费时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，应向该院预交上诉案件受理费（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：440301040009094）
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 黄议萱
二〇一四年五月十八日
书 记 员 徐新夏
（附法律条文及上诉须知附录）
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或未将缴款凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行