广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5648号上诉人（原审原告，反诉被告）：唐谟英，女，1981年1月18日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：范建军，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：王亚，女，1986年10月26日出生，汉族，住河南省平舆县。上诉人唐谟英因与被上诉人王亚租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初1818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人唐谟英的委托诉讼代理人范建军、被上诉人王亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐谟英上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销第二项、第三项、第四项；2.判令王亚返还租金27000元，并自2016年12月24日起至实际返还之日止以27000元为本金按中国人民银行同期银行贷款利率支付利息；3.本案一、二审诉讼费用由王亚承担。事实与理由：（一）一审法院认定“唐谟英实际占有涉讼物业的时间为2016年12月23日至2017年2月26日”是错误的。唐谟英根本对涉案物业没有实际占有更未实际使用过。1.根据谁主张谁举证的原则，王亚应当对唐谟英实际占有涉案物业承担举证责任，但王亚并没有提供任何证据证明。2.涉案物业为新建的厂房，在签订合同时水电是没有接通的，不具备交付条件。对此中介公司2017年8月21日的《证明》足以证实。3.涉案厂房当时因厂房大门太窄需要改造，故不可能实际交付。从中介公司2017年8月21日的《证明》足以证实。4.从王亚提供的现场图片可看出，厂房外面连修建的建筑垃圾都没有清理，不可能交付使用。5.从王亚提供的几张费用催缴单据可看出，电表、水表的读数均为零，足以证明唐谟英没有占有使用过。6.王亚在一审庭审中承认当时的物业是新建的，是一个大空间和有几个门出入。即便王亚当时将其中一个门的钥匙给了唐谟英，唐谟英也不可能对场地实际占有。7.由于涉案厂房当时是一个大通间，唐谟英仅承租其中的一部分，王亚须将中间进行隔断才可以区分承租的区域。在没有将厂房隔墙之前，唐谟英不可能对厂房进行占有。8.租赁合同约定2016年12月23日至2017年2月1日为免租装修期，即合同是否有效，该期间都是免租期，不需要计算租金。9.即便唐谟英对涉案厂房实际占有和使用了，租金计算也是错误的。租赁合同约定的承租面积为1550平方米，租金为每月27000元。在其隔墙之后，唐谟英实地测量的面积是1100平方米左右，应该按实际面积来计租。（二）一审法院判决唐谟英承担王亚的中介损失27000元的一半是毫无依据的。1.本案合同无效的原因，是由于涉案厂房属违章建筑，不具备出租条件，且在租赁合同第四条中明确约定了出租方的责任，故合同无效的责任应由王亚承担，唐谟英作为承租人本身就是个受害者，要求唐谟英承担责任显然不公。2.王亚对于其支付的中介费仅提供了一张收据，其应当提供发票证明。3.本案租赁合同无效，中介公司作为专业中介机构，应该对房屋的状况作相应的审查，中介公司存在重大过失，本身应承担大部分责任。被上诉人王亚辩称：同意一审判决，不同意唐谟英的上诉请求。在签约当天我方已经将钥匙交付给唐谟英，当时是有中介在场的，对此我方已经提交证据予以证明了。唐谟英向一审法院起诉请求：1.王亚返还保证金81000元及租金27000元，并自2016年12月24日起至实际返还之日止以108000元为本金按中国人民银行同期银行贷款利率支付利息；2.本案诉讼费用由王亚承担。王亚向一审法院提出反诉请求：1.唐谟英支付拖欠的2017年3月份租金27000元；2.唐谟英赔偿因其提前解约而导致王亚的中介费损失27000元、免租期租金损失35100元以及隔断装修费损失15000元；3.王亚无需返还租赁保证金81000元；4.唐谟英承担全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月23日，唐谟英与王亚经广州市佰旺房地产有限公司居间后签订租赁合同，约定王亚将广州市番禺区XX号的物业（以下简称涉讼物业）出租给王亚使用，租赁期限自2016年12月23日至2020年2月1日，月租金27000元，2016年12月23日至2017年2月1日为免租装修期，还约定唐谟英应向王亚支付保证金81000元。同日，唐谟英按约定向王亚支付了合同保证金81000元及2017年2月1日至3月1日的租金27000元。王亚称在签订合同当天已向唐谟英交付涉讼物业的钥匙，唐谟英予以否认，称大概在2017年2月15日左右才收到钥匙。2016年12月28日，王亚向广州市佰旺房地产有限公司支付了佣金27000元。2017年2月26日，唐谟英通过微信通知王亚拿回涉讼物业钥匙。一审另查明，涉讼物业既未取得房地产权证或建设工程规划许可证，也非经批准建设的临时建筑。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉讼物业既未取得房地产权证或建设工程规划许可证，也非经批准建设的临时建筑，故唐谟英与王亚就涉讼物业所签订的租赁合同应属无效。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故王亚应将收取的保证金81000元返还唐谟英。因王亚占有上述保证金缺乏法律依据，故对唐谟英主张王亚从2016年12月24日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，一审法院支持。关于唐谟英与王亚存在争议的涉讼物业交接时间问题，一审法院认定如下：1.唐谟英称在2017年2月15日左右才收到钥匙，未能提供证据证实，并且若唐谟英所述属实，其既不要求王亚返还收到钥匙前的租金又不提出顺延租期，明显不合常理，故对唐谟英关于收到钥匙时间的陈述，一审法院不予采信；唐谟英还称王亚在合同约定的租赁期间对涉讼物业进行隔断装修说明涉讼物业并未实际交付，根据双方陈述，王亚仅是将涉讼物业的部分出租给唐谟英，而涉讼物业有两个门口，故王亚在租赁期间对涉讼物业进行隔断装修并不能说明涉讼物业未实际交付，对唐谟英的上述主张，一审法院不予采纳。王亚与唐谟英于2016年12月23日签订租赁合同，合同起租日期也是该日，唐谟英亦在该日向王亚支付保证金及免租期后的首月租金，故王亚关于在签订合同当天已交付涉讼物业钥匙给唐谟英的说法更加符合日常生活经验法则，一审法院予以采纳。2.唐谟英已于2017年2月26日通知王亚拿回涉讼物业钥匙，王亚未能及时拿回钥匙所造成的损失扩大部分，应由其自行承担，故一审法院认定唐谟英已于该日将涉讼物业交还王亚。综合以上分析，一审法院认定唐谟英实际占有涉讼物业的时间为2016年12月23日至2017年2月26日。因双方签订的租赁合同无效，双方在合同中关于免租装修期的约定亦属无效约定，故唐谟英应向王亚支付上述期间的占有使用费58500元（27000元/月÷30天/月×65天），唐谟英已向王亚支付租金27000元，应予扣除，故唐谟英仍需向王亚支付占有使用费31500元（58500元-27000元）。关于王亚主张的中介费损失问题。王亚支出的中介费27000元属于其因履行本案合同所受到的损失，王亚、唐谟英对导致合同无效均有过错，且过错相当，故一审法院酌定上述损失由唐谟英负担其中的二分之一即13500元。关于王亚主张的隔断装修费损失。因王亚提供的证据不足以证实其与唐谟英达成有关隔断装修的合意，且涉讼物业现亦实际按照王亚的隔断情况出租，不构成其因本案合同无效所受到的损失，一审法院不予支持。唐谟英的其余诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。王亚的其余反诉请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2017年10月18日作出如下判决：一、王亚在本判决发生法律效力之日起十日内向唐谟英返还保证金81000元及利息（利息自2016年12月24日起以81000元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率计至实际清还之日止）；二、唐谟英在本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费31500元给王亚；三、唐谟英在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失13500元给王亚；四、驳回唐谟英的其余诉讼请求；五、驳回王亚的其余诉讼请求。本诉案件受理费2500元，由唐谟英负担625元，王亚负担1875元；反诉案件受理费2001元，由王亚负担1515元，唐谟英负担486元。本院二审期间，唐谟英提交涉案场地现状的照片，唐谟英称：从现有照片可看出涉案场地是通电的，墙壁也是拉了电线的，王亚在一审期间也提交了照片，该证据显示的是与唐谟英提交的照片为同一位置，但王亚提交的证据显示涉案场地是没有通电的，由此证明涉案场地当时是不具备交付条件的。王亚质证认为：我方并不清楚该照片所拍摄的角度是否与我方所提交的照片一致，但涉案场地的电线由始至终都是存在的，涉案场地的装修是由承租人自己承担的，我方作为出租人不可能为承租人承担装修事宜。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”双方均无对一审判决第一项提出上诉，本院不予审理，该判项予以维持。针对唐谟英的上诉请求和理由，本院认定如下：关于唐谟英是否占用涉讼物业，应否支付占有使用费问题。经本案查明的事实，双方合同约定起租日为2016年12月23日，2016年12月23日至2017年2月1日为免租装修期。合同签订当天，唐谟英按照约定向王亚支付了保证金81000元及2017年2月1日至3月1日的租金27000元。本案王亚称在签订合同当天即2016年12月23日已向唐谟英交付涉讼物业的钥匙，而唐谟英则称2017年2月15日左右才收到钥匙。从常理分析，在唐谟英已经按照约定支付了保证金及首月租金的情况下，无理由不要求王亚交付钥匙。本案并无证据显示唐谟英所述的2017年2月15日之前，唐谟英曾经要求王亚交付钥匙。因此，一审不予采信唐谟英的陈述，认定唐谟英实际占用涉讼物业的时间为2016年12月23日至2017年2月26日，理据充分，并无不当。虽然双方租赁合同因涉讼物业未取得建设工程许可证而无效，但双方对于涉讼物业的使用费标准、免租装修期的约定系当事人的真实意思表示，故对于免租装修期的约定依然对双方具有约束力。因此，王亚主张唐谟英应支付免租期内的使用费缺乏依据，应不予支持。唐谟英应向王亚支付2017年2月2日至2月26日的占用使用费22500元（27000元/月÷30天/月×25天）。唐谟英已支付27000元租金，王亚应向唐谟英返还4500元（27000元-22500元），并自起诉之日即2017年3月10日起至实际清还之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计付利息。关于王亚主张的中介费损失问题。从本案的事实看，涉讼租赁合同系经广州市佰旺房地产有限公司居间促成，但合同因涉讼物业未取得建设工程许可证而无效，王亚向居间方支付的中介费应由王亚与居间方进行清结处理，目前无证据显示该中介费用27000元确定为王亚因租赁合同无效而遭受的损失。因此，王亚主张唐谟英赔偿该损失，缺乏依据，应不予支持。综上所述，唐谟英的上诉理由部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但部分结果处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初1818号民事判决第一项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初1818号民事判决第二、三、四、五项；三、王亚应在本判决发生法律效力之日起十日内向唐谟英返还4500元及利息（以4500元为本金，自2017年3月10日起至实际清还之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计付）；四、驳回唐谟英其他的诉讼请求；五、驳回王亚全部反诉请求。本案一审本诉案件受理费2500元，由唐谟英负担562元，王亚负担1938元；反诉案件受理费2001元，由王亚负担。二审案件受理费1600元，由唐谟英负担1038元，王亚负担562元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年五月三日书记员  王 敏彭诗敏