江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一终字103号
上诉人（原审被告）：杨天豪。
委托代理人：杨心雨。
被上诉人（原审原告）：杭州利轩物业管理有限公司新余分公司，住所地：新余市北湖东路暨阳世纪城18栋。
负责人：张军刚，该公司总经理。
委托代理人：李春红，新余市金春法律服务所法律工作者。
上诉人杨天豪（下称“上诉人”）因与被上诉人杭州利轩物业管理有限公司新余分公司（下称“被上诉人”）物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2014）渝民初字第02590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人杨心雨，被上诉人的委托代理人李春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年10月2日，被上诉人与业主张敏签订业主规约，合同约定：物业管理公司可预收三个月的物业服务费，业主张敏如逾期交纳物业管理费每天按应交纳的物业服务费千分之三交纳滞纳金；2010年10月上诉人与张敏、陈丽艳签订商铺租赁合同书，合同约定：上诉人承租暨阳世纪城二期29#101、106号商铺，租赁期限从2010年10月1日至2018年9月30日止，租金标准等，并约定租赁期间一切费用由上诉人负担（如水、电、物业等）。合同签订后，被上诉人依约履行了合同义务，但上诉人作为国尊健身会所业主，从2011年10月1日起一直拖欠物业费，至2014年12月31日尚欠36929元。被上诉人多次向上诉人催讨未果，故被上诉人诉至法院，请求法院判令上诉人支付被上诉人物业管理费36929元、滞纳金27254元、水费5569元、水费滞纳金1712元、电费2989元，电费滞纳金1654元，欠费共计76107元。
一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。被上诉人按约为上诉人提供物业管理服务，但上诉人作为商铺租户，拖欠被上诉人的物业管理费不交，违反合同约定，故被上诉人要求上诉人支付拖欠的物业费，于法有据，法院予以支持。至于被上诉人主张上诉人拖欠其水、电费要求其支付的问题，因被上诉人未提供充分证据证实其已交纳了相应水、电费，故被上诉人的该项诉请，法院不予支持；上诉人抗辩被上诉人起诉商铺编号不对，商铺漏水导致损失10多万元，被上诉人收取物业费金额存在不公平等问题，法院认为，商铺漏水属房屋质量问题，物业费收费标准经物价部门审批，且被上诉人与暨阳世纪城业主委员会签订的暨阳世纪城管理委托合同亦约定了物业费的收取标准，上诉人以此为由拒交物业费及要求赔偿损失，缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。对于被上诉人主张上诉人承担拖欠物业费滞纳金，法院认为，虽合同约定的滞纳金属违约金性质，但上诉人拖欠物业费未交，系上诉人对被上诉人提供的物业服务产生争议所致，并非上诉人恶意违约，故被上诉人要求上诉人支付滞纳金，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《国务院物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、杨天豪应于本判决生效之日起十日内支付拖欠杭州利轩物业管理有限公司新余分公司的物业管理费36929元；二、驳回杭州利轩物业管理有限公司新余分公司的其他诉讼请求。案件受理费1704元，由杨天豪承担827元，杭州利轩物业管理有限公司新余分公司承担877元。
上诉人对一审判决不服，提起上诉，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求，改判上诉人不应支付物业管理费36929元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由是：一、被上诉人没有按物业服务合同等约定为上诉人提供物业管理服务，上诉人有权拒绝支付物业管理费。1、上诉人承租店面以来均是每月向新余市环卫处支付的卫生费用于店铺前场地的卫生清洁及垃圾搬运；2、上诉人店铺的安全也是由上诉人自己雇请的人员负责；3、上诉人店铺门前多次发生员工电瓶车被盗事件；4、上诉人承租的店铺因三楼业主在屋面种菜、种树，造成店铺屋面发生大面积漏水，被上诉人既没有制止与没有提供任何服务，造成了上诉人10多万元的损失。二、被上诉人按0.85元／月／平米向上诉人收取36929元物业管理费与事实不符。1、上诉人承租的29#101号店铺，从2014年2月20日起就将237.46平米的店铺另行出租给了敖正平，该部分面积的物业管理费不应由上诉人承担，一审法院未剔除该部分面积的物业管理费是错误的；2、0.85元／平米的物业管理费的收费没有征得物价部门的批准，其收费没有依据。
被上诉人辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院维持原判。一、被上诉人已依约履行了物业管理义务，上诉人的保安是两小时巡逻一次，店铺门口的卫生是由被上诉人的保洁人员清扫的，公共设施也都是被上诉人维护管理的，被上诉人已经履行了物业管理合同约定的义务。二、被上诉人按照0.85元／平米收取物业费是有事实和法律依据的。按照被上诉人与小区业主委员会签订的合同已约定了商户是每月按0.85元／平米交纳物业费，上诉人起租商铺的第一年也是按照这个标准交的物业费。三、至于上诉人称从2014年2月起将商铺的部分面积转租给别人的事情，被上诉人不清楚，上诉人同业主张敏、陈丽艳签订的是店铺整体租赁协议，总面积有1000多个平方，且合同约定了物业费是由上诉人承担。
上诉人在二审期间向本院提供了4份证据：1、上诉人与敖正平签订的商铺租赁协议一份，证实上诉人于2014年2月20日将商铺的部分面积200多平方米转租给敖正平，是经过了业主的同意，物业公司和业主都是知道的；2、上诉人和被上诉人签订的协议书一份，证实该份协议中没有提到物业费交纳及标准的问题；3、店内漏水及环卫工人清扫的照片，证实店铺门前的卫生是由环卫工人清扫的，被上诉人没有搞过门前的卫生，漏水也不是经营的问题，而是店铺楼顶上有人种菜导致的，完全是物业公司的管理问题而不是房屋质量问题；4、被盗摩托车的证明一份，证实因为被上诉人没有尽到管理职责导致上诉人员工的电瓶车被盗的事实。
经质证，被上诉人认为，1、上诉人未提交与敖正平商铺租赁协议的原件，在一审开庭时上诉人也没有说明此情况，对证据的三性有异议；2、对上诉人与被上诉人签订协议的真实性没有异议，但协议针对的是上诉人的装修、空调主机拆移用电等进行约定，其他没有约定的参照业主（业主委员会）跟被上诉人签订的物业管理合同为准；3、照片只能反映出环卫工人在捡垃圾，并不能证明环卫工人在打扫上诉人门前的卫生，上诉人店铺门前的卫生是由上诉人请人清扫的，即使不是装修造成的屋内漏水，也是房屋的质量问题，跟被上诉人的管理无关。4、被盗摩托车的证明仅是上诉人的陈述，没有经过被上诉人的确认，对真实性提出异议。
对上述证据，本院认为，1、对商铺租赁协议，未提交原件，真实性无法确认，本院不予认可；2、上诉人与被上诉人签订的协议书虽真实，但不能达到上诉人所要证明的目的；3、对照片的关联性，本院不予认可，无法证实其要证实的目的；4、证明是上诉人单方制作，是上诉人一方的陈述，无其他证据辅证，真实性无法确认。本院不予认可。
被上诉人在二审期间未提交新的证据。
经审查，本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争执焦点如下：上诉人是否应依照物业服务合同的约定向被上诉人支付物业管理费？如需支付，其应支付的物业管理费应为多少？就上述争议焦点，本院评判如下：
本院认为，被上诉人与业主委员会签订了前期物业管理委托合同，也与业主签订了业主规约，约定了双方的权利义务，上诉人与业主张敏签订的商铺租赁合同也对相关事项进行了约定，其中约定了租赁期间的一切费用（水、电、物业等）由上诉人负担，因此，根据合同约定，被上诉人履行了自己的物业管理合同义务，上诉人应依约支付物业管理费。上诉人认为店门前的垃圾不是被上诉人进行清扫，承租店铺因三楼业主在屋面种菜、种树行为致使商铺漏水从而导致上诉人10多万元经济损失以及店门前员工停放的电动车被盗，这些均是因为被上诉人没有尽到应尽的物业管理职责所致，因此，上诉人可以拒交物业费。本院认为，上诉人在二审期间提供的协议书、照片及被盗摩托车的证明均不能证实被上诉人未履行物业管理的合同义务，不能以此作为不交物业费的抗辩理由，对此上诉请求本院不予支持，上诉人作为承租人应依照物业服务合同的约定向被上诉人支付物业管理费。关于应支付的物业费多少的问题，本院认为，业主规约明确约定商铺物业管理费按建筑面积每月每平方米0.85元，上诉人与业主签订的租赁合同亦约定了面积，物业费等由上诉人承担。上诉人在二审期间提供的与敖正平的商铺租赁协议是复印件，无法证实上诉人已将部分商铺转租给他人以及被上诉人、业主知晓的事实，故被上诉人诉请上诉人支付拖欠的物业管理费36929元（0.85元／月／平方米×39个月×1114平方米）依法有据，本院予以支持。综上，杨天豪的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费723元，由上诉人杨天豪承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵卫珍
审 判 员 甘致易
代理审判员 熊 剑
二〇一五年七月二日
书 记 员 袁 文