广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2564号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘建捷。
委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：石岩。
委托代理人：潘海清，广东深义律师事务所律师。
上诉人刘建捷因与被上诉人石岩租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1126号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，案外人方美春为深圳市宝安区西乡街道共乐社区某花园X幢综合楼X楼的所有权人，其将上述房产出租给石岩，租赁期限为2011年6月13日至2016年6月12日。2012年2月25日，石岩、刘建捷双方签订了一份《租用兔博士游艺动漫城场所协议》，协议的主要内容为：甲方（石岩）将位于深圳市宝安区西乡盐田某花园X栋X楼商铺《兔博士游艺城》的场地租用给乙方（刘建捷）。1、乙方要一次性支付给甲方场地装修费、从事游戏项目经费人民币陆拾捌万元整（￥680，000元），租期为2012年3月至2016年2月28日。……3、甲方以月租金人民币陆万元整（￥60，000元）将场地租给乙方，乙方要付两个月租金作为押金共计人民币壹拾贰万元整（￥120，000元）。4、乙方须在每月5日前付清当月租金及所产生的水电费、管理费等其他费用。逾期10日甲方有权收回该场所，押金不退。……上述协议有石岩、刘建捷双方的签字捺印及身份证号码、案外人杨雷的签字捺印予以确认。双方确认石岩已收取刘建捷押金人民币12万元。石岩主张刘建捷在其起诉后，提交了刘建捷本人于2013年5月20日出具的说明一份，内容为：“本人于2012年2月15日与石岩签订了租用宝安区西乡盐田某花园X栋X楼商铺场地，现本人表示解除双方租赁合同，将场地交还给石岩，请法院按照我以上的说明，将场地交还给石岩”。石岩称刘建捷在提交说明后才将涉案场地交还石岩，双方至此才解除租赁关系。至刘建捷交还场地之日，石岩主张其尚欠石岩2013年4、5月份租金共计人民币12万元。同时在双方租赁关系期间，刘建捷未缴纳水电费人民币22，343.78元、2013年1月至2013年5月份房产税、所得税共计人民币3，290.42元，以上合计人民币25，634.20元。刘建捷主张双方租赁关系于2013年1月份已经解除，其多次打电话联系案外人一，表示提前解除双方的租赁关系，但刘建捷并未提交书面证据予以证明。租赁期间，刘建捷为装修场地支付石岩场地装修费人民币共计人民币680，000元应当根据实际使用期间予以折算返还，且其已履行合同义务，石岩应当返还租赁的押金人民币12万元。
石岩一审诉讼请求为：1、双方租赁合同终止履行；2、刘建捷立即付清欠交租金人民币6万元（暂算至2013年4月份）；3、刘建捷交付的押金人民币12万元石岩不予退还；4、刘建捷承担本案全部诉讼费用。石岩一审开庭时当庭变更第一、二项诉讼请求为：1、请求解除双方的租赁合同。2、判决刘建捷立即付清欠交的2013年4月份、5月份租金共计人民币12万元；增加第四项诉讼请求为：判令刘建捷立即付清所欠交的水电费（2012年9月26日开出的收据人民币16，368元，2013年5月31日开出的收据人民币5，975.78元）、房产税、所得税（2013年1月至2013年5月份税款共计人民币3，290.42元）共计人民币25，634.20元（由于石岩5月24日接收场地之后，发现刘建捷还欠交了水电费、房产税、所得税，共计人民币25，634.20元，双方的租赁合同中约定上述费用均是由刘建捷缴纳）。
刘建捷一审反诉请求为：1、石岩返回刘建捷所支付的场地装修费人民币495，829元及起诉之日起的利息；2、石岩返回刘建捷所支付的押金人民币120，000元及起诉之日起的利息；3、本案诉讼费用由石岩承担。
原审法院认为，石岩、刘建捷签订的《租用兔博士游艺动漫城场所协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当受到相关房屋租赁法律规定的约束。现石岩起诉请求解除双方之间的租赁关系，刘建捷亦于2013年5月20日向原审法院提交说明同意解除双方之间的租赁关系，根据我国合同法的相关规定，原审法院认可石岩、刘建捷解除双方之间于2012年2月25日签订的《租用兔博士游艺动漫城场所协议》，具体解除时间以2013年5月27日（2013年5月20日刘建捷出具说明之后的合理移交到石岩处的期限）为准。
关于石岩的本诉部分。对于石岩请求刘建捷立即付清2013年4、5月份的租金共人民币120，000元。经查，根据《租用兔博士游艺动漫城场所协议》第3条的约定涉案场所月租金人民币60，000元。双方当庭也确认了刘建捷向石岩交付租金至2013年3月份止。刘建捷辩称其从2013年1月14日开始多次通过杨雷向石岩提出“不再经营”终止合同，并要求退回部分装修费，但未能提供充分并有效的证据证明这一事实，因此应当承担举证不能的不利法律后果。综上，石岩的该项诉讼请求，与事实相符，原审法院予以支持。对于石岩请求不予退还石岩交付的押金人民币120，000元。双方当庭对于签订协议时刘建捷依约向石岩交付押金人民币120，000元的事实予以认可。根据《租用兔博士游艺动漫城场所协议》第4、7条的规定，刘建捷已经多次没有按期付清当月租金，并且刘建捷未能提交充分的证据证明其提前两个月告知石岩不再经营的事实。故依照协议的约定石岩收取的押金人民币120，000元不予退还，对此，原审法院予以采信，并且依法驳回刘建捷的该项反诉请求。对于石岩主张的请求刘建捷付清所欠交的水电费、房产税、所得税等费用。经查，石岩提交的收款收据、税收通用完税证等证据显示案外人方美春是预交上述各项费用的主体。据此，石岩的此项诉讼请求，于法无据，原审法院应予驳回。
关于刘建捷的反诉部分。刘建捷主张双方在2012年2月25日签订《租用兔博士游艺动漫城场所协议》时，刘建捷按照该份协议第1条的约定一次性转账支付给石岩场地装修费人民币680，000元，租期为2012年3月至2016年2月28日。根据意思自治原则，如果双方对于场地装修费有约定，应当按照约定处理。本案中，双方均未在签订协议时对场地装修费进行约定，且双方的租赁期限没有届满，是提前解除。合同提前解除，意味着承租人场地装修费尚未摊销完毕。承租人不能利用剩余租赁期内的场地装修价值，是由合同解除导致的，该价值作为合同解除的损失，应由导致合同解除的违约方（即刘建捷）负担。故刘建捷的这一反诉请求，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，结合本案案情，判决：一、解除石岩与刘建捷于2012年2月25日签订的《租用兔博士游艺动漫城场所协议》；二、刘建捷应于本判决生效之日起五日内向石岩支付2013年4、5月份的租金人民币120，000元；三、石岩向刘建捷收取的押金人民币120，000元无需退还；四、驳回石岩的其他诉讼请求；五、驳回刘建捷的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1，950元，反诉受理费人民币4，979元，合计人民币6，929元，均由刘建捷承担。
上诉人刘建捷不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决并予以改判；2、改判石岩退回刘建捷所支付的场地装修费人民币495829元及起诉之日起的利息；3、改判石岩退回刘建捷所支付的押金人民币120000元及起诉之日起的利息；4、驳回石岩的全部诉讼请求。事实和理由：2012年2月25日，石岩将位于深圳市宝安区西乡盐田某花园X栋X楼商铺《兔博士游艺城》场地转租给刘建捷，约定租期为2012年3月至2016年2月28日，共四年，刘建捷通过银行转账向石岩的工商银行账号一次性转账支付场地装修费680000元，每月租金60000元，刘建捷向石岩交纳了押金120000元。刘建捷承租后，由于文化部门对游艺城相关行业的整顿，刘建捷一直也没有正式开业经营，但期间均按期向石岩支付租金。根据租赁合同第7条约定：刘建捷如果不再经营需提前二个月告知石岩，否则押金不予退还。刘建捷通过工作人员孙仲根从2013年1月14日开始，多次通知石岩的代理人杨雷终止合同，并要求其退回部分装修费，但石岩不予理会，刘建捷于2013年4月3日付清3月份租金后搬离场地。不料石岩先行起诉要求刘建捷支付4、5月份租金及没收押金120000元。刘建捷为此提出反诉，刘建捷认为：双方签订合同的租期为四年，刘建捷从租赁使用到搬离场地共计使用为13个月，为此石岩应当退还刘建捷未使用场地期间35个月的装修费，经折算为495829元，同时刘建捷已履行提前两个月告知义务，石岩应当退回押金120000元。一审法院审理后认为：一、双方租赁合同的解除时间是2013年5月27日，即刘建捷2013年5月20日书面向法院提交说明及2013年5月27日法院将说明送达给石岩的时间，为此要求刘建捷支付2013年4、5月份租金，共计120000元。对此，刘建捷认为：首先，刘建捷由于市场原因在承租后一直没有正式开业经营，但在此期间一直都按每月60000元支付租金没有拖欠，由于一直市场都不好，为此决定2013年春节后不再承租场地，因此，从有电话记录的2013年1月14日开始，就多次与石岩的代理人案外人一联系，通知其从2013年4月开始不再承租场地，请其收回场地。并于2013年4月3日正式搬离，这一点石岩是清楚的，因此，刘建捷搬离场地及交回给石岩的时间是2013年的4月3日，并非5月27日。其次，退一步讲，即使石岩没有收到刘建捷的解除合同的书面通知，根据双方合同约定，刘建捷逾期十日不交租金，石岩也应当催交，并到现场查看，此时应当发现刘建捷已搬离，其应当行使其合同约定的解除权，收回场地。同时，即使将石岩的起诉理解为行使合同解除权，那么其起诉时间为2013年4月23日，那么其主张的租金也只能以2013年4月份为限，不可能延伸到5月，同时，如其不及时行使解除权，则扩大的损失刘建捷也不应当承担。最后，刘建捷2013年5月20日邮寄给法院的说明，是为了让法院可以清楚刘建捷的立场，方便法庭的审理，并非是这个时间才告知石岩，更何况石岩都已起诉行使解除权，刘建捷的说明只是对石岩起诉的响应，而非此时才通知解除。综上几点，刘建捷认为，即使认为刘建捷存在通知证据上的瑕疵，也不应当认定2013年5月刘建捷还应当支付租金。二、一审法院认为，由于刘建捷没有充分有效的证据证明提前两个月通知石岩不再经营解除合同，为此，判决认定刘建捷违约，没收刘建捷所交的押金120000元。对此，刘建捷认为：首先，刘建捷从承租场地后就一直没有正常开业经营，但此期间也没有欠交石岩的租金，根据合同第7条约定，刘建捷中途不再经营需提前两个月通知石岩，否则押金不退，12万元押金不是个小数目，从日常生活常识都可以判断，刘建捷在此期间不想再经营后，在有充足的时间里面不可能不提前通知石岩。其次，刘建捷向法庭提交了从2013年1月14日到2013年3月的与石岩代理人陈雷的通话记录，可以证明此期间双方多次沟通解除合同的事实，虽然刘建捷无法提供石岩书面同意的相关证据，但与石岩协商及通知解除合同的表面证据是客观存在的，并非没有证据，只是由于刘建捷按通常的处理方式，没有书面提出而已。综上，一审法院认为刘建捷没有提交有效证据证实刘建捷提前通知解约，没收120000元押金，与事实真相不符，依法应予撤销。三、一审法院认为：双方对680000元的场地装修费没有约定，且双方的租赁期限没有届满，是提前解除。合同提前解除，意味着承租人场地装修费尚未摊销完毕。承租人不能利用剩余租赁期内的场地装修价值，是解除合同导致的，该价值作为合同解除的损失，应由导致合同解除的违约方（即刘建捷）负担。对此刘建捷认为：首先，双方合同的解除，并没有产生装修费的损失，第一，四年租赁期的装修费折价作为货币的形式，已由石岩按四年680000元的折价全部收取，没有到期的剩余租期价值还在石岩手中，并没有损失。第二，装修物作为一个物品的使用功能，还存在原处，没有到期的剩余租期价值并没有因为双方合同的解除产生任何的灭失。因此，双方合同的解除并没有产生装修费损失的任何理由。其次，即使按刘建捷违约责任处理，那么判决也让刘建捷承担了被没收120000元押金的违约后果，也就没有什么事实和法律依据没收刘建捷未使用的装修费年限来作为违约责任承担方式。再次，从公平的角度出发，刘建捷交纳了680000元获得了4年的装修物使用权，现提前解除合同，如果剩余期间的装修费不退回刘建捷，则存在他人不当得利的事实，这对刘建捷显然是不公平的。最后，刘建捷认为，违约责任的承担，有约定的按约定，没有约定的按法律规定，这才是处理合同纠纷的准则，一审法院将装修费的剩余租期价值理解为合同解除的损失，没有任何事实和法律依据，是其主观臆断的结果。请二审法院依法判令石岩返还刘建捷剩余租期的装修费495829元。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法院不当，判决结果显失公平，请二审法院依法撤销原判并予以改判。
被上诉人石岩辩称，刘建捷的上诉理由以及上诉事实都不符合法律相关规定，以及发生的事实情况，并且刘建捷提出的上诉请求也于法无据，请求二审法院维持一审判决，驳回刘建捷的上诉。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。石岩、刘建捷签订的《租用兔博士游艺动漫城场所协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合法有效正确，应予维持。本院认为，根据刘建捷于2013年5月20日出具的说明，石岩在2013年5月才将涉案场地交还。刘建捷主张其于2013年4月3日已经交还场地，但未能提供相反的证据，一审根据刘建捷出具的该说明认定涉案场地交还时间为2013年5月并无不当。刘建捷一审确认其向石岩交付租金至2013年3月份止，综上，刘建捷尚欠石岩2013年4、5月份租金。刘建捷主张其从2013年1月14日开始就多次通过案外人向石岩提出“不再经营”终止合同、要求退回部分装修费，但刘建捷未能提供充分的证据证明该主张，本院不予采纳。刘建捷存在欠租行为，其应当支付相应的租金。上诉人拖欠相应的租金，其行为已经构成违约；一审认定其支付的涉案押金不予退还并无不当；上诉人主张应当退还押金的理由不能成立，本院不予采纳。涉案合同租期为2012年3月至2016年2月28日，刘建捷按照涉案协议第1条的约定一次性转账支付给石岩场地装修费人民币680，000元。双方的租赁期限尚未届满即因承租人的过错导致合同提前解除，因此导致承租人不能利用剩余租赁期内的场地装修价值，该损失仍应由承租人负担。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年九月十八日
书 记 员 王丹妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。