广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1300号
上诉人（原审第三人）：李清英，女，汉族，住广东省珠海市。
委托代理人：王法陶，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省珠海市。
委托代理人：陈文鉴，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省珠海市。
被上诉人（原审原告）：王海芳，女，汉族，住广东省信宜市。
委托代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：王艳丽，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人李清英因与被上诉人王海芳、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2004年6月21日，王海芳与吉雅公司签订《三乡中心区综合市场认购书》，约定王海芳向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，该物业建筑面积为80平方米，认购楼价为368600元。付款方法为银行按揭，首期定金50000元须于签署本认购书时或之前付清；次期楼款50000元须于2004年9月20日前付清；次期楼款47600元须于签订《广东省商品房买卖合同》时付清。认购书还约定了其他事项。认购书签订当日，王海芳向吉雅公司支付了首期定金50000元，2004年9月29日，王海芳又向吉雅公司支付了次期楼款50000元，2004年12月30日，王海芳又向吉雅公司支付了次期楼款218280元及办证契税费用14929元，上述购房款合计318280元。王海芳陈述，其向吉雅公司支付了购房款及办证费用后，曾多次要求吉雅公司签订合同办理房产证，但吉雅公司一直拖延到吉雅事件发生，后于2008年6月20日向公安机关报案。王海芳于2014年12月26日诉至原审法院，请求判令：1.解除王海芳与吉雅公司签订的三乡中心区综合市场认购书；2.吉雅公司、张其连带向王海芳返还购房款333209元；3.诉讼费由吉雅公司承担。诉讼过程中，王海芳变更诉讼请求为：1.确认李清英与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；李清英、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的销售合同备案登记手续；2.吉雅公司继续履行与王海芳签订的商品房买卖合同，协助王海芳办理位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的房地产权属证书；3.诉讼费由吉雅公司承担。
原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，建筑面积为175.3平方米，购房总价为262950元，一次性付款；签约日期2007年10月16日，于2007年10月16日备案登记在李清英名下。
2005年7月10日，吉雅公司向李清英出具收到购买中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺（建筑面积175.3平方米）楼款262950元的收款收据。2005年7月14日，珠海市华科拍卖有限公司在珠海市商业银行口岸支行汇款3873100元给吉雅公司；2011年10月10日，珠海市华科拍卖有限公司出具证明，证明珠海市华科拍卖有限公司于2005年7月14日向吉雅公司汇款3873100元系代李清英支付购买中山市三乡镇中心区综合市场8号楼15号、9号楼3号／4号／5号／6号／7号、13号／14号、26号、32号商铺款。
原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
原审法院再查明：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及本案王海芳，非法吸收公众存款明细表涉及李清英，出借金额587.3万元，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房屋进行了查封。诉讼中，李清英未提供前述涉及非法吸存借款587.3万元借据及交付该借款相关证据。
本案审理过程中，原审法院于2015年4月9日派员到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺核查居住人员并张贴通知。经核查，该商铺现由李清英出租给黄纪伟使用，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户原审法院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向原审法院提出书面申请。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。王海芳与吉雅公司签订的《三乡中心区综合市场认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且吉雅公司已经按照约定收受了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认王海芳、吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。
王海芳主张向吉雅公司购买了涉案商铺，并依约支付了商铺款，要求吉雅公司继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因商铺已备案登记在李清英名下，故本案的关键问题是要确定王海芳及李清英谁是真实的房屋买受人。根据原审法院查明事实，分析如下：一、从商铺购买的时间来看，王海芳于2004年6月21日签约，早于李清英签约时间2007年10月16日；二、从购买的单价来看，王海芳所购商铺单价为每平方米4607元，而李清英所购房屋单价为每平方米1500元，李清英所购商铺单价不仅远低于王海芳的购买单价，且远低于市场同期房价，此不合常理；三、从涉案商铺的交付使用事实来看，李清英虽称吉雅公司已于2007年11月将商铺交付给其使用，之后一直占有使用该商铺，但李清英未提供吉雅公司将商铺交付给其使用的相关证据，商铺从签约至今长达七年多时间，至今未起诉请求吉雅公司办理房产证，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；四、中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案王海芳，但涉及李清英。李清英购买商铺的行为不排除名为购房，实为借款的抵押担保。因李清英涉及吉雅公司非法吸收公众存款，出借金额为587.3万元，李清英应进一步举证证明除交付购买10间商铺款3873100元（含本案262950元）给吉雅公司外还另行交付了587.3万元借款给吉雅公司的事实，以证明商铺款与借款不属于同一笔款或者不是借款的抵押担保，但李清英仅提供购买商铺的收款收据而无法提供出借款借据予以证明，故应认定李清英向吉雅公司支付的商铺款即为出借款，其与吉雅公司签订的商品房买卖合同及登记备案、吉雅公司出具收款收据即为借款的抵押担保。从上分析，原审法院认定王海芳是真正的商铺买受人，王海芳与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，李清英与吉雅公司之间不存在真实的商铺买卖关系，实质是非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效；合同相应的销售登记备案亦为无效，吉雅公司及李清英应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续。
吉雅公司收取了王海芳的购房款，应当依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现吉雅公司未能举证证明系因王海芳的原因未能办理房地产权属证书，也即吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故吉雅公司应按合同约定继续履行协助王海芳办理房产权属证书的义务，王海芳要求吉雅公司协助其办理中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺地产权属证书的诉讼请求，原审法院予以支持；王海芳亦负有同时履行向吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款50320元，应一并支付给吉雅公司。吉雅公司经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响原审法院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认李清英与吉雅公司于2007年10月16日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；吉雅公司、李清英于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；二、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助王海芳办理位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的房地产权属证书；三、王海芳于原审判决发生法律效力之日起十五日内向吉雅公司支付购房余款50320元。案件受理费6298元（王海芳已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
宣判后，李清英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案的X号楼X号商铺，是李清英合法购买取得的财产，依法受物权法的保护。2005年7月10日李清英向吉雅公司购买了位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼13号等共10间（房产）商铺，分别签订了《商品房买卖合同》，并于2005年7月14日通过珠海市华科拍卖有限公司在珠海市商业银行口岸支行账户一次性支付了购房款及各项税款共计3873100元，于2007年10月16日由买卖双方到中山市房地产交易登记管理所办理产权登记手续，并领取了产权登记备案证。因此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，李清英已依法取得了X号楼X号楼商铺的所有权。二、原审判决认定李清英与吉雅公司之间的商铺买卖合同不真实，确认合同无效，没有任何事实和法律依据，系对李清英的合法财产权利的极大侵害。1.原审判决以李清英合同中载明的购房单价是1500元每平方米，远远低于市场同期价格，不合常理。此理由显然不能成立。买卖合同是平等主体之间的合意，交易价格是在买卖双方平等自愿协商的基础上确定的，而且还经过中山市房地产登记管理所核准登记；李清英与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》价格并不违反法律禁止性规定，并且李清英购买X号楼X号商铺时，该楼盘还未建好，按一次性付款与当时市场价和斜对面住宅楼销售价1400多元的实际情况是合理的。最后发现吉雅公司将该商铺从中间砌墙隔开为二间商铺，导致被李清英所购商铺的实际面积少了一半，才80平方米左右（未最终确权）；而李清英实际支付的购房款为人民币262950元，即李清英购买位于中山市三乡中心区综合市场X号楼X号商铺的实际购买单价为人民币3280元每平方米，在当时的2005年，对于尚未建好的楼盘来说，而且是一次性付款，该价格显然高于市场价格。法院审理查明和认定关于李清英购买商铺价格的事实，应以李清英实际支付的价格作为认定事实依据，而不应该仅仅以合同载明的价格为认定案件事实的依据。2.原审判决认定李清英的《商品房买卖合同》是不真实的买卖合同的第三个理由，李清英签约至今长达七年多时间，至今未起诉请求吉雅公司办理房产证，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为，此理由显然毫无事实和法律依据。2005年7月10日李清英与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》，购买位于中山市三乡中心区综合市场X号楼X号商铺，并于2005年7月14日向吉雅公司一次性支付了购房款及各项税费共计人民币3873100元，并在2007年10月16日到中山市房地产管理所办理了备案登记手续，因此，依据物权法第九条、第二十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，李清英依法取得X号楼X号商铺的所有权。吉雅公司法定代表人张其入狱后，吉雅公司的所有人员消失，经询问中山市房地产登记管理所，答复称该楼盘未综合验收，无法办理房地产权证。反观王海芳2004年6月签订的《三乡中心区市场认购书》，当时王海芳所认购的位置根本没有任何建筑物，哪来商铺和面积？而长达11年都没有签订《商品房买卖合同》，也没有到政府登记部门办理，更不能让人置信的是连银行付款凭证都没有，仅凭吉雅公司模糊不清的收据，一审法院就认为其符合正常购房者应有的正常行为，显然不妥。李清英认为吉雅公司与王海芳签订的认购书根本不真实，明显是串通以诉讼达到吉雅公司保留已卖出和被公安机关查封房产的不良目的。3.原审判决认定李清英的《商品房买卖合同》是不真实的买卖合同的第四个理由是，2011年7月20日中山市中级人民法院作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表中涉及李清英，认定李清英与吉雅公司之间实质是非法吸收公众存款的刑事犯罪行为。此理由也是没有事实和法律依据的错误认定。2011年7月20日中山市中级人民法院作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表涉及李清英名字，与李清英向吉雅公司购买本案涉案的商铺是两个完全不同的法律关系和事实，中山市公安局在办理吉雅公司及法定代表人张其诈骗案件中显示李清英的购房款误认为借款是毫无法律依据的，只是凭吉雅公司及已判刑诈骗罪犯张其为开脱罪名的单方说词，中山市公安局根本没有任何一项法律依据和借贷款的事实依据证明李清英和吉雅公司有借贷关系，中山市公安局只是凭在办理吉雅公司法定代表人张其诈骗罪案件中的单方认定，中山市公安局从来未与李清英联系、调查、核实过，更没有到中山市房地产登记管理所了解调查核实产权登记的合法性，公安机关就此作出的错误判断和把整个案件一刀切的草率行为，完全违背了以事实为依据，以法律为准绳的原则，显然是没有任何法律依据和法律效力的。而且（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书中根本没有认定李清英购买的位于中山市三乡中心综合市场X号楼X号商铺是作为借款抵押的抵押物的事实，也没有任何证据证明李清英在2005年7月14日向吉雅公司一次性支付了购房款及各项税费共计人民币3873100元，实际是支付给吉雅公司的借款事实，原审判决在没有任何事实证据的情况下，凭主观臆断，错误的认定李清英支付的购房款是借款的结论，并以此作为认定李清英的商品房买卖合同是不真实的买卖合同的理由，这显然是没有任何事实和法律依据的。三、王海芳与吉雅公司所签订的认购书没有经过登记部门的登记，对比李清英经登记部门登记的《商品房买卖合同》，其依法应是无效合同，王海芳无权依据该无效合同内容主张合同权利。王海芳签订的认购书写明第三笔款是在签订《商品房买卖合同》时支付，而王海芳在没有签订《商品房买卖合同》的情况下，就持有吉雅公司出具的收到购房款218280元和149296元的收据，该收据模糊不清，而且20多万的款项没有银行转账凭证。王海芳是否确实已付款，吉雅公司与王海芳是否存在恶意串通，以诉讼方式来保留财产，原审法院对此并没有核查清楚。因此，李清英请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一项和第二项，驳回王海芳对李清英所有的位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的权利主张；2.本案诉讼费由王海芳承担。
被上诉人王海芳二审期间未提交书面答辩意见，口头答辩如下：1.买卖合同备案只是预售登记区别与产权登记，并没有发生产权变更效力，李清英声称已经取得物权并没有事实和法律依据；2.王海芳签约在前并足额付款，当时吉雅公司正在建造涉案房屋，其设置的商铺与我方购买的商铺面积80平方米是相符的；3.王海芳购买的每平方米的单价是4607元，而李清英购买的单价是1500元每平方米，显然李清英的购买单价不符合交易常理；4.根据（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，李清英被列在非法吸收公众存款的明细表上，李清英并没有提供有效证据证明购房款不同于借款；5.原审法院在涉案商铺张贴通知，要求住户向法院提出请求，但是没有收到李清英的请求，表明李清英已经放弃了主张案涉商铺的权利。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人吉雅公司二审期间未到庭参与诉讼，亦未向本院发表答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：李清英分别于2011年及2013年与承租人签订的房产租赁合同中，约定将位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺出租给承租人使用，该商铺建筑面积约70多平方米。李清英在（2014）中中法民一终字第492号案的一审庭审中陈述其共向吉雅公司购买十间商铺，其中有八套商铺（包含案涉位于中山市三乡中心综合市场X号楼X号商铺）已由李清英占有使用。该八套商铺的建筑面积都是170多平方，实际面积可能只有一半。李清英还称其于2007年去现场看过涉案商铺，当时涉案商铺没有建好。上述492号案件涉案的三乡中心区综合市场9号楼14号商铺，建筑面积为175.3平方米，购房总价为262950元，于2007年10月16日登记备案在李清英名下，备案登记的广东省商品房买卖合同签订于2007年10月16日。即与本案13号商铺的备案登记日期及签订合同日期均一致。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪被提起公诉，该案现已二审终审生效。根据已生效（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，吉雅公司因开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场等项目需要大量资金周转，张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。经司法会计鉴定部门鉴定，根据吉雅公司目前现存的相关账册（借款、还款记录保存不全），明确为支付单位、个人借款本金、利息的数额共计人民币3.87436913亿元，其他标识不明的往来款支出总金额为3.8557966488亿元。同时，吉雅公司亦对外出售其开发的吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺等。根据相关案情，不能单凭谁签订《商品房买卖合同》或办理了销售登记备案就认定谁是真实的购房者。本案二审争议的焦点为王海芳、李清英谁是涉案商铺的真实购房者。本案中，王海芳及李清英均主张是涉案商铺的真实购房者，并向法庭提交了各自的购房证据。本院逐一分析如下：一、王海芳于2004年6月21日与吉雅公司所签订的认购书上载明，其所购买的涉案商铺面积为80平方米，购铺总价款为368600元，即其商铺每平方米售价为4607.5元。而李清英于2007年10月16日与吉雅公司所签订的《广东省商品房买卖合同》载明，其所购买的涉案商铺面积为175.3平方米，购铺总价款为262950元，即其商铺每平方米售价是1500元。李清英所购房屋单价不仅远低于王海芳的购买单价，且远远低于市场同期房价，此不符合常理；二、王海芳与吉雅公司签订认购书的时间为2004年6月21日，而李清英与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》时间为2007年10月16日，则李清英向吉雅公司购买涉案商铺的时间要晚于王海芳购买涉案商铺的时间。从李清英与承租人签订的房产租赁合同可知，案涉商铺建筑面积仅约为80平方米。李清英与吉雅公司签订的商品房买卖合同则记载案涉商铺的建筑面积为175.3平方米，而按其与他人签订的租赁合同记载及其陈述，涉案商铺建筑面积仅有一半约七、八十平方米。如果李清英是真实的购买者，该知道合同约定的建筑面积与实际面积相差如此悬殊明显有违常理。且按李清英所称购买涉案商铺时确已到现场察看，则李清英应当知道合同所约定的建筑面积与实际面积明显不符，但李清英对此并没有提出异议，仍愿意购买涉案商铺，更有悖常理；三、从涉案商铺的交付使用事实来看，李清英虽称吉雅公司已于2007年11月将商铺交付给其使用，之后一直占有使用该商铺，但李清英未提供吉雅公司将商铺交付给其使用的相关证据，商铺从签约至今长达七年多时间，至今未起诉请求吉雅公司办理房产证，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；且从现有证据来看，李清英是于吉雅公司法定代表人张其案发后才将涉案商铺出租使用；四、根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，李清英与吉雅公司之间存在5873000元的借贷关系。李清英没有充分举证证明除上述非法吸收公众存款的款项外，其确实是另行向吉雅公司支付了购买涉案商铺的款项。故综上事实及证据互相印证，根据高度盖然性原则，原审法院认定涉案商铺的真实购房者为王海芳，李清英并非真实的购房者的处理并无不妥，本院予以维持。吉雅公司应当按照其与王海芳所签订的认购书所约定的建筑面积、商铺的位置等约定协助王海芳办理涉案商铺的房地产权属证书。另，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人李清英的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6298元，由上诉人李清英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一五年十二月七日
书 记 员 胡置晓
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