湖南省怀化市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘12执异41号
案外人：李汶峰，男，汉族，1976年6月10日出生。
委托诉讼代理人吴玉文，湖南泰阳律师事务所律师。
申请执行人：怀化经济开发区德信小额贷款股份有限公司，住所地怀化市鹤城区天星西路柒星公寓105、106门面。
法定代表人：易伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马建凌，湖南诚怀律师事务所律师。
被执行人：谭乔天，男，汉族，1970年10月26日出生。
被执行人:曾真，女，汉族，1986年2月1日出生。
被执行人：怀化市万源贸易有限公司，住所地怀化市鹤城区正清路（云龙花园2号楼2栋2201）。
法定代表人：贺战勇，该公司经理。
委托诉讼代理人：周成华，湖南世勤律师事务所律师。
被执行人：湖南银杏王酒业有限公司，住所地洪江区长寨路24号。
法定代表人：谭乔天，该公司董事长。
被执行人：中方县泸阳镇乔天采石场，住所地中方县泸阳镇五全村。
法定代表人谭乔天，执行事务合伙人。
在本院执行怀化经济开发区德信小额贷款股份有限公司与谭乔天、曾真、怀化市万源贸易有限公司、湖南银杏王酒业有限公司、中方县泸阳镇乔天采石场民间借贷纠纷一案中，案外人李汶峰于2017年8月31日对执行怀化市万源贸易有限公司名下位于怀化市鹤城区迎丰中路238号16栋的房屋（产权证号为：怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李汶峰称，请求人民法院终止对登记怀化市万源贸易有限公司名下位于怀化市鹤城区迎丰中路238号16栋产权证号为怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号房屋的查封、评估、拍卖。事实和理由：2013年12月16日案外人李汶峰与怀化市万源贸易有限公司签署《房屋买卖合同》一份，合同约定李汶峰购买怀化市万源贸易有限公司拥有的坐落在怀化市鹤城区迎丰中路238号16栋产权证号为怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号房产，上述房屋交易总价格为708.8万元。合同签署后，李汶峰支付了全部购房款，且已经开始收取上述房屋的租金，开始占有该房屋的收益，根据《物权法》的规定，虽未办理房屋变更登记，但案外人李汶峰享有该房屋的物权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
申请执行人怀化经济开发区德信小额贷款股份有限公司称，1、李汶峰与怀化市万源贸易有限公司签订的《房屋买卖合同》缺乏真实性；2、怀化市万源贸易有限公司向李汶峰转让本案异议房屋无效；3、怀化经济开发区德信小额贷款股份有限公司有权对该房屋予以强�执行，并就拍卖所获价款优先受偿。
被执行人怀化市万源贸易有限公司称，1、李汶峰与怀化市万源贸易有限公司确实签署了《房屋买卖合同》，签署合同后怀化市万源贸易有限公司法定代表人因债务问题跑了；2、本案合同中房屋买收款怀化市万源贸易有限公司已经收到，房屋的租金一直在给李汶峰；3、本案涉案房屋没有过户给案外人李汶峰。
本院查明，2013年12月16日怀化市万源贸易有限公司与李汶峰签订《房屋买卖合同》，并约定：李汶峰同意购买怀化市万源贸易有限公司拥有的坐落在怀化市鹤城区迎丰中路238号16栋产权证号为怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号房产。上述房屋的交易总价格为708.8万元。协议签订时李汶峰向怀化市万源贸易有限公司支付人民币48万元作为购房定金。2016年12月30�前，李汶峰向怀化市万源贸易有限公司付清全部购房款。上述购房款指定支付至佘丽佳（怀化市万源贸易有限公司法定代表人贺战勇之妻）的账户，开户行中国建设银行怀化支行，户名佘丽佳，账号：5522453020130018。2013年12月16日怀化市万源贸易有限公司向李汶峰出具48万元购房款定金款收据一张。2013年12月28日怀化市万源贸易有限公司向李汶峰出具660.8万元购房款收据一张。怀化市万源贸易有限公司认可已经收到李汶峰支付的购房款708.8万元。怀化市万源贸易有限公司在与李汶峰签署买卖合同是时未告知怀化经济开发区德信小额贷款股份有限公司。
另查明，2013年7月23日怀化市万源贸易有限公司将其名下的坐落在怀化市鹤城区迎丰路238号16栋房屋所有权证号为怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号的房屋抵押给�化经济开发区德信小额贷款股份有限公司。怀化经济开发区德信小额贷款股份有限公司取得怀房鹤他字第513004336号、怀房鹤他字第513004146号、怀房鹤他字第513004145号房屋他项权证。
本院认为，本案的争议焦点有：一、执行标的（登记在怀化市万源贸易有限公司名下房屋所有权证号为怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号的房屋）的权属；二、李汶峰就执行标的（登记在怀化市万源贸易有限公司名下房屋所有权证号为怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号的房屋）是否享有排除执行的权利是本案的争议焦点。
关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。怀化市万源贸易有限公司享有怀化市房产管理局颁发的怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号房屋所有权证，上述房屋所有权证明确记载房屋所有权人为：怀化市万源贸易有限公司（单独所有）。故此，怀化市万源贸易有限公司依法享有该执行标的（登记在怀化市万源贸易有限公司名下房屋所有权证号为怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号的房屋）的物权。
关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“�事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。李汶峰与怀化市万源贸易有限公司签订《房屋买卖合同》，并按照约定支付了708.8万元购房款（怀化市万源贸易有限公司当庭自认已经收到李汶峰支付的708.8万元购房款），但未办理不动产登记手续，故李汶峰对《房屋买卖合同》涉及的房屋不享有物权。李汶峰通过签订合同支付购房款，享有要求出卖人怀化市万源贸易有限公司继续履行合同，交付房屋并协助办理产权登记手续的权利。或者在合同履行不能的情况下，李汶峰享有要求怀化市万源贸易有限公司解除合同，返还财产，赔偿损失等权利。但该权利是基于合同之债的债权请求权，属于相对权并非�对权。再者，2013年7月23日怀化市万源贸易有限公司将其名下的坐落在怀化市鹤城区迎丰路238号16栋房屋所有权证号为怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号、怀房权证鹤城字第7130084**号的房屋抵押给怀化经济开发区德信小额贷款股份有限公司。怀化经济开发区德信小额贷款股份有限公司取得怀房鹤他字第513004336号、怀房鹤他字第513004146号、怀房鹤他字第513004145号房屋他项权证。怀化经济开发区德信小额贷款股份有限公司对抵押物处置所得价款享有优先受偿权。另外，在抵押期间，抵押人（怀化市万源贸易有限公司）转让已办理抵押登记的抵押物（执行标的）未通知抵押权人（怀化经济开发区德信小额贷款股份有限公司），该转让行为无效。在抵押期间抵押人转让抵押物，未经抵押权人（怀化经济开发区德信小额贷款股份有限公司）同意。受让人亦未履行代为清偿债务的义务。李汶峰无论从事实上还是法律上均无法就执行标的取得物权，综上，李汶峰就执行标的不享有排除执行的权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，裁定如下：
驳回李汶峰的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 黄 靖
审 判 员 梁孝常
审 判 员 肖瑞明
二〇一七年九月三十日
法官助理 刘礼川
书 记 员 沈慧娟