四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双流民初字第5420号
原告郭巍，女，1982年6月22日出生，汉族，住四川省蒲江县。
委托代理人朱婷，四川亚峰律师事务所律师。
被告四川鼎邦商业管理有限公司。住所地：成都市高新区。
法定代表人杨善，总经理。
委托代理人冉丽，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人薛飞涛，公司员工。
原告郭巍与被告四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称鼎邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月4日受理后，依法由审判员覃振山适用简易程序于2014年12月4日公开开庭进行审理。原告郭巍的委托代理人朱婷、被告鼎邦公司的委托代理人冉丽、薛飞涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭巍诉称，2013年3月13日原、被告签订租赁合同，约定被告将双流润驰国际广场商业步行街三层的部分区域出租给原告用于经营甜品使用，租赁面积为121.81平方米，租赁期限为2013年4月18日至2018年4月17日，月租金标准为48元／月／建筑面积。合同约定原告进场日为2013年4月18日，被告商业广场开业日2013年9月18日对外营业。原告支付了履行保证金19490元。2013年7月1日，被告向原告发出通知，于2013年8月20日移交商铺，计划于2013年10月中旬至11月中旬开业。原告按被告要求进行装修，并购买了相关设施准备开业。但至今被告仍未开业，故起诉请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告支付违约金140325.12元；3、被告退还保证金19490元；4、被告赔偿装修、设备损失共计151100元；5、被告赔偿经营损失150000元。
被告鼎邦公司辩称，原告不满足约定及法定的解除权，不同意解除合同；被告已将租赁商铺交给原告，原告可自行开业经营，被告不存在违约情形，不同意承担违约金，且原告要求违约金过高；不同意退还保证金及支付装修、经营损失，且原告不能同时主张违约金和损失。
经审理查明，被告鼎邦公司（甲方）与原告郭巍（乙方）于2013年3月13日签订租赁合同，约定：甲方是双流润驰国际广场的招商、经营管理单位，有权将商业广场出租；甲方同意将商业步行街三层的部分区域出租给乙方使用；租赁场所建筑面积暂定121.81平方米；租赁场所用途为甜品经营；租赁期限为5个租约年，2013年4月18日起至2018年4月17日止；进场装修，双方确认进场日为2013年4月18日，甲方有权根据商业广场工程进展情况在前述约定进场日30日前通知乙方调整进场日；免租装修期为进场日起算5个月；租赁场所应在商业广场整体开业日（暂定2013年9月18日，具体日期以甲方书面通知为准）对外整体营业；如乙方未能按约定实现租赁场所与商业广场同日开业，或租赁场所在商业广场整体开业日的开业面积比例不足80%的，视为乙方违约，乙方应在租赁场所开业面积比例达到80%之前按第一个租约年租金标准200%支付租金，如开业日后30日届满，租赁场所开业面积比例仍未达到80%，则甲方有权解除合同；第一至第二个租约年的月租金为48元／月／建筑面积平方米；乙方应在本合同签署后的7个工作日内向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金19490元；如乙方租赁场所在本合同约定的开业日之前对外接待顾客，乙方应保证该阶段仅进行正式开业前筹备工作或仅作为试营业。乙方租赁场所正式开业及乙方对外宣传的租赁场所正式开业之日均应以本合同约定的开业日为准；若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受的相应损失；在下列情况下，一方有权经书面通知另一方，立即解除合同并不被视为违约：……；另一方停止或将要停止其业务，导致合同目的无法实现的；乙方因自身原因如未按本合同约定的日期正式开业经营，每迟延一天，按200元／日的标准向甲方支付迟延履行金。如迟延达到30日，甲方有权解除本合同；乙方因甲方违约依照约定解除合同或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项（如有）。乙方应在合同解除后20日内将租赁场所交还甲方；如本合同解除时，乙方租赁期限不满4个租约年（包括计租日前解除的情况）的，甲方除承担本合同18.10.1条责任外，还应赔偿乙方相当于24个月租金的违约金。
同时查明，原告郭巍准备在润驰国际广场步行街三层其租赁的商铺经营“田吥二甜品店”，并与田吥二甜品签订了加盟合同，约定加盟期限为2013年7月21日至2018年7月20日。2013年1月31日，原告向被告交纳商铺保证金19490元。2013年7月1日，被告向原告发出通知，告知原告租赁的商铺将于2013年8月20日移交，并计划于2013年10月中旬至11月中旬择时开业，具体开业时间将提前一个月通知，并要求原告提供装修图纸等交给商场审核并办理相关手续，以保证顺利进场并与商场同步开业。2013年10月15日，原告与成都迪诺装饰设计有限公司签订装修工程施工合同，约定原告将田吥二甜品店交给该公司装修，装修期间为2013年11月1日至2013年12月11日，工程造价为137100元。2013年11月2日，毛小惠与四川科欣机电设备有限公司签订暖通设备销售及安装合同，约定该公司为田吥二甜品店安装中央空调末端设备，合同总造价为14000元。2014年7月8日，原告等租赁户委托四川省成都市成都公证处对润驰国际广场的经营状况进行拍照公证，照片显示大部分商铺均未开业。2014年7月15日，被告向租赁户余自刚发出商务联系函，称由于阶段性原因目前步行街暂不能对外正式开业，目前仅属于试营业阶段，故将合同约定开业时间延迟，正式开业时间将于开业前30日以书面形式通知，在原合同基础上增加三个月免租期。原告于2014年9月17日向被告邮寄律师函，要求解除租赁合同，并要求被告退还保证金。庭审中，被告认可润驰广场内部的商场于2013年12月28日开业，步行街目前没有正式营业，但表示有商家在试营业。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、收款收据、装修工程施工合同、装修报价预（决）表、装修公司营业执照、暖通设备销售及安装合同、美的中央空调末端报价表、田吥二甜品加盟合同、公证书、通知、商务联系函、律师函等证据佐证。上述证据经庭审质证，具有合法性、客观性、关联性，本院予以采信。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否构成违约，合同能否解除；2、如构成违约，被告应当向原告支付的费用是多少。
关于第一个争议焦点，原告认为，双方签订租赁合同后原告就开始为开业积极准备，2013年8月商铺移交后原告按要求于被告通知的开业时间前装修完毕，但至今被告仍未正式开业，被告的行为构成违约，要求解除合同；被告认为，双方签订的租赁合同中没有对开业的具体时间进行明确，被告已将商铺交付给原告，原告可以试营业，并没有导致合同目的不能实现，被告不构成违约，合同不应解除。本院认为，被告作为商业综合体的经营管理单位，不同于一般的房屋租赁业主，原告与被告签订租赁合同的目的是为了利用被告商业综合体开业经营所带来的商业氛围促进其甜品店的经营。原告租赁的商铺位于润驰广场商业步行街三楼区域，原告按照被告要求对商铺进行装修并于2013年12月前做好与商场同步开业的准备，但被告管理的商业步行街至今没有正式营业，不能为原告经营的商铺带来客源，导致原告租赁的商铺无法正常营业，原告签订租赁合同的目的不能实现，被告的行为已构成违约，对于原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。
关于第二个争议焦点，原告提出要求被告按照24个月租金支付违约金140325.12元，被告对违约金的计算金额无异议，但认为原告无解除权，不应承担违约金，本院认为，双方对违约金金额计算无异议，本院对违约金金额为140325.12元予以采信。原告要求被告退还商铺保证金19490元，双方解除合同后被告应当向原告归还保证金，本院对原告该诉讼请求予以支持。原告要求被告赔偿装修金额137100元、暖通设备金额14000元，合计151100元，被告认为未形成附合的装修物不应计入原告损失，暖通设备原告可以拆除，且装修后存在贬值。本院认为，原告提供的证据能够证明其装修花费137100元的事实，该商铺装修亦系在被告要求原告与商场同步开业而进行，且该商铺装修后未正常营业，贬值损失亦不应由原告承担，故对原告支出的装修款137100元应当认定为其实际损失。原告要求被告支付的暖通设备款，由于暖通设备未与商铺形成附合，可以由原告拆除，故对原告该请求本院不予支持。原告要求被告赔偿经营损失150000元，被告不予认可，由于原告经营的商铺尚末营业，其末能提供证据证明主张经营损失的合理性，故本院对原告该请求不予支持。综上，原告的实际损失为装修损失137100元，由于原、被告约定的违约金为140325.12元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金的约定是为了在一方违约进便于对其损失进行计算从而对损失进行填补，但不应过分高于或低于其实际损失。双方约定的违约金并未过分高于原告损失，故本院对原告主张被告支付违约金140325.12元的请求予以支持。由于原告的损失已通过违约金得到补偿，其主张损失的请求无法律依据，本院不予支持。故，被告鼎邦公司应向原告支付违约金140325.12元，退还商铺保证金19490元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告郭巍与被告四川鼎邦商业管理有限公司的租赁合同；
二、被告四川鼎邦商业管理有限公司于判决生效之日起五日内向原告郭巍支付违约金140325.12元，退还商铺保证金19490元。
三、驳回原告郭巍的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4107元由被告四川鼎邦商业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 覃振山
二〇一五年一月二十日
书记员 周欢欢