北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04332号
上诉人（原审被告）何××，男，2003年4月22日出生。
法定代理人宋婧（SUNGCHING），女，1974年5月13日出生。
委托代理人吴莹洁，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京达文物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区左家庄2号。
法定代表人杨圣敦，总经理。
委托代理人谷良坤，北京市中地律师事务所律师。
委托代理人孙姗，北京市中地律师事务所律师。
上诉人何××因与被上诉人北京达文物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第09500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，物业公司起诉至原审法院称：何××为北京市朝阳区××别墅（以下简称涉诉房屋）的业主。我公司是××小区的物业管理公司，现我公司依照与小区开发商及业委会签订的物业服务同提供了物业服务，但经多次催缴，何××至今未交纳2009年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理费。故我公司诉至法院，要求何××支付：1.物业管理费416902.5元；2.滞纳金828147.04元，其中2009年1月1日至2011年3月31日期间的滞纳金自逾期之日起按日千分之三的标准计算，2011年4月1日至2014年3月31日期间的滞纳金自逾期之日起按日万分之五的标准计算。
何××辩称：物业公司的诉讼请求没有事实及法律依据，不应得到支持。首先，我在2006年9月25日从开发商北京太合嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称太合嘉园公司）处购买了涉诉房屋，建筑面积661.75平方米。2007年10月，在我装修期间，太合嘉园公司提出需要占用涉诉房屋后院进行后期公寓的开发建设，并表示愿意就此向我支付补偿。当时太合嘉园公司承诺占用的期限截止2008年4月30日，因此我才同意了其要求。但时至今日，涉诉房屋后院仍被太合嘉园公司占用，且紧贴着房屋外墙挖了几米深的地槽进行施工。因此，出于安全、噪音等因素的考虑，我一直没有入住涉诉房屋，这属于我不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力事件。现因我从未居住使用过涉诉房屋，也未实际享受过物业公司提供的物业服务，故不应向物业公司支付物业服务费。其次，物业公司是太合嘉园公司聘请的前期物业单位，两个公司之间的关系密切，2010年太合嘉园公司就曾向物业公司发函告知不要向我收取物业费，物业公司还将该函件复印件转交给我，并表示其公司不会再向我收取物业费。而且，根据《物业管理委托合同》，物业公司应在每季度第一个月的前三天向业主发出费用通知单，但物业公司从未向我发放过缴费通知，故可以印证其公司已经同意不向我主张物业费。此外，就占用房屋后院进行施工一事，我与太合嘉园公司正在诉讼且尚未终结，在案件审理和执行过程中，我曾两次与承办法官一起到涉诉房屋处查看，因进入小区需要先与物业公司联系，此后门卫才会允许我和法官进入，因此物业公司对我到诉争房屋处的事情是知晓的，但也没有向我主张过物业费，故进一步说明了物业公司同意免除我的交费责任。再次，物业公司和太合嘉园公司签订的前期物业委托合同已经约定了物业服务期限为两年，若期限届满未重新签订新的合同，则该前期物业委托合同自第三年起自动解除，据此在2006年5月8日至2011年3月31日期间物业公司并无合同及法律依据为××小区小区业主提供物业服务，且物业公司亦未举证证明其在上述期间内确实提供了物业服务。即使物业公司提供了物业服务，也没有经过我的确认，不应对我发生效力。再退一步讲，即便我应当交纳物业费，但物业公司立案前两年以前的费用也已经超过了诉讼时效。最后，物业公司依据业主临时公约主张日千分之三的滞纳金，但业主临时公约系前期物业委托合同的一部分，该合同已在第三年自动解除，因此不能将此作为滞纳金的计算依据。而且物业公司提供物业服务是实行酬金制，按照所收物业费的8%作为利润，故我未交纳物业费对物业公司不会造成损失，其主张的滞纳金数额过高，不应得到法院支持。
原审法院经审理查明：物业公司系从事物业管理等经营项目的有限责任公司。2004年5月8日，物业公司与太合嘉园公司签订《物业管理委托合同》，约定：物业公司为北京市朝阳区××号提供物业服务；管理期限自××小区交付之日起暂定两年，但××小区业主委员会不同意履行本合同的除外；如在本合同项下的委托管理期限届满前180天，双方未能就太合嘉园公司委托物业公司继续完成××小区物业管理服务一事重新签订委托合同，则本合同自签订后第三年起自动解除；《业主临时公约》经北京市居住小区管理办公室批准后，作为本合同附件之一；物业管理服务费标准为每月每平方米10元，按建筑面积计算；物业管理服务费按季度计取，各业主、使用人应于每季度的第一个月10日前交纳。
2010年12月20日，北京市朝阳区××小区业主委员会（以下简称业委会）成立。后业委会与物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定：物业公司为北京市朝阳区东四环北路7号××小区提供物业服务，期限自2011年4月1日至2013年4月1日；物业公司按照《北京市住宅物业服务技术标准（试行）》中的五级物业服务技术标准提供物业服务；收费方式为酬金制，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，标准为10元／平方米·月；物业公司每月按实收物业服务资金8%的比例提取酬金；未能按时足额缴纳物业服务费，应按逾期每日万分之五的标准向物业公司支付违约金。
此后，业委会又与物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定：物业公司为北京市朝阳区××小区提供物业服务，期限自2013年4月1日至2014年3月31日；物业公司按照《住宅物业服务标准》中的四级物业服务技术标准提供物业服务；收费方式为酬金制，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，标准为10元／平方米·月；物业公司每月按实收物业服务资金8%的比例提取酬金；未能按时足额缴纳物业服务费，应按逾期每日万分之五的标准向物业公司支付违约金。
何××系涉诉房屋业主，于2006年9月25日从太合嘉园公司购买了涉诉房屋，建筑面积为661.75平方米。何××已向物业公司交纳了截止2008年12月31日的物业服务费。
庭审中，物业公司提交了其法定代理人宋婧与太合嘉园公司签订的《协议书》复印件，其中约定：太合嘉园公司将于近期在所开发的“太合嘉园”小区进行公寓项目施工建设。根据施工要求，太合嘉园公司临时占用何××所拥有的涉诉房屋庭院进行施工；何××同意太合嘉园公司占用其所属房屋庭院范围为该房屋北侧外墙以北的后庭院；太合嘉园公司施工期间保证何××房屋结构的安全；太合嘉园公司应采取有效的隔离防护措施，以降低因施工对何××产生的影响；待公寓项目地下工程完工后，太合嘉园公司承诺将何××所属房屋庭院内由于施工而暂时拆除的围墙、绿植及草坪等恢复原状；庭院恢复工作完成后，太合嘉园公司在何××庭院内增种部分树木作为对何××的补偿；本协议自双方签字之日生效，截至2008年4月30日。何××表示因其与太合嘉园公司正就占用涉诉房屋庭院一事进行诉讼，故《协议书》原件已经提交法院，现系太合嘉园公司违反协议约定至今仍占用涉诉房屋后院施工导致其从未居住，属于不可抗力，故不应支付物业费。物业公司对于《协议书》复印件的真实性不予认可，并表示即便属实，也为何××与太合嘉园公司间的纠纷，且因占用庭院一事已经过何××同意，故不构成不可抗力，何××应支付物业费。
何××表示太合嘉园公司曾发函告知物业公司不再收取涉诉房屋物业费，并提交了太合嘉园公司于2010年2月3日出具的函件复印件一份，内容为：“致：北京达文物业管理有限公司2007年底，我公司与××小区××号业主就占用部分后庭院进行公寓施工达成协议。但由于我项目相关手续滞后，未能按时为其恢复后庭院，因此××号业主自09年1月起拒缴物业费。目前我公司已与业主商议，待我项目地下车库完工并为××号恢复后庭院之后再行通知贵公司。建议贵公司将××号物业费从缴费基数中暂时剔除，以免影响××小区物业管理处的物业费收缴率，望予以配合为盼。”物业公司表示此函件复印件并非其公司提供给何××，经核实对于此证据的真实性不持异议，但内容只是建议物业公司将何××从物业费收缴基数中予以扣除，目的是为了避免影响收缴率，而非要求我公司免除何××的物业费交纳义务，而且该函件只是太合嘉园公司单方向物业公司发出的申请，并未经过物业公司的同意确认。
物业公司主张按照日千分之三的标准计算2009年1月1日起至2011年3月31日期间的滞纳金，并提交了《业主临时公约》复印件一份，其中载明：产权人、使用人未按照本公约、物业管理委托合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按日加收千分之三的滞纳金。何××对于《业主临时公约》复印件的真实性不予认可，并表示滞纳金的计算标准过高。
此外，物业公司提交了律师函及EMS特快专递详情单，以证明曾向何××催要物业费。何××称从未收到过律师函，并表示证据中载明的邮寄地址系涉诉房屋，而物业公司明知何××并不在此居住。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
物业公司作为太合嘉园公司选聘的前期物业管理单位，为涉诉房屋所在的××小区小区提供了物业管理服务，虽然《物业管理委托合同》中约定的管理期为自交付之日起两年，但根据何××已向物业公司交纳了截止2008年12月31日的物业费之事实，并结合太合嘉园公司于2010年2月3日出具的函件内容，可以认定在上述物业委托期限届满后，物业公司继续为该小区提供物业服务，其与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。此后，业委会又与物业公司签订了《北京市物业服务合同》，此份合同效力及于全体业主，在物业公司确已提供了物业服务的情况下，何××作为涉诉房屋买受人即业主，应向物业公司支付物业服务费。现物业公司主张2009年1月1日起至2014年3月31日止的物业服务费，于法有据，且数额计算正确，法院予以支持。具体理由如下：
首先，根据已经查明的事实，涉诉房屋庭院被占用施工一事，系何××与太合嘉园公司协商一致的结果，并不构成不可抗力，即便太合嘉园公司未能按照《协议书》之约定在期限内完成施工，则也属于何××与太合嘉园公司间的纠纷，何××以此作为不缴纳物业服务费的理由，缺乏法律依据，法院不予采信。
其次，何××表示因庭院施工造成其至今均未在涉诉房屋内居住，亦未享受过物业公司提供的物业服务。但根据《协议书》的内容及生活常识，何××在订立此协议时就应知晓庭院用于施工势必会对居住使用造成不利影响，且根据法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故物业公司以太合嘉园公司占用庭院施工导致其未在涉诉房屋居住为由作为不缴纳物业费的抗辩，法院不予采信。
再次，何××主张物业公司已经同意免除其物业费。但根据太合嘉园公司向物业公司所发之函件，其内容系将涉诉房屋从收缴基数中暂时剔除，目的是为避免影响××小区的物业费收缴率，而非免除何××的物业费缴费义务。且从形式上看，此份函件属于太合嘉园公司单方发出的建议，并无任何证据显示物业公司对此表示同意。故此份证据不能证明物业公司确已认可免除何××的缴费义务。
最后，何××认为物业公司的部分诉讼请求超过诉讼时效。但物业公司对何××的物业服务一直处在持续状态，双方之间的物业服务合同关系一直没有中断，何××虽不认可曾收到物业公司邮寄的律师函，但诉讼时效规定的关键在于督促当事人在合理时间内行使权利，有鉴于此，物业公司对何××的服务处在持续状态，物业公司也曾经向何××邮寄律师函，并没有明显怠于行使权利的情况，因此对于何××关于诉讼时效的抗辩，法院不予采信。
关于物业公司主张的滞纳金，将由法院结合欠费时间、金额等因素依法酌情确定。据此，原审法院判决：一、何××于判决生效之日起十五日内给付物业公司二○○九年一月一日至二○一四年三月三十一日的物业服务费四十一万六千九百零二元五角。二、何××于判决生效之日起十五日内给付物业公司滞纳金十二万元。三、驳回物业公司的其它诉讼请求。
判决后，何××不服，上诉至本院称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，1.原审法院认定双方存在事实上的物业服务合同关系显属错误；2.上诉人因太合嘉园公司占用后庭院致使无法入住别墅属于不可抗力，原审法院未与认定显属错误；3.原审法院认定太合嘉园公司发给物业公司的函的内容明显错误；4.原审法院关于诉讼时效的认定错误。故请求撤销原判，依法改判或发回重审。物业公司同意原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理委托合同》、《北京市物业服务合同》、《临时公约》、《北京市商品房现房买卖合同》、《协议书》、函件以及照片等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是1.物业公司与何××在2006年5月至2011年3月期间是否存在事实上的物业服务合同关系。2.太合嘉园公司占用何××后庭院施工导致何××无法入住是否构成拒交物业费的有效抗辩。3.物业公司的部分诉讼请求是否超过诉讼时效期间。4.物业公司是否同意免除何××上述期间的物业费用。
对于第一个争议焦点，本院认为事实物业服务合同关系的认定应根据实际履行的客观事实等因素综合确定。本案中物业公司作为太合嘉园公司选聘的前期物业管理单位，为涉诉房屋所在的××小区提供了物业管理服务，虽然《物业管理委托合同》中约定的管理期到期后至物业公司与业主委员会签订《北京市物业服务合同》前物业公司未与业主订立书面物业服务合同，但鉴于何××已向物业公司交纳了截止2008年12月31日的物业费之事实，能够认定业主的上述交费行为是对于物业公司所提供的物业服务行为的认可。同时根据太合嘉园公司于2010年2月3日出具的函件内容，亦可以从侧面反映出在《物业管理委托合同》委托期限届满后，物业公司持续为该小区提供物业服务的事实。鉴于物业合同具有行为持续性的特点，本案中何××又未能提供证据证明上述期间内存在更换物业企业的事实，故能够认定物业公司与业主之间在2006年5月至2011年3月期间形成了事实上的物业服务合同关系。
对于第二个争议焦点，本院认为不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中何××提出太合嘉园公司违反协议继续占用其院落导致无法使用涉案房屋属于不可抗力，从而拒绝交纳物业费用的主张，因何××在订立协议时就应知晓庭院用于施工势必会对居住使用造成不利影响，且其应当对太合嘉园公司在履行上述协议过程中存在违约的可能性有一定预见，故何××该项上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
对于第三个争议焦点，本院认为由于物业管理服务存在公共服务性及持续性等特点，本案中物业公司亦曾经就物业费用交纳问题向何××邮寄律师函，并无明显怠于行使权利的情况，因此对于何××关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。
对于第四个争议焦点，本院认为太合嘉园公司向物业公司所发之函件，属于太合嘉园公司单方发出且属于建议性质，并无任何证据显示物业公司对此表示同意。太合嘉园公司亦非物业服务合同的相对方，故仅凭此份证据不能证明物业公司认可免除何××的缴费义务的事实。
对于何××所主张的不应支付滞纳金一节，本院认为虽然双方在上述期间未签订书面物业服务合同，物业公司仍有权根据合同法第107条和112条的规定请求业主支付违约金，本案中原审法院结合欠费时间、金额等因素酌情确定的数额并无不当，本院应予维持。
综上，何××的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费16005元，由北京达文物业管理有限公司负担6836元（已交纳），由何××负担9169元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。二审案件受理费9169.03元，由何××）负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎
代理审判员 杨扬
代理审判员 肖斌
二〇一五年三月二十日
书 记 员 刘欣