广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初5315号
原告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区，组织机构代码XXXXXXX。
主要负责人：韩玉明，行长。
委托诉讼代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁金石，广东广中律师事务所实习律师。
被告：柯开通，男，1966年8月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被告：中山市天润盛兴工业园开发有限公司，住所地广东省中山市阜沙镇，统一社会信用代码XXXXXXXXXX。
法定代表人：张志东。
原告交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交通银行中山分行）诉被告柯开通、中山市天润盛兴工业园开发有限公司（以下简称天润公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告交通银行中山分行诉称：原告交通银行中山分行与被告柯开通、天润公司于2014年3月5日签订了《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：2014484028010100006）。合同约定柯开通向交通银行中山分行借款149万元用于购买厂房，并提供柯开通购买的位于中山市阜沙镇东阜公路20号中山市天润盛兴工业园开发有限公司10号楼3层2单元的房地产作为上述借款的抵押，天润公司为上述借款提供了连带责任保证。但柯开通未能按时还款，故交通银行中山分行请求判令：1.交通银行中山分行与柯开通、天润公司签订的《个人房产抵押贷款合同》项下贷款全部提前到期；2.柯开通立即向交通银行中山分行偿还借款本金1359781.19元及利息（利息包括正常利息、逾期罚息、复利，借款逾期之日起至还清之日止按合同约定计算利息，暂计至2016年2月28日正常利息63092.47元、罚息2577.33元、利息复利2104.73元、罚息复利59.22元）；3.交通银行中山分行对柯开通提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；4.天润公司承担连带保证责任；5.柯开通、天润公司支付交通银行中山分行聘请律师产生的律师费61700元。
因被告柯开通无法联系，本院于2016年7月15日向其公告送达应诉材料及开庭传票，公告期已届满。被告柯开通、天润公司在法定答辩期间内未提交书面答辩意见及证据，亦未到庭应诉、质证及辩论。
经审理查明：
贷款人：交通银行中山分行。
借款人：柯开通。
抵押人：柯开通。
保证人：天润公司。
签约情况：2014年3月5日签订《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：2014484028010100006）。
贷款金额：149万元。
贷款期限：10年，自2014年3月13日到2024年3月13日止。
约定还款方式：等额本息还款，即贷款期限内每期以相等的额度偿还贷款本息，还款日为放款日的对应日。
贷款执行利率：按中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮20%；贷款发放后，遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日。
罚息计收标准：未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，按逾期贷款的罚息利率计收利息，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。
复利计收标准：对应付未付利息按逾期贷款的罚息利率计收复利。
提前收贷约定：借款人违反本合同的约定的均视为本合同的提前到期；贷款人有权宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。
实现债权的费用：合同约定：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债务而发生的催收费、诉讼费（仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。交通银行中山分行委托广东广中律师事务所的律师为本案诉讼代理人，广东广中律师事务所接受委托，并于2016年10月8日开具了票面金额为61700元的律师费发票。
欠款情况：自2015年7月13日起，柯开通未能按时还款，截至2016年2月28日，柯开通尚欠借款本金1359781.19元、利息63092.47元、罚息2577.33元、利息复利2104.73元、罚息复利59.22元，合计1427614.94元。
抵押担保情况：柯开通提供位于中山市阜沙镇东阜公路20号中山市天润盛兴工业园开发有限公司10号楼3层2单元的房地产作为涉案贷款的抵押担保。涉案抵押物未核发权属证书及他项权证，双方于2014年3月10日办理了抵押登记备案手续（编号：易房抵字第DY201406662号）。抵押担保范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。
保证担保情况：天润公司为柯开通的上述债务提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。柯开通取得房屋的权利证明，且交通银行中山分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，天润公司的保证责任解除。保证范围包括贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及贷款人实现债权的费用。
本院认为，交通银行中山分行与柯开通、天润公司签订的《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。交通银行中山分行依约向柯开通发放了贷款，履行了出借款项的义务，柯开通借款后未按时足额还款，构成违约，交通行中山分行有权要求柯开通提前清偿全部贷款本息，贷款提前到期日按本判决生效之日为宜。张瑞超应偿还全部贷款本息并承担按合同约定计付罚息、复利的违约责任，但复利的计收对象应仅限于应付未付的利息，罚息的计收标准已在贷款利率基础上有所上浮，再对罚息计收复利无异于对同一违约行为的双重惩罚，故本院对交通银行中山分行主张的罚息复利不予支持。柯开通欠款的数额，有交通银行中山分行提交的贷款对账单予以证实，柯开通没有提供证据予以推翻，故本院予以认定。因《个人房产抵押贷款合同》中约定贷款人为实现债权的律师费由借款人承担，交通银行中山分行提交了委托代理合同、律师费发票证明其律师费支出，且未超出有关法律规定的收费标准，故交通银行中山分行主张柯开通支付律师费61700元的诉讼请求，本院予以支持。
关于交通行中山分行对柯开通所购房地产是否享有优先受偿权，涉案房地产为预售商品房，预售商品房按揭抵押登记属于房地产抵押预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从上述法律规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施。涉案房地产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当其不履行债务时，交通银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。
此外，天润公司为柯开通的上述债务提供连带责任保证，且涉案抵押物未核发权利证明及他项权证，不符合保证责任解除的条件，天润公司应承担保证责任。交通银行中山分行和天润公司并无约定实现各担保权的顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”故当柯开通不履行本案债务时，交通银行中山分行应先以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿，不足清偿部分由天润盛兴公司承担连带清偿责任。天润公司承担保证责任后，有权向柯开通追偿。
综上所述，交通银行中山分行的诉求，合理有据部分，本院予以支持；理据不足部分，本院不予支持。柯开通、天润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告柯开通于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行提前清偿全部贷款本金1359781.19元及利息、罚息、复利（计至2016年2月28日利息63092.47元、罚息2577.33元、利息复利2104.73元；从2016年2月29日起至本判决生效之日止，未到期的借款本金按贷款利率计付利息，逾期本金按贷款利率上浮50%计付罚息；本判决生效后至清偿之日止，以实欠贷款本金为基数按贷款利率上浮50%计付罚息；对应付未付的利息，按贷款利率上浮50%计付复利；贷款利率适用浮动利率，按中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮20%确定，遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日，相应调整贷款利率）。
二、被告柯开通于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行支付律师费61700元。
三、原告交通银行股份有限公司中山分行对被告柯开通提供的抵押物即位于中山市阜沙镇东阜公路20号中山市天润盛兴工业园开发有限公司10号楼3层2单元的房地产(销售合同编号：HTN2014008779，抵押登记备案编号：易房抵字第DY201406662号)折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
四、原告交通银行股份有限公司中山分行实现上述抵押权后尚不足以清偿被告柯开通本案债务的，不足清偿部分由被告中山市天润盛兴工业园开发有限公司承担连带清偿责任；被告中山市天润盛兴工业园开发有限公司承担保证责任后，有权向被告柯开通追偿。
五、驳回原告交通银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18204元（原告交通银行股份有限公司中山分行已预交），由被告柯开通、中山市天润房地产开发有限公司负担并在本判决生效之日起七日内迳付原告交通银行股份有限公司中山分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 黄小玲
人民陪审员 郭泳欣
人民陪审员 陈明玉
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 卓依莲
钟金花