湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第1028号
原告（反诉被告）谈某某，男，1980年3月31日出生，汉族，户籍地江苏省泰州市海陵区。
委托代理人周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托代理人谈某（谈某某的父亲），男，1954年1月28日出生，汉族，户籍地江苏省泰州市海陵区。
原告（反诉被告）谈某，男，1954年1月28日出生，汉族，户籍地江苏省泰州市海陵区。
被告（反诉原告）湖南某某物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉路267号。
法定代表人黄某某，总经理。
委托代理人卢李齐，男，1981年5月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区麓谷大道，系该公司职工。
被告某某大厦业主委员会，
原告（反诉被告）谈某某、谈某诉被告（反诉原告）湖南某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）、某某大厦业主委员会（以下简称业主委员会）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法由代理审判员李振宇担任审判长，与人民陪审员康毅、邓晓阳组成合议庭，于2015年11月9日、2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告谈某某的委托代理人周雁武、谈某，原告谈某，被告某某公司的委托代理人卢李齐，被告某某大厦业主委员会的委托代理人蒋士军等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谈某某、谈某诉称：谈某某于1999年7月5日与湖南某某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买芙蓉区芙蓉中路267号某某大厦2709、2711号房。谈某某于1999年10月收房。2014年10月29日，谈某某将2705号房部分产权面积9.58平方米赠与其父亲谈某，两人于2014年10月29日在房产部门办理了共有权证。湖南某某房地产有限公司委托某某公司在某某大厦提供前期物业服务。2005年7月29日，业主委员会未经业主大会讨论决定，由业委会委员胡怡如擅自以业主委员会的名义与某某公司签订《物业管理委托合同书》，合同约定：委托管理期限为5年，自2005年1月1日起至2010年12月31日；物业管理费标准为住宅每月每平方米1.2元，住宅改办公每月每平方米1.6元，商铺每月每平方米3元；水费按住宅和住改办每吨2.51元、商铺每吨2.95元收取；电费按住宅每度电0.68元、住改办每度电0.857元、商铺每度电1.157元收取，且按0.138元/平方米收取公共分摊费。某某公司此后存在违规收费行为：从2000年9月起开始违规收取公共分摊费，2006年7月起违规收取灭鼠费。2011年2月28日，业委会委员胡怡如再次未经业主大会讨论决定，以“经2011年2月28日业委会主任会议原则通过。同意签订”为名，与某某公司续签《物业管理委托合同书》，合同将收取的各项费用进行了调整，其中所约定的水、电费价格远超国家有关部门规定的价格标准。某某公司所收取的物业费、水费、电费、分摊费、灭鼠费存在违规收费的情形，自2000年9月至2014年7月，某某公司违规收取谈某某、谈某分摊费4765.39元、灭鼠费970元，多收的水费2487.25元、电费2946.07元，共计11168.71元。谈某某、谈某多次要求某某公司退还上述费用未果，为维护合法权益，请求判令：1、确定某某公司与业主委员会于2005年7月29日、2011年2月28日签订的两份《物业管理委托合同书》无效；2、某某公司返还违规收取的分摊费4765.39、灭鼠费970元、水费2487.25元、电费2946.07元，共计11168.71元。
被告某某公司辩称：某某公司与业主委员会签订的两份《物业管理委托合同书》合法有效，某某公司要求确定该合同无效的诉讼请求缺乏事实及法律依据。某某公司收费合理。分摊费系合同约定的收费项目，灭鼠费已经某某大厦业委业同意收取，且某某公司确已雇请专业灭鼠公司进行灭鼠，系实际发生费用，请法院驳回谈某、谈某某的诉讼请求。
经审理查明：2004年12月31日，某某公司与某某大厦业主委员会签订《物业管理委托合同书》，约定：某某公司为某某大厦业主及物业使用人提供物业管理服务并收取相关物业管理费用，物业服务期限自2005年1月1日至2010年12月31日止；物业管理费住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计算；电费按省电业局、物价局的有关规定，以实核成本为准，公共分摊系数0.138元/平方米。某某大厦业主委员会主任胡怡如在合同上面签注“经2005年7月29日业主委员会主任会议原则通过，同意签订”。上述合同到期后，某某公司于2011年2月28日再次与某某大厦业主委会员签订《物业管理委托合同书》，约定：物业服务期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；电费公共分摊系数0.215元/平方米。该合同其他条款与之前双方所签《物业管理委托合同书》内容相同，某某大厦业主委员会主任胡怡如在该份合同上面签注“经2011年2月28日业委会主任会议原则通过，同意签订”。某某公司依据湖南省及长沙市物价局相关调整电价批文，于2008年8月29日、2009年12月28日两次调整电费公共分摊系数，分别调整为每月0.208元/平方米、0.215元/平方米，某某大厦业主委员会在某某公司调价通知单上签署意见同意执行并加盖业主委员会公章，调价通知分别从2008年7月1日起执行和2009年12月1日起执行。2011年6月18日，某某公司再次向某某大厦业主及物业使用人发布《某某大厦电价上调通知》：根据湖南省物价局从2011年6月1日起调整电价的相关批文，原每月公共分摊系数0.215元/平方米上调0.007元∕平方米至0.222元/平方米。某某大厦业主委员会在《某某大厦电价上调通知》上签署意见并盖章确认：同意按省物价局调整方案。2006年1月16日，某某大厦业主委员会2005年《年会纪要》决定事项第4条记载：通过某某公司有关有偿服务收费价格及全年灭鼠灭蟑工作的请求报告；该项工作费用按大户50元/月，小户5元/月标准收取，物业费用通知单中增列该项费用。《年会纪要》由某某大厦业主委员会盖章确认，业主委员会主任胡怡如一人签名，没有其他业主委员会委员签名。某某公司按月向某某大厦业主及物业使用人发送收费通知单，通知单缴费类别栏目分别列明：水费、电费、物管费、滞纳金、分摊费、其它费、本月前累计欠费等事项。
谈某某于1999年7月5日与湖南某某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买芙蓉区芙蓉中路267号某某大厦2709、2711号房。谈某某于1999年10月收房。2014年10月29日，谈某某将2705号房部分产权面积9.58平方米赠与其父亲谈某，两人于2014年10月29日在房产部门办理了共有权证。某某公司按照谈某某的房屋面积自2005年5月起每月对其按0.215元/平方米收取分摊费，后于2011年6月1日上调该项费用0.007元/平方米至0.222元/平方米。某某公司确定谈某某自2006年7月起至今应缴纳的其它费（灭鼠费）为5元/月。根据谈某某提交的缴费凭据，其已缴纳2808号、2809号（对应房号2806、2807）房屋的物业管理费及相关费用至2014年7月，缴纳2807（对应房号2805）号房屋的物业管理费及相关费用至2014年3月。从2006年7月至2014年7月，谈某某共计向某某公司缴纳其它费（灭鼠费）1435元，其中2012年11月27日至2014年10月27日缴纳的其它费为295元（5×17+2×5×21）。
上述事实，有当事人身份信息、房屋产权证、《物业管理委托合同书》、《年会纪要》、《电价上调通知书》、《收费通知单》、物业费收据、当事人陈述等证据证实。
本院认为：根据《中华人民共和国物业管理条例》相关规定，业主委员会与某某公司均是签订物业服务合同的适格主体，谈某某所称某某大厦业主委员会与某某公司签订《物业管理委托合同书》未经合法程序，但未提交相应证据证明该主张，且某某公司在合同签订后较长时期内一直向某某大厦业主提供物业服务，某某大厦大部分业主亦能按时依据合同约定缴纳物业管理相关费用，双方实际按照该合同享受权利、履行义务，故本院认定某某大厦业主委员会与某某公司分别签订于2004年12月31日、2011年2月28日的《物业管理委托合同书》合法、有效，双方均应诚实、全面履行。《物业管理委托合同书》已就收取分摊费事项进行约定，某某公司有权依据合同约定向业主或物业使用人收取分摊费。同时，根据《中华人民共和国物业管理条例》相关规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。某某公司上调电费公共分摊系数的行为虽然征得了某某大厦业主委会员的同意，但并非业主共同决定，某某公司也没有提交证据证实其上调金额是以实核成本为准，其依据省电网电费调整文件上调电费公共分摊系数的行为无事实与法律依据。故对于谈某某要求某某公司退还所收电费公共分摊费的请求，本院对于超出合同约定收取的部分予以支持，按合同收取部分不支持退还。
根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。某某大厦业主委员会与某某公司所签《物业管理委托合同书》没有约定收取其它费（灭鼠费），某某大厦业主委员会2005年《年会纪要》就增收灭鼠费用事项进行决议，但该决议仅有业主委员会主任胡怡如签名，而无其他到会委员签名。如前所述，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。故《年会纪要》就增收灭鼠费用事项进行的决议，未经业主共同决定，该决议行为无效。故本院认定其它费（灭鼠费）系某某公司擅自扩大收费范围向业主及物业使用人违规收取，某某公司应予返还。
某某公司每月向某某大厦业及物业使用人发送的收费通知单上分项列明了分摊费、其它费（5元），如果谈某某对此两项费用的收取存有异议，可以及时向相关部门咨询反映，其称于2014年8月向物价局咨询后才知权利被侵害，不符合客观事实，本院不予采信，其诉讼时效中断从起诉之日2014年10月27日起算。综上，某某公司应返还谈某某2012年11月至2014年7月多交的分摊费52.95元（0.007×126.28×21+0.007×124.27×21+0.007×135.38×17）；返还谈某某2012年11月至2014年7月所交其它费（灭鼠费）295元。谈某某主张某某公司返还其2012年10月以前所交分摊费和其它费的请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第（七）项，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、湖南某某物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内返还谈某某分摊费52.95元；
二、湖南某某物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内返还谈某某其它费（灭鼠费）295元；
三、驳回谈某某对湖南某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由湖南某某物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 孙剑璞
二〇一五年一月二十七日
书记员 石登波
附本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。