江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6899号
上诉人（原审被告）吴宏志，男，汉族，1974年3月12日生。
被上诉人（原审原告）南京星汉大厦物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中路180号五楼D座。
法定代表人沈健凌，该公司总经理。
委托代理人张建伟，南京市建邺区正义法律事务所法律工作者。
上诉人吴宏志因与被上诉人南京星汉大厦物业服务有限公司（以下简称星汉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第4328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
星汉物业公司原审诉称，星汉物业公司、吴宏志于2003年签订物业管理服务合同，星汉物业公司按约履行了自己的义务，吴宏志欠交2011年至2013年物管费1789元、2087元、2087元，智能化维保费150元，截止2013年6月30日的公摊水电费560元，请求判令吴宏志支付拖欠的物业费5963元、公摊水电费560元、智能化维保费150元，共计6673元及违约金。
吴宏志原审辩称，其系小区业主，2011年起由于室外公共下水管道堵塞，水倒灌至吴宏志家厨房，使厨房经常漫脏水，橱柜因浸泡太久已不能正常使用，严重干扰正常生活，物业没有尽责，故物业费不能全额收取。
原审法院经审理查明，星汉物业公司于2007年12月20日与南京市美丽嘉园住宅小区业主委员会签订物业管理委托合同，约定小区业委会委托星汉物业公司对小区实行物业管理的委托管理事项、费用及逾期交费的滞纳金标准等内容，后上述合同方逐期签订，星汉物业公司管理服务期限至2013年12月31日，吴宏志欠交2011年、2012年及2013年的物管费1789元、2087元、2087元，截止2013年6月30日的公摊水电费560元。星汉物业公司因索款无果，遂于2014年10月23日诉至法院，请求判令吴宏志支付拖欠的物业费5963元、公摊水电费560元、智能化维保费150元及自2011年至2013年按日万分之五计算的违约金。吴宏志应诉后，表示自2011年起因公共下水管道堵塞倒灌致吴宏志家厨房经常漫脏水，橱柜因浸泡太久已不能使用，损失上万，物业没有尽责，故物业费不能全额收取。
原审庭审时，星汉物业公司确认吴宏志提供证明厨房下水倒灌的照片真实性，表示并非公共下水道漫溢造成堵塞倒灌，并表示吴宏志提供的与星汉物业公司主任就漫溢事的交涉录音并不清晰，无法证明是星汉物业公司不履行义务造成下水道堵塞或要求星汉物业公司维修而不维修所致，后变更诉讼请求为吴宏志支付拖欠的物业费5963元、公摊水电费560元及自2011年至2013年按日万分之五计算的违约金。双方因意见迥异，致无法调解。
原审法院认为，星汉物业公司与小区业委会签订的物业管理委托合同系当事人真实意思表示，依法成立并生效，当事人均应按照合同约定履行合同，签订合同后星汉物业公司已按约定履行了对小区房屋及公共配套设施管理维护等义务，吴宏志作为小区业主接受了星汉物业公司的管理及服务，应按约履行交纳物业管理服务费的义务。吴宏志家中厨房漫溢致财产损害是否系星汉物业公司未尽维护义务造成、造成损失多少需星汉物业公司承担赔偿责任应另案诉讼，但非吴宏志不交纳物业管理服务费等费用的理由。故对星汉物业公司要求吴宏志支付拖欠的物业费5963元、公摊水电费560元的诉讼请求，原审法院予以支持。因吴宏志并非恶意拖欠物业费，对星汉物业公司要求吴宏志承担违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定精神，原审判决：一、吴宏志自判决生效之日起五日内给付南京星汉大厦物业服务有限公司自2011年至2013年的物业费5963元、截至2013年的公摊水电费560元，共计6523元。二、驳回南京星汉大厦物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，由吴宏志负担。
上诉人吴宏志不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决偏袒星汉物业公司。1.原审开庭时，吴宏志提出反诉请求并提交书面材料，但原审法院当即退回，告知业主另案起诉，却未告知反诉的程序，导致吴宏志认为反诉请求已被驳回，失去在原审中及时进行反诉的权利。2.原审法庭辩论时，吴宏志的诉求被忽略，对其有利的辩论内容未被记入笔录。吴宏志陈述：“物业服务是一种合同行为，物业公司未遵守物业服务合同的条款，未切实履行合同规定的义务（合同规定物业公司必须定期维护，及时维修损坏的公共设施），导致业主家中淹水造成损失，所以要求判定物业公司没有完整履行合同规定的义务，赔偿业主损失或减免物业费。”但原审法官未作任何表示，庭审笔录未记录此段陈述。3.在两次开庭辩论中，对于业主提出的事实，星汉物业公司代理人的答辩前后矛盾，对于这种没有诚信、混淆事实的答辩，庭审笔录完全忽略。第一次开庭辩论过程：“业主：由于楼外主下水管道堵塞，导致脏水倒灌到我家厨房，长期发生这样的情况，导致橱柜泡烂了。物业：这个我们不清楚，不知道这个情况。业主：你们怎么可能不清楚？几年来，我告知你们很多次，你们也都来看过很多次了，我告诉你，我有证据的！物业：那我再问问具体负责人……最后承认了这个事实。”第二次开庭星汉物业公司更换了代理人，辩论过程：“物业：业主家下水倒灌的事实我们不清楚，也没有证据表明曾经发生过。业主：一次开庭你们不是已经确认这个事实了吗？物业：哦，那我再问问具体负责人……我是说，你也没有证据表明是楼外的主下水管道堵塞导致你家下水倒灌，也没有证据表明物业曾经确认过这是物业的过错。业主：我就怕你们抵赖，所以我还有一份补充证据，是当时我和物业管理负责人的电话录音，可以证明这个事情的确发生过，物业的确知晓，物业也确认了是他们的问题，会及时维修室外的主下水管道。播放录音。物业：我听不清楚，而且也无法判断是物业负责人的声音，这个证据不能证明你说的情况。业主：录音质量没有问题，是法庭音响不够好，我在家播放是清楚的，需要的话请法庭找其他设备来播放，所以你说的不清楚是指你听不清楚，不能代指事实本身不清楚，希望法庭笔录不要混淆概念，至于是否是物业负责人和我的对话，你不清楚只是表示你不认识不熟悉物业负责人，不是说我提出的事实不清楚，我要求物业负责人亲自出庭确认这段录音的真实性。法官：请业主整理录音内容，提交给法庭作为证据。没有要求物业管理方亲自出庭，也没有记录业主如上陈述。”综上，原审庭审笔录只记录了对物业有利的词句，请求二审法院撤销原审判决，查清事实认定星汉物业公司未按合同要求履行职责，改判免除吴宏志的部分物业费；一、二审诉讼费由星汉物业公司承担。
被上诉人星汉物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
对于原审查明的事实，吴宏志针对“星汉物业公司于2007年12月20日与南京市美丽嘉园住宅小区业主委员会签订物业管理委托合同”提出，2007年12月20日确实签过合同，但合同期限只有三年，早就过期了，对此，星汉物业公司提出，其从2003年开始为案涉小区提供物业服务至今，按期签订合同，原审中其提交了本案争议期间相应的合同。
双方当事人对于原审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
二审中，吴宏志陈述：2011年发生了下水倒灌，刚开始大概一、两个月一次，2011年底每周都会倒灌，2011年12月份一个月发生好几次倒灌问题，导致我家中的橱柜损坏比较严重，2011年12月份我就将橱柜拆除更换了。下水倒灌时我多次与物业公司交涉，其他邻居也有这种情况，物业公司将外面管道进行了疏通，疏通后好了一点，但是物业公司认为是我们自己的问题。我将橱柜拆除后，通知物业来看，因为我家厨房已经恢复至交付时状况，所以漫水不可能是我家原因，在此种情况下，2012年1月份物业公司才同意更换了管道，后来再也没有这样的事情发生了。
本院认为，星汉物业公司与案涉小区业主委员会签订的物业服务合同，合法有效，对业主具有约束力。吴宏志欠交2011年至2013年的物业费，经星汉物业公司书面催交仍未交纳，星汉物业公司有权提起本案诉讼。吴宏志在原审两次庭审中针对星汉物业公司的诉请进行了答辩，并提交了书面答辩状，吴宏志上诉称原审法院未处理其反诉请求是偏袒对方，鉴于反诉是指以本诉原告为被告提出独立的反请求，吴宏志在原审中并未明确提起反诉，其要求减少或免除物业费的意见属于抗辩。故原审法院仅就吴宏志是否欠付物业费、应否给付物业费进行审理，并告知吴宏志如认为星汉物业公司未尽维护义务造成其财产损害，可另行主张，程序上并无不当。依照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。吴宏志虽主张物业公司未尽约定的维护、维修义务，无权全额收取物业费，但其也陈述星汉物业公司在其反映管道堵塞漫水之后派人疏通了管道，其亦未能举证双方就减免物业费达成一致，故吴宏志要求免除相应物业费的上诉主张，缺乏充分证据支撑，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，判决结果并无不当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由吴宏志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 汪海燕