广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民三初字第57号
原告（反诉被告）：黄方强，男，1980年3月26日出生，身份证住址：广东省肇庆市端州区。
委托代理人：郭灿彬，广东安达信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：林凤新，男，1969年6月10日出生，汉族，身份证住址：广东省肇庆市端州区。
原告黄方强诉被告林凤新租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月27日、2014年3月25日、2014年4月10日公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告林凤新提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）黄方强及其委托代理人郭灿彬，被告（反诉原告）林凤新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄方强诉称：原告与被告于2011年2月20日签订《租赁合同》，约定原告提供肇庆市端州区睦岗镇蕉园村综合楼靠近楼梯的第4、5卡铺位及后面空地租给被告使用，租赁期间从2011年3月11日至2020年5月31日止，被告于每月的5号前交清租金，租金为2100元／月。合同签订后，原、被告都依约履行合同，但至2011年11月份开始，被告就一直拖欠租金和水电费。原告多次催收无果，于2012年10月24日向被告发送《律师函》催收，但是，被告仍然拒不支付租金和水电费。被告拖欠租金的行为已经严重违约，导致原告巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令1、被告向原告支付拖欠的租金31500元（从2011年11月份起暂计至2013年1月份止，共15个月）、利息1470元（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂从2013年1月份起计算至起诉时止）和水电费2400元；2、被告承担违约责任，支付违约金6300元；3、解除原告与被告于2011年2月20日签订就肇庆市端州区睦岗镇蕉园村综合楼靠近楼梯的第4、5卡铺位及后面空地的《租赁合同》；4、本案的全部诉讼费由被告承担。
被告林凤新辩称：我不同意原告的全部诉讼请求。请求法院依法驳回原告的诉求。
反诉原告林凤新诉称：一、反诉被告违约在先。1、2011年2月20日，双方签订《租赁合同》，合同期至2020年5月31日结束。而从2011年8月至12月期间，我经营的工厂被反复多次的停电，以至工厂无法正常生产，我将情况如实多次向反诉被告反映，但反诉被告只顾收租，却对停电一事视若无睹；反诉被告违反了双方签订的《租赁合同》第四条的规定。证据有：《租赁合同》及五家租户的停电记录。2、双方签订的《租赁合同》的结束时间是2020年5月31日，而根据法院判决，反诉被告于2012年5月就失去对厂房的使用权，其根本无法履行合同约定的内容。证据有：广东省肇庆市端州区人民法院（2012）端民初字第2155号民事判决书。二、反诉被告的行为涉嫌欺诈。1、造成停电的原因是因为反诉被告与原使用人陈旭权、莫锦荣签订的《租赁合同》，只保证反诉被告使用30千瓦的四线三箱电，之后反诉被告将房屋分别租赁给五家用户，并隐瞒实际可使用电量的情况，与五家用户共签订85千瓦的总用电量。由于反诉被告承诺的用电量81千瓦与实际线路的安全用电量30千瓦超出了51千瓦，造成总电源长期自动跳闸断电，最后导致变压器、公共线路超负荷而烧毁损坏（有供电所维修、更换电器记录可查）。用电是工厂生产的生命线，由于长期停电和供电不稳定造成产品的积压，交货期延误及无法正常生产，而且突然停电造成机械的损毁和产品报废等的严重后果。证据有：反诉被告与原房屋使用人陈旭权、莫锦荣签订《租赁合同》，反诉被告与五家租户的《租赁合同》，广东省肇庆市端州区人民法院（2012）端民初字第2155号民事判决书内容中原告的自述答辩。2、正是由于反诉被告对用电量的隐瞒欺诈，导致我方对建厂选址产生错误的判断，投入大量资金将工厂建成而因长期断电而无法正常生产，最终导致工厂多次不能如期交货，使客户遭受经济损失，同时工厂也受到客户的违约金处罚和客户的流失；由于客户流失而导致工厂已无法正常经营，只好低价变卖设备去交租经营，造成我方损失近20000元，证据有：客户的违约处罚金收据凭条和设备买卖单据证明。3、在租赁期间，我曾多次要求反诉被告提供办理《工商营业执照》所需的相关资料，但反诉被告却一直敷衍、推诿，未能履行合同所约定的责任；由于我方没有《工商营业执照》而无法办理税务登记，造成大量客户和订单的流失，对我方造成极大的经济损失，反诉被告的行为已构成违约，根本上是无视国家的法律法规，已属涉嫌欺诈行为。三、反诉原告林凤新已经支付厂房的租金和水电费。由于反诉被告自2011年11月之后未到过本厂，未履行相关的责任，并且与原使用人莫锦荣、陈旭权就该厂房的使用权发生纠纷。在莫锦荣、陈旭权多次来到本厂称反诉被告拖欠其租金又找不到人，反诉被告已经违约并失去厂房使�权，要求我们五家商户向其交纳租金。为维持工程的正常运营，我们五家承租户已经与莫锦荣、陈旭权协商，并于2011年12月后一直以来支付水电费给莫锦荣，于2012年6月后开始支付莫锦荣、陈旭权厂房租金。综上，我方不存在拖欠水电费的事实。为维护反诉原告的合法权益，请求法院判令：1、反诉被告黄方强退还3600元押金。2、反诉被告黄方强赔偿反诉原告违约金3600元，以及由于停电造成被告流失客户导致无法正常经营而造成的直接经济损失20000元。3、本案的诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告黄方强辩称：一、根据我方提交的证据，我方不存在用电违约的行为，反诉原告无证据证明停电的事实，应该承担举证不能的责任。反诉原告在没有与反诉被告解除合同的情况下与莫锦荣、陈旭权签订租赁合同，反诉原告没有向反诉被告交纳租金，是违约，应该支付违约金。二、反诉原告要求我方承担直接经济损失，我方不同意，应该有物价部门的评估报告才能确定损失的金额。三、由于反诉被告收取反诉原告的押金，反诉原告拖欠反诉被告的租金，其行为属于违约行为，故押金抵违约金。
经审理查明：2010年10月底，莫锦荣向端州区睦岗街蕉园第一股份合作经济社承租了经济社村边的一座三层楼房、场地使用，租期为2011年1月1日至2020年6月30日。合同签订后，莫锦荣经端州区睦岗街蕉园第一股份合作经济社同意将其承租的综合楼部分转租给黄方强使用。2010年11月5日，莫锦荣、陈旭权（甲方）与黄方强（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于肇庆市端州区睦岗镇蕉园壹村综合楼，建筑面积约1800平方米建筑楼房给乙方使用（包含门口空地及楼顶的600平方米）。租赁时间：2011年1月1日至2021年6月30日止。租金以每季的季中的�式按时交付甲方，每月租金为人民币7000元，甲方应向乙方提供租赁收据。签订租赁合同时乙方交付人民币29000元给甲方作押金，前三个月租金人民币21000元，合计人民币50000元正。押金在乙方无违约的情况下退还给乙方。甲方应保证水电通畅，电力保证30千瓦的四线三箱电，并能长期正常使用等等。
尔后，黄方强将上述租赁标的物分拆开来，分别转租给林凤新、夏志强、李聪、任雪花、ＸＸ妮。2011年2月20日，黄方强与林凤新签订《租赁合同》一份，黄方强将位于肇庆市端州区睦岗镇蕉园壹村二号综合楼靠近楼梯的第4、5卡铺位及后面空地共大约300平方米铺位及土地出租给林凤新使用。租赁时间为2011年3月11日至2020年5月31日止，每月租金2100元，每四年在原有基础上增加10%的租金，签订租赁合同时林凤新交付6300元给黄方强作为押金。黄方强应提供380伏不少于16千瓦电给林凤新使用及生活用水。
在租赁过程中，林凤新、夏志强、李聪、任雪花、ＸＸ妮认为黄方强未能够按照合同要求提供足够的用电量给其使用，导致租赁房屋经常出现自动跳闸、烧表、短路等情况。由于长期停电，造成无法生产经营，且黄方强不配合林凤新等办理营业执照，双方经多次协商无果。林凤新遂自2011年11月起没有再支付租金和水电费给黄方强，其从2012年6月起支付租金给莫锦荣、陈旭权，2011年12月起支付水电费给莫锦荣、陈旭权。
另查明：由于黄方强拖欠莫锦荣、陈旭权租金，莫锦荣、陈旭权曾于2012年6月起诉至本院，请求：1、解除莫锦荣、陈旭权与黄方强就肇庆市端州区睦岗镇蕉园一村综合楼签署的《租赁合同》以及《﹤睦岗镇蕉园村壹村综合楼租赁合同﹥补充协议》；二、黄方强支付拖欠的租金68500元、滞纳金4860元（计算至2012年5月31日）、卫生费165元，合计75010元；3、黄方强支付违约金29000元；4、黄方强承担案件诉讼费。经本院2012年9月25日作出的（2012）端民初字第2155号民事判决、肇庆市中级人民法院于2013年1月20日作出的（2013）肇中法民二终字第14号民事判决，判决：一、解除莫锦荣、陈旭权与黄方强于2010年11月5日签订《租赁合同》和2011年12月21日签订《﹤睦岗镇蕉园村壹村综合楼租赁合同﹥补充协议》；二、黄方强在判决发生效力之日起十日内支付租金68500元给莫锦荣、陈旭权；三、黄方强在判决发生效力之日起十日内支付违约金29000元给莫锦荣、陈旭权；四、驳回莫锦荣、陈旭权的其他诉讼请求。
本院认为：黄方强与林凤新签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方当事人均应恪守。合同签订后，黄方强依约向林凤新提供了肇庆市端州区睦岗镇蕉园壹村二号综合楼靠近楼梯的第4、5卡铺位及后面空地共大约300平方米铺位及土地给林凤新使用。林凤新向黄方强交纳押金6300元及按时交纳租金直至2011年11月。针对双方的诉讼请求，本院作以下认定：
关于本诉部分，1、关于黄方强要求解除其与林凤新签订的《租赁合同》。鉴于肇庆市中级人民法院已于2013年1月20日作出（2013）肇中法民二终字第14号民事判决，判决解除莫锦荣、陈旭权与黄方强于2010年11月5日签订《租赁合同》和2011年12月21日签订《﹤睦岗镇蕉园村壹村综合楼租赁合同﹥补充协议》，黄方强已经失去其与林凤新之间租赁标的物的转租权，现黄方强要求解除其与林凤新之间于2011年2月20日签订的《租赁合同》，符合本案的实际情况，本院予以照准。2、关于黄方强要求林凤新支付从2011年11月起至2013年1月止的租金31500元及利息。林凤新自2012年6月起支付租金给莫锦�、陈旭权，根据上述生效判决，黄方强支付给莫锦荣、陈旭权的租金期间计至2012年5月31日，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”的规定，林凤新应当支付给黄方强的租金期间为2011年11月至2012年5月，即14700元（2100元／月×7个月=14700元）。对于利息，黄方强要求从2013年1月起按中国人民银行同期贷款利率计算至起诉（2013年12月23日）时止，该期间中国人民银行六个月以上一年以下（含一年）贷款利率为6.0%，林凤新应当支付给黄方强的利息为862.67元（14700元×6.0%×357天／365天=862.67元）。3、关于黄方强要求林凤新支付违约金6300元，林凤新不�时交纳租金的原因是黄方强未能够按照《租赁合同》要求提供足够的用电量给其使用，影响生产经营，且黄方强不配合林凤新等办理营业执照。本案的违约方是黄方强，现黄方强要求林凤新支付违约金，于法无据，本院不予支持。
关于反诉部分，1、对于林凤新要求黄方强退回押金6300元，如前所述，黄方强与林凤新之间的《租赁合同》应予解除且违约方是黄方强，黄方强收取的押金6300元理应退回给林凤新，林凤新的该诉讼请求合法合理，本院予以支持。2、对于林凤新要求黄方强支付停电造成的损失42200元和违约金6300元，林凤新未能够提供证据证明损失的实际发生及损失的具体数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，由责任提供证据”的规定，林凤新应承担举证不能的法律后果，林凤新的该诉讼请求理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告黄方强与被告林凤新于2011年2月20日签订的《租赁合同》；
二、被告林凤新应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄方强支付2011年11月至2012年5月期间的租金14700元、利息862.67元；
三、驳回原告黄方强其他诉讼请求；
四、反诉被告黄方强应在本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告林凤新退回押金6300元；
五、驳回反诉原告林凤新其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费418元，由原告黄方强承担262元，被告林凤新承担156元；反诉案件受理费408元，由反诉原告林凤新承担345元，反诉被告黄方强承担63元。上述款项已由各方分别预付，本院不另作退收，被告（反诉原告）林凤新在履行判决书确定的义务时直接支付93元给原告（反诉被告）黄方强。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 肖 旦
审 判 员 李晓萍
人民陪审员 梁竞文
二〇一四年六月三日
书 记 员 梁思颖
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