揭阳市房产管理局第五房产管理所与黄建顺
房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 二 审 民 事 判 决 书
广东省揭阳市中级人民法院
民事判决书
（2014）揭中法民一终字第109号
上诉人（原审被告、反诉原告）：揭阳市房产管理局第五房产管理所，住所地广东省揭阳市榕城区站前大道中信新邨四层403、404号（东侧）。
法定代表人：卢仰丰，所长。
委托代理人：黄锐，广东名信律师事务所律师。
委托代理人：罗奕波，该所工作人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄建顺，男，汉族，1964年7月24日出生，住广东省揭阳市榕城区。
委托代理人：洪锐涛，广东昊良律师事务所律师。
原审第三人：黄锐龙，男，汉族，1978年1月1日出生，住广东省深圳市宝安区。
上诉人揭阳市房产管理局第五房产管理所（以下简称第五房管所）因与被上诉人黄建顺、原审第三人黄锐龙房屋租赁合同纠纷一案，不服揭阳市榕城区人民法院（2013）揭榕法东民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄建顺与第五房管所于2008年4月30日签订《公房租赁协议书》，约定：黄建顺向第五房管所承租涉案租赁房屋（房产证列：粤房地证字第C48293**号），租赁期限自2008年5月1日起至2013年4月30日止。《公房租赁协议书》第五条约定了租赁期满，如乙方（黄建顺）需要续租，享有优先权。第五房管所与第三人黄锐龙于2013年5月1日签订《房屋租赁协议书》，约定：黄锐龙向第五房管所承租涉案租赁房屋，每月租金为3873.85元。2013年5月8日，第五房管所向黄建顺发出《关于腾退还租赁房屋的通知》，告知其承租的房屋出租他人，要求黄建顺于2013年5月15日前将原承租的房产�复原状并完好交还第五房管所。
另查明，涉案租赁的房产的权属登记人系第五房管所。
2013年5月28日，黄建顺向原审法院提起诉讼，请求判令：1.黄建顺、第五房管所双方于2008年4月30日签订的《公房租赁协议书》合法有效。2.黄建顺在租赁期满后，在同等条件下享有优先承租权，第五房管所应将该协议书项下房屋在同等条件下继续出租给黄建顺。3.本案诉讼费由第五房管所承担。2013年6月13日，第五房管所向原审法院提起反诉，请求：1.依法确认第五房管所与黄建顺双方于2008年4月30日签订的《公房租赁协议书》已终止，黄建顺应立即将该协议项下的租赁物完整交还第五房管所。2.依法判令黄建顺向第五房管所支付场地占用费（从2013年5月1日起计至租赁物完整交还第五房管所之日止，按月租金3873.85元计）。3.本案反诉费由黄建顺承担。
原审法院认为：本案系租赁合同�纷。本案中第五房管所与黄建顺在平等、自愿的基础上签订租房协议，是双方真实意思表示，并且该合同已经实际履行完毕，并未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，可予认定。本案争议的焦点是黄建顺对涉案租赁房屋是否享有优先承租权的问题。优先权是在特定法律关系中的一方当事人对第三人的一种在先的权利，即原租赁合同期满，出租人仍继续出租的，应当在出租前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先承租的权利。本案中黄建顺与第五房管所签订的租赁合同明确约定，租赁期限届满原承租人黄建顺享有优先承租权。在原租赁合同期满，第五房管所与第三人黄锐龙商定承租条件后，应当征求黄建顺是否愿意接受该条件续租。第五房管所在没有征求黄建顺意见的情况下，于2013年5月1日直接与第三人黄锐龙签订《房屋租赁协议书》，且于�月8日才将涉案租赁房屋另租他人的情况告知黄建顺。故第五房管所不能提供足以证明其出租租赁房屋已在出租之前的合理期内通知了承租人黄建顺的证据，也不能提供足以证明承租人黄建顺已作出放弃优先承租权意思表示的证据，应认定其出租租赁房屋给第三人的行为侵犯了原承租人黄建顺依法享有的优先承租权。且涉案租赁房屋现在仍由黄建顺占有使用，从有利于维持现有经济关系的稳定，促进个体经济的发展和不损害市场利益的角度出发，黄建顺主张对涉案租赁房屋在合同租赁期满后，在同等条件下享有优先承租权，第五房管所应将涉案租赁房屋在同等条件下继续出租给黄建顺的请求，予以支持。对第五房管所请求黄建顺交还涉案租赁房屋的请求，依法不予支持。原租赁合同期届满后，涉案租赁房屋仍由黄建顺占有使用，故黄建顺应向第五房管所支付房屋使�费，按第五房管所与黄锐龙签订《房屋租赁协议书》约定的每月租金为3873.85元计付。第三人黄锐龙经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2014年3月13日作出（2013）揭榕法东民初字第92号民事判决：一、黄建顺对揭阳市房产管理局第五房产管理所所有的位于揭阳市东山美阳路以北中信华美肉菜市场B座第二层（房产证列：粤房地证字第C4829394号）房屋享有优先承租权。揭阳市房产管理局第五房产管理所应将该房屋在与第三人黄锐龙签订租赁合同的同等条件下继续出租给黄建顺。二、黄建顺应于本判决发生法律效力之日起十日向揭阳市房产管理局第五房产管理所支付房屋占用�用费（自2013年5月1日起至双方签订租赁合同时止，按月租金3873.85元计）。三、驳回揭阳市房产管理局第五房产管理所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元（黄建顺已预交），由揭阳市房产管理局第五房产管理所负担，反诉费500元（揭阳市房产管理局第五房产管理所已预交），由黄建顺负担。黄建顺、揭阳市房产管理局第五房产管理所应于本判决生效后五日内向原审法院交纳。
第五房管所不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决第一、二、三项。2.依法判决第五房管所与黄建顺双方于2008年4月30日签订的《公房租赁协议书》租期届满后，黄建顺应将该协议项下的租赁物完整交还第五房管所。3.依法判令黄�顺向第五房管所支付场地占用费（从2013年5月1日起计至租赁物完整交还第五房管所之日止，按月租金3873.85元计）。事实和理由是：一、原审对承租人优先承租权的理解及认定违背法律的规定，据此作出的判决结果自当错误。（一）原审对优先承租权问题的理解没有根据，认为第五房管所“应当在出租前的合理期限内通知承租人”，明显是原审法外强加给第五房管所的“法律（或合同）义务”。（二）有鉴于第五房管所与黄建顺双方于2008年4月30日订立的《公房租赁协议书》中，对承租人租赁期限届满优先承租权的行使时间和方式未作约定，根据《广东省公有房产管理办法》第十三条“单位或个人承租公房，应经房管部门或产权单位同意，办理租赁手续，订立租约……”的规定，以及黄建顺在与第五房管所承租房产之前向第五房管所提交的租房申请书的习惯做法，依照《合同法》第六十一条的规定，应认定黄建顺在租期届满后，若要续租（含行使优先承租权），应向房产管理部门或产权单位提出并经同意，才能办理续租手续，设立租赁合同关系。而本案黄建顺在租期届满前，并没有向第五房管所提出书面续租申请（或行使优先承租权申请）。（三）根据《广东省城镇房屋租赁条例》第十条“租赁期限届满，租赁合同终止”，“承租期一年以上，承租人需要继续承租的，应当在合同终止三个月前提出，并经过出租人同意，重新签订租赁合同”的规定可知，无论是约定享有优先承租权的承租人还是无约定享有优先承租权的承租人，若租赁期满后需要续租，成为续租合同当事人的，均应当在合同终止前三个月前提出，并经出租人同意。二、第五房管所于2013年5月1日与第三人订立的《房屋租赁协议书》合法有效。基于黄建顺自2013年5�1日起不再为承租人，也不享有优先承租权，故2013年5月1日第五房管所根据第三人租赁房屋的申请，与第三人订立的《房屋租赁协议书》合法有效。因此，原审判决第五房管所应将房屋在与第三人黄锐龙签订的租赁合同的同等条件下继续出租给黄建顺，显属错误。三、原审认定事实错误。（一）根据粤房地证字第C48293**号房地产权证可知，本案涉案租赁房产的权属登记人系揭阳市房产管理局，而非原审查明的第五房管所。原审在未征得出租人同意，也未征得权属登记人同意的情况下，强行判令第五房管所与黄建顺订立房屋租赁合同关系是对当事人财产权利的侵犯。（二）原审认定涉案租赁房屋现在仍由黄建顺占有使用也是错误的。根据揭阳市工商局榕城区分局出具的《企业机读档案登记资料》可知，涉案房产自2009年9月10日至今由他人投资开立的“揭阳市东山区宝徕�店”作为经营场所。结合本案其他证据可知，2008年4月30日第五房管所在与黄建顺订立《公房租赁协议书》后，黄建顺存在二个方面的严重违约行为：一是多次逾期交付租金；二是未征得出租方同意，擅自将承租的房产转租他人开办酒店。根据《合同法》的规定，黄建顺已构成根本性违约，出租方有权解除租赁关系，显然，黄建顺已丧失了享有优先承租权的基础。还应指出的是，善意第三人黄锐龙与第五房管所订立的租赁合同合法有效，黄建顺与第五房管所订立的租赁合同中约定的优先承租权只限于合同当事人之间，对第三人没有约束力。
黄建顺答辩称：一、原审认定第五房管所侵犯黄建顺的优先承租权事实清楚，证据确凿，判决结论正确。对于优先承租权，《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条及本案合同均有规定和约定黄建顺享有优先承租权，因此第五房管所对黄建顺实现优先承租权应尽到义务。首先，应尽到通知的义务。第五房管所要继续出租该房屋，则其有告知黄建顺行使优先承租权的义务，因此原审认定的事实是正确的。其次，第五房管所应提供“同等条件”供黄建顺选择的义务。从本案的证据可以看出，原租赁合同到期时间是2013年4月30日，而第二天的2013年5月1日第五房管所就与第三人黄锐龙签订了租赁合同。第五房管所既无通知黄建顺其仍然继续出租该房屋，也没有征询黄建顺是否行使优先承租权，甚至连与第三人签订了租赁合同也没有告知黄建顺。而实际上，第五房管所与第三人早在2013年的4月初就签订了租赁合同，只是将签订合同的时间打印成2013年5月1日而已，第三人黄锐龙的租金于2013年4月初就已经缴纳，且第五房管所当时就已经开具发票给黄锐龙，为什么第五房管所不敢向法庭出示开给黄锐龙的发�呢？根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，第五房管所持有发票这份证据而拒不提供，则可以证明黄建顺的主张，因此第五房管所没有提供同等条件给黄建顺选择事实是清楚的。二、第五房管所与第三人恶意串通，损害黄建顺的合法权益，根据法律规定，他们于2013年5月1日签订的租赁合同无效。从法律上看，虽然第三人不是黄建顺与第五房管所合同的当事人，但其应当知道《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条对优先承租权的规定，其明知存在优先承租权而继续与第五房管所签订租赁合同，就属于恶意串通，损害黄建顺的合法权益。从事实上看，第三人希望与第五房管所签订租赁合同，则应当了解其所租赁的房屋位置、现状等情形，不可能对该房屋一无所知就与第五房管所签订合同。黄建顺与第五房管所的合同期限至2013年4月30�到期，2013年5月1日第五房管所与第三人就签订合同，且2013年5月1日是国际劳动节，是法定节假日，双方根本不可能在当天签订合同。既然第五房管所与第三人没有出示缴交租金的发票，则也可以证明第五房管所与第三人之间的合同并没有实际履行，是无效合同，判决其签订的合同无效并不会对他们构成任何影响。三、优先承租权设置的意义在于保护原承租人的合法权益，对产权人的所有权进行适当的限制，以维护公平原则。具体到本案，黄建顺承租第五房管所的房屋后，对其进行了大笔资金的投入，租期届满，该投入仍然在发挥作用。租期届满后，第五房管所仍然继续出租该房屋，则在同等条件下继续出租给黄建顺是双方共赢的结果。四、第三人黄锐龙没有提起上诉，则说明其已经认可原审法院的判决，已经放弃继续履行该合同的意愿。五、第五房管所对涉案房屋有行使产权的权利，对此其在原审没有提出异议。涉案房屋仍由黄建顺在使用，不存在他人使用和逾期交租的情况，第五房管所对于交租的数额也没有提出任何异议。综上所述，第五房管所的上诉没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
黄锐龙经本院传票传唤，没有说明理由，没有到庭参加诉讼，也没有陈述意见。
二审法庭调查中，第五房管所向本院提交揭阳市工商行政管理局榕城分局出具的企业机读档案登记资料一份，拟证明黄建顺自2009年9月10日将涉案租赁房屋非法转租或转让他人开办酒店，其非涉案租赁房屋的使用者，且该转租或转让行为未征得第五房管所同意，构成根本性违约，第五房管所有权解除合同，黄建顺不应享有优先承租权。黄建顺认为上述证据不属于新证据，对此不予质证。
本院经审理查明，原审查明的事实除对涉案租赁房屋的权属登记人揭阳市房产管理局认定为第五房管所有误外，其他认定均符合事实，本院予以确认。
另查明，原审开庭质证过程中，第五房管所出示了《事业单位法人证书》、《组织机构代码证书》和《关于市房产管理局所属事业单位机构改革方案的批复》（揭市机编（2002）73号）三份证据，证明第五房管所系揭阳市房产管理局属下事业单位，其主要职能是负责直管公有房产租赁、借拨的基础管理和租金征收工作，其具备民事诉讼主体资格。二审法庭调查中，第五房管所称其在合同履行期间有对黄建顺逾期缴交租金的行为提出异议，审判人员对此询问其有无证据证明，第五房管所回答没有。
涉案租赁房屋位于揭阳市东山美阳路以北中信华美肉菜市场B座第二层，该租赁房屋与同属市场B座的第一、三层组成一个整体用于酒店经营。
本院认为，本案系因房屋租赁而发生的纠纷，故案由应确定为房屋租赁合同纠纷，原审确定为租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。二审围绕上诉争议的问题进行审理。
关于黄建顺应否向第五房管所返还涉案租赁房屋的问题。第五房管所与黄建顺签订的《公房租赁协议书》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行完毕，故该合同合法有效，应受法律保护。根据第五房管所与黄建顺在上述合同中的自愿约定，黄建顺在租赁合同期满对涉案租赁房屋享有优先承租权，但第五房管所在未通知黄建顺的情况下，与第三人黄锐龙签订《房屋租赁协议书》，将涉案租赁房屋出租给第三人黄锐龙，第五房管所亦未能提供充分的证据证明黄建顺放弃优先承租权，显然，第五房管所的行为已经侵犯了黄建顺的优先承租权。考虑到涉案租赁房屋现仍由黄建顺占有使用，且�房屋与同属市场B座的第一、三层组成一个整体用于酒店经营，承租人在租赁期间也对该酒店投入了较大的人力、物力，故从有利于维持现有经济关系的稳定，促进个体经济的发展和不损害市场利益的角度出发，原审判决第五房管所应将涉案租赁房屋在与第三人黄锐龙签订合同的同等条件下继续出租给黄建顺，并无不当，本院予以维持。在第五房管所没有履行告知义务，违反合同约定的情况下，其主张黄建顺放弃优先承租权，缺乏事实依据，本院不予采纳。虽然涉案租赁房屋的权属登记人系揭阳市房产管理局，但根据第五房管所原审提交的《事业单位法人证书》、《组织机构代码证书》和《关于市房产管理局所属事业单位机构改革方案的批复》等证据，可知第五房管所有权负责直管公房的租赁管理，且第五房管所原审也未对此提出异议，故第五房管所主张原审未征�揭阳市房产管理局同意，判令其与黄建顺订立房屋租赁合同是对当事人财产权利的侵犯，理由不能成立，本院不予支持。第五房管所主张黄建顺存在多次逾期交付租金以及擅自将涉案租赁房屋转租或转让他人，黄建顺不是房屋使用人，但并无证据证明其在合同履行期间有对租金缴交问题提出异议，且其二审提交的企业机读档案登记资料也不足以证明涉案租赁房屋存在转租或转让行为，对此黄建顺也予以否认，故其主张黄建顺丧失优先承租权以及黄建顺不是涉案租赁房屋使用人，依据不足，本院不予采纳。综上，第五房管所要求黄建顺返还涉案租赁房屋，理由不能成立，本院不予支持。至于第五房管所与第三人黄锐龙就涉案房屋签订的租赁合同问题，双方可另觅途径解决。
关于房屋占用使用费支付期限的问题。因黄建顺在原租赁合同届满后仍占有使用该租赁房屋，�第五房管所应将涉案租赁房屋继续出租给黄建顺，故原审判决黄建顺应向第五房管所支付从2013年5月1日起至双方重新签订租赁合同时止的房屋占用使用费，并无不当，本院予以维持。第五房管所上诉主张黄建顺应支付自2013年5月1日起至涉案租赁房屋交还给第五房管所之日止的房屋占用使用费，理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，第五房管所的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，但认定涉案租赁房屋的权属登记人为第五房管所错误，本院予以纠正。黄锐龙经本院传票传唤，没有说明理由，没有到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持揭阳市榕城区人民法院（2013）揭榕法东民初字第92号民事判决第二、三项及诉�费负担决定。
二、变更揭阳市榕城区人民法院（2013）揭榕法东民初字第92号民事判决第一项为：黄建顺对揭阳市房产管理局第五房产管理所管理的位于揭阳市东山美阳路以北中信华美肉菜市场B座第二层（房产证列：粤房地证字第C4829394号）房屋享有优先承租权。揭阳市房产管理局第五房产管理所应将该房屋在与第三人黄锐龙签订租赁合同的同等条件下继续出租给黄建顺。
三、驳回揭阳市房产管理局第五房产管理所的上诉请求。
二审案件受理费500元，由揭阳市房产管理局第五房产管理所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄志成
审 判 员 王锦洪
代理审判员 吴海燕
二〇一四年十月八日
书 记 员 方敏君
附二审判决适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经�庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。