浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初19302号
原告：何龙凤，女，1949年2月25日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：陈洵喜、龚柯宇，义乌市香山法律服务所法律工作者。
被告：刘兴灶，男，1953年8月28日出生，汉族，住义乌市。
被告：何苏仙，女，1953年12月6日出生，汉族，住义乌市。
两被告共同委托诉讼代理人：吴厚田，浙江稠州律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：郑晓朵，浙江稠州律师事务所实习律师。
第三人：刘飞，男，1980年4月4日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：施健辉、骆舒洁，浙江稠州律师事务所律师。
第三人：陈仙华，女，1934年2月28日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：何金理，男，1949年10月22日出生，汉族，住义乌市。
原告何龙凤与被告刘兴灶、何苏仙，第三人刘飞、陈仙华宅基地使用权纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员毛滨独任审判，于2018年1月24日、2018年4月23日、2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告何龙凤的委托诉讼代理人陈洵喜、被告刘兴灶、何苏仙（第二次、第三次开庭）及两被告共同委托诉讼代理人吴厚田、郑晓朵（第二次开庭）、第三人刘飞及其诉讼委托代理人施健辉（第二次、第三次开庭）、骆舒洁（第一次开庭）、第三人陈仙华的诉讼委托代理人何金理（第三次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何龙凤向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认原告与两被告于2002年9月12日签订的《房地产买卖契约》合法有效。二、判令两被告协助原告办理《集体土地建设用地使用证》的过户变更手续。事实和理由：2002年9月12日，被告刘兴灶、何苏仙与原告何龙凤签订房地产买卖契约，约定将被告刘兴灶坐落在义乌市后宅街道红糖畈村3间一层的房地产出售给原告何龙凤。并在2002年9月24日得到义乌市后宅街道红糖畈村民委员会和义乌市房地产交易市场管理所的签证。原告付清房款后办理了房产证及契证，但未能变更《集体土地建设用地使用证》。该诉争房产属两被告夫妻关系续存期间的共同财产，两被告理应共同协助原告办理房屋产权变更手续。为维护原告合法权益，现请求法院依法确认原告与两被告于2002年9月12日办理的签订的《房地产买卖契约》合法有效，并判令两被告协助原告办理《集体土地建设用地使用证》的过户变更手续。
原告就其诉请提供以下证据：
1、房地产买卖契约一份，证明原、被告双方房屋买卖的事实。
2、房产证（复印件）、义乌市不动产档案证明、契证一份，证明讼争房产属原告所有的事实。
3、集体土地建设用地使用权一份，证明对讼争房产原被告双方未办土地的变更手续的事实。
4、2018浙07**行初2号行政裁定书一份，证明第三人刘飞行政诉讼已经撤回的事实。
5、后宅街道农村住宅用地审批公示表一份，证明第三人陈仙华已经独立立户，村里已经安置35平方米的事实。
经庭审质证，两被告共同质证意见如下：
1、房地产买卖契约一份，真实性无异议，对合法性有异议，在房地产买卖契约当中，审批土地的两位没有在契约中签字。
2、房产证（复印件）、义乌市不动产档案证明、契证一份，真实性无异议，本案第三人已向义乌法院提起诉讼。
3、集体土地建设用地使用权一份，真实性、合法性无异议，是被告所有的。
4、2018浙07**行初2号行政裁定书一份，无异议。
5、后宅街道农村住宅用地审批公示表，不能改变陈仙华原来1988年审批土地的权益。
经庭审质证，第三人质证意见如下：
第三人刘飞质证意见如下：
证据一、证据二、证据三、证据四质证意见与被告质证意见相同。证据五真实性无异议，第一不能证明陈仙华已经获得安置用地，原告提供的是公示表，可以提出异议，且与本案无关。
第三人陈仙华的质证意见与第三人刘飞的质证意见相同。
被告刘兴灶、何苏仙辩称：1、房地产契约我们认为无效，理由是涉案的房屋买卖同土地使用权的审批不仅仅只有两被告、还有刘兴灶的母亲、两被告的儿子刘飞，是由四人共同审批的，但买卖契约只有两被告签字，是无效的。2、后续程序是无法履行的，由于轻轨工程红糖畈村全村拆迁，涉案房屋也要拆迁。因此，请求驳回原告的诉讼请求。3、第三人刘飞诉义乌市国土资源局、土地行政登记一案已在义乌市人民法院受理，请求本案中止审理。
两被告就其抗辩主张提供以下证据：
1、土地使用权登记查询结果证明、义乌市农村私人建房用地审批表各一份，证明：1、涉案房屋用地审批为四人；2、原住房只有10平方米。
2、户口簿二份，证明被告方有三户6人为红糖畈村村民。
3、一号、三号公告两份，证明涉案房屋市级重点工程实施拆迁。
4、义乌市人民政府文件义政发［2013］43号一份，证明政府对拆迁房屋政策补偿依据。
经庭审质证，原告质证意见如下：
1、土地使用权登记查询结果证明、义乌市农村私人建房用地审批表各一份，真实性无异议，对合法性、关联性有异议，涉案房产属于刘兴灶个人所有，是登记在刘兴灶个人名下的。义乌市农村私人建房用地审批表虽然有刘飞、陈伟华的名字，但并未在土地使用权证中进行有效的登记，而涉案房地产已经于2002年9月12日由刘兴灶、何苏仙与何龙凤签订房地产买卖契约将上述土地以及房产转让给原告何龙凤。
2、户口簿二份，涉案是三户六人，因此可以看出涉案房产和第三人没有任何关系，即使有关系也已经由两被告表见代理。
3、一号、三号公告两份，依据原被告签订的买卖契约，即使拆迁后续的权利也应当由原告享有。
4、义乌市人民政府文件义证发［2013］43号一份，依据原被告签订的买卖契约，即使拆迁后续的权利也应当由原告享有。
第三人刘飞、陈仙华质证意见如下：
对两被告提供的证据无异议。
第三人刘飞述称，关于原告的第一项诉讼请求，由于第三人刘飞系争议房产的共同共有人，以及宅基地的共同使用权人，原、被告擅自签订的买卖契约符合合同法52条第二项的情形，即当事人双方恶意串通损害第三人权益，属于无效，因为两被告作为第三人的父母应当知晓第三人的权利，原告作为同住一个村子的乡亲，也应当知晓第三人刘飞及陈仙华的权利，在原、被告都知晓的情况下，擅自签订买卖契约，属于串通，且侵犯了第三人刘飞的权益，退一万步计，若不构成恶意串通，由于原告未征得第三人的同意，擅自处分共同财产，属于效力待定，在第三人明确表示不认可、不同意买卖契约的情况下，该合同应当认定为成立而不生效。关于原告的第二项诉讼请求，在买卖契约无效或未生效的情况下，两被告不存在协助办理土地使用证的义务，即便买卖契约有效，由于宅基地上的房产已被原告拆毁，那么该宅基地依照法律规定已经消灭，两被告也无法配合原告进行过户。
第三人陈仙华述称与第三人刘飞相一致。
本院对原告提供的证据认证意见如下：
原告提供的证据客观真实，本院对原告提供的五组证据真实性均予以认定。
本院对被告提供的证据认证意见如下：
两被告提供的证据客观真实，本院对原告提供的四组证据真实性均予以认定。
本院经审理认定事实如下：1988年10月31日，被告刘兴灶户（全家人口4人，即两被告、两第三人）在义乌市后宅街道红糖畈村居委会中审批取得84平方米的建房用地。1989年间，被告刘兴灶户在审批取得84平方米土地上建房三间一层房屋，实际占地面积为92.82平方米。1992年5月10日，被告刘兴灶户取得集体土地建设用地使用证，用地面积为92.82平方米。2002年9月12日，被告刘兴灶、何苏仙与原告何龙凤签订房地产买卖契约，约定：将被告刘兴灶坐落在义乌市后宅街道红糖畈村3间一层的房地产出售给原告何龙凤。协议签订后，原告依约将转让款15000元交付给被告。同年9月28日，原告取得涉案房屋房权证（义乌房权证后宅字第××号），房屋总层数为一层。建筑面积81.51平方米。但涉案的土地使用权证仍登记在被告刘兴灶户的名下，未办理过户变更手续。2003年间，原告将买来的涉案三间一层房屋拆除重建升至四层房屋，并一直居住使用至今。
另查明，2018年1月3日，第三人刘飞向本院提起行政诉讼，要求撤销义乌房权证后宅字第××号房权证。故本案裁定中止审理。同年3月21日，第三人刘飞向本院提出撤诉申请，本院裁定予以准许。
本院认为：原告何龙凤与被告刘兴灶、何苏仙于2002年9月12日签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。另外，原告已全额支付转让款，履行了合同义务，涉案土地上的房屋由原告居住使用至今，被告方以及第三人均未提出异议。原告的第一项诉请合法有据，本院应予支持。由于两被告转让的房屋一层房屋已被原告拆除，现重建的四层房屋未经审批，原告要求两被告以及第三人办理《集体土地建设用地使用证》过户变更手续条件未成就，第二项诉讼请求本院不予支持。被告的抗辩主张、第三人的主张合同无效缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条的规定，判决如下：
一、原告何龙凤与被告刘兴灶、何苏仙于2002年9月12日签订的《房地产买卖契约》合法有效。
二、驳回原告何龙凤的其他诉讼请求。
案件受理费4400元，由原告何龙凤负担4360元，由被告刘兴灶、何苏仙负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 毛 滨
二〇一八年五月十八日
书记员 朱炜玮