辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终6056号
上诉人（原审被告、反诉原告）:刘洛冰，男，1986年3月13日出生，汉族，辽宁金朝门窗有限公司法定代表人，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：崔波，辽宁宋达律师事务律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹杰，女，1971年6月30日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：石莉，辽宁腾坤律师事务所律师。
上诉人刘洛冰因与被上诉人曹杰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初3133号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘洛冰上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明事实不清，上诉人仅应承担2个月的租金，扣除已支付的5000元租金，另需承担15,000元。一审法院对货物及设备的闲置原因未能查清，导致错判上诉人承担全年租金。在第三年租赁期内，上诉人实际使用厂区仅2个月，应承担2个月租金。一审中，上诉人有证人出庭作证，证实被上诉人控制厂区大门，在上诉人一方支付5000元租金后才给开门。二、一审法院未能查清被上诉人封住厂区大门给上诉人造成的实际损失。上诉人虽应在2016年3月20日前交付租金，但依合同第十一条约定，拖欠房租3个月以上的，被上诉人才有权收回厂房。被上诉人收房日期应为2016年6月20日。被上诉人在5月25日将厂房封住，导致上诉人生产停止，厂内留存的原材料无法加工，耽误了工期，被罚款50,000元。上诉人另支付加工费70,713.99元。
曹杰辩称，请求维持原判。1.上诉人拒不向我方支付2016年度的房租，且无理非法占用我方的厂房至今，违约事实清楚，证据充分，上诉人有义务向我方支付拖欠房租，并承担相应的违约责任。首先，上诉人持续拖欠两个年度租金的行为是严重违约行为。在被上诉人向上诉人索要租金期间，上诉人从未在厂房内出现。2016年5月25日，我方看见上诉人从租赁厂房内往外拉货，我方要求上诉人交付租金，并要求上诉人拉走余下的货物及设备腾空厂房交付给被上诉人。上诉人口头同意但只是向我方交付了5000元租金。仍然拒不拉走存放在厂房内的货物设备。2.双方是租赁合同法律关系，上诉人购买原材料是否需要在厂区内生产经营还是在厂区外生产经营，完全是上诉人经营自主权问题，其经济损失发生与否，与我方无关。
曹杰向一审法院起诉请求：1.请求判令解除曹杰与刘洛冰签订的《厂房租赁合同》，刘洛冰腾退返还厂房；2.判令刘洛冰支付所欠房租120,000元；3.判令刘洛冰支付曹杰违约金40,000元；4.由刘洛冰承担诉讼费。
一审法院认定事实，曹杰与刘洛冰于2014年签订《厂房租赁合同》，合同约定由刘洛冰承租曹杰所有的位于沈北新区兴隆台镇青年农场，承包范围包括厂房、办公楼及庭院内的房屋、路面和设施，约定租赁期限为三年，自2014年4月1日至2017年4月1日止，约定第一年租金为90,000元，第二年租金为100,000元，第三年租金为120,000元，租金每年在当年的3月20日前一次性给付，拖欠房租三个月以上的，曹杰有权收回厂房，刘洛冰除支付租金外，另按拖欠房屋租金的50%支付违约金。曹杰与刘洛冰于2015年就第二年度租金问题发生纠纷起诉至一审法院，一审法院对双方进行调解作出（2015）北新民初字第6394号调解书并已执行，曹杰已于2016年9月13日将全部执行款领取。刘洛冰于2016年5月26日委托郭巍宁向曹杰汇款5000元。现刘洛冰的机器设备等仍存放在涉案厂房中。
一审法院认为，曹杰与刘洛冰签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应依约履行。因双方当事人在庭审中对解除《厂房租赁合同》均无异议，故一审法院对曹杰主张解除《厂房租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于曹杰主张的租金，刘洛冰辩称因曹杰将涉案厂房封住导致刘洛冰无法继续经营使用，但其提供的证据并不足以证明厂房无法使用，且双方在庭审中对刘洛冰的机器设备放置在涉案厂房至今的事实均予以认可，故一审法院对曹杰主张2016年至2017年度租金予以认可，刘洛冰已于2016年5月26日给付曹杰5000元，因曹杰与刘洛冰关于2015年至2016年度租金问题已经一审法院执行完毕，且双方无其他经济纠纷，故可视该5000元为2016年至2017年度租金，故一审法院认为，刘洛冰应给付曹杰2016年度至2017年度租金115,000元。关于曹杰主张的违约金，因刘洛冰在2016年5月26日给付了5000元房屋租金，该给付日期并未超过双方约定的三个月期限，故一审法院认为违约金本金应按115,000元计算，但在此后刘洛冰未给付剩余房屋租金，故一审法院认为违约金起算日期应从2016年5月27日计算，因双方在《厂房租赁合同》中约定的违约金过高，一审法院认为按照同期人民银行贷款利率计算为宜。关于刘洛冰主张的经济损失，根据刘洛冰提供的证据无法证明其经济损失的发生与曹杰有因果关系，故一审法院对刘洛冰的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）曹杰与被告（反诉原告）刘洛冰之间的《厂房租赁合同》；二、被告（反诉原告）刘洛冰于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告（反诉被告）曹杰房屋租金115,000元并将涉案厂房腾退返还原告（反诉被告）曹杰；三、被告（反诉原告）刘洛冰于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告（反诉被告）曹杰违约金（以115,000元为本金，按人民银行同期贷款利率计算自2016年5月27日至实际给付之日止）；四、驳回原告（反诉被告）曹杰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘洛冰的全部诉讼请求。本诉案件受理费3500元，减半收取1750元，反诉案件受理费2710元，减半收取1355元，由被告（反诉原告）刘洛冰承担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘洛冰提供曹杰的报警记录复印件，证明：曹杰实际控制了厂房，阻止刘洛冰将厂房内的设备及物品拉走。曹杰质证意见为真实性有异议，因为是复印件。证据只能说明有人要拉走我方厂房内的货物，我方报警当日，我方不认识要拉走货物的郭巍宁，后警察到场了解郭巍宁是上诉人的合伙人。该证据记载的内容正好证明了上诉人拖欠我方房租不腾空厂房的事实。刘洛冰提供的证据虽为复印件，但曹杰对证据反映的报警内容并未否认，故本院对该份证据的真实性予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，曹杰（甲方）与刘洛冰（乙方）签订的《厂房租赁合同》第十五条约定，乙方未经甲方同意，在租赁期内，擅自退租的，乙方应该按合同租金总额50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。
2016年5月25日，沈阳市公安局沈北新区分局兴隆台派出所出警记录记载：“2016年5月25日16时46分，兴隆台派出所接110指令，在兴隆台镇青年农场发生刑事案件，说有人开车偷报警人家的货物。接到报警后，民警赶到现场，经询问得知报警人曹杰是青年农场一厂房房主，把房子租给刘洛冰和郭巍宁，刘洛冰和郭巍宁两人欠曹杰房租，刘洛冰将机器及货物抵押给曹杰，郭巍宁开车想将自己的货物拉走。民警告知双方协商解决或通过诉讼程序解决纠纷。”
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”本案中，从沈阳市公安局沈北新区分局兴隆台派出所出具的出警记录内容来看，刘洛冰于2016年5月25日在拖欠租金的情况下，以拉走货物的方式作出欲不再履行租赁合同的意思表示，曹杰未予同意，刘洛冰的行为表明其不再继续履行租赁合同义务。现曹杰起诉要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的法定解除合同情形。故一审法院判决解除双方签订的《厂房租赁合同》并判决刘洛冰腾退厂房并无不当。但一审法院判决刘洛冰支付2016年至2017年度的剩余租金115,000元不妥，因刘洛冰已于2016年5月25日以行为表明不再履行合同义务，且因曹杰阻拦而未能清出机器设备，故刘洛冰应承担2016年4月至2016年5月欠付的厂房租金15,000元（20,000元-5000元），本院对此予以纠正。依据双方租赁协议第十五条约定，刘洛冰未经曹杰同意，在租赁期内，擅自退租的，刘洛冰应按合同租金总额50%向曹杰支付违约金。曹杰与刘洛冰的租赁合同因刘洛冰的违约行为而解除，故刘洛冰应承担提前退租的违约责任，依据合同约定，刘洛冰应给付曹杰违约金6万元。
关于刘洛冰上诉提出要求曹杰赔偿损失的主张，因证据不足，不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初3133号民事判决第一项，即：解除原告（反诉被告）曹杰与被告（反诉原告）刘洛冰之间的《厂房租赁合同》；
二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初3133号民事判决第四项，即：驳回原告（反诉被告）曹杰的其他诉讼请求；第五项，即：驳回被告（反诉原告）刘洛冰的全部诉讼请求；
三、变更沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初3133号民事判决第二项，即:“被告（反诉原告）刘洛冰于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告（反诉被告）曹杰房屋租金115,000元并将涉案厂房腾退返还原告（反诉被告）曹杰”，为：刘洛冰于本判决生效之日起30日内给付曹杰房屋租金15,000元并将涉案厂房腾退返还曹杰；
四、变更沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初3133号民事判决第三项，即：“被告（反诉原告）刘洛冰于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告（反诉被告）曹杰违约金（以115000元为本金，按人民银行同期贷款利率计算自2016年5月27日至实际给付之日止）”，为：刘洛冰于本判决生效之日起30日内给付曹杰违约金60,000元；
五、驳回曹杰的其他诉讼请求。
六、驳回刘洛冰的其他诉讼请求。
如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1750元，由曹杰负担912.5元，由刘洛冰负担837.5元；一审反诉案件受理费1355元，由刘洛冰负担；二审案件受理费6210元，由刘洛冰负担4385元；由曹杰负担1825元。
本判决为终审判决。
审判长 李 妍
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年七月三日
书记员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。