南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第738号
原告南宁市盛丰投资管理有限公司。
法定代表人：韦伍八，职务：总经理。
委托代理人崔凤涛，广西桂海天律师事务所律师。
委托代理人梁霄。
被告赵馨。
委托代理人苏娟，广西钰锦律师事务所律师。
原告南宁市盛丰投资管理有限公司与被告赵馨租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告南宁市盛丰投资管理有限公司的委托代理人崔凤涛、被告赵馨及其委托代理人苏娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南宁市盛丰投资管理有限公司诉称：原、被告于2012年4月11日签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：原告将位于南宁市高新大道x号房屋的第一层大堂至第七层出租给被告使用，面积为7012平方米，租赁期限自2012年4月11日至2031年2月1日止。租金按年支付，每五年调整一次。其中，2012年10月1日到2017年9月30日的五年期间每年租金为220万元；本合同签订之日起10天内，被告向原告付清第1年度租金。以后每年9月15日前付清下一年度租金；被告自签订本合同之日起，向原告支付人民币壹佰壹拾万元，作为本合同的履约保证金。租赁期满后，如不存在本合同约定不予退回的情形，则原告在租赁期满后十天内将该保证金无息返还被告；被告按本合同约定支付租金，原告如无正常理由拒收的，被告不负迟延交租的责任。如被告未能如期交付租金的，则每日向原告支付当年月租金百分之五的违约金。被告超过约定期限15天仍未交清租金的，原告有权单方面终止合同，履约保证金不予退回；租赁期间，经原告面书面同意，被告可将租赁房产或者投资的项目转包、转租、分组给第三方经营，也可以改变经营项目。未经原告书面同意的，原告有权单方终止本合同。由此造成原告直接或间接损失的，由被告经行赔偿；如果双方在本合同履行过程中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应当承担守约方为维护自己权益支出的差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。
合同签订后，被告未能按约定支付租金，截止2014年2月20日拖欠租金1136680元。原告询问被告为何不能及时交租时才知道被告擅自将房屋转租给他人。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除双方2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付租金1136680元、保证金1100000元、违约金1283320元、赔偿律师费70000元、合计3590000元；3、被告10日内搬迁清场，并交回房屋给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告赵馨辩称：1、被告的转租行为系合法的。次承租人李某曾于2013年9月30日以其本人名字转账给原告，原告知情并认可。2012年以来各次承租人均各自设立水、电表，原告办公室位于该大楼的八楼，故原告必然知道被告转租的事实。2、由于原告先违约及履行合同中存在过错，造成被告严重的经济损失，才导致被告拖欠原告租金。原、被告及次承租人于2014年1月17日曾通过协商约定原告与被告解除《房屋租赁合同》，由次承租人直接与原告再签订租赁合同。但原告在被告不知情的情况下单方联系各次承租人，告知被告已经自动退出，各次承租人要在2014年1月16日12时至2014年1月20日12时与原告签订新的租赁合同。原告已与次承租人杨某、广西某网络科技有限公司另行签订了房屋租赁合同，并擅自将7楼出租给第三人。上述仅有原告与广西某网络科技有限公司签订的租赁合同经被告签字确认。同时，原告交付的租赁房屋未取得相关的消防验收证件及未安装高压变电箱，致使被告及次承租人无法办理装修消防备案和验收及用电中存在较大隐患，这些均导致次承租人拖欠被告租金。原告上述行为已经构成违约，对被告向次承租人收取租金产生很大影响，间接导致被告拖欠原告租金。3、原告主张被告拖欠其租金1136680元不属实。至今为止，被告共交付租金及保证金4260970元。原告从2014年1月起向次承租人某网络科技有限公司、杨某及7楼租户处收取了租金及押金，该部分应予扣除。4、原告要求没收被告保证金1100000元、支付违约金1283320元及律师费70000元有悖法律规定。保证金与违约金不能同时适用，律师费亦不在法律规定范围内。该合同仅约定如有违约，原告不退该保证金，但在原告违约的情况下是不能用保证金惩罚原告，这明显违法合同法之公平原则。被告投资一千多万进行装修，原告不按期出租，被告的利益必然损失较大，被告肯定处于弱势地位。同时，该合同约定的违约金过高，应以实际损失为基础。5、如该合同被解除，原告要求被告10日内交回房屋不符合法律规定，亦不符合行业习惯，更不符合情理。
经审理查明：2012年4月11日，原告（“甲方”）与被告（“乙方”）双方签订《房屋租赁合同》。约定甲方对位于南宁市高新大道东段x号房产享有独立使用权。甲方将该房产第一层的大堂至第七层租赁给乙方使用，面积为7012平方米，租赁期限自2012年4月11日至2031年2月1日止。
合同第二条约定租金按年收取，以转账方式支付。
合同第三条约定租金每五年调整一次。租金的具体数额为：1、2012年10月1日到2017年9月30日的五年期间每年租金为220万元；………5、自2030年10月1日至2031年2月1日，租金为1038980元。
合同第四条约定本合同签订之日起10天内，乙方向甲方付清第1年度租金。以后每年9月15日前付清下一年度租金。
合同第五条约定乙方自签订本合同之日起，向甲方支付人民币壹佰壹拾万元，作为本合同的履约保证金。租赁期满后，如不存在本合同约定不予退回的情形，则甲方在租赁期满后十天内将该保证金无息返还乙方。
合同第六条约定乙方按本合同约定支付租金，甲方如无正常理由拒收的，乙方不负迟延交租的责任。如乙方未能如期交付租金的，则每日向甲方支付当年月租金百分之五的违约金。乙方超过约定期限15天仍未交清租金的，甲方有权单方面终止合同，履约保证金不予退回。
合同第十九条约定租赁期间，经甲方书面同意，乙方可将租赁房产或者投资的项目转包、转租、分租给第三方经营，也可以改变经营项目。未经甲方书面同意的，甲方有权单方终止本合同。由此造成甲方直接或间接损失的，由乙方进行赔偿。
合同第二十七条约定如果双方在本合同履行过程中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应当承担守约方为维护自己权益支出的差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。
合同签订后，被告向原告支付了第一年租金及保证金。2012年6月30日，被告将一楼转租给杨某使用。2012年7月17日，被告将二楼部分场地及三楼转租给广西润和教育质询服务有限公司使用。2013年6月4日，被告将7楼南区701-706号房转租给广西南宁某网络科技有限公司使用。
原告将该大楼7楼部分房屋出租给案外人，并于2014年1月1日收取案外人租金77580元。
2014年1月13日，原告向次承租人杨某发出通告，通告内容大致为“赵馨自动退出租用场地的经营，现有租户可与原告签订新的租赁合同。”
2014年1月16日，原告与广西南宁某网络科技有限公司签订房屋租赁合同，租赁场地与2013年6月4日被告与广西南宁某网络科技有限公司签订的房屋租赁合同一致，并于2014年3月1日收取广西南宁某网络科技有限公司租金25740元。上述收取的两笔款项庭审中原、被告均认可冲抵为被告支付的租金。
另查明，第二个租赁年度租金即2013年10月1日至2014年9月30日，被告共向原告支付了960970元。
再查明，为本次诉讼，原告支付律师代理费70000元。
本院认为：民事活动遵循自愿、平等、等价、有偿的原则，原告南宁市盛丰投资管理有限公司与被告赵馨2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，据此形成的租赁关系成立并依法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。
关于《房屋租赁合同》应否解除的问题。本案原告主张被告违约的事由为被告擅自转租及被告拖欠租金。关于被告是否为擅自转租的问题。本院认为：该出租大楼自2012年起各次承租人均独立安装了水表和电表，2013年9月30日，次承租人之一的李某以其本人名义通过银行转账15万元租金给原告，原告至少自2013年9月30日起知道被告将部分租赁房屋转租的事实，距本案的起诉时间2014年4月10日已超过6个月，故本院对原告主张被告存在擅自转租的行为不予认可。关于被告拖欠租金问题。庭审中被告承认第二年度租金仅支付原告960970元，尚欠原告部分租金。故被告拖欠租金，事实清楚，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及原、被告签订的《房屋租赁合同》第六条的约定，原告享有合同解除权，故原告要求解除《房屋租赁合同》合法有据，且符合合同的约定，应予支持。被告签收本案起诉状时间是2014年4月24日，即原告要求解除合同的意思表示于2014年4月24日送达被告，故本院确定原、被告2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月24日解除。
关于原告要求被告10日内交回租赁房屋的问题。原、被告签订的合同已于2014年4月24日解除，故被告应将租赁房屋交还原告。由于原告还实际占用出租房屋，故被告该项诉请于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告支付拖欠的租金及违约金的问题。被告拖欠原告租金的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条之规定，原告要求被告履行合同义务，并承担违约责任，支付拖欠的租金及违约金，合法有据，本院予以支持。
关于拖欠租金的计算。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，第二租赁年度租金为2200000元，则日租金为6027.4元（2200000元／365天=6027.4元）。自2013年10月1日至合同解除当天共计205天，截止合同解除当天被告应支付原告租金为6027.4元＊205天=1235617元。被告主张原告收取次承租人及案外人的租金应当扣除，原告亦同意扣除，故被告拖欠原告租金数额为171327元（1235617元-960970元-25740元-77580元）。因被告在租赁关系解除后仍占用租赁房屋，故自2014年4月24日起至被告将租赁物交还原告之日止，被告应按照原合同约定的租金标准向原告支付场地使用费。
关于违约金的计算。对于出租房屋的租金应按照《房屋租赁合同》第三条、第四条约定的期限交付租金，否则应承担相应的违约责任。因被告逾期支付租金，原告因此遭受的直接损失为银行利率损失，根据最高人民法院《关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《房屋租赁合同》第六条约定的违约金过分高于原告遭受的实际损失，本院依法予以调低，即对于出租房屋租金，原告逾期支付时，应按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。按照《房屋租赁合同》第三条、第四条约定，第二年度的租金2200000元，被告应于2013年9月15日前付清，直至2013年9月28日被告付租金250000元，故自2013年9月15日起至2013年9月27日止，被告应以2200000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2013年9月30日，次承租人李某转款150000元给原告，该款原、被告均认可为被告交付租金，故自2013年9月28日起至2013年9月29日止，被告应以1950000元（2200000元-250000元）为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2013年10月8日，被告支付原告租金300000元，故自2013年9月30日起至2013年10月7日止，被告应以1800000元（1950000元-150000元）为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2013年10月21日，被告支付原告租金98000元，故自2013年10月8日起至2013年10月20日止，被告应以1500000元（1800000元-300000元）为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2013年10月22日，被告支付原告租金51970元，故被告应以1402000元（1500000元-98000元）为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付1天的违约金。2013年10月23日，被告支付原告租金60000元，故被告应以1350030元（1402000元-51970元）为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付1天的违约金。2013年10月24日，被告支付原告租金51000元，故被告应以1290030元（1350030元-60000元）为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付1天的违约金。2014年1月1日，原告收取其7楼租户77580元，原、被告均认可冲抵租金，故自2013年10月24日起至2013年12月31日止，被告应以1239030元（1290030元-51000元）为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2014年3月1日，原告收取承租7楼的次承租人租金25740元，原、被告均认可冲抵租金，故自2014年1月1日起至2014年2月28日止，被告应以1161450元（1239030元-77580元）为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。直至合同解除当天即2014年4月24日，被告仍拖欠原告租金1135710元（1161450元-25740元），故自2014年3月1日至2014年4月24日止，被告应以1135710元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。
关于原告主张履约保证金1100000元不予退还的问题。本院认为：被告支付原告违约金后已能够完全弥补原告因被告违约造成的损失，如原告主张违约金后还能主张该履约保证金，则会造成被告支付二次违约金，故本院对原告主张履约保证金1100000元不予退还被告的主张不予支持。
关于原告要求被告承担其因本次诉讼支出的律师费的问题。根据《房屋租赁合同》第二十七条规定，原告要求被告支付其因本次诉讼支出的律师费合法有据，本院予以支持。原告主张70000元律师费符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的收费规定，且提供有广西桂海天律师事务所开具的收费发票为凭，故本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告南宁市盛丰投资管理有限公司与被告赵馨于2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月24日解除；
二、被告赵馨在本案判决生效之日起十日内向原告南宁市盛丰投资管理有限公司返还位于南宁市高新大道x号房屋的第一层大堂至第七层的租赁房屋；
三、被告赵馨向原告南宁市盛丰投资管理有限公司支付南宁市高新大道x号房屋的第一层大堂至第七层的租金171327元；
四、自2014年4月24日至被告赵馨向原告南宁市盛丰投资管理有限公司交还租赁的南宁市高新大道x号房屋的第一层大堂至第七层之日止，被告赵馨向原告南宁市盛丰投资管理有限公司支付场地占用费，场地占用费按每日6027.4元的标准支付；
五、被告赵馨向南宁市盛丰投资管理有限公司支付逾期支付租金的违约金＜违约金分十部分：（一）自2013年9月15日起至2013年9月27日至，被告应以2200000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；（二）自2013年9月28日起至2013年9月29日止，被告应以2050000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；（三）自2013年9月30日起至2013年10月7日止，被告应以1750000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；（四）自2013年10月8日起至2013年10月20日止，被告应以1652000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；（五）被告应以1600030元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付1天的违约金；（六）被告应以1540030元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付1天的违约金；（七）被告应以1489030元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付1天的违约金；（八）自2013年10月24日起至2013年12月31日止，被告应以1411450元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；（九）自2014年1月1日起至2014年2月28日止，被告应以1385710元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。（十）自2014年3月1日起至2014年4月24日止，被告应以1385710元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；
六、被告赵馨支付原告南宁市盛丰投资管理有限公司因本次诉讼支出的律师费70000元；
七、驳回原告南宁市盛丰投资管理有限公司要求没收被告赵馨已支付的1100000元履约保证金的请求。
案件受理费35520元（原告已预交），由原告南宁市盛丰投资管理有限公司负担11840元，被告赵馨负担23680元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期满之日起七日内预交上诉费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 滕 彬
人民陪审员 何开科
人民陪审员 马振声
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 奚 溪
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”