江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终3281号
上诉人（原审被告）：徐州市安福房地产开发有限公司，住所地江苏省丰县解放东路泥池酒厂院内。
法定代表人：范一峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨进，该公司职员。
上诉人（原审被告）：徐州安福物业有限公司，住所地江苏省丰县安福大厦1栋1单元801室。
法定代表人：丁帅，该公司经理。
委托代理人李君，江苏金铎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李世光，男，1972年6月1日出生，汉族，个体工商户，住江苏省丰县。
委托诉讼代理人：孙先进，江苏歌风律师事务所律师。
原审第三人：张雷，男，1986年7月5日出生，汉族，个体工商户，住江苏省徐州市云龙区。
上诉人徐州市安福房地产开发有限公司（以下简称安福房地产公司）、徐州安福物业有限公司（以下简称安福物业公司）因与被上诉人李世光、原审第三人张雷房屋租赁合同纠纷，不服江苏省丰县人民法院（2016）苏0321民初6118号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年5月9日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人安福房地产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由李世光承担。事实和理由：1、安福房地产公司无法继续履行《商铺委托经营（招租）合同》。李世光给安福物业公司出具了《委托书》，安福物业公司亦基于此委托书与第三人签订《房屋租赁合同》，第三人已将租金直接支付给安福物业公司，安福房地产公司实际已经收不到房屋租金，已无法继续履行与李世光之间的合同；2、李世光起诉要求解除与上诉人安福房地产公司的《委托经营合同》，上诉人亦同意解除，且李世光已经委托安福物业公司出租商铺（该商场95%以上的商铺业主都与安福物业公司签订了新的《委托书》），实际上已经单方面解除了与上诉人安福房地产公司的委托经营合同，一审法院判决合同不能解除违反了民事诉讼原则；3、李世光与安福房地产公司签订的是《商铺委托经营（招租）合同》，双方的法律关系是委托关系，不是承租关系，商铺出租后应由承租人支付租金，现在部分商铺没有出租，一审判决安福房地产公司承担违约责任支付违约金系适用法律不当。
上诉人安福物业公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由李世光承担。事实和理由：1、李世光一审诉讼请求要求解除与安福房地产公司的委托经营合同，安福房地产公司在庭审时明确同意解除合同，一审法院却判令合同继续履行，没有顾及双方当事人的意思自治，亦不符合涉案房产合理利用的原则；2、李世光与安福房地产公司的委托合同在一审法院受理前已经实际解除，不具有履行的合理性和可能性。安福房地产公司在2010年向购房人李世光承诺高租金收益系为了实现房产销售的目的，随着房产销售完成，其已经没有能力继续履行合同高租金返还购房人，一直长期拖欠租金，经多方协调，最终李世光等购房人为了维护自己的合法利益，与安福房产公司解除合同，委托安福物业公司出租房屋。安福房地产公司与安福物业公司之间无关联。3、安福物业公司已经基于李世光的委托，于2016年与第三人张雷签订了租赁合同，并向李世光支付了租金，说明李世光对安福物业公司租赁的行为是明知并认可的。李世光委托安福物业公司经营管理的委托书虽然简单，但是已经实际履行，李世光亦接受了安福物业公司支付的租金，应当视为对安福物业公司统一经营管理的认可。且超出经营范围并不当然导致安福物业公司接受委托租赁的行为无效。根据合同法解释一第十条之规定“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效”。因此，安福物业公司接受李世光委托将商铺出租是合法的，合同应当成立。
被上诉人李世光辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、综上，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。
李世光向一审法院起诉请求：1、解除李世光与安福房地产公司签订的委托经营合同；2、解除李世光与安福物业公司签订的委托协议；3、判令安福房地产公司、安福物业公司及第三人张雷将丰县安福大厦3层一区24号商铺腾空并恢复原状交还李世光；4、判令安福房地产公司支付拖欠李世光的2016年11月1日至2016年12月30日的租金2369.2元、违约金24368元（商铺总房款×0.8%），合计26737.2元。
一审法院认定事实：李世光（乙方）将其合法拥有产权的安福大厦三层一区24号商铺委托给安福房地产公司（甲方）统一招租经营，双方并签订商铺委托经营（招租）合同一份，约定委托经营期限自2010年10月30日至2020年10月30日，甲方以固定回报率、现金方式支付乙方，前五年委托经营收益为60922元。前五年每年经营收益按原总房款6%计算。签订本协议时甲方已一次性付给乙方。第六年、第七年每年委托经营收益为原总房款的7%，第八年至第十年每年委托经营收益为原总房款的8%，每年委托经营收益在租期到期时一次性付清一年租金，租赁税由乙方承担。甲方若超过本合同第三条约定的期限支付乙方委托经营收益，应向乙方支付乙方合法拥有的商铺房款1‰的违约金。甲方若在签订本合同后擅自中止合同，除全额支付乙方5年委托经营收益外，还应向乙方支付合法拥有的商铺房款3%的违约金。乙方若在签订本合同后擅自中止合同，除全额返还甲方5年委托经营收益外，还应向甲方支付合法拥有商铺房款3%的违约金。
上述合同签订后，安福房地产公司将涉案房屋租赁给第三人张雷。2016年2月4日，安福房地产公司出具承诺书一份，内容为：安福大厦十年合同十月份到期业主，公司承诺发放2015年10月30日至2016年12月31日之间的租金，在2016年4月份发放，否则除付清当年租金外按月加罚总房款的2%违约金。该承诺书下方有安福物业公司法定代表人丁帅的签字，且加盖有安福房地产公司的印章。李世光对该承诺书的内容予以认可。李世光认可已领取涉案房屋2015年10月31日之前的租金。李世光妻子刘瑞华向安福物业公司出具的委托书的内容为：姓名李世光、刘瑞华房号3-1-24，现委托安福物业公司统一经营管理。双方当事人一致认可涉案房屋2016年11月1日之后的税后租金至今未付，按照之前的约定该租金应在2016年8月份支付，但据安福物业公司陈述之所以未按期支付，是由于李世光起诉至法院，安福物业公司认为应在法院裁决后再行支付。
涉案商铺位于安福大厦三楼，目前处于水晶宫和VSHOWKTV经营区域内，除去已起诉的包括李世光在内的16家业主外，三楼尚有50余家业主在VSHOWKTV经营区域内，且均未起诉要求解除委托经营（招租）合同。
一审法院审理后认为：一、李世光与安福房地产公司间存在商铺委托经营合同关系，而并未与安福物业公司间建立商铺委托经营合同关系。具体理由如下：
第一、安福房地产公司与李世光于2010年5月20日签订的商铺委托经营（招租）合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。该合同明确约定租赁期限自2010年10月30日至2020年10月30日。合同签订后，安福房地产公司将涉案房屋租赁给第三人张雷用于经营丰县唯秀娱乐会所，并按照约定向李世光支付租金。安福房地产公司在2017年1月18日该院第一次通知其到庭时并未抗辩其与李世光间的委托经营（招租）合同已解除，而是表示同意李世光的第一、二、三项请求，并同意支付2016年下半年的租金，同时主张李世光可直接和张雷签订租赁合同。安福房地产公司的答辩能够说明截至本案诉讼时安福房地产公司并不知道李世光已将涉案商铺委托给安福物业公司经营，其在后续庭审中关于其是在李世光起诉后才知道安福物业公司与张雷签订租赁合同的陈述亦说明截至本案诉讼时安福房地产公司并不知道安福物业公司已就涉案商铺与第三人张雷另行签订租赁合同。在李世光与安福房地产公司签订的商铺委托经营（招租）合同尚处于履行期限内，安福房地产公司并未向李世光返还涉案商铺的情况下，安福房地产公司对涉案商铺仍实际享有出租支配权，在此期间内涉案商铺租赁关系如发生变化，安福房地产公司不可能不知情。并且本案中并无证据显示安福房地产公司最初与张雷签订的租赁合同已到期或中止履行，在该院明确要求安福房地产公司陈述其与张雷的租赁合同何时到期时其至今仍未作出答复，故基于以上事实，该院认定安福房地产公司与第三人张雷签订的租赁合同仍在履行中。
第二、李世光对象刘瑞华于2016年4月30日向安福物业公司出具的经营管理委托书，委托事项仅表述为统一经营管理，对于经营管理的对象、内容、双方之间的权利义务及委托期限起讫时间并无任何约定，且双方后续亦未形成书面合同。安福物业公司辩称其与李世光间委托经营管理的具体权利义务双方已口头达成协议，但其并未提供证据证明，李世光亦不予认可，该院不予采纳。安福物业公司还主张其与李世光间的权利义务关系依据其与第三人张雷签订的房屋租赁合同而定，但基于查明的事实李世光对该合同的内容并不知情，并且根据安福物业公司庭审中的陈述其最初向李世光出示该合同是在2017年2月9日开庭时，据此可认定安福物业公司与李世光间虽有经营管理委托书，但委托经营管理事项仍属不明。根据安福物业公司的经营范围，并结合李世光对其与安福物业公司签订的经营管理委托书为物业经营管理的理解，该院认为李世光与安福物业公司间并未成立委托租赁经营管理合同关系，其与安福房地产公司存在委托经营（招租）合同关系。
第三、安福房地产公司、安福物业公司主张2016年上半年的租金系安福物业公司向李世光所支付，但其并未提供证据证明确系安福物业公司支出，并且从安福物业公司法定代表人丁帅在2016年2月4日加盖有安福房地产公司印章的承诺书下方签字来看，不能排除两公司之间存在业务联系，亦不能排除安福物业公司代安福房地产公司代付租金的情形存在。
综上所述，该院认定李世光与安福房地产公司间存在委托经营（招租）合同关系，合同尚在履行中。安福房地产公司辩称其与李世光间的委托经营（招租）合同已经解除，与已查明的事实不符，该院不予采纳。
二、李世光与安福房地产公司间的委托经营（招租）合同关系不宜解除。涉案商铺系李世光购买后又由开发商进行整体返租的整体、开放性商铺。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案中，李世光所有的商铺系安福大厦三楼众多商铺中的一家，包括李世光在内起诉要求解除委托租赁关系的仅有16家，尚有50余户业主的合同尚在履行中，且第三人占有以上商铺经营的唯秀娱乐会所正处于营业状态中，解除李世光与安福房地产公司间的委托经营（招租）合同，不利于维护双方利益。况且，李世光及其他要求解除合同关系的业主仅占全部业主的24.2%，不符合《物权法》第76条所规定的多数业主意思表示，即专有部分业主占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意的情形，故对于李世光要求恢复原状、返还涉案商铺的请求，该院不予支持。对于安福房地产公司的违约行为，即未按照约定期限支付李世光的租金，李世光可通过追究其违约责任的方式予以弥补。对于李世光要求解除其与安福物业公司间的经营管理委托关系应否支持的问题，该院认为解除经营管理委托关系的前提是双方间存在委托经营管理委托合同，因李世光与安福物业公司间并未成立委托经营管理合同关系，故不存在解除的问题。
三、安福房地产公司应支付李世光租金2250.73元及违约金1625元。庭审中，安福房地产公司与李世光一致认可2016年11月1日之后的租金未付，对此该院予以确认。根据李世光与安福房地产公司的约定，2016年总租金为14215.11元（203073×7%）。扣除5%租赁税后，总租金应为13504.35元，折合成月租金为1125.36元。故安福房地产公司尚欠李世光2016年11月1日至2016年12月30日的租金合计2250.73元。按照安福房地产公司的承诺，该租金应在2016年8月份支付，但安福房地产公司至今仍未支付，根据李世光与安福房地产公司签订的商铺委托经营（招租）合同第四条第一款的约定，安福房地产公司应按照商铺房款0.8%向李世光支付违约金。安福房地产公司和安福物业公司提供的安福大厦租金预算表中载明的总房款数为203073元，李世光要求按照0.8%计算违约金，与法并无不合，经计算违约金为1625元（203073×0.8%）。综上所述，该院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、李世光与徐州市安福房地产开发有限公司于2010年5月20日签订的商铺委托经营（招租）合同继续履行；二、徐州市安福房地产开发有限公司于该判决生效后十日内支付给李世光涉案商铺2016年11月1日至2016年12月30日的租金2250.73元及违约金1625元，合计3875.73元；三、驳回李世光的其他诉讼请求。案件审理费865元（已减半收取，李世光已预交），由徐州市安福房地产开发有限公司负担（随案款一并支付给李世光）。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：一、上诉人安福房地产公司与被上诉人李世光之间的委托经营合同关系是否已经解除；二、上诉人安福物业公司与被上诉人李世光、王胜利、张翠玲是否形成了委托经营合同关系；三、上诉人安福房地产公司是否应向被上诉人李世光支付租金2250.73元及违约金1625元。
本院认为，一、安福房地产公司与李世光之间的委托经营合同关系没有解除。首先，安福房地产公司与李世光于2010年5月20日签订的商铺委托经营合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。该合同明确约定委托经营期间自2010年10月30日至2020年10月30日，委托期间商铺的使用权、经营权、收益权归安福房地产公司所有，李世光不得自行委托经营管理，亦不得以任何理由收回商铺，影响安福房地产公司的统一经营管理。因此，李世光诉请解除与安福房地产公司商铺委托经营合同违反合同约定；其次，一审法院经调查确认涉案商铺位于安福大厦三楼，系开放性商铺，目前和其他50多户商铺一同整体出租给VSHOWKTV经营使用，起诉业主包括李世光在内仅为16户，其余业主仍在继续履行与安福房地产公司的商铺委托经营合同，承租商铺的第三方亦在正常经营、支付租金，继续保持商铺整体出租更符合所有业主的共同利益，获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。综上，李世光与安福房地产公司的商铺委托经营合同合法有效，应继续履行。
二、上诉人安福物业公司与被上诉人李世光之间并未形成委托经营合同关系。李世光的配偶虽然在安福大厦商铺经营管理委托书上签字，但该份委托书未明确安福物业公司经营管理的范围，亦未写明委托安福物业公司代为出租涉案商铺，结合安福物业公司营业执照的经营范围，不能认定安福物业公司与李世光之间已经形成委托经营合同关系。
三、上诉人安福房地产公司应向被上诉人李世光支付租金2250.73元及违约金1625元。安福房地产公司认为与李世光之间系委托关系，并非租赁关系，现部分商铺没有出租，因此不应支付违约金。本案中，在安福房地产公司与李世光签订合同中明确约定了固定回报率和逾期支付收益应付的违约金标准，安福房地产公司应当履行合同约定，向李世光支付租金及违约金。一审判决其支付2250.73元及违约金1625元，计算标准不违反相关法律规定，本院予以支持。
综上，上诉人的上诉请求缺乏充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1735元，由上诉人徐州市安福房地产开发有限公司、徐州安福物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯昭玖
审 判 员 郭 宏
审 判 员 张 涛
二〇一七年十一月七日
法官助理 朱文茜
书 记 员 董硕园