广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终1383号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑妙武，男，1976年12月17日出生，汉族，住广东省揭东县，被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉倩，女，1975年3月05日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：哈珍德，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：温卉婷，广东宝言律师事务所实习律师。上诉人郑妙武因与被上诉人刘玉倩房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑妙武上诉请求：1.重新认定一审法院确认的合同版本差错事实；2.重新认定预定过户日期后一致达成新约定事实；3.重新认定解约责任归属刘玉倩，刘玉倩非法解约，一房两卖违约；4.撤销一审判决第一、二、三、四项判决，发回重审或依法改判。5.本案一、二审诉讼费用由刘玉倩承担。事实和理由：（一）一审法院没有否认会存在合同差错，但也未就是否存在差错进行充分调查确认，未确认合同差错的真实性和客观性，以及由此造成的不能办理贷款和不能办理过户登记的事实影响。合同差错是客观真实的，提交的新证据已经证明这种错误的存在且在前期造成合同履行障碍，郑妙武按合同履行办理手续过程中发现差错并提出协商请求，是希望修正错误排除障碍，不是不履行合同的表现，而是为了履行合同的善意行为，刘玉倩对银行和交易中心都提出的合同版本差错拒不承认且对修正要求拒不配合，胁迫加价才配合，才是不履行合同的表现，才是根本违约行为。合同版本差错事实和证据：1.贷款条款对“贷款不批或不批足”存在“付全款”和“解约”两种处理要求，一审法院并未仔细核查和确认。2.房屋和车位有两个证，但合同只有一份，只有一个总价，没有分开价格，是合同版本设置差错，不符合银行和交易中心要求。3.关于税费存在“各自缴纳各自承担”的意思又出现“全部由一方承担”的意思。4.原合同没有约定办理贷款具体日期。合同版本差错的修正是郑妙武履行合同的意愿，更是银行和交易中心的要求，由于刘玉倩拒不配合，主观认为没有差错造成延误，只是配合修正了没有约定贷款日期的差错，但形成新约后，刘玉倩又违反新约拒不配合完成贷款手续，拒绝按银行要求分开车位和房屋，要求全额付款，拒绝执行合同返租条款，造成合同履行障碍，又在协商不成时找借口单方解约，而不是按合同或按法定解约，经过郑妙武信息和书面催告，刘玉倩仍无意履行并实施一房二卖，责任应归属刘玉倩。（二）一审法院对于双方是否履行合同的认定有误，遗漏重要事实，缺乏完整过程。一审法院关于郑妙武并未表示按合同履行的这一说法不成立，缺乏证据。郑妙武已经按新变更和补充的约定进行贷款手续办理，最终因银行的要求被拒绝配合才没办成。遗漏事实如下：1.郑妙武在预定过户日期前2016年9月21日前往农商银行办理贷款手续，打印了银行流水，咨询了办理贷款要求。2.2016年9月24要履行合同的要求和协商请求被中止后被拒绝，请求修正存在差错的合同被拒绝。3.国庆前后时间的延误有三方的原因也有放假的客观原因，过了预定过户日期后，又就延误进行协商并形成了新约定。4.履行新约定时被再次拒绝。从上述过程看，刘玉倩没有任何履行合同的配合行为。（三）刘玉倩存在胁迫加价才配合修改合同版本差错的行为未被一审法院查清。综合上述事实，郑妙武没有明确表示过不再履行合同，也没有要给刘玉倩设置修改合同的障碍，刘玉倩认为郑妙武不再履行合同是其主观判断错误，以此作为解除合同的理由是没有事实和法律依据的，刘玉倩应当为其非法解约和一房两卖行为承担违约责任。刘玉倩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。郑妙武向一审法院起诉请求：1.判令刘玉倩继续履行《房地产买卖三方合同》，并将位于广东省佛山市顺德区大良街道和桂路和桂四街18号银星雅苑的红梅阁1座502房产和353号小车位房产过户给郑妙武；2.判令刘玉倩向郑妙武支付应过户未过户违约金（按未过户房产合同总价106万每天千分之二计算，自2016年10月20日起计至最终实际过户日止，暂计至起诉日2017年1月12日共82天计173840元）；3.判令刘玉倩承担本案的全部诉讼费用。2017年7月5日，郑妙武向一审法院申请变更诉讼请求为：1.判令郑妙武与刘玉倩所签订《房屋买卖合同》有效且自判决日起解除，刘玉倩承担一房两卖违约责任并向郑妙武双倍返还立约定金，计人民币30000元；2.判令刘玉倩向郑妙武返还已付购房款15000元及利息，请求判令刘玉倩承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任计15000元；3.请求判令刘玉倩赔偿损失，向郑妙武支付自2016年8月30日至2017年3月9日止的房价上涨差价损失赔偿金347033元。（依据佛山市顺德区人民法院委托广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司的估价报告“粵美评报字F17A089(2017-FA082)号”）；4.判令刘玉倩向郑妙武支付自2017年3月9日至判决生效日止的房价上涨差价损失赔偿金暂计至2017年7月5日472036.6元（参考安居客网络数据显示银星雅苑均价为14623元/平方，而美佳联报告时显示2017年3月9日综合估价为9729.4元/平方（1169188+171596)/137.8=9729.4，则该时间上涨差价为（14623-9729.4)X137.8=674338元，由于差额较大酌情扣除最大30%可能波动因素和其它可预见或不可预见一切因素，则该时间上涨差价赔偿金为472036.6元。由于在美佳联报告使用期限内，房地产市场和评估对象价值已经发生重大变化，估价结果需相应增加并调整）；5.判令刘玉倩按合同附加返租条款支付每月2700元租金给买方，自2016年11月5日起计至判决生效日止，暂计至2017年7月5日止，共8个月合计21600元；6.判令中介费31800元由刘玉倩承担；7.判令刘玉倩承担全部诉讼费用和评估费用。刘玉倩向一审法院提起反诉，请求：1.判令郑妙武与刘玉倩签订的《房地产买卖三方合同》己于2016年10月24日解除；2.判令刘玉倩收取购房定金15000元，郑妙武支付中介费15900元；3.判令郑妙武承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月30日，甲方（刘玉倩）、乙方（郑妙武）在丙方××××区大良锐志房地产中介服务部）的居间下，签订了《房地产买卖三方合同》。约定：刘玉倩将所有的位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会和桂路四街18号银星雅苑红梅阁7座502房屋及位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会和桂路四街18号银星雅苑353号小车位转让给郑妙武，房产成交价格为1060000元。付款方式：于2016年8月30日支付定金15000元，于交易递件当天支付首期款205000元，尾款840000元在银行办理登记抵押后，由银行直接划入甲方银行账户，如因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款不足的，则银行实际批准贷款金额与应付楼价余额的差额由乙方于银行发放贷款前付清。甲、乙双方应于2016年10月15日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续。交易税费均由乙方承担。中介服务费：甲方与乙方各向丙方支付15900元作为咨询及中介服务费，并于此合同签订之日付清，如双方在签署本合同后违约未能交易的，丙方已收取的中介服务费不予退还，违约方须代非违约方向丙方支付剩余的中介服务费。合同签订当天，郑妙武向刘玉倩支付了定金15000元。2016年9月24日，郑妙武向刘玉倩提出1060000元应是包税包中介费的价格，合同条款需要修正。刘玉倩称当时根本没有这样谈过，一直都是说的实收价格，中介没有搞错，是郑妙武自己弄错了；并称郑妙武胡搅蛮缠，不想和他再说了，一切按合同执行就好了。2016年10月10日，郑妙武告知刘玉倩，合同内因存在重大误解需要三方当面沟通一下并修正合同，如果不出来协商修正，合同没办法履行。刘玉倩回复，合同没有任何误解和错误，并坚持认为合同可以履行。郑妙武称，饥饿确实会低血糖造成神智不清，是刘玉倩和中介方非要乘饿之危，很晚才匆促而定，如再不回复或拒绝协商，就解除合同。2016年10月14日，刘玉倩告知郑妙武：合同可以解除，定金依据合同不予返还。郑妙武认为并非自己违约，定金要返还。2016年10月18日，刘玉倩告知郑妙武，如果继续履行合同，必须完全按照原合同执行，支付逾期金。2016年10月19日，中介方约郑妙武次日去中国银行办理贷款申请。郑妙武提出，合同条款确有问题，不修改会导致后面履行障碍，并且税费上有重大误解，要么协商形成新的合同，要么协商解除合同，要么诉讼解除合同。2016年10月20日，中介方告知郑妙武，刘玉倩的意见是其他问题坚持按照原合同约定的执行。郑妙武称，可以预知贷款不足将没有履行，自己提前提出问题了，中介方和业主不提前跟其协商好，责任和后果将由中介方和业主承担，郑妙武不承担任何责任和后果。当天，郑妙武向中国银行申请个人房屋贷款申请。同日，刘玉倩向郑妙武发出《关于解除与郑妙武签订的的通知》，通知称由于郑妙武一直以各种理由拒绝与刘玉倩按照上述合同之约定办理房屋过户手续，背离了双方签名的书面合同，而且郑妙武的行为已经明确表明不会再履行《房地产买卖三方合同》，故通知郑妙武解除《房地产买卖三方合同》，并没收定金15000元。郑妙武收到上述通知以后，于2016年10月28日回复刘玉倩，称：在合同履行过程中，郑妙武将发现的合同问题多次主动找刘玉倩和中介协商，但刘玉倩均单方面主观地认为合同不存在问题，在郑妙武和中介多次催促协商中，拒绝配合修正自相矛盾的条款，经中介协调后同意一起往中国银行办理相关手续，银行提出合同中房屋和车位价格必须分开等问题，而刘玉倩仍拒不配合协商修正合同，甚至主观臆测郑妙武不履行合同，刘玉倩单方面提出解除合同已违约。此后，刘玉倩将佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会和桂路四街18号银星雅苑红梅阁7座502房屋及位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会和桂路四街18号银星雅苑353号小车位出售给他人。2017年3月9日，郑妙武向一审法院申请评估佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会和桂路四街18号银星雅苑红梅阁7座502房屋及位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会和桂路四街18号银星雅苑353号小车位于2016年9月30日与2017年3月9日的价格差距。经一审法院摇珠，选定广东美佳房地产与土地评估咨询有限公司进行评估，该公司的意见是347033元。郑妙武为本次评估支付了评估费8657元。2017年5月10日，郑妙武向一审法院申请调查刘玉倩已经将涉案房产、车位转卖他人的证据。另查明，刘玉倩已经向顺德区大良锐志房地产中介服务部支付了中介服务费5000元，余款未付。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。郑妙武、刘玉倩、顺德区大良锐志房地产中介服务部签订的《房地产买卖三方合同》，未发现且当事人未主张合同存在无效的情形，是合法成立且有效的合同，对合同各方均有约束力。合同文字的表述与合同主体的真实意思不一致，实践中也会存在这种情况，这种不一致，可以通过合同主体的一致确认而得到明确和纠正。在不能对错误达成一致确认的情况下，主张文字表述存在错误的一方，应当提供证据证明确实存在这种错误。本案中，郑妙武提出因为其饥饿的原因，导致合同文字的表述与其意思不一致，而刘玉倩否认存在这种错误，则郑妙武应当提供证据证明确实存在这一错误。但郑妙武（虽然进行了大量的陈述）并未提供充分的证据证明存在这一错误，一审法院不能确认存在这种错误。基于诚实信用原则，应当认定合同文字的表述是各方真实意思，各方应当按照合同的约定履行合同的义务。合同签订之后，郑妙武即多次联系中介方及刘玉倩，反复尝试修改合同，但遭到了刘玉倩的拒绝。郑妙武遭到明确的拒绝之后，并未表示按合同履行，而是称有关的责任和后果将由中介方和刘玉倩承担。刘玉倩遂认为郑妙武的行为已经表明其不再履行合同，故于2016年10月20日通知郑妙武解除合同。刘玉倩于2016年10月20日当天愿意到银行协助郑妙武办理贷款手续，可见刘玉倩还是有履行意愿的，只是从刘玉倩一贯的表示来看，履行应当以按照合同约定为前提。显然，是郑妙武一直以来尝试修改合同的行为，使刘玉倩认为郑妙武不但陷入迟延，而且也没有按照合同约定履行的意愿，在经历了一段时间的交涉（催告）之后，刘玉倩遂通知解除合同。刘玉倩通知解除符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，在这种情形下，刘玉倩有法定解除权。解除的意思表示于2016年10月20日到达郑妙武，则《房地产买卖三方合同》所确定的郑妙武与刘玉倩的合同权利义务关系自该日起解除。合同解除之后，刘玉倩将涉案房产、车位出售他人，是其对自身财产的处分，依法是受到法律保护的。基于以上理由，可以得知合同的解除应归责于郑妙武，而非被告。因此，郑妙武不能请求刘玉倩进行赔偿，其所支付的定金也依法不能退回。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，郑妙武还应当赔偿刘玉倩已经支付的中介费5000元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回郑妙武的全部诉讼请求；二、确认郑妙武与刘玉倩在《房地产买卖三方合同》中的权利义务关系于2016年10月20日解除；三、刘玉倩有权收取郑妙武交付的定金15000元并不予退回；四、郑妙武应于判决发生法律效力之日起十日内刘玉倩支付损害赔偿款5000元；五、驳回刘玉倩的其他反诉诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为6769.20元、评估费8657元，由郑妙武负担；反诉受理费286.25元，由郑妙武负担150元，由刘玉倩负担136.25元。本案二审期间，当事人围绕上述请求依法提交了证据。郑妙武二审中向本院提交了五份证据。1.交易登记中心咨询录音，拟证明原合同版本不符合房产登记中心要求，按原版本办理不了登记过户手续和贷款手续，刘玉倩拒绝协商和修正，没有履行配合义务造成合同履行障碍。2.农商银行公开咨询录音，拟证明原合同版本不符合银行贷款要求，房屋和车位要分开合同才能贷款，刘玉倩所称合同没问题只能是双方买卖意愿没有问题，但合同版本的问题直接影响贷款和过户，配合修正合同是刘玉倩必须承担的义务。3.郑妙武与刘玉倩的通话录音，拟证明郑妙武主动找刘玉倩协商合同客观问题是善意行为，刘玉倩了解到部分问题后中断交流，拒绝协商。4.完整的短信和微信记录，拟证明一审法院查明事实不全是错误，刘玉倩存在胁迫加价才配合修正合同的行为，郑妙武要求刘玉倩配合修正合同的事实和证据被遗漏，且刘玉倩在明知郑妙武不同意解约的情况下，刻意隐瞒另行卖房的事实，造成郑妙武错失另行买房的时机，形成重大损失。5.招商银行咨询回复，拟证明多家银行对合同版本的要求，证明刘玉倩配合郑妙武修正合同的必要性，从而证明刘玉倩拒不配合的违约行为。经质证，刘玉倩对郑妙武提交的证据1、2、4、5的真实性、合法性、关联性不予确认，同时认为证据3不属于新证据。刘玉倩未提交新的证据。本院对于郑妙武提交的证据认定如下：证据1、2、5是郑妙武在一审判决后自行向有关部门针对过户和贷款政策所作的咨询，而相关政策因素并非郑妙武于2016年10月20日前提出修正合同的原因，故证据1、2、5与本案无关，本院不予采纳。郑妙武提交的证据3、4，不能证明郑妙武在刘玉倩提出解除合同前曾以房屋与车位写在同一份合同里无法贷款为由请求修改合同，故本院对此两份证据不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审中的争议焦点为郑妙武请求刘玉倩返还定金及赔偿损失是否有事实和法律依据。郑妙武、刘玉倩、顺德区大良锐志房地产中介服务部于2016年8月30日签订的《房地产买卖三方合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对各方当事人均具有法律约束力，合同各方均应按照约定及时全面履行各自义务。本案中，郑妙武提出因案涉合同版本错误问题，不符合房产登记交易中心和银行的过户及贷款要求，但刘玉倩拒不配合修正，反而胁迫加价才配合，构成根本违约。经查，案涉合同签订后，郑妙武因为合同价格是否包含税费、贷款额度及责任问题多次联系中介方和刘玉倩，要求对案涉合同条款再进行协商，刘玉倩在协商沟通过程中一直强调按原合同执行。本院认为，首先，案涉合同第二条、第三条第1款及补充条款已对税费、贷款额度及责任问题作出了明确、具体的约定，郑妙武多次因税费、贷款额度问题要求修正原合同，刘玉倩由此认为郑妙武迟延或不愿履行原合同，符合情理，故一审法院认定刘玉倩通知解除符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，刘玉倩有法定解除权，处理妥当，本院予以维持。其次，根据双方提交的证据及一审查明的事实，直至刘玉倩提出解除合同时，郑妙武并未以案涉合同不符合房产登记交易中心和银行的过户及贷款要求为由提出过修正合同，刘玉倩亦未因此提出加价要求，而是要求按原合同执行，且刘玉倩依约于2016年10月20日到银行协助郑妙武办理贷款手续，故刘玉倩并不存在根本违约行为，郑妙武主张刘玉倩胁迫加价且不配合修正合同是根本违约行为，缺乏理据，本院不予采纳。最后，郑妙武与刘玉倩作为平等的具备完全民事行为能力的民事主体，理应对自身的民事行为产生的法律后果负责。本案中，郑妙武在签订合同前未充分了解相关过户、贷款政策，签订合同前亦未主动前往相关机构进行咨询，是造成合同未能顺利履行的重要因素，故一审法院认定合同的解除应归责于郑妙武，并无不妥，本院予以维持。综上所述，郑妙武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13538.40元，由上诉人郑妙武负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇一八年三月二十七日法官助理 彭振宇书 记 员 覃心怡