江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第4258号
上诉人（原审原告）朱端友。
委托代理人王朋。
被上诉人（原审被告）徐州市彭龙房地产开发有限公司。
法定代表人朱峰。
委托代理人李光。
被上诉人（原审被告）赵侠。
上诉人朱端友因与被上诉人徐州市彭龙房地产开发有限公司（以下简称彭龙公司）、被上诉人赵侠房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第1176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人朱端友及其委托代理人王朋，被上诉人彭龙公司的委托代理人李光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：1998年，彭龙公司开发的徐州市青年东路57号丰源大厦（原彭龙大厦）经徐州市房地产市场管理处批准预售，商品房预售许可证号为徐房售许字（98）第017号。2001年6月10日，朱端友与彭龙公司签订了编号为0005958的《商品房购销合同》，约定由朱端友购买由彭龙公司开发的坐落于徐州市青年东路57号丰源大厦（原彭龙大厦）1807室商品房，该房产建筑面积为144.51平方米，总房款38万元。合同约定该房产于2002年6月30日前交付使用。2001年6月6日，彭龙公司向朱端友出具徐州市企业单位结算收据，载明：今收到朱端友交来购房预收款115000元。2001年6月13日，朱端友与中国工商银行徐州市分行营业部（以下简称工商银行）签订个人购房借款合同，朱端友向工商银行借款265000元，并由工商银行以朱端友购房款的名义一次性划入彭龙公司在该行的账户中。朱端友以本案诉争房屋作为该次借款的担保，并由彭龙公司作为保证人对本次借款进行担保。本次借款经徐州市云龙区公证处公证。朱端友已就上述房屋买卖及抵押（按揭）在产权部门办理了预售登记及抵押登记。2001年6月18日，徐州市财政局直属征收管理处开具了契税完税证，纳税人名称为朱端友，房地产位置为彭龙大厦1807#，契税金额为7600元。朱端友提出退房彭龙公司同意退房，双方于2002年12月11日签订退房协议，约定：退房后朱端友购房所做贷款由彭龙公司按时足额偿还，由此产生一切后果由彭龙公司承担，购房时所发生贷款费用由彭龙公司按票据据实返还给朱端友，双方不再追究对方的违约责任，朱端友不再享有该房屋所有权，该房屋在彭龙公司出售时朱端友应积极配合过户。2001年6月13日至2002年6月20日，朱端友按期偿还了抵押贷款。彭龙公司偿还了2005年6月至2009年9月期间的部分抵押贷款。2009年12月16日至2013年7月20日，朱端友偿还了该期间的抵押贷款。徐州市青年路57号丰源大厦至今未通过建设部门验收，诉争房屋没有取得产权登记。2010年开始，彭龙公司以房产买受人急需用房为由，陆续通知赵侠等上房。朱端友至今未接到上房通知。
另查明，2007年4月13日，彭龙公司与赵侠签订了编号为0072976的《商品房买卖合同》，约定由赵侠购买由彭龙公司开发的诉争房屋，合同总价款为571970元。2009年1月21日，赵侠向彭龙公司支付购房款246000元。2010年7月底，在赵侠装修诉争房屋时，朱端友告知赵侠其已于2001年就购买了诉争房屋，又将其向法院提交的证据材料展示给赵侠查看。2011年2月12日，彭龙公司通知赵侠上房，并提供提前用房协议书和保证书。2011年2月13日，赵侠向彭龙公司支付购房款321970元。后赵侠在诉争房屋中居住至今。
再查明，2003年1月8日彭龙公司（甲方）与案外人郭刚、王炬明（乙方）签订了彭龙大厦开发项目承包经营合同，约定甲方将彭龙大厦开发项目承包给乙方经营。2003年8月双方在上述承包经营合同基础上又签订了补充协议，约定：此前乙方已付给彭龙公司款合计735万元，彭龙公司在先期开发彭龙大厦中以朱端友等在市工商行、市中行办理的按揭贷款，现合计约有734万元的按揭贷款待偿还，乙方同意在本协议签订之日起替甲方在二年内还清（2005年8月30日前，全部提前还清），若乙方不能按每月偿还或不能在此约定的期限内全部还清，则甲方偿还该贷款，贷款合同中所购买的房屋产权归甲方所有，并退还乙方所给的贷款；甲方同意将彭龙公司的股东变更为郭志信、王炬明，注册资本由原来的500万元变为800万元，增加300万元由乙方负责。2005年4月30日，张学长（甲方）与郭刚、王炬明、郭志信、彭龙公司（乙方）在上述承包经营合同和补充协议基础上签订了调解协议书，约定：乙方于本协议生效之日起全面接管原甲方经手办理的彭龙大厦项目中在中行、工行办理所有按揭贷款，保证每月足额还贷，不得拖欠。甲方应配合乙方办理退房手续，如不及时办理视为甲方违约，若乙方不按时还贷款，银行或法院找到甲方及按揭贷款人承担责任，视为乙方违约。办理该套房屋手续产生的所有费用由乙方承担。甲方已还中行、工行按揭贷款66万元，乙方一周内落实后于2005年6月、7月两个月内还清给甲方。
一审法院经审理认为，原告朱端友与被告彭龙公司双方于2002年12月11日就诉争房屋签订退房协议，约定退房后原告购房所做贷款由彭龙公司按时足额偿还，由此产生一切后果由彭龙公司承担，购房时所发生贷款费用由彭龙公司按票据据实返还给原告，双方不再追究对方的违约责任，原告不再享有该房屋所有权，该房屋在彭龙公司出售时原告应积极配合过户。基于上述退房协议，二被告就诉争房屋另行签订《商品房买卖合同》，不违反相关法律规定，合同合法有效，原告要求确认合同无效本院不予支持。被告赵侠支付全部购房款后上房装修居住至今，有事实和法律依据，原告要求被告赵侠从诉争房屋搬出不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回原告朱端友的诉讼请求。案件受理费7000元，由原告朱端友负担。
上诉人朱端友不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与彭龙公司签订的商品房买卖合同符合法律规定，且履行了公证、付款、完税、备案等法定义务，无任何过错，其交易行为合法有效，应受到法律的保护。二、2002年12月11日上诉人与彭龙公司签订的退房协议是彭龙公司在约定期限内无法交付房屋，银行贷款无法正常返还，上诉人的权益面临严重威胁的情况下被迫草签的，当时既没盖章也无法定代表人签字，该协议不具备法律效力。三、一审法院一方面认定“徐州市青年路57号丰源大厦至今未通过建设部门验收，诉争房屋没有取得产权登记。况且那是一个不具备上房条件的房屋。2010年开始彭龙公司以房产买受人急于用房为由，陆续通知被告赵侠等上房。”，一方面认定“被告赵侠支付全部购房款后上房装修居住至今，有事实和法律依据。”自相矛盾。四、彭龙公司内部转让协议不管如何约定，对第三人均无法律约束力。一审法院以内部转让协议约定的内容对抗第三人，有悖于本案事实和法律规定。综上，二被上诉人恶意串通签订所谓的购房协议，属一房多卖。在赵侠购买时，上诉人已明确告知此房已被上诉人购买，有关手续向被上诉人出示告知，二被上诉人执意买卖，严重损害了上诉人的合法权益，应该受到法律的制裁，要求撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。
被上诉人彭龙公司答辩称：1、上诉人与彭龙公司签订的退房协议是有效的，徐州市公安局经案支队对张学长的调查笔录可以证明。2、彭龙公司与赵侠之间的房屋买卖是合法有效的，因赵侠已经交清了全部购房款，对房屋已经装修占有使用。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、朱端友和彭龙公司签订的商品房买卖合同及退房协议是否有效。2、彭龙公司与赵侠签订的商品房买卖合同是否有效。
二审期间，上诉人朱端友申请证人张学长出庭作证，内容为：2002年12月11日签订的退房协议不是双方的真实意图，是为了还银行贷款订的这个协议，其在转让徐州市彭龙房地产开发有限公司的股权后，没有将该退房协议转交给该公司，因为迟迟没有上房，很多户主要求退房，银行贷款没法偿还，公司没有能力退还预付款。经质证，上诉人朱端友认为退房协议是上诉人与彭龙公司签订的一份虚假的退房协议，目的并不是真正为了退房而订立的，不应当作为定案依据；被上诉人彭龙公司认为该证人与本案一系列有利害关系，对证人资格和证词的真实性有异议，证言内容不能推翻原来的协议。
本院认为，一，关于朱端友和彭龙公司签订的商品房买卖合同的效力问题。该合同名为商品房买卖，实为借订立商品房买卖合同名义，行套取银行贷款之实，双方当事人均无订立商品房买卖合同的真实意思表示，应属无效。理由如下：1、2001年6月13日，朱端友、中国工商银行徐州市分行营业部就涉案房屋签订抵押借款合同，彭龙公司作为涉案房屋的出卖人为买受人朱端友提供借款保证，有违交易常理。2、2003年8月，张学长（甲方）与郭刚、王炬明（乙方）签订的补充协议第一条，约定“此前乙方已付给彭龙公司款合计735万元，彭龙公司在先期开发彭龙大厦中以朱端友等（名单附后）在市工商行、市中国人民银行办理的按揭代理，现合计约有734万元的按揭贷款等待偿还，乙方同意在本协议签订之日起替甲方在二年内还清（2005年8月30日前，全部提前还清），若乙方不能按每月偿还或不能在此约定的期限内全部还清，则甲方偿还该贷款。贷款合同中所购买的房屋产权归甲方所有，并退还乙方所给的贷款。”该协议的签订印证了朱端友和彭龙公司签订商品房买卖合同的目的是为了套取银行贷款。3、2005年4月，张学长（甲方）与彭龙公司、郭刚（乙方）签订的调解协议书，第一条约定“乙方于本协议生效之日起全面接管原甲方经手办理的彭龙大厦项目中在中行、工行办理所有按揭贷款，保证每月足额还贷，不得拖欠。甲方应配合乙方办理退房手续，如不及时办理视为甲方违约（乙方的责任除外，孙卫民、于大洲两户的退房手续由乙方负责）。若乙方不按时还贷款，银行或法院找到甲方及按揭贷款人承担责任，视为乙方违约。”第四条又约定“本协议签订后，乙方即付清所有已被执行的贷款户已划扣款项。该款项所产生的执行及诉讼费均由乙方承担。甲方已还中行、工行按揭贷款66万元，乙方一周内落实后于2005年6月、7月两个月内还清给甲方。”该协议的签订进一步印证了朱端友和彭龙公司签订商品房买卖合同为了套取银行贷款的真实意图。
退一步说，即使朱端友和彭龙公司签订的商品房买卖合同有效，而双方2002年12月11日签订的协议已经就涉案商品房买卖合同的解除达成一致，朱端友应当按照该协议的约定，就其在“购房”时所发生的贷款费用向彭龙公司另行主张权利。关于朱端友主张双方2002年12月11日签订的协议无效的问题，经查，该协议系一审法院依职权调取，协议双方为彭龙公司和朱端友，双方均具有缔约主体资格，即使按朱端友所称签订协议时无公章，而张学长在协议上的签字行为也是在代表着彭龙公司履行职务行为，至于双方达成退房协议是否经产权部门备案对协议的效力不产生实质性影响。
二、关于彭龙公司与赵侠签订的商品房买卖合同是否有效的问题。彭龙公司与赵侠签订商品房买卖合同在朱端友和彭龙公司2002年12月11日达成退房协议后，双方意思表示真实，不违反我国法律法规的效力性禁止性规定，应认定为有效。朱端友以彭龙公司与赵侠恶意串通签订商品房买卖合同损害其合法权益为由主张该合同无效不能成立，如同前述，即使认定朱端友和彭龙公司签订的商品房买卖合同有效，而双方2002年12月11日达成退房协议已约定“朱端友不再享有该房屋所有权，该房屋在彭龙公司出售时朱端友应积极配合过户。”
综上，上诉人朱端友的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人朱端友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 陈 颖
二〇一五年三月五日
书 记 员 侯梦池