江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初620号
原告（反诉被告）：南京舌尚世纪缘餐饮有限公司，住所地南京市鼓楼区山西路8号金山大厦A楼6层。
法定代表人：桂国民，执行董事。
委托诉讼代理人：雷雨，该公司法务。
委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江苏省邮政公司，住所地南京市鼓楼区广州路101号。
法定代表人：王曙东，总经理。
委托诉讼代理人：孔敏，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘力珲，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）南京舌尚世纪缘餐饮有限公司（以下简称舌尚公司）诉被告（反诉原告）江苏省邮政公司（以下简称省邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告舌尚公司委托诉讼代理人雷雨、孙金清，被告省邮政公司委托诉讼代理人孔敏、刘力珲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
舌尚公司向本院提出诉讼请求：1.省邮政公司立即履行出租人合同义务，协助完成租赁房屋经营场所的消防申请报批事项，在首层采用扩大的封闭楼梯间；2.诉讼费用由省邮政公司承担。事实和理由：原、被告于2015年5月13日签订了《房屋租赁合同》，双方约定，省邮政公司有义务配合舌尚公司完成消防申报等事宜。2016年，消防部门多次催促舌尚公司进行消防申报，而省邮政公司提供的金山大厦总平面图存在南楼（即八座）消防楼梯一楼出口未直通到室外，且距离出口超过15米，不符合消防设计规范的规定，因此影响舌尚公司完成消防申报工作。舌尚公司多次致函省邮政公司请求妥善解决，至今未果。因为消防申报未通过，舌尚公司一直处于非法经营的状态，对舌尚公司的商业信誉及经营造成了严重影响。故舌尚公司诉至法院，请求判如所请。
省邮政公司辩称，1.省邮政公司已履行完毕协助义务。应舌尚公司的要求，省邮政公司于2016年12月2日向舌尚公司提供建筑物总平面图，水池泵房大样图及楼层平面图。2.舌尚公司要求省邮政公司在首层采用扩大的封闭楼梯间没有法律依据。省邮政公司的房屋在2003年经消防部门验收合格，不存在舌尚公司所述违反消防规范的情形。舌尚公司援引的消防设计规范是2015年5月1日实施的，该规范适用于新建、扩建的建筑，根据法不溯及既往的原则，不适用于本案省邮政公司已通过验收的建筑物。3.依照双方签订的房屋租赁合同，舌尚公司应于2016年11月20日前缴付下一期的房租，舌尚公司为逃避支付房租的义务，才提起诉讼。综上，请求依法判决。
省邮政公司向本院提出反诉请求：1.省邮政公司与舌尚公司签订的《房屋租赁合同》自2017年2月17日起解除；2.舌尚公司返还租赁房屋；3.舌尚公司向省邮政公司支付租金（2016年12月1日至2017年2月17日期间的房租459010.86元，按11620.53元/天标准支付房屋使用费自2017年2月18日起至舌尚公司实际返还房屋之日止）；4.舌尚公司向省邮政公司支付违约金530186.59元、免租期租金883644.32元；5.舌尚公司向省邮政公司支付逾期缴纳租金产生的滞纳金（以530186.59元为基数，按每日千分之五的标准自2016年11月21日起计算至实际给付之日止，暂计算至2017年2月17日，计235933.03元）；6.诉讼费由舌尚公司承担。诉讼中，省邮政公司申请变更诉讼请求，第1项诉讼请求变更为“省邮政公司与舌尚公司签订的《房屋租赁合同》自2017年2月23日解除”；第3项诉请中的“2016年12月1日至2017年2月17日”变更为“2016年12月1日至2017年2月23日”，租金变更为493872.44元，“2017年2月18日”变更为“2017年2月24日”；第5项诉请中相应的内容变更为“暂计算至2017年2月23日，金额为251838.63元”。事实和理由：1.合同签订后，省邮政公司向舌尚公司交付房屋，但是舌尚公司至今未支付2016年12月1日至2017年2月28日租金。依双方之间合同的约定，舌尚公司应于2016年12月1日前支付租金，但其至今未支付，违反合同约定。根据合同的约定，逾期支付租金超过十五天的，省邮政公司有权单方解除合同，并追究违约责任。因此，舌尚公司的违约行为使得双方之间的合同达到解除的条件。2.省邮政公司对于舌尚公司的消防申报工作予以积极配合，不存在违约行为。故提起反诉，请求依法判决。
舌尚公司辩称，1.根据本诉的诉讼请求，因省邮政公司出租房屋合法性、适租性存在问题，导致舌尚公司无法正常使用房屋，舌尚公司未再按期支付租金。舌尚公司是行使先履行抗辩权，因此省邮政公司解除合同不符合法律规定。2.舌尚公司已在涉案房屋内投入了1500万元以上装饰装修费用，如果被告要求返还房屋，应当赔偿上述装修对应的剩余租赁期内的损失。3.房屋使用费应参照原租赁合同的规定租金标准来支付，双倍费用实际上是支付违约金。同时双方在合同中约定的违约金明显过高，请求法院予以降低。4.舌尚公司承租房屋后一直没有取得消防验收合格证，导致南京市鼓楼区消防大队进行行政处罚。综上，请求依法判决。
本院经审理查明事实如下：南京市鼓楼区山西路8号金山大厦A楼6层（以下简称涉案房屋）所有权人为省邮政公司。2002年2月6日，南京市公安消防局出具《建筑工程消防验收意见书》，认定金山大厦地下室、1-5层、B楼7-28层符合原审核意见要求，消防验收合格。2003年4月18日，南京市公安消防局出具《建筑工程消防验收意见书》，认定金山大厦6、6A层装修工程消防验收合格，具体验收意见：一、定期对消防设施进行维护保养，保证完整有效；二、保持消防车道、安全出口畅通，严禁锁闭、堵塞；三、经本次验收合格的工程若需要变更使用功能或二次装修，应向公安消防机构申报审核。2011年6月28日，省邮政公司出具《授权委托书》，委托江苏同达通信技术有限责任公司（以下简称同达通信公司）全权代表省邮政公司行使对南京金山大厦A座的经营管理权。
2015年5月13日，省邮政公司（甲方）与舌尚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋，用于经营餐饮；租赁期限5年4个月，自2015年8月1日起至2020年11月30日止，2015年6月1日至2015年7月30日为免租期，但需根据协议约定标准支付此间的物业管理费、公摊水电费及水电费，如乙方在2015年7月30日前未重新装修开业，该免租期取消，并按335467.36元于2015年8月1日向甲方支付该两个月租金；双方议定上述房屋租金按建筑面积计算，每两年按0.085元/㎡/天递增，年增加134927.73元；2015年6月1日至2015年7月30日，装修免租期，2015年8月1日至2015年11月30日，四个月租金为670934.73元，2015年12月1日至2016年11月30日，年租金为2012804.18元，2016年12月1日至2018年11月30日，年租金为2120746.36元，2018年12月1日至2020年11月30日，年租金为2228688.54元；乙方在合同签订后7月20日前一次性缴付2015年8月1日至2015年11月30日四个月租金670934.73元，以后租金（以下简称费用）按季度结算，分四期交付，先交费后租房；下期费用在前一交费所含租赁时段最后一日前10天付清，费用每延付一日甲方将按当期应付租金的千分之五的标准加收滞纳金，费用的付清日期以甲方收到现金之日或乙方支票及汇款汇往甲方指定的银行账户的到账日期为准；乙方在本合同签定时须交付保证金20万元，作为本合同租赁期间设施及履约保证金，在租赁期内如乙方违约，甲方可按合同约定追究乙方违约责任，并从保证金中抵扣；乙方应依约按时缴付租金，如拖欠费用超过7天，甲方有权停止水电、通讯等服务，逾期超过15天的，甲方有权单方终止本合同，并追究乙方的违约责任；如甲方违约，导致本合同提前终止，甲方须向乙方退还保证金，向乙方赔偿三个月的租金作为违约金并赔偿实际损失；如乙方违约，导致本合同提前终止，乙方除需缴清合同执行期间所产生的租金、水电等相关费用后，乙方须再向甲方赔偿三个月的租金作为违约金并赔偿实际损失，乙方还需按合同的约定租金标准向甲方支付原租赁合同三个月免租期及本次租赁合同两个月免租期的房屋租金；合同期满或合同终止后，甲方给乙方七天搬家期，免租金，逾期甲方将以原价的两倍向乙方收取租金及相关费用，逾期7天，甲方将收回租赁房屋并搬出租赁房屋内的物品，该房屋可再次进行出租，甲方对搬出物品不负保管责任，乙方取用物品时，需向甲方支付仓储费用，仓储费用自搬家期结束之日起开始计算，费用标准为100元/天，不足一天按一天计算；乙方在搬家期结束后30日内未取回其物品，视同乙方放弃对物品的所有权，甲方有权对该物品作任意处理等等。
舌尚公司已支付省邮政公司保证金20万元，并支付相关租金至2016年11月31日。
2016年12月2日，舌尚公司向省邮政公司、同达通信公司送达《函》，要求提供建筑物总平图、水池泵房大样图等协助办理消防申报事宜，否则由上述公司承担相关责任。2016年12月13日，同达通信公司向舌尚公司送达《函》，告知已经向舌尚公司提供相关消防图纸，舌尚公司应按期支付租金，否则停止供电水气等，并终止协议，追究违约责任。
2016年12月15日，舌尚公司向同达通信公司送达《函》，要求协助办理消防申报事宜，否则拒付租金及物业管理费。2016年12月21日，舌尚公司再次向同达通信公司送达《函》，要求协助办理消防申报事宜，否则拒付租金及物业管理费。2016年12月30日，舌尚公司向同达通信公司送达《函》及《整改意见》，要求同达公司根据整改意见将首层楼梯设置为直通室外或在首层采用扩大的封闭楼梯间。2017年1月12日，省邮政公司委托上海市锦天城（南京）律师事务所向舌尚公司发送《律师函》，告知同达公司接受省邮政公司委托对租赁房屋进行招租、营运等经营管理，舌尚公司至今未付清2016年12月1日至2017年2月28日期间的租金530186.59元，舌尚公司应承担相应的责任。
2017年2月23日，舌尚公司收到省邮政公司的反诉状及应诉材料。
2017年3月20日，本院进行现场勘验，舌尚公司承租涉案房屋的楼梯安全通道直通一楼，一楼楼梯出口左侧与电梯出口相连，直通外面；右侧出口通道门封闭，通道门外侧为手机卖场。
另查明:2013年4月16日，南京市鼓楼区公安消防大队作出《责令立即整改通知书》，认定舌尚公司未经消防安全检查擅自营业。2013年6月12日，南京市鼓楼区公安消防大队作出《南京市行政处罚缴款通知书》，对舌尚公司罚款3万元。
对于以上双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间就涉案房屋所签订的租房协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。对于双方之间是否按合同约定履行义务，双方是否解除合同，舌尚公司、省邮政公司是否构成违约等问题，本院作如下评判：
关于省邮政公司是否构成违约的问题。省邮政公司已经向舌尚公司提供相关用于消防申报的图纸，履行了协助义务。但是舌尚公司要求省邮政公司协助完成租赁房屋经营场所的消防申请报批事项并在首层采用扩大的封闭楼梯间，舌尚公司并未明确阐述如何实施其诉讼请求。而且根据本院现场勘验，舌尚公司承租涉案房屋的楼梯安全通道直通一楼出口，左侧有向外通道，并非封闭的空间。而且舌尚公司提供的消防管理部门作出的《责令立即整改通知书》等，系2013年作出，并不在本案的租赁期间，且舌尚公司亦未举证证明与本案存在关联性，因此省邮政公司没有义务亦无法协助在首层采用扩大的封闭楼梯间，省邮政公司不构成违约。对于舌尚公司的诉讼请求，本院不予支持。
关于双方之间租赁合同是否解除的问题。在本案中，省邮政公司并非先履行义务的一方，也未拒绝履行相关义务，因此舌尚公司不具有行使先履行抗辩权的基础。舌尚公司没有按照合同约定支付省邮政公司2016年12月1日以后的租金，构成违约。根据租赁协议的约定，省邮政公司可以在承租人逾期支付租金超过15日的情况下解除合同，舌尚公司已经逾期超过15日未支付租金，省邮政公司可以要求解除合同。舌尚公司于2017年2月23日收到反诉状及应诉材料，视为省邮政公司要求解除合同的通知到达舌尚公司，双方之间合同于此时解除。
关于舌尚公司是否构成违约以及是否承担违约责任的问题。舌尚公司未按照合同约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。因舌尚公司构成违约，应支付原告违约金，但是原告主张的违约金过高，应予调整，根据公平和诚信原则，并结合舌尚公司的违约程度及原因等因素，本院酌定舌尚公司支付原告违约金180000元。同时舌尚公司根据合同约定，构成违约，应返还省邮政公司2个月（2015年6月1日至2015年7月30日）免租期租金335467元。对于其他免租期租金，省邮政公司未举证证明原合同以及具体免租期租金的金额等，因此由省邮政公司另行主张。对于原告主张的滞纳金，上述违约金等足以弥补原告的相关损失，因此本院不予支持。舌尚公司与省邮政公司之间的合同已经解除，双方合同的权利义务终止，舌尚公司应返还省邮政公司涉案房屋。同时舌尚公司应按照合同约定，支付省邮政公司2016年12月1日至实际返还涉案房屋之日止租金及房屋使用费。
综合以上分析，舌尚公司应支付原告租金及房屋使用费。根据合同约定，对于违约金和2个月免租期租金，可以以舌尚公司支付的20万元保证金抵扣，因此舌尚公司应支付原告相关费用315467元。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原、被告2015年5月13日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月23日解除；
二、南京舌尚世纪缘餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内腾空南京市鼓楼区山西路8号金山大厦A楼6层房屋返还江苏省邮政公司；
三、南京舌尚世纪缘餐饮有限公司于本判决生效之日十日内支付江苏省邮政公司租金、房屋使用费（自2016年12月1日起至实际返还上述房屋之日止，其中2016年12月1日至2018年11月30日按年租金2120746.36元计算，2018年12月1日之后，按年租金2228688.54元计算）；
四、南京舌尚世纪缘餐饮有限公司于本判决生效之日十日内支付免租期租金315467元（已扣除保证金）；
五、驳回南京舌尚世纪缘餐饮有限公司的诉讼请求；
六、驳回江苏省邮政公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，反诉费11835元、保全费5000元，由南京舌尚世纪缘餐饮有限公司负担12080元，江苏省邮政公司负担4835元。综上，南京舌尚世纪缘餐饮有限公司支付江苏省邮政公司上述费用12000元（此款江苏省邮政公司已预交，南京舌尚世纪缘餐饮有限公司在履行上述给付义务时一并给付江苏省邮政公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周力文
人民陪审员 柏法萍
人民陪审员 赵美丽
二〇一七年八月十七日
书 记 员 夏 娜