重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万法民初字第01567号
原告重庆市泉银实业有限公司，住所地重庆市万州区五桥长江大桥引道，组织机构代码77177961－4。
法定代表人向有川，董事长。
委托代理人谯永生（特别授权），男，1965年12月27日生，汉族，住重庆市万州区安居路，该公司职工。
委托代理人李天文，男，1967年6月6日生，汉族，住重庆市万州区长岭镇。
被告谭宏军，男，1983年5月11日生，汉族，住重庆市万州区安顺路。
委托代理人冉小平（特别授权），重庆天亿律师事务所律师。
委托代理人谭明方，男，1956年1月19日生，汉族，住重庆市万州区安顺路。
原告重庆市泉银实业有限公司诉被告谭宏军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后，依法由审判员向太培独任审判，适用简易程序于2014年3月11日和20日公开开庭进行了审理。原告重庆市泉银实业有限公司的委托代理人李天文、谯永生，被告谭宏军委托代理人冉小平、谭明方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市泉银实业有限公司诉称，原告受重庆市银河（集团）有限公司委托，对万州区万川大道300号银河批发市场进行物业管理服务，经万州区物价局批复其物管收费标准为每平方米5元。市场成立之初，为吸引商户，对物管费进行优惠让利，后该合同履行届满，在物价上涨导致物管成本增加的情况下，在物价局批复物管收费标准内，原告征求银河批发市场部分商户意见后决定按每平方米3.20元收取物管费，该市场绝大部分商户按该标准自觉交纳了物管费。被告谭宏军长期利用该市场建筑面积为32.46平方米2A05号门面进行小商品经营，却无视原告提供的物业管理服务，既不与原告签订《银河市场物业管理合同》，又不交纳相应的物业管理服务费，欠原告物业管理费1246元。诉讼请求：1、判令被告立即给付原告物业管理费1246元，并按中国人民银行同期贷款利率承担资金利息；2、与诉讼有关的费用由被告承担。
被告谭宏军辩称，1.被告在2011年9月16日至2012年9月15日的物管费已付清，2012年9月16日至2013年9月15日，被告未与原告签订物管合同，勉强接受原告物业服务但未缴费，其原因是被告未召开业主大会讨论通过，私改物管费标准，在2011年的基础上上升1－3倍，商户无法承受，故拒缴2012年9月16日至2013年9月15日物管费。物价局核定物业费单价为5元，其后原告变动价格虽未超过5元，但未经法定程序，属于擅自涨价。2.被告对物业共有部分擅自占用改建出租牟利，侵犯业主利益。3.该物业房产有近70﹪为开发商所拥有，被告未设业主委员会、业主监管机构，未召开业主大会讨论，开发商委托原告进行物业管理，并未进行选聘，且其双方未依法订立前期物业服务合同，而是原告与每位业主分别签订的物业服务合同。4.被告未与原告重新签订物业服务合同，但接受原告物业服务，仍同意按原标准缴费。5.原告举示的生效判决认定的事实与本案查明的事实不一致，不能援引作为在案判例采用。6.即使法院认定此案为一般物业服务合同，也应双方平等自愿协商物业收费标准。综上，同意按原来标准支付物管费，要求驳回原告主张按每平方米3.20元收取物管费的请求。
经审理查明，2007年4月6日，原告取得从事物业管理活动的资质，重庆市万州区房地产管理局给原告颁发《物业服务企业资质证书》，资质等级为叁级，2012年、2013年经审查为合格。2007年6月15日，重庆市万州区物价局以万州价房（2007）77号《关于银河批发市场物业管理服务收费标准的批复》文件，对收费标准进行了批复，物业管理服务费：商场5．00元／月．㎡（建筑面积），其中：日常维修养护费2.00元／月.㎡。
2011年9月16日，重庆市万州区银泉物业管理有限公司（合同称甲方）与谭宏军（合同称乙方，该物业2A05入住商家）签订《银河市场物业管理合同》，协议约定：“物管费（不包括房屋公共部位和设施设备的更新、改造、维修费用），经物价部门审定，甲方物管费按房屋（门面）建筑面积计算，每平方米为5.00元。现双方约定，甲方按实际建筑面积每平方米2.20元收取450元（17.08平方米×2.20元×12个月）。本合同签订时，乙方一次性向甲方缴纳所租门面一年的物管费”。被告交清2011年9月16日至2012年9月15日的物管费。
2012年2月6日，重庆市万州区银泉物业管理有限公司经重庆市工商行政管理局核准，其名称变更为重庆市泉银实业有限公司。2012年8月8日，重庆市银河（集团）有限公司、重庆新华商实业有限公司出具委托书，委托重庆市泉银实业有限公司对银河批发市场进行物业管理服务，并收取2012年9月16日至2013年9月15日的物管费用。2012年8月16日，原告在市场内张贴通知予以公示，载明“银河批发市场各经营户：根据你与我公司签订的《银河市场物业管理合同》内容约定，服务期限将于2012年9月15日到期。我司对2012年9月16日至2013年9月15日的物管费收取标准调整如下，现公开告知。物管费：按万州价房（2007）77号文件核定标准为5.00元／月.㎡（建筑面积），我司按建筑面积3.20元／月.㎡收取。”
被告谭宏军于2012年2月20日取得该市场2A05面积32.46平方米门面所有权，一直在银河市场该商铺从事经营活动，并接受了原告提供的物业服务，从2012年9月16日起未再与原告签订《银河市场物业管理合同》，按所租门面建筑面积欠物管费1246元（32.46平方米×3．20元×12个月）。2013年1月20日，原告张贴公告，要求各未缴物管费的经营户在2013年1月30日前缴清2012年9月16日至2013年9月15日的物管费，银河批发市场已有268户缴清该时段的物管费。被告未交清所欠物管费，原告诉来本院要求被告立即给付原告物业管理费1246元，并按中国人民银行同期贷款利率承担资金利息。
在审理中，被告提供的社区证明佐证该物业尚无业主委员会，为前期物业管理。
上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及提供的书证、另案生效判决书等证据佐证，本院予以确认。
本院认为，原告是叁级物业服务企业，依法接受委托，从事物业管理活动，在重庆市万州区物价局批复的银河批发市场商场物业管理服务费收费标准5.00元／月.㎡（建筑面积）内，调整为按建筑面积3.20元／月.㎡收取，符合法律规定，依法应予保护。被告在其银河市场二层2A05号商铺从事经营活动，虽然从2012年9月16日起未与原告签订《银河市场物业管理合同》，但已接受原告物业管理服务，且该市场内50％以上的商户均已按调整后的标准交纳物管费，被告应按所经营门面建筑面积交纳物管费，原告要求被告支付所欠物管费1246元，是其对权利的主张，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付所欠物管费的资金占用利息的请求，因双方对此没有明确约定，本院不予支持。被告辩称原告将市场内通道和厕所改造出租牟利，并搭建违章建筑，侵犯业主利益，所以不应按每平方米3.20元交物管费。按根据有关法律规定，此为县以上人民政府房地产主管部门管理范畴，应由相应行政执法机关予以依法处理，被告如认为实体权利受到侵害，应依法主张权利，且在被告已接受原告物业服务的情况下，亦不能以此为由拒付物业服务费，故被告此辩称，本院不予采信。被告辩称原告举示的另案生效判决认定的事实与本案查明的事实不一致，不能援引作为在案判例采用。因该案情与本案案情基本一致，且均是在同一商场内经营并接受原告的物业管理服务，生效法律文书可以作为证据采用，故此辩称，本院不予采信。被告辩称原告进行物业管理未经选聘，又未经法定程序调整价格，属于擅自涨价，其请求不予支持。在未成立业主委员会前，系前期物业管理，原告作为合法的物管企业，依法接受物管委托进行管理和服务，并不违反法律规定，而在物价不断上涨物管成本增加的情况下，原告在政府物价管理部门核定价格内对物管费进行适当调整，并依法进行公示，符合有关法律规定，被告此辩称，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十六条、第六十七之规定，判决如下：
一、被告谭宏军在本判决发生法律效力之日起五日内给付原告重庆市泉银实业有限公司物业服务费1246元。
二、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭宏军承担。案件受理费已由原告预交，被告负担之金额应迳付原告，本院预收的案件受理费不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费或未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 向太培
二〇一四年四月三日
书记员 王家蓉
书记员 罗小莉