广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书(2015)容民初字第999号原告封应聪，男，1943年5月2日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区容县。委托代理人胡永坚，广西五行律师事务所律师。被告封式兰，女，1964年11月18日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区容县。委托代理人梁国森，广西三益律师事务所律师。原告封应聪与被告封式兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法由审判员韦永炼适用简易程序独任审判，于2015年6月12日公开开庭进行了审理，书记员李坚担任庭审记录。原告的委托代理人胡永坚、被告的委托代理人梁国森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封应聪诉称，原告与被告于2012年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告座落于容县灵山圩沙塘岭房屋一栋用于开办饮食服务业，租赁期限2012年8月1日至2014年8月1日，每月租金1800元，在当月10日前缴纳。签订合同后，原告将房屋交给被告经营，被告开始按约定给付租金原告。到了2013年11月，被告开始拖欠租金，虽然原告多次催促、多次宽限，但被告还是长期拖欠租金，合同到期后，被告继续使用原告的房屋经营餐饮业，并继续拖欠租金。2015年2月初，双方协商解除租赁关系，确定自2015年2月6日起解除双方的租赁关系，清算被告所欠原告的租金，共同立写《兰香饭店租用房屋租金欠单》，一致确认被告从2013年11月到2015年2月5日拖欠租金15个月零5日共27300元，限被告于2015年2月28日付清，被告到期不付清所欠租金，店内被告物品交由原告处理。到期后，被告没有给付所欠租金，店内物品也由于客观原因根本不能作价处理，被告也没有返还租赁房屋，造成了原告的经济损失。被告在租赁期间，擅自在租屋屋顶搭建一层简易棚屋、在租屋背面搭建厨房，被告应予拆除。被告在经营期间损坏租屋的门窗没有修理，原告代为修复，所用费用2500元被告尚未偿还原告。综上，为维护原告的合法权益，请法院依法判决：一、判决确认原告与被告之间的租赁合同关系自2015年2月6日起已由双方自行解除；二、判决被告返还租赁房屋给原告，判决被告拆除其私自增设在租赁房屋屋面的简易棚屋、租屋背面的厨房、修复损坏的门窗、清理被告经营期间遗留的租屋周边污物，搬走被告所有物品；三、判决被告向原告支付租金人民币27300元，并按每月1800元（每日60元）的标准支付自2015年2月6日起至被告返还房屋之日止房屋占用费；四、判决被告偿还原告代支的租屋楼梯顶的天窗的修复费用2500元。被告封式兰辩称，一、双方于2007年7月25日所签订《房屋租赁合同》约定被告所出资90000元装修款，如后五年不续租应退27000元给被告，此款应抵减所欠租金；二、租金欠单已约定封存被告所有的厨房、餐饮设施设备，包含的空调一批、厨具一批、餐桌一批、餐具一批，约价值3万元，已约定作价抵减租金，应优先执行该约定；三、原告请求解除合同后，被告既不得占有、使用、收益租赁房屋，封存财物及房屋后仍计付租金是没有事实根据和法律依据的；四、原告部分请求不符合事实也不合理：1、原告的诉讼请求二没有约定依据，也没有法定依据，也违反欠条“以物作价减租”的约定，不应支持。2、原告的诉讼请求四支付天窗修复费用2500元不合法，房屋的修善责任依法属于所有权人，该天窗修复费用应由原告承担；五、原告曾同意以租赁房屋内的属于被告的全部财物抵减所欠租金，原告在被告租赁期间经常来铺面干扰影响被告经营，影响被告正常使用房屋及正常收益，最终导致无钱缴交租金。原告应诚信履行口头承诺，应按以物抵租和谐处理本案。经审理查明，2007年7月25日，原告与被告经协商一致达成了协议后，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的座落在灵山圩沙圹岭，即车站对面坐北向南的五层钢筋水泥楼一栋共肆佰肆拾多平方米出租给乙方，作为在灵山圩开办饮食服务行业；租期从2007年8月1日起至2012年8月1日止；如乙方租期满五年后，甲方不再租给乙方，甲方应补偿乙方投入房屋室内装修的摊消费，后五年不能继续租用的按工料价60%即27000元补给乙方。2012年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）重新签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“一、乙方要求甲方把现有座落在灵山圩沙圹岭，即现在车站相连坐北向南的五层钢筋水泥楼一栋共肆佰肆十多平方米，出租给乙方，作为在灵山圩开办饮食服务行业。二、甲方同意将现有的肆佰肆拾多平方米五层钢筋水泥楼租给乙方开办饮食服务行业。年限续订两年，如果二年后甲方不需要使用本楼房，在市场价格同等条件下，乙方仍有意继续租赁本楼房经营饮食服务行业者，甲方可优先租赁给乙方继续经营。但要重新签订合同。三、甲方租给乙方的房屋，租期从2012年8月1日起至2014年8月1日止。共两年。租金：从2012年8月1日至2014年8月1日止，两年内每年每月收1800元，全年共收租金21600元，交租金时间为每月上旬十号交付甲方。四、乙方应遵守国家法规从事行业规定的范围经营，不转手包给他人或增加行业经营。五、甲方如因本楼房权属和债权债务问题由甲方负责。乙方经营期间所产生的债权债务及其他问题由乙方负责与甲方无关，也不与楼房负连带责任。六、………”合同签订后，被告租用原告的上述房屋经营饮食服务业，并在房屋屋顶搭建简易棚屋，在房屋屋背搭建厨房。合同初期，被告能按约定支付租金给原告。但从2013年11月起，被告开始拖欠租金。合同到期后，被告继续使用原告的房屋经营餐饮业，并继续拖欠租金。2015年2月5日，原告与被告双方结算并签订《兰香饭店租用房屋租金欠单》，约定被告欠原告房屋租金27300元，限在2015年2月28日前付清；约定将本店屋内所有物品抵押封存，若期限到仍无法还清欠款，所有物资由屋主叫废旧公司回收作价处理，作价款减除欠款。结算时，原、被告对本店内的物品没有进行清点、登记，之后，双方也没有找过废旧公司作价处理，被告也没有支付所欠租金给原告。2015年5月7日，原告诉至本院。另查明，原告曾于2012年7月修复加固房屋楼梯的天窗和玻璃，用去2500元。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的居民身份证复印件、2012年8月1日的《房屋租赁合同》、《兰香饭店租用房屋租金欠单》，被告提供的居民身份证复印件、2007年7月25日的《房屋租赁合同》复印件、《兰香饭店租用房屋租金欠单》复印件等证据佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告于2012年8月1日所签订的《房屋租赁合同》，是在自愿、诚实信用原则基础上签订的，没有违反强制性的法律法规的规定，合法有效，双方应严格依照合同的约定全面履行各自义务。原告己按合同约定向被告交付了座落在容县灵山圩沙圹岭房屋一栋,被告也已实际使用了原告的房屋经营餐饮业，被告应按合同约定每月支付租金给原告。但从2013年11月份起被告未向原告支付租金，违反了合同约定每月上旬10号交付租金的义务。合同逾期后，被告继续使用原告的房屋并拖欠租金，被告的行为已构成违约。2015年2月5日，原、被告双方结算，同意终止房屋租赁合同关系，故原告请求确认双方的房屋租赁合同关系自2015年2月6日已自行解除，要求被告将租赁房屋返还原告，本院予以支持。在租赁期间，被告在原告的房屋屋顶、房屋屋背私自搭建简易棚屋和厨房，违反了合同约定，原告请求被告拆除简易棚屋和厨房，理由充分，本院予以支持。被告主张2007年7月25日的《房屋租赁合同》，约定被告出资90000元装修款，如后五年不续租，原告应退27000元给被告，此款应抵减所欠租金，因该合同届满后原、被告双方已于2012年8月1日重新签订了《房屋租赁合同》，该合同对装修款未有约定，且在2015年2月5日双方结算时也没有约定，故对被告的该主张本院不予采信。原告请求被告支付租金27300元，事实清楚、证据充分，本院依法予以支持。虽然原、被告在终止房屋租赁合同关系时有“将本店屋内所有物品抵押封存，若期限到仍无法还清欠款，所有物资由屋主叫废旧公司回收作价处理，作价款减除欠款”的约定，该约定不明确，也没有明确的时间限制，且“本店屋内物品”的所有权归被告所有，故被告主张以物抵租的理由不成立，被告应搬走租赁房屋内属于其所有的物品。因原、被告在自行解除合同时未约定有交付房屋的期限，故原告请求按每天租金60元的标准计付自2015年2月6日起至被告返还房屋之日止的房屋占用费，证据不充分，本院不予支持。原告请求被告修复损坏的门窗、清理房屋周边的污物以及支付房屋楼梯顶的天窗修复费用2500元，因双方签订合同时没有约定，且双方在自行解除合同时也没有约定，故对原告的该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告封应聪与被告封式兰的房屋租赁合同关系自2015年2月6日起自行解除；二、被告封式兰应将座落在容县灵山镇灵山圩沙圹岭房屋一栋返还给原告封应聪，并搬走房屋内属于被告封式兰的所有物品；三、被告封式兰应拆除其建在上述房屋屋顶的简易棚屋、房屋屋背的厨房；四、被告封式兰支付租金人民币27300元给原告封应聪；五、驳回原告封应聪的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费人民币241元，由被告封式兰负担。上述判决，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费482元，（受理费户名：玉林市财政局，帐号：20--401001040008677，开户银行：中国农业银行广西玉林分行营业部），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  韦永炼二〇一五年七月二十日书记员  李 坚