广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初15077号
原告（反诉被告）：中山市安泽物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路丽港城D207/A1卡，统一社会信用代码9144200028204369X5。
法定代表人：李剑平，董事长。
委托诉讼代理人：李霭弥，系广东卓正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴小娟，女，1973年5月23日出生，汉族，住广东省梅州市。
原告中山市安泽物业管理有限公司（以下简称安泽公司）诉被告吴小娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，审理过程中，吴小娟向本院提起反诉，本院决定合并审理。原告安泽公司的委托诉讼代理人李霭弥，被告吴小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安泽公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业服务费11201.4元及滞纳金（自2008年2月起计至实际付清物业服务费之日止）。诉讼过程中，原告安泽公司变更诉讼请求为，判令被告支付原告自2008年2月至2016年10月共105个月的物业服务费12070.8元及违约金（自2008年2月起每日按应交物业服务费的1‰计算至清偿之日止）。事实与理由：2007年9月8日，被告与中山市丽港城置业发展有限公司签订了《前期物业协议》，约定由原告向被告提供物业服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费，业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳违约金。被告为中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城凯德5座902房的业主。截至2016年10月被告拖欠原告物业服务费12070.8元及违约金，虽经原告多次催收，被告至今拒不交纳。被告长期拖欠物业服务费的行为，已严重损害原�合法权益，特依法提起本诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
吴小娟辩称，1.原告提交的基本资料不足，被告未看见原告的营业执照、工商企业核准变更通知书、组织机构代码、税务登记证或三证合一后的统一社会信用代码证、年检证明、法定代表人或主要负责人的职务证明及身份证明等资料，原告起诉的基本资料不足，违反法定程序，不符合法律规定，应不予立案，驳回起诉。2.原告的主体资格不适格，其提交的证据与其无关，且提交过期证据，应判定其非法或无效。原告的物业管理资质是三级资质，且已于2016年4月21日过期，应判定其资质证书失效；原告自1994年入驻丽港城，但直至2003年才在中山市住建局进行备案登记，之后只于2005年、2009年进行过备案，之后一直无备案纪录，根据《物业管理企业资质管理办法》规定，原告只能承接20万平方米�下的住宅项目，而涉案小区建筑面积已远超20万平方米，原告的资质不足，且原告的从业人员不足，其职员的职称和职业资格证书未公示，亦未向法庭提交，原告的资质不达标，其不具有主体资格；原告提交的其与开发商签订的前期物业协议涉嫌造假，应追究其伪造证件罪；被告与开发商之间签订的《前期物业管理协议》，其内容是约定物业管理服务的权利和责任等细则，提供物业管理服务并非开发商的合法经营范围，开发商也不可能取得或具备相应物业管理资质，该协议应为无效合同。3.原告作为民事主体无权收取滞纳金，滞纳金系行政强制执行中执行罚的一种类型，具有法定性、强制性和处罚性的特点，且根据《物业管理条列》第六十五条的规定，并未授予物业服务企业收取滞纳金的权力；原告主张的滞纳金标准过高，显失公平。4.原告主张的物业服务中，两年以上部分已超出诉讼时效，依法不予保护。5.原告违反法律规定及《前期物业服务协议》的约定，玩忽职守、惰于管理、消极作为、胡乱作为，致使被告房屋、汽车、自行车等财产受损、被盗等，原告未尽到保养、维修、安全防范的责任和义务，更无进行事后的善后处理、道歉、赔偿、协调等行为，而且推卸责任、栽赃刁难，甚至拖延、阻挠被告的合理合法的业务办理，造成被告财产损失，并给被告带来精神上、生活上、工作上的严重影响，原告长期侵犯被告的合法权益，至今未作出任何回应及赔偿，按照权责对等、权责一致原则，原告必须为其在履职过程中的过错、过失、瑕疵、缺陷等原因产生的法律后果承担相应的法律责任。根据法律关于“先履行抗辩权”的规定，在原告提供的物业管理服务不符合法律法规规定及《前期物业服务协议》约定的情况下，在原告�被告赔偿因其违约造成的被告损失前，被告方享有“先履行抗辩权”，可以拒绝向原告支付物业服务费。
吴小娟向本院提出反诉请求：1.判定安泽公司主体资格及物业管理资质不合格，立即撤出丽港城小区，并向业主移交属于业主的相关公共设施设备及一切经营所得；2.判令安泽公司赔偿精神损害抚慰金10000元。事实与理由：与反诉原告签订《前期物业管理服务协议》的是中山市丽港城置业发展有限公司，而非安泽公司，且前述协议的条款属于格式条款，未经反诉原告认可，是在违背反诉原告意愿的情况下签订的。安泽公司不具有物业管理的从业资质，从业人员变更频繁，从业人员的从业资质亦未向业主公示。在履行合同过程中，安泽公司未依照约定及相关法律规定履行义务，没有为小区提供安全防范、物业维修、养护、绿化、管理、卫生和秩序维护等，�致小区内经常发生被盗事件，公共设施损坏亦无人维修、车辆乱停乱放、卫生环境极差，系根本违约。而且安泽公司还拒绝提供成立业主委员会所需要的资料，给成立业主委员会设置障碍，未向业主公示收费项目、收费标准、服务内容、物业服务费等的收支情况，严重侵害了反诉原告的知情权和监督权。常年生活在如此脏、乱、差的小区内，给反诉原告造成了精神上的严重损害。
安泽公司辩称，1.吴小娟与中山市丽港城置业发展有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议中已有约定中山市丽港城置业发展有限公司采用协议方式选聘安泽公司进行前期物业管理，吴小娟作为具有完全民事行为能力的人签订了该协议，则应当按约定支付物业服务费。安泽公司系中山市丽港城置业发展有限公司选聘的前期物业服务企业，具有相应的主体资格，安泽公司�提交了资质证书证明其物业管理资质。安泽公司一直坚持为丽港城小区提供物业服务，但吴小娟却自2008年2月起就未缴纳物业服务费，是吴小娟违约。2.关于吴小娟要求赔偿精神损失的请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。
安泽公司、吴小娟围绕诉讼请求及各自主张的事实依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对双方无争议的证据及事实，本院予以认定，并在卷佐证。对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：1.吴小娟确认安泽公司提交的资质证书、《前期物业服务协议》的真实性，但认为，安泽公司没有资质管理涉案的丽港城小区，安泽公司不是前述协议的当事人。本院认为，《前期物业服务协议》第三条已载明中山市丽港城置业发展有限公司采用协议方式选聘安泽公司进行前期物业管理，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，对于被告吴小娟的该质证意见，本院不予采纳；关于安泽公司是否具有物业管理资质的问题，应由相应的行政主管机关进行认定，不属于法院的主管范围。2.吴小娟不确认安泽公司所提交的律师函，认为其没有签收。本院认为，根据安泽公司提交的证据显示，邮寄给吴小娟的快递已由本人签收，对吴小娟的该质证意见，本院不予采纳。3.安泽公司对吴小娟提交的《关于丽港城（安泽物业）物业服务提升工作计划的通告》（简称通告）、联名举报函均不予确认，认为该证据只是安泽公司对将来工作的一个明细计划，联名举报函只是部分业主的单面说辞，不能证明吴小娟所主张的安泽公司的物业服务质量存在问题。本院认为，单凭该通告并不能证明原告安泽物业公司的服务质量是否符合约定，联名举报函也只能反映部分业主对安泽公司提供的服务不满意，并不能因此得出安泽公司没有履行物业管理义务。对安泽公司的该质证意见予以采纳。4.安泽公司对吴小娟提交的光碟不予确认，认为该证据未经过相关公证部门的公证，不能证明吴小娟所主张的安泽公司提供的服务质量存在问题的事实。本院认为，作为证据使用的光碟，若经过公证，则其证明效力较强，但作为物业服务合同纠纷的被告一方（即业主），为应对物业服务费的诉讼，而特地去邀请公证人员来对其在小区内的景象进行拍摄而制作成光碟的行为进行公证，并不切合实际，本院认为被告吴小娟�交的光碟可以从一个侧面反映出安泽公司对涉案小区进行物业服务的情况。5.安泽公司对于吴小娟提交的广东省住房和建设厅的通知不予确认，认为其只提交了复印件，无法确认真实性。本院认为，该通知系广东省住房和建设厅发布的文件，是公开的，吴小娟从网上下载并打印出来作为证据，其真实性是可查证的，对安泽公司的该质证意见本院不予采纳。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：1.安泽公司与吴小娟是否存在物业服务关系；2.安泽公司的诉讼请求是否应得到支持;3.吴小娟主张的精神损害赔偿10000元的反诉请求是否应得到支持。
关于焦点1，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，被告吴�娟以未与原告签订任何协议为由进行抗辩，本院不予采纳；且吴小娟已授权委托中国建设银行中山市兴中道支行直接从其个人帐户将每月的物业服务费划入安泽公司，表明吴小娟已确认了与安泽公司存在物业服务关系，吴小娟辩称与安泽公司不存在物业服务关系的意见，本院不予采信。安泽公司作为民事主体，已领取工商营业执照，具有民事行为能力，可以从事相关民事活动。物业服务市场并不属于国家特许经营或者禁止经营的范围，在国家已越来越放开市场的环境下，安泽公司从事物业服务的行为应受到法律的保护。至于中山市丽港城置业发展有限公司是否违法选聘安泽公司作为物业服务企业，以及安泽公司是否具备物业服务资质，是否违反法律法规规定承接物业管理服务等行为，应由相关的行政主管机关作出认定并处理，此事项不属于人民法院的主管范围，本院对此不作处理。本院认为，安泽公司作为具备民事主体资格的组织，实际对涉案小区进行了物业服务，与吴小娟存在实质上的物业服务合同关系。关于焦点2，本院认为，安泽公司已实际为吴小娟提供了物业服务，吴小娟应按约定标准向安泽公司交纳物业服务费，其未依约交纳物业服务费即构成违约，应承担相应的违约责任。吴小娟辩称，安泽公司的主张中，自起诉之日往前推算两年之前的物业服务费已经超过诉讼时效，不应得到法律支持。安泽公司只能主张自起诉之日起往前推算两年之内的物业服务费。安泽公司称一直有催促吴小娟交纳物业服务费，但其没有举证证明。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害�起计算”的规定，本院认为，吴小娟自2008年2月开始没有交纳物业服务费，安泽公司应当从2008年2月21日开始就应当知道自己的权利被侵害，而安泽公司在2016年3月28日才以律师函形式通知吴小娟交纳物业服务费，因此，安泽公司主张的2008年2月至2014年3月的物业服务费已超过2年的诉讼时效，依法应不予支持，本院对吴小娟的抗辩意见予以采纳。虽然吴小娟辩称安泽公司在履行合同时存在诸多瑕疵，而导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，并以此拒绝交纳物业服务费，本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果少数业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，其将损害其他正常交纳物业服务费的业主利益，最终也将损害小区内全体业主的利益。在物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，而导致大多数业主不满意时，业主可以通过召开业主大会或者业主委员会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，故对吴小娟的该项抗辩本院不予采纳。安泽公司主张被告吴小娟应从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰支付违约金，吴小娟认为，安泽公司主张的违约金过高，应依法予以调整。本院认为，吴小娟未交纳物业服务费构成违约，该违约行为确实会给安泽公司造成损失，但其损失亦主要是利息损失，安泽公司主张按日1‰计付违约金明显过高，本院依法将该违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。因《前期物业服务协议》约定业主交纳物业服务费的时间为每月二十日，因此逾期违约金的计算，应从每月21日起计算。关于焦点3，吴小娟主张安泽公司应向其赔偿10000元精神损害赔偿的问题，因吴小娟并未举证证明存在精神损害的事实，吴小娟的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。至于吴小娟在答辩以及反诉中所称，要求安泽公司立即撤出丽港城小区，向业主移交相关设施设备和经营所得的主张，不属于本案审理范围，吴小娟应另寻其他途径解决。
综上，本院对安泽公司合法合理的诉讼请求予以支持，对其他部分诉讼请求予以驳回；对反诉原告吴小娟的诉讼请求，因没有事实和法律依据，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第八十五之规定，判决如下：
一、被告吴小娟应于判决生效之日起七日内向原告中山市安泽物业管理有限公司支付自2014年4月起至2016年10月共31个月物业服务费为3563.76元及违约金（自2014年4月21日起计至付清之日止，以实际所欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
二、驳回原告中山市安泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告吴小娟的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取为40元（原告中山市安泽物业管理有限公司已预交），由原告中山市安泽物业管理有限公司负担15元，由被告吴小娟负担25元（被告吴小娟应于判决生效之日起�日内迳付原告中山市安泽物业管理有限公司）；反诉案件受理费50元，减半收取为25元（反诉原告吴小娟已预交），由反诉原告吴小娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 何明伟
二〇一六年十一月八日
书记员 肖 琴
罗鑫