山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0702民初1522号原告：孔凡军委托诉讼代理人：王冲、程大磊，山东元衡律师事务所律师。被告：潍坊晟翔置业有限公司。委托诉讼代理人：郭美青、曹洪昌，山东泛海律师事务所律师。原告孔凡军与被告潍坊晟翔置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王冲、被告的委托代理人曹洪昌均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2014年7月1日至2017年8月31日期间的逾期交房违约金115000元；2、判令被告支付自2014年7月1日至2017年8月31日期间的逾期交付停车位违约金15000元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年3月8日，原、被告签订《商品房预售合同书》一份，约定原告购买被告开发的翔和嘉园小区7号楼2单元602室房产。原告付清全部价款后，被告未按约定及时交付房屋及停车位。被告辩称：1、涉案房屋于2015年1月15日就已验收合格，达到了合同约定的交房标准，我方于2015年4月份多次联系原告，但原告拒不收房，造成不能按时交房，其损失应由原告自行负担；2、合同约定的违约金过高，请求依法调整，应按照涉案小区同类同地段的租金标准进行计算，且自2014年7月1日至2015年8月30日期间的违约金已超出诉讼时效，不应得到支持；3、涉案工程延期交付系因施工单位故意窝工导致，并非因被告原因导致，且涉案小区系部队委托建设，原告购房价格已享受部队价格补贴和政策优惠，在此情况下再要求被告承担违约责任有违合同公平原则；4、双方间的停车位协议未约定违约金，所以我方不承担。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年3月8日，原、被告签订《商品房预售合同书》一份，2013年9月9日，原、被告另外签订关于购买停车位的《协议书》一份，合同及协议约定原告购买被告开发的翔和嘉园小区7号楼2单元602室楼房一套、车位一个，原告向被告交付购房款433081.80元、交付车位款80000元等，原告已全部按照约定付清。合同及协议约定的交房时间为2014年6月30日前、停车位交付时间为2014年12月31日前，但房屋及车位至今未交付。合同约定逾期交房的违约金自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付止，按购房款的日万分之五计付；购买停车位协议中对逾期交付停车位的违约金未作约定，庭审中原告称可按照每月150元计付逾期交付车位的违约金，被告对此辩称双方对车位未约定逾期交付违约金，其不应承担违约金，但如果法院判决我们应该支付的话，可以按照原告所说的每月150元计付逾期交付车位的违约金。另查明，庭审中，被告提供涉案小区工程验收记录1份予以证实涉案房屋已于2015年1月15日验收合格，且达到了合同约定的交房标准，同时辩称其于2015年4月曾多次联系原告，但原告拒不收房。原告对上述证据和陈述质证后称被告从未正式通知过原告验收房屋，就是现在被告也缺少《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、消防部门的验收以及竣工备案等相关证明文件，只凭涉案小区工程验收记录不能证明被告已达到交房条件，如果达到，原告随时可以接收房屋。经查，原、被告签订《商品房预售合同书》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示或出示不全，买受人有权拒绝交接。还查明，中国人民银行历年贷款基准利率调整情况如下：2014年7月1日三年至五年的贷款年利率为6.4%；以下均为一年至五年的贷款年利率：2014年11月22日为6%；2015年3月1日为5.75%；2015年5月11日为5.5%；2015年6月28日为5.25%；2015年8月26日为5%；2015年10月24日至2017年8月31日为4.75%。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》及购买车位的《协议书》均合法有效，双方应按约定履行。被告未按照合同约定的时间及时交付涉案房产及车位，构成违约，致成纠纷应负全部责任。双方约定逾期交房的违约金系每日按照购房款的万分之五计付，被告主张过高、要求予以减少，经查被告逾期交房造成原告的直接损失为利息损失，故可按中国人民银行同期贷款利率的130%计算逾期交房的违约金，超出部分，本院不予支持。因2014年7月1日至2017年8月31日（三年零二个月）间中国人民银行同期贷款利率多次调整，现分段计算如下：1、2014年7月1日至2014年11月21日逾期交房的违约金为14215.52元（购房款433081.80元×年利率6.4%÷365天×144天×130%）；2、2014年11月22日至2015年2月28日逾期交房的违约金为9162.35元（购房款433081.80元×年利率6%÷365天×99天×130%）；3、2015年3月1日至2015年5月10日逾期交房的违约金为6297.19元（购房款433081.80元×年利率5.75%÷365天×71天×130%）；4、2015年5月11日至2015年6月27日逾期交房的违约金为4072.16元（购房款433081.80元×年利率5.50%÷365天×48天×130%）；5、2015年6月28日至2015年8月25日逾期交房的违约金为4777.84元（购房款433081.80元×年利率5.25%÷365天×59天×130%）；6、2015年8月26日至2015年10月23日逾期交房的违约金为4550.33元（购房款433081.80元×年利率5%÷365天×59天×130%）；7、2015年10月24日至2017年8月31日逾期交房的违约金为49675.67元（购房款433081.80元×年利率4.75%÷365天×678天×130%）；上述合计，2014年7月1日至2017年8月31日间逾期交付房屋的违约金为92751.06元，原告诉求中超出部分，本院不予支持。购买停车位协议中对逾期交付停车位的违约金未作约定，本应依法参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准予以确定，但庭审中原告称可按照每月150元计付逾期交付车位的违约金，被告对此也予以认可，视为原、被告间的重新约定，本院予以采纳，故2015年1月1日至2017年8月31日间逾期交付车位的违约金为4800元（150元×32个月），对逾期交付车位的违约金原告要求从2014年7月1日始计付，超出双方购买停车位的《协议书》中关于交付时间的约定，其超出部分，本院不予支持。对被告“双方约定逾期交房的违约金过高、要求予以减少”的辩称，合法有据，本院予以采纳，其他辩称，于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告潍坊晟翔置业有限公司支付原告孔凡军逾期交房违约金92751.06元，支付逾期交付车位违约金4800元，合计97551.06元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告孔凡军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取1450元，财产保全费1170元，合计2620元，由被告负担2115.50元，原告负担504.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 韩世林二〇一七年九月二十八日代书记员 崔萍萍