上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3058号
上诉人（原审原告）王先贵。
被上诉人（原审被告）上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司。
上诉人王先贵因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2012）金民三（民）初字第3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2003年8月20日王先贵与上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司（以下简称金山公司）前身上海金山国际贸易城有限公司签订了营业房联建协议书一份，约定双方联建金山国际贸易城，联建房属国有商业土地，产权分割到户，土地使用权限为40年，联建房工程费，根据初步预算造价为建筑面积每平方米人民币（以下币种相同）600元左右，增减工程费按实际造价计算（以工程各项相关合同及工程计算书为准），王先贵选定上海金山国际贸易城台州路B80幢第3、4间共2间的地块联建营业房；双方签订《联建协议书》后，王先贵即向金山公司交付联建房基础配套建设费，每间价格为158，000元，合计316，000元。基础配套建设费包括：土地征用费、居民住房拆迁赔偿费、土地平整、联建房外围的排污、排水管道、水电设施、电信电视线路、道路绿化等，不包括联建房内的水、电、通讯、闭路电视等安装配套费用。联建房竣工验收合格后，按王先贵实际建筑面积，由金山公司代办土地使用证和房产证（二证合一，绿证），有关办证税费等由王先贵支付，税费按上海市政策规定的标准收取。金山公司于2003年12月底前做好土地平整并动工，于2005年3月底前竣工，如遇人力不可抗拒的自然灾害、战争和社会动乱等，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，其他非金山公司所能控制的因素，可延期竣工时间。如竣工时间延期，第二个月起按已收联建房款按银行同期利息计算利息。开工前一个月，金山公司必须通知王先贵，王先贵即向金山公司交付联建房实际面积的建筑工程总造价的50%，工程至二楼再交付40%，其余工程款10%在工程验收合格后3个月内付清。王先贵如不按时交付建房工程费，金山公司有权向王先贵收取每天0.5%的滞纳金，同时可采取终止协议、转售及其他相应措施。协议签订后，王先贵于同年8月20日支付金山公司基础建设配套费合计316，000元。
2009年2月10日王先贵与金山公司签订《补充协议》一份，双方鉴于2003年非典疫情及国家对土地政策大调整等因素，重新将联建房竣工日期确定为2009年9月底前（并协助王先贵办理产证，税费由王先贵负责），逾期竣工，王先贵有权要求金山公司按银行同期存款利率计算逾期期间已交联建房工程款的利息；工程费用按1，200元／平方米计算，每间联建房工程款为164，160元，王先贵分二期支付，第一期在2009年2月17日前交付160，000元，以上款项在约定时间内付清，逾期付款视为自动放弃并房号不予保留。剩余4，160元在该联建房验收合格后当即交付。原联建房的房号为B80-3、4，王先贵与金山公司重新确定房号为A22-4。（因王先贵二间合并为一间，另一间基础设施配套款抵作工程款）。
2012年10月王先贵诉至原审法院，请求判令：1、金山公司自2009年10月1日起以158，000元为基数按日万分之五向王先贵支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止；2、金山公司自2009年10月1日起以158，000元为基数按中国人民银行同期存款利率计算向王先贵支付工程款利息至实际交房之日止；3、解除王先贵与金山公司于2009年2月10日签订的《委托经营管理协议》。金山公司请求驳回王先贵的诉请。
原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王先贵与金山公司在2003年8月20日签订了联建协议后，王先贵也按约支付了配套款项，又于2009年2月10日达成补充协议，约定王先贵所预订的二间房屋合并为一间，并将另一间的基础设施配套款抵作工程款，并重新确定了房号。现王先贵主张金山公司逾期交房，并据此提出相应的诉请，但无论是在双方所签订的联建协议还是补充协议中，双方均未对交房日期作出约定。因此，王先贵以金山公司逾期交房为由主张违约金及利息，缺乏依据，难以支持。至于委托经营管理协议，其签约主体并非金山公司，故王先贵要求解除该委托经营管理协议，不属本案调整范围。
原审法院审理后于二○一三年九月十七日依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：驳回王先贵的诉讼请求。一审案件受理费人民币5，323元，由王先贵负担。
判决后，王先贵不服，上诉于本院称：《联建协议书》明确约定被上诉人应于2005年3月底前竣工，《补充协议》亦约定如遇被上诉人无法抗拒的特殊原因可延期交付，故双方系明确约定了竣工时间即为被上诉人向上诉人交付房屋的时间，这也符合我国《合同法》第61条的相关规定。现被上诉人既未能按照原协议约定的时间竣工，又未能按照《补充协议》推迟的时间竣工，故被上诉人理应承担逾期交房的违约责任。系争房屋业已建成并取得大产证，双方约定的A22-4原房号现即3898弄725号及该房号项下对应的商务套房。《委托经营管理协议》签约主体虽非被上诉人，但被上诉人在一审庭审时自认系其委托第三人签约，故被上诉人仍系该协议的适格主体。综上，要求撤销原审判决，改判支持上诉人在原审中的全部诉请。
被上诉人金山公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，上诉人表示若《联建协议书》被法院认定为无效合同，则要求被上诉人返还已付款316，000元，赔偿316，000元，并支付本金316，000元自2003年8月21日起至实际返还之日止，按银行同期同类贷款利率计算的利息，以及房屋差价损失5万元。被上诉人同意认定合同无效，并同意返还上诉人已付款316，000元及按照已生效判决进行赔偿，不同意上诉人基于合同无效所提出的其他诉请。
本院认为，被上诉人在未取得预售许可的情况下与上诉人签订的营业房联建协议书，实为商品房预售合同，该协议因违反相关法律禁止性规定而无效。之后双方虽于2009年2月又签订了补充协议，对房屋竣工时间、房号等进行了调整，但由于国家土地政策、规划调整等因素的影响，无论原协议书中依据未经批准的规划图而约定的房屋，还是补充协议中变更后的房号，在经批准后的新规划图中已无从体现，故协议书及补充协议的效力并未因被上诉人取得新标的物的大产证而得到补正，仍应为无效。根据法律规定，无效合同从订立时起，就没有法律约束力，故金山公司应返还王先贵已经支付的基础建设配套费和工程款。因此产生的损失，由过错方承担，双方均有过错的，由各自承担损失。尽管金山公司因国家宏观调控即土地使用权的取得方式发生变化，无法预见土地使用权价格的上涨，但是金山公司作为房地产开发企业，在商品房尚未投资建造就已开始预售，属违规销售，对造成合同无效的后果应承担主要责任。王先贵作为一名公民，有义务了解相关法律法规的规定，对造成合同无效的后果也应承担责任。关于损失的承担问题，根据吴一仙诉金山公司等涉联建房纠纷案件中，原审法院酌定由金山公司赔偿对方一定的损失，考虑到本案的实际情况，本院酌定由金山公司赔偿王先贵损失金额155，000元，并酌情支持王先贵所交付的基础配套建设费的部分利息损失。王先贵要求金山公司承担已付购房款一倍的赔偿责任等损失赔偿请求，缺乏足够依据，本院难以支持。原审判决在认定上述联建协议书及补充协议有效的基础上驳回王先贵的诉请，不妥，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市金山区人民法院（2012）金民三（民）初字第3293号民事判决；
二、确认王先贵与上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司签订的营业房联建协议书及补充协议无效；
三、上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司应于本判决生效后十日内返还王先贵人民币316，000元；
四、上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司应于本判决生效后十日内赔偿王先贵损失人民币155，000元；
五、上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司应于本判决生效后十日内赔偿王先贵以人民币158，000元为基数，从2009年2月27日起至2012年10月10日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的损失；
六、驳回王先贵的其余诉讼请求。
一审案件受理费人民币5，323元，由王先贵负担1，123元，由上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司负担4，200元。二审案件受理费人民币10，620元，由王先贵负担2，124元，由上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司负担8，496元。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
审 判 员 顾依
代理审判员 毛焱
二〇一四年一月二十日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条
……
有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国合同法》第五十六条
无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
三、《中华人民共和国合同法》第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……
五、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。