文书内容广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤53民终856号上诉人（原审被告）：罗海英，女，汉族，1967年4月18日出生，住云浮市。被上诉人（原审原告）：云浮市宇顺物业管理服务有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：郑仕富，经理。委托代理人：胡文，广东言阳律师事务所律师。委托代理人：冯锦元，广东言阳律师事务所律师助理。上诉人罗海英因与被上诉人云浮市宇顺物业管理服务有限公司（以下简称宇顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2016）粤5302民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明：2013年2月5日，宇顺物业公司（甲方）与罗海英（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方所购位于云浮市XX区XX路X号源盛华庭X座X房提供物业服务，建筑面积为101.16㎡；物业管理的服务内容包括：（一）物业共用部位的维修、养护和管理，（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集清运，公共雨污水管道的疏通等，（四）公共绿化、建筑小品、水环境、公共健身场地及器械等的养护管理，(五）协助管理商铺及周边公共秩序、消防、治安防范等事项，(六）装饰装修管理服务，包括对物业使用的禁止行为实施管理，(七）物业档案资料的收集、保管，(八）物业其他共同事务的管理服务，包括物业代收代缴费用事项，(九）业主委托的其他物业管理服务事项；物业管理服务费用按每月1.2元/㎡计算；乙方交纳费用时间：首次以开发企业规定的交楼日期起，向甲方一次性交纳一个季度的物业管理费，以后的物业管理费应于上季度到期前15日之内，向甲方缴纳下一季度物业管理服务费；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金或予以公示。受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴纳收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。合同还对双方的其他权利义务作了详细约定，双方分别在合同上盖公章或签名捺印。2013年7月1日，罗海英对其房屋进行了验收，并在《验房（铺）书》上签名确认。同日，罗海英在《源盛华庭、广场收楼书》业主签名处签名确认。庭审中，宇顺公司称，根据《前期物业管理服务协议》约定，从开发企业规定的交楼日期起交纳物管费，因房地产开发企业已于2012年12月底交楼，是罗海英的原因迟延收楼，故宇顺公司主张罗海英从2013年6月起交纳物管费。但宇顺公司没有提供证据证实房地产开发企业已于2012年12月底通知罗海英收楼。宇顺公司按约定为罗海英提供了物业管理服务，但罗海英未按照合同约定履行交纳物管费。宇顺公司主张罗海英支付拖欠从2013年6月起至2016年4月的物业管理服务费合共4216元（宇顺公司主张2013年6月按102元/月收取，2013年7月至2016年4月共34月，均按121元/月收取）。同时，宇顺公司在本案中主张已经为罗海英代缴水费、电费，从2015年5月至2016年4月，罗海英共拖欠代缴水费540元，电费500.2元。对此，宇顺公司在本案中只提供了由其自己出具的水电费用明细表，而未能提供罗海英已经委托其代缴水电费的相关书面协议，以及宇顺公司已经向供水、供电部门代缴了涉案单位水电费用的票据等相关凭证。宇顺公司于2016年5月16日起诉至原审法院，请求判令：一、罗海英立即支付拖欠的物业管理服务费、水费、公摊电费及滞纳金（从2013年6月份起至补交日止，滞纳金按日3‰计付，暂计至2016年4月份，共35个月，物业管理服务费、水费、公摊电费5256.2元，滞纳金为7989.1元，上述两项共13245.3元。二、本案的诉讼费由罗海英承担。原审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。宇顺公司与罗海英签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，应予以确认。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，宇顺公司已按约定为罗海英提供了物业管理服务，但罗海英未按期支付管理费，已违反了合同约定，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。《前期物业管理服务协议》约定，在开发企业规定的交楼日期起交纳物管费。罗海英在2013年7月1日签订《源盛华庭、广场收楼书》，故罗海英在2013年7月1日才收楼，为此，罗海英是从2013年7月1日起才享受宇顺公司提供的物业管理服务，根据权利、义务对等原则，罗海英应从2013年7月1日起才需要履行支付物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费用按每月1.2元/㎡计算，罗海英的房屋为101.16平方米，即每月的物业管理服务费用为121元。罗海英应支付从2013年7月1日起至2016年4月拖欠宇顺公司的物业管理费4114元[具体为：2013年7月至2016年4月共34个月，121元×34个月=4114元]给宇顺公司。按照合同约定，物业服务管理费应于上季度到期前15日之内，向宇顺公司缴纳下一季度物业管理服务费，逾期交纳的，宇顺公司有权要求罗海英从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。因此，宇顺公司请求罗海英支付逾期付款滞纳金，理由成立，予以支持。下一季度的滞纳金在上一季度的第16日起算，暂计至2016年7月31日为8562.25元(详见附表，单位：元)，从2016年8月1日起至付清日止以尚欠物业服务管理费为本金按每天3‰计算。欠费季度              欠费金额              开始日期              结束日期              天数              日利率              违约金                  2013年第3季度              363              2013-6-16              2016-7-31              1142              3‰              1243.64                  2013年第4季度              363              2013-9-16              2016-7-31              1050              3‰              1143.45                  2014年第1季度              363              2013-12-16              2016-7-31              959              3‰              1044.35                  2014年第2季度              363              2014-3-16              2016-7-31              869              3‰              946.34                  2014年第3季度              363              2014-6-16              2016-7-31              777              3‰              846.15                  2014年第4季度              363              2014-9-16              2016-7-31              685              3‰              745.97                  2015年第1季度              363              2014-12-16              2016-7-31              594              3‰              646.87                  2015年第2季度              363              2015-3-16              2016-7-31              504              3‰              548.86                  2015年第3季度              363              2015-6-16              2016-7-31              412              3‰              448.67                  2015年第4季度              363              2015-9-16              2016-7-31              320              3‰              348.48                  2016年第1季度              363              2015-12-16              2016-7-31              229              3‰              249.38                  2016年4月              121              2016-3-16              2016-7-31              138              3‰              50.09                  合计              4114              8562.25      对于宇顺公司所主张的拖欠水费、电费。宇顺公司在本案中只提供了由其自己制作的水电费用明细表予以证实，而未能提供罗海英已经委托其代缴水电费的相关书面协议，以及宇顺公司已经向供水、供电部门代缴了涉案单位水电费用的票据等相关凭证。因此，对于宇顺公司要求罗海英支付拖欠水电费用的请求，证据不足，在本案中不予支持，宇顺公司可在取得相关依据后，另循法律途径解决。罗海英经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、罗海英应于判决发生法律效力之日起十五日内支付物业服务费4114元给宇顺公司；二、罗海英应于判决发生法律效力之日起十五日内支付滞纳金8562.25元[滞纳金暂计至2016年7月31日，从2016年8月1日起至付清款日止以4116元为本金按每天3‰的标准计算]给宇顺公司；三、驳回宇顺公司的其他诉讼请求。本案受理费132元，适用简易程序审理，减半收取66元，由宇顺公司负担8元，罗海英负担58元。宣判后，上诉人罗海英不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回宇顺公司的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、宇顺公司违反了《前期物业管理协议》第一条：“甲方执行《前期物业管理条例》并根据有关政府的管理规定及实际发生进行物业管理服务”。《广东省前期物业管理条例》第一章第一条：“物业基本情况、物业名称、物业类型、座落位置、建筑面积、物业管理区域四至、物业服务用房座落位置、物业服务面积”和第十章第二条：“服务内容与质量：物业服务条款等在小区公共显著位置公告，让每一位物业使用人清楚”，上述情况宇顺公司什么都没有在小区内显示公告本楼各住户。2、宇顺公司违反了《前期物业管理协议》第三条物业管理服务质量（三）第1点规定“小区内共用部分公共设施完好，不得随意改变用途”。宇顺公司将源盛华庭2座配电房改为宇顺公司办公场地。将2座44户电表移到1座配电房，两座和其它电表共一百多个电表连在一起，产生重负荷。此一变更，属物业管理方为了一己私利，未经业主同意，擅自拆掉1座配电房，问题特别严重，其做法和行为极不专业，属物业管理方强拉强拆的恶劣行为，各住户无法容忍和接受，为了我们住户生命财产安全起见，强烈要求物业管理方恢复原貌。3、宇顺公司违反了《前期物业管理协议》第三条物业管理服务质量（四）第1点规定“制定清理沟渠，下水道及消杀的计划并严格按计划实施，并做好记录”。2014年至今地下车库臭气连天，出入非常难闻。如须举证，请到现场闻闻便知。4、宇顺公司违反了《前期物业管理协议》第三条物业管理服务质量（五）第2点规定“交通管理运行有序，无乱停放现象”。小车、摩托车和单车乱停放位置，直接阻塞业主出入的大门口。5、宇顺公司是源盛房地产开发有限公司指定同买房业主签订委托前期物业管理的公司，必须承担三方联系和服务作用。源盛华庭小区配套附属设施至今未完善；周边围墙未砌好，小区内完全未达到封闭式管理，大多数住户对讲器无安装，已安装的坏了又不维修；摩托车、单车经常失盗，房屋内物件被盗，本人装修期间被盗二次，价值约四千元。公共走廊照明长期无灯，也不理，保安室经常锁门，无人值班。环境卫生差；现场可见环境污染臭水横流，宇顺公司置之不理。根据《广东省物业管理条例》第三章第二十一条“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用”。以上各种因素，源盛华庭商住楼的附属设施（围墙）至今还未搞好，也没有将其管理权移交给业主委，因此不附合达到小区收费标准。宇顺公司向业主收物业管理费是不合法的，理应由云浮源盛房地产开发有限公司承担。上诉人罗海英在二审期间提供以下证据：小区照片、附图四张，证明物业管理不善。被上诉人宇顺公司答辩称：上诉人提出的事实，有些是不实的，有些是属于开发商的问题，不是被上诉人的问题。配电房改为办公场地问题，这与原来规划有出入，但经过有关部门同意，在竣工验收时符合有关部门许可，改动不属于被上诉人的行为，是开发商与上诉人之间的关系。关于围墙问题，我方只是负责帮上诉人与开发商协商问题，这是属于开发商的配套设施，我方已经帮他们协商了问题，只是开发商不作为。上诉人说卫生、安全差的问题，按照支出与收入安排人手，该幢楼总共才60多户，一个月收入不到1万元，保安已经聘请了6个人、水电工以及清洁人员，远远超出了这个范围。水费、电费都是我方垫支的以及上班人员的工资都是我方支付的。假如上诉人不满意我方的管理，可以要求解除合同，但上诉人既没有缴费也在享受着我方的服务。上诉人认为没有竣工验收，楼房已经竣工验收，上诉人自己也办理了房产证。上诉人与被上诉人已经签订了服务合同，双方应按合同约定履行。上诉人提出要求按照《广东省物业管理条例》处理，不只对被上诉人的义务有要求，对上诉人本身也是有要求的。《广东省物业管理条例》第27条要求上诉人按照合同约定交付物业管理、维修费用，上诉人只交过3个月的物业管理费，欠交两年多的费用，上诉人仅仅对被上诉人提出履行义务的要求是不公平的。上诉人提出由被上诉人向开发商收取管理费，没有法律依据以及合同依据。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。被上诉人宇顺公司在二审期间提供以下证据：1、房屋竣工验收报告，证明小区已经通过了竣工验收，是合法的；2、《前期物业管理委托合同》，证明宇顺公司与开发商签订的合同是合法的，从合同的内容可以看出上诉人提出的管理不善的问题不属于宇顺公司的责任，是上诉人与开发商之间的关系，与本案无关。原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明：宇顺公司管理的云浮市源盛华庭商住楼于2013年9月16日经验收合格。本院认为，上诉人罗海英与被上诉人宇顺公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：上诉人应否支付本案的物业管理费和滞纳金。《前期物业管理服务协议》约定，业主在开发企业规定的交楼日期起交纳物业管理费。罗海英在2013年7月1日签订《源盛华庭、广场收楼书》并收楼，宇顺公司按约定为罗海英提供了物业管理服务，但罗海英未按照合同约定交纳物业管理费。罗海英应从2013年7月1日起向宇顺公司支付物业管理费4114元（2013年7月至2016年4月共34个月，121元×34个月=4114元）。按照合同约定，业主应于上季度到期前15日之内缴纳下一季度物业管理服务费，逾期交纳的，应从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。因此，宇顺公司请求罗海英支付逾期付款滞纳金，理由成立，予以支持。罗海英认为宇顺公司变更配电房、周边围墙未砌好问题，经查宇顺公司管理的源盛华庭小区已于2013年9月16日竣工验收合格，宇顺公司接管该小区只是行使物业管理的职能，建筑规划的变更与其公司无关。而罗海英认为宇顺公司管理不善问题，没有充分证据证实，本院不予采信。综上，上诉人罗海英的上诉请求理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费132元，由上诉人罗海英负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  罗晓红代理审判员  陈洁涛二〇一六年十二月三十日书 记 员  冯梓叶