上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0107执异22号
案外人：谷志刚，男，1964年5月3日出生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：张范文，江苏瀛元律师事务所律师。
申请执行人：冯捷，女，1985年7月28日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：李芳，上海市君悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王垣，上海市君悦律师事务所律师。
被执行人：吴江中成物流投资发展有限公司，住所地江苏省。
法定代表人：王斌斌。
在本院执行冯捷与吴江中成物流投资发展有限公司(以下简称中成公司)服务合同纠纷一案中，案外人谷志刚向本院提出书面异议，要求本院中止对位于上海市XXX弄XXX号XXX室及地下车库地下一层车位78房产(以下简称系争房产)的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人谷志刚称，其与被执行人中成公司于2015年9月30日签订房屋转让合同，交易房屋为系争房产，合同约定房款总价为人民币3000万元(币种：人民币，以下均同)，案外人替被执行人向其他案外人张某某代偿XXXXXXX.62元债务，并在上海市长宁区人民法院主持下签订了《债权转让协议书》。上述款项与截止至2015年9月30日的利息277893元共计XXXXXXX.62元作为购房款的一部分，已按上述购房合同的约定履行。被执行人中成公司于同年10月1日将系争房产交于案外人使某，案外人已经实际占有、使用该房屋。根据上述购房合同的约定，尚未达到房产过户条件，且系争房产被本院查封，非因案外人自身原因不办理过户手续。案外人认为其对系争房产享有物权期待权，受法律保护，请求本院查明事实后依法中止对该房产的执行。
申请执行人冯捷称，其不同意案外人所提异议，认为案外人与被执行人所签购房合同在苏州中院对该房产的查封之后，而非法律所规定的在人民法院查封之前签订书面房屋买卖合同，且本院于2016年11月在该房产张贴公告、封条，公告中明确提出异议的时间为15日，案外人不可能实际占有系争房产。被执行人在(2016)沪0107执异31号案中曾以本院非系争房产的首封法院提过异议，被执行人的委托诉讼代理人系本案的委托诉讼代理人，而当时并未就系争房产已出售向本院提出异议，存在逻辑不通、恶意拖延执行的可能。《债权转让协议书》约定案外人对其债权的追偿系向上海市浦东新区人民法院诉讼解决，而非通过房屋买卖的方式解决。《房屋转让合同》的签订日期为2015年9月30日，该合同的签订日期有倒签的可能，实际履行亦存在疑问，如被执行人无法归还所约定的由其承担的银行贷款，该《房屋转让合同》便处于不能交易的状态，由此，申请执行人认为案外人与被执行人的系争房产买卖交易并不真实存在，请求本院驳回案外人所提异议。
被执行人中成公司经本院通知未到庭，亦未对案外人所提异议发表意见。
本院查明，本院在审理冯捷与中成公司、王斌斌服务合同纠纷一案中，于2016年4月28日作出(2015)普民二(商)初字第1042号民事判决书，该民事判决书规定，被告中成公司应归还原告冯捷服务费、违约金、律师费计XXXXXXX.59元，被告王斌斌对上述付款义务承担连带清偿责任，案件受理费、保全费、公告费13917元由两被告负担。被告未按判决书履行义务，申请执行人冯捷于2016年10月8日向本院申请执行，本院以(2016)沪0107执4404号立案，于同年11月1日作出拍卖系争房产的执行裁定，并在该房产处张贴上述裁定书及执行公告。
上海市房地产登记簿载明系争房产权利登记于2009年9月21日，权利人为被执行人中成公司，本院于2015年10月19日以(2015)普民二(商)初字第1042号案查封该房屋产权，现为首封，苏州中院轮候查封。
案外人谷志刚在本院审查过程中对其所述提供如下证据，1、《债权转让协议书》、收款收据、汇票凭证、上海市长宁区人民法院作出的(2014)长民二(商)初字第2459号民事判决书及撤销拍卖申请书，证明案外人替被执行人中成公司向其他案外人张某某代偿XXXXXXX.62元债务的事实。2、《房屋转让合同》一份，该合同载明，合同签订日为2015年9月30日，甲方为被执行人中成公司，乙方为案外人谷某某，约定甲方同意将系争房产作价3000万元转让给乙方，扣除上述《债权转让协议书》所载明的案外人对被执行人所持有的债权及利息计XXXXXXX.62元，余款XXXXXXXX.38元，甲方在中国银行3300万元贷款中负责偿还XXXXXXXX.62元，乙方负责偿还XXXXXXXX.38元，2015年10月1日起贷款利息双方按此比例分摊。贷款到期时，甲方凑不出XXXXXXXX.62元，乙方的XXXXXXXX.38元也不用归还银行，等甲方准备归还银行贷款时提前15天通知乙方准备资金。另约定甲方于2015年10月1日起将系争房产交付乙方使某，产权及所有权归乙方所有；上述房产的产权等双方归还银行贷款后正式办理过户手续，过户的费用及税金由乙方承担。3、《房屋所有权及使某权交付单》、系争房产的《上海房地产权证》，其中交付单中载明被执行人中成公司将系争房产按现状(含全套家私)于2015年9月30日交付案外人谷志刚，同时交付的还有上述《上海房地产权证》及钥匙3套，另载明从2015年10月1日起，系争房产使某权及所有权归案外人谷志刚所有，具备房产过户条件时，被执行人无条件配合案外人办理过户手续。4、《吴江中成物流投资发展有限公司不良债权拍卖会拍卖笔录》及其他案外人何某身份证复印件，该笔录载明其他案外人何某通过江苏联合拍卖有限公司于2016年9月19日举行的拍卖会中以1600万元的成交价取得被执行人中成公司不良债权XXXXXXXX.15元的权利，其中拍品名称中为“吴江中成物流投资发展有限公司不良债权本金XXXXXXXX.15元及相应利息”。5、《收款证明》、4份转账凭证，《收款证明》载明其他案外人何某通过拍卖竞得中国银行债权本金XXXXXXXX.15元及相应利息，认可上述《房屋转让合同》有关此债权的约定，同意被执行人与案外人按双方约定在2019年6月30日前付清3300万元后，其本人放弃上述债权的追债，截止2017年3月18日收到案外人谷志刚付款505万元，该证明落款为何某，落款时间为2017年3月18日。4份转账凭证载明2016年11月22日12点29分，户名徐某账号转账100万元给户名为何某账号；当日12点30分，户名徐某账号转账100万元给户名为何某账号；当日12点31分，户名徐某账号转账100万元给户名为何某账号；2016年12月1日10点50分，户名徐某账号转账50万元给户名为何某账号，上述证据证明其他案外人何某通过拍卖取得中国银行吴江分行对被执行人的XXXXXXXX.15元及相应利息的债权。
申请执行人冯捷在本院审查过程中对其所述提供如下证据，1、本院作出的(2016)沪0107执异31号执行裁定书，证明苏州中院对系争房产的查封时间为2014年8月25日至2016年8月24日。2、本院作出的(2016)沪0107执4404号执行公告，该公告载明有合法占有权人须于公告之日起15日内向本院提出异议。3、本院在系争房产处张贴封条的照片复印件，证明案外人不可能实际占有房产。
被执行人中成公司未向本院提供证据材料。
另查，被执行人中成公司于2016年12月7日以苏州中院对系争房产查封在先为由，不服本院裁定拍卖系争房产，向本院提出异议，本院于2016年12月26日作出(2016)沪0107执异31号执行裁定书，驳回被执行人中成公司所提异议，该案卷宗载明，苏州中院对系争房产查封时间为2014年8月25日至2016年8月24日。
本院认为：本案争议的焦点为案外人所主张其已购买登记在被执行人名下的系争房产是否能够排除执行。根据上述查明的事实，其一，案外人与被执行人签订的购房合同的日期缺乏其他证据的印证，合同签订日先于本院查封之前的证据不足。其二，从金钱履行来看，案外人应支付的二千余万购房余款采用与被执行人共同偿还银行贷款的方式而非直接支付给被执行人，在该房产未向上述银行设定抵押、银行贷款与所购房产无关的情况下，案外人使用上述方式履行购房余款，且案外人分担购房合同签订后的贷款利息，其应支付的金额远大于所约定的购房款，该行为有悖交易常识。购房合同约定案外人在被执行人有能力偿还其所分担的贷款时才能履行银行欠款，该约定存在不确定性，无法确定购房余款何时履行，购房合同是否能够履行。案外人所提供的上述银行债权通过拍卖的方式转让给其他案外人，并由该案外人出某的收款收据的证据，该证据中的拍卖笔录并无有关银行债权的记载，其所证明的事项缺乏拍卖公告、成交确认书、银行确认书等其他证据印证，上述收款收据中也无案外人的签字确认，无法证明上述银行债权已被拍卖转让。其三，案外人对系争房产实际占有仅提供被执行人所出某的房屋交付单及该房屋的产权证证据，缺乏其他证据的支持，无法证明案外人已于本院查封前已合法占有系争房产。其四，购房合同所署的签订日期在苏州中院对系争房产查封的期限内，该查封在上海市房地产登记簿上公示，案外人在明知其所购房产已被查封不能办理过户手续的情况下仍与被执行人交易，该行为不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。上述案外人所提异议不符合依法可支持其异议的情形，故案外人的异议理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人谷志刚异议。
案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 单世平
人民陪审员 任三扣
人民陪审员 徐天云
二〇一七年三月三十日
书 记 员 沈蓓丽
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。
3、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。