上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第2539号
原告颜金棍，男，1978年9月22日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托代理人史学敏，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告上海金新投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人郑世平，职务经理。
原告颜金棍与被告上海金新投资管理有限公司（以下简称金新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭。本案于2014年11月3日、2015年1月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人史学敏、被告的法定代表人郑世平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜金棍诉称，上海市场中路XXX号房屋（以下简称系争房屋）产权登记在上海恩斯凯轴承有限公司（以下简称恩斯凯公司）名下。2012年10月25日，原告与恩斯凯公司签订《房屋租赁合同》，约定原告承租系争房屋（除产证上图示标号为3幢的以外），并可整体转租一次。2012年11月9日，原、被告签订《出租合同》，约定被告承租系争房屋，租期8年，前三年年租金为人民币160万元（以下币种均为人民币），租金每三个月一付，保证金27万元。并约定租赁的主要用途为家具、石料、花卉、苗木等相关内容的仓储，且不得转租。2014年春节后，原告发现系争房屋区域内出现数十家不同企业，有广告公司、印刷公司、小超市等在此进行生产、经营，甚至设置了集体宿舍，被告还在靠近河堤处擅自搭建两层楼房，易燃易爆物品随意堆放，构成安全隐患。为此原告多次要求被告恢复房屋仓储性质，但被告拒绝整改。原告请求判令：1、解除原、被告于2012年11月9日就系争房屋签订的《出租合同》；2、被告于合同解除后的十日内迁出并返还系争房屋；3、被告支付租金（按160万元／年，自2014年10月1日起至2014年12月31日止，自2015年4月1日起至系争房屋实际返还之日止）；4、诉讼费由被告承担。
被告金新公司辩称，被告最初是与恩斯凯公司洽谈租赁事宜，约定年租金为160万元，后恩斯凯公司提议先由原告承租系争房屋，再转租给被告。签约前，原、被告商定系争房屋用于开办花鸟市场，主要经营家具、石料、花木、苗木、加工等，签约后因土地性质无法办理市场的营业执照，且原有电量无法满足开办市场的需求，故被告于2013年2月1日发函告知经营项目变更为酒店包装用品、加工、广告印刷、酒业批发等，原告及恩斯凯公司也口头同意。后被告即与上海圆溢贸易有限公司（以下简称圆溢公司）、上海瑞龙卫生用品有限公司（以下简称瑞龙公司）在此合伙经营，而非转租。经原告及恩斯凯公司同意，被告利用河堤处原有结构搭建房屋，二楼用于圆溢公司的员工宿舍（由员工和家属住宿）。系争房屋原为一层的部分，被告搭建了加层，并安装货梯。被告不同意原告的诉请，坚持要求继续履行合同。
经审理查明，系争房屋产权登记在恩斯凯公司名下，土地用途为仓储，共计四幢，总建筑面积4781.5平方米。
2012年10月25日，恩斯凯公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租系争房屋（除产证上图示标号为3幢的以外），租期8年2个月，年租金为150万元。租赁主要用于家具、石料、花卉、苗木�相关内容的仓储，乙方可整体转租一次。
2012年11月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《出租合同》，约定乙方承租系争房屋（除产证上图示标号为3幢的以外），土地性质为仓储。租期自2013年1月1日至2020年12月31日。租赁期间第4年起后五年，如遇甲方自需改建，提前6个月告知乙方，则合同终止。年租金为160万元，前三年租金不变，第四年起每年递增率为4％，基数为前一年。乙方应支付保证金27万元。厂房租赁主要用于家具、石料、花卉、苗木等相关内容的仓储。乙方不得转租。租赁期间，乙方应做好消防、安全、卫生工作，一切不安全因素所引起的后果、罚款均由乙方承担。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，原则上不得破坏房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满如乙方不再续租，甲方不作任何补偿。
嗣后，被告向原告�纳27万元保证金。截至目前，被告2014年第四季度租金未支付，2015年第一季度租金已付，第二、三季度租金已付60万元，保证金及租金均由原告向被告出具收据。
2014年9月26日，上海市闸北区公安消防支队对被告闸北分公司做出《重大火灾隐患整改通知书》，在2014年9月23日消防监督检查中发现：1、集体宿舍安全出口数量不足；2、厂房未按规定设置消防水源；3、厂房未按规定设置室内消防栓系统；4、厂房未按规定设置自动喷水灭火系统；5、集体宿舍未按规定设置独立式感烟火灾探测报警器。上述隐患已构成重大火灾隐患，责令于2014年11月15日前改正。同时，上海市闸北区公安消防支队做出《责令限期改正通知书》。
2014年10月7日，被告向原告及恩斯凯公司发函，提出按规定出租单位应向消防部门申办审核和验收手续方可对外出租，而你方未经备案、验收，故安装消防设施、器材的费用应由你方承担。望回复施工人员由哪方安排，如被告安排，施工费用由你方承担。
2014年10月10日，恩斯凯公司书面答复被告，仓储不属于法律规定须向消防部门申办审核和验收手续用于生产经营的厂房，原消防设施和器材完全符合仓储要求，故被告不得进行安装和改装，如擅自安装和改装的，所有费用应由被告自行承担。
2014年10月22日，上海市闸北区公安消防支队对被告闸北分公司做出《行政处罚决定书》，决定罚款1.9万元。嗣后，被告缴纳了罚款。
2015年2月2日，上海市闸北区公安消防支队对被告闸北分公司做出《重大火灾隐患销案通知书》，针对整改情况进行检查，重大火灾隐患已消除，予以销案。
2015年3月10日，上海市闸北区安全生产监督管理局对被告做出《安全生产监察指令书》，因发现在安全生产方面存在下列问题：1、印刷车间有使用汽油现象；2、临时线使用不符合安全要求（不接地、使用塑料线、不穿管）；3、配电箱前堆物；4、生产区域有小孩活动现象；5、安全通道不畅、堆物严重；6、生产区域内有出租（居住）现象，指令被告在2015年3月20日前改正，并将整改情况书面上报。被告表示，上述问题已于2015年3月18日整改完毕，生产区域内非出租，而是员工宿舍。
2015年7月3日，上海市闸北区安全生产监督管理局再次对被告做出《安全生产监察指令书》，经查被告在组织生产过程中存在以下生产安全事故隐患：1、入驻企业在生产过程中，临时线使用不符合《上海地区低规》要求，不接地、不穿管、使用塑料护套线现象较普遍；2、配电箱前没有按规定留有规定通道，堆物现象严重；3、安全通道堆物，不利紧急疏散；4、企业管理�员未经专业安全培训，缺乏必要的安全管理知识；5、厂区内有住宿现象，并有小孩活动情况。并指令被告在2015年7月7日前将对于上述事故隐患的整改情况书面报告。被告表示，员工宿舍仍在，其他已整改完毕，但上海市闸北区安全生产监督管理局未再上门检查，也未有答复。
另查明，2014年5月9日，恩斯凯公司诉至本院，认为金新公司改变租赁用途，并违章搭建及转租，造成安全隐患，要求解除恩斯凯公司与颜金棍签订的房屋租赁合同及金新公司返还系争房屋。后，恩斯凯公司撤回起诉。该案审理中，恩斯凯公司否认同意金新公司变更租赁用途及搭建。
本案审理中，原告还提供：1、2014年4月左右拍摄的照片（系争房屋外墙悬挂“厂房出租”、“上海立强酒店客房用品批发”、“上海聚伦广告有限公司”等字样的横幅、广告牌）。2、2015年3月拍摄的照片（系争房屋外墙悬挂“院内住房出租”字样的横幅）。被告对此均无异议，但称2015年3月因朋友要出租他处房屋，借此悬挂广告。被告提供：1、2013年1月20日、2月1日被告两次出具《情况说明》，告知原有电量不足，如由被告向电力部门申请办理，则安装费50万元应由对方支付。原有电量不具备开办市场，且产证是仓储不能办理市场执照，经股东商议经营项目改为酒店包装用品、加工、广告印刷、酒业批发等。原告否认收到上述材料，被告称函件送达情况已无法查询。2、被告（甲方）与圆溢公司（乙方）于2013年1月1日签订的《合作经营协议》，约定甲方提供厂房计年租金24.5万元作为投资股份资金，乙方出资装修厂房和进货设备资金（约200万元），合作项目为批发酒业和办理公司网购，股份比例甲方25％、乙方75％。甲方负责财务监督，帐目每月结算。3、被告（�方）与瑞龙公司（乙方）于2014年4月1日签订的《合作经营协议》，约定甲方提供厂房计年租金996450元作为合作投资股份资金，乙方出资装修厂房和进货设备资金（约400万元），合作项目为批发酒店用品、广告制作等，股份比例甲方25％、乙方75％。甲方负责财务监督，帐目每月结算。4、2014年5月1日瑞龙公司开具的金额为10万元支票（用途为红利，收款人一栏空白）。被告称，2013年瑞龙公司已使用系争房屋，因门口修路拒付租金，直至2014年双方才签署合作协议。瑞龙公司以支票形式支付被告10万元红利，但因被告盖章模糊，支票由瑞龙公司收回，最终以现金方式支付。圆溢公司则与被告关系不和，未曾支付红利。原告对此不认可，认为被告实际为转租。
审理中，本院至系争房屋查看，现场除圆溢公司与瑞龙公司外，还挂有金鑫广告、捷创广告、典创广告等�牌，设有印刷间、加工间等，并有大量纸制品及纸箱堆放。搭建房屋的二楼被分割成多间，有人员住宿现象。
原告表示，其从未同意被告搭建及变更租赁用途，正因被告擅自改变房屋用途，才导致消防不合格。原告平时不去系争房屋，被告通过转帐方式支付租金，所以原告直至2014年初才发现问题。被告则表示，金鑫广告等公司是瑞龙公司的下属公司。2013年10月消防部门曾前来检查，因消防通道堆放物品被罚款，后整改通过。原告每三个月来系争房屋核对电费，早应发现房屋用途已改变，但从未提出异议。系争房屋内虽有消防栓，但无水源，不符合消防要求。虽经法院释明，被告仍坚持不同意解除合同，并表示对于装修补偿及消防整改费用在本案中不作考虑。
以上事实，由出租合同、产权证、照片、改正通知书、指令书及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原、被告签订的出租合同系当事人的真实意思表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
出租合同已明确土地性质为仓储，原、被告双方为此约定系争房屋主要用于家具、石料、花卉、苗木等相关内容的仓储，且明确被告不得转租。从原告提供的照片及现场查看的情况来看，被告确有进行房屋加层，并在河堤处搭建房屋，将二楼分割由多人住宿的情况，系争房屋内不仅有圆溢公司、瑞龙公司，还有金鑫广告等多家公司，甚至在审理期间仍有招租现象。被告以《合作经营协议》来否认转租，但仅凭合作协议不足以证明该节事实。被告所述金鑫广告等公司为瑞龙公司的下属公司以及招租广告系朋友所为，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。被告对系争房屋加层改建，并搭建房屋，已超出合理的装修范围。被告未按约定的方法使用系争房屋，而转由其他公司及人员在此生产经营并住宿，带来极大的安全隐患，为此消防和安全监督部门也多次要求被告整改，但至今被告未能全部整改通过。被告的上述行为已违反合同约定，构成违约，原告据此要求解除合同并支付欠租，可予准许。被告应对房屋条件是否能够满足其经营活动进行审查，相应风险也应由其自行承担。被告主张变更租赁用途已征得原告的同意，原告予以否认，被告亦未能就此提供证据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告颜金棍与被告上海金新投资管理有限公司于2012年11月9日就上海市场中路XXX号房屋签订的《出租合同》；
二、被告上海金新投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁出上址房屋，并将上址房屋返还给原告颜金棍；
三、被告上海金新投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告颜金棍租金及使用费（自2014年10月1日至2014年12月31日为40万元；自2015年4月1日起至上址房屋实际返还之日止，按160万元／年计算，已付60万元，保证金27万元从中抵扣）。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费180元（原告已预缴），由被告上海金新投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二
中级人民法院。
审 判 长 朱一心
审 判 员 施鲁檬
人民陪审员 高贵荣
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。