广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦南民初字第1690号
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原告（反诉被告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司。
住所地：钦州市永福西大街*号交通组织中心*楼。
法定代表人郭乐波。
委托代理人廖宏锋，该公司法务总监。
委托代理人陈晨，该公司法务专员。
被告（反诉原告）潘周秀，女，壮族，1965年4月5日出生，住广西钦州市钦南区城西一街**号。
原告（反诉被告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司（以下简称年年丰公司）与被告（反诉原告）潘周秀租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月6日受理后，2013年3月19日作出一审判决，潘周秀不服，向钦州市中级人民法院提出上诉，钦州市中级人民法院于2013年10月15日裁定发回本院重审。本院立案后，反诉原告潘周秀提出商铺装修物价值鉴定，本院依法委托广西中阳资产评估事务所有限公司对潘周秀的租赁年年丰公司的商铺进行价值评估，广西中阳资产评估事务所有限公司于2014年6月20日作出鉴定结论。本院依法重新组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）年年丰公司的委托代理人陈晨，被告潘周秀（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告年年丰公司诉称，原告与被告于2012年5月1日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于钦州市年年丰广场一楼A24商铺，建筑面积66.83平方米（实测面积），租赁期自2012年6月10日至2015年6月9日止，租金为每月240元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定被告需交纳租赁履约保证金48420元。合同签订后，原告按合同如约履行，但被告一直拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，原告多次催收未果。为此，特向法院起诉，要求被告支付所拖欠原告的费用：2012年9月23日至2013年1月15日期间的租金43523元、2012年6月9日至2013年1月15日期间的物管费7232元、2012年7月1日至2013年1月15日期间的空调、水电等公摊费用964元，共计51719元，并支付违约金8447元，以上共计60166元。被告潘周秀辩称，一、原告不是业主，没有权利代理签订租赁合同，也没有诉权，请求人民法院驳回原告的起诉；二、原告仅是管理公司，不是物业管理公司，原告没有资格收取物业管理费，请求法院判决要求原告退还所有业主物业管理费；三、原告出租的租赁标的不符合商铺租赁的消防经营标准。四、被告已于2011年10月13日交付铺面押金49896元和预付2012年2月1日至2012年2月29日租金16632元，不可能还有拖欠；五、2012年12月出入口一直没有正常开放，因此租金是不能计算。要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告潘周秀反诉称，2011年1月13日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人位于钦州市年年丰广场一楼A24商铺，被反诉人于2012年10月31日前将商铺交付反诉人装修，2012年1月23日前整体开业。反诉人签订合同后，缴纳了押金和预付了租金。为了能够按时开业，于2012年12月20日招聘了4位店员进行岗前培训，期间支付了工资和培训费用，但由于被反诉人单方原因，商铺一直不能交付和开业。2012年5月1日，被反诉人收回反诉人的原合同，与反诉人另签订一份明显不公平的格式《商铺租赁合同》。商场直到2012年9月23日才能勉强整体开业，但商铺的开业率比较低，严重影响商业气氛，使得反诉人无法实现合同目的，反诉人于2013年1月7日向被反诉人提出解除合同，但被反诉人至今没有回应。由于被反诉人的违约行为，导致反诉人招聘4位店员的5个月工资损失28800元。为此，请求判决双方于2012年5月1日签订的《商铺租赁合同》无效。
反诉被告年年丰公司针对反诉辩称，原告取得商铺的合法出租权，反诉请求不符合双方租赁合同的情形。反诉原告到商场经营其必应承担一定的风险，要求驳回反诉原告的诉讼请求。综合全案证据，本院确认以下法律事实：业主张利文购买钦州市年年丰广场一楼A24商铺后，于2011年9月16日与原告签订了《委托经营管理合同》，约定张利文委托原告年年丰公司经营管理A24商铺，由原告年年丰公司以出租方的名义出租给第三人。
《委托经营管理合同》签订后，原、被告达成潘周秀租赁原告在钦州市年年丰广场一楼A24商铺（以下简称A24商铺）的意向，潘周秀于2011年10月13日向年年丰公司交纳了商铺押金49896元及预交2012年2月份的租金16632元，并约定2012年4月9日交付商铺及签订《装修管理服务协议》。由于原告未能按原先意向所定的日期2012年4月9日交付商铺，双方于2012年5月1日重新签订了A24商铺的《商铺租赁合同》，合同约定被告承租上述商铺（实测面积66.83平方米），租赁期自2012年6月10日至2015年6月9日止，租金为每月240元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定被告需交纳租赁履约保证金48420元；另约定，在租赁期间内，承租人逾期交纳租金、物管费、空调、水电等公摊费用的，经出租人书面通知，仍未能于七天内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的0.2%向出租人交付违约金。合同签订后，年年丰公司按合同如约履行，但被告一直拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，原告于2013年1月5日向被告发出了《缴费通知单》，催收被告欠原告A24商铺2012年度的有关费用，被告未能于七天内交付；原告于2013年1月15日向被告发出了《缴费通知单》，催收被告欠原告A24商铺2013年1月1日至15日的有关费用，被告未能于七天内交付。2013年2月6日，原告向本院起诉，要求被告支付所拖欠原告的费用：2012年9月23日至2013年1月15日期间的租金43523元、2012年6月9日至2013年1月15日期间的物管费7232元、2012年7月1日至2013年1月15日期间的空调、水电等公摊费用964元，共计51719元，并支付违约金8447元，以上共计60166元。
另查明，潘周秀于2011年11月13日缴纳首期租金注明是2012年2月1日至29日的租金，而双方合同签订时间是2012年5月1日，合同约定装修期是15天（从2012年5月24日起，装修期不包含在租赁期内），年年丰公司于2012年5月24日交付商铺给潘周秀使用。租赁合同补充约定：2012年6月10日至2012年9月10日期间免租。
2012年5月24日潘周秀的员工黎虹君出庭作证证实2012年6月开始在年年丰商场潘周秀的红谷店上班。潘周秀在经营钦州市年年丰广场一楼A24商铺前，在钦州市协盛商场同样经营红谷品牌店，雇用黎虹君等四名员工。
原告（反诉被告）年年丰公司于2013年12月16日变更诉讼请求为：1、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告潘周秀将涉诉商铺内的自由物品清走并将商铺返还原告；3、潘周秀支付2012年9月23日至2013年1月15日期间的租金43523元、2012年6月9日至2013年1月15日期间的物管费7232元、2012年7月1日至2013年1月15日期间的空调、水电等公摊费用964元，共计51719元及违约金8447元；4、判令被告潘周秀支付租金2013年1月16日到期返还原告商铺之日期间的占有使用费共计176431.20元（暂算至2013年12月16日止，参照合同约定的租金标准）。
被告（反诉原告）潘周秀于2013年1月13日提起反诉，反诉请求：1、撤销双方于2012年5月1日签订的《商铺租赁合同》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失28800元；3、诉讼费由反诉被告承担。潘周秀于2013年12月18日变更诉讼请求为：1、解除双方于2012年5月1日签订的《商铺租赁合同》；2、判令反诉被告年年丰公司返还押金49896元；3、判令反诉被告年年丰返还反诉原告潘周秀租金16632元；4、判令反诉被告年年丰公司合同违约并赔偿反诉原告潘周秀装修所有的费用（按照评估的价值）；5、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失28800元（员工工资损失）；6、本案的诉讼费由反诉被告年年丰公司全部承担。
另查明，反诉原告潘周秀提出商铺装修物价值鉴定，2013年12月17日本院审判人员及委托评估单位人员到年年丰商场对潘周秀租赁的商铺进行现场勘查时，潘周秀租赁的商铺大门敞开，里面没有任何物品。广西中阳资产评估事务所有限公司于2014年6月20日作出评估结论，认定潘周秀租赁年年丰商业公司的商铺装修物价值51700元。
根据当事人陈述的意见，归纳本案争议焦点为：一、原告年年丰公司是否有诉权；二、原告年年丰公司与被告潘周秀是否存在违约行为；三、原告年年丰公司要求被告潘周秀支付2012年6月至2013年12月份的租金、物管费、空调、水电等公摊费用以及违约金是否有依据；四、反诉原告潘周秀要求反诉被告年年丰公司返还押金49896元、租金16632元及赔偿商铺装修损失、员工工资损失是否有依据。一、关于原告年年丰公司是否有诉权问题。本院认为，原告经业主张利文特别授权，拥有以出租方的名义出租给第三人的权利后，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，是经原、被告双方自愿、协商一致的基础上签订的，双方的意思表示真实，原、被告双方均具有完全行为能力，合同也没有违反法律或社会公共利益，因此，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，《商铺租赁合同》对原、被告双方均具有约束力。因年年丰公司经业主张利文特别授权，由年年丰公司代理出租其所有的年年丰商场A24商铺，年年丰公司将A24商铺出租给潘周秀，并与潘周秀签订合同，原、被告是《商铺租赁合同》的相对方，年年丰公司有权以原告的名义提起诉讼，因此，对被告潘周秀主张年年丰公司无诉权的主张，本院不予采信。
二、关于原告年年丰公司与被告潘周秀是否存在违约行为问题。反诉原告潘周秀主张双方于2011年10月13日签订《商铺租赁合同》，后来年年丰公司又把合同收回，重新签订2012年5月1日的《商铺租赁合同》，2011年10月13日签订合同当日交纳2012年2月份的租金16632元，反诉被告年年丰迟延交付商铺使用，属于违约行为，应当承担违约责任。根据双方签订的《商铺租赁合同》第15.1条：“在租赁期限内，甲方（年年丰公司）未按合同约定的时间交付该物业，则装修期相应顺延”。合同此条关于迟延交付物业的约定，即使年年丰公司确实迟延交付商铺给潘周秀，其承担责任也只是相应从迟延交付之日起给予潘周秀相应的装修时间，显然，潘周秀提供的证据无法证明双方签订《商铺租赁合同》的时间是2011年10月13日。潘周秀如果认为该合同显失公平的，应当在其认为的合同签订之日（2011年10月13日）内一年内行使撤销权，但是潘周秀在2013年3月5日才在反诉状提出撤销《商铺租赁合同》，《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项关于撤销权消灭的时间规定是当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，显然潘周秀在2013年3月5日才反诉提出撤销合同已过了期限，潘周秀的行使撤销《商铺租赁合同》的权利消灭，那么双方应当按照合同的约定来履行义务。年年丰公司按照合同约定交付商铺给潘周秀使用，潘周秀也应按照合同约定缴纳租金、水、电公摊费、空调公摊费等费用，但潘周秀在2013年1月5日年年丰公司催缴租金、物管费、空调、水电等公摊费用时均没有缴纳过租金等费用，存在违约行为，年年丰公司没有违约，因此，原告年年丰公司要求被告潘周秀支付违约金予以支持。
三、关于原告年年丰公司要求被告潘周秀支付2012年6月至2013年12月份的租金、物管费、空调、水电等公摊费用以及违约金是否有依据。
双方合同签订的时间是2012年5月1日，根据双方在合同上补签的条款约定免租三个月的时间是2012年6月10日至2012年9月10日，加上原告在合同书上注明乙方（潘周秀）的装修期间是15天（2012年5月24日起），不计算在租赁期内。本院于2013年12月17日勘查讼争商铺时，商铺已由年年丰公司管理，那么可以推断年年丰将商铺交付潘周秀使用的时间是2012年5月24日，因年年丰公司同意免租三个月的时间是2012年6月10日至2012年9月10日，那么潘周秀只需要从2012年9月11日开始支付租金至2013年12月16日止。
原告已经按协议约定履行了合同义务，但被告没有按照合同约定交纳租金，已经构成违约，原告要求被告支付拖欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用以及违约金，有事实和法律依据，本院应当予以支持。双方签订的《商铺租赁合同》约定，在租赁期间内，承租人逾期交纳租金、物管费、空调、水电等公摊费用的，经出租人书面通知，仍未能于七天内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的0.2%向出租人交付违约金。但每天0.2%的违约金约定过高，不符合法律规定，本院支持按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金。被告潘周秀至2013年1月15日拖欠原告租金、物管费、空调、水电等公摊费用43365元，经原告于2013年1月5日向被告发出《缴费通知单》，被告未能于七天内交付，按双方的违约约定，应当从2013年1月13日开始计算所拖欠费用43365元及违约金（按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金），计算至欠款全部还清之日止；被告拖欠原告2013年1月1日至1月15日的租金、物管费、空调、水电等公摊费用8354元及违约金（违约金按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计至欠款全部还清之日止）。从2013年1月16日至2013年12月16日的商铺占用费176431.20元及违约金（违约金按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计至欠款全部还清之日止）。
四、关于反诉原告潘周秀要求反诉被告年年丰公司返还押金49896元、租金16632元及赔偿商铺装修损失、员工工资是否有依据。
反诉原告潘周秀主张要求年年丰公司赔偿装修损失及员工工资损失，本院认为，赔偿损失的情形不外乎因年年丰公司的违约行为而起，而年年丰公司不存在违反双方签订的合同条款的违约行为，不应承担违约责任；年年丰公司在签订合同时也不存在缔约过失行为，承担赔偿责任也没有任何依据。因此，本院对于反诉原告潘周秀要求反诉被告年年丰公司承担赔偿商铺装修损失不予支持。潘周秀反诉主张原告延迟开业的违约行为，导致被告招聘4位店员的5个月工资损失28800元，没有提供证明年年丰公司迟延开业导致反诉原告潘周秀无法按时开业的事实依据。因此，对于潘周秀要求年年丰公司赔偿员工工资损失28800元不予支持。被告潘周秀主张商铺的开业率比较低，严重影响商业气氛，使得无法实现合同目的。投资经营有一定的风险，无法实现合同的赢利目的，不能归责于年年丰公司，合同对双方均具有约束力，对反诉原告的主张，本院依法不予采信。
至于反诉原告潘周秀认为反诉被告年年丰应当退还押金及租金的问题，本院认为，潘周秀缴纳商铺押金后，实际与年年丰公司在2012年5月份才签订了商铺租赁合同，那么年年丰应当返还押金49896元和预交2012年2月份的租金16632元给潘周秀，并参照商业银行的贷款利率支付相应的利息。另外，根据2013年12月17日本院审判人员到年年丰商场对潘周秀租赁的商铺进行现场勘查时，潘周秀租赁的商铺大门敞开，里面没有任何物品，视为当时已经交付年年丰公司管理，双方自那时起解除了《商铺租赁合同》。
《依照中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司与被告潘周秀于2012年5月1日签订的《商铺租赁合同》自2013年12月17日起已经解除；
二、被告潘周秀支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司2012年度的租金、物管费、空调、水电等公摊费用43365元及该款违约金（违约金按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2013年1月13日起计算至欠款全部还清之日止）；
三、被告潘周秀支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司2013年1月1日至2013年1月15日的租金、物管费、空调、水电等公摊费用8354元及该款违约金（违约金按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2013年1月23日起计算至欠款全部还清之日止）；
四、被告潘周秀支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司2013年1月16日至2013年12月16日的商铺占用费176431.20元及该款的违约金（按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2013年12月17日起计算至欠款全部还清之日止）；
五、反诉被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司返还反诉原告潘周秀押金49896元和租金16632元合计66528元及该款的利息（利息按中国人民银行规定的一年期流动资金贷款利率分段计算，自2011年10月13日计算至还清之日止）；
六、驳回反诉原告潘周秀的其他反诉请求。
本诉案件受理费4530元（原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司已预付），反诉受理费260元，评估费1500元（反诉原告潘周秀已预付1760元），由原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司负担1214元，被告（反诉原告）潘周秀负担5076元。
上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户；开户帐号：733701040000520），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈熙玲
代理审判员 陈 勋
人民陪审员 黄 发
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 邓龙鹏