浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐执异初字第19号
原告：中信银行股份有限公司温州柳市支行。
负责人：郑晖，支行行长。
委托代理人：何笑珍、张洁，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被告：刘安光。
委托代理人：叶乐一、周旭蕾，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。
被告：温州丽都房地产开发有限公司。
法定代表人：靳勇。
原告中信银行股份有限公司温州柳市支行与被告刘安光、温州丽都房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，二次公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司温州柳市支行（以下简称中信银行柳市支行）的特别授权委托代理人何笑珍、张洁、被告刘安光的特别授权委托代理人叶乐一、周旭蕾到庭参加诉讼。被告温州丽都房地产开发有限公司（以下简称丽都公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行柳市支行起诉称：温州大江仪表有限公司（以下简称大江公司）因未能偿还原告中信银行柳市支行的到期贷款，被法院判决承担还款责任，包括被告丽都公司在内的保证人被判决承担连带偿还责任。诉讼期间，因原告申请法院查封了被告丽都公司名下多套房产，后上述案件判决生效并进入执行阶段，法院根据（2015）温乐执民字第2785-2号执行裁定书对乐清市城南街道千帆东路2×7号中央公馆商住楼系列房产进行了轮候查封。案件在执行中，被告刘安光以其系被查封的中央公馆商住楼5幢1××1室、1××2室房产实际所有权人为由，提出了书面异议，要求中止执行。但是，被告刘安光异议之诉称与事实严重不符，且相关证据并不能证实其主张，具体为：一、被告刘安光与被告丽都公司存在利害关系，其提供的相关房屋买卖合同与付款行为系为转移资产而虚构；二、被告刘安光提供之房屋买卖合同及汇款凭证，预付房款在前，合同签订在后，不符合交易习惯；三、被告刘安光名下有其他房产，未曾实际居住使用本案所涉房产。因此，被告刘安光并未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形，法院作出（2015）温乐执异字第45号执行裁定书裁定对被告刘安光提出异议的房产中止执行，缺乏事实与法律依据，故请求判令：一、对登记在被告丽都公司名下的坐落于乐清市城南街道千帆东路2×7号中央公馆商住楼5幢1××1室、1××2室房产许可执行；二、本案诉讼费由被告承担。
为证明其主张事实，原告提供了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码、金融许可证、负责人身份证，证明原告诉讼主体资格；
2、被告身份证，证明被告刘安光诉讼主体资格；
3、（2015）温乐执异字第45号执行裁定书，证明因被告刘安光执行异议申请，法院裁定中止执行；
4、（2015）温乐商初字第406号民事判决书、（2015）温乐商初字第406-1号民事裁定书、（2015）温乐执民字第2785-2号执行裁定书，证明原财产执行措施正确得当，应当予以继续执行；
5、被告刘安光农业银行账号流水单、被告丽都公司在建设银行的银行交易明细表、被告丽都公司在农业银行的银行分户账、被告丽都公司在农业银行的电子银行交易回单，证明被告刘安光的购房不存在真实的付款行为，其与被告丽都公司签订的买卖合同是虚假的；
6、乐清市恩同电器有限公司工商登记信息、上海市房地产登记薄余光亮户籍信息、天洲电器集团有限公司工商登记信息、被告刘安光婚姻登记信息，证明被告刘安光与天洲电器集团有限公司（以下简称天洲公司）以及乐清市恩同电器有限公司（以下简称恩同公司）存在法律上的利害关系；
7、被告丽都公司及乐清市智创企业管理咨询有限公司（以下简称智创公司）的工商登记信息，证明天洲公司与被告丽都公司之间的利害关系，而且有理由怀疑智创公司的实际控制人系余光亮；
8、乐清市吉强企业管理咨询有限公司的工商登记信息，结合证据6证明恩同公司与天洲公司及余光亮之间的利害关系；
9、智创公司在建设银行的交易明细表、乐清市圣川企业管理咨询有限公司在招商银行的交易明细表（以下简称圣川公司）、天洲公司在兴业银行的交易明细表、被告刘安光在农业银行的交易明细表，证明被告刘安光在2014年9月2日缴纳的房款1970060元系通过打款走账形成，并不存在真实付款行为，其与被告丽都公司签订的买卖合同是虚假的；
10、恩同公司在建设银行的交易明细表、圣川公司在招商银行的交易明细表、天洲公司在兴业银行的交易明细表、被告刘安光在农业银行的交易明细表，证明被告刘安光在2014年9月15日缴纳的房款4580000元系通过打款走账形成，并不存在真实付款行为，其与被告丽都公司签订的买卖合同是虚假的。
被告刘安光答辩称：一、其与被告丽都公司签订的商品房买卖合同合法有效，不存在无效或可撤销情形。2014年9月2日，其与被告丽都公司口头约定购买被告丽都公司开发的中央公馆商住楼5幢1××1室、1××2室房产，并预付了部分购房款。2014年9月4日，双方正式签订商品房买卖合同，约定5幢1××1室房价款为1967799元、5幢1××2室房价款为4592261元。合同签订后，其付清了全部房款，2014年9月12日其至乐清市住建局办理了预购商品房预告登记。所以其与被告丽都公司签订的合同合法有效，不存在无效或可撤销情形。二、合同已得到实际履行，其依据合同已合法占有房产。（一）其已付清了5幢1××1室、1××2室的全部房款；（二）被告丽都公司则将房产交付给其，其对该房产已合法占有。本案的房屋验收交接书、专项维修资金凭证等证据足以证明被告丽都公司已将房屋交付给其，从交付之日起其已实际占有了该房屋。三、其与被告丽都公司并无法律上的利害关系，更不存在恶意串通的情形。其向被告丽都公司购买商品房是根据被告丽都公司向市场公开的对价，并无取得任何利益。原告的诉称完全虚构且无任何证据证明。四、法院作出中止执行涉案房屋的裁定书，符合法律规定。（一）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合本案的情形，法院对其房产依法不得查封。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案诉争房屋已于2014年9月12日预告登记在其名下。（三）《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释一》（讨论稿）第40条《受让人执行异议的认定》规定：“受让人已经办理预告登记，且预告登记在有效期内，受让人提出执行异议的，人民法院应予以支持”。综上，其认为法院作出的（2015）温乐执异字第45号执行裁定书完全正确，请求依法维持。
为证明其主张事实，被告刘安光提供了以下证据：
1、身份证，证明被告刘安光的主体身份；
2、（2015）温乐执民字第2785-2号执行裁定书，证明涉案房屋已经被查封；
3、商品房买卖合同、补充协议及合同登记备案意见，证明被告刘安光于2014年即法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；
4、销售不动产统一发票、现金交款单，证明被告刘安光已履行购买房产的付款义务；
5、房屋验收交接书、物业维修资金发票，证明刘安光在查封前已实际使用房屋，并交纳物业费的事实；
6、房屋所有权证，证明该房产于2015年1月22日才办理初始登记；
7、预告登记证，证明被告刘安光就涉案房产已办理预告登记；
8、审计报告，证明被告丽都公司系恩同公司、智创公司的债务人，截止2015年12月31日，尚欠恩同公司25469322.09元，欠智创公司5706867.95元；
9、智创公司、恩同公司的部分银行凭证，证明本案之前，恩同公司、智创公司即是被告丽都公司的债权人，被告丽都公司汇款行为是偿还债务行为；
10、股东会决议、股权转让协议书、章程，证明2013年2月25日，天洲公司将股权转让给智创公司；
11、被告丽都公司与恩同公司、智创公司之间的款项往来协议，证明当时在2009年被告丽都公司有向恩同公司借款，2012年被告丽都公司有向智创公司借款，双方均签订了借款协议，并约定利息，说明被告丽都公司与恩同公司、智创公司之间有款项往来。
被告丽都公司未进行答辩，亦未提供证据。
本院依职权调取了被告丽都公司的其他应付款明细账、银行存款日记账，证明被告丽都公司与恩同公司、智创公司、天洲公司等公司之间有经济往来。
原告及被告刘安光提供的证据经庭审出示、质证，当事人质证及本院认证意见如下：
对于原告提供的证据1、2、3、4，被告刘安光无异议；对于证据5、9、10，被告刘安光对其真实性无异议，对打款路径也予以确认，但认为该证据只能证明被告丽都公司有汇款给智创公司和恩同公司，该汇款行为是还债行为，是合法行为，并非原告所称的为了转移资产，天洲公司汇给被告刘安光的钱，只能说明被告刘安光与天洲公司之间有经济往来或有债权、债务关系，且从被告丽都公司汇出来的钱中间经过了多家公司转汇，这几家公司的账户上余额不明，被告刘安光用于购房的钱是否来源于被告丽都公司，以上证据无法证实；对于证据6，被告刘安光认为该证据不能证实被告刘安光与被告丽都公司有法律上的利害关系；对于证据7，被告刘安光认为，涉案房屋买卖之前，天洲公司已经将其在被告丽都公司名下的股权转让，天洲公司与被告丽都公司无任何关系，更谈不上控制被告丽都公司；对于证据8，被告刘安光认为该证据恰好证明尚荣飞的出资额只占有0.3%，被告刘安光与被告丽都公司没有利害关系。
对于被告刘安光提供的证据1、2，原告无异议；对于证据3，原告对商品房买卖合同形式上的真实性无异议，但对是否存在真实交易存在异议，对补充协议的真实性有异议，对合同登记的备案意见形式上的真实性无异议，但认为是基于虚假的买卖合同进行登记的，故不具备法律上的效力及；对于证据4，原告对其形式上的真实性无异议，但认为不能证明被告刘安光真实支付购房款；对于证据5，原告对其中的房屋验收交接书真实性存在异议，认为因为被告刘安光与被告丽都公司存在利害关系，双方存在造假可能；对物业维修资金发票的形式上的真实性无异议，但认为不能证明被告刘安光真实使用该房屋；对于证据6，原告无异议；对于证据7，原告对其形式上的真实性无异议，但认为该登记是依据被告刘安光提供的虚假合同进行登记的，在法律上无效力；对于证据8，原告对证据的三性均有异议，认为该报告是关于被告丽都公司的审计报告，被告刘安光的取得途径是否合法？且该审计报告是被告丽都公司单方面委托的单项审计报告，是基于受托人被告丽都公司提供的材料进行的归纳整理，报告内容并不完整；对于证据9，原告对其真实性无异议，对合法性有异议，认为被告刘安光取得该证据的途径是否合法？对证明对象有异议，认为该证据无法结合审计报告证明2015年被告丽都公司汇款给恩同公司和智创公司的行为是偿还债务的行为；对于证据10，原告认为该证据系复印件，不进行质证；对于证据11，原告对证据的三性均有异议，认为该证据是关于被告丽都公司的证据，被告刘安光取得该份证据的途径是否合法？且被告丽都公司与智创公司、恩同公司之间有利害关系，双方有转移资产逃避债务嫌疑。
对于本院调取的被告丽都公司的相关账目，原告对证据的三性均有异议，认为该账目有事后做假账的可能性，且也无法证实被告丽都公司与恩同公司、智创公司之间有债权、债务往来。被告刘安光对该证据无异议。
本院认为，对于原告提供的证据1、2、3、4，被告刘安光无异议，本院予以确认；对于证据5、9、10，被告刘安光对其真实性无异议，对其中的打款路径也予以确认，该证据能证实被告刘安光交付的购房款来源于被告丽都公司，与本案有关联性，本院予以确认；对于证据6、7、8，被告刘安光对其真实性未提出异议，且以上证据相结合，能证实被告丽都公司与被告刘安光之间存在利害关系，与本案有关联性，本院予以确认。
对于被告刘安光提供的证据1、2、3、4、6、7及证据5中的物业维修资金发票，原告对其真实性均无异议，虽原告认为合同系双方恶意串通，但缺乏依据，以上证据证实了被告刘安光购买涉案房屋的整个过程，与本案有关联性，本院予以确认，但对其中的房屋交接书，因没有落款时间，无法确认其实际的交接时间，本院不予确认；对于证据8，因原告对证据的三性均有异议，且审计报告是被告丽都公司单方面委托鉴定，审计材料的真实性、合法性均未得到确认，本院不予确认；对于证据9，因原告对其真实性无异议，且该证据证实了被告丽都公司与恩同公司、智创公司之间有经济往来，与本案有关联性，本院予以确认；对于证据10，结合被告丽都公司的工商登记信息，能证实天洲公司于2013年2月27日将其在被告丽都公司的股份转让给智创公司的事实，本院予以确认；对于证据11，该证据结合证据9能证实被告丽都公司与恩同公司、智创公司之间有经济往来，本院予以确认。
对于本院调取的被告丽都公司的有关账目，能结合双方当事人提供的相关证据，证明被告丽都公司与恩同公司、智创公司、天洲公司等公司之间有经济往来，本院予以确认。
经审理本院查明，被告丽都公司开发的坐落于乐清市城南街道千帆东路2×7号中央公馆商住楼5幢1××1室、1××2室实为一套房屋二个产权证。2014年9月2日，被告刘安光转账1970060元至被告丽都公司账户内，用于购买中央公馆商住楼5幢1××1室、1××2室。2012年9月4日，被告刘安光与被告丽都公司签订了上述涉案房产的商品房买卖合同，合同约定5幢1××1室房价款为1967799元、5幢1××2室房价款为4592261元，同日，被告刘安光支付了10000元购房款。2014年9月11日，乐清市住房和城乡规划建设局对上述合同予以登记备案；同年9月12日，涉案房产预告登记在被告刘安光名下。2014年9月15日，被告刘安光支付了4580000元购房余款。2015年1月16日，被告刘安光与被告丽都公司签订了涉案房产的补充协议，约定变更1××1室房产价款为1602491元、变更1××2室房产价款为3739742元，并约定被告丽都公司在2015年1月30日前扣除相关税费统一结算后将差额无息退还给被告刘安光。2015年1月21日，被告丽都公司按照补充协议约定价款开具了二份预购房款发票。2015年1月22日，乐清市住房和城乡规划建设局将涉案房产的所有权初始登记在被告丽都公司名下。2015年3月24日，被告丽都公司按照产权证记载的面积开具了售房款发票。
另查明，被告丽都公司与智创公司、恩同公司、天洲公司之间有经济往来，被告丽都公司与被告刘安光之间有利害关系。被告刘安光分别于2014年9月2日、2014年9月15日转账给被告丽都公司的1970060元、45800000元购房款均来源于被告丽都公司，打款路径为：2014年8月25日，丽都公司-
智创公司4060000元，9月1日，智创公司-圣川公司4060000元，9月2日，圣川公司-
天洲公司4060000元-刘安光1970060元-丽都公司1970060元；9月12日，丽都公司-
恩同公司4018000元-圣川公司4010000元，9月15日，丽都公司-恩同公司-
圣川公司3610000元（加上9月12日收到恩同公司的4010000元共计7620000元）-天洲公司4580000元-刘安光4580000元-丽都公司4580000元。
另外，本院受理中信银行柳市支行与大江公司、宏邦实业有限公司、天洲公司、丽都公司、乐清市江银实业有限公司、陈耀哲、黄燕丽金融借款合同纠纷一案中，本院作出（2015）温乐商初字第406-1号民事裁定书查封了涉案房产。被告刘安光以取得涉案房产的所有权为由向本院申请复议，要求解除查封，后被本院驳回。该案判决生效进入执行阶段后，因中信银行柳市支行为申请执行人的系列案件中被执行人丽都公司均为担保人，故本院以（2015）温乐商初字第407号民事判决为生效依据的（2015）温乐执民字第2785-2号执行裁定书对涉案房产进行了轮候查封。被告刘安光提出执行异议，本院作出（2015）温乐执异字第45号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。原告中信银行柳市支行不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点是，被告刘安光对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权益。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，可见物权法就不动产物权的取得确立了登记生效的原则，而被告刘安光所购买的涉案房屋至今未办理权属登记，房屋产权没有发生实际转移。至于被告刘安光是否享有其主张的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的特殊保护债权及是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的停止处分、排除执行的情形问题。本院认为，虽然被告刘安光提供了证据以证实自己已将涉案房屋的购房款全额交付给了被告丽都公司，且双方签订了购房合同，并对涉案房屋进行了预告登记，但是根据原告提供的银行打款路径、工商登记信息、户籍信息、婚姻登记信息等证据证明，被告刘安光支付的购房款最初来源于被告丽都公司，被告刘安光在向被告丽都公司支付了购房款后，该款项最终又回到了被告丽都公司，被告刘安光与被告丽都公司之间存在利害关系，被告刘安光对原告提供的打款路径予以认可，仅辩解被告丽都公司汇出的款项系偿还债务，而被告刘安光收到天洲公司的款项是天洲公司偿还给自己的债务。本院认为，根据相关证据证实，被告丽都公司与恩同公司、智创公司、天洲公司之间存在经济往来，故原告主张的被告刘安光与被告丽都公司是为转移资产而走账，被告刘安光辩解的被告丽都公司汇给各公司的款项系偿还债务，均依据不足，被告刘安光称天洲公司欠自己的借款，并未能提供证据予以证实，即便如被告刘安光抗辩的被告丽都公司汇给智创公司、恩同公司的款项为偿还债务，但是根据打款路径及偿还债务与房屋买卖同步进行这一特殊行为，其在性质上属于两被告之间以房抵债的范畴，因此该买卖合同与以转让房产的所有权为对价而获取价款的买卖合同有本质区别，故虽然被告刘安光与被告丽都公司之间有了形式上的房屋买卖合同关系并对涉案房屋预告登记，但本案不符合上述法律规定的特殊保护债权的保护条件和应当解除查封的情形，被告刘安光与被告丽都公司基于商品房买卖合同产生的债权并不具有优先于一般债权的保护效力，被告刘安光不享有足以阻却执行、停止处分的实体权益。综上，原告请求对涉案房屋许可执行的理由成立，本院予以支持。被告丽都公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（一）项的规定，判决如下：
准许执行登记在被告温州丽都房地产开发有限公司名下的坐落于乐清市城南街道千帆东路2×7号中央公馆商住楼5幢1××1室、1××2室（产权证号：温房权证乐清市字第20×××1号、20×××5号）的房产。
案件受理费23541元，由被告刘安光、温州丽都房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 周 萍
人民陪审员 吴玲娟
人民陪审员 陈颖周
二〇一六年四月二十七日
此件与原本核对无异
书 记 员 郑小东