福建省泉州市丰泽区人民法�
民 事 判 决 书
（2017）闽0503民初6374号
原告：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558
主要负责人：孙国强，该分行行长。
委托诉讼代理人：林贤忠，男，该分行员工。
被告：尤木龙，男，1986年8月20日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
被告：张艳萍，女，1987年6月12日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
被告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社�信用代码91350500553225111E。
法定代表人：刘峰，该公司负责人。
委托诉讼代理人：李峰，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：陈慧明，女，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）与被告尤木龙、张艳萍、福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行泉州分行的委托诉讼代理人林贤忠、被告尤木龙、被告中超公司的委托诉讼代理人李峰到庭参加诉讼，被告张艳萍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
建行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、判令尤木龙、张艳萍归还借款本金528541.75元及相应利息10690.68元、罚息438.27元(利息、罚息暂计至2017年8月14日，其后按合同约定及人行有关规定计至实际还款日止)，合计539670.70元；2、判令建行泉州分行对尤木龙、张艳萍提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判令中超公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费及建行泉州分行为实现债权而支出的其它费用由上述尤木龙、张艳萍、中超公司承担。事实与理由：2014年7月尤木龙、张艳萍因购房资金不足以座落于泉州市丰泽区法花美社区中超.水木春天B地块1号楼512住宅向建行泉州分行申请个人住房贷款59万元整，期限20年240个月）。自2015年2月5日至2035年2月5日止，以其所购房产提供抵押担保，该借款合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率下调0%。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%。本息的归还方式采用等额本息还款法，每月归还本息金额为2458.33元。经审查认可，双方签订了350652433-2012-20140488567个人住房借款合同，合同签订后借款双方于2014年8月13日向法定登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续，建行泉州分行于2015年2月5日如约将合同款项交付尤木龙使用。2016年6月26日建行泉州分行与中超公司签订了编号为2014年建营房贷最高额保字第002号的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，合同约定甲方即中超公司提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。该最高额保证所担保的债权是指自2014年6月26日至2044年6月26日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。中超公司为尤木龙、张艳萍提供连带保证责任的保证期间从借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。但合同签订至今，尤木龙、张艳萍尚拖欠建行泉州分行到期总额为23420.60元，虽经建行泉州分行多次催告仍未归还。根据建行泉州分行与尤木龙、张艳萍签订的《个人住房借款合同》第十六条及第十七条的约定，贷款人有权宣布借款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用，贷款人有权解除与借款人的借贷关系。因此，为维护建行泉州分行的合法权益，确保建行泉州分行对借款人提供的抵押担保物享有优先受偿权,保障建行泉州分行信贷资金的安全，建行泉州分行特依《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼。
尤木龙辩称，本案借款属实，对建行泉州分行诉求的借款本金、利息、罚息、复利无异议，但希望与其协商处理。
中超公司辩称，对建行泉州分行陈述的事实理由和诉讼请求均无异议。
张艳萍未作答辩。
本院经审理查明的事实与建行泉州分行的陈述基本一致。另查明，《个人住房借款合同》第十六条约定：“违约情形一、借款人发生下列任一情况，均构成违约：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……”，第十七条约定：“违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：一、停止发放本合同项下的借款；二、宣布借款人立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；三、解除与借款人关系；……”，第十九条约定：“贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用。”；《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定：“保�期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第（贰）项所述之日止……（二）该笔借款合同项下的抵押已生，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”。另查明，尤木龙、张艳萍贷款逾期后，中超公司分别于2016年6月29日代尤木龙、张艳萍向建行泉州分行垫付46257.30元；于2016年9月30日垫付14409.59元；于2017年3月30日垫付28415.99元，上述三笔共计89082.88元。建行泉州分行起诉后，尤木龙、张艳萍未还款。截至2017年10月10日，尤木龙、张艳萍尚欠本金528541.75元、利息14896.69元、罚息、复利计758.83元。
上述事实，有原告营业执照、被�身份证、被告结婚证、350652433-2012-20140488567《个人住房借款合同》、2014年建泉营房贷最高额保字第002号《个人住房借款最高额保证合同》、预告抵押登记证明、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款、垫款明细、银行汇款凭证等及庭审中原、被告的陈述等证据在卷佐证，相关证据业经质证，足以认定。
本院认为，中国建设银行股份有限公司泉州分行与尤木龙、张艳萍签订的350652433-2012-20140488567《个人住房借款合同》，与中超公司签订的2014年建泉营房贷最高额保字第002号《个人住房借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。建行泉州分行依约发放贷款，尤木龙、张艳萍未能依约还款付息，其行为已构成违约。建�泉州分行要求尤木龙、张艳萍偿还尚欠的借款本金、利息、罚息、复利，本院予以支持。中超公司自愿为尤木龙、张艳萍的上述借款提供阶段性连带保证，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定，保证期间为从借款合同签订之日起至该笔借款合同项下的抵押已生，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。现建行泉州分行在保证期限内向中超公司主张权利，应予支持。另，建行泉州分行主张其对尤木龙、张艳萍提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至尤木龙、张艳萍名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，建行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。建行泉州分行依据预购商品房�押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。建行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。张艳萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告尤木龙、张艳萍应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泉州分行截至2017年10月10日尚欠的借款本金528541.75元、利息14896.69元、罚息、复利计758.83元，并支付自2017年10月11日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为350652433-2012-20140488567号《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
二、被告福建中超实业有限公司应对被告尤木龙、张艳萍的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告尤木龙、张艳萍追偿；
三、被告福建中超实业有限公司有权就其已代尤木龙、张艳萍向中国建设银行股份有限公司泉州分行垫付的款项89082.88元向被告尤木龙、张艳萍追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9197元，由被告尤木龙、张艳萍、福建中超实业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 谢燕玉
二〇一七年十一月九日
书 记 员 黄小青
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百九十六条�款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。