审判长
合议庭成员
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3831号
上诉人（原审原告）：余玉珍。
委托代理人：沈军、李翱男，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区人民政府和平街办事处，住所地武汉市青山区工业大道13号。
负责人：郭涛，该办事处主任。
委托代理人：丁晴，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人余玉珍因与被上诉人武汉市洪山区人民政府和平街办事处（以下简称和平街办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市青山区人民法院于2016年4月5日作出（2016）鄂0107民初43号民事判决，余玉珍不服，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人余玉珍的委托代理人沈军、李翱男、被上诉人和平街办事处的委托代理人丁晴均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2016年1月，余玉珍诉至一审法院，请求判令：1、和平街办事处赔偿余玉珍装修费及配套设施费80万元；2、和平街办事处赔偿余玉珍因被迫停业造成的经济损失108万元（从2014年1月起暂计至2015年12月，每月营业利润按45，000元计算）；3、本案诉讼费及相关费用由和平街办事处承担。
一审法院查明：余玉珍自1999年起即承租和平街办事处位于武汉市洪山区工业大道黄州街5号房屋，用于经营经典咖啡苑。双方于2012年8、9月间续签一份《房屋租赁合同》，约定：甲方和平街办事处将其位于武汉市洪山区工业大道黄州街5号使用面积为535.11㎡的房屋出租给乙方经典咖啡厅用于乙方从事咖啡、餐饮经营；租赁期五年，从2011年4月1日起至2016年3月31日止；房屋租金分季缴纳，季租金28，800元，乙方于每季度首月的5日前缴清，否则甲方有权单方面解除合同，并有权扣除乙方资产或商品作为抵押以及按每日5%的标准向乙方加收滞纳金；房屋租赁期间水、电、暖、通讯等费用由乙方承担，见缴费单支付；乙方对所租房屋的装潢设施和投资所建不动资产，在合同期满时不得拆除，产权归甲方所有，同时甲方不支付装潢及建房费用。双方一致将合同落款时间倒签为2011年3月6日。合同签订后，余玉珍继续占有使用该租赁房屋。2013年12月26日，余玉珍向和平街办事处付清了截至2013年年底的房屋租金后，向和平街办事处表达了希望延迟缴纳下一季度租金的意愿，但此后双方并未就缓缴事宜协商一致。2014年1月10日，和平街办事处在诉争租赁房屋门口张贴催缴通知，内容为“根据房屋租赁合同，你单位房租交纳时间：每季度第一个月的5日前分季按时缴清，现已逾期，特通知贵单位于2014年1月9日10时之前交清，否则我方将采取措施，一切后果将由贵方自负。”2014年1月12日，因未收到余玉珍缴纳当季房租，和平街办事处切断诉争房屋电闸，停止向该房屋供电。2014年2月26日，和平街办事处再次在诉争租赁房屋门口张贴催缴通知，内容为“因贵方严重违约，并对我方多次催收租金之事置之不理。现再次通知贵方，于2014年3月6日前速急缴清所欠租金，否则我方将采取措施，并诉之法院处理。”但其后至今余玉珍、和平街办事处未能就租金欠款缴纳事宜协商一致。和平街办事处已于2014年7月16日另案起诉余玉珍，主张解除与余玉珍的房屋租赁合同并要求余玉珍支付欠缴租金及水电费用。现余玉珍主张因和平街办事处拉闸断电致使诉争租赁房屋无法正常使用，租赁合同目的无法实现，损害了余玉珍商誉，造成余玉珍巨大经济损失，其行为构成违约，故诉至法院请求判如所请。
一审另查明：因行政区划调整，本案诉争租赁房屋即原武汉市洪山区工业大道黄州街5号登记门牌现已变更为武汉市青山区工业大道13号。
一审法院认为，本案的争议焦点为：和平街办事处是否构成违约以及和平街办事处是否应向余玉珍赔偿损失等。第一，余玉珍、和平街办事处签订的房屋租赁合同合法有效，余玉珍、和平街办事处均应按合同的约定履行各自的义务。虽然余玉珍在合同履行期间曾向和平街办事处表达了延期缴纳房屋租金的意愿，但由于双方未能就此协商一致，且无证据证明和平街办事处允诺余玉珍延迟缴纳房租，故双方仍应按合同继续履行。根据合同约定诉争租赁房屋2014年首季度的租金应于2014年1月5日前交纳，但余玉珍未在规定时间内交纳，已构成违约；第二，和平街办事处通过张贴告示向余玉珍催缴房租，其催款方式并无不当，余玉珍对和平街办事处催缴主张以及己方不及时缴纳欠费可能产生的后果应已知悉。和平街办事处在向余玉珍催缴欠款未果后暂停向余玉珍租赁房屋供电，属行使履约抗辩权。和平街办事处的断电行为在一定程度上造成余玉珍预期经营收益受损，但此损害结果系由余玉珍的先违约行为所引发。余玉珍在己方先违约的情况下，已不能期待在合同完全履行时所能获得的利益。而在明知诉争租赁房屋已无法正常使用且和平街办事处已明确要求解除双方房屋租赁合同的情形下，余玉珍既未能及时缴清欠款或采取积极有效方式弥合双方矛盾，也未及时腾退别处重启经营以减少己方损失，而是坚持占用诉争房屋至今，致使该房屋长期闲置，客观上造成了双方利益损失的扩大；第三，本案诉争租赁房屋的租赁期在本案审理期间内已届满，且双方未续签租赁合同。根据合同约定，租赁期间余玉珍对租赁房屋的装潢设施和增建资产，在合同期满时不得拆除，产权当归和平街办事处所有，且和平街办事处不向余玉珍支付装潢及建设费用。故余玉珍主张和平街办事处赔偿其装修费及配套设施费800，000元的诉讼请求，不予支持；第四，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中余玉珍关于因和平街办事处拒收导致其无法缴纳租金以及余玉珍因停业造成巨额经济损失的诉讼主张，均未提交相应证据予以证明。故余玉珍请求判令和平街办事处赔偿其因停业造成的经济损失1，080，000元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回余玉珍的诉讼请求。本案减半收取的案件受理费10，860元，由余玉珍负担。
判后，上诉人余玉珍不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定余玉珍行为构成违约是错误的，余玉珍行为不构成合同违约；二、一审判决驳回余玉珍的诉讼请求是错误的；三、一审法院诉讼程序存在重大瑕疵，本案审理期限过长，足以影响实体公正，而且剥夺了余玉珍知情权及相关的诉讼权利。故请求：1、依法撤销一审判决；2、改判和平街办事处赔偿余玉珍装修费及配套设施费80万元；3、改判和平街办事处赔偿余玉珍因被迫停业造成的经济损失121.5万元；4、本案一、二审诉讼费用由和平街办事处负担。
被上诉人和平街办事处答辩称：余玉珍拖欠房租及电费的行为已经构成根本违约，和平街办事处对其采取断电措施是依法行使履约抗辩权。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：和平街办事处和余玉珍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效。和平街办事处已按约定将诉争租赁房屋交付余玉珍使用至今，但余玉珍未按约向和平街办事处交纳租金。和平街办事处通过张贴告示向余玉珍催缴房租，余玉珍仍未向和平街办事处缴纳所欠房租，和平街办事处遂暂停向诉争租赁房屋供电。余玉珍欠租的违约行为在先，在明知诉争租赁房屋已无法正常使用的情形下，余玉珍仍不及时缴清租金，且在诉争房屋租赁期限届满后，仍坚持占用诉争房屋至今，致使该房屋长期闲置，客观上造成了双方利益损失的进一步扩大。根据双方合同约定，租赁期间余玉珍对租赁房屋的装潢设施和增建资产，在合同期满时不得拆除，产权当归和平街办事处所有，且和平街办事处不向余玉珍支付装潢及建设费用。故余玉珍提出和平街办事处赔偿余玉珍装修费及配套设施费80万元，以及和平街办事处赔偿余玉珍因被迫停业造成的经济损失121.5万元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，余玉珍的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21720元，由余玉珍负担。
本判决为终审判决。
审判长张红
审判员叶玉宝
审判员余小乔
二〇一六年九月五日
书记员张博