福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第5441号
原告厦门市鑫源佳物业管理有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人李苏宾，公司总经理。
委托代理人岳云峰，福建炼海律师事务所律师。
委托代理人林艺惠，福建炼海律师事务所实习律师。
被告吴忠良，男，1974年9月1日出生，汉族，住厦门市湖里区。
原告厦门市鑫源佳物业管理有限公司（下称鑫源佳物业公司）与被告吴忠良物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理后，依法由代理审判员张晓毅适用简易程序于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告鑫源佳物业公司的法定代理人李苏宾、委托代理人岳云峰以及被告吴忠良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫源佳物业公司诉称，2012年7月28日，厦门市禹州棕榈城业主委员会与原告签订了《物业服务委托合同》，委托原告对厦门市禹州棕榈城小区（以下简称“小区”）进行物业管理。被告吴忠良系小区业主，应依约及时向原告缴纳物业管理费、公共维修金和水电公摊等费用。但被告未交2012年8月至2014年7月期间的物业服务费、公共维修金、公摊电费。原告多次向被告催缴未果。故原告请求判令：1、被告立即向原告支付2012年8月至2014年7月期间的物业管理服务费、公共维修金、垃圾污水处理费、电公摊等物业费用，合计3842.33元；2、被告支付逾期交纳物业费用的滞纳金（以拖欠金额为基数，按日千分之三计算，自逾期之日起计算至实际付款之日止，暂计至2014年10月23日为4149.72元）。原告当庭变更诉讼请求为判令：1、被告向原告支付2012年8月至2014年7月期间的物业服务费2741.27元、公共维修金527.27元、公摊电费573.79元，合计3842.33元；2、被告立即支付原告逾期交纳物业费的滞纳金（以欠缴的物业费及公维金为基数，按日千分之三计算，自逾期之日起计算至实际付款之日，现暂计至起2014年10月23日为4149.72元）。
被告吴忠良辩称，1、被告家阳台天花板漏水，被告多次向原告反映，未得到解决；2、小区基础设施损坏情况严重，如铁栏杆生锈、信箱破洞、泳池景观破损等，原告了解情况后，仍未及时修缮；3、小区保安素质良莠不齐，缺乏责任心，形同虚设；4、经营户私挖排烟口，原告视而不见；5、被告所住楼层消防通道被私人占用，存在安全隐患；6、原告未尽物业服务义务，连基本的保洁、维序、绿化等都未尽到，已严重影响业主日常生活；7、被告于2014年7月20日已向原告交纳了物业费1200元，被告已履行完缴纳物业费的义务。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年7月28日，厦门市禹州棕榈城业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定：根据有关物业管理法律法规和政策，在平等自愿的基础上，就甲方委托乙方实行物业管理事项，经双方协商一致，订立合同；物业座落于湖里区濠头社区和宁里；乙方负责向业主和使用人收取下列费用：物业管理服务费、公共维修金、使用人委托乙方收取的其他费用；委托管理期限自2012年8月1日起至2014年7月31日止；物业管理服务质量包含房屋外观完好无损、整齐清洁，设施设备正常运转、消除各种事故隐患、大小维修及时到场、排除故障，公共环境整齐清洁、绿化美化，保安员昼夜值班有明显标志、工作规范、作风严谨、无重大案件发生；收费标准为高层（带电梯）住宅物业管理服务费每平方米1.3元／月、房屋公共维修金每平方米0.25元／月；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费、公维金的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三缴交滞纳金；合同还对其他事项作了约定。原告曾向被告发出《厦门市鑫源佳禹州棕榈城物业服务中心电公摊、公共维修金、综合管理服务费收费通知单》。
另查明，吴忠良系禹州棕榈城小区业主，其房屋坐落于湖里区和宁里129号8C室，建筑面积为87.86平方米。吴忠良于2014年7月20日向原告缴纳了1200元物业费，其余的2012年8月起至2014年7月期间的物业管理费及公共维修金等尚未缴纳。原告代被告向电业局缴纳了2012年8月至2014年7月期间的公摊电费573.79元。
以上事实，有经庭审质证的《物业服务委托合同》、土地房屋登记卡、《厦门鑫源佳禹州棕榈城物业服务中心电公摊、公共维修金、综合管理服务费收费通知单》、福建省电力公司电业局通用机打发票、棕榈城电公摊的备案记录以及庭审笔录为证。
本院认为，原告与厦门市禹州棕榈城业主委员会订立物业服务委托合同系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。作为小区业主，被告应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付欠缴的2012年8月至2014年7月的物业管理费1541元［87.86平方米×1.3元／平方米·月×24个月-1200元（扣除已经缴纳的1200元）］、房屋公共维修金527.16元（87.86平方米×0.25元／平方米·月×24个月），公摊电费573.79元，合计2641.95元。从双方的陈述以及被告当庭提供的小区照片来看，原告提供的物业管理服务确实存在不完善之处。物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，仅凭现有证据不足以证明原告不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵。故，被告拒交物业管理等费用的抗辩理由不充分，本院不予采纳。但作为业主，被告迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，原告主张逾期交纳物业管理费的违约金，依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、被告吴忠良应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市鑫源佳物业管理有限公司2012年8月至2014年7月期间的物业服务费1541元、公共维修金527.16元、公摊电费573.79元，共计2641.95元。
二、驳回原告厦门市鑫源佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告吴忠良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告吴忠良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张晓毅
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 杨莉苹
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。