上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初6977号
原告上海榕华投资管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人林玉光，总经理。委托代理人李巧民，上海海汇律师事务所律师。被告上海丰岑实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人俞曙光，总经理。委托代理人周洵，上海力勤律师事务所律师。委托代理人郑亮，上海力勤律师事务所律师。原告上海榕华投资管理有限公司与被告上海丰岑实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后依法适用简易程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李巧民以及被告的委托代理人周洵、郑亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月20日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市松江区越联路XXX号XXX幢整体工业厂房建筑及双方商定的部分附属场地出租给原告用于经营建材、公寓、宾馆之用。合同期限自2014年12月16日至2028年4月15日，年租金61万元。同日，原被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定二幢整体工业厂房及双方商定的部分附属场地物业管理费60万元，故双方就租赁房屋的租金合计为121万元。二幢整体工业厂房各三层，厂房总面积为3534.38平方米，经原告测算附属场地三层总面积为1468.80平方米，停车场一层面积为342.70平方米，总出租面积为5345.88平方米。随后在原告对租赁房屋及场地进行建材商店和公寓装饰施工时，政府拆违办认为附属场地无产权证属于违章搭建，要求原告停止施工并限期拆除。因附属场地面积无法使用，原告与被告协商调整租金，但被告置之不理。故原告诉至本院要求依法判决原告承租的位于上海市松江区九亭镇越联路XXX号工业厂房及附属场地2015年4月16日至2019年4月19日租赁期间的每年租金减少332,389.44元。被告辩称：不同意原告的诉请。租赁合同明确约定且原告认可实际租金每年121万元，原告亦已支付了121万元，合同订立的时候被告不存在欺诈、隐瞒等，也即在签订该合同时原告是明知租金的，现在原告要求减少租金不符合合同、法律规定。原告认为出租的面积为5345.88平方米，没有依据，而合同约定的租赁面积是以房产证面积为准，即3534.38平方米。出租给原告时，原告所谓附属场地是一个开放的结构，停车场也是送给原告的，均不计算在租赁面积中。原告称附属场地无法使用是因为原告的搭建才被认为违章，而被告出租时并不是。经审理查明：位于上海市松江区九亭镇越联路XXX号厂房的登记产权人系案外人上海祝山木材有限公司，该地块属于工业用地，占地总面积7800平方米，房屋建筑面积3534.38平方米，其中55号1幢厂房、2幢厂房面积均为1767.19平方米，总层数均为3层。2014年8月29日，上海祝山木材有限公司出具《同意转租证明》，称同意被告将松江区九亭镇越联路XXX号XXX幢工业厂房转租给原告经营建材、公寓、宾馆等之用。2014年11月20日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同做了如下约定——1、甲方租给乙方的房屋主要情况如下，转租房屋(以下称系争房屋)：上海市松江区越联路XXX号，2幢整体工业厂房建筑及双方商定的部分附属场地(以下简称“该房屋”)，(具体位置见附件一；建筑面积以该房屋实际房地产权证为准)。2、甲方作为该房屋的唯一的合法转租人与乙方建立租赁关系，并向乙方提供有效的《房地产权证》复印件、该房屋权利人提供的《同意转租证明》、原《建筑工程消防验收的意见书》复印件等。3、甲方同意乙方对该房屋可经营公寓、宾馆以及一楼可以延伸经营建材，但所有乙方合法经营的相关手续由乙方自行办理，甲方给予积极配合，若乙方因相关手续无法办理导致影响经营，甲方不承担任何责任和赔偿。4、该房屋租赁期自2015年4月16日起至2028年4月15日止，2014年12月16日至2015年4月15日为甲方给予乙方的免租装修期。5、该房屋2015年4月16至2019年4月15日年租金为610,000元，从第五年开始，每三年环比递增8%。6、该房屋的押金为15万元，乙方在双方签订定金协议时支付定金15万元整。7、乙方第二年开始按季支付，租金在上期已付租金期满前提前15天内支付。8、乙方的承租范围的墙面、楼顶位置归乙方使用，房屋租金已包含划定的附属场地使用费，甲方不另收取费用。9、租赁期间，乙方可根据自己的经营需求对该房屋进行重新规划装修或改建，乙方承诺不破坏该房屋原有建筑主体结构，如因为乙方原因导致该房屋建筑主体破坏，则乙方负责承担相应责任并负责维修及恢复。10、合同附件一对租赁部位用红斜线予以划定，范围自南向北包括所谓“第2幢”、两幢之间虚线部位、“第1幢”、北面沿越联路空白处(停车场)。另查明，前述《房屋租赁合同》签订同日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》，约定——1、乙方同意在支付该房屋租金的前提下另外支付该房屋年物业管理费60万元整，物业管理费收取时间、结束时间、支付方式和支付时间及递增方式同该房屋租金同步。2、本协议具有和《房屋租赁合同》同等法律效力，有关双方权利、义务及违约责任参照《房屋租赁合同》执行。再查明，原告承租了合同项下的房屋之后，在两幢厂房之间的场地南北两侧及上方搭建了三层房屋，原告称系在原有框架基础上改建，同时将北面沿越联路围墙拆除试图再造门面，后因涉及拆违被主管部门责令拆除或整改。具体如下：2015年3月23日，原告向被告提出申请拆除2幢东面一层楼梯改为西面楼梯连接至2层、拆除55号围墙对外经营，又于2015年9月22日申请拆除原保安室，针对原告的改建行为及上述申请，被告于2015年3月23日向原告发出三份通知，告知1、原告擅自把沿街阑珊全部隔断给商场带来严重安全隐患，要马上协商落实；2、原则上同意拆除围墙，但是后果由原告承担；3、在满足安全生产的条件下，原则上同意原告拆除东面楼梯。2015年9月25日，被告回复原告称在保证安全生产的条件下，原则上同意拆除原保安室。又查明，2016年4月1日，被告向原告发函回复称，不同意下调租金、物业管理费。2015年9月22日，上海市松江区规划和土地管理局向上海祝山木材有限公司发出责令限期拆除违法建筑决定书：经查，松江区九亭镇越联路XXX号擅自搭建建筑物(构筑物)的行为违反了《上海市城乡规划条例》之规定，责令在2015年10月21日16时前自行拆除上述违法建筑，逾期不拆除的，将报请强制拆除。以上事实，主要由房地产权证、房地产登记簿、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、照片、申请、回复、决定书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：被告经登记产权人同意转租系争房屋，原被告签订的租赁协议系双方的真实意思表达，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，当事人均应恪守。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点首先在于双方租赁合同的标的物具体为何，对此本院做如下认定，原、被告签订的《房屋租赁合同》对转租房屋的定义为：2幢整体工业厂房建筑及双方商定的部分附属场地，但未对所谓附属场地进行定义，仅仅在附件一用图片斜红线的方式进行了图示，但同时明确约定具体位置见附件一；建筑面积以该房屋实际房地产权证为准，且合同在其后的表述中从未对租赁房屋面积再予陈述，也未约定单位平方米的租金价格而是就房屋整体年租金进行了约定，且原告被拆除的建筑是由原告搭建的。故本院认为从合同的内容看来，尽管对附属场地双方做了约定，但被告收取的租金针对的面积是以产证面积为准计量的，而很显然原告对有产证的厂房使用并未受到任何限制和变化，因此对于原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海榕华投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费6,286元，减半收取3143元，由原告上海榕华投资管理有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年七月二十日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
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