湖南省新化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新法民一初字第1158号
原告张杰，男，1991年8月6日出生，汉族，农民。
原告吴颖璇，女，1989年9月16日出生，汉族，农民。
委托代理人张斌、安靓，湖南迪坤律师事务所。
被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司。
法定代表人陈文义，该公司董事长。
委托代理人罗湘波，湖南联合创业律师事务所。
原告张杰、吴颖璇与被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员曾又专独任审判，于2015年7月28日公开开庭进行了审理，原告张杰及其委托代理人张斌、安靓，被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司的委托代理人罗湘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张杰、吴颖璇诉称，被告在新化县资江河畔开发了“金色海岸”商品房，其广告宣传称：城市坐标，水岸经典，土地年限70年……2013年10月8日，原告在被告处购买了金色海岸第B区16层1605房，单价为3099.02元／平米，建筑面积为167.89平方米，总价款520296元，并签订了《商品房买卖合同》。后原告按合同约定向被告交付了首付款160296元，交付了契税、房产证、国土证办理费用、评估费、抵押手续等费用23807元，并在建设银行按揭贷款360000元。2014年9月18日，被告方告知原告方等购房户土地使用年限为35年，终止日期为2049年9月17日。至此，原告与其他购房户才知道被告在宣传广告中采取了欺诈手段，骗取原告等购房户签订合同。原告及其他购房户不服，多次向被告反映，要求按照宣传广告的约定和土地管理法的规定，补足70年的土地使用年限，但被告以各种理由推脱，后原告等购房户信访，新化县人民政府于2014年10月15日召开会议，同意从项目开发之日起补足不低于50年的使用年限。现请求依法撤销原、被告于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》，返回所有购房款520296元并赔偿原告的经济损失61974.18元。
被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司辩称，原告并没有相应的证据证明被告有欺诈行为，被告方在商品房买卖合同的签订及履行过程中，并不存在故意欺诈的行为，被告在依法签订合同后，也全面履行了合同义务，所以原告没有权利撤销商品房买卖合同。即便原告方享有撤销合同的权利，原告在知道撤销合同后，原告也以自身的行为表示放弃了撤销合同的意思表示。
原告为支持其主张，向本院提交了下列证据：
1、两原告身份证复印件，以证明原告方的基本情况；
2、企业注册登记资料，以证明被告的基本情况及主体资格；
3、原告在百度中的宣传资料两张，以证明被告在宣传金色海岸商品房时宣称土地年限为70年，该宣传对原、被告订立商品房买卖合同有重大影响，应视为要约；
4、金色海岸商品房土地使用证复印件，以证明被告开发的金色海岸商品房土地使用终止日期为2049年9月17日，距签订合同只有36年，被告存在重大欺诈行为；
5、被告的告示，以证明被告张贴告示，自认金色海岸商品房的土地使用年限不足，并答应尽全力解决土地使用年限问题，说明被告存在重大欺诈行为，原告是在2014年9月16日告示张贴后才知晓被告存在重大欺诈行为；
6、图片两张，原告等购房户得知金色海岸商品房土地使用年限只有36年后，到新化县人民政府上访；
7、新化县人民政府会议纪要，以证明金色海岸商品房土地使用年限不足，新化县人民政府会议决定在被告补足相应土地出让金后，才原则上同意将金色海岸的土地使用年限补足到50年，但与被告的宣传相差20年，被告存在重大欺诈行为；
8、商品房买卖合同，以证明原告方购买了金色海岸B区1605房，总价款为520296元，被告在商品房买卖合同中没有写明土地使用年限，存在重大欺诈行为；
9、借款合同；
10、金色海岸购房款计算表；
11、被告出具的收据一张；
12、收款收据；
13、中国建设银行个人贷款对账单；
证据9-13，以证明金色海岸B区1605房的总价款为520296元，原告向被告支付了购房款全款，契税20812元，房产证办证费用635元，国土证办证费用560元，评估费400元，抵押登记费320元、抵押手续费1080元、在银行贷款360000元，现已偿还利息38167.18元，在购房合同被撤销后，被告应返还给原告购房款520296元，各种费用23807元，赔偿利息损失38167.18元；
14、商品房销售管理办法，以证明建设部颁发的商品房销售管理办法第二十三条规定，开发商应在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法，商品房买卖合同示范文本和城市商品房预售管理办法，但被告没有明示，存在重大欺诈行为；
15、商品房买卖合同示范文本，以证明被告在订立商品房买卖合同前没有向原告明示商品房买卖合同示范文本，且其没有在商品房买卖合同中写明土地使用年限，存在重大欺诈行为。
被告对原告提交的证据的质证意见是：对证据1，无异议；对证据2，无异议；对证据3，对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据所涉及的广告的真实性无法确认，是否是被告所发布的广告，单凭原告提交的证据3无法核实，从证据3所在的内容来看，广告内容可能只有房款价格是真实的，对其他所涉及的公摊面积、占地面积等均是不真实的，这个广告是不完整的，原告方提交的证据3的原件，是手机拍的照片，无论从手机的照片还是复印件，均没有显示广告的来源，没有显示广告的经营者，对该证据的合法性、关联性，不能达到原告方所证明的内容，因该广告内容不完整，不能达到要约的条件，不能作为合同的组成部分；根据规定，凡是所有的商品房销售广告及宣传资料，都不能作为合同的组成部分；对证据4，真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，被告不存在重大欺诈行为，被告反而对业主负责，将土地年限延长至50年，被告延长土地年限，不是开发商的义务，是被告对业主负责才做的行为；对证据5，对合法性、关联性、真实性提出异议，原告方提交的证据不清晰，无法看清公示的公章，另外原告方不可能直到2014年9月16日才发现所谓的欺诈行为；对证据6，真实性无异议，对原告方上访这一事实，我方认可，但原告方上访，并不能代表原告的行为是合法的、合理的，其诉求应当得到法院的支持，故对该证据的关联性不予认可；对证据7，对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，对该会议纪要，无政府公章，亦无政府工作人员的签名等，从该会议内容来看，也没有改变原、被告签订的商品房买卖合同；对证据8，真实性、合法性予以认可，但对关联性提出异议，原告所主张的被告没有在合同中写明使用年限，不能证明被告存在欺诈行为，反而证明了被告履行了合同义务；对证据9，真实性、合法性无异议，但关联性有异议，原告向第三人借款，与本案所争议的法律关系无关联；对证据10，因没有与当事人核实，对该证据的真实性无法确认；对证据11，真实性无异议；对证据12，真实性无异议；但并不能证明被告存在欺诈行为；对证据13，原告按揭贷款是事实，但从对账单看，与原告所主张的待证事实不符；对证据14，真实性、合法性无异议，但关联性有异议，即使被告方没有按商品房管理办法的规定销售房屋，被告方也只能受到行政部门的处分，与原告方的合同没有影响；对证据15，关联性有异议，被告即使没有示范，也不影响原、被告的合同，只能受到行政部门的处罚。
被告为支持其答辩主张，向本院提交了下列证据：
1、商品房买卖合同，以证明原、被告依法签订了合同；
2、土地使用权证复印件，以证明本案所涉及的房屋现有的土地使用年限。
原告对被告提交的证据的质证意见是：对证据1，真实性无异议，但关联性提出异议，被告方没有按照销售房管理办法在该合同中载明土地使用年限；对证据2，证明目的有异议，该证是在2014年11月6日办理下来的，是金色海岸业主上访的情况下才办理的；土地使用年限距今也只有46年，与其广告宣传的相差24年，印证了被告宣传的虚假性。
对原告提交的证据，本院认证如下：对证据1、2、4，被告方无异议，予以采信；对证据3，因现百度中搜索的鸿瑞金色海岸与原告提交的宣传广告在土地使用年限上有出入，且原告提交的网页是否系被告所做的宣传广告无法核实，亦无其他证据相佐证，故不予采信；对证据5，系被告对土地使用年限问题作出的告示，结合证据7，可以印证证据5的内容，故对证据5、7，予以采信；对证据6，对金色海岸购房户因土地使用年限上访的事实，与本案无关，不予采信；对证据8，系原、被告签订的合同，客观真实，予以采信；对证据9-13，系原告在被告处购买房屋时所交付的款项及贷款等事项，予以采信；对证据14、15，系法律法规及商品房合同范本，予以采信。
对被告提交的证据，本院认证如下：对证据1、2，客观真实，予以采信。
本院根据采信的证据及当事人陈述，确认以下基本事实：
被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司于2012年在新化县上梅镇滨江路开发了“金色海岸”商品房，“金色海岸”商品房所使用土地的用途为综合用地，土地使用年限的终止日期为2049年9月17日。2013年10月8日，原告张杰、吴颖璇在被告处购买了“金色海岸”第B区16层1605号房，建筑面积为167.89平方米，双方签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：JSHA065，合同约定按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3099.02元，总价款为520296元，交付房屋日期为2014年9月28日，在该合同中未注明土地使用年限。该合同附件三《合同补充协议》第八项附则第1条为出卖人对金色海岸建设项目所作的销售广告、销售说辞及宣传资料（包括但不限于楼书、海报、模型、户型图、广告等）为要约邀请，仅供参考，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》的组成部分，该项目的交付标准以政府最终批准之文件、《商品房买卖合同》及附件的约定为准。当日，原告向被告交付了首付款160296元，并在中国建设银行股份有限公司新化支行办理了按揭贷款360000元，其中首付款中的120000元系在谢向辉处所借，双方签订了借款合同，被告系该笔借款的担保人。2014年9月，购房业主得知“金色海岸”土地使用年限终止时间为2049年，遂找被告交涉。2014年9月16日，被告就土地使用年限问题张贴告示，表示其会积极与政府对接，尽全力解决土地使用年限问题。2014年9月28日，新化县政府组织会议研究“金色海岸”地块延长土地使用期限问题，形成会议纪要，延长土地使用期限12年，后由被告向政府补足12年土地出让金。2014年11月6日，新化县人民政府向被告重新颁发了新国用（2014）第G0916号土地使用权证，土地用途改为商服、住宅，土地使用终止日期为2054年10月30日、2061年9月17日。因原、被告就土地使用年限发生纠纷，在被告通知原告接收房屋时，原告拒绝接收。2015年7月，原告诉至本院要求撤销原、被告于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》，返还购房款520296元，并赔偿办证费用23807元及贷款利息损失38167.18元。
本案的焦点问题是：1、本案原告是否因重大误解而订立合同。2、在订立合同时是否显失公平。3、一方是否以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。4、原告的撤销权是否消灭。
本院认为，对焦点问题在1，本案原告是否因重大误解而订立合同。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条规定：行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案争议的土地使用年限是房地产开发企业从国家取得土地使用权的时间长短，国家规定综合用地不超过50年，“金色海岸”地段属综合用地，其土地使用年限不能超过50年，现原告所购房屋的土地使用年限至2061年9月17日，符合规定。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。说明对于住宅的土地使用权，国家已经有法律保护，购房者无需担心土地使用年限到期后国家收回土地使用权。同时原告没有提供充分证据证明被告有所销售房屋70年土地使用年限的承诺，且原、被告在补充合同中也明确约定了销售广告、销售说辞及宣传资料为要约邀请，原告也并未因订立该合同而造成较大损失，因此，不能认定本案原告在订立合同过程中有重大误解。
对焦点问题2、在订立合同时是否显失公平。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。原告现有证据不能证明原告的购房价格在订立合同时显失公平。
对焦点问题3、一方是否以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）条69条规定：以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。第70条规定：一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。本案双方自愿签订合同，被告没有采取胁迫手段或乘人之危的情形。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，被告作为房地产开发企业应当依照国家相关规定销售房屋，应当履行销售过程中的告知义务并按国家销售商品房示范合同文本明确合同条款内容。在被告提供的《商品房买卖合同》制式合同中，未载明土地使用年限，对此被告是明知的，在双方订立的《商品房买卖合同》中被告故意隐瞒土地使用年限的真实情况，可以认定被告在订立合同时隐瞒所售商品房土地使用年限的行为属于欺诈行为。
对焦点问题4、原告的撤销权是否消灭。原告在签订合同时，对被告在合同中没有写明土地使用年限是明知的，原告知道被告的这一欺诈行为，应当在知道后一年内行使撤销权，即在合同签订的2013年10月8日后一年内行使，否则撤销权消灭。本案原告在2015年7月1日向本院主张撤销权，已经超过法定的一年撤销权行使时间，其撤销权消灭。
综上，原告申请撤销合同，应当在知道或应当知道撤销事由后一年内行使撤销权，原告在一年内没有行使，其撤销权已经消灭，对其诉讼请求本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：
驳回原告张杰、吴颖璇要求撤销与被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司于2013月10月8日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。
本案案件受理费3500元，由原告张杰、吴颖璇承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 员 曾又专
二〇一五年九月一日
代理书记员 刘 霞