陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0116民初4768号
原告曾国栋，男，1975年8月11日生，住陕西省靖边县。
被告陕西天宇实业投资有限公司，住所地：西安市航天经济技术开发区。
法定代表人黄志平，系该公司总经理。
委托代理人安龙山，系该公司投资经营部部长。
委托代理人朱晨，陕西弘业律师事务所律师。
原告曾国栋与被告陕西天宇实业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾国栋、被告陕西天宇实业投资有限公司委托代理人安龙山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月30日其与被告签订商品房买卖合同，并向被告支付全额房款835464元。合同约定在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年1月11日被告向其交付房屋，但至今未办理产权登记。被告的行为已造成严重违约，故诉于本院要求：1、被告支付其迟延办证违约金8354.64元；2、被告立即将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，通知并帮助其办理房屋产权证书，如若在2017年1月31日前未完成以上义务，从次日起每日按房款的万分之三追加违约金；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称中承认其与原告签订了商品房买卖合同、原告交纳全额房款，其逾期为原告办理房屋产权登记且未取得房产证之事实。同时认为，其已按照合同约定如期交付了房屋，履行了合同的主要义务，按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定同意一次性赔付原告已付房价款的1%的违约金，不同意原告的第二项诉讼请求。其承诺在2017年1月31日前就可以办理房屋产权登记并取得房产证。庭后，被告提交诉讼代理词一份，代理词中辩称双方签订的购房合同第十五条约定的“在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指办理房屋产权“大证”，合同中被告未向原告承诺为原告办理房屋所有权证书即“小证”。被告作为房地产开发企业对原告办理产权登记等事宜仅有协助义务，原告未能取得产权证不能完全归责于被告。再之，依据相关法律规定，原告自收房之日起90日内未取得权属证书时就应当知道自身权益受到侵害，故现已过诉讼时效。原告系按揭购买房屋，按照合同第十五条之约定，即使赔付1%的违约金也应当以原告首付房款加已还利息总额的1%计算，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告于2010年以出让的方式取得位于西安市航天经济技术开发区神州三路239号的土地使用权后开发商品房对外出售，小区命名为“天赐颐府”。原、被告于2011年11月30日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的上述小区XX幢X单元XX层XXXXX号单元房一套，建筑面积138.47㎡，单价6057.6元。双方就付款方式及期限约定为买受人于2011年11月30日支付房款计（人民币）伍拾万捌仟柒佰玖拾陆元整（￥508796元）作为首付款，剩余房款（人民币）叁拾叁万元整办理银行按揭贷款。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。嗣后，原告向被告交纳了全额房款，被告实际于2014年1月11日将房屋交付给原告，该房屋实际建筑面积为137.92㎡，原告实付房款总额835464元。2016年7月21日，被告在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，告知全体业主“其公司正在积极协调政府有关部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕”。时至原告起诉前，被告仍未及时履行合同第十五条约定的义务，原告遂诉至本院要求被告给其办理并发送房屋产权证书，支付迟延办证违约金8354.64元并承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更了部分诉讼请求，除要求被告应承担迟延办证的违约金外，还要求被告立即将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，通知并帮助原告办理房屋产权证书，如果在2017年1月31日前未完成以上义务，从次日起每日按房款万分之三追加违约金，并承担本案诉讼费。原告为支持其诉请，当庭提交如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明与被告间有房屋买卖关系及交房日期、违约责任、合同总价款均有约定；2、销售不动产统一发票一张，证明其已按合同约定支付了房款；大修基金收据，证明其已履行了主要义务；3、物业费用交费票据，证明其已入住。经当庭质证，被告对原告提交的三组证据真实性均予以认可，认为按照合同约定其只应当给原告赔偿房屋总价款1%的违约金。被告当庭未提交证据，庭后提交商品房交接书一份，证明交房时间为2014年1月11日，经原告质证对其真实性予以认可。就原、被告提交的证据，经本院主持质证，双方均对对方提交的证据真实性予以认可，故本院予以认定，作为定案依据。庭审中，双方各持己见，本案未能调解。
以上事实有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、大修基金收据、物业费交费票据、房屋交接表及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同,自成立时生效。原、被告于2011年11月30日签订的商品房买卖合同系原、被告真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效，对原、被告均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，按照合同第十五条之约定，原告于2014年1月11日收房，被告应在2015年6月底前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现被告未能按照合同约定及时办理相关备案手续，更无法谈及给原告办理房屋产权证书，对此被告确属违约。原告依据合同约定要求被告承担总房款1%的违约金之请求事实清楚、证据确凿、依法予以支持。此外，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方合同第十五条对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任约定为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”但就出卖人在商品房交付使用后365个工作日内，逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约责任承担未进行约定。加之，合同第十五条约定“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，该条款为一次性支付，即无论被告何时将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，都只需要向原告赔偿已付房款1%的违约金，其违约责任不随违约时间的长短而发生变化，该条款并未起到督促被告尽快履行将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案以办理涉案项目房屋所有权大证的义务，从而增加了原告长期无法取得房屋产权证的风险，亦未体现出违约行为与违约责任承担的对等性，未能体现对无过错方的补偿性及对违约方的惩罚性。由于被告的违约行为，致使原告无法及时行使其对房屋的处分权，故遵循公平原则，被告除应向原告赔偿上述房价款1%的违约金外，还应继续承担违约责任。原告依据被告承诺的时间，要求被告承担自2017年2月1日起的逾期违约金，属于原告给被告留出的合理期限，本院予以准许。现原告要求被告立即将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，通知并帮助原告办理房屋产权证书，如若在2017年1月31日前未完成以上义务，从次日起按日支付违约金的诉讼请求，亦应予以支持。原告自2017年2月1日起要求以房款万分之三/日计算违约金之标准，远高于双方合同中对逾期交房“按日支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定。在商品房买卖合同中，出卖人交付房屋和买受人支付房款属于主要义务，逾期办理产权证权属证书的违约金高于逾期交付房屋的违约金显属不妥。结合本案实际情况以及被告违约程度，就该部分违约责任，参照合同对“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，酌定为日违约金按照已付房价款的万分之零点五的标准计算为宜。被告认为依据相关法律规定，原告起诉已过诉讼时效一节，因双方就“出卖人将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限约定为房屋交付使用后365个工作日内”，是原、被告的真实意思自治，且约定明确，故不符合双方无约定或约定不明的情形，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，故对其理由不予采纳。被告认为合同十五条约定的“已付房价款”应理解为首付房款与实际月供之和之理由，因被告已实际收取原告全额房款，故被告之理由无事实及法律依据，本院亦不予采纳。对于被告其余抗辩理由，因与事实不符、依法无据，故本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及相关民事法律之规定，判决如下：
一、被告陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告曾国栋违约金人民币8354.64元。
二、被告陕西天宇实业投资有限公司于2017年1月31日前将需要由其提供的资料报产权登记机关备案并于涉案不动产权属大证办理后通知原告办理房屋分户产权证书，逾期未履行上述义务的，自2017年2月1日起以房价款万分之零点五的标准按日赔偿原告曾国栋违约金至其将涉案不动产权属大证办理完毕并通知原告办理房屋分户产权证书之日止。
本案受理费50元，原告已预交，由被告承担，与上述案件款一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 徐峰章
人民陪审员 李志勇
人民陪审员 李向明
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 崔 蓉