北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7587号
上诉人（原审被告）：王霄涛，女，1980年10月24日出生，汉族，北京泡泡乐健康管理有限公司员工，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：徐华宾，北京市宝盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾作亮，男，1985年4月27日出生，汉族，北京中润发汽车销售有限公司员工，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：贾修千（贾作亮之父），住北京市西城区。
原审第三人：北京泡泡乐健康管理有限公司，住所地北京市西城区福长街30号1层。
法定代表人：毛影。
委托诉讼代理人：徐华宾，北京市宝盛律师事务所律师。
上诉人王霄涛因与被上诉人贾作亮及原审第三人北京泡泡乐健康管理有限公司（以下简称泡泡乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王霄涛上诉请求：撤销一审判决，驳回贾作亮的诉讼请求。事实和理由：我不是不愿交房租，我愿意交房租。2017年10月18日西红门镇发生大火，政府在全市范围内开展违章建筑和地下清查。因为我是经营按摩的，租赁地下室放按摩床，派出所认为不能放床。实际上地下室晚上不住人，派出所认为有隐患，但不给出示任何东西，就是不让使用。我担心地下室长期不能使用，找到贾作亮进行协商，期间因地下室不能使用，能不能减少一部分房租，双方一直在协商中，我就没有交租金。我没有构成根本违约，现在我愿意交各种费用，希望合同继续履行。
贾作亮辩称，同意一审判决。
泡泡乐公司述称，同意王霄涛的意见。
贾作亮向一审法院起诉请求判令：1.确认我与王霄涛于2017年6月24日就位于北京市西城区×××30号房屋签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年1月4日解除；2.王霄涛支付我房屋使用费（自2018年1月1日起至实际交还房屋之日止，按房屋租金每月11667元标准计算，暂计算至2018年1月4日共计1555.6元）；3.王霄涛支付我垫付的2017-2018年度供暖费3612.8元；4.王霄涛支付我垫付的2017年度物业费、生活垃圾清运费2287.7元；5.王霄涛支付我违约金11600元；6.王霄涛、泡泡乐公司立即腾退房屋并将房屋交还我；7.王霄涛将泡泡乐公司登记在北京市西城区×××30号1层的住所予以注销，泡泡乐公司予以配合。
一审法院认定事实：北京市西城区×××30号登记在贾作亮名下，该房屋建筑面积为86.02平方米，其中一层43.01平方米，地下室43.01平方米，一层及地下室设计用途均为商业。
2017年6月24日，贾作亮（甲方、出租方）与王霄涛（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在西城区×××30号的房屋出租给乙方。二、乙方承租该房屋作为商用使用，不利用该房屋从事任何非法活动。若乙方擅自改变承租该房屋的用途，或利用该房屋从事非法活动，由乙方自行承担相关责任。三、该房屋租赁期为120个月，自2017年7月1日起至2027年6月30日止。租赁期满，乙方应交还该房屋给甲方。四、该房屋的年租金为140000元整。合同签订后当时，乙方向甲方支付房屋租赁押金11600元整。房屋交接时，乙方向甲方支付6个月首次房租70000元整。此后，乙方每6个月支付一次房租，每次提前10天支付下次房租。甲方在收到乙方所支付的租金（包括押金）后必须开具收款凭据予乙方。乙方逾期10天未按时向甲方支付租金的，甲方有权终止本合同。……。六、乙方使用该房屋时所发生的水费、电费、煤气费、有线宽带费等自己所产生的相关费用均由乙方承担。乙方使用该房屋前所发生的各项费用均由甲方承担。……。十、甲乙双方约定，以租赁押金的等额作为违约金的定额。如属甲方违约导致本合同无法继续履行，甲方应按租赁押金的双倍返还给乙方；如属乙方违约导致本合同无法继续履行，乙方所付租赁押金不予收回，全额归甲方。……。十三、补充条款：1.如果五年以外卖房，合同自动解约。2.每两年递增9%（百分九）。3.乙方交付物业费、取暖费、水、电、卫生。4.甲方配合乙方办照手续。……。
合同签订后，贾作亮将房屋交付给王霄涛使用，王霄涛向贾作亮交纳了房屋押金11600元及2017年7月1日至2017年12月31日的房屋租金70000元。2017年11月，王霄涛在租赁房屋注册成立了泡泡乐公司。
由于王霄涛未按时交纳房屋租金，2017年12月25日，贾作亮向王霄涛发出了《催租金函告》，要求王霄涛2018年1月1日前支付下半年房屋租金70000元。由于王霄涛仍未支付房屋租金，2018年1月4日，贾作亮向王霄涛邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，通知王霄涛解除房屋租赁合同。王霄涛于2018年1月5日收到了该通知书。
一审庭审中，王霄涛主张2017年12月当地综合执法部门到租赁房屋检查，天桥派出所民警明确告知租赁房屋地下室不准经营，要求其将经营设备和物品全部搬走，由于地下室不准经营，故其要求按照实际面积付租金，但贾作亮不予同意，因此其才未能交纳房屋租金。贾作亮对王霄涛的主张不予认可。贾作亮主张其去相关单位询问过，没有单位说租赁房屋的地下室不准经营，而且王霄涛仍在实际经营。审理中，贾作亮针对其主张提交了谈话录音及录像予以证明。王霄涛对谈话录音及录像的真实性予以认可。
为核实租赁房屋地下室的经营情况，一审法院分别与属地的街道、社区居委会、派出所进行了电话联系，相关部门均表示：当时是多部门联合执法，由于租赁房屋地下室有床铺，存在住人嫌疑，故要求整改，但从未表示不让合法经营。
一审法院认为：贾作亮与王霄涛签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。贾作亮按照合同约定交付了房屋，王霄涛应当按照合同约定按期足额支付房屋租金，王霄涛主张其未按期支付租金系由于天桥派出所告知地下室不准经营，但王霄涛就此并未提供证据予以证明。经法院向相关部门了解，由于租赁房屋地下室存在未按规划用途使用的情形，故要求整改，而非不让合法经营。此系王霄涛自身经营问题导致，而与贾作亮交付的租赁房屋本身并无关系，故王霄涛以此作为不交纳房屋租金的理由，难以成立，法院不予采纳。王霄涛拖欠房屋租金的行为构成违约，达到了合同约定的贾作亮解除合同的条件，贾作亮向王霄涛发送的解除合同通知书发生了解除合同的效力，房屋租赁合同自王霄涛收到通知书之日即2018年1月5日解除，贾作亮要求确认合同解除的诉讼请求，于法有据，但日期有误，法院予以纠正。合同解除后，王霄涛应将租赁房屋腾空返还给贾作亮，泡泡乐公司作为实际使用人亦负有腾房义务，对贾作亮要求王霄涛、泡泡乐公司腾退并交还房屋的诉讼请求，法院予以支持。合同解除前，王霄涛应当支付房屋租金，合同解除后，王霄涛应当参照房屋租金的标准支付房屋使用费，故贾作亮要求王霄涛支付2018年1月1日至2018年1月5日期间的房屋使用费不当，应为房屋租金，法院予以纠正。贾作亮要求王霄涛支付2018年1月6日之后房屋使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。贾作亮要求王霄涛支付2017-2018年度供暖费的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。王霄涛应当支付2017年7月1日至2017年12月31日实际使用房屋期间的物业费及生活垃圾清运费，对贾作亮要求王霄涛支付2017年度物业费及生活垃圾清运费的诉讼请求的合理部分，法院予以支持。根据租赁合同约定，王霄涛违约导致合同解除的违约责任系贾作亮不退还房屋押金，王霄涛实际已交纳房屋押金，贾作亮有权不予退还，但无权再主张违约金，故对贾作亮要求王霄涛支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。贾作亮要求王霄涛将泡泡乐公司登记在租赁房屋的住所予以注销，泡泡乐公司予以配合的诉讼请求，不属于人民法院民事案件的受理范围，本案不予处理。判决：一、确认贾作亮与王霄涛于二〇一七年六月二十四日签订的位于北京市西城区×××30号房屋的《北京市房屋租赁合同》于二〇一八年一月五日解除；二、判决生效之日起三十日内，王霄涛、北京泡泡乐健康管理有限公司将北京市西城区×××30号房屋腾空并交还给贾作亮；三、判决生效之日起七日内，王霄涛支付贾作亮二〇一八年一月一日至二〇一八年一月五日期间的房屋租金1917.8元；四、判决生效之日起七日内，王霄涛支付贾作亮房屋使用费（按照年租金140000元的标准，自二〇一八年一月六日起支付至实际交还上述房屋之日止）；五、判决生效之日起七日内，王霄涛支付贾作亮二〇一七年七月一日至二〇一七年十二月三十一日期间的物业费及生活垃圾清运费1143.85元；六、判决生效之日起七日内，王霄涛支付贾作亮二〇一七年至年二〇一八年度的供暖费3612.8元；七、驳回贾作亮的其他诉讼请求。如果王霄涛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，王霄涛认可一审法院向街道、社区居委会、派出所核实的情况是这样，但主张实际上派出所所长亲自去的，确实不让经营，要求用板子把地下室封上。
本院对于一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，双方合同约定的租金支付时间对王霄涛具有法律约束力。虽然王霄涛主张其未按期支付租金系由于当地派出所不允许经营，但是王霄涛未就其该项主张提供充分证据，且经一审法院核实，相关部门并非不允许王霄涛合法经营，此外，根据现有证据，亦不能证明在王霄涛所述的该问题上，贾作亮存在过错或应当予以归责的情形，故王霄涛以此为由迟延支付租金，依据不足，本院对于王霄涛的该项上诉意见不予采纳。此外，关于王霄涛主张其不是不交租金、双方在协商中，其未构成根本违约，现在愿意交各种费用，要求继续履行合同一节，根据查明的事实，双方协商未能达成一致，且在贾作亮向王霄涛发函催缴租金的情况下，王霄涛仍未交纳租金，故本院对于王霄涛的该项辩解理由不予采纳，王霄涛欠缴租金构成根本违约，贾作亮行使合同解除权成立，一审判决对此处理并无不当，王霄涛要求继续履行合同，与双方合同已经解除的客观事实相悖，本院不予支持。
综上，王霄涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费286元，由王霄涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 何江恒
审判员 王 平
审判员 李明磊
二〇一八年八月十四日
书记员 祝 石