山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第251号
上诉人（原审被告、反诉原告）潍坊市鑫利源工贸有限责任公司。
法定代表人刘景周，经理。
委托代理人齐广东，山东万信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）山东方大集团公司。
法定代表人王俊仁，董事长。
委托代理人牟保国，山东英拓律师事务所律师。
上诉人潍坊市鑫利源工贸有限责任公司（以下简称鑫利源公司）因与被上诉人山东方大集团公司（以下简称方大集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2012）奎民一重初字第23号民事判决，向本院提起上诉。上诉人的法定代表人刘景周及委托代理人齐广东、被上诉人的委托代理人牟保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2007年4月25日，双方当事人签订工业园租赁合同，约定鑫利源公司租赁方大集团（原北大理石厂）工业园内南北路以西的全部场地（包括：车间1400平方米、平房9间、院落一处及相应的配套设施），约计1500平方米，租赁期限为10年，自2007年7月1日至2017年6月30日止，在此期间，如遇城中村改造需要占用此地时，方大集团提前4个月通知，鑫利源公司必须按照通知的时间倒出此地，并由方大集团分不同情况给予补偿。如因则尔庄村的“城中村”规划建设需用此地时，自合同约定的起始日起，五年之内终止租赁，由方大集团按照鑫利源公司改造或增建车间时的改造投资额给予50%的补偿，并将已交的剩余租赁费退还；如因城市规划事项需用此地时，用地单位给予的，补偿中的车间投资部分的补偿全部归鑫利源公司，并退还鑫利源公司已交剩余的租赁费。自合同约定起始日起满五年后，因“城中村”改造规划建设需用此地时，只退还已交剩余租赁费，无其他任何补偿；如因城市规划事项需用此地时，用地单位给予车间投资部分的补偿全部归鑫利源公司并由方大集团退还已交剩余的租赁费。对于租赁费的交纳双方约定，因车间改造需要投资数额较大，所以车间无租赁费，其他房屋的租赁费为每年16000元，水、电设施使用费为每年4000元，场地使用费为每年5万元，共计每年7万元，租赁费于每年的6月10日和12月10日分别交纳下半个租赁年度的租赁费。鑫利源公司负责改造院内中间原有的平房9间，鑫利源公司负责根据需要自行整理及硬化、绿化院落，车间大门及其他房屋由鑫利源公司根据需要自行改造和修整；若鑫利源公司拖欠租赁费及水、电费超过20天，方大集团可直接终止租赁收回全部租赁物；鑫利源公司拖欠租赁费时，方大集团除追回欠款外，按所欠金额每天加收1%的滞纳金。对于改造及增设物的处置双方约定，鑫利源公司租用期间在场地及车间、房屋内的增设物，如双方能达成保留的补偿协议时，可以留给方大集团，如达不成协议鑫利源公司可在不破坏原有建筑及设施的情况下拆走。
合同签订后，方大集团将合同约定的租赁物交付鑫利源公司，鑫利源公司于2007年4月25日支付租赁定金2万元，2008年1月18日支付租赁费3.5万元，剩余租赁费未予支付。
2008年6月11日，潍坊市奎文区北苑街办则尔庄村村民委员会出具拆迁通知，载明：接上级紧急通知，要加快白浪河拆迁进度，根据白浪河整治规划要求，您家的房子在治理拆迁范围内。请您及早联系住房，准备好躲迁。具体拆迁办法和倒房时间，另行通知，请积极准备，谢谢。鑫利源公司称接到该通知后，停止建设，将工作人员集中到所租赁的车间内，等待拆迁，但至今未拆，造成重大损失。方大集团称该通知与其无关，从通知内容上看只是通知的准备，也不是方大集团的原因造成不能继续使用场地和房屋，
2010年11月24日，方大集团通过特快专递给鑫利源公司送达解除工业园租赁合同通知一份、解除合同律师函一份，要求解除双方签订的工业园租赁合同，鑫利源公司按约定向方大集团承担违约金。鑫利源公司收到该通知后，于2010年11月30日给方大集团送达回函一份，称对方以鑫利源公司在接到搬迁通知以来未交纳租金为由，要求单方面解除合同不符合事实，并要求对投资予以补偿。
应鑫利源公司的申请，原审法院院委托潍坊求是建筑工程司法鉴定所于2013年4月9日作出求是司法鉴定所（2013）潍检字第11号司法鉴定检验报告书，载明的检验结果为：改建费用共计834692.58元，其中改建总经理办公室、建西锅炉房、建球场、南大门改建三间房、水电暖改装、改建厂区大门、改建车间钢结构平台、建车间电梯井、吊顶、二层房间、涂料费用为670175.11元，其它改建存有争议，其改建费用为164517.47元。因该鉴定鑫利源公司支出鉴定费2万元。中间排宿舍原有9间，被拆除2间（拆除面积21.17平方米）。
另查，方大集团属于独立法人单位，是由潍坊市奎文区北苑街办则尔庄村原村办企业组成的集体所有制企业。本案所涉的场地已办理了土地使用手续、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和基建投资计划审批手续。
方大集团要求鑫利源公司支付的租赁费自2007年7月1日起至归还租赁场地之日，按合同约定的每年租赁费7万元计算，减去已支付的5.5万元租赁费。方大集团要求承担的滞纳金自合同约定的应付款之日起计算至2011年7月30日，按同期银行贷款利率的4倍计算的滞纳金。鑫利源公司称对方主张的滞纳金数额过高，要求法院降低。
方大集团提供2011年5月、6月、10月、11月水电费收据各1份，2012年7月、8月水电费收据3份，证明鑫利源公司一直占用本案所涉房屋，且在租赁合同解除后，仍占用本案租赁房屋进行生产经营，未予返还，应按合同约定标准支付占用费至实际返还租赁物之日。鑫利源公司质证后称双方合同约定车间使用不存在租赁费，其只占用车间，不应交纳租赁费。
鑫利源公司为证明其经济损失，提供以下证据：1、2008年9月11日与柴洪森签订的房地产买卖合同1份、收条1份，证明方大集团通知搬迁后，其法定代表人与柴洪森签订了房地产协议，并交纳20万定金，后因本案所涉房产未拆迁，房地产协议未实际履行，损失20万元的定金，该款应由方大集团承担。2、2008年5月15日鑫利源公司与山东利津亚美进出口公司签订的购销合同及传真件各1份、增值税发票19份（金额为1563737.28元），证明2008年5月15日签订的合同因方大集团通知搬迁导致无法履行，给鑫利源公司造成了原材料费损失1563737.28元，违约金损失177920元。3、加工合同1份、传真件1份、收据收据1份，证明因该合同损失60万元。方大集团质证后认为：1、该买卖合同系鑫利源公司的法定代表人个人购买的房产，与本案无关，也不能证明因此损失了20万元。2、合同传真件不具备法律效力，均是与第三方的买卖关系，与本案无关，无法证明鑫利源公司因方大集团的原因造成了损失。增值税发票真实性无异议，但该费用是正常生产经营产生的费用，与本案无关。3、加工合同、合同传真件均系复印年，不具备法律效力，收款收据时间在2008年10月7日，且不是正式票据，也与本案租赁合同无关。
鑫利源公司提供照片8份，证明2008年6月11日通知拆迁后，2008年8月、9月份垃圾就堵了大门，导致其无法经营，停止生产，造成了损失。方大集团质证后认为提供的照片位置不能确认，与本案无关。照片的具体时间没法确定，鑫利源公司作为生产经营单位，货车来回出行是容易造成道路损坏的。鑫利源公司主张其已经腾出了租赁的房屋，不再使用水、电设施也不再使用场地，但未提供有效证据证明。
二审中，经本院行使释明权，方大集团明确表示不对改建项目的现存价值申请鉴定。
以上事实，有工业园租赁合同、解除工业园租赁合同通知、解除合同律师函、送达回函、收款收据、潍坊市潍城区土地管理局潍城土字（1989）第2号文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、潍坊市潍城区计划委员会潍城计字（91）第33号文件、水电费收据，被告提供的房地产买卖合同、收条、购销合同及传真件、加工合同、传真件、收据收据、增值税发票19份、照片8份，司法鉴定检验报告书等及当事人的陈述证据在案为证。
原审法院认为，本案所涉的场地已办理土地使用手续、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和基建投资计划审批手续，且方大集团于2007年7月1日起向鑫利源公司交付本案所涉场地及房产后，鑫利源公司一直占有并使用，无第三人对此提出异议，且该工业园租赁合同未违反法律法规强制性规定，故鑫利源公司称双方签订合同为无效合同的主张，依法不能成立。因此，双方于2007年4月25日签订的工业园租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。
鑫利源公司称2008年6月11日接到村委拆迁通知后，将租赁场地及房产中除车间外交还对方，方大集团不予认可，鑫利源公司未提供有效证据证明，故对鑫利源公司的该项主张，不予采信。工业园租赁合同签订后，方大集团按约将租赁房屋及场地交付使用，而鑫利源公司未按合同约定向交纳租赁费，依据合同约定，方大集团有权解除合同。因此，2010年11月24日方大集团发出解除租赁合同通知书，鑫利源公司也收到该份通知，故双方间租赁合同已经解除，对此予以确认。合同解除后，鑫利源公司应将租赁原告的场地及房屋返还对方。
依据双方签订的工业园租赁合同约定的年租金7万元计算，至2010年11月24日，鑫利源公司应向方大集团交纳租赁费为23.8万元，扣除鑫利源公司已向方大集团交纳的租赁费5.5万元，鑫利源公司应承担支付租赁费18.3万元的民事责任。同时，合同约定逾期交付租赁费时，按所欠金额日1%支付滞纳金，该约定过分高于方大集团的损失，且鑫利源公司要求法院予以调整。结合本案实际情况，方大集团的损失即是其应交纳租赁费的利息损失，因此，鑫利源公司应承担按合同约定的应交付租赁费次日起至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算的滞纳金。
双方签订的工业园租赁合同解除后，鑫利源公司应及时从涉案的租赁场地和房屋中搬出，并将涉案的租赁场地和房屋交还对方，而鑫利源公司未搬出并返还原告租赁场地和房屋，应承担赔偿损失的民事责任。方大集团损失即为对方占用场地和房屋的租赁费损失，因此，鑫利源公司应按每年7万元，承担自2010年11月25日起至其将租赁的全部场地及房屋实际交付给方大集团公司止赔偿责任。
对于鑫利源公司的反诉请求，其提供的与柴洪森签订的房地产买卖合同、收条，方大集团提出异议，且该证据只能证明其法定代表人购买柴洪森的房产，向柴洪森预交20万元，不能证明因方大集团原因造成损失20万元；鑫利源公司提供的其与山东利津亚美进出口公司签订的购销合同及传真件各1份、增值税发票19份，也只能证明其与案外人的业务往来及其购买材料的情况，不能证明损失情况，也不能证明因方大集团原因造成的损失；鑫利源公司提供的加工合同1份、传真件1份均系复印件，该2份证据与收款收据均不能证明鑫利源公司损失及系因方大集团原因造成。鑫利源公司提供照片8份也不能证明垃圾堵了大门系由方大集团原因造成，因此，鑫利源公司提供的上述证据均不能证明因拆迁通知造成的损失数额，也不能证明系方大集团原因造成的损失，故鑫利源公司以上述证据要求赔偿损失的主张，依法不能成立。
双方在签订的工业园租赁合同中对于改造及增设物的处置约定，如双方能达成保留的补偿协议时，可以留给方大集团，如达不成协议鑫利源公司可在不破坏原有建筑及设施的情况下拆走。但依据潍坊求是建筑工程司法鉴定所作出的司法鉴定检验报告书载明的检验结果，确认鑫利源公司改建总经理办公室、建西锅炉房、建球场、南大门改建三间房、水电暖改装、改建厂区大门、改建车间钢结构平台、建车间电梯井、吊顶、二层房间、涂料等等支出的改建费用合计为670175.11元，该费用系双方签订工业园租赁合同后按合同约定投入的改建费用。鑫利源公司对租赁场地进行改建后，于2008年6月11日收到潍坊市奎文区北苑街办则尔庄村村民委员会的拆迁通知，鑫利源公司又依据租赁合同约定，做好拆迁准备等待补偿，但至今本案所涉租赁厂房也未被政府有关部门拆迁改造。虽该拆迁通知不是方大集团所发，但鑫利源公司对本案所涉场地改造后，其所改建的项目在租赁合同解除后，方大集团无论是重新出租或被政府有关部门拆迁，均可继续使用并获得受益，因此，根据本案双方间租赁合同履行及解除的实际情况，依据公平原则，酌定双方签订的租赁合同解除后，鑫利源公司将租赁房屋及场地返还方大集团，方大集团补偿鑫利源公司投入改建费用46万元。对于司法鉴定检验报告书载明的存有争议的改建费用164517.47元，双方当事人争议较大，鑫利源公司可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、方大集团公司与鑫利源公司于2007年4月25日签订的工业园租赁合同已于2010年11月24日解除；二、鑫利源公司于本判决生效之日起三十日内将位于潍坊市奎文区则尔庄的工业园内南北路以西的全部租赁场地及房屋返还方大集团公司；三、鑫利源公司于本判决生效之日起十日内支付方大集团公司租赁费18.3万元及滞纳金（自合同约定的每笔租金到期之日的次日起至本判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算），并赔偿方大集团自2010年11月25日起至鑫利源公司将租赁的全部场地及房屋实际交付给方大集团公司止，按每年7万元计算的损失；四、方大集团于判决生效之日起十日内补偿鑫利源公司改建费用46万元。
宣判后，鑫利源公司不服，上诉称：上诉人对涉案的房屋等进行了改造，另安装了电梯等生产设备，花费约100万元，因被上诉人向上诉人发送拆迁通知给上诉人造成停产、购买新厂房支付定金等损失200余万元，上述200余万损失均应由被上诉人承担；潍坊市奎文区北苑街办则尔庄村村民委员会曾于2008年6月11日向上诉人发出拆迁通知，告知因涉案房屋拆迁，要求上诉人做好腾房准备，故上诉人不应缴纳收到通知之后的租赁费及滞纳金。请求依法改判或发回重审。
被上诉人方大集团答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法改判或发回重审。
本院认为，本案双方当事人间主要存在二个争议焦点：一、上诉人因改建涉案房屋遭受的损失数额及如何承担；二、上诉人是否因“躲迁”遭受停产、购买替代厂房等遭受损失、如有损失该如何承担，上诉人是否应向被上诉人支付租金及滞纳金。
针对第一个争议焦点，上诉人主张双方当事人均认可的改建费用670175.11元，应由被上诉人全额赔偿。被上诉人则主张应按双方所签租赁合同的约定，双方对增设物达不成保留的补偿协议时，由上诉人进行拆除。鉴定检验报告书中载明双方认可的改建项目主要包括土建、车间钢结构平台、水电暖安装、门窗安装等，均系满足基本生活、生产需要的设施，系利用租赁厂房所必须的基础设施，拆除上述项目设施会降低涉案租赁厂房的使用价值或毁坏租赁物本身，故对被上诉人主张的处理方案，本院不予支持。上诉人的改建项目能使涉案租赁物具有完备的使用功能，提升了涉案厂房的价值，被上诉人作为受益人，应以改建项目的现存价值为标准，对上诉人进行补偿。而经本院行使释明权，被上诉人明确表示不对改建项目的现存价值申请鉴定，综合上诉人改建的年限及相关项目增值等因素，可以参照鉴定部门确认的改建费用进行认定，即被上诉人应向上诉人支付改建补偿670175.11元，原审法院对此认定不当，本院依法予以改判。
就鉴定检验报告书中被上诉人异议的164517.47元改建费用，上诉人主张对中间排宿舍等相应部分进行了装修、改建，报告中明确载明中间排宿舍被拆除了2间（面积21.17平方米），却未载明被拆除宿舍的价值，依据现有证据无法对上诉人主张的改建费用进行抵扣，故原审法院不予处理并无不当，上诉人可另行主张权利。
就上诉人所主张增设电梯、生产设备等设施的花费，均未对相关费用委托鉴定，故上诉人的该项主张证据不足，本院不予支持。
针对第二个争议焦点，上诉人提供的2008年6月11日潍坊市奎文区北苑街办则尔庄村村民委员会所发准备拆迁通知，被上诉人不予认可，且该通知的内容亦未明确要求上诉人搬迁的具体日期及拒不搬迁的后果，故上诉人所诉因准备搬迁的停产损失、另购替代厂房的定金损失，均与该通知无直接、主要的因果关系；上诉人提供的垃圾堵塞门口的照片，不能证明系被上诉人所为，综上，上诉人的该项上诉主张，证据不足，本院不予支持。
同理，上诉人主张其接到上述准备拆迁的通知后，未能有效利用涉案厂房，故不应缴纳租赁费及滞纳金，被上诉人对此不予认可，且从上述准备拆迁通知的内容来看，其中并未明确要求上诉人搬迁的具体日期，不能证明影响了上诉人对涉案厂房的有效利用，故上诉人的该项主张，证据不足，本院亦不予支持。综上，上诉人的诉讼请求部分成立，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省潍坊市奎文区人民法院（2012）奎民一重初字第23号民事判决第一、二、三项，即“一、方大集团与鑫利源公司于2007年4月25日签订的工业园租赁合同已于2010年11月24日解除；二、鑫利源公司于判决生效之日起三十日内将位于潍坊市奎文区则尔庄的工业园内南北路以西的全部租赁场地及房屋返还方大集团；三、鑫利源公司于判决生效之日起十日内支付方大集团租赁费18.3万元及滞纳金（自合同约定的每笔租金到期之日的次日起至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算），并赔偿方大集团自2010年11月25日起至鑫利源公司将租赁的全部场地及房屋实际交付给方大集团止，按每年7万元计算的损失”；
二、撤销山东省潍坊市奎文区人民法院（2012）奎民一重初字第23号民事判决第四项，即“方大集团于判决生效之日起十日内补偿鑫利源公司改建费用46万元”；
三、方大集团于判决生效之日起十日内补偿鑫利源公司改建费用670175.11元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费6700元，财产保全费2320元，共计9020元，由鑫利源公司承担；一审反诉案件受理费12820元，由方大集团负担2554元，鑫利源公司负担10266元，鉴定费用20000元，由方大集团负担14000元，鑫利源公司负担6000元；二审案件受理费32340元，由鑫利源公司负担23340元，方大集团负担9000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨景达
审 判 员 孙月琴
代理审判员 宫 磊
二〇一四年三月十九日
书 记 员 王 新