辽宁省大连市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）辽02行终332号
上诉人（原审被告）大连市国土资源和房屋局高新园区分局，住所地大连高新技术产业园区火炬路3号。
法定代表人王政安，局长。
委托代理人沈锐，该局工作人员。
委托代理人毛晓涛，辽宁智库律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋英琦，男，1963年3月12日出生，汉族，现住大连市甘井子区。
委托代理人朱作文，北京市世纪（大连）律师事务所律师。
委托代理人贾勤顺，北京市世纪（大连）律师事务所律师。
原审第三人李春雷，男，1974年7月20日出生，汉族，住大连市中山区。
委托代理人董娟，辽宁君顾律师事务所律师。
委托代理人刘云峰，辽宁君顾律师事务所律师。
上诉人大连市国土资源和房屋局高新园区分局因房屋行政登记一案，不服大连市甘井子区人民法院(2016)辽0211行初42号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人大连市国土资源和房屋局高新园区分局的委托代理人沈锐、毛晓涛，被上诉人宋英琦及其委托代理人朱作文、贾勤顺，原审第三人李春雷的委托代理人董娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年10月24日，案外人巩昌平与大连鑫园发展集团有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于甘井子区新新园16号楼3单元6层2号的房屋。2005年4月26日，案外人巩昌仁与原告签订换房协议，约定巩昌仁用新新园16号楼3单元6层2号的房屋换原告位于营口鲅鱼圈碧海阳光小区2号楼9层5号的房屋。巩昌平及巩昌仁在该换房协议上签字。2015年7月28日，第三人向被告提交房屋转移登记申请书，对新新园16号楼3单元6层2号的房屋提出产权登记申请，并提交了第三人的身份证复印件、大连鑫园发展集团有限公司企业法人营业执照、商品房买卖合同、大连市商品房销售（结算）专用发票、中华人民共和国税收完税证明和辽宁省住宅专项维修资金专用收据等材料。申请书产权转让人处盖有大连鑫园发展集团有限公司的公章。同日，经审批，被告向第三人颁发了所有权证号为2015006920的房屋所有权证。另查，2007年1月4日，大连鑫园发展集团有限公司名称变更为大连鑫园投资管理有限公司，同年5月9日，大连鑫园投资管理有限公司注销。
原审法院判决认为，首先，被诉行政行为主要证据不足。《房屋登记办法》（建设部令第168号）第十二条规定，”申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”该办法第三十三条第一款第㈡项规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交申请人身份证明。《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第十四条规定，”因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”该条例第十六条第一款规定了申请人应当提交的材料，其中第㈡项是申请人、代理人身份证明材料、授权委托书。本案中，案涉房屋的开发商大连鑫园发展集团有限公司经变更名称后，已于2007年5月9日注销。自其注销之日起，其财产权利归属依法转移。第三人于2015年7月申请办理产权登记时，被告应当收集案涉房屋开发商财产权利归属人的身份证明材料以及是否同意办理过户的书面意见，但被告并未收集。即使被告没有注意到开发商已注销，被告收集的案涉房屋开发商的营业执照复印件（营业期限为自一九九三年二月十五日至二〇一〇年五月二十五日）也已显示出开发商营业期限到期。被告在审查时应当对此做进一步的了解，并收集相关证据后，作出行政行为。但被告未予收集。故被诉行政行为主要证据不足。另外，被诉行政行为程序违法、适用法律错误。根据《房屋登记办法》第十二条和《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，案涉房屋登记应当由当事人双方共同申请。本案中，申请书上列明的双方当事人为李春雷和大连鑫园发展集团有限公司。大连鑫园发展集团有限公司早已注销。因而，所谓的双方申请实际上是单方申请。对于该申请，被告依法不应受理。但被告予以受理，并作出了权属转移登记，构成程序违法和适用法律错误。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第㈠、㈡和㈢项之规定，判决:撤销被告大连市国土资源和房屋局高新园区分局编号为2015006920的房屋权属转移登记。
大连市国土资源和房屋局高新园区分局不服原审判决，向本院提出上诉请求，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由是：一、被上诉人没有提供其与案涉房屋存在利害关系的证明，因此无法证明其与本案具体行政行为存在利害关系，被上诉人不具有本案原告主体资格。另外，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，当事人之间存在继承、买卖民事纠纷，应当先行解决民事纠纷，待民事纠纷确定后，根据生效民事法律文书确定房屋权属。本案被上诉人就案涉房屋提出的权利主张，实际上是被上诉人与第三人之间的民事法律关系，二者应当先行就房屋所有权的民事法律关系进行确认，因此本案应当裁定驳回被上诉人的起诉。二、原审法院认定上诉人作出的具体行政行为主要证据不足，上诉人应当收集案涉房屋开发商财产权利归属人的身份证明材料以及是否同意办理过户的书面意见或开发商营业期限到期，上诉人在审查时应当做进一步的了解，并收集相关证据，属于加重上诉人作出具体行政行为时的审查义务，系对法律规定的扩大理解，该认定没有法律依据。三、本案原审第三人申请房屋所有权转移登记时，向上诉人提交了开发商盖章的申请书，该申请系开发商的真实意思表示，应当视为开发商与原审第三人共同申请。房屋登记实践中，由于商品房项目房屋数量较多，房屋登记机构在办理商品房项目所有权首次转移登记时，并不要求每个房屋登记的出卖人均到场，只要购房人提供的房屋登记申请书上有出卖人的盖章即可。而且，因出卖人在办理商品房项目备案、商品房预售许可等手续时，出卖人已经提交、且房屋登记机构已经审核了出卖人的身份证明，因此，房屋登记机构在办理商品房项目房屋所有权首次转移登记时，也不要求出卖人提供营业执照原件。上诉人作出的转移登记行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，且不存在过错，应予维持。
宋英琦答辩认为，不同意上诉人的上诉请求,原审法院判决撤销被诉行政行为事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。主要理由是：一、上诉人未依法收集申请人鑫园公司的身份信息，未就申请事项询问原审第三人和鑫园公司，并记录归档，导致其作出的被诉行政行为主要证据不足。根据《房屋登记办法》第十二条、《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，申请房屋登记应由当事人双方共同申请。本案中，2015年原审第三人和鑫园公司申请房屋登记时，鑫园公司早已注销，上诉人作出被诉行政行为时，所依据的要件中根本没有鑫园公司的营业执照，过期的营业执照也是上诉人后补的。二、上诉人依据原审第三人的单方申请作出被诉行政行为，显然构成程序违法和适用法律错误。判断申请人是否为双方申请的时间节点应为当事人申请房屋权属转移登记之时，上诉人将申请人签订买卖合同之日作为判断是否为双方申请的时间完全错误。本案中，原审第三人的申请时间为2015年，而鑫园公司于2007年注销，且被上诉人针对案涉房屋办理产权问题也多次找过上诉人单位各级领导，上诉人给出的答复是鑫园公司已经注销，产权证办不了。
李春雷陈述意见称，同意上诉人大连市国土资源和房屋局高新园区分局的上诉请求，请求撤销原判。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。本案中，房屋转移登记申请的一方当事人为大连鑫园发展集团有限公司，申请人提交的大连鑫园发展集团有限公司的营业执照复印件（营业期限为自一九九三年二月十五日至二〇一〇年五月二十五日）显示该公司营业期限早已到期，上诉人应当注意到这一情况并对此作进一步了解，而事实上大连鑫园发展集团有限公司已于2007年5月9日注销，因此本案中的申请实际上是单方申请，上诉人受理该申请并作出转移登记违反法律规定，原审法院判决撤销该登记行为并无不当，本院应予维持。上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人大连市国土资源和房屋局高新园区分局负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王艳波
审判员 徐建海
审判员 马小红
二〇一七年九月二十六日
书记员 周 丹