昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘法民初字第962号
原告（反诉被告）：于小荔，女，汉族，1973年出生，住云南省昆明市。
委托代理人：谭蜀云，云南笃诚律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：云南汇都商场管理有限公司。
住所：云南省昆明市。
法定代表人：原洪。
委托代理人：曹龙、万俞，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）于小荔诉被告（反诉原告）云南汇都商场管理有限公司（以下简称汇都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，被告（反诉原告）汇都公司于2015年6月30日依法提起反诉，本院依法予以受理并于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于小荔的委托代理人谭蜀云，被告（反诉原告）汇都公司的委托代理人曹龙、万俞到庭参加了诉讼。本现已审理终结。
原告（反诉被告）于小荔起诉称：2014年3月21日，于小荔与汇都公司签订《汇都国际“爱尚街区”租赁合同书》约定，于小荔承租汇都公司位于爱尚街区C栋负一层46号商铺，租赁期总期限为八年。双方合作期间，其中一方因各方面原因需终止租赁合同，违约方向守约方赔偿当年年租金总额20%的违约金。于小荔租赁该商铺后支付了第一年的租金，随后投入138790元对商铺进行了装修，并投入26000元为员工租赁了宿舍。随后于小荔即向相关行政部门报送建设项目审批申请，但相关行政部门一直不受理，理由是要提供商场可以做餐饮的环评报告批复。为此，于小荔多次向汇都公司反映并要求提供批复，但汇都公司一直不能提供，使得于小荔无法进行经营。为此，特请求法院判令：1、汇都公司承担违约金24000元；2、汇都公司退还于小荔履约保证金10000元；3、汇都公司赔偿于小荔租赁爱尚街区商铺租金损失120000；4、汇都公司承担于小荔租赁商铺进行装修所支出的装修损失138790元；5、汇都公司承担于小荔租赁商铺所支出的物业服务费7162.87元及垃圾清运费2148.86元；6、汇都公司承担于小荔为租赁商铺经营餐饮支出的员工住房租金损失26000元；7、汇都公司返还所扣押于小荔的餐饮设备；8、汇都公司承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）汇都公司答辩称：第一，我们租赁房屋的用途是商业用途，其他饮食店经营正常，不能把餐饮从商业用途中去掉，于小荔一直在使用该铺面，并且进行了转让，我方给予了于小荔3个月的免租期，但是于小荔没有在此期间办理相关的手续，其造成的后果应该自行承担；第二，于小荔之前并没有说明其所经营的餐饮需要特许经营，其已经完全使用了汇都公司的房屋，不应该承担赔偿；第三，在合同中约定了3个月的免租期，于小荔必须尽到合法经营的义务，其应当办理了相关的手续再进行装修经营，其自己存在过错应该承担损失，合同的4.2条规定了于小荔进行的装修产生的费用应该由其自行承担；第四，物业费、垃圾清运费于小荔已经使用，不应退还，是属于其的经营投资也产生了相应的收益，不存在返还的理由。综上，我方没有扣押过于小荔的东西，本案是恶意诉讼，不应由我方承担。
被告（反诉原告）汇都公司诉称：2014年3月21日，双方签订《汇都国际“爱尚街区”租赁合同书》约定，汇都公司将爱尚街区C栋负一层46号商铺出租给于小荔经营使用，第一年租金120000元，以后每年按照8%的比例递增，租金缴付方式为先付后用，每年5月25日前缴付下一年租金，但时至今日于小荔未能如约在2015年5月25日前缴付第二年期间的租金129600元，已经严重违反合同约定。为此，特提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人返还租赁房屋，并参照120000元每年的租金标准向反诉人支付自2015年6月11日起至实际返还房屋之日止的占用费，以及向反诉人支付违约解除合同的违约金25920元；2、被反诉人支付自2015年1月1日起的物业管理费（截止到2015年5月31日止的物业管理费为4988.42元）；3、被反诉人支付自2015年2月10日起的水、电费；4、被反诉人承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）于小荔答辩称：第一，在我方不能办证的情况下与对方进行交流要求解除合同，请对方接到公证书时与我方进行办理交接手续，我方希望将房屋退还给对方，是对方不接受；第二，我5月份提出解除合同，既然对方不办理手续，相应损失应该由对方承担；第三，违约金我方没有违约，是因为对方违约，物管费和水电费是另外一个法律问题；第四，诉讼费用是对方的过错造成的，应该由对方承担。对方提出的合同有约定是回避违约问题，是在偷换概念。第二联的费用是由对方违约造成的，我方不可能再缴纳租金
原告（反诉被告）于小荔为证明其本诉主张向本院提交了以下证据：第一组证据：1、照片，2、汇都国际“爱尚街区”租赁合同书，证明汇都公司负一层所作的餐饮美食招商宣传，双方签订租赁合同书对商铺的位置、租赁目的、租赁期限、租金及违约责任进行了明确约定；第二组证据：1、企业名称预先核准通知书，2、情况说明，3、申请办理排污许可证提供材料须知，4、申请办理《餐饮服务许可证》提供材料告知，证明于小荔租赁商铺后，随即就向相关行政部门报送建设项目审批申请，但因汇都公司不能提供环评报告，相关行政部门一直不受理于小荔的申请；第三组证据：1、建设项目审批申请不予行政许可通知书，2、公证书，3、全球邮政特快专递详情单回单，证明汇都公司租赁给于小荔的商铺不能作为餐饮用途使用，于小荔向汇都公司公证送达《通知书》，通知汇都公司解除双方签订的租赁合同，若汇都公司接到通知后不与于小荔办理商铺退还交接手续，由此扩大的损失均由汇都公司承担，该公证通知书已经送达汇都公司；第四组证据：收据，证明于小荔已交10000元履约保证金；第五组证据：收据，证明于小荔所租商铺已交2014年6月11日至2015年6月10日一年的租金120000元；第六组证据：1、装饰装修工程合同，2、照片，3、云南省税控收款机专用发票Ⅱ，证明于小荔租赁了汇都公司爱尚街区C栋负一层46号的商铺，随后即请装修公司对该商铺进行了装修；第七组证据：1、物业服务合同，2、昆明汇都国际物业服务有限公司（费用结算票据），证明于小荔租赁了汇都公司的商铺后随即与物业管理公司签订了物业服务合同，向物管公司交纳了2014年3月21日至2014年12月31日的物业管理费7162.87元及垃圾清运费2148.86元；第八组证据：1、房屋租赁合同，2、收条，3、收据，证明于小荔租赁汇都公司的商铺经营餐饮而为员工租赁了住房支付租金24000元，中介费2000元；第九组证据：1、照片，2、餐饮设备明细，证明汇都公司扣押于小荔的餐饮设备；第十组证据：照片，证明于小荔经营餐饮营业期间的经营状况。
被告（反诉原告）汇都公司质证后认为，第一组证据中的1真实性、关联性、合法性不认可，证据2中第五到七页认可，第八页不认可，不是合同的附件，证明内容不予认可；第二组证据中的1真实性认可，证据2我方不知情，真实性不认可，证据3、4三性不认可，是复印件；第三组证据中的1真实性认可，合法性不认可，该通知书是不符合法律规定的，行政许可的法定形式应当是许可或不予许可决定书的形式，该通知书依法是不合法的，是否具有可诉性不清楚，该通知书的内容可以反映出，不予许可的理由是位于居民楼下，而法律规定的禁止条件是位于居民住宅楼内，与法律的规定是冲突的，该行政行为是否违法，原告是否进行了其他救济途径，都无法证明，被告的其他租户都顺利办理相关的证照，证据2、3项真实性是认可的，证明内容不予认可；第四组证据、第五组证据、第七组证据的真实性、关联性、合法性予以认可；第六组证据中的1、2的真实性、关联性、合法性不予认可，证据3真实性认可，合法性关联性不认可，开具时间2015年5月24日，合同是于2014年签订的，装修只是一个月；第八组证据真实性、关联性、合法性不认可，不是与我方签订的；第九组证据、第十组证据真实性、关联性、合法性不认可，无法进行核实，是原告自己制作的证据。
被告（反诉原告）汇都公司为证明其主张向本院提交以下证据：1、房屋所有权证、协议书，证明本案所涉租赁房屋属于云南金马源房地产开发集团有限公司所有，被告享有对本案所涉租赁房屋的经营管理权，并承担经营风险；2、《汇都国际“爱尚街区”租赁合同书》、《商场管理规定》，证明双方签订汇都国际爱尚街区C栋负一层46号商铺，租期共八年，合同对于租金、水电物业管理费、违约金等进行了明确约定；3、《公证书》，证明于小荔租赁汇都公司商铺经营“百合天心素食餐厅”，自2014年4月22日开业至今均正常经营，于小荔2015年3月26日在58同城网及3月28日在昆明分类信息网发布转让餐厅信息的事实，于小荔因餐厅经营不善，欲通过转让餐厅收取高额转让费的事实，其要求解除租赁关系的原因是其投资失败等自身因素；4、《物业服务合同》、物业管理费用结算票据及缴费通知，水电费用结算票据及缴费通知，证明于小荔租赁商铺的物业费为5元／月／㎡，垃圾处理费为1.5元，水费为6.36元，于小荔根据合同的约定需于2014年11月份缴纳2015年物业费，根据于小荔的物业费、垃圾处理费缴纳至2014年12月31日，截止2015年5月31日于小荔尚欠4988.42元，水、电费缴纳至2015年2月9日；5、收据一份、情况说明，证明于小荔欠昆明汇都国际物业服务有限公司2015年1月1日至2015年6月30日期间物业费、垃圾处理费共计5986.1元，已由汇都公司支付完毕；6、排放污染物许可证、营业执照及食品流通许可证，证明于小荔承租汇都公司的房屋所属区域其他承租户均已办理相关手续的事实。
原告（反诉被告）于小荔质证后认为，对证据1不认可，协议书与我方无关是其内部自行制作；对证据2的真实性认可，证明内容不予认可，是在双方没有违约的情况下成立的，是被告违约因此应该承担损失、《商场管理规定》没有公章，其真实性不认可；对证据3的真实性认可，证明内容不予认可；对证据4的真实性、合法性、关联性予以认可，物业管理费用结算票据及缴费通知是被告单方面制作没有交付我方，而且与本案无关，是另一个主体涉及的，证明内容不认可；对证据5的关联性不予认可，根据合同相对性，应该是由物管公司与我方进行协商；对证据6因没有原件，其真实性不认可。
通过双方对证据的质证结合庭审查明的事实，本院认为于小荔提交的证据第一组、第三组、第四组、第五组、第六组、第七组、第八组、第十组，汇都公司提交的证据1、2、4、5符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对上述证据均予以采信；于小荔提交的证据第二组、第九组，汇都公司提交的证据3、6的真实性本院予以认可，但证据内容本院不予采信，具体理由将综合评判。
综合上述证据及当事人双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
2014年3月21日，原告（反诉被告）于小荔与被告（反诉原告）汇都公司签订《汇都国际“爱尚街区”租赁合同书》，约定由于小荔自愿租赁汇都公司位于昆明市东风东路南侧汇都国际“爱尚街区”C栋负一层46号商铺，租赁面积为153.49㎡，经营项目为餐饮。租赁期限为八年，自2014年6月11日起至2022年6月10日止。免租期（含装修期）为三个月，自2014年3月11日起至2014年6月10日止。租金的缴费原则为年付，先付后用，每次应于租赁期开始前15日前交付。于小荔须于签订本合同同时一次性支付第一年租金120000元，以上租金不包含物业管理费、水电费、设备使用费、维修费用等费用。于小荔与汇都公司签订《商场管理条例》并予以遵守，交接物业时应与昆明汇都国际物业服务有限公司签订《物业服务协议》并按合同约定缴纳相关费用。于小荔在签订本合同时，应向汇都公司缴纳履约保证金作为本合同生效条件，于小荔在租赁期内如出现擅自对租赁物业的结构进行改造，未经汇都公司同意对租赁物业进行转让、抵押、不按时交纳水电、物业管理费用等违约行为或违法行为，汇都公司按于小荔所造成的损失从履约保证金中做相应扣除，不足部分，于小荔还应继续承担赔偿责任。租赁期满或合同被依法解除后，本着“来修去留”的惯例，于小荔不得拆除和破坏其在租赁期内所进行的装修（商标、商号、可移动的柜台、设施等于小荔自行投资且可以移动拆除的除外），汇都公司对此也不支付任何经济补偿。双方合作期间，双方其中一方因各方面原因需终止租赁合同，违约方将赔偿守约方当年年租金总额20%的违约金，不可抗力因素除外。双方签订合同后，于小荔向汇都公司交纳2014年6月11日至2015年6月10的租金120000元，履约保证金10000元，2014年3月21日至2014年12月31日的物业服务费7162.87元及垃圾清运费2148.86元。2014年3月24日，于小荔与云南正方形建筑装饰设计工程有限公司签订《装饰装修工程合同》，对于小荔所租赁的上述商铺进行装修，装修费共计138790元。2014年4月3日，于小荔与李建华签订《房屋租赁合同》，为其员工租赁住房套，租赁期间为2014年4月5日起至2015年4月4日止，支付押金及租金共计26000元。2014年5月14日经昆明市盘龙区工商行政管理局审批成立昆明百合天心餐饮管理有限公司汇都店经营餐饮。2015年5月11日，昆明市盘龙区环境保护局向于小荔出具《建设项目审批申请不予行政许可通知书》，明确其所申报的昆明百合天心餐饮管理有限公司盘龙区汇都分公司，因位于居民楼下，违反了市政府46号令的要求，不予作出行政许可审批决定。2015年5月29日，云南省昆明市真元公证处作出（2015）云昆真元证字第6329号明确于小荔向汇都公司以邮政特快专递的形式邮寄《通知书》。2015年7月3日，汇都公司向代于小荔为其所租赁的商铺向昆明汇都国际物业服务有限公司缴纳物业管理费及垃圾清运费共计59986.1元。2015年7月24日，双方就解除《汇都国际“爱尚街区”租赁合同书》达成一致，并办理完毕商铺交接手续。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”首先，关于原告（反诉被告）于小荔与被告（反诉原告）汇都公司双方已就解除《汇都国际“爱尚街区”租赁合同书》达成一致，故于小荔要求解除双方上述合同的该项诉请本院予以支持。汇都公司反诉要求于小荔返还租赁房屋则因双方办理完毕交接手续而不存在占用事实，本院对汇都公司的该项诉请不再处理；第二，关于原告（反诉被告）于小荔与被告（反诉原告）汇都公司双方承担违约金的问题。本案中，双方对于违约金进行了约定“双方合作期间，双方其中一方因各方面原因需终止租赁合同，违约方将赔偿守约方当年年租金总额20%的违约金，不可抗力因素除外。”根据双方对违约金的约定可知，违约金的给付前提是合同终止且存在违约事实。首先，于小荔认为解除双方签订的租赁合同原因在于其所租赁的商铺不被行政许可进行餐饮经营，而其与汇都公司签订租赁合同中用途一栏已明确进行餐饮经营，故汇都公司应承担违约责任。本院认为于小荔租赁商铺的时间为2014年3月21日，其于2014年5月14日成立昆明百合天心餐饮管理有限公司汇都店经营餐饮，直到2015年5月29日向汇都公司发出解除合同通知书近一年的时间内已实际进行了餐饮的经营活动，即在双方租赁合同存续期间于小荔已实现了使用该租赁商铺进行餐饮经营的合同目的，汇都公司不存在违约的情形，故对于小荔向汇都公司主张违约金的诉请不符合合同的约定本院不予支持。汇都公司认为于小荔提前解除租赁合同应支付违约金，虽然于小荔先于汇都公司向本院起诉表示解除合同的意愿，但最终双方均认可于小荔无法实现餐饮经营的合同目的，于小荔已向汇都公司缴纳应缴纳的费用亦不存在违约事实，故对于汇都公司向于小荔主张违约责任因不符合合同约定本院不予支持；第三，关于原告（反诉被告）于小荔向被告（反诉原告）汇都公司主张系列损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”1、商铺租金损失120000元、物业服务费7162.87元、垃圾清运费2148.86元。根据上述法律的规定，双方租赁合同现已解除，对于合同已经履行的部分而言，于小荔已经使用了汇都公司提供的商铺一年零两个月的时间，应当向汇都公司支付一年的租金及物业管理费、垃圾清运费，因此，于小荔向汇都公司将年租金、物业管理费、垃圾清运费作为损失进行主张无事实与法律的依据，本院不予支持；2、装修损失138790元。虽然根据双方在其租赁合同中对于装修所进行的明确约定，即汇都公司在双方合同解除后不承担经济补偿，但结合双方签订的租赁合同及行政不予许可通知书可知，于小荔签订租赁合同的期限为八年，其进行装修的预期可推定为至少进行八年的餐饮经营，由于行政不予许可导致其仅从事了一年的餐饮活动就解除合同，剩余七年的装修预期应视为于小荔的损失，故本院支持于小荔获得剩余七年的装修补偿，即138790元÷8年×7年=121441.25元；3、员工住房租金损失26000元。根据于小荔提交的证据可知，其为员工租赁住房的时间为2014年4月5日至2015年4月4日，即双方解除合同时其为员工住房的期间也已到期，不存在继续产生租金损失的情形，故对于小荔该项诉请不予支持；第四，关于合同约定的履约保证金的问题。双方在租赁合同中对于物业管理费、水电费、设备使用费、维修费用等费用进行了履行保证金10000元的约定。本案中双方一年的租期应于2015年6月10日到期，而于小荔是于2015年5月29日向汇都公司以公证的方式邮寄解约通知书的，且双方最终是于2015年7月25日解除合同办理完毕交接手续的，故于小荔应向汇都公司缴纳2015年1月至2015年6月期间的物业管理费及垃圾清运费5986.1元，该费用根据合同的约定从于小荔已缴纳的履约保证金10000元中扣除，剩余款项4013.9元应由汇都公司向于小荔返还。对于汇都公司主张的水电费因于小荔已经支付完毕，故本院不再处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：
一、由被告（反诉原告）云南汇都商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）于小荔赔偿装修损失人民币121441.25元；
二、由被告（反诉原告）云南汇都商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）于小荔返还履约保证金人民币4013.9元；
三、由原告（反诉被告）于小荔于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）云南汇都商场管理有限公司支付2015年1月至2015年6月期间的物业管理费及垃圾清运费人民币5986.1元；
四、驳回原告（反诉被告）于小荔的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）云南汇都商场管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币6222元由原告（反诉被告）于小荔承担人民币2379元，被告（反诉原告）云南汇都商场管理有限公司承担人民币3843元。
反诉案件受理费人民币286元由被告（反诉原告）云南汇都商场管理有限公司承担人民币200元，由原告（反诉被告）于小荔承担人民币86元。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 董维娜
人民陪审员 黄素平
人民陪审员 张 倩
二〇一五年十月十二日
书 记 员 朱 原