广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终20590号
上诉人（原审原告）：张乐生，男。
委托诉讼代理人：李慧芳，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑月桂，男。
被上诉人（原审被告）：邓顺和，女。
被上诉人（原审被告）：关玉芬，女。
上诉人张乐生因与被上诉人郑月桂、邓顺和、关玉芬民间借贷纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张乐生上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；2、三被上诉人承担诉讼费用。主要事实和理由：原审认为涉案《协议书》、《附议书》的约定违反了法律中有关“禁止流押”的强制性规定而无效，明显是适用法律错误。《协议书》、《附议书》是各方真实意思表示，并没有违反任何法律强制性规定，合法有效，应当予以保护。
首先，虽然三被上诉人向上诉人借款人民币（以下均为人民币）49万元并签署《借条》在前，《协议书》、《附议书》签订在后，但涉案《协议书》与《借条》之间互相独立，是两种不同的法律关系。本案中《协议书》的性质为房屋买卖合同，只是该《协议书》附有生效条件，即三被上诉人在2014年6月26日前没有还清对上诉人49万元欠款的情况下《协议书》才生效。虽然《协议书》的生效条件与《借条》所涉债务的履行相关，但各方签订《协议书》、《附议书》并非作为《借条》所涉债务的担保，而是就涉案房屋的权益变更另外达成的约定，即上诉人与三被上诉人约定上诉人以30万元的对价向三被上诉人购买涉案房屋。合同法第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，因此，上诉人与三被上诉人约定《协议书》的生效要件符合法律规定。至于原审认为《协议书》、《附议书》的目的即是将涉案房屋作为债权的担保，与事实和法律不符。《协议书》作为房屋买卖合同，并不具备赋予上诉人取得涉案房屋的所有权（使用权）的强制效力，这也是上诉人提起本案的诉讼，要求三被上诉人继续履行《协议书》的原因。
其次，上诉人并非涉案房屋的抵押权人，本案不能适用物权法一百八十六条。虽然2013年9月15日《借条》中，三被上诉人承诺将位于深圳市XX区XX村X号X座X楼作为抵押，但是前述房屋与涉案房屋有所区别，涉案房屋仅仅是深圳市XX区XX村X号X座X楼的其中一间房屋而已。此外，各方并未就涉案房屋办理过抵押登记，物权法第一百八十七条规定“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，就本案而言，上诉人并非涉案房屋的抵押权人，故原审依据物权法第一百八十六条，认为《协议书》、《附议书》的约定违反了前述法律规定而无效完全没有法律依据。特此上诉，请求支持上诉请求。
三被上诉人未答辩。
原审原告即上诉人张乐生向一审法院起诉请求：1.被告郑月桂偿还原告张乐生49万元并支付逾期利息（逾期利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2014年6月27日开始计算，并计至款项实际清偿之日止）；2.被告邓顺和、关玉芬对被告郑月桂的上述债务承担连带清偿责任；3.三被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告张乐生变更第一项、第二项诉讼请求为：三被告继续履行《协议书》，将位于深圳市XX区XX村X号X号房产（价值30万元）交付给原告使用。
一审法院认定事实：2013年9月15日，三被告向原告出具《借条》一份，载明：本人郑月桂今借到张乐生30万元，限期三个月归还，以深圳市XX区XX村X号X座X楼作为抵押，立字为凭。原告张乐生主张其于2013年9月14日通过中信银行62×××22的账号向被告郑月桂74XXXX**的账号转账282000元，剩余18000元系借条出具当天以现金的形式向被告郑月桂交付。但原告张乐生提供的中信银行交易流水无法显示74XXXX00的账户名称。
2014年2月15日，被告郑月桂向原告张乐生出具《借条》一份，载明：今借到张乐生11万元，限2014年2月30日归还。原告张乐生主张其于2014年2月15日通过中信银行62×××22的账号向被告关玉芬分两次转账、每次5万元，共计转账10万元，剩余1万元系通过在银行取款提现直接交付给被告郑月桂。但原告张乐生提供的中信银行交易流水仅显示当日第二笔5万元转账对方账号为74×××55，并未显示对方账户名称，第一笔5万元转账未显示对方账号与户名。
2009年8月1日，原告与三被告签订《协议书》一份，载明：兹有深圳市XX区XX村X号X房，经家庭成员商量一致通过，现将X号X房转让给张乐生30万元，如果要赎回就付300万元。当日，原告与三被告签订《附议书》一份，载明：本人郑月桂欠张乐生49万元，分三个月付清，即2014年3月26日至2014年6月26日，款付完协议书失效；如果款项没有付完协议书生效。原告张乐生主张上述两份文件的签署日期实际上是2014年3月26日，因原告张乐生对法律规定不是很熟悉，担心诉讼时效的问题，把涉案的协议书及附议书的落款时间提前，可以更有保障，因此，将上述两份文件的时间落款至2009年8月1日。原告张乐生另主张协议书中载明的49万元包括2013年9月15日借条中的30万元，2014年2月15日借条中的11万元，另外有8万元借款系2014年3月26日按照被告郑月桂的要求支付至案外人刘某账户，但双方未就该笔8万元的借款签订书面的借据。
原告主张涉案房屋系三被告所有，提交了涉案房屋的建筑许可证、土地使用费登记证、深圳市罗湖区地方税务局纳税申报登记薄、水费及垃圾费收费专用收据等证据，上述证据均系复印件，上述证据载明的户名均为被告邓顺和。涉案房屋系在集体土地上的自建房，原告主张无法在国土部门查询到相应登记信息。原审庭审中，原告明确表示原、被告签订的协议书实质上系房屋买卖合同性质，但因涉案房屋并非商品房，故要求三被告将涉案房屋交由原告永久使用。
一审法院认为，本案为民间借贷纠纷，本案成诉原因系原告主张与三被告存在民间借贷关系，借款履行期限届满，三被告未能如约偿还借款，因此签订案涉协议书及附议书，向原告承诺如不能及时还款，将涉案房屋转让与原告所有，以达以房抵债之目的。原审法院认为，原告张乐生的诉讼请求，依法不能得到支持，理由如下：
鉴于原告在诉讼过程中变更了诉讼请求，不再要求被告偿还借款，转而要求被告履行协议书、附议书的约定，将涉案房屋交由原告永久使用，故原审法院不再对原、被告之间是否存在真实民间借贷关系进行审查。假设原、被告之间民间借贷关系依法成立，然涉案协议书、附议书的约定违反了法律中有关“禁止流押”的规定，原告的诉讼请求仍然不能得到支持。我国物权法第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。本案原、被告签订案涉协议书、附议书的目的即是将涉案房屋作为债权的担保，如发生被告不履行到期债务时，原告可取得涉案房屋的所有权（使用权）的情形。我国合同法第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。原、被告以房抵债的约定因违反了上述规定，因而无效。故对于原告的诉讼请求，原审难以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告张乐生的诉讼请求。一审案件受理费7483元，公告费800元，由原告张乐生负担。
本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
二审调查中，上诉人明确协议约定的房产转让款30万元是从借款欠款中抵扣，并未另行支付。
本院认为，本案为民间借贷纠纷，上诉主要争议焦点是协议书约定的房产转让是独立的房产买卖还是借款的担保。
结合附议书看，协议书约定的房产转让，并非双方真实的独立的买卖合同，而是作为清偿借款的担保。首先，附议书约定被上诉人郑月桂三个月还清所欠借款后，约定房产买卖的协议书失效，故双方并没有买卖房产的真实意思。其次，协议书约定被上诉人可以赎回房产，“赎回”本身体现了担保的意思。再次，协议书约定的赎回价格为300万元，与转让房产的30万元价格完全不成比例，上诉人也无证据证明在签订协议时该房产的市场价值大约为30万元。从以上几点看，双方并无真实的房产买卖意思，双方签订转让房产实质是为借款提供担保。故上诉人按买卖合同请求交付房产，该请求本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，如前所述，本案的协议书约定房产转让属担保性质，但我国法律并未规定房产转让担保的类型及其效力，而涉及不动产担保的，担保法规定了抵押担保的形式，故可以参照抵押担保的规定认定协议书约定的房产转让担保的效力。物权法第一百八十六条禁止抵押权人在债务履行期届满前与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案双方通过附议书约定了履行期，同时签订协议约定房产转让，附议书并约定履行期届满未清偿债务的，协议书约定的房产转让生效。因此本案双方在债务履行期届满前约定了到期未清偿债务时担保财产转让给债权人，可以参照适用上述物权法第一百八十六条的规定，故原审的处理并无不当，至于本案的房产是否为非市场流通房产，能否作为担保或者买卖的标的，本院不再分析。
综上，上诉人的上诉缺乏证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7483元，由上诉人张乐生承担。
本判决为终审判决。
审判长 黎康养
审判员 梁 媛
审判员 刘向军
二〇一七年三月二十一日
书记员 陈 嘉