广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第2463-2468号上诉人（原审原告）：深圳市翠盈珠宝有限公司等六公司（具体案号、当事人信息详见本判决附表）。上述上诉人共同委托代理人：林楚郁，广东潮联律师事务所律师。上述上诉人共同委托代理人：张健欣，广东潮联律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市中盈贵金属股份有限公司。法定代表人：薛楚亮，公司董事长。委托代理人：刘晖，广东君言律师事务所律师。上列上诉人因房屋买卖合同纠纷六案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第613-618号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了该六案，现已审理终结。六案原审原告一审诉讼请求为：1、被告立即履行办理涉案房屋的所有权登记到原告名下的义务；2、被告向原告支付延期办证违约金（具体计算方法及数额见一审附表）；3、被告承担本案诉讼费。原告在举证期内将第1项诉讼请求变更为：被告立即履行办理涉案房屋的所有权登记到原告名下的义务，并承担过户时须向政府部门缴纳的所有相关费用（因涉案房屋的房地产证在一审审理期间核发，原告在一审审理期间撤回了第1项诉讼请求--本院注）。一审经审理查明，2011年1月17日（具体时间见一审判决附表），原告作为买方，被告作为卖方，双方在广东君言律师事务所刘晖律师的见证下签订《深圳市房地产买卖合同》，约定：买方向卖方购买位于深圳市龙岗区南湾街道xx路中盈珠宝工业厂区厂房（具体房号、总房款见一审判决附表），买方以按揭方式付款；卖方应当于2011年4月30日前将本房地产交付给买方，交付时应发出《入伙通知书》，卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为双方签订的本房地产的《收楼确认书》之日，卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；在本房地产交付给买方时，卖方应书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为买方办理《房地产证》；如因可归责于卖方的原因造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到240日，则买方有权在该240日届满之日起半年内解除合同，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第360日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。双方在合同附件三《买卖双方补充约定》第5条约定：买方已清楚知道并接受上述厂房需以从事黄金珠宝行业的企业购买，名下购买的上述厂房的次受让方需具备以下条件：从事黄金珠宝行业的企业，具有经发展改革部门批准立项的项目；在办理房地产转移登记时，应当提交发展改革部门出具的立项批准文件及产业主管部门出具的受让人符合产业准入条件的证明文件。合同签订后，原告按约向被告支付了首期款，并与中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行（以下简称工行布吉支行）签订《标准厂房按揭借款合同》，约定：原告向工行布吉支行借款购买涉案厂房，并提供担保贷款，自贷款发放日起一年内，原告未取得涉案厂房的房地产证并办妥抵押手续的，工行布吉支行有权要求提前归还贷款，并由保证人承担代偿责任。被告的股东深圳市宝福珠宝首饰有限公司、深圳市甘露珠宝首饰有限公司、深圳市翠绿珠宝首饰有限公司作为保证人与工行布吉支行签订《保证合同》，自愿为原告办理的按揭贷款提供保证担保。2011年4月22日，被告向原告发出《关于办理入伙手续的通知》，要求原告于2011年5月5日至10日前来办理入伙手续。同日，被告向原告发出《关于预缴办理房产证相关税费通知》，称被告将义务为原告代为办理房产证，需要原告按政府部门的相关规定先预缴办证的税费，请原告在办理入伙前将相关税费转账至被告的指定账户，并携带转账单办理入伙手续。后原告支付了办证税费，并接收了涉案厂房（具体交付时间见一审判决附表）。但截至2014年5月23日原告起诉之日仍未办理房地产转移登记，原告遂具状本院并提出上列诉讼请求。另查，2007年6月5日，被告与原深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，取得地块编号为x的土地120012.23平方米。2009年1月14日，被告与原深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书补充协议书》，约定：1、本地块全部建成并依法办理房地产初始登记后，已建成的部分生产厂房可进行分割转让，不得改变用途，用于分割转让部分的建筑面积不超过生产厂房建筑面积的50%；2、从被告名下购买上述生产厂房的次受让方、以及再次转让的受让方需具备以下条件：从事黄金珠宝行业的企业，具有经发展改革部门批准立项的项目；在办理房地产转移登记时，应当提交发展改革部门具备的立项批准文件及产业主管部门出具的受让人符合产业准入条件的证明文件；3、分割转让应当在市土地房产交易中心公开进行，其转让信息、次受让方及再次转让的受让方的准入条件等相关信息应当在市土地房产交易中心公开发布；4、对于分割转让的具体事项，被告须在办理分割转让手续之前另行签订补充协议。被告于2009年2月23日取得宗地号为x土地的《房地产证》（深房地字第x号），该证附记上记载该土地性质为非商品房用途，不得进行房地产开发经营。被告于2012年7月23日取得涉案厂房的初始登记，《房地产证》号为深房地字第x号。2012年8月16日，被告与工行布吉支行签订合同编号为工银深授信布字2012年第010号《总授信借款合同》，约定被告的总授信借款额度为四亿元，总授信期限为自2012年5月25日至2013年5月22日，总授信借款额度为被告能够使用的最高限额，并非工行布吉支行给予被告足额贷款的依据，贷款的发放以双方分别签定的单笔借款合同为准，以此发放的贷款均由编号为40000223-2012年布吉（抵）字0050号最高额抵押合同提供担保。同日，被告与工行布吉支行签订合同编号为40000223-2012年布吉（抵）字0050号《抵押合同》，约定被告将深房地字第x号房产抵押给工行布吉支行，作为上述《总授信借款合同》的担保。关于涉案房产的交付问题，原、被告在第一次庭审中确认613、614、615、616号案件的涉案厂房交付时间是2011年5月10日，617、618号案件的交付时间是2011年5月9日。被告在第二次庭审中提交《楼宇交接书》及《房屋租赁合同》，证明613号案件原告翠盈公司是2012年10月19日办理收楼手续，614号案件原告金朝公司至今未与被告办理收楼手续，但从2012年8月16日将涉案厂房出租他人，该日期应视为交付日期，615、616号案件原告金艺公司是2011年7月29日办理收楼手续，617、618号案件原告龙辉公司是2011年5月9日办理收楼手续。原告对此不予认可，认为该《楼宇交接书》是申请装修时办的手续，且613号案件的《楼宇交接书》并未盖章，该证据不能作为交付楼宇的凭证，原告都收到被告发出的《入伙通知书》，即便原告没有在指定时间前往办理收楼，按合同约定也视为交付，且提交银行对账单、发票、收据证明原告于2011年5月接收涉案厂房后就开始交纳物业管理费，其中613号案件提交的转账单显示原告翠盈公司于2012年10月3日向涉案厂房的物业管理公司转账63658.64元，614号案件提交的发票、收款收据显示原告金朝公司最早于2012年8月14日支付涉案厂房的物业管理费、日常维修基金，615、616号案件提交的发票显示原告金艺公司最早于2011年7月29日支付涉案厂房的物业管理费。关于涉案厂房初始登记的《房地产证》抵押问题，原告主张被告在办理初始登记后并非直接办理分户登记，而是将该大房产证抵押给工行布吉支行，导致迟延办证。被告则认为其取得初始登记的《房地产证》后为该房产的权利人，即便办理了分户登记也是该房产的权利人，其有权进行抵押，且被告办理抵押的原因也是为包括原告在内的所有与银行按揭贷款购房的受让企业加强抵押担保。关于涉案厂房的办证手续，被告提交以下证据，证明其并未拖延办证：一、深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局出具的《关于G04311-0092号宗地延期竣工事宜的复函》，证明涉案厂房项目的施工单位因天气原因造成工期延误，该局同意被告的延期竣工申请，因而申请办理初始登记的时间相对延误；二、深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，证明涉案工程于2012年2月10日取得项目竣工验收备案；三、《深圳市房地产初始登记申请表》、初始登记公告，证明被告于2012年5月11日向深圳市房地产权登记中心申请办理初始登记，该中心于2012年6月20日发布公告称已经初步审定，公告期为30天；四、深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局出具的《关于G04311-0092号宗地签订土地出让合同补充协议的复函》，证明被告于2012年9月5日向该局提出分割转让申请，该局于2012年10月18日复函同意按土地出让合同约定以及《深圳市工业楼宇转让暂行办法》等相关法律法规的规定办理；五、《关于申请房产证明分割证的申请报告》，证明被告于2012年12月18日向深圳市房地产权登记中心布吉登记点提出办理涉案厂房分户分证申请；六、《关于同意厂房分割转让的受让人符合产业转入条件的报告》、深圳市龙岗区经济促进局出具的《关于黄金珠宝企业申请购买中盈珠宝工业厂区厂房竞买核准资格的函》，证明被告于2013年4月24日向深圳市龙岗区经济促进局提交报告请求对购买涉案厂房的包括原告在内的128家珠宝企业的产业资格进行认可，该局于2013年9月5日向深圳市房地产权登记中心发函称该128家企业产业类别符合《深圳市土地使用权出让合同书补充协议书》规定中园区厂房竞买人资格条件，同意该128家企业参与竞买；七、深圳市龙岗区发展和改革局出具的《龙岗区发展和改革局关于深圳市中盈贵金属股份有限公司厂房分割转让准入企业社会投资备案的复函》，称：涉案项目已纳入深圳市2007年固定资产投资计划（深发改（2007）1666号），已完成整体项目的核准（备案）工作，被告提出将该项目50%厂房分割转让给从事黄金珠宝行业的企业，根据《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》精神（深府办（2013）3号），工业楼宇分割转让的受让企业无须经发展改革部门批准立项，证明该局根据被告的申请于2013年10月18日批准了128家珠宝企业作为受让企业的立项；八、《工业楼宇委托挂牌交易合同书》、交易公告，证明被告于2013年10月23日与深圳市土地房产交易中心签订《工业楼宇委托挂牌交易合同书》，委托深圳市土地房产交易中心将包括涉案厂房在内的209套房产公开挂牌转让，该中心发布深土交楼告（2013）1号《深圳市工业楼宇挂牌交易公告》公开交易标的物的基本情况及交易细则；九、《成交确认书》、《工业楼宇转让合同书》，证明原告于2013年11月27日（617号、618号案件为2013年12月18日）与深圳市土地房地产交易中心签订《成交确认书》，确认原告在挂牌交易中竞得涉案厂房（具体成交价款与原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同》一致），且确认书签订后，原告须与被告当场签订《工业楼宇转让合同书》，后原、被告于2013年12月9日（617号、618号案件为2013年12月18日）签订《工业楼宇转让合同书》，约定了涉案厂房的成交价款，支付方式为本合同生效之日起5个工作日内一次性直接向被告支付，原告按合同规定付清成交价款余款后10个工作日内，原、被告双方备齐有关资料共同向房地产权登记机关申请办理转移登记，被告自房地产权登记机关核准转移登记申请之日起5个工作日内将交易标的物按现状交付给原告。原告则认为被告作为开发商，应当熟知办证过程，对购买人的资格也会进行审查，且被告收取原告办证费用，应按双方买卖合同约定的期限履行为原告办证的义务。关于是否通知原告办证的问题，原告主张自双方签订《深圳市房地产买卖合同》后一直未收到被告的办证通知，直至2014年3月才收到被告通知称要签署一份《承诺书》就能办证。被告认为其在双方交付涉案厂房时未通知原告办证是因为当时并未具备办证条件，被告为取得办证条件所做的请示、申请工作虽不是合同约定的义务，但本着更好为受让企业服务的原则自愿去做，且每一次都有让原告配合提交资料，其应清楚被告一直在履行办证义务，双方签订《工业楼宇转让合同书》后就符合办理转让登记的条件，开始通知受让企业办理《房地产证》，但没有提交证据予以证明。被告主张原告拒绝签订一份房产交易中心提供的关于转让方、受让方自愿接受《工业楼宇转让管理暂行办法（试行）》中再转让期限限制、优先购买权、增值收益分成等规定的《承诺书》，导致无法为原告办证，其他签订了《承诺书》的受让珠宝企业最早在2014年4月11日递交材料申请办证，于2014年4月18日取得了《房地产证》。原告则认为其未在诉讼前配合被告办证的原因是由于被告不承认其延期办证的违约行为，原告希望通过起诉在法院的主持下办证。经本院向深圳市房地产权登记中心查询涉案厂房申请办理初始登记、分户登记、转让登记情况，该中心复函称：一、涉案厂房于2012年7月申请办理房地产初始登记并核发了深房地字第x号；二、涉案厂房一Ax-1201等，厂房六Bx-1201于2013年5月16日办理了房地产分户登记并核发了深房地字第x等《房地产证》，涉案厂房于2013年5月21日办理了房地产分户登记并核发了深房地字第x、x《房地产证》，权利人均为被告，上述房产无抵押登记记录；三、上述六间工业厂房办理转移登记时，须符合《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办（2013）3号）及深地合字（2007）5031号《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议的相关规定；四、上述六间工业厂房已于2014年8月6日申请办理了房地产转移登记，其中：厂房一A3-1201由被告转让给原告深圳市翠盈珠宝有限公司，并核发了深房地字第x《房地产证》；厂房一x-1101由被告转让给原告深圳市金朝珠宝首饰有限公司，并核发了深房地字第x《房地产证》；厂房一x-901、x-801由被告转让给原告深圳市金艺珠宝有限公司，并核发了深房地字第x等《房地产证》；厂房六Bx-1201、Bx-1201由被告转让给原告深圳市龙辉珠宝首饰有限公司，并核发了深房地字第x等《房地产证》。经原审法院向工行布吉支行查询原、被告涉及本案项目在该行的贷款情况，该行回复称：一、项目贷款情况。被告取得涉案土地的使用权，开发建设工业项目“中盈珠宝工业厂区”。2010年3月18日，被告与我行签订《固定资产借款合同》，将项目土地使用证抵押至我行，办理了项目贷款3亿元，贷款期限4年，贷款期限至2014年4月28日。后期2012年5月因被告需要办理项目物业初始登记，我行解除了项目土地抵押。2012年7月23日被告办理好项目总房地产权证，并将项目总房地产证抵押至我行，双方遂于2012年8月16日签订了《总授信借款合同》及《抵押合同》，以项目总房地产权证抵押至我行。2013年2月，被告因需要办理项目分户房地产权证，我行与被告注销了项目总房地产证的抵押。2013年5月，被告办妥了项目分户产权登记，并于2013年6月将被告自有物业部分分户产权证抵押至我行。2014年4月起，被告陆续分割后的项目物业过户给受让人，同时在我行办理了贷款的受让人也陆续将转让至自己名下的物业抵押给我行。二、购房企业按揭贷款担保情况。为解决受让企业按揭贷款的需要，应被告要求，我行向总行申请了此次创新的按揭贷款产品，获得总行批复后，对申请按揭贷款的受让企业采取被告主要股东提供保证阶段性担保，给受让企业办理按揭贷款。2011年2月起，“中盈珠宝工业厂区”128套物业的购买企业陆续开始向我行办理贷款，并与我行签订《标准厂房按揭借款合同》，被告三大股东深圳市宝福珠宝首饰有限公司、深圳市甘露珠宝首饰有限公司、深圳翠绿珠宝集团有限公司（原名：深圳市翠绿珠宝首饰有限公司），为购房企业在我行办理的按揭贷款提供保证担保。《标准厂房按揭借款合同》第一部分借款条件第十条第1项约定：“自贷款发放日期一年内，借款人未取得本合同项下第一条所约定的标准厂房的房地产证并办妥抵押手续的，贷款人有权要求借款人提前归还贷款，并由保证人承担代偿责任。”被告三大股东《保证合同》第十二条约定：“自贷款发放一年内，债务人未取得主合同项下第一条所约定的标准厂房的房地产证并办妥抵押手续的，债权人有权要求债务人提前归还贷款，并由保证人承担代偿责任。”而上述在我行办理了按揭贷款的企业没有在约定期限内取得厂房的房地产证及办妥抵押手续，我行考虑到该批次贷款整体风险可控，同时考虑到该项目整体房产证办理进度及后期分割、转让手续的复杂性，我行目前尚未要求相关企业提前还款。一审再查，涉案厂房办理初始登记后核发的《房地产证》（证号为深房地字第x号），被告于2012年8月27日将该房产抵押给工行布吉支行，并于2013年2月28日注销抵押。一审经查，2013年1月7日，深圳市人民政府发布《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办（2013）3号），原2008年9月27日发布的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》停止执行。一审诉讼中，原、被告在原审法院主持下于2014年8月6日向深圳市房地产权登记中心申请办理涉案厂房的转移登记，并于8月25日核发了《房地产证》，原告向原审法院撤回第一项诉讼请求，原、被告确认原告已按《深圳市房地产买卖合同》的约定付清购房款。原审法院认为，本案双方争议的焦点：1、涉案《深圳市房地产买卖合同》的效力；2、涉案厂房的交付日应如何确定；3、被告是否需要承担延期办证违约金的责任。关于焦点一，被告主张其自始至终未获得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条约定，双方签订的《深圳市房地产买卖合同》应属无效。原审法院认为，根据涉案土地的《房地产证》显示，土地性质为非商品房用途，不得进行房地产开发，被告也不是房地产开发企业，不适用上述司法解释的规定，且原告经核准资格通过公开竞买竞得涉案厂房并取得了《房地产证》，双方签订的《深圳市房地产买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。关于焦点二，由于被告发出的《入伙通知书》中入伙期限届满日为2011年5月10日，但涉案工程在2012年2月10日才取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，即至《入伙通知书》中入伙期限届满日时，涉案厂房还不具备法律规定的交付条件，被告发出的《入伙通知书》不发生效力，原告可以此为由拒收房屋，对于在2012年2月10日或之前已实际接收房屋的，应视为原告对被告没有取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》未提出异议且放弃其相关权利，故本案应以原告实际接收房屋之日确定涉案厂房的交付日。原告均主张在2011年5月10日前办理了交付手续，但根据被告提交的《楼宇交接书》及原告提交的支付管理费票据，原审法院确定613号案件的收房日为2012年10月19日，614号案件的收房日为2012年8月14日，615、616号案件的收房日为2011年7月29日，617、618号案件的收房日为2011年5月9日。关于焦点三，本案系工业楼宇的分割转让，根据被告与原深圳市国土资源和房产管理局签订的《深圳市土地使用权出让合同书补充协议书》以及原被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同》的约定，该涉案厂房的分割转让与一般商品房买卖不同，原被告在签订合同时均已清楚，且深圳市政府还有相关转让办法的规定，可以看出涉案厂房的分割转让程序复杂繁多。按照《深圳市房地产买卖合同》的约定，涉案厂房的办证期限是交付后的240日内，但根据前述原审法院对房屋交付日的确定，交付后的第240日尚未具备办证条件，双方直至通过市土地房产交易中心公开交易签订《工业楼宇转让合同书》后才真正符合办证条件。原告主张迟延办证归责于被告的拖延，但根据被告提交的证据，其一直在为分割转让完成各项准备手续，涉及的行政部门多，耗时久，且深圳市的工业楼宇转让办法此时出台了新的规定，这些对分割转让的流程都存在影响，不能认定是被告的原因，而该工作并非被告单方的义务，特别是受让企业所应符合的条件，本应是原告的义务，现在所有程序均由被告自行办理，原告应积极配合、理解，如将所有责任强加给被告，有悖于公平。原审法院认为，涉案厂房在完成公开挂牌交易以前，即未具备办证条件以前，被告无须承担延期办证责任。双方在完成挂牌交易后被告本应通知原告办证，被告主张其已进行通知，是原告拒绝签《承诺书》导致无法办证，但没有提交证据证明，而根据被告提交的证据，其他配合办证的企业最快取得房产地证的日期是2014年4月18日，且原告亦承认3月份收到办证通知，但认为被告违约希望进入诉讼程序才配合办证，原审法院采信被告直到2014年3月才通知原告办证，对于该期间被告怠于通知原告办证导致递件迟延的责任，由被告承担。由于涉案厂房于原被告签订《工业楼宇转让合同书》后才具备办证条件，从递交办证材料至房地产证实际核准转移登记的合理期间约为30天，即双方正常办证，原告亦需在30天后才能取得房地产证，故原审法院酌定被告应自双方签订《工业楼宇转让合同书》后第31日（具体日期见附表）起向原告支付延期办证违约金，而原告在接到办证通知后未及时提交相关资料导致房产证未能办出的责任应由原告自行承担，原审法院认为该违约金计算的截止日期为首批获发房地产证之日，即2014年4月18日，被告应付的违约金为以总房款为基数按日万分之三计算所得（具体数额见附表）。原告诉请的违约金超出原审法院认定的部分，原审法院予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告深圳市中盈贵金属股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付延期办证违约金（具体见一审附表）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（具体数额见附表），由原、被告负担（具体数额详见附表）。上诉人深圳市中盈贵金属股份有限公司不服各案原审判决，向本院提起上诉，请求：改判上诉人无须向被上诉人支付延期办证违约金。事实和理由（六案内容基本一致）：一审判决书第18页“双方在完成挂牌交易后被告本应通知原告办证，被告主张其已进行通知，是原告拒绝签《承诺书》导致无法办证，但没有提交证据证明，而根据被告提交的证据，其他配合办证的企业最快取得房地产证的日期是2014年4月18日，且原告亦确认3月份收到办证通知，但认为被告违约希望进入诉讼程序才配合办证，本院采信被告直到2014年3月才通知原告办证，对于该期间被告怠于通知原告办证导致递件迟延的责任，由被告承担。”上诉人认为，一审法院对上诉人是否通知被上诉人办证的上述事实调查不清，采信错误，判决错误：其他受让企业最早取得房地产证的日期是2014年4月18日，对此时间上诉人并无任何延误过错，而是国土规划委及房地产登记部门内部办理流程迟延的原因，上诉人无须承担延期办证违约金的责任。一、一审判决未能完全查明上诉人已经向被上诉人通知办证的事实，错误判决上诉人向被上诉人承担支付延期办证违约金。为完成挂牌交易，被上诉人分别于2013年10月31日、11月20日，委托了朱x兰代理办理竞买申请、报价、设置密码、签订成交确认书及转让合同（即“工业楼宇转让合同书”）。该代理人在代理办理前述委托事项时，上诉人已经明确向其口头告知，转让合同签订后双方应当继续协作办理房地产证的过户手续。转让合同第七条约定了办证的时间为付清成交价款余款后10个工作日内，甲乙双方备齐有关资料共同向房地产权登记机关申请办理转移登记。转让合同签订后，上诉人再次明确向该代理人口头通知双方办证的事宜，即按照转让合同第七条的约定办理。该代理人应当将转让合同书约定的办证事宜及上诉人口头通知的办证事宜及时知会其委托人，即被上诉人。如果该代理人疏忽大意，没有将转让合同书交付被上诉人使其及时知悉，没有将办证事宜及时知会被上诉人，应当由被上诉人和其代理人承担不利后果。1、根据2013年11月7日、27日、28日及12月2日、3日、4日的通话记录，上诉人多次打电话给被上诉人，强调重申了关于办理竞买申请、报价、设置密码、签订成交确认书与转让合同及办证的时间、地点、具体注意事项及办理须知等等重要事项，被上诉人明确回复所有事项委托代理人朱x兰全权代理办理。2014年3月份，上诉人再次向被上诉人发出了书面的催办通知，催请被上诉人签订提交房地产登记部门要求的《承诺书》。2、转让合同第七条已经明确约定了办证的时间为付清成交价款余款后10个工作日内，甲乙双方备齐有关资料共同向房地产权登记机关申请办理转移登记。可见，根本无须合同的一方再通知另一方，双方按合同约定的时间备齐有关资料共同申请办理即可。是否通知对方，对双方当事人而言，都不是合同约定的义务。上诉人认为，一审判决认为完成挂牌交易后上诉人有通知被上诉人办证的义务，是完全没有合同依据的。二、由于深圳市国土规划委及房地产登记部门于2013年12月起处于工业楼宇转让政策调整期，办证工作暂停了近4个月，导致延迟办证，延迟的责任不能归责于上诉人，上诉人无须承担暂停期间延期办证违约金的责任。上诉人与被上诉人分别于2013年12月9日、18日签订了转让合同，完成了挂牌交易，被上诉人向上诉人提交了办证所需要的资料，上诉人于2013年12月28日向深圳市房地产权登记中心布吉登记科递交了办证材料，但被窗口办事人员口头告知，2013年1月7日发布的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》的实施细则及模块尚未出台，全市统一暂停收文及办证，待实施细则模块出台后会及时通知申请办证企业。上诉人为此于2014年1月10日分别向深圳市政府及深圳市规划国土委的信访部门递交了“关于x宗地厂房分割转让的请示”的信访件，受理回执编号为：x。3月7日深圳市政府办公厅办文编号为S22014000746的文件处理表显示，市有关领导同意市规划国土委的有关处理意见，随后，3月11日上诉人接到深圳市房地产权登记中心布吉登记科口头答复说可以收文办理了，但该科同时要求转让方和受让方签署一份关于承诺自愿接受《深圳市工业楼宇转让管理办法》（下称“管理办法”）中关于再转让期限限制、优先购买权、增值收益分成等规定，及保证在办理工业楼宇转让登记时如实申报并提交有关材料的“承诺书”。由于被上诉人拒绝签署该“承诺书”，上诉人向布吉登记科提交的第一批办证申请企业中没有被上诉人。上诉人于2014年3月21日向布吉登记科递交了第一批办证申请及所需的全部材料，收文受理回执编号：9C-514027126，4月8日办结，交清房产转让过程中产生的税款及其它费用后，第一批申请企业予4月18日取得房地产证。后续，有企业按登记科要求提交了申请和办证材料的。陆陆续续开始出证。一审判决认为，由于涉案厂房于双方签订转让合同后才具备办证条件，从递交办证材料至房地产证实际核准转移登记的合理期间约为30天，即双方正常办证，亦需在30天后才能取得房地产证。但是，如前所述，由于办证部门的原因导致办证延迟，延迟的责任不能归责于上诉人，所以，不应由上诉人承担转让合同签订后至2014年3月份期间延期办证的责任。2014年3月份被上诉人接到上诉人的书面办证通知后未及时提交“承诺书”导致房产证未能办出的责任应由被上诉人自行承担。所以，延迟办证的原因是办证部门暂停受理及被上诉人自己的原因所致，而非上诉人的过错，上诉人对延迟办证无须承担违约金责任。综上，上诉人请求二审法院彻底查明事实，分清延迟办证违约的法律责任，判决上诉人无须对被上诉人承担延迟办证的违约金责任。中盈公司补充上诉理由称：对一审判决的内容基本没有异议，主要对认定深圳市中盈贵金属股份有限公司的通知责任及通知的时间这两个问题的事实调查上面有出入，我们认为原审没有完全查清楚，希望二审对通知责任及时间进行调查。上诉人深圳市翠盈珠宝有限公司等六业主亦不服原审判决，亦向本院提起上诉，上诉请求：1、判决撤销原审第一项判决，改判为支持其要求中盈公司支付延期办证违约金的一审全部诉讼请求；2、判决撤销原审第三项判决，改判为本案一审、二审的案件受理费全部由被上诉人负担。事实与理由（2467号案、2468号案没有提出第一点事实与理由，其他内容基本一致）：一、涉案房产的交付日期应认定为2011年5月10日。上诉人与被上诉人在2011年1月签订了《深圳市房地产买卖合同》，该合同第八、九、十条条款己对中盈珠宝工业厂区厂房-Al-901房屋（以下简称为标的房屋）的交付进行了详细约定，该约定是合法有效的。事实上，上诉人在2011年4月22日收到了《关于办理入伙手续的通知》，该通知对现场办理入伙事宜的期间改为2011年5月5日至10日，上诉人对此予以认可，并于5月10日当天办理了入伙交付手续，现场填写《入伙会签表》后进行物业交付、领取钥匙，这也符合现场入伙实际情况，入伙就是交付楼宇。一审法院只是根据被上诉人提交的《楼宇交接书》就草率认定标的房屋的交付日期，该认定是严重错误的，上诉人对此不予认可。首先，被上诉人的代理律师在2014年7月16日第一次开庭时当庭承认了标的房屋的交付日期为2011年5月10日，其提交的《答辩状》第3页第4行“2011年5月10日，被告如约向原告交付了物业”同样表明了被上诉人的立场，一审法院也当庭对该事实和有关证据予以确认，提请贵院予以查明。其次，本案其他上诉人提交了落款日期为2011年5月10日的《入伙会签表》，该份证据正是被上诉人根据合同约定应当在标的房屋交付时向上诉人提供的《收楼确认书》。再者，《楼宇交接书》是一百多家入伙的企业在事后就装修问题与物业管理公司的书面确认，因上诉人没有急于装修，该份文件也没有被上诉人的盖章确认，所以它并不是真正合同约定的《收楼确认书》，该时间不能代表交付时间。另外，一审法院据以认定的物业管理费票据也证实了上诉人自2011年5月10日验收标的房屋后，于2011年6月起向深圳市诚园物业管理有限公司按月缴足管理费用至今，若当时没有实际交付，物业公司也就没有收取管理费的事实依据了。因此，一审法院对交付日期的认定有误，标的房屋的交付日期应认定为2011年5月10日。二、被上诉人自标的房屋交付后多次拖延办证手续，应当承担延期办证而产生的违约责任。1、本案被上诉人早就在2011年5月10日就已经实际交付标的房屋给上诉人了，已经具备了竣工验收条件，但被上诉人却不积极履行工程竣工验收备案手续，一直拖延到2012年2月10日才办理竣工验收备案手续，这也是有意拖延办证时间。2、竣工备案后不立即进行房地产权的初始登记，而是在2012年3月26日将土地证抵押给银行，直到2012年5月18日注销才开始办理初始登记，延误到2012年7月办妥初始登记。3、2012年7月深圳市房地产权登记中心核发了项目总房地产权证后，被上诉人并没有立即进行分户登记完成分割转让，却在2012年8月16日为自己融资把房地产权证抵押给银行，直到新的《工业楼宇转让管理办法》施行后即2013年2月才注销抵押，这段时间延误了办证义务，直到2013年4月24日才向有关部门提交资料。从以上情况可以看出，被上诉人没有积极履行办证义务，延误了办证条件的形成，从本案办证结果可以看出，在2011年签订买卖合同的一百多家企业都在最后通过审批准入与全部办到证，这说明在2011年这些企业就符合买入条件，只是被上诉人只考虑自己的融资贷款，而没有积极去办理申请手续，导致延误办证时间，导致具备办证条件延误到2013年12月9日才形成，该延误责任归于被上诉人。因此，被上诉人阻碍了办证条件的形成，没有积极履行办证的事实依据充分，提请贵院予以查明。三、本案按买卖合同约定严格计算违约金合情、合法、合理，应予以支持。1、被上诉人作为本项目的开发商，完全熟悉开发、申报、办证等一系列流程，同时也与政府各部门紧密联系，熟悉法规政策，完全可以预测到本项目最终落实情况。2、双方签订的《深圳市房地产买卖合同》既是由被上诉人提供的格式合同，也经过广东君言律师所律师的见证，被上诉人完全知道约定办证义务所承担的风险。3、买卖合同约定的240日办证期限较为合理，从被上诉人交付之日起算，该办证期限已经很长。故此，被上诉人要尊重合同的真实意思表示，要严格按照合同约定履行义务，从房屋交付之日起240日内就要办好上诉人的房产证，否则就要按合同承担违约责任，这才保护合同订立的原则与目的，违背了该规则就损害了上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定事实不清，上诉人请求二审法院查清事实、依法改判，维护上诉人的合法权益，支持上诉人的诉讼请求。本院经二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《深圳市房地产买卖合同》（以下简称涉案房屋买卖合同）系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为有效正确，应予维持。根据当事人双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、涉案房屋的交付时间应当如何确定？二、深圳市中盈贵金属股份有限公司（以下简称中盈公司）承担迟延办证违约责任的期间及计算迟延办证违约金的标准应当如何确定？关于第一个争议焦点。涉案房屋买卖合同约定：卖方交付时应发出《入伙通知书》，卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为双方签订的本房地产的《收楼确认书》之日，卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。而涉案工程在2012年2月10日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，中盈公司发出的《入伙通知书》载明的入伙期限届满日为2011年5月10日，该日前涉案厂房尚不具备相应的交付条件，一审认定中盈公司发出的《入伙通知书》不发生效力并无不当；各案应以深圳市翠盈珠宝有限公司等六公司（以下简称业主）实际接收房屋之日确定涉案厂房的交付日。中盈公司在一审审理期间提交了相应的《楼宇交接书》和租赁合同等证据以证明各涉案房屋的收房日期，一审根据《楼宇交接书》、业主支付管理费票据载明的时间等证据确定涉案厂房的实际接收房屋日期并无不当，应予维持。2463号-2466号案业主上诉主张一审认定的房屋交付日有误的理由不能成立，该上诉主张本院不予采纳。2467、2468号案一审认定的实际收房日期无误，亦应维持。关于第二个争议焦点，涉案房屋买卖合同约定，如因可归责于卖方的原因造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到240日，则买方有权在该240日届满之日起半年内解除合同，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第360日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。本院认为，涉案房屋未能按照约定期限取得《房地产证》在本案中是确定的，当事人并无争议。涉案迟延办证违约金应当依约从涉案房屋交付之日起的第240日计算迟延办证违约金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。涉案房屋买卖合同明确约定中盈公司承担办理房地产证的义务，故中盈公司对于迟延办证的原因，应当提供证据证明其存在免责情形。中盈公司一审提供了其他办证企业最快取得房产地证的日期等证据，结合业主的自认，一审确定中盈公司通知办证的时间为2014年3月正确；中盈公司在2014年3月已经通知业主办证，但业主在接到办证通知后未及时提交相关资料，因此导致的相应办证迟延属于业主的过错，不属于中盈公司的原因，一审认定该迟延期间由业主自行承担责任正确，应予维持。故计付迟延办证违约金的截止日期应为2014年4月18日，自2014年4月19日起至业主实际办理涉案房屋房地产证之日止的期间，中盈公司提供了证据证明该期间办证延误不属于中盈公司的原因，中盈公司不需承担迟延办证的违约责任。对于其他迟延办证期间，中盈公司未能提供充分的证据证明并非其原因，其应当承担举证不能的责任。一审予以免责部分，系适用法律错误，应予纠正。具体理由是：1、2007年6月5日中盈公司就与原深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》取得涉案地块；2009年1月14日，中盈公司与原深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书补充协议书》，约定：涉案地块全部建成并依法办理房地产初始登记后，已建成的部分生产厂房可进行分割转让；从中盈公司名下购买上述生产厂房的次受让方等需具备一定条件，包括具有经发展改革部门批准立项的项目；在办理房地产转移登记时，应当提交发展改革部门出具的立项批准文件及产业主管部门出具的受让人符合产业准入条件的证明文件；涉案房屋分割转让应当在市土地房产交易中心公开进行，其转让信息等相关信息应当在市土地房产交易中心公开发布；对于分割转让的具体事项，中盈公司须在办理分割转让手续之前另行签订补充协议。根据上述合同书与补充协议书的签订时间和约定的内容，足以证明中盈公司在2009年1月14日就已经能够预见：涉案房屋办理分割转让需经过上述多项程序，且受让企业需具备一定的条件并需要相应的行政部门出具相关审批文件，办理涉案房屋分割转让后的房地产证较普通商品房的房地产证需要更长的期间。因此，涉案房屋买卖合同约定的办证期间是中盈公司与业主的真实意思表示，合同有效，当事人双方均应当积极履行合同义务。涉案房屋买卖合同明确约定中盈公司应当承担依照约定的期间履行办证义务，中盈公司应当完成分割转让的各项准备手续，并无证据证明业主在此期间对此不予配合，也无证据证明完成上述准备手续存在障碍。一审以涉案厂房的分割转让程序复杂繁多、中盈公司为分割转让完成各项准备手续、涉及的行政部门多、耗时久等理由认为在上述期间迟延办证不能认定是中盈公司的原因，该认定有误，本院予以纠正。2、中盈公司一审主张因工期延误导致办理初始登记的时间相对延误。本院认为，工期延误问题系另一法律关系，并不能影响本案的审理结果。中盈公司以工期延误为由主张并非中盈公司原因导致初始登记迟延，系对涉案房屋买卖合同的相应条款作出的扩大解释，不符合涉案房屋买卖合同的当事人真实意思表示，中盈公司该主张本院不予采纳，涉案房屋迟延办理初始登记属于中盈公司的原因。如中盈公司认为施工方有过错导致工期延误，可依据其与施工方的施工合同等证据另循法律途径主张其权益。3、中盈公司主张相关行政机关的办证工作从2013年12月开始暂停近4个月，但未能提供充分的证据予以证明，该主张本院不予采信；且在2012年8月27日涉案房屋被中盈公司抵押给工商银行布吉支行用于贷款，2013年2月28日才注销抵押。中盈公司在二审庭后提交的《案件情况调查说明》称：2012年8月16日的相关借款合同及抵押合同，是为了置换并延续2010年3月18日的《固定资产借款合同》项目贷款3亿元。本院认为，涉案房屋买卖合同于2011年才签订，2010年3月18日的《固定资产借款合同》签订时，涉案房屋买卖合同尚未签订，因此，中盈公司的上述抵押贷款行为与涉案房屋的房地产证办理并无关联性。而在上述房屋抵押期间，办理房地产转移登记存在障碍；行政部门是否暂停收文，并不能影响本案的处理结果。即使存在该暂停情形，中盈公司在其主张的该暂停收文情形发生前约8个月就将涉案房屋办理抵押登记用于其项目贷款，在其主张的该暂停收文情形发生约2个月后才注销抵押登记，因此导致延误的期间，仍不能排除系中盈公司的原因所致；中盈公司未能提供相应的免责证据，其仍应承担上述期间的迟延办证违约责任。中盈公司二审提交的针对是否暂停收文的调查取证申请本院不予准许，且基于上述理由，该申请并不能影响本案的处理结果；同理，中盈公司二审提交的深圳市房地产权登记中心布吉登记科办文信息、深圳市规划和国土资源委员会收文回执等材料也不能影响本案的处理结果，本院不予采纳。4、中盈公司并无充分的证据证明相关工业楼宇转让政策调整导致涉案房屋办证迟延，相反，中盈公司未能举证证明其在新的工业楼宇转让政策出台前积极履行了相应的办证义务。虽然工业楼宇转让合同书签订后涉案房屋才具备办证条件，但基于前述理由，该情形属于中盈公司应当并且能够预见的情形；涉案工业转让楼宇合同书中亦未约定免除中盈公司在涉案买卖合同中的迟延办证违约责任，一审以此为由免除中盈公司相应期间的违约责任没有合同与事实依据。5、中盈公司主张在竞卖申请、报价、签订成交确认书及转让合同过程中业主有相应的代理人、该代理人对办证等事项负有告知业主的义务、中盈公司已经通知该代理人相关办证事宜。本院认为，涉案房屋买卖合同明确约定中盈公司有通知业主办证的义务，当事人之后签订的相关合同并未免除中盈公司该通知义务；中盈公司并无证据证明该代理人有相关的办理房地产证方面的业主授权，且中盈公司亦无证据证明其已经将相应办理房地产证事宜通知该代理人，中盈公司该主张依据不足，本院不予采纳。综上，在涉案房屋交付后的第240日至2014年4月18日，中盈公司应承担相应的违约责任，向业主支付迟延办证违约金。一审仅判令中盈公司从双方签订《工业楼宇转让合同书》后第31日起承担迟延办证违约责任，系适用法律错误，本院予以纠正。按照涉案房屋买卖合同的约定，中盈公司迟延办证超过房屋交付之日后的第240日至第359日，中盈公司应以总房款为基数按日万分之三计付迟延办证违约金；自第360日起，中盈公司应以总房款为基数按日万分之四计付迟延办证违约金至2014年4月18日（具体数额见本判决附表）。中盈公司在二审审理间才提交的电话通话记录等材料不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的新的证据，本院不予采纳。且中盈公司提交的电话记录即使真实，也仅能证明双方曾经有过相应的电话通话，但并不能证明通话的内容与案件的处理有关联性。中盈公司二审提交的深圳市房地产权登记中心布吉登记科办文信息、深圳市规划和国土资源委员会收文回执、保证金账户信息及流水单等材料亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的新的证据，且上述材料均不能影响本案的公正审理，本院不予采纳。综上所述，中盈公司六案的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。业主的上诉理由部分成立，该部分上诉请求本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第四十一条之规定，判决如下：一、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第613-618号民事判决为：深圳市中盈贵金属股份有限公司于本判决生效之日起六十日内向各案原审原告支付延期办证违约金（各案案号、原审原告名称、具体变更的违约金数额等详见本判决附表）。二、驳回原审原告的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费（具体数额详见本判决附表）由当事人分别负担（当事人分担的具体数额详见本判决附表）。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗代理审判员 庄  齐  明代理审判员 吴  春  泷二〇一五年二月十二日书 记 员 廖冉冉（兼）