杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西商初字第1099号
原告：招商银行股份有限公司杭州分行，住所地：浙江省杭州市杭大路23号。
负责人：秦季章。
委托代理人：余永祥、马菁，浙江天册律师事务所律师。
被告：王大吉，男，1983年10月11日出生，汉族，住浙江省苍南县，现羁押于浙江省第一监狱服刑。
被告：项玉琼，女，1985年1月17日出生，汉族，住浙江省平阳县。
被告：杭州鸿汇置业有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区园区中路7号206室。
法定代表人：边江。
委托代理人：徐伟民、吴正绵，国浩律师（杭州）事务所律师。
招商银行股份有限公司杭州分行（以下简称原告）为与被告王大吉（以下简称被告1）、项玉琼（以下简称被告2）、杭州鸿汇置业有限公司（以下简称被告3）金融借款合同纠纷一案，于2015年4月2日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈如敢独任审理，后因案情复杂，本案由简易程序转换为普通程序，依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人余永祥、被告1及被告3委托代理人吴正绵到庭参加诉讼，其余被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与三被告于2013年1月10日签订《个人购房借款及担保合同》，其中载明：（贷款人/抵押权人）为原告，（借款人）为被告1，（抵押人）为被告1及被告2，（保证人）为被告3；借款金额为420000元，借款用途为购房，借款利率为年利率7.5325%，借款期限自2013年1月11日至2023年1月11日止，实际放款日与到期日以借款借据为准；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人的还款方式为按月等额还本付息，按月结息的每月21日扣收贷款利息，贷款到期日扣收前一扣款日至末次扣款日的利息和贷款剩余本金，到期一次性结息的，贷款到期日一次性扣收贷款利息和贷款剩余本金；抵押人愿意以其杭州市积家5幢1109室房屋（以下简称案涉抵押物）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人）作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，本合同签订后，抵押人须在贷款人规定的时限内积极配合售房人、贷款人到抵押登记管理机关办理抵押登记，并将相关抵押权利证书交由贷款人保管；保证人为借款人在合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明，保证人在此授权贷款人直接从保证人在贷款人的存款账户上扣款，直至付清本担保书项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用；借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。之后，原告与被告2于2013年1月21日就案涉抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记。
上述合同签订后，原告依约于2013年1月11日根据被告1的委托向被告3交付上述借款，自2014年1月始至今，被告1未支付相应本息，构成违约，上述借款系被告1及被告2夫妻关系存续期间以被告1个人名义所负债务，应当按夫妻共同债务处理。现请求判令：1、被告1、被告2共同归还原告借款本金393252.54元，并支付截止2015年3月17日的利息、罚息、复利合计40112.7元，2015年3月18日至实际清偿之日止的利息按合同约定另行计付；2、被告1、被告2共同支付原告律师代理费8000元；3、原告对案涉抵押物享有优先受偿权；4、被告3对被告1及被告2的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。
被告1答辩称：对诉讼请求及事实理由均无异议，2013年10月左右被告1被公安机关网上通缉，2014年9月15日被采取强制措施，上述借款已经不能归还。
被告2未到庭，也未作答辩。
被告3答辩称：对诉讼请求及事实理由均无异议。
原告为证明其主张，提供以下证据予以证实：《个人购房借款及担保合同》、房屋预告登记证明、借款借据、《商品房买卖合同》、结婚证复印件、原告平台上的本息欠款打印件、《委托代理合同》及发票、（2014）杭西商初字第1474号民事裁定书。
三被告均未提交证据。
被告2经本院依法传唤未到庭应诉，视为放弃质证的权利。上述由当事人提交的证据，经当庭质证，到庭被告对于上述证据均无异议，上述证据均符合证据基本特征，予以认定。
根据上述本院确认的证据及当事人陈述，本院认定本案事实与原告起诉的事实基本一致。
本院认为，原告与三被告签订《个人购房借款及担保合同》，系双方当事人间真实意思之表示，本院应予确认有效。被告1未按照合同约定期限归还借款本金及利息，已构成违约，关于原告要求被告1归还借款本金及利息、罚息、复利、律师代理费的诉讼请求，均符合约定，予以支持。关于原告要求对案涉抵押物享有优先受偿权之主张，本院认为根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，预告登记抵押权人在一定条件下可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义，现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于开发商延期交房或者购房人不预配合办理正式登记手续甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则为将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险。本案中，由于被告1及被告2之原因导致原告未能将预告登记转为正式登记，原告并无过错，也未怠于行使其权利，可以赋予原告优先受偿权，故对于原告的该项主张，予以支持。关于原告要求被告3对被告1的债务承担连带清偿责任的主张，符合约定，予以支持。另案涉借款系在被告1及被告2夫妻关系存续期间以被告1个人名义所负债务，应当按夫妻共同债务处理，故对于原告要求被告1及被告2共同承担归还借款本金并支付相应利息的诉讼请求，予以支持。被告2经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、王大吉、项玉琼于本判决生效之日起十日内归还招商银行股份有限公司杭州分行借款本金393252.54元，并支付截止2015年3月17日的利息、罚息、复利合计40112.7元，2015年3月18日至实际清偿之日止的利息按合同约定另行计付；
二、王大吉、项玉琼于本判决生效之日起十日内支付招商银行股份有限公司杭州分行律师代理费8000元；
三、王大吉、项玉琼若违反第一、二项给付义务，招商银行股份有限公司杭州分行对坐落于杭州市积家5幢1109室房屋享有优先受偿权；
四、对于王大吉、项玉琼的上述债务，杭州鸿汇置业有限公司承担连带清偿责任。
如果王大吉、项玉琼、杭州鸿汇置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7920元，财产保全费2727元，合计10647元，由王大吉、项玉琼、杭州鸿汇置业有限公司负担，该款于本判决书生效之日起十日内支付。公告费300元，由王大吉、项玉琼、杭州鸿汇置业有限公司负担，该款于本判决书生效之日起十日内径直支付至招商银行股份有限公司杭州分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈如敢
人民陪审员 李跃年
人民陪审员 徐捷青
二〇一六年五月十八日
代书 记员 赖 芳