昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第1164号
原告（反诉被告）：昆明市西山区杨家社区居民委员会杨家地二居民小组
组织机构代码：74826806-6
负责人：周学品，任小组组长
住所：云南省昆明市西山区福海乡杨家社区居民委员会杨家社区居委会杨家地居民二小组
委托代理人：曹勇，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：罗凤英，女，1947年2月12日生，汉族，云南省昆明市人，身份证住址：云南昆明市西山区福海街道办事处杨家地二村新村**号，公民身份号码：×××。
被告（反诉原告）：杨文才，男，1947年4月7日生，汉族，云南省昆明市人，初中文化，身份证住址：同上，公民身份号码：×××。
被告（反诉原告）：杨彪，男，1975年5月20日生，汉族，云南省昆明市人，初中文化，身份证住址：同上，公民身份号码：×××。
三被告（反诉原告）共同委托代理人：余向富，利民法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。
原告（反诉被告）昆明市西山区杨家社区居民委员会杨家地二居民小组（以下简称杨家地二居民小组）诉被告（反诉原告）罗凤英、被告（反诉原告）杨文才、被告（反诉原告）杨彪租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月23日受理后，依法组成合议庭于2011年4月2日、7月3日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨家地二居民小组委托代理人曹勇、被告（反诉原告）杨文才、被告（反诉原告）杨彪及三被告（反诉三原告）共同委托代理人余向富到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨家地二居民小组诉称：1993年3月18日，原、被告签订了一份合同书，约定：原告将属于本小组集体所有的1.2亩土地出租给被告用于开办养殖场养猪养鸡，合同期限为20年，自1993年6月1日至2013年5月31日止，租金按阶段支付共计66000元，合同期满后，被告若要续租，双方应当在协商一致后重新签订租赁合同方可使用，若双方协商不成终止合同后，土地上建筑物归原告所有，被告不得拆除。后被告擅自改变土地用途，原告多次召开村民委员会决议解除与被告的租赁合同，但考虑到合同期到2013年5月31日才届满，经村民小组代表讨论，为遵守国家法律法规，决定按约定全面履行合同内容直到2013年5月31日。合同到期后，原告多次通知被告解除租赁合同，退还土地并腾出土地上房屋，但被告拒绝。原告于2013年7月9日根据《村民委员会组织法》规定再次召开由小组党员、小组代表及小组工作人员在内的小组会议，会议一致决议：“……将该地块及房屋收回归原告所有，公开招租，如果被告不配合原告收回工作，原告将申请法院依法判决执行”。原告也多次向被告发律师函要求被告退还土地及房屋，但被告均予以拒绝。原告认为，村集体的合法权益应当受到法律的保护，原、被告签订的租赁合同期已届满，双方的权利义务关系自然应当终止，根据《民法通则》之规定，被告应当按照约定退还土地并腾出房屋。自2013年6月1日后，被告拒不退还土地和腾出房屋的行为，属于非法侵占，违反了国家法律的规定。据此，为维护原告及原告全体村民的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原、被告签订的合同书已经于2013年6月1日解除；2、被告归还租赁的土地并腾出房屋归还原告；3、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）罗凤英、杨文才、杨彪答辩并反诉称：反诉原告均系反诉被告杨家地二居民小组村民。1993年2月，反诉原告与反诉被告签订一份合同书，约定反诉原告租赁反诉被告1.2亩空地建盖养殖场，约定的租赁期限为50年，反诉原告按照50年的使用期，五层楼房的设计标准建盖建筑物。同年3月18日，反诉原告与反诉被告重新签订合同书，再次约定，反诉原告因发展养猪养鸡生产，经与反诉被告协商向其租赁1.2亩空闲地建盖养殖场，但用地期限自1993年6月1日起至2013年5月31日止（20年）。双方均按约履行了合同义务。2008年反诉被告收到昆明市人民政府第28号文件，要求反诉原告积极响应政府号召禁止畜禽养殖，经反诉原告和反诉被告协商后，反诉原告便停止畜禽养殖并对所承租的1.2亩土地上的建筑物（约1700平方米）进行改造用于出租给第三人，原合同继续履行。直至2013年3月份，反诉原告要求继续承租反诉被告的1.2亩土地并欲交纳租金和重新签订租赁合同，但反诉被告予以拒绝。反诉原告提出在同等条件下即2013年8月20日确定的租金价格上调30%-50%优先承租该地块亦未达成共识。反诉被告于2013年12月5日向西山区法院提起诉讼要求确认合同已于2013年6月1日解除同时要求反诉原告归还租赁土地及地上建筑物。反诉原告认为，《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。反诉原告与反诉被告在合同书中对因反诉被告不愿意继续出租土地给反诉原告时租赁土地上反诉原告所投资建设的建筑物在合同期满后该建筑物归反诉被告所有并没有约定。合同解除后，反诉被告作为土地的所有者一并收回反诉原告投资建盖的建筑物，其势必收益并导致反诉原告巨大的经济损失，对反诉原告极为不公平。故请求法院依法判令：1、由反诉被告杨家地二居民小组赔偿反诉原告经济损失120万元；2、由反诉被告承担诉讼费用。
原告（反诉被告）杨家地二居民小组对反诉答辩称：反诉不符合法律规定，应当驳回。反诉请求为反诉原告要求反诉被告赔偿损失，而本诉请求为确认合同解除，并在解除条件下要求被告退还土地并腾出土地上的房屋归还原告。反诉被告所提诉讼请求是在双方权利义务已经终止情况下存在反诉原告单方附随义务即退还土地并腾出房屋归还反诉被告而提出的诉讼，反诉原告所提反诉与本诉没有必然的联系，且增加了本诉中法院审查范围，反诉被告的诉讼是租赁合同纠纷之诉，反诉原告的反诉系因“原告收回土地势必受益导致反诉原告损失”系不当得利之诉，标的并非同一类。在反诉原告提出的反诉请求中，并未提出合符民事诉讼证据规则的证据予以支持所谓的120万损失。即使反诉符合受理条件，其反诉请求无任何事实及法律依据，应当予以驳回。本案事实，正如反诉原告所称：“1993年3月18日重新签订了一份合同书，合同书约定：租赁期限截止到2013年5月31日，土地用途为养殖，合同期届满，反诉原告如需继续租赁，需重新签订合同后按约定标准使用，若达不成协议终止合同后，土地上建筑物归反诉被告所有，反诉原告不得拆除。”。合同履行过程中，反诉原告擅自改变土地用途，在反诉被告土地上建盖商铺租赁给第三人，租赁价格远远高于土地养殖用途价格，反诉被告屡次召开包括反诉原告在内的村民会议，会议决定解除与反诉原告的合同，但反诉原告拒绝。合同期限届满，双方未达成续签合同的一致意见，合同应当自然终止，双方应当解除合同，并归还土地腾出房屋归还反诉被告，至于反诉原告擅自改变土地用途，称系当地政府文件发文禁止养殖进而与反诉被告重新达成改变土地用途的协议，反诉被告再次重申未与反诉原告签订任何关于改变土地用途的协议，也未同意反诉原告在反诉被告土地上建盖房屋用于出租给第三人。对于反诉原告所说的120万的损失，反诉被告至今未见到相应的具有关联性、合法性、真实性的证据予以佐证，故反诉被告不予认可。综上所述，反诉不符合法律规定，所提反诉请求无任何事实与法律依据，请求法院予以驳回。
杨家地二居民小组就本诉部分向本院提交了下列证据：
一、1993年3月18日签订的合同书。证明杨家地二居民小组与罗凤英、杨文才、杨彪于1993年3月18日签订的租地合同租赁期限于2013年5月31日届满，根据法律规定合同已经解除。
经质证，罗凤英、杨文才、杨彪对该组证据的真实性、合法性及关联性予以认可，并认可合同约定的租赁期限已经届满，但认为涉案占有使用的房屋是罗凤英、杨文才、杨彪建盖的。
二、2013年7月9日杨家地居民小组会议纪要。证明杨家地二居民小组与罗凤英、杨文才、杨彪于1993年3月18日签订的合同中约定的租赁土地，小组会议一致决定收回后公开招租，且罗凤英、杨文才、杨彪也知道会议纪要的内容。
经质证，罗凤英、杨文才、杨彪对该组证据的真实性、关联性、证明内容予以认可，合法性要求法庭审查。
三、解除合同通知书、速运详情单。证明原告向被告发出1993年3月18日签订合同书的解除通知书。
经质证，罗凤英、杨文才、杨彪对该组证据的真实性认可，不认可其合法性、关联性，认可确实收到解除合同通知书，但1993年3月18日的合同期限已经明确了，所以本案合同不存在解除的问题。
四、云南卓承律师事务所律师函、顺风速运快递单。证明杨家地二居民小组已委托律师事务所向罗凤英、杨文才、杨彪发出了解除1993年3月18日合同书的通知，并且要求罗凤英、杨文才、杨彪退还土地及土地上建盖的房屋，对这个书面通知罗凤英、杨文才、杨彪已经知晓。
经质证，罗凤英、杨文才、杨彪对该组证据的真实性认可，不认可合法性、关联性。该证据和杨家地二居民小组诉请是矛盾的，合同已经明确约定了终止日期及履行期限。
五、权属证明。证明杨家地二居民小组对本案的涉案土地享有使用权，但是没有使用权证。
经质证，罗凤英、杨文才、杨彪对该组证据的真实性、合法性及关联性予以认可，不认可其证明目的，认为根据规定所有权应当以登记为准。
罗凤英、杨文才、杨彪就本诉部分未向本院提交证据。
罗凤英、杨文才、杨彪就反诉部分向本院提交了下列证据以证实其主张：
一、1993年2月16日、1993年3月18日签订的合同书（复印件）。证明杨家地二居民小组与罗凤英、杨文才、杨彪于1993年2月及3月18日分别签订了合同书，3月18日合同书第1、2条约定原告提供1.2亩空闲地出租给被告投资填土建盖猪厩、鸡舍等作为养殖场，用地期限自1993年6月1日起至2013年5月31日止。第12条约定“合同期满，乙方要继续使用，土地使用费按呈贡钢厂及电控设备厂的标准收费，但需重新签订合同”，第13条约定“乙方不愿使用土地经双方协商终止时，土地上的建筑物归甲方所有，乙方不得拆除”。
经质证，杨家地二居民小组对1993年2月份的合同真实性、合法性及关联性不认可，1993年3月18日的合同予以认可。
二、情况说明。证明罗凤英、杨文才、杨彪多次要求继续承租土地并多次提出交土地使用费，但杨家地二居民小组多次拒绝。
经质证，杨家地二居民小组对该组证据的真实性认可，不认可其证明目的，杨家地二居民小组已经多次要求解除合同并且退还土地。
三、第28号政府公告打印件。证明2008年后政府禁止养殖，杨家地二居民小组与罗凤英、杨文才、杨彪一致变更出租土地用途。
经质证，杨家地二居民小组对该组证据的真实性、合法性及关联性不认可，认为与本案无关。
四、会议纪要复印件。证明2008年后8月20日决定对租金上调30%-50%。
经质证，杨家地二居民小组对该组证据的真实性认可，不认可证明目的，认为不具有关联性，该会议纪要是针对所有土地，对诉争土地有另外的会议纪要。
五、现场照片。证明约1700平方米房屋的现状。
经质证，杨家地二居民小组对该组证据不予认可。
六、鉴定费发票。证明罗凤英、杨文才、杨彪为本案诉讼产生的鉴定垫付了鉴定费用28000元。
经质证，杨家地二居民小组对该组证据无异议。
我院依罗凤英、杨文才、杨彪的申请，委托云南天禹司法鉴定中心对涉案昆明市西山区杨家地社区居民委员会杨家地二居民小组1.2亩土地上建筑物的现存价值（仅建筑物本身的价值不含建筑物所依附的土地价值）做资产评估鉴定。云南天禹司法鉴定中心做出了天禹司鉴字2014第（0632182）号资产评估司法鉴定意见书，鉴定结论为：昆明市西山区杨家社区居民委员会杨家地二居民小组1.2亩土地上的建筑物的价值为1013800元。
经质证，罗凤英、杨文才、杨彪对该鉴定意见予以认可。杨家地二居民小组不认可鉴定意见书的内容，认为鉴定意见书上记明案外人杨斌对涉案的其中一栋房屋享有所有权，与本案无关，所以不予认可。
杨家地二居民小组就反诉部分未提交证据。
本院认为：杨家地二居民小组就本诉部分出示的证据一、三、四、五，对方对其真实性无异议，上述证据符合证据的合法有效形式且与本案待证事实有关联，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认。杨家地二居民小组就本诉部分出示的证据二，与本案无直接关联性，本院对该组证据在本案中不作确认。罗凤英、杨文才、杨彪就反诉部分出示证据一中1993年3月18日签订的合同书虽系复印件，但对方对其真实性予以认可，本院予以确认。罗凤英、杨文才、杨彪就反诉部分出示的证据一中1993年2月16日签订的合同书系复印件，无原件核对其真实性且对方对其真实性不予认可，本院对该份证据不予确认。罗凤英、杨文才、杨彪就反诉部分出示的证据二、六，对方对其真实性认可，符合证据的合法有效形式且与本案待证事实有关联，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认。罗凤英、杨文才、杨彪就反诉部分出示的证据三，对方对其真实性不予认可，经核实，该政府公告真实合法，且与本案待证事实相关，本院予以确认。罗凤英、杨文才、杨彪就反诉部分出示的证据四与本案无直接关联性，本院对上述证据在本案中不作确认。罗凤英、杨文才、杨彪就反诉部分出示的证据五无法核实其关联性，本院不予确认。天禹司鉴字2014第（0632182）号资产评估司法鉴定意见书鉴定意见，鉴定程序合法、鉴定依据充分，与本案待证事实相关联，故本院对该鉴定意见予以确认。
综上，本院确认如下事实：原告（反诉被告）杨家地二居民小组（杨家地二居民小组由福海乡杨家办事处二社更名而来）与被告（反诉原告）罗凤英、杨文才、杨彪于1993年3月18日签订合同书，约定：杨家地二居民小组将其1.2亩空闲地出租给罗凤英、杨文才、杨彪用于建盖养殖场（猪厩、鸡舍及生产所需的各种设备物资）；用地期限20年，自1993年6月1日至2013年5月31日，租金按阶段支付共计66000元；合同期满，承租人要继续使用，土地使用费按呈贡钢厂及电控设备厂的标准收费，但需重新签订合同；承租人不愿使用土地经双方协商终止合同时，土地上建筑物归出租人所有，承租方不得拆除。合同约定的1.2亩空闲地四至为东至杨家村委会二小组商铺，西至电信工程处，南至海康路，北至杨家河，系杨家地二居民小组集体所有土地。根据鉴定意见中现场勘验的记录，可以确认涉案土地上现有建筑物为房屋四栋。2013年11月27日，杨家地二居民小组向罗凤英、杨文才、杨彪发出了解除合同书的通知及律师函，要求罗凤英、杨文才、杨彪退还土地及土地上的房屋。罗凤英、杨文才、杨彪多次要求继续承租土地并多次提出交土地使用费，但杨家地二居民小组多次拒绝。双方协商不成诉至本院，罗凤英、杨文才、杨彪为本案垫付鉴定费28000元。
另外，罗凤英、杨文才、杨彪陈述合同签订后就建盖了养殖场房屋，底层用于养殖，二楼用于居住，2008年以前完成了现有房屋的主体建造，2008年后政府发文禁止养殖后又重新改造为商铺和住房用于出租，杨家地二居民小组对该陈述不持异议，但认为其并不清楚罗凤英、杨文才、杨彪擅自变更土地用途改建房屋用于出租。杨文才陈述涉案土地上的四栋房屋中，三栋是罗凤英、杨文才、杨彪共同投资建盖，一栋是案外人杨斌（系杨文才女婿）投资建盖，临街部分为商铺，其余部分全部以住房出租，罗凤英、杨彪对杨文才的陈述不持异议。案外人杨斌已于2014年7月3日明确表示将其投资建盖房屋全部权利义务让渡给罗凤英、杨文才、杨彪，对该栋房屋不再享有权利及义务，罗凤英、杨文才、杨彪对案外人杨斌的陈述不持异议。
另查明，截止至本案法庭辩论终结前，涉案土地既未依法办理土地变更登记手续，涉案土地上的房屋亦未取得地上建筑物的合法建盖手续及产权证明。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用整体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”。本案中，杨家地二居民小组将农民集体所有的土地以有偿使用的形式提供给罗凤英、杨文才、杨彪作为养殖场使用，并签订了合同书，养殖场主要用于养猪、养鸡等农业生产，并未改变土地的性质用于非农业建设，故该份合同合法有效，双方成立合法有效的租赁合同法律关系。在合同履行初期，罗凤英、杨文才、杨彪按约进行养殖场的建盖和经营，但在2008年以前完成了现有房屋的主体建造，又因2008年政府发文禁止养殖又将养殖场全部改建为房屋用于出租，但未向本院提交土地上现有房屋的合法建盖手续及产权证明。杨家地二居民小组对罗凤英、杨文才、杨彪改变土地用途用于非农建设应当明知但一直未向罗凤英、杨文才、杨彪提出异议，亦未向土地管理部门补办建设用地的相关批准手续，以变更土地用途并取得建设用地使用权，实际已对租赁期间内罗凤英、杨文才、杨彪改变土地用途及建房出租的行为默认。直到2013年11月27日合同期满后才向罗凤英、杨文才、杨彪发出解除合同的通知。双方均以自己行为的方式对租赁合同中土地用途的约定作出了实质性变更，变更后的合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条强制性规定而无效。
对于本诉部分：现杨家地二居民小组与罗凤英、杨文才、杨彪于1993年3月18日签订的合同书约定的租赁期限已经届满，杨家地二居民小组请求解除该合同已无必要，故对于杨家地二居民小组要求确认解除双方签订的合同书的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。变更后的合同无效后，杨家地二居民小组可要求罗凤英、杨文才、杨彪返还租赁的1.2亩土地及该土地上的房屋，故对于杨家地二居民小组的该项诉讼请求予以支持。
对于反诉部分：双方就罗凤英、杨文才、杨彪要求杨家地二居民小组向其赔偿经济损失120万元的问题争议较大。首先，杨家地二居民小组认为罗凤英、杨文才、杨彪的反诉不符合法律规定，本院认为罗凤英、杨文才、杨彪所提反诉与本诉基于同一法律关系和同一法律事实且符合反诉受理条件，本院依法定程序合并审理并无不当，故对于该答辩意见不予采纳。其次，杨家地二居民小组认为反诉即便符合法律规定，其对于罗凤英、杨文才、杨彪改变土地用途用于非农建设违反国家法律强制性规定的行为，不具有任何过错，不应当承担该损失。本院认为，涉案土地上的房屋系罗凤英、杨文才、杨彪及案外人杨斌共同投资建盖，案外人杨斌将其投资建盖房屋的权利义务全部转让给罗凤英、杨文才、杨彪，受让人对此均不持异议，故罗凤英、杨文才、杨彪为涉案土地上的房屋权利人。虽然双方对于合同无效后土地上房屋返还的补偿问题未作明确约定，但杨家地二居民小组作为土地所有权人，其收回土地及土地上房屋势必造成房屋权利人的损失，对房屋权利人极其不公，又因双方对变更后合同无效均存在过错，故本院根据民法公平原则，以鉴定意见为依据，酌情判令杨家地二居民小组对房屋权利人罗凤英、杨文才、杨彪补偿土地上建盖房屋现有价值1013800元损失的一半即506900元，同时承担本案鉴定费28000元的一半即14000元。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、由本诉被告罗凤英、杨文才、杨彪于本判决生效后十日内向本诉原告昆明市西山区杨家社区居民委员会杨家地二居民小组返还租赁的1.2亩土地（四至为东至杨家村委会二小组商铺，西至电信工程处，南至海康路，北至杨家河）及该土地上的房屋。
二、由反诉被告昆明市西山区杨家社区居民委员会杨家地二居民小组于本判决生效后十日内补偿反诉原告罗凤英、杨文才、杨彪建盖房屋现有价值损失人民币506900元。
三、由反诉被告昆明市西山区杨家社区居民委员会杨家地二居民小组于本判决生效后十日内支付反诉原告罗凤英、杨文才、杨彪鉴定费人民币14000元。
四、驳回本诉原告昆明市西山区杨家社区居民委员会杨家地二居民小组的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告罗凤英、杨文才、杨彪的其他诉讼请求。
如果各方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付本诉及反诉原告迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币100元（本诉原告已预交），由本诉被告共同承担，并于本判决生效后十日内支付本诉原告。
反诉案件受理费人民币7800元（反诉原告已预交），由反诉原告共同承担3900元；另3900元，由反诉被告承担，反诉被告承担部分并于付款时一并支付给反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 张 杨
代理审判员 杜竹馨
人民陪审员 刘晓敏
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 李秋蓉