江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终2224号
上诉人（原审被告）：谢细华，男，1972年6月9日生，汉族，住定南县。
委托诉讼代理人：叶志超，江西红土地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：定南县历市镇杨梅村村委会。住所地：定南县历市镇杨梅村村部。
主要负责人：范满娣，该村主任。
委托诉讼代理人：钟兆章，定南县章正法律服务所法律工作者。
上诉人谢细华与被上诉人定南县历市镇杨梅村村委会（以下简称杨梅村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服定南县人民法院（2015）定民二初字第592号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
谢细华上诉请求：依法撤销一审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。2011年5月15日合同到期后，下半年共交1万元租金，即每季度5000元。而从2012年开始却显示每季度为1万元，被上诉人也未提出村主任更换后双方约定的租金增加到了每季度1万元，事实是上诉人为维护双方友谊并希望长久租赁而提供的帮助或借款。即使每季度租金1万元，一审判决上诉人支付2014年7月至2015年12月的租金，重复计算了上诉人已缴纳过租金的两个季度，上诉人只应承担2015年1月至2015年12月的租金，即4万元。2、上诉人在第一次合同到期后从始至终未向上诉人出示当时村民会议讨论并决定收取租金每季度1万元的会议记录，如此大的涨幅未经村民会议讨论，而直接由个人口头约定，违反《村民委员会组织法》第二十四条，应认定无效。
杨梅村村委会辩称，1、2011年5月15日合同到期后，双方对续租事宜达成一致意见，但由于上诉人在签订合同时提出增加条款，未能签订书面合同，于是决定采取口头约定执行，而上诉人也一直是按照约定履行缴纳每月1万元租金义务的。上诉人主张是帮助或借款是牵强的。2、被上诉人按地方财政要求每月将上诉人缴纳的租金存入定南县历市镇财政所，一审时也提交了相关的单据证明，上诉人对此也没有异议，上诉人提出应按《村民委员会组织法》的相关规定进行会议表决决定没有道理。
杨梅村村委会向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告租赁关系，并责令被告立即将房屋交付原告使用；2、依法判令被告支付原告租金60000元整（从2014年7月计算至2015年12月）；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2004年5月15日，原告杨梅村村委会与被告谢细华签订了一份租房合同，约定原告杨梅村村委会将其原先的办公房屋一栋及门坪租给被告谢细华兴办顺安汽修厂，租期从2004年5月15日至2011年5月15日，租金为每年4200元。租房合同在2011年5月15日到期后，双方曾协商续签合同，但因被告谢细华不同意原告杨梅村村委会提出的如房屋被征用、或村委会需自用、改建，则双方无条件终止合同的条件，双方未续签书面合同。虽然双方未续签书面合同，但被告谢细华一直租用该房屋至2015年12月。从2011年5月16日起至2014年6月30日止，被告谢细华交给原告杨梅村村委会120000元，由原告杨梅村村委会存入定南县历市镇财政所账户，并注明了款项来源为“老村部租金”。原告杨梅村村委会的存款时间分别为2011年10月22日由原村主任钟必成通过江西省农村信用社存入10000元，2012年4月7日由现任村主任范满娣存入10000元，2012年6月13日由现任村主任范满娣存入10000元，2012年9月22日由现任村主任范满娣存入10000元，2012年12月6日由现任村主任范满娣存入10000元。2013年3月19日由现任村主任范满娣存入10000元，2013年6月13日由现任村主任范满娣存入10000元，2013年9月4日由现任村主任范满娣存入10000元，2014年1月8日由现任村主任范满娣存入10000元，2014年5月24日由现任村主任范满娣存入20000元,2016年3月5日由原村支书赖如平补缴存入10000元。2015年2月14日原告杨梅村村委会向被告谢细华发出催缴房租通知，要求被告谢细华在2015年2月18日之前缴纳2014年7月至2015年2月15日租金共计25000元，但是被告谢细华表示并未收到该通知，也未缴纳2014年7月份之后的租金。
一审法院认为，原、被告之间租赁关系依法成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。所谓不定期租赁，是指除非双方当事人另有约定，双方均可随时解除合同。本案中，原被告双方在原合同于2011年5月15日到期后，没有再签订书面合同，但被告谢细华实际使用原告杨梅村村委会的房屋至2015年12月份，应视为双方的租赁合同为不定期合同。在庭审中，原被告双方均同意解除该合同，对原告杨梅村村委会要求解除原被告租赁关系的诉讼请求予以支持。被告谢细华已于2015年12月底搬离该房屋，原告杨梅村村委会要求被告立即将房屋交付原告使用的诉讼目的已经达到，不再进行重复处理。本案的争议焦点是诉争房屋每季度租金为多少。原被告双方虽未签订书面合同，但综合本案证据可以认定被告谢细华实际履行租赁合同时一直按每季度10000元向原告杨梅村村委会缴纳租金。理由如下：一、原告杨梅村村委会存进定南县历市镇财政所的银行缴款单记载的数额与其所述的每季度租金10000元相符；二、原告杨梅村村委会将租金存进定南县历市镇财政所的时间与被告谢细华陈述的交付租金的时间相符；三、从2011年11月份一直到2014年5月份，缴款的时间跨度长且具有连续性；四、由被告谢细华将租金交给原告杨梅村村委会，再由原告杨梅村村委会将租金存入定南县历市镇财政所，该行为也符合原被告双方从2004年以来的交易习惯；五、被告谢细华辩称是原告杨梅村村委会向其借款，却未提供证据证明原被告之间存在借贷关系，但对双方存在租赁关系的事实双方均无异议；六、被告谢细华未提交证据证明双方约定每季度租金为5000元，在庭审中也明确表示不对本案诉争房屋租金进行司法鉴定，应承担举证不能的责任。综上，认定诉争房屋每季度租金为10000元，被告谢细华给付原告杨梅村村委会的120000元应认定为租金，即被告谢细华缴纳的2011年5月16日至2014年5月15日期间的租金。原告杨梅村村委会要求从2014年7月1日起计算，视为其自愿放弃2014年5月16日至2014年6月30日的租金，故对原告杨梅村村委会要求被告谢细华支付2014年7月至2015年12月的租金共计60000元的诉讼请求予以支持。被告谢细华辩称因原告杨梅村村委会未做好房屋排水，导致其修理厂损失重大，要求原告杨梅村村委会赔偿损失，因该答辩意见与本案不是同一法律关系，被告谢细华可另行主张权利。为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告定南县历市镇杨梅村委会与被告谢细华之间的房屋租赁合同；二、被告谢细华在本判决发生法律效力后二十日内支付原告定南县历市镇杨梅村村委会2014年7月至2015年12月的房屋租金60000元;三、驳回原告定南县历市镇杨梅村村委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告谢细华承担。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。关于租金标准问题。由于双方当事人并未签订书面合同，而根据杨梅村村委会每个季度存入租金的金额均为1万元来看，一审法院认定每季度租金标准为1万元较为合理。谢细华主张每季度租金为5000元而另外5000元是借款，但并未提交借据等证明双方存在借贷关系的证据证明，本院不予采信。关于谢细华已付租金数额的认定问题。由于双方当事人并未进行结算，而根据杨梅村村委会提供的缴款单来看，谢细华自合同到期后所交租金为12万元。谢细华主张不止12万元，但并未提交任何证据证明，本院亦不予采信。
关于双方租赁合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案中，租赁合同是双方当事人真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，且双方已经实际履行，合同合法有效。谢细华认为违反了村民委员会组织法第二十四条规定，但该规定仅是管理性强制规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，杨梅村村委会的出租行为是否经过了村民会议讨论，并不影响双方租赁合同的效力。另外，双方口头订立的租赁合同，依法属于不定期租赁合同，亦不影响双方租赁合同的效力，谢细华认为口头合同无效的理由亦不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决结果得当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人谢细华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 赖国东
代理审判员 王阿婷
二〇一六年九月二十九日
代理书记员 郭燕华