湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第670号
原告：邱芬，女，汉族。
委托诉讼代理人：叶义琼，男，汉族，长沙市人。
被告：湘潭市岳塘区百花女人街服装店，经营场所湘潭市岳塘区金太阳装饰材料精品市场****号门面。
经营者：王一斌，男，汉族，湘潭市人。
委托诉讼代理人：王丹，湖南晶石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈继军，湖南晶石律师事务所律师。
原告邱芬与被告湘潭市岳塘区百花女人街服装店租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邱芬及其委托诉讼代理人叶义琼，被告委托代理人王丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱芬向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告之间的商铺租赁合同；2.判令被告返还原告交纳的保证金8040元、质量保证金1000元及进场费8000元；3.判令被告赔偿原告装修及投资损失共计13.2万元。事实与理由：原告以3.4万元的价格从他人处受让被告商场门面的租赁权，并于2014年4月12日，与被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定了双方的权利义务。原告按照合同的约定向被告交纳了履约保证金8040元，质量保证金1000元及6个月租金16080元。原告投资20万元与广州圣恩熙鞋业有限公司签订了加盟合同，取得了该品牌在湘潭市河东地区的特许经营权，并按照该公司的要求花费2万多元对承租门面进行了装修。
原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是一份具有霸王条款极不公平的格式合同，应当认定其中排除了租户的主要权利，免除了商场的主要义务条款无效。即便如此，被告仍违反合同约定的义务。根据合同约定被告除了提供场地之外，还应当对商场进行日常管理，保证商场正常的经营秩序。被告通过公函的形式进行了公开承诺，保证对商场进行高素质管理及高水平服务，营造良好的购物环境。但被告提供的经营场地四处漏水，经常停电，不能保证正常的经营条件。由于被告怠于对商场进行宣传、管理，导致商场人气不旺，且2014年入冬以来，商场多次停电，并停止空调供暖，商场的管理和服务陷入瘫痪，商场更加冷清，导致大量商户关门歇业。原告承租的门面长期漏水问题被告亦不解决。原告等商户多次就商场混乱不堪的状况及严重恶化的经营环境向被告提出合理建议，要求被告改善经营条件，但被告未予改善，导致原告等租户不能继续经营，合同目的根本无法实现。原告为维护其合法权益，遂诉至法院。
被告湘潭市岳塘区百花女人街服装店辩称，原告所述不属实，原告诉请解除合同，被告同意解除合同，因原告未及时缴纳租金，符合解除合同的条件。合同约定在原告拖欠租金违约的情况下，被告可以不退还保证金。被告没有对商场进行宣传的义务，原告要求被告承担其经营损失没有依据。原、被告签订的合同不是格式合同，没有显失公平，双方是基于平等自愿的原则签订的合同，合法有效。商场停电、供暖问题，被告委托物业公司管理，是物业公司的行为，不是被告造成的停电。
原告邱芬为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、商铺租赁合同3份，拟证明原、被告之间的租赁合同关系及合同的期限，原告已经按合同履行基本义务，合同是不公平的的格式合同；
2、履约保证金收据、质量保证金收据、租金收据、物业费收据、进场费收据一组，拟证明原告缴纳了履约保证金8040元、质量保证金1000元、进场费收据8000元，租金及物业费交至2015年1月22日；
3、装修合同、收据，拟证明原告装修商铺花费20076元；
4、门面转让费收据，拟证明转让门面花费34000元；
5、圣恩熙品牌专卖合同、授权书、加盟费收据、合股经营协议书，拟证明原告与叶艳丹合股20万元加盟圣恩熙品牌及加盟的费用；
6、报警案件登记表4份、情况说明1份，拟证明因商场停电引发商场与承租人之间的纠纷，派出所四次出警处理；
7、证人证言4份，拟证明商场经营情况恶化，商场负责人把商场收益挪作他用，交不起物业管理费，导致商场多次停电、停空调、停物业，各商户经营环境严重恶化，所有商户内心不安，商户表示如果经营条件没有改善就不交租金；
8、视听资料，拟证明原告积压了270余双鞋；店面漏水、商场停电、停物业的情况；商户对经营前景不安咨询法律专家，法律专家提出可以行使不安抗辩权；湘潭报刊和电视台对商场停物业、停空调的报道。
被告为证实其答辩主张，向法庭提交如下证据：
9、房产证，拟证明被告承租了产权人李进学的房屋，被告有权转租，出租行为合法有效；
10、解除合同关系函，拟证明原告违约，被告通知原告解除合同。
以上证据经双方当事人当庭质证，被告对证据1的中原、被告之间的合同的真实性、合法性无异议，另两份合同的三性均有异议，证据不完整，系复印件，真实性不能确认；证据2中违约金收据2412元与本案无关，不是原告缴纳的，对履约保证金、质保金收据无异议，进场费是复印件，没有原件核对，不予认可，对租金收据的真实性无异议；证据3的三性不认可，装修合同是原告与第三方签订的，真实性无法核实，装修损失与被告无关，是原告应当投资的范围；证据4无异议；证据5的三性不予认可，列举的损失与签订合同的加盟费、配置费的金额与诉请是不符合的，合股经营协议的三性有异议，叶艳丹没有出庭作证，真实性无法确认；证据6的真实性、合法性无异议，没有关于商场停电停空调的记载，没有原告本人的报警记录，不能达到其证明目的；证据7证人有利害关系，没有作证的资格，且证人证言不符合事实，夸大了事实；证据8中照片的拍摄时间无法确定，也不能确定拍摄地点，即使有漏水现象原告可以书面报告来解决，侵权不是导致原告经营不下去的必然原因，微信记录、法律咨询与本案无关，商场不是突然停电，是有告知的。原告对证据9的三性有异议，是复印件，无法与原件核实，不能达到被告的证明目的，李进学与本案无关；证据10无异议。
由于原、被告双方对证据1中原、被告之间签订的合同、证据4、6、10的真实性、合法性均无异议，且能够证明相关案件事实，本院对证据1中原、被告之间签订的合同、证据4、6、10均予以认定。证据1中另外两份合同系复印件，真实性无法核实，本院不予认定。证据2中违约金收据与本案没有关联性，不予认定，对其他收据，本院均予以认定。证据3、5的真实性无法核实，本院不予认定。证据7、8与本案其他证据能够相互佐证，能够证实相关案件事实，本院对证据7、8予以认定。证据9与本案无关联，本院不予认定。
根据以上采信的证据及当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：
被告系位于湘潭市岳塘区金太阳装饰材料精品市场内的一处商场，内设多家商铺。原告支付3.4万元转让费从原租赁户齐琳处转租了被告的814号商铺。2014年4月12日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：原告租赁被告814号商铺经营鞋业，租赁期限从2014年4月12日至2015年6月21日；租金每月2680元，按照先交租金后使用的原则，每六个月为一个缴租期；合同期满原告无违约情形时退还履约保证金，合同期内未出现商品质量问题及客户投诉情况，合同期满时退还质量保证金；原告须向被告缴纳进场费8000元，被告无须退还；物业管理费每月200元，支付方式与租金相同；公用区间的水电费、空调费、公共照明设施所需费用由被告承担；被告依照《商铺租赁合同》和《商场管理公约》对商场进行日常管理，维护商场内正常的经营秩序；原告未按期交纳租金、物业管理费或其他费用，每逾期一天按照应交未交金额的千分之五向被告支付违约金，逾期二十天以上，除必须补交所欠费用及支付违约金外，被告有权解除合同收回商铺，保证金不予退还；因出租方原因导致承租方停业时，出租方免收承租方停业期间的租金，出租方无须再承担任何赔偿责任。合同签订当日，原告向被告缴纳了履约保证金8040元、质量保证金1000元、进场费8000元及至2014年9月21日的租金8040元（免租3个月）和物业管理费1200元。原告于2014年10月14日交纳租金及物业费7736元，于2015年1月28日交纳租金2000元。租金及物业费已经交至2015年1月22日。商场运营期间，被告聘请湖南克林物业管理有限公司为商场提供物业服务。因湖南克林物业管理有限公司与被告之间为欠缴电费等问题发生纠纷，导致物业公司多次停止给商场供电。自2014年至2015年5月期间，被告累计拖欠湖南克林物业公司电费5万余元，湖南克林物业公司在2015年3月27日起彻底停止商场供电。且商场还存在房屋漏水等问题，导致商场经营环境越来越差。2014年6月以后，被告与原告等租户矛盾不断升级，建设路派出所多次接警处理双方之间的矛盾。商场内经营的商铺也从100户左右减少至20余户。2015年4月22日被告关闭商场停止经营。原告要求被告退还保证金及赔偿经营损失未果，遂诉至法院，请求判如诉请。
另查明，原告租赁的814号商铺存在漏水问题长期未解决。
本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，应当受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定及合同约定，被告向原告等商户出租的商场应当提供商业经营的良好环境，商场用电属于其中一个必要因素。原告履行了交纳截至2015年1月22日的租金和物业管理费的义务，但由于被告拖欠湖南克林物业管理有限公司的电费导致纠纷，影响了商场正常供电，导致商场因经营环境较差、经营商铺不断减少而最终关闭。且原告租赁的814号商铺存在漏水问题长期未得到解决，亦影响了原告正常经营。被告未全面履行其合同义务是引起此次纠纷的根本原因。原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告亦表示同意，不违反法律规定。故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，合理合法，故本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告未处理好与湖南克林物业管理有限公司之间的供电问题，未为原告提供正常的经营环境，原告有权拒绝支付租金及物业管理费。因此，被告答辩系原告等租户拖欠物业费，从而导致经营环境变差的答辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告要求被告退还履约保证金、质量保证金及赔偿经济损失的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，但金额应当据实计算。因原告提供有效证据证实的经营投资损失仅为商铺转让费3.4万元，本院根据被告的过错程度和本案事实，酌情认定被告应当赔偿原告经济损失的30%，即10200万元（3.4万元×30%）。被告共计应当支付原告19240元（履约保证金8040元+质量保证金1000元+经营损失10200元）。《商铺租赁合同》约定，“因甲方原因导致乙方停业时，甲方免收乙方停业期间的租金，甲方无须再承担任何赔偿责任。”该条款系明显排除被告方责任的格式条款，应当认定无效。因此，被告答辩《商铺租赁合同》系无格式条款的辩解意见，本院不予采纳。《商铺租赁合同》明确约定进场费不退，且此类商业经营缴纳进场费不违反法律规定，故原告要求被告退还进场费8000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告邱芬与被告湘潭市岳塘区百花女人街服装店签订的《商铺租赁合同》；
二、被告湘潭市岳塘区百花女人街服装店于本判决生效之日起五日支付原告邱芬履约保证金、质量保证金及经营损失共计19240元；
三、驳回原告邱芬的其他诉讼请求。
如未在本判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3280元，由原告邱芬承担1000元，被告湘潭市岳塘区百花女人街服装店承担2280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 金 飞
审 判 员 葛 嘉
人民陪审员 谢凤兰
二〇一六年十月十七日
代理书记员 李 想