上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1072号
上诉人（原审被告）上海市徐汇区新思维食品店，经营场所上海市XX路XX号。经营者黄琦，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号XX室。委托代理人陈平，上海力勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海华泾投资发展有限公司，住所地上海市XX路XX号XX幢XX楼XX室。法定代表人侯军欣，执行董事。委托代理人刘加快，上海刘加快律师事务所律师。委托代理人艾围利，上海刘加快律师事务所律师。上诉人上海市徐汇区新思维食品店因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海市XX路XX号房屋(以下简称系争房屋)权利人系上海市徐汇区华泾镇人民政府。2006年开始，上海市徐汇区新思维食品店（以下简称新思维食品店）承租系争房屋，并于2006年3月21日支付押金2,500元（人民币，下同）、于2013年12月13日支付押金1,880元，共计支付押金4,380元。2014年2月12日，上海市徐汇区华泾镇人民政府授权上海华泾投资发展有限公司负责对系争房屋进行招商租赁和日常管理工作。2015年1月16日，上海华泾投资发展有限公司作为出租方（甲方）与新思维公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定乙方租赁甲方位于XX路XX号房屋，建筑面积80平方米，用途为营业使用房。租期日期为2015年1月1日起至2015年6月30日止，租赁期为6月。乙方所租房屋租金为0.9元/每平方米建筑面积/天，计每月租金为2,190元，六个月总租金为13,140元。乙方支付租金原则为“先付后用，付三押二”。租金支付日期：第一期租金应在本协议签订之日起3日内支付完毕，第二期租金应在2015年3月20日前支付完毕。乙方支付的押金系乙方履约保证金，在租赁期内乙方不得用于冲抵租金。本协议期间届满或提前解除，且乙方完全履行本协议项下义务后，甲方无息返还乙方押金。如发生乙方拖欠租金、费用的，甲方有权用乙方支付的租金冲抵乙方拖欠的租金及其他费用。本协议提前解除或期间届满，甲方对乙方的装修装饰不作任何补偿或赔偿。本协议提前解除或期间届满，乙方需在5日内搬迁完毕，并将房屋返还甲方，如乙方逾期5日未返还本租赁房屋的，甲方有权自行进入本租赁房屋，同时视为乙方自动放弃本租赁房屋内的装修、设施、设备及其他未拆除或搬离的物品的所有权或使用权（无论是属于乙方或第三方），甲方有权自行作出处理，若涉及第三方之合法权益，则由乙方负责向第三方作出赔偿，甲方不作任何补偿或赔偿。甲方进入本租赁房屋之时视为乙方将租赁房屋返还甲方。2015年4月28日，上海华泾投资发展有限公司发出通知书，主要内容为所有租赁合同按合同约定于2015年6月30日期满终止后，租赁关系不再延续；租赁户于2015年6月30日前向上海华泾投资发展有限公司结清全部款项、搬离并交还租赁房屋；上海华泾投资发展有限公司自2015年7月1日起启动物业大修施工准备，即时停止水电供应。新思维食品店的经营者黄琦于2015年5月11日在回执上签字，回执内容为“本人收到上海华泾投资发展有限公司就长华路商铺进行大修，应于2015年6月底前搬离该商铺的通知”。审理中，上海华泾投资发展有限公司确认收到新思维食品店支付的系争房屋押金4,380元，并表示在新思维食品店返还房屋后会将押金全额退还。另查明，上海华泾投资发展有限公司原名上海XX有限公司，于2013年11月12日变更为上海华泾投资发展有限公司。上海华泾投资发展有限公司提起诉讼称,包括系争房屋在内的XX路XXX号-
XXX号门面房屋的所有权人为华泾镇人民政府；上海华泾投资发展有限公司系华泾镇镇属国有性质企业，经镇政府授权，拥有XX路XX号XX号门面商铺房屋租赁经营管理权。2015年1月16日，双方签订《房屋租赁协议书》，主要内容为租赁房屋建筑面积80平方米，用途营业使用房，租期为2015年1月1日起至2015年6月30日止，租期内不得转租；租金标准为0.9元/每平方米建筑面积/天，合计每月租金为2,190元，合计6个月租金共13,140元；租期内产生的水、电费由新思维食品店承担。2015年4月28日，上海华泾投资发展有限公司向新思维食品店发出书面通知，告知因商铺维修等原因，双方租赁合同于2015年6月30日到期后不再延续，并要求新思维食品店于2015年6月30日前结清全部款项、搬离并交还租赁房屋，新思维食品店于2015年5月11日签收该通知回执。现租期届满后，上海华泾投资发展有限公司找新思维食品店的经营者黄琦协商返还系争房屋未果。据此，请求法院判令：一、新思维食品店返还XX路XX号房屋（建筑面积80平方米）；二、案件受理费由新思维食品店承担。新思维食品店辩称，不同意上海华泾投资发展有限公司诉请。政府考虑到黄琦是失业人员，为了帮助黄琦创业，将系争房屋出租给黄琦，黄琦在系争房屋里面开店新思维食品店进行经营。2006年租金0.8元/平方米，合同3年一签；2009年合同到期后出租人提出要上涨房租、合同一年一签，如果房屋不动迁，是不会赶其走的，租金上涨到0.9元/平方米。2009年，新思维食品店申请到小吃店的营业执照，对系争房屋进行装修，大约花费20万元到30万元。2015年1月上海华泾投资发展有限公司通知新思维公司签订合同，该公司提出为了水电改建签订半年期合同，等改建后再通知其签合同，新思维食品店也就同意了。2015年5月底上海华泾投资发展有限公司通知其7月的合同不签了，要对房屋维修，其同意配合维修，等维修后继续租赁系争房屋，但上海华泾投资发展公司在7月底要求其搬离。其认为按月付租金，没有违反合同，故不同意搬离。同时称该店经营者黄琦是靠开店为生的，不租赁系争房屋无法生活。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁协议书》约定，租期为2015年1月1日起至2015年6月30日止。协议期间届满，上海华泾投资发展有限公司对新思维食品店的装修装饰不作任何补偿或赔偿，新思维食品店需在5日内搬迁完毕，并将房屋返还。现根据查明事实，上海华泾投资发展有限公司在合同到期前一个多月即告知新思维食品店期满终止后，租赁关系不再延续，新思维食品店应在2015年6月底前搬离并交还系争房屋。故在《房屋租赁协议书》到期后，新思维食品店应按约在5日内搬迁完毕，并将房屋返还给上海华泾投资发展有限公司。上海华泾投资发展有限公司要求新思维食品店返还系争房屋之诉请，有合同及法律依据，法院予以支持。关于押金的问题，根据协议约定，协议期间届满，新思维食品店完全履行协议项下义务后，上海华泾投资发展有限公司无息返还押金，上海华泾投资发展有限公司在审理中表示同意在新思维食品店返还房屋后将押金全额退还，故为避免诉累，法院对押金一并予以处理，上海华泾投资发展有限公司在新思维食品店返还房屋后将押金4,380元全额退还给新思维食品店。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于二〇一五年十一月二十四日作出判决：一、上海市徐汇区新思维食品店于判决生效之日起三十日内将上海市XX路XX号房屋腾空并返还给上海华泾投资发展有限公司；二、上海华泾投资发展有限公司在上海市徐汇区新思维食品店腾空并返还上述房屋后十日内返还上海市徐汇区新思维食品店押金4,380元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海市徐汇区新思维食品店负担。判决后，新思维食品店不服，上诉于本院称，1、系争房屋自2006年3月起由华泾镇人民政府授权建华实业公司作为政府扶持贫困的“乐帮”组织出租给上诉人用于经营，政府帮困上诉人将近十年，一直续租至2015年1月。华泾镇人民政府新委托授权的被上诉人上海华泾投资发展有限公司出面与上诉人签订半年期的租赁合同，时间为2015年1月至6月，是以“亚信峰会整治常态化”为幌子欺骗上诉人，不能以该份合同中约定的租期赶走上诉人，之前的合同一直约定上诉人享有续租权利，故上诉人要求续租。2、上诉人自2006年承租商铺始即投入资金进行装修，2009年获得小吃店餐饮服务许可证后，又投入近40万元资金用于购买餐饮设备和餐具以及内装修，还取得了烟草许可证，食品店营业执照的注册费用等，上诉人一直合法经营商铺，且该商铺是经营者一家依赖生活的来源。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人上海华泾投资发展有限公司辩称，1、上诉人陈述的内容是上诉人的商业投入范畴，属于经营风险，上诉人不能把自己的经营风险转嫁给出租人。半年租期是双方协商后自愿达成的，合同是有效的，应予遵守。被上诉人在合同到期前已经通知上诉人搬离，上诉人在回执上签收，故上诉人理应及时履行搬离义务。2、租赁合同中所写的亚信峰会在上海召开确实是事实，被上诉人也是基于该条路沿街商铺存在转租、承租户吃住在商铺内、私拉电线等情况，存在较为严重的安全隐患；另外，租赁户还有违规经营现象，治安隐患也较为突出，故包括上诉人在内的九户商铺都统一不再续签。上诉人要求续签合同，是一项独立请求，不属于本案审理范围。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人新思维食品店虽然表述其在2006年起的租赁合同中约定上诉人的续租权，且一直续租经营至今，被上诉人是以欺骗方式与上诉人新思维食品店签订半年期的租赁合同，在租赁合同中修改续签条款以及亚信峰会整治等理由是欺骗上诉人的虚假内容，因上诉人新思维公司不能就被上诉人在签订半年期的这份租赁合同中隐瞒、虚构事实等提交证据加以证明，故双方签订的租期为2015年1月至6月的租赁合同合法有效。被上诉人在合同期满前发函告知租赁关系不再延续，上诉人也收到该份通知，故上诉人应依法依规履行搬离义务。上诉人不同意搬离并要求续租，因缺乏依据，故本院不予采信。至于上诉人表述的其在商铺经营中进行大量投入要求被上诉人予以补偿一节，本院认为，上诉人出于经营需要的投入系上诉人的经营风险，不属于被上诉人承担的赔偿范围；另外，双方在租赁合同中就装修及设施设备等投入约定在返还租赁房屋时由上诉人自行搬离、拆除以及被上诉人不作补偿或者赔偿，故上诉人认为就其投入应由被上诉人予以补偿等，亦无合同与法律依据，故本院不予采信。综上所述，上诉人新思维食品店的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海市徐汇区新思维食品店负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一六年三月十四日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……