江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3348号上诉人（原审原告）吴玉萍，女，1954年3月17日生。被上诉人（原审被告）吴建国，男，1960年1月9日生。委托代理人王庭业，江苏蓝海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴玉梅，女,1949年12月24日生。被上诉人（原审被告）吴珍萍，女，1956年12月12日生。上诉人吴玉萍因与被上诉人吴建国、吴玉梅、吴珍萍房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人吴玉萍，被上诉人吴建国的委托代理人王庭业，被上诉人吴珍萍到庭参加诉讼。被上诉人吴玉梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴玉萍原审诉称，其父母吴祥光、陆金英共生育四个子女，即吴玉萍、吴建国、吴玉梅、吴珍萍四人。吴玉萍父母曾共有南京市某地88号房产一处，面积为84.6平方米。1981年吴玉萍母亲陆金英去世，吴玉萍父亲吴祥光及四子女未对该房产进行分割。后吴玉萍父亲分别于1994年、1999年对房屋进行翻建，使得房屋面积增至115.7平方米。2012年12月10日吴玉萍父亲吴祥光去世，吴玉萍及吴玉梅、吴珍萍准备继承房产时，得知吴玉萍父亲吴祥光与吴建国于2008年7月10日签订了一份《南京市存量房买卖合同》，将上述房屋中的83平方米以2864元卖给吴建国，吴玉萍父亲保留剩余的32.7平方米房屋自住。经吴玉萍了解，该买卖合同中吴祥光的签名并非其本人所签。吴玉萍认为，吴玉萍母亲去世后，诉争房屋系吴玉萍父亲吴祥光与四个子女共有，吴玉萍父亲吴祥光与吴建国之间擅自买卖行为系无权处分，且卖房并非吴玉萍吴祥光真实的意思表示。吴建国明知该房屋应为吴玉萍、吴建国、吴玉梅、吴珍萍共同共有，却仅约定两千余元的购房款，并非善意合同相对人。双方系恶意串通损害第三人利益，该买卖合同应为无效合同。为维护自己的合法权益，吴玉萍现诉至法院，请求判决吴建国与吴祥光签订的房屋买卖合同无效；吴建国返还南京市鼓楼区某地88号房屋；吴建国、吴玉梅、吴珍萍等人承担本案的诉讼费用。吴建国原审辩称，涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示。吴玉萍对其主张的恶意串通事实，并未提供证据证明，吴建国对此不予认可。根据物权公示公信的原则，吴建国有理由相信出卖人有处分权。吴玉萍母亲于1981年去世，已经超过20年，因此吴玉萍父亲吴祥光的处分行为是有权处分。对于吴玉萍声称买卖合同上签字并非吴祥光本人签字的问题，根据房产过户相关程序，在签订房屋买卖合同时必须是房屋产权人亲自到场，吴玉萍所述没有事实依据。综上，请求驳回吴玉萍的诉讼请求。吴玉梅原审辩称，涉案房屋买卖合同应当无效，因为父亲吴祥光没有权利把属于母亲陆金英的那一份房屋卖给吴建国，母亲陆金英的那一份房屋应当归四人共有。吴珍萍原审辩称，同意吴玉梅的答辩意见。原审法院经审理查明，吴祥光与陆金英为吴玉萍的父母，二人共生育四个子女即吴玉萍、吴建国、吴玉梅、吴珍萍四人。吴玉萍父亲吴祥光曾于上世纪五十年代向孔秀英购买了南京市鼓楼区某地88号一处平房，后对该房屋进行了扩建。1978年7月南京市房地产管理局向吴祥光颁发了一份房产契证，载明房屋为简易平房，结构为砖墙瓦顶，一进两间，建筑面积（平方公尺）为32.1，房产来源为向孔秀英购买，立契日期为1978年2月17日，契价七十五元整。1981年3月22日陆金英因病去世，未留遗嘱，其第一顺序继承人未放弃继承。1987年2月吴玉萍父亲吴祥光领取了该房屋新的产权证，建筑面积增至84.6平方米，该产权证载明，房屋建筑结构为砖木结构，其中一层平房建筑年代1946～1949年，建筑面积为19.2平方米；二层楼房建筑年代为1978年，建筑面积为65.4平方米；用途均为住宅。双方一致确认1987年的房屋产权登记情况与母亲去世时房屋情况相同。1994年、1999年吴玉萍父亲吴祥光对该房屋进行两次翻修扩建。1999年8月吴祥光以1994年翻建、1999年4月增层22.4平方米等为由，向南京市房产局申请换领新的产权证。1999年12月南京市房产局核发的吴玉萍父亲吴祥光的产权证载明，房屋建筑面积为115.7平方米，房屋结构为砖木和混合结构；其中一层平房建筑面积为4.3平方米，结构为混合；二层楼房建筑面积为46平方米，结构为混合；二层楼房建筑面积为65.4平方米，结构为砖木。2008年7月10日吴玉萍父亲吴祥光与吴建国签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定吴祥光将上述房屋中建筑面积83.03平方米卖予被告吴建国，售房款为2864元，后办理了产权过户手续。完税凭证上的计税金额为581210元，应纳税额为11624元。2008年7月15日吴建国领取了新的产权证，建筑面积共计83.03平方米，其中包括二层混合楼房的一层建筑面积为27.32平方米、二层建筑面积为23平方米；二层砖木楼房的二层32.71平方米。此后，吴玉萍父亲吴祥光与吴建国均居住在南京市鼓楼区某地88号房屋内，其中吴祥光居住楼下一间，吴建国住在楼上。2012年12月9日吴玉萍父亲吴祥光去世。吴玉萍等人认为上述房屋应作为遗产继承，与吴建国发生纠纷。吴玉萍后诉至原审法院，要求判如所请。2013年4月吴建国之子吴岳另案以吴建国、吴珍萍等为被告向原审法院提起诉讼，要求继承该房屋中的32.67平方米，该案目前尚未审结。原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据2007年10月1日起实施的我国物权法的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因此享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本案中，双方的父亲吴祥光于2008年7月10日和吴建国订立了房屋买卖合同，将诉争房屋中的一部分（约83.03平方米）出卖给吴建国，有买卖合同等证据证实，该事实应予确认，若非存在法律规定的无效情形，则该合同应为有效合同。本案诉争房屋来源于双方父亲吴祥光在1978年之前的购房并翻建等事实，吴玉萍母亲于1981年3月去世时，当事人一致确认房屋面积与1987年领取新的产权证的面积相同，该事实并有产权证的建筑年代等内容印证，原审法院予以认定。双方的父母在夫妻关系存续期间，对于1981年3月一方去世之前的建筑面积为84.6平方米的诉争房屋，享有共同共有权利，虽然夫妻一方登记为产权人，但并不影响另一方即陆金英享有的共有权利。根据我国继承法的规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。本案中，四人在母亲陆金英去世时没有放弃继承遗产，故其遗产（当时建筑面积为42.3平方米=84.6平方米÷2）应归吴祥光及本案双方五人共同继承，其中本案双方四人原则上应各继承8.46平方米。此后，诉争房屋的权利应归吴祥光及本案双方共计五人共有，其五人对此事实均系知道或应当知道。吴祥光虽然此后分别于1987年2月、1999年12月领取了诉争房屋新的产权证，但考虑到本案双方四人均系父子、父女关系，以及当时产权登记人数受限等实际情况，本案双方四人的共有权利不应视为自动放弃，仍然依法继续享有。但在陆金英去世之后，根据双方认可的事实，吴祥光就房屋改扩建而向有关部门申请，并获得合法物权登记的部分房屋，则应归吴祥光所有。根据我国合同法第五十二条等规定，具有恶意串通损害国家、集体或第三人利益等无效情形的合同，为无效合同。本案吴祥光与吴建国签订合同时，双方对于诉争房屋中包含有吴玉萍等人的共有权利是明知的，却未告知吴玉萍等人，对此存在一定过错。但是，由于本案双方四人各享有诉争房屋8.46平方米的权利，除此之外的81.86平方米（＝115.7-8.46×4）房屋仍归吴祥光享有权利，再加上吴建国本人享有的8.46平方米权利，大于吴祥光在《南京市存量房买卖合同》中处分的83.03平方米房屋，且并未根本上损害其他共有人利益，综合本案事实，应认定该合同为有效合同。因此，对吴玉萍要求确认合同无效并要求吴建国返还房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院》第二条之规定，原审法院判决：驳回吴玉萍的诉讼请求。一审案件受理费12100元，保全费5000元，由吴玉萍负担。上诉人吴玉萍不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、吴祥光与吴建国签订的房屋买卖合同将属于陆金英生前所有的房屋卖给了吴建国，该部分房屋应由吴祥光及本案双方共同继承共同所有，吴祥光无权将其全部卖给吴建国，吴祥光与吴建国签订的合同应属无效；二、吴祥光未卖出的32.71平方米房屋面积属于吴祥光所有，应由上诉人及被上诉人共同继承；三、原审法院认定的吴祥光及本案各方对涉案房屋的份额有误，吴祥光应拥有其签订合同中的49.15平方米房屋。被上诉人吴建国辩称，对一审查明事实及判决内容没有异议。根据最高人民法院买卖合同司法解释第3条规定，上诉人主张合同无效应不予支持。另外，从继承除斥期间或诉讼时效来说，上诉人主张继承权或诉讼权都已经丧失，涉案房屋买卖合同应当有效。被上诉人吴珍萍辩称，涉案房屋合同无效。被上诉人吴玉梅未答辩。各方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方均未提供新证据。二审中查明，涉案房屋已于2013年拆除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案吴玉萍主张吴祥光与吴建国签订的房屋买卖合同无效，其依据为吴祥光与吴建国恶意串通损害了其利益。从本案查明事实看，1981年陆金英去世时涉案房屋情况与1987年2月吴祥光领取的该房屋产权证载明的情况一致，即涉案房屋建筑面积为84.6平方米。因陆金英去世时未留遗嘱，故此时涉案房屋应按继承相关法律由被继承人进行继承，其中50.76平方米应归吴祥光所有，另外33.84平方米由其他继承人继承，即吴玉萍、吴建国、吴玉梅、吴珍萍每人继承8.46平方米。后吴祥光对涉案房屋进行翻修扩建，至1999年12月涉案房屋面积增加至115.7平方米，增加面积为31.1平方米，该面积应归吴祥光所有。因1981年陆金英去世时继承人对涉案房屋没有分割，后吴祥光因扩建翻建房屋两次领取新房屋产权证其他继承人也并未提出异议，故本案各方及吴祥光应享有的涉案房屋的具体部分不明。2008年7月10日吴祥光转让涉案房屋中的83.03平方米给吴建国时，涉案房屋中81.86平方米归吴祥光所有，加上吴建国所享有的8.46平方米，合计90.32平方米，大于转让的83.03平方米，基于本案各方及吴祥光应享有的涉案房屋具体部分不明的情况，该转让行为在没有侵占吴玉萍、吴玉梅、吴珍萍对涉案房屋所享有份额的情况下并不当然损害吴玉萍、吴玉梅、吴珍萍的利益。因此，吴玉萍以吴祥光与吴建国恶意串通损害其利益为由主张涉案合同无效，依据不足，因涉案房屋已拆除，其要求吴建国返还涉案房屋亦没有事实依据，本院对其主张均不予支持。综上，上诉人吴玉萍上诉依据不足，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12100元，由上诉人吴玉萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏海南代理审判员  汪德全代理审判员  刘 凡二〇一五年八月五日书 记 员  罗程允