北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1741号
上诉人（原审被告）:蒋万林，男，1952年5月25日出生。
被上诉人（原审原告）:北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司，住所地北京市海淀区苏家坨镇前沙涧村村南平房。
法定代表人：张振凤，总经理。
委托诉讼代理人：王滨才，甘肃长治律师事务所律师。
上诉人蒋万林因与被上诉人北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司（以下简称稻香湖公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭审理了本案,现已审理终结。
上诉人蒋万林上诉请求：请求撤销一审法院判决,查清事实并依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清。因稻香湖公司拒绝为我开具分户自采暖补贴证明，导致我的财产遭受损失。我家房屋漏水，经多次找稻香湖公司报修，但至今没有解决问题。因此，一审法院判决我交纳物业费有失公允。
被上诉人稻香湖公司提交书面答辩意见称，同意一审判决，不同意蒋万林的上诉请求和理由。
稻香湖公司向一审法院起诉请求：要求蒋万林支付2014年8月7日至2016年8月6日期间的物业管理费3651.92元、垃圾清运费及照明费100元，支付滞纳金446.63元，以上合计4198.55元；本案的诉讼费由蒋万林负担。
一审法院认定事实：蒋万林系北京市海淀区苏家坨镇前沙涧小区**号房屋业主，该房屋系北京市海淀区苏家坨镇在推进北部新区建设过程中安置被腾退村民的搬迁腾退安置房，尚未办理房屋产权证。
2013年8月7日，蒋万林收房并作为甲方与乙方稻香湖公司签订《苏家坨镇前沙涧定向安置房前期物业服务协议书》，该协议书载明:房屋面积76.50平方米；甲方有权提议召开业主大会会议，享有选举权、被选举权和监督权并就物业服务的有关事项提出建议，有权监督物业服务企业履行前期物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，甲方应遵守政府部门的法律、法规、规定、业主临时公约、本协议及本小区的物业服务制度，如业主手册、装修手册、停车场管理规定等（包括但不限于上述制度），接受乙方的管理，甲方不得在外墙上或房屋以外区域安装、悬挂或摆放任何伸出物，甲方不得侵占或损坏道路、绿地、花卉树木等，甲方在本物业服务区域内饲养动物不得违反国家有关规定，必须监督宠物的行为，甲方不得在本小区地面之非停车处、非停车场停放机动车辆、自行车、三轮车等；乙方有权按照该协议书对甲方进行物业服务，包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方有权制止违反本小区的管理制度、业主手册、装修手册、停车场管理等条款的行为；乙方向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方依据本协议向甲方收取物业服务费用和其他相关费用，如甲方违反协议未在限期内缴付物业服务费或其他相关费，则乙方有权从逾期之日起每天按欠费额的万分之三向甲方收取滞纳金，同时乙方有权采用有关合法手段追收欠费，包括但不限于付诸法律诉讼追收有关欠交费用及其滞纳金，而所涉及乙方发生的一切律师费和诉讼费用将由败诉方（过错方）全部承担；乙方有义务听取业主、使用人的意见和建议，接受业主及业主委员会的监督，并尽快在合同期限内给予明确答复和及时纠正不当管理；乙方有义务根据有关政策法规确定收费项目、收费标准及收费方式，建立完善的财务制度，妥善、合理使用各项费用并依法纳税；物业服务费采取预收制，按年收取，甲方一次性交纳一年的；物业服务费按住宅建筑面积收取，标准收费经第三方评估单位评估最低定为每月每平方米2.38元，目前阶段暂按每月每平方米1.98元收取；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、生活垃圾等相关代收代缴收费服务，收费标准执行政府有关规定；楼内及公共区域照明电费标准为每年每套房20元；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每年万分之三的滞纳金，且乙方有权停止向甲方提供服务。另外，稻香湖公司就诉争房屋所在小区按照每年30元的标准代收垃圾清运费，该收费标准未违反北京市的相关价格规定。合同签订后，稻香湖公司提供安保、绿化、卫生等物业服务，蒋万林已交纳入住后第一年的物业费、垃圾清运费和照明费，现拖欠2014年8月7日至2016年8月6日期间的物业费3635.28元、垃圾清运费60元、照明费40元至今未付。
庭审中，稻香湖公司称，其是北京市海淀区苏家坨镇前沙涧村村办企业；就蒋万林主张的房屋漏水应该由开发商维修，其只是负责协调，且其曾就此向开发商报修，需要等天暖后才能进行维修；供暖补贴确应由其为业主开具，其因蒋万林未交纳物业费而未给蒋万林开具供暖补贴证明。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中,稻香湖公司与蒋万林签订的《苏家坨镇前沙涧定向安置房前期物业服务协议书》，系缔约双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对缔约双方均具有约束力，在稻香湖物业公司已依约提供物业服务的情况下，蒋万林理应依约支付物业费、垃圾清运费和照明费。稻香湖公司主张的物业费、垃圾清运费标准未违反政府的相关价格文件，稻香湖公司主张的照明费标准系双方合同约定，故稻香湖公司据此主张2014年8月7日至2016年8月6日期间的物业费、垃圾清运费、照明费存在事实和法律依据，本院均予以支持。稻香湖公司就蒋万林存在欠费之恶意举证不足，故法院对于稻香湖公司主张的滞纳金不予支持。
需要指出的是，因诉争小区系北京市海淀区苏家坨镇在推进北部新区建设过程中安置被搬迁腾退村民产生的，住户为习惯了乡约村规、独宅独院生活的村民，故因居住楼房而产生的物业服务及相关法律关系于村民而言属于新鲜事物。因此，诉争小区的业主须明了以下几方面内容：其一，物业服务系指向全体业主共用共有的建筑、设施设备及场地，并不包含业主个体私有的房屋、设施设备及场地，故物业服务合同法律关系的一方主体是物业服务企业、另一方主体是全体业主而非单个业主，单个业主并不具备就物业服务事项和费用标准等物业服务相关内容与物业服务企业进行协商的主体地位，在物业服务法律关系中代表全体业主的自治组织是业主大会和业主委员会，诉争小区业主在具备相关法律法规规定的条件时可要求筹备召开业主大会、成立业主委员会，以便于代表全体业主行使权利、进行自治和维权；其二，业主应自觉遵守物业合同、业主临时公约及相关法律法规的规定，在成立业主委员会后应接受业主委员会的管理和监督，否则要承担相应的法律后果；其三，因物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断的服务，业主因对物业服务或物业服务企业不满而以不交纳物业费等相关费用的方式对抗物业服务企业，不仅有违约之虞，且直接侵犯了其他已交费业主的合法权益，也会影响物业服务企业的正常运转；其四，房屋质量与物业服务分别属于不同的法律关系，前者与物业服务企业无直接及必然的法律联系，对于房屋质量方面的问题，业主应根据相关法律规定或合同约定向房屋提供者等相关责任主体主张权利；其五，稻香湖公司及其人员确有必要强化物业服务意识和法律意识，应努力提高物业服务质量并履行相应的职责,稻香湖公司作为供暖补贴证明的出具单位以业主不交费为由而拒绝开具该证明，该行为于法无据且侵犯了业主的权利，如其上述行为给业主造成损失，其还需就此向业主承担相应的赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决：一、蒋万林于判决生效后十日内向北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司交纳二〇一四年八月七日至二〇一六年八月六日期间的物业费人民币三千六百三十五元二角八分、垃圾清运费人民币六十元、照明费人民币四十元，以上共计人民币三千七百三十五元二角八分。二、驳回北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果蒋万林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确,本院予以确认。
本院认为，蒋万林与稻香湖畔公司签订了《前期物业服务协议书》，稻香湖畔公司为蒋万林所在小区提供了物业服务，蒋万林接受了稻香湖畔公司提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。关于蒋万林主张其房屋漏水的问题，本院认为，稻香湖公司作为物业服务单位，对房屋建筑共用部位有日常维护和管理的义务，但因房屋质量导致的问题应向开发商主张权利。本案中，稻香湖公司并无明显怠于履行物业服务合同义务的情形，蒋万林对其主张的事实亦未提交合法有效的证据予以佐证，故本院对蒋万林的上诉意见不予采纳。至于因房屋漏水导致的损失以及取暖补贴的相关损失，蒋万林可另行主张权利。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费五十元，由蒋万林负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 萍
审 判 员 白 云
审 判 员 王国庆
二〇一七年三月三十日
法官助理 刘雅璠
书 记 员 张颖岚