江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终3448号
上诉人(原审被告、反诉原告)：昆山中钧物业管理有限公司，住所地昆山市玉山镇恒龙国际机电五金市场7号楼201室。
法定代表人：王兵强，公司总经理。
委托诉讼代理人：冯雨，江苏丰田律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：苏州福万家物业管理发展有限公司,住所地苏州工业园区顺达商业广场1幢517室。
法定代表人：吕中华,公司总经理。
委托诉讼代理人：陈凯，江苏新天伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林晓莉，江苏新天伦律师事务所律师。
上诉人昆山中钧物业管理有限公司（以下简称中钧物业）因与被上诉人苏州福万家物业管理发展有限公司（以下简称福万家物业）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的(2016)苏0583民初11333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人中钧物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1、一审法院违反法定程序，剥夺了中钧物业的诉讼权利。福万家物业是在2016年12月23日一审庭审时才当庭增加诉讼请求要求中钧物业撤场，并提交相关证据材料用以证明福万家物业享有涉案停车场的权利的，一审法院基于福万家物业当庭才提交的证据认定其有权从事涉案停车场区域的物业管理、对外委托等行为。对于被上诉人当庭提出的诉讼请求和证据材料，上诉人当庭要求答辩期，被一审法院驳回,上诉人的诉讼权利受到侵害。2、福万家物业不具备本案诉讼主体资格。《停车场承包合同》实际盖章的是宝成大厦项目部，福万家物业并非合同的一方，合同的磋商、签订均是与昆山益华房产开发有限公司（以下简称益华公司）完成的，承包费也是支付该公司实际控制人郑国基妻子罗秋美的账户，中钧物业是和益华公司存在合同关系，应当由该公司主张合同权利。益华公司在另案中直至2016年5月仍称涉案物业由其进行管理。且福万家物业除提供其与益华公司签订的文件外，未提供任何其实际进行物业管理的证据。据凤凰城业主称，未听说福万家物业通过合法程序成为凤凰城商业广场的物业管理方，福万家物业无权提起本次诉讼。《前期物业管理合同》上无落款时间，是完全为了应对本次诉讼而临时签订的，中钧物业在一审中提出对该份合同形成时间进行鉴定，但一审法官当庭驳回，未依法查明事实。本案案由系租赁合同纠纷，中钧物业在一审中提交涉案停车场的土地权属证明，证明福万家物业不是涉案停车场的权利人，一审法院却认为“未收到他人的权利异议主张”而认定被上诉人有权从事涉案停车场区域的物业管理，属认定事实不清。3、中钧物业没有违反合同约定。因福万家物业拒绝办理合同规定的收费备案手续，又鉴于部分业主要求，中钧物业暂时对收费标准进行适当的变更，并且严格按照《昆山市车辆停放服务管理办法》进行停车收费。一审法院认为“无需进行收费备案手续”违背诚信公平的原则。福万家物业恶意违约的行为给中钧物业造成了损失，租金支付标准应当下调。
被上诉人福万家物业答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，中钧物业对其违约行为进行了自认，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告福万家物业向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年4月20日签订的《停车场承包合同》，中钧物业撤场；2、中钧物业支付租金（计算标准：月租金10114元，每月按30天计，自2016年4月20日起计算至合同解除之日止）；3、中钧物业支付合同解除之日起至实际撤场之日期间的占有使用费（月租金10114元，每月按30天计）；4、诉讼费用由中钧物业承担。
反诉原告中钧物业向一审法院反诉请求：1、福万家物业协助或依约按《停车场承包合同》规定的收费标准向价格行政主管部门办理收费备案手续及收费许可证；2、反诉费用由福万家物业承担。
一审法院认定如下事实：昆山宝成商业广场的开发商益华公司（2011年8月更名前为昆山宝成房产开发有限公司，甲方）于2015年底与福万家物业（乙方）签订《昆山市宝成国际大厦及商业街前期物业管理委托合同》一份，约定：甲方将宝成国际大厦及商业街（包含住宅、商场、办公楼、停车场（库）及物业用房等面积）委托乙方实行物业管理服务，委托期限为两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止；等等。
2016年4月20日，福万家物业（甲方）与中钧物业（乙方）签订《停车场承包合同》一份，由甲方将昆山市长江北路288号及宝成商业广场停车场承包给乙方管理，双方约定：1、合同第一条“承包范围”：长江北路288号商业街鸽味轩到徽州××沿街车位及××商业广场××及地下停车位（共有349个）；2、合同第二至五条：（1）承包期限五年（2016年4月10日至2021年4月9日）；（2）承包价（租金）每月10114元，按月支付，由乙方于每月10号前将下月承包费支付至甲方指定账户，甲方收到后将其中1780元交由乙方委托其至税务机关代缴税金并开具发票，扣除应缴的税金后，甲方每月实收停车位租金8334元；签订合同之日起，乙方第一次需预付三个月租金给甲方；（3）乙方应向甲方交付50000元保证金以担保相应的违约责任；3、合同第八条第2点“停车场收费标准”中载明：“（1）根据《昆山市车辆停放服务管理办法》指定以下收费标准，经政府批准后实施。……（2-2-1）在任何商家消费及其他临时停车均免费停车三个半小时，超过三个半小时的按5元/每次，往后每超过一小时按每小时5元叠加，一般客户24小时内最高收费不超过50元/每次。……（2-2-5）乙方如未按停车场收费标准执行，甲方有权终止合同”；等等。2016年4月21日，中钧物业向福万家物业指定账户汇款25000元，福万家物业对此于当日出具《收款收据》一份，“收款事由”处注明“承包费三个月”，后中钧物业再未支付任何款项。
上述合同签订后，中钧物业即接手、进驻上述停车承包区域并管理至今。关于实际施行的停车收费标准，中钧物业庭审中自述参照《昆山市车辆停放服务收费管理办法》（以下简称收费办法）的有关规定实施，即：1、合同签订后至2016年11月24日期间：30分钟内停车免费，30分钟至24小时的收费5元，超过24小时的每增加24小时收费5元，但商户可按2元标准向我方购买5元停车券，持停车券的消费者可不实际交纳停车费；2、2016年11月24日：福万家物业及开发商带领社会人员对停车场进行破坏，中钧物业歇业三天未收费；3、2016年11月27日之后：30分钟内停车免费，30分钟至1小时内收费2元，其他收费标准同前。
后福万家物业因停车收费问题陆续接到商户及消费者投诉，遂多次致函中钧物业，告知并要求其按照约定的3.5小时内免费停车的标准收费、否则将终止合同等事宜，但对方以未完成收费备案手续、未取得收费许可证以及部分商户对约定的收费标准有异议为由仍坚持按其自定的收费标准实施，双方多次协商未果，遂引起本案纠纷。
另查明，中钧物业法定代表人王兵强于2016年8月23日签收了一审法院送达的应诉材料。本案审理期间，一审法院向昆山市物价行政主管部门及有关商户核实了相关情况。
上述事实，有竣工备案意见书、消防验收意见书、总平面规划图、交付使用备案证书、工商变更登记通知书、开发商情况说明、前期物业管理委托合同、服务范围说明、管理面积说明、停车场承包合同、停车收费的现场照片、联合声明、函告、告知函、通知书、邮寄和签收凭证、通知函、交易明细、收款收据、意见征询函、免费停车券、昆山市车辆停放服务收费管理办法及其附件、情况说明、询问笔录、谈话笔录、公告、停车场收费公示牌照片打印件、营业执照以及双方当事人的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。
一审法院认为，福万家物业提供的开发商建设备案资料、情况说明以及前期物业管理委托合同等证据相互印证，能够证明福万家物业有权从事涉案停车场区域的物业管理、对外委托等行为，中钧物业虽质疑福万家物业的主体资格，但未提供任何证据证明其主张，双方签订、履行合同至今也从未收到他人的权利异议主张，故一审法院对中钧物业的该辩解意见不予采纳，福万家物业与中钧物业签订的《停车场承包合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。
关于福万家物业解除合同的诉请：因双方合同中明确约定了停车场的收费标准以及未按此执行的后果，而根据福万家物业的举证、中钧物业庭审中的自述以及一审法院审理阶段的取证情况，中钧物业实行的收费标准明显与约定不符，福万家物业按约有权解除合同；至于中钧物业的辩解意见和反诉请求：一方面，其实际施行的免费停车时间过短，不仅与约定标准明显相悖，也无益于涉案商区的商户和对应消费者，更不利于商业广场整体的对外运营和推广；另一方面，退一步讲，即便根据中钧物业自述的参照依据，涉案停车场属于该收费办法规定的商业场所配套停车场类型，实行市场调节价形式，相关收费标准由经营者自主制定，同时根据一审法院向昆山市价格行政主管部门的核实意见，实行市场调节价形式的收费标准不实行“收费许可证”制度，收费备案手续也并非法定的生效要件，故中钧物业以未备案为由不实行约定收费标准的辩解意见不能成立，一审法院不予采纳。综上，中钧物业未按合同约定标准收费，过错责任在中钧物业，福万家物业行使合同解除权于约、于法有据，一审法院予以支持，双方2016年4月20日签订的《停车场承包合同》应自本案一审应诉材料送达中钧物业之日即2016年8月23日起解除，合同解除后，尚未履行的终止履行，故一审法院对中钧物业的反诉请求不予支持。现根据福万家物业的诉请，考虑本案的实际情况，一审法院酌定十个工作日的撤场期限，即中钧物业应于判决生效之日起十个工作日内与福万家物业完成相关交接手续并撤出涉案区域的停车场，中钧物业就合同解除前结欠的租金以及合同解除后至实际撤场之日期间的占有使用费仍应按合同约定标准向福万家物业履行付款义务。
关于租金和占有使用费的金额：福万家物业主张以月租10114元（含税）及每月按30天计算的标准有约定依据且于法不悖，其庭审中亦确认相关税费由其收款后自行向税务机关缴纳，一审法院照准；至于中钧物业支付的25000元，双方对付款性质不能达成一致，一审法院认为结合合同约定、该笔付款金额以及收款收据的记载，该款应认定系中钧物业支付的2016年4月20日至7月19日三个月的租金（承包费）而非保证金，故根据福万家物业的诉请、为结算之便利、同时结合本案实际情况，一审法院认定由中钧物业按月租金10114元、每月按30天计算的标准向福万家物业支付2016年7月20日至中钧物业实际撤场日期间的租金及占有使用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、苏州福万家物业管理发展有限公司与昆山中钧物业管理有限公司于2016年4月20日签订的《停车场承包合同》于2016年8月23日解除，中钧物业应于判决生效之日起十个工作日内与福万家物业完成相关交接手续并撤出涉案区域的停车场。二、昆山中钧物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向苏州福万家物业管理发展有限公司支付租金及占有使用费（计算标准：以月租金10114元、每月按30天计算为准，自2016年7月20日起计算至实际撤场之日止）。三、驳回昆山中钧物业管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费9868元，由昆山中钧物业管理有限公司负担。反诉案件受理费40元，由昆山中钧物业管理有限公司负担。
二审中，中钧物业提交（2016）苏05民终2940号民事判决书及形成于2016年6月14日的调查笔录复印件一份，该笔录的第4、第5页内容证明昆山益华房产有限公司认可涉案停车场由是由烨德物业进行管理。并请求本院调取（2016）苏05民终2940号案件一、二审案卷。
福万家物业发表质证意见为：对于（2016）苏05民终2940号民事判决书及调查笔录复印件的真实性无法确认，即便属实，也与本案无关。该案审理的是2011年至2014年期间的物业费和水电费，福万家物业对涉案停车场管理期限是2016年1月至2017年12月。
二审中，中钧物业以案外人吴育瀚已向一审法院起诉，要求确认福万家公司与益华公司签订的前期物业合同无效，该案与本案有利害关系，请求本院对本案中止审理。
二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。
本院认为,益华公司与福万家物业签订的《昆山市宝成国际大厦及商业街前期物业管理委托合同》加盖了益华公司的合同专用章及福万家物业印章，系双方真实意思表示，合法有效。该前期物业管理委托合同虽然落款处未注明签订时间，存在瑕疵，但并不是构成合同无效的事由。且至今为止，并没有生效判决认定该合同无效，中钧物业关于该合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
福万家物业接受益华公司关于昆山市宝成国际大厦及商业街前期物业管理的委托后，将昆山市长江北路288号及宝成商业广场停车场承包给中钧物业，双方并签订《停车场承包合同》一份，福万家物业宝成大厦物业管理处在该合同甲方处盖章，福万家物业对其宝成大厦物业管理处的缔约行为明确作出追认，应认定福万家物业宝成大厦物业管理处代表福万家物业签订合同，该合同未违反法律、行政法规效力性、禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。该合同第八条的2-2-1至2-2-5约定了停车场的收费标准，并约定如中钧物业未按该收费标准执行，福万家物业有权终止合同。在合同的履行过程中，中钧物业无合理理由单方变更了收费标准，故合同约定的解除条件成就，福万家公司主张解除合同，有合同及法律依据，应予支持。涉案停车场收费实行市场调节价，根据一审法院向价格行政主管部门所核实的情况可知，实行市场调节价的收费标准无需备案收费许可证，故中钧物业关于变更收费标准是福万家公司未办理收费许可证的上诉理由依据不足，本院不予支持。
案外人吴育瀚与福万家公司及益华公司的民事纠纷与本案无必然联系，中钧物业以此为由申请本案中止审理，本院不予采纳。中钧物业二审提供的证据与本案无关联性，本院不予采纳。另外，一审法院审理本案的程序无明显不当。
综上，昆山中钧物业管理有限公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9868元，由上诉人昆山中钧物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 沈维佳
审判员 黄学辉
二〇一七年六月十二日
书记员 黄 婷