福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初15700号
原告：陈桂莲，女，1972年11月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：黄勇清，福建自立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余思洁，福建自立律师事务所律师。
被告：欧阳子谦，男，1983年5月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被告：吴宏，女，1984年12月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上列被告共同委托诉讼代理人：廖加雅，福建友通律师事务所律师。
上列被告共同委托诉讼代理人：雷义兴，福建友通律师事务所实习律师。
第三人：李琴，女，1983年11月9日出生，汉族，住湖北省洪湖市。
委托诉讼代理人：黄勇清，福建自立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余思洁，福建自立律师事务所律师。
原告陈桂莲与被告欧阳子谦、吴宏、第三人李琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，于2016年11月18日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告陈桂莲及第三人李琴的委托诉讼代理人黄勇清、余思洁，被告欧阳子谦的委托诉讼代理人廖加雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈桂莲向本院提出诉讼请求：1．欧阳子谦、吴宏继续履行《房产买卖居间协议书》，将厦门市思明区屋过户登记至李琴名下；2．欧阳子谦、吴宏向陈桂莲支付逾期过户登记的违约金（以购房款2350000元为基数，按每日0.05%的标准自2016年8月31日起计算至实际过户之日止）；3．欧阳子谦、吴宏向陈桂莲支付律师费25000元；4．欧阳子谦、吴宏向陈桂莲支付财产保全费5000元。事实和理由：2016年4月12日，在厦门置富房地产营销策划有限公司居间下，陈桂莲与欧阳子谦签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：陈桂莲以2350000元的价格向欧阳子谦购买厦门市思明区屋（以下均称讼争房屋）；双方应于2016年8月31日前前往厦门市国土资源与房产管理局办理过户登记手续，否则每逾期一日应向对方支付总购房款0.05%的违约金；若在2016年9月15日前因一方原因仍无法办理过户登记手续，则另一方有权要求解除合同并要求违约方承担违约责任；欧阳子谦同意向陈桂莲出具经公证的全权委托书并同意陈桂莲将讼争房屋过户至指定的第三方名下。合同签订后，陈桂莲依约于2016年9月1日前向欧阳子谦支付了购房款1260000元（剩余购房款以银行贷款方式支付），欧阳子谦亦已于2016年5月23日向陈桂莲交付了讼争房屋。吴宏与欧阳子谦系夫妻关系，吴宏知晓并同意欧阳子谦向陈桂莲出售讼争房屋。但欧阳子谦并未于2016年8月31日前注销讼争房屋的抵押登记，且未向陈桂莲告知抵押登记的注销情况，致使双方当事人无法于2016年8月31日前办理讼争房屋的过户登记手续。2016年9月18日，陈桂莲向欧阳子谦发出律师函，要求欧阳子谦将讼争房屋过户登记至陈桂莲指定的李琴名下，但欧阳子谦、吴宏至今仍不配合办理相应的过户登记手续。
欧阳子谦、吴宏辩称，1．吴宏同意欧阳子谦将讼争房屋出售给陈桂莲。2．在《房产买卖居间协议书》履行过程中，欧阳子谦、吴宏不存在任何违约行为；反而是陈桂莲未依约在2016年8月21日前支付第三笔购房款860000元，明显违约，其违约行为致使双方无法于2016年9月15日前办理讼争房屋的过户登记手续，欧阳子谦有权解除合同并要求陈桂莲承担相应的违约责任。3．按照《房产买卖居间协议书》第五条的约定，欧阳子谦应在收到陈桂莲支付的1260000元购房款之日前（含当日）办理讼争房屋银行按揭贷款的还贷手续及抵押登记的注销手续。欧阳子谦已在2016年9月1日收到陈桂莲累计支付的1260000元当天办理了银行贷款还贷手续及抵押登记注销手续，陈桂莲亦陪同办理了相关手续，故欧阳子谦不存在任何违约行为；陈桂莲主张其不清楚讼争房屋抵押登记注销情况，明显不符合事实。4．因陈桂莲迟延支付第三笔购房款860000元，致使欧阳子谦直至2016年9月1日才凑足款项用于返还银行按揭贷款并注销抵押登记。欧阳子谦于2016年9月9日取回讼争房屋的权属证书，至此讼争房屋具备办理过户登记的条件，但此时陈桂莲已属于厦门市住房限购政策所规定的限制购买对象，故双方无法继续完成讼争房屋的过户登记手续。后陈桂莲直至2016年9月18日晚才通过中介告知其已找到过户名额、过户登记条件已经具备，但此时已超过《房产买卖居间协议书》约定的最后过户登记时间即2016年9月15日。5．《房产买卖居间协议书》约定的讼争房屋买受人是陈桂莲，欧阳子谦、吴宏仅负有将讼争房屋过户给陈桂莲的义务，并不负有将讼争房屋过户给陈桂莲之外的第三方的义务。按照合同的约定，陈桂莲可要求欧阳子谦、吴宏出具经公证的授权委托书，并依据授权委托书将讼争房屋过户登记至第三方名下，但陈桂莲从未要求欧阳子谦、吴宏出具相应的授权委托书。综上，陈桂莲的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
李琴述称，李琴同意陈桂莲的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年4月12日，在厦门置富房地产营销策划有限公司居间下，陈桂莲与欧阳子谦签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：陈桂莲向欧阳子谦购买讼争房屋即厦门市思明区屋；购房总价款为2350000元，陈桂莲应于2016年4月12日支付定金200000元、于交房当日支付购房款200000元、于交房当日后90天支付860000元，剩余购房款1090000元通过银行贷款方式支付；双方应于2016年8月31日前前往厦门市国土资源与房产管理局办理过户登记手续，否则每逾期一日应向对方支付总购房款0.05%的违约金；若在2016年9月15日前因一方原因仍无法办理过户登记手续，则另一方有权要求解除合同并要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。前述合同第五条约定“欧阳子谦应于收到陈桂莲支付1260000元之日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若解押款为陈桂莲提供，欧阳子谦应将产权证原件交由陈桂莲或中介方保管，以便办理交易过户手续之用”，第十一条约定“双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等”，第十九条约定“欧阳子谦同意以全权委托的方式公证给陈桂莲并做公证书且同意陈桂莲过户到指定的第三方或任意一方名额。”
上述合同签订后，陈桂莲于2016年4月12日向欧阳子谦支付了购房定金200000元。欧阳子谦于2016年3月23日向陈桂莲交付了讼争房屋，陈桂莲于同日向欧阳子谦支付了购房款200000元。按照合同的约定，陈桂莲最迟应于2016年8月21日前向欧阳子谦支付购房款860000元；陈桂莲实际于2016年9月1日向欧阳子谦支付该款项，欧阳子谦于同日向陈桂莲出具一份《收条》，载明“兹收到陈桂莲购房款860000元，作为解押招商银行漳州南昌中路分行的解押款”。2016年9月1日，陈桂莲与欧阳子谦、吴宏夫妇共同前往贷款银行办理了讼争房屋的抵押贷款还款手续。讼争房屋的抵押登记于2016年9月9日注销，欧阳子谦从贷款银行处取回了讼争房屋的《厦门市土地房屋权证》，但欧阳子谦未向陈桂莲告知其已注销讼争房屋抵押登记的情况。
2016年9月18日，陈桂莲通过中介方厦门置富房地产营销策划有限公司的员工分别向欧阳子谦发送短信，其中一条短信的内容为“欧阳子谦先生：买家陈桂莲多次催促我们中介通知你来过户，不知道您办理的银行解除抵押登记手续做的进展如何，敬请尽快来配合买家办理过户手续，我们也一直多次电话告知您，但是您一直没来配合，特此再一次的提醒和告知您来配合办理房产过户手续！厦门置富房地产营销策划有限公司。”同日，欧阳子谦将其收到的短信内容通过微信方式发给中介方厦门置富房地产营销策划有限公司的员工“小尹”，“小尹”回复“欧阳先生，买方陈桂莲，明天上午，10:00会在厦门市行政服务中心房管局1楼等您过户，准备好过户材料，夫妻双方到场配合过户。买方陈桂莲刚刚有来我们公司，叫我们通知您。”另，“小尹”还曾于2016年9月12日发微信给欧阳子谦“欧阳先生，网签我有向上面汇报，看看他们是否可以撤销”，欧阳子谦回复“结果呢”。
2016年9月19日，欧阳子谦、吴宏夫妇未前往厦门市行政服务中心与陈桂莲办理讼争房屋的转移登记手续。
另查明，讼争房屋系欧阳子谦与吴宏的夫妻共同财产，登记于欧阳子谦名下，吴宏知晓并同意欧阳子谦将讼争房屋出售给陈桂莲。
2016年8月31日，厦门市国土资源与房产管理局发布《9月5日起我市执行住房限购政策》的公告，其中载明“经市政府研究，我市自9月5日起执行住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭……”。陈桂莲属于该住房限购政策所规定的限制购买对象。
李琴为非厦门市户籍居民，其自2013年9月起至今均有在厦门市逐月连续缴纳社会保险。
陈桂莲于2016年9月29日向本院提出财产保全申请。本院于2016年10月9日作出（2016）闽0203民初15700号民事裁定，裁定：冻结欧阳子谦名下位于厦门市思明区产产权。陈桂莲因此支出财产保全费5000元。
审理中，陈桂莲主张，按照《房产买卖居间协议书》第五条的约定，欧阳子谦应在收到陈桂莲支付购房款1260000元前办理银行贷款还贷手续及抵押登记注销手续，欧阳子谦办理还贷手续所需款项并非由陈桂莲提供，正因为欧阳子谦未及时履行还贷手续及抵押登记注销手续，陈桂莲才推迟支付第三笔购房款860000元。欧阳子谦、吴宏主张《房产买卖居间协议书》第十九条约定是指欧阳子谦、吴宏向陈桂莲出具经公证的授权委托书，再由陈桂莲依据授权委托书将讼争房屋过户登记至其指定的第三方名下，而非指欧阳子谦、吴宏同意按照陈桂莲的指示直接与第三方签订买卖合同将讼争房屋转移登记至第三方名下；陈桂莲则主张，《房产买卖居间协议书》第十九条约定既包括欧阳子谦、吴宏向陈桂莲出具经公证的授权委托书，亦包括欧阳子谦、吴宏同意由其直接将讼争房屋转移登记至陈桂莲指定的第三方名下。
本院认为，陈桂莲与欧阳子谦签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。鉴于讼争房屋的共有人吴宏知晓并同意欧阳子谦将讼争房屋出售给陈桂莲，故该合同对吴宏亦产生拘束力。
双方当事人争议的焦点在于欧阳子谦、吴宏是否负有将讼争房屋转移登记至陈桂莲指定的第三方名下的义务。本院分析认为，《房产买卖居间协议书》第十九条约定“欧阳子谦同意以全权委托的方式公证给陈桂莲并做公证书且同意陈桂莲过户到指定的第三方或任意一方名额”，从其内容来看，该约定所涉及的欧阳子谦同意出具经公证的授权委托书及其同意将讼争房屋转移登记至陈桂莲指定的第三方名下属于并列关系；欧阳子谦、吴宏主张该条款是指陈桂莲根据欧阳子谦出具的授权委托书将讼争房屋转移登记至第三方名下，其并不负有将讼争房屋转移登记至陈桂莲指定的第三方名下的义务，该主张显然与前述条款的约定不符，本院不予采纳。基于合同自由和诚实信用原则，本院认为欧阳子谦、吴宏负有将讼争房屋转移登记至陈桂莲指定的第三方名下的义务。
根据在案事实及证据，足以认定欧阳子谦不愿意继续履行《房产买卖居间协议书》，已经构成违约。首先，从《房产买卖居间协议书》第五条约定的内容来看，欧阳子谦应当在收到陈桂莲支付购房款累计达1260000元前返还银行按揭贷款并注销讼争房屋的抵押登记，欧阳子谦履行该项义务并不以陈桂莲已实际支付购房款1260000元为前提。故陈桂莲在欧阳子谦未注销讼争房屋的抵押登记之前拒绝支付购房款860000元，并无不当。其次，从陈桂莲于2016年9月1日向欧阳子谦支付购房款860000元及欧阳子谦出具的《收条》内容来看，并结合双方当事人一同前往银行办理提前还贷手续的情况，可见双方当事人已经就购房款支付及提前还贷并注销抵押登记事宜达成变更履行期限的合意。第三，欧阳子谦负有向陈桂莲告知讼争房屋抵押登记注销情况的义务，但其在注销讼争房屋抵押登记后从未将此情况告知陈桂莲，在陈桂莲通过中介方催促办理讼争房屋转移登记手续的情况，欧阳子谦仍拒绝作出回应，欧阳子谦对此并未作出令人信服的解释，应当认定欧阳子谦具有不愿继续履行合同的故意。第四，从2016年9月12日有关欧阳子谦与中介方员工“小尹”沟通撤销讼争房屋“网签”事宜来看，亦可印证欧阳子谦不愿继续履行合同。第五，虽然陈桂莲属于厦门市住房限购政策所规定的限制购买对象，但其所指定的第三方李琴具有在厦门市购买普通商品住房的资格，故欧阳子谦不愿意将讼争房屋转移登记至李琴名下，违反其应当将讼争房屋转移登记至陈桂莲指定的第三方名下的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故现陈桂莲要求欧阳子谦、吴宏继续履行《房产买卖居间协议书》，将讼争房屋转移登记至李琴名下，符合法律规定，本院予以支持。陈桂莲要求欧阳子谦、吴宏支付逾期办理转移登记手续的违约金，符合合同的约定，本院酌情予以支持；但违约金应以陈桂莲已支付的购房款1260000元为基数，按每日万分之二点一的标准自2016年9月19日起计算。从《房产买卖居间协议书》第十一条约定来看，欧阳子谦、吴宏承担律师费适用于因其违约致使陈桂莲解除合同的情形，但陈桂莲并未解除合同，故陈桂莲要求欧阳子谦、吴宏支付律师费，缺乏依据，本院不予支持。陈桂莲要求欧阳子谦、吴宏支付财产保全费5000元，于法有据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、欧阳子谦、吴宏于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区屋转移登记至李琴名下；
二、欧阳子谦、吴宏于本判决生效之日起十日内支付陈桂莲逾期办理房屋转移登记手续的违约金（以1260000元为基数，按每日万分之二点一的标准，自2016年9月19日起计算至房屋转移登记至李琴名下之日止）；
三、欧阳子谦、吴宏于本判决生效之日起十日内支付陈桂莲财产保全费5000元；
四、驳回陈桂莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15120元，由陈桂莲负担572元，欧阳子谦、吴宏负担14548元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吕云平
代理审判员 刘宪昌
人民陪审员 卢桂玲
二〇一七年四月二十七日
代书 记员 李 馨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。