吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第628号
上诉人（原审被告）柳河天盛房地产开发有限责任公司。
法定代表人鄢盛俊，总经理。
委托代理人孙昌奎，吉林秦英杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘文辉，男，1970年5月5日生，汉族，个体工商户，住吉林省柳河县。
上诉人（原审被告）董家鑫，男，1982年7月8日生，汉族，个体工商户，住吉林省柳河县。
委托代理人宋超，吉林秦英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）施晓阳，男，1955年3月12日生，汉族，个体工商户，住吉林省柳河县。
委托代理人朱宝权，吉林星浦律师事务所律师。
原审第三人卢桂娟，女，1964年7月4日生，汉族，个体工商户，住吉林省柳河县。
上诉人柳河天盛房地产开发有限责任公司（以下简称天盛房地产）、刘文辉、董家鑫因与被上诉人施晓阳，原审第三人卢桂娟房屋买卖合同纠纷一案，不服柳河县人民法院（2013）柳民一初字第13号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年8月11日立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告施晓阳一审时诉称：2011年12月16日，原告与被告天盛房地产签订了被告开发建设的柳河县驼腰岭镇幸福家园小区1号楼A113门市楼认购书，被告并出具了收据。现原告要求被告交付房屋，被告以各种理由拒绝交付。故诉至法院，要求被告履行交付房屋义务，并承担本案的诉讼费用。
原审被告天盛房地产一审时辩称：实际购房人是卢桂娟，天盛房地产没有向原告交付房屋的义务。
被告刘文辉、董家鑫一审时辩称：当时是卢桂娟用水泥卡兑换房屋，现在水泥卡没有给我们，所以我们不能交付房屋。原告没有交给我们现金，其诉讼请求不能成立。
原审第三人卢桂娟一审时述称：我没有给刘文辉水泥，所以房屋也没法给付原告。
原审法院经审理查明：被告刘文辉、董家鑫挂靠在被告天盛房地产名下合伙开发柳河县驼腰岭镇幸福家园小区。第三人卢桂娟欠原告人民币本金及利息合计48万元。经刘文辉同意，2011年12月16日，原告与柳河县驼腰岭镇幸福家园小区营销部签订门市楼认购书，购买幸福家园小区1号楼A113号门市，房屋面积122.7平方米。被告向原告出具了交款收据，编号为3407499，至此卢桂娟与施晓阳的债务消灭。之后，刘文辉与卢桂娟又签订协议一份，约定卢桂娟向刘文辉交付5000吨水泥兑换被告同施晓阳、王恒艳、王遵艳签订购房协议的四套楼房，如卢桂娟未能兑现，则被告同施晓阳、王恒艳、王遵艳签订的房屋认购书作废。协议时间落款为2011年12月16日。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的应当取得合同另一方的同意，并不得谋利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人，应当经债权人同意”。第八十六条规定：“债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务自身的除外”。本案中，施晓阳与卢桂娟因有债务关系，卢桂娟通过与刘文辉、董家鑫协商，以卢桂娟向刘文辉、董家鑫支付水泥卡为条件，刘文辉、董家鑫与施晓阳签订门市楼认购书，三方形成债务转移关系。卢桂娟与刘文辉签订协议所约定的事项是在原告、被告及第三人三方协议之后，并且该二人约定事项未写入三方转帐协议当中，因此协议约定的“如卢桂娟未能兑现5000吨水泥卡，则被告与原告签订的门市楼认购书作废”效力不能及于原告。故原告要求被告交付房屋的诉讼请求应予支持。遂判决：被告天盛房地产、刘文辉、董家鑫于判决生效后立即向原告交付幸福家园小区1号楼A113，面积为122.7平方米的门市房屋。
上诉人天盛房地产、刘文辉、董家鑫对原审判决不服，向本院提出上诉，主要上诉理由为：1、本案当事人之间的关系不属于债务转移，应为第三人代为履行。作为代为履行人的卢桂娟没有履行债务，承担法律责任的主体就应该是被上诉人施晓阳，由于被上诉人没有支付购房款，其构成根本违约，故上诉人有权拒绝交付房屋。2、被上诉人要求交付房屋的依据是其与幸福家园小区营销部签定的门市楼认购书，该认购书是买卖双方就签定商品房买卖合同相关事宜所进行约定，不是对商品房买卖结果的直接确认，属预约合同，即《合同法》所规定的要约。在理论上，预约合同与本合同的区别是十分明确的，所以说被上诉人与幸福家园小区营销部没有签定商品房买卖合同，上诉人没有向其交付房屋的义务。另外，因卢桂娟没有交付水泥卡，该门市楼认购书也没有生效3、天盛房地产是被挂靠企业，并不是诉争房屋的产权人，天盛房地产无权对房屋作出处分，其也就无权将房屋交付给被上诉人。
被上诉人施晓阳辩称：1、门市楼认购书是上诉人、被上诉人以及第三人卢桂娟口头约定债务转移后，由上诉人和被上诉人签订的，该事实符合债务转移的法律特征，并不是第三人代为履行。2、门市楼认购书符合《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，具备商品房买卖的事实要件，双方应当按照协议约定履行。3、本案争议房屋是由天盛房地产开发建设并在建设行政主管部门备案登记，对外销售主体也是天盛房地产，因此本案涉及的房地产开发项目权利人是天盛房地产。综上，应驳回上诉，维持一审法院的正确判决。
原审第三人卢桂娟未提交答辩意见。
根据各方当事人一、二审中的诉辩，举证质证情况以及对无争议事实的总结，本院审理查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”依据该规定，在第三人代为履行中，第三人不是原合同当事人，而是由第三人在单方做出代为履行的意思表示后加入到债权人和债务人的已存债务中，代替债务人向债权人履行之前债务人对债权人所负的债务。本案中，在三方当事人2011年12月16日协商之前，上诉人与被上诉人施晓阳之间并无债务存在，而是卢桂娟与上诉人所谓的“债务人”施晓阳之间有债务关系存在，卢桂娟并不是加入到他人之间已存在的债务之中，代替“债务人”向“债权人”履行债务，而是经三方协商由被上诉人施晓阳与上诉人签订门市楼认购书，形成一个新设的债务，即由上诉人向被上诉人施晓阳交付房屋，再由卢桂娟向上诉人交付水泥，同时卢桂娟与施晓阳之间的原债务（欠款48万元）消灭，由此完成了三方之间的债务转移，故本案符合《合同法》规定的债务转移条件。根据当事人在原庭审中的陈述及认可的事实，刘文辉与卢桂娟签订的如卢桂娟未能兑现交付水泥卡，则上诉人同被上诉人签订的门市楼认购书作废的协议，在三方债务转移之后，且系该二人私下签署，不能对抗三方当事人此前已达成的债务转让协议，对被上诉人施晓阳不具法律约束力。刘文辉、董家鑫挂靠在天盛房地产开发建设驼腰岭镇幸福家园小区，并由天盛房地产出具财务印章与购房人签订协议，办理相关购房手续，故天盛房地产应按购房合同约定履行相关义务。该门市楼认购书买卖双方权利义务明确，有具体的房屋位置、面积及价格，并体现购房者已全部交清房款，符合商品房买卖合同的构成要件。综上，原审依据《合同法》的相关规定，判令三上诉人向被上诉人交付房屋，并无不当。
本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。上诉人的上诉主张，证据不足，理由不充分，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8000元，由上诉人柳河天盛房地产开发有限责任公司、刘文辉、董家鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱向阳
代理审判员 盖晓晨
代理审判员 李尧川
二〇一四年十一月七日
书 记 员 徐晓东