北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第09957号
上诉人（原审被告）单丽华，女，1961年3月3日出生。
被上诉人（原审原告）北京新亮点物业管理有限公司分公司，住所地北京市朝阳区左安门外饮马井1号院2号楼3单元B03。
负责人曹莉，总经理。
委托代理人张德龙，北京市弘晨律师事务所律师。
委托代理人石连石，北京市弘晨律师事务所律师。
上诉人单丽华因与被上诉人北京新亮点物业管理有限公司分公司（以下简称新亮点公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第09338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官杨路、法官王奔参加的合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人单丽华、被上诉人新亮点公司的委托代理人石连石到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
新亮点公司在一审中起诉称：新亮点公司系×小区的前期物业服务企业（原为北京市龙洋海德堡物业管理有限责任公司分公司）。单丽华系该小区×室的业主，于2005年10月28日办理入住，并与新亮点公司签订《物业管理公约》。单丽华一直实际享受新亮点公司提供的物业服务，但未按2.5元／月／平方米的标准给付2010年3月1日至2013年12月31日的物业管理费和垃圾费共计3693.8元。根据《物业管理公约》的规定，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金，现新亮点公司放弃向单丽华主张滞纳金的权利，只要求单丽华全额支付拖欠的物业费和垃圾费。故诉至法院，要求判令单丽华支付新亮点公司自2010年3月1日至2013年12月31日的物业管理费3440.8元及垃圾费253元。
单丽华在一审中答辩称：涉案房屋是单丽华的，建筑面积为29.92平米。新亮点公司确实是小区的物业服务单位。单丽华已全额交纳2005年入住后到2010年3月1日前的物业费和垃圾费。之后因为新亮点公司没有履行相应的义务，单丽华虽提出相应的问题，但是新亮点公司一直没有改进，而且越来越差，所以单丽华才没有交纳相应的物业费及垃圾费。单丽华认为如果对方能改进，其就交费，如果没有改进单丽华就不交。之后新亮点公司一直没有改进，所以单丽华不同意交纳。
一审法院审理查明：2005年9月15日，北京龙洋房地产开发有限责任公司作为甲方与乙方北京市龙洋海德堡物业管理有限责任公司分公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：甲方聘请乙方对位于×的时点新标家园提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每平方米每月2.5元，物业服务费用按年交纳，业主应在每年1月5日前履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2005年9月15日至2008年12月31日，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
单丽华系上述物业范围内×房屋的业主，其房屋建筑面积为29.92平方米。2005年10月28日，新亮点公司与单丽华签署了《物业管理公约》，公约中载明：业主有义务按规定交纳各项物业管理费和其他应交费用，物业管理公司根据法律、法规结合本小区的实际情况，在业主委员会成立之前有权制定小区的各项管理制度、物业的收费标准、服务标准及收费办法，有权对小区实施物业管理、收取物业管理费用，业主应及时交纳物业管理服务费，收费标准按照北京市物价计量单位出台的相关法律法规执行，业主应按期交纳各项费用，如逾期交纳，逾期1天加收3‰滞纳金，超过一个月仍未交纳，物业公司可采取相应催交措施，或在必要时采取相应的法律措施。
一审庭审中，新亮点公司出示物业收费催收函，用以证明在上述期间新亮点公司对单丽华进行物业费的催缴。对此，单丽华否认收到上述催收函，但自认对方催收过。
一审另查，2008年3月25日，北京市龙洋海德堡物业管理有限责任公司分公司经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，名称变更为北京新亮点物业管理有限公司分公司即本案新亮点公司。2008年12月2日，新亮点公司与北京龙洋房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同补充协议》，协议载明：因双方于2005年9月15日签订的《前期物业服务合同》期限将届满，但该小区业主大会尚未成立，双方延长合同期限，自2009年1月1日至2012年12月31日。
一审庭审中，单丽华出示书面材料一份及照片多张，用以说明新亮点公司服务管理缺失，日常应当维修的没有维修，新亮点公司无作为；楼道很脏，该清理的地方没有清理，保洁服务不到位；楼外墙墙体有脱落，新亮点公司置之不理；园中的合欢树死亡，新亮点公司有广告收益应该赔偿。对此新亮点公司称公共区域的维修不是其管理范围，应启动公共维修基金维修，保洁其请了专业的保洁员，有固定时间清扫，管理缺失其不认可。
一审法院判决认定：新亮点公司与单丽华签订的《物业管理公约》的内容，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应认真履行。新亮点公司履行了物业服务义务，单丽华应给付新亮点公司物业费及垃圾费，新亮点公司要求单丽华给付物业费及垃圾费的主张合法有据，该院予以支持。按照上述管理公约的约定，单丽华逾期交纳物业费的，应当交纳违约金，但鉴于本案中新亮点公司主动放弃相应权利，不予主张，该院不持异议。单丽华的答辩意见无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：单丽华于判决生效之日起7日内给付新亮点公司物业管理费3448.8元及垃圾费253元，共计3693.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
单丽华不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：《北京市居住小区物业管理办法》第三条规定：新建居住小区必须按本办法的规定统一实行物业管理；第四条规定：本办法所称物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。新亮点公司没有与产权人单丽华签订委托服务合同，且新亮点公司作为专业的物业服务企业不知规范管理行为，是不合格企业。新亮点公司与北京龙洋房地产开发有限责任公司的合同无效。鉴于新亮点公司拙劣的服务质量，业主有权拒绝其非法、不合理的要求。综上，单丽华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由新亮点公司承担。
单丽华向本院提交了以下证据予以证明：1.购房时的宣传页，用以证明宣传页上的社区平面图上有观光台等设施，因物业服务不到位，导致设施陈旧；2.2014年7月29日拍摄的小区照片，用以证明小区物业服务存在问题。
新亮点公司服从一审法院判决。其针对单丽华的上诉理由答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意单丽华的上诉请求，请求维持原判。
经本院庭审质证，新亮点公司认为单丽华提交的宣传页与本案无关；新亮点公司对照片的真实性认可，但认为照片反映的是小区2013年12月31日之后发生的问题，单丽华仍应交纳2013年12月31日之前的物业费。
本院认为，单丽华提交的证据1宣传页不属于二审程序中新的证据，且该证据与本案不具有关联性，故本院不予认定。关于证据2照片，新亮点公司主张的是2010年3月1日至2013年12月31日的物业管理费及垃圾费，单丽华提交的照片拍摄于二审审理过程中，上述照片不足以证明新亮点公司在2010年3月1日至2013年12月31日期间存在物业管理问题。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《物业管理公约》、《前期物业服务合同补充协议》、宣传页、照片以及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：新亮点公司与单丽华签订的《物业管理公约》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依约履行合同义务。现新亮点公司已履行了物业服务义务，单丽华应给付新亮点公司物业管理费及垃圾费。单丽华主张新亮点公司的物业服务存在质量问题，但其未能提交充分有效的证据予以证明，故对其上诉请求，本院不予支持。但是应当指出的是，新亮点公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平和质量，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。
综上，一审法院判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由单丽华负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费50元，由单丽华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 杨 路
代理审判员 王 奔
二〇一四年八月四日
书 记 员 耿梦琪