湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5728号
上诉人（原审原告）：湖南美程酒店管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路88号5楼500房。
法定代表人：左政，总经理。
委托诉讼代理人：李胜，广东君言（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张婷，广东君言（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭玉龙，女，1970年7月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
上诉人湖南美程酒店管理有限公司（以下简称美程酒店）因与被上诉人彭玉龙房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第6522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
美程酒店上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判支持美程酒店在一审中的全部诉讼请求；二、涉诉一二审费用全部由彭玉龙承担。事实和理由：一、一审判决认定彭玉龙购电时未到交租期及彭玉龙未实际欠付租金，是错误的。双方在租赁合同中约定租金要在房屋使用前15天先行支付，而按照合同时间计算，2016年1月16日正是彭玉龙应交纳租金的时间，且2016年1月16日为周五，第二天即为美程酒店人员双休日，美程酒店要求1月16日支付租金是正确的。一审判决在交租时间上计算错误。一审判决认定彭玉龙租金已付至2015年1月31日，未实际欠付租金是错误的，在双方合同合法有效的前提下，这种认定是违反双方合同约定的租金交付条件的，不能成为彭玉龙未提前支付租金的合法理由。二、一审判决认定彭玉龙经营餐馆因用电量不足停止营业的责任在于美程酒店，这一认定是错误的。美程酒店虽限制购电金额但未限制购电次数，完全不影响彭玉龙的正常经营，这一措施只是督促彭玉龙交纳租金，并非是造成彭玉龙不能经营的原因。三、美程酒店在一审诉讼中进行了陈述并提供了证据证明，彭玉龙雇佣黑社会人员闯入美程酒店、围堵美程酒店法人，美程酒店就此向公安机关报案，在公安机关调解中，彭玉龙拒绝限量购电、拒绝写付款承诺，拒绝将没面转租、拒绝支付租金。美程酒店在一审诉讼中就上述事实进行了陈述并提供了证据证明，而一审判决未予认定。
彭玉龙未予答辩。
美程酒店向一审法院起诉请求判决：一、彭玉龙继续履行合同；二、彭玉龙支付欠交的四个季度房屋租金40万元(仅以截至到2015年10月底计算，超期未支付部分则需另行计算)；三、彭玉龙自合同约定的付租日2015年1月16日起至正常付租止每日按欠缴租金的万分之三承担违约责任21960元(仅以截至到2015年11月底计算，超期未支付部分则需另行计算：1月16日起第一期10万元逾期321天、4月15日起第二期10万元逾期229天、7月16日起第三期10万元逾期137天、10月16日起第四期10万元逾期45天；合计732天)。四、本案产生的一切诉讼费用及其他费用由彭玉龙承担。
一审法院认定事实：2013年5月16日，美程酒店(甲方)与彭玉龙(乙方)签订《租赁合同》，约定：一、位于长沙市××程酒店××向××缝临街铺面（门牌为××），乙方作为餐饮经营使用。二、双方责权：4、甲方有对楼宇的整体管理权，有及时、足额地收取乙方的合同押金、房租和水电等费用的权利，不得无故影响乙方正常经营，乙方享有该铺面的合法使用权，有日常经营管理的自主权，有及时、足额地向甲方支付合同保证金、水电费、租金和承担所有成本费用的义务。5、水电费：乙方向甲方交纳电费按照1.2元/度、交纳自来水费按照4.38元/吨的基本标准，此外另行收取水电费总额5%的损耗费；抄表三日内乙方须交清，否则视为违约。8、甲方以现状交付乙方使用，双方合作结束，本着“来装去丢”的原则，该房屋内所有装饰装修以及固定物等均归甲方所有，乙方不得破坏或带走。四、付费事项：1、保证金壹拾万元，若乙方违规违约时，甲方有权直接从合同保证金中扣除，保证金不足额时乙方需马上补足；在合同期内合同保证金不退，若乙方提前中止合同或违约时，保证金不退；合同期满三个月后、确认乙方各项费用结算完毕且未遗留债务及法律纠纷的前提下，保证金无息退还。3、房租费：第一年肆拾万元/年，从第三年(2015年8月1日)开始，每年的租金在上一年的基础上递增百分之五。4、合同期从2013年8月1日起至2018年7月31日止，总计5年。4、付款方式：签署本合同当天乙方支付给甲方合同保证金壹拾万元及第一季度房租壹拾万元；以后每次均提前15天支付后3个月的租金(例如：2013年10月15日前支付2013年11月1日至2014年1月31日期间租金，以此类推)；乙方未能如期付款即视为违约。五、合同的中止、变更、违约责任及分歧处理办理。当乙方拖欠相关款项时，甲方直接从合同保证金内扣除所欠款项及相对应金额每日百分之五的违约金。合同签订后，彭玉龙向美程酒店支付10万元保证金，并支付租金至2015年1月31日。在经营期间，双方因购电事宜发生争议，经协商美程酒店同意彭玉龙一次购电不得超过1000元电量。2015年1月16日，彭玉龙向美程酒店提出购电，美程酒店要求彭玉龙支付下一季度(2015年2月1日至4月30日)租金才同意购电。双方发生争议。之后，美程酒店提出彭玉龙在写承诺书的前提下限量购电。彭玉龙不同意写承诺书也不同意限量购电，并要求购买1000元的电量以保证餐厅正常经营。双方争执不下。2015年1月24日，彭玉龙经营的餐饮店因电量不足停止营业。美程酒店由长信投资管理中心经营管理。在授权范围及经营期限内，在不破坏建筑物主体结构和保障安全的前提下，美程酒店及其对象的正当合法经营该中心予以认可。
一审法院认为：本案双方争议的焦点是彭玉龙还是美程酒店的行为根本性违约。所谓根本性违约，是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现；根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上因违约行为导致的合同目的不能实现，其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。设立根本违约制度的目的在于鼓励交易，最大限度地实现合同的社会价值。房屋租赁合同中出租方的主要义务是向承租方提供租赁房屋，并为承租方提供便利条件方便经营。承租方的主要义务是正当使用租赁房屋，按时缴纳租金。即出租方的目的是获取租金，承租方的目的是利用租赁物获取经营利益。本案中，彭玉龙向美程酒店要求购电时的当日即2015年1月16日尚超过双方合同约定的提前交租日期。之后，如果彭玉龙逾期交纳租金，美程酒店可通过向彭玉龙催交或抵扣保证金的方式来保证自己的租金利益。且彭玉龙要求购电时其已支付租金至2015年1月31日，并未实际欠付租金。彭玉龙的行为尚不构成根本性违约。而彭玉龙租赁房屋的目的是经营餐馆，作为正常经营的餐馆一次购买1000元的电量在合理范围之内，而电量不足完全可能影响餐馆的正常经营。美程酒店在没有实际租金损失且其租金利益可获得保障的前提下，限制或限量彭玉龙购电没有依据。故彭玉龙经营的餐馆于2015年1月24日因用电量不足停止营业的责任在美程酒店。彭玉龙已起诉要求解除双方租赁合同，一审法院已在另案[(2015)芙民初字第5969号]确认解除双方租赁合同。故美程酒店要求继续履行双方租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。彭玉龙经营的餐馆于2015年1月24日停止营业的责任在美程酒店，但美程酒店、彭玉龙在2015年1月24日餐馆停止营业后，均未及时依法律途径向对方主张权利，双方对门面空置导致损失扩大均负有责任，应各自承担损失，即美程酒店自行承担2015年1月24日至一审法院确认双方合同解除期间的租金损失，彭玉龙自行承担此期间的经营损失。故对美程酒店要求彭玉龙支付四个季度的租金及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条的规定，遂判决：驳回美程酒店的诉讼请求。本案一审案件受理费7620元，因适用简易程序减半收取3810元，由美程酒店负担。
本院二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：美程酒店与彭玉龙于2013年5月16日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。根据双方合同约定，承租人彭玉龙应当提前15天向美程公司交纳2015年2月至4月的房屋租金，2015年1月16日彭玉龙向美程酒店提出购买经营用电时，并未超出双方约定的提前交租截止日期，且美程酒店通过限制彭玉龙购电方式催促彭玉龙交纳租金缺乏法律依据，该行为直接导致彭玉龙经营店铺因供电不足而停业，构成违约，故一审判决认定导致双方租赁合同无法继续履行的责任在于美程酒店并无不当，且双方《租赁合同》确认解除及责任认定问题已在彭玉龙诉美程酒店的另案生效判决中予以认定，故美程酒店的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人美程酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7629元，由湖南美程酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 毛韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。