湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永中法民二终字第204号
上诉人（原审原告）郑某某。
委托代理人唐某某。
被上诉人（原审被告）李某某。
上诉人（原审原告）郑某某与被上诉人（原审被告）李某某建设用地使用权转让合同纠纷一案，宁远县人民法院于二0一三年四月十七日作出（2011）宁法民一初字第717号民事判决，郑某某对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2013年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人郑某某及其委托代理人唐某某，被上诉人李某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告郑某某原有位于宁远县原某某公司仓库内的一处商住用地，其中一部分是（2009）出让建批字第005**号村（居）民商住用地批准书载明的面积（65平方米），另一部分是购买肖某某从宁远县原某某公司破产清算组转让的面积（50-60平方米）。2010年9月中旬，原告郑某某与被告李某某经协商达成口头协议，原告将该商住用地以146,000元的价格卖给被告。此时，西、北两面与他人相邻的土地均已下房屋基脚。同年9月26日，被告李某某给付原告郑某某转让金58,000元，原告郑某某出了收条，收条中写到：“今收到李某某地基定金伍万捌仟元正”。原告郑某某将（2009）出让建批字第005**号村（居）民商住用地批准书交给了被告李某某。2010年10月12日，被告李某某出具了一份欠条给原告，其主要内容是：“今欠到郑某某购地款人民币捌万捌仟元正”。时任宁远县舜陵镇某某村党支部书记的刘某某作为当（担）保人，在被告出具的该份欠条上签了名，但未约定给付期限。尔后，原告因向被告催讨欠款与被告发生纠纷，于2010年11月13日到舜陵镇人民调解委员会要求调处。舜陵镇人民调解委员会受案后，多次召集原、被告及担保人刘某某进行调处，原告坚持要求被告在2010年农历12月底前交清欠款，否则，将退还58,000元并收回转让的土地，被告则坚持要到2011年6月才能交清欠款，因双方意见不一，调处未果。20l0年11月26日，宁远县国土资源局认定原告申请办理的批准文号为“湘宁（2008）转建批字第41号”的用地批准书部分登记面积（未建部分的65平方米）不具备申请资格，遂作出处理决定：“撤销你（指原告郑某某）批准文号为‘（2009）政地出字第005**号’的永州市村（居）民商住用地批准书”，即原告郑某某原持有的（2009）出让建批字第005**号《永州市村（居）民商住用地批准书》。2011年1月24日，原告把被告的购地款58,000元交到了宁远县舜陵镇司法所。舜陵镇人民调解委员会于2011年1月25日作出了宁舜人调意字（2011）第1号《处理意见书》，其处理意见是：“买卖宅基地使用权应双方自愿。因李某某所写欠款未约定支付日期，郑某某可随时要求李某某支付欠款，李某某不支付欠款，郑某某将已收款退给李某某并收回自己的宅基地使用权是合法合理的”。2011年9月，被告在原告转让的宅基地上破土动工下基脚，宁远县规划建设局经查实认定被告的行为违反了我国城乡规划法第40条的规定，并根据我国城乡规划法第64条、第68条的规定，于同年9月29日向被告发出了宁规建字（2011）第925号《责令停止施工通知书》，被告签收了该通知书。2011年10月27日，原告向该院提起诉讼，请求法院依法解除口头转让协议，退还原告（2009）出让建批字第005**号批准书；要求被告对该用地恢复原状。经审理，该院于2012年4月28日依法作出判决，驳回原告郑某某的诉讼请求。判决书送达原、被告后，原告郑某某不服判决，遂提起上诉，经永州市中级人民法院作出裁定撤销了该院（2011）宁法民一初字第717号民事判决，发回该院重审。该院于2013年1月4日另行组成合议庭，公开开庭审理了此案，除上述事实外，被告李某某新提供的⑧、⑨号证据表明，原某某公司部分职工多次到县政府等有关部门反映被告李某某占用某某公司仓库空坪建房（指原告郑某某转让给被告李某某的该宗土地），经县信访联席办、县商务事业办、县国土资源局联合调查认定，原告郑某某转让给被告李某某的该宗土地总面积为153.07平方米，其中肖某某开发地为66.79平方米，原某某公司仓库空坪土地为86.28平方米，比原告郑某某转让给李某某确认的125平方米，多出28.07平方米。县信访联席办、县国土资源局认为，原告郑某某转让原某某公司65平方米的土地属郑某某骗取批准，在宁远县国土资源局作出的行政处理决定书中表述，原告郑某某申办的65平方米土地使用权证“不具备申请资格”，故被撤销。并决定被告李某某应向县商务事业办缴纳该宗土地（所确认的86.28平方米土地）价款102,000元，2012年6月1日，李某某已向县商务事业办缴纳价款102,000元。并注明，李某某与郑某某的土地转让纠纷经法院判决生效后，由县住建局、县国土资源局为其办理153.07平方米的审批手续，现被告李某某已在该宗土地上建成了房屋。
原审认为，一、原告郑某某与被告李某某的建设用地使用权转让合同部分有效。原告郑某某转让给李某某的建设用地由两部分组成：一是（2009）出让建批字第005**号村（居）民商住用地批准书载明的面积为65平方米，（以下简称1号土地）；二是购买肖某某从宁远县原某某公司破产清算组转让的面积为66.79平方米（以下简称2号土地）。1、原告郑某某转让给李某某的1号土地违反民事活动中的诚实信用原则应认定为无效，理由是：原告郑某某与李某某于2010年9月签订协议时，原告郑某某明知自己对该份建设用地没有申请办理村（居）民商住用地批准书的资格，却通过手段取得了（2009）出让建批字第005**号村（居）民商住用地批准书。作为郑某某来说，其本人知道（2009）出让建批字第005**号村（居）民商住用地批准书是会被撤销的，但仍然把（2009）出让建批字第005**号村（居）民商住用地批准书所涉的65平方米土地转让给李某某，虽然口头转让协议在前，撤销（2009）出让建批字第005**号村（居）民商住用地批准书在后，我国《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。原告郑某某明知自己无权转让1号建设用地还与被告口头协议转让，违背了诚实信用原则，因此应当认定转让l号土地是无效的。2、原告向被告转让2号土地合法有效。理由是：原告把从肖某某手中合法购买的66.79平方米土地转让给被告，虽然没有办理不动产物权的登记手续，但不影响合同效力。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。综上所述，该土地转让合同部分有效。二、原告要求解除原、被告之间的建设用地转让协议，收回建设用地使用权，要求被告恢复原状于法无据。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”1号土地已于2010年11月26日被宁远县国土资源局认定原告不具备申请资格，作出撤销批准文号为（2009）政地出字第005**号的永州市村（居）民商住用地批准书，也就是说1号土地原告丧失使用权，2号土地转让合法有效，解除土地转让协议因2号土地转让有效，其诉讼请求法院不能支持；由被告退还原告的（2009）出让建批字第005**号用地批准书，该批准书已被宁远县国土局撤销，返还已无实际意义。综上所述，原告要求依法解除与被告的口头转让土地协议和退还原告的用地批准书、要求被告对讼争的商住用地恢复原状的诉讼请求理由不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第五十六条、第一百零七条和《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、驳回原告郑某某提出解除原、被告之间的口头转让土地协议，退还原告（2009）出让建批字第005**号商住用地批准书的诉讼请求；二、驳回原告郑某某提出由被告李某某对转让土地恢复原状的诉讼请求。案件受理费3,200元，由原告郑某某负担。
宣判后，郑某某不服该判决向本院提起上诉，请求依法予以改判。其主要理由为：被上诉人李某某未及时支付转让费，经上诉人郑某某多次追讨，也没有在合理的时间内付清转让费，且上诉人已将被上诉人的转让费定金予以了提存，故上诉人可以依法解除双方的转让协议。
被上诉人李某某答辩认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
上诉人郑某某在二审中未提供新的证据。
被上诉人李某某在二审中提供了诉争土地的国家土地使用证、房屋所有权证，证明自己是这个房子的合法权利人。
上诉人郑某某质证认为该证件的办理本身是非法的，因为本案诉讼还未终结，是不可以办理相关证件的，故与本案无关。
本院认证认为该证据可以证明李某某是该土地及房屋的合法权利人。
本院查明的事实与一审查明的基本一致，对原判认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人郑某某转让给被上诉人李某某的建设用地由两部分组成：一是（2009）出让建批字第005**号村（居）民商住用地批准书载明的面积为65平方米（以下简称1号土地），二是购买肖某某从宁远县原某某公司破产清算组转让的面积为66.79平方米（以下简称2号土地）。郑某某明知自己对1号建设用地没有申请办理村（居）民商住用地批准书的资格，却通过不正当手段取得了（2009）出让建批字第005**号村（居）民商住用地批准书，明知（2009）出让建批字第005**号村（居）民商住用地批准书是会被撤销的，但仍然把（2009）出让建批字第005**号村（居）民商住用地批准书所涉的65平方米土地转让给李某某，违反了诚实信用的原则应认定转让行为无效。郑某某把从肖某某手中合法购买的66.79平方米土地（2号土地）转让给李某某，虽然没有办理不动产物权的登记手续，但根据我国《物权法》第十五条之规定，此情形不影响合同效力，该部分土地转让合同有效。不管是1号土地的转让无效和2号土地的转让有效，皆不符合法律规定的合同解除条件，郑某某要求解除转让土地协议不能成立，依法不能予以支持。且上述1号与2号土地现皆已经国家管理部门登记至李某某名下，李某某已成为该土地的合法权利人，加之李某某已在土地上建设了房屋，实际使用了该土地，郑某某要求解除与被告的口头转让土地协议和退还原告的用地批准书、要求被告对讼争的商住用地恢复原状的诉讼请求，既不符合法律规定，也有悖情理，本院不予支持。至于郑某某若认为李某某没有足额付清转让费，因其在本案没有提出相关诉请，且与本案是另一法律关系，可以另行诉讼要求李某某支付。综上，一审认定事实基本清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,200元，由郑某某负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 唐军杰
审 判 员 谭兴伟
审 判 员 禹楚丹
二〇一三年十月三十一日
代理书记员 杨红英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。