四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终3140号
上诉人（原审原告）：刘书军，男，1975年11月11日出生，汉族，住四川省仪陇县。
委托诉讼代理人：苟伟，四川由真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川南充伟润置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区。
法定代表人：张明。
委托诉讼代理人：蒙艳阳，四川百柯律师事务所律师。
上诉人刘书军因与被上诉人四川南充伟润置业有限公司（以下简称伟润置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初2004号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘书军上诉请求：1、一审法院基本事实认定错误，请求二审法院撤销南充市顺庆区人民法院作出的（2017）川1302民初2004号民事判决，依法改判，支持上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉小区规划、设计发生了明显变更，但被上诉人未告知上诉人，依据商品房买卖合同第8条、第9条，被上诉人应承担违约责任。1、消防通道未进行修建。上诉人举出的来源于南充市城乡规划和测绘地理信息局的东方夏威夷小区总平面图，可以清晰地展现出，商业用房与住宅连接在一起，且两者之间规划有消防通道，但从现场来看，商业用房与住宅已完全分离开，中间修建有围栏，围栏以内没有修建消防通道。2、商业用房两侧均设了门。依据东方夏威夷小区1、2号商业用房平面图，商业用房仅能在临街一侧设门通行。但被上诉人为了获取暴利，变更规划设计，将商业用房从中横向隔断，面向住宅一侧也设立门面，明显与规划图不符。3、全民健身场所未集中连片修建且面积缩水。根据规划，在5号与6号住宅楼之间规划有653.32平方米全民健身场所，但被上诉人实际修建不足一半。4、绿地面积严重不足。根据规划，1、2号商业用房前面与两侧以及小区主入口规划均有绿化面积，但被上诉人均未建设。综上，通过批准的规划图与建成的实物对比，两者严重不符。通常建成的实物与规划图纸不符，本不能通过规划验收，若规划验收合格，唯一的解释就是变更了规划，且变更后的规划图与实物相符。因此，在本案上诉人因客观原因未能举出变更图纸的情况下，法院应推定规划、设计发生了变更，否则就无法解释规划图与实物不符又能通过规划验收的原因。二、修建的实物与规划图不符，本身就构成违约，被上诉人应承担违约责任。根据合同第8条，开发商应按照批准的规划建造房屋。假设本案小区未发生规划设计变更，修造的实物与规划图不符，被上诉人未按图建造，同样违约，同样应承担违约责任。因此，一审法院认为小区工程建设已经规划验收合格和消防验收合格，而不判被上诉人违约并支付违约金同样错误。三、被上诉人未按宣传单及沙盘建设，构成违约，也应承担违约责任。1、被上诉人的销售宣传单上的游泳池系沙滩游泳池，也正是以此体现“东方夏威夷”的小区名称。其对业主的生活品质及住宅价值有重大影响。而被上诉人在交付房屋时，仅仅建造了观景池，不是游泳池。同时，现有实物并没有环境优美的沙滩及热带植物，与宣传单上差距显著，严重影响了生活品质及住宅价值。一审法院认定宣传单内容属于合同内容，且认可实物与宣传单上不一致，仅仅认为具备使用功能
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即可以下水游泳而认定不构成违约是有意偏袒被上诉人。2、上诉人提交的沙盘可以看出小区主入口及1、2号商业用房前面与两侧均有绿化，且小区规划图纸中也明确标注了此三处绿化位置及面积。上述绿化当然属于合同范围内。一审法院认为商业用房前面及两侧绿化不属于商品房开发规划范围内的设施，不属于合同内容，实属错误。一审为了有意偏袒被上诉人，还故意遗漏了小区主入口绿化，因为该绿化无论如何都找不到理由认定不在规划范围内。同时，一审认为商业用房前的绿化，对住房价格没有实际影响，也完全错误。被上诉人按照“夏威夷”的绿化来宣传，给上诉人的却是几颗点状孤树。四、小区公厕不复存在，被上诉人应承担违约责任。小区规划有53.32平方米公厕，而被上诉人或其许可的人将公厕拆除，已改建为门面售出，现经营餐馆。公厕系在规划图中，属于合同内容，被上诉人不仅应建造，而且应保持，否则就构成违约。物业管理公司是受委托代开发商监管小区，故公厕不管是谁改为它物，物业管理公司应承担责任，开发商同样应承担责任。一审认为公厕不属于合同内容完全错误。上诉人购买的是小区房，小区规划内的任何设施均为合同内容。
伟润置业公司辩称：1、伟润置业公司是完全按照规划设计全面完成了小区建设，并经规划部门、建设行政主管部门、消防部门等单位验收合格，并交付购房户占有使用。现购房户已申请办理了不动产登记证。相应的物业管理在交付房屋时已移交给物业管理公司进行管理，开发商已全面完成了相应的职责，不存在违约或造成购房户损失的相应事实，不应承担违约或赔偿责任。2、对于上诉人上诉称的四点事实，第一点，关于规划是否变更的问题，我方在一审中提交了规划许可证，在房屋竣工后经规划部门验收并出具了规划合格证，无论是这两证还是规划图均不能证明对规划进行了相应变更的事实。第二点，关于游泳池，小区的游泳池不是竞技体育要求的游泳池，它主要是为小区在夏季生活所提供的一个游戏场所。对于这类游泳池我方认为只要具备池水达到一定的深度，清洁卫生、游泳池底部、墙体等设施能够符合相应的要求，能够作为游泳池使用，就应视为达到相应的要求。对于上诉人提到的游泳池高低设施问题，水是可以循环的，放置物品的设施是有的，更衣设施等已属于小区游泳池设施的额外要求。现在游泳池没有用是物业管理的问题，因为游泳池要更换水，安全防护等问题这也涉及到小区物业费的收缴问题，所以这不是伟润置业公司的责任问题。第三点，公厕问题，在房屋及物业交付时是有一个公厕，现在这个公厕被第三人占有使用，有关部门正在处理之中，该公厕是不能对外销售的。伟润置业公司没有销售和办理相关销售手续。第四点，关于商业楼的的绿化问题，现在有树，对于有树的区域是否应该有草坪，因为这涉及到临街面，它的管理部门是城管部门，它的使用人是1、2号楼的商业业主。
刘书军向一审法院起诉请求：1、判令伟润置业公司向刘书军支付违约赔偿金15000元；2、判令伟润置业公司拆除小区主入口内侧第二道小区大门，并按规划全面完成小区建设，具体内容为：判令对消防通道按规划设计恢复、按照规划设计图建设全民健身场所、完成1、2号楼外的绿化带建设、恢复小区公厕；3、本案诉讼费用由伟润置业公司承担。
一审法院认定事实：东方夏威夷小区总平面图及竖向设计图、商业一层平面图显示：规划图标明了小区主、次入口的位置，小区规划有公厕53.32平方米（位置为小区商业用房最左侧）、全面健身场所653.82平方米（位置为5#、6#住宅楼之间），并标注有小区绿地率等。在总平面图及竖向设计图、商业一层平面图中均未标注小区规划变更的事项。东方夏威夷小区广告宣传单及售楼部沙盘显示：广告宣传单中的效果图显示小区内有环境优美的游泳池；售楼部沙盘显示小区主入口位于1、2#商业楼之间有一道大门，商业楼外临街有一定面积的绿化。东方夏威夷小区工程项目办理了规划许可证，其中，东方夏威夷1-15号楼、1、2#商业楼均经南充市城乡规划和测绘信息局进行规划验收，并分别于2016年6月15日、2016年8月11日取得规划验收合格证。南充市公安消防支队对该小区工程进行消防验收，于2016年7月14日出具“建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防竣工验收合格。东方夏威夷小区1-15号住宅楼及地下室、商业1、2#楼均已全面竣工验收，且竣工验收合格，办理了备案。刘书军未提供证据证明东方夏威夷小区工程项目进行了规划变更，伟润置业公司在一审庭审中陈述该小区规划未有任何变更。东方夏威夷小区现已交房，该小区内建设有小区游泳池，具备游泳池的使用功能，暂时未投入使用。小区的全民健身场所共三处，包含篮球场，两处设置有运动设施的休闲健身场所。小区主入口在1、2#商业楼外修建有一道景观门，位于住宅1#与15#楼之间修建有一道大门，该门口设置有保安岗亭，小区住宅楼四周围有栅栏，与商业楼现已经隔开。小区1、2#商业楼外临街的路面现栽有树木，路面被硬化。小区商业楼最左侧原规划公厕的位置现已被改建了商业门面，并已经用于经营使用。伟润置业公司在一审庭审中称，该小区竣工验收时建有公厕，后被他人占用，现在已由相关行政管理部门正在处理。
一审法院认为：刘书军与伟润置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、广告宣传单和售房部沙盘中的“游泳池”、商业用房临街一侧有较大面积的绿化带是否属于合同内容，若属于合同的内容，伟润置业公司是否存在违约行为并承担违约责任；二、伟润置业公司是否存在因变更小区工程项目规划承担违约责任的情形。关于争议焦点一，刘书军提供的广告宣传单中在小区内部存在有环境较好的游泳池，该图中游泳池的位置、形式等明确，沙盘中显示商业用房临街一侧确有一定面积的绿化。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，一审法院认为小区内设置有游泳池并在作为出售房屋时进行了宣传，游泳池属于小区的附属设施，应视为对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响，依据上述法律规定，广告宣传单上的游泳池属于合同内容。从双方当事人提供的小区现状照片上看，案涉小区内建设有游泳池，尽管与广告宣传单上的图片不完全一致，但并没有显著差距，且其具备使用功能，不能以此认定伟润置业公司违反合同约定，伟润置业公司不应当因此承担违约责任。至于游泳池现未投入使用，是物业管理公司的管理问题，不属伟润置业公司的违约行为，故对刘书军以小区游泳池与宣传单不一致为由要求伟润置业公司承担违约责任不予支持。对于沙盘中显示商业用房临街一侧确有一定面积的绿化是否属于合同内容，一审法院认为该绿化面积的位置在小区外与城市公共道路相临，并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格没有实际影响，故该处绿化面积不应属于合同内容，刘书军基于该位置的绿化面积问题要求伟润置业公司承担违约责任无事实及法律依据，不予支持。关于争议焦点二，伟润置业公司是否存在因变更小区工程项目规划承担违约责任的情形。刘书军与伟润置业公司签订的《商品房买卖合同》中对规划变更、设计变更进行了单列条款约定，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。依据查明的事实，刘书军提供的案涉小区总平面图及竖向设计图、商业一层平面图中均未注明小区工程项目的规划进行过变更，伟润置业公司提供的规划许可证、规划验收合格证中亦未反映出该小区工程项目的规划进行过变更，且刘书军也未提供其他证据予以证明，故对刘书军以规划进行了变更伟润置业公司未履行通知及补偿义务为由要求伟润置业公司承担违约责任，不予支持。刘书军在第二项诉讼请求中要求伟润置业公司拆除小区主入口内侧第二道小区大门，并按规划全面完成小区建设，其中涉及消防通道按规划设计恢复、按照规划设计图建设全民健身场所、完成1、2号楼外的绿化带建设、恢复小区公厕等事项。一审法院认为上述请求涉及伟润置业公司是否按照规划设计建设施工，但鉴于小区工程建设已经规划验收合格，上述刘书军之诉请涉及到建设规划行政机关的行政管理事务，并非双方当事人签订的合同所涵盖的内容，不属于本案合同纠纷的审理范围，不予处理。此外，刘书军主张的上述事项均涉及小区全体业主的公共权益，刘书军个人亦无法代表全体业主的意志，应由全体业主行使权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告刘书军的诉讼请求。案件受理费88元，由刘书军负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、伟润置业公司是否未按规划和宣传单及沙盘建设游泳池和1、2#楼商住楼前面及两侧的绿化带，是否构成违约？是否应该承担违约责任？二、伟润置业是否变更了规划设计？对消防通道、商业用房两侧设门、全民健身场所、公共厕所这几个方面是否都做了变更？是否违约？是否应该承担违约责任？针对第一个争议焦点，刘书军提供的广告宣传单中显示在小区内部存在有环境较好的游泳池，该图中游泳池的位置、形式等明确，沙盘中显示商业用房两侧及临街一侧确有一定面积的绿化。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本院认为广告宣传单上的游泳池属于合同内容，但从游泳池的现状看，客观上存在与广告宣传单上不同的视觉效果，但并无显著差距，且其具备基本使用功能，刘书军也没举出证据证实广告宣传中的游泳池和实景中的游泳池存在何种具体差异的事实，仅以视觉效果差异为由主张伟润置业公司违反合同约定并应承担违约责任没有事实和法律依据，至于游泳池的使用现状属于后期物业管理的范围不属于本案审理范围，因此对该上诉理由不予支持。对于沙盘中显示商业用房两侧及临街一侧确有一定面积的绿化是否属于合同内容的问题，本院认为商业用房临街一侧的绿化面积的位置在小区之外并与城市公共道路相临，并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，商业用房两侧的规划的绿化面积较少，前两者对商品房买卖合同的订立及房屋价格没有实际影响，故刘书军基于所诉绿化面积问题要求伟润置业公司承担违约责任的上诉理由无事实及法律依据。针对第二个争议焦点，案涉房屋所在的东方夏威夷小区工程项目办理了规划许可证并于案发前取得规划验收合格证，南充市公安消防支队对该小区工程进行了消防验收并评定该工程消防竣工验收合格。东方夏威夷小区1-15号住宅楼及地下室、商业1、2#楼均已全面竣工验收，且竣工验收合格，办理了备案。伟润置业公司在一审、二审庭审中均陈述该小区规划没有经过任何变更，刘书军也未提供证据证实东方夏威夷小区在工程项目中对消防通道、商业用房两侧设门、全民健身场所、公共厕所这几个方面都做了规划变更的事实，应当承担举证不能的不利后果。根据前述分析，伟润置业公司在东方夏威夷小区工程项目建设中并未进行规划设计变更，刘书军以伟润置业公司存在变更规划设计情形和未按规划和宣传单及沙盘建设游泳池和1、2#楼商住楼前面及两侧的绿化带为由主张要求承担违约责任的上诉请求不成立。刘书军上诉主张要求伟润置业公司拆除小区主入口内侧第二道小区大门，并按规划全面完成小区建设，其中涉及消防通道按规划设计恢复、按照规划设计图建设全民健身场所、完成1、2#楼外的绿化带建设、恢复小区公厕等事项，由于这些事项涉及到伟润置业公司是否按照规划设计、消防设计建设施工的问题，但鉴于小区工程建设已经相关行政部门按照规定验收合格备案，刘书军的该诉讼请求属于建设规划、消防管理部门等行政机关的行政管理事务范畴，并非本案合同纠纷的审理范围，一审不予处理并无不当。此外，刘书军主张的上述事项均涉及小区全体业主的公共权益，刘书军个人无法代表全体业主主张权利，刘书军对此不具有适格的诉讼主体资格。基于前述分析，一审判决驳回刘书军的诉讼请求并无不当。
综上，刘书军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费88元，由上诉人刘书军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 彪
审 判 员 刘荣耀
审 判 员 田 娟
二〇一七年十二月五日
法官助理 蒲文博
书 记 员 凌鸿雁