湖南省益阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）湘09行终58号
上诉人（原审原告）李微军，男，1970年10月17日出生，汉族，住桃江县。
上诉人（原审原告）刘建中，男，1971年10月6日出生，汉族，住桃江县。
上诉人（原审原告）卢秀芝，女，1966年8月7日出生，住桃江县。
上诉人（原审原告）刘放明，男，1958年1月26日出生，汉族，住桃江县。
以上四上诉人委托代理人昌洪武，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人（原审原告）罗剑，男，1979年10月23日出生，汉族，住桃江县。
委托代理人罗世凡，男，1951年4月19日出生，汉族，住桃江县，系罗剑之父，代理权限为特别授权。
委托代理人昌洪武，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人（原审第三人）熊辉星（原名熊先宇），男，1966年1月30日出生，汉族，住桃江县。
委托代理人熊耀光，男，1946年2月21日出生，汉族，住桃江县。系熊辉星之父，代理权限为特别授权。
委托代理人何汉珍，湖南桃花江律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）桃江县房地产管理局。地址：桃江县桃花江镇资江路。
法定代表人李仁高，该局局长。
委托代理人高卫，该局法制股股长。代理权限为一般代理。
委托代理人杨乐华，湖南理定明律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人李微军、刘建中、罗剑、卢秀芝、刘放明、熊辉星因与被上诉人桃江县房地产管理局（以下简称桃江县房管局）房屋行政登记一案，不服湖南省桃江县人民法院作出的（2015）桃行初字第91号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月12日公开开庭审理了本案。上诉人刘建中、卢秀芝、刘放明及其委托代理人昌洪武，上诉人李微军的委托代理人昌洪武，上诉人罗剑的委托代理人罗世凡、昌洪武，上诉人熊辉星及其委托代理人熊耀光、何汉珍，被上诉人桃江县房管局的委托代理人高卫、杨乐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1996年原告罗剑及李某、刘某等人受让了位于桃江县桃花江镇资江路旁国有土地一宗，共建房屋五层，一楼为门面，二楼以上为住房。随后罗剑、刘某等与房屋建设工程承包方签订了《基本建设承包合同书》，合同约定了工程造价、楼层面积计算等。其中明确约定楼层面积含采光井分摊面积，采光井分摊面积每层7.5平方米，每套3.75平方米，由各户分摊费用。各住户陆续签订了土地使用权分割、房屋建筑面积、房屋分层、费用分摊、共有公用面积负担等相关协议。房屋建成后，原告李微军、刘建中、刘放明、卢秀芝和第三人分别从李某、刘某等人手中购买了二至五层的相关房屋，均获得了房屋所有权证和土地使用权证。2001年桃江县纪委、监察局、国土局联合组成的“桃江县城镇建设用地清理领导小组办公室”责成第三人应按商服用地补交土地出让金。2012年第三人补办了相关手续后，桃江县城镇建设用地清理领导小组办公室发文给桃江县国土资源局为第三人办理商业用地40年的国有土地使用权证，第三人由此获得了商业用地40年的国有土地使用权证。2013年1月14日第三人向被告申请对住宅进行了变更登记。2015年原告发现第三人将第二层住房改建为宾馆、娱乐室，天井封闭，相关的房屋结构进行了改动，原告认为其改动造成了三层以上房屋住房墙壁、地面开裂、房屋受损，即向被告等有关部门投诉。后原告发现在2000年被告向第三人颁发的房屋所有权证将房屋天井19.89平方米确权给了第三人，2013年1月14日被告根据第三人申请将住房用途变更为非住宅，并于当天被告向第三人颁发了713000055号房屋所有权证。原告对上述相关事实不服，上访至有关部门，桃江县纪委介入调查。被告于2015年7月28日以桃房字（2015）28号《责令改正通知书》要求第三人对违法改建的相关行为限期改正。被告又于2015年10月20日制作《拟撤销房屋所有权证的通知》，拟撤销第三人所持有的桃房城字第713000055号房屋所有权证，并报告了县纪委。但被告的上述行为并未实施，原告诉至法院。
原审法院认为，被告作为本行政区域内负责房屋登记的法定机构，应当正确的履行法定职责，审核掌握好相关的事实和法律。本案争议的焦点为天井是否为原告和第三人共有。根据众所周知的事实，天井的作用在于通风、采光或排水等，具备共建住房不可否认的公用性质，应由原告与第三人共建、共有、共享、共维护，被告的登记行为违背了最基本的社会常识。而事实上天井是由原告和第三人共同建设、分摊了相关的建设面积和费用，应当为原告和第三人共有。被告和第三人以1999年房屋建设各方共同签订了《共有土地使用权分割、土地出让金分摊、建筑物产权归属、共有共用公约、房屋维修及费用负担协议书》明确第二层全部建筑面积属于第三人、且共有公用房屋只明确了楼梯间、楼梯下面的通道、两个公用厕所，没有明确天井公用为由，主张天井为第三人所有既与事实不符又与法律相悖。该协议第二条确实对共有房屋维修与费用的负担进行了约定，点出了共有公用的房屋底层通道、公共厕所、楼梯间三处的费用负担及管理，没有点名天井为共有公用，但这不是对天井产权归属于第三人的意思表示，也并不意味着天井就应当认为是第三人所有。该协议的第三条专门对天井的使用管理作出了明确而又具体的约定：为了保证天井的通风采光，规定了各用户临采光井窗户需安装防护窗，防护窗不能占用天井的空间，不得安装柜式空调及应注意的卫生事项等，这是各住户对天井共有、共享、共维护的真实意思表示。整个协议，没有天井产权归属于第三人的条款和意思表示。被告以此协议中第二层全部建筑面积属于第三人的表述作为天井归属于第三人的依据显然是对上述协议的误解，也与《成套房屋的建筑面积和公有公用面积分摊》的规定相违背。被告将第三人的房屋用途性质从住宅变更为非住宅，应当遵循怎样的程序和规定，被告和第三人没有提供相关的法律依据。原告认为应根据《物权法》第77条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条之规定，业主将住宅改变为经营性住房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，被告未经业主同意就变更第三人住宅用途的行为与上述规定相违背。该院认为，该条规定并没有将业主同意作为被告变更登记的前置条件，被告的变更行为未违反法律的禁止性规定。第三人虽然获得了土地、房屋为经营性用地住宅的行政许可，但根据《物权法》的规定，还应当获得业主的同意后方可进行建设经营，第三人未经业主同意擅自建设经营的行为违反了《物权法》的规定。第三人认为原告的起诉超过了起诉期限，本案原告知道被告行政行为的具体内容为2015年，按照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条之规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人、或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起不得超过2年。故原告的起诉期限应从2015年计算至2017年两年，其2015年12月起诉并未超过起诉期限，第三人的答辩意见不能成立。综上，被告颁发给第三人的713000055号房屋产权证将共有共用的天井面积登记在第三人的名下证据不足，依法应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销被告桃江县房地产管理局颁发给第三人熊辉星的713000055号房屋产权证。案件受理费50元，由被告桃江县房地产管理局负担。
上诉人李微军、刘建中、罗剑、卢秀芝、刘放明不服该判决，向本院提起上诉称：原审判决适用法律错误，未引用《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》中的相关规定，请求：二审法院在适用《物权法》第77条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第11条、《中华人民共和国行政诉讼法》第34条的基础上维持原判。
上诉人熊辉星答辩称：上诉人李微军、刘建中、罗剑、卢秀芝、刘放明的上诉理由与请求均不能成立。桃江县房管局适用了《房屋登记办法》第6条、8条、36条；且适用了有关房屋权利登记的国家标准。不能适用《物权法》第77条及最高法院关于区分建筑物所有权的司法解释来审理本案，这是审理民事案件的依据。本案是行政案件，起诉和审理的是房屋行政登记行为是否合法。请求驳回上诉人李微军、刘建中、罗剑、卢秀芝、刘放明的上诉请求。
被上诉人桃江县房管局答辩称：1、天井面积计算是根据《房产测量规范》测算的；2、将天井面积登记在熊星宇名下是根据土地使用权分割、建筑物产权归属协议；3、根据熊星宇房屋所有权证初始登记、国有土地使用权证确认的“商服用地”、桃江县城镇建设用地清理办公室核发的桃清办字（2012）3号文件《关于换发桃国用（2000）第233号土地使用证的意见》以及《房屋登记办法》第8条、第36条第（一）项的规定将熊星宇的《房屋所有权证》中“规划用途”变更为“非住宅”。请求撤销原审判决，维持我局作出的713000055号房屋产权证。
上诉人熊辉星不服该判决，向本院提起上诉称：1、桃江县房管局发给上诉人的713000055号房产证登记正确；2、原审认定事实错误。采光井分摊面积每层7.5平方米，每套分摊3.75平方米是错误的，因为后来增建了第五层，实际上每套分摊不是3.75平方米，且不是分摊的采光井建筑面积的所有权，而是分摊的采光井建设的费用。房屋建成后，刘奇才是上诉人的母亲，上诉人是从刘奇才手中获得房屋不是买卖关系。原审查明“原告发现在2000年被告向第三人颁发的房屋所有权证将房屋天井19.89平方米确权给了第三人”中“确权”认定不当，桃江县房管局是把天井底层面积登记给上诉人。原审将整体的天井空间与天井底层面积混为一谈，混淆了二者概念，桃江县房管局颁发的房产证中建筑面积包含天井底层建筑面积没有错误。本案审查的是桃江县房管局的房屋行政登记行为，与《物权法》第77条及最高法的相关解释无关。5、上诉人李微军、刘建中、罗剑、卢秀芝、刘放明的起诉超过了起诉期限，丧失了胜诉权。请求：1、撤销桃江县人民法院（2015）桃行初字第91号判决；2、维持桃江县房管局颁发给上诉人熊辉星的713000055号房屋产权证。
上诉人李微军、刘建中、罗剑、卢秀芝、刘放明答辩称：原审判决因“将共有天井面积登记在熊辉星的名下而撤销房产证”正确。本案中上诉人没有超过起诉期限。请求驳回上诉人熊辉星的上诉请求，维持原审处理结果，并撤销被上诉人的变更登记行为。
被上诉人桃江县房管局答辩称：请求撤销原审判决，维持我局作出的713000055号房屋产权证。
二审中当事人均未向本院提交新证据。
二审另查明如下事实：
房屋建成后，李微军、刘建中、刘放明、卢秀芝分别从李某等人手中购买了第三、五层的相关房屋，熊辉星从其母亲刘奇才处获得第二层的房屋，均取得了房屋所有权证和土地使用权证。
桃国土（2000）年宗让字第45-5号桃江县国有土地使用权出让合同显示：本宗地为共有土地使用权，其房地产转让时应按照有关法律规定，须征得其他共有人书面同意，本合同和登记文件中所载明的权利义务随之转移。否则，不得转让。
桃江县城乡规划管理办公室于2012年9月10日在桃江县城镇建设用地清理办公室桃清办字[2012]3号关于换发桃国用（2000）第233号土地使用证意见书第三页尾处签署：该户（熊辉星）办理商业用地相关手续符合现行规划。
本院对一审认定的其他事实予以确认。
本院认为，根据上诉人熊辉星提供的《共有土地使用权分割、土地出让金分摊、建筑物产权归属共用公约、房屋维修及费用负担协议书》（以下简称《协议书》）显示，第二层（住房）的全部建筑面积归熊辉星（熊先宇）。《协议书》虽约定了分割面积，但这是对共有土地使用权面积的约定，并不能直接确定楼层的实际面积大小，且《协议书》仅对采光井的管理使用进行了约定，仅根据该《协议书》并不能充分认定采光井的底层面积包含在第二层住房的全部建筑面积内。另外根据罗剑、刘某等与房屋建设工程承包方签订的《基本建设承包合同书》，其中明确约定采光井只计一层面积，按楼层住房标准计价，楼层面积含采光井分摊面积，采光井分摊面积每层7.5平方米，每套3.75平方米，由各户分摊费用。按照常理，共有土地使用权人对建造采光井工程的费用进行分摊，将采光井底层面积的产权只登记于一人名下时，其他共有人对此应有明确的意思表示。综上，被上诉人桃江县房管局根据上诉人熊辉星提交的《协议书》将采光井底层面积登记在熊辉星名下证据明显不足。
本案中，被上诉人桃江县房管局对上诉人熊辉星作出房屋行政登记行为时并未告知上诉人李微军等五人，且并未提供上诉人李微军等五人知晓这一登记行为的证据，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条之规定，上诉人李微军等五人提起行政诉讼并未超过起诉期限。上诉人熊辉星及被上诉人桃江县房管局认为李微军等五人已超过起诉期限的上诉理由不能成立。
上诉人李微军等五人提出本案应适用《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》撤销变更登记行为的上诉主张，本院认为，本案是行政案件，主要审查行政行为证据是否确凿，适用法律、法规是否正确，是否符合法定程序，而《物权法》及相关司法解释主要调整的是相关民事关系，且被上诉人桃江县房管局根据上诉人熊辉星提交的有关材料将规划用途变更为“非住宅”不违反现行法律、法规的禁止性规定，对上诉人李微军等五人的提出该主张不予支持。上诉人李微军等五人还提出本案应适用《中华人民共和国行政诉讼法》第34条的上诉主张，本院认为，被上诉人在原审程序中依照法律规定提交了作出行政登记行为的证据和所依据的规范性文件，对该上诉主张不予支持。
综上，李微军、刘建中、罗剑、卢秀芝、刘放明、熊辉星的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李微军、刘建中、罗剑、卢秀芝、刘放明负担50元，上诉人熊辉星负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭柏奎
代理审判员 彭轶欧
代理审判员 谭环栋
二〇一六年七月十八日
书 记 员 张 伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。