山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0687民初781号原告：海阳市华腾置业有限公司。住所地山东省海阳市旅游度假区。法定代表人：张淑芝，该公司经理。委托代理人：彭海林、彭彩霞，该公司工作人员。被告：吕某。法定代理人：吕英林（系被告之父），男，1969年11月6日出生，住烟台市莱山区。委托代理人：姜丹丹，山东鑫士铭律师事务所律师。原告海阳市华腾置业有限公司与被告吕某追偿权纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法由审判员孙君英独任审判，公开开庭进行了审理。原告海阳市华腾置业有限公司的委托诉讼代理人彭海林、彭彩霞，被告吕某的委托诉讼代理人姜丹丹到庭参加了庭审。本案现已审理终结。海阳市华腾置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告承担所购房屋物业费14132元；2.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2007年11月20日，被告吕某的法定代理人吕英林以被告的名义购买原告位于海阳市海润阳光第CD幢1327号房屋一套，但在原告交房时，一直拖延未接收，致使原告代管期间发生物业费14132元费用，故具状法院。被告吕某辩称,一是原告不是本案适格主体，原告没有向被告主张物业服务费的合同依据，也没有向被告主张物业服务费的事实及法律依据，二是被告对海润物业公司收取物业费享有抗辩权，被告与海润物业公司未签署过物业服务合同，海润物业公司未为被告提供过物业服务，海润物业公司成立日期晚于原告诉状中主张的物业费起算时间，海润物业公司至今从未向答辩人主张过物业服务费，其中多年的物业服务费已过诉讼时效，综上，原告并非本案适格原告，被告无需向原告支付物业服务费，望法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院予以确认并在卷为证。本院经审理认定事实如下：2007年11月20日，吕某的法定代理人吕英林以被告的名义购买原告位于海阳市海润阳光第CD幢1327号房屋一套，与海阳市华腾置业有限公司签订《商品房预售合同》，2008年7月25日海阳市华腾置业有限公司通知吕某办理交房手续，吕某于2008年9月6日到现场交房，因吕某认为房屋质量有瑕疵拒收房，后起诉至海阳市人民法院，海阳市人民法院于2013年7月25日作出判决，判决生效后十日内双方办理交接手续，吕某提起上诉，2013年12月19日吕某递交撤诉申请，山东省烟台市中级人民法院裁定准许上诉人吕某撤回上诉，送达回证显示双方收到民事裁定书日期为2013年12月27日。2017年3月15日原被告办理交接手续。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供物业委托管理合同和青岛汇英物业证明，证明原告有物业管理的权利，被告有异议，对证据的真实性有异议，不能证实原告为被告提供了物业服务，不是适格原告。本院认为，前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理。海阳市华腾置业有限公司选聘青岛汇英物业管理有限公司，符合法律规定。2013年7月22日由海阳市华腾置业有限公司自行注册海阳市海润物业管理有限公司，对海润阳光小区进行物业管理，且青岛汇英物业管理有限公司约定债权转移，前期拖欠的物业费及此后发生的物业费、水电费及租赁费等费用均由海阳市海润物业管理有限公司收取。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原被告2007年11月20日签订《商品房预售合同》，其附件四包含物业管理合同，被告应按照合同约定向物业管理公司缴纳物业费，现海阳市海润物业管理有限公司对海润阳光小区进行物业管理，其有权收取被告物业费。2008年7月25日，海阳市华腾置业有限公司通知吕某办理交房手续，后发生纠纷直至2017年3月15日原被告办理交接手续。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。房屋交付前的物业费由建设单位承担，交付后由业主承担，案涉房屋应于2014年1月6日前交付（自收到上诉撤诉裁定书之日起一审判决生效，生效后十日内双方办理交接手续)，实际交付日期为2017年3月15日，在此期间房屋由海阳市华腾置业有限公司代管，物业服务企业已提供物业服务，海阳市华腾置业有限公司因房屋未能实际交付支付物业费，有权向吕某追缴，故本院认定原告属于适格主体。2.原告主张其物业费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元收取，电梯运行费按每月每平米0.3元收取，提供烟台市物价局烟台市住房和城乡建设局文件烟价[2015]79号文件证明物业费标准符合政府指导价，被告对真实性无异议但对证明内容有异议，该份文件实施日期是2015年10月1日，但原告主张物业费期间为2008年8月1日至2016年12月31日。该文件只是在物业费的收取上进行价格上的指导，且原被告之间并没有约定物业费标准。本院认为，《物业委托管理合同》是海阳市华腾置业有限公司与青岛汇英物业管理有限公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。该合同第十八条约定，在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守，且物业委托管理合同明确约定了物业费标准，符合烟台市物价局烟台市住房和城乡建设局文件烟价[2015]79号文件及施行前适用的《烟台市物价局、烟台市房产管理局关于印发的通知》的规定。故本院认定案涉房屋物业费标准是住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元收取，电梯运行费按每月每平米0.3元收取。3.原告提供海润阳光业主公约，代缴物业费收款收据，主张被告在原告处购买1327号房屋，原告代被告向海润物业管理公司缴纳物业费14132元。被告对海润阳光公约有异议，末页业主签章处并没有被告的签字认可，该公约与本案无关。对代缴物业费收款收据真实性无异议，但被告没有与该收据中的物业费收取单位海阳市海润物业管理公司签订过物业管理服务合同，该公司也从未向被告提供过物业管理服务，即便提供物业管理服务，被告从未授权原告替被告缴纳物业管理费，原告即使支付物业费也不能取得向被告追偿的权利。物业费的收取应当开具正式发票，仅凭收款收据不能证实原告确实向海润物业管理公司支付该笔物业费。海润物业管理公司的工商登记情况显示，该公司成立于2013年7月22日，故无权向被告收取2013年7月22日之前的物业费。即使海润公司与被告之间存在物业服务关系，因海润公司从未向被告主张过物业服务费，2015年2月2日之前的物业费已经过了诉讼时效。本院认为，当事人对主张的事实应当提供证据，没有证据或证据不足以证明相关事实的，应当承担不利后果。原告主张代被告缴纳物业费14132元，提交了2016年3月1日出具的盖有海阳市海润物业管理有限公司财务专用章的收款收据，收取了2008年8月1日至2016年12月31日CD幢1327号房屋物业费。被告对物业费收款收据真实性无异议，但仅凭收款收据不能证实原告确实向海润物业管理公司支付该笔物业费。该证据收款日期为2016年3月1日，提前收取2016年3月1日至2016年12月31日物业费，海阳市华腾置业有限公司代缴物业费并不能替被告提前缴纳，本院对原告代缴物业费的数额不予认定。被告辩称2015年2月2日之前的物业费已经过了诉讼时效，因海阳市华腾置业有限公司一直与被告沟通房屋交付等事宜，直至2017年3月15日原被告办理交接手续，本院认定原告向被告追偿物业费的诉讼时效中断，从2017年3月15日开始计算，故对被告主张已过诉讼时效不予采纳。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。海阳市海润物业管理公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主应缴纳物业费。因案涉房屋应于2014年1月6日交付，实际交付日期为2017年3月15日，在此期间房屋由海阳市华腾置业有限公司代管，物业服务企业已提供物业服务，海阳市华腾置业有限公司因房屋未能实际交付支付物业费，有权向吕某追缴，原告要求被告承担所购房屋物业费，本院予以支持。被告主张因其房屋的质量问题，双方直至2017年3月15日交付涉案房产，此前该房产处于长期空置状态，根据烟台市住宅物业服务收费管理实施办法第十三条，房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减收，故应按照物业费标准的70%收取物业费。《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》于2015年10月1日起实施，案涉房屋应于2014年1月6日交付，实际交付日期为2017年3月15日，自2015年10月1日至2016年12月31日实际空置一年以上，该部分物业费应按照物业费标准的70%收取，被告辩称意见，本院予以采纳。物业费应于2014年1月6日计算至2016年12月31日，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元收取，电梯运行费按每月每平米0.3元收取，海润阳光第CD幢1327号房屋应缴物业费计算方式为93.28*21*（1.2+0.3）+93.28*15*70%*（1.2+0.3）=4407.48元，吕某应向海阳市华腾置业有限公司支付代缴物业费4407.48元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告吕某在判决生效之日起十日内付给原告海阳市华腾置业有限公司代缴物业费4407.48元；二、驳回原告海阳市华腾置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，减半收取计76.5元，由原告海阳市华腾置业有限公司负担52.6元,被告吕某负担23.9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 孙 君 英二〇一七年六月二十三日书记员 杨丽媛1