河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终931号
上诉人（原审被告）：刘西胜，男，汉族。
委托诉讼代理人：李卫兵，河南君洁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马璟玫，女，汉族。
委托诉讼代理人：连得山，男，汉族。
原审第三人：濮阳市金桥置业有限公司。住所地：河南省濮阳市黄河路中段***号。
法定代表人：王军强，该公司经理。
委托诉讼代理人：王志强，该公司工作人员。
上诉人刘西胜因与被上诉人马璟玫及原审第三人濮阳市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省濮阳市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫09民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘西胜及其委托诉讼代理人李卫兵、被上诉人马璟玫的委托诉讼代理人连得山、原审第三人金桥公司的委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘西胜上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回马璟玫的诉讼请求或发回重审；2、一审、二审诉讼费用及其他费用由马璟玫承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不正确，证据存在瑕疵。马璟玫提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，不能成立。马璟玫提交的证据不能证明其向金桥公司已经支付全部价款，也没有证据证明其用材料款抵房款的真实性，仅凭收据不能证明金桥公司接受了马璟玫的房款。2、马璟玫对案涉房产，没有实际占有。马璟玫对于案涉房屋只享有普通的债权请求权，不具有对抗第三人的效力，一审判决支持其诉讼请求错误。
马璟玫辩称：1、马璟玫与金桥公司没有利害关系。金桥公司拖欠万红亮、王敏的工程款，万红亮、王敏拖欠马璟玫的材料款。2012年5月30日，在案涉房产查封之前，金桥公司与马璟玫签订了《香格里拉花园房屋买卖协议书》，经各方协商同意，以金桥公司拖欠的工程款抵作购房款，马璟玫以材料款抵房款，支付了全部的房款。2、2014年3月8日，金桥公司将房屋交付给马璟玫，马璟玫占有使用案涉房屋至今。房屋没有在房产部门办理登记，是金桥公司的原因，马璟玫没有过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
金桥公司述称：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产实行预售制度。房地产在报建施工中的面积是预测面积，竣工时的实测面积才是办理房屋产权证登记的面积，也是缴纳契税依据，税收征收部门只有实测面积出来后才开具正规的不动产发票。2、马璟玫与金桥公司在案涉房屋查封前已签订合法有效的购房合同，并支付了合同约定的购房款，且在执行房屋所在地无其他居住房屋，马璟玫对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。刘西胜的上诉理由不成立，应予以驳回。
马璟玫向一审法院起诉请求：1、停止对案涉房屋的强制执行，并解除查封；2、本案诉讼费用由刘西胜承担。
一审法院认定事实：2012年5月30日，马璟玫与金桥公司签订《香格里拉花园房屋买卖协议书》，约定马璟玫购买香格里拉花园E-01-1-04号房屋，建筑面积137.13平方米，房款为319238元。根据公司营销政策，优惠后实际房款为259238元。马璟玫需在签订本协议时一次性付清全部房款。金桥公司计划于2013年6月1日前房屋竣工验收合格，在360个有效工作日内协助马璟玫办理完毕房屋产权证书。合同签订后，马璟玫于2012年5月30日以金桥公司拖欠工程料款折抵购房款的方式，支付了全部房款。2014年3月8日，金桥公司向马璟玫交付房屋，马璟玫入住至今。金桥公司未为该涉案房屋买卖合同在房产管理部门办理备案登记。另查明，一审法院依据发生法律效力的（2013）濮中法民一初字第43号民事判决书，经申请执行人刘西胜申请，于2015年2月11日作出（2014）濮中法执字第00084-4执行裁定书，查封了被执行人金桥公司的房产，其中包含案涉房屋。马璟玫作为案外人提出异议，一审法院于2015年12月1日作出（2015）濮中法执异字第00062号执行裁定书，以房屋买卖协议书未在房地产管理部门登记备案，马璟玫对其购买的房屋享有普通债权请求权，不具备对抗第三人的效力，且未提供相应证据证实其在该院查封前已对房屋合法占有为由，驳回了马璟玫的异议申请。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。马璟玫作为原执行案件的案外人，提供的证据能够证明，马璟玫与第三人金桥公司在该院查封涉案房屋之前，已经订立购房合同，购房合同合法有效；马璟玫按照合同约定支付了全部房款，房屋已实际交付，且无证据证明马璟玫在被执行房屋所在地有其他住房。因金桥公司的原因，致使购房合同未能在房地产管理部门办理登记备案，过错不在马璟玫。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定情形，马璟玫对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其购买的位于香格里拉花园E-01-1-04号房屋的查封应予解除，并不得对该房屋执行。刘西胜的辩解意见，无事实根据和法律依据，该院不予采纳。关于金桥公司的诉讼地位问题，因该公司作为被执行人，不反对案外人马璟玫提起的执行异议之诉，故可列为本案第三人。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：不得对马璟玫购买的位于河南省内黄县后河镇工贸园区香格里拉花园E-01-1-04号房产执行。案件受理费100元，由刘西胜负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1、本院二审期间，马璟玫提交了内黄县房产管理所2016年10月20日出具的房产登记信息查询记录一份、濮阳市房地产管理中心2016年10月20日出具的房产登记信息查询记录一份、浚县房产管理局2016年10月17日出具的房产登记信息查询记录一份。内黄县房产管理所2016年10月20日出具的房产登记信息查询记录载明：马璟玫、连得山、连政、连杰、连慧、连婷婷以上陆人，在本县无房产登记信息。濮阳市房地产管理中心2016年10月20日出具的房产登记信息查询记录载明：经查询濮阳市房地产管理中心电子档案，马璟玫在我市市辖区内无房产登记信息。浚县房产管理局2016年10月17日出具的房产登记信息查询记录载明：经查档，截止到查询日期，未发现下列被查询人的房产登记信息：马璟玫。以此证明马璟玫在内黄县、浚县和濮阳市无其它住房。刘西胜质证认为：对查询记录的真实性有异议，不符合相关证据的法律规定，单位出具的证明应当由单位印章和负责人的签字，同时要有经办人的签字。而且该证明只能证明房产部门管辖范围内的开发的房产信息，不能证明其在农村宅基地上是否有建筑房屋。金桥公司质证认为：对马璟玫提交的查询证明真实性没有异议。因三份房产登记信息查询记录系内黄县、浚县和濮阳市的房产管理部门分别出具，本院对该三份证据予以采信，马璟玫在内黄县、浚县和濮阳市无其它住房。
2、本院二审期间，刘西胜提交金桥公司2012年5月17日出具的收据一份，该收据上载明：今收到刘西胜交来房款款项人民币陆百万元整。此据。刘西胜称其没有实际支付该笔款项，以此证明金桥公司虽然给刘西胜出具了收据，但刘西胜没有付款，因此其他购房户虽然有金桥公司出具的收据，但不足以证明金桥公司实际收到了房款。徐安华质证认为刘西胜自己说明没有支付该款项，其出具的证据是虚假的、非法的证据，不能以此来类推证明徐安华也没有实际房款。金桥公司质证认为该收据是金桥公司出具的，目的是为刘西胜借出的600万元做保证，但实际没有收到款项。本院认为该收据与本案没有实质关联性，因此不予采信。
对一审判决查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为：在案涉房屋查封之前，马璟玫与金桥公司签订了商品房买卖合同，该买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该买卖合同签订后，金桥公司因拖欠工程款，同意马璟玫以材料款折抵购房款的方式，支付全部购房款。因此，刘西胜上诉称马璟玫用材料款抵作购房款不真实没有事实依据，本院不予支持。二审中，马璟玫提交内黄县、浚县及濮阳市房管部门分别出具的房产登记信息查询记录，据此，马璟玫除案涉房屋外，其名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，马璟玫对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，一审判决不得对马璟玫购买的案涉房屋执行并无不当，本院予以维持。刘西胜的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，刘西胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由刘西胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王福蕾
代理审判员 吕 强
代理审判员 朱正宏
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 张晓静