辽宁省大连市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽02执异96号
案外人:孙淑梅，女，汉族，1951年8月23日出生，住辽宁省长海县。
委托诉讼代理人：杨机豹，男，汉族，1955年1月14日出生，住辽宁省长海县，系长海县小长山乡人民政府法律顾问。
申请执行人：藏新颖，女，汉族，1976年10月9日出生，住辽宁省大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：陶伟，辽宁众义律师事务所律师。
被执行人：大连进东建设集团有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区泉水B4区****号。
法定代表人：徐立东，该公司总经理。
被执行人：徐立东，男，汉族，1964年12月23日出生，住辽宁省长海县。
在本院执行藏新颖与徐立东、大连进东建设集团有限公司（以下简称进东公司）民间借贷纠纷一案中，案外人孙淑梅对执行“进东·颐宝臻品”项目第A-4幢1单元3层1号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人孙淑梅称，2012年6月2日,因其原位于长海县小长山乡房身村的房屋,在长海县小长山乡房身旧区改造工程中被依法拆除,长海县小长山乡人民政府（以下简称乡政府）与其签订了《住宅拆迁安置补偿协议》。2015年初,房身旧区改造一期工程完成后,在乡政府的组织下,孙淑梅在房身旧区改造项目一期工程“进东·颐宝臻品”小区抓阄分得案涉回迁房，其已实际入住，占有、控制了案涉房屋。现法院在执行过程中，将案涉房屋作为进东公司所有的房产予以查封。孙淑梅认为该房屋虽然为进东公司所承建,但孙淑梅不仅与乡政府签订了《住宅拆迁安置补偿协议》,而且在分得回迁房时,其又与进东公司签订了《商品房买卖合同》。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的答复意见，孙淑梅对案涉房屋依法享有所有权。综上，请求人民法院依法解除对案涉房屋的查封措施。
申请执行人藏新颖称，案涉房产系登记在进东公司名下，故人民法院在案件的执行过程中，将进东公司名下所有的房产予以查封并无不当。另，孙淑梅与进东公司所形成的法律关系为一般债权法律关系，其并未产生任何优先于藏新颖的权益。综上，请求法院依法驳回案外人的异议。
本院查明，藏新颖与徐立东、进东公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月28日作出（2015）大民一初字第20号民事调解书，对双方当事人自愿达成的协议予以确认。在该案诉讼过程中，本院于2015年4月1日作出（2015）大民一初字第20-3号民事裁定：一、查封进东公司名下长国用（2013）第21020395号土地，长房预许字第2013006号预售许可证项下A1、A2、A4、A5、A7、A8、A13栋楼房屋，长房预许字第2013002号预售许可证项下A3、A6、A9、A10、A11、A14、A17栋楼房屋；二、冻结进东公司名下在中国民生银行大连新华支行存款5000万元。本院2015年4月3日向乡政府出具的（2015）大民一初字第20-3号《协助执行通知书》载明，上述土地和房屋的查封期限三年，自2015年4月3日至2018年4月2日止。
另查，2011年8月12日，乡政府（甲方）与进东公司（乙方）签订《小长山乡政府关于大连进东建设集团招商引资项目框架协议》，约定：甲方同意将位于房身村占地26万平方米，建筑面积40万平方米的旧区改造项目交由乙方独家开发；甲乙双方联合组建专门机构，负责项目用地的拆动迁方案的研究、制定和拆动迁补偿工作，原则上甲方负责实施拆动迁，乙方负责垫付前期拆动迁费用和回迁安置费用。后长海县小长山乡计财办公室向进东公司支付了拆迁补偿费共46744874元。2012年5月19日，乡政府（甲方）与进东公司（乙方）签订《房身村旧区改造拆迁补偿安置协议书》，约定：被拆除房屋所在地位于小长山乡房身村房身屯和东山屯，涉及群众民用住宅及临时建筑共193户、202栋房屋；房屋拆迁补偿安置确定产权调换回迁房安置、产权调换现房安置、货币补偿三种方式。长海县人民政府2012年12月12日向进东公司下发《关于向大连进东建设集团有限公司出让国有建设用地使用权的批复》（长政地供字[2012]9号、10号、11号土地批件）：同意将座落在小长山乡房身村的国有建设用地使用权分别为5.8286公顷、0.3104公顷、0.5617公顷出让给进东公司，作为商服用地；出让年限为40年，终止日期为2052年12月6日止。长海县国土资源和规划建设局经审核于2012年12月17日出具三份《建设用地规划许可证》（地字第2012-14号、地字第2012-15号、地字第2012-16号），记载：用地单位进东公司，用地项目名称分别为小长山房身旧区改造一期开发项目A1区、A2区、A3区，用地位置小长山乡房身村，用地性质为商服用地，用地面积分别为58285.96平方米、3103.87平方米、5616.77平方米；并于2013年向进东公司颁发了座落于上述用地的《商品房预售许可证》。2013年6月28日，乡政府与进东公司签订《房身村旧区改造拆迁补偿安置补充协议书》，约定：回迁房源的确定中记载“乙方同意将位于房身旧区改造一期开发区域内的A-1、A-2、A-3、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8、A-9、A-10、A-11、A-12、A-13、A-14、A-15、A-16、A-17号共17栋住宅楼和S5公建楼于2014年12月31日前，提供给甲方用于搬迁户回迁，上述安置后余下房源用于主干路拓宽等公益性项目回迁安置使用，乙方必须确保上述18栋房屋及时交付。”
2012年6月2日，孙淑梅（乙方）与乡政府（甲方）签订了《住宅拆迁安置补偿协议》，约定乙方同意甲方拆除产权证号为长海农房字第XX**号房屋，该房屋位于房身村东山屯，实测确认面积为70.70平方米；本次拆迁安置执行《房身旧区改造项目拆迁工作方案》相关规定；乙方自愿采取的安置形式为产权调换回迁房安置；乙方腾出的拆迁房交由甲方处置等。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”由此规定可以看出，被拆迁人有权依照拆迁补偿安置协议的约定优先于第三人获得约定房屋的产权，并以此对抗第三人。本案中，孙淑梅虽未直接与进东公司订立拆迁补偿安置协议，但乡政府与进东公司所签订的《房身村旧区改造拆迁补偿安置协议书》，已经对“拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置”进行了明确约定。故本案孙淑梅对案涉房屋依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权排他属性，能够依法排除藏新颖所申请实现的债权。另，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，孙淑梅系案涉房屋的权利人，该权利系真实存在的，且能够依法排除执行，故其请求阻却本案执行程序的请求，应予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：
中止对座落于长海县小长山乡房身村“进东·颐宝臻品”项目第A-4幢1单元3层1号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 金秀丽
审判员 吕 颖
审判员 景梦婵
二〇一七年三月三十日
书记员 李晓研