广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终2705号
上诉人（原审被告）：胡军，男，1969年1月13日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区，
委托诉讼代理人：荣俏，广西民兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹富胜，男，1955年7月6日出生，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区，
委托诉讼代理人：王涛，广西柳州市柳南法律服务所法律工作者。
原审原告：江帮平，男，1941年2月3日出生，汉族，住广西壮族自治区贺州市八步区，
原审原告：卢昆英，女，1959年4月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区，
原审原告：邹翠萍，女，1952年8月13日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区，
以上三位原审原告共同委托诉讼代理人：王涛，广西柳州市柳南法律服务所法律工作者。
上诉人胡军因与被上诉人邹富胜、原审原告江帮平、卢昆英、邹翠萍租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205民初3646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡军的委托诉讼代理人荣俏，被上诉人邹富胜与原审原告江帮平、卢昆英、邹翠萍的共同委托诉讼代理人王涛到庭参加询问。本案现已审理终结。
上诉人胡军上诉请求：撤销一审判决第一、第二项；依法改判驳回邹富胜的诉讼请求。
事实和理由：1、一审法院适用法律错误，邹富胜无任何事实证明涉案房屋所在的地段较签署合同当时的价格已有所上涨。双方仅就房屋的租金涨降部分10%(约)的租金协商未成而被一审法院解除租赁关系，胡军履行了合同的主要义务，仅就附随的（是否微调房租）内容未达成一致，故一审法院解除胡军与邹富胜的房屋租赁合同关系无事实和法律依据。
2、胡军在入住涉案房屋之后，进行了巨大的装饰，装修的投入已凝固在房屋之中，从而使涉案房屋大幅度增值，装修价格约为27500元，若合同被依法解除，该费用按合同约定邹富胜应当拆价返还胡军。
被上诉人邹富胜辩称，胡军的上诉请求没有事实和法律依据，装修赔偿款在一审的时候胡军没有提出反诉，也没有交纳诉讼费，应当不作为本案审理的部分。
原审原告江帮平、卢昆英、邹翠萍述称，其同意邹富胜的意见。
被上诉人邹富胜向一审法院起诉请求：1、解除邹富胜与胡军于2014年5月2日签订的《房屋租赁合同》,并返还房屋给邹富胜；2、胡军支付2016年6月所欠租金1200元，并按1200元每月支付租金至胡军交付房屋给邹富胜为止。
一审法院认定事实：2014年5月2日，邹富胜（甲方）与胡军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将柳州市北雀路17区41栋1单元1-1号房屋租给乙方使用（注：东面一间大房，南面一间乙方使用，靠北面一间甲方自用），租期暂定十年，从2014年6月1日至2024年6月1日止；月租金1200元，按月提前收取，两年内甲方不能随意提价，两年后，租金跟随市场形势，双方协商而定，如外面街边门口封堵，租价需降低另议；房屋押金1500元需交给甲方，物管费、水电煤气等费由乙方支付；如租赁期间乙方提出终止合同，需缴纳1个月房租作为违约金；如租赁期间甲方提出终止合同（柳钢收回除外），需缴纳1个月房租作为违约金，还需赔偿乙方部分装修费用；（注：5月2日-5月31日甲方免收乙方租金，作为乙方装修费用补偿）等。2014年6月1日至2016年5月31日两年期限内，胡军依照合同约定支付租金。2016年6月开始，双方对于租金数额未达成一致意见。胡军分别于2016年6月25日、7月25日、8月25日、9月27日向邹富胜各支付租金1200元。邹富胜主张解除合同，为此诉至本院。庭审过程中，胡军陈�称其已经租赁案外人的房屋并实际居住，本案涉案房屋目前由胡军的工人居住，胡军表示若邹富胜赔偿其装修费用6万元则愿意解除合同。
一审法院认为，民事活动中的当事人应遵循诚实信用、等价有偿的原则。邹富胜与胡军在平等、自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，符合法律规定，应受法律保护。双方在合同中约定两年后租金跟随市场形势由双方协商而定，现两年期限已届满，双方就租金数额未能达成一致意见，导致合同无法继续履行。现邹富胜要求解除合同，符合法律规定及合同约定，该院予以支持。双方签订的《房屋租赁合同》解除后，胡军应将涉案房屋交还邹富胜。邹富胜主张租金计算至胡军交付房屋之日止，合同解除后胡军将涉案房屋交还邹富胜前，应按照约定的租金标准继续向邹富胜�付相应的房屋占用费。但双方在合同中约定租赁期间邹富胜提出终止合同的，需支付1个月房租作为违约金，还需赔偿胡军装修费用，又约定5月2日-5月31日免收租金作为胡军装修费用补偿，截止本案开庭之日，胡军已经支付租金至2016年9月，且双方在签订合同当日胡军已交付押金1500元，该院认为，邹富胜主张的租金应扣减2700元（押金1500元+月租金1200元）。对于胡军提出的装修费赔偿问题，该院认为，双方约定了以免受租金的形式作为装修费用补偿，且胡军亦未提供证据证实实际装修费支出情况，故对胡军这一请求，该院不予支持。江帮平、卢昆英、邹翠萍并非本案租赁合同的相对人，且邹富胜提供的证据材料亦不足以证实四原告之间的关系，故对于江帮平、卢昆英、邹翠萍的诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，一审法院判�如下：一、邹富胜与胡军于2014年5月2日签订的《房屋租赁合同》于本案判决生效之日解除，胡军于本案判决生效之日起十日内将柳州市北雀路17区41栋1单元1-1号房屋交还邹富胜；二、胡军支付邹富胜房屋租金及占用房屋期间的房屋占用费（具体计算方法：从2016年10月1日起的按月租金1200元为标准计算至房屋交还邹富胜之日止，实际应付数额应扣减2700元）；三、驳回江帮平、卢昆英、邹翠萍的诉讼请求。案件受理费150元（邹富胜已预交），由胡军负担100元，由邹富胜负担50元。
二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实没有异议。
据此，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，邹富胜在2017年3月27日的询问中自认胡军仍在使用涉案租赁物并缴纳租金至2017年2月份，3月份的租金尚未缴纳。在一审起诉前，胡军按照合同约定在上月月底缴纳下个月的租金，在一审起诉后，胡军改变支付租金的时间，即每月月底缴纳当月租金。胡军对邹富胜的上述自认予以认可，并表示不同意与邹富胜解除合同，愿意继续履行合同义务。
本院认为，胡军与邹富胜于2014年5月2日签订的《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同约定忠实履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1、邹富胜要求与胡军解除租赁合同关系是否有事实和法律依据？2、胡军是否应当自2016年10月开始按月租金1200元向邹富胜支付租金至房屋交还邹富胜时止？
针对本案争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。依据上述法律规定，依法成立并生效的合同，解除有三种方式，协商解除、约定解除以及法定解除。本案中，邹富胜与胡军就涉案合同的解除未能达成一致意见，亦未在涉案合同中约定解除合同的条件，故涉案合同无法协商解除亦没有约定解除的条件。现邹富胜要求与胡军解除涉案租赁合同关系的理由如下：1、依据涉案合同约定，租赁期满两年，租金随市场形势，双方协商而定。但胡军不同意涨租金，双方未能对租金的的具体数额达成一致意见，即双方对《房屋租赁合同》主要条款未能达成合意，《房屋租赁合同》对后8年的租期未生效，双方间应为不定期租赁关系，所以邹富胜主张解除《房屋租赁合同》符合法律规定；2、胡军未按照合同约定的时间缴纳租金，即上月月底缴纳下月的租金，而是自行变更为当月使用当月缴纳；3、胡军租赁涉案房屋，并不是用于自行居住、而是用于经营盲人保健按摩院，但该事实并未在签订合同时告知邹富胜。本院认为，首先，在双方签订的《租赁合同》有效的大框架下，涉案合同约定租赁期间为10年，并不能因双方对是否涨租金和租金的涨幅不能协商一致而随意变更，另涉案合同有约定租期满两年后，双方可随市场形势协商租金的数额，在不能达成一致的情况下，邹富胜可依据涉案合同的约定，和市场的形势依法向法院主张情势变更，要求增加租金，以保护自身的合法权益；其次，对于租金的缴纳时间，邹富胜自认胡军在一审诉讼前是按照合同约定的时间和方式缴纳，在一审诉讼后才改变缴纳时间，但仍然每月缴纳租金。据此，在邹富胜向一审法院提出解除涉案合同的诉讼前，胡军是按照合同约定履行其支付租金的义务，并未存在违约行为，在双方产生纠纷并进行诉讼过程中，胡军才改变缴纳租金的时间，但仍然没有拖欠邹富胜的租金，并未给邹富胜造成经济上的损失；再者，涉案租赁物用于经营盲人保健按摩院，邹富胜主张其在签订合同时并不知情，但从本案查明的事实来看，双方均认可，涉案房屋从租赁开始即是用于经营盲人保健按摩院，并未中途改变用途。邹富胜主张其曾提出过异议并要求增加租金，但其并未提供证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果。综上，邹富胜主张法定解除，但其未能举证证明在涉案纠纷产生前胡军有欠付租金或其他违反协议的行为，亦未能举证证明其提出解除租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条中的法定解除情形。因此，邹富胜要求解除其与胡军之间的租赁合同，不符合双方合同约定，也没有法律依据，本院不予支持。一审对此判决错误，本院予以纠正。
关于本案第二个争议焦点，本院认为，胡军与邹富胜签订的《租赁合同》合法有效，并未解除合同，双方均应依照合同约定全�履行自己的义务。邹富胜应确保租赁物的正常使用，胡军应按照约定履行支付租金的义务，因此，并不存在胡军返还涉案房屋的问题。至于胡军缴纳租金的时间，双方均认可胡军缴纳租金至2017年2月，据此，在一审判决做出时，胡军并没有欠付租金的行为，故邹富胜要求胡军自2016年10月开始按照月租金1200元支付至房屋交还邹富胜时止的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持，一审对此判决错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人胡军的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区柳州市柳�区人民法院（2016）桂0205民初3646号民事判决第三项；
二、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205民初3646号民事判决第一、第二项，改判驳回被上诉人邹富胜的全部诉讼请求。
一审案件受理费150元（邹富胜已预交），由被上诉人邹富胜负担。二审案件受理费100元（上诉人胡军已预交），由被上诉人邹富胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
代理审判员 彭 霞
代理审判员 陈 俊 宇
appoint
二〇一七年五月九日
书 记 员 �廖倩雯