湖北省长阳土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂长阳民初字第00321号原告谭向洋，自由职业。委托代理人宋发智，湖北亮节律师事务所律师。特别授权代理。被告宜昌泰丰置业有限责任公司，住所地长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路。法定代表人文乾峰，该公司董事长。委托代理人章小春，该公司总经理。特别授权代理。委托代理人周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。原告谭向洋诉被告宜昌泰丰置业有限责任公司（以下简称泰丰置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，依法由审判员张念权适用简易程序于同年5月5日公开开庭进行了审理，原告谭向洋及其委托代理人宋发智，被告泰丰置业公司的委托代理人周清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭向洋诉称：原告与被告于2013年7月10日签订《商品房代理营销协议》，约定自协议签订之日至最后一栋建筑竣工验收后6个月内，由原告独家代理销售“泰丰花园”，销售基价为2680元，按销售收入的1.2％支付销售佣金，溢价销售按8：2比例分成。同时约定，被告每年支付15万元的策划、设计费用由原告包干使用；原告提前进场协助开展辅助工作，被告每月支付原告（劳务费）2万元。协议签订后，原告按照被告要求，于2013年8月进场开展工作，装修售楼部，招聘、培训工作人员，组织开展策划、设计工作，并自2013年10月15日开始接待客户，发放资料、宣传推介。然而，被告不按协议的约定履行，拖欠原告2014年4月1日至9月30日的劳务费12万元和2014年度的策划设计费5万元，合计17万元。原告遂于2014年12月向长阳土家族自治县人民法院提起诉讼，法院受理后，在审理过程中，双方达成调解协议，约定被告于2015年1月31日前支付拖欠的劳务费12万元，项目开工时支付拖欠的策划设计费5万元，继续履行原合同。协议签订后原告撤诉，法院裁定准许撤诉。但是，经原告多次催讨，被告又以种种理由拒付。其行为严重损害了原告的合法权益。故向法院起诉，请求判令：1、被告2014年9月29日发送给原告的《合同解除函》无效，继续履行被告与原告于2013年7月10日签订的《商品房代理营销协议》；2、被告支付原告2014年度的策划、设计费50000元和2014年4月1日至同年9月30日六个月的劳务费120000元，计款170000元；3、被告支付原告违约金18900元（计算至2015年3月31日止），审理中违约金变更为15300元；4、被告给付原告（2014）鄂长阳民初字第00007号案的诉讼费1390元，并承担本案诉讼费。原告谭向洋为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告谭向洋的《居民身份证》复印件一份，证明原告的主体身份。2、原、被告于2013年7月10日签订的《商品房代理营销协议》一份，证明双方约定的权利义务。3、2014年10月10日，陆冬琴、邓晓华分别出具的《证明》（被告原法定代表人王州在该证明上签字情况属实）二份，证明被告欠原告的策划、设计费5万元，劳务费12万元，合计17万元。4、陆韬、方戴莉、张静分别出具的《证明》各一份、原告装修售楼接待室及楼盘模型《照片》一张、原告接待客户来访的登记薄6张、原告聘请员工的工资表11张，证明原告按照被告的要求进行策划、培训人员、接待客户，为销售商品房做好了前期准备工作，原告已经开始实际履行协议。5、被告送达给原告的《合同解除函》一份，证明被告单方面提出解除商品房代理营销合同的事实。6、2015年1月7日原告与被告的委托代理人周清华签订的《协议书》一份，证明原、被告再次约定双方于2013年7月10日签订的《商品房代理营销协议》继续履行，原告向法院预交的诉讼费由被告承担，协议达成后，原告自愿撤诉。经庭审质证，被告对原告提交的上述证据，均无异议，但认为签订的《商品房代理营销协议》无效，继续履行没有实际意义，对于上次撤诉后的诉讼费，如果能够认定，被告认可。被告泰丰置业公司在庭审中口头辩称：被告通过合法方式给原告送达了《合同解除函》，要求解除原、被告签订的《商品房代理营销协议》，原告也签收了《合同解除函》，解除函应认定有效，因为签订的营销合同违法了法律规定。一是被告在与原告签订《商品房代理营销协议》时，被告还没有取得开发土地（四冲湾原长阳烟厂处）的使用权；二是开发商品房这个项目还没有取得建设用地规划许可证和建设施工许可证；三是按照规定，被告当时并没有取得商品房预售许可证。由于被告没有取得这些商品房开发许可证，就不能进行商品房出售，所以当时双方签订的《商品房代理营销协议》是无效的。再是被告公司面临的债务较多，欠县政府的土地使用费就是1000多万元，还欠其他债务几千万元。为此公司的情况也发生了较大变化，因而被告给原告发出了《合同解除函》。虽然当时代理销售合同约定的是按销售提成比例分成，房屋建筑面积约11万平方米，实际上没有这么多，这在客观上根本无法履行，合同应予解除。原告参与策划、设计提供的劳务费被告应该给付，被告已给付原告30000元应当扣除。对于违约责任方面，由于合同无效，双方都有责任，且双方已经解除了合同，违约金被告不应该给付。原告第一次起诉的诉讼费1390元，原告自愿撤诉了，应当由原告自行承担。请求法院解除原、被告签订的《商品房代理营销协议》。被告泰丰置业公司为支持其抗辩主张，向本院提交了《合同解除函》一份，证明被告给原告送达的《合同解除函》，原告于2014年9月29日签收，进一步证实双方签订的《商品房代理营销协议》实际上不能履行。经质证，原告没有异议。对上述原、被告提交的证据，经庭审质证，双方均无异议，本院予以采信。根据原、被告提交的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院查明以下事实：一、2013年7月10日，被告泰丰置业公司（简称甲方）与原告谭向洋（简称乙方）就甲方开发的商住综合项目委托乙方全程销售代理事宜，经双方协商签订了《商品房代理营销协议》，该协议约定：一、委托项目内容：1、项目名称泰丰花园；2、项目位置长阳土家族自治县龙舟坪镇龙舟坪村（四冲街老烟厂地块）；3、项目总建筑面积约11万㎡。二、代理期限及任务：1、自本协议签订之日起至项目最后一栋建筑竣工验收后六个月内为甲方委托乙方代理销售该项目的总期限；2、本项目为独家销售代理商，代理期间甲方不得再行委托第三方（因终止本协议的除外）；3、乙方在销售代理期限内应完成总开发面积80％销售量。三、销售基价、佣金及公告费：1、甲方委托乙方销售本项目住宅的委托基价为2680元／㎡；2、住宅基价调整必须征求甲方同意，每期价格及调整价格由甲乙双方协商认可，一般不低于协议暂定平均基价；低于暂定平均基价乙方承担完全责任，确因市场原因甲方以书面形式通知乙方调整标准；3、甲方支付乙方住宅销售代理佣金为住宅销售收入的1.2％；4、策划、设计实行乙方年包干制，费用15万元／年，广告费用按实际能支撑销售为原则，乙方有责任协助控制项目广告费用支出的必要性和合理性，广告成本甲方负责（所有广告仅限于长阳本土）；5、溢价分成，售价超出代理基价的甲乙双方按8：2比例分成；6、经甲方考量确因市场原因（需要发生促销及团购销售时）售价低于基价时，甲方向乙方支付签约费120元／户；7、乙方销售所有认购金及房款全部进入甲方指定账户；8、佣金及溢价分成支付，当月5日前甲方向乙方支付上月应得佣金及溢价分成，结算以每户实际缴纳购房款数额为准；9、若甲方要求乙方提前进场协助甲方开展相关辅助工作的，则甲方应按月向乙方支付人民币20000元，不足一个月的按实际天数计算，作为乙方人工补助。四、甲、乙双方责任，（一）甲方责任：1、应积极配合乙方的代理销售工作，提供并办妥有关预售房屋中相关的文件证书及银行按揭手续，对所提供的文件和证书的真实性、合法性负责，履行和承担《房屋买卖合同》中卖方责任；2、甲方向乙方提供功能完善的现场售楼处、办公设备用品以及相关销售辅助道具，并负责项目开发所在地有关政府职能部门的协调、银行按揭渠道的畅通；3、若因甲方交房延期或房屋质量问题造成客户退房，责任由甲方承担，甲方仍应结算乙方的收入部分。（二）乙方责任：1、承担并支付销售人员的工资、销售佣金、异地餐住费用开支；2、负责对本楼盘客观、详细、周密的市场调查、产品定位以及销售组织、销售实现等工作；3、乙方应热情接待客户，认真依法销售，不得损害甲方企业信誉。五、违约责任：1、乙方代理任务未完成且只达到应完成量50％以下，甲方有权解除本协议，代理佣金根据合同约定支付，乙方其他损失概由乙方自行承担；2、甲方逾期支付乙方佣金按日息万分之五承担违约金，逾期时间超10个工作日的，乙方可以解除本合同；3、乙方在未经甲方许可下，低于本协议约定基价销售的由乙方承担差价损失；4、乙方代理销售行为中不得有严重误导、引诱、欺骗和诈骗等违法违规行为和严重损坏甲方形象的行为，否则甲方有权中（终）止本协议，且一切责任和损失均由乙方承担；5、本协议内其他条款任何一方违约，由违约方承担完全违约责任。六、本协议未尽事宜另行补充等。该合同签订后，原告于同年8月开始装修被告承租的售楼部，招聘、培训工作人员，组织开展销售商住楼的策划、设计工作，并自2013年10月15日开始接待客户，根据客户需求户型及意向楼层登记工作，但被告对委托原告代理营销的商品房项目并没有组织人员施工建设。2014年9月29日，被告以与原告签订《商品房代理营销协议》后，因该项目停滞，被告公司法定代表人及股东发生了新的变化，新的管理层的市场判断和经营理念与之前有所区别等为由，向原告送达了一份《合同解除函》，并在该函中载明：至原告收到函之日解除双方于2013年7月10日签订的《商品房代理营销协议》。随后，原告及其销售人员撤走。被告于2014年10月10日给原告办理结算，并出具了两份《证明》，其主要内容为：1、“泰丰花园”项目部谭向洋已领工资至2014年3月31日止，自2014年4月1日至今未领工资，每月应付20000元，至同年9月30日止，合计应付120000元；2、按双方签订的《商品房代理营销协议》，应付给谭向洋设计、策划费150000元（年包干制），已付100000元，下欠50000元。事后，原告于2014年12月26日（立案时间）向本院起诉，请求判令：1、确认被告于2014年9月29日发送给原告的《合同解除函》无效，被告继续履行与原告于2013年7月10日签订的《商品房代理营销协议》；2、被告支付原告2014年度的策划、设计费50000元，支付原告2014年4月1日至2014年9月30日共计6个月的劳务费120000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。该案受理后，原、被告庭外自行和解，于2015年1月7日双方协商达成《协议书》主要约定：一、被告于2015年1月31日前付给原拖欠原告的劳务费120000元；二、被告拖欠原告2014年度的策划、设计费50000元于本案所涉项目开工时支付给原告；三、双方于2013年7月10日签订的《商品房代理营销协议》继续履行，但有关条款双方可在协商一致的基础上签订补充协议进行变更；四、原告向法院预交的诉讼费由被告承担并在2015年1月31日前支付给原告；五、本协议达成后，原告自愿撤诉等条款。该《协议书》签订的当日，原告向本院提出撤诉申请，本院裁定准许。事后，因被告没有按双方签订的《协议书》履行，故原告再次向本院提起诉讼，请求判令：1、被告2014年9月29日发送给原告的《合同解除函》无效，继续履行被告与原告于2013年7月10日签订的《商品房代理营销协议》；2、被告支付原告2014年度的策划、设计费50000元和2014年4月1日至同年9月30日6个月的劳务费120000元，计款170000元；3、被告支付原告违约金18900元（计算至2015年3月31日止），审理中违约金变更为15300元；4、被告给付原告（2014）鄂长阳民初字第00007号案的诉讼费1390元，并承担本案诉讼费。二、2013年7月10日，被告与原告谭向洋签订的《商品房代理营销协议》中所涉商品房委托代理营销项目，因被告缺乏资金，至本案庭审辩论终结前还没有办理商品房开发土地使用证、规划许可证、建设施工许可证，商品房开发项目一直停滞。三、本案在审理中，被告陈述称，已向原告支付劳务费30000元，原告当庭认可于2015年4月30日收到该款。本院认为：被告与原告于2013年7月10日签订的《商品房代理营销协议》系当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同有效。当事人应当依照合同约定履行义务。合同签订后，原告于同年8月对被告承租的售楼部进行了装修，组织开展销售商住楼的策划、设计工作，并招聘、培训销售商住楼工作人员，并自2013年10月15日开始接待客户，登记客户需求户型工作。但由于被告缺乏资金，对双方约定的销售商品房项目，至本案庭审辩论终结前，仍然没有办理商品房开发土地使用证、规划许可证、建设施工许可证，现原告要求继续履行《商品房代理营销协议》事实上履行不能，因此，被告要求解除双方签订的《商品房代理营销协议》符合本案的实际，本院予以采纳。原告要求被告支付2014年度的策划、设计费50000元和2014年4月1日至同年9月30日6个月的劳务费120000元，计款170000元的诉讼请求成立，本院予以支持。但在审理中，被告给付原告的30000元应当减除。根据2015年1月7日双方自行协商达成的《协议书》，被告定于2015年1月31日前付给原告劳务费120000元，是双方当事人对欠款给付期限的重新约定，逾期付款时间应从2015年2月1日开始计算至同年3月31日止共计59天；原告要求被告给付前案撤诉受理费1390元，符合双方在《协议书》中的约定，本院予以认定。综上所述，原告的诉讼请求，除上述本院认定的予以支持外，其余诉讼请求，本院不予支持。被告辩称的要求解除双方签订的《商品房代理营销协议》事实及理由符合本案的客观情况，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十条的规定，判决如下：一、解除2013年7月10日，被告泰丰置业公司与原告谭向洋签订的《商品房代理营销协议》。二、被告泰丰置业公司于本判决生效之日起十日内向原告谭向洋清偿劳务费90000元（120000元-30000元），策划、设计费50000元，另案诉讼费1390元，合计141390元。三、被告泰丰置业公司于本判决生效之日起十日内向原告谭向洋支付逾期付款违约金3540元（120000元×5／10000×59天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告谭向洋的其他诉讼请求。本案受理费减半收取2050元，本院决定由被告泰丰置业公司负担1055元，原告谭向洋负担995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员张念权二〇一五年七月二十日书记员张慧玲附法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。