上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异77号
案外人：朱海涛，男，1977年8月25日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：施柳(系朱海涛之妻)，1979年4月12日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
申请人：杨光，男，1955年4月18日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：常玉梅，上海俊豪律师事务所律师。
被申请人：杨晓辉，女，1982年8月27日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市。
被申请人：陈雷州，男，1981年5月10日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。
在本院审理(2016)沪0104民初31580号杨光与陈雷州、杨晓辉民间借贷纠纷一案中，朱海涛对本院查封杨晓辉名下的上海市嘉定区平城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
朱海涛称，其于2015年12月21日通过房产中介购买系争房屋，面积137.91平方米，于当日签订《房地产买卖居间协议》，并支付2万元购房定金，协议约定此房产总价为298万元。根据协议约定，其于2015年12月20日到2016年10月17日总共支付房款202.8万元，已超过总房款的三分之二。杨晓辉亦于2016年4月交付系争房屋，朱海涛后进行装修并入住，现系争房屋是其唯一住房。但在办理过户手续时，杨晓辉擅自违约，此案已诉至上海市嘉定区人民法院(以下简称“嘉定法院”)，案号为(2016)沪0114民初13056号。但杨晓辉与其父杨光恶意串通，虚假诉讼以达到转移财务的目的，即(2016)沪0104民初31580号案件。根据相关规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。同时根据物权优先于债权的基本原则，其请求法院中止对系争房屋的执行。
杨光称，不同意朱海涛的申请事项。杨光与杨晓辉之间的债权债务成立于系争房屋买卖合同之前，且已被法院认定，不存在恶意串通的情形。系争房屋现登记在杨晓辉名下，杨光申请对系争房屋财产保全，法院可以依法进行查封。朱海涛并没有提供证据证明支付全部购房款。综上，请求驳回朱海涛的异议请求。
陈雷州、杨晓辉未答辩。
本院查明，根据上海市不动产登记簿的记载，2014年10月30日，系争房屋的权利人核准登记为杨晓辉。同日，系争房屋抵押给北京银行股份有限公司上海分行，债权数额为155万元。2015年12月20日，朱海涛向杨晓辉支付定金2万元。2015年12月21日，朱海涛与杨晓辉签订《房地产买卖居间协议》，约定朱海涛依法受让系争房屋，房屋建筑面积137.91平方米。双方协商一致，同意房屋转让的总价款共计298万元，贷款余额约150万元。约定首期房款价98万元、第二期房款价98万元等，朱海涛支付第二次房款100万元后杨晓辉必须用于还清银行贷款，余额50万元杨晓辉自行解决。双方同意2016年5月10日交房。2016年1月7日，朱海涛向杨晓辉支付98万元。2016年1月15日，杨晓辉将系争房屋抵押给朱海涛，债权数额为100万元。2016年4月27日、7月27日、10月17日，朱海涛分别向杨晓辉支付房款15万元、15万元、68万元。2016年4月16日至2016年9月18日，朱海涛代杨晓辉向贷款银行还贷共计4.8万元。至此，朱海涛共支付房款202.8万元。另，为证明实际占有系争房屋，朱海涛提供了上海市嘉定自来水有限公司发票、物业管理费收据(缴纳2017年全年费用)、国网上海市电力公司发票(缴纳2016年至2017年间缴纳的电费)等证据。本案审查过程中，经本院释明，朱海涛明确表示不愿将购房余款按照本院的要求交付执行。
另查明，杨光与杨晓辉系父女关系。2016年10月31日，朱海涛起诉至嘉定法院，请求法院确认其与杨晓辉之间签订的房屋买卖合同有效，杨晓辉继续履行房屋买卖合同并协助其办妥房屋过户手续，案号为(2016)沪0114民初13056号。2016年11月3日，本院在审理(2016)沪0104民初31580号杨光与陈雷州、杨晓辉民间借贷纠纷一案中，根据杨光的申请，作出冻结陈雷州、杨晓辉银行存款150万元或查封、扣押其等值财产等内容的民事裁定书。2016年11月9日，本院对系争房屋进行正式查封。2016年11月14日，系争房屋因(2016)沪0114民初13056号案件被嘉定法院轮候查封，根据上海市房地产登记簿显示，目前本院对系争房屋为第一顺位查封。2017年7月3日，本院作出(2016)沪0104民初31580号判决书，判决如下：一、陈雷州、杨晓辉于本判决生效之日起十日内返还杨光借款197.2万元；二、陈雷州、杨晓辉于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期贷款利率(以不超过年利率6%为限)支付杨光以197.2万元为基数的逾期利息，期限自2016年1月20日起至判决生效之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，由杨光负担10,552元，陈雷州、杨晓辉负担20,248元；保全费5,000元，由陈雷州、杨晓辉负担。目前该案在二审过程中，系争房屋仍被查封。
本院认为，系争房屋至今登记在杨晓辉名下。2016年11月9日，本院在审理杨光与陈雷州、杨晓辉民间借贷纠纷一案中，根据杨光的财产保全申请，对杨晓辉名下的系争房屋进行查封，并无不当。虽然朱海涛于2015年12月21日签订《房地产买卖居间协议》，已支付部分购房款项且称已实际占有系争房屋等，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，朱海涛明确表示不同意将剩余购房价款按照本院要求交付执行，故不满足上述第(三)项规定的情形，其异议请求本院难以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回朱海涛的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 朱静瑜
人民陪审员 朱虹霞
人民陪审员 单春梅
二〇一七年八月三十日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
……
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
三、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。