广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4685号
上诉人（原审原告）七天酒店（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人郑南雁。
委托代理人吴慧敏、赖伟坚。
被上诉人（原审被告）广州成社物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人严家诚。
委托代理人吴学明。
被上诉人（原审被告）广州市白云区棠景街棠溪村第一经济合作社，住所地广州市。
负责人林积生。
委托代理人彭利民。
上诉人七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店）因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年1月18日，广州市白云区棠景街棠溪村第一经济合作社（以下简称棠溪一社）（出租人.甲方）与广州成某物业管理有限公司（以下简称成某公司）（承租人.乙方）就广州市白云区棠景街三元里大道1183号前、后座的房地产签订《广州市房屋租赁合同》，租赁期限自2008年6月1日至2023年5月31日止。
早于上述合同签订日期的2007年2月5日，成某公司（甲方.出租方）与七天酒店（乙方.承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于广州市三元里大道1183号位置，目前甲方已取得该房屋的产权证明，房屋主体建筑结构为框架结构；土地用途为历史用地，房屋用途为综合。经甲方及乙方共同签章确认的房屋所有权证明复印件作为本合同的附件，该房屋总建筑面积9240平方米共前座9层；后座8层；乙方实际向甲方租赁房屋的建筑面积为3860平方米，包括首层大堂60平方米、前座5-9层（系涉案租赁物）（该房屋的土地宗地红线图和房屋平面图为本合同附件）。甲方承诺其为该物业的唯一合法出租人，其拥有该物业出租给乙方的全部权利和权力。甲方必须在提供其房屋所有权人同意转租证明作为本附件五……。甲方保证该租赁物的土地使用权来源、土地用途、房屋用途等问题不影响乙方对于租赁用途的行使。若因该问题导致政府有关部门对乙方的租赁使用造成限制或乙方无法办理正常经营所需的相关证照，甲方应负责办理相应的手续，产生的费用由甲方承担，由此延误的免租期和租期自动顺延，给乙方造成损失的，甲方负责赔偿。若因该原因致使乙方不能行使约定的租赁用途超过三个月的，乙方除有权要求甲方退回乙方已经提前支付的租金、其他费用和乙方的装修投入由乙方自由处置外，乙方还有权要求解除合同。甲乙双方约定，甲方须协助乙方办理经营所需的有关证照，直至办理完成为止……乙方经营所需有关证照包括：特种行业许可证、建筑消防验收合格书、卫生许可证、环保证书、国税地税、房管部门登记备案、旅业工商营业执照。甲乙双方约定，甲方于交房日向乙方交付该房屋，房屋自交付之日起所产生的全部收益归乙方所有。自交房日开始，房屋内的设施设备等均由乙方自行处置，甲方不得干涉。该房屋租赁期自起租日其至结束日止共计15年。如甲方未能于上述时间内交付该物业，租赁起止日相应顺延。本合同交房日期为2007年5月1日。起租日为2007年8月1日。本合同结束日为2022年7月31日。甲、乙双方约定，自起租日起，年租金为1760160元（即146680元／月），租金从第9年开始递增，每三年递增5%。合同签订后生效之日起5个工作日内，乙方向甲方交纳293360元。该款项为租赁押金，�押金不能冲减任何费用……此前乙方已向甲方支付的承租诚意金146680元，在起租日自动冲抵首季度租金。甲乙双方约定，每3个月为一个租金的结算期，甲方于结算期的首月5日前将租金发票交付到乙方财务部，以便乙方安排付款……乙方于每个结算期的首月10日前向甲方支付本结算期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按拖欠费用的百分之一支付违约金……。
合同附件一：该房屋建筑平面图；合同附件二：该房屋合同部位的使用方位、条件和要求［32-34-7（5）红线图］；合同附件三：物业建筑技术交接单，其中，消防图及消防意见书有交接，房产证没有交接。合同附件四：《证明》复印件，内容为广州市三元里大道1183号综合楼（楼高九层）是棠溪村第一经济合作社物业，产权已在房管部门续办之中。该《证明》底部有广州市白云区棠景街棠溪第一租赁服务部与广州市白云区棠景街棠溪村经济联合社、广州市白云区棠景街棠溪经济发展公司的公章；首部有七天酒店和成某公司的公章。合同附件五：《转租同意书》复印件，主要内容为棠溪一社同意由成社公司将广州市三元里大道1183号物业转租给七天酒店。如因涉案场地被查封或因抵押问题使得抵押权人行使抵押权等造成七天酒店无法继续履行或经营涉案场地，给七天酒店带来的一切损失，均由棠溪一社承担。该《转租同意书》落款有棠溪一社、成某公司的公章和棠溪一社“梁某”的签名。
原审审理中，棠溪一社抗辩称上述两份证据系伪造，其社并未开出上述《证明》和《转租同意书》，为证明上述事实，棠溪一社向原审法院提出了司法鉴定申请。七天酒店抗辩称成某公司仅提供了上述证据的复印件。成某公司抗辩称其未有出示过附件四、五的原件给七天酒店，上述证�并不在该司处。棠溪一社以七天酒店与成某公司无法提供合同附件四、五原件为由，撤回了司法鉴定申请。证人梁某出庭作证，称其原为棠溪一社的社长，任职时间为1993年12月至2011年12月，棠溪一社在2008年1月将涉案场地租给成某公司法人严家诚，在此之前并未与成某公司就涉案场地形成其他租赁关系。梁某否认该社出具过上述《证明》与《转租同意书》，否认《转租同意书》落款的签名由其本人所签。成某公司则辩称，《转租同意书》并非梁某经手，而是由案外人梁国某将该份证据复印件交付给成某公司，对此，成某公司未有提交证据证实。
2007年4月，七天酒店与成某公司签订《补充协议书》，将交房日顺延至2007年7月1日，起租日顺延至2007年10月1日，原合同结束日相应顺延至2022年9月30日，协议未作约定的，以原合同为准。后双方再次签订《房屋租赁补充协议》，将房屋交付日期变更为2007年11月17日，起租日变更为2008年2月17日，合同总租期不变，合同结束日变更为2023年2月16日。本协议条款与原合同其他条款具有同等效力。原合同条款与本协议有冲突的，以本协议条款为准。
上述《租赁合同》及其补充协议签订后，七天酒店向成某公司交纳了押金293360元。七天酒店于2007年底进场使用涉案租赁物并对涉案场地进行了装修，2008年2月至2009年5月期间的租金已交纳。
原审审理中，成某公司抗辩称其未有收到过七天酒店交付的押金，七天酒店向原审法院提交了中国工商银行的流水记录，据该记录显示2007年2月8日，七天酒店向成某公司转账了内容为“租金”的293360元款项；2008年2月29日，七天酒店向成某公司再次转账了内容为“租金”的293360元款项。七天酒店主张2007年2月8日支付的293360元为押金，成某公司予以否认，主张该笔款项�租金。
2009年6月11日，成某公司向七天酒店出具《消防验收承诺函》，内容为成社公司作为广州市白云区三元大道1183号物业的出租方，承诺在出具本函之日起13个工作日内提供该物业七天酒店租赁经营部分的消防验收合格意见书。否则七天酒店有权停付后续租金，七天酒店在取得消防验收合格意见书前一切因消防原因引起的相关责任，纠纷由出租方承担。另七天酒店棠溪店停业期间的租金无需支付，直至取得消防验收合格证为止。
自2009年6月1日开始，七天酒店未有向成某公司交付租金，现涉案场地仍由七天酒店占有。七天酒店向原审法院提交2008年2月至2009年5月的租金发票、2008年6月至2010年7月的水电费发票，拟证明七天酒店实际支出租金2200200元，水电费989025.67元。
据广州市规划局白云分局于2012年11月13日出具的穗规函（2012）5684号《广州市规划局依申请公开政府�息决定书》显示，位于棠景街棠溪村三元里大道西侧、德康路南侧地段（图号：32-34-07（05）），该分局查无与该建筑相关的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》。
原审审理中，七天酒店向原审法院提交《关于对酒店客房建筑内部装修工程消防验收合格的意见》复印件一份，拟证明成某公司伪造上述证据并提供给七天酒店的事实，成某公司对七天酒店的上述证据及陈述均不予确认。棠溪一社向原审法院提交《建设用地批准书》、《责令限期改正通知书》、《复查意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程消防复查意见书》等，拟证明涉案场地可以办理消防验收，未通过消防验收是七天酒店的责任等事实。据广州市公安局白云区分局于2012年11月26日出具穗公云（2012）451号《复函》，该局未对广州市白云区三�里大道1183号综合楼经营的七天酒店进行消防验收。
为证明对涉案场地的装修装饰投入，七天酒店向原审法院提交了装修装饰合同、发票、工程结算书、竣工图等证据。原审法院依七天酒店申请，委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案场地的装修现值进行评估，据穗华价估（2014）203号《现值价格评估结论书》，涉案场地的装修现值为3793053元。成某公司对上述装修评估结论提出异议如下：1、银镜、大堂接待柜、大厅灯具、ABCD型家具、房间弧形衣架、房间衣镜、卫生间吸顶灯、花洒套装、皂液器、纸巾架、房间筒灯、房间壁灯、房间吸顶灯、备餐间洗菜盆、洗消间洗消盆、楼梯镜面及置物架、南面外墙油漆字射灯、监控系统、中央供热水系统、化纤地毯未形成附和，可以移动；2、外墙空调机防盗网（报告显示127个），消防工程中的报警系统、喷淋系统、消防栓配件（3860平方米），天面铁硼（1个，评估现值600元）、电梯工程中9层井某（1个）、防排烟工程（3860平方米）不属于七天酒店，在七天酒店承租前即已存在，由之前承租场地的案外人施工装修。据七天酒店提供的《工程结算书》显示五至七层空调机做防盗网21个；造价天面水池做镀锌铁皮盖1个，200元，成某公司抗辩称天面铁硼在七天酒店承租前已存在，七天酒店作的是天面水池的铁皮盖；关于消防工程中的报警系统、喷淋系统、消防栓配件，成某公司抗辩称《消防工程施工合同》约定施工面积3650平方米，工程款为255500元，七天酒店提供的发票显示实付金额为130163.12元，故仅完成了合同约定的51%；关于防排烟工程，七天酒店提交的《防排烟工程施工合同》约定的建筑面积为3600平方米，总价款为90000元，七天酒店提供的发票显示实付金额为60000元，故仅完成了合同约�的2400平方米。关于九层井某，成某公司抗辩称从七天酒店提交的《电梯安装工程合同》与《七天酒店三元里棠溪店装饰工程结算书》显示，七天酒店并未委托施工单位进行该项施工。3、部分装修计价不明确。七天酒店对被告的上述意见不予确认，主张司法委托评估是根据酒店现场情况进行评定的：1、被告主张没有形成附和的项目是按照涉案场地的尺寸量身订造、购买、安装，不适用于其他场地，仅能在涉案场地发挥其使用价值。2、评估工作是依照七天酒店提供的施工合同、图纸和现场情况进行评定，成某公司认为其主张的项目由案外人施工，应当予以举证。
另查，评估费34230元已由七天酒店预先支付。
再查，2012年9月17日，七天酒店向原审法院提起诉讼，要求确认与成某公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房屋租赁补充协议》无效；成某公司在�案中提起反诉，要求七天酒店支付自2009年6月至实际返还房屋之日止的房屋使用费、返还涉案场地、赔偿经济损失10万元、支付自2009年6月5日至2013年2月25日期间的水电费。原审法院受理后，经审理，作出（2012）穗云法民四初字第1364号《民事判决书》，判决：1、确认七天酒店与成某公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房屋租赁补充协议》无效；2、七天酒店将涉案场地返还成某公司管业；3、七天酒店支付成某公司自2009年6年起至实际返还该判决第一项《房屋租赁合同》所涉场地之日止的房屋使用费；4、七天酒店支付成某公司欠缴水费5855.8元、电费257595元；5、驳回成某公司其他的诉讼请求。判后，七天酒店不服，上诉于某甲，本院经审理，作出（2014）穗中法民五终字第14号《民事判决书》：驳回七天酒店上诉，维持原判。
2013年3月22日，七天酒店向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.成某公司返还我司支付的押金人民币293360元，棠溪一社承担连带赔偿责任。2.成某公司赔偿我司装修损失等直接损失共计人民币4224447.47元，棠溪一社承担连带赔偿责任。3.成某公司赔偿我司支付的租金损失人民币2200200元，棠溪一社承担连带赔偿责任。4.成某公司赔偿我司支付的水电费损失人民币989025.67元，棠溪一社承担连带赔偿责任。5.棠溪一社、成某公司承担本案的全部诉讼费用。成某公司原审辩称，我司不同意七天酒店的诉讼请求。理由如下：1、关于返还押金，七天酒店并没有出示证据证明支付了押金，其提供的明细表显示支付的是租金而非押金。2、关于装修损失，七天酒店计算的金额是有一部分属于保养维护的费用和其他办理消防的一些公关费用，那么装修损失按照有关规定未形成附和的可以拆除，已形成附和的和不同意�用的按双方各自导致合同无效的过错分担现值损失，七天酒店的一部分装修装饰物是没有形成附和，已形成附和的装修装饰物很多是我司不能再利用也不同意利用的，那么应该按照合同无效的过错来分担现值的损失。七天酒店已经使用装修多年，装修现值并没有其主张的那么多。3、关于七天酒店要求支付的租金损失，其实是其使用场地应该支付的对价，因此其要求我司返还租金损失没有任何依据。4、关于水电费损失，由于这是七天酒店已经实际使用的水电费，受益人是七天酒店，其要求支付水电费损失也没有任何依据。综上，请法院驳回七天酒店的全部诉讼请求。
棠溪一社原审辩称，不同意七天酒店的诉讼请求。1、本案中七天酒店要求成某公司与我社承担的是缔约过失责任，是以合同无效为基础的。2、七天酒店歪曲事实，其所陈述的涉及我社的多处事实均系捏造。七天酒店称我社于2007年1月28日向其出具《证明》，系捏造事实：⑴、我社从未向七天酒店出具过任何《证明》。七天酒店提供的《证明》，加盖的是“棠溪第一租赁服务部”的公章，不是我社出具的。我社是农村集体经济组织，“棠溪第一租赁服务部”是企业，二者是完全不同的法律主体。且，该《证明》也不是针对七天酒店出具的，“棠溪第一租赁服务部”更没有向七天酒店出具该《证明》。⑵、七天酒店称我社于2007年1月30日向七天酒店出具《转租同意书》系捏造事实。我社从未向七天酒店出具过任何《转租同意书》。七天酒店提交的《转租同意书》系伪造，我社向法院申请司法鉴定，但是七天酒店与成某公司均不能提供证据原件，导致鉴定不能，后果应由七天酒店与成某公司承担。⑶、七天酒店称“为了骗取七天酒店信任签订《房屋租赁合同》…两被告�相互勾结补签了一份他们之间的租赁合同。”，系对我社的恶意污蔑。我社从未“骗取七天酒店信任”，也未向七天酒店出具虚假的《证明》及《转租同意书》，更未“相互勾结”、“补签租赁合同”。我社与成某公司签订的租赁合同，是双方均认可的合法有效的租赁合同。3、本案中，我社与七天酒店之间不是合同相对人，也无担保合同关系，七天酒店要求我社承担连带赔偿责任，无事实依据，也无法律依据：⑴、如前所述，《证明》不是我社出具，《转租同意书》也是伪造。我社与七天酒店之间无任何合同之债，也无任何侵权责任。⑵、退一步说，且不理会《转租同意书》的真假，对于《转租同意书》第二段的产权人承诺中“等”字的范围界定，应当参照适用《合同法》第一百二十五条第一款的规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用�词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”七天酒店与成某公司签订租赁合同，但成某公司不是物业的产权人，他们之间签订的合同无法约束物业的产权人，基于此，七天酒店担心由于产权人的债务问题、设置抵押权问题、产权人与成某公司的租赁纠纷等问题影响其日后的正常经营，所以要求成某公司提供产权人的承诺。从全文意思来看，《转租同意书》是针对七天酒店的上述担心而做的承诺。就其第二段的表述来看，“如因上述租赁物业被查封或因抵押问题使得抵押权人行使抵押权等造成七天酒店（深圳）有限公司无法继续履行或经营租赁物，给七天酒店（深圳）有限公司带来的一切损失，均由产权人承担”，结合第一段的内容、上下文意思表示、承诺的目的、交易习惯以及诚实信用原则，应当确认：产权人承担七天酒店损失的范围，限于因“物业被查封或因抵押问题”导致的无法履行或经营，不包括“合同无效、无法办理消防许可证”而导致的无法履行或经营。本案中，七天酒店是因为无法办理消防许可而导致的无法经营，七天酒店主张的是无效合同的缔约过失责任，不属于《转租同意书》中产权人承诺承担责任的范围。⑶、对于七天酒店与成某公司签订合同，我社并无任何过错。4、我社与成某公司签订的租赁合同不是无效合同。虽然合同的签订过程中有行贿行为，但不属于合同法规定的五种无效合同的情形之一；虽然无规划报建，在合同双方当事人均认可的情况下，依据“不告不理”的原则，人民法院无权审查该合同效力；目前，无任何生效法律文书确认该合同无效；该合同的效力与本案合同的缔约责任审查无关，七天酒店如果要以此追责，应当另案起诉。5、签�合同时，七天酒店对案涉租赁物无报建、规划手续的状况是明知的，对于合同无效，七天酒店应当承担相应的缔约过失责任。事实上，承租房屋是否取得规划许可，并不影响房屋取得消防许可。而只要取得消防许可，七天酒店就可以经营酒店。七天酒店作为经营连锁酒店的上市公司，在全国租赁房屋开设的酒店多达1000多家，对于“未取得建设工程规划许可的房屋租赁合同无效”这一规定是明知的。七天酒店以此为由提起（2012）穗云法民四初字第1364号案和本案的诉讼也证明了这一点。七天酒店提交的《房屋租赁合同》附件三《物业建筑技术交接单》明确列明：总平面图、房产证、配电系统图、给排水系统图、市政外管线图、弱电图、排水许可、地质报告、房屋安全鉴定报告等重要文件都是没有的。如七天酒店所述，其租赁案涉房屋经营酒店，投入了700多万，如此大的投资，不可能事先不做尽职调查，不可能对所签署的租赁合同会否无效作审核。综上，可以推定七天酒店对承租房屋未取得建设工程规划许可一事是明知或应当知道的。退一步讲，即使七天酒店在签署合同时或者说在实际投资前不能确定涉案房屋没有取得规划许可，其也未尽到起码的审慎义务。对于一栋连总平面图、房产证、配电系统图、给排水系统图、市政外管线图、弱电图、排水许可、地质报告、房屋安全鉴定报告等重要文件都没有的建筑，七天酒店在签订租赁合同时，如果对于房屋未经规划许可是明知的，其对签订无效合同的主观心态则是故意；如果说其不能确定、也不做基本的尽职调查，则其对签订无效合同的主观心态是放任。无论是故意还是放任，在最终未能办理消防验收、无法经营酒店后，又以合同无效为由要求对方赔偿全部损失，显然是对诚信原�的背弃。因此，对于合同无效，七天酒店也有不可推卸的责任。6、七天酒店第3项诉讼请求不符合法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据这一规定，人民法院应当依法驳回七天酒店的第3项诉讼请求。最后，七天酒店损失计算有误。变频节电器损失是3770元，七天酒店按照377000元计算；设计费90000元，与本案无关，不应计算在内。7、七天酒店提交的《证明》与《转租同意书》落款均是2007年1月，而此时我社还没有将涉案场地出租给成某公司，我社不可能出具这两份文件同意成某公司将场地转租给七天酒店。
原审法院认为，七天酒店与成某公司约定的起租日为2008年2月17日，租金支付方式为�3个月为一个租金结算期，诚意金146680元冲抵首期租金。即七天酒店应在2008年2月起向成某公司支付首期租金。而根据合同约定，押金应在合同签订后生效之日起5个工作日内支付，根据常理，七天酒店应在合同签订后的5个工作日内将押金支付成某公司。根据现有证据显示，七天酒店在2008年2月29日支付的293360元，与诚意金相加与首季度应付租金相吻合，支付时间也与合同约定应履行时间相对应，性质上应为租金。而七天酒店于2007年2月8日支付的293360元与合同约定押金的金额及应付时间基本一致，性质上应为押金。成某公司虽抗辩称七天酒店于2007年2月8日支付的并非押金而是首期租金，却无法对七天酒店为何在2008年2月29日另行支付的293360元款项性质给予合理解释，其抗辩意见仅依据其推测作出，缺乏有效证据证实，故较之成某公司的抗辩，七天酒店的举证和主张更为�信，予以采纳。由于七天酒店与成某公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房屋租赁补充协议》均属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”之规定，成某公司应将押金293360元返还七天酒店。
七天酒店承租涉案场地后，对涉案场地进行了实际装修且未有证据显示成某公司对此予以反对。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人�意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定。原审审理中，棠溪一社、成某公司均表示对七天酒店的装修物不予利用。故七天酒店已形成附和的装饰装修损失，应当按照合同相对人导致合同无效的过错分担现值。关于成某公司提出的各项抗辩意见：首先，成某公司提出银镜、大堂接待柜、大厅灯具、ABCD型家具、房间弧形衣架、房间衣镜、卫生间吸顶灯、花洒套装、皂液器、纸巾架、房间筒灯、房间壁灯、房间吸顶灯、备餐间洗菜盆、洗消间洗消盆、楼梯镜面及置物架、南面外墙油漆字射灯、监控系统、中央供热水系统、化纤地毯未有形成附和，但上述装修装饰物除银镜、衣镜、衣架与灯具灯泡外，均属于按照涉案场地尺寸和整体装修风格进行定做、安装的，如需分离则花费巨大，亦会对装饰装修本�造成毁损，无法实现应有的使用价值，故原审法院根据现有证据对成某公司主张的银镜、衣镜、衣架与灯具灯泡未有与涉案场地形成附和予以认定，其他意见予以驳回，由于灯泡的价值在评估报告中并未单独列明，原审法院酌情认定每枚灯泡的现值为8元。其次，成某公司主张外墙空调机防盗网，消防工程中的报警系统、喷淋系统、消防栓配件，天面铁硼、电梯工程中9层井某、防排烟工程不属于七天酒店施工，由于外墙空调机防盗网与天面铁硼虽现实存在，但与七天酒店提供的工程结算报告显示的装修情况并不相符，七天酒店亦未有举证证实其增加了相应的装修内容，故原审法院对成某公司的抗辩意见予以采纳。而关于消防工程中的报警系统、喷淋系统、消防栓配件与防排烟工程，属于七天酒店的实际装修且支付了相应的款项，而实际支付款项的多少则属于七天酒店与施工单位之间的约定，成某公司仅以发票金额就推论七天酒店完成的实际面积与现场情况及合同约定不符并不科学亦无事实依据，不予采信。而电梯工程中的9层井某与七天酒店安装的电梯为一整体，不可分割开来，虽《电梯安装工程合同》与工程结算报告并未对井某予以单独区分，但亦有关于电梯施工的相关内容，并不能以报告中未有对此进行单独列明，就否定七天酒店进行实际投入的事实。成某公司的抗辩无证据证实且不可信，原审法院不予采纳。最后，关于成某公司抗辩部分装修计价不明确的意见，原审法院认为，涉案场地的装修现值是原审法院委托有资质的评估机构所作出的客观结论，具有专业性和中立性，证明力较强。成某公司提出的抗辩理由并不足以推翻上述评估结论，不予采纳。综合以上情形，原审法院酌定七天酒店已形成附和的装饰装修现值为3770871元。
涉案合同归于无效，七天酒店与成某公司均有过错，但主要在于成某公司将不具有合法规划报建手续的涉案场地进行出租，故应由成某公司承担主要责任；而七天酒店在承租涉案场地时未有尽到谨慎的审查义务，应对合同无效承担次要责任。双方主次责任的比例为成某公司承担70%，七天酒店自身承担30%。故此，成某公司应赔偿七天酒店装修损失共计2639610元。
关于七天酒店要求成某公司赔偿租金与水电费损失的诉求，由于上述费用均发生在七天酒店实际使用涉案场地期间，是七天酒店实际使用涉案场地与消耗水电的支出，应由七天酒店自行承担。现七天酒店要求成某公司就上述款项进行赔偿于法无据，不予采纳。
另七天酒店要求棠溪一社对本案承责，但并无提供充分证据证实涉案合同无效是由于棠溪一社的过错导致。因合同无效而导致合同相对人的财�纠纷，应在合同相对人之间予以解决。七天酒店要求棠溪一社就本案承责既无事实理由亦无法律依据，依法予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、第七十三条、第七十六条，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，成某公司返还七天酒店押金293360元；二、本判决生效之日起十日内，成某公司赔偿七天酒店装饰装修损失2639610元；三、驳回七天酒店其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费65849元，由七天酒店负担35585元，由成�公司负担30264元；评估费34230元，由七天酒店负担10269元，由成某公司负担23961元。
判后，上诉人七天酒店不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对关键事实未予查明、认定。（一）涉案房屋装修后一直没法进行消防验收，我方也无法开业经营。我方接收涉案房屋后进行的一系列行为，仅是为实现合同目的做好准备，但至今未能实现过合同目的，也没有产生过任何收益。该种对房屋的占有使用不同于已实现合同目的的使用，我方至今所付出的费用（包括装修、租金、水电费等）都是我方的损失。（二）原审判决没有对棠溪一社是否有其它行为证明其有侵权故意进行审查认定。棠溪一社作为涉案房屋建设者，清楚其房屋没有经过规划报建、没有取得一次消防验收，按照现行法律法规是不能取得酒店经营所需的证照的。棠溪一社的行为已证明其有明显的主观�意，其与成某公司共同造成了我方的损失，其侵权事实应予以认定。二、原审判决适用法律错误。（一）在本案中，棠溪一社是共同侵权人，根据我国侵权责任法第八、第九条的规定，其理应对此承担连带清偿责任。（二）我方在本案中已提供证明装修损失等的合同、发票等，且申请了评估，评估结果装修重置价值高于我方的诉求4217211.37元，我方的证据足以证明我方因合同无效所造成的装修损失高于或等于4217211.37元，按照合同法的规定，我方的上述损失金额应予以认定，而不应按照装修现值计算损失金额。在对于造成合同无效的过错比例上，原审法院的认定有误。在本案审理过程中，已查明成某公司为达到与我方签订合同，向我方提交伪造的《证明》及《转租同意书》，且非法出租未取得承租及转租权的房屋给上诉人后，为了与棠溪一社签订租赁合同，不惜刑事�罪、行贿棠溪一社负责人，足以证明成某公司的主观恶意严重性。而棠溪一社、如本上诉状前述，其侵权事实及主观恶意足以认定。我方对于造成合同无效毫无过错，我方的装修损失应由棠溪一社、成某公司共同连带承担赔偿责任。（三）如本上诉状前述，我方至今未能实现过合同目的，没有产生过任何收益，场地也一直空置，我方并没有实际使用房屋。我方已支付的租金和水电费是我方因合同无效造成的损失，该损失也应由棠溪一社、成某公司共同连带承担赔偿责任。故上诉请求：1．撤销原审判决；2．改判成某公司返还我方支付的押金293360元，棠溪一社承担连带赔偿责任；3．改判成某公司赔偿我方装修损失等直接损失共计4217211.37元，棠溪一社承担连带赔偿责任；4．改判成某公司赔偿我方支付的租金损失2200400元，棠溪一社承担连带赔偿责任；5.改判成某公司赔偿我方支付的水电费损失996061.77元，棠溪一社承担连带赔偿责任；6.棠溪一社、成某公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人成某公司答辩认为：我方未针对原审判决提出上诉，但对押金的性质持有异议。七天酒店退款注明了内容是租金，而不是押金。因此，我方对原审判决第一项不认可，七天酒店款项交多了，也应认定为是租金，而非押金。2、七天酒店已支付的租金和水电费，是其租赁涉案物业应支付的对价，其要求我方赔偿损失是没有依据的。
被上诉人棠溪一社答辩称同意原审判决。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，1、本院（2014）穗中法民五终字第14号《民事判决书》认为，原审认定七天酒店在占用涉案房屋期间对其进行使用，并据此要求其支付相应的房屋使用费，符合公平合理、等价有偿原则，本院予以维持；2、七天酒店在原审中表示其第三项诉讼请求的损失2200200元是从2008年2月至2009年5月期间的租金，第四项诉讼989025.67元，是从2008年6月至2010年7月共缴纳了571873.77元水电费，剩余的电费257595元和水费5855.8元为法院判决那一部分；3、广州市华盟价格事务所有限公司出具的上述穗华价估（2014）203号《现值价格评估结论书》中载明对涉案场地的装修项目重置总价评估为5116678元。4、原审法院于2014年6月发出（2013）穗云法民四初字第469号民事裁定书，裁定查封或冻结成某公司名下价值5600000元的财产。七天酒店据此向原审法院预付了5000元财产保全费。
本院认为，根据七天酒店的上诉请求、事实与理由，本案的争议焦点包括：1、棠溪一社是否需承担连带赔偿责任；2、成某公司如何承担七天酒店的装修损失；3、成某公司是否应当赔偿七天酒店租金及水电费。
首先，关于棠溪一社是否需承担连带赔偿责任的问题。七天酒店是依据其与成某公司所签订的《房屋租赁合同》而租赁涉案场地的，根据合同相对性原则，七天酒店仅能向合同的相对方成某公司主张权利，其向与其没有合同关系的棠溪一社主张权利缺乏事实与法律依据，故原审判决驳回七天酒店要求棠溪一社承担连带赔偿责任的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
其次，关于成某公司如何承担七天酒店的装修损失的问题。本院已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第14号《民事判决书》已认定七天酒店在占用涉案房屋期间对其进行使用，据此亦可认定七天酒店已对其装修亦进行了使用，故原审以七天酒店装修现值价作为七天酒店的装修损失正确，本院予以支持，七天酒店要求以其装修时的花费作为损失显然理由不足，本院不予支持。
第三，关于成某公司是否应当赔偿七天酒店租金及水电费的问题。本院已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第14号《民事判决书》已判决七天酒店支付成某公司欠缴水费5855.8元、电费257595元，七天酒店在本案中又就该水电费提起诉讼，违反了一审不再理原则，本院驳回其就该水电费的起诉（不再另行制作裁定书）。至于租金及其他水电费，如原审所述均发生在七天酒店实际使用涉案场地期间，是七天酒店实际使用涉案场地与消耗水电的支出，应由七天酒店自行承担。故原审认定七天酒店要求成某公司就上述款项进行赔偿于法无据并无不当，本院亦予维持。
另关于诉讼费用的问题。1、如前所述，七天酒店要求成某公司赔偿水费5855.8元、电费257595元的诉讼请求应驳回起诉，相应的受理费应予以退回；2、财产保全费5000元应成某公司承担。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，实体处理本院予以维持。上诉人七天酒店的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审受理费60598元，由七天酒店（深圳）有限公司负担30334元，由广州成社物业管理有限公司负担30264元；评估费34230元，由七天酒店（深圳）有限公司负担10269元，由广州成社物业管理有限公司负担23961元；财产保全费5000元，由广州成社物业管理有限公司负担。本案二审受理费30334元，由七天酒店（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年四月十日
书 记 员 邹文芳