广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第904号
上诉人（原审原告）佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人江伟光。
委托代理人潘淡，广东科德律师事务所律师。
委托代理人吴健祥，广东洋三律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市中南农业科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人邝巨明，经理。
委托代理人梁锦耀，广东循理律师事务所律师。
委托代理人何敏莹，广东循理律师事务所实习律师。
上诉人佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社（以下简称“上二经济社”）因与被上诉人佛山市中南农业科技有限公司（以下简称“中南公司”）因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第908号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条的规定，作出如下判决：驳回上二经济社的诉讼请求。原审适用简易程序结案，案件受理费减半收取33900元，由上二经济社负担。
上诉人上二经济社上诉提出：
一、一审判决认定的基本事实不清。主要表现有三方面：
1、一审判决认为“涉讼土地租赁合同效力已经前案作出认定处理。国土行政管理部门对涉讼土地租赁约定期限无异议，原告认为超出20年租赁期限无效的主张本院不予支持”的基本事实不清（见一审判决pl2第1至4行）。事实上，一是上二经济社于2007年2月1日晚上召开村民大会表决通过的决定内容是“同意永利市场续期35年（由08年起）每平方9元起步，留空位2.5元计。据此决定，本应签订《房屋租赁合同》，但是，中南公司与上二经济社的原任却采用欺骗全体村民的方法，于2007年3月1日签订合同时，背着全体村民，故意将当时村民大会通过的同意将永列市场使用权出租，擅自变更为《土地租赁合同》。这样，不但改变了租赁标的物的对象，而且将已建有上盖物的同一块土地进行了二次出租，同时，没有将这份《土地租赁合同》经上二经济社的全体村民讨论，进行暗箱操作，因此，这不是上二经济社当时全体村民的真实意思表示，损害了上二经济社的集体利益，因而该《土地租赁合同》是无效的。二是于2007年3月1日签订涉讼《土地租赁合同》之前，于1995年5月18日，上二经济社与南海市乐安果菜批发市场（中南公司的前身）曾签订了一份《租赁土地合同书》，约定租期20年（1995年8月19日起至2015年8月18日止）。至2007年3月1日，此合同实际履行了12年，还差8年租期届满时，中南公司中途退出了租赁该土地使用权。按照该合同第五条约定，该土地上的建筑物已归上二经济社所有了。因此，第二次续租的不是土地使用权，而是该土地上的建筑物的使用权。三是退一步讲，即使按1995年5月18日双方当事人签订的这份《租赁土地合同书》实际履行了12年和2007年3月1日签订的《土地租赁合同》约定的租赁35年计算，这块商业用地的租赁期长达47年之久，也已超过商业用地租期40年之法律规定，因此，超过的这7年租赁期应为无效。四是因上二经济社当时村民大会表决通过的是同意租赁永利市场的使用权，不是同意继续租赁这块土地的使用权，依照合同法规定，租赁永利市场使用权最长租赁期限为20年，应予确认。广东省高级人民法院作出的（2013）粤高法民二终字第439号民事裁定书认定“至于表决同意租赁永利市场续期35年”是否违法《合同法》第二百一十四条规定的租赁期限不得超过二十年的问题，已超出原审诉辩范围。现一审判决对上二经济社全体村民通过的这一表决内容虽经审查，但对其真实意思表示还是没有查清的事实是，当时上二经济社的村民大会表决通过同意永利市场续期35年，不知道这是不符合《合同法》第二百一十四条规定的。据此，应当依法认定超过20年租赁期的部分无效。
2、一审判决认定中南公司没有违反涉讼《土地租赁合同》第六条第10点约定的基本事实不清。根据该《土地租赁合同》第六条第10点约定：“合同签订后，乙方应在合同生效之日起两年内把原有建筑物进行分期改造，新建占地面积不少于原有的建筑面积，建筑高度不能低于三层，不少于15米，否则按乙方违约处理。”据此约定，该合同的生效之日为2007年3月1日。因此，中南公司应当从2007年3月1日起至2009年3月1日止这两年内将原有建筑物（永利市场）进行分期改造。但中南公司至2013年5月8日才出具第二期《关于将原有建筑物拆除升级改造的申请》给上二经济社，已超过四年多时间。由此可见，中南公司此行为已构成违约。依据该《土地租赁合同》第四条、第五条第1点和第七条第1、3点约定，从2008年1月1日起至2042年12月31日止，按租赁的土地面积19690平方米，每平方米月租9元的3倍和32米道路及桂丹路预留道路的土地面积4775平方米，每平方米每月租金为2.5元计算，中南公司应支付给上二经济社的违约金为：①19690m2×9元×408个月×3倍-216905040元；②4775m2×2.5元×408个月×3倍=14611500元。两项合计231516540元。故上二经济社在一审时酌情请求判决中南公司支付违约金800万元及其利息给上二经济社，是合情合理合法的。一审判决认定这一基本事实不清。3、一审判决以第一期“佛山市中南农产品交易中心商务楼”（下称商务楼）已获得行政主管部门用地规划许可，符合土地核定用途为由，认定中南公司没有违约的基本事实不清。本案原有证据显示，中南公司建筑该商务楼使用的是第一期拆除佛府南集用（2008）第0200132号《集体土地使用证》的土地上的原有建筑物而建的。该建筑批准手续是由上二经济社申报的，于2009年1月14日，由佛山市规划局南海分局发给建字第440605200900049号《建设工程规划许可证》。2009年3月19日，又由上二经济社提交《建筑工程施工许可申请表》，同年3月24日，经佛山市南海区建设局批准：同意施工，并核发了编号440622200903240101《建筑工程施工许可证》。至2010年9月30日该工程竣工，并由上二经济社在《工程竣工验收报告》首页盖章后，经有关单位验收合格了。但是，中南公司欲对原在佛府南集用（2008）第0200130号的《集体土地使用证》面积6921.700平方米土地上的永利市场原有建筑物第二期改造拆除，至2013年5月18日才出具《关于将原有建筑物拆除升级改造的申请》给上二经济社，其此行为明显已构成违约。一审判决对其此违约的基本事实不但没有查清，而且还与商务楼的建筑混为一谈，严重影响了本案最终判决的事实。
二、一审判决适用法律错误。根据上述事实与理由和相关证据，第五十二条、第二百一十四条之规定，一审判决本来应当适用《合同法》判决涉讼《土地租赁合同》无效，而没有适用；本来不应当适用《合同法》第六十条、第一百二十五条和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》、《佛山市南海区国土城建和水务局的复函》，而适用了，导致认定本案的基本事实不清，作出错判。
上诉请求：1、裁定撤销一审判决，发回重审。2、本案一、二审受理费由中南公司负担。
被上诉人中南公司答辩称：请二审法院维持一审判决，驳回上二经济社的上诉请求。理由如下：
一、一审判决认定的基本事实清楚。
1、一审判决认为“涉讼土地租赁合同效力已经前案作出认定处理，国土行政管理部门对涉讼土地租赁约定期限无异议，原告认为超出20年租赁期限无效的主张本院不予支持”是正确的，并没有认定事实不清。关于涉讼土地租赁合同的效力问题，佛山市南海区人民法院在（2011）佛南法民三初字第1527号判决和（2012）佛中法民一终字第78号判决均认为涉讼的土地租赁合同合法有效，即使上二经济社提出了申请再审，广东省高级人民法院也以（2013）粤高法民二申字第439号民事裁定书驳回了上二经济社的再审申请。而对于超出20年租赁期限部分的效力问题，一审法院咨询了佛山市南海区国土城建和水务局，得到了“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限是不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”的函复，并没有对涉讼土地租赁约定期限提出异议，对以上事实，一审判决认定清楚，据此对上二经济社主张超出20年租赁期限无效不予支持是正确的。
2、一审判决认定中南公司没有违反涉讼的《土地租赁合同》第六条第10点约定事实清楚。《土地租赁合同》第六条第10点的原意是在合同生效之日起二年内把原有建筑物进行分期改造，上二经济社认为中南公司在2013年5月8日才向他们出具第二期《关于将原有建筑物拆除升级改造的申请》，已超过四年多时间，是上二经济社曲解了《土地租赁合同》的本意，将《土地租赁合同》约定两年内把原有建筑物分期改造，曲解为二年内把原有建筑物改造完毕，中南公司在2013年5月8日向他们递交第二期《关于将原有建筑物拆除升级改造的申请》，是因为第二期改造工程准备将原有建筑物拆除报建时，遭到上二经济社的阻挠（对原有建筑物拆除进行改造本来是无须征得上二经济社同意的），政府有关部门要求中南公司先用书面形式提出申请，如上二经济社不同意或不答复再另行采取措施，因而中南公司才向上二经济社递交《关于将原有建筑物拆除升级改造的申请》，而不是因此中南公司就违反了涉讼的《土地租赁合同》第六条第10点约定，一审判决综合合同约定及实际履行情况，认定合同约定“二年内把原有建筑物进行分期改造”是指中南公司在约定的两年期限内启动实施该重建改造而非在两年内实施完毕，进而认定中南公司没有违反涉讼的《土地租赁合同》第六条第10点约定是正确的。
3、一审判决以第一期“佛山市中南农产品交易中心商务楼”已获得行政主管部门用地规划许可，符合土地核定为由，认定中南公司没有违约事实清楚。中南公司与上二经济社签订的、合法有效的《土地租赁合同》租赁的土地既包括已建商务楼坐落的佛府南集（2008）第0200132号《集体土地使用证》的土地，又包括佛府南集（2008）第0200130号《集体土地使用证》的土地，只是中南公司改造时把先建设的“佛山市中南农产品交易中心商务楼”称为第一期改造，将佛府南集（2008）第0200130号《集体土地使用证》的土地原有建筑物改造称为第二期改造，但由于第一期商务楼建好后，上二经济社拒绝协助办理商务楼工程的质量验收手续，使中南公司被迫向法院提起诉讼，要求判令上二经济社协助办理佛山中南农产品交易中心商务楼建筑工程的竣工验收、建筑消防设计防火验收、民用建筑节能专项验收、环保验收等手续和二期工程规划、施工许可等手续。虽然经过两级法院审理中南公司都胜诉，但由于时间的拖延，中南公司的第一期商务大楼自2011年10月建好至今仍不能正常投入使用，二期工程规划、施工许可等手续也无法进行，但即使这样，中南公司也没有违反《土地租赁合同》“二年内把原有建筑物进行分期改造”的约定，租赁土地的改造是整体进行的，中南公司在租赁的土地进行改造也要分期依次进行，上二经济社将合同标的内的两块土地分割开来，认为另一块土地还未改造，构成违约是错误的。一审法院认为涉诉两块土地上原建有建筑物，改造范围较大，已建起的、由上二经济社协助报建的商务楼是在其中的一块土地上，综合合同约定及实际履行，认定中南公司没有违约事实清楚。
二、一审判决适用法律正确。
一审法院根据查清的事实，结合本案的实际情况，参考了佛山市南海区国土城建和水务局关于“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”的复函，依照《合同法》第六十条、第一百二十五条的规定，作出了驳回上二经济社诉讼请求的判决并没有适用法律错误，是完全正确的。
上诉人上二经济社在二审期间向本院提交了以下证据：
《佛山市建（构）筑物设计方案审核申请表》、《南海区建设工程规划许可证报批表》（编号：建字第440605）各1份（复印件），证明中南公司对原有建筑物（永利市场）进行第一期改造启动实施的事实，第一期改造没有违约。
被上诉人中南公司对上诉人上二经济社提交的证据的真实性无异议，但对证据的关联性及证明内容有异议。
被上诉人中南公司在二审期间未向本院提交新的证据。
对上诉人上二经济社二审期间提交的证据，被上诉人中南公司对真实性无异议，本院予以确认。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，中南公司在涉案土地上建设的名称为佛山中南农产品交易中心商务楼的建筑物共7层、建筑面积27471平方米、总高度31.25米。
本院认为：关于双方当事人2007年3月1日签订《土地租赁合同》（以下简称“合同”）的效力，已经原审法院（2011）佛南法民三初字第1527号案及本院（2012）佛中法民一终字第78号案审理，认定合同有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项的规定，当事人就该请求可通过申请再审程序处理，本案不再审理。
关于中南公司是否违反合同第六条第10点的约定问题。该合同条文表述为：“签订合同后，乙方应在合同生效之日起二年内把原有建筑物进行分期改造，新建占地面积不能少于原有的建筑面积，建筑高度不能低于三层，不少于15米，否则按乙方违约处理。”按字面理解，尚有多处约定不明，包括“二年内”是指完工还是启动；如果指启动，是整体改造启动还是各期改造均启动；“新建占地面的不能少于原有的建筑面积”中原有建筑面积究竟是多少。鉴于此，对于合同没有约定或约定不明的部分，应根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定确定。从有利于实现合同约定的“配合政府打造佛山市大物流城市，亮化美化罗村东大门，……提前整合、提升、改造永利市场”的目的考虑，结合案涉土地面积较大，报批、拆迁、建设周期较长的客观事实，改造工程两年内全部完工不合常理，故应将该合同条款约定的“二年内”理解为启动期限。本案双方当事人在本院（2012）佛中法民一终字第78号案中的陈述，中南公司称其前身在涉案土地上建设的建筑物为平房约4000平方米，上二经济社则陈述建筑物为2层，不止4000平方米。而本案合同签订后中南公司已在涉案土地上建设了7层、用地面积11548.2平方米、建筑面积27471平方米、总高度31.25米的建筑物，已远超合同约定的占地面积、层数、总高度标准。因此，中南公司在二年内启动的第一期改造工程已经能够满足合同的约定，应认定中南公司已按合同第六条第10点约定履行。上二经济社主张中南公司违反该约定构成违约的依据不足，本院不予支持。
综上，上二经济社的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67800元，由上诉人佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 杨雅静