济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初777号
原告济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市槐荫区南辛庄中街91号。
法定代表人隋阳，总经理。
委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。
委托代理人于合双，山东才有律师事务所律师。
被告李秀玲，女，1968年3月10日出生，汉族，住济南市。
原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业）诉被告李秀玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理。本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告华舜物业的委托代理人林世军，被告李秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华舜物业诉称：2001年8月1日，原告与玉景家园小区的开发商济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，约定由原告对被告居住的玉景家园小区进行物业服务。原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。为维护原告和已交费业主的权利，诉请判令：一、被告支付物业费1364.63元；二、被告按日支付百分之三违约金；三、被告承担诉讼费用。
被告李秀玲辩称：我是绝对不认可原告的诉讼请求的，就是因为第一，一楼单元门外面的灯两年没亮，我父亲、我母亲、我姐姐多次找物业，都没由给修理。第二，我家的地下室被盗过。第三，还有费用产生的时间不对，我2013年全年我都交了，2014年我去交物业费的时候，要求物业换灯，我和一个老头吵吵起来了，就没有交后面的钱。第四，我家老人摔倒造成的医疗费和精神损失费都要他赔偿给我。第五，电表改造费是不用交钱的，但是他收了我大约几百块钱，还有预交的水电费，具体的不记得了，也没有给单子没有给收据，应当退还该费用。
经审理查明，济南市玉景家园小区坐落于济南市槐荫区南辛庄中街91号，济南经济房地产开发中心为该小区的开发单位。原告华舜物业在本案审理中提供济南经济房地产开发中心作为委托方（甲方）与受委托方即原告华舜物业（乙方）于2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》，约定甲方将玉景家园小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至玉景家园小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。合同中在“双方的权利和义务”中“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”。合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元／平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元／平方米·月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。
原告华舜物业提交《房屋权属状况信息》一份，载明被告李秀玲居住于玉景家园小区xxx号，房屋面积为112.32平方米。其说明于2014年11月19日退出玉景家园小区，要求被告李秀玲支付的物业服务费是2013年1月1日计算至2014年11月15日，为1364.63元；其还说明要求被告李秀玲支付的违约金为自2014年11月15日起至2015年11月14日止，以总欠费额为基数，按日百分之三标准计算。
被告李秀玲对原告华舜物业提供的《玉景家园物业服务委托合同》及原告华舜物业所述其房屋面积、物业服务费交纳标准及撤出时间均无异议。其主张其已经交纳了2013年的物业费，但经本院限期后其未能就此提交证据证明，原告华舜物业对其该主张也不予认可。
以上事实有原告华舜物业提供2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》、《玉景物业费收缴明细表》及双方当事人的陈述为凭。
被告李秀玲就其答辩所称原告华舜物业应退回的预交电费的单据没有保存，原告华舜物业没有为其开具电表改造费的单据。
原告华舜物业对被告李秀玲答辩所称的预购电费确认有此事，但称应当持相关单据进行结算；其对被告李秀玲答辩所称收取的电表改造费，实际应为“电改分摊费”，是在一户一表改造的时候，将损耗的电费向业主分摊的费用。原告华舜物业就此费用的收取提供2013年10月13日的《通知》、《玉景家园2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》，载明玉景家园2011年1月至2013年9月电费误差为205753.60元；提供2013年10月25日加盖济南供电公司印章的《2011年1月至2013年10月济南经济房地产开发中心（玉景家园）电量电费明细》，载明自2011年1月至2013年10月期间每月的电量、电费数额；其还提供玉景家园小区内各楼电表费用清单。其结合以上证据对收取业主的该费用说明，当时分摊的电费是每户按照640度计350元收取。因该费用有部分业主没有交纳，在被告李秀玲未能提交证据证明其已经交纳的情况下，其不认可被告李秀玲交纳了该费用。
被告李秀玲对原告华舜物业提供的以上清单、通知等质证说明不知道相关情况，当时收费时仅说明为电表改造费，没有说过是电费分摊费用，其交费后原告华舜物业未向其开具收据。
原告华舜物业案后自认被告李秀玲尚有244.75元预交的电费没有退还，但扣除地下室电费177.65元及17个月公共照明费68元后（每月4元），仅能退还0.9元。
以上事实有原告华舜物业提供2013年10月13日的《通知》、《玉景家园2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》、2013年10月25日《2011年1月至2013年10月济南经济房地产开发中心（玉景家园）电量电费明细》、玉景家园小区内各楼电表费用清单，等证据及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告华舜物业与玉景家园小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订《玉景家园物业服务委托合同》，此时该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。原、被告双方应当按照该合同的约定，履行各自的义务。被告李秀玲作为小区业主，其既有权利接受原告华舜物业提供的物业服务，也有义务交纳合同约定的物业费。被告李秀玲称其已经交纳了2013年的物业费，但其未能提交证据，在本院再次为其指定举证期限后，其仍然未能提交相应的证据证明该事实，故本院对其主张不予采信。按照查明的事实，被告李秀玲所欠交的物业费为2013年1月至2014年11月15日，原告华舜物业要求其支付1364.63元并不超过合同约定的标准，对该数额本院予以认定。
关于被告李秀玲答辩所称的预交的水电费及交纳的“电改分摊费”是否应当抵扣物业服务费的问题。被告李秀玲未能就其主张的预交水电费提交证据证明，但原告华舜物业自认被告李秀玲电卡中尚余电费244.75元，对其自认的该部分事实本院予以采信，该费用可在被告李秀玲应交物业费中予以扣减。但其所称应当扣除的地下室电费及公共照明费，因该陈述属于对其有利的陈述，在其没有提供相关依据的情况下，不应予以扣减。被告李秀玲另就答辩所称的预交“电改分摊费”未能提供收据，因该小区确有业主未交纳该费用，在原告华舜物业对其交纳了该费用的事实不认可的情况下，其主张的该事实，证据不足，其要求在其应交物业费中扣减该费用的请求，本院不予支持。对于无法扣减的费用，如确实存在，双方可在案后另行结算。关于电表改造费，虽然被告李秀玲未提交证据证明其交纳了该费用，鉴于该小区多数业主交纳了该费用。对该费用的处理，本院认为，首先，是否存在电量损耗，原告华舜物业未能提交证据证明；其次，即使存在损耗，其将整个小区的电量损耗不加区别的平均分摊在每户业主之上，既缺乏合法依据又缺少合理的解释，侵犯了业主的合法权利，如其确实收取了被告李秀玲的该费用，其应当向被告李秀玲退还。
综上，被告李秀玲应交2013年1月-2014年11月15日间的物业服务费1364.63元，扣减预交电费244.75元，其还应向原告华舜物业交纳1119.94元。
原告华舜物业还要求被告李秀玲按日支付百分之三的违约金，鉴于本案审理查明被告李秀玲未交纳物业服务费存在着以上的相应理由，本院对原告华舜物业的该项诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，判决如下：
一、被告李秀玲于本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付2013年1月至2014年11月15日间的物业服务费1119.94元；
二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告济南华舜物业管理有限公司负担20元，被告李秀玲负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 官静