山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1102民初3584号
原告：惠笑彦，男，1981年5月7日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托代理人：丁士超，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。
被告：于建军，男，1969年1月16日出生，汉族，居民，住山东省诸城市。
委托代理人：卢运章，山东理达寰球律师事务所律师。
被告：俞日发，男，1969年9月12日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
原告惠笑彦诉被告于建军、被告俞日发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠笑彦的委托代理人丁士超，被告于建军及其委托代理人卢运章，被告俞日发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告惠笑彦向本院提出诉讼请求：1、判令被告俞日发返还原告转让费4万元、赔偿原告装修损失7.95万元、设备搬迁费7140元（以上共计12.664万元）及停业损失；2、判令被告于建军赔偿原告停业损失；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月份，原告与被告俞日发签订了房屋租赁合同，该房屋位于海曲东路北36号0单元沿街（于建军为房屋所有人），合同签订前，被告俞日发称有权处分该房屋，并且于建军也同意将房屋出租给原告。之后，于建军每年都到涉案房屋中收取原告的房租。2015年8月份，于建军以不同意俞日发将房屋转租为由，带领十余人到涉案房屋处，强行将原告开的育婴店关停，原告报警后于建军才离去。之后，被告于建军又几次带人到原告处闹事，于建军的关停行为及俞日发的诈骗非法转租行为给原告造成了巨大的经济损失及名誉损失，故诉至法院，请求依法判决。
于建军辩称，原告所诉无事实和法律依据：1、原告是因被告俞日发非法转租发生的纠纷，原告的损失应当由俞日发承担，本案被告于建军无任何责任；2、原告诉求判令被告于建军赔偿停业损失，原告无任何证据证明在租赁期间停业，也无任何损失的证明。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
俞日发辩称，1、认可与原告自2012年5月8日起至原告自涉案房屋中搬出止签订过2份合同；2、不同意返还转让费，因转让费系行业规矩，是出租人转让经营权和房屋已有附着装修装饰物的补偿；被告转让经营权已履行义务，且涉案房屋内部分装修是被告先前装修而成并交与原告使用的；原告一直租赁涉案房屋，原告同意缴纳转让费，但因手头紧张陆续缴纳4万元，应向被告补足未交的转让费，无权要求被告返还已交的转让费；3、不同意赔偿装修损失，原告主张的部分装修项目系被告转租前装修好的，不应计算在原告装修项目的范围内，原告自认大部分装修在2015年5月8日前结束，可见第一个合同期内已装修完毕且合同已履行完毕，原告在第二个合同履行期内因被告于建军强行关店造成的损失不应由被俞日发负责；4、不同意赔偿原告主张的营业损失，引起本案诉讼的起因是2015年8月被告于建军多次强行关店造成的，由此造成的损失应由肇事者承担。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告提交如下证据：
证据一：2015年4月26日原告与被告俞日发签订的《房屋租赁合同》复印件一份，证明原告与俞日发存在租赁关系，以及原告将房租和4万元的转让费交付给了被告俞日发，要求俞日发返还转让费。
证据二：（2015）东民一初字第3816号民事判决书原件、（2016）鲁11民终244号民事判决书原件、（2015）东民一初字第4076-1号民事裁定书及保全费单据，证明被告俞日发非法转租、欺骗惠笑彦的事实。
证据三：经本院委托日照大华土地房地产估价有限公司评估作出的《价格评估报告》原件，证明惠笑彦对涉案租赁房屋装修剩余残值为7.95万元，要求俞日发赔偿损失。
证据四：《收款收据》原件一份，证明惠笑彦因不能继续承租涉案房屋而产生的搬迁拆装费用7140元，要求被告俞日发承担。
于建军质证意见为：对证据一房屋租赁合同没有异议，原告是否将房租和4万元转让费交付俞日发，我们不清楚；对证据二（2015）东民一初字第3816号判决书原件、（2016）鲁11民终244号民事判决书无异议，对（2015）东民一初字第4076-1号民事裁定书我们不清楚；对证据三无异议；对证据四不清楚。
俞日发质证意见为：对证据一真实性无异议，认可租金和转让费交付，但是租金我已经交给了被告于建军；对证据二（2015）东民一初字第3816号判决书原件及（2016）鲁11民终244号民事判决书均无异议，没收到过（2015）东民一初字第4076-1号民事裁定书，真实性不清楚，对保全费单据不清楚；对证据三真实性无异议，对评估的内容有异议，评估内容中照片横顺序2、5、7、9都是由我以前已经装修好的，不应当记在原告装修的款项内，评估报告中涉及到的装修是原告和我在2013年签订房屋租赁合同以后装修的，其价值不应该出现在本案中，2015年以后原告没有再进行装修；证据四搬迁费用不应当由我承担，该费用系被告于建军在关联案件中强制执行，原告搬迁时产生的费用，不应当由我承担。
原告对其主张的第二次合同期内进行装修的事实未再补充证据，原告对其主张的被告于建军带人干预导致停业事宜未提交证据；被告于建军、被告俞日发本案中均未提交证据。
本院依法调取了关联案件（2015）东民一初字第3816号、（2015）东民一初字第4076号、（2016）鲁1102民初2540号案件部分电子卷宗书面材料，原、被告对上述证据无异议。
经审查，本院对上述证据一、二及法庭依法调取的证据予以确认并在卷佐证；对证据三、四真实性予以确认，但对该两份证据的证明目的不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告于建军于2008年在日照市东港区海曲东路北水晶花园购得沿街楼两处，其具体坐落于水晶花园36#0单元106.206号和水晶花园36#0单元107.207号。2011年5月8日，被告于建军与被告俞日发签订了《房屋租赁合同》，合同约定：于建军将上述两套涉案房屋租赁给被告俞日发（合同中将36#0单元106.206号写为36#0单元108.208号）；租赁期限自2011年5月8日至2016年5月8日；第一年的租金为19万元，先交费后使用，第二年的租金递增5%，第三年递增8%，自2014年后，每年递增10%；合同第二条第二款第三项约定承租人擅自将房屋转租、转让或他借的，出租方可以解除合同、收回房屋；合同第十条约定：未经出租方同意，承租方严禁对房屋的设计结构进行调整或装修，违者一切经济损失由承租方承担赔偿；第十一条约定：合同到期承租方要把房屋保持原样交付给出租方（包括承租方装修部分），如有损坏，按市场价格赔偿。合同签订后，被告俞日发依约租赁了原告于建军的房屋进行经营。
被告俞日发经营过程中，经与原告惠笑彦协商，水晶花园36#0单元107号（两层）一间房屋（一楼）转租给原告使用。使用过程中，双方于2012年8月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告俞日发将涉案房屋中的水晶花园36#0单元107号（两层）一间房屋（合同中书写为单元××号）租赁给原告惠笑彦使用，租期期限自2012年5月8日至2015年5月8日。
原告惠笑彦与被告俞日发于上述合同届满前的2015年4月26日再次签订了《房屋租赁合同》，合同约定水晶花园36#0单元107.207号上下两层房屋租赁给原告惠笑彦使用，合同约定：租赁期限为2015年5月8日至2021年5月7日；合同第十条约定：未经出租方同意，承租方严禁对房屋的设计结构进行调整或装修，违者一切经济损失由承租方承担赔偿；第十一条约定：合同到期承租方要把房屋保持原样交付给出租方（包括承租方装修部分），如有损坏，按市场价格赔偿。该合同签订后，原告惠笑彦向被告俞日发支付了租赁费及转让费4万元，原告使用上述房屋经营孕婴用品等项目。
之后，房东于建军认为被告俞日发未经其同意转租涉案房屋，多次找本案的原告及被告俞日发协商未果，被告于建军于2015年8月25日前后再次到原告处交涉未果，遂于2015年8月26日诉至法院，请求法院判令解除其与俞日发签订的租房合同、并要求俞日发及原告等人搬出房屋，案号为（2015）东民一初字第3816号，该案本院已于2015年11月11日作出判决：“一、原告于建军与被告俞日发于2011年5月8日签订的关于日照市东港区海曲东路水晶花园36#0单元107.207号和该单元108.208号（房产证中登记为106.2**号）房屋的《房屋租赁合同》自2015年9月5日起解除；二、第三人惠笑彦、郑丽琨于本判决生效之日起三十日内将日照市东港区海曲东路水晶花园36#0单元108.208号（房产证中登记为106.2**号）房屋腾空并将该房屋交付给原告于建军；三、第三人惠笑彦于本判决生效之日起三十日内将日照市东港区海曲东路水晶花园36#0单元107.207号房屋腾空并将该房屋交付给原告于建军。”
被告俞日发对上述判决不服，提出上诉，日照市中级人民法院于2016年4月22日作出（2016）鲁11民终字第244号判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年6月28日，因上述案件执行，惠笑彦自涉案房屋中搬出，将涉案房屋交付给了本案被告于建军。由于原告惠笑彦认为被告俞日发的转租行为及被告于建军的关停行为给其造成损失，故提起本次诉讼，并申请对其装修及停业损失进行鉴定评估，本院依法委托了日照大华土地房地产估价有限公司对原告惠笑彦的房屋装修损失及停业损失进行了评估，该评估结论书确认：1.原告装修价值在评估基准日的价格为7.95万元【结合现场勘查及装修使用年限相关规定，2012年8月铺装一楼地砖，按成新率60%，其他项目均于2015年5-7月进行装修改造，按成新率90%计算：（90554.81-6600）*90%＋6600*60%】，2.停业损失因申请人未能提供详细会计等核算资料无法进行评估。
另查明，原告惠笑彦与案外人李冉曾于2015年9月23日共同向本院提出财产保全申请，申请将被告俞日发名下的鲁Ｌ×××××号车辆予以查封，本院于2015年9月24日将上述车辆予以查封。原告和李冉为此支出保全费1520元，该款项在李冉诉俞日发、于建军的案件（2015）东民一初字第4076号未作处理，本案原告惠笑彦曾在该案中作为共同原告参加诉讼，后因非同一个法律关系而退出了该案诉讼。
本院认为，被告（原房东）于建军与被告俞日发签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，该合同合法有效。合同签订后，双方均应严格按照合同履行。被告俞日发在合同期内将涉案房屋租赁给他人（本案原告惠笑彦及案外人李冉），违反了双方的约定，故法院解除了于建军与被告俞日发签订的房屋租赁合同。于建军与被告俞日发签订的原《房屋租赁合同》期限自2011年5月8日至2016年5月8日，被告俞日发与原告惠笑彦第二次签订的《房屋租赁合同》期限自2015年5月8日至2021年5月7日，转租合同期限远远超过了原租赁合同剩余租赁期限，超过部分应视为无效。故作为转租合同的有效期限应确认至2016年5月8日，在此期间内，由于法院解除了原租赁合同，故原告惠笑彦与被告俞日发之间的转租合同失去了存在的基础，故自然解除。
对于转让费40000元。原告惠笑彦与被告俞日发之间的转租合同自然解除后，因（2015）东民一初字第3816号案件进入执行程序，原告实际于2016年6月28日自涉案房屋中搬出，可见原告与被告俞日发在2015年4月26日签订的《房屋租赁合同》未能履行至2021年5月7日；对于原告主张返还的转让费40000元，因该款项产生在第二次合同签订后，又因被告俞日发未能促成合同全部履行至2021年5月7日，原告惠笑彦未能实现合同的目的，故被告俞日发负有返还的义务。
对于房屋装修损失79500元。被告俞日发主张日照大华土地房地产估价有限公司出具的价格评估报告中部分装修是其先前装修好转让给原告惠笑彦的，被告虽未提交证据予以证实，但在原告申请评估过程中，自书向鉴定机构提交的“爱多多孕婴用品”《装修时间明细表》中载明“…于2012年8月改造一楼地面砖、一楼电路；于2014年7月改造一期泳池；于2015年7月改造一楼肯德基门；其余都属于2015年5月至7月二期改造”，评估报告书结论说明中载明“结合现场勘查及装修使用年限相关规定，2012年8月铺装一楼地转，按成新60%，其他项目均于2015年5月-7月进行装修改造，按成新90%计算”，可见评估机构将2014年7月改造一期泳池评估进2015年5月至7月改造项目中。另原告主张装修损失，应首先举证证明两期合同内分别由其装修的项目，原告除提交2015年7月20日与天恩装饰设计过程有限公司签订的《基础装修工程预算表》外，庭审中未再补充关联证据（如各次装修的准确时间、各次装修协议、各次装修费用的结算单据等等）证实其各次装修的事实。基于以上理由，本院认为，原告从事经营活动，存在装修也系客观情形，但装修系基于自己的经营活动需要，第一次合同期内的装修（2012年5月8日至2015年5月8日），因合同已履行完毕，其再向转租人俞日发主张，本院不予支持；第二次合同期内的装修（2015年5月8日至2021年5月7日），因原告仅提供了单一证据而未再补充关联证据证实其装修的具体项目，导致本院对第二次合同期内原告装修次数、时间、项目、价款等不能确定，且评估报告确认的装修项目存在交叉混同、结论数据亦存在无法分割现象，故因证据不足，本院亦不予支持，原告可待条件成熟时另行主张权利。
对于原告主张的设备搬迁费7140元，虽系原告履行（2015）东民一初字第3816号案件生效判决进行搬迁而支出的费用，但原告租赁房屋进行经营，搬进与搬出均系必然经过，涉案房屋即使未出现纠纷，即使原告租赁其他房屋，原告在合同到期后或经营终结后均会产生搬迁费，故，对原告的该主张，本院不予支持。
对于原告主张的停业损失，因本案属于房屋租赁合同，原告每日的经营收入应是其投入的人力、资金、技术、设备、雇用他人等等共同因素产生的效益，不是仅仅租赁就必然产生收益，故属于间接损失；况且原告并未举证证明其关门停业的事实，亦未向法庭陈述停业损失的具体数额。故对于原告向两被告主张的停业损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。
另，因原告在（2015）东民一初字第4076号案件中退出诉讼，原告提交的证据二中的（2015）东民一初字第4076-1号民事裁定书及保全费单据非本案作出的保全，与本案诉讼无关联，故对保全费1520元本案不作处理。
综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告俞日发于本判决生效之日起五日内返还原告惠笑彦转让费40000元；
二、驳回原告惠笑彦要求被告俞日发赔偿房屋装修损失79500元的诉讼请求；
三、驳回原告惠笑彦要求被告俞日发赔偿设备搬迁费7140元的诉讼请求；
四、驳回原告惠笑彦要求被告俞日发赔偿停业损失的诉讼请求；
五、驳回原告惠笑彦要求被告于建军赔偿停业损失的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2833元，原告惠笑彦负担1938元，被告俞日发负担895元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 刘善霞
人民陪审员 费洪波
人民陪审员 万德林
二〇一六年十二月七日
书 记 员 李 洁