河北省武安市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）武民初字第04404号
原告（反诉被告）魏印香，现住邯郸市峰峰矿区。
委托代理人姜奇，河北紫微星律师事务所律师。
委托代理人张伟，河北紫微星律师事务所律师。
被告（反诉原告）武安市武安镇白鹤观街街道委员会（以下简称白鹤观街委会）。
法定代表人张卫东，系该街委会主任。
委托代理人游丽清，河北正驰律师事务所律师。
原告（反诉被告）魏印香与被告（反诉原告）白鹤观街委会房屋租赁合同纠纷一案，我院于2010年4月12日作出（2009）武民初字第2029号民事判决，原告魏印香不服，向邯郸市中级人民法院提起上诉，邯郸市中级人民法院经过审理，于2010年10月8日作出（2010）邯市民一终字第496号民事裁定：一、撤销武安市人民法院（2009）武民初字第2029号民事判决；二、发回武安市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，于2011年12月15日作出（2010）武民初字第03479号民事判决，被告白鹤观街委会不服，上诉至邯郸市中级人民法院，邯郸市中级人民法院经审理，于2012年8月20日作出（2012）邯市民一终字第405号民事裁定：一、撤销武安市人民法院（2010）武民初字第03479号民事判决；二、发回武安市人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）魏印香及其委托代理人姜奇、张伟，被告（反诉原告）武安市白鹤观街委会委托代理人游丽清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）魏印香诉称，2004年2月14日，被告方原负责人高来顺在峰峰宾馆与原告签订一份《房屋租赁协议》，约定将被告坐落在武安市北环路看守所对面综合楼及院落租给原告，期限20年，年租金八万元。租赁协议签订后，原告对租赁物进行了装修改建，共投资2014194元，协议签订后双方约定被告可到原告处签单消费。2009年9月1日，被告突然给原告下达了终止租赁协议通知。原告接到通知后当即携款向被告交纳租金，被告却不让会计收款和清结消费欠款，同年9月20日，被告组织多人到原告经营处所，强行将原告全部经营人员撵走。现起诉于法院请求依法判决《房屋租赁协议》的效力；判令被告赔偿原告的各项经济损失2014194元；支付欠款14966元；判令被告赔偿原告自2009年9月20日起至一审判决作出之日期间的停业经济损失每月50000元。
被告（反诉原告）白鹤观街委会辩称，第一，原、被告双方签订的租赁协议已按合同约定予以解除；第二，原告所花费用是其为经营所需，应由其自行承担，被告不应赔偿其任何经济损失；第三，原告诉状所称理由与事实不符，被告向原告下达解除合同通知时，原告并未当即携款交纳租金；第四，原告所称被告欠其消费款14966元，该事实与本案非同一法律关系，应当另行起诉。
被告（反诉原告）白鹤观街委会反诉称，原告违反房屋租赁协议，欠交租金三个月，我方有权终止合同，并有权要求违约方负担合同第二项下的全部费用。2009年9月1日，在原告未按期交纳2009年度租金的情况下，我方向其下达了书面通知，告知其合同已解除并不违反法律规定。现向法院提起反诉，要求判令终止房屋租赁协议，并判令被反诉人赔偿反诉人的租金损失37260元及经济损失135449.96元，且本案全部诉讼费用均由被反诉人承担。
原告（反诉被告）魏印香针对反诉辩称，第一，协议中虽约定于每年6月1日交纳下半年度租金，但是由于双方商定被告可在其处签单消费，此款待被告通知交纳下年度租金时予以冲抵，因此，实际上双方已将交租时间变更为被告通知原告清结签单消费欠款时。这一事实，有2006年12月8日、2007年8月10日、2008年12月11日双方对账清结签单消费欠款后，被告出具的2006年度、2007年度、2008年度租金收据为证。因此，被告反诉原告违反合同约定不能成立；第二，被告解除房屋租赁合同的通知没有法律效力，不符合《合同法》第九十四条之规定，没有留给原告足够的时间，被告提出的损失请求实际上是建立在被告侵权行为的基础之上，被告解除合同采取的是暴力手段，所请求的经济损失不应该得到赔偿；第三，被告要求原告赔偿其租金损失37260元及经济损失135449.96元的反诉请求不应支持，反诉人所要求的财产损失没有任何法律依据。
在法定的举证期限内，原告（反诉被告）魏印香为证明自己的主张，向法庭提供以下证据材料：
1、2004年2月14日签订的《房屋租赁协议》一份，用以证明租赁合同的期限，租金标准及双方的权利、义务；
2、武安市村集体统一收据四张，用以证明原告已按协议约定交清了租金；
3、酒楼菜单二十份，用以证明2008年12月到2009年8月期间，被告共在原告餐饮部签单消费14966元，尚未付款；
4、《通知》一份，用以证明被告违法通知原告解除合同；
5、喜羊羊庆典公司出具的收条一份，用以证明原告租用被告综合楼后正式开业时间；
6、《装饰工程合同书》一份，用以证明原告在水一方洗浴中心装修投资80万元；
7、收条十份，证明内容同上；
8、装修协议及工程材料单各一份，用以证明原告在水一方酒楼装修投资12万元；
9、鑫源装饰部收款单据三份，证明内容同上；
10、张忠海、张安庆、刘旭东及万达门市销货单证九份，用以证明原告对被告综合楼改建自动门，塑钢门窗投资36327元；
11、林州市锅炉辅机长收据一份，用以证明原告为被告锅炉增加配套管道等设施投资45000元；
12、收据五份，用以证明原告为被告综合楼增加防火设施投资51698元；
13、张金堂及刘宾收条一份，用以证明原告新建水池及平房共投资98000元；
14、武安市城关镇鸿太机电门市部出具的收据两份，用以证明原告为水池配套设备投资3700元；
15、收据两份，用以证明原告洗浴部建蒸房投资85000元；
16、收据一份，用以证明原告为被告综合楼新增铁楼梯投资6800元；
17、家电收据四份，用以证明原告为被告综合楼增添空调设施投资87100元；
18、锅炉厂收据两份，五金店收据一份，用以证明原告新建用电设施设备投资53000元；
19、松达公司购货单一份；
20、苗军出具收据七份；
21、建筑管理局收费票据一份；
上述三组证据用以证明原告新建餐饮大厅投资130000元；
22、张军出具收据六份，用以证明原告安装铁栏杆投资8000元；
23、鑫源装饰出具发票一张，用以证明原告改建北门投资57000元；
24、收据四份，用以证明原告进行防水维修投资3050元；
25、收据七份，用以证明原告为外墙美化投资51600元；
26、收据一份，证明条一份，用以证明原告为综合楼安装监控设备投资48800元；
27、收款单据104份，用以证明原告购置经营所需工具用具等支出费用320279元；
28、过磅单一份，用以证明原告存放在经营场所的煤炭价值15840元；
29、照片14张，用以证明2009年9月20日上午被告强行将原告正在经营的在水一方餐饮洗浴部关门落锁，撵走经营人员的现场情况；
30、报警单一份，用以证明被告强行关闭原告营业场所，原告曾报警求助；
31、婚宴定金收据六份，用以证明被告强行接管在水一方之后原告退掉婚宴损失42360元，支付顾客违约金1000元；
32、2009年1月至9月现金收支日记账，共计25页，用以证明原告的餐饮部及洗浴部经营状况。
在法定的举证期限内，被告（反诉原告）白鹤观街委会为支持其主张向法庭提供以下证据材料：
1、房屋租赁协议一份，用以证明租赁综合楼的事实；
2、解除合同通知书一份，用以证明由于原告方违约，被告向其下达了解除合同的通知；
3、发票一张，用以证明被告安装锅炉花费8万元；
4、综合楼工程结算单一份，用以证明综合楼餐厅，伙房的工程款合计34089.96元；
5、工资单三张及补助单二张，用以证明被告接管综合楼后，街委会对派出人员的工资补助支出。
原告（反诉被告）魏印香在庭审中提供的1-32份证据用以证明原告餐饮部及洗浴部购进的物品的花销等状况，被告对原告1、2、4份证据表示无异议，对3、5、7、9-32份证据均提出异议，认为上述证据均为白条，不符合证据要求。本院对证据1、2、4予以认定，对于证据6、8，被告虽提出异议但属于真实情况，本院予以采纳，其他证据不予认定。被告在庭审中提供的1-5份证据，原告对1、2份证据无异议，对3、4、5份证据提出异议，认为上述证据均系被告单方行为，不具备证明效力，不予认定。本院对证据1、2予以认定，对证据3、4、5与本案不具有关联性，不予以采纳。
根据当事人的陈述、举证、质证以及对有效证据的认定，本院对本案事实确认如下：
被告（反诉原告）白鹤观街委会在武安市北环路武安市看守所对面有一处楼房院落，未取得建设工程规划许可证等相关手续。原告（反诉被告）魏印香与被告（反诉原告）白鹤观街委会于2004年2月14日签订一份房屋租赁协议，双方约定被告将其位于武安市北环路楼房院落一处出租给原告魏印香，租期为二十年，年租金八万元。协议签订后，被告魏印香即着手对租赁物进行整改和装修，建成了集餐饮与洗浴为一体的在水一方酒楼。2009年9月1日，被告白鹤观街委会以欠交租金三个月为由向原告魏印香下达了解除合同书面通知书，并限期三日内全部撤离。同年9月20日，被告组织人员强行接管在水一方酒楼，将原告所有工作人员赶出租赁房屋，原、被告双方遂因此引起纠纷。
本院认为，公民之间签订的合同应该符合法律的规定，公民的合法财产应当得到法律的保护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，本案中的租赁协议因违反法律禁止性规定应当认定无效。本案中原告魏印香与被告白鹤观街委会签订租赁协议的过程中，被告白鹤观街委会作为房屋的所有人，明知房屋未取得建设工程规划许可证，不具备出租条件，仍然将其出租，主观上存有过错，应当承担主要责任；原告魏印香在未了解租赁房屋手续是否齐全的情况下就与对方签订合同，也应承担一定的责任。由于原审未对财产进行登记，无法确定原告在在水一方的财产数目，根据原卷宗证据6（2004年3月6日装饰工程合同书）洗浴中心室内外装饰总工程造价80万元和原卷宗证据8（2004年5月28日装修协议）包工包料工程造价12万元，两项合计92万元，根据租赁房屋的使用情况和使用年限，本院酌情将上述投入折旧50%，折旧后为46万元，被告白鹤观街委会应承担70％，即32.2万元。其他财产数额因原告魏印香未提供正规发票，本院对其他财产不作认定。原告要求被告支付就餐等消费费用14966元，因其属于债务纠纷，与本案不是同一法律关系，本案不作处理。被告反诉要求原告赔偿租金损失37260元及经济损失135449.96元，因本院认定双方签订的租赁协议无效，故对其请求不予支持。原告要求被告赔偿自2009年9月20日起至一审判决作出之日止的停业经济损失每月50000元，因原、被告双方的房屋租赁协议无效且原告未提供相应的证据予以证明，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第四十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）魏印香与被告（反诉原告）武安市白鹤观街街道委员会于2004年2月14日签订的房屋租赁协议无效；
二、原告（反诉被告）魏印香于本判决生效之日起十日内将租赁合同标的物（位于武安市北环路楼房及院落一处）返还被告（反诉原告）武安市白鹤观街街道委员会；
三、被告（反诉原告）武安市白鹤观街街道委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）魏印香财产损失共计32.2万元；
四、驳回原告（反诉被告）魏印香的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）武安市白鹤观街街道委员会的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27371元，原告魏印香承担8211.3元，被告白鹤观街街道委员会承担19159.7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 贾亚杰
审 判 员 王学祥
人民陪审员 孟保成
二〇一四年三月十五日
书 记 员 董耿耿
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款：公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国侵权责任法》第十五条：承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁坏的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第四十五条：经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。