上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1135号
上诉人（原审被告，反诉原告）上海航益航空地面设备制造有限公司
法定代表人费强。
委托代理人张钟俊，上海市方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）上海浦建实业有限公司
法定代表人管宝龙。
委托代理人郭志敏，上海市万隆众信律师事务所律师。
上诉人上海航益航空地面设备制造有限公司（以下简称“航益公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年4月18日，上海浦建实业有限公司（以下简称“浦建公司”）与航益公司签订房屋租赁合同，约定浦建公司将位于上海市青浦区朱家角镇康业路XXX弄XXX号全幢厂房出租给航益公司，租赁期限自2012年8月19日至2017年8月18日止，月租金人民币43，000元（以下币种均为人民币）。先付后用，每3个月为一个支付周期，在每个支付周期结束的5天前支付下一周期的租金，若拖延租金超过一个月，浦建公司有权解除合同、收回房屋并要求航益公司承担违约责任。合同签订时，航益公司须一次性支付浦建公司房屋租赁保证金合计43，000元，租赁合同结束后，浦建公司无息退还航益公司保证金，如因航益公司提前退租或因其他违约行为导致提前终止本合同，保证金不予退还航益公司。在承租期内，航益公司应爱护并合理使用所承租房屋，如因航益公司使用不当而造成房屋或设施损坏的，航益公司应立即负责修复或予以经济赔偿；航益公司负责租赁房屋日常维修和保养；非人为因素造成的房屋结构损坏，由浦建公司负责进行维修。租赁期内，航益公司未按时足额支付租金、物业管理费、水、电、燃气以及其他费用超过一个月等行为的，浦建公司有权解除本合同，收回该房屋，航益公司应承担违约责任，并赔偿由此造成的浦建公司的损失，航益公司逾期支付租金及物业管理费的，除应补交欠租及物业管理费外，每逾期一天，航益公司还应按所欠款金额的4‰支付日违约金，并承担由此造成的浦建公司的全部损失。租赁合同结束之日，航益公司应搬清房屋内的物品、移交房屋，逾期移交归还的，航益公司按照日租金的二倍支付浦建公司房屋占用费，用电、用水、燃气等其他费用按原合同约定支付，同时，按照年租金的30%支付违约金，违约金不足浦建公司的损失的，还应负责赔偿。浦建公司未按照本合同的约定交付房屋供航益公司使用的，每逾期一天，按照月租金4‰支付日违约金。双方还约定，从2015年8月19日起，每月租金调整为45，150元，至合同结束。浦建公司须在规定的期限内（2012年5月中旬），将厂区内原绿化地方修改成水泥场地，以及厂房内破损的地方由浦建公司负责翻新，浦建公司同意并允许航益公司在厂区内搭建简易房或简易棚。合同签订后，浦建公司将上述租赁物交付航益公司使用。
2012年10月9日，航益公司致函浦建公司，主要内容为：草坪预留款项为12，000元（约150平方米的草坪改建成水泥场地）。该款在航益公司应支付浦建公司的租金中已经扣除。2013年7月起，浦建公司多次派员至租赁房屋补漏。2013年9月份，航益公司多次通过短信的方式告知浦建公司租赁房屋发生漏水情况。
2013年12月2日，浦建公司发函航益公司，要求航益公司支付2013年8月19日后的租金。2013年12月6日，航益公司回函浦建公司，主要内容为：航益公司不存在拖欠租金的情形，主要原因是租赁房屋存在长期漏水的现象，航益公司损失的清单等一并邮寄给浦建公司；因漏水造成的损失费用清单的主要内容为：二楼高顶部分为1，230平方米（总面积3，536.14平方米），租赁期间的使用率不到60%；由于2013年8月的一次漏水，二楼车间全部被淹掉，40个产品无法交付客户，即使让步处理，修复、更换底板和部分型材后损失80，000元（保留算法：具体的还等修复后交付才能知道损失）；损失计算如下：40%的房屋不能实际使用所产生的费用6个月＊30天＊0.4元／天、平方米＊1，230平方米为88，560元；下雨时不断来回移动产品、清扫积水、工具设备、办公设施损坏等产生的人工费、修理费、重置费用预估20，000元；车间地面多出受损、脱落、掉漆等的修理费18，000元；三楼办公室外墙漏水，造成内墙涂料脱落的修补费用2，000元；产品损失80，000元；以上总的损失为208，560元。
2013年12月9日，航益公司通过网银将6个月租金减去自行计算的损失后支付浦建公司49，440元。2014年3月21日，航益公司转账支付浦建公司84，720元。
浦建公司因要求与航益公司解除合同、支付租金等向法院提诉讼称：从2013年8月19日起，航益公司未支付租金，经浦建公司多次催讨，航益公司均未予理会。现请求判令：1、解除浦建公司与航益公司2012年4月18日签订的房屋租赁合同并腾退租赁房屋；2、判令航益公司支付浦建公司租金（以月租金43，000元标准计算，期限为2013年8月19日至判决生效之日止）；3、判令航益公司支付判决生效之日止至实际腾退之日止的租金（以月租金43，000元的2倍标准计算）；4、判令航益公司支付实际使用期间水电费及燃气费（按实结算）；5、判令航益公司支付违约金（按上述欠付租金每日4‰计算）。在原审法院第二次庭审时增加诉讼请求：请求判令于2014年1月1日解除合同；航益公司退还水泥地坪费用12，000元，但应扣除航益公司已经支付的84，720元。在原审法院第四次庭审时变更诉讼请求为：2013年8月19日至12月18日的违约金61，147元；2013年12月19日至2015年1月18日的实际使用费1，036，280元；2015年1月19日起至实际腾退之日止的使用费（按租金的2倍计算）。
航益公司辩称：不同意浦建公司的诉讼请求。浦建公司提供有关租赁厂房严重漏水，影响航益公司的正常生产，故属浦建公司违约在先。航益公司不存在无理由欠付租金。现提起反诉，请求判令：1、双方继续履行合同；2、浦建公司赔偿航益公司厂房装修损失（第二次开庭时撤回）；3、浦建公司赔偿航益公司产品损失629，000元；3、浦建公司退还航益公司多付的租金1万元（2012年9月1日至2013年12月期间）；4、判令航益公司自2014年1月起减少月租金17，200元（自2014年1月1日起）。航益公司在原审第三次庭审中，变更赔偿产品损失为226，713.72元。
针对航益公司的反诉，浦建公司辩称：航益公司的反诉请求没有事实依据，不同意其反诉请求。即使存在厂房漏水现象，应为航益公司使用不当造成，由此造成的产品损害，责任不在浦建公司。航益公司诉请的产品损失既无受损事实，也无因果关系。
原审法院另查明，位于上海市青浦区朱家角镇康业路XXX弄XXX号房屋登记在浦建公司名下，建筑面积3，536.14平方米。
在原审法院审理过程中，航益公司主张因租赁房屋于2013年6月份的持续大雨造成房屋漏水，并造成其产品损失，并制作了清单，其中修复的产品49件，总修复费用为226，713.72元（航益公司实际未作修复处理），但提供了航益公司制作的产品检验报告，不合格产品49件均作报废处理。审理中，法院接到航益公司电话称：因下大雨，租赁房屋二楼又发生漏水现象，法院于2014年7月15日赴现场查看，二楼地面上尚有少量水迹、产品顶部积灰严重（水迹不明显）、二楼屋面及墙面未发现明显水迹。但航益公司提供的视听资料中，雨水很大，但不能确认是否系租赁房屋室内漏水情况。法院根据航益公司的申请，对遗留在租赁房屋二楼内产品是否因漏水造成该产品存在质量问题进行鉴定，上海市质量监督检验技术研究院称不能进行鉴定，航益公司亦不能提供其他鉴定机构供法院选择进行质量鉴定。法院征询航益公司租赁房屋现是否符合其使用的租赁目的，但航益公司未答复法院。浦建公司主张水、电费以及燃气费，但未提供已经垫付的依据。
原审法院经审理后认为，民事活动应当遵循自愿、合法的原则。浦建公司与航益公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。租赁期间，租赁房屋存在漏水现象后，浦建公司已积极履行维修义务。漏水事实发生后，航益公司在租赁房屋二楼中的产品是否由于该漏水事实造成其损失，航益公司未能提供充分证据，法院亦委托有关鉴定机构进行鉴定无果，且根据日常生活习惯，无法判断该产品受雨水浸泡后是否会存在质量问题。故航益公司要求浦建公司赔偿产品损失的诉讼请求法院难以支持。至原审法院最后一次庭审，航益公司仍要求继续使用租赁房屋。故航益公司应支付浦建公司2013年8月19日起的租金（按每月43，000元计算）。至法院判决时，已到期的租金为21个月（至2015年5月18日），为903，000元；此款应扣除航益公司两次支付的租金49，440元及84，720元。浦建公司出租的房屋确实存在漏水现象，但漏水系仅在部分季节发生，法院考虑到该漏水事实造成航益公司部分使用上的障碍，酌情减少2个月的租金，为86，000元。浦建公司、航益公司因租赁房屋漏水等发生争议，航益公司以自行计算的损失扣减租金的行为虽属不妥，但漏水的事实确属存在过，故浦建公司以航益公司拒付租金要求解除与航益公司的租赁关系的诉讼请求及违约金的诉讼请求，法院亦不予支持。关于浦建公司、航益公司以扣减租金的形式，由航益公司来完成草坪改建为水泥场地的约定，因改建的时间已过。故浦建公司要求航益公司返还浦建公司该水泥场地改建费用12，000元，法院予以支持。关于水、电费及燃气费，浦建公司未提供已经垫付的依据，该费用应由航益公司按合同约定向有关部门缴纳。
原审法院据此作出判决：一、浦建公司与航益公司于2012年4月18日签订的关于上海市青浦区朱家角镇康业路XXX弄XXX号全幢厂房的房屋租赁合同继续履行；二、航益公司应于判决生效之日起十日内支付浦建公司至2015年5月18日的租金682，840元（已扣除2个月租金86，000元）；三、航益公司应于判决生效之日起十日内返还浦建公司水泥场地改建费用12，000元；四、浦建公司其他诉讼请求不予支持；五、航益公司要求浦建公司赔偿产品损失226，713.72元的反诉请求不予支持；六、航益公司的其他反诉请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人航益公司不服，向本院提起上诉称：上诉人自2012年8月在系争房屋出现漏水现象后，即多次联系被上诉人要求其迅速、妥善地予以修缮，但被上诉人直至2013年7月才派员来补漏，且至今未能妥善解决，系争房屋存在结构性的缺陷。系争房屋存在严重漏水现象，对此被上诉人应承担瑕疵责任，且因此导致上诉人产品遭受损失，二楼的部分场地无法正常使用。关于产品的损失，因上诉人系特种行业中的航空产品生产制造企业，相关司法机构无法进行鉴定，故根据行业规定，进行内部评估。而根据二楼的实际使用率并结合上诉人总的承租面积，应扣除相应面积的租金，故应减少上诉人月租金。综上，请求撤销原审判决第二、五、六项，改判被上诉人赔偿上诉人厂房装修损失，产品损失226，713.72元，退回上诉人租金10，000元／月（自2012年9月1日至2013年12月），减少上诉人月租金17，200元（扣减二楼仓库面积）。
被上诉人浦建公司辩称：原审法院曾会同双方当事人在大雨过后去现场查看，但并未在墙面上看到漏水痕迹。双方对在现场所作笔录均签名予以认可了，故厂房漏水的事实无法确认。行业内部的评估仅可作为一种主张，不能成为证据。上诉人产品是不锈钢材质，上诉人称该产品受到雨淋之后全部报废不能成立。上诉人损失金额及范围无法确认，与漏水是否存在因果关系亦无法确认。根据双方合同约定，日常维护也应由上诉人自行处理。没有任何证据可以证明系争房屋存在结构性缺陷。房屋系整幢出租，上诉人主张减少租金实际是对双方租赁合同标的物的变更，而且是对整个租赁标的物的破坏，被上诉人对此主张不能认同。综上，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，出租人对租赁物有瑕疵担保责任，应保证租赁物符合合同约定的用途。当租赁物出现需要维修状态时，出租人应当承担维修义务。从本案查明的事实分析，被上诉人交付上诉人的租赁物曾存在雨天漏水的现象，鉴于漏水可能对航益公司造成使用上的障碍，原审酌定减免承租人两个月租金以弥补承租人的损失，应属合理。上诉人强调系争房屋存在结构性的缺陷，进而要求重新计算租赁面积，实际是以租赁物修缮不能为由主张合同的履行不能。但是，上诉人对原审法院询问租赁房屋现是否符合其使用的租赁目的的问题未予答复，也未申请对系争房屋做质量鉴定或提供证据证明系争房屋存在结构性的缺陷，故对上诉人按实际使用率计算租赁面积的主张不能支持。至于上诉人主张的相关产品受浸泡的损失，因上诉人提供的证据不充分，也无相应的鉴定机构能接受委托，故对上诉人的该项主张，本院难以采纳。原审法院根据法律事实作出的判决尚属合理，本院予以认同。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，830.7元，由上诉人上海航益航空地面设备制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年七月十三日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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