湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0802民初968号
原告：张来安，女，1947年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店*楼。
法定代表人：毛致平，董事长。
被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。
法定代表人：毛致平，董事长。
被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F。住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一大道***号新成大厦。
法定代表人：毛致平，董事长。
三被告共同的委托诉讼代理人：王嘉英，湖南骄阳律师事务所律师。
原告张来安与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，在答辩期间，被告山水置业公司和被告张家界大成酒店公司提出反诉，本院依法受理后，两被告未在规定的时间内缴纳案件受理费，对反诉按撤回起诉处理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张来安，被告山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司共同的委托诉讼代理人王嘉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张来安向本院提出诉讼请求：1、被告山水置业公司、湖南大成酒店公司退回购房款388050元；2、被告张家界大成酒店公司支付欠付租金61334元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月28日与毛致平法人为代表的单位签订合同投资388050元，每月支付租金4042元，要到2018年3月支付租金才完成，可是以毛致平为法人代表的单位从2016年8月以后就开始拖欠租金。2015年3月6日与被告方结算，总资金273050元，另补充资金115000元，合计388050元，年利息12.5%，每月付租金4042元，4年到期，现欠租金61334.34元，本金388050元，被告到期拖欠未还。
被告山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司共同辩称：1、两被告不同意回购涉案房产。因道路封闭施工、韩国萨德导弹系统部署等社会因素和政治因素引起两被告经营情况发生巨大变化，企业每年收入减少1.5亿，导致被告继续履行合同显失公平，要求解除合同，给原告办理产权证书。2、请求法院酌情降低投资收益的给付。因经营环境的巨大变化，发生了非当事人所能预见的根本性变化，根据情势变更的原则，故请求酌情减少投资收益给付。
查明的事实
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
1、2010年3月28日，原告张来安（乙方）与被告山水置业公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，内容为：原告张来安购买被告山水置业公司开发的位于张家界市坪张家界大成山水国际大酒店第9层901A号房，建筑面积为37.93平方米，总价款246600万元。作为《商品房买卖合同》附件四的《商品房买卖补充合同》约定：在签订本合同后，乙方须与张家界大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，同时甲方、乙方、张家界大成酒店公司及湖南大成酒店公司四方须签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。乙方可授权委托张家界大成酒店公司按该房屋之《商品房买卖合同》中约定的时间与山水置业公司办理房屋交接手续。……在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定履行期限届满后（五年），按本《商品房买卖合同》所约定的购买价的110%计人民币（大写）贰拾柒万壹仟贰佰陆拾元整（小写计人民币271260元）转让给山水置业公司，具体约定见其所签订的相关合同。同日，原告张来安与被告张家界大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，内容为：原告张来安将购买的位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店9层901A号房屋交由被告张家界大成酒店公司经营，原告张来安与被告张家界大成酒店公司双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于2年，最长不超过5年，在合同的投资期内，该房屋每月投资收益为2055元。被告张家界大成酒店公司每月向原告支付投资收益2055元，支付至2015年2月。
2、2010年3月28日，原告张来安、被告山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同约定：在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》五年期满后，被告山水置业公司按246600元的110%回购该房屋，原告张来安必须按此价格同意被告山水置业公司对该房屋的回购执行，及双方不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行，同时被告山水置业须在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款一次性支付给原告张来安。被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市坪储备土地作为担保物，对回购原告张来安房屋提供担保；被告湖南大成酒店公司以其经营的长沙大成国际大酒店经营收益对被告山水置业公司回购原告张来安该房屋提供担保。同日，原告张来安与被告山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司在签订房屋买卖合同、投资经营合同、房屋销售回购合同后签订《补充合同》，约定：在投资经营合同五年期满后被告山水置业公司须于15日内按照商品房销售回购合同规定，一次性将该房屋回购款支付给原告张来安。
3、2015年3月28日，投资收益合同期满后，被告山水置业公司没有履行《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，原告张来安与被告山水置业公司、张家界大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，内容为：原告张来安、被告山水置业公司、张家界大成酒店公司三方于2010年3月28日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为246600元，原购金额升值款为24660元，结清总金额为273050元；原告张来安同意该合同约定的商品房回购期限届满后，被告山水置业公司延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2018年3月28日；原告张来安自愿另行新增资金115000元，延期回购期限届满后，原告张来安同意山水置业公司按388050元回购该商品房；原告张来安、被告山水置业公司同意在原告张来安与被告张家界大成酒店公司所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期届满后，被告张家界大成酒店公司在上述延长的回购期限内继续租赁经营，在延长的租赁经营期限内，被告张家界大成酒店公司每月月底向原告张来安支付当月租金4042元。后被告张家界大成酒店公司从2015年3月开始每月按4042元向原告张来安支付租金，支付至2016年8月；从2016年9月开始，被告张家界大成酒店公司每月向原告支付租金1617元，支付至2017年4月；被告张家界大成酒店公司于2018年1月29日向原告张来安支付租金3000元，并分别于2018年3月28日、4月21日向原告张来安账户存入现金647元。
4、2015年3月28日，被告山水置业公司向原告出具收据一份，内容为：“兹收到张来安交来9楼901A房房款人民币大写叁拾捌万捌仟零伍拾元整，小写￥388050元，备注：本金转入273050元，2015年3月6日转账111000元，2015年3月6日现金4000元。”
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、购房款收据、中信银行卡账户交易明细等证据证实，本院予以确认。
判决的理由与结果
本院认为，《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，是合法有效的，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。原告张来安与被告山水置业公司已经按照《商品房买卖合同》约定履行了义务，合同主要内容履行完毕。原告张来安与被告张家界大成酒店公司在合同期内已按照《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定履行了义务，合同履行完毕。在投资经营合同期满后，原告张来安与被告山水置业公司、张家界大成酒店公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，协议约定的延期回购截止日期经过后，被告山水置业公司没有按照约定履行房屋回购义务，向原告张来安支付房屋回购款，属违约行为，依法应当承担违约责任。原告张来安要求被告山水置业公司回购房屋，支付388050元回购款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告张来安要求被告湖南大成酒店公司承担退回购房款的责任，因原告未在法律规定的保证期间内要求被告湖南大成酒店公司承担保证责任，保证人免除保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告张家界大成酒店公司作为《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》的当事人，对每月的租金数额进行了明确的约定，被告张家界大成酒店公司未按照该协议的约定支付租金，属违约行为，依法应当承担违约责任，故原告张来安要求被告张家界大成酒店公司支付欠付租金的请求，本院予以支持。对于欠付租金的数额，从2016年9月开始，被告张家界大成酒店公司每月向原告支付租金1617元，支付至2017年4月；被告张家界大成酒店公司于2018年1月29日向原告张来安支付租金3000元，并分别于2018年3月28日、4月21日向原告张来安账户存入现金647元，因原告张来安主张租金的期限截止日为2018年3月28日，故被告张家界大成酒店公司欠付的租金数额为60215元（4042元/月×19个月-1617元/月×8个月-3000元-647元）。因被告山水置业公司、张家界大成酒店公司未在规定的期限内交纳反诉案件受理费，对其反诉已按撤回起诉处理，故被告山水置业公司与张家界大成酒店公司要求解除合同，给原告张来安办理产权证书的请求不应在本案中处理。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，判决如下：
一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张来安支付房屋回购款388050元；
二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张来安支付租金60215元；
三、驳回原告张来安的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8040元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担6960元，被告湖南张家界大成山水酒店国际大酒店有限公司负担1080元。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 刘江蓉
人民陪审员 许年丛
人民陪审员 吴启彬
二〇一八年五月二十九日
代理书记员 黄小语
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
三、《中华人民共和国担保法》
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。