广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2038号
原告：谢倩明，住广州市越秀区。
原告：曾杰锋，住址同上。
被告：姚欣，住广州市海珠区。
委托代理人：陈启荣，广东经国律师事务所律师。
委托代理人：禹梦娜，广东经国律师事务所实习律师
被告：区健刚，户籍地址：广州市越秀区。
被告：李文帆，户籍地址：广州市越秀区。
原告谢倩明、曾杰锋诉被告姚欣、区健刚、李文帆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢倩明、曾杰锋，被告姚欣委托代理人陈启荣、禹梦娜均到庭参加诉讼。被告区健刚、李文帆经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
两原告诉称：2011年1月8日，原告交纳订金购买广州市越秀区福今东路15-17号负二层（即东山776商城）B2297铺（商铺总金额为305099元），并于1月17日前支付了51%的价款，共155099元，在2011年6月22日签订最后的《商铺买卖合同》，约定于2012年1月1日前进行商铺的交接手续。但该商城直至2012年4月也未能开业，故原告和被告于2012年5月31日签订退款协议。原告在签订退款协议后两个月内收到10%退款，合共15509元，但此后一直未收过任何退款。经多次追讨，未果。故起诉请求法院判令：被告偿还欠款139590元及支付滞纳金（按退款协议约定每逾期还款一天，千分之一计算）。
被告姚欣辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、依据《补充协议》的具体内容可以明确，该协议虽名为补充协议，但旨在解除原《商铺买卖合同》，实质上是一个解约合同，其涉及的法律关系和产生的法律效果与《商铺买卖合同》是完全不一样的，因此，不能将《补充协议》视为《商铺买卖合同》的延续。2011年4月28日，被告姚欣、区健刚、李文帆与广州德亿房地产开发有限公司（以下简称德亿公司）签订的授权委托书［公证号：（2011）南公证内字第16316号］，委托德亿公司代表委托人办理广州市越秀区福今东路11-14号地下二层商场及越秀区福今东路15-17号地下二层201房的对外销售等工作，具体授权事项有三项：第一，“代为对上述房产进行宣传策划和对外销售”；第二，“代为与商铺购买人签订《认购书》、《商铺买卖合同》”；第三，“开具相应的收款收据”。由此可见，委托人并没有授予德亿公司解除合同的权利，这也意味着，德亿公司与原告签订《补充协议》的行为是超越代理权的行为，该协议属于效力待定的合同。被告姚欣至今未对该行为进行追认，因此《补充协议》对被告姚欣不发生效力，应由行为人即德亿公司承担相关责任。二、向原告支付第一期退款的实际履行人是被告李文帆，同时，原告亦无任何证据证明被告姚欣与退款义务的履行存在任何关联，因此，《补充协议》的实际履行人是被告李文帆，与被告姚欣无关。这些事实和证据均表明有关合同的解除及购房款的退还，被告姚欣是不知情的，恰恰证明了代理人德亿公司擅自处分了相关的权利，至今未得到委托人姚欣的追认。三、本案三被告于2011年11月共同就上述房产的对外销售结算、权责归属问题达成了一致协议，约定在协议生效后，由德亿公司和被告李文帆全权负责履行作为出卖人应承担的全部义务，并对由此产生的全部法律及经济纠纷承担连带责任。据此，自2011年11月7日该协议书生效之日起被告姚欣已不再履行作为出卖方应承担的义务，且不因此承担相应的法律责任。同时，被告姚欣在该协议生效后，已经依照协议的约定向被告李文帆结清了相关费用、移交了所有的相关文件资料，并为被告李文帆和德亿公司办理产权变更登记手续提供了积极地配合，不存在违约行为和过错，不应承担任何责任。
被告区健刚、李文帆均无作答辩。
经审理查明：2011年6月22日，两原告（为买受人）与案外人德亿公司（为销售代理；被告姚欣、区健刚、李文帆为出卖人，但没有签名）签订《商铺买卖合同》，其中约定：第二条、买受人所购的商铺为广州市越秀区福今东路15-17号地下二层201房（东山776）负二层297号铺，该商铺建筑面积共7.44平方米，其中，套内建筑面积为3.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.69平方米；第三条、计价方式与价款，1、房价款总金额为305099元；第四条、付款方式及期限，按揭付款，2011年1月17日前支付全部房价款的51%（包含定金），计人民币155099元，此笔房价款，买受人已经先行支付给原业主广州卡蒂丝服饰有限公司，出卖人对此予以确认，并视同出卖人已经实际收取；余下房价款计人民币150000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；第八条、出卖人应于2014年12月31日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用等。两原告确认其在签订《商铺买卖合同》时知悉德亿公司是出售涉案商铺的代理人。
2012年5月31日，两原告（为买受人）与德亿公司（为销售代理，被告姚欣、区健刚、李文帆为出卖人，但没有签名）签订《补充协议》，其中约定：买卖双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对双方所签的《商铺买卖合同》的修改和补充；鉴于买受人购买出卖人提供的广州市越秀区福今东路15-17号，11-14号地下二层商场（东山776）负二层B297号铺，双方已签订和生效的买卖合同，买受人向出卖人申请退回购房款；鉴于上列情况，出卖人同意买受人提出的无息退回购房款申请请求，双方签署本协议后，终止双方签订的《商铺买卖合同》；退款金额155099元，退款期限：2012年6月30日退款10%即15509元，2012年8月30日退款10%即15509元，2012年10月30日退款10%即15509元，2012年12月30日退款10%即15509元，2013年2月30日退款10%即15509元，2013年4月30日退款10%即15509元，2013年6月30日退款10%即15509元，2013年8月30日退款10%即15509元，2013年10月30日退款10%即15509元，2013年12月30日退款10%即15518元；如出售人逾期退款，则按逾期金额每日千分之一计算滞纳金，如果逾期付款达15天以上，买方可以要求卖方一次性归还全部买房款等。本案中，两原告确认已收到德亿公司按已付房款10%的标准退还的款项。
据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：2011登记字1024880号）记载，广州市越秀区福今东路15-17号负二层B2297房屋产权人为被告李文帆、姚欣、区健刚；建筑面积7.4031平方米；登记时间2011年6月1日；所有权取得方式为分割；他项权利摘要：权利人：姚焕昌，权利种类：抵押权，登记时间：2012年7月12日，权利面积7.4。
另查明，在本院审理的同类型系列案件中，被告姚欣曾提供如下证据：1、2011年4月28日经公证的《授权委托书》（复印件），该委托书载明：“委托人：区健刚、姚欣、李文帆；受委托人：德亿公司；委托人是座落在广州市越秀区福今东路11-14号地下二层商场及越秀区福今东路15-17号地下二层201房的产权人，三委托人共同委托受委托人为合法代理人，以委托人名义全权代表委托人办理上述房屋的下列第（一）、（二）、（三）合计（三）项手续及签署有关文件：一、代为对上述房产进行宣传策划和对外销售；二、代为与商铺购买人签订《认购书》、《商铺买卖合同》；三、开具相应的收款收据；受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均以承认。此委托书有效期从签署之日起两年内有效。”2、2011年11月4日三被告及德亿公司签订的《协议书》，内容为：三被告及德亿公司共同就福今东路11-14号地下二层、15-17号地下二层201房物业的对外销售结算事宜达成以下一致协议：1、本协议生效之日起，三被告及德亿公司终止合作对外销售该物业，解除代理销售关系，本协议生效前，因合作对外销售该物业所签订的全部相关协议不再继续履行，除本协议约定外，任一方不再就该物业的产权及代理销售相关问题向其余任一方承担责任等。
本院认为：本案争议焦点在于原告与案外人德亿公司签订的《补充协议》是否有效的问题。鉴于涉案《商铺买卖合同》系由被告区健刚、李文帆、姚欣三人委托德亿公司作为代理人签订的，原、被告对此均无异议，且根据被告姚欣提交的《授权委托书》显示，德亿公司有权代表区健刚、李文帆、姚欣三被告进行对外销售事宜，而涉案《商铺买卖合同》尚未履行完毕，《补充协议》系作为《商铺买卖合同》的一部分，涉及的内容亦是商铺销售的相关事项，故德亿公司作为三被告的代理人与原告签订上述《补充协议》，不属超越代理权的行为，对被告姚欣抗辩德亿公司与原告签订上述《补充协议》超越代理权的主张，本院不予接纳。
综上，德亿公司代表被告区健刚、李文帆、姚欣与原告签订的《商铺买卖合同》以及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对原告及被告区健刚、李文帆、姚欣均有约束力。至于被告姚欣提出三被告及德亿公司于2011年11月4日签订了《协议书》约定被告姚欣无需承责的问题，因该《协议书》系三被告及德亿公司之间的内部约定，不能对抗不知情的原告，故对被告姚欣以此为由抗辩其对《补充协议》不需承责的意见，本院不予接纳。
鉴于被告区健刚、李文帆、姚欣至今没按上述《补充协议》的约定返还购房款139590元给原告，已构成违约，应依约承担违约责任。故原告现要求被告区健刚、李文帆、姚欣一次性退还房款139590元以及支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款及第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李文帆、姚欣、区健刚应自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢倩明、曾杰锋返还购房款139590元。
二、被告李文帆、姚欣、区健刚应自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢倩明、曾杰锋支付从2012年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的违约金（其中2012年9月1日至2012年10月30日，以15509元为计算基数；2012年11月1日至2012年12月30日，以31018元为计算基数；2013年1月1日至2013年2月28日，以46527元为计算基数；2013年3月1日至2013年4月30日，以62036元为计算基数；2013年5月1日至2013年6月30日，以77545元为计算基数；2013年7月1日至2013年8月30日，以93054元为计算基数；2013年9月1日至2013年10月30日，以108563元为计算基数；2013年11月1日至2013年12月30日，以124072元为计算基数；2014年1月1日至本判决发生法律效力之日，以139590元为计算基数；按每日千分之一的标准计算）。该违约金总额以不超过原告已付房款139590元为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4388元、公告费500元，由被告李文帆、姚欣、区健刚共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖丽恂
人民陪审员 顾文娟
人民陪审员 朱曼宜
二〇一五年一月三十日
书 记 员 梁启志