河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终8181号
上诉人（原审原告）靳建生，男，1969年7月1日出生，汉族，住新郑市。
委托诉讼代理人：田慧峰，河南明商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宁，河南明商律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）河南优康置业有限公司，住所地新郑市中华北路东侧、学院路北侧24＃楼（后勤服务楼）24号楼。
法定代表人：王宝，董事长。
委托诉讼代理人：时辉亮，河南言明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：桑一博，河南律苑律师事务所律师。
上诉人靳建生因与被上诉人河南优康置业有限公司（以下简称“优康公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2016）豫0184民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人靳建生的委托诉讼代理人田慧峰、李宁，被上诉人优康公司的委托诉讼代理人桑一博、时辉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人靳建生不服原审判决向本院上诉称：请求依法维持原判第一项、撤销原判第二项，依法改判优康公司每月按照总房款的10%向靳建生支付违约金。事实与理由：一审法院认定了优康公司应当为靳建生办理转移所有权登记，并且用了一种变通的方式认定了优康公司未及时办理产权的行为构成违约，但一审判决却认为自合同约定解押之日起至2014年3月30日期间，涉案房产未办理所有权过户的违约责任合同并未明确约定，不予支持靳建生要求支付违约金的诉讼请求，明显错误。双方签订的转让合同，靳建生至今未将涉案房产过户至靳建生名下。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，除当事人有特殊约定外，由于出卖人的原因，自合同签订之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而一审法院认为“涉案房产未有办理所有权过户的违约责任合同并未明确约定，原告也未能提交证据证实其存在实际损失”，并以此为由判决优康公司不承担责任，显然认定错误。实际上，靳建生因优康公司未能及时办理产权证，造成巨大的融资成本损失，优康公司于2014年3月31日将房屋抵押给平安信托有限责任公司的行为属于严重违反合同法的行为，其法律后果与合同约定的没有按时解除抵押的行为的后果是一样的，结果就是无法未靳建生按时办理产权证。因此靳建生要求参照合同约定的“优康公司未能于2012年12月底前解除房屋抵押”情形的后果承担违约责任有依据的。综上，一审法院认定了优康公司的违约行为，仅以未约定违约后果为由豁免了优康公司的违约责任。请求依法改判。
被上诉人优康公司答辩称：一、本案二审应当按靳建生自动撤回上诉处理。靳建生未按法律规定在规定的时间内预交上诉费用，应按靳建生撤回上诉处理。二、一审认定靳建生存在违约。1、靳建生迟延交付房款构成违约。双方签订的合同第二条约定：靳建生应于签订本协议之日向优康公司支付转让金额150万元，余款待优康公司交房后十日内交清。靳建生在一审中明确表示优康公司在签订合同后一个月内交付了房屋，然靳建生却未按合同支付购房款，直至2014年11月25日靳建生才交清房款，靳建生的行为已严重违反合同约定。2、靳建生怠于办理房屋过户构成违约。根据合同第五条约定，优康公司于2012年12月底办理了解押手续，因靳建生不想缴纳办理过户的相关税费，迟迟不予办理房屋过户手续，时间长达一年半之久。优康公司所出售的房屋是一个大房产证，由于靳建生一直不办理过户手续，优康公司也无法使用自己的房屋融资。优康公司由于资金紧张需要融资，多次催告靳建生办理房产证，但靳建生不予理会，优康公司在催告无果的情况下，避免损失进一步扩大，于2014年3月31日办理了抵押融资。三、靳建生对《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》理解有误。本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称为出卖人）将尚未建成的或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。然而本案中优康公司所卖的房屋系二手房买卖，故不适用上述司法解释。优康公司所出售的房屋为二手房且已办理房产证，双方也明确了办理过户的期限，未办理房产证是靳建生造成的。四、优康公司早于2012年8月就将房屋交予靳建生使用，靳建生一直在涉案房屋被经营做生意，在此期间未给靳建生造成任何损失。一审认定靳建生无法举证其有损失，又结合实际情况后，才做出判决，综上一审认定事实清楚，应驳回靳建生的上诉请求，维持原判。
靳建生一审的诉讼请求为：1、河南优康置业有限公司协助靳建生将坐落在新郑市××街道办事处溱水路北段××花园门口北商铺12间（从南向北数第11－22间）房产所有权过户到靳建生名下。2、要求优康公司支付的违约金自2013年1月1日起至办完房产过户之日止，每月按合同第4条约定的房屋总价款的10%计算。
原审法院经审理查明：2012年8月25日，甲方（××）新郑市正弘房地产开发有限公司与乙方（受让人）靳建生签订《临街商用房产权转让合同》，双方约定：一、甲方向乙方转让房屋的基本情况：坐落在新郑市××街道办事处溱水路北段××花园门口北商铺12间（从南向北数第11-22间），房屋总层数2层，建筑面积1098㎡，该房屋系甲方新郑房权证字第××号房屋产权证中的一部分，该房屋的配套和附属设施作为转让房屋不可分割的一部分，一并转让，门口至路边空地除外。二、转让价款为人民币（大写）柒佰叁拾伍万陆仟陆佰元整（￥7356600），乙方应于签定本协议之日向甲方支付转让金额壹佰伍拾万元（￥1500000），余款待甲方交房后10日内交清。乙方支付首付款后，甲方应将房屋钥匙等相关手续30天内交付乙方（包括房屋钥匙和相关手续）。三、在交付房产之前发生与房产有关的风险或纠纷由甲方承担，在交付房产之后发生与房产有关的风险或纠纷由乙方承担，如果因风险或纠纷导致对方遭受经济损失，责任方应承担对方因此遭受的全部损失。四、乙方清楚本合同转让房产已向河南新郑农村合作银行抵押的事实，甲方承诺在2012年12月底前解除抵押，每逾期一月甲方应向乙方支付总房款10%的违约金。如果房屋在抵押期间，因该抵押造成房屋被司法部门强制处置，乙方有权解除合同，甲方应按乙方已付房款总额的130%向乙方退款。五、乙方在甲方办理解押手续后，应及时办理房屋产权过户手续，办理产权过户手续中所产生的全部税费由乙方承担。如乙方未及时过户，因房产所产生在甲方名义下的税费、责任由乙方承担。六、乙方愿意接受新郑市弘盛物业管理有限公司的物业管理，在签订本合同之日应与物业公司签订相应的物业管理合同。七、本合同生效后，双方均应全面、切实履行。因一方违约应赔偿对方的全部损失。双方如果因履行本合同发生争议，由转让房屋所在地人民法院管辖。甲乙双方分别在合同上签章。合同签订后，双方进行了房屋交付，且靳建生交清了全部房款735.66万元。优康公司对本案所涉房屋于2012年10月17日进行了解押，后于2014年3月31日又抵押给了平安信托有限责任公司。靳建生提交2014年5月21日《房款结清证明》一份，拟证明靳建生已于2014年5月21日交清全部房款735.66万元。在本次开庭审理过程，靳建生对此份证据有异议，认为结清证明不是向靳建生出具，是向房管部门出具的，其目的是了协助靳建生办理房产过户口，实际上在出具结清证明时靳建生的款项并未付清。优康公司提交收据两份，分别为2014年5月21日优康公司收到靳建生兴弘花园A13、14、10门面房购房款3.0018万元、2014年11月25日优康公司收到靳建生A15门面房购房款24.03万元，优康公司称其向房管部门出具的结清证明不属实，仅是协助靳建生办证，靳建生的房款在2014年11月25日才结清。靳建生对两份收据真实性无异议，但认为两笔款项是此前优康公司购买靳建生酒水的款项用于抵扣等额的房款。买酒时间在前，结算房款时间在后，造成优康公司所称的靳建生在2014年11月25日才将房款付清的情况，实际上靳建生已于2014年5月21日已将房款付清，与优康公司出具结清证明的时间并不矛盾。另查，截止目前，位于新郑市××街道办事处溱水路北段兴弘花园(证号为：新郑房权证字第××号)的房产(涉案房产属于该产权证下的一部分)处于注销抵押状态。上述事实，有当事人的陈述、《临街商用房产权转让合同》、《房款交清证明》、《房权证》、《新郑市房屋登记薄》、《收据》及本案庭审笔录等证据证明。
原审法院认为，靳建生与优康公司签订的《临街商用房产权转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，因靳建生已将房款付清且涉案房屋也交付给靳建生使用，目前优康公司也将涉案房屋解除抵押，故优康公司应当按照双方合同约定协助靳建生办理涉案房屋的所有权转移登记手续。本次开庭审理过程中，优康公司提交两份收据，分别为2014年5月21日优康公司收到靳建生兴弘花园A13、14、10门面房购房款3.0018万元、2014年11月25日优康公司收到靳建生A15门面房购房款24.03万元。能够证实截止2014年11月25日，靳建生才交清全部购房款。而靳建生提交的2014年5月21日《房款结清证明》与其实际交款时间不一致，应以靳建生实际交纳房款的时间为准，即靳建生在2014年11月25日才交清全部购房款。而根据《临街商用房产权转让合同》第二条约定的房款交清时间，靳建生逾期交款的行为构成合同违约。合同第四条约定“乙方清楚本合同转让房产已向河南新郑农村合作银行抵押的事实，甲方承诺在2012年12月底前解除抵押，每逾期一月甲方应向乙方支付总房款10%的违约金。如果房屋在抵押期间，因该抵押造成房屋被司法部门强制处置，乙方有权解除合同，甲方应按乙方已付房款总额的130%向乙方退款”，本案优康公司已在2012年10月17日对涉案房屋进行了解押，该条款中关于违约责任的内容只是针对2012年12月底前优康公司未解除房屋抵押时所作出的约定，优康公司并未违约。此后在2014年3月31日涉案房产优康公司又抵押给了平安信托有限责任公司，自合同约定的解押之日起—2014年3月30日期间，涉案房产未有办理所有权过户的违约责任合同并未明确约定，靳建生也未能提交证据证实其存在实际损失，故靳建生要求优康公司支付违约金的诉讼请求该院不予支持。相应地，靳建生质证称两笔款项是此前优康公司购买靳建生酒水的款项用于抵扣等额的房款，无相关证据支持，该院对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、优康公司应于判决生效之日起十日内协助靳建生将位于新郑市××街道办事处溱水路北段兴弘花园门口新郑房权证字第××号房屋产权证中的北商铺12间（从南向北数第11－22间）房产所有权转移登记到靳建生名下。二、驳回靳建生的其他诉讼请求。案件受理费63296元，由优康公司负担。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：靳建生与优康公司签订的《临街商用房产权转让合同》，真实有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，靳建生与优康公司签订的合同中约定，优康公司应于2012年12月底之前解除抵押，在靳建生交付首付款后，优康公司已按约交付了房屋并于2012年10月17日对涉案房屋进行了解押。办理过户手续需双方共同配合，在房屋解押后，双方未办理过户手续，靳建生不能举证证明没有办理过户房屋手续的责任在于优康公司，故上诉人靳建生要求优康公司承担违约责任的上诉请求，不能成立。优康公司于2014年3月31日将涉案房产又抵押给平安信托有限责任公司，自合同约定的解押之日起至今，靳建生未能提交证据证明其存在实际损失，故上诉人靳建生要求优康公司支付违约金的上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63296元，由靳建生负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 崔凤茹
审判员 陈 赞
二〇一七年六月十九日
书记员 马 静