上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9891号
上诉人（原审原告）：朱建泽，男，1970年1月31日生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：肖恩田，北京市京大（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海中融国际商城有限公司，住所地上海市浦东新区浦东南路1068号。
法定代表人：龚建欣，执行董事。
委托诉讼代理人：孙彬彬，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温晗，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
上诉人朱建泽因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初86360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人朱建泽上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人返还上海市浦东新区XX路XX号XX、XX室商铺。
事实和理由：双方间约定的租期为五年，《经营管理手册》载明为十年，均已到期；被上诉人提交的《续租协议》经过加工、变造，且隐匿大量业主信息，不能作为定案根据；原审认定的被上诉人拥有110间房屋系凭空捏造；上诉人的租金没有上浮，利益受损。
被上诉人上海中融国际商城有限公司（以下简称中融国际公司）辩称，商铺处于打通状态，无法区分，应整体经营；上诉人没有签署《续租协议》，才未享受租金上浮利益；就被上诉人自有部分，其已提供业主产权登记簿及清单，故一审判决正确，要求维持原判。
上诉人朱建泽向一审法院起诉请求判令：1、中融国际公司返还上海市浦东新区XX路XX号XX、XX室商铺；2、案件受理费由中融国际公司承担。
一审法院认定事实：2005年1月17日，朱建泽与中融国际公司签订《合同》两份，约定朱建泽向中融国际公司出租系争房屋；租赁期限自2006年4月1日起至2011年3月31日止；除朱建泽同意中融国际公司续租外，中融国际公司应在本合同的租赁期届满后的当日内返还系争房屋。2006年8月11日，朱建泽取得系争房屋产权证。2006年3月，上海XX集团有限公司发函给中融恒瑞国际大厦各商铺业主称，上海中融恒瑞国际大厦现已竣工交付，并告知中融国际公司与商铺业主签订的租赁合同中的权利义务一并转由上海A有限公司承担。2006年4月1日，中融国际公司（甲方）与上海B有限公司（乙方）签订《租赁补充协议》，约定：乙方是恒瑞国际大厦成立法人独立的新公司，为中融国际公司的关联公司，专门负责恒瑞国际大厦的商业运作；中融国际公司将2004年11月份与300多家小业主签订的租赁合同的权利义务一并转让予乙方，由乙方继续履行合同，由乙方按合同约定支付租金。2006年6月2日，朱建泽的委托代理人对上述函件进行签收，并注明了联系方式以及租金收取的账号。在之后的合同履行过程中，上海B有限公司通过银行转账向朱建泽支付系争房屋2011年1月至2016年12月期间的租金。
原审另认定，中融国际公司及上海A有限公司（以下简称A公司）均为上海XX集团有限公司（以下简称XX集团公司）的关联公司。各业主签字确认的中融恒瑞国际经营管理手册载明，“为了保证大型、优质商户在上海中融恒瑞国际长期、稳定经营，贯彻大厦经营各期限的连续性、整体经营性，针对该类客户需求，签订不超过十年期的长期商铺租赁/合作合同”。
原审再认定,2009年5月，XX集团公司作为出租人，百脑汇公司作为承租人，双方签订了一份租赁合同，约定XX集团公司将上海市浦东新区XX路XX号1－4楼共计建筑面积17,741.53平方米出租给百脑汇公司，租赁期限至2016年3月31日止。
原审还认定，2011年，朱建泽以合同租期届满为由，诉至上海市浦东新区人民法院，请求判令中融国际公司和百脑汇公司返还租赁的房屋并恢复房屋原状，并要求中融国际公司支付房屋使用费。涉上海市浦东新区XX路XX号XX室商铺，案号为（2011）浦民一(民)初字第16629号，涉上海市浦东新区XX路XX号XX室商铺，案号为（2011）浦民一(民)初字第16630号，该两案以下统称前案。2011年11月，法院因认为根据涉案经营管理手册内容以及合同实际履行情况，业主对商铺的经营方式为整体经营是明知和同意的，故业主虽对其商铺享有物权，但权利人行使权利时必须合理适当，并应当顾及全体业主的整体长远利益，否则将对其他业主利益造成损害。现仅有小部分业主起诉要求收回房屋，大多数业主的意见尚不明确，故朱建泽尚不具备起诉条件，据此前述两案均裁定驳回了朱建泽的起诉。朱建泽不服，提起上诉，二审维持了原裁定。
原审再认定，朱建泽于2016年5月9日再次诉至法院，要求判令中融国际公司返还系争房屋；上海市浦东新区人民法院立案审理后于2016年8月3日出具（2016）沪0115民初34981号民事裁定书（以下简称34981号裁定），以“前案生效裁定已经认定根据涉案经营管理手册内容以及合同实际履行情况，业主对商铺的经营方式为整体经营是明知和同意的，故业主虽对其商铺享有物权，但权利人行使权利时必须合理、适当，并应当顾及全体业主的整体、长远利益，否则将对其他业主利益造成损害。现朱建泽再次起诉要求收回房屋，大多数业主的意见仍尚不明确，故朱建泽现在尚不具备起诉条件”为由，驳回朱建泽的起诉。朱建泽不服34981号裁定，上诉于上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2016年9月30日出具（2016）沪01民终10327号民事裁定书，认为上诉人（朱建泽）、被上诉人（中融国际公司）的租赁合同已届满，现其根据“租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还”的合同约定要求被上诉人返还租赁物，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，朱建泽主体适格，至于本案诉请在期限届满时的利益整体该如何衡量属实体判断，非驳回起诉处理的范围，故以原审法院裁定驳回起诉、存在不妥为由，裁定撤销34981号裁定、指令上海市浦东新区人民法院审理。上海市浦东新区人民法院据此于2016年12月5日重新立案，案号为（2016）沪0115民初86360号。
原审还认定，系争房屋所在的恒瑞国际大厦房屋总数424间，总建筑面积31,791.23平方米，其中XX集团公司拥有110间房屋，其他业主们拥有共计314间房屋。已经与中融国际公司签订《续租协议》的为261间房屋，签约面积23,193.45平方米，按房屋间数签约率为61.55%，按面积计算的签约率为72.96%。《续租协议》的主要内容为：自2012年4月1日起，在双方签署的原租赁合同确定的净到手7.5%年投资回报率的基础上增加5%,即净到手投资回报率增加至7.875%,每满2年上浮1.5%；如在续租期间因任何原因中融国际公司提高续租租金标准且该标准高于本协议规定的，则自该更高的租金标准正式施行之日起，中融国际公司将按照该更高的租金标准向小业主支付租金；如在续租期间过半数商铺的业主商议决定将中融恒瑞国际大厦交由其他更具经营实力和租金支付能力的经营主体整体经营，则本续租协议书自该决定作出之日自行终止，中融国际公司配合完成中融恒瑞国际大厦的移交工作；续租期间的其他租赁约定与原租赁合同一致，如续租协议与原租赁合同有不一致之处，以本协议为准。
一审法院认为：根据涉案经营管理手册内容以及合同实际履行情况，业主对商铺的经营方式为整体经营是明知和同意的，故业主虽对其商铺享有物权，但权利人行使权利时必须合理适当，并应当顾及全体业主的整体长远利益，否则将对其他业主利益造成损害。现大多数业主已经与中融国际公司续租,并在《续租协议》中约定租金在一定时间内及一定条件下会适当提高，中融国际公司统一出租、整体经营包括系争房屋在内的中融恒瑞国际大厦，能有效管理房屋并使包括朱建泽在内的业主们长期持续受益。朱建泽现单独起诉要求收回房屋，有违经营管理手册中“保证大型、优质商户在上海中融恒瑞国际长期、稳定经营，贯彻大厦经营各期限的连续性、整体经营性”的内容，不利于大部分业主获得持续稳定、不断增长的利益，且朱建泽也接受了系争房屋自《合同》约定的租赁期限届满之后即2011年4月至2016年12月期间的租用收益,朱建泽的利益并未受到损害。故朱建泽要求中融国际公司返还系争房屋的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于二〇一七年六月三十日作出判决：驳回朱建泽的诉讼请求。法院（2016）沪0115民初34981号案件受理费人民币50元，由朱建泽负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明事实，《经营管理手册》系本案标的房屋在内各出租业主签署确认，其内容反映出业主明知并同意商铺整体经营，尽管手册中有租赁期限之描述，但朱建泽在内的各业主在行使其独立商铺所有权时不能损及全体业主之共同权利及相关（经营）利益。本案中，中融国际公司已提供产权人登记信息及《续租协议》等证明大多数业主同意续租并整体对外出租商铺，该等整体经营业已自2006年运营至今，并无拆分的现实可能。朱建泽或少数业主要求返还涉讼房屋，将损害整体业主利益，本院难予支持。本院注意到，朱建泽至今正常收取租金，租金收益亦高于双方约定之标准。二审中，中融国际公司向本院出具书面意见，表示朱建泽可自双方签订《续租协议》之日起获得与其他续租业主相同的净到手年投资回报率。必须指出，被上诉人作为承租人由各业主出租人承担整体义务同时，应诚信、公平负担租金给付及其他承租人义务，保证本案在内的特别租赁关系之公平、有效履行。综合前述情形，本院认为，朱建泽关于其利益受损的主张，与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人朱建泽关于撤销一审判决，改判中融国际公司返还上海市浦东新区XX路XX号XX、XX室商铺的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人朱建泽负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 刘 佳
审判员 蒋辉霞
二〇一七年九月二十五日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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