江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终252号
上诉人（原审被告）：罗世化。
上诉人（原审被告）：罗世荣。
共同委托诉讼代理人：胡增瑞，京衡律师集团上海事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王昱。
委托诉讼代理人：张文九，江苏六典律师事务所律师。
上诉人罗世化、罗世荣因与被上诉人王昱房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初7018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人罗世化、罗世荣上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判以2016年3月18日为评估基准日的评估费由上诉人和被上诉人各半负担；以2016年6月6日为评估基准日的评估费由被上诉人负担。上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人坚持以2016年3月18日、2016年6月6日分别为评估基准日作两次评估，上诉人明确不同意两次评估，因此以2016年6月6日评估基准日的评估费应由被上诉人自行承担。2、2016年11月2日，被上诉人当庭变更诉讼请求，增加要求上诉人赔偿中介佣金19300元，并将双倍返还定金的诉请改为返还定金50000元。被上诉人举证的中介佣金19300元收据，系其与中介公司恶意串通所形成，为虚假证据，不应予以采纳。中介公司明知涉案房屋系罗世化、罗世荣共有，在未审核罗世荣是否同意出售该房屋的情况下，催促罗世化签订合同，在居间服务中明显存在瑕疵，也应对该合同不能履行所造成的损失承担赔偿责任。3、被上诉人签订合同时也明知涉案房屋的共有情况却未审核罗世荣是否同意出售房屋，自身也存在一定过错，也应承担部分责任。
被上诉人王昱答辩称：1、房屋差价损失应以2016年6月6日房屋价值与合同约定的房屋价格之差确定。签订房地产买卖协议时罗世化明确表示，已经征得妻子罗世荣同意。但2016年3月18日罗世化并未按约到达居间方场所完成房屋买卖后续手续，并以妻子不同意出售房屋为由拒绝履行合同，该行为属于严重恶意违约，王昱曾数次努力通过居间方与其进行沟通，希望合同继续履行。后迫于无奈于2016年4月份向一审法院提起诉讼。故王昱得知罗世化有违约意思后并未任由其扩大损失，而是积极促成合同继续履行。王昱请求赔偿的损失金额应在变更诉请之日即2016年6月6日才能予以固定，一审法院不应按2016年3月18日为节点确定房屋差价损失。2、关于鉴定费。王昱在上诉人违约导致严重损失的情况下，要求对2016年6月6日的房屋价格进行鉴定，并要求上诉人以此承担赔偿责任，并无过错。一审法院判定由罗世化承担鉴定费，合情合理。3、关于居间服务费。王昱的实际损失均应由违约方即上诉人承担。王昱向居间方支付的中介费19300元为其实际损失，理应由罗世化承担。
王昱向一审法院提起的诉讼请求为：一、解除罗世化、罗世荣和王昱签订的房地产买卖协议；二、罗世化、罗世荣双倍返还王昱已支付的50000元定金；三、罗世化、罗世荣赔偿王昱已经支付的房屋中介佣金19300元；四、罗世化、罗世荣赔偿王昱房屋差价损失（具体金额以涉案房屋在双方解除协议时的评估价格（即2016年6月6日）与房地产买卖协议签订时的价格之间的差价确定）；五、本案诉讼费、评估费由罗世化、罗世荣承担。
一审法院认定以下事实：位于昆山市花桥××楼××室房屋，建筑面积93.35平方米，系罗世化与其配偶罗世荣共同共有的房产。2016年3月3日，出卖方（甲方）罗世化与买受方（乙方）王昱、居间方（丙方）上海千叶房地产经纪有限公司（以下简称千叶公司）签订《房地产买卖居间协议》，约定甲、乙双方经丙方居间介绍，就下述房地产的买卖事宜协商一致，达成本协议。一、意向金。乙方为表示对下述房地产之购买诚意，向丙方支付意向金人民币50000元（大写：伍万元整），作为与甲方进行洽谈之用；二、房地产的基本情况。1、坐落：昆山花桥徐公桥路3弄13号1112室；三、交易条件。总房价款为人民币965000元（大写玖拾陆万伍仟元整）。四、委托期限。在丙方收到意向金后七个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金（为本协议第三条所述总房价款的2%）。若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈室；若甲方签订本协议，则对乙方具有法律约束力。五、转定金：如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金闪丙方保管。若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。该《房地产买卖居间协议》的附件一《房地产买卖协议》约定：本协议作为《房地产买卖居间协议》的附件，与《房地产买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。本协议与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本协议约定为准；该《房地产买卖协议》中的其他约定中双方手写约定：买方首付款为220000元（贰拾万元整），家具家电打包送，房东到手价965000元（玖拾陆万伍仟元整），所有买卖交易产生的税费、佣金由买方支付。客户买方同意2016年3月18日给卖方215000元（贰拾壹万伍仟元整），当天房东必须去还银行贷款，如当天银行抵押他项权证能拿到卖方必须网签，留尾款5000元交房当天支付，2016年6月15日前办理过户，款清交房。
另查明，王昱、居间方、罗世化签订的《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》均没有罗世荣的签字，且王昱方也没有证据证明罗世荣同意上述合同的签订。根据现有证据只能认定当时罗世化向王昱、居间方承诺罗世荣是同意罗世化出售房屋的。2016年3月18日，被告罗世化通过电话告知中介人员由于被告罗世荣不同意出售房屋，故签订的《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》无法继续履行，不再继续履行合同。2016年3月18日，王昱依合同约定到达中介继续履行合同约定的后续手续，但罗世化、罗世荣均未到达约定的场所继续履行合同约定的后续手续，故涉案房屋的后续网签等手续均未在继续履行。2016年3月17日，罗世荣通过微信向居间方从事本案居间的业务人员发出其对于罗世化出卖涉案房屋的事情不认可，不同意出售涉案房屋给王昱。居间方的具体经办人向罗世化发出要求按合同约定于2016年3月18日携带相关资料继续办理网签等后续手续。2016年3月18日，罗世荣的委托京衡律师集团上海事务所胡增瑞律师向王昱、居间方发出“律师函”称罗世荣未同意罗世化出售涉案房屋，王昱与罗世化签订的出售房屋的合同无效，要求撤销，不再继续履行。王昱收取该微信的“律师函”后，通过微信回复称罗世化、罗世荣构成违约，认为王昱与罗世化签订的《房地产买卖居间协议》是有效合同。2016年3月20日，罗世荣方再次向王昱发出通过告知王昱罗世荣不同意出售涉案房屋，并称买受人在收到罗世荣发生合同无效通知后的扩大损失，由买受人承担。
还查明，2016年，签订《房地产买卖居间协议》后当日，罗世化的哥哥罗浩收到王昱给付的购房定金50000元，对于罗浩收取王昱定金50000元的事实，罗世化予以认可。罗世化承认收取了王昱支付的购房定金50000元，且至今未向王昱返还。2016年3月5日，王昱向上海千叶房地产经纪有限公司支付了居间服务费19300元（大写壹万玖仟叁佰元）。
又查明，2016年6月6日，王昱向一审法院提出对涉案房屋在2016年3月18日的市场价值及在2016年6月6日的市场价值进行评估。后一审法院委托昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司进行评估，昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司于2016年8月23日出具两份了《房地产估计报告》，涉案房屋价值在2016年3月18日的估价价值为人民币1134991元，涉案房屋价值时点在2016年6月6日的评估价值为人民币1366499元。涉案房屋因评估发生评估费24207元。
上述事实有房地产买卖协议、房地产买卖居间协议、房屋所有权证、收款收据、律师函、评估报告及原审原、被告庭审陈述等证据在案佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，本案的争议焦点有：一、罗世化与王昱签订的《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》是否有效？对此，一审法院认为：王昱与罗世化签订的《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》系合同当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，对合同相对方是合法有效的，合同当事人均应依法、依约诚实信用地履行合同约定的各自义务。现应《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》所涉出售的房屋系罗世化与罗世荣的共同共有的房屋，罗世荣未在上述合同中签字，现罗世荣不同意出售该房屋，且王昱也未能提供有效证据证明罗世荣同意签署上述合同，故对于王昱与罗世化签订的关于涉案房屋的《房地产买卖协议》已无法履行。现王昱诉请解除该《房地产买卖协议》，一审法院予以支持。
二、罗世化与王昱签订的《房地产买卖协议》是预约合同还是本约合同？一审法院认为，该《房地产买卖协议》是本约定合同。理由是该《房地产买卖协议》包含房屋买卖合同的主要条款，且该《房地产买卖协议》第五条明确约定:本协议作为《房地产买卖居间协议》的附件，与《房地产买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。虽然原审原、被告房屋买卖的成功履行客观上双方须到房地产管理部门进行网签备案，该该网签备案只是行政管理的需要，并不能因须进行网签而否认《房地产买卖协议》是合同本约；
三、王昱与罗世化签订的《房地产买卖协议》无法履行造成的法律后果应由谁承担及如何承担？
一审法院认为，王昱已按约定履行了其相应的义务，将购房定金50000元支付给罗世化，同时也按约定于2016年3月18日准备好合同约定的首付款并到达居间方场所要求罗世化、罗世荣办理合同后续手续，但罗世化、罗世荣未能到达现场办理后续手续。罗世化于2016年3月18日称由于其妻子不同意出售房屋合同不再履行。罗世荣称罗世化未给其同意出售涉案房屋，其不同意出售房屋，王昱与罗世化签订的《房地产买卖合同》无效，要求撤销，并不再履行。王昱与罗世化签订的《房地产买卖协议》时，王昱方曾经询问罗世化作为房屋共有人罗世荣是否同意出售房屋，罗世化向王昱及居间方承诺罗世荣同意出售，现因罗世荣不同意出售，拒绝办理后续手续，造成王昱与罗世化签订的《房地产买卖协议》无法履行，该无法履行的责任应由罗世化承担。
王昱与罗世化签订的《房地产买卖协议》无法履行的法律后果是罗世化应当承担王昱基于信赖《房地产买卖协议》有效成立并履行的可得利益的损失及王昱因订立《房地产买卖协议》所产生的实际损失。王昱为订立《房地产买卖协议》向居间方支付的居间服务费19300元，罗世化应当赔偿。另王昱信赖《房地产买卖协议》有效成立并履行的可得利益损失，罗世化应当赔偿，但若王昱在罗世化明确告知合同无法履行，并罗世化已经以实际行为表示合同无法实际履行后的扩大损失罗世化不应赔偿。本案中罗世化、罗世荣均截止于2016年3月18日前明确告知王昱方涉案房屋的买卖合同无法履行，且要求王昱采取措施避免损失的扩大，但王昱仍然坚持已见，未采取有效措施防止损失的扩大，故对于《房地产买卖协议》无法履行于2016年3月18日后产生的损失，一审法院不予以支持。2016年3月18日涉案房屋的评估价值为1134991元，原审原、被告合同约定的购房价为965000元，故王昱的信赖合同有效并履行的利益损失为169991元。
四、王昱诉请罗世化、罗世荣双倍返还已支付的50000元定金是否应当支持？一审法院认为，罗世化截止于2016年3月18日前明知涉案房屋的共有人罗世荣拒绝出售房屋，且罗世化也告知王昱不再履行合同，并以2016年3月18日不到中介场所办理后续手续的实际行为不再继续履行合同，罗世化构成违约，应当按照合同约定向王昱承担双倍返还定金的责任。
现王昱同时诉请合同违约方双倍返还购房定金50000元，及违约造成的房屋差价损失应能否同时支持。一审法院认为，王昱损失超过约定的违约金包括定金罚则时，可以补足实际损失。现有王昱除能证明居间服务费损失、房屋差价损失外，王昱不能举证其他损失，故就该部分损失，罗世化、罗世荣应当向王昱进行赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除王昱与罗世化签订的《房地产买卖协议》；二、罗世化于判决生效后十日内向王昱双倍返还定金100000元；三、罗世化于判决生效后十日内赔偿王昱已经支付的居间服务费19300元；四、罗世化于判决生效后十日内赔偿王昱房屋差价损失119991元;五、驳回王昱的其他诉讼请求。案件受理费13450元，诉讼保全费3020元，评估费24207，合计40677元,由罗世化承担。
二审中，王昱到庭确认：1、2016年11月2日，王昱在增加要求罗世化、罗世荣赔偿中介费损失19300元诉讼请求的同时，将要求罗世化、罗世荣双倍返还定金的诉请变更为返还定金50000元。2、2016年7月18日，一审法院向王昱法律释明，房屋差价损失应以一个时间节点作为评估基准日进行评估，如王昱坚持对涉案房屋的差价进行两次评估，则超出一次的评估价由王昱自行承担，以上属实。
二审另查明，昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司出具的评估费发票显示，2016年3月18日报告的评估费为11525元，2016年6月6日报告的评估费为12682元，两项合计24207元。
二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。
本院认为，王昱已确认其在一审中变更双倍返还定金的诉请变更为返还定金50000元，故一审法院判决罗世化双倍返还王昱定金100000元不当。同时本院注意到，罗世化赔偿王昱的差价损失应为169991元，而非一审判决主文第四项确定的119991元，本院一并予以纠正。
关于房屋差价的评估费承担，一审法院在委托评估前已向王昱法律释明，根据本案实际情况，涉案房屋差价应以2016年3月18日作为评估基准日进行评估，如王昱坚持两次评估，则超出一次的评估费用由王昱自行承担，王昱也表示同意，故以2016年6月6日作为评估基准日进行评估的评估费12682元应由王昱自行承担。一审判决两次评估费24207元均由罗世化承担不当，本院予以纠正。
关于王昱主张的中介费损失19300元，因王昱、罗世化与千叶公司签订的《房地产买卖居间协议》约定《房地产买卖协议》成立即千叶公司居间成功，买、卖双方应于买卖合同成立之日向千叶公司支付佣金。在王昱、罗世化之后签订的《房地产买卖协议》重新约定因本次交易所产生的税费、佣金均由买方即王昱支付。因王昱与罗世化已订立《房地产买卖协议》，佣金支付的条件已成就，且王昱提供的千叶公司开具的收取佣金收款收据可以证明王昱已支付该笔佣金，对王昱因此造成的损失，罗世化应予赔偿。罗世化、罗世荣上诉称千叶公司的收款收据系千叶公司与王昱恶意串通所制作，对此未提供证据证明，本院不予采纳。根据已查明的事实，罗世化向王昱及千叶公司承诺共有人罗世荣同意出售涉案房屋，在此情形下，才签订涉案房屋买卖合同，故王昱已尽合理审查义务，对涉案房屋买卖合同未能继续履行无过错，不应承担责任。
综上，罗世化、罗世荣上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决罗世化向王昱支付共计239291元，从金额上衡量，结果并无不当，但判项存在瑕疵，本院对一审判项及评估费的负担作出调整。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
维持江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初
7018号民事判决第一项、第三项、第五项。
变更江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初
7018号民事判决第二项为：罗世化于本判决生效后十日内向王昱返还定金50000元。
变更江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初
7018号民事判决第四项为：罗世化于本判决生效后十日内赔偿王昱房屋差价损失169991元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照>第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13450元，诉讼保全费3020元，合计16470元,由罗世化负担。评估费24207元，由罗世化负担11525元，由王昱负担12682。
二审案件受理费13450元，由罗世化负担13333元，由王昱负担117元。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 沈维佳
审判员 黄学辉
二〇一七年三月三十一日
书记员 黄 婷