南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁民再初字第5号
申请再审人（原审原告、反诉被告）俞惟铨，男，1941年10月18日生，汉族。
申请再审人（原审原告、反诉被告）严新育，女，1942年5月14日生，汉族，住址同上。
两申请再审人共同委托代理人袁农，江苏泰和律师事务所律师。
被申请人（原审被告）詹晶鑫，男，1974年7月23日生，汉族。
委托代理人杨喜林、汪娟，江苏当代国安律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑布铮，女，1951年11月21日生，汉族。
委托代理人丁勇，江苏共盈律师事务所律师。
申请再审人俞惟铨、严新育与被申请人詹晶鑫、被告郑布铮房屋买卖合同纠纷一案，俞惟铨、严新育不服本院（2012）江宁开民初字第99号民事判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院于2013年10月17日作出（2013）宁民终字第2860号民事判决：驳回上诉，维持原判。其仍不服。向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2014年7月4日作出（2014）苏审三民申字第15号民事裁定，提审本案。并于2015年3月19日作出（2014）苏民再提字第132号民事裁定：一、撤销南京市中级人民法院（2013）宁民终字第2860号民事判决及本院（2012）江宁开民初字第99号民事判决；二、本案发回江苏省南京市江宁区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人俞惟铨、严新育的共同委托代理人袁农，被申请人詹晶鑫及其委托代理人杨喜林、汪娟，被告郑布铮及其委托代理人丁勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告俞惟铨、严新育诉称：其二人系夫妻关系。2012年3月21日，其二人得知二人共同所有的位于南京市××区××湖别墅花园××幢的房屋(以下简称南苑××幢房屋)以6000000元的价格被出售给被告詹晶鑫，该房屋现已过户至詹晶鑫名下，因该房屋的价值远远大于6000000元，双方的交易显失公平，故起诉要求撤销涉案房屋的买卖契约。
被告詹晶鑫辩称：其与二原告的委托代理人曹剑签订了上述南苑××幢的房屋买卖合同。合同签订后，其按约支付了购房款6000000元，且其后又另外支付了原告俞惟铨800000元。另原告俞惟铨曾欠其借款2880000元，其亦同意抵付到购房款中，故双方的买卖未显失公平，请求驳回二原告的诉讼请求。
原审查明：2011年7月12日，二原告出具委托书，委托曹剑办理百家湖别墅花园南苑××幢的相关手续。该委托书于同日经南京市建邺区公证处进行了公证。2012年1月12日，曹剑持该委托书与被告詹晶鑫签订南京市江宁区房地产买卖契约(以下简称买卖契约)，约定由俞惟铨将其所有的百家湖别墅花园南苑××幢房屋以600万元的价格出售给詹晶鑫。房价款于同月22日支付，并于同月22日交付房屋。买卖契约签订后，曹剑与詹晶鑫办理了百家湖别墅花园南苑××幢房屋的过户手续。但詹晶鑫并未实际支付契约所约定的购房款。二原告亦未实际交付涉案房屋。
2011年7月8日，二原告与深圳泛华联合投资集团有限公司（以下简称泛华公司）、中国银行股份有限公司深圳上步支行(以下简称中行上步支行)签订委托贷款合同。约定由泛华公司借款600万元给二原告，由泛华公司委托中行上步支行将该借款支付给二原告。在办理该借款时，俞惟铨委托南京康特房地产评估咨询有限公司(以下简称康特评估公司)对百家湖别墅花园南苑××幢的价值进行了评估，康特评估公司于2011年出具估价报告，确定该房屋在2011年7月6日估价时点在价值定义设定条件下的抵押价值为957.5万元。后泛华公司支付了借款600万元。2011年8月16日，泛华公司在百家湖别墅花园南苑××幢房屋上设定抵押，抵押金额600万元，期限至2011年11月30日，后该抵押于2012年1月21日解押。
另查明，曹剑系泛华公司南京分公司的职工，詹晶鑫系泛华公司南京分公司经理。
2012年4月，二原告以相关房地产买卖契约中关于其的签名为虚假签名，其与严新育均未参加交易行为，亦未收取任何购房款为由要求撤销涉案房地产买卖契约。审理中，2012年6月26日，二原告与詹晶鑫签订交易确认书，交易确认书约定：“甲方：俞惟铨、严新育；乙方：詹晶鑫。2011年7月12日，甲方向曹剑(身份证号码)出具委托书，全权委托曹剑办理甲方名下位于南京市江××开发区××湖别墅花园××幢的房产出售事宜，并在南京市建邺公证处办理了委托公证，公证书号码为(2011)宁建证民内字第423号。2012年1月12日，曹剑将上述房产出售给乙方。对于该交易行为，双方在平等、自愿的前提下确认如下：一、甲方承认该交易对甲方发生法律效力，该交易所产生的法律后果合法有效；二、对于交易价款，双方同意按以下方式确定及交付：1、由乙方向甲方支付600万元。甲方同意乙方将购房款以划款的方式支付到以下指定帐户：户名：俞惟铨；开户行交通银行南京新街口支行(以下简称交行新街口支行)；帐号：62×××79；三、乙方同意甲方在2012年8月25日之前居住在南京市××区××湖别墅花园××（××区秣××街道湖滨路××家××别墅花园××）。但在2012年8月25日之后，必须从该房屋中迁出，否则，由此产生的一切损失由甲方承担；四、乙方同意，甲方在2012年8月25日之前有回购江宁区秣陵街道湖滨路58号百家湖别墅花园南苑××幢房子的权利，回购价格为人民币九百五十万元整(小写：950万元整)。但是在2012年8月25日之前甲方无力回购的，则丧失此约定的回购权，并按照上一条的约定，如期迁出房屋”。确认书签订后，同月27日，詹晶鑫将600万元汇入俞惟铨在交行新街口支行指定的银行帐号。同时，俞惟铨自行将400万元汇入周梅(泛华公司的会计)的银行帐号，并委托周梅汇款100万元到周梅的银行帐号。另詹晶鑫汇入俞惟铨其他银行帐号80万元。此后，二原告变更事实称因詹晶鑫支付其购房款600万元，但该买卖契约显失公平，故诉至本院，要求撤销涉案房地产买卖契约。因双方意见分歧，致调解未成。
又查明，另该涉案房屋在本院审理期间被詹晶鑫转让给案外人郑布铮。
上述事实，有结婚证、房产证(复印件)、土地证(复印件)、房地产买卖契约、公证书、委托书、审计询证函、承诺书、委托贷款合同(复印件)、交易确认书、银行交易记录及当事人的陈述等证据证实。
原审认为：曹剑系泛华公司南京分公司的职工，詹晶鑫系泛华公司南京分公司经理。曹剑受二原告的委托与被告詹晶鑫签订买卖契约，在二原告向本院起诉时，该委托合同因曹剑与詹晶鑫的身份关系，可能会被认定无效。但在本案审理过程中，二原告与詹晶鑫签订交易确认书，对该代理合同及曹剑与詹晶鑫的交易行为进行了确认，且实际已经向原告俞惟铨支付了购房款680万元，该确认书是双方真实意思的表示，故该买卖契约应受法律保护，俞惟铨作为一名具有民事行为能力的成年人，对其所作的法律行为应当承担相应的法律责任。原告俞惟铨、严新育以其二人与被告詹晶鑫的买卖契约显失公平要求撤销涉案房屋的买卖契约，未提供相应的证据予以证实，故对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告俞惟铨、严新育的诉讼请求。
本案案件受理费53800元，由原告俞惟铨、严新育承担。
俞惟铨、严新育申请再审要求：1、依法判令撤销曹剑代为办理的其与詹晶鑫签订的位于南京市××区××湖别墅花园××幢（以下简称南苑××幢房屋）的买卖契约；2、要求确认詹晶鑫与郑布铮于2013年5月10日签订的涉案房屋买卖协议无效。
被申请人詹晶鑫答辩称：房屋买卖合同、授权委托书和交易确认书能够证实双方买卖关系是真实的，两原审原告不存在对该买卖行为不知情的情况。其以代偿还两原审原告向泛华公司借款的形式支付了购房款。两原审原告没有充分证据证明詹晶鑫有捏造事实、致使房屋买卖合同显失公平的情形，请求维持原判决。
被告郑布铮辩称并反诉称：1、我与詹晶鑫签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，没有侵害第三人利益，请求驳回两原审原告的诉讼请求；2、反诉要求俞惟铨、严新育立即迁让，支付房屋使用费、物业费、水电费和其他费用。
反诉被告俞惟铨、严新育辩称：1、本诉审理的是合同之诉，反诉是侵权之诉，不应合并审理，应由反诉原告另案起诉；2、詹晶鑫与郑布铮签订的涉案房屋买卖协议无效，故其无权要求俞惟铨、严新育迁让。故要求法院驳回其反诉请求。
再审查明事实与原一、二审查明的事实基本一致。综合一、二审认定事实如下：2011年7月8日，二申请再审人与深圳泛华联合投资集团有限公司（以下简称泛华公司）、中国银行股份有限公司深圳上步支行(以下简称中行上步支行)签订委托贷款合同。约定由泛华公司借款600万元给二原告，由泛华公司委托中行上步支行将该借款支付给二原告。在办理该借款时，俞惟铨委托南京康特房地产评估咨询有限公司(以下简称康特评估公司)对百家湖别墅花园南苑××幢的价值进行了评估，康特评估公司于2011年出具估价报告，确定该房屋在2011年7月6日估价时点在价值定义设定条件下的抵押价值为957.5万元。后泛华公司支付了借款600万元。2011年8月16日，泛华公司在百家湖别墅花园南苑××幢房屋上设定抵押，抵押金额600万元，期限至2011年11月30日，后该抵押于2012年1月12日解押。
2011年7月12日，二原审原告出具委托书，委托曹剑（系泛华公司南京分公司的职工）办理百家湖别墅花园南苑××幢的相关手续。该委托书于同日经南京市建邺区公证处进行了公证。2012年1月12日，曹剑持该委托书与原审被告詹晶鑫（系泛华公司南京分公司经理）签订南京市江宁区房地产买卖契约(以下简称买卖契约)，约定由俞惟铨将其所有的百家湖别墅花园南苑××幢房屋以600万元的价格出售给詹晶鑫。房价款于同月22日支付，并于同月22日交付房屋。买卖契约签订后，曹剑与詹晶鑫办理了百家湖别墅花园南苑××幢房屋的过户手续。但詹晶鑫并未实际支付契约所约定的购房款。二原审原告亦未实际交付涉案房屋。
2012年4月，二原审原告以相关房地产买卖契约中关于其的签名为虚假签名，其与严新育均未参加交易行为，亦未收取任何购房款，该转让合同显失公平为由要求撤销涉案房地产买卖契约。审理中，2012年6月26日，二原审原告与詹晶鑫签订交易确认书，交易确认书约定：“甲方：俞惟铨、严新育；乙方：詹晶鑫。2011年7月12日，甲方向曹剑(身份证号码)出具委托书，全权委托曹剑办理甲方名下位于南京市江××开发区××湖别墅花园××幢的房产出售事宜，并在南京市建邺公证处办理了委托公证，公证书号码为(2011)宁建证民内字第423号。2012年1月12日，曹剑将上述房产出售给乙方。对于该交易行为，双方在平等、自愿的前提下确认如下：一、甲方承认该交易对甲方发生法律效力，该交易所产生的法律后果合法有效；二、对于交易价款，双方同意按以下方式确定及交付：1、由乙方向甲方支付600万元。甲方同意乙方将购房款以划款的方式支付到以下指定帐户：户名：俞惟铨；开户行交通银行南京新街口支行(以下简称交行新街口支行)；帐号：62×××79；三、乙方同意甲方在2012年8月25日之前居住在南京市××区××湖别墅花园××（××区秣××街道湖滨路××家××别墅花园××）。但在2012年8月25日之后，必须从该房屋中迁出，否则，由此产生的一切损失由甲方承担；四、乙方同意，甲方在2012年8月25日之前有回购江宁区秣陵街道湖滨路58号百家湖别墅花园南苑××幢房子的权利，回购价格为人民币九百五十万元整(小写：950万元整)。但是在2012年8月25日之前甲方无力回购的，则丧失此约定的回购权，并按照上一条的约定，如期迁出房屋”。当日，詹晶鑫又向俞惟铨、严新育出具一份承诺书，写明：本人特此承诺：1、俞惟铨向深圳泛华联合投资有限公司借的陆佰万元和这次新借的捌拾万元如能在2012年8月25日还清本息，或者在2012年7月17日之前还清捌佰陆拾壹万（小写861万元）。则本人将现已过户至我名下的房产(南京市江××开发区××湖别墅花园××幢)重新过户到俞惟铨名下。2、如果俞惟铨上述借款未能在2012年8月25日前归还，本人将与俞惟铨一起申请依法挂牌出售上述房产。出售所得在如数归还深圳泛华联合投资集团有限公司借款本息后，剩余部分将归还俞惟铨。如本人不按照上述承诺履行，则俞惟铨、严新育夫妇有权就南京市江××开发区××湖别墅花园××幢房地产过户一事，提请江宁区人民法院裁定或调解处理。詹晶鑫在中院提出此承诺书是在江宁法院诉讼期间为了让俞惟铨撤诉，息事宁人及让俞惟铨早点从涉案房屋内迁出，才向俞惟铨出具的，写了承诺书后，俞惟铨又不肯撤诉，经过磋商，双方又写了交易确认书，承诺书此时已经没有效力，俞惟铨也已按照交易确认书的内容履行了付款义务。俞惟铨则提出当时因自己公司资金出现了问题，需要追加借款80万元，因詹晶鑫当时是泛华公司的总经理，借款要经过他，就强行签订了交易确认书，因詹晶鑫表示要向总公司交代，詹晶鑫也写承诺书给自己，承诺书否认了交易确认书。确认书签订后，同月27日，詹晶鑫将600万元汇入俞惟铨在交行新街口支行指定的银行帐号。同时，俞惟铨将600万元汇入周梅(泛华公司的会计)的银行帐号。另詹晶鑫汇入俞惟铨其他银行帐号80万元。此后，二原审原告变更事实称詹晶鑫支付其购房款600万元，但该买卖契约显失公平。
另查明，2013年5月10日，詹晶鑫与郑布铮签订房地产买卖契约，以688万元价格将讼争房屋出售给郑布铮，审理中，双方一致确认实际交易价格是870万元，为证明上述事实，郑布铮提供了2013年5月6日与詹晶鑫签订的二手房买卖合同以及5月6日至15日，其四次共向詹晶鑫付款870万元的汇款凭证。詹晶鑫予以确认。俞惟铨、严新育则不予认同，只认可双方在房产部门备案的买卖协议及金额。认为高达600余万元的房屋买卖，郑布铮不看房、验房、不了解房屋是否闲置等重要细节，就草率签约、付款、过户，违背正常的交易习惯，只能说明詹晶鑫、郑布铮恶意串通，为俞惟铨、严新育主张返还涉案房屋设置障碍，郑布铮不是善意取得的买房人，该买卖协议应认定无效。
涉案房屋在2011年7月6日的评估价值为955万元；2012年1月12日转让价格为600万元；2013年5月10日詹晶鑫转让给郑布铮价格为688万元；2013年6月，郑布铮以此房屋为他人提供借款担保时的评估价值为1289万元。
上述事实，有结婚证、房产证(复印件)、土地证(复印件)、房地产买卖契约、公证书、委托书、审计询证函、承诺书、委托贷款合同(复印件)、交易确认书、银行交易记录、二手房买卖合同及当事人的陈述等证据证实。
本院再审认为，2012年6月26日，俞惟铨与詹晶鑫相互出具的交易确认书和承诺书，根据2份文书的内容，双方达成的合意应该是，俞惟铨应于同年8月25日前还款，按期还款，俞惟铨有权回购，詹晶鑫将涉案房屋重新过户至俞惟铨名下；若俞惟铨不能按期还款，则应将该房屋挂牌出售，出售所得首先用于偿还借款本息，剩余部分归还俞惟铨。可以认定申请再审人俞惟铨、严新育与被申请人詹晶鑫之间并无房屋买卖的意思表示。俞惟铨、严新育出具委托并进行公证，委托曹剑办理涉案房屋的相关手续，其目的是为其600万元的借款提供担保。当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征。因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。争议房屋在2011年7月6日的评估抵押价值为957.5万元，1年后的转让价值仅为680万元，显失公平，应予撤销。郑布铮明知该房屋存在权属纠纷，仍以实际价值半价的价格购得该房屋，取得所有权后，立即以抵押方式为他人借款900万元提供担保，其不是善意取得，可以认定为其与詹晶鑫恶意串通，损害第三人利益，该协议应认定为无效。郑布铮据此无效协议而主张的反诉请求亦应予驳回。经本院审判委员会讨论研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十四条第一款第（二）项及有关法律政策之规定，判决如下：
一、撤销案外人曹剑代申请再审人俞惟铨、严新育与被申请人詹晶鑫于2012年1月12日签订的关于南京市江宁区百家湖别墅花园南苑××幢的房地产买卖契约。
二、2013年5月10日，被申请人詹晶鑫与被告郑布铮签订的关于南京市江宁区百家湖别墅花园南苑××幢房地产买卖契约无效；
三、驳回被告郑布铮的反诉请求。
本案应收案件受理费53800元，由被申请人詹晶鑫负担。反诉案件受理费6766元，减半收取3383元，由被告郑布铮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行。账号：10105901040001276）。
审 判 长 戴小虎
审 判 员 马大山
人民陪审员 王方玉
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 王立佳