江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣08民终190号上诉人（原审被告）:吉安恒鹏实业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区信和新城4栋1单元502室。法定代表人：徐风鸣，该公司总经理。委托代理人：彭玉慧，江西井冈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑小春。被上诉人（原审原告）：杨爱珍。上列二被上诉人的共同委托代理人：刘小云，江西赣中律师事务所律师。上诉人吉安恒鹏实业有限公司（以下简称恒鹏公司）因与郑小春、杨爱珍商品房预售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年3月13日，恒鹏公司与郑小春、杨爱珍签订1份《商品房买卖合同》，约定郑小春、杨爱珍购买恒鹏公司开发的住房一套，该房建筑面积135.23平方米，单价5733.47元/平方米，房款总计775337元。交付期限为：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、若由于严重恶劣天气等非出卖人主观原因造成工期延长的（以政府相关职能部门出具的书面证明为准）。由于政府市政配套所导致工程延期，时间顺延。逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，自本合同的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人未出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，郑小春、杨爱珍按约付清了购房款。2013年9月22日，施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒鹏花园8#楼进行了竣工验收。同年10月22日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告，监督结论及备案的建议：各方责任主体评定该工程为合格等级，并出具了验收意见，同意向备案机构提出备案申请。2013年11月13日，郑小春、杨爱珍办理了收房手续。原审法院认为：郑小春、杨爱珍与恒鹏公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格履行。郑小春、杨爱珍按约支付了购房款，恒鹏公司应在2013年6月30日前向郑小春、杨爱珍交付房屋。恒鹏公司实际交房时间为2013年11月13日，逾期135天。恒鹏公司称系由于市政配套设施的原因导致其工程延期，证据不足，依法不予采纳，其应当按合同约定支付郑小春、杨爱珍逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告吉安恒鹏实业有限公司支付原告郑小春、杨爱珍逾期交房违约金31401元，限判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元，减半收取292.50元，由恒鹏公司负担。上诉人恒鹏公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回郑小春、杨爱珍的诉讼请求或以同地段地等类型房屋的租金来确定违约金，一、二审诉讼费由郑小春、杨爱珍承担。其理由是：1、双方签订的合同约定恒鹏公司交付经验收合格的商品房给郑小春、杨爱珍，吉安市建筑工程质量监督站出具的工程质量报告能证实恒鹏公司交付的房屋达到了经验收合格能使用的标准，恒鹏公司于2013年10月15日交付房屋时已提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原审认定房屋交付不符合交房条件错误；2、恒鹏公司提供了多份证据证明在整个小区建设过程中，政府的拆迁工作没有及时完成，整个小区的雨、污水出水口由于政府在小区周边设计规划的原因无法接入市政管网，吉安市政府办公室于2014年1月下发抄告单，明确说明了拆迁和市政配套的问题，这些情形导致恒鹏公司建设的商品房无法按期交付给买受人，按合同约定可以顺延交付；3、郑小春、杨爱珍认可在2013年11月初接到了恒鹏公司交房的电话通知，2013年11月13日已收房并办理相关手续，郑小春、杨爱珍拒不履行《商品房买卖合同》补充协议第2条的约定，属违约行为；4、双方约定的违约金过高，应按郑小春、杨爱珍所购买房屋同类型同地段的房屋出租所得租金计算违约金。被上诉人郑小春、杨爱珍答辩称：1、房屋验收合格应以竣工验收备案表为准；2、恒鹏公司列举的证据并不能证明是由于政府原因导致工期延期；3、恒鹏公司通知交房时并未达到交付条件，郑小春、杨爱珍有权拒收；4、合同约定的逾期交房违约金是恒鹏公司自行承诺的，合同系恒鹏公司提供的格式条款，合同约定的逾期付款的违约金也是已付房款的日万分之三，双方权利义务对等，且恒鹏公司也没有任何证据证明合同约定的违约金过分高于损失。综合上诉人恒鹏公司的上诉理由及被上诉人郑小春、杨爱珍的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：恒鹏公司应否向郑小春、杨爱珍支付逾期交房违约金？如应支付，金额如何确定？二审经审理查明，恒鹏公司竣工验收备案的时间是2014年6月22日。二审审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：恒鹏公司与郑小春、杨爱珍签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定恒鹏公司应当在2013年6月30日前，将具备合同约定的交付条件的商品房交付给郑小春、杨爱珍，但在郑小春、杨爱珍已付清房款的情况下，恒鹏公司未按合同约定的时间将经验收合格的商品房交付给郑小春、杨爱珍。恒鹏公司于2014年6月22日方取得竣工验收备案，不能按合同约定的时间如期将经验收合格的房屋交付给郑小春、杨爱珍，其关于合同约定交房时间前房屋已经验收合格的上诉理由与事实不符，依法不予采纳。根据合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求合同继续履行的，恒鹏公司应按合同约定支付逾期交房违约金。恒鹏公司上诉称系因市政配套设施及严重恶劣天气的原因导致工程延期，其不应承担违约责任，但其未提供充分的证据予以证实，故对其该上诉请求依法不予支持。恒鹏公司主张双方约定的违约金过高，要求按郑小春、杨爱珍所购买房屋同类型同地段的房屋出租所得租金计算违约金。本院认为，恒鹏公司没有证据证实郑小春、杨爱珍因逾期交房造成的损失具体是多少，其主张合同约定的违约金过高没有事实依据。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解释第十七条的规定，比照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，其适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但本案双方当事人在合同中对违约金数额的计算方法是有明确约定的，故并不需要比照同地段同类房屋租金标准计算违约金数额，故对恒鹏公司该上诉意见依法不予支持。本案中，双方合同约定按日万分之三计算逾期交房违约金的标准并不过高，无需对违约金进行调整，故原审法院按合同约定的日万分之三的标准确定本案逾期交房违约金的数额并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费585元，由吉安恒鹏实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖建文代理审判员  肖永兰代理审判员  郭 琴二〇一六年三月十一日书 记 员  张志坚