广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1484号
上诉人（原审原告）佛山市澜石房地产综合开发总公司，住所地，注册号＊＊＊＊＊
法定代表人简耀锡。
委托代理人陈志坤，广东泽康律师事务所律师。
委托代理人梁胜德。
被上诉人（原审被告）霍铭枢，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人温少荣，广东源浩律师事务所律师。
委托代理人霍德伟，广东源浩律师事务所律师。
原审第三人佛山市建进资产经营有限公司，住所地，注册号＊＊＊＊＊＊。
法定代表人岑南盛。
委托代理人李绍均，广东泽康律师事务所律师。
上诉人佛山市澜石房地产综合开发总公司（以下简称澜石公司）因与被上诉人霍铭枢、原审第三人佛山市建进资产经营有限公司（以下简称建进公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1098号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、霍铭枢应在判决生效之日起十五日内向澜石公司支付2013年4月至同年12月租金，共计412532.1元；二、驳回澜石公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件因适用普通程序审理，受理费24427元，由澜石公司自行负担。
上诉人澜石公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案中，霍铭枢自1995年起经营银苑市场以来分别只与佛山市工商行政管理局石湾分局及建进公司签订银苑市场合作经营协议及租赁协议，但并未与澜石公司签订任何租赁协议。澜石公司于2009年2月4日经竞买成功拍得涉案市场所在地块。该地块挂牌交易时，并不存在任何租赁关系，故澜石公司与霍铭枢之间根本不存在任何的租赁关系。
二、建进公司与霍铭枢签订的租赁合同不应及于澜石公司。首先，澜石公司并不是建进公司与霍铭枢签订租赁协议的当事人。根据合同相对性原则，合同关系仅在特定人之间发生法律关系，除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求。其次，合同当事人之间签订的任何协议，在未经同意的前提下不能对协议外的第三方设定任何义务，且要求该第三方必须履行协议约定。结合本案，建进公司与霍铭枢签订的《澜石镇新银苑综合市场租赁协议》明显就为日后取得涉案地块的土地使用权人设定了义务。而在当时该地块尚未确定最终土地使用权人的情况下，双方约定市场建成后由霍铭枢经营且租金为每平方米6.7元／月的行为已涉嫌无权代理。澜石公司系经挂牌成功竞得涉案地块，而并不是通过协议或其他方式取得，故建进公司与霍铭枢签订的租赁协议对澜石公司无任何约束力。最后，澜石公司在竞买涉案地块时，并没有得到任何关于银苑市场搬迁改造及租赁协议的说明或告知，澜石公司对建进公司与霍铭枢租赁协议中所约定具体事项并不知悉，亦没有授权进行约定，同时也没有与上述各方签订任何承认该租赁关系的相关协议，更没有在成功竞得涉案地块后对租赁协议进行追认，故澜石公司无需履行建进公司与霍铭枢签订的租赁协议。综上，澜石公司系基于拍卖竞得地块并自行投资兴建新银苑市场，并不清楚建进公司与霍铭枢之间的租赁关系，所拍得地块亦与旧银苑市场并非同一地块，建进公司与霍铭枢就银苑市场的租赁关系及搬迁改造等事宜与澜石公司不存在任何法律上关系，故本案不适用“买卖不破租赁”原则，建进公司与霍铭枢签订的租赁合同不应及于澜石公司。
三、澜石公司与建进公司为独立的经营主体，不存在对市场共同管理职责，双方的经营范围不同，且澜石公司代收的只是水电费用，并不是履行租赁合同主要义务的租金。同时澜石公司代收代转的行为，根本不涉及具体租赁合同事宜，也没有参与任何市场管理事务，若以此即认定澜石公司与建进公司对银苑市场的租赁事宜共同管理职责不符合客观情况，所依据的理由较为牵强，亦没有任何证据予以证明，所以澜石公司并没有存在对市场的管理职责。
四、澜石公司有权要求收回涉案的市场物业，并要求霍铭枢支付占用期间的使用费。根据土地使用权证显示，涉案地块的土地使用权人为澜石公司，市场物业的所有权人亦为澜石公司。霍铭枢在未与澜石公司就租赁事宜协商一致并签订租赁协议的情况下，已将市场铺位转租给第三方，并擅自开业经营，该行为已实际损害物业所有权人的利益，故澜石公司有权要求收回涉案的市场物业，并要求霍铭枢支付占用期间的使用费。
五、涉案市场物业若按照一审判决每月每平方米6.7元确定租金标准，则造成公有资产流失。涉案市场物业为澜石公司以1303万元竞买取得地块后，投资2000多万元兴建的。澜石公司作为集体企业，投资的3000多万元必须通过出租物业取得收益从而逐步收回，而租金的定价亦应参考市场价格予以确定。按照澜石公司提交给一审法院的《价格评估报告书》中显示，市场物业首层、一层及二层市场价格标准为每月244821.51元，对比一审法院判决每月每平方米6.7元（即每月45836.90元）的标准，明显偏低。而且该标准只是依据建进公司与霍铭枢签订的租赁协议而确定，但从上述第二点的分析可见，该租赁协议不应及于澜石公司，故该租金标准同样不适用于涉案市场的租金计算。
综上，请求：一、撤销原审判决，并改判：1.霍铭枢立即停止对位于佛山市禅城区汾江南路西侧、澜石一路南侧肉菜市场的转租行为；2.霍铭枢立即退出佛山市禅城区汾江南路西侧、澜石一路南侧肉菜市场，并将市场交还给澜石公司；3.霍铭枢立即向澜石公司缴纳2013年1月1日起占用位于佛山市禅城区汾江南路西侧、澜石一路南侧肉菜市场的使用费2203393.59元（按每月244821.51元的标准计算，暂计至2013年9月30日，2013年10月1日至霍铭枢实际退出肉菜市场之日的租金按同等标准另行计算）；二、霍铭枢承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人霍铭枢答辩称：一审判决认定事实清晰，适用法律正确，请求驳回澜石公司的上诉请求。一、澜石公司称案涉地块挂牌时不存在任何租赁关系，歪曲事实。霍铭枢与建进公司签订的《澜石镇新银苑综合市场租赁协议》是双方自愿签订，合法合理。本案中，根据土地挂牌转让文件规定，作为市场用地的C地块（本案市场所涉用地），是与A、B地块统一规划建设配套开发的，霍铭枢原来经营的旧银苑市场的地块就在A地块上，开发商拍卖取得该连片A、B、C的地块的条件，就是在C地块上新建银苑市场用于补偿旧市场的租户即霍铭枢的回迁安置。为取得相关土地开发，澜石公司与建进公司向政府申请拆除霍铭枢出资兴建的肉菜市场，承诺安排新建市场给霍铭枢回迁，以建进公司出面与霍铭枢签订了《澜石镇新银苑综合市场租赁协议》，约定在新银苑市场建成后，继续由霍铭枢经营，期限为由原50年（尚余38年）重新确定新市场的承租期为20年，租金也明确约定为6.7元每平方（原租金5.3元每平方）。因此该拍卖实际是附带条件的拍卖。经过相关的运作，澜石公司如愿拍得A、B、C地块，所以澜石公司才会按拍卖要求在C地块建一座新市场，并在建成之后立刻通知霍铭枢进场装修经营，并协助办理消防等手续。可见，澜石公司是必然知道该回迁安置的事实，并按照该条件履行。事实上，早在1995年，霍铭枢在得到原澜石镇人民政府的许可下，与佛山市工商行政管理局石湾分局签订了合作经营协议，由霍铭枢租用土地，在该土地上自行出资建造原澜石银苑综合市场进行经营管理，当时约定的租赁期限是50年。2008年，为了在原银苑市场所在地段开发商业房地产，需要拆迁该市场并在附近重建以安置补偿霍铭枢，经石湾镇街道资产管理委员会批准后，由建进公司与霍铭枢签订了《澜石镇新银苑综合市场租赁协议》，由于重建需要且不影响附近数万居民的日常生活食品用品的购买，霍铭枢按要求搬到临时市场继续经营，待新市场竣工后再回迁。这一商谈并签订协议的整个过程，建进公司当时的法定代表人梁汉调、澜石公司的法定代表人简耀锡以及霍铭枢均共同参与。2012年年底，霍铭枢进入新市场装修，于2013年正式在新银苑市场经营。而澜石公司是该市场的新业主，澜石公司是根据原来签订的《澜石镇新银苑综合市场租赁协议》通知霍铭枢进场并装修交付使用的，理应视其同意出租并继续履行该份租赁协议，将新银苑市场租给霍铭枢。
二、澜石公司与建进公司关系密切，且霍铭枢承租的临时市场的水电费也是由澜石公司实际收取。根据《关于改造银苑市场合作开发房地产项目及另选址兴建农贸综合市场的报告》显示，澜石公司与建进公司申请联合建设新银苑市场并得到石湾街道办的批准。这一事实说明澜石公司在地块拍卖前已明确知悉市场租赁关系的存在，并且参与新市场的建设及租户搬迁协调（包括临时市场水电费的收取等协调工作）。从法律的角度来说，澜石公司这一次买卖行为是清楚并认可了原租赁关系。根据买卖不破租赁的原则，澜石公司是该租赁关系的继受人，理应承担租赁协议的义务。而且，霍铭枢与建进公司签订的《澜石镇新银苑综合市场租赁协议》是在新市场地块拍卖以前就签订的，在地块拍卖的时候，作为竞拍人的澜石公司应当知悉该份租赁协议的存在，同时，澜石公司是原出租方建进公司的控股股东，对上述协议的签订是必然知悉的。也正是如此，澜石公司才会在市场竣工后立即将场地交付给霍铭枢进行装修经营。
三、澜石公司所说的霍铭枢不缴纳租金、霍铭枢的行为是非法转租，这些说法也是强词夺理。霍铭枢经营肉菜市场并分成多个摊位出租给摊位经营者合情、合理、合法。霍铭枢在进驻场地以后，霍铭枢多次向澜石公司要求交租，但澜石公司不向霍铭枢提供交租的途径、银行账户并以多种不合理的要求拒绝收取租金。霍铭枢多次要求建进公司做好交接工作，协助霍铭枢交租，建进公司亦未给予实质性的协助，以致霍铭枢一直无法向新业主交租。霍铭枢转租是正常经营行为，回迁安置后维持并履行原租户的相关合同也是《澜石镇新银苑综合市场租赁协议》中明确约定的，承租的大部分商户是一直在原旧银苑市场经营的老商户，由旧银苑市场开始，到临时市场再搬到现在的新银苑市场，一直合作到现在，所以不存在非法转租的情况。这是拆迁时对广大租户的承诺。
四、原银苑市场、拆迁期使用的临时市场、新银苑市场都由霍铭枢投入了大量的资金进行建造、装修的。根据约定，原银苑市场由霍铭枢租赁土地，霍铭枢投入了大量资金在该土地上建造市场进行经营，后又因拆迁重建的原因，霍铭枢根据协议的约定，先搬到临时市场经营，待新市场竣工，再回迁到新市场经营。临时市场也是霍铭枢出资装修的，该市场只使用了4年即要搬迁，所以霍铭枢在临时市场投入的装修等资金基本是无法收回。但是由于此前已经签订了协议，霍铭枢明知临时市场的投入会亏损仍然依照协议办事，为使新市场尽快投入使用，霍铭枢现又投入了过千万元装修，但澜石公司却违反合同约定，等到霍铭枢巨款装修后突然要求霍铭枢退出新银苑市场，以便要挟霍铭枢提升租金，这明显损害霍铭枢的合法利益。
五、澜石公司声称租金过低损害公有资产，这种说法不符合事实。首先，约定的租金变更了原租金标准（提高了30%至6.7元每平方米），缩短了租赁期限。其次，澜石公司刻意回避拆迁补偿的问题，作为房地产开发商，取得该片拆迁地块进行开发，开发商理应承担相应的补偿责任，而该市场的租赁关系正是最起码的补偿责任的体现。第三，霍铭枢作为一个个体经营者，一直守法经营，毫无怨言地配合政府的方案。新市场因澜石片区改造令周边环境恶劣，生意惨淡，但霍铭枢仍然以服务社群的目的出发，继续经营。
综上所述，澜石公司的上诉理由不符合事实，不合理，不应支持，请驳回澜石公司的诉讼请求。
原审第三人建进公司答辩称没有其他意见。
上诉人澜石公司、原审第三人建进公司在二审期间均没有向本院提交新证据。
被上诉人霍铭枢在二审期间向本院提交证据如下：证据一、《农贸市场升级改造标准及适用范围》、中共石湾镇街道工作委员会办公室《关于印发石湾镇街道农贸市场专项整改提升实施方案的通知》、石湾镇街道农贸市场整改提升工作座谈会会议文件、《关于石湾镇街道第二、三批部分农贸市场升级改造联合验收情况的通报》、银行凭证，拟证明石湾镇街道是明确知道霍铭枢是新银苑市场经营者的地位，其对于霍铭枢参加升级改造会议、装修的费用都是认可的，并在市场验收后进行奖励并把奖金打入到霍铭枢公司名下的账户内。证据二、《关于支付银苑商住城肉菜市场临迁场所的建设费用的请示》、银行凭证，拟证明在霍铭枢原来经营的临时市场有部分需要规划拆迁，就搭建了临时棚架安置商户，该开支也是由霍铭枢支付的，请示内也表示新市场未竣工验收，这些费用也是打入到霍铭枢公司名下的账户。证据三、《禅城区农贸市场食品和食用农产品安全管理责任书》，这是关于新银苑市场安全责任的具体要求，也证明了其他政府部门也认可了霍铭枢是新银苑市场经营者的地位。
上诉人澜石公司质证认为：霍铭枢能提供证据材料原件的包括有：《关于石湾镇街道第二、三批部分农贸市场升级改造联合验收的通报》、《安全管理责任书》、银行自助业务回单3张。对于有原件核对的证据，对其真实性予以认可，其他没有原件的证据，包括证据二中的《关于支付银苑商住城肉菜市场临迁场所的建设费用的请示》没有原件，对其真实性不予认可。对于3张银行自助业务回单，霍铭枢不能证明其与本案的关联性，当中涉及两个法人单位是收款人，而霍铭枢是自然人，连同其他两份有原件核对的材料，也只是印证了不涉及本案的租赁纠纷及霍铭枢有否合法的依据承租案涉的物业，与本案争议焦点没有关系。原审第三人建进公司质证认为：对有原件的材料的真实性没有异议，其他的质证意见与澜石公司的质证意见一致。
本院对上述证据认证如下：证据一中《关于石湾镇街道第二、三批部分农贸市场升级改造联合验收情况的通报》、银行凭证有原件核对，本院对其真实性予以确认，但仅有银行凭证并不能反映相应款项的性质，对其他无原件核对的证据，本院不予采信；证据二中《关于支付银苑商住城肉菜市场临迁场所的建设费用的请示》无原件核对，另外仅有银行凭证也不能反映款项的性质，故本院均不予采信；证据三有原件核对，本院确认其真实性。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审期间的争议焦点在于应如何确定澜石公司与霍铭枢之间权利义务的问题。
第一，澜石公司上诉认为其与霍铭枢之间不存在任何租赁关系，建进公司与霍铭枢所签订的《澜石镇新银苑综合市场租赁协议》不应及于澜石公司。经审查，首先，霍铭枢原承租经营的旧银苑市场因拆迁改造需搬迁至新建的肉菜综合市场。虽然案涉新肉菜综合市场所在地块由澜石公司竞拍所得，但在澜石公司竞拍前，建进公司就已与霍铭枢签订《澜石镇新银苑综合市场租赁协议》，该协议中明确约定新银苑市场建成以后出租给霍铭枢使用，澜石公司作为建进公司的股东，对建进公司签订的前述合同应该知情，此种情况下澜石公司仍参与竞拍并在建成新肉菜综合市场后引进霍铭枢对该市场一至三层进行装修，应视为澜石公司愿意履行建进公司与霍铭枢签订的《租赁协议》。其次，虽然新肉菜综合市场与旧银苑市场所处位置不一致，但本案属于旧银苑市场拆迁改造后迁入新肉菜综合市场，租赁标的物具有前后相继的特性，并不同于一般的租赁合同，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原审法院认为霍铭枢与建进公司签署的《澜石镇新银苑综合市场租赁协议》对澜石公司具有约束力，认定正确，本院予以维持。因此，澜石公司主张霍铭枢停止转租及退还市场，理由不能成立，本院不予支持。
第二，关于租金的支付标准问题，澜石公司上诉认为应以其提交的《价格评估报告书》确定的租金标准支付。经审查，根据前述第一点的论述，由于霍铭枢与建进公司所签订的《澜石镇新银苑综合市场租赁协议》的效力及于澜石公司，故在澜石公司与霍铭枢重新签订租赁合同之前，澜石公司单方主张以其自行委托评估所得价位计算租金，没有依据，原审法院判令霍铭枢按《澜石镇新银苑综合市场租赁协议》约定的每月每平方米6.7元的标准支付租金，处理恰当，本院予以维持。澜石公司的前述理由不能成立，本院不予支持。
综上，澜石公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费20917.75元，由上诉人佛山市澜石房地产综合开发总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年九月十六日
书 记 员 邱雪碧