上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1360号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱君华，女，1969年10月8日出生，汉族，（户籍地上海市浦东新区）住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：孔庆权，上海永乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟宇，男，1987年9月20日出生，汉族，（户籍地上海市浦东新区）住上海市松江区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：余明芬，女，1986年11月13日出生，汉族，（户籍地上海市浦东新区）住上海市松江区。
委托诉讼代理人：钟宇，系余明芬丈夫，年籍详上。
上诉人朱君华与被上诉人钟宇、余明芬因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初68159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日受理后，依法组成合议庭于2018年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人朱君华及其委托代理人孔庆权、被上诉人钟宇（兼余明芬之委托代理人）到庭参加了诉讼，现已审理终结。
上诉人朱君华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉请。
事实和理由：上诉人未在7月28日9：45完成交房有合理理由：被上诉人未在9：30之前将保证金5万元退还给上诉人，且水电费抄表结算也是在当天下午才完成。系争房屋有租客居住，双方只要查看房屋并告知租客变更了房东即完成了交房手续。上诉人五次通过中介要求被上诉人办理交房，其中8月11日的通知中预约交房日期为8月14日，但被上诉人均未理睬。即使上诉人要承担逾期交房的违约责任，最长也不应超过8月14日。被上诉人故意拒绝交房给其造成的损失应由其自行承担。
被上诉人钟宇、余明芬共同辩称，一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人钟宇、余明芬向一审法院起诉请求判令：1.判令朱君华将上海市浦东新区XX镇XX社区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）交付钟宇、余明芬；2.判令朱君华支付逾期交房违约金[计算方式：以人民币（币种下同）1,120,000元为基数，自2017年7月29日起至朱君华实际交房之日止，按照每日万分之五的标准计算];3.判令朱君华向钟宇、余明芬支付因租客租赁主张权利仍然存在而产生的违约金52,160元[计算方式：400,000元按照日万分之五计算76天（2017年5月7日至2017年7月21日），1,120,000元按照日万分之五计算66天（2017年7月22日至2017年9月25日）]。
上诉人朱君华提出反诉请求：1.判令钟宇、余明芬支付购房尾款10,000元；2.判令钟宇、余明芬支付朱君华逾期付款违约金（计算方式：以10,000元为基数，自2017年8月16日至支付之日止按每日50元的标准计算）。
一审法院认定事实：对于当事人各方没有争议的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）签订、房款支付，房屋过户情况等事实，法院予以确认。《买卖合同》第四条约定：“乙方（即钟宇、余明芬）应在收到通知之日起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志”、第九条：“乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行”、第十条：“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行”。《买卖合同》补充条款（一）第4条约定：“甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况……逾期未去办理的，乙方有权追索甲方与本合同第十条相同的违约责任”。附件三第4条约定：“待甲方收到银行发放的贷款后2日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时，乙方应自行支付或上海安家代为转付给甲方房价尾款（若有）计人民币10,000元”。系争房屋已租赁，租赁合同期限是2017年1月23日至2018年1月22日。2017年7月22日钟宇、余明芬通知朱君华银行已放款。系争房屋居间方后通知双方于2017年7月28日交房，钟宇、余明芬到场，朱君华未到场。2017年7月28日，钟宇、余明芬返还朱君华户口迁出保证金。朱君华此后多次通过中介联系钟宇、余明芬沟通交房事宜，均未果。
一审法院认为：钟宇、余明芬与朱君华之间签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同中对房屋坐落、房屋价款、付款方式及违约责任等做出了明确约定，钟宇、余明芬已经按照约定支付了房款，朱君华应当按照约定交付房屋。房屋的交接需要合同双方共同进行，对于房屋交接时间，《买卖合同》虽明确约定，但合同双方仍可协商一致变更。本案中，双方一致同意于2017年7月28日交房，钟宇、余明芬到场后，朱君华未到场，导致交房无法进行。朱君华辩称钟宇、余明芬于7月27日通知中介不要介入，并扣押了户口迁出保证金50,000元才未去交房，但7月28日中介已到场，钟宇、余明芬当天也支付了保证金，法院对朱君华此辩称意见不予采信。此后，双方未就交房时间达成一致意见，朱君华至今未交房，钟宇、余明芬要求朱君华交房的诉讼请求，于法有据，法院依法予以支持。朱君华提出双方约定的违约金过高，要求法院调整，法院认为，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及钟宇、余明芬的实际损失等综合因素考虑，双方合同约定的违约金确属过高，法院酌情调整为按每日万分之三标准计算。系争房屋已经出租，钟宇、余明芬购房前也实地看房，购房后联系租客沟通租金事宜，系争房屋出租的事实不属于《买卖合同》补充条款（一）第4条约定的产权争议和其他人主张权利的情况，钟宇、余明芬据此主张违约金，不符合合同约定及法律规定，法院不予支持。根据《买卖合同》约定系争房屋10,000元尾款应在交房的同时支付，钟宇、余明芬同意在本案中一并处理房屋尾款，于法不悖，朱君华要求钟宇、余明芬支付房屋尾款的诉讼请求，法院依法予以支持。朱君华要求钟宇、余明芬支付逾期付款违约金，不符合合同约定和法律规定，法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条的规定，于二〇一七年十一月二十日作出判决：一、朱君华于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX镇XX社区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给钟宇、余明芬；二、朱君华于判决生效之日起十日内支付给钟宇、余明芬逾期交房违约金（计算方式：以1,120,000元为基数，自2017年7月29日起至实际交房之日止，按照每日万分之三的标准计算）；三、钟宇、余明芬于交付上述房屋的同时支付朱君华购房尾款10,000元；四、驳回钟宇、余明芬的其余诉讼请求；五、驳回朱君华的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,520元，减半收取计7,760元，由钟宇、余明芬共同负担473.20元，由朱君华负担7,286.80元；反诉案件受理费25元，由钟宇、余明芬负担。
二审中，上诉人朱君华提供了以下证据：1、系争房屋买卖合同附件四，证明双方约定办理水电、燃气等过户手续后就视为房屋交接；2、短信记录三页，证明上诉人发短信要求被上诉人收房；3、物业费、电费、有线电视费、水费单据各一张，证明系争房屋在2017.7月底已经办理了水电、物业、有线电视等过户手续。结合证据1，上诉人已经完成了约定的交付义务。被上诉人对于上诉人提供的上述三组证据的真实性均无异议，但不认可上诉人的证明目的。
被上诉人钟宇、余明芬在二审中提供了手机短信记录两页，证明被上诉人对于上诉人要求交房的短信给予了积极回应。上诉人表示收到了被上诉人的短信，但认为系上诉人发送短信给被上诉人要求交房。
经审查，本院认为，上诉人以及被上诉人对于对方提交证据的真实性均无异议，但该些书证材料载明内容不足证明主张方待证事实，本院依法不予采信。
经本院审理查明，被上诉人钟宇、余明芬于一审中递交了其与中介的微信通信记录，其中显示2017年8月12日中介通知被上诉人于2017年8月14日交房。上诉人朱君华一审中递交了中介提供给其的与被上诉人的微信记录，其中亦显示了中介于2017年8月11日、12日两次通知被上诉人于2017年8月14日交房。被上诉人在2017年9月25日庭审中对于上诉人提供的该组微信记录的真实性表示无异议。以上事实有双方原审中提交的证据材料以及原审2017年9月25日的庭审笔录为证，应予认定。
二审审理过程中，上诉人朱君华与被上诉人钟宇、余明芬于2018年3月14日办理了系争房屋的交接手续。
一审法院认定其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人朱君华与被上诉人钟宇、余明芬签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋买卖合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行。双方《买卖合同》明确约定了上诉人收到银行发放贷款后的2日内，双方应对房屋进行验看、清点，确认无误后，上诉人应将房屋交付给被上诉人。后居间方通知双方于2017年7月28日办理交房手续，可视为双方就交房日期重新进行了约定。根据查明事实，上诉人未在7月28日到场，导致未能在当天交房。上诉人所谓的被上诉人未退还迁户口押金等理由，不能构成不履约之合法抗辩，本院不能采信。上诉人未按约定履行交付房屋的义务构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。
此后，双方虽始终未能就交房时间达成一致意见，但根据现有证据，上诉人已通过中介数次向被上诉人提出在2017年8月14日交付房屋的要求，被上诉人却均要求中介提供其能够代表上诉人真实意图的书面授权委托书而对交房日期的确定不作回应，以至未能在8月14日完成交房。本案房屋买卖交易从初始阶段即有居间方介入，居间服务贯穿交易始终，上诉人通过中介向被上诉人传达交房意图，实属合理。被上诉人在交易的最后阶段以中介不能代表上诉人的真实意图为由拒绝对交房日期作出回应，其理由显非正当。本院认为，上诉人已经通过居间方积极向被上诉人发出要求在8月14日交付房屋的意思表示，而被上诉人以非正当理由拒绝回应，对房屋未能及时交付亦存在过错。因此，从8月14日起不应再认定单纯系上诉人的原因导致未能交房，上诉人承担的逾期交房违约金亦计算到2017年8月14日止。结合本案的履行实况，考虑双方当事人订立合同的真实意思表示，对于逾期交房违约金约定计算标准不宜再行调整，即按照双方《买卖合同》约定的“每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金……”计算。
鉴于双方已经在2018年3月14日完成了房屋交付，原审判决第一项关于房屋交付的判决主文，二审中予以撤销。
综上所述，一审法院判决部分有误。上诉人的上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初68159号民事判决第三、第四、第五项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初68159号民事判决第一项；
三、变更上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初68159号民事判决第二项为：朱君华应于本判决生效之日起十日内支付钟宇、余明芬逾期交房违约金（计算方式：以1,120,000元为基数，自2017年7月29日起计算至2017年8月14日止，按照每日万分之五的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费15,520元，减半收取计7,760元，由钟宇、余明芬共同负担1,701元，由朱君华负担6,059元；反诉案件受理费25元，由钟宇、余明芬负担。二审案件受理费人民币1,816元，由上诉人朱君华负担115元，由被上诉人钟宇、余明芬负担1,701元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……