江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣10民终303号
上诉人（原审原告）：陈贞巧，男，1968年3月6日出生，汉族，住福建省长乐市。
上诉人（原审原告）：傅友洪，女，1956年10月5日出生，汉族，住福建省光泽县。
上诉人（原审原告）：刘奇，男，1988年6月24日出生，汉族，住江西省黎川县。
上诉人（原审原告）：黄国树，男，1979年6月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
上诉人（原审原告）：曾德，男，1958年4月19日出生，汉族，住福建省光泽县。
上诉人（原审原告）：曾丰年，男，1961年2月12日出生，汉族，住福建省光泽县。
以上六上诉人委托诉讼代理人：金蕾，上海邑鼎律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：徐国安，男，1965年1月9日出生，汉族，住江西省进贤县。
委托诉讼代理人：胡长明，江西省黎川县明川法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：戴佑鹏，江西求正沃德律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
上诉人陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年因与被上诉人徐国安房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省黎川县人民法院（2014）黎民初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈贞巧、傅友洪、曾丰年及六上诉人共同诉讼代理人金蕾，被上诉人徐国安及诉讼代理人胡长明、戴佑鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或直接改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由徐国安承担。事实和理由：徐国安在明知上诉人是房东和出租人的情形下，于2014年5月21日、2017年3月31日分别以“无法找到承租人黄修涵交付租金”及“无法直接给付租金给债权人黄修涵”为由两次前往江西省黎川公证处办理向“黄修涵”提存租金，一直并一再拒绝向上诉人履行租金支付义务。一审法院判决认定“因徐国安已将租金提存至黎川公证处，徐国安租金已交付完毕”与事实不符。本案不符合《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定的提存条件，徐国安提存租金对象是“黄修涵”，并非上诉人，何来“徐国安租金已交付完毕”？原判认定“对徐国安转租问题，黎川好又多超市在开业初期就将05#、06#、09#、10#门店租赁给了邓志强和桂世祥，江西三狮图腾房地产有限公司（以下简称三狮公司）和黄修涵应当清楚该事实，并未提出异议，且陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年在2012年6月购买后一年多时间也未向徐国安提出异议。另外，《租赁协议》中并未约定承租人不得转租；徐国安转租仅是转租了部分租赁物，且未损害陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年的利益”错误。黄修涵与徐国安于2010年10月9日签订的《租赁协议》并未约定同意徐国安转租，2012年6月1日黄修涵作为三狮公司法定代表人与上诉人签订《房屋买卖补充协议》，约定上诉人一体承接《租赁协议》出租人权利，黄修涵在《租赁协议》上签字确认“承租方如有转租分租行为，未经我方同意”，明确不允许转租分租。本案是上诉人与徐国安之间的租赁合同纠纷，三狮公司和黄修涵本人均未参加本案审理，原判也未依职权追加为第三人，三狮公司和黄修涵均未出庭确认此节，何来三狮公司和黄修涵应当清楚05#、06#、09#、10#门店租赁给了邓志强和桂世祥？本案不存在租金分割问题，根据《房屋买卖补充协议》第四条、第五条、第六条的规定，《租赁协议》上约定的徐国安须支付给黄修涵的租金全部转由上诉人享有，上诉人承接的是黄修涵与徐国安签订的《租赁协议》的出租人地位，但原判认定“徐国安无法确定租金分配情况下”与事实不符。即便如原判认定“徐国安承租的房屋既有上诉人的房屋，也有案外人陈财英的四孔商铺，徐国安无法确定租金分配情况下”，但上述情况不是徐国安可拒绝支付租金的理由，若徐国安认为无法确定租金分配，徐国安应将上诉人和陈财英作为共同提存对象，而不是在明知黄修涵已不享有出租人地位的同时仍然以“黄修涵”为提存对象，提存租金。徐国安占有、使用、收益上诉人的房产，经营“好又多超市”，在获取巨额收益的同时却拒绝向上诉人履行租金支付义务，第二个三年租金未向上诉人支付，第三个三年租金仍拒绝向上诉人支付，徐国安的行为已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定，徐国安已以自己的行为明确表明不履行支付租金主要债务、徐国安已迟延履行支付租金的主要债务、徐国安不履行主要债务行为已致使不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。根据上述法律条款，转租须经出租人同意，并非原判认定的“《租赁协议》中并未约定承租人不得转租”徐国安即可转租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以未经出租人同意为请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”上述条款确定的前提是“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议”，徐国安庭审前提交的证据是要证明徐国安向“黄修涵”提存租金，与徐国安是否转租、与上诉人是否知道或者知道承租人转租无任何关系。上诉人已向原判一再重申对徐国安转租事由不清楚，上诉人也无从可查。上诉人依法行使法定解除权符合我国法律规定。徐国安缺席一审审理，对上诉人诉请的解除租赁合同，徐国安在一审中既未出庭应诉答辩，也没有向一审法庭提交书面答辩状。根据《中华人民共和国合同法》第96条规定，上诉人已通过一审法院通知徐国安解除租赁合同，徐国安有异议的，可以请求一审法院确认解除合同的效力。但徐国安对于上诉人解除租赁合同的诉请，没有提出任何异议，本案租赁合同应视为解除。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，徐国安缺席审理的，应作出对徐国安不利的判决。本案从上诉人于2014年9月21日向原审法院递交民事起诉状至2017年11月10日作出一审民事判决，时间长达三年多，严重超审限。上诉人是根据《房屋买卖补充协议》一体承受出租人身份，享有《租赁协议》全部租金，本案亦不存在“必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”需中止审理情节。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”《民事诉讼法》第五十六条第二款规定，“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”原判认定徐国安有转租行为，但仅认定是四孔店铺的转租，回避了其他转租。因本案已涉及次承租人的权益，对于徐国安转租的店铺、专柜数量，上诉人提交了徐国安与部分次承租人的《合作合同》，原判本应依职权调查，追加上述次承租人为第三人。因本案徐国安一审提交证据涉及原产权人（原出租人）三狮公司和黄修涵，最重要的是也涉及到了黄修涵，原判理应依职权追加黄修涵为第三人，传唤黄修涵参加庭审审查，依职权调查，而不能未经法庭调查程序径行推定黄修涵和三狮公司没有作出的意思表示。原判上述行为已严重违反法定程序，二审需予以纠正。
徐国安辩称，案外人陈财英自2014年2月26日解除了返租合同，因此，自2014年2月27日起涉案房产租金所有权人为上诉人和案外人陈财英。作为承租人，未经全体共有人指示，徐国安无权分割涉案租金，擅自分割租金没有法律依据且侵害共有人合法权益。徐国安转租（出租柜台）行为符合法律规定。2010年10月9日，徐国安承租涉案房产，同年11月20日向桂世祥（9#、10#）及邓志强（5#、6#）转租部分商铺，2011年4月8日，案外人陈财英成为5#、6#、9#、10#商铺的所有权人，并于当日返租三狮公司，又于2014年2月26日解除返租合同，调解协议中明确“与好又多超市及实际承租人的后续事宜由陈财英负责处理”，陈财英于2014年3月1日与桂世祥签订《店面租赁合同》，之后，陈财英起诉徐国安及桂世祥、邓志强要求支付商铺租金。2012年6月上诉人成为剩余涉案房产所有权人。这些事实说明，三狮公司没有对徐国安转租行为提出异议，且根据《租赁协议》第三条第五项的约定，三狮公司允许徐国安转租。案外人陈财英未对徐国安转租行为提出异议，上诉人若有异议没有在法定期间内提出。退一步而言，即使上诉人有证据证明其在法定期间内提出异议，但是基于三狮公司允许徐国安的转租行为，上诉人的异议不能对抗徐国安的转租行为。上诉人根据《合同法解释（二）》第24条的规定主张以起诉行为提出合同已解除没有事实和法律依据。该主张与相关法律规定相悖，上诉人诉讼请求以及受案法院向徐国安送达法律文书的法律依据是民事诉讼法律法规而非合同法，上诉人的诉讼行为应当受到诉讼法律规制，其请求应当接受法律评判。根据法律规定，即使当事人存在自认等行为，人民法院有权就案件相关事实作出认定，上诉人的主张纯属偷换概念，且无任何事实及法律依据。上诉人主张违约金也没有事实及法律依据。
陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年向一审法院起诉请求：与徐国安解除《租赁协议》，并判令徐国安自2014年5月21日始按租赁协议交付租金及违约金。
一审法院认定事实：黎川新城区福州城房产系三狮公司开发，当时三狮公司的法定代表人是黄修涵，2010年10月9日，黄修涵与徐国安签订房屋租赁协议，协议约定：福州城二期房产一楼约4,500平方米及6个临街商铺出租给乙方（徐国安），乙方承租用途为大型购物商场，租金从2011年5月21日起计付，每三年给付一次，第一个三年租金980,000元，以后每三年的租金比前三年的租金增加180,000元，以此类推，乙方未按上述约定交付租金，则每逾期一天向甲方支付5,000元违约金，租赁期限为十五年零六个月，即从2010年11月20日起算，乙方可以将本协议租赁物交由大型购物商场的企业使用，且由乙方与该企业对本协议承担连带责任，本协议未尽事宜，甲乙双方进行协商，以协商达成的书面协议为准。合同签订后，徐国安将租赁场地的9#、10#门店转租给桂世祥经营黎川祥和大药房，5#、6#门店转租给邓志强经营华来仕炸鸡店，其它则由自己开设黎川好又多超市。2011年4月8日，陈财英向三狮公司购买了5#、6#、9#、10#门店，并将5#、6#、9#、10#门店返租给三狮公司，返租期限为10年。2012年6月1日，三狮公司将出租给徐国安场地除陈财英购买的5#、6#、9#、10#门店外卖给了陈贞巧、傅友洪、黄国树、刘奇、曾德、曾丰年，双方签订了《商品房买卖合同》，同时还签订了《房屋买卖补充协议》。《房屋买卖补充协议》约定：超市总面积4,909平方米（包括7#、8#店面），总价款计11,000,000元，订立本补充协议时支付定金2,000,000元，已付1,500,000元，另500,000元在6月4日付清，2012年7月2日支付第二笔款4,000,000元，第三笔购房款5,000,000元在甲方（三狮公司）向房管局递交完整办证资料，经房管局审批通过并明确告诉办妥产权证时间不超过10天的时候乙方（陈贞巧、傅友洪、黄国树、刘奇、曾德、曾丰年）一次性付清，甲方法定代表人黄修涵与“超市”徐国安原签订了《租赁协议》，本协议签订后《租赁协议》中的甲方权利、义务由乙方享有承接，无正当理由乙方不得终止协议，但本补充协议有约定的除外；甲方在收到乙方全部房屋价款之日将上述《租赁协议》中约定的三年租金980,000元，以及租金递增方式由乙方享有，《租赁协议》中约定的其余四孔店面的租金由甲方支付等等，之后陈贞巧、傅友洪、黄国树、刘奇、曾德、曾丰年依约支付了购房款11,000,000元给三狮公司，并于2012年7月取得了房屋所有权证。2014年2月26日，陈财英与三狮公司在黎川县人民法院主持调解下，达成解除返租合同协议，并约定与黎川好又多超市及实际承租人徐国安的后续事宜由陈财英负责处理。2014年4月28日，徐国安发涵给刘奇的父亲刘金根，要求其提供接收租金的银行账号及确定整体租金中的份额，2014年5月21日，徐国安将2014年5月至2017年5月的租金1,160,000元交黎川公证处，由黎川公证处提存，2014年6月21日，陈贞巧、傅友洪、黄国树、刘奇、曾德、曾丰年用钢管搭架将黎川好又多超市门口拦住，直接影响黎川好又多超市正常营业，徐国安向黎川县公安局报警，后黎川县公安局多次召集双方协调，因双方意见不一，协调未果。2017年3月31日，陈贞巧、傅友洪、黄国树、刘奇、曾德、曾丰年再次将2017年5月至2020年5月的租金1,340,000元提存至黎川公证处。
一审法院认为，陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年的诉请是要求与徐国安解除房屋租赁合同，其理由是徐国安违约未交租金和徐国安有转租行为，综观本案事实，陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年向三狮公司购买了租赁房屋、承接了三狮公司对出租物的权利义务，徐国安在快要交第二个三年租金前向刘奇的父亲刘金根发送了催告函，催告函要求确定接收租金的银行账号及租金的份额，后徐国安将租金直接交由黎川公证处提存。因徐国安承租的房屋既有陈贞巧、傅友洪、黄国树、刘奇、曾德、曾丰年的房屋，也有案外人陈财英的四孔商铺，徐国安无法确定租金分配情况下，由黎川公证处提存租金，并不能认定徐国安违约未交付租金。对徐国安转租问题，黎川好又多超市在开业初期就将05#、06#、09#、10#门店租赁给了邓志强和桂世祥，三狮公司及黄修涵应当清楚该事实，并未提出异议，且陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年在2012年6月购买后一年多时间也未向徐国安提出异议，另外《租赁协议》中并未约定承租人不得转租；徐国安转租仅是转租了小部分租赁物，且未损害陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年的利益，故陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年要求与徐国安解除租赁合同的诉请依法不予支持；对陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年要求徐国安按合同约定交付租金及违约金的诉请，因徐国安已将租金提存至黎川公证处，徐国安租金已交付完毕，陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年可以到黎川公证处领取，且徐国安无违约行为，陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年也未提供徐国安违约的事实依据，故该项诉请不成立，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德,曾丰年的所有诉讼请求。案件受理费11,089元，由陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德,曾丰年负担。
二审期间，陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年向本院提交以下证据：
一、江西省抚州市中级人民法院（2017）赣10民终738号民事判决书，江西省抚州市中级人民法院（2017）赣10民终735号民事判决书。拟证明：1.徐国安主张租金应交纳给三狮公司，此举已明示拒绝向上诉人支付租金；2.徐国安扭曲其拒绝向上诉人支付租金的事实，把承租人应交纳租金义务狡辩及扭曲为“租金分割”；3.徐国安确认房屋产权人已经发生变更“徐国安承租的房屋被三狮公司出售给了包含陈财英在内的多个购买人”；4.徐国安称“买卖不破租赁”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款的规定，徐国安应以积极的态度请求上诉人履行原有的租赁合同，并向新的产权人、新房东履行支付租金义务，而不是本案徐国安所为的拒绝向新的产权人、新房东拒绝履行支付租金义务；5.徐国安一再拒绝履行支付租金的行为已构成严重违约，本案租赁合同已达到法定解除的条件。
二、江西省抚州市中级人民法院（2017）赣10民终738号问话笔录。拟证明：1.徐国安确认刘奇等是除陈财英四间商铺外的新产权人、新房东；2.本案事实上只存在两家新产权人、陈财英是四间商铺的新产权人、新房东；刘奇等六人是除陈财英四间商铺外其他商铺和超市的新产权人、新房东；3.徐国安拒绝向新房东、新产权人履行租金支付义务；4.徐国安扭曲其拒绝向上诉人支付租金的事实，把承租人应交纳租金义务狡辩及扭曲为“租金分割”；5.本案租金无法分割，本案不存在共同共有、也不存在按份共有，本案两家新产权人、新房东均是单独拥有产权，任何一种租金分割方式均会严重损害两家新房东、新产权人的合法权益；6.本案除了合同解除，收回产权房，没有第二种方式可以保护上诉人的合法权益；7.从表面上看，徐国安是要保护原房东的合法权益，为了防止原房东向其讨要租金，实质是徐国安为逃避合同解除的法律后果，保住自己高额收益；徐国安于2014年4月28日即向新产权人、新房东发函表示要交租金，但而从该笔录记录时间是2017年9月11日，距2014年4月28日有三年之久，未交付租金；8．徐国安第二次向黄修涵办理提存租金的行为已经是恶意违约，徐国安明知上诉人为房东和出租人，仍于2017年3月31日再次前往江西省黎川公证处办理提存公证，以无法直接给付租金给债权人黄修涵为由提存134万元租金；徐国安的提存行为不符合法定条件，根据《合同法》第一百零一条第一款规定，在难以履行债务的，债务人在以下情况才可以提存：债权人无正当理由拒绝受领；债权人下落不明；债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；法律规定的其他情形；本案不存在法定“难以履行债务”情节，上诉人不存在“无正当理由拒绝受领”，不存在“死亡”或“下落不明”的情况。
三、2014年4月28日黎川好友多购物中心给陈财英的催告函。拟证明：黄修涵明确要求徐国安将租金交给上诉人，徐国安在该函里面只字未提黄修涵，但徐国安一审提供给刘金根（刘奇父）的催告函中，徐国安三次提到黄修涵。徐国安明知黄修涵要求其将租金上诉人，但徐国安仍然拒绝向上诉人支付租金；黄修涵未曾要求徐国安分割租金，但徐国安则以租金分割为由拒绝支付租金。
四、人民法院报《公告》。拟证明2014年黄修涵及三狮公司就下落不明，黎川县人民法院通过“人民法院报”《公告》形式向黄修涵及三狮公司送达（2014）黎民初字第312号民事判决书；徐国安两次向黄修涵公正提存房租的行为已经构成了恶意违约，本案合同法定解除。
五、本案诉争超市和商铺的平面测绘图。拟证明：1.陈财英四间店铺面积284平方米（71×4），上诉人等六人面积4,909平方米，按总平方数计算两家比例，陈财英为0.054（284/5193(4909+284)）；上诉人为0.94（4909/5193）；2.徐国安目前把陈财英的店铺是按7,000元/两间店铺/月，光陈财英四间店铺的利润，徐国安每个月就有14,000元，一年（12个月）就是168,000元；3.根据陈财英跟黄修涵签订的《返租合同》，陈财英的店铺是按3,000元/两间店铺/月，四间店铺的每月租金为6,000元，一年（12个月）就是72,000元（2011年至2013年）；租金每三年递增一次，每三年递增15%，2014年至2016年是82,800元（6,000×15%×12），2017年至2020年是95,220（6,000×15%×15%×12）元；4.本案租金是不可能也没有办法分割的，陈财英与黄修涵是《返租合同》的租金，若按承租总面积的比例，陈财英四间店铺面积仅仅为0.054，1%都不到，也正因为陈财英的四间店铺按总面积几乎可以忽略不计，黄修涵与上诉人的约定才会涉及到本案黄修涵与徐国安签订的租赁合同所涉全部租金均归为上诉人等六人所有；黄修涵用《返租合同》的方式保障了陈财英的合法权益，黄修涵的做法在当时是没有任何问题的；徐国安对此明知，但其一直坚持本案是租金分割问题，事实上也是其知道本案租金根本不可能分割，除了解除合同，两家收回房子自己经营，本案已经无解。徐国安坚持是租金分割问题，事实上是为了保住其高额利润，仅陈财英的四间店铺，徐国安出租获益是陈财英的2.5倍。
六、购房发票。拟证明：上诉人拥有合法有效债权凭证，向徐国安主张租金，这三张计税凭证购房款的是1200万元。
徐国安对上述证据质证意见如下：证据一，真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明对象有异议，不能证明上诉人的证明对象，上诉人证明对象在文字表达上不明确，是否是辩论意见，上诉人对此证据不是很明确。证据二，真实性、合法性无异议，关联性部分有异议，对证明对象部分有异议，该证据在上诉人提交的书面材料第二页的证明对象1、2没有异议，证据三，真实性、合法性无异议，但不能达到上诉人的证明对象，该份催告函证明徐国安已经通知上诉人协调租金的分割，并将分割情况告诉徐国安，以及上诉人不协调及不提交相关账户，后果是徐国安无法交纳租金给新房东，无法对租金作出分割。该证据能证明存在徐国安对应交纳租金的分割交纳给新房东的事实。证据四，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明上诉人的证明目的。证据五，真实性、合法性、关联性均有异议，是上诉人自书的材料，无论陈财英的店面面积占多大比例，其都是涉案房屋的共有人之一，而且涉案房屋区位的不同产生的租价不同，上诉人据此忽略陈财英对涉案租金享有的权利与事实不符。证据六，真实性合法性无异议，对关联性有异议，发票不能证明上诉人是否是房屋所有权人，应当提供房产证。
本院认为，证据一，真实性、合法性予以认可，对于证明目的，该份证明并不能证明徐国安拒绝向上诉人交纳租金的事实及合同达到了法定解除的条件。证据二，该证据的真实性、合法性予以认定，可以证明徐国安已经知道了新房东是上诉人及案外人陈财英，但其他证明目的无法证明。证据三，该份证据的真实性、合法性予以认定，可以证明徐国安此时已经知道了黄修涵已经将部分涉案租赁物出卖给了上诉人，在该份催告函里，徐国安要求刘金根提供相关账号及租金分割情况给徐国安，但不能证明徐国安拒绝交付租金的事实。证据四，证据真实性、合法性予以认可，但是不能证明上诉人的证明目的，该份证据仅能证明在送达（2014）黎民初字第312号民事判决书时，黄修涵及三狮公司下落不明，无法证明徐国安的恶意违约行为及合同达到了法定解除条件。证据五，该份证据系上诉人单方绘制，而徐国安对此不予认可，故对证据的真实性不予认定，上诉人与案外人陈财英的租金占有比例应当提供真实、确切的证据予以证明。证据六，证据的真实性、合法性予以认定，但关联性不予认定，房屋的购房款的数额与本案法律关系无必要关联性。
徐国安向本院提交了两份证据。证据一，催告函一份，拟证明徐国安向刘金根送达了如何交纳、分摊租金的函，要求刘金根与黄修涵讲清具体交纳租金的方法，刘金根本人也收到了该份催告函，且上诉人知悉徐国安不知如何擅自分割租金及交纳的难处。证据二，徐国安与黄修涵三份通话录音，拟证明：黄修涵没有告知徐国安具体分割交纳给上诉人及案外人陈财英的租金方案，徐国安无法擅自分摊租金，具备提存租金到公证处的条件。
陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年对上述证据质证意见如下：证据一，催告函可以证明，黄修涵通知徐国安把租金交给上诉人。证据二，对录音的真实性、合法性、关联性三性均有异议，黄修涵没有到庭，我们无法确定通话的就是黄修涵。
本院认为，证据一，徐国安在一审中已经提交了，一审已经质证认证，在二审中不属于新证据，本院不予认证。证据二，因不能确定录音中当事人的身份，对证据的真实性不予认定。
对上诉人提出一审查明有异议的事实，本院认定如下：1.上诉人对一审查明的“超市面积4,909平方米（包括7#、8#店面）总价款计1100万元”中的总价款有异议，本院认为该事实与本案无必要关联性，不予认定。2.上诉人对一审查明的“2014年2月26日，陈财英与三狮公司在黎川县人民法院主持调解下，达成解除返租合同协议”有异议，本院认为虽然上诉人不清楚该事实，但是该事实有（2014）黎民初字第29号民事调解予以证实，故予以确认。3.上诉人对一审查明的“2017年3月31日，徐国安再次将2017年5月至2020年5月的租金134万元提存至黎川公证处”有异议，认为遗漏了提存对象是黄修涵，在二审期间，徐国安承认2014年4月8日之后的租金提存在黎川公证处的提存对象确实是黄修涵，本院对该事实予以认定。4.上诉人对一审查明的“2014年6月21日，陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年用钢管搭架将黎川好又多超市门口拦住，直接影响黎川好又多超市正常营业”的事实有异议，本院认为，因上诉人在超市门口用钢管搭架，不可避免会影响超市正常营业，故对此事实予以确认。5.上诉人对一审查明“徐国安向黎川县公安局报警，后黎川县公安局多次召集双方协调，因双方意见不一，协调未果”的事实有异议，本院认为，黎川公安局调解未果的原因本案无从判断，但协调未果属客观事实。
被上诉人对一审查明的其他事实未提出异议。
本院对一审查明的其他无异议的事实予以确认。
当事人二审的争议焦点为：一、上诉人主张解除租赁合同有无事实及法律依据？二、上诉人要求被上诉人支付自2014年5月21日起的租金有无事实及法律依据？三、被上诉人应否支付违约金给上诉人？四、本案是否违反法定程序？
关于争议焦点一，上诉人主张解除租赁合同有无事实及法律依据。上诉人认为，徐国安从2014年5月21日起就未按时交纳租金，未经上诉人同意转租租赁物，应依法解除合同。本院认为，首先，应当判断上诉人与被上诉人之间是否存在租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。三狮公司在租赁物租赁期间，将租赁物分别卖给了上诉人及案外人陈财英，根据“买卖不破租赁”的原则，徐国安与上诉人之间无须另行订立租赁合同，上诉人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，故徐国安与上诉人之间存在租赁合同关系，徐国安应当向上诉人支付相应租金。其次，判断上诉人要求解除租赁合同是否有事实及法律依据。即徐国安是否存在上诉人所称的未按时交纳租金及转租行为。其一，徐国安是否未按时履行交纳租金的合同义务？本院认为，徐国安在2014年4月28日徐国安发函给上诉人刘奇的父亲刘金根，要求其提供接收租金的银行账号及确定整体租金中的份额，并将2014到2020年的租金合计250万元提存至黎川公证处，虽然提存对象是黄修涵，但是可以表明徐国安有支付租金及继续履行租赁合同义务的意愿。但上诉人与徐国安对应当支付给租金的数额达不成一致意见，上诉人要求徐国安按照，徐国安与黄修涵之间约定的租金支付租金，徐国安则认为其与黄修涵签订的租赁合同中涉及陈财英房屋，租金中含有陈财英的份额。本院认为，涉案租赁物中既有上诉人所有的房屋，也有案外人陈财英的房屋，徐国安确实无法确定应当交纳给上诉人的租金数额。徐国安将租金提存至公证处，可以证明徐国安有愿意继续履行支付租金的和履行合同义务的意思表示，故不能认定徐国安存在不履行合同主要义务的行为。其二，徐国安是否存在任意转租行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。黄修涵与徐国安签订的租赁协议中第三条第五项中约定，徐国安可以将本协议租赁物（包括依本协议约定可以无偿使用的部分）交由大型购物商城的企业使用，且由徐国安与该企业对本协议承担连带责任。从该条约定可以得出，双方的合同意思表示是黄修涵同意徐国安转租租赁物给大型购物商城企业。徐国安在承租了租赁物后2010年11月就有转租行为，上诉人在2012年6月购买涉案租赁物时知道或者应当知道徐国安有转租行为。徐国安的转租行为最近的时间是2013年11月16日，如上诉人有异议应当在六个月内提出异议，上诉人未提供证据证明其在六个月内向徐国安提出异议，上诉人本案起诉时间是2014年10月8日，提出异议已经超过了六个月，故上诉人以徐国安未经出租人同意转租为由，要求解除合同，本院不予支持。综上，上诉人要求解除合同的上诉请求，本院不予支持。
但是，本院认为，涉案标的物自2014年起的产权人已经变更为本案上诉人及案外人陈财英，在本案上诉人与案外人陈财英不能就租金分割达成一致意见的情形下，徐国安应当将涉案租金提存给本案上诉人及案外人陈财英，徐国安提存对象存瑕疵，应予以纠正。
争议焦点二，上诉人要求被上诉人支付自2014年5月21日起的租金有无事实及法律依据。本院认为，徐国安与上诉人之间存在租赁合同关系，因此徐国安应当向上诉人支付租金，但鉴于徐国安租赁的租赁物中目前既有上诉人所有的房屋，也有案外人陈财英所有的房屋，而上诉人未能举证证明徐国安应当支付其租金的数额，故本院无法认定徐国安应当支付给上诉人的租金数额，故对上诉人要求徐国安支付自2014年5月21日始，按黄修涵与徐国安签订的租赁协议交付租金的诉讼请求不予支持。
争议焦点三，被上诉人应否支付违约金给上诉人。本院认为，徐国安有继续履行合同的意愿，但是因为无法确定应当支付给上诉人具体的租金数额，在数额无法确定情况下，合同履行标的物不明确，据此不能认定徐国安有违约行为，故对上诉人要求徐国安支付违约金的诉讼请求不予支持。
争议焦点四，对于本案一审是否违反法定程序。首先，是否需要追加次承租人给本案第三人。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。该条规定的是可以追加次承租人，不是必须追加次承租人。而根据本案案情，如前所述，徐国安没有违约行为，不存在解除合同的法定事由，不会影响次承租人的权益，故次承租人不是必须参加诉讼的当事人。其次，关于本院是否应当依职权通知黄修涵参加诉讼。本院认为，该案虽涉及黄修涵的房屋买卖行为，但是本案争议与黄修涵不具有直接关联，其不是必须参加本案当事人，本案可以不追加黄修涵为本案当事人。
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综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,089元，由上诉人陈贞巧、傅友洪、刘奇、黄国树、曾德、曾丰年负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 琳
审判员 刘志军
审判员 邹志伟
二〇一八年五月二十八日
书记员 华丽娜