辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民三终字第868号
上诉人（原审被告）：王雪崴，女。
委托代理人：寇连震，系辽宁法磊律师事务所律师。
委托代理人：何革，系辽宁法磊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连华政物业管理有限公司。住所地：辽宁省庄河市兴达街道桥东委（黄海大街三段**号***层）。
法定代表人：杜绍生，系该公司总经理。
委托代理人：于福年，系该公司职员。
上诉人王雪崴因物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2014）庄民初字第691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人寇连震、被上诉人的委托代理人于福年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2010年7月1日，大连凯盟房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）与大连远洋基业物业管理有限公司（乙方）签订了香颂花城项目前期物业服务合同，物业服务内容包括共用部位、共用设施设备、公用绿地、环境卫生、安全秩序等维护、运行、管理等。合同自签订日起生效，至业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订物业服务合同之日终止。物业费按产权面积收取，其中公建为1.80元／㎡／月。物业费起算日以《商品房买卖合同》约定时间为准。物业服务费每年预缴纳一次，首期物业服务费，业主于房屋交付时一次性缴纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预缴纳。逾期缴纳物业管理服务费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收应交费用的3‰的滞纳金。
2010年9月25日，大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）与被告王雪崴（乙方）签订了前期物业服务协议（甲方盖章处加盖了大连远洋基业物业管理有限公司庄河分公司香颂花城物业服务中心的印章）。协议约定，大连凯盟房地产开发有限公司选聘大连远洋基业物业管理有限公司对本物业实施前期物业服务。物业服务期限自签订日起生效。物业费起算日以房屋交付通知规定时间为准。协议约定的其他内容与前一合同基本相同。被告购买房屋后，交纳了两年物业服务费。
2012年1月15日，案涉小区业主委员会成立。2013年1月1日，庄河市香颂花城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了物业服务合同，约定由原告对案涉小区进行物业服务，物业服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。物业服务费，其中公建按建筑面积每平米每月1.8元。业主逾期未交纳物业服务费或本合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日3‰（以欠付费用总额为计算基数）的标准承担相应的滞纳金。合同还约定，因原告承接了大连远洋基业物业管理有限公司在本小区前期物业服务中的债权，业主拖欠的物业服务费由乙方收缴。之前，大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）于2012年12月31日，与原告（乙方）签订了装修押金返还协议，约定甲方委托乙方代为返还甲方收取的香颂花城业主装修押金27.3万元。甲方将其服务期间香颂花城业主欠缴的物业费508750.4元的债权一次性全部让给乙方，该项债权由乙方享有，折抵甲方应转交乙方代为返还业主的装修押金25万元整。该协议附香颂花城2012应收账款、预收账款移交汇总表和明细表。大连远洋基业物业管理有限公司、原告及业主委员会签字、盖章。其中，明细表记载34-8公建本年欠款1247.67元，月收费416.21元。
被告王雪崴系香颂花城小区34#1层34-8公建（即庄河市城关街道水仙委香颂园34#建设大街1－2层254号）业主，商品房买卖合同记载案涉公建建筑面积共230.83平方米。在相关合同约定的服务期限内，前期物业公司、原告对案涉小区进行了物业服务，经书面催缴，被告尚欠2012年10月1日至2012年12月31日物业服务费1248元和2013年1月1日至2013年12月31日物业服务费4992元（1.8元／㎡／月×230.83㎡×12个月），合计6240元。
诉讼中，被告提交了辽宁省非税收入统一收据十七张。收据记载：收费项目名称垃圾清运排放费，金额300元。其中有五张载明2013年度。庄河市城关街道环境卫生管理处加盖了公章。用以证明物业公司应承担的清扫、垃圾排放义务由环卫处履行。
原告的诉讼请求为：判令被告向原告交纳拖欠的物业费6243元和滞纳金7144元。
原审法院认为，案涉建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同、物业公司与被告签订的前期物业服务协议以及业主委员会代表业主与原告订立物业服务合同，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效。当事人应按合同约定履行义务，未履行已构成违约，应承担违约责任。首先，原告在其物业服务期间，为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告理应交纳物业服务费用。其次，原告与之前的物业公司签订协议，对前期物业协议的相关权利义务移转，并经业主委员会同意，原告有权向被告主张对之前物业的欠费。故对原告要求被告缴纳拖欠物业费的请求予以支持。
被告提出原告不是被告合法选聘的物业公司及物业费标准应否与业主本人协商问题，物权法规定，业主大会或者业主委员会的决定对业主有约束力，物业公司由业主大会选聘，服务合同由业主委员会订立，被告有关由被告选聘物业公司的辩解没有法律依据，由个人协商价格的辩解亦无依据，不予采纳。
关于被告认为案涉公建的收费应经物价部门审批办理许可，未经许可无权收费的问题，收费许可属于行政管理事项，并须承担因此产生的行政法律责任。对非住宅物业费标准，依价格法及与物业服务费收取相关的行政规章、地方规章等规定实行市场调节价，可由合同双方协商确定，案涉物业服务合同对付费金额、时间、方式等均作出明确约定，被告应依约履行，被告此项辩解无法律依据。
关于被告提出其公建临街，后窗已封闭，原告没有履行任何物业管理义务，无权向被告收取物业费用的问题。合同对小区业主、物业公司均有约束力。物业服务内容除环境卫生、安全秩序外，还包括共用部位、共用设施设备的维护、运行、管理，业主仅以临街、后窗封闭不需服务、物业公司亦未提供服务为由不交物业费，与事实不符。亦不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。被告的抗辩理由不成立。被告提出2014年以前原告无服务，因未提供证据证明，不予采纳。
关于案涉公建应否按单层面积收费问题。相关物业服务合同中已明确按产权面积及建筑面积收费，原告依据合同约定收取物业服务费并无不妥，被告主张无事实和法律依据。
关于被告提出前期物业企业与原告权利义务移转未经通知的问题。记载权利转让的装修押金返还协议等文件，业主委员会已签字盖章，原告与业主委员会订立的物业服务合同亦涉及该部分债权转让，可证实通知义务已履行，被告相关辩解无事实和法律依据。
关于业主逾期交纳物业服务费应否经业委会督促问题。《物业管理条例》第六十七条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”，意在督促业主交费，并不影响当事人依《中华人民共和国民事诉讼法》的规定行使诉权，被告该抗辩无法律依据。
关于被告提出2013年度的垃圾排放由环卫处清运，已由该处收取费用，原告无权收费的问题。被告仅以向环卫处缴费收据证实原告未进行服务并不充分。故对被告该主张不予采纳。
对被告提出滞纳金过高的问题。因合同中约定日3‰的滞纳金过高，予以适当调整，可按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。对于滞纳金的起算日期，因前期物业服务合同中明确约定了“以后每年的物业服费，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预缴纳”。被告于2010年9月25日签订前期物业服务协议，交纳了两年费用，至2012年9月25日两年期满，根据约定，对下一期物业费至迟应当于2012年10月11日前交纳下一年度的物业费。原告请求滞纳金计算至2013年12月31日，不违反法律规定，予以准许。
对于原告服务期间，被告所欠缴的物业费部分，因原告与业委会所签协议中并无交费日期，但又约定为预缴，故被告至迟应自下一年度（2014年度）物业服务期前交纳，即自2014年1月1日起。原告现请求滞纳金计算至2013年12月31日，并未届至滞纳金起算时间，对原告该部分请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王雪崴于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2012年10月1日至2012年12月31日的物业服务费1248元，并承担自2012年10月11日起至2013年12月31日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
二、被告王雪崴于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2013年度物业服务费4992元。
三、驳回原告大连华政物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由原告负担90元，由被告负担50元。
原审法院宣判后，上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。其依据的主要理由是：前期物业公司和被上诉人均未对上诉人的公建房屋进行过任何形式的物业管理；上诉人的物业服务一直是由庄河市城关街道环卫处、庄河市园林管理处和上诉人房屋的承租人清扫门前及自行维护；被上诉人虽然是经行政部门登记的物业管理公司，但没有按照合法程序成为上诉人的物业管理公司，上诉人从未选聘被上诉人作为上诉人的物业管理公司，故上诉人与被上诉人之间没有形成法律上的权利义务关系；上诉人所涉公建房系非住宅，其并未与被上诉人协议确定收费标准，也不接受他人越俎代庖。在上诉人与被上诉人并未就此达成合意并签字确认的情况下，被上诉人无权向上诉人索要物业费；被上诉人无收费许可，更无权要求上诉人缴纳物业费用及滞纳金，且被上诉人主张滞纳金亦无法律依据；上诉人公建房面积也应当按照单层（即落地面积）计算；被上诉人通过债权转让而来的权利未通知上诉人，不产生债权转让的法律效力；被上诉人并未督促上诉人限期缴纳物业费，缺少前置程序；案涉公建房已经出租案外人，原审未予追加实际承租人为本案被告属于程序违法等。
被上诉人答辩称服从原判，不同意上诉人的上诉请求及理由。
本院二审所查明的事实与一审认定的事实基本一致。
另查，上诉人自2013年1月1日起至2013年12月31日止欠付物业服务费4986元（1.8元／㎡／月×230.83㎡×12个月）。
又查，物业服务合同第二条对物业服务内容约定，物业服务内容主要有：物业共用部位的日常维修、养护和管理、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。清洁服务，包括房屋共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。维护物业区域内车辆（包括自行车）行驶秩序，对车辆停放进行管理。物业区域内安全防范工作，包括安全监控、值班、巡视、门岗执勤等。消防服务，维护消防设施，包括公共区域的消防服务以及建立消防管理制度等。
再查，2013年1月，辽宁省物价局向被上诉人下发收费许可证。
上述事实，有被上诉人提供的《物业服务合同》、收费许可证及双方当事人陈述笔录在案为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，被上诉人与案涉小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，当事人均应依约履行。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。现被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人拖欠被上诉人物业费的事实存在，上诉人理应按协议约定的标准向被上诉人交纳物业费。
下面围绕双方争议焦点进行具体论述。
本案争议焦点一是被上诉人是否提供了物业服务一节。《辽宁省物业管理条例》第二十六条规定，物业服务项目一般包括：公共部位和共用设施设备的维修、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。案涉物业服务合同也约定了物业服务具体内容。上诉人认为被上诉人并未实际提供物业服务，因被上诉人的物业服务行为不仅仅局限于小区的清扫等工作，还涵盖诸如公共部位和共用设施设备的维修、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等等，所以，上诉人仅以其未曾看到被上诉人对其进行物业服务为由拒绝支付物业费，亦不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，本院不予支持。而上诉人与前期物业公司大连远洋基业物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》明确约定了前期物业公司的服务范围及收费标准，上诉人现否认前期物业公司的物业服务行为无据认定，本院不予采信。
本案争议焦点二是上诉人主张庄河市城关环卫处已经收取垃圾排放费，被上诉人再无权收取物业费一节。因庄河市城关街道环卫处收取费用的名义是垃圾清运排放费，并非物业费，又因被上诉人已与案涉业主委员会签订物业服务合同确定了收费标准，在其合法持有收费许可证的情况下，上诉人提出不予交付物业费的上诉意见，本院不予支持。
本案争议焦点三是被上诉人是否是按照合法程序成为上诉人的物业管理公司，上诉人是否应给付被上诉人物业费一节。首先，被上诉人具有物业管理资质，《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故业主委员会与被上诉人签订的《物业服务管理合同》对上诉人具有约束力。至于上诉人是否实际参与业主委员会的协商签约工作，不能否认业主委员会与被上诉人签订合同的效力。
本案争议焦点四是被上诉人通过债权转让方式取得物业收费权未通知上诉人，是否产生债权转让的法律效力一节。《中华人民共和国合同法》第八十条规定了债权转让的通知义务，大连远洋基业物业管理有限公司在小区内前期物业服务中将其享有的债权转让于被上诉人，在被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同中，明确注明所涉债权转让于被上诉人，2012年未收取的物业费由被上诉人收缴。故案涉债权转让行为已经履行了通知义务，债权转让形式合法有效。上诉人提出被上诉人承继债权违法，无据认定，本院不予支持。
本案争议焦点五是被上诉人未书面催缴物业费是否缺少必要的诉讼前置程序一节。诉讼前置程序应当由法律加以规定。《物业管理条例》规定业主委员会督促业主限期缴纳物业费，并无法律规定物业服务合同的诉讼需要上述前置程序，被上诉人依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定直接行使诉权，不存在违法起诉情形。故对上诉人主张程序违法的上诉请求，本院不予支持。
本案争议焦点六是上诉人主张按照开发商承诺的单层面积收费是否成立的问题。《大连市物业服务收费管理实施细则》规定，物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建设面积计算。未办房屋所有权证的，以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。被上诉人按照产权面积及建筑面积收费，符合相关法规的规定。故对上诉人提出按照开发商承诺的单层面积收费的上诉理由，本院不予支持。
本案争议的焦点七是上诉人是否应当给付滞纳金的问题。虽然被上诉人依约主张逾期给付物业费的滞纳金，但滞纳金是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权设立。且滞纳金及其数额必须有法律法规明文作出规定，其征收是由国家强制力保障。故案涉滞纳金条款不符合法律规定，应属无效。原审法院对此处理有误，本院予以纠正。另，原审计算物业费数额有误，本院一并纠正。
综上，上诉人上诉请求有理部分，本院予以支持；无理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、变更辽宁省庄河市人民法院（2014）庄民初字第691号民事判决第一项为：上诉人王雪崴于本判决发生法律效力之日起十日内给付被上诉人大连华政物业管理有限公司2012年10月1日至2012年12月31日的物业服务费1248元；
二、变更辽宁省庄河市人民法院（2014）庄民初字第691号民事判决第二项为：上诉人王雪崴于本判决发生法律效力之日起十日内给付被上诉人大连华政物业管理有限公司2013年1月1日起至2013年12月31日的物业服务费4986元；
三、撤销辽宁省庄河市人民法院（2014）庄民初字第691号民事判决第三项；
四、驳回被上诉人大连华政物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费140元，由上诉人王雪崴承担50元，被上诉人大连华政物业管理有限公司承担90元，二审案件受理费140元，由上诉人王雪崴承担50元，被上诉人大连华政物业管理有限公司承担90元。
本判决为终审判决。
审判长 白 波
审判员 吕风波
审判员 高明伟
二〇一四年十月三十日
书记员 葛美玲
附法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。