北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初7279号
原告：张东岭，女，1987年8月14日出生，汉族，住北京市大兴区。
原告：向波，男，1989年3月25日出生，汉族，住北京市大兴区。
二原告共同委托诉讼代理人：魏立璇，北京市炜衡律师事务所律师。
被告：陈建智，男，1964年6月25日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，该公司法务专员。
原告张东岭、向波与被告陈建智第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张东岭、向波的共同委托诉讼代理人魏立璇、被告陈建智、第三人链家公司的委托代理人樊耀博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张东岭、向波向本院提出诉讼请求：1、陈建智继续履行合同，配合张东岭、向波完成过户手续；2、陈建智支付张东岭、向波违约金（以合同总价款万分之五的标准，从2016年12月7日至实际取得房屋所有权证书之日止）；3、陈建智支付张东岭、向波租房费用（自2017年3月20日起至实际办理房屋过户时间的租房费用，每月按3200元计算）；4、诉讼费由陈建智承担，包括案件受理费及保全费用。事实与理由：张东岭、向波因刚需，于2016年6月13日与陈建智通过链家公司旧宫店居间，签订《房屋买卖业务签约文件合订本》（以下简称：“合同”）。合同约定：陈建智将其名下位于北京市大兴区红星北里小区x号楼4单元602室、面积为69．64平方米的房屋以193万元的总价出售给张东岭、向波；陈建智保证出售房屋已征得承租人的同意，并为此承担相应的法律责任；张东岭、向波于签订合同当日支付约定10万定金里的2万，并于2016年6月17日支付剩下8万定金；双方任一方根本违约，违约金为总房款的20%，即38．6万；陈建智需配合张东岭、向波进行购房贷款申请，甲乙双方在收到丙方批贷通知3个工作日后，任一方拒不履行贷款申请的，需承担每日房屋总价款万分之五的违约金给守约方；双方约定于2017年3月20日前进行房屋所有权转移登记，过户前3个工作日内支付首付款；此外，双方口头约定7月下旬办理网签手续。合同签订后，张东岭、向波当即支付部分购房定金2万元，并于约定日通过银行转账支付剩余8万元。由于办理房屋权属转移日还有数月，陈建智以让张东岭、向波进行提前装修为由，另因房屋承租人租期已到，将房屋于2016年7月2日出租给张东岭、向波；签订租赁合同当日，陈建智称签订购房合同日未仔细查看购房合同内容，对首付款交付时间和尾款到账时间存在异议，经再商讨仍维持合同签订内容，最终追加一个月房租来弥补尾款到账可能会延迟15个工作日左右的损失。按照合同约定，网签于2016年7月22日办理成功，网签合同号为：C1307609。2016年9月中旬，陈建智对首付款再次提出异议，在谈判时数次提出需2016年12月31日前支付首付或追加2万元房款等若干解决方案。由于房价涨幅较高，为了满足陈建智2016年12月31日得到首付的要求，张东岭、向波于2016年10月中旬提出立即过户并追回未使用的房租的方案，遭到陈建智拒绝；经多次电话协商，陈建智再次提出付全款购房的解决方案。由于和合同内容相差甚远而且改动内容大，面临网签需重新签订的情况。多次协商未果后，陈建智声称拒绝售卖该房屋，且在催告函发出3个工作日和链家公司电话通知后，仍不配合张东岭、向波贷款。2017年3月10日链家公司再次发履约催告函予陈建智，陈建智仍不配合。综上，张东岭、向波认为双方所签《房屋买卖业务签约文件合订本》为合法有效合同，双方均应严格遵守，陈建智在收取张东岭、向波购房定金后却拒绝履行购房合同，实属根本违约。故诉至贵院，望判如所请。
陈建智辩称，不同意张东岭、向波的全部诉讼请求。1、在签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》4．1版补充协议（有房本）中，合同第二条、第四条分别确定了定金与首付款的不同缴纳日期，即证明张东岭、向波和链家公司都认同定金与首付款的不同性质；2、在2016年6月13日签订补充协议时，在确定房屋总价款之后，由于陈建智自身原因先行离开，由链家公司及张东岭、向波商量确定其余事项。2016年7月，陈建智就支付首付款时间向张东岭、向波及链家公司表达了置疑，并进行了多次协商，要求提前支付首付款或者付清首付款后再去办理其他事项。张东岭、向波及链家公司都认可当时确定首付款时间时，并没有通知陈建智，在工作程序上有遗漏，但均不同意修改支付首付款的时间；3、在明知首付款时间有分歧的情况下，链家公司于2016年11月30日发送一份《通知书》，要求张东岭、向波、陈建智在接到链家公司通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续。《通知书》与补充协议中的操作流程明显不符，在没有收到张东岭、向波首付款的情况下，执意要求陈建智配合办理贷款手续，遭到陈建智的拒绝；4、按照相关政策，对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%；5、根据链家公司官方网站公示内容及链家公司提供给客户房屋买卖流程图中都说明在办理流程中无论是商业贷款还是公积金贷款，都是由买受方先支付首付款，然后再进行贷款银行面签、批贷。在北京公积金管理中心公示的北京市公积金办理贷款购房所需的资料中，也明确指出需要提供购房首付款发票；6、张东岭、向波与链家公司，在签订合同前期未能与陈建智充分协商首付款的支付时间，并提出在未支付首付款的前提下要求陈建智配合办理相关手续，这本身就违反了国家相关金融规定。在陈建智拒绝后，为了制造不配合的假象，链家公司快递《通知书》，明确要求陈建智在没有收到首付款的前提下，配合办理银行贷款及面签等手续。在签订的补充协议中，明确了关于首付款、协助办理时间、过户时间，但《通知书》中所提到的时间，并不在补充协议中体现，因为不能根据《通知书》的时间确定陈建智违约在先。为了遵守国家法律法规的要求，同时为了维护自身的合法权益，陈建智有权要求张东岭、向波先支付首付款，后配合办理相关手续。故本人恳请法院根据事实情况，判令张东岭、向波、链家公司违约，并按照合同支付违约金。
链家公司述称，同意继续履行合同，其他诉讼请求未针对我方，故不发表答辩意见。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月13日，张东岭、向波（买受人）与陈建智（出卖人），经链家公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定：陈建智所售房屋坐落为北京市大兴区旧宫镇红星北里x号楼6层4—602（以下简称：涉案房屋），产权证所载建筑面积共69．64平方米。房屋规划设计用途为住宅，房屋性质为商品房。买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定，将该部分房款直接支付给出卖人。买受人拟贷款金额为120万元。出卖人应当于过户后5个工作日内将该房屋交付给买受人。同日，张东岭、向波（乙方，买受方）与陈建智（甲方，出卖方），以及链家公司（丙方、居间方）共同签订补充协议。协议约定：第一条，成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币193万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金则视为首付款的一部分。（1）乙方于签约当日将第一笔定金人民币2万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年6月17日将第二笔定金8万元以自行支付的方式支付甲方……4、首付款：乙方于过户前3个工作日内将第一笔首付款62万元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于接到丙方通知后3个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年3月20日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移手续……8、物业交割：甲乙双方应在交付当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金，该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方……第四条，违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还；本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：甲乙双方同意此房在满五年唯一后进行缴税过户，甲方承诺2017年3月13日后保证此房为满五年且家庭唯一住房，否则出现个人所得税由甲方承担。双方于同日签订了《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等合同。合同签订后，张东岭、向波按照合同约定向陈建智支付定金共计10万元。
2016年7月22日，张东岭、向波与陈建智通过链家公司将合同编号为C1307609的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》进行网上备案。
2016年7月2日，双方签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，买受人作为承租人租赁上述涉案房屋。合同约定：租赁期限自2016年8月1日至2017年3月31日，共计8个月。租金标准为3000元/月。2016年7月4日，向波通过银行转账支付陈建智房租24285元。合同到期后，2017年3月26日，双方再次签订《北京市房屋租赁合同》，继续租赁涉案房屋。合同约定：租赁期限自2017年4月1日至2018年4月1日，共1年。租金标准为9600元/季。2017年3月31日、2017年7月1日，向波两次向张东岭转账共计19200元。截止庭审结束，张东岭、向波一方仍租住在涉案房屋内。
2016年7月到11月，双方多次就首付款支付时间问题及其与配合办理贷款手续的先后顺序问题进行协商，均未达成共识。2016年11月24日，链家公司的工作人员与张东岭微信沟通内容为：“我刚给业主打电话了，业主就是想违约了”，“12月1号要全款，配合过户。如果12月1号不给全款就不聊了”，“说过了12月1号别给他打电话了，爱怎么处理就怎么处理”，“见面也不见”。后双方见面协商，在协商过程中，陈建智提出拒绝出售房屋。
2016年11月30日，链家公司向陈建智发出《催告函》，内容为：敬请您于2016年12月5日17时前，办理下列事宜：1、依据合同约定配合乙方、丙方（链家公司）办理完毕交易房屋的贷款、面签、初审手续并积极履行后续合同约定的全部事项；2、根据《合同法》的相关规定，如迟延履行合同约定的主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，已签署的相关合同、协议等法律文件存在被守约方依法单方解除的风向，且守约方仍有追究违约方责任的权利。2016年12月1日，陈建智本人签收《催告函》。
2017年7月5日，链家公司出具情况说明一份，内容为：甲方：陈建智，乙方：张东岭，丙方：链家公司，签约日期：2016年6月13日。甲乙丙三方于2016年6月13日签订了买卖合同，签约当天进行了将近4个小时的谈判，谈判过程中已向甲方讲解交易流程及首付款资金监管事项，甲方确认了解流程并同意支付方式后完成签约。依据合同约定：定金人民币10万元分2次支付，分别为签约当日支付人民币2万元；2016年6月17日支付另外一笔人民币8万元，乙方已于约定时间足额支付定金。接下来的流程是网签，网签办理完毕后，甲乙双方应在接到丙方的通知后3个工作日内配合办理贷款手续，包括不仅限于公积金的面签和初审复审手续。贷款手续完毕后，乙方应于过户前三个工作日以资金监管的方式支付首付款，条件达成后甲乙双方在丙方陪同下办理过户手续。可是网签后，甲方就提出不同意首付款的支付方式和支付时间，甲方说此支付方式影响他个人买房，产生分歧，甲方要求变更合同，甲方提出要求后，乙方提出的要求是不能接受变更合同，要求按原合同执行。甲乙双方就首付款的问题僵持不下。中途丙方积极配合协商，分别约甲乙双方关于此分歧进行了三次协商，第一次协商时间为2016年7月2日晚18点，当时商量的结果是乙方由于老家的房产要变卖，时间不能确定，但是最晚不能晚于合同约定过户前3个工作日支付，初步达成共识。协商后一个半月左右，甲方又以没有首付款不能买房为由再一次要求变更合同。丙方又于2016年9月19日晚20点约甲乙双方继续协商，此次协商没有结果。后甲方提出会出国旅游一个月，2016年10月中旬可能会回国，出国期间不方便协商。丙方又于2016年10月15日18点再次约到甲乙双方进行协商，这次协商还是没有达成共识。丙方再次约双方进行协商，甲方提出不再同意进行协商，并要求乙方持全款购买此房。之后丙方于2016年11月初到甲方家里进行了一次面访，甲方此时提出拒绝出售。丙方多次协商未果，最终以书面的形式催促甲方配合办理贷款及后续手续，时至今日，甲方仍拒绝配合履行办理贷款及后续手续。
另查，2012年2月7日，陈建智与案外人王亚军经北京市西城区人民法院出具（2012）西民初字第3830号民事调解书调解离婚。2012年3月13日，陈建智与案外人刘飞签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，购买涉案房屋，并取得X京房权证兴字第XX**号房屋所有权证，该证书载明共有情况为单独所有。
本案庭审中，经询问，张东岭、向波同意将付款方式变更为全额支付剩余房款。
本案审理过程中，陈建智就本案事实提起（2017）京0115民初13674号民事诉讼，诉讼请求为：1、解除双方签订的《北京市房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议、《居间服务合同》《买卖定金协议书》及网签合同；2、张东岭、向波支付陈建智延迟履行违约金386000元。3、诉讼费由张东岭、向波承担。
上述事实，有《北京市房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议、《房屋交易保障合同》、《买卖定金协议书》、银行转账凭证、房屋所有权证书、民事调解书、《催告函》、聊天记录截图、《北京市房屋租赁合同》及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：张东岭、向波与陈建智及链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案中，双方在履行合同的过程中，系陈建智认为合同签订的内容不合理，并多次要求变更合同，拒绝履行其合同义务，导致合同未能如期履行。故本案中，应由陈建智承担违约责任，张东岭、向波作为守约方要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。现张东岭、向波同意变更付款方式，一次性支付购房款，不损害陈建智的合法权益，且有利于合同目的的实现，本院不持异议。张东岭、向波主张的违约金以合同总价款的百分之五为标准，自2016年12月7日至实际获得房屋所有权证书之日止，虽然符合合同的约定，但就其实际损失除房屋租金损失外，未能提供其他证据予以证明，综合考虑合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，且陈建智明确表示要求对违约金予以调整，故本院对违约金数额酌情调整为10万元。此外，张东岭、向波主张由陈建智支付其自2017年3月20日起至实际办理房屋过户时间的房租费用，因该损失已在违约金中予以考虑，故该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、张东岭、向波于本判决生效后10日内给付陈建智剩余房款183万元；陈建智于本判决生效后10日内给付张东岭、向波违约金10万元；
二、本判决第一项全部履行完毕后10日内，陈建智协助张东岭、向波将位于北京市大兴区旧宫镇红星北里10号楼6层4-602房屋的产权转移登记变更至张东岭、向波名下；
三、驳回张东岭、向波的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11733元，由张东岭、向波负担233元；由陈建智负担11500元（于本判决生效后7日内交纳）；保全费5000元，由陈建智负担（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王静
二〇一八年三月二十九日
书记员 刘璐