江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终2430号
上诉人（原审被告）：夏立光,男,1969年7月22日生，汉族，住浙江省泰顺县。
委托诉讼代理人：冯茂蔚，江苏安珀志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈春明，江苏安珀志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：段灵明,男,1976年3月10日生，汉族，住湖南省茶陵县。
被上诉人（原审原告）：杨雪军,女,1978年1月17日生，汉族，住湖南省安化县。
上诉人夏立光因与被上诉人段灵明、杨雪军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初4535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
夏立光上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决第二项，诉讼费由段灵明、杨雪军承担。事实和理由：在本案双方当事人签订房屋买卖合同时，夏立光担心一房两卖会有问题，特意询问相关专业人士及律师，得到肯定答复后才委托居间人出售涉案房屋，在整个房屋买卖过程中夏立光并无任何故意违约、欺诈的成分；本案所涉房屋并未已经交付案外人使用；关于评估基准日，夏立光在对评估报告质证时已经否认原评估基准日，要求重新评估，且2016年3月23日段灵明、杨雪军已经向法院提起诉讼，因此后续产生的损失不应再由夏立光承担；一审法院在认定段灵明、杨雪军双倍返还定金及购房款缺乏依据的情况下，仍判决上诉人返还定金及购房款并赔偿一倍损失，超出当事人诉讼请求，是错误的。
段灵明、杨雪军辩称：涉案房屋已经交付给案外人使用，这是已经生效的判决书认定的。一审法院确定的评估基准日是经由双方当事人签字确认的。
段灵明、杨雪军向一审法院起诉请求：解除案涉房屋买卖合同；夏立光双倍支付定金和房款共计118万元。
一审法院认定事实：2016年1月18日，段灵明、杨雪军（乙方）与夏立光（甲方）在苏州冠宇房地产投资管理有限公司的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容为：乙方以249万元的价格购买甲方位于苏州市吴中经济开发区城南街道小石城花园10幢2304室房屋；乙方于2016年1月18日付定金人民币2万元及房款57万元，于2016年3月11日前向房管部门的资金托管账户付57万元，余款133万元通过贷款支付；甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责，保证房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约现象，违约方应向另一方支付房屋成交价格的0.5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后，段灵明、杨雪军即按约向夏立光交付了定金2万元、房款57万元。
2016年3月23日，段灵明、杨雪军向苏州工业园区人民法院提起诉讼，要求解除本案房屋买卖合同，夏立光双倍支付定金和房款共计人民币118万元。夏立光在答辩期内向苏州工业园区人民法院提起管辖权异议申请。后，苏州工业园区人民法院裁定，本案移送一审法院审理。
另查明，夏立光的妻子金爱游以其夫妻二人的名义于2015年8月28日与案外人杨明、夏文静签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定由杨明、夏文静以208万元的价格购买本案房屋。同日，杨明、夏文静即按约支付了定金2万元。后，夏立光及金爱游要求杨明、夏文静追加定金40万元，但杨明、夏文静未同意。双方协商未果后，杨明、夏文静于2016年1月29日向一审法院提起诉讼，要求夏立光及金爱游继续履行前述房屋买卖合同；其二人支付剩余房款，夏立光及金爱游协助办理房屋过户手续。在该案审理中，杨明、夏文静申请一审法院查封了本案房屋。此外，在该案中查明，本案房屋登记在夏立光一人名下，共有形式为单独所有且未有他项权及限制权利登记；且已交付杨明、夏文静使用。在该案审理中，夏立光及金爱游表示该房屋实际系其二人共同所有；杨明、夏文静表示可在一周内支付剩余全部购房款。2016年4月19日，一审法院作出判决，杨明、夏文静支付夏立光及金爱游购房款人民币206万元；夏立光及金爱游在收到该购房款后十日内协助杨明、夏文静将本案房屋过户至杨明、夏文静名下。夏立光于本案庭审中确认该民事判决书现已发生法律效力。
庭审中，段灵明、杨雪军与夏立光一致同意本案房屋买卖合同于2016年3月23日解除。同时，段灵明、杨雪军表示其二人在本案房屋买卖中的实际损失要大于约定的违约金，但具体金额因不能确定本案房屋的市场价值而直接将已付定金及购房款总额共计59万元视作定金，要求夏立光双倍返还；如果不能双倍返还，则依据本案房屋买卖合同中关于实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿的约定，夏立光仍应支付其二人已付定金及购房款的一倍的违约赔偿。为确定其二人在本案中的实际损失，段灵明、杨雪军申请对本案房屋进行评估并主张以申请当日即2016年9月13日为评估基准日。夏立光对段灵明、杨雪军的评估申请及评估基准日的主张均无异议。因此，一审法院依法委托苏州吴地土地房地产咨询评估有限公司对本案房屋进行评估。2016年11月3日，苏州吴地土地房地产咨询评估有限公司出具房地产估价报告，确定估价对象在价值时点2016年9月13日的房地产市场价值为387万元。对于该评估报告，段灵明、杨雪军无异议。但夏立光表示应以段灵明、杨雪军向苏州工业园区人民法院提起诉讼的时间即2016年3月23日为评估的价值时点，并要求重新评估。
以上事实，有段灵明、杨雪军提供的房屋买卖（居间）合同、房款收条、定金收条，夏立光委托评估的房地产估价报告以及一审法院调取的（2016）苏0506民初820号民事判决书、本案的庭审笔录、评估笔录、质证笔录等证据在卷证明。
关于本案合同的签订及履行过程，段灵明、杨雪军称，2016年1月16日，其二人通过中介公司艾姓员工介绍看了本案房屋；看房时，小区物业工作人员称该房屋好像有纠纷；其二人问了中介，也通过中介在网上进行了查询，没有看到涉及本案房屋的纠纷；次日，其二人即通过中介约夏立光的妻子金爱游面谈；当时，金爱游向其出示了房产证、土地证，保证房屋没有纠纷；于是，双方就商定了价格；但金爱游表示，夏立光在外地，要在1月18日一起来；1月18日中午，其二人与夏立光及金爱游商定房屋价格为249万元，并在当天就交付了定金2万元及房款57万元；金爱游称该房屋系其与夏立光通过假离婚的方式购买的，所以要出售就要先换证，所以与其二人约定在2016年3月11日前办理资金托管手续；后，其二人一直催夏立光办理资金托管手续，但夏立光始终称换证还没换好；2016年3月16日，其接到中介的电话称该房屋已被法院查封，不能进行交易；2016年3月18日，其二人在与金爱游见面时才得知该房屋被一房二卖了；金爱游让其二人等金爱游将与杨明、夏文静的合同处理好后再将本案房屋卖给其二人；过后，其二人即向法院提起了本案诉讼。对此，夏立光称，其除对段灵明、杨雪军有关物业说本案房屋有纠纷的内容不予认可外，对段灵明、杨雪军的其他陈述均无异议，并表示本案房屋在与段灵明、杨雪军签订房屋买卖合同时并不存在纠纷。
一审法院认为，本案房屋先被一房二卖，即被先后卖给了杨明与夏文静、段灵明、杨雪军，并被交付给杨明、夏文静实际使用。后，该房屋经一审法院生效判决由夏立光及金爱游在杨明、夏文静支付剩余购房款后协助办理过户手续，也即判给了杨明、夏文静。可见，本案房屋买卖合同实际已无法履行。据此，段灵明、杨雪军要求解除其二人与夏立光签订的《房屋买卖（居间）合同》，合法有据，应予支持。至于解除时间，段灵明、杨雪军与夏立光一致确认前述合同的解除时间为2016年3月23日，应予认定。
合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，夏立光因与其妻子金爱游将本案房屋进行一房二卖并致夏立光与段灵明、杨雪军之间的房屋买卖合同实际无法履行，构成违约。据此，夏立光首先应返还段灵明、杨雪军定金及已支付的购房款共计59万元。至于违约责任。根据定金收条，本案房屋买卖合同的定金金额为2万元，故段灵明、杨雪军将已付定金及购房款总额59万元均视为定金，无事实及法律依据，一审法院不予采信。因此，段灵明、杨雪军要求双倍返还已付定金及购房款，缺乏依据，不予支持。另，段灵明、杨雪军还表示若不能双倍返还，仍以其二人的实际损失超过约定的违约金为由要求夏立光按该59万元的标准赔偿违约损失。夏立光对此未予认可。段灵明、杨雪军因此申请对本案房屋的市场价值进行评估。经评估，本案房屋在2016年9月13日的市场价值为387万元。夏立光虽对段灵明、杨雪军以申请评估之日即2016年9月13日为评估基准日持有异议，并要求以2016年3月23日为评估基准日重新进行评估，但因其在段灵明、杨雪军申请评估之时明确对段灵明、杨雪军主张的评估基准日并无异议，故一审法院对夏立光的异议主张及重新评估要求不予采纳。据此，综合段灵明、杨雪军及夏立光的履行情况尤其是夏立光的违约情形、段灵明、杨雪军与夏立光对违约后果的合理预期以及评估报告确定的本案房屋在2016年9月13日的市场价值与合同价的差额，段灵明、杨雪军要求夏立光按已付定金及购房款共计59万元的金额赔偿违约损失，合法合理，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、段灵明、杨雪军与夏立光签订的《房屋买卖（居间）合同》于2016年3月23日解除。二、夏立光于判决生效之日起十日内返还段灵明、杨雪军定金及已付购房款共计59万元，并赔偿损失59万元，合计118万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7260元、财产保全费5000元、评估费25200元，合计37460元，由夏立光负担。
对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，夏立光称一审法院查明的房屋交由杨明、夏文静使用不是事实。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为，本案当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。现涉案房屋已由夏立光在该合同签订前即出卖给案外人杨明、夏文静，且法院业已作出生效判决需将房屋过户至杨明、夏文静名下，本案合同无法继续履行，责任在于出卖人夏立光一方，无论该房屋有无实际交付案外人使用，段灵明、杨雪军均有权按照合同约定要求夏立光承担违约责任。关于夏立光所称其签订涉案合同之前已咨询过相关专业人士，其无主观欺诈的意思，即便属实，亦不构成其免责的理由，夏立光的该项上诉理由不成立。另，本案一审中双方当事人对评估基准日确定为2016年9月13日均无异议，在评估报告出具后，夏立光要求以2016年3月23日为评估基准日重新进行评估，并无法律依据，本院不予支持。
关于违约损失，夏立光认为一审法院在认定段灵明、杨雪军双倍返还定金及购房款缺乏依据的情况下，仍判决上诉人返还定金及购房款并赔偿一倍损失，超出当事人诉讼请求，是错误的。就此本院认为，虽一审法院对于段灵明、杨雪军所主张的将已付定金及购房款共计59万元均视为定金并要求双倍返还的诉讼请求未予支持，但段灵明、杨雪军同时表示如果不能双倍返还，则依据本案房屋买卖合同中关于实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿的约定，夏立光仍应支付其二人已付定金及购房款的一倍的违约赔偿，因此在段灵明、杨雪军所主张的赔偿金额未超出其实际损失的情况下，一审法院判决支持段灵明、杨雪军关于要求夏立光返还已付定金及购房款，并赔偿已付定金及购房款一倍违约金的诉讼请求，并未超出段灵明、杨雪军的诉请范围，夏立光的该项上诉理由不成立。
综上所述，夏立光上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14520元，由上诉人夏立光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包刚
代理审判员 王炜
代理审判员 赵俊
二〇一七年六月三日
书 记 员 郭玮