福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第920号
上诉人（原审被告）黄国安，男，1958年8月12日出生，汉族，自由职业。
委托代理人方家华，福建建达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱嫦娥（系黄国安妻子），女，1962年6月17日出生，汉族，自由职业。
委托代理人方家华，福建建达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄炳高，男，1965年12月7日出生，汉族，自由职业。
委托代理人陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。
原审第三人杨宗清，男，1950年3月2日出生，汉族，个体工商户。
上诉人黄国安、上诉人朱嫦娥因确认合同无效纠纷一案，不服福建省邵武市人民法院（2014）邵民初字第3242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄国安及其与上诉人朱嫦娥的共同委托代理人方家华，被上诉人黄炳高的委托代理人陈晓英，原审第三人杨宗清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人黄炳高原审诉讼请求：确认上黄国安以福建省邵武市贤祥房地产开发有限公司（以下简称贤祥公司）的名义与黄国安、朱嫦娥签订的关于位于邵武市华光南路延伸段贤祥3幢1层A7店面的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-02-NO.161590）无效。
原审法院查明，1999年12月13日，黄国安、朱嫦娥与贤祥公司签订《协议书》1份，协议约定贤祥公司征用的位于邵武市光华路三仙段西侧沿街部分土地使用权转让给黄国安、朱嫦娥开发建设商住楼（即后来的“贤祥3号楼”）。合同签订后，黄国安与黄木林达成合伙协议，合伙开发“贤祥3号楼”，并各占50%的份额。
2001年2月20日，黄国安、黄木林和黄炳高及陈建辉（后退出承包）签订《建设工程施工合同》1份，合同约定：甲方为黄木林、黄国安，乙方为陈建辉、黄炳高；甲方在邵武市华光路西侧开发建设的由北往南第三幢商住楼建筑工程项目由乙方承包施工；由乙方按包工包料形式承包，每平方米价400元正包干，工程预算总造价捌拾万元左右，建筑面积、总造价按照现行国家规定计算，工程竣工后按实结算；（合同第五条约定）甲方将该房由南往北的四个店面出售给乙方，每平方米2，800元计算，约67万元（包含本案诉争店面在内）。另出售中间楼道四套商品房，其中包括顶上××层固定给乙方，每平方价格650元，二层价格另议，合计约350平方米，约23万元，两项合计约90万元。乙方还必须缴纳国家规定契税，商品房及店面的实际面积按国家规定计算，甲方可为乙方办理房产证；（合同第六条约定）乙方所定购的店面、商品房向客户所收的购房款，必须由甲方收取，所收的款按工程造价进度的百分之八十付给乙方（包括甲方借给乙方的二十万元在内），其余的款归甲方所有；（合同第七条约定）甲方不管什么时间办好房产证，乙方必须无条件的付清所有房款（但可扣除乙方所建的工程款）。乙方到时若不能将款付清甲方，甲方有权将店面或住宅另处置；（合同第八条约定）在乙方工程进度完成二层楼板后，甲方借给乙方壹拾万元，工程封顶后借给乙方壹拾万元，合计借给乙方贰拾万元。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，黄炳高即依约进行建设施工。“贤祥3号楼”于2001年12月2日竣工，并于2006年12月29日经邵武市建设局验收合格。
2006年1月8日，黄炳高将本人所有的四个店面中的二个（贤祥楼3号楼A7、A8店面）以每平方米2，600元出售给杨宗清，双方签订××份《购买店面合同书》，而后杨宗清按约向黄炳高支付了购房款，黄炳高也将A7、A8店面交付给杨宗清，杨宗清将店面自2006年出租给他人，管业至今。
因贤祥公司涉嫌违法被公安机关查处，导致“贤祥3号楼”的房产证××直无法办理。2008年9月28日上午、10月14日上午，邵武市人民政府召开市政府专题会议，研究历史遗留城区房地产权属办证问题，并作出（2008）50号《关于研究历史遗留城区房地产权属办证问题的会议纪要》，以解决“贤祥3号楼”的办证问题。根据上述会议纪要，2009年7月，黄木林经手以邵武市贤祥房地产开发有限公司的名义向邵武市房地产管理处申请办理“贤祥3号楼”初始登记。此后，黄国安、黄木林开始着手为“贤祥3号楼”的购房户办理房屋权属证书，办证时由购房户与福建省邵武贤祥房地产开发有限公司补签《商品房买卖合同》。2011年3月9日，黄国安、黄木林共同出具《声明》，由黄国安负责办理“贤祥3号楼”A7号、A8号店面的产权登记手续。2011年5月，黄国安以贤祥公司的名义与自己及妻子朱嫦娥签订了关于“贤祥3号楼”A7号店面（即本案诉争店面）买卖的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.161590）。之后，邵武市房地产管理处向黄国安、朱嫦娥核发了《房屋所有权证》（证号：房权证邵武字第××号）。2011年12月1日，杨宗清向邵武市房地产交易管理所提出异议登记申请，要求将“贤祥3号楼”A7号店面产权变更登记为杨宗清所有。
原审法院另查明，2010年5月10日，黄国安和黄木林与黄炳高经结算，确认黄炳高共收工程款1，027，441.50元（即出售店面、住宅款827，441.50元，建设施工中向黄国安和黄木林借款200，000元），超收工程款178，453.50元。同日，黄国安和黄木林与黄炳高共同签署《结算单》，内容为：“兹因黄炳高承包华光南路西侧贤祥三号楼黄木林、黄国安二人房建工程，原合同有议由黄炳高出售店面抵建房款，今经双方按实结算，黄炳高超收出售店面款17.8453万元。经协商，黄炳高同意退还黄木林、黄国安店面面积63.7㎡，今后各无异议，特立此结算单为据”。
原审法院认为，本案的争议焦点有：
××、关于贤祥公司的诉讼地位。
原审法院认为，1999年12月13日，黄国安、朱嫦娥与贤祥公司签订《协议书》，贤祥公司将位于邵武市光华路三仙段西侧沿街部分土地使用权转让给黄国安开发建设“贤祥3号楼”，后黄国安和黄木林协商，由俩人合伙开发，各占50%的份额，且“贤祥3号楼”竣工后，是由黄国安和黄木林对外销售并收取购房款。以上说明“贤祥3号楼”的实际开发人系黄国安和黄木林，只是挂在福建省邵武贤祥房地产开发有限公司名下。另外，2011年5月，黄国安、朱嫦娥与贤祥公司签订关于“贤祥3号楼”A7号店面买卖的《商品房买卖合同》时，贤祥公司已经被吊销营业执照，当时是邵武市政府为解决“贤祥3号楼”办证问题由黄国安以福建省邵武贤祥房地产开发有限公司的名义为买受人办理产权证，因此，该份《商品房买卖合同》的合同双方应系黄国安与黄国安、朱嫦娥。
二、黄国安是否已将诉争的A7店面出售给黄炳高。
原审法院认为，2001年2月20日，黄国安和黄木林与黄炳高签订的《建设工程施工合同》，形式上是××份合同，实际上包括两个合同关系，××是黄国安和黄木林将“贤祥3号楼”工程承包给黄炳高建设施工的建设工程施工合同关系，另××是黄国安和黄木林将“贤祥3号楼”中间楼道4套住宅和四个店面出售给黄炳高以房屋抵付工程款的商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”。虽然因黄炳高是自然人，没有建筑施工资质，《建设工程施工合同》中关于“贤祥3号楼”建设工程施工合同无效，但是“贤祥3号楼”工程竣工后经邵武市建设局验收合格，因此黄炳高可按合同约定要求黄国安和黄木林支付工程价款，即以房屋抵付工程价款。且邵武市人民政府也以《会议纪要》的变通形式，同意黄国安和黄木林以福建省邵武贤祥房地产开发有限公司的名义申请办理“贤祥3号楼”初始登记，并为购房户办理房屋权属登记，因此可认定黄国安和黄木林与他人（含黄炳高）签订的房屋买卖合同合法有效，故黄炳高可依法主张房屋权利。
黄国安辩称因黄炳高未将本案诉争店面的出售款交给黄国安及黄木林，故其有权将本案诉争店面另行处置，原审法院对该主张不予支持。理由如下：1.黄国安和黄木林与黄炳高签订的《建设工程施工合同》第五条载明“甲方（黄国安和黄木林）将该房由南往北的四个店面出售给乙方（黄炳高），每平方米2，800元计算，约67万元。另出售中间楼道四套商品房，其中包括顶上××层固定给乙方，每平方价格650元，二层价格另议，合计约350平方米，约23万元，两项合计约90万元。乙方还必须缴纳国家规定契税，商品房及店面的实际面积按国家规定计算，甲方可为乙方办理房产证”。上述约定使用的文字词句意思表示明确，即黄国安和黄木林将约定的房屋出售给黄炳高。2.从《建设工程施工合同》的履行来看，黄炳高采用“包工包料”形式承建“贤祥3号楼”，因此双方签订的《建设工程施工合同》属典型的房屋抵付工程款合同，且之后黄炳高均是以出卖人的身份与购房户签订房屋买卖合同并收取购房款。合同第7条的约定是“乙方到时若不能将款付清甲方，甲方有权将店面住宅另行处置”，这说明黄炳高与黄国安、黄木林的约定是就工程款抵扣购房款将在工程款能确定后统××结算，而非每笔购房款均由黄国安、黄木林收取。3.2010年5月10日，黄国安、黄木林与黄炳高结算工程款时，亦是将4套住宅和4个店面的价款作为已支付黄炳高的工程款，才得出黄炳高应退还超收出售店面款178，453元或退还店面面积，说明黄国安认可4套住宅和4个店面是出售给黄炳高，交付其处分的。
三、2010年5月10日，黄炳高与黄国安及黄木林结算时退还的店面面积是否含有A7店面。
原审法院认为，从2010年5月10日黄炳高与黄国安、黄木林签订的“结算单”的内容来看，不能证明双方有约定黄炳高将诉争A7店面退还给黄国安、黄木林。且黄炳高已于2006年将诉争店面卖给杨宗清，并由杨宗清占有使用，退还已无实际可能。黄国安又无其他证据予以佐证，且对该项事实黄炳高予以否认。因此，对黄国安的该项抗辩意见不予采信。
四、黄国安以贤祥公司名义签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.161590）是否无效。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定：“有下列情形之××的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”。黄国安及黄木林作为“贤祥3号楼”的实际开发人，将“贤祥3号楼”A7号店面以2，800元／㎡出售给黄炳高，双方形成合法有效的房屋买卖合同关系。黄国安在A7号店面已出售给黄炳高，且明知黄炳高已于2006年将A8号店面转售给杨宗清使用并交付的情况下，利用自己负责办理权属登记手续的便利条件，将A7号店面以贤祥公司的名义与自己及其妻子签订了××份虚假合同，既损害了黄炳高的合法权益，也违反了诚信原则。故应认定黄国安以贤祥公司的名义与黄国安及朱嫦娥签订的关于A7号店面买卖合同是无效的，无效的合同自始没有法律约束力，故对黄炳高的诉讼请求予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，判决：黄国安以福建省邵武贤祥房地产开发有限公司的名义与黄国安、朱嫦娥签订的关于位于邵武市华光南路延伸段贤祥3幢1层A7号店面的合同无效。
上诉人黄国安、朱嫦娥上诉称，××、原判认定诉争房屋的实际开发人为黄国安和黄木林，但又以贤祥公司被吊销营业执照为由，认定贤祥公司与黄国安、朱嫦娥签订《商品房买卖合同》的双方应系黄国安与黄国安、朱嫦娥，前后认定显然不符合逻辑，是错误的。二、黄国安、黄木林与黄炳高之间只存在建设工程施工合同关系，不存在商品房买卖合同关系。双方《建设工程施工合同》仅第五、六、七条与房屋有关，所约定的是黄国安、黄木林委托黄炳高出售房屋，黄炳高享有以售房款优先支付工程款的权利，仅此而已，并非黄国安、黄木林将房屋出售给黄炳高。三、原判认定《建设工程施工合同》无效，又认定黄炳高可据合同约定向黄国安、黄木林主张诉争房屋的权利，该认定显然违法。如《建设工程施工合同》无效，黄炳高仅享有参照合同约定请求支付工程价款的权利，不能依合同约定向黄国安、黄木林主张诉争房屋的权利。四、原判遗漏认定黄国安、黄木林与黄炳高进行工程结算时，黄炳高将诉争店面退还给黄国安这××事实。依据该事实，不论黄炳高将诉争店面出售给杨宗清是否真实，该出售行为都不具有法律效力，对黄国安亦不具有约束力。且杨宗清占有、使用诉争房屋，并不必然产生诉争店面无法退还给黄国安的法律后果。五、原判认定黄国安利用负责办理产权登记的便利，将诉争房屋以贤祥公司的名义与黄国安、朱嫦娥签订《商品房买卖合同》，该合同系虚假、无效的合同，该认定与事实不符，是错误的。诉争房屋的实际开发人是黄国安及黄木林，黄国安将该房屋登记在自己的名下，是因工程结算后，黄炳高超收售房款，经结算后诉争房屋应退还给黄国安，黄国安据此将房屋登记在自己名下，黄国安的行为完全合法。综上，原判认定事实及适用法律错误，请求二审撤销原判，改判驳回黄炳高的诉讼请求。
被上诉人黄炳高答辩称，诉争店面所在的“贤祥3号楼”是黄国安与黄木林作为实际开发人，黄国安利用办证的便利，以贤祥公司的名义与自己及妻子朱嫦娥签订的《商品房买卖合同》，损害了黄炳高的权利，是无效的。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人杨宗清述称，不同意黄国安的上诉理由，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原判查明认定的事实，除上诉人黄国安提出被上诉人黄炳高与原审第三人杨宗清签订的《购买店面合同书》不真实，以及不能认定包括诉争店面在内的四个店面系黄炳高本人所有的事实外，对其余事实各方当事人无异议，本院予以确认。
二审过程中，上诉人黄国安向本院提交两份新证据：证据1，黄炳高出售的店面位置图，拟证明黄炳高未按《建设工程施工合同》的约定出售店面；证据2，福建正中司法鉴定所司法鉴定意见书，拟证明黄炳高与杨宗清签订的《购买店面合同书》中，杨宗清的签名并非其本人所签，黄炳高并未于2006年将诉争店面出售给杨宗清的事实。被上诉人黄炳高、原审第三人杨宗清对以上两份证据均不予认可。本院认为，证据1系黄国安单方制作的图表，黄炳高不认可，本院不予采信；证据2与黄炳高、杨宗清均确认双方就诉争店面已于2006年签订买卖合同，合同签订后，杨宗清已支付部分对价，占有诉争店面并租赁给他人使用至今，黄炳高、杨宗清关于诉争店面的买卖合同已经成立且发生法律效力的客观实际不符，本院不予采信。
本院认为，上诉人黄国安、案外人黄木林与被上诉人黄炳高所签订的《建设工程施工合同》约定，由黄炳高承包诉争店面所在的“贤祥3号楼”的施工，黄国安、黄木林将该楼四个店面及四套商品房出售给黄炳高，用以抵扣黄炳高施工的工程价款。该约定系合同双方的真实意思表示，不违反法律的规定。“贤祥3号楼”已经竣工验收，黄炳高得以依该约定向黄国安、黄木林主张相应的工程价款。故黄国安提出《建设工程施工合同》无效，黄炳高无权主张上述房产权利的上诉理由不成立，其理由亦违反诚实信用原则，本院不予支持。“贤祥3号楼”建成后，黄炳高于2006年即将诉争A7号店面出售给杨宗清，杨宗清亦按照双方《购买店面合同书》的约定支付了相应的购买店面款，该店面由杨宗清占有使用至今，对此，黄国安作为“贤祥3号楼”的开发者和销售者是明知的。黄国安又以《购买店面合同书》是虚假的作为抗辩理由显然也不能成立。黄国安提出黄炳高在售房折抵其应得的工程款时，超收售房款，应将诉争店面退还给黄国安的上诉理由，因本案中黄国安提供的证据不足以证实黄炳高应退还的店面即为本案诉争店面亦不能成立，且黄国安、黄炳高之间关于“贤祥3号楼”的工程结算产生的债权债务关系不能对抗善意购房人，双方可就工程结算问题另行处理。
综上，黄国安作为“贤祥3号楼”的实际开发人，明知黄炳高将诉争店面出售给杨宗清，仍在办理房产证的过程中，以贤祥公司的名义与自己及妻子朱嫦娥签订《商品房买卖合同》，将诉争店面登记在自己及朱嫦娥名下，该行为使既损害了黄炳高合法取得的工程价款的权利，亦使黄炳高无法继续履行与杨宗清签订的《购买店面合同书》确定的义务，原判认定《商品房买卖合同》无效并无不当。黄国安的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百七十条第××款第（××）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4706元，由上诉人黄国安、朱嫦娥共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一五年十月十二日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。