安徽省郎溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郎民一初字第01276号
原告：夏忠胜，1951年1月20日出生，汉族，住安徽省郎溪县。
被告：李杰健，1976年10月20日出生，汉族，住安徽省郎溪县。
委托代理人：杨宝才，安徽省郎溪县建平法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原告夏忠胜诉被告李杰健买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，依法适用普通程序于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告夏忠胜、被告李杰健委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
夏忠胜诉称：原告因创办十字青桐老年公寓缺少资金，将位于十字西街62号一间三层门面房以638000元出售给被告，双方于2014年11月4日签订房屋买卖协议，约定由原告承担房屋过户手续。协议签订后，被告要求房产证过户后，将所有购房款于春节前付清。原告于2014年12月23日到房管局将房屋过户到被告名下，房产证也交给被告。春节时，原告向被告讨要购房余款时，被告以土地未过户等借口拖欠不付。被告的拖欠行为导致原告在外赊欠材料款及工人工资及材料款，只能借高利贷支付工人工资及材料款。为维护原告合法权益，特具状法院，诉请：1、判令被告付清购房余款80000元；2、判令被告支付从2015年春节后购房余款利息（按2分计算至付清余款止）；3、被告承担本案诉讼费。
李杰健向法庭答辩如下：1、原告诉请欠款事实不明确，房屋已经变更这个事实没有异议，在双方房屋买卖后，被告通过支付现金以及为原告归还贷款及办理房屋过户缴税缴费共计金额已达829938元。双方在没有结算的情况下，到底是原告差被告还是被告差原告的钱不清楚。被告认为不欠原告的钱，房款已经付清。原告起诉的8万元现金不清楚如何计算的。原告诉请事实不清楚，要求�付利息更没有法律依据。2、原告起诉所依据的事实不具有合法性。原告出售房屋的土地是以划拨的形式取得，根据法律规定，房屋出售中土地使用权也应该一并转移。本案原告出售房屋后，其土地的使用权也应当依法进行转移，为被告使用。但是依据法律规定，划拨土地的使用权转让必须缴纳土地出让金。在没有缴纳土地出让金的前提下，其房屋转让行为是无效的。这是法律的强制性规定，如果不依法缴纳土地出让金，实质是对国家财产的侵害。因此，原告在没有缴纳土地出让金的前提下，要求被告按照房屋买卖协议的约定，给付房款是不符合法律规定的。因为其房屋买卖合同的效力是处于效力待定的状态。原告现在要求被告给付所欠房款是不符合法律规定的。3、原告诉称只是出售房屋不过户土地显然是和法律相违背，物权法已经明确规定土地使用权也应一并处�，按照原告说法，只出售房屋，房屋的价格经评估仅仅值39万。本案的被告给付房款就更没有事实依据，被告的付款已经远远超出39万。同时超出双方约定的63万8千元。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回诉请。
夏忠胜为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：
1、身份证复印件，证明：原告的身份情况；
2、房屋买卖协议一份，房产证复印件一份证明：原告与被告之间房屋买卖协议已经履行，房屋已经过户给被告了，被告尚欠原告购房款8万元。
李杰健为支持其辩解，向法庭提交的证据有：
1、被告身份证复印件一份，证明：被告的身份情况；
2、收条一组，证明：原告收到被告给付购房款（现金）560000元；
3、银行收回贷款凭证，证明：被告为原告归还银行贷款给�房款204143元；
4、收据、缴费单、完税证明一组，证明：被告代原告支付过户办证缴税及费用计61895元（其中缴税60645元，缴费1250元）；
5、销售不动产统一发票、发票，证明：原告转让给被告的房屋经评估，其现有价值为390000元，被告代交交易费3900元；
6、国有土地使用证，证明：原告建房所使用的土地为划拨土地，原告转让房屋未缴纳土地出让金。
庭审质证时，李杰健对夏忠胜提供的证据质证意见为：对证据1没有异议，对证据2房屋买卖协议的真实性没有异议，对合法性有异议，因为原告在转让房屋时，并没有按照法律规定缴纳土地出让金。这份协议的效力在没有缴纳土地出让金前是没有法律效力的。对房产证复印件的真实性，关联性没有异议，但是合法有异议。目前处于效力待定的状态。夏忠胜对李杰健提供的证据质证�见为：对证据1、2没有异议。对证据3有异议，当时被告还贷款21万后，我打了一张21万的条子给被告。这笔钱和被告上面的欠条是重复的。对证据4中2015年1月6日的房屋管理局的550元收据有异议，不清楚这张发票的由来。对证明对象有异议，被告垫付过户费之后，我打了一张8万元的条子给被告，被告给了1万多元的现金。这证据4里面的8万元收条也是重复计算的。对证据5、6没有异议。
本院对夏忠胜、李杰健提交的证据审核认定如下：李杰健对夏忠胜所举证据1没有异议，本院经审查予以确认，李杰健对夏忠胜所举证据2的真实性没有异议，本院予以确认，对其合法性，本院将综合全案予以判断。夏忠胜对李杰健提供的证据1、2、5、6没有异议，本院经审查予以确认。证据3能够证明系夏忠胜本人所出具的收条，对其证明对象，本院将综合全案予以判断。证据4中550元票据系李杰健办理房屋过户手续时，房管局向其出具的收费发票，能够证明李杰健为房屋过户所缴纳的费用，本院予以确认，证据4中其他证据部分，夏忠胜没有异议，本院经审查予以确认。
本院根据庭审认定的证据及当事人当庭的陈述，确认如下事实：
2014年11月4日，夏忠胜与李杰健签订房屋买卖协议一份，协议约定：夏忠胜将位于郎溪县十字镇建设西路房屋一套（面积184平方米）及房后6米地皮以638000元的价格出售给李杰健，房屋办理过户手续由夏忠胜负责。2014年11月5日李杰健给付购房款200000元，夏忠出具收条一张交由李杰健持执，夏忠胜将所售房屋交付给李杰健。2014年11月24日李杰健交付购房款10000元给夏忠胜，夏忠胜出具收条一张交由李杰健持执。2014年12月11日，李杰健到安徽省郎溪县农商银行十字分行偿还案涉房屋贷款204143元。同日，�忠胜出具一张210000元收条交由李杰健持执。2014年12月12日李杰健和夏忠胜到郎溪县地方税务局征收管理分局办理案涉房屋过户手续，李杰健支付房屋过户费用共计61895元。同日，夏忠胜出具一张80000元收条交由李杰健持执。2014年12月20日李杰健支付购房款40000元给夏忠胜，夏忠胜出具收条一张交由李杰健持执。2014年12月23日李杰健支付购房款20000元给夏忠胜，夏忠胜出具收条一张交由李杰健持执。
本院认为：归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、房屋买卖协议是否有效；2、被告向原告支付的购房款具体数额。
关于争议焦点1。涉案房屋系夏忠胜自行建造，并依法取得房产证和土地使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，夏忠胜对该房屋拥有所有权，依法可对该房屋行使享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，房屋的转让效力及于房屋占用范围内的建设用地使用权，因而原告与被告约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系夏忠胜通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效，但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。就本案房屋买卖协议而言，原告夏忠胜对其享有所有权的房屋进行转让并不涉及国家利益和公共利益，房屋所占用国有土地使用权的转让是《中华人民共�国物权法》第一百四十七条规定的房屋出卖人的法定随附义务，即便当事人之间未对土地使用权的转让作出约定，房屋所有权及土地使用权均应依法概括转让，由此当事人之间作出土地使用权转让的合同行为也并不损害国家利益或公共利益。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，转让该划拨土地的使用权并非出让方法定义务，此种转让完全有赖于代表国家土地所有权的政府的批准，同时该司法解释还规定“但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，可见当事人约定对划拨土地使用权转让的约定并非�始无效。当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让并不适用该司法解释规定对合同效力的规定。原告夏忠胜与被告李杰健签订的房屋买卖协议在形式及内容上均不违反法律、法规的效力性强制性规定，意思表示真实，应认定为有效合同。李杰健抗辩房屋买卖协议违反法律规定，系效力待定合同，本院不予支持。
关于争议焦点2。原告夏忠胜与被告李杰健约定房屋总价为638000元，系双方真实意思表示。被告在庭审中抗辩通过支付现金以及为原告归还贷款及办理房屋过户缴税缴费共计金额为829938元。原告自认被告代其归还贷款及缴纳办理房屋过户手续费用，其出具共计560000元收条一组交给被告持执，被告重复计算购房款，实际只给付原告560000元。本院认为，原告与被告双方已经明确约定购房款总额及房屋过户手续由原告承担。被告认为给付房款总额超过约定数额，截止2014年12月12日，被告通过现金支付、偿还房屋贷款、办理过户手续费用实际给付了原告766038元。该数额已经超过双方约定数额，被告作为完全民事行为能力人，在已经交付足额房款后又于2014年12月20日，12月23日分别向原告给付购房款共计60000元，这与交易惯例不符合。结合庭审查明，被告在帮助原告偿还房屋贷款原告当日出具收条给被告，两者系同一笔钱款。被告帮助原告缴纳房屋过户费用，原告同日出具收条，两者系同一笔钱款。故被告抗辩支付给原告购房款已经超过约定房款与事实不符，系重复计算购房款数额，本院不予支持。被告实际给付购房款为560000元，尚欠原告购房款78000元。
依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案夏忠胜自愿与李杰健签订房屋买卖合同，�其本人所有的房屋出售给李杰健，合同约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。李杰健取得房屋后未按照合同约定期限给付房款，致本案纠纷发生应负相应的违约责任。故本院对于夏忠胜要求李杰健给付余欠房款的诉请依法予以支持，李杰健应给付夏忠胜余欠房款78000元。另李杰健还应赔偿由此给夏忠胜造成的经济损失，夏忠胜主张自2015年2月18日按照2分利息计算购房余款利息，本院不予支持。应自2015年2月18日起按中国人民银行同期贷款利率标准给付利息。关于李杰健抗辩的办理土地使用权证问题，因双方在协议中没有明确约定由原告办理，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条�最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：
被告李杰健于本判决生效之日起十日内给付原告夏忠胜购房款78000元，并赔偿原告夏忠胜经济损失（经济损失计算方式：自2015年2月18日起，以本金78000元，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，至本判决确定的给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1880元，由原告夏忠胜负担47元，被告李杰健负担1833元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 刘朝阳
代理审判员 宋国强
人民陪审员 郑 玉
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 唐传凯
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外
第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照�务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
3、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。
5、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
6、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。