广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12473号上诉人（原审被告）：广州市佳乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：张银松，职务：董事长。委托代理人：原峰，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张爱君，住湖南省株洲市石峰区。委托代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。上诉人广州市佳乐房地产开发有限公司（以下简称佳乐公司）因与被上诉人张爱君商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。佳乐公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判驳回张爱君的诉讼请求；2.本案一审、二审受理费全部由张爱君承担。事实和理由：（一）一审判决第一项判令解除佳乐公司与张爱君于2015年9月12日签订的楼宇认购书，属适用法律错误。楼宇认购书第五条第3点的约定并未赋予张爱君单方解除权，而作为解除权人的佳乐公司并未行使约定解除权，且本案也不符合法定解除权的条件，故张爱君的违约行为均不符合约定解除权或法定解除权。另，根据楼宇认购书的约定，张爱君购买涉讼房产并非仅有按揭付款一种方式，其无法取得银行按揭贷款批准并不构成合同不能继续履行以致必须解除合同的理由。（二）一审判决第二项、第三项、第四项是基于第一项衍生的，第一项错误，其余三项则无存在的基础。即使解除了楼宇认购书，房屋预告登记费、抵押登记费、权证印花税、产权登记费也并非由佳乐公司而是由相关政府部分收取，且佳乐公司在履行合同过程中并无任何违约行为，不应承担返还上述费用的责任。综上，一审判决认定事实清楚，但判决解除双方签订的楼宇认购书并返还相关款项及费用，缺乏合同依据和法律依据，属适用法律错误，导致错误判决。张爱君辩称，对于佳乐公司的上诉请求、事实和理由均不予认可，理由在于一审判决已作了详细解答，同意一审判决。张爱君向一审法院起诉请求：1.解除张爱君与佳乐公司双方签订的《楼宇认购书》；2.佳乐公司向某甲君支付定金10万元的双倍款项20万元、退还购房预付款1419754元，共1619754元，以及利息（以1619754元为基数，按银行同期贷款利率自2015年12月11日计至实际付清日）；3.佳乐公司向某甲君退还住宅专项维修资金18193元、房屋预付登记费550元、抵押登记费550元、权证印花费5元、产权登记费50元共19348元，以及利息（以19348元为基数，按银行同期贷款利率自2015年12月11日计至实际付清日）；4.佳乐公司赔偿张爱君信息服务费损失3万元及利息（3万元为基数，按银行同期贷款利率自2015年12月11日计至实际付清日）；5.案件诉讼费、保全费由佳乐公司承担。一审法院认定事实：2015年9月11日，张爱君分两次共向某乙公司支付购房定金100000元。同日，张爱君向广州房王网络科技有限公司支付了信息服务费30000元。2015年9月12日，佳乐公司（作为甲方）与张爱君（作为乙方）签订NO.0000027号楼宇认购书，约定张爱君向某乙公司购买远通半山国际中心2座1202号（以下简称涉讼房产），建筑面积173.2677平方米，优惠后总房价3029754元。支付方式为签署认购书前付清定金100000元（在第一期房款中自动抵扣），首期房款757438元在2015年9月19日前付清，第二期房款762316元在2015年10月12日前付清。上述认购书第三条第9项约定“上述房款、住宅专项维修资金、各项税费及付款方式如有调整，均以签署《商品房买卖合同》为准。如乙方逾期未缴付本认购书约定的定金、各期房款、住宅专项维修资金、各项税费的，每逾期一日乙方需按该物业总价款的万分之一向甲方支付违约金，逾期超过10日的，均视为乙方放弃认购，甲方有权单方面即时解除本认购书，所付定金不予退还，已付购房款在扣除相关违约金后无息退还，且甲方无须另行通知乙方而有权将该物业另行出售，本认购书自动终止履行。”第四条约定“乙方应按照本认购书第三条付款计划的约定按时支付各项款项，并在2015年10月14日前，携带本认购书原件、购房发票原件、身份证明文件等相关资料前往本项目现场签署《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及有关文件。”第五条约定“1.乙方向工商（银行）申办额度为人民币151万元的商业按揭贷款，乙方须于2015年9月15日前往现场向甲方指定第三人广州耀涛法律咨询有限公司提交按揭手续所需资料给银行进行初审，若由于乙方自身的原因及其它非甲方的原因，需乙方补充按揭资料或导致按揭申请未获银行批准、银行审批的贷款额与乙方申请之贷款额度不一致，乙方须在收到银行拒办通知之日起3日内前往本项目现场提交补充资料或选择甲方认可的其他付款方式支付房款。2.乙方须于本认购书约定的第四条签署《商品房买卖合同》的日期前，取得银行出具的《同意贷款书》；并于办理网签手续后3日内携带购房资料及《商品房买卖合同》原件前往贷款银行签订《按揭贷款合同》及其相关资料。3.乙方未按本认购书第四条、第五条约定的期限内履行完毕签署《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及有关文件的义务，或不按通知补充按揭资料、按揭贷款申请不被贷款银行接受而又不接受甲方认可的其他付款方式的，每逾期一日乙方须按该物业总价款的万分之一向甲方支付违约金，逾期超过10日，均视为乙方放弃认购，甲方有权单方面即时解除本认购书，所付定金不予退还，已付购房款在扣除相关违约金后无息退还，且甲方无须另行通知乙方而有权将该物业另行出售，本认购书自动终止履行。”第六条第5项约定“乙方已知悉该物业现为抵押状态。甲方承诺在签订认购书之日起六十日内办妥该物业的抵押涂销手续。否则，乙方有权要求甲方在30日内退还已付房款，并按中国人民银行最新公布的同期贷款基准利率及实际占用天数向乙方支付利息。如本认购书约定的乙方签约及办理相关购房手续的时间早于该物业抵押涂销时间的，则乙方签约及办理相关手续的时间变更为该物业抵押涂销办妥之日起5日内。”上述认购书还约定了其他条款。张爱君按照上述认购书的约定向某乙公司支付了首期及第二期购房款共计1519754元（含定金），并支付了住房专项维修资金18193元、房屋预告登记费550元、抵押登记费550元、权证印花税5元、产权登记费50元。张爱君自称于2015年10月13日向华夏银行递交按揭资料，该银行答复无法办理；张爱君称其又于2015年11月中旬向兴业银行申请办理按揭，该银行答复因佳乐公司的问题无法办理。在无法办理按揭贷款后，张爱君与佳乐公司进行了协商，佳乐公司要求张爱君一次性付清房款，但张爱君无法做到。2015年12月22日，张爱君向某乙公司提交书面申请，内容为“尊敬的佳乐房地产开发有限公司，本人张爱君在贵公司认购二座1202房子一套，由于本人近期受大经济环境的影响，生意惨淡，银行不给予贷款，令本人完全失去能力购买贵公司的房子，无法继续供下去，故之，目前恳请贵公司给予退房退款的要求，请贵公司理解本人的困境给予批准，多谢，为盼。”佳乐公司未就张爱君的上述申请作出明确答复，亦未退回张爱君已支付的款项。2015年12月30日，张爱君委托律师向某乙公司发出律师函，要求佳乐公司退还已付房款。2016年1月21日，佳乐公司委托律师向某甲君发出律师函，要求张爱君继续履行认购合同。后因双方未能协商达成一致意见，引致本案诉讼。另查明：佳乐公司提供的广州市房屋管理系统网页截图打印件显示涉讼房产于2015年10月13日提交抵押权注销登记申请，办理时限为3工作日。佳乐公司另提供的阳光家缘网站网页截图打印件显示涉讼房产目前为预售可售状态。一审法院认为，张爱君与佳乐公司于2015年9月12日签订的楼宇认购书是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。首先，张爱君本应按照约定在2015年9月15日向双方约定的第三方提交按揭手续所需资料，但张爱君并未按照双方的约定履行。其次，张爱君自称曾于2015年10月13日及11月中旬分别向华夏银行及兴业银行申请按揭贷款，但均未获批，张爱君称有关贷款未能获批系因为佳乐公司的原因导致，但其未能提供证据证实其主张，不予采信。结合张爱君于2015年12月22日提交给佳乐公司的申请书来看，有关贷款未能获批完全系因张爱君自身原因所致。再次，张爱君主张某乙公司未能按照双方的约定办理涉讼房产的涂销抵押手续，但其未能提供任何证据佐证，相反，佳乐公司提供的有关涂销抵押的资料显示其已在2015年10月13日向房管部门申请涂销抵押登记，虽然上述证据仅有网页截图，张爱君亦当庭否认其真实性，但在一审法院要求张爱君自行与佳乐公司核实有关证据真实性时，张爱君当庭拒绝。一审法院认为，张爱君未能提供任何证据证实其怀疑佳乐公司未办理涂销抵押手续的依据，在佳乐公司提供初步证据证实其已履行办理涂销抵押登记手续时，张爱君又拒绝法庭要求其进一步核实有关证据真实性的要求，故应由张爱君自行承担不利的法律后果，一审法院采信佳乐公司关于涉讼房产已于2015年10月13日申请涂销抵押登记的陈述。最后，双方原先约定于2015年10月14日前签署房地产买卖合同等文件，而佳乐公司在2015年10月13日才申请涂销抵押登记，鉴于佳乐公司未能举证证实有关涂销抵押登记申请何时获批，从佳乐公司提供的相关网页截图来看，上述申请的办理时限为3个工作日即房管部门最迟应于2015年10月16日办结，而从佳乐公司提供的阳光家缘网站的公开资料显示，涉讼房产已涂销抵押处于预售可售状态，故一审法院酌情认定涉讼房产于2015年10月16日涂销了抵押登记。根据双方的约定，合同签署时限相应推迟到2015年10月20日。同时，根据双方的约定，张爱君应在上述日期前取得银行出具的同意贷款书，但张爱君即未能在上述时限内取得同意贷款书又未能提供佳乐公司接受的其他付款方式。综合以上分析，张爱君在与佳乐公司签订楼宇认购书后，因其自身原因未能按照楼宇认购书的约定与佳乐公司订立商品房买卖合同，应承担相应的违约责任。但张爱君在签署楼宇认购书后已按双方约定支付全部首期、第二期购房款及其他费用，亦积极向银行申请按揭贷款，但因有关贷款未能获批而张爱君又未能提供其他佳乐公司认可的付款方式，导致双方未能签订商品房买卖合同，虽然张爱君是违约方，但根据双方的约定，在张爱君逾期超过10日无法获得银行按揭贷款又不能提供佳乐公司认可的其他付款方式时，视为张爱君放弃认购，楼宇认购书自动终止履行，佳乐公司仍抗辩要求张爱君继续履行楼宇认购书与其签订商品房买卖合同并提供其接受的付款方式明显缺乏依据亦有违公平，故对张爱君要求解除双方签订的楼宇认购书的诉讼请求，予以支持。鉴于系因张爱君的原因导致双方未能按照楼宇认购书的约定履行，根据约定，佳乐公司有权不予退还定金，故对张爱君要求佳乐公司双倍返还定金100000元的诉讼请求，不予支持。由于双方的楼宇认购书已依法解除，佳乐公司理应退回张爱君支付的有关款项，具体包括：首期及第二期购房款1419754元（扣除100000元定金）、住宅专项维修资金18193元、房屋预告登记费550元、抵押登记费550元、权证印花税5元、产权登记费50元。又由于系张爱君的原因导致双方签订的楼宇认购书无法继续履行，且双方并未在楼宇认购书中对有关款项的返还期限作出明确约定，对张爱君请求支付上述款项利息的诉讼请求，不予支持。关于张爱君主张的信息服务费30000元，由于上述费用并非佳乐公司收取，张爱君主张某乙公司返还缺乏依据，不予支持。张爱君的其余诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年4月20日作出如下判决：一、解除张爱君与佳乐公司于2015年9月12日签订的NO.0000027号楼宇认购书；二、佳乐公司在判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1419754元给张爱君；三、佳乐公司在判决发生法律效力之日起十日内返还住宅专项维修资金18193元给张爱君；四、佳乐公司在判决发生法律效力之日起十日内返还房屋预告登记费550元、抵押登记费550元、权证印花税5元、产权登记费50元给张爱君；五、驳回张爱君其余诉讼请求。一审案件受理费19822元减半收取9911元，由张爱君负担1366元，佳乐公司负担8545元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。佳乐公司与张爱君对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方均表示认可案涉认购书的性质为预约合同。二审中，佳乐公司表示：确认张爱君一审中所出具的两份《收款收据》系由佳乐公司出具，一审判决第三项、第四项涉及的费用亦是由佳乐公司代收。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为佳乐公司主张继续履行案涉楼宇认购书应否支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由此可知，所谓预约合同，就是当事人约定在将来一定期限内订立本约合同而达成的合意，如一方不履行预约合同的，其应承担的是预约合同违约责任或者损害赔偿责任，该条解释并未赋予当事人请求强制订立本约的权利。本案中，从双方当事人于2015年9月12日签订的楼宇认购书第四条：“乙方应按照本认购书第三条付款计划的约定按时支付各项款项，并在2015年10月14日前，携带本认购书原件、购房发票原件、身份证明文件等相关资料前往本项目现场签署《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及有关文件。”之约定可看出，双方当事人已就将来一定期限内订立本约合同达成了一致的意思表示，因此，本案争议的认购书的性质应为预约合同。而根据本案查明事实，张爱君因自身原因未能获得银行按揭贷款，又不能提供佳乐公司认可的其他付款方式，导致双方无法在楼宇认购书约定的期限内签订《商品房买卖合同》，其行为已构成违约，故一审法院驳回张爱君关于要求佳乐公司双倍返还定金的主张正确，本院予以维持。按照楼宇认购书第五条第三项之约定，在张爱君逾期履行上述义务超过10日的情况下，应视为其放弃认购，佳乐公司有权单方面即时解除认购书，所付定金不予退还，已付购房款在扣除相关违约金后无息退还，且佳乐公司有权另行出售涉讼房产，认购书自动终止履行。据此，佳乐公司主张继续履行案涉楼宇认购书及不予退还争议款项，缺乏法律依据及合同依据，本院不予支持。至于佳乐公司上诉以张爱君无解除权为由，主张一审判决解除楼宇认购书属适用法律错误。对此，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”如强制张爱君继续履行楼宇认购书，订立《商品房买卖合同》，无异于剥夺了张爱君的意思自由，与合同自由原则相悖，因此，佳乐公司要求张爱君继续履约属于法律上不能履行。在此情况下，一审法院支持张爱君关于要求解除楼宇认购书的诉请，既符合合同自由原则，又避免双方法律关系处于长期的不确定状态，该处理合理有据，本院亦予维持。至于佳乐公司上诉以房屋预告登记费、抵押登记费、权证印花税、产权登记费并非由其收取为由，主张不应由其返还上述费用，对此，根据一审法院查明事实可知，张爱君已向某乙公司支付了住房专项维修资金18193元、房屋预告登记费550元、抵押登记费550元、权证印花税5元、产权登记费50元，佳乐公司对上述查明事实不持异议，且在二审中亦承认上述争议款项由其代收，因此，佳乐公司提出的该项上诉主张及理由不能成立，本院不予采信。综上所述，佳乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17852元，由广州市佳乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 姚伟华二〇一六年十月三十一日书记员 林漫榆