江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盐民终字第1127号
上诉人（原审被告）梁春，居民。
委托代理人解兆法。
委托代理人董雪中。
被上诉人（原审原告）响水县黄圩中心小学，住所地响水县黄圩镇。
法定代表人杨如东，该校校长。
委托代理人李网，江苏写真律师事务所律师。
上诉人梁春因与被上诉人响水县黄圩中心小学租赁合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2013）响民初字第0082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年11月20日，原告响水县黄圩中心学校（甲方，后变更为响水县黄圩中心小学）与被告梁春（乙方）签订合作经营协议一份，双方约定：甲方提供龙马小学校园内的部分闲置校舍包括后排左右两幢校舍14间、14蹲位男女厕所、橱窗两面、封闭式校园围墙215米，乙方提供所需的机械设备与乙方合作经营，生产经营由乙方全权负责，原有校舍的改造、装潢、维修以及搭建临时设施的全部费用由乙方承担，合作经营结束后，均由甲方随房地产无偿收回。经营过程中的相关税费、管理费用由乙方自行缴纳，与乙方无关，经营过程中出现的一切债务由乙方自行承担，工资福利待遇由乙方自定和支付，沿小佃路不得建房，确因企业发展需要，在小佃路沿线以外的地方搭建临时建筑的也必须征得甲方同意，并达成书面协议，建筑费用由乙方承担，产权归甲方所有，合作经营期满后，均归甲方随房产无偿收回。乙方投入的所有资产未经甲方同意，乙方不得转租、转借、转让给他人使用，否则甲方有权解除与乙方的合作协议，因此造成的损失由乙方承担。乙方每年将经营利润的40%支付给甲方，每年年底结清，如经营利润较低或亏本，每年乙方必须支付甲方3万元，用于改善办学条件，从开业之日起每六个月支付一次，每次1.5万元。逾期60日不及时支付的，甲方有权解除协议，乙方并承担违约造成的损失3万元，从合作之日起，乙方交给甲方押金3万元，本协议有效期5年，期满后甲方有权收回，乙方无权干预，如乙方继续在此经营，双方可协议续签，乙方免费为甲方提供实习场所以及学生实习所需的机械设备。协议签订后，原告按协议约定将相关资产交付给被告使用，被告向原告交付押金3万元，并于2008年给付原告15000元，余款至今未付。
2008年3月，被告梁春在龙马小学校园内西侧自建了6间两层房屋、1间平房，后被告梁春陆续将小佃路沿线（学校东侧）及学校北侧部分围墙计110米、后排左侧4间校舍、14蹲位男女厕所、两面橱窗拆除，并在小佃路沿线建造了19间门面房屋，其中南侧7间为三层，北侧12间为两层，被梁春出售给他人居住使用，并由响水县黄圩镇人民政府为部分住户办理了乡村建设规划许可证。
2011年2月15日，江苏写真律师事务所接受原告响水县黄圩中心小学委托向被告梁春发出律师函，认为被告梁春未按双方协议履行义务并毁坏部分资产，要求其返还相关资产，并解除双方的合作经营协议。梁春接到函告后，未予明确答复。
响水县黄圩镇龙马小学始建于二十世纪六十年代，后因教育布局调整，学校资产归原告响水县黄圩中心小学管理，未办理土地使用权证和房屋产权证。
案件在审理过程中，应原告的申请，一审法院依法委托响水县物价局价格认证中心对涉案被拆除资产的损失进行评估，结论为，4间校舍的价格为42742.50元、14蹲位男女厕所的价格为28000元、橱窗的价格为2000元，围墙每米为360元。原告因此支付鉴证费2000元。
一审法院认为，合作经营协议的基本特征是联营各方共同经营、共担风险。原、被告双方虽然签订了合作经营协议，但协议明确约定原告不参与经营，由被告梁春自主经营，自负盈亏，债权债务由被告负责，被告按年度向原告缴纳不低于3万元的资产使用费。该协议的实质是原告向被告提供房屋及场地，被告每年向原告支付不低于3万元的租金，名为合作经营，实为租赁合同关系。被告梁春未按双方协议的约定给付租金，原告响水县黄圩中心小学要求被告梁春返还资产并给付相应的资产使用费的诉讼请求，符合有关法律规定，予以支持，对于被告梁春交付原告的押金3万元应当抵充相应的费用。被告梁春在使用原告资产过程中，未经原告同意，未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，毁损原告部分资产，应当承担赔偿责任。被告梁春辩称涉案资产为黄圩镇龙马村所有，原告无权主张权利，没有事实和法律依据，不予采信。被告梁春辩称企业开办后一年即停产，没有使用该资产，且双方的协议已经自动解除，因被告梁春至今未将涉案资产交还给原告，并陆续毁损了部分资产，且在梁春不按合同约定时间缴纳资产使用费的情况下，是否解除合同是原告的权利，在原告未行使合同解除权的情况下，合同不存在自动解除的问题，故对被告该辩解，不予采信，遂判决：一、被告梁春在判决生效后15日内返还原告响水县黄圩中心小学后排左右两幢校舍10间、尚存的校园围墙105米；二、被告梁春在判决生效后15日内给付原告响水县黄圩中心小学资产使用费（自2008年5月21日起至本判决确定的给付之日止，按每年3万元计算）；三、被告梁春在判决生效后15日内赔偿原告响水县黄圩中心小学被毁损的校舍、围墙、厕所、橱窗损失及鉴证费合计人民币114342.50元；四、驳回原告响水县黄圩中心小学的其他诉讼请求。案件受理费5238元，因一审审理适用简易程序减半收取2619元，由被告梁春负担2000元，原告响水县黄圩中心小学负担619元。
上诉人梁春不服一审判决，向本院提起上诉称：1.一审程序违法。从立案到庭审一直是围绕合作经营关系展开进行，但在判决时却定性为租赁合同纠纷，一审法院没有履行释明义务，妨碍其行使时效抗辩权及重新确定举证期限和答辩期限的权利，显属违法。涉案财产在合作经营合同不再履行后，一直由案外人黄圩镇龙马村民委员会使用，应追加该村为第三人；2.一审主要事实没有查清。上诉人与被上诉人签订的协议应为联营合作或合伙，协议签订后，由于政策和条件限制，校办企业最终没有设立，经双方口头协商，协议不再履行，故不存在返还财产问题；涉案财产的鉴定报告不具有真实性和合法性，应不予认定；上诉人在被上诉人使用的土地上进行小城镇建设，是经过黄圩镇人民政府批准的，上诉人没有侵权，没有赔偿义务。请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人响水县黄圩中心小学辩称：一审认定事实清楚，程序合法。1.本案从合同的权利义务分析，符合资产租赁的特征；2.被上诉人将自己的财产租赁给上诉人使用，上诉人负有返还的义务，不能返还的应予赔偿；3.行政许可的范围不包括涉案土地；4.价格鉴定的程序、结论均合法有效，上诉人一审时对此并无异议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院查明的事实，经本院核对属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》及有关司法解释的规定，联营体各方在联营协议中约定，在联营体发生亏损时，一方依据保底条款，不承担联营的亏损责任，仍收取固定利润的内容，违背了联营活动中遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了另一方的利益，应根据合同的权利义务内容，确定合同的性质。本案双方当事人之间的法律关系实为财产租赁合同关系。在合同关系中，如存在符合合同法中的有关合同的权利义务终止的规定情形之一，一方当事人有权依法解除合同，以维护自身的合法权益。本案中，上诉人梁春认为双方在合作协议签订后一年左右，已口头通知被上诉人解除合同，双方已协商解除合同的理由，因得不到被上诉人的认可，也无其它证据予以证实，所以上诉人应依约向被上诉人支付合同期内的租金和合同期限届满后未返还租赁物期间的资产使用费。根据租赁合同的法律特征以及物权法关于物权保护的有关规定，即基于合同关系等产生的占有，占有的不动产毁损、灭失，该不动产的权利人有权请求赔偿的内容，上诉人梁春作为承租方，即依据合同占有租赁物的一方，应妥善保管租赁物，对租赁物造成损毁的，应当承担损害赔偿责任。上诉人梁春的关于涉案资产一直由案外人黄圩镇龙马村民委员会使用，应追加该村为第三人的主张，与法无据，本院不予支持。案外人黄圩镇龙马村民委员会与被上诉人响水县黄圩中心小学之间是否存在侵权关系与本案无关联性，本院不予理涉。有关财产损害赔偿的范围、损失大小、价值评估等事项，在一审审理时，当事双方对此并无异议，故上诉人梁春的关于涉案财产的鉴定报告不具有真实性和合法性的主张，本院亦不予采纳。综上，上诉人梁春的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5238元，由上诉人梁春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林洪全
审 判 员 俞静云
代理审判员 郑 治
二〇一三年十一月二十九日
书 记 员 王圆圆