上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第234号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第234号
原告XXXXXXXX。
法定代表人XXX。
委托代理人XX。
委托代理人XXX。
被告XX。
委托代理人李福生，上海元才律师事务所律师。
第三人XXXXXXXXXXXXXXXX。
负责人XXX。
委托代理人施海明，上海泓盛律师事务所律师。
原告XXXXXXXX与被告XX买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员庄羽凤独任审判并于2014年4月10日、5月14日公开开庭审理。诉讼中，本院依法追加了第三人XXXXXXXXXXXXXXXX（以下简称XXXXX）。由于案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员邓珍、人民陪审员吕文兴组成合议庭，并于2014年8月5日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人XX、XXX、被告之委托代理人李福生、第三人之委托代理人施海明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1998年1月8日，原告与XXXXXXXXXXXXXXXX签订《土地租用协议》，约定由原告租用嘉定区江桥镇宝园七路XXX号土地（面积5亩），租赁期限为1998年1月30日起至2027年12月31日止，为期30年。原告在租赁上述土地后，建造了两幢厂房，面积约4172.28平方米。2000年7月22日，原、被告签订《企业产权有偿转让合同》，约定由原告将上述租赁土地以及所建造的厂房以人民币300万元的价格转让给被告，被告应在签约后的一周内支付10万元定金，待办理出被告名义的土地使用权证和房屋产权证后被告再支付余款240万元，土地转让金50万元由被告支付。2000年9月13日，原、被告又签订了《关于XXXXXXXXXX企业主权有偿转让合同的补充协议》对上述土地及厂房的转让细节作出了相关约定。嗣后，被告向原告支付了定金10万元，但由于上述土地系集体土地，按照法律规定不得买卖或以其他形式非法转让，故根本无法办理相关土地及房产权证。为此，原告多次致函被告，告知双方之间的转让合同应属于无效，并要求被告立即返还已占用的土地及厂房。但被告对此置之不理。另据原告了解，被告获得厂房后将其出租给了案外人，谋取了巨大利益。为此，原告起诉要求：一、判令原、被告于2000年7月22日签订的《企业产权有偿转让合同》、2000年9月13日的《关于XXXXXXXXXX企业主权有偿转让合同的补充协议》无效；二、判令被告返还嘉定区江桥镇宝园七路XXX号土地及厂房；三、判令被告向原告支付上述土地及厂房的占用费350万元。
被告辩称，不同意原告的全部诉请。第一，原、被告间的《企业产权有偿转让合同》及补充协议约定的转让标的物中的土地按照当时条件可以办理相应的土地转性手续，因此双方才在合同中约定了原、被告配合办理土地使用权证和房屋产权证，而且与涉案厂房相邻的企业已经取得了相应的权证，因此对于涉案土地使用权不能转让被告不予认同；此外即便该土地使用权不能转让，由于土地使用权的对价是50万元，仅占合同转让范围的一小部分，其他标的物包括经营权、厂房及机器设备设施的转让均不违反国家法律禁止性规定，属于合法有效，法院应当结合合同整体效力予以考量，确认转让合同整体有效；第二，合同签订后，原告已将XXXXXX的法定代表人变更为被告，也向被告交付了厂房和设施、设备，双方均已按约履行了转让合同，被告也同意在约定条件成就时支付剩余款项；第三，即便转让被确认无效，目前厂房也由案外人控某，被告也无力返还，而且如果原、被告之间的转让无效，则原告与第三人之间的租赁也应当无效，原告在非法占用的土地上建造厂房，且该厂房未取得房产证，属于违章建筑，原告不应享有所有权，不得依所有权请求被告返还；第四，原告主张的占用费系按照现在周边租金标准计算，也有失公平，且原告在涉案厂房中自行占用近1800平方米，其计算的占用面积也与事实不符；由于签订合同时原告承诺可以办证，被告也了解到只要原告积极作为，涉案厂房确实也可以办理相应证照，现在原告履行合同不诚信，且由于其不作为导致目前的状况，故原告应当承担全部的过错，被告不应承担任何损失。综上，请求驳回原告的全部诉请。
第三人述称，涉案土地的性质是农用地，禁止转让。原、被告间的转让以及原告与第三人间的租赁合同关系均属无效。第三人将依法收回涉案土地，另行解决与原告间的争议。
经审理查明，1998年，原告与嘉定区封浜镇XXXXX签订《土地租用协议书》，约定原告向太平村租借5亩土地，租赁期限自1998年1月30日至2027年12月31日，由XXXXX办好合法土地租用权证，交给原告，并同意原告在该土地范围内按企业生产经营需要予以统一规划、投资建造、依法使用；双方约定30年租金共50万元，由原告分期支付，具体付款计划另行签订补充协议；原告同意支付该土地范围内第一年栽种农作物的折价费用；原告如需将租用的土地转让给第三方使用时，需通过XXXXX审认后，由XXXXX办理变更手续。上述协议签订后，原告向XXXXX支付了租赁费50万元，并在涉案租赁土地上建造了两幢厂房（未取得规划许可），并以此为住所与另一股东XXXXXXXXX共同出资设立了XXXXXXXXXX（以下简称XXXXXX）。2000年7月22日，原、被告签订《企业产权有偿转让合同》，约定原告将XXXXXX的经营权和产权有偿转让给被告，转让范围包括经营权、地处本市嘉定区封浜镇曹安路XXX号桥东北侧（19号桥西北侧）地块的土地使用权（面积3333平方米）、及上述地块上的附着物（4090平方米左右厂房）、现有的机器设备及办公设施，转让价款为300万元，其中10万元定金在合同签订后一周内预付，原告在收取定金的同时，将办理营业执照法人代表变更手续所必须的文件资料交付被告委托人办理变更事宜，法人代表变更后的XXXXXX的债权债务将由被告承担，被告同时获得XXXXXX的所有经营权，法人代表变更之前的债权债务与被告无关，当被告取得变更好的营业执照时，原告必须在二个月内备齐办理土地使用权证和房屋产权证的有关文件资料给被告，由被告委托人办理上述手续，土地转让金50万元由被告支付（抵作产权转让款），在被告取得土地使用权证和房屋产权证后将产权转让款余额240元一次性支付原告。2000年9月13日，原、被告签订《关于XXXXXXXXXX企业主权有偿转让合同的补充协议》对办理好产权转让手续和经营权移交手续以及财产移交签收手续前后的XXXXXX的债权、债务、对外签订的合同等的承担进行了约定，并约定原告应在2000年12月20日前备齐办理土地使用权证和房屋产权证等有关文件资料给被告，并协助被告办理土地使用权证和房屋产权证的有关事宜，直至被告取得土地使用权证和房屋产权证。上述转让合同和补充协议签订后，原告向被告交付了房屋和机器设备、办公设施，并于2000年8月将XXXXXX的法定代表人变更为被告。2005年11月16日、11月30日，原告向被告发出公函称，由于双方未了解清楚有关法律法规，故签订的转让合同及补充协议均属于无效合同，且在被告支付了10万元定金后，双方一直未能继续履约，原XXXXXX也已不复存在，被告使用、出租全部厂房长达五年之久，导致原告遭受巨大损失，故原告决定收回原XXXXXX全部厂房，终止双方之间的转让合同与补充协议。2012年10月10日，上海大将军置业有限公司向涉案厂房内的实际使用人XXXXXXXXXXXX（以下简称XXXX）发出通知要求其搬离。2013年3月26日，上海大将军置业有限公司再次最后通知所有占用厂房人员要求其搬离。2013年9月，原告以涉案厂房内的实际使用人XXXX、XXXXXXXXXXXXX（以下简称XXXX）为被告诉讼来院要求两人排除妨害、搬离涉案厂房。本案以（2013）嘉民三（民）初字第1041号案件立案受理。在该案审理中，上述案外人XXXX陈述其系从本案被告即XX处租赁了该厂房，并提供了租赁合同，该合同中二栋共4000平方米厂房年租金25万元，此后XXXX又将厂房转租给了XXXX。此后原告撤回了该案件的诉讼。并于2014年2月诉讼来院要求确认其与被告间转让合同无效。
另查明，XXXXXXXXX（以下简称XXXX）系全民所有制企业，主管部门为总后勤部，该公司于2003年12月31日吊销未注销。XXXXXX系1998年6月由原告货币出资180万元、XXXX货币出资20万元共同登记成立的有限责任公司，该公司于2001年12月13日吊销未注销。2001年12月19日，XXXX以涉案厂房为住所地登记成立。
又查明，2001年7月，上海市人民政府沪府（2001）26号批复同意撤销江桥镇、封浜镇建制，建立新的江桥镇。2014年4月23日，江桥镇规划土地管理所向本院出具证明，证明涉案XXXXXX占用地块属于第三人太平村，土地属性为农用地。
审理中：1、被告提供一份《关于XXXXXXXXXX股权情况说明》复印件，内容为XXXXXX由原告与XXXX共同组建，是因为办理工商营业执照的需要，原章程中所谓XXXX百分之十的股份纯是验资需要，验资后XXXX股份又抽回原单位，所以原告是唯一拥有XXXXXX100%股份的投资单位。被告称该说明系原告与其签订转让合同时提供。原告对该说明的真实性不予确认，被告也未能提交该说明原件。
2、原、被告一致确认转让合同中的土地转让金50万元系指原告已支付给第三人的30年土地使用费。原告陈述，转让时XXXXXX已经停业，只剩余部分设备设施，而厂房的造价在150万元左右，土地使用权50万元，因此转让的主要标的物系土地使用权和厂房，原告并提供了厂房施工合同和审价报告；被告则陈述，转让时XXXXXX尚在经营，被告接收后遣散了原有员工，由于担心XXXXXX存在债权债务问题，因此被告在接收后于2001年另行注册了公司，不再使用XXXXXX的经营权。双方明确转让时未对XXXXXX的企业价值进行评估，被告也不清楚当时XXXXXX是否盈利，也无法提供相应的会计报表。
3、经本院释明，被告对合同如被确认无效后的损失提出下列主张：定金10万元要求双倍返还20万元、代原告垫付的职工欠款9万元、修厂房围墙的费用3万元、厂房改造、粉刷、维修费用8万元，共计40万元。原告对于被告除定金外的损失不予认可，认为其交付房屋时已经过装修，也不存在职工欠款，同意原额返还定金，被告对其主张的该几项损失未能提交任何证据证明。对于转让内容之一的机器设备和办公设施，被告表示部分已经灭失，原告也明确该部分不再主张要求返还。
上述事实，有《土地租用协议书》、《企业产权有偿转让合同》、《关于XXXXXXXXXX企业主权有偿转让合同的补充协议》、规土所证明以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，根据原、被告签订的《企业产权有偿转让合同》、《关于XXXXXXXXXX企业主权有偿转让合同的补充协议》，双方买卖的标的物由四部分组成：一、XXXXXX的经营权、二、涉案土地的使用权、三、涉案土地之上的搭建厂房、四、上述搭建厂房内的机器设备和办公设施，转让的价格为300万元，其中50万元为上述第二项土地使用权的转让对价，另250万元系剩余三部分的转让对价。由于涉案厂房面积为4090平方米左右，必然花费一定金额造价，被告在受让后也是主要通过出租厂房获利，而XXXXXX在转让时并未进行评估，转让一年后被告即不再使用该公司经营，且被告也不能提供XXXXXX转让时的盈利情况等相关证据；结合以上几点，本院认为转让价款中厂房的价值远大于绿天化工经营权。因此，本院认定涉案的土地使用权和厂房是上述转让合同和补充协议中的主要转让标的物。由于涉案土地系农用地，依法不能租赁作为工业用途；被告也确认涉案的厂房未取得任何规划许可，属于违章建筑，依法不得转让；故原、被告间转让合同与补充协议，因转让主要标的物违反法律规定而无效。合同被确认无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；由此而造成的损失，根据签订合同时各方的过错承担。因此，原告要求被告返还转让土地及厂房的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于被告认为原告非土地与厂房的合法使用权人及所有权人、无权要求返还的意见，本院认为，原告基于其与第三人间《土地租用协议书》形成的法律关系占有使用涉案土地，在第三人未明确收回涉案土地之前，原告对涉案土地形成占有，有权要求返还。故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。对于被告主张的损失，定金应当返还，由于双方间转让合同被确认无效，故合同关于履约定金的约定同样无效，被告要求双倍返还依据不足。对于被告主张的其他三项损失，由于被告未提交任何证据为证，且原告予以否认，故本院对此不予支持。对于原告主张的厂房占用费，由于涉案厂房交付被告使用至今逾十年，该期间原告不能使用涉案厂房，故该损失客观存在。对于被告称原告使用1800平方米厂房的抗辩意见，根据查明事实，被告与案外人XXXX间签订的租赁合同中将全部4000多平方米厂房全部出租给丽康，显见原告已向被告交付了全部厂房，被告主张原告占用，但没有证据证明，故本院对此不予采信。结合另案中被告出租给案外人的租赁价格，本院酌情确定从交付至今的厂房的占用费损失共计300万元。原告在转让合同中承诺备齐办理土地使用权证和房屋产权证的有关文件资料，并协助被告办理上述证照，其作为出卖人，应当保证出卖物无权利瑕疵，故本院认定原告应对涉案转让合同与补充协议无效承担主要过错责任。被告作为受让人，应当审慎注意买卖是否存在违反国家法律规定的情形，故本院认定被告负有次要过错责任。结合本案实际情况，本院酌定原告应当自负损失的70%，被告则负担30%。因此，被告应当赔偿原告土地与房屋占用费损失90万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告XXXXXXXX与被告XX于2000年7月22日签订的《企业产权有偿转让合同》以及于2000年9月13日签订的《关于XXXXXXXXXX企业主权有偿转让合同的补充协议》无效；
二、被告XX应于本判决生效之日起十日内将嘉定区江桥镇曹安路XXX号桥东北侧（19号桥西北侧）地块的土地及上述地块上的附着物（4090平方米左右厂房）返还原告XXXXXXXX；
三、被告XX应于本判决生效之日起十日内偿付原告XXXXXXXX占用费损失900000元；
四、原告XXXXXXXX应于本判决生效之日起十日内返还被告XX转让款100000元；
五、驳回被告XX的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费34800元，由原告XXXXXXXX负担24360元，被告XX负担10440元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 邓 珍
人民陪审员 吕文兴
二〇一四年九月十二日
书 记 员 顾 叶
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 邓 珍
人民陪审员 吕文兴
二〇一四年九月十二日
书 记 员 顾 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
……。
三、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条下列房地产，不得转让：
……；
（六）未依法登记领取权属证书的；
……。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。