浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义廿三里商初字第1013号
原告：鲍贤红，经商。
委托代理人：傅建文，浙江浩伦律师事务所律师。
被告：义乌市亿新针织有限公司，住所地：义乌市廿三里工业区。
法定代表人：王新安。
被告：义乌市奥新饰品厂，住所地：义乌市义亭镇姑塘工业区二期五联路***号。
法定代表人：丁旭帅。
委托代理人：黄怀青，浙江六和（义乌）律师事务所律师
原告鲍贤红与被告义乌市亿新针织有限公司、义乌市奥新饰品厂债权人撤销权纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，依法适用简易程序由代理审判员傅多娇独任审判，于2015年11月11日、2016年1月14日、2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告鲍贤红的委托代理人傅建文、义乌市奥新饰品厂的委托代理人黄怀青、鉴定人朱华、邵某到庭参加诉讼，被告义乌市亿新针织有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。根据原告的申请，本院查封了登记在被告义乌市奥新饰品厂名下坐落于义乌市廿三里工业区的厂房。本案现已审理终结。
原告鲍贤红起诉称：原告系义乌市亿新针织有限公司（原名为义乌市亿新针织染整有限公司，以下简称亿新针织）的债权人。2014年12月31日，原告与被告亿新针织达成执行和解协议，亿新针织应归还原告共计人民币395万元及利息13.5万元，原告同意申请解除对亿新针织的厂房查封，但亿新针织在2015年4月1日即将其名下的部分厂房及土地以222万元低价出售给义乌市奥新饰品厂（以下简称奥新饰品），该部分厂房建筑面积2311.17平方米，占地1138.4平方米，房屋价值明显高于转让价格。房产受让人义乌市奥新饰品厂以如此低价购买上述厂房，依法可予以撤销。另根据合同法第74条规定，债权人行使撤销权的必要费用，由债务人承担。现原告诉请判令：1、撤销被告义乌市亿新针织有限公司将义乌市廿三里街道工业区厂房及土地（房屋所有权证号为义乌房权证廿三里字第××号；土地证号为1999-25-9**）转让给被告义乌市奥新饰品厂的行为；2、本案实现撤销权的必要费用76000元由被告义乌市亿新针织有限公司负担；3、两被告协助将义乌市奥新饰品厂名下的义乌市廿三里工业区厂房及土地（房屋所有权证号为：义乌房权证廿三里字第××号）登记回到被告义乌市亿新针织有限公司名下。后原告申请撤回第三项诉讼请求，本院予以同意。
被告义乌市奥新饰品厂答辩称：第二被告对原告与第一被告的纠纷不知情，涉案房地产中介公司知道廿三里有房产出售，通过中介公司向第一被告购买，当时含税价是468万元，远高于评估价格，现第二被告已经支付相应价款，并办理相关登记手续，已经合法取得涉案房产的所有权，原告提供的房屋买卖合同是中介公司告诉第二被告可以合理避税而制作的，并非两被告之间的实际交易价格，原告起诉第二被告低价买卖房产，是逃避债务的行为，与事实不符，请求法院依法驳回。
第二次庭审中，原告鲍贤红补充如下：针对评估，评估价格是低于成交价的，本案之前评估的价格是300多万元，第二被告愿意出468万元进行购买，以此类推，新出来的评估报告是584万元，而市场上还是会有愿意700万元的价格购买，因为在评估过程中，涉案房屋的承租户明确表示其根本不知道房屋已经被出售，同时还表示出700万元的价格购买涉案房屋，而且第二被告也没有向其收过水电等费用，如果王新安直接将房屋出售给第二被告，也是侵犯了承租人的优先购买权。
被告义乌市奥新饰品厂补充答辩称：1、市场上有人愿意出700万元购买并不能作为法庭定案的依据，应该根据有相应资质的机构确定的价格作为依据。2、刚才原告代理人陈述第二被告侵犯承租人的优先购买权，代理人不清楚有无向承租人收取过水电费，但与本案无关。
被告义乌市亿新针织有限公司未作答辩，也未提供证据。
原告鲍贤红为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、民事判决书复印件一份（2012金义廿三里商初字第237号），证明原告系第一被告的债权人；2、执行和解书复印件一份，证明2014年12月31日，原告与第一被告达成和解后原告解除涉案房屋查封的事实；3、房地产买卖合同一份，证明2015年3月25日第一被告将涉案房地产低价转让给第二被告；4、委托代理合同、发票及收款收据各一份，证明原告为本案花费律师费的事实；5、房产档案证明一份，证明2013年11月底涉案房屋的抵押贷款为468万元，以银行贷款惯例实际价值应在800万元以上；6、存款凭据四份，证明丁旭帅虽然通过现金存款方式将款项存入自己账户，再转给王新安，但是不能排除款项是王新安取出后再交给丁旭帅，然后再由丁旭帅转给王新安。
被告义乌市奥新饰品厂质证认为：1、对证据一的三性均认可，但与第二被告无关；2、对证据二，因为是复印件，而且是原告与第一被告之间签订的，第二被告无法确认其真实性；3、对证据三形式真实性无异议，但需要说明的是，该份合同是中介公司代办房产登记时用于备案所用，并非两被告之间真实的交易情况；4、对证据四中合同及发票形式上的真实性认可，对收款收据因为是单方出具不予认可，本案的代理费为74000元，明显高于正常收费，代理人要求原告补充其实际支付的凭证，这两个金额与原告诉请的金额不相符，有无实际支付被告有异议；5、对证据五的真实性无异议，但不能实现原告的证明目的，该抵押登记时间是2013年，近两年义乌经济形势恶化，廿三里工业区的房地产价值明显低于2013年的价值；6、对证据六真实性予以认可，该证据正好证明了第二被告为支付房屋买卖价款而存入现金。
被告义乌市奥新饰品厂为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、房屋买卖合同一份，证明两被告签订房屋买卖合同的事实及双方的权利义务；2、存款分户明细账一份、收条二份、税收联系单一份和收据一份，证明第二被告根据合同约定向第一被告支付购房款的情况，该四组证据的相应金额加上税的金额基本等于约定的468万元，足以证明全额支付购房款，网银350万元分别是2015年3月24日100万元、3月25日70万、3月26日180万元；3、契税一本、房产证一本、土地证一本，证明涉案房产已经登记至第二被告名下的事实；4、评估报告一份，证明2015年3月份涉案房产的评估价格为322万元，第二被告支付的购房款未明显低于市场价格的事实。
被告义乌市亿新针织有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为放弃抗辩和质证的权利。
对于原告鲍贤红提供的上述证据，本院认证如下：1、对民事判决书的真实性予以认可；2、执行和解书经与原件核对一致，本院对其真实性予以认可；3、对房地产买卖合同形式上的真实性予以认可；4、对委托代理合同、发票及收款收据的真实性予以认可；5、对房产档案证明的真实性予以认可；6、对法院调取的存款凭证四份的真实性予以认可。
对于被告义乌市奥新饰品厂提供的证据，本院认证如下：1、对房屋买卖合同形式上的真实性予以认可；2、对存款分户明细账及收条二份真实性认可，可证明第二被告通过转账及现金支付给第一被告的购房款为406.7万元，对税收联系单的真实性予以认可，但该证据只能证明被告亿新针织支付了土地增值税，在被告奥新饰品未有证据证明有该笔款项支付给亿新针织的情形下，本院对其证明力不予以认可；对收据形式上的真实性予以认可；3、对契证、房产证、土地证的真实性予以认可；4、对评估报告形式上的真实性予以认可，但该评估报告系二被告为买卖房产自行委托，本院在审理过程中，已另行委托其他评估机构对所涉房产进行评估，故本院对该评估报告不予认可。
原告鲍贤红为证明本案所涉厂房及土地在2015年3月份市场价值，申请进行价格评估，本院予以同意，并委托兰溪市大成房地产估价事务所有限公司对此进行评估，该公司出具房地产估价报告一份，确定估价对象的房地产价值为人民币584万元。原告为此花去评估费14340元。
第二次庭审中，原告鲍贤红将房地产估价报告及鉴定费发票作为证据提供，证明原告花费评估费14340元以及在2015年3月份涉案房产的市场交易价格为584万元，第二被告以222万元的价格成交，远远低于市场价格。
被告义乌市奥新饰品厂质证认为：对发票的三性无异议；对估价报告有异议，根据估价的合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值，房屋第A幢没有合法的审批手续，不具有合法性，该评估报告对房屋A幢进行估价有问题，该部分价值不应计算在总价内，且该幢房屋不属于本案房屋买卖合同的交易标的；该估价报告的估价依据错误，根据住建部2015年4月8日的公告，自2015年12月1日起实施编号为GB／T50291-2015《房地产估价规范》，原GB／T50291-1991同时废止，而该估价报告作业日期为2015年12月3日至2015年12月21日，理应适用GB／T50291-2015《房地产估价规范》，但其适用的是GB／T50291-1999《房地产估价规范》，估价依据错误；最后该估价报告中对土地使用权的估价明显过高，根据我市于2012年5月30日公布的《义乌市2011年基准地价一览表》，涉案工业地块的基准地价为570元／平方米，根据我市国土局2015年2月15日公示的“信联街与通宝路交叉口西北侧”地块挂牌出让的成交价约为525元／平方米，而本案土地使用权的估价高达3429元／平方米，故第二被告根据法律规定，要求鉴定人出庭作证，予以说明该高价如何得出。另补充说明第二被告第一次庭审时提供的房地产估价书合法公正，应作为本案认定事实依据。
针对原告鲍贤红提供的评估报告，被告义乌市奥新饰品厂提供如下证据：1、评估标范的公告打印件一份，证明原告的评估报告估价依据已经废止；2、义乌市2011年基准地价一览表和土地出让公示打印件各一份，证明原告提供的估价报告明显高于实际价值。
原告义乌市奥新饰品厂质证认为：如果该三组证据确实是官网上打印的则对真实性无异议，但是对第一组证据关联性有异议，无法达到被告的证明目的，原告要求评估的是2015年3月份的市场价格，法院也是2015年11月份委托评估；对证据二关联性和证明目的均有异议，因为是2011年价值，与2015年价格毫无参考性，基准价与拍卖成交价也不同，拍卖价格远远高于基准价，无法达到被告的证明目的。
第三次庭审中，原告鲍贤红提供评估机构提供的说明一份，证明评估报告中评估依据为笔误，系按照新标准进行评估，评估价值不造成实质性影响。
被告义乌市奥新饰品厂质证认为：这份说明是评估机构单方出具的，其所作的说明被告对真实性无法确认，而且作为一份用于法庭的专业房地产估价报告，不是用笔误就能解释估价标准错误，就算是笔误也应重新出具报告。
被告义乌市奥新饰品厂申请鉴定人员邵某、朱某出庭作证，证明兰溪市大成房地产估价事务所出具的评估报告违反估价程序，估评结果不真实客观，不应被法院采纳。违反程序表现在：1、没有明确负责人；2、没有由一个注册估价师全程参与估价活动；3、估价报告上没有依法签名。被告支付鉴定人员出庭费用1000元。
证人邵某（女，1979年6月3日出生，汉族，住兰溪市云山街道城郊东路19号24幢）出庭陈述：我是本案评估报告的评估人员，这次估价活动的实地勘查现场是我去的，估价报告是我写的，是法院摇号委托给我们公司评估的，由我公司工作人员去拿委托书的，估价是朱某审核，我做主要工作。评估报告的评估依据写成1999年是笔误，因为报告都是有规范格式的，模板没有改。去现场时原告有一起去，原告带我们去找到地址，当时承租人也在，有进行现场勘查，记录今天没有带过来，关于估价时有无考虑快速变现对房地产价格转让的影响，我们的报告是按市场价来评估，报告里提醒了快速变现会对价值有影响，一般价值会低一点，本案房地产评估时房子已经出租，承租人说租金是付给亿新的，承租人一次性交了八年或十年的租金，口头说租期快到了，所以租赁对价格的影响没进行考虑。无证的A幢房地产不知道什么原因没有办证，但是法院委托我们时不明确是否违章，因为这个房子实际是在使用的，并且房子与地是一起转让的，所以我们是要进行评估的。根据新的房地产规范，如果是违章建筑，我们评估的是成本价。报告第八条对违章建筑合法性问题有说明的。对土地使用权采用了基准地价修正法和市场比较法，基准地价修正法的估价依据是浙土资函（2012）5号文件，涉案工业用地的基准地价是三级，610，但基准地价有期日修正、区位修正、交通修正、工业规模集聚情况。期日修正我们定在2011年，本案的估价的是2015年，虽然2014年有下降，但是总的来说是上升。义乌的地价还是高的，是综合计算的。评估中选了三个可比实例，分别是前洪工业区、城西街道、苏溪，2014年底司法拍卖的成交价，这三个区域价格类似，2014年廿三里实际成交的没有。挂牌出让价格是低的，但是实际成交价比较高，所以我们没有采纳挂牌出让的价值，挂牌出让价对企业的限制比较多，评估报告出具后我们打印后盖章，没有签字，但章是我们盖的。关于评估时报告中提到涉案房屋地势低洼、易受水淹，是因为我们现场看到墙壁上有痕迹，地势也比较低，工人说经常会淹。如果没有这些影响，价值还会高，最好时卖到300万元一亩。本案估价工作主要由我在做，应该是由我负责，关于新旧的国家标准差别在提交法庭的书面说明里已有陈述，对本案的评估价值没有影响。
朱某（男，1965年11月25日出生，汉族，住兰溪市兰江街道望霞邨6幢2单元402室）陈述：本案的评价报告中，接受委托，实地查看、撰写报告两个人分工完成的，确定的负责人的是我，委托手续是小邵去拿的，关于实地查看，我是看涉案房屋的周围。评估报告采用1999的标准是笔误，因为12月份刚委托，但结果都是按照2015年新标准估价的，在评估过程中，如果是违章建筑是能评估的，但是有些费用不能计算进去，有些成本要扣除，具体看委托情况，报告中A幢房屋是没有证的，所以前期工程费、基础费和管理费等都没有算进去，就计算建造成本，有房产证是6××每平方米，是包括了前期工程费等费用，对土地使用权采用了基准地价修正法和市场比较法，基准地价修正法的估价依据是浙土资函（2012）5号文件，涉案工业用地的基准地价是三级，610元，报告中每平方3429元是进行了修正的，主要是期日修正，期日修正了3.8倍。交易年限修正，因为是50年期限，还剩33.5年，修正系数0.9442，临路条件修正1.08，工业集聚规模修正1.06，交通条件修正1.08，评估中选了三个可比实例，分别是前洪工业区、城西街道河泮山村、苏溪盘山工业区，廿三里地段的案例搜集不容易，我们通过网上和地方查询，同行也去征询，但是没有，评估报告中，我们是签章代替签名，我们签名都是比较少的，后面有资格证书附上的。新旧标准没有特别注明了要签名，没有签名程序上是没有问题的。本次评估工作主要由小邵在做。公司里有其他工作人员的，材料领取、开车、打印都另外有人，本案的评估材料是小邵和内勤开车去拿的，关于评估报告的地价数额3429元如何计算的，我方可以提供书面的计算报告供法院参考，我口述会有遗漏，书面报告上会很明确。
原告鲍贤红质证认为：原告认可鉴定报告，但是认为涉案房屋的估价偏低，因为评估时认为地势低洼，易被水淹是不真实的，价值还可上浮。无产权证的价值也应进入其中，该幢房屋采用成本法，另外，该幢房屋建在涉案土地上，按照地随房走，该幢房屋也属于第二被告。本案主要评估的工作人员明确，评估人员也说明了是在对整个评估报告内容确认的基础上进行盖章。并且评估人员签章一览，后面注明的签章可以理解为签名或者盖章，盖章也是符合形式要件。
对于估价报告、发票、说明、鉴定人员的证言以及被告奥新饰品提供的义乌市2011年基准地价一览表和土地出让公示、评估标范的公告，本院对其形式上及真实性均予以认可。估价报告系具有资质的估价机构制作，估价人员分工合作，由朱某审核，估价对象虽涉及未有房产证的A幢房屋，但该房屋仍具有使用价值，本案所涉房地产及土地一并转让，地上建筑物不可拆分，故评估机构对A幢房屋的价值进行鉴定符合实际情况；至于估价依据，评估公司已作出书面说明，鉴定人员也出庭作证，说明采用GB／T50291-1999《房地产估价规范》系笔误，本次鉴定系按GB／T50291-2015《房地产估价规范》进行评估，故估价程序是合法的；被告认为估价报告中对土地使用权的估价过高，对此鉴定人员已在庭审中予以说明系在基础地价上进行修正，并提供了价格形成的报告供法庭参考，另被告奥新饰品认为估价报告中，未有评估人员的签名不符合规定，本院认为该报告已盖有评估人员的印章并附有评估人员的证件并得到评估人员的当庭认可，故不影响该评估报告的有效性，综上，本院认为本案的评估报告客观公正，对该份评估报告的证明力予以认可，认定本案所涉房产的价值为584万元，对被告奥新饰品的重新估价申请不予同意。
经审理，本院认定事实如下：
被告义乌市亿新针织有限公司于2015年4月15日由义乌市亿新针织染整有限公司更名而来。义乌市亿新针织染整有限公司对原告鲍贤红负有债务，原告鲍贤红向本院申请强制执行，双方于2014年12月31日达成执行和解协议，约定义乌市亿新针织染整有限公司归还原告鲍贤红人民币395元及利息13.5万元及其他内容，原告按约向本院申请解除对义乌市亿新针织染整有限公司的房地产的查封。被告义乌市亿新针织染整有限公司未按约支付款项。
2015年3月，义乌市亿新针织染整有限公司将房产及土地使用权（义乌国用1999字第25-960号）出售给被告义乌市奥新饰品厂，并办理了过户手续。本案所涉土地使用权面积为1138.4平方米，地上有有证房屋建筑面积2311.17平方米，无证房屋建筑面积838.85平方米，被告亿新针织已将上述土地使用权及地上建筑物交付给奥新饰品厂，现上述房产处于出租状态。
本案涉及二份房地产买卖合同，其中用于义乌市不动产登记中心备案的买卖合同为2015年3月25日签订，约定义乌市亿新针织染整有限公司自愿将本案所涉房产及土地使用权出售给义乌市奥新饰品厂，该房屋未登记部分一并转让，房地产成交价格为222万元，双方同意于2015年4月30日前交付上述房地产。庭审中被告义乌市奥新饰品厂提供二被告于2015年3月18日签订的房屋买卖合同一份，该合同约定义乌市亿新针织染整有限公司自愿将本案所涉房产及土地使用权出售给义乌市奥新饰品厂，成交价格为人民币468万元含出让金，签约时付定金30万元，余款人民币438万元在房地产过户时一次付清，房产中介费2万元。
被告奥新饰品厂于2015年3月18日支付现金30万元，被告亿新针织的法定代表人王新安出具收条一份；于2015年3月24日分五次汇款100万元，于2015年3月25日汇款70万元，于2015年3月26日汇款180万元，均汇至王新安的账户；于2015年4月1日支付现金26.7万元，王新安出具收条一份，以上共计购房款406.7万元。本案所涉房产及土地使用权过户共计缴纳土地增值税496259.75元，契税96600元及印花税1610元，中介服费2万元。
本案所涉房地产过户前，义乌市经纬房地产估价有限公司对该房地产估价为322万元。本案审理过程中，原告对所涉房地产申请评估，本院委托浙江省兰溪市大成房地产估价事务所有限公司进行评估，该公司对该房地产估价为584万元。
原告鲍贤红因撤销权纠纷于2015年3月5日诉至本院，花去律师费75000元。
本院认为：本案所涉房地产已经过户转让，而本案存在两份内容不同的房屋买卖合同，因此本案的争议焦点在于：1、本案的哪一份房屋买卖合同为有效合同？2、被告义乌市奥新饰品厂支付的购买款应认定为多少？3、本案购房款是否明显低于市场价值，是否应撤销本案买卖合同？
对于本案的两份房地产买卖合同，本院认为应以2015年3月18日的房屋买卖合同为准。该份合同形成时间在先，虽形式上比较简陋，但该份合同约定的价格为468万元含出让金，高于二被告委托评估的价格322万元，且签订合同当天被告奥新饰品已按合同支付了30万元定金，此后又通过网银陆续支付了350万元，并于2015年4月1日支付尾款26.7万元；而2015年3月25日的房地产买卖合同仅约定价值220万元，不仅低于评估价格，且合同形成时间也迟于被告奥新饰品付款的时间，此外被告奥新饰品厂支付的价款也远远超过了该份合同约定的220万元，被告奥新饰品厂解释是为了少交契税及印花税而制作了该份合同，故本院认为2015年3月25日二被告所签订的合同因二被告恶意串通，损害了国家利益，故应被认定为无效合同。综上，本院认为本案应以2015年3月18日的房屋买卖合同为准。
2015年3月18日的房屋买卖合同约定468万元含出让金，关于该价款约定，被告奥新饰品厂认为该价格包括了税费及服务费，但本院认为，从字面意义上来讲，该价格指的只是房地产价格及可能出现的土地出让金，双方对税费承担并未作出约定，而税费的承担有相应的法律规定。另房地产价格及税费金额的形成有先后顺序，只有在明确房地产价格的前提下才能计算土地增值税等税费，而不是从总价款468万元中扣除税费再得出交易价格，故本院认定二被告约定的房地产的价格为468万元。被告奥新饰品通过现金及汇款支付的金额为406.7万元，对于土地增值税其也未提供依据由其实际支付，而服务费2万元从合同上看并不包含在468万元的价款内，故本院认定被告奥新饰品实际支付的购房款为406.7万元，另支付了契税、印花税98210元，但契税并不应包括在成交价格之内。本案所涉的房产的价值经鉴定为584万元，被告奥新饰品支付的价款406.7万元与估价584万元相比，已低于70%，故本院认定交易价格明显偏低。
本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人有权诉请撤销。本案被告义乌市亿新针织有限公司在有巨额债务未履行的情况下以不合理低价转让本案所涉房地产，且未提供证据证明其有其他财产可供偿还债务，被告义乌市奥新饰品厂在一审中也称大概知道所涉房产存有纠纷，其也未尽合理注意义务。综上，原告之诉的合理部分，本院予以支持。被告义乌市亿新针织有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、撤销被告义乌市亿新针织有限公司将位于义乌市廿三里工业区厂的厂房及土地（房屋所有权证号：义乌房权证廿三里字第c001997**号、土地使用证号：义乌国用1999字第25-960号）转让给被告义乌市奥新饰品厂的行为。
二、被告义乌市亿新针织有限公司于本判决生效后十日内支付原告鲍贤红支出的律师费75000元。
三、驳回原告鲍贤红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12590元，由原告鲍贤红负担25元，被告义乌市亿新针织有限公司、义乌市奥新饰品厂负担12565元。
保全费5000元，鉴定费14340元，鉴定人员出庭作证费用1000元，由被告义乌市亿新针织有限公司、义乌市奥新饰品厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费25180元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
代理审判员 傅多娇
二〇一六年二月十五日
代书 记员 朱向丽