重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01311号
上诉人（原审被告）：重庆旺德实业发展有限公司，住所地重庆市北碚区广州路13号。
法定代表人：陈进，董事长。
委托代理人：ＸＸ，重庆鼎凌律师事务所律师。
委托代理人：雷宇，重庆鼎凌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘成模，住重庆市北碚区。
委托代理人：刘成珍。
上诉人重�旺德实业发展有限公司（以下简称“旺德公司”）与被上诉人刘成模房屋拆迁安置补偿合同一案，重庆市北碚区人民法院于2012年11月29日作出（2012）碚法民初字第05126号民事判决，上诉人旺德公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人旺德公司的委托代理人的ＸＸ、雷宇，被上诉人刘成模的委托代理人刘成珍到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：拆迁人旺德公司因北碚区文星湾片区改造（经济适用房）工程项目建设，于2008年7月29日取得拆迁北碚区文星湾三巷、四巷、五巷、七巷、文星湾路单号及其所有附号的房屋及其附属物的《房屋拆迁许可证》。
2009年9月17日，旺德公司（拆迁人、甲方）与刘成模（被拆迁人、乙方）签订《拆迁补偿安置协议》，约定：一、原房屋拆除情况。（一）甲方拆除乙方原位于北碚区文星湾四巷32号房屋，房屋用途住宅，建筑面积26.55平方米。二、拆迁安置。（一）乙方自愿选择过渡安置方式，过渡期限为24个月，回迁期为2010年8月4日前。（四）乙方自愿选择住宅7-2幢1层7-1号1室1厅房屋1套，暂定建筑面积45.57平方米，待房屋竣工后，以施工图由房屋测量部门核定的建筑面积（含公摊面积）为准结算，多退少补。三、拆迁补偿。（一）甲方拆除乙方住宅房屋以产权调换的方式进行补偿，甲方实际安置建筑面积与乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积相等的部分，乙方不支付费用。（二）按渝府发（2008）37号文件的规定，就公摊抵扣问题待乙方接收安置房时按规定结算。（三）甲方安置建筑面积超过乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积15平方米以内的超建筑面积部分，暂按1500元／平方米（以区政府文件为准）�乙方向甲方支付超建筑面积款，乙方超建筑面积计／平方米，应向甲方支付超建筑面积款计／元；甲方安置建筑面积超出乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积15平方米超建筑面积以外的超建筑面积部分，按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）2500元／平方米由乙方向甲方支付超建筑面积款……。四、拆迁补助、奖励及相关费用。（二）临时安置补助费：由甲方暂按每户每月800元付给乙方（以区政府文件为准）临时安置补助费，从2008年8月5日起，按24个月计算，合计19200元。等等。
重庆市北碚区公证处对双方签订的《拆迁安置补偿协议》进行了公证。公证书载明乙方（即刘成模）被拆迁的房屋座落在重庆市北碚区文星湾四巷32号，建筑面积计26.55平方米。协议签订后，刘成模履行了将原房屋交由旺德公司拆除的义务及按协议约定的缴纳房�的义务。旺德公司按协议履行了支付搬家费、过渡费等义务。
2009年7月13日，刘成模之子刘忠辉代刘成模与旺德公司签订《选房更改通知》，将原选房屋变更为4栋2-3号，暂定建筑面积为70.42㎡。
2009年7月13日，重庆市物价局发布《关于文星湾住宅工程经济适用住房销售价格的通知》（渝价（2009）238号），该通知就文星湾住宅工程经济适用住房住宅销售价格为：一、单套面积符合国家现行政策规定的住宅，其销售价格：套内建筑面积每平方米3355元（建筑面积每平方米2720元）。……等等。
2010年7月30日，北碚文星湾片区改造工程3-7号楼通过工程竣工验收。2010年8月18日，旺德公司取得重庆市公安局消防局核发的（建验）字（2010）第0236号《关于北碚文星湾片区改造工程4-7号楼上层工程消防验收合格的意见书》。2010年11月3日，旺德公司取得重�市规划局核发的《建设工程竣工规划核实确认书》（渝规北碚核（2010）0050号）。
2010年7月13日，旺德公司发出交房通知。旺德公司于2010年7月30日在重庆商报公告了交房通知。刘成模因故至今未接房也没办理结算。
2010年12月21日，公示单位旺德公司与监督单位北碚朝阳街道办事处、北碚区城镇建设拆迁管理办公室共同发布《文星湾公摊面积等复核公示》，针对文星湾片区被拆迁人所反映的情况，经有关职能部门监督检查，结合拆迁政策，对文星湾片区的公摊面积等问题进行了复核，旺德公司对公摊面积等问题进行了整改，并公示了《住户公摊计算情况表》，该表对住户资料、原房资料、保障建筑面积、还房资料、公摊面积更正补偿等进行了复核计算。
刘成模等人因对旺德公司安置房屋的价格、公摊面积、大修基金、过渡费等问题有异�，向有关部门反映未果后，起诉来院。
本案审理过程中，重庆市北碚区人民政府朝阳街道办事处于2012年9月5日向该院出具《情况说明》，该说明载明：“按照北碚区房管局房发（2008）35号《关于危旧房拆迁项目中享受安置保障对象条件认定程序的通知》的精神，朝阳街道办事处于2008年分三批公示了拟享受保障性安置被拆迁人的公示名单，具体人员名单附后。”朝阳街道办事处分别于2008年8月16日、9月19日、11月20日对文星湾危旧改拟享受保障性安置被拆迁人的名单进行了公示。公示的名单中无刘成模。
刘成模一审诉称：2008年双方在北碚区公证处签订了《拆迁补偿安置协议》，对双方均具有法律约束力。
一、关于价格：2010年旺德公司在交房时又擅自提高房价为3059元／平方米，强行再收房款／元，则严重违反了拆迁管理条例和协议承诺是对刘成模的侵害。关于旺德公司借协议“按文星湾经济适用房市场销售价”大做文章，强行让我们接受渝价（2009）238号批价，也是毫无理由的。首先，这一批价应该是经济适用房购买人特定，与我们被拆迁人无关，为此我们特别咨询市物价局，也得到确认，再则渝府发（2008）38号文第一条明确指出“拆迁安置的户型、面积、买卖等不受经济适用房约束，为完全产权房”。既便按字面确认，也应是签协议当年（2008年）该片区经济房定价，而不是2009年当年对经济适用房购买人的指导价。
二、关于公摊。《协议》第二条约定“按渝府发（2008）37号文件的规定，就公摊抵扣问题待乙方接受安置房时按规定结算”，旺德公司告既与刘成模所签订协议合法有效，就应该按约定履行享受拆迁补偿安置的优惠政策，37号文第一条第三款规定，拆迁住房建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积。故，旺德公司应补偿刘成模公摊面积为／平方米。
三、关于大修基金。《协议》第八条第一款并没有对安置房超面积部分大修基金进行约定，旺德公司提供的格式条款中也没对刘成模作出提请注意义务，重庆市国土资源局和房管局、渝土房信箱（2010）1197也明确说明原房面积和超平方面积都是安置房面积，因此，拆迁安置房超面积部分的大修基金应由拆迁人缴纳。
四、超期过渡费问题。因为旺德公司违约交房，造成的过渡期延长，对已取得合法拆迁人地位的刘成模既分别签订《拆迁补偿协议》则是认可刘成模作为一个独立产权户进行安置补偿，那么法律认为旺德公司应按2010年11月3日作为符合法定交房时间，而协议约定的回迁期为2010年8月4日前，其违约的过渡费应从2010年8月5日�计算到2012年7月30日止，并双倍支付，即800元／月·户×24月×2倍=38400元。
五、入户门。1、入户门是商品房必备的要件；2、入户门不论是木门或防火门都是被计入成本的；3、根据现行建筑设计规范条文说明大全具有强制性，因此旺德公司按政策规定的入户门款800元应全部由其承担。
综上，特起诉请求：1、请求判决旺德公司按政策及合同约定价格2500元／㎡接房；2、请求判决旺德公司补偿公摊面积6.72㎡；3、请求判决旺德公司按渝府发（2008）38号文的规定免收原告“四通”费和大修基金；4、请求判决支付刘成模违约交房的超期过渡费38400元；5、请求判决旺德公司承担入户防火门全款；6、本案诉讼费由旺德公司全部承担。庭审中，刘成模增加诉讼请求：1、刘成模是二人也没有其他住房，原房是26.55㎡，要求享受30㎡保障面积，按30㎡计算被告应补足保障面积3.45㎡；2、要求旺德公司无条件立即先交付房屋给刘成模居住。
旺德公司一审辩称：本案双方之间系房屋拆迁安置补偿纠纷，双方签订的拆迁补偿安置协议和公证书是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，是解决双方争议应当适用的基本准则，同时适用相关法律、文件规定。旺德公司是严格按照拆迁条例以及相关政策，对被拆迁人进行了相应的安置补偿，是合法的，请求法院驳回刘成模的所有诉讼请求。
一审法院认为，拆迁人旺德公司在取得《房屋拆迁许可证》后，和被拆迁人刘成模签订《拆迁补偿安置协议》，旺德公司已认可刘成模的被拆迁人地位，双方均是适格的协议主体。该协议已经公证处公证，是双方真实意思的表示，对双方均具有约束力。因为房屋拆迁安置协议既是双方作为平等民事主体协商的结果，又具有很强的政策�，因此在确定双方的权利义务时，如果双方所签协议不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，首先应以双方所签协议和双方在协议中明确适用的有关拆迁文件、政策为依据进行认定。在合同没有约定或约定不明的情况下，适用有关法律规定和重庆市人民政府及重庆市北碚区人民政府其他有关拆迁政策予以认定。综合审理情况，对本案诉争焦点分别予以评析。
一、关于刘成模应否享受保障安置面积30㎡的问题。
根据渝府发（2008）37号文件第二条第一款的规定，刘成模应否享受保障住房以及享受多少面积的保障住房的情况需经有关单位审查公示。刘成模要求判决旺德公司按国家政策补偿保障面积的诉讼请求，因刘成模应否享受保障性安置及享受多少保障房面积，不属于民事案件的受理范围，因此，刘成模要求判决被告按国家政策享受补偿保�面积的诉讼请求，在本案中该院不予处理。
二、关于刘成模要求按国家政策给予公摊面积享受的问题。
根据渝府发（2008）37号文件第一条第三、四款及第二条第一款的规定，刘成模按国家政策应享受的公摊面积的计算与刘成模应否享受保障性住房以及享受保障性住房的具体面积相关联，如前第一条所述，刘成模应否享受保障住房以及享受多少面积的保障住房需经有关单位审查公示，现刘成模未举示证据证明其应否享受保障性住房以及享受保障性住房的具体面积，其请求旺德公司按国家政策给予的公摊面积享受的诉讼请求，在本案中该院不予处理。
三、关于刘成模要求判决旺德公司按政策及合同约定价格2500元／㎡接房的问题。
旺德公司与刘成模均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方签订《拆迁补偿安置协议》均是适格的协议主体，已经公证处公证，是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。刘成模未举证证明该协议第三条第（三）款中“房屋价格按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）”这段话具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。
对刘成模要求按2500元／㎡的价格结算超优惠15㎡以上的超建筑面积部分的房款的问题。对该问题，双方签订的《拆迁补偿安置协议》第三条第（三）款，结合文星湾片区既有危旧改项目，又有经济适用房项目，其经济适用房项目应当执行政府指导价的事实，该项约定应当理解为在政府指导价未明确之前的暂定价格，待政府指导价明确之后，另行按照政府指导价确定超出原房登记的建筑面积15㎡以外的超建筑面积部分价格。其后重庆市物价局于2009年7月13日发布�关于文星湾住宅工程经济适用房销售价格的通知》，对文星湾经济适用房项目作出指导价，至此，双方在协议第三条第三款中约定的暂定价格，应当以该通知确定的指导价格予以明确。根据该通知的规定，文星湾片区经济适用房政府指导基准价应为套内建筑面积每平方米3355元。根据本案实际和公平原则，则应当以基准价作为双方结算的价格标准。
在本案中要确定旺德公司是否退还和退还多少房款应先行确定刘成模应否享受保障性住房以及享受的保障性住房的具体面积。如前第一条所述，需经有关单位审查公示，现刘成模未举示证据证明其应否享受保障性住房以及享受保障性住房的具体面积，应承担相应不利后果，因此，刘成模请求旺德公司退还多收房款的诉讼请求，在本案中本院不予处理。
四、关于刘成模要求旺德公司立即先交付房屋居住的�题。
本案争议拆迁安置房屋系重庆市北碚区文星湾片区危旧改拆迁补偿安置房，该房屋截止2010年11月3日已符合交付条件。因涉案房屋属重庆市北碚区文星湾经济适用房项目（也是危旧改项目），双方签订的《拆迁补偿安置协议》约定的回迁期为2010年8月4日现已逾期两年。虽合同约定“必须在完清安置房房款及相关手续后才能接房入住”，但刘成模的房屋已交由旺德公司拆除，现已付清大部分安置房房款，且按照原协议约定的暂定房屋单价，刘成模已足额付清房款。虽现因双方对调整暂定价发生纠纷，刘成模未付清房款余额，但刘成模也已按合同约定履行了拆迁安置补偿合同法律关系项下的主要义务。现旺德公司不及时将安置房屋交付刘成模，严重影响原告居住。故旺德公司应向刘成模履行交付房屋义务。
五、关于刘成模要求旺德公司按渝府发（2008）38号文件规定免收“四通”费及大修基金的问题。
双方所签《拆迁补偿安置协议》第八条第（一）项括弧中的“独立产权证的原建筑面积部分”，应当理解为对渝府发（2008）38号文件第四条规定的限制性适用。在双方没有就超面积部分作出约定，且对渝府发（2008）38号文件第四条作出限制性适用的情况下，应当根据其他文件精神及公平原则予以认定。由于刘成模依据渝府发（2008）37号文件第一条第三款、第四款应享受优惠部分以及超出该优惠部分外15平方米以内的超建面部分是刘成模应当享受的政策优惠，该部分的大修基金和四通费应当由拆迁人旺德公司负担，除此以外暂定价为2500元每平方米的超建筑面积部分，并不属刘成模应当享受的优惠安置范围，故其作为受益方，理应自己承担该部分的大修基金和四通费。
在本案中要确定旺德公司是否退还和退还多少大修基金应先行确定刘成模应否享受保障性住房以及享受的保障性住房的具体面积。如前第一条所述，刘成模请求旺德公司退还大修基金的诉讼请求，在本案中本院不予处理。
六、关于旺德公司是否应当支付刘成模超期过渡费的问题。
双方在协议中约定的过渡期从2008年8月5日起共24个月，对旺德公司是否应当双倍支付过渡费问题，应当以旺德公司在约定时间内向刘成模交付的房屋是否符合相关法律及政策法规规定的居住条件作为判断标准。本案中，旺德公司于2010年8月18日取得消防验收合格证明，工程于2010年8月24日经竣工验收合格，于2010年11月3日取得《建设工程竣工规划核实确认书》，故旺德公司虽于2010年7月13日发出交房通知并发出公告，但因其交付房屋不符合相关规定，不能视为有效交付，也不能免除双倍支付过渡费的责任。旺德公司可以对房屋进行有效交付的时间，应当计算到2010年11月3日取得《建设工程竣工规划核实确认书》时止。故旺德公司应支付刘成模双倍过渡费（即临时安置补助费）4800元（800元／月·户×3个月×2倍=4800元）。
旺德公司发出交房通知并发出公告且于2010年11月3日达到法定交房条件后，刘成模即可去接房。至于旺德公司交房时是否违反法律上涨房屋价格，并不必然导致刘成模不能接房，故对刘成模要求旺德公司支付从2010年11月4日起至2012年7月30日止按照每个月1600元计算超期过渡费的请求，不予支持。
七、关于刘成模要求旺德公司承担入户防火门全款的问题。
本案中双方约定的入户门为普通木门，其后旺德公司根据消防法规等有关技术规范、标准要求，将入户门安装为防火门，应当理解为是旺德公司履行保证安置房符合国家普通民用住宅设计规范基本要求的义务。旺德公司作为拆迁单位，应当知道双方在合同中约定的木门不符合有关消防法规的规定，而刘成模是改装防火门的实际受益人，故该院根据公平原则，认定木门改为防火门产生的800元费用，可由双方各承担400元。
一审法院遂判决：一、由旺德公司于本判决生效之日起10日内将位于北碚区文星湾“旺德·旺城”4栋2-3号房屋交付给刘成模；二、由旺德公司于本判决生效之日起10日内支付刘成模2010年8月5日起至2010年11月3日止的双倍过渡费（即临时安置补助费）4800元；三、由旺德公司于本判决生效之日起10日内返还刘成模防火门款400元；四、驳回刘成模的其他诉讼请求。本案受理费380元，由刘成模负担328元，旺德公司负担52元。
旺德公司不服一审判决，向本院提起上诉，要求撤销原判第一项，依法改判驳回刘成模要求交�房屋的诉讼请求，并由刘成模承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一审判决旺德公司将涉案4栋2-3号房屋交付给刘成模，对事实认定错误。双方签订的拆迁安置协议第二条第四款明确约定乙方所选房屋为7-2栋1层7-1号1室1厅房屋1套，暂定面积45.57平方米。协议签订后，为满足消防设计，经规划批准，安置房的设计图进行变更后已没有协议中的7-1号房屋。旺德公司与刘成模就上述问题进行了协商，双方同意更换安置房，2009年7月13日刘成模之子刘忠辉代表刘成模与旺德公司签订了《选房更改通知》，将原选房变更为4栋2-3号，暂定面积为70.42平方米。但《选房更改通知》未经合法公正，效力存在瑕疵，且双方没有签订新的拆迁安置协议来确认2-3号房屋，同时刘成模至今未交清4栋2-3号安置房的房款。故一审判决交房存在错误。
被上诉人刘成模辩称：旺德公司�上诉理由不成立，要求维持原判。刘成模已经按照协议约定的2500元单价交清了房款，由于更换的房子面积与公证书的房屋面积不一样产生了争议。二审应诉仅针对旺德公司的上诉内容。
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，安置房的基本功能就是满足被拆迁人安置居住的需求，尽早得到安置是被拆迁人选择产权调换方式订立拆迁安置协议的合同目的之一。旺德公司的上诉理由表明，旺德公司与刘成模之间并非没有签订拆迁安置协议，双方所签《拆迁补偿安置协议》关于安置房的标的物约定已经双方事后协议进行了变更，该变更事由责任不在刘成模。由此可见，旺德公司与刘成模的权利义务，并非无法确定，仍然应以原拆迁安置协议为准，仅仅是因标的物的变更导致相应内容随之变更而已。是否需要重新签订完整的拆迁安置合同，本案并非必须，是否需经公证，本案也无必要，未经公证也不会影响双方变更合同部分内容的意思表示及效力。
旺德公司还提出未交清全部结算款就不能交房的上诉理由。一审判决已经分析了作为被拆迁人的刘成模已交付了原房，并按原合同约定的暂定金额支付了房款。刘成模已履行了合同项下的主要义务，如旺德公司不履行合同项下的主要义务即交房义务，既不符合公平原则及对等原则，也会严重影响刘成模的居住，使其不能实现得到安置的合同目的。此外，本案并非刘成模拒不支付已结算房款，双方因房屋价格等结算问题发生了争议，旺德公司不能要求刘成模必须接受其提出的结算意见，其不顾双方在结算意见上的分歧片面以未交清房款为由拒绝交付安置房的上诉理由不能成立。
综上，旺德公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费760元，上诉人重庆旺德实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖鸣晓
代理审判员 朱华惠
代理审判员 李 颖
二〇一三年六月十六日
书 记 员 程 卓