云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）文民二初字第1003号
原告张必海，云南省文山市人，住文山市。
委托代理人刘光宇，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。
被告文山古德房地产开发有限责任公司。
法定代表人杨昊天，董事长。
住所地：文山市。
委托代理人王丽，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。
原告张必海与被告文山古德房地产开发有限责任公司（以下简称古德公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2015年6月2日作出（2015）文民二初字第336号民事裁定书。宣判后，原告张必海不服，在法定期限内向云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院提起上诉，2015年7月15日云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院作出（2015）文中民二终字第146号民事裁定书，裁定撤销文山市人民法院（2015）文民二初字第336号民事裁定，即“驳回原告张必海对被告文山古德房地产开发有限责任公司的起诉”，指令文山市人民法院审理本案。本院于2015年8月7日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张必海的委托代理人刘光宇、被告文山古德房地产开发有限责任公司的委托代理人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张必海诉称，2014年11月25日，原、被告签订《土地使用权转让协议》，协议约定：“被告自愿将位于文山市法古寨3894.76平方米的城镇单一住宅用地，土地证号：文国用（2014）第049**号，以700万元价格转让给原告，因转让涉及的相关税金、办理转让手续的一切费用由被告承担。原告应于2014年11月25日前将土地转让款700万元汇入被告指定账户。被告应于2015年3月20日前配合原告到相关部门办理土地的转让登记手续，将该土地转让到原告名下”。合同签订后，被告将文国用（2014）第04948号《土地使用证》原件交给了原告收存。为维护双方合法权益，原、被告双方又于2014年11月26日到文山州七都公证处申请对《土地使用权转让协议》进行公证，文山州七都公证处依法审查后，于2014年11月26日出具了（2014）云文七都证字第1262号《公证书》，认为原、被告双方签订的《土地使用权转让协议》符合法律规定，该协议合法、真实有效。在该协议签订以前，原告已于2014年11月20日以银行汇款方式将120万元汇入被告指定账户作为预付款，2014年11月25日原告以银行汇款方式将180万元汇入被告指定账户，当日又将35万元现金按被告要求交付到被告财务部门，被告向原告出具了现金收款凭证。2014年11月26日《公证书》作出后，原告以银行汇款方式将365万元汇入被告指定账户，原告的付款义务已履行完毕。合同约定的办理转让登记手续的时间届满前，原告多次要求被告到相关部门办理过户手续，但被告一直以各种理由推脱，直到履行期限届满，被告也未依约定将土地过户到原告名下。为此，原告请求法院判令被告履行《土地使用权转让协议》，将文国用（2014）第04948号土地过户到原告名下，并由被告承担本案诉讼费。
原告张必海针对其主张，提交以下证据：
1、土地使用权转让协议、文国用（2014）第04948号土地使用证复印件各一份，证明①原、被告在自愿平等、协商一致的基础上于2014年11月25日签订土地使用权转让协议，被告将文国用（2014）第04948号土地以700万元价格转让给原告。②被告将文国用（2014）第04948号土地使用证原件交给原告，但未办理变更登记手续。③被告应于2015年3月20日前配合原告到相关部门办理土地的转让登记手续，将土地转让到原告名下；
2、银行汇款业务凭证、收款确认书复印件各一份，证明原告已按协议约定将700万元支付给被告，原告已履行付款义务；
3、（2014）云文七都证字第1262号《公证书》复印件一份，证明经文山州七都公证处依法公正，原被告于2014年11月25日签订的土地使用权转让协议符合法律规定，该协议合法、真实有效；
4、国有建设用地使用权出让合同、办证申请材料复印件各一份，证明被告于2014年12月20日与政府部门签订出让合同，受让面积为38964㎡，土地价格58216043元。本案（2014）04948号土地为3894.76㎡，出让时价格为5819000元，原、被告双方约定的交易价格公正。
经庭审质证，被告古德公司对原告张必海提交的第1组证据的真实性无异议，根据法律规定，《土地使用权转让协议》约定的地块不能转让，该合同应当为无效合同；对第2组证据的真实性、合法性、关联性无异议，被告收到过该款项。对第3组证据，虽然协议经过公证，但是协议的内容违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同；对第4组证据的真实性、合法性无异议，从出让合同21条、22条约定的内容和《办证申请》中证明的内容来看，（2014）04948号土地是单独分割出来的，3000多平米的土地属于水岸二期别墅用地，并没有按照规划建设，也没有完成25%的开发要求，所以该土地不能转让。
本院认为，被告对原告提交第1、2、3、4组证据的真实性无异议，本院予以采信。
被告古德公司辩称，一、原、被告签订的《土地使用权转让协议》内容违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，没有按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的，不得转让。以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。根据以上规定，本协议约定的宗地属投资开发用地，要按照规划设计实施整体建设，不得分割转让，该协议符合《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故应认定《土地使用权转让协议》无效。二、被告愿意返还原告的土地转让款700万元及按中国人民银行同期贷款利率支付利息给原告。综上所述，原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，请法院判决确认原、被告签订的《土地使用权转让协议》无效，以维护被告的合法权益。
被告古德公司未向本院提交证据。
本院依职权调取的文山市国土资源局作出的文国土资函【2015】33号。经质证，原告张必海认为该函没有直接明确合同是否有效，国土局也无权确认合同的效力。根据该函可以得出，被告受让的地块是近4万平方米的土地，按照法律、法规规定，土地总投资要达到25%以上，才能转让，本案中被告已经开发投资了这4万平方米土地的25%，并不是像被告所说的该地块进行分割后开发达不到25%不能转让，被告之所以分割地块是为了方便融资，所以该土地是可以转让交易的，该合同是合法有效的，应当受到法律保护。被告古德公司对该函的真实性无异议，证明了原、被告签订的《土地使用权转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效协议。本院认为，文山市国土资源局作出的文国土资函【2015】33号客观真实，本院予以采信。
根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：
2014年11月25日，原、被告签订《土地使用权转让协议》，协议约定：“被告将其拥有位于文山市法古寨占地面积为3894.76平方米的土地使用权转让给原告，国有土地使用证号：文国用（2014）第04948号。土地转让款700万元，原告于2014年11月25日前向被告支付该款到中国工商银行文山普阳支行，账号×××，户名杨昊天。被告于2015年3月20日前配合原告到相关部门办理土地的转让登记手续，将文国用（2014）第04948号土地转到原告名下。”协议签订后，原告通过银行转账及现金支付方式将700万元购地款交付给被告。
另查明：经本院向文山市国土资源局函询是否能办理文国用（2014）第04948号土地的过户手续，文山市国土资源局以文国土资函（2015）33号函复我院，内容为：“一、文山古德房地产公司于2011年12月9日在文山市国土资源收购储备交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得2011-B-11号地块国有建设用地使用权，并于2011年12月20日与文山市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地面积2.7275公顷；其他商服用地面积1.1689公顷。该合同第四章第二十一条规定，首次转让的应当符合（一）项规定的条件，即：按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。二、文山古德房地产公司2014年10月31日办理2011-B-11号地块的《国有土地使用证》。根据国土资发[2012]134号《国土资源部关于规范土地登记的意见》第一条的规定。所以，文山古德房地产公司于2014年11月1日申请，将该宗地分割成了五宗地。文山古德房地产公司持有文国用（2014）第04948号证书的地块就是其中一宗。经实地核查，文山古德房地产公司持有文国用（2014）第04948号证书的宗地，未按合同约定完成投资总额25%以上。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，结合《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》、文山州人民政府文政发[2005]6号文件‘各县城规划区内宽25米以上街道、广场旁的建设用地，要按照规划设计实施整体开发，不得出让给私人自建住房’、市人民政府文政复[2014]75号文件‘建设时必须按照统一开发建设，严禁小宗地转让’的规定。文山古德房地产公司持有文国用（2014）第04948号证书的宗地暂时不具备办理土地转让过户手续的条件。”庭审中，原告坚持要求被告履行《土地使用权转让协议》，将文国用（2014）第04948号土地过户到原告名下。
本院认为，原、被告签订的《土地使用权转让协议》中约定的文国用（2014）第04948号土地系被告以出让方式取得。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用的，转让房地产时没有按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的，不得转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。文山市国土资源局函复经实地核查，文山古德房地产公司持有文国用（2014）第04948号证书的宗地，未按合同约定完成投资总额25%以上。原、被告签订的《土地使用权转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。原告主张要求将文国用（2014）第04948号土地过户到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张必海对被告文山古德房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告张必海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 温录波
审 判 员 刘胜娟
人民陪审员 童燕妮
二〇一五年十二月七日
书 记 员 何秋杰