江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终1063号上诉人（原审被告）何银宝。上诉人（原审被告）周瑾。委托代理人王春洪（受何银宝、周瑾的共同授权委托），江苏英特东华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）金科物业服务集团有限公司无锡分公司，住所地无锡市广益路南侧万博商业广场5-3-113。负责人夏绍飞，该分公司董事长。委托代理人蒋匡奇，江苏福庆律师事务所律师。上诉人何银宝、周瑾因与被上诉人金科物业服务集团有限公司无锡分公司（以下简称金科集团无锡分公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2015）崇广民初字第0674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：何银宝、周瑾系无锡市某小区XX幢20单元702号房屋的业主，于2013年1月10日接房，房屋建筑面积为120.62平方米。无锡金科房地产开发有限公司（以下简称金科房地产公司）与重庆金科物业管理有限公司（以下简称重庆金科公司）签订《金科观天下项目前期物业服务合同》及《金科观庭小区前期物业服务合同（续）》，约定金科房地产公司选聘重庆金科公司对金科观庭小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2元/月·平方米，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每年的第一季度在1月10号前、第二季度在4月10号前、第三季度在7月10号前、第四季度在10月10号前履行交纳义务，金科房地产公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按应交费用总额3‰的标准向物业服务企业支付违约金。2010年9月18日，何银宝、周瑾签订《承诺书》，载明：“同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务”。《金科·观庭小区临时管理规约》载明：“双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起三年内暂按以下标准执行：高层住宅按建筑面积2元/平方米·月。期满后，在新的标准未重新核定前，物业服务企业仍按上述标准执行。业主违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，每日应按应缴费用总额3‰的标准向物业服务企业支付违约金。”合同签订后，金科物业服务有限公司无锡分公司（以下简称金科无锡分公司）为该小区提供物业服务至今。何银宝、周瑾自2013年10月1日起未支付物业费，金科无锡分公司因催款无着，于2015年9月23日诉至法院，要求判令：何银宝、周瑾立即支付拖欠的物业费5692.72元（自2013年10月1日起至2015年9月30日止）及滞纳金（自2013年10月11日起至2015年9月30日止，按每日万分之五计算）。何银宝、周瑾原审辩称：其确实存在拖欠物业费的情况，且对物业费金额、滞纳金的计算方式无异议。但其认为房屋墙体有质量问题，尚未修补；楼上房屋渗水，造成其装修存在损失，也尚未解决；可视电话损坏后尚未维修。金科无锡分公司既未提供物业服务，也未向业主公开物业费的使用情况，要求驳回诉请。另查明：重庆金科公司已更名为金科物业服务集团有限公司（以下简称金科集团）。金科无锡分公司已更名为金科集团无锡分公司。2015年9月10日，金科集团出具证明一份，载明：授权本公司下属分公司金科集团无锡分公司履行上述合同（《前期物业服务合同》）并行使相关诉讼权利”。以上事实，有《金科观天下项目前期物业服务合同》、《金科观庭小区前期物业服务合同（续）》、《金科·观庭小区临时管理规约》、《承诺书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、律师函、EMS回单、接房声明、物价局文件、清单、工商登记资料、证明及当事人的陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金科房地产公司与物业公司签订的《金科观天下项目前期物业服务合同》、《金科观庭小区前期物业服务合同（续）》及何银宝、周瑾签订的《承诺书》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。何银宝、周瑾关于物业公司未修理可视电话、未提供物业服务的主张，因未提供充足证据证明，故不予采信。何银宝、周瑾关于房屋墙面有质量问题、楼上房屋渗水造成其装修损失等主张，因与本案并非同一法律关系，何银宝、周瑾可另行处理，其以此拒交物业费缺乏法律依据，故不予采纳。何银宝、周瑾未按约支付物业费，其行为已构成违约，应承担违约责任，金科集团无锡分公司有权要求何银宝、周瑾支付拖欠的物业费及滞纳金。何银宝、周瑾对所欠物业费金额、滞纳金计算方式无异议，故对金科集团无锡分公司要求何银宝、周瑾立即支付自2013年10月1日起至2015年9月30日止的物业费5692.72元及滞纳金1111.49元的诉请，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：何银宝、周瑾于判决发生法律效力之日起十日内向金科集团无锡分公司支付自2013年10月1日起至2015年9月30日止的物业费5692.72元及滞纳金1111.49元，合计6804.21元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元（金科集团无锡分公司已预交），由何银宝、周瑾负担（于判决发生法律效力之日起十日内将该款直接给付金科集团无锡分公司）。何银宝、周瑾不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据《金科观天下项目前期物业服务合同》、《金科观庭小区前期物业服务合同（续）》、《金科·观庭小区临时管理规约》，物业服务合同的相对方系重庆金科公司，而非金科集团无锡分公司，故金科集团无锡分公司不是本案适格原告。原审查明的物业公司的工商登记变更情况及金科集团出具的证明未经其质证，程序违法。二、金科房地产公司与重庆金科公司签订的前期物业服务合同不能约束业主。三、房屋有质量问题，物业公司一直未予解决，而其他业主的类似问题却已获得赔偿；装修中发现可视电话接口未配置到位，物业公司收取其钱款后至今未解决该问题；存在楼道中的灯不亮、河道中的淤泥无人清理、钟楼上的井字架坏了后无人修理、小区卫生差、车位停车无人管理、物业财务报表不公开等物业服务质量差等情况，与物业公司收取的物业费明显不符。四、根据金科房地产公司与其签订的《补充协议》的约定，未入住房屋期间应按50%收取物业费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回金科集团无锡分公司的诉请或将本案发回重审。被上诉人金科集团无锡分公司辩称：一、其经过金科集团的授权行使本案诉讼权利，且其客观上也履行了物业服务义务，故其有权向何银宝、周瑾主张物业费。二、开发商与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。三、房屋质量问题应由开发商解决，其作为物业公司会及时向开发商反馈业主的意见。四、房屋买卖合同不能约束物业公司，根据《金科·观庭小区临时管理规约》，空置房屋（水电气三表均未走动）一年内按70%交纳物业费，超过一年后按100%交纳物业费，何银宝、周瑾未举证证明房屋空置的事实。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院对原审法院查明的事实依法予以确认。本院另查明：《金科·观庭小区临时管理规约》第五章第八条载明：“自开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起一年内，业主未接房或者接房后空置的（以水电气三表均未走动确认为空置，下同），从开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起，由业主按物业服务收费标准的70%交纳物业管理费；自开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起满一年以上，业主仍未接房或者接房后空置的，从开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书后满一年之日起，由业主按物业服务收费标准的100%交纳物业管理费；业主接房入住后，中途又空置的，由业主按物业服务收费标准全额交纳物业管理费。”《补充协议》第九条第3项载明：“买受人未按时接房或者接房后未入住的空置房（指水、电表均未走动的房屋），自出卖人通知接房之日一年内的空置房（指水、电表均未走动的房屋），物业服务费按50%收取，超过一年的，物业服务费按全额收取。”何银宝、周瑾认为：接房后其就开始对房屋进行装修，直至2015年10月底才入住，装修期间三表走动，但其并未在房屋内生活，应视为房屋空置。二审中，何银宝、周瑾表示对物业公司的工商登记变更资料的真实性无异议，但对金科集团出具的证明的真实性有异议。上述事实，有《金科·观庭小区临时管理规约》及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：一、关于金科集团无锡分公司的原告主体资格问题，虽签订前期物业服务合同的是重庆金科公司（后更名为金科集团），但实际履行物业服务义务的是金科无锡分公司（后更名为金科集团无锡分公司），且金科集团也已出具证明授权其下属的无锡分公司行使相关诉讼权利，故应当认定金科集团无锡分公司具有原告主体资格。二审中何银宝、周瑾对物业公司的工商登记变更资料进行质证，对真实性无异议，其虽对金科集团出具的证明的真实性不予认可，但未提供反证予以推翻，故原审程序虽存在瑕疵，但对相关事实的认定并无不当，本院对何银宝、周瑾的相关上诉意见不予采纳。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，现何银宝、周瑾以其并非前期物业服务合同当事人为由提出上诉，本院不予支持。三、本案系物业服务合同纠纷，何银宝、周瑾上诉主张的房屋质量问题不属于同一法律关系，本院不予理涉。关于物业服务的质量问题，物业服务的对象系全体业主，内容涉及环境清洁、设施维护、安全防范等各个方面，应综合考察物业服务的情况予以判定。何银宝、周瑾上诉称物业服务质量差，但其举证不足以证明其主张，其以此为由拒付物业费，本院不予支持。四、无论是《金科·观庭小区临时管理规约》还是《补充协议》，均明确接房后空置一年以内的物业服务费按一定比例打折收取，并明确空置是指水电表均未走动的情况。何银宝、周瑾自认接房后装修期间水电表走动，故不符合物业费打折收取的条件，其关于家人未在房屋内生活应视为空置的意见，没有相关依据，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。何银宝、周瑾的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何银宝、周瑾负担。本判决为终审判决。审 判 长  薛 崴代理审判员  宁尚成代理审判员  李 杨二〇一六年六月十三日书 记 员  蒋 懿