四川省德阳市中级人民法�
民 事 判 决 书
（2014）德民一终字第55号
上诉人（原审被告）德阳市万世达置业有限公司。
法定代表人李长平，该公司执行董事。
委托代理人梁兵，四川宗元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李淑芬。
被上诉人（原审原告）沈冬梅。
被上诉人（原审原告）沈建英。
被上诉人（原审原告）沈小光。
被上诉人（原审原告）沈红春。
五被上诉人的共同委托代理人兰剑，四川铁剑蓝律师事务所律师。
上诉人德阳市万世达置业有限公司（以下筒称万世达公司）与被上诉人李淑芬、沈冬梅、沈建英、沈小光、沈红春房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服中江县人民法院（2012）中江民初字笫1903号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：原中江县凯江镇五显庙111-8号面积为95.8平方米（产权证号：江府私字第70164号，土地使用证号：中江国用字第70085号）房屋系沈星北私有住房。沈星北与李淑芬于1966年12月25日结婚，婚后生育沈冬梅、沈建英、沈小光、沈红春四子女。沈星北于2006年2月6日去世。沈星北之父母已于沈星北去世前去世。1999年，根据城市总体规划，万世达公司经主管部门批准，对中江县凯江镇小南街片区的房屋进行改造，需对包括沈星北房屋在内的该片区的建筑物予以拆迁，拟开发建设项目名称为“滨江花园”，后改为“南岸公馆”商住小区。之后，万世达公司开始与片区内的各建筑物权利人陆续协商拆迁安置事宜。2005年5月30日，万世达公司与沈星北就房屋拆迁安置补偿达成一致意见后，签订《私有房屋产权调换安置补偿协议书》一份。协议主要约定：1.乙方（即沈星北）同意甲方（即被告）拆除乙方位于中江县凯江镇五显庙111-8号建筑面积为95.8平方米私有房屋。2.经乙方选择，安置形式为甲方对乙方房屋实行产权调换并在本次拆迁范围内，为乙方安置四室两厅两卫简装、面积约为150平方米新住房一套。乙方付甲方18400元，但不承担公摊面积。3.乙方在协议签订之日起三日内腾交拆迁房给甲方拆除，残值归甲方所有，新调换房由甲方竣工验收合格后交给乙方。办理新房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的税费由甲方负责办理，甲乙双方互补款进行品迭后交接。新房交接时间为旧房交接后18个月，如逾期，超出时间则按160元／月向乙方支付，直到安置完毕为止。4.该调换房屋最终状况及面积以甲方提供的合格房屋为准，差异面积按600元／平方米计算（150平方米的正负3%）计算。办理证件时间为6个月内。5.如一方违约，则向守约方支付违约金20000元。合同签订后，沈星北一家于2005年6月3日将旧房腾空后即交与�世达公司进行了拆除。
万世达公司在拆除凯江镇小南街片区部分房屋后，由于尚有部分人没有与其达成拆迁安置补偿协议而没有拆迁，导致该开发项目至今未全面完成。至2010年底，万世达公司仅完成“南岸公馆”商住小区的一期工程建设，共建成A、B、C共3栋住房，每栋6层，每层4户。因只完成一小部分开发项目，万世达公司对被拆迁人中的部分进行了安置，在已建成的3栋房屋中全部三楼的房屋，均已出售他人或安置给了其他被拆迁人。
万世达公司就应当为李淑芬等安置的住房一直未予安置。因万世达公司完成的一期工程共建成A、B、C共3栋楼房，未修建有约150平方米户型的房屋，鉴于已约定位置的住房已经被安置，李淑芬等请求就安置住房用货币补偿的形式解决，并对补偿价格申请中介机构评估。2013年7月10日中江县人民法院委托德阳良友房地产评估咨询有限公�以中江县凯江镇南岸公馆C栋1单元3楼房为参照物、含简装价值及分摊出让住宅用途使用权、建筑面积为150平方米、估价时间点按2012年12月31日的市场价值进行评估，该公司出具《房地产估价报告》（德良友房地评估（2013）字第112号）的评估结论为：评估对象房地产的公开市场价值为49.35万元，按建筑面积折算单价为每平方米3290元。
另查明，中江县人民政府制定的2007年2月1日起实施的《中江县城镇房屋拆迁相关补偿标准》第一条第（一）项规定：被拆迁人自行解决临时过渡房的，由拆迁人发给过渡补助费。过渡补助费标准按被拆迁面积计算，分四种类型：20平方米以内（含20平方米）、20平方米以上50平方米以内（含50平方米）、50平方米以上100平方米以内（含100平方米）、100平方米以上，每房每月分别发给40元、100元、130元、160元的过渡补助费。该标准第二条第（一�项规定：被拆迁人按期自行搬迁的，由拆迁人按每户发给160元搬迁费；第（二）项规定：临时过渡再安置的，被拆迁人第二次自行搬迁再给予每户160元的搬迁费。
李淑芬等因多次要求万世达公司履行协议均遭拒绝，向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告万世达公司按2005年5月30日的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》之约定安置住房；二、被告支付搬迁补助费600元（300元／次·户×2次·户）；三、被告支付从2005年6月3日至2012年5月2日止的临时安置补助费60480元﹛6年×12个户·月×（240＋2×240）／户·月﹜；四、被告支付违约金20000元；五、本案诉讼费由被告承担。
在审理过程中，李淑芬等认为万世达公司未建成150平方米的房屋，且房屋现已安置完毕，万世达公司不守信用，故将第一项诉讼请求变更为：由万世达公司按照应安置房屋的同地段、同面积、同类型房�的市场价格为参考，支付现金价款493500元；将第三项诉讼请求的支付起止时间变更为从2005年6月3日起至安置货币付清之日；将第五项诉讼请求变更为：本案诉讼费、评估鉴定费由被告承担。
原判认为：李淑芬、沈冬梅、沈建英、沈小光、沈红春的被继承人沈星北与万世达公司签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。针对李淑芬等主张的各项诉讼请求，评判如下：
关于就房屋安置可否以货币补偿方式主张，其补偿价值应当如何计算的问题。万世达公司至今未按约定为李淑芬等安置房屋，已逾期多年，且所建成的房屋已无可供安置的房屋，李淑芬等要求对房屋安置变更为货币安置补偿，该请求符合法律规定，应当予以支持。
关于确定涉案应安置住房变现为货币价值，根据双方先前签订的安置合同，万世达公司本应交付相应的安置住房，现因其不能按约安置，本身系违约。按照德阳良友房地产评估咨询有限公司对合同约定安置房屋的估价报告结论意见，对合同约定安置房屋的现金价值确定为493500元，原告的诉讼请求成立，予以支持。
。于搬迁补偿费、临时安置补助费标准等应当如何计算的问题。关于搬迁补偿费、临时安置补助费标准等应当如何计算的问题。双方的产权调换安置协议签订于2005年5月30日，拆迁时间是2005年6月3日，参照最接近拆迁时间的中江县人民政府2007年制定的中江县城镇房屋拆迁相关补偿标准确定的补偿标准计算相关费用计算搬迁补助费160元／次×2次﹦320元。
双方争议的临时安置补助费问题。18个月过渡期内的临时安置补助费，参照国家相关规定，该期间被拆迁人沈星北已将其住房交万世达公司拆除，因此，万世达公司应当支付过渡期间内前18个月的临时安置补助费。超过18个月过渡期的临时安置补助费，根据合同中“新房交接时间为旧房交接后18个月，如逾期，超出时间则按160元／月付给乙方直至安置为止”的约定，按照合同约定履行。故临时安置补助费自2005年6月3日起至2006年12月2日止应按130元／月计算为2340元，自2006年12月3日起至万世达公司付清住房现金价值时止按160元／月计算。
关于违约金问题。万世达公司辩称，李淑芬等已主张临时安置补助费损失，不应再主张违约金，且主张的违约金过高。原判认为，在违约金不足以补偿原告受到的损失的情况下，可以同时主张。另，根据《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十八条第一款、第二十八条第二款的相关规定并参照中江县人民政府2007年所制定的城镇房屋拆迁相关补偿标准，李淑芬等主张的违约金加上本院确定的临时安置补助费并未超过实际损失，万世达公司的抗辩理由不能成立。
关于找补问题。根据协议约定，甲方向乙方安置约定的房屋，乙方应向甲方支付18400元，为减少讼累，可一并处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《城市房屋拆迁管理条例》第四条第一款、第二十二条第一款、第三十一条、第三十二条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、被告德阳市万世达置业有限公司向原告李淑芬、沈冬梅、沈建英、沈小光、沈红春支付因不能安置住房的房屋安置补偿款475100元（已品迭原告应向被告找补的房屋价款18400元）�限于本判决生效后十日内付清。二、被告德阳市万世达置业有限公司支付原告李淑芬、沈冬梅、沈建英、沈小光、沈红春搬迁补助费320元，限于本判决生效后十日内付清。三、被告德阳市万世达置业有限公司支付原告李淑芬、沈冬梅、沈建英、沈小光、沈红春自2005年6月3日起至2007年12月2日止的住房临时安置补助费共计2340元；支付自2007年12月3日起至付清房屋安置货币补偿款时止按160元／月计算的住房临时安置补助费。限于本判决生效后十日内支付。四、被告德阳市万世达置业有限公司向原告李淑芬、沈冬梅、沈建英、沈小光、沈红春支付因迟延交付安置房的违约金20000元，限于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告李淑芬、沈冬梅、沈建英、沈小光、沈红春的其余诉讼请求。
案件受理费4766元，评估鉴定费6500元，合计11266元，由被告德阳市万世达置业有限公司负�（受理费、评估鉴定费已由原告李淑芬全部垫付，待判决执行时，由被告一并支付给原告）。
宣判后，原审被告万世达公司不服，向本院上诉称，原判认定事实不清、程序违法、适用法律错误。请求：撤销原判，改判驳回被上诉人要求货币补偿的诉讼请求。理由如下：1.原审程序违法：被上诉人起诉请求安置房屋，后变更为“要求进行货币补偿”没有合同和法律依据，只能主张赔偿损失。原审法院同意其变更诉讼请求属程序违法。2.原审事实不清：原判采信的《房地产估价报告》（德良友房地评估（2013）字第112号）评估对象不存在，评估结果错误，不应被采信。3.原判适用法律错误：原判引用的法律条文系违约赔偿损失的规定，与被上诉人货币补偿的诉讼请求不一致。4.即便被上诉人变更诉请，但货币补偿针对的应当是被拆迁的房屋，而不是安置房屋。
被上诉人�辩称，原审程序合法，被上诉人是基于上诉人客观上不能按照协议提供安置房屋，才变更诉请为货币补偿；《房地产估价报告》是对同地段、同楼层、同面积房屋价值进行比对评估，原判认定事实清楚；原判适用法律正确。
二审经审理查明的事实与一审一致，且双方对其他损失等费用的计算无异议，本院依法予以确认。
本院认为：本案上诉争议的焦点有：被上诉人能否享受货币补偿？《房地产估价报告》是否应被采信作为补偿依据？
关于被上诉人能否享受货币补偿的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被上诉人基于上诉人多年来未按照约定交付、且客观上无法按照原约定向被上诉人提供安置房屋的事实，将诉�请求从要求上诉人继续履行合同义务——“安置房屋”变更为采取补救措施——“货币补偿”，该诉讼请求的变更内容及程序符合法律规定，原判依法予以准许正确无误。
关于《房地产估价报告》是否应被采信作为补偿依据的问题。《房地产估价报告》系对上诉人应当交付的位于中江县凯江镇“南岸公馆”C栋1单元3楼的安置房屋市场价值进行评估，人民法院委托的评估机构具有相应资质，评估程序合法，原判予以采信并无不当。
按照双方协议的约定，上诉人应当向被上诉人提供位于中江县凯江镇“南岸公馆”C栋1单元3楼、四室两厅两卫简装、面积约为150平方米住房一套。现上诉人未按照约定履行合同义务，被上诉人请求其以货币补偿的方式达到履行合同的目的，有相应的事实和法律依据，故，原判以应当交付的安置房屋作为货币补偿的对象，并依据评估价格进�价值计算并无不当。
关于上诉人提出原判引用的法律条文系违约赔偿损失的规定，与被上诉人货币补偿的诉讼请求不一致的问题。经查，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”原判适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任的规定，以及第一百三十一条关于违约赔偿损失的规定，结合其他相关法律规定，判决上诉人采取货币补偿的补救措施并承担违约责任赔偿损失，符合相关法律规定。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受�费4766元，由德阳市万世达置业有限公司负担（已缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
审 判 员 王红梅
代理审判员 冯志远
二〇一四年四月二日
书 记 员 王 阳