湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终1227号
上诉人（原审被告）：杨峥嵘，男，1974年7月13日出生，汉族，住长沙市开福区。
委托代理人杨寨，湖南坚铮律师事务所律师。
委托代理人李幼德，湖南坚铮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长沙馨香源物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金霞路广福园小区一栋3楼。
法定代表人骆杰，该公司总经理。
委托代理人唐文汇，湖南天楚律师事务所律师。
委托代理人凌辉，湖南天楚律师事务所实习律师。
上诉人杨峥嵘因与被上诉人长沙馨香源物业管理有限公司（以下简称馨香源公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2016）湘0105民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人杨峥嵘不服原审判决，向本院上诉称，请求:一、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；二、判决确认物业服务收费标准为0.5元/㎡/月；三、判决本案一审、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。具体理由如下：一、一审法院无管辖权而判决，严重违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十五条的规定，当事人在合同中约定仲裁条款，一方向人民法院起诉的，应告知向仲裁机构仲裁，坚持起诉的，应裁定不予受理。本案中，被上诉人与长沙福兴隆房地产开发有限公司签订的《广福园物业管理服务合同》第三十九条明确规定：“本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交长沙市仲裁委员会依法裁决”，由此可知，上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案已约定由长沙仲裁委员会进行仲裁。但一审法院不仅受理了该案件，且作出了相应的判决，属于严重违反法定程序，请求二审法院依法撤销一审判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、一审判决适用法律错误，被上诉人起诉上诉人要求支付的物业服务费用，其中有近八年的费用已超过了诉讼时效，被上诉人早已失去胜诉权。本案中，被上诉人长期以来未向上诉人主张物业费，双方的法律关系已处于稳定状态，被上诉人已无权再向上诉人主张前八年的物业费。三、一审判决认定广福园小区小高层住宅物业费物业服务收费标准为1元/㎡/月错误，实际为0.5元/㎡/月，属事实认定错误。1、2003年10月20日，上诉人与被上诉人前身长沙福兴隆房地产开发有限公司广福园物业管理部在广福园签订的《广福园小区物业管理合同》，根据该合同第二条可知，物业管理费为0.5元/㎡/月。2002年10月20日，被上诉人与与开发商长沙福兴隆房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条可知，后签订的合同视为对先签合同的补充，以后签的合同为准。具体到本案中就应以上诉人与被上诉人于2003年10月20日签订的合同为准，涉案房屋收费标准为0.5元/㎡/月。2、被上诉人与开发商长沙福兴隆房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》中第二十二条规定，被上诉人收费标准为不带电梯的多层住宅0.5元/平方米/月，商铺1.5元/平方米/月，并没有明确规定涉案房屋应按1元/㎡/月进行缴纳，那么收费标准就应按上诉人与被上诉人签订的合同执行，即0.5元/㎡/月。3、被上诉人在一审中提供的长沙市物业管理公共性服务收费标准审批表用于证明收费标准，但是根本达不到被上诉人的证明目的。首先，该份审批表并没有物价局的盖章确认，仅有被上诉人自己的公章，一审法院对该份证据予以认可严重违反证据使用的规则；其次，该份证据名为审批表，从名称就可以看出这是被上诉人自己提请、制作的，并不代表物价局已经同意；最后，该份审批表的收费标准并没有经过业主的同意。因此，涉案房屋收费标准应为0.5元/㎡/月。四、一审判决认定上诉人欠费开始时间为2006年6月错误，实际开始时间为2008年，属事实认定错误。被上诉人向上诉人主张自2006年6月起至2016年3月31日止的物业服务费，但是根据被上诉人在一审中所提交的律师函的内容可知，被上诉人要求上诉人缴纳2008年至2016年3月31日的物业费。由此可知，被上诉人自己的主张与其提供的证据严重冲突，自相矛盾，可以说被上诉人自己都不清楚欠费的开始时间，足以可见被上诉人管理的混乱，就更别提服务质量了。五、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿等违约责任。具体如下：1、被上诉人并未完成其与开发商签订的物业管理服务合同的内容，达到其所承诺的服务标准，如房屋外观完好率98%、环境卫生保洁率98%、每六个月向全体业主公布管理费收支项目等等，实际情况是小区油烟到处飞、垃圾到处有、绿化带损坏也不修复，跟别说达到国家级优秀示范小区的标准，上诉人曾多次要求被上诉人解决楼上餐馆油烟排放问题，要其承担相应的墙面清洗义务，但被上诉人一直不予理睬，不及时处理。2、被上诉人并未尽到相应安全防范义务，小区内偷盗事件频繁发生，安保岗位无保安人员，未尽到相应职权范围内的其他管理维护义务。上诉人已有二辆电动车放在物业规划的停车位被偷，事后物业公司也一直未予以正面处理。根据上述法律规定，被上诉人的物业服务存在严重问题，达不到其所承诺的服务标准，上诉人主张被上诉人拆除烟道，清理墙面，并赔偿相应的摩托车被盗的损失。
被上诉人馨香源公司辩称：一、关于管辖权异议，上诉人并未一审中提出。根据管辖权异议的相关规定，上诉人在二审提交管辖权异议是不合理的。根据物业管理合同16条，双方就合同争议不能通过协调解决的，应向法院起诉；二、关于诉讼时效的问题，上诉人一审的时候并没有进行抗辩，在二审的时候就不应该再享有，物业的缴纳是个整体，关于最高院适用时效的约定，最后一期履行届满日起计算，双方对支付时间并没有约定，所以诉讼时效应从物业公司诉讼之日起；三、关于物业费标准的问题，合同约定物业管理费的标准以物价局规定的标准为依据，物价局相关规定和明确高层建筑是1元每平方。四、关于被上诉人是否履行义务的问题，被上诉人已经履行了合同的义务，并没有上诉人声称的违约行为，综上，我方认为一审法院认定事实清楚，请求二审法院依法维持。
馨香源公司向一审法院起诉请求：1、杨峥嵘向馨香源公司支付物业服务费15649元，滞纳金1000元；2、杨峥嵘承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理查明：2002年10月20日，长沙福兴隆房地产开发有限公司（甲方）与馨香源公司（乙方）签订《广福园物业管理服务合同》，约定长沙福兴隆房地产开发有限公司委托馨香源公司对长沙市开福区金霞路广福园小区进行物业管理，委托管理期限自2002年11月1日起至业主委员会成立日止，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理费的收取标准按双方协商的标准乙方向业主（住户）收取：（1）不带电梯的多层住宅0.5元/㎡/月；（2）商铺1.5元/㎡/月（最终以物价局批准的收费价格为准）。合同签订后，馨香源公司依约对长沙市开福区金霞路广福园小区进行物业管理和服务，杨峥嵘购买位于长沙市××小区××房，系小高层住宅。杨峥嵘自2006年6月起未再向馨香源公司缴纳物业服务费，至2016年3月31日，杨峥嵘共计欠缴物业服务费15649元。馨香源公司于2016年4月8日向杨峥嵘发出《律师函》催缴拖欠的物业服务费，因杨峥嵘未交纳物业管理费，而致使本案纠纷的产生。
另查明，馨香源公司从2002年8月26日起具有从事物业管理活动的资质，资质等级为三级，2009年5月18日资质等级变更为二级。馨香源公司向该院提交由长沙福兴隆房地产开发有限公司于2010年10月8日出具的一份《证明》，证明长沙福兴隆房地产开发有限公司广福园物业管理部系馨香源公司前身，馨香源公司成立于2002年8月26日。经物价部门批准，广福园小区小高层住宅物业服务费为1元/㎡/月。杨峥嵘辩称馨香源公司物业服务诸多方面不到位，2006年底电动车丢失，馨香源公司同意杨峥嵘免交两年物业费，但未提交证据证明。
一审法院认为：一、关于馨香源公司主体资格的问题。馨香源公司与长沙福兴隆房地产开发有限公司签订的《广福园物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故馨香源公司依合同约定对广福元小区进行物业服务和管理，杨峥嵘作为该小区业主，《广福园物业管理服务合同》对杨峥嵘具有约束效力，杨峥嵘提出的馨香源公司主体不适格的抗辩，该院不予支持。
二、关于物业服务费的问题。缴纳物业服务费是业主应尽的一项基本义务，杨峥嵘自2006年6月起至2016年3月31日止拖欠馨香源公司物业服务费共计15649元，至今尚未缴纳。杨峥嵘辩称馨香源公司物业服务诸多方面不到位，同意免除其两年物业费，但未提交证据证明，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，杨峥嵘对此应承担举证不能的法律后果。该院考虑到馨香源公司提供的物业服务确有瑕疵，酌情认定杨峥嵘应向馨香源公司支付其欠缴物业管理费的90%，即杨峥嵘应向馨香源公司支付2006年6月起至2016年3月31日止物业管理费14084.1元（15649元×90%）。而对于馨香源公司要求支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、杨峥嵘在本判决生效之日起十日内支付长沙馨香源物业管理有限公司2006年6月起至2016年3月31日止的物业服务费14084.1元；二、驳回长沙馨香源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如杨峥嵘未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费216元，由杨峥嵘承担190元，长沙馨香源物业管理有限公司承担26元。
二审中,上诉人向本院提交如下证据：证据一、广福园小区物业管理合同，拟证明：物业费为0.5元/平方米每月。证据二、照片一组。拟证明：被上诉人服务质量瑕疵严重，管理严重失职。被上诉人发表如下质证意见，关于证据一，一审我方提交过，合同第一章第二条物业管理费为0.5元/平方米每月（以物价局核价为准），三性没有异议；证据二、三性有异议。从照片看不出是哪，也不知道在哪拍的，而且在一审的时候，有证据证明我方的服务是到位的。本院经审查认为，证据一具有真实性、合法性，但因物业管理费用要以物价局核准为准，不能达到上诉人的证明目的；证据二具有真实性，能证明被上诉人服务确存在瑕疵。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、关于本案管辖权的问题。上诉人称，其与被上诉人物业服务合同纠纷一案已约定由长沙仲裁委员会进行仲裁，一审法院受理了该案件违反法定程序。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权。本案中，上诉人未在一审期间提出管辖权异议，在二审期间提出管辖权本院不予审查，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于诉讼时效的问题。上诉人称，被上诉人要求支付物业服务费用已过诉讼时效，被上诉人早已失去胜诉权。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩的，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案中，上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出本院不予支持。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于物业费用的标准问题。上诉人称，根据合同约定，物业费用标准为0.5元/平方米每月。本院经审查认为，虽然合同约定物业费用标准为0.5元/平方米每月，但最终要以物价局核准为准，一审根据物价局核准的1元/平方米每月计算物业费用并无不妥，上诉人的该项上诉理由与事实不符，本院不予支持。四、关于物业服务的瑕疵问题。上诉人称，物业服务有瑕疵，应承担相应的违约赔偿责任，本院认为，一审判决已考虑物业服务的瑕疵问题，酌情认定上诉人应向被上诉人支付其欠缴物业管理费的90%并对于被上诉人要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持并无不妥，上诉人在二审期间再提出被上诉人承担违约责任，本院不予支持。另，上诉人称，其欠费开始时间为2008年与事实不符，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人杨峥嵘的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费216元，由上诉人杨峥嵘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 黄 佳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。