广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3031号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省从化市。
法定代表人：胡玲，该公司董事长。
委托代理人：林景锋，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：叶继顺，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程x杰，住广东省广州市白云区。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因与被上诉人程x杰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：程x杰于2011年11月8日与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：程x杰购买国泰天彤公司开发的位于从化市江埔街河东南路388号7栋1003房，总房款为902798元；程x杰按照分期方式付款，自合同签订之日起（不超过5日）支付购房款170000元，剩余房款732798元应于2012年2月29日前付清；国泰天彤公司应在2012年12月31日前将上述房屋交付给程x杰使用；国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向程x杰支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期交房超过180日后，程x杰有权单方面解除合同，程x杰要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到程x杰解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还程x杰已支付房价款并支付利息（利息从程x杰付款日起至国泰天彤公司退款日止，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向程x杰支付违约金，违约金不足以补偿程x杰实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。程x杰要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向程x杰支付违约金等。
上述合同签订后，程x杰已经支付了全部购房款902798元，但国泰天彤公司未能于2012年12月31日前将房屋交付程x杰使用。
原审另查明，2014年7月21日，程x杰与国泰天彤公司签订了《入伙会签单》，且程x杰对于已经领取了涉案房屋钥匙的事实没有异议。
程x杰于2014年8月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：国泰天彤公司按照合同房价总款902798元的0.05%计付违约金给程x杰（违约金计付时间由2011年11月8日至2014年7月21日止）。原审诉讼中，程x杰变更原审诉请为：1、国泰天彤公司向程x杰支付延期交房违约金（从2013年1月1日起计至实际交房之日止，每日按照总房价902798元的万分之五的标准计算）；2、判令国泰天彤公司向程x杰支付公共设施违约金903元。之后，程x杰又申请撤回了上述第二项诉请。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，涉及以下几方面的问题：一、本案是否应中止审理及合同真实性问题。国泰天彤公司辩称对与程x杰签订的商品房买卖合同的真实性有异议，有待法院对（2014）穗从法房初字第511号中《广州市商品房买卖合同（预售）》印章的真实性进行鉴定后方能确定，为此请求原审法院中止审理本案。原审法院认为，本案与（2014）穗从法房初字第511号为相互独立的两个案件，且双方签订合同的时间并不相同，因此，（2014）穗从法房初字第511号案件公章真伪与本案并无关联性。另，程x杰已经支付完毕购房款，实际履行了支付购房款的义务，国泰天彤公司也出具了购房发票。因此，原审法院对于某天彤公司申请中止本案审理的请求不予采纳。程x杰与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。
二、关于逾期交房违约金问题。1、国泰天彤公司辩称没有违约之恶意，国泰天彤公司逾期交楼在客观上是天气、拆迁、政府行为等事件导致，属于不可抗力，且现房屋已经完工，可以交楼，因此要求调整逾期交楼违约金。原审法院认为国泰天彤公司作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气、拆迁等事件应有合理预期，预留足够的时间予以应对，且国泰天彤公司并未提交证据证明逾期交楼属于不可抗力导致。国泰天彤公司称房屋已经完工可以交楼，但未提交双方合同约定的交楼时应具备的各种文件予以证明，因此，对于某天彤公司称延期交楼属于不可抗力及现工程已完工可以交楼的答辩意见，原审法院不予采纳。2、根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向程x杰支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现国泰天彤公司亦未举证证明程x杰诉请的违约金过高的超过程x杰的实际损失。因此，对国泰天彤公司认为程x杰主张的违约金过高要求予以调整的意见，原审法院不予采纳。
三、国泰天彤公司辩称2014年5月23日的特大暴雨属于不可抗力，应从迟廷交楼违约天数中扣除42天。程x杰与国泰天彤公司签订的合同约定的交房日期为2012年12月31日之前，特大暴雨天气发生在国泰天彤公司违约迟延履行交房义务之后，不能免除责任。因此，对于某天彤公司要求扣除42天违约金计算天数的答辩，原审法院不予采纳。
四、关于国泰天彤公司主张程x杰存在首期购房款迟延付款情况。国泰天彤公司认为程x杰首期款存在迟廷15天付款情况，要求将程x杰首期款迟延付款违约金与国泰天彤公司的迟延交楼违约金进行抵扣，但国泰天彤公司并未就该主张提出反诉，且对于违约金抵扣情况双方并无合同约定，原审法院不予支持。
五、关于涉案房屋交付问题。程x杰与国泰天彤公司对于房屋的具体交付并未有明确的约定。程x杰对于本人已领取涉案房屋的钥匙的事实并无异议，这一行为意味着国泰天彤公司已履行了“交钥匙”的义务即已将涉案房屋转移给程x杰占有，因此，国泰天彤公司已经履行了房屋交付义务。国泰天彤公司向原审法院提交的有程x杰签名确认的《入伙会签表》证明程x杰领取涉案房屋钥匙的时间是2014年7月21日。因此，程x杰收楼的时间应为2014年7月21日，国泰天彤公司支付的迟延交楼违约金截止日期应为2014年7月21日。
另，程x杰放弃要求国泰天彤公司支付迟延通过公用设施及附属配套项目验收违约金903元的请求，是对自身权利的行使，原审法院予以采纳。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2014年12月25日作出如下判决：一、从化国泰天彤房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向程x杰支付逾期交房违约金，违约金以购房款902798元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年1月1日起计至2014年7月21日；二、驳回程x杰的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1691元，由从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审漏查某在迟延交楼中的实际损失，直接依据合同约定的标准判令国泰天彤公司每日按日万分之五的标准支持违约金明显畸高。本案违约金应按江浦街东南路388号地段房屋租金参考价每月平方米6元的标准计算。（一）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。（二）违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失后果。国泰天彤公司逾期交楼的后果是程x杰无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即程x杰的损失实为房屋的租金损失，不应包括预期利益损失，且该计算方式亦为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋的租金标准为每月每平方米6元，即程x杰的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘每月每平方米17元的租金标准，其租金损失最多也就是1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。原审法院直接依合同约定判决每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显畸高。二、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。综上所述，国泰天彤公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价每月每平方米6元的标准向程x杰支付违约金，从2013年1月1日起算至2014年7月21日。
被上诉人程x杰答辩称：对一审判决有异议。原审判令违约金计算时间从2013年1月1日起至2014年7月21日止，程x杰对此不予认可。程x杰按照通知时间收楼，对方要求程x杰缴纳维修基金和两个月的物业管理费。当时对方拿出很多文件给程x杰签收，这些文件中有一份写了（已经符合了国家验收的条件）该项，程x杰要求对方出示符合国家验收条件的文件，但是对方无法提供，因此程x杰拒绝在该文件上签名。虽然程x杰拿了钥匙，但是涉案房屋当时并不符合交楼的标准，现在还不符合法定和合同约定的收楼条件。另外，程x杰要求进场装修亦遭到对方拒绝。因此，程x杰认为逾期交楼违约金的时间不应当截止到程x杰领取钥匙的时间，而应当是计算到涉案房屋符合合同约定的收楼条件为止。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
在本案二审过程中，上诉人国泰天彤公司向本院提交如下证据：1、（2014）穗从法房初字第73号民事判决书，2、（2014）穗从法房初字第73号《法律文书生效证明表》，证据1-2拟证明原审法院基于同样的事实，前后作出不同的违约金计算标准，违背同一楼盘违约责任标准适用的统一性，结合本案事实，原审判决违约金标准过高，应予下调。被上诉人程x杰质证称：不认可该证据，且该证据与本案无关。
本院另查明，一、双方当事人二审均确认涉案楼盘至今未能取得永久用电。二、程x杰二审陈述称：国泰天彤公司在要求收楼的时候，程x杰提出查看相关验收手续，对方都没有提供，虽然程x杰在《入伙会签单》签名并签收了涉案房屋钥匙，但涉案房屋并不具备法定和合同约定的交楼条件，程x杰就拒绝签收其他文件；另外，程x杰提交《申请进场装修表》要求对涉案房屋进行装修，但国泰天彤公司不同意，至今也没有进场；涉案房屋钥匙目前在程x杰手中。国泰天彤公司陈述称：程x杰已经于2014年7月21日签收了入伙单及房屋钥匙，还缴纳了物业管理费，程x杰认为国泰天彤公司没有取得相应文件，但是按照法律规定其签收了钥匙，应当视为其已经实际收楼了；至于程x杰所称国泰天彤公司阻止其进场装修，代理人不清楚。三、至于程x杰为何在起诉状中明确诉请国泰天彤公司计付违约金的时间是2011年11月8日至2014年7月21日止，程x杰二审中称不清楚。
本院认为：原审法院对于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》效力及双方权利义务的认定，合法有据，不作赘述。针对国泰天彤公司的上诉主张，本院认定如下：
一、关于违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在合同第十四条约定国泰天彤公司如未能按合同约定的期限交房，逾期超过180日的，程x杰要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向程x杰支付违约金。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，在判断违约金标准高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成程x杰的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。
二、至于某天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰天彤公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。
另外，程x杰对其已于2014年7月21日领取涉案房屋钥匙的事实并无异议，原审认定程x杰实际收楼时间为2014年7月21日，国泰天彤公司支付的迟延交楼违约金截止日期应为该日止，并无不妥。程x杰二审未对本案提起上诉，其以涉案房屋尚不具备交房条件为由抗辩国泰天彤公司应继续支付收楼之后的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人国泰天彤公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3382元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年六月十六日
书 记 员 璩方慧