广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4220号
上诉人（原审被告）：周木兰，住广东省雷州市。
委托代理人：戴海婷，系广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市高德美居置业有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：苏萌，董事长。
委托代理人：胡新范，系广东德法理（北京）律师事务所律师
上诉人周木兰因与被上诉人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德美居公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月1日，高德美居公司（出租人、甲方）与周木兰（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区珠江新城花城大道53号二层108A-2房号的房地产（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积81.3平方米；租赁期限为2013年7月15日至2015年12月31日，其中2013年11月15日至2015年7月14日期间月租金为11707.2元；2015年7月15日至2015年12月31日期间月租金为12292.56元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或转账方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳11707.2元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；本合同未规定事宜，及与《补充协议》约定不同之条款，以《补充协议》约定为准等条款。
双方还签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方就涉案商铺订立本协议作为《租赁合同》之补充协议，如本补充协议与原合同有不同规定，则以本补充协议为准；租赁期限为2013年7月15日起至2019年7月14日止；2013年7月15日至2013年10月14日为装修免租期，2013年10月15日至2013年11月14日月租金为11707.2元（此为准时开业额外赠送免租期），2013年11月15日至2015年7月14日月租金为11707.2元，2015年7月15日至2016年7月14日月租金为12292.56元，2016年7月15日至2017年7月14日月租金为13029.95元，2017年7月15日至2018年7月14日月租金为13942.14元，2018年7月15日至2019年7月14日月租金为15057.57元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金；甲方应对负责安装的消防设备及防火设施（包括但不限于火灾警报器和烟感器）进行维修和更新，使其在租赁期限内处于良好和适用的状态；当乙方有任何改造工程需要向政府有关部门和公用事业单位申请批准时，经甲方书面同意后，甲方应协助乙方申请获得该等批准；甲方应根据乙方办理营业许可之需要及时提供有效的资料或证明文件以协助乙方办证；（11.1.1条）如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金；乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用等费用，否则除了按上述11.1.1条执行外：乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施；如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封50元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等；涉案商铺收铺日为2013年7月15日，甲方不再另行通知乙方等条款。《租赁合同》及《补充协议》签订后，高某美居公司将涉案商铺交付周木兰使用。
2014年6月23日，周木兰及案外人广东金仕贵金属经营有限公司等在《函件送达地址确认函》上签章确认其送达地址为“广州市天河区珠江新城花城大道高某汇CBD3座105-108铺”。
2014年8月26日，高某美居公司委托广东金某律师事务所按周木兰确认的送达地址邮寄《律师函》，催缴2014年3-8月的租金及相应违约金等。高某美居公司提供的EMS邮寄底单寄件人存联原件显示：收件人为周木兰及广东金仕贵金属经营有限公司；内件品名为高某汇3座105-108铺截止2014年8月欠费律师函。高某美居公司提供的广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明原件显示该邮件于2014年8月27日被“本人”签收。周木兰质证称确认收到上述《律师函》。
2014年9月6日，高某美居公司按周木兰确认的送达地址邮寄《催缴费用函》，催缴拖欠租金及相应滞纳金等。高某美居公司提供的EMS邮寄底单寄件人存联原件显示：收件人为周木兰及广东金仕贵金属经营有限公司；内件品名为高某3座105-108铺2014年9月催费函。高某美居公司提供的广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明原件显示该邮件于2014年9月7日被“本人”签收。周木兰质证称对上述《律师函》的真实性无异议，确认收到上述《律师函》。
2015年1月5日，周木兰签署《确认书》，确认其承租的涉案商铺交由广东金仕贵金属经营有限公司经营“广东黄金”品牌店。高某美居公司确认涉案商铺现经营广东黄金品牌店。
现高某美居公司以周木兰欠付自2014年2月1日起的租金为由起诉周木兰支付租金及相应违约金等。在本案审理中，周木兰确认其一直使用涉案商铺，租金交至2014年1月31日，自2014年2月起欠租至今。但周木兰辩称因涉案商铺未通过一次消防验收，因此其有权拒付租金。周木兰在本案中提供了以下证据：1、广东金仕贵金属经营有限公司向高某美居公司发出的落款时间为2014年4月1日、4月24日、4月29日、7月10日的《沟通联络函》多份，函称：其司进行消防报建工作，但高某美居公司提供的消防验收意见书资料不全；高某美居公司提供的一次验收消防资料不能作为二次消防报建资料使用，请高某美居公司尽快出示书面合格验收文件；如高某美居公司未能解决一次消防验收事宜，该司暂缓缴纳二、三月租金及管理费等。2、网上打印的建筑工程消防验收公告网上查询结果，显示“珠江新城花城大道53号”没有建设工程消防验收公告。3、广州市公安消防局于2015年2月6日出具的《关于对戴海婷信息公开申请的回复》，内容为没有查找到“珠江新城花城大道53号一至三层商铺”消防验收信息。4、穗公消（建验）字（2009）第1055号《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》，内容为天河区珠江新城G3-3地块高层住宅楼的自编B栋第四至四十六层建筑工程已竣工，土建项目符合消防安全要求等。5、穗公消验（2010）第0522号《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》，内容为广州市公安消防局对天河区珠江新城G3-3地块高层住宅楼的自编A、C、D栋第四层至天面建筑工程进行了消防验收，综合评定该建筑工程消防验收合格等。6、网上打印的广州市明和实业有限公司的建设工程消防验收公告，显示没有涉案商铺所在工程。周木兰提供上述证据拟证明高某美居公司尚未就涉案商铺申报消防验收，相关验收意见书只是涉及到住宅部分，没有商铺部分，因此其与高某美居公司沟通拒付租金。高某美居公司对上述证据质证称：对证据1的真实性不予确认，表示没有收到相关《沟通联络函》；对证据2的真实性不予确认，认为可以查询到涉案商铺已经过消防验收的信息；对证据3的关联性有异议，认为周木兰查询的地址不准确；对证据4、5、6亦不予认可，认为涉案商铺已经过消防验收。
高某美居公司另提供以下证据：1、网上打印的《广州市公安消防局建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告》，显示珠江新城G3-3地块于2010年3月19日抽查合格。2、网上打印的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，显示珠江新城G3-3住宅楼（裙楼及地下室）有消防备案信息。上述证据1、2拟证明涉案商铺已通过消防验收，符合消防规定。3、2014年10月，高某美居公司与案外人广东德法理律师事务所（即高某美居公司的委托代理人所任职的律师事务所，以下简称德法理律所）签订的《委托合同》，约定：高某美居公司委托德法理律所办理高某美居公司与周木兰等租赁合同纠纷案的起诉和应诉等法律事务；德法理律所委托胡新范律师作为代理人；律师代理费90000元，高某美居公司在德法理律所提供有效代理费发票后十五日内支付等。4、2014年10月16日德法理律所向高某美居公司开具的发票，显示律师费为90000元。5、2014年12月12日中国工商银行广东省分行营业部的业务回单，显示高某美居公司向德法理律所汇款90000元，用途备注为“诉讼费”。6、《广东省司法厅规定律师收费标准指导价》，该标准指导价规定了相应的收费标准，高某美居公司称其按上述标准支付相应律师费。上述证据3、4、5、6拟证明高某美居公司就本案在内的八案委托德法理律所提起诉讼，共支出律师费90000元，分摊到本案为11250元，该收费符合相关指导价，是合理的费用，按照《补充协议》约定该费用应由周木兰承担。周木兰对上述证据质证称：对上述证据1、2均不予确认，认为涉案商铺未经消防验收合格；对上述证据3、4不予认可，对证据5的真实性、合法性无异议，但认为业务回单上面用途显示为诉讼费，并非律师费；对证据6没异议，确认律师费收费标准是合理的，但认为其无须承担该费用。
原审法院另查明，高某美居公司就本案在内的八案委托德法理律所提起诉讼，原审法院以（2014）穗天法民四初字第2552-2559号案受理该批案件。
高某美居公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、周木兰支付自2014年2月1日起所拖欠租金；2、周木兰支付拖欠租金的违约金（以当月租金为本金，按每日0.5%标准计算，自欠交租金当月6日起计至周木兰实际清偿之日止，违约金总额以本金为限）；3、周木兰支付由于拖欠租金而产生的律师费11250元；4、周木兰承担本案诉讼费。
在原审庭审中，周木兰明确因为高某美居公司没有办理涉案商铺的一次消防验收，因此其拒付租金。周木兰表示《补充协议》约定办理一次消防是高某美居公司责任，二次消防由周木兰报建；高某美居公司亦表示二次消防是由周木兰报建。原审法院根据周木兰的申请，依法就涉案房屋的消防验收情况向向广州市公安消防局发函调查。2015年3月12日，广州市公安消防局向原审法院出具《关于对天河区人民法院协助调查函的复函》（以下简称《复函》），函称：位于珠江新城G3-3地块（地址为花城大道53号）住宅楼裙楼及地下室建筑工程的土建消防经过消防验收备案，抽查结果为合格；天河区珠江新城花城大道53号一层自编108-1号铺、二层自编105A、二层自编106A、二层108A-1、二层108A-2（即本案涉案商铺）、一层自编105、一层108-2以及一层自编106房号的房产所在建筑土建消防经过消防验收备案，抽查结果为合格；该局没有受理过上述房产二次消防验收申报；由于上述房产已经过消防验收备案，如需装修可以申请消防装修验收备案等。原、周木兰双方对上述《复函》的真实性、合法性均无异议。
另在本案审理中，高某美居公司明确在本案中向周木兰主张2014年2月1日至2015年4月30日期间的租金及相应违约金，此后的租金及违约金其另案主张。
原审法院认为：《租赁合同》和《补充协议》是高某美居公司、周木兰双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。
高某美居公司提供涉案商铺给周木兰使用，在租赁期内周木兰应按约定支付租金，逾期支付租金应承担违约责任。周木兰明确因为高某美居公司没有办理涉案商铺的一次消防验收，因此其拒付租金；双方亦确认二次消防报建由周木兰负责。关于涉案商铺的消防验收情况，广州市公安消防局对此已出具《复函》明确：位于珠江新城G3-3地块（地址为花城大道53号）住宅楼裙楼及地下室建筑工程的土建消防经过消防验收备案，抽查结果为合格；包括涉案商铺在内的房产所在建筑土建消防经过消防验收备案，抽查结果为合格；该局没有受理过上述房产二次消防验收申报；由于上述房产已经过消防验收备案，如需装修可以申请消防装修验收备案等。因此周木兰以高某美居公司没有办理涉案商铺的一次消防验收为由拒付租金缺乏依据，原审法院不予支持。《租赁合同》及《补充协议》约定2013年11月15日至2015年7月14日月租金为11707.2元。在本案中，双方确认周木兰交租至2014年1月31日，自2014年2月起欠租至今。高某美居公司明确在本案中向周木兰主张2014年2月1日至2015年4月30日期间租金，因此周木兰应向高某美居公司支付上述期间的租金175608元（11707.2元×15个月）。
关于高某美居公司要求周木兰支付拖欠租金的违约金的诉请。《补充协议》约定：周木兰应于每月5日前向高某美居公司支付当月应付租金；如周木兰迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向高某美居公司支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。周木兰称双方约定的违约金每日千分之五的标准过高，请求原审法院予以调整。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”高某美居公司未对其实际损失进行举证，如按上述标准计付违约金，部分月份的逾期交租违约金已超过本金，确有过高之嫌。基于公平原则，原审法院酌情将逾期交租违约金调整为以周木兰在2014年2月1日至2015年4月30日期间每月欠付的租金11707.2元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，每月均自当月6日起计至周木兰实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限。
关于高某美居公司要求周木兰支付律师费的诉请。《补充协议》约定：由于周木兰欠费导致高某美居公司通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由周木兰承担高某美居公司委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。高某美居公司已提供《委托合同》、汇款业务回单及发票证明其就包括本案之内的八案共支付了律师费90000元，并要求周木兰向其支付分摊到本案的律师费11250元。高某美居公司提供了《广东省司法厅规定律师收费标准指导价》证明相关律师费是合理的，周某确认该收费标准合理，上述律师费应为高某美居公司向周木兰追索租金而产生的合理费用，高某美居公司要求周木兰向其支付上述律师费11250元具有合同依据，其诉请并无不当，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、周木兰于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市高德美居置业有限公司支付2014年2月1日至2015年4月30日期间承租广州市天河区珠江新城花城大道53号二层108A-2房产生的租金175608元；二、周木兰于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市高某美居置业有限公司支付欠付上述租金的违约金（违约金以周木兰在上述期间每月欠付的租金11707.2元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，每月均自当月6日起计至周木兰实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；三、周木兰于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市高某美居置业有限公司支付律师费11250元；四、驳回广州市高某美居置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3635元，由周木兰负担。
判后，周木兰不服原审判决，向本院提起上诉称：经周木兰公司经办人员反映，高某美居公司己同意减免周木兰2014年2月的租金，周木兰实际欠付期间是从2014年3月开始，实际欠租时间为14个月，原审判决多判令周木兰承担的欠租金额11707.2元。综上所述，上诉请求：1、改判原审判决第一项判项为：周木兰于本判决发生法律效力之日起10日内，向高德美居公司支付2014年3月1日至2015年4月30日期间承租广州市天河区珠江新城花城大道53号二层自编108A-2铺产生的租金163900.8元；2、本案诉讼费用由高某美居公司承担。
被上诉人高某美居公司答辩称：原审判决其实对高某美居公司是有所不公平的，但是高某美居公司也没有提起上诉，现二审也基本上认同原审的判决处理结果，请求维持原审判决。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
二审期间，周木兰向本院提交2014年1月份租金发票、有关租金事宜的通知书，拟证明高某美居公司同意减免周木兰2014年2月份的租金11707.20元。高某美居公司对此发表质证意见称：上述材料周木兰在原审并未提出也未提交，二审提交超过了举证期限，不应当采信，我方并未要求周木兰缴纳2014年1月份的租金，而且要求其缴纳3月份之后的租金等费用，另外通知书也不能表明高某美居公司认可减免对方相应的费用。
本院认为，二审双方争议的焦点是周木兰是否向高某美居公司多支付了2014年2月份涉案商铺租金。高某美居公司与周木兰签订的《租赁合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约切实履行。高某美居公司已经按照合同约定向周木兰提供了涉案商铺，周木兰理应按约定高某美居公司支付租金。周木兰二审提交高某美居公司2015年3月23日向其发出的有关租金的通知书，并主张高某美居公司曾承诺减免涉案商铺2014年2月的租金，但高某美居公司对此不予确认，而该通知书并未明确表示高某美居公司同意减免涉案商铺2014年2月的租金，且该通知书已经注明如周木兰未在2015年4月5日前缴纳租金，高某美居公司于2015年4月5日当天取消一切优惠（含免租免管优惠），即使高某美居公司有过减免涉案商铺2014年2月的租金的承诺，由于周木兰未按照该通知书的条件缴纳租金，该承诺也已经失效。故周木兰主张其不应当支付2014年2月份租金的理据不能成立，本院不予采纳。
鉴于本案系高某美居公司追索涉案商铺租金引起的纠纷，故本院只处理涉案商铺租金数额问题，而双方当事人均确认涉案商铺租金已经缴纳至2014年1月31日，自2014年2月起再未交租的事实并无异议，原审法院据此判令周木兰应向高某美居公司支付2014年2月1日至2015年4月30日期间的租金175608元及相应的违约金、律师费用，于法有据，本院予以维持。至于包含涉案商铺在内的8个商铺的保证金、以及物业管理费、水电费等费用，由于高某美居公司并未向周木兰追索、且周木兰在本案中并未就涉案商铺租赁保证金及管理费等费用提出反诉，故本院对此不予调处，双方可据实自行结算或另寻他途解决。
综上所述，周木兰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3635元，由上诉人周木兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年十二月九日
书 记 员 宋德光
邝伟贤