广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执复155号
复议申请人（被执行人）：钟根业，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
申请执行人：吴勇，男，汉族，住四川省岳池县。
复议申请人钟根业不服佛山市南海区人民法院（以下简称“南海区法院”）作出的（2015）佛南法执异字第420号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
南海区法院查明，该院于2014年5月7日作出（2013）佛南法民一初字第972号民事判决，判令钟根业应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿69166.08元予吴勇。双方当事人不服该判决上诉至本院。经审理，本院作出（2014）佛中法民一终字第2112号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该法律文书发生法律效力后，吴勇据此申请强制执行，南海区法院于2014年11月25日立案，案号为（2014）佛南法狮执字第1523号。在执行过程中，南海区法院于2015年5月21日分别查封登记在被执行人钟根业名下的佛山市南海区狮山镇官窑南浦南向村民小组东一巷1号房屋（证号：0200541828，以下简称“1号房屋”）及该房屋附着土地的使用权［证号：南府集建字（89）第215966号］。2015年7月13日，南海区法院作出（2014）佛南法狮执字第1523-3号执行裁定，裁定拍卖或变卖1号房屋。
另查明，异议人与其配偶郑翠仪育有两子一女，均已成家。
南海区法院认为，本案的争议焦点为是否停止对1号房屋的拍卖。虽然，南海区法院目前查明异议人名下除1号房屋外无其他房屋，但是，唯一住房不等同于生活必需的居住房屋，而且，根据相关法律规定，唯一住房及生活必需的居住房屋在满足一定条件下均可强制执行。异议人的两个儿子均已成年，异议人对两个儿子、儿媳及孙女均不负有扶养义务，故1号房屋的必需居住人员仅为异议人及其配偶。1号房屋面积较大，从其建筑面积和居住人数来看，该房的人均居住面积已超过佛山市南海区廉租住房人均居住面积15平方米的标准。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予强制执行”的规定，在异议人拒不履行生效法律文书确定义务的情况下，南海区法院依法可对1号房屋实施强制拍卖、变卖或者抵债。
关于异议人提出的1号房屋土地属集体所有不能拍卖的理由，根据相关法律规定，农村宅基地房屋可以在同一集体经济组织成员中转让，其附着土地使用权随同房屋一并转让。故异议人所述的宅基地房屋土地使用权不能转让的理由无法律依据。
综上，异议人的异议请求，无事实和法律依据，南海区法院对其不予支持。在异议人拒不履行生效判决确定的义务时，本院可对1号房屋予以强制执行。依照有关法律精神，南海区法院在实施强制执行后，将依法审查1号房屋的实际情况和该房拍卖款的分配情况，留给异议人及其扶养家属必需的生活用品及酌情决定是否为其保留一定时间内租赁房屋的款项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定：驳回异议人钟根业的异议。
复议申请人钟根业称：1号房屋属于复议申请人钟根业及其家人的唯一住房，且不符合可供执行的唯一住房的情形，法院应终止执行行为。
一、1号房屋属于农村屋，是复议申请人通过拆旧建新所建造，现由包括复议申请人在内的八口人居住，复议申请人及其家人除1号房屋外再无其他居所。复议申请人及妻子因年事已高早已没有参加工作，没有任何收入来源，复议申请人夫妻及两个孙女（分别为3岁和不足1岁）的生计主要靠两个儿子和儿媳的微薄收入维持，家庭收入早已捉襟见肘，不可能再花钱租房居住。复议申请人所在的村委会对上述情况非常清楚，也出具了相关证明。因此，1号房屋明显属于复议申请人及其家人生活唯一且必需的住房，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条之规定，不能对该房屋进行拍卖、变卖或抵债。
二、虽然相关法律规定唯一住房在满足一定条件前提下可供执行处理，但1号房屋的现状明显不适用。其一，申请执行人吴勇并未书面同意可预留相当租金予复议申请人及其家人，以确保其居住权利。对此，法院无自由裁量权，径行裁定拍卖1号房屋，不符合法律规定。相反，法院应在采取强制措施前充分征询所有涉及复议申请人的执行案件中的申请人意见是否一致同意预留租金，否则，一旦法院强制拍卖房屋，也将会导致执行款无法分配，复议申请人八口人无家可归的尴尬局面，此举也明显有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法精神。其二，1号房屋属于村屋，房屋及土地所有权分属异议人及南向村民小组集体所有，虽说现执行阶段只处理房屋所有权，但根据“房地一体”原则，实际上变相处分了1号房屋的土地使用权，侵害了集体的利益。故此，处分集体土地使用权也应征得集体成员的同意。综上，原执行异议裁定认定事实不清，适用法律错误，请求撤销（2015）佛南法执异字第420号执行裁定，依法裁定停止对1号房屋执行的行为。
复议申请人钟根业复议期间没有向本院提交证据。
申请执行人吴勇复议期间没有答辩亦没有向本院提交证据。
经审查，本院对南海区法院查明的事实予以确认。
本院查明，1号房屋登记权属人为钟根业，权证号为粤房地权证佛字第××号，层数为4层，建筑面积441.03平方米，土地自用面积120.45平方米，属于宅基地。该房屋未设立抵押。
本院认为：第一，关于1号房屋是否复议申请人钟根业及其扶养家属生活必须住房的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”本案中，复议申请人钟根业所称的与其同住的七人中，其两个儿子均已成年并且已婚，故其儿子、儿媳及孙女均不属于法律上需要其扶养的家属，仅其配偶属于需要其扶养的家属。1号房屋由复议申请人钟根业及其配偶居住已明显超过佛山市南海区廉租房人均15平方米的最低住房保障面积标准，故即使1号房屋为复议申请人钟根业名下的唯一住房，但该房屋不属于其及其抚养家属的生活必需住房，南海区法院仍可依法予以强制执行，但南海区法院应当根据本案实际情况依法采取适当措施以保障申请复议人及其扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品。另外，申请执行人吴勇在异议听证中已表示同意依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第三项的规定从1号房屋的拍卖款项中扣除相应租金作为复议申请人及其扶养家属的租房保障。因此，复议申请人钟根业关于1号房屋系其生活唯一且必需住房，依法不得强制执行的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。
第二，关于复议申请人钟根业认为1号房屋的土地属集体所有，依法不能拍卖处分，且处分集体土地使用权须征得集体成员同意的问题。经查，涉案房产对应的土地为宅基地，根据土地管理相关法律法规的规定，农村宅基地可以在同一集体经济组织成员中转让，且转让时农村宅基地及其地上建筑的房屋一并转让，而征得集体成员同意并非农村宅基地使用权及其上房屋进入司法拍卖程序的法定条件。故复议申请人钟根业的上述主张没有法律依据，本院不予支持。
综上，复议申请人钟根业的复议主张理据不足，本院不予采纳，南海区法院（2015）佛南法执异字第420号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人钟根业的复议请求，维持佛山市南海区人民法院（2015）佛南法执异字第420号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 李 慧
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 兰 莹