福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1321号
上诉人（原审被告）洪艺美，女，1981年9月26日出生，汉族。
委托代理人许建义，福建嘉凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周姣，女，1963年2月5日出生，汉族。
上诉人洪艺美因与被上诉人周姣物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第16980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，2013年7月19日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁坐落于厦门市虎溪岩路1号206室房屋，由被告居住使用。双方还约定租金每月2800元，租金采用预付形式按季度支付，租期自2013年7月19日至2014年7月18日止等。合同签订后，原告依约将讼争房产交给被告。被告依约向原告支付了一个月的履约保证金2800元及第一季度的租金8400元；第二次支付租金时，被告一次性向原告支付了后九个月的租金25200元，一年租期的租金均已经付清。2014年6月，原告向被告发送手机短信，告知合同期即将届满，若要续租需支付租金，否则将收回房屋。被告回复原告，因于2013年11月代原告垫付20000元款项可用于折抵房租。租赁期限届满后，被告并未将房产归还原告，继续使用讼争房产，除交纳水电费、煤气费外，未再支付房租。2014年11月12日，原告向被告发出书面催告函要求被告立即将讼争房产腾空并归还原告。后原告诉至法院，请求判令：1、被告立即将厦门市虎溪岩路1号206室房屋返还原告；2、被告向原告支付侵占讼争房产期间的费用（自2014年7月19日起按照每月2800元计算到原告交还讼争房产之日止）；3、被告承担侵占讼争房产期间的所有费用，包括但不限于水电费、煤气费、电话费、有限电视费、卫生费、物业管理费、房屋公共维修金等（庭审中，原告撤回第3项诉讼请求，法院裁定予以准许）。
原审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原、被告之间原有租赁合同关系，租赁合同期限届满后，双方未达成新租赁合同，被告应向原告返还讼争房屋，但仍占有该房屋，系无权占有，原告作为权利人可以请求被告返还原物。故原告第一项诉请合法有据，法院予以支持。被告抗辩以代垫款抵扣房屋使用费，缺乏约定依据或法律依据，法院不予采纳其抗辩意见。被告的无权占有造成原告之损失，该损失可比照原租金标准即每月2800元计付。故原告第二项诉请亦予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告洪艺美在判决生效之日起五日内搬出厦门市虎溪岩路1号206室房屋，将房屋腾空归还原告周姣；二、被告洪艺美在判决生效之日起五日内向原告周姣支付房屋占用费（按每月2800元的标准自2014年7月19日起计算至被告实际退还房屋之日止）。
宣判后，洪艺美不服，向本院提起上诉。
上诉人洪艺美上诉称，2013年7月19日洪艺美与周姣签订一份《房屋租赁合同》，约定洪艺美向周姣租赁涉案房屋用于居住使用，租金为每月人民币2800元，租金采用预付形式按季度支付，租期自2013年7月19日至2014年7月18日止。合同签订后，洪艺美依约向周姣缴纳了一个月的履约保证金2800元及第一季度租金8400元，后因洪艺美感觉与周姣相处比较融洽，也是基于对周姣的信任，在第二次交租金时一次性支付了后九个月的租金25200元，提前履行了支付全部剩余租期租金的义务。因周姣要求洪艺美帮其联系向洪艺美家乡村民转让土地，并于2013年11月22日要求洪艺美代其向洪和章支付20000元土地转让订金，在支付订金后周姣反悔不再向洪和章转让土地，也没有向洪艺美返还所代垫的土地转让订金。经双方协商，周姣答应洪艺美代支付的20000订金待合同约定的房屋租期满后由洪艺美续租抵扣租金；向洪和章交付的20000元土地转让订金再由双方共同配合追讨。由于经多次与洪和章交涉，洪和章均无意退回所收取的订金，周姣为了规避未能讨回20000元订金的风险，才反悔于租期届满且已超过三个多月的2014年11月12日书面催告洪艺美归还涉案房屋，并在其后提前诉讼的。据上，洪艺美认为，洪艺美是基于与周姣的口头约定，才在涉案房屋租期届满后继续占有居住涉案房屋的，洪艺美在涉案房屋租期届满后继续占有居住涉案房屋具有约定和法律依据。周姣在与洪艺美达成以20000元代垫款抵扣续租租期租金口头协议后的反悔行为，依实依法均不应得到人民法院的支持。原审法院以“被告抗辩以代垫款抵扣房屋使用费，缺乏约定依据或法律依据，本院不予采纳其抗辩意见”为由，支持周姣的诉讼请求显属错误判决。为此，请求二审法院撤销一审错误判决，依法改判洪艺美以履约保证金2800元及周姣应向洪艺美返还的代垫款20000元抵扣自2014年7月19日起算至洪艺美实际退还房屋之日止的租金。
被上诉人周姣答辩称，洪艺美所述的事情，与本案无关，缺少法律依据。对于一审的判决，周姣没有异议，请求二审法院予以维持。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，除洪艺美认为原审判决遗漏认定双方有通过协商，周姣同意20000元用于抵扣租金的事实外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审期间，洪艺美提交如下证据：1、收据，系洪艺美代周姣向洪和章支付20000元定金的收据。一审时，洪和章作为证人也有到庭。一审以洪艺美超过举证期限为由，对证据没有收取。2、房屋移交便条，证明讼争房屋已于2015年2月16日归还周姣。周姣经质证认为，对于收条真实性有异议，而且，这个事情跟房屋租赁没有关系。就是收定金，洪和章也应该还。对于房屋移交便条，真实性予以确认。
本院认为，根据二审洪艺美提交的房屋移交便条载明的事实，双方当事人对于洪艺美在讼争房屋租赁期满后，在未再支付租金的情形下仍居住至2015年2月16日的事实均无异议，洪艺美主张双方经协商同意以其代周姣垫付的20000元定金抵付租金，因周姣不予认可，洪艺美亦无直接证据证明双方达成上述协议，且洪艺美垫付定金之事实也与本案租金支付不存在关联性，其可另行主张权利，故洪艺美上诉主张缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确。因双方二审期间对租金计算截止日期予以确认，基于该新发生事实，本院对原审判决该部分判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第16980号民事判决第一项；
二、变更厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第16980号民事判决第二项为：被告洪艺美在判决生效之日起五日内向原告周姣支付房屋占用费（按每月2800元的标准自2014年7月19日起计算至2015年2月16日止）。
三、驳回洪艺美的上诉请求。
本案二审案件受理费290元，由上诉人洪艺美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 柯艳雪
二〇一五年五月二十日
代书记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。