广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终8178号上诉人（原审被告）：佛山市红星影剧院有限公司，住所地广东省佛山市禅城区福宁路8号之一。统一社会信用代码914406005591606703。法定代表人：潘湘耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵华，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，广东群豪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市红星影剧院，住所地广东省佛山市禅城区福宁路*号之一。组织机构代码19352381-9。委托诉讼代理人：赵华，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，广东群豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市世纪东方物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区东升内街23号首层2-6号。注册号：440602000058238。法定代表人：张惠芳。委托诉讼代理人：区巧渝，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：程宽，广东天地正（广州）律师事务所律师。原审被告：佛山市电影发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区卫国路55号8座四楼。统一社会信用代码914406006905456131。法定代表人：蔡祝平，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵华，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，广东群豪律师事务所律师。上诉人佛山市红星影剧院有限公司（以下简称红星公司）、佛山市红星影剧院（以下简称红星影剧院）因与被上诉人佛山市世纪东方物业经营管理有限公司（以下简称世纪东方公司）、原审被告佛山市电影发展有限公司（以下简称电影公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人红星公司、红星影剧院上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回世纪东方公司的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用均由世纪东方公司承担。事实与理由：红星影剧院不是案涉物业的登记权利人，也没有实际占有案涉物业，依法无需承担交纳物业服务费的义务。世纪东方公司主张红星公司与其存在物业服务合同关系，红星公司违反物业服务合同约定，应承担支付物业服务费等违约责任，红星影剧院对红星公司的债务承担连带清偿责任。一审法院却认定红星影剧院与世纪东方公司存在物业服务合同关系，红星影剧院违约应承担支付物业服务费等违约责任，由红星公司对红星影剧院的债务承担连带清偿责任。该判决明显超出世纪东方公司主张的事实和诉请范围，违反了“不告不理”原则，应予撤销。即使世纪东方公司有类似主张，一审法院未重新指定举证期限，适用法律及程序错误，应予纠正。根据一、二审法院调取的《关于对佛山市红星影剧院体制改革方案的批复》等文件证明，红星公司不是拆迁补偿的当事人，也未获准承受红星影剧院的债权债务及实际合法占有案涉物业。《关于红星影剧院有限公司2010年未有经营收入的情况报告》（以下简称《情况报告》）及《关于继续沿用原址办理工商年检的情况说明》（以下简称《情况说明》）已被履行国有资产出资管理人职责的机构及其股东电影公司确认无效，且违反我国企业国有资产法第三十条、第三十二条的规定，依法不具有法律效力。红星影剧院与世纪东方公司依法不存在债务关系，红星公司不是加入红星影剧院的债权债务，上述文件亦无效，故不构成债务加入。世纪东方公司没有举证证明案涉物业符合交付条件，不能举证证明发出了《交楼通知书》。本案的处理结果与拆迁安置补偿合同的补偿义务人有直接利害关系，一审法院未追加其为本案当事人，却径行对合同履行情况进行认定，剥夺了当事人的基本诉讼权利，适用法律及程序错误，应予纠正。案涉物业必须按照规定通过招投标方式选定物业管理企业，但世纪东方公司等采取虚假招标方式签订《前期物业管理合同》，又私下协商终止该合同，重新签订新的《前期物业管理合同》，违反了现行法律的禁止性规定而无效。该合同第6条第1款约定“由业主承担交楼通知书发出当日起的物业服务费”违反了物业管理条例第6、7条以及《广东省物业管理条例》第10、47条的规定，应为无效。一审对此适用法律错误，应予纠正。被上诉人世纪东方公司答辩称，2007年6月至2010年期间，佛山市机构编制部门、佛山市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称佛山国资委）批准，红星影剧院转制为企业。2010年6月，佛山国资委批复同意红星影剧院改为企业后，组建红星公司。2011年6月27日、28日，红星公司在《情况报告》和《情况说明》中声明：承继红星影剧院的债权债务，原物业归其所有。自始至终，红星公司并未举证证明其改制后，有关部门依法对红星影剧院的资产、债权债务进行了分割、剥离。案涉物业至今未交付，原因在于红星公司签收交楼通知书后拒不办理收楼手续，而非案涉物业未达到交付条件。世纪东方公司未案涉物业提供了服务，案涉物业业主交纳物业服务费不以合法占有为前提。吴金玉既代表红星影剧院，又代表红星公司，两者主体混同。红星公司已接收安置物业2P12铺，并出租给佛山市普群新城经营管理有限公司，租金一直由红星公司收取，可见红星公司是以所有权人身份对该铺行使权利。一审判决没有超出世纪东方公司的诉讼请求，程序合法。原审被告电影公司陈述称，一审认定电影公司无需承担责任正确，但认定红星影剧院应承担缴纳物业费的义务，红星公司应承担连带责任错误。世纪东方公司在举证期限届满后变更诉讼请求属新的诉讼，一审程序错误，应驳回世纪东方公司的诉讼请求。被上诉人世纪东方公司向一审法院起诉请求：1、红星公司向世纪东方公司支付2012年6月6日至2014年12月的物业管理服务费177380.28元和违约金（自2012年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止，暂计至2014年12月11日止为54187.28元）；2、红星公司承担本案诉讼费用。诉讼中，世纪东方公司申请追加红星影剧院和电影公司作为被告，并请求判令二者对红星公司的债务承担连带清偿责任。世纪东方公司此后又明确其诉讼请求为：1.红星公司、红星影剧院和电影公司向世纪东方公司支付2012年6月6日至2014年12月的物业服务费177380.28元及自2012年6月6日起至付清之日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，暂计至2014年12月11日止为人民币54187.28元）；2.本案诉讼费由红星公司、红星影剧院和电影公司承担。一审法院认定的事实：2008年3月12日，案外人佛山市禅城区土地储备中心（拆迁人、甲方，以下简称土储中心）与红星影剧院（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》（编号：ZM00803100183），约定由土储中心拆除红星影剧院位于佛山市市区福宁路8号首、二层及东向三至五层办公用房（产权证编号为粤房地证字第××号），套内建筑面积为1370.40平方米。合同主要约定有：一、乙方选择货币补偿与产权调换相结合的拆迁补偿方式，其中货币补偿金额为7179450元；产权调换之安置房屋为位于禅城区兆祥路南侧普君地块新建小区办公用途新楼，补偿房产为非住宅套内建筑面积329.90平方米，公共分摊面积不少于被拆迁房屋公共分摊面积。二、在拆迁双方当事人签订合同之日起4年内，甲方必须将经竣工验收合格，并符合合同规定的补偿房屋交付给乙方；补偿房屋质量、结构、装修、设备等应按规划部门批准的设计标准执行；甲方保证补偿给乙方的房屋没有产权纠纷、财务纠纷及抵押，否则甲方承担相应的法律责任。双方还就补偿金支付方式、临时安置补助费、违约责任等进行了约定。双方在合同落款处盖章，吴金玉在乙方法定代表人处签名。2009年9月23日，案外人土储中心（拆迁人、甲方）与红星影剧院（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》（编号：ZM00803100149），约定由土储中心拆除红星影剧院位于佛山市市区福宁路8号之一文体、娱乐、住宅用途的房屋（产权证编号为粤房字第××号），套内建筑面积为2839.16平方米。合同主要约定有：一、乙方选择货币补偿与产权调换相结合的拆迁补偿方式，其中货币补偿金额为14950000元；产权调换之安置房屋为位于禅城区兆祥路南侧普君地块办公用途新楼，补偿房产为非住宅套内建筑面积539.16平方米，公共分摊面积不少于被拆迁房屋公共分摊面积。二、在拆迁双方当事人签订合同之日起4年内，甲方必须将经竣工验收合格，并符合合同规定的补偿房屋交付给乙方；补偿房屋质量、结构、装修、设备等应按规划部门批准的设计标准执行；甲方保证补偿给乙方的房屋没有产权纠纷、财务纠纷及抵押，否则甲方承担相应的法律责任。双方还就补偿金支付方式、临时安置补偿费、违约责任等进行了约定。双方在合同落款处盖章，吴金玉在乙方法定代表人处签名。2012年6月6日，佛山市禅城区祖庙东华里片区改造工程指挥部办公室向红星影剧院发出《交楼通知书》，载明：“根据《拆迁补偿安置合同》及您所选定普君北路5号2P12、普祥路12号2P1、201、202之一号铺已达到交楼标准，请您于2012年6月6日到世纪东方物业经营管理有限公司办理收楼手续，如当天未能办理可预约办理。”吴金玉签收了该份通知。《交楼通知》附由拆迁人土储中心向红星影剧院发出《祖庙东华里兆祥路南侧普君地块安置小区征拆房屋安置通知》，上载：一、安置地址为普君北路5号2P12、普祥路12号2P1、201、202之一号铺，套内面积为548.02平方米和320.57平方米，建筑面积为669.73平方米和383.94平方米，准确结算面积以房管部门测绘结果面积为准。二、收楼须知--住户必须在两天内到物业管理公司办理有关收楼手续，逾期之日起的物业管理费由住户承担。吴金玉亦在该通知“住户”处签名，签署时间为2012年6月6日。2012年6月6日、10月9日，红星公司（甲方）与佛山市普君新城经营管理有限公司（乙方，以下简称普君新城公司）分别签订《佛山市普君新城商铺租赁合同》及《佛山市普君新城补充协议》，约定红星公司将位于佛山市普君北路5号2P12号商铺（建筑面积669.73㎡）出租给普君新城公司使用，并约定了租赁期限、租金标准、租金支付方式等主要合同条款。双方分别在合同及补充协议上签章。红星公司以其账户收取租金，亦以其名义开具租金收据。至今，红星影剧院或红星公司均未办理位于普祥路12号2P1、201、202之一号铺之安置房屋的接收手续，该安置房屋一直处于空置状态。另查明一：位于佛山市禅城区同济路北、文华路西、兆祥路南、普君路东的佛禅（挂）2001-017地块“普君新城社区三”的工程项目是由佛山市东建集团公司（即东建公司）开发建设，取得《建设工程规划许可证》，并于2011年12月22日通过竣工验收备案。涉案之普祥路12号2P1、201、202之一号铺之安置房屋位于“普君新城社区三”范围内。经招投标程序，2011年9月20日，东建公司（甲方）与世纪东方公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》（普君新城社区三），约定由世纪东方公司为“普君新城社区三”提供物业管理服务，合同载明物业名称为普君新城（社区三），物业类型为商住楼。合同约定有：一、（第五条）本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.60元/月/平方米，商业物业为15元/月/平方米（未含中央空调费），不包括住宅区公共水、电分摊、电梯用电量、二次供水水泵电量、独立水系电量、单元梯灯电量、变电设施及供水、供电设施及供水、供电管网所产生的水耗、电损。二、（第六条）业主应于收楼（即签署收楼确认书或领取入户房门钥匙当日，两者以先发生者为准）之日起交纳物业服务费用。如因业主原因未能办理收楼手续，则业主应由收楼通知书发出30日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者由于甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前或每季度首月5日前履行交纳义务。四、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额每日加收千分之三的标准向乙方支付违约金。五、本合同期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。六、本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2011年10月9日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具服务（收费）备案回执，载明：“佛山市世纪东方物业经营管理有限公司座落在佛山市禅城区兆祥路与普君路东（普君新城社区三）的物业管理服务收费标准和有关资料已报我局备案。其中：1.收费标准：有电梯住宅（回迁户）1.60元/月/平方米，已售地下车位1.60元/月/平方米；2.有关资料：前期物业服务委托合同和前期物业管理服务协议等（只受理合同、协议中住宅和车位的物业服务收费部分，有效期至2014年9月30日止，如合同期间成立业委会的，按业委会签订物业服务合同之日止）。”2013年8月28日，案外人东建公司（甲方）与世纪东方公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》（社区三），约定由世纪东方公司继续为“普君新城社区三”提供物业管理服务，合同期限自2013年9月10日起至2016年12月31日止，其他合同条款内容与双方于2011年9月20日签订的《前期物业服务委托合同》（普君新城社区三）基本一致。另查明二：红星影剧院原为内资企业法人，已于2001年7月23日注销。作为事业单位法人的红星影剧院（即本案红星影剧院）于2001年3月15日提出事业单位法人设立登记（备案）申请，后由吴金玉任其法定代表人。2009年9月3日，佛山国资委作出批复，同意将红星影剧院划由电影公司直接管理，实现行业的统一归口管理。因超过2年未年检，佛山市事业单位登记管理局于2011年9月1日作出《撤销事业单位法人登记决定书》，撤销红星影剧院的事业单位法人登记，但作为事业单位法人的红星影剧院至今未办理清算与注销登记手续。2007年6月4日，佛山市机构编制委员会发出通知，通知红星影剧院由事业单位转为企业，划归佛山国资委管理。2010年6月21日，佛山国资委同意将红星影剧院改为企业后组建成立红星公司。红星公司于2010年7月28日登记成立，企业类型为有限责任公司（法人独资），法定代表人为吴金玉，投资者为电影公司。2011年6月27日，红星公司向佛山市工商行政管理局出具《情况报告》，载明：“佛山市红星影剧院原来是自收自支的事业单位，因实行文化体制改革，2007年7月份佛山市红星影剧院有限公司由原来事业单位改制转制而成立，并承担红星影剧院债权债务……。”2011年6月28日，红星公司向佛山市工商行政管理局出具《情况说明》，主要内容为“佛山市红星影剧院有限公司是原佛山市红星影剧院，因文化体制改革而转制建制于2010年7月成立。由于佛山市红星影剧院（禅城区福宁路8号）2007年已被列入禅城区祖庙东华里拆迁改造范围，对于房产的处理上，当时经市国资委批准，实行部分产权置换，剩余全部货币补偿，分别于2008年3月12日、6月23日、2009年4月21日、5月14日、9月23日与禅城区土地储备中心签订产权置换以及货币补偿合同，并于2009年10月租赁禅城区金鱼街18号大院4座首层作为临时办公地点。到目前为止，所有的房屋产权置换尚未到位，部分货币补偿也未到账，如果现在变更地址，产权置换、货币补偿就无法保障，为确保国有资产不流失和企业的切身利益，现仍需要继续沿用原址办理工商年检，待房产置换全部交付使用，货币补偿资金完全到位后再申请办理地址变更手续。特此说明。”诉讼中，应一审法院调查，佛山国资委向一审法院出具《市国资委关于佛山市红星影剧院转制及物业状况的函》称：1.红星影剧院于2010年由国有经营性事业单位建制转制为剧院公司，新成立的影剧院公司系由佛山国资委出资成立，并无将原红星影剧院的资产及债权债务注入。2.至今红星影剧院的财务报表仍独立存在。3.涉案拆迁合同之房产属于国有资产，关于红星影剧院的合同权利义务暂无文件规定由谁承受；相关房产中有部分由红星影剧院接收，其余大部分房产因无法办理房产证、无法顺利使用等原因尚未接收。世纪东方公司陈述：涉案小区尚未成立业委会，涉案商铺至今未办理交接手续，世纪东方公司未与红星公司、红星影剧院和电影公司另行签订物业管理合同；涉案商铺尚未办理产权登记手续，现处于空置状态；在实际管理中，普君新城业主或物业使用人都是根据涉案《前期物业服务委托合同》第六条约定，按月通过现金或者转账方式缴纳物业管理费。红星公司陈述：其非拆迁安置协议的当事人，并不清楚涉案房屋至今未交付的准确和全部原因。至于普君北路5号2P12号商铺，原系以红星影剧院的名义出租，后因红星影剧院逾期没有参加年检，影响租赁合同的继续正常履行，经红星影剧院与承租方双方协商，委托红星公司以红星公司名义和出租方签订相关租赁合同；吴金玉在征拆房屋安置通知及交楼通知书上签名，是以红星影剧院负责人身份签名，仅确认收到通知，但对通知逾期收楼责任不确认，不能收楼的原因在于开发商；红星公司并非涉案商铺的权利人，也未承接红星影剧院的财产，也没有相关文件要求其承接红星影剧院的债权债务，世纪东方公司要求其承担本案责任没有依据。红星影剧院陈述:涉案物业未接收，因拆迁办不能提供交楼所必须的文件即“五证两书”（国有土地使用权证、国有土地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证，物业质量保证书和物业使用说明书）而拒收，拆迁补偿合同中的拆迁人未履行交付义务，故无法接收涉案铺位；2P12号铺因世纪东方公司承诺其出租无需提供产权及使用文件并不收物管费才以红星影剧院名义接收的；2P12号铺的建筑面积与安置通知书上载明的669.73平方米对应，该铺开始以红星影剧院名义出租，后因事业单位法人资格被撤销而以红星公司名义签订租赁合同；安置合同约定安置房屋是办公楼，如果是商铺，需请求国资部门的意见才能确定是否接受。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。世纪东方公司是具有物业管理资质的物业服务企业，其与“普君新城社区三”项目的开发单位东建公司签订的《前期物业服务委托合同（普君新城社区三）》、《前期物业服务委托合同（社区三）》均系双方真实意思表示，无证据证明其存在法定无效之情形，故合同合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对世纪东方公司及全体业主均具有约束力，各方均应全面善意履行合同的约定。红星公司、红星影剧院和电影公司认为涉案物业服务委托合同相关条款无效的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于涉案拆迁合同中被拆迁人权利义务主体问题。从查明的事实看，红星影剧院虽然被撤销事业单位法人登记，但并未办理注销手续，且有独立的财务，故其主体资格仍然存在，在无相反证据证明转制时其资产、债权债务已转移至红星公司或由其他主体接管的情况下，涉案拆迁合同中被拆迁人权利义务主体仍然是红星影剧院。因此，涉案安置房屋（即普祥路12号2P1、201、202之一号铺）的接收权利及义务人为红星影剧院。关于涉案之安置房屋是否已完成交付及物业服务费的起算问题。根据《交楼通知书》所载，涉案两拆迁合同安置房屋为普君北路5号2P12及普祥路12号2P1、201、202之一号铺，系根据拆迁合同及红星影剧院选择而确定，而涉案商铺所在项目经相关行政主管部门规划许可建设，并于2011年11月22日通过竣工验收备案，说明2012年6月6日通知收房时已符合法定的交付使用条件。红星影剧院签收《交楼通知书》和《征拆房屋安置通知》，并于当日以红星公司名义与案外人佛山市普君新城经营管理公司签订租赁合同并委托该公司接收上述2P12号商铺，但至今未实际办理普祥路12号2P1、201、202之一号铺的接收手续，而距拆迁合同约定的安置房屋交付时间已经多年又不提出任何主张，其诉讼中陈述的拒收理由既无证据又不合常理，故一审法院认为红星影剧院因自身原因而未办理房屋接收手续，安置房屋已视为完成交付。《征拆房屋安置通知》要求红星影剧院应在两天内办理收楼手续，逾期之日起的物业管理费由其承担，虽红星影剧院当时亦未表示异议，但依据通知收楼时正履行的《前期物业服务委托合同》（2011年9月20日签订）第六条的约定，如因红星影剧院自身原因未收楼，则其应由收楼通知书发出30日起交纳物业服务费，一审法院认为两项约定之冲突利益应归于红星影剧院，故涉案之商铺物业服务费应自2012年7月6日起算，世纪东方公司主张物业服务费起算时间有误，一审法院予以纠正。关于物业服务费。根据《征拆安置通知》载明的安置面积，以及红星影剧院接收并出租的安置房屋即2P12铺的建筑面积，一审法院确认涉案之2P1、201、202之一号铺之物业服务费按建筑面积383.94平方米交纳，计算标准为物业服务合同约定的商业物业15元/平方米/月。根据上述确定的计费起始时间及约定的计算方法，一审院计算红星影剧院应向世纪东方公司交纳2012年7月6日至2014年12月31日期间的物业服务费共计171844.11元（383.94平方米×15元/平方米/月×30个月-383.94平方米×15元/平方米/月÷31天×5天）。世纪东方公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于世纪东方公司诉请的违约金。根据涉案《前期物业服务委托合同（普君新城社区三）》第二十四条、《前期物业服务委托合同（社区三）》第二十三条“业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额每日加收千分之三的标准向乙方支付违约金。”的约定，如前所述，红星影剧院未按时依约支付物业服务费，已构成违约，应向世纪东方公司支付违约金，因世纪东方公司起诉时主动调整违约金标准至每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，该标准合理，一审法院予以支持。另，关于违约金的起算点，涉案前期物业服务委托合同约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前或每季度首月5日前履行交纳义务，世纪东方公司主张实际按月交纳，且按月交纳亦符合业主利益，故按上述合同约定，一审法院确认红星影剧院应自应交物业服务费当月6日起至实际清偿日止，以每月物业服务费5759.10元（383.94平方米×15元/平方米/月）为本金，分别分段累积计付违约金给世纪东方公司；其中2012年7月的物业服务费因自该月6日起方计收，而此时已过每月交费期限，故一审法院酌定该月物业服务费与次月物业服务费一并交纳，故2012年7月间的物业服务费逾期交纳之违约金以4830.21元（383.94平方米×15元/平方米/月÷31天×26天）为本金，自2012年8月6日起计算。关于红星公司的责任。根据查明的事实，红星公司向佛山市工商行政管理局提交书面报告，明确其承担红星影剧院的债权债务，此报告存放于工商行政部门供公众查询，具有公示效力，故应认定其加入红星影剧院的对外债务，与红星影剧院承担连带清偿责任。有鉴于此，以及红星公司由红星影剧院转制而设立，不追加红星影剧院难以查清二者关系，世纪东方公司追加红星影剧院及主管单位电影公司作为被告并要求其承担责任并不构成新的诉讼，红星公司、红星影剧院和电影公司该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于电影公司责任。从查明的事实，红星影剧院被划归电影公司归口管理，目前红星影剧院已被撤销事业单位法人登记，但并未注销其法人资格，其有自己独立的财务及安置房屋等财产，故现要求电影公司承担红星影剧院的债务无事实和法律依据，对于世纪东方公司该诉求，一审法院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、红星影剧院于判决发生法律效力之日起十日内，向世纪东方公司交纳2012年7月6日至2014年12月31日期间的物业服务费171844.11元及违约金（其中2012年7月逾期交纳物业服务费的违约金以4830.21元为本金、自2012年8月6日起计算，此后每月逾期交纳物业服务费的违约金以5759.10元为本金、分别自当月6日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准分段累积计算至实际清偿之日止）；二、红星公司对被告红星影剧院的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回世纪东方公司的其他诉讼请求。本案适用普通程序，受理费4774元，由世纪东方公司负担119元，红星影剧院和红星公司连带负担4655元。本院二审中，当事人未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，当事人在二审争议的焦点为：一、一审判决是否超出当事人的诉讼范围，以及世纪东方公司是否提出新的诉讼；二、红星影剧院是否应承担交纳物业服务费的义务；三、红星公司是否应对红星影剧院的债务承担连带责任。一、关于一审判决是否超出当事人的诉讼范围，以及世纪东方公司是否提出新的诉讼的问题世纪东方公司最后确定的诉讼请求为：红星公司、红星影剧院和电影公司向世纪东方公司支付2012年6月6日至2014年12月的物业服务费177380.28元及自2012年6月6日起至付清之日止的违约金；本案诉讼费由红星公司、红星影剧院和电影公司承担。世纪东方公司基于物业服务合同，原主张的诉讼请求即为由红星影剧院和电影公司对红星公司的债务承担连带责任，即世纪东方公司前后的诉讼请求均为请求红星公司、红星影剧院和电影公司均承担债务的清偿责任。因此，世纪东方公司仅基于对红星公司、电影公司对红星影剧院的债务承担的认识变更其诉讼请求，并没有提出新的法律关系，并基于新的法律关系提出新的诉讼请求。故世纪东方公司并未提出新的诉讼，一审法院据世纪东方的诉讼请求作出判决，没有超出当事人的诉讼请求。上诉人红星公司和红星影剧院该上诉理由不成立，本院不予采纳。二、关于红星影剧院是否应承担交纳物业服务费的义务的问题根据《拆迁补偿安置合同》的约定，红星影剧院为案涉物业的的接收权利及义务人，应当依约接收符合合同约定的案涉物业。根据世纪东方公司提交的证据，案涉物业已竣工验收备案，符合双方当事人约定的交付条件，且红星影剧院已签收《交楼通知书》和《征拆房屋安置通知》，并以红星公司名义委托案外人接收部分案涉物业，即无正当理由拒收其他案涉物业。据此，一审法院认定案涉物业已依约交付并无不当。根据《广东省物业管理条例》第十条第二款“尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。”的规定，红星影剧基于拆迁补偿已合法占有案涉物业，依法在物业管理活动中，应承担缴纳物业服务费的义务。上诉人红星公司和红星影剧院的该上诉理由不成立，本院不予采纳。另外，一审法院确定的物业服务的起算时间为《交楼通知书》和《征拆房屋安置通知》后三十日，即2012年7月6日起算，并非从上述通知发出之日计算。故上诉人红星公司和红星影剧院该上诉理由亦不成立，本院不予采纳。三、关于红星公司是否应对红星影剧院的债务承担连带责任的问题红星公司向佛山市工商行政管理局提交《情况报告》，明确其承担红星影剧院的债权债务，该报告具有公示效力，红星公司此后亦未撤回该报告，故应认定其加入红星影剧院的对外债务，与红星影剧院承担连带清偿责任。一审法院该处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人红星公司、红星影剧院的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3736.88元，由上诉人佛山市红星影剧院有限公司、佛山市红星影剧院负担。本院依申请退回受理费1037.12元给上诉人佛山市红星影剧院有限公司、佛山市红星影剧院。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年三月三日书记员  陈敏仪