江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初4186号
原告（反诉被告）：袁坤，1990年11月14日出生，住江苏省丰县。
委托诉讼代理人：金磊，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谷强，江苏三法律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王炳龙，1970年10月5日出生，住安徽省长丰县。
委托诉讼代理人：戴志群，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董海君，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告（反诉被告）袁坤与被告（反诉原告）王炳龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。袁坤及其委托诉讼代理人金磊、谷强，王炳龙及其委托诉讼代理人戴志群、董海君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）袁坤向本院提出诉讼请求：1、王炳龙继续履行房地产买卖中介合同，协助袁坤办理购房贷款，房屋过户等手续；2、王炳龙向袁坤赔偿违约金173000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月1日，袁坤、王炳龙及案外人南京家德城业房屋租赁置换有限公司（以下简称家德公司）共同签订房地产买卖中介合同，约定袁坤购买王炳龙名下位于雨花台区xx大道xx号xx区2幢一单元xx室房屋，房屋售价1730000元。合同约定袁坤先向王炳龙支付定金20000元，在2016年6月15日前付齐解押款500000元，袁坤办理购房贷款1200000元，在交接房屋时再付尾款10000元，同时约定房价的10%作为违约金。合同签订当日，袁坤即向王炳龙支付了定金，后分别于2016年6月14日向王炳龙支付450000元，2016年6月21日向王炳龙支付50000元，并且袁坤还比合同约定的解押款又提前向王炳龙支付了40000元，王炳龙合计收到560000元房款可用于涉案房屋的解押。王炳龙收到上述房款后，却违反合同约定的义务，拒绝办理房屋过户等相关手续，并明确表示涉案房屋不再售予袁坤。综上，袁坤为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。
被告（反诉原告）王炳龙辩称，王炳龙不愿再将房屋售予袁坤是因为袁坤在合同履行中屡次出现了违约行为。首先，双方约定袁坤应在2016年6月15日前向王炳龙付齐500000元首付，但是袁坤到2016年6月21日才全部付齐。其次，合同约定双方应在2016年5月15日前前往银行办理贷款相关手续，但是袁坤通知王炳龙前往银行申请贷款却是在2016年5月19日，并且更为严重的是，该次贷款因为袁坤的银行流水不符合银行放贷的要求而被中国银行拒贷。事后，王炳龙虽同意与袁坤更换银行办理贷款，双方于2016年6月21日前往南京银行重新申请贷款，但是直到2016年7月6日仍无贷款的消息。王炳龙卖房系需要钱另行买房，在迟迟不能得到卖房款并且袁坤贷款可能存在障碍的情况下，王炳龙卖房的合同目的无法实现，遂向袁坤提出了解除合同的要求。综上，王炳龙不同意售房并非其意图毁约，而是袁坤违约在先，故请求法院驳回袁坤的诉讼请求。
被告（反诉原告）王炳龙向本院提出反诉请求称：1、确认解除袁坤与王炳龙签订的房地产买卖中介合同；2、袁坤向王炳龙赔偿违约金173000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月1日，王炳龙与袁坤、家德公司签订房地产买卖中介合同，约定袁坤购买王炳龙名下位于雨花台区xx大道xx号xx区xx幢一单元xx室房屋，房屋售价1730000元，违约金173000元。合同还约定袁坤于2016年6月15日前借给王炳龙500000元用于房屋原贷款解押。合同签订后，袁坤未按约定时间支付解押款，直到2016年6月21日才全部付齐，之后王炳龙还是继续配合袁坤履行其他合同义务。依照合同约定，双方应在2016年5月15日申请购房贷款，但袁坤申请贷款的时间又推迟了四天，且因为银行流水不符合要求而被中国银行拒贷，严重影响了交易进程。后王炳龙仍然配合袁坤更换到南京银行重新申请贷款，又得知袁坤提供了伪造的银行流水。直到2016年7月6日王炳龙多次询问袁坤贷款情况，袁坤未予答复。王炳龙卖房系急用钱卖房，因迟迟不能得到房款不得不通过高息借款买房，合同目的无法实现。加上此前袁坤延迟支付解押款，第一次贷款被拒，第二次贷款有造假行为，因此王炳龙向袁坤提出了接触合同的要求。综上，是袁坤失信违约在先，故王炳龙特向法院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。
原告（反诉被告）袁坤针对反诉请求辩称，双方在合同中没有约定合同解除的条款，因此王炳龙只能依据法定解除权解除合同。王炳龙与袁坤就2016年6月21日重新办理房贷已经达成合意，袁坤是以张某的名义申请贷款的，该贷款的同贷书于2016年7月7日在银行内部下达，贷款审批周期合理。王炳龙在无证据证明此次贷款会被银行拒贷的情况下，没有理由在2016年7月6日向袁坤提出解除合同的要求。而根据合同的约定，即使袁坤不能贷款或不能足额贷款，袁坤需在接到家德公司通知后的三日内自筹资金不足房款。因此，王炳龙在贷款审批过程中径直向袁坤提出解除合同的要求，没有事实和法律依据，也不应向袁坤主张违约金。故请求法院判决双方继续履行合同，驳回王炳龙的所有诉讼请求。
经审理查明，2016年5月1日，袁坤、王炳龙与家德公司签订房地产买卖中介合同，约定袁坤购买王炳龙名下位于雨花台区xx大道xx号xx区xx幢一单元xx室房屋，总价1730000元，违约金为标的额的10%。双方还在补充协议中约定，袁坤办理商业贷款1200000元，双方在2016年5月15日前携带贷款资料共同去贷款银行办理贷款相关签字手续。如因买卖一方未能按时提供有效贷款资料或未能按时签字而影响交易进程的，由双方协商解决并各自承担相关责任。袁坤借给王炳龙500000元，用于2016年6月15日前办理解押手续。
袁坤在签订合同当日向王炳龙支付20000元定金，在2016年6月14日以借款的形式支付王炳龙购房款450000元，在2016年6月21日以借款的形式支付王炳龙购房款90000元，共540000元用于涉案房屋的解押。2016年5月19日，王炳龙配合袁坤前往中国银行办理贷款申请，但因袁坤的原因没有办理成功。2016年6月14日，王炳龙向其贷款银行办理了提前还贷解押手续。2016年6月21日，王炳龙再次配合袁坤前往南京银行办理贷款申请。在该次贷款初审结果出具前，王炳龙于2016年7月6日向袁坤发送短信称由于袁坤的原因至今无法办理贷款，系其违约造成交易中断，王炳龙有权不再退还定金并收取违约金，对房屋另行处置。
另查明，2016年5月23日，王炳龙与案外人汪某等人签订房屋买卖合同一份，约定王炳龙购买此房总款为2280000元，2016年5月23日支付定金60000元，2016年5月31日王炳龙申请购房贷款，在贷款审核通过5日内支付首付款620000元。为证明袁坤贷款延迟，王炳龙不得不向案外人孙某借款支付买房首付款，王炳龙在庭审中提供了其在2016年6月20日向孙丽出具的900000元借条，借条约定的借款期限一年，年息20%。同时，王炳龙还提交了2016年4月20至2016年8月3日期间，孙丽向王炳龙转账662500元及孙丽取现230000元的银行流水。王炳龙系于2016年6月30日向汪某支付了620000元首付款。
上述事实，有原被告陈述、房地产买卖中介合同、收条、借条、情况说明、抵押权注销申请书、短息及通话录音资料等证据予以证实。
本院认为，袁坤与王炳龙签订的房地产买卖中介合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。袁坤本诉主张与王炳龙继续履行合同，且王炳龙无故要求解除合同应承担合同约定的违约金责任。王炳龙反诉主张袁坤多次违约，尤其拖延办理房贷属严重违约，致其获得卖房款的合同目的不能实现，故要求解除买卖合同并由袁坤承担合同约定的违约金责任。
首先，袁坤以借款形式向王炳龙付齐用于解押的首付款、提交贷款资料的时间虽比合同约定的晚了几天，并且袁坤的房贷申请没有得到贷款银行的审批。但是，王炳龙接受了袁坤的解押首付款，也同意再次配合袁坤向其他银行办理贷款申请的行为表明，双方就支付解押首付款的时间和数额、另行办理贷款申请等重新达成了合意。王炳龙应当给予袁坤再次贷款审批的合理期限，在双方并无约定袁坤贷款迟延王炳龙可以立即解除合同、王炳龙没有充分证据证明袁坤再次贷款仍然无法获得审批以及袁坤缺乏其他付款能力的情况下，即以袁坤无法再次贷款为由提出解除合同，缺乏事实和法律依据。因此，王炳龙向袁坤发出的合同解除短信不发生解除合同效力。袁坤要求继续履行合同，王炳龙将涉案房屋过户至袁坤名下的诉请，本院依法予以支持。王炳龙要求解除合同的反诉请求，本院依法不予支持。
其次，关于双方互相主张对方承担违约责任的问题。纵观本案，双方发生争议的起因在于袁坤第一次贷款申请因其个人原因失败，即使双方对重新贷款达成了合意，但客观上确已影响了合同的进程。袁坤在合同履行上的这一瑕疵致使王炳龙获得剩余卖房款的时间延迟，需要另行筹措资金买房。据此，袁坤要求王炳龙承担违约金的诉请，本院依法不予支持，并且袁坤应当为其履行合同的瑕疵对王炳龙进行适当补偿。至于补偿的数额，主要考虑以下几个因素；1、袁坤已向王炳龙支付了560000元，尚欠剩余购房款1170000元的金额；2、因袁坤贷款延迟造成王炳龙缺少购房资金，产生借贷的融资成本；3、王炳龙不再配合袁坤贷款，袁坤融资成本与按揭贷款的差额；4、双方在合同中没有对袁坤贷款审批通过时间作出明确约定，王炳龙在卖房与买房之间的衔接上应当有足够的预判，并且王炳龙对能否以袁坤审批的贷款支付自己买房的首付款在时间上是明知的，在此情况下仍然同意与袁坤重新办理贷款等。本院以剩余房款1170000元为基数，自2016年6月21日双方重新申请贷款之日起，以6.525%/年（中国人民银行同期同档贷款基准利率4.35%/年的1.5倍计算）作为袁坤需向王炳龙补偿的金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王炳龙于本判决发生法律效力之日起十五日内继续履行合同义务，配合原告（反诉被告）袁坤办理诉争房屋产权过户等手续；
二、原告（反诉被告）袁坤于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）王炳龙给付购房补偿款（以1170000元为基数，自2016年6月21日起至实际给付之日止，以6.525%/年计算）；
三、驳回原告（反诉被告）袁坤的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王炳龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3960元，反诉案件受理费3960元，减半收取1980元，合计5940元，由袁坤负担4560元，由王炳龙负担1380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》，应向南京市中级人民预交上诉案件受理费5940元。账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x。
审 判 长 薛 鹏
人民陪审员 贾安居
人民陪审员 梁争上
二〇一七年一月十七日
见习书记员 吴 瑕