上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第27913号
原告周荣（反诉被告），男，1972年12月5日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人周龙泉，上海博济律师事务所律师。
委托代理人周宇，上海博济律师事务所律师。
被告夏杰（反诉原告），男，1978年1月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人陶国平，上海市东泰律师事务所律师。
第三人王志龙，男，1963年2月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告周荣与被告夏杰买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序。审理过程中，被告夏杰提出反诉，本院予以受理。本案于2015年8月24日第一次公开开庭进行审理，本诉原告（反诉被告）及委托代理人周龙泉、周宇，本诉被告（反诉原告）及委托代理人陶国平到庭参加诉讼。审理过程中，本诉原告（反诉被告）周荣申请追加王志龙为第三人参加诉讼，本院予以准许。因案情需要，本案于2015年11月30日再次公开开庭进行了审理，本诉原告（反诉被告）及委托代理人周龙泉，本诉被告（反诉原告）的委托代理人陶国平参加了诉讼。第三人王志龙经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
本诉原告周荣诉称，2015年7月2日，其经第三人王志龙介绍并见证，和本诉被告订立了《资产转让协议》一份。该协议约定本诉被告将其拥有的位于上海市浦东新区大团镇园艺村二墩东大公路XXX号，总占地面积13亩（包含厂房、门卫、绿地、电表及附属设施），以850万元（人民币，下同）一次性转让给本诉原告；由本诉被告负责所有过户转让手续；本诉原告先支付200万元作为预付款，在2015年10月1日前再支付200万元，其余款项于2015年7月1日全部付清；协议签订即日起生效，双方如有违约，按协议金额10%支付违约金。协议订立后，本诉被告要求本诉原告支付预付款，因本诉原告卡上无款，第三人王志龙主动代本诉原告支付本诉被告20万元预付款，本诉原告作为借款人向第三人王志龙出具20万元借条。当本诉原告要求本诉被告提供13亩土地权证时，本诉被告用微信发送给本诉原告几张图片，内容是上海阿山农家乐专业合作社（以下简称阿山农家乐）和大团镇园艺村村民委员会订立的两份不完整的土地《租赁合同书》。本诉原告发现本诉被告转让的13亩土地是农村集体土地，无权转让；且该土地的承租方是上海阿山农家乐专业合作社。为维护自己的合法权益诉至法院，要求判令双方于2015年7月2日签订的《资产转让协议》无效，并判令本诉被告夏杰返还本诉原告预付款20万元。
本诉被告夏杰（反诉原告）辩（反诉）称，请求驳回本诉原告的诉讼请求。2015年7月2日双方签订《资产转让协议》，其是阿山农家乐的法定代表人，所以协议的出让方就是被告夏杰，不影响出让方的主体资格。转让协议中并不包括土地，绿地指的是绿化，签订协议当时就把阿山农家乐的营业执照以及政府允许转让的手续都给了本诉原告，转让村委也是同意的。转让协议中的厂房等设施确实无审批手续，但在签订协议当天均已经告知原告，亦已经告知已经罚过款，村委会敲过章。合同签订当天，第三人确实通过银行转账给其20万元，但与本诉原告无关，是第三人以前借款的还款。按照合同约定，反诉被告应先支付200万元的预付款，但是反诉被告没有支付。合同明确约定谁违约，谁支付违约金，现反诉被告构成根本违约，故要求反诉被告周荣承担违约金85万元。
第三人王志龙未具述称。
反诉被告周荣辩称，不同意反诉原告夏杰的反诉请求。双方签订的《资产转让协议》系无效协议，所以不存在违约金。反诉原告在转让标的物上偷换了概念，转让的是土地以及地上物，不是单指地上物，地上物的价值根本不值850万元，反诉原告应当举证相关的权利凭证。
经审理查明，2015年7月2日，经第三人王志龙介绍，本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）签订《资产转让协议》一份，约定如下内容：“一、甲方（即夏杰，下同）现有大团镇园艺村二墩东大公路XXX号，总占地面积13亩，（包括厂房、门卫、绿地、电表及附属设施）一次性转让给乙方（即周荣）。二、双方商定，转让价为人民币捌佰伍拾万元整（￥8，500，000.00），乙方先支付贰佰万元整（￥2，000，000.00）作为预付款，2015年10月1日以前再支付贰佰万元整（￥2，000，000.00），其余款项于2016年7月1日前全部付清。三、本协议签订即日起生效，双方如有违约，按协议金额10%支付违约金。四、协议签订后，甲方负责所有过户转让手续。……”第三人王志龙作为见证人在该协议上签字确认。
另查明，2011年9月21日，上海市规划和国土资源管理局因本诉被告夏杰（反诉原告）自2011年3月起，未经依法批准，擅自占用浦东新区大团镇园艺村二墩2组集体土地627.85平方米建造仓库及其它设施，作出第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，要求本诉被告夏杰（反诉原告）退还非法占用的土地，拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并处罚款12，600元。2012年9月10日，上海市规划和国土资源管理局因本诉被告夏杰（反诉原告）自2007年2月起，未经依法批准，擅自占用浦东新区大团镇园艺村2组集体土地3，853.24平方米建造房屋，作出第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，要求本诉被告夏杰（反诉原告）退还非法占用的土地，拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并处罚款57，800元。本诉被告夏杰（反诉原告）按照两份行政处罚决定书的要求缴纳了相关罚款，前述两份行政处罚决定书中所涉及的地块与《资产转让协议》中的大团镇园艺村二墩东大公路XXX号系同一地块。
又查明，本诉被告夏杰（反诉原告）系阿山农家乐法定代表人，2014年8月8日，上海市浦东新区大团镇园艺村村民委员会与阿山农家乐分别签订园艺村二墩2组7.72亩土地和园艺村二墩10组4.58亩土地的《租赁合同书》，租赁期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日止。
上述事实，由《资产转让协议》、现场照片、行政处罚决定书及罚款收据、营业执照、《租赁合同书》及当事人的当庭陈述等证据证实。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效；无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，根据《资产转让协议》第一条的约定，转让的标的物包含厂房、门卫、绿地、电表及附属设施。本诉被告坚持认为合同标的物中不包含土地，850万价款涉及的主要转让标的物为厂房等建筑物和设施。在审理过程中，本诉被告自认相关建筑均无审批手续，系历史遗漏的建筑，也确实给本诉原告发过提交的短信。故根据原告举证的短信内容、行政处罚决定书和本诉被告本人的当庭陈述，本院有理由相信《资产转让协议》中涉及的转让标的物主要为行政处罚决定书中要求本诉被告拆除的在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。即可以确认本诉被告所主张的《资产转让协议》中涉及的主要标的物具有违法性，违反法律、行政法规的强制性规定，故双方之间签订的《资产转让协议》无效，对协议双方自始没有法律约束力，反诉原告夏杰根据《资产转让协议》关于违约金的约定要求反诉被告周荣承担违约金85万元的诉求，本院不予支持。又本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本诉原告提出要求本诉被告返还已经支付的20万元，本院认为，本诉被告夏杰否认20万元与本案的关联性，第三人未到庭确认，原告提交的借条非原件，故即便确实存在协议签订当天第三人转账给本诉被告夏杰20万元钱款的事实，就目前在案证据，亦不足以确认该20万元与本案纠纷的直接关联性，故对于本诉原告要求判令本诉被告返还20万元的诉请，本院不予支持。关于导致合同无效的过错问题，本院认为，本诉被告明知所转让的标的物无合法所有权，进行转让，当然对导致合同的无效具有过错。本诉原告称本诉被告未明确告知相关情况，本院认为，如果明知厂房等设施的违法性，本诉原告当然对导致合同的无效具有过错。如果不知厂房等设施的违法性，对于涉及如此巨额钱款的买卖合同，本诉原告在不了解、不核实的情况下即轻率与本诉被告签订协议，具有失察之责，同样对导致合同的无效具有过错。鉴于协议双方均未提出和举证证明合同无效导致的具体损失，本院对损失情况不予处理。需要指出的是，第三人王志龙经本院传票传唤未到庭应诉，系对自身诉讼权利的漠视，由此产生的不利后果由第三人自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认本诉原告周荣与本诉被告夏杰于2015年7月2日签订的《资产转让协议》无效；
二、驳回本诉原告周荣要求本诉被告夏杰返还预付款20万元的诉讼请求；
三、驳回反诉原告夏杰要求本诉被告周荣支付违约金85万元的诉讼请求。
本诉案件受理费4，300元（本诉原告周荣已预交），减半收取计2，150元，由本诉原告周荣负担。反诉案件受理费12，300元（反诉原告夏杰已预交），减半收取计6，150元，由反诉原告夏杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 叶利芳
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 薛 妹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。