福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初1616号
原告福州海晟房地产开发有限公司，住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人林智东，职务总经理。
委托代理人王飞，福建拓维律师事务所律师。
委托代理人邓雪楠，福建拓维律师事务所律师。
被告周丽珍，女，汉族，1971年9月20日出生，住福建省清流县。
原告福州海晟房地产开发有限公司与被告周丽珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法由审判员王平担任审判长，与审判员黄昌杰、人民陪审员林建勇组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王飞到庭参加诉讼。被告周丽珍经本院公告传唤，公告期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告福州海晟房地产开发有限公司诉称，2013年7月26日，原告福州海晟房地产开发有限公司（以下称“海晟地产”）与被告签订了编号为xxxxxxxx的《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的位于鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房；该商品房总价为2472352元，建筑面积为150.59平方米；付款方式采取银行按揭贷款。合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款742352元。原告为被告办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房的预告登记。此后，因被告选择按揭贷款方式支付剩余购房款，被告又向上海浦东发展银行股份有限公司福州分行申请按揭贷款，贷款金额为1730000元，由原告为该笔贷款承担阶段性连带担保责任。在被告支付完毕全部购房款后，原告为其开具了发票号码为00994897和00044925的两张销售不动产统一发票的发票联。由于原告逾期交付房屋超过90天，被告提出要求解除《商品房买卖合同》，并与原告于2015年8月26日签订《解除﹤商品房买卖合同﹥协议》以及《解除﹤商品房买卖合同﹥协议之补充协议》，协议确认原、被告双方于2015年8月26日解除合同编号为xxxxxxxx的《商品房买卖合同》，并根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告已付原告购房款2472352元，原告同意退还被告购房款740105.1元，并由原告代为支付被告贷款银行的贷款本息；原、被告需在解除《商品房买卖合同》协议签订且原告完成对被告退还全部已付款的转账后5天内携相关权益人和有关证件、材料共同到福州市房屋登记中心办理注销手续，若福州市房屋登记中心提出需补充材料的应及时配合提交。如因被告原因不按约定前往福州市房屋登记中心办理，则每拖延一日按总房款的千分之一向甲方支付违约金。协议签订后，原告于2015年9月17日依约向被告退款740105.1元，但被告自收到款项后，拒不配合原告办理商品房买卖合同备案注销手续以及商品房预告登记注销手续。被告的行为不仅严重违反了解除《商品房买卖合同》协议及补充协议的约定，且毫无契约精神可言。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原、被告之间签署的合同编号为xxxxxxxx的《商品房买卖合同》已于2015年8月26日解除；2.被告协助原告办理编号为xxxxxxx的《商品房买卖合同》备案的注销手续；3.被告协助原告办理位于鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房（预告登记证号为：榕房预YR字第xxxx号）预购商品房预告登记的注销手续；4.被告向原告返还号码为00994897和00044925的两张销售不动产统一发票的发票联；5.被告向原告支付违约金380742元（每日按总房款的千分之一标准自2015年9月23日暂计至2016年2月23日，最终应计算至《商品房买卖合同》备案和房屋预告登记注销之日止）；6.被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。
被告周丽珍经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见和证据材料。
本案审理过程中，原告提交如下证据：A1.身份证复印件，证明被告周丽珍的身份情况。A2.《商品房买卖合同》，证明1、被告购买原告开发的位于鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房；该商品房总价为2472352元，建筑面积为150.59平方米；付款方式采取银行按揭贷款。2、《商品房买卖合同》已办理了备案登记。A3.《预告登记证》，证明被告购买的海晟闽江印象＊楼＊单元号房已办理了预购商品房预告登记手续。A4.个人购房担保借款合同，证明被告向上海浦东发展银行股份有限公司福州分行申请按揭贷款，贷款金额为1730000元，由原告为其承担阶段性连带担保责任。A5.销售不动产统一发票，证明被告已向原告支付了全部购房款2472352元。A6.解除《商品房买卖合同》协议；A7.解除《商品房买卖合同》协议之补充协议；A6、A7证明：1.原、被告经协商同意解除合同，并签订了解除《商品房买卖合同》协议及补充协议，根据双方签订的《商品房买卖合同》，乙方已付甲方购房款2472352元，原告同意退还被告购房款740105.1元，并由原告代为支付被告贷款银行的贷款本息。2.原、被告需在解除《商品房买卖合同》协议签订且原告完成对被告退还全部已付款的转账后5天内携相关权益人和有关证件、材料共同到福州市房屋登记中心办理注销手续，若福州市房屋登记中心提出需补充材料的应及时配合提交。如因被告原因不按约定前往福州市房屋登记中心办理，则每拖延一日按总房款的千分之一向甲方支付违约金。A8.中国工商银行业务回单；A9.说明；A8-A9证明原告依约于2015年9月2日代被告向贷款银行上海浦东发展银行股份有限公司福州分行偿还了贷款本息1732246.9元，并于2015年9月17日向被告退还购房款740105.1元，原告已将退款义务履行完毕。
上述证据，因被告周丽珍未到庭参加诉讼，视为放弃相关质证的权利，且原告均能提供原件予以核对，本院对原告提交的上述证据的真实性予以确认。
根据上述有效证据，本院查明如下事实：2013年7月26日，原告福州海晟房地产开发有限公司与被告周丽珍签订《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxxxx），约定原告将其开发的福州市鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象第＊楼＊层＊单元的房屋（总建筑面积150.58平方米，即本案讼争房屋）以2472352元的总价出售给被告；被告应于签约前支付购房款742352元，余款1730000元由被告向银行申请个人抵押贷款。本案讼争房屋于2013年8月16日在福州市房屋登记中心登记在被告周丽珍名下，登记号为：榕房预YR字第xxxxxxx号，预售合同号为xxxxxxxx。
2014年2月28日，被告与案外人上海浦东发展银行股份有限公司福州分行、原告三方签订《个人购房担保借款合同》，由被告向该案外人银行贷款1730000元，由原告承担阶段性连带担保责任。被告于2013年7月26日向原告开具742352元的购房发票，于2014年4月1日向原告开具了1700000元的购房发票。
2015年8月，原告与被告签订《解除﹤商品房买卖合同﹥协议》和《解除﹤商品房买卖合同﹥协议之补充协议》（原告签署时间为8月26日，被告签署时间为8月3日），约定：1.由于原告逾期交房超过90天，原告同意被告退购讼争房屋，双方经协商一致同意解除《商品房买卖合同》。2.双方同意被告退还原告购房款2472352元（含原告首付款740105.1元）、逾期交房违约金22992.87元，由原告代被告支付被告贷款银行的贷款本息。逾期交房违约金22992.87元，于原告取得预告合同登记（合同）注销通知书后10天内，原告以转账方式支付。3.原、被告同意于本协议签订后且完成退款后五天内持原商品房买卖合同、有效的退款凭证等材料，到福州市房屋登记中心申请办理《商品房买卖合同》网上签约备案／预告登记的注销手续，若福州市房屋登记中心提出需补充材料的应及时配合提交。如因被告原因不按约定前往福州市房屋登记中心办理，则每拖延一日按总房款的千分之一向原告支付违约金。4.如被告原因或其他非原告原因导致预告登记（合同）注销不能，则被告应负责协调关系处理并实现注销登记。若因原告外的任何原因至本协议签订之日起60天内仍无法注销登记的，则每拖延一日按总购房款的千分之一向原告支付违约金。5.因办理预告登记（合同）注销所产生的相关税费均由原告承担。2015年9月2日，原告代被告向案外人上海浦东发展银行股份有限公司福州分行支付了1734220元贷款本息，该案外人银行于2015年9月6日将代周丽珍还款后余款1973.1元退还原告。2015年9月17日，原告将740105.1元购房款转账退还原告的账户。原2015年11月2日，原告出具《说明》，将上述购房签约、退房、退款的情况以及已经办理本案讼争房屋抵押登记注销的情况予以说明。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应依约及时履行。但是，原告逾期交房超过90天，故双方于2015年8月协商一致解除了《商品房买卖合同》。原告第一项诉请要求确认《商品房买卖合同》于2015年8月26日解除，符合原、被告双方的约定，本院依法予以支持。依照《解除﹤商品房买卖合同﹥协议》及其补充协议，原告已退还被告已交的全部购房款，并代被告支付了贷款银行的贷款本息，故被告应当依约配合原告办理相关房屋签约备案／预告登记的注销手续。因此，原告第二项要求被告配合原告办理《商品房买卖合同》的备案注销手续和第三项要求被告配合原告办理商品房预告登记注销手续的诉请，符合合同约定，本院依法予以支持。
关于原告第四项要求被告支付逾期履行违约金的诉请，本院认为，原告主张按总购房款2472352元的日千分之一的标准计算，即每日2472.35元。原告主张逾期履行违约金的标准畸高，过分高于原告的损失，违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，应当予以调整。本院参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以原告未能实际办理注销手续的实际损失为基础，考虑系原告逾期交房导致购房合同解除等因素，本院酌定以总购房款2472352元的日万分之三为计算标准计算；依解除合同约定双方共同前往办理注销手续，但本案并无通知被告前往办理的证据且原告于2015年11月2日才作出款项退还和解押的说明，故依合同应从解除协议签订之日起60日后（即2015年10月26日起）计算违约金至备案登记和预告登记注销之日止。关于原告第四项要求被告返还销售不动产统一发票的诉请，该诉请并无合同相关条款约定，本院不予支持。
综上，被告周丽珍经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告福州海晟房地产开发有限公司与被告周丽珍签订的编号为xxxxxxxx的《商品房买卖合同》于2015年8月26日解除；
二、被告周丽珍于本判决生效之日起十日内协助原告福州海晟房地产开发有限公司办理编号为xxxxxxx的《商品房买卖合同》备案的注销手续；
三、被告周丽珍于本判决生效之日起十日内协助原告福州海晟房地产开发有限公司办理位于鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房屋（预告登记证号为：榕房预YR字第xxxxxx号）预购商品房预告登记的注销手续；
四、被告周丽珍于本判决生效之日起十日内支付原告福州海晟房地产开发有限公司逾期履行违约金（按总购房款2472352元的日万分之三为标准，自2015年10月26日起计算至上述第二项、第三项备案登记和预告登记注销之日止）；
五、驳回原告福州海晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费26578元、5000元，由被告周丽珍负担16578元、3000元，由原告福州海晟房地产开发有限公司负担10000元、2000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
主审 法官 王 平
法 官 黄昌杰
人民陪审员 林建勇
二〇一六年九月五日
书 记 员 余 玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
申请执行提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。