北京市第三中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）三中民终字第04164号
上诉人（原审原告）北京模具厂，住所地北京市东城区敬业西里*号。
法定代表人谢永禄，厂长。
委托代理人宋金声，男，1962年9月29日出生，北京模具厂副厂长。
委托代理人崔鸿强，北京市安悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市外文书店，住所地北京市东城区王府井大街***号。
法定代表人杨抒琴，董事长。
委托代理人刘焕然，男，1969年1月6日出生，北京市外文书店职员。
委托代理人金光旺，男，1958年5月20日出生，北京市外文书店职员。
上诉人北京模具厂因与被上诉人北京市外文书店（以下简称外文书店）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第37914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理该案，并依法组成由法官张丽新担任审判长，法官魏志斌、法官孙京参加的合议庭进行了审理。北京模具厂的委托代理人宋金声、崔鸿强，被上诉人外文书店的委托代理人刘焕然、金光旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
北京模具厂在一审中起诉称：上世纪八十年代末、九十年代初，北京××1厂、北京××2厂、北京××3厂、北京××总公司、北京××医院、北京××4厂、北京××出口公司、外文书店等数家国有单位在北京市朝阳区××北里共同集资兴建了1号、2号、3号住宅楼。1991年，上述楼房竣工验收并交付使用。外文书店在北京市朝阳区××北里2号楼分得12套住房。按照当时的政策，上述房屋的所有权都归外文书店所有，外文书店以收取租金的方式将上述房屋分配给自己的职工居住、使用。在北京市朝阳区××北里1号、2号住宅楼中，北京××1厂分得127套；而3号住宅楼都归北京××1厂所有，为了便于对上述房屋进行管理，北京××1厂成立了××宿舍房管科，主要职能是管理自己单位的房屋。由于朝阳区××北里1号楼、2号楼都是高层建筑，房屋产权涉及到十几家单位，而每家单位不可能都成立自己的房屋管理机构，故上述单位通过与北京××1厂签订协议，向北京××1厂交纳费用的方式委托北京××1厂进行管理。1991年12月4日，外文书店与北京××1厂签订《协议书》，双方商定：北京××1厂对外文书店所有的12套房屋进行管理和维修，外文书店每年向北京××1厂交纳各项费用19340.69元。上述《协议书》签订后，北京××1厂按约定提供了服务，外文书店也按约定支付相应款项，但后来外文书店以企业经营困难为由开始拖欠费用。另：北京××1厂是国有企业，1999年9月7日，北京××1厂的上级单位，即北京市××工业总公司将其整体调整划归北京模具厂。后北京模具厂在北京××1厂××宿舍房管科的基础上成立了北京××物业管理有限公司。对于外文书店拖欠费用的问题，无论是北京××1厂还是北京××物业管理有限公司以及北京模具厂都不断向其催要，但效果不佳，至今还有157928.59元的管理费未能给付。北京模具厂也曾请求北京市朝阳区×××街道办事处和××北里社区居民委员会协调处理，但效果不大。由于外文书店及其他一些单位长期拖欠费用，造成北京××物业管理有限公司经营非常困难，北京××物业管理有限公司多次表示要撤出小区，将有关物业管理工作交给当地政府，但当地政府以维护社区稳定、和谐为由，要求北京××物业管理有限公司继续留守、提供服务。2013年7月17日，北京××物业管理有限公司将上述债权转让给北京模具厂，有关情况北京模具厂已经通知外文书店，但外文书店仍未履行付款义务。北京模具厂认为，外文书店的行为侵犯了北京模具厂的合法权益，也不符合法律规定，故请求法院判决外文书店立即支付管理费157928.59元，并按中国人民银行同期贷款利率支付每年欠费的利息。
外文书店在一审中答辩称：首先，北京模具厂提到的《协议书》是双方于1991年12月4日签订的，有效期一年，现在已经过去了二十多年，外文书店认为协议已经失去效力。其次，北京模具厂起诉的主体不对，12套房屋已经全部出售，产权已经发生转移，外文书店并未享受到北京模具厂提供的物业管理服务，因此不应当由外文书店承担物业管理费用。再次，根据财政部41号令第46条的规定，企业不得承担属于个人的购买住房、支付物业管理费等支出，所以北京模具厂不应要求外文书店承担物业管理费用。综上，请求法院驳回北京模具厂的诉讼请求。
一审法院审理查明：上世纪八十年代末、九十年代初，北京××1厂、外文书店、北京××2厂等数家国有单位在北京市朝阳区××集资兴建了住宅楼，即北京市朝阳区××北里1号楼、2号楼、3号楼。1991年，上述楼房竣工交付使用。上述各家单位各分得部分房屋产权，并按照当时的政策将房屋以收取租金的方式分配给自己的职工，每家单位分得的房屋套数不一样。北京××1厂在上述三栋楼房中，分得193套住房。为了对上述房屋进行管理，北京××1厂成立了××宿舍房管科，主要职能是管理自己单位的房屋。由于1号楼、2号楼是高层建筑，房屋产权涉及到十几家单位，为了方便管理，其他单位都通过向北京××1厂交纳费用的方式委托北京××1厂对房屋进行管理。1991年12月4日，北京××1厂××宿舍房管科与外文书店签订《协议书》，约定由北京××1厂××宿舍房管科负责管理外文书店所有的××北里2号楼12套房屋，外文书店每年交纳房屋管理费、维修费、垃圾化粪池清理费、收发传达服务费、公用设施维修费、电梯运行维修费、水泵运行维修费、高价电费等费用共计19340.69元。《协议书》第七条约定“本协议试行一年，费用不足时双方另行协商”。1999年9月7日，北京××1厂的上级单位，将其整体调整划归北京模具厂。后北京模具厂在北京××1厂××房管科的基础上成立了北京××物业管理有限公司（以下简称××物业公司）。2013年4月24日，北京市朝阳区×××街道办事处城建科召开关于××北里1、2号楼电费问题的会议，并形成会议纪要。会议纪要显示，协调会由供电公司十里居营业所副所长、××物业公司代表、北京磨具厂北京模具厂等5家产权单位代表、办事处城建科工作人员、十北社区书记、主任参加，共同商讨供电欠费问题。经协商决定，由各产权单位于2013年5月15日之前将2013年1-4月份拖欠电费交到××物业公司，再由××物业公司统一交给供电公司，结清拖欠费用。对于物业其他管理费用的收缴事宜，将择期召开协调会进一步协商。2013年6月14日，北京市朝阳区×××街道××北里社区居民委员会主持召开十北社区“东苑院”产权单位委托管理协商会，并形成会议纪要。该会议纪要显示，北京模具厂厂长带头发言表态所欠电费尽快交齐，本院今后物业管理由谁来管，请大家讨论抉择。就上述两个问题产权单位领导逐一表达发言，为了保证社会的和谐稳定，克服困难，筹措资金补交欠费，并一致同意还由北京模具厂继续承担物业管理。就管理事宜及标准核算，参照有关文件确定，由北京模具厂提供物业管理服务，会后与各单位对接，并签订管理协议书后继续为各单位服务。但之后各产权单位与北京模具厂之间并未签订物业管理协议，各产权单位也未向北京模具厂缴纳各项管理费用。经查，《协议书》签订后，在1994年至2002年期间外文书店陆续向北京模具厂支付了管理费用，自2003年开始外文书店未再向北京模具厂支付管理费，只在2011年曾向北京模具厂支付4752.49元。关于此4752.49元款项的用处，外文书店称是应××物业公司的要求，为应急而给付的避雷针安装费用，并非管理费用。北京模具厂坚称此4752.49元为管理费用的一部分。又查，自2001年开始，外文书店陆续将原属于自己所有的××北里12套房出售给自己的职工，现该12套房屋均已过户完毕。外文书店还称，目前该12套房屋中，大部分房屋已再次转让、过户。另，北京模具厂提交证据，主张××物业公司于2013年7月17日与北京模具厂签订《债权转让协议》，将××物业公司对外文书店的物业管理费债权全部转让给了北京模具厂。外文书店表示已收到债权转让通知。2013年4月24日，北京市电力公司将××物业公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求××物业公司交纳其所管理的朝阳区××北里1号楼、2号楼自2013年1月至5月所欠的公共区域电费53016.27元及违约金6238.12元。2013年6月19日，北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第17969号民事判决书，判决××物业公司向北京市电力公司支付2013年1月至2013年5月期间的电费53016.27元，并驳回北京市电力公司其他诉讼请求。一审判决作出后，××物业公司不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年8月16日作出（2013）二中民终字第12184号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院判决认定：从双方签订合同及履行过程来看，北京××1厂××宿舍房管科与外文书店于1991年12月4日签订的《协议书》中约定的合同期限为“试行一年”，双方在合同到期后未就物业管理问题签订协议，从《协议书》的实际履行情况来看，自2003年以后外文书店未再交纳过物业管理费用，因此不能认定1991年的《协议书》现在仍对双方具有拘束力，故北京模具厂依据《协议书》向外文书店主张交纳物业管理费，没有法律依据。从事实上的物业服务合同关系来看，原属于外文书店所有的××北里12套房均已转移至他人名下，外文书店与北京模具厂之间不构成事实上的物业服务合同关系，北京模具厂向外文书店主张支付物业管理费，没有事实依据。虽然北京市朝阳区×××街道××北里社区居民委员会主持召开的协商会议中提到由北京模具厂继续提供物业管理服务，但也指出北京模具厂应当与各产权单位签订书面管理协议，现北京模具厂不能证明双方已就物业管理问题达成协议，故北京模具厂的诉讼请求该院不予支持。关于（2013）二中民终字第12184号民事判决书判决北京模具厂向北京市电力公司支付的2013年1月至2013年5月期间的电费，系朝阳区××北里1号楼、2号楼的公共区域电费，而原属外文书店所有的12套房屋均在2号楼，故本案无法单独处理应由外文书店负担的那部分公共区域电费，北京模具厂可依据2013年4月24日的会议纪要向各产权单位另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决：驳回北京模具厂的全部诉讼请求。
北京模具厂不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为《协议书》的合同期限为一年，不能认定该《协议书》对双方现在还有约束力的观点是错误的。1.《协议书》第七条确实注明“本协议试行一年”，但同时还写明“费用不足时双方另行协商”。这句话的完整表述是：本协议试行一年，费用不足时双方另行协商。结合上下文综合理解，北京模具厂认为这句话的本意是：《协议书》中约定的各项收费标准试行一年，而不是《协议书》的合同期限为一年。2.《协议书》第九条第三款明确说明“第二年的管理、维修费用在10月份由乙方向甲方一次交清”，如果合同期限是一年，那么合同到期就应当终止，也就不存在继续缴纳第二年管理、维修费用的问题。3.1991年12月4日双方签订《协议书》后至2011年，北京市外文书店实际缴纳了部分费用，这一行为也可以证明外文书店一直认同北京模具厂在履行《协议书》的约定为其提供物业费用，也明知《协议书》的期限不是一年。二、外文书店应是缴纳物业费的主体。1.因拖欠电费、物业费，北京市朝阳区×××街道办事处城建管理科、北京市朝阳区×××街道××北里社区居民委员会先后召开专题会议，以上会议外文书店都派人出席了。外文书店出席会议的行为以及所形成的《会议纪要》和《会议签到表》充分证明外文书店认可与北京××物业管理有限公司存在物业管理合同。2.外文书店将其房屋出售给自己的职工的行为，并不影响其缴纳物业费。2006年1月25日，北京市住房和城乡建设委员会颁布的《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》（京建物（2006）30号）明确说明：《办法》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按约定执行。按照国家上述规定，外文书店出售房屋的行为不能改变其是缴纳物业费的主体责任；其次，外文书店出售房屋的行为北京模具厂并不知道；而且外文书店也没有与购买房屋的职工就物业费缴纳责任主体另有约定，所以说外文书店就是缴纳物业费的主体。三、北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见》第15条规定：物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为自动延续。1991年12月4日，双方签订的《协议书》并没有约定合同期限，双方一直在履行过程中，北京模具厂如约履行了物业管理责任，只是外文书店没有完全履行付款义务。即使外文书店认为合同有期限且已经到期，但有关事实证明双方没有解除劳动合同并继续履行，应当视为自动延续。故上诉请求：1.依法撤销一审判决，判决外文书店立即支付管理费157928.59元及利息（以157928.59元为基数，按中国人民银行企业同期贷款利率计算，起算时间为拖欠之日，截止日为实际付清之日）；2.诉讼费用由外文书店承担。
外文书店服从一审法院判决，其针对北京模具厂的上诉理由答辩称：1.原协议是91年12月4日签订，有效期为一年，现已过了20多年，此协议已经失去效力；2.北京模具厂不应起诉外文书店，因12套房屋已全部售出，产权已发生转移，因此外文书店不应再承担物业管理费用；3.外文书店已不是产权人，又没有享受北京模具厂的物业服务，所以外文书店没有义务交纳物业管理费用；4.外文书店按照上级要求，严格执行财政部41号令第46条的规定，企业不得承担属于个人的购买住房、支付物业管理费等支出；5.双方签订的协议到期后外文书店认为已终止，后续缴费为不定期口头协议，根据情况随时可以解除；6.12套房产中外文书店职工只有5套，外文书店认为即便交纳也应由北京模具厂先向外文书店职工个人收取后，外文书店按规定处置；7.如果支付的话，外文书店也应当按照《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》（2007修改）中第七条的规定，只能支付公用设施维修费、电梯运行维修费、水泵运行维修费，以维修票据为准，分摊外文书店的部分。
本院认为：按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，物业服务费的收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变，由职工所在单位负担的相关费用仍继续由其负担。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。上述房屋已经上市交易的，可由所有权人缴纳物业服务费。参照上述相关规定，一审法院应在查明涉案房屋所有权状态后作出相应裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第37914号民事判决；
二、发回北京市朝阳区人民法院重审。
审 判 长 张丽新
代理审判员 魏志斌
代理审判员 孙 京
二〇一四年五月二十日
书 记 员 赵 霄