湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民一初字第01160号原告：湖北福鑫成投资有限公司，住所地：武汉市新洲区邾城街章林村（古城大道）。法定代表人：郑小泠，该公司董事长。委托代理人：贺佩强，该公司副总经理。委托代理人：李秀国，该公司办公室主任。被告：倪恩。被告：罗梅。原告湖北福鑫成投资有限公司（以下简称：福鑫成公司）诉被告倪恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理后，根据原告福鑫成公司的申请，依法追加罗梅为本案被告。本案依法由审判员柳洪强适用简易程序独任审理，后因被告倪恩、罗梅下落不明，本案依法转为普通程序，由审判员柳洪强担任审判长，与代理审判员王友、人民陪审员李红英组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告福鑫成公司的委托代理人贺佩强、李秀国到庭参加诉讼。被告倪恩、罗梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。经本院院长批准，本案延长审理期限二个月。本案现已审理终结。原告福鑫成公司诉称：2012年11月30日，原告（甲方）与被告倪恩（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将原告具有使用权的位于武汉市洪山区民族大道纺织路1号华罗利购物广场一楼a-04的部分房屋租与被告使用，租期七年。但自2013年下半年起至今被告累计拖欠租金达139760元，经原告多次口头、书面催告无果。期间，原告还曾应被告请求给其运作机会，让其寻求合作伙伴，以降低其亏损，但仍无济于事。原告认为，被告租赁他人房屋从事经营活动，理应遵守合同约定，信守承诺，按期缴纳房屋租金。被告一直拖欠租金的行为，严重违背了商铺租赁合同的相关规定和其事后的多次承诺，已严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，诉请法院判令：1、解除原告福鑫成公司与被告倪恩于2012年11月30日签订的《商铺租赁合同》；2、被告倪恩、罗梅立即向原告支付至2014年10月21日止的房屋租金139760元及利息损失，并支付至腾退日止的实际占有费；3、被告倪恩、罗梅依约向原告支付违约金60000元；4、本案的诉讼费用及保全费用由被告承担。原告福鑫成公司为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：证据一、武汉华罗利物业管理有限公司与原告于2010年12月6日签订的《商铺租赁合同》一份，拟证明原告对涉案的华罗利广场一层a04号商铺依法具有出租权；证据二、原告福鑫成公司与被告倪恩于2012年11月30日签订的《商铺租赁合同》，拟证明原告将华罗利广场一层a04号商铺出租给被告倪恩使用，并对租期、租金、双方权利义务、违约责任等做了详细约定；证据三、原告福鑫成公司与被告倪恩分别于2013年4月8日及9月20日签订的《补充协议》，拟证明双方对因华罗利广场房屋改造后商铺面积、租金、物业费的调整达成一致；证据四、原告福鑫成公司分别于2013年11月19日、2014年3月12日、2014年7月18日发出的《通知函》一份和《催款函》二份，拟证明原告福鑫成公司对被告倪恩拖欠房租的违约行为，自2013年11月19日起多次口头且三次书面予以催缴，并对其违约行为的后果予以告知，被告倪恩亲笔签收；证据五、被告倪恩的《承诺书》二份，拟证明被告倪恩分别于2014年5月6日、2014年9月10日两次书面向原告承诺，对其拖欠房租及因其违约所导致的后果愿意承担违约责任。被告倪恩、罗梅未到庭答辩，亦未提交任何证据材料。经庭审举证，被告倪恩、罗梅未到庭发表质证意见，视为其放弃质证的相关权利。本院对原告福鑫成公司提交的证据依法认定如下：原告福鑫成公司的五组证据均向法庭提交了证据原件，经本院审查，对上述证据的真实性予以确认，对于证据能否达到其证明目的，本院将根据全案查明的情况进行综合认定。经审理查明：2012年11月30日，原告福鑫成公司（甲方）与被告倪恩（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于武汉市洪山区民族大道纺织路1号华罗利购物广场一楼a-04的部分房屋租与被告作为“清吧”使用，租期自2013年1月1日起至2020年12月9日止，合同第五条约定，乙方应于支付首期租金和管理费的同时向甲方支付履约保证金6万元。履约保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无需向乙方支付保证金的利息。在合同期内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，但如果甲方因乙方违约而从履约保证金中扣除相应未付款项、违约金及赔偿金的，乙方应在收到甲方的通知后5日内补齐，否则甲方有权以乙方根本违约而提前解除本合同。合同第八条约定，若乙方拖欠房租达到15天的，甲方有权视乙方违约并无条件收回该房屋。后因华罗利广场改造，双方分别于2013年4月8日、同年9月20日签订《补充协议》，对改造后商铺面积、租金、物业费重新达成一致意见。其中2014年7月1日至12月30日房屋租金（包括管理费）约定为每月32064元。因被告倪恩未能按约定时间交纳房屋租金，原告福鑫成公司先后于2013年11月19日、2014年3月12日、2014年7月18日发出《通知函》1份和《催款函》2份，以书面方式通知被告倪恩交纳租金欠款，并释明如果未按期交纳租金，将强制收回店面，被告倪恩对上述《通知函》和《催款函》均予以亲笔签收。被告倪恩于2014年5月6日向原告福鑫成公司出具承诺书一份，内容为“本人倪恩，现承诺moon清吧租赁福鑫成公司的物业，若因自身经营原因导致合同无法执行，合同提前终止，则本人愿偿还所欠全部租金，若无法偿还，将以本人房产作为抵押，直至偿还所欠房租”。2014年9月10日，被告倪恩再次出具书面《承诺书》，主要内容为：（本人倪恩）应于2014年4月30日前支付2014年5月、6月、7月三个月房租款共计96192元，在此期间支付了22436元，尚欠房租款合计73756元。因经营问题，一直未能按合同约定按时支付租金。两个月（60日）内解决经营及合作伙伴问题，并补齐所欠全部房租，合同继续履行。两个月内补不齐所欠全部房租，我自愿退出，合同终止。被告倪恩在出具上述《承诺书》后，仅向原告福鑫成公司交纳房屋租金19500元，其余房屋租金（包括管理费）仍未能按约定补交，后自愿搬离上述房屋，原告福鑫成公司于2014年10月21日收回本案所涉商铺。另查明，案外人武汉华罗利物业管理有限公司与原告于2010年12月6日签订《商铺租赁合同》，原告福鑫成公司租赁包括华罗利广场一层a-04号房屋，建筑面积共750平方米，租赁期限自2010年12月10日起至2020年12月9日止。还查明，被告罗梅与被告倪恩于2007年12月6日办理结婚登记，案涉房屋租赁期间，被告罗梅参与店铺经营并承担收银工作。本院认为，原告福鑫成公司与被告倪恩签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应按照约定诚实履行。被告倪恩在承租该房屋后，因经营不善，长期拖欠房屋租金，根据合同约定，原告福鑫成公司有权无条件收回房屋，现被告倪恩已经自愿搬离房屋，原告福鑫成公司已于2014年10月21日收回房屋，故本院确认双方所签订的《商铺租赁合同》已于该日解除。被告倪恩在2014年9月10日出具的承诺书中确认尚欠房租款合计73756元。2014年8月至10月20日，租金为每月32064元，两个月加20天的租金合计为85504元，上述两项合计159260元，扣除被告倪恩已给付的19500元，被告倪恩还应支付的房屋租金（包括管理费）共计139760元。对于原告福鑫成公司主张的违约金60000元，实际是指合同中约定被告倪恩应当交纳的履约保证金。根据双方约定，如果因被告违约导致原告提前解除合同的，原告有权于提前解除合同时，没收履约保证金而不予退还。本案中，被告倪恩在合同签订之后并未交纳履约保证金60000元，原告福鑫成公司在2014年3月12日及7月18日发出的催款函中亦未提出交纳保证金的问题，现双方合同已经解除，原告福鑫成公司无权再要求被告倪恩交纳履约保证金，故对于原告福鑫成公司要求被告倪恩支付违约金60000元的诉讼请求，本院不予支持。本案欠付租金发生于被告倪恩与被告罗梅婚姻关系存续期间，且被告罗梅亦参与商铺使用，享受了房屋租赁所带来的利益。故对于原告福鑫成公司要求被告罗梅承担共同付款义务的诉讼请求，本院予以支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告湖北福鑫成投资有限公司与被告倪恩于2012年11月30日签订的《商铺租赁合同》已于2014年10月21日解除；二、被告倪恩、罗梅于本判决生效之日起十日内向原告湖北福鑫成投资有限公司支付房屋租金139760元及利息（利息以139760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年10月22日计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告湖北福鑫成投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4295元、公告费260元、保全费1519，合计6074元，由被告倪恩、罗梅共同负担（此款原告湖北福鑫成投资有限公司已垫付，被告倪恩、罗梅于本判决生效之日起十日内随判决款项一并给付原告湖北福鑫成投资有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判长柳洪强代理审判员王友人民陪审员李红英二〇一五年八月十九日书记员孟涛