浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3768号
上诉人（原审原告）：徐朋程。
上诉人（原审原告）：袁昌梅。
被上诉人（原审被告）：章玲玲。
被上诉人（原审被告）：王同辉。
被上诉人（原审被告）：杭州华邦房地产代理有限公司。
法定代表人：胡雪芳。
委托代理人：邹莹莹。
上诉人徐朋程、袁昌梅因与被上诉人章玲玲、王同辉、杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年5月31日，徐朋程、袁昌梅（作为买受方、甲方）、章玲玲、王同辉（作为出卖方、丙方）与华邦代理公司（作为居间人、乙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议主要约定：甲方于2015年5月31日向乙方交付意向金20000元作洽谈用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；物业名称上东领地10幢401室，类型为商品房；设定抵押；不存在租约；总房款560000元；交易过程中所有税费及服务费由甲方承担；第六条约定：当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署本协议之后7天内签订正式的房屋转让合同。届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还。丙方同意将不予返还之定金的50%支付给乙方，作为居间费用；如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包括甲方已支付定金），甲方同意将丙方双倍返还之定金（包括甲方已支付定金）的25%支付给乙方，作为居间费用。第九条约定：丙方保证该房产产权清晰，权属明确，符合上市交易条件，无第三人异议、法院查封、扣押等情况。如该房为共有财产，则丙方已征得共有人同意；如该房已出租，则该房承租人已放弃优先购买权。如该房设置了抵押，则丙方需解除抵押手续。如丙方违反以上条款，则丙方承担过错责任，丙方应向甲方赔偿等同于双倍的定金，向乙方支付等同于乙方完成交易时甲方与丙方应支付给乙方的合计代理费的违约金，同时本协议终止。第十六条其他约定：1.因国家政策导致税费增加，甲丙双方协商解决，若协商不成，双方无责解除；2.双方签订本协议后，若单方违约，则违约方赔付守约方双倍定金；3.买受方出总款570000元，包括总房价560000元，除契税外的所有费用，丙方承诺无个税；4.房总价560000元，含租约期所有费用，租期到2016年5月1日止；……。当日，徐朋程、袁昌梅交纳20000元给华邦代理公司。
2015年6月14日，袁昌梅与章玲玲、王同辉在《经纪服务费确认书》、《个人房产交易税费预算清单》和《杭州市房屋转让合同》上签字，徐朋程未签字。该《经纪服务费确认书》明确，甲方应付经纪服务费3900元；乙方应付经纪服务费3900元，由乙方承担全部经纪服务费；该《个人房产交易税费预算清单》载明的合计税费承担为7784元（其中契税5600元），均由买方承担。
2015年6月24日，华邦代理公司工作人员短信告知徐朋程、袁昌梅，已超过履行签订房屋转让合同时间，章玲玲、王同辉委托华邦代理公司告知，因徐朋程、袁昌梅未能按协议履行，卖方将没收购房定金，解除居间协议等。2015年6月29日，徐朋程、袁昌梅复函章玲玲、王同辉和华邦代理公司，表示在签订居间协议时已经明确：不同意卖方支取首付款用于归还抵押贷款；除契税外共支付570000元，包括房屋总价560000元，除契税外的各类其他税费、手续费、中介服务费等共计10000元，未能签订房屋转让合同的过错不在于徐朋程、袁昌梅，要求华邦代理公司履行居间义务或退还定金20000元。徐朋程、袁昌梅诉至原审法院，请求：1.章玲玲、王同辉、华邦代理公司立即返还徐朋程、袁昌梅购房定金20000元；2.章玲玲、王同辉、华邦代理公司向徐朋程、袁昌梅支付违约金20000元；3.诉讼费用全部由章玲玲、王同辉、华邦代理公司承担。
原审法院认为：各方签署的《房地产买卖居间协议》系真实意思的反映，均应切实履行。根据现有证据，在章玲玲、王同辉愿意履行协议签订房屋转让合同的情况下，徐朋程、袁昌梅以税费、抵押等理由拒绝签订房屋转让合同，应该承担《房地产买卖居间协议》约定的不利后果。徐朋程、袁昌梅对章玲玲、王同辉的主张，缺乏证据，原审法院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，徐朋程、袁昌梅和华邦代理公司之间并非房屋买卖合同关系，徐朋程、袁昌梅对华邦代理公司的相应请求不属于本案的审理范围，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年11月6日判决：驳回徐朋程、袁昌梅的诉讼请求。案件受理费减半收取400元，保全费420元，均由徐朋程、袁昌梅负担。
宣判后，徐朋程、袁昌梅不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，导致错判。原审判决认定，章玲玲、王同辉愿意签订合同，徐朋程、袁昌梅以税费、抵押等理由拒绝签订房屋转让合同，应当承担《房地产买卖居间协议》约定的不利后果，徐朋程、袁昌梅对章玲玲、王同辉的主张缺乏证据，该事实认定错误。1.对于章玲玲、王同辉愿意签订合同的认定有错。在6月7日首次合同谈判失败后，徐朋程、袁昌梅依照章玲玲提出先与华邦代理公司谈好合同条款再签合同的要求，积极主动与华邦代理公司沟通合同条款，要求华邦代理公司就首付款支付时间，除契税外的税费问题按《房地产买卖居间协议》约定的原则，来修改和调整未经徐朋程、袁昌梅同意且事先拟定的房屋买卖交易合同、补充协议，华邦代理公司以条款已在房管局备案无法修改为由拒绝徐朋程、袁昌梅的合理要求。而章玲玲、王同辉对于徐朋程、袁昌梅提出的合理要求并未积极回应，一直以华邦代理公司认为不能修改合同条款，拒绝按《房地产买卖居间协议》约定原则，将协议中第16条第3点，“买受人出总价款五十七万元，包括总房价五十六万，除契税外的所有费用，丙方无个税”，完整或秉承该原则落实到房屋买卖合同中；6月14日晚，合同洽谈期间，徐朋程、袁昌梅要求应该在《房屋买卖合同补充协议》中明确除契税外的所有税费、服务费等包含在57万元的总价款中，其中因农税核定价高于合同价导致税费增加的风险如果是因政策变化导致的需双方协商解决，否则不应由徐朋程、袁昌梅承担，且袁昌梅已开始签房屋转让合同及部分相关文件。徐朋程在思考这种可能存在的税费增加风险程度是否可以妥协接受时，章玲玲、王同辉明确表示合同不签了，并与华邦代理公司人员先后离开合同签订现场，直接导致合同无法最终签订。6月15日，徐朋程与华邦代理公司电话沟通，徐朋程、袁昌梅对于“因农税核定价高于合同价导致税费增加的风险”愿意退一步，可以不在合同签订过程中明确，以确保合同能顺利签订，希望华邦代理公司促成合同签订。6月19日，华邦代理公司反馈章玲玲、王同辉不愿意继续签订合同。此后徐朋程、袁昌梅在6月29日给章玲玲、王同辉的复函及6月30日给华邦代理公司的短信中，依然表示是愿意继续按居间合同约定的原则签订合同。但章玲玲、王同辉最终未给予回复，并单方解除协议，同时在7月初将该房产出售，事实违约。2.对于徐朋程、袁昌梅以税费、抵押等理由拒绝签订房屋转让合同，应当承担《房地产买卖居间协议》约定的不利后果的认定有错。首先，原审判决认定徐朋程、袁昌梅以抵押为理由拒绝签订合同，无任何证据。关于房屋是否抵押以及如果有抵押的处理方式，在《房地产买卖居间协议》及合同条款均已明确，同时也无任何证据证明徐朋程、袁昌梅以抵押问题为理由拒绝签订房屋转让合同。其次，原审判决认定徐朋程、袁昌梅以税费为理由拒绝签订合同的认定错误。税费是本案争议的焦点问题，也是导致房屋转让合同不能签订的原因之一。《房地产买卖居间协议》第3条第2点约定，税费由徐朋程、袁昌梅承担所有税费及服务费；同时在第16条其他特别约定中的第3点明确约定，徐朋程、袁昌梅出总额57万元，包括房总价56万元除契税外的所有费用。这两条明确约定，徐朋程、袁昌梅愿意承担所有税费及服务费，承担方式是徐朋程、袁昌梅以57万元的固定总价来购买得该房产并支付该过程中除契税外的一切费用；其中契税，在洽谈中已明确由徐朋程、袁昌梅另外承担，并在交易过程中据实交给华邦代理公司以办理相应的过户手续。即徐朋程、袁昌梅为购得该房产，实际支付的总费用为57万元的固定总价加上为购得该房而产生的契税。在《房地产买卖居间协议》洽谈过程中得到华邦代理公司以及章玲玲、王同辉认可，同时在徐朋程、袁昌梅提供的证据也有印证。徐朋程、袁昌梅从始至终坚持契税由徐朋程、袁昌梅自行承担，另外总价57万元必须落实到合同条款或补充协议中，并没有违反《房地产买卖居间协议》洽谈时约定原则，故原审判决认定徐朋程、袁昌梅以税费为理由拒绝签订合同错误。在《房地产买卖居间协议》洽谈时，三方也明确章玲玲、王同辉取得房总价为56万元，除契税外华邦代理公司共收取徐朋程、袁昌梅1万元来完成该笔房屋买卖交易，该1万元包含除契税外的居间服务费及其他所有税费。但在房屋转让合同洽谈过程中，华邦代理公司因农税核定价有可能高于合同价致包含在1万元总价中的相关税费有增加的风险，而不愿意将《房地产买卖居间协议》洽谈时的承诺落实到房屋买卖交易条款中，意图将该风险转移给徐朋程、袁昌梅，并多次以房屋转让合同、补充协议已在房管局备案无法修改、合约部不同意修改等为理由欺诈徐朋程、袁昌梅。故华邦代理公司对于房屋买卖转让合同不能签订负有责任。3.原审判决认定徐朋程、袁昌梅对章玲玲、王同辉的主张缺乏证据错误。首先，徐朋程、袁昌梅提供的证据可证明章玲玲曾要求徐朋程、袁昌梅与华邦代理公司先沟通后再签订合同，同时也证明了章玲玲、王同辉不仅并未积极主动的洽谈合同条款甚至私下委托华邦代理公司来洽谈合同条款。房屋买卖转让合同条款的沟通本应该是徐朋程、袁昌梅与章玲玲、王同辉之间的事情，只要双方对合同条款没有意见就应该可以顺利签订合同。其次，章玲玲、王同辉于6月14日当天事先离开签约现场，后不愿意继续按《房地产买卖居间协议》签订合同。徐朋程、袁昌梅于6月30日给华邦代理公司王文磊短信回函，表示在不违背《房地产买卖居间协议》原则的前提下，愿意签订合同，证明徐朋程、袁昌梅愿意继续履行《房地产买卖居间协议》并签订合同，但未得到反馈。最后，章玲玲、王同辉在其单方解除《房地产买卖居间协议》后，于7月初就将该争议房屋出售，事实违约。4.原审判决认定，本案系房屋买卖合同纠纷，徐朋程、袁昌梅与华邦代理公司之间并非房屋买卖合同关系，徐朋程、袁昌梅对华邦代理公司的相应请求不在本案审理范围，不予支持。上述判定有误。该案起因于房屋买卖，事实上房屋买卖合同尚未签订，实系《房地产买卖居间协议》转化为房屋买卖合同的过程中，由于房屋买卖意向形成的《房地产买卖居间协议》无法履行，是徐朋程、袁昌梅与华邦代理公司及章玲玲、王同辉三方关于是否必须按《房地产买卖居间协议》相关条款约定的原则转化为房屋买卖合同相应条款的纠纷。同时因房屋转让合同未能签订，华邦代理公司已与章玲玲、王同辉私下瓜分了徐朋程、袁昌梅的定金，华邦代理公司是该案的事实利益获得者。华邦代理公司在本案中既是居间服务的提供方，同时也是利益相关方和具体的执行者。华邦代理公司对于《房地产买卖居间协议》无法转变为《房屋转让合同》并继续履行下去，有着不可推卸的责任。二、原审判决采信的证据断章取义，造成事实判定有误。根据相关规定，华邦代理公司应在三方签订《房地产买卖居间协议》前，书面告知徐朋程、袁昌梅相关费用及服务标准，并经徐朋程、袁昌梅签字确认。华邦代理公司提供的《经济服务费确认书》、《个人房产税费交易预算清单》并不能证明徐朋程、袁昌梅事先认可其中的内容，故而也不能成为华邦代理公司规避《房地产买卖居间协议》洽谈时约定的原则及其应当承担责任的理由。其次，《个人房产交易税费预算清单》中，尚有备注项将可能因农税核定价高于合同价导致的税费增加的风险变相转嫁给徐朋程、袁昌梅。而该可能增加的税费并非因国家政策变化导致，同时徐朋程、袁昌梅已在签订《房地产买卖居间协议》时将风险包含在除契税外的总价款中。故农税核定价的问题明显违背徐朋程、袁昌梅在《房地产买卖居间协议》中的约定。《经济服务费确认书》、《个人房产交易税费预算清单》两项内容并未得到徐朋程的签字认可，故不能作为认定徐朋程、袁昌梅对于税费和服务费最终认可的证据。综上，请求：1.撤销原审判决，改判支持徐朋程、袁昌梅的诉请；2.章玲玲、王同辉、华邦代理公司承担一、二审诉讼费用。
针对徐朋程、袁昌梅的上诉，章玲玲、王同辉答辩称：一、一审法院认定事实正确。徐朋程、袁昌梅属于事实违约。《房地产买卖居间协议》约定该协议签订后7日内签订正式房屋买卖合同，但徐朋程、袁昌梅并未履行自己的义务，并以各种理由拖延。而章玲玲、王同辉愿意出售房屋，积极促成该项房产交易，在中介公司等待徐朋程、袁昌梅签合同四五个小时，并在徐朋程、袁昌梅违约后即使住院也通知中介公司给予其宽限期协商重新签订合同。但徐朋程、袁昌梅多次以单方利益为出发点对房屋转让合同的多处条款进行修改，并在6月14日最终以如不按照其意思修改合同条款就不签字，多次协商无果后至房屋买卖合同最终未签订，过错方在徐朋程、袁昌梅。根据合同相对性原则，房屋买卖合同约束房屋买卖双方，即便徐朋程、袁昌梅因税费或者费用的问题与华邦代理公司无法达成一致意见，但并不影响主合同的签订，且章玲玲、王同辉多次沟通后已在迁就徐朋程、袁昌梅的基础上，同意对合同相关条款进行了修改，可以说双方对条款并无太大争议。至于1万元是否包干的问题是徐朋程、袁昌梅与华邦代理公司之间的纠纷，责任承担与章玲玲、王同辉并无任何关系，根本无需在房屋买卖合同条款中落实。《房地产买卖居间协议》已经明确约定，交易过程中所有税费、服务费由甲方（买受方）承担、第十六条第二款③（甲方）出总款五十七万元，包括伍拾陆万除契税外的所有费用，丙方承诺无个税。因此，以章玲玲、王同辉的理解，除56万元房款以外的1万元款项并非是对所有税费的包干。该协议第三条已经明确交易过程中所有税费、服务费均由徐朋程、袁昌梅承担，包括所有的税款及费用，费用和税费是两个完全不同的概念，不能等同，费用应是除税款外的其他费用。二、徐朋程、袁昌梅的行为对章玲玲、王同辉已经造成重大经济损失。由于徐朋程、袁昌梅的违约行为，导致诉争房屋迟延出售1个多月，且因章玲玲、王同辉急需支付另外房产的首付款，迫于此只能将诉争房屋另行低价出售，损失5000多元。由于徐朋程、袁昌梅在一审中对房屋申请保全导致章玲玲、王同辉需向法院提供大额现金反担保才得以解除查封措施进行出售，至今该保证金仍在法院账户，对章玲玲、王同辉造成利息损失，章玲玲、王同辉将诉诸法律以维护合法权益。综上，请求驳回上诉，维持原判。
针对徐朋程、袁昌梅的上诉，华邦代理公司书面答辩称：原审法院认定事实正确，徐朋程、袁昌梅称原审法院认定有误，没有任何依据。本案发生纠纷的起因为徐朋程、袁昌梅没有履行居间合同义务签订《杭州市房屋转让合同》及相关协议，责任在徐朋程、袁昌梅。华邦代理公司己积极配合徐朋程、袁昌梅沟通协调关于合同签订的相关事宜，但徐朋程、袁昌梅仍以各种理由拒绝履行。综上，原审法院认定事实清楚，判决合法合理。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，徐朋程、袁昌梅及华邦代理公司均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。徐朋程、袁昌梅与章玲玲、王同辉及华邦代理公司签订的《房地产买卖居间协议》，合法有效，各方当事人应当按照该协议约定内容履行。《房地产买卖居间协议》已对交易标的、房款总额、税费及服务费承担、房款支付方式、签订正式房屋转让合同的期限、违约责任等事项进行了明确约定，对各方当事人均具有约束力。该居间协议的履行过程中，根据当事人提供的有效证据及相关陈述，在章玲玲、王同辉愿意按照居间协议约定内容签订正式房屋转让合同的情况下，徐朋程、袁昌梅提出了超出上述协议约定的要求，导致未能按照协议约定签订正式房屋转让合同，应承担相应的法律责任。而依据该居间协议对当事人未能签订正式房屋转让合同所应承担的责任及定金的性质，原审法院驳回徐朋程、袁昌梅要求返还定金并支付违约金的诉请，并无不当。综上，徐朋程、袁昌梅的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由徐朋程、袁昌梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 王 颖