江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3353号
上诉人（原审被告）宋永尊，男，1931年4月生，汉族，南京市八一医院离休干部。
委托代理人宋宁，男，1959年8月5日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。
法定代表人王晓明，该公司董事长。
委托代理人仇海军，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人李善战，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人宋永尊因与被上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
江鸿物业公司原审诉称，2009年1月，江鸿物业公司与中国人民解放军第八一医院（以下简称八一医院）签订《太平巷22号前�物业合同》一份，合同约定：物业费按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅为1.2元／月／平方米，公共能耗公摊费用及其他费用按照业主的建筑面积分摊，物业费用按季交纳，宋永尊应在每季的第一个月的前十日履行交纳义务，合同期满后，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年。2014年1月，经江鸿物业公司与八一医院协商后确定，自2014年1月起，八一医院按0.6元／月／平方米给予江鸿物业公司补贴，宋永尊按照0.6元／月／平方米交纳物业费，其他费用及交纳方式不变。2009年10月21日，宋永尊办理了入住手续，房屋建筑面积为137平方米，然自2011年7月起，宋永尊即未交纳物业服务费用，至2014年12月，共欠江鸿物业公司物业费5918.4元。经江鸿物业公司多次催要，宋永尊一直未交纳。江鸿物业公司认为，江鸿物业公司与八一医院签订的《太平巷22号前期物业合同》符合法律规定，江鸿物业公司已按照约定履行了自己的义务，宋永尊应当按照合同约定交纳相应的费用，其久拖不交的行为已经构成违约。为维护江鸿物业公司合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、宋永尊支付自2011年1月至2014年12月所欠物业费5918.4元（其中2011年7月至2013年12月按1.2元／月／平方米计算，2014年1月至12月按0.6元／月／平方米计算）；2、宋永尊承担本案的诉讼费用。
宋永尊原审辩称，首先，江鸿物业公司起诉所依据的物业服务合同已经不具有有效性，该合同已经于2010年12月31日自动终止，且宋永尊及八一公寓的全体业主并不知道该份合同的存在；其次，宋永尊所住的房屋建筑面积只是八一医院暂定的面积，江鸿物业公司现在按照137平方米向宋永尊主张费用显示公平；再次，八一医院自2011年至2014年已经向江鸿物业公司支付了八一公寓的物业费71万�元，现在江鸿物业公司再次起诉宋永尊，属于重复收取物业费。综上，请求法院驳回江鸿物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年1月14日，八一医院（甲方）与江鸿物业公司（乙方）签订《太平巷22号前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对太平巷22号提供前期物业服务，物业名称为太平巷22号经济适用房，物业类型为住宅；物业费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.2元／月／平方米；物业费按季交纳，业主应在每季的第一个月的前十日前拨付给乙方；因受项目建筑体量、物业服务标准等多元素影响，甲方同意对乙方收支不足部分予以补贴，具体的补贴方式为甲方享有产权的停车收益、电梯广告收益归乙方所有，如在上述基础上，乙方收支仍有不足，甲方同意予以补贴，甲方予以乙方的补贴，具体数额按实结算；乙方的管理服务达不到合同约�的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；合同期限自2009年1月1日至2009年12月31日至，合同期限内，业委会成立后与物业管理企业签订新物业服务委托合同生效时，合同自动终止，合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，需终止应提前一月书面通知对方，做好新物业管理企业交接工作。2009年10月21日，宋永尊收到南京市秦淮区太平巷22号502室房屋（以下简称诉争房屋）钥匙及门禁卡、水电卡等，并领取《业主手册》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》。《使用人情况登记表》中载明诉争房屋面积为137平方米，房屋产权登记簿载明诉争房屋建筑面积为150.55平方米，诉争房屋系八一医院分配给宋永尊的经济适用房。
原审另查明，宋永尊就诉争房屋的物业费缴纳至2011年6月。2011年5月27日、2012年11月26日，2013年3月7日，江鸿物业公司分别在小区贴出通知，向未交费业主催缴物业费及公摊水电费。2014年9月24日，江鸿物业公司向宋永尊发出律师函，催缴物业费及公摊水电费，宋永尊于2014年9月28日签收该函件。2015年1月，江鸿物业公司自宋永尊所在的物业小区撤出。
就宋永尊主张八一医院已经代欠费业主缴纳过物业费及江鸿物业公司服务合同签订情况等问题，原审法院前往八一医院进行调查，八一医院陈述：《太平巷22号前期物业服务合同》合同到期应该是2010年，顺延一年，但是业委会一直未成立，2011年到2013年一直是口头协议，合同条款按照原合同来，直到2014年1月才签订了一份合同，但是这份合同签订后，一直没有执行。自2014年起，八一医院补贴江鸿物业公司0.6元／月／平方米的物业费。而八一医院支付给江鸿物业公司的钱并非是替未交费的�主交费，而是根据合同约定支付给江鸿物业公司的补贴（即物业公司一年运营总成本减去应当收取的物业费总额）。江鸿物业公司进驻小区也是经过招投标的，但因为人员更换频繁，材料已经找不到了。
在本案原审审理过程中，江鸿物业公司明确表示仅按照宋永尊收房时确认的面积（即137平方米）主张诉争房屋的物业费。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。对于宋永尊认为其从未见过江鸿物业公司与八一医院签订的前期物业服务合同，故其作为住户不应承担相应义务的抗辩意见，原审法院认为，八一医院作为太平巷22号的建设单位，与江鸿物业公司签订了前期物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规范，合法有效。宋永尊作为诉争房屋的实际使用人，应参照适用相�法律关于业主的规定受到该合同的约束。对于宋永尊提出根据前期物业合同的约定，该合同应于2010年12月31日终止，江鸿物业公司主张后续费用无事实和法律依据的抗辩意见，原审法院认为，前期物业合同确定的期限内，太平巷22号未成立业委会签订新的物业服务合同，顺延至2010年12月31日后，八一医院陈述已口头与江鸿物业公司约定按照原合同继续履行，江鸿物业公司亦在小区提供服务至2015年1月，宋永尊应按照原合同标准向江鸿物业公司支付享受其服务期间的物业费。至于八一医院以物业费名义向江鸿物业公司支付的费用，八一医院已明确表示该费用系按照合同约定给江鸿物业公司的补贴，而非替未交费业主支付的物业费，故宋永尊并不因此得以免交物业费。对于宋永尊认为江鸿物业公司按照137平方米计收诉争房屋物业费显失公平的抗辩意见，原审法院认为，诉�房屋实际建筑面积为150.55平方米，现江鸿物业公司仅要求宋永尊按照收房时确认的建筑面积137平方米计算物业费，并无不当。综上，宋永尊应支付江鸿物业公司物业费5918.4元（137平方米×1.2元／月／平方米×30个月＋137平方米×0.6元／月／平方米×12个月=5918.4元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：宋永尊于判决生效之日起十日内支付南京江鸿物业发展有限责任公司2011年7月至2014年12月的物业服务费5918.4元。
宋永尊不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、上诉人认为，江鸿物业公司没有通过法定的招投标程序进驻太平巷22号小区，江鸿物业公司依据�八一医院签订的已经失效的合同和口头协议，对上诉人提起的诉讼没有法律依据。二、原审法院采信江鸿物业公司所提供证据未予调查核实就予以认定，所作判决有失公正。1、被上诉人江鸿物业公司原审提供的催收物业费通知照片不能证明江鸿物业公司曾经向太平巷22号全体住户进行过公示；2、江鸿物业公司催收物业费的律师函有明显伪造的嫌疑。3、上诉人认为，八一医院自2011年至2014年，向被上诉人江鸿物业公司支付了70多万元的物业费，被上诉人江鸿物业公司的诉讼请求属于重复收费。4、江鸿物业公司对其多收的1800元停车费不给任何说法。2013年3月21号，上诉人主动向江鸿物业公司再次缴纳2012年的物业费及公共耗能费，江鸿物业公司曾出具了收据，次日当时的物管负责人又退还了1000余元物业费，重新开具了750元的公共耗能费收据，说八一医院已经付过了物业费，住户的物业费可以不用再交，对于所交的1800元停车费可在后期费用中扣除。其后，上诉人要求对1800元停车费给予说法也被拒绝。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，驳回被上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人江鸿物业公司答辩称：一、被上诉人与八一医院签订的物业服务合同是合法有效的，并且被上诉人也已经实际履行了物业服务的义务，上诉人应当履行交费义务。二、关于八一医院支付的相关费用的性质，原审法院的调查结果与合同的约定相互印证，被上诉人认为原审法院的调查结果是可信的，应当予以采纳。三、被上诉人认为双方的合同未经法院或者仲裁机关确定无效或者撤销之前不影响合同的履行，双方应当自觉履行自己的义务。四、关于停车费的问题，按照合同第的约定，即使是收取了该部分的停车费也是用�补贴被上诉人的收支不足。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，除了上诉人对原审查明的“2011年5月27日、2012年11月26日、2013年3月7日，江鸿物业公司分别在小区贴出通知”、“八一医院陈述”有异议外，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于＜适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，八一医院与江鸿物业公司于2009年1月14日签订《太平巷22号前期物业服务合同》，虽被上诉人尚未提供证据证明其是经八一医院通过招标对诉争小区进行物业服务，但双方签订的物业服务合同并不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，�此该合同合法有效，前期物业服务合同对上诉人具有约束力。由于前期物业服务合同约定，合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，因此，在诉争小区未成立业主大会且并无证据证明双方有异议的情况下，依约该合同自动顺延一年。根据合同约定，需终止合同应提前一月书面通知对方，现并无证据证明八一医院曾经书面通知被上诉人终止双方合同，且根据八一医院的陈述，自2011年开始双方系口头协议按照原合同继续履行，事实上被上诉人在诉争小区亦提供了物业服务，因此，上诉人称被上诉人依据江鸿物业公司与八一医院签订的已经失效的合同和口头协议，对上诉人提起的诉讼没有法律依据的主张不能成立。上诉人理当按照合同约定支付物业服务费，上诉人以被上诉人催收物业费通知不能证明江鸿物业公司曾经向太平巷22号全体住户进行过公�为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为八一医院向被上诉人江鸿物业公司支付了70多万元的物业费，被上诉人江鸿物业公司的诉讼请求属于重复收费，但上诉人并无证据证明八一医院支付给被上诉人的补贴是替未交费的业主交费，且八一医院也称其支付给被上诉人的补贴并非替未交费的业主交费，据此，上诉人该上诉主张不能成立，本院不予采纳。由于上诉人并无证据证明被上诉人同意对上诉人所交的1800元停车费用于抵扣物业费，因此，上诉人认为应对其所交的1800元停车费进行扣除的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宋永尊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年七月七日
书 记 员 朱亚芳