广西壮族自治区防城港市防城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂0603执异4号
异议人刘雅婧，女，汉族，1988年2月5日出生，住防城港市港口区。
异议人刘晓祺，男，汉族，1984年2月16日出生，住防城港市港口区。
特别授权委托代理人陈海彪，广西维冠律师事务所律师。
特别授权委托代理人黄宙，广西维冠律师事务所实习律师。
申请执行人防城港市防城区农村信用合作联社，住所防城港市防城区防城镇山海路*号。
法定代表人钟峰，理事长。
委托代理人蒙鹏宇，广西海狮律师事务所律师。
委托代理人杨纯华，防城港市防城区农村信用合作联社员工。
被执行人广西凯旭房地产开发有限公司，住所防城港市防城区防城镇滩头那山子村北面。
法定代表人马乃英，执行董事。
被执行人侯再均，女，汉族，1986年11月15日出生，住湖南省湘潭县。
被执行人张春雄，男，京族，1961年2月28日出生，住广西东兴市。
本院在执行申请执行人防城港市防城区农村信用合作联社（以下简称防城信用社）与被执行人广西凯旭房地产开发有限公司（以下简称凯旭公司）、侯再均、张春雄金融借款合同纠纷一案中，案外人刘雅婧、刘晓祺于2017年3月16日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2017年4月11日举行公开听证会。异议人刘雅婧、刘晓祺的特别授权委托代理人陈海彪、黄宙，申请执行人防城港市防城区农村信用合作联社的委托代理人杨纯华、蒙鹏宇到庭参加听证。被执行人凯旭公司、侯再均、张春雄经本院合法传唤，无正当理由拒不参加听证会。现已审查终结。
异议人刘雅婧、刘晓祺提出，2013年4月14日，其二人向凯旭公司支付定金10000元购买位于防城港市防城区荣和苑小区1、2号楼一层11号商铺。同年4月22日，刘雅婧、刘晓祺与凯旭公司就该商铺签订《商品房买卖合同》，并于当日支付完剩余价款。因凯旭公司逾期不备案、不交房，刘雅婧、刘雅琪遂于2016年12月2日诉至防城区人民法院。防城区人民法院于2017年2月14日作出（2016）桂0603民初1483号民事判决书支持其诉求。该判决已经生效。防城区人民法院在执行申请执行人防城信用社与被执行人凯旭公司、侯再均、张春雄金融借款合同纠纷一案中，评估、拍卖位于防城港市防城区荣和苑小区1、2号楼一层5-13号、15、17号商铺。其中11号商铺属异议人所有，故请求撤销对防城区荣和苑小区1、2号楼一层11号商铺的评估、拍卖。
异议人向本院提供如下证据:
1.刘雅婧、刘晓祺的身份证，证明异议人的身份情况。
2.商品房买卖合同几银行转账凭证及收据，证明2013年4月22日，刘雅婧、刘晓祺向凯旭公司购买涉案的11号商铺，公司时任法定代表人是侯再均。同日，刘雅婧、刘晓祺支付房屋的全部价款，凯旭公司及其法定代表人侯再均向二人出具收据。
3.（2016）桂0603民初1483号民事判决书，证明原告刘雅婧、刘晓祺与被告凯旭公司商品房销售合同纠纷一案中，防城区人民法院于2017年2月14日判决该买卖合同继续履行，凯旭公司向刘雅婧、刘晓祺支付逾期交房违约金。驳回刘雅婧、刘晓祺的其他诉讼请求。
4.（2016）桂0603民初376号民事判决书、（2016）桂0603执271号之一执行裁定书，证明申请执行人防城信用社与被执行人凯旭公司、侯再均、张春雄金融借款合同纠纷一案经防城区人民法院审理判决，判决生效后在执行该案的过程中，法院裁定评估、拍卖防城港市防城区荣和苑小区1、2号楼一层5-13号、15、17号商铺。
申请执行人防城信用社认为，异议人刘雅婧、刘晓祺与被执行人凯旭公司签订房屋买卖合同之前，该商铺已经备案抵押给防城信用社。故异议人的理由不成立，请求驳回异议。
申请执行人向本院提供如下证据：
1.（2016）桂0603民初376号民事判决书，证明经防城区人民法院审理，2016年5月19日判决防城信用社对凯旭公司名下位于防城区荣和苑小区1、2号楼一层的5-13号、15号、17号商铺和二层的1号商场抵押物处置所得的价款享有优先受偿权。该判决已生效。
2.在建工程抵押登记证明（编号D20121586号），证明防城信用社与凯旭公司就防城区荣和苑小区1、2号楼一层的5-13号、15号、17号商铺和二层的1号商场到防城港市房产管理局进行在建工程抵押登记，权利种类为抵押权，设定日期是2012年8月23日，约定期限2015年8月20日。
3.防城区人民法院协助查询通知、房屋产权查询结果，证明2016年11月30日防城港市防城区房屋产权登记中心向防城区人民法院出具凯旭公司的房屋产权查询结果，经该中心房屋登记档案查询，凯旭公司荣和苑小区1、2号楼的一层5-13号、15号、17号商铺及二层1号商场于2012年9月4日向防城信用社办理在建工程抵押贷款。
被执行人凯旭公司、侯再均、张春雄均未提出书面答辩，拒不到庭参加听证，亦未提供任何证据。
本院查明事实，2012年8月23日，被执行人凯旭公司与申请执行人防城信用社签订固定资产借款合同，贷款1000万元。同日，双方签订抵押担保合同，防城信用社并与侯再均、张春雄签订保证担保合同，抵押担保合同约定以凯旭公司名下位于防城区荣和苑小区1、2号楼一层的5-13号、15号、17号商铺和二层的1号商场作为贷款抵押，保证合同约定侯再均、张春雄对贷款承担连带保证责任。防城信用社与凯旭公司就上述抵押物进行了在建工程抵押登记证明（编号D20121586），登记证明显示权利种类为抵押权，设定日期为2012年8月23日，约定期限为2015年8月20日。在诉讼过程中，依防城信用社的申请，本院于2016年4月12日查封了上述房产。上述事实经本院（2016）桂0603民初376号民事判决书确认，判决凯旭公司偿还防城信用社贷款本金及利息、支付律师代理费、侯再均与张春雄对上述债务承担连带清偿责任，防城信用社对防城区荣和苑小区1、2号楼一层的5-13号、15号、17号商铺和二层的1号商场抵押物处置所得的价款享有优先受偿权。判决生效后防城信用社向本院申请执行。执行过程中，防城港市防城区房屋产权登记中心向本院出具凯旭公司的房屋产权查询结果，凯旭公司上述房产于2012年9月4日向防城信用社办理在建工程抵押贷款。2017年2月16日本院作出（2016）桂0603执271号执行裁定书，裁定评估、拍卖上述房产。
另查明，异议人刘雅婧、刘晓祺于2013年4月22日与凯旭公司签订《商品房买卖合同》，约定购买凯旭公司位于防城区荣和苑小区1、2号楼一层11号商铺，并于同日向凯旭公司支付完全部价款。因凯旭公司一直未交付房屋，二人遂于2016年12月6日诉至本院。上述事实经本院（2016）桂0603民初1483号民事判决书确认，判决该《商品房买卖合同》继续履行，凯旭公司向刘雅婧、刘晓祺支付逾期交房违约金，驳回刘雅婧、刘晓祺的其他诉讼请求。现刘雅婧、刘晓祺对本院（2016）桂0603执271号之一执行裁定不服，提出异议。
本院认为，异议人刘雅婧、刘晓祺与被执行人凯旭公司在本院查封涉案房产之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。但在本院查封行为之前，刘雅婧、刘晓祺并未占有涉案的11号商铺，且在其二人与凯旭公司签订商品房买卖合同之前，凯旭公司已将包括11号商铺在内的涉案房产以在建工程抵押的方式向申请执行人防城信用社抵押贷款，并办理了在建工程抵押登记证明。作为买受人的刘雅婧、刘晓祺没有履行合理的注意义务，忽视不动产之上设定的权利障碍，11号商铺不能办理过户登记，其二人存在一定的过错。综上，本院（2016）桂0603执271号之一执行裁定的评估、拍卖行为，有事实和法律依据。异议人刘雅婧、刘晓祺提出的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人刘雅婧、刘晓祺的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏春兰
审 判 员 曾德伟
人民陪审员 邓丽春
二〇一七年四月二十日
书 记 员 张 程
附相关法条：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。