辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00393号
上诉人（原审被告）：XX亿丰置业有限公司。
法定代表人：薛XX，董事长。
委托代理人：张XX，XX律师事务所律师。
委托代理人：申X。
被上诉人（原审原告）：王XX。
法定代理人：王XX。
委托代理人：张X，XX律师事务所律师。
上诉人XX亿丰置业有限公司（简称亿丰公司）与被上诉人王XX房屋买卖合同纠纷一案，凤城市人民法院于2015年7月20日作出（2015）凤民初字第00509号民事判决。上诉人亿丰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人亿丰公司的委托代理人张克玉、申斯，被上诉人王XX的法定代理人王崇军、委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王XX（原审原告）在一审诉称，2013年年初，被告在凤城市开发商品房，并在2013年5月份公开对外销售。原告得知后，到被告的售楼处现场查看户型，选购了亿丰商贸城B地块2#2-10-2号楼，建筑面积为139.93平方米，购房款为591897元。当时被告对外宣称售楼的相关手续齐全，在原告购买的房屋北面建有低层宾馆，原告选购的商品房视线良好，采光充足，而且交房的时候，室内的水、电、燃气全部可以使用。之后，原告按照被告的要求将购房款全部交付被告，但是被告收到购房款后迟迟不与原告签订购房协议，在原告的再三催促下，2013年10月份才与原告签订《购房合同》。2014年12月份，被告通知原告交房，原告到达现场后，发现房屋并未经过相关部门验收合格，因为此事，很多购房者集体上访。原告认为，被告在整个售楼过程中。采取欺诈的行为，导致与被告签订购房合同，故而原告要求依法解除与被告签订的合同，返还购房款591897元，支付违约金17756.91元，要求按照购房款一倍赔偿。
亿丰公司（原审被告）在一审辩称，原告请求解除合同的依据不充分，也不存在赔偿的问题。具体理由如下：一、原告请求解除与被告签订的商品房买卖合同，没有事实依据，原告购买的凤城亿丰2#楼2-10-2号房屋（住宅），双方于2013年10月3日签订了《商品房买卖合同》，并经凤城市房地产管理处备案。合同约定，被告（出卖人）于2014年10月31日前将房屋交付原告，逾期超过30日后，原告（买受人）有权解除合同。被告于2014年11月26日，以短信方式通知了原告，告知其所购的房屋于2014年11月27日交付使用，因此，原告以逾期交房超过一个月为由，要求解除合同，无事实依据。二、对于原告所购房屋使用天然气，全景视野，11#楼遮挡原告楼房及幼儿园等内容，均不是合同的约定的内容，被告交付的房屋符合双方约定的商品房买卖合同附件三“装饰、设备标准”的约定，原告以上述理由请求解除合同，于法无据。三、原告购买的商品房，在建设的过程中，对建筑所用的材料，楼房质量，进行了阶段性验收，均为合格，只是配套绿地，小区道路暂未完成。涉案楼房虽暂未验收，在2014年11月30日前具备交付条件，不影响居住，楼房虽暂未验收，不能认定不合格，综上，原告请求解除合同的理由不成立。
一审法院经审理查明，2013年3月，原告根据被告的销售广告和宣传资料与被告初步达成了购房意向。2013年3月27日，原告向被告交付了15000元的购房预付款。2013年5月20日，双方签订了一份《亿丰壹号公馆购房协议》，约定被告将其开发的亿丰壹号公馆项目中的2号楼，房号为2-10-2住宅（商品房）出售给原告，商品房的单价为每平方米4193.79元。购房款金额为586837元，签订协议的当日，原告交付了房款576837元，被告为原告出具了收款收据，金额为586837元，尚有5000元未在收据中体现。被告开发的凤城亿丰国际商贸城于2013年9月4日取得了商品房预售许可，2013年10月3日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买的商品房为合同第一条规定项目中的第2栋第2单元第10层2号，房屋单价为4139.79元，房屋面积为139.93平方米。该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备商品房经验收合格的条件交付买受人。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过30日，出卖人承担买受人支付房款的万分之三违约金，合同继续履行，出卖人逾期超过30日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计付款的百分之三支付违约金。该合同第十一条交接约定，商品房达到使用条件后，出卖人应当以书面形式通过买受人办理交付手续。2014年11月26日，被告通过短信的方式告知原告交付房屋，原告未办理交接手续。2015年1月2日，原告以被告违反了双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，请求解除合同，并要求被告承担违约金17756.91元，并要求支付购房款一倍赔偿591897元。
被告在审理中自认，原告所购买的被告开发的凤城亿丰国际商贸城整体工程未经验收合格。
一审法院经审理认为，本案争议的焦点问题是双方签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关禁止性法律规定，合法有效，合同的内容对双方当事人均有拘束力。双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格后交付买受人，逾期30日买受人有权解除购房合同。被告于2014年11月26日通过短信的方式向原告通知交房，未按双方约定的以书面形式通过买受人办理交付手续。在通知原告办理交付手续时，被告开发的楼盘整体并未经有关部门组织竣工验收。根据住建部2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第四十条规定，房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚，说明被告将不符合交付条件的尚未经验收合格的楼房提前交付给原告，该交付行为因违反了禁止性法律规定而归于无效，不能视为房屋已经交付。因此，原告依据双方签订的《商品房买卖合同》关于合同解除的条件，同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持的规定请求解除合同，与法有据，应予支持。关于原告请求被告承担违约金17756.91元一节，根据双方签订的合同关于以累计支付的购房款按照百分之三承担违约金的约定，原告累计支付的房款为591837元，应为17755.11元。对原告请求被告按购房款的一倍赔偿591897元一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人情形，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此，该请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、确认原告王XX与被告XX亿丰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》自原告请求之日（2015年1月2日）起解除。二、被告XX亿丰置业有限公司于本判决生效后十日内，返还原告王XX购房款591837元，并承担违约金17755.11元。三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费15780，由原告王XX承担7890元，被告XX亿丰置业有限公司承担7890元。
上诉人亿丰公司不服一审判决，请求：一、撤销凤城市人民法院（2015）凤民初字第00509号民事判决，依法公正裁判。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、原审法院判决认定事实错误。2013年10月3日被上诉人与上诉人签订了《商品房买卖合同》，购买上诉人亿丰商贸城2#2-10-2号楼。上诉人于2012年9月同时开发建设12栋楼房，于2014年10月初竣工。上诉人于2014年11月26日通过短信方式告知被上诉人交付房屋（因购房人数多，用短信方式通知购房人方便、快捷）。楼房经验收为合格，因政府负责配套的道路、景观设施等暂未落实，而没有发放验收合格证，这与没有经验收或验收不合格是完全不同的，楼房具备了居住条件，被上诉人购买的同一栋楼房，现绝大多数购房人已经装修或已经居住。原审法院判决认定：上诉人自认被上诉人所购实的楼房整体工程未经验收合格，是错误的，是对上诉人表述的曲解。“整体工程未经验收合格”，是未经验收，还是经验收不合格，不明确。事实上，整个楼盘己全面验收合格暂未发证，与未经验收或经验收不合格是不同的。该楼盘已经相关部门验收，并己交付居住。二、原审法院判决认定事实错误，必然导致适用法律错误。上诉人交付商品房的行为，不适用住建部2001年6月1日起实行的《商品房销售管理办法》第四十四条的规定。相关房屋质量监管部门没有按照《建设工程质量管理条例》的规定对上诉人给以处罚，足以证明这二点。原审法院判决认定，不能视为上诉人房屋已经交付和出卖人迟延交付房屋，是错误的。上诉人是凤城市人民政府招商引资来凤城开发建设，2013年10月预售商品房时，凤城市内商品房市场平均价格在每平方米4000-4500元左右，由于市场存量的商品房过剩，自2014年下半年始房价跌至每平方米3700-4000元左右。本案争议发生的实质原因，是被上诉人购买房屋后因市场房屋价格跌落后反悔。《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第29条规定：因房地产政策调控引发房价波动较大，当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因，请求解除房屋买卖合同，或者请求补足房屋差价的，人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序，强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。就凤城地区而言，开发商将房屋建成后，经验收具备使用功能交付买受人，暂未发验收证的情况是普遍存在，己成交易习惯。目前，没有任何一份合同因此被解除，原审法院以此解除商品房买卖合同的判决，在凤城尚属首例。综上，请求二审法院查明事实，根据全国民事审判工作会议纪要的精神，撤销一审判决，依法支持上诉人的上诉请求，维护房地产正常交易秩序。
被上诉人王XX辩称，被上诉人认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人交付的房屋不符合双方的约定也不符合法律的规定，被上诉人在一审向人民法院提供的证据能够充分的说明一审法院认定事实的正确性，请求二审法院维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点问题是：涉案的商品房买卖合同是否应当解除，上诉人应否返还被上诉人购房款并承担违约金。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2014年10月31日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付被上诉人。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案诉争的商品房在一审诉讼中，上诉人虽主张已经竣工验收，但未提供证明文件予以证明，故不能证明涉案房屋已经验收合格。且上诉人向被上诉人交付房屋时未按照合同约定的以书面形式通知被上诉人，亦未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故上诉人没有证据证明涉案房屋已经达到使用条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，上诉人将未经竣工验收合格的房屋交付被上诉人，违反了法律的禁止性规定。而上诉人迟延交付房屋，且交付的房屋不符合合同约定的交付使用条件，2015年1月2日经被上诉人向上诉人催告后，被上诉人超过三个月仍不能向被上诉人交付符合合同约定的交付使用条件的房屋。因此，被上诉人请求解除合同、返还购房款、承担违约金的理由成立，其主张符合相关法律规定，亦符合解除条件，原审判决并无不当之处。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15780元，由上诉人XX亿丰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伯昌
代理审判员 王 蕾
代理审判员 王 杨
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 王海鹰