成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第3640号
本诉原告（反诉被告）成都馥苑餐饮管理有限公司。
法定代表人黄泳慈。
委托代理人刘晓雪，女
本诉被告（反诉原告）冉启琳，女
委托代理人尹文兵，四川法典律师事务所律师。
成都馥苑餐饮管理有限公司（以下简称馥苑公司）诉冉启琳租赁合同纠纷一案，本院受理后，冉启琳在举证期限内就该案提起反诉，经审查，本院予以受理，并组成合议庭公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）馥苑公司的委托代理人刘晓雪，本诉被告（反诉原告）冉启琳的委托代理人尹文兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告（反诉被告）馥苑公司诉称，2012年12月18日，馥苑公司与冉启琳签订《房产租赁合同》，约定馥苑公司租赁冉启琳位于成都市武侯区桐梓林北路12号的房屋，合同期限为2012年12月18日至2017年12月17日止，月租金为75000元。合同签订后，馥苑公司向冉启琳预付租金650000元，并支付保证金75000元。馥苑公司在使用租赁房屋中，因现实情形不利，馥苑公司要求解除合同，并根据合同关于提前退租的约定，提前60天告诉了冉启琳，也愿意按合同约定承担违约金75000元，但冉启琳不予理睬。馥苑公司于2013年5月28日向冉启琳发出要求解除合同的函件，《房产租赁合同》应于此时解除，至此，馥苑公司实际使用租赁房屋时间共计6个月，租金应当为450000元（75000元×6），将馥苑公司签订合同时交纳的保证金75000元作为其提前解除合同应承担的违约金后，冉启琳应当返还馥苑公司租金余款200000元（650000-450000）。由于冉启琳至今未返还该租金余款，馥苑公司诉请人民法院判令：1.确认《房产租赁合同》已解除；2.冉启琳返还租金余额200000元；3.冉启琳承担本诉诉讼费用。
针对反诉馥苑公司辩称，馥苑公司在提出退租后就及时腾退了涉案租赁房屋，并多次通知冉启琳前来收房，但冉启琳不予理睬，因此，租赁房屋被搁置而产生的损失是冉启琳不作为而造成的，与馥苑公司无关。同时，冉启琳认可现已将租赁物出租给了第三方，说明其与馥苑公司的《房产租赁合同》已实际解除，故冉启琳的反诉请求不成立，应当驳回。
本诉被告（反诉原告）冉启琳反诉诉称，冉启琳与馥苑公司签订的《房产租赁合同》约定租期为5年，现馥苑公司突然毁约，造成本案租赁物短时间内不能重新租赁出去，为减少损失，冉启琳不得不降低租金才于2013年11月1日将租赁物重新租赁出去，因此，馥苑公司应承担因此给冉启琳造成的实际损失，即从2012年12月18日双方签订合同至2013年11月1日租赁物重新租出去，时间共计10个月零15天，按合同约定，馥苑公司这期间应付的租金为787500元（75000元×10+75000÷30×15），扣除其已付的租金650000元，冉启琳的实际租金损失为137500元（787500-650000）；同时，冉启琳还代馥苑公司缴纳了2013年6月1日至同年9月30日期间的物管费3384元，综上，冉启琳反诉请求判令1.因馥苑公司解除《房产租赁合同》，赔偿其租金损失137500元，支付其代垫的物管费3384元；2.本案反诉诉讼费由馥苑公司承担。
针对本诉冉启琳辩称，《房产租赁合同》约定解除合同违约金的计算标准为“按月租金的100%支付”，此“月租金的100%”是指1个月还是每个月的约定不明，按照合同法的相关规定，馥苑公司因自身原因要求解除合同，应当按冉启琳的实际损失承担违约金，馥苑公司认可的违约金75000元显然过低。另一方面，合同解除只能针对未履行部分的解除，已履行部分不存在解除问题。本案合同约定租金是按年支付，全年租金为900000元（75000×12），但合同签订后，馥苑公司实际支付租金650000元，尚欠冉启琳租金250000元未付，因此，本案合同解除是因馥苑公司不履行租约而解除，应驳回馥苑公司要求冉启琳退还租金200000元的本诉诉讼请求。
经审理查明，冉启琳为成都市武侯区桐梓林北路12号，幢号9，房号1、2号商业房产的产权人。
2012年12月18日，馥苑公司（承租方）与冉启琳（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定冉启琳将其上述商业房产出租给馥苑公司，租赁期从2012年12月18日至2017年12月17日，租金标准为每年900000元，每月75000元，支付时间为按年支付，合同签订时，馥苑公司支付首次租金450000元及本合同约定的房屋租赁保证金75000元。租赁期内，馥苑公司需提前退租的，应提前60天通知冉启琳，并按月租金的100%支付违约金；冉启琳需提前收回房屋的，应提前30日通知馥苑公司，将已收取的租金余额退还，并按月租金的100%支付违约金。合同签订后，冉启琳将租赁房屋交付馥苑公司，馥苑公司分别于2012年12月19日、2013年1月6日四次共计向冉启琳支付房租650000元，合同保证金75000元。
2013年5月28日，馥苑公司通过快递向冉启琳的住所地发出《关于解除与冉启琳房屋租赁合同函》，该函件载明“…由于我公司自身经营的情况不能继续执行该合同，故此特书面致函通知你，解除房屋租赁合同，并完善后续相关事宜”；同年6月15日，馥苑公司以上述同样的方式向冉启琳发出《律师函》，表示本案租赁合同解除后，其原意承担违约金75000元，但冉启琳应于收到该函5个工作日内向其返还剩余的房租200000元。
另查明，1.冉启琳支付了本案租赁房产2013年6月1日至同年8月31日期间的商业物管费2538元，该年度9月商业物管费846元（每天物管费846÷30=28.2元）；2.目前冉启琳已与案外人就本案房产重新建立租赁合同。
上述事实有双方当事人对真实性均无异议的本案租赁房产的产权证，双方签订的《房产租赁合同》，馥苑公司的银行付款凭证及该公司向冉启琳两次发出函件的快递凭证及对应的函件，本案房产交纳物管费的发票和双方当事人的庭审陈述在案予以证实，因上述证据材料与本案的诉争相关联，故本院对上述证据材料的真实性、关联性、合法性予以采信。馥苑公司和冉启琳分别提供的租赁房产照片均系单方拍摄，且双方均对对方提供的照片不予认可，由于照片的真实性不能查证，拍摄时间不能确定，故本院对馥苑公司和冉启琳在本案提供的照片均不予采信。冉启琳在庭审中认可其与案外人就本案房产已重新建立租赁关系，至于因此签订的租赁合同内容与本案诉争无关，故本院不予采信。冉启琳在发生本案诉讼后发给馥苑公司2份函件内容是对本案诉争事实的单方陈述及提出的解决方案，故本院不予采信。
本院认为，出租人冉启琳与承租人馥苑公司签订《房产租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。合同履行过程中，因馥苑公司要求提前退租，故发生本案诉讼。
一、《房产租赁合同》是否已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，第九十六条“当事人一方依照本法第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…”之规定，2013年5月28日，馥苑公司通过向冉启琳发函件的方式明确表示不愿履行双方于2012年12月18日签订的《房产租赁合同》，虽然冉启琳否认收到该函件，但该函件的送达地址为冉启琳的身份证地址，庭审中，冉启琳认可收到馥苑公司于2013年6月15日以同样地址寄送的另1份函件，且冉启琳未提交其地址变动的相关证据，以及其实际收到函件的时间，应自行承担举证不能的法律后果。同时，目前冉启琳已将涉案房产出租给案外人，本案《房产租赁合同》已实际解除，因此，本院认定本案《房产租赁合同》于2013年5月28日冉启琳收到馥苑公司要求解除该合同的函件时解除，故馥苑公司诉请确认本案《房产租赁合同》已解除的理由成立，本院予以支持。
二、合同解除的过错责任及民事责任的承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，《房产租赁合同》解除后，合同双方应当就租金进行结算。虽然该合同于2013年5月28日解除，但合同明确约定在租赁期内，馥苑公司提前退租应提前60天通知冉启琳，这符合一般的商业房产租赁行业惯例，同时，本案合同也有关于若冉启琳提前收回房屋时应提前通知的约定，因此，该提前退租，提前通知的约定对合同双方权利义务相对对等，符合合同法公平原则，上述60天告知期的租金应当由馥苑公司承担。由于馥苑公司未举出有效证据证明其在2013年5月28日前通知冉启琳解除合同，故馥苑公司应支付租金的时间段为2012年12月18日至2013年5月28日，再加上60天，至2013年7月27日，共计7个月零10天，馥苑公司应付冉启琳的租金为550000元（75000×7+75000÷30×10），冉启琳应返还馥苑公司租金为100000元（650000-550000），故馥苑公司主张冉启琳返还租金的理由部分成立，本院予以部分支持。
本案合同的解除是因馥苑公司自身的原因造成，故馥苑公司应当承担本案合同解除的过错责任。合同明确馥苑公司提前通知解除合同的时间段为60天，为冉启琳重新出租本案房产获取收益给予了较为合理的时间，在合同已解除，馥苑公司又承担了这60天房租的情况下，《房产租赁合同》约定馥苑公司提前退租按月租金的100%支付违约金，违约金标准为月租金75000元符合常理，也足以弥补冉启琳的租金损失，因此，该违约金应当为馥苑公司提前退租致使合同解除对冉启琳的损失赔偿。因60天告知期的房租已在上述冉启琳应返还馥苑公司租金中扣除，故冉启琳要求馥苑公司赔偿2013年7月27日之后房租损失的理由不能成立，本院不予支持，按照合同约定，馥苑公司应当赔偿冉启琳损失为75000元。同理，冉启琳要求馥苑公司支付2013年7月27日之后本案房产物管费的理由不能成立，本院不予支持，馥苑公司实际应支付其垫付的2013年6月1日至同年7月27日（1个月零27天）物管费为1607.4元（846+28.2×27）。
据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、成都馥苑餐饮管理有限公司与冉启琳于2012年12月18日签订的《房产租赁合同》于2013年5月28日解除；
二、冉启琳于本判决生效之日起十日内返还成都馥苑餐饮管理有限公司房租100000元；
三、成都馥苑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿冉启琳损失75000元；
四、成都馥苑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付冉启琳垫付的物管费1607.4元；
五、驳回成都馥苑餐饮管理有限公司的其余本诉诉讼请求；
六、驳回冉启琳的其余反诉诉讼请求。
如成都馥苑餐饮管理有限公司、冉启琳未按本判决指定的期间履行上述付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费4300元（已由成都馥苑餐饮管理有限公司预交），由成都馥苑餐饮管理有限公司负担2200元，冉启琳负担2100元，并在履行本判决第二项时直接支付给成都馥苑餐饮管理有限公司；本案反诉受理费4025元（已由冉启琳预交），由冉启琳负担1950元，成都馥苑餐饮管理有限公司负担2075元，并在履行本判决第三项时直接支付给冉启琳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李 佳 梅
人民陪审员 葛有杰人民陪审员张涛
二〇一四年二月十八日
书 记 员 匡 婷 婷