上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初23428号
原告(执行案外人)：陈杏容，女，汉族，1969年7月28日出生，户籍地福建省，现住上海市宝山区。
被告(申请执行人)：平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。
负责人杨华。
委托诉讼代理人：王珏，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：申逸如，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被告(被执行人)：蔡应党，男，汉族，1975年6月11日出生，住福建省。
被告(被执行人)：张细妃，女，汉族，1976年3月4日出生，住福建省福安市。
原告陈杏容与被告平安银行股份有限公司上海分行、被告蔡应党、被告张细妃案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理，依法组成合议庭审理，于2017年2月3日公开开庭进行了审理。原告、被告平安银行股份有限公司上海分行委托诉讼代理人王珏到庭参加诉讼。其他被告经本院公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：对本市交通路4703弄6、9号302室房产保留租赁权拍卖，由原告继续使用该房屋至租赁期届满。事实和理由：一、原告对系争房屋的租赁权在被告平安银行股份有限公司上海分行的担保物权设立之前已经存在。2011年9月6日，原告与被告蔡应党签订租赁合同，且现金支付30万元租金。原告使用该房至今。30万元现金对于原告和被告蔡应党这样的生意人来说属平常，且有收据。对于时隔一年办理租赁登记备案，因自己是二房东，当时的实际租赁人需开具发票故进行登记，且租赁登记备案无法律强制性规定，不能否定租赁事实的成立；二、原告在拍卖中享有以同等条件优先购买的权利；三、法院执行程序违法，法院已认可原告的租赁权成立，且已将该房屋带租约拍卖。之后，法院(2015)静执异字第61号裁定书推翻负担租赁权拍卖的事实，前后反复，有损司法权威。按照上海高院的规定，申请执行人应在法院作出中止不负担租赁权拍卖的裁定出具后十五日内提出异议。但申请执行人在第一次负担租约拍卖结束之前一直未提出异议，即视为认可带租约拍卖的事实，法院不应违法受理申请执行人的异议申请。
原告为证明其诉称，向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同及补充协议，2.收条，3.权利声明，4.上海市房地产登记证明，5.拍卖公告三份，6.本院(2016)沪0106执民167号执行裁定书。
被告平安银行股份有限公司上海分行辩称，原告的租赁合同登记时间是2012年12月，被告的抵押权已经于2011年10月设立，且该租赁合同约定已告知原告房屋已设立抵押及抵押物处分的结果，故不同意诉讼请求；对原告证据1、2真实性不认可，其他证据均无异议，证据3中第二次拍卖公告才披露带租约，被告得知后曾提出异议，此节事实已有裁定书认定。
被告平安银行股份有限公司上海分行提供证据：1.房地产交易中心登记备案的租赁合同，2.上海市房地产登记簿登记信息，3.(2015)静执异字第61号执行裁定书。
原告对被告提供的证据表示无异议，但因自己眼睛不好没有看登记备案的租赁合同，该合同系原租赁合同的延续。
被告蔡应党、被告张细妃均未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的原告证据，本院认为缺乏证明力，不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院受理的(2013)静民二(商)初字第2223号平安银行股份有限公司上海分行与蔡应党、张细妃金融借款合同纠纷一案已进入执行程序。因蔡应党、张细妃不履行付款义务，本院依法将平安银行股份有限公司上海分行享有抵押权的蔡应党名下本市交通路4703弄6、9号302室房产负担租赁权予以拍卖，以抵偿债务。拍卖公告于2015年8月12日、10月16日和11月6日先后刊登于《上海法治报》，后两次公告内容附加“带租约”。为此平安银行股份有限公司上海分行于2015年12月对上述执行措施向本院提出书面执行异议，认为在拍卖中发现“带租约”，该租约期限自2012年12月10日至2026年11月8日，且租赁合同载明房屋已设抵押，请求对抵押房屋不负担租赁权拍卖。本院2015年12月15日作出(2015)静执异字第61号执行裁定书，认定该房产已抵押给平安银行股份有限公司上海分行作为债权担保，登记备案的租赁合同在抵押权设立之后，裁定房屋的拍卖不负担租赁权。该裁定中原告系案外人，裁定认定原告提供的租赁合同未经登记备案，收据金额超过20万元且无其他付款依据，无法证明支付租金的事实，不予采信。2016年1月7日，原告对(2015)静执异字第61号执行裁定不服，向本院提起执行异议之诉；因原告不是该裁定中提出执行异议的案外人，本院裁定驳回起诉；2016年9月8日，原告上诉后撤回。
2016年9月12日，原告提起案外人执行异议之诉；9月26日，本院受理后作出(2016)沪0106执异167号执行裁定，认定原告证据无法证明2011年租赁房屋的事实，登记备案的租赁合同签订于抵押后，租赁合同对受认人不具有约束力，裁定系争房屋的拍卖不负担租赁权；10月9日，原告不服该裁定，提起本案诉讼。
又查，上海市房地产登记簿记载：本市交通路4703弄6、9号302室房产于2011年8月26日核准登记权利人蔡应党；2011年10月14日核准登记抵押权人平安银行股份有限公司上海分行；2012年8月24日核准登记余额抵押权人严如福；2012年12月13日核准登记承租方陈杏容。其中，登记备案的上海市房屋租赁合同约定：第一条(二)“甲方(蔡应党)作为该房屋的房地产权人与乙方(陈杏容)建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋已设定抵押。”；第三条(一)“房屋租赁期自2012年12月10日起至2026年11月8日止”；第十二条(一)“租赁期间，甲方需抵押该房屋，应当书面告知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该房屋前日书面征询乙方购买该房屋的意见。”。
本院认为：首先，根据上海市房地产登记簿的记载，原告的租赁合同登记时间和租赁起始时间均为2012年12月，被告平安银行股份有限公司上海分行的抵押权登记时间为2011年10月14日，故被告平安银行股份有限公司上海分行抵押权在原告租赁合同登记之前设立，其经登记取得的抵押权合法有效。根据法律规定，实现抵押权时，该租赁对受让人不具有约束力。同时，该租赁合同应为当事人真实意思表示，经登记备案后对外亦有公示效力。租赁合同约定，被告蔡应党已告知原告房屋已抵押，且对于租赁期间抵押房屋的处分亦约定在处分房屋前征询原告购买的意见。因此，原告对其租赁的房屋已有抵押的事实应为明知。原告表示该合同为开发票而作登记，因自己眼睛不好没有看租赁合同内容，又称该合同系原租赁合同的延续，显然与事实不符，亦不合情理。
其次，原告主张2011年9月6日与被告蔡应党建立租赁关系，早于本案抵押权的设立。从租赁合同的订立、房屋的占有使用、租金支付等证据综合考量。原告提供租赁合同和收条，其中租金的支付方式与登记备案的租赁合同约定不同，且15年租金及押金全额30万元以现金方式一次性支付，无其他资金流转凭证佐证，被告蔡应党也未应诉对出租一节事实作确认。原告所称支付方式有违普通交易习惯，不能证明租金实际支付情况及2011年9月起租赁房屋的事实。因此，原告认为其租赁设立在被告平安银行股份有限公司上海分行抵押之前，缺乏依据，不予采信。
最后，法律规定当事人有权对执行行为提起异议之诉；法院认为理由成立的，裁定撤销或者改正。本案被告平安银行股份有限公司上海分行系当事人(申请执行人)，在拍卖公告期间对法院带租约的拍卖提出异议,本院受理并作出改正裁定，符合前述法律规定。原告对此程序提出异议，无法律依据，不予采信。
综上，原告的主张缺乏依据，应予驳回。被告蔡应党、张细妃经本院合法传唤未到庭，依法作缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条第一款规定，判决如下：
驳回原告陈杏容的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陆晓峰
审 判 员 严亚璐
人民陪审员 傅瑾波
二〇一七年三月十六日
书 记 员 李 彦
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的可以提出书面异议，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
……
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
……