湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0104民初4449号原告：武汉宜家购物中心有限公司，住所地：武汉市硚口区长宜路1号。法定代表人：丁晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭毅、易雯洁，湖北今天律师事务所律师（特别授权）。被告：付伟良，男，1980年11月30日出生，汉族，住河北省石家庄市深泽县。委托诉讼代理人：丘冀安，北京市雄志律师事务所律师（特别授权）。原告武汉宜家购物中心有限公司（以下简称宜家公司）与被告付伟良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理�原告宜家公司的委托诉讼代理人谭毅、易雯洁，被告付伟良的委托诉讼代理人丘冀安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜家公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付北京秦韵餐饮有限公司（以下简称秦韵公司）拖欠的租金、物业管理费、推广费、水电费、开业费、装修期物业管理费、装修期电费共计233868.45元；2.被告向原告支付上述欠付款项的违约利息（自各欠付款项的应付之日起，按日比率0.3%计算，计算至被告实际支付之日止）；3.被告向原告支付场地复原费11525元；4.被告向原告支付预期利益损失242740.75元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月8日，原告与秦韵公司签订《武汉市房屋租赁合同》，约定原告将武汉市硚口区长宜路1号荟聚·竹叶海购物中心7-12-04A-SU和7-12-05-SU单元的物业出租给秦韵公司用于“面朝”商铺经营，双方�租金、租赁期限及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约向秦韵公司交付了房屋，但秦韵公司未按合同约定向原告支付租金、物业管理费、推广费等费用，至今仍欠缴上述费用共计233868.45元。原告自2015年10月17日起多次发函催缴，秦韵公司均拒绝履行。2015年12月18日，原告向秦韵公司发函解除租赁合同，秦韵公司的违约行为给原告造成重大经济损失。秦韵公司现已注销，被告作为该公司唯一股东，在未妥善处理完公司所有债务的情况下办理了注销清算手续。被告不能证明公司财产独立于股东个人财产，应当对公司债务承担连带责任。被告付伟良辩称：1.与原告签订合同的是秦韵公司，秦韵公司现已注销，被告财产未与秦韵公司混同，故被告诉讼主体不适格；2.秦韵公司经营的是面铺，原告交付的房屋未提供排烟系统，导致秦韵公司无法实际经�，双方就排烟系统事宜多次协商，原告始终无法解决，原告交付的房屋存在重大瑕疵，构成根本违约；3.原告主张的违约利息过高，超过实际损失的30%，原告根本违约才导致合同无法履行，原告主张的场地复原费、预期利益损失与被告无关。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年2月15日，武汉英特宜家置业有限公司（出租方）与秦韵公司（承租方）签订《武汉市房屋租赁合同》，约定：“租赁物业位于武汉市硚口区长宜路1号的荟聚·竹叶海购物中心L12层7-12-04A-SU和7-12-05-SU单元，物业面积85平方米，该物业将用于开设面朝餐厅；租赁期限从交付日起3年；基本租金：第一个租赁年度每月每平方米243.33元，第二个租赁年度每月每平方米273.75元，自第二个租赁年度届满次日起至租赁期限届满日每月每平方米304.17元；提成比例�第一个租赁年度为10%，第二个租赁年度为11%，自第二个租赁年度届满次日起至租赁期限届满日为12%；物业管理费：在该购物中心运营的第一年物业管理费为每月每平方米70元，在装修期内，承租方需支付物业管理费的50%作为装修期物业管理费；推广费为每月每平方米12元；购物中心开业费：承租方为购物中心开业的市场推广活动应支付的费用，金额为3060元；保证金82960元，相当于3个月的基本租金、3个月的物业管理费与3个月的推广费之和，保证金中包含商品质量保证金27653元，承租方应在双方签署本合同之日起30日内支付，装修保证金2975元，相当于一个月的装修期物业费。”合同另约定：“5.1租金自开业日起每月支付，租金分为基本租金及营业额提成租金，以两者之中较高者为当月适用租金；推广费、物业管理费均自开业日起每月支付；装修期物业管理费于交付日前一次性支付；租赁期限内非完整月（包括但不限于租赁期的首月、末月和金额调整月）的基本租金、物业管理费和推广费等应付款的计算，应当根据本合同应付金额在该月有效的实际天数，按比例进行确定。首期租金、推广费、物业管理费：自开业日起的首个日历月的基本租金及推广费应于开业日前的十个工作日前支付；出租方将于每个日历月的15日向承租方发出下个日历月的账单，承租方应于下个日历月的5日（遇节假日相应顺延）前不做任何扣除或抵销地支付该日历月的基本租金、推广费、物业管理费、上上个月的公共事业费及上上个月的营业额提成租金高于基本租金部分。8.1因承租方违约导致本合同提前终止的，出租方有权没收保证金，同时，出租方可以执行保证金用以填补承租方在本合同项下的任何应付款，包括应付未付的违约金和任何由于承租方未能履行其本合同项下的义务而对出租方造成的损失。承租方执行保证金的权利并不影响其要求承租方赔偿损失的权利。11.1如果发生以下情况，出租方有权立即终止本合同：……承租方未能支付全部或部分到期租金、物业管理费、推广费和/或公共事业费，且在收到出租方要求其支付的通知后15天该违约依然存在。……12.2对于任何根据本合同应由承租方向出租方支付的未付到期款项，每日计收该款项0.3%的违约利息，直到承租方适当地付清该款项和违约利息。13.1在终止日，承租方应将清空的该物业归还给出租方，承租方应将该物业恢复成交付日该物业的状态（正常的磨损除外）或出租方认可的状态。13.2如果承租方未能根据13.1条的要求如期将该物业交付给出租方，出租方有权对该物业进行适当的修整，所有由此产生的费用由承租方承担。另外，承租方应向�租方每日支付违约金，计算公式为：月租金/该月总天数×2。对任何款项和赔偿的支付不视为租赁期限的延长。双方同意，若承租方未能在终止日交还清空的该物业，出租方有权自承租方应交还该清空房屋之日起，进入该物业。任何届时仍存放在该物业内的物品（包括私人物品）将被视为已被承租方抛弃。出租方有权选择自行保留该财产/物品，或处置该物品并由承租方承担相应开支。”合同签订后，秦韵公司向宜家公司支付了保证金82960元。2015年3月23日，宜家公司向秦韵公司交付了房屋，后秦韵公司对房屋进行了装修，并于2015年4月30日开始营业。合同履行过程中，秦韵公司向宜家公司反映房屋存在排烟问题和位置人流少的问题。2015年9月，宜家公司对排烟系统进行了改造，双方对改造费用分摊和租金优惠进行了协商，但未达成一致意见。2015年10月，秦韵公司停止经�。2015年11月26日，宜家公司向秦韵公司发出《关于催款及中止供电服务的通知》，要求秦韵公司2015年11月30日前支付所欠款项。2015年12月18日，宜家公司向秦韵公司寄出《关于终止的通知》，以秦韵公司严重违约为由，提出终止合同并没收保证金，并要求秦韵公司将房屋恢复至宜家公司认可的状态。截至2015年12月18日，秦韵公司累计拖欠租金、物业管理费、推广费、水电费、开业费、装修期物业管理费、装修期电费合计233868.45元。2016年6月，宜家公司拆除了案涉房屋内的装修及设备。2016年9月，宜家公司将案涉房屋另行出租给他人。另查明，武汉英特宜家置业有限公司于2015年6月23日更名为武汉宜家购物中心有限公司。秦韵公司于2014年4月25日成立，注册资本10万元，付伟良为该公司唯一股东，付伟良一直未实缴出资，因该公司一直处于亏损状态，该公司于2017年6月2日经核准注销。本院认为，宜家公司与秦韵公司签订的《武汉市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。秦韵公司应当按照合同约定标准支付租金、物业管理费等费用，秦韵公司长期拖欠租金等费用，构成违约，宜家公司有权依据合同约定解除合同，并要求秦韵公司支付拖欠的费用、承担违约责任。宜家公司已向秦韵公司发出解除合同通知，该通知到达秦韵公司时合同解除，秦韵公司还应向宜家公司支付拖欠的租金、物业管理费、推广费、水电费、开业费、装修期物业管理费、装修期电费合计233868.45元。秦韵公司已经注销，且公司经营期间一直处于亏损状态，公司财产与付伟良的财产并未发生混同，但付伟良认缴的出资10万元一直未实缴，故付伟良应当在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任。原告要求付伟良承担的责任超过了10万元，故对于超过部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（二）》第二十二条之规定，判决如下：一、被告付伟良于本判决生效之日起7日内向原告武汉宜家购物中心有限公司支付10万元；二、驳回原告武汉宜家购物中心有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6921元，由原告武汉宜家购物中心有限公司负担5771元，由被告付伟良负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  谢 磊二〇一七年十二月十五日法官助理  夏建飞书 记 员  杨弘帆