云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）普中民终字第423号上诉人（原审被告）思茅维地房地产开发有限公司。住所地：云南省普洱市。法定代表人赵同领，该公司董事长。委托代理人杨桥富，云南新南疆律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（�审原告）覃奕翔，男，l992年12月20日生，汉族，住云南省普洱市景东县。委托代理人刘铭兵，云南银生律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人思茅维地房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省景东县人民法院（2015）景民初字第185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：原告覃奕翔与被告思茅维地房地产开发有限公司于2014年9月1日签订《商品房购销合同》及补充协议，合同约定：原告向被告购买景东彝族自治县锦屏镇凌云路月牙湾广场旁维地·银座住宅楼第l幢第l单元801室房屋，价格为389922元。交房期限：被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给原告。关于被告逾期交房的违约责任约定：逾期l5天内，被告按每天l00元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付款的0.1％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定支付购房款，被告于2014年12月3日向原告出具收到购房款389922元的发票。另查明，被告于2015年1月25日公告交房，被告逾期交房计24天。现原告以被告违约为由，起诉要求被告按合同约定支付违约金4619.38元，并承担本案诉讼费。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按约定履行了向被告支付购房款共计389922元的义务，则被告应按合同第�条的约定的时间即在2014年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约定期限交付出售的商品房给原告，已对原告构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方在合同的第九条中明确约定了被告逾期交房的违约责任及违约金计算方法，即：被告逾期交房l5天内，被告按每天l00元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付款的0.1％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。综上所述，原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。本案违约金应计算如下：第l幢第l单元801室房屋即逾期交房l5天计l500元，逾期l5天后即已付购房款389922元0.1％逾期天数9天计3509.30元，两项违约金共计5009.30元。原告在本案中主张的违约金为4619.38元，未超出上述金额，原审法院予以确认。被告辩称违约是因为第三人建筑公司建设的房屋未按期竣工引起的，被告并没有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据该规定，即使违约是因第三人建筑公司造成的，但被告仍然应当向原告承担逾期交房的违约责任，其与建筑公司的纠纷应另行解决。对于被告认为约定�约金高于实际损失的主张，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……．逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原、被告双方对违约金的计算方法作出了明确约定，故本案违约金不适用‘参照租金标准’的规定。所以，被告认为违约金过高的辩解，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决为：由被告思茅维地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告覃奕翔逾期交房违约金共计4619.38元。案件受理费50元，由被告思茅维地房地产开发有限公司承担。原审判决宣判后，原审被告思茅维地房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。思茅维地房地产开发有限公司上诉称：1、原判认定事实不清。原判对被上诉人向上诉人购买商品房的面积没有认定，也未在判决中认定和载明被上诉人诉请上诉人支付的每天违约金是192.47元，从而不能正确判断违约金是否过分高于造成的损失。原审法院对上诉人提交的部分证据不予认定及不予采信不当，双方约定的违约金过分高于被上诉人造成的损失。2、原审法院对本案的评判存在错误。合同违约条款的约定，不具有与法律一样的效力，�诉人主张调整过高的违约金确有法律依据。3、原审法院适用法律存在重大错误。请求二审法院依法撤销原判，并根据查明案件事实，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条等相关规定公正判决，本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人覃奕翔则以原判认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判作了相应的答辩。二审审理过程中，上诉人思茅维地房地产开发有限公司、被上诉人覃奕翔均未向本院提供新的证据。本案经二审审理，查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，上诉人思茅维地房地产开发有限公司与被上诉人覃奕翔于2014年9月1日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，是在自愿、平等互利、协商一致的基础上签订的，是双方当事人真实、自愿的意思表示，所签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的内容不违反国家法律和政策之规定，应确定为有效，具有法律约束力。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。被上诉人覃奕翔按照合同的约定，将购房款交付给了上诉人思茅维地房地产开发有限公司，上诉人思茅维地房地产开发有限公司理应按照合同约定的时间将验收合格的房屋交付给被上诉人覃奕翔，而上诉人思茅维地房地产�发有限公司没有按合同约定的时间向被上诉人覃奕翔交付房屋，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”上诉人思茅维地房地产开发有限公司与被上诉人覃奕翔所签订的《商品房购销合同》中约定了逾期交房违约金的计算方式，故原审法院依据双方签订的合同的约定及逾期交房的天数确定违约金的赔偿额并无不当。关于上诉人思茅维地房地产开发有限公司提出的《商品房购销合同》中约定的违约金过分高于被上诉人覃奕翔造成的损失的问题。本院认为，上诉人思茅维地房地产开发有限公司与被上诉人覃奕翔所签订�《商品房购销合同》系上诉人思茅维地房地产开发有限公司提供的格式合同，对相关合同条款，特别是交房期限的确定和违约条款的约定，均由上诉人思茅维地房地产开发有限公司单方制定，其在合同签订中处于优势地位。该合同系双方当事人的真实意思表示，合同中不仅涉及上诉人思茅维地房地产开发有限公司逾期交付房屋的违约责任，还涉及被上诉人覃奕翔逾期交款的违约责任，这两种违约责任的违约金计算标准一致，双方的违约责任对等，且合同约定的违约金标准并未超出法律规定。上诉人思茅维地房地产开发有限公司未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据，也未充分举证证明《商品房购销合同》中约定的违约金过分高于被上诉人覃奕翔所遭受的损失，故上诉人思茅维地房地产开发有限公司要求调整违约金的主张，本院不予支持。原审法院将本案的案由确定为买卖合同纠纷不当，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷，本院予以纠正。综上所述，上诉人思茅维地房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人思茅维地房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向云南省景东县人民法院申请�行，申请执行的期限为二年。审判长  李宏程审判员  邹春林审判员  陶仕群二〇一五年九月一日书记员  李 赟