福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）闽民申540号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈旭清，男，1970年10月14日出生，汉族，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，福建怀行律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：福建元利实业有限公司，住所地福建省福安市。
法定代表人：林棋，该公司董事长。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：罗进光，男，1972年8月18日出生，汉族，住福建省福安市。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：王玉妹，女，1973年12月19日出生，汉族，住福建省福安市，系罗进光之妻。
罗进光、王玉妹共同委托诉讼代理人：缪丹宏、徐宏飚，福建平达律师事务所律师。
再审申请人陈旭清因与被申请人福建元利实业有限公司（以下简称元利公司）、罗进光、王玉妹商品房销售合同纠纷一案，不服福建省宁德市中级人民法院（2013）宁民终字第333号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
陈旭清申请再审称：（一）讼争的海峡茶都23幢1层105号店面、1－2层106号店面客观上还是由陈旭清占有使用至今，并未实际交付给罗进光、王玉妹。（二）陈旭清之所以占有使用讼争房产是因支付了相应购房对价款。（三）讼争房产因元利公司的过错导致讼争房产被罗进光、王玉妹备案登记，但并未办理权属登记，不能对抗已支付相应购房价款的善意第三人陈旭清，故备案登记应认定无效并予撤销。（四）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，陈旭清签订的《【海峡茶都】二期商铺选房诚意书》（以下简称《选房诚意书》）具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，具有当事人的名称、商品房的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款（已交付）、付款的方式、付款的时间等。（五）《选房诚意书》是陈旭清先签订的，所以陈旭清有先订立合同的权利。（六）一、二审判决势必产生已支付对价购房款的陈旭清无法取得产权，而罗进光、王玉妹一分钱未出却得到房产的错误结果。综上，请求撤销一、二审判决，确认罗进光、王玉妹对海峡茶都23幢1层105号店面、1－2层106号店面的备案登记无效，元利公司就上述房产签订房屋买卖合同。
罗进光、王玉妹提交意见称：（一）陈旭清称其认购海峡茶都房产包括罗进光、王玉妹已经购买的海峡茶都23幢1层105号店面、1－2层106号店面在内房屋，并由陈旭清支付首付款不是事实。讼争房产事实上是由罗进光、王玉妹夫妻认购的，该房屋的首付款、税费、物业管理费也是由罗进光、王玉妹支付的。陈旭清为了经营海尔专卖店需要，于2009年4月16日与元利公司签订了《选房诚意书》，认购了6间店面及二层房屋。因资金不够，陈旭清父亲于2009年4月17日早上电话询问罗进光是否有意购买海峡茶都的店面，罗进光表示有意购买。陈旭清及其父亲遂到罗进光家，告诉罗进光因资金不够，希望罗进光购买其中2间店面出租给陈旭清。为了让开发商认为陈旭清有经济实力，陈旭清同时提出以其名义签订签订诚意书。因罗进光与陈旭清是好朋友，罗进光同意了陈旭清的请求。开发商要求2009年4月17日的上午9点半之前付款，故罗进光应陈旭清要求，在当日上午8点多，与陈旭清一起到农业银行，通过ATM机分两笔汇给陈旭清共计40万元款项(其中20万元是借款给陈旭清，另外20万元是用于支付购房首付款)，之后陈旭清在2009年6月5日及2009年7月7日分别还款10万元(备注为还款，可以从陈旭清提供的打款80万元的证据中得到印证),还清了20万元借款。2009年8月8日，罗进光又通过农业银行向陈旭清汇款30万元购房款，上述共计50万元的购房款由陈旭清代付给元利公司，用作罗进光购房的首付款及税费、物业管理费等费用。2009年9月24日，元利公司告知要签订商品房买卖合同，罗进光与陈旭清一起到元利公司处，说明海峡茶都23幢1层105号店面、1－2层106号店面实际是罗进光、王玉妹购买，购房款实际也是由罗进光、王玉妹支付(只是50万通过陈旭清帐户代付)，商品房买卖合同必须以罗进光、王玉妹的名义签订，陈旭清在场表示事实确实如此，元利公司表示同意。因此，罗进光、王玉妹与元利公司签订海峡茶都23幢1层105号店面、1－2层106号店面的商品房买卖合同，同时,陈旭清与元利公司签订了余下4间店面的商品房买卖合同。合同签订后，罗进光与陈旭清分别办理了银行按揭贷款。陈旭清辩称罗进光分三次汇入其帐户的70万元不是购房款，而是其与罗进光生意往来的款项，不是事实。2008年，罗进光与苏洪平、林智峰、刘朝锋、郑成文等人合伙建造“昌海拖1619、昌海拖1618”船舶，罗进光占三分之一股份，陈旭清也参与该船舶合伙经营，其股份挂靠在罗进光名下。自2008年起陈旭清向罗进光分别于2008年9月7日汇入20万元、2008年10月12日汇入20万元、2008年12月4日汇入10万元、2009年1月2日汇入10万元2009年7月31日汇入20万元，合计汇入罗进光帐户65万元作为投资款，后因船舶经营亏损，经结算罗进光需付还陈旭清投资款618236元，于是罗进光向陈旭清分别于2010年8月29日汇入22.5万元、2011年5月20日汇入25万元、2011年6月2日汇入7万元、2011年7月10日汇入70297元、2012年1月22日汇入2939元，共计汇入陈旭清帐户618236元。至此，双方生意往来结清，而上述的生意往来的款项并不包括罗进光于2009年4月17日、2009年8月8日汇入陈旭清帐户的70万元款项，该70万元是罗进光汇给陈旭清的购房款及20万暂结款。除上述陈旭清有挂名(隐名股东)罗进光经营昌海拖船生意外，双方并无其他生意往来。二审庭审时罗进光也对上述事实作了陈述及提供证据，但二审法院既不接受罗进光的证据也不记录罗进光的陈述。（二）陈旭清关于“确认罗进光、王玉妹对海峡茶都23幢1层105号店面、1－2层106号店面的备案登记无效”的再审请求超出一审诉讼请求，不属于再审的范围。同时，诉争的房产罗进光、王玉妹已经办理了房屋所有权证、土地使用权证，不是陈旭清所陈述的仅仅处于备案状态，现陈旭清请求备案登记无效没有事实与法律依据。（三）陈旭清陈述讼争房产没有交付给罗进光、王玉妹不是事实。元利公司于2011年已经向罗进光、王玉妹交付了房屋，罗进光、王玉妹也于2011年9月办理了水、电开户手续，上述事实完全可以证实房屋已经交付给罗进光、王玉妹。因当时双方关系很好,陈旭清急于要装修其已购的四间店面,且要租用罗进光、王玉妹的两间店面一同装修门面,经营海尔专卖店,所以罗进光、王玉妹在未与其订立租赁合同和未具体谈租金标准的情况下,便同意陈旭清进场装修和搬入经营。然随着房价的抬升及其经营好转,陈旭清便开始算计,想利用罗进光、王玉妹部分购房款从其帐上走帐的事实及开发商未收回其诚意书的疏忽,从而一改之前的所有确认的事实,开始了其与开发商打6年之久的房屋买卖合同官司。期间罗进光、王玉妹曾多次与其交涉，要求其搬出，但陈旭清均以官司未结为由拒不搬出，罗进光、王玉妹己经拟就将陈旭清的侵权行为提起诉讼。综上，陈旭清的再审请求没有事实与法律依据，请求驳回其再审请求。
本院审查期间，罗进光、王玉妹提交了如下证据：证据1.《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，载明讼争店面房屋产权于2013年6月25日，土地使用权于2013年8月15日登记在罗进光、王玉妹名下，用于证明甘棠甘下线海峡茶都23幢1层105号店面、1－2层106号店面的房产产权、土地使用权属于罗进光、王玉妹所有；证据2.元利公司于2014年4月17日出具给福安市房地产管理局甘棠办事处的《证明》、证据3.《税收转账专用完税证》、证据4.《福安市住房专项维修资金缴款凭证》、证据5.《中国海峡大茶都前其物业服务协议》、证据6.福安市赛岐自来水有限公司出具给王玉妹的安装费发票，其中《证明》内容为“兹有我司客户王玉妹，购买的福安市甘棠甘下线海峡茶都23幢1层105号店面（1－2层106号店面），与我司的款项已结清”，前述证据2－6用于证明罗进光、王玉妹与元利公司签订商品房买卖合同，支付了全部购房款，房屋已交付罗进光、王玉妹；证据7.《银行卡存款凭条及银行卡查询》，用于证明罗进光于2009年4月17日汇款40万元、8月8日汇款30万元小计70万元购房款至陈旭清账户；证据8.《新造拖船股东协议书》、《结算清单》，用于证明罗进光与陈旭清合伙投资造船，陈旭清合计投资65万元，但是有亏损，经计算，罗进光应返还陈旭清618236元；证据9.《转账凭证》，用于证明罗进光于2010年8月29日转账22.5万元、2011年5月20日转账25万元、2011年6月2日转账7万元、2011年7月10日转账70297元、2012年1月22日转账2939元，合计618236元给陈旭清。陈旭清质证称，对结算清单的真实性不予认可，陈旭清于2008年9月7日汇款20万元、2008年10月12日汇款20万元、2008年12月4日汇款10万元，2009年1月2日汇款10万元，2009年6月5日汇款10万元，2009年7月7日汇款10万元，合计80万元给罗进光。对于其他证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，陈旭清与罗进光有生意往来，618236元与讼争房屋购房款没有关系。对此，罗进光对于陈旭清支付其80万元款项没有异议，但2009年6月5日10万元、2009年7月7日10万元小计20万元是陈旭清还借款，该20万元款项是2009年4月17日罗进光向陈旭清户头转账40万元房屋首付款，其中20万元是陈旭清向罗进光的借款。另，陈旭清已经明确表明购房款是从其户头打给元利公司。双方共同确认，除上述款项外，无其他经济往来。
本院分析认为，本案系陈旭清与元利公司之间商品房销售合同纠纷，应围绕陈旭清的一审诉讼请求（即：1.判令元利公司继续履行商品房买卖合同；2.若合同无法履行，判令元利公司解除《选房诚意书》，退还陈旭清购房款533978元及利息；3.判令元利公司赔偿陈旭清533978元；4、判令元利公司返还陈旭清购房税费计60600元）进行审理。罗进光与陈旭清之间的款项纠纷及相关证据与陈旭清一审诉讼请求无关，不属于本案审查范围，不予审查。
本院认为：首先，陈旭清要求确认罗进光、王玉妹对海峡茶都23幢1层105号店面、1－2层106号店面备案登记无效的再审请求超出其一审诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款关于“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”之规定，陈旭清该请求超出了其一审诉讼请求，不予审理。其次，关于陈旭清要求签订房屋买卖合同的问题。《选房诚意书》约定保留优先包括讼争店面在内的11个单元的优先选房权利，陈旭清支付给元利公司90万元诚意金，该《选房诚意书》未记载商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、交付使用条件及日期等。故讼争《选房诚意书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，元利公司收取的也不是购房款。陈旭清主张《选房诚意书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，以及《商品房销售管理办法》第十六条关于“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定的理由不能成立。讼争商品房房屋产权、土地使用权已登记在罗进光、王玉妹名下，客观上已无法履行《选房诚意书》。因此，对陈旭清要求元利公司继续履行商品房买卖合同的主张不予支持。故一、二审判决认定元利公司违约，并判决元利公司返还陈旭清海峡茶都23幢1层105号店面、1－2层106号店面的首付款533978元、税费及物业管理费60600元符合法律规定。一、二审法院综合考虑商品房市场的价格变动过程及交纳房款的数额，对于元利公司因违背诚实信用给被告造成的损失确定为25万元已臻合理。综上，陈旭清的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回陈旭清的再审申请。
审 判 长 林国新
审 判 员 程光毅
代理审判员 陈志辉
二〇一七年六月三十日
书 记 员 黄秋丽
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。