包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内02民终833号
上诉人（一审被告）高源，男，1981年9月8日出生，汉族，现住包头市。
被上诉人（一审原告）:包头市众信物业服务有限公司。
法定代表人：卓国璋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张璐，该公司职员。
上诉人高源因与被上诉人包头市众信物业服务有限公司（以下简称众信物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2016）内0202民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人高源、被上诉人众信物业的委托诉讼代理人张璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高源上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；一、二审案件诉讼费用由众信物业负担。其上诉的事实和理由为：
一审判决认定事实不清，判决不合理。众信物业未经业主同意，也未进行竞标就进驻本小区，也没有经过相关行政部门的审批备案。众信物业公司为三级资质，强制制定并收取的每平米一元收费标准，存在违法违规行为。物业公司要求我们物业费交到2016年8月份，我们业委会在2016年6月业委会下发与物业公司终结服务的通知，要求物业撤离，并且物业公司也停止了服务，其后所要求收取物业费的行为属于乱收费，且现在仍占据我小区房屋两间。一审判决认定物业公司服务存在瑕疵，但在收取费用时却按照1元收取，存在问题。
众信物业辩称，一审判决正确。我公司已提交了相关证据，高源在一审中没有提交反驳证据。物业管理合同中，建设单位和我公司已经就物业费达成约定，合同中约定的每平米1元符合规定。
众信物业向一审法院起诉请求：判令高源支付众信物业物业费1665元；判令高源支付因延期支付物业费所产生的违约金497元；诉讼费全部由高源承担。
一审法院认定事实：高源系包头市东河区铁西四十四中北居然警苑东区4-601房屋的业主，该房屋建筑面积为84.9平方米。众信物业包头市众信物业服务有限公司与内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司于2010年12月31日签订了一份关于“居然警苑”的《物业管理合同》，委托众信物业管理期限为五年；物业费定价标准为2元/月/平米，但实际按1元/月/平米收取。自2015年1月1日起至2016年8月15日止高源共拖欠众信物业物业服务费1656元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行义务。众信物业与开发商签订的物业管理合同属前期物业管理合同，符合相关法律规定，高源在接受了众信物业的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费，故众信物业要求高源支付所拖欠物业管理费的诉请合理合法，该院依法支持。高源的辩称理由提供证据不足，该院不予认可。关于违约金的诉请，因众信物业自身在服务管理当中有瑕疵，管理有待进一步提高，故众信物业要求高源支付违约金的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告高源于判决生效后五日内给付原告物业管理费1656元。案件受理费25元，由被告高源负担。
二审中，高源向本院提交了以下证据：包头市东河区居然警苑东区业主委员会《业主委员会备案证》复印件、包头市东河区居然警苑东区业主委员会《通知》复印件、《物业服务企业项目清退审批表》复印件；拟证明2016年6月20日左右，业主委员会就贴出通知，解除与众信物业的合同关系，众信物业事实上已经停止物业服务，其主张物业费到2016年8月15日没有事实依据，是超出服务期限的。众信物业质证称，以上证据均为复印件，对真实性不予认可，且均不是新证据。《业主委员会备案证》的时间是2016年6月30日，而《通知》的时间是6月21日。以上证据不能证明新旧物业公司是交接时间和我公司停止物业服务的具体时间。
二审庭审中，高源称证据原件在业主委员会主任处。本院要求高源在庭审后3日内向本院提交证据原件，但高源未提交。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依据该规定，众信物业与本案所涉小区的建设单位内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司签订的《物业管理合同》不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对该小区的全体业主具有约束力。众信物业依照合同提供物业服务后，高源作为该小区业主，应当依照合同约定支付物业服务费。即使众信物业进驻小区的程序及收费标准有不符合规定之处，也应由相关行政主管机关予以纠正，但并不影响其与建设单位签订的《物业管理合同》的效力。综上，一审法院依据《物业管理合同》的约定判决高源向众信物业支付欠付的物业服务费并无不当，高源的该项上诉主张于法无据，本院不予支持。
关于服务期限的问题。高源主张小区业主委员会于2016年6月20日左右即发出《通知》，解除了与众信物业的物业服务关系，众信物业事实上已经停止物业服务，其主张物业费到2016年8月15日超出服务期限。对此本院认为，首先，高源在二审中提交的证据均为复印件，本院要求其庭审后3日内提交证据原件，但其未提交，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”高源未按规定和要求提交证据原件，众信公司对证据的真实性也不予认可，故本院对高源提交的证据不予采信。其次，即使高源在二审中提交的证据是真实的，在其提交的《物业服务企业项目清退审批表》清退原因栏中记载：经2016年8月13日全体业主大会表决，一致通过该企业退出居然警苑东区的决议。该记载内容与其提出的众信物业2016年6月20日左右已经停止物业服务的主张相矛盾，其也未能提交其他证据证明其所在小区业主委员会于2016年8月15日前与众信物业解除了物业服务合同关系。故高源的该项主张证据不足，本院不予支持。
综上所述，高源的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高源负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 钢
审判员 蔚 厉
审判员 乔瑞全
二〇一七年六月二十一日
书记员 常慧青
本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审理报告
（2017）内02民终830号
一、当事人及其他诉讼参与人的基本情况
上诉人（一审被告）高源，男，1981年9月8日出生，身份证号码×××，汉族，包头监狱工作人员，现住包头市东河区铁西四十四中北居然警苑东区4号楼A单元601号。
被上诉人（一审原告）:包头市众信物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区包头市昆区团结大街鞍山道6号居安家园。
法定代表人：卓国璋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张璐，该公司职员。
二、案件的由来及审理经过
上诉人高源因与被上诉人包头市众信物业服务有限公司（众信物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2016）内0202民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人高源、被上诉人众信物业的委托诉讼代理人张璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三、诉辩主张及一审判决的主要内容
高源上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；一、二审案件诉讼费用由众信物业负担。其上诉的事实和理由为：
一审判决认定事实不清，判决不合理。众信物业未经业主同意，也未进行竞标就进驻本小区，也没有经过相关行政部门的审批备案。众信物业公司为三级资质，强制制定并收取的每平米一元收费标准，存在违法违规行为。物业公司要求我们物业费交到2016年8月份，我们业委会在2016年6月业委会下发与物业公司终结服务的通知，要求物业撤离，并且物业公司也停止了服务，其后所要求收取物业费的行为属于乱收费，且现在仍占据我小区房屋两间。一审判决认定物业公司服务存在瑕疵，但在收取费用时却按照1元收取，存在问题。
众信物业辩称，一审判决正确。我公司已提交了相关证据，高源在一审中没有提交反驳证据。物业管理合同中，建设单位和我公司已经就物业费达成约定，合同中约定的每平米1元符合规定。
众信物业向一审法院起诉请求：判令高源支付众信物业物业费1665元；判令高源支付因延期支付物业费所产生的违约金497元；诉讼费全部由高源承担。
一审法院认定事实：高源系包头市东河区铁西四十四中北居然警苑东区4-601房屋的业主，该房屋建筑面积为84.9平方米。众信物业包头市众信物业服务有限公司与内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司于2010年12月31日签订了一份关于“居然警苑”的《物业管理合同》，委托众信物业管理期限为五年；物业费定价标准为2元/月/平米，但实际按1元/月/平米收取。自2015年1月1日起至2016年8月15日止高源共拖欠众信物业物业服务费1656元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行义务。众信物业与开发商签订的物业管理合同属前期物业管理合同，符合相关法律规定，高源在接受了众信物业的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费，故众信物业要求高源支付所拖欠物业管理费的诉请合理合法，该院依法支持。高源的辩称理由提供证据不足，该院不予认可。关于违约金的诉请，因众信物业自身在服务管理当中有瑕疵，管理有待进一步提高，故众信物业要求高源支付违约金的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告高源于判决生效后五日内给付原告物业管理费1656元。案件受理费25元，由被告高源负担。
四、二审审理情况
二审中，高源向本院提交了以下证据：包头市东河区居然警苑东区业主委员会《业主委员会备案证》复印件、包头市东河区居然警苑东区业主委员会《通知》复印件、《物业服务企业项目清退审批表》复印件；拟证明2016年6月20日左右，业主委员会就贴出通知，解除与众信物业的合同关系，众信物业事实上已经停止物业服务，其主张物业费到2016年8月15日没有事实依据，是超出服务期限的。众信物业质证称，以上证据均为复印件，对真实性不予认可，且均不是新证据。《业主委员会备案证》的时间是2016年6月30日，而《通知》的时间是6月21日。以上证据不能证明新旧物业公司是交接时间和我公司停止物业服务的具体时间。
二审庭审中，高源称证据原件在业主委员会主任处。本院要求高源在庭审后3日内向本院提交证据原件，但高源未提交。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
五、处理意见
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依据该规定，众信物业与本案所涉小区的建设单位内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司签订的《物业管理合同》不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对该小区的全体业主具有约束力。众信物业依照合同提供物业服务后，高源作为该小区业主，应当依照合同约定支付物业服务费。即使众信物业进驻小区的程序及收费标准有不符合规定之处，也应由相关行政主管机关予以纠正，但并不影响其与建设单位签订的《物业管理合同》的效力。综上，一审法院依据《物业管理合同》的约定判决高源向众信物业支付欠付的物业服务费并无不当，高源的该项上诉主张于法无据，本院不予支持。
关于服务期限的问题。高源主张小区业主委员会于2016年6月20日左右即发出《通知》，解除了与众信物业的物业服务关系，众信物业事实上已经停止物业服务，其主张物业费到2016年8月15日超出服务期限。对此本院认为，首先，高源在二审中提交的证据均为复印件，本院要求其庭审后3日内提交证据原件，但其未提交，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”高源未按规定和要求提交证据原件，众信公司对证据的真实性也不予认可，故本院对高源提交的证据不予采信。其次，即使高源在二审中提交的证据是真实的，在其提交的《物业服务企业项目清退审批表》清退原因栏中记载：经2016年8月13日全体业主大会表决，一致通过该企业退出居然警苑东区的决议。该记载内容与其提出的众信物业2016年6月20日左右已经停止物业服务的主张相矛盾，其也未能提交其他证据证明其所在小区业主委员会于2016年8月15日前与众信物业解除了物业服务合同关系。故高源的该项主张证据不足，本院不予支持。
综上所述，高源的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高源负担。