安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第00446号
上诉人（原审被告）：徐宏艳。
委托代理人：杜飞，安徽华腾律师事务所律师。
委托代理人：周鹏，安徽华腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥市三欣市政工程有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区屯溪路70号，组织机构代码14910931-1。
法定代表人：高和气，该公司总经理。
委托代理人：刘海军，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：包从勇，安徽华人律师事务所律师。
上诉人徐宏艳与被上诉人合肥市三欣市政工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第03330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：合肥万欣市政工程有限公司原系合肥市毫州路1号世纪家园13幢5号，3-1／2号，4号门面房（面积283.12平方米）产权所有人。徐宏艳系个体工商户，其经营合肥庐阳区四季家园自选超市。2011年7月19日徐宏艳以合肥庐阳区四季家园自选超市名义与合肥万欣市政工程有限公司签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：合肥万欣市政工程有限公司将合肥市毫州路1号世纪家园13号楼门面房租赁给徐宏艳用于经营超市。租赁期限自2011年8月1日至2013年7月31日，租金为12000元。合同还约定租赁期满，徐宏艳在同等市场价格条件下，享有优先续租权。合肥万欣市政工程有限公司于2013年5月22日、2013年7月25日两次向徐宏艳发出租赁房屋期满通知，通知内容为：你方承租的合肥万欣市政工程有限公司位于毫州路世纪家园13号楼房屋于2013年7月31日期满，我公司予以收回不再续租，请接到通知后，于2013年8月1日前将房屋清空，交回我公司。徐宏艳收到后，并不同意清空房屋并将该房交回。徐宏艳按租赁合同交纳房租至2013年7月31日。
原审另查明：2013年3月12日，合肥万欣市政工程有限公司、合肥市裕鑫市政工程有限公司、合肥市泰普给水工程有限公司被合肥市三欣市政工程有限公司吸收合并。本案诉争的房屋2014年5月5日变更到合肥市三欣市政工程有限公司名下，房地产权证号为：合产字第××号。因徐宏艳一直未按合同约定将承租房屋予以清空，合肥市三欣市政工程有限公司故向法院提起诉讼，请求判令：一、徐宏艳立即将位于合肥市亳州路1号世纪家园13号楼门面房屋（四季家园自选超市）腾空，并将该房屋交还合肥市三欣市政工程有限公司；二、徐宏艳向合肥市三欣市政工程有限公司支付房租人民币144000元（房租以每月12000元为标准，自2013年8月1日起暂计算至2014年7月31日，以后顺延至徐宏艳将房屋交还给合肥市三欣市政工程有限公司之日止）；三、徐宏艳赔偿合肥市三欣市政工程有限公司房屋租金差价损失96000元（损失暂以每月8000元为标准（具体以鉴定结论为准），自2013年8月1日起暂计算至2014年7月31日，以后顺延至徐宏艳将房屋交还给原告之日止）；四、本案诉讼费、鉴定费用由徐宏艳承担。
原审法院审理后认为：合肥万欣市政工程有限公司与徐宏艳签订的房屋租租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按合同约定履行权利和义务。双方签订房屋租赁合同时约定房屋租赁到期时间为2013年7月31日。双方虽通过合同约定租赁期满，徐宏艳在同等市场价格条件下享有优先续租权。但由于出租方合肥万欣市政工程有限公司在租赁到期前已被合肥市三欣市政工程有限公司吸收合并，公司经营出现重大变化，且在合同期满前已在合理期限通知被告不再继租，故合肥市三欣市政工程有限公司在房屋租赁合同期满要求收回出租房屋并无不当，徐宏艳应当在2013年8月1日前交还租赁房屋。由于徐宏艳未按时交还房屋，故合肥市三欣市政工程有限公司诉请徐宏艳按原合同确定的租金支付后期房屋租金至徐宏艳实际返还房屋时止的诉请合理，予以支持。合肥市三欣市政工程有限公司诉请徐宏艳支付房屋租金差价损失，因其未提供相应的证据，无法证明因延迟返还房屋产生了相应的房租差价损失，故对该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十三条、二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条之规定，判决：一、徐宏艳于判决生效之日起十日内将位于合肥市亳州路1号世纪家园13号楼5号，3-1／2号，4号门面房屋（四季家园自选超市，面积283.12平方米）腾空并返还合肥市三欣市政工程有限公司；二、徐宏艳于判决生效之日起十日内按每月12000元向合肥市三欣市政工程有限公司支付自2013年8月1日起至徐宏艳返还房屋之日止的房屋租金；三、驳回合肥市三欣市政工程有限公司的其它诉讼请求。案件受理费人民币4980元，减半收取人民币2490元，由徐宏艳承担。
徐宏艳上诉称：1、涉案的房屋所有权原为合肥万欣市政工程有限公司。2011年7月19日徐宏艳以合肥庐阳区四季家园自选超市名义与合肥万欣市政工程有限公司签订房屋租赁合同。合同约定，如双方发生争议，则任何一方均可向甲方所在地人民法院起诉。合肥万欣市政工程有限公司工商注册地是合肥市马鞍山路119号，故本案应属合肥市包河区人民法院管辖，原审法院受理此案错误。2、与徐宏艳签订合同主体是合肥万欣市政工程有限公司，合肥市三欣市政工程有限公司从未给徐宏艳任何证明材料证实合肥万欣市政工程有限公司已由合肥市三欣市政工程有限公司合并。合肥万欣市政工程有限公司向徐宏艳送达任何通知书都是都是没有法律效力的。且合肥市三欣市政工程有限公司要求将房屋腾空，不符合双方的交易习惯，对徐宏艳也不公平，也不利于维护市场交易的稳定性。3、徐宏艳应对承租的房屋享有优先承租权。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回合肥市三欣市政工程有限公司的全部诉讼请求或者发回重审。
合肥市三欣市政工程有限公司答辩称：徐宏艳的上诉请求不能成立，请求二审维持原判。1、徐宏艳认为一审法院管辖有问题，但没有在法定期限内提出管辖权异议，在二审提出没有法律依据。2、合肥市三欣市政工程有限公司已于合同到期前两次通知徐宏艳腾空房屋，但是徐宏艳没有腾空房屋，违反了合同约定。合肥市三欣市政工程有限公司有权要求徐宏艳腾空房屋。3、合肥市三欣市政工程有限公司在合同到期后尚未决定将房屋继续出租，优先承租权没有依据，
二审期间，双方当事人均未提供新证据，二审查明的事实与原审查明的相同，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，关于徐宏艳上诉提出的一审法院管辖权问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。当事人未提出管辖权异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。本案原审被告徐宏艳在一审中并未提出管辖权异议，并应诉答辩，现在二审中提出，根据法律规定，本院不予审查。关于合肥市三欣市政工程有限公司是否有权要求徐宏艳腾空房屋并交还房屋的问题。合肥市三欣市政工程有限公司对案涉房屋享有所有权，有支配、处分的权利，合肥市三欣市政工程有限公司在租赁合同期限满前在合理期限通知徐宏艳不再继租，要求收回出租房屋并无不当。且合肥市三欣市政工程有限公司在合同到期后尚未决定将房屋继续出租，故徐宏艳所称优先承租权亦没有事实依据。故徐宏艳的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4980元，由徐宏艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 方玮韡
二〇一五年三月九日
书 记 员 鲍晶晶
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；