江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终283号
上诉人（原审被告）：南京建维房地产开发有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区将军路。
法定代表人：吴根全，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张露，江苏泓远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵辉娟，江苏泓远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢凤玲,女,1977年5月11日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人:陶然，江苏同大律师事务所律师。
上诉人南京建维房地产开发有限公司（以下简称建维公司）因与被上诉人谢凤玲商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初5447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建维公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判按照双方合同约定的违约金标准计算违约金。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以租金（预期利益）为标准，调高违约金，有悖法律规定，系适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，请求人民法院增加的违约金数额只能以不超过实际损失额为限，而该解释第二十九条第一款，对实际损失与预期利益损失作了明确的区分，实际损失包括现有财产的灭失或者减少等，预期利益是指合同在履行以后可以实现和取得的利益。本案中上诉人逾期交房，对被上诉人造成了租金损失，明显属于预期利益损失，被上诉人亦未举证证明自己的实际损失。上述解释第二十八条、第二十九条，规定了违约金约定过低和过高的标准，过低是指低于实际损失，过高是指高于综合损失。当合同约定的违约金没有过分高于或低于法定标准时，法院不应当对此作出调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条中规定逾期交房违约金按照租金标准确定，但适用的前提是合同对违约金数额没有约定。本案中，上诉人虽然存在逾期交房的情形，但绝非上诉人所愿，而是多方面因素所导致。上诉人主观上并无任何恶意，并且采取了积极的补救措施，使涉案房屋于2016年初得以全面交付业主使用。南京房价的上涨，不仅未使被上诉人遭受任何的实际损失，反而有所收益。更重要的是作为商事主体的本案当事人，在签订合同时就能够预见到逾期交房、逾期付款可能造成的损失，因此双方在合同中明确约定了公平一致的违约金赔偿标准。如今情况并未超出被上诉人的预见，被上诉人也没有实际损失。一审判决以租金（预期利益）为标准调高违约金没有事实和法律依据，应当按照合同约定的标准计算违约金，保护当事人的意思自治。
二、一审法院参照的案外人刘三川的评估报告缺乏客观性、准确性，不应当被采信。根据房地产估价规范的规定，评估报告应当记载估价技术路线、方法和测算过程，估价结果及其确定的理由，一审法院所参照的评估报告第13页记载，在同一供需圈内搜集房地产交易实例，采用比较法进行评估，但评估公司并未列举详细的交易实例，也没有详细的测算过程，更没有估价结果确定的理由。实际上涉案房屋位置偏远，居住聚集程度低，租赁市场的需求极小，同一供需圈内根本没有可供比较、参考的房地产交易实例。
三、一审法院忽视实际面积差异，一律套用评估报告中的租金标准没有事实根据。与本案相关联的案件中的13户被上诉人的房屋面积各不相同，与评估报告中案外人刘三川的房屋面积也不相同。对此，上诉人曾致电刘三川案件评估公司的评估师，答复是房屋面积是租金计算的依据，面积不同评估结果肯定是有差异的。涉案小区一共近200套房屋，已卖出150多套，若全然忽视面积差异这一事实情况，平均一户相差5平方米，150套就相差750平方米，按照2年多的时间计算租金，将是一笔很大的费用。一审法院认为单户面积差很小，就忽视实际存在的差异，对上诉人不公平。
四、一审认定停工日期问题存在错误。根据南京市政府及相关部门的政策，上诉人依法在亚青会（2013年7月15日-2013年8月31日）、青奥会（2014年7月15日-2014年8月21日）、国家公祭日（2014年12月1日-2014年12月17日）期间停工建设，共计111天应从逾期交房期间中扣除。一审未依法查明并予以扣除，存在错误。
谢凤玲辩称：1、关于上诉人的第一点上诉意见，以一审认定为准。2、关于上诉人的第二点上诉意见，被上诉人对鉴定报告的客观性和证明力没有异议。3、关于上诉人的第三点上诉意见，被上诉人认为：首先，涉案楼盘只有两种户型，一种是260平方米多的大户型，一种是210平方米左右的小户型，涉案房屋和鉴定房屋同为小户型，相同户型的房屋房间数都是一样的，大户型房屋才比小户型房屋每一层多一个房间；其次，虽然涉案房屋面积比鉴定房屋略小，但是总价反而高。故一审参照鉴定报告作为赔偿依据是合理的；最后，与本案相关联的案件共13户，其中12户为小户型，有的比鉴定房屋面积大，有的比鉴定房屋面积小，但是差别都很细微，故一审法院统一按照鉴定房屋认定赔偿标准，是司法审判公平和效率的集中体现。
谢凤玲向一审法院起诉请求：1、建维公司支付逾期交房违约金12万元（按照6000元/月的标准自2014年6月30日起至2016年3月13日止）；2、本案诉讼费、保全费、鉴定费由建维公司承担。
一审法院认定事实：
2013年9月14日，谢凤玲（乙方）与建维公司（甲方）签订叶泊山庄商品房预售合同，约定由谢凤玲购买建维公司开发的位于南京市江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄某幢103室房屋，房屋面积203.66平方米，单价14190.32元/平方米，总价2890000元。合同第六条第一项约定，甲方应于2014年6月30日前向乙方交付该商品房;第二项约定：该商品房交付时应当取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料;第三项约定：甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之0.1/天计算，向乙方支付延迟期间的违约金。
合同签订后，谢凤玲支付了全部购房款。2015年7月27日，案涉房屋所在楼幢取得建设工程规划核实合格书。2015年12月28日，案涉房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案表。2016年3月3日，建维公司向谢凤玲寄送入住通知书，载明案涉房屋的交房时间为2016年3月7日至13日。
2016年3月30日，谢凤玲、建维公司及南京明月物业管理有限公司签订说明一份，载明谢凤玲同意将违约赔付金中的2566元冲抵案涉房屋半年的物业管理费（自2016年4月1日至2016年9月30日），即上述期限内该房屋物业管理费由建维公司从延期违约金中代为支付给物业管理公司。南京明月物业管理公司在该说明上盖章确认。
2013年8月16日-24日，亚青会在南京市召开。为确保工程质量，巩固前期“控尘”整治成效，南京市政府要求亚青会前一个月，加大巡查频次，确保各项整改措施落实到位。亚青会期间，一般工地一律停工。南京全市范围内易扬尘作业7月15日起将停止施工。
2013年6月7日，案外人刘三川与建维公司签订购房合同，约定刘三川向建维公司购买该小区某幢101室房屋，房屋面积214.18平方米，交房时间为2014年6月30日。因建维公司逾期交房，刘三川向一审法院提起诉讼并申请对上述101室房屋租金价格水平进行评估。一审法院于2016年10月14日委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）进行鉴定。2016年10月27日，中证公司出具中证鉴估字（2016）第045号房地产评估报告及评估补充函，载明鉴定意见：“江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄某幢101室房屋自2014年7月1日至2016年3月13日租金评估总价73580元，其中2014、2015、2016年的月租金分别为3287.01、3451.36、3623.93元”。经质证，谢凤玲对鉴定报告的三性不持异议，但其坚持要求按照每月6000元的租金标准主张损失。建维公司认为本案不具备申请鉴定的事由，同时报告中对租金的鉴定依据不够充分，鉴定的标准过高，与法律规定的实际损失不相符合。
一审法院认为：
谢凤玲与建维公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。建维公司未能按期交付房屋，应承担违约责任。关于违约金支付标准。第一，谢凤玲辩称双方约定的违约金标准过低，请求按照同地段同类型房屋的租金标准予以增加；第二，建维公司逾期交房客观上给谢凤玲造成不能占有使用案涉房屋的实际损失，该损失与谢凤玲承租案涉房屋的租金相一致，而合同约定的“按照已收房屋价款万分之0.1/天计算”的违约金明显低于建维公司逾期交房给谢凤玲造成损失，故一审法院认定案涉房屋参照同时期同地段同类型房屋的租金标准计算违约金。经一审法院委托，中证公司作出房地产估价报告，对叶泊山庄某幢101室房屋的租金价格水平进行测算，建维公司虽对该份鉴定报告持有异议，但未提供证据予以证实，故一审法院对该鉴定报告的鉴定结论予以采信，参照该份鉴定报告，一审法院认定本案逾期交房违约金自2014年7月1日至2016年3月13日为73580元。
关于建维公司主张的亚青会、青奥会、国家公祭日时间应当从逾期交房期间中扣除的意见。首先，建维公司要求扣除的亚青会期间为2013年7月15日至2013年8月31日，而本案合同签订于2013年9月14日，即便建维公司因遵守政府相关政策在亚青会举办期间对其工地实施停工措施，其之后与谢凤玲签订商品房预售合同时，应当合理规划工期，自行降低亚青会的举办对交房造成的影响，故对上述亚青会期间不予扣除;其次，建维公司要求扣除的青奥会期间（2014年7月15日至2014年8月31日）、国家公祭日期间（2014年12月1日至2014年12月17日）均发生于合同约定的交房日（2014年6月30日）之后，与本案的逾期交房期间无关。综上，建维公司的上述主张均于法无据，一审法院不予采纳。
对于建维公司主张其公司因迟延交房对业主补偿了树木及四件套价值1900元，要求抵扣逾期交房违约金的意见，无事实与法律依据，且谢凤玲对此事实亦不认可，故一审法院不予采信。对于建维公司主张谢凤玲同意将违约赔付金中的2566元冲抵自2016年4月1日至2016年9月30日半年的物业管理费的意见，因该小区物业管理公司即明月物业管理公司对该冲抵协议予以确认，各方均同意以半年物业费冲抵2566元违约赔付金的意见不违反法律规定，一审法院予以准许。综上，一审法院认定本案逾期交房违约金应为71014元（73580元﹣2566元）。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、建维公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付谢凤玲延期交房违约金71014元;二、驳回谢凤玲的其他诉讼请求。一审案件受理费2700元，由谢凤玲负担1086元，建维公司负担1614元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：一审认定上诉人应向被上诉人支付的逾期交房违约金是否恰当。
本院认为，一审认定上诉人应向被上诉人支付的逾期交房违约金并无不当。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋存在违约行为，故一审判决其向被上诉人承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。被上诉人因上诉人逾期交房客观上产生不能使用房屋的损失，而双方约定的按照已收价款的万分之0.1/天计算逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补被上诉人的实际损失。在案外人刘三川诉建维公司商品房预售合同纠纷一案中，一审法院按照法定程序委托中证公司对刘三川所购买的房屋租金价格进行鉴定，中证公司亦出具了评估报告及评估补充函，一审法院在该案中对该评估报告予以采信。因涉及到叶泊山庄逾期交付的房屋较多，本案被上诉人与案外人刘三川所购房屋面积相近，户型类似，一审法院参照中证公司对刘三川所购房屋租金出具的评估报告，对本案房屋的租金标准予以认定并据此调整上诉人逾期交房违约金数额并无不当，且符合诉讼的经济和效率原则，本院对此予以维持。
关于上诉人主张其在亚青会、青奥会、国家公祭日期间停工建设，应将该期间从计算逾期交房违约金期间中扣除的意见，本院认为，涉案商品房预售合同签订于2013年9月14日，晚于上诉人主张扣除的亚青会（2013年7月15至8月31日）停工建设期间；而涉案商品房预售合同约定于2014年6月30日交房，早于上诉人所主张的青奥会（2014年7月15日至8月21日）、国家公祭日（2014年12月1日至12月17日）停工建设期间，故上诉人主张扣除上述期间没有事实依据。一审法院对上诉人的该项主张不予支持，并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，建维公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2700元，由上诉人南京建维房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一七年三月十六日
书 记 员 朱亚芳