辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00282号
上诉人（原审被告）：蓝XX，女。
上诉人（原审被告）：宋XX（蓝XX之夫）。
二上诉人共同委托代理人：蒋光福，辽宁凡响律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王XX，男。
委托代理人：马刚，辽宁佩秉律师事务所律师。
第三人：丹东市新安物业管理有限公司，住所地丹东市元宝区崇建小区锅炉房2楼。
法定代表人：谭臣田，经理。
第三人：中国人民解放军65735部队，驻丹东市振兴区山上街。
上诉人蓝XX、宋XX与被上诉人王XX，第三人丹东市新安物业管理有限公司、中国人民解放军65735部队占有物返还纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2015年5月25日作出（2015）兴民二初字第00073号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人蓝XX和宋XX及二上诉人共同委托代理人蒋光福，被上诉人王XX及其委托代理人马刚，第三人丹东市新安物业管理有限公司（以下简称物业公司）的法定代表人谭臣田到庭参加诉讼。第三人中国人民解放军65735部队（以下简称部队）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王XX一审诉称，位于丹东市振兴区振三街10号楼103室的房产为原告王XX所有。原告持有丹东市房产局于2013年8月28日颁发的房照为证。两名被告系夫妻关系，自称此房系其购买为由，对外出租获利，此后原告多次找到被告要求被告腾出此房，但被告无正当理由拒不搬出。故原告诉至法院，请求依法判令被告搬出涉案房屋并支付房屋租赁费4000元。
原审被告蓝XX、宋XX一审辩称，涉案房屋是两名被告从案外人王XX手中支付对价购买取得。两名被告于2012年6月开始对涉案房屋实际使用至今。原告办理涉案房屋的产权登记的事实以及登记行为均发生在被告购买房屋之后。两名被告从案外人王XX手中购买房屋之后，于2012年6月在第三人物业公司办理了过户登记手续。原告虽然持有涉案房屋的产权证，但是被告也持有租赁契约，且被告的使用权形成时间在原告取得产权之前，原告也从来没使用过该房屋。从涉案房屋的登记和使用情况来看，被告是合法的使用权人。原告要求被告返还房屋及赔偿租金损失，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人物业公司一审述称，原告所述不属实，被告和原告不发生任何关系。第三人物业公司是按照与第三人部队签订的合同正常进行房屋管理的。
第三人部队一审未到庭，也未提交答辩状。
原审法院经审理查明，坐落于丹东市振兴区振三街10号楼103室房屋原系军产房，房屋所有权归属第三人部队。1985年，经协调，该房屋由部队分配给案外人唐X东承租使用。
1995年9月1日，唐X东儿子即案外人唐X生取得丹东市振兴区福民街15号楼1单元103室房屋（即涉案房屋）丹东市共有自管住宅租赁契约（编号：丹房托管字0056号），成为该房屋承租使用权人。1999年7月8日，案外人唐X生与其妻子高XX经丹东市中级人民法院调解离婚，（1999）丹民终字第344号民事调解书中载明：坐落于丹东市振兴区福民街十五号楼一至三号一居室公产房一处由案外人唐X生居住使用。2008年9月4日，案外人唐X生与案外人王XX登记结婚。2009年7月8日，案外人唐X生将坐落于丹东市振兴区福民街10楼103室房屋转让给案外人王XX。同日，案外人王XX取得坐落于丹东市振兴区福民街10楼1单元103室房屋丹东市共有住宅租赁契约（编号：0079960号），成为该房屋承租使用权人。2012年6月8日，案外人王XX与被告蓝XX签订房屋转让协议，约定案外人王XX将涉案房屋承租使用权有偿转让给被告蓝XX，房款72000元整。2012年6月10日，被告蓝XX取得涉案房屋丹东市公有住宅租赁契约（编号：150112252号）。
2005年4月29日，第三人部队营房科与丹东市元宝区新安物业管理处签订房屋物业委托管理协议，约定由第三人丹东市元宝区新安物业管理处代为第三人部队行使房屋管理权，委托管理期限从2005年5月1日至2015年4月30日。其中委托管理标的包括振兴区振三街10号楼共计35户。前述涉案房屋公有住宅租赁契约（共三本）及转让过程在物业公司管理处的档案中均有登记及备案。
2013年4月18日，第三人部队根据案外人唐X东之女唐X明提供的证据材料，与案外人唐X明签订军队现有住房出售协议，约定将丹东市振兴区福民街18号楼103号房屋出售给案外人唐X明，唐X明交纳购房款11342.16元。2013年5月8日，第三人部队出具证明，协助案外人唐X明于2013年7月12日取得房屋所有权证书（私产）。2013年7月15日，案外人唐X明在丹东市辽东公证处办理公证遗嘱，将涉案房屋遗赠于原告王XX。2013年8月28日，原告王XX取得涉案房屋所有权证书（私产）。
案外人唐X生于2009年8月4日去世；案外人唐X东于2011年11月去世；案外人唐X明于2013年7月27日去世。
原告王XX于2014年3月11日，第一次向被告蓝XX、宋XX提起诉讼。被告蓝XX、宋XX于2014年3月12日将涉案房屋出租给案外人姜X杰，约定月租金1800元。
原审法院认为，公有住房使用权系因房屋承租人与公房管理部门签订公房租赁合同而产生，故该使用权属于合同债权。不动产房屋的所有权属于物权。物权具有优先效力，故物权有优先于债权的效力。本案中，原告王XX已经取得涉案房屋的产权证，故原告王XX享有涉案房屋的所有权。现原告请求被告蓝XX、宋XX倒出涉案房屋有法律依据，予以支持。原告请求被告蓝XX、宋XX支付从2014年3月12日至2014年5月30日的房屋租金4000元，因被告蓝XX、宋XX自2014年3月12起将涉案房屋用于出租，该部分租金收入应由房屋实际所有人即原告王XX享有，故该部分诉讼请求予以支持。被告蓝XX、宋XX提出的关于其系公有住房使用权人，法院应驳回原告诉讼请求的辩解意见，因公有住房使用权属合同债权，其效力低于原告王XX享有的涉案房屋的所有权，故该辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九条，判决如下：被告蓝XX、宋XX于本判决生效后10日内将丹东市振兴区振三街10号楼103室倒出给原告王XX；被告蓝XX、宋XX于本判决生效后10日内给付原告王XX租金4000元。一审案件诉讼费2380元，由被告蓝XX、宋XX负担。
上诉人蓝XX、宋XX二审诉称，1、本案应查明的关键事实原审法院没有查明；2、适用法律错误。认为公产房屋使用权是债权，所有权是物权，这种观点是错误的；上诉人取得涉案房屋的使用权在先，真实合法有效；唐X明不是涉案房屋的使用权人，其购买涉案房屋私产不合法；唐X明将涉案房屋赠与王XX也应不合法；3、被上诉人请求房屋租金无事实和法律依据，租金数额无依据。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人即原审原告的原审诉讼请求。
被上诉人王XX二审辩称，部队认定涉案房产租赁人是唐X东，而非其四子唐X生；物业公司越权办理的买卖（转让）协议无效，原判认定事实、适用法律并无不当，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
第三人物业公司二审述称，房屋管理有其自身的程序，发放房屋使用权证是政府委托发放的，每次变更租赁关系，都是电话（口头）告知部队，经部队同意后，物业公司才能下发变更租赁关系的相关证件。
第三人部队二审未到庭，也未提交答辩状。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。
本院认为，本案的焦点应为案涉取得的公有（军产）居住房屋的物权及用益物权的效力应如何认定。房屋使用权应为房屋的用益物权，原审对此认定不妥，应予纠正。各方当事人对涉案房屋的实际坐落未提出异议，应认定争议的房屋为同一所房屋。
涉案军产房屋产权出售之前，房屋的原所有权人第三人部队将涉案房屋委托给第三人物业公司管理，所签委托管理协议第四条约定：“在托管期间，房地产权、使用权、分配权等仍归部队所有，若房屋需要发生租赁、出卖、转让、转卖、改变用途等变动，必须经部队同意后，物业公司方可办理相应手续”。在物业公司委托管理期间，案外人王XX及上诉人蓝XX、宋XX在办理涉案房屋租赁关系变更时，物业公司是否依约向涉案房屋的原所有权人部队递交涉案房屋租赁关系变更的报批手续、涉案房屋的原所有权人部队是否收到相应的报批手续、能否同意，以及在涉案房屋原始权属登记簿、委托管理登记簿上是否记载并注明变更事由，第三人部队一二审未出庭，物业公司至今未提供证据证明已变更事项请示报批程序客观真实存在，也无证据证明事后业已得到涉案房屋原所有权人部队的同意或追认的事实存在，故涉案房屋使用权变更的凭证，依约至今未生效。
第三人部队与案外人唐X明签订军队现有住房出售协议，并协助案外人唐X明取得涉案房屋所有权证书（私产）。后依法变更所有权人为被上诉人王XX。本案诉讼之前，（另案）蓝XX曾对王XX所持有的涉案房屋所有权证书提起行政诉讼，初审法院以涉案房屋业经二次办理房屋所有权变更手续。首次为唐X明按房改政策购买公有住房产权请求办理的登记，二次为王XX因接受唐X明遗嘱请求办理的登记。蓝XX未就首次转移登记提起行政诉讼，而直接对二次王XX因接受唐X明遗嘱请求办理的登记提起行政诉讼，业已被驳回。
涉案房屋原所有权人部队和涉案房屋所有权证颁发机关丹东市房屋产权产籍管理处，在未对涉案房屋权属证书提出异议或撤销的前提下，王XX持有的涉案房屋的所有权证书依法有效，该物权凭证记载的物权权利由物权登记的所有权人王XX依法享有，物权权利应由王XX依法实现。本案业已发回重审一次，原审经审判委员会研究决定判决涉案房屋归持有涉案房屋的所有权人所有及他方将涉案房屋予以腾退等。在本案现存证据的状态下，综合考量案件的实际情况，本照诚实信用的审理原则，原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求及理由，因未提供适格证据加以证明，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律较为妥当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2380元，由上诉人蓝XX、宋XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一五年十一月九日
书 记 员 王晓宇