北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0107民初2655号原告:方修柱，男，1968年11月26日出生。委托诉讼代理人：马龙，陕西三边律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳慧，女，1968年7月16日出生。被告：北京中房兴润商贸中心，住所地北京市石景山区西黄村。法定代表人：梁作玮，董事长。委托诉讼代理人：何鹏，北京京翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟凯，男，1958年10月6日出生。原告方修柱与被告北京中房兴润商贸中心（以下简称中房兴润）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法组成由审判员张鸣担任审判长，人民陪审员郭淑毅、人民陪审员周丽萍参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告方修柱及其委托诉讼代理人马龙、李艳慧，被告中房兴润的委托诉讼代理人何鹏、牟凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方修柱向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方于2007年10月24日签订的《协议书》以及《补充协议》有效；2、判决被告向原告支付逾期交付房屋的补偿费用（从2011年1月至2015年12月共59个月×1500元=88500元）；3、目前判决被告从2016年1月开始每月向原告支付3000元补偿费至被告将安置房交付给原告之日止；4、判决被告在90个工作日内在北京市石景山区给原告安置一套85平米以上90平米以内的商品房；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：根据双方签订的《补充协议》第三条：2010年底过渡期后，如甲方违约未能按期将房屋建好并交付乙方使用，甲方支付乙方每月3000元的补偿费用，直至将住房交付乙方使用为止。被告应从2011年1月每月支付原告3000元，但是至2015年12月被告每月仅向原告支付了1500元。从2011年1月至2015年12月合计（59个月×1500元=88500元）因此在此期间被告尚欠88500元补偿费未给原告支付；此外，被告应从2016年1月支付原告3000元补偿费直至被告将安置房交付给原告为止。根据双方签订的《协议》和《补充协议》第一条：甲方给予乙方安置房每套建筑面积65平米因按建设综合成本价2000元每平方米购买甲方同意乙方要求建筑面积85-90平方米，所超出建筑面积乙方按照3800元/平方米价格购买。超出差价部分由甲方负责2万元。又根据《补充协议》第三条：“如2013年底甲方仍不能交付乙方回迁房，甲方解决乙方同等面积商品房”鉴于此，被告应在90个工作日内在北京市石景山区西黄村给原告安置一条85平方米以上90平方米以内的商品房。为维护原告权益，故诉至法院。被告中房兴润辩称：第一、方修柱原居住的房屋非其本人所有，是属于中国人民解放军66407部队，方修柱级别不享受军队公寓住房条件；第二、双方行为确定的补偿标准为1500元每月；第三、双方补充协议第三条约定由被告给原告解决同等面积是建立在被告恶意不履行协议的基础上，而现实情况是双方所签订的协议由于政策原因无法继续履行。根据14条约定被告不承担违约责任。关于解决商品住房的约定不明确，不具体，不具备履行条件。第四，我们认为从2007年签定协议至2014年4月19日，原告从来没有主张过，已经超过诉讼时效；第五，之前双方口头达成协议，原告的3000元标准过高，双方已经默认1500元，如果法院判令，也应该以1500元为标准。且被告已经给原告安置了两间过渡房屋，现在原告将其出租。经审理查明：2007年10月24日，中房兴润（甲方，拆迁人）与方修柱（乙方，被拆迁人）签订《协议》，其中约定，乙方所购住宅楼房坐落于北京市石景山区西黄村南小区2号楼……甲方给予乙方安置房每套建筑面积65平方米；甲方给予乙方安置房按建设综合成本价2000元/平方米；乙方所购住宅楼房装修标准为粗装修标准；乙方所购住宅楼房在付清购房款及相关的费用后由甲方集中办理产权证，即小产权；甲方给付乙方回迁10万元保证金，保证金属甲方所有，待甲方将回迁房交付给乙方后，乙方将保证金及利息如数退还甲方；甲方过渡期为三年，约为2010年底交付使用，如甲方未能如期交付回迁房，甲方支付给乙方违约金3000元；乙方过渡期安置可以由甲方负责安排在工厂内的安置用房内，甲方保证乙方在过渡期内回迁；乙方过渡安置房屋的产权属于甲方；乙方在签订本协议后，5日内应将原住房腾空交甲方拆除；甲方将安置用房（回迁房）交给乙方后，10日内乙方应将过渡期内安置用房退还甲方。当日，双方又签订《补充协议》，其中约定，协议第一、二条中、甲方给予乙方安置房每套建筑面积65平方米，按建设综合成本价2000元/平方米购买，甲方同意乙方要求建筑面积85—90平方米，所超出建筑面积乙方按3800元/平方米价格购买，超出的差价部分由甲方负责20000元即（3800元×25-25000元）；协议条款第七条修改为：2010年底过渡期后，如甲方违约未能按期将房屋建好并交付乙方使用，甲方支付乙方3000元/月的补偿费用，直至将住房交付乙方使用为止，如2013年底甲方仍不能交付乙方回迁住房，甲方解决乙方同等面积商品房。房屋验收合格后并交付乙方时，乙方应同时退还甲方10万元保证金和利息，并退还过渡期临时用房；过渡期内，甲方为乙方在工厂内安置过渡用房2间，免收房费、水电费和其他管理费。上述合同签订后，中房兴润向方修柱交付两间过渡房屋，方修柱使用至今。2011年1月1日至2015年12月31日期间，中房兴润按照每月1500元的标准，向方修柱支付补偿费。2008年8月7日，国务院机关事务管理局向北京市规划委员会作出的《关于同意办理石景山区西黄村南里1号院用地规划手续的函》中载明：中房集团中房投资控股有限责任公司所属中房兴润石景山西黄村南里1号院用途为住宅用地，中房兴润拟对大院进行规划改造，建设部分职工住宅，该局同意中房兴润利用上述部分自用土地建设事宜，申报用地规划手续。2012年8月10日，北京市规划委员会向中房兴润出具的《北京市规划委员会关于西黄村南里1号危旧房改造项目规划意见的函》中载明：西黄村南里1号院位于西五环路以西、地铁6号线西黄村东南侧，北临田村路，占地约2.4公顷……建筑面积约3万平方米，你单位反映的房屋结构状况，部分属于《北京市房屋建筑抗震节能综合改造实施意见》规定的情形，应当进行抗震节能综合改造，对于改造价值不大的建筑可以拆除重建，另有部分建筑在合理使用寿命内，按照《循环经济促进法》的规定，城市人民政府不得决定拆除，请你单位根据以上意见提出综合整治改造方案。中房兴润依据上述函件主张因政策原因导致无法向方修柱提供安置房屋。方修柱对该证据真实性无异议，但对证明目的不予认可。另查：1998年11月6日，甲方中国人民解放军第七〇一七工厂与中国人民解放军五二八一七部队签订《合作建房协议》，双方同意，甲方北侧所属院落（京京字第8161号座落）与乙方所属院落（京京字第6062号座落）纳入统一规划，合作建房；乙方委托甲方进行合作建房区域内的规划总平面图设计，设计方案经乙方同意后，甲方负责向规划部门审核。2016年2月2日，中国人民解放军六六四〇七部队政治部开具证明，方修柱原系我部正连职干部，于1999年正式专业离队，根据军队住房管理有关规定，由于职级原因，该同志不符合享受军队公寓住房条件。2016年5月17日，中国人民解放军六六四〇七部队营房部开具证明，方修柱转业前为我部干部，其原住西黄村公寓房为我部所有，方修柱不享有居住权，经我部多次协商，方修柱同意搬离我部西黄村公寓房。该房屋在修田村路时被拆，我部曾进行过调查，与中房兴润商贸中心无关。特此证明。方修柱对此两份证明的真实性不认可。2016年5月17日，中国人民解放军六六四〇七部队营房科出具证明，西黄村南里1号楼包括底商权属归中国人民解放军六六四〇七部队所有。庭审中，方修柱主张其腾空居住的石景山区西黄村平房第一排前两间房屋，并交付中房兴润，中房兴润将方修柱交付的两间房屋拆除。中房兴润主张方修柱没有交付房屋，而是交给部队进行拆除；中房兴润主张其与部队合作建房，实践中由部队对房屋进行拆除。庭审中，中房兴润主张补充协议第三条是在其恶意违约的情况下才适用，现系政策原因导致房屋不符拆除条件不能盖房，该原因系不可抗力；退一步讲，2013年底不交回迁房，方修柱在2013年底仍领取了补偿款，领取补偿款和安置回迁房不能同时适用。庭审中，方修柱主张其主张补偿差额未过时效，为此提交签字的协议，协议左侧注明要求支付拖欠的补偿费要求交付安置房或商品房，右侧注明2014年7月21日方修柱来过工厂；中房兴润对协议左侧签字不予认可，对协议右侧签字认可，并主张2014年7月21日方修柱来过，但并未提补偿差额的问题。上述事实，有协议、补充协议、合作建房协议、证明、北京市规划委员会关于西黄村南里1号为旧房改造项目规划意见的函、关于同意办理石景山区西黄新村南里1号院用地规划手续的函、国管办发2008（34）号文及当事人陈述等证据材料，在案佐证。本院认为：方修柱与中房兴润签订的《协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。故对于方修柱要求确认双方于2007年10月24日签订的《协议书》以及《补充协议》有效的诉求，本院予以支持。双方应按约定履行各自的义务，根据合同约定，如中房兴润违约未能按期将房屋交付方修柱使用，中房兴润应自2011年1月1日起按照每月3000元标准向方修柱支付补偿费。现中房兴润仍未将房屋交付方修柱使用，故对于方修柱主张判决中房兴润从2016年1月开始每月向原告支付3000元补偿费至被告将安置房交付给原告之日止的请求，本院予以支持。对于中房兴润称方修柱不享受住房条件及房屋系由案外人中国人民解放军66407部队拆除，该事宜与本案争议焦点无关，不影响中房兴润应对方修柱履行合同义务，对此本院不予采纳。对于中房兴润主张由于政策原因无法继续履行属于不可抗力不承担违约责任的意见，因其并非不可预见，不属于不可抗力，故对此意见，本院不予采纳。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。中房兴润主张双方口头达成一致意见将补偿费变更为每月1500元的意见，对此方修柱不予认可，中房兴润亦未提供相应证据予以佐证，本院不予采纳。原告于2016年4月18日向本院起诉，原告诉求符合法律关于两年诉讼时效规定，被告提出时效抗辩，本院不予采纳。对于方修柱主张其曾主张过的协议上签字证明存在时效中断的情形，因方修柱在协议上未明确其来工厂的目的，故对此，本院不予采纳。因此，对方修柱主张中房兴润公司支付补偿费差额的诉讼请求，有充分事实依据的部分，本院予以支持。对于方修柱主张中房兴润在90个工作日内在北京市石景山区安置一套85平米以上90平米以内的商品房的诉求，因现暂不具备安置的履行条件，故对此请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认方修柱与北京中房兴润商贸中心于二〇〇七年十月二十四日签订的《协议书》及《补充协议》有效；二、北京中房兴润商贸中心于本判决生效后七日内给付方修柱补偿费（自二〇一六年一月一日起至实际安置之日止，每月三千元）；三、北京中房兴润商贸中心于本判决生效后七日内给付方修柱补偿费补差三万零六百元（期限自二〇一四年四月十九日起至二〇一五年十二月三十一日止）；四、驳回方修柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千七百九十元,由方修柱负担一千二百四十八元（已交纳一千一百元，余额一百四十八元于本判决生效后交纳）；由北京中房兴润商贸中心负担一千五百四十二元（于本判决生效后交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  张 鸣人民陪审员  周丽萍人民陪审员  郭淑毅二〇一六年十二月二十二日书 记 员  刘 曦