广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第272号
上诉人（原审被告）：眭岸洁，男，1977年9月20日出生，汉族，住江西省吉安市。
委托代理人：张佳晋，广东大公威德律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：徐玉梅，女，1976年10月10日出生，汉族，住江西省吉安市。
委托代理人：黄琦鑫，广东大公威德律师事务所律师。
委托代理人：付艳，广东大公威德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：梁世有，男，1985年1月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：董伟，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：刘延烽，广东亚太时代律师事务所实习律师。
上诉人眭岸洁、徐玉梅因与被上诉人梁世有房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月4日，梁世有、眭岸洁与中山市天诚房地产经营有限公司（以下简称天诚公司）三方签订房地产买卖合同，合同约定：“……买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园某房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……七、……3、如卖方逾期超过十天未履行的，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方损失。4、在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括并不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等。……八、……在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。……”合同签订当天，梁世有向眭岸洁支付定金20000元，并向天诚公司支付3000元前期代理费。次日，徐玉梅以涉案房屋为夫妻共同财产，眭岸洁签订涉案房屋的房地产买卖合同未经其同意为由，委托律师向天诚公司经办人发出短信声明该合同无效；并于同月6日委托律师向梁世有发出律师函声明该房地产买卖合同无效。眭岸洁亦明确告知梁世有不再履行合同义务，并拒绝向梁世有返还双倍定金及承担中介费，梁世有遂于2013年9月16日诉至原审法院，请求判令：⒈眭岸洁返还梁世有双倍定金40000元；⒉眭岸洁赔偿梁世有为购买房屋支付的房地产咨询及买卖代理费3000元；⒊眭岸洁承担梁世有支付的律师费4000元；⒋眭岸洁承担本案的全部诉讼费用。
原审诉讼过程中，徐玉梅以对涉案房屋有独立请求权为由申请以第三人的身份参加诉讼，并提出如下独立的诉讼请求：⒈请求法院确认2013年5月4日梁世有与眭岸洁、天诚公司签订的房地产买卖合同无效；⒉诉讼费由梁世有承担。
原审法院认为：眭岸洁、梁世有之间的房屋买卖合同关系有与天诚公司三方签订的房地产买卖合同为证，予以确认。本案房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。根据房地产买卖合同第十三条约定，“本合同共2页，经三方签字或盖章后生效”。梁世有、眭岸洁以及天诚公司均已于2013年5月4日在上述房地产买卖合同上签名盖章，该合同已经成立并生效。梁世有在合同签订当天向眭岸洁支付购房定金20000元，并向天诚公司支付前期代理费3000元，履行了合同约定的买方义务；而眭岸洁向梁世有明确表示不履行卖方义务，构成违约。梁世有主张眭岸洁双倍返还定金40000元、赔偿梁世有已付中介费3000元以及为解决本案纠纷支出的律师费4000元的诉求，理据充分，予以支持。本案中，徐玉梅作为有独立请求权第三人主张涉案房屋是其与眭岸洁的夫妻共同财产，眭岸洁未经其同意与梁世有、天诚公司签订房地产买卖合同，依据相关法律规定应认定该合同无效。经查，眭岸洁与梁世有、天诚公司三方签订的买卖合同系各方当事人真实意思表示，且涉案房屋确系登记在眭岸洁一人名下，梁世有及天诚公司有理由相信基于房屋所有权证具有的公信力，认为眭岸洁有权处分登记在其名下的房屋，或者认为眭岸洁的行为为其夫妻双方共同意思表示。由此，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人之规定。且徐玉梅并无证据证实梁世有、眭岸洁及天诚公司存在恶意串通以损害其合法权益的行为。故眭岸洁及徐玉梅主张上述房地产买卖合同无效于理无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决：一、眭岸洁于原审判决生效之日起七日内向梁世有双倍返还定金40000元；二、眭岸洁于原审判决生效之日起七日内向梁世有支付房地产咨询及买卖代理费3000元；三、眭岸洁于原审判决生效之日起七日内向梁世有支付律师费4000元；四、驳回徐玉梅的诉讼请求。如果眭岸洁未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，减半收取488元（梁世由已预交），第三人独立请求权诉讼费50元（徐玉梅已预交），合计538元，由眭岸洁负担488元，徐玉梅负担50元（眭岸洁负担部分于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人眭岸洁不服原审判决，上诉称：一、眭岸洁与梁世有之间的房屋买卖合同因缺乏房屋共有权人的一致同意，为无效合同。眭岸洁与徐玉梅于2002年3月1日登记结婚，在夫妻关系存续期间，眭岸洁与徐玉梅通过按揭方式购买了讼争房屋，讼争房屋登记在眭岸洁名下。眭岸洁在签订合同前及签订合同时均未征得共同共有人的同意。徐玉梅对出售房屋一事毫不知情。二、徐玉梅得知眭岸洁签订房地产买卖合同后表示坚决反对，并第一时间委托律师向梁世有发出律师函要求处理合同无效相关事宜，但没有得到梁世有的回应。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三项，驳回梁世有的诉讼请求。
上诉人徐玉梅亦不服原审判决，上诉称：一、本案讼争房屋是徐玉梅与眭岸洁在婚姻存续期间购得，是夫妻共同共有财产，任何一方不得擅自处分该房屋。梁世有与眭岸洁之间所签订的合同因合同主体不适格，属无效合同。讼争房屋在法律上及实际操作上均无法实现顺利交易之可能。二、徐玉梅得知眭岸洁签订房地产买卖合同后表示坚决反对，并第一时间委托律师向梁世有发出律师函要求处理合同无效相关事宜，因此，梁世有并非善意。三、天诚公司在签订本合同时主观上有过错，客观上没有实际履行居间合同义务，导致合同无效，眭岸洁与天诚公司应当承担缔约过失责任而非违约责任。综上，请求撤销原审判决第四项，改判支持徐玉梅原审作为第三人的独立诉讼请求，并由梁世有承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人梁世有答辩称：原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回眭岸洁、徐玉梅的上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明：位于中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园某房登记的权属人为眭岸洁，共有情况为单独所有。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。眭岸洁、梁世有就讼争房屋的买卖价款、付款方式及期限、违约责任等条款协商一致，并在居间人天诚公司的促成下于2013年5月4日签订了房地产买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之规定，眭岸洁与梁世有之间的房地产买卖合同已成立，该合同系各方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律规定，为有效协议，各方应当恪守合同履行相关义务。现眭岸洁、徐玉梅夫妻双方均表示讼争房屋虽登记在眭岸洁一方名下，实为夫妻共有房屋，该房屋买卖合同在没有征得徐玉梅同意的情况下由眭岸洁擅自处分，应为无效合同。本院认为，讼争的中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园某房登记在眭岸洁名下，房地产权证中共同情况一栏填写的内容为单独所有。梁世有有理由相信眭岸洁有权处分讼争房屋。而且眭岸洁在签订合同后即按合同约定收取了梁世有交付的定金20000元。梁世有在合同成立后已经按合同约定履行了合同约定的买方义务。此外，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人之规定，徐玉梅并没有举证证明梁世有、眭岸洁及天诚公司存在恶意串通以损害其合法权益的行为，故眭岸洁及徐玉梅主张上述房地产买卖合同无效的上诉意见，本院不予采纳。在合同成立后，眭岸洁明确表示不再履行房屋买卖合同的卖方义务，眭岸洁应按合同约定承担相应的违约责任。因此，徐玉梅要求眭岸洁与天诚公司承担缔约过失责任的上诉意见，本院不予支持。综上，原审判令眭岸洁应按合同约定向梁世有双倍返还定金40000元，并赔偿梁世有已付的中介费3000元及为解决本案纠纷而支出的律师费4000元并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。上诉人眭岸洁、徐玉梅的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1025元，由上诉人眭岸洁负担975元（该款眭岸洁已预交）、徐玉梅负担50元（该款徐玉梅已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 赵伟光
审判员 胡健仪
二〇一四年四月十六日
书记员 孙翠红