广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0402民初5167号
原告：中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行。住所：广东省珠海市香洲区吉大路***号。
负责人：黄耀勋，行长。
委托代理人：周鹏程，该分行风险管理部职员。
委托代理人：范瑛，该分行法律室职员。
被告：蔡花林，男，汉族，1976年8月24日出生。住所地：陕西省汉阴县。
被告：珠海景润房地产开发有限公司。住所：珠海市金湾区西湖开发区金二路奔马机动车检测维修公司综合楼正面南楼一楼101室。
法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。
委托代理人：吴雅琴，该公司员工。
委托代理人：张培，该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行诉被告蔡花林（以下称被告一）、珠海景润房地产开发有限公司（以下称被告二）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周鹏程、范瑛和被告一蔡花林以及被告二的委托代理人吴雅琴、张培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我行与两被告于2013年8月29日签订编号A:[山湖海雅苑]字[珠工]行[吉大]支行[2013]年[427]号《个人购房借款/担保合同》，并于2013年12月23日向被告一发放了个人一手住房购置贷款一笔人民币49万元，期限25年，年贷款利率为7.205%，约定每月以等额本息方式分期还款，到期曰为2038年12月23日。上述贷款以被告一名下位于珠海市金湾区金鹏路62号（山湖海雅苑）8栋403房的房产提供抵押担保。同时被告二对上述贷款本息承担连带保证担保责任。我行如期发放了贷款，但被告一多次发生欠供现象，至2016年6月1日止仍违约欠供7期，违约欠供贷款本金人民币5753.01元，利息人民币16348.98元，累计违约期数达24期，被告的合同约定，宣布与两被告签订的编号A:[山湖海雅苑]字[珠工]行[吉大]支行[2013]年[427]号《个人购房借款/担保合同》项下贷款提前到期，并要求被告一归还剩余贷款本金人民币475072.83元及相应利息人民币16348.98元（利息暂计至2016年6月1日，其后利息应按借款合同约定计至本息清偿之日止），被告一以其名下位于珠海市金湾区金鹏路62号（山湖海雅苑）8栋403房的房产对上述借款本息承担抵押担保责任，同时被告二对上述借款本息承担连带保证担保责任，两被告承担本案诉讼费用、保全费及公告费。基于以上事实，为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》、《合同法》等有关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：一、原告与被告签订的编号A:[山湖海雅苑]字[珠工]行[吉大]支行[2013]年[427]号《个人购房借款/担保合同》项下贷款提前到期；二、被告一归还剩余贷款本金人民币475072.83元，利息16348.98元，本息合计491421.81元（利息暂计至2016年6月1日，其后利息应按照借款合同的约定计至本息清偿之日止）；三、被告一以其名下位于珠海市金湾区金鹏路62号（山湖海雅苑）8栋403房的房产承担抵押担保责任；四、被告二对被告一所欠原告的贷款本息承担连带保证担保责任；五、两被告承担本案诉讼费用、保全费及公告费。
原告为其诉求提供了以下证据：1、个人住房贷款借据凭证；2、个人购房借款/担保合同；3、自营历史明细表；4、提前还款函及回执；5、借款人身份证、户口簿、未婚资料；6、保证人企业法人营业执照及组织机构代码证。
被告一辩称：对原告的诉求及事实和理由无异议，因资金周转问题，希望给予宽限期筹钱。
被告一没有提供证据。
被告二辩称：一、被告二与原告签订的《个人房产抵押贷款合同》本意不是为原告实现债权提供双重担保，而是附条件的阶段性保证担保。自办理抵押登记始原告已取得对涉案房屋的抵押权，且涉案房屋已竣工验收并已确权，解除被告二阶段性保证担保的条件已成就，被告二在本案的保证责任已终止。1、被告二提供的是附条件的阶段性保证担保——当原告不具备实现抵押权的条件时，由被告二承担保证担保；当原告具备实现抵押权的条件时，被告二的保证责任即免除。双方的本意不是为原告实现债权提供双重担保。按照被告二与原告签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，双方的本意并不是要为原告实现债权提供双重担保——既有借款人提供的抵押担保，又有被告二提供的保证担保；双方的本意是：当原告不具备实现抵押权的条件时，由被告二承担保证担保；当原告具备实现抵押权的条件时，被告二的保证责任免除。由于人们通常认为办妥房屋的《商品房产权权属证明书》是实现抵押权的必要条件，于是双方便将被告二的解除条件约定为办妥他项权证。很显然，如果双方的本意是要为原告实现债权提供双重担保，就不可能约定被告二提供附条件的阶段性保证担保了。2、原告实现抵押权的条件已经具备，被告二的保证担保责任应当免除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条明确规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。在本案中，涉案房产已在珠海市国土资源局办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为原告、义务人为买受人蔡花林,蔡花林已通过银行贷款的方式向被告二支付房款。因此，按照上述司法解释的规定，原告已取得涉案房屋的抵押权，原告请求处分涉案抵押房屋并优先受偿并无任何事实上和法律上的障碍，原告实现抵押权的条件已经完全具备。按照被告二与原告签订的“提供附条件的阶段性保证担保”的本意,被告二的保证担保责任应当免除。3、免除被告二的保证责任符合《合同法》的有关规定。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，双方约定的附条件的阶段性保证担保，实际就是附解除条件的保证担保合同。在解除条件(原告实现抵押权的条件）未成就时，若出现保证人应承担保证责任的情形，被告二应承担保证责任；在解除条件（原告实现抵押权的条件）成就时，被告二的保证担保责任失效，无需承担保证担保责任。在本案中，涉案房屋已于办妥抵押登记，至此，原告实现抵押权获得优先受偿的条件已经完全具备。鉴此，被告二的保证责任也应免除。
二、即使被告二的担保责任未解除，原告也应先就被告一蔡花林提供的抵押物实现债权。《物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”、第一百七十八条规定，“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”而被告二与原告签署的《个人购房借款/担保合同》中并未明确约定原告实现债权的顺序；且《个人购房借款/担保合同》是原告预先拟定的格式合同，根据《合同法》第四十一条规定，“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”即在无约定或约定不明确的情况下，应依据法定方式处理，优先处置债务人自己提供的抵押物。
三、依据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十二条的规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。被告二已代被告一偿还了部分贷款本息38640.49元，因此，如果法院不接受被告二免除保证责任的答辩意见，而判令被告二承担保证责任，被告二请求明确被告二对被告一蔡花林的追偿权。以免被告二对被告一蔡花林另行提起诉讼。综上所述，被告二请求人民法院依法驳回原告对被告二的诉讼请求。
被告二为其辩称提供了以下证据：存款扣收确认书。
经审理查明：2013年8月29日，原告与被告一、被告二签订《个人购房借款/担保合同》（编号A[山湖海雅苑]字[珠工]行[吉大]支行[2013]年[427]号）一份，约定：“被告一向原告借款49万元，用于购买珠海市金湾区金鹏路62号8栋403房（房地产权证号：02××81），贷款期限为25年；贷款月利率为按中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%，按合同约定调整本合同利率：其中，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；被告采取按月等额本息还款法；被告二自愿为原告提供连带责任保证，保证方式为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但当本合同约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告一连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，原告有权宣布本合同未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告一立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同等；被告一未按时合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收40%确定；原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担，原告为保障自身利益先行垫付的费用，原告有权随时向被告一追偿，并从原告垫付之日起计收活期存款利息；被告一未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；合同项下的抵押物为珠海市金湾区金鹏路62号8栋403房，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用……”。
2015年12月23日，原告依照约定向被告一指定账户发放贷款49万元，被告一在《中国工商银行个人住房贷款借据》上签名确认收到贷款。在还款期限内，被告多次发生欠供情况。截至2016年6月1日，被告仍违约欠供7期，累计逾期本金5753.01元、利息16348.98元（其中利息15953.40元、罚息95.13元、复利300.45元），结欠合同项下本金共计475072.83元。2016年6月，原告通过向被告一、被告二寄送《提前还款函》等方式多次进行催收，但催收无果。
另查明，2014年9月30日至2015年11月3日期间，被告二代被告一偿还原告38640.49元。原告和被告一至今未对合同约定的抵押物珠海市金湾区金鹏路62号8栋403房房产办理抵押登记手续。
本院认为：原告与被告一、被告二签订的《个人购房借款/担保合同》是各方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依约发放贷款，被告未能按期偿还借款本息，其逾期还款的行为构成违约。根据合同约定，原告有权提前解除与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告按合同约定偿还借款本息。因此原告要求确认原告和被告一、被告二签订的《个人购房借款/担保合同》项下贷款提前到期和要求被告一偿还所欠的贷款本金475072.83元并支付截至2016年6月1日止的利息16348.98元（其中利息15953.40元、罚息95.13元、复利300.45元）以及从2016年6月2日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（罚息以尚欠贷款本金475072.83元为基数、按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率上浮10%的基础上再上浮40%计算；复利以欠付的利息15953.40元为基数、按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率上浮10%的基础上再上浮40%计算）的诉讼请求，本院予以支持。
《个人购房借款/担保合同》约定被告一以其购买的位于珠海市金湾区金鹏路62号8栋403房房产为上述合同项下的债务提供抵押担保，但原告和被告一至今尚未办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，原告对该抵押物不享有抵押权。因此本院对原告要求被告一以其名下位于珠海市金湾区金鹏路62号8栋403房房产承担抵押担保责任的诉讼请求不予支持。
《个人购房借款/担保合同》明确约定，被告二要对涉案债务提供连带责任保证，只有“当本合同约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”时，被告二才免除保证责任。本案中，正式的抵押登记手续尚未办理，因此被告二不能免除保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，被告二应对被告一的上述债务承担连带清偿责任，被告二承担清偿责任后，有权向被告一追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，判决如下：
一、确认原告中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行与被告蔡花林、珠海景润房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A[山湖海雅苑]字[珠工]行[吉大]支行[2013]年[427]号）项下贷款提前到期；
二、被告蔡花林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行偿还借款本金475072.83元并支付截至2016年6月1日止的利息16348.98元（其中利息15953.40元、罚息95.13元、复利300.45元）以及从2016年6月2日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（罚息以尚欠贷款本金475072.83元为基数、按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率上浮10%的基础上再上浮40%计算，复利以拖欠的利息15953.40元为基数、按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率上浮10%的基础上再上浮40%计算）；
三、被告珠海景润房地产开发有限公司对被告蔡花林上述债务承担连带保证责任，被告珠海景润房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告蔡花林追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8772元，由被告蔡花林、珠海景润房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 张 美 均
人民陪审员 张雅红人民陪审员何润贤
二O二O一六年十一月十一日
书 记 员 彭 美 美
王心乐