贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1318号
上诉人（原审被告）：凯里市小关村电脑城。住所地：贵州省凯里市。
负责人：简德华，系该电脑城经营者。
委托诉讼代理人（特别授权）：李健，贵州万木春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贵州富万家商贸有限责任公司。住所地：贵州省都匀市人民广场地下室。
法定代表人：李朝英，系公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：伍涵，贵州契正律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：程剑，贵州契正律师事务所实习律师。
上诉人凯里市小关村电脑城（以下简称：小关村电脑城）因与被上诉人贵州富万家商贸有限责任公司（以下简称：富万家公司）合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2015）凯民初字第2754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
小关村电脑城上诉请求：1、判决撤销一审第一、三项判决内容；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、改判被上诉人向上诉人支付垫付的电费20016元及电损费61152元或发回重审。理由：1、被上诉人主张的是2013年2月至2014年4月止的租金，而从2014年4月上诉人退还承租房屋后到2015年7月被上诉人从未主张过租金，被上诉人已超过法定的诉讼时效，丧失胜诉权，一审第一项判决与法律规定不符，此外，租金金额的计算也未扣减被上诉人实际未交付给上诉人使用的厨房面积的金额和按协议应该按比例分摊的过道公摊面积的金额，导致租金的计算也是错误的；2、一审判决第三项错误。按照租赁合同和实际使用期间，上诉人垫付的史洪玉动漫城的电费不应当由上诉人来承担，合同还约定电损费应由被上诉人向房主交纳，即应由被上诉人承担，上诉人垫付后被上诉人理应偿付给上诉人。
被上诉人富万家公司二审期间未提交答辩状。
富万家公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告租金781250元，并按中国人民银行同期贷款利率计付2014年5月1日至付清之日的利息；2、被告立即恢复二楼至三楼的人行电梯一台；3、被告承担本案诉讼费。
小关村电脑城向一审法院提起反诉请求判决：1、原告支付被告过道部分公摊费60720元、史洪玉动漫城电费20016.2元、电损费61152.6元、水费825元，共计142713.8元；2、原告赔偿被告未交付厨房部分面积租金63000元、流失商家损失135200元、下调租金损失318200元，共计516400元；3、反诉费用由原告承担。
一审法院认定事实：本案所涉房屋位于凯里××××号凯旋公馆A栋二楼，房屋业主系黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司（以下简称中兴公司）。2009年12月25日，中兴公司与原告签订《凯里凯旋公馆商场租赁合同》，合同约定中兴公司将位于凯里××××号凯旋公馆A栋一楼上二楼进扶梯间（靠大十字方向）、二楼及三楼租赁给原告，租赁期限自2009年12月25日至2022年3月24日。2011年12月22日，原告与史洪玉签订《凯里凯旋公馆商场租赁合同》，合同约定原告将其承租的位于凯里××××号凯旋公馆A栋二楼租赁给史洪玉，租赁期限自2011年12月25日至2014年12月24日。2012年4月19日，史洪玉以出租方名义与被告签订《凯里凯旋公馆商场租赁合同》，合同约定“史洪玉将其承租的位于凯里××××号凯旋公馆A栋二楼租赁给被告，租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日共5年，前3年租金为198万元，之后每年按租金的10%递增，租赁押金为50万元。2013年4月26日，原告与史洪玉签订《凯里凯旋公馆商场租赁合同补充协议》，协议约定原告与史洪玉签订的《凯里凯旋公馆商场租赁合同》所约定的房屋租赁期限延长至2017年5月31日。2013年6月20日，以原告为甲方、史洪玉为乙方、被告为丙方，三方签订《凯里凯旋公馆商场租赁三方协议》，协议主要约定：一、丙方所应付的二楼房屋租金从2013年2月份开始，由丙方直接支付给甲方，冲抵乙方所应付的租金，余数由乙方按原合同约定支付给甲方，丙方各年应交租金及电损如下：2013年2月至2015年4月，每年按194.5万元计算，2015年5月至2017年4月每年按210.06万元计算；二、甲方同意延长乙方的二楼租赁合同至2017年4月31日，延长时间的租金在前两年的基础上递增8%；三、丙方应付租金按季度交纳；四、丙方向乙方交纳的50万元合同保证金由乙方转到甲方，乙方向甲方交纳的120万元合同保证金调整为70万元；五、由于丙方所经营的二楼部分商场所占比例较大，从2013年2月开始二楼商场的消防、安全和设备维护由丙方负责，乙方配合，二楼商场乙方经营部分所产生的费用由乙方负责，公共部分费用按面积分摊；六、除以上条款外，原合同（乙方与丙方签订的租赁合同）其他条款不变；七、协议签字后生效。三方协议签订后，被告凯里市小关村电脑城按协议将租金直接支付给原告贵州富万家商贸有限责任公司。2013年12月10日，原告以史洪玉违约为由，与史洪玉解除就本案所涉房屋而签订的租赁合同。2014年3月13日，原告张贴《通知》，告知被告凯里市小关村电脑城的各商家于2014年3月31日前搬离本案所涉房屋。2014年4月17日，以原告为甲方，被告凯里市小关村电脑城的经营者简德华为乙方、案外人毛瑞林为丙方，三方签订《关于凯旋公馆二楼商场更换租赁人的三方协议》，协议约定从2014年4月30日开始，被告不再承租本案所涉房屋，改由毛瑞林承租。之后，被告根据2014年4月17日的“三方协议”，将本案所涉房屋退还给原告。2015年11月3日，原告以被告拖欠租金等事宜为提起诉讼。诉讼过程中，凯里市小关村电脑城在举证期限内提起反诉。庭审中，因双方当事人各持已见，案经调解未果。另查明，2013年2月至2014年4月，被告凯里市小关村电脑城应向原告交纳租金共2431250元（194.5万元／年÷12个月×15个月＝2431250元），实际交纳租金131.5万元，冲抵保证金50万元后，尚欠原告租金616250元。再查明，2012年6月26日，被告凯里市小关村电脑城的经营者简德华与原告签订《凯里市凯旋公馆三楼商场委托管理协议》，协议约定原告将其向中兴公司承租的位于凯里××××号凯旋公馆A栋三楼委托给简德华管理，并对二楼至三楼的电梯进行改造。2012年8月9日，简德华向原告出具《电梯恢复承诺书》，承诺合同期满后将拆除的电梯恢复使用。一审法院认为：民事主体的合法权益受法律保护。本案中，被告向史洪玉承租的凯里××××号凯旋公馆A栋二楼房屋系史洪玉向原告承租，根据原、被告及史洪玉三方于2013年6月20日签订的《凯里凯旋公馆商场租赁三方协议》约定“2013年2月份开始，被告向史洪玉所交纳的租金由被告直接交纳给原告，租金标准为2013年2月至2015年4月按每年194.5万元计算，被告向史洪玉交纳的50万元合同保证金由史洪玉转给原告”。之后，因原告与史洪玉解除租赁合同，经原、被告协商，被告于2014年4月30日将本案所涉房屋退还给原告。1、关于被告所欠原告租金数额问题。2013年2月至2014年4月，根据协议约定，被告应支付原告租金共2431250元（194.5万元／年÷12个月×15个月＝2431250元），双方并无异议。原告诉称冲抵被告所交纳的保证金50万元后，尚欠租金781250元。被告辩称冲抵其交纳给原告的50万元保证金后，尚欠原告租金616245元。经查明，被告向原告交纳租金共131.5万元，冲抵其交纳给原告的50万元保证金后，尚欠原告租金616250元（2431250元－131.5万元－50万元）。另，原告起诉状第三页已认可“包括冲抵被告支付的保证金50万元，被告总计付给原告租金181.5万元”。综上，一审认定被告所欠原告租金数额为616250元。2、关于原告要求被告恢复二楼至三楼的人行电梯一台的诉请。原告将凯里××××号凯旋公馆A栋三楼委托给被告凯里市小关村电脑城的经营者简德华个人管理后，简德华为方便三楼的商业经营而拆除电梯一台且向原告承诺合同期满后恢复使用，该恢复电梯的事宜与本案无关，故关于原告要求恢复电梯的诉请，不予支持。3、关于凯里市小关村电脑城要求贵州富万家商贸有限责任公司支付过道部分公摊费、史洪玉动漫城电费、电损费、水费的反诉请求。本案中，史洪玉将其向原告承租的房屋转租给被告，原告为了方便管理，与被告及史洪玉签订三方协议约定由被告直接将租金交纳给原告，因三方签订的《凯里凯旋公馆商场租赁三方协议》并未约定上述费用应由原告承担，故上述反诉请求于法于约无据，不予支持。4、关于凯里市小关村电脑城要求贵州富万家商贸有限责任公司赔偿未交付厨房面积租金的反诉请求。被告向史洪玉承租本案所涉房屋后，从未对厨房交付的事宜提出异议，交纳租金时亦未对厨房交付问题提出异议，甚至退还房屋给原告时亦未对厨房交付问题提出异议，反诉中，凯里市小关村电脑城提出厨房未交付的异议，却未能提供证据予以证明，故关于凯里市小关村电脑城的上述反诉请求，不予支持。5、关于凯里市小关村电脑城要求贵州富万家商贸有限责任公司赔偿其因商家流失及下调租金所造成损失的反诉请求。根据原、被告及史洪玉的三方协议约定，2013年2月份开始，被告向史洪玉所交纳的租金由被告直接交纳给原告，但被告自2013年10月起就不再向原告交纳租金，因被告违反三方协议约定，原告遂以史洪玉拖欠租金为由解除其与史洪玉签订的租赁合同，并要求被告凯里市小关村电脑城的商户搬离，现凯里市小关村电脑城以原告要求其商户搬离而导致其损失为由，要求原告赔偿其损失，于法于理无据。6、原告关于利息的诉请，因双方并未就涉案款项的支付约定利息，故不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、本诉被告凯里市小关村电脑城在本判决生效之日起十日内，向本诉原告贵州富万家商贸有限责任公司支付租金616250元。二、驳回本诉原告贵州富万家商贸有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告凯里市小关村电脑城的其他反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对上诉人小关村电脑城二审期间提交的证据的认证意见：1、付款计划书，该份证据在一审时已经经过质证，且从该计划书的签订时间来看与本案争议事实无实质性关联，不予采纳；2、收条及商家详细表，该组证据不能证明上诉人于2014年3月23日已经全面撤出二楼，且与上诉人的上诉请求无关，本院不予采纳；3、移交表及押金清单，被上诉人对其不持异议，本院予以采纳。被上诉人在二审期间未提交新的证据材料。
二审审理查明事实与一审一致。
本院认为，根据上诉人的主张及质证内容，本案的争议焦点为：1、小关村电脑城一审的诉讼请求是否超过诉讼请求；2、一审判决小关村电脑城应当支付给富万家公司的租金是否应当扣减电费、电损费。
1、关于小关村电脑城一审的诉讼请求是否超过诉讼请求的问题。上诉人小关村电脑城在二审期间主张被上诉人所主张为2013年2月至2014年4月的租金，但是至2015年7月才提起诉讼，已超过诉讼时效。根据《最高人民法院诉讼时效制度规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，上诉人一审未提及、在二审提出被上诉人一审起诉请求已过诉讼时效，上诉人的该项上诉请求及理由，本院不予支持。
2、关于一审判决小关村电脑城应当支付给富万家公司的租金是否应当扣减电费、电损费的问题。首先对于电费问题，在2011年12月22日史洪玉与富万家公司签订的《凯里凯旋公馆商场租赁合同》第九条第（五）项约定了“乙方（史洪玉）租赁本商场经营期间产生的水、电、电信以及其他费用由乙方负责按时足额交清……”，在2012年4月19日史洪玉与小关村电脑城签订的《凯里凯旋公馆商场租赁合同》第九条第（五）项约定了：“乙方（小关村电脑城）租赁本商场经营期间产生的水、电、电信以及其他费用由乙方负责按时交纳。”，虽然在2013年6月20日三方签订的《凯里凯旋公馆商场租赁三方协议》中并未对电费的负担进行明确约定，但根据上述约定内容和交易习惯，一般经营商场期间的电费由承租经营者承担，那么电费就应当由小关村电脑城来承担，且该三方协议中第六条“除以上协议条款外，原合同其他条款不变”并未阐述“原合同”指什么合同，该条约定模棱两可，难以确定其真实意思，小关村电脑城称该电费并非经营商场的电费，而是代史洪玉经营的商铺所缴纳的电费，故其不应当承担该费用，但是其是否代史洪玉缴纳史洪玉租赁商铺的电费并不影响富万家公司向其主张逾期不支付的租金的请求权；对于电损费的问题，也仅有2012年4月19日史洪玉与小关村电脑城签订的《凯里凯旋公馆商场租赁合同》第九条第（五）项约定了：“…业主变压器的变损由甲方（富万家公司）承担。”但该约定系史洪玉与上诉人签订，在三方协议中并未提及变损费的承担问题，第六条的规定也并未意味着三方约定了史洪玉的权利义务均转为由小关村电脑城来享受和承担，所以史洪玉请求富万家支付电损费的请求权不应当由小关村电脑城来向富万家公司行使，其理由仍然不能对抗富万家公司向其主张逾期支付租金的请求权。
综上所述，小关村电脑城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9963元，由上诉人凯里市小关村电脑城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘泽智
审 判 员 王山地
代理审判员 李维君
二〇一六年九月八日
书 记 员 王 涛