江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3740号
上诉人（原审被告、反诉原告）高向东，男，1968年10月20日生，回族。
委托代理人唐立谦，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
委托代理人王小亮，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵武举，男，1956年8月10日生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）董昆，男，1989年8月4日生，汉族。
上述两被上诉人共同委托代理人马广路，江苏高的律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人刘春波，江苏高的律师事务所律师。
上诉人高向东因与被上诉人赵武举、董昆房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成合议庭并于2016年6月6日公开开庭进行了审理。上诉人高向东的委托代理人唐立谦，被上诉人赵武举、董昆的委托代理人刘春波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵武举、董昆原审诉称，赵武举、董昆、高向东及南京港厦房地产销售有限公司于2015年6月29日签订《房屋买卖居间合同》，约定高向东将位于南京市浦口区小柳路9号鼎泰家园某幢某单元404室房屋出售给赵武举、董昆，房屋总价87万元，赵武举、董昆支付定金2万元，借给高向东23万元用于解除抵押，赵武举、董昆通过抵押贷款支付60万元，交付钥匙时再支付尾款2万元。合同同时约定任何一方违约必须向守约方支付违约金8万元，并赔付双倍中介佣金给居间方。合同签订后，赵武举、董昆向高向东支付了定金2万元，于2015年7月3日向居间方预付了房屋过户费用人民币14000元。2015年7月22日，赵武举、董昆、高向东及居间方工作人员共同到银行办理房屋贷款解押事项，发现高向东房产解押金为70万元，远远超过合同约定的金额，后三方协商由高向东筹集解押资金解押再办理过户。后高向东并未筹集资金解押。此期间浦口地区房价开始上涨，2015年10月5日高向东通知居间方不卖此房。现诉请判令：1、高向东立即归还定金20000元；2、高向东立即支付垫付的房屋过户费用14000元；3、高向东立即支付违约金80000元；4、诉讼费用由高向东承担。
高向东原审辩称，1、高向东没有违约，根据房屋买卖合同第5条第2款规定，赵武举、董昆应当在2015年8月30日前支付高向东借款（首付款）23万元，该款项赵武举、董昆在合同约定时间没有支付，故高向东认为赵武举、董昆违约在先。2、房屋过户费用与高向东无关，没有拿到。3、因高向东没有违约，故不存在支付违约金。
高向东原审反诉称，高向东认为自己不存在违约行为，且认为是由于赵武举、董昆先行违反《房屋买卖居间合同》约定：“五、付款方式……2、乙方借给甲方23万元人民币，用于2015年8月30日前办理解押手续。解押后七个工作日内办理产权过户手续，过户后转为房款。”但赵武举、董昆并未按照上述约定于2015年8月30日前将23万元人民币支付给高向东，才导致合同无法继续履行。现诉请判令：1、赵武举、董昆向高向东支付违约金8万元；2、赵武举、董昆承担本案全部诉讼费用。
赵武举、董昆原审辩称，按照合同约定高向东应当在2015年8月30日前办理解押手续，赵武举、董昆、高向东及中介公司员工一起到银行办理解押，但因高向东抵押款与合同约定不符，并非45万元，而是70万元，由于双方约定23万元专款专用，赵武举、董昆与中介公司多次联系高向东办理解押，但高向东没有钱办理解押。因此高向东违约，其后，鼎泰家园的房屋价格暴涨，高向东通知中介公司不再卖房，其行为构成违约，应先支付违约金及相应费用。
原审法院经审理查明，2015年6月29日高向东（甲方）、赵武举、董昆（乙方）与南京港厦房地产销售有限公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》约定：一、甲方自愿将坐落于南京市浦口区小柳路9号鼎泰家园某幢某单元404室房地产出售给乙方。…四、该房屋最终成交价格为870000元，甲乙双方约定买卖房屋按套计价，房价款不因面积做调整。五、付款方式：1、签定本合同时乙方先支付定金20000元（定金最终冲抵房价）给甲方；2、乙方借给甲方230000元人民币，用于2015年8月30日前办理解押手续。解押后七个工作日内办理产权过户手续，过户后转为房款。如解押后因不可抗力致使该合同不能履行，甲方应在三日内将230000元还给乙方。十一、违约责任：甲乙双方任何一方违约必须向守约方支付80000元人民币违约金……另甲、乙双方在“补充协议”中约定；……此房共计需解押款为450000元整，乙方首付款只能支付230000元，还需解押款220000元，同时产生解费10000元，由甲方高向东承担4000元，另6000元由乙方承担含在居间合同约定支付的24000元中，另乙方同意提前支付230000元给甲方进行解押，此款专款专用。
2015年6月29日董昆支付给高向东购房定金20000元。2015年7月3日南京港厦房地产销售有限公司收到赵武举、董昆支付的房屋过户费14000元。2015年7月22日赵武举、董昆携带人民币230000元与高向东及居间方共同到银行办理解押手续时，经查询高向东应缴纳的解押款高于之前约定的450000元，以致解押手续无法办理。后高向东通过短信告知南京港厦房地产销售有限公司解除《房屋买卖居间合同》。
上述事实，赵武举、董昆提交的房屋买卖居间合同、补充协议、收条2张、情况说明、证人李某证言以及赵武举、董昆、高向东陈述等在卷证实。高向东未提交证据。
原审法院认为，赵武举、董昆与高向东签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按协议约定履行。由庭审查明事实，高向东短信通知《房屋买卖居间合同》居间方解除合同，其行为属违约。而高向东未提交证据证明赵武举、董昆存在违约行为，应承担举证不能的法律后果。关于赵武举、董昆诉请：1、高向东立即归还定金20000元。原审法院认为，因高向东行为构成违约，其于2015年6月29日收到董昆支付的购房定金20000元，应予返还。2、高向东立即支付垫付的房屋过户费用14000元。原审法院认为，因赵武举、董昆于2015年7月3日将房屋过户费14000元交予南京港厦房地产销售有限公司，故其主张高向东支付此款缺乏事实及法律依据，原审法院对此不予支持。3、高向东立即支付违约金80000元。原审法院认为，因双方当事人在《房屋买卖居间合同》中约定：甲乙双方任何一方违约必须向守约方支付80000元人民币违约金，因高向东构成违约，故其应支付赵武举、董昆违约金80000元。
关于高向东主张赵武举、董昆向高向东支付违约金8万元。原审法院认为，高向东未提交证据证明赵武举、董昆存在违约行为，应承担举证不能的法律后果，故其主张赵武举、董昆支付违约金80000元缺乏事实及法律依据，原审法院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，原审判决：一、高向东于判决生效之日起五日内给付赵武举、董昆定金20000元、违约金80000元，合计人民币100000元；二、驳回赵武举、董昆的其他诉讼请求；三、驳回高向东的诉讼请求。本案案件受理费2580元，减半收取1290元，由赵武举、董昆负担158元，由高向东负担1132元；一审反诉费900元，由高向东负担。
上诉人高向东不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清，解押时上诉人得知解押款高于之前约定的45万，但过错不在上诉人。上诉人在签订《房屋买卖居间合同》时就已经将房产证原件交给中介，该房产证他项权利摘要处明确记载抵押伍拾壹万元，扣除上诉人已经还掉的部分贷款，所以上诉人有理由相信所需解押款为45万元。高向东有能力提供多出来的解押款，但其后被上诉人一直拖着不付首付款，上诉人有理由相信被上诉人故意违约，所以才单方通知解除合同。二、根据《房屋买卖居间合同》及补充协议的约定，被上诉人应于2015年8月30日前将购房首付款23万元支付给上诉人，但是被上诉人并未履行上述约定义务，所以被上诉人构成违约，之后上诉人短信通知解除合同的理由也是被上诉人未支付首付款。上诉人在此情形下有权行使解除权。上诉人之所以当时急着卖房，是因为其弟高向阳做生意急需资金周转，所以在被上诉人迟迟不支付首付款的情况下，只得提出单方解除合同。原审法院错误分配举证责任，不应要求上诉人举证证明被上诉人因未履行支付首付款的义务而存在违约行为，而应要求被上诉人举证证明其已经实际支付首付款，否则应当承担举证不能的法律后果。三、被上诉人在银行有不良信用记录，无法办理贷款，其构成违约，故上诉人解除合同。综上，请求撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金8万元，或裁定发回重审；被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人赵武举、董昆答辩称，一、上诉人隐瞒了涉案房屋存在贷款的真实情况，致使双方无法办理抵押手续，涉案协议无法履行。在明确解押金额后，被上诉人仍希望双方共同努力办理解押手续，但上诉人并没有继续履约的意思表示，上诉人单方面解除合同，属于违约，应承担违约责任。二、关于上诉人主张的首付款23万元，双方签订的协议明确约定，系被上诉人借给上诉人用于解押涉案房屋款项，该款系专款专用。但上诉人一直没有办理解押手续，而是通知中介公司解除合同，故被上诉人不存在违约行为。三、上诉人并未提交证据证明被上诉人有银行不良贷款记录。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。
审理中，赵武举、董昆提交了房屋所有权证和抵押合同，证明赵武举、董昆随后另行购房，并办理了抵押贷款，其信用不存在问题。上诉人高向东质证认为，对赵武举、董昆提交的证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，无法达到被上诉人的证明目的。
本院认为，赵武举、董昆与高向东之间签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案中，因涉案房屋上有抵押贷款，双方约定23万元用于解押，2015年7月22日，赵武举、董昆携带23万元与高向东以及居间方至银行办理解押手续时，发现高向东应支付的解押款高于45万元，因除23万元之外的解押款由高向东负责，因高向东未补足该解押款，致使未能办理解押手续，高向东对此应承担违约责任，高向东上诉称赵武举、董昆未支付首付款违约在先的理由不能成立。关于高向东上诉称赵武举、董昆不能办理贷款，对此，本院认为，双方合同并未履行到办理贷款的交易进程，能否办理贷款亦不能直接导致合同的解除，即使不能办理贷款，赵武举、董昆亦可以用其他方式补足，更何况，赵武举、董昆在随后另行购买了其他房屋，足以证明其具有贷款及支付能力。
综上，上诉人的上诉理由与请求均不能成立，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2580元，由上诉人高向东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 甫
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年七月二十日
书 记 员 孙雪松