江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1121民初873号
原告：姜筱敏，女，1963年1月27日生，汉族，住江西省上饶市信州区，
委托诉讼代理人：喻德怀，男，1962年1月11日生，汉族，户籍所在地江西省南昌市，住江西省上饶市信州区，系姜筱敏丈夫。
原告：方育其，男，1961年10月24日生，汉族，住江西省上饶市信州区，
两原告共同委托诉讼代理人：朱当伟，江西饶苑律师事务所律师。
被告：周臣永，男，1981年9月20日生，汉族，住江西省上饶市上饶县，
原告姜筱敏、方育其与被告周臣永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜筱敏的委托诉讼代理人喻德怀、原告方育其、两原告的共同委托诉讼代理人朱当伟、被告周臣永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜筱敏、方育其向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空两原告位于上饶县旭日街道办七六路12-105、106号、107号三直店面，并返还给原告；2、判令被告支付拖欠两原告的租金13.5万元，违约金10,350元（租金及违约金暂计算至2017年3月，应支付至被告将店面返还给原告日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于上饶县旭日街道办七六路12-105、106、107号三直店面出租给被告使用；租赁期限自2015年10月8日至2016年10月7日止；被告向原告交纳押金2万元，租赁期满后，如被告无违约行为，并结清水电费等，原告如数退还押金；租金为每年12万元，半年一交，租金到期被告应按时提前10日缴清下一半年租金；如被告拖欠租金一个月以上（含一个月），原告有权单方终止合同，收回房屋，已收押金不予退还；被告如逾期交付租金，逾期租金需按月息千分之十支付违约金，但不免除被告交付租金的义务；被告应在租期满后七天内将房屋返还原告，逾期不搬迁，除交付逾期房租外，原告有权强制搬迁。合同签订后，被告开始使用店面并交付了2015年10月8日至2016年4月7日半年的租金6万元，之后被告就再未交纳过租金，租期届满后，被告也未腾还店面。被告还欠付2016年4月8日至2016年10月7日的租金6万元，2016年10月8日之后至起诉时止的租金应按照市场行情每月1.5万元计算，共5个月，租金为7.5万元，合计租金为13.5万元，被告应支付上述租金13.5万元并支付违约金10,350元。
原告姜筱敏、方育其为证明其诉讼主张提交下列证据：
1、原告姜筱敏、方育其的房产证复印件，证明两原告系出租店铺的所有权人，有权行使所有权人的处分权；
2、《房屋租赁合同》，证明原、被告双方于2015年10月19日签订了三直店面的租赁合同，双方建立起房屋租赁合同关系，合同内容明确。
被告周臣永辩称，在合同期限，被告仅欠付两原告3个月的租金，2016年10月7日合同期满后，被告又续租了一个月，这个月的租金也未支付，实际上共欠两原告4个月的租金，其余的租金和违约金被告不承担。店面已于2017年3月搬空，现在仅剩中央空调未拆，原告可以随时出租。被告当初从他人手中将店面转租过来时支付了187,000元转让费，如两原告出租店面收取了转让费，应该将转让费扣除被告欠付的租金，剩余的归被告所有。另外，被告还有2万元押金未退回，可用于折抵2个月的租金。
被告周臣永未提交证据。
经审理查明，原告姜筱敏与喻德怀系夫妻，位于上饶县旭日街道办七六路12号105号、106号店铺为原告姜筱敏与喻德怀共同共有，位于上饶县旭日街道办七六路12号107号店铺为原告方育其所有。2013年10月28日，案外人李铁峰与两原告签订租赁合同，李铁峰承租两原告上述三直店铺，租赁期为2013年11月至2016年10月31日止。2015年10月8日，李铁峰将承租的三直店铺转租给被告周臣永，2015年10月19日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：两原告将位于上饶县七六路12-105、106、107号店面租赁给被告使用；租赁期限自2015年10月8日至2016年10月7日止；被告向原告交纳押金2万元，租赁期满后，被告无违约行为，并结清水电费用及其他相关费用后，两原告如数退还押金；每年的租金为120,000元，半年交付一次，被告应提前10日缴清下一半年的租金，房屋在承租期内的各项税金、物业管理费、水电费均由被告承担；两原告不补偿任何装修费用和损失，期满后，被告不得拆除已装修部分；合同期内，如被告拖欠租金一个月以上（含一个月），两原告有权单方终止合同，收回房屋，已收的押金不予退还；被告如逾期交付租金，应承担逾期付款责任，需按月利率千分之十支付逾期租金的违约金，且并不免除被告交付租金的义务；被告应在合同期满后七天内将房屋返还两原告，如逾期不搬迁，除交付逾期房租外，两原告有权强制搬迁，并由被告承担由此造成的一切损失。合同签订后，被告支付了2万元押金以及2015年10月8日至2016年4月7日的租金6万元，并开始使用租赁的店面。2016年10月7日合同到期后，被告与两原告口头约定续租一个月，租金仍按照每月1万元交纳。
庭审期间，原、被告均认可，被告实际欠付2016年7月8日至2017年11月7日四个月的房屋租金计4万元。此外，两原告还认可至2017年3月，被告已将店面搬空，并将店面钥匙交还给两原告，仅剩中央空调未拆除。为此，两原告要求被告按照1万元/月支付其继续占用店面期间（2016年11月8日至2017年3月7日）的房租4万元。被告同意将中央空调继续留在店面中使用，但拒绝交纳2016年11月7日之后继续占用店铺的使用费。
本院认为，两原告与被告签订的《房屋租赁合同》及口头续租一个月的约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照原、被告的约定，被告的租赁期于2017年11月7日届满，至2017年3月，被告已经将店面腾空并将钥匙交还给两原告，应当视为被告已经将租赁店面返还给原告，故对两原告要求被告腾空租赁店面并返还给原告的诉讼请求，本院不予支持。被告未按照合同约定足额履行支付租金的义务，构成违约，故两原告要求被告支付欠付2016年7月8日至2016年11月7日4个月的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持，该期间的租金按照合同约定为10,000元/月，共计40,000元。自2016年11月8日至2017年3月被告将店面返还给原告止，原、被告之间虽无房屋租赁合同关系，但被告仍占用涉案的三直店铺，并未腾房，原告要求被告参照其租赁期间的每月租金10,000元，承担此期间的房屋占有使用费，共计40,000元（10,000元/月×4个月），不违反法律规定，符合日常生活交易习惯，本院予以支持。之后，被告已经店铺返还原告，故两原告要求被告支付2017年3月之后的房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。合同约定，被告应提前10日付清2016年4月8日至2016年10月7日的租金，如逾期未付，则应按照月利率10‰承担逾期付款的违约金，被告至今仍欠付两原告4个月的房租未付，已经明显违约，应当承担违约责任，支付违约金，鉴于被告同意将中央空调留在店铺继续使用，不再拆除，考虑中央空调价值不菲，故本院酌定以此折抵被告2个月的租金及应承担的违约金。至于被告辩称其租赁店铺时支付了187,000元转让费，要求两原告再次出租店铺时收取的转让费归被告所有，并将欠付的租金在转让费中扣除，因被告与两原告之间并未转让费的约定，被告也并未提交证据证明两原告是否收取了转让费，故对该辩称意见，本院不予支持。被告辩称尚有20,000元押金两原告未退回，要求抵扣部分租金。根据合同约定，被告逾期支付租金一个月以上，两原告已经收取的押金可以不予退还，故两原告收取的20,000元押金可不予退还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告周臣永支付原告姜筱敏、方育其2016年7月8日至2016年11月7日的房屋租金40,000元；
二、被告周臣永支付原告姜筱敏、方育其2016年11月8日至2017年3月的房屋占有使用费40,000元，被告周臣永尚未拆除的中央空调抵扣20,000元，实际支付20,000元；
上述款项限本判决生效之日起三十日内付清；
三、驳回原告姜筱敏、方育其其他部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,208元,由被告周臣永负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。
本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 王 萍
审 判 员 曹 佳
人民陪审员 祝发金
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 徐梦莹