江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2494号
上诉人（原审被告）：周贤宝，男，1971年12月12日生，汉族，住泗洪县。
委托诉讼代理人：王天华，江苏远大弘正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许友萍，女，1971年7月7日生，汉族，教师，住泗洪县。
委托诉讼代理人：周猛，江苏力胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵碧波，男，1974年7月23日生，汉族，住泗洪县。
上诉人周贤宝因与被上诉人许友萍、赵碧波案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）作出的（2017）苏1324民初439号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2017年7月31日公开组织双方当事人进行了听证。上诉人周贤宝及其委托诉讼代理人王天华、被上诉人许友萍及其委托诉讼代理人周猛到庭参加听证，被上诉人赵碧波经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审理终结。
上诉人周贤宝上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.被上诉人许友萍提供的《房屋买卖合同》和《补充协议》内容互相矛盾，一审法院未就该矛盾之处作出说明；2.被上诉人许友萍于2011年12月8日向赵碧波前妻潘成艳汇款107300元并非支付购房款，不能据此认定许友萍已经在法院查封前支付了全部价款；3.许友萍提供的证据亦不足以认定其在法院查封前已实际占有案涉房屋。综上，一审法院认定事实错误，应予纠正。
被上诉人许友萍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人赵碧波未作答辩。
许友萍向一审法院起诉请求：1.确认东方花园西区12-2-302室房屋及9#储藏室归许友萍所有；2.停止对该房屋的执行；3.本案诉讼费用由周贤宝、赵碧波负担。
一审法院认定事实：2010年5月20日，许友萍与赵碧波签定“房屋买卖合同”一份，合同约定：1.赵碧波将其所有的位于东方花园西区12幢2单元302室房屋（113平米）及9号储藏室（18.46平米）以188000元价格出售给许友萍；2.合同签订时支付购房款50000元，余款房屋交付时付清。合同同时载明了房屋出卖共有人潘成艳系赵碧波妻子，买受共有人王维曦系许友萍丈夫。2011年12月8日，双方经协商后签订“补充协议”一份，协议约定：涉案房屋合同价188000余元变更为207300元，合同签订及上房时均已各付50000元，余款107300元应于2011年12月8日付清。协议签订后，王维曦即通过泗洪县农村商业银行向潘成艳账户汇款107300元。2014年2月11日，王维曦以赵碧波名义向自来水公司申报并办理了涉案房屋自来水开户手续。2014年7月及2015年8月，王维曦将该房分别出租与案外人陈虎、吴冠云。
2015年9月23日，泗洪法院在审理周贤宝与赵碧波、潘成艳民间借贷纠纷一案中，依据周贤宝的保全申请依法作出（2015）洪民初字第3344号民事裁定书，裁定查封了登记于赵碧波名下的案涉房屋。2016年2月29日，泗洪法院作出（2015）洪民初字第03344号民事判决，判决赵碧波于判决生效后十日内偿还周贤宝借款本金500000元及利息。2016年10月15日，泗洪法院在执行该案过程中,许友萍以其于2010年5月10日即购买案涉房产，购房款已全部付清，且已占有使用至今，其应为涉案房产的所有权人为由向该院提出异议，请求解除涉案房产的查封。2016年12月30日，泗洪法院作出（2016）苏1324执异97号民事裁定书，驳回许友萍的异议请求。
一审法院另查明，2002年泗洪县公安局常驻人口登记卡反映，户号008258户主为王维曦，妻子许友萍。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十一条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三人据此条主张排除对房屋强制执行的，应当具备以下四个要件：1、第三人与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；2、第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；3、第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；4、第三人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，许友萍相继续与赵碧波签订的“房屋买卖合同”及“补充协议”后，虽在履行过程中未要求房屋出让人出具付款凭证，但根据涉案房屋自来水开户手续载明的联系人姓名及电话信息，均明确指定是由涉案房屋共同买受人王维曦独立完成。自来水公司记载的开户信息虽非设权性登记，但能够与其它证据形成圆环，有效的锁定了其它证据合理性及关联性，对房屋买卖、许友萍汇款及出租等行为形成承上启下的链接，该证据具有高度盖然性，能够有效排除房屋“合同”“协议”并非是为了规避法律故意设计而为。同时，可以落实王维曦“汇款”是基于协议约定履行购房余款，以及许友萍在涉案房屋交付后对外出租收益的事实。对此，周贤宝认为自来水公司在开户时存留的相关信息,之后均能随意更改的意见，因缺乏依据证实，该院依法不予采信。综上，许友萍在一审法院查封涉案房屋前即已支付全部涉案房屋价款并实际占有的事实，该院依法予以认定。因该房产为安置房，按照当地安置政策五年内不能办理产权过户登记，且房屋涉及的土地在2015年12月22日前尚未办理土地划拨手续，因此，涉案房屋未过户属于当事人主观之外的原因，许友萍对此无过错。由于司法查封措施在此之后，故涉案房屋符合不予执行的情形，故许友萍要求停止对案涉房屋执行及解除查封的诉讼请求应以支持。储藏室属于房屋附属物，且该院也未对储藏室采取查封措施，本案对此无需涉理。
执行异议之诉核心前提是确认案外人对执行标的是否具有足以阻却执行程序的正当权利。并非是争议的标的物所有权确认诉讼，许友萍请求确认案涉房屋为其所有，因非本案审理范围，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，一审法院判决：一、停止对位于泗洪县东方花园西区12幢2单元302室房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；二、驳回许友萍的其他诉讼请求；三、案件受理费4050元，由周贤宝负担。
对于一审判决查明的事实，被上诉人许友萍无异议。上诉人周贤宝对2011年12月8日签订的补充协议、自来水报装入户申请表的真实性提出异议，认为补充协议的内容与买卖合同的内容互相矛盾，且加重了许友萍的义务，应为虚假协议；自来水报装入户申请表上签字不是王维曦签字。
对于一审判决中双方当事人均无异议的部分，本院依法予以确认。
上诉人周贤宝围绕其上诉请求，二审中提供如下证据：
视听资料一份，主要内容为周贤宝代理人到泗洪县集泰自来水有限公司柜台询问业务办理情况，拟证明房屋所有权人携带个人身份证及房产证即可变更预留电话号码，故一审法院认定王维曦以赵碧波名义办理自来水开户手续系认定事实错误。
对上述证据，被上诉人许友萍质证意见如下：该证据内容无法反映出被调查人员的身份信息，故对该证据的三性均不予认可。
本院对上述证据认证意见如下：该证据系上诉人代理人到集泰自来水公司询问业务办理情况，故本院对该证据的真实性和合法性予以认可，对于该证据与本案的关联性，在下文予以阐述。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为，被上诉人许友萍对案涉房屋是否享有足以排除泗洪法院强制执行的权利。
本院认为，根据一审法院查明的事实以及当事人举证情况，可以认定被上诉人许友萍对案涉房屋享有足以排除泗洪法院强制执行的权利。主要理由如下：案外人执行异议之诉案件的审理目的在于认定案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的权利，进而确定对执行标的是否继续执行。认定案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的权利，应当主要围绕以下四个条件进行审理：一是案外人与被执行人在人民法院查封之前是否已经签订了书面的买卖合同；二是案外人是在人民法院查封之前是否已合法占有执行标的；三是是否已支付全部价款；四是未办理过户登记非因案外人自身原因。
关于许友萍与赵碧波是否在一审法院查封前签订书面买卖合同的问题。2010年5月20日，许友萍与赵碧波签订了房屋买卖合同；2011年12月8日，二人又签订了补充协议，上述日期均在泗洪法院对案涉房屋查封之前。
关于许友萍是否在一审法院查封之前合法占有案涉房屋问题。根据许友萍在一审中提供的陶瓷销售明细、电信宽带业务明细单、租房合同、物业费收据等证据，足以认定许友萍在一审法院查封前已对案涉房屋进行装修、使用及出租，故应当认定其在一审法院查封前已合法占有案涉房屋。关于周贤宝主张的房屋所有权人携带个人身份证及房产证即可变更预留电话号码，故一审法院认定王维曦以赵碧波名义办理自来水开户手续系认定事实错误的观点，本院认为，许友萍提供的其他证据已足以认定其在一审法院查封前已占有使用案涉房屋，关于自来水开户人是王维曦本人所为还是他人代为履行，均不影响许友萍对案涉房屋占有使用事实的认定。
关于许友萍是否已支付全部房款问题。根据许友萍提供的银行取款记录、银行转账记录、证人证言等证据，可以认定许友萍在补充协议签订前已向赵碧波支付10万元，尾款107300元通过银行转账的方式汇入赵碧波前妻潘成艳账户。上诉人周贤宝主张许友萍向潘成艳汇款的107300元与本案无关，本院认为，在许友萍就其向赵碧波付款已完成举证责任的前提下，周贤宝主张许友萍的付款与房屋买卖无关，其应当就此承担举证责任，但其未能就此提供任何证据，故本院对其该主张不予支持。
关于案涉房屋未办理过户登记是否因许友萍自身原因的问题。经一审查明，案涉房屋所涉土地在2015年12月22日前尚未办理土地划拨手续，故许友萍客观上不能办理案涉房屋的过户登记手续，即案涉房屋未能办理过户登记非因许友萍自身原因。
综上，上诉人周贤宝的上诉请求不能成立，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4050元，由上诉人周贤宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐淮成
审判员 庄业富
审判员 吴军良
二〇一七年八月十日
书记员 袁海燕
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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