安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0202民初3624号
原告：中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行，住所地安徽省芜湖市，统一社会信用代码91340200849393245F。
负责人：李韧，行长。
委托诉讼代理人：杭仁庆，男，该行法律顾问。
委托诉讼代理人：鹿缨，女，该行员工。
被告：刘宏亮，男，1979年7月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。
被告：芜湖世茂房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市，统一社会信用代码91340200791895911G。
法定代表人：谢琨，总经理。
委托诉讼代理人：赵东菊，女，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行（以下简称农业银行芜湖赭山支行）与被告刘宏亮、芜湖世茂房地产开发有限公司（以下简称芜湖世茂公司）借款合同纠纷一案，本院2016年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行芜湖赭山支行委托诉讼代理人杭仁庆、鹿缨，被告芜湖世茂公司委托诉讼代理人赵东菊到庭参加诉讼。被告刘宏亮经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行芜湖赭山支行向本院提出诉讼请求：1、被告刘宏亮立即向原告偿还借款本金661781.76元、利息8591.68元、复利71.09元、罚息93.61元（计算至2016年7月13日）及自2016年7月14日起至实际给付之日的利息、罚息（以本金为基数，按借款执行利率上浮50%计收罚息）和复利（贷款期限内的以利息为基数按正常贷款利率计算，逾期以利息为基数按罚息利率计算）；被告芜湖世茂公司对被告刘宏亮上述借款本息承担连带清偿责任；2、原告对抵押房产（位于本市世茂滨江X-X#楼X-
XXXX室）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年8月27日，原告农业银行芜湖赭山支行与两被告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告刘宏亮向原告借款86万元用于购房，借款款期限为20年；年利率为4.752%，等额还本付息,到期结清本息。被告芜湖世茂公司为该笔借款提供连带责任保证担保，同时被告刘宏亮以其房产(世茂滨江X-X#楼X-
XXXX室)作抵押担保，并办理了预告抵押登记。上述合同订立后，原告依约向被告刘宏亮发放贷款86万元。但被告刘宏亮未按约定归还贷款本息。截至2016年7月13日，该笔借款已逾期4期，仍欠原告借款本金661781.76元、利息8591.68元、复利71.09元、罚息93.61元。为维护原告合法利益，请依法判决。
被告刘宏亮未作答辩，亦未提交证据。
被告芜湖世茂公司辩称，我公司承担连带责任的期限是被告刘宏亮办理他项权证时止。涉案房屋于2010底已完成交付，2011年3月已经具备办理他项权证的条件，事隔5年的时间，被告刘宏亮一直未按与原告借款合同的约定完成权属登记的办理，原告也未进行任何督促义务，是权利的不作为，应该视为我公司的担保期限完成，不应再承担担保责任。截止2016年11月，原告已自行在我公司的保证金账户中抵扣担保金186060.33元，我公司保留进一步追回的权利。
本院经审理认定事实如下：2010年8月27日，被告刘宏亮因购买位于芜湖市镜湖区世茂滨江花园X-X#楼X-
XXXX室房屋与原告及被告芜湖世茂公司签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定刘宏亮向原告借款86万元，期限20年，以中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮20%，确定年利率为4.752%，贷款期限内利率根据人民银行确定的基准利率浮动；还款方式为按月等额本息还款法；如逾期还款，自逾期之日起按约定利息加收50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。或发生其他违约情形的，原告有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。刘宏亮将其购买的房屋（芜湖市镜湖区世茂滨江花园X-X#楼X-
XXXX室）抵押给原告作为上述借款的担保，刘宏亮应在该房屋竣工验收合格之日起180日内办妥房地产权利证书，被告芜湖世茂公司为刘宏亮自合同签订之日起，至其取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时提供阶段性保证责任担保，为刘宏亮的该笔借款承担连带保证责任。2010年9月1日，原告与刘宏亮以上述房屋为抵押物，办理了房地产预告登记（芜房预字第XXXXXXXXXX号）。2010年9月8日，原告向刘宏亮发放贷款86万元。自2016年4月起，刘宏亮未再归还借款。被告芜湖世茂公司在刘宏亮违约还款时，原告已依约定从芜湖世茂公司保证金账户上扣划186060.33元代偿（其中起诉之后扣划15322.99元）。截至2016年12月29日，刘宏亮尚欠原告借款本金653263元、利息12663.29元、罚息273.58元、复利201.79元。
上述事实，有身份证、婚姻证明、个人购房担保借款合同、借款借据、清单、证明及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原告农业银行芜湖赭山支行与二被告签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，属有效合同，对合同各方均具有法律约束力。原告依约向被告刘宏亮发放贷款，即取得依约向其收回贷款本息的权利，被告刘宏亮未按约定归还借款本息，应承担向原告偿还借款本息及逾期还款的违约责任。原告要求被告刘宏亮立即偿还全部本金、利息、罚息的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中抵押预告登记的房屋（芜湖市镜湖区世茂滨江花园X-X#楼X-
XXXX室），至今未办理正式的抵押登记手续而预告登记已经失效，依据合同中在原告未取得抵押物的他项权利芜湖世茂公司为本案借款提供连带责任保证担保的约定，原告主张芜湖世茂公司应对刘宏亮的债务承担连带清偿责任，应予支持。综上，对原告的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘宏亮于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行借款653263元、利息12663.29元、罚息273.58元、复利201.79元，合计666401.66元及自2016年12月30日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（按合同约定利率计算）；
二、被告芜湖世茂新世纪置业有限公司对被告刘宏亮上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10605元，公告费560元（已交至报社），合计11165元。由被告刘宏亮、芜湖世茂新世纪置业有限公司负担（因原告已预交，二被告在清偿债务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 何俊
人民陪审员 张玲
人民陪审员 胡华
二0一七年元月九日
书 记 员 陈璐
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届期满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。
第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。