陕西省淳化县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淳民初字第00450号
原告某县某镇人民政府。
住所地淳化县某镇街道。
法定代表人丁某，系该镇人民政府镇长。
委托代理人姚某，系某县某镇人民政府工作人员。
被告张某营。
委托代理人程仪容，男，北京市东元律师事务所西安分所律师。
第三人张某明。
第三人张某。
原告某县某镇人民政府诉被告张某营及第三人张某明、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月19日作出（2013）淳民初字第00535号民事判决书，因被告张某营不服该判决，向陕西省咸阳市中级人民法院提起上诉，该院作出（2014）咸中民终字第00728号民事裁定书，将该案发回本院重审，本院2014年7月28日立案受理了本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。经合法传唤，原告某县某镇人民政府法定代表人丁某和委托代理人姚某、被告张某营及委托代理人程仪容、第三人张某明、张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月20日，原、被告之间签订租赁合同，将原告所有的位于方里镇东街的沿街二层六间房屋租赁给被告使用，约定租期为70年，租金为28万元人民币。现原告发现被告未经其同意将该房屋转租给他人使用，严重侵犯了原告的权益。现请求：一、依法解除与被告的租赁合同；二、被告交回承租房屋，原告退还剩余租赁费并按同期银行贷款利率计算支付利息；三、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张，向法庭提交证据以下：
1、原、被告2010年12月20日合同书及附件，拟证明、原、被告之间系租赁关系及合同未约定被告有转租的权利。
2、被告与两第三人的房屋租赁合同两份，拟证明：1、被告未经原告同意擅自将租赁房屋非法转租；2、转租未经原告同意。
被告张某营辩称，不同意解除合同，该房屋是自己购买的，自己现将自己所有的房屋租赁给他人使用，不违背合同。合同之所以写租赁是因当时乡政府解释土地不能买卖而写成租赁，合同上表述的很清楚，而且是乡政府开了七次会议后才决定下来卖给自己的，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张某营提供证据原、被告2012年12月20日合同书一份，拟证明是买卖合同。
第三人张某明述称，原、被告所签订合同虽然第二条有租赁字样，但该合同第四至六条明确说明了房屋价款、过户等细节，改变不了该合同是买卖合同，虽有租赁二字，是乡政府规避一些前置程序，丝毫不影响合同的实质，即使如乡政府所说转租，原告方在发现后六个月内未提出反对意见，也就丧失这种权利。原、被告之间并非租赁关系，该合同属于转让合同且三年前已履行，乡政府在时隔三年之后要求解除合同不符合诚实信用原则，应予以驳回其诉讼请求；被告与第三人签订合同合法有效，被告对自己的财产使用、收益、处分，应受法律保护；镇政府若执意违约，造成第三人的损失应由原、被告承担连带赔偿责任，自己的损失为620431.80元。
第三人张某明为证明自己的主张，向法庭提交证据如下：
1、张某营与张某明签订的租房合同1份；
2、张某明及其子张某明之子身份证明各1份；
3、张某明之子营业执照复印件1份；
4、淳化县方里工商所证明1份；
5、刘某证言1份及淳化县方里镇自来水厂收据1张；
6、齐某等六人证明1份；
7、林某证明1份；
8、吕某出具的装修材料收据单7份；
9、证人刘某、齐某、林某、吕某身份证明各1份；
10、2013年度进货发票36张；
11、赔偿清单1份。
以上均证明张某明的损失数额。
第三人张某述称，述称意见与第三人张某明相同，请求赔偿损失327046.25元。
为证明自己的主张第三人张某向法庭提交证据以下：
1、请求赔偿清单1份；
2、请求退还租金清单1份；
3、张某租房后购置的物品清单1份；
4、唐某证言1份；
5、宋某证言1份；
6、张天某证言1份；
7、租期内后三年的经济损失清单1份；
8、俱某证言1份；
9、张某身份证明1份；
10、淳化县方里工商所证明1份；
11、房屋租赁合同1份。
以上均证明张某损失数额。
对原告提供证据1、2，被告及两第三人均对其真实性无异议，但对其证明目的不予认可。被告认为自己将该房屋出租是自主经营，合法经营，不需要镇政府同意。第三人亦认为该房屋为被告购买的，可以租给任何人。本院认为原告所提交证据中某镇人民政府与张某营签订的合同、淳化县方里影剧院及上级主管部门某县某镇人民政府与淳化县建设银行签订的合同、以及某镇政府（原某乡政府）与淳化县建设银行签订的补充协议、张某营与张某签订的房屋租赁合同真实、可信，对其真实性予以认定，但该上述合同不能相互佐证原告诉请，因而对原告证明目的不予认定。
对被告张某营提供证据，原告、两第三人均无异议，该证据来源合法、内容客观、与本案具有关联性，予以认定。
对第三人张某明所提交的证据证据1及第三人张某提交的证据11予以认可，原告认为其恰恰说明非法转租的事实，两第三人提交的其余十份证据认为与本案无关联，不予认可。被告拒绝对第三人提交的证据进行质证。本院认为第三人张某明所提交证据1和第三人张某提交证据11内容真实，与本案有关联性，应予以认定，但第三人在本案中属无独立请求权的第三人，依此合同请求原、被告赔偿损失不属本案审理范围，应当另案另诉，故对第三人其余证据不做认定。
本院依职权调取证据如下：
1、郭社会（系某县城建局局长、原系某县某镇人民政府法定代表人）的调查笔录一份。
2、刘某某（系原告综治办主任）谈话笔录一份。
3、2010年10月11日某县某镇人民政府会议记录一份。
4、2010年12月13日某县某镇人民政府会议纪要一份。
淳化县国有资产管理所登记的某县某镇人民政府的资产登记信息。
淳化县档案局关于淳化县方里公社文化站征用土地的审批申请、批复、图纸。
某县某镇人民政府的资产登记表。
张德才的调查笔录及身份证复印件各一份。
对于以上依职权调取的证据，原告质证均予以认可。被告张某营质证认为证据1是买卖而不是租赁，证据2认为刘某某只是测量过，证据3不清楚，证据4与合同内容一致，证据5认为与本案无关，不发表意见，证据6、7、8予以认可。两第三人对证据1、2、3、4、5均不发表意见，对证据6、7、8无异议。以上证据系本院依职权调取，来源合法、内容客观、与本案具有关联性，予以认定。
2013年5月30日淳化县国有资产管理所批复某县某镇人民政府［淳财国资发（2013）011号］，同意对原方里镇影剧院建筑物依照《淳化县行政事业单位国有资产管理办法》予以拆除，并将报废资金上缴国库。
本案的争议焦点：一、原告某县某镇人民政府与被告张某营签订的合同属于租赁合同还是买卖合同；二、若为买卖合同，本案应如何处理。
经审理查明：1979年11月23日淳化县方里公社（现某县某镇人民政府）文化工作站申请征用淳化县方西大队第五生产队土地四亩，建有剧场和球场，住房四间、阅览陈列室四间。1988年7月30日影剧院及上级主管部门某县某镇人民政府与淳化建行签订协议一份，约定由淳化建行在大门西侧建设房屋六间，即本案讼争房屋，由影剧院租赁给淳化建行使用，合同约定租赁期限为二十五年，即从1988年10月1日至2014年10月1日止。1995年6月21日某县某乡人民政府（现镇政府）与淳化建行又签订一份补充合同，对该讼争房屋扩建等相关事宜进行了约定。1998年12月22日，淳化建行因被撤并，将本案讼争房屋转租给张某营使用，双方约定租赁期限从1998年12月22日至2014年10月30日。2010年12月20日某县某镇人民政府（甲方）与张某营（乙方）签订合同书，约定将诉争房屋租赁给被告张某营70年，从2010年12月20日至2080年12月20日，并约定房屋价格按四址范围内所有建筑物以当前市场价格计算，双方商定28万元，甲乙双方签订合同之日乙方一次性付清房屋总价款28万元。签订合同之日起，房屋的产权及使用权归乙方所有，乙方可自主从事各种经营活动。甲方不得干预乙方的各种合法经营。房屋产权过户登记手续由乙方负责办理，甲方负责提供乙方产权过户需要由甲方提供的资料。费用由乙方全部承担。合同期满后，地面建筑物及附属物产权归乙方所有，土地按当时现行土地政策归甲方所有。合同签订后某镇政府将诉争房屋交付给张某营，张某营向某镇政府交款28万元。截止法庭辩论终结，诉争房屋未办理过户登记手续和相应审批手续。随后张某营于2011年1月10日、2011年8月20日与张某明、张某分别签订房屋租赁合同，将本案诉争房屋租赁给张某明和张某，现由张某明和张某实际占有使用。
另查明，原淳化建行撤并后并入中国建设银行股份有限公司三原县支行（以下简称三原建行）进行相关管理。在淳化建行和张某营租赁合同有效履行期间，2010年12月20日原告又与被告签订合同，显然侵害三原建行的权益。经合议庭向三原建行征询意见后，三原建行书面明确放弃对讼争房屋的相关实体及诉讼权利。
本院认为：关于合同性质问题，从原告某县某镇人民政府的两次会议纪要来看，非常明确的是原告某县某镇人民政府是将该诉争房屋卖给被告张某营，出卖是原告的真实意思，为了规避规章的审批手续采取租赁名义签订的合同。从合同文字表述来看，合同中约定的是按市场价格计算的房屋价格应属房屋买卖的价格，而并非租金。从合同约定权属来看，合同中明确约定了自合同签订之日房屋产权及使用权归张某营所有，房屋的产权过户登记手续由张某营负责办理，及合同期满后，地面建筑物及附属物产权归张某营所有的条款应属买卖合同的约定，而非租赁合同的约定。从合同约定期限来看，合同第三条约定的租赁期限为70年，不仅超出了“租赁期限最长不得超过20年。超过二十年的，超过部分无效”的法律规定，而且明显违反法律规定的合同约定，也会对政府的公信力造成一定的消极影响。综合以上几点，该合同约定的内容符合买卖合同的要素，本合同应为买卖合同。在庭审时，合议庭已向原告释明，若为买卖合同原告是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更诉讼请求。本案经审查为买卖合同，原告要求解除租赁合同的诉请，证据不足，不予支持。两第三人要求赔偿损失一节不在本案审理范围内。经本院审判委员会研究决议，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告某县某镇人民政府的诉讼请求。
本案受理费100元由原告某县某镇人民政府承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判长 唐颖杰
审判员 刘 芳
审判员 王整风
二〇一四年十月十六日
书记员 崔 曼
引用法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。