北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第25317号
原告：中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局，住所地北京市海淀区中关村南大街28号。
法定代表人：赵春波，局长。
委托代理人：谢振，北京市荣德律师事务所律师。
委托代理人：李松臣，北京市荣德律师事务所律师。
被告：北京国城经济技术发展有限公司，住北京市海淀区中关村南大街36号湖北大厦1710室。
法定代表人：刘长祥。
被告：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街32号。
法定代表人：侯占军。
委托代理人:尚颖，女,北京中关村科技发展（控股）股份有限公司法务经理,住员工宿舍。
委托代理人:苏兴国，男，北京中关村科技发展（控股）股份有限公司职员，住员工宿舍。
原告中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局（以下简称白石桥老干部局）与北京国城经济技术发展有限公司（以下简称国城公司）、被告北京中关村科技发展（控股）股份有限公司（以下简称中关村控股）合同纠纷一案，本院受理以后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白石桥老干部局委托代理人谢振、李松臣，被告中关村控股委托代理人尚颖、苏兴国，被告国城公司委托代理人张忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告白石桥老干部局向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告连带支付热力供暖费5478736.38元。2、判决被告承担诉讼费用。事实和理由：1997年至2001年期间，原告与被告国城公司签订《建房合同书》及三份补充协议，其中2001年4月3日之《补充协议》明确约定，国城公司每年十月二十五日之前负责交纳年度使用房屋30902平方米热力供暖费。被告中关村科技为实际产权登记人，即实际使用供暖方。原告每年按时交纳供暖费，并一直向两被告主张供暖费。但两被告自2009年起一直拖欠原告供暖费，拒不支付。故诉至法院。
被告国城公司辩称：一、我方不欠供暖费。按照约定，我方负责对使用的房屋交纳供暖费，包括自有产权的还有总政离休干部管理处交给我方管理的房屋。2004年起，我方已经与总政离休干部管理处签订协议，明确了我方自有的房屋卖给中关村科技，同时将管理的离休干部管理处的房屋交给管理处由其自行出租。因此按照原来约定，现在我方未使用房屋，所以不应该由我方来交纳供暖费。二、原告主张有主体瑕疵。我方是与总政离休干部管理处签订的协议，现在原告是总政白石桥管理局，我方不明白他们之间的关系。三、原告主张有诉讼时效瑕疵。供暖费从2009年开始是每年结一次，不属于同一债务的分期支付，显然有些是超过诉讼时效的。四、原告主张有证据瑕疵。原告的证据里面有一些是热水费，这些证据超出诉讼请求。
被告中关村科技辩称，一、本案原告主体不适格。《北京市供热采暖管理办法》第16条规定：“供热单位应当直接向用户收取采暖费。供热单位委托金融机构或者其他服务单位代收采暖费的，应当向用户公告受委托的收费单位，受委托单位不得向用户收取任何额外费用；未经供热单位委托，任何单位和个人不得向用户收取取暖费。”原告和我方未就供暖事宜签署合同，我方也未见供热单位委托原告代收供暖费的相关文件。因此原告向我方主张供暖费缺乏合同依据，原告无权向我方收取供暖费，本案原告主体不适格。二、我方已出售大量涉案物业，已售物业的所有权人不再是我方。原告对该事实是明知的，且已与部分业主签署《居民供热采暖合同》。即使原告拥有收取供暖费的资格，也应该按不同物业向各个业主收取。三、原告以30902平方米面积主张供暖费的计算方式是错误的。截至今日，我方拥有产权的面积仅包括地上部分B座二层以及C座x1号房（面积合计1579.98平方米）和地下部分。而地下部分均为设备层及少量车库并且实际未供暖，不应计收供暖费。因此，我方目前的实际用暖面积仅为1579.98平方米。
当事人围绕诉讼请求依法提交了联合建房合同书、合作合同及补充合同、房屋租赁合同、房屋登记表、北京市发改委的通知、催告函、供暖费交费凭证等证据，本院组织当事人进行了质证。依据庭审质证，本院认定事实如下：
1997年4月8日，白石桥老干部局和国城公司签订了《建房合同书》一份，约定合作建设北京市海淀区白石桥路x2号（现中关村南大街x3号）总政白石桥干管处科技综合楼项目。《建房合同书》第三条第2款约定，建成的综合楼32000平方米，双方以5:5的比例分配，即乙方对合建项目应得部分物业取得50年产权，甲方所分得的物业，由乙方全部承租经营（如乙方转租经营须征得甲方同意）。承租期限为50年。
1999年8月8日,白石桥老干部局（甲方）、国城公司（乙方）、中关村控股（丙方）签订《联合建房合同书》，约定：丙方同意并接受甲乙双方于1997年4月8日签署的《合作建房合同书》的全部章节和条款。2、丙方与乙方共同享有其中第四章第五条的权利并承担义务。4、该项目建成后，依据《合作建房合同书》的第二章第三条第二款及补充协议的约定，分配面积。
2001年4月3日，白石桥老干部局与国城公司签订的《补充协议》第一条约定，依据竣工图纸和海淀区房管部门测定的科技综合楼面积为51387平方米，其中乙方应分得建筑面积为30902平方米，（以地方房管部门测定面积为准）。第九条约定，乙方每年十月二十五日之前负责交纳年度乙方使用房屋30902平方米热力供暖费。
2004年3月22日，白石桥老干部局（甲方）、中关村控股（乙方）和国城公司（丙方）三方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：白石桥科技综合楼（现称“中关村科技发展大厦”）建成后，甲方所得面积20343.56平方米，丙方分得面积28738.94平方米，丙方所得面积于2004年出售给乙方，甲方所得面积委托丙方经营50年。三方协议如下：1、乙、丙双方已于2004年3月20日签订协议终止原双方于2000年1月26日签订的《白石桥科技综合楼合作协议书》（以下简称“合作协议书”）及其相关补充协议中全部的经营权租赁条款；2、乙方依据原《合作协议书》及其相关补充协议承租的白石桥综合楼（现为中关村科技发展大厦）其中20343.56平方米房屋的产权方为甲方；3、丙方同意甲方自2004年6月30日终止对丙方的委托，由甲方直接向乙方出租。在此协议第二部分，三方就甲方出租给乙方的部分作出了约定：其中合同第六条第2款第（2）项约定，乙方交纳以下费用：租赁期间乙方热水费、暖气费按北京市有关收费标准按时交纳（双方另签补充协议）。
后上述房屋由中关村控股用于经营，中关村控股变更其部分房屋性质为商品房出售（共126户，具体出售时间及面积详见《中关村科技发展大厦C座销售统计表》）
庭审中，中关村控股提供了2008年《房屋土地测绘技术报告书》，中关村控股整栋楼房建筑面积为28738.94平方米，其中地下室面积3021.12平方米。房屋建筑面积中：建筑面积（不含人防）24978.22元，其中地上主体面积：22768.14元，地下面积2014.08元，屋面附属用房面积196平方米。庭审中，白石桥老干部局对测绘报告认可，称其全部是按照未超高标准计算的，其所主张的数额也是低于其应交的数额的。白石桥老干部局提交了中关村控股交纳供暖费的记帐联，中关村控股交纳了2007年度、2008年度每年供暖费为1143254元。中关村控股称其是基于租赁合同，作为管理者交纳的供暖费。白石桥老干部局称供暖管道就一个管道，供暖费一直由其向北京热力集团公司缴纳，其本次主张的供暖费为其垫付。原告称其本次主张费用的时间为：2009年11月15日至2015年3月，共6个供暖季。
2013年12月26日，白石桥老干部局向中关村控股公司发出《关于缴纳中关村科技发展大厦取暖费的通知函》，主要内容为：中关村科技发展大厦是我单位与国城合建，用的是我单位军用土地，总后勤部批准此楼房性质是写字楼，产权50年，其中国城分得面积是28738.94平方米，之后国城将该部分产权转移至贵公司名下，贵公司在没有经得部队同意的情况下，擅自将其中一部分以住宅的名义出售给122名小业主，并办理了小业主住宅房产证，产权为70年。自2009年冬季供暖季开始至今，贵公司所得面积供暖费一分未交，贵公司的理由是要求我单位直接找小业主收取。经了解各小业主只愿意按照住宅标准缴纳取暖费（24元/平方米/供暖季），但是热力集团却是按照该楼写字楼的标准收取我单位的费用（42元/平方米/供暖季，超高面积加倍），本着尊重历史，小业主本身购房无错，错在贵公司擅自改变该楼的住用性质，我单位拟对小业主按照住宅的收费标准收取费用，写字楼与住宅的差价部分由贵公司承担。经与中科泰和物业公司多次谈判，确定贵单位28738.94平方米中，无争议应缴费面积是24178.73平方米。其中贵单位以住宅名义出售给小业主合计为122户，面积22124.39平方米，其他2054.34平方米面积为贵单位名下写字楼（超高），故你单位需缴纳2009年冬至2013年春四个供暖季的小业主差额部分费用加贵单位名下面积费用1338823.8元，2013年冬至2014年春供暖季费用570803.58元，合计1909627.38元，其他有争议的分摊面积，以后再议。
庭审中，对于原告主张的数额，其计算至2015年3月，其称中是要了一半的费用。中关村控股提供了北京中科泰和物业服务有限公司说明：中关村科技发展大厦B座、C座两栋物业地下部分未供暖，地上部分正常供暖。中关村控股提供了由白石桥老干部局营房处盖章的《居民供热采暖合同》，以证明白石桥老干部局实际知晓中关村控股出售房屋的行为及相关房屋的实际用热人。其中部分合同无日期，部分合同日期为2013年。
本院认为，对于本案白石桥老干部局主张供暖费的问题，应首先确定房屋权利人。经本院审查，诉争房屋原为三方联合建房，建成后三方进行了分配，中关村控股取得了其分配部分的所有权。但此后其将分得的房屋性质变为商品房对外销售，房屋使用人已经变更。通过庭审证据可见，白石桥老干部局曾向中关村控股提供了《居民供热采暖合同》，白石桥老干部局对中关村控股出售房屋及房屋产权人的变更是清楚的，故白石桥老干部局应当向实际产权人主张权利。
对于双方的法律关系，本院认为：供暖应由供暖方直接向用户收取。虽因本案供暖的特殊性，供暖管道唯一，供暖费用均由白石桥老干部局缴纳，但双方非供暖合同关系，而是白石桥老干部局代垫的供暖费用。故对白石桥老干部局代中关村控股代垫的供暖费，中关村控股应予偿还。
对于中关村控股取得的实际房屋面积，在2004年3月22日三方《房屋租赁合同》中已得到了确认，即：28738.94平方米。而依据中关村控股提供的2008年《房屋土地测绘技术报告书》亦载明：中关村控股整栋楼房建筑面积为28738.94平方米，其中地下室面积3021.12平方米。房屋建筑面积中：建筑面积（不含人防）24978.22元，其中地上主体面积：22768.14元。但建筑面积并不等于供暖面积，双方对于供暖面积及交纳方式并未进行约定，各方亦未能提供供暖面积的证据，对此白石桥老干部局作为原告一方及项目的联合建设方之一，应当承担相应的举证责任，其未能提供相应证据，应自行承担举证不能的法律后果。本院依据现有证据，对已查明部分进行处理。庭审中，中关村控股提供了北京中科泰和物业服务有限公司说明：中关村科技发展大厦B座、C座两栋物业地下部分未供暖，地上部分正常供暖。而依据中关村控股提供的房屋出售合同统计表，总面积测绘报告中的地上主体面积，故本案中按中关村控股提供的统计表的建筑面积计算采暖面积。
对于中关村控股应支付采暖费的时间点，本院认为：通过庭审证据可见，白石桥老干部局曾向中关村控股提供了《居民供热采暖合同》，白石桥老干部局对中关村控股出售房屋及房屋产权人的变更是清楚的，故其应当向实际产权人主张权利。对于2009年年度至2015年度中关村控股持有自己名下房产所拖欠费用，应由中关村控股偿还。对于具体数额，本院依据中关村控股提供的合同中记载的出售时间及面积计算，单价按北京市发展和改革委员会公布的本市非居民供热价格计算，费用共计427647.85元。对于白石桥老干部局超出上述数额的主张，本院均不予支持。
对于诉讼时效问题，因白石桥老干部局持续为诉争房屋提供热力，不应认定为超过诉讼时效。
对于白石桥老干部局要求国城公司承担责任的诉讼请求，因国城公司已不是房屋的所有人及使用人，不应承担缴费义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告北京中关村科技发展（控股）股份有限公司于本判决生效后十五日内给付原告中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局代垫供暖费427647.85元；
二、驳回原告中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局其他诉讼请求。
如被告北京中关村科技发展（控股）股份有限公司未按照本判决书内容履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50152元，由中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局负担42437元，已交纳；由被告北京中关村科技发展（控股）股份有限公司负担7715元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 刘春英
人民陪审员 朱玉凤
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 姚媛媛