湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第1000号
上诉人（原审被告）张秀萍，女。
委托代理人刘谭武，桂阳县东升法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）陈兴华，男。
被上诉人（原审原告）肖德英，女。
两被上诉人共同委托代理人刘俊麟，湖南永安和律师事务所律师。
原审被告欧阳斌，男。
上诉人张秀萍因与被上诉人陈兴华、肖德英及原审被告欧阳斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2015）桂阳法民初字第912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人张秀萍及其委托代理人刘谭武，被上诉人陈兴华，被上诉人陈兴华、肖德英的委托代理人刘俊麟到庭参加诉讼。原审被告欧阳斌经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年7月18日，陈兴华、肖德英与欧阳斌、张秀萍以书面形式签订卖房协议，协议内容为：标的物桂阳县城关镇城北路白云大厦1幢503号房，购房款198000元，付款方式一次性付清全款，房屋所有权变更登记费用由陈兴华、肖德英负担，欧阳斌、张秀萍提供所需证件，并特别约定“该房屋因欧阳斌、张秀萍在桂阳县农村信用合作联社贷款，贷款到期日为2012年1月，双方同意由陈兴华、肖德英扣留18000元作为押金，到时房产过户后再退还给欧阳斌、张秀萍。”欧阳斌于同日书写收条一张（载明房款198000元）交给陈兴华、肖德英。因涉案房屋至今未过户到陈兴华、肖德英名下，陈兴华、肖德英遂向法院起诉，要求：一、确认桂阳县蔡伦中路36号白云大厦二单元503房归陈兴华、肖德英所有；二、判决由欧阳斌、张秀萍为陈兴华、肖德英办理房屋过户登记手续，并赔偿陈兴华、肖德英逾期过户违约金47970元；三、本案诉讼费由欧阳斌、张秀萍负担。
本案诉争房屋于2009年7月22日进行所有权登记，所有权人欧阳斌，于2010年12月22日进行一般抵押登记，抵押权人郴州明大中小企业担保有限公司，抵押人欧阳斌。截止一审判决作出前，上述两项登记内容未发生变更。
根据陈兴华、肖德英在庭审中陈述的对己不利的事实，查明：陈兴华、肖德英交付的购房款为180000元，在签署协议前未向欧阳斌、张秀萍要求查看房屋所有权证，未向不动产登记机构查询所购房屋的登记资料，在签署协议后也未与抵押权人郴州明大中小企业担保有限公司就其是否同意转让以及消灭抵押权进行协商。
陈兴华、肖德英为夫妻关系。卖房协议签订时，欧阳斌与张秀萍为夫妻关系，后欧阳斌与张秀萍于2012年5月23日协议离婚。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依据该区分原则，应当分别区分物权变动的效力与债权合同的效力并适用不同的效力规则。
对于陈兴华、肖德英的第一项诉讼请求即确认桂阳县蔡伦中路36号白云大厦二单元503房归陈兴华、肖德英所有，经庭审查明，陈兴华、肖德英诉请确权的房屋实际为桂阳县城关镇城北路白云大厦1幢503号房。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。就本案来说，依据桂阳县房产管理局于2015年8月7日出具的房屋登记簿（打印版），诉争房屋于2009年7月22日进行所有权登记，所有权人为欧阳斌，且截止本案判决前，上述登记内容未发生变更，该房屋的所有权归属明确、具体，不存在产权不明，需要确权的情形，故对于陈兴华、肖德英的第一项诉请，不予支持。
对于陈兴华、肖德英的第二项诉讼请求即判决欧阳斌、张秀萍为陈兴华、肖德英办理房屋过户登记手续，并赔偿陈兴华、肖德英逾期过户违约金47970元。首先，依据我国物权法第一百九十一条的规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”就本案来说，因诉争房屋已经设定抵押权，抵押人（欧阳斌）未经抵押权人（郴州明大中小企业担保有限公司）同意擅自转让抵押财产的，抵押财产的所有权不发生变动。对于受让人来说，在签署卖房协议时已经知晓房屋已经设定抵押，在签署协议后也未与抵押权人郴州明大中小企业担保有限公司就其是否同意转让以及消灭抵押权进行协商，表明其本身并非善意，无法取得房屋所有权的风险应当由陈兴华、肖德英自行承担，故对于陈兴华、肖德英该部分诉讼请求，不予支持。其次，欧阳斌、张秀萍作为诉争房屋的所有权人，依法对该房屋享有自由处分的权利，就卖房协议来说，双方意思表示真实，未损害国家利益、社会公共利益或者第三人利益，不违反法律的强制性规定，自合同成立时即生效，对双方均有约束力。依据物权法第十五条规定的区分原则，未办理物权登记的，抵押财产的所有权不发生变动，但这并不影响抵押财产买卖合同的效力，受让人（陈兴华、肖德英）有权要求抵押人（欧阳斌）承担违约责任。关于逾期过户违约金的具体数额，因卖房协议约定欧阳斌贷款到期日为2012年1月，酌定房屋产权变更期限为1个月（截止2012年2月29日，次日开始计算违约金），计算方式为：自2012年3月1日起，按已付购房款总额180000元，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至起诉之日：180000元×6.9%÷12个月×40个月=41400元。再次，关于本案的责任主体，由于双方签订卖房协议时，欧阳斌与张秀萍以夫妻名义共同作为卖方署名，欧阳斌收取购房款180000元，应当视为欧阳斌、张秀萍对夫妻共同财产的一致处分，现欧阳斌、张秀萍未协助陈兴华、肖德英办理房屋所有权变更登记手续，构成违约，应当承担违约责任。
关于张秀萍辩称卖房不是张秀萍的真实意思表示。因张秀萍在卖房协议上署名，该协议真实有效，在不能提供证据证明存在欺诈、胁迫、重大误解等影响意思表示有效性的情形下，该理由不能成立。关于张秀萍辩称张秀萍没有收到陈兴华、肖德英购房款。依据卖房协议，欧阳斌收到陈兴华、肖德英交付的购房款并出具收条，陈兴华、肖德英方的义务已经完成，该购房款作为欧阳斌、张秀萍一致处分夫妻共同财产所得的收益，由欧阳斌、张秀萍共同所有，至于当时作为夫妻的欧阳斌、张秀萍如何处分及使用，与本案无关，该理由不能成立。关于张秀萍辩称卖房协议没有约定违约金且陈兴华、肖德英已居住该房，不应支持逾期违约金。虽然该协议没有对违约金进行书面约定，但欧阳斌、张秀萍逾期未协助陈兴华、肖德英办理产权变更登记，构成违约，依法应当承担赔偿损失的违约责任，且陈兴华、肖德英居住该房是依据欧阳斌、张秀萍的意思而占有，属有权占有，与陈兴华、肖德英请求违约金无关，对张秀萍的该项辩解不予采纳。关于张秀萍辩称本案已超过诉讼时效。因陈兴华、肖德英的诉讼请求涉及不动产所有权的确认及保护问题，不适用诉讼时效的相关规定，对张秀萍的该项辩解亦不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条、第三十九条、第一百七十九条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：“一、被告欧阳斌、被告张秀萍共同赔偿原告陈兴华、肖德英逾期未办理房屋所有权变更登记的损失41400元，限本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告陈兴华、肖德英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由被告欧阳斌、张秀萍承担835元，原告陈兴华、肖德英承担245元。”
上诉人张秀萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋系欧阳斌单独所有，张秀萍没有处分的权利，张秀萍也没有收取涉案房屋的购房款，因此不应当承担本案责任。二、陈兴华、肖德英明知涉案房屋已经设定抵押，对于未能办理过户手续的风险应该自行承担。协议中并未约定逾期未办房产过户手续的违约责任，原审判决缺乏事实和法律依据。综上，请求二审依法撤销原审判决，改判张秀萍不承担逾期未办房屋所有权变更登记的损失41400元或将本案发回重审，本案诉讼费用由陈兴华、肖德英负担。
被上诉人陈兴华、肖德英辩称：一、卖房协议签订时，张秀萍与欧阳斌是夫妻关系，该协议是双方真实意思表示，合法有效。二、陈兴华、肖德英按约定支付了房款，欧阳斌出具了收条，现欧阳斌、张秀萍未按协议约定将房屋过户给陈兴华、肖德英，已构成违约，原审判决欧阳斌、张秀萍赔偿陈兴华、肖德英逾期办理过户的损失是正确的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人张秀萍是否应赔偿被上诉人陈兴华、肖德英逾期未办理房屋所有权变更登记的损失41400元。《卖房协议》中，欧阳斌、张秀萍为卖方，陈兴华、肖德英为买方，该协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应受法律保护。该协议所涉的权利义务，应当由欧阳斌、张秀萍与陈兴华、肖德英承担。现陈兴华、肖德英已按协议约定支付了购房款，欧阳斌、张秀萍则应按协议约定在以该房为抵押的贷款到期后协助陈兴华、肖德英办理房屋所有权变更登记。欧阳斌、张秀萍逾期未协助陈兴华、肖德英办理房屋所有权变更登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。张秀萍主张其不是涉案房屋的所有权人，也未收取房款，故不应承担责任，与协议约定不符，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，虽然《卖房协议》对逾期未办理房屋所有权变更登记的违约责任未进行约定，但在欧阳斌、张秀萍构成违约事实的情况下，原审法院按照陈兴华、肖德英已付购房款的总额，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期未办理房屋所有权变更登记期间陈兴华、肖德英的损失，并无不当。但陈兴华、肖德英在签订卖房协议时已经知晓涉案房屋设定了抵押，对于逾期未能办理房屋所有权变更登记的损失，陈兴华、肖德英自身亦应承担相应的责任。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”之规定，本院酌情认定双方各负一半的责任，故欧阳斌、张秀萍应赔偿陈兴华、肖德英逾期未办理房屋所有权变更登记的损失20700元。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2015）桂阳法民初字第912号民事判决；
二、由上诉人张秀萍、原审被告欧阳斌共同赔偿被上诉人陈兴华、肖德英逾期未办理房屋所有权变更登记的损失20700元，限本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回被上诉人陈兴华、肖德英的其他诉讼请求。
如果上诉人张秀萍、原审被告欧阳斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1080元，由上诉人张秀萍、原审被告欧阳斌负担835元，被上诉人陈兴华、肖德英负担245元；二审案件受理费835元，由上诉人张秀萍、原审被告欧阳斌负担420元，被上诉人陈兴华、肖德英负担415元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋向京
代理审判员 何伦康
代理审判员 刘 扬
二〇一六年一月四日
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。