河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汴民终字第1763号
上诉人（一审被告）开封光利房地产开发有限公司。住所地开封市。
委托代理人杨瑞忠，该公司项目经理。特别授权。
委托代理人侯建立，该公司法律顾问。特别授权。
被上诉人（一审原告）李科文，男，住开封市鼓楼区。
委托代理人李豪，男，住址同上，系李科文之父。特别授权。
李科文因与开封光利房地产开发有限公司（以下简称光利房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年2月11日诉至开封市龙亭区人民法院，该院于2014年9月1日作出（2014）龙民初字第102号民事判决，光利房地产公司不服提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人光利房地产公司的委托代理人杨瑞忠、侯建立，被上诉人李科文的委托代理人李豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年8月22日，李科文与光利房地产公司订立买卖合同一份，李科文购买光利房地产公司开发的＊＊＊＊二期小区＊号楼西南户房屋一套，购房合同编号为＊＊＊＊＊＊3，房屋总价款为204450元。合同第八条约定光利房地产公司应当于2013年8月30日前，将经验收合格的房屋交付李科文；第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一〈该比率应不小于第（1）项中的比率〉的违约金。2012年12月前，李科文将房款全部交清。2013年12月25日，光利房地产公司在开封市汴梁晚报刊登回楼公告，内容为要求＊＊＊＊二期小区＊号楼业主于2014年1月4日-7日前往＊＊＊＊物业二楼办理回楼手续。后李科文认为其购买的商品房不具备交付条件拒绝办理回楼手续。
一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李科文和光利房地产公司对双方签订的商品房买卖合同均无异议，对此合同的真实性，该院予以确认。双方均应按照合同的约定享有权利和履行义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《河南省城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第二十四条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据本案合同约定，光利房地产公司应在2013年8月30日前将经有关部门验收合格的房屋交付李科文使用，现光利房地产公司提供的证据不能证明该房屋已经有关部门验收合格，该房屋未达到交房条件，故李科文要求判令光利房地产公司＊＊＊＊二期于2013年12月25日汴梁晚报刊登的回楼公告无效，待验收合格后重新告知业主，交付合格房屋的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。因光利房地产公司至今未达到交房条件，其行为已构成违约，应当按照合同约定支付违约金，李科文请求光利房地产公司先期支付2013年8月31日至2013年12月31日期间的违约金按双方约定计算应为204450元×0.0001×121日＝2473.85元，李科文请求2514.73元，超出部分不予支持。2014年以后的违约金应自2014年1月1日起按双方的约定按合同总价款的日万分之一计算至实际交付房屋之日止。光利房地产公司辩称开封房地产建筑行业以四方验收即为达到交房标准与相关法律法规规定不符，对其辩解，该院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《河南省城市房地产开发经营管理条例》第十七条和第二十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、光利房地产公司于2013年12月25日在汴梁晚报刊登的回楼公告无效，待验收合格后重新告知李科文，并将双方约定的房屋交付李科文；二、光利房地产公司赔偿李科文2013年8月31日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金2473.85元。2014年以后的违约金按已付房价款204450元的日万分之一赔偿，自2014年1月1日起计算至实际交房之日止；三、驳回李科文的其它诉讼请求。上述第一、二项于判决生效后十日内执行。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由光利房地产公司负担。
宣判后，光利房地产公司不服提出上诉称：1、一审法院适用法律错误。李科文购买的房屋业已经过建设单位、施工单位、设计单位和勘察单位验收合格，并向所有业主出具了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，依据《建设工程质量管理条例》和《商品房买卖合同》，该房符合交付条件。一审判决依据的《河南省城市房地产开发经营管理条例》效力低于《建设工程质量管理条例》，不应作为定案依据；2、一审法院判决回楼公告无效没有法律依据。请求二审法院查明事实，依法改判。
李科文辩称：1、合同约定房屋验收合格才能交房，回楼公告无效。四方验收的竣工报告不能作为验收合格的依据，工程竣工验收备案表是唯一验收合格的依据；2、验收不是房地产开发商自行验收，而是必须由县一级人民政府住建部门出具相关合格手续才能视为验收合格。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
本院经审理查明：开封市建设委员会下发的汴建字（2001）85号《开封市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行规定》第三条规定：市建设委员会负责全市工程竣工验收备案管理工作；第八条规定：建设单位凭备案部门同意备案的《房屋建筑工程竣工验收备案表》方可办理房屋产权手续，交付使用；第十一条规定：房屋建筑工程竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度。其他事实与一审查明的基本事实一致。
本院认为，新建商品房必须经建设管理部门备案后，方可交付使用。光利房地产公司提交的建设单位、施工单位、设计单位和勘察单位四方验收合格的《竣工验收备案表》缺少备案单位签署意见和加盖公章认可，故其开发的＊＊＊＊二期小区不能视为已验收合格。其于2013年12月25日在《汴梁晚报》上刊登的回楼公告，不能视为已将验收合格的房屋交付给李科文。一审判决的表述不当，应予撤销。关于违约金计算的截止期限，亦应当表述为计算至该小区房屋具备交房条件并通知李科文收房之日止。一审判决表述不准确，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销龙亭区法院（2014）龙民初字第102号民事判决；
二、开封光利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿李科文2013年8月31日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金2473.85元。2014年以后的违约金按已付房价款204450元的日万分之一赔偿，自2014年1月1日起计算至＊＊＊＊二期小区房屋验收合格，具备交房条件并通知李科文收房之日止；
三、驳回李科文的其它诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元由开封光利房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 李莎莎
审判员 孔德亮
审判员 孙玲玲
二〇一四年十二月三十日
书记员 马艺洺