甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘04民终字第771号
上诉人（原审原告）：甘肃恒远房地产开发有限公司。
法定代表人：ＸＸ武，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨洋，甘肃率诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁超锋，甘肃率诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王世平，男，生于1976年1月18日，回族，住靖远县。
委托诉讼代理人：张文旺，甘肃岱峰律师事务所律师。
上诉人甘肃恒远房地产开发有限公司因与王世平房屋买卖合同纠纷一案，不服靖远县人民法院（2016）甘0421民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人甘肃恒远房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨洋、袁超峰，被上诉人王世平及其委托诉讼代理人张文旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
甘肃恒远房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判被上诉人支付其所欠购房款100万元及违约金90万元或将本案发回重审。事实和理由：1、原审认定该建筑为违章建筑、占用公摊面积、影响采光权、通风权没有依据；2、被上诉人在知道违章建筑的存在情况下交了房款，认可和接受该违章建筑的存在；3、原审法院对支付房款和办理过户交房履行顺序认定错误。4、上诉人无权也无义务要求违章建筑方拆除该建筑。
王世平答辩称：违章建筑是2015年12月1日我发现的，当时就要求上诉人拆除，上诉人口头答应后我交了购房款；我所购买的商铺共8间，上诉人在办理过户手续时，故意将受违章建筑影响的商铺办理了过户手续，而将不受影响的商铺未办理过户手续，然后声称自己无权要求拆除违章建筑。在发现所购买商铺存在瑕疵后，我要求上诉人将障碍排除后我再支付剩余欠款。请求二审驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2015年4月17日，被告与原告签订了《商铺订购协议书》，购买了原告恒丰花园第28幢（B02号楼）101、102、103、104、201、202、203、204室八间商铺，总面积为655.46㎡，总价款为580万元整。约定协议签订当日被告交付100万元定金，2015年12月15日前支付房款400万元，2015年12月31日前支付80万元，原告在收到被告支付的全部房款后，将该房屋产权证过户给被告。同时约定原告于2016年4月30日将该房屋交付被告使用；并对违约责任进行了约定。2015年12月15日双方签订了103、104、201-204共6间商铺的《商品房买卖合同》6份，2015年12月22日被告交纳剩余房款时，发现所购房屋后侧西北角公摊面积范围内出现了一间违章建筑，影响被告所购房屋采光、通风，遂支付了购房款380万元，余款100万元与原告协商，待原告将违章建筑拆除后再支付。2015年12月24日被告签署了《房屋所有权转移登记申请书》6份，2015年12月24日，被告从原告处领取了103、104、201、202、203、204室六本房产证，2016年4月29日，被告签署了103、104、201-2046间商铺的《入伙交费通知书》及《物业服务管理合同》，2016年4月30日，领取了房屋一楼大门的钥匙，但二楼房屋钥匙未交付，101、102室至今亦未过户。现原告诉讼请求依法判令被告立即给付所欠原告购房款100万元；支付违约金90万元；由被告承担本案的诉讼费。被告则认为待原告将诉争房屋公摊面积范围内的违章建筑拆除后再支付100万元。
庭审中被告曾提出反诉请求原告承担违约责任，赔偿被告损失84103.10元，但庭审结束时又明确表示不反诉，且未按规定预交反诉费。
一审法院认为，原告恒远房地产公司与被告王世平签订的《商铺定购协议书》以及6份《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属合法有效的民事行为。原、被告均应遵守协议的约定，积极履行合同约定的义务，原告应按约定向被告交付经验收合格的房屋，被告应按约定支付购房款，发生纠纷理应按照诚实信用的原则妥善处理。本案原告对第三者在其开发的土地上建设违章建筑不加制止，放任其建设完成，且该违章建筑物建在被告所购原告开发的房屋公摊面积使用范围之内，影响被告对所购房屋的使用价值，原告放任该违章建筑建成的态度属不作为行为，在给被告办理房产过户手续时，原告明知存在应由其解决的违章建筑而不予解决，仍将受违章建筑影响的房屋过户给被告，却将不受影响的二间房屋未予过户，在被告要求原告对该违章建筑进行拆除时，原告又以产权已过户给被告自己无权行使权利为由不处理存在的违章建筑，让被告自己去解决，此行为属原告在明显推卸责任，是对被告权益的极端不负责任。被告抗辩，签订《商铺定购协议书》时并不存在违章建筑，后交款时发现了该违章建筑且该违章建筑影响诉争房屋的使用价值，便要求原告予以解决后再交剩余购房款，其理由合情合理，原告将部分房屋过户给被告，并将一楼大门钥匙交付给被告，形式上完成了部分房屋的交付，实质上被告并未放弃要求原告解决违章建筑的权利，原告亦无证据证实被告明知诉争房屋存在瑕疵仍然接受是对此瑕疵的默认及对其权利的放弃。所谓“经验收合格房屋”，不单纯指房屋质量，亦应包括房屋使用面积范围内不应有其他非规划、非被告允许、认可的建筑物的存在，否则即为“不合格房屋”。故原告有义务处理第三者在其开发利用的土地上建设的违章建筑，待其处理完诉争房屋存在的瑕疵后，再向被告主张权利，即原告应向被告交付完全合格的房屋。本案存在的事实是原告至今对出售给被告的101、102室（依据双方所签商品房买卖合同计算价值约130万元以上）未过户，亦未交付，房屋所有权至今未转移。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因原告履行义务不符合约定，被告在原告履行义务时及时向其主张权利，且原告相关负责人同意并承诺拆除违建后被告再交剩余购房款，但原告未积极采取措施，仍将不合格的房屋过户给被告，致被告未及时向其给付剩余购房款，其责任在原告，故被告在原告对诉争房屋使用面积范围内的违章建筑处理前有权拒绝其相应的履行要求。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告甘肃恒远房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费21900元，减半收取10950元，由原告甘肃恒远房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二查明事实与一审基本一致。
本院认为，本案争议焦点主要是王世平拒付剩余购房款的理由是否成立。一、根据一、二审查明事实，本案讼争涉及第三方的建筑物，未经规划主管部门许可同意，为第三方私自搭建的违章建筑，上诉人在上诉状中认为被上诉人没有证据证明该建筑是违章建筑，但其在开庭陈述中又承认了该建筑没有取得规划主管部门的许可，系违章建筑，陈述相互矛盾，该主张不予采信。二、上诉人认为被上诉人王世平无证据证实该违章建筑影响其商铺采光、通风，但根据该违章建筑及商铺现状，该违章建筑与商铺距离不足两米，根据日常生活常识即可判断影响商铺采光通风，上诉人认为不影响采光通风，负有举证责任，现有证据情况下，其主张不予采信。三、上诉人认为，在被上诉人缴纳购房款时，已经知道该违章建筑的存在，因而是认可该违章建筑存在的；被上诉
人认为，在其发现该违章建筑存在时，即与上诉人沟通、交涉，要求上诉人拆除违章建筑，在上诉人同意拆除的情况下，被上诉人缴纳了购房款。根据双方一、二审陈述，被上诉人始终要求只要上诉人拆除违章建筑，履行交付义务没有瑕疵，被上诉人同意按照合同约定履行付款义务，且该违章建筑确实影响了商铺的采光、通风，上诉人认为被上诉人认可同意该违章建筑的存在，与双方发生争议的事实相矛盾，应当提交充分证据证实。现有证据不足以证实其主张。四、上诉人认为被上诉人应当先履行付款义务，被上诉人认为因明知上诉人交付商铺存在瑕疵，因而有权拒付剩余房款。本案中，上诉人作为商铺所在小区开发商，与被上诉人签订的《商铺定购协议书》以及6份《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按照诚实信用原则，自觉履行合同约定。上诉人作为房屋开发商、出售方，有义务为买受方没有瑕疵地提供符合法律法规规定和合同约定的房屋，现上诉人交付给被上诉人的房屋因存在违章建筑致使其物权不能完全实现或使其权益受到损害，被上诉人拒付剩余房款的行为符合先履行抗辩权的特征，在上诉人排除妨害，全面履行合同后，有权要求被上诉人支付剩余房款。综上，上诉人甘肃恒远房地产开发有限公司上诉理由不足，其主张不予采信。原审认定事实清楚，证据充足，根据
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21900元，由上诉人甘肃恒远房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 琳
代理审判员 魏晓忠
代理审判员 魏晓龙
二〇一六年十一月十三日
书 记 员 高霞飞