湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初8607号原告（反诉被告）付某，男，1980年9月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。原告（反诉被告）连某，女，1980年9月28日出生，满族，住广东省深圳市罗湖区宝安北路人才大市场大厦，公民身份号码：2103231980********。两原告（反诉被告）共同委托代理人唐艳，广东盟凯律师事务所律师。两原告（反诉被告）共同委托代理人李杨，湖南湘达律师事务所律师。被告（反诉原告）谭某，男，1957年9月12日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托代理人方文斌，湖南锐和律师事务所律师。委托代理人胡静，湖南锐和律师事务所律师。第三人长沙某信息公司，住所地长沙市雨花区人民东路58号新三诚大厦801、802、803房。法定代表人黄星春，系该公司执行董事。委托代理人阳波，男，1987年10月23日出生，汉族，住湖南省南县，系该公司法务。委托代理人郭龙大，男，1985年1月8日出生，汉族，住江西省九江市星子县，系该公司业务经理。第三人某行长沙分行，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段***号新时代广场。负责人戴炜，系该行行长。委托代理人胡肆，女，1989年9月21日出生，汉族，住湖南省岳阳楼区，系该银行员工。原告（反诉被告）付某、连某诉被告（反诉原告）谭某、第三人长沙某信息公司（以下简称“长沙某信息公司”）、某行长沙分行（以下简称“某行长沙分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任法庭记录。原告（反诉被告）付某、连某及两原告共同委托代理人朱向阳（后已被撤销委托）、唐艳、李杨，被告（反诉原告）谭某的委托代理人方文斌、胡静，第三人长沙某信息公司的委托代理人阳波、郭龙大，第三人某行长沙分行的委托代理人胡肆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）付某、连某诉称：付某、连某与谭某、长沙某信息公司签订《房屋买卖居间合同》，约定谭某向付某、连某出售湖南省长沙市岳麓区迎春路与西二环交汇处达美D6区10栋1单元25层2501的房屋，售价为1015000元；谭某于银行贷款审批通过之日起3个工作日内办理房屋产权转移手续，产权转移登记完成7日内将房屋交付给付某、连某。合同签订后，原告履行合同约定义务，于2016年11月14日取得《中信银行贷款审查审批表》，即贷款审批通过，付某、连某通过长沙某信息公司告知谭某并要求其办理过户手续，谭某以各种理由拖延，甚至拒绝办理。付某、连某认为三方在平等自愿的基础上签订合同，内容不违背国家法律法规的强制性规定，依法应当充分履行，谭某的行为已经构成违约并造成付某、连某的损失。依据合同法第一百零七条的规定，谭某应承担违约责任。现付某、连某诉至法院，请求依法判决：一、谭某继续履行三方签订的《房屋买卖居间合同》，配合办理将涉案房屋的《房屋产权证》、《国有土地使用权证》变更登记至付某、连某名下，并向付某、连某交付涉案房屋；二、谭某向付某、连某赔偿损失11200元（误工费3000元、交通费3000元、住宿费1200元、财产保全担保费4000元）；三、谭某向付某、连某赔偿2016年11月20日至该涉案房屋完成过户手续且完成交付房产之日期间的租金损失（租金3200/月，暂计算至2017年2月20日，暂合计9600元）；四、本案诉讼费由谭某承担；五、本案律师费用12000元由谭某承担。2017年3月15日，原告提交增加诉讼请求申请书，增加诉请：一、谭某向原告支付自2016年11月22日至2017年3月15日止的逾期过户违约金114695元；二、被告支付2017年3月16日起至实际过户之日止按涉案房屋合同价格的日千分之一的逾期过户违约金。在庭审过程中，付某、连某将第一项诉请中“配合办理将涉案房屋的《房屋产权证》、《国有土地使用权证》变更登记至付某、连某名下”变更为“将涉案房屋产权变更登记至付某、连某名下”，同时要求确认：一、付某、连某向第三人某行长沙分行支付谭某在第三人某行长沙分行处尚未偿还的贷款本息的义务，谭某办理解除银行抵押手续的义务；二、付某、连某向谭某支付剩余的购房款项的义务（在965000元房款中扣除上述第一项支付义务之后剩余的房款）。被告（反诉原告）谭某辩称：请求驳回付某、连某的诉请。付某、连某的陈述与事实不符，双方合同约定，付某、连某的首付款应当于合同签订之日起五日内支付，余款由付某、连某通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式支付，经谭某多次反复催收，付某、连某也未按照合同的约定支付首付款，付某、连某作为违约方，无权请求违约责任，谭某将提起反诉，要求付某、连某承担违约责任。对于逾期过户，涉案房屋不具备过户条件，其存在银行抵押，双方对于过户的条件约定不明确，并且由于第三人长沙某信息公司做了不该做的承诺致使双方对房屋过户的条件没有达成合意。对于逾期交房的违约金，谭某逾期交房属于损失赔偿，建立的基础是交房的时间确定，本案中合同履行的过户条件不具备，就无法确定所谓的交房时间。损失赔偿和诉请第一项违约金不能同时适用，双方约定由付某、连某支付的首付款用于谭某赎回后过户。第三人长沙某信息公司述称：《房屋买卖居间合同》各方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，于各方当事人签字之时已依法成立并生效，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，现因谭某拒绝履行合同约定的义务，应当承担违约责任。第三人某行长沙分行述称：如果是正常的提前还款，则是贷款人本人持身份证到第三人处申请提前还贷，需要提前一个月申请，从自申请当日起的十天内资金到账，结清第三人的贷款之后，可以办理撤销抵押权和领取权证事宜。反诉原告谭某反诉称：2016年9月18日，付某、连某在第三人长沙某信息公司的居间下，与谭某签订了《房屋买卖居间合同》，以银行按揭方式购买谭某所有的位于长沙市岳麓区××片区××与××二环交汇处10栋1单元2501房屋。合同约定房屋总售价为1015000元，乙方应于签订本合同五日内支付房款人民币515000元，作为本次交易的首期款（不包含定金），甲方同意余额450000元由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式直接向甲方支付。合同签订后，谭某按照合同约定向第三人长沙某信息公司提交相关权属资料。经谭某多次催告，付某、连某仍未依约支付首期购房款。根据合同第十一条约定，2017年2月16日，谭某发函告知付某、连某解除合同，并要求付某、连某承担违约金101500元及居间费5000元。2017年2月19日，付某、连某签收此函，合同至此解除。现谭某向法院提起反诉，请求依法判决：一、确认《房屋买卖居间合同》于2017年2月19日解除；二、付某、连某赔偿谭某违约金105000元；三、付某、连某承担上述买卖居间合同居间服务费5000元；四、本案全部诉讼费由付某、连某承担。反诉被告付某、连某对反诉辩称：谭某反诉请求基于对首期款付款时间错误认定提出的，故请求不成立，恳请法院驳回。一、合同约定首付款支付时间为过户当日，而非谭某认为的合同签订之日起五日内，具体理由如下：从合同签订看，合同文本制作人明确表示双方协商过户当天支付首付款。长沙某信息公司作为本案合同中介人，其工作人员根据双方约定书写合同，该工作人员明确表示当时双方约定过户当天支付首期款，同时表明签订协议5日支付首期款不符合风险管控要求。从合同履行看，买卖双方及中介公司均围绕银行贷款审批而进行提交资料、催促、通知批文下达等进行，而无向买方提供银行账号，催促买方直接付款等以合同签订五天付款为目标的行为。从合同对于交易流程设计看，将该买卖进程分为：交付定金的前期阶段，房产及购房款的交付准备阶段；房产及购房款交付阶段。交付定金确保双方履约，卖方赎楼保证可以交付房产，买方申请贷款保证足额支付购房款，完成交易行为。这样的设计公平、合理。但如按谭某所主张合同签订之日起五日内支付房屋一半多的首期款，而同时，合同第八条第1项约定，双方签订合同后七个工作日内才提交申请贷款和房产资料，则在付某、连某交付大部分购房款时，谭某的房产真实性都还未进行审核，这样的交易对买方存在极大风险和不公平，买方不可能答应这样的条件。从交易习惯看，未进行首期监管的买卖双方基于交易安全考虑，习惯交易为前期支付房款5%-10%的定金，而大额首期款于双方均在产权变更登记机关办理产权过户登记情况下，现场通过网络转账支付。该习惯与双方合同约定的过户当天支付首期款一致。付某、连某依约履行合同义务，合同签订之日后至起诉之前，付某、连某从未收到谭某催促付款的通知，双方更未另行约定给付期限。谭某要求解除合同、支付违约金、中介费的请求无事实和法律依据，不应得到支持。第三人长沙某信息公司述称：同本诉答辩意见。第三人某行长沙分行述称：同本诉答辩意见。经审理查明：涉案房屋位于长沙市××玉兰路××房。该房屋登记在谭某名下。2016年9月18日，案外人李再兵代谭某（卖方、甲方）与付某（买方、乙方）及第三人长沙某信息公司（居间方、丙方）就涉案房屋签订了《房屋买卖居间合同》，该合同约定：卖方将涉案房屋卖给买方，购房价款为1015000元。房屋处于抵押状态，卖方承诺于合同签订之日起30日内还清银行、公积金贷款或者其他金融机构、个人欠款，并办理完毕注销抵押登记手续。买方向卖方于本合同签订之日支付定金50000元。合同第七条第二款约定：“乙方应于签订本合同5日内，其他约定：过户当天支付房款人民币515000元作为本次交易的首期款（不包括定金），定金人民币50000元在支付该笔款项时转为房款。甲方同意余款人民币450000元由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式直接向甲方支付。”合同第八条第二款约定，合同签订后银行按揭付款（公积金贷款）自贷款审批通过之日起3个工作日内，向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续。合同第十条违约责任第八款约定，守约方为保障本合同顺利履行或者保护自己的权益而起诉违约方产生的律师费、诉讼费、误工费、交通费均由违约方承担。合同第十一条第一款还约定，一方未按照本合同约定的期限履行合同，在本合同约定的履行条件成就时未履行合同或者拖延或拒绝配合办理交易中各项手续，经守约方催告后在指定的合理期限仍未能继续履行的，守约方有权单方解除合同，且守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付该房屋出售价10%的违约金，同时丙方居间服务费全部由违约方承担。违约金不足以弥补全部损失（包含第三方损失）的，违约方仍必须承担。在合同买方落款处付某、连某均签字确认，卖方落款处谭某、李再兵均签字确认。合同签订当日，付某、连某即向谭某支付购房定金50000元，李再兵代谭某向付某、连某出具了《定金收条》。之后，付某、连某向银行申请了按揭贷款并于2016年11月通过银行贷款审批，但谭某未依约在合同签订之日起30日内还清银行贷款并办理注销抵押登记手续，同时亦未依约在付某、连某上述银行按揭贷款审批通过后3个工作日内向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续。2016年11月30日，付某、连某向谭某发出《关于尽快办理房产权属登记（过户）的催告函》，要求谭某在收到上述催告函之日起2日内前往办理涉案房屋的过户手续。2017年2月16日，谭某向付某、连某发出《关于解除的律师函》，该函件明确因付某、连某未按合同约定支付首期房款，故要求解除《房屋买卖居间合同》。另查明，1、付某、连某同意随时一次性支付剩余的购房款项965000元，该款项可在办理涉案房屋过户手续之前支付。2、第三人某行长沙分行确认：截止2017年10月26日，涉案房屋上以谭某为贷款人在第三人某行长沙分行处仍有银行贷款本金358105.59元尚未偿还，且贷款利息已支付至2017年10月15日，目前尚未产生罚息。如谭某提前偿还银行贷款本息，谭某无需另行支付其他费用。3、第三人某行长沙分行同意可由付某、连某代偿上述贷款本息，付某、连某亦同意代谭某向第三人某行长沙分行偿还上述贷款本息。4、涉案房屋已由本案付某、连某申请法院冻结，谭某确认目前涉案房屋由其本人居住。5、依据第三人长沙某信息公司提供的多份《房屋买卖居间合同》及长沙市二手房交易的习惯可知，为了确保房屋买卖交易的安全性，房屋买受人确在双方办理房屋过户手续当天向房屋出卖人支付房屋首期款。6、第三人长沙某信息公司本案房屋买卖交易的经纪人郭龙大确认，合同中“签订本合同5日内”系笔误造成，付某、连某应在“过户当天”支付谭某房屋首期款。上述事实，有到庭当事人的当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《房屋买卖居间合同》、《定金收据》、《关于尽快办理房产权属登记（过户）的催告函》、快递单、《关于解除的律师函》、邮政快递单及物流记录、《个人房产抵押综合授信业务调查审查审批表（工薪收入为主）》等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，李再兵代谭某与付某、连某及第三人长沙某信息公司签订《房屋买卖居间合同》，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照合同的约定严格履行义务。本案争议的焦点如下：一是付某、连某的房屋首期款515000元应在何时支付给谭某。二是付某、连某与谭某在履行《房屋买卖居间合同》过程中是否存在违约行为，合同是否应予解除；三是《房屋买卖居间合同》如不存在解除情形，应具体如何继续履行。关于争议焦点一。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确认。”本案中，合同第七条房款支付的方式及期限第二款约定“乙方应于（签订本合同5日内，其他约定‘过户当天’）支付房款人民币515000元作为本次交易的首期款（不包含定金），定金人民币50000元在支付该笔款项时转为房款。”根据上述条款，付某、连某主张其支付房屋首期款的时间为过户当天；谭某则主张付某、连某支付房屋首期款的时间为合同签订五日内。本院认为，上述情况即属于合同约定不明的情况。就首付款的支付时间，现双方无法达成补充协议。依据第三人提供的多份《房屋买卖居间合同》及长沙市二手房买卖的交易习惯，为了确保双方房屋买卖交易的安全性，房屋买受人需在双方办理房屋过户手续当天向房屋出卖人支付房屋首期款。另第三人长沙某信息公司本案房屋买卖交易的经纪人郭龙大确认，合同中“签订本合同5日内”系笔误造成，付某、连某应在“过户当天”支付谭某房屋首期款，综上，本院认定，付某、连某应在涉案房屋过户当天支付谭某首期款515000元。关于争议焦点二。谭某主张付某、连某未在合同签订五日内支付首期款，构成违约，故合同应予解除；付某、连某则主张其应于涉案房屋过户当日支付首期款，且谭某存在没有依约解除房屋银行抵押并配合办理过户手续的行为。对此，本院认为，上已述及，付某、连某支付首期款的时间应为涉案房屋过户当天，依据合同，谭某应在合同签订日起三十日内解除银行抵押，并在付某、连某银行贷款审批通过之日起3个工作日内配合办理房屋过户手续，但谭某至今未解除银行抵押未配合办理过户手续。综上，本院认为，付某、连某并不存在违约行为，谭某的上述行为违反合同约定，谭某以付某、连某没有在合同签订五日内支付首期款为由，主张合同应予解除不能成立，对谭某反诉要求解除合同并要求付某、连某承担违约金及居间费，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一，涉案房屋上虽存在银行贷款抵押，但依据庭审查明的情况，付某、连某代谭某偿还剩余的银行贷款本息不存在障碍，且涉案合同不存在其他法律上和事实上不能履行的情形，故付某、连某请求继续履行合同，具有法律及事实依据，本院予以支持。另谭某抗辩主张在合同签订之时即与付某、连某协商，其解除银行抵押（合同签订之日起三十日内）所需资金由付某、连某垫付，但付某、连某未垫付。付某、连某则主张其在2016年11月银行审批通过之后才与谭某协商垫付上述资金的问题，但因谭某最终未明确向其要求垫付多少资金，如何垫付资金，故未垫付。对此，本院认为，谭某提供的现有证据无法证实在合同签订之时双方即就涉案房屋解除银行抵押的资金由付某、连某垫付的问题达成一致，故对谭某的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于争议焦点三。根据《房屋买卖居间合同》约定，在原告支付购房定金50000元后，后续履行步骤为谭某解除涉案房屋抵押，双方办理房屋过户手续之时支付首期款515000元，剩余450000元由银行直接支付给谭某。在实际交易中过户手续的办理从预约到完成登记需要一定时间段，故无法同时履行，而在庭审中，付某、连某明确表示可在房屋过户手续办理之前支付剩余购房款，且愿意垫付谭某解除银行抵押所需资金，本院对此予以确认，故明确为在付某、连某代偿谭某在第三人某行长沙分行处尚未偿还的银行贷款本息后，谭某应配合解除涉案房屋银行抵押。剩余购房款（房款965000元扣除代偿的上述款项所得即剩余购房款）付某、连某亦应如数支付给谭某，谭某在收到上述剩余购房款之后配合付某、连某办理涉案房屋的过户手续。其余事宜，双方应按签订的《房屋买卖居间合同》约定条款诚信履行。另，关于付某、连某主张的误工费、交通费、住宿费的损失，租金损失，律师费，逾期过户违约金及财产保全担保费。本院认为，对于误工费、交通费、律师费，依据合同第十条违约责任的约定，守约方为保障本合同顺利履行或者保护自己的权益而起诉违约方产权的律师费、诉讼费、误工费、交通费均由违约方承担。但付某、连某并未提供证据证明其误工费的产生及产生的具体数额，故本院对误工费不予支持。而对于交通费、律师费，本院依据原告提供已产生交通费的票据、律师费发票及合同实际履行的情况，酌定谭某支付付某、连某律师费、交通费共计14331元。对于住宿费、租金损失，付某、连某并未提供证据证明该两项费用的产生，且合同对此未约定，故本院不予支持。对于逾期过户违约金，合同中并未约定，且考虑到合同现仍需继续履行的情况，故本院对该项主张不予支持。对于财产保全担保费，该费用并非本案诉讼产生的必要费用，故本院对该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）付某、连某与被告（反诉原告）谭某继续履行双方于2016年9月18日签订的《房屋买卖居间合同》；二、限原告（反诉被告）付某、连某于本判决生效之日起十日内向第三人某行长沙分行支付位于长沙市岳麓区玉兰路577号达美苑10栋2501号房的贷款本金、利息（具体数据应按被告（反诉原告）谭某与第三人某行长沙分行签订的《个人一手房按揭贷款、借款、抵押及开发商保证合同》的约定核定）；三、限被告（反诉原告）谭某在原告（反诉被告）付某、连某向第三人某行长沙分行支付第二判项的款项后三日内办理位于长沙市岳麓区玉兰路577号达美苑10栋2501号房解除抵押的手续；四、限原告（反诉被告）付某、连某在被告（反诉原告）谭某解除位于长沙市岳麓区玉兰路577号达美苑10栋2501号房抵押手续后三日内支付剩余购房款（965000元扣除原告（反诉被告）付某、连某依据第二判项向第三人某行长沙分行支付的款项后所得即为剩余购房款）；五、限被告（反诉原告）谭某在收到上述剩余购房款三日内配合原告（反诉被告）付某、连某办理位于长沙市岳麓区玉兰路577号达美苑10栋2501号房的过户手续并交付上述房屋；六、限被告（反诉原告）谭某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）付某、连某支付款项14331元；七、驳回原告（反诉被告）付某、连某的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）谭某的反诉请求。本诉案件受理费收取16823.9元、财产保全费5000元，共计21823.9元，由原告（反诉被告）付某、连某负担2499.9元，被告（反诉原告）谭某负担19324元，反诉案件受理费1250元，由被告（反诉原告）谭某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨 玮人民陪审员  唐丽君人民陪审员  周杏玲二〇一七年十一月三十日书 记 员  段腾腾附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。