浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终3380号
上诉人（原审被告、反诉原告）：葛秋萍，女，1972年5月18日出生,汉族,住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：王兵，浙江令剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州时比特电子有限公司，住所地：杭州市萧山区城厢街道萧金路19号。统一社会信用代码：91330109712521429H。
法定代表人：陈文强，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴荣发、王奇，浙江丰原律师事务所律师。
上诉人葛秋萍因与被上诉人州时比特电子有限公司（以下简称时比特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初13249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：2013年10月17日，葛秋萍与时比特公司签订《房屋租赁合同》，约定葛秋萍承租时比特公司位于杭州市萧山区间房除外）的产权房14间（包括二楼楼梯以北小间办公室）用于经营，约定租赁期间自2013年10月18日起至2015年10月17日止；每年租金为50000元，共计100000元；每年租金分两期支付，第一期于当年10月18日前，第二期于次年4月18日前；为保证租赁期间房屋结构的完整和合法使用房屋，葛秋萍向时比特公司缴纳押金20000元，于2013年10月18日前交付，合同期满葛秋萍无上述违约行为，时比特公司一次性退还。葛秋萍按约向时比特公司缴纳了押金20000元。事后，双方对合同中约定的租金数额进行了变更，葛秋萍实际向时比特公司缴纳的租金为130000元/年，每半年缴纳一次。2015年10月31日，葛秋萍和时比特公司在前述合同到期后又签订了《房屋租赁合同》，约定葛秋萍继续承租时比特所有的上述房屋中楼梯以南的产权房13间，建筑面积518平方米，时比特公司收回二楼楼梯以北小间办公室；租赁期间自2015年10月31日起至2016年10月31日止，租金为130000元，分两期支付，第一期60000元于2015年10月31日前交付，第二期70000元于2016年4月30日前交付；为保证租赁期间房屋结构的完整和合法使用房屋，葛秋萍向时比特公司缴纳押金20000元，于2015年10月31日前交付，合同期满葛秋萍无上述违约行为，时比特公司一次性退还；葛秋萍逾期缴纳租金的，应承担相应损失；逾期超过10天，时比特公司有权解除合同，收回房屋，并要求葛秋萍承担相应损失；房屋的日常检修由葛秋萍负责并承担相应费用，出现房屋结构性损坏的，葛秋萍立即通知时比特公司，由时比特公司负责修缮；合同期满后，如双方不再续签合同的，葛秋萍应无条件留下租赁房屋的固定装修装潢；为保证约定租期能够履行及双方权益的实现，本合同设定违约金20000元（押金可抵违约金）。葛秋萍按约履行了第一期租金60000元的支付义务，但未按约履行第二期租金70000元的支付义务。2016年6月初，葛秋萍曾去时比特公司缴纳租金，但鉴于双方对违约责任无法达成一致意见，最终未缴纳租金。2016年6月8日，葛秋萍向杭州市公安局萧山区分局城厢派出所报案，其所承租的案涉房屋内的电视机6台、空调1台被盗。2016年7月28日，葛秋萍向一审法院提起诉讼，要求解除其与时比特公司于2015年10月31日签订的《房屋租赁合同》，要求时比特公司退还押金并支付违约金20000元及赔偿损失。一审法院立案受理后，因葛秋萍未按一审法院通知预交案件受理费，一审法院按葛秋萍撤回起诉处理。2016年8月25日，时比特公司诉至一审法院，请求判令：葛秋萍支付租金70000元和违约金20000元。庭审期间，时比特公司补充陈述，鉴于案涉房屋租赁合同已于2016年10月31日到期，故增加诉讼请求，要求：1.葛秋萍支付租金70000元和违约金20000元；2.葛秋萍腾退案涉房屋；3.葛秋萍支付时比特公司自2016年11月1日起按年租金130000元的标准计算至实际腾退之日止的房屋占用使用费。葛秋萍向一审法院提起反诉，请求判令：1.解除双方签订的租赁合同；2.时比特公司赔偿反诉时比特公司因租赁房屋被加锁不能继续营业所遭受的营业损失及装修等各项损失200000元（营业损失30000元/月×4个月为120000元，装修损失80000元），时比特公司赔偿反诉时比特公司因房屋漏水产生的相关损失100000元；3.时比特公司返还租赁押金20000元，并返还租赁物（夏普品牌的电视机六台，具体型号、尺寸不详；美的1.5匹空调一台）。
审理期间，一审法院现场勘查了案涉房屋，目前案涉房屋空置，内仍有葛秋萍的物品占用，房屋顶部有油漆脱落的情况。
一审法院认为，1.时比特公司与葛秋萍签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。时比特公司将租赁房屋交付给葛秋萍使用，但葛秋萍未按合同约定支付租金，已属违约。葛秋萍应支付拖欠的合同期内租金。现合同期间已届满，双方亦未续签合同，但葛秋萍仍占用案涉房屋，故葛秋萍应及时腾退案涉房屋交还时比特公司，并参照租金标准支付时比特公司自合同终止后次日起至腾退房屋日止的占用使用费。综上，时比特公司要求葛秋萍支付期内租金、腾退案涉房屋并赔偿占用期间损失的诉请，予以支持。2.至于葛秋萍关于解除案涉房屋租赁合同，并赔偿加锁遭受的营业损失和装修损失的诉请，葛秋萍主张时比特公司于2016年6月8日将案涉房屋强行换锁加锁，致使其无法经营，故认为时比特公司的行为构成根本违约，其有权解除合同及要求赔偿损失。一审法院认为，首先，从葛秋萍提供的报警记录来看，其于2016年6月8日向公安机关报警时并未提到其租赁的房屋被锁，仅提到屋内物品被盗，因此当时存在二种情况，一种是案涉房屋并未被锁，第二种情况是即便被锁，葛秋萍已自行打开案涉房屋的大门。若系第二种情况，时比特公司虽有锁门行为，但葛秋萍当天即发现该情况，且该期间葛秋萍并未实际经营，故即便时比特公司有锁门行为，该行为尚不足对葛秋萍的经营及装修造成损失。其次，葛秋萍陈述在时比特公司对案涉房屋换锁加锁后其又向公安机关报警了，但其并未提供报警记录回执。第三，葛秋萍提供的葛金火、葛忠兴、周岳群、李寿堂的证明上的锁门时间与葛秋萍庭审中陈述的锁门时间、葛秋萍提供的录音整理资料上记载的锁门时间均不一致。第四，葛秋萍亦未能提供其经营损失、装修损失的相关依据。因此，一审法院认为，葛秋萍关于时比特公司阻止其使用案涉房屋，致使其产生经营损失、装修损失，以及要求解除合同的诉求，依据不足，不予支持。3.至于葛秋萍关于房屋漏水产生的相关损失100000元的诉请。一审法院经审理后认为，经一审法院现场勘查案涉房屋存在漏水以及屋顶油漆有脱离的事实，但鉴于双方在《房屋租赁合同》约定，合同期满，固定装修装潢归时比特公司所有，故葛秋萍关于漏水导致装潢受损的主张不成立；其次，葛秋萍并未对案涉房屋进行修复，故不存在修复费用损失的情况；再者，葛秋萍也未能提供有效证据证明因房屋漏水导致其屋内其他可移动的物品受损的事实，综上，对葛秋萍的该项诉讼请求，不予支持。4.至于葛秋萍关于要求时比特公司退还押金的诉讼请求，鉴于双方在合同中约定，缴纳押金的目的是为了保证葛秋萍正当、合法使用租赁房屋，确保房屋结构完整，若葛秋萍未违反上述约定，合同期满后时比特公司应退还。现时比特公司并未提供有效证据证明葛秋萍存在上述违约行为，时比特公司应按照合同约定退还20000元押金。故对葛秋萍的该项诉讼请求，予以支持。5.至于时比特公司要求葛秋萍支付违约金20000元的诉讼请求。考虑葛秋萍的违约程度、时比特公司的实际损失情况以及案涉房屋存在漏水等情况，一审法院对违约金数额酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、葛秋萍在判决生效后十日内支付时比特公司租金70000元，和自2016年11月1日起按130000元/年计算至实际腾退之日止的房屋占用使用费；二、葛秋萍在判决生效后十日内支付时比特公司违约金2000元；三、葛秋萍在判决生效后十日内腾退坐落于杭州市萧山区的时比特公司所有的产权房；四、时比特公司在判决生效后十日内退还葛秋萍押金20000元；五、驳回时比特公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回葛秋萍的其余反诉诉讼请求；七、上述一、二、四项相抵，葛秋萍于判决生效后十日内支付时比特公司52000元，及自2016年11月1日起按130000元/年计算至实际腾退之日止的房屋占用使用费。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3400元，减半收取1700元，由时比特公司负担197元，由葛秋萍负担1503元；反诉案件受理费6100元，减半收取3050元，由时比特公司负担191元，由葛秋萍负担2859元。
宣判后，葛秋萍不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实有误。1.一审认定2016年6月初，葛秋萍曾去时比特公司缴纳租金，但鉴于双方对违约责任无法达成一致意见，最终未缴纳租金。事实是2016年4-5月，葛秋萍的女儿生病，去上海、北京等地医院动手术，所以与时比特公司经理李寿堂、老总陈文强联系，延期交租金，陈文强口头表示同意，葛秋萍回萧山后，即通过时比特公司老板的司机王玉刚，将七万元现金交给时比特公司，并经时比特公司点钞机清点完，后因要签补充协议一事，时比特公司又将七万元租金退还给葛秋萍。2.一审认定2016年6月8日，葛秋萍向杭州市公安局萧山分局城厢派出所报案，其所承租的案涉房屋内电视机6台，空调1台被盗。事实是2016年6月6-7日，时比特公司有一个叫张洪(红)的人，叫李寿堂去锁案涉房屋，李寿堂去请示社区，社区书记、主任都不同意，因为葛秋萍的租赁合同未终止，又没说不缴房租，所以李寿堂没有锁，但时比特公司还是派王玉刚把门锁了。葛秋萍发现所租房屋被锁，财物被盗，才向派出所报案。3.一审认定2016年7月28日，葛秋萍提起诉讼……一审法院立案受理后，因葛秋萍末按一审法院通知预交案件受理费，一审法院按葛秋萍撤回起诉处理。事实是2016年7月28日，葛秋萍向一审法院起诉，法院受理后，时比特公司提出双方可以协商，因为协商时间拖长，致使葛秋萍超出预交案件受理费的时间，被一审法院按撤诉处理。同时，一审还没有认定案涉房屋大面积渗漏，葛秋萍多次通知时比特公司维修，虽经时比特公司多次维修，但房屋漏水问题一直未解决，造成葛秋萍巨大经济损失的事实。
二、一审判决第一、二、三、六、七项是错误的。1.一审第一项判决错误。时比特公司已于2016年6月7号将案涉房屋锁住，不给葛秋萍营业，造成葛秋萍巨大经济损失，为什么还要判令葛秋萍支付租金和房屋占用费？2.一审判决第二项错误。是时比特公司违约，为什么判令葛秋萍付违约金?3.一审判决第三项错误。时比特公司已在2016年6月7日，就强行收回出租房，为什么还要葛秋萍腾退?4.一审判决第六项错误。葛秋萍的反诉请求合理合法\'为什么要驳回葛秋萍的其余反诉请求?5.一审判决第七项错误。时比特公司应赔偿葛秋萍的巨大经济损失，为什么还要葛秋萍给时比特公司支付钱款?综上，请求判令：撤销一审判决第一、二、三、六、七项，支持葛秋萍一审反诉请求。
时比特公司答辩称：一、一审判决已经充分考虑了葛秋萍的实际情况，有事实和法律依据。二、葛秋萍未按时缴纳租金，应承担相应的法律责任。三、葛秋萍在收到时比特公司书面腾退书面通知后，无正当理由拒不退房，需要承担法律责任。四、一审判决葛秋萍支付违约金2000元，已经考虑到了葛秋萍的实际困难。五、葛秋萍的反诉请求没有事实和法律依据，所以一审判决驳回葛秋萍的反诉请求符合法律规定，综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审期间，被上诉人时比特公司未向本院提交证据，上诉人葛秋萍向本院提交了下列证据：证据1.录音资料光盘及文字整理稿，欲证明时比特公司的违约事实；证据2.照片，欲证明时比特公司强行加锁，占有租赁房屋的事实；证据3.装修的费用清单及其协议收据、收条，欲证明葛秋萍的实际经济损失；证据4.照片，欲证明葛秋萍女儿住院的情况，葛秋萍延迟交租金的原因，并且当时与葛秋萍商量，时比特公司是同意的；证据5.补充协议，欲证明时比特公司要葛秋萍签订补充协议，葛秋萍没有签，所以就延期支付了租金；证据6.中国邮政证明及快递详单，欲证明时比特公司邮寄给葛秋萍的书面通知，葛秋萍没有收到；证据7.城厢派出所杭州市公安局萧山区公安分局城厢派出所对葛秋萍的询问笔录及接警员的电话记录，欲证明时比特公司在葛秋萍不知情的情况下，对房屋进行装修，并把葛秋萍的电视机和空调都拿走了。
对上诉人葛秋萍提交的证据材料，被上诉人时比特公司认为均不属于新证据，对于证据1至证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，葛秋萍提供的证据不能达到证明目的；证据7与本案没有关联性，该询问笔录只是葛秋萍单方陈述，公安机关对物品丢失没有处理，不能达到葛秋萍的证明目的。本院认为，证据1系录音资料，录音中人员身份不能确认，对该证据本院不予采信；证据2不能达到葛秋萍的证明目的；证据3无法证实系因时比特公司造成的实际经济损失；证据4无法证实时比特公司同意的缓交租金；证据5补充协议双方并未达成合意；证据6可以证明邮件已经送达；证据7真实性予以确认，但不能证明系时比特公司把葛秋萍的电视机和空调拿走。
二审期间本院依职权向杭州市公安局萧山区公安分局城厢派出所调取了对张红的询问笔录、接处警综合单以及出警执法记录仪录像。上诉人葛秋萍对张红的陈述真实性、合法性均有异议，张红陈述租金是13万元，实际上租金是10万元，关于锁的问题，张红说钥匙是葛秋萍姐姐那里拿的，但是实际上是时比特公司持有的，时比特公司把葛秋萍租用的二楼的门锁掉了，对于接处警综合单和录像没有异议。被上诉人时比特公司对于证据的真实性、合法性均没有异议，张红的陈述也是符合事实的，装修的是时比特公司自己的房间，公安机关实际就丢失电视机没有处理，时比特公司租给葛秋萍的是案涉房屋二楼楼梯以南的十三个房间，楼梯以北的一小三大共四个房间仍归时比特公司自用，其中小房间被用来装修以方便主人，三个大房间被用作仓库，中间一楼到二楼的楼梯为双方共用，该证据和本案没有关联性；对执法记录仪录像的真实性没有异议，该录像仅显示当时时比特公司正在对楼梯以北的小房间进行装修，对葛秋萍承租的楼梯以南十三个房间并没未涉及。本院认为，该组证据系本院依法依职权调取，对本案相关事实具有证明效力。
本院经审理查明，2016年6月7日，葛秋萍与时比特公司因案涉房屋产生争议，葛秋萍向杭州市公安局萧山区公安分局城厢派出所报警，公安机关出警至案涉房屋并进行调解。2016年6月8日，葛秋萍以案涉房屋内有时比特公司在搞装修，店内少了电视、空调为由向公安机关报案。2017年2月14日杭州市公安局萧山区公安分局城厢派出所对时比特公司部门经理张红进行询问，张红在接受询问时陈述：“到了2016年6月左右，当时我们公司要装修崇化路56号二楼楼梯以北自己公司的区域，就问葛秋萍的姐姐要了一楼大门钥匙。一般我们就是在白天装修，并且为了防止她的东西受到损失，我们在装修的时候，都是将1楼的大门用她原来的链条锁锁住的。后来到了2016年7月左右，葛秋萍就将1楼的东西全部都搬走了……我们大概是从2016年6月中旬这段时间，我们装修的这段时间里，她放在一楼的东西都还是在的。”其余事实与一审查明一致，对一审判决的事实认定，本院予以确认。
本院认为，时比特公司与葛秋萍于2015年10月31日签订的《房屋租赁合同》约定，合同期限为2015年10月31日至2016年10月31日，租金为每年130000元，葛秋萍将租金分两期支付给时比特公司，其中第一期60000元于2015年10月31前交付，第二期70000元于2016年4月30日前交付。合同签订后双方均应依约履行，葛秋萍本应依约在2016年4月30日前支付第二期租金70000元。时比特公司员工张红在杭州市公安局萧山区公安分局城厢派出所对其询问时陈述，2016年6月左右时比特公司要装修公司在案涉房屋二楼公司自用房间，装修的时候都是将一楼的大门锁住的，装修大概是在2016年6月初到2016年6月中旬这段时间。结合该陈述以及公安机关的出警视频等证据，时比特公司在合同履行期间，对案涉房屋所在二楼楼梯以北房间进行装修，装修期间时比特公司对案涉房屋锁门且有装修材料等堆放在一楼葛秋萍承租部分，因此时比特公司的装修必然导致葛秋萍在期间无法正常使用案涉房屋，结合时比特公司陈述的装修期间以及装修后相应的撤场、整理等时间，本院酌情确定2016年6月的租金予以扣除。案涉《房屋租赁合同》约定二楼楼梯以北小间办公室时比特公司收回，楼道公共通道时比特公司保留使用权。故之后的时比特公司使用该房屋符合合同约定，葛秋萍仍应依约支付租金。案涉《房屋租赁合同》租期至2016年10月31日，租赁期限届满后葛秋萍未腾退返还案涉房屋，应当支付占有期间的占有使用费。据此葛秋萍应支付时比特公司租金为59166.67元（70000元-130000元÷12月），2016年11月1日其的占有使用费按130000元/年的标准计算至实际腾退之日止。关于葛秋萍主张的装修被加锁期间的营业损失因无有效证据证实，本院难以支持。因葛秋萍未按约定的支付租金时间按期支付案涉房屋租金，存在违约，依约葛秋萍应支付违约金，一审法院已经考虑到案涉房屋存在漏水等情况，已对违约金数额酌情予以调整，故对葛秋萍主张的相应损失未予支持亦无不当。关于葛秋萍主张返还电视机、空调的请求，因其不能明确物品具体型号及尺寸，亦无证据证实系时比特公司目前占有，故对该请求未予以支持并无不当。因案涉《房屋租赁合同》约定规定租赁期限已经届满，葛秋萍主张解除合同本院不予支持，租赁期限届满之后葛秋萍应当向时比特返还案涉房屋。综上所述，葛秋萍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初13249号民事判决第二、三、四项；
二、撤销杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初13249号民事判决第一、五、六、七项及案件受理费部分；
三、葛秋萍在本判决生效之日起十日内支付杭州时比特电子有限公司租金59166.67元，和自2016年1月1日起按130000元/年的标准计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费；
四、驳回杭州时比特电子有限公司的其余本诉诉讼请求；
五、驳回葛秋萍的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3400元，减半收取为1700元，由杭州时比特电子有限公司负担288元，有葛秋萍负担1413元，反诉案件受理费6100元，减半收取为3050元，由杭州时比特电子有限公司负担191元，由葛秋萍负担2859元。
二审案件受理费7855元，由葛秋萍负担7660元，杭州时比特电子有限公司负担195元。葛秋萍已预交二审案件受理费9500元，应退1840元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。杭州时比特电子有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年十一月十四日
书记员 赖雪珂