北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第4645号
原告（反诉被告）李振娇，女，1979年2月14日出生。
委托代理人张文平，北京市博友律师事务所律师。
被告（反诉原告）张学民，男，1962年5月30日出生。
委托代理人吴承德，北京高商律师事务所律师。
委托代理人王宏波，男，1962年1月17日出生，北京市高商律师事务所职员。
原告李振娇与被告张学民租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，张学民向本院提起反诉，经本院审查，张学民的反诉符合法律规定，本院依法决定受理并与本诉合并审理。李振娇的委托代理人张文平，张学民的委托代理人吴承德、王宏波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李振娇诉称：2012年5月18日，原被告双方签订书面《租赁合同》一份，由被告承租原告享有使用权的位于昌平区x社区内的综合楼，用于经营宾馆、餐厅，租赁期限为13年，自2012年8月1日始至2025年11月25日止，年租金为102.6万元。租金交付方式为半年给付一次，提前两个月给付。被告应当在每年的10月15日和4月15日前缴纳租金。被告租金的交付分成两部分进行，一部分直接交给小区物业，用于换取原始合同，余下部分交给原告。被告在合同签订后依照合同约定向原告交纳了第一年度的租金。到2013年10月15日，被告本应按合同约定交纳房租68000元给原告，但经原告多方催促，被告一直拒绝交纳。该行为已经严重超�了合同中约定的付款时间，应当向原告交付并按照迟延时间承担违约责任。同时，对于2014年4月15日应当交付的下半年房租68000元，被告已明确表示不交纳。故原告依法提起本诉，请求依法判令：1、被告向原告支付从2013年5月15日计算至2014年5月15日的租金136000元及违约金18632元，共计154632元；2、全部诉讼费由被告承担。
被告张学民辩称：请求驳回原告的诉讼请求。双方在2013年12月28日签订的补偿协议，事实上就是解除租赁合同协议书，该协议书约定了四项，一是甲乙双方签订的协议不再履行，乙方给甲方补偿费五万元，一次性了结，此事再无其他纠纷。本协议自签订之日起生效，签订协议以后我们支付了五万元，我们认为这个协议合法有效。合同解除后，原告的上家北京华诚大地置业有限公司又与第三人北京蓬莱苑商务酒店有限公司签订了租赁合同，将该标的物租赁给了第三人。原告的起诉内容有不符合事实的地方，合同约定租赁期限是2012年11月15日至2025年11月15日，被告已经支付给原告115万元租金包括解除协议时的五万元。
反诉原告张学民反诉称：2012年5月15日，李振娇、于洪伟、苏卫卫与北京华诚大地置业有限公司签订了《租赁合同》，华诚公司将x区综合楼交于李振娇、于洪伟、苏卫卫三人承租，期限13年。2012年5月18日李振娇与张学民签订了《租赁合同》，将综合楼及其附属物整体转租给张学民。张学民承租后，先后交给于洪伟、李振娇共计110万元，包括了质保金20万元。2013年底，李振娇、于洪伟、苏卫卫主动向华诚公司提出将其租赁的综合楼由北京蓬莱苑商务酒店有限公司承租。华诚公司于2013年底与北京蓬莱苑商务酒店有限公司签订了《租赁合同》，该合同至今仍在履行过程中。张学民与李振娇签订合同后按照合同�2.1条约定：2012年11月15日前免收租金，租金从2012年11月15日起算。该《租赁合同》备注约定：乙方（张学民）13年（租赁期13年）中每年自行向物业交房屋租赁费，换原始合同交纳费用，每年向李振娇交纳13.6万元。也就是说张学民自己向华诚公司交租赁费，其余每年向李振娇交纳13.6万元的租赁费，因为原告于2013年底要求将综合楼交予北京蓬莱苑商务酒店有限公司，张学民的租赁费应当计算至2013年底。按照合同约定，张学民应当交给李振娇15.3万元（13.5个月的租金），另外，李振娇还向华诚公司交纳了34.2万元，共计49.5万元。而张学民交给李振娇110万元（包括20万元的质保金），应当退还被告60.5万元，即使不算于洪伟收的钱，李振娇打收条的款是71.3万元，也应当返还被告张学民21.8万元。2013年底，李振娇、于洪伟、苏卫卫主动向华诚公司提出将其租赁的综合楼由北京�莱苑商务酒店有限公司承租，事实上就是提出向第三人北京蓬莱苑商务酒店有限公司转让其租赁合同的权利义务，华诚公司据此与北京蓬莱苑商务酒店有限公司签订了《租赁合同》，该权利义务转让行为符合法律规定，综合楼的承租权依法转让给了案外人北京蓬莱苑商务酒店有限公司，李振娇失去了承租权。李振娇与张学民所签订的《租赁合同》因反诉被告李振娇的原因而无法履行，合同目的无法实现。故请求法院依法判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》；2、反诉被告返还反诉原告保证金及多交的租金21.8万元；3、诉讼费及反诉费均由反诉被告承担。
反诉被告李振娇辩称：对反诉请求不予认可。反诉请求解除租赁合同没有事实和法律依据，反诉原告与物业公司所签订的新合同是基于李振娇与物业公司所签订的合同和原被告的合同产生的新合同�是对前两份合同的进一步明确，都提到由张学民办理营业执照，再以新公司名义与物业公司重新签订合同，因此三份合同是一个整体，并非李振娇丧失承租权，张学民依据合同约定内容与物业公司签订新合同后，拒不履行自己义务的行为缺乏基本诚信和守约精神，请求驳回其反诉请求。
经审理查明：2012年5月18日，李振娇（甲方）与张学民（乙方）签订了《租赁合同》，主要约定：甲方将位于北京市昌平区x社区内的综合楼租赁给乙方用于经营宾馆、餐厅等，面积为1900平方米，租期为13年，装修期为3.5个月，装修期间免收租金，装修期为2012年8月1日至2012年11月15日，合同有效期为2012年11月15日起至2025年11月15日止。在合同期内，年租金为102.6万元／年（1.5元／㎡／天×360天×实际面积），质保金20万元，不计利息，合同到期，没有损坏房屋主体的情况下，退还乙方。乙方在本租赁合同签订当天付清半年租金及20万元质保金，期间甲方向乙方提供办理营业执照所需的资料，乙方取得营业执照资料。租金为半年给付一次，提前二个月给付。乙方须在每年的10月15日和4月15日前向甲方缴纳租金。乙方不得将本综合楼及附属物出租或转让，如要部分转租，须经甲方书面同意方可。该《租赁合同》备注中约定：乙方13年中每年自行向物业交房屋租赁费换原始合同交纳费用，其余每年136000元交李振娇处，产生的水、电、供暖费用及其它产生费用均由乙方支付，原始合同即物业与李振娇签的合同。该《租赁合同》还对其他内容进行了约定。
庭审中，李振娇出具其于2012年9月25日签名的收条一份，内容为：今收到张学民交来的蓬莱苑一号办公楼的房屋租金51.3万元整，即全部房屋面积租金，2012年至2013年上半年房租，质保金20万元整，质保金20万元整房�租期13年满后不计息的全数退还。总计2012年至2013年上半年收到71.3万元整。（其中51.3万元房租，20万元质保金）。同时，张学民也出具了一张正、反面的收条，其中一面的内容与李振娇出具的上述收条内容一致，另一面系于洪伟签名的收条，内容为：今收到张学民1100000元，其中713000元转给李振娇，共余387000元，有100000元做运作费，其余287000元给张宝民材料费和人工费。李振娇认可由其签名的收条的真实性，不认可由于洪伟签名的收条。
另查，2012年5月15日，北京华诚大地置业有限公司作为甲方与作为乙方的李振娇、于洪伟、苏卫卫签订《租赁合同》，主要约定，乙方从甲方从租赁涉案房屋，租期为13年，装修期为6个月，装修期间免收租金，装修期为2012年5月15日至2012年11月15日，合同有效期为2012年11月15日起至2025年11月15日止。在合同期内，年租金为68.4万元／年（1�／㎡／天×360天×实际面积），租金前两年不变，第三年起开始按每年递增5%计算，逐年递增。乙方不得将本综合楼及附属物出租或转让，如要部分转租，须经甲方书面同意方可。合同还对其他内容进行了约定。
庭审中，张学民出具了有李振娇（甲方）和张学民（乙方）签字的日期为2013年12月28日的《补偿协议》，内容为：“甲乙双方因甲方将x社区内综合楼转让给乙方的房屋租赁合同因特殊原因无法继续履行，经协商一致达成以下解决方案，一、甲乙双方签订的房屋租赁合同不再履行。二、乙方给付甲方补偿款伍万元，此事一次性了结。三、甲乙双方再无其他纠纷和未结事项。四、本协议自签订之日生效。”李振娇对该《补偿协议》的真实性不予认可，并申请对该协议中“李振娇”签名的真实性进行笔迹鉴定。同时，张学民出具了李振娇签名的《收条》一张，内容�：“今收到张学民交到的伍万元整（50000元），将钱转到北京农商银行卡×××的卡里面。”李振娇对该收条的真实性不予认可。张学民申请对该收条中“李振娇”的签名进行笔迹鉴定。经北京市高级人民法院随机摇号确定北京京安拓普文书司法鉴定中心作为鉴定机构对双方的笔迹鉴定申请进行鉴定，该机构出具的鉴定意见为：在现有条件下两份检材上签名字迹“李振娇”与样本上李振娇的签名字迹不是同一人所书写。张学民花费鉴定费4000元。
2014年7月4日，北京华诚大地置业有限公司出具《证明》一份，内容为：“2012年5月，我公司与李振娇、于洪伟、苏卫卫签订了租赁合同，将我公司x综合楼出租给李振娇等三人。2013年11月份，有李振娇、于洪伟、苏卫卫三人签字申请，按合同规定，把此三人与我公司签订的租赁合同改为北京蓬莱苑商务酒店有限公司与我公司签订合同（此说明附后），于是我公司于2013年底与北京蓬莱苑商务酒店有限公司签订了租赁合同，原来与李振娇等三人签订的租赁合同已不再执行。”上述《证明》所附的《说明》由李振娇、于洪伟、苏卫卫签名，内容为：“根据原来我们与北京华诚大地置业有限公司签订的租房合同之规定：乙方办理完工商营业执照后，甲方按原合同条款给予重新签订按营业执照企业法人租赁合同，在原合同租赁的标的物，已在工商成立了法人营业执照（北京蓬莱苑商务酒店，法人：张扬），我们要求并同意把原租房合同改为：北京华诚大地置业有限公司和北京蓬莱苑商务酒店租赁合同”。李振娇对上述《证明》、《说明》的真实性均予以认可。
以上事实，有2012年5月18日《租赁合同》、2012年9月25日收条两份、2012年5月15日《租赁合同》、2013年12月28日的《补偿协议》、《收条》、鉴�结论书、鉴定费票据、2014年7月4日《证明》、《说明》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：李振娇与张学民于2012年5月18日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。但是，北京华诚大地置业有限公司出具的《证明》及所附的《说明》显示，李振娇等人同意北京蓬莱苑商务酒店有限公司与该公司签订租赁合同，李振娇在2013年底已经丧失了涉案标的物的承租权。张学民要求租赁涉案标的物的合同目的无法实现，故其要求解除与李振娇签订的《租赁合同》，理由正当，本院予以支持。《租赁合同》解除后，李振娇应该将张学民交纳的保证金予以退还。李振娇和张学民的《租赁合同》中的备注处写明：每年13.6万元直接支付给李振娇，李振娇只主张张学民按照每年13.6万元的标准向其支付租金，本院不持异议。张学民应该支付实际占用期间2013年5月15日至2013年12月31日期间的租金85698元（136000元÷365天×230天）。李振娇要求张学民支付2014年1月1日至2014年5月15日的租金，于法无据，本院不予支持。该备注中，对张学民支付租金的时间没有明确约定，故李振娇要求其按照未付租金的每日千分之二的标准支付违约金，本院不予支持。张学民现有证据不足以证明其向李振娇多支付了租金，故其要求李振娇返还多交租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除李振娇与张学民于二〇一二年五月十八日签订的《租赁合同》；
二、李振娇于本判决生效之日起七日内返还张学民保证金二十万元；
三、张学民于本判决生效之日起七日内支付给李振娇二〇一三年五月十五日至二〇一三年十二月三十一日的租金八万五千六百九十八元；
四、驳回李振娇的其他诉讼请求；
五、驳回张学民的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千三百九十三元，由李振娇负担一千四百五十一元（已交纳），由张学民负担一千九百四十二元（于本判决生效之日起七日内支付给李振娇）；反诉案件受理费二千二百八十五元，由张学民负担一百三十五元（已交纳），由李振娇负担二千一百五十元（于本判决生效之日起七日内支付给张学民）。鉴定费四千元，由张学民负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按未提起上诉处理。
审 判 长 邵 敏
人民陪审员 李印德
人民陪审员 姚玉河
二〇一四年十月十日
书 记 员 张 焱