杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民初字第00695号原告（反诉被告）：杭州人才大厦管理中心。法定代表人：朱红兵。委托代理人：邵慧萍、钱炬雷。被告（反诉原告）：周赋。被告（反诉原告）：杭州金田一村餐饮管理有限公司。法定代表人：燕利平。两被告共同委托代理人：ＸＸＸ、李沛然。原告（反诉被告，下以本诉身份称谓）杭州人才大厦管理中心与被告（反诉原告，下以本诉身份称谓）周赋、杭州金田一村餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理，被告于同年5月12日提起反诉，本院亦予以立案受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，由代理审判员周如庆独任审判，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邵惠萍、钱炬雷，被告周赋及两被告共同委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州人才大厦管理中心诉称：被告周赋系杭州金田一村餐饮管理有限公司股东。2012年11月18日，周赋与原告签订了杭州人才大厦二楼场地租赁协议，约定，杭州人才大厦二楼场地是大厦配套的以保证员工、学员、住宿宾客用餐的场所，原告将二楼场地及设施、设备使用权租给周赋经营中餐，以快餐为主，同时可兼顾桌餐。租赁期限2013年1月1日起至2017年12月31日止。年租金为26万元，每季度上交65000元租金，先缴款后租用。被告逾期半月不缴租金，原告有权终止协议，且乙方必须补缴所有欠费和滞纳金。嗣后，被告杭州金田一村餐饮管理有限公司在该二楼注册设立了杭州金田一村餐饮管理有限公司文晖店，开始作为实际承租人使用房屋。按照合同约定，被告应当在2014年6月30日前支付2014年第三季度租金，但被告逾期至2014年10月16日才支付完毕。对此，原告本着合作的精神，并未主张其违约责任。被告应当在2014年9月30日前付清2014年第四季度的租金。但是，直至2014年12月16日，被告仍逾期未付，已经构成严重违约。为此，原告在12月16日委托律师向被告发函，正式通知租赁协议于2014年12月31日解除。该函已由被告周赋签收，后被告未如期腾退房屋并结算费用，并以在大厦电梯门口等处涂写标语等方式表达不合理要求，严重扰乱大厦的管理和正常秩序。为维护原告合法权益，故请求人民法院判令：1.判决确认原告与被告周赋于2012年11月18日签订的杭州人才大厦二楼场地租赁协议于2014年12月31日解除；2.两被告向原告支付2014年9月30日至同年12月26日止的租金65000元的滞纳金4121.18元（按年利率6.65%的四倍计算至2014年12月26日）；3.两被告向原告支付2015年1月1日起至其实际腾退租赁房屋之日止的场地使用费42027.47元（按原协议约定的每天712.33元的标准，暂计算至2015年2月28日为59天）；4.两被告向原告支付2015年1月1日起至其实际腾退之日止的水费、电费、燃气费、电话费，暂计算至2015年2月28日，共计16××6.54元；5.两被告向原告退还员工餐卡余额20476.30元；6.被告承担本案诉讼费用。两被告答辩并反诉称：周赋依照和原告签订的租赁合同从事餐饮经营，但正常经营被原告无故中断，后被告发现原告并不是租赁房屋的所有权人，所有权人为杭州市机关事务管理局。被告认为租赁协议无效，不存在是否解除协议及租金、滞纳金、场地使用费的问题；对于水电费、燃气费等可据实结算；员工餐卡余额即便要退也应退还给员工，原告主体不适格。根据民法相关规定和杭州市政府的规定，原告无权出租房屋，给被告造成巨大损失，遂反诉要求：1.确认租赁合同无效；2.退还押金100000元、扣留的餐费62150.27元、燃气及电梯维保费10000元；3.赔偿经济损失1276615.40元；4.本诉和反诉费用由原告承担。原告针对被告的反诉答辩称：原告认为租赁合同有效，虽然所有权人是杭州市机关事务管理局，但是根据杭州市市级行政、事业单位房产出租管理办法（试行）的通知，原告有权对案涉房产进行出租。原告隶属于杭州市人事局，杭州市政府机关的房产，产权人统一登记为机关事务管理局以便于统一管理，但不同的办公楼是由不同的事业机关单位合法占有，单位有权对这些房产进行处分，而原告属事业单位，有权出租案涉房屋。被告声称后来才知道杭州市机关事务管理局是所有权人，不符合事实，在招标过程中及被告办理工商登记时，就知道案涉房屋的所有人为杭州市机关事务管理局。被告要求退还押金100000元没有依据，根据租赁合同第四条第3款的约定，在没有结算债权债务前，押金不应予以退还，且被告已违约在先，应予扣除。关于退还扣留的餐费，无事实法律依据，原告在被告处用餐，双方的餐费每月均已结清。扣留餐费是不存在的，从被告提供证据可看出，是代扣税金的收据，不存在扣留餐费，金额也与反诉请求不一致。根据租赁合同第四条2款，被告承租期间的维修费由其自行承担，被告所主张的维保费也应由其自行承担。按照合同约定，被告在承租后，包括装修等固定资产投入应将发票复议报备给原告，而被告未提供发票报备，该清单系事后根据本案制作，并非原始凭据。另外，合同约定，装饰装修费用应由被告自行承担。被告违约在先，原告有权解除合同，如解除合同导致被告损失，该损失亦由被告自行承担。为证明起诉事实，原告向本院提交了以下证据：1.租赁协议1份，证明2012年11月18日被告周赋出面与原告签订了杭州人才大厦二楼的场地租赁协议，并对租期、租金及违约责任等进行了约定。2.律师函及邮寄单1份，证明二被告逾期未付2014年第四季度租金严重违约，原告委托律师向二被告发函通知解除租赁协议，并要求腾退房屋、结算费用。3.解除租赁合同通知函及邮寄单1份，证明原告自行发函通知被告解除租赁合同，并要求被告腾退房屋、结清费用。4.复函及寄送情况1份，证明原告再次向被告发函通知解除租赁协议，并要求被告腾退房屋、结清费用。5.费用清单1份，证明二被告应向原告支付2015年1月1日暂计算至2015年2月28日的水电费、燃气费、电话费共计16××6.54元。6.通知函及复函各1份，证明被告擅自提高用餐标准，违反双方约定。7.餐厅水电、电话、燃气费月报表4份，证明2015年1月至4月，被告共结欠原告水电费等共计35××4.77元。8.投诉意见15份（复印件），证明自被告经营二楼餐厅以来，原告经常接到员工、学员投诉。9.员工工作餐卡余额明细清单1份，证明被告应退还员工餐卡内余额20476.30元。10.公证书1份，证明2014年12月6日委托律师向被告发函后，被告未与原告协商办理解除合同事宜，反而在杭州人才大厦电梯口、电梯内贴标语，在大厦四楼走廊内涂写标语等方式表达不合理要求，严重扰乱大厦管理和正常秩序。11.记账凭证、入账回单通知及发票1组，证明原告收取租金的账号一直未变更，被告存在延期支付租金的违约情况。为证明答辩及反诉事实，被告周赋、杭州金田一村餐饮管理有限公司向本院提交如下证据：1.确权凭证1份，证明涉案房屋产权属杭州市市级机关事务管理局。2.会议纪要1份，证明被告要求原告支付餐费。3.通知回复1份，证明被告要求原告支付餐费。4.收据1份，证明原告拖欠餐费。5.函及回单1份，证明原告拒收租金。6.停业通知函及回单1份，证明被告已停业。7.装修及物品清单1份，证明被告的损失。原、被告提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：对原告提交的证据，被告对证据1-7的真实性无异议，本院予以确认。对证据8的三性均有异议，本院认为该组证据系案外人陈述，并无其他证据佐证其真实性，故本院不予采纳。对证据9，被告认为，用餐的是员工，原告并非适格主体，本院认为，该证据系原告单方制作，故本院不予认定。被告对证据10的真实性无异议，本院予以确认。对证据11的真实性无异议，本院予以采信。对被告提交的证据1，原告质证后无异议，本院予以确认。原告对证据2-4的真实性无异议，但认为不能证明被告的待证事实。原告异议成立，本院不予采信。对证据5，原告质证后认为其并未拒收租金，也未变更账号。本院认为，该证据仅能证明被告曾向原告书面发函要求提供收款账号，不能证明原告拒收租金的事实，故本院对其证明力不予确认。同理，证据6仅能证明被告曾书面发函告知原告停业的情况，但不能证明被告已实际停业的事实，故本院亦不予认定。原告对证据7的三性均有异议，本院认为，该证据系被告事后单方制作，无其他证据印证，故本院不予采纳。综上，根据本院确认的证据及双方当事人陈述的情况，本院认定案件事实如下：原告系事业单位，举办单位为杭州市人力资源和社会保障局。被告周赋系杭州金田一村餐饮管理有限公司股东。2012年11月18日，周赋与原告签订了杭州人才大厦二楼场地租赁协议一份，约定原告将二楼场地及设施、设备使用权租给周赋经营中餐业务，以快餐为主，同时可兼顾桌餐。租赁期限2013年1月1日起至2017年12月31日止。年租金为26万元，租金每季度交付一次，每次65000元，先缴款后租用。周赋逾期半月不缴租金，原告有权终止协议，且周赋必须补缴所有欠费和滞纳金。合同签订后，原告将案涉房屋交付杭州金田一村餐饮管理有限公司使用，杭州金田一村餐饮管理有限公司向原告缴纳了押金100000元。因被告逾期支付第四季度的租金，2014年12月16日，原告发函通知被告租赁协议于2014年12月31日解除。同月25日左右，被告交纳了第四季度租金。庭审中，被告确认尚欠原告2015年1-4月份的水电费等35××4.77元。现被告仍有营业设备在涉案房屋处未搬离。本院认为本案租赁物虽系国有资产，但是，双方就该租赁物所签订的房屋租赁合同，从签订经过及其内容来看，当属平等主体之间的民事纠纷。该合同系双方当事人真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，应当认定合法有效。被告周赋虽以个人名义与原告签订租赁协议，但鉴于其为被告杭州金田一村餐饮管理有限公司股东的身份，且所租房屋实际用于杭州金田一村餐饮管理有限公司经营之需，应认定周赋的签约行为系职务行为，亦即本案的房屋租赁合同关系的相对人为原告与被告杭州金田一村餐饮管理有限公司，该职务行为的法律后果依法应当由杭州金田一村餐饮管理有限公司承担，故本院对原告要求周赋个人承担违约责任的有关诉讼请求均不予支持。原、被告双方在合同中约定，承租人逾期半月不缴租金，出租人有权解除合同，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，被告已收到原告发出的要求2014年12月31日解除合同律师函（附期限解除），故可确认原、被告签订的租赁合同已于2014年12月31日解除。原、被告于庭审中一致确认被告物品尚未搬离涉案房屋，故对原告要求被告按照原协议约定的日租金标准712.33元支付2015年1月1日至其实际腾退之日止的场地使用费的诉讼请求，本院予以支持。至于2015年1月至4月的水电费等35××4.77元，被告周赋作为金田公司股东，于庭审中予以确认，故应由被告金田公司直接向原告支付。原告另要求被告支付的滞纳金，实质上系逾期支付租金的违约金。根据法律规定，违约金应以违约行为所造成的实际损失为衡量标准，不得过高。在本案中，原告未举证证明被告的违约行为已造成原告除利息损失之外的其他损失，违约金当以被告逾期付款所造成的利息损失为考量依据，故原告要求按照银行贷款年利率6.65%的四倍计算明显过高，依法应予减少，本院以银行同期贷款基准利率为基础，结合本案的实际情况，酌定违约金按年利率12%计算为宜。合同约定租金的支付期限及方式为“租金每季度交付一次，先缴款后租用”，根据交易习惯，2014年9月30日应视为第四季度租金付款日，从逾期次日计算至租金实际支付日即2014年12月27日，共87天，具体为65000×12%÷360×87=””1885元。对原告诉请要求退还的员工餐卡余额，双方对此并未明确约定，原告亦无证据证明其具有依法主张退还的主体资格，故本院难以支持。被告辩称涉案房屋系公有房屋，按照《杭州市市级行政、事业单位房产出租管理办法》等的规定，本案租赁协议应属无效，但被告未能提交有效证据证明原告的出租行为违反上述规定，且上述规定仅是行政管理性规定，并不影响合同的法律效力。因此，本院对被告要求确认租赁合同无效的反诉主张不予支持。根据租赁协议载明的“租赁期满，审计合格并清偿债权债务后一周内归还抵押金本金”的约定，现租赁期已届满，双方因债权债务问题诉至法院，为减轻当事人诉累，本院确定押金100000元应在被告履行生效判决确定的债务之后七日内由原告予以退还。被告反诉要求原告退还餐费，但本案系房屋租赁合同纠纷，即便原告存在拖欠餐费的事实，由于当事人之间的法律关系、权利义务内容与责任分担方式与本案不同，该情况不属于本案的审查处理范围，如被告对此有异议，可另寻其他法律途径解决。至于被告要求退还的燃气、电梯维保费的主张，被告并未提供证据证明，且双方并未对该费用的负担事宜达成一致意见，故本院难以支持。此外，被告还要求原告赔偿其经济损失，本院认为，被告损失清单中所列物品为其租赁涉案房屋后因经营所需投入的必要支出，不属于原告的违约行为实际造成的财产损失，被告对“损失”的概念理解有误，故对该项反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杭州人才大厦管理中心与被告（反诉原告）周赋于2012年11月18日就杭州人才大厦二楼一层房屋签订的《杭州人才大厦二楼场地租赁协议》于2014年12月31日解除；二、被告（反诉原告）杭州金田一村餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杭州人才大厦管理中心场地使用费42027.47元（暂计至2015年2月28日，此后按每日712.33元的标准支付至被告实际腾空之日止）；三、被告（反诉原告）杭州金田一村餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杭州人才大厦管理中心滞纳金1885元；四、被告（反诉原告）杭州金田一村餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杭州人才大厦管理中心水电费、燃气费、电话费等3****.77元；五、原告（反诉被告）杭州人才大厦管理于本判决生效之日起十七日内退还原告（反诉被告）杭州人才大厦管理中心押金100000元；六、驳回原告（反诉被告）杭州人才大厦管理中心的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）周赋、杭州金田一村餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1887元，因适用简易程序，减半收取943.50元，由原告（反诉被告）杭州人才大厦管理中心负担41元，被告（反诉原告）杭州金田一村餐饮管理有限公司负担902.50元；反诉案件受理费17838.89元，减半收取8919.45，由原告（反诉被告）杭州人才大厦管理中心负担615.66元，被告（反诉原告）杭州金田一村餐饮管理有限公司负担8303.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交本诉上诉案件受理费人民币1887元，反诉上诉案件受理费17838.89元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  周如庆二〇一五年七月六日代书 记员  陈腾超