四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成少民终字第220号
上诉人（原审被告）四川博朗实业发展有限责任公司。住所地：成都市龙泉驿区龙泉街道龙平路***号亚热带商城*层。
法定代表人曾传忠。
委托代理人张烨炜，四川央济华律师事务所律师。
委托代理人刁红，四川央济华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘潇。
委托代理人肖金秀。
被上诉人（原审原告）陈浩锐。
法定代理人肖金秀。系被上诉人陈浩锐之母。
上诉人四川博朗实业发展有限责任公司（以下简称博朗公司）因与被上诉人刘潇、陈浩锐商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2011）龙泉民初字第2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，刘潇、陈浩锐与博朗公司于2006年10月5日签订了《商品房买卖合同》1份，约定刘潇、陈浩锐购买博朗公司开发的位于成都市龙泉驿区龙泉街道鲸龙路525号京龙嘉苑7幢3单元2层1号房屋，房款总计200449元；博朗公司应在2007年12月30日前交房；博朗公司应当在商品房交付使用90天内，将办理权属登记需由博朗公司提供的资料报龙泉驿区房地产行政管理部门和土地管理部门，办理权属登记发证手续；如因博朗公司的责任，刘潇、陈浩锐不能在规定期限内取得房地产权属证书的，刘潇、陈浩锐不退房，博朗公司按日向刘潇、陈浩锐支付已交房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。同日，刘潇、陈浩锐与博朗公司又签订《京龙嘉苑商品房买卖合同补充协议》1份，约定博朗公司在商品房交付后180天内，将办理房屋权属证书所需的资料和应当由博朗公司承担的费用交相关部门；如因博朗公司原因导致刘潇、陈浩锐不能在商品房交付后365天内取得权属证书的，博朗公司承担相应的违约责任；但因政府职能部门及刘潇、陈浩锐原因不能取得权属证书的，博朗公司不承担责任。合同签订后，刘潇、陈浩锐依约定向博朗公司支付了全部购房款200449元，博朗公司于2007年12月15日向刘潇、陈浩锐交付案涉房屋。房屋交付时，刘潇、陈浩锐即将办理房屋权属证书所需的资料等交给博朗公司。但博朗公司未能在约定期限内将办理房屋权属证书所需的资料和应当由博朗公司承担的费用交相关部门。2010年11月13日博朗公司召开案涉楼栋业主联谊会，会上多数业主一致要求博朗公司立即办理国有土地使用权证并给付违约金。同月17日博朗公司在案涉楼栋小区内张贴《告各位业主书》，表示将帮助业主尽快拿到国有土地使用权证。同月29日在案涉楼栋小区内张贴《公告》，之后又与部分业主签订协议书，承诺于“京龙嘉苑”二期高层项目开工建设后90个工作日内，为业主办完国有土地使用权证的分户工作。刘潇、陈浩锐已经取得房屋所有权证，但未能取得国有土地使用权证。2011年11月14日，成都市龙泉驿区国土资源局正式受理了博朗公司代熊泽琼、李雪辉、谢洪梅、王秀芳、刘安敏、成钰、马小媛、蒲涛、张春英、邹家修、夏家国、蔡安全、蔡步杭、许溯佳、罗莉、庞念念、黄平、徐飞、刘强、骆立新等递交的土地登记申请。
原审法院另查明，案涉房屋实际位于成都市龙泉驿区龙泉街道鲸龙路525号京龙嘉苑7幢3单元2层3号。博朗公司于2004年5月27日分别取得位于成都市龙泉驿区兴龙镇（现为柏合镇）长远村二组，面积分别为14190.90平方米、10000平方米土地的国有土地使用证（龙国用（2004）字第40480号、第41597号）。博朗公司在修建案涉楼栋时，占用了上述两宗土地。2010年2月11日，博朗公司就其中面积分别为14190.90平方米的土地重新取得龙国用（2010）第114468号国有土地使用证。2011年8月23日，博朗公司就上述两宗土地取得龙国用（2011）第8415号国有土地使用证，使用权面积为24190.90平方米
原审法院确认的上述事实有：刘潇、陈浩锐与博朗公司一致的陈述与答辩，刘潇、陈浩锐提供的《龙泉驿区商品房买卖合同》及《京龙嘉苑商品房买卖合同补充协议》，其他服务发票及销售（转让）不动产发票，《前期物业管理服务协议》，请帖，《告各位业主书》、《公告》照片，《协议书》，证人张瑞娟、姚莹、何建国、田永秀到庭所作的证人证言；博朗公司提供的龙国用（2004）字第40480号、第41597号国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程施工许可证，商品房销售许可证，龙国用（2010）字第114468号国有土地使用证，龙国用（2011）字第8415号国有土地使用证；本院依职权调取的申请土地登记受理通知书（个人部分）龙国土登（2011）0001139号及国有土地使用权分摊登记申请表（分表），刘潇、陈浩锐提供请帖，《告各位业主书》、《公告》照片，《协议书》，证人张瑞娟、姚莹、何建国、田永秀到庭所作的证人证言等。
原审法院认为，刘潇、陈浩锐与博朗公司所签订的《龙泉驿区商品房买卖合同》及《京龙嘉苑商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。根据合同约定，博朗公司负有在商品房交付后180天内将办理房屋权属证书所需的资料和应当由博朗公司承担的费用交相关部门，协助刘潇、陈浩锐办理所购房屋所有权转移登记的义务；如因博朗公司原因导致刘潇、陈浩锐不能在商品房交付后365天内取得权属证书的，博朗公司承担相应的违约责任。案涉房屋的交付时间为2007年12月15日，刘潇、陈浩锐至今未能取得国土使用权证，已经超过双方合同约定期限。博朗公司主张办证迟延非博朗公司原因所致，博朗公司应对此负举证责任。但博朗公司并未提供充足的证据予以证明。同时，博朗公司也未能提供任何能够证明其在合同约定期限内向相关部门提交办理房屋权属证书所需的资料和应当由博朗公司承担的费用的证据。此外，从庭审查明事实来看，博朗公司修建案涉楼栋时占用了权证号分别为龙国用（2004）字第40480号、第41597号的两宗土地，因此办理国有土地使用权分户产权时须对两宗土地的国有土地使用证进行合证，而博朗公司直至2011年8月23日才取得该证，这也是刘潇、陈浩锐至今未能取得案涉房屋国有土地使用权证的原因。原审法院据此认定国有土地使用权证登记迟延系博朗公司原因所致。刘潇、陈浩锐要求博朗公司立即协助其办理案涉房屋国有土地使用权转移登记，合法得当，依法予以支持。关于博朗公司就刘潇、陈浩锐支付违约金的请求权提出的时效抗辩问题，因刘潇、陈浩锐于2010年11月13日向博朗公司主张过违约金，诉讼时效发生中断，并无超过2年时效期间的情形，故对博朗公司的该抗辩主张不予支持。对转移登记迟延的违约金，刘潇、陈浩锐主张应计算至博朗公司将权证交付给刘潇、陈浩锐之时止，不符合双方合同约定，本院不予支持。根据合同约定，如因博朗公司原因导致刘潇、陈浩锐不能在商品房交付后365天内取得权属证书的，博朗公司承担相应的违约责任。该约定期间已经包含国家行政机关法定办理权属证书的工作时间。故博朗公司应承担从2008年12月16日起至案涉房屋国有土地使用权转移登记之日迟延履行义务期间按日计算的违约金。按照合同约定，该违约金应按已交房款万分之零点五／日计算。刘潇、陈浩锐未能提交证据证明其具体损失数额，博朗公司主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。根据合同履行情况，刘潇、陈浩锐预期利益及博朗公司过错程度等综合因素，依法将转移登记违约金计算方式调整为按已交房款万分之零点一五／日计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，作出如下判决：一、四川博朗实业发展有限责任公司在本判决生效后10日内协助刘潇、陈浩锐办理位于成都市龙泉驿区龙泉街道鲸龙路525号京龙嘉苑7幢3单元2层3号房屋国有土地使用权转移登记；二、四川博朗实业发展有限责任公司在本判决生效后10日内按已交房款200449元的万分之零点一五／日向刘潇、陈浩锐给付逾期办理国有土地使用权证的违约金（自2008年12月16日起至上述国有土地使用权转移登记之日止）；三、驳回刘潇、陈浩锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，博朗公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、上诉人的合同义务是协助办理权属证书，一审法院认定权属登记迟延系上诉人原因所致属于认定事实错误。2、未能按约定期限取得土地权属证书，系政府职能部门原因所致，且被上诉人也没有任何经济损失，原审法院认定上诉人承担违约责任，支持被上诉人的违约金主张错误。3、原审法院认定诉讼时效发生中断错误。被上诉人提交的相关书证和证人证言，并不能证明诉讼时效中断，出庭的证人均为京龙嘉园的业主，与被上诉人有利害关系，其证言存在虚假可能，法院不应予以采信。4、原审法院认定上诉人从合同约定之日起至国有土地使用权转移登记之日迟延履行义务，没有法律依据，属于认定事实错误。
被上诉人刘潇、陈浩锐答辩称，原判正确，请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，按照双方合同约定，博朗公司应当在商品房交付后180天内，将办理房屋权属证书所需的资料和应当由博朗公司承担的费用交相关部门；如因博朗公司原因导致不能在商品房交付后365天内取得权属证书的，博朗公司应当承担违约责任。本案中，案涉房屋的交付时间为2007年12月15日，取得国有土地使用权证的时间超过合同约定期限，博朗公司主张办证迟延系政府只能部门所致，博朗公司应当对其主张提供相应的证据予以证明，但一二审诉讼中，博朗公司均未提供充分证据予以证明，故本院对博朗公司的该主张不予支持。关于博朗公司上诉主张刘潇、陈浩锐起诉已经超过诉讼时效的问题，本院认为，诉讼中刘潇、陈浩锐提供的证据足以证明包括刘潇、陈浩锐在内的业主在2010年11月13日向博朗公司主张过逾期办证违约金，因此刘潇、陈浩锐于2011年7月提起诉讼，并未超过诉讼时效，博朗公司关于起诉已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立。原审法院确定的违约时间的起始时间与双方的合同约定相符，并无不当，应当予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律恰当，审判程序合法，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费100元，由上诉人四川博朗实业发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何志红
审 判 员 郑 红
代理审判员 祝颖哲
二〇一二年十月十日
书 记 员 戴海洋