内蒙古自治区乌海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民一终字第515号上诉人（一审被告）乌海市富源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌海市乌达区。法定代表人李恒，该公司董事长。委托代理人王飞，男，汉族，住乌海市海勃湾区。被上诉人（一审原告）刘真恕，男，汉族，住乌海市海勃湾区。上诉人乌海市富源房地产开发有限责任公司（以下简称富源公司）因与被上诉人刘真恕房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院2015年4月12日作出的（2014）乌勃民一初字第02879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人富源公司的委托代理人王飞，被上诉人刘真恕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年3月2日富源公司与刘真恕签订《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》一份，协议约定富源公司拆迁刘真恕位于海勃湾区黄河西街北1街坊30栋3号总建筑面积为255.74㎡的房屋，调换天顺小区4号楼1、2单元6层面积均为116.09㎡住宅两处，剩余面积23.56㎡，富源公司以每平方米2800元的价格对刘真恕进行补偿；交房日期为该协议签订后18个月即2012年9月3日；临时安置时间为18个月，临时安置费9000元；调换房屋单价3160元／㎡。但刘真恕与富源公司双方在协议实际执行中，以拆迁面积255.74㎡减回迁面积232.08㎡，余23.56㎡，以多平米2800元加拆迁奖励共计87968元补给刘真恕。富源公司曾于2010年5月16日就天顺小区二次开发具体补偿标准下发通知，其中第五条内容为：从签订补偿协议之日起十八个月内每月享受安置补助500元，逾期加倍。富源公司未能如期完工，建设工程直至2013年11月29日才完成竣工验收。2013年12月25日，富源公司以张贴通知方式告知业主办理入住手续。富源公司向刘真恕预交付的两套住宅实际面积均为120.34㎡。双方就房屋交付标准及超出面积补偿标准发生争议，协商无果后，刘真恕诉至法院。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应恪守履行。富源公司于2011年3月2日拆迁刘真恕位于海勃湾区黄河西街北一街坊30栋3号的房产一处，为刘真恕置换天顺小区肆号楼壹／贰单元陆层面积均为116.09㎡住宅两处，并签订《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2010年5月16日，富源公司就产权调换楼层价格及质量标准制作书面承诺，承诺书就房屋装修标准及质量标准等事项进行了明确约定。该承诺书为《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》的组成部分。富源公司交付毛坯房构成合同违约，应承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。现刘真恕主张富源公司按照100元／㎡的价格支付简装修款，而富源公司仅认可按照73元／㎡进行补偿。但富源公司并未向法院举证证实其所主张的事实依据，此外，亦未在本院审理期间申请司法鉴定，其应承担举证不能的法律后果。综上，刘真恕诉请富源公司按其承诺对刘真恕的两套回迁房进行装修或按100元／㎡进行货币补偿的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同约定的交房日期为该协议签订后18个月即2012年9月3日，截止2015年5月29日本案二次开庭，富源公司迟延交房33个月。刘真恕举证的2010年5月16日“通知”中约定补偿协议签订之日起十八个月内每月安置补助金为500元，逾期加倍。刘真恕接受通知内容并与富源公司签订了房屋拆迁补偿安置协议，故以上通知内容对双方均具有法律拘束力。综上，富源公司应向刘真恕支付安置补偿金33000元（计算方式：33个月×1000元／月＝33000元）。置换交易是一种特殊形式的房屋买卖，双方于《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》中就房屋价款、坐落、面积、交付日期等主要内容进行了约定，但并未就交付面积与约定面积不符的处理方式进行明确约定。并且双方在协议中达成新的内容，即以拆迁面积减回迁面积后以多平米2800元补偿，并实际履行。因此该协议为原补偿安置协议的变更与补充，具有法律效力，对双方均有拘束力。现刘真恕实际交付面积为120.34㎡，两处面积共计240.68㎡，但仍未超出富源公司拆迁刘真恕255.74㎡的范围。依据公平原则，刘真恕应就超出面积8.5㎡（120.34㎡×2-232.18㎡＝8.5㎡）按照2800元将相应部分补偿款予以返还，支付金额为23800元（计算方式：8.5㎡×2800元／㎡=23800元）。根据《中国人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、被告乌海市富源房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告刘真恕交付符合承诺装修标准的天顺小区肆号楼壹／贰单元陆层两处房屋。逾期不装修则按100元／㎡对原告进行补偿，补偿款为24068元（120.34㎡×2×100元／㎡=24068元），于交房期限届满后5日内履行；二、被告乌海市富源房地产开发有限责任公司向原告刘真恕支付安置补偿金33000元；三、原告刘真恕向被告乌海市富源房地产开发有限责任公司支付房款23800元；四、以上二、三项折抵后，被告乌海市富源房地产开发有限责任公司向原告刘真恕支付9200元，于本判决书生效后五日内履行完毕。案件受理费1264元（原告已预交），原告承担546元；被告承担718元，被告应于上述付款期限一并给付原告。宣判后，上诉人富源公司不服，向本院提起上诉，认为一审法院对于拆迁安置补助、房屋超出部分差价的事实认定错误。上诉人于2013年己经发出房屋可以交付使用的通知，且其他住户均己入住，被上诉人不领取房屋钥匙不能归责于上诉人。对于房屋超出部分的价款，上诉人与被上诉人在双方自愿签订的《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》以明确约定，应依约3160元／㎡计算。上诉人与被上诉人对房屋装修补偿没有任何协议约定，所有回迁户房屋装修补偿均按73元／㎡计算，因此上诉人对原审判决按100元／㎡标准计算装修补偿不服。综上所述，一审判决认定事实有误，故请求二审法院撤销乌海市海勃湾区人民法院（2014）乌勃民一初字第02879号民事判决，依法予以改判。被上诉人刘真恕辩称，上诉人是合同的违约方，违约者应承担相应的违约责任。上诉人主张被上诉人应按3160元／㎡补缴房屋多出面积的差价不能得到支持。因为双方在拆迁补偿协议约定的该条款已经作废，上诉人实际是按照2800元／㎡的价格征收被上诉人房屋，被拆迁房和回迁房是1㎡置换1㎡，所以对于多出部分的房屋面积亦应按照2800元／㎡进行补缴。双方关于装修的金钱补偿标准没有约定，但上诉人已经承诺对房屋进行装修，上诉人交付未装修的房屋属于违约行为。被上诉人主张的100元／㎡的标准是合适的。经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。以上事实有《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》、产权调换质量标准承诺书、拆迁安置补偿补助方案的通知、建设工程竣工验收报告、交房通知及双方当事人陈述予以佐证，本院依法确认。本院认为，关于上诉人主张对多出协议约定的房屋面积应按双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》中约定的3160元进行补缴的上诉理由，上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权置换）》中明确约定调换房屋单价为3160元／㎡，该协议合法有效，双方当事人应按照该协议行使权利，履行义务。被上诉人主张该条款已经作废，经审查，双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权置换）》中并未作出任何表示证明该条款已经作废，被上诉人亦未能提供其他证据证明其主张成立，故对被上诉人以2800元／㎡补交房屋差价的主张，本院不予支持。被上诉人系通过产权置换方式取得回迁房屋所有权，属于特殊的商品房买卖形式，处理双方当事人在履行协议中产生的纠纷应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，在上诉人与被上诉人对交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符如何处理没有约定的情况下，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由被上诉人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由被上诉人承担，所有权归被上诉人。故被上诉人应按照协议约定的3160元／㎡价格补缴超出应交付房屋面积3%以内（包括3%）部分的房款，剩余部分房款由上诉人承担，所有权归被上诉人所有。关于上诉人主张补偿被上诉人安置补助金的时间应截止至其发出房屋交付使用通知之日即2013年12月25日的上诉理由，经审查，上诉人已于2013年12月25日发出交房通知，被上诉人因房屋交付标准及交付房屋超出协议约定房屋面积补交差价标准发生争议拒绝领房。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”的规定，被上诉人并未对交付房屋质量提出异议，上诉人交付房屋的瑕疵程度亦未达到导致合同目的不能实现的根本性违约。在上诉人发出交房通知后，被上诉人以交付房屋未依约装修及超出协议约定应回迁房屋面积部分按2800元／㎡标准进行补偿拒绝领受房屋造成的损失，属于扩大损失，应由其自行承担。故上诉人的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于上诉人主张的回迁房屋装修补偿应按73元／㎡标准计算的上诉理由，被上诉人主张上诉人应按照100元／㎡装修标准对其进行补偿，但未能提供证据证明该标准的合理性，上诉人主张以73元／㎡标准进行补偿，属其自认。故本院认定上诉人按照73元／㎡价格对被上诉人支付装修补偿。综上所述，原审判决认定事实错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2014）乌勃民一初字第02879号民事判决；二、上诉人乌海市富源房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内对被上诉人刘真恕的回迁房（即天顺小区肆号楼壹／贰单元陆层两处房屋）按照承诺装修标准进行装修。逾期不装修，则在期满后三日内按73元／㎡标准支付被上诉人刘真恕未装修补偿款17569.64元（120.34㎡×2×73元／㎡=17569.64元）；三、上诉人乌海市富源房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内支付被上诉人刘真恕逾期交房的安置补偿金16000元（2012年9月4日至2013年12月25日计16个月×1000元／月=16000元）；四、被上诉人刘真恕于本判决第二项装修期满后三日内向上诉人乌海市富源房地产开发有限责任公司补交天顺小区肆号楼壹／贰单元陆层两处回迁房屋面积差价22010.66元（116.09㎡×3%×2×3160元／㎡=22010.66元）；以上三、四项折抵后，被上诉人刘眞恕应向上诉人乌海市富源房地产开发有限责任公司给付6010.66元，于本判决生效后三日内履行完毕。一审案件受理费1264元，由被上诉人刘真恕承担1015元，由上诉人乌海市富源房地产开发有限责任公司承担249元（被上诉人刘真恕已预交1264元，上诉人于本判决生效后三日内将自己应承担部分支付被上诉人刘真恕）；二审案件受理费1220元，由上诉人乌海市富源房地产开发有限公司承担768元，由被上诉人刘真恕承担452元（上诉人乌海市富源房地产开发有限责任公司已预交1220元，被上诉人刘真恕于本判决生效后三日内将自己应承担部分支付上诉人乌海市富源房地产开发有限责任公司）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 原代理审判员  李世超代理审判员  魏 婕二〇一五年十二月四日书 记 员  扈原晓