沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第01991号
上诉人（原审原告）：沈阳市东陵区南塔街道南塔农工商公司，住所地：沈阳市营城子南塔工业园。
法定代表人：朱连成，该公司董事长兼总经理。
委托代理人：杨兴权，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：邱娜，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王连凤，女，1948年5月22日出生，汉族，个体业主，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：王恩元，男，1951年6月9日出生，汉族，沈阳市沈河区仁杰法律服务所法律工作者。
委托代理人：左辉，女，1982年6月9日出生，汉族，沈阳市沈河区仁杰法律服务所法律工作者。
上诉人沈阳市东陵区南塔街道南塔农工商公司（以下简称南塔农工商公司）因与被上诉人王连凤房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第272号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、审判员姜会军组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭审理了本案，上诉人南塔农工商公司的委托代理人杨兴权、邱娜、被上诉人王连凤的委托代理人王恩元、左辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人（原审原告）南塔农工商公司诉称：被告已在本公司所有权的沈河区文化东路1号的一楼门市房经营数年，2013年6月，原告通知被告续签租赁合同并支付所欠租金，否则，将解除租赁关系。被�接到通知后，拒绝续签租赁合同，也没有支付所欠租金，并继续使用该门市房经营活动。之后，虽然原告多次通知，被告均不予理睬，至今仍在继续占用该房屋。被告的行为侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益不受侵犯，特提起诉讼，请求法院判令解除租赁合同，被告腾退房屋，支付所欠租金11，200元（2013年1月至2014年2月，每月800元，共计14个月），承担本案诉讼费。
被上诉人（原审被告）王连凤辩称：1、南塔农工商公司主体资格不适合，诉讼请求不合理，法院应依法驳回南塔农工商公司的诉讼请求。本案中南塔农工商公司诉王连凤腾房，而南塔农工商公司并非本案诉争房屋的业主，故没有腾房的法定事实。诉争房产系沈阳市南塔服装批发市场楼下门市房15号，而该房屋产权人原系中国鞋城南塔新区管理委员会和答辩人。诉争的门市房15号，1996年12月由中国鞋城南塔新区管理委员会改建而成，当时在改建过程中由使用人王连凤出资改建费用42，000元，因而建设成现在的南塔服装批发市场楼下门市房15号，故该门市房产权人应系中国鞋城新区管理委员会和王连凤共同所有，因此答辩人是诉争房屋的出资建设使用人，也就是共有产权人。因此，南塔农工商公司诉讼答辩人腾房是不合理的，主体资格不适合，法院应依法驳回其诉讼。二、南塔农工商公司诉答辩人欠付租金的诉讼请求没有法律依据，也应一并驳回诉讼。本案中，诉争房屋从改建设后，即1997年1月起一直就由答辩人使用，至2012年12月止，答辩人每月都向市场管理公司交付摊位费用，服从市场管理，因答辩人系该门市房的改建投资者，所以谈不上交付租金这一说法，故请求驳回南塔农工商公司的诉讼请求。三、南塔农工商公司所述的欠房租11，200元不正确，�连凤并不欠南塔农工商公司租金，而王连凤一直交付的摊位使用费交付至2012年12月份。四、当时集资建南塔鞋城的时候，当初计划是卖服装和皮具，当时我们是自愿迁出，类似于回迁安置到门市房的，不是租赁。综上，答辩人系该诉争房屋的改建者，也是投资者，因此南塔农工商公司的诉讼没有法律依据，请求法院依法驳回。
原审法院审理查明：案外人胡桂华系原南塔鞋城大厅内业主，1996年胡桂华等业主集资对大厅进行改建，改建后因包括王连凤在内的部分业主未能在大厅改建后进行安置，后又重新建设一批门市房用于安置业主。1996年11月15日胡桂华作为乙方，中国鞋城南塔新区管理委员会办公室作为甲方，双方签订《鞋城南塔新区大厅前门市房协议书》，约定乙方自愿迁出大厅到门市房营业，将乙方原集资款及补交部分现金共计42，000元作为每个门市房摊位改�费交给甲方，1997年末前甲方不再收取摊位费，管理费、税费按工商、税务规定办理，乙方将原集资手续交回，原协议作废，按有关部门要求，如遇动迁，乙方应无条件服从要求。王胡桂华新门市房房号为13号。1998年4月29日，胡桂华将该门市房屋转让给被告王连凤用于经营日杂批发，期间王连凤先后按200元／月至650元／月标准交纳摊位费至2012年12月，摊位费收取和摊位管理由南塔农工商公司委托沈阳市南塔隆兴商贸中心负责。
原审法院另查，沈河区南塔街道办事处出具证明，证明南塔农工商公司南塔农工商公司曾用名沈阳东陵区五三乡南塔农工商公司，系南塔街道办事处辖区内的集体企业，因历史问题至今尚未取得营业执照，1996年1月，为了建设中国鞋城南塔新区，该公司党委决定设立了南塔新区管理委员会及南塔新区管理办公室两层机构，负责处理南塔新区建设�理工作等相关事宜，该机构为临时机构，南塔新区建设竣工后该两层机构撤销。
原审法院再查，沈阳市南塔隆兴商贸中心法定代表人翟凤柱作为南塔农工商公司委托代理人到庭参加诉讼。
现南塔农工商公司以与王连凤系房屋租赁合同关系为由，要求王连凤按850元／月标准给付所欠租金，并要求与王连凤解除房屋租赁合同、交还房屋，起诉至原审法院。
本案审理过程中，南塔农工商公司表示要求的租金期间为2013年1月至2014年2月，租金标准为800元／月，南塔鞋城日常管理工作现由其下属企业沈阳市南塔隆兴商贸中心接管。
原审法院认为，关于南塔农工商公司的主体资格问题。南塔农工商公司不同于一般企业，系原大队转型后形成的集体所有企业，未取得工商营业执照系历史遗留问题。南塔农工商公司主张中国鞋城南塔新区管理委员会办公室系其临时机构，沈阳�南塔隆兴商贸中心又出具书面意见说明系受南塔农工商公司委托代为收取摊位费，对此王连凤并未提供证据予以反驳，因此对于南塔农工商公司主张其系诉争门市房建设管理单位，原审法院予以采信，南塔农工商公司的主体适格。
关于南塔农工商公司与王连凤之间是否属于房屋租赁合同关系的问题。房屋租赁合同是指出租人提供房屋、承租人交纳租金的租赁合同，本案中南塔农工商公司临时机构与业主之间签订《鞋城南塔新区大厅前门市房协议书》明确约定为由业主交纳改建费、南塔农工商公司建设房屋，并由业主按期交纳摊位费而非租金，因此不符合一般房屋租赁合同的特征。该门市房转让给王连凤后，南塔农工商公司一直未提异议，应视为诉争门市房原业主的权利义务概括性转移给王连凤，虽然南塔农工商公司、王连凤均未提供诉争门市房建设施工的相关手�，但王连凤实际占有使用了诉争门市房，因此应按协议约定交纳摊位费。
关于南塔农工商公司按800元／月的标准向王连凤主张给付所欠费用的问题，南塔农工商公司所主张的费用应为协议约定的摊位费，王连凤已经按650元／月的摊位费标准向南塔农工商公司交纳，现南塔农工商公司未能提供充分证据证明摊位费收取标准应立即涨至800元／月，因此摊位费目前仍按650元／月的标准交纳为宜，故王连凤应给付南塔农工商公司2013年1月至2014年2月的摊位费为9，100元（650元／月×14个月）。
关于南塔农工商公司要求解除与王连凤的租赁合同并收回房屋的诉求。首先，南塔农工商公司、王连凤之间不符合一般房屋租赁合同的特征，其次王连凤未按南塔农工商公司主张的新交费标准交纳摊位费，系双方对新交费标准协商未成所致，因此南塔农工商公司要求解除合同及收回房屋�诉求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告王连凤于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳市东陵区南塔街道南塔农工商公司摊位费人民币9，100元；二、驳回原告沈阳市东陵区南塔街道南塔农工商公司的其他诉讼请求。如被告王连凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，000元，由被告王连凤负担人民币50元，由原告沈阳市东陵区南塔街道南塔农工商公司负担人民币1950元。
宣判后，上诉人南塔农工商公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人之间的门市房租赁合同；判令被上诉人支付所欠租金。上诉理由：一、一审判决对于本案当事人之间究竟属于何种性质的法律关系没有做出认定。上诉人主张门市房是出租给与被上诉人的，被上诉人强调不是租赁关系，界定双方法律关系是本案关键，原被告双方没有回答，一审判决也没有对此明确认定，只模糊代过，回避了对本案核心事实的认定。二、一审判决对本案的几处关键事实认定错误或不清。1、对本案关键证据《鞋城新区大厅门市房协议书》解读错误。一审法院在没有查清没示范形成经过、建筑结构特点以及42，000元款项真实用途的情况下，将协议书解读为“约定业主交纳改建费，上诉人建设房屋，业主按期交纳摊位费而非租金”“该门市转让后……”从而认定被上诉人是诉争门市房的业主而不是承租人，否定双方租赁关系。显然这种解读认定这是片面的，错误的，协议书本身体现不出上述意思。2、对被上诉人交纳42，000元属于“改建费”还是“改建使用费”认定不清。一审法院认为此款项是门市房“改建费”，门市房是以此款项建造的。实际是门市房由大厅一楼橱窗改造得来，是早已存在的结构，无须另建，用途上根本不存在“改建费”，此费用是被上诉人从大厅到门市房更换经营地点所需支付的对价。因此协议中被称为“改建使用费”。一审法院没有弄清楚“改建费”与“改建使用费”的差别。3、将摊位费的租金错误认定为管理费。本案所指的摊位费是鞋城新区的业户租赁使用经营摊位所需支付的对价，虽然在名称上称作摊位费，但其性质就是租金，除此外，上诉人并未另外收取过租金。一审判决将门市房的使用者称作业主，认为按期交纳的摊位费不是租金而是物业管理费，意在肯定被上诉人对诉争门市房拥有产权，这一观点显然与被上诉人诉争门市房完整产权的事实相悖，反证其对摊位费性质的认定是错误的。三、上诉人拥有涵盖诉争房产在内的营业场所的全部产权和土地使用权，一审判决侵犯了上诉人所代表的1234名村民共有产权人的财产权益。上诉人在一审中证明了拥有涵盖诉争门市房在内的鞋城新区营业场所的全部产权和土地使用权。上诉人系集体所有制企业，共1234名村民股东。一审法院不支持上诉人解除合同，即意味着承认被上诉人可以永久使用此门市房，侵犯了上诉人合法权益，以及上千村民共有产权人的财产权益。原判决
书中只用简单两句话阐述驳回理由，不能够定性法律关系，也不能认定事实争议焦点。不具有说服力。四、一审判决对案件受理费的分配有失公平。
被上诉人王连凤辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上述事实，有鞋城南�新区大厅前门市房协议书、摊位使用证明表、营业执照、证明、情况说明、收据、照片及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：上诉人的临时机构与业主之间签订《鞋城南塔新区大厅前门市房协议书》中约定由业主交纳的42，000元是摊位改建费，1997年前不需要交纳摊位费，但1997年后由业主交纳摊位费，该约定不符合一般房屋租赁合同的特征，一审法院对此认定并无不当，涉诉门市房转让给被上诉人后，上诉人一直未提异议，应视为诉争门市房原业主的权利义务概括性转移给被上诉人，涉诉门市房系上诉人建设，但被上诉人实际占有使用诉争门市房，因此应继续交纳摊位费。
关于上诉人提出的双方之间系租赁关系、摊位费是租金的上诉主张，因双方之间不符合一般房屋租赁合同的特征，上诉人也没有提供充分证据�明摊位费即为租金，故其主张依据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，000元，由上诉人沈阳市东陵区南塔街道南塔农工商公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年十月十六日
书 记 员 王可一