广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江鹤法民一初字第620号
原告：叶锡洪。
委托代理人：李增臣，是广东天高律师事务所律师。
委托代理人：黄钦日，是广东天高律师事务所律师。
被告：鹤山市财贸实业集团星晖房地产开发公司。
法定代表人：刘汉星。
被告：鹤山市财贸实业（集团）公司。
法定代表人：刘汉星。
委托代理人：麦和生，是广东鹤明律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司鹤山市支行。
负责人：李小敏。
委托代理人：钟和平。
委托代理人：邓少红。
原告叶锡洪诉被告鹤山市财贸实业（集团）公司（以下简称“财贸公司”）、被告鹤山市财贸实业集团星晖房地产开发公司（以下简称“星晖公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司鹤山市支行（以下简称“农行鹤山支行”）建设用地使用权纠纷一案，本院于2013年9月18日立案受理后，依法由审判员何建通适用简易程序独任进行审判，于2013年10月24日和11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李增臣、被告财贸公司的委托代理人麦和生，第三人农行鹤山支行的委托代理人邓少红到庭参加了诉讼，被告星晖公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案于2013年12月4日转为普通程序，依法组成合议庭，并于2014年1月9日、2014年3月3日和2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李增臣、被告财贸公司的委托代理人麦和生，第三人农行鹤山支行的委托代理人邓少红（2014年1月9日和3月3日开庭到庭）、钟和平（2014年5月8日开庭到庭）到庭参加了诉讼，被告星晖公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。
原告叶锡洪诉称：2009年12月2日，原告叶锡洪与被告星晖公司、被告财贸公司以及第三人农行鹤山支行签订《资产转让协议》，协议中约定由被告星晖公司将涉案土地的国有土地使用权以204万元的价格转让给原告，转让款用于偿还被告财贸公司结欠第三人农行鹤山支行的贷款本息，付款方式由原告直接将转让款支付给第三人。《资产转让协议》签订后，原告按照协议履行支付款项的义务，分两次向第三人指定的账户共划入款项204万元，第三人在收到原告款项后，也按约定对涉案土地注销抵押登记手续，然而被告一却一直迟迟不履行过户手续，将涉案土地登记在原告名下。被告星晖公司、被告财贸公司、第三人与原告签订《资产转让协议》前，他们已经分别于2008年9月10日及2008年12月11日委托江门市鹤山拍卖行有限公司通过登报公示形式对上述土地进行公开拍卖，由于涉案土地存在周边为石材市场及农村、紧邻油库等因数导致其商业价值不高，在第一次公开拍卖后第二次公开拍卖前，拍卖的参考价调整为保留价204万元，涉案土地最后依然未能成交。上述《资产转让协议》是在涉案土地公开拍卖后流拍的情况下签订的，是四方当事人的真实意思表示，并且被告星晖公司的转让行为并没有违反法律法规，因此，《资产转让协议》是成立且有效的合同。原告已经按照合同履行付款义务，但被告却拒不履行将涉案土地过户登记到原告名下的义务。故原告提起诉讼，请求法院判令：一、依法确认原告与被告财贸公司、被告星晖公司、第三人农行鹤山支行于2009年12月2日签订的《资产转让协议》成立且有效；二、本案诉讼费用由两被告承担。
被告财贸公司辩称：一、财贸公司现已歇业，该公司原来的人已经流失或退休，现在财贸公司归市工联公司负责，该土地不能办证的原因是：1、转让协议签订后，按照协议的要求办证时，要给主管部门审批，国资办看过协议的价格是204万元，当时国资办批复是按照评估地价公开转让，评估地价为490多万，转让价与评估价金额相差很大，国资办不同意其过户；2、2004年6月29日国资办批复被告的申请，同意土地使用权转让来偿还款项给第三人农行鹤山支行，批复是按照评估价同意转让，评估是2007年才评估的，转让是2009年12月，按照相关规定，经评估后一年内土地使用权就要转让，超过一年就要对土地进行重新评估，2009年按照204万元的价格转让，与土地的价格不符；二、财贸公司认为合同无效，因为没有经主管部门同意；三、原告可以退回土地给财贸公司，财贸公司同意调解，并支付相应的利息。
被告星晖公司无答辩，在举证期限内没有证据提供。
第三人农行鹤山支行陈述称：《资产转让协议》的签订是各方当事人的真实意思表示，内容合法，协议约定农行鹤山支行的义务是在全额收到转让款后办理注销抵押登记手续，而事实上农行鹤山支行已按照协议约定注销抵押登记，有关事实原告在起诉中均已确认，至于涉案土地使用权过户手续与费用均与农行鹤山支行无关，原告主张的诉讼请求与农行鹤山支行无关，农行鹤山支行不承担任何责任。
经审理查明：1999年1月18日，财贸公司、星晖公司和中国农业银行鹤山市支行一起签订农银抵借字990101号《最高额抵押担保借款合同》，约定财贸公司向中国农业银行鹤山市支行借款220万元，借款期限为1999年1月18日至2003年1月18日，星晖公司以其财产（即位于沙坪镇玉桥仓边的13365平方米土地使用权，证号为鹤国用［市］第970326号）作抵押担保。
2000年12月28日，被告财贸公司与中国农业银行鹤山市支行签订《借款合同》，约定：贷款人中国农业银行鹤山市支行同意向借款人财贸公司发放238万元的贷款，借款期限为2000年12月29日至2001年12月28日止，本合同是农银抵借字990101号最高额抵押担保合同的主合同。
2000年12月29日，中国农业银行鹤山市支行向被告财贸公司发放贷款238万元，上述贷款到期后，被告财贸公司没有向中国农业银行鹤山市支行偿还贷款及利息。
被告星晖公司提供的抵押财产是位于鹤山市沙坪镇玉桥仓边的土地，土地证号为鹤国用［市］第9703**号，使用权面积为13365平方米，权利人为鹤山市财贸实业集团星晖房地产开发公司，土地使用权类型为划拨，原宗地号为010111295，现宗地号为440784001011GB00841，该宗地已办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行鹤山支行，抵押面积为13365平方米，抵押证号为鹤国土（1998地押字）第139号，抵押期限为1999年1月18日至2003年1月18日。
2004年1月29日，鹤山市资产管理委员会办公室出具鹤资办（2004）46号《关于土地转让的批复》，内容为：“市财贸实业集团星晖房地产公司：你公司于2004年5月送来《关于土地转让的申请报告》收悉。经研究，批复如下：一、同意你公司转让位于沙坪镇玉桥仓边的土地（国有土地使用证号为：鹤国用［市］第970326号，面积13365平方米）；二、待转让的土地须经具有合法资质的中介机构评估，以评估价为转让底价进行公开转让；三、转让收入用于偿还银行借款；四、按国家规定缴交有关税费；……”。
2007年5月12日，鹤山市财贸实业集团星晖房地产开发公司委托鹤山市方正地价评估有限公司对其位于鹤山市沙坪镇玉桥仓边土地的土地使用权（证号为鹤国用［市］第970326号）进行评估，鹤山市方正地价评估有限公司于2007年5月17日作出鹤方正地估（2007）第A055号《土地估价报告》，估价结果：项目名称为鹤山市财贸实业集团星晖房地产开发公司沙坪镇玉桥仓边土地使用权咨询评估报告；估价日期为2007年5月12日至2007年5月17日；估价结果为出让商住使用权价格为4958415元，出让工业使用权价格为3889215元，最小应补出让金为1069200元。
2008年9月2日，中国农业银行鹤山市支行、财贸公司、星晖公司、江门市鹤山拍卖行有限公司一起签订《委托拍卖合同》，约定将位于鹤山市沙坪镇玉桥仓边的国有土地使用权（证号为鹤国用［市］第970326号）进行拍卖，拍卖价为5046600元，拍卖时间为2008年9月10日。
2008年9月3日，江门市鹤山拍卖行有限公司在《江门日报》刊登拍卖公告，内容为：“受有关单位委托，我公司定于2008年9月10日上午10点正，在本公司拍卖厅公开拍卖以下标的：位于鹤山市沙坪镇玉桥仓边国有土地使用权（规划为商住用地），面积13365平方米，参考价：504.66万元。（保证金：50.50万元），（上述标的的产权登记、过户或使用等一切风险由买受人承担，过户税费按成交之日国家相关规定标准计算各自承担，过户手续由买受人自行办理）。……”。
2008年9月10日，江门市鹤山拍卖行有限公司在其公司的拍卖厅就鹤山市沙坪镇玉桥仓边国有土地使用权（证号为鹤国用［市］第970326号）举行公开拍卖，因无人应价竞买而未能成交。
2008年11月10日，中国农业银行鹤山市支行对本案涉案土地的过户费用进行预测，预计买方需承担的过户费用合共2206700元（以土地评估价5046600元成交，其中包括应补土地出让金1069200元、应征收闲置费580041元、过户税费等）。
2008年12月3日，中国农业银行鹤山市支行、财贸公司、星晖公司、江门市鹤山拍卖行有限公司再次签订《委托拍卖合同》，约定将位于鹤山市沙坪镇玉桥仓边的国有土地使用权（证号为鹤国用［市］第970326号）进行拍卖，起拍价为2040000元，拍卖时间为2008年12月10日，拍卖标的的所有过户税费均由买受人承担（包括但不限于应由买卖双方承担的一次或多次过户税费、土地出让金、评估费、闲置费等）。
2008年12月4日，江门市鹤山拍卖行有限公司在《江门日报》刊登拍卖公告，内容为：“受有关单位委托，我公司定于2008年12月11日上午10点正，在本公司拍卖厅公开拍卖以下标的：位于鹤山市沙坪镇玉桥仓边国有土地使用权（规划为商住用地），面积13365平方米，参考价：204万元。（保证金：20.4万元），（上述标的的产权登记、过户或使用等一切风险由买受人承担，所有过户税费及过户手续由买受人负责）。……”。
2008年12月11日，江门市鹤山拍卖行有限公司在其公司的拍卖厅就鹤山市沙坪镇玉桥仓边国有土地使用权（证号为鹤国用［市］第970326号）举行公开拍卖，因无人应价竞买而未能成交。江门市鹤山拍卖行有限公司于2008年12月15日复函中国农业银行鹤山市支行、财贸公司、星晖公司，内容为：“……，根据委托，我公司已于2008年12月11日在本公司拍卖厅举行第二次公开拍卖，因无人应价竞买而未能成交。据客户反映及我司调查所得：第一，该标土地评估为商业开发用地，但周边现为石材市场及农村，商业开发价值不高；第二，该标的紧邻油库，属储存危险品地块，影响标的的商业价值；另外由于该地块已弃荒多年，水电、地块平整等五通一平尚未实现，即使客户购买后仍未能立即投入使用，影响了开发商的购买意欲。鉴于上述因素影响，我司现申请将标的退回，请求降价后再行拍卖，我司将继续努力寻找目标客户”。
2009年4月29日，中国农业银行鹤山市支行的企业名称变更为中国农业银行股份有限公司鹤山市支行。
2009年12月2日，星晖公司、财贸公司、农业鹤山支行和叶锡洪共同签订《资产转让协议》，约定：星晖公司转让位于鹤山市沙坪镇玉桥仓边（面积13365平方米）的国有土地使用权给叶锡洪，转让价格2040000元，转让款全部用于偿还财贸公司结欠农业鹤山支行的贷款本息；上述资产按现状转让，所有过户税费（包括但不限于由买卖双方承担的过户税费，土地测绘费、土地平整费、补交的土地出让金等），过户风险和在过户过程中被第三方查封的风险全部由叶锡洪承担，所有的确认过户手续由叶锡洪自行办理，农业鹤山支行只负责解除抵押登记手续，若办理确权至叶锡洪名下后的产权证所记载的面积出现差异，以最后记载的面积为准，转让价格不变，互不追究任何一方责任；叶锡洪分两次支付款项，在2009年12月10日前向农业鹤山支行支付人民币1000000元，在2010年1月20日前向农业鹤山支行支付人民币1040000元。
合同签订后，原告叶锡洪按期向第三人农行鹤山支行支付204万元款项。
鹤山市财贸实业集团星晖房地产开发公司的经济性质是全民所有制。
上述事实有原、被告、第三人的陈述及提供的证据及本院依法调取的证据相互印证和证实，足以认定。
本院认为：本案为确认合同有效纠纷。本案争议的焦点是原告与两被告及第三人签订的《资产转让协议》是否有效。首先，《资产转让协议》是星晖公司、财贸公司、农业鹤山支行和叶锡洪共同签订，是当事人的真实意思表示；其次，《资产转让协议》中的转让的涉案土地使用权属国有资产，鹤山市资产管理委员会办公室作出的鹤资办（2004）46号《关于土地转让的批复》中已同意星晖公司转让其位于沙坪镇玉桥仓边的土地（国有土地使用证号为：鹤国用［市］第970326号，面积13365平方米）用于清还银行借款；第三，涉案土地使用权转让的价格符合当时的市场价格，没有导致国有资产的流失。由于涉案土地使用权委托江门市鹤山拍卖行有限公司二次公开拍卖，最后拍卖的底价是2040000元（不包括过户费用和应补的土地出让金），仍没有人应价，导致最终流拍，综合考虑当时的土地现状，二次拍卖流拍等情况，可推知涉案土地使用权的价格不可能高于2040000元（不包括过户费用和应补的土地出让金），原告叶锡洪以2040000元的价格，并以承担该土地使用权的过户费用和应补的土地出让金为条件，经土地抵押权人农行鹤山支行同意，才受让涉案土地使用权。综上，原告叶锡洪受让的涉案土地使用权的价格符合当时的市场价格，涉案土地的转让没有损害国家利益；最后，涉案土地的转让没有违反法律、行政法规的强制性规定。综上所述，星晖公司、财贸公司、农业鹤山支行和叶锡洪共同签订的《资产转让协议》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，故《资产转让协议》是合法有效的，且依法成立的合同，自成立时生效。原告叶锡洪请求确认原告与两被告及第三人农行鹤山支行于2009年12月2日签订的《资产转让协议》成立且有效，该请求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
确认原告叶锡洪与被告鹤山市财贸实业（集团）公司、被告鹤山市财贸实业集团星晖房地产开发公司、第三人中国农业银行股份有限公司鹤山市支行于2009年12月2日签订的《资产转让协议》成立且有效。
本案受理费100元，由被告鹤山市财贸实业（集团）公司和被告鹤山市财贸实业集团星晖房地产开发公司共同负担（受理费原告已预交23120元，被告负担的受理费直接支付给原告，本院不再收退，原告多交的受理费23020元由本院退回给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分上诉请求金额向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何建通
审 判 员 易钊锋
人民陪审员 顾静漪
二〇一四年五月九日
书 记 员 吕美珊