湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0121民初3851号
原告（反诉被告）：湖南永德置业有限公司，住所地：长沙经济技术开发区盼盼路8号。
法定代表人：唐晓芝，经理。
委托诉讼代理人：王智斌，男，1981年12月16日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系该公司员工。
委托诉讼代理人：丁西艺，湖南若华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖南晨泽商贸有限公司，住所地：长沙经济技术开发区螺丝塘路68号星沙国际企业中心2栋202号。
法定代表人：颜光玉，董事长。
委托诉讼代理人：聂玲，湖南湘商律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南永德置业有限公司（以下简称永德置业公司）与被告（反诉原告）湖南晨泽商贸有限公司（以下简称晨泽商贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告（反诉被告）永德置业公司请求本院判令：解除永德置业公司与晨泽商贸公司签订的两份《长沙县商品房买卖合同》；要求晨泽商贸公司支付违约金500354元；要求晨泽商贸公司支付永德置业公司为本次交易支付的税费等82886.43元。
被告（反诉原告）晨泽商贸公司答辩要点及反诉请求：同意解除合同，晨泽商贸公司无违约行为，不应承担违约金及税费；要求永德置业公司返还所有购房款、契税、维修基金，合计1414017.66元，并按银行同期贷款利率支付自2014年10月20日起的利息。
原告（反诉被告）永德置业公司反诉答辩要点：在扣除违约金后，同意退还所有购房款、契税和维修基金，永德置业公司无违约行为，应由晨泽商贸公司承担违约责任。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实
2014年10月20日，永德置业公司与晨泽商贸公司签订了两份《长沙县商品房买卖合同》（合同编号分别为：20130190102、20130190202），双方约定，永德置业公司将位于长沙县星沙国际企业中心第2号厂房102房、202房出卖给晨泽商贸公司，102号房屋价格1836936元、首付646936元，202号房屋价格1498758元、首付528758元。两份合同签订后，晨泽商贸公司向永德置业公司足额支付了102、202号房屋首付款1175694元、其他费用8740元，向职能部门支付了102号房契税74395.94元、房屋维修基金46669元，向职能部门支付了202号房契税60699.72元、房屋维修基金47819元。102、102号房屋至今尚未交付，亦未办理产权转移登记手续。永德置业公司、晨泽商贸公司同意在2017年3月9日解除本案两份《长沙县商品房买卖合同》，并相互协助办理注销房屋网签备案、退还契税和维修基金等事宜。
二、双方当事人有争议的事实
合同的违约方。永德置业公司认为，晨泽商贸公司因其自身原因导致未能获得银行贷款，也未在约定的期限内以其他方式履行付款义务，违反了合同约定，构成违约，而永德置业公司已履行了办理房屋网签备案等手续的义务，无违约行为，永德置业公司对此提交了《长沙县商品房买卖合同》、律师函、短信发送记录、通话录音、中国银行长沙县星沙板仓路支行出具的《湖南晨泽商贸有限公司在我行申请授信处理意见》及案外人的买卖合同等予以证明。晨泽商贸公司认为，永德置业公司未办理房屋的网签备案登记，未履行协助办理银行贷款义务，导致贷款未能发放，构成违约，晨泽商贸公司就此申请法院调查取证。
本院认为，本案两份《长沙县商品房买卖合同》均在第6条、第7条中就付款方式、责任承担进行了约定，概括如下：第6条第2款第1项约定，买受人以银行按揭方式付款的，应于合同签订之日交付首付款，剩余房款向银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在签订本合同后7日内将申请办理银行按揭所需的全部资料提交按揭银行，同时办理按揭的相关手续，并按要求交清相关款项和费用。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第7条处理。第6条第2款第3项约定，因买受人原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知书之日起7日内，以自有资金或者其他方式支付，不承担本合同第7条约定的违约责任；买受人逾期不付款的，出卖人在15日内有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房款15%的违约金，出卖人在合同解除之日起7日内扣除违约金后将已付款无息退还给买受人。第6条第2款第4项约定，因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。第6条第2款第5项约定，因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在收到出卖人通知之日起7日内以自有资金或者其他方式支付，逾期，任何一方均可单方解除合同，出卖人在合同解除后7日内应退还已付款及中国人民银行公布的同期活期存款利率付给的利息。第7条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期未超过60日，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；任何一方解除合同的，都应当在解除合同的事实发生之日起10日内，双方持解除合同的书面文件到长沙县住房保障局办理解除合同的相关手续，否则，另一方可不承担违约责任，并要求对方赔偿相应的损失。
根据上述约定，晨泽商贸公司应履行的主要付款义务为：按期向银行提交办理按揭所需资料；贷款不足或未获贷款的，按期以自有资金支付尾款。永德置业公司就款项支付应履行主要义务为：协助办理银行按揭贷款；在贷款不足或未获贷款的情况下，向买受人发出通知。因此，本项争议主要审查两个问题，第一，银行贷款至今未成功办理的违约责任。第二，房屋尾款至今未支付的违约责任。
首先，关于银行贷款至今未成功办理的违约责任问题。永德置业公司和晨泽商贸公司在办理银行按揭上均有合同义务，双方均主张对方违约行为成立，应分别就法律事实成立提交证据予以证明。永德置业公司提交的短信、电话沟通记录，能证实双方曾就银行贷款的资料问题进行过沟通，但尚不足以证明晨泽商贸公司未提供全部的按揭资料，存在未提交全部按揭资料的违约行为；永德置业公司提交的中国银行长沙县星沙板仓路支行出具的《湖南晨泽商贸有限公司在我行申请授信处理意见》，仅能证实在2016年7月15日之前，晨泽商贸公司无法在中国银行长沙县星沙板仓路支行通过贷款审批，房屋商业贷款，在不同时期、不同银行，均有不同的放款政策及审批条件，而本案《长沙县商品房买卖合同》又并未约定贷款经办银行，不排除晨泽商贸公司在其他银行获得贷款的可能，故永德置业公司提交的证据尚不足以证实晨泽商贸公司因其自身原因导致无法获得银行贷款。晨泽商贸公司申请法院调查取证，所调取的涉案房屋信息，已载明房屋购买人登记为晨泽商贸公司，故晨泽商贸公司主张永德置业公司未办理网签等手续导致贷款发放不能的主张，也不能成立。
其次，关于房屋尾款至今未支付的违约责任问题。根据永德置业公司提交的证据及案件事实，能证明永德置业公司已通过发送律师函、电话通知及提起诉讼的方式，向晨泽商贸公司提出了以自有资金支付房屋尾款的通知，根据合同约定，晨泽商贸公司应在接到通知后15天内履行付款义务，而晨泽商贸公司未在约定的期限及合理的期限内履行付款义务，构成违约。
综上，本院认为，在银行贷款未成功办理一事上，尚不能认定永德置业公司、晨泽商贸公司存在违约行为，但在支付房屋尾款一事上，晨泽商贸公司有义务在合同约定期限或催告后的合理期限内进行支付，晨泽商贸公司至今未付，未付了约定义务及法定义务，构成违约。
判决的理由与结果
本院认为，一、永德置业公司与晨泽商贸公司协议解除合同，本院予以支持，本案《长沙县商品房买卖合同》（合同编号分别为：20130190102、20130190202）于2017年3月9日解除。
二、合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，恢复原状。永德置业公司应向晨泽商贸公司退还已收取的房屋首付款1175694元及其他费用8740元，晨泽商贸公司应协助永德置业公司办理涉案房屋的网签注销等消灭房屋权利负担的手续。晨泽商贸公司缴纳的房屋维修基金由长沙县物业管理办公室收取，契税由长沙县地方税务局收取，永德置业公司虽无直接退还责任，但有协助晨泽商贸公司办理两项费用退还手续的义务，如未履行协助义务造成晨泽商贸公司损失的，应承担赔偿损失等违约责任，双方就履行协助退还义务发生争议的，可另行途径解决。
三、当事人违约给对方造成损失的，应承担赔偿损失的违约责任。晨泽商贸公司存在未支付房屋尾款的违约行为，永德置业公司要求其承担损失赔偿的违约责任，本院予以支持。永德置业公司主张按合同总价款的15%承担违约金，同时主张了公司税费损失82886.43元，晨泽商贸公司对此不予认可。本院认为，违约金兼具弥补损失及惩罚违约方的功能，其数额的认定既不能过分高于实际损失，符合公平原则，也要尊重当事人意思自治，约束违约方。根据此原则，本院认为，首先，本案两份《长沙县商品房买卖合同》第6条就贷款不足或未办理所约定的违约责任承担，不符合公平原则，如系晨泽商贸公司的原因，需以其自有资金支付，逾期未付导致合同解除的，应按总价款的15%承担违约金，而如系永德置业公司的原因，则晨泽商贸公司必须继续履行合同，就同一事由约定的违约责任，双方权利义务不对等，有违公平原则，本院对永德置业公司主张合同解除时按总价款15%计算违约金不予支持，而根据本案《长沙县商品房买卖合同》第11条的约定，永德置业公司逾期交房时，如合同继续履行，违约金按已付款每日万分之二计算，解除合同时，按已付款2%计算，以该条约定内容酌情调整晨泽商贸公司违约金的负担，较为公平、合理。其次，永德置业公司主张为本次交易支付了82886.43元的税费，在合同无法履行的情况下，属于损失范畴，本院认为，永德置业公司提交的证据尚不能证明所交纳的税费因履行本案合同所产生，不予支持。然后，本案违约责任的承担，除考虑符合合同约定外，还应考虑房屋市场价格变动带来的影响，双方于2014年10月份签订合同时，102房单价为4329.64元/㎡、202房单价为3447.64元/㎡，到2017年3月9日双方协议解除合同时，涉案房屋所在区域的房屋市场价格已全部上浮，涉案房屋因市场变动所发生的增值以及永德置业公司收取资金后取得的资金占用利益，属于合同解除后，永德置业公司能够获取的利益，且该利益数额，根据长沙县住房保障局发布的2017年2月涉案房屋所在地的房屋市场均价进行推算，已大于晨泽商贸公司应负担的违约金合理数额，根据损益相抵原则，本院认为，晨泽商贸公司虽未在合理期限内支付尾款，但其违约行为应承担的合理违约金数额已少于合同解除后永德置业公司可以获得的利益，故本院不再支持永德置业公司要求晨泽商贸公司支付违约金的主张。
四、违约责任由守约方主张，违约方不具有主张守约方承担违约责任的权利，无证据证明永德置业公司在本案中存在违约行为，本院对晨泽商贸公司要求永德置业公司赔偿损失的请求，不予支持。
因此，永德置业公司与晨泽商贸公司之间合同解除，永德置业公司应退还已收房款及其他费用，履行协助办理退还房屋维修基金、契税的义务。晨泽商贸公司应协助永德置业公司办理房屋网签备案注销等手续，消灭合同已履行部分对涉案房屋产生的权利负担。永德置业公司要求晨泽商贸公司承担违约金的请求，晨泽商贸公司要求永德置业公司赔偿损失的请求，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖南永德置业有限公司与被告（反诉原告）湖南晨泽商贸有限公司于2014年10月20日签订的两份《长沙县商品房买卖合同》（合同编号分别为：20130190102、20130190202）于2017年3月9日解除，合同未履行部分，不再履行，被告（反诉原告）湖南晨泽商贸有限公司应协助办理涉案房屋的网签备案注销等手续，消灭合同已履行部分对房屋产生的权利负担;
二、限原告（反诉被告）湖南永德置业有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）湖南晨泽商贸有限公司退还房屋首付款1175694元及其他费用8740元，并协助被告（反诉原告）湖南晨泽商贸有限公司办理房屋维修基金及契税的退还手续；
三、驳回原告（反诉被告）湖南永德置业有限公司其他的本诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）湖南晨泽商贸有限公司其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9633元，反诉受理费14500元，合计24133元，由原告（反诉被告）湖南永德置业有限公司负担9633元，由被告（反诉原告）湖南晨泽商贸有限公司负担14500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 黄 彪
人民陪审员 高 榕
人民陪审员 贺冬良
二〇一七年四月十四日
代理书记员 钟文杰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。