广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终5025号
上诉人（原审被告）：张艳阳，男，1972年9月7日出生，汉族，住湖北省枝江市。
委托诉讼代理人：陈跃龙，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨惠娴，广东登鼎律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：区锦洪，男，1959年12月5日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘伟荣，广东铭致律师事务所实习律师。
上诉人张艳阳与被上诉人区锦洪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人张艳阳的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回区锦洪的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审认定区锦洪锁门时间不确定，判决张艳阳支付2015年7月1日至2016年3月31日期间的全部租金事实不清。1.张艳阳申请一审法院调取证据，一审法院到中山市公安局古镇分局曹步派出所（以下简称曹步派出所）仅调出一份笔录，但该笔录显示涉案厂房于2015年7月11日被人砸烂玻璃大门，报案人为严俊汀而非张艳阳，可证明当时涉案厂房处于严俊汀的管理控制之下。2.录音材料中，严俊汀明确表示其通过锁门的方式阻止张艳阳对机器正常使用，侵害了张艳阳对厂房的正常使用及经营，针对涉案厂房，张艳阳无法正常使用的情况下，不应支付相应的租金费用。二、一审判决适用法律错误。张艳阳一审提交的证据足以证明2015年7月11日前被区锦洪收回出租物。区锦洪起诉要求张艳阳承担相应的租金，其应当举证证明张艳阳对出租厂房具有正常使用和经营，而非推定张艳阳对厂房能够正确使用。
被上诉人区锦洪答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，张艳阳的上诉意见没有事实及法律依据。一、本案是租赁合同纠纷，区锦洪将租赁物交付给张艳阳，已经完成了租赁合同出租方的合同义务。张艳阳的义务是按期支付租金。在租赁合同履行过程中，张艳阳存在违约行为。二、关于严浚汀是否锁门的行为，不属于本案的关键事实。张艳阳在履行租赁合同的过程中，因为其拖欠租金及其自身经营行为的损失，却要求区锦洪予以赔偿，不合情理。区锦洪从来没有干涉张艳阳对租赁厂房的使用。三、区锦洪认为一审判决不予支持解除合同不当，因为区锦洪是在合同终止前就提出解除合同，只是因为在案件审理过程中，合同期限到期，所以不能认定区锦洪的请求于法无据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
区锦洪于2016年3月3日向一审法院起诉请求：1.解除区锦洪与张艳阳于2014年11月11日签订的租赁合同，张艳阳将位于中山市古镇镇曹二东岸北路399号至401号雅威工业园物业交还给区锦洪；2.张艳阳向区锦洪支付自2015年7月1日起所产生的租金85665元及利息（利息自2015年7月1日起按月息2%暂计至起诉之日为10279.8元，以实际清偿日为准）；3.区锦洪没收张艳阳的保证金30000元。一审诉讼中，区锦洪变更并明确第二项诉讼请求为：张艳阳从2015年7月1日起至实际归还租赁物之日止按每季度28555元支付租金，即从2015年7月1日起到合同解除之日（判决生效之日）止计算租金及利息，之后计算占用费，标准都是每季度28555元。
一审法院认定事实：2014年11月11日，区锦洪委托案外人严俊汀与张艳阳签订租赁合同，约定区锦洪将其名下位于中山市古镇镇曹二东岸北路399号至401号雅威工业园物业租赁给张艳阳开办纸箱工厂，租期从2014年3月31日至2016年3月30日止；保证金（押金）30000元，合同期满经双方验收合格（凭单）无息退还给张艳阳；张艳阳自2014年4月1日起按季度交租，每季度租金28555元，每季度5号前交清当季租金及上季水电费，超过当月5号没有交清租金及水电费，区锦洪有权采取停电处理，逾期超过五天（含五天）视为张艳阳根本违约；合同期满或中途退出，张艳阳须缴清费用及维修损失物件清理干净杂物，否则维修费和清洁费用一律在押金中扣除；区锦洪违约则退回30000元押金给张艳阳，另外赔偿30000元；张艳阳违约则区锦洪没收押金30000元；张艳阳退出时可以将所租赁车间里属于张艳阳的活动物搬走等内容。严俊汀、张艳阳分别在合同上签名，两人的签名上还分别加盖了中山雅威灯具有限公司财务专用章、中山市竟成印刷材料有限公司公章。前者于2004年变更名称为中山市鸿立电器照明工程有限公司，并于2005年注销，其投资人兼法定代表人蔡焕香确认上述租赁合同的权利义务归属于区锦洪；后者也确认上述租赁合同的权利义务归属于张艳阳。同日，张艳阳交纳押金30000元。区锦洪按约向张艳阳交付上述租赁物。2015年4月3日，张艳阳交纳当年4月、5月、6月的租金28555元。之后，张艳阳的工厂停工，区锦洪以张艳阳未交清租金为由采取锁门措施阻止张艳阳从上述租赁物内搬走机器设备等财产。区锦洪、张艳阳因租金问题协商未成，区锦洪于2016年3月3日诉至一审法院，提出上述诉讼请求。
张艳阳就同一事实亦于2016年4月5日诉至一审法院[案号为（2016）粤2072民初912号]，张艳阳在该案中起诉请求判令：1.解除双方租赁合同；2.区锦洪向张艳阳返还保证金30000元，按合同约定赔偿30000元，并返还张艳阳已支付的2015年6月租金9500元和机器设备（价值8万元）。该案诉讼中，张艳阳明确主张双方合同解除时间为2015年6月9日，并要求区锦洪按法院查封清单返还机器设备。一审法院于2016年4月27日作出（2016）粤2072民初912号民事裁定，裁定将该案并入本案中一并审理。
一审法院另查明：2016年3月15日，一审法院依据区锦洪的申请，对张艳阳价值125944.8元的财产采取保全措施，查封了张艳阳所有的直板机等财产一批（详见查封财产清单），并保存于上述租赁物内，由区锦洪和严俊汀负责保管。
一审法院又查明：2016年6月8日，一审法院依据张艳阳的申请向曹步派出所调取到严俊汀的询问笔录，该笔录反映严俊汀因其所在的中山市古镇镇曹二东岸北路401号门市于2015年7月11日0时许被人砸烂玻璃大门，遂于同日9时向该派出所报案的情况。张艳阳确认笔录的真实性，且认为从严俊汀报案的情况可知，2015年7月11日，区锦洪已收回门市，并且将门市关门，同时也证明在该日前，张艳阳已没有对门市进行使用，故不存在支付费用的问题。区锦洪确认笔录的真实性，但主张与本案无关。
一审法院认为：区锦洪与张艳阳签订的租赁合同合法有效。因案涉租赁合同已于2016年3月30日期满，双方的合同权利义务终止，故区锦洪和张艳阳要求解除合同的诉请，于法无据，一审法院均不予支持。区锦洪主张张艳阳自2015年7月起拖欠租金，张艳阳辩称区锦洪于2015年6月9日已收回案涉租赁物，是区锦洪违约，张艳阳没有拖欠租金，在张艳阳提供的录音中，严俊汀表达是因为张艳阳没有交清租金故锁门以防止其搬走机器设备，没有赶走张艳阳的意思，张艳阳也承认自己逾期未交租违约，且录音内容并没有反映锁门的具体时间，而张艳阳提供全部证据也无法形成完成证据链予以证实，故对其抗辩，一审法院不予采纳。张艳阳逾期未交租，构成违约，应承担违约责任。区锦洪依约有权没收张艳阳的押金30000元。对张艳阳要求区锦洪返还保证金（押金）30000元、赔偿30000元及返还2015年6月租金9500元的诉请，一审法院不予支持。区锦洪要求张艳阳按每季度租金28555元支付拖欠的租金85665元（2015年7月1日至2016年3月30日共三个季度），并从逾期交租之日起至清偿之日止计付利息的诉请有理，一审法院予以支持，但利息应按中国人民银行同期贷款利率从每期租金逾期之日起分别计算。合同期满后，区锦洪要求张艳阳返还案涉租赁物，并按合同约定的租金标准支付自2016年3月31日起至实际返还之日止的房屋占有使用费的诉请有理，一审法院予以支持。张艳阳要求区锦洪按法院查封清单返还机器设备，但因该批机器设备已由一审法院依法查封，区锦洪无权处分，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张艳阳于一审判决发生法律效力之日起七日内向区锦洪返还位于中山市古镇镇曹二东岸北路399号至401号的雅威工业园物业；二、张艳阳于一审判决发生法律效力之日起七日内向区锦洪支付租金85665元，并按中国人民银行同期贷款利率从逾期交租之日起至清偿之日止计付利息（其中2015年7月-9月的租金28555元从2015年7月6日起计算；2015年10月-12月的租金28555元从2015年10月6日起计算；2016年1月-3月的租金28555元从2016年1月6日起计算）；三、张艳阳于一审判决发生法律效力之日起七日内按每季度28555元的标准支付自2016年3月31日起至实际返还上述租赁物之日止的房屋占有使用费给区锦洪；四、区锦洪没收张艳阳所交押金30000元；五、驳回区锦洪的其他诉讼请求；六、驳回张艳阳的全部诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2818元，减半收取1409元，保全费1150元，合计2559元，由张艳阳负担（该费用区锦洪已预交，一审法院不作退还，张艳阳于履行中迳付区锦洪）。另案案件受理费3290元，减半收取1645元，由张艳阳负担（已预交）。
二审中，双方当事人未向本院提交新证据。
本院二审期间到涉案厂房现场调查，区锦洪已将法院查封的张艳阳的机器设备挪到一个角落摆放，涉案厂房区锦洪已收回使用。区锦洪称，由于查封张艳阳的机器设备存放在厂房中间浪费空间资源，其跟查封法官进行沟通，询问是否可以将机器设备移到一边摆放，法官答复可以，但不能移出租赁场所外，并保证清单上的物品齐全即可。故其于2016年6月将查封的设备挪到涉案厂房的一个角落里，并保证查封清单上的所有物品仍在现场。由于物品仅占用租赁厂房很少一部分地方，故区锦洪变更诉讼请求为从2016年6月起至张艳阳的查封物品不再占用租赁厂房之日期间的租金标准变更为每月700元。张艳阳确认查封清单上的物品大部分仍在现场内，但认为是区锦洪擅自移动其物品，其不应支付租金及占有使用费。
2015年11月16日，张艳阳与区锦洪的员工严俊汀的通话录音中，严俊汀在录音中称：“门锁是因为你没交租、你房租交到六月，……我看了一下，反正你现在算起来有四、五个月没交了……超过五天，就属于你违约，违约的话，那你违约，要没收押金，你机器那么大，不可能赶你走，你现在已经四五个月没交租了……是啊，那你五号不给，九号就是要锁门啊”。
另，张艳阳一审期间向一审法院申请调取曹步派出所张艳阳、严俊汀、梁荣仔于2015年7月6日、2016年2月6日、2016年2月15日所作的笔录，拟证明区锦洪于2015年6月9日将涉案厂房锁了，已收回租赁物。一审法院向曹步派出所调取相关证据，但派出所仅向一审法院提供了严俊汀于2015年7月11日的笔录一份，并将相关调查证据的情况如实告知张艳阳，张艳阳对此没有异议，并称其自行前往曹步派出所查看笔录。张艳阳二审期间，又以同一理由向本院提出调取上述笔录的申请。
除上述事实外，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2016年6月区锦洪已收回涉案厂房，故其一审诉求张艳阳返还租赁厂房的诉求，本院不予支持。本案二审争议的主要焦点为：一、张艳阳主张区锦洪已于2015年6月9日收回涉案厂房的事实是否成立；二、张艳阳应否向区锦洪支付租金及占有使用费。
关于焦点一：张艳阳称区锦洪已于2015年6月9日收回厂房，侵害了张艳阳对涉案厂房的正常使用及经营，故张艳阳不应支付相应的租金及占有使用费，为此，张艳阳向本院提供了其与区锦洪的员工严俊汀的电话录音。该电话录音时间是在2015年11月16日，严俊汀在电话中称“你现在已经四五个月没交租了”“你五号不给（租金），九号就是要锁门啊”，严俊汀在电话录音中，虽没有直接确认张艳阳所主张的区锦洪的2015年6月9日锁门的事实，但从张艳阳2015年7月欠租以及合同约定每季度5号前缴租的情况来看，并结合严俊汀于2015年7月11日向公安机关报案称涉案厂房被砸的事实可反映出该房屋在其控制或者密切关注之下的情况，即可推断出严俊汀在电话中确认“9号锁门”是在2015年7月9日锁门。对于张艳阳申请本院调取派出所笔录的请求，由于一审法院已经前往派出所调取了相关证据，并已告知张艳阳相关情况，二审期间，张艳阳又以同一个事实和理由申请本院调查取证，本院对其申请不予准许。因张艳阳主张区锦洪已于2015年6月9日锁门收回租赁物，缺乏证据支持，本院对张艳阳该主张不予采信，但综合本案证据可予认定区锦洪于2015年7月9日对涉案厂房采取锁门措施。
关于焦点二：区锦洪与张艳阳签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。由于张艳阳逾期未向区锦洪缴纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，根据租赁合同的约定，区锦洪有权没收张艳阳的押金30000元。一审判决认定租赁合同已于2016年3月30日期满，双方的合同权利义务终止，双方均没有对此提出上诉，本院予以确认。对于区锦洪以张艳阳未交清租金为由，于2015年7月9日对涉案厂房采取锁门措施，阻止张艳阳搬走机器设备转移财产，故在此之后期间产生的租金及占有使用费如何认定的问题，本院认为，上述本院已查明认定区锦洪已于2015年7月9日对涉案厂房进行锁门，张艳阳对于涉案厂房的经营使用必然会受到限制，作为出租方，区锦洪应在采取锁门措施后防止张艳阳搬离机器设备转移财产的一定合理期限内，与张艳阳妥善处理拖欠租金的问题，并尽快寻求其他救济途径收回租赁物，以防止其租金损失进一步扩大，但区锦洪却仅采取锁门措施而未采取进一步行动，并迟至2016年3月才诉至法院，于2016年6月才将涉案设备移至厂房角落并继续经营，故对于此期间的租金损失扩大，区锦洪负有主要的责任。本院结合本案的实际情况，酌定张艳阳须按照合同约定的租金标准向区锦洪继续支付三个月（合理期限）的租金28555元（2015年7月1日～2015年9月30日），2015年10月之后，因区锦洪对租金损失扩大负有主要责任，结合区锦洪的涉案设备可搬至厂房角落存放，占地费用约700元/月的情况来看，租金标准变更为每月700元，从2015年10月至张艳阳的机器设备搬离涉案厂房之日止，张艳阳应向区锦洪支付2015年10月～2016年3月期间的租金4200元（700元×6个月），以及2016年4月起按照每月700元的标准向区锦洪支付占有使用费直至张艳阳的机器设备搬离涉案厂房之日止。
另，其他当事人不上诉部分，本院二审不作审查。
上诉人张艳阳的上诉请求有理部分予以采纳，其余不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初323号民事判决第四项、第六项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初323号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
三、上诉人张艳阳于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人区锦洪支付2015年7月～2016年3月期间的租金32755元，以及2016年4月起至本判决生效当月期间产生的占有使用费（以每个月700元标准计算）；本判决生效后的次月起的占有使用费，以每个月700元标准计算，上诉人张艳阳于每月5号前向被上诉人区锦洪支付，直至上诉人张艳阳将其机器设备搬离被上诉人区锦洪位于中山市古镇镇曹二东岸北路399号至401号的雅威工业园的厂房之日止；
四、驳回被上诉人区锦洪的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2818元，减半收取1409元，保全费1150元，合计2559元（区锦洪已预交），由被上诉人区锦洪负担1279.5元、上诉人张艳阳负担1279.5元（张艳阳于本判决发生法律效力之日起七日内迳付区锦洪），一审另案案件受理费3290元，减半收取1645元（张艳阳已预交），由上诉人张艳阳负担；二审案件受理费2818元（张艳阳已预交），由上诉人张艳阳负担1409元、由被上诉人区锦洪负担1409元（区锦洪于本判决发生法律效力之日起七日内迳付张艳阳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一七年七月七日
书 记 员 孙翠红