重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合法民初字第01365号
原告沈敏，女，1966年12月12日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托代理人傅家强，重庆美旗律师事务所律师。
委托代理人杨建冲，重庆美旗律师事务所律师。
被告重庆成晋实业有限公司，住所地重庆市合川区白菜园C幢门市8、9号，组织机构代码69394657-8。
法定代表人陈家翔，该公司总经理。
委托代理人杨建伟，重庆正顺律师事务所律师。
委托代理人周德民，男，1963年6月10日出生，汉族，系被告公司员工，住重庆市合川区。
原告沈敏与被告重庆成晋实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王晓辉适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告沈敏的委托代理人傅家强、杨建冲，被告重庆成晋实业有限公司的委托代理人杨建伟、周德民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈敏诉称，2011年3月12日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买位于合川区草街镇育才路育才天街5幢9-11号房屋。合同签订后，原告向被告交付了首期房款19409元，2012年2月3日接房时支付余款54683元。合同约定的交房时间是2011年10月31日，被告于2013年3月15日才具备交房条件，按合同约定被告应支付逾期交房违约金7424元（74092×501×0.0002）。
按合同约定被告在房屋实际交付使用后60日内，为原告办理产权登记，被告至今未取得登记受理单，被告应按合同约定支付逾期办理产权登记违约金4668元（74092×（690-60）×0.0001）。
为维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金7424元、逾期办理产权登记违约金4668元，合计12092元；本案诉讼费由被告承担。
被告重庆成晋实业有限公司辩称，原告接房延期，其要求支付逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，并且原告至今欠交大修基金，根据补充协议约定，被告不应承担违约责任。
经审理查明，2011年3月12日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发建设的位于重庆市合川区草街街道办事处育才路育才天街5幢9-11号普通商品住房，建筑面积32.14平方米，套内建筑面积25.11平方米，总成交金额为74359元。付款方式：签订合同时，乙方向甲方支付购房款19409元，乙方接房时一次性支付余款54950元。
合同第七条、第八条约定，本商品房交付期限：属预售商品房的，甲方（被告）应当在2011年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。
合同第九条关于逾期交房违约责任的约定：除本合同第七条约定的不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：逾期超过90日后乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。
合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在120日（含）之内……。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
合同补充协议第一条约定，乙方应于签订本合同的同时缴纳由开发商代收的政府规定的相关税费、个人购房抵押贷款的各项费用（费用的收取以交易的同时期国家相关部门规定收取额度为准）、提供办理个人购房抵押贷款的相关文件，并在签订本合同15日内签署有关按揭合同、协议及附件，完清办理合同登记及个人购房抵押贷款的各项申请手续……。第二条约定，1、乙方在接房及取得房地产证书时，均必须以完善包括但不限于本合同规定之各项购房手续及款项为前提，乙方应提交办理产权证、他项权证所需完整资料，全权委托甲方向产权机关办理房地产转移登记、房地产抵押登记等相关手续。若因乙方未按期交清款项、提供完整资料的，甲方有权相应的迟延交房及办理登记时间。若因乙方的原因或者政府职能部门的迟延导致合同登记、预告登记、产权登记、交接房等迟延的，甲方不承担任何责任。2、乙方若未按照本合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房期限是否到期，甲方有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期责任。
合同签订后，原告依照合同的约定向被告支付了购房首付款19409元，2012年1月1日接房时支付余款54683元（套内建筑面积减少），合计74092元。2012年7月19日，被告开发建设的育才天街工程5号楼通过竣工验收消防备案，2013年2月25日通过竣工验收，2013年3月15日，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。被告于2014年1月23日取得土地房屋登记机构出具的原告所购房屋权属登记业务受理通知书。
2015年2月原告向本院起诉，其诉请如前。案经审理中调解无果。
另查明，根据《重庆市合川区人民政府关于贯彻执行重庆市物业专项维修资金管理办法的通知》【合川府（2011）64号】规定，开发建设单位在2011年3月1日（含）以后办理房屋初始登记的，按本文件规定标准交存未出售房屋的首期物业专项维修资金，即有电梯的，按建筑面积每平方米60元交存；无电梯的，按建筑面积每平方米40元交存。原、被告与2011年3月12日签订商品房买卖合同，原告应按建筑面积每平方米60元交存物业专项维修资金，签订合同时，被告按建筑面积每平方米15元向原告代收了物业专项维修资金，原告接房后，被告才通知原告补交物业专项维修资金，原告以被告未向其解释为由，至今未补交物业专项维修资金，后被告为原告垫交物业专项维修资金差额后，为原告办理了所购商品房产权转移登记手续。
以上事实，有当事人的陈述，重庆市商品房买卖合同及补充协议，重庆市建设工程竣工验收备案登记证，重庆市合川区国土资源和房屋管理局业务受理通知书，房款及物业专项维修资金票据等证据载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。
关于被告是否存在交房违约，是否应向原告支付逾期交房违约金7424元的问题。
原被告商品房买卖合同约定房屋交付为2011年10月31日前，原告于2012年1月1日接房，但当时该商品房所涉工程尚未通过工程竣工验收，不符合交付条件。该商品房所涉工程于2013年2月25日竣工验收，故被告合法交付房屋时间应为2013年2月25日，逾期482天，应承担逾期交房的违约责任。按合同约定，被告支付违约金应在交房后的30日内，即2013年3月27日前，原告于2015年2月起诉主张权利，故原告的该诉讼请求未超过两年诉讼时效期限。虽然原告至今未补交物业专项维修资金，但原告在接房前被告未通知其补交，故被告根据补充协议约定，以原告未补交物业专项维修资金而免除其逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采信。被告应支付原告逾期交房违约金6465元【（19409元×62天×0.0002）＋（74092元×420天×0.0002）】，原告过高要求部分本院不予主张。
关于被告在办理产权登记过程中是否违约，是否应当向原告支付违约金4668元的问题。
交存物业专项维修资金是办理房屋产权转移登记的必要条件之一，原告接房后，被告已通知其补交物业专项维修资金差额，但原告至今未补交，导致被告逾期办理产权转移登记的责任不在被告，根据双方补充协议的约定，应免除被告逾期办理产权登记的违约责任。故原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉请，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告重庆成晋实业有限公司在本判决生效后二十日内支付原告沈敏逾期交房违约金6465元。
二、驳回原告沈敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费102元，减半收取51元，由原告负担24元，被告负担27元。
当事人应当自觉履行判决的全部义务；一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。
本判决为终审判决
审判员 王晓辉
二〇一五年六月八日
书记员 杨蕊绮