广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3085号
上诉人（原审原告）：蔡冠初，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：蔡玉清，住广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：蔡冠章，住广州市天河区。
上诉人（原审原告）：蔡冠雄，住广州市天河区。
上诉人（原审原告）：蔡冠溢，住广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：蔡冠培，暂住广州市。
上诉人（原审原告）：蔡玉明，住广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：蔡玉玲，住广州市荔湾区。
上述八上诉人共同委托代理人：叶发泮，广东君和政通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州广电物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：陈志勇，该公司董事长。
委托代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州广电房地产开发集团有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张柏龙，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：广州纺织集团金纶房地产开发公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：张柏龙，该公司董事长。
上述两被上诉人的共同委托代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：广州全新针织厂有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代理人：李学军，该公司总经理。
委托代理人：林建华，该公司副总经理。
上诉人蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲、广州广电物业管理有限公司（以下简称：广电物业公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2271号民事判决，向本院提起上诉。本院法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原广州市xx路157号、159号房屋是蔡景棋所有的房屋。2000年11月广州纺织集团金纶房地产开发公司（以下简称：金纶公司）与案外人广州第五针织厂（后变更为广州全新针织厂有限公司）经批准征用xx路157、159号地段新建商品住宅楼。因双方对征用拆迁补偿委托协商不一致，双方进行了裁决和诉讼。在诉讼过程中蔡某去世，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲继承了蔡某的上述两房屋。双方的征用拆迁补偿纠纷最终2003年7月经广州市中级人民法院作出（2002）穗中法行终字第84、85号行政判决书，该判决第三条的内容要求金某公司、广州全新针织厂有限公司（以下简称：全新公司）在新建大楼第二层南向方位划出建筑面积38平方米（门面宽不少于3.5米）的铺面和第三层西向方位划出37.52平方米套间作为对拆除原广州市xx路159号房屋的产权调换补偿。2005年5月30日蔡冠章与金纶公司、全新公司签订了《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，双方约定由金纶公司、全新公司在xx路新建大楼提供二层南向38平方米（商）、三层西向37.50平方米（住）两套房屋作为原广州市xx路159号房屋的产权调换补偿。该协议书经房屋管理部门的备案。2008年4月9日金纶公司通知蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲接收xx路“兰亭大厦”二楼205房等房屋，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲接收了上述房屋。
2007年2月1日金某公司与广电物业公司签订了《兰亭大厦前期物业管理委托合同》约定：金某公司委托广电物业公司对兰亭大厦提供物业管理服务。2008年4月蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲接收房屋时，兰亭大厦尚未设置门禁卡。2008年9月17日广电物业公司在兰亭大厦西面通道的大铁门处设置了门禁卡，在西面住宅大堂门口设置了门禁卡，在东面通道设置了车辆进出门岗。另大楼东面的楼梯首层有一铁门，需使用门禁卡出入。
蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲认为广州广电房地产开发集团有限公司（以下简称：广电房产公司）、金某公司、广电物业公司设置了门禁卡，他人无法自由进入小区和二楼，导致蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲无法利用205房进行经营，多次向广电房产公司、金某公司、广电物业公司投诉反映，但双方均未能协商解决。自蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲收楼后，205房至今处于空置状态。
经查，现xx路“兰亭大厦”二楼205房（现门牌是xx路163号205房）的性质是商铺。
蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲于2014年11月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、广电房产公司、金某公司、广电物业公司及全新公司另行安排商铺给蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲作为产权补偿或者由广电房产公司、金某公司、广电物业公司进行货币补偿；2、广电房产公司、金某公司、广电物业公司及全新公司补偿蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲6年5个月的租金损失（按照每月3000元计算）；3、受理费由广电房产公司、金某公司、广电物业公司承担。
原审法院认为：蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲与金纶公司、全新公司就原xx路159号房屋的拆迁补偿纠纷已经广州市中级人民法院作出生效判决（2002）穗中法行终字第84、85号行政判决书，且之后双方依据该判决已签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》并且实际履行完毕，因此，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲要求重新提供商铺作为产权补偿房屋属于重复诉讼，有违“一事不再理”原则，故本案对该诉讼请求不予处理。
金纶公司、全新公司交付给蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲的xx路163号205房的性质是商铺，故交付的商铺符合（2002）穗中法行终字第84、85号行政判决书和《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》的要求，金某公司、全新公司对此没有违约。现双方争议的问题实质是商铺的使用权问题。蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲是205房的业权人，依法对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。商铺的主要功能是业主可以利用房屋进行商业活动和经营，从而获得收益。广电物业公司是大厦的物业服务单位，其在采取管理措施时应当考虑不损害业主的利益。但广电物业公司在2008年9月在进入大厦二楼的必经通道处设置了IC门禁卡、车辆进出门岗，客观上使大厦业主以外或没有大厦门禁卡的人无法进入大厦内部区域，更无法进入二楼，妨碍了蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲利用205房进行正常的经营活动，损害了蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲的物权。蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲要求广电物业公司赔偿租金损失符合法律规定，该院予以支持。由于蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲要求赔偿的租金时间跨度较长，租金标准应以有资质的评估机构评定的结果确定，并以蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲的诉讼请求每月3000元为限。因广电物业公司是从2008年9月中旬设置门禁卡，故租金损失可从2008年10月开始起算。金某公司、广电房产公司、全新公司没有设置门禁卡，没有妨碍蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲使用房屋，不是侵权主体，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲要求金某公司、广电房产公司、全新公司承担赔偿责任缺乏法律依据，该院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，于2015年2月2日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州广电物业管理有限公司向蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲赔偿自2008年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金损失（蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲在本判决发生法律效力之日起十日内向有资质的评估机构申请对xx路“兰亭大厦”二楼205房按商业性质、没有设立门禁的状态评定上述期间的市场租金，广电物业公司给予必要的配合。评定后广电物业公司按照评估结果支付上述租金损失）；二、驳回蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲要求广州广电房地产开发集团股份有限公司、广州纺织集团金某房地产开发公司、广州全新针织厂有限公司赔偿租金损失的诉讼请求。案件受理费2433元，由广州广电物业管理有限公司负担。
判后，上诉人蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、金某公司、全新公司所交付的205房屋并非严格意义上的商铺，其并未按照此前生效的（2002）穗中法行终字第84、85号行政判决书等来履行义务。1、（2002）穗中法行终字第84、85号行政诉讼案件的审理过程中，当时新楼盘并未开始修建，金某公司一再宣称、承诺新楼盘的二楼全层都是用作商场用途，并为此出具有关的设计图纸，显示二楼全层确实设计为商场用途。但是，在楼盘竣工后，金某公司的上述承诺全部落空。根据广州市房地产测绘所于2008年7月24日出具的《房地产分户图》显示，205房屋所在的二楼全层均是架空绿化带、管理用房、非机动车库等性质；而且，根据其他资料显示，二楼实际上是消防防火层性质。可见，二楼完全并非商场性质。因此，金某公司、全新公司等主张的将205房屋单独列为商铺性质这一说法是非常荒唐，房管部门将205房屋单独列为商铺性质也是极其不合理的，应该予以撤销、变更。2、金某公司等具有明显的欺诈故意，在行政诉讼案件的审理过程中故意误导，由此而导致了最后的错误判决。否则的话，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲也根本不会愿意签署《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》。鉴于（2002）穗中法行终字第84、85号行政判决书所依据的事实和理由已经出现重大变化，因此应对该判决予以重审、改判。3、从客观情况来看，由于205房屋所在楼层并非商场性质，因此周边根本不具备任何的商业氛围，这直接导致了205房屋无法实现正常的商铺用途，房屋一直空置至今。蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲此前所签署的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中所约定内容的合同目的也根本无法实现。参照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，为维护蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲的合法权益，本案的调换协议书应予以变更或解除。4、将205房屋的性质定为商铺，这也是严重违反消防管理规定的，也严重违反了住宅房屋的有关设计规定（如绿化、隔音等）。经走访公安消防职能部门，也充分认定了205房屋坐落的二楼根本不能作为商铺或住宅使用，否则必定存在巨大的防火安全隐患，属于明显违法。二、广电房产公司应当对蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲承担共同连带责任。本案中，广电房产公司对金某公司进行收购，并共同开发了205房屋所在的楼盘。而且，该两公司对外宣传时也均宣称是共同投资、开发该楼盘，其后的实际运营管理等也都是两公司共同进行；更为关键的是，根据工商注册资料显示，两公司的法定代表人也都是相同的。因此，无论是蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲还是其他的业主，也均理所当然的合理地相信两公司是共同主体。因此，两公司应当对蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲承担共同连带责任。上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、金某公司、全新公司、广电房产公司另行安排商铺给蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲作为产权补偿或者由金某公司、全新公司、广电房产公司进行等值的货币补偿；3、金某公司、全新公司、广电房产公司共同承担本案所有一、二审所有诉讼费用。
广电物业公司答辩称：不同意蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲的上诉，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲的上诉没有事实和法律依据，根据双方签订的产权互换协议以及相关行政判决书规定的义务已经履行完毕，根据一事不再理原则，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲再行起诉以及要求另行安排商铺或者是货币补偿没有法律依据。
被上诉人金某公司、广电房产公司共同答辩称：同意广电物业公司的意见。
被上诉人全新公司答辩称：同意广电物业公司的意见。
上诉人广电物业公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、广电物业公司对兰亭大厦进行物业管理、设置IC卡门禁、保安门岗等安全管理措施有合同依据。蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲在一审时向法院提交了《兰亭大厦前期物业管理协议》，该协议于2008年4月23日由双方共同签署，该协议明确约定：由甲方（广电物业公司）对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。第二条第四款第l项安全防范内容明确约定：小区实施24小时保安值班制度，协助公安机关做好物业安全防范工作；并实施访客登记，闲杂人员的盘查、清理等安全防范内容。依据该协议上述条款，广电物业公司设置进出门岗、设置IC门禁卡均是进行物业安全管理之合理行为，而且有合同依据，在设置上述安全保障措施时蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲也缴纳费用、签名同意了广电房产公司的这一行为，而一审判决以此为由判决广电物业公司承担责任，无法律依据，也违反了上述合同约定。二、一审法院认为广电物业公司对兰亭大厦“设置IC卡门禁、车辆进出门岗客观上使大厦业主以外或没有大厦门禁卡的人无法进入大厦”属事实认定错误。刷卡进出大厦属完全正常的物业管理行为，在广州或者全国的任何大城市都属行业管理标准。且刷卡出入商厦并未改变205房的商业性质，并不影响蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲对外出租、使用该物业。且与205房相邻的204房多年来一直都作为办公区域对外出租运营，办公人员只要办理门禁卡、外来人员只要进行登记就能够进入大厦内部，且广电物业公司所提供的外来人员登记簿明确显示外来人员只要进行登记就能顺利进出该大厦。三、蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲一审当庭增加诉讼请求，二审法院应当对广电物业公司提交的新证据予以质证、审查。在一审开庭时，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲另行增加了诉讼请求：即要求广电物业公司赔偿6年零5个月租金损失。对于该新增的诉讼请求，广电物业公司并无答辩期及提交相应证据，因此广电物业公司在二审时将对该诉讼请求提供相应新证据对相关事实予以证明，二审法院应当依法对新证据进行质证、审查，以利于查明本案事实。四、蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲未积极履行商铺管理义务，后果应由蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲自行承担。该205商铺自2008年4月起就移交给了蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲，但蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲接收商铺后，拒不办理房地产证，未对该商铺进行装修使用，未对外出租该商铺，属未积极履行管理义务及职责，自行放弃了该商铺的收益权。在此期间，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲完全可以将该205商铺出租用于办公用途或者其他用途，因此对于该商铺空置多年的损失，应由其自行承担。上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲的全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用全部由蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲承担。
蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲答辩称：蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲并不同意在涉案房屋周围设IC卡的门禁，且设门禁也没有经蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲同意，广电物业公司二审提交的证据中蔡冠初的签名都是伪造的。门禁设立之后，所有人员进入都需要身份证登记，不符合商场自由进出的惯例，从广电物业公司的证据上来看，登记的社会人员都是送水、送餐的人员，并没有顾客进入门禁里面的大厦里面消费。204房屋是作为办公的用途，办公用途的楼房与商场商铺的楼房的性质是不一样的。205房是在介于首层和三层的架空层，从安全角度而言，205房屋不能作为商铺使用，只能作为防火层和绿化层使用。
被上诉人金某公司、广电房产公司答辩称：同意广电物业公司的意见。
被上诉人全新公司答辩称：同意广电物业公司的意见。
经审理查明，各方当事人对原审法院查明的事实部分均无提出异议，本院予以确认。
另查明，原审法院于2014年12月9日第一次庭审期间，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲变更其诉讼请求，广电物业公司、金某公司、广电房产公司均向原审法院表示不需要重新确定答辩期、举证期。原审法院2014年12月29日第二次开庭期间，广电物业公司亦未针对租金赔偿问题提供相应的证据。
二审期间，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲提供了以下证据：1、照片，拟证明走廊两侧不符合消防规定，不具备对外自由出入的条件，无法实现商铺经营的用途；2、时间为2005年2月21日的《南方都市报》新闻报道（复印件），拟证明涉案房屋所在大楼是属于广电房产公司所开发的楼盘，广电房产公司应承担责任；3、广州市城市规划局出具的《关于送审建筑方案的复函》（时间为1998年9月30日），拟证明相关行政纠纷中金某公司、广电房产公司等作了涉案房屋二层是全部作为商场的虚假陈述；4、广州市国土资源和房屋管理局的信访复函（复印件，时间为2005年9月24日），拟证明金某公司、广电房产公司实际上是在行政判决后擅自对涉案房屋的性质进行变更，导致涉案房屋不属于商铺。广电物业公司认为：对照片的真实性没有异议，对于关联性有异议，不足以证明影响了消防通道；证据2没有原件，对于其真实性、关联性均不予认可，且这是广电房产公司与子公司的关系，子公司是独立法人，应由其自行承担债权债务；证据3没有原件，无法确认其真实性，即使有原件也与本案无关；证据4即使真实的，也与本案无关，不能证明蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲所述内容。金某公司、广电房产公司、全新公司的质证意见与广电物业公司一致。
广电物业公司在二审期间提供了以下证据：1、《加装防盗门意见调查表》，拟证明广电物业管理有限公司装防盗门设IC卡门禁履行了相关手续，经绝大多数业主同意安装的。2、《加装小区防盗门的收费明细》（签名时间为2014年8月-9月），拟证明装防盗门设IC卡门禁的全体业主均分摊了费用；3、《兰亭西津加装防盗门分摊费用明细表》（签名时间为2011年11月-12月），拟证明装防盗门设IC卡门禁的全体业主均分摊了费用；4、《兰亭大厦装修施工许可证》（日期为2009年10月13日）、《兰亭大厦装修申请表》（日期为2009年12月8日）、《装修保证书》（日期为2009年12月8日），拟证明小区内与蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲相邻的204商铺一直照常经营运作；5、《来人来访登记表》（日期为2011年，拟证明装防盗门设IC卡门禁后来人只要经登记就可进入小区，不影响小区房屋的使用功能。蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲认为：对于广电物业公司提供的证据1、2、3的真实性、关联性、合法性均不予确认，蔡冠初的签名不是真实的，是伪造的；证据1、2、3所显示的形成时间都是在2014年，根据一审查明的事实，门禁是在2008年设立的，所以不能证实门禁的设立经过广大业主的同意；证据4由于广电物业公司不能提交原件，对其真实性、合法性不予确认，证据4显示，业主使用204房屋作为办公用途，广电公司的上诉状中也达到印证，由此204房屋的用途不等同于205房，因此204房屋作为办公房屋正常使用不等于205能够正常使用。蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲并非证据5中的当事人，对于证据5的真实性不予确认，来访事由一栏绝大部分都是送水、送餐以及维修等外来服务人员进出，不能证明涉案房屋所属大楼可以像普通商场一样自行进出，无须登记身份。金某公司、广电房产公司、全新公司对广电物业公司提供的上述证据的真实均无异议。
本院认为：本案为财产损害赔偿纠纷，本案的争议焦点在于：一、蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲要求金某公司、广电房产公司、广电物业公司、全新公司另行安排商铺作为产权补偿或者进行等值货币补偿的问题；二、广电物业公司认为其不应赔偿租金损失的主张是否成立；三、蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲要求金某公司、广电房产公司、全新公司赔偿租金损失的主张是否成立。
关于争议焦点一。本院作出的（2002）穗中法行终字第84、85号行政判决书判决金某公司、全新公司在新建大楼第二层南向方位划出建筑面积38平方米的铺面和第三层西向方位划出37.52平方米套间作为对拆除原广州市xx路159号房屋的产权调换补偿，且双方已经依照上述行政判决书签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》并实际履行完毕，原审法院认定蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲要求重新提供商铺作为产权补偿房屋属于重复诉讼，并无不当。故本案对该项诉讼请求不予审理，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲可另循合法途径解决。
关于争议焦点二。原审法院于2014年12月9日第一次庭审期间，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲变更其诉讼请求，广电物业公司、金某公司、广电房产公司均向原审法院表示不需要重新确定答辩期、举证期，至原审法院2014年12月29日第二次开庭期间，广电物业公司亦未针对租金赔偿问题提供相应的证据。广电物业公司在二审期间提供的证据均形成于原审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的“新的证据”，故本院对上述证据均不予采纳。涉案205房属于商铺性质，广电物业公司于2008年9月在进入大厦二楼的必经通道处设置了IC门禁卡、车辆进出门岗，使大厦业主以外或没有大厦门禁卡的人未经许可不能进入大厦内部区域以及二楼，对涉案商铺的正常经营造成影响和妨碍，广电物业公司就其所采取的管理措施对蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲所造成的租金损失应承担赔偿责任。原审法院关于涉案205房的租金损失由有资质的评估机构按商业性质、没有设立门禁状态进行评定的处理恰当，但蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲在本案中仅要求广电物业公司按照3000元／月的标准赔偿6年5个月（77个月）的租金，故广电物业公司在本案中应赔偿2008年10月1日至2015年2月28日期间的租金损失，且广电物业公司应支付的租金损失应以3000元／月为限。原审法院判决广电物业公司承担2015年3月1日起至判决生效之日止的租金损失超出了蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲的诉讼请求且没有明确“每月租金以3000元为限”，对此不当之处，本院予以纠正，相应变更原判。
关于争议焦点三。金某公司、广电房产公司、全新公司与广电物业公司均为独立的公司法人，本案现有证据显示是由于广电物业公司设置IC门禁卡、车辆进出门岗的管理措施妨碍涉案205房作为商铺的正常经营，蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲并无证据证明金某公司、广电房产公司、全新公司与广电物业公司共同实施了设置IC门禁卡、车辆进出门岗的行为，故蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲要求金某公司、广电房产公司、全新公司赔偿租金损失依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2271号民事判决第二项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2271号民事判决第一项为：自本判决送达之日起三十日内，广州广电物业管理有限公司向蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲赔偿自2008年10月1日起至2015年2月28日止的租金损失［蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲在本判决发生法律效力之日起十日内向有资质的评估机构申请对广州市xx路“兰亭大厦”二楼205房按商业性质、没有设立门禁的状态评定上述期间的市场租金，广州广电物业管理有限公司给予必要的配合。评定后广州广电物业管理有限公司按照评估结果（以3000元／月为限）支付上述租金损失］。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2433元由广州广电物业管理有限公司负担；二审案件受理费4866元，由蔡冠初、蔡玉清、蔡冠章、蔡冠雄、蔡冠溢、蔡冠培、蔡玉明、蔡玉玲负担100元，由广州广电物业管理有限公司负担4766元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 梁淑敏
审判员 李 静
二〇一五年十一月九日
书记员 邹凌青
黄咏欣