浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第575号
上诉人（原审被告）：王继伟。
委托代理人：胡莉莉。
委托代理人：王凯。
被上诉人（原审原告）：宁波万汇休闲用品有限公司。
法定代表人：邱文芳，该公司协理。
委托代理人：张柯。
上诉人王继伟因与被上诉人宁波万汇休闲用品有限公司（以下简称万汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年7月27日作出的（2014）甬鄞民初字第672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：2013年5月27日，原告（合同的甲方）与被告（合同的乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告承租属原告所有的位于宁波市鄞州区贸城东路518号厂房，包括区域范围内的厂房、宿舍、办公楼及附属设施等（合计面积约23026.48平方米）。租赁期限6年，从合同签约之日开始计算。合同期满前如无甲方自行开发的需要及政府征收的情形，甲方同意续租乙方二年。租金：厂房租金为每年4180000元，税费每年230000元，税费项目包含营业税、教育费附加、地方教育附加及城建税；合计每年乙方需支付甲方4410000元。租金及税费半年支付一次，先付后用；第二期租金开始（起算日为2013年09月01日），乙方必须于房租到期日前一个月一次付清当期租金，于每年二月及八月缴纳租金。第一年到六年租金不变，从第七年开始，租金上调10%，支付方式不变。押金：以年租金二个月计算，计700000元作为房租押金，租赁期满，乙方办理完成返还租赁厂房手续并结清全部费用之后，甲方无息返还；倘若所缴纳押金不足够支付应由乙方负担的一切费用时，乙方仍必须支付甲方差额。首期款项：乙方必须在合同签订时支付押金700000元，房屋点交后一周内支付首期租金2090000元及半年税费115000元，共计2205000元。点交及免租装修期：收到押金款项后，才进行厂房的点交并交付钥匙；并提供自本合同签订日起算三个月的免租装修期。甲方交付钥匙后的租赁标的物保全措施，亦同时由乙方承担。免租装修期为2013年06月01日到2013年08月31日。租赁厂房的水电费由乙方自行承担。租赁厂房交接前双方签字确认水、电表等甲方终止度数，终止度数前的水电费用由甲方负责缴清。关于租赁厂房的装修与修缮：乙方根据使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对该租赁厂房进行装修。但其装修的规模、范围、施工图纸等均应事先以书面形式通知甲方，得到甲方同意后方可施工。在租赁期内，乙方负有在租赁范围内对租赁厂房的修缮责任，所有的修缮费用由乙方承担。乙方承诺：不得改变租赁厂房外观，不得破坏建筑主体结构，不得拆除现有围墙及绿化。租赁标的仅限于厂办用途，不得从事商业用途，如有违反一切后果由乙方自负；未经甲方书面同意，不得对甲方提供的建筑物及场地进行改建，乙方必须合理使用并爱护租赁标的及其附属设施。关于违约责任：乙方必须按照本合同约定向甲方交纳租金；如果乙方延误交纳租金30天以上，甲方有权要求乙方按照应交而未交金额的日万分之五向甲方支付滞纳金；连续延误60天以上，甲方有权单方终止合同并收回租赁标的物，本合同自行终止，并按当年三个月租金支付违约补偿金。上述合同签订后，被告即于2013年5月27日支付给原告押金700000元。原、被告于2013年6月1日办理涉案房屋的交接手续，原告根据点交清单将厂房配电房钥匙1把等物品交付给被告。2013年6月3日，被告支付给原告租金2205000元。后被告陆续将厂房进行转租并改建。2013年7月28日，因厂房、宿舍在改建及装饰装修过程中发生一起工人高处坠亡的安全事故，被宁波市鄞州区住房和城乡建设局责令停止违法行为。被告的违建行为被相关媒体进行曝光。原告于2013年9月25日、2014年1月26日委托律师函告被告限期要求对改建及拆除的部分厂房恢复原状、赔偿损失。2014年3月3日，原告又委托律师发函给被告，要求解除原、被告之间签订的《厂房租赁合同》，该律师函被告于2014年3月4日收到。
另查明：截止2014年1月31日，原告已代被告支付拖欠的水费8972.6元，电费182595.63元，合计191568.23元。自2014年2月1日起的水电费及自2014年3月1日起的租金，被告均未支付给原告。
又查明：被告为了注册宁波焱星商业广场管理有限公司，于2013年6月28日提交给工商局的《厂房租赁合同》中，伪造原告单位公章，并将其中的租赁期限变更为15年。2013年7月初，被告伪造涉案厂房“场地权属证明”一份，并伪造“宁波市鄞州区中河街道办事处”公章申领了营业执照。被告因犯伪造国家机关印章罪于2014年1月27日被原审法院判处有期徒刑一年，缓刑一年。
本案审理期间，原审法院应原告的申请委托宁波正源工程造价咨询有限公司对涉案厂房生活楼、办公楼、钢构厂房、室外附属修复工程造价进行了司法鉴定，鉴定造价为1547786元。
原审原告万汇公司于2014年4月2日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原、被告之间的《厂房租赁合同》于2014年3月4日解除；2.原审被告立即腾退并向原审原告交还租赁厂房；3.原审被告赔偿原审原告经济损失人民币6422691元（详见赔偿项目清单，最终以评估、鉴定报告确定的金额为准）；4.原审被告支付2014年3月1日起至2014年3月4日止的租金49000元，自2014年3月5日起按原租金标准（年租金4410000元）支付房屋占用费，至租赁厂房实际交还之日止；5.原审被告支付拖欠的水费8972.6元，电费182595.63元，合计191568.23元，自2014年2月1日起至租赁厂房实际交还之日止所产生的水电费按照实际发生金额支付；6.原审被告立即交还租赁厂房配电房钥匙1把、发电机房钥匙3把、警卫室门钥匙2把、生活楼4楼大门钥匙6把、生活楼4楼餐厅钥匙2把、电梯机房钥匙1把、电梯门钥匙2把、生活楼室内房间钥匙1批、办公室室内钥匙1批、厂区铁卷门钥匙1批。
原审法院认为：原、被告于2013年5月27日签订的《厂房租赁合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。在合同履行过程中，原告已按约将涉案房屋交付给被告，被告未按约定的厂办用途，伪造原告单位及国家机关印章申领营业执照从事商业用途，且未经原告书面同意，对涉案厂房进行改建、部分拆除及装饰装修，并在改建中因涉嫌违法建设被有关行政部门责令停止施工，故被告的行为属合同法中承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。另外，被告未经原告同意对涉案房屋进行转租，且未按约支付租金。故原告要求解除租赁合同，既符合涉案合同中有关合同解除条件的约定，又符合合同法中出租人可以解除合同的情形。合同自原告解除通知送达给被告之日即2014年3月4日起解除，故对于原告请求确认原、被告之间的《厂房租赁合同》于2014年3月4日解除的诉讼请求，理由正当，予以支持。合同解除后，被告理应腾退涉案房屋，对于原告要求被告立即腾退并向原告交还租赁厂房的诉讼请求予以准许。对于原告要求被告赔偿原告经济损失人民币6422691元（最终以评估、鉴定报告确定的金额为准）的诉讼请求，因涉案房屋已被改建、部分拆除，宁波正源工程造价咨询有限公司对涉案厂房生活楼、办公楼、钢构厂房、室外附属修复工程造价进行了司法鉴定，鉴定造价为1547786元，故被告应赔偿原告经济损失1547786元。按照涉案租赁合同的约定，被告应于房租到期日前一个月一次付清当期租金，但被告自2014年3月1日起未支付给原告租金，故对于原告要求被告支付自2014年3月1日起至2014年3月4日止的租金49000元及自2014年3月5日起至租赁厂房实际交还之日止按涉案合同约定的年租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，理由正当，予以支持。涉案租赁合同约定租赁厂房的水电费由被告自行承担，至2014年1月31日被告拖欠原告水费8972.6元，电费182595.63元，合计191568.23元，该款被告至今未付。故对于原告要求被告支付至2014年1月31日拖欠的水费8972.6元，电费182595.63元，合计191568.23元及自2014年2月1日起至租赁厂房实际交还之日止所产生的水电费按照实际发生金额支付的诉讼请求，理由正当，予以支持。根据2013年6月1日原、被告就租赁物的点交清单，现原告要求被告立即交还租赁厂房配电房钥匙1把、发电机房钥匙3把、警卫室门钥匙2把、生活楼4楼大门钥匙6把、生活楼4楼餐厅钥匙2把、电梯机房钥匙1把、电梯门钥匙2把、生活楼室内房间钥匙1批、办公室室内钥匙1批、厂区铁卷门钥匙1批的诉讼请求，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、原告宁波万汇休闲用品有限公司与被告王继伟在2013年5月27日签订的《厂房租赁合同》于2014年3月4日解除；二、被告王继伟向原告宁波万汇休闲用品有限公司腾退并返还租赁的涉案房屋，限在判决生效后十日内履行完毕；三、被告王继伟赔偿原告宁波万汇休闲用品有限公司经济损失人民币1547786元，限在判决生效后十日内履行完毕；四、被告王继伟支付原告宁波万汇休闲用品有限公司自2014年3月1日起至2014年3月4日止的租金49000元及按涉案租赁合同约定的租金标准支付自2014年3月5日起至租赁厂房实际交还之日止的占有使用费，限在返还涉案房屋后十日内履行完毕；五、被告王继伟支付原告宁波万汇休闲用品有限公司水费8972.6元，电费182595.63元，合计191568.23元及自2014年2月1日起至租赁厂房实际交还之日止所产生的水电费（按照实际发生金额计算），限在返还涉案房屋后十日内履行完毕；六、被告王继伟返还原告宁波万汇休闲用品有限公司租赁厂房配电房钥匙1把、发电机房钥匙3把、警卫室门钥匙2把、生活楼4楼大门钥匙6把、生活楼4楼餐厅钥匙2把、电梯机房钥匙1把、电梯门钥匙2把、生活楼室内房间钥匙1批、办公室室内钥匙1批、厂区铁卷门钥匙1批，限在判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确认的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费58”443元，由原告宁波万汇休闲用品有限公司负担37546元，被告王继伟负担20895元。
宣判后，原审被告王继伟不服，向本院提起上诉，称：一、原审判决对证人证言不予采纳的认定错误。杨某是被上诉人的合同联系人，各证人陈述的内容与其他证据可以互相印证，证人证言应予认定。二、被上诉人要求解除合同的请求不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件。上诉人没有无故连续延误支付租金60天以上，也未利用租赁物进行非法活动。上诉人将租赁物作为商业用途，被上诉人在事前及事后均是知晓的，上诉人的装饰装修也征得被上诉人同意，上诉人的转租行为也已征得被上诉人同意，退一步讲，被上诉人在2013年7月底发生事故后对转租也未在六个月内提出异议。三、原审判决认定的经济损失没有事实与法律依据，水电费也无法确认系上诉人租赁期间产生。综上，原审判决对证据、事实认定错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人万汇公司答辩称：证人杨某、葛某、王某、高某与本案有利害关系，原审法院不予采信是正确的。且当时证人之间的陈述是矛盾的。被上诉人解除与上诉人之间的合同，符合相关法律规定。水电费应按实际计算。综上，原审判决认定事实及适用法律正确。
在二审审理期间，上诉人提供以下证据：1.2013年6月1日工程联系单，拟证明上诉人就租赁厂房的管道、排污等因长年未使用已经腐烂需更换、房屋屋顶及彩钢棚顶漏水需修复等相关事项与被上诉人沟通联系。2.2013年6月25日函、整体规划图、宾馆装修改造图、给排水与消防管排污系统改造图，拟证明被上诉人同意租赁厂房进行转租及商业招租使用，上诉人将具体商业改造规划及装修改造图纸告知被上诉人。3.《鄞州区现有房屋临时改变用途管理实施细则（试行）》，拟证明租赁厂房作商业使用已经不存在政策法规上的障碍。
被上诉人经质证认为，这些证据不属于二审中的新证据，因为从证据形成时间看是2013年6月3日左右。且证据1、证据2的签字不是被上诉人签的，真实性无法核实。对证据1、证据2形成的合法性提出质疑，上诉人在原审陈述从来没有向被上诉人提交过任何书面材料。证据1、证据2的签名全部出自杨某，他在原审中是作为上诉人的证人，其是被被上诉人开除的，与被上诉人存在严重的利害关系。从关联性上讲，这些证据不能证明被上诉人已经知道的事实，没有被上诉人的任何签字盖章确认。对证据3的真实性没有异议，但与本案没有关联性。
本院经审查认为，被上诉人的质证意见有理。据此，本院对上述证据不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人于2013年5月27日签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。《厂房租赁合同》约定上诉人租赁的标的物仅限于厂办用途，不得从事商业用途，上诉人不得改变租赁厂房外观，不得破坏建筑主体结构，不得拆除现有围墙及绿化等。但在合同履行过程中，上诉人未按约定的用途使用，伪造被上诉人及国家机关印章申领营业执照从事商业用途，且未经被上诉人同意，对诉争厂房进行改建、部分拆除及装饰装修，并在改建中因涉嫌违法建设被行政部门责令停止施工。经宁波正源工程造价咨询有限公司鉴定，诉争厂房生活楼、办公楼、钢构厂房、室外附属修复工程造价为1547786元。上诉人还存在未经被上诉人同意对诉争房屋进行转租的行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”；第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。原审法院据此判决解除双方签订的《厂房租赁合同》，并判决上诉人赔偿经济损失1547786元、支付相应的租金、占有使用费及水电费，并无不当。上诉人认为对诉争房屋的装修及转租已征得被上诉人同意及被上诉人对转租也未在六个月内提出异议，因未提供充分证据证明，本院不予支持。上诉人提供的证人因与上诉人、被上诉人存在利害关系，且证言与合同约定的内容不符，原审法院对此不予采信，并无不妥。对2014年1月31日前的水电费金额，上诉人在原审中予以认可，也愿意支付，现再提出异议，显属无理。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20895元，由上诉人王继伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 闵群锋
二〇一五年九月十七日
代书 记员 陆 琼