江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆千民初字第0555号
原告上海申能物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市千灯镇沿沪产业带核心区琼花二路内环东侧3号地块泰极国际花园，组织机构代码67832058-5。
代表人吴为民。
委托代理人徐顺芳。
被告鲁毅宗。
原告上海申能物业管理有限公司昆山分公司（以下简称申能昆山分公司）与被告鲁毅宗物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法由审判员苏军伟适用小额诉讼程序审理。后因被告下落不明，本案转为简易程序审理，后转为普通程序审理，依法组成合议庭于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告申能昆山分公司的委托代理人徐顺芳到庭参加诉讼，被告鲁毅宗经本院公告送达应诉材料及开庭传票，公告期满后仍未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告申能昆山分公司诉称：原告是被告居住小区的物业管理单位，被告是居住在泰极国际花园小区的业主，被告无理由拒付从2011年1月1日起至2014年12月31日物业管理费，经原告催讨未果。为维护自身的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告自2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费9844.8元，并支付滞纳金按日千分之三计算为5100元；2、被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告支付原告自2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费9844.8元，并支付违约金（自被告应缴纳物业管理费之日起按照日万分之三计算至被告实际给付之日止）。
被告鲁毅宗未作答辩。
经审理查明：2007年1月25日上海申能物业管理有限公司（以下简称申能公司）与佑林（昆山）房地产开发有限公司（以下简称佑林公司）签订了《前期物业管理委托合同》，约定申能公司对佑林公司开发的位于昆山市千灯镇沿沪产业带核心区、琼花二路内环东侧的“泰极国际花园”实行物业管理服务，物业管理服务期限为四年，自2007年2月1日0时起至2011年2月1日0时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），其中住宅高层：1.5元／月／平方米。该收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由申能公司收取。逾期未履行交纳义务的，违约金的支付约定如下：物业服务费按月计算，按半年计收，全年分2次缴纳，业主应于每半年前两个月向申能公司缴纳当期物业管理费；业主逾期交纳物业管理费的，申能公司在发出催缴通知单10日后，业主仍未缴纳的，申能公司可以从逾期之日起每日按应缴费千分之三加收滞纳金。2011年2月1日原告申能昆山分公司与佑林公司签订了《物业管理委托合同》，约定申能公司对佑林公司开发的位于昆山市千灯镇沿沪产业带核心区、汉昆路199号的“泰极国际花园”实行物业管理服务，物业管理服务期限为贰年，自2011年2月1日0时起至2013年2月1日0时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费收费标准、物业服务费缴纳时间、滞纳金条款约定同上述《前期物业管理委托合同》中的约定。2013年1月31日原告申能昆山分公司与佑林公司签订了《物业管理委托合同》，约定申能公司对佑林公司开发的位于昆山市千灯镇沿沪产业带核心区、汉昆路199号的“泰极国际花园”实行物业管理服务，物业管理服务期限为自2013年2月1日0时起至2014年12月31日0时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费收费标准、收取方式、物业服务费缴纳时间、滞纳金条款约定同上述《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》中的约定。上述合同签订后，申能公司及申能昆山分公司依约为被告提供了相应的物业服务，被告亦接受了物业服务。被告拖欠原告自2011年1月1日起至2014年12月31日的物业服务费，原告多次催讨未果，引起本案纠纷。
另查明：申能公司表示本案被告未缴纳2011年1月1日至2011年1月31日期间的物业管理费及滞纳金由原告申能昆山分公司负责收取。2010年4月28日，位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋的产权登记至被告名下，该房屋建筑面积为136.71平方米。被告与佑林公司于2009年9月11日签订的昆山市商品房购销合同中约定：涉案房屋的用途为高层公寓，前期小区物业管理聘用申能公司，高层公寓的物业管理费收费标准为1.5元／月／平方米。
以上事实，由原告提供的昆山市商品房购销合同1份、付款通知1份、国内挂号信函收据1份、前期物业管理委托合同1份、物业管理委托合同2份、本院依职权调取的房屋产权登记信息查询结果证明及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为：被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其自愿放弃答辩权利，不影响本院依法缺席审判。被告与佑林公司签订的昆山市商品房购销合同、申能公司与佑林公司签订的前期物业管理委托合同、原告与佑林公司签订的物业管理委托合同，均系双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方具有约束力。申能公司及原告作为物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，被告作为业主理应及时支付相应的物业服务费，拖延不付，责任在被告，申能公司表示2011年1月1日至2011年1月31日期间的物业管理费由原告负责收取，系申能公司的真实意思表示，本院予以确认。本院计算被告应支付原告自2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费为9843.12元（136.71平方米×48月×1.5元／月／平方米），本院予以确认。物业服务合同中约定的滞纳金性质上实际为逾期付款违约金，现原告主张违约金按照每日万分之三标准计算在合理范围内，本院据此依照物业服务委托合同确定的物业管理费履行方式、履行期限确认：被告向原告支付违约金（以1230.39元为基数，按照日万分之三分别自2011年1月1日起、2011年7月1日起、2012年1月1日起、2012年7月1日起、2013年1月1日起、2013年7月1日起、2014年1月1日起、2014年7月1日起计算至实际给付之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告鲁毅宗于本判决生效之日起十日内支付原告上海申能物业管理有限公司昆山分公司物业服务费9843.12元及违约金（以1230.39元为基数，按照日万分之三分别自2011年1月1日起、2011年7月1日起、2012年1月1日起、2012年7月1日起、2013年1月1日起、2013年7月1日起、2014年1月1日起、2014年7月1日起计算至实际给付之日止）。如采用转账方式支付，请汇入原告上海申能物业管理有限公司昆山分公司指定账户，或汇入昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建设银行昆山支行营业部；户名：昆山市人民法院财务结算中心；账号：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费174元，公告费600元，合计774元，由原告上海申能物业管理有限公司昆山分公司负担25元，被告鲁毅宗负担749元。此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 苏军伟
人民陪审员 屠 杰
人民陪审员 蔡 磊
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 黄维珺
附判决引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。