江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第871号
上诉人（原审被告）杨旭强。
委托代理人殷世江。
被上诉人（原审原告）溧阳月星家居生活广场有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵东路2号。
法定代表人丁佐勇，该公司执行董事。
委托代理人王晓峰，江苏天目湖律师事务所律师。
上诉人杨旭强因与被上诉人溧阳月星家居生活广场有限公司（以下简称月星公司）租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2013）溧民初字第975号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审情况：
月星公司诉称，2011年1月27日月星公司、杨旭强和出租人溧阳合创置业有限公司签订租赁合同一份，约定由出租人将其所有的位于溧阳市溧城镇昆仑南路15号编号为B11-101、102、103、105、106、107展位出租给杨旭强经营磁砖的展示和销售，租期为12个月，自2011年5月1日至2012年4月30日。合同约定承租人应交纳的展位综合费用为每月11857元，综合费用按每6个月为一个结算期，先付后用。承租人应当于本合同签订之日起3日内支付首期综合费用，以后每期的综合费用应于下一个结算期开始15日之前一次性付清。承租人承诺于2011年5月1日前完成对租赁展位的装修，并按管理人的要求时间开业。如承租人未按合同约定及时向管理人即本案月星公司支付综合费用，应当承担未付金额每日3‰的违约金。月星公司作为本展位管理人承担管理职责，有权收取合同项下的费用。本合同约定的展位已于2011年1月16日向杨旭强进行了交付。杨旭强分别于2011年3月2日交了3000元装修押金，2010年12月2日交了30000元，2010年12月5日交了20000元意向金，合计53000元（其中有20000元保证金）。本展位所在建材馆于2011年7月16日开业，杨旭强经营至2013年2月28日，已拖欠综合费用为198211.50元（已扣除杨旭强缴纳的33000元），经月星公司多次催促无果，故起诉要求判令杨旭强支付所欠月星公司综合费用198211.50元，承担按照每月2%计算的逾期付款违约金36993.84元。
杨旭强辩称，月星公司、杨旭强签订的展位租赁合同没有生效，故不存在拖欠月星公司租金，请求驳回月星公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年1月27日月星公司、杨旭强和出租人溧阳合创置业有限公司（已于2011年6月20日变更为溧阳合创商业发展有限公司）签订租赁合同一份，约定由出租人将其所有的位于溧阳市溧城镇昆仑南路15号编号为B11-101、102、103、105、106、107展位出租给杨旭强经营磁砖的展示和销售，租期为12个月，自2011年5月1日至2012年6月30日（应为2012年4月30日），租期届满，租赁合同自行终止。合同约定承租人应向出租人委托的管理人即本案月星公司交纳展位综合费用，展位综合费用为每月11857元，综合费用按每6个月为一个结算期，先付后用。承租人应当于本合同签订之日起3日内支付首期综合费用，以后每期的综合费用应于下一个结算期开始15日之前一次性付清。承租人承诺于2011年5月1日前完成对租赁展位的装修，并按管理人的要求时间开业。承租人未按合同约定及时向管理人即本案月星公司支付综合费用的，应当承担未付金额每日3‰的违约金；做满一年的展位可以享受两个月的免租期。本合同约定的展位已于2011年1月16日向杨旭强进行了交付。杨旭强分别于2011年3月2日交了3000元装修押金，2010年12月2日交了30000元意向金，2010年12月5日交了20000元意向金，合计53000元，月星公司认为其中有20000元保证金，杨旭强对此予以否认，月星公司未能提供证据证明应当缴纳保证金。本展位所在建材馆于2011年7月16日开业，对此杨旭强认为本展位所在建材馆没有实际开业，实际开业应待消防安全验收后才能算实际开业，因为没有通过消防安全验收，所以认为至今没有开业。为此月星公司提供了2011年7月14日扬子晚报D8版，证实月星家居建材馆于2011年7月16日至7月17日盛大开馆，另案冯巍江父亲冯某到庭证实月星家居建材馆于2011年7月16日开业。
原审庭审中，杨旭强认为到2012年10月5日月星公司将承租的展位大门上锁，导致自己无法经营，对此月星公司予以否认，认为杨旭强一直经营到2013年2月28日自行停业，至今没有办理展位交还手续。杨旭强提供证人殷某、冯某到庭作证，冯某陈述其看到月星公司将杨旭强及其儿子冯巍江的大门上锁，月星公司对此予以否认。至今杨旭强没有办理展位交还手续。月星公司租金的计算方式为：按商场实际开业2011年7月16日起第一年租金为142284元，自2012年7月16日至2013年2月28日结束算7个半月计88927.50元，扣除已支付的33000元，尚欠198211.50元；违约金自第二个6个月起即自2012年1月1日计算至2013年5月1日按每月2%计22765.44元，其余计算10个月违约金计14228.40元，合计36993.84元。
原审法院认为，月星公司、杨旭强和出租人溧阳合创置业有限公司签订的租赁合同合法有效，依照合同约定，月星公司作为该展位的管理人受出租人的委托有权收取杨旭强应当缴纳的相关费用和要求杨旭强承担相关的违约责任。月星公司按照合同的约定将有关展位交付给杨旭强并实际经营，杨旭强理应按照合同的约定及时缴纳合同约定的综合费用。原审庭审中杨旭强认为月星公司将其承租的展位上锁，提供有关证人到庭作证，但该证人与杨旭强有利害关系，不能起到证明作用，故不能认定由于月星公司的原因导致杨旭强无法经营，杨旭强至今未能按照合用的约定支付相关费用并将展位交还给月星公司，应承担违约责任。月星公司主张自实际开业起计算租金至2013年2月28日，因该实际开业时间晚于合同约定的租期起始时间，该主张符合合同约定和法律规定，应予支持。月星公司认为杨旭强缴纳的53000元中有20000元保证金，月星公司未能提供证据证明，故杨旭强缴纳的53000元作为租金扣除，按照合同约定做满一年的展位可以享受两个月的免租期，因此，在月星公司主张的租金中应扣除2个月的综合费用计23714元，杨旭强应付租金为207497.50元，扣除已支付的53000元，尚应支付154497.50元。合同约定的逾期付款违约金按未付金额每日3‰计算的标准过高，月星公司在主张中已作调整，要求按照每月2%标准计算符合有关法律规定，予以支持，杨旭强应承担至2013年5月1日止的违约金36993.84元：以实际开业2011年7月16日为准，第二期综合费用应于2012年1月1日缴纳，至2013年5月1日共计16个月，违约金为11857＊6＊16＊2%=22765.44元；第三期综合费用应于2012年7月1日缴纳，至2013年5月1日共计10个月，违约金为11857＊6＊10＊2%=14228.4元。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及有关民事政策之规定，作出如下判决：一、杨旭强欠月星公司租金154497.50元，并承担违约金36993.84元，合计191491.34元，在本判决生效之日起10日内付清。二、驳回月星公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4990元，由月星公司负担928元，杨旭强负担4062元。
上诉人杨旭强不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回月星公司的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由月星公司承担。事实与理由如下：一、原审法院认定事实不清。双方签订的展位租赁合同无效。该合同系霸王合同，月星公司在未签订合同前扩大宣传，采用欺骗手段招揽商户入租，违背本人的真实意思。月星公司向其承诺出租率达不到90%不收任何费用，如今仍未达到该承诺，消防安全于2011年8月19日才通过。从本人提供的意向金票据和合同载明以商场实际开业为准来看，双方虽签订合同，但该合同是意向性的，不是正式的租赁合同，双方未实际履行。二、原审法院程序违法。对于本人提出的调取消防安全验收情况的调查申请，原审法院未调取，也未裁定不予准许。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人月星公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人杨旭强对原审判决查明的事实中的“另案冯巍江提供的证人即冯巍江父亲冯某到庭证实月星公司建材馆于2011年7月16日开业”有异议，称与事实不符，实际上证人当庭没有这样陈述，且月星公司至今未开业。被上诉人月星公司对原审查明的事实没有异议。
二审中，上诉人杨旭强向本院提交建设工程消防意见书一份，以证明月星公司的消防未验收就开始签订合同并对外营业。被上诉人月星公司经质证认为，对建设工程消防意见书的真实性没有异议，但该场所不属于法定必须强制消防验收才能开业的场所。即使从该证明看，在商场正式开业之后一个月即2011年8月19日所有手续已经全部到位，杨旭强主张因消防验收问题合同全部无效，显然没有法律依据。
二审中，上诉人杨旭强又向本院申请证人殷某、胡某、马某和黄娇出庭作证，证人殷某陈述：“其和冯巍江、杨旭强等人分别与月星公司签订的租赁合同，是意向性的，不能视为正式合同。当时月星公司承诺入租率达到90%以上才开始收取房租。我们在试营业半年以后，月星方屡次锁其店铺，冯巍江、杨旭强的店铺也被锁了，只是锁的时间段不一样。消防未验收完毕商场不能开业。其也是承租月星公司商铺的，因拖欠费用，本人也被月星公司起诉到法院，现正在审理，还未作出判决。”证人胡某陈述：“本人是月星公司商户之一，在其签约时，月星公司用虚假的宣传造成商铺紧张，月星公司让其先登记，告知这是意向登记，之后会另行通知其签订正式合同。相关的租金和优惠政策都会在正式合同中体现。月星公司承诺的正式合同一直未与其签订，本人发函咨询，并且询问对方保留其意向登记是否是有预谋的欺诈，月星公司未回复。本人入场时交了一笔意向金，月星公司从未通知过正式开业。因拖欠费用，本人也被月星起诉到法院，已作出判决，本人不服提出上诉。本人的商铺被锁了，且东西也不见了。”证人马某陈述：“月星公司对杨旭强、冯巍江等商户作出承诺，入租率达到90%以上才收房租。其儿子叫马超，是月星公司的商户。马超和月星公司的纠纷也在法院审理，是否已判决不清楚。其儿子的店铺也被锁了，其儿子签合同时付了四、五万元。”黄娇陈述：“2012年10月初本人看到杨旭强的店面被两把锁锁住了，一把是杨旭强锁的，还有一把大锁当时没看到是谁锁的，但其认为肯定是月星公司锁的。月星公司承诺入租率达不到90%就不收租金。本人也是月星公司的租户，现在其和月星公司之间的租期已结束，租金未付清，因为和月星公司有经济纠纷。”上诉人杨旭强经质证认为，上述证人证言可以证明其与月星公司所签订的合同是意向性的合同，不是正式合同。月星公司向其承诺，商铺出租率达到90%以上再收取租金等费用。被上诉人月星公司经质证认为，证人要证明的是自己所见的客观事实，但是，上述证人证言却是对合同的性质进行评论，超出了证人证明的范围，且上述证人均与月星公司有经济纠纷，存在利益冲突，因此，对于证人证言，我方均不予认可。
二审中，双方当事人对原审判决查明的其他事实均无异议，本院对于原审查明的双方当事人均无异议的事实依法予以确认。
二审经查阅原审卷宗另查明，原审时，杨旭强申请证人殷某出庭作证，殷某陈述：“杨旭强与月星公司之间的租赁合同是否履行其不清楚，也不记得月星公司向杨旭强承诺入驻率达90%以上商场正式开业，也不清楚商场的消防安全是否通过审批。现在的入驻率达50%-60%。本人也在月星公司开店的。2012年进入月星公司经营，没有付清月星公司的租金。”
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二审中，杨旭强主张其与月星公司签订的租赁合同是意向性合同不是正式合同，月星公司向其承诺商铺出租率达到90%以上才收取租金等费用，并申请四位证人出庭作证。但是，四位证人均与月星公司有经济纠纷，存在利益关系，且月星公司亦不予认可，故对于证人证言，本院不予采信。杨旭强又主张其与月星公司签订的租赁合同非其真实意思表示，且涉案房屋消防安全未通过验收，故双方租赁合同无效，并提供建设工程消防意见书作为证明。但是，杨旭强未提供证据证明其与月星公司签订的租赁合同非其真实意思表示，而消防安全未通过验收属于月星公司迟延履行合同的情形，不属于合同无效的法定情形，因此，杨旭强的上诉主张不成立。《中华人民共和国消防安全法》第十五条第二款规定，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，月星公司虽然原审时提供证据证明月星公司建材馆于2011年7月16日开业，但是根据常州市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书，溧阳月星国际生活广场建设工程于2011年8月19日才通过工程消防验收，因此，依照法律规定，溧阳月星国际生活广场应当在2011年8月19日才能投入使用、营业。据此，本院认定杨旭强向月星公司交付租金的起算时间应从2011年8月19日开始。月星公司主张租金计算的结束时间为2013年2月28日，杨旭强不予认可但未提供相关证据证明，故对于月星公司主张租金计算的结束时间，予以采纳。因此，杨旭强应向月星公司支付租金140664元。对于月星公司主张每月按2%标准计算自2012年1月1日至2013年5月1日的违约金，杨旭强抗辩称，违约金过高，应按银行存款利率计算。因双方合同约定的违约金过高，杨旭强的抗辩有法律依据，故本院酌情按照同期银行贷款利率计算违约金为9284.03元。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销溧阳市人民法院（2013）溧民初字第975号民事判决；
二、杨旭强于本判决发生法律效力之日起十五日内支付溧阳月星家居生活广场有限公司租金140664元，违约金9284.03元，合计149948.03元。
三、驳回溧阳月星家居生活广场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4990元，由溧阳月星家居生活广场有限公司负担1810元，杨旭强负担3180元；二审案件受理费4130元，由溧阳月星家居生活广场有限公司负担896元，杨旭强负担3234元。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 张 斌
审判员 罗希夷
二〇一四年九月十一日
书记员 许 星