河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终804号
上诉人（原审原告）董燕平，女，1988年1月26日出生，汉族，住河南省范县。
委托代理人柴友祥，男，汉族，1984年7月26日出生，住河南省杞县。
上诉人（原审被告）郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号。
法定代表人姜克承，该公司总经理。
委托代理人王玉博、雷浩（实习），北京大成（郑州）律师事务所律师。
上诉人董燕平因与上诉人郑州元通房地产有限公司房屋买买合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
董燕平上诉请求：一、请求更正郑州市中原区人民法院判决第一项，改判郑州元通房地产有限公司向董燕平支付违约金自2015年12月11日起计付至房屋取得建设行政主管部门竣工备案表之日止，每日105.09元；判决生效之日起十日内向上诉人董燕平支付逾期交房自2015年12月11日起暂计至判决之日违约金，暂计日后至房屋取得建设行政主管部门竣工备案表之日止违约金按月或季度计付。二、请求撤销一审判决第二项，支持上诉人一审诉讼请求：1、判令被上诉人向上诉人支付厨房上水建安成本费用5000元；2、判令被上诉人向上诉人支付商品房空间尺寸改变多出房梁补偿金50000元；3、判令被上诉人向上诉人支付2015年12月1日至实际完成涉案房屋产权初始登记违约金并提高违约金至双方公平的万分之一标准。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。是被上诉人严重违约直接导致了双方签订商品房买卖合同发生纠纷，上诉人已经按照合同的约定履行了自己的约定义务，因被上诉人的违约行为导致了上诉人的损失，应当对上诉人予以赔偿。一、在认定证据事实方面，一审法院对事实认证不准，判决有歧义。二、一审法院判定适用法律不当，有失公平原则。
郑州元通房地产有限公司答辩称，第一项、第二项，上诉人的上诉请求自相矛盾。要求支付逾期交房的违约金。他的房屋现在没有交付，所以存在逾期交房违约金。第二项要求入住房屋后支付补偿金，他一方面认为房屋已经交付，一方面认为房屋未交付，自相矛盾。综合上诉人上诉状，上诉人认为本案涉案房屋已经交付。
郑州元通房地产有限公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担任何责任。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定本案诉争房屋尚未交付，该事实认定错误，没有法律依据。二、诉争房屋交付时，上诉人与被上诉人已经就逾期交房违约金达成一致并履行完毕，被上诉人无权重复主张。三、在本案诉争房屋已经交付的前提下，被上诉人只能主张逾期取得《工程竣工验收备案表》的损害赔偿责任，而不能主张违约金责任。
董燕平答辩称，一、关于涉案房屋交付严重逾期且尚未达到交付使用条件，没有实际交付完成，该事实认定依据确凿。涉案房屋没有取得建设行政主管部门参与的竣工验收同时也没有取得竣工备案表，不具备交付使用条件，我国《建筑法》《合同法》均强制性规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。住房城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》对竣工验收做了详细规定说明，虽然元通公司也组织了自己的内部五大责任主体的预验收，但没有建委质检部门在场监督的预验收不能作为正式竣工验收，就像模拟高考和高考是一个道理。所以郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）明知不具备交付使用条件，强行交付房屋的行为是违法行为。1、涉案房屋不具备交付使用条件（1）合同约定的具备交付使用条件为：合同第八条约定第5项既“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已经完成；前期物业管理已经落实。”而元通公司明知交付房屋时并不具备在符合合同约定的交付使用条件，既没有建设行政主管部门的竣工备案表，同时配套设施和公共设施也没按合同第十四条约定已完成。（2）涉案房屋验收流程不正规没有正式竣工验收。而元通公司提供所谓竣工报告不符合我国现行《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，附件有建委回复录音资料可以证实。（3）郑州市房地产协会出具的关于涉案房屋不具备交付使用条件的《具结书》和双方签字的会议予以认可会议记录文件，交房时手机拍摄的没完工照片及《小莉帮忙》相关维权视频中关于交房后房屋现状的视频镜头，都可以看出元通公司在不具备交房条件的情况下强行加诱骗的方式让一审原告董燕平（××）接受不符合交付条件的商品房。2、买受人验房环节没有在实际交付中签字，缺少合同约定交接单，交付流程环节不完整。（1）按《商品房合同》第十一条关于交接的约定，双方验收房子时出卖人不能出示合同第八条规定的相关竣工报建信息资料，所以买受人拒绝《交房流程卡》验房环节的签字，同时也没有置办合同约定房屋交接单，所以合同约定项的交付环节并没有实际完成交付。（2）《商品房住宅质量保证书》第三条约定“本商品住宅已按国家规定通过有关单位组织的竣工验收，已报建设主管部门备案，办理《房屋建筑工程竣工验收备案证书》”，而实际上则是没有该证书所以在其本套商品住宅交付情况的实际交付项中并没有签字。3、关于钥匙问题的说明。房屋交付是元通公司责任义务，元通公司有义务按合同约定时间和交付条件向买受人提供符合交付约定的房子，但元通公司为了掩盖其不具备达到交付使用条件的事实，将交房流程刻意设计把重要的验房环节放在最后，故意混淆交钥匙和交房的概念。虽然元通公司按元通公司设计交房流程买受人拿到了钥匙，但这只是买受人验房的必要条件，验房发现元通公司不具备交付使用条件后，买受人曾多次表示交回钥匙但开发商均已交钥匙视为交房为由拒绝接收钥匙，钥匙一共7把其中正式钥匙5把，临时钥匙2把，而实际发放的临时钥匙只有1把，另1把没有发放，房屋从验收不合格后一直没有居住并没有对房屋实际占有，正式钥匙没有启用，开发商和收买人共同拥有临时钥匙，且买受人对房屋没有做任何改动，而开发商选派的物业公司却一直控制房屋并对内部做修善增设，所以房屋的所有权也不存在转移。我国《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交房使用，但当事人另有规定的除外”而事实该房屋并没有转移占有，并且合同第十一条关于交接问题双方另有约定，即验房流程完成并签署房屋交接单，这两项已在交付验收过程中被买受方以房屋不符合交付约定为由拒绝签收。4、关于物业合同及其物业费、住房维修基金问题的说明（1）按开发公司刻意交付安排领钥匙和物业费管理文件等挂钩，不签署相关文件和缴纳相关费用不发放钥匙验房，且收款拒不开具正规发票。具有强制性，其做法以侵害他人知情权和违反法律禁止性规定。不能作为认定案件的事实依据。（2）住房维修基金是交房前元通公司直接强制代理收取的，并且在《业主收房须知》第二项中也明确规定需要提供维修基金收据原件作为收房需的必要条件，而元通公司上述状中提到上述人已向物业公司缴纳住房维修基金费用来证明涉案房屋已交付的描述与实际事实不符合。二、关于逾期交房违约金支付问题。逾期交房违约金应按合同第九条相关规定办理，即开发商逾期交房超过30日按合同已付房款每日万分之二计算，截止到目前开发商已支付7356元，按合同计算方式为2015年10月1日至2015年12月10日暂计70日的违约金数额，但截至到目前元通公司仍然不具备交付使用条件，所以按合同约定应继续履行其2015年12月11日至验收合格符合交付条件、完成交付之日止每日万分之二的违约金。三、关于一审被告提出就违约金达成一致的问题。买受人及其代理人没有任何时候任何地点做过类似的承诺或协议，签字领取暂计时段的违约金不影响《商品房买卖合同》第九条关于违约金的继续履行，开发商找些与其存在利害关系的人证明一个与买受人无干莫须有的事实不能成立，从违约交付到现在买受人多次上访维权，与开发商对质充分说明双方没有达成一致共识，所以元通公司说买受人就交付相关问题达成一致的前提不成立，买受人是在按遵守合同信用基础上要求元通公司继续履行合同违约赔付义务，而不是重复主张。四、关于一审被告提出被上诉人主张违约责任和赔偿责任问题买受人认为涉案房屋并没有完成交付，按合同第九条关于交接的约定商品房达到交付条件后，而起前置条件正是第八条交付期限又将交付条件作了完整的解释即“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已经完成；前期物业管理已经落实。”而是否具备建设行政主管部门出具的竣工备案表正是判断房屋是否符合交房使用的根本标准之一，显然前置条件不具备的违约交付不能被买受人认可，买受人不验房，不签交接单；建设行政主管质检部门不认可，没参与其中开发商自己出具的竣工备案手续不合《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》所以也不具有法律效应，不应认定其完成竣工验收。涉案房屋应该按规定重新组织正规的验收程序，还买受人以符合交付使用条件的房子。在开发商正式合法交付符合合同要求房子之前理应承担逾期交房违约责任，即按合同金额万分之二支付买受人赔偿金。
董燕平向一审法院起诉请求：1.判令被告欺骗业主交付房屋无效，具体交付日期待其取得建委出具《竣工备案表》符合交付使用条件后。延期交房违约补偿从2015年12月10日后至取得建委出具《竣工备案表》符合交付条件之时，每天万分之二的违约金；2.判令被告向原告支付厨房上水改造费用5000元；3.判令被告向原告支付商品房空间尺寸改变多出三道房梁补偿金5万元整；4.被告支付自2015年12月1日至实际完成初始登记之日止的违约金；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年3月14日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的元通雅居小区1号楼2单元32层3202室房屋。原告支付完购房款后于2015年6月21日取得购房发票，依约履行了合同义务，并于2015年12月17日按被告通知要求的交房流程顺序领取房屋钥匙。原告取得钥匙验房后发现：厨房没有上水不符合《商品房买卖合同》附件三的约定；房屋中客厅、厨房、餐厅多出3道承重梁，与同户型其他楼层均不相同，房屋空间尺寸大大缩水，房屋地面到承重梁层高2.4米低于合同2.9米层高的约定；交付时没有取得竣工备案表，被告欺骗业主称房屋符合交付使用条件。就以上问题原告多次与被告协商，也求助过媒体，均无果。
一审法院认定事实：原、被告分别以买受人和出卖人的身份于2015年3月14日签订《商品房买卖合同》一份。合同约定了以下主要内容：1、关于房屋的基本情况和价款的约定。买受人购买出卖人开发的位于中原区迎欣××、××单元××商品住宅××套，户型为二室二厅，用途为成套住宅，层高2.9米，建筑面积87.27平方米，套内建筑面积67.24平方米，总房款525453元。2、关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。出卖人应当在2015年9月30日前，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定的第十四条内容已完成，前期物业管理已经落实的条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十四条约定为出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。3.关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容为：出卖人应当在2015年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了总购房款525453元。2015年12月17日，被告向原告交付了房屋钥匙，原、被告均认可被告交付给原告的房屋与双方签合同时被告带领原告参观的样板房户型一致，但交付的房屋比样板房多出三道梁。因逾期交付，被告向原告支付了7356元逾期交房违约金，原、被告因房屋交付使用问题产生纠纷，2015年12月21日，原告作为购房人代表向郑州市住宅与房地产业协会提出调解申请，调解过程中，原告认为被告明知房屋不符合交付条件，拒绝接收房屋并要求被告继续向其支付逾期交房违约金，经调解，2015年12月24日，该协会出具《郑州市房地产开发项目交付使用调解具结书》，原、被告达成如下共识：中国中部（元通）纺织服装品牌中心项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准，不具备交付使用条件。原告领取房屋钥匙后，并未入住。诉讼中，原、被告均认可被告至今未取得建设行政主管部门竣工备案表，也未将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案。
一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。关于房屋交付，房屋交付是被告的合同义务，被告应当在合同约定的期限内向原告交付符合合同约定条件的房屋，因被告于2015年12月17日向原告交付房屋时，房屋尚不具备合同约定和法定的交付条件，原告可以拒绝接收房屋并要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金。本案中，原告诉讼请求之“判令被告欺骗业主交付房屋无效”，实际上是拒绝接收房屋，被告应当待房屋符合合同约定以及法定的交付条件即原告主张的取得建设行政主管部门竣工验收备案表后再行向原告交付房屋，因被告逾期交房已超过30日，依据合同约定，应当自逾期之日起至取得建设行政主管部门竣工验收备案表之日止，按日向原告支付已付房款525453元之万分之二的标准向原告支付违约金，经计算，每天为105.09元，因被告已经向原告支付了2015年12月17日之前的违约金，原告应当自2015年12月18日起主张，超出部分，该院不予支持。同时，“厨房没有上下水”、“客厅、厨房、餐厅多出3道承重梁”均是原告认为房屋不符合交付条件、拒绝接收房屋的事由，因原告拒绝接收被告交付的房屋，且该院已认定被告应当在涉案房屋取得建设行政主管部门竣工验收备案表后再行交付，故本案中对原告的该两部分诉讼请求不予支持，如被告在符合交付条件时交付的房屋仍存在以上问题，原告可另行主张。关于被告将办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案的时间和责任负担问题。经查，原、被告在《商品房买卖合同》中约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，合同附件四第六条约定内容为“出卖人应当在2015年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”，其中合同附件约定了两个时间，不一致，其中一个时间与《商品房买卖合同》约定时间相一致，因此该院认为应以《商品房买卖合同》约定的时间即“出卖人应当在商品房交付使用后60日内”作为被告履行房屋产权备案的时间，因该院认定被告应当在取得建设行政主管部门竣工验收备案表后再向原告交付房屋，但房屋至今未取得建设行政主管部门竣工验收备案表，故原告主张的该部分违约金尚无起算依据，该院不予支持。若被告在房屋交付后仍就该合同义务出现违约，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向原告董燕平支付逾期交房违约金，违约金自2015年12月18日起计付至房屋取得建设行政主管部门竣工备案表之日止，每日105.09元；二、驳回原告董燕平的其他诉讼请求。如果被告郑州元通房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1490元，原告董燕平负担888元，被告郑州元通房地产有限公司负担602元。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，根据董燕平和郑州元通房地产有限公司双方签订的《商品房买卖合同》，郑州元通房地产有限公司应当待房屋符合合同约定以及法定的交付条件后，再行向董燕平交付房屋，依据合同约定，应当自逾期之日起至取得建设行政主管部门竣工验收备案表之日止，郑州元通房地产有限公司按日向董燕平支付已付房款万分之二的标准向董燕平支付违约金，结合本案的具体案情，一审法院据此判决的数额是正确的，本院予以维持。综上所述,上诉人董燕平、郑州元通房地产有限公司的上诉理由均不能成立，本院对二上诉人的上诉请求均不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1490元，由上诉人董燕平负担888元，郑州元通房地产有限公司负担602元。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 成 锴
审判员 陈启辉
二〇一七年三月二十三日
书记员 钱梦阳