广西壮族自治区象州县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1322民初1091号原告（反诉被告）：曾秋香，女，汉族，1982年8月11日出生，户籍所在地湖南省邵阳市双清区，现住象州县。原告（反诉被告）：岳新发，男，汉族，1981年9月6日出生，户籍所在地湖南省邵阳市双清区，现住象州县。二原告共同委托诉讼代理人：覃陶，广西闻名律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：黄俊刚，广西求衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：广西子木投资管理有限公司，住所：柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场2幢11层15号，统一社会信用代码：914502005640128403。法定代表人：李建荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：覃必华，广西天际律师事务所律师。原告（反诉被告）曾秋香、岳新发与被告（反诉原告）广西子木投资管理有限公司（以下简称子木公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年8月24日立案后，在审理过程被告子木公司对原告曾秋香、岳新发提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）曾秋香、岳新发及其共同委托诉讼代理人覃陶，被告（反诉原告）子木公司委托诉讼代理人覃必华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾秋香、岳新发向本院提出如下诉讼请求:1、请求判决解除《商品房买卖合同》（编号：201400062149）；2、判令被告返还给原告购房款755079元及支付违约金15101元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月19日，原告与被告在象州县签订《商品房买卖合同》，合同编号为201400062149，购买被告开发的象州县石柳路40号10栋108号房。合同签订后原告按照约定交付给被告购房款755079元。按照合同第九条规定，被告应当于2015年12月20日前将验收合格的商品房交付给原告使用。而截至2017年6月30日止已经逾期555天，被告依然无法将原告购买的房屋交付给原告使用，给原告造成了巨大的经济损失。根据合同第十条第1款第（2）项规定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人未按合同规定的期限交付商品房给买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。为此，原告于2017年7月3日向被告寄送了《解除通知书》，要求解除《商品房买卖合同》，退还已付购房款，支付违约金。但被告并没有按照约定退还已付的购房款和支付违约金。故原告向法院提起诉讼,请求法院依法判决。原告（反诉被告）对其陈述的事实提供的证据有：1、房屋认购协议书复印件、商品房买卖合同复印件各一份，拟证明原告购买被告所开发的象州龙和城商品房一套，约定的交房时间为2015年12月20日；2、对公存款异地代办业务通知单复印件、收款收据复印件各一份，拟证明原告已经按照合同约定支付购房款755079元；3、解除《商品房买卖合同》通知书、邮政快递单各一份，拟证明2017年7月3日原告向被告寄送解除通知书，通知被告要求解除合同，退还购房款，付违约金；4、房地产档案查档申请及查档结果证明书一份，拟证明10栋108号商铺至今为止仍备案登记在原告名下。被告（反诉原告）子木公司辩称，第一、被告根据规划设计施工建设“象州龙和城”10栋108号房，现已经建成交付业主装修使用不违约；第二、原告没有交清购房款，无权要求解除合同和支付违约金；第三、原告要求依法解除《商品房买卖合同》不符合法律规定；第四、原告应按照合同约定交清购房款，应承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）对其陈述的事实提供的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份，拟证明被告的主体身份合法有效；2、预售登记证复印件一份，拟证明预售商品房符合法律法规要求；3、建设工程质量竣工验收意见书复印件一份，拟证明原告购买的商品房具备实质交房条件；4、《房屋认购协议》复印件和收据复印件各一份，拟证明原告2014年9月4日交付20万元定金，签订《房屋认购协议》，购买“象州龙和城”10栋108号商铺；5、《商品房买卖合同》复印件和收据复印件各一份，拟证明原告至今只交付购房款752079元，尚欠740000没有支付；6、交付通知，拟证明2017年4月28日-5月3日，被告向购买“象州龙和城”10栋楼业主发出交房通知书；7、办理交房业主材料，拟证明购买“象州龙和城”10栋楼业主陆续对所购商品房进行查验，办理交房手续。被告（反诉原告）子木公司向本院提出如下反诉请求:1、请求判令原告（反诉被告）曾秋香、岳新发向被告（反诉原告）子木公司支付购房款740000元；2、请求判令原告（反诉被告）曾秋香、岳新发向被告（反诉原告）子木公司支付违约金226662元（暂计算自2014年11月26日至2017年9月16日，具体违约金按未付房款740000元的万分之三计算至实际清偿之日止）；3、判令原告（反诉被告）曾秋香、岳新发向被告（反诉原告）子木公司支付律师费36512元；4、本案诉讼费由原告（反诉被告）曾秋香、岳新发承担。事实和理由：2014年9月4日，双方签订《房屋认购协议》，原告交付20万元购房定金，购买“象州龙和城”10栋108号房。2014年9月24日，原告交付购房首付款552079元，2014年11月19日，双方签订《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》等协议，原告购买10栋108号房，总金额为1492079元，原告至今只支付购房款752079元，剩余购房款740000元没有按约定申请按揭付清，严重违反合同约定，应承担违约责任。故子木公司特提起反诉,请求判令如诉请。被告（反诉原告）对其陈述的事实提供的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份，拟证明被告的主体身份合法有效；2、预售登记证复印件一份，拟证明预售商品房符合法律法规要求；3、建设工程质量竣工验收意见书复印件一份，拟证明原告购买的商品房具备实质交房条件；4、《房屋认购协议》复印件和收据复印件各一份，拟证明原告2014年9月4日交付20万元定金，签订《房屋认购协议》，购买“象州龙和城”10栋108号商铺；5、《商品房买卖合同》复印件和收据复印件各一份，拟证明原告至今只交付购房款752079元，尚欠740000没有支付；6、交付通知，拟证明2017年4月28日-5月3日，被告向购买“象州龙和城”10栋楼业主发出交房通知书；7、办理交房业主材料，拟证明购买“象州龙和城”10栋楼业主陆续对所购商品房进行查验，办理交房手续;8、广西律师服务收费标准和发票，拟证明收取律师费36512元有文件依据。原告（反诉被告）辩称，第一、被告（反诉原告）至今没有将房屋交付使用；第二、原告已经按照合同约定办理了贷款的一切手续，最后是由于被告的原因导致按揭手续无法办理；第三、被告的房屋至今没有达到交房的条件。综上，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对于一方有异议的证据，因与本案具有关联性，本院亦作为本案的参考。综合本案的证据及原、被告的诉辩意见，本院认定如下案件事实：2014年9月4日，曾秋香与子木公司签订《房屋认购协议》，认购“象州龙和城”10栋1单元108号房屋。2014年11月19日，原告（反诉被告）曾秋香、岳新发与被告（反诉原告）子木公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买“象州龙和城”10栋108号房屋，建筑面积51.5平方米，购房总金额1492079元。原告（反诉被告）曾秋香、岳新发已支付购房款752079元。该合同第八条买受人逾期付款的违约责任约定：“……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金。”合同第九条交付期限中约定：“出卖人应当在2015年12月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.X”。合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同附件六第一条第2款第（3）项A约定买受人选择了申请银行按揭付款，买受人承诺在签订本合同后七日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括缴纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料等，否则视为买受人逾期付款，并同意银行将按揭贷款转入出卖人指定的银行账户；第（4）项约定如买受人选择了申请银行按揭贷款，而非卖人方面的原因未获批准的，在接到出卖人通知之日起七日内，申请转入一次性付款在七日内付清房款，否则视同买受人逾期付款，并按本合同第十条规定追究买受人的责任。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本诉，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”在本案中，依照双方合同约定交房时间为2015年12月20日，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，即本案原告的解除权发生之日为2016年3月20日，但原告直到2017年7月3日才向被告邮寄解除合同通知，已超过一年期限，解除权已经消灭。故对原告曾秋香、岳新发要求解除合同、返还购房款及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，反诉被告曾秋香、岳新发在签订合同后已经将办理贷款的相应材料交付给反诉原告子木公司，后因各种原因贷款至今仍未办理成功。按照双方合同附件六的约定如买受人选择了申请银行按揭贷款，而非卖人方面的原因未获批准的，在接到出卖人通知之日起七日内，申请转入一次性付款在七日内付清房款。在本案中，反诉被告曾秋香、岳新发银行按揭贷款未办理成功，反诉原告子木公司向本院提出反诉后，本院于2017年9月30日送达了反诉状给反诉被告曾秋香、岳新发，在2017年9月30日应视为子木公司已经通知曾秋香、岳新发变更付款方式为一次性付款，但是曾秋香、岳新发并没有按约定支付剩余的购房款740000元，应继续履行合同支付该部分购房款并自2017年10月8日起按合同约定支付相应的逾期付款违约金给子木公司，但违约金以不超过740000元的30%即222000元为限额。关于子木公司提起反诉的律师费用，在双方合同附件六第二条第（三）项约定，买受人应承担出卖人为实现债权而支出的律师费、诉讼费等，故本院对子木公司要求曾秋香、岳新发支付因本案支出的律师费36512元符合双方合同的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）曾秋香、岳新发的全部诉讼请求。二、原告（反诉被告）曾秋香、岳新发于本案判决生效十日内支付被告（反诉原告）广西子木投资管理有限公司购房款740000元、律师费36512元及支付逾期付款违约金（违约金以740000元为基数，按日万分之4的标准自2017年10月8日起分段计算至实际付清之日止，以222000元为限额）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11502元，反诉费6915元，合计18417元，由原告（反诉被告）曾秋香、岳新发负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审 判 长  林起强审 判 员  覃语春人民陪审员  张友松二〇一八年二月十三日书 记 员  李宇成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。