江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0354号
上诉人（一审原告）许存好，男，1940年1月12日出生，汉族。
委托代理人孟军，江苏立贤律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）武成刚，男，1967年5月12日出生，汉族。
委托代理人许巧利，泗洪县车门法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）武成祥，男，1972年2月2日出生，汉族。
被上诉人（一审被告）胡正文，男，1957年2月1日出生，汉族。
被上诉人（一审被告）许贤朝，男，1972年9月9日出生，汉族。
上诉人许存好因与被上诉人武成刚、武成祥、胡正文、许贤朝所有权确认纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2013）洪金民初字第0431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许存好一审诉称：许存好于1991年至1993年在自己的宅基地上建瓦房13间，多年来许存好一直在外做生意，直至2012年才回到老家，方得知儿子许贤朝擅自将13间房屋中的7间出售给了武成刚、武成祥、胡正文。因许贤朝擅自处分许存好财产且武成刚、武成祥、胡正文与许存好非同一集体经济组织成员。故请求判决确认武成刚、武成祥、胡正文与许贤朝签订的房屋买卖协议无效、确认涉案13间房产被拆迁范围内的土地补偿款18351元及按户补偿的3000元归许存好所有。
武成刚、胡正文一审辩称：许贤朝出售的房屋为许贤朝所有，与许存好无任何关系。武成刚、胡正文购买房屋后即将该原房屋拆除并在该土地上重新建筑了房屋，该房屋建设经过了村组同意并且得到行政机关的批准。许存好主张房屋买卖合同无效已经超过了诉讼时效。故请求法院驳回许存好的诉讼请求。
许贤朝一审辩称：许存好一直不在家。许贤朝将房屋卖给武成刚、武成祥、胡正文未告知许存好。对许存好的诉讼请求没有异议。
武成祥一审未作答辩。
一审中，许存好为支持其诉讼请求提供了以下证据：
证据1、泗洪县青阳镇面西居民委员会2013年4月27日出具的证明一份，以证明涉案的宅基地为许存好享有。
证据2、地籍注册簿一份，以证明涉案土地使用权为许存好所有。
证据3、泗洪县青阳镇面西居民委员会2013年12月14日出具的证明一份，以证明许贤朝转让的7间房屋房屋占用范围内的宅基地是131平方米。
一审中，武成刚、胡正文为支持其答辩理由提供了以下证据：
证据4、原泗洪县大楼乡村镇建设办公室和土地管理所于2000年4月4日出具的建设管理费和使用土地管理费、权属变更费收据各一份，以证明武成刚、武成祥、胡正文在所购买的宅基地上重新建房缴纳了土地管理费等相关规费。
证据5、泗洪县青阳镇面西居民委员会2013年8月28日出具的证明一份，以证明武成刚、武成祥、胡正文在所购买的宅基地上建房经过了主管部门批准。
证据6、泗洪县青阳镇面西居民委员会盖章确认的房屋平面图一份，以证明武成刚、武成祥、胡正文所购买的宅基地不在许存好所主张的131平方米宅基地范围内。
一审中，许贤朝对证据1、证据2、证据4均无异议，对许存好、武成刚、胡正文在第二次开庭时提供的证据未发表意见。武成刚、胡正文对证据2无异议，但认为证据1与证据2不相符，不能证明许存好拥有765平方米的宅基地，对证据3不予认可。许存好对证据4的真实性无异议，但认为与本案无关联性，对证据5、证据6不予认可。
一审法院对上述证据认证意见为：证据1关于许存好宅基地面积的内容与证据2不相符，对该部分内容不予认定，对其中关于拆迁补偿款数额的内容予以认定。证据2复印自泗洪县青阳镇国土资源所，具有证明效力。证据3与证据6同为泗洪县青阳镇面西居民委员会出具，但内容相矛盾，对其效力不予认定。证据4与5相互印证，具有证明效力。
结合当事人的陈述及证据，一审法院认定本案事实如下：许存好与许贤朝系父子关系，是泗洪县青阳镇面西居民委员会（原泗洪县大楼乡面西村民委员会）一组居民。许存好一家五口人（包括许贤朝）在原籍经批准拥有131平方米的宅基地，许存好在该宅基地及向两端延长的地面上陆续建房13间，共占地面积765平方米。1997年，武成刚、武成祥、胡正文与许贤朝经协商，许贤朝将13间房屋中的3间房屋及相应的10×17米土地使用权以15000元售予武成刚、以6000元价格售予武成祥7.4×17米土地使用权、以6000元价格售予胡正文2间房屋及相应土地使用权。2000年4月，武成刚、武成祥、胡正文经原泗洪县大楼乡面西村村民委员会及乡村镇建设办公室、乡土地管理所同意，在所购地址上新建房屋居住，2012年因政府征用，所建房屋均被拆迁。武成刚、武成祥户籍登记地均为泗洪县青阳镇丰湖居民委员会五组。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。虽然武成刚、武成祥与许存好及许贤朝不是同一集体经济组织成员，但现行的法律、行政法规对农民之间买卖农村房屋并没有禁止性规定，且许存好与许贤朝系父子关系，许贤朝是户内成员，武成刚、武成祥、胡正文有理由相信许贤朝有权处分本案诉争的房地产，武成刚、武成祥、胡正文也支付了合理的对价，并经许存好所在村民委员会及乡政府相关部门同意在所购买的土地上新建房屋，故应认定四被告在自愿基础上达成的房地产买卖协议成立生效，武成刚、武成祥、胡正文可以取得诉争房地产的使用权与所有权。武成刚、武成祥、胡正文在所购地址上新建房屋居住长达12年，现在所建房屋已因政府征用而被拆迁，从诚实信用原则和维护交易稳定的角度出发，也不应认定武成刚、武成祥、胡正文与许贤朝签订的房屋买卖协议无效。故许存好关于被拆迁范围内的土地补偿款的请求，亦不应予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回许存好的诉讼请求。案件受理费减半收取207元，由许存好负担。
一审判决宣判后，许存好不服，向本院提起上诉称：许贤朝未经许存好同意，擅自将许存好的房产出售给武成刚、武成祥、胡正文，武成刚、武成祥、胡正文明知许贤朝出售的房屋为许存好所有，主观上具有恶意。武成刚、武成祥、胡正文未查询了解房产的情况，没有理由相信许贤朝有权处分。一审认定武成刚、武成祥、胡正文有理由相信许贤朝有权处分相关房产错误。武成刚、武成祥、胡正文与许存好不是同一集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。故武成刚、武成祥、胡正文与许贤朝之间的房屋买卖无效。武成刚、武成祥、胡正文建房占用土地的权利应归许存好所有。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持许存好的一审诉讼请求。
被上诉人武成刚、武成祥、胡正文答辩称：武成刚、武成祥、胡正文购买的房屋属许贤朝所有，与许存好无关。武成刚、武成祥、胡正文在购买房屋以后就将该房屋拆掉，并经村组同意、乡政府批准，在该土地上重新建造了房屋，许存好的请求不应得到支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人许贤朝未作答辩。
上诉人许存好在二审提交一份泗洪县人民法院在网络问政中，对农村集中居住点建设人起诉要求给付购房款法院不予受理问题的答复，以证明农村房屋不能进行买卖。
被上诉人武成刚、武成祥、胡正文对此质证称，该证据与本案争议无关。
本院认为，上诉人提供的证据内容为农村集中居住点房屋建设人与购房人之间的纠纷，与本案买卖关系并不完全一致，并不能证明农村房屋一律不得买卖。
二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
二审中许存好陈述，其子许贤朝初中毕业后即未再上学。
本案二审的争议焦点为：武成刚、武成祥、胡正文被拆迁的房屋占用土地的补偿款是否应归许存好所有。
本院认为，许存好一审提供的地籍注册簿载明，许存好户当时的宅基为131平方米，家庭人口为5人，许贤朝当时是5个家庭成员之一，即许贤朝也是该宅基地的使用权人。另该地籍注册簿未载明该宅基地的四至界址，并且其面积与许贤朝转让给武成刚、武成祥、胡正文的房屋占用土地面积相差较大，并不能证明许贤朝转让的土地即为地籍注册簿载明的土地。根据许存好一审诉状内容，许贤朝转让给武成刚、武成祥、胡正文的房屋建于1991年至1993年期间，此时许贤朝已成年，因此应认定许贤朝为该房屋的共有人。许存好并无证据证明许贤朝转让的房屋占用土地在相关主管部门进行了登记，而许贤朝是转让标的的占有、管理人，武成刚、武成祥、胡正文有理由相信许贤朝有权对此进行处分，故武成刚、武成祥、胡正文对与许贤朝之间的房屋买卖并不存在过失。且许贤朝转让房屋已十多年，许存好对此一直未提出异议，应视为已认可许贤朝转让房屋的行为。
虽然武成刚、武成祥、胡正文与许贤朝之间的房屋买卖关系因双方不是同一集体经济成员而无效，但是武成刚、武成祥、胡正文在购买房屋后，经当地村民委员会和主管部门批准，已将原房屋拆除后在原土地上新建房屋，即武成刚、武成祥、胡正文已经相关主管部门批准取得了争议土地的使用权。故许存好现主张武成刚、武成祥、胡正文被拆迁房屋占用土地的补偿款应归许存好所有不能成立。
综上，上诉人许存好的诉讼请求依据不足，本院难以支持。一审判决实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费414元，由上诉人许存好负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 孙 权
代理审判员 徐金鸽
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 陈丹婷
第8页／共8页