上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终211号
上诉人（原审被告、反诉原告）：毕连天，男，1983年3月4日生，住黑龙江省五常市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱步庆，男，1975年10月1日生，汉族，住上海市虹口区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙蕾，女，1979年6月14日生，汉族，住上海市黄浦区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路838号
法定代表人：杨军，行长。
委托诉讼代理人：康颖颖，上海才富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。
上诉人毕连天因与被上诉人朱步庆、孙蕾、原审第三人中国银行股�有限公司上海市浦东分行（以下简称中行浦东分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初5599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人毕连天上诉请求：撤销原判第一项、第七项判决，依法改判支持上诉人一审反诉请求，判令2016年1月18日双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实和理由：1、上诉人不存在违约过错行为。上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）不能如约过户原因是第三人的司法查封，而非上诉人故意违约所致。一审认定上诉人承担违约责任缺少事实与法律依据。2、双方之间有恶意违背国家法律签订合同的事实存在，根据合同法的相关规定，违法合同应认定无效，一审判决继续履行合同错误。
被上诉人朱步庆、孙蕾辩称：1、虽然上诉人的房屋被司法查封，但被上诉人已替上诉人归还了查封的金额，因此该份买卖合同可以继续履行。2、双方之间的买卖合同应属有效，合同中约定的房价虽然有做低房价的问题，但针对的是避税部分，不影响合同的其他条款效力，更不影响合同的继续履行。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人中行浦东分行述称，请求法院依法判决。
朱步庆、孙蕾向一审法院起诉请求：1、判令朱步庆、孙蕾与毕连天之间于2016年1月18日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2、判令毕连天注销上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押登记；3、判令毕连天协助朱步庆、孙蕾将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至朱步庆、孙蕾名下；4、判令毕连天将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋交付�朱步庆、孙蕾；5、判令毕连天支付朱步庆、孙蕾逾期过户违约金（以人民币228万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年4月21日起计算至房屋产权过户至朱步庆、孙蕾名下之日止）；6、判令毕连天支付朱步庆、孙蕾逾期交房违约金（以人民币228万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年6月2日起计算至房屋交付之日止）；7、判令毕连天支付朱步庆、孙蕾为解除上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上司法查封而代其垫付的执行款及执行费110,725.24元（人民币，下同）。
毕连天向一审法院提起反诉请求：确认朱步庆、孙蕾与毕连天签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
一审法院认定事实：系争房屋产权人为毕连天，建筑面积为104.57平方米，类型为公寓。
系争房屋上设有抵押权人为中行浦东分行的抵押登记，债权数额为159万元。
2015年11月4日，毕连天出具房屋定金收据一张，载明收到朱步庆求购系争房屋定金10万元。
2015年11月5日，朱步庆通过银行转账方式向毕连天支付房款定金9万元。
2016年1月10日，毕连天配偶姚某出具《同意房产出售承诺书》一份，载明知晓并同意出售系争房屋。
2016年1月18日，朱步庆、孙蕾（买受人、乙方）与毕连天（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定毕连天将其名下的系争房屋出售给朱步庆、孙蕾。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计228万元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年6月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年4月20日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定：乙方未按本合同约定的期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的赔偿金，并应继续履行；乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除合同……。合同第十条第（三）款约定：甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……。合同附件三约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款�95万元，乙方已在双方签订本合同前直接支付甲方定金10万元，在签署本合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）10日内直接支付甲方部分首期房价款85万元；甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额（若有不足，甲方自行补足）……甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款130万元，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）10日内向贷款银行等申请贷款……。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、本合同公证书（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销后（不得晚于本合同第六条约定的时间）赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。四、交房时间及尾款：乙方需支付的最后尾款为3万元，经甲乙双方一致协商于2016年6月1日前，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。
同日，朱步庆、孙蕾（乙方）与毕连天（甲方）签订《协议书》一份，载明双方就购买系争房屋约定的房价款为228万元整，现乙方仍需按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付；经双方协商，乙方还需支付甲方装修补偿款30万元，于签订买卖合同后两日内直接支付给甲方。协议书第3条约定，“甲方承诺：该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房。本协议第1条和第2条所述价格合计为人民币2,580,000元为甲方出售该房地产成交价格。若甲方�诺不实，导致多缴的交易税费由甲方自行承担。若因甲方无法提供所需原件的责任由甲方承担，致多出的应由甲乙双方缴纳的税费由甲方承担。”协议书第4条约定，“若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价人民币2,280,000元整未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税，多出的税费由甲、乙各自承担应缴纳的税费”。
同日，毕连天出具部分房款收据两张，分别载明收到朱步庆部分房款30万元、25万元。
2016年1月19日，朱步庆通过银行转账向毕连天分两笔支付25万元、30万元。
2016年1月30日，朱步庆、孙蕾、毕连天与案外人上海市XX有限公司（以下简称XX公司）签订《上海市存量房交易资金监管协议》一份，约定朱步庆、孙蕾及毕连天委托XX公司对系争房屋交易所涉交易资金190万元进行监管。
另查明，2016年2月22日，因毕连天另涉与案外人A公司的（2016）沪0115民初11844号金融借款合同纠纷，经案外人A公司申请，系争房屋被上海市浦东新区人民法院司法查封。
2016年6月21日，孙蕾代毕连天偿还了因毕连天未履行（2016）沪0115民初11844号民事判决书而导致案外人A公司申请执行的（2016）沪0115执11975号案件的执行款109,394.09元及执行费用1,331.15元。
同日，案外人A公司向上海市浦东新区人民法院申请解除了对系争房屋的上述司法查封。
庭审中，毕连天确认已收到朱步庆、孙蕾支付的房款65万元，并表示因毕连天外债较多无力偿还，系争房屋被司法查封，才导致其未按约于2016年4月20日办理产权过户、亦未于2016年6月1日前交付房屋。朱步庆、孙蕾则称，若合同继续履行，剩余房款其无需以贷款支付，可现金支付。同时，毕连天称合同约定的违约金计算标准过高，要求予以调整。
中行浦东分行提交贷款还款明细一份，其上载明截至2016年9月29日，毕连天就系争房屋尚有本息1,471,855.29元未归还。
对于朱步庆、孙蕾代毕连天支付的执行款及执行费用，朱步庆、孙蕾要求在其应支付给毕连天的剩余房款中进行抵扣，毕连天则称与本案无关，不同意在本案中一并处理。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案因毕连天另涉他案致使系争房屋被司法查封以及未按约将系争房屋上的抵押注销等行为，致使系争房屋无法按照合同约定的时间过户及交房，此系毕连天违约。毕连天称其出售系争房屋未征得配偶姚某的同意，且朱步庆、孙蕾与毕连天在系争房屋买卖合同中约定的总价款系为避税而做低房价，故买卖合同应无效，然毕连天配偶姚某已出具《同意房产出售承诺书》，其上载明对朱步庆、孙蕾与毕连天之间的系争房屋买卖关系无异议，毕连天对上述承诺书真实性予以认可，故法院对毕连天的上述观点不予采信。至于朱步庆、孙蕾与毕连天为避税故意做低房价，以达到少缴税的非法目的，因侵害了国家的税收利益，故拆分房价款做低房价的避税条款应属无效条款，不发生法律效力，系争房屋总价款应为258万元，但合同其他部分不存在无效情形，仍然有效。因此，毕连天要求确认其与朱步庆、孙蕾之间的房屋买卖合同无效的反诉请求，无法律依据，不予支持，系争房屋买卖合同应继续履行。现朱步庆、孙蕾为了解除系争房屋上的司法查封以便继续履行合同，而代毕连天支付了执行款�执行费用，并主张该款与其应当支付的剩余房款进行抵扣，并无不当，予以准许。毕连天有义务清偿贷款本息余额后将系争房屋上的抵押权注销，并协助朱步庆、孙蕾将系争房屋过户至朱步庆、孙蕾名下，将系争房屋交付给朱步庆、孙蕾。对于朱步庆、孙蕾主张的逾期交房违约金及逾期过户违约金，现毕连天属于违约方，朱步庆、孙蕾依约主张违约金，具有合同与法律依据，但考虑到交房与过户属于房屋交付的两种形式，逾期交房与逾期过户在相同期间内导致的损失具有同一性，朱步庆、孙蕾主张的逾期交房与逾期过户两项违约金存在重复计算，故法院酌情支持朱步庆、孙蕾主张的逾期过户违约金。毕连天表示朱步庆、孙蕾主张的日万分之五的违约金标准过高，法院兼顾朱步庆、孙蕾的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该违约金的标准�日万分之一。
一审法院审理后作出判决：一、朱步庆、孙蕾与毕连天于2016年1月18日就坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》继续履行；二、毕连天于判决生效之日起十日内清偿中国银行股份有限公司上海市浦东分行处的贷款本息余额，并注销上述房屋上抵押权人为中国银行股份有限公司上海市浦东分行的抵押登记；三、毕连天于上述房屋抵押登记注销之日起三日内协助朱步庆、孙蕾将上述房屋产权转移登记至朱步庆、孙蕾名下；四、朱步庆、孙蕾于毕连天协助办理上述房屋产权转移登记之日向毕连天支付房款1,789,274.76元；五、毕连天于上述房屋产权转移登记至朱步庆、孙蕾名下之日起三日内将上述房屋交付朱步庆、孙蕾；六、朱步庆、孙蕾于毕连天交付上述房屋之日支付毕连天尾款30,000元；七、毕连�于判决生效之日起十日内支付朱步庆、孙蕾逾期过户违约金[按照每日2,280,000元的万分之一即228元，自2016年4月21日起计算至毕连天协助朱步庆、孙蕾办理产权转移登记之日止]；八、驳回朱步庆、孙蕾的其余诉讼请求；九、驳回毕连天的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,440元，反诉案件受理费40元，财产保全费5,000元，合计诉讼费32,480元，由孙蕾、朱步庆负担3,000元，由毕连天负担29,480元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，二审争议焦点在于：上诉人毕连天与被上诉人朱步庆、孙蕾之间签订的买卖合同之效力如何认定？上诉人有无违约情形，该份买卖合同是否可以继续履行？
本院认为，上诉人与被上诉人在交易中心登记备案的买卖合同中，对房屋转让款约定为228万元，而在同日签订的协议书中，双方又约定了装修补偿款30万元，并确认258万元为上诉人出售该套房屋的成交价，存在房价条款约定不一致的情况，双方有避税故意做低房价少交税之嫌，显然侵害到了国家利益，故买卖合同中有关房屋价格条款的约定可认定为无效条款，然而，该份买卖合同的其他条款内容不存在无效之情形，系双方当事人真实意思表示，且该房价条款无效也未影响到整个买卖合同的效力，故该份买卖合同仍应认定有效。双方应以258万元的实际成交价继续履行合同。上诉人上诉主张买卖合同无效，本院不予采信。
关于上诉人有无违约，合同能否继续履行问题。本院认为�上诉人在合同履行过程中，因与案外人借款合同纠纷，被案外人提起诉讼。且在诉讼期间系争房屋被查封，造成双方无法按时按约履行合同，应为上诉人导致，故应认定上诉人违约。同时，该司法查封因被上诉人代偿上诉人的债务而解除，已不存在履行障碍。另外，被上诉人在一审审理中同意以现金支付剩余房款，且被上诉人应付之金额可以涤除上诉人设定在房屋上的银行抵押贷款，故不存在合同无法继续履行的问题。基于上诉人违约，故上诉人应承担逾期过户的违约责任。一审对违约金认定已考虑了上诉人的调整请求，亦无不当。据此，上诉人以其没有违约为由不同意继续履行合同，依据不足，本院难以采信。
综上所述，毕连天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币42元，由上诉人毕连天负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年四月十四日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……