吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终2063号
上诉人（原审原告）：孙天才，男，汉族，1963年5月18日出生，住吉林省德惠市。
委托诉讼代理人：李伟，吉林常春律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林省中东信用担保有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区亚泰大街1138号。
法定代表人：郭卫华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡晓莹。
被上诉人（原审被告）：王秀荣，女，汉族，1966年12月12出生，住吉林省长春市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：杨建林，男，汉族，1962年12月13日，住吉林省长春市朝阳区。
上诉人孙天才因与被上诉人王秀荣、杨建林、吉林省中东信用担保有限责任公司（以下简称“中东公司”）案外人执行异议之诉一案，不服长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初4286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙天才向本院提出上诉请求：1.要求撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人杨建林、王秀荣之间的《个人房屋买卖协议书》合法有效，系双方真实意思表示。协议是孙天才与杨建林在债务履行期满之后合意签订，其中约定的“能够还款返还房屋、不能还款过户转籍”，是作为买卖协议生效的条件。上诉人在法院查封前已合法占有涉案房屋。未办理过户登记是由于房屋不能办理产权登记，无法要求杨建林、王秀荣配合办理过户，并非上诉人自身原因。
中东公司辩称：中东公司与杨建林、王秀荣之间签订的反担保抵押合同是合法有效的，且就二人所欠中东公司的代偿款事宜在朝阳法院达成调解，在调解期限满后因二人并未按照调解书的内容履行给付义务，故中东公司申请强制执行；一审法院认定的事实并无不妥，适用法律正确，故不应予以撤销或发回重审。
孙天才向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对长春市汽车厂嘉和丽景小区4栋2单元203室房屋的执行；2.确认2014年7月2日孙天才与杨建林签订的《房屋抵欠款协议》及孙天才与杨建林、王秀荣签订的《个人房屋买卖协议书》合法有效。庭审中孙天才明确第2项诉请为:确认《个人房屋买卖协议书》合法有效。
一审法院经审理查明：因中东担保公司与杨建林、王秀荣追偿权纠纷一案，本院依中东担保公司申请于2015年1月20日作出（2015）朝民初字第146-1号民事裁定书，裁定“查封王秀荣所购买的，由长春建工集团纪元房地产开发有限公司所开发的，坐落于兴顺路以东、南辅路以西、永春河以北诚德名居第4[幢]2[单元]203号房，丘（地）号：4-103/5-3-24，建筑面积：118.11平方米，商品房买卖合同编号：×××的房屋”。2015年3月13日本院作出（2015）朝民初字第146号民事调解书，调解书内容为：“一、王秀荣、杨建林给付中东担保公司代偿本金399,373.12元、担保费16,000.00元、本金的利息26,076.07元，合计441,449.19元，此款于2015年9月13日给付完毕；二、王秀荣、杨建林给付中东担保公司从本调解书生效之日起至代偿本金399,373.12元给付之日止的利息（按中国人民银行规定的同期同档贷款利率计息）；三、案件受理费7,531.00元，减半收取3,765.50元、保全费2,597.00元，合计6,362.50元由王秀荣、杨建林承担。”后中东担保公司向本院申请执行，在执行过程中，孙天才提出执行异议，本院于2016年10月6日作出（2016）朝执异字第22号执行裁定书，认为杨建林、王秀荣与中东担保公司签订《反担保抵押合同》、《承诺书》在先，杨建林、王秀荣明知此房已抵押，却又抵债给孙天才，因此，杨建林、王秀荣与孙天才签订的《个人房屋买卖协议书》、《房屋抵欠款协议》无效，裁定驳回孙天才的异议请求。孙天才对裁定不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：杨建林与王秀荣系夫妻关系。2012年5月18日，中东担保公司作为反担保抵押权人，王秀荣、杨建林作为反担保抵押人，双方签订了一份《反担保抵押合同》，约定：“杨建林、王秀荣向贷款人借款人民币40万元，中东担保公司作为保证人为杨建林、王秀荣的上述借款提供担保，同时杨建林、王秀荣以其自身拥有所有权的财产向中东担保公司提供反担保抵押，担保物为王秀荣所购买的坐落于兴顺路以东、南辅路以西、永春河以北诚德名居第4[幢]2[单元]203号房，丘（地）号：4-103/5-3-24（203），建筑面积：118.11平方米，商品房买卖合同编号：000000000428357的房屋。”合同签订后，王秀荣、杨建林向中东担保公司出具了两份承诺函，承诺“王秀荣、杨建林自愿以上述房屋抵押给中东担保公司，合同签订时，该房屋未出租或卖与他人，如未按借款合同项下约定的期限清偿上述借款，中东担保公司可以行使抵押权”。合同签订后，双方未在相关部门办理房屋抵押登记手续。杨建林系孙天才司机。因杨建林向孙天才借款，期限届满后未能偿还，故双方于2014年7月2日签订了一份《房屋抵欠款协议》，载明:“杨建林原欠孙天才同志67.5万元（2013年9月4日欠条），双方同意以嘉和丽景的一所住房作价57.0万元抵偿。剩余10.5万元在2014年10月1日前付清（不再算利息）。具体另有卖房协议。立字为据（若10月1日未清还，每月按3分计利息）。”同日，王秀荣、杨建林（二人作为甲方）与孙天才（作为乙方）签订了一份《个人房屋买卖协议书》，协议约定：“甲方有现房一套（118.8平米），位于长春市汽车厂区嘉和丽景小区4栋2单元203号，甲方愿以人民币伍拾柒万元出售给乙方孙天才，并负责办理更名过户手续；乙方孙天才一次性付清所购房屋款项；如甲方所出售的房屋存在其他任何经济债务等均由甲方负责处理清楚，时限：乙方交清所购房屋款项，并双方签字后一个月内办理完毕。”后杨建林在该协议书中添加第4项“若2-3月内还清欠款，在此期间不准动用，即归交房屋。若归还不了，则过户转籍”。2016年10月10日杨建林又在《房屋抵欠款协议》上添加了“全部免交利息，本钱10.5万元为年内还清，房子更名后此条同时作废”。《个人房屋买卖协议书》约定的还款期限届满后，因杨建林未能按照约定还款，故孙天才占用了涉诉房屋。认定上述事实的证据有:反担保抵押合同、承诺函、承诺书、房屋抵欠款协议、个人房屋买卖协议书、（2015）朝民初字第146号-1号民事裁定书、（2015）朝民初字第146号民事调解书、（2016）朝执异字第22号执行裁定书及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为：第一、关于中东担保公司对涉诉房屋的抵押权是否设立的问题。中东担保公司与王秀荣、杨建林于2012年5月18日签订的《反担保抵押合同》虽然约定了王秀荣、杨建林以本案涉诉的房屋向中东担保公司提供反担保抵押，但双方在签订合同后未在相关部门办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，中东担保公司对涉诉房屋的抵押权并未设立，不享有优先受偿权。第二、关于孙天才与杨建林签订的《房屋抵欠款协议》以及孙天才与杨建林、王秀荣签订的《个人房屋买卖协议书》是否有效的问题。以物抵债的目的在于用他物抵偿原债务，只有物权转移至债权人，原债务方可消灭，双方仅有以物抵债的合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现。本案孙天才与杨建林达成《房屋抵欠款协议》后，虽交付了房屋钥匙，但未办理物权转移手续，故以物抵债尚未实现。关于孙天才提出因抵债房屋尚未办理产权证，导致无法办理物权转移手续的问题，孙天才明知抵债房屋未办理产权登记，仍同意用该房屋抵偿债务，其应承担风险责任。关于孙天才与杨建林、王秀荣签订的《个人房屋买卖协议书》，是基于《房屋抵欠款协议》形成，与《房屋抵欠款协议》涉及的款项系同一笔款项，且《个人房屋买卖协议书》第4项约定“若2-3月内还清欠款，在此期间不准动用，即归交房屋。若归还不了，则过户转籍”，由此可证明孙天才与杨建林之间的真实意思表示是用房屋抵偿欠款，并不是真实的房屋买卖关系，而《个人房屋买卖协议书》仅仅是作为债务履行的一种担保方式，并未成立，对孙天才主张《个人房屋买卖协议书》合法有效的诉请不予支持。综上，孙天才仅以《房屋抵欠款协议》和《个人房屋买卖协议书》不足以证明在本院查封之前其已经成为涉诉房屋的实际权利人，其对涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对孙天才的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告孙天才的诉讼请求。案件受理费9,500.00元，由原告孙天才负担。
本案二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：关于孙天才要求确认《个人房屋买卖协议书》合法有效的问题。《个人房屋买卖协议书》是基于《房屋抵欠款协议》形成，约定“若2-3月内还清欠款，在此期间不准动用，即归交房屋。若归还不了，则过户转籍”，该协议名为房屋买卖协议，实为将房屋作为债务履行的担保，具有担保债权实现的目的，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条对禁止流押作出明确规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”当事人在债务清偿期届满前明确约定债务人不履行到期债务时抵债物归债权人所有的协议，违反了禁止流押的强制性规定，该协议无效。
另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。”根据法律规定，孙天才要求停止执行涉案房屋必须同时具备以上四个条件，缺少任何一个条件均不符合法律规定。孙天才与杨建林、王秀荣签订《个人房屋买卖协议书》的真实意思表示是用房屋担保债权的实现，而不是房屋买卖，不能认定为双方“已签订合法有效书面买卖合同”。因此，孙天才不具备要求停止执行涉案房屋的条件，其要求停止执行涉案房屋的主张不符合法律规定。
综上所述，孙天才的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9500.00元,由上诉人孙天才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 溪
代理审判员 吴 丹
代理审判员 宫 平
二〇一七年八月二日
书 记 员 邢艺缤