浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）浙民申1723号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：温州广富林贸易有限公司。住所地：永嘉县东瓯街道东瓯大道林垟大厦。法定代表人：谢利云，该公司执行董事。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：温州嘉龙物业管理有限公司。住所地：温州市鹿城区滨江街道黎明西路***号***室。法定代表人：陈小玲，该公司总经理。委托代理人：陈光谦，浙江永瓯律师事务所律师。原审第三人：永嘉县东瓯街道林垟村民委员会。住所地：永嘉县东瓯街道林垟村。负责人：林松定，该村民委员会主任。再审申请人温州广富林贸易有限公司（以下简称广富林公司）因与被申请人温州嘉龙物业管理有限公司（以下简称嘉龙公司）、原审第三人永嘉县东瓯街道林垟村民委员会（以下简称林垟村委会）物业服务合同纠纷一案，不服温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第2978号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。广富林公司申请再审称：一、关于本案的基本事实。2010年4月16日，广富林公司参与由林垟村委会发布的招标活动并以基础年租金280万元中标。2011年4月15日，在广富林公司不知情的情况下，嘉龙公司与林垟村委会签订《前期物业服务合同》，后又签订《物业服务合同》。2011年11月29日，林垟村委会与广富林公司签署《房屋租赁合同》，明确约定物业管理费由广富林公司与嘉龙公司自行协商。广富林公司入驻林垟大厦一至三层后，开办商场等商业场所，并对物业进行了自行管理。嘉龙公司向广富林公司主张物业费，广富林公司认为不能简单套用《物业服务合同》向广富林公司收取物业管理费。双方未达成一致而成讼。二、原审关于嘉龙公司对广富林公司提供了物业服务的事实认定缺乏必要证据。1.涉案林垟大厦居民住宅部分与广富林公司承租的商业部分相对独立。住宅部分完全与广富林公司承租的商业部分隔离，广富林公司对物业开展自行管理存在可能。2.商业物业管理与住宅物业管理存在根本差别。嘉龙公司与林垟村委会签订的物业合同第四条约定，嘉龙公司按照普通住宅小区物业管理服务等级二级标准进行服务管理，说明嘉龙公司只提供住宅物业服务，未提供商业物业服务。广富林公司提交的证据已经证明，其自行进行了监控等弱电安装、聘请保安维护秩序、签订电梯维护协议、支付卫生、垃圾清理费用等。二审法院将化粪池的疏通清理、消防控制、应急供电的管理等几项辅助性的、简单内容由嘉龙公司实施，即认定其提供了物业服务，属于以偏概全。嘉龙公司并无证据证明其履行了物业服务合同主要合同义务。3.二审认为广富林公司自行负责承租区域的卫生、安保等与嘉龙公司提供物业管理的范围及服务内容并不冲突，缺乏证据。广富林公司承租的房屋用于开设商场及其他商铺，开放式商场不需要物业服务的“内部区域”仅指只供商业主体内部人员出入的场所。嘉龙公司的提法是将整个大厦一至三楼全部视为一个套房，而其只提供所谓共有部分的物业服务。但广富林公司承租的商业区域并未享受过物业服务。4.嘉龙公司承认未开展商业区域内的物业服务，并称系广富林公司的内部事务。嘉龙公司提交的证据并不足以证明其已经按照合同约定提供了普通住宅小区物业管理服务二级标准的物业服务。嘉龙公司在庭审中称其在林垟大厦物业管理处工作的具有物业服务资格员工只有4名，仅该4人根本无法提供大厦住宅区加商业用房的物业服务。5.原审判决广富林公司应支付的物业费用与所得到的物业服务严重失衡。依据嘉龙公司所提供的服务：清理污水管道及化粪池、消控室值班、光纤接入配合或其他借用实物等，以上各项支出加计利润，广富林公司每年只需支付不到3万元，而原判却要求支付50余万元，严重违背市场“等价原则”。三、原审认定“物业合同对广富林公司有约束力”缺乏事实和法律依据。1.讼争房屋租赁合同已经约定“物业管理费由广富林公司与物业自行协商”与《物业管理条例》所规定的“业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用”不同。广富林公司与林垟村委会早在2010年即已成立房屋租赁合同，如林垟村委会与嘉龙公司的前期物业服务合同直接适用于广富林公司，必然会对招投标价格产生影响。二审不顾广富林公司的意思表示，强行将他人合同内容适用于广富林公司，违背合同相对性和合同自由原则。本案情形并不符合《物业管理条例》规定“业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用”的四个条件。2.《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定只表明依法成立的前期物业合同能约束业主，但业主不等同于物业使用人。前期物业服务合同不能当然适用于物业使用人。突破合同相对性应有明确当事人约定或法律规定。3.从书面条款之外的主、客观方面看，广富林公司并不接受林垟村委会与嘉龙公司签订的前期物业服务合同。4.嘉龙公司主张与广富林公司之间存在合同应承担相应的举证责任。四、嘉龙公司未为广富林公司提供与物业服务费相对应的服务，双方之间未成立事实的物业服务合同。五、嘉龙公司可以要求林垟村委会支付物业服务费，但其放弃向第三人主张权利，结果应自行承担。六、嘉龙公司诉请的应于2011年10月和2012年10月按年缴纳的物业服务费及相应的水电费均已过诉讼时效。二审在嘉龙公司未提供任何证据的情况下认定其已经多次催缴，缺乏证据。七、嘉龙公司以违约为由诉请物业费、水电费缺乏事实和法律依据。广富林公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。嘉龙公司提交意见称：一、广富林公司再审申请所称的基本事实与客观事实不符。广富林公司2011年11月29日才与林垟村委会签订房屋租赁合同，成立房屋租赁关系。广富林公司与林垟村委会签订的房屋租赁合同约定：租赁期间，广富林公司应承担水、电、气、电话、电视收视、卫生、租赁物专用设施设备的维修保养年审费及税费等有关规费；物业管理费由广富林公司与嘉龙公司自行协商。即合同已经明确约定由广富林公司自行承担水、电费及物业管理费。二、嘉龙公司与广富林公司之间存在事实上的物业服务合同关系。1.嘉龙公司与林垟村委会签订的前期物业管理合同中约定的物业面积为52620平方米，包括了广富林公司承租的建筑面积8200平方米物业。2.广富林公司一直认可嘉龙公司与林垟村委会约定的收费标准，对水费和发动机供电的计费标准也没有异议。3.2011年12日，广富林公司入驻林垟大厦后，嘉龙公司为其提供了物业服务，包括公共区域绿化、卫生、安保、消防、下水道等。装修期间，广富林公司因物业服务工作向嘉龙公司交纳了押金，并多次递交申请书、函件等。广富林公司实际享受着嘉龙公司提供的物业服务，一直默认上述各项约定的收费标准。广富林公司不及时支付物业费等费用，也是以其资金周转困难为由拖延支付。4.虽然嘉龙公司持有物业服务资格证书的员工只有4名，但尚有其他员工7名，共11人为林垟大厦提供物业服务。三、嘉龙公司已经全面履行了自己的合同义务。广富林公司诉称林垟大厦住宅部分与商业部分相对独立，并主张一直进行物业自我管理，与嘉龙公司提供物业管理服务并不矛盾。嘉龙公司只提供物业共用部分和共用设施维修、运行等物业服务工作，同广富林公司对其承租区域经营范围内的卫生、安保及电梯运行维护负责没有关联性。四、讼争物业费用未过诉讼时效。嘉龙公司依据《前期物业管理合同》向广富林公司收取物业服务费，期间产生的所有物业服务费应视为一个整体，而业主每年交纳物业服务费则为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，诉讼时效应自《前期物业管理服务合同》约定的最后一期物业服务费交纳期限届满之日开始计算。广富林公司长期拖欠物业服务费和水电费，其违约行为一直处于持续状态，故诉讼时效也应从违约行为结束时起算。嘉龙公司曾多次通过电话、短信等方式催讨费用，广富林公司均以资金周转困难为由，要求延期支付。五、广富林公司应支付物业费和水电费。广富林公司与嘉龙公司之间存在合法有效的物业服务合同，广富林公司拖欠费用属于严重违约，应承担相应的违约责任。本院认为：首先，关于广富林公司是否实际享受嘉龙公司提供的物业服务问题。根据2011年11月29日广富林公司与林垟村委会签订的《房屋租赁合同》第十一条“其他条款”中第3点约定：“乙方（广富林公司）在租赁期间，应承担水、电、气、电话、电视收视、卫生、租赁物专用设施的维修保养年审费及税费等有关规费。物业管理费由乙方与物业自行协商。”由此，广富林公司在签订租赁合同时已经知道嘉龙公司系其承租物业现有的物业服务企业。其中“物业管理费由乙方与物业自行协商”的约定则表明，双方认可租赁物业管理费需乙方自行负担，只是具体收费标准可再行协商。广富林公司在承租之后向嘉龙公司交纳装修押金以及发送给嘉龙公司一系列有关装修施工配合工作通知函的行为也表明，其已认可嘉龙公司作为其承租物业的物管身份。嘉龙公司也实际提供了装修配合、公共区域的绿化养护管理，物业共用部位的卫生管理、消防控制等物业服务。广富林公司主张其系自行管理物业，称其不需要物业服务的“内部区域”仅指只供商业主体内部人员出入的场所。根据涉案物业服务合同约定，物业管理的内容包括“物业共用部位和公用设施维护、养护、管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生包括垃圾收集清运和污水管道疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等”，即嘉龙公司只对涉案建筑物共有部分区域提供物业服务。广富林公司的主张混淆了建筑物区分所有中的专用部分和共有部分。其提交的证据仅能证明其对商场区域即其承租专用部分物业的电梯、安保、水电等进行了管理，并不能据此否定嘉龙公司对林垟大厦共用部位进行了物业管理。其也未提交证据证明嘉龙公司提供的物业服务不符合有关物业服务合同标准，故广富林公司已经实际享受嘉龙公司提供的物业服务。其次，关于讼争物业管理费用标准问题。如前所述，依涉案房屋合同约定，租赁双方业已认可租赁物业管理费需广富林公司自行负担，应视为双方已经约定物业管理费由物业使用人负担。原判适用嘉龙公司与林垟村会之间的物业服务合同约定的物业服务费用标准确定广富林公司应予交纳的物业费，并无不当。最后，关于诉讼时效问题。原审中，嘉龙公司陈述其一直在向广富林公司催讨物业费及其他费用，但广富林公司则以资金周转为由拖延。据嘉龙公司提交的2015年6月15日《关于催收物业管理服务费用的函》，其中载明：“贵司自入伙林垟大厦营业至今，一直未缴纳物业服务费和本司代付的水电费。本司多次口头和书面与贵方协商，贵司没有诚意与之协商，并拒绝协商。”上述内容可与嘉龙公司之陈述相印证。故原审认定嘉龙公司并未怠于行使权利，亦无不当。综上，广富林公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条之规定，裁定如下：驳回温州广富林贸易有限公司的再审申请。审 判 长  亓述伟审 判 员  沈 妙代理审判员  江宇奇二〇一六年八月十五日书 记 员  李文丽