江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏01民终1712号
上诉人（原审原告）杨健，男，1948年8月17日生。
被上诉人（原审被告）南京筑诚置业发展有限公司，住所地南京市江宁区将军大道9号托乐嘉街区。
法定代表人黄灏，该公司总经理。
委托代理人陈子建，该公司员工。
原审原告徐玲，女，1952年12月13日生。
原审原告杨天，男，1984年7月8日生。
以上两原审原告共同委托代理人杨健，自然情况同上。
上诉人杨健因与被上诉人南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑城公司）、原审原告徐玲、杨天商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第736号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨健、徐玲、杨天诉原审诉称，其于2007年共同购买了由筑诚公司开发的位于南京市江宁区将军大道9号托乐嘉花园友邻居某幢707室房屋（以下简称707室），建筑面积137.55平方米。双方在签订商品房预售合同时，筑诚公司的销售人员向其承诺，其所购买的房屋配备有无障碍通道。但房屋交付后，其发现其所购房屋并没有无障碍通道。由于整个托乐嘉花园除友邻居01-05幢外均有无障碍通道，2013年在筑诚公司、托乐嘉花园业主委员会、物业公司三方参加的会议上，筑诚公司承诺会在友邻居01-05幢补建无障碍通道，然而至今未履行上述承诺。其与筑诚公司签订的商品房预售合同中的总平面图显示，友邻居某幢东侧为游泳池及运动场，因此友邻居某幢房屋的售价比友邻居02-05幢同一楼层的售价高出400元／平方米。然而截止至2014年底，友邻居某幢东侧空地竣工完毕后其发现并没有建造游泳池和运动场，小区容积率提高，影响其居住的舒适度。其认为筑诚公司的上述行为没有遵守承诺，严重侵犯了其的合法利益。现其诉至法院，要求判令：1、筑诚公司在其居住的托乐嘉花园友邻居某幢四单元修建无障碍通道；2、筑诚公司按照400元／平方米的单价向其返还购房款54648元（400元／平方米＊136.62平方米）。
筑诚公司原审辩称：一、杨健、徐玲、杨天起诉已经超过诉讼时效，托乐嘉花园友邻居某幢早在2007年11月已通过竣工验收，杨健、徐玲、杨天应在知道自己权利受到侵害之日起两年内提起诉讼。二、2012年9月20日南京市规划局向其出具的审批答复及相关图纸附件显示，在杨健、徐玲、杨天所指的位置并无游泳池和运动场，其并无违约行为，不同意向杨健、徐玲、杨天返还购房款，要求驳回杨健、徐玲、杨天的诉讼请求。三、其已于2015年11月在杨健、徐玲、杨天居住的托乐嘉花园友邻居某幢四单元修建了无障碍通道。
原审审理过程中，筑诚公司于2015年11月在杨健、徐玲、杨天居住的托乐嘉花园友邻居某幢四单元处修建了无障碍通道。
原审法院认为，开发商交付的公共部分或者附属的公共设施、设备不符合合同约定的，且上述公共部分或公共设施、设备无法采取补救措施的，买受人有权请求出卖人赔偿损失。但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，涉及到有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定，业主如向开发商主张权利，应当由全体业主形成业主大会决议，并由业主委员会而非业主个人向开发商主张相关权利。如业主委员会怠于起诉或未成立业主委员会的，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意，业主才有权提起诉讼。本案中，杨健、徐玲、杨天认为筑诚公司未按照双方签订的《商品房预售合同》附件1总平面图上载明的内容建造游泳池和运动场，要求筑诚公司返还其购房款54648元。作为合同附件的总平面图上载明的系游泳池和运动会所，而游泳池和运动会所系托乐嘉花园公共部分，涉及到公共部分的重大事项应当由托乐嘉花园全体业主共同决定，由全体业主形成业主大会决议后由托乐嘉花园业主委员会向筑诚公司提起诉讼。如业主委员会怠于起诉的，业主个人经全体业主授权后才可提起诉讼。杨健、徐玲、杨天作为业主个人起诉筑诚公司主体不适格。杨健、徐玲、杨天要求筑诚公司在其居住的托乐嘉花园友邻居某幢四单元修建无障碍通道，现筑诚公司已在托乐嘉花园友邻居某幢四单元处修建了无障碍通道，故对杨健、徐玲、杨天的该项诉讼请求，不再理涉。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定：驳回杨健、徐玲、杨天的起诉。
杨健不服向本院提起上诉称：一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第（一）项，杨健是与筑诚公司商品房的买卖契约有直接关系的公民，完全符合此条款的要求。因筑诚公司违反当年的购房买卖协议，以托乐嘉友邻居1栋楼盘的东面是游泳池、运动场为由，比同期开盘的其余四栋楼同层次每平方米高出400元的价格，多收购房款5.5万元左右，但时过9年，当初承诺的游泳池、运动场不可能再建，加之本应建设的无障碍通道根本没有建设，所以提起诉讼，诉讼主体适格。二、在一审审理过程中，其提交了《托乐嘉花园临时业主代表大会表决结果》、《2015年12月19日表决13项议题最终统计结果》、《议案》可以表明，经过临时业主代表大会表决，其是经过托乐嘉花园小区业主委员会授权对本案进行诉讼。即杨健作为一审原告是经托乐嘉业主大会、业主委员会同意授权的。综上，一审法院裁定认为我主体不适格，违反法律规定，请求撤销原审裁定。
筑诚公司二审辩称，本案原审期间，杨健并未提交合法有效的业主大会决定的程序性、表决性文件，根据物业管理条例第十一条、第十二条的规定，就共有和共同管理权利的重大事项做出的决定，应采取业主大会会议形式，且会议应采取集体讨论或书面征求意见的形式，并经面积过半数的业主，总人数过半业主参加，原审裁定驳回起诉，符合法律规定，请求驳回上诉，维持原审裁定。
二审中，杨健提交了《托乐嘉花园业主代表报备材料》，以进一步证明原审中提交的相关材料可以证明杨健经业主代表同意，业主委员会授权杨健对本案进行诉讼，业主代表大会产生的决议能代表全体业主。筑城公司质证认为，此材料中“业主小组推行业主代表书面表决”的抬头中表述为，“依议事规则召集本业主小组主商讨决定业主小组内小共有事务，参加片区及全小区业主的议事表决，但表决前多位当选代表应书面约定，参加代表议事表决前，征集通知本组业主的轮值或楼层分片分工，本组业主反馈投票的一致意见不过半，多位当选代表必须取得一致意见，确定一个人在代表大会片区议事会上签字，否则本组表决无效。”此表述中表达的意思不清晰，语言混乱，表格的抬头仅仅是关于推选业主代表的书面表决，并未标明业主授权业主代表表决某事项。因此，该证据当中的推选业主代表书面表决并不能证明杨健经业主大会表决同意提起本次诉讼。筑城公司提交了（2016）苏0115民初2010号案应诉通知书、民事起诉状副本等材料，以证明杨健以得到业主委员会授权，另案向原审法院起诉要求：裁定筑诚公司在未取得托乐嘉花园业主同意的情况下，侵占业主8400平方米的公共用地，此地权属于托乐嘉花园业主；判令筑诚公司补建友邻居01-05栋无障碍通道；判令筑诚公司按照买卖契约在托乐嘉小区的东面补建游泳池和运动场。杨健认为，（2016）苏0115民初2010号案是本人作为业主代表，关于公共用地、无障碍通道和游泳池提起的诉讼，本案是要求开发商退还每平方米多收400元钱的诉讼。（2016）苏0115民初2010案与本案无关。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，涉及到有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定，业主如向开发商主张权利，应当由全体业主形成业主大会决议，并由业主委员会而非业主个人向开发商主张相关权利。涉案《商品房预售合同》附件1总平面图上载明的内容有筑城公司在托乐嘉小区内建造游泳池和运动会所。上诉人提供的《托乐嘉花园业主代表报备材料》中的业主代表选举产生及相关的权利义务等相关证据，不足以证明托乐嘉花园临时业主代表大会表决结果可视为可代表全体业主的业主大会决议。且杨健在另案中自称受托乐嘉业主大会的三分之二以上业主的授权，已向原审法院提起诉讼，要求筑诚公司按照买卖契约在托乐嘉小区的东面补建游泳池和运动场。故本案筑诚公司未按合同附件即小区总平面图修建游泳池和运动会所是否须承担补建或赔偿责任，应当由托乐嘉花园小区全体业主共同决定，由全体业主形成业主大会决议后由业主委员会向筑诚公司提起诉讼。现杨健已以业主委员会授权，代表全体业主向法院提起诉讼，要求筑城公司补建游泳池和运动会所。现杨健因筑诚公司未建游泳池和运动会所，以个人名义要求筑诚公司每平方米赔偿400元，不符合法律规定。原审法院据此认为，杨健、徐玲、杨天作为业主个人起诉筑诚公司主体不适格，并无不当。综上，上诉人主张撤销原审裁定没有法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 孙雪松