北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11529号
上诉人（原审被告）：柯媛，女，1974年6月19日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：成晓明（柯媛之夫），首创置业股份有限公司职工。
委托诉讼代理人：祝云，北京勤弘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京和泓物业服务有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇甜园路2号。
法定代表人：谢斌，总经理。
委托诉讼代理人：孙艳，女，北京和泓物业服务有限公司职工。
上诉人柯媛因与被上诉人北京和泓物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初15037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柯媛之委托诉讼代理人祝云、被上诉人北京和泓物业服务有限公司之委托诉讼代理人孙艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柯媛上诉请求,要求撤销一审判决，依法改判驳回北京和泓物业服务有限公司（下称和泓物业公司）的全部诉讼请求。事实和理由：2009年公共管道跑水造成我巨大损失，与和泓物业公司协商后，和泓物业公司表示同意减免当年物业费，我自行修理了房屋；而且和泓物业公司要求支付2009年8月1日至2010年7月31日的物业费已经过了诉讼时效，不应得到支持；原审法院认定2014年管道再次发生跑水问题属于和泓物业公司的维修管理责任，只减免了10%的物业费显失公平。
和泓物业公司辩称,柯媛没有证据证明我公司同意免除其2009年度的物业费，我公司对于减免物业费都有正常的程序，由业主签订承诺书；我公司于2012年已经将供热交接给北京市热力集团，2014年管道跑水被泡发生的损失与我公司无关。
和泓物业公司向一审法院起诉请求,请求判令：一、柯媛支付2009年8月1日至2010年7月31日以及2014年8月1日至2017年7月31日之间的物业费共计7879.6元并支付滞纳金2000元及承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2005年6月5日，柯媛与北京东和田园物业管理有限责任公司签订物业服务协议，载明：坐落位置：彩虹园1区3楼5单元502号。物业服务内容：……第六条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、共用照明、落水管、垃圾间、高压配电室、暖气干线、热力交换站、高压水泵房、楼内消防设施、设备、电梯等。……
2012年11月29日，甲方北京市热力集团有限责任公司与乙方和泓物业公司签订《供热管理交接协议》约定由甲方接管彩虹城热力站，用ＸＸ点为北京市丰台区光彩路65-68号院，用热建筑物楼号为彩虹城1-5区。
2014年，涉案房屋因管道跑水被泡，发生部分损失，和泓物业公司称跑水系热力管线发生，与和泓物业公司无关，不同意赔偿损失。
柯媛称2009年就曾发生过一次管道跑水导致家里损失的情况，当时由其自行对损失进行修复，和泓物业公司免收其一年的物业费用。和泓物业公司对此不予认可。
另，北京东和田园物业管理有限责任公司于2007年12月6日经工商部门核准变更名称为北京和泓物业服务有限公司。
一审法院认为，北京东和田园物业管理有限责任公司与柯媛签订的物业管理合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。现北京东和田园物业管理有限责任公司变更为和泓物业公司，故北京东和田园物业管理有限责任公司的权利义务由和泓物业公司继受。故和泓物业公司向柯媛提供物业服务后，柯媛应支付相应的物业费用，故和泓物业公司有权利向柯媛主张权利。现柯媛提出物业公司未履行相应的义务，故不同意全额支付欠缴的物业费用，根据本案查明的事实，可以确认柯媛确因2014年管道跑水遭受损失，而物业公司应履行的义务包含暖气干线的维护，虽和泓物业公司已在2012年将彩虹城热力站移交给北京市热力集团有限责任公司，但该协议系和泓物业与第三方之间权利义务的约束，无法对柯媛产生对抗的效力，故和泓物业未完全履行合同义务，法院对柯媛在管道跑水期间应缴纳的物业费用酌情予以减免。关于柯媛提出的其因管道跑水家中被泡所遭受的损失，柯媛可另行主张。关于柯媛提出的2009年管道跑水时物业公司承诺免收一年物业费用的答辩意见，因未提供相应的证据，法院对此不予采纳。关于和泓物业公司主张的滞纳金，因柯媛并非无故不缴纳物业费用，故法院对和泓物业的该项主张不予支持。
另外指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。同时，作为物业服务单位，应加强与业主的沟通，以善意、诚信地为业主提供有效的物业服务为原则，主动提高物业服务质量和标准，侧重管理效果，以获得业主的肯定并维系长久的经营。据此，一审法院于2017年10月判决：一、柯媛于判决生效后七日内给付北京和泓物业服务有限有限公司二○○九年八月一日至二○一○年七月三十一日期间的物业费共计一千九百六十九元八角九分；二、柯媛于判决生效后七日内给付北京和泓物业服务有限有限公司二○一四年八月一日至二○一五年七月三十一日期间的物业费共计一千七百七十二元九角；三、柯媛于判决生效后七日内给付北京和泓物业服务有限有限公司二○一五年八月一日至二○一七年七月三十一日期间的物业费共计三千九百三十九元七角九分；四、驳回北京和泓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。
本院认为：柯媛与和泓物业公司签订的《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。物业服务协议第六条约定和泓物业公司对于共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、共用照明、落水管、垃圾间、高压配电室、暖气干线、热力交换站、高压水泵房、楼内消防设施、设备、电梯等。柯媛因2014年管道跑水遭受损失，而和泓物业公司应履行的义务包含暖气干线的维护，虽和泓物业公司称已在2012年将彩虹城热力站移交给北京市热力集团有限责任公司，但和泓物业公司与第三方的协议不能发生约束柯媛的效力，因和泓物业公司未完全履行公共管道的维护义务，原审法院酌情减免柯媛在管道跑水期间应缴纳的物业费用并无不妥，本院予以维持。柯媛上诉要求进一步减免其物业费，依据不足，本院不予支持，对于因管道跑水给其造成的损失，其可另行主张其权利。
柯媛称因公共管道2009年发生跑水和泓物业公司同意免除其当年的物业费，和泓物业公司对此不予认可，柯媛未提供有效的证据证实其主张，故本院对其该项上诉意见不予采纳。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。原审法院审理中，柯媛对和泓物业公司向其追索2009年度物业费并未提出时效抗辩，现以超出诉讼时效为由提出上诉，本院对其该项上诉意见不予支持。
综上所述，柯媛的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由柯媛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一七年十一月二十八日
书记员 张晓鸥