湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第00447号
上诉人（原审被告）李仕全，中工武大设计公司员工。
委托代理人（特别授权）严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）恩施广袤建材有限公司，住所地：恩施市大桥路（天成大厦）。
法定代表人李爱民，系该公司经理。
委托代理人（特别授权）左红银，湖北夷水律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）恩施州力源爆破服务有限公司，住所地：湖北省恩施市大桥路天成大厦。
法定代表人童毅，系该公司经理。
委托代理人（特别授权）左红银，湖北夷水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谌伦友，农民。
被上诉人（原审原告）罗某。
上述二被上诉人的委托代理人（特别授权）赵鹏，恩施自治州联合法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）罗家胜，农民，系谌伦友丈夫、罗某父亲。
上诉人李仕全、恩施广袤建材有限公司（以下简称广袤建材公司）、恩施州力源爆破服务有限公司（以下简称力源爆破公司）因与被上诉人谌伦友、罗某、罗家胜土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第00811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案因双方当事人申请调解，延长审限三个月。本案现已审理终结。
谌伦友、罗某在一审中诉称，李仕全、罗家胜于2007年未经谌伦友、罗某同意擅自签订《土地租赁协议》，谌伦友、罗某认为该份协议系李仕全单方制定且未经宣读即由罗家胜签字，系违法协议。签订协议后，谌伦友、罗某多次向李仕全提出解除该协议的请求，但遭李仕全拒绝。谌伦友、罗某为此多次向村委会及办事处反映，并于2013年12月向恩施市人民政府上访，市政府信访局建议谌伦友、罗某通过诉讼途径解决。谌伦友、罗某认为自己系该土地租赁协议项下3.42亩农村土地的承包经营权共有人，因此请求人民法院：1.确认李仕全、罗家胜于2007年11月5日签订的《土地租赁协议》无效；2.判令李仕全、罗家胜返还谌伦友、罗某农村承包土地3.42亩的土地承包经营权；3.判令李仕全、罗家胜承担本案诉讼费用。
李仕全在一审中辩称，双方签订《土地租赁协议》系真实意思表示，谌伦友在李仕全、罗家胜签订协议过程中始终是参与和知情的，且双方已履行协议达七年之久，其主张不知情不合常理。签订协议后，罗家胜、谌伦友领取了租金。罗某当时未满14周岁，不需经其本人同意。对于永久租赁的约定即使不合法，也仅是该条款无效，但仍可以变更为承包期的剩余期限，同时也不应影响其他条款的效力。签订协议后，李仕全开办了采石场。该采石场经过各级政府及村委会同意，因此使用该土地是合法的。李仕全已将采石场转让给力源爆破公司，该公司现又成立了广袤建材公司，因此应将二者追加为第三人。若罗家胜及谌伦友、罗某坚称租赁协议无效，则其应赔偿李仕全及力源爆破公司的全部经济损失，并返还租赁费、支付利息，然后李仕全方可考虑解除该协议。
罗家胜在一审中答辩称，谌伦友及罗某在签订协议之时因外出而不知情。签协议系李仕全的三叔李志群找到罗家胜与李仕全签订的，谌伦友外出回家发现协议中有“永久”字样即提出异议，罗家胜随后找李仕全要求解除协议，被其拒绝。
第三人力源爆破公司在一审中述称，李仕全、罗家胜之间的协议有效。因为按照《合同法》规定，无效的情形只有违反国家法律或行政法规的强制性规定。根据《农村土地承包法》，土地承包经营权可以租赁，改变土地用途不属于无效情形。按照李仕全与罗家胜签订的协议约定，租赁期限应到2028年。谌伦友与罗家胜是夫妻，土地又在其家门口，对土地出租一事应是知情的，且现在土地实际使用人系第三人广袤建材公司。因此，谌伦友、罗某的诉请无法律依据，应予驳回。
第三人广袤建材公司在一审中述称，土地租赁协议应是有效的，即使部分内容不合法，也不影响其他条款。合同目的是用于开办碎石打砂厂，没有违反合同约定。李仕全于2011年12月8日将采石场转让给了第三人力源爆破公司，后力源爆破公司再次转给了广袤建材公司，由广袤建材公司生产经营。广袤建材司已经办理了临时用地许可证等五证一照，采石场就在谌伦友、罗某家附近，不可能不知晓。从2012年12月后，广袤建材公司又使用了罗家胜家的另外一小块地用于生产经营，谌伦友、罗某并未提出反对意见，应视其默认及同意。
原审查明，2007年11月5日，李仕全、罗家胜签订《土地租用协议书》，并经当时的村委会主任唐昌元签字鉴证。协议约定：甲方，恩施市小渡船办事处大龙潭村谢家湾组罗家胜；乙方，恩施市舞阳坝办事处金子坝麻场组8号李仕全。双方约定：乙方因开办碎石打砂场需要，永久性租用甲方3.42亩责任田，乙方支付甲方租赁费（青苗费）按15000元／亩，共计补偿费为：五万贰仟贰佰伍拾元整；租赁期限：甲方永久性租给乙方使用；支付方式：乙方一次性终结补偿；乙方一次性付清甲方补偿费后，甲方再无任何权利干涉乙方施工、生产及经营销售，签订本协议需经村委会鉴证。2011年12月8日，李仕全在未告知谌伦友、罗某及罗家胜的情况下，将其占用该部分土地的恩施市大龙潭村的采石场等以总价款140万元转让给力源爆破公司，后力源爆破公司又将该场地等转让给广袤建材公司。谌伦友、罗某及罗家胜为此向李仕全提出异议，双方协商无果。
另查明，谌伦友系罗家胜之妻，罗某系罗家胜长子，根据其家庭2005年办理的《农村土地承包经营权证》记载，其家庭承包地总面积为2.37亩，包括闹都地1.7亩，祖坟淌0.57亩，内坎0.1亩。本案诉争土地即为“闹都地”地块，其登记面积为1.7亩。李仕全并非谌伦友、罗某所属集体经济组织成员。广袤建材公司于2012年前后办理了临时用地等手续。
原审认为，谌伦友、罗某虽未记录在其家庭2005年版本的《农村土地经营权证》中承包方土地承包经营权共有人范围内，但有证据证实谌伦友、罗某与罗家胜共同生活的家庭成员，分别为罗家胜配偶及长子，依法有权就争议的土地主张权利，其诉讼主体资格适格，应当予以确认。通过审查双方订立的《土地租用协议书》，其约定的“永久性租用”、“一次性补偿”等内容，虽名为租赁，但其本意在转让而非出租，故本案案由应为土地承包经营权转让合同纠纷。关于本案合同的效力，原审法院评述如下：
一、《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上的成员或者三分之二以上的村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。本案李仕全并非罗家胜家庭所属农村集体经济组织的成员，双方已经进行的土地经营权转让的行为，没有经村民会议三分之二以上的成员或者三分之二以上的村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准，属于违反法律及行政法规强制性规定的情形，依法应当无效。
二、《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条第一项规定：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设”。第三十三条第二项规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。《农村土地承包经营权流转管理办法》第十二条规定：“受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途”。李仕全、罗家胜在《土地租用协议书》中明确约定将罗家胜家庭承包的责任田用作李仕全开办的碎石打砂场，已经改变了土地的农业用途，现在实际使用人广袤建材公司对该土地的使用性质依然为采矿性质，仍属用于非农建设，依法应当无效。
三、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”。李仕全、罗家胜在土地租用协议中将土地用途约定为开办碎石打砂场的行为，改变了土地的农业用途，是以“租用”的合法的形式掩盖改变土地用途的非法目的，依法应当无效。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。李仕全、罗家胜于2007年11月5日签订的《土地租用协议书》应为无效合同，自始没有法律效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。李仕全、罗家胜在达成土地租用协议后，罗家胜收取了租用费（青苗费）和地上附着物（桃子树等）补偿费，李仕全实际占有使用土地，在租用协议书被确认无效后，应相互返还，虽然土地已被实际使用达七年之久，但因订立协议时明确约定土地租赁用途为开办打砂场，即改变土地用途，故导致协议无效的后果，双方都有过错，故对该期间的占用费用罗家胜自行承担，该部分费用51300元（15000元×3.42亩）已由罗家胜收取，故罗家胜应当返还。地面附着物桃子树等，因树已不在，补偿已付，双方可不再相互返还。
对于土地经营权的返还问题，因李仕全、罗家胜签订的《土地租用协议书》自始无效，本应由签订协议的乙方即李仕全返还，但因第三人广袤建材公司现为实际使用人，尽管其在使用土地过程中办理了临时用地等手续，但时间已是2012年之后，且相关部门既未通知承包方其承包土地的变更情况或进行公示，亦未收回罗家胜家庭农村集体土地的承包经营权，故其有义务及时返还该1.7亩土地的承包经营权。至于李仕全与第三人之间因《土地租用协议书》无效而引起的纠纷可另行主张权利。
谌伦友、罗某主张其对李仕全、罗家胜于2007年11月5日签订的《土地租用协议书》不知情的理由，原审认为，租用事实已发生长达七年之久，且罗家胜已领取相应租金，其仍不知情有悖常理，不予采信。因此，罗家胜辩称谌伦友对二被告签协议一事确实不知情，亦不采纳。李仕全辩称，若罗家胜及谌伦友、罗某坚持要求返还土地并解除合同，则需赔偿李仕全及第三人的损失，并返还租赁费及支付利息，因导致涉案合同无效李仕全亦有过错，对其辩称意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条第一项、第三十三条第二项、《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款、《农村土地承包经营权流转管理办法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告李仕全与被告罗家胜于2007年11月5日签订的《土地租用协议书》无效。二、第三人恩施广袤建材有限公司于本判决生效之日返还原告谌伦友、罗某家庭“闹都地”地块（登记面积1.7亩）的农村集体土地承包经营权。三、被告罗家胜返还被告李仕全费用51300元。案件受理费360元，减半交纳180元，由被告罗家胜、被告李仕全分别负担90元。
上诉人李仕全不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，双方签订的协议是有效的。1、双方签订的协议是双方的真实意思表示，且已实际履行7年之久，罗家胜已经领取租金，李仕全已实际使用租赁土地。2、李仕全及第三人使用土地开办采石场，已经取得村委会和政府相关职能部门的许可。李仕全及第三人在租赁土地上开办的采石场，办理了营业执照、采矿许可证、临时用地许可证等六证一照，还缴纳了临时土地使用费和土地复垦费。3、谌伦友、罗某与罗家胜系家庭共同成员，该土地出租给李仕全及第三人开办采石场7年之久，谌伦友、罗某称不知情、未同意不符合常理。4、双方协议约定的期限虽然不符合法律规定，但其本意是承包合同的剩余期限。同时该条款并不影响其他条款的效力。5、李仕全无法返还该土地，因为该土地的实际使用人是第三人广袤建材公司。综上，请求二审法院撤销原判，改判李仕全与罗家胜签订的《土地租用协议书》有效。
上诉人广袤建材公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、2007年11月5日罗家胜与李仕全签订的《土地租用协议书》是双方当事人的真实意思表示，系在协商一致，明确各自权利义务、合同目的的前提下，经大龙潭村委会同意的情况下，自愿达成的合意。该协议双方当事人及大龙潭村委会都明确确认该宗“闹都地”地块为李仕全用于开办打砂场需要，且属于租赁性质，而非转让性质。原审认定“虽名为租赁，但其本意在转让而非出租，……应为土地承包经营权转让合同纠纷”无事实依据，系认定错误。2、2012年广袤建材公司办理了临时用地等手续，包括之前广袤建材公司所有租用的土地均为临时堆放砂石料，未改变土地原貌及未在土地上修建建筑物，更未在此土地上采砂。故原审认定“对该土地的使用性质依然为采砂性质，仍属于非农建设”错误。3、广袤建材公司依合同使用该宗地块，不仅得到大龙潭村委会同意，而且得到了国土部门的许可，并颁发了临时用地许可证。广袤建材公司缴纳了土地复垦费，即租用期满时恢复土地可至耕种状态，用地目的明确合法。原审认定“是以租用的合同形式掩盖改变土地用途的非法目的”亦是错误的。4、李仕全与罗家胜签订的《土地租用协议书》中虽约定有“永久性租用”，只能证明租用的期限超过了法律规定，即罗家胜家庭承包经营权的剩余期限。依据合同法及土地承包法的规定，租赁合同期限超过法律规定期限的部分无效，即超过2028年12月以后的期限无效，但这并不影响协议书其他条款的效力。租赁期限也只能依据合同法的规定变更调整租用期限至罗家胜家庭承包经营权的期限届满。本案系典型的土地租用合同。原审将本案认定为土地承包经营权转让合同纠纷无事实及法律依据。5、土地用途的改变仅指在此土地上修建建筑物、房屋或工厂厂房。广袤建材公司在此土地上仅临时堆放砂石料，对土地毫无损害。广袤建材公司开办砂石料厂经法定许可办证，用地有临时用地许可证，系合法经营，不存在非法目的。故原审认定租用土地作临时砂石料堆场为非法目的无事实依据，是错误的。二、原审判决适用法律错误。1、原审认定广袤建材公司改变土地农业用途，系土地转让行为，否认租用行为，适用农村土地承包法第十七条、第三十三条第二项是错误的。2、原判适用《农村土地承包经营权流转管理办法》部门行政规章，显属不当。3、原判适用《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效，无事实依据，且在适用该法条时未明确适用哪一项，属适用法律模糊不清。三、原审判决错误。李仕全与罗家胜签订的《土地租用协议书》合法有效，李仕全将采石场等转让给广袤建材公司用于采石经营，在租用期限内合法有效。原判认定协议无效并返还土地及租赁费是错误的。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判确认李仕全与罗家胜于2007年11月5日签订的《土地租用协议书》有效，驳回谌伦友、罗某的诉讼请求。
上诉人力源爆破公司不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉理由与广袤建材公司的上诉理由相同。
被上诉人谌伦友、罗某答辩称，一审法院认定事实清楚、真实，证据确实充分，适用法律恰当，审判程序合法，判决客观公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人罗家胜答辩称，罗家胜同意谌伦友、罗某的答辩理由。
二审中双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2013年恩施市国土资源局给广袤建材公司颁发了《临时用地使用证》，载明土地用途为采矿用地。
本院认为，从罗家胜与李仕全签订的《土地租用协议书》名称来看系土地租赁协议。从协议内容来看，该协议对土地租赁费用、租赁期限等进行了约定，均表述为租赁，未出现转让的表述。虽然协议约定的是永久性租赁，但是并不能以此认定双方是农村土地承包经营权转让关系，故罗家胜与李仕全之间形成土地租赁关系。一审法院认定本案《土地租用协议书》名为租赁实为转让错误。本案案由应确定为土地承包经营权出租合同纠纷。
根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条的规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。可见，家庭承包取得的土地承包经营权可以依法出租。罗家胜是罗家胜家庭承包户的承包方代表，有权将其家庭承包户承包的土地对外出租。谌伦友、罗某在一审中以协议未经谌伦友、罗某同意为由主张协议无效，理由不能成立。罗家胜作为家庭承包户代表人，其对外签订协议时，应当本着诚实信用原则，征求家庭其他共有人的意见，但其是否征得家庭其他共有人同意并不影响其代表家庭承包户对外签订的合同效力。2007年11月5日罗家胜与李仕全签订《土地租用协议书》，时任大龙潭村委会主任唐昌元作为鉴证人在协议书尾部签名。协议签订后，李仕全向罗家胜支付了相应对价52250元，罗家胜亦将协议中所涉地块交付给李仕全使用。故，该协议是双方当事人的真实意思表示。关于改变土地用途是否影响合同的效力问题，双方签订合同后，李仕全开办了砂石料场，之后李仕全将该砂石料场转让给力源爆破公司，力源爆破公司又转让给广袤建材公司。广袤建材公司在本案所涉土地上开办砂石料场，取得了临时用地使用证，该证上明确登记土地用途是采矿用地，可见相关的行政机关对于因开办砂石料场改变土地用途作出了行政许可。因此，一审判决以改变土地用途及以合法形式掩盖非法目的为由确认合同无效缺乏依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。李仕全与罗家胜在协议中约定租赁期限为永久性租赁，违反了法律的强制性规定，租赁期限超过二十年的部分应当认定为无效。罗家胜家庭承包户对涉案土地的承包期限为1995年12月27日至2028年12月31日，二十年的租赁期限（从2007年11月5日起至2027年11月5日止）未超过承包期的剩余期限。故李仕全与罗家胜签订的《土地租用协议书》中约定的租赁期限从2007年11月5日起至2027年11月5日止的部分有效，超出的部分无效。
综上，原审判决认定事实、适用法律错误，判决结果不当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第00811号民事判决；
二、李仕全与罗家胜于2007年11月5日签订的《土地租用协议书》中租赁期限超过2027年11月5日以后的内容无效；
三、驳回谌伦友、罗某的其他诉讼请求。
一审案件受理费180元，由谌伦友、罗某负担120元，李仕全负担60元。二审案件受理费300元，由被上诉人谌伦友、罗某、罗家胜负担150元，由上诉人李仕全、恩施广袤建材有限公司、恩施州力源爆破服务有限公司分别负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 申 宝
审判员 刘 君
二〇一五年七月二十二日
书记员 何奕娥