浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿执异初字第37号
原告：徐建厅。
委托代理人：杨雄俊，朱旭超。
被告：周彩芬。
委托代理人：金玉明。
被告：张美香。
被告：叶英索。
被告：叶毓弟。
上述三被告委托代理人：彭速成。
原告徐建厅为与被告周彩芬、张美香、叶英索、叶毓弟案外人执行异议之诉一案于2014年8月1日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告徐建厅的委托代理人杨雄俊、朱旭超，被告周彩芬及其委托代理人金玉明与被告张美香、叶英索、叶毓弟的委托代理人彭速成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐建厅诉称：2014年7月23日，原告收到温州市鹿城区人民法院送达的（2014）温鹿执异字第72号《执行裁定书》。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定，缺乏事实和法律依据。理由如下：一、被告周彩芬所申请执行的坐落于温州市鹿城区飞霞北路江滨大厦地下室××号车库的所有权虽登记在被告张美香名下，但是实际所有人为原告。2012年2月26日，原告与被告张美香签订《房屋买卖定金协议》，约定：原告以总价471万元购买张美香名下的坐落温州市鹿城区飞霞北路江滨大厦1903室房屋和第××号车库。原告于2012年2月16日支付购房定金10万元于房产中介处，待被告张美香等户口从江滨大厦1903室处迁出后，由中介代为支付该定金10万元。原告又于2012年2月28日支付被告张美香460万元，剩余1万元暂未支付，待车库过户后再行支付。同年2月28日，原告与被告张美香办理了上述房屋产权转移登记手续，但房管部门告知因政策原因地下室无法办理土地证，故无法办理车库的产权过户手续。2014年5月，原告到土地部门了解，涉案车库可以办理土地证。但被告张美香因涉及民事纠纷，涉案车库被法院查封，导致原告无法办理车库产权过户手续。被告周彩芬所称原告仅提供了被告张美香出具的收款收据，没有提供相对应的付款凭证的说法是错误的，原告与被告张美香的款项交付都是有相应的证据证明。综上，原告与被告张美香是在平等自愿基础上签订房屋买卖合同，已经按约支付全额款项，无法办理车库产权过户手续，并非原告懈怠等消极原因所致。且之后该车库也由原告使用至今，为该车库的实际占用人，有物业的相应收费凭据证明。所以该车库的实际产权所有人应为原告，并非被告张美香。二、本案原告与被告张美香之间买卖合法有效，且已实际履行、占有，原告本身无任何过错，其民事权利应当得到法律支持，本案涉案车位应当中止执行。被告张美香与原告签订的《房屋买卖定金协议》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，系合法、有效的合同，应受法律保护。合同签订后，双方均已按合同约定严格履行合同义务。原告是善意取得，被告周彩芬无权对原告的上述财产申请执行，如法院拍卖、变卖被执行人名下的涉案车库，将损害原告的的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告与被告张美香在平等自愿基础上签订房屋买卖合同，已经按约支付全额款项，在原告自己并没有过错的情况下不能正常的办理过户，将车库的产权转移到自己的名下，但是根据事实情况，该车库的实际产权所有人为原告，并且原告已经在该买卖协议签订之后便开始使用该车库，为该车库的实际占有人。综上，法院执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据，应予以撤销。现请求：1、撤销温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿执异字第72号执行裁定书；2、确认原告与被告张美香关于温州市鹿城区飞霞北路江滨大厦地下室××号车库买卖合法有效；3、中止对温州市鹿城区飞霞北路江滨大厦地下室第××号车库的执行；4、本案诉讼费用由被告承担。
为证明其诉讼主张，原告向本院提供了以下证据：
1、原告身份证复印件。
2、被告身份证复印件。
3、温州市鹿城区人民法院执行裁定书。
证据1-3，证明原、被告的诉讼主体资格以及原告提起案外人执行异议之诉的依据。
4、房屋买卖定金协议。
5、房屋内部物品清单。
6、房屋买卖合同。
7、房屋买卖补充协议。
8、房屋购买委托协议书。
证据4-8，证明房屋买卖合同（包括涉案车库）已经成立，且真实、合法、有效。
9、定金收条。
10、收款收条。
11、定金汇款凭证。
12、情况证明。
13、购房款汇款凭证。
14、证明。
15、证明。
证据9-15，证明房屋买卖合同（包括涉案车库）成立后，原告已实际履行合同约定的付款义务。
16、车库所有权证。
17、车库契证。
18、房屋所有权证。
证据16-18，证明房屋买卖合同（包括涉案车库）成立后，被告张美香已实际履行合同约定的交付义务。
19、收款收据。
20、证明。
21、江滨大厦1501室房屋产权证。
证据19-21，证明原告已实际占有使用涉案车库。
22、汇款凭证，证明中介已将10万元汇给被告张美香的事实。
被告周彩芬辩称：一、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。”涉案车库在法律上应认定至今登记在被告张美香名下，属被告张美香所有。二、被告张美香、叶英素、叶毓弟出卖涉案江滨大厦1903室房屋其本意就是恶意逃避债务的违法行为。原告应向被告张美香、叶英素、叶毓弟索讨车库，不应对被告周彩芬提起诉讼。三、原告在执行阶段，其执行异议申请书中亦承认“法院在依法强制执行”，依法行为是正确的行为，正确的执行怎可提起诉讼，起诉怎能取胜。综上，被告张美香、叶英素、叶毓弟为逃避债务，虚假出卖涉案江滨大厦1903室房屋，尚留的车库仍为被告张美香、叶英索、叶毓弟所有，要求法院维持温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿执异字第72号执行裁定书。
为证明其诉讼主张，被告周彩芬向本院提交了以下证据：2012温鹿商初字第2126号民事判决书，证明被告周彩芬与被告张美香、叶英素、叶毓弟之间的借款经司法确认的事实。
被告张美香、叶英索、叶毓弟辩称：原告与被告张美香关于坐落于温州市鹿城区飞霞北路江滨大厦1903室房屋和地下室××号车库的买卖合同系双方的真实意思表示，真实、合法、有效。原告父亲与被告张美香同住一幢楼，2012年，原告父亲通过中介看到被告张美香出卖涉案房屋及车库的信息，遂双方达成了买卖的合意，双方于2012年1月16日签订了《房屋买卖定金协议》，约定：原告以总价471万元购买被告张美香名下的涉案房屋及车库。同日，原告向中介支付了10万元，被告张美香出具相应的定金收据。2012年7月9日，中介将该10万元款项汇给被告张美香（合同约定待被告张美香户口迁出后，支付给被告张美香，被告张美香于2012年7月5日户口迁出）。因涉案房屋与车库的产权登记要分开独立办理，双方又于2012年2月24日签订了《房屋买卖合同》，约定原告以12万元购买被告张美香名下的地下室××号车库。同日，被告张美香被房管部门告知，涉案车库不能直接从原产权人郑望过户到原告名下，遂先办理从原产权人过户到被告张美香名下的产权手续。2012年2月28日，双方到房管部门办理了涉案江滨大厦1903室房屋的过户登记手续。同日，原告向被告张美香支付了460万元（其中替被告张美香支付1万元中介费），剩余1万元暂扣款，待涉案车库可以办理过户手续后予以支付。虽然涉案车库的产权证还未变更登记在原告名下，系政策客观原因导致被告张美香不能履行过户义务。但是，自办理涉案房屋过户登记和原告交付470万元购房款后，被告张美香就已将涉案房屋以及车库交付给原告实际使用，所有税费、物业费、水电费等也均由原告自行承担。在受政策影响不能办理车库过户登记期间，被告周彩芬因与被告张美香之间的民间借贷纠纷，将被告张美香诉至温州市鹿城区人民法院，法院于2012年7月16日将涉案车库予以查封。为此，原告多次找被告张美香解决此事，被告张美香也表示会与被告周彩芬协调民间借贷纠纷，协调后就会解封，到时就能过户。后因被告周彩芬申请执行，涉案车库自2012年7月16日至今一直处于查封状态，致使原告无法办理过户登记。
被告张美香、叶英索、叶毓弟未向本院提交证据。
被告周彩芬针对原告提供的证据质证称：对证据1、2、3、5的三性均无异议。对证据4的真实性和关联性均有异议，原告与被告张美香签订的房屋买卖定金协议仅是意向性协议，而不是买卖协议，不具备涉案房屋、车库买卖的法律效力。对证据6的真实性和合法性均有异议，首先，该合同的真实性无法确认。其次，该合同签订时间在被告张美香向被告周彩芬借款之后，系被告张美香逃避债务的行为，应属无效。另外，该合同双方没有实际履行，按照该合同约定，车库的价格为12万元，再加上房屋的价格471万元，原告总共应支付483万元才正确。对证据7的关联性有异议，该证据仅能证明原告尚有1万元款项没有支付，但不能证明原告主张的待证事实。对证据8的关联性有异议，该证据仅证明委托买卖房屋，与车库买卖无关，且房屋买卖的总价为471万元。对证据9的三性均有异议，从时间来看，是2012年2月16日，系逃避债务行为。从内容来看，是房屋买卖的定金10万元，不包括车库。对证据10的关联性有异议，该证据与车库买卖无关。对证据11、12的三性均有异议，该证据恰恰证明10万元是房屋买卖的定金。证据12中涉及车库买卖的内容与证据6《房屋买卖合同》不一致，故其内容系虚假的。对证据13的合法性与关联性均有异议，从汇款时间来看，系逃避债务的行为。从内容来看，该459万元款项系房屋买卖的价款，与车库买卖无关。对证据14、15的真实性和关联项均有异议，该证据内容系虚假的。对证据16、17的关联性有异议，该证据能够证明自2008年起，涉案车库就属于被告张美香所有，当时涉案车库就可以办理过户手续，故原告所称的“不能办理过户手续”是个谎言。另外，被告张美香于2008年买入车库时的价格为12.3652万元，而在2012年出卖时的价格却只有12万元，不合情理，故涉案车库买卖根本不成立。对证据18的关联性有异议，该证据仅能证明涉案房屋买卖，与涉案车库买卖无关。对证据19、20、21的关联性有异议，该证据不能证明原告主张的待证事实。对证据22的关联性有异议，该证据只能证明原告支付的10万元是涉案房屋的定金，而不是涉案车库买卖的定金。
被告张美香、叶英索、叶毓弟针对原告提供的证据质证称：对原告提供的上述证据均无异议。
原告徐建厅与被告张美香、叶英索、叶毓弟针对被告周彩芬提供的证据质证称：被告周彩芬提供的上述证据无异议。
审理中，本院依法对原告与被告周彩芬提供的证据，经双方当事人当庭质证，本院审核，现认证如下：
1、对原告提供的证据1、2、3、5，被告张美香、叶英索、叶毓弟、周彩芬无异议，该证据对待证事实具有证明力，符合有效证据的条件，本院予以认定。
2、对原告提供的证据4、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、22，本院认为：被告张美香、叶英索、叶毓弟对该证据无异议，且该证据之间能够形成较为完整的证明体系，对原告主张的待证事实具有证明力，同时符合有效证据的条件，本院予以认定。
3、对原告提供的证据21，本院认为：该证据仅能证明江滨大厦1501室房屋所有权人系徐建克，不能证明原告所主张的待证事实。
4、对被告周彩芬提供的证据，原告与被告张美香、叶英索、叶毓弟无异议，该证据对待证事实具有证明力，符合有效证据的条件，本院予以认定。
根据上述认定的证据及原、被告陈述，经审理本院认定的本案事实如下：
坐落于温州市鹿城区飞霞北路江滨大厦1903室房屋及其地下室××号车库原系被告张美香所有。2012年2月16日，经温州平安易居房产营销有限公司居间介绍，原告与被告张美香签订《房屋买卖定金协议》一份，约定：被告张美香将坐落于温州市鹿城区飞霞北路江滨大厦1903室房屋及其地下室××号车库以总价款4710000元出卖给原告，由原告先付购房定金10万元，其余房款待办理涉案房屋及车库产权过户手续后付清。同日，原告通过徐永安中国农业银行卡汇给中介公司购房定金10万元，被告张美香出具购房定金收据一份交原告持有。尔后，原告与被告张美香前往房屋交易部门办理涉案房屋及车库产权过户手续，因被告张美香从案外人郑望处购买涉案车库于2008年5月28日缴纳契税后，涉案车库尚未直接过户，为此，被告张美香于2012年2月24日以其名义补办了涉案车库产权登记手续，产权登记张美香单独所有。同日，原告与被告张美香重新签订《房屋买卖合同》一份，被告张美香以总价款12万元将涉案车库出卖给原告所有。同时，该合同还对购房款的支付时间、违约责任等权利义务作了相关约定。2012年2月28日，原告与被告张美香办理了上述1903室房屋产权过户手续，但涉案车库不能同时办理过户手续。同日，原告与被告张美香又签订《房屋买卖补充协议》一份，约定：涉案车库待政策允许后再办理过户手续，暂扣购房款1万元，待办理涉案房屋产权过户手续当日付清。2012年2月28日，原告通过中国银行向被告张美香支付购房款459万元，并代被告张美香向中介公司支付中介服务费1万元。当日，被告张美香出具购房款460万元的收款收据一份交由原告持有。尔后，被告张美香将涉案房屋及车库交付原告实际使用。2012年7月16日，涉案车库因被告周彩芬与被告张美香、叶英索、叶毓弟民间借贷纠纷一案被本院查封，致使涉案房屋至今无法办理产权过户手续。
另查明，张美香、叶英索、叶毓弟因拖欠周彩芬的借款未能按期归还，周彩芬向本院提起诉讼。审理期间，本院根据周彩芬财产保全的申请，于2012年7月16日以（2012）温鹿商初字第2126号民事裁定书作出裁定，对涉案车库予以查封，并于2013年5月10日以（2012）温鹿商初字第2126号民事判决书作出判决。张美香不服，提起上诉。温州市中级人民法院以（2013）浙温商终字第1687号民事调解书审结。该民事调解书发生法律效力后，被告周彩芬申请本院执行。在执行过程中，涉案房屋由诉讼中的查封措施转为执行中的查封措施。原告知晓后，以其已向被告张美香购买涉案车库为由，向本院提起执行异议。本院经审查，于2014年7月18日作出（2014）温鹿执异字第71号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。为此，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告与被告张美香就涉案房屋及车库签订的《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且原告已按约支付了除1万元预留款外的剩余全部购房款，被告张美香又将涉案房屋及车库实际交付原告使用，该买卖合同合法有效，应受法律保护。再则，现没有证据证明涉案车库未办理产权过户登记手续系原告过错所致。故原告因买卖而取得涉案车库权益，事实清楚，证据充分；其享有排除对涉案车库进行执行的权利。被告周彩芬辩称的事实，没有事实与法律依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十四条第一款的规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。故原告要求撤销执行异议裁定的诉讼请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条的规定，判决如下：
一、确认原告徐建厅与被告张美香就坐落于温州市鹿城区飞霞北路江滨大厦地下室××号车库买卖合同有效。
二、停止对讼争的坐落于温州市鹿城区飞霞北路江滨大厦地下室××号车库的执行。
三、驳回原告徐建厅的其他诉讼请求。
案件受理费3300元，由被告周彩芬、张美香、叶英索、叶毓弟共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 杜玉明
审 判 员 姜云福
人民陪审员 郑黎萍
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 李 力