海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南一中民一终字第591号
上诉人（一审原告）：牛国胜。
被上诉人（一审被告）：海南雅居乐房地产开发有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县英州镇英田大道雅居乐地产。
法定代表人：黄奉潮，该公司区域总裁。
委托代理人：陈长奋，该公司工作人员。
上诉人牛国胜因与被上诉人海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2015）陵民初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：2009年12月28日，牛国胜及共有人吴利立认购雅居乐公司开发的清水湾开发区瀚海银滩小区酒店式公寓SA5-359房，价款2931036元。牛国胜付清购房款后，于2010年6月22日与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》。合同第八条约定雅居乐公司应于2011年9月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给牛国胜使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按照本合同约定的期限交房，逾期交房在90日之内的，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期交房第91日未超过360日或逾期超过360日而买受人要求继续履行合同的，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之五支付违约金……。合同第八条、第十一条约定雅居乐公司交房时应当向牛国胜出示商品房经验收的备案证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。合同签订后，雅居乐公司于2011年9月20日向牛国胜发出《关于延期收楼的告知函》，将交房期限延长至2011年11月30日。2011年11月20日，雅居乐公司发出《收楼通知书》通知牛国胜收房。牛国胜于2012年1月12日到清水湾收房，于1月30日领取一把房门钥匙验收房屋，之后填写《房屋返修申请表》，要求雅居乐公司对房屋存在的下列问题予以修复：地板严重划痕、天花板的水渍、石材墙面渗水、消毒柜无说明书、按摩浴缸无说明书不能检试、厕所缺纸架等。因雅居乐公司未对上述问题及时返修，牛国胜不同意收房。之后，牛国胜于2013年1月、2014年1月、12月三次到清水湾收房，均因《房屋返修申请表》中所列的房屋装修方面的瑕疵未得到修复而拒绝收房。牛国胜曾于2015年2月4日、2月11日、2月12日、3月16日四次发函雅居乐公司及其物业公司，要求雅居乐公司修复房屋尽快交房。雅居乐公司返修房屋后，牛国胜于2015年3月30日办理了收房手续。自牛国胜领取钥匙之后，时有入住案涉房屋。2015年3月31日，牛国胜提起诉讼，请求判令雅居乐公司向牛国胜支付逾期交房违约金1780606.8元。庭审中经询问，牛国胜主张的逾期交房违约金自2011年11月30日起算至实际交付之日止。房屋共有人吴利立向一审法院出具承诺书放弃本案诉权。
案涉房屋所在的瀚海银滩SA5型酒店式公寓属于19层高层建筑，于2012年2月10日经消防验收合格，取得《建设工程消防验收意见书》。
一审法院据以认定上述事实的证据有双方当事人提交的证据及其庭审陈述，当事人亦无异议。
一审法院认为，本案有争议的事实是，案涉房屋在2011年11月30日是否具备交房条件。
牛国胜提交《房屋返修表》、4份函件，拟证明房屋没有达到正常使用标准，为此牛国胜多次要求雅居乐公司予以返修。
雅居乐公司质证意见：认可上述证据的真实性，但对证据的关联性有异议，《房屋返修表》所罗列的问题属于牛国胜的主观判断，并非客观事实。上述证据可以证明，牛国胜拿到了房屋钥匙并已入住。
雅居乐公司提交了《单位工程竣工验收证明书》、《海南省建筑工程竣工验收备案证》、水电费缴费收据、《房屋返修表》、《建设工程消防验收意见书》，拟证明案涉房屋已达到交房标准，牛国胜领取了钥匙并入住房屋。
牛国胜质证意见：对雅居乐公司提交的证据的真实性无异议。案涉房屋是2012年2月10日才通过消防验收的，恰好证明房屋在2011年11月30日是不具备交房条件的。牛国胜只有到清水湾收房时才入住房屋。
一审法院认证意见：鉴于牛国胜、雅居乐公司对对方提交的证据的真实性无异议，确认上述证据的证明效力，其证明力将结合全案证据作出判断。
一审法院认为：牛国胜、雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属于有效合同，双方应依照合同的约定履行各自的义务。牛国胜依约支付了购房款，雅居乐公司应在约定的期限内向牛国胜交付适格房屋。本案争议的焦点之一是案涉房屋在2011年11月30日是否具备交付条件，雅居乐公司是否应承担逾期交房的违约责任。第一，雅居乐公司交付的房屋是否符合合同约定。合同第八条约定雅居乐公司向牛国胜交付的房屋须经验收合格并符合合同约定。案涉房屋的建筑工程、装饰工程已经验收合格是事实。从牛国胜提交的证据来判断，牛国胜主要是因为房屋存在装修方面的瑕疵而拒绝收房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，只有房屋质量存在严重的瑕疵足以影响合同目的时，牛国胜方可拒绝收房并向雅居乐公司主张违约金。牛国胜在《房屋返修表》中所罗列的内容均为房屋装饰方面的瑕疵，不足以影响牛国胜使用房屋，事实上牛国胜已入住房屋，证明房屋具有正常的使用功能。因此，可认定案涉房屋符合合同约定。仅就房屋质量而言，对于房屋装饰方面的瑕疵，牛国胜可要求雅居乐公司予以返修，但不能以此拒绝收房。第二，雅居乐公司交付的房屋是否符合法律规定。案涉房屋于2012年2月10日通过消防验收合格是事实，也就是说2011年11月30日雅居乐公司交付的房屋并未通过消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。案涉房屋所在的瀚海银滩第A09区SA5幢楼房属于人口密集的高层建筑，未经消防验收而交付使用违反了法律的禁止性规定，因此，雅居乐公司于2011年11月30日交付的房屋不符合法律规定。雅居乐公司将不适格的房屋予以交付，并未完成房屋的有效交付，应承担自2011年12月1日起至房屋通过消防验收之日的违约责任。雅居乐公司逾期交付在90天之内，应依照日万分之三的标准计算违约金，共计63310元（2931036×0.0003×72天）。牛国胜诉请违约金计算至2015年3月30日即正式办理收房手续之日，因案涉房屋于2012年2月10日已具备交付条件，事实上牛国胜于2012年1月30日已领取房屋钥匙并实际使用了房屋，合同目的得以实现，牛国胜的这一诉请无事实和法律依据，不符合公平原则，不予支持。本案争议的焦点问题之二是牛国胜的起诉是否超过诉讼时效期间。案涉房屋于2012年2月10日具备交付条件，自此时点至起诉之日，牛国胜曾多次至雅居乐公司主张权利，引起时效中断，故牛国胜的起诉并未超过诉讼时效期间。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：（一）限海南雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内，向牛国胜支付违约金63310元；（二）驳回牛国胜的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20825.4元，由牛国胜负担20084.95元，海南雅居乐房地产开发有限公司负担740.45元。
上诉人牛国胜不服一审法院的上述民事判决,向本院提起上诉,请求:撤销一审判决第一项，判令被上诉人雅居乐公司支付牛国胜逾期交房违约金1780606.80元。事实和理由是：1、2011年11月20日，雅居乐公司向牛国胜发出《收楼通知书》时，案涉房屋尚未通过消防验收，不具备交付条件，导致房屋在2012年1月12日未实现有效交付。2、雅居乐公司于2012年2月10日取得《建设工程消防验收意见书》后，分别于2013年3月18日、2014年8月20日两次向牛国胜发出《催收楼通知书》时，没有按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，将取得《建设工程消防验收意见书》，案涉房屋已具备交付条件的情况通知牛国胜，也没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。依照《商品房买卖合同》第十一条“出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担”的约定，牛国胜有权拒绝接收房屋，后果应当由雅居乐公司承担。3、2012年1月30日，因房屋不具备交付条件雅居乐公司无法交付房屋，造成牛国胜无处安身，在牛国胜的要求下，雅居乐公司的物业公司暂时给牛国胜一把钥匙，作为验楼和临时居住用。一审判决认为牛国胜领取钥匙后实际使用了房屋与事实不符。4、牛国胜购买案涉房屋的目的是投资，并非自用，由于雅居乐公司的一系列不当行为，导致房屋不能按时交付，令牛国胜投资目的截止收楼之日未能实现。一审判决关于牛国胜“领取钥匙后实际使用了房屋，得以实现合同目的”的认定错误。5、牛国胜在2012年1月30日第一次收楼时已向物业公司提交《房屋返修申请表》，指出房屋存在空调机故障不工作、卧室木地板严重塌陷、客厅壁纸脱漏等质量问题，物业公司上门查看后表示尽快修复，但直至2015年1月中旬，上述问题依然存在。依牛国胜要求，经雅居乐公司交楼人员自检，发现并记录仍存在19项问题，达不到合同约定的交付条件。因此雅居乐公司的交楼人员主动提出交楼时间推迟，达到交付条件后再另行通知。此外，雅居乐公司还存在为应对其他房屋交楼需要，从案涉房屋拆卸或挪用家具、家电、厨灶等东西后尚未恢复等问题，对房屋的正常使用构成了严重影响。一审判决关于“事实上原告已入住房屋，证明房屋具有正常使用功能”的认定与事实不符。
综上，雅居乐公司未依合同约定和法律规定交付房屋，牛国胜有权拒绝接受，由此造成迟延交付的责任应由雅居乐公司承担。一审判决以雅居乐公司取得《建设工程消防验收意见书》之日为交付日，并据此计算逾期交房违约金不当。请求二审法院正确采用证据，查明事实，作出公正判决。
被上诉人雅居乐公司答辩称：1、牛国胜主张权利已经超过了诉讼时效。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，雅居乐公司交房日期为2011年9月30日。根据法律规定，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算，即应从《商品房买卖合同》约定的交楼日期开始计算雅居乐公司延期交楼责任的诉讼时效。牛国胜在诉讼时效内未向雅居乐公司索赔，故牛国胜主张权利的诉讼时效已经届满，对其债权应不予保护。2、雅居乐公司不应承担自2012年1月30日起的违约金。根据《房屋返修申请表》，牛国胜已于2012年1月30日接收房屋并办理入住，仅是因为房屋的瑕疵问题需要进行返修。违约责任属于双方意思自治的内容，是作为对牛国胜不能依约使用房屋的一种财产补偿方式。牛国胜已于2012年1月30日收房并享受了房屋的使用权，双方关于已经交付使用的商品房未经消防验收合格的违约责任并无约定，故雅居乐公司不应承担自2012年1月30日起的违约金。综上，请求二审法院驳回牛国胜的上诉。
本案二审期间，牛国胜提交如下证据：1、催收楼通知书二份，拟证明雅居乐公司在通知其收楼时并未告知案涉房屋已通过消防验收、符合交付条件；2、照片四张及业主收楼验收表一份，拟证明截止2015年2月26日，案涉房屋仍存在装修上的质量问题。雅居乐公司的质证意见为：1、上述证据均不属新证据；2、催收楼通知书只是要求牛国胜补办交楼手续，案涉房屋已于2012年1月30日交付；3、业主收楼验收表记载的问题与照片显示的问题严重不符，对照片的真实性不予认可；即使照片是真实的，也不排除照片所显示的问题是由于牛国胜的不当使用或海南的潮湿天气等原因造成。本院经审查后认为，牛国胜提交的上述证据，具有证据资格，可以证明雅居乐公司在通知牛国胜收楼时并未告知其案涉房屋已通过消防验收、符合交付条件、截止2015年2月26日案涉房屋仍存在装修上的质量问题等事实，予以采信。
本院二审认定的证据及查明的案件事实与一审一致，予以确认。二审另查明：2013年3月18日及2014年8月20日，雅居乐公司曾两次向牛国胜发出《催收楼通知书》，要求牛国胜尽快到雅居乐公司办理收楼手续，但均未告知牛国胜案涉房屋已通过消防验收、符合交付条件；截止2015年2月26日，案涉房屋仍存在装修上的质量问题；雅居乐公司提交的海南家喜房地产经纪有限公司出具的2013至2014年度清水湾房屋租赁价格调查表显示，雅居乐公司出售的SA1—SA5户型、面积为79—122平方米的商品房每月出租的价格为2500—4000元,折合每平方米月租金约32元。
本院认为：2010年6月22日牛国胜与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。本案二审期间的争议焦点是：一、案涉房屋何时符合交付条件，何时实现有效交付，雅居乐公司是否尽到了交付房屋的通知义务；二、雅居乐公司应否承担迟延交房的违约责任，如何承担；三、牛国胜提起诉讼是否超过了诉讼时效期间。
关于案涉房屋何时符合交付条件，何时实现有效交付，雅居乐公司是否尽到了交付房屋的通知义务问题。双方签订《商品房买卖合同》后，牛国胜已经按照合同约定履行了买方的付款义务，将合同约定的价款支付给了雅居乐公司，雅居乐公司也应当按照合同约定，于2011年9月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给牛国胜使用。雅居乐公司在约定的交付日期到来之前，于2011年9月20日向牛国胜发出《关于延期收楼的告知函》，将交房期限延长至2011年11月30日，牛国胜未提出异议。因此，雅居乐公司交付房屋的日期应当确定为2011年12月1日之前。房屋是否有效交付，应当依照法律规定和合同约定。《商品房买卖合同》第八条规定房屋的交付条件是“该商品房经验收合格”，同时，合同第十一条第一款规定：“房屋达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上述合同条款约定出卖人在交付房屋时应当出示房屋经验收合格的相关文件并提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由此，出卖人在全部满足以上条件时房屋即具备交付条件，在具备交付条件下的交付行为方为有效交付。至2015年3月30日双方正式办理房屋交接手续之前，牛国胜数次前往雅居乐公司欲办理房屋接收手续，但雅居乐公司均未出示和交付上述文件和证书，依照合同约定，牛国胜有权拒绝接收房屋。雅居乐公司虽然于2011年11月20日已通知牛国胜收房，牛国胜也确于2012年1月30日已领取一把钥匙并入住案涉房屋，但双方并未办理房屋交接手续。因其时案涉房屋尚未取得《建设工程消防验收意见书》，并不具备交付条件，牛国胜领取钥匙的本意也并非同意接收房屋而是临时借住，故不能据此认定牛国胜已同意接收房屋，进而认定案涉房屋已实现有效交付。案涉房屋于2012年2月10日取得《建设工程消防验收意见书》，符合交付条件后，雅居乐公司仍负有通知牛国胜接收房屋的义务，但雅居乐公司以案涉房屋于2012年1月30日已实现有效交付为由，仅是催促牛国胜补办收楼手续，而一直怠于履行其交付房屋的通知义务。2015年3月30日，牛国胜在雅居乐公司没有通知其接收房屋，也未出示建筑安装工程验收报告和消防安全验收合格文件，仅提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，与雅居乐公司办理房屋交接手续，接收房屋，应视为牛国胜放弃要求雅居乐公司出示房屋验收合格证明文件的合同权利，并且，此前雅居乐公司已取得建设工程竣工验收报告和消防验收合格文件，故此日期应视为房屋的有效交付日期。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该项司法解释是关于出售的商品房主体结构质量不合格的情形下买受人的救济权的规定，并不排除房屋买卖双方另就房屋交付问题所作的约定，不能当然得出一审判决所阐述的“只有房屋质量存在严重的瑕疵足以影响合同目的时，原告方可拒绝收房并向被告主张违约金”的结论。一审判决由此认定案涉房屋通过消防验收之日为房屋实现有效交付之日，缺乏法律依据，应予纠正。
关于雅居乐公司应否承担迟延交房的违约责任，如何承担问题。雅居乐公司违反合同约定，无正当理由迟延交付房屋，当然应该承担违约责任。根据雅居乐公司在一审时提交的、海南家喜房地产经纪有限公司出具的2013至2014年度清水湾房屋租赁价格调查表显示，雅居乐公司出售的SA1—SA5户型、面积为79—122平方米的房屋每月出租的价格为2500—4000元，折合每平方米月租金约32元。参照上述房屋的每平方米月租价格，牛国胜所购买的SA5户型房屋套内建筑面积为118.10平方米，雅居乐公司逾期3年零4个月（自2011年11月30日至2015年3月30日）交房，给牛国胜造成的可预见租金损失为151168元（32元/平方米×118.10平方米×40个月）。牛国胜主张雅居乐公司应依照双方约定，按房屋价款每日万分之五计算，支付逾期交房违约金1780606.8元，数额明显高于其实际损失。鉴于在一审诉讼时，雅居乐公司已经主张合同约定的违约金数额明显过高，请求减少违约金，并提出了案涉房屋的租金标准，故违约金可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定予以适当减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”的规定，雅居乐公司承担的违约金数额以不超过租金损失的百分之一百三十为宜。据此，本院将雅居乐公司承担的违约金数额调整为196518.4元（151168元+151168元×30%）。
关于牛国胜提起诉讼是否超过了诉讼时效期间问题。一审判决认定牛国胜起诉并未超过诉讼时效期间，宣判后，雅居乐公司没有提起上诉，应视为认可一审判决的认定，故其在二审答辩中提出牛国胜起诉超过诉讼时效期间，本院不予审查。
综上所述，一审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持海南省陵水黎族自治县人民法院（2015）陵民初字第217号民事判决第二项；
二、变更海南省陵水黎族自治县人民法院（2015）陵民初字第217号民事判决第一项为:限海南雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向牛国胜支付违约金196518.4元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各20825.4元，合计41650.8元，均由海南雅居乐房地产开发有限公司负担。牛国胜预交的二审案件受理费20825.4元，本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈秀儒
审 判 员 林芝静
审 判 员 邱 甜
二〇一五年九月二十一日
法官助理 蔡大武
书 记 员 陈超凡
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：陈秀儒撰稿：陈秀儒校对：陈超凡印刷：许泽冰
海南省第一中级人民法院2015年9月22日印制
（共印15份）