广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初871号
原告（反诉被告）：汤剑辉，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：谭兆铭，广州市花都区炭步镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：吴千明，住四川省宣汉县。
委托诉讼代理人：罗品贤，广东创顺律师事务所律师。
原告汤剑辉诉被告吴千明及被告吴千明反诉原告汤剑辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告汤剑辉的诉讼代理人谭兆铭，被告吴千明的诉讼代理人罗品贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告于2011年3月3日签订的《厂房租赁合同》。2、被告支付拖欠原告的租金150000元（租金由2015年6月1日起，暂计至2015年11月30日）及没收押金50000元，并赔偿原告电线损失费30000元，暂合共320000元。3、被告搬离涉案厂房并将涉案厂房交还给原告。4、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告于2011年3月3日签订的《厂房租赁合同》。2、被告支付拖欠原告的租金400000元（租金从2015年6月1日起计算至2016年10月16日，按照每月25000元的标准计算16个月）及没收押金50000元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年3月3日签订《厂房租赁合同》，合同主要内容为：原告将花都区炭步镇工业村辉宝五金铸造厂车间出租给被告作铸造厂使用，租赁期限从2011年9月1日起至2016年12月30日止；厂房面积为3500平方米，每月租金为25000元，租金按3个月缴纳一次，第4个月5日前要交纳租金，先使用后交租，被告于合同签订当日交纳50000元作为押金。该合同经原、被告签字盖章后于签订当日已生效，且双方开始按合同各自履行合同义务，原告也将厂房出租给被告使用，被告按照合同约定时间缴纳租金给原告，但自2015年6月1日起，被告一直拖欠原告租金不付，在合同期间内由于被告管理经营不善，导致被人偷剪电线，损失金额为30000元，后由原告垫资重修电线。原告也向被告多次追索未果。现被告拖欠原告租金已长达数月，其行为已严重违反合同约定，侵害了原告的利益，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。
被告吴千明答辩称，原告厂房不符合环保条件，合同在2015年7月15日已经解除，租金应该计算至2015年7月15日，原告不应该没收被告押金。关于电线损失费3万元应该由原告自行承担，电线损失是发生在我方搬离在涉案厂房之后，我方在2015年7月15日搬离涉案厂房，原告不肯与我方办理结算交接，厂房现处于空置状态。
被告吴千明向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原告与被告解除合同的时间是2015年7月15日，租金计算截止至2016年7月15日。2、返还租厂押金50000元，返还代缴电费25017元。诉讼中，被告变更反诉请求为：1、请求法院判令原告返还租厂押金50000元，返还代缴费用17369.2元。2、本案所有诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2011年9月1日被反诉人出租自己开办的辉宝五金铸造厂一个铸造车间给反诉人使用，但是自2013年底是当地镇政府就已经口头发出警告，被反诉人的辉宝铸造厂工厂环境保护设施未经环评或者未经环保局竣工验收，违反了环保法，被责令停产。反诉人收到这个通知后，为做好搬迁的准备，反诉人于2013年12月13日在佛冈县向王某以100万元价格购买了“佛冈县恒洪铸造厂（现改名为佛冈县群兴五金铸造厂），反诉人一直在被反诉人的辉宝铸造厂的一个车间继续又做了一年，2015年4月7日反诉人收到广州市花都区人民政府发下的文件，被反诉人的广州市花都区辉宝五金铸造厂在被责令停业、关闭的企业之列，必须关停闭。2015年7月5日，反诉人向炭步镇人民政府递交了保证书，保证在2015年7月15日停产搬迁，反诉人也实际履行了该承诺。在与被反诉人的租赁合同中，除了缴纳租金，还要自行承担电费，并且一直以来被反诉人工厂自己使用的开炉电费（由于电炉必须使用大功率的变压器，功率是630千瓦，所以反诉人和被反诉人共用该变压器，电表则各自分开，被反诉人车间的用电又是另行分开使用的），都是统一在反诉人的银行账户中先行扣缴后，双方再进行对数，然后，由被反诉人直接在反诉人的下次缴纳的租金中扣减的。被反诉人7月份的电费仍然于8月份在反诉人的账户中代缴了。共代缴被反诉人7月份电费25017元。综上所述，反诉人的�迁是由于被反诉人的工厂违反环保法，被政府责令停产关闭造成的，被反诉人理应对反诉人的损失予以赔偿，因此，其一，被反诉人收取的反诉人的押金50000元应该退回给反诉人；其二，反诉人搬出厂房后，7月份的电费在8月份从反诉人银行账户中被扣了66129.56元，其中包含了被反诉人的25017元7月份电费，该25017元电费被反诉人应该返还给反诉人；其三，厂房的租金在5月底已经一次性缴纳3月至5月租金75000元，剩余3566元，作为6月份的部分租金，被反诉人也应该在所欠租金总额中予以扣减。综上，请求法院支持反诉人的反诉请求，驳回被反诉人的全部诉讼请求。
原告汤剑辉答辩称，我方不同意返还押金，我方确认被告替我方垫付了17369.2元，我方要求将该笔垫付费用在被告拖欠的租金中予以抵扣。
经审理查明：涉案租赁物位于广州市花都区炭步镇茶塘工业区辉宝铸造厂内的一个车间，租赁面积3500平方米。原告称，涉案厂房由其在2000年建造，没有办理规划报建手续。
2011年3月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂方租赁合同》，约定由甲方将涉案租赁物租赁给乙方使用，租赁面积3500平方米，租赁期限从2011年9月1日至2016年12月30日止，月租金为25000元，每3个月交纳一次，第4个月5日前交纳租金。合同第三条约定，双方签订合同后，乙方应向甲方缴交租金50000元作为押金。合同签订后，被告向原告支付押金50000元。原告称，其于2011年9月1日将涉案租赁物交付给被告使用，被告按合同约定向原告支付租金至2015年5月31日，自2015年6月1日起，未再向原告支付租金。被告称，其在2015年5月底一次性向原告支付了2015年3月至5月的租金75000元，其中多支付了3566元租金，该部分费用应在2015年6月的租金中予以抵扣，�后未再向原告支付租金。
原告称，原、被告在2016年10月16日办理了交接手续，被告将涉案租赁物返还给原告。被告称，其在2015年7月15日已经搬离涉案租赁物，在2016年10月16日将其遗留在涉案租赁物的电炉搬走，其在2015年7月15日搬走时要求与原告办理交接手续，但因原告拒绝，故其将电炉遗留在涉案租赁物内。被告为此提供了广州市花都区人民政府于2015年4月7日出具的《广州市花都区人民政府关于责令停业、关闭的通知》及承诺书，拟证实被告在2015年7月15日已搬离涉案租赁物。原告对于上述证据的真实性没有异议，但认为并不能证明被告已搬离涉案厂房，对于被告的陈述予以否认。
诉讼中，原告向本院提出申请，要求对涉案租赁物被盗电线的价值进行评估，后撤回该项申请，并向本院申请撤回要求被告赔偿电线损失费的诉讼请求。本院向原告释明，若涉案合同为无效合同，是否变更诉讼请求。原告称，若涉案合同无效，则变更诉讼请求为：1、被告支付拖欠原告的占有使用费400000元（占有使用费从2015年6月1日起计算至2016年10月16日，按照每月25000元的标准计算16个月）及没收押金50000元。2、本案的诉讼费用由被告承担。
针对原告变更的诉讼请求，被告答辩称，我方不同意支付占有使用费，也不同意原告没收押金。
诉讼中，本院前往广州市花都区炭步镇征地办公室就涉案厂房是否被征收进行调查，该办公室副主任龙某陈述：涉案土地已经被征收，征收款已经发放给经济社。涉案厂房还没有签订协议。征收土地和厂房是两回事。涉案土地、厂房现在还是由“辉宝铸造厂”使用，等补偿工作完成后，厂房再搬走。原、被告对于该份笔录的真实性没有异议。但被告认为涉案租赁物所在的土地已�被征收，原告不需再支付租金给村委会。另外，土地被征收，厂房没有被征收，对于原告并没有造成损失。在土地被征收的情况下，厂房不可能还能正常生产，按照政府规定，原告擅自使用涉案厂房属于违法行为。涉案土地被征收，涉案租赁物的所有权已经不属于原告，原告无权向被告支付租金。
原、被告在2016年10月12日签订确认书，确认：一、汤剑辉已支付的费用如下：1、吴千明2015年8月份电费555.8元；2、吴千明2015年土地使用税5994元（2015年全年）；3、吴千明2014年至2015年卫生费4664元（2015年全年）；二、吴千明已支付的费用如下：1、汤剑辉2015年7月份电费25017元；2、汤剑辉2015年6月份厂房租金3566元。被告称，扣除上述双方确认的费用后，原告还应向其支付17369.2元。
本院认为：原告称涉案厂房由其兴建，未办理规划报建手续，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现涉案房屋未办理规划报建手续，故原告与被告签订的《厂方租赁合同》为无效合同。但被告实际已占有、使用涉案租赁物，被告应按照合同约定的租金标准，向原告支付占有使用费。对于原告要求被告按合同约定的租金标准支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。
本案的争议焦点为被告向原告支付占用使用费的截止时间。原告称，被告于2016年10月16日与其办理交接手续。被告称，其在2015年7月15日已经搬离涉案租赁物，在2016年10月16日将其遗留在涉案租赁物的电炉搬走，其应支付占用使用费至2015年7月15日。本院认为，被告虽称其在2015年7月15日已搬离涉案厂房，但其并未将归其所有的物品全部搬走，其在2016年10月16日才将其物品全部搬走，与原告办理交接手续。故被告应向原告支付占用使用费至2016年10月16日。至于被告提出因原告拒绝，故其在2015年7月15日搬离涉案厂房时未与原告办理交接手续，原告对此予以否认，且被告未提供证实证实上述主张，本院不予采信。被告还提出涉案土地已被征收，故原告无权向被告主张租金。经本院询问广州市花都区炭步镇征地办公室副主任龙某，其明确涉案厂房未被征收。故原告有权向被告主张占用使用费。对于被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。被告应向原告支付2015年6月1日至2016年10月16日的占用使用费为412903.2元（25000元/月×16个月＋25000元/月÷31天×16天），原告要求被告支付400000元，本院予以准许。原、被均确认被告已替原告垫付17369.2元，故原告应向被告返还其垫付的17369.2元，对于被告的该项反诉请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”，因原、被告签订的《厂方租赁合同》无效，原告应向被告返还其支付的租赁保证金50000元。对于被告的该项反诉请求，本院予以支持。原告要求没收被告支付的保证金50000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条及第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:
一、被告吴千明自本判决发生法律效力之日起十�内向原告汤剑辉支付2015年6月1日至2016年10月16日的占有使用费400000元；
二、原告汤剑辉自本判决发生法律效力之日起十日内向被告吴千明返还17369.2元；
三、原告汤剑辉自本判决发生法律效力之日起十日内向被告吴千明返还押金50000元；
四、驳回原告汤剑辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18300元，反诉案件受理费837.5元，共计19137.5元，由原告汤剑辉负担11837.5元，由被告吴千明负担7300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 �静文
人民陪审员 刘 泳 诗
人民陪审员 李 玢 姝
二〇一六年十一月三日
书 记 员 朱 婷 欣
黄丽雅
姚健明