重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津法民初字第03239号
原告：重庆市圆通物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江街道东门转盘祥和大厦6楼，组织机构代码73982150-1。
法定代表人：曹自华，总经理。
委托代理人：程相柏，原告单位办公室主任，特别授权。
委托代理人：廖树根，原告单位经理，一般代理。
被告：喻莉，女，汉族，1981年12月7日出生，住重庆市江津区。
原告重庆市圆通物业管理有限公司诉被告喻莉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法由审判员赵孝梅独任审判，适用简易程序于2014年5月9日公开开庭进行了审理。原告重庆市圆通物业管理有限公司的委托代理人廖树根、程相柏到庭参加了诉讼。被告喻莉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆市圆通物业管理有限公司诉称：德成港湾小区自交付使用起，就由原告负责该小区的前期物业服务。该小区业主委员会成立后，原告与业主委员会于2010年2月26日签订了《物业服务合同》。合同期满，双方又续签了《物业服务合同》。被告是德成港湾小区的业主，自被告入住该小区后至今，一直由原告为其提供物业服务，被告也向原告交纳路灯费、物业服务费至2008年11月。从2008年12月起至2014年2月止，被告未再向原告交纳物业服务费用。原告多次向被告催收，均无果。现原告请求判决被告支付原告2008年12月至2014年2月的物业服务费用2234元（其中物业服务费2094元、路灯费140元），并承担违约金4836.96元。
被告喻莉无答辩意见。
经审理查明：原告重庆市圆通物业管理有限公司是二级物业服务企业，被告喻莉是江津区德感街道滨江中路德成港湾小区的业主，其房屋座落于该小区C幢2单元4-4号，建筑面积116.54㎡。2006年1月11日重庆仙成物业发展有限公司（建设单位）与原告签订了《前期物业服务合同》，约定德成港湾商住楼由原告提供前期物业服务，自2006年2月1日起至2009年1月30日止；合同期满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；在前期物业管理过程中，纯居民住宅物业管理服务费按多层0.30元／㎡、高层0.40元／㎡、非住宅0.50元／㎡收取；业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业协商，根据协商的价格进行收取；业主应于建设方交房之日起交纳物业服务费用；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告取得对德成港湾小区物业的前期物业管理服务，并按约履行了物业服务。
由于德成港湾小区的设施、绿化在2009年1月前未完善，原告遂在2006年2月至2008年12月期间，按《前期物业服务合同》所约定的住宅物业管理收取标准，下浮约30%向业主收取物业服务费。原告的房屋系多层住宅，为此，原告确定被告在2006年2月至2008年12月期间向原告交纳的物业服务费为24.40元／月（该费不含路灯、绿化用水等分摊费用及代交费用）。被告对该收费标准无异议，并一直向原告交纳物业服务费用至2008年11月。2009年1月起，德成港湾小区的设施、绿化完善，原告按《前期物业服务合同》所约定的多层0.30元／㎡、高层0.40元／㎡、非住宅0.50元／㎡的收取标准向业主收取物业管理服务费。《前期物业服务合同》期满后，江津区德成港湾业主委员会选聘原告作为德成港湾小区的物业服务单位。2010年2月26日，原告（乙方）与江津区德成港湾业主委员会（甲方）签订了《江津区德感德成港湾物业服务合同》，约定由乙方为德成港湾提供物业服务，自2010年2月28日起至2012年2月27日止；合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费每月按多层住宅0.30元／㎡、高层住宅0.40元／㎡、非住宅0.50元／㎡收取；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按实分摊方式向业主分摊计收；业主应于每月20日前交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。此外，双方还对物业服务的范围、权利义务等内容进行了约定。合同签订后，原告依约履行了物业服务。2012年2月27日合同期满，德成港湾业主委员会续聘原告负责德成港湾小区的物业服务，双方于2012年6月30日签订了《江津区德感德成港湾物业服务合同》，该合同除约定合同期限从2012年6月1日起至2015年5月31日止外，其余内容与原合同内容一致。原告依约为德成港湾小区提供物业服务至今，被告向原告交纳物业服务费用至2008年11月。从2008年12月起，被告未再向原告交纳物业服务费用。2014年2月27日，原告委托的重庆津舟律师事务所通过邮政以挂号信的方式向被告寄送了《律师催款函》，要求被告在接函10日内到原告处完清2008年12月至2014年2月的物业服务费、路灯费等费用合计2234.70元及违约金4836.96元；并告知被告，逾期未完清上述费用将依法向法院提起诉讼解决。嗣后，被告既不向原告完清2008年12月至2014年2月所拖欠的物业服务费用和应承担的违约金，也不向原告交纳2014年2月后的物业服务费用。截止原告起诉之日止，被告已拖欠原告2008年12月至2014年2月期间的物业服务费用2345.70元，其中物业服务费2188.20元（24.40元＋34.90元／月×62月）、路灯费157.50元（2.50元／月×63月）。被告拖欠的物业服务费用2345.70元从2009年7月起至2014年1月30日止，依约产生违约金4836.96元。现原告诉讼来院，要求被告支付物业服务费用2234元并承担违约金4836.96元。诉讼中，原告表明，鉴于被告是原告服务的业主，原告愿意适当减少其主张的违约金。原告只要求被告支付违约金500元，其余的违约金原告自愿放弃。
上述事实，有企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、组织机构代码证（副本）、物业管理企业资质证书、《前期物业服务合同》、《江津区德感德成港湾物业服务合同》、代收代缴费用收据、违约金计算清单、德成港湾保安巡视记录、德成港湾小区维修记录、德成港湾小区外来人员登记记录、重庆市圆通物业管理有限公司关于拆除违规定建筑的通知（共5页）、重庆市圆通物业管理有限公司写给江津区环境保护办公室的请求书（共5页）、《律师催款函》、喻莉房屋档案信息表以及原告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》，以及与德成港湾业主委员会签订的《江津区德感德成港湾物业服务合同》是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效。上述合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告交纳物业服务费用。被告从2008年12月起至2014年2月止未按合同约定向原告交纳物业服务费用2345.70元，违反了诚实信用原则，依法应承担民事责任。故原告请求被告支付物业服务费用，于法有据，本院予以支持。被告实欠原告物业服务费用2345.70元，现原告只请求被告支付其物业服务费用2234元，系其对自己权利的处分，与法不悖，本院予以支持。被告拖欠原告物业服务费用已构成违约，原告依合同约定，请求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。但合同约定的违约金计算标准过高，现原告请求减少，只主张违约金500元，是其对自己权利的处分，对此本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十五条、第一百零六条第一款，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告喻莉在本判决生效后五日内给付原告重庆市圆通物业管理有限公司2008年12月至2014年2月期间的物业服务费2094元、路灯费140元，共计2234元。
二、被告喻莉在本判决生效后五日内支付原告重庆市圆通物业管理有限公司拖欠物业服务费用的违约金500元。
三、驳回原告重庆市圆通物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果被告喻莉未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告喻莉负担。此款限被告喻莉于本判决生效后七日内到本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 赵孝梅
二〇一四年五月二十八日
书记员 李秋圆