广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3361号
上诉人（原审被告）广州市丰盛汽车服务有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人范某。
委托代理人杨建文。
被上诉人（原审原告）李某霏。
委托代理人郑莉。
委托代理人苏基汝。
上诉人广州市丰盛汽车中心服务有限公司（以下简称丰盛公司）因与李某霏租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院
（2014）穗云法民四初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年1月10日，广州宏丰投资有限公司（以下简称“宏丰公司”）代正在设立中的丰盛公司与李某霏经营的广州市白云区黄石龙成物业服务部（以下简称“龙成服务部”）签订了两份《房屋租赁合同》。合同抬头列明的“出租方（甲方）”为“广州市白云区新市龙某物业服务部（广州市白云区黄石龙某物业服务部）”、“承租方（乙方）”为“广州市丰盛汽车中心服务有限公司（广州宏丰投资有限公司）”。
在租赁场地为黄石东路630-632号房屋的《租赁合同》（以下简称“630-632号房屋租赁合同”）中，甲乙双方约定，房屋占地面积约400平方米以及该处空地约1000平方米出租给乙方使用。租金和管理费为31500元／月，租金和管理费各占50%；租金和管理费两年内不变，第三年的租金和管理费按第二年的租金和管理费递增10%，第四年的租金和管理费不变，第五年的租金和管理费按第四年的租金和管理费递增10%，直至合同期满为止。乙方应向甲方交纳保证金为92000元。租金每月结算，由乙方在当月15日前依时缴付给甲方（甲方开具与甲方名称相符的租赁业和服务业正式发票）。乙方逾期交付房租，每逾期一日，须按当月金额千分之五向甲方支付违约金；逾期30日交纳租金，甲方有权立即停乙方的水电，同时甲方有权解除合同，收回房屋，保证金归甲方所有，作为乙方违约赔偿甲方的违约金，并且乙方要交清所欠房租、水电费。租赁期届满前一个月，甲乙双方协商是否续租，在同等条件下乙方优先续租。如双方不续定合同，或者按法定条件、约定条件解除合同，乙方在甲方迁出期限到期不交出承租房屋，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期租金。（注：甲方给乙方迁出期限为一个月，在迁出期内甲方免收租金）。乙方由宏丰公司代盖章，丰盛公司以后补盖章等等。
在租赁场地为黄石东路640号房屋的《租赁合同》（以下简称“640号房屋租赁合同”）中，甲乙双方约定，房屋占地面积约300平方米出租给乙方使用。租赁期限为5年零2个月，租金和管理费计收从2007年2月1日至2012年3月31日止。租金和管理费为8000元／月，租金和管理费各占50%；租金和管理费两年内不变，第三年的租金和管理费按第二年的租金和管理费递增10%，第四年的租金和管理费不变，第五年的租金和管理费按第四年的租金和管理费递增10%，直至合同期满为止。乙方应向甲方交纳24000元作为保证金。租金每月结算，由乙方在当月15日前依时缴付给甲方（甲方开具与甲方名称相符的租赁业和服务业正式发票）。乙方逾期交付房租，每逾期一日，须按当月金额千分之五向甲方支付违约金；逾期30日交纳租金，甲方有权立即停乙方的水电，同时甲方有权解除合同，收回房屋，保证金归甲方所有，作为乙方违约赔偿甲方的违约金，并且乙方要交清所欠房租、水电费。租赁期届满前一个月，甲乙双方协商是否续租，在同等条件下乙方优先续租。如双方不续定合同，或者按法定条件、约定条件解除合同，乙方在甲方迁出期限到期不交出承租房屋，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期租金。（注：甲方给乙方迁出期限为一个月，在迁出期内甲方免收租金）。乙方由宏丰公司代盖章，李某霏以后补盖章等等。
上述合同签订后，宏丰公司以丰盛公司名义向李某霏支付了630-632、640房屋的租赁保证金共计116000元。
2007年7月27日，宏丰公司（甲方、出让方80%）和王某（乙方.出让方20%）与广州市伍某汽车有限公司（以下简称“伍某公司”）（丙方、受让方）签订《广州丰盛汽车中心服务有限公司项目现状售让合同》，其中约定：丙方需免费提供丰盛公司经营场地的二楼办公场地给甲、乙方的运营公司作办公用房，水电费由甲、乙方自理。
2007年11月26日，丰盛公司企业法人成立。
2008年6月30日、7月1日，宏丰公司与丰盛公司分别某成服务部发出《通知》和《补充协议》，告知自2008年7月1日始，由丰盛公司接手630-632、640号经营场地，从接手之日起承担场地租金，李某霏收到上述《通知》和《补充协议》。
2010年7月28日，丰盛公司在上述两份《房屋租赁合同》上补盖公章。
2012年3月31日，上述两份《房屋租赁合同》租赁期届满。
2012年12月24日，丰盛公司（乙方）与龙某服务部（甲方）就630-632、640号房屋租金达成协议：2012年4月1日至2012年10月30日，租金按照47795元／月交纳，2012年12月1日至31日，租金按照60000元／月交纳，2012年11月免租。2013年1月1日，合同终止。在终止合同期满后，乙方要按当月结清水电费。上述协议签订当日，丰盛公司向李某霏交纳了2012年12月的费用60000元。
2014年1月23日，李某霏向原审法院提起本案诉讼，请求判令丰盛公司：1、支付自2013年1月至2013年6月5日的场地使用费、管理费289000元；2、支付2013年1月至2013年6月5日的卫生费4391元。
丰盛公司一审答辩称不同意李某霏的诉讼请求。
原审审理中，丰盛公司主张与李某霏自2013年1月开始达成口头协议，按照7000元／月的标准计算临时管理费，丰盛公司利用租赁场地存放物品，为证明上述陈述，丰盛公司向原审法院提交了《律师调查笔录》，据该笔录龙某服务部陈述“……丰盛公司称需要我服务部提供部分厂房给其暂存一些物品，我服务部亦同意了，并口头商定，由丰盛公司每月支付临时管理费7000元。但丰盛公司只支付了2013年1月至3月的临时管理费共21000元，2013年4月至6月的临时管理费并未支付……”李某霏对笔录的真实性和合法性无异议，但否认与丰盛公司就7000元／月的临时场地管理费达成协议。
自2013年1月始，丰盛公司分别按7000元／月向李某霏交纳了临时场地管理费。李某霏为丰盛公司开具了相应的收款收据。收款收据载明的收款内容为“二楼临时管理费”。
丰盛公司还向原审法院提交了照片，其中落款日期为2013年2月18日的照片中横幅贴有“旺铺招租”的招牌。另外一张横幅贴有“丰盛公司”招牌的照片，丰盛公司自称拍摄于2014年4月。丰盛公司提供上述照片拟证明丰盛公司将招牌和设备免费交付给李某霏使用，李某霏在2013年5月重新招租的事实。李某霏对丰盛公司的举证及陈述均不予确认。
丰盛公司向原审法院提交报警回执与落款日期为2013年5月13日、2013年5月15日的照片，拟证明丰盛公司在上述时间搬离租赁场地的事实。根据丰盛公司向原审法院提交的搬家费收据：丰盛公司于2013年5月25日、2013年5月26日分别为黄石东路630号房屋搬迁至云城西路材料城内支出搬家费，共计3000元。
2013年5月29日，丰盛公司的法定代表人范某出具《承诺书》，内容为“兹有我广州市丰盛汽车中心服务有限公司法定代表人范某租用了白云区黄石龙某物业服务部商铺，位于广州市白云区黄石东路630号至632号，现本公司承诺将现有的机械设备……电表等全部物品于2013年6月5日全部搬走，如到期未搬离，本丰盛公司承诺作自动放弃。由龙某公司自行处理……另外丰盛公司同意将以上的全部物品以50000元作价转让给龙某公司。注：龙某公司确保丰盛公司有七天的搬迁时间。
上述承诺书签订后，丰盛公司称承诺书所涉设备已5万元作价给龙某服务部，但龙某服务部未有支付作价款5万元。李某霏对丰盛公司的陈述不予确认，主张其并无支付过作价款5万元，也不同意丰盛公司转让设备的意见。李某霏另表示丰盛公司于2013年6月10日将设备搬离，丰盛公司予以否认。
关于卫生费，双方当事人均确认：在2013年1月1日之前，卫生费为单独计算。李某霏主张该笔费用由丰盛公司向其缴纳，再由其交付给江某，半年交一次，标准为850元／月，为证实上述陈述，李某霏向原审法院提交了其司向江某交纳2013年1月至12月的卫生费收款收据以及丰盛公司向李某霏交纳卫生费的收据。丰盛公司则抗辩卫生费由其司直接交付给江某，半年交一次。关于2013年1月1日之后的卫生费，丰盛公司主张计算在7000元／月的临时场地管理费之内，李某霏对此予以否认，主张之后的卫生费也应单独计算。
另丰盛公司确认，自2013年1月1日开始，其司除自2013年1月至2013年3月，向李某霏支付7000元／月的临时管理费外，无再支付过其他费用。
2013年7月1日，李某霏与案外人曾某甲签订《房屋租赁合同》，约定李某霏将白云区黄石东路630-632号房屋约600平方米以及该处空地约1000平方米出租给曾某甲作为商业用途使用，租赁期限自2013年7月1日至2021年6月30日。李某霏向原审法院提交了曾某甲交纳自2013年7月交纳水电费、卫生费，自2013年8月开始交纳管理费的收据，李某霏还向原审法院提交了银行流水明细，拟证明曾某甲自2013年8月起向李某霏交纳租金的事实。丰盛公司对上述《房屋租赁合同》有异议，申请对该《房屋租赁合同》签订时间作笔迹鉴定。
另查，丰盛公司于2012年10月15日与广州市新穗汽车中心中心（以下简称“新穗中心”）签订《汽车修理厂承包经营合同》，约定双方合作经营位于广州市白云区黄石东路636-640号。合同期限与丰盛公司原合同期限等同，从2012年10月15日至2017年9月30日止。新穗中心向丰盛公司支付设备、场地租金52575元／月……。2013年6月8日，丰盛公司向原审法院提起诉讼，要求新穗中心支付2012年12月、2013年1月至5月的承包费共计315450元……，原审法院以（2013）穗云法民二初字第937号立案受理，该案尚在进一步审理中。据丰盛公司称，新穗中心于2012年底停止经营，但设备于2013年5月搬离涉案场地。
原审中，丰盛公司陈述，其司的证照、资质与涉案场地是捆绑的，如果撤场就会作废。故与李某霏达成了共同招租的口头协议。其公司在2013年搬出的原因，是由于新穗中心存在违约行为，其要确定新穗中心在6个月内是否继续承租后，再决定是否搬出。李某霏对丰盛公司的陈述均不予确认，否认与丰盛公司达成共同招租的口头协议。
以上事实，有租赁合同、通知、补充协议、协议书、致函、证明、发票、承诺书、收据、判决书、照片、律师调查笔录、报警回执、银行流水明细及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，本案的第一个争议焦点在于丰盛公司实际搬离时间的认定。根据现有证据显示，丰盛公司于2013年5月29日出具《承诺书》，承诺将于2013年6月5日将全部物品搬离，否则自动放弃，由李某霏自行处理。另丰盛公司同意以5万元作价将物品转让李某霏。现并无证据证实丰盛公司在2013年6月5日前将《承诺书》所涉物品搬离租赁场地，双方当事人亦未有达成以5万元作价转让物品的协议。故在2013年6月5日后，李某霏可依《承诺书》对丰盛公司留存于租赁场地的物品进行自行处理，丰盛公司占用租赁场地的时间亦止算于2013年6月5日。
本案的第二个争议焦点在于丰盛公司占用租赁场地期间以何标准向李某霏交纳费用。根据现有证据及当事人陈述，李某霏、丰盛公司之间的租赁关系于2013年1月1日终止，但丰盛公司在2013年6月5日前均实际占用讼争场地，虽李某霏、丰盛公司双方口头协议临时场地管理费为7000元／月，但并不能就此否定丰盛公司应就其实际使用房屋而支付相应对价。另外，丰盛公司以李某霏的身份向新穗中心提起诉讼，要求新穗中心支付2013年1月至5月的承包费，如丰盛公司未有实际占用涉案场地，则明显与其向新穗中心主张同一期间的费用的行为不符，有违常理。最后，丰盛公司于2013年6月5日搬出的原因是出于其己方原因，无证据证实可归责于李某霏，亦无证据证实李某霏、丰盛公司曾某乙共同招租的口头协议。故综合以上情形，丰盛公司应向李某霏支付2013年1月1日至2013年6月5日的场地使用费及管理费。现未有证据显示双方就2013年1月1日之后的场地使用费作出约定，但李某霏主张参照双方协议的2012年12月租金标准60000元／月计算房屋使用费、管理费的意见合理，原审法院予以采纳。经计算，丰盛公司应支付李某霏自2013年1月1日至2013年6月5日的场地使用费、管理费共计310000元，扣除丰盛公司已付的21000元，丰盛公司尚应支付李某霏289000元。
关于卫生费，李某霏已提供充分证据证实代丰盛公司交纳了2013年1月1日至2013年6月5日期间的卫生费4391元（按850元／月标准），丰盛公司应将上述代缴费用支付李某霏。丰盛公司抗辩称该笔费用计算在7000元／月的费用中并无理据，原审法院不予采信。
关于丰盛公司申请对李某霏与案外人签订的租赁合同进行笔迹鉴定的问题，由于该笔迹鉴定结果并不影响本案主要事实的认定，且会导致双方当事人的诉累，影响审判进程，故原审法院对于丰盛公司的该项申请不予准许。
因丰盛公司的保证金116000元现仍在李某霏处，审理中，李某霏明确表示同意以保证金116000元抵扣丰盛公司欠缴费用，属处分已方权利。原审法院从便利双方当事人结算租赁费用的角度出发，对李某霏的意见予以照准，同意在本案中一并对保证金的问题予以处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，原审法院判决如下：本判决生效之日起十日内，广州市丰盛汽车中心服务有限公司支付李某霏自2013年1月1日至2013年6月5日的场地使用费、管理费289000元、2013年1月1日至2013年6月5日的卫生费4391元（已付116000元）。
判后，丰盛公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决要求丰盛公司支付租金60000元／月及卫生费没有事实根据。首先，丰盛公司不存在实际使用诉争场地的事实。第二、2012年10月，丰盛公司与“新穗中心”签订《汽车修理厂承包经营合同》，丰盛公司已经不再在诉争场地经营。2012年12月，“新穗中心”违约撤离诉争场地，丰盛公司与李某霏达成口头协议，由李某霏提供二楼部分办公室给丰盛公司存放一些物品，约定临时管理费为7000元／月。原审法院将丰盛公司仅使用二楼部分办公室认定为丰盛公司实际使用全部原已经到期所约定的租赁场所。二、原审法院程序违法，剥夺丰盛公司的诉讼权利。一审期间，丰盛公司申请一审法院对李某霏提交的李某霏与“聚汇”签订的关于630-632号租赁场所的《房屋租赁合同》的真实性进行鉴定，该合同的真假直接关系到本案的处理。三、原审判决认定事实逻辑错误。原审判决描述“被告（即丰盛公司）以原告（李某霏）的身份向新穗中心提起诉讼，要求新穗中心支付2013年1月至5月的承包费，如被告未实际占有涉案场地，则明显与其向新穗中心主张同一期间的费用的行为不符，有违常理。”原审法院以此认定丰盛公司占有涉案场地，是逻辑错误。首先，丰盛公司起诉新穗中心的是承包费，该承包费包括场地费和资质使用等费用，而不是场地租金费用。其次，丰盛公司起诉新穗中心是因为新穗中心的违约行为。综上，丰盛公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回李某霏的所有诉讼请求。2、诉讼费用由李某霏承担。
经查，原审法院认定查明事实清楚，本院予以确认。
另查，丰盛公司起诉新穗中心，在（2013）穗云法民二初字第937号案中请求法院判令：1.新穗中心支付2012年12月，2013年1、2、3、4、5月份承包费用共人民币315450元；2.新穗中心支付2012年12月份承包费滞纳金……4.丰盛公司没收新穗中心保证金105150元；5.新穗中心支付违约金100000元；6.新穗中心支付欠缴水电费、治安费、卫生费、排污费人民币10000元；7.本案诉讼费由新穗中心承担。新穗中心反诉请求判令：1.解除新穗中心和丰盛公司签订的《汽车修理厂承包经营合同》；2.丰盛公司退回合同保证金105150元和2012年11月份的场地租金52575元给新穗中心；3.丰盛公司向新穗中心支付合同违约金100000元；4.丰盛公司向新穗中心支付合同装修损失人民币290048元；5.丰盛公司向新穗中心支付因其违约造成的搬迁费31500元；6.丰盛公司承担反诉的诉讼费用。（2013）穗云法民二初字第937号案判决：一、新穗中心于判决生效之日起十日内，给付丰盛公司租金70100元及电费5859元卫生费850元。二、丰盛公司于判决生效之日起十日内，给付新穗中心合同保证金105150元及违约金100000元。三、上述两项判决中的金钱给付义务相互抵消后丰盛公司需支付新穗中心128341元。四、丰盛公司与新穗中心于2012年10月15日签订的《汽车修理厂承包经营合同》解除。五、驳回丰盛公司其余诉讼请求。六、驳回新穗中心其余诉讼请求。丰盛公司提起上诉，本院于2014年11月27日作出（2014）穗中法民二终字第1899号判决，维持原审判决。
二审中，丰盛公司陈述其尚未向李某霏支付2013年4月至5月的临时使用费。
本院认为，关于丰盛公司是否应参照双方协议的2012年12月的租金标准向李某霏支付2013年1月1日至2013年6月5日的场地使用费的问题。2007年1月10日宏丰公司代正在设立中的丰盛公司与李某霏经营的龙某服务部签订两份《租赁合同》，租期从2007年2月1日至2012年3月31日止。合同期限届满后，丰盛公司继续使用案涉场地进行经营。2012年12月24日，丰盛公司与龙某服务部就案涉房屋达成协议，约定2012年4月1日至2013年1月1日案涉房屋的租赁事宜。2013年1月1日合同终止后，双方未就案涉房屋再签订租赁合同。2013年1月1日至2013年6月5日期间，丰盛公司有无占用案涉场地进行经营成为本案争议的焦点。丰盛公司主张其与李某霏自2013年1月达成口头协议，按照每月7000元的标准支付临时管理费，利用租赁场地二楼存放物品。一审中，丰盛公司向原审法院提交《律师调查笔录》中李某霏所经营的龙某服务部的陈述“我服务部与丰盛公司协商在2102年12月31日终止该厂房租赁。后丰盛公司称需要我服务部提供部分厂房给其暂存一些物品，我服务部亦同意了，并口头协商，由丰盛公司每月支付临时管理费人民币7000元。但丰盛公司只交付了2013年1月-3日的临时管理费共21000元，2013年4月-6月的临时管理费并未支付。经我服务部多次与丰盛公司协商，最终丰盛公司在2013年5月29日作出书面承诺，丰盛公司于2013年6月5日搬走全部物品。”李某霏对上述笔录的真实性与合法性无异议，丰盛公司亦确认其只交付了2013年1月-3月的临时管理费。另有李某霏为丰盛公司开具了相应的收款收据载明“二楼临时管理费”。另，丰盛公司提供相关收据显示案涉场地2013年1月份水费322元、4月份水电费共计792元、5月份水电费共计596.74元、6月份水电费共计154元。由此可见，《律师调查笔录》的相关陈述、丰盛公司开具发票所显示的内容及2013年1月份至5月份的水电费数额与丰盛公司陈述仅临时使用二楼存放物品相互印证。综上，李某霏未能提供证据丰盛公司占用案涉场地进行经营，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”李某霏应承担对其不利的法律后果。李某霏请求判令丰盛公司向其支付从2013年1月至2013年6月5日的场地使用费、管理费289000元，缺乏依据，原审法院判决支持李某霏上述请求，有失妥当，本院予以纠正。李某霏称丰盛公司支付了2013年1月-3月的临时管理费，2013年4月-6月的临时管理费未支付，丰盛公司在二审中亦称其未向李某霏支付2013年4月至5月的临时使用费，且确认其2013年6月5日搬出案涉场地，故丰盛公司应向李某霏支付2013年4月1日至2013年6月5日的临时管理费15167元（7000元／月×2个月＋7000元÷30天×5天）。
关于2013年1月至6月5日的卫生费的问题，丰盛公司主张临时使用费已经包括了卫生费，并未提供证据予以证实，本院不予支持，原审法院判令丰盛公司向李某霏支付卫生费4391元，并无不当。
关于保证金抵扣的问题，因丰盛公司在本案中应向李某霏支付的费用不足以抵扣保证金，故本案对保证金不作抵扣。
综上，原审法院认定事实部分有误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更广州市白云区（2014）穗云法民四初字第225号民事判决为：本判决发生法律效力之日起十日内，广州市丰盛汽车维修服务有限公司向李某霏支付2013年4月1日至2013年6月5日的临时管理费15167元以及2013年1月1日至2013年6月5日的卫生费4391元。
二、驳回李某霏其它诉讼请求。
本案一审案件受理费5712元，由广州市丰盛汽车维修服务有限公司负担392元、李某霏负担5320元；本案二审案件受理费5712元，由广州市丰盛汽车维修服务有限公司负担392元、李某霏负担5320元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年四月十四日
书 记 员 杨仁义