中华人民共和国
广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初3276号
原告梁泽运，男，汉族，1985年6月8日出生，住广东省东莞市，
委托代理人李柳娟，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人吴锡涛，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告殷桂伦，男，汉族，1962年10月9日出生，住广东省东莞市，
委托代理人覃国民，广东韵文律师事务所律师。
委托代理人赵伟全，广东韵文律师事务所律师助理。
第三人东莞市聚赢置业有限公司，住所地东莞市南城区宏伟路5号未来世界花园二期17号铺，营业执照：91441900061524262D。
法定代表人李艾英。
委托代理人钟海斌,男，汉族，1991年11月25日出生，住广东省廉江市，系公司职员。
第三人蓝品云，女，1970年10月7日出生，香港特别行政区居民，
委托代理人ＸＸ威，广东兆达律师事务所律师。
委托代理人史松宁，广东兆达律师事务所律师。
原告梁泽运诉被告殷桂伦、第三人东莞市聚赢置业有限公司、第三人蓝品云房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告梁泽运的委托代理人李柳娟、吴锡涛，被告殷桂伦的委托代理人覃国民，第三人东莞市聚赢置业有限公司（以下简称“聚赢置业”）的委托代理人钟海斌，第三人蓝品云的委托代理人ＸＸ威到庭参加了诉讼；于2017年6月22日进行了第二次公开开庭审理，原告梁泽运的委托代理人李柳娟、吴锡涛，被告殷桂伦的委托代理人覃国民，第三人蓝品云的委托代理人ＸＸ威到庭参加了诉讼，第三人聚赢置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告梁泽运诉称，2016年7月7日，因聚赢置业提供居间服务，梁泽运与殷桂伦就案涉房屋买卖事宜进行协商。殷桂伦告知其与蓝品云系夫妻关系，可将案涉房屋卖与梁泽运。经协商一致，殷桂伦作为卖方、梁泽运作为买方签订《房地产买卖合同》（NO.0000576）。合同约定梁泽运向殷桂伦购买位于东莞市城区立新景湖花园紫云龙庭B2座A梯1205号的住宅，总价款为1900000元。梁泽运于合同签订当天向殷桂伦支付了购房定金50000元，同时向聚赢置业支付居间服务费30000元。后殷桂伦拒绝履行合同，因房价飞涨造成了梁泽运巨大的经济损失。因此，梁泽运特诉至法院，请求判令：1、殷桂伦立即向梁泽运返还定金50000元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年12月30日起计算至付清之日止；2、殷桂伦向梁泽运赔偿经济损失190000元；3、殷桂伦赔偿梁泽运的居间服务费损失30000元；4、殷桂伦承担本案诉讼费。
被告殷桂伦辩称，一、殷桂伦愿意返还原告购房定金50000元及利息；二、梁泽运要求殷桂伦承担经济损失的诉求没有法律依据，案涉合同并无约定违约损失赔偿，也无侵权损失赔偿；三、梁泽运和聚赢置业没有尽到审查义务，梁泽运作为专业律师具有风险防控的能力，梁泽运应自行承担责任；四、居间服务费应由聚赢置业退赔。
第三人聚赢置业辩称，一、因殷桂伦之前曾作为出租方将案涉房屋进行出租，签字也是其签的；二、签订案涉合同时，殷桂伦曾向蓝品云电话咨询价格；三、殷桂伦在签订案涉合同时曾出示《商品房买卖合同》的原件、契税及完税证明；四、确认中介费30000元系梁泽运直接向聚赢置业支付的。
第三人蓝品云辩称，一、《房屋买卖合同》不成立，案涉房屋系蓝品云所有，殷桂伦没有取得蓝品云的授权与梁泽运签订《房屋买卖合同》，蓝品云事后也无追认，且殷桂伦系以蓝品云的名义出售案涉房屋，不属于无权处分，故梁泽运要求殷桂伦承担违约金也无依据；二、殷桂伦无需赔偿梁泽运案涉居间服务费，这是梁泽运与聚赢置业的合同关系，与其他当事人无关，且梁泽运仅有发票亦不能证明其实际支付了居间服务费。
经审理查明，蓝品云系东莞市城区立新景湖花园紫云龙庭B2座A梯1205号业主，已办理房地产权证。蓝品云与殷桂伦系朋友关系，殷桂伦持有案涉物业的《商品房买卖合同》原件。2016年7月7日，殷桂伦与梁泽运、聚赢置业签订一份《房地产买卖合同》，《房地产买卖合同》抬头显示“卖方”为被告蓝品云、殷桂伦，“买方”为梁泽运。该合同约定，案涉物业位于东莞市城区立新景湖花园紫云龙庭B2座A梯1205号，建筑面积为222.45平方米，卖方合法持有《商品房买卖合同》，买卖双方同意该物业总价款为1900000元。另《房地产买卖合同》附件第一条约定，定金50000元，买方需在2016年7月7日支付卖方。同日，梁泽运向殷桂伦支付了定金50000元，向第三人聚赢置业支付了中介费30000元。
2017年1月23日，梁泽运提起诉讼，以被告蓝品云、殷桂伦不履行合同义务导致无法交易为由，要求与被告解除合同并要求殷桂伦退还定金并支付违约金、居间费损失。庭审中，蓝品云主张其并未委托殷桂伦出售案涉房屋，也不知晓殷桂伦出售案涉房屋的情况，不同意出售案涉房屋给梁泽运。殷桂伦则在庭审中确认其是以蓝品云的名义出售案涉房屋，且已征得蓝品云的同意。梁泽运则主张在签订合同时殷桂伦有向被告蓝品云打电话，梁泽运认为被告蓝品云系知情的，殷桂伦系以其与蓝品云的名义向梁泽运出售房屋。后梁泽运在法庭调查结束前申请变更诉讼请求，撤回对被告蓝品云的起诉，要求被告殷桂伦退还定金及利息，并支付经济损失。为此，梁泽运提交了同小区楼房在2016年年底的《房地产买卖合同》（复印件），主张案涉小区楼房房价飞涨，已实际造成梁泽运损失，要求殷桂伦承担。
以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、收据、发票、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、公证书及快递回单、微信记录、短息记录、关于房地产买卖合同的说明，第三人蓝品云提交的房地产权证的以及本院的庭前会议记录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。第三人聚赢置业无正当理由拒不参加2017年6月22日的开庭，视为其放弃抗辩及质证的权利。一、关于案涉《房地产买卖合同》的效力问题。首先，《商品房买卖合同》记载的买受人，即权属人系蓝品云，并非殷桂伦，原、被告双方及第三人对该事实是清楚的。其次，梁泽运在庭审中称殷桂伦在签订合同时曾与蓝品云电话沟通房屋事宜，而殷桂伦亦确认其是以蓝品云的名义出售案涉房屋。再次，案涉《房地产买卖合同》中也载明“卖方”为蓝品云。结合上述情况，本院采信殷桂伦的主张，确认殷桂伦系以蓝品云的名义向梁泽运出售案涉房屋。
二、殷桂伦以蓝品云的名义，与梁泽运、第三人聚赢置业签订《房地产买卖合同》，没有证据显示事前已征得蓝品云的授权，事后也未得到蓝品云的追认，故该买卖合同因欠缺卖方蓝品云的有效意思表示，买卖双方未能达成一致有效的意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备以下条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实：（三）不违反法律或者社会公共利益”以及《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”的规定，蓝品云与梁泽运之间的房屋买卖合同未成立。因此，殷桂伦在代理行为未获得授权及追认情况下，收取梁泽运定金50000元缺乏法律依据，殷桂伦返同意还定金50000元并支付利息，本院予以确认。利息以50000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年12月30日起计算至付清之日止。三、殷桂伦并非房屋权属人，但并未如实披露该房屋的重要事实，违背了诚实信用原则，致使案涉合同不成立，存在过错。且在原、被告双方签订合同后（2016年7月7日），东莞区域的房价一直处于快速增长阶段，梁泽运因无法购买案涉房屋，造成了机会损失，增加了其之后购买房屋的成本。殷桂伦应承担缔约过失责任，因此，梁泽运要求殷桂伦赔偿经济损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。结合殷桂伦的过错程度，梁泽运的损失范围，本院酌定殷桂伦向梁泽运赔偿经济损失50000元。另梁泽运在聚赢置业未促成案涉合同成立的情况下，向该公司支付中介费30000元，系其自行处分权利，由此产生的费用与殷桂伦无关，梁泽运请求殷桂伦赔偿，依据不足，本院予以驳回。梁泽运可就已付中介费与聚赢置业另行解决。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
一、限被告殷桂伦在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁泽运返还定金50000元及利息，利息以50000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年12月30日起计算至付清之日止。
二、限被告殷桂伦在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁泽运赔偿经济损失50000元。
三、驳回原告梁泽运的其他诉讼请求。
如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5350元，已由原告预交，由原告承担3369元，被告殷桂伦承担1981元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 吴抒航
人民陪审员 毛俊凯
人民陪审员 袁影霞
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 刘宇兵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。