深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第1002号
原告（反诉被告）张某权。
委托代理人韩某，广东诚X律师事务所律师。
被告（反诉原告）LIN某。
委托代理人邓某，广东华X律师事务所律师。
原告（反诉被告）张某权与被告（反诉原告）LIN某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员刘光耀、人民陪审员杨江河、利庆君组成合议庭，代理审判员刘光耀担任审判长并主审本案，于2010年10月11日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月31日，原告就其拥有的位于深圳市宝安区幸福海岸X栋X座X房产卖于被告，达成房地产买卖合同。合同第四条约定，此房149.47平米，转让价为人民币2645000元；合同第五条约定，买方按合同要求支付定金人民币5万元；合同第十二条第l项约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十违约金。合同签订后的2010年3月31日，被告交付定金人民币5万元。2010年4月关于房价虚高、政府关注调节房价的消息不断出台，因为被告本来就是投资炒房的，被告担心房价下跌，不愿意交付首付款。原告及中介公司十数次与被告联系，敦促被告履行合同，办理购房进度手续，但是被告不予理睬。5月下旬，被告给原告和中介公司明确表示贷不了款，不买了。原告认为，是否可以贷款，被告在买房时应当预见到，是正常的商业风险，并非不可抗力导致合同目的不能实现，贷不了款不是可以解除合同的理由，被告应当履约。由于被告明确表示解约不购买，应当视为违反合同第十二条的行为，原告要求被告承担违约责任，请法院支持原告的合法诉讼请求。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告与原告解除房产买卖合同；2、被告向原告支付违约金264500元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告口头答辩称，原告和被告以及中介方签订的合同是以贷款为前提的，如果没有贷款的前提被告不会签任何有关房产的合同，在合同中也注明如果无法贷款该合同自动解除，该条款原告方也是知晓的，正是因为无法贷款，被告认为符合了合同解除的条件，双方签订的房产买卖合同自动解除，原告应退还被告的定金5万元。
被告反诉称，在中X地产中介的主持下，被告与原告于2010年3月31日签订《房产买卖合同》，合同中约定原告将位于深圳市宝安区幸福海岸一栋X座X号房产转让给被告，房产证号为深房地字第××号。其中，双方约定将定金5万元委托第三方进行监管，并在约定期限内由第三方直接支付给卖方。在合同特别备注中约定，“经买卖双方协商同意，如因国家政策变化，银行不给买方贷款，此合同自动解除，卖方将退还买方定金人民币50000元”。在中介方的见证下，双方在备注处签字、按指印，以确认此内容。事实上，被告已于签订合同当日将定金人民币5万元交予中介方，并由中介方转交原告，原告向被告开出收款收据。同年4月23日，被告与原告一同前往中国X银行股份有限公司深圳市分行宝安支行办理房屋贷款手续。在办理贷款手续时，宝安支行根据国务院部门规章《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定“在境内工作、学习时间一年以下的境外人士不得购买商品房”及银行文件《个人信贷业务综合管理办法的通知》相关规定的政策要求，拒绝向被告办理贷款手续。根据被告与原告签订的《房产买卖合同》特别备注约定，该情形属于因国家政策的要求，银行不给买方贷款，合同自动解除，卖方应退还买方定金人民币5万元。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告向被告返还合同定金人民币50000元，并向被告支付定金迟延返还利息人民币953元，共计人民币50953元，利息暂计至2010年9月1日，其后利息计算至原告完全履行支付义务之日；2、原告承担本案的诉讼费用。
原告针对被告的反诉答辩称，被告依照合同的备注条款约定，如果因政策变化银行不为买方贷款，此合同自动解除，卖方退还买方的定金，该条款的约定事实上是没有适用条件的，被告在买房前，外国人可以在中华人民共和国境内购买自住的住房，法律上并没有禁止，故该房产买卖合同是有效的。签订房产买卖合同后，政策仍然没有变化，事实上被告在购买房屋之前，其已经找过中X地产购买房产，也到银行办理过贷款手续，但银行告知可以买房但不能贷款，故被告在与原告签订买卖合同时应明知其无法获得银行贷款，那么被告在购买涉案房产时就应当承担全额支付房款的责任。合同中对首付款没有明确约定，被告依据因政策变化要求解除合同不能成立，被告不能以此条款行使解除合同的权利。被告的反诉缺乏法律依据，应当予以驳回。被告主张国家政策变化，要求解除合同，但未说明是国家哪个政策条款发生了变化，被告应指明有变化的国家政策。
经审理查明，2010年3月31日，原告（卖方）与被告（买方）签订《房产买卖合同》（合同编号为20070XX）一份，约定原告将位于深圳市宝安区幸福海岸X栋X座X号房产出售给被告，转让价为人民币2645000元，被告在签订合同当日向原告支付定金人民币50000元；买方于2010年4月25日前支付首期款并于办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司赎楼，卖方须于签订本合同后3个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十违约金；合同特别备注中约定：经买卖双方协商同意，如因国家政策变化，银行不给买方贷款，此合同自动解除，卖方将退还买方定金人民币50000元。
合同签订当日，被告向原告支付了定金人民币50000元。此后，被告向银行支付按揭贷款，未获银行批准。
另查，2006年7月11日，建设部等六部委共同下发了《建设部、商务部、国家发展和改革委员会等关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，该意见规定：在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。2010年4月17日，国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
再查，涉案房产的登记权利人为原告。
本院认为，原告与被告签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。合同签订后，被告向原告支付了定金人民币50000元，其已经履行了合同约定的义务。但在申请银行按揭贷款后，由于银行没有给被告发放贷款承诺书，导致原、被告双方签订的《房产买卖合同》已无法继续履行，故对该合同本院予以解除。合同解除后原告应将定金人民币50000元返还给被告。被告要求原告返还定金的诉讼请求依法有据，本院予以支持。被告要求原告支付定金利息的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告在合同签订后已积极履行了合同义务，并不存在违约行为，合同无法继续履行不是由于被告的违约行为造成的，故对原告以被告违约为由要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告与被告签订的《房产买卖合同》；
二、原告于本判决发生法律效力之日起三日内向被告返还定金人民币50000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
四、驳回被告的其他反诉请求。
本案本诉受理费人民币5268元，由原告负担。反诉受理费人民币537元，由被告负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘光耀
人民陪审员 杨江河
人民陪审员 利庆君
二〇一〇年十一月一日
书 记 员 王菲菲
书 记 员 吴跃娇
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