广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民初字第554号
原告（反诉被告）梧州市长洲区龙新村民委员会，住所地：梧州市三龙大道旁龙新五组。
法定代表人李某生。
委托代理人陈某林，广西XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）梧州市三龙饲料有限责任公司，住所地：梧州市龙新村。
法定代表人黄某斌，董事长。
委托代理人秦某材，梧州市蝶山区某镇法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）梧州市长洲区龙新村民委员会与被告（反诉原告）梧州市三龙饲料有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理，依法组成由审判员甘锦雄担任审判长，审判员杨慎瑜、人民陪审员黄丽红参加的合议庭。于2013年12月16日公开开庭进行了审理，书记员郭莹担任法庭记录。原告梧州市长洲区龙新村民委员会的委托代理人陈某林，被告梧州市三龙饲料有限责任公司的法定代表人黄某斌、委托代理人秦某材到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梧州市长洲区龙新村民委员会诉称，2003年7月9日，被告租赁原告的经营场地，并签订《生产经营场地租赁合同》。合同约定：1、租金从2007年起每年递增1000元，2008年的租金为29000元，2009年的租金为30000元，2010年的租金为31000元，2011年的租金为32000元，2012年的租金为33000元，2013年的租金为34000元；2、承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按50元／天支付违约金。但从2009年起，被告每年仍按29000元支付租金。因此，被告在2009年拖欠租金1000元，在2010年拖欠租金2000元，在2011年拖欠租金3000元，在2012年拖欠租金4000元。2013年1月至8月的租金为22666.66元，减除被告已支付的租金，现被告尚欠租金15995.66元。另外，由于被告逾期支付租金，累计1700天，故被告应按50元／天向原告支付违约金，合计为85000元。为此，原告诉至法院，要求判令：被告向原告支付租金15995.66元、违约金85000元。
被告梧州市三龙饲料有限责任公司辩称，1、关于原告要求按50元／天计算违约金，不符合法律规定，应该按照银行利息计算；2、由于禽流感问题，造成被告极大损失，故在履行合同过程中，被告与原告的上一任领导协商好，每年支付租金29000元，故被告没有拖欠原告租金。
反诉原告梧州市三龙饲料有限责任公司提起反诉称，反诉原告与反诉被告签订一份《生产经营场地租赁合同》，双方在合同中约定，租赁期限为10年，从2003年9月1日起至2013年8月31日止，承租方向出租方支付10000元作为风险抵押金。合同签订后，双方因租金问题发生纠纷。现合同已到期，反诉原告亦搬出租赁场地，反诉被告应退还10000元风险抵押金。为此，反诉原告提出反诉，要求判令：反诉被告返还10000元押金。
反诉被告梧州市长洲区龙新村民委员会对反诉辩称，反诉被告返还风险抵押金10000元的条件目前尚未形成。
原告（反诉被告）梧州市长洲区龙新村民委员会向法庭提供的证据有：
1、《生产经营场地租赁合同》，以证明被告每年逾期支付租金及被告应向原告支付滞纳金。
2、被告支付原告租金的计算情况，以证明从2007年起每年增加租金1000元，至2013年租金为34000元。
3、《关于尽快支付欠款的函》，以证明原告曾多次催告被告尽快付清租金。
被告（反诉原告）梧州市三龙饲料有限责任公司向法庭提供的证据有：
1、进账单，以证明被告已经补交2840元租金的事实。
2、邓某云出具的证明，以证明禽流感后，双方已经约定以每年29000元计算租金。
经过开庭质证，被告对原告的证据1、2、3表示无异议。原告对被告提供的证据1表示无异议；对被告提供的证据2有异议，认为不能证明被告的主张。本院对双方均无异议，以及与本案有关联，能证明案件事实的证据予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
一、2003年7月9日，原告梧州市长洲区龙新村民委员会作为出租方，与被告梧州市三龙饲料有限责任公司（承租方）签订一份《生产经营场地租赁合同》，双方在合同中约定：1、生产经营场地座落在长洲区龙新村旧村委及原抄纸厂，场地约2105平方米；2、租赁期共10年，出租方从2003年9月1日起将出租场地正式交付承租方使用，至2013年8月31日收回；3、2003年9月至12月租金为9000元正，2004年至2006年每年租金为27000元，2007年起在原来的租金每年增加1000元，2003年9月至12月的租金在合同签订后，出租方将场地交付承租方后一次付清，承租方交付10000元给出租方作风险抵押金，每年的租金在当年1月10日和7月10日前分二次付清；4、承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应按50元／天支付滞纳金。双方签订合同后，被告向原告交付10000元作为风险抵押金，原告将场地交付给被告使用。
二、2009年至2011年期间，被告每年向原告支付租金29000元。2012年3月16日，原告向被告发出《关于尽快支付欠款的函》，认为2009年的租金为30000元，2010年的租金为31000元，2011年的租金为32000元，2012年的租金为33000元，自2007年至2012年被告少支付租金1万元，根据合同的约定，被告应支付滞纳金85000元，以上合计款项117666元，要求被告于2013年3月22日前将所欠款项117666元支付给原告。
三、2013年1月25日，被告向原告支付租金13831元（包含2012年补交租金4000元，2013年1月至7月的租金19831元，扣减10000元抵押风险金，实际支付13831元）。2013年2月10日，被告向原告支付2013年8月的租金2840元。租赁期限到期后，被告已搬离租赁场地。由于被告未支付全部租金，故原告诉至法院成讼。
本院认为，原告梧州市长洲区龙新村民委员会与被告梧州市三龙饲料有限责任公司签订《生产经营场地租赁合同》，双方成立租赁合同关系，该合同为双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方均应依合同履行各自的义务。
（一）关于本诉
原告已向被告交付租赁场地，被告应当依照合同的约定向原告支付租金。根据合同的约定，2006年的租金为27000元，从2007年起每年的租金增加1000元，故2009年的租金为30000元，2010年的租金为31000元，2011年的租金为32000元，2012年的租金为33000元。被告自2009年至2012年期间，每年支付租金29000元，不符合合同的约定，少支付租金共10000元（1000元＋2000元＋3000元＋4000元＝10000元）。2013年1月至8月的租金为22666.66元。被告于2013年1月25日支付租金13831元，于2013年2月10日支付租金2840元，至今尚欠租金15995.66元（10000元＋22666.66元-13831元-2840元＝15995.66元）。被告应向原告支付租金15995.66元。被告主张原告梧州市长洲区龙新村民委员会的副主任邓某云在2007年初时，口头同意2008年至2012年的租金变更为每年29000元，故被告没有拖欠原告租金。由于原、被告没有签订书面的租金变更合同，且邓某云亦不是原告的法定代表人，故本院认定双方并没有达成变更租金的一致意见。被告的主张，证据不足，本院不予采纳。
被告没有按合同约定支付租金，构成违约。因被告逾期付款，根据中国人民银行同期同类贷款利率计算，原告造成的利息损失为1116元（从2009年7月11日起至2010年7月10日共365天，1000元×5.4%＝54元；从2010年7月11日起至2011年7月10日共365天，3000元×5.4%＝162元；从2011年7月11日起至2012年7月10日共365天，6000元×6.65%＝399元；从2012年7月11日起至2013年1月24日共197天，10000元×197天×6%÷365天＝324元；从2013年1月25日起至2013年7月23日共179天，6000元×179天×6%÷365天＝177元；54元＋162元＋399元＋324元＋177元＝1116元）。根据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告要求被告依照合同约定的50元／天支付违约金85000元，已明显高于原告造成的损失，本院予以调整。考虑原告的实际损失，被告的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金调整为1450元。
（二）关于反诉
双方在签订合同时，反诉原告向反诉被告支付10000元作为风险抵押金，双方虽然没有约定返还押金的时间和条件。但目前双方签订的合同因租赁期限到期而终止，且反诉原告亦已搬离租赁场地，根据公平原则，反诉被告应当向反诉原告返还押金10000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告梧州市三龙饲料有限责任公司应向原告梧州市长洲区龙新村民委员会支付租金15995.66元。
二、被告梧州市三龙饲料有限责任公司应向原告梧州市长洲区龙新村民委员会支付违约金1450元。
三、反诉被告梧州市长洲区龙新村民委员会应向反诉原告梧州市三龙饲料有限责任公司返还押金10000元。
案件受理费2380元，由原告梧州市长洲区龙新村民委员会负担1981元，被告梧州市三龙饲料有限责任公司负担399元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告梧州市长洲区龙新村民委员会负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审 判 长 甘锦雄
审 判 员 杨慎瑜
人民陪审员 黄丽红
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 郭 莹
附《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。