上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初19896号
原告：王元龙。
委托诉讼代理人：任某某。
被告：张伟。
被告：何中秀。
委托诉讼代理人：张伟。
原告王元龙与被告张伟、何中秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任某某以及被告张伟(暨被告何中秀的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。审理中，双方当事人均同意本案简易程序审理期限延长至四个月。本案现已审理终结。
原告王元龙向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2、两被告协助原告办理上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权变更登记至原告一人名下的手续，过户所产生的相关税费及手续费均由原告承担。
事实与理由：2013年11月3日，原告经中介居间介绍与两被告签订房屋买卖合同，约定总价共计人民币(币种下同)935,000元。合同签订后，原告依约履行了付款义务。但两被告却未按合同约定协助原告办理过户手续，两被告甚至要求原告另外支付其他费用。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。
被告张伟、何中秀共同辩称，今年初房产政策有变化，3月初中介称原告要更换买受人。其认为若同意原告要求则两被告无保障。故其委托中介与原告交涉，如原告更换买受人要向两被告补偿并要将钱款放在中介处。期间因家事繁忙，故都由中介与原告进行交涉。5、6月份，中介称原告如这样操作是违约的。故其开了个价格与原告协商，原告未同意。家中儿子中考完，其与原告委托诉讼代理人联系当面协商。但还未见面，其就收到诉状，故双方未能谈下去。虽然被告不要求解除合同，但鉴于原告违约，原告应当向被告承担违约金。
经审理查明，被告张伟作为甘肃路XXX弄XXX号上西中厢(部位)房屋的承租人与拆迁部门于2012年11月7日签订《动迁房源选购及过渡协议》。根据该协议约定，被告张伟自愿选购包括涉案房屋在内的两套房屋作为安置房源。
2013年11月3日，任某某代表原告(购买人，签约乙方)与被告张伟签订《闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室转让协议》，约定乙方购买甲方涉案房屋，转让价款935,000元。甲方于2013年11月10日前结清由甲方使用涉案房屋产生的所有相关水电物业等费用，并将房屋钥匙及动迁协议或房地产权证交给乙方，将涉案房屋交付给乙方使用。乙方于2013年9月22日向甲方支付购房定金20,000元；乙方于签订本协议当日支付甲方购房款315,000元；乙方于签订买卖合同并办理公证委托当日支付甲方购房款500,000元；尾款100,000元乙方于办出以乙方为权利人的房地产权证后当日内支付。该协议还对其他内容作了约定。被告何中秀作为共有人(配偶)在该协议上签字确认。当日，原告通过本案委托诉讼代理人任某某向两被告支付购房款315,000元。为此两被告出具《收款收据》一张。
2014年5月29日，涉案房屋被核准登记至两被告名下。
2014年6月8日，任某某代表原告(买受人，签约乙方)与两被告(卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海YY房地产经纪事务所居间介绍由乙方受让甲方自有涉案房屋，房地产转让价款共计935,000元。甲方于2014年6月30日前腾出涉案房屋。甲乙双方确认在2017年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(一)约定因涉案房屋为配套商品房，自产证登记期日起三年内不得转让，在涉案房屋可上市交易时甲方同意将涉案房屋以935,000元出售给乙方并协助乙方办理涉案房屋产权过户手续。在办理产权过户交易时，由乙方承担甲乙双方所有相关的税费、交易费及居间服务费。该合同附件三付款协议约定乙方分别于2013年9月22日向甲方支付定金20,000元、于2013年11月3日向甲方支付房款315,000元、于2014年6月8日向甲方支付房款500,000元；待涉案房屋交易过户时，甲乙双方至交易中心办妥产权过户手续，见收件收据当日，乙方向甲方支付房款100,000元。该合同还对其他内容作了约定。前述合同签订当日，原告向两被告支付房款500,000元。为此被告何中秀出具《收据》一张，表示今收到原告购买涉案房屋购房款500,000元。同时，两被告在该《收据》上书面确认至2014年6月8日共收到原告835,000元。
现因两被告不同意协助办理过户手续，遂成讼。
审理中，原告将剩余房款100,000元支付至本院代管款账户。
另查明，涉案房屋上存有限制文件编号为(2017)沪0101民初26348号的司法查封一项。
以上事实，由原告提供的《动迁房源选购及过渡协议》、《闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室转让协议》、《收款收据》、《上海市房地产买卖合同》、《收据》、上海市房地产权证等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。
审理中，就原告支付定金20,000元，双方发生争议。原告表示两被告原先将涉案房屋出售给他人，购买方已经支付了定金20,000元。后因涉案房屋出售给了原告，故原告就通过任某某于2013年11月3日将20,000元定金以现金方式支付给了中介，中介将该20,000元还给了原购买方。故原购买方支付的定金20,000元定金就等于是原告支付。两被告表示未收到原告支付的该笔定金并向本院提供两被告与案外人谢某某于2013年9月22日签订的《购房确认书》，表示两被告仅收取过谢某某定金20,000元。两被告同时表示虽然其与谢某某签订《购房确认书》，但从之后与任某某签订的合同来看，谢某某非真实买家，仅是掮客，从中赚取差价。对于谢某某已付定金，两被告表示其未向谢某某返还。
本院认为，任某某代原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同。根据该合同主体记载以及两被告出具的《收据》显示，其对购买主体为原告系明知的，且无任何异议。即使如两被告所述在整个交易过程中原告从未到场、也未见过原告的委托书，但原告事后对于任某某的代理行为表示了追认，故《上海市房地产买卖合同》的效力应当及于原告与两被告之间，原告与两被告受《上海市房地产买卖合同》之约束，双方应按约履行各自义务。现原告已按约向两被告支付了购房款835,000元，并将剩余100,000元购房款支付至本院代管款账户，原告实际已完成了支付全部购房款的义务。两被告理应按约协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续。
至于两被告所称的未收到原告支付的20,000元定金的意见，本院认为，虽然原告并未直接向两被告支付定金20,000元，但从两被告提供《购房确认书》签约时间(2013年9月22日)、两被告所述的其收取过谢某某定金20,000元但未返还的意见以及原告提供的转让协议、买卖合同所约定的定金支付时间(2013年9月22日)，再结合两被告在该《收据》上书面确认至2014年6月8日共收到原告835,000元，可见，原告所述的关于该笔定金20,000元支付过程以及原购买方谢某某支付的定金20,000元视为原告支付的意见是可信的，本院予以采纳。因此，对于两被告所述未收到原告支付的20,000元定金的意见，本院不予采信。至于两被告所称的原告更换买受人的意见，被告并未向本院提供相应证据予以证明，本院不予采信。
现鉴于涉案房屋上尚存有一项司法查封，因此，目前涉案房屋客观上不具备办理产权转让过户手续的基础与条件，涉案房屋最终的处理及归属仍处于待定状态，故对于原告现要求被告协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持，待涉案房屋的司法查封处理后，原告可另行主张相关权利。至于本案的案件受理费，因造成本案无法过户的责任在于两位被告，故原告为本案支出的诉讼费应由两位被告承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、任某某代原告王元龙与被告张伟、何中秀于2014年6月8日就上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；
二、驳回原告王元龙的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取计6,575元，由被告张伟、何中秀负担(被告张伟、何中秀负担之款于本判决生效之日起十日内直接向原告王元龙支付)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一七年十月九日
书 记 员 刘阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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