湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1253号
上诉人（原审被告）：胡昌桂，武汉市洪山区发展和改革委员会公务员。
委托代理人：彭晓红，湖北维力律师事务所律师。
委托代理人：彭畅，湖北维力律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市洪山区有点味早点店，住所地武汉市洪山区雄楚大街***号新竹苑*栋*号。
经营者：吴攀。
被上诉人（原审原告）：陈劲，厨师。
被上诉人共同委托代理人：许雄，湖北珞珈律师事务所律师。
上诉人胡昌桂因与被上诉人武汉市洪山区有点味早点店（以下简称早点店）、陈劲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月7日，早点店、陈劲向一审法院提起诉讼，请求判令：1、胡昌桂退还水电押金及保证金2100元及赔偿损失227.50元（暂计算至2015年5月20日，其后损失计算至退还时止）；2、胡昌桂支付部分房屋征收补偿金281915元及赔偿损失28191.50元（暂计算至2015年5月20日，其后损失计算至支付时止）；3、胡昌桂承担诉讼费用。
一审法院查明：2012年5月13日，陈劲（乙方）与胡昌桂（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于雄楚大街337号门面建筑面积50平方米租给乙方使用，租期2年，从2012年5月13日至2014年5月12日，租金为每月4200元，租金每季度一付。按先付款后租房的原则，乙方须每月（季）提前10天付清甲方的租金，乙方未按时交付租金，甲方有权暂停水电，勒令停止经营并清退，同时按违约处理。乙方自理承租的水电费、卫生费及物业管理费，并按月交清。未付清水电费而造成停电、停水给乙方造成的损失与甲方无关。甲方收取乙方水电押金及保证金2100元，承租期满后结清所有费用退还押金。乙方在承租期内，如需改变房屋结构，应经甲方同意方可实施。期满后不得改变装修后的物品，保持门面完好。甲乙双方任意一方中途终止合同，需提前一个月向对方协商，并向对方支付违约金4200元。如遇房屋拆迁，乙方应及时无条件清退。乙方的损失与甲方无关。甲方有义务配合乙方与拆迁部门协商等。合同签订后，胡昌桂将房屋交付陈劲使用。之后，陈劲与吴攀、陈建、姚斌、王国胜出资成立了早点店，并在武汉市洪山区工商分局办理了个体工商户登记，经营范围为小吃店，负责人为吴攀，经营地点为武汉市洪山区雄楚大街337号新竹苑A栋3号，即上述承租房屋。租赁期间，由陈建向胡昌桂交付水电押金2100元及两年期间的房租。早点店将房屋装修后用于经营早点，胡昌桂对此知情并未反对。房屋设施中空调、网络属早点店添置，无烟灶台、广告牌系早点店从上一家转让所得。
2013年10月22日，武汉市洪山区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定书》（洪政征字（2013）第7号），对洪山区雄楚大道（石牌岭路-
楚平路）段快改红线范围内的房屋予以征收，诉争房屋在征收范围内。早点店得知征收令后，一直要求胡昌桂协助与征收部门商谈补偿事宜未果。2014年4月中旬，因建设施工开始加建围栏，早点店无法经营，遂停止了早点经营，但其设备物品未予搬离。2014年5月25日，早点店欲搬设备物品时，发现门被锁死，无法处理其物品，遂将房屋钥匙交还胡昌桂。
2014年4月29日，胡昌桂与武汉市洪山区重点工程拆迁办公室签订《国有土地房屋征收补偿安置协议书》，其中与涉案相关的房屋征收补偿为：1、停产停业补偿98974元；2、装修补偿57936元；3、网络设施费补偿1300元；4、无烟灶台补偿2000元；5、空调移机费补偿1000元；6、热水器补偿7160元；7、暗楼补偿7560元；8、广告牌补偿14985元；9、房屋搬迁补偿1000元；10、拆除房屋内物品损失补偿50000元；11、搬迁奖励补偿40000元等。2014年9月19日胡昌桂收到上述所列补偿款。2014年9月21日后征收范围内的房屋被拆除。
一审法院认为，陈劲与胡昌桂签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同。合同签订后，胡昌桂履行了交付房屋的义务，陈劲履行了交付租金的义务。履行期间，陈劲将房屋装修后用于经营早点，胡昌桂对此知情且未反对，应视为胡昌桂同意陈劲对房屋进行装修。2013年10月即合同履行期内，涉诉房屋被纳入武汉市洪山区人民政府征收范围，根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人（××）、公有房屋承租人签订。被征收房屋的生产经营单位或个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费，故本案的处理依据应为双方签订的《房屋租赁合同》。2014年4月中旬，因建设施工开始加建围栏，早点店无法正常经营，合同的目的无法实现，双方签订的《房屋租赁合同》因不可归责于双方的事由导致合同事实上已经解除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的适用其规定”的规定，对征收部门补偿的装修补偿57936元、无烟灶台补偿2000元、暗楼补偿7560元、广告牌补偿14985元，合计82481元，鉴于早点店停止经营到合同期满仅不到1个月，酌情陈劲享有上述补偿的10%，即8248.10元。故胡昌桂应将装饰装修补偿中的8248.10元返还给陈劲。对于征收部门补偿的停产停业损失，因陈劲以拆迁房屋为经营场所，并办理了营业执照进行经营活动，而胡昌桂仅以租赁房屋为主要用途，且《房屋租赁合同》在2014年5月12日届满，酌情陈劲享有停产停业损失的60%，故胡昌桂应将停产停业损失补偿中的59384.40元返还给陈劲。因网络设施、空调及室内物品属陈劲添置，故对网络设施费补偿1300元、空调移机费补偿1000元、房屋搬迁补偿1000元、拆除房屋内物品损失补偿50000元，合计53300元由陈劲享有。胡昌桂应将网络设施费、空调移机费补偿、房屋搬迁补偿费计53300元返还给陈劲。因胡昌桂未能提交证据证明陈劲欠水电费，对陈劲交付的水电押金2100元应予返还。鉴于胡昌桂系被征收人，对于搬迁奖励补偿40000元，应由胡昌桂享有，故对早点店、陈劲的该项诉讼请求，不予支持。因陈劲承租胡昌桂房屋后，与吴攀、陈建、姚斌、王国胜出资成立了早点店，而早点店实际使用了该房屋进行经营活动，因此陈劲与早点店为房屋租赁合同的承租方，是适格原告，胡昌桂认为早点店主体不适格的抗辩理由，不予采信。胡昌桂称拆除房屋内物品损失补偿50000元，系政府征收部门给予的差额补偿，因无证据证实，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条的规定，判决：一、胡昌桂返还武汉市洪山区有点味早点店、陈劲水电押金2100元；二、胡昌桂返还武汉市洪山区有点味早点店、陈劲装饰装修补偿8248.10元、停产停业损失补偿59384.40元、网络设施费补偿1300元、空调移机费补偿1000元、房屋搬迁补偿1000元、拆除房屋内物品损失补偿50000元，合计120932.50元；三、胡昌桂支付武汉市洪山区有点味早点店、陈劲占用上述补偿款的利息损失（以本金120932.50元为基数，从2014年9月20日起算至本判决指定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回武汉市洪山区有点味早点店、陈劲的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5986元（武汉市洪山区有点味早点店、陈劲已预缴5986元），由武汉市洪山区有点味早点店、陈劲负担3267元，胡昌桂负担2719元。
一审判决后，胡昌桂不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2、驳回被上诉人全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：（一）一审认定事实错误。1、早点店不是房屋租赁合同中的承租方，不符合诉讼主体资格；2、早点店及陈劲主张的房屋征收补偿金并非房屋租赁合同的审理范围，原审法院在未释明的情况下，判决内容与诉讼请求不符；且房屋征收补偿金是基于物权性质的补偿，不能认定为租赁合同性质下承租人的损失；3、双方签订的《房屋租赁合同》在案涉房屋拆除前因期满而终止，不存在一审认定的损失；4、《房屋租赁合同》第四条对已形成附合的装饰装修物的处理进行了明确约定，原审认定双方没有约定系事实认定错误；5、房屋内网络、暗楼等系承租前就已有的设备，原审错误认定为早点店的损失并在判决中将该部分补偿费用重复计算为早点店的损失应予纠正。（二）一审适用法律错误。一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十一条的规定系法律适用错误，并在错误适用法律的情况下滥用自由裁量权，对于早点店没有证据证明存在损失的情况下，酌定早点店的损失金额应予纠正。
被上诉人早点店、陈劲均辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审期间，上诉人胡昌桂提交三份证据：证据一、“关于停产停业损失补偿的说明”，证明损失是基于房产性质的补偿并非实际损失的补偿；证据二、“工程竣工验收单”，证明案涉门面水电是在2014年8月份后报停，租赁合同在5月份已终止；证据三、照片四张，证明早点店系2014年5月25日搬离租赁房屋，一审事实不符。对上述证据，被上诉人早点店、陈劲认为：“关于停产停业损失补偿的说明”不能证明房屋补偿系支付给胡昌桂的；“工程竣工验收单”没有原件，不认可真实性；四张照片不属于二审新证据。
本院经审查认为，上诉人胡昌桂提交证据均不属于二审期间的新证据，且不能达到其举证目的，本院不予采信。
本院认为：围绕上诉人胡昌桂的上诉请求和理由，本院评判如下：
陈劲与胡昌桂签订《房屋租赁合同》后，与吴攀等人合伙出资成立早点店，并以承租房屋为经营地点办理了早点店的营业执照，在承租房屋内以早点店的名义对外开展经营活动，胡昌桂对早点店的经营活动是知情和认可的，因此，早点店实际为承租房屋的使用方，一审法院据此认定早点店为房屋租赁合同的实际承租方，是本案的适格主体正确。上诉人胡昌桂认为早点店的主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第二十三条“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条“被征收房屋的生产经营单位或个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。”的规定，陈劲、早点店作为被征收房屋的承租人有权主张停产停业损失补偿费和装饰装修价值补偿费。一审法院鉴于陈劲、早点店对承租房屋进行了装饰装修，承租期内因政府征收无法正常经营，合同目的无法实现，双方签订的《房屋租赁合同》因不可归责于双方的事由事实上已经解除的情形，依据双方签订的合同约定及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对胡昌桂从拆迁单位领取的停产停业损失补偿费和装饰装修价值补偿费酌情认定由胡昌桂向陈劲、早点店返还正确。上诉人胡昌桂认为其所有的被拆迁的房屋性质为商业用途，其应全部享有停产停业损失补偿费及双方在合同中对装饰装修物的处理有明确约定，陈劲、早点店不应享有装饰装修价值补偿费的上诉理由没有合同及法律依据，本院不予支持。
一审庭审中，胡昌桂认可网络系陈劲、早点店所有。陈劲、早点店认为暗楼系原承租户转让案涉房屋承租权时转让的财产，其已支付了转让费，胡昌桂当庭认可了转让的事实。鉴于此，一审法院认定陈劲、早点店享有网络设施补偿费和暗楼补偿的权益并无不当。上诉人胡昌桂认为一审认定的上述损失并非陈劲、早点店的损失及一审将该部分费用重复计算的上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人胡昌桂的上诉理由均不能成立，其要求撤销原判，改判驳回陈劲、早点店的全部诉讼请求的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2719元，由上诉人胡昌桂负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二〇一六年五月十一日
书记员 余泓萱