天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1290号
上诉人（原审被告）天津政通建设发展有限公司，住所地天津市南开区育梁路18号。
法定代表人张炳政，董事长。
委托代理人冷丽丽，北京观韬（天津）律师事务所律师。
委托代理人李雯，北京观韬（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张琛。
委托代理人申韻琴（张琛之母）。
上诉人天津政通建设发展有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2013）东民初字第2454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行审理。上诉人天津政通建设发展有限公司之委托代理人冷丽丽，被上诉人张琛之委托代理人申韻琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年1月14日，以张琛为乙方、天津政通建设发展有限公司（以下简称政通公司）为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定张琛购买坐落河东区北十五经路东侧林枫馨苑7-1-404号房屋，建筑面积100.25平方米，每平方米价格为13612.2元，总价款为人民币1364623元。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2011年10月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：1、变更合同。2、解除合同。3、予以延期”。合同第十二条约定：“双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属登记：…3、双方协商。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：…3、双方协商”。后政通公司未能依约按期交付上述房屋，2012年4月28日，双方经协商后，共同签署《林枫馨苑〈商品房买卖合同〉补充协议书》，约定政通公司承诺在2012年6月30日前按照国家和天津市有关规定完成《新建住宅商品房准许交付使用证》办理实现交房入住，以《准入证》办理下来之日为正式交房日；并对“正式交房日”之前的赔偿标准和“正式交房日”之后的违约赔偿方式进行了约定。2012年5月8日，张琛签署了《林枫馨苑违约金签收单》收取政通公司给付的违约金68828元，该《签收单》中载明：“林枫馨苑项目已于2012年6月20日取得《新建住宅商品房准许交付使用证》”。2013年3月15日，政通公司张贴《通知》，载明：“林枫馨苑业主：请本人携带购房合同、采暖费收据及现金贰仟伍佰（2500）元到物业楼领取办理产权证件，时间安排3月18日1、2号楼，3月19日3、4、5号楼，3月20日6、7号楼”。2013年5月21日，天津市建筑材料产品质量监督检测中心出具《检验报告》（报告编号：AA13-5-2448）一份，其中载明：“样品名称：电线，委托单位：林枫馨苑，委托人：周庆敏，检验项目：导体电阻、截面积，结论：该样品经检测，导体电阻不符合GB／T5023.3-2008《额定电压450／750V及以下聚氯乙烯绝缘电缆第3部分：固定布线用无护套电缆》中的要求。该样品经检测，截面积不符合DB29-126-2010《天津市民用建筑节能工程质量验收规程》中的要求”。2013年6月7日，该中心出具《试验分析报告》（报告编号：STA2013034）一份，其中载明：“样品名称：硬化后砂浆，委托单位：林枫馨苑，委托人：周庆敏，样品描述：硬化后砂浆（已经过破碎处理），分析项目：砂浆胶凝材料成分分析，试验依据：本中心制定试验方法，试验结果：经检测，该砂浆的组成是：水泥占18%，石灰占17%，河沙占65%，比例为1：1：3.5。胶凝材料部分石灰未见异常。水泥成分中，熟料含量较正常范围偏少，且水化凝胶生成量较少”。另查，在政通公司提供给张琛的《天津市新建商品住宅使用说明书》第三项房屋配置设施中载明：“（可视）对讲系统为立林，型号JB-2000，产地厦门”，但至今尚未安装上述设施。政通公司在庭审中表示同意给予安装，但不同意张琛的赔偿要求。
张琛提起诉讼，请求：1、判令政通公司给付延期办理房产证的违约金36429元；2、判令政通公司赔偿张琛小区面积缩水损失133571元、外墙保温材料不合格损失200000元、水泥不合格损失280000元、电线不合格损失50000元、消防栓不符合规范损失20000元、未安装安防损失80000元，以上共计损失800000元；3、请求确认林枫馨苑小区整体面积减少1000-2000平方米；4、诉讼费由政通公司承担。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。双方当事人互为合同的相对方，均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。关于张琛主张政通公司应给付延期办理房产证的违约金一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，合同对取得房屋权属证书的约定为“双方协商”，并没有约定具体的办理时间，故应认定为双方约定不明，应当按照相关的法律规定履行。政通公司于2012年6月20日通知张琛交付房屋，故政通公司应于2012年9月18日前为张琛办理房屋所有权登记手续，但政通公司至2013年3月20日起方可办理房屋所有权登记手续，故已构成逾期，经核算，张琛主张的逾期办理产权证的违约金36429元并未违反相关法律规定，对此予以支持。
关于张琛主张涉诉房屋存在质量问题一节，分述如下：第一，关于水泥质量问题。张琛主张政通公司使用的水泥质量不合格，造成房屋墙面开裂等现象，并提供天津市建筑材料产品质量监督检测中心出具《检验报告》（报告编号：AA13-5-2448）证明其主张，政通公司对此不予认可，认为张琛提供的证据缺乏合法性。对此经分析认为，依据张琛提供的上述报告显示，样品系张琛方自行提供，并非检验机构现场取样，亦未经过政通公司对送检样品来源的确认，因此，张琛单方委托上述质检部门做出的《检验报告》证明效力存在瑕疵。同时就此报告中关于“硬化后砂浆”的试验分析报告结论，经原审法院依法向该中心工程师进行调查询问，其表示：该报告系实验分析报告，属于学术性质，不属于正式的“检验报告”，而且报告首页上没有“CMA”字样的标注；其次，检材系委托人送检不是检验单位到现场采样；第三，报告中施工单位一栏中写明的“信达思（天津）企业服务有限公司”的字样系笔误，该栏中应为空白。委托单位一栏中的“林枫馨苑”字样系按照委托人周庆敏的陈述填写；第四，结论中“水泥成分中，熟料含量较正常范围偏少，且水化凝胶生成量较少”的内容中的“偏少”，应当理解为就是比正常范围的少而不是在正常范围内偏少，但不能就此说明水泥的质量一定不合格，因为水泥的质量是否合格主要看水泥的抗压性能，只要抗压性能合格，那么水泥的质量就是合格的。故结合该中心工程师对上述《检验报告》结论的相关解释，进一步说明张琛仅提供上述证据不足以证实水泥质量不合格的主张。第二，关于电线质量问题。张琛主张政通公司使用的电线质量不合格，并提供天津市建筑材料产品质量监督检测中心出具《试验分析报告》（报告编号：STA2013034）证明其主张。经分析，该报告所依据的样品亦由张琛自行提供，在样品来源未经确认的情况下出具的上述报告，缺乏与本案的关联性，故对此不予采信。同时经原审法院询问，该中心工程师进一步解释关于电线的检验报告称：首先，该报告系正式的检验报告，首页也有“CMA”的字样；其次，检材也系委托人送检，委托单位“林枫馨苑”的字样也系按照委托人周庆敏的陈述填写；另从检验结果来看，1、该电线导体电阻不符合检验依据中GB／T5023.3-2008《额定电压450／750V及以下聚氯乙烯绝缘电缆第3部分：固定布线无护套电缆》中的要求，检验依据中的GB的意思为国家标准，T为推荐的意思，也就是说该标准系国家推荐使用的标准；2、该电线截面积不符合DB29-126-2010《天津市民用建筑节能工程质量验收规程》中的要求，检验依据中的DB为地方标准，对该项检验没有国家标准，上述两项GB、DB标准为送检人要求按此两标准进行检验。故结合该中心工程师对电线检验标准的陈述，亦证明该《试验分析报告》不足以证实电线质量存在问题。第三，关于外墙保温材料质量问题。张琛主张涉诉房屋的外墙保温材料存在质量问题，但并未就此提供相关的证据予以证实，故对于张琛主张外墙保温存在质量问题不予认定。综上，张琛虽主张房屋质量存在问题，但在审理过程中张琛并未就上述问题申请司法鉴定，仅就张琛目前提供的相关证据来看，不足以认定涉诉房屋存在质量问题，因此，对于张琛赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。张琛可在提供相关证据后，另行主张权利。关于张琛主张政通公司提供的消防及安防设施存在安全隐患，要求政通公司赔偿损失一节，原审法院认为，首先，依据《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定：对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。政通公司按照上述规定履行了相关的备案手续，张琛主张消防设施存在安全隐患，但其提供相关的证据不足以证明其主张，故对于张琛的此项诉讼请求不予支持。其次，在政通公司提供给张琛的《天津市新建商品住宅使用说明书》中，对安防设施中的可视对讲系统已经做了明确的表述，政通公司应当按照上述承诺继续履行，政通公司亦当庭表示同意继续履行，因此，对张琛要求赔偿的诉讼请求不予支持。关于张琛主张确认小区面积减少并赔偿由此产生的损失一节，原审法院认为，根据张琛主张涉诉小区实际面积并提供的相关证据显示，关于涉诉小区面积已在行政诉讼相关判决中予以认定，故不再就此进行确认。现张琛主张因面积缩水要求政通公司予以赔偿，但未能就其主张的实际损失提供证据，故对于张琛的上述诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条之规定，判决：一、自本判决生效之日起十五日内，被告天津政通建设发展有限公司一次性给付原告张琛逾期办理产权证违约金36429元；二、驳回原告张琛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12040元，由原告张琛负担11492元，由被告天津政通建设发展有限公司负担548元。
原审宣判后，上诉人天津政通建设发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：依法撤销原审判决第一项；依法改判上诉人无需承担逾期办理产权证的违约责任，无需支付违约金；一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实及理由：首先，原审判决就逾期办理产权证的认定，无事实依据，上诉人与被上诉人系对房屋权属证书办理有特殊约定的情形，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条商品房权属登记之约定，双方对商品房权属登记的时间约定为“双方协商”。因双方从未约定或协商一致过办理产权的时间系自房屋交付使用之日起90天内，故原审法院判决要求上诉人自房屋交付之日起90天内为被上诉人办理产权证无事实依据。其次，原审法院对逾期办理产权证的认定无法律依据，双方当事人就房屋权属证书的约定不明，应给予上诉人必要的准备时间，而被上诉人没有以任何理由、任何方式与上诉人沟通办理产权证的事宜，故原审法院的认定没有法律依据。
被上诉人张琛则认为原审判决事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的一致。上诉人二审审理期间未提供新证据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自义务。本案中，房屋权属转移登记未按法律规定的期限办理为不争的事实。上诉人对此是否应承担相应的违约责任，在合同约定明确的情况下，依照约定处理。在合同无明确约定的情况下，应依据相关法律规定处理。首先，从双方合同约定的具体内容看，对于商品房权属登记的期限双方约定为“双方协商”，对于逾期办理房屋权属转移登记的违约责任双方亦约定为“双方协商”。就本案合同约定的“协商”而言，应系双方在合同签订前后对具体的期限及违约金的数额或标准达成一致意见。而本案现有证据不能证实双方就上述事宜已然达成一致。因此，原审法院根据查明的事实认定此一节属于双方约定不明并无不妥之处。上诉人主张双方对此所作约定属于特殊约定，依据不足，本院不予支持。其次，在约定不明的情况下，应依据相关法律法规及司法解释的规定，界定违约行为并确认违约责任的承担方式。故原审法院根据被上诉人提出的该项诉请，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对违约金数额的认定并无不当，本院予以维持。上诉人所持上诉理由，因依据不足，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费724元，由上诉人天津政通建设发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 李国敏
审 判 员 张晓彤
审 判 员 包 颖
代理审判员 苏美玉
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 牛卫锋
速 录 员 周晓琳