北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05767号
上诉人（原审原告）张淑芬，女，1953年4月15日出生。
委托代理人陈磊，天津津北斗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘猛华，男，1979年5月19日出生。
委托代理人董宝成，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人刘猛，男，1975年1月1日出生。
上诉人张淑芬因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2013年12月，张淑芬起诉至原审法院称：2012年11月13日，我与刘猛华签订《北京市存量房屋买卖合同》，刘猛华将位于大兴区×××4号楼2单元503室房屋以总计95万元（72万元房款、23万元装修款）的价格出售给我，我支付购房款68万元，加上定金2万元，一共支付了70万元。随后刘猛华向我交付了房屋及钥匙，我入住。根据前述合同第十条的约定，刘猛华应于合同签订之日起90日内，与我共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，将房屋权属登记于我名下。但至今，我与刘猛华协调多次，刘猛华不履行相关义务。经查，刘猛华在涉诉房屋设定了中国农业银行抵押贷款。刘猛华没有按合同约定用我支付的首付款去偿还贷款，房屋至今没有解押，导致刘猛华一直没有向我办理房屋产权过户手续，刘猛华的行为属于违约。现在我凑齐了款项，可以先替刘猛华偿还银行贷款。我要求：1、刘猛华协助我办理就位于北京市大兴区×××4号楼2单元503号房屋偿还在中国农业银行股份有限公司北京大兴支公司贷款并解除房产抵押手续事宜；2、我给付刘猛华剩余房款25万元，前项诉求中替刘猛华偿还银行贷款与剩余房款相抵扣，我多支付部分另案解决；3、要求刘猛华协助我向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，将房屋权属登记于我名下；4、刘猛华支付逾期办理产权证的违约金（以我已付房款70万元为基数，按日万分之五计算，自起诉之日即2013年2月13日起至房屋权属登记于我名下之日止）；5、判令刘猛华承担诉讼费。
刘猛华辩称：我对起诉书中签约事实、给付房款数额、入住事实认可。但我爱人不知道卖房一事，2013年3月左右我爱人知道了卖房的事情，家里发生了纠纷，另外，在北京我除了这个房子没有其他房子，根据现在政策已经没有购房资格了，房价也涨了。王×和刘猛在去年11月签订了一份和解协议，双方同意解除合同，由我退还张淑芬84万元款项。因定金协议及定金收条上签字的是王×，首付款银行凭证上也是王×，故双方签订协议书和承诺书时我有充分理由相信王×具有代理权，王×构成表见代理。因此，我认为，后来的和解协议是有法律效力的，已经替代了原来的房屋买卖协议。综上，我不同意张淑芬的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。具体到本案，焦点问题为王×和刘猛所达成的解除本案涉诉房屋买卖合同的协议是否有效。张淑芬认为自己没有给王×授权，王×属无权代理；刘猛华称王×与刘猛达成解除合同的协议的行为构成表见代理。关于王×行为的性质，分析如下：首先，本案中，王×系张淑芬的女儿，亦系张淑芬办理房屋买卖合同的受托人：王×代理张淑芬签订了涉诉房屋买卖定金协议，支付了房屋定金2万元，通过自己的银行账户向刘猛华汇款68万元。其次，协议书系王×与刘猛在派出所签订，签订时王×告知刘猛自己能解决房屋买卖一事，并出具了承诺书。第二次去派出所时，王×及其父亲、爱人、我爱我家公司员工、刘猛都在场，再次协商按照协议书的内容进行履行。再次，王×与刘猛去我爱我家公司办理退单声明当天，双方约定2013年12月16日去大兴建委办理撤销网签手续，张淑芬也在我爱我家公司。综上，王×系张淑芬的女儿，系涉诉房屋买卖合同的经办人，在派出所告知刘猛自己能解决房屋买卖一事，与刘猛签订了协议书并出具了承诺书，后在其父亲在场的情况下，甚至在其母亲张淑芬在场的情况下，王×仍然与刘猛协商并对解除涉诉房屋办理解网签手续达成一致意见，刘猛华有理由相信王×有代理权，故法院认定王×与刘猛达成解除合同的协议的行为构成表见代理，刘猛华认可刘猛有权达成上述协议，故该协议对张淑芬和刘猛华均发生法律效力。张淑芬要求继续履行合同（替刘猛华偿还贷款解除抵押手续、付清剩余房款，要求刘猛华办理房屋过户手续等），要求刘猛华支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，同王×与刘猛达成解除合同的协议内容相矛盾，故法院不予支持。原审法院据此于2014年3月作出判决：驳回张淑芬的全部诉讼请求。
判决后，张淑芬不服上诉至本院称：王×与张淑芬虽系母女关系，买房时很多事情也是王×办理的，但那是基于张淑芬给王×出具的委托书，委托书权限只包括寻找房源、签合同、付款及办理入住相关手续，无其他委托事项，所以王×自始至终无权解除涉诉房屋的买卖合同，张淑芬也并无任何行为导致刘猛华相信王×有权签订解约协议；王×与刘猛在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）协商是否签订撤单协议时，王×、刘猛及我爱我家公司工作人员在小房间内讨论，张淑芬在大厅等候，整个过程张淑芬未参与也不知情，不能因此推断张淑芬已经同意王×去协商退单事宜；到建委计划办理撤销网签的当天，张淑芬同样不知情，当时还询问今天到建委是否办理过户手续，王×回答说”是”；综上，王×并不成立表见代理，请求法院撤销原判，依法改判支持张淑芬的全部诉讼请求。刘猛华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回张淑芬的上诉，维持原审判决。
经审理查明：2012年11月10日，张淑芬出具书面委托书委托其女儿王×买一套住房，委托权限为：寻找房源、签合同、付款及办理入住相关手续，无其它委托事项。同日，经我爱我家公司提供居间服务，王×与刘猛华的委托代理人刘猛签订了《房屋买卖定金协议》，王×按照《房屋买卖定金协议》的约定向刘猛支付了2万元定金。
2012年11月13日，张淑芬（买受人）与刘猛华（出卖人）经我爱我家公司提供居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：”出卖人所售房屋坐落为：大兴区×××4号楼5层2单元503室；建筑面积共58.26平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为72万元，该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一；当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。”同日，刘猛华（甲方）与张淑芬（乙方）签订《装修款补充协议》，约定：”1、甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为72万元，标的房屋的配套设施折价款为23万元，因此，甲方出售该房屋的交易总价款为95万元；2、上述配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商；3、如乙方未支付甲方上述款项，甲方有权追究乙方的违约责任；4、乙方于2012年11月13日将第一次首付款70万元其中包括定金2万元支付于甲方，此款项作为银行还款和解押所用甲方不得将此款项作为其他用处，如甲方对此款项作为其它用处乙方可追究甲方的法律责任，当日做物业交割（电费、水费、燃气费、物业费、供暖费及钥匙、电卡）结清，之前由甲方承担，之后由乙方承担；甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移，本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分；5、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。”同日，张淑芬向刘猛华支付了首付款68万元，刘猛华向张淑芬交付了涉诉房屋。上述《北京市存量房屋买卖合同》已经办理了网上签约备案手续。
2013年2月至4月，我爱我家公司因无法与刘猛华取得联系，便向刘猛华的户口所在地寄送了律师函，刘猛华进行了签收。
2013年11月15日，王×及其丈夫史×找到刘猛，双方发生争执后报警，警察出警后将王×、史×、刘猛带到东高地派出所。在派出所，王×告知刘猛自己能解决房屋买卖一事后，王×与刘猛就涉诉房屋签订《协议书》，主要内容如下：”一、刘猛代刘猛华返还张淑芬现金84万元（其中包括张淑芬支付定金2万元，违约金2万元，首付款68万元，利息12万元）；二、约定2013年12月5日前一次性支付，同时张淑芬把我爱我家网签合同撤销，把大泡子有关的一切物品退还给刘猛，把房屋交付刘猛；三、此协议在派出所签订，一式两份；四、此协议由王×代签，具有相同法律效力；五、见双方承诺书。”同日，王×出具承诺书，内容如下：”王×代张淑芬所签订的关于退还84万的房款由王×承担所有责任。”
2013年12月初，王×及其丈夫史×、父亲王×1到我爱我家公司解决涉诉房屋买卖一事，双方发生争执，王×1受伤。报警后，警察出警将王×、史×、王×1、我爱我家公司员工王×2等都带到西罗园派出所，刘猛也去了。双方协商刘猛按照《协议书》把钱退还并解网签，我爱我家公司予以配合。
2013年12月13日左右，王×及其丈夫史×、刘猛去我爱我家公司办理退单声明，张淑芬也去了我爱我家公司并在大厅等候。2013年12月16日，王×及其丈夫史×、我爱我家公司工作人员王×2去大兴建委办理撤网签事项，张淑芬也去了大兴建委，后因没有等到刘猛华而离开，刘猛华认可其迟到导致未在约定时间办理完毕撤网签的手续。张淑芬主张其对办理退单声明以及撤网签并不知情，在大兴建委还问王×是否来办理过户，王×回答说”是”。
原审法院审理期间，张淑芬主张其起诉前几天才得知王×与刘猛曾达成了《协议书》，其并未对王×进行解除房屋买卖合同的授权，故其并不认可《协议书》的效力。张淑芬申请证人我爱我家公司的员工王×2出庭作证，以证明刘猛华几次违约的情况。王×2称：”在签房屋买卖合同时刘猛华的爱人好像没有到，好像有夫妻同意证明，因联系不上刘猛华所以没有办理房屋过户手续，后来联系上了后刘猛华总是拖时间；在派出所王×及其丈夫史×、父亲王×1还有自己都在场，双方约定在大兴建委见面，撤销网签将合同终止，后来刘猛华没有到。”张淑芬对在签最后协议时证人在场不认可，对证人其他陈述认可。刘猛华不认可有夫妻同意证明，对证人其他陈述认可。
另查，涉诉房屋已于2011年1月在中国农业银行股份有限公司北京大兴支行设定了抵押贷款，刘猛华至今未偿还涉诉房屋上设定的抵押贷款并解除抵押权，亦未办理房屋过户手续。现刘猛华不同意继续履行合同，张淑芬表示愿意替刘猛华向银行偿还贷款以解除抵押权。
以上事实，有委托书、《房屋买卖定金协议》及收条、汇款凭条、《北京市存量房屋买卖合同》、网签合同、房屋交易保障服务合同、告知书、业务收据、装修款补充协议、房屋产权证、借款合同、《协议书》、承诺书、证人证言及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：张淑芬上诉主张王×与刘猛就解除《北京市存量房屋买卖合同》事宜达成《协议书》的行为并不构成表见代理。对此，本院作如下分析：首先，从张淑芬与王×的关系来看，双方系母女关系，王×系张淑芬购买房屋的委托代理人，故张淑芬与王×之间存在足以产生表见代理行为的特殊关系；其次，从房屋买卖中的行为来看，王×曾代理张淑芬与刘猛华的委托代理人刘猛签订了《房屋买卖定金协议》并自行支付了上述《房屋买卖定金协议》约定的定金，张淑芬与刘猛华签订的《北京市存量房屋买卖合同》中的首付款剩余部分亦系王×通过自己的银行账户向刘猛华进行的转账，故在房屋买卖过程中，除《北京市存量房屋买卖合同》由张淑芬签字外，张淑芬一方的其余民事法律行为均由王×代理实施，故王×的上述代理行为可以使刘猛华一方相信其对此次房屋买卖具有全权代理权限；再次，从王×与刘猛签订《协议书》的过程来看，王×系以书面形式向刘猛华的代理人刘猛承诺其承担所有责任后，刘猛系基于对王×的承诺才与王×签订了解除房屋买卖合同的《协议书》，故王×出具承诺书进行书面保证的行为是导致刘猛相信其有解除房屋买卖合同代理权限的重要因素；最后，就张淑芬及其家人的在场情况来看，签订《协议书》当天张淑芬的女婿史×在场，第二次在派出所协商执行《协议书》及撤网签事宜时，张淑芬的女婿史×及王×的父亲王×1均在场，王×与刘猛在我爱我家公司办理退单声明当天，张淑芬也在我爱我家公司，但并无证据表明张淑芬曾告知刘猛其不同意解除房屋买卖合同，而在王×与刘猛约定的去大兴建委办理撤销网签事项当天，张淑芬也到达大兴建委，故张淑芬及其家人的在场行为及张淑芬未向刘猛直接表态的行为也是导致刘猛相信王×有解除房屋买卖合同代理权限的因素。综合上述情况，基于王×与张淑芬的特殊关系、王×的实际行为、张淑芬及其亲属的在场因素，刘猛华完全有理由相信王×对解除房屋买卖合同具有代理权，原审法院认定王×与刘猛签订《协议书》的行为构成表见代理并无不当，张淑芬关于王×的行为不构成表见代理的上诉主张，依据不足，本院不予采信。王×签订《协议书》的行为后果应由张淑芬承担，故张淑芬应按照《协议书》的约定履行权利义务，张淑芬基于继续履行《北京市存量房屋买卖合同》所提出的各项诉讼请求，与《协议书》的内容不符，原审法院对其诉讼请求未予支持是正确的，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1235元，二审案件受理费2470元，均由张淑芬负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 窦江涛
二〇一四年六月三十日
书 记 员 林晓天