广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法民终字第2199号
上诉人（原审原告）韦佳惠，女。
委托代理人乔某某，广东××律师事务所律师。
委托代理人孙某，广东××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）武险峰，男。
委托代理人胡某某，北京市××（××）律师事务所律师。
上诉人韦佳惠因与被上诉人武险峰不当得利纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2012）深福法民一初字第1694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，原、被告于2011年9月1日签订《租赁合同》，约定原告租用被告位于深圳市××区××路、××路的××花园××栋××房产（以下简称租赁房产），租期自2011年9月5日至2012年9月4日，每月租金9000元，于当月5日前支付，合同押金18000元。该合同第二条约定，如原告租用租赁房产半年后因故不能继续履行合同，在被告能够自行找到满足条件的租客的情况下，可由该租客继续履行原告的租约，或被告与该租客重新签订租赁合同，则被告退还已收取的原告押金，如果原告无法找到租客，则被告返还原告一半押金，双方解除合同；第三条第4项约定如原告拖欠租金、房屋管理费、水电费、电话费等费用超过1000元时，被告有权单方解除合同；第四条约定如原告未经被告同意，将标的房屋转租给第三人、原告利用标的房屋从事违法活动，被告有权终止合同并没收押金；第五条约定如因原告违约导致被告单方解除合同，被告有权收回房产，没收押金。原告于2011年9月5日向被告支付半年租金54000元及合同押金18000元。被告于2011年10月26日签署“××花园管理处放行条”上载明物品搬出人为原告，原告依此主张双方的租赁合同关系于当日解除。2011年12月22日被告出具收条，载明收到原告支付的72000元，包括租赁房产2011年9月5日至2011年3月4日（原文为“2010年9月5日至2011年3月4日”）的房屋租金以及押金18000元。2011年10月庭审中，被告确认其于2012年2月8日将租赁房产钥匙交给小区物业管理处以便另行出租。租赁房产2011年10月至2012年2月产生电费合计575.96元。庭审中，被告主张双方租赁合同关系于原告起诉日结束。
原审认为，原、被告间的租赁合同关系有双方的《租赁合同》为证，依法成立，法院予以确认。现原告主张双方合同已于2011年10月26日解除，被告继续占有合同押金与预交的房屋租金即构成不当得利，因此，《租赁合同》的效力以及存续期间系判定被告是否有正当理由占有合同押金与租金的关键。合同效力存续期间的合同的解除，应当由双方当事人达成合意。本案中，被告虽于2011年10月26日签署放行条，但该放行条仅系就原告将物品搬离租赁房产的许可与协助，没有明确清晰的解除合同的意思表示，放行条的签署仅是事实行为而非法律行为，不能依此当然认定双方于当日达成解除合同的合意。从2010年12月22日出具的收条内容看，双方在该时间仍未达成解除合同的合意。从被告于2012年2月8日将租赁房屋钥匙交给小区物业管理处以便另行寻租的行为来看，被告确认并同意与原告解除租赁合同，鉴于双方就合同解除的具体时间各执一词且均未提交证据证明己方所称之合同解除时点，根据上述双方行为时点，法院推定双方租赁合同于2012年1月31日解除，原、被告所称之合同解除时间与事实矛盾，法院依法不予采信。因原告已预交6个月租金（至2012年2月28日），故被告无理由继续占有2012年2月的租金，该部分房租9000元系不当得利，应当退还。至于合同押金，根据合同内容，该押金系原告为租期内租赁房产及其内财产安全、履行合同义务提供的保证金。合同虽未明确约定原告提前解约应承担的违约责任，但承租人提前解除租约确会损害出租人的既得财产权益、增加出租人另行出租之累，故租赁合同此种情状中承租人惯例均需负担违约赔偿责任。赔偿责任的确定应根据合同约定与公平原则，鉴于双方于合同第二条中约定，如租赁期满半年后原告不再继续承租且未寻找到得到被告同意确认的承租人，被告将收取押金的一半即9000元，现原告一年期租赁合同履行了5个月，提前7个月解除合同且未如约定寻找到他人续租，则其应就提前解约应赔偿被告10500元（18000元／12月×7月）；租赁期间产生电费575.96元系原告代付，亦应于押金中扣除，虽然合同中约定了被告逾期缴付费用的滞纳金，但因该电费扣缴账户系被告名下账户，未有证据证明被告曾就此告知并催告原告，故原告无需支付滞纳金。由上，被告继续占有构成剩余押金6924.04元（18000元-10500元-575.96元）不当得利，应当退还，对于原告过高部分的诉讼请求，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、被告武险峰应于判决书发生法律效力之日起十日内退还原告韦佳惠租金9000元；二、被告武险峰应于判决书发生法律效力之日起十日内退还原告韦佳惠合同押金6924.04元；三、驳回原告韦佳惠的其他诉讼请求。案件受理费675元（原告已预交），法院收取337.5元，由原告负担。
一审宣判后，上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、确认《租赁合同》已经于2011年10月26日实际解除；二、变更一审判决第一项为被上诉人退还上诉人租金人民币40500元；三、变更一审判决第二项为被上诉人退还上诉人合同押金人民币18000元；四、一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。其事实与理由是：一、上诉人与被上诉人于2011年9月5日签订《租赁合同》，上诉人依约在2011年9月5日向被上诉人银行帐户汇款房屋租金人民币54000元、押金18000元，于2011年9月11日搬入租赁房屋。由于被上诉人迟迟没有按照相关规定办理《租赁合同》的登记备案手续并缴纳房屋租赁管理费及有关税款，且《租赁合同》中约定的租金标准达《深圳市福田区2011年房屋租赁指导租金表》中规定的租赁房屋范围内月租金每平方米40元的租金指导标准两倍以上，上诉人和被上诉人经过协商，一致同意解除《租赁合同》。上诉人在取得被上诉人出具的《瀚盛花园管理处放行条》后，于2011年10月26日从租赁房屋内搬出，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》已经于2011年10月26日实际解除。一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》于2012年1月31日解除没有事实依据。根据《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体到本案所涉的房屋租赁合同关系，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》主要履行内容应当为：被上诉人将租赁房屋交付给上诉人，上诉人就对租赁房屋行使占有、使用和收益的权利而向被上诉人支付租金作为合同履行对价。2011年10月26日，上诉人因被上诉人未依法办理房屋租赁合同登记备案并缴纳相关税费，且《租赁合同》中约定的租金标准高于政府指导租金两倍以上而经过被上诉人签字认可，从租赁房屋中搬出，实际上已经不能再对租赁房屋行使占有、使用和收益的权利，客观上成就了《租赁合同》解除的实际结果。被上诉人也没能向法院提交能够证明上诉人在2011年10月26日以后再对租赁房屋进行占有、使用和收益的行为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》在2011年10月26日以后并没有再继续实际履行，被上诉人理应向上诉人退还上诉人多支付的2011年10月26日至2012年3月4日的租金。根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条的规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方当事人未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。本案中，尽管被上诉人未用语言或者文字对解除《租赁合同》明确表示意见，但被上诉人在明知上诉人从租赁房屋内搬出后即不能再对租赁房屋行使占有、使用、收益权利的情况下，在2011年10月26日签署《放行条》，同意上诉人从租赁房屋内搬出，应当视为已经默示同意上诉人从2011年10月26日以后不再对租赁房屋进行占有、使用和收益，即同意双方不再继续履行《租赁合同》，至此，上诉人与被上诉人在2011年10月26日已经就实际解除《租赁合同》达成了合意。一审判决在没有对协商一致解除《租赁合同》的具体原因进行法庭调查的情况下，就认定被上诉人签署《放行条》的行为属事实行为而非法律行为，割裂了客观事实发展过程中的因果联系，违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，属于事实认定错误。由于上诉人与被上诉人并未就合同解除的时间达成一致，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条和第七十二条第一款的规定，法院应当以证据能够证明的案件事实为依据，依法作出裁判。一审判决根据被上诉人收到上诉人缴纳的租金和押金，向上诉人出具的收条，认定上诉人与被上诉人在2011年12月22日仍未就解除合同达成合意，缺乏事实依据。该收条只是被上诉人对2011年9月5日收到上诉人缴纳的租金和押金的事实进行的补充确认，并不能够证明双方是否就解除合同达成了合意。被上诉人于2012年2月8日将租赁房屋钥匙交给小区物业管理处另行寻租的行为，只能证明被上诉人在该日期前早已认可《租赁合同》实际解除的事实，但不能证明《租赁合同》的具体解除时间。而根据被上诉人向法院提交的物业费和电费收据记载，租赁房屋在2011年10月至2012年2月产生的575．96元电费是以被上诉人的名义缴纳的，且相关票据由被上诉人掌握，由此可见，租赁房屋在2011年10月以后的电费是由被上诉人自行缴纳的，按照逻辑推理和日常生活经验，应当认定租赁房屋在2011年10月以后由被上诉人实际控制和使用，结合被上诉人于2011年10月26日签署的同意上诉人从租赁房屋内搬出的《放行条》，应当认定《租赁合同》的解除时间为2011年10月26日。二、一审判决被上诉人向上诉人退还合同押金6924.04元，缺乏事实和法律依据且程序违法，被上诉人应当向上诉人退还合同押金人民币18000元。上诉人对《租赁合同》的解除不存在过错，也不存在任何违约行为。一审判决系根据被上诉人于2012年2月8日将租赁房屋钥匙交给小区物业管理处以便另行寻租的行为，认定被上诉人在该日期前已经确认同意与上诉人解除租赁合同，而一审判决在此情况下，又认为《租赁合同》是由上诉人单方面提前解除并应承担违约责任，显然是自相矛盾。根据《租赁合同》第二条的相关规定，只有在上诉人租赁房屋半年后因故不能继续履行合同，且无法找到租客的情况下，被上诉人才有权扣除上诉人一半的押金。本案中，上诉人与被上诉人解除《租赁合同》时，上诉人租赁房屋并未满半年，因此，对于押金的处理不能适用《租赁合同》第二条的约定。且被上诉人在诉讼过程中并未就要求上诉人支付电费及滞纳金的主张依法提出反诉，并提供能够证明上诉人在2011年10月26日以后，继续占有、使用租赁房屋的证据，一审判决认定租赁房屋2011年10月26日以后产生的电费由上诉人代付，缺乏事实依据，一审判决对电费和滞纳金的处理违反不告不理的原则，程序违法。三、一审案件受理费为人民币1263元，并非一审判决确认的675元，一审判决对于案件受理费的处理也不符合案件事实和相关规定。
被上诉人武险峰答辩称，一、一审法院依据有关不当得利的法律规定判决，属适用法律错误。二、韦佳惠称双方协商解除《租赁合同》，没有事实依据。2011年10月26日签署的放行条并不构成解除合同的意思表示。三、根据《租赁合同》第二条的规定，被上诉人有权扣除上诉人一半的押金。请求法院查明事实，依法驳回上诉人的全部诉讼请求。
本院审理查明的事实与原审基本一致。另查明，被上诉人出具的收条表明收到押金的时间应为2011年9月5日至2012年3月4日，而不是原审判决书写的“2011年3月4日”。
本院认为，合同自依法成立时生效。本案双方当事人签订的租赁合同不存在法律规定的合同无效的情形，其效力应予确认。上诉人称被上诉人未办理登记备案手续及缴纳有关税款，上诉人的该上诉理由即使成立，亦不是合同无效的理由，且租赁房屋实际交付使用，上诉人并未因租赁合同未登记或因被上诉人未缴纳有关税款在房屋使用过程中受到任何影响。上诉人以此为由提前解除合同，属违约。关于合同解除的时间，被上诉人签署放行条，仅表明被上诉人同意上诉人移动物品，并不能表明被上诉人有同意解除合同的意愿，放行条上签署的时间不能确定为双方解除合同的时间。在合同未解除期间，房屋的占有权和使用权仍属上诉人，上诉人未实际或者继续占有和使用，是上诉人自行处分占有权和使用权的行为，与被上诉人没有关系，被上诉人亦不得占有和使用。上诉人以本人未再占有和使用房屋的时间作为合同解除的时间，于理于法均无据。被上诉人作为出租方，在上诉人不缴纳电费的情形下由其缴纳，符合生活实际，实属正常。由被上诉人缴纳电费亦不能表明被上诉人同意解除合同。原审判决根据被上诉人将租赁房屋钥匙交与小区管理处以便另行出租推定双方同意合同解除的时间，本院予以确认。因上诉人违约，根据《租赁合同》第五条的约定，被上诉人有权没收押金，原审判决被上诉人退还上诉人剩余押金，本属不当，但被上诉人未提出上诉，本院不作审查。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币675元，由上诉人韦佳惠负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 飞
审判员 袁劲秋
审判员 刘向军
二〇一三年二月二十六日
书记员 陈 诚