吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第1854号
原告：崔仁淑，女，朝鲜族，图们民族塑料厂退休工人。
被告：许昌龙，男，朝鲜族，无职业。
委托代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。
委托代理人：李秀日，吉林金达莱律师事务所律师。
被告：延吉利龙房地产开发有限公司，住所地：延吉市。
法定代表人：李东海，经理。
委托代理人：姜显哲，男，朝鲜族，无职业。
原告崔仁淑与被告许昌龙之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月25日作出（2013）延民初字第3562号民事判决，因被告许昌龙不服判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边州法院）提起上诉，延边州法院于2014年4月4日作出（2014）延中民四终字第26号民事裁定，发回本院重审。本院重审后，依法重新组成合议庭，于2014年6月20日第一次对本案公开开庭进行了审理，原告崔仁淑及被告许昌龙的委托代理人黄昌林到庭参加诉讼。2014年7月16日，本院根据被告许昌龙的申请依法追加延吉利龙房地产开发有限公司（以下简称利龙公司）为本案被告。2014年8月8日，本院第二次对本案公开开庭进行了审理，原告崔仁淑及被告许昌龙的委托代理人李秀日，被告利龙公司的委托代理人姜显哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年9月22日，原告与被告许昌龙签订“买卖房屋协议书”，约定原告以20.5万元的价格购买被告许昌龙名下的位于延吉市爱得花园王小区11号楼1单元302号房屋，合同约定房屋面积为125平方米。当日，原告将全部房款支付给被告许昌龙，并到被告利龙公司办理了变更登记手续。2013年9月9日，原告取得该房屋的房屋所有权证，发现登记的房屋面积为113.13平方米。原告即要求被告许昌龙退还超面积房款，但被告许昌龙不予退还。要求被告许昌龙立即退还超面积差价款18150元。诉讼中，变更诉讼请求，要求二被告退还超面积差价款18150元。
被告许昌龙辩称：诉争房屋是被告将在利龙公司购买的房屋以原价转让给了原告，原告与利龙公司又重新签订房屋买卖合同，利龙公司为原告办理的房屋所有权证，应由利龙公司退还原告的面积差价款。
被告利龙公司辩称：原告购买的房屋属于一梯一户类型，测绘部门将应计入原告房屋面积内的楼梯间面积计入整栋楼的面积，平摊给整栋楼，导致原告房屋面积减少，被告利龙公司实际测量后发现原告房屋面积已超过125平方米。故原告请求不合理，请求法院驳回原告诉讼请求。
本院在开庭审理中，原告为证明其主张成立，向本院举出如下证据：
证据1.身份证复印件一份。证明原告的诉讼主体资格；
证据2.“买卖房屋协议书”及2004年9月22日“产权转让协议书”复印件各一份。证明原告与被告许昌龙在2004年9月22日签订了“买卖房屋协议书”，约定被告许昌龙将位于延吉市爱得花园小区11号楼1单元301号房屋以20.5万元（房屋面积125平方米）的价格出售给原告，并到延吉利龙房地产开发有限公司办理了更名手续的事实；
证据3.房屋所有权证复印件一份。证明诉争房屋实际面积为113.13平方米的事实；
证据4.“保证书”复印件一份，证明2013年8月8日被告利龙公司向延吉市房产局出具保证书，保证申报诉争房屋面积为124平方米，如申报不实与房产局无关；
证据5.2004年6月18日“产权转让协议书”复印件一份，证明被告许昌龙是在徐进秀处购买的诉争房屋。
经庭审质证，被告许昌龙对原告举出的证据1、3、4的真实性及原告的证明主张均无异议。对原告举出的证据2、5的真实性无异议，但对原告关于该证据的证明主张有异议，认为“房屋买卖协议书”实际是合同权利义务的转让，“产权转让协议书”是原告与被告利龙公司之间的协议。被告许昌龙转让房屋时亦不知道房屋面积是多少，是根据被告利龙公司的意见而确定面积是125平方米，但被告利龙公司开始并没有对房屋进行测绘确定面积，另外，转让方没有产权，转让不符合规定。
经庭审质证，被告利龙公司对原告举出的证据1、2、3、5的真实性及原告的证明主张均无异议。对原告举出的证据4的真实性有异议，认为在2013年8月8日利龙公司已无公章，故保证书加盖有利龙公司的公章不属实。
本院在开庭审理中，被告许昌龙及被告利龙公司均未向本院举证。
本院对以上原告举出的证据认证如下：二被告对原告举出的证据1、2、3、5的真实性均无异议，本院对以上证据予以采信。关于被告许昌龙对原告举出的证据2、5的质证主张是否成立，本院认为，“房屋买卖协议书”实际是合同权利义务的转让，故被告许昌龙此质证主张成立，但“产权转让协议书”确定的面积是124平方米，而被告许昌向原告转让时确定的面积是125平方米，故被告许昌龙质证主张是根据被告利龙公司的意见而确定的房屋面积是125平方米不成立，面积误差1平方米的责任应由被告许昌龙承担。关于被告利龙公司对原告举出的证据4的质证主张是否成立，本院认为，原告举出的证据4中有延吉市房产管理局档案查询专用章，而被告利龙公司亦举不出其他反驳证据，故被告利龙公司质证主张不成立，对原告举出的证据4，本院亦予以采信。
本院根据庭审采信的证据及原、被告的陈述，综合认定如下事实：
2004年6月，被告利龙公司将其开发的爱得花园11号楼1单元301号房屋以每平方米1600元的价格抵账给案外人许进秀。2004年6月18日，案外人许进秀与被告许昌龙及被告利龙公司签订“产权转让协议书”，约定案外人许进秀将以上房屋转让给被告许昌龙，并由被告利龙公司为被告许昌龙办理房屋所有权证，竣工时按实际面积多退少补，房屋面积确定为124平方米。2004年9月22日，原告与被告许昌龙签订《买卖房屋协议书》，协议书约定：被告许昌龙将以上面积为125平方米的房屋以20.5万元的价格出售给原告，原告交付房款后，双方到被告利龙公司办理产权转让手续，并由被告利龙公司负责为原告办理房屋所有权证。同日，原告与被告许昌龙及被告利龙公司又签订了“产权转让协议书”，约定被告许昌龙将以上房屋转让给原告，并由被告利龙公司为原告办理房屋所有权证，竣工时按实际面积多退少补，但房屋面积确定为124平方米。当日，原告将全部房款支付给被告许昌龙，被告许昌龙亦向原告交付了房屋。2013年9月9日，原告在延吉市房产管理局领取了以上房屋的房屋所有权证，登记的房屋面积为113.13平方米。在审理中，被告利龙公司向延吉市房产管理局申请更正登记的原告的房屋面积，但延吉市房产管理局以其测量登记的原告房屋面积无误为由未予受理。
本院认为：因被告许昌龙在出售诉争房屋时，尚未取得物权，故原告与被告许昌龙及被告利龙公司签订的“产权转让协议书”的性质为合同概括转让协议，被告许昌龙将对诉争房屋的合同权利义务转让给了原告，被告利龙公司同意向原告履行合同义务，原告与被告利龙公司形成房屋买卖合同关系。但被告利龙公司是按1600元／平方米的价款出售的房屋，在同意被告许昌龙转让合同权利时确定的房屋面积是124平方米。而被告许昌龙向原告出售房屋时确定的房屋面积是125平方米，出售房屋的价款达到1640元／平方米。故应按1600元／平方米的价款以面积124平方米计算被告利龙公司应退的超面积款，被告利龙公司应退（124平方米-113.13平方米）×1600元／平方米=17392元。而与被告利龙公司确定的面积误差及房价差应由被告许昌龙退还给原告，被告许昌龙应退1平方米×1640元／平方米＋（124平方米-113.13平方米）×40元／平方米=2068元。被告利龙公司及被告许昌龙共计应退原告19460元，故原告要求二被告退还房屋面积差价款18150元合理，本院予以支持。差额部分视为原告对其部分实体权利的放弃，应按比例减少二被告应退还的超面积款，经计算，被告利龙公司退款额减少1171元，被告许昌龙退款额减少139元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十九条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释﹥》第十四条之规定，判决如下：
一、被告延吉利龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即支付给原告崔仁淑房屋面积差价款16221元（17392元－1171元）；
二、被告许昌龙于本判决发生法律效力之日立即支付给原告崔仁淑房屋面积差价款1929元（2068元－139元）。
如被告延吉利龙房地产开发有限公司及许昌龙未按本判决书指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，按日万分之一点七五的利率计算支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费253元（原告已预交），由被告延吉利龙房地产开发有限公司负担226元，由被告许昌龙负担27元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 李 春
审判员 王树科助理审判员刘瑶
二〇一四年九月九日
书记员 许 靖 研