上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2391号
原告（反诉被告）余绍标，男，1952年10月29日出生，汉族，住浙江省。
原告（反诉被告）余昌港，男，1981年8月7日出生，汉族，住同上。
两原告共同委托代理人李玉梅，上海市汇锦律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海宏溢水电工程有限公司，住所地上海市。
法定代表人陆文龙，董事长。
委托代理人夏敏，上海儒君律师事务所律师。
委托代理人韩雨玲，上海儒君律师事务所律师。
原告余绍标、余昌港与被告上海宏溢水电工程有限公司（以下简称宏溢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理。期间，被告于2013年12月18日提出反诉。本院先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，适用普通程序于2014年4月28日公开开庭进行了审理。余绍标、余昌港的共同委托代理人李玉梅，宏溢公司的委托代理人夏敏、韩雨玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
余绍标、余昌港诉称，2010年12月16日，余绍标、余昌港与宏溢公司签订《楼宇出租合同》，约定由宏溢公司将位于闵行区，建筑面积为11，141.17平方米的房屋出租给余绍标、余昌港经营浴场。2011年8月10日，双方签订《补充合同》，约定由宏溢公司将浴场扩建的1，586平方米房屋出租给余绍标、余昌港使用。余绍标、余昌港承租上述房屋后，对浴场进行装修，并添置设备。期间多次催促宏溢公司提供房屋产权证，以便办理经营浴场的营业执照，但宏溢公司始终未能提供。因无房屋产权证办理营业执照，该浴场在试营业期间多次被工商部门责令停业。经了解，系争房屋没有产权证，属违法建筑物。对此，余绍标、余昌港认为，宏溢公司向其提供的系争房屋属违法建筑物，违反了相关法律规定，双方签订的租赁合同当属无效，故因该合同取得的财产，应当予以返还。宏溢公司系出租方，其故意隐瞒该房屋系违法建筑的事实，导致租赁合同无效，其应承担全部赔偿责任。余绍标、余昌港为此投入装修、设备及租金共计18，000，000余元（人民币，下同），却未能实现租赁合同的目的，并造成重大经济损失。经与宏溢公司多次协商未果，遂诉诸法院要求判令：（一）确认双方于2010年12月16日签订的《楼宇出租合同》及2011年8月10日签订的《补充合同》无效；（二）宏溢公司返还已付租金2，120，000元及押金600，000元；（三）宏溢公司赔偿装修、添置设备等损失暂估2，000，000元。
宏溢公司答辩并反诉称，对于第一项本诉诉请，系争房屋具有产权证，仅扩建部分没有产权证，双方先后就有证与无证部分房屋的租赁事宜分别签订过两份合同，而其中没有产权证的1，586平方米扩建部分房屋相对于有产权证的11，141.17平方米房屋也是很小的一部分，故双方间的租赁合同整体上应属有效，且双方已签订协议确认两份合同于2013年6月30日解除。对于第二项本诉诉请，即便无证部分合同被认定为无效，也应参照合同约定的租金标准计算房屋使用费，并且按照合同约定，因承租方原因无法履行合同，押金应予没收，故不同意返还已收取的租金和押金。对于第三项本诉诉请，宏溢公司出租的11，141.17平方米房屋具有产权证，至于没有产权证的1，586平方米也是根据余绍标、余昌港的要求，由宏溢公司出资，余绍标、余昌港自行设计建造，且宏溢公司已明确告知该部分扩建房屋未办理合法建造手续。同时合同也约定营业执照由余绍标、余昌港自行办理，与宏溢公司无关。事实上，是因余绍标、余昌港无力支付租金导致合同无法继续履行，宏溢公司为了支持其经营，还另行借款给余绍标、余昌港5，000，000元，后因余绍标、余昌港实在无力经营，双方才签订提前终止合同的协议。根据合同及终止协议的约定，余绍标、余昌港在返还房屋时无权向宏溢公司提出任何名目的补偿要求，故不同意赔偿装修损失。宏溢公司认为，余绍标、余昌港自2012年起就未再支付过租金，双方在提前终止协议中就结欠的租金及电费金额均予以确认。合同终止后，余绍标、余昌港承诺于2013年7月30日前搬清所有物品，但尚未支付拖欠费用。为此，宏溢公司在扣除已收款项后，遂提起反诉要求判令：（一）余绍标、余昌港支付截至2013年6月30日止的租金6，258，147.35元；（二）余绍标、余昌港支付自2013年7月1日起至同年7月30日止的房屋使用费348，241元；（三）余绍标、余昌港支付自2013年2月至同年7月的电费350，865.55元。
诉讼中，宏溢公司放弃上述第（二）项反诉诉请，暂时撤回上述第（三）项反诉诉请，但同时表示保留向余绍标、余昌港追索电费的权利；同时增加要求确认双方签订的《楼宇出租合同》及《补充合同》于2013年6月30日已经解除的反诉诉请。
针对宏溢公司的反诉，余绍标、余昌港对截至2013年6月30日止拖欠的租金金额没有异议，并且因宏溢公司在反诉中已扣除了已付款1，970，000元，余绍标、余昌港将其第（二）项本诉请求相应变更为要求宏溢公司返还押金600，000元；同时认为，其投入的装修、设备金额为18，000，000元，以其中8，000，000元抵扣欠付租金，故将第（三）项本诉请求变更为要求宏溢公司赔偿装修、添置设备等损失10，000，000元。
余绍标、余昌港为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：
1、《楼宇出租合同》、《补充协议》及《补充合同》各1份，证明系争房屋租赁双方在上述合同及协议中约定了双方的权利义务等内容；
2、租金收据1组，证明余绍标、余昌港已向宏溢公司支付了租金1，970，000元；
3、图纸1组，证明余绍标、余昌港对系争房屋投入装修之事实。
针对余绍标、余昌港提供的证据，宏溢公司发表如下质证意见：
对证据1中的《补充协议》及证据3的真实性不予认可，对其余证据的真实性均表示无异议。
宏溢公司为支持其反诉主张，向本院提供了下列证据：
1、《楼宇出租合同》及《补充合同》各1份，证明系争房屋租赁双方在上述合同中约定了双方的权利义务等内容；
2、《提前终止﹤房屋租赁合同﹥协议书》1份，证明系争房屋租赁双方对于2013年6月30日终止房屋租赁合同和房屋现状及对承租方的过错进行了约定；
3、《上海市房地产权证》1份，证明系争租赁物中的11，141.17平方米房屋具有合法的产权证；
4、电费发票、照片及证明1组，证明余绍标、余昌港需支付的电费金额；
5、余绍标的承诺书1份，证明其确认租赁合同终止，并承诺于2013年7月30日前搬清系争房屋内的所有物品；
6、《借款合同》、承诺书、借款凭证1组，证明宏溢公司借给余绍标5，000，000元借款。
针对宏溢公司提供的证据，余绍标、余昌港发表如下质证意见：
对证据1-3及证据5的真实性均表示没有异议，但认为证据2和证据5仅有余绍标一人签字，同时认为其是在听信宏溢公司法定代表人同意补偿装修费的情况下才予以签署，其签字时并未看清上面的具体内容，故认为双方未就租赁合同的解除形成合意，后因系争房屋于2013年7月30日为宏溢公司实际控制而致双方的租赁合同于该日事实上解除；对证据4，因无法与系争房屋进行对应，故不予认可；对证据6的真实性及与本案的关联性均表示不予认可。
上述证据均经庭审质证，本院对其认证如下：
对余绍标、余昌港提供的证据1-2的证据效力予以确认，对于证据3，因其未能提供相应的装修支付凭证予以佐证，故对于该组证据的证明目的不予采信。对宏溢公司提供的证据1-3及证据5的证据效力均予以确认，因双方在另一份确认的《补充合同》中承租人也仅为余绍标一人签字，余绍标、余昌港对该《补充合同》为余绍标一人签字也从未提出过任何异议，故本院对于余绍标、余昌港就上述证据2和证据5发表的质证意见不予采信；对宏溢公司提供的证据4，因其在本案中撤回了该项反诉诉请，本院对其证据效力不作认定；对宏溢公司提供的证据6，因其与本案属两个不同的法律关系，故本院对其证据效力也不予认定。
综上，本院结合双方当事人的陈述，认定如下案件事实：
宏溢公司系房屋的产权人，该产权证上载明的房屋建筑面积为11，141.17平方米。
2010年12月15日，宏溢公司（作为出租方，签约甲方）与余绍标、余昌港（作为承租方，签约乙方）签订《楼宇出租合同》1份，约定由甲方将座落在本市闵行区楼宇出租给乙方使用，出租房屋面积为11，141.17平方米，免费使用场地约4，600平方米，六楼免租金，签订合同前甲方已向乙方出示了该房屋的《房地产权证》复印件；乙方保证在租赁期限内，按国家各项规定及有关部门核准，在不取得消防、环保、卫生及工商执照和特种作业许可证，并且未报甲方备案前，乙方不得提前开业，否则由此问题造成的责任由乙方承担，且乙方承担相应违约责任；房屋租赁期限自2010年12月15日起至2030年12月14日止，2010年12月13日起至2011年6月30日为免租期，自2011年7月1日开始计算租金，但不论乙方因何种原因，实际履行合同的时间少于合同约定的全部租赁期限，则乙方仍需从约定的租赁期开始计算缴纳租金，而不享受任何免租的优惠；甲方应于2010年12月15日前将房屋移交给乙方；该房屋第一年租金单价为0.9元／平方米／天（不包含物业管理费），全年按365天计算，年租金为3，659，874.35元，租金先付后用，并按合同约定从第三年开始逐年递增3%；乙方于签约时应支付保证金合计1，000，000元，该保证金在免租期结束时按双方约定的付款方式办理名称变更，变更为履约保证金和首期租金，租赁合同签约后，因乙方原因无法履行合同的，此保证金归甲方所有，乙方不得要求退还，履约保证金为600，000元；租金按月支付，乙方应于租金到期前7日内向甲方支付下一期租金，甲方在收到租金后应向乙方开具收款凭证，逾期支付的，则每逾期一日，乙方需按逾期未付租金的3‰另行支付滞纳金，如乙方逾期支付租金超过7个工作日的，甲方有权解除合同，并由乙方承担违约责任；租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用均由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁关系终止后的15日内返还该房屋，乙方返还房屋时，将可移动物搬清，不得破坏固定装饰，不得要求任何名目补偿，对此乙方应有充分的认识，并在装修设计时考虑这一因素；甲、乙双方同意，当任何一方发生违约行为而导致本合同解除的，违约方应向守约方按第一年月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，而支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应赔偿对方损失与违约金之间的差额部分；本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力；该合同附件六中还约定，乙方自行到有关部门办理营业所需的各类证件（照），甲方配合提供相关文件资料，乙方必须待具备全部证件（照）后方可经营。
签约当日，余昌港作为承租人与宏溢公司于合同附件七中签署房屋交接确认书，确认甲方将涉案房屋移交给乙方，余昌港并于同日转账支付宏溢公司法定代表人陆文龙150，000元作为履约保证金。2010年12月23日，余昌港对移交的水、电表的读数进行了确认。
2011年6月22日，宏溢公司出具押金及租金收据各1份，确认收到余昌港支付的租赁保证金600，000元（包含余昌港于2010年12月15日已支付的150，000元）及2011年7月份租金300，000元以及8月份租金100，000元。同年8月4日，宏溢公司出具租金收据1份，确认收到余昌港支付的8月份租金200，000元。
2011年8月10日，宏溢公司（作为签约甲方）与余绍标（作为签约乙方）签订《补充合同》1份，约定甲方将座落在本市闵行区扩建楼宇出租给乙方使用，建筑面积共计1，586平方米；租赁期限自2011年12月1日起至2030年12月14日止，自2011年12月1日开始计算租金，各项水、电、煤、通讯、电梯、物业管理费等在房屋租赁合同中约定应由乙方承担的其他费用照计；该房屋第一年、第二年租金单价为1元／平方米／天（不包含物业管理费），全年按365天计算，年租金为578，890元，租金先付后用，租赁房屋的租金按建筑面积计算，第三年起逐年递增3%，后五年租金不递增，乙方按照房屋租赁合同约定的时间、地点支付租金；本补充合同未涉及事项，以原房屋租赁合同为准。
嗣后，余绍标、余昌港陆续向宏溢公司支付租金，但均迟于双方合同约定的付款期限，且自2012年起的租金基本未能支付。
2013年7月16日，宏溢公司（作为原出租方，签约甲方）与余绍标（作为原承租方，签约乙方）签订《提前终止﹤房屋租赁合同﹥协议书》1份，约定由于乙方违约无法履行房屋租赁合同，甲乙双方经协商一致，同意于2013年6月30日提前终止双方于2010年12月15日签订的房屋租赁合同；基于提前终止房屋租赁合同，乙方应付清所欠甲方的房屋租金6，258，147.35元、电费299，668.13元；乙方须于2013年7月30日之前返还房屋及其附属物品、设备、设施，乙方不得损坏甲方原有房屋结构；本终止协议生效后，甲乙双方共同对房屋和附属物品、设备、设施及水、电、煤气、电梯使用等与房屋租赁有关的情况进行验收，乙方同时结清包括上述的相关费用；本协议签订后，甲乙双方不得依据《房屋租赁合同》再主张任何权利。
同日，余绍标出具《承诺书》1份，载明：“由于本人经营不好，承租上海宏溢水电工程公司房屋二年来没有付清房租，同意终止合同，于2013年7月30日前搬清所有物品”。
2013年7月30日，宏溢公司收回涉案房屋，但因租赁双方就租金支付及装修赔偿等问题协商未果，遂成讼。
诉讼中，余绍标、余昌港与宏溢公司经结算确认，除租赁保证金600，000元外，余绍标、余昌港共计支付宏溢公司租金的金额为1，970，000元，余绍标、余昌港尚拖欠宏溢公司截至2013年6月30日止的租金为6，258，147.35元。对于涉案房屋内的装修损失，宏溢公司同意补偿余绍标、余昌港6，250，000元，并同时表示该款项在余绍标、余昌港拖欠宏溢公司的租金金额中予以抵扣，此外另行放弃对余绍标、余昌港享有的5，000，000元债权，作为对其装修损失的一并补偿。
另查明，扩建的1，586平方米房屋未办理合法建造手续。
本院认为，本案的争议焦点为：一、房屋租赁合同的效力；二、合同未能继续履行的原因与责任；三、合同解除后的后果处理问题。
关于第一个争议焦点，宏溢公司与余绍标、余昌港于2010年12月15日签订《楼宇出租合同》时，作为租赁标的物的房屋是具有合法的产权证的，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，当属合法有效，双方当事人均应严格恪守。对于双方于2011年8月10日签订的《补充合同》，因其租赁标的物系未办理合法建造手续的扩建房屋，属违法建筑物，故该《补充合同》应为无效，但该《补充合同》的无效并不影响整个《楼宇出租合同》的效力，故对于余绍标、余昌港要求确认该两份合同均为无效的本诉诉请，本院不予支持，本院仅确认《补充合同》为无效。
关于第二个争议焦点，余绍标、余昌港认为合同未能继续履行的原因在于宏溢公司未能提供涉案房屋产权证，导致其无法办出浴场营业执照，宏溢公司则认为系余绍标、余昌港长期拖欠租金导致双方合同解除。对此，本院认为，首先，双方在订立《楼宇出租合同》时，宏溢公司能够提供涉案房屋的产权证。第二，关于营业执照的办理，《楼宇出租合同》中明确约定，余绍标、余昌港应自行办理营业所需的各类证照，宏溢公司仅是配合提供相关文件资料，余绍标、余昌港须待具备全部证照后方可经营，如其提前开业，则自行承担由此造成的损失。第三，本案中余绍标、余昌港亦未能提供证据证明系因产证问题导致其无法办出营业执照。故对于余绍标、余昌港的上述主张，本院难以采信。纵观本案合同的实际履行情况，余绍标、余昌港拖欠的6，258，147.35元租金已达到近18个月租金金额之巨，明显违反了《楼宇出租合同》的约定，宏溢公司有权解除该合同。并且，余绍标也于《提前终止﹤房屋租赁合同﹥协议书》及《承诺书》中确认了拖欠租金和违反合同约定的事实。余绍标、余昌港在诉讼中以仅有余绍标一人签字，且其未看清内容为由否认上述两份证据的证明效力，对此本院认为，余绍标、余昌港系父子这一特殊关系，且两人在本案租赁合同的实际履行过程中，分别以其中一人作为两人委托代理人的身份签署过包括《补充合同》在内的多份合同文件，宏溢公司据此有理由相信余绍标在《提前终止﹤房屋租赁合同﹥协议书》和《承诺书》中的签字构成对其父子两人的代理。租赁双方在《提前终止﹤房屋租赁合同﹥协议书》中共同确认《楼宇出租合同》于2013年6月30日提前解除，故对于宏溢公司要求确认《楼宇出租合同》于该日解除的反诉诉请，本院予以支持。因《补充合同》自始无效，故对于宏溢公司确认其也于同日解除的反诉诉请，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，《楼宇出租合同》解除后，余绍标、余昌港理应按照合同约定支付拖欠租金，即支付截止至2013年6月30日止承租11，141.17平方米房屋期间的拖欠租金。并且《补充合同》虽为无效，但宏溢公司要求参照合同约定的租金标准计算扩建部分房屋使用费的反诉请求，于法有据，本院予以支持，即余绍标、余昌港亦应支付截止至2013年6月30日止承租1，586平方米扩建房屋期间拖欠的使用费，故宏溢公司反诉请求中截至2013年6月30日的费用性质分别应为租金和房屋使用费。至于欠费金额，双方已在诉讼中予以明确，本院予以支持。关于租赁保证金，《楼宇出租合同》中约定因余绍标、余昌港的原因无法履行合同的，保证金归宏溢公司所有，并且在余绍标、余昌港存在根本违约的情况下，宏溢公司并未对余绍标、余昌港提出其他违约赔偿的请求，故对于余绍标、余昌港要求返还保证金的本诉请求，本院不予支持。
关于余绍标、余昌港要求赔偿装修及设备损失的本诉请求，本院认为，双方就租赁的主体建筑11，141.17平方米房屋签订的《楼宇出租合同》合法有效，在该合同的履行过程中，余绍标、余昌港因长期拖欠租金不付已构成根本违约，对于该部分房屋内的装修损失，宏溢公司不应承担赔偿责任。而本案中导致《补充合同》无效的扩建部分的面积仅为1，586平方米，关于该部分房屋的扩建，余绍标、余昌港认为系原有房屋面积不够经营，而由宏溢公司提议扩建，宏溢公司则认为系经余绍标、余昌港要求后自行设计建造，宏溢公司仅负责出资。对此本院认为，余绍标、余昌港在签订《楼宇出租合同》后近一年时间才针对扩建部分签订了《补充合同》，故从常理判断应是系余绍标、余昌港因自身经营需要而要求宏溢公司进行扩建，但即便如此，宏溢公司作为提供租赁标的物的出租方，对于该部分违法建筑物的建造亦负有不可推卸的责任，故双方就《补充合同》的无效均存在过错，因此因该无效合同造成的该部分房屋内的装修损失，宏溢公司应按照其过错分担相应的责任。余绍标、余昌港提出其投入的装修及设备金额为18，000，000元，在扣除8，000，000元欠付费用外，提出要求宏溢公司赔偿其装修损失10，000，000元之诉请，却未能向本院提供相应的支付凭证予以佐证。考虑到宏溢公司于诉讼中自愿表示同意补偿余绍标、余昌港6，250，000元，并提出同时放弃对余绍标、余昌港的5，000，000元债权的追索（关于该5，000，000元债权问题，余绍标、余昌港对此是予以否认的，且该债权即便成立，也与本案属不同的法律关系，故本院在本案中不作处理），且鉴于本案中有效合同的租赁面积远远大于无效合同的租赁面积，本院在综合考察双方合同的实际履行情况及各自存在的过错后，认为即便不考虑宏溢公司放弃追索的5，000，000元债权，其同意补偿给余绍标、余昌港的6，250，000元也足以能够弥补合同履行过程中因宏溢公司的过错对余绍标、余昌港造成的经济损失。从减少当事人的诉讼成本角度考虑，本院在本案中不再委托有关单位对涉案房屋的装修进行评估。对宏溢公司自愿表示同意以抵扣租金及使用费的形式补偿余绍标、余昌港6，250，000元装修损失的请求，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认余绍标、余昌港与上海宏溢水电工程有限公司就上海市闵行区房屋签订的《楼宇出租合同》于2013年6月30日已经解除；
二、余绍标、余昌港与上海宏溢水电工程有限公司就上海市闵行区房屋签订的《补充合同》无效；
三、余绍标、余昌港支付上海宏溢水电工程有限公司至2013年6月30日止欠付的租金及房屋使用费合计6，258，147.35元；
四、准许上海宏溢水电工程有限公司自愿补偿余绍标、余昌港装修损失费6，250，000元（该款项在余绍标、余昌港向上海宏溢水电工程有限公司支付的上述第三项费用中予以抵扣）；
上述第三、四条款的履行期限均为本判决生效之日起的三十日内；
五、驳回余绍标、余昌港的其余诉讼请求；
六、驳回上海宏溢水电工程有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费85，400元，反诉案件受理费27，803.52元（已减半收取），合计113，203.52元，由余绍标、余昌港负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
代理审判员 袁白薇
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 林 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。