广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0312民初525号原告：赵xx，男，汉族，1981年9月15日生，住广西桂林市秀峰区。委托诉讼代理人：李xx，广西xx律师事务所律师。被告：桂林市xx房地产开发有限公司，住所地：桂林市翠竹路23号翡翠山庄25栋，统一社会信用代码91450300768903709G。法定代表人：李xx，董事长。委托诉讼代理人：孟xx，桂林市xx房地产开发有限公司法律顾问。原告赵xx与被告桂林市xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告赵xx的委托代理人李xx、被告xx公司的委托代理人孟xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵xx向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告延迟交房违约金38585元（以已交房款406158元为基数，按银行贷款年利率4.75‰从2015年1月1日起计算至2016年12月31日止）；2、请求判令被告退还原告燃气管道安装费3000元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年8月27日签订商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买临桂县临政路54号“xx·君临华庭”2栋3单元401号房。被告应于2014年10月31日将符合约定的商品房交付给原告，逾期交付的，出卖人按每日3元向原告支付违约金，原告认为双方约定的违约金过低，应当按照银行同期贷款利率计算违约金。现政策已取消对燃气初装费的收取，被告向原告收取的燃气初装费应予以退还。被告至今仍未将符合合同约定和法律法规规定的商品房交付给原告，原告特向人民法院提起诉讼，望人民法院依法审理，判如所请。被告xx公司辩称：1、被告所开发的君临华庭已于2015年6月26日通过五方验收符合合同约定交付条件，合同约定的交房时间为2014年10月31日，延误至2015年6月26日交房是因为出现合同约定的不可抗辩的因素出现造成的，在符合交付条件时，被告通过电话形式通知原告办理交房手续，但原告以临桂区住建局的复函为由不予办理，因此造成的损失由原告自行承担，被告希望原告尽快办理交房入住手续；2、该合同约定的违约金是原、被告双方的真实意思表示，符合合同法规定的公平公正原则，双方应该按合同履行，不存在违约金过低的问题。对于燃气初装费返还问题，根据桂价格函（2015)460号的规定：自治区取消燃气安装费要求从2015年9月1日起执行，但桂林市实际执行停止收取燃气安装费的时间为2016年11月1日，且文件规定在文件实施前，现有住房用户和住房建设单位签了合同的，燃气安装相关费用按合同条款执行，本案原、被告双方的合同中约定需缴纳3000元的初装费，应按本合同执行。综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对原、被告提交的证据的真实性予以认定，作为查明案件事实的参考依据。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月27日，被告xx公司（为出卖人，合同甲方）与原告赵xx（为买受人，合同乙方）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定由被告将其开发的预售许可证号为临房预售字2013-003号、位于桂林市临桂区临政路54号的“xx·君临华庭”第2幢3单元4层1号房出卖给原告，该商品房的用途为住宅，建筑面积共110.73平方米，其中套内建筑面积95.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.2平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4251.63元，总价款为406158元。该合同第八条及合同附件五第二条约定了交付期限，出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家规定，将商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并对出卖人可据实予以延期交房的特殊原因做出约定。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实付之日止，出卖人按每日3元向买受人支付逾期交房违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并向买受人支付违约金1000元。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日3元向买受人支付逾期交房违约金。合同第十一条对房屋交接做出了约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按附件五合同补充协议第二条处理。合同附件五第二条第三款规定：交房通知采用书面通知或电话通知或报纸公告，在乙方主张未及时收到交房通知的情况下，甲方通知自登报之日即视为送达。乙方应按照交房通知的明示的时间、地点和携带的资料，前往办理交房手续：1．甲方通知明示的办理房屋交接手续的起始时间，可以比合同第八条第一款约定的交付期限提前；如需比合同约定交付期限延期的，则在约定交付期限前15天内，甲方在其售楼部显著位置粘贴延期交付告知事项，乙方同意到时甲方不需为此再作其他方式的告知，而由乙方自行到售楼部了解；2.乙方应在甲方交房公告中明示的办理交房手续时间内，及时与甲方办理交接手续，超过通知办理交房手续时间的最后期限，乙方未办理手续的，属于“由于乙方原因，未能按期交付的”情形，视为乙方对该房产及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，则办理交房手续期限截止即为房屋交接日，视为己验收合格，甲方己交付房屋给乙方，自此该商品房毁损、灭失风险责任及相关权利义务和物业管理费（含公摊水电费等）等均由乙方承担，并开始计算房屋的保修期，自上述房屋交接日起3天内，乙方仍未能办理交房手续的，则视为乙方拒绝收房，甲方有权按照合同第七条第1项第（2)款进行处理：有权即时解除合同另行出卖该合同房屋，经甲方同意乙方继续履行合同的，甲方有权逾期交房，自通知办理交房手续时间的最后期限之日起到实际交付之止，乙方按日向出卖人支付房价款总额6%的代管费，同时承担该段时间的物业管理费；3.属于“由于乙方原因，未能按期交付的”情形（均按上述约定处理）还包括：（1）乙方所留地址错误、不祥或地址变更未通知甲方，导致交房通知无法送达乙方的。（2)乙方在办理房屋交付时，未按照甲方交房公告中明示的携带资料（含未带齐或未带）前往办理交房手续，甲方可以拒交房屋。（3)乙方拒不验收房屋或者验收房屋后非因正当原因拒绝办理房屋交接手续的。（4)因乙方未能按照合同约定付清总价款或其他费用的。（5)其他非甲方原因导致乙方不按期办理交接手续的。发生上述情况，甲方不承担逾期交房责任，未按时收房造成的后果由乙方承担；4.在乙方所购商品房按照设计的建筑图纸完成建筑工程并在交付房屋时具备了本合同第八条约定条件后，该商品房质量即已合格，乙方应无条件收楼并办理交接手续，但乙方有权对房屋质量进行检查，如交房时乙方认为存在质量瑕疵（如存在裂缝、渗漏、门窗损坏等或对装饰和设备有异议或遇该商品房确有未妥善之处或存在工程保修范围内的质量问题等），乙方有权要求修补，由甲方承担保修责任，甲方确认后属实的，应在合理工期内按实情及时进行修补、保修或给予合理解决，但根据合同法相关规定，除非出现房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，乙方不得因此拒绝办理房屋交接手续，否则，由此而引起逾期交房的法律责任由乙方承担，甲方不承担逾期交付的责任。合同附件五第四条约定买受人除支付房价外，尚须支付燃气管道安装费：高层建筑每户3200元，小高层建筑每户3000元，签订合同时交纳，合同一经签订，则视为乙方已经同意委托甲方全权代为安装，乙方同意按照有关部门和甲方的要求提供齐有关资料，否则逾期交付责任由买受人承担。合同签订后，被告按约向原告支付了购房款406158元，燃气管道安装费3000元以及其他相关费用。此后被告未能在合同约定的2014年11月30日交付商品房，通过电话短信方式通知原告于2016年5月30日交房。2015年6月26日，施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位签署“君临华庭”1#、2#楼及地下室《建设工程质量竣工验收意见书》和6、8#-11#楼《建设工程质量竣工验收意见书》，两份意见书验收结论为合格、资料基本齐全。2015年6月27日，原告通过在桂林晚报刊登《交房通知》的方式，通知“xx·君临华庭”小区业主于2015年6月30日办理“xx·君临华庭”1#、2#楼及地下室、6、8#-13#房屋交接手续，但原告拒绝接房，并就房屋验收问题向临桂区住房和城乡建设局投诉，2015年7月16日，临桂区住房和城乡建设局复函“该项目未向县建筑工程质量监督站报请组织五方房屋竣工验收。”本院认为，本案的争议焦点为：一、本案所涉商品房是否符合交付使用条件；二、延迟交房违约金是否应当进行调整；三、燃气管道安装费是否应当退还原告。关于焦点一。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条规定：“住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善房屋交付使用。”第八条第一款第（四）项规定：“城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。”第十条规定：“分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用”。根据上述法律、法规、规章的规定，住宅小区商品房的交付使用的条件是房地产开发项目经项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，在城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告（分期建设的住宅小区，分期验收）审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。这是住宅小区商品房交付使用的最基本条件，被告xx公司与原告赵xx在《商品房买卖合同》中第八条约定商品房交付的条件为“该商品房经建设工程竣工验收合格”，该约定违反上述法律、法规“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的强制性规定，损害买房消费者方的合法权益，约定无效。原、被告签订的《商品房买卖合同》为格式合同，被告作为格式合同的提供者，应对合同中商品房交付使用条件为“该商品房经建设工程竣工验收合格”条款约定无效承担法律后果，其仍有义务按照合同约定的交付时间，在“xx·君临华庭”项目经验收合格后，将符合交付使用条件的商品房交付原告。被告提供的其于2015年6月25日与施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位签署的“君临华庭”1#、2#楼及地下室《建设工程质量竣工验收意见书》和6、8#-11#楼《建设工程质量竣工验收意见书》，仅是其组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位对住宅楼工程的验收，不是房地产开发主管部门组织下对开发项目（住宅小区）的综合验收或者分期开发验收，而临桂区住房和城乡建设局2015年7月16日的复函，也证实“xx·君临华庭”在2015年7月16日前未经房地产开发主管部门组织验收。被告在本案庭审结束时，仍未能提供其开发的“xx·君临华庭”住宅小区经验收合格，小区商品房符合交付使用条件的相关证据，原告亦未接收占有使用合同约定的商品房，应视为被告在本案开庭前仍未向原告交付合同约定的商品房。关于焦点二。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》中有关商品房交付使用条件为“该商品房经建设工程竣工验收合格”的约定无效，但并不导致《商品房买卖合同》整体无效，合同中其他不违反法律、法规强制性规定的条款仍具有法律效力，原、被告应依约履行。原告依约向被告给付了商品房价款及其他相关费用，履行了合同中约定的原告方的主要义务，被告不能按约在2014年11月30日向原告交付符合交付使用条件的商品房，且不能举证证明存在合同约定的延期交房免责的特殊原因，构成逾期交房违约，依法应当承担违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中对被告逾期交房应当承担的违约金责任为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日3元向买受人支付逾期交房违约金。”该条款中“每日3元”的逾期交房违约金约定明显过低，不足以弥补原告因逾期交房所造成的损失，原告请求调整违约金为按同期同类银行贷款年利率4.75‰从2015年1月1日起计算至2016年12月31日止计38585元，理由充分，本院予以支持。关于焦点三。《广西壮族自治区物价局关于长输管线桂林市城区管道天燃气销售价格问题的批复》【桂价格函（2015）460号】第四条规定：“（一）‘已建成但未安装天然气管道及附属设施，或已建成并安装天然气管道及附属设施但未开通管道天然气的现有住房用户’，是指以本文执行时间为界点，在此之前签订购房合同的，为现有住房用户；未签订购房合同的则不属于现有住房用户；（二）从本文执行时间起，购房用户与住房建设单位签订商品房购房合同（除保障性住房外）的，住房建设单位及桂林新奥燃气有限公司均不能向购房用户另行收取容量气价和小区工程安装费，容量气价和小区工程安装费计入开发建设成本，由桂林新奥燃气有限公司向住房建设单位收取；（三）在本文执行时间前，现有住房用户已与住房建设单位签订购房合同的，管道燃气相关费用按合同规定有关条款执行。”第五条规定：“上述规定从2015年9月1日起执行。”原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2013年8月27日，在《广西壮族自治区物价局关于长输管线桂林市城区管道天然气销售价格问题的批复》【桂价格函（2015）460号】实施执行之前，管道燃气相关费用应按合同规定有关条款执行，原告要求被告退还原告燃气管道安装费3000元，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、第六十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，参照《广西壮族自治区物价局关于长输管线桂林市城区管道天然气销售价格问题的批复》【桂价格函（2015）460号】第四条之规定，判决如下：一、被告桂林市xx房地产开发有限公司支付逾期交房违约金38585元给原告赵xx。二、驳回原告赵xx要求被告桂林市xx房地产开发有限公司退还燃气管道安装费3000元的诉讼请求。案件受理费840元（原告已预交），由原告赵xx负担50元，被告桂林市xx房地产开发有限公司负担790元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费840元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员  李定健人民陪审员  李 玲人民陪审员  董丽冰二〇一七年六月七日书 记 员  唐 琴