江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中商终字第0016号
上诉人（原审原告）胡忠彬。
委托代理人蔡鹤飞，江苏山水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通盛唐置业有限公司，住所地南通市港闸区通宁大道99号。
诉讼代表人南通盛唐置业有限公司重整管理人。
负责人朱玉强，重整管理人组长。
委托代理人顾展新、黄慧，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
上诉人胡忠彬因与被上诉人南通盛唐置业有限公司（以下简称盛唐公司）确认合同效力纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2014）港商初字第0106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡忠彬一审诉称，2012年4月16日，其与盛唐公司签订合同编号分别为ST0010f304、ST006f305商品房买卖合同两份。合同签订后，其按约向盛唐公司交付了首付款，办理了银行抵押贷款及抵押权预告登记等手续。其至今按期偿还银行贷款。目前，盛唐公司因巨额债务不能偿还导致破产重整。现要求法院判决确认前述两套房屋买卖合同合法有效。
盛唐公司一审辩称，其与胡忠彬之间并不存在商品房买卖合同关系，胡忠彬诉称的购房首付款实为盛唐公司向陈碧松借款的组成部分。2012年4月16日、17日，其与胡忠彬签订了合同编号分别为ST0010f304、ST006f305、ST0010f107、ST0010f110、ST002c1222、ST002c1517～1522共计十一份商品房买卖合同，对首付款金额及按揭贷款金额均作了明确约定。同年4月19日，双方针对前述十一份房屋买卖合同签订回购协议，约定了其回购前述十一套房屋的价格、期限及条件等。其曾于2012年12月、2013年4月向胡忠彬归还过广发银行股份有限公司南通分行（以下简称广发银行）的贷款，双方之间并无买卖案涉房屋的真实意思表示，所签房屋买卖合同应属无效。回购协议中约定的如其付清回购款则撤销房屋买卖的网签手续、如其未能按期支付回购款则将前述十一套房屋的所有权交予胡忠彬内容，实为借款的担保方式。该担保方式约定属于流质契约条款，违反了我国担保法和物权法的规定，应属无效。胡忠彬基于该无效协议条款而与其签订的案涉房屋买卖合同亦属无效。故要求驳�胡忠彬主张法院判决确认案涉两套房屋买卖合同合法有效的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年4月16日，胡忠彬与盛唐公司分别签订合同编号为ST0010f304、ST006f305、ST0010f107、ST0010f110商品房买卖合同四份，约定盛唐公司将通宁天地10幢107室、110室、304室及6幢305室房屋出售给胡忠彬等。同年4月17日，双方再次分别签订编号为ST002c1222、ST002c1517～1522商品房买卖合同七份，约定盛唐公司将通宁天地2幢1222室、1517～1522室房屋出售给胡忠彬等。
2012年4月19日，双方签订协议书，约定盛唐公司应于2013年4月20日之前回购前述十一份房屋买卖合同项下的房屋；回购价格为4094800元，胡忠彬无条件予以配合；如盛唐公司未能在规定时间内回购，则构成对胡忠彬违约，要向胡忠彬支付按回购价款的30%计算的违约金1228440元，胡忠彬同时有权拒绝盛唐公司的回购请求等。该协议书项下“�买盛唐置业房产明细表”显示前述十一套房屋的合计房款为10237000元，由首付款6142200元、贷款4094800元两部分组成。
上述房屋买卖合同及回购协议签订后，胡忠彬于2012年4月19日向盛唐公司支付10幢304室、2幢1518～1520室房屋买卖合同项下购房款1962000元及6幢305室、2幢1521～1522室房屋买卖合同项下购房款1855200元。2012年9月1日，胡忠彬、李桂霞（胡忠彬之妻子）作为借款人及抵押人，盛唐公司作为保证人，广发银行作为贷款人共同签署个人购房贷款合同及个人贷款还款协议各一份并办理公证，约定胡忠彬、李桂霞以ST0010f304、ST006f305两份房屋买卖合同项下房屋提供抵押担保、盛唐公司提供保证担保而向广发银行借款1624000元；每月归还等额本息为19028.05元；借期自2012年9月11日起至2022年9月11日止等。
2012年12月12日、2013年4月10日，盛唐公司通过其关联公司上海越逸贸易有限公�两次向胡忠彬的广发银行账户转账付款均为19028.05元。
另查，2013年9月6日，原审法院裁定盛唐公司破产重整，并指定盛唐公司清算组为盛唐公司重整管理人。同年10月31日，胡忠彬就合同编号为ST0010f304、ST006f305、ST0010f107、ST0010f110、ST002c1222、ST002c1517～1522共计十一份商品房买卖合同项下的权利分别向盛唐公司重整管理人申报债权，要求继续履行房屋买卖合同。盛唐公司重整管理人以胡忠彬申报的前述房屋买卖合同项下债权不实为由未予确认。
原审法院认为，胡忠彬先后与盛唐公司签订了十一份房屋买卖合同。但这些房屋买卖合同的最终履行结果并不受制于房屋买卖合同表面所呈现的意思表示，而是受制于双方于2012年4月19日所签协议的约定。虽然胡忠彬在本案审理过程中，仅要求确认十一份房屋买卖合同中的ST0010f304、ST006f305两份合同的法律效力，但是仅就该两份�屋买卖合同效力的审查亦要通盘考量与本案相关的全部事实。
本案争议的焦点在于，胡忠彬在其与盛唐公司之间存在案涉房屋回购约定的情况下，双方之间所签订的案涉T0010f304、ST006f305两份房屋买卖合同的性质和效力如何认定？
首先，上述两份房屋买卖合同能否独立于双方于2012年4月19日所签协议而存在是认定其合同效力的关键。
2012年4月16日、4月17日，胡忠彬与盛唐公司就通宁天地10幢107室、110室、304室，6幢305室，2幢1222室、1517～1522室共计十一套房屋分别签订包括T0010f304、ST006f305合同在内的共计十一份房屋买卖合同；且双方就前述十一套房屋于同年4月19日另行签订了载有回购意思表示的协议书一份。胡忠彬认为，除了T0010f304、ST006f305两份房屋买卖合同在协议之后双方确认系真实的房屋买卖外，其余九份房屋买卖合同都转为了案外人陈碧松的借款，并提供银行取款回单、售房发票、预告登记证书、实际贷款及还款等方面的证据欲以证明。
如单独就胡忠彬诉称的该两套房屋买卖过程进行分析，胡忠彬与盛唐公司之间具有买卖该两套房屋的表象特征。然而，盛唐公司提供的“2012年12月12日、2013年4月10日，盛唐公司通过其关联公司上海越逸贸易有限公司两次向胡忠彬的广发银行账户转账付款均为19028.05元”的事实，又说明双方于2012年4月19日所签协议仍在履行当中，即胡忠彬诉称的两套房屋买卖合同项下的权利义务履行仍属于双方于2012年4月19日所签订协议的组成部分。故在胡忠彬未能举证证明双方确实对其诉称的两套房屋另行约定为真实的买卖，且与前述两套房屋具有直接关联的2012年4月19日协议履行尚未结算的情况下，无法单独认定胡忠彬诉称的两套房屋买卖合同的法律效力。
其次，2012年4月19日协议的约定直接决定胡忠彬诉称的两套房屋买卖合同的性质仍然是“以房抵债”。
根据2012年4月19日协议的约定，盛唐公司应于2013年4月20日之前以409.48万元价格回购包括胡忠彬诉称的通宁天地10幢304室、6幢305室在内共计十一套房屋；如盛唐公司逾期回购应向胡忠彬支付违约金122.844万元，同时胡忠彬有权拒绝盛唐公司的回购请求；如遇特殊情况，盛唐公司需要延长回购期限必须提前一个月征得胡忠彬同意并重新签订协议方可延长。结合2012年4月19日协议附件购买盛唐置业房产明细表中载明的数据分析，前述十一套房屋的总价款为1023.7万元，由购房首付款614.22万元和向银行贷款409.48万元两部分组成。显然盛唐公司向胡忠彬回购该十一套房屋的价款就是双方约定的拟应由胡忠彬向银行贷款的金额。因此，双方在订立前述十一套房屋买卖合同时的真实意思表示就是为了履行之后所签订带有回购意思表示的2012年4月19日协议，并无真实的房屋买卖合意。
即使按2012年4月19日协议约定履行，胡忠彬因盛唐公司逾期不能归还约定的409.48万元“回购款”，胡忠彬按约取得了协议项下十一套房屋的所有权，亦是双方“以房抵债”的合意，而并非双方房屋买卖的合意。目前，在胡忠彬不能证明双方就其诉称的两套房屋另行约定为单独的买卖的情况下，胡忠彬只能主张要求确认2012年4月19日协议的法律效力，而不能单独就该协议项下所涉两套房屋买卖合同的效力要求法院确认。况且，在2012年4月19日协议约定框架下，只能认定双方存在“以房抵债”的合意而未有房屋买卖的合意。
再者，“以房抵债”协议形成于盛唐公司债务履行届满前，因违反法律规定而无效。
胡忠彬与盛唐公司在2012年4月19日协议中所作的“如盛唐公司逾期回购应向胡忠彬支付违约金122.844万元，同时胡忠彬有�拒绝盛唐公司的回购请求”约定，说明双方就盛唐公司所负409.48万元给付债务在2013年4月20日清偿期届满之前就达成了以房抵债的合意。该约定具有担保胡忠彬已付钱款最终得以返还的目的。如该约定得以继续履行，则违反了我国物权法关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的强制性规定。且根据我国合同法关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该约定依法应认定为无效。原告胡忠彬诉称的T0010f304、ST006f305两份房屋买卖合同作为该约定项下的从合同，根据我国担保法“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”的规定亦应认定为无效。
综上所述，对胡忠彬主张T0010f304、ST006f305两份房屋买卖合同合法有效的请求，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第五条之规定，作出如下判决：驳回胡忠彬的诉讼请求。案件受理费80元，由胡忠彬负担。
上诉人胡忠彬不服一审法院判决，向本院提起上诉称：被上诉人盛唐公司在一审法院听证中已确认涉案两份商品房买卖为真实的购房合同。上诉人提交的购房款现金缴纳凭证、购房发票、预告登记证书、实际贷款及还款等凭据也足以证明房屋买卖合同关系的存在。一审法院仅凭回购协议即推定意思表示，显属错误，该协议并非上诉人胡忠彬真实意思表示，也未实际履行，一审法院对该协议如何影响购房合同的效力未作出合理合法的说明。请求撤销原审判决，改判支持上诉人胡忠彬的诉讼请求。
上诉人胡忠彬未向本院提交新的证据。
被上诉人盛唐公司答辩称：1、上诉人称被上诉人确认购房协议效力依据的是支肃在听证笔录中的一句话，但经查支肃与盛唐公司未签订过劳动合同或聘用合同，也并非盛唐公司管理人员，其在该笔录中的陈述缺乏真实性及合法性。盛唐公司原管理层向管理人移交涉案协议书等原始材料时，已告知管理人凡与盛唐公司签署过上述协议书及附件《购买盛唐置业房产明细表》的人员均非真实的购房业主，而与盛唐公司存在债权债务关系。2、双方签订涉案两份房屋买卖合同的真实意思表示是为了履行协议书并担保协议书项下的债权得以实现，相关事实足以证明2012年4月19日的协议书已生效并已实际履行。协议书因违反禁止流质契约条款的规定而应属无效，而购房合同实际系为担保流质契约条款的实现而订立，亦应属无效。3、被上诉人通过其关联公司向上诉人转账支付银行的部分按揭贷款，该事实亦能反映双方购房合同意思表示不真实。请求判决驳回上诉，维持原判。
被上诉人盛唐公司向本院提交了以下证据：
1、南通美标工具有限公司、南通美标钢绳有限公司工商登记信息，以证明胡忠彬与陈碧松分别为上述两公司的法定代表人，两公司经营地址相同，经营范围基本一致；胡忠彬与陈碧松之妻胡静系姐弟关系。
2、《借款债权人徐斌、陈碧松借款事实确认表》，以证明胡忠彬打入盛唐公司的购房款已计入徐斌、陈碧松向盛唐公司的出借款项之中。
3、胡忠彬、李桂霞、胡静、徐斌、陆妤婕分别于2012年4月19日与盛唐公司签订的协议书及所附的购房明细表，以证明不管有无银行贷款，所谓购房协议的实质均相同，所涉款项均为徐斌、陈碧松向盛唐公司出借的款项。
4、（2013）港商破字第0002-4号民事裁定书一份，以证明徐斌申报的债权已为港闸法院所确认。
5、业主周轶的商品房订购单及业主张珂峰、曹青来的商品房买卖合同，以证明胡忠彬与盛唐公司签订的购房合同价格偏高，目的在于多从银行获得按揭贷款。
上诉人胡忠彬对上述证据发表质证意见如下：
对工商登记信息、港闸法院裁定书及由胡忠彬签字的协议书的真实性予以确认，但工商登记信息与本案无关；对其余证据的真实性不予确认，其中《借款债权人徐斌、陈碧松借款事实确认表》系盛唐公司单方制作，陈碧松及胡忠彬、胡静均未签字确认；房屋售价存在差别，并不能仅凭上述案外人的购房协议即认定涉案房屋销售价格偏高。
本院认证如下：对工商登记信息、港闸法院裁定书及由胡忠彬签字的协议书的真实性予以确认；《借款债权人徐斌、陈碧松借款事实确认表》中无陈碧松或胡忠彬、胡静等人的签名，故其所载内容的真实性需综合其他证据进行判断；案外人的售房合同与本案缺乏关联性，不作为认定本案事实的依据。
本院经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院补充查明以下事实：2013年11月14日，港闸区人民法院就盛唐公司破产重整案中徐斌、陈碧松债权申报事宜进行审核，债权人徐斌、陈碧松的委托代理人徐健，债务人工作人员蔡川、支肃、李俊及管理人代理人顾展新、黄慧参加了听证。徐健主张，2012年4月19日徐斌、陈碧松共向盛唐公司出借款项533万元；顾展新称，根据盛唐公司账上反应的数字，4月19日进账23417900元，还款18189800元，实收5228100元。支肃称管理人讲的实际到账金额是正确的；徐斌、陈碧松予以否认。陈碧松主张，真实的房屋买卖实际是五套，胡静的10-109、9-304、10-305，胡忠�的10-304、6-305，其他所有的房屋都是作为借款抵押的；支肃称：“五套房屋买卖没有异议。其他房屋不是全部作为抵押的，500多万原来打算作为全面的债转买，后来因为双方价格没有谈拢，就不做了，这个500多万就转为新的借款。”
另查明，案外人施健与盛唐公司签订商品房买卖合同及回购协议，案外人梅德红、葛坤忠、吴龙生、徐益如等与盛唐公司签订商品房买卖合同、借款协议、回购协议，曾向一审法院诉请确认与盛唐公司所签订的商品房买卖合同有效，一审法院判决驳回其诉讼请求。施健等上诉至本院，本院分别作出（2014）通中商终字第0295、0259、0262、0260、0263号民事判决书等，判定双方当事人签订房屋买卖合同的本意并非进行房屋买卖，而是希望通过“以房抵债”的担保方式实现施健等对盛唐公司所享有的借款债权，施健等交付给盛唐公司的购房款实质是其出借给盛唐公司的借款，应认定施健与盛唐公司之间实为民间借贷法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同无效。
综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：1、2012年4月19日协议书的性质应如何认定；2、涉案两份商品房买卖合同是否合法有效。
本院认为：
首先，上诉人胡忠彬要求确认案涉两份合同的效力，应当考量盛唐公司与各个自然人签订商品房买卖合同的背景及相关情况。盛唐公司在2011年、2012年期间分别与施健、梅德红、葛坤忠、吴龙生、徐益如等人签订商品房买卖合同、借款协议、回购协议等，向多个自然人借款，约定以在建商品房为抵押。因商品房尚未建设完毕、无法取得房屋所有权证，不能立即交割过户或办理抵押手续，双方约定盛唐公司开具购房款发票，并另行签订了商品房买卖合同。后盛唐公司未能偿还全部借款，施健、�德红、葛坤忠、吴龙生、徐益如等人向法院起诉要求确认商品房买卖合同有效。本院终审认定盛唐公司与施健等人存在真实的借贷关系，双方订立商品房买卖合同的目的是为了担保借款债权的实现，并非存在真实的商品房买卖关系，遂驳回施健等人的诉请。本案中，胡忠彬于2012年4月16日、4月17日分别与盛唐公司签订商品房买卖合同共计十一份，均是先行签订商品房买卖合同，后签订回购协议，约定盛唐公司对前述十一份房屋买卖合同项下的房屋享有回购权。胡忠彬确认，除案涉两份合同之外的其他九份商品房买卖合同都转为了案外人陈碧松的借款，故案涉两份商品房买卖合同的效力须结合上述背景及情况来综合判断。
其次，确定合同的法律性质要看双方当事人真实的意思表示、订立合同最终期望达到的目的，并且在订立合同当时就应当确定。胡忠彬与盛唐公司签订十一份商品房买卖合同后，又于三日内签订回购协议，约定盛唐公司“必须”在2013年4月20日前回购该房产，价格为4094800元；同时约定，如盛唐公司在规定时间内未能回购出售给胡忠彬的财产，属盛唐公司违约，须支付回购价格30%的违约金给胡忠彬，同时胡忠彬有权拒绝盛唐公司的回购请求。从该约定看，双方当事人签订案涉房屋买卖合同的本意与一般房屋买卖不同，其首要目的并非实现房产所有权的转移。盛唐公司有以约定价格回购房产的义务；在其无法按约回购的情况下，胡忠彬可向盛唐公司主张违约金，亦可拒绝其回购请求。可见，双方签订协议书的真实意思表示在于希望通过“以房抵债”的担保方式实现胡忠彬对盛唐公司所享有的借款债权的实现。
同时，胡忠彬对于该十一份商品房买卖合同中除案涉两份合同之外的其他九份合同均确认系案外人陈碧松出借给盛唐公司的款项，性质为借款关系。案涉两份商品房买卖合同项下的首付款与其余九份合同一同汇入盛唐公司账户，盛唐公司当日亦有部分资金笼统归还，胡忠彬并不能举证证明案涉两份商品房买卖合同的性质与其他商品房买卖合同不同。同时，盛唐公司曾两次通过其关联公司向胡忠彬的广发银行账户转账，金额均为按揭贷款的月还款额19028.05元。胡忠彬称该款项为盛唐公司归还陈碧松之借款的部分利息，且盛唐公司工作人员支肃已确认涉案两份合同为真实的房屋买卖合同。但支肃在作上述陈述时，盛唐公司已进入破产重整程序，并已由法院指定管理人接管和处分债务人财产，支肃并非管理人的委托代理人，故其所作陈述应属证人证言性质。而其关于房屋买卖合同性质的陈述当时即受到管理人的否定，关于借款金额的陈述则受到陈碧松等人的质疑，故其陈述并�能单独作为认定事实的依据，涉案合同的性质及效力仍需结合相关证据综合作出认定。结合前述胡忠彬确认另九份合同项下的款项均为陈碧松之借款、十一份合同首付款一同汇入盛唐公司账户、盛唐公司于当日笼统还款、盛唐公司曾为胡忠彬偿还银行按揭贷款等事实，胡忠彬意欲将涉案两份合同独立于其他九份合同，依据不足，本院不予采信。综上，本案与本院此前审结的施健等案件并无明显差异，法律事实类似、法律关系相同。现胡忠彬以回购协议并未履行，其在履行商品房买卖合同偿还银行按揭贷款为由主张商品房买卖合同有效的上诉理由不能成立。
最后，以物抵债协议即债权人与债务人约定以债务人的财产折价归债权人所有，并不为法律所禁止。但根据以物抵债协议形成的时间和履行程度，当事人约定以物抵债将产生不同的法律后果。当事人在债务未届满�前达成的以物抵债协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院不予支持。本案中，双方于2012年4月19日签订回购协议，约定盛唐公司于2013年4月20日前回购案涉房产。对此，我国的担保法和物权法均作了明文规定，盛唐公司与胡忠彬通过签订房屋买卖合同的形式为相应借款提供担保，属于变相的流质契约，应属无效。现胡忠彬要求确认商品房买卖合同有效，本院不予支持，一审判决并无不当。
综上，上诉人胡忠彬与被上诉人盛唐公司之间实为民间借贷法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同无效。上诉人胡忠彬的上诉事实和理由不能成立，本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规�，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人胡忠彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琰
代理审判员 陈 卓
代理审判员 蒋ＸＸ
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 倪佩佳
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
�审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。