内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巴民二终字第183号
上诉人（原审被告、反诉原告）中国联合网络通信有限公司巴彦淖尔市分公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
负责人陈文，公司总经理。
委托代理人田金刚，公司综合部主任。
委托代理人王飞，公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）内蒙古巴彦淖尔富源商贸有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
法定代表人贾志国，公司总经理。
委托代理人卢隆元，公司副总经理。
委托代理人徐立忠，公司法律顾问。
上诉人中国联合网络通信有限公司巴彦淖尔市分公司（以下简称联通巴市分公司）为与被上诉人内蒙古巴彦淖尔市富源商贸有限责任公司（以下简称富源商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2013）临民初字第863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭进行了审理，上诉人联通巴市分公司的委托代理人田金刚、王飞，被上诉人富源商贸公司的委托代理人徐立忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
临河区人民法院经审理查明，2011年10月31日，富源商贸公司与联通巴市分公司签订《富源商厦场地租赁合同》和《补充协议书》，约定租赁期限为2011年11月1日至2014年10月31日，租赁费共计182万元，租赁期第二年即2012年11月1日至2013年10月31日的租金应在2012年8月31日前缴纳，年租金为60万元。同时约定，甲方应在乙方交费到期日前15天提供正规场地租赁发票，如因发票提供滞后造成租金不能按时缴纳，乙方不承担因此造成的相关责任。乙方经营需要需提前终止合同的，应提前60日以书面形式通知甲方。甲方不退还乙方剩余期间的费用，同时要求乙方承担当年租金10%的违约金。甲方、乙方及乙方商户必须严格遵守，如有违约，须赔偿造成对方的全部经济损失，并承担合同当年租金总额的10%的违约金。合同及补充协议签订后，联通巴市分公司缴纳了第一年度租金60万元，富源商贸公司向其交付了租赁场地。第二年度租金到期后，经富源商贸公司催要联通巴市分公司同意缴纳租金并于2012年9月20日在富源商贸公司出示的开具发票申请上加盖了公司公章，当日富源商贸公司持该申请到税务部门缴纳了税款52800元并开具了60万元租赁费发票，之后因联通巴市分公司仍未缴纳第二年度租金。2012年10月27日富源商贸公司发出《通知》，内容为：“一楼手机区全体商户：我公司于2011年10月30日与中国联通公司巴彦淖尔分公司签订的《中国联合通信网络公司巴彦淖尔市分公司与内蒙古巴彦淖尔富源商贸有限责任公司场地租赁合同》于2012年10月30日到期，合同终止，现一楼手机区公司将整体承租给樊XX商户，从2012年11月1日起手机区全部由樊XX个人负责，现将相关事宜通知如下：一、从2012年11月1日起手机卖场和联通公司无任何关系。二、手机区现有商户如继续经营的，请及时和樊XX联系，并办理相关手续。三、如不愿意继续经营的，请于2012年10月30日前撤出场地，否则公司将做出清场撤柜的处理，同时承担1万元违约金责任，造成的一切损失和责任自负。内蒙古巴彦淖尔富源商贸有限责任公司，2012年10月27日。”2012年11月2日联通巴市分公司撤出租赁场地，共撤走受理台2节、柜台90节，富源商贸公司、联通巴市分公司及第三方见证人在《联通富源手机卖场撤场情况单》上予以签字确认。2012年11月13日富源商贸公司将场地出租给第三人沈XX，年租金为40万元，租赁期限为2012年11月15日至2013年11月14日止。富源商贸公司认为联通巴市分公司拒付第二年度租赁费且单方终止合同又未履行提前60日书面通知义务的行为构成违约，并造成富源商贸公司损失，故诉至法院请求判令：一、联通巴市分公司给付2012年11月1日至2日拖欠租金3288元；二、判令联通巴市分公司给付因其单方解除合同造成2012年11月3日至2012年11月15日租赁场地闲置的租金损失19728元；三、判令联通巴市分公司承担因其单方解除合同造成富源商贸公司2012年11月1日至2013年10月31日的租金降低损失20万元；四、判令联通巴市分公司给付开具租赁费发票已交税金52800元；五、判令联通巴市分公司承担违约金6万元。联通巴市分公司对富源商贸公司的诉讼请求不予认可，并辩称其并没有违约行为，由于富源商贸公司未依约履行给付正规租赁费发票的义务，故其拒付第二年度租赁费，且富源商贸公司于2012年10月27日张贴《通知》，称合同于2012年10月30日到期，合同终止，并强令要求联通巴市分公司于2012年10月30日前撤出场地，故富源商贸公司的损失是由其自身的违约行为造成，联通巴市分公司不承担任何赔偿义务并向富源商贸公司提起反诉，要求富源商贸公司向联通巴市分公司支付违约金6万元。富源商贸公司对联通巴市分公司所辩称的事实及反诉请求不予认可并称富源商贸公司已将正规的租赁费发票给付联通巴市分公司，但联通巴市分公司仍拒付租金，且联通巴市分公司是自愿撤出场地，故富源商贸公司不承担违约责任。另查明，富源商贸公司与第三人沈XX签订租赁合同后，另行交纳了40万元的租赁费税款。再查明，证人樊XX称因其想承包一楼手机区便找到联通巴市分公司，联通巴市分公司告知其已向富源商贸公司发了函，不与富源商贸公司继续租赁了，若樊XX想承包手机区就先与富源商贸公司谈好，之后联通巴市分公司再与其合作。但之后富源商贸公司将手机区租赁给了别人。
临河区人民法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案富源商贸公司、联通巴市分公司于2011年10月31日签订的《富源商厦场地租赁合同》及《补充协议书》，是当事人真实意思表示，且内容并未违反国家法律的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。一、关于违约责任的认定。合同约定第二年度租赁费联通巴市分公司应于2012年8月31日前一次性付清，但联通巴市分公司于2012年9月20日才在富源商贸公司递交的开具发票申请上加盖了公司公章，同时富源商贸公司持该申请到税务部门交纳了60万元租赁费的税款52800元并开具了租赁费发票，付款方名称为联通巴市分公司，联通巴市分公司在富源商贸公司开具发票后仍未交纳租金，在此情况下，富源商贸公司于2012年10月27日发出《通知》，要求联通巴市分公司于2012年10月30日前撤离并终止合同。联通巴市分公司于2012年11月2日搬离，联通巴市分公司的行为已明确表明不再继续履行合同，故联通巴市分公司拒付租金的行为构成违约。联通巴市分公司辩称富源商贸公司强制其搬离场地构成违约的证据不足，其理由不能成立。二、关于富源商贸公司要求联通巴市分公司赔偿损失的认定。合同约定，甲方、乙方及乙方商户如有违约，须赔偿造成对方的全部经济损失，并按合同当年总额的10%承担违约金。本案由于联通巴市分公司的违约行为导致合同不能继续履行，致使富源商贸公司租金减少20万元，故联通巴市分公司应承担赔偿责任，富源商贸公司的该项诉讼请求予以支持。富源商贸公司要求联通巴市分公司支付2012年11月1日至2日拖欠租金3288元及造成2012年11月3日至2012年11月15日租赁场地闲置租金损失19728元。因富源商贸公司请求联通巴市分公司赔偿2012年11月1日至2013年10月31日的租金降低损失20万元与该两项请求时间重叠属重复计算，故对该两项诉讼请求不予支持。富源商贸公司要求联通巴市分公司承担税金损失52800元，由于联通巴市分公司的违约行为致使富源商贸公司交纳的60万元租赁费税款52800元作废，富源商贸公司又重新交纳了40万元租赁费的税款，故该40万元税款35200元（52800元÷60万元×40万＝35200元）应由联通巴市分公司负担。富源商贸公司请求联通巴市分公司承担违约金6万元，因违约金的性质是以弥补损失为主，富源商贸公司请求联通巴市分公司赔偿其降低的租金损失20万元，已对其损失进行了弥补，故对该项诉讼请求不予支持。综上，富源商贸公司请求合理部分予以支持。联通巴市分公司反诉要求富源商贸公司承担违约金6万元的证据不足，其请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：一、联通巴市分公司赔偿富源商贸公司造成的租金降低损失20万元。二、联通巴市分公司赔偿富源商贸公司税金损失35200元。上述一、二项共计235200元于本判决生效后五日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回富源商贸公司的其它诉讼请求。四、驳回联通巴市分公司要求富源商贸公司承担违约金6万元的反诉请求。案件受理费6337元，由富源商贸公司负担1899元，联通巴市分公司负担4438元。反诉费650元由联通巴市分公司负担。
上诉人联通巴市分公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。⑴一审判决无视双方合同明确约定的付款条件，富源商贸公司未履行合同义务，未向联通巴市分公司交付租赁费发票，付款条件未成就，要求联通巴市分公司支付租赁费并认定联通巴市分公司违约，背离客观事实；⑵富源商贸公司以明确的意思表示和行为不履行合同约定，单方发出通知并强行驱逐联通巴市分公司，致使联通巴市分公司无法实现合同目的，其应当承担违约责任，赔偿违约金。二、一审判决适用法律错误。⑴一审法院仅以与沈XX的租赁合同，而没有正规发票的情况下就认定租赁费40万元，并将减少的20万元租赁费作为富源商贸公司的损失由联通巴市分公司承担，缺乏法律依据；⑵原审判决要求联通巴市分公司为富源商贸公司承担35200元税款无事实依据。三、一审判决程序不当。原审判决认定事实时将樊XX作为本案的证人，但樊XX从未出庭接受质证，不符合证人身份要求。违反了证据的程序规则，属程序不当。综上，请求撤销原判，依法驳回富源商贸公司的诉讼请求，判决富源商贸公司给付联通巴市分公司违约金6万元。
被上诉人富源商贸公司答辩称：一、原审时富源商贸公司提供的证据可以证明富源商贸公司已经完成了相应的义务，开具了税票，交纳了52800元的税款，并且多次通知联通巴市分公司缴纳租金；二、经过多次催要租金无果，联通巴市分公司表示因经营不善无法继续履行合同，要求富源商贸公司出具通知，解除租赁合同，在富源商贸公司出具的撤场情况上，联通巴市分公司的负责人在场并签字，并不是富源商贸公司强行要求其撤场；三、联通巴市分公司撤场后，导致场地空闲，经过半个多月的空置才找到新的租赁户，联通巴市分公司的违约给富源商贸公司造成了损失，综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，2011年10月31日，甲方富源商贸公司与乙方联通巴市分公司签订了一份《中国联合网络通信有限公司巴彦淖尔市分公司与内蒙古巴彦淖尔富源商贸有限责任公司2011－2014年场地租赁合同》，合同约定，租赁期限从2011年11月1日起至2014年10月30日止；租赁费共计182万元，第二年租赁费60万元应在2012年8月31日前一次性付清。同日，双方又签订了一份《中国联合网络通信有限公司巴彦淖尔市分公司与内蒙古巴彦淖尔富源商贸有限责任公司2011－2014年场地租赁合同补充协议书》，协议约定，甲方应在场地租赁费到期日前15天提供正规场地租赁发票，如因发票提供滞后造成租金不能按时缴纳乙方不承担因此造成的相关责任；本合同甲方、乙方及乙方商户必须严格遵守，如有违约需赔偿造成对方的全部经济损失，并承担合同当年租金总额的10﹪的违约金；乙方未按约定缴纳租金和各项费用的，甲方有权单方解除合同，收回租赁场地，并要求乙方赔偿损失；乙方经营需要需提前终止合同的，应提前60日以书面形式通知甲方，甲方不退还乙方剩余期间的费用，同时要求乙方承担当年租金10%的违约金。
另查明，一审判决表述的“巴彦淖尔市富源商贸有限责任公司”名称应为“内蒙古巴彦淖尔市富源商贸有限责任公司”。
二审其余查明事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，出租人富源商贸公司与承租人联通巴市分公司签订的《中国联合网络通信有限公司巴彦淖尔市分公司与内蒙古巴彦淖尔富源商贸有限责任公司2011－2014年场地租赁合同》及《中国联合网络通信有限公司巴彦淖尔市分公司与内蒙古巴彦淖尔富源商贸有限责任公司2011－2014年场地租赁合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，且形式、内容均不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。出租人富源商贸公司按照约定将租赁物交付了承租人联通巴市分公司，联通巴市分公司也按约定支付了第一年的租赁费用，但在第二年度租赁费到期后，富源商贸公司按照合同约定给联通巴市分公司开具了正规的租赁费票据并交纳了因出具票据而产生的税费，联通巴市分公司却一直未予交纳该租赁费用，在此情况下，富源商贸公司发出《通知》要求联通巴市分公司撤离场地并终止合同，联通巴市分公司亦随后撤离了场地。联通巴市分公司的行为已明确表示不再继续履行租赁合同，其未按约定履行在终止合同时提前通知富源商贸公司的义务，构成违约，应承担违约责任。联通巴市分公司认为，原审判决由其承担租金降低损失及税金损失无事实及法律依据。经审查，在卷证据证实，在联通巴市分公司撤离租赁场地后，富源商贸公司与案外人沈XX签订了《租赁经营管理合同》，将场地租赁给沈XX，约定年租金为40万元，沈XX也实际交纳了该笔租赁费用，有富源商贸公司出具的收款收据在卷为凭。同时富源商贸公司在给联通巴市分公司开具60万元税票时支出税费52800元，由于联通巴市分公司的违约行为致使富源商贸公司支出的税款作废，在场地租赁给沈XX时，富源商贸公司又重新交纳了40万元租赁费的税款，故该笔税款35200元应由联通巴市分公司负担，原审法院按照合同约定判决联通巴市分公司赔偿富源商贸公司租金降低损失及税金损失并无不当。联通巴市分公司上诉认为，富源商贸公司未履行开具税票并向上诉人交付票据的义务，付款条件未成就，且合同未到期富源商贸公司强行驱逐联通巴市分公司撤出场地，是富源商贸公司违约，其应赔偿联通巴市分公司违约金6万元。经审查，双方签订的租赁合同中约定，第二年租赁费应在2012年8月31日前一次性付清。富源商贸公司应在场地租赁费到期日前15天提供正规的场地租赁费发票，联通巴市分公司如需提前终止合同，应提前60日以书面形式通知富源商贸公司，如有违约需赔偿造成对方的全部经济损失。本案中，富源商贸公司虽然未在租赁费到期前15天出具租赁费发票，但在2012年9月20日联通巴市分公司在富源商贸公司出示的开具发票申请上加盖了公司印章，当日富源商贸公司持该申请向税务部门缴纳了税款并开具了租赁费票据，该票据载明，付款单位联通巴市分公司，租赁费60万元，税额52800元，联通巴市分公司却一直未予缴纳租赁费。联通巴市分公司在撤出租赁场地时由富源商贸公司、联通巴市分公司及第三方见证人在《联通富源手机卖场撤场情况单》上签字予以确认，富源商贸公司并未违约，故联通巴市分公司认为富源商贸公司未给其出具租赁费票据并强行驱逐其搬离场地，要求富源商贸公司赔偿其违约金的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原审时，为了查明案件事实，法院向樊XX作了调查笔录，针对该调查笔录分别向双方当事人作了质证笔录，虽然樊XX未出庭作证，但原审法院程序并未违法，且樊XX的证言并不影响本案的实体判决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人联通巴市分公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6337元，由中国联合网络通信有限公司巴彦淖尔市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单 久 芬
审 判 员 张 莉 萍
代理审判员 霍 淑 珍
二〇一四年二月八日
书 记 员 乌力吉仗嘎
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
……