上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民一（民）初字第4780号
原告上海博隆游戏机娱乐有限公司。
法定代表人陈一意。
委托代理人冯波，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
委托代理人李妮，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
被告上海勤音广告传播有限公司。
法定代表人张琴。
委托代理人吴伟国。
原告上海博隆游戏机娱乐有限公司（以下简称“博隆公司”）与被告上海勤音广告传播有限公司（以下简称“勤音公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理后，依法由审判员宋成钢独任审判，于2013年11月7日、2014年4月18日、6月17日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯波、被告的委托代理人吴伟国均到庭参加诉讼，原告的委托代理人李妮参加了第一、第二次庭审。本案现已审理终结。
原告博隆公司诉称，2012年7月10日，原告与被告签订《房屋租赁管理合同》。合同约定，被告将位于崇明县长兴镇凤滨西路（临）650号、凤滨西路（临）654号商用房出租给原告，租金分别为人民币2元／天平方米（以下币种均为人民币）、3元／天平方米，用途为经营电玩、台球、网吧，租金支付方式为付六押一。被告同时口头承诺原告会尽快办理出房产证供原告办理工商登记之用。原告于2012年7月11日支付押金及2012年9月至2013年2月租金共计224，192元。后因合同约定租金偏高，原、被告口头协商，租金标准下调，原2元／天平方米调整为1.6元／天平方米，原3元／天平方米调整为2.4元／天平方米，据此原告于2013年3月10日支付同年3月至8月租金153，756元。2013年8月，被告正式告知原告无法为该物业办理出房产权证，原告因此认为合同标的为违章建筑，合同无效。为此，原告诉至法院，请求判令1、原、被告签订的《房屋租赁管理合同》无效；2、被告返还原告押金32，000元；3、被告返还收取原告2012年9月1日起至2013年8月31日止的租金345，948元；4、判决被告赔偿原告装修、设备费用共计552，951元。
原告为证明其主张向本院提交了如下证据材料：
1、2012年7月10日双方签订的《房屋租赁管理合同》1份，证明原告与被告间存在租赁房屋的事实；
2、原告的装修方案1份，用于证明被告知道原告的装修情况，相关装修也上报过被告；
3、汇款单2张，证明原告向被告支付租金的情况；
4、行政处罚证明1份，用于证明被告未提供产证致使原告不能正常营业；
5、装修合同、设备购买合同及发票，用于证明原告对房屋进行装修及购置相关设备产生的费用；
6、2013年3月7日电话录音1份，用于证明原、被告就2013年3月至8月下降租金达成一致意见；
7、2013年8月30日电话录音1份，用于证明原、被告同意于2013年9月1日中止合同履行；
8、关于核发凤滨路综合整治工程《临时建设用地规划许可证》的通知，用于证明被告出租给原告的房屋在2010年4月8日核发了《临时建设用地规划许可证》；
9、2014年4月22日原告发给被告的律师函1份，用于证明双方同意自2013年9月1日中止履行合同。
被告勤音公司辩称，被告出租给原告的房屋没有房屋产权证及建设工程规划许可证情况属实，当时是作为临时设施建造的，造成该情况系政策原因所致，原告在签订合同之时就已知晓。被告并未向原告承诺办理房屋产权证，客观上被告也无法办理。对于原告已付的押金及租金的数额没有异议，双方没有就下调租金达成过一致意见，被告当时是同意原告就2013年3月至8月的租金缓交38，474.80元，且2013年8月的电费968.50元原告也未付。现房屋一直在原告的控制之下，但原告的租金只交到2013年8月底，之后的费用还未支付。
经审理查明，2012年7月10日被告勤音公司作为甲方与原告博隆公司作为乙方签订《房屋租赁管理合同》，约定甲方将崇明县长兴镇凤滨西路（临）650号（承租面积146.534平方米）、凤滨西路（临）654号（承租面积253.352平方米）商业用房出租给乙方用于经营电玩、台球、网吧，凤滨西路（临）650号按2元／天平方米收取租金，凤滨西路（临）654号按3元／天平方米收取租金，付款方式为先付后用，按付六押一办法支付，押金为32，000元，装修免租期为50天，租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日。合同签订后，原告支付被告半年租金及押金224，192元，被告交付了租赁房屋，原告随后对该房屋进行了装修，并于2012年9月1日起对外营业。同年12月7日上海市工商行政管理局崇明分局向原告出具了行政处罚决定书，以原告在未取得相关许可证件及未经工商行政管理部门核准登记的情况下，擅自以个人名义对外从事游戏机、桌球服务经营活动，处以罚款500元的行政处罚。2013年3月10日原告支付3月至8月的租金153，756元。现原告以被告无法提供租赁房屋的产权证，致原告无法取得许可证及营业执照，遂涉讼。
另查明，租赁房屋的门牌号为崇明县长兴镇凤滨路XXX号；2010年4月8日上海市规划和国土资源管理局对该租赁房屋所在地块核发了《临时建设用地规划许可证》，编号：沪长兴地临（2010）EBXXXXXXXXXXXXXX，该证有效期为发证之日起两年。
2013年12月，原告博隆公司申请对租赁房屋的装修及设施设备费用进行评估，后撤回了对设施设备进行评估的申请。本院委托上海中世建设咨询有限公司进行该项评估，2014年3月31日该公司出具房屋装修费用工程造价司法鉴定意见书，结论为装修费用376，187元。同年5月13日上海中世建设咨询有限公司出具对房屋装修费用折旧费及现值计算说明，核定折旧后现值为302，831元。
审理中，被告放弃了要求原告支付电费的请求，关于房屋使用费的损失要求在本案中一并处理。
本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中租赁房屋的《临时建设用地规划许可证》的有效期至2012年4月8日，双方订立合同时已过了临时建筑的使用期限，至法庭一审辩论终结前又未经主管部门批准延长，故就该房屋签订的租赁协议无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返还租金及押金的诉讼请求，本院予以支持。
本案中被告作为出租方对租赁的标的未尽瑕疵担保责任，原告作为承租方未尽注意、审查义务，双方在本案中的过错责任相当，对合同无效产生的损失各承担50%的赔偿责任。对于原告主张的装修和设备损失，装修损失经原告申请，本院已通过有资质的鉴定部门进行了鉴定，折旧后的现值为302，831元，本院予以确认，该损失由原、被告各半承担；设备损失原告未能举证证明损失的具体数额，故本院对此不予采信。
关于原告实际使用房屋产生的费用结算事宜，被告在2013年8月底停业，对租赁房屋无产权证而无法办理营业执照系明知，但客观上未将该房屋返还原告，至今还在原告的控制之下，故原告应当参照双方关于租金数额的约定支付房屋使用费，关于2012年9月至2013年8月之间的房屋使用费，期间原告处于经营状态，原则上参照合同约定的租金金额支付，鉴于原告未能办出许可证及营业执照客观上给原告的经营带来了影响，故按原告实际支付的租金计算使用费，被告要求补足租金差额的请求本院不予支持，2013年9月起至被告实际迁出房屋之日止的使用费参照合同约定的租金金额由原告承担50%。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海博隆游戏机娱乐有限公司与被告上海勤音广告传播有限公司于2012年7月10日签订的《房屋租赁管理合同》无效；
二、被告上海勤音广告传播有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海博隆游戏机娱乐有限公司押金人民币32，000元；
三、被告上海勤音广告传播有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海博隆游戏机娱乐有限公司租金人民币345，948元；
四、被告上海勤音广告传播有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海博隆游戏机娱乐有限公司装修损失151，415.50元；
五、原告上海博隆游戏机娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告上海勤音广告传播有限公司自2012年9月起至实际交房之日止的房屋使用费（2012年9月至2013年8月期间的房屋使用费为人民币345，948元，2013年9月1日起按日526元的标准计算使用费）；
六、原告上海博隆游戏机娱乐有限公司其余的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币13，109元，减半收取计人民币6，554.5元，由原告上海博隆游戏机娱乐有限公司承担人民币3，277.5元，由被告上海勤音广告传播有限公司承担人民币3，277元。司法鉴定费人民币11，285元，由原告上海博隆游戏机娱乐有限公司承担人民币5，642.5元，由被告上海勤音广告传播有限公司承担人民币5，642.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 宋成钢
二〇一四年六月二十三日
书记员 朱 凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。