天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨塘民初字第10743号
原告天津滨海顺驰不动产网络有限公司，住所地天津市塘沽区营口道与中心路交口大泛华国际商务中心18楼BC座。
法定代表人孟庆东，总经理。
委托代理人陶虹，天津滨海顺驰不动产网络有限公司职工。
被告李莉梅。
天津滨海顺驰不动产网络有限公司与李莉梅居间合同纠纷一案本院于2015年11月26日立案受理。依法由代理审判员ＸＸ适用简易程序于2015年12月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人及被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津滨海顺驰不动产网络有限公司诉称，被告于2015年10月8日与原告签订《独家委托代卖合同》，双方约定被告李莉梅名下私有不动产天津市塘沽区向阳居*-*-*号房屋委托原告独家代卖，该房屋可售价格为￥144500元。订立合同之日原告支付被告履约保证金￥500元。签订该合同后，原告积极联系有求购意向的客户，付出了巨大的人力、物力、财力。终于在众多求购者中为被告选择了最为优质的客户，且该客户愿意以￥144500元的价格购买被告的房屋。原告多次致电被告告知其来公司签署《房屋买卖居间合同》，被告拒不到场。根据合同第四条4.1.3项规定“当乙方推荐的客户同意以不低于上述委托价格购买该房屋后，甲方不得以任何理由拒绝出售，应及时与乙方推荐的客户签署《房屋买卖（置换）合同》”；同时合同第六条违约责任中6.1.1项规定，由于甲方人为原因，乙方未能带领客户顺利看房；6.1.2项规定由于甲方人为原因，导致乙方推荐的客户不能顺利购买该房屋，包括但不限于甲方与第三方订立房屋买卖协议，甲方以赠与方式转移该房屋所有权，甲方与乙方推荐的客户私下或通过其他中介成交，甲方利用乙方提供的信息与第三人成交，甲方擅自将该房屋出租，导致过户手续无法办理；6.2项甲方违约责任规定，如甲方有6.1条款下的违约行为，甲方应向乙方支付数额相当于该房屋委托价格2%的违约金。原告认为，被告的违约行为使原告在此次居间活动中的相关费用得不到该有的回报。现起诉，请求判令1、被告支付原告居间服务佣金(违约金)28900元；2、被告退还原告履约保证金500元；3、诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张提供如下证据：
1、《独家委托代卖合同》1份，证明被告委托原告公司对其所有的房产进行独家代卖，合同里对合同的价款、期限和违约责任都进行了约定；
2、2015年11月15日房地产买卖居间意向协议1份、收据1张，证实有客户愿意以1445000元的价格购买被告所有的房产，但被告拒绝出售其房屋，说明一点，买方客户把意向金交给了原告，因为被告拒绝卖房，原告就把意向金退还给了买方客户；
3、催告函1份、邮寄单1份、电脑截屏打印件1份，证实原告给被告发过书面文件，并且被告已经收到了该催告函；
4、被告给公司发的回函1份，证实被告不愿意以1445000元的价格出售向阳居房屋。
被告李莉梅辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。一、被告与原告签订的《独家委托代卖合同》实际是居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人顺驰做为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人，而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。因此顺驰不能代替被告做为买方定价，最终成交价格应是被告与买方协议达成的。二、《独家代买合同》中4.1.3规定“乙方推荐的客户同意以不低于人民币壹佰肆拾肆万伍仟元整的委托价格出售该房屋后，甲方不得以任何理由拒绝出售”，但同时4.1.5又规定“如最终销售价格高于委托价格，则高出部分的50%，甲方自愿给予乙方作为该房屋的快速销售服务费”，原告在起诉中并未提及。由于开发区爆炸受损住宅补偿款已经全部到位，世纪向阳居平均房价出现上涨，被告作为一名普通的消费者，没有能力也没有精力得到本小区其他同房型的销售成交记录或销售合同，但被告可以通过其他公众可以获知的正当途径获得房屋信息，顺驰明明可以将房屋卖高价，却硬要被告去低价签订《房屋买卖居间合同》，在明知被告不同意以144.5万元出售房屋的情况下，在没有征得被告同意的前提下私自收取买方的购房定金，故意造成被告违约的局面。居间人履行合同指导思想之一就是诚实信用原则。居间合同履行过程中，居间人必须事实求是就所掌握的信息，如实向委托人提供最方便、最有利、最有价值、最及时的订约渠道，并保证提供的信息真实可靠，顺驰违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定。三、被告与顺驰签订的独家委托条款中，顺驰提供的格式条款，排除了委托人的主要权利，加重了委托人的责任，违反合同法第40条的规定，应属无效。作为从事居间互动的顺驰，具有专业优势和处于强势地位的专门机构，与一般消费者处于一种形式上平等而实质上不平等的地位，被告对条款内容没有选择性，明显违反公平原则。在签订合同之日原告确实给了被告500元履约保证金，这500元同意退还原告。
被告李莉梅针对其主张提交网络截图1份，证实原告跟被告签合同的房价低，原告以及其他中介对该类型房屋的报价，原告的房屋出售价格低于市场价。
经审理查明，天津滨海顺驰不动产网络有限公司是从事商品房销售代理、房地产信息咨询服务、保险兼业代理的有限公司。坐落于天津市塘沽区向阳居*-*-*号房屋所有人系被告李莉梅。2015年10月8日，被告李莉梅（甲方）与原告天津滨海顺驰不动产网络有限公司（乙方）签订《独家委托代卖合同》。合同的主要内容为：双方商定，天津市塘沽区向阳居*-*-*号房屋委托乙方进行销售，该房屋委托销售价格为人民币壹佰肆拾肆万伍仟元整。合同期限为两个月，自2015年10月8日至2015年12月7日。乙方于订立合同之日支付甲方履约保证金伍佰元整，在上述期限内甲方委托乙方独家代理销售该房屋，不得自行销售该房屋，亦不得委托他人进行销售。在此期限内双方未经对方同意，均不得单方变更、解除本合同。乙方推荐的客户与甲方订立《房屋买卖合同》，则甲方应于订立该合同当日支付乙方代理服务费，金额为最终销售价格的1%。当乙方推荐的客户同意以不低于上述委托价格购买该房屋后，甲方不得以任何理由拒绝出售，应在三日内与乙方推荐的客户签署《房屋买卖合同》。乙方应履行甲方委托事宜，积极寻找购买该房屋的意向客户。甲方有下列行为之一的，视为甲方违约：由于甲方人为原因，导致乙方推荐的客户不能顺利购买该房屋，包括但不限于甲方与第三方订立房屋买卖协议，甲方以赠与方式转移该房屋所有权，甲方与乙方推荐的客户私下或通过其他中介成交，甲方利用乙方提供的信息与第三人成交，甲方擅自将该房屋出租，导致过户手续无法办理；如甲方有违约行为，甲方应向乙方支付数额相当于该房屋委托价格2%的违约金。在本合同履行过程中产生的争议，双方应协商解决，协商不成，双方同意通过向该房屋所在地人民法院提起诉讼解决纠纷。
另查明，独家委托代卖合同签订后，被告拒绝出售涉诉房屋，拒绝出售的理由为被告认为原告约定的房屋销售价格过低。
上述事实，有原、被告的陈述及双方提供的证据在案证实。
本院认为，根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中原、被告签订的《独家委托代卖合同》属于委托合同，系双方真实意思表示，具有合同约束力，当事人双方应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务，亦应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，被告在无正当法定事由的情况下拒绝出售房屋的行为有违诚实信用原则，应承担相应的民事责任。原告拟定的《独家委托代卖合同》文本中，对于委托期间双方未经对方同意，均不得单方解除、撤销该合同之规定，限制了合同双方依法享有任意解除委托合同的权利，内容应属无效。就违约金数额一节，原告主张被告因违约应按照协议约定支付数额相当于该房屋委托销售价格（1445000元）的2%的违约金28900元整，对此，被告不予认可。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，对此原告未提供相关证据予以证实，且该委托合同所涉及的中介服务是一系列综合性服务，双方在合同中约定的代理服务费为最终销售价格的1%，原告在未全面提供相关服务的前提下主张按照委托销售价格的2%的标准计算违约损失确有不妥。结合本案实际情况，兼顾合同履行情况、当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告向原告赔偿违约金7000元。原告要求被告退还履约保证金500元，被告表示同意，亦不违反法律规定，本院予以照准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告李莉梅于本判决生效后十日内赔偿原告天津滨海顺驰不动产网络有限公司违约金7000元；
二、被告李莉梅于本判决生效后十日内退还原告天津滨海顺驰不动产网络有限公司履约保证金500元；
三、驳回原告天津滨海顺驰不动产网络有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费536元，减半收取268元（原告已预交），由原告负担124元，被告负担144元，（被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 王 晨
二〇一五年三月十五日
书 记 员 宋继亮