广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终252号上诉人（原审被告）：闵铮，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，。委托诉讼代理人：陈晓志，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，。被上诉人（原审原告）：吴传尾，男，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地址：广东省仁化县，现住广东省珠海市香洲区，。委托诉讼代理人：赵国强，广东明鹏律师事务所律师。上诉人闵铮因与被上诉人吴传尾房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初7651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闵铮的上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项判项，判令闵铮无需向吴传尾返还合同款项人民币30万元；二、依法判令吴传尾承担本案一审、二审全部案件受理费、保全费。事实和理由如下：一、根据一审法院所查明的事实，既然一审法院已经认定吴传尾构成合同违约，并明确“应对其违约的行为承担相应的违约责任”，因此吴传尾支付给闵铮的35万元合同款项，无论是作为购房定金，还是作为合同所约定的总房价10%违约金40.2万元中的部分款项，根据合同约定和法律规定均无权要求返回，一审法院在未征得闵铮意见的情况下，硬性采用定金法则，判决要求闵铮返还其中的30万元款项，显然既没有合同依据，也没有法律依据，应予以撤销。首先，一审法院已经明确认定“原告吴传尾、被告闵铮与珠海市合融房地产投资顾问有限公司签订的《房地产买卖合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行”。那么根据《房地产买卖合同》的约定，吴传尾作为买方须于2016年5月10日前按银行要求携带所需相关资料到银行办理完按揭贷款300万元申批手续（具体金额以银行批准为准），用于支付被告房款，否则视为未办理；又根据吴传尾在《说明》中的承诺，吴传尾须确保银行《同意贷款通知书》于2016年7月24日前下发，否则最迟在此之前以现金形式一次性将房款全额支付给闵铮。基于此，以一审判决书上的说法，鉴于吴传尾在约定的时间内“未取得银行贷款同意书或支付足额房款，原告的行为已构成违约……原告应对其违约的行为承担相应的违约责任……根据合同约定，买方违约的，无权要求返还定金，同时要向卖方支付违约金”。如此可见，一审法院在这里显然对吴传尾的违约行为明确了须承当两个法律后果：一个是吴传尾向闵铮所支付的定金无权要求返还，另一个是吴传尾要向闵铮支付总房价10%违约金40.2万元。既然如此，购房定金最终无论是被认定为35万元，还是被认定为5万元，其金额均没有超出买卖合同所约定的总房价10%违约金40.2万元这一数额，按照《合同法》规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”、“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，以致当闵铮明确提出“有权利按照总房价10%收取原告违约金40.2万元，对于不足部分则另行主张”这一意见时，闵铮均无需向吴传尾返还已收取的35万元合同款项，因此一审法院这一判决，既有悖于法律规定和买卖双方合同约定，也有悖于自己所提出的“根据合同约定，买方违约的，无权要求返还定金，同时要向卖方支付违约金”的观点，不能成立。二、事实证明吴传尾先后向闵铮所支付的5万元和30万元合同款项均为购房定金，并非仅有5万元为定金，何况30万元定金也是购房款中的一部分，显然一审法院认定事实不清。闵铮从吴传尾处先后所收到的5万元和30万元款项均为购房定金这一事实，不仅有闵铮即时向吴传尾所出具的两份《收据》和《业主收款收据》予以证明，而且还有吴传尾事后在自己所出具的《说明》上予以了说明，即对该“35万元购房定金”付款事实予以了明确承认，这一点显然不存在有任何疑点。这里之所以在合同约定之外于2016年4月26日又增加了30万元购房定金，当时是双方基于本房买卖合同款项较大，为了避免一方违约而一致同意加大违约成本而进一步所采取的防范措施。至于闵铮缘于吴传尾屡次违约之后，于2016年8月29日所提交的《关于解除的通知》上提到“买方除了先后向卖方支付了5万元购房定金和30万元房款之外，却至今再也没有按照合同约定按期足额支付余下房款”的这一有关30万元款项的陈述，只是事后书写通知时用词不够完整罢了，但这并不能改变当时收取“定金”的这一客观事实，更无法对抗闵铮5万元定金《收据》和30万元定金《业主收款收据》这一原始定金收支凭证以及吴传尾在《说明》上有关“35万元购房定金”性质的确认与承认，何况吴传尾为了掩盖自己的违约事实，一直都在全盘否认《关于解除的通知》中的内容，但为了逃避定金法则，却又在断章取义地单单指出其中不够完整的自认为对其有利的有关“30万元房款”的描述加以利用，但是殊不知所谓定金其实也是房款的一部分，关键要看当时5万元和30万元定金款项的原始收支凭证中的描述，因此对于吴传尾的狡辩其目的显然是为了混肴事实，以求逃避定金处罚，不可采信。另外根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》，从已知的闵铮两份原始定金《收据》和《业主收款收据》以及吴传尾在《说明》中对35万元购房定金的确认，再加上买卖合同上并没有显示吴传尾在2016年4月26日这一时间段有必要提前向闵铮支付30万元部分房款，且当时吴传尾还尚不存在违约付款情况，以此也完全可以推断出吴传尾支付“35万元购房定金”这一事实的高度概然性和可行度。因此一审法院显然没有依照法定程序，全面、客观审核上述所有相关证据，没有对各证据之间关联程度进行综合审查，没有运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行比较与判断，以致造成对30万购房定金的误判。综上所述，一审法院有关30万元款项之判项，无论是作为购房定金，还是作为10%违约金额度范围内的部分款项，显然均没有要求闵铮返还的事实根据和法律依据，何况吴传尾的诉讼请求，既有请求判令闵铮双倍返还吴传尾购房定金10万元，也有请求判令闵铮支付违约金40.2万元，且两者均有合同约定，当闵铮如实澄清了35万元定金这一事实的基础上，已经根据法律规定明确选择了违约金这一主张的情况下，一审法院竟然未征得闵铮同意，便毫无根据地硬性判决闵铮接受定金法则，此做法显属不当。如今由于吴传尾的违约，更由于吴传尾通过恶意申请诉讼财产保全，导致闵铮涉案房产因长时间无法出售变现，致使因在外高息举债款项无法及时清偿，其经济损失每天都在扩大，以致闵铮的经济损失程度远远超于吴传尾所应支付的违约金款项。故根据相关法律规定，闵铮在此只能依法向珠海市中级人民法院提起上诉，以维护闵铮的合法权益。吴传尾答辩称：1、吴传尾在整体房屋买卖合同履行过程中，不存在任何违约情形。涉案房屋买卖之所以出现纠纷，主要是因为闵铮在双方商议确定2016年7月22日到房产登记中心办理过户手续时，闵铮以其本人向他人借款220万为由对该房产临时加价35万元，以致双方对合同履行产生争议。由于闵铮临时提价导致合同不能履行，其存在重大违约情形，其应承担相应违约责任；2、在尊重一审判决判定的前提下，本案吴传尾向闵铮支付35万元的组成，5万元是定金，30万元是首期房款，因此上诉状称35万均为定金缺乏事实和根据。付款委托书中吴传尾委托廖勇支付房款30万元，明确该款项定性为房款，而非定金，在闵铮受托人杨峤收取定金仅为5万元，杨峤与闵铮是母子关系；3、闵铮之所以在过户当天临时加价是因为7月15日左右的珠海金湾拍卖地块为1万9千多，以致珠海房价大面积提价的大形势，在该情况下吴传尾早已准备一次性支付的所有房款，也是基于风险和收益取得利益最大化的正常选择，因此不存在吴传尾恶意拖延交付，故意违约的理由和基础。通过中介方珠海市合融房地产投资顾问有限公司提交的说明书，可以看出正是因为闵铮对房产价值的不甘心，才出现临时加价行为，作为贯穿合同履行的经纪方公正对事实进行陈述，希望法院予以明查。吴传尾向原审法院起诉请求：1、判令闵铮向吴传尾双倍返还购房定金10万元；2、判令闵铮返还吴传尾所支付的购房款30万元；3、判令闵铮支付违约金40.2万元；4、判令闵铮承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：闵铮系珠海市香洲区拱北国防路XX号X栋XX03房（以下简称案涉房产）的所有权人。2016年4月9日，闵铮（卖方、代理人：杨峤）、珠海市合融房地产投资顾问有限公司（经纪方）、吴传尾（买方）签订了《房地产买卖合同》约定卖方将案涉房产（面积229.89平方米）以402万转让给买方，定金5万元。合同第5条付款方式及过户流程约定，买方银行按揭付款：买方拟向银行按揭贷款300万元用于支付卖方房款（具体金额以银行批准为准），流程如下：1、买卖双方须于2016年5月10日前携带银行贷款所需要的资料（以银行要求为准）到银行办理完相关申请及签字手续，相关按揭费用由买方承担。如果双方没有按照银行要求提供齐全资料或签完按揭手续，视为未办理。2、买方按揭银行审批通过后，按照银行规定出具《同意贷款通知书》给卖方。买方须在银行审批通过后3个工作日内将除定金及按揭贷款之外的首期款97万元支付给【卖方监管账户】，卖方当日为买方办理过户手续，并取得受理回执，否则卖方须当日退回所收房款（注：当日该房不具备过户条件时，买方有权延期付款）。…4、买卖双方最迟须在2016年7月10日前办理上述房产的过户手续，并取得产权登记部门受理回执单。如因未配合或拖延办理上述手续，造成违约赔偿或解约，责任由违约方承担。合同第11条违约责任：1、卖方单方解除合同，或逾期3个工作日未按约前来收款、未按时解除该房交易限制或者未按约定办理相关手续造成解约，卖方应退还买方所交全部款项，并按以下第①②种方式承担责任：①双倍返还定金；②支付￥10%元违约金。2、买方逾期3个工作日未按约定交付房款、未按约定办理相关手续等情况造成解约，买方应按照以下第第①②种方式承担违约责任：①无权要求返还定金；②支付￥10%元违约金。如果已办理房产过户手续，卖方的所有损失由买方另外承担。合同第13条合同补充约定：②经纪方确保卖方在过户之日起6个月内收到房款，否则经纪方承担违约责任。合同还约定了其他事宜。合同签订后，吴传尾向杨峤支付了案涉房产的5万元定金。2016年4月25日，吴传尾委托廖勇（身份证号码：）于2016年4月26日代其向闵铮的公证委托代理人杨峤（身份证号码：）支付房款人民币30万元。2016年4月26日，廖勇向杨峤转账30万元。同日，闵铮、杨峤出具了一份《业主收款收据》确认收到吴传尾购买案涉房产的定金30万元。2016年7月15日，吴传尾向闵铮发出《说明》，内容如下：本购房人吴传尾选择罗淑娴通过银行按揭贷款购买闵铮位于粤海国际花园X栋XX03房，尽管建行、农商行、光大行时过近三个月仍因罗淑娴的个人问题不予审批贷款，但本购房人在此确保上述银行《同意贷款通知书》将于2016年7月24日前下发，并确保《同意贷款通知书》所审批贷款的数额如果达不到双方于2016年4月份签订的《房地产买卖合同》约定的300万元人民币，本购房人按照购房总款402万元减去已支付的35万元购房定金、再减去银行实际贷款数额，得出的剩余购房款项则在上述承诺的银行《同意贷款通知书》最迟下发之日以现金形式一次性全额支付给闵铮，待上述款项按期付清之后，本购房人再以罗淑娴的名义与闵铮共同办理上述房产过户手续。闵铮主张吴传尾于2016年7月20日与闵铮协商案涉房产房款支付事宜，要求房款分两笔支付（交税之前给大部分房款，到交易中心过户时再给剩余的房款），但闵铮表示不同意，认为吴传尾并无支付房款的能力，并提供了相关的通话录音。闵铮主张双方协商于2016年7月22日到珠海市不动产登记中心办理相关过户手续，但因吴传尾无法履行其交付房款的义务没有办理成功，对此闵铮提交了提交2016年7月22日的短信记录及不动产中心的现场照片。2016年8月29日，卖方闵铮委托代理人杨峤向吴传尾、珠海市合融房地产投资顾问有限公司发出《关于解除的通知》，内容如下：本代理人杨峤受卖方闵铮的公证委托，通过珠海市合融房地产投资顾问有限公司（以下简称“中介公司”）中介，就吴传尾作为买方购买卖方位于珠海市香洲区拱北国防路XX号X栋XX03房一事，于2016年4月9日与吴传尾及中介公司三方签订了一份《房地产买卖合同》，对该房产买卖价格、付款方式、支付时间以及违约责任等相关事项明确约定如下：一、该房产总成交价为人民币402万元，过户等相关税费均由买方承担。二、买方须在本合同签订之时向卖方支付定金人民币5万元。三、买卖双方须于2016年5月10日前按银行要求携带所需相关资料到银行办理完按揭贷款300万元申请手续（具体金额以银行批准为准），用于支付卖方房款，否则视为未办理。四、买方须在银行按揭贷款获批后3个工作日内将除购房定金及按揭贷款之外的首期款97万元支付给卖方，并向卖方出具由银行提供的《同意贷款通知书》。五、卖方须在收到97万元首期款当日为买方办理该房产过户手续，不过买卖双方最迟须在2016年7月10日前办理该房产过户手续，并取得产权登记部门受理回执单，如因未配合或拖延办理上述手续，造成违约赔偿或解约，责任由违约方承担。六、卖方须于收齐买方全部房款当日将该房产按现状完整移交给买方。七、买方有选择写房产证名字的权益，卖方无异议。八、卖方保证该房产没有产权及财务纠纷或交易时的其他交易限制，否则由此造成房屋买卖不成，或逾期30天仍未向买方交房，卖方应退还买方全部所交款项，并向买方承担总房价10%的违约金；另外如果卖方单方面违约解除合同，或逾期3个工作日未按约前来收房款、未按时解除该房产交易限制、未按约办理相关手续造成解约，卖方应退还买方全部所交款项，并向买方双倍返还定金，同时还须向买方支付总房价10%的违约金。九、如果买方逾期3个工作日未按约定向卖方支付房款，或未按约定办理相关手续等情况造成违约，买方不仅无权要求返还购房定金，而且还须向卖方支付总房价10%的违约金。上述合同签订后，虽然卖方配合买方逐一履行了合同义务，但是买方除了先后向卖方支付了5万元购房定金和30万元房款之外，却至今再也没有按照合同约定按期足额支付余下房款。另外，珠海建设银行、农商银行和光大银行也均因为买方及其所选择的购房贷款者罗淑娴向银行提供虚假材料等其自身原因而拒绝向其贷款，以致使买方无法履行合约而构成了严重违约。为此在卖方的一再催告下，买方为了能求得卖方的谅解，曾于2016年7月15日向卖方出具了一份《说明》，承诺确保银行《同意贷款通知书》于2016年7月22日前下发，否则以现金形式一次性将房款全额支付给卖方。但是在《说明》约定时间内买方依旧无法兑现承诺。再次构成了根本性违约，致使卖方因生意急需用钱却无法及时收到此次低价急售的房款而不得不通过民间高利贷至今，给卖方造成了极大的经济损失。鉴于此，卖方现根据我国相关法律规定和双方合同约定，在此向买方及中介公司提出解除上述《房地产买卖合同》，并由买方承担其全部违约责任，如买方及中介公司对此有异议，可根据我国相关法律规定请求人民法院确认解除该合同的法律效力。吴传尾主张在按揭不获批的情况下，仍承诺对闵铮一次性支付房款，相反闵铮没有积极配合办理有关手续，也不退还房款并发出解除合同的通知已构成违约，应承担违约责任，遂向一审法院起诉。闵铮则辩称因吴传尾没按其《说明》的新约定于2016年7月24日取得银行同贷书并支付剩余房款的行为已构成违约，故闵铮于2016年8月29日发出解除合同的通知，且应由吴传尾承担违约责任。闵铮在庭审中表示分别于2016年5月8日、2016年6月18日配合吴传尾分别到建设银行、农商银行办理按揭贷款手续，后也配合吴传尾到光大银行办理按揭手续，吴传尾也表示认可。闵铮庭审中陈述因吴传尾以罗淑娴申请贷款没有批下来的原因是贷款人提交的收入证明是由被工商局吊销的公司开出，涉嫌欺诈，在银行有贷款不诚信记录。一审法院认为，吴传尾、闵铮（闵铮母亲杨峤作为代理人）与珠海市合融房地产投资顾问有限公司签订的《房地产买卖合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案争议的焦点在于吴传尾、闵铮双方谁违约的问题。吴传尾主张在贷款不获批的情况下吴传尾仍积极表示一次性付款履行合同义务，但闵铮对此不以理会且不配合办理相关手续并单方解除合同，闵铮行为已构成违约。而闵铮则辩称吴传尾没有按其说明的期限获得银行同贷书并支付剩余房款的行为已构成违约。根据双方当事人提交的证据及庭审中的陈述，闵铮积极配合吴传尾到建设银行、农商银行及光大银行办理案涉房产的申请贷款手续，但因吴传尾选择的按揭人个人收入证明不足等问题无法申请到银行贷款，而导致吴传尾没有在合同约定时间乃至在吴传尾《说明》中承诺获得《同意贷款通知书》的最后期限（2016年7月24日）内获得银行同贷书，之后亦无向闵铮继续支付房款。闵铮以吴传尾没有按期足额支付房款为由于2016年8月29日向吴传尾及中介方发出解除合同的通知。吴传尾作为买方有足额支付房款的义务，吴传尾选择按揭贷款的付款方式，就有责任确保获得银行同贷书并支付余下房款。本案中，贷款人未能通过银行审批致使贷款无法发放的事实应归咎吴传尾自身的原因，同时，在银行无法贷款的情形下吴传尾亦无积极向闵铮支付房款，截止闵铮发出解除合同通知之日，吴传尾仍未取得银行贷款同意书或支付足额房款，吴传尾的行为已构成违约。虽然之后闵铮对吴传尾提出解除合同，但是该行为是在吴传尾确实无法支付房款已构成根本违约之后，解除合同的行为属于闵铮作为守约方的权利，闵铮的行为没有违反双方的约定。综上，吴传尾应对其违约的行为承担相应的违约责任。根据合同约定，买方违约的，无权要求返还定金、同时要向卖方支付违约金，据此，吴传尾请求闵铮双倍返还定金10万元及支付违约金的主张，没有事实依据，一审法院不予支持。至于吴传尾要求返还购房款30万元的请求，闵铮辩称该笔款项是吴传尾于2016年4月26日追加支付的定金并非购房款，但闵铮于2016年8月29日解除合同通知的陈述中承认该笔款项为“30万元房款”，故一审法院综合合同对定金的约定、双方陈述及闵铮在解除合同通知中的陈述，确认吴传尾支付的30万元为购房款。现双方买卖关系已终止，吴传尾请求退还购房款，有事实和法律依据，一审法院予以支持。吴传尾请求闵铮支付违约金40.2万元理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：一、闵铮于判决发生法律效力之日起十日内向传尾返还购房款人民币30万元。二、驳回吴传尾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5910元，保全费4620元，合计人民币10530元，由吴传尾负担7371元，由闵铮负担3159元。二审期间，吴传尾提交一份珠海市合融房地产投资顾问有限公司出具《说明》，证明因闵铮临时加价导致双方合同无法履行。闵铮认为该份证据超过举证期，且形式不符合法律规定，不予认可。本院经审查认为，吴传尾提交该份《说明》属于证人证言性质，但珠海市合融房地产投资顾问有限公司并未出庭作证，接受当事人质询，因此该份《说明》不符合证据形式要件，本院不予采纳。经审理查明，2016年7月22日，吴传尾与闵铮到珠海市不动产登记中心办理相关房屋过户手续，但因双方针对房款给付问题未办理成功。吴传尾称因闵铮临时加价导致双方无法继续履行合同，闵铮称因吴传尾无法履行付款义务故未履行完毕过户事宜。吴传尾称其已经准备全部房款可以现金方式一次性全额支付房款，但吴传尾并未提交证据证实其已经将全部购房款准备完毕。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：原审法院针对闵铮、吴传尾房屋交易中谁存有违约行为进行认定，认定系吴传尾原因导致银行贷款无法审批，且吴传尾又没有积极向闵铮支付房款，构成违约，吴传尾对此并未提起上诉，视为服从原审判决，本院予以确定。结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为吴传尾支付300000元性质是否为定金。吴传尾主张300000元款项应为购房款，并非定金，因此不应当适用定金法则，但闵铮向吴传尾出具收款收据载明该款项为定金，吴传尾在2016年7月15日《说明》中亦表述为定金。闵铮主张300000元款项性质应为定金，鉴于吴传尾违约，其应当予以没收，但闵铮于2016年8月29日发出《关于解除房地产买卖合同的通知》中明确写明吴传尾向其支付是50000元定金和300000元房款，因此各方在交易过程中针对款项性质陈述与诉讼主张款项性质相矛盾。本院结合上述证据分析认为：1、闵铮与吴传尾于2016年4月9日《房地产买卖合同》系双方最为真实意思表示，合同中明确约定吴传尾支付定金为50000元，吴传尾另行支付300000元定金事实并未在《房地产买卖合同》作出约定；2、根据《业主收款收据》抬头显示，该收据系房产中介公司提供格式版本，给款方以及收款方并未明确该款项性质情况下，双方在各自出具文件中对款项性质均作出与自己诉讼主张观点相矛盾陈述，可见双方针对款项性质并未明确清晰；3、闵铮在2016年8月29日出具《关于解除房地产买卖合同的通知》，其中明确将定金与房款性质以及数额予以区分，并未将款项数额及性质予以混同，显示闵铮明确知悉50000元与300000元存有区别。该份通知书系针对300000元款项性质做出最后意思表示，明确该款项即为购房款。综合上述分析，在双方交易中对300000元款项性质均有不同认识情况下，应当以2016年4月9日《房地产买卖合同》确定双方权利义务，涉案房屋交易定金为50000元，300000元认定为购房款更为符合双方真实意思表示。既然双方签订合同已经解除，300000元购房款应当予以退还。闵铮上诉认为吴传尾违约，该笔300000元应当作为违约金承担违约责任，对此本院认为，闵铮在本案中并未提起反诉，故因吴传尾违约应当承担违约责任，闵铮可另循其他途径主张，闵铮在本案中以此为由不退还300000元购房款，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。上诉人闵铮上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币5800元，由上诉人闵铮负担。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  朱 玮二〇一七年三月三日书记员  李立荣