江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭民初字第01817号
原告顾冬曾，居民。
原告周玉凤，居民。
两原告共同委托代理人陈某。
两原告共同委托代理人秦秋风。
被告陆小芳，居民。
原告顾冬曾、周玉凤与被告陆小芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡福庆独任审判，于同年8月25日公开开庭进行了审理。后经批准依法组成合议庭，于2016年6月1日公开开庭进行了审理，原告周玉凤及原告顾冬曾、周玉凤共同委托代理人陈某、秦秋风，被告陆小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾冬曾、周玉凤共同诉称，原告与被告于2009年10月22日签订《协议书》一份，由被告负责约定的经营项目，合同期限为2009年10月21日至2015年6月1日，协议第4条约定被告在经营期间每年支付8.5万元经营费给原告；第8条约定被告每年补偿原告的先期投入2.5万元直至本协议终止；第11条约定被告解除《协议书》应提前3个月通知原告，并商定补偿原告经济损失，赔偿金额按10万元/年计算，第9条约定被告经营期间不得将经营场所自行出租。
协议签订后，被告向原告支付了第一年的经营费用8.5万元和第一年的先期投入补偿款2.5万元，合计11万元。之后被告再也没有支付费用。2011年3月7日被告向法院起诉要求解除双方签订的《协议书》，至同年6月20日被告撤诉。直到2015年5月18日原告才得知被告将原告的经营场所转让给他人，构成根本违约。请求法院：、1、判令被告支付经营费用从2010年10月21日至2015年10月20日每年8.5万元计425000元。2、补偿前期的投入10万元，从2010年10月29日至2014年10月18日按每年25000元计。3、（根据合同11条约定）赔偿损失10万元。4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告陆小芳辩称，案涉房屋是民政局的，原告租的房子是2003年6月1日至2008年5月31日止，原告与我签订的协议时2009年10月21日至2015年6月1日，中间我装潢投入了很大的费用，我第一年支付了原告11万元，到了2011年1月12日，民政局责令我离开经营场所，说要收回房屋，我无法经营，就进行了诉讼起诉了原告和担保人范文茗，协议签订以后就再也没有见过顾冬曾。2011年12月20日亭湖法院作出了调解，由范文茗补偿我经济损失共计20万元，我从2011年1月12日我就不经营了。我已经停止营业，不应该支付其他费用，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2003年5月18日，盐城市亭湖区民政局社区服务指导中心(原盐城市城区民政局社区服务指导中心,以下简称民政局指导中心）与廊桥遗梦老年休闲中心（以下简称老年中心,经营负责人顾冬曾）签订一份《房屋租赁协议》，该协议约定：民政局指导中心将位于盐城市人民中路96号社区服务中心一楼北侧三间门面房和二楼全部房屋租赁给老年中心使用，租期为五年。从2003年6月1日至2008年5月31日止。年租金为65000元。老年中心不得转租。协议还对其他事项作了约定。顾冬曾代表老年中心在该协议上签字。
2009年10月22日，陆小芳（甲方)与顾冬曾（乙方)就金华骨头煲餐饮经营事宜签订一份《协议书》，该协议书约定：陆小芳负责经营顾冬曾在盐城市原城区民政局（盐城工学院人民路老校区向西门面房）二楼十间自北墙头向南至中间楼梯北侧为界，以及北墙走道及门面房一间。二、甲方负责全面经营金华骨头煲火锅餐饮项目，以金华骨头煲盐马路连锁店分店模式经营。三、甲方经营期限自2009年10月21日至2015年6月1日。四、甲方经营原乙方经营场所，甲方支付乙方经营费用，每年支付日为11月30日，双方商定甲方支付价格为人民币八万五千元整，（8.5万元），乙方确保2015年6月1日之前甲方支付乙方的费用保持不变，原房租升高或降低均与甲方无关。五、甲方在对经营场所装修期间乙方有义务协助甲方处理、协调房屋装修合理性，并由乙方负责办理涉及经营许可的所有合法有效的证照，办理相关证照的费用由甲方承担承担。六、、甲方需补偿乙方先期投入的费用，甲方逐年支付给乙方，每年贰万伍仟元整（2.5万元），自2010年11月29日开始支付，期限自2009年12月1日至本协议终止按实收取。乙方将目前经营场所完好交付给甲方使用。七、甲方经营期间不得将经营场所自行出租。八、双方不得擅自变更或解除本协议，一方如因特殊情况需终止本协议时，应提前3个月通知对方，并商定补偿对方在经济损失，赔偿金额按10万元/年计算，未满一年按实具体计算。甲方经营期间，如因乙方在社会上的经济纠纷或社会矛盾，影响甲方不能正常营业，所造成的经济损失由乙方负责赔偿，在下一年度甲方支付给乙方的费用中扣除，不足部分由双方协商解决。九、甲方经营期满，如甲方停止经营，在乙方同意的情况下可以协商转让，除固定装修不准破坏和拆除外，其余物品可以带走。协议还对其他事项作了约定。协议签订后，陆小芳向顾冬曾支付了第一年11万元，开始经营。当日，顾冬曾出具委托书一份，载明:本人因餐饮经营相关事宜，现特委托范文茗为我的代理人，委托权限为：代为签订协议；代为收取相关款项（包括不限于经营费用）；代为协调经营各方关系。本委托书有效期为2009年11月22日至2015年6月1日。
2011年1月12日，盐城市亭湖区民政局向金华食府出具通知一份，载明：人民中路96号一楼最北侧一间以及二楼整层系我局房产，因顾冬曾几年前与我局的租赁合同已到期，一直未曾与我局续签过租赁合同。现正式书面通知你，请于一个月内让出房屋。逾期责任自负。陆小芳收到通知后停止经营。
2011年3月28日，陆小芳向本院提起诉讼，要求解除与顾冬曾于2009年10月22日签订的《协议书》,并要求顾冬曾、范文茗（担保人）共同赔偿其经济损失，后申请撤回诉讼。
2011年7月18日，陆小芳再次向本院提起诉讼，要求解除与顾冬曾于2009年10月22日签订的《协议书》,并要求顾冬曾、范文茗（担保人）共同赔偿其经济损失。经本院主持调解，于2011年12月20日作出（2011）亭商初字第2172号民事调解书：一、原告陆小芳承租的盐城市亭湖区民政局社区服务指导中心位于盐城市人民中路96号金华食府的全部装修转让给被告范文茗，原告陆小芳不再承租上述酒店房屋，被告范文茗承租上述酒店房屋以及陆小芳对该酒店的装修处理由范文茗与民政局协议处理，转让后该酒店房屋及装修均与陆小芳无关。二、上述酒店与顾冬曾的相关纠纷由范文茗协调处理。三、被告范文茗于2011年12月30日前付5万元、于2012年12月20日前付5万元、于2013年12月20日前付5万元、于2014年12月20日前付5万元。上述款项如范文茗有一期不按期履行，原告陆小芳可一次性向法院申请执行全部余款。协议达成后，陆小芳、范文茗已按协议履行。
2013年2月28日，盐城市亭湖区民政局社区服务指导中心与顾冬曾为房屋租赁纠纷诉至本院，本院经审理认为，顾冬曾与社区服务中心双方租赁合同期满后，双方未重新签订租赁合同，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，社区服务中心可以随时解除合同，收回租赁物，并要求承租人支付租金。社区服务中心主张对2011年6月30日以后租金及房屋占有使用费另行起诉不违反法律规定。同年9月3日，本院作出（2013）亭民初字第1057号民事判决:一、被告顾冬曾于本判决生效后十日内将承租的租赁物市区人民中路96号一楼最北侧一间及二楼整层房屋，交还原告盐城市亭湖区社区服务指导中心。二、被告顾冬曾于本判决生效后十日内给付原告盐城市亭湖区社区服务指导中心2005年6月1日至2011年6月30日的房屋租金11万元。三、被告顾冬曾于本判决生效后十日内给付原告盐城市亭湖区社区服务指导中心违约金2.2万元。该判决已生效。
2014年8月18日，盐城市亭湖区民政局（甲方)与范文茗(乙方)签订了退还房屋协议一份，约定:甲方所属盐城市人民中路96号二楼全部和一楼三间门面（后协商收回一楼二间门面），于2003年5月18日租赁给顾冬曾开办饭店，租期五年，租期届满后，顾冬曾未经甲方同意，擅自将房屋转租给他人开办饭店（金华食府），但因多重矛盾金华食府开业不久便停业至今。现该房屋被纳入老工学院地块房屋征收范围，面临拆迁，因此甲方根据亭湖区人民法院[2011]亭商初字第2172号民事调解书和[2013]亭民初字第1057号民事判决书以及顾冬曾的书面委托书的精神，与乙方（所承租房屋现在的实际使用人）就交还房屋问题，经协商一致达成如下：一、拆迁人补偿金华食府总装饰装潢费用为528231元，扣减甲方所需装修装潢费用45575元后，余额482656元归乙方所有。二、甲方补偿乙方搬运费及矛盾调处包干费等合计4.2万元。三、乙方在所得补偿费用中，偿还给甲方亭湖区人民法院[2013]亭民初字第1057号民事判决书规定的：房屋租金11万元；违约金2.2万元；案件受理费3305元；公告费300元，四项合计135605元。四、甲方考虑到乙方饭店处于停业状态，无经济收入，故从照顾出发减半收取乙方2011年7月1日至2013年6月30日期间的房屋租金，乙方实际需缴纳上述两年租金4万元，另考虑到拆迁商谈始于2013年中旬，故免收2013年7月1日至今的房租。五、上述各项加减后，乙方退还房屋应得补偿总额为叁拾肆万玖仟零伍拾壹元整。六、关于顾冬曾等人以及金华食府饭店等所有矛盾均由乙方负责处理。七、乙方需要签订一协议后十日内搬清所属物资设备并交还房屋，否则所有乙方物资设备都作自行放弃处理。八、乙方交还房屋后，甲方在30日内支付补偿款17万元，90日内结清剩余的179051元补偿款。协议签订后，双方已按协议履行。
此后，顾冬曾、周玉凤与陆小芳因租赁费用发生纠纷，双方协商未果，顾冬曾、周玉凤遂诉至本院。
本院认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，虽然原告顾冬曾在其与民政局指导中心的租赁合同期满后，与被告陆小芳签订《协议书》，将其中的部分房屋转租给被告陆小芳，但顾冬曾与民政局指导中心租赁合同期满后，仍存在不定期租赁关系，因此，原告顾冬曾与被告陆小芳签订的《协议书》不违反法律规定，为有效协议。协议签订后，亭湖区民政局不同意被告陆小芳其房屋承租并于2011年1月12日向陆小芳发出让房通知，此后，被告陆小芳不再经营。被告陆小芳于2011年3月28日、2011年7月18日两次诉至本院要求与原告顾冬曾解除合同并赔偿损失，经本院主持调解，陆小芳与顾冬曾的委托代理人范文茗就房屋租赁、经济赔偿问题已达成一致意见：原告陆小芳不再承租，由范文茗承租，该房屋及装修均与陆小芳无关。酒店与顾冬曾的相关纠纷由范文茗协调处理。另范文茗在与盐城市亭湖区民政局签订的退还房屋协议中亦承诺:关于顾冬曾等人以及金华食府饭店等所有矛盾均由其负责处理。范文茗为顾冬曾处理餐饮经营相关事宜的委托代理人，有权代为签订协议、代为收取相关款项、代为协调经营各方关系。因此，原告顾冬曾、周玉凤要求被告陆小芳支付经营费用及经济损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告顾冬曾、周玉凤的诉讼请求。
案件受理费9610元，由原告顾冬曾、周玉凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 陈律心
审 判 员 蔡福庆
人民陪审员 叶沙沙
二〇一六年六月一日
书 记 员 徐歆妍
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。