云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）官民二初字第1038号
原告：杨芳，女。
委托代理人：李加才，男。
住所：云南省昆明市螺蛳湾国际商贸城*期**栋*层***室。
委托代理人：李扬，男。
原告杨芳诉被告云南绿色房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月1日公开开庭进行审理，原告杨芳的委托代理人李加才、被告云南绿色房地产开发有限公司的委托代理人李扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年3月3日和被告签订了该套《商品房认购议书》买卖位于官渡区绿色轩雨庭小区3栋3单元501号住宅商品房。同年5月23日交清了首付款192666元，并于同年7月23日与建设银行签定了按揭贷款合同，货款金额为420000元。最后于同年8月19日与被告签定了经昆明市房管局备案的《商品房购销合同》，合同编号为：XX-
售住-
XX，同时购买了该小区地下-1层XX号房用途为停车位，车位计价为人民币80000元，至今车位还未交付。该合同中第七条约定甲方(被告)应于2014年10月31日将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告)，原告于2014年10月31日找到被告售楼部接房，被告通知延期至2015年1月15日交付该商品房。2015年1月14日收到被告短信通知，由于电力配套工程施工进展原因未能交付该商品房，并于2015年1月18日在售楼部发布《声明》说：最晚于2015年6月30日交房，在声明中第二条延期交房违约金计算，根据客户签定购房合同的交房日期，从第一个月按10元/天/套计算，从第二个月起至2015年6月30日违约按业主实际交款总金额(含客户付款、银行己放款、车位款、配套费等)的万分之一/天计算。声明中第四条明确写到：以上所有违约金在交房时充抵维修基金和契税后多退少补。原告于2015年6月27日收到被告短信通知于7月6日至9日开始接房。2015年6月30日至7月27日期间，乙方持相关证件曾经多次到该项目现场办理接房手续，当问到逾期交房违约金的赔偿事项时，被告现场工作人员说逾期交房违约金暂无政策，违约金也不能抵扣各种税费及公共维修基金。根据该商品房购销合同中第十条相关内容的规定交接中若乙方逾期接房超过30天的，乙方按总房款的5%向甲方支付违约金，所以原告不得不在规定期限内接房。原告于2015年7月28日到被告项目现场办理所有接房手续，交清所有款项，原告已经完全履行了该《商品房购销合同》中的全部责任和义务。另外，该小区的房屋用电处于临时用电状态，具体正式用电和各户分电表的安装被告未明确回应，所以要求被告给出具体的安装时间。原告于2015年7月30日找到被告要求被告本着重合同，守信用和诚信经营的原则，按照合同中第九条甲方逾期交房的违约责任中的内容，切实履行该合同的赔付责任违约金。但被告态度恶劣坚决不会履行本合同违约责任，经原告多次协商无果被告已严重违反本合同。现原告诉至法院，请求：一、原告请求判令被告向原告支付逾期交房违约金13186和逾期交付车位违约金2460元及其2014年10月31日至2015年7月28日交房期间的房租费用12000元，以上合计27646元。二、请求判令被告解决正式用电及各家分户电表的安装及产权证的办理(具体时间）。三。请求判令被告承担本案诉讼费用。
被告云南绿色房地产开发有限公司辩称：被告不承担违约金，不承担租房费用。被告不应当承担违约金。被告不存在违约行为，原告于2015年6月27日收到被告短信通知：即从2015年7月6日至9日开始接房，原告没有异议并于2015年7月28日实际接房现已装修，该行为视为双方当事人对原合同的实质性变更。所以，被告不存在违约行为。被告不能安装电表等系不可抗力、情势变更。因被告账户另案被中级人民法院采取了财产保全措施，导致无法完成电力公司支付义务，系不可抗力所致。根据相关规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。依据此规定，发生特大自然灾害、地震等不可抗力事件，而影响合同继续履约，当事人免于承担违约责任。被告不应当承担本案诉讼费用。
原告向本院提交证据如下：1、商品房购销合同，证明双方存在商品房买卖合同关系及违约金、办证等约定；2、收据，证明原告在接房时交给被告的相关费用；3、收据及转账存根，证明原告已支付房款192666元。4、声明，证明对方承诺10月底交房，后又延期至1月15日，1月18日发声明，5、租赁合同，证明原告的租房费用。
被告对原告提交的证据质证认为：证据1真实性、合法性、关联项认可，证据2真实性、合法性、关联项认可，证据3真实性、合法性、关联项认可，证据4真实性、合法性、关联项不认可，证据5真实性、合法性认可，关联性不认可，
被告未向本院提交证据。
本院结合当事人庭审陈述，对当事人提交的证据综合认证认为：原告提交的证据1至5真实、合法并与本案存在关联，本院予以确认。
根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方于2014年8月19日签订《商品房购销合同》。合同约定原告购买被告绿色轩雨庭小区3幢3单元第5层501号房。原告首期支付购房总价款的31.4%,金额为192666元。其余420000元。向建设银行云南省分行贷款支付。双方合同约定被告应于2014年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本约定的该商品房交付给原告。被告逾期交房的违约责任，逾期30天后，被告按以下约定承担违约责任，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行。如遇法律法规政策调整或不可抗力等因素致使不能按合同约定交房，被告公告通知原告交房时间相应顺延，被告不承担逾期交房的违约责任。合同签订后，被告未在上述合同约定期限内交付房屋。被告于2015年1月14日收到被告短信通知，由于电力配套工程施工进展原因未能交付该商品房，并于2015年1月18日在售楼部发布声明：最晚于2015年6月30日交房。被告于2015年6月27日短信通知原告接房。原告于2015年7月28日接房。诉争房屋至今未办理产权登记。原告认为被告逾期交房已构成违约，故原告诉至本院提出上述诉请。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，我国物权的取得需经登记或交付，才可取得。本案中，原告购买被告开发的房屋，并交纳了全部购房费用。原告诉请被告向房屋产权交易登记管理机构办理商品房备案及产权登记手续的诉请，因办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为。《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的产权登记申请事项行为，且不适宜通过强制执行方式处理，故本院不予支持。因双方在《商品房购销合同》中已约定被告逾期交房的违约责任及计算标准为：被告应在2014年10月31日前交房，同时约定被告逾期交房违约责任，交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，每天违约金10元，逾期30天后，按照付款金额的0.01%乘以逾期天数计算违约金。被告应按双方《商品房购销合同》约定期限交付房屋。被告已通过短信形式通知涉案房屋已具备交房条件，交付手续由2015年6月30日开始办理，故本案涉案房屋的交付时间应为2015年6月30日。本案系被告因自身原因导致房屋未能按合同约定交付原告，被告应按照相应约定向原告支付逾期交房违约金。故本院确认本案逾期交房违约金的计算为：2014年11月1日至2014年11月30日期间的逾期交房违约金为300元，2014年12月1日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金12927元（逾期211天，即612666元×0.01%×211天），共计13227元。故本院以上述违约金数额支持原告诉请。至于原告主张的租金损失，原告所提交证据仅为与案外人签订的《房屋租赁合同》，该证据不能证明该租赁事实已实际发生，即不能证明其租金损失，故本院不予支持。至于原告要求被告解决正式用电及各家分户电表，被告已实际办理了房屋交付手续。交付房屋时原告未就小区用电配套设施的安装向被告提出异议，且被告完成房屋的交付。故现在原告提出被告安装正式用电及各家分户电表的诉请本院不予以支持。原告主张逾期交付车位的违约金2460元的诉请，因涉及另一法律关系案诉讼，本院不在本案中处理。至于原告主张的租金损失，原告所提交证据仅为与案外人签订的《房屋租赁合同》，该证据不能证明该租赁事实已实际发生，即不能证明其租金损失，故本院不予支持。至于原告要求被告解决正式用电及各家分户电表，被告已实际办理了房屋交付手续。交付房屋时原告未就小区用电配套设施的安装向被告提出异议，且被告完成房屋的交付。故现在原告提出被告安装正式用电及各家分户电表的诉请本院不予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告云南绿色房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告杨芳逾期交房违约金13227元。
二、驳回原告杨芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费491元，由被告云南绿色房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 张卢利
人民陪审员 曾 熙
人民陪审员 汤治洲
二〇一七年二月二十日
书 记 员 陶 宇