长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长经开民初字第00041号
原告：王桐，男，汉族，1983年11月6日生，住长春市高新区。
委托代理人：于文霞，吉林吉人卓识律师事务所律师。
被告：王顺，男，汉族，1967年12月19日生，现住长春市宽城区。
委托代理人：黄宝昌，吉林睿志律师事务所律师。
委托代理人：邹平，吉林睿志律师事务所律师。
被告：陈国忠，男，汉族，1966年1月10日生，住长春市南关区。
委托代理人：孙政伟，吉林衡丰律师事务所律师。
原告王桐与王顺、陈国忠房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王桐及其委托代理人于文霞、被告王顺及其委托代理人黄宝昌、邹平、被告陈国忠及其委托代理人孙政伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王桐诉称：被告王顺违反双方合同约定，未经原告同意擅自将房屋向被告陈国忠转租，且被告王顺未按合同约定支付租金，其行为构成违约，双方签订的房屋合同应予解除。被告王顺未经原告同意无权将房屋向被告陈国忠转租，其行为属违反双方合同约定的行为，应认定无效。房屋租赁合同未解除之前被告王顺应依约定支付租金。二被告未经原告同意擅自改变房屋结构，依法负有将房屋恢复原状的义务，造成损失应予赔偿，二被告的行为已对原告的权利构成侵害，请求人民法院依法判令：1、解除原告与被告王顺于2011年3月19日签订的房屋租赁合同；2、确认被告王顺与被告陈国忠2011年5月9日签订的房屋租赁合同无效；3、被告王顺支付2015年1月至解除房屋租赁合同时止的房屋租金；4、二被告将房屋恢复原状；5、二被告立即迁出租赁房屋并予以返还；6、诉讼费由二被告承担。
被告王顺辩称：1、原告方没有理由提出与被告王顺解除2011年3月19日签订的《房屋租赁合同》；2、二被告2011年5月9日签订的《房屋租赁合同》合法有效，不属于《合同法》第52条无效的条件。而且该合同已于2012年6月15日履行完毕，被被告陈国忠和刘长利重新签订的《房屋租赁合同》取代；3、王顺不欠原告方的房屋租金；4、被告陈国忠没有法律依据迁出房屋，陈国忠使用该房屋并不是依据和被告王顺签订的租赁合同，而是依据2012年6月15日与刘长利签订的《房屋租赁合同》使用该房屋，且刘长利现在仍然在使用该房屋，原告也没有起诉刘长利，也没有认为我们转租刘长利的房屋合同无效或者解除。所以，二被告更谈不上将房屋恢复原状。另外，要求追加案外人刘长利为第三人，理由是我们把房屋出租给刘长利，刘长利又转租给陈国忠。我们认为刘长利是承租人，刘长利的加入可以查清案件事实。
被告陈国忠辩称：1、原告一直知晓被告王顺和案外人刘长利将房屋转租给我方的事实；2、我方与王顺于2011年5月所签订的房屋租赁合同已经履行完毕，我方现在对房屋的实际占有是基于2012年6月与案外人刘长利所签订的合法有效的房屋租赁合同所产生的权利，因此我方是合法占有，没有义务立即迁出和恢复原状；3、依据《民事诉讼法》第150条第5项之规定，本案应当中止审理。
经审理查明：原告王桐系东环城路与岭东路交汇处东方之珠小区16幢XXX、XXX号门市房（以下简称101号门市房、102号门市房）的所有权人，2011年3月19日，原告王桐（甲方）与被告王顺（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将建筑面积为1010平方米的XXX号、XXX号门市房1-2层租赁给乙方，由乙方自行经营；租赁期限为十年，自2011年7月1日至2021年6月31日止；租期前3年即2011年7月1日至2014年6月31日每年租金30万元，中间四年即2014年7月1日至2018年6月31日每年租金37万元；后三年即2018年7月1日至2021年6月31日每年租金44万元；租金支付方式为上打租，现金支付。每半年交一次，每次提前一个月交付，即每年6月1日前交7-12月租金，12月1日前交1-6月租金，每年以此类推；乙方应按时向甲方交纳房屋租赁费。如逾期不交视为乙方单方违约，甲方有权收回承租房屋，在租赁期间内乙方未经甲方同意不得转租等。合同签订后，原告将合同项下XXX号、XXX号房屋全部交付被告王顺。被告王顺接收两套房屋后，将XXX号房屋进行了装修，并用于开办川香楼酒店。
2011年5月9日，被告王顺（甲方）与被告陈国忠（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将框架结构、建筑面积为400多平方米的101号门市房1-2层租赁给乙方，由乙方自行经营；合同期限为10年，自2011年5月9日至2021年6月14日止；前三年即2011年5月9日至2014年6月15日每年租金为17万元，中间三年即2014年6月15日至2018年6月14日每年租金为20万元，后四年即2018年6月15日至2021年6月14日每年租金为23万元，租金支付方式为上打租，现金支付，每一年交一次，每次提前一个月交付，即每年5月15日之前交下一年租金；甲方为二房东，此房房主为王桐，甲方因面积大所以将XXX号门市房转租给乙方使用，如因甲方原因和房东造成纠纷，使乙方不能继续承租此房屋，造成损失，由甲方负责赔偿等。合同签订后，被告陈国忠接手XXX号门市房，并开办轮胎服务部至今。
2012年5月，被告王顺将其川香楼酒店出兑给案外人刘长利，并将XXX、XXX号房转租给案外人刘长利。同年6月15日，刘长利以甲方名义，与被告陈国忠（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将框架结构、建筑面积为400多平方米的101号门市房1-2层租赁给乙方，由乙方自行经营；合同期限为10年，自2011年5月9日至2021年6月14日止；前三年即2011年5月9日至2014年6月15日每年租金为17万元，中间三年即2014年6月15日至2018年6月14日每年租金为20万元，后四年即2018年6月15日至2021年6月14日每年租金为23万元，租金支付方式为上打租，现金支付，每一年交一次，每次提前一个月交付，即每年5月15日之前交下一年租金；甲方为二房东，甲方因面积大所以将X幢XXX转租给乙方使用，如因甲方原因和房东造成纠纷，使乙方不能继续承租此房屋，造成损失，由甲方负责赔偿等。合同履行过程中，被告陈国忠分别于2012年5月29日、2013年6月14日、2013年6月15日、2014年6月21日向被告刘长利交纳租金17万元、10万元、10万元、20万元。
另查明：原告将房屋出租给被告王顺后，分别收到被告王顺直接给付或委托案外人刘长利转付的2011年7月至2014年12月的房屋租金。但2015年上半年的租金，被告王顺至今未予支付。
再查明：原告王桐在本案审理过程中，于2015年6月15日通过本院向被告陈国忠发出书面通知，要求其搬离102房屋。
以上事实有原告王桐与被告王顺签订的《房屋租赁合同书》、被告王顺与被告陈国忠签订的《房屋租赁合同书》、被告刘长利与被告陈国忠签订的《房屋租赁合同书》、被告刘长利收到被告陈国忠交纳租金后出具的收条及原、被告各方当庭陈述等证据在卷为凭，并经当事人充分质证，足资认定属实。
本院认为：原告王桐与被告王顺签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此为有效合同，合同条款对双方具有法律拘束力。根据该合同条款的约定，合同项下101、102号房2015年上半年的房租，被告王顺应于2014年12月1日前足额支付。但时至今日，被告王顺仍未支付该笔租金。被告王顺长期无故拖欠租金的行为已构成严重违约，并足以导致原告王桐收取房屋租金的合同目的不能实现。根据我国《合同法》第九十二条关于合同法定解除条件的规定，原告王桐得已行使合同解除权。原告关于解除其与被告王顺签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求，事实及法律依据充分，本院予以支持。
关于原告诉请的2015年1月至房屋租赁合同解除之日房屋租金的问题。在房屋租赁合同关系被解除前，被告王顺依然具有承租人身份，依然负有按时给付租金的合同义务。被告王顺拖欠2015年1月以后房屋租金的行为已构成违约，应承担继续履行给付租金义务的民事责任。原告关于被告王顺给付2015年1月至租赁合同解除之日房屋租金的诉讼请求，事实及法律依据充分，本院予以支持。具体金额参照双方约定的年租金37万元的标准折算。
关于被告王顺与被告陈国忠之间签订的101门市房转租合同的效力问题。被告王顺与被告陈国忠签订转租合同时，虽未获得101号门市房的转租权，但由于其作出的转租房屋承诺，仅形成债务负担行为，而非以处分原告所有权权能为目的，故其行为效力并不受我国《合同法》关于“无处分权人处分他人财产，未经权利人追认或事后未取得处分权的，处分行为无效”规定的规制，因此尚不宜认定该转租合同为无效合同。原告关于被告王顺与被告陈国忠之间签订的转租合同无效的诉讼主张，于法无据，本院不予采纳。
关于原告提出的将房屋恢复原状及腾迁房屋的诉请。被告王顺与被告陈国忠之间的转租合同，因原告与王顺之间租赁合同关系的解除而失去了继续履行的基础，故该转租合同关系实际上已处于终止状态，被告陈国忠因而丧失了继续占有、使用101门市房的合同依据；同时，根据合同相对性原理，被告陈国忠作为次承租人，其与房屋产权人即原告王桐之间并无合同关系存在，其对101门市房的占有状态，不得对抗所有权人行使物权请求权。原告关于腾迁房屋并将房屋恢复原状的诉请，系其行使物权请求权的具体体现，该项诉请，事实及法律依据充分，本院予以支持。因101门市房目前由被告陈国忠实际占有，故腾迁及恢复原状义务，应由被告陈国忠承担。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告王桐与被告王顺于2011年3月19日签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告王顺向原告王桐支付自2015年1月1日起至判决生效之日止的房屋租金（具体金额参照年租金37万元的标准计算），并于判决生效后五日内付清；
三、被告陈国忠于判决生效后三日内自东方之珠小区16幢101号门市房迁出，并将房屋恢复原状；
四、驳回原告王桐其它诉讼请求。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21000元（原告王桐已垫付），由被告王顺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 林乐泉
代理审判员 吴天照
人民陪审员 牛瑗丽
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 陶海红