贵州省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黔执复66号
复议申请人（申请执行人）：重庆伟太建筑工程集团有限公司，住所地：重庆市巴南区土桥正街四号楼。
法定代表人：刘富学，公司总经理。
委托诉讼代理人：李毅，重庆星全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李丹，重庆星全律师事务所律师。
被执行人：遵义和圆房地产开发有限公司，住所地：遵义市红花岗区解放路44号综合楼1－15栋40－3号。
法定代表人：李茂全，公司董事长。
委托诉讼代理人：胡文强，该公司员工。
委托诉讼代理人：潘令，贵州如松律师事务所律师。
复议申请人重庆伟太建筑工程集团有限公司（以下简称重庆伟太公司）不服贵州省遵义市中级人民法院（以下简称遵义中院）（2017）黔03执异366号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
重庆伟太公司与遵义和圆房地产开发有限公司（以下简称遵义和圆公司）建设工程施工合同纠纷一案，遵义中院于2016年8月19日作出（2016）黔03民初390号之一民事裁定书，裁定对遵义东斗星房地产开发有限公司（2016年2月4日变更登记为遵义和圆公司）价值1600万元的财产予以冻结或查封、扣押。据此，遵义中院于2016年8月25日查封了遵义和圆公司位于遵义市红花岗区沙河小区与川黔铁路K269+950至K270+250之间土地使用权﹝市国用（2013）第62号﹞。2017年11月13日，遵义和圆公司提出执行异议，认为遵义中院查封行为程序违法，查封财产严重超标的，已严重影响其生产经营活动，请求解除对市国用（2013）第62号土地使用权的查封，另行查封相应价值的该土地上在建商品房。
遵义中院查明，遵义市红花岗区外环路片区城市棚户区改造（一期）建设项目由遵义和圆公司开发建设，用地面积13,557平方米，总建筑面107,600平方米，总投资1.6亿元。项目总设计5栋楼，1至4栋为35层高层建筑，第5栋为3层楼房，总面积102,154平方米，其中住宅72,300平方米（内含还房面积20,369平方米），商业用房29,854平方米（内含商业还房面积3,230.61平方米）。
2013年5月27日，该公司通过“招拍挂”方式竞得该项目土地使用权。宗地位于红花岗区沙河小区与川黔铁路K269+950至K270+250之间，面积12,778平方米，出让价款9,970,000元，土地使用证号为“市国用（2013）62号”。
2016年8月19日，遵义中院在审理重庆伟太公司与遵义东斗星房地产开发有限公司（已更名为遵义和圆公司）建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2016）黔03民初390号之一民事裁定书，裁定冻结被告遵义东斗星房地产开发有限公司1,600万元的银行存款或者查封、扣押其相应价值的财产，执行中查封了登记在遵义和圆公司名下的市国用（2013）第62号土地使用权。
该项目目前施工进度情况：1－4号楼主体均为30层，其中1号楼完成19层；2、3、4号楼已完成，5号楼尚未施工。建设项目总计完成施工84,200平方米，产值约8,000万元。因开发商管理不善、资金链断裂等原因，项目建设处于停工状态，导致不能按期交付还房、出售房屋回笼资金支付工程款、材料款等，相关权利人频繁上访，影响社会安定团结。
另查明，贵州中审房地产土地资产评估有限公司出具的部分商业用房和住房估价报告，评估结果为：1－4号楼第三层商业用房为4500元／平方米，1号楼6－22层住宅房均价4000元／平方米。法院调取的《红花岗区人民政府关于遵义市凤新快线（红花岗区段）建设工程项目房屋征收补偿方案》，其中与外环路片区城市棚户区改造（一期）建设项目毗邻的内环路至川黔铁路线段单元式砖混结构住房征收补偿标准为4,800元／平方米；三层营业房征收补偿标准为9,500元／平方米。
遵义中院认为，1、关于执行行为异议审查管辖问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条：“发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行”；第二百二十五条：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议”。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条：“申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理”。依照上述法律和司法解释规定，遵义中院（2016）黔03民初390号之一民事裁定书由该院负责实施，实施过程中被保全人提出书面异议，该院具有管辖权。2、关于查封土地使用权未通知被执行人问题。查封被执行人的土地使用权未立即通知被执行人确系执行中的瑕疵，但被执行人后来通过查询已知晓土地使用权被查封并提出执行异议，并未影响到其救济权利的行使。3、关于是否明显超标的额查封问题。本案系诉讼中的财产保全，是一种控制性财产保全措施，目的在于保全被执行人一定限额内的财产，防止被执行人转移财产，以便于判决生效后执行，使权利人的合法权益得到保障。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第四条：“人民法院接受财产保全申请后，应当在五日内作出裁定；需要提供担保的，应当在提供担保后五日内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当在五日内开始执行。对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行”。因财产保全时间紧迫，不能即时委托评估机构对财产价值进行评估，做到精准判断，只能参照同地段同类土地价值进行估价。加之遵义中院查封的土地使用权未作分割，整体查封土地使用权并无不当。但随着异议人不断在查封土地上修建建筑物，因查封土地使用权的效力及于地上建筑物，致使财产价值急剧增加，已大大超出保全标的额，构成明显超标的额查封。4、关于查封土地使用权导致异议人无法办理房屋预售手续，影响拆迁还房、房屋预售等公司正常经营活动的问题。查封土地使用权致使异议人不能办理房屋预售许可证，其房屋不能正常销售或交付使用，影响到其正常经营活动的事实存在，确已违法，应予纠正。
综上，异议人的异议部分成立，对查封标的物应予变更。参照贵州中审房地产土地资产评估有限公司出具的房地产估价报告、《红花岗区人民政府关于遵义市凤新快线（红花岗区段）建设工程项目房屋征收补偿方案》中与外环路片区城市棚户区改造（一期）建设项目毗邻的内环路至川黔铁路线段单元式砖混结构住房和三层营业房征收补偿标准，考虑该项目尚未竣工验收的实际，综合评定该项目住房价格4000元／平方米、第三层商业用房价值4500元／平方米。依此标准，再综合考虑判决生效后迟延履行期间的利息、执行费用、市场波动情况等因素，替换查封异议人第三层商业用房2,987.44平方米，价值13,443,480元；查封1号楼住房34套2,506.48平方米，价值10,025,920元，总计价值23,469,400元。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第三项之规定，裁定：一、解除对登记在遵义和圆公司（原遵义市东斗星房地产开发有限公司）名下市国用（2013）62号土地使用权的查封；二、查封遵义和圆公司（原遵义市东斗星房地产开发有限公司）开发的遵义市红花岗区外环路片区城市棚户区改造（一期）建设项目1－4号楼第三层商业用房3,000平方米，1号楼住房34套2,506.48平方米（详见查封清单）。
重庆伟太公司向本院申请复议称，市国用（2013）62号土地使用权是遵义和圆公司唯一不可分割的财产，遵义中院查封合法，不属于超标的查封。遵义市红花岗区外环路片区城市棚户区改造（一期）建设项目1－4号楼属于在建工程，不应当替换对土地使用权的查封，对该房屋的评估报告系遵义和圆公司单方委托，不应作为本案参考依据，遵义中院（2016）黔03民初390号之一民事裁定书违法损害重庆伟太公司的利益。请求撤销遵义中院（2017）黔03执异366号执行裁定，维持（2016）黔03民初390号之一民事裁定对市国用（2013）62号土地使用权的查封。
遵义和圆公司答辩称，遵义中院（2017）黔03执异366号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回重庆伟太公司的复议申请。
本院查明的事实与遵义中院查明的事实一致。
本院认为，关于遵义中院能否裁定变更被保全财产问题。本案中，遵义中院对遵义和圆公司名下的市国用（2013）62号国有土地使用权采取保全措施，因查封影响该土地城市棚户区改造项目后续推进，不能办理商品房预售手续，遵义和圆公司正常经营活动受到较大影响，为此，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全…”，遵义中院解除对市国用（2013）62号土地的查封，选择对遵义和圆公司开发的部分房屋进行保全，因该部分房屋价值（23,469,400元）已满足保全目的（1,600万元），遵义中院改变查封标的物符合该规定精神，故重庆伟太公司认为不应变更土地查封的复议理由不能成立，本院不予支持。关于重庆伟太公司称遵义和圆公司单方委托作出的房屋评估报告，不应作为本案执行参考依据的问题。因评估报告系第三方独立作出，重庆伟太公司并未指出该报告不符合事实之处，仅持单方委托即不应采信的理由不能成立，遵义中院根据该报告和咨询价格综合认定查封房屋价值并无不当。综上，重庆伟太公司申请复议的理由不能成立，本院对其复议请求不予支持。遵义中院（2017）黔03执异336号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回重庆伟太建筑工程集团有限公司的复议申请，维持贵州省遵义市中级人民法院（2017）黔03执异336号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张 爱 琪
审 判 员 马 竑
审 判 员 刘 芳
二〇一八年一月三日
法官助理 张信梁书记员高艺宁