重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04989号
上诉人（原审被告）：重庆足丰房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处宏声商业广场6区A09号。
法定代表人：彭云禄，该公司总经理。
委托代理人：陈圣伦，重庆泰升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任英。
委托代理人：任德方。
被上诉人（原审原告）：陈祥梅。
委托代理人：任德方。
上诉人重庆足丰房地产开发有限公司（以下简称足丰公司）与被上诉人任英、陈祥梅商品房预售合同纠纷一案，重庆市大足区人民法院于2015年6月15日作出（2015）足法民初字第05570号民事判决，足丰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人足丰公司的委托代理人陈圣伦，被上诉人任英、陈祥梅共同的委托代理人任德方到庭参加了询问。本案现已审理终结。
任英、陈祥梅一审诉称：原告于2011年3月15日从被告处购买位于XXXX商品房一套，面积104.52平方米。但被告不执行足府发（2007）15号《关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》，多收费乱算帐。原告曾多次向有关部门反映，亦向被告反映沟通多次未果。现起诉来院，请求法院判令：1、被告退还原告不该收的五通费3500元、银行按揭贷款顾问费2250元、按揭保险金180元、交易手续费344元、转移登记费80元、评估费300元、房测费73.80元、权属调查费12元、工本费100元、保证金300元，以上费用合计7139.80元；庭审中原告将诉讼请求变更为直接要求被告退还7139.80元，不再区分各种费用；2、本案诉讼等费用由被告承担。
足丰公司一审辩称：原告向被告购买房屋属实，被告并没有收取原告缴纳的费用归自己所有。另被告与原告就相关费用已经达成和解协议并支付原告1500元解决了原告诉讼请求中所涉及的费用，因此原、被告之间关于购房合同所涉及的债权债务全部结清，双方权利义务关系已不存在，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：原告任英与陈祥梅系夫妻关系。2009年8月23日，原告任英向被告足丰公司交纳足丰.金地阳光商业步行街住房履约金30000元。2011年3月4日，原告任英向被告足丰公司交纳足丰.金地阳光商业步行街住房XX号房款31003元。2011年3月7日，原告任英向被告足丰公司交纳按揭贷款保险金180元。2011年10月17日，原告任英向被告足丰公司交纳农商行按揭贷款财务顾问费2250元。以上金额合计63433元。
2011年3月15日，原告任英、陈祥梅（乙方）与被告足丰公司签订（足丰金地阳光）商字第20111259号《重庆市商品房买卖合同》约定：第三条乙方向甲方购买位于XXXX号房屋一套（多层住宅），房屋建筑面积104.52平方米。第四条本商品房为清水房，总成交金额为141554元，建筑面积单价1354.32元／平方米。另在第四条旁加盖印章字体载明：此价格含五通费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费，不含税费、抵押登记费和大修基金。第二十二条本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。2011年3月16日，原、被告为本案诉争房屋买卖合同办理备案登记。2011年10月11日原告任英、陈祥梅通过重庆市农村商业银行大足支行办理按揭贷款90000元用于向被告足丰公司支付购房款，2014年2月11日原告任英、陈祥梅还清全部按揭贷款并注销房屋抵押登记。2013年2月1日，原告任英、陈祥梅取得本案诉争房屋产权证。
庭审中，被告足丰公司举示协议两份及退款名单等证据，两份协议的日期分别为2014年7月24日和2014年7月25日，两分协议内容均载明：1、甲方自愿补充乙方现金1500元；2、乙方自愿接受甲方的补偿款额，并承诺自接受之日起，不再以上述商品房买卖合同的遗留问题追究甲方的民事责任；3……两份协议最下方载明“附乙方签字名单”。2014年7月24日出具的协议乙方业主代表处有胡平、刘永平、胡大秀、胡志林、胡恩菊名字，2015年7月25日协议乙方签名处有胡恩菊、黄庆荣、袁云珍等人名字，但两份协议均无原告任英及陈祥梅的签字。原告任英、陈祥梅对两份协议书质证意见为对协议内容不知情，其并未在该协议上签字，在上面签字的业主代表也未得到原告的授权，对协议内容不予认可。对退款名单的真实性无异议（退款名单载明原告任英领款日期2014年7月23日），认可领取了被告足丰公司退还的1500元。另原告任英、陈祥梅对按揭保险金180元愿意自行承担，不要求被告足丰公司予以退还。
另查明，2007年3月19日，原重庆市大足县人民政府下发足府发（2007）15号《关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》规定：将房地产开发经营企业代为收取的水、电、气一户一表安装收费、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中（购房者进行按揭时应缴纳的抵押登记费不纳入商品住房销售价格）。凡在2007年1月1日前购售双方已签定购房合同的，仍按原规定收取代收费；2007年1月1日起签订的购房合同，一律停止收取代收费，执行“一价清”制度。商品住房代收费并入房价后，各房地产开发经营企业不得再以任何名义向购房者收取商品住房销售价格之外的任何费用（除税金和大修基金外），更不得借机乱涨价。
本案在审理过程中，一审法院依职权向重庆市大足区地方税务局和重庆市大足区国土资源和房屋管理局调查核实，查明本案诉争房屋适用契税税率为1.5%，具体金额为141554元×1.5%＝2123.31元。大修基金为30元／平方米，具体金额为104.52平方米×30元／平方米＝3135.60元。另重庆市大足区地方税务局向一审法院陈述原告任英、陈祥梅购买房屋需承担房屋产权证贴花5元，重庆市大足区国土资源和房屋管理局向一审法院陈述原告任英、陈祥梅通过按揭方式购买房屋需承担预告登记费80元、抵押登记费80元。
再查明，经一审法院询问，原告任英、陈祥梅陈述被告足丰公司多收钱属实，被告足丰公司出具的收据上未载明五通费、交易手续费具体收费金额，其变更诉讼请求本意为请求被告足丰公司退还超出合同约定和除应当由原告任英、陈祥梅自行负担的税费外多收取的7139.80元，不再对具体的收费项目进行明确。同时，对原告任英、陈祥梅已经领取的1500元，同意在本案中予以抵扣。
一审法院认为，原告任英、陈祥梅与被告足丰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己义务。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中“此价格含五通费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费，不含税费、抵押登记费和大修基金”、“本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担”等约定及本院向国家土地房屋管理部门及地税部门的核实，本案中原告任英、陈祥梅应向被告足丰公司支付购房款141554元，并自行承担契税2123.31元、大修基金3135.60元、预告登记费80元、抵押登记费80元、房屋产权证贴花5元。庭审中原告任英、陈祥梅自认愿意承担按揭保险金180元，一审法院予以确认。上述费用总额为147157.91元，被告足丰公司实际收取原告任英、陈祥梅153433元，多收取原告任英、陈祥梅6275.09元。庭审中被告足丰公司并未举示多收取费用应由原告任英、陈祥梅自行承担以及已向国家有关部门转交等方面证据，应承担举证不利法律后果，被告足丰公司多收取原告任英、陈祥梅6275.09元无事实及法律依据，理应予以退还。被告足丰公司举示协议及退款名单等证据拟证明原、被告双方债权债务关系已结清，因退款名单载明原告任英的领款日期为2014年7月23日，而两份协议的出具日期分别为2014年7月24日和2014年7月25日，虽然两份协议均载明“附乙方签字名单”，但因两份协议均无原告任英、陈祥梅的签字，被告足丰公司在原告任英、陈祥梅领款后将退款名单附协议后，不能视为原告任英、陈祥梅对协议的追认。同时被告足丰公司未举示授权委托书等证据证实在协议书上签字的胡恩菊等人得到原告任英、陈祥梅的授权，被告足丰公司认为原告任英、陈祥梅已委托律师陈昌玲与被告处理了退费事宜也未提供相应证据予以证明。上述证据只能证实被告足丰公司已支付原告任英、陈祥梅1500元，不能达到原、被告就本案争议问题已全部处理完毕的证明目的，对被告足丰公司的辩解意见一审法院不予采纳。综上，结合原告提出的诉讼请求及愿意抵扣已经领取的1500元，一审法院认定被告足丰公司应退还原告任英、陈祥梅6275.09元，抵扣被告足丰公司已支付的1500元后，被告足丰公司应实际退还原告任英、陈祥梅4775.09元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告重庆足丰房地产开发有限公司在本判决生效后五日内退还原告任英、陈祥梅4775.09元。二、驳回原告任英、陈祥梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半），由被告重庆足丰房地产开发有限公司负担。
足丰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法改判驳回任英、陈祥梅的全部诉讼请求，诉讼费由任英、陈祥梅承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。一、任英、陈祥梅与足丰公司经过商议，对本案争议的款项已经做出了解决，双方不再存在权利义务关系。二、诉争协议是陈昌玲律师代表阳光小区的业主与足丰公司签订的，相关事宜已经解决。三、协议上的内容和退款单已经充分证明了双方对本案争议的款项已经做出了解决，双方不再存在权利义务的关系。
任英、陈祥梅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，足丰公司举示了通知一份、申明六份、说明三份，拟证明任英、陈祥梅与足丰公司之间就案涉的收费问题已经得到了解决。任英、陈祥梅对上述证据的真实性均不予认可。本院认证如下：首先，任英、陈祥梅对上述证据的真实性均不予认可；其次，通知上没有业主委员会的盖章，也没有证据证明该通知在小区物管处进行了张贴；最后，申明及说明在实质上属于证人证言，按照法律规定证人应出庭作证，而作出以上声明或说明的人并未依法出庭作证，且足丰公司也未举示其他证据来佐证其真实性。因此，本院对足丰公司举示的所有证据均不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点是讼争两份协议对任英、陈祥梅是否具有法律约束力。首先，任英、陈祥梅没有在该两份协议上签字。其次，足丰公司举示的证据不足以证明任英、陈祥梅授权委托了胡恩菊等人及陈昌玲律师与足丰公司协商处理相关退费事宜。最后，任英签字领款在前，而两份协议签订在后，不能视为任英、陈祥梅对该协议的追认。因此，本院认定该两份协议对任英、陈祥梅不具有法律约束力。所以，对足丰公司关于双方不再存在权利义务的主张，本院不予支持。
综上所述，足丰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆足丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 王睿杰