安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1203号
上诉人（原审被告）：罗浩，男，1986年10月24日出生，户籍地安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：杜飞，安徽华腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周鹏，安徽华腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龚金木，男，1983年11月27日出生，汉族，合肥浩胜建筑装饰工程有限责任公司员工，户籍地安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：韩军，男，合肥浩胜建筑装饰工程有限责任公司法务。
原审被告：张珍，女，1988年2月26日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市庐江县。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司合肥长江东路支行，营业场所安徽省合肥市长江东路692号。
负责人：陈琼，该支行行长。
委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张姝颖，安徽卓泰律师事务所实习律师。
上诉人罗浩因与被上诉人龚金木、原审被告张珍、原审第三人中国建设银行股份有限公司合肥长江东路支行（以下简称“建行合肥长东支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初2334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗浩上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，改判驳回龚金木的诉讼请求；2、本案诉讼费用由龚金木承担。
事实与理由：1、本案双方签订《买卖合同》及《补充协议》时，并未通知抵押权人，更未征得抵押权人同意，根据《中华人民共和国物权法》第191条、《中华人民共和国担保法》第49条规定，《买卖合同》及《补充协议》均无效。并且上述法律规定均属于强行性规定，协议的无效并不受第三人是否主张权利的影响。本案合同的签订及履行行为均属于法律规定中所称的“转让行为”，不但不能发生物权变动的效果，行为本身也属于无效。2、本案罗浩及张珍并不存在违约行为，不应承担违约责任。案涉房屋抵押权人告知罗浩“2016年4月1日才可以还贷”，可以进行提前还贷的日期为合同约定的办理过户手续之后，受制于银行贷款政策的不可变通政策，显然双方签订该合同的目的已无法实现，并非是双方积极协商就可以改变的，故罗浩及张珍并非过错方。3、罗浩与张珍已于案涉房产《买卖合同》、《补充协议》签订之前就已经离婚，罗浩与张珍虽约定案涉房产有张珍所有，但房产登记权利人为罗浩，在张珍同意的情况下，由罗浩直接进行房屋买卖更为便捷，所涉及的买卖过程中的交流沟通事宜同样由罗浩直接进行处理。张珍对其中发生的问题并不能及时知晓、及时纠正，不能以罗浩在买卖过程中可能存在的过错就推定张珍具备过错。
龚金木辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
建行合肥长东支行认为该案与其无关，没有答辩意见。
张珍未到庭发表意见。
龚金木向一审法院起诉请求：1、判决解除龚金木与罗浩签订的房屋买卖合同及补充协议；2、判决罗浩、张珍共同返还购房定金20000元；3、判决罗浩、张珍共同赔偿龚金木预期可得利益损失；4、判决房屋评估费由罗浩、张珍共同承担；5、判决罗浩、张珍承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2016年2月19日，龚金木（委托人，乙方）与合肥明海投资管理有限公司第一分公司（经纪人，丙方，以下简称“明海一分公司”，经办人胡某）就座落于合肥市瑶海区住宅签订《房地产经纪合同》。
2016年2月19日，罗浩（出卖人，甲方）与龚金木（买受人，乙方）就座落于合肥市瑶海区住宅（房地权证：合瑶字××号）签订《存量房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），约定:“……。甲、乙双方协商一致，同意上述存量房转让价款为850000元。……。具体付款方式详见补充协议。”
2016年2月19日，罗浩（甲方）、龚金木（乙方）、明海一分公司（丙方，经办人胡某）签订《存量房补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定：“……。经甲乙双方协商达成一致，于2016年2月19日签订关于瑶海区琥珀名城A16栋503室之存量房合同事宜补充如下：一、房价说明：此房价为850000元，过户过程中产生一切国家税费由乙方承担。二、甲乙双方共同约定付款方式及流程设定如下：1、定金为20000元，乙方于签订存量房合同当日支付给甲方。2、房屋首付款为400000元（含已付定金）。3、乙方申请贷款金额为450000元。5、甲方贷款余额由乙方首期房款替甲方还清。6、甲乙双方约定于2016年3月30日前办理过户手续。7、甲乙双方约定于款清交房给乙方。8、本协议自签字之日立即生效，甲乙双方协商决定，违约金设定为贰万元，违约方须按此设定金额赔偿守约方。9、如遇国家房地产政策变动及银行个贷政策调整等不可抗因素，合同自动解除，三方互不追究违约责任，甲方无息退还所收房款于乙方。三、其他补充：此房价包含厨房卫生固定设备（油烟机、燃气灶、热水器）、全套灯具、衣柜2个、窗帘（2个房间）。……。”
罗浩于2016年2月19日出具的《承诺书》中载明“关于出售合肥市瑶海区之事宜，产权人罗浩经过产权人罗浩及配偶授权全权签订《存量房买卖合同》及收受定金，此次定金金额为人民币贰万元整（小写20000元）。产权人罗浩承诺此房屋产权人及配偶已知晓并认可该买卖合同中所述之所有条款出售此房，如产权人及配偶不同意此条件出售该房屋或无法到房产局进行交易过户，则承诺人罗浩自愿承担一切法律责任及可能出现的赔偿后果，与买受方及居间方无关。”明海一分公司作为见证方在该《承诺书》下方加盖该分公司印章。
罗浩于2016年2月19日出具的《定金收条》中载明“今收到客户龚金木购买合肥市瑶海区琥珀名城A16栋503室之定金人民币贰万元整（小写20000元）。”
明海一分公司于2016年3月31日出具的《情况说明》中载明“买方龚金木与卖方罗浩通过我司（合肥明海投资管理有限公司）于2016年2月19日签订存量房买卖合同及存量房补充协议。合同签订完毕后，我司提醒卖方去银行预约还款，之后卖方口头回复为：银行要求卖方于2016年3月30日将剩余房贷及利息余额汇入还贷帐户，银行将于2016年4月1日扣款。我司于2016年3月29日跟卖方罗浩电话沟通时，卖方以各种借口拖延并拒绝买方购房首付款汇入其帐户替其还款，于是，我司在2016年3月29日晚与卖方罗浩夫妻在我司单方见面协商还款，但卖方再次以各种借口拒绝。直至3月31日，我方再次电话催约双方还款，买方表示随时愿意配合打款，但卖方仍以各种借口拒绝。综上所述：卖方罗浩其真实目的就是认为房价涨了，不愿意履行合同出售此房给买方龚金木，且不想承担违约责任，故一直拖延。对于各种一味追求自身利益最大化而无视合同法的行为，作为中介方，我司有责任和义务出庭作证并积极提供整个案件过程中所需一切材料和相关证据。”
2016年4月5日，龚金木以罗浩为被告诉讼至一审法院，诉请继续履行合同等。在本案审理过程中，1、经龚金木申请并提供相应的担保，该院于2016年5月20日依法裁定查封案涉琥珀名城A16幢503室[（2016）皖0102民初2334号《民事裁定书》]。2、2016年6月24日，罗浩以龚金木、明海一分公司、合肥明海投资管理有限公司（以下简称“明海公司）为被告诉至该院，诉请：龚金木承担违约责任赔偿违约金并解除合同及补充协议；明海一分公司承担缔约过失责任返还房产证并赔偿损失；明海一分公司、明海公司承担连带责任。2016年11月，该院裁定：驳回罗浩的起诉[（2016）皖0102民初4643号《民事裁定书》]。3、2016年11月1日，案外人罗旭东以罗浩、张珍为被告诉至该院，诉请罗浩、张珍偿还租赁款56.60万元。2016年11月7日，该院裁定查封合肥市瑶海区琥珀名城A16幢5层503室房屋，查封期限三年[（2016）皖0102民初8112号《民事裁定书》]。2016年11月15日，罗旭东增加其诉请为：罗浩、张珍返还96块钢板并支付租赁费482880元；如罗浩、张珍不能返还96块钢板，则赔偿损失1152000元。4、2016年11月8日，该院依法通知张珍作为本案共同被告、建行合肥长东支行作为本案第三人参加诉讼。5、2017年1月24日，本案中止审理[（2016）皖0102民初2334-1号《民事裁定书》]。6、2017年8月1日，龚金木将其诉请变更为：解除龚金木与罗浩签订的存量房买卖合同及补充协议，罗浩、张珍共同返还房屋定金20000元，罗浩、张珍共同赔偿预期可得利益损失、评估费损失等。7、2017年8月1日，该院依法恢复本案审理。8、2017年8月1日，经审查龚金木申请，该院依法委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司（以下简称“建英公司”）对案涉琥珀名城A16栋503（房地权证：合瑶字××号）房屋（评估范围包括已添附在该房屋地板、墙面、顶等部位不可移走的装修部分）2016年3月30日的市场价值进行评估。后建英公司出具皖建英估［2017］第1091号《房地产估价报告》，估价结果为：“估价对象市场价值（包括已添附在该房屋地板、墙面、顶等部位不可移走的部分的价值）总价为89.79万元。”后龚金木将其预期可得利益损失诉请的金额明确为20万元，将其评估费损失诉请的金额明确为2495元。
一审另查，龚金木卡号为62×××61的建设银行帐户2016年3月21日余额为478024.63元、2016年3月25日余额为523384.63元；2016年3月31日,该帐户支取523384元;2016年4月25日，该帐户存入523493.04元，余额为523493.67元。
一审又查，2013年6月14日，罗浩、张珍登记结婚。2013年9月22日，罗浩、张珍（买受人）与卞恒武、黄连群（出卖人）就案涉琥珀名城A16幢503室签订《存量房买卖合同》；因购买案涉琥珀名城A16幢503室，罗浩从建行合肥长东支行贷款42万元，截至2016年2月19日罗浩尚欠合肥长东支行贷款本金余额为409442.07元。2013年9月22日，合肥市房地产管理局将案涉琥珀名城A16幢503室（房地权证合瑶字××号号）的房地产权利人登记在罗浩名下。2015年9月18日，罗浩、张珍在肥东县民政局登记离婚，双方约定婚后共有的房屋位合肥市瑶海区室归张珍所有。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。罗浩、张珍婚后于2013年9月购买案涉琥珀名城A16幢503室且该房屋的房地产权利人登记在罗浩名下，该房产应为罗浩、张珍婚后夫妻共同所有。2015年9月罗浩、张珍在民政部门登记离婚时虽约定案涉琥珀名城A16幢503室归张珍所有，但该物权未经变更登记在张珍名下，故案涉房产的物权变更未发生效力。2016年2月19日，罗浩持房产权利人登记在其名下的房地产权证就案涉琥珀名城A16幢503室与龚金木、明海一分公司签订《买卖合同》及《补充协议》，且事后张珍对罗浩的出卖房屋、签订《买卖合同》及《补充协议》的行为予以追认，故案涉《买卖合同》及《补充协议》应为合法有效，张珍应与罗浩共同享有《买卖合同》及《补充协议》出卖方（甲方）的权利、承担出卖方的义务。
关于案涉争议违约方的确定。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。罗浩、张珍辩称“合同签订后罗浩去银行预约提前还贷被告知2016年4月1日才可还贷，合同约定的2016年3月30日前办理过户手续不能履行；不能履行属于约定的银行个贷政策调整等不可抗因素，罗浩没有违约”，因罗浩就此提供的录音光盘不足以证明主张事实及辩称意见成立，且龚金木对此持有异议；另，即使银行答复的提前还贷日期属实，该因素亦不属于合同及协议约定的银行个贷政策调整等不可抗因素；即使银行答复的提前还贷日期属实，可能影响到合同约定的“2016年3月30日前办理过户手续”的履行，罗浩、张珍也理应与龚金木及中介方明海一分公司协商解决合同及协议的继续履行事宜，而不应擅自判断合同及协议已不能履行并认为可以不再继续履行合同及协议，因此，对罗浩、张珍该辩称意见，该院不予采信。罗浩、张珍辩称“2016年3月30日龚金木在新疆，不配合罗浩于合同约定的最后日期前履行其合同义务，原告违约在先”，因龚金木提供的建设银行存款凭条，活期明细清单等证据能够证明：2016年3月龚金木在积极准备履行案涉合同及协议，其建设银行帐户备有50余万元的存款等待支付案涉购房首付款等，故对罗浩、张珍该辩称意见，该院不予采纳。龚金木主张“罗浩收取定金后，见房屋涨价，便反悔不想将房屋卖给龚金木，罗浩还一直拒绝将银行还贷账号提供给龚金木支付首付款，罗浩的行为构成违约”，并提供了（合同及协议的中介方）明海一分公司出具的《情况说明》及（中介经办人）证胡某政当庭证言等予以佐证，故对龚金木主张的罗浩行为构成违约，该院予以认定。案涉《买卖合同》及《补充协议》签订、罗浩出具《承诺书》后，罗浩、张珍理应按照《买卖合同》、《补充协议》中的约定及《承诺书》中的承诺全面履行自己的义务，而罗浩、张珍却违约至今未能履行《买卖合同》及《补充协议》约定的义务，致使龚金木合同目的无法实现，故龚金木诉请解除其与罗浩签订的《买卖合同》、《补充协议》及罗浩、张珍承担违约责任等合法有据，该院予以支持。
关于张珍是否承担返还定金责任。龚金木诉请张珍与罗浩共同向其返还定金2万元，因其未能提供证据证明张珍与罗浩共同持有案涉定金2万元，且罗浩收取定金的行为发生在其与张珍登记离婚之后，另外，罗浩、张珍均陈述定金由罗浩一人持有，因此，应由罗浩一人向龚金木返还定金2万元。
关于罗浩、张珍应承担的预期可得利益损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案龚金木申请对案涉琥珀名城A16栋503房屋（评估范围包括已添附在该房屋地板、墙面、顶等部位不可移走的装修部分）2016年3月30日的市场价值进行评估符合法律规定。经审查，建英公司皖建英估［2017］第1091号《房地产估价报告》认定事实清楚、证据确实充分、程序合法，该《估价报告》应作为本案有效证据使用，即罗浩、张珍承担的预期可得利益损失应按该建英估［2017］第1091号估价结果确定为47900元（89.79万元-85万元）。对龚金木关于预期可得利益损失的过高诉请金额部分，因其未能提供证据予以佐证，该院不予支持。
关于案涉评估费损失2495元。因案涉评估的产生起因于罗浩、张珍在履行案涉《买卖合同》、《补充协议》过程中存在违约行为，且龚金木提起本案诉讼后罗浩、张珍仍拒绝与龚金木协商解决争议等，故案涉评估费损失应由罗浩、张珍承担。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百三十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条、第九十条之规定，判决：一、解除龚金木与罗浩就合肥市瑶海区琥珀名城A16栋503室房屋签订于2016年2月19日的《存量房买卖合同》及《存量房补充协议》；二、罗浩于判决生效之日起十日内返还龚金木购房定金人民币20000元；三、罗浩、张珍于判决生效之日起十日内共同赔付龚金木预期可得利益损失人民币47900元；四、罗浩、张珍于判决生效之日起十日内共同支付龚金木评估费损失人民币2495元；五、驳回龚金木的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币4630元，龚金木负担3130元，罗浩、张珍负担1500元；保全费人民币5000元，由罗浩、张珍负担负担。
二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于案涉《买卖合同》、《补充协议》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第191条第2款的规定在性质上不宜理解为效力性的强制规范，不影响合同的效力，只对合同是否能够继续履行、是否能够办理房屋转移登记产生影响。未经抵押权人同意的房屋转让合同并不当然无效，罗浩以此为由主张《买卖合同》及《补充协议》无效，法律依据不足，本院不予支持。关于罗浩及张珍双方存在违约行为的问题。首先，罗浩、张珍对其主张的“合同签订后罗浩去银行预约提前还贷罗浩知2016年4月1日才可还贷”这一事实，未能提供充分证据证明。其次，即使该事实成立，也不能成为合同不能继续履行的事由，罗浩、张珍理应与龚金木及中介方明海一分公司协商解决合同及协议的继续履行事宜，而不应擅自判断合同及协议已不能履行并认为可以不再继续履行合同及协议，因此，罗浩、张珍不继续履行合同的行为已构成违约。根据法律规定，罗浩、张珍应承担相应不履行合同义务的法律责任。一审综合考虑合同履行情况及买受人所受损失等因素，判令罗浩、张珍赔偿龚金木逾期可得利益损失47900元，并无不当。罗浩的上诉理由均不能成立。
综上所述，罗浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费997.5元，由罗浩负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一八年四月十日
书记员 金琬莹
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。