陕西省勉县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0725民初691号原告：吴春燕。委托代理人：杜积明，勉县中心法律服务所法律工作者。（特别授权）被告：西安孚日酒店物业管理有限公司。法定代表人：雍绍辉。委托代理人：王小朵。（特别授权）原告吴春燕与被告西安孚日酒店物业管理有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理，依法由审判员晏晓明适用简易程序，公开开庭进行审理，原告吴春燕委托代理人杜积明、被告西安孚日酒店物业管理有限公司委托代理人王小朵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2008年7月21日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于勉县“汇景·中央公园”项目A4#楼的第2层4212号房屋一间，装修后进行酒店经营。装修费用由被告承担，约定装修时间为3个月，租赁期限为15年，自2010年1月1日至2024年12月31日止。期间，被告每月支付房屋租金800元，租金数额每5年递增5%，即第6年度至第10年度的租金在原租金的基础上增加5%，依此类推。被告向原告支付租金的方式为原告提供银行帐号，被告每月25号前将租金直接转入原告的该银行帐号内。被告不能按期向原告支付租金，则应向原告承担延期支付的滞纳金，滞纳金按银行同期存款利率支付，等等。该合同是被告提供的格式化合同，原告依照被告的旨意在合同上签了字，合同生效后，被告依约接收了原告为其提供的房屋，被告自2010年8月试营业，9月正式对外营业，但被告向原告支付房屋租金的义务的时间是从2010年11月起才开始履行，且仅向原告支付租金至2014年3月。之后，原告多次向被告催要，至今分文未付。请求依法判令被告西安孚日酒店物业管理有限公司立即向原告支付拖欠的房屋租金21920元及延期支付的资金占用利息1479.60元，合计人民币23399.60元；承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、《房屋租赁合同》的合同主体已变更为勉县汇景名都餐饮有限公司，被告的诉讼主体不适格。被告与原告于2008年7月21日签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的房屋，租赁期限自2010年1月1日起至2024年11月30日。租赁期限实际自2010年11月开始计算，原告在诉状中也予以认可。2010年11月被告与勉县汇景名都餐饮有限公司已告知原告，原《房屋租赁合同》中约定的被告作为承租人的权利、义务等均由勉县汇景名都餐饮有限公司概括享有和承担，原告自2010年11月起至今也一直在勉县汇景名都餐饮有限公司处收取房屋租金，也一直向勉县汇景名都餐饮有限公司出具房屋租金收据，该租赁合同实际一直由原告和勉县汇景名都餐饮有限公司履行。根据以上事实，《房屋租赁合同》的主体已变更为勉县汇景名都餐饮有限公司和原告。二、原告要求被告支付租金和资金占用利息无事实和法律依据。1、原告要求被告支付2014年4月至2014年6月1日期间的租金部分已超过诉讼时效期间。2、《房屋租赁合同》的主体已变更为原告和勉县汇景名都餐饮有限公司，勉县汇景名都餐饮有限公司也一直在积极的履行合同，且已多次催促原告纳税后提供发票，原告作为出租人应当向承租人出具符合法律规定的税票。但原告至今尚未提供自2010年11月至2014年3月的发票。因原告未提供发票长达3年4个月，因此勉县汇景名都餐饮有限公司未按合同约定支付租金，是依法行使抗辩权，不构成对原告的违约，更不应该承担违约责任。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告于2008年7月21日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于勉县“汇景·中央公园”项目A4#楼的第2层4212号房屋一间，装修后进行酒店经营。装修费用由被告承担，约定装修时间为3个月，租赁期限为15年，自2010年1月1日至2024年12月31日止。期间，被告每月支付房屋租金800元，租金数额每5年递增5%，即第6年度至第10年度的租金在原租金的基础上增加5%，依此类推。被告向原告支付租金的方式为原告提供银行帐号，被告每月25号前将租金直接转入原告的该银行帐号内。被告不能按期向原告支付租金，则应向原告承担延期支付的滞纳金，滞纳金按银行同期存款利率支付，等等。该合同是被告提供的格式化合同，原告依照被告的旨意在合同上签了字，合同生效后，被告依约接收了原告为其提供的房屋，被告自2010年8月试营业，9月正式对外营业并向原告支付租金至2014年3月止。自2014年4月1日之后被告以其经营困难为由再未向原告支付房屋租金，截止2016年6月，被告共欠原告租金21920元(至2016年6月共欠租金27个月，自2015年11月起递增5%）。之后，原告多次向被告催要，至今分文未付。原告遂以其诉请诉至本院，审理中，调解未能达成协议。另查明：原告未提供2010年11月至2014年3月的发票。上述事实，有原、被告的陈述，吴春燕身份证复印件，《房屋租赁合同》等证据证实，证据确实，足以认定。本院认为，原、被告于2008年7月21日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。被告依据合同约定对原告的出租房屋享有占有、使用、收益权。却不按合同约定支付原告租金，拖欠至今，显系违约，应承担民事违约责任。所以原告要求被告支付所欠房屋租金21920元的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的要求”，开具纳税发票是原告应当履行的法定义务也是被告规范企业经营和财务管理的需要，故被告在向原告支付租金时要求原告开具发票的行为，是依法行使自己的抗辩权利，故原告要求被告支付租金利息之请求，与法相悖，依法不予支持。被告辩解认为2010年11月被告与勉县汇景名都餐饮有限公司已告知原告，原《房屋租赁合同》中约定的被告作为承租人的权利、义务等均由勉县汇景名都餐饮有限公司享有和承担，原告自2010年11月起至今也一直在勉县汇景名都餐饮有限公司处收取房屋租金，也一直向勉县汇景名都餐饮有限公司出具房屋租金收据，该租赁合同实际一直由原告和勉县汇景名都餐饮有限公司履行，故本案的适格被告为勉县汇景名都餐饮有限公司。经查，2008年7月21日签订《房屋租赁合同》是原告与被告签订的，被告是承租人，在合同履行中被告也未通知原告变更合同主体，勉县汇景名都餐饮有限公司也未与原告重新建立租赁合同关系，且勉县汇景名都餐饮有限公司为被告所开办，属被告的子公司，向原告支付租金，可视为是被告的表见代理行为，所以该辩解意见本院不予采纳。被告辩解认为原告要求被告支付2014年4月至2014年6月1日期间的租金已超过诉讼时效。经查，2015年7月，被告起诉原告要求解除房屋租赁合同，在诉讼中原告答辩要求被告支付所欠房租，后被告撤回起诉，其诉讼期间属诉讼时效中断，故2014年4月至2014年6月1日期间的租金并未超过诉讼时效。该项被告辩解意见本院不予采信。被告辩解认为原告作为出租人应当向承租人出具符合法律规定的税票，因原告未提供发票长达3年4个月，因此勉县汇景名都餐饮有限公司未按合同约定支付租金，是依法行使抗辩权。经查，原、被告2008年7月21日签订的房屋租赁合同中虽然没有约定开具发票事项，但出具发票是出租人应尽的合同附随义务。依照《中华人民共和国发票管理办法》第二十条、第二十一条之规定，单位、个人在销售或购买商品、提供或接受服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。被告支付租金，有权向原告取得发票。其次，就开具租赁费发票所涉税款负担问题，因合同中未作约定，应属《合同法》第六十二条中的合同内容约定不明确，依照该条款第六项之规定，履行费用负担不明确的，由履行义务一方承担。因此承租方向出租方支付租金，出租方收取租金后向承租方出具税票符合法律规定，故被告在向原告支付租金时要求原告开具发票的行为，是依法行使自己的抗辩权利，不构成对原告的违约，因此被告之辩解意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第六十条、第六十二条第九项、第六十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第九条、第七十二条之规定判决如下：一、被告西安孚日酒店物业管理有限公司向原告吴春燕支付所欠房屋租金21920元，同时原告吴春燕向被告西安孚日酒店物业管理有限公司提供相应面额的发票。限判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费380元，减半收取190元，由被告西安孚日酒店物业管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，并将缴费收据提交本院。审判员  晏晓明二〇一六年八月十五日书记员  宋 平