湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初3955号
原告:崔杰,男,1982年7月5日出生，汉族，住上海市普陀区。
原告:沈笛,女,1982年10月4日出生,汉族，住河北省石家庄市桥东区。
两原告共同委托诉讼代理人：张亚奇，湖北忠三律师事务所律师。
被告:陈宇辉,男,1969年4月20日出生,汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：陈建军，湖北千禧律师事务所律师。
第三人：招商银行股份有限公司武汉水果湖支行,住所地武汉市武昌区水果湖横路15号鹏程大厦东1-2层。
负责人：张藜，行长。
委托诉讼代理人：袁光汉、符娱珺，员工。
第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。
法定代表人：金莉，总经理。
委托诉讼代理人：廖高红、何小凡，员工。
原告崔杰、沈笛与被告陈宇辉、第三人招商银行股份有限公司武汉水果湖支行（以下简称招行水果湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，原告崔杰、沈笛申请财产保全，本院于2016年7月13日作出（2016）鄂0106民初3955号民事裁定书，裁定：查封被告陈宇辉所有的位于武汉市武昌区水果湖路67号（新51号）舒心苑1-3栋1单元4层A号房屋等。2016年9月1日，本院追加武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）为本案第三人参加诉讼，于2016年9月30日对本案公开开庭进行了审理。原告崔杰、沈笛及其共同委托诉讼代理人张亚奇、被告陈宇辉及其委托诉讼代理人陈建军、第三人招行水果湖支行的委托诉讼代理人袁光汉、符娱珺、第三人吉家公司的委托诉讼代理人廖高红、何小凡到庭参加诉讼。庭后，各方当事人均同意法院调解。经本院调解，因当事人各持己见，调解未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告崔杰、沈笛向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈宇辉继续履行《存量房居间（买卖）合同》，协助原告办理位于武昌区水果湖路××（××）舒心苑1-3栋1单元4层A号房屋的解除抵押和不动产过户登记手续，向原告移交前述房屋；2、判令被告陈宇辉自2016年4月20日起，每日按272万元的千分之一（0.1%）向原告支付违约金，直到被告实际履行完毕所有合同义务之日止；3、判令原告代被告陈宇辉向第三人招商银行水果湖支行偿还贷款本息余额（原告代偿金额在原告应付给被告陈宇辉的购房款中扣除）；4、第三人招商银行水果湖支行协助办理位于武昌区水果湖路××（××）舒心苑1-3栋1单元4层A号房屋的解除抵押手续；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。事实及理由：2016年3月20日，两原告与陈宇辉、吉家公司签订《存量房居间（买卖）合同》，约定陈宇辉将其所有的位于武昌区水果湖路××（××）舒心苑1-3栋1单元4层A号房屋出售给两原告。两原告通过银行存款和商业贷款的方式向陈宇辉支付购房款272万元，吉家公司为本次交易的各方提供居间服务。合同签订后，两原告依约向陈宇辉支付了定金15万元，并向吉家公司支付了信息咨询服务费68000元。此后，在三方按照约定前往房管部门办理不动产过户登记手续时，陈宇辉借故不配合两原告办理相应手续，导致《存量房居间（买卖）合同》不能继续履行。后经双方协商，陈宇辉均以各种借口拖延继续履行合同，实际上是陈宇辉认为合同签订后，诉争房屋因市场行情变化可能涨价，故要求大幅增加购房款。诉争房屋所有权证载明，诉争房屋已于2007年7月13日抵押给招行水果湖支行。在签订《存量房居间（买卖）合同》时，陈宇辉表示愿意提前清偿招行水果湖支行的贷款余额，同时根据物权法规定，受让人可以代为清偿债务而消灭抵押权，两原告与陈宇辉继续履行该合同没有障碍。
被告陈宇辉辩称，一、合同的履行不仅仅包括交易部分的履行，还有违约的情况下对合同违约的约定部分的履行，原告要求合同履行，被告认为合同履行不仅是房屋交易履行，还有被告违约的履行，但是原告只是要求被告履行房屋交易，违约之后不是必须要履行房屋交易，房产交易合同不仅约定了房屋交易，还有原被告双方要承担的违约责任。原告没有合同依据要求被告完成房屋交易。二、被告在签订本案合同之前，因为被告女儿在青岛读书，为了方便孩子成长，打算搬迁到青岛定居，打算把武汉的房子卖掉，但是被告家里发生了状况，父母身体不好，不方便照看小孩，家里人也反对，现在小孩也办了退学手续，搬去青岛居住的这个情况已经发生了变化，如果被告把房子卖掉，就没有房子住了。在这种情况下，被告的房子也不适合再卖给原告，这属于情势变更的情况。三、关于原告提到的赔偿问题，原告在诉状里对赔偿部分没有明确的数额，只是要求判令支付违约金，被告依法要求法院减少原告提出的违约金的数额。
第三人招行水果湖支行述称，招行水果湖支行与陈宇辉签订的《招商银行个人循环授信协议》、《招商银行个人循环授信最高额抵押合同》、《招商银行“消费易”协议书》和《招商银行个人贷款借款合同》是合法有效的。崔杰、沈笛与陈宇辉签订的房屋买卖合同未经招行水果湖支行的同意，属无效合同。崔杰、沈笛与陈宇辉的民事纠纷不能影响招行水果湖支行作为抵押权人的优先受偿权，如陈宇辉清偿招行水果湖支行的所有债务，则招行水果湖支行同意协助崔杰、沈笛办理涉案房屋的抵押解除手续，截至2016年8月11日，陈宇辉尚欠招行水果湖支行贷款本金484064.81元、利息1146.07元，共计485210.88元。
第三人吉家公司述称，吉家公司认为合同可以继续履行。
原告崔杰、沈笛围绕诉讼请求依法提交了以下证据：结婚证、离婚证、离婚登记审查处理表及离婚协议、房屋所有权证及土地使用证、存量房居间（买卖）合同、转账凭证及银行卡交易明细单、收条、收据、陈宇辉与沈笛的微信聊天记录截图、诉争房屋区位照片。被告陈宇辉提交了微信聊天记录截图、转学证明。第三人招行水果湖支行提交了招商银行个人循环授信协议、招商银行个人循环授信最高额抵押合同、招商银行个人贷款借款合同、招商银行个人贷款借款借据、招商银行“消费易”协议书、贷款列表清单、个人贷款展期协议书、武房昌他字第2007004924号他项权证、客户还款清单、业务明细。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落于武汉市武昌区水果湖路××（××）舒心苑1-3栋1单元4层A号、建筑面积192.34平方米房屋，登记房屋所有权人为陈宇辉，房屋所有权证号为武房权证昌字第××号、土地使用权证号为武昌国用（商2004）字第01118号。
2016年3月20日，陈宇辉（甲方）与崔杰、沈笛（乙方）、吉家公司（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：甲方出售上述房屋；房屋成交价为272万元；本合同签订当日，乙方支付定金15万元，甲方交10万元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付；本合同签订当日，甲方将两证交予丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无拖欠规费；乙方首付款57万元于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日，由乙方打入甲方指定账户；尾款200万元委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是乙方名下房屋的他项权证后五日内（遇节假日顺延），由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户；乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费68000元，如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%；甲方应在收到乙方全部房款后一个月内与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交于乙方；甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金等。
签订合同当日，沈笛、崔杰向吉家公司支付信息咨询服务费68000元，吉家公司向沈笛、崔杰出具了收据。2016年3月22日，沈笛、崔杰向陈宇辉支付购房定金15万元。陈宇辉向沈笛、崔杰出具了收条。
在三方按合同约定办理诉争房屋过户手续时，陈宇辉未能协助沈笛、崔杰办理房屋过户手续。
另查明，陈宇辉与案外人喻岩原系夫妻，2001年结婚，2012年2月29日离婚，离婚协议约定：夫妻共同所有的位于武昌水果湖路29号1-402（即本案诉争房屋）房地产所有权归陈宇辉所有，陈宇辉若要卖房屋，喻岩积极配合等。
2007年6月18日，陈宇辉（乙方）与招行水果湖支行（甲方）签订《个人循环授信协议》及《个人循环授信最高额抵押合同》，合同约定：甲方提供总额为646000元的循环授信额度给乙方；授信时间为264月，即从2007年7月13日起至2029年7月13日止；由陈宇辉用上述房屋进行抵押担保，抵押值646000元；乙方使用本协议项下的授信额度，如在一年内申请提前还款，甲方每次按不低于该笔贷款金额1%向乙方收取提前还款补偿金；乙方在一年后提前还款的，每次提前还款金额不得少于1万元等。
同日，双方又签订《个人贷款借款合同》，合同约定：贷款金额436000元；期限60个月，即自2007年7月26日起至2012年7月26日止，贷款起止日期以借款借据为准；贷款利率为5.8905%；等额还款方式还本付息；如借款人在一年内申请提前还款，贷款人每次按本合同贷款剩余本金的百分之一向借款人收取提前还款补偿金；借款人在一年后（含一年）提前还款的，贷款人不收取补偿金，借款人在一年后提前还款的，每次还款金额不得少于1万元等。2007年7月26日，招行水果湖支行向陈宇辉发放了贷款436000元。2007年9月4日，诉争房屋办理了抵押登记，招行水果湖支行领取了房屋他项权证。2009年1月21日，招行水果湖支行为陈宇辉上述授信额度开通了“消费易”功能。2012年7月23日，双方就上述贷款签订了《个人贷款展期协议书》，合同约定：借款人向贷款人借用的贷款436000元，其中364629.20元应于2012年7月26日到期，现约定展期到2027年7月26日等。
截至2016年8月11日，陈宇辉尚欠招行水果湖支行贷款484064.81元、利息1146.07元，共计485210.88元未偿还。
审理中，崔杰、沈笛提交了崔杰在建设银行的账户交易明细，截至2016年10月，其账户余额有605829.68元，拟证明崔杰、沈笛有能力代陈宇辉向招行水果湖支行还贷款本息。
本院认为：崔杰、沈笛与陈宇辉、吉家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务，享有各自权利。
合同履行中，崔杰、沈笛按合同约定支付了定金，而陈宇辉未能协助崔杰、沈笛办理诉争房屋的过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应承担全部违约责任。
由于陈宇辉用诉争房屋向招商银行水果湖支行抵押贷款尚未还清，未涤除抵押，现崔杰、沈笛要求判令其代陈宇辉向招行水果湖支行偿还贷款本息余额（原告代偿金额在原告应付给被告陈宇辉的购房款中扣除），系崔杰、沈笛的自愿行为，不违反法律规定，未侵害崔杰、沈笛的权益，亦未损害招行水果湖支行的权益，且有利于交易顺利进行和实现合同的目的，本院予以支持。
在崔杰、沈笛代陈宇辉付清招行水果湖支行的贷款本息后，陈宇辉应协助办理诉争房屋的解除抵押和不动产过户登记手续。对崔杰、沈笛要求判令被告陈宇辉继续履行《存量房居间（买卖）合同》，协助原告办理位于武昌区水果湖路××（××）舒心苑1-3栋1单元4层A号房屋的解除抵押和不动产过户登记手续的主张，本院予以支持。崔杰、沈笛要求陈宇辉向其移交前述房屋的主张，不符合合同约定的付清全部款项之后交付房屋的内容，在崔杰、沈笛未付清全部款项前，对其此项主张，本院不予支持。
崔杰、沈笛要求自2016年4月20日起，每日按272万元的千分之一（0.1%）向原告支付违约金，直到被告实际履行完毕所有合同义务之日止的主张，根据三方签订的《存量房居间（买卖）合同》的约定，应按已付房款0.1%向崔杰、沈笛支付违约金，庭审中，陈宇辉认为该违约金约定标准过高的抗辩意见，本院予以采信。该违约金的标准应调整为按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率的130%计算，故对崔杰、沈笛的此项主张，本院部分予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、原告崔杰、沈笛与被告陈宇辉、第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司继续履行于2016年3月20日签订的《存量房居间（买卖）合同》；
二、原告崔杰、沈笛于本判决生效之日起五日内代被告陈宇辉向第三人招商银行股份有限公司武汉水果湖支行偿还贷款本息余额（数额以第三人招商银行股份有限公司武汉水果湖支行出具的凭证为准，从原告崔杰、沈笛应付给被告陈宇辉的购房款中扣除）；贷款还清后五日内，被告陈宇辉、第三人招商银行股份有限公司武汉水果湖支行协助原告崔杰、沈笛办理坐落武汉市武昌区水果湖路67号（新51号）舒心苑1-3栋1单元4层A号房屋的解除抵押手续；该房屋解除抵押后五日内，被告陈宇辉协助原告崔杰、沈笛办理该房屋的不动产过户登记手续；
三、被告陈宇辉于本判决生效之日起五日内向原告崔杰、沈笛支付违约金（以15万元为基数，自2016年4月20日起按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率的130%计算至被告陈宇辉协助原告崔杰、沈笛办理完毕上述房屋的不动产过户登记手续之日止）；
四、驳回原告崔杰、沈笛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28560元，减半收取14280元及财产保全费5000元，共计19280元，由被告陈宇辉负担（此款原告崔杰、沈笛已垫付，由被告陈宇辉连同上述款项一并给付原告崔杰、沈笛）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 金 勇
二〇一六年十二月八日
书记员 余梦林