上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初14530号
原告：王自强，男，1989年11月19日生，汉族，住江西省上饶市。
委托诉讼代理人：孙剑，上海磊天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。
被告：上海呈远物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：王立鹤，总经理。
委托诉讼代理人：史厚元，上海市君悦律师事务所律师。
原告王自强与被告上海呈远物业管理有限公司(以下简称“呈远公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后经双方当事人申请、本院院长审批，本案简易程序适用延长三个月。本案于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告王自强及其委托诉讼代理人孙剑、被告委托诉讼代理人史厚元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王自强向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告在2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月14日解除；2、判令被告支付欠付的租金55,111.08元(自2017年5月1日至2017年7月31日的欠付租金为45,000元，自2017年8月1日至2017年8月14日的欠付租金为10,111.08元)；3、判令被告搬离上海市松江区茸梅路XXX弄XXX号2之列房屋并向原告返还；4、判令被告支付房屋占有使用费(按照每月21,666.67元的标准，自2017年8月15日起计算至实际返还房屋之日止)；5、判令被告支付违约金65,000元；6、判令被告支付逾期支付租金的违约金(以21,666.67元为基数，按每日百分之三的标准计算，自2017年5月1日起计算至实际支付租金之日止)。事实和理由：2016年7月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于上海市松江区茸梅路XXX弄XXX号2之列房屋(以下简称“系争房屋”)租赁给被告使用，租期自2016年7月1日至2022年2月28日。合同约定租金先付后用，租金每三个月支付一次，若逾期支付租金的，每日按月租金的百分之三从保证金中扣除，逾期15天原告有权单方面解除合同。第十条约定，若被告未按合同约定支付租金、管理费或其他费用超过10天的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告支付相当于月租金3倍的违约金，造成损失的还应赔偿损失。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，但被告并未按照合同约定履行义务。被告应于2017年4月底之前支付2017年5月1日至2017年7月31日的租金65,000元，但被告仅于2017年6月10日支付了20,000元；被告应于2017年7月底之前支付2017年8月1日至2017年10月31日的租金65,000元，但被告未能支付。原告在多次催讨租金未果的情况下，于2017年8月11日向被告发送解除合同通知书，被告于2017年8月14日签收。原告认为，被告未按约支付租金已经构成违约，原告有权解除合同，被告应当返还房屋、结清相应费用并承担违约责任。综上，原告向本院提出以上诉讼请求。
被告呈远公司辩称：不同意解除合同、返还房屋，希望继续履行合同。原告并没有权利将系争房屋转租给被告，被告系行使不安抗辩权暂缓支付租金。被告并未违约，违约金不同意支付。如果法院认为被告存在违约行为，则原告主张的65,000元的违约金标准过高要求调整，且诉请5和诉请6系重复计算。对诉请2的欠付金额以及诉请4的计算标准均无异议，在原告出具产权人同意其转租的证明后被告愿意支付。
经审理查明：2016年7月1日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2016年7月1日至2022年2月28日止。合同第四条约定乙方于2016年7月1日支付租赁保证金2万元，押金至租赁合同结束后返还(视情况)。自2016年7月1日至2018年7月31日的年租金为26万元，自2018年8月1日后租金有递增。第3款约定，租金按照先付后用的原则，每三个月支付一次。第4款约定，乙方逾期支付房租，每日按月租金的百分之三从保证金内扣除，逾期15天甲方有权单方面解除合同。第十条约定，甲、乙双方同意，在发生下列情形之一时，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付相当于违约月度租金3倍的违约金；给对方造成损失的，违约方予以赔偿对方的一切损失。……10-2.0乙方未能按照本合同规定支付租金、管理费或其它费用的任何一项超过10天的……该合同另对其它租赁事宜作了约定。
2016年9月12日，原告出具一份《道歉信》，载明：“本人王自强因个人原因，对贵公司带来不必要麻烦，导致贵司名誉上损坏及日常运营受影响，本人保证自今日起不影响贵司正常营业，不发生影响贵司名誉等事件，为此深表歉意。”对于该份《道歉信》，原告陈述：原、被告签订房屋租赁合同后，被告一直未付租金，原告就找人去闹事，被告称原告行为影响了被告的经营，要求原告出具道歉信才付房租，故原告出具了该份道歉信，次日被告支付了首期房租。被告陈述：双方签订房屋租赁合同后，被告通过其它途径得知原告没有转租权，就与原告协商解决该事宜，原告非但不予理会反而找人闹事影响被告经营，所以原告出具了上述道歉信。该道歉信能够证明被告就原告有无合法转租权的问题提出过异议。
2017年8月11日，原告向被告发送一份《通知书》，载明双方租赁合同签订后，被告一直存在逾期付款的行为，因原告催讨无果，故通知被告解除《房屋租赁合同》，并要求被告返还房屋、支付欠付的租金和违约金。被告于2017年8月14日收到该通知书。
另查明：上海市松江区茸梅路XXX号房屋于2008年5月28日登记在案外人上海施惠特投资管理有限公司(以下简称“施惠特投资管理公司”)名下。
2008年8月1日，案外人施惠特投资管理公司作为甲方、案外人上海施惠特经济发展有限公司(以下简称“施惠特经济发展公司”)作为乙方，签订一份《租赁招租协议》，约定甲方同意从2008年8月1日将其投资兴建的松江区茸梅路XXX号总面积为45,012.76平方米交于乙方独家招租；甲方同意将其产权房以每日每平方米0.70元的价格租赁于乙方，免租期为18个月，租期20年，期间每三年递增8%。该协议另对其他事宜作了约定。
2011年11月15日，案外人施惠特经济发展公司作为甲方、案外人上海松江承平小额贷款股份有限公司(以下简称“承平公司”)作为乙方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将松江区茸梅路XXX弄XXX号房屋(建筑面积为1,956.72平方米)出租给乙方，租期自2012年3月1日至2022年2月29日。第8-1条约定，乙方转让、分租或转租该房屋或其任何部分或该房屋之任何权益，给予任何其它第三人，在不影响本合同继续履行的情况下，必须经甲方书面同意方可，否则视为违约行为。该合同另对其它租赁事宜作了约定。
2015年6月26日，案外人承平公司作为甲方、原告王自强作为乙方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将松江区茸梅路XXX弄XXX号之列房屋(面积为835平方米)出租给乙方，租期自2015年7月1日至2022年2月28日止。第9-1条约定，乙方转让、分租或转租该房屋或其任何部分或该房屋之任何权益，给予任何其它第三人，在不影响本合同继续履行的情况下，必须经甲方同意方可。该合同另对其它租赁事宜作了约定。
庭审中，原告还提供了：1、2017年10月1日案外人上海鸿彬体育文化传播有限公司(以下简称“鸿彬公司”)作为甲方、原告作为乙方签订的《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于松江区茸梅路XXX弄XXX号之列，房屋出租面积为835平方米，租期自2015年7月1日至2022年2月28日止。2、2017年10月1日案外人鸿彬公司出具的《同意转租证明》，载明其同意王自强对松江区茸梅路XXX弄XXX号之列房屋(出租面积为835平方米)自用或转租，但不得从事非法经营。3、2017年10月19日案外人施惠特投资管理公司作为甲方、案外人承平公司作为乙方、案外人鸿彬公司作为丙方签订的《承租方变更之三方协议》，约定自2017年10月1日起，关于上海市松江区茸梅路XXX弄XXX号房屋的《房屋租赁合同》的承租方变更为丙方，甲方与乙方之间的租赁关系自2017年10月1日起终止。甲方与丙方之间另行签订新的租赁合同。第三条载明乙方于2015年6月26日将该房屋中的835平方米面积转租给王自强。原告提供以上三份证据证明其有权将系争房屋转租给被告。被告对以上三份证据的真实性不予确认，并认为即便上述证据真实，原告获得案外人鸿彬公司的授权也是在原、被告建立房屋租赁合同关系之后。
审理中，双方确认被告向原告支付了2万元保证金，原告同意以保证金抵扣欠付租金。
审理中，被告陈述：在与原告签订房屋租赁合同时其并未审查原告有无出租权或转租权；除道歉信以外，被告并无书面证据证明其就原告是否享有转租权或出租权向原告提出过异议；系争房屋被告系转租案外人85°C使用，为了不影响案外人实际使用房屋，其直至2017年4月底一直向原告正常支付租金，2017年5月其听闻系争房屋租赁主体发生了变更，故再次口头要求原告提供转租证明，但原告未能提供。
以上事实，有房屋租赁合同、产权证、租赁招租协议、道歉信、通知书以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。从原告提供的证据来看，自2017年10月1日起，松江区茸梅路XXX弄XXX号房屋的《房屋租赁合同》的承租方由案外人承平公司变更为案外人鸿彬公司，案外人鸿彬公司也出具了同意原告转租的承诺书，故本案原告有权将系争房屋转租给被告，双方于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效。现，依据《房屋租赁合同》第4-4条的约定，被告逾期支付租金超过15天，原告享有合同解除权。原告发送的解除合同通知于2017年8月14日送达被告，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年8月14日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应当搬离系争房屋并将其返还给原告。关于原告主张的欠付租金和使用费，被告对金额及计算方式均无异议，本院予以支持。关于原告收取的保证金20,000元，原告同意抵扣欠付租金，本院予以准许。关于原告主张的解约违约金65,000元及逾期支付租金的违约金，本院认为，原告主张的解约违约金也是基于被告逾期支付租金的事实，就同一违约行为不应当重复计算违约金，综合考虑本案情况，本院对原告主张的解约违约金65,000元予以支持。
关于被告辩称其迟延支付租金系行使不安抗辩权的意见，本院认为，双方租赁关系自2016年7月1日起，被告正常支付租金至2017年4月30日，在此期间并直至本案诉讼，被告并无证据证明其就原告是否享有合法转租权提出过异议，也并未举证证明原告存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形，亦未举证证明因其对原告是否享有合法的转租权存疑而影响到系争房屋的实际使用，故对被告的辩称意见本院不予采纳。被告认为道歉信可以证明其就原告有无转租权问题向原告提出过异议，本院认为，从道歉信的内容看，并不能证明被告的证明内容。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告王自强与被告上海呈远物业管理有限公司在2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月14日解除；
二、被告上海呈远物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区茸梅路XXX弄XXX号2之列房屋并返还给原告王自强；
三、被告上海呈远物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王自强欠付租金35,111.08元(该金额已扣除被告向原告支付的保证金20,000元)；
四、被告上海呈远物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王自强房屋占有使用费(按照每月21,666.67元的标准计算，自2017年8月15日起计算至实际返还房屋之日止)；
五、被告上海呈远物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王自强违约金65,000元；
六、驳回原告王自强的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,595元，减半收取3,297.50元，财产保全费1,420元，诉讼费合计4,717.50元，由原告王自强负担2,312.50元(已付)，由被告上海呈远物业管理有限公司负担2,405元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 吕荣珍
二〇一七年十二月十五日
书记员 张若雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
……
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。