上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14936号
上诉人（原审被告）：王靖，男，1967年2月14日生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人（原审被告）：王宗恺，男，1988年10月19日生，汉族，住�海市虹口区。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：吴圣卿，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王海，女，1985年4月11日生，汉族，住河南省安阳市龙安区。
委托诉讼代理人：张飞（系王海丈夫），1986年2月1日生，汉族，住同王海。
原审第三人：上海新凯房地产开发有限公司，住所地上海市松江区古楼公路1858弄139-141号单号1-3层。
法定代表人：奚岳峰，总经理。
上诉人王靖、王宗恺因与被上诉人王海、原审第三人上海新凯房地产开发有限公司（以下简称新凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初6039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日受理后�依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王靖、王宗恺的共同委托诉讼代理人周懿懿，被上诉人王海的委托诉讼代理人张飞到庭参加了诉讼。原审第三人新凯公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王靖、王宗恺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：系争房屋未登记在上诉人名下，且目前无法办理系争房屋的过户手续。双方签订房地产买卖协议时，上诉人已告知被上诉人该房屋的租赁情况。上诉人明确表示不同意出售系争房屋，且该房地产买卖协议诸多约定不明，属于履行不能的合同。被上诉人早已实际占有系争房屋，并在一审中隐瞒该事实，故不同意向被上诉人支付逾期交房的损失。一审法院适用法律错误，越权要求新凯公司办理房屋过户手续，违反合同的相对性。
王海辩称，法院已经判决系争房屋可以过户，被上诉人系以支付租金的方式占有系争房屋，不存在私下占有的情形。故不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
新凯公司未作答辩。
王海向一审法院起诉请求：1、判令新凯公司将坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）过户至王靖、王宗恺名下；2、判令王靖、王宗恺将上述房屋过户至王海名下；3、判令王靖、王宗恺支付逾期交房的损失（按每月2,300元的标准计算，自2016年8月16日计算至2017年9月13日止）。
一审法院认定事实：系争房屋于2013年4月26日核准登记在新凯公司名下，建筑面积为67.19平方米。
2014年11月6日，案外人上海XX有限公司作为甲方、拆迁人，案外人孙某作为乙方、被拆迁人，签订一份《上海市�市房屋拆迁补偿安置协议》，对乙方承租的XX路XX号房屋的拆迁补偿安置事宜作了约定，乙方取得了包括系争房屋在内的三套安置房。王靖在合同尾部乙方处予以签名确认。
2014年12月10日，王靖、王宗恺取得系争房屋的配套商品房供应单。
2016年7月30日，王靖、王宗恺作为甲方、出售方，王海作为乙方、购买方，案外人上海XX事务所作为丙方、见证方，签订一份《房地产买卖协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价款为170万元。合同第四条第1-3款约定：乙方于2016年7月30日当日支付购房定金3万元；乙方于2016年8月1日当日向甲方支付购房款48万元；乙方于系争房屋可办理上市交易过户，通过贷款向甲方支付房款119万元。第4款约定：甲方于2016年8月15日前向乙方交付房屋及其钥匙等相关材料时，甲方应结清上述房屋之前的水、电、煤、有线、�业等相关费用。交付后所产生的水、电、煤、有线、物业等相关费用由乙方承担。第七条约定：甲方接到办理以甲方权利人的产权证的通知后七个工作日内，甲方办理产权证，并承诺该房产可上市交易时能办理产权过户手续，以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续……第二十条约定：现丙方已向甲、乙双方告知：由于该房产为动迁安置房，自动迁协议满三年可上市交易过户，现甲、乙双方约定自动迁协议满三年后15日内办理交易相关手续……该协议另对其它房屋买卖事宜作了约定。
同日，王海向王靖、王宗恺支付了3万元定金。
2016年8月1日，王海向王靖、王宗恺转账支付48万元购房款。
一审另查明：2015年11月10日，王靖作为甲方、出租方，案外人吴某作为乙方、承租方，签订一份《物业租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2015年12月1日至2020年11月31日止，每月租金为2,300元。该合同另对其它租赁事宜作了约定。
一审审理中，王海陈述：其在签订《房地产买卖协议》时，并不知晓系争房屋被出租的事实；其于2017年9月9日与案外人何某签订了一份《物业租赁合同》，从案外人何某处承租系争房屋，并于2017年9月14日实际入住，故对逾期交房违约金仅主张至2017年9月13日，其向案外人何某已按每月3,000元的标准支付租金至2018年3月9日并支付了3,000元押金，对于2017年9月14日之后因王靖、王宗恺逾期交房产生的违约金或实际损失，其保留诉权。
一审审理中，王海确认其系外地户籍、已婚、社保缴纳满五年、在本市无其他住房，具有购房资格。
一审审理中，王靖、王宗恺陈述：系争房屋新凯�司已交付其，其与新凯公司之间的房款亦已结清；小产证可以办理其未去办理；其不可能配合王海办理贷款手续。
一审法院认为，2016年7月30日王海与王靖、王宗恺签订的《房地产买卖协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。系争房屋为动迁安置房，根据现行相关政策，将于2017年11月6日满足上市交易条件。依据《房地产买卖协议》第七条和第二十条的规定，王靖、王宗恺履行过户义务届满的时间为2017年11月28日。现王靖、王宗恺明确表示不同意将系争房屋出售给王海，属预期违约，在此情况下，王海有权在合同履行期限届满之前要求其承担继续履行合同的违约责任。故王海要求王靖、王宗恺办理系争房屋产权登记手续及转让�户手续的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。
依据《房地产买卖协议》第四条第4款的约定，王靖、王宗恺应于2016年8月15日前向王海交付房屋，王靖、王宗恺未能交付。现王海依据每月2,300元的标准主张王靖、王宗恺逾期交房给其造成的损失，该标准并未过高，一审法院予以支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，于2017年10月23日作出判决：一、王靖、王宗恺与上海新凯房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内共同办理上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户手续，将产权过户至王靖、王宗恺名下（就该项判决，王海有权申请强制执行）；二、王靖、王宗恺与王海于王靖、王宗恺取得上述房屋产权后二十日内共同办理上述房�的产权过户手续，将产权过户至王海名下（该期限不得早于2017年11月28日）；三、王海在取得上述房屋产权后十日内支付王靖、王宗恺购房款1,190,000元；四、王靖、王宗恺于判决生效之日起十日内支付王海逾期交房的损失29,747元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,100元，减半收取10,050元，财产保全费5,000元，合计诉讼费15,050元，由王靖、王宗恺负担（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，两上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的《房地产买卖协议》系双方真实�思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该合同有效当属正确。依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应严格恪守履行。合同签订后，被上诉人按照约定的时间节点支付了定金和首笔购房款，然两上诉人并未能如期交付房屋。现系争房屋已经符合过户条件，两上诉人明确表示不同意出售系争房屋，一审认定两上诉人构成预期违约，于法有据，本院予以认同。在此情况下，被上诉人有权在合同履行期限届满之前要求两上诉人承担继续履行合同的违约责任。故被上诉人要求两上诉人办理系争房屋产权登记手续及转让过户手续的诉讼请求于法有据，应予支持。上诉人关于系争房屋目前无法办理过户手续，系争房地产买卖协议系履行不能的合同的主张，与事实不符，本院不予采信。上诉人主张被上诉人已实际占有系争房屋，故不同意向其支付逾�交房的损失，对此本院认为，被上诉人系从案外人处承租占有系争房屋，且2017年9月14日方才实际入住，逾双方约定的交房日期已一年有余，故两上诉人理应赔偿逾期交房给被上诉人造成的损失，两上诉人的主张本院不予采信。一审法院按照每月2,300元的标准计算逾期交房损失，并无不当，本院予以认同。
综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币20,100元，由上诉人王靖、王宗恺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛焱
代理审判员 谢猛
审 判 员 娄永
二〇一八年�月三十日
书 记 员 许晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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