江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终2381号
上诉人（原审原告）：蔡天禄，男，1960年5月12日生，汉族，江西省鹰潭市人，住江西省鹰潭市月湖区。
委托诉讼代理人：朱金龙，江西华邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张妍，江西华邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邹亚青，男，1963年7月3日生，汉族，福建省莆田市人，住福建省莆田市。
委托诉讼代理人：王挺剑，江西江佑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江西省金龙玉凤珠宝有限公司，住所地：南昌市东湖区。
法定代表人：林金祥，系该公司经理。
委托诉讼代理人：涂梦酾，江西英华律师事务所律师。
上诉人蔡天禄与上诉人邹亚青、上诉人江西省金龙玉凤珠宝有限公司（以下简称“金龙玉凤公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡天禄及委托代理人朱金龙、张妍，上诉人金龙玉凤公司委托代理人涂梦酾，上诉人邹亚青委托代理人王挺剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人蔡天禄的上诉请求：1、改判一审判决第二项为：邹亚青与金龙玉凤公司于本判决生效之日起十日内向蔡天禄支付至2016年3月22日逾期支付违约金204909.64元，即在一审判决基础上增加155288.99元；2、改判一审判决第四项为：邹亚青与金龙玉凤公司于本判决生效之日起十日内向蔡天禄支付租金损失5273856元，即在一审判决基础上增加2857680元；3、改判一审判决第五项为：上诉人有权没收上诉人的保证金105万元；4、一审、二审案件受理费有邹亚青和金龙玉凤公司承担。事实和理由：1、邹亚青和金龙玉凤公司根本违约，应依法支持违约金并赔偿全部租金损失。双方订立合同有效，邹亚青及金龙玉凤公司使用了房屋却拒付租金，构成违约，应承担违约责任。2、一审判决依职权调整违约金，属适用法律错误。蔡天禄没收违约方的保证金，邹亚青及金龙玉凤未提出反诉或者抗辩要求�整违约金，一审法院依职权调整属于适用法律错误。根据法律规定，违约金超过造成损失的百分之三十可以认定为过分高于造成的损失，但本案中，租金总数为1400万元，实际损失是5273856元，双方约定的保证金105万元并未达到过分高于损失的标准。一审认定105万元的保证金属违约条款，约定过高，属于适用法律错误，上诉人诉请没收105万元的履约保证应得到支持。3、一审未支持蔡天禄自2016年3月23日至2017年4月5日租金损失2857680元，系实体错误。蔡天禄诉请是暂算至2016年3月22日，方便租金计算，不是只算至2016年3月22日。
上诉人邹亚青的上诉请求：1、请求撤销（2016）赣0102民初字第306号民事判决第一、二、三、四项，改判上诉人无需向被上诉人支付租金、逾期付款违约金及租金损失等费用；2、本案一审、二审案件受理费有蔡天禄承担。事实�理由：1、邹亚青是金龙玉凤公司的员工，其签订《物业租赁合同》是职务行为，所有法律后果应由金龙玉凤公司承担，邹亚青不是本案适格当事人，一审法院判决邹亚青向蔡天禄承担租金、逾期付款违约金及租金损失等费用明显错误。2、涉案店面系金龙玉凤公司承租，由金龙玉凤公司承担责任。
上诉人金龙玉凤公司的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回蔡天禄的诉讼请求；2、上诉费用由蔡天禄承担。事实和理由：1、一审对合同履行主体认定错误。南昌市东湖区百货总店（以下简称“区百货总店”）对店面享有使用权，蔡天禄无权转租。蔡天禄提交的关于涉案店面招商引资情况说明函证明区百货总店与金龙玉凤公司存在直接租赁合同关系。即使邹亚青与蔡天禄签订的租赁合同实际履行人是金龙玉凤公司，但邹亚青未履行合同，无需承担责任，实际上邹亚青是一种代理行为。2、一审判决优惠政策给予对象认定错误。中共东湖区企业资产管理服务中心委员会和南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室下文，给予胜利路商铺实际经营户减免30%的租金，店铺共计减免18个月，这是减少实际经营户的困难给予的减免政策，一审法院片面理解，造成政策给予对象的认定错误。3、一审判决认定违约方错误。金龙玉凤公司未享受到减租优惠政策，为维护权益和经营利益，撤出场地，终止租赁行为，并于2016年3月20日将涉案店铺钥匙交付蔡天禄。因此，区百货总店或其委托代理人蔡天禄才是违约方，应承担解除合同的后果。
蔡天禄辩称，1、区百货总店和南昌市东湖区杨家厂房管所均同意转租，蔡天禄与区百货总店签订租赁合同取得了东湖区经营性房产租赁领导小组办公室的备案，将商铺转租�于商业行为，不是区百货总店的委托招商。2、邹亚青是合同相对方、金龙玉凤公司是实际履行人，应共同承担责任。3、蔡天禄在出租时就已经降租，降租浮动等同于政府优惠，且时间早于政府优惠时间，因此蔡天禄不同意降租不能作为邹亚青与金龙玉凤公司不履行合同的理由或依据。4、蔡天禄的上诉人请求未超出一审诉请范围。
邹亚青辩称，其签订合同属金龙玉凤公司履行职务行为，属于代理关系，相应法律后果应由被代理人金龙玉凤公司承担。
金龙玉凤公司辩称，1、撤场行为是为了防止属实扩大，蔡天禄未按政策减免租金才是导致合同解除的根本原因。根据减免政策，蔡天禄已经获得租金减免却未予以下发给金龙玉凤公司，且区百货总店已经明确金龙玉凤公司是招商引资项目，则租金优惠政策应落实金龙玉�公司而不是蔡天禄。在情势变更的情况下，金龙玉凤公司与蔡天禄就减免租金问题进行多次协商未果，合同目的不能实现了，且其已经在搬离之前提前告知蔡天禄。基于公平原则，为防止损失扩大，金龙玉凤公司用实际行动解除合同。根据租金减免政策，金龙玉凤公司在2015年9月-2016年3月应付租金226.8万元（37.8万元／月×6个月），而从2014年7月-12月实付租金210万元，减免租金63万元；从2015年1月-7月（减租政策期间）实付租金253.8万元（35万元／月×4个月+37.8万元／月×3个月），减免租金应为76.14万元，减免租金合计139.14万元，因此，139.14万元+105万元-226.8万元=17.34万元，截止2016年3月，金龙玉凤公司仅应返还蔡天禄17.34万元。2、金龙玉凤公司不存在违约行为，因合同目的不能实现，不应承担违约赔偿金，其撤场行为是防止损失扩大的自救行为。蔡天禄才是违约方，通过转租既享受高额租金又获得减免政策，应当对合同解除承担责任。
蔡天禄向一审法院起诉请求：1、金龙玉凤公司及邹亚青立即向蔡天禄支付延期支付2014年12月26日至2015年8月26日租金的逾期滞纳金,直至付清上述滞纳金时止（滞纳金暂算至2016年3月22日为48394.92元）；2、请求判令金龙玉凤公司及邹亚青立即向蔡天禄支付2015年8月26日至2016年3月22日的租金2270200元并判令每逾期一日，按逾期未付金额的年利率24%之标准向原告支付逾期滞纳金，直至金龙玉凤公司及邹亚青付清上述租金时止（违约金暂算到至2016年3月22日为156514.72元）；3、请求判令蔡天禄有权没收金龙玉凤公司及邹亚青支付的履约保证金1050000元；4、请求判令金龙玉凤公司及邹亚青应依法向蔡天禄承担违约解除合同的违约赔偿金自2016年3月23日起至2017年4月25日止的租金损失（暂�六个月的期限及合同约定的租金标准计算为2416176元。租金损失按照物业租赁合同约定的2016年4月25日前为每月租金为378000元计算，从2016年4月26日起至2017年4月25日止每月租金为408240元计算）；5、本案的所有诉讼费用由金龙玉凤公司及邹亚青承担。
一审法院认定事实：2013年3月23日，蔡天禄（出租方、甲方）与邹亚青（承租方、乙方）签订了一份物业租赁合同。合同约定：一、甲方出租给乙方的物业位于南昌市××步行街××号。临马路，朝东，南北宽12米，使用面积约600平方米。具体落位及尺寸图纸作为本合同附件（一）；甲方对该物业享有使用权及租赁权。以甲方与物业产权所有方签订的原租赁合同期为准，并作为本合同附件（二）。二、该物业租赁期共四年，即2013年4月26日起至2017年4月25日止。三、该物业第一年月租金为350000元，自第三年�，每年在上年基础上递增8%，即自2015年4月25日起，月租金为378000元，第4年月租金为408000元；本合同签订之日，乙方一次性支付甲方1050000元作为履约保证金，合同到期后10日内乙方为甲方结清合同期内所有费用后无条件无息返还。如逾期支付，则每逾期一日，甲方向乙方支付5%的滞纳金；乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金。本合同签订时，乙方即应支付一个月租金350000元给甲方。如逾期支付，则每逾期一日，乙方向甲方支付应付租金5%的滞纳金。……五、甲方应于2013年4月7日将该物业交付乙方。……八-4、合同期内任何一方不得擅自解除本合同，否则视为擅自解除一方根本违约。如乙方违约，甲方有权不退还履约保证金，作为违约金。如甲方违约，需双倍返还履约保证金。如违约方给守约方造成损失，且违约金不足以抵付损失的，还应当补偿差额部�作为赔偿。合同签订后，金龙玉凤公司于2013年3月25日向原告支付了履约保证金1050000元，原告收款后出具了收据一份，该收据注明“交款单位：江西省金龙玉凤珠宝有限公司（邹亚青），收款方式：汇蔡天禄卡，人民币壹佰零伍万元整，收款事由：合同保证金”。同时，蔡天禄将邹亚青与其共同捺印并签名后的经营性房产租赁合同复印件交与邹亚青去办理相关工商备案手续。之后，金龙玉凤公司在该涉诉租赁物中经营，并按上述合同的约定履行向蔡天禄支付租金的义务。自2014年12月底开始，金龙玉凤公司未按约定支付租金。截止至2015年10月22日，金龙玉凤公司支付、欠付租金情况如下：1、2015年1月租金350000元，应付时间为2014年12月26日，付款情况：2015年1月4日付300000元，逾期9天；1月26日付50000元，逾期31天。2、2015年2月租金350000元，应付时间为2015年1月26日，付款情况：2015年2月10日付300000元，逾期15天；2月12日付50000元，逾期17天。3、2015年3月租金350000元，应付时间为2015年2月26日，付款情况：2015年3月3日付350000元，逾期5天。4、2015年4月租金350000元，应付时间为2015年3月26日，付款情况：2015年4月7日付350000元，逾期12天。5、2015年5月租金378000元，应付时间为2015年4月26日，付款情况：2015年5月4日付350000元，逾期8天；尚欠28000元未付，逾期180天。6、2015年6月租金378000元，应付时间为2015年5月26日，付款情况：2015年6月9日付175000元，逾期14天；6月16日付95000元，逾期21天；6月18日付80000元，逾期23天；尚欠28000元未付，逾期150天。7、2015年7月租金378000元，应付时间为2015年6月26日，付款情况：2015年7月9日付100000元，逾期13天；7月14日付250000元，逾期18天；尚欠28000元未付，逾期119天。8、2015年8月租金378000元，应付时间为2015年7月26日，付款情况：2015年8月18日付350000元，逾期28天；尚欠28000元未付，逾期89天。9、2015年9月租金378000元，应付时间为2015年8月26日，付款情况：2015年9月17日付220000元，逾期22天；尚欠158000元未付，逾期58天。10、2015年10月租金378000元，应付时间为2015年9月26日，付款情况：2015年10月12日付130000元，逾期16天；10月22日付100000元，逾期26天；尚欠148000元未付，逾期27天。至此，金龙玉凤公司共向蔡天禄支付租金1025万，欠付租金418000元。之后，金龙玉凤公司再未向蔡天禄缴纳租金。蔡天禄为催讨租金，遂诉至原审法院。在案件审理期间，金龙玉凤公司于2016年3月19日自行搬离涉诉店面，并于同年3月22日在原审法院与蔡天禄办理了涉诉店面的交接手续。另查明，南昌市胜利路52号店面属于南昌市东湖区杨家厂房管所所有的直管非住宅店面，承租单位为南昌市东湖区百货总店。2009年7月15日，蔡天禄以月�金203000元竞拍得承租权。2011年10月26日，蔡天禄与南昌市东湖区百货总店签订了经营性房产租赁合同，租赁期限为7年，自2009年9月1日至2016年8月31日止，租赁建筑面积为929.02㎡，分为四层。2013年7月11日，双方续签合同，将租赁期限延长至2021年4月30止。诉争店面位于一楼，面积约600㎡，其中243.53㎡属于南昌市东湖区百货总店，其余部分系南昌百货总公司出租给蔡天禄使用。
一审法院认为：案件争议焦点是：一、物业租赁合同是否有效?二、邹亚青、金龙玉凤公司作为原审被告是否适格?是否应承担相应法律责任？三、金龙玉凤公司是否具有违约行为？四、蔡天禄的诉讼请求是否成立？
一、关于物业租赁合同是否有效的问题。蔡天禄与邹亚青签订的物业租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定�合法有效，予以确认。对于邹亚青及金龙玉凤公司抗辩该物业租赁合同因违法转租为无效合同的观点，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以采取解除租赁合同或主张确认租赁合同无效的方式来维护其权利。向蔡天禄出租诉争店面的出租人，均明知蔡天禄存在将诉争店面转租的行为，但并未表示反对，应推定其同意蔡天禄的转租，蔡天禄向金龙玉凤公司及邹亚青转租的行为并不违法，邹亚青及金龙玉凤公司该抗辩意见，不予采纳。二、关于邹亚青、金龙玉凤公司作为原审被告主体是否适格，是否应承担相应法律责任的问题。根据合同相对性原理，邹亚青作为本案物业租赁合同的签订方和相对方，理应按合同的约定履行合同。蔡天禄向其主张要求承担支付欠付租金及相应违约金的责任，符合法律规定，邹亚青作为被告主体适格。邹亚青辩称其已退出，且介绍了被告金龙玉凤公司与原告重新签订合同来租赁诉争店面，该物业租赁合同从未履行，并已作废，其不是适格被告，但因其未能提供证据证明，缺乏事实依据，故对该抗辩意见，不予采纳。虽然原审物业租赁合同系蔡天禄与�亚青签订，但房屋租赁的履约保证金及截止至2015年10月的租金均由金龙玉凤公司实际支付，且该诉争店面自交付起即由金龙玉凤公司实际占有并使用。在2016年3月18日金龙玉凤公司提交给原审法院的《关于要求解除胜利路52号店面租赁合同的情况反映》中，被告金龙玉凤公司亦自认诉争店面系蔡天禄转租给其公司的，据此，可以确认被告金龙玉凤公司系诉争店面的实际承租人和实际履行方，故金龙玉凤公司作为被告主体亦适格，其应对债务承担共同清偿责任。金龙玉凤公司辩称，其法定代表人刘珍泉与区百货总店直接签订了诉争店面的租赁合同，蔡天禄与邹亚青所签物业租赁合同对其无约束力，其与蔡天禄无任何合同关系，经查，该合同为虚假合同，故该抗辩意见严重与事实不符，不予采纳。三、关于金龙玉凤公司是否具有违约行为的问题。蔡天禄与邹亚青于2013年3月23日签订的物业租赁合同明确约定，租赁期限自2013年4月26日起至2017年4月25日止。在合同履行过程中，作为该合同实际履行方的金龙玉凤公司不仅存在逾期向蔡天禄支付租金的情形，甚至自2015年10月后，再未向蔡天禄支付租金。2016年3月，金龙玉凤公司又在未能与蔡天禄协商一致的情况下，单方违约解除合同，搬离租赁物。以上事实均能证实金龙玉凤公司已构成严重违约。金龙玉凤公司辩称，其拒付租金且单方解除合同，是因为原告未按照南昌市东湖区政府减租优惠政策，减免其30%的租金，违约在先，其为维护自身权益，避免损失，才不得已解除合同。蔡天禄则认为，政府减租优惠政策是给与作为承租户的原告的，与被告无关。原、被告之间只能按照明确双方权利义务的物业租赁合同的约定严格履行，被告金龙玉凤公司如需对合同内容进行变更和调整，可以与�告协商一致，或者通过合法途径予以解决，但金龙玉凤公司却采取了拒付租金、单方解除合同的方式，属于方式不当，违反了合同法所倡导的契约精神。而且，金龙玉凤公司所承租使用的诉争店面仅有一部分归属于东湖区政府管理，其认为蔡天禄未按照东湖区政府减租优惠政策减免租金违约在先，理由不成立。因此，金龙玉凤公司具有违约行为，理应依法承担违约责任。蔡天禄在合同履行过程中，严格按照合同约定履行，不存在违约情形。对于金龙玉凤公司辩称，其与蔡天禄未以书面形式签订租赁合同，应视为不定期租赁关系，故其有权随时解除合同的观点，与事实不符，不予采纳。四、关于蔡天禄的诉讼请求是否成立的问题。1、关于邹亚青及金龙玉凤公司欠付租金金额及逾期付款滞纳金。蔡天禄在诉讼请求中主张的是2015年8月26日至2016年3月22日的租金共计2270200�。经查，根据物业租赁合同的约定，承租方自2013年4月26起租，第一年月租金为350000元，自第三年起，每年在上年基础上递增8%，即月租金为378000元，根据该约定，截止到2016年3月21日，被告应交租金12505862元（350000元×24个月＋378000元×10个月＋378000元÷29天×25天），减去邹亚青及金龙玉凤公司已交租金1025万元，实际尚欠租金2255862元。另外，蔡天禄在诉讼请求中主张的邹亚青及金龙玉凤公司延期支付2014年12月26日至2016年3月22日期间租金的逾期滞纳金共计204909.64元（48394.92元＋156514.72元）。根据物业租赁合同的约定，承租方应于每月25日前向出租方支付下月租金，如逾期支付，则每逾期一日，支付应付租金5%的滞纳金，该条约定应视为违约金的约定。邹亚青和金龙玉凤公司未按合同的约定支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。由于该条约定的违约金标准�高，虽然邹亚青及金龙玉凤公司均未请求适当减少，而蔡天禄亦自行将该违约金标准调减为年利率的24%。但原审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告的损失即为利息损失，其主张的逾期付款违约金应以不超过利息损失的30%为限。对于原告所主张的参照年利率24%标准，该标准仅是法律对民间借贷关系中借款利息的限制规定，不适用原审情况，原审法院不予支持。经核算，截止至2016年3月21日，被告应承担逾期付款违约金49620.65元（按银行同期贷款年利率的130%计算）。2、关于邹亚青及金龙玉凤公司支付的履约保证金1050000元。金龙玉凤公司依据�案物业租赁合同的约定，向蔡天禄支付了履约保证金1050000元。虽然该合同第八-4条约定：“如乙方违约，甲方有权不退还履约保证金，作为违约金。如甲方违约，需双倍返还履约保证金。”，但由于物业租赁合同中既约定了违约金条款，又约定了履约保证金的没收或双倍返还，该违约金约定属于过高，而蔡天禄同时主张，又存在请求重叠情形，鉴于履约保证金属于金钱质押，一般情形下以补偿功能为主，惩罚功能为辅，故对于蔡天禄要求对金龙玉凤公司支付的履约保证金1050000元予以没收的请求，不予支持。3、关于蔡天禄的损失如何计算。蔡天禄在诉讼请求中主张，因被告违约解除合同，导致其自2016年3月23日起至合同期满时多达13个月的租金损失，故要求被告暂按六个月的标准承担租金损失计2416176元。《中华人民共和国合同法》第113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失。”蔡天禄作为出租人收取租金是获得合同履行的可得利益。如果承租人不履行合同，出租人自然无法收取租金，无法获得可得利益。承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到。因此，由于邹亚青及金龙玉凤公司单方违约提前解除合同，理应赔偿合同解除后房屋闲置期间的租金损失，但一般最长不超过六个月。而蔡天禄作为守约方在收回诉争店面后也负有义务根据实际情况和房屋租赁市场行情采取适当措施将闲置的店面重新出租，以防止损失的扩大。现蔡天禄已举证其在被告撤场后张贴了招商启事，而邹亚青及金龙玉凤公司未能举证证明蔡天禄已将诉争店面重新出租，故蔡天禄主张要求邹亚青及金龙玉凤公司按合同约定的租金标准承担六个月的租金损失，未超过邹亚青及金龙玉凤公司在签订合同时可预见到的因违反合同可能造成的损失，属于合理期间，符合法律规定。根据物业租赁合同的约定，原审法院确定邹亚青及金龙玉凤公司应承担蔡天禄店面空置造成的租金损失按六个月计算（第一个月为378000元/月，后五个月为408000元/月，共计2418000元），蔡天禄主张该损失为2416176元，未超过该数额，予以支持。金龙玉凤公司所缴纳的履约保证金1050000元用于冲抵给蔡天禄造成的该项损失，故邹亚青及金龙玉凤公司需再赔偿原告租金损失1366176元。据此，依照《中华人民共和国合同�》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡天禄支付房屋租金2255862元；二、被告邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡天禄支付逾期付款违约金49620.65元；三、被告邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司应向原告蔡天禄承担自2016年3月22日起至本院确定的履行期满之日止的逾期付款违约金。（按欠款总额2255862元的银行同期贷款利率的130%计算）；四、被告邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡天禄支付租金损失1366176元（租金损失2416176元减去履约保证金1050000元）；五、驳回原告蔡天禄的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。由原告蔡天禄预交的案件受理费53390元，由原告蔡天禄承担10960元，被告邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司承担42430元（此款限被告邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内缴纳）。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。
邹亚青提交证据一：2013年4月-7月金龙玉凤公司的工资表，证明邹亚青系公司员工；证据二：证人邹某、郑某出庭作证，证明邹亚�签订合同是金龙玉凤公司的委派。
蔡天禄的质证意见如下：证据一，真实性、合法性和关联性均有异议，无法证明工资表是金龙玉凤公司的，无法核实真实性，无论邹亚青是否是金龙玉凤公司的员工都不能说明其就是代表公司签订合同。证据二，证人证言相互之间矛盾，无法证明谁委派邹亚青签订合同。
金龙玉凤公司质证意见如下：证据一、二的真实性、合法性和关联性均无异议。
金龙玉凤公司提交证据如下：证据一，2013年7月-2015年7月1日的运营表，证明改造工程致使人流量减少，导致巨大损失；证据二，三张图片、一张照片，证明政府工程改造致使人流量减少。
蔡天禄的质证意见如下：证据一，真实性、合法性和关联性均有异议，金龙玉凤公司单方制作，且不�新证据；证据二，真实性、合法性和关联性均有异议，不知照片拍摄时间。
蔡天禄二审中没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
对邹亚青提交的证据，本院认定如下：证据一，工资表无法显示系金龙玉凤公司制作，也不能证明邹亚青是公司员工；证据二，邹亚青与证人邹某系朋友关系，与郑某系亲戚关系，本院对上述两份证据的真实性不予认可。
对金龙玉凤公司提交的证据，本院认定如下：证据一，运营情况表系单方制作；证据二，照片无法显示具体拍摄时间，照片均属打印件，本院对上述两份证据不予认可。
本案争议焦点：1、邹亚青是否应当承担共同清偿责任，蔡天禄、金龙玉凤公司是否是适格当事人；2、履约过程�，金龙公司、蔡天禄是否存在违约行为；3、若违约，违约方是否有权收取或应当支付租金、滞纳金、保证金及租金损失，具体金额是多少。
本院认为：1、邹亚青应与金龙玉凤公司承担共同清偿责任，蔡天禄、金龙玉凤公司是本案的适格当事人。本案租赁合同是双方真实意思表示，对双方均有约束力。蔡天禄与邹亚青是租赁合同的签订方，邹亚青应依据合同约定履行承租义务。邹亚青称其是金龙玉凤公司的员工，接受委托代为签订合同，但其未提交劳动合同、社保证明及工资发放证明等材料证明其与金龙玉凤公司之间存在劳动关系，也未提交公司或股东出具授权委托书。另，邹亚青辩称因公司在组建过程中未能提供劳动关系证明及公司授权委托书，本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，委托代理人按照被�理人的委托行使代理权，邹亚青未在签订合同时告知蔡天禄的代理情况，也未在合同上签署公司拟成立时的股东名字，故邹亚青认为其与金龙玉凤公司存在委托关系的上诉理由，不予支持。
金龙玉凤公司诉称其与区百货总店存在直接的租赁合同关系，但未提交真实的租赁合同，故对金龙玉凤公司的上诉理由，本院不予支持。金龙玉凤公司认可其是实际承租人，故应履行承租义务。因此，依据租赁合同及涉案房屋的实际使用情况，蔡天禄有权向邹亚青、金龙玉凤公司主张合同约定的各项权利，要求二者支付租金等相关费用。金龙玉凤公司无证据证明其与邹亚青是委托关系且蔡天禄不予认可，故本院对金龙玉凤公司主张的委托关系不予支持。原审认定邹亚青与金龙玉凤公司承担共同责任并无不当，予以维持。
2、金龙玉凤公司未及时支付租金及自行办理涉诉店面存在违约行为，应承担违约责任。蔡天禄已经按照约定将房屋交付金龙玉凤公司占有、使用和受益，其已履行了出租人的义务，不存在违约行为。自胜利路改造工程开始后，金龙玉凤公司和蔡天禄就租金问题进行多次协商，但是均未达成一致意见。在合同未变更的情况下，金龙玉凤公司在多次逾期未交租金的情形下，自行搬离涉诉店面，存在违约行为，应承担违约责任。金龙玉凤公司作为一般理性的商业主体，对市场经济形势的变化应当有一定的预见性，其所主张的胜利路改造工程造成的经营风险程度并未超出正常人的合理预期，属于正常的商业风险，故其认为本案因未享受减免政策而解除合同，不存在违约行为的主张缺乏是事实和法律依据，不予支持。
3、金龙玉凤公司应支付租金及租金损失。金龙玉凤公司作为承租人应当按照合同约定缴纳租金，且其对一审认定金龙玉凤公司应支付的租金金额2255862元并无异议，本院予以认定。蔡天禄主张剩余租期的租金损失，已超出了其在订立房屋租赁合同时所能预见到的主张解除合同后房屋正常情况下可能闲置的时间，一审法院酌定金龙玉凤公司按照租金标准向蔡天禄支付六个月的租金损失并无不当，本院予以维持。
租赁合同第八条第四项约定：如乙方违约，甲方有权不退还履约保证金，作为违约金；如甲方违约，需双倍返还履约保证金即（210万元）作为违约金。如违约方给守约方造成损失，且违约金不足以抵付损失的，还应当补偿差额部分作为赔偿。金龙玉凤公司违约，蔡天禄有权没收保证金作为违约金，一审法院认定六个月租金损失时已充分考虑了没收保证金的情形及损失差额部分，�蔡天禄未提供证据证明具体的损失金额，其要求租金损失和保证金同时计算的诉请过高，加重了金龙玉凤的违约责任，故原审法院认定租金损失六个月并将履约保证金冲抵租金损失并无不当，
蔡天禄在审理过程中提出按照年利率24%计算利息，没有超出中国人民银行公布的同期贷款四倍利率，该请求合法，应予支持。根据逾期支付租金的具体情况，邹亚青及金龙玉凤公司应向蔡天禄承担自2014年12月26日至2016年3月21日止的逾期付款违约金156872.63元,同时邹亚青及金龙玉凤公司向蔡天禄支付自2016年3月22日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（按照欠款总额2255862元的年利率24%计算违约金）。
综上所述，蔡天禄的上诉请求部分成立，应予以支持；金龙玉凤公司及邹亚青的上诉请求不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南昌市东湖区（2016）赣0102民初306号民事判决第一项、第四项、第五项；
二、变更南昌市东湖区（2016）赣0102民初306号民事判决第二项为：邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人蔡天禄支付自2014年12月26日至2016年3月21日止的逾期付款违约金156872.63元；
三、变更南昌市东湖区（2016）赣0102民初306号民事判决第三项为：上诉人邹亚青与江西金龙玉凤珠宝有限公司应向上诉人蔡天禄支付自2016年3月22日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（按欠款总额2255862元，以年利率24%标准计算违约金）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费应为53390元，由蔡天禄预交的二审案件受理费39304元，由蔡天禄承担11790元，退回蔡天禄27514元；由邹亚青预交的二审案件受理费36168.7元，由邹亚青承担20800元，退回邹亚青153**.7元；由江西省金龙玉凤珠宝有限公司预交的二审案件受理费36168.7元，由江西省金龙玉凤珠宝有限公司承担20800元，退回江西省金龙玉凤珠宝有限公司15368.7元。
审 判 长 汪西菲
代理审判员 邓 映
代理审判员 邓 晖
二〇一七年十月十七日
书 记 员 王 倩