中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11165号
上诉人（原审被告、反诉原告)：乔正安，住所地重庆市万州区。
委托代理人：周诗才，广东君之杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：陈少芳，住址香港，香港永久性居民身份证号码：K6510()。
委托代理人：袁小云，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人乔正安因与被上诉人陈少芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
乔正安上诉请求：1、撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第466号民事判决书第二项、第四项、第五项。2、判决乔正安继续使用涉诉房屋直到拆迁为止，判令该房屋的拆迁补偿款在扣除支付给陈少芳的购房款及房屋改造和添附部分的价款共计95万元后，余款的70%归乔正安所有，30%归陈少芳所有。3、判决陈少芳承担本案的部分诉讼费用。事实与理由：1、原审法院将涉案房屋的市场价值扣除宅基地地区楼面地价既无法律依据，也不符合事实。原审法院在审理过程中，曾委托广州市亿信房地产土地评估有限公司(以下简称评估公司)对涉案房屋进行了评估，评估公司于2016年2月23日作出《房地产估价报告》，评估涉案房屋市场价值1816875元，其中宅基地楼面地价为1292850元，建筑物价值524025元。乔正安曾对评估公司提出异议，评估公司答复称，扣除宅基地楼面地价是应原审法院的要求。乔正安认为原审法院的这一要求，既没有法律依据，也不符合客观事实。该房屋证载建筑面积382.5平方米，建筑价值524025元，每平方米单价为1370元，这个单价连建筑成本都不够，因此与事实不符。一审原被告对此均不认可，乔正安提出重新鉴定的申请，但原审法院不予采纳。乔正安2007年花费700000元购买该房屋，到2015年5月15日，该房屋却降为524025元，这不符合广州市房地产一直上升的基本常识。2、乔正安接收该房产后，对该房屋进行了整修及改造，对其水、电等设施予以重新安装，改装了所有的卫生间，加装了扶梯及防盗等附属设施，并加建了一层，目前该房产一共是六层半，共计花费款项至少超过25万元，由于乔正安改建已有九年之久，故没有保留相关证据。3、乔正安与陈少芳之间的房屋买卖行为从交易至今快九年时间了，在诉争房屋增值的情况下，并已经纳入拆迁范围，其《沥浯城中村改造房屋补偿安置方案》已经多次修改，而且在即将办理拆迁手续时，陈少芳以转让农村房屋违反法律为由，要求确认转让合同无效，其行为违反诚实信用原则，应该受到法律的谴责和处罚，故其应对合同无效承担主要责任，应该对反诉人的信赖利益损失予以赔偿。4、根据《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。上海市高级人民法院关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知(沪高法民一[2004]4号)第四条规定“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。对此类案件进行处理时，亦应区分不同情况：第一、…第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。本案中诉争房屋已经决定进行城中村改造，其房屋补偿方案已经修改多次。陈少芳在出卖房屋多年后，在利益面前，违反诚实信用原则，主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任，应该对乔正安的信赖利益损失予以赔偿。乔正安为了购买诉争房产，将其位于海珠区南洲路廊桥三街2号402房的房产(建筑面积140平方米)予以出售，该房产目前市价每平方米在3万元以上，陈少芳的行为，给乔正安造成了极其严重的损失。根据合同法、相关法院的规定及司法实践，乔正安认为：本案中，乔正安和陈少芳之间的购房行为已实际履行完毕多年，且乔正安已实际居住使用该房屋的，在本案的实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认乔正安对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。所以诉争房屋已经没有返还的必要了，拆迁补偿款在扣除支付给反诉人的购房款及房屋改造及添附部分的价款共计95万元后，所剩之补偿款的70%归乔正安所有，30%归陈少芳所有，是合情合法的。
陈少芳辩称：关于受让房屋价值的问题，陈少芳认为一审认定价值的方法是正确的，对此其也提交了（2012）穗中法民五终字第2426号及（2014）粤高法民一申某第28号民事判决对房屋的价值认定方法与本案是一致的，不论宅基地价值是否包括了土地价值，本案中乔正安一审时并无就房屋或宅基地损失提出诉请，在上诉时才提出是不合法的。关于受让拆迁补偿的问题，因为目前尚未发生拆迁补偿款是没有事实和法律依据的，涉案房屋所在的村如果要进行房屋改造还需要进行申报。退一步说，假如存在补偿款，最高院2015年全国民事审判会议纪要第35条也作出了相应的规定，乔正安可以请求购房款及相应的利息，即使有拆迁补偿作为买受人也是无法获得补偿的。关于违建部分的处理即原审判决第4项，陈少芳也认为是有异议的，该部分是属于违章建筑，乔正安应当拆除，不应当受到法律保护，陈少芳考虑取证难所以没有提出上诉。
陈少芳向一审法院起诉请求：1、判令确认陈少芳与乔正安对位于广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号房屋的买卖行为无效；2、判令乔正安立即搬离上述房屋，并将该房屋全部按现状交还陈少芳；3、判令乔正安将与该房屋相关的资料交还给陈少芳，包括穗海新字第NO.015564号《农村(墟镇)宅基地使用证》，沥滘村1996年12月23日开具的收款收据、1997年1月27日开具的收款收据、1997年1月30日开具的收款收据、1998年3月9日开具的收款收据、《屋地转让合约》、新滘镇法律服务所开具的《统一收据》；4、乔正安承担本案诉讼费用及鉴定费用。
乔正安向一审法院反诉请求：1、判令陈少芳返还购房款70万元；2、判令陈少芳支付房屋改造及添附部份的价款25万元；3、判令该房屋的拆迁补偿款在扣除支付给乔正安的购房款及房屋改造和添附部份的价款共95万元后，余款的80%(即3445750元)归乔正安所有，20%归陈少芳所有；4、反诉受理费由陈少芳负担。
一审法院认定事实：1998年3月，广州市海珠区新滘镇法律服务所出具《见证书》，主要内容有：沥滘村当事人黄带根、陈少芳于98年3月12日到镇司法办要求办理宅基地使用人变更事宜。经查，坐落在本镇沥滘村南洲路583号之27……此屋产权实属黄带根、王某夫妻所有，宅基地证使用人姓名是写黄带根名字，现因变更宅基地证使用人事宜，经房屋所有人充分协商，并达成一致意见，同意把上述房屋1间的产权全部转让给陈少芳所有，并在法律工作者面前表示决不反悔；当事人上述行为是履行了申请、审批等有关手续，并附有身份证及户口簿、宅基地证等复印资料；等等。该《证明书》落款处有黄带根、王某及陈少芳的签名。
根据1997年6月13日发证的穗海新字第NO.015564号《农村(墟镇)宅基地使用证》记载，广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号宅基地的使用人已由黄带根变更为陈少芳，该宅基地占地面积60平方米，框架结构，层数为5.5层、建筑面积382.5平方米(层数及建筑面积均是涂改后手写，并盖有“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室”章)。在房管部门保存的房屋档案中可以查询到上述《农村(墟镇)宅基地使用证》和《证明书》。
冼苏珠是陈少芳的妹夫。冼苏珠于2007年12月10日向某安出具了一份《收据》，载明：今收到乔正安交来购买广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号房款70万元；经手人冼苏珠代收。
2007年12月，冼苏珠将涉案房屋交付给乔正安，由乔正安一直居住使用至今。期间，乔正安对房屋进行了装修，并将房屋加建成6.5层。
因对房屋的买卖产生纠纷，陈少芳于2014年4月22日向一审法院对乔正安、冼苏珠提出起诉，要求：1、判令乔正安、冼苏珠擅自买卖涉案房屋的买卖关系无效；2、判令乔正安在30天内搬离上述房屋，并将该房屋及穗海新字第NO.015564号《农村(墟镇)宅基地使用证》交还等。
一审法院审理后，于2014年12月24日作出(2014)穗海法民三初字第580号民事判决书，认为“经本院释明要求确认两被告擅自买卖其私有房屋的房屋买卖关系无效和要求确认原告和被告乔正安之间的房屋买卖关系无效是不同的诉讼请求后，原告仍表示两被告是在原告完全不知情的情况下擅自买卖原告私有房屋，构成对原告侵权，其行为无效，故不变更其诉讼请求，坚持要求确认两被告擅自买卖其私有房屋的房屋买卖关系无效。据此，本案应为侵权之诉。……原告显然应是知情且同意被告冼苏珠将房屋代为出售给被告乔正安，即原告与被告乔正安形成了房屋买卖关系。原告主张两被告擅自买卖其私有房屋构成侵权，对该主张本院不予采纳。鉴于原告与被告乔正安已形成了房屋买卖关系，原告未依据其与被告乔正安的房屋买卖关系提起合同之诉，却提起本案侵权之诉，故原告以两被告侵权为由请求确认两被告擅自买卖其私有房屋的房屋买卖关系无效以及要求被告乔正安搬离和交还涉案房屋及宅基地使用证的诉讼请求依据不足，本院不予支持”。
同时，在判决书查明部份有如下内容：“乔正安表示冼苏珠将宅基地使用证原件交付给其，因其觉得房屋面积和宅基地证上记载的面积不一致，所以将宅基地使用证交给律师，委托律师去国土部门查询，国土部门表示原告本人才能委托查询，所以就扣留了宅基地使用证，后来是陈少芳去国土部门取回宅基地使用证，取回后又把证件交回给乔正安，所以陈少芳是知道并参与房屋买卖的。”
陈少芳确认是其本人去国土部门取回宅基地使用证，但是认为取回后是将宅基地使用证交给冼苏珠，并非交给乔正安；因为证件被国土局收回，冼苏珠告知需要陈少芳本人去才能取回。冼苏珠对此表示因为乔正安一次性支付这么多钱，所以必须把宅基地使用证交付给乔正安，不清楚乔正安是因为何事而被国土局收回证件。
另外，冼苏珠表示其一次性收取了乔正安70万元租金，当时与乔正安约好是以利息代租，五年后其返还70万元给乔正安，乔正安再返还房屋给陈少芳。
陈少芳则表示2007年时冼苏珠想出租房屋，就告知陈少芳一次性收取了53万元租金，5年后返还70万元；冼苏珠之前一直说租金是53万元，直到2012年后才告知陈少芳当时收取租金70万元，且是以息代租，5年届满后须返还70万元。
诉讼中，一审法院向陈少芳释明：陈少芳要求确认乔正安、冼苏珠擅自买卖其私有房屋的房屋买卖关系无效和要求确认陈少芳和乔正安之间的房屋买卖关系无效是不同的诉讼请求。陈少芳对此表示乔正安、冼苏珠是在陈少芳完全不知情的情况下，擅自买卖陈少芳私有房屋，构成对陈少芳侵权，其行为无效，故不变更其诉讼请求，坚持要求确认乔正安、冼苏珠擅自买卖陈少芳私有房屋的房屋买卖关系无效。”
最后判决：驳回陈少芳的全部诉讼请求。
陈少芳不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2015年4月22日作出(2015)穗中法民五终字第1461号民事判决书，其中认为“陈少芳可依照原审法院的释明，另诉主张”，并判决驳回上诉，维持原判。
另查明，乔正安不是涉案房屋所在村社的村民。涉案房屋的穗海新字第NO.015564号《农村(墟镇)宅基地使用证》原件现由乔正安持有。
本案诉讼中，陈少芳表示若判决认定买卖行为无效，同意按照已收房款70万元来返还给乔正安。
乔正安表示陈少芳诉请的广州市海珠区新滘镇沥滘第七经济合作社1996年12月23日开具的收款收据、1997年1月27日(新滘乡镇建设市政收费盖章)的收据、1997年1月30日(广州市海珠区沥滘村委会盖章)的收款收据、1998年3月9日(广州市海珠区沥滘村委会盖章)的收款收据、《屋地转让合约》、广州市海珠区新滘镇法律服务所开具的《统一收据》的原件在其手上。
经乔正安申请，一审法院委托广州市亿信房地产土地评估有限公司，对广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号房屋的市场价值进行评估。该公司于2016年2月23日作出《房地产估价报告》，确定广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号（建筑面积382.5平方米）的市场价值1816875元，其中宅基地楼面地价为1292850元，建筑物价值为524025元；宅基地评估单价为4750元/平方米；另违章部份单价为1370元/平方米。乔正安预付了鉴定费7042元。
对于该评估报告书的结论，陈少芳有异议，认为应当按照建筑物成本价来确定为约1500元/平方米；乔正安认为估价过低，且未考虑土地的使用价值和房地产的整体价值，涉案房屋会被拆迁，应当按照拆迁补偿标准15000元/平方米计算。
一审法院认为，根据已生效的(2014)穗海法民三初字第580号和(2015)穗中法民五终字第1461号民事判决书，已认定陈少芳就其名下的广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号房屋，与乔正安形成房屋买卖关系，应予确认。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定，涉案的广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号房屋属于集体所有的土地的住宅房，其出让、转让等权益均受法律限制。现乔正安并非该房屋所在经济联合社组织成员，根据上述法律规定，陈少芳、乔正安不能买卖上述房屋。故陈少芳、乔正安之间买卖涉案房屋的行为，违反了法律的强制性规定，应为无效，对双方当事人自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现陈少芳诉请要求确认其与乔正安间买卖房屋的行为无效，并要求返还房屋及宅基地使用证，以及要求返还广州市海珠区新滘镇沥滘第七经济合作社1996年12月23日开具的收款收据、1997年1月27日(新滘乡镇建设市政收费盖章)的收据、1997年1月30日(广州市海珠区沥滘村委会盖章)的收款收据、1998年3月9日(广州市海珠区沥滘村委会盖章)的收款收据、《屋地转让合约》、广州市海珠区新滘镇法律服务所开具的《统一收据》，合法有据，一审法院予以支持。合同无效后，乔正安也有权要求陈少芳返还转让款。
关于房屋的价值，根据广州市亿信房地产土地评估有限公司作出的《房地产估价报告》，涉案房屋在扣除宅基地楼面地价后的市场价值为524025元，另违章部份的单价为1370元/平方米。乔正安认为估价过低，且未考虑土地的使用价值和房地产的整体价值及日后拆迁补偿的价值。对此，一审法院所委托评估的是涉案房屋的市场价值，即房屋整体价值扣除宅基地区位楼面地价的价值。因此，乔正安异议中所提及的土地使用价值和房地产整体价值，并非本案需考虑的因素。同时，乔正安对其异议，也未提供相关证据予以证明，故一审法院对其主张不予采纳。对鉴定机构评估的涉案房屋价值，一审法院予以确认。由于该房屋价值并未超出乔正安支付的购房款，因此，陈少芳应按照已收的购房款70万元返还给乔正安。
根据现场评估可见涉案房屋目前为6.5层，超出宅基地证所载明的5.5层。对于该超出证载面积以外的部份，由于是由乔正安所加建，因此，可视为乔正安的损失，应由陈少芳予以赔偿。现双方对该超出证载面积以外的部份面积数额不能协商一致，根据涉案房屋宅基地四至面积60平方米及本案的实际情况，该超出证载面积以外的部份宜按照60平方米来作为损失计算，由陈少芳赔偿82200元(1370元/平方米×60平方米)给乔正安。
乔正安请求享有并要求陈少芳按照涉案房屋在拆迁时的补偿价款进行补偿的意见，缺乏事实依据，一审法院不予支持。由于造成房屋买卖无效双方均有过错，所以，本案鉴定费由陈少芳、乔正安双方共同承担。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，于2016年6月21日作出如下判决：一、确认原告与被告买卖广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号房屋的行为无效。二、被告乔正安在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号房屋腾空，并交还给原告陈少芳。三、原告陈少芳在本判决生效之日起10日内向被告乔正安返还购房款70万元。四、原告陈少芳在本判决生效之日起10日内向被告乔正安赔偿损失款82200元。五、被告乔正安在本判决生效之日起10日内向原告陈少芳交还广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号房屋的宅基地使用证的原件、广州市海珠区新滘镇沥滘第七经济合作社1996年12月23日开具的收款收据、1997年1月27日(新滘乡镇建设市政收费盖章)的收据、1997年1月30日(广州市海珠区沥滘村委会盖章)的收款收据、1998年3月9日(广州市海珠区沥滘村委会盖章)的收款收据、《屋地转让合约》、广州市海珠区新滘镇法律服务所开具的《统一收据》(各份均是原件)。六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费24200元（本诉受理费10900元、反诉受理费13300元），由陈少芳负担反诉受理费4161元，由乔正安负担本诉受理费10900元、反诉受理费9139元。另陈少芳在本判决生效之日起10日内支付鉴定费3521元给乔正安。
本院二审期间，双方均无新证据提交,本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”本案双方对一审判决第一、三项均无异议，该判项可予以维持。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为乔正安要求继续使用涉案房屋直到拆迁时止，以及按照房屋在拆迁时的补偿款为依据进行补偿的主张能否成立？
双方买卖涉案房屋的行为无效，当事人因无效合同取得的财产应予以返还，故一审根据无效合同的法律后果，判处乔正安将涉案房屋腾空交还给陈少芳，陈少芳返还购房款给乔正安，并无不当。乔正安要求继续使用涉案房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。关于乔正安要求按照房屋在拆迁时的补偿款为依据进行补偿的问题，首先，本案无证据显示相关当事人已就涉案房屋签订拆迁补偿协议，陈少芳可得到何种补偿达成合意。其次，因双方合同已履行多年，房屋的价值发生了变化，从公平合理的原则出发，在返还涉案房屋的同时，陈少芳应向某安相应返还或补偿房屋的现值，即按房屋经评估确定的当前的市场价值予以返还，但由于宅基地使用权价值具有身份性，故该部分宅基地使用权价值不应返还，应当在房屋评估的现值中予以扣除。故一审委托评估公司对涉案房屋的整体价值、宅基地楼面价值以及建筑物价值分别进行评估，其方式并无不当。根据评估结论，涉案房屋整体价值扣除宅基地楼面价值后建筑物价值为524025元，乔正安认为估价过低，但未能提供充分的证据推翻该评估结论，故上述评估结论可作为本案判决的依据。由于涉案房屋的建筑物价值未超过乔正安支付的房款，故一审法院判处返还70万元房款，并无不当。再次，对于乔正安自行加建的部分，一审已充分考虑了本案的实际情况，认定为乔正安的损失，并根据评估结论作出了陈少芳赔偿损失82200元。综上，乔正安要求按照房屋在拆迁时的补偿款为依据进行补偿缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
乔正安的上诉请求和理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13300元，由乔正安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 黄春成
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 罗 涛