辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第288号
原告（反诉被告）：郭玉成，无职业。
委托代理人：韩冰，辽宁卓跞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：商亚歧，无职业。
第三人：商宇，无职业。
原告（反诉被告）郭玉成与被告（反诉原告）商亚歧、第三人商宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，依法由本院审判员皮晓赛担任审判长，与人民陪审员王秀绣、王丹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭玉成的委托代理人韩冰，被告商亚歧，第三人商宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭玉成诉称，2012年11月5日，原告的儿子郭春洁向被告儿子即第三人商宇借钱，双方签订了借款合同一份，该合同约定郭春洁向商宇借款25万元，期限2个月，原告作为担保人在借款合同上签字。后第三人商宇又要求原告到辽宁诚信公证处办理了房产出让委托公证，并将原告名下的房产证件要走。当时向原告说不是真的卖房子，只是履行一下手续而已，在扣掉利息3万元后，郭春洁实际借到22万元。此后郭春洁陆续还款，但未能全部偿还。2015年，原告突然接到沈河区人民法院的传票，原来是被告要求原告腾房，至此原告才知道自己名下唯一的一处房产已经被更名过户至被告名下。原告认为自己与被告素不相识，从未与被告签订过任何房屋买卖协议，也从未收到过任何购房款项，被告之所以能够办理房产过户手续完全是因为第三人利用“委托书”在违背原告真实意愿的情况下实施的不法行为，被告与第三人的上述行为已经侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判决：1、确认原、被告之间的房屋买卖协议无效，被告协助原告将诉争房产（位于沈河区万莲路1-243号，59平方米）变更回原告名下，并承担因此发生的全部费用；2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告商亚歧辩称，我花钱买的房子，我有房证、契税证等房产相关手续和文件，我和原告不发生关系，我是在房产局买的房子，手续合理合法，所以原告没有理由起诉我，我也不知道怎么回事，我要求原告腾房。
第三人商宇述称，我当时借原告家钱，原告家说等有钱再给我，先把房子做公证，现在已经三年了，原告也没有给我钱，我就把房子过户到我爸爸名下了，然后我爸给我36.5万元。
反诉原告商亚歧诉称，2013年11月，反诉被告将位于沈阳市沈河区万莲路1-243号2-2-16号房产转让给反诉原告，并于2013年11月12日在沈阳市沈河区房产交易中心办理了房产交易，反诉原告于2013年11月19日依法取得了沈房权证沈河字第××号房屋所有权证。房产交易后，反诉被告以种种理由拖延交房，至今仍占据诉争房产拒不腾让，故反诉原告被迫诉至法院，请求法院判令：1、腾让房产；2、由反诉被告承担全部诉讼费。
反诉被告郭玉成辩称，被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原告取得房屋所有权证非法，请求驳回原告诉讼请求。
反诉第三人商宇述称，同意原告意见。
经审理查明，诉争房屋为位于沈阳市沈河区万莲路1-243号（2-2-16），建筑面积59平方米的房屋。
2012年11月5日，郭玉成作为抵押人，在一份《借款合同》上签字捺印。该《借款合同》载明出借人为商宇，借款人为郭春洁，借款金额为25万元，借款期限为2012年11月5日至2013年1月5日止，还款日期为2013年1月5日。借款人方以诉争房屋为上述债务提供担保。
2012年11月6日，郭玉成至辽宁诚信公证处签署《委托书》，委托商宇作为其代理人，代为办理诉争房屋的更名、过户、出售手续并签署一切相关法律文件，代为办理房产买卖并签署《房屋买卖合同》及相关法律文件，代办商品房合同撤销备案等等。
2013年2月27日，商宇作为出卖人郭玉成的委托代理人，商亚歧作为买受人，签订《存量房买卖合同》，约定诉争房屋的成交总价款为人民币365000元。2013年11月4日，商宇作为转让方郭玉成的委托代理人，商亚歧作为受让方，在《房屋所有权转移登记申请书》上签字捺印。2013年11月19日，诉争房屋所有权登记至商亚歧名下。
庭审中，郭玉成、商亚歧及商宇均认可：郭玉成与郭春洁系父子关系，商亚歧与商宇系父子关系，由于郭春洁、郭玉成未偿还完毕借款，故商宇将诉争房屋出卖给商亚歧。
上述事实，有各方当事人陈述、借款合同复印件、存量房买卖合同、房屋档案材料等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，根据原、被告及第三人的陈述以及原告提供的借款合同复印件，可以认定原告儿子郭春洁向第三人借款以及原告系抵押人、第三人系抵押权人的事实，原告作为诉争房屋的所有权人，提供了诉争房屋作为第三人借款给原告儿子的抵押物。原告以公证委托的形式将代为办理诉争房屋的更名、过户、出售手续并签署一切相关法律文件以及代为办理房产买卖并签署《房屋买卖合同》及相关法律文件等事宜委托给第三人，系为担保借款的偿还而实施。后由于借款未能偿还完毕，被告与第三人签订《存量房买卖合同》，并于2013年11月4日向房产部门申请将诉争房屋过户至被告名下，2013年11月19日，诉争房屋所有权登记变更至被告名下。
本案中，第三人作为出借人及抵押权人，为达到能够自由处分原告房产、保证债权实现的目的，采用了公证授权委托书的方式取得诉争房屋的处分权，而《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，上述规定系法律的禁止性规定，根据相关法律规定，抵押权的行使须依法定程序，或通过与抵押人协议、或通过诉讼等方式进行，否则抵押权人无权擅自迳行处分抵押财产。因此，第三人以上述公证委托的方式变相取得诉争房屋处分权的行为，规避了法律的禁止性规定，该取得诉争房屋处分权的行为无效。
关于第三人以原告委托代理人的名义与被告签订的《存量房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，而本案被告在购买诉争房屋时即知晓诉争房屋的实际状况，其购买诉争房屋的行为并非出于善意，故被告与第三人签订的《存量房买卖合同》无效。原告作为所有权人，有权追回房屋，原告要求被告协助原告办理诉争房屋的更名过户手续，将诉争房屋所有权登记变更至原告名下并要求被告承担因此产生费用的诉讼请求，本院予以支持。
关于反诉原告要求反诉被告腾房的诉讼请求。因缺乏依据，故本院不予支持。
另外，关于原告与第三人的借款纠纷问题，当事人可另案告诉。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，判决如下：
一、确认第三人商宇以原告郭玉成委托代理人的名义与被告商亚歧签订的《存量房买卖合同》无效；
二、被告商亚歧于本判决发生法律效力后30日内协助原告郭玉成办理房屋更名过户手续，将坐落于沈阳市沈河区万莲路1-243号（2-2-16）、建筑面积为59平方米房屋的所有权人变更登记为原告郭玉成，产生的相关费用由被告商亚歧承担；
三、驳回反诉原告商亚歧的诉讼请求。
案件受理费人民币1000元，由被告商亚歧负担；反诉案件受理费人民币1000元，减半收取人民币500元，由反诉原告商亚歧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 皮晓赛
代理审判员 王秀绣
人民陪审员 王 丹
二〇一五年九月七日
书 记 员 李 南
本案依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。