四川省金堂县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0121执异240号
案外人：胡会兰，女，1957年8月21日出生，公民身份证号码，汉族，住四川省金堂县。
委托诉讼代理人：邓华钱，江苏海越律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文莉，江苏海越律师事务所律师。
申请执行人四川省国太精工建筑工程有限公司。住所地成都市武侯区。
法定代表人夏发明，董事长。
被执行人成都明辉房地产开发有限公司。住所地四川省金堂县。
法定代表人阳辉康，董事长。
本院在执行申请执行人四川省国太精工建筑工程有限公司（以下简称国太公司）与被执行人成都明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年4月29日作出（2016）川0121执670号之一执行裁定书，裁定查封了被执行人明辉公司所有的位于四川省金堂县竹篙镇观音巷x号房屋。在执行中，案外人胡会兰以被查封的x号房屋系其所有为由，向本院提出书面异议，请求中止对该房屋的执行，并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭对其进行了审查，本案现已审查终结。
案外人胡会兰异议称，请求法院依法中止对位于四川省金堂县竹篙镇观音巷xx号房屋的执行，并解除查封。事实与理由：2015年1月14日，汤雪南与阳辉康、明辉公司签定协议，约定借款（协议之前多次借款之和）到期，依法偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行，若不能支付本息，则履行位于竹篙镇观音巷xxx号商业房的《商品房买卖合同》，2015年1月22日，案外人与明辉公司签订《商品房买卖合同》，以购房形式办理相关手续至案外人名下。案外人认为其预售买卖合同、借款协议均依法成立并生效，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。该涉案房屋买卖预售合同具备抵押担保性质，其拍卖该涉案房屋的价款案外人具有优先受偿权。由此，案外人请求法院中止对该房屋的执行，并解除查封。
申请执行人国太公司辩称，案外人在明辉公司购买房屋仅仅只签订了买卖合同，并在房管部门办理了预售登记，且没有给付房款和交付使用，事实上案外人是汤雪南的亲属，汤雪南为了收回阳辉康所欠的债务；阳辉康与汤雪南协商准备再次向汤雪南借款，阳辉康为了达到借款的目的，汤雪南叫其亲属在阳辉康所在的公司签订了《商品房买卖合同》，其用意是用签订《商品房买卖合同》的房屋作借款担保，但并没有履行房屋买卖的相关手续，仅仅只签订了《商品房买卖合同》。国太公司依据生效法律文书申请强制执行，于法有据，涉案房屋属明辉公司所有，所以案外人所提的异议不符合相关法律规定，案外人以涉案房屋属其所有为由，阻却人民法院的执行，于法无据，并与客观事实不相符合，请人民法院依法驳回案外人的异议。另外，案外人在异议中称，对涉案房屋享有优先受偿权，而该涉案房屋并没有办理抵押登记，不符合优先受偿的相关规定。
被执行人明辉公司辩称，案外人在明辉公司购买房屋只签订了《商品房买卖合同》，在房管部门办理了预售登记，并没有给付购房款和占有使用该房屋，案外人胡会兰是汤雪南的岳母，汤雪南是阳辉康个人的债权人，与明辉公司无关，因汤雪南想收回阳辉康所欠的债务，便与阳辉康商议，用阳辉康所在明辉公司的房屋担保，汤雪南愿意再借给阳辉康部分款项，然而汤雪南叫其亲属胡会兰与明辉公司签订房屋买卖合同，但在房屋买卖合同签订后汤雪南并没有履行借款承诺，阳辉康欠汤雪南的部分款项是事实（该款项已在另案中经南京市秦淮区法院判决作出认定由阳辉康偿还汤雪南、卿美凤292万余元），案外人购买房屋不真实，所以案外人以涉案房屋属其所有为由，阻却人民法院的执行，于法无据，与客观事实不相符合，请人民法院依法驳回案外人的异议。
案外人胡会兰为支持其主张向本院提交了如下证据：《商品房买卖合同》、协议书、补充协议书、（2016）苏0104民初1060号民事裁定书、（2016）苏01民辖终539号民事裁定书、（2016）苏0104民初1060号民事判决书、（2016）川0121执670号之一执行裁定书等证据材料。拟证明：①与被执行人明辉公司签订的商品房买卖合同真实、合法、有效；②涉案房屋已备案在案外人胡会兰名下；③涉案房屋被法院查封。
申请执行人国太公司未提交相关证据材料。
被执行人明辉公司未提交相关证据材料。
根据以上证据，本院查明以下事实：2015年1月14日，汤雪南与阳辉康、明辉公司签定协议书，约定：“明辉公司以其所有的位于金堂县竹篙镇观音巷xxxx号的房屋为阳辉康欠汤雪南借款676万元（具体金额以借条为准）作抵押担保。并对利息的计算方法、给付方式、违约责任的承担、担保期限等进行了约定”。另签订补充协议书，无签订日期。约定：“将位于金堂县竹篙镇观音巷1栋2层44号1栋2层44号附6、7号房屋，以购房形式办理相关手续至案外人胡会兰名下，……”。2015年1月22日，案外人与明辉公司签订《商品房买卖合同》，购买明辉公司开发的位于金堂县竹篙镇观音巷xxxx号房屋，房屋价款分别为：1666540元、1346182.32元，无支付购房款凭证。
另查明，国太公司与明辉公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年4月8日作出（2016）川0121民初791号民事调解书，确定：1.明辉公司于2016年4月18日前一次性给付国太公司工程款合计6323441元及利息；2.国太公司在明辉公司欠付工程款6323441元范围内对位于金堂县竹篙镇明辉时代广场项目1标段工程折价或拍卖后的价款享有优先受偿权；3.本案案件受理费51667元，由明辉公司负担。之后因明辉公司未按调解书履行义务，国太公司向本院申请强制执行，执行案号为（2016）川0121执670号。在执行中，本院于2016年4月29日作出（2016）川0121执670号之一执行裁定书，裁定查封了明辉公司所有的位于四川省金堂县竹篙镇观音巷xxxx号房屋，唯一号分别为xxx。案外人胡会兰以被查封的位于金堂县竹篙镇观音巷xxx号房屋系其所有为由，向本院提出书面异议，请求中止对该房屋的执行，并解除查封。
本院认为，本院在执行时，根据生效的法律文书和申请执行人的申请，依法对涉案房屋采取查封措施，是为了维护申请执行人的利益而进行的，其措施并无不当。优先受偿权是在执行分配时先行受偿而已，而在协议中汤雪南与阳辉康之间债权债务关系，明辉公司为担保人，与案外人无关，且案外人与明辉公司签订的《商品房买卖合同》，未实际给付房款，涉案房屋未办理过户登记的相关手续，不具有物权的性质，案外人对该涉案房屋不享有所有权，合同效力只能约束双方当事人；房屋的备案登记是房地产行政管理机关为加强房地产开发商的管理，维护房地产市场秩序而行使的一项职权，备案登记的房屋并不具有物权性质，即直接支配和排他的权利，所以异议人的主张不能对抗人民法院执行时的执行。因此，案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）……”的规定，第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。案外人胡会兰要求本院中止对该涉案房屋的执行，并解除查封，其理由不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人胡会兰的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 李世强
审判员 陈维席
审判员 韩玉红
二〇一七年九月十三日
书记员 周 霞