广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1182号
原告：胡汉坤，住广东省广州市天河区。
委托代理人：安宁、邓国锐，广东君厚律师事务所律师。
被告：谢军，住广东省从化市。
被告：严从清，住湖北省武汉市硚口区。
上述两被告共同委托代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。
被告：吴多智，住广东省广州市越秀区。
被告：蓝国强，住广东省广州市越秀区。
原告胡汉坤诉被告谢军、严从清、吴多智、蓝国强宅基地房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡汉坤及其委托代理人安宁、邓国锐，被告谢军、严从清及其共同委托代理人殷建民，被告吴多智到庭参加诉讼；被告蓝国强经本院合法传唤未依时到庭应诉。本案现已审理终结。
原告胡汉坤诉称：广州市天河区柯木塱塘石三街二巷背1号约90平方米、背2号110平方米砖木结构平房2间原属原告所有。2011年4月，四被告提议原告将该两间建筑面积约200平方米平房和房前屋后种有果树和竹树面积约600平方米宅基地的使用权转让给其永久使用、由其对房屋拆除重建。2011年6月26日，四被告与原告就前述内容签订《协议书》和《补充协议》，另出具《承诺书》，约定向原告支付房屋专人补偿费用110万元，如新房屋不能建成且无法返建已拆的原告房屋的，四被告向原告支付30万元作为拆除原告房屋的补偿。期间，四被告向原告支付650000元，原告收取该款后按约定将宅基地上的90平方米房屋及600平方米宅基地使用权进行交付，四被告拆除了该房屋以及铲除原告一批果树和竹树，并在该宅基地上修建了地基以及150平方米水泥平台。在拆除重建过程中，四被告提出因资金紧张，想让原告借资100000元给他们重建，处于人情考虑，原告从收取的款项中借资100000元给四被告，四被告以蓝国强借款名义向原告出具借条和收据。此外，因重建需要，四被告砍伐邻居练志成竹树，经委托，原告代付练志成补偿款8000元。后因城管部门责令停工，房屋未能建成。停工后，被告谢军、被告严从清向原告主张返还已付款项，但四被告并未拆除已建地基和水泥平台，亦未对被拆的原告房屋折价补偿以及将宅基地使用权返还给原告，现场仍堆放有建筑废料。原告已多次催告，但四被告并未履行拆除地基及水泥平台、恢复地面平整、返还宅基地使用权以及折价补偿，退还款项等义务。原告认为，被告谢军、被告严从清主张原告返还财产的诉讼中，法院确认《协议书》和《补充协议》无效。四被告在无资金和能力改建的情况下，向原告借资100000元重建、拆除原告房屋，砍伐邻居竹树并在宅基地修建地基和水泥平台、至今占有该宅基地，依法应对已拆的原告房屋折价补偿，返还原告的借资及代付的款项、拆除水泥平台和地基，移出建筑废料，恢复土地平整并返还宅基地使用权。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、四被告拆除广州市天河区柯木塱塘石三街二巷（背）1号、（背）2号面积约600平方米宅基地范围内的水泥平台及地基、恢复地面平整及移除建筑废料，并向原告返还前述宅基地使用权；2、四被告就拆除原告房屋折价补偿原告人民币30万元；3、四被告退还原告借资给四被告的10万元及代付补偿费8000元；4、四被告承担本案诉讼费用。
被告谢军、严从清共同辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、（2012）穗天法民四初字第2055、2056号判决书已认定原被告双方的宅基地房屋买卖合同无效，双方应履行互相返还款项的义务。当时也提及房屋拆除后，我方已兴建的地台是附着于涉案房屋的现场，不存在返还的可能。该部分基础是房屋重建的基础，重建房屋时无须拆除，反而有助于房屋建设，最终受益人是原告，所以地基的平台不应拆除，反而应赔偿给我方。现在地基市场价大概为12万元左右。2、恢复重建不仅有水泥平台作基础，同时还由原告向经济社、城管规划部门申报，由于原告没有向这些部门申报，使我方无法为原告返建房屋，所以责任在于原告。原告至今还是涉案地块的使用人，并不存在我方占用的事实，所以不存在返还的问题。3、关于折价补偿的前提条件，根据协议书及补充协议书，虽然合同无效，但并不影响有效的合议部分的合理成分，合约约定返建不成才存在折价补偿的问题，而返建是由于原告有意阻碍、不申报，才导致返建房屋不成，这并非我方的过错。4、即使房屋返建不成，应当按照实际房屋建造的成本计算返建的补偿。涉案房屋大约30多平方米，即使按10万元计算，也远远超过房屋拆除前的价值。若需补偿，我方要求按经济社的实测房屋的依据，请法院向经济社调取实测房屋的文件。5、关于借资款，借资款是由被告蓝国强借取，且被告蓝国强在协议与补充协议中是作为原告合同履行的担保人，与我方无关，我方也不知情。即使需计算借资款，也应与150平方米水泥平台的价款进行冲抵。6、原告称代付8000元补偿款，该部分本是应由原告支付的费用，协议书第一、二条已详细约定，有关房屋的邻里与生产社之间的问题由原告进行处理，原告有义务排除建设房屋的障碍，所以该笔费用不应由我方承担。7、原告收取我方款项后，另外兴建了两栋大楼，按照合同约定原告应支付滞纳金，即使不支付滞纳金，也应支付利息。
被告吴多智辩称：我方同意被告谢军、严从清的答辩意见。
被告蓝国强未答辩。
经审理查明：本院一审发生法律效力的（2012）穗天法民四初字第2055、2056号民事判决查明以下事实：胡汉坤为广州市天河区柯木塱村村民，胡汉坤、胡某为父子关系。广州市天河区柯某塱邹屋经济社于2011年5月24日出具《证明》，证实位于广州市天河区柯木塱塘石三街二巷（背）1号约90平方米、（背）2号约110平方米砖木结构平房两间（以下统称“涉讼房屋”）宅基地房屋属胡汉坤所有。2011年6月26日，胡汉坤、张某（甲方）与谢军、严从清、吴多智、蓝国强（乙方）双方签订《协议书》，主要内容为：甲方因经济困难无能力维修重建，将涉讼房屋（建筑面积约200平方米，房前屋后空地面积约600平方米宅基地）使用权，一次性以20万元转让给乙方永久性使用。由于该房屋已成为危房，当乙方对该危房进行维护或拆除重建时甲方必须无条件支持并积极做好以下工作：一、甲方必须负责该房屋施工期间四邻的纠纷及生产队经济社问题的解决，以保证乙方的正常施工（如政府部门干涉由甲方出面协调解决）。二、甲方必须保证该房屋在施工前的道路正常通过，以保证施工的车辆出入和日后居住人员的正常使用，从广汕路到该房屋门前道路保证有3米宽。三、甲方必须负责协助乙方水电的报装，价格与当地村民一致，费用由乙方负责，并由甲方负责该房屋相关证件的登记（注：此房屋和用地对外以甲方名义，实际拥有人为乙方）。四、乙方在施工期间的一起责任事故由乙方负责，与甲方无关。五、乙方在该房屋地建房面积多少与甲方无关，甲方只保证现有房屋和前后约600平方米宅基地全部给乙方作永久使用。六、乙方付清款给甲方后，该房屋及用地所有权属乙方，乙方有权转让、出租及继承和永久使用，甲方不得以任何借口收回，甲方如违约则按30倍的价格赔偿乙方损失。如遇政府征用，所有一切土地、房屋补偿收益归乙方所有。如该协议有不完善之处，双方另签补充协议，双方签字生效。房屋安全鉴定报告、科木塱塘石村证明为此协议书附件，等等。同日，胡汉坤、张某（甲方）与谢军、严从清、吴多智蓝国强（乙方）双方签订《补充协议》，主要内容：甲方涉讼房屋转让费补偿费用由原来协议所定的20万元增加到110万元。付款方式：乙方先交定金15万元，协议签订后再付50万元，待房屋封顶后再付20万元，竣工后支付剩余25万元，付款最后时间为2011年11月30日。若遇政府干涉不能封顶、竣工，付款时间随后顺延（如竣工后三个月内不付清余款，则乙方按每月3%支付滞纳金给甲方）。违约责任：如甲方无法解决生产队及四邻关系或其它原因，使双方签订的协议书不能生效和履行，使一方不能入住该房屋或不能建设成功该房屋（地震、洪水、滑坡等自然灾害除外），甲方应退回该转让款（乙方已付的转让款，三个月内付清，否则甲方按每月3%支付滞纳金给乙方），否则视为甲方自动承认甲方在此项目中的行为为违约行为，乙方可用法律权力追讨，如甲方无现金支付，可用甲方名下的其它等值物业作抵，同时乙方返建80平方米的平房给甲方，返建不成乙方补偿现金10万元给甲方。同日，胡汉坤及张某出具《委托书》，委托谢军、严从清、吴多智、蓝国强全权执行涉讼房屋下列事项：一、若日后政府准许上述房屋办理房地产证时，代为向房管部门办理产权登记，缴纳税费、领取房地产权证。二、对上述房产进行管理修缮。日后，上述房屋被政府征用或城中村改造时，有权与有关单位订立有关征用、拆迁、补偿、产权交换等协议，领取补偿款，收取交换取得的房屋。缴纳上述房产的税款和支付一切正当费用，等等。上述《委托书》经广东安某律师事务所进行了见证。2011年7月8日，谢军转账支付22.5万元至胡某账号，胡汉坤开具收据给原告。2013年4月18日本院在上述案件审理过程中到涉讼房屋现场勘查，现场胡汉坤指出涉讼房屋约90平方米，谢军、严从清拆除后在原房屋占地面积基础上扩建，铲除其果树、竹一批，共筑水泥地台约150平方米，后因城监部门制止，无法继续兴建，此后双方因退还款项问题未能协商一致，引起本案纠纷。张某（身份证号××）亦在本案《协议书》及《补充协议》中作为甲方签名。张某为被告胡汉坤的妻子、胡某的母亲，因病于2012年7月去世，去世前未留遗嘱。
（2012）穗天法民四初字第2055、2056号民事判决认为：涉讼房屋的土地属于农民集体所有。我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”谢军、严从清与胡汉坤、张某与蓝国强、吴多智双方签订《协议书》及《补充协议》，实际是转让农民集体土地使用权的行为，属无效的民事行为，上述合同为无效合同。关于该案合同的相对方及责任方的问题。《协议书》及《补充协议》中的甲方为胡汉坤及张某，乙方为谢军、严从清、蓝国强、吴多智。谢军、严从清以其为实际出资方主张权利，要求作为被告的胡汉坤及其儿子胡某返还已付款项；胡汉坤、胡某并无提起反诉，而蓝国强、吴多智在本案中亦明确表示不主张权利；同时张某的其它法定继承人亦声明本案中不主张权利、不要求参加诉讼，谢军、严从清对此无异议。另外，虽谢军、严从清转账支付款项至胡某账户，但胡某并非合同相对方，且确认收到款项、开具收据的是胡汉坤。谢军、严从清及胡汉坤为本案适格的原告、被告。我国《合同法》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该案中，涉讼房屋已被拆除，不存在返还的问题，而谢军、严从清拆除房屋后出资兴建的150平方米地台也附着于涉讼房屋现场，亦不存在返还的可能。谢军、严从清及胡汉坤明知宅基地不能买卖，故双方对合同无效均有过错，应各自承担上述损失。胡汉坤以涉讼房屋已被拆除，无法恢复原状为由，不同意返还谢军、严从清已付款项，缺乏理据。本院对谢军、严从清要求胡汉坤返还款项的要求予以支持。但谢军、严从清要求胡汉坤支付上述款项的滞纳金，缺乏理据，本院不予支持。
上述（2012）穗天法民四初字第2055、2056号民事判决生效后，谢军、严从清向本院申请强制执行，本院于2014年1月24日立案受理［执行案号（2014）穗天法执字第1380、1381号］。谢军、严从清及胡汉坤均确认胡汉坤未实际支付执行款项。
2014年3月14日，胡汉坤提起本案诉讼。
本案中胡汉坤对其借支给被告用于涉案房屋重建的事实提供如下证据：1.2012年4月12日蓝国强出具的收据一份（载明蓝国强借到胡汉坤20000元用于建房款使用）；2.2012年5月8日蓝国强出具的收据一份（载明蓝国强收到胡汉坤现金30000元）。上述证据经质证，谢军、严从清及吴多智俊均认为上述证据属蓝国强与胡汉坤之间的事情，与其无关。
胡汉坤认为四被告砍伐邻居练志成竹树而损失8000元的事实提供署名为“志成”、落款时间为2011年7月10日、金额为8000元的《据条》一份予以证实。谢军、严从清、吴多智质证认为：因书写据条的人员身份不明，该证据不符合证据的要求；根据双方协议的约定，由胡汉坤负责排除障碍，故即使属实也应由胡汉坤自行负责。
另查明：2011年6月26日，吴多智、蓝国强出具《承诺书》一份，主要内容：如涉案房屋拆迁后因政府政策原因导致该房不能重建，而胡汉坤的原房屋已被拆除（面积约80平方米），根据2011年6月26日补充协议书的约定外，如乙方返建不成补偿现金10万元给甲方胡汉坤外，另外由吴多智、蓝国强负责补偿给胡汉坤20万元整作为补偿金。
再查明：在（2012）穗天法民四初字第2055、2056号案中，蓝国强述称：我在合同上签名属实，但我没出资，已付房款是谢军、严从清支付的；我介绍谢军、严从清与胡汉坤认识，在房屋无法建设的情况下，我作为中间人曾协调谢军、严从清与胡汉坤之间的退款事宜，但双方无法谈妥；由于房款不是我支付的，所以我在该案中不主张权利。第三人吴多智述称：我在合同上签名属实，但我没有实际出资；我作为中间人介绍蓝国强与谢军、严从清认识，后来蓝国强与谢军、严从清找到了胡汉坤并达成了协议；签约时蓝国强与谢军、严从清要求我也在合同上签名，我在合同上签名的原因是当时和他们谈好房屋建好后，我出资买一部分；由于房款不是我支付的，所以我在该案中不主张权利。
本院认为：涉案《协议书》及《补充协议》已经本院生效的（2012）穗天法民四初字第2055、2056号民事判决认定为无效合同。上述生效判决还认为，我国《合同法》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉讼房屋已被拆除，不存在返还的问题，而谢军、严从清拆除房屋后出资兴建的150平方米地台也附着于涉讼房屋现场，亦不存在返还的可能。谢军、严从清及胡汉坤明知宅基地不能买卖，故双方对合同无效均有过错，应各自承担上述损失。
关于胡汉坤要求四被告拆除广州市天河区柯木塱塘石三街二巷（背）1号、（背）2号面积约600平方米宅基地范围内的水泥平台及地基、恢复地面平整及移除建筑废料，并向原告返还签述宅基地使用权以及要求四被告就拆除其房屋折价补偿300000元的诉请。根据上述法律规定及上述生效判决的认定，谢军、严从清及胡汉坤对合同无效均负有过错，在涉案房屋被拆除、无法恢复原状而无法返还以及谢军、严从清拆除房屋后出资兴建的150平方米地台也附着于涉讼房屋现场，亦不存在返还可能的情况下，胡汉坤应自行承担涉案房屋被拆除的损失，谢军、严从清应自行承担其出资兴建的附合在涉案房屋场地的地台损失。同时，结合本院在上述（2012）穗天法民四初字第2055、2056号案中现场勘查的情况，涉案房屋所在施工现场因城监部门制止施工，无法继续兴建，现场已处于停工闲置状态，现胡汉坤认为上述场地仍处于四被告控制管理之中缺乏事实依据。因此，胡汉坤上述诉请理据不足，本院不予支持。
关于胡汉坤要求四被告退还原告借资给四被告的100000元的诉请。因本案为宅基地房屋买卖合同纠纷，而胡汉坤所诉的上述款项属借款纠纷范畴，与本案不属同一法律关系范畴，胡汉坤应另循法律途径解决，本案不予调处。
关于胡汉坤要求四被告退还代付的补偿费8000元的诉请。根据本院上述（2012）穗天法民四初字第2055、2056号案中现场勘查的情况及当事人陈述、举证，胡汉坤因涉案房屋拆除重建须铲除邻居竹木并进行相应补偿应是符合客观事实的，考虑到当事人对合同无效均负有过错，本院根据公平原则酌情判令四被告补偿胡汉坤上述损失的50%即4000元。
蓝国强经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告谢军、严从清、吴多智、蓝国强补偿原告胡汉坤竹木补偿款损失4000元。
二、驳回原告胡汉坤的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7420元，由原告胡汉坤负担7370元，被告谢军、严从清、吴多智、蓝国强负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 童文芳
人民陪审员 廖凤如
二〇一五年四月十七日
书 记 员 蒲肖明
梁雅芝