江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2039号
上诉人（原审原告）袁冬雪，女，1985年1月20日生，汉族，南京市某特许加盟店经营者。
委托代理人史明哲，江苏天玺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏东泉兄弟文化发展股份有限公司（以下简称东泉文化股份公司），住所地本市华富园2号华富大厦裙楼一层。
法定代表人任清泉，该公司总经理。
委托代理人孙露，江苏维世徳律师事务所律师。
委托代理人吴海玲，女，汉族，1974年1月26日生，东泉文化股份公司职员。
上诉人袁冬雪与上诉人江苏东泉兄弟文化发展股份有限公司（以下简称东泉文化股份公司）房屋租赁合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院作出（2013）鼓民初字第4097号民事判决，袁冬雪与东泉文化公司对该判决均不服，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭审理本案。上诉人袁冬雪的委托代理人史明哲，上诉人东泉文化公司的委托代理人孙露和吴海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁冬雪原审诉称，2010年4月30日，袁冬雪在南京顺驰不动产网络有限公司的居间下与东泉文化股份公司签订了《房屋租赁合同》，约定：东泉文化股份公司将位于本市福建路华富园2号的房屋租赁给袁冬雪，面积为430平方米，商业用途；租期从2010年8月5日至2016年8月4日止，年租金为410000元，并就其他双方权利义务予以约定。该合同签订后，袁冬雪按约向东泉文化股份公司支付租金。2010年5月1日至5月30日，袁冬雪将承租房屋的消防改造工程发包给南京万友长弓消防工程有限公司施工，共支付工程款68000元。2010年5月24日，袁冬雪又将涉案房屋的室内装修工程发包给南京朝荣装饰公司施工，袁冬雪共支付工程款1500000元。2012年7月10日，涉案房屋产权人南京公房管理中心将袁冬雪作为第三人诉至法院，要求袁冬雪腾出涉案房屋。2013年1月8日，法院判决袁冬雪搬出涉案房屋。因东泉文化股份公司的过错导致袁冬雪、东泉文化股份公司之间的房屋租赁合同不能继续履行，东泉文化股份公司行为构成根本违约，给袁冬雪造成重大经济损失。现诉至法院，请求判决依法解除袁冬雪、东泉文化股份公司之间的房屋租赁合同，东泉文化股份公司返还押金34100元、赔偿袁冬雪装修残值损失469300元、支付违约金68333.33元，并承担本案诉讼费用。
东泉文化股份公司原审辩称，一、东泉文化股份公司与涉案房屋产权人之间的原租赁合同被法院依法判决解除后，经沟通协商，东泉文化股份公司与产权人于近日又重新签订了新的房屋租赁合同，袁冬雪、东泉文化股份公司之间的租赁合同不存在无法履行的情形，东泉文化股份公司不同意袁冬雪解除合同。二、袁冬雪系因自身经营不善，消防不达标被消防部门责令停业。东泉文化股份公司不同意退还押金、支付违约金及赔偿装修损失。故请求法院驳回袁冬雪的诉讼请求。
原审法院经审理查明，本市鼓楼区华富园2号华富大厦（以下简称华富园2号房屋），建筑面积7642.03平方米，产权人为南京公房管理中心（以下简称公房中心）。2008年12月10日，案外人南京东泉投资管理有限公司（以下简称东泉投资公司）从公房中心处承租了该华富园2号房屋，租赁期限为10年，自2008年12月10日起至2018年12月9日止。东泉投资公司承租房屋后，未经公房中心书面同意，将该房屋分割转租给包括袁冬雪及江苏东泉兄弟文化发展有限公司（以下简称东泉文化公司）在内的数各次承租人承租使用。
2010年4月30日，东泉文化公司（甲方）经东泉投资公司同意与袁冬雪（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：由乙方承租上述华富园2号房屋中的部分，建筑面积为430平方米；租赁期限自2010年8月5日止2016年8月4日；年租金410000元，乙方签订合同时支付首期租金102500元，租金按季度支付；乙方在签订合同并交纳首期租金时向甲方支付押金34100元，待租赁期限届满，双方结清费用并验房后，甲方将此押金全部归还乙方；合同期内非因乙方过失甲方擅自解除合同并提前收回房屋的，甲方向乙方支付两个月的房屋租金作为违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，甲方仍需要对不足的部分承担据实赔偿责任，同时乙方有权终止合同；双方约定前三年租金每年410000元，后三年租金每年420000元，甲方不提供租赁发票，等等。
上述合同签订后，袁冬雪即按约向东泉文化公司支付了首期租金102500元及押金34100元。袁冬雪经东泉文化公司同意后对涉案房屋进行装修。同年5月24日，袁冬雪将涉案房屋的室内装修工程发包给南京朝荣装潢设计有限公司施工，并进行消防改造。此后，袁冬雪以该承租的涉案房屋为经营场所在此开办“南京市鼓楼区袁冬雪刘一手火锅特许加盟店”。
2010年11月30日，东泉文化公司变更企业名称为东泉文化股份公司。2011年2月4日，袁冬雪领取了个体工商户营业执照。此后，袁冬雪称因东泉文化股份公司交付的房屋存在消防问题影响其使用房屋，遂自2011年2月5日后未向东泉文化股份公司继续支付租金。
2012年8月23日，公房中心以东泉投资公司未按约向其支付租金，并擅自将承租的华富园2号房屋分割转租构成违约为由，另案向原审法院提起诉讼，请求判决解除公房中心与东泉投资公司之间的房屋租赁合同，东泉投资公司及包括袁冬雪在内的相关次承租人腾退华富园2号房屋，东泉投资公司承担支付租金、滞纳金及违约金等违约责任。该案经审理后，原审法院认为东泉投资公司未按约履行支付租金的义务，构成根本违约，公房中心据此有权解除合同。2013年元月8日，原审法院作出（2012）鼓民初字第2872号民事判决书，判决公房中心与东泉投资公司之间签订的关于华富园2号房屋的《房屋租赁合同》于2012年9月20日解除，包括袁冬雪在内的相关次承租人配合东泉投资公司搬出华富园2号房屋，东泉公司支付拖欠的租金、滞纳金及违约金。该案判决后，各方当事人均未提起上诉，该判决已生效。
2013年3月11日，因东泉投资公司及包括袁冬雪在内的相关次承租人未按判决履行，公房中心向原审法院申请强制执行。同年6月21日，公房中心向袁冬雪发出通知，称因其未履行生效判决中义务，也未履行执行通知中规定的义务，决定自2013年6月25日起对其承租的华富园2号房屋实施停水断电。同年6月25日，袁冬雪向公房中心补交了2012年9月20日至2013年6月30日期间的房屋使用费300000元。
2013年6月24日，袁冬雪以因东泉文化股份公司过错致使其与东泉文化股份公司签订的房屋租赁合同无法继续履行为由，诉至原审法院，请求判令东泉文化股份公司承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。原审法院于2013年7月2日依法向东泉文化股份公司送达起诉状副本及相关应诉材料后，于同年7月22日组织双方质证。庭审中，袁冬雪明确主张解除与东泉文化股份公司之间的房屋租赁合同。
东泉文化股份公司称公房中心申请强制执行后未要求袁冬雪迁出，袁冬雪可另行与公房中心签订房屋租赁合同，其与袁冬雪之间签订的房屋租赁也不存在无法履行的情形。袁冬雪则称其虽与公房中心协商过重新签订租赁合同的事宜，但因涉案房屋存在的消防问题无法协商，故未与公房中心重新签订房屋租赁合同，其实际使用涉案房屋至2013年11月。2013年12月19日，公房中心向原审法院发出《请求强制执行袁冬雪腾让房屋的函》，要求原审法院立即对袁冬雪实施强制执行措施。同年12月27日，袁冬雪实际迁出涉案房屋。
审理中，因袁冬雪、东泉文化股份公司双方对合同解除后涉案房屋内装修装修的残值价值无法协商一致，经袁冬雪申请，原审法院依法委托江苏金陵资产评估有限责任公司（以下简称金陵评估公司）进行评估。2013年12月21日金陵评估公司出具资产评估报告，确认以2013年8月29日为评估基准日，涉案房屋的装修残值价值为469300元。经组织双方质证，袁冬雪、东泉文化股份公司对该鉴定报告的真实性均无异议，但东泉文化股份公司认为该评估价值过高，不同意赔偿。
因袁冬雪、东泉文化股份公司双方意见分歧较大，致使该案调解未果。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、个体工商户营业执照、银行汇款凭据、装修工程施工合同、收据、民事判决书、通知、函、鉴定报告及原审法院庭审笔录等证据予以证实。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该案中，东泉投资公司依据与公房中心所签租赁合同取得华富园2号房屋使用权后，以签订租赁合同的形式交付其关联公司即东泉文化股份公司使用，并同意东泉文化股份公司将涉案房屋转租给袁冬雪，则该转租合同系袁冬雪、东泉文化股份公司之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
2012年8月23日，公房中心以东泉投资公司未按约支付租金及擅自分割转租为由，向原审法院提起诉讼。经原审法院另案判决确认，公房中心与东泉投资公司之间的房屋租赁合同于2012年9月20日解除，包括袁冬雪在内的次承租人配合东泉投资公司迁出涉案房屋。该案判决生效后，公房中心向原审法院申请强制执行，则在此情形下，袁冬雪继续占用使用涉案房屋已无法律依据，故袁冬雪、东泉文化股份公司之间的房屋租赁合同客观上已无法履行，袁冬雪据此主张解除合同，符合法律规定，原审法院予以支持。根据合同法的规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。原审法院于2013年7月2日向东泉文化股份公司送达起诉状副本及相关应诉材料后，于2013年7月22日组织双方质证，袁冬雪明确主张与东泉文化股份公司解除租赁合同，则应视为袁冬雪解除合同通知于当日已经到达东泉文化股份公司，因此袁冬雪、东泉文化股份公司之间的房屋租赁合同自2013年7月22日起解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于袁冬雪主张东泉文化股份公司返还押金34100元的问题。双方合同订立后，袁冬雪实际向东泉文化股份公司交付租金至2011年2月5日。袁冬雪虽于2013年6月25日向公房中心补交了自2012年9月20日之后其实际占用房屋期间的部分使用费，但公房中心与东泉投资公司解除合同之前的租金，袁冬雪并未向东泉文化股份公司交纳。袁冬雪与东泉文化股份公司就合同解除前的租金等款项尚未结清，在此情形下主张东泉文化股份公司返还押金，不符合合同约定。故对袁冬雪该项诉讼请求，原审法院不予支持。袁冬雪可待该押金退还条件成就后另行主张权利。
关于袁冬雪主张的赔偿装修残值损失469300元的问题。由于袁冬雪、东泉文化股份公司之间系转租合同纠纷，东泉文化股份公司方未按约向房屋产权人公房中心履行交纳租金义务，致使东泉投资公司与公房中心的房屋租赁合同被依法解除后，袁冬雪、东泉文化股份公司之间的房屋租赁合同客观上无法履行。袁冬雪在承租涉案房屋前，明知东泉文化股份公司并非该房屋的产权人，对于东泉文化股份公司有无合法转租的权利未予以核实，未尽到签订合同的审慎注意义务，且其自2011年2月5日起未向东泉文化股份公司支付租金，故对其与东泉文化股份公司之间的租赁合同无法履行的后果亦应承担适当的民事责任。根据法律等相关规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。金陵评估公司出具的资产评估报告确认涉案房屋的装修残值价值为469300元，袁冬雪、东泉文化股份公司对该评估报告的真实性不持异议，但东泉文化股份公司认为该评估价值过高，对评估结论不予认可，未提供充分的证据予以证明，故对其抗辩意见，原审法院不予采纳。原审法院结合袁冬雪损失、实际使用房屋情况以及当事人应当承担的责任等，酌定东泉文化股份公司赔偿袁冬雪装修损失328510元。
关于袁冬雪主张的支付违约金68333.33元问题。根据法律规定，违约金应以实际损失为基础。现袁冬雪就其因租赁合同客观无法履行后遭受的装修损失予以主张，且原审法院认定的上述损失数额已超出其主张的违约金金额。故袁冬雪主张东泉文化股份公司支付违约金68333.33元，不符合法律规定，原审法院不予支持。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百一十二条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、袁冬雪与江苏东泉兄弟文化发展股份有限公司之间签订的关于本市华富园2号（建筑面积430平方米）房屋租赁合同自2013年7月22日起解除。二、司江苏东泉兄弟文化发展股份有限公司于判决生效之日起七日内赔偿袁冬雪装修残值损失328510元。三、驳回袁冬雪的其他诉讼请求。如江苏东泉兄弟文化发展股份有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9917元（已减半收取），评估费30000元，由袁冬雪负担21804元，江苏东泉兄弟文化发展股份有限公司负担18113元（袁冬雪已预交，江苏东泉兄弟文化发展股份有限公司在履行上述给付义务时一并给付）。
上诉人东泉文化股份公司不服原审判决向本院提起上诉称，一、虽然公房中心与东泉投资公司之间的房屋租赁合同经判决确定于2012年9月20日解除，但经东泉文化公司协商，公房中心愿意让袁冬雪继续签订房屋租赁合同，公房中心多次与袁冬雪谈判协商签订合同事宜，甚至愿意下调租金，后因袁冬雪原因导致公房中心与袁冬雪未签订房屋租赁合同。因此，对于扩大的损失应由袁冬雪自行承担，东泉文化股份公司没有理由承担。二、江苏金陵资产评估有限公司出具的评估报告将成新率定位50%明显有错误，因为在做评估报告时，被袁冬雪仍然再占有、使用涉案房屋，虽然装修使用年限（6年）是确定的，实际使用年限并不确定，评估报告将实际使用房屋时间定为3年并据此计算成新率50%没有事实依据，根据该错误的成新率计算的装修残值不能被法院认定为袁冬雪的损失数额。三、即使东泉文化股份公司要赔偿袁冬雪的装修残值损失，最多也只能承担50%的责任，原审法院判令东泉文化股份公司承担大部分责任显然错误。袁冬雪在签订房屋租赁合同时，明知东泉文化股份公司不是房屋产权人且无转租的权利，仍然对房屋进行装修，其对合同无法履行并产生装修损失的结果是明知的，而且其长期不交房租的行为亦是导致东泉文化股份公司因欠租被房屋产权人解除合同的重要原因。在上诉人东泉文化股份公司看来袁冬雪承担的责任不小于上诉人应承担的责任。综上，请求二审法院在查清事实基础上，依法改判驳回袁冬雪的上诉请求，同时判令由袁冬雪负担本案一、二审诉讼费。
上诉人袁冬雪不服原审判决，向本院提起上诉称，一、承租人缴纳押金的目的在于保障合同的正常履行。该案中，原审法院已经判决解除袁冬雪和东泉文化股份公司之间的租赁合同，押金设立的目的已经不存在，应当退还。同时东泉文化股份公司所交付的房屋存在重大的安全隐患，袁冬雪无法继续使用该房屋，不满足租期届满的条件，不能适用结清租金后退还押金的约定。东泉文化股份公司所提供的房屋存在重大的消防安全隐患，而东泉文化股份公司怠于消除该隐患。袁冬雪为防止自身损失继续扩大，拒绝向东泉文化股份公司支付2011年2月5日之后的租金，并非故意不交纳租金。二、东泉文化股份公司有关袁冬雪签订合同是知道其无权转租的陈述与客观事实不符。袁冬雪在租赁房屋时，东泉文化股份公司曾向袁冬雪出示过一份南京东泉投资管理有限公司与南京市公房管理中心租赁合同，该合同明确约定南京东泉投资管理有限公司可以转租华富园2号华富大厦裙楼，且东泉管理公司与东泉文化股份公司为关联公司，两公司法定代表人都为任清泉。公房中心对转租事宜也知情，且未提反对意见。原审法院认定的未尽到合同审慎义务不能成立。三、原审法院所认定的实际损失是已有证据可以明确证明的装修残值损失，客观上，还有营业损失、食材储备的浪费以及员工遣散费等实际支出。由于该部分损失无法明确予以计算，应由两个月的房租予以补偿。四、公房中心与袁冬雪未签订房屋租赁合同不能作为东泉文化股份公司免除责任的依据。袁冬雪和东泉文化股份公司权利义务是产生于双方之间的租赁合同，谁违反合同谁承担责任。东泉文化股份公司有关免责的主张违反的缔约自由原则，通俗地讲就是，无论什么条件，袁冬雪均应和公房中心签订租赁合同，否则，袁冬雪就要承担责任。显然，东泉文化股份公司的此项观点是错误的。综上，请求二审法院在查清事实基础上依法撤销原审判决二、三项判决，改判东泉文化股份公司退换房租押金34100元，赔偿装修残值469300元，赔偿违约金68333.33元。本案一、二审诉讼费和鉴定费由东泉文化股份公司承担。
上诉人东泉文化股份公司答辩称，一、自2011年2月5日起袁冬雪未向东泉文化股份公司继续支付租金，而袁冬雪在2013年12月27日才实际迁出涉案房屋，截止目前袁冬雪尚欠东泉公司数额较大的租金和使用费，袁冬雪交纳的押金已经被用于抵扣租金，袁冬雪无权要求东泉公司返还。二、袁冬雪对其装修损失的产生有重大过错或者说是具有全部责任。1、袁冬雪在签订合同的时候袁冬雪明知东泉公司没有转租权，但是其仍然与东泉公司签订房屋租赁合同并对房屋进行装修，这说明其自愿承担因合同不能履行造成的装修损失的风险。2、既然袁冬雪对房屋进行装修，那么其就附有通过消防验收的义务，但是其以消防验收没有通过为由拒付租金，显然是在为其违约寻找借口，其拒付租金的理由当然对合同无法履行负有主要责任。3、在主合同被解除后，袁冬雪原来有机会和南京公房中心直接签订合同，以避免装修损失的发生，但是其却因为经营出现问题，而以消防为借口，拒绝和公房中心签订合同，而公房中心和其交涉的时间长达大半年之久，袁冬雪应为其本该防止发生的损失承担全部责任。三、袁冬雪要求承担两个月房租的违约金没有合同和法律依据，同时，袁冬雪对其损失亦无法举证证明。综上，袁冬雪的上诉请求均没有事实和法律依据，请求驳回其上诉。
上诉人东泉文化股份公司和上诉人袁冬雪对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
另，上诉人东泉文化股份公司和上诉人袁冬雪对原审法院判决双方租赁合同于2013年7月22日解除均无异议；双方对袁冬雪于2013年12月27日从涉案房屋中迁出均无异议。袁冬雪二审庭审中认可其尚欠东泉文化股份公司租金。
本院另查明，原审庭审中，袁冬雪明确表示，其主张解除与东泉文化股份公司签订的房屋租赁合同是基于为公房中心与东泉投资公司签订的租赁合同已被生效民事判决判决解除，同时该生效民事判决还判决袁冬雪从涉案房屋中迁出。
本院认为，东泉文化股份公司和袁冬雪签订的《房屋租赁合同》关于押金的返还有明确约定，即待租赁期限届满，双方结清费用并验房后，承租人将房屋钥匙交与出租人，出租人同时将押金全部归还承租人。因东泉文化股份公司和袁冬雪之间租金尚未最终结算，袁冬雪亦明确表示还欠付租金，故袁冬雪要求返还押金的上诉主张因缺乏合同依据，本院不予支持。
因《房屋租赁合同》中对出租人承担相当于两个月房租的违约金适用条件有明确约定，袁冬雪以其不仅存在装潢损失，而且还存在营业损失、食材储备浪费损失以及支付员工遣散费损失为由要求东泉文化股份公司向其赔偿违约金68333.33元（相当于两个月房租）的主张，既无合同依据，也违反了相关法律原则，故对于袁冬雪要求东泉文化股份公司赔偿违约金68333.33元的上诉主张，本院依法不予支持。
因（2012）鼓民初字第2872号生效民事判决已经判决解除公房中心与东泉投资公司就本市鼓楼区福建路华富园2号华富大厦房屋签订的租赁合同，同时判决包括袁冬雪和东泉文化股份公司在内的房屋占有人在一定时期内从各自占有的房屋中迁出，故袁冬雪与东泉文化股份公司签订的《房屋租赁合同》客观上已经不能继续履行，袁冬雪要求解除双方租赁合同的主张，理应予以支持。
关于东泉文化股份公司和袁冬雪是否应对合同的解除承担违约责任的问题，虽然袁冬雪陈述其因涉案房屋存在消防问题而未付租金，但袁冬雪对于涉案房屋存在消防问题以及该消防问题在东泉文化股份公司向其交付时就已存在均未提供证据加以证实，袁冬雪亦未提供证据证明其已就消防问题与东泉文化股份公司进行过沟通。因袁冬雪自2011年2月5日起未向东泉文化股份公司支付房屋租金，东泉文化股份公司亦未按约向东泉投资公司支付相应的租金，袁冬雪和东泉文化股份公司欠付租金的行为一定程度上影响了东泉投资公司的支付能力，故袁冬雪和东泉文化股份公司对于《房屋租赁合同》的解除均存在一定过错，故对于袁冬雪所主张的装修损失应按各自的过错承担责任。因东泉文化股份公司和袁冬雪对金陵评估公司出具的资产评估报告的真实性均不持异议，原审法院按照双方过错酌定东泉文化股份公司应赔偿袁冬雪装修损失328510元并无不当。东泉文化股份公司有关袁冬雪未与公房中心签订房屋租赁合同，故应由袁冬雪就损失扩大部分承担责任的主张，既无法律依据，又有违缔约自由的原则，故对于东泉文化股份公司的该项上诉意见，本院依法不予采信。
综上，上诉人东泉文化股份公司和上诉人袁冬雪的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费19834元，由上诉人江苏东泉兄弟文化发展股份有限公司负担9917元，上诉人袁冬雪负担9917元。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年六月十九日
书记员 张 毅