上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初12935号
原告：余晨昊，男，1985年5月19日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。
委托诉讼代理人：石瑞军，上海公鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安丽娟，上海公鼎律师事务所律师。
被告：王磊，男，1982年7月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市。
委托诉讼代理人：沈成，江苏南京苏南律师事务所律师。
第三人：徐恩科，男，1974年3月18日出生，汉族，户籍所在地安徽省颍上县夏桥镇徐家湾村老台**号。
第三人：汪文颍，女，1976年5月26日出生，汉族，户籍所在地安徽省颍上县夏桥镇徐家湾村老台**号。
两第三人共同委托诉讼代理人：沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。
原告余晨昊诉被告王磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理中，徐恩科、汪文颍向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院依法予以准许。审理中，依原告及第三人之申请本院依法对被告采取了财产保全措施。本案于2017年4月5日公开开庭进行了审理，原告余晨昊委托诉讼代理人石瑞军、被告王磊及其委托诉讼代理人沈成、第三人徐恩科、汪文颍及其委托诉讼代理人沈巧怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余晨昊诉称：2016年10月17日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将坐落于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号XXX室房屋以总价人民币230万元(以下币种均为人民币)的价格出售给原告，双方于合同签署后20日内签订正式的上海市示范文本的房屋买卖合同，首期房价款120万元，由原告于签订房屋买卖合同的当日支付给被告，第二期房款110万元由原告以银行贷款方式支付，双方应于2016年11月25日前向房产交易中心办理产权过户手续，被告应于2016年12月25日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告依约向被告支付120万元，但被告却迟迟拖延，未在约定的期限内配合原告签订上海市示范文本的房屋买卖合同。为维护原告的合法权益，原告诉至法院请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》，撤销房屋抵押登记，配合原告办理贷款手续，协助原告办理房屋过户手续并交付房屋；2、判令被告支付违约金(以230万元为基数按日万分之五标准即1,150元/天，自2016年11月7日起计算至实际履行之日止)；3、本案律师代理费3万元由被告承担。
被告王磊辩称：原被告之间没有真实的房屋买卖关系，被告向睿钦上海投资管理有限公司借款，中介公司介绍被告向原告通过过桥形式借款，过桥借款后再由被告向案外人朱某某借款，订立过桥合同同时订立了虚假的合同，用于担保，原、被告之间从没有过买卖房屋合同，不存在买卖关系，涉案房屋被告于2016年6月通过房产中介卖给第三人，被告与第三人之间是真实的买卖关系。若如原告所述被告与原告之间有买卖关系，但涉案房屋已经网签出售，原告应当知晓，并且原、被告之间没有签订标准合同，原告已经支付120万元定金，与正常交易不符，原告以虚假的合同来诉讼，应当是借贷关系，请求法院驳回原告诉请。
第三人徐恩科、汪文颍述称：2016年6月22日，第三人与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定：第三人以220万元的价格购买被告名下坐落于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号XXX室房屋，协议签订时支付定金5万元，签订《上海市房地产买卖合同》当日支付140万元，交房当日付1万元，其余79万元由第三人通过银行贷款支付。2016年6月23日，第三人与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将坐落青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给第三人，在2017年2月28日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告应在3个工作日内办理银行还贷申请手续，30个工作日内注销抵押登记；在抵押登记注销且第三人办妥银行按揭贷款手续后5个工作日内办理房屋产权过户手续，被告于2016年8月15日前将房屋交付给第三人。2016年6月22日第三人支付定金5万元，2016年6月24日支付房款75万元。2016年8月13日支付1万元，同日，被告将房屋交付第三人。2016年8月18日，第三人支付60万元。被告在收到房款后未按约办理银行还贷手续及注销抵押登记，2016年10月26日，被告将系争房屋再次设定抵押，登记债权数130万元，抵押权人朱某某。2016年11月17日，系争房屋因本案被上海市青浦区人民法院正式查封。原、被告之间没有房屋买卖关系，只是借贷关系。原被告在签订虚假合同之前，已经与第三人签订房屋买卖合同。第三人与被告之间是真实的房屋买卖合同，请求判令第三人与被告于2016年6月23日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告剔除抵押，解除查封，协助第三人办理房屋过户手续，向第三人支付逾期过户的违约金(按照已付款日万分之五，从2017年3月1日起计算至实际过户之日止)。
针对第三人提出的诉讼请求，原告辩称：被告与第三人合同价格120万，是因为被告外面有借款没有偿还，才利用网签锁上，签订的网签合同。因为利息支付不了，用房屋来抵账，与原告协商用230万元来出售房屋用于还账，被告归还别人的借款。
针对第三人提出的诉讼请求，被告辩称：被告愿意与第三人继续履行房屋买卖合同，涉案房屋无法过户是法院查封。当时抵押借款时，第三人实际上是知道的，被告不应当承担违约责任，被告愿意协助第三人过户。
经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积91.04平方米，类型为公寓，目前登记在被告名下。
2016年6月22日，第三人汪文颍(乙方)与被告(甲方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方自愿将坐落于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为91.04平方米，产证号沪房(地)青字2014第015617号，房价款220万元，乙方应在甲乙双方签订本协议后当日补足定金5万元，待甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日内，乙方应直接支付首期房价款140万元(含定金)，甲方同意乙方通过向银行贷款申请79万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同，该房价款由贷款银行代为乙方支付；待甲乙双方交房当天支付房屋尾款1万元；此售价为出售方净到手价格，在交易过程中产生的全部税费均由购买方支付，出售方同意此房满两年后及乙方社保于2016年12月1日前满五年后过户。协议另对其他内容进行了约定。2016年6月22日，第三人向被告支付定金5万元。2016年6月23日，第三人(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产权证号青XXXXXXXX**,房地产坐落青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型公寓，结构钢混，房屋建筑面积91.04平方米，房地产转让价款共计120万元，甲、乙双方同意，甲方腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。在2017年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期壹日，乙方应向甲方支付未付款的万分之五的违约金，逾期超过三十天，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应向甲方支付本合同约定之总金额20%的违约金。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期壹日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过三十日，则乙方有权单方面解除本合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总金额20%的违约金。甲方在签订本合同后3个工作日内办理银行还贷申请手续，具体时间以银行和交易中心为准；甲方于签订本合同后30个工作日内到银行办妥还贷和抵押注销手续；甲乙双方应于甲方办妥所有抵押注销手续，乙方办妥所有银行按揭贷款手续后5个工作日内到上海市青浦区房地产交易中心办理房屋产权过户手续，甲方同意于2016年8月15日前将房屋交付给乙方。乙方于2016年6月24日前支付给甲方首付款40万元(含定金5万元)，此款用于甲方还贷之用，若该款不足甲方还贷，则不足之部分由甲方自行补足；乙方以银行贷款方式支付给甲方房款79万元(直接划入甲方指定账户)；乙方于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，甲方必须配合办理并提供相关资料，若因银行贷款政策有所调整而导致银行贷款暂停审批，则交易过户时间自动顺延；若乙方申请的银行贷款未获批准或银行批准的金额不足申请额度，则乙方应于交易过户之前补足该不足部分；乙方于甲方交房当天支付给甲方尾款1万元。合同另行约定了双方其他的权利义务。2016年6月26日，第三人(乙方)与被告(甲方)签订《购房合同补充协议书》，约定甲方出售给乙方房屋实际总价220万元，双方同意买卖合同价做为120万元；乙方于2016年6月24日前支付甲方首付款40万元(含定金5万元)，乙方于2016年6月24日前支付甲方购房补偿款40万元，乙方于甲方还银行贷款当天支付甲方购房补偿款60万元，乙方于银行贷款方式支付甲方79万元，乙方于甲方交房当天支付甲方尾款1万元，甲方同意乙方以此房作为此次贷款所用，甲方收到此房全款因在此房交易过户完成后银行直接放款给甲方。2016年6月24日，第三人向被告支付75万元。2016年8月13日，第三人向被告支付1万元，同日，被告将系争房屋交付第三人。2016年8月18日，第三人向被告支付60万元。
2016年10月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权(以下简称“该房地产”)，坐落上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积91.04平方米，房地产权证号沪房地青字(2014)第0156**号，抵押权人一上海市住房置业担保有限公司、中国工商银行股份有限公司上海市静安支行，债权金额78万元，抵押权人二王世洲、曹劲，债权金额70万元。总房价款230万元，为办理交易过户手续所需，甲、乙双方同意于本合同签署后20日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期。首期房价款乙方应于签订合同并申请办理公证手续(若需)后当日，自行支付甲方120万元，第二期房价款乙方通过银行贷款支付110万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。甲乙双方于2016年12月25日前对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则甲方应按原装饰及附属设施估值壹倍向乙方支付违约金。甲乙双方于2016年11月25日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同另行约定了双方其他的权利义务。2016年10月17日，被告向原告出具收款收据，确认收款120万元。2016年10月18日，原告通过网银转账向被告支付30万元、90万元。2016年12月10日，被告王磊(甲方)与第三人徐恩科(乙方)签订《协议书》，约定原于2016年12月1日重新网签青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号XXX室的网签合同，但由于甲方王磊的个人抵押债权问题导致房屋被他人查封而无法进行重新网签，现乙方同意将网签时间往后延期至2017年2月6日，另甲方王磊承诺尽快去将房屋解封，不得拖延任何时间。
另查明，系争房屋抵押权人上海市住房置业担保有限公司、中国工商银行股份有限公司上海市静安支行，债权数额78万元，债务履行期限从2011年6月18日至2031年6月18日，登记证明号青XXXXXXXXXXXX,商业贷款48万元、公积金贷款30万元，原登记日2011年6月21日，原他项权证号青XXXXXXXXXXXX。2016年10月26日，被告将系争房屋设定抵押，抵押权人朱某某，债权数额130万元，登记证明号沪(2016)青字不动产证明第XXXXXXXX号。2016年11月17日，本院依法查封系争房屋[(2016)沪0118民初12935号]。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，房屋买卖合同、中国民生银行电子银行业务回单、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、购房合同补充协议书、定金收条、中国农业银行上海颛桥支行回单、尾款收条、中国工商银行上海市静安支行回单、中国农业银行卡交易明细清单、牡丹灵通卡账户历史明细清单、中国农业银行上海市分行交易明细、中国农业银行颛桥支行回单、中国农业银行个人结算业务申请书、社保记录、房地产登记信息、协议书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
案件审理过程中，原告认为：原告是通过朋友介绍认识被告，系争房屋已网签及抵押，才协商要出售房屋给原告，被告要还借款，被告用房屋来融资。房屋抵押没有注销第三人继续付款不符合常理，被告多次提到被告在外借款，第三人是知情的。当时确实有抵押借款合同，发现被告外面有债务，没法签订，所以才转为房屋买卖合同，买房时已经有面积了，不需要看房。原告代理人是第三人起诉要求撤销朱某某的抵押案中朱某某的代理人，该案已撤诉。2016年12月10日协议书订时该案已经起诉法院，也已经查封系争房产，被告与第三人之间的串通过程，不予认可。
被告认为：原、被告双方没有房屋买卖合同的合意，是为了借款签订的担保，被告已将系争房产交付第三人使用，原告没有看房，没有查实具体信息情况下签订合同及支付房款，与正常的房屋买卖程序不符。被告与睿钦(上海)投资管理有限公司工作人员微信聊天记录中有过桥公证，原告也是睿钦(上海)投资管理有限公司工作人员，所有聊天时间与签订合同时间相符，证明买卖合同是虚假的，是签订的为期10天的过桥借款，用于资金周转，再转由被告与案外人朱某某的抵押借款130万元。原告与被告原签订《个人借款抵押合同》，原告发现涉案房屋已网签，其不再同意履行抵押借款合同，不同意借款要求马上返还，但被告已将借款用于其它用途，被告与案外人朱某某的抵押借款合同也无法履行。第三人起诉要求撤销朱某某的抵押，已撤诉，当时朱某某的代理人就是本案原告的代理人。2016年12月10日协议书，系争房屋被法院查封，无法过户给第三人，是想尽快解封才签订的。
第三人徐恩科、汪文颍认为：被告的当庭陈述符合本案发生的过程。被告与案外人有130万元的借款，抵押登记时间是2016年10月26日，与小额贷微信记录是吻合的，小额贷中的工作人员作为被告的代理人办理抵押，原、被告之间不是真实的房屋买卖关系。曾起诉要求撤销朱某某的抵押，已经撤诉。2016年12月10日协议书是被告、第三人及中介协商的结果，是想被告尽快解封过户给第三人签订的。同时，第三人申请朱永彪出庭作证，证人朱永彪表示：2016年4月签订居间协议，第三人与被告签订。房地产买卖合同是在2016年6月23日签订，2016年6月24日首付及补偿款80万元，第二笔付了60万元及尾款1万元。居间协议及买卖合同都是在我们中介签订的。产生纠纷后用手机短信及微信通知了被告，网签合同在先，抵押在后。被告与第三人的交房手续也是我办理的，我们在2016年10月发现系争房屋有抵押，2016年11月小额贷公司联系我们，说有新的抵押，我们这里没有网签合同，协商如何来解决。我们在2016年7月查过房地产信息，2016年10月也查过，然后发现系争房屋上有查封。我们也与被告沟通过，被告答应解决抵押及查封，也出具了协议书。通知过被告，后来问题也没有解决。之前拉的产调中有3个抵押(40万元银行贷款，38万元公积金贷款，70万元是个人贷款)，2016年10月后有小贷公司一个新的抵押。第三人支付的80万是用于抵押处理，是还过的，但具体哪个不清楚。签订合同支付80万房款后用于撤销抵押，但没有撤销抵押。第一笔之前被告同意撤销抵押，第二笔我们一起去撤销的抵押。原告认为证人需要2人作证，证人作为中介，对于房屋的信息应该是了如指掌的，被告将房屋用于其他抵押借款第三人是知情的，有存在串通的嫌疑。被告对证人证言真实性认可，办理抵押登记与第三人沟通过，第一笔70万元还了相应的贷款，收到第二笔房款还了银行商业贷款，小贷公司贷款需要一定时间，但被告急于用钱，所以做了一个10天过桥后转为贷款，原被告抵押借款合同原告没有签字。
根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。被告与第三人签订的上海市房地产买卖合同，除房地产买卖合同中房价款条款并非双方的真实意思表示应属无效外，其他条款均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。但由于涉讼房屋设有抵押登记及被司法查封，被告能否偿还债务并涤除抵押具有不确定性，在抵押未涤除前，过户条件不具备，存在履行障碍。故第三人的诉讼请求，本院难予支持。原告与被告确就系争房屋签订了的《房屋买卖合同》，但事实上，原被告确认双方有抵押借款合同，但因房地产有抵押及网签，故原告未签字，且原告说自住却未实地看房即签订房屋买卖合同并支付120万元，有异于正常的房屋买卖行为。故本院有理由认为原、被告之间就系争房屋签署的买卖合同实则为原告与被告之间的债权提供担保，故原、被告之间并非真实的房屋买卖关系，原告以此要求继续履行买卖合同，本院难以支持。合同履行过程中，被告未按合同约定涤除抵押，而再次设定抵押，也未依约定日期办理房屋产权过户手续，被告理应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告余晨昊要求继续履行合同、撤销房屋抵押登记、配合办理银行贷款手续、协助办理房屋过户手续并交付房屋的诉讼请求不予支持；
二、原告余晨昊要求被告王磊支付违约金(以人民币230万元为基数按日万分之五标准即1,150元每天，自2016年11月7日起计算至实际履行之日止)的诉讼请求不予支持；
三、原告余晨昊要求被告王磊支付律师代理费人民币3万元的诉讼请求不予支持；
四、被告王磊应于本判决生效之日起十日内支付第三人徐恩科、汪文颍违约金(以人民币141万元的日万分之五，从2017年3月1日计算至实际过户之日止)；
五、第三人徐恩科、汪文颍的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币550元，减半收取计人民币275元，由原告余晨昊负担；财产保全费人民币5,000元，由被告王磊负担；有独立请求权第三人案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由第三人徐恩科、汪文颍负担；财产保全费人民币5,000元，由被告王磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年五月十五日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。