江苏省南京市溧水区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0117执异46号
异议人（案外人）刘香玉，女，1982年1月22日生，汉族，住镇江市。
申请执行人江苏溧水农村商业银行股份有限公司和凤支行，住所地江苏省南京市溧水区和凤镇和凤北路1号。
主要负责人史小蕾，该支行行长。
被执行人江苏恒荣矿山机械有限公司，住所地江苏省南京市溧水区和凤镇工业集中区。
法定代表人殷明珠，该公司总经理。
被执行人殷明珠，男，1965年12月25日出生，汉族，住江苏省。
本院在执行江苏溧水农村商业银行股份有限公司和凤支行（以下简称溧水农商行）与江苏恒荣矿山机械有限公司（以下简称恒荣公司）、殷明珠借款合同纠纷一案中，异议人刘香玉向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现本案已审查终结。
异议人刘香玉称，异议人借款给恒荣公司法定代表人殷明珠，截止2014年6月30日止本金及利息合计837.83万元。因恒荣公司及殷明珠无力偿还，经协商殷明珠及其他股东同意将恒荣公司厂房租赁给异议人。2014年7月28日异议人与恒荣公司签订《房屋租赁合同》，约定租期十年，以抵偿异议人债权600万元。租赁期间，异议人将上述房产转租给江苏三通铁塔有限公司（以下简称三通公司），并收取租金。故请求法院在拍卖恒荣公司财产时，保护异议人的合法租赁权益。
为证明其主张，异议人刘香玉向本院提交其与恒荣公司签订的《房屋租赁合同》以及与三通公司签订的《房屋租赁合同》、殷明珠出具的借条、恒荣公司股东会决议、殷明珠欠刘香玉借款及利息计算清单、付款通知书单、记账凭证、刘香玉收取租金收条、银行交易明细、网上银行电子回单。
申请执行人溧水农商行称，一、异议人刘香玉提供的其与三通公司2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》，并加盖三通公司的公章。但此时三通公司并未成立，没有签订合同的主体资格，故该合同为虚假合同。异议人提供虚假材料，其目的是为了帮助恒荣公司、殷明珠规避执行，逃避法律责任。二、恒荣公司、殷明珠在申请执行人处贷款并提供和凤镇工业园的房地产抵押时，所签订的房地产抵押合同以及在政府部门的抵押登记材料中均可以看出该房产不存在租赁。综上，请求驳回刘香玉的异议。
为证明其主张，申请执行人溧水农商行向本院提交其与恒荣公司签订的《溧水区房地产抵押合同》两份、房地产抵押物清单、三通公司企业信用信息查询资料。
本院查明，溧水农商行与恒荣公司、殷明珠借款合同纠纷一案，本院于2016年12月29日作出（2016）苏0117民初5627号民事判决书，判决：一、恒荣公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性归还溧水农商行借款本金11786057.21元，支付截止至2016年12月27日的利息954322.72元及自2016年12月28日起至实际支付之日止的利息、罚息（其中借款本金为1100万元，按照双方于2014年7月29日签订的《最高额借款合同》及借款借据的约定计算；借款本金为786057.21元，按照双方于2015年4月3日签订的《流动资金借款合同》及借款借据的约定计算）；二、溧水农商行就本判决第一项债权的借款1180万元对恒荣公司抵押的坐落于南京市溧水区和凤镇工业园区的房地产（产权证号为宁房权证溧初字第××、20××40号及土地证号为宁溧国用（2013）第011**号）享有优先受偿权；三、殷明珠对恒荣公司的本判决第一项债务中的借款本金1100万元及相应的利息、罚息向溧水农商行承担连带清偿责任；四、殷明珠承担保证责任后，有权向恒荣公司追偿；该判决书生效后，恒荣公司、殷明珠未能按期履行，溧水农商行向本院申请强制执行。本院已于2017年3月29日立案受理，执行案号为（2017）苏0117执692号。
执行中，本院向两被执行人送达执行通知书，责令其限期履行，但两被执行人至今未能履行。本院于2017年6月21日将恒荣公司名下位于溧水区和凤镇工业开发区1幢、2幢的厂房、附属物、地上构筑物及相应土地使用权委托评估。2017年9月18日江苏大新房地产地价评估有限公司出具评估报告，评估上述房地产2017年6月21日总价值为1751.48万元。
本院异议审查期间至恒荣公司上述房产调查，查明恒荣公司上述房地产现为三通公司、江苏恒志机械有限公司（以下简称恒志公司）租赁使用。通过调取两公司的工商登记资料，查明三通公司、恒志公司分别于2016年7月19日、2016年6月1日设立，登记住所地均为南京市溧水区和凤镇工业集中区，与恒荣公司住所地相同。两公司在设立时向工商部门分别提交了与恒荣公司签订的《房屋租赁合同》。其中三通公司与恒荣公司的《房屋租赁合同》签订于2016年7月1日，租赁标的为恒荣公司的厂房及设备；租赁期限为10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止；租金为每年368000元，按年支付。恒志公司与恒荣公司的《房屋租赁合同》签订日期为2016年5月1日，租赁标的为恒荣公司2号厂房；租赁期限自2016年5月1日至2036年4月30日止；每年租金20万元，按年支付。
另查明，恒荣公司位于溧水区和凤镇工业开发区1幢、2幢房地产（产权证号为宁房权证溧初字第××、20××40号及土地证号为宁溧国用（2013）第011**号），2014年7月抵押给申请执行人溧水农商行。本院在审理溧水农商行与恒荣公司借款合同纠纷一案中，于2016年11月18日对上述房地产进行了诉讼保全。
本案的争议焦点为：一、异议人刘香玉与被执行人恒荣公司签订的《房屋租赁合同》是否真实有效；二、异议人刘香玉是否在本院查封前实际占有使用被执行人恒荣公司的房地产。
本院认为，首先，关于刘香玉与恒荣公司签订的落款日期为2014年7月28日的《房屋租赁合同》的真实性。恒荣公司2014年7月、2015年4月两次向溧水农商行办理抵押借贷款时，均注明该抵押房产上不存在租赁。此外，三通公司、恒志公司设立时，向市场监督管理部门提供的房屋租赁合同，均系与恒荣公司直接签订。该两份租赁合同也与本院异议审查期间的调查结果相吻合。刘香玉与恒荣公司的《房屋租赁合同》与上述事实相矛盾。且该合同约定10年600万元租金一次性付清，以抵偿抵偿殷明珠所欠债务，该约定不符合市场交易习惯和社会公众的一般认知，异议人也未向本院提交证明其借款真实性的充分证据。因此，对于刘香玉与恒荣公司所签订《房屋租赁合同》的真实性，本院不予认可。
第二，关于异议人刘香玉是否在本院查封前实际占有使用被执行人恒荣公司的房地产。刘香玉称其在租赁期内将租赁物转租给三通公司，并收取租金。但其所提交的与三通公司签订的加盖三通公司印章的《房屋租赁合同》，在合同落款的时间三通公司并未成立，且该合同中约定租赁期限也超出刘香玉与恒荣公司《房屋租赁合同》中的房屋租赁期限。故对该转租合同的真实性，本院不予认可。此外，异议人所提交的租金收取相关证据，系三通公司将租金直接支付给恒荣公司的会计，恒荣公司相关人员分别汇款给刘香玉。在时间和金额方面恒荣公司的收款与刘香玉的收款并不能完全对应。该组证据仅能证明恒荣公司收取三通公司支付的租金，并不能证明该租金由刘香玉收取。基于以上事实，本院认定刘香玉对恒荣公司房地产并未实际占有使用。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，本院查封恒荣公司名下溧水区和凤镇工业开发区房地产前，刘香玉既未与恒荣公司就该房地产签订合法有效的租赁合同，也未实际占有使用。因此，异议人刘香玉关于保护其对恒荣公司位于溧水区和凤镇工业开发区房地产租赁权的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人刘香玉的异议请求。
本裁定送达后立即生效。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向南京市溧水区人民法院提起诉讼。
审 判 长 王巧美
审 判 员 杨 庆
审 判 员 朱 波
二〇一七年十二月五日
见习书记员 喻 洋