浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）浙06民终837号
上诉人（原审第三人）曲海英。
委托代理人（特别授权）夏敏，上海儒君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何霁。
委托代理人（特别授权）俞岚、桑哲渊，浙江永大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）如皋绿源置业有限公司，住所地江苏省南通市如皋市如城镇（经济开发区工发大厦八楼809室）。
法定代表人何渝章，董事长。
被上诉人（原审被告）浙江暨阳房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道滨江北路15号1—3。
法定代表人何渝章，董事长。
委托代理人（特别授权）夏伟、黄乐天，浙江圣港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何渝章。
委托代理人（特别授权）夏伟，浙江圣港律师事务所律师。
上诉人曲海英为与被上诉人何霁、如皋绿源置业有限公司（以下简称绿源置业）、浙江暨阳房地产开发有限公司（以下简称暨阳房产）、何渝章商品房买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸民初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。
原审法院查明：2011年9月5日，原告与新余泰耐克置业有限公司、被告何渝章订立借款合同一份，约定由新余泰耐克置业有限公司向原告借款人民币一亿元，借款期限为12个月，自2011年9月6日起至2012年9月5日，实际借款期限自借款方收到款项日起算，到期应支付本息合计人民币一亿三千万元，并由被告何渝章对借款进行担保。合同订立后，原告分别通过重庆泰洋控股有限公司、重庆澄江建设集团有限公司于2011年9月9日各汇入新余泰耐克置业有限公司人民币5000万元。重庆泰洋控股有限公司、重庆澄江建设集团有限公司均在2014年10月27日出具证明对上述委托付款行为予以追认，确认借款权利属于原告何霁。2013年5月25日，因新余泰耐克置业有限公司未能按期还本付息，原告与新余泰耐克置业有限公司、被告何渝章以及被告绿源置业、暨阳房产又订立借款合同一份，约定借款期限在原借款合同的基础上延长一年，即延长至2013年9月5日；在原担保人何渝章继续承担连带责任担保的基础上，再增加绿源置业、暨阳房产两家单位为该笔借款承担连带责任担保。但在借款到期后，借款人新余泰耐克置业有限公司仅归还部分本息。2014年8月11日，原告与被告绿源置业签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告预购位于江苏省如皋市庆余南侧、丰登路两侧、如泰运河北侧的“新北新村水绘绿源”项目中的商品房共计40套，其中商铺30套，商铺号为：2-2-5、2-2-6、2-2-7、2-2-8、2-2-9、2-1-11、2-1-12、2-1-13、3-1-8、3-2-9、3-1-5、3-2-6、3-2-7、3-2-10、3-2-1、3-2-12、3-2-13、3-2-14、1-2-1、3-2-2、3-2-3、3-2-4、3-1-11、2-2-1、2-2-2、2-2-3、2-1-4、2-1-14、2-1-15、2-1-10；住宅10套，住宅号为10-21-2102、10-22-2201、10-22-2202、10-23-2301、10-23-2302、11-2-201、11-3-301、11-2-202、11-3-302、11-4-401。商铺面积共计6346.81平方米，单价每平方米7500元；住宅面积共计1688.70平方米，单价每平方米5150元。合同总金额为56297885元。该合同还就付款方式及期限、房屋交付时间、面积确认及面积差异处理、规划和设计的变更、违约责任、产权登记等问题进行了约定。同日，原告与被告绿源置业还签订了补充协议书一份，约定双方同意被告绿源置业因新余泰耐克置业有限公司向原告借款导致其对原告所负的担保债务，抵销原告购买上述40套商品房应付的全部房款，即原告所负的付款义务与被告绿源置业应承担的担保债务相互抵销。协议签订时视为原告已经支付被告绿源置业全部房款，抵销的金额以原告应付的房款金额为限，被告绿源置业应承担的担保责任亦以上述被抵销的付款为限，原告自愿放弃要求被告绿源置业承担其余连带担保责任的权利。同时还约定“双方应自签订协议后5个工作日内共同申请办理该商品房的预告登记手续”，“若办理预售登记、预告登记等事宜，需要就乙方（指原告）所购房屋分别签订商品房买卖合同的，甲方（指被告绿源置业）应积极配合与乙方签订合同”等事项。后因房地产管理部门要求办理商品房买卖的备案登记和预告登记，需要对购买的每套商品房都签订商品房买卖合同，故原告与被告绿源置业于2014年8月28日就所购房屋中的第2号楼14号商铺（建筑面积为182.6平方米、价款为1369500元）、第2号楼15号商铺（建筑面积为182.6平方米、价款为1369500元）、第2号楼10号商铺（建筑面积为59.99平方米、价款为449925元）等3套商品房分别签订商品房买卖合同，载明原告向被告绿源置业购买上述房屋，房屋的总价款为3188925元。双方在合同中还对房款的支付方式、房屋的交付时间、产权登记、诉讼管辖以及备案登记等问题进行了具体的约定。合同签订后，原告前往如皋市房地产管理部门办理商品房买卖备案登记手续时，发现因被告绿源置业向案外人姚君杰、汪杏萍、曲海英、上海锦锦钢模租赁有限公司（姚君杰）借款3200万元，分别订立了7份借款合同，其已将出卖给原告的40套房屋作为担保，与案外人姚君杰、汪杏萍、曲海英签订了商品房买卖合同并办理了备案登记，导致原告购买的商品房无法办理备案登记。鉴于上述情况，2014年10月10日，原告与被告绿源置业、暨阳房产、何渝章又签订协议书一份，各被告承诺在一个月内处理好与案外人姚君杰、汪杏萍、曲海英之间的借款关系，并约定：“一、被告绿源置业保证与原告订立的《商品房买卖合同》的执行，并保证在2014年11月10日前办理完上述40套房屋的《商品房买卖合同》的备案，并进行预告登记。二、汪杏萍等三人的借款合同的余款（在上海闵行区人民法院执行）保证在上述期限内清偿完毕，以致不影响原告的备案和预告登记。三、如在上述期限内未能备案的，被告绿源置业愿承担合同价款每日万分之五的违约金。四、鉴于被告暨阳房产和何渝章系被告绿源置业的股东，故被告暨阳房产和何渝章愿对被告绿源置业的承诺及违约金承担连带担保责任。五、如因履行本协议及所有《商品房买卖合同》各方发生纠纷，由原告住所地人民法院（即诸暨市人民法院）管辖，各方在本协议前签订的合同中的管辖以本协议为准。”。但到期后，因被告绿源置业未能按期处理完与案外人姚君杰、汪杏萍、曲海英之间的借款纠纷，导致涉案的商品房一直处于被法院查封的状态。故原告无法办理其购买的涉案商品房的备案登记及预告登记手续，遂纠纷成讼。另查明，涉案的10套商品房作为被告绿源置业拖欠第三人曲海英借款200万元的还款担保已由双方在2013年6月18日订立的补充协议中予以载明。后第三人曲海英就被告绿源置业提供担保的涉案商品房向如皋市房地产管理部门办理了备案登记。2013年12月27日，第三人曲海英就被告绿源置业拖欠的借款200万元，向上海市闵行区人民法院提起诉讼，并申请财产保全。上海市闵行区人民法院已于2014年1月7日作出（2014）闵民二（商）初字第48号民事裁定，裁定对被告绿源置业价值人民币215万元的财产予以保全，并于2014年1月20日在如皋市房地产管理部门、国土资源局对涉案商品房办理查封登记。后该案于2014年1月28日经双方调解结案，并于2014年1月28日作出（2014）闵民二（商）初字第48号解除查封的民事裁定，但未至如皋市房地产管理部门办理解除查封登记的相关手续，导致原告在办理涉案商品房的备案登记和预告登记时均无法办理。还查明，因被告绿源置业出现债务问题，涉及多起诉讼，由其开发建设的水绘绿源项目的楼盘、土地使用权现已被多家法院查封。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告何霁与被告绿源置业就原告向被告绿源置业购买其开发的水绘绿源楼盘中的30套商铺、10套住宅于2014年8月11日订立的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，主体适格，内容亦不违反法律法规的规定，应属合法有效。鉴于在此之前，被告绿源置业作为新余泰耐克置业有限公司向原告借款的担保人，对原告负有就新余泰耐克置业有限公司尚未清偿部分之借款本息承担连带清偿责任的义务。故双方之间就原告的付款义务与被告绿源置业所负的担保债务达成债务抵销的合意并签订补充协议书，系双方当事人对各自权利义务的自由处分，并不违反法律规定，应属合法有效。在此基础上，应房地产管理部门的要求，双方于2014年8月28日对涉案的每套商品房均订立独立的商品房买卖合同，系为实际履行买卖合同即办理商品房备案登记和预告登记的需要而进行的必要步骤，亦是对2014年8月11日订立的商品房买卖合同主要内容的进一步细化。因此，涉案的十份商品房买卖合同应当依法认定有效。对于第三人提出的涉案商品房在原告与被告绿源置业订立买卖合同之前已被第三人办理备案登记，且处于被法院查封的状态，故被告绿源置业再将涉案商品房出卖给原告属于无效的观点，该院认为，涉案的商品房买卖合同仅是能够引起涉案商品房的物权发生变动的债权合同，属于在涉案商品房的物权上设立的负担行为，受债权法律关系调整的范畴。买卖合同中，标的物本身能否成就、能否实际交付，物权能否发生变动，均属于合同履行的结果问题，并非合同的生效要件，不能以合同的不能履行或者物权无法发生变动来反推合同无效。现涉案的商品房虽在原、被告的买卖合同订立之前已另行存在被告绿源置业与第三人订立的商品房买卖合同，且被第三人在房地产管理部门办理了商品房销售备案登记，但被告绿源置业与第三人之间的商品房买卖合同仅是为了保障第三人债权的实现而设立的还款担保，该意思表示在第三人向上海市闵行区人民法院起诉时提交的证据中有明确的反映。此类以商品房买卖作为还款的担保属于让与担保，最高人民法院的相关指导性判例均认定担保有效，商品房买卖无效。因此，第三人与被告绿源置业之间成立在先的买卖合同并不能约束出卖人绿源置业在涉案商品房上设定债权，亦不能以此判定原告与被告绿源置业之间的商品房买卖合同属于无效。至于原告与被告绿源置业之间买卖的商品房在交易时已经被法院查封，上述查封是否影响其合同效力的问题。该院认为，在最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》公布施行后，在该司法解释的第三条中规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，而查封仅是有权机关对财产采取的控制性措施，限制了房地产的相关权利。在查封没有解除之前，该房地产的所有权人不得处分该房地产，即该房地产物权不得发生变动。但查封本身并没有改变标的物的所有权，亦没有禁止所有权人对标的物进行负担行为即设定债权，而且设定的债权在查封情形消除后完全可以继续履行。因此，即使涉案商品房在原告与被告绿源置业缔约时处于查封状态，亦不能据此否定原告与被告绿源置业之间的商品房买卖合同的效力。综上，原告要求确认其与被告绿源置业之间的商品房买卖合同属于有效的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。鉴于涉案商品房已被第三人办理备案登记，且被法院查封，已经无法实际办理商品房销售备案登记和商品房预告登记，属于事实上的不能履行，故原告要求被告绿源置业按照合同约定及法律规定向当地房地产行政管理部门办理涉案房屋的备案登记和预告登记手续的诉讼请求，与法律规定相悖，该院不予支持。对原告主张的违约金，系依据2014年10月10日订立的协议书的约定提出的主张，即被告绿源置业不能在2014年11月10日前完成备案，应向原告承担按照合同价款每日万分之五计算的违约金，并由被告暨阳房产、何渝章承担连带责任担保。但在该协议书订立时，涉案的商品房已经被法院查封，没有合同能够履行的现实可能，且该合同条款约定的内容违反法律规定，属于无效条款，故原告据此主张违约金的诉讼请求，该院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认原告何霁与被告如皋绿源置业有限公司于2014年8月28日签订的、由原告何霁向被告如皋绿源置业有限公司购买位于江苏省如皋市水绘绿源楼盘中第2号楼14号商铺、第2号楼15号商铺、第2号楼10号商铺共三份《商品房买卖合同》均为有效；二、驳回原告何霁要求被告如皋绿源置业有限公司办理商品房备案登记、预告登记以及支付违约金等其余诉讼请求。本案案件受理费32413元，由被告如皋绿源置业有限公司负担。
上诉人曲海英不服原审判决，向本院提起上诉称：绍兴市中级人民法院（2015）浙绍辖终字第241号民事裁定书明确上诉人的地位是无独立请求权的第三人，原审判决认定上诉人与绿源置业签订的商品房买卖合同无效，系对原审第三人的实体权利进行评判，严重侵害了上诉人的权利，请求二审法院撤销原审判决第12页至第13页中关于“曲海英与绿源置业订立的商品房买卖合同无效”的内容；诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人何霁答辩称：上诉人不具有上诉的权利。绍兴市中级人民法院（2015）浙绍辖终字第241号民事裁定书已确定上诉人是无独立请求权的第三人，无权提出管辖权异议，同时原审法院并未判决上诉人承担民事责任，上诉人无权提起上诉。
被上诉人暨阳房产、何渝章答辩称：原审判决根本没有处分或者影响上诉人的实体权利，只是涉及到合同的效力问题，故上诉人无上诉权。
被上诉人绿源置业未发表答辩意见。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条的规定，在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。本案中，已生效的绍兴市中级人民法院（2015）浙绍辖终字第241号民事裁定书已确定上诉人曲海英是无独立请求权的第三人，因原审法院并未判决上诉人承担民事责任，故上诉人无权提起上诉，对上诉人曲海英的上诉，本院应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条的规定，裁定如下：
驳回上诉人曲海英的上诉。
二审案件受理费32413元，退还上诉人曲海英。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 郑森轶
审 判 员 楼晓东
代理审判员 李丹丹
二〇一六年四月二十日
书 记 员 刘莎莎