山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终2045号
上诉人（原审原告）：陈志国，男，1973年6月26日出生，汉族，无固定职业，住太原市。
被上诉人（原审被告）：康秀峰，女，1968年1月27日出生，汉族，职业不详，住太原市。
被上诉人（原审被告）：郝栋梁，男，1980年3月29日出生，汉族，太原市公安局迎泽分局干警，住太原市。
委托诉讼代理人：马艳平，山西华祝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：毛喜荣，女，1953年4月21日出生，汉族，无固定职业，住山西省泽州。
委托代理人：郑晔，山西协天成律师事务所律师。
原审第三人：晋城银行股份有限公司太原分行，住所地太原市新建南路127号。
负责人：于兴慈，行长。
委托诉讼代理人：贾雅娜，女，1985年3月16日出生，汉族，该分行员工，住太原市小店区。
上诉人陈志国因与被上诉人康秀峰、郝栋梁、毛喜荣及原审第三人晋城银行股份有限公司太原分行合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈志国、被上诉人郝栋梁的委托诉讼代理人马艳平、被上诉人毛喜荣的委托诉讼代理人郑晔、原审第三人晋城银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人李丹均到庭参加诉讼。被上诉人康秀峰经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人陈志国上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初113号民事判决，发回原审人民法院重审或依法改判陈志国对太原市体育路67号58幢B座1、2层商铺1003号晋城银行太原分行继续行使租金收取权，毛喜荣不得干涉、阻挠，晋城银行太原分行应配合陈志国履行收取租金的权利，并支付陈志国本年度租金185.4万元。
主要事实与理由：一、一审判决以”被告郝栋梁办理上述财产使用权和所有权过户手续的条件尚未成就，不具备办理财产转让、变更手续的条件”为由，驳回上诉人陈志国要求被上诉人康秀峰、郝栋梁按照法律规定办理财产转让手续，将协议所指成交确认书登记名字更改为上诉人陈志国的诉讼请求。属于事实认定不清。二、一审判决以”毛喜荣取得商铺房屋，可以证明康秀峰、郝栋梁已按《协议》中第二条的约定，由被告康秀峰向被告郝栋梁返还的1600万元用于折抵部分购房款，被告毛喜荣已向被告康秀峰支付剩余购房款，并已办理房屋所有权证，故被告毛喜荣是房屋所有权人并享有相应收益权”为由，判决上诉人陈志国无权继续行使租金收取权。属于认定事实不清，判决结果错误。1、被上诉人毛喜荣取得商铺房屋，并不能证明康秀峰、郝栋梁已按《协议》第二条约定，由康秀峰向郝栋梁返还的1600万元折抵部分房款。2、一审判决认定被上诉人毛喜荣已向被上诉人康秀峰支付剩余购房款，认定事实错误。时至今日，康秀峰并没有协调好陈志国及晋城银行太原分行、毛喜荣对房屋租金如何收取的方案，因此该房屋的剩余款项并未实际支付，而非一审判决认定的剩余款项已支付。3、一审判决认定被上诉人毛喜荣已经办理房屋所有权证，成为房屋所有权人并享有相应收益权，属于认定事实不清。三、一审判决遗漏当事人，违反法定程序。在委托收取租金的相关协议中，均有常爱萍的签字，那么处分收取租金收益也需要常爱萍的同意。本案诉争的租金收益权牵扯到常爱萍的利益，因此本案应追加上诉人陈志国的妻子常爱萍为本案当事人参加诉讼。综上所述，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，且遗漏当事人，请二审法院查明事实，依法发回重审或改判。
郝栋梁辩称：1、上诉人应向康秀峰主张权利，与郝栋梁无关系。2、从上诉状来看，上诉人陈志国自己放弃了起诉的第一项诉讼请求；3、遗漏当事人不成立，陈志国提起诉讼，作为陈志国妻子的常爱萍是明知的，陈志国也没有申请追加常爱萍为本案当事人，常爱萍也没有主动申请参加诉讼。因此一审审判程序合法。请求二审法院查清事实，依法判决。
毛喜荣辩称：1、毛喜荣与康秀峰之间存在买卖协议，毛喜荣购买了体育路67号58幢B座1、2层商铺1003号，取得了不动产房屋的所有权。2、上诉人陈志国关于毛喜荣是否支付购房款的上诉理由不能成立，如何支付购房款是毛喜荣与康秀峰的关系，与上诉人陈志国无关，2015年1月毛喜荣与康秀峰签订、履行购房协议、办理房屋产权过户等已经完成，该1600万元已经完成了抵顶，而非上诉人陈志国所称没有抵顶；毛喜荣已经取得了商铺的房屋所有权证，应当享有收益权，康秀峰并未告知毛喜荣关于陈志国的租金收取权，否则毛喜荣就不会购买该商铺，陈志国的租金收取权建立在康秀峰拥有租金收取权的基础上，康秀峰出卖商铺后就丧失了所有权，同时不享有其他权利，陈志国租金收取权因此受到损害应当向康秀峰追索，而不应向毛喜荣主张权利。3、上诉人陈志国对毛喜荣的诉讼请求属于侵权诉讼，不应属于本案的处理范畴。综上上诉人陈志国对毛喜荣的诉求属于侵权诉讼，在诉讼中陈志国并没有侵权方面的任何证据，而且毛喜荣作为购房人、商铺所有人当然可以享有所购商铺的所有权，根本不需要去侵犯他人权利。否则，从常理上讲，毛喜荣支付4000多万元购买商铺后，允许他人有8年的收取租金权利，任何具有正常理性的人都不会做这样的事情。请求二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判决。
晋城银行股份有限公司太原分行口头述称：该商铺由我方承租，我方同意支付房租，租金一年185.4万元。2014年签订了一份委托收款协议，该协议中甲方是康秀峰、景信杰，乙方是陈志国、常爱萍，丙方是晋城银行股份有限公司太原分行，协议约定：康秀峰、景信杰委托陈志国、常爱萍收取租金。签订的协议后我方支付了2014年的租金给陈志国。2015年之后的租金未付。因为房屋产权属存在纠纷，所以我方无法支付租金给房屋实际所有人。晋城银行股份有限公司太原分行同意以生效的法律文书中确定的产权人向其支付租金。
原审法院审理查明，2015年2月5日，被告康秀峰为甲方、被告郝栋梁为乙方与原告陈志国为丙方签订《协议》与《三方协议》，其中《协议》约定，一、乙方郝栋梁曾出资1600万元和康秀峰共同拍得山西金凯拍卖公司拍卖的（2009）并执字第00056-7号执行裁定书项下的财产，成交确认书登记为郝栋梁。二、甲方同意返还乙方出资的1600万元，将本协议”第一”拍卖物确认为甲方所有。此1600万元的返还方式为甲方将其所有的位于太原市体育路67号58幢B座1、2层商铺1003号房产转让给郝栋梁之母毛喜荣，郝栋梁将1600万元债权抵作部分房屋价款。三、康秀峰曾向陈志国借款，并于2014年4月11日将未转让前该商铺出租给晋城银行太原分行的租金收取权利质押给陈志国。现郝栋梁为了实现该商铺出租权，经三方协商一致达成协议如下：（一）、甲方康秀峰同意将（2009）并执字第00056-7号执行裁定书项下的财产转让给丙方陈志国，乙方郝栋梁协助办理成交确认书登记名字更改事项。（二）、丙方陈志国放弃太原市体育路67号58幢B座1、2层商铺1003号晋城银行太原分行租金收取权。三方均有义务配合毛喜荣与晋城银行太原分行重新签订《商铺租赁合同》。（三）、山西金凯拍卖有限公司拍卖成交书记载的成交价值不表明该不动产的具体价值，最终价值为乙方处分该不动产所得价款扣除各项税费后的净额。《三方协议》中甲方陈志国、乙方康秀峰与丙方郝栋梁约定，一、甲方负责在一个月内解除同晋城银行太原分行位于太原市体育路长风尚都房屋租金代收协议。解除协议后，甲方同晋城银行位于体育路的房租再无关系。如违约，甲方赔偿乙方和丙方年租金的3倍。二、乙方和丙方负责在一个月内将丙方名下位于太榆路323号资产（山西金凯拍卖公司成交确认书所指的太原市中级人民法院2009并执字第00056-7号执行裁定书项下的资产）过户给甲方（乙方承担全部相关费用）。过户后，本拍卖资产同丙方再无任何关系。如违约，乙方和丙方赔偿甲方拍卖资产价值的2倍，乙方赔偿丙方拍卖资产价值的3倍。2015年2月6日，原告陈志国及常爱萍向晋城银行股份有限公司太原分行共同出具《同意解除委托收款协议的说明》，内容为：按照附件《委托收款协议》第二条约定，我方同意提前终止收取附件《委托收款协议》所指租金，同意康秀峰景信杰解除委托收款协议。陈志国、常爱萍在该说明上签字。原告陈志国认可其签字，否认常爱萍的签字。2015年4月1日，第三人晋城银行股份有限公司太原分行向景信杰、康秀峰、陈志国、常爱萍、毛喜荣下发告知函，主要内容为：2013年12月26日，景信杰、康秀峰（双方已离婚）、陈志国、常爱萍夫妇（乙方）和我行（丙方）签订《委托收款协议》，根据该协议的约定，因甲方与乙方之间存在债权债务关系，甲方委托乙方向丙方收取太原市体育路南路长风尚都B座底商1、2层的房屋租金，我行按照该协议的约定向陈志国、常爱萍支付房租。2015年1月6日，康秀峰与毛喜荣签订《房屋买卖合同》，康秀峰将该房屋转让给毛喜荣，并办理了房屋变更登记手续。景信杰、康秀峰在未解除与陈志国、常爱萍签订的《委托收款协议》的情况下，康秀峰将房屋转让给了毛喜荣，导致陈志国、常爱萍和毛喜荣均向我行索要2015-2016年租金。鉴于景信杰、康秀峰与陈志国、常爱萍、毛喜荣之间的债务尚未结清，导致我行无法向相关权利人支付房租。告知各方在15日内就解决三方之间的债权债务的意见以书面告知，以便履行支付房租的义务。如无法达成一致意见，我行将房租予以提存，待三方债权债务纠纷解决完毕后，我行再向权利人支付租金。陈志国、常爱萍以晋城银行股份有限公司太原分行为被告向本院提起诉讼，2015年11月30日陈志国、常爱萍以将采取其他方式解决与被告的纠纷为由，向本院撤回起诉，本院作出（2015）小民初字第03730号民事裁定书。被告郝栋梁与被告毛喜荣系母子关系。原告认可被告康秀峰已将太原市体育路67号58幢B座1、2层商铺1003号的房屋出卖给被告毛喜荣，并办理房屋过户登记。
另查明，2014年2月25日，郝栋梁因太原市财融资产管理有限公司未给其办理太榆路以南武宿村以东面积为8286.95平方米和位于太榆路323号1幢的土地使用权、房屋所有权过户手续为由，将太原市财融资产管理有限公司和陈涛诉至本院，请求判令协助办理上述财产的过户手续。太原市中级人民法院作出（2008）并民初字第254号民事判决书，要求太原市佳禾成食品有限公司向太原市商业银行偿还2178万元借款及利息，对抵押物享有优先受偿权。太原市财融资产管理有限公司申请执行，太原市中级人民法院作出（2009）并执字第00056-7号执行裁定书，将位于太榆路以南武宿村以东面积为8286.95平方米和位于太榆路323号1幢面积为7708.36平方米房屋1幢等其他附属物确认归太原市财融资产管理有限公司所有，并向土地和房地产部门下发协助执行通知书。太原市财融资产管理有限公司至今未到土地部门和房地局办理土地变更和房屋过户手续，上述财产仍登记在太原市佳禾成食品有限公司名下。2012年11月30日，山西金凯拍卖有限公司接受太原市财融资产管理有限公司委托拍卖上述财产。2012年12月7日，陈涛以拍卖的方式取得位于太榆路以南武宿村以东面积为8286.95平方米和位于太榆路323号1幢以及附属财产，并支付拍卖款2102万元。12月25日，太原市财融资产管理有限公司与陈涛签订实物资产交易合同，将上述财产的有关手续交付陈涛。陈涛接受郝栋梁的委托，以郝栋梁的名义参加拍卖。因太原市财融资产管理有限公司至今未办理上述土地变更和房屋过户手续，而未办理变更登记手续不应视为取得该土地的使用权，出卖上述土地使用权，不符合法律规定，郝栋梁的诉讼请求不符合法律规定。本院作出（2014）小民初字第482号民事判决书，判决：驳回郝栋梁的诉讼请求。该民事判决书已生效。
一审法院认为，原告陈志国与被告康秀峰、郝栋梁于2015年2月5日签订的《协议》和《三方协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。被告郝栋梁通过拍卖的方式取得位于太榆路以南武宿村以东面积为8286.95平方米土地使用权和位于太榆路323号1幢房屋及其他附属物的所有权，因该土地和房屋及其他附属物的委托单位即太原市财融资产管理有限公司至今未依据太原市中级人民法院（2009）并执字第00056-7号执行裁定书向有关机构办理土地变更和房屋过户手续，没有发生物权变更的效力。虽然原告陈志国与被告康秀峰、郝栋梁签订《协议》，约定将上述财产转让至原告陈志国名下，被告郝栋梁在庭审中也表示同意配合原告办理上述财产的过户手续，但被告郝栋梁办理上述财产使用权和所有权过户手续的条件尚未成就，不具备办理财产转让、变更手续的条件，故原告陈志国主张被告康秀峰、郝栋梁履行2015年2月5日与原告陈志国签订的《协议》，按照法律规定办理财产转让手续，并将协议所指成交确认书登记名字更改为原告陈志国的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。
原告陈志国自认被告毛喜荣取得了位于太原市体育路67号58幢B座1、2层商铺1003号的房屋，可以证明被告康秀峰与被告郝栋梁已按《协议》中第二条的约定，由被告康秀峰向被告郝栋梁返还的1600万元用于折抵部分购房款，被告毛喜荣已向被告康秀峰支付剩余购房款，并已办理房屋所有权证，故被告毛喜荣是位于太原市体育路67号58幢B座1、2层商铺1003号房屋的所有权人并享有相应的收益权。被告康秀峰已将上述房屋转卖给被告毛喜荣，被告康秀峰已不享有上述房屋的所有权和收益权，原告陈志国也无权向第三人主张太原市体育路67号58幢B座1、2层商铺1003号房屋的租金，故原告陈志国主张被告康秀峰、郝栋梁在未履行第一项诉请之前，原告对太原市体育路67号58幢B座1、2层商铺1003号晋城银行股份有限公司太原分行继续行使租金收取权，被告毛喜荣不得干涉、阻挠，第三人晋城银行太原分行应配合原告履行收取租金的权利，并支付原告本年度租金185.4万元的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。被告康秀峰未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，当缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陈志国的诉讼请求。
二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。
另查明。被上诉人康秀峰于2015年1月7日将位于太原市体育路67号58幢B座1、2层商铺1003号卖给被上诉人毛喜荣时，上诉人陈志国是知道的，而且表示同意。2015年1月15日，太原市体育路67号58幢B座1、2层商铺1003号的房屋所有人变更为毛喜荣，并办理了房屋所有权证。2015年2月5日，陈志国、康秀峰、郝栋梁签订的三方协议，郝栋梁持有的与陈志国持有的”三方协议”不完全一致。由于康秀峰、郝栋梁及陈志国至今未按照其协议将太榆路323号资产最终过户给陈志国，陈志国已将康秀峰、郝栋梁另案提起诉讼，要求支付违约金636.6万元。2015年2月6日，陈志国、常爱萍（陈志国之妻）给晋城银行股份有限公司太原分行出具同意解除委托收款协议的说明，内容为：”晋城银行股份有限公司太原分行：按照附件《委托收款协议书》第二条约定，陈志国、常爱萍同意提前终止收取附件《委托收款协议书》所指租金，同意康秀峰、景信杰解除委托收款协议”。2015年2月12日，康秀峰给晋城银行股份有限公司太原分行出具函件，内容为：”贵行承租太原市小店区体育南路长风商都底商，现原房主康秀峰已将该房屋转让给毛喜荣，请贵行重新和新房主毛喜荣签订租赁协议，即日起房租由毛喜荣收取，特此说明”。
本院认为，上诉人陈志国与被上诉人康秀峰、郝栋梁于2015年2月5日签订的《协议》和《三方协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。被上诉人康秀峰于2015年1月7日将体育路67号58幢B座1-2层商铺1003号卖给被上诉人毛喜荣时，上诉人陈志国是明知的，而且表示同意。
2015年2月6日，陈志国、常爱萍（陈志国之妻）给晋城银行股份有限公司太原分行出具同意解除委托收款协议的说明，内容为：”晋城银行股份有限公司太原分行：按照附件《委托收款协议书》第二条约定，陈志国、常爱萍同意提前终止收取附件《委托收款协议书》所指租金，同意康秀峰、景信杰解除委托收款协议”；而且，2015年2月12日，康秀峰也给晋城银行股份有限公司太原分行出具函件，内容为：”贵行承租太原市小店区体育南路长风商都底商，现原房主康秀峰已将该房屋转让给毛喜荣，请贵行重新和新房主毛喜荣签订租赁协议，即日起房租由毛喜荣收取，特此说明”。因此，上诉人陈志国要求继续向原审第三人晋城银行股份有限公司太原分行收取房屋租金，理由不足，本院不予采信。上诉人陈志国认为在委托收取租金的相关协议中，有常爱萍的签字，但处分收取租金收益却不是常爱萍的签字。陈志国提起诉讼要求继续收取租金时，作为陈志国妻子的常爱萍是明知的，陈志国并没有要求追加常爱萍为本案当事人，常爱萍也没有申请参加诉讼。原审判决程序合法，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件诉讼费21586元由上诉人陈志国负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵耀功
审判员 刘 卫
审判员 成志刚
二〇一七年六月十三日
书记员 吴 慧