福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初35号原告：厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔路23号二楼，统一社会信用代码913502006782758259。法定代表人：宋涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：周腾，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珂，福建天衡联合律师事务所律师。被告：张希，女，1986年8月7日出生，汉族，住重庆市万州区。原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称兴基伟业公司）与被告张希房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴基伟业公司的委托诉讼代理人周腾到庭参加诉讼。被告张希经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴基伟业公司向本院提出诉讼请求：1、解除兴基伟业公司与张希于2014年2月20日签订的编号为03134355的《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等）；2、张希于《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十日内配合兴基伟业公司办理鑫塔·水尚三期1#楼C梯9跃10层06单元房屋预购商品房预告登记注销手续并承担因此产生费用（具体金额以实际发生为准）；3、张希于《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十日内配合兴基伟业公司办理《商品房买卖合同》及其补充协议备案登记撤销手续并承担因此产生费用（具体金额以实际发生为准）；4、张希归还兴基伟业公司代张希偿还的贷款本息（以实际发生的金额为准，暂计至2016年7月29日，兴基伟业公司代偿款项本息为197189.46元）；5、张希向兴基伟业公司支付违约金864360元；6、张希于《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十日内将上述房屋恢复至交付时的状态交还给兴基伟业公司并承担因此产生的费用（具体金额以实际发生为准）；7、张希向兴基伟业公司支付房屋使用费（自2015年1月31日起至张希将上述房屋恢复至交付时的状态交还给兴基伟业公司之日止，按每月8000元计算）；8、本案案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用由张希承担。事实和理由：2014年2月20日，兴基伟业公司与张希签订一份编号为03134355的《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等），约定：张希向兴基伟业公司购买本案讼争的鑫塔·水尚三期1#楼C梯9跃10层06单元房屋；建筑面积106.06平方米；总价款为4321800元；张希以按揭付款方式支付购房款，张希应于2014年2月20日前支付首期房价款1301800元，剩余房价款3020000元由张希向兴基伟业公司指定银行申请按揭贷款支付；在兴基伟业公司担保期间，张希未能按期偿还按揭贷款本息而导致兴基伟业公司承担保证责任的，张希须在兴基伟业公司代偿之次日立即偿还兴基伟业公司代偿款项及兴基伟业公司因此产生的其他费用（包括但不限于律师费、诉讼费）；张希逾期向兴基伟业公司偿还前述款项超过15日或兴基伟业公司为张希代偿按揭贷款超过三期的，兴基伟业公司有权解除合同并收回讼争房屋，张希应按讼争房屋总价款的20%向兴基伟业公司支付违约金；合同解除后，如兴基伟业公司已向张希交付讼争房屋，张希应在合同解除后10日内将讼争房屋恢复至交付时的状态交还兴基伟业公司，因此发生的费用由过错方承担，如已办理销售备案登记的，双方应在合同解除后10日内共同配合办理撤销销售备案登记，因此产生的费用由过错方承担；合同解除前，若张希已实际接收讼争房屋，则应承担实际接收讼争房屋期间的使用费，使用费标准按同期同地点的通常租金标准确定；兴基伟业公司在张希履行完合同解除后的相关义务且扣除张希应当支付给兴基伟业公司的全部款项（包括但不限于本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、使用费等）后将剩余房价款无息退还张希，若张希已经支付的房价款不足抵扣的，张希应于合同解除之日起7日内补足。2014年2月24日，双方取得《商品房买卖合同备案证明》和《预购商品房预告登记证明》。张希向兴基伟业公司支付了首期房价款1301800元，剩余房价款3020000元由张希向招商银行股份有限公司厦门分行（以下简称招行厦门分行）申请按揭贷款。兴基伟业公司与张希、招行厦门分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定：张希向招行厦门分行借款3020000元；贷款期限30年；张希按月等额还本付息；对张希拖欠招行厦门分行的款项，兴基伟业公司授权招行厦门分行直接扣收兴基伟业公司在招商银行系统内开立的结算账户和/或其他账户上的存款。2015年1月31日，兴基伟业公司将讼争房屋交付给张希。招行厦门分行分别于2015年12月24日、2016年3月3日、2016年5月31日、2016年7月29日向兴基伟业公司发函，告知兴基伟业公司张希已出现逾期未还贷款本息的情况，要求兴基伟业公司依法依约履行连带清偿责任。兴基伟业公司分别于上述日期代张希偿还相应贷款本息。因兴基伟业公司为张希代偿的按揭贷款本息已超过三期，根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，兴基伟业公司有权解除合同并要求张希承担违约责任。张希未作答辩。兴基伟业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等）、《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记证明》、《个人购房借款及担保合同》、业主收楼确认及物品资料移交书、招行厦门分行发给兴基伟业公司的函件、付款回单。张希经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。本院对兴基伟业公司提交的上述证据予以确认并认定事实如下：2014年2月19日及20日，兴基伟业公司与张希签订编号为03134355的《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等），约定：张希向兴基伟业公司购买本案讼争的厦门市思明区鑫塔·水尚三期1#楼C梯9跃10层06单元房屋；建筑面积为106.06平方米；总价款为4321800元；张希应于2014年2月20日前支付首期房价款1301800元，剩余房价款3020000元由张希向兴基伟业公司指定银行申请按揭贷款支付；兴基伟业公司应在2014年12月31日前将符合约定的房屋交付张希使用；如张希在兴基伟业公司发出的交付通知规定的期限届满后，仍未办理交接手续的，视为张希对讼争房屋及一切所属设施均无异议并同意接收讼争房屋，商品房交接手续即视为办理完毕；在兴基伟业公司担保期间，如果因张希未能按期偿还按揭贷款本息而导致兴基伟业公司承担保证责任的，即兴基伟业公司代张希偿付银行按揭贷款本息的，张希须在兴基伟业公司代偿之次日立即偿还兴基伟业公司代偿款项及兴基伟业公司因此产生的其他费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；张希逾期向兴基伟业公司偿还上述款项超过15日或兴基伟业公司为张希代偿按揭贷款超过三期或贷款银行解除有关按揭贷款合同的，兴基伟业公司有权解除合同并收回讼争房屋，张希应按讼争房屋总价款的20%向兴基伟业公司支付违约金；主合同解除后，如果兴基伟业公司已向张希交付讼争房屋，张希应在合同解除后10日内将讼争房屋恢复至交付时的状态交还兴基伟业公司，因此发生的费用由过错方承担，如果已办理销售备案登记，双方应在合同解除后10日内共同配合办理撤销销售备案登记，因此发生的费用由过错方承担；主合同解除前，若张希已实际接收讼争房屋，则应承担实际接收讼争房屋期间的使用费，使用费标准按同期同地点的通常租金标准确定。2014年2月，兴基伟业公司与张希办理商品房买卖合同备案登记和预购商品房预告登记，取得《商品房买卖合同备案证明》和《预购商品房预告登记证明》。2014年3月28日，张希与招行厦门分行及兴基伟业公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定：张希向招行厦门分行贷款3020000元；贷款期限30年；张希按月等额还本付息；对张希拖欠招行厦门分行的款项，兴基伟业公司授权招行厦门分行直接扣收兴基伟业公司在招商银行系统内开立的结算账户和/或其他账户上的存款，直至付清本合同项下张希拖欠招行厦门分行的贷款本息和其他相关费用。2015年1月31日，兴基伟业公司将讼争房屋交付给张希。2015年12月24日，招行厦门分行向兴基伟业公司发函，内容为：张希已自2015年8月1日起至2015年12月24日止出现逾期未还超过5个月，逾期本息合计81068.95元，兴基伟业公司应依法依约承担连带清偿责任。当日，兴基伟业公司代张希向招行厦门分行偿还贷款本息81068.95元。2016年3月3日，招行厦门分行向兴基伟业公司发函，内容为：张希已自2016年1月1日起至2016年3月3日止出现逾期未还超过2个月，逾期本息合计51054.07元，兴基伟业公司应依法依约承担连带清偿责任。当日，兴基伟业公司代张希向招行厦门分行偿还贷款本息51054.07元。2016年5月31日，招行厦门分行向兴基伟业公司发函，内容为：张希已自2016年4月1日起至2016年5月31日止出现逾期未还超过2个月，逾期本息合计32539.81元；兴基伟业公司应依法依约承担连带清偿责任。当日，兴基伟业公司代张希向招行厦门分行偿还贷款本息32539.81元。2016年7月29日，招行厦门分行向兴基伟业公司发函，内容为：张希已自2016年6月1日起至2016年7月29日止出现逾期未还超过2个月，逾期本息合计32526.63元，兴基伟业公司应依法依约承担连带清偿责任。当日，兴基伟业公司代张希向招行厦门分行偿还贷款本息32526.63元。审理中，兴基伟业公司向本院提交厦门安居客网页，拟证明与讼争房屋同小区同面积的房屋租金标准为8000元/月。本院认为，兴基伟业公司与张希签订的编号为03134355的《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。因张希逾期向招行厦门分行偿还贷款本息，兴基伟业公司已应招行厦门分行要求代张希偿还自2015年8月1日至2016年7月29日的贷款本息共计197189.46元。张希至今未向兴基伟业公司偿还上述款项且兴基伟业公司为张希代偿按揭贷款已超过三期，根据《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》的约定，兴基伟业公司有权解除其与张希之间的《商品房买卖合同》及其补充协议，现兴基伟业公司以提起诉讼的方式请求解除《商品房买卖合同》及其补充协议，符合合同约定，本院予以支持。因双方已办理商品房买卖合同备案登记和预购商品房预告登记，上述合同解除后，兴基伟业公司请求张希配合办理预购商品房预告登记注销手续及《商品房买卖合同》及其补充协议备案登记撤销手续，符合合同约定，本院予以支持。兴基伟业公司请求张希归还兴基伟业公司代张希偿还的贷款本息197189.46元（截至2016年7月29日），符合合同约定，本院予以支持。兴基伟业公司请求张希支付违约金864360元（4321800元×20%），符合合同约定，本院予以支持。兴基伟业公司已将讼争房屋交付给张希，兴基伟业公司请求张希将讼争房屋恢复至交付时的状态交还兴基伟业公司，符合合同约定，本院予以支持。兴基伟业公司还请求张希向兴基伟业公司支付房屋使用费，按每月8000元的标准自2015年1月31日起计至张希交还讼争房屋之日止，但兴基伟业公司仅提交厦门安居客网页，并不足以证明其损失，考虑到张希已因其违约行为承担违约责任，且在张希占有使用讼争房屋的同时，兴基伟业公司也实际占用了张希支付的购房资金，故本院对兴基伟业公司主张的占有使用费不予支持。至于兴基伟业公司请求张希承担办理预购商品房预告登记注销手续、《商品房买卖合同》及其补充协议备案登记撤销手续、交还讼争房屋产生的费用以及2016年7月29日后的贷款本息，因上述费用尚未实际发生，且数额无法确定，本院不予支持，兴基伟业公司可待数额确定后另行主张。又至于张希已付购房款的返还问题，因张希未在本案中提出主张，本案对该部分款项不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司与被告张希签订的编号为03134355的《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等）于本判决生效之日起解除。二、被告张希于本判决生效之日起十日内配合原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司办理厦门市思明区鑫塔·水尚三期1＃楼Ｃ梯9跃10层06单元房屋预购商品房预告登记注销手续。三、被告张希于本判决生效之日起十日内配合原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等）备案登记撤销手续。四、被告张希于本判决生效之日起十日内归还原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司代被告张希偿还的贷款本息197189.46元（截至2016年7月29日）。五、被告张希于本判决生效之日起十日内向原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司支付违约金864360元。六、被告张希于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区鑫塔·水尚三期1＃楼Ｃ梯9跃10层06单元房屋恢复至交付时的状态交还给原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司。七、驳回原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费41374元，由原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司负担1784元，被告张希负担39590元，该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。本案财产保全申请费5000元，已由原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司负担，被告张希应于本判决生效之日起七日内将该款项支付给原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 朱 晨人民陪审员 陈 伟人民陪审员 郑明娥二〇一七年八月二十九日代书 记员 楼欣杰附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。