吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民二终字第157号
上诉人（原审第三人）张宇，男，汉族，轴承鸳鸯火锅店负责人，住白山市浑江区。
被上诉人（原审原告）白山市浑江区农村信用合作联社。住所：白山市浑江大街。
法定代表人王淑娟，理事长。
委托代理人吴恩慧，女，汉族，该信用联社副主任，住白山市浑江区。
委托代理人陈旭，吉林荆卫华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）隋春艳，女，汉族，北京幸福泉幼儿园白山分园园长，住白山市浑江区。
上诉人张宇因房屋租赁合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2014）浑民二初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
白山市浑江区农村信用合作联社原审诉称，2011年12月1日，张宇未经白山市浑江区农村信用合作联社同意，通过与隋春艳签订协议将白山市浑江区农村信用合作联社办公楼后两侧门市，面积为85.5平方米的营业房用做经营火锅店。后白山市浑江区农村信用合作联社于2013年10月9日向张宇经营的鸳鸯火锅店发出收回该房屋通知，并交纳该房屋2013年度取暖费3，163.50元。但张宇至今未腾迁，也未向白山市浑江区农村信用合作联社支付房屋使用费和取暖费。故诉至法院，要求解除白山市浑江区农村信用合作联社、隋春艳之间的房屋租赁合同、隋春艳和张宇立即腾迁出白山市浑江区农村信用合作联社房屋，张宇按照每月1，500.00元给付从2012年12月2日至张宇腾迁之日止的房屋使用费和2013年的取暖费3，163.50元。
隋春艳原审辩称，隋春艳与白山市浑江区农村信用合作联社及张宇的合同均已解除。
张宇原审辩称，张宇不同意腾迁房屋，亦不同意给付房屋使用费。因为张宇未与白山市浑江区农村信用合作联社签订协议。白山市浑江区农村信用合作联社的起诉存在勒索行为，张宇已将取暖费交给隋春艳。隋春艳出租房屋时存在欺骗行为，其明知房屋会被收回，却隐瞒事实将房屋兑给张宇，给张宇造成近15万元的经济损失。
原审法院审理查明，白山市浑江区农村信用合作联社、隋春艳分别于2007年9月3日和2008年6月20日签订协议，约定隋春艳承租白山市浑江区农村信用合作联社所有的位于浑江大街30号轴承道口附近原招待所楼（包括白山市永兴医药有限公司及部分闲置房屋）及白山市浑江区农村信用合作联社办公楼东侧二、三层，该承租范围包括本案争议所涉及的轴承鸳鸯火锅店使用的房屋，租赁期限从2007年9月3日至2012年9月3日。隋春艳与张宇于2011年12月1日签订门市房屋租赁合同，隋春艳将自己承租白山市浑江区农村信用合作联社房屋的一部分，即白山市浑江区农村信用合作联社后西侧一门市转租给张宇，约定该房屋面积60平方米，租金为每月1，500.00元，租赁期限为2011年12月1日至2012年11月30日，租期内取暖费由张宇承担。张宇用该房屋经营轴承鸳鸯火锅店。白山市浑江区农村信用合作联社与隋春艳的租赁合同和隋春艳与张宇的转租合同到期后均未继续签订合同，隋春艳和张宇均继续使用房屋。张宇从2012年12月1日起未再支付租金，但张宇于2013年9月27日将按照房屋面积60平方米计算的2013年度的取暖费2，280.00元支付给隋春艳。白山市浑江区农村信用合作联社于2013年9月3日向隋春艳做出关于租户搬迁的通知，于2013年10月9日向张宇做出关于搬迁的通知，并于2013年11月1日在张宇经营的店铺门口张贴搬迁的通知。隋春艳及张宇至今未腾出承租房屋。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，白山市浑江区农村信用合作联社和隋春艳之间系租赁合同关系。对于隋春艳和张宇的关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，隋春艳将承租的房屋出租给张宇，虽然无证据证明其经过白山市浑江区农村信用合作联社的同意，但是白山市浑江区农村信用合作联社、隋春艳和张宇所使用的房屋均在一座楼，根据常理推断，白山市浑江区农村信用合作联社在张宇开始经营火锅店的时候就应当知道该房屋已被转租，且白山市浑江区农村信用合作联社并无证据证明其在六个月内提出过异议，故可以认定隋春艳与张宇之间的转租合同关系成立。白山市浑江区农村信用合作联社、隋春艳的租赁合同和隋春艳与张宇的转租合同分别在2012年9月3日和2012年11月30日到期，但隋春艳和张宇在合同到期后均继续使用租赁房屋，也无证据证明白山市浑江区农村信用合作联社提出过异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，白山市浑江区农村信用合作联社、隋春艳之间的租赁合同和隋春艳与张宇之间的转租合同到期后均变更为不定期租赁合同。对于白山市浑江区农村信用合作联社要求解除与隋春艳之间租赁合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，及白山市浑江区农村信用合作联社提供的证据能够证明，白山市浑江区农村信用合作联社于2013年9月3日向隋春艳发出关于租户搬迁的通知，要求隋春艳30日内搬迁，由此可以证明白山市浑江区农村信用合作联社要求解除与隋春艳之间的租赁合同，并在合理期限之前通知隋春艳，因而，该租赁合同在2013年10月4日便应当解除，故白山市浑江区农村信用合作联社要求解除与隋春艳之间的租赁合同符合法律规定，应予以支持。对于白山市浑江区农村信用合作联社要求隋春艳和张宇腾迁出房屋的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，白山市浑江区农村信用合作联社、隋春艳之间的租赁合同解除后，隋春艳应当返还租赁物，即腾迁出承租的白山市浑江区农村信用合作联社的房屋。因白山市浑江区农村信用合作联社、隋春艳之间的租赁合同解除，隋春艳便无权将其承租的房屋转租给张宇，因而，张宇承租该房屋的法律基础便不存在，且张宇作为次承租人分别在2013年10月9日和2013年11月1日收到白山市浑江区农村信用合作联社做出的关于搬迁的通知时，张宇应当知道白山市浑江区农村信用合作联社不再同意其继续使用白山市浑江区农村信用合作联社的房屋，张宇便无权占有该房屋。因此，白山市浑江区农村信用合作联社基于其对本案争议所涉及的房屋所享有的物权，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，张宇当然要腾迁出其承租的白山市浑江区农村信用合作联社的房屋，以防侵犯白山市浑江区农村信用合作联社对该房屋所享有的物权。因此，白山市浑江区农村信用合作联社的该项诉讼请求予以支持。对于白山市浑江区农村信用合作联社要求张宇按照每月1，500.00元的标准给付从2012年12月2日至腾迁之日止的房屋使用费的诉讼请求，虽然张宇使用白山市浑江区农村信用合作联社的房屋至今，且从2012年12月1日起至今并未交纳房屋使用费，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，其应当交纳房屋使用费，但是根据合同相对性原理，在不定期的转租合同存续期间，张宇承租房屋所依据的合同的相对人是隋春艳，而白山市浑江区农村信用合作联社原是与隋春艳之间租赁合同的一方当事人，即白山市浑江区农村信用合作联社与张宇之间无直接的合同关系，因此，白山市浑江区农村信用合作联社主张的要求张宇给付不定期转租合同存续期间的房屋使用费有违合同相对性，不利于保护次承租人的利益，因而，对于该部分诉讼请求不予支持。但是，白山市浑江区农村信用合作联社、隋春艳之间的租赁合同于2013年10月4日应当解除，加之白山市浑江区农村信用合作联社提供的证据证明，白山市浑江区农村信用合作联社于2013年11月1日最后一次向张宇发出关于搬迁的通知，要求其3日内搬迁，因此，至2013年11月5日起，张宇无权继续占有白山市浑江区农村信用合作联社的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，白山市浑江区农村信用合作联社诉讼请求中要求张宇从2013年11月5日起至腾迁之日止按照每月1，500.00元的标准支付房屋使用费的请求，实质上属于要求张宇支付的逾期腾房使用费，且每月1，500.00元的房屋使用费是张宇与隋春艳之间的转租合同约定的租金数额，因此该标准合理，故对该部分诉讼请求予以支持。对于白山市浑江区农村信用合作联社要求张宇支付2013年度取暖费的诉讼请求，因白山市浑江区农村信用合作联社无证据证明其主张，而隋春艳和张宇提供的收据能够证明张宇已经将2013年度的取暖费交给其合同的相对人隋春艳，若让张宇再次向白山市浑江区农村信用合作联社支付取暖费不利于维护公平正义，故白山市浑江区农村信用合作联社的该项诉讼请求不予支持。原审法院判决：“一、解除原告白山市浑江区农村信用合作联社与被告隋春艳的《租房协议》。二、被告隋春艳与第三人张宇于本判决生效后十日内腾迁出原告白山市浑江区农村信用合作联社的房屋。三、第三人张宇于本判决生效后十日内向原告白山市浑江区农村信用合作联社支付从2013年11月5日起至腾迁之日止、按照每月1，500.00元的标准计算的房屋使用费。四、驳回原告白山市浑江区农村信用合作联社其他诉讼请求。”
张宇的上诉理由为，原审法院判决认定事实错误，适用法律不当。1、张宇是在隋春艳承诺可以长期租赁房屋的前提下才投入大量资金进行装修及购置设备经营火锅店，张宇在合同履行过程中不存在任何过错，法院应当保护合法经营及遵守合同义务的当事人，而不能简单的依据法律解除租赁合同，使张宇的损失扩大。2、原审法院判决张宇按照原租金标准支付白山市浑江区农村信用合作联社房屋使用费不公。请求二审法院依法审理，维护张宇的合法权益。
白山市浑江区农村信用合作联社答辩认为，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应维持原判。
隋春艳未答辩。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，白山市浑江区农村信用合作联社与隋春艳之间的租赁合同于2012年9月3日期限届满，合同到期后，因双方并未重新签订租赁合同，故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方之间的租赁关系已转为不定期租赁，白山市浑江区农村信用合作联社作为出租人可以随时解除合同。白山市浑江区农村信用合作联社于2013年9月3日向隋春艳送达了搬迁通知，约定了30日的搬迁期限，解除租赁合同的意思表示亦已到达隋春艳，而隋春艳并未在法定期限内提出异议，故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，白山市浑江区农村信用合作联社与隋春艳之间的租赁合同已解除。张宇与隋春艳之间系转租合同关系，而转租是以承租人存在租赁权为前提，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，隋春艳与白山市浑江区信用合作联社的租赁合同解除，张宇作为次承租人无依据继续主张租赁权利。隋春艳是否向张宇承诺可以长期租赁房屋，与白山市浑江区农村信用合作联社无关。张宇作为次承租人继续占据租赁房屋对白山市浑江区农村信用合作联社构成了侵权，其应当支付白山市浑江区信用合作联社房屋使用费，并将房屋交回。原审法院判决张宇支付白山市浑江区农村信用合作联社的房屋使用费数额并未超出张宇与隋春艳签订租赁合同所约定的租金数额，故张宇上诉主张原审法院判决不公的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费406.00元，由张宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓伟
审 判 员 朱瑛华
代理审判员 兆艳红
二〇一四年六月十七日
书 记 员 李 勇