广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8973号
上诉人（原审原告）：刘洪平，住所地：广东省深圳市宝安区。
委托代理人：朱兴银，住所地：四川省大竹县。
上诉人（原审原告）：罗香梅，住所地：湖南省耒阳市，系刘洪平妻子。
委托代理人：刘洪平，住所地：广东省深圳市宝安区，系罗香梅丈夫。
被上诉人（原审被告）：林文凤，住所地：广东省深圳市宝安区。
委托代理人：倪小平，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人：张小婉，广东宝城律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道6023号耀华创建大厦301。
法定代表人：杜欣，总经理。
委托代理人：姬学云，住所地：河南省封丘县，系该司员工。
原审第三人：浙商银行股份有限公司深圳分行，住所地：深圳市福田区深南大道7028号时代科技大厦一楼e1单元、第16层、第17层。
该行负责人：温晓惠，行长。
委托代理人：黎倍铭，住所地：广东省深圳市福田区，系该行员工。
委托代理人：黄姝甜，该公司员工。
上诉人刘洪平、罗香梅因与被上诉人林文凤、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司、原审第三人浙商银行股份有限公司深圳分行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘洪平及委托代理人朱兴银，上诉人罗香梅委托代理人刘洪平、被上诉人林文凤及委托代理人倪小平，第三人链家地产公司委托代理人姬学云，第三人浙商银行深圳分行委托代理人黎倍铭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘洪平、罗香梅上诉请求：1、撤销（2015）深宝法民三初字第2725号民事判决；2、判决罗香梅、刘洪平与林文凤签订的《房产买卖合同》无效。事实和理由：
1、根据法律相关规定，罗香梅、刘洪平与林文凤签订《房屋买卖合同》无效。因罗香梅、刘洪平的房屋向银行贷款，做了抵押登记，不具备出售资格。所以罗香梅、刘洪平与林文凤签订的《房屋买卖合同》无效，是不受法律的保护。
2、根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记和抵押物的，应当通知抵押人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
3、根据《中华人民共和国物权法》也有规定，房屋在抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押的财产。
4、林文凤通过中介公司买卖罗香梅、刘洪平的房产，应该请专业的律师，办理合法的买卖手续，避免给自己造成损失，中介公司为了赚钱，叫林文凤与罗香梅、刘洪平签订了非法买卖合同，造成房屋买卖无法交易，应该由房屋中介公司承担赔，偿责任，与罗香梅、刘洪平无关。
5、罗香梅、刘洪平与林文凤签订《房屋买卖合同》程序违法，林文凤在购买房之前，应该了解房屋的合法性，是否可以买卖交易，了解清楚才进行签订《房屋买卖合同》。
6、根据《合同法》第五十二条规定，罗香梅、刘洪平与林文凤签订的《房屋买卖合同》无效，罗香梅、刘洪平不承担违约赔偿和任何责任，请求法院查明事实，依法判决罗香梅、刘洪平与林文凤签订的《房屋买卖合同》无效。
林文凤辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，证据确凿充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审法院的判决。
原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司述称，与一审的答辩意见一致。
原审第三人浙商银行股份有限公司深圳分行述称，罗香梅、刘洪平在我行有一笔个人经营贷款，借款金额为人民币70万元，借款期限至2017年5月9日，我行与罗香梅、刘洪平签订了《抵押合同》，抵押物为本案的涉案房产。我行作为抵押权人，双方买卖合同纠纷与我行无关。请求二审法院保护我行的合法权益。
罗香梅、刘洪平向一审法院起诉请求：1、罗香梅、刘洪平与林文凤签订的《房产买卖合同》无效；2、林文凤支付罗香梅、刘洪平房产买卖违约金10万元；3、诉讼费由林文凤承担。原审庭审中，罗香梅、刘洪平申请撤回第2项诉讼请求。
一审法院认定事实：2009年11月9日，位于深圳市宝安区xx街道xx路西侧xx区10号楼xxx房（以下简称涉案房产）经核准登记在罗香梅、刘洪平名下，两人各占50%份额，房地产证号为：深房地字第××号。房产建筑面积93.36平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年5月22日，林文凤作为买方，罗香梅、刘洪平作为卖方，签订了编号为2015007360的《房产买卖合同》，约定罗香梅、刘洪平将其所有的涉案房产转让给林文凤，涉案房产有抵押，卖方应委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后二十日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；转让成交价为人民币177万元；购房定金5万元，买方在签订合同当日支付，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金5万元委托第三方监管，买方按约定将定金转帐或支付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力；双方同意买方通过申请按揭贷款方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2015年9月30日之前预付首期购房款以银行实际贷款为准，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起五日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，如任何一方需委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内作好授权委托手续给第三方；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金；备注条款约定双方达成协议，买方由于xx区商住楼刚在我公司成交，卖方同意买方收到xx区商住楼房款方可办理此房手续；合同亦对其他相关事宜进行了约定。
合同签订当日，林文凤交付了购房定金5万元。后林文凤及第三人链家地产公司催促罗香梅、刘洪平配合做资金监管，罗香梅、刘洪平拒绝配合。
另查明：1、2014年5月5日，罗香梅、刘洪平与第三人浙商银行深圳分行签订抵押合同，将涉案房产抵押给浙商银行深圳分行用于担保70万元的个人经营贷款；
2、原审庭审中，第三人浙商银行深圳分行表示在还清罗香梅、刘洪平在该行借款的情况下，同意注销涉案房产的抵押登记；
3、2015年10月21日，林文凤作为原告起诉罗香梅、刘洪平，要求继续履行双方签订的《房产买卖合同》，案号为（2015）深宝法民三初字第2286号，该案尚在审理过程中。
一审法院认为，本案争议焦点为罗香梅、刘洪平与林文凤签订的《房产买卖合同》是否有效。罗香梅、刘洪平以涉案房产存在抵押权人，而与林文凤签订《房产买卖合同》时未通知抵押权人为由，要求确认合同无效。对此，原审法院认为，虽然《中华人民共和国物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务的除外。但该规定在性质上并不宜理解为效力性的强制性规范，违反该强制性规范不影响买卖合同的效力，只对合同是否能够继续履行产生影响。同时，罗香梅、刘洪平与林文凤签订的《房产买卖合同》中明确注明了涉案房产有抵押，卖方委托担保公司赎楼，在卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起五日内，双方签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。由此亦可以看出，双方签订《房产买卖合同》时对于涉案房产设定有抵押权是清楚的，双方办理房产转移过户登记手续的前提是罗香梅、刘洪平已通过担保公司偿还在抵押权人即本案第三人浙商银行深圳分行的借款，并注销抵押登记，罗香梅、刘洪平与林文凤之间《房产买卖合同》的履行并不侵犯抵押权人第三人浙商银行深圳分行的利益，原审庭审过程中，浙商银行深圳分行亦表示在偿还清在该行借款本息的情况下，同意注销涉案房产的抵押登记。综上，原审法院认为，依据合同自由和诚实信用的原则，涉案房产抵押权存续期间，罗香梅、刘洪平未经抵押权人即本案第三人浙商银行深圳分行同意转让涉案房产，不影响罗香梅、刘洪平与林文凤双方签订的《房产买卖合同》的效力，罗香梅、刘洪平要求确认《房产买卖合同》无效，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回罗香梅、刘洪平全部诉讼请求。本案受理费人民币50元，由罗香梅、刘洪平负担，此款罗香梅、刘洪平已预交。罗香梅、刘洪平多预交的1,100元，由原审法院退回。
本院经审理查明，原审查明事无误，本院予以确认。
本院认为，刘洪平、罗香梅主张其与林文凤在签订涉案《房产买卖合同》时未通知抵押权人浙商银行深圳分行，合同无效，故本案的争议焦点为上述《房屋买卖合同》是否有效。
首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十二条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务的除外”，该规定并非效力性的强制性规定，违反该强制性规范只对合同是否能够继续履行产生影响，不会影响买卖合同的效力。
其次，设有抵押的房产只有在注销抵押登记后才能进行产权转移登记，故在正常的房产交易的过程中，必然会通知抵押权人。罗香梅、刘洪平与林文凤签订的《房产买卖合同》中已对涉案房产设有抵押以及卖方委托担保公司赎楼以注销抵押登记的情况均予以了约定，在此前提之下罗香梅、刘洪平与林文凤之间《房产买卖合同》的履行并不会侵犯抵押权人浙商银行深圳分行的利益。上述约定为房产交易的惯例，根据上述约定，涉案房产在办理赎楼手续时必然将通知抵押权人且经抵押权人同意注销抵押登记。本案中，抵押权人浙商银行深圳分行亦表示在偿还清在该行借款本息的情况下，同意注销涉案房产的抵押登记。故涉案合同亦不符合《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押人转让抵押物的过程中不通知抵押权人”的情形，涉案《房屋买卖合同》应认定为有效。
综上所述，刘洪平、罗香梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人刘洪平、罗香梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅 新 江
审 判 员 聂 效
代理审判员 王 丹 妮
二〇一六年九月八日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。