辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽08民终1908号
上诉人（原审原告）：吕可新，现住辽宁省营口市站前区。
委托诉讼代理人：宋宁（系原告母亲），现住辽宁省营口市站前区。
被上诉人（原审被告）：孙硕雅，现住辽宁省营口市站前区。
委托诉讼代理人：金兰，系辽宁海润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）被告营口市嘉华物业有限公司，地址：辽宁省营口市站前区。
法定代表人：郑辉，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李振凡，系营口市诚信法律服务所法律工作者。
上诉人吕可新因房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2016）辽0802民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕可新的委托代理人宋宁，被上诉人孙硕雅的委托代理人金兰，被上诉人营口市嘉华物业有限公司的委托代理人李振凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕可新上诉请求：请求撤销一审判决，改判被上诉人赔偿因提前解除合同产生的装修损失106850.00元和停业期间损失297，147.5元，被上诉人承担诉讼费用及评估费用。二、由第一、第二被告共同赔偿原告经营损失297，147.5元。事实和理由：一、上诉人没有支付租金是有原因的，因为被上诉人孙硕雅的房屋有瑕疵，就造成的损失，被上诉人主张租金之前上诉人已主张财产损失赔偿。营口市中级人民法院（2015）营民一终字第00291号民事判决判令被上诉人赔偿损失，否定了（2015）营民三终字第00439号民事判决。在诉讼期间上诉人没有支付租金，是合法行使抗辩权，不应认定为违约行为。二、关于停业损失。上诉人第一次提起赔偿损失没有想到诉讼持续四年半，没有增加诉讼请求，在本次诉讼中提出，应予支持。在诉讼中，房屋一直没有完全修复，影响正常使用，且被上诉人无正当理由不接受房屋，根据公平原则，上诉人支付房屋租金的同时，被上诉人亦应对停业损失进行赔偿，从节约诉讼成本角度，可参照原来的评估。
孙硕雅辩称：请求维持原判。关于装修损失，合同解除系上诉人拖欠租金所致，，应由上诉人自行承担损失。关于经营损失，没有依据，评估报告已过期，不应予以采信。
营口市嘉华物业有限公司辩称：原审正确，应予维持。物业公司已经履行了相应的义务。
吕可新向一审法院起诉请求：一、由第一被告（孙硕雅）赔偿因提前解除合同产生的装修损失以最终评估价值为准（106850.00元）。二、由第一、第二被告共同赔偿原告经营损失297，147.5元。三、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，2011年10月24日，原告与被告孙硕雅签订了《房屋租赁合同》。合同约定将被告孙硕雅所有的坐落于营口市站前区公园路雅居乐门市11号一甲6的临街二层房屋（面积323.7平方米）出租给原告经营旅店使用。租期从2012年1月1日起至2021年12月31日止，第一年租金为100000.00元，并约定水电费及物业费均由承租人承担，承租人在租赁期内，房屋使用中，如有损坏应予修复，费用自理。合同订立后，原告交付被告2012年1月1日至2012年12月30日的租金10万元。原告在入住后，该房屋的屋顶（也为小区楼宇平台，同时是两栋楼的唯一进出通道）出现有漏水情况、室内地面出现返水情况，原告将漏水情况告知了被告孙硕雅及诉争房屋的物业服务公司被告嘉华物业。2012年3月被告嘉华物业在检查现场后，进行了一定修复，但漏水情况没有改善。2012年5月被告嘉华物业以楼宇平台修复造价过高，自己公司无力承担为由，经过小区业主委员会的同意，向营口市事业管理处申请动用小区公共部分专项维修资金。营口市事业管理处在接到申请后，进行了一些修复，但漏水问题仍然存在。原告于2012年8月27日诉讼至本院，要求被告孙硕雅、被告嘉华物业及营口市事业管理处赔偿漏水的财产损失及经营损失。案件审理中，经委托，营口财务价格评估有限公司对原告房屋漏水造成的损失进行评估。2013年4月评估机构作出评估报告书，认为漏水造成的物品及装修损失为15306.00元。评估认为该漏水房屋作为旅店“平均每天的入住率为60%”，“取平均营业收入为1140元／天，扣除每天房租、服务员工资、电费、水费等费用共计607.00元，即营业纯收入为533元／天”。从2012年1月1日计算到2012年12月5日原告的经营损失为181220.00元。该评估结论有效期一年。2014年11月25日，本院作出（2014）站民一重字第00023号民事判决书，该判决认为：因原告与被告孙硕雅存在租赁合同，被告孙硕雅有义务提供质量完好的房屋给承租人使用，并有义务对房屋出现的质量问题进行修缮，因被告孙硕雅提供的房屋漏水且被告孙硕雅未对漏水部分进行及时的修缮，被告孙硕雅应赔偿给原告造成的财产损失15306.00元及经营损失。原告在未装修之时即知晓该房屋存在漏水的情况，但并未提出解除合同，而是继续承租并经营旅店，在漏水情况进一步严重，并使原告的财产及经营收入遭受损失时，原告亦未通知被告孙硕雅要求解除合同并进行赔偿，而是继续占有该房屋并任由经营损失扩大，故原告对其所遭受的经营损失亦存在一定的过错。评估机构所作出的评估结论，是原告在停业的情况下的营业纯收入，而原告从签订合同后一直占有使用该房屋并进行经营，并未完全停业且原告对营业损失的扩大亦存在一定的过错，故对原告的营业损失，法院酌情判令被告孙硕雅赔偿181220.00元的50%，其余部分不予支持。关于因原告拖欠房租，被告提出的解除合同，不是本案审理的范围，双方可另行诉讼解决。判决如下：一、被告孙硕雅给付原告吕可新财产损失人民币15306.00元、经营损失人民币90160.00元（2012年1月1日至2012年12月5日）。二、驳回原告吕可新其他诉请。宣判后，被告孙硕雅上诉，营口市中级人民法院以（2015）营民一终字第00291号民事判决书，作出驳回上诉，维持原判。2014年7月，被告孙硕雅因原告吕可新拖欠房租提起诉讼，诉请与原告吕可新解除租赁合同；给付拖欠租金。吕可新同意解除合同，要求孙硕雅赔偿装修损失、设备损失及漏水期间的经营损失，但未提反诉。该判决认为：吕可新拖欠租金为违约，吕可新应给付拖欠租金，双方同意解约，租赁合同应予解除，吕可新的抗辩因其未反诉，可另案诉讼。判决：一、解除租赁合同。二、吕可新给付孙硕雅租金，从2013年1月1日起按年租金10万元计算至倒房时止。宣判后，吕可新上诉，2015年10月22日，营口市中级人民法院以（2015）营民三终字第00439号民事判决书，作出驳回上诉，维持原判。现上述两案件正在本院执行中。2016年4月29日，原告吕可新向本案二被告起诉，要求被告孙硕雅赔偿因提前解除合同而产生的装修损失106850.00元；二被告共同赔偿原告2012年12月6日—2015年12月26日地面返水实际维修完毕期间的经营损失297147.5元。诉讼中，经原告吕可新申请，委托辽宁中源价格评估有限公司评估，结论为：从2016年6月至2021年12月，即5年6个月的剩余租赁期，雅居乐门市11号甲6两层房屋内装修残值106850.00元。原告支付评估费元。另查，原告吕可新于2016年6月将其承租的雅居乐门市11号甲6两层房屋交付被告孙硕雅。
一审法院认为，原被告关于雅居乐门市11号一甲6的临街二层房屋租赁合同已经本院判决解除合同，虽原被告当时均同意解除合同，但合同解除原因系原告拖欠租金所致，故原告诉请被告赔偿剩余租期装修损失，不符合法律规定，本院不予支持。原告诉请的经营损失，其依据的评估报告已超期，本院无法据此判决。综上，原告的诉请，证据不足，本院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费5757元及评估费，由原告吕可新自负。
本院二审查明的事实、证据与原审查明的事实及证据相一致。
本院认为,虽然上诉人吕可新没有及时支付房租构成违约,应承担给付责任,但是对于租赁合同的解除,系双方均同意解除,且在另案诉讼中营口市中级人民法院（2015）营民一终字第00291号民事判决判令被上诉人赔偿上诉人财产和停业损失,认定双方均有过错,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项,剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院酌定双方分别承担50%,即被上诉人孙硕雅应赔偿上诉人吕可新装修残值损失53425元,被上诉人被告营口市嘉华物业有限公司不应承担相应责任。关于停业期间的经营损失，上诉人依据的评估报告已超期，无法作为本案评判依据，对上诉人该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、撤销营口市站前区人民法院（2016）辽0802民初704号民事判决；
二、被上诉人孙硕雅应赔偿上诉人吕可新装修残值损失53425元；
三、驳回上诉人吕可新的其他诉讼请求。
一审案件受理费5757元，二审案件受理费2878.50元，评估费3000元，总计11635.50元，由上诉人吕可新负担5817.75元,由被上诉人孙硕雅负担5817.75元。
本判决为终审判决。
审判长 陈友占
审判员 段建勇
审判员 朱 丹
二〇一七年十月二十四日
书记员 张 锐