四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都江民初字第3010号
原告徐桂蓉，女，1971年11月20日出生，汉族，住四川省都江堰市。
被告四川天地仁实业有限公司，住所地：四川省都江堰市。
法定代表人吴洪全，总经理。
被告四川天地仁实业有限公司酒店管理分公司，住所地：四川省都江堰市。负责人吴洪全，总经理。
以上二被告共同委托代理人何玉斓，公司员工。
以上二被告共同委托代理人雷秋，公司员工。
原告徐桂蓉与被告天地仁公司、天地仁公司酒店管理分公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田丹适用简易程序对本案进行了公开开庭审理。原告徐桂蓉，被告天地仁公司、天地仁公司酒店管理分公司的委托代理人何玉斓、雷秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐桂蓉诉称，一、2007年8月21日原告与“都江堰市佳业房地产开发有限公司”签订了《商品房买卖合同》，以房屋总价154740元及装修费30000元，合计总价184740元购买了位于都江堰某住宅房；并于当日与被告一“四川天地仁实业有限公司”签订了《房屋租赁合同》（附件1），将该房屋租赁给被告一。被告二是被告一的分公司，负责酒店的具体经营管理。房屋租赁合同的补充协议（附件2）明确规定租赁期从2007-12-1至2017-11-30止共计十年。但被告一却无视合同规定，单方违约：1、2014年9月底，电话通知酒店的所有业主到酒店开会，提出降低租金，如不降低就退房，并从2014年10月开始停止支付租金，一直到2015年4月30日支付了一部分，拖欠时间长达6个月，有“银行账户房租收入统计表”（附件3，根据中国建设银行提供的“个人活期明细查询”整理而来）为证；2、被告一单方面决定从2015年2月起降租，详见被告二发给业主的“天地仁酒店管理公司月租金调整后统计表”；3、被告一通知：自2015年5月17日起，各位业主带上前面的合同到酒店签新的补充合同（即降租合同）；如2015年5月30日前未签合同的业主，酒店于2015年6月1日终止原租赁合同，无任何赔偿；附件1第九条（第4页）对解除本合同的条件有明确规定：1、甲乙双方同意在租赁期内有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（1）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的：（2）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（3）因不可抗力，该房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的。2、甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的五倍支付违约金；给对方造成损失的还应赔偿造成的损失。（1）甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。（2）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的。（3）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。附件1第十条违约责任：2、租赁期间，非本合同规定的情况，甲乙双方任何一方擅自解除本合同（甲方提前收回该房屋或乙方提前退租）的，都应按提前收回天数的租金的五倍向对方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方实际发生的损失，违约方还应负责赔款。被告一要解除附件1的理由是原告不同意降租并续签补充合同，与解除本合同的条件毫无关系。因此，原告要求判令按被告一提前解除合同天数的租金的五倍向原告支付违约金184800.00元（2015-6-1至2017-11-30合计30个月，1232元／月×30月×5倍=184800元），并将房屋按合同规定完好的交还原告。
二、根据附件1第六项第1条（第2页）和附件2第4条，被告每月应向原告支付1232元租金，从2010年6月起被告电话通知：每月由被告代扣代缴税费49元（税率4%）后，每月租金实收1183元，到2014年9月为止被告都基本按时准数付给租金；但从2014年10月开始被告便开始逾期支付（已超过五个月）、甚至不付租金。按照附件2第7条规定，租赁期间乙方如连续五个月不支付甲方租金，甲方有权单方面收回该房屋，并有权要求乙方赔偿损失。具体情况是：2015年4月30日付了4840.50元，包括2014年10月半个月租金591.5元，2014年11月、12月及2015年1月租金各1183元、2月的租金700元。2015年6月5日支付5月份租金700元。迄今为止，被告未支付2015年3、4月及6月后的租金。根据附件1第四项第2条（第2页）逾期支付，每逾期三月，则乙方按月租金10%支付违约金。根据每月的不同情况，分别计算然后相加，被告一和被告二应向原告支付租金2849.00元和逾期支付违约金2984.10元，两项合计5833.10元。因此，请求判定被告一和被告二于2015年8月30日以前向原告支付2015年6月1日以前未付的租金2849.00元和违约金2984.10元，两项合计5833.10元。
三、从2010年6月起被告一和被告二代扣代缴原告的房租税金每月49元，从2010年6月到2015年5月已是60个月，合计金额2940元。被告必须将其余的缴税单交于原告；如交不出缴税单，说明被告鲸吞了原告的税款并属于偷税漏税行为，请法院按相关法规进行惩处。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付提前解除合同天数的租金的五倍违约金184800元，并交还房屋。2、被告向原告支付截止2015年6月1日前的租金2849元和逾期支付违约金2984.1元。3、被告将代扣金额2940元的发票给原告。4、诉讼费由被告承担。
被告天地仁公司、天地仁公司酒店管理分公司辩称，同意解除合同并退还房屋。尚欠租金属实，对解除合同的违约金以及逾期支付租金的违约金不予认可，原告主张金额过高，申请调减。对原告主张发票的诉请不予认可，发票问题不属于人民法院审理范围。
经审查证明，2007年8月21日，何明天与天地仁公司签订《房屋租赁合同》，约定：一、徐桂蓉将位于都江堰X下段的X广场X号住房屋租赁给被告天地仁公司使用。二、租金、支付方式和期限：1、该房屋年租金将以投资比例5%或者8%进行年回报。2、被告每年按月向原告支付租金。逾期支付，每逾期三月，则须按月租金10%支付违约金。3、支付方式：交付房屋并支付装修费三个月后开始计算。三、违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况，双方任何一方擅自解除本合同（提前收回该房屋或提前退租）的，都应按提前收回天数的租金的五倍向对方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方实际发生的损失，违约方还应负责赔款。
2007年11月28日，徐桂蓉与天地仁公司签订《补充协议》，约定：一、租赁期从2007-12-1至2017-11-30止共计十年。二、该房屋总投资为184740元，年租金为9237元，年顾问费5542元。月租金为770元，月顾问费462元。租金及顾问费租金为按月支付，每次为1232元，支付时间为每月20日前。
2015年5月25日，被告天地仁公司向徐桂蓉发出《通知》，要求于2015年6月1日终止原租赁合同。原告徐桂蓉于庭审当日才明确表示同意解除合同。被告亦同意解除合同且表示愿意退还房屋给徐桂蓉，并认可尚欠原告徐桂蓉租金2849元属实。被告天地仁公司存在逾期付款事实并对徐桂蓉按照合同约定主张违约金2984.1元的计算金额无异议，但认为违约金过高，申请本院调减。被告天地仁公司自认已代缴税费2940元。
以上事实，有原、被告身份信息、房屋租赁合同以及补充协议、通知、通知、租金与违约金的计算方式与明细、银行查询单以及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，被告天地仁公司酒店管理分公司不具备独立的法人主体资格，其法律后果应由天地仁公司承担。原告徐桂蓉与被告天地仁公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属合法有效。双方应当严格按照合同约定的内容，全面履行各自承担的义务。一、庭审中原告徐桂蓉当庭明确表示同意解除合同。被告亦同意解除合同且表示退还房屋给原告，并认可尚欠原告徐桂蓉租金2849元，故本院对原告主张被告交付房屋并支付租金2849元的诉请予以支持。二、关于提前解除违约金184800问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告抗辩要求予以调整。根据庭审查明事实，原告未就造成损失举证证明，故被告要求调减违约金的主张，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院综合被告的违约程度和本案的实际情况，酌情认定被告在9200元的范围内向原告承担违约责任。三、关于逾期支付租金违约金2984.1元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告抗辩要求予以调整。根据庭审查明事实，原告未就造成损失举证证明，故被告要求调减违约金的主张，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院综合被告的违约程度和本案的实际情况，酌情认定被告在300元的范围内向原告承担违约责任。四、发票问题。双方对发票问题未作出明确约定，且对经营主体开具发票行为的管理，属于税务行政部门的行政职权范畴，不属于民事诉讼调整范围，故原告主张被告交付发票的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告四川天地仁实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐桂蓉退还位于都江堰市都江堰X下段X广场X号房屋。
二、被告四川天地仁实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐桂蓉租金2849元。
三、被告四川天地仁实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐桂蓉共计违约金9500元。
四、驳回原告徐桂蓉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案诉讼费4112元，减半收取2056元，原告徐桂蓉负担1500元，由被告四川天地仁实业有限公司负担556元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 田丹
二〇一五年十一月四日
书 记 员 雷琪