江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02367号
上诉人（原审原告）陈艺。
被上诉人（原审被告）王志新。
委托代理人方艳，律师。
委托代理人张广彩，律师。
上诉人陈艺因与王志新房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2012）相民初字第0876号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年2月18日，陈艺（甲方）与王志新（乙方）在苏州相城经济开发区众合房产咨询服务部的居间下，签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方将其位于相城区南亚花园17栋102室的房屋出租给乙方作住宅之用，租期为2012年2月20日起至2013年2月19日止，租金每月人民币5100元，租房保证金5000元。合同约定：乙方每3个月支付一次租金，第一次租金及保证金在签订合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前7天将下期房款支付给甲方；甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方。如乙方未能按照合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，若不足抵付甲方损失，乙方应予赔偿；如乙方因非房屋问题中途退房，需按一个月房租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则没收剩余房租金及保证金。合同签订后，王志新支付了前三个月的租金及保证金5000元，于2012年2月20日入住，其后未再支付租金。
陈艺于2012年5月25日向王志新发出通知函，载明：王志新，你租南亚花园17栋102室的房屋，没有按照规定的时间和方式支付租金及其他费用，合同已终止，请于三天之内搬出房屋，如不搬出，后果自负。陈艺为此支付邮资合计40元。王志新于次日收到该函。2012年6月1日，陈艺要求王志新搬离涉案房屋时双方发生争执，后报警处理。经公安协调，陈艺扣除了5月份14天的租金、水电煤气费用共计2850元后，将剩余保证金2150元交还王志新，王志新搬离并交还了涉案房屋。
陈艺为证明其诉讼请求，另外举证：1、中介工作人员董某到庭作证时陈述：“被告是我们的老客户，要求租大房子，我带被告到南亚花园17幢102室，当时原告也在。原告要求价格5500元／月，被告说价格高。原告说现在没有房子住，要求在小房子中住一段时间，原被告同意房租5000元／月。谈成之后，原被告到我公司签合同，因物业费的问题最后的价格是5100元／月。然后签订了租房合同。合同上有我公司的盖章”，“厨房间的橱柜完好，上面贴着保护膜”；“被告还有几天就要过下一期交付房租的期限，被告说时间没有到，到了就付；后来时间到了被告也没有付，我又联系被告，被告说押金还没有住完。我和原告在被告没有按期付房租后去找过被告，被告说不欠我公司中介费，要把押金住完”；“警察来了之后找了被告的员工屠某进行调解要求他们搬走，他们的意思是可以的，要求原告退还保证金。被告员工说原告要求被告付一年的房租我也听到了，原告说没有要求被告付一年房租的事情，被告一方说原告就是要求被告付一年的。我在场说就按照合同来。警察的意思是今天被告方肯定要搬走，原告看一下有无丢失东西，原告看过之后和我说橱柜有问题，我们找到他们的员工，屠某说橱柜来的时候就这样了。我问原告怎么处理，双方都没有讲。我说这些是小事情，检查过水电费等后就直接退款了。被告一方搬走了。被告搬走了原告打电话告诉我，一瓶白酒五粮液被喝了一半，少了一瓶红酒”，“2个橱柜门坏了，交付时都是好的，有问题的都告知被告了，现在门板翘起来了，交付时没有翘，都是好用的。报警时，原告讲了橱柜门的事情，我把被告员工叫过来，说门有问题，你们解决一下。被告说不知道门翘起来的问题，抄完水电煤气就搬出了”。
王志新对证人陈述有异议；主张证人对橱柜门的陈述和王志新搬入该房屋时看到情况不一致；王志新曾向中介表示陈艺向其催要一年的房租费用，不符合合同约定，证人讲是王志新向其表述为要求退房。
王志新为反驳陈艺的诉请，提交如下证据：1、王志新在该房屋居住的员工出具证明一份，证明陈艺于2012月3月14日才搬出该房屋，5月19日要求王志新支付一年房租，在遭到拒绝后表示要解除合同，要求王志新搬出房屋。6月1日在警察的调解下，双方结算完毕。2、王志新的员工屠某出庭作证时陈述：“我3月31日搬入时，橱柜门已经坏掉了，门和门离的太近，粘在一起，脱胶坏掉了”，“陈艺要房租时我不在场，我听王志新讲，陈艺向他要一年的房租”，“警察来处理时，陈艺要求我们赔门，当时我讲，门原来就是坏的，我不赔”。
陈艺认为：1、证明内容都是虚假的。当时入住的不是两人是三人，房租5000元是因为王志新同意我在该房屋中居住一段时间。3月份王志新员工搬走不是因为我的原因，而是因为他们进入工地。我和王志新三名员工在3月初一起搬走的。王志新员工3月31日才入住该房屋是虚假陈述，王志新有钥匙。我从未要求王志新支付一年的房租。有线电视和网络被切断是因为王志新未付相关费用，不是我的原因。2、不认可证人证言，证人讲橱柜门原来就是翘的，证人之前没有住进来不能看到原来的样子。
以上事实，有陈艺举证的房屋租赁合同、通知函、邮寄凭证、定额发票，王志新举证的出警记录、退款清单、证人证言及当事人陈述等证据附卷佐证。
原审原告陈艺的诉讼请求为，请求判令：王志新支付违约金5000元，快递费44元，共计5044元；支付损坏的两扇厨柜门的修复费用400元；王志新承担本案诉讼费以及上述总损失自起诉之日起按照中国人民银行一年期定存利息标准计算至实际支付之日的利息。
原审法院认为：陈艺与王志新签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。王志新应当在2012年5月20日的7天前将下一期三个月的租金交付给陈艺，但其逾期未交，王志新迟延履行合同主要义务在先，陈艺解除合同符合法律规定。2012年6月1日，陈艺要求王志新搬离时发生争议，报警后由双方自行协商处理，有相关的报警记录为证。陈艺在扣除相应的租金、水电煤气费之后将剩余保证金退还给王志新，王志新也搬离并返还了涉案房屋，陈艺退还保证金的行为从常理应认为系就该租赁事宜已经解决完毕的表示，视为双方就租赁纠纷已解决。陈艺在本案中就同一租赁纠纷再主张违约金、邮资以及赔偿橱柜门修复费用等请求，有悖事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，最高人民法院《关于民事诉证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告陈艺对被告王志新的所有诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈艺负担。
上诉人陈艺不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：王志新未能按照合同约定支付房租金，经上诉人催讨仍未履行。2012年6月1日报警处理后，上诉人当场提出要王志新承担违约金，王志新不同意，警察说先把房租、水电煤付清后走人，违约金和橱柜损坏问题以后到法院解决，清算房租及水电煤气费不等于不追讨违约金。按照租赁合同的约定，王志新损坏财产理应赔偿。原审判决对本案主要事实没有查清，王志新有违约的明显过错，原审判决王志新不承担任何责任违反了公平和诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。请求判令王志新支付违约金5000元，快递费44元，一审诉讼费100元；厨房三扇门损坏的修复费用900元；按照中国人民银行一年期存款利率计算利息，从违约开始支付至实际履行之日；本案诉讼费用由王志新承担。二审中，陈艺主张王志新承担违约金5100元。
被上诉人王志新辩称：原审判决认定事实和适用法律均有依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：租赁合同约定：租房保证金5000元，存放于甲方，作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方。2012年6月1日，陈艺与王志新的员工屠某就涉案房屋的水费、电费、天燃气费、房租金进行了结算并形成清单一份，载明：前述费用总计2850.6元，退2149.4元，屠某签字确认收到退款2150元。王志新对结算清单的真实性无异议，但主张退款是因为双方已经结清；陈艺主张2012年6月1日当天王志新搬离时未对物品进行交接，王志新主张交接的但没有书面记录。
2012年6月1日，苏州市公安局相城分局开发区派出所对涉案纠纷出警处理，《接处警工作登记表》载明：报警内容为租房纠纷；处警经过及结果为：民警到现场了解报警双方因租房问题起纠纷，现双方自行协商处理。二审中，陈艺提交开发区派出所出具的《处警经过》，主张当时主要是为了清场，并未处理完毕。该证据载明：该所于当日接到报警后派民警赶赴现场。经了解，报警双方系租房引发纠纷，民警告知双方对于租房纠纷自行协商处理，如协商不成可向人民法院提起民事诉讼。王志新对证据真实性无异议，但主张相关内容接处警登记表已有表现，和本案关系不大，仅为派出所告知公民权利义务。
上述事实，由租赁合同、双方结算的书面材料、《接处警工作登记表》、《处警经过》及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，诉争的房屋租赁合同合法有效，当事人均应恪守。王志新在合同履行过程中存在未能按期支付租金的违约行为并导致合同解除的事实清楚，本院予以认定。陈艺作为守约方要求王志新承担违约责任于法有据，应当获得支持。
合同约定租房保证金5000元作为履约保证金，主要用于对合同期满终止时租赁期内发生的房租、房内物品损坏、短缺等扣除，并未将双方之间权利义务结算完毕作为退还保证金的条件；2012年6月1日当天，双方虽就涉案房屋的水电煤气费、已经发生的租金进行了结算，陈艺退还了剩余的保证金，但书面结算资料并未明确陈艺放弃向王志新主张违约金的权利；结合陈艺在2012年6月7日即以诉讼方式主张权利的事实，原审判决关于保证金的退还系双方结算完毕的意思表示的认定有误，本院予以纠正。
合同约定，如承租人未能按期支付租金，陈艺有权终止合同收回房屋并没收剩余房款，若不足抵付甲方损失，乙方应予赔偿；该项约定合法有效，对双方均有约束力。截止2012年6月1日合同解除时，陈艺应当退还的剩余房款金额为2150元，结合诉争租赁合同的履行情况及王志新的过错程度，本院酌定王志新应承担违约金2000元。陈艺在二审中将违约金由5000元上调为5100元，增加部分属于二审新增的诉讼请求，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十四条之规定本院不予理涉。陈艺关于王志新应承担违约金5000元的诉讼请求没有事实依据，本院不予采纳。
关于厨房柜门损坏费用。陈艺一审中主张两扇门400元，二审变更为三扇门900元。基于前已述及的理由，对于二审增加的诉讼请求本院不予理涉。涉案房屋交付给王志新使用时并未进行清点交接，对于柜门是否完好交付的事实无法查明；陈艺申请到庭作证的中介公司工作人员虽然陈述陈艺在王志新退房时主张两个柜门损坏了，但王志新不予认可。陈艺未能提供其他证据证实柜门系由于王志新的原因损坏的事实，其要求王志新赔偿柜门损失的依据不足，本院不予支持。
陈艺关于王志新应赔偿快递费44元及利息损失的主张于法无据，本院均不予支持。
综上所述，原审判决关于王志新退房时双方是否结算完毕的事实认定有误，本院予以纠正。陈艺的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、撤销苏州市相城区人民法院（2012）相民初字第0876号民事判决；
二、王志新应支付陈艺违约金2000元，限于本判决生效之日起十日内履行；
三、驳回陈艺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由陈艺负担60元，由王志新负担40元；二审案件受理费100元，由陈艺负担60元，由王志新负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年九月十五日
书 记 员 李 昂