广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2798号
上诉人（原审被告）：惠州市银泰达实业有限公司。住所地：广东省博罗县罗阳镇东区曙光路江山美苑**栋（*楼）。
法定代表人：杨成业。
委托诉讼代理人：林立红，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：黄丽，女，1979年9月4日出生，汉族，住址：深圳市福田区。
委托诉讼代理人：杜爱军，系被上诉人丈夫。
上诉人惠州市银泰达实业有限公司与被上诉人黄丽因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年3月7日，被上诉人黄丽向原审法院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告违约金57829.4元（全部房款的5%）；2、判令被告支付原告购房款利息损失60000元（以购房款1156588元为本金，自2014年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至房屋各案登记办妥之日止）；3、判令被告继续履行签订的《商品房买卖合同》并于本判决生效后立即为原告办妥房屋备案登记手续及房产证；4、本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由是：原告于2013年9月24日购买被告位于博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至倒角山地段“江山美苑”C1栋1-1701号住房一套，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条，出卖人应当在合同生效之日起30天内向博罗县房产管理局申请备案登记，但此房产至今尚未为原告办理备案登记，却被被告办理了抵押登记，被告存在“一房二卖”行为，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条规定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。此外，根据《商品房买卖合同》第十五条第3项约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，但至今尚未办理。综上述，被告己构成严重违法、违约行为，严重侵犯了原告的合法权益。
原告向一审法院提交了以下证据：原告身份证、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同、合同补充协议书。
被告惠州市银泰达实业有限公司辩称：一、被答辩人的诉讼请求请求不明确、自相矛盾、对合同约定理解错误、且未提交任何证据证明其所主张的事实，不应得到支持。二、被答辩人对其诉讼请求所主张的事实没有提供任何证据予以证明，根据谁主张谁举证原则，被答辩人应当承担举证不利的后果。请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被告未向一审法院提交证据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年9月24日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告位于博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至倒角山地段“江山美苑”C1栋1-1701号房，该房建筑面积252.56平方米，成交总价人民币1156588元。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”签订合同后，双方履行了合同，原告已经按合同约定付清了购房款1156588元给被告。该房的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日。被告于2013年12月左右将房屋交付给原告使用。但是，被告至今未为原告办理好涉案房屋的房产证。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案争议焦点是原告第1项诉讼请求违约金应如何计算及第2项诉讼请求购房款利息损失问题。按双方约定是出卖人（被告）在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人（原告）。该房的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日，则被告应于2013年1月22日前为原告办理好房产证，但至今因被告原因未能办理好房产证，显属被告违约。但双方约定逾期按银行同期存款利息支付，到底是活期存款，还是定期存款，如是定期存款是定一年、二年或五年等，所以该条款属约定不明。因被告从2013年1月22日应办理好房产证至今有三年多时间，所以本案本院确定为按三年定期存款利率计算利息为宜。原告请求有理部分，本院予以支持。对于原告第2项请求购房款利息损失问题，没有事实与法律依据，且原告没有提供证据予以证实，本院予以驳回。对于原告第3项诉讼请求，被告无异议，该请求亦符合双方约定，本院予以采纳。被告辩称应按活期利率计算及部分请求已过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决：一、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力后30日内为原告黄丽办理好博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至倒角山地段“江山美苑”C1栋1-1701号房的房产证；办证费用按法律法规规定由原、被告各自承担。二、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告黄丽违约金（违约金以1156588元为基数，从2013年1月22日至2016年1月21日止按中国人民银行同期三年期定期存款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8135元（缓交），由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人惠州市银泰达实业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销广东省惠州市博罗县人民法院做出的（2016）粤1322民初1053号民事判决书第二项内容即判令上诉人从2013年12月24日起，以1156588元为本金按照中国人民银行的同期同类逾期贷款利率计付违约金给被上诉人。2、本案一、二审一切诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由是：
一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决上诉人从2013年12月24日起，以1156588元为本金按照中国人民银行的同期同类逾期贷款利率计付违约金给被上诉人，这是法律适用错误，违反了民事诉讼法明文规定的处分原则和不告不理原则，违反谁主张谁举证原则，明显偏袒被上诉人，认定事实不清，枉法裁判。
一、一审判决认定事实不清，违反了《民事诉讼法》关于处分原则的规定和不告不理原则。《民事诉讼法》第十三条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”所谓处分，是指当事人依法享有的民事权利和诉讼权利，是否行使以及如何行使由他自己自由支配，其基本含义是当事人是否起诉或终结诉讼，何时或何种内容、范围（法院对当事人没有提出请求事项不能裁判）对何人起诉，原则上由当事人自由决定。法院作为审判机关应当尊重当事人的这种权利。处分原则要求法院的审理对象职能是当事人提出的诉讼请求以及请求的范围，当事人没有提出的诉讼请求的事项法院不能作出裁判。本案中，被上诉人即一审原告的起诉书中第2项诉讼请求为“判令被告支付原告购房款利息损失60000元（以购房款1156588为本金，自2014年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至房屋登记备案办妥之日）”即被上诉人的该项诉讼请求是：（1）利息金额总额是60000元；（2）起算时间是2014年2月1日；（3）计算标准是银行同期贷款利率。然后，一审法院却违背民事诉讼法的明文规定，擅自利用职权明显倾向被上诉人自作主张地严重超出被上诉人的诉讼请求地判决：（1）上诉人应付的违约金金额远远超过被上诉人的诉讼请求60000元，而且超出一审判决已经认定的事实，违约金总额不超过总房款的5%，（2）起算时间比被上诉人的诉讼请求早1个月即2013年12月24日，（3）违约金的计算标准是逾期贷款利率。即原审法院明显超出被上诉人的诉讼请求代替被上诉人判决更有利于被上诉人的内容，严重背离法院作为居中裁判的性质，本案一审法院代理当事人提出诉讼请求然后利用职权对其代替当事人提出的诉讼请求判令上诉人履行。且不说判决内容本身如何，上诉人有理由怀疑一审法院与被上诉人有利害关系，导致法院直接代替被上诉人的位置。
二、一审法院违反了谁主张谁举证的原则。被上诉人对其第2项诉讼请求没有提供证据予以证明，按规定应承担举证不利的后果，但是，一审法院帮被上诉人举证证明以其判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》（以下简称“民事诉讼法司法解释”）第九十条规定：“……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”当事人的举证包括事实的证明和法律的证明。本案中，被上诉人的起诉状第2项诉讼请求并没有提供任何的事实和法律证据予以证明，按照上述法律规定，应当承担举证不利的后果。然后，一审法院却代替被上诉人举证，帮被上诉人找出法律依据，详见一审民事判决书第4页倒数第6行，替被上诉人寻找证明其该项诉讼请求的法律依据，帮被上诉人举证《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定以证明其该项诉讼请求。
三、一审判决认定事实不清。关于商品房买卖合同第十五条关于办理房产证的约定，该条款明显是上诉人的工作人员笔误造成的，一审法院却认为这是无效条款。根据合同法的规定，本条约定并非是无效条款。第十五约定办证时间是自竣工验收之日起18个月内，如一审法院查明的本案的房屋在2011年7月22日竣工验收，即在2013年1月22日前就应该将房产证明办理到被上诉人的名下，然而，被上诉人在2013年9月24日才签订合同购买房屋。这明显是有时间逻辑问题，这是不可能的。所以，这明显是上诉人工作人员的笔误，工作人员把预售合同的条款写到现房销售合同中。上诉人作为房地产开放商，其使用的买卖合同按照行规都是统一版本，也是房管局备案的统一版本，现房销售关于房产证办理的约定时间是从交付之日起算，预售房合同才是从竣工验收之日起算。
另，（2015）惠中法民一终字第939号民事判决书，该判决书第五页“原审法院查明事实部分”2014年8月1日原告及被上诉人签署了业主收楼查验移交表，接受了涉案房屋，结合商品房买卖合同第十五条约定，商品房在交付240日内出卖人才提供资料进行备案，说明至2014年8月1日交付房屋后的240天上诉人才应提交资料进行备案，提交资料之后才进入办理权属证书的程序，相关部门也需要几个月时间，所以180日后办理好房产证的合同约定是笔误，被上诉人在2013年9月24日才签订买卖合同购买房屋，然而合同约定办证条款却是在2013年1月20日之前我方要把房产证办至被上诉人名下，这是不符合常理的，明显是笔误，然而一审法院并没有查明这个事实；（2016）粤1322民初2462号民事判决书，该判决书第五页“本院认为部分”，这是其他类似案件的判决书，该判决认为由于被上诉人没有按照政府部门规定预交办证费用，才导致至今没有办理房产证。
综上所述，一审法院这是法律适用错误，违反了民事诉讼法明文规定的处分原则和不告不理原则，违反谁主张谁举证原则，明显偏袒被上诉人，认定事实不清，枉法裁判。请求二审法院查明事实，撤销一审判决第二项内容。
被上诉人黄丽二审答辩称：一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判说理充分。上诉人称一审法院判决违反了《民事诉讼法》关于处分原则的规定和不告不理原则，是对法律法规的歪曲理解，非常荒谬。一审法院在判决中适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定是正确的，判决答辩人的诉讼请求是对法律的准确理解，充分体检了法院“司法公正，公正司法”的思想。上诉人在没有任何证据的情况下，否认一审法院判决依据和判决结果，是对法院乃至法律的极大不尊重。二、一审法院判决证据充分，合法有效，应予维持。上诉人称被上诉人对其第2向诉讼请求没有提供证据予以证明，按规定应承担举证不利的后果，其理由不成立。上诉人与被上诉人之间存在合同关系，即被上诉人按照合同约定及时支付房款及履行其他合同义务，但上诉人因自身债务纠纷问题，迄今三年仍不能给被上诉人办理房产证，导致被上诉人一直无法确定房产的合法处置权，上诉人甚至连最基本的在县房管局房屋买卖备案登记也未办理，上诉人已构成严重违约。以上事实一审法院均已审理查明，并有记录，证据确凿。上诉人把一审法院掌握的内容推翻，完全不符合事实。三、上诉人以工作人员笔误为由企图逃避和推卸应付责任，有悖常理，上诉人的上诉理由不能成立。惠州市银泰达实业有限公司作为有资质的房地产开发企业，对自身所开发的房产情况包括能否及时办理备案登记和取得房产证等是了解的，也是不缺乏房地产交易经验及合同制作经验，而涉案的《商品房买卖合同》是惠州市银泰达实业有限公司提供的商品房买卖格式合同，合同约定办理房产证期限的条款无效、其以工作人员笔误为由企图逃避和推卸应付责任，有悖常理，因此上诉人的上诉理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，判决结果公正有效。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉固然是其一项法定权力，其实质是被答辩人滥用上诉权企图拖延判决，从而对答辩人构成“二次伤害”，请求二审法院驳回被答辩人的上诉，及时依法维持原判，维护答辩人的正当权益，避免本案的过分拖延。
本院二审期间，上诉人惠州市银泰达实业有限公司提交新证据两份：证据一、（2015）惠中法民一终字第939号民事判决书，拟证明涉案房屋被上诉人在2014年8月1日已经收楼，被上诉人在2013年9月24日才签订买卖合同购买房屋，不可能在合同约定的2013年1月20日之前我方要把房产证办至被上诉人名下，这是不符合常理的；证据二、（2016）粤1322民初2462号民事判决书，拟证明被上诉人没有按照政府部门规定预交办证费用，才导致至今没有办理房产证。
被上诉人对上述证据的质证意见：上诉人提交的新证据正好证明上诉人提交的格式条款的合同是无效的。这两份判决书与本案无关联。939号案件争议的是房屋面积不足问题。房屋至今也没有备案，办证更是遥遥无期。
本院查明的事实、裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审争议的焦点是：上诉人应否向被上诉人承担逾期办证的违约责任，以及如何承担违约责任。具体评述如下：
被上诉人一审诉请要求上诉人承担逾期办证违约责任；上诉人则主张商品房买卖合同第十五条关于办理房产证的约定是其工作人员笔误造，认为交付时间应按行规从房屋交付之日起算，并认为一审认定违约金过高。对此本院认为，依法签订的有效合同对合同相对人均具有法律约束力。涉案双方于2013年9月24日签订的《商品房买卖合同》内容没有违反法律、法规效力性强制规定，应认定为有效。关于双方发生争议的办证事项，合同第十五条约定“出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，……逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”由于涉案楼盘的竣工验收合格报告签署日期实际为2011年7月22日，如依照合同约定计算18个月后的办证期限本应为2013年1月22日前办理好房产证，而双方签订涉案《商品房买卖合同》的时间反而是在约定的办证时间之后的2013年9月24日，对此，应视为双方对于办证时间的约定无效，但违约金双方约定是按银行同期存款利息的标准给付，该约定是当事人自主处分自己权利的行为，一审对逾期办证违约金计付标准一并认定为无效不当，本院予以纠正。
《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于本案双方特殊约定的办证时间无效，且本案双方当事人签订《商品房买卖合同》时涉案房屋已经竣工验收，在此情况下一审根据上述规定，认定上诉人应在合同订立之日起90日内，也即2013年12月23日前为被上诉人办理好涉案房屋的房产证，是有事实和法律依据的，本院予以维持。也即上诉人自2013年12月24日起存在逾期办证的违约事实，应承担相应违约责任。上诉人仅以合同是其工作人员的笔误为由主张不需承担逾期办证违约责任，本院不予采纳。
至于上诉人具体应如何承担逾期办证违约责任的问题。双方合同对于逾期办证违约责任的约定体现在以下两条：1、《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，……逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”2、双方签订的《合同补充协议书（二）》第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%。”由于上诉人至今未为被上诉人办理涉案房屋的产权证书，依照上述司法解释的规定以及合同约定，上诉人应按已付购房款总额，参照中国人民银行同期存款利率计付违约金给被上诉人，同时违约金的总额不能超过该合同全部购房款的5%，即57829.4元（1156588元的5%）。一审忽略当事人对违约金计付标准的特殊约定，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付违约金，且没有明确违约金的计算截止日期以及上限不当，本院予以纠正。
综上所述，原审认定事实部分不清，处理部分不当，本院予以纠正。上诉人的上诉主张有理部分，本院予以支持，无理部分不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初1053号民事判决第第三判项及诉讼费负担部分；
二、变更广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初1053号民事判决第一判项为：被上诉人黄丽应在本判决发生法律效力之日起十日内，将与办理房屋权属证书相关的税费以及所需的相关资料交给上诉人惠州市银泰达实业有限公司；上诉人惠州市银泰达实业有限公司应在收到被上诉人黄丽交付的上述税费以及相关资料后十日内，将税费以及相关资料交付至办理房屋产权证书的房产管理部门并告知被上诉人黄丽。办证所须的契税以及费用，按照规定由双方各自承担。
三、变更广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初1053号民事判决第二判项为：上诉人惠州市银泰达实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日向被上诉人黄丽支付逾期办证违约金（以1156588元为基数，按中国人民银行同期同类存款利率，从2013年12月24日起计至涉案房屋权属证书登记之日止，且违约金的总额不能超过该合同全部购房款的5%，即57829.4元）。
本案二审案件受理费人民币16270元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 赖锦荣
审判员 邓耀辉
二〇一六年十一月二十三日
书记员 黄美静
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。