湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆门民三终字第00039号
上诉人（原审被告）胡文海。
被上诉人（原审原告）刘方英。
委托代理人王燕清，特别授权代理。
上诉人胡文海因与被上诉人刘方英房屋租赁合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2014）鄂京山新民初字第00014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人胡文海，被上诉人刘方英的委托代理人王燕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年3月31日，胡文海与刘方英签订一份《房屋租赁合同》，约定胡文海将位于京山县新市镇人民大道京都花园13幢104、204房屋租赁给刘方英做生意，租赁期为一年，即从2011年4月1日至2012年3月31日止，租金为13500元；合同还约定，刘方英负担承租期内房屋的水电费、物业费等费用；刘方英在签订合同之日交给胡文海押金5000元，租赁期满退还；如一方违约，需承担年租金20%的违约金。合同签订后，刘方英、胡文海均按合同约定履行了合同义务。2012年3月，刘方英提出续租一年，双方另约定租金为16000元，刘方英交纳租金后继续承租该房屋。2013年2月租赁期快满时胡文海提出要增加租金，刘方英表示到期不再承租。租赁期届满后，刘方英搬出租赁房屋，胡文海发现墙面上有钉子孔，认为刘方英损坏了墙面，不同意退还刘方英押金，双方因协商未果，刘方英拒绝将房屋钥匙交给胡文海，2013年1月至6月其间物业管理费380元亦未交纳。2013年7月，胡文海才将房屋门撬开使用。后胡文海于2013年7月诉至原审法院，京山县人民法院于2013年11月28日作出（2013）鄂京山新民初字第00105号民事判决书，判决刘方英于本判决生效三日内赔偿胡文海房屋占用使用费及物业管理费2190元。后刘方英诉至原审法院，请求胡文海返还其5000元的押金及利息，并承担诉讼费。
原判认为，刘方英、胡文海签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。关于刘方英的损失分担及双方的责任问题，原审法院已在2013年11月28日作出（2013）鄂京山新民初字第00105号民事判决书中予以明确，故不再赘述。现胡文海提交的房屋照片只是证明租赁房屋墙面上仅留有小钉孔，但并不能证明刘方英对胡文海的房屋造成了实质损坏，双方发生纠纷后完全可以依照诚实信用的原则协商处理，但胡文海以此为由拒绝返还刘方英的押金，构成违约，胡文海应依约返还刘方英的押金。对胡文海辩称其没收刘方英的保证金是按合同约定的意见不予采纳。关于刘方英押金利息损失计算问题，因双方在合同中约定租赁期满胡文海退还刘方英押金，故胡文海应于租赁合同期满即2013年3月31日退还刘方英押金，刘方英押金利息损失应从2013年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的宽延期内实际给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：被告胡文海于本判决生效之日起三日返还原告刘方英押金5000元并赔偿原告利息损失（利息从2013年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本院确定的宽延期内实际给付之日止）。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡文海负担。
上诉人胡文海不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，导致判决错误，显失公平，请求撤销原审判决，依法改判驳回刘方英的诉讼请求或发回重审，诉讼费用由被上诉人负担，其上诉理由为：1、原审判决只认定胡文海存在违约行为，对刘方英将诉争房屋的墙面损毁，墙上的装修木板拆除，拒不交出房屋钥匙的行为未作出认定。刘方英在租赁期间，毁损诉争房屋墙面的事实，胡文海已在一审中举证予以证明，但原审法院却采信2013年3月26日为刘方英搬家的三位证人的证词，该三位证人的证言仅能证明搬家当天的情景，不能证明墙上装修的木板不是刘方英拆除，否则墙面上不会留下装修的钻头孔。2、原审判决既认定胡文海与刘方英签订的合同有效，又不判令按合同约定履行。双方签订的房屋租赁合同第13条明确约定，合同期满刘方英应当返还房屋，刘方英不得故意破坏装修，否则保证金没收，并有权要求赔偿损失，刘方英在合同期满后拆除、拿走诉争房屋墙面上的装修木板，违反该条约定，保证金不应退还。原审法院认定诉争房屋墙面上仅留下小钉孔，不构成对房屋的实质性损害，认定胡文海构成违约，应返还押金，但却未责令刘方英将墙面上的装修木板恢复原状，判决显失公平。
被上诉人刘方英庭审答辩称，原审法院认定事实清楚，胡文海应当退还刘方英的押金5000元。刘方英在履行与胡文海之间的租赁合同时不存在违约行为，在合同期满之前双方就续租未达成一致意见，刘方英在2012年3月26日就已将该房屋的商品及设施全部清空，欲交还钥匙并要求退回押金，但胡文海以刘方英将房屋损毁为由拒绝退还押金，故不存在刘方英占用胡文海房屋131天的情形。诉争房屋墙面上的钉孔系上任经营燃气具的承租人所留，刘方英经营的系化妆品，所使用的是活动柜，不可能在墙上做任何固定设施。原审法院认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，胡文海在一审提交的已经生效的京山县人民法院（2013）鄂京山新民初字第00105号民事判决书载明：胡文海起诉刘方英要求归还房屋并修复房屋，承担房屋占用费，按每月1666.60元计算至归还房屋之日止，交纳物业管理费380元，并承担违约金4000元。京山县人民法院审理后认为，刘方英在合同期满未返还胡文海的房屋构成违约，应当承担超期占用使用费及物业管理费的损失，但双方对该损失均存在过错，各自应承担50%的责任，胡文海提交的证据只能证明租赁房屋墙面留有小钉子孔，不能证明刘方英对房屋有实质损坏。判决刘方英于判决生效三日内赔偿胡文海房屋占用使用费及物业管理费2190元，驳回其他诉讼请求。
胡文海在一审提交的与刘方英签订的《房屋租赁合同》第十条约定：“本租赁合同乙方（刘方英）需向甲方（胡文海）交纳租赁保证金。乙方在签约之日交给甲方，计伍仟元，押金不计息，租赁期满退还。”第十一条约定：“有下列情形之一，甲方（胡文海）有权单方解除本合同，并没收保证金……2、乙方（刘方英）拖欠合同规定需由乙方支付的费用……”第十三条约定：“房屋租赁合同期满，乙方须将房屋固定装修部门（分）归甲方（胡文海）所有，乙方（刘方英）不得故意破坏装修，否则，保证金没收，并有权向乙方索赔因恶意破坏装修所带来的一切经济损失。”
其他事实与原审认定事实相同。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，胡文海与刘方英签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应依约全面履行各自义务。该《房屋租赁合同》第十一条、第十三条约定，胡文海在刘方英故意破坏装修、拖欠合同约定应由刘方英交纳的费用时可以没收保证金。现合同期满，胡文海未能提交证据证明刘方英有违反上述约定的行为。原审对刘方英在合同期满后，要求胡文海返还5000元保证金的请求予以支持并无不当。
胡文海上诉认为，本案原审判决对刘方英占用胡文海房屋，故意拆除装修、毁坏墙面、拒交房屋钥匙、拒交物业管理费用的行为未作违约认定，既认定合同有效又不按合同约定责令刘方英将墙面上的装修木板恢复原状，判决显失公平。经查，生效的京山县人民法院（2013）鄂京山新民初字第00105号民事判决书认定刘方英未对胡文海的房屋造成实质性损坏，判决刘方英支付物业管理费及占有使用费2190元，对胡文海起诉要求修复房屋等请求予以了驳回。本案系刘方英要求胡文海返还押金及支付逾期利息之诉，故胡文海的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人胡文海的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人胡文海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董菁菁
代理审判员 王 冉
代理审判员 李园园
二〇一四年五月十六日
书 记 员 曾 靖