湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1354号
上诉人（原审被告）：李峰，男，1966年12月30日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：杨雷，湖北西陵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宜昌安邦房地产开发有限公司，住所地湖北省宜昌市云集路25号。
法定代表人：孙道文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：屈名胜，湖北前锋律师事务所律师。
上诉人李峰因与被上诉人宜昌安邦房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院作出的（2016）鄂0502民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李峰的上诉请求：依法撤销宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1102号民事判决，改判驳回宜昌安邦房地产开发有限公司原审诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：1、一审法院判决的租金数额超出了宜昌安邦房地产开发有限公司的诉讼请求，属于适用法律错误。宜昌安邦房地产开发有限公司在一审中仅主张了房屋租金325571.47元，但一审法院判决李峰向宜昌安邦房地产开发有限公司支付租金344959.42元，超出了其诉讼请求。2、一审法院认定的部分事实错误。租赁合同约定的房屋面积为280平方米，但被上诉人房产证显示面积仅为249.54平方米，一审法院现场测量也仅有232.34平方米，但一审法院按照280平方米计算租金，属认定事实错误。3、被上诉人承诺减免上诉人租金134000元，但一审法院没有在租金中予以扣除。
宜昌安邦房地产开发有限公司辩称：1、一审判决没有超出宜昌安邦房地产开发有限公司诉讼请求，只是计算方式上的问题。2、关于认定事实部分，一审法院认定事实正确。关于减免租金，是因为上诉人没有交租金，我们无法减免。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
宜昌安邦房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：李峰于判决生效后10日后支付宜昌安邦房地产开发有限公司房屋租金325571.47元、违约金606691.052元，并承担案件诉讼费。
一审法院认定事实：2012年5月18日、5月21日，李峰分2笔支付宜昌安邦房地产开发有限公司67000元租房定金。
2012年5月22日，宜昌安邦房地产开发有限公司（出租方，甲方）与李峰（承租方，乙方）签订《滨江壹号房屋租赁合同》1份，合同约定：乙方承租甲方位于宜昌市云集路与沿江大道交汇处滨江壹号A区2-7米1-8轴
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1-12交1-P轴-1-3/F减去楼梯电梯面积，该房屋建筑面积为280平方米，房屋用途为商用，甲方于2012年6月30日前向乙方交付该房屋。租赁期限5年，自2012年6月30日起至2017年6月30日止。租赁期满，乙方应如期返还房屋。房屋租赁单价80元/平方米，季度总租金67000元（大写陆万柒仟元整），每2年调整一次租金，租金按季度支付，每季度租期到期前1个月的第25日交清下期租金，逾期支付的，每逾期1日，则乙方须按应交租金总额的5‰支付违约金。首笔租金应于房屋交付前7日由乙方支付甲方，乙方享有3个月装修免租期，乙方应在免租期到期前7日内支付首笔租金。本合同签订时，乙方应向甲方支付房屋租赁定金67000元，甲方交付该房屋后，乙方支付的定金转为租赁合同保证金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方使用该房屋所发生的水电、通讯、公摊水电费等由乙方承担。物业管理费按甲方与物业公司签订的《滨江壹号前期物业服务合同》约定执行，费用由乙方承担。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏和故障时，应及时通知甲方修复。乙方应在本合同的租赁期满后的5日内返还该房屋，乙方返还房屋时，可以搬走自有的办公家私和办公设备，在不影响房屋结构及平面布局的前提下可以拆除室内装修。若乙方拆除室内装修造成甲方房屋毁损的，乙方应当修复或赔偿。乙方租赁期内在不影响甲方经济收益的前提下，经甲方书面同意，可以对该房屋进行转租。在租赁期内，乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，应向甲方按该房屋3个月的租金总额支付违约金，支付的违约金不足以抵付甲方损失的，还应补充赔偿造成的损失。租赁期内，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同还对纠纷的解决方式等进行了约定。合同还附了出租房屋平面图1份及房屋附属设施、设备等。当日，双方还签订了《滨江壹号房屋租赁补充协议》1份，约定：甲方在收取租金时只向乙方提供普通收据，租金税费由乙方自理。2012年11月28日，李峰办理收房手续，实际接收租赁房屋。
2014年12月9日，湖北永邦乐谷酒店管理有限公司给李峰发出《租赁费交费通知书》1份，通知李峰交纳租赁费43882.8元。2015年8月3日，湖北永邦乐谷酒店管理有限公司第2次给李峰发出《租赁费交费通知书》1份，通知李峰交纳2013年9月至2015年8月20日租赁费235562元。2015年12月31日，湖北永邦乐谷酒店管理有限公司第3次给李峰发出《租赁费交费通知书》1份，通知李峰交纳2013年9月至2016年1月20日租赁费290525.83元。2016年1月4日，宜昌安邦房地产开发有限公司委托屈名胜（律师）发出《律师函》1份，要求李峰于2016年1月20日前交纳2013年至2016年1月20日的房屋租金290525.83元（不含违约金）。
2016年2月1日，李峰向宜昌安邦房地产开发有限公司邮寄租房钥匙。次日，宜昌安邦房地产开发有限公司签收邮件。2016年2月20日，李峰出具《退房确认书》1份，载明：本人李峰已于2016年2月20日将承租房屋已退还宜昌安邦房地产开发有限公司。现宜昌安邦房地产开发有限公司以其多次向李峰催收租金未果，向一审法院提起诉讼。
诉讼中，宜昌安邦房地产开发有限公司确认：如李峰按时付清租金，可以每年免除李峰2个月的房租。同时，李峰认为双方的房屋租赁合同约定的违约金过高，请求法院适当调整，并请求按套内面积212.36平方米计算租金。
一审法院另查明：1、2012年12月24日，宜昌安邦房地产开发有限公司取得宜昌市云集路45-××号房屋产权证，产权证号宜市房权证西陵区字第××号，房产性质其他产，规划用途商业，建筑面积249.54平方米，套内面积212.36平方米。李峰认为承租房屋没有产权证，但没有向法院提供证据证实。2、2016年9月14日，在一审法院主持下，宜昌安邦房地产开发有限公司与李峰对实际租赁的房屋，进行现场测量，双方确认：套内面积为212.36平方米（已交付的套内面积）+31.71平方米（已交付的其他部位面积）-11.73平方米（未交付套内的面积）=232.34平方米（不含公摊面积）。同日，经双方对账，李峰实际交付的房屋租金456095.53元（不含李峰交纳的保证金），另李峰尚欠湖北永邦乐谷酒店管理有限公司销售商品管理费3529.55元。
一审法院认为：宜昌安邦房地产开发有限公司与李峰之间的房屋租赁合同，双方意思表示真实，符合法律规定，系有效协议，应该全面履行。本案系因李峰违约引起的争议，现就本案的焦点分析如下：1、关于租赁房屋的面积问题双方签订房屋租赁合同时，不是现房，合同约定租赁房屋的建筑面积为280平方米，在合同履行过程中，李峰实际接收宜昌安邦房地产开发有限公司提供的租赁房屋，并未对承租房屋的建筑面积提出异议，即280平方米是双方约定的计算租金的面积。同时在本案审理过程中，双方现场测量的租赁房屋套内面积为232.34平方米，以此为基础，计算租赁房屋的建筑面积也基本达到280平方米的约定面积，非常接近280平方米的建筑面积，故以280平方米的建筑面积计算李峰应该支付租金的房屋面积。2、关于租金减免问题双方约定了房屋季度租金67000元，在合同履行过程中，宜昌安邦房地产开发有限公司曾口头承诺在李峰交清房屋租金的情况下，可以每年减免李峰2个月的租金，李峰认为减免租金不附条件，对此，李峰提供的证据不充分，不予考虑租金的减免事宜。3、关于李峰退租时的装饰、物品折价问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经附和的装饰装修的处理没有约定的，人民法院依照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用，应当在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，系李峰单方面违约造成双方租赁合同解除，其中没有形成附和的部分，应由李峰自行处置，对于已经形成附和的装饰装修，宜昌安邦房地产开发有限公司已经将房屋另行出租，并已利用，故李峰可另行主张权利，不予合并处理。4、关于违约金问题双方在租赁合同中约定：租赁期内，李峰中途擅自退租的，宜昌安邦房地产开发有限公司可没收李峰的保证金，保证金不足宜昌安邦房地产开发有限公司损失的，李峰还应负责赔偿。同时，合同还约定了李峰逾期交纳房屋租金的处理办法：每逾期1日，则李峰须按应交租金总额的5‰支付违约金；李峰逾期不支付租金累计超过1个月的，应向宜昌安邦房地产开发有限公司按该房屋3个月的租金总额支付违约金，支付的违约金不足以抵付宜昌安邦房地产开发有限公司损失的，还应补充赔偿造成的损失。这些违约金约定明显高于宜昌安邦房地产开发有限公司的实际损失，考虑到李峰系残疾人，且李峰请求法院予以调整，故依公平原则一并处理，决定由李峰支付宜昌安邦房地产开发有限公司2万元违约金。综上，宜昌安邦房地产开发有限公司诉讼请求，予以部分支持。李峰抗辩理由，酌情予以考虑。李峰尚欠湖北永邦乐谷酒店管理有限公司销售商品管理费3529.55元，由湖北永邦乐谷酒店管理有限公司另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李峰支付宜昌安邦房地产开发有限公司房屋租金344959.42元（计算方式：从2013年2月28日起至2016年2月20日止，67000元/91日*1088日-456095.53元=344959.42元）；二、李峰支付宜昌安邦房地产开发有限公司违约金2万元；三、驳回宜昌安邦房地产开发有限公司本案其他诉讼请求。（李峰应支付宜昌安邦房地产开发有限公司金额为344959.42元+2万元-67000元=297959.42元，于判决生效之日起10日内履行完毕。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13123元（宜昌安邦房地产开发有限公司已预交），减半收取6561.5元，由宜昌安邦房地产开发有限公司承担4411.5元，李峰承担2150元，李峰承担的诉讼费，在履行上述判决时一并清结。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李峰提交了网上下载的宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第00236号民事判决，拟证明其他商户减免了租金。被上诉人认为该证据不是新证据，与本案无关联，且其他商户是经双方协商一致后才进行减免，但上诉人并没有与被上诉人达成协议，且没有交付租金，被上诉人不予减免。本院认为该证据与本案无关，本院不予采信。
本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
1、关于涉案房屋面积问题。李峰与宜昌安邦房地产开发有限公司签订的《滨江壹号房屋租赁合同》中约定的房屋建筑面积为280平方米。虽然签订合同时，该房屋尚未建成交付，但李峰没有提交证据证实，在宜昌安邦房地产开发有限公司交付房屋后，其对房屋面积及租金计算标准提出异议，且一审法院组织双方现场测量实际交付房屋的套内面积为232.34平方米，该房屋建筑面积接近280平方米。故一审法院按照280平方米计算房屋面积，并无不当，本院予以确认。李峰要求按照房屋实际面积计算租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
2、关于租金减免问题。虽然宜昌安邦房地产开发有限公司认可，曾口头承诺在李峰交清房租的情况下，可以每年减免2个月租金。但李峰没有提交证据证实其付清了租金，也未提交证据证实宜昌安邦房地产开发有限公司无条件同意其减免租金。故对李峰要求减免租金134000元的上诉请求，本院不予支持。
3、关于一审判决是否超出宜昌安邦房地产开发有限公司诉讼请求的问题。宜昌安邦房地产开发有限公司在一审中提出的诉讼请求为：李峰于判决生效后10日后支付宜昌安邦房地产开发有限公司房屋租金325571.47元、违约金606691.052元，并承担案件诉讼费。该诉讼请求，明确具体。在一审法庭辩论终结前，宜昌安邦房地产开发有限公司未变更其诉讼请求。故一审法院判决李峰支付房屋租金344959.42元，超出了宜昌安邦房地产开发有限公司对于房屋租金的主张，本院予以纠正。李峰应当支付宜昌安邦房地产开发有限公司房屋租金为325571.47元，一审法院扣除李峰缴纳的房屋租赁定金67000元，双方均无异议，故李峰实际应支付给宜昌安邦房地产开发有限公司房屋租金为258571.47元。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，故本院对其上诉请求部分予以支持。本案经合议庭合议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1102号民事判决第二项，即李峰支付宜昌安邦房地产开发有限公司违约金2万元；
二、撤销宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1102号民事判决第一项、第三项，即李峰支付宜昌安邦房地产开发有限公司房屋租金344959.42元、驳回宜昌安邦房地产开发有限公司本案其他诉讼请求；
三、变更宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1102号民事判决第一项为李峰支付宜昌安邦房地产开发有限公司房屋租金258571.47元；
四、驳回宜昌安邦房地产开发有限公司本案其他诉讼请求。
上述于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13123元（宜昌安邦房地产开发有限公司已预交），减半收取6561.5元，由宜昌安邦房地产开发有限公司承担4561.5元，李峰承担2000元，李峰承担的诉讼费，在履行上述判决时一并清结。二审案件受理费13123元，由宜昌安邦房地产开发有限公司负担300元，李峰负担12823元，李峰负担部分，本院决定免交。
本判决为终审判决。
审判长 刘乾华
审判员 黄孝平
审判员 罗 娟
二〇一七年七月十日
书记员 韩睿华