广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1023民初2345号
原告：黄春凤，女，1988年8月17日出生，壮族，居民，住广西平果县。
委托诉讼代理人：李丽新，广西中名律师事务所平果分所律师。
被告：平果恒峰房地产开发有限公司，住所地广西平果县。
法定代表人：林江汕，董事长。
委托诉讼代理人：黄武华，广西百澄律师事务所平果分所律师。
原告黄春凤与被告平果恒峰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月10日公开开庭审理。原告黄春凤的委托诉讼代理人李丽新、被告平果恒峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄武华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄春凤向本院提出诉讼请求：判令被告平果恒峰房地产开发有限公司向原告支付延期交房违约金23045元（违约金计算方式：从2013年3月1日至2015年12月31日止，违约金按已交付房款的万分之一点五计算；从2016年1月1日起至2016年12月20日止，违约金按已交付房款的万分之二计算）。事实和理由：2011年12月10日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。主要约定：原告向被告购买位于平果中心大市场．名门天下第13A#幢6层603号房，购房金额为102047元，约定被告应在2013年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告逾期交房超过180日后，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。约定的交房日期已到，但被告迟迟不能交房给原告，2015年10月1日被告向众多业主发出《承诺书》，承诺不能交房的违约金在2015年12月31日后按万分之二计算。原告认为，被告的违约行为损害了原告的利益，请求法院判令被告支付违约金。
被告平果恒峰房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求超过诉讼时效；被告迟延交房是因不可抗力引起的；原告请求的违约金过高，《商品房买卖合同》签订后，双方没有通过书面形式重新约定违约金，不应按《承诺书》计算违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2011年12月10日，原告黄春凤与被告平果恒峰房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同第三、第四条约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于平果中心大市场．名门天下第13A#幢6层603号房，房屋建筑面积为47.81平方米，每平方米单价为2134.43元，总金额为人民币102047元；第八条、第九条约定，被告于2013年2月28日前，将验收合格的该商品房交付原告使用。如出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款102047元。因被告延期交房，2015年10月1日，被告出具了《承诺函》给原告等买受人，内容为：“我平果恒峰房地产开发有限公司针对名门天下13#—16#楼交房时间及工程开工一事，向众业主郑重承诺如下：1、13#—16#楼在2015年12月31日前交房。2、我公司在2015年5月22日对业主承诺若2015年10月30日前不能交房，2015年10月30日前的违约金经双方确认后进行结算，我公司承诺按约定赔付。赔付方案于2015年10月8日与业主沟通并双方确认。3、若由于开发商原因致使2015年12月31日无法交房的，2015年12月31日之后的延期交房违约金按每日万分之二计算。……”2016年12月20日被告将房屋交付给原告使用，自2013年3月1日至2015年12月31日止，被告逾期交房1035天；自2016年1月1日至2016年12月19日止，被告逾期交房353天。因被告延期交房，原告向本院提起民事诉讼。
本院认为，原告黄春凤与被告平果恒峰房地产开发有限公司于2011年12月10日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。被告未按合同约定交付房屋，构成违约。
关于原告对逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题。本院认为，本案中被告虽然违反合同约定未按时于2013年2月28日前交房，但双方并未解除合同，合同应继续履行。在此情况下，合同第九条约定的逾期交房违约金应视为原告请求被告承担逾期交房违约责任的一个整体的合同权利，而自违约之日起至实际交房即2016年12月20日之前，被告未履行合同约定，一直处于持续违约状态，违约事实并未中断，在违约事实结束之前，即在实际交房之前，守约方原告均可以就整个违约金主张权利。也就是说，原告对逾期交房违约金的请求权的诉讼时效应自违约事实结束次日起计算，即从实际交房日的次日开始计算。具体到本案中，自2013年3月1日至起诉之日，被告未能按合同约定交付房产予原告，被告一直处于持续违约状态，违约事实并未结束，被告主张原告的诉讼时效已过无事实依据，故本院不予采纳。
关于被告主张因不可抗力导致延期交房的问题。本案原告与被告签订《商品房买卖合同》后，并未发生不可抗力无法继续履行合同的情形，故对被告的主张，本院不予采纳。
关于《承诺函》中对违约金计算的调整问题。2015年10月1日，被告出具的《承诺函》给原告等买受人，系被告的真实意思表示，没有违反法律规定或行政法规的强制性规定，且原告亦同意按《承诺函》计算违约金，故2015年12月31日后的违约金应按《承诺函》中调整的违约金计算方式计付，即延期交房违约金按已付房款的日万分之二计算。
关于原、被告双方约定：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”是否过高的问题及《承诺函》中对违约金计算的调整是否过高的问题。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，故只有违约金过分高于造成损失的，当事人才可以请求适当减少。本案中，被告没有提供相应的证据证明合同约定的违约金及《承诺函》中对违约金计算的调整过分高于造成的损失，且原告按时交付房款却不能按时使用房屋，故其已交付的房款损失可以参照民间借贷的利率计算，即参照年利率24%计算，故本院认为本案约定的违约金及《承诺函》中对违约金的调整不算过分高于造成的损失，因此，被告主张约定的违约金过分高于造成的损失，与本案的事实不符，本院不予支持。自2013年3月1日至2015年12月31日止，被告逾期交房1035天，该时间段违约金应为：102047元×1.5/10000×1035天=15842.80元；自2016年1月1日至2016年12月19日止，被告逾期交房353天，该时间段违约金应为：102047元×2/10000×353天=7204.52元，故违约金共计15842.80元+7204.52元=23047.32元，原告请求被告支付逾期交房违约金23045元，系其对自己权利的处分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
由被告平果恒峰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄春凤支付逾期交房违约金23045元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费328元，由被告平果恒峰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。收款单位:待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部)。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡荣芳
代理审判员 卢艳妮
人民陪审员 韦群香
二〇一七年三月七日
书 记 员 黄畅滩