北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终4171号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京永真眼镜有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路南八里庄64号北京眼镜城市场内六层607号。
法定代表人：王良省，总经理。
委托诉讼代理人：张纪跃，男，北京永真眼镜有限公司经理。
委托诉讼代理人：张高峰，北京京师（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京凯德新兴房地产经营管理有限公司，住所地北京市海淀区翠微路12号新华联商业大厦201。
法定代表人：袁嘉骅，董事长。
委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。
上诉人北京永真眼镜有限公司（以下简称永真眼镜公司）因与被上诉人北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（以下简称凯德新兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初88号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
永真眼镜公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判支持永真眼镜公司一审全部诉讼请求，并驳回凯德新兴公司的一审全部反诉请求。事实与理由：1.永真眼镜公司不应支付2016年10月30日到2017年1月31日期间的租金费用。永真眼镜公司因需要对验光仪进行返厂维修，但凯德新兴公司未同意配合开具出门条，导致永真眼镜公司无法正常经营，永真眼镜公司不应再向凯德新兴公司支付此后的租金137342.4元。2.凯德新兴公司在履行合同过程中存在阻拦永真眼镜公司将验光仪返厂维修的事实，构成根本违约，凯德新兴公司应将房屋租赁保证金、POS机保证金、公共事业保证金退还永真眼镜公司。3.因凯德新兴公司存在违约行为，永真眼镜公司不应支付解除合同违约金，同时应判令凯德新兴公司赔偿永真眼镜公司经营损失30000元。
凯德新兴公司辩称，同意一审法院判决，不同意永真眼镜公司的上诉请求及理由。
永真眼镜公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.凯德新兴公司退还永真眼镜公司租赁保证金171678元；3.凯德新兴公司退还永真眼镜公司公共事业保证金7043.2元；4.凯德新兴公司退还永真眼镜公司POS机保证金1200元；5.凯德新兴公司赔偿永真眼镜公司经营损失30000元。
凯德新兴公司向一审法院反诉请求：1.永真眼镜公司向凯德新兴公司支付截至2017年1月31日的房屋租金138542.4元（包括3个月POS机的租赁费用1200元）、物业管理费21129.6元、电费3140.1元、滞纳金12111.67元，共计174923.77元；2.判令永真眼镜公司已向凯德新兴公司支付的租金保证金171678元、公共事业保证金7043.2元、POS机保证金1200元，共计179921.2元不予退还；3.永真眼镜公司支付违约金316944元。
一审法院认定事实：2016年3月1日，凯德新兴公司（甲方、出租方）与永真眼镜公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：3.3乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租赁以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还…；4.2.1乙方应于租赁期内向甲方或甲方指定的管理公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用…；4.2.2乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用（本款各项费用合称“能源费用”）均应由乙方承担…；5.1.2若收银方式为租用甲方POS机的，乙方应统一使用甲方提供的专用收银系统（POS机）向顾客收取营业款，同时需按照约定向甲方支付POS机租用费用。乙方应在该房屋开业前签订《POS专用收银系统租用协议书》并严格遵守相关规定；10.1乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理；10.2乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；12.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.1未征得甲方书面同意改变该房屋用途的；12.2.2未征得甲方书面同意改变该房屋结构或造成该房屋主体结构损坏的；12.2.3擅自转租、分租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的；12.2.6将该房屋用于任何非法目的或乙方营业执照所列经营范围以外目的的；12.2.7违反本合同的其他约定，给甲方造成实际损失或给甲方正常经营、运营产生影响，且在甲方书面通知后七日内乙方未予纠正的；12.2.8进入清算程序，或乙方之财产被强制执行，或乙方被接管人接受的；12.2.9申报之任意一个月的营业额与实际营业额相差1%以上的；12.2.10不按本合同约定商号名称进行经营，或经营的产品或服务不符合本合同约定的；12.2.11非因甲方原因未能在其承诺的开业日获得其经营所需的所有证照、资质和许可的；12.2.12任何一个租赁年度连续满六个月未达到本合同21.7条约定的该租赁年度营业额之预定指标额的；13.1乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；19.1甲方出租给乙方的房屋被称为“凯德MALL翠微路”B1层44/43/46号（合同中简称“该房屋”）；19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为88.04平方米；19.5本合同的收银方式为：甲方POS机；20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起2年的时间，即2016年03月01日至2018年02月28日；20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起0天的装修期…；20.3双方暂约定该房屋交付日为2016年03月1日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期；21.1自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照保底租金或者提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取：21.1.1保底租金：按租用面积计算。21.1.1.1第一个租金计收年度的月租金额为每平方米520元，月保底租金为45780.8元。第二个租金计收年度的月租金额为每平方米570元，月保底租金为50182.8元。21.1.2.1第一个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的17%计算月租。第二个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的18%计算月租；21.2乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金171678元；21.3甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即该房屋的每月物业管理费为7043.2元；21.8若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为400元/台，保证金为1200元/台；21.13乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金7043.2元。
上述合同签订后，凯德新兴公司如期将约定房屋交付永真眼镜公司使用。2016年3月18日，永真眼镜公司向凯德新兴公司交纳了公用事业保证金7043.2元。2016年4月22日，永真眼镜公司向凯德新兴公司交纳了租赁保证金171678元、POS机保证金1200元。
2016年5月30日，凯德新兴公司向永真眼镜公司发送《关于凯德MALL翠微路B1-43/44/46商铺欠租事宜》的函件，记载：“…截止到2016年5月30日，您公司仍拖欠租金未交齐，违反了租赁合同第10.2条的规定…为不影响双方合作，请贵司务必于2016年5月31日之前将上述欠款缴清…。”永真眼镜公司于当日收到上述函件。
2016年6月6日，永真眼镜公司向凯德新兴公司发送《致翠微凯德公函》，记载：“我们公司连续两个月销售业绩不佳，营业额不足与交付每月租金，经营面积大，租金成本高，现请求商场减少38.04平方米营业面积，保留50平米，请贵商场批准。”
2016年8月10日，凯德新兴公司向永真眼镜公司发送《关于凯德MALL翠微路B1-43/44/46商铺欠租事宜》的函件，记载：“…截止到2016年8月10日，您公司仍拖欠租金未交齐，违反了租赁合同第10.2条的规定…为不影响双方合作，请贵司务必于2016年8月12日十二点之前将上述欠款缴清…。”永真眼镜公司于2016年8月11日收到上述函件。
2016年10月10日，永真眼镜公司向凯德新兴公司发送《公函》，记载：“我司与贵商场本着互利共赢的基础上展开合作，我司在贵商场翠微凯德B1层43/44/46专柜自16年4月开业至今，每月营业额1-2万元，每月租金5万多元，每月亏损4-6万元，长期下来业绩没有起色，无法再继续经营下去，特此向贵商场提出撤店申请。一、我方所欠商场租金在10月25日之前交付商场。二、我方希望在10月25日从贵商场撤出。三、我方在商场的保证金撤店后退还至我方账户。望贵商场给予理解和支持。”
2016年10月11日，凯德新兴公司向永真眼镜公司发送《关于凯德MALL翠微路B1-43/44/46商铺欠租事宜》的函件，记载：“…截止到2016年10月11日，您公司仍拖欠租金未交齐，违反了租赁合同第10.2条的规定…为不影响双方合作，请贵司务必于2016年10月12日17点之前将上述欠款缴清…。”永真眼镜公司于2016年10月11日收到上述函件。
2016年10月15日，永真眼镜公司向凯德新兴公司发送《公函》，记载：“我司与贵商场本着互利共赢的基础上展开合作，我司在贵商场翠微凯德B1层43/44/46专柜自16年3月开业至今，每月营业额1-2万元，每月租金5万多元，每月亏损4-6万元，长期下来业绩没有起色，无法再继续经营下去，撤店申请已向贵部提出书面公函，我方已无力再继续坚持经营，每月亏损严重，已无法支付租金。为了更好更快解决此事，请贵部给予我方具体撤店时间，其他事情双方可协商解决。一、我方所欠商场10月租金在10月25日交付商场。二、我方希望在10月31日从贵商场撤出。三、我方在商场的保证金双方协商解决。望贵商场给予理解和支持。”
2016年10月21日，凯德新兴公司向永真眼镜公司发送《关于凯德MALL翠微路B1-43/44/46商铺申请提前撤场事宜》的函件，记载：“…贵司于2016年10月15日致函我司，以经营亏损为由单方要求撤场，解除《租赁合同》，并提出所交保证金由双方协商解决。鉴于上述情况，我们认为，贵司未按照《租赁合同》约定按时交纳租金，已经构成违约，依据《租赁合同》的约定，我司有权要求贵司继续履约及或依约行使解除权追究贵司违约责任。依据《租赁合同》的约定，贵司无权单方解除《租赁合同》。故此，我司特郑重函告贵司：1、我司拒绝贵司单方提出的解除《租赁合同》的要求，并重申相关事宜应严格按照《租赁合同》的约定执行。2、我司要求贵司务必于2016年10月25日前缴纳截止到2016年10月31日全部欠付租金及物业管理费用，水电费，滞纳金合计53224元。3、若贵司未按照时限要求缴纳前述租金，并仍然要求10月31日提前撤场，则依照《租赁合同》第10.2条、第10.5条和第12.2条之约定，贵司构成严重违约，本所客观可径行依约行使解约权，贵司已支付的全部租金、租赁保证金等其他费用均不予退还，同时贵司应向本所客户支付违约金316944元，金额为六个月的租金及物业管理费用，如违约金不足以弥补因此给本所客户造成损失的，贵司亦负有补足义务；同时，我司保留采取其它法律手段进一步追究贵司违约责任的权利。”永真眼镜公司于2016年10月24日收到上述函件，并表示“以上公函不同意”。
经法庭询问，凯德新兴公司、永真眼镜公司均表示双方对2016年10月30日前的房屋租金、物业费无争议。
庭审中，凯德新兴公司、永真眼镜公司均表示本案仅涉及电费，凯德新兴公司提交电费抄送表3张。永真眼镜公司表示同意凯德新兴公司电费的反诉请求。
2017年4月5日庭审中，凯德新兴公司、永真眼镜公司均表示涉诉场地双方已于2017年4月1日进行了交接，永真眼镜公司表示已将其物品搬离，但部分墙面尚有粘胶痕迹。凯德新兴公司表示不主张清除上述粘胶痕迹之费用，其向永真眼镜公司主张租金、物业费截止时间为2017年1月31日。
庭审中，永真眼镜公司表示其诉讼请求经济损失30000元系其估算的一个月无法经营的经济损失。
永真眼镜公司表示解除合同系因店中电脑验光仪发生故障，但凯德新兴公司不予配合进行修理，导致其无法正常经营，并提交2016年11月15日其向凯德新兴公司出具的《公函》，载明：“我司在贵商场B1层43/44/46号永真眼镜商铺，目前电脑验光仪故障，已经有一周多的时间了，现在急需返厂维修，我司按正常手续开门出条，贵部不予同意，致使我司现在无法为顾客提供验光服务，顾客流失，我司担心如不能尽快对验光仪器维修，为顾客提供服务，顾客对我司失去信心，已经无法正常营业，现在每日无任何销售，损失惨重，请商场给予支持。”凯德新兴公司表示永真眼镜公司确以快递方式向其送达上述函件，但表示上述函件仅系双方往来函件之一，在此之前，双方已就租金缴纳、合同解除等事项进行多次协商，且函件中所述验光仪损坏需返厂维修一事，真实性无法确认，对永真眼镜公司真实意图有合理怀疑。凯德新兴公司表示同意解除双方的租赁合同，但永真眼镜公司应承担违约责任，永真眼镜公司违反合同约定未支付各项费用，应按合同约定支付相当于6个月租金及物业管理费之和的违约金。
经法庭询问，凯德新兴公司表示其公司《出门许可证》规定于《租户营运管理守则》，入场时均会进行告知培训，同时商铺搬运物品办理“出门条”系商业惯例，防范商铺私自离场、发生盗窃等事项，并提交《租户营运管理守则》及导购培训签到表2张，《租户营运管理守则》载明：…“第三章商品管理规定第一条进出货管理规定（1）租户在确保店铺内货量充足的前提下使用统一的购物中心《出门许可证》经营运部签字审批后方可进行出货，如无批准不得擅自出货…”，导购培训签到表证明2016年3月23日永真眼镜公司有3位工作人员签字。永真眼镜公司对上述证据无异议，称“出门条”系商场规定，每个商场均有关于“出门条”的规定。
另，凯德新兴公司要求永真眼镜公司按照每日0.1%的标准分别支付保底租金、物业管理费、电费、POS机租金之欠费截至2017年1月31日的滞纳金。对此，永真眼镜公司主张解除合同的责任在凯德新兴公司，不同意支付滞纳金。
一审法院认为，凯德新兴公司与永真眼镜公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，凯德新兴公司将约定的租赁房屋交付永真眼镜公司使用，永真眼镜公司应按合同约定支付租金等费用。现双方均表示同意解除《房屋租赁合同》，对此，法院不持异议。本案争议焦点系合同解除之原因，即哪方负有违约责任？根据现有证据及庭审查明，承租方物品进出“凯德Mall翠微路”时需办理出门许可证，同时永真眼镜公司及凯德新兴公司均表示“出门许可证”之规定系商场行业惯例，鉴于双方租赁场地及用途的特殊性，并纵观本案履行情况，即永真眼镜公司曾因经营问题与凯德新兴公司协商减少租赁面积及提前解除租赁合同关系等事宜，并有数次未按合同约定支付租金之情形，后永真眼镜公司向凯德新兴公司提出其验光仪需返厂维修，法院认为，凯德新兴公司庭审中关于未允许永真眼镜公司将验光仪撤出商店之解释，符合约定及交易常规，且永真眼镜公司未提交证据证明其返厂维修之必要性，故对凯德新兴公司之辩称予以采信。对永真眼镜公司主张凯德新兴公司存在违约之主张，不予采信。双方合同约定租金应于每月第一个工作日或之前付清，根据双方陈述均表示永真眼镜公司租金给付至2016年10月31日，未再给付之后租金，永真眼镜公司违反双方合同约定。现双方确认涉诉场地已于2017年4月1日办理了交接手续，凯德新兴公司主张永真眼镜公司支付费用截止时间为2017年1月31日，对此，法院不持异议，故永真眼镜公司应支付2017年1月31日前拖欠的租金、物业管理费、电费及其相应滞纳金。故凯德新兴公司主张永真眼镜公司支付拖欠租金、物业管理费、电费及滞纳金之诉讼请求，法院予以支持。
关于永真眼镜公司主张凯德新兴公司返还其租金保证金171678元、POS机保证金1200元、公共事业保证金并支付经营损失30000元之诉请及凯德新兴公司反诉主张上述金额不予返还并支付解除合同违约金之诉请一节，因永真眼镜公司在租赁履行期间提出退租并要求解除合同，且解除理由不符合法定及约定理由，故凯德新兴公司主张已支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金不予返还以及永真眼镜公司支付解除合同违约金的反诉请求，符合双方约定及法律规定，法院均予以支持。但考虑到双方约定的违约金过高，法院予以适当调整。对永真眼镜公司主张返还租金保证金、POS机保证金、公共事业保证金并支付经营损失30000元之诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除北京永真眼镜有限公司与北京凯德新兴房地产经营管理有限公司签订的《房屋租金合同》；二、北京永真眼镜有限公司于本判决生效后七日内给付北京凯德新兴房地产经营管理有限公司自二〇一六年十一月一日至二〇一七年一月三十一日租金十三万七千三百四十二元四角、POS机租金一千二百元、物业管理费二万一千一百二十九元六角、电费三千一百四十元一角、滞纳金一万二千一百一十一元六角七分，以上共计十七万四千九百二十三元七角七分；三、北京永真眼镜有限公司已向北京凯德新兴房地产经营管理有限公司支付的房屋租赁保证金十七万一千六百七十八元、POS机保证金一千二百元、公共事业保证金七千零四十三元二角均不予退还；四、北京永真眼镜有限公司于本判决生效后七日内给付北京凯德新兴房地产经营管理有限公司解除合同违约金十万元；五、驳回北京永真眼镜有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京凯德新兴房地产经营管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。永真眼镜公司与凯德新兴公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定履行相应义务。双方合同约定，永真眼镜公司擅自中途退租的，凯德新兴公司有权选择要求永真眼镜公司继续履行本合同并按本合同12.2条处理。合同履行过程中，永真眼镜公司要求提前退租，并向凯德新兴公司提出申请，凯德新兴公司表示不同意永真眼镜公司提前退租的要求，同时表明若永真眼镜公司坚持提前撤场，该行为构成严重违约，应承担本合同12.2条约定的相应责任。永真眼镜公司不同意按照本合同12.2条约定承担相应责任。此后，永真眼镜公司未就解除合同事宜向凯德新兴公司提出提前退租的要求，亦未再向凯德新兴公司交纳房屋租金。本案诉讼中，永真眼镜公司以凯德新兴公司存在阻拦将其验光设备返厂维修的行为，属于严重违约行为，并给永真眼镜公司造成了重大损失，要求解除双方租赁合同；凯德新兴公司以永真眼镜公司在履行合同过程中存在欠付租金的违约行为，提出解除合同的诉讼请求。本院认为，永真眼镜公司所述凯德新兴公司在履行合同中存在严重违约行为一节，因永真眼镜公司在履行合同过程中存在多次拖欠租金的事实，亦向凯德新兴公司提出提前退租、撤场的请求，在永真眼镜公司未能证明验光设备确需进行返厂维修的情况下，凯德新兴公司未允许其将验光设备搬离涉案场地不构成严重违约的行为，本院对永真眼镜公司所述不予采信。凯德新兴公司以永真眼镜公司存在欠付租金的违约行为，要求解除合同，有事实及合同依据，理由正当。在诉讼中，双方当事人均表示同意解除合同，但对于解除合同后续问题的处理各持己见，故本案对于合同解除后续问题的处理应当依照双方合同约定进行处理。双方合同中约定逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，凯德新兴公司有权解除租赁合同，永真眼镜公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时永真眼镜公司还须支付给凯德新兴公司相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。一审法院依据双方约定及相关法律规定所作判决并无不当。永真眼镜公司的上诉请求理由不足，本院不予支持。
综上所述，永真眼镜公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8573元，由北京永真眼镜有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国俊
审 判 员 徐 冰
审 判 员 范 磊
二〇一八年五月二十八日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸