吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第2691号
原告：崔胜德，男，汉族，现住延吉市公园街。
委托代理人：亓凤国，吉林孚达律师事务所律师。
被告：闫坤，男，汉族，现住延吉市。
被告：王丽杰，女，汉族，现住延吉市。
第三人：崔平，女，汉族，现住延吉市。
第三人：崔娟，女，汉族，现住延吉市。
原告崔胜德诉被告闫坤、王丽杰、第三人崔平、崔娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法适用普通程序，由审判员张念德担任审判长，与审判员王树科、助理审判员姜慧娟组成合议庭审理，于2014年7月10日，对本案第一次公开开庭进行了审理，被告王丽杰到庭参加诉讼，原告因身体不适未到庭参加诉讼，后补交医院诊断证明，本庭依法延期审理。2014年9月12日，本院对本案第二次公开开庭进行了审理，原告崔胜德及其委托代理人亓凤国，被告王丽杰到庭参加诉讼，被告闫坤经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。2014年11月19日，本院依法追加崔平、崔娟为本案第三人，对本案第三次公开开庭进行了审理，原告崔胜德及其委托代理人亓凤国，被告王丽杰，第三人崔娟、崔平到庭参加诉讼，被告闫坤经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告崔胜德诉称，2013年春，原告与二被告达成房屋买卖协议。约定原告购买二被告位于延吉市园艺农场果树二队，雨琪养殖场三栋二层楼房（建筑面积2700平方米），购房款为150万元。二被告原来欠原告姐姐的债务全部转移给原告，再加上被告欠原告的债务以及再发生的债务本息合计到150万元时，一并冲抵房款，由二被告向原告交付房屋。由于考虑到二被告当时负债较多，为保证交易安全，被告闫坤提出将合同日期提前到2012年8月9日。二被告至今未向原告交付房屋，故原告请求人民法院依法判令二被告履行合同，向原告交付位于延吉市园艺农场果树二队雨琪养殖场三栋二层楼房（建筑面积2700平方米）占有管理使用，并办理产权变更手续；本案诉讼费用由二被告承担。
被告王丽杰辩称，2013年春天，原告同二被告说，被告闫坤外债多，怕诉争房屋动迁时无法偿还原告的钱，让二被告同原告签房屋买卖协议，房屋动迁时原告可以拿出该协议跟其他债权人说该房屋已经卖给原告，原告向被告保证不起诉被告，也不同被告要房屋，房屋动迁时把被告欠原告的钱还清就可以，所以被告不同意原告的诉讼请求。被告同原告没有达成过房屋买卖合同。
第三人崔平述称，崔平对被告闫坤有30万元的债权。分别是2012年9月21日闫坤欠崔平25万元，该款是10万元通过转账给崔娟，由崔娟交给闫坤，还有15万元现金是通过崔娟交给闫坤，闫坤给崔平出具欠条。2012年10月12日，闫坤到崔平单位取走5万元现金，并向崔平出具欠条。被告闫坤未向崔平偿还过借款，原告同被告签房屋买卖协议后，原告找崔平说将崔平的债权转给原告，崔平表示同意，但因找不到被告闫坤，该债权转让未通知被告闫坤。
第三人崔娟述称，崔娟对被告闫坤有71万元债权，2012年3月10日二被告向崔娟出具53万元的欠条，该欠款是由2011年至2012年期间闫坤向崔娟借款累计形成的。2010年12月16日闫坤向崔娟借了18万元用于盖养鸡场，口头约定二分利，此借款由被告闫坤向崔娟出具欠条。此外，被告闫坤曾同崔娟商议将其母亲王素琴的房屋以24万元价格卖给崔娟，但后来被告闫坤未向崔娟交付该房屋，因此被告闫坤应向崔娟返还该购房款24万元。以上欠款，被告闫坤均未偿还给崔娟，且二被告曾同意将崔娟的债权全部转让给原告。
本院在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、房屋买卖协议复印件一份，证明原告同二被告就房屋买卖事宜形成合同。
3、借据及借条五张复印件，证明自2010年被告开始向原告姐姐借款，截止到原告与被告签订房屋买卖合同前，被告向原告姐姐借款本金达到96万元，合同签订后，原告基于对该合同的信赖，又借给被告闫坤本金6万元。
4、转让合同复印件一份，证明2013年8月19日被告闫坤将其母亲王素芹的房屋卖给崔娟并订立房屋转让合同，被告闫坤收取崔娟购房款24万元，但被告闫坤及其母亲未将房屋交付给原告姐姐崔娟，形成了24万元的债权债务，该款也冲抵本案购房款。
5、购房协议复印件一份，证明2013年9月5日原告应被告的请求将原告所有的房屋卖给被告并签订购房协议，被告用于应急顶账，但被告获得房屋并处分后未将房款给付原告，双方又形成了30万元的债权债务。因此二被告累计欠款本金已超过了本案诉争房屋的购房价格。
本院在开庭审理中，被告王丽杰为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
借据及还款协议复印件各一份，证明2013年12月24日，原告同意借给被告35万元，后来原告没有借给闫坤该款，还款协议中，写明被告在2014年4月5日前，还清原告35万元后，剩余欠款在动迁后还清，所有协议自然解除，该“所有协议”包括原被告签订的房屋买卖协议。
本院在开庭审理中，第三人崔平、崔娟未向本院提交证据。
对原告提交的证据，被告闫坤未到庭质证，视为放弃质证权利。对原告提交的证据1，被告王丽杰及第三人崔平、崔娟均无异议，本院予以采信。对原告提交的证据2，第三人崔平、崔娟无异议，被告王丽杰对真实性无异议，但称该协议仅仅是为了保障原告的债权，被告王丽杰没有卖房的真实意思表示。本院对该份证据真实性予以确认。对原告提交的证据3，第三人崔平、崔娟无异议，被告王丽杰对2012年的三张借据无异议，对被告闫坤签字的两张借据表示无法确认真实性。本院对该五张借据中2012年的三张借据予以采信，对2010年、2014年被告闫坤签具的借条，因本案为房屋买卖合同纠纷，被告闫坤亦未到庭质证，关于其与第三人之间借贷关系仅依据第三人的陈述无法认定借据真实性，故对该两个借条，本院不予采信。对原告提交的证据4，第三人崔平、崔娟无异议，被告王丽杰表示无法确认合同真实性，本院认为，该转让合同为被告闫坤与案外人王素琴、第三人崔娟之间的合同，被告闫坤未到庭质证，且该合同与本案诉争的房屋为另一法律关系，仅依据第三人的认可无法认定其真实性，故对该份证据，本院不予采信。对原告提交的证据5，第三人崔平、崔娟无异议，被告王丽杰对真实性无异议，但认为被告闫坤已经支付给原告10万元，还差20万元没有偿还原告。本院对该份证据真实性予以确认。
对被告王丽杰提交的证据，第三人崔平、崔娟表示与己无关，原告对真实性无异议，但认为该借条中35万元，原告并未借给被告，该借条和还款协议与被告的证明主张无关联性，原、被告之间房屋买卖协议始终有效。本院对该份证据真实性予以确认。
本院根据庭审所采信的证据及当事人的陈述，综合认定如下事实：
2013年春，原告同被告闫坤、王丽杰（二被告系夫妻关系）签订房屋买卖协议，协议约定二被告自愿将坐落在延吉市园艺农场果树二队，雨琪养殖场三栋二层房屋（建筑面积2700平方米）卖给原告，房款总计为150万元，一次性付清。因二被告负债较多，二被告同原告协商将房屋买卖协议日期倒签为2012年8月9日。嗣后，原告未向二被告支付过购房款，二被告亦未向原告交付房屋，现房屋仍由二被告占有使用。
另查，2012年9月21日，二被告向第三人崔平借款25万元，并出具借据。2012年10月12日，二被告向第三人崔平借款5万元，并出具借据。2012年3月10日，二被告向第三人崔娟出具53万元借据，该借款为被告闫坤向第三人崔娟借款累计形成。2013年9月5日，原告同二被告签订购房协议，约定原告将自己所有的位于延吉市参花街的房屋一套卖给二被告，二被告取得房屋并处分后未向原告支付该房屋房款。2013年12月24日，二被告向原告出具借据：“今有闫坤、王丽杰在崔胜德处借款叁拾伍万元整（350000元）借期为2013年12月24日至2014年4月5日止。借款人：闫坤、王丽杰，见证人：贾莲芝，2013年12月24日”，二被告还出具了还款协议：“借款人闫坤、王丽杰在2014年4月5日前还清崔胜德叁拾伍万元人民币后，剩余欠款在动迁后还清，所有协议自然解除。还款人：闫坤、王丽杰，2013年12月24日”，但原告并未实际借给二被告上述借据中35万元。
本院认为，关于原告同二被告签订的房屋买卖协议，原告主张该协议内容为双方真实意思表示，因二被告负债较多，为保障交易安全，被告闫坤提出将合同日期倒签；被告王丽杰主张该协议中二被告不存在卖房的真实意思表示，签订该协议是为了保证原告的债权得以清偿，防止其他债权人向二被告主张债权。结合原、被告之间、被告同第三人之间存在民间借贷关系的事实及房屋买卖交易习惯，本院认为，双方合意将房屋买卖协议签订日期倒签至2012年8月9日，为同谋的虚伪意思表示，不符合民法通则中规定的民事法律行为应当意思表示真实的规定。二被告在本院其他案件中对其他债权人确实负有债务，将二被告的财产出卖给原告，并为了保证原告的债权得以清偿而倒签合同日期，其行为损害了其他债权人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定，该房屋买卖协议应认定无效。再次，原告要求以二被告对于原告及第三人的债务抵顶购房款，但其中第三人崔娟、崔平的债权转移给原告是否通知二被告或是否就该债权转移同二被告达成合意，原告未举出证据证明，第三人崔平亦承认其对被告闫坤的债权转移给原告未通知被告闫坤，第三人崔平、崔娟对被告闫坤的债权转移给原告未生效，故原告主张其对二被告享有的债权足以冲抵购房款债务的主张不成立。本院认为，原告同二被告之间存在其他债权债务关系，原告可按照其他法律关系向二被告主张返还债务，但经本院释明，原告仍坚持要求二被告根据房屋买卖协议交付房屋。综上，本院认为，原、被告之间房屋买卖协议无效，且原告未向二被告缴纳购房款，原告向二被告主张以债权冲抵购房款的主张亦不成立。故原告要求二被告交付房屋并办理房屋产权变更手续的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第八十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告崔胜德的诉讼请求。
案件受理费18300元，其他费用80元，（原告预交18380元），共计18380元，由原告崔胜德负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 张念德
审 判 员 王树科
助理审判员 姜慧娟
二〇一五年三月十日
书 记 员 李 娜