辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1607号
上诉人（原审原告）：辽宁中亚房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区西湖路3-28号。
法定代表人：张友田，该公司总经理。
委托代理人：张伟，辽宁晟盟律师事务所律师。
委托代理人：杨晓宁，辽宁晟盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李树兴，男，1986年6月4日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
上诉人辽宁中亚房屋开发有限公司（以下简称“中亚公司”）因与被上诉人李树兴商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第01576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年7月28日公开开庭审理了本案，上诉人中亚公司的委托代理人张伟、被上诉人李树兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中亚公司诉称：2007年1月19日，中亚公司、李树兴签订《商品房买卖合同》，约定李树兴购买诉争房屋。合同签订后，李树兴提出其无处居住的事由，中亚公司考虑到李树兴处境，在尚有8万元房款未支付的情况下将诉争房屋交付给李树兴使用。中亚公司按照合同履行合同义务，但李树兴未按照合同履行付款义务，故诉至法院。请求法院判令：1、李树兴继续履行《商品房买卖合同》，李树兴给付尚欠房款8万元；2、李树兴支付逾期付款违约金54，936元（2007年2月20日起至2013年5月28日止）；3、诉讼费用由李树兴承担。
李树兴辩称：李树兴认为中亚公司违约在先。合同约定余款由银行贷款方式付款，李树兴付清首付后，因中亚公司经营资质发生变故，所以银行贷款没有办下来。李树兴认为中亚公司的诉讼请求没有事实及法律依据，银行贷款贷不下来系中亚公司责任，请法庭考虑。
原审法院审理查明：2007年1月10日，李树兴购买中亚公司开发的位于沈阳市于洪区怒江北街18-23号第20幢1单元152号房屋，建筑面积42.23平方米，房款总额122，467元。同日，李树兴支付首付房款42，467元整。2007年1月19日，中亚公司、李树兴补签《商品房买卖合同》，合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：买受人付清首付房款42，467元整，剩余房款80，000元以银行贷款方式在20日内付清。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，逾期超过60日后，按日支付应付款万分之三的违约金。2007年1月31日，双方签订的《商品房买卖合同》在房产部门办理了备案登记手续。2007年7月27日，李树兴向中亚公司申请提前入住涉案房屋，同年7月30日，中亚公司为其办理了入住手续。
原审法院另查明，李树兴庭审中自认尚欠房款8万元属实。
原审法院认为，中亚公司、李树兴签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和有关行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应依照合同约定全面履行合同中的权利和义务。关于李树兴辩称剩余房款未能及时给付，是因为中亚公司手续不全，导致贷款未能办理，但李树兴未提供证据证明其主张成立，故原审法院无法采信。现李树兴未及时给付剩余房款，已构成违约，合同解除的条件已成就，但中亚公司、李树兴均同意继续履行合同，原审法院予以支持。李树兴应按照合同约定履行给付剩余房款80，000元。
根据合同约定，李树兴应当履行给付剩余房款义务，但李树兴没有履行该项义务，违约状态持续，但中亚公司未能提供证据证明其向李树兴不间断主张给付剩余房款的义务，故原审法院保护中亚公司自起诉之日起前两年期间的权利（即2011年5月28日至2013年5月28日），违约金按照应付款的万分之三计算。
因李树兴在庭审中已自认尚欠中亚公司购房款80，000元，故对其文检鉴定申请，原审法院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决：一、原告辽宁中亚房屋开发有限公司与被告李树兴继续履行双方签订的《商品房销售合同》；二、被告李树兴于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告辽宁中亚房屋开发有限公司购房款人民币80，000元；三、被告李树兴于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告辽宁中亚房屋开发有限公司违约金（自2011年5月28日起至2013年5月28日止，以80，000元为基数，按日万分之三计算）；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告李树兴未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3099元，由被告李树兴承担。
宣判后，上诉人中亚公司不服，上诉至本院。上诉请求：改判第一审判决第三项，判令被上诉人支付上诉人8万元逾期付款违约金，期限从2007年2月20日起至被上诉人付清房款之日止，按8万元的日万分之三计算；依法判令诉讼费用由被上诉人承担。
上诉理由：一、被上诉人逾期给付剩余房款8万元构成违约，其应于违约之日起至实际付清房款之日止，向上诉人承担违约金给付责任，以8万元为基数，按日万分之三计算。二、一审判决超过审理期限。
被上诉人李树兴辩称：请求维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《申请书》及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：中亚公司与李树兴于2007年1月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。依据双方合同第六条约定，买受人付清首付房款42，467元整，剩余房款80，000元以银行贷款方式在20日内付清。李树兴应在2007年1月30日前以银行贷款方式将剩余房款付清，事实上，李树兴并未在合同约定的期限内履行支付剩余房款80，000元的义务且至今仍未支付该部分房款，存在违约行为，故原审法院依中亚公司诉请判决双方继续履行《商品房买卖合同》并判决李树兴给付剩余房款80，000元并无不当。而李树兴虽主张系因中亚公司原因未能办成贷款，但并未提供有效证据证
明其主张，应承担逾期付款的违约责任。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。本案中，李树兴于一审中并未提出诉讼时效的抗辩主张，一审法院适用诉讼时效问题对中亚公司主张的违约金问题进行裁判系适用法律错误，应予纠正。关于李树兴应承担逾期付款违约责任的标准问题。本院认为，双方虽在合同第七条约定“买受人逾期付款超过60日后，按日支付应付款万分之三的违约金”，但李树兴实际上于2009年7月30日入住其购买的房屋，故应认定李树兴从2009年7月30日起按应付款80，000元的日万分之三标准承担逾期付款的违约责任。因李树兴欠付房款的行为持续存在，故应判决李树兴从2009年7月30日至判决确定的给付之日按剩余房款80，000元的日万分之三标准支付逾期付款的违约金。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，判决如下：
一、维持沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第01576号民事判决第一项，即：原告辽宁中亚房屋开发有限公司与被告李树兴继续履行双方签订的《商品房销售合同》；第二项，即：被告李树兴于本判决生效之日起十五日内给付一次性给付原告辽宁中亚房屋开发有限公司购房款人民币80，000元；
二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第01576号民事判决第四项，即：驳回原、被告其他诉讼请求。
三、变更沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第01576号民事判决第三项，即：“被告李树兴于本判决生效之日起十五日内给付一次性给付原告辽宁中亚房屋开发有限公司违约金（自2011年5月28日起至2013年5月28日止，以80，000元为基数，按日万分之三计算）；为：李树兴于本判决生效之日起15日内给付一次性给付辽宁中亚房屋开发有限公司违约金（自2009年7月30日起至本判决确定的给付之日止，以80，000元为基数，按日万分之三计算）。
四、驳回双方其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3099元，二审案件受理3099元，共计6198元，由李树兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬
审 判 员 李妍
代理审判员 相蒙
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 王鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、
裁定方式依法改判、撤销或者变更。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。