西安市高陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0117民初591号
原告（反诉被告）西安富源长实业有限公司（以下简称富源长公司），住所地西安泾河工业园泾渭二路六号。
法定代表人刘甲午，该公司总经理。
委托代理人千鲜维，陕西鼎乾律师事务所律师。
委托代理人景昭，陕西鼎乾律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）邱风云。
委托代理人赵栋，陕西沐邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）富源长公司诉被告（反诉原告）邱风云商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）富源长公司委托代理人千鲜维、景昭、被告（反诉原告）邱风云委托代理人赵栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）富源长公司诉称，2013年5月5日被告邱风云与原告签订《商品房买卖合同》，购买了原告开发的泾渭花苑2幢1单元7层10705号房屋，并办理了《商品房买卖合同》备案。上述房屋总价款381337元，按约定被告于2013年5月5日支付了121337元首付款，余款于2013年7月6日在中国农业银行高陵区支行办理了个人住房按揭贷款。2014年11月13日原告向被告交付了房产，并办理了房屋交接手续。2016年12月27日被告逾期不还款，中国农业银行高陵区支行向原告下发《关于邱风云个人住房按揭贷款逾期催收事宜的函》，告知原告被告已逾期不还贷3次，按照《一手房贷银企合作协议》约定，若被告不按期还本付息，由原告代偿，并有权直接从原告保证金账户划扣。原告收到催款函后与被告多次沟通，被告拒绝还贷，后原告依农行高陵支行要求代其还款。按照《商品房买卖合同》补充协议约定，买受人未按时支付贷款，出卖人有权选择解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用，并应按总房款的20%向出卖人支付违约金。现诉至法院，请求依法判令：1、解除《商品房买卖合同》；2、被告协助原告办理《商品房买卖合同》注销备案手续，承担办理注销备案手续的相关费用80元；3、被告向原告支付违约金76267.4元；4、确认原告代被告支付的贷款本金224990.17元从《商品房买卖合同》解除后退还给被告的房款中等额抵扣；5、被告承担《商品房买卖合同》解除对原告造成的损失76170.9元；6、被告偿还原告代偿银行款226926.14元资金占用利息649.36元（计算至2017年3月14日），承担自2017年3月15日至实际给付之日以银行同期贷款利率计算的资金占用利息；7、被告偿还原告代付物业费384元；8、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）邱风云辩称，被告不同意解除合同，原告的违约行为致使被告无法正常对银行的还贷，责任在原告；因原告过错应承担全部费用；被告无违约情形，反倒是原告主张按照协议第二条第四款主张违约金没有任何依据，被告并不知原告替其偿还了贷款，原告未向被告履行通知义务，在自己承担担保后未通知被告，故不承担违约金；对原告代被告支付的贷款，因不同意解除合同，且垫付的被告不知情，故请求法院依法核实；原告所主张的损失，没有任何依据，被告不应承担；因被告已全额向原告支付了房款，原告在承担担保责任后未及时通知被告，被告不知情，应退还被告的房款，利息是原告造成的被告不应承担。综上，法院根据双方的证据依法判决。另，对原告当庭第一项诉讼请求中增加“自解除之日返还房屋”，因原告委托代理人代理权限为一般授权，无权增加该项请求；原告主张的违约金20%过高，请求法院降至5%；第二次庭审中，原告表示同意解除合同。
被告（反诉原告）邱风云反诉称，2013年5月5日双方签订房屋买卖合同，被告于2013年5月5日向原告富源长公司交付首付款121337元，于2013年7月6日通过向银行贷款的方式向原告支付剩余的房款。房款付清后，因原告迟延履行合同义务，未按照约定交付房屋，致使被告无法及时清偿银行贷款。原告在未向被告进行过任何通知的情况下，径行向法院提起诉讼要求解除合同，严重损害了原告的合法权益，特提起反诉，请求依法判令：1、确认被告单方解除合同的行为属于违约行为；2、被告退还在抵扣其代付贷款后原告的购房款，并按照贷款合同中约定的贷款利息率支付利息以381337元为基数，自2013年7月6日起直至完全清偿之日止；3、被告退还原告所缴纳法人房屋维修基金13000元；4、被告承担违约赔偿责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，经法庭释明并要求被告明确其反诉请求，被告称反诉请求中第二项要求退还抵扣后的购房款为154410.86元，第四项违约赔偿责任包括迟延交房违约金10143.6元、契税5720元、办房产证费用658.9元。
原告（反诉被告）富源长公司针对反诉辩称，1、被告按揭购买涉案房屋，因被告多次逾期偿还按揭贷款，导致原告承担了保证责任，代原告向贷款银行偿还贷款226926.14元，双方签订的补充协议第2条第4款约定买受人未能向贷款银行履行义务，致使出卖人承担了担保责任的，买受人应返还代付款、违约金等，否则出卖人有权解除合同并要求损失和违约金。原告依据约定请求解除购房合同合理合法。2、被告第2项请求支付利息，对此原告不认可。因为被告逾期偿还按揭贷款，导致原告为其向银行代偿了贷款，原告多次要求，被告拒绝偿还代付贷款，原告才提出解除合同。合同解除是被告的过错造成的，被告的过错行为给自己造成的损失应当自行承担。同时，被告占有房屋3年，合同解除被告还应当赔偿占有期间房屋占用费用。原告同意抵扣代付贷款、赔偿金、违约金后剩余款项由法院判决；3、被告第3项诉讼请求要求原告退还房屋维修基金，因原告没有收取其维修基金，不是退还义务方，不同意其请求。4、对被告第4向请求，原告按约定向被告通知收房，因被告原因逾期收房，且被告已于2014年11月收房，其要求逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，违约系被告造成的，对违约金按万分之二主张不同意，契税同上述意见，办证费用由法院判决。
经审理查明，2013年5月5日原告富源长公司与被告邱风云签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告位于西安市高陵区泾渭镇泾渭二路泾渭花苑第2幢1单元7层10705号商品房一套，用途为住宅，建筑面积106.73平方米，总价款381337元；付款方式为被告人应于本合同签订之日即2013年5月5日前向原告支付该商品房总价款的30%作为首付款即人民币121337元（含定金），余款为26万元整，做贷款；交付期限为原告应当在2014年6月30日前将符合约定的商品房交付被告使用；出卖人逾期交房：逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同补充协议第二条第4款约定：买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金郑虎上直接扣划买受人逾期的月供款等），买受人应在接到出卖人通知之日起10日内除全额返还出卖人代付款及该代付款总额10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房款的20%向出卖人支付违约金。同日，原告向被告支付首付款121337元，2013年6月24日原告作为借款人与贷款人中国农业银行股份有限公司高陵县支行（以下简称农行高陵支行）、保证人签订《个人住房担保借款合同》一份，约定：原告因购买上述房屋向农行高陵支行以按揭贷款方式借款人民币260000元以支付被告剩余房款，且该款由贷款人直接划入被告指定账户，借款担保方式为阶段性保证＋抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2013年7月16日农行高陵支行已按约定向被告支付了全部借款。2016年12月27日、2017年1月24日、2017年2月21日农行高陵支行分别三次向被告发函，称原告办理的个人住房按揭贷款已逾期三次、一次或多次，要求被告按约代为偿还，并称其有权直接从上述保证金账户中划扣相关款项。后该行分别于上述日期从原告保证金账户中划贷款本金222707.9元，利息、罚息、复利计4218.24元共计226926.14元，即由原告代被告清偿剩余贷款本息，该行亦确认被告已于2017年2月21日办理上述借款合同项下贷款结清手续，被告予以认可。2014年11月13日原告向被告交付了涉案房屋，但未按约为被告办理相关产权登记。原告诉称办理注销备案手续的相关费用为80元，第五项诉请中的损失76170.9元指佣金30506.96元，税费25663.9元，律师费2万，以及被告支付物业费共384元，被告对其提供的相关证据均不认可。2014年11月13日被告向西安市高陵县房产管理所交纳房屋专项维修资金12808元、向西安市高陵县地方税务局交纳契税5720元及税款滞纳金374.66元、向原告交纳办理房产证及相关费用658.9元。被告辩称原告未按合同补充协议第二条第4款约定履行通知义务，违约金及损失的主张无法律依据，原告诉称2017通过EMS向被告邮寄通知一份，通知被告因其已连续超过3个月恶意未还月供，银行强制要求原告回购该房屋，产生的违约责任及相关费用由被告本人承担，又向被告邮寄挂号信，以及2016年12月13日向被告使用的手机号138××××5726发送短信一份，已履行相关通知义务，但被告均未如约还款。被告辩称原告承担的为阶段性保证，因原告违约致使保证期间延长，原告代为清偿不属于承担保证责任。反诉原告诉请迟延交房违约金10143.6元以按日总房款381337元的万分之二，自2014年7月1日至2014年11月13日计算；反诉被告辩称关于迟延交房违约金的主张已超过诉讼时效。庭审中，经本院释明后，原告委托代理人称在第一项诉讼请求中增加“自解除之日返还房屋”之诉请。
以上事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同等相关证据在卷佐证。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法有效。被告逾期未向农行高陵支行履行还款义务，导致原告承担了担保责任，代被告向农行高陵支行清偿了贷款本息，原告亦向被告履行了相关通知义务，被告未依约向其支付代付款，依据该合同补充协议第二条第4款约定，原告诉请解除《商品房买卖合同》，于法有据，被告亦同意解除，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除，依约被告应协助原告办理《商品房买卖合同》注销备案手续，并承担相关费用80元，至于已交房屋因原告未主张返还，庭审中本院释明后，原告虽诉请增加该项请求，但原告委托代理人为一般授权，被告辩称其无权行使该项诉讼权利，本案视为未主张，可另案主张。原告代被告向农行高陵支行偿付了贷款本息226926.14元，被告认可，且有相关证据证实，原告诉请确认其代被告支付的贷款226926.14元从《商品房买卖合同》解除后退还给被告的房款中等额抵扣，被告对此予以认可，并提供与此相应的反诉请求，本院依法一并处理，上述确认请求已无实际意义，本院不予支持。原告诉请被告依据该合同补充协议第二条第4款约定按总房款的20%支付违约金76267.4元，被告辩称违约金20%过高，请求法院降至5%，因原告未提供充分有效证据证明被告违约造成的实际损失，且农行高陵支行在其保证金中划扣的贷款本金222707.9元，利息、罚息、复利计4218.24元，上述利息损失远低于原告请求的违约金数额，综合双方合同实际履行情况，以及该合同补充协议第二条第4款“…买受人应在接到出卖人通知之日起10日内除全额返还出卖人代付款及该代付款总额10%的违约金外…”之约定，被告应支付原告违约金按总房款10%计算即38133.7为宜。原告诉请被告承担《商品房买卖合同》解除对原告造成的损失30506.96元，其中佣金30506.96元，原告虽提供与康帅房地产代理销售合同、报销单、结算表、收条作为相关证据，但该证据不足以证明为涉案房屋所产生的损失，不予支持；税费25663.9元，原告提供的相关证据无法证明合同解除后原告再行销售该房时仍需交纳相关税费，不应作为损失认定；律师费20000元，虽原告提供了相关证据予以证明，但其已主张了违约金，且违约金数额明显已超过该项损失，依法不予支持。原告诉请被告偿还代偿银行款226926.14元资金占用利息649.36元，自代偿之日至2017年3月14日按同期银行贷款利率计算，本院予以支持；又诉请自2017年3月15日至实际给付之日以银行同期贷款利率计算的资金占用利息，被告向本院提起反诉，请求在退还的购房款时折抵代偿款，本院仅支持计算至折抵之日。根据2017年3月13日西安永大物业管理服务有限公司证明，自2014年11月13日被告收房，原告代被告支付三个月物业费共计384元，原告诉请被告支付，于法有据，本院予以支持。本案原告并不存在单方解除合同之行为，对被告请求确认原告违约，不予支持。因被告已通过支付首付款及银行按揭贷款方式于2013年7月16日向原告支付了所涉房屋的购房款381337元，合同解除后，原告应退还上述购房款，抵扣原告代偿的贷款本息226926.14元，原告仍需退还被告购房款154410.86元；被告请求原告按照贷款合同中约定的贷款利息率以381337元、自2013年7月6日起直至完全清偿之日计算支付利息，双方对此并无约定，本院不予支持。被告请求原告退还所缴纳法人房屋维修基金13000元，原告未收取该款，亦不是退还义务人，可向相关义务人主张。被告请求原告承担违约赔偿责任，其中迟延交房违约金10143.6元，原告向被告交付房屋为2014年11月13日，被告未提交有关诉讼时效中止、中断的证据，其主张已超诉讼时效，于法无据，本院不予支持；因原告未依约向被告办理相关产权登记，买卖合同解除后，确给被告造成契税5720元、办房产证费用658.9元的损失共计6378.9元，原告应予赔偿。被告辩称原告承担的阶段性保证，因原告违约未办理相关权属登记，导致保证期间延长，原告保证期间已过，保证责任免除，代被告清偿并非担保责任，本案所涉房屋产权证并未办理，亦未完成抵押登记，依约保证期间未届满，对被告辩称本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除西安富源长实业有限公司与邱风云于2013年5月5日签订的《商品房买卖合同》，邱凤云协助西安富源长实业有限公司办理《商品房买卖合同》注销备案手续，并承担相关费用80元；
二、邱风云于本判决生效之日起十日内支付西安富源长实业有限公司违约金38133.7元、物业费384元；
三、邱风云于本判决生效之日起十日内支付西安富源长实业有限公司代付款226926.14元资金占用利息649.36元（自代偿之日至2017年3月14日），并按自2017年3月15日至本判决生效之日止、按银行同期贷款利率支付资金占用利息；
四、自本判决生效之日起，抵扣西安富源长实业有限公司代偿的贷款本息226926.14元，西安富源长实业有限公司退还邱风云剩余购房款154410.86元；
五、西安富源长实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿邱风云损失6378.9元；
六、驳回西安富源长实业有限公司的其它诉讼请求。
七、驳回邱风云的其它反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7010元，减半收取3505元，西安富源长实业有限公司承担承担1505元、邱风云承担2000元，且在履行本判决时直付西安富源长实业有限公司。西安富源长实业有限公司已预交的7010元，本院退付3505元。
反诉案件受理费1990元，减半收取995元，西安富源长实业有限公司承担，且在履行本判决时直付邱风云。邱风云已预交的1990元，本院退付995元。
如不服本判决，在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
代理审判员 王 锋
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 雷婉婷