广东省阳春市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1781民初451号
原告：阳春市升阳贸易有限公司。住所地：阳春市春城东湖路盛世大厦商住楼V11。
法定代表人：任杰，该公司总经理。
委托代理人：曾敏，该公司员工。
委托代理人：陈沿序，男，1989年2月25日出生，广东省阳春市人，住深圳市南山区。
被告：刘算，女，1985年3月10日出生，汉族，广东省江城区人，户籍地阳江市江城区，现住江城区。
委托代理人：吴汝周，男，1988年10月4日出生，汉族，广东省阳西县人，住阳西县。
委托代理人：姚史部，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
第三人：阳春市大未来儿童百货管理有限公司。原住所地：阳春市春城街道东湖东路南侧与过境公路交汇处盛世大厦V12商铺。
原告阳春市升阳贸易有限公司（以下简称升阳贸易公司）诉被告刘算房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。庭审后，本院依法追加阳春市大未来儿童百货管理有限公司（以下简称大未来百货公司）作为第三人参加诉讼，于2016年9月13日再次公开开庭进行了审理。原告升阳贸易公司的委托代理人陈沿序，被告刘算的委托代理人吴汝周、姚史部到庭参加诉讼。第三人大未来百货公司经公告送达出庭传票未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告升阳贸易公司诉称：原告升阳贸易公司于2014年4月16日将公司股权转让予佛山市圣德源贸易有限公司，原告100%股权由佛山市圣德源贸易有限公司持有。2014年11月28日，黄健东使用擅自扣留的“阳春市升阳贸易有限公司合同专用章”与本案被告刘算签订“物业租赁合同”一份，合同约定将升阳贸易公司所有的位于盛世大厦一楼房地产权529.21平方米、二楼房地产权1624.33平方米、三楼房地产权1940.69平方米共4094.2平方米物业租赁给刘算经营使用。“阳春市升阳贸易有限公司合同专用章”系升阳贸易公司之备案公章，但该“合同专用章”在控股公司佛山市圣德源贸易有限公司进行股权收购时原股东并未移交予佛山市圣德源贸易有限公司。黄健东在与被告刘算签订“物业租赁合同”后，自行收取了合同约定的押金15万元，且该笔款项并未交予原告公司。原告认为，黄健东既不是公司法人，也并非公司员工，其与被告签订“物业租赁合同”的行为属于个人行为，应与公司无关。我国合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的及以合法形式掩盖非法目的的合同为无效合同。黄健东未经公司授权，非法持有升阳贸易公司合同章擅自与他人签订租赁合同及自行收取押金的行为符合以合法形式掩盖非法目的的要件，已经损害原告的利益。我国合同法规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故此原告认为被告应赔偿原告因被告与未经授权第三方擅自签订物业租赁合同导致的损失，即占用物业期间产生的占用费用。因此，原告特向人民法院提出诉讼，请求人民法院判令：一、依法确认原、被告双方于2014年11月28日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告立即支付物业占用期间的占用费用40万元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告刘算辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告授权大未来百货公司、黄健东经营管理其位于盛世大厦的房产，代表原告签订房屋租赁合同，原、被告签订的《物业租赁合同》是双方真实的意思表示。位于阳春市东湖东路南侧与过境公路交汇处盛世大厦商住楼一至三楼的商铺均登记在原告及阳春市中航房地产营销策划有限公司（以下简称中航公司）名下，原告与中航公司、大未来百货公司是关联公司，曾实为同一控制人。2014年前后，原告和中航公司授权大未来百货公司经营管理盛世大厦商住楼商铺，包括授权大未来百货公司以自已名义、或原告和中航公司名义对外进行招商引资、与客户签订商铺招租合同等事宜（以下简称儿童城项目）。大未来百货公司总经理黄健东、项目经理刘辉在对外进行招商引资时也宣称，原告与中航公司、大未来百货公司实际为同一控制人，大未来百货公司可以代表商铺权属人与客户洽谈、签订租赁合同，在与客户洽谈过程中，黄健东、刘辉还向客户出示了原告和中航公司的合同专用章、大未来百货公司与原告、中航公司签订的《商铺使用合同》等资料，客户都相信黄健东、刘辉有权签订合同。2014年3月18日，由大未来百货公司工作人员黄健东、刘辉作为招商代表，以大未来百货公司、中航公司和原告的名义，同时与被告分别签订第dwletc01号、第zh01号、第sy01号《租赁联营合同》。其中，第dwletc01号合同内容涵盖第zh01号、第sy01号合同，三份合同实质是一份合同。上述合同内容的约定，原告、中航公司、大未来百货公司将盛世大厦V14商铺01号铺（权属人为中航公司）、V15商铺02号铺（权属人为原告）供被告销售商品的场所，租期从2014年7月1日至2024年6月30日止。从2014年7月1日至2016年6月30日被告每月按零售额和批销利润的9%支付租金，从2016年7月1日至2024年6月30日，被告每月按零售额和批销利润的10%支付租金。合同还约定了保证金、物业管理及水电费等费用负担等问题，上述合同名为联营，内容实为租赁。上述合同签订后，被告即正式成为儿童城项目的投资人，并按合同的约定进场投资。被告于2014年8月15日正式成立阳春市公大书城有限公司对外开展文教体育用品、国内版书报刊等经营。后来，由于大未来百货公司对外招商不力，愿意进场投资的客户不多，导致儿童城项目生意冷淡萧条，而被告的经营也严重受影响。
自2014年10月起，由于商家入驻率低，市场需求不旺，儿童城项目经营陷入危机，客流稀少，空调不及时开放，商家苦不堪言，为此，大未来百货公司的经理黄健东代表原告及中航公司多次请求被告接盘，即将盛世大厦商住楼一至三层尚未招租的商铺全部租给被告，由被告全盘运作，原有租户移交被告管理（被告2014年3月18日签订的租赁合同按原租户处理），被告继受原租户合同的权利义务。后被告考虑对方困境，会影响到自身经营，同时为在阳春市××座文化综合体，服务全市人民，毅然投入巨资，同意接盘。于2014年11月28日，被告分别与原告、中航公司签订《物业租赁合同》，租下盛世大厦商住楼一至三层的全部商铺，进行接盘经营。其中，原、被告签订的《物业租赁合同》（即本案讼争合同）约定，原告将其名下位于盛世大厦一楼V12商铺（房产证号阳春字第××号，面积529.21平方米）、二楼V15商铺（房产证号阳春字第××号，面积1940.69平方米）、三楼V16商铺（房产证号阳春字第××号，面积1624.33平方米）共使用面积4094.2平方米的物业租赁给被告。上述物业原有租户按现状移交被告管理，原租户的合同权利义务由被告继受。租赁期限为从2014年12月1日起至2022年12月31日止，共8年1个月。2014年12月1日至2015年12月31日免租，2016年1月1日至2016年12月31日，月租金16500元，2017年1月1日至2018年12月31日，月租金25000元，2019年1月1日至2022年12月31日，月租金30000元，首月租金16500元于2016年1月10日前交纳。被告于签约当天缴纳履约押金10万，于2015年3月30日再缴纳押金5万元。合同还约定双方的权利及义务，违约责任等。而被告与中航公司签订的《物业租赁合同》的有关租期、租金、押金、原租户处理等条款，与上述约定也基本一致。上述合同签订后，被告积极履行合同义务，按合同的约定支付了履约押金外，被告还多方筹措资金扩大投资，为了盘活整个商铺的商机，被告还于2015年1月22日又成立了阳春市公大文化城贸易有限公司开展接盘运营。而原告、中航公司也按合同的约定，于2014年12月1日将原租移交被告管理，原租户此后的租金向被告交付，此后一至三楼商铺的水电费也由被告代为缴交。在履行上述合同至2015年10月初，原告及中航公司不但从没提出过任何异议，而且还于2015年5月2日出具书面委托，委托阳春市公大书城有限公司从租金中代为支付原告及中航公司所欠深圳大鹏冷气工程公司等7家公司或个人的债务。原告也将上述《物业租赁合同》（即本案讼争合同）进行纳税登记备案，认可合同的内容。从上述签订和履行合同事实可知，原告是授权大未来百货公司经营管理其位于盛世大厦的房产，并代表原告与被告签订合同，原告自始至终对订立合同均知情和认可，合同内容是双方真实的意思表示。原告诉称“黄健东未经授权，擅自扣留合同专章与被告签订立合同，恶意串通，损害原告利益”与客观事实不符。
二、本案讼争的《物业租赁合同》已依法成立，内容合法有效，对原、被告双方均有法律约束力。《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”，第37条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。……”。本案原、被告签订的《物业租赁合同》均采用书面形式，合同盖有原告的合同专用章。合同签订后，原告也认可合同的效力进行纳税备案登记，实际收取了被告履约押金15万元，并出具有原告财务“收款专用章”收据，原租户也移交给被告管理收租将近一年。根据《合同法》上述规定，本案讼争的合同已依法成立，并生效，对双方当事人均有法律约束力。本案《物业租赁合同》的内容不存在《合同法》第52条规定的“无效情形”，原告诉称合同存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的”情形，只是主观臆断，信口开河，没有任何的事实及法律依据。
三、原告公司股权变更，不能成为公司对外免责的理由，公司股权或股东的变更，不影响公司主体对外责任的承担，原告以“公司股权变更”为由，不认可变更之前的行为后果，拒绝承担法律责任，没有事实及法律依据。根据《民法通则》第42条规定，企业法人对它的企业法人和其他工作人员的经营活动，承担法律责任。也就是说，公司法人经依法成立，将以独立于投资人之外的人格对外承担法律责任，并对其经营管理人员的行为负责。根据《公司法》的规定，公司股东可以通过行使股东权利来保护自已股东权益，但因公司疏于管理或股东怠于行使权利而产生不利的后果，仍应由公司对外承担责任。法人及股权的变更，对公司承担法律责任不构成影响。事实表明，在股东变更为佛山市圣德源贸易有限公司前后，原告对大未来百货公司、黄健东代表原告与相关的客户签订了一系列的租赁合同的行为知情，并对该行为表示认可。股权完成变更后也已有一年半的时间，原告也从没有提出任何异议，更没有通过任何形式告知被告或向社会公示，大未来百货公司、黄健东从股权变更之日起不能再代表原告管理盛世大厦物业及招商事宜。因此，如果原告因公司“股权变更”疏于对公司监督和管理，导致经营管理行为归责公司，这也是原告公司内部的事情，对外不能成为免责的事由。原告以“公司股权变更”为由，不认可公司以前经营行为和拒绝承担法律责任，没有事实及法律依据。
四、原告的行为已构成违约，给被告造成了巨大压力和经济损失，原告应当承担违约责任，被告保留追究的权利。被告签订合同后，秉承“重合同、守信用”的原则，积极履行合同义务，并多方筹集资金，先后投资成立阳春市公大书城有限公司和阳春市公大文化城贸易有限公司，高薪聘请高管，扩招从业人员，投入了大量的人、财、物。初步估算，仅被告投入的资金就多达数百万元。现原告严重不守信用，单方毁约，歪曲事实，制造纠纷，游说租户拒向被告交租，造成商户不敢进驻，被告不敢招商，营业额直线下降，给被告造成了巨大的经济压力和损失，如：仅是2015年6月至9月份的电费支出就达202595.55元。再者，被告员工人心涣散，队伍极为不稳定，给被告的经营造成严重影响。对此，被告保留追究法律责任的权利。
综上所述，原告是授权大未来城百货公司、黄健东经营管理其位于盛世大厦的房产，代表原告与被告签订《物业租赁合同》，该合同内容是原、被告双方真实的意思表示，合法有效，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2014年1月29日，原告升阳贸易公司作为甲方与大未来百货公司作为乙方签订《商铺使用合同》（编号：SY20140129），约定：甲方将位于阳春市春城镇（街道）东湖东路南侧与过境公路交汇地段盛世大厦2、３楼的二楼V15商铺（产权证号：阳春字第××）、三楼V16商铺（产权证号：阳春字第××）给乙方做合法商业使用（商铺为毛坯状态），租期15年，自2014年１月30日起至2029年1月29日止；甲方同意乙方在使用期间可以向第三方出租，租赁期限不得超过15年，甲方必须配合协助乙方和第三方办理合法的经营证照。自2012年6月14日起，经原告出具的证明，以阳春市兴华名店城百货有限公司的名义交纳了盛世大厦一楼V12商铺的税费。2014年3月18日，大未来百货公司作为甲方与被告刘算作为乙方签订《租赁联营合同》（合同编号，dwletc01），约定：甲方同意将阳春市春城街道东湖东路南侧与过境公路交汇地段盛世大厦商住楼V14、V15商铺01、02号铺，面积2214.54平方米，作为联营场地供乙方销售本合同所确定的商品，甲方需无条件提供便利给乙方办理国家法定证照，联营期限自2014年7月1日起至2024年6月30日止。2014年3月18日，大未来百货公司的总经理黄健东手持加盖原告的原法定代表人黄文侠印鉴以原告升阳贸易公司的名义与被告刘算作为乙方签订《租赁联营合同》（合同编号：SY02），在该合同加盖了原告的合同专用章，约定：甲方同意将阳春市春城街道东湖东路南侧与过境公路交汇地段盛世大厦商住楼V15商铺02号铺，作为联营场所供乙方销售本合同所确定的商品，甲方需无条件提供便利给乙方办理国家法定证照，联营期限自2014年7月1日起至2024年6月30日止；乙方每月零售按实际销售额的10%，批销按批销利润的10%提取作支付甲方房屋租金、物业管理费、公摊水电费，乙方每月结算一次；乙方所需的营业员人员工资、销售提成、奖金等由乙方自行支付等条款。2014年3月18日，被告刘算作为乙方与中航公司签订《租赁联营合同》，约定：刘算租用中航公司的盛世大厦商住楼V14商铺01号铺，期限自2014年7月1日起至2024年6月30日止。
2014年11月28日，黄健东以原告升阳公司名义作为出租方（甲方）与被告刘算作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：第1条第1点，本合同约定甲方租赁给乙方使用的物业位于阳春市春城街道东湖东路南侧与过境公路交汇地段盛世大厦的一楼V12商铺（房产证号：阳春字第××号，面积529.21平方米）、二楼V15商铺（房产证号：阳春字第××号，面积1624.33平方米）、三楼V16商铺（房产证号：阳春字第××号，面积1940.69平方米）共使用面积（下称“该物业”）物业，总面积为4094.2平方米；第2点、现有的散租户甲方按现状移交给乙方管理，乙方继受甲方与现有散租户之间合同之权利义务。如乙方在履行本合同期间对现有租户作出调整或提前终止租赁协议的，一切责任及经济纠纷由乙方负责；第二条第1点，租金收费标准：2014年12月1日至2015年12月31日为免租期，2016年1月1日至2016年12月31日每月租金为16500元，2017年1月1日至2018年12月31日每月租金为25000元，2019年1月1日至2022年12月31日每月租金为30000元；第2点，押金：本合同签订之日乙方需在签约当天缴纳履约押金10万元，2015年3月30日再缴纳5万元；第三条第1点，租赁期限为2014年12月1日至2022年12月31日止；第2点第（2），项合同生效日起该物业现有散租户所缴纳的租金由乙方收取等条款。庭审中，被告刘算称上述合同中约定的V15与V16商铺面积属于笔误，其中V15商铺实际面积为1940.69平方米，而V16商铺面积是1624.33平方米。被告刘算签订合同后向林良仙交纳了押金，林良仙出具了加盖“阳春市升阳贸易有限公司收款专用章”，被告刘算称林良仙是大未来百货公司的会计，并提供了林良仙作为会计向国家税收部门办理纳税凭据的相关资料。
签订上述合同后，被告刘算将上述合同约定的出租铺位（包括升阳贸易公司和中航公司出租给刘算的铺位）成立了阳春市公大书城有限公司进行经营。被告刘算向原告升阳贸易公司和中航公司的散租户收取了租金。
经本院向阳春市地方税务局调查取证，林良仙于2014年2月21日以大未来百货公司的名义申请办理变更税务登记，变更前企业名称为“阳春市兴华名店百货有限公司”，变更后为“阳春市大未来儿童百货管理有限公司”，其中办理材料中还有税务机关颁发给升阳贸易公司的“税务登记证”，发证时间：2014年5月15日，法定代表人为任杰。
原告升阳贸易公司原法定代表人为杨春晓，于2013年5月28日变更法定代表人为黄文侠，2014年1月17日，将原来自然人投资或控股（股东黄文侠、刘乐生）类有限责任公司变更为法人独资有限责任公司（股东：深圳市廣瑞祥贸易有限公司），2014年4月2日，法定代表人由黄文侠变更为林明泽，2014年4月16日，法定代表人由林明泽变更为任杰，股东由深圳市廣瑞祥贸易有限公司变更为佛山市圣德源贸易有限公司，公司住所地一直在阳春市春城东湖东路与过境公路交汇地段盛世大厦商住楼V16；中航公司在2014年5月9日，变更为现法定代表人任杰，公司由自然人投资或控股的有限责任公司变更为法人独资的有限责任公司，股东由深圳市廣瑞祥贸易有限公司变更为佛山市圣德源贸易有限公司，公司住所地为阳春市春城东湖东路与过境公路交汇地段盛世大厦商住楼V11。被告刘算于2014年8月15日工商登记成立阳春市公大书城有限公司，公司住所地为阳春市春城东湖东路与过境公路交汇地段盛世大厦商住楼V14商铺01号铺。
本院根据被告的申请追加了大未来百货公司作为第三人参加诉讼，该公司于2011年5月16日工商登记成立，于2015年5月28日注销工商登记，黄燕萍为法定代表人；原告申请追加黄健东作为第三人参加诉讼，但未能提供黄健东的公民基本情况，无法追加为第三人参加诉讼。
另，经本院发函阳春市公安局调查原告升阳贸易公司的备案印章情况，原告升阳贸易公司的备案印章有“阳春市升阳贸易有限公司”单位印章和“阳春市升阳贸易有限公司财会专用章”，没有该公司“合同专用章”备案。
庭审中，经本院向原告询问，其明确表示坚持其第一项诉讼请求，即主张本案的《物业租赁合同》为无效合同，并明晰第二项诉讼请求为请求被告赔偿占用物业期间的占用费用40万元。原告称其告知被告刘算：公司变更现股东及法定代表人后黄健东及大未来儿童租赁公司无权再代表其公司，但在本院指定期间内拒不提供证据予以证明。
以上事实，有原告提供的法人营业执照、组织机构代码、身份证、被告的身份证、物业租赁合同、房地产权证、移交清单，被告提供的工商登记资料、商铺使用合同、纳税备案资料、《租赁联营合同》及附件、租金收据、《物业租赁合同》及附件、履约押金收据、移交清单、委托书、营业执照、中航公司出具的委托书及附件、水电费等支出凭据、缴租凭证、纳税备案资料、原租户合同以及本院调取的公司备案公章、阳春市地方税务局的登记资料和庭审陈述等附卷证实。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，原告起诉认为其公司股权让予佛山市圣德源贸易公司后，黄健东使用擅自扣留的“阳春市升阳贸易有限公司专用章”与被告刘算签订《物业租赁合同》，将属于原告产权的物业租赁给被告刘算经营使用，并收取押金15万元，黄健东未经公司授权，非法持有升阳贸易公司“合同专用章”擅自与他人签订租赁合同及自行收取押金的行为符合以合法形式掩盖非法目的，损害原告公司的合法权益，因而该《物业租赁合同》属于无效合同。本院认为上述《物业租赁合同》为有效合同，理由：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”因此，当事人在合同书上的签字、盖章的效力，是表明合同内容为当事人的真实意思表示，当事人据此享有合同权利、履行合同义务。同时，当事人在合同书上的签字、盖章，还具有使合同相对人确信交易对方，从而确定合同当事人的作用。本案中，2014年1月29日，原告升阳贸易公司与大未来百货公司签订《商铺使用合同》，约定原告将涉案V15、V16商铺交由大未来百货公司商业使用，大未来百货公司可以在使用期间向第三人出租；2014年3月18日，作为大未来百货公司总经理的黄健东手持加盖时任原告法定代表人黄文侠印鉴与被告刘算签订《租赁联营合同》（合同编号：SY02），而且加盖了原告的合同专用章，约定将涉案V15商铺02铺租赁给被告刘算经营使用，因此，被告刘算有充足的理由相信黄健东有权代表原告与其于2014年11月28日签订《物业租赁合同》，该《物业租赁合同》加盖了原告的合同专用章，应认定为升阳贸易公司真实意思的表示。原告起诉称，佛山市圣德源贸易有限公司受让升阳贸易公司的100%股权后，黄健东擅自扣留“阳春市升阳贸易有限公司合同专用章”与被告刘算签订《物业租赁合同》，因此产生的相关民事行为当属无效，对此，本院认为，黄健东与被告刘算签订《物业租赁合同》是其履行职权行为，因为原告与大未来百货公司签订《商铺使用合同》，约定将V15、V16商铺交由大未来百货公司商业使用，大未来百货公司可以向第三人出租，以及黄健东持有原告原法定代表人黄文侠盖章及原告合同专用章的合同书于2014年3月18日与被告刘算签订了《租赁联营合同》，被告刘算有充足的理由相信黄健东有权代表原告升阳贸易公司与其签订本案诉讼合同。至于佛山市圣德源贸易有限公司受让升阳贸易公司股权后，黄健东继续持有“阳春市升阳贸易公司合同专用章”问题，属于升阳贸易公司内部管理问题，与被告刘算无关。至于原告在庭审中称，原告曾在2015年以书面形式告知阳春市公大书城有限公司（即被告刘算）其公司变更股权后，黄健东和大未来百货公司无权代表原告，但在本院限期举证后拒不举证，应由其承担举证不能的法律责任，况且即使原告该主张是真实的，因涉案《物业租赁合同》是2014年11月28日签订，也属于原告在合同签订后再告知黄健东无权代理，因而也不能认定被告刘算明知黄健东无代理权，还故意签订涉案合同。综上，涉案《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，而且合同内容没有违反国家法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。现原告诉请确认为无效合同，理据不足，于法无据，应驳回其全部诉讼请求。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告阳春市升阳贸易有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费8620元，由原告阳春市升阳贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 邱 明
审 判 员 曾 划
代理审判员 姜晶晶
二〇一六年十一月三日
书 记 员 项金玲