北�市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终9158号上诉人（原审被告）：陈静，女，1975年1月4日出生，中央组织部新闻处调研员，住北京市西城区。法定代理人：陈继彩，男，1947年12月21日出生，马鞍山市委市政府台湾办公室退休干部，住马鞍山市。委托诉讼代理人：周长虎，天津四恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚江，上海瑞吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王寅，女，1986年2月8日出生，中国银行职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张大任（王寅�夫），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王毅，北京德和衡律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人陈静因与被上诉人王寅及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初15385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈静上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回王寅的全部诉讼请求。事实和理由：1.放弃办理资金托管声明书的效力应高于同日所签订的其他文件；2.双方提交的补充协议文本不同，王寅与链家公司恶意串通变造；3.王寅未向我直接支付定金47万元，构成根本违约。王寅辩称，同意一审判决，不同意陈静的上诉请求。链家公司述称，同意一审判决。王寅向一审法院起诉请求：1、判令陈静返还我已支付的定金3万元，并按照中国人民银行贷款利率支付利息，从合同解除之日（2016年5月16日）起计算至付清之日，暂计算至2016年5月23日为25元；2、判令陈静向我支付违约金142万元；3、判令陈静向我支付居间服务费17.81万元，并按照中国人民银行贷款利率支付利息，从合�解除之日（2016年5月16日）起计算，计算至付清之日，暂计算至2016年5月23日为148元。一审法院认定事实：2016年1月9日，陈继彩作为陈静的代理人与王寅、链家公司签订《买卖定金协议》，约定陈静将位于北京市西城区新壁街7号楼4层6单元402号房屋出售给王寅，合同价款为720万元，签订定金协议时，王寅支付陈静50万元，双方在1个工作日内签订《北京市存量房屋买卖合同》。同日，王寅支付陈静定金3万元。2016年1月13日，陈继彩作为陈静代理人与王寅签订《放弃办理资金托管声明书》，内容为：我们作为本次房屋买卖的交易双方，已充分理解交易资金托管服务的内容、作用，并明确知晓未选择资金托管将面临的相关风险；现我们双方协商一致，共同声明如下，就本次房屋交易资金中的人民币捌拾�元整，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。2016年1月13日，陈继彩作为陈静代理人（出卖人）与王寅（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈静将位于北京市西城区新壁街7号楼4层6单元402号房屋出售给王寅，此房屋已设定了抵押，抵押权人为北京兴业银行，出卖人应于2016年2月20日前办理抵押注销手续；第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为287万元；（二）经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为423万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议，1、买受人向出卖人支付定金50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；第九条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；……。同日，陈静之委托代理人陈继彩（甲方）、王寅（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定鉴于双方经丙方居间就坐落于北京市西城区新壁街7号楼4层6单元402号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出如下补充：第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计710万元，此价格为甲方净得价，不含税；第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；（1）乙方于2016年1月9日将第一笔定金3万元以自行支付方式支付甲方；（2）乙方于甲方房屋解押当天将第二笔定金47万以理房通托管方式支付甲方；2、还款解押，交易房屋有抵押，甲方应于2016年2月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年2月20日前办理完毕解除抵押登记手续；……；4、首付款，（1）乙方于网签后三个工作日内将第一笔首付款87万元以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于网签后三个工作日内将第二笔首付款343万元以非建委资金监管的方式支付甲方；……；第五条违约责任，……，2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，……；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，……，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部购房款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙�的费用不予退还；……；第六条其他，1、在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效，并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易；2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准；……。一审庭审中，陈静表示签订《补充协议》时未注意定金47万元勾选了理房通方式支付，其未同意定金47万元以理房通方式支付，并认为《补充协议》被篡改。2016年1月14日，陈静向陈继彩出具了《委托书》，内容为：本人陈静，身份证号×××，现出售西城区新壁街7号楼4层06单元402房屋一套，因本人有事不能亲自办理，特委托陈继彩，身�证号×××，代理本人签署该房屋交易项下的一切合同文本及其相关法律文件，受托人在其授权范围内的一切行为，本人均予承认。2016年1月14日，王寅与链家公司签订《定金托管协议》，约定因王寅购买陈静位于北京市西城区新壁街7号楼4层06单元402之房产签订此协议，乙方将定金47万元存入链家公司的托管账户，链家公司收到该房屋核验结果且该结果与《买卖定金协议》一致，链家公司应当在核验结果出具后1个工作日内将托管资金转入陈静的账户。陈静未在《定金托管协议》中签字。同日，王寅将47万元定金支付链家公司的理房通账户。庭审中，王寅表示因为陈静一方拒绝签订书《定金托管协议》，故只有王寅与链家公司签署。当日，链家公司职员邓琴向陈继彩发送短信，内容为：陈姐您好，您方便尽早给我一张您本人的银行卡吗，做房屋定金托管用，公司尽早帮咱们核房和给您打定金，方便请一定回个电话，咱们争取时间，需要签字的地方我过去找您或叔叔都行的；陈姐，身体好些了吗？陈继彩回复：×××。邓琴：陈姐您好，今天定金托管协议已经打出来了，客户王寅签完字和打款47万了，看您或叔叔什么时候方便签个字，就可以上传协议，进一步核房，给陈姐放款了，看您们什么时间方便，我送过去找您们签字也行的，我等您们的电话哦，今天你们也累了，早些休息吧，晚安。此后，陈继彩未再给予回复。陈静表示其不同意将定金47万元进行托管，也不同意签署《定金托管协议》。2016年1月14日，陈静将涉案房屋进行了解押。2016年1月20日，王寅向链家公司支付居间代理费15.62万元。同日，王寅向北京中融信担保有限公司支付保障服务费2.13万元、代收�估费600元。2016年3月1日，链家公司向陈静发送两份催告函，催促陈静在2016年3月11日18时前，在《定金托管协议》上签字，配合客户办理定金理房通托管手续，于2016年3月18日18时前提供陈静个人名下的工商银行卡号（不能开通网银、理财功能，专用于办理网签手续），并配合客户办理网签手续。2016年3月17日，链家公司将定金47万元退还给王寅。2016年4月1日，王寅曾打电话给陈继彩，表示可以将剩余定金直接支付给陈静一方，陈继彩未给予明确答复。2016年4月20日，陈继彩写信给王寅，主要内容为：……；第一、实际情况，女儿卖房等钱治病，您是知道的，孩子之所以以较低的价格，又让十万卖房，�的尽快等钱治病，可是，房子交易一开始，就出乎所料。元月9日，我们签订了《买卖定金协议书》，这里要说明的是，根据协议书第三条定金金额及支付的约定，定金协议书签署时，你应当将50万元定金金额自行支付给陈静，当时你只交了3万元，为了能尽快得到那47万元，我从朋友处高息借款，还清房本抵押贷款本息，把房本解了出来，……；同日，我们签署了《北京市存量房屋买卖合同》等相关文书，根据这些文件约定，房产证解押当日（元月13日），你应当把余47万定金自行支付给陈静，可你没有这样做；第二、问题出在哪？谁之过？元月13日晚，在链家会议室，你夫妇二人、链家三位，我和你王寅在《交易资金托管提示函》这一文书上不仅签了字，还画了押，这个提示函放弃办理资金托管声明书，说的再清楚不过了，什么叫放弃，�这个高学历的不会不明白，我不可思的是你王寅这边和我签约这样的文书，那边又单方面签订相反的东西，你买陈静的房子，签字画押的你都不遵守约定，谁之过？不言而喻；第三、意见，……，鉴于所涉房屋于2016年元月13日解押，你王寅同志并未按照约定向陈静支付足额定金，且已逾期十五日以上，已构成违约，陈静有权解除房屋买卖合同，……。庭审中，王寅表示其于2016年5月11日收到上述信函。2016年5月16日，王寅向陈静送达了《解除合同通知书》，内容为：……；我按照双方协议的约定履行了定金支付义务，但您收取了我于2016年1月9日的3万元定金后，以不正当理由拒绝接收我支付的剩余47万元定金，并多次拒绝办理网签手续；2016年3月1日，我�过链家公司向您发出《催告函》，催促您按照双方约定接收定金并办理网签手续，您却仍然未按照合同约定履行合同义务，此后，我通过电话、短信、登门拜访等方式多次与您联系催促您继续履约，但您均未履行，并表示在我向您书面认识中介公司问题的前提下才处理合同履约事宜，为顺利履行双方签订之合同，我以诚恳的态度写信说明合同事宜，您却以我认识不够深刻为由继续拒绝履行合同义务；2016年5月11日，我收到您寄来的信件，无理由指责我违约；综上情况，我认为您是在以不合理借口拒绝按照合同约定将房屋出售给我，且存在迟延履行合同义务的情形；现我按照你我双方签订之《补充协议》第五条第2点之约定，即“甲方（指您）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，……；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）拒绝将房屋出售给乙方（指我）或者擅自提高房屋交易价格的，……”，通知您解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；……。2016年5月17日，陈继彩回函给王寅，内容为：2016年1月13日，陈静通过陈继彩与王寅女士经链家公司居间就北京市西城区新壁街7号楼4层06单元402室房屋买卖事项签署《北京市存量房屋买卖合同》，同日，陈继彩在《补充协议》尾页签署后，由链家公司以带回盖章为由持有，2016年3月13日陈继彩收悉链家公司寄送的《补充协议》；根据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，乙方（王寅女士）应于甲方（陈静）房屋解押当天向甲方支付定金人民币47万元，乙方逾期履行《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；所涉房屋已于2016年1月13日解押，但王寅女士并未按照约定向陈静支付足额定金；……；特就王寅女士发送的《解除合同通知书》函复如下，1、同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、王寅女士应按照《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定向陈静支付该房屋总价款710万元的20%违约金，王寅女士已支付的款项3万元可予冲抵，多退少补，同意双方可就此予以协商。诉讼中，王寅申请对涉案房屋2016年5月16日的市场价格进行评估。2017年3月24日，北京银通安泰房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，评估涉案房屋2016年5�16日的市场价值为892.83万元。一审庭审中，陈静表示，2016年1月13日，双方及链家公司签订了《交易资金托管提示函》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，三份文件签订的先后顺序记不清楚了，但《交易资金管托提示函》的效力应高于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。王寅对此不予认可，其表示2016年1月13日先签署了《交易资金托管提示函》，此后签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定不一致的条款以《补充协议》为准，另外《交易资金托管提示函》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均有页码，《交易资金托管提示函》的页码为1，《补充协议》的页码为9到11，从中也能看出签订的先后顺利。链家公司认可先签订了《交易资金托管提示函》，后签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。一审法院认为，王寅与陈静及链家公司就涉案房屋签订的相关协议，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。陈静虽主张《补充协议》中的定金支付条款系篡改，或是无效，但未提供证据予以证明，故法院不予采信。本案中，王寅与陈静在2016年1月13日就涉案房屋签署了数份文件，关于定金支付方式进行了不同的约定，《交易资金托管提示函》及《北京市存量房屋买卖合同》约定剩余定金47万元应由王寅直接支付陈静，而《补充协议》约定王寅通过理房通托管的方式向陈静支付剩余定金47万元。诉讼中，王寅表示定金支付方式为理房通托管，而陈静认为定金应当由王寅自行支付。因此，本案中，双方争议的焦点为王寅应当如何支付定金�陈静。首先，诉讼中，陈静表示其已记不清楚上述三份文件的签署顺序，王寅及链家公司均明确陈述先签署了《交易资金托管提示函》，后签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；其次，《交易资金托管提示函》显示页码为1，《北京市存量房屋买卖合同》显示页码为4至8，《补充协议》的页码为9至11，从页码可认定《补充协议》为最后签署。故法院认为《补充协议》中定金的支付方式系王寅与陈静关于定金的最终约定，即王寅通过理房通托管方式支付陈静剩余定金47万元。陈静主张《交易资金托管提示函》效力应当高于《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，于法无据，法院不予采纳。陈静未按照《补充协议》的约定签署理房通托管协议，在王寅及链家公司催告后，仍拒绝履行，王寅以此为由于2016年5月16日向陈静送达了解除通知，符合合同约定的解除条件，故王寅与陈静签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2016年5月16日解除。合同解除后，陈静收取王寅定金3万元，已丧失法律基础，现王寅要求陈静返还，法院予以支持。按照《补充协议》的约定，因陈静逾期履行相关义务超过十五日的或拒绝出售房屋的，视为根本违约，并按照总房款的20%支付违约金。现因陈静原因导致合同解除，王寅要求陈静支付违约金142万元，于法有据，法院予以支持。陈静虽主张违约金标准过高，但涉案房屋的市场差价已远高于142万元，王寅主张的违约金未超出差价范围，故法院对陈静此抗辩理由不予采纳。关于居间服务费一节，法院认为，依据《补充协议》的约定，因陈静根本违约，导致王寅解除合同的，链家公司公司收取王寅的所有费用不予退还，由陈静直接赔付给王寅，王寅因本次交易向链家公司支付居间代理费15.62万元，应当由陈静赔付给王寅。王寅主张居间费超出的部分，系其向北京中融信担保有限公司支付的保障服务费与代理评估费，且合同并未实际履行，因此，保障服务费与代理评估费应当由王寅与北京中融信担保有限公司予以解决，其要求陈静支付此费用，缺乏依据，法院不予支持。王寅主张居间服务费的利息，于法无据，法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，陈静退还王寅定金三万元；二、自判决生效之日起七日内，陈静支付王寅违约金一百四十二万元；三、自判决生效之日起七日内，陈静支付王�居间服务费十五万六千二百元；四、驳回王寅的其他诉讼请求。如果陈静未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院审理中，陈静称双方提交的补充协议文本不同，王寅解释为因补充协议的正本印痕较浅，故其提交的补充协议前两页为草签版本、签字页为正本，并提交了补充协议正本予以证明，其上打印文字清晰度差，但二者关于47万元定金的给付方式均约定为理房通方式支付。王寅的解释具有合理性，本院对此予以采纳。本院认为，本案争议焦点为双方合同所约定的47万元定金应以何种形式给付，陈静坚持以自行交付的方式收取上述款项是否构成违�。如一审所述，根据王寅、链家公司的陈述以及数份文件页码的编排，可以认定补充协议为最后签署，双方应依据补充协议约定的定金支付方式履行。此外，双方签署上述协议的第二天，链家公司工作人员向陈静的代理人陈继彩索取银行卡号时，明确告知系“做房屋定金托管用”，而陈继彩在提供银行卡号时，并未对定金托管提出异议，上述事实亦可佐证双方对于定金支付方式所达成的一致。陈静上诉称放弃办理资金托管声明书的效力应高于同日所签订的其他文件，缺乏事实依据，本院不予采纳。陈静称双方提交的补充协议文本不同，但均对47万元定金的支付方式勾选为理房通方式支付，且对此王寅作出了解释，本院认为其解释合理，予以采纳，对陈静的该项上诉意见不予支持。综上，陈静负有配合办理理房通资金托管的义务，并以该种�式收取定金，现其拒绝配合，构成违约。一审法院据此判决陈静承担合同解除的违约责任，处理得当，本院予以维持。综上所述，陈静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19256元，由陈静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  蒋春燕审 判 员  赵文军二〇一七年九月二十九日法官助理  刘 佳书 记 员  徐方烁