上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2955号
上诉人（原审被告、反诉原告）王琴。
上诉人（原审被告、反诉原告）周琳。
上列两上诉人之共同委托代理人仲其佳，上海尚域律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘念。
被上诉人（原审原告、反诉被告）连晓勇。
上列两被上诉人之共同委托代理人颜莉萍，上海恒量律师事务所律师。
上诉人王琴、周琳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，周琳、王琴为上海市＊＊＊弄＊＊＊号403室房屋（以下简称系争房屋）共有人，该房设有134万元债权，抵押权人为银行、担保公司。
2014年11月13日，王琴并代周琳（甲方）与刘念、连晓勇（乙方）通过A公司（以下简称A公司）居间签订上海市房地产买卖合同（以下简称买卖合同）一份，约定乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款为150万元整（人民币，下同）。买卖合同约定，双方在2015年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定：“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。……”第十条约定：“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。……”第十二条约定：“本合同自甲、乙双方签订之日起生效。”补充条款（一）约定：“1、甲方应在收到乙方支付的还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续。如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方承诺该房地产除上述抵押外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况。”……“10、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则乙方应按本合同第九条之约定承担违约责任。”附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款2万元；2、乙方于2014年11月18日之前，支付甲方房款12万元；3、乙方于2014年12月15日之前，支付甲方房款91万元；注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于收到上述还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款45万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方帐户。当日，买卖合同由居间公司进行网上备案，备案时间为：2014年11月13日12时36分08秒。同日，双方还签订《补偿协议》一份，指出买卖合同中约定的系争房屋成交价为150万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方33万元，并于2014年12月15日前支付甲方30万元，甲乙双方办妥该房屋交接手续当日支付3万元。本协议为买卖合同的有效组成部分，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。同日，刘念、连晓勇向王琴支付房款2万元，王琴出具收据。同年11月18日，周琳在前述买卖合同与补偿协议的甲方处签名。刘念、连晓勇通过银行转账支付房款12万元，王琴、周琳共同出具收据。
另，2014年11月13日，刘念向A公司支付居间服务费2万元，双方确认居间服务费共计3万元，交易过户当天支付剩余1万元。
同年12月15日上午，王琴发短信给A公司王某：“小王下家这边还贷的钱凑到了没有，今天是到银行还是他们汇款？今天15号了”、“周琳这边贷款预约最快也要到明年1月八号”、“你的意思是不跟着合约走？”王某回复：“我刚刚和客户确定过了，他完全是按照合约走的，他的钱已经准备好了，今天开始随时都可以陪你和周琳去银行还贷，只是这个钱必须专款专用，用来偿还银行贷款，经过上次你把十四万用掉的事情，他有担心，必须小心，大家互相理解，你让周琳确定好银行还贷和准备好四万元钱就可以了”。王琴答：“嗯”。
同日中午，连晓勇发短信给王琴，“你好王琴，我是买你房子的连晓勇，房款我已全部准备好，麻烦你和周琳安排下银行预约时间，我们一起去还款，谢谢”。王琴回复短信（本段均为短信）：“合同上是今天打款给我”。连晓勇：“是的，之前我们周五在众佑沟通好的，你们预约好银行还款时间，我们一起去还款，众佑王经理刚才也通知你们的”。王琴：“那天我也说了15号准时打款？去银行是去银行”。连晓勇：“那你们是否已经和贷款银行预约好下午去银行还款，如果约好的话，我可以下午去你们银行还款”、“请问银行约好了吗，告诉下我银行地址，我赶过去”。王琴：“按照合同约定今天你就应该把钱给我”。连晓勇：“按照合同约定的，第一笔2万，第二笔12万，以及第三笔91万（房产买卖合同约定）和30万（补充合同约定）的这些都是专款用于还贷，第一笔和第二笔我们都按时付给你了，第三笔121万按照你们约定的12月10日去银行一起还款，我们上周就在催你和周琳和贷款银行预约还贷，你们告诉我还有中介王经理，说你们花掉了我们第一笔和第二笔的房款，这样你们就没有钱还银行贷款，首先就没有按照约定执行，我怎么能再相信你我们第三笔的钱给你后，你们能去还完贷款。你还是尽快去银行定好还款时间吧。”、“121W的钱我们10号前就已经准备好了，包括你之后提出来的贷款还款差额的13W我们也想办法凑齐了，就等你约好银行的时间。你提出的要求每次我们都是尽力的配合你，履约是双方的义务，请你也理解。”王琴：“你把钱给我我会按照合同约定去履行合同”。连晓勇：“之前你在合同履约上已经有两次不太愉快的波折了，一次周琳签字、一次12月10号的还款……我们实在是缺乏安全感。请理解。钱我们准备好，还款我们肯定也会一起去的。因为10号还款你这边钱不够的延误，已经导致银行还贷时间往后延迟了，所以还贷的事情请你和周琳尽量约到12月吧。”之后，王琴未再回复连晓勇短信。
当日，刘念与周琳通电话，刘念：“上次我老公说的，本来约的10号去还款，但你们钱不够，还没成。上次王琴、中介说好让我们这边把钱凑齐，凑齐134万，你这边准备4万，然后我们一起去还款，我想问一下，你这边跟银行约好了吗？”周琳：“还没有，到时候会跟你们说的，什么时候。”刘念：“你现在在约吗？因为我了解到工行这边要提前十个工作日，去提交书面的材料。”周琳：“我知道呀，我在约了呀。我第一次已经约好了，不是我们钱不够，是你们钱不够，这是中介说的，所以没去。”……刘念：“不对，我们应该是给121万，给你们去还款的，121万我们准备好了，然后，10号去还款，然后后来中介说你们这次还款要还138万，然后，你们手上没有钱，所以王琴说能不能让我们多准备一些钱。”周琳：“那个我晚点再跟你说，我现在有事……”
2014年12月20日晚，连晓勇发短信给王琴：“小王，中介说现在我们要审税，需要你本人到场，因为审税要15天，所以还希望你配合中介下周安排一个小时的时间陪中介去一次。”后，刘念多次拨打王琴、周琳手机，并发短信，王琴、周琳均未接听及回复。审理中王琴、周琳否认收到来电及部分短信。
2014年12月30日，王某发短信给王琴：“王小姐，下个月交易中心评估价听说要上涨，这样有可能你们要多交税，我想今天去交易中心去拉核价单，你同意我去吗？”王琴：“不用他钱还没给我现在不用弄”。王某：“好的，我知道了。”王琴：“嗯～谢谢”。
2015年1月6日，王某发短信给王琴：“王小姐，我已经和客户约好1月8号付房款给你还房子贷款，请问具体是1月8号的几点钟？具体地址是哪里？客户已经准备好钱再等咱这边的答复！”次日，王某发短信给王琴：“王小姐，明天就是8号了，该去银行还贷款了，你电话怎么一直没人接啊？……”1月8日上午，王某再次发短信给王琴：“王小姐今天已经8号了，打你这么多电话你都不接，你到底想怎么弄啊？银行贷款不去还了吗？……”当日，周琳、王琴向刘念、连晓勇发《解除合同通知书》，指出刘念、连晓勇未按合同约定在2014年12月15日前将121万元房款支付给我方，逾期超过15日以上，故正式通知，解除买卖合同及补偿协议。请刘念、连晓勇在合同解除后支付我方赔偿金及违约金，已付房款予以扣除。刘念、连晓勇收到该通知后遂提起本案诉讼，要求判令：1、解除刘念、连晓勇与王琴、周琳签订的房屋买卖合同及补偿协议；2、王琴、周琳向刘念、连晓勇返还已支付房款14万元；3、王琴、周琳向刘念、连晓勇支付违约金30万元；4、王琴、周琳向刘念、连晓勇支付赔偿款（居间服务费）3万元。审理中，王琴、周琳提起反诉，要求判令：1、判令确认双方的房屋买卖合同及补偿协议于2015年1月8日解除；2、刘念、连晓勇向王琴、周琳支付赔偿金14，520元（以应付款121万元为本金，自2014年12月16日起至2015年1月8日止，按每日万分之五计）；3、刘念、连晓勇向王琴、周琳支付违约金366，000元。
原审审理中，因双方无法达成撤销系争房屋网上合同备案的合意，刘念、连晓勇增加诉讼请求，要求王琴、周琳协助刘念、连晓勇撤销系争房屋的二手房买卖合同网上备案。
原审另查，2014年11月14日，王琴并代周琳（甲方）与案外人郭某（乙方）通过B公司（以下简称B公司）居间签订买卖合同一份，乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款为190万元整。合同附件三付款方式约定：乙方于签约当日支付甲方房款5万元，于2014年11月18日前支付房款12万元，于2014年11月26日前支付甲方房款40万元，乙方以购房贷款的形式支付甲方房款130万元，于办妥房屋交接手续当日，支付甲方房款3万元。当日，双方还签订协议一份，约定产权人周琳未到场签约，王琴承诺周琳于2014年11月24日前补签买卖合同。买卖合同签订后，王琴收取郭某房款5万元。后郭某通过居间公司了解到本案双方间的买卖合同已进行网上备案，系争房屋被房地产交易中心锁定，无法再行进行网上备案登记。同年11月19日，郭某向王琴发函通知解除买卖合同。同年11月24日郭某向法院起诉王琴，要求：1、解除与王琴签订的房地产买卖合同；2、王琴返还房款5万元；3、王琴支付违约金38万元。郭某并申请财产保全，系争房屋于2014年12月3日因该案［（2014）徐民四（民）初字第4104号］被法院查封。审理中，王琴辩称其与郭某签订买卖合同是附条件的，要等王琴与案外人（即刘念、连晓勇）的买卖合同解除才生效。王琴与B公司的员工裴某11月15日去交易中心撤销网签备案，但是没有成功，又与刘念、连晓勇协商解除系争房屋买卖合同，但刘念、连晓勇不同意，故王琴要求B公司通知郭某退房款，但郭某没有回应。2015年3月23日，法院作出（2014）徐民四（民）初字第4104号民事判决，认为被告（即王琴）存在“一房两卖”的情况，被告自称在2014年11月15日与案外人（即刘念、连晓勇）协商解除双方网签合同但未成功，故原被告之间签订的房屋买卖合同因被告的原因无法继续履行，原告合同目的不能实现，原告要求解除合同，依法有据。判决解除郭某与王琴就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同；王琴于判决生效之日起十日内返还郭某房款5万元、支付合同解除违约金15万元。王琴不服提起上诉，同年7月23日上海市第一中级人民法院以（2015）沪一中民二（民）终字第1151号民事判决维持前述一审判决。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案买卖合同、协议及补偿协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，刘念、连晓勇与王琴、周琳均应遵守诚信原则，恪守义务，不损害他人利益。根据本案已查明的事实，王琴在2014年11月13日与刘念、连晓勇就本案系争房屋签订买卖合同并收取2万元房款的次日，又与案外人郭某就系争房屋签订买卖合同，并收取他人5万元定金；周琳在明知王琴“一房二卖”的情况下在买卖合同上签名。在2014年11月13日（签订合同日）至2015年1月8日（明示不履行日）期间，王琴、周琳始终未将其“一房二卖”的重要信息向刘念、连晓勇诚实披露。在系争房屋因郭某起诉被司法查封之后，王琴、周琳亦始终未作出积极的行为将该可能导致合同履行不能的危险因素及早予以消除。王琴在其与郭某案件中辩称其与刘念、连晓勇协商解除本案买卖合同，并曾去交易中心撤销网上备案；从往来短信及解除通知书内容可反映，事实上王琴从未与刘念、连晓勇协商解除买卖合同并至今仍不同意配合刘念、连晓勇撤销“网签”。法院认为，王琴、周琳之上述一系列行为，均可见其在签订买卖合同后并无履行诚意，并从事“一房二卖”的行为以毁灭、侵害买方获得合同利益的权利。我国合同法规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。刘念、连晓勇要求解除买卖合同，依法有据，法院予以支持。买卖合同解除后，卖方收取的房款应当退还给买方。双方之间导致合同解除的责任在于王琴、周琳，故刘念、连晓勇要求其按照合同约定承担违约责任，法院予以支持。买卖合同解除后，网上备案显然已无必要，当事人应当遵循诚信原则履行协助义务，刘念、连晓勇要求王琴、周琳配合撤销网上备案，于法有据，法院予以支持。王琴、周琳抗辩并主张刘念、连晓勇违约在先，与事实不符。即便刘念、连晓勇按合同约定期限支付第三期房款，买卖合同仍因被司法查封而履行不能，故王琴、周琳在未能消除己方履行障碍前不享有合同单方解除权。王琴、周琳的该项抗辩及主张，法院不予采信、支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。损害赔偿与支付违约金，两者都是承担合同责任的主要形式，刘念、连晓勇遭受的中介服务费损失，显然属于损害赔偿性质。根据上述合同法精神，补偿性违约金不足以补偿受害人所遭受的损失时，损害赔偿金与违约金才可同时适用。现刘念、连晓勇已获得合同约定的30万元违约金，法院认为其所遭受的损失总和并不高于违约金，故30万元违约金足以弥补其损失，刘念、连晓勇再行要求赔偿居间服务费，无合同依据及法律依据，法院不予支持。
原审法院审理后于2015年9月1日作出判决：一、解除原告（反诉被告）刘念、连晓勇与被告（反诉原告）王琴、周琳签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；二、被告（反诉原告）王琴、周琳于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘念、连晓勇返还购房款140，000元；三、被告（反诉原告）王琴、周琳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘念、连晓勇支付违约金300，000元；四、被告（反诉原告）王琴、周琳于判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）刘念、连晓勇撤销上海市＊＊＊弄＊＊＊号403室房屋的二手房买卖合同网上备案；五、驳回原告（反诉被告）刘念、连晓勇要求被告（反诉原告）王琴、周琳赔偿30，000元的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王琴、周琳的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4，175元、保全费2，870元，共计7，045元，由原告刘念、连晓勇负担450元，被告王琴、周琳负担6，595元；反诉案件受理费3，503.90元，由反诉原告王琴、周琳负担。
判决后，王琴、周琳不服，上诉至本院称，本案中被上诉人刘念、连晓勇在无任何正当抗辩理由的情形下，逾期不付款的违约事实清楚，原审未对此关键事实进行认定和处理，未判决被上诉人承担相应违约责任，显属处理不当。被上诉人没有实际损失，原审对违约金支持过高，在另案判决中，王琴只承担15万元违约金，且被上诉人存在违约行为，所以不愿意配合办理网签撤销手续。故请求二审撤销原判第三、四项。
被上诉人刘念、连晓勇辩称，其不同意上诉人王琴、周琳的上诉请求。上诉人在履约过程中一房二卖，主观恶意，其与案外人另行签订房屋买卖合同，两份房屋买卖合同的间隔期限仅有一天。系争房屋在2014年11月已涉讼，2014年12月已被司法查封，上诉人不可能在2015年1月31日前将房屋过户，而该等危险因素是由于上诉人不当行为所造成。被上诉人没在2014年12月15日付款是因为合同价款变更，其出于自身安全考虑，提出与上诉人共同至还贷银行进行清偿。被上诉人由于上诉人的违约遭受重大损失，系争房屋的涨幅已远远超过合同价款的20%，被上诉人的损失现实可见。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人王琴、周琳与被上诉人刘念、连晓勇就系争房屋签订买卖合同及《补偿协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于在买卖合同及《补偿协议》的履行过程中究竟系谁违约。上诉人主张被上诉人未按约在2014年12月15日之前支付121万元房款而构成违约，但本院注意到，其一，上诉人王琴与被上诉人签订买卖合同并收取2万元房款的次日，与案外人郭某就系争房屋再次签订买卖合同并收取房款5万元，上诉人周琳对此亦知情，故上诉人一房二卖的行为明显缺乏诚信，主观恶意明显；其二，系争房屋于2014年12月3日因另案诉讼而被法院查封，上诉人不仅未将系争房屋的真实状况向被上诉人披露，更未有积极作为消除可能导致合同无法继续履行的因素，导致被上诉人购买系争房屋的合同目的可能落空；其三，2014年12月15日，在A公司王某回复上诉人王琴的短信中提到“经过上次你把十四万用掉的事情，他有担心，必须小心”，王琴答“嗯”而未有提出异议，可见王琴确有擅自花掉房款的事实，造成被上诉人心理上的不安。因此，被上诉人未按约在2014年12月15日支付房款系事出有因，不构成违约。反之，上诉人在签订买卖合同之后的一系列行为表明其并无履约诚意，违约行为明显，导致合同目的已无法实现，买卖合同及《补偿协议》应予解除。由于合同解除的责任在于上诉人，其理应按照合同的约定承担违约责任。至于违约金数额的确定，违约金本身兼具补偿性与惩罚性，故具体确定应当以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以裁量。本案中，上诉人与被上诉人签订买卖合同后“一房二卖”，收取被上诉人房款却无进一步履约的诚意，被上诉人积极备款却未能实现购房目的，上诉人的违约行为导致被上诉人遭受了包括机会成本在内的各种损失，原审综合全案判定上诉人支付被上诉人30万元违约金，公平合理，本院予以确认。鉴于买卖合同已经解除，网上备案应予撤销，上诉人应当遵循诚信原则协助被上诉人办理买卖合同网上备案撤销手续。上诉人抗辩被上诉人违约并不予配合，缺乏依据，本院不予采信。综上，上诉人王琴、周琳的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，800元，由上诉人王琴、周琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
审 判 员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 李 菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……