山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第47号
上诉人（原审被告）：肖兴翠，女，1988年3月6日出生，汉族，居民。
委托代理人：王加伟，男，1975年4月9日出生，汉族，临沂兰山嘉信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张建龙，男，1989年2月6日出生，汉族，居民。
原审被告：宋允海，男，1987年8月8日出生，汉族，居民。
委托代理人：王加伟，男，1975年4月9日出生，汉族，临沂兰山嘉信法律服务所法律工作者。
上诉人肖兴翠因转让合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第2886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告张建龙诉称，原告同被告肖兴翠、宋允海于2012年9月26日签订房屋转让协议一份，约定二被告将位于临沂市兰山区通达路与北园路交汇处东沿街房转租给原告，转让费为4.2万元。并约定在原告使用过程中如该房屋被收回，被告须将转让费4.2万元退还给原告。同日，原告将转让费交与被告。2013年3月份，因市场整顿，本案涉诉门面房被市场收回，原告无法继续经营。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求人民法院依法判决解除原、被告之间所签订的房屋转让协议，并责令二被告立即返还转让费4.2万元及利息。
被告肖兴翠辩称，第一、我同原告签订的房屋转让协议，系双方自愿签订，符合法律规定。协议签订后，我同原告均已积极履行了协议约定中约定的义务，且在履行协议过程中不存在违约行为，该协议已履行完毕。现原告要求解除该协议是不合理、不合法的，法院应予以驳回。第二、原告在没有证据证明解除或撤销协议的情况下，要求我返还转让费4.2万元及利息，不符合相关规定，请求人民法院依法予以驳回。第三、本案涉诉门面房被收回只是协议履行后产生的争议，应按照争议条款解决，并且本案涉诉门面房之所以被收回是因原告自身原因所造成的，与我无关。
被告宋允海辩称，我只是代本案被告肖兴翠签订的房屋转让协议，由此产生的纠纷与我无关。请求人民法院依法驳回原告对我的起诉。
原审判决认定，本案涉诉门面房位于临沂市兰山区北园路与通达路交汇处路东，市场编号为6020号，公安机关编号为32-16号，所有权属于临沂旅游文化礼品专业批发市场，租赁户只有使用权，且在使用期间，未经市场许可，不得私自对外转租或转让。2012年9月26日，原告与被告肖兴翠签订房屋转让协议一份，其中被告肖兴翠的签字系被告宋允海代签，该协议载明：“甲方（转租方）：肖兴翠乙方（承租方）：张建龙甲、乙就乙方转租甲方房屋事宜达成如下协议：一、房屋座落：通达路与北园路交汇处路东沿街房，面积：24平方米。二、转让费4.2万元（大写：肆万贰仟元整）包括2012年10月4日前的房租，乙方签订合同当日付清甲方全部转让费。三、租金每月合同期限内的剩余租金3个月一交。四、甲方保证乙方对该房的正常使用，如若出现房屋被收回，甲方须将转让费余部退还给乙方，以弥补乙方损失。五、本合同一式两份，甲、乙双方各执行。六、本合同自双方签订之日起生效。”原、被告均认可该协议签订后，原告已将转让费4.2万元交给被告肖兴翠，该门面房现已被市场收回。原告称该门面房被收回的原因是因为市场整顿，市场于2013年2月份通知将收回该门面房，于同年3月份市场便将该门面房强制收回。被告肖兴翠对此不予认可，称市场之所以将本案涉诉门面房收回，是因为当时市场通知让原告交纳保证金5万元而原告不予交纳，市场才将该门面房收回的，并且原告在与市场签订协议时是用的“张成宇”的假名，同时提交原告使用“张成宇”的名字与临沂市旅游批发市场管理办公室签订的协议、“张成宇”的身份证复印件以及原告张建龙的身份信息等各一份予以证明，根据“张成宇”的身份证复印件以及原告张建龙的身份信息上面载明的照片可以认定，“张成宇”与原告张建龙系同一人；原告对被告肖兴翠提交的上述证据均不予认可，称当时其和被告发生矛盾后，曾和被告肖兴翠一起找到该市场的王经理要求处理，后来本案涉诉门面房具体是怎么处理的我就不清楚了。
另查明，原审法院依职权到临沂旅游文化礼品专业批发市场对本案涉诉门面房的相关情况进行了调查，该市场于2013年10月17日出具的证明载明：“关于贵院审理的原告张建龙诉被告肖兴翠、宋允海租赁合同纠纷一案，即（2013）临兰商初字第2886号案件，本案涉诉门面房6020号（派出所编号为32-16），所有承租人只有使用权，没有所有权，并且在使用期间不允许转租，肖兴翠转租给张建龙后，因张建龙未按市场规定交纳保证金，该门面房于2013年7月5日已被市场收回。张建龙与市场签订协议时用的是张成宇的名字，后经落实，张成宇系其使用的假名。”原告对此不予认可，被告肖兴翠称除该证明中载明的市场不允许转租或转让不属实处，其余的均属实，当时其等着生孩子，在不知情的情况下就将本案涉诉门面房转让给原告了。
还查明，原告称二被告系夫妻关系，但二被告不予认可，原告亦未提交证据予以佐证。
原审判决认为，原告及被告肖兴翠虽对临沂旅游文化礼品专业批发市场于2013年10月17日出具的证明载明的内容部分或全部有异议，但均未提交相反证据予以反驳，故对该证明予以认定。被告肖兴翠未提交证据证明其对本案涉诉门面房拥有合法使用权，并且可以合法转让的相关证据，应视为被告肖兴翠无证据证实其对本案涉诉门面房拥有合法使用权，且可以合法转让。被告肖兴翠在明知其无权转让本案涉诉门面房的情况下，而仍与原告签订门面房转让协议，将该门面房转让给原告，其行为违反了相关法律规定，该合同应为无效合同。原、被告均认可本案涉诉门面房已被市场收回，原告称被收回的原因是因为市场整顿，市场于2013年2月份通知将收回该门面房，于同年3月份市场便将该门面房强制收回；因被告肖兴翠对此不予认可，且根据市场提供的证明可认定，该门面房被收回的原因是因为原告不按市场的规定交纳保证金，故对原告的该主张不予采信。原告称二被告系夫妻关系，因二被告不予认可，且原告亦未提交证据予以佐证，不予采信。被告宋允海系代被告肖兴翠与原告签订的协议，其行为后果应由被告肖兴翠承担。综上，被告肖兴翠明知其无权转让本案涉诉门面房，而仍与原告签订门面房转让协议，将该门面房转让给原告；原告不按市场规定交纳保证金，导致该门面房被市场收回；原告及被告肖兴翠在本案中均存有过错，根据原、被告陈述、举证、质证及庭审调查可知，原告及被告肖兴翠应承担的过错比例应各占二分之一，故被告肖兴翠对收取原告的转让费4.2万元中的2.1万元应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、原告张建龙与被告宋允海签订的门面房转让协议无效。二、被告肖兴翠于本判决生效后十日内返还原告张建龙转让费21000元及利息（自2013年9月6日起至实际履行完毕之日止，按同期中国人民银行贷款基准利率计算）。三、驳回原告张建龙的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元减半收取425元，由原告负担213元，被告肖兴翠负担212元。
上诉人肖兴翠的上诉理由及请求为：原审判决认定事实错误，上诉人肖兴翠与被上诉人张建龙转让合同不违反法律规定，符合当地的商业交易惯例，依法应认定为有效协议。上诉人肖兴翠与被上诉人张建龙转让合同第二条规定的4.2万元的转让费，其中一部分是自签订合同之日至2012年10月4日之前的房屋租金，该部分租金上诉人肖兴翠已经支付给临沂旅游文化礼品专业批发市场，其余部分是上诉人肖兴翠对该房屋的装饰费、底货等其他物品的折价补偿。以上事实原审没有查清。该合同第四条的规定，应当理解为被上诉人正常使用（包括服从市场管理，及时缴纳租金等管理费用）的前提下，房屋被收回，上诉人应当将转让费余额退还给被上诉人，即在合理期限内房屋被市场收回，上诉人应当将转让费扣除当期房屋租金之后的余额退还给被上诉人。根据原审查明，房屋租赁合同被市场单方解除（房屋被市场收回），是因为上诉人的违约或不服从市场管理导致的，上诉人肖兴翠无过错，被上诉人的损失应当自负。请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张建龙答辩称：原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，被上诉人张建龙持“张成宇”的虚假身份证，于2013年4月22日以“张成宇”的假名（乙方），与涉案房屋所有权人临沂旅游文化礼品专业批发市场（甲方）签订协议一份，内容为：“经双方协商，对沿街6020房间，对我市场房屋订金一事，乙方于7月4日前订金5万元提前交付，到期不交付订金，市场将强制收回房屋。”
二审期间，上诉人肖兴翠提供的证据情况为：1、鲁南花卉市场进货单八份，用于证明转租房屋时上诉人购进的盆栽花卉等共计10734元；2、临沂市嘉懿装饰有限公司收据四份，用于证明装饰房屋共花费12065元；3、临沂鲁南花卉市场收据四份，用于证明购买花卉盆栽等共计9890元；4、临沂市博瑞广告有限公司收据一份，用于证明广告装饰费用为4820元。以上各项费用共计37509元，上诉人收取的4.2万元转让费包括上述费用37509元，但上诉人未能提供上述花卉盆景已转让给被上诉人的证据。被上诉人张建龙上述证据均不予认可，主张接收沿街房时仅有四五盆小盆栽，大约值10元左右，没有见其他花卉；临沂市嘉懿装饰有限公司的收据中没有肖兴翠名；广告牌不是上诉人做的。原审被告宋允海对上述证据未发表质证意见。
二审查明的其他基本事实与原审查明事实一致。
本院认为，根据上诉人肖兴翠的上诉理由及被上诉人张建龙的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议是否有效。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”根据上述法律规定，上诉人与被上诉人签订的转让协议是否有效取决于上诉人转让房屋是否经过出租人临沂旅游文化礼品专业批发市场的同意，如果出租人同意，则转让合同有效；如果出租人明确表示不同意，则转让合同无效。所以出租人是否同意对转让协议的效力起决定性作用。而出租人的同意，实际包括明示的同意和默示的同意，可以是事前同意也可以是事后同意；同意可以向承租人表示，也可以向第三人表示。本案中，根据审理查明的事实，可以确认在上诉人转让房屋后，出租人临沂旅游文化礼品专业批发市场向被上诉人收取了水电费用，并且与被上诉人签订协议，要求被上诉人交付订金5万元，否则将强制收回房屋。上述事实可以证实出租人以其实际行为表示对上诉人将涉案房屋转让给被上诉人是同意的，所以上诉人与被上诉人签订的协议为有效合同。上诉人已按合同约定履行完毕交付房屋的义务。被上诉人接收并实际使用房屋后，其以虚假的名字与出租人临沂旅游文化礼品专业批发市场签订协议，且未按协议约定交纳订金，并因此导致了房屋被出租人收回的后果。被上诉人的行为违反了诚实信用原则，具有重大过错，在上诉人并不存在违约行为的情况下，房屋被出租人收回并非上诉人所致。虽然房屋转让协议第四条约定上诉人保证被上诉人对涉案房屋的正常使用，如若出现房屋被收回，上诉人须将转让费余部退还给被上诉人，以弥补被上诉人损失，但是被上诉人因未履行作为承租人的合同义务而导致的房屋被出租人收回，是被上诉人与出租人之间的租赁合同的履行问题，而非上诉人的违约行为。所以被上诉人要求上诉人返还房屋转让费无事实及法律依据，本院对其诉求不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，原审判决认定事实及判决结果均有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第2886号民事判决。
二、驳回被上诉人张建龙的诉讼请求。
一审案件受理费425元，二审案件受理费850元，均由被上诉人张建龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 李言涛
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年二月八日
书记员 董 梅