上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终511号
上诉人（原审原告）：潘晓凤，女，1978年11月21日生，汉族，住江西省上饶市上饶县。
被上诉人（原审被告）：上海森都园林绿化管理有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇奉柘公路2898号2幢179号。
法定代表人：黄秀华，经理。
委托诉讼代理人：王国水，北京市中银（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海泗泾五金市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇沪松公路2511弄。
法定代表人：裴显爱，董事长。
委托诉讼代理人：张宁，公司员工。
上诉人潘晓凤因与被上诉人上海森都园林绿化管理有限公司（以下简称森都公司）、上海泗泾五金市场经营管理有限公司（以下简称泗泾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初20510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人潘晓凤上诉请求：撤销一审判决，改判：一、被上诉人返还租金人民币8,500元（以下币种相同）；二、被上诉人赔偿装修损失75,000元。
事实和理由：2016年8月23日之后，上诉人虽然占有系争房屋，但已经无法实际经营，被上诉人对此后的租金不应当收取。上诉人对系争房屋投入了资金进行装修，既然合同无效，双方应当分担损失。一审法院没有准许上诉人的鉴定申请是不当的。被上诉人曾经承诺给予相应的搬迁费用，一审法院认�的补偿金额低于被上诉人承诺的费用。
被上诉人森都公司辩称，被上诉人在市场搬迁过程中提出过，如果上诉人能够按期搬离，可以给予一定的奖励费用，但是由于上诉人没有按期搬离，始终占有系争房屋，导致最终房屋是被强制拆除的，无权取得相应的搬迁奖励费。上诉人一直在系争房屋经营到2017年3月，离原定的租期只差一个多月，应当支付占有房屋期间的租金，装修费用也已经基本在租期内折旧完毕了，一审法院酌情认定的补偿金额是合理的。一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人泗泾公司辩称，被上诉人在市场搬迁过程中提出过，如果上诉人能够按期搬离，可以给予一定的奖励费用，但是由于上诉人没有按期搬离，始终占有系争房屋，导致最终房屋是被强制拆除的，无权取得相应的搬迁奖励费。上诉人一直在系争房屋经营到2017年3月�离原定的租期只差一个多月，应当支付占有房屋期间的租金，装修费用也已经基本在租期内折旧完毕了，一审法院酌情认定的补偿金额是合理的。一审判决正确，要求维持原判。
潘晓凤向一审法院起诉请求：1、确认潘晓凤与森都公司之间的租赁合同无效；2、森都公司、泗泾公司共同返还潘晓凤租金8,500元；3、森都公司、泗泾公司共同返还潘晓凤押金1,970元；4、森都公司、泗泾公司共同赔偿潘晓凤装修损失150,000元。
一审法院认定事实：2014年3月9日，潘晓凤（乙方）与森都公司（甲方）签订《园林场地租赁协议》一份，协议第一条约定：1、甲方将坐落于上海市松江区XX镇XX公路XX弄温XX区XX号36平方米，每平方米1.80元/天（附平面图）租赁给乙方使用。2、乙方核定的使用范围：花鸟鱼盆景类（乙方必须服从市场管理，若乙方超出甲方规定的使用范围，须征得甲方同意，否则甲方有权收回租赁场地，没收押金，以乙方违约处理）。3、在建设及使用过程中，如政府及相关部门要求整改或拆除所造成的经济损失由乙方自行承担。协议第二条第1款约定：乙方租赁场地期限自2014年5月9日起至2017年5月8日止，共三年。协议第三条约定：1、租金：年租金按（365天）计算，每天共计64.80元。全年租金23,652元。第二年租金按第一年价格收取，第三年租金在第二年租金的基础上增加10%计算收取。2、租金每一年付一次，具体时间为每年4月9日前付下一年度租金。3、市场公共卫生、设施维护费按年租金6%收费，签订租赁合同前二年内暂免，二年后照标准收取，同年度租金一起支付，先支付后使用。协议第五条第1款约定：水、电设施保证金：按第一年的一个月租金计算，计1,970元，在合同期满后没有异议十天内退还。协议第七�第3款约定：因国家及地方政策调整、城市建设需求等提前征用或上级部门要求收回土地，乙方无条件拆除，并承担一切责任及经济损失，甲方退回剩余未使用时间的租金，不承担其他任何责任。
同日，潘晓凤的配偶熊某与森都公司签订《园林场地租赁协议》一份，约定潘晓凤的配偶熊某向森都公司承租位于上海市松江区XX镇XX公路XX弄温XX区XX号36平方米房屋，该房屋与系争房屋相邻。潘晓凤与其配偶将两套房屋打通后进行经营。
潘晓凤已支付森都公司押金1,970元，并将2016年5月8日之前的房屋占有使用费付清。2016年5月9日之后，潘晓凤支付森都公司房屋占有使用费15,000元。
2016年8月30日，森都公司的法定代表人黄秀华（乙方）与泗泾公司（甲方）签订《终止土地租赁协议协议书》一份，载明：甲、乙双方于2011年11月12日签订的群英河以东E�F地块及群英河以西A、B、C地块，面积为50,124平方米，2012年4月26日签订的上海泗泾五金城北大门口右侧叶家村路南侧地块A、D、E，面积为5,225.28平方米，……2013年4月7日签订的群英河东东面西大门往东160米处水沟、南面路边水沟南侧板为界、西面西大门原有边界线、北面靠园林花卉水沟中点为界A、B、C、D地块，面积为5,621.25平方米，共4份协议，由于政府拆违政治等原因，乙方向甲方提出终止以上4份土地租赁协议，现经甲、乙双方友好协商达成协议如下：一、甲、乙双方一致同意终止以上4份协议，从本协议签订日起以上4份协议同时失效，乙方将以上4份协议租赁的土地退还给甲方经营管理。……三、甲方同意对以上所有建筑物品作价737万元补偿给乙方，退乙方已收各商户2016年9月1日后租金及押金共计423万元、乙方欠别人借款计200万元，由甲方代为直接支付，应再支�给乙方114万元，其中14万元是退乙方2016年9月1日以后的租金及保证金等费用。在本协议签订后五天内一次性支付给乙方。四、乙方转租给其他商户的所有租赁协议原件、收取租金、押金等收据存根原件移交给甲方，由甲方接管，从本协议签订日起由甲方全面履行乙方的权益和义务，处理与各租户的关系。所有各租户的租金，包括以前欠乙方的租金，全部由甲方收取归甲方所有，所有原与乙方签订的商户由甲方管理，一切收益归甲方所有，一切经济支出由甲方承担，乙方应配合甲方做好商户的清退、整治工作。五、乙方郑重承诺，没有将以上租赁土地及所有构建物抵押给其他人，乙方自己处理好债权债务。如由于乙方原因影响甲方正常管理，所造成一切损失应由乙方赔偿给甲方。……。
2016年8月23日，泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室发出《告知书》一份，载明：根据全市生态环境综合整治及《泗泾镇市场整治三年行动计划》工作要求，即日起将对泗泾五金城市场内违法用地，违法建筑，违法排污，违法经营，违法居住，乱堆物等安全隐患及各类脏乱差现象开展集中整治。现请各经营户于2016年9月1日前停止各类违法生产加工行为，做好自行整改及搬离工作。2016年9月15日起，镇相关职能部门将联合市场管理方对市场内违法建筑采取停水停电措施，并对擅自搭建的各类违法建筑予以强制拆除。望各位经营户抓紧时间，在规定时间内自行整改并搬离市场，逾期不搬者后果自负，请大家顾全大局，积极配合！
2016年9月5日，泗泾公司发出《通知书》一份，载明：因泗泾镇政府进行生态环境整治，对泗泾五金城市场内园林景观区，违法用地、违法建筑、违法经营、乱堆物等安全隐患及各种脏乱差现象，进行综合�治强势拆违。因此无法再可使用该场地，现通知租赁园林景观区的商户，2016年9月7日上午开始到泗泾五金市场管理公司，办理退租事项具体如下：1、与市场管理公司签订《终止合同搬迁退租协议》，市场管理公司以签订合同当天起开始计算，给予退还当年已付剩下的租金及押金。2、按照镇政府的要求，在镇政府规定时间内搬迁，市场管理公司以已付当年度租金的15%给予搬迁补偿费。若超过镇政府规定时间，经镇政府强制拆除后，市场管理公司一律不给补偿费。3、支付款项时间：商户签订好《终止合同搬迁退租协议》后，在十天内搬离的商户，经市场管理公司查验合格后，三个工作日内付清退还费用。……5、商户租赁场地内自行投资的建筑物、装饰物，在政府规定拆违时间前可以自行拆回，市场管理公司不作任何补偿……。
案外人上海市XX中心于2016年5月24日出具《证明》一份，载明“兹由五金城区域内的土地，东至叶家小区、南至泗泾塘、西至群叶路、北至叶家小区，占地104亩，原属泗泾镇农蓝公司（现改为泗泾镇农业服务中心）。从1992年起为花卉园艺大棚，到2003年五金城开发，部分大棚已拆除，部分大棚修理留到至今”。
潘晓凤的配偶熊某起诉森都公司、泗泾公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院已立案受理，案号为(2017)沪0117民初第20509号。
一审中，潘晓凤提供光盘一份、《诺兰锦鲤门店装修结算》一份，以证明其对系争房屋以及相邻的XX号房屋一并进行装修，装修金额为205,082元。就装修损失，潘晓凤在本案中主张150,000元，潘晓凤的配偶熊某在另案中主张50,000元。森都公司、泗泾公司对该份证据均不予认可，但对于潘晓凤与其配偶按照比例在两案中分摊装修损失无异议。
�审中，潘晓凤主张其搬离系争房屋时间为2017年2月，但并未提供证据予以证明，森都公司、泗泾公司则认为潘晓凤在系争房屋拆除之前并未搬离。潘晓凤与泗泾公司确认系争房屋的拆除时间为2017年3月31日。
一审中，潘晓凤表示同意森都公司将《园林场地租赁协议》项下的权利义务概括转让给泗泾公司。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋未取得建设工程规划许可证，故潘晓凤与森都公司之间签订的《园林场地租赁协议》应属无效。
森都公司虽是签订《园林场地租赁协议》的合同主体，但森都公司、泗泾公司在《终止土地租赁协议协议书》第四条明确约定，从签订该协议日开始，由泗泾公司全面履行森都公司的合同权利和义务，此约定应为合同权利义务的概括�让。潘晓凤作为合同相对方，一审当庭表示同意该转让行为，故现应由泗泾公司承担《园林场地租赁协议》项下的权利、义务，森都公司退出原有租赁合同关系。潘晓凤主张森都公司、泗泾公司承担共同责任，没有法律依据。
关于潘晓凤主张返还租金的诉讼请求。房屋租赁合同无效，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的。故潘晓凤应参照《园林场地租赁协议》约定的租金标准支付其实际搬离系争房屋之前的房屋占有使用费。潘晓凤对其实际搬离系争房屋的时间负有证明责任，但潘晓凤并未提供任何证据予以证明，故一审法院对此采信森都公司、泗泾公司的意见，确认潘晓凤于2017年3月31日系争房屋被拆除之日搬离。2016年5月9日之后，潘晓凤仅支付房屋占有使用费15,000元，按照每天71.28元（64.80元×1.1）的标准计算，潘晓凤仅支付至2016年12月4日。故潘晓凤要求返还房屋占有使用费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于潘晓凤主张返还押金的诉讼请求。返还押金系合同无效的后果之一，且泗泾公司同意予以返还，一审法院对此予以支持。
关于潘晓凤主张的装修损失。潘晓凤与森都公司之间的《园林场地租赁协议》约定租赁期限于2017年5月8日届满，但如上文所述，潘晓凤实际使用系争房屋至2017年3月31日，潘晓凤的合同目的基本已经实现。另，潘晓凤并未提供充分证据证明其实际支出的装修费用，仅凭装修预算表尚不足以证明潘晓凤的实际装修情况和金额。故一审法院依据公平原则，酌情确定泗泾公司赔偿潘晓凤装修损失7,500元。森都公司称潘晓凤装修未经其同意，然潘晓凤已履行合同将近三年，森都公司对潘晓凤的装修从未提出异议，森都公司该项辩称意见显与事实不�，一审法院对此不予采信。
森都公司未到庭参加第二次庭审，属放弃自身诉讼权利，不利后果由其自行承担。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一七年十一月二十三日作出判决：一、确认潘晓凤与森都公司于2014年3月9日签订的《园林场地租赁协议》无效；二、泗泾公司于判决生效之日起十日内返还潘晓凤押金1,970元；三、泗泾公司于判决生效之日起十日内赔偿潘晓凤装修损失7,500元；四、驳回潘晓凤的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,509元，由潘晓凤负担1,754.50元，由泗泾公司负担1,754.50元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋未取得建设工程规划许可证，故上诉人与被上诉人签订的《园林场地租赁协议》应属无效。
关于占有使用费计算的问题，上诉人实际占有系争房屋至2017年3月31日，应当据实支付该段期间的占有使用费。上诉人称其在2016年8月23日之后就不应支付使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于装修损失的问题。系争《园林场地租赁协议》约定租赁期限于2017年5月8日届满，上诉人实际使用系争房屋至2017年3月31日，已经临近合同终止期限。现有的装修预算表及现场视频尚不足以证明实际装修情况和金额。故一审法院依据公平原则，酌情确定被上诉人补偿装修损失7,500元并无不当。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,939元，由上诉人潘晓凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年一月二十六日
书记员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情�，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……