江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1412号
上诉人（原审原告）南京市人口和计划生育委员会，组织机构代码01294827－X，住所地南京市建邺区江东中路265号。
法定代表人姬桂玲，该委员会主任。
委托代理人冯会章，男。
上诉人（原审被告）南京金陵商标事务所，组织机构代码73315937－7，住所地南京市秦淮区解放路46号南楼。
法定代表人胡建波，该所所长。
委托代理人戴悦。
上诉人南京市人口和计划生育委员会（以下简称计生委）与上诉人南京金陵商标事务所（以下简称商标所）房屋租赁合同纠纷一案，因双方当事人均不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人计生委的委托代理人冯会章，上诉人商标所的法定代表人胡建波及委托代理人戴悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
计生委原审诉称，2009年1月8日，计生委、商标所签订房屋租赁合同。合同约定，计生委将其所有的位于本市解放路73-1号的1-6层房产出租给商标所，期限自2009年1月1日至2013年12月31日，前三年年租金为50万元，第四年起租金为52.5万元，租金按季度结算，租赁方需在每季度前一个月的后十日内缴付，合同到期如租赁方不同意续租的，承租方必须返还房屋。租赁期间，租赁方不得拆改租赁房结构，不得拖欠租金超过三个月，任何一方违反合同约定须向对方缴纳年度租金的3%作为违约金，如果租赁方逾期缴纳租金的，每逾期一日，出租方即计生委有权按月租金的0.3%加收滞纳金。根据合同约定，2013年商标所须向计生委支付租金52.5万元，但至今为止商标所仍欠计生委房屋租金26.5万元未能支付。2013年4月、9月根据相关文件指示，计生委两次发函向商标所说明租赁合同到期后不再续约，要求商标所做好搬迁，但商标所无视双方约定，至今仍占有使用解放路73-1号的房屋，也未向计生委缴纳任何使用费。此外，2014年根据计生委的核查，商标所在无任何审批材料的情况下在承租房主体周围违法搭建，计生委多次发函要求拆除，但商标所均无动于衷，商标所以上行为改变了房屋及附属设施的现状，违反了合同约定，侵害了计生委的合法权利，对于其搭建的违章也应拆除。另外，位于本市解放路73-1号的1-6层的房屋所有权已于2012年9月28日变更为事务管理局，但使用权、占有权仍属于计生委，2014年4月16日事务管理局书面授权计生委以自己的名义处理位于解放路73-1号房产的相关事宜，根据合同相对性原则，为维护计生委合法权益，故诉至法院要求：1、判令商标所支付计生委2013年拖欠房租26.5万元及利息损失；2、判令商标所参照租房合同支付计生委2014年1月1日至交付之日止的房屋使用费及利息损失（截止起诉日费用约为218750元）；3、判令商标所支付计生委违约金15750元；4、判令商标所按131.25元／天的标准赔付拖欠至今的房屋滞纳金（截止起诉日滞纳金约为35831.25元）；5、判令商标所腾空房屋交付给计生委，并拆除商标所私自搭建的违章建筑；6、本案诉讼费用由商标所承担。
商标所原审辩称，计生委、商标所之间于2003年开始即存在租赁关系，刚开始租赁时，计生委交付给商标所是一幢纯办公用房。商标所租赁后，经计生委同意于2006年开始对该幢楼房的水电进行增容，另商标所还垫资以计生委名义加装了负一层至七层的电梯。2003年签订租赁合同时，双方就约定租赁房是经营性用房，为此，商标所基于长期合作投入了大量的财力和物力。2013年，计生委通知商标所不再续租后，商标所也多方与计生委进行协商，因租赁房产产权人变更，故未能达成协议，经商标所核算，商标所对租赁物投入的资金远超过商标所拖欠计生委的租金，商标所希望通过协商妥善解决此事，否则商标所也会通过合法途径维护自己权益。
原审法院经审理查明，2003年商标所开始租赁计生委位于本市解放路73-2号的部分房产。2006年起，商标所开始租赁计生委位于解放路73-2号的1-6层全部房产，租赁期间，经计生委同意，商标所出资以计生委名义于2006年对承租的房产加装了电梯。2009年1月8日，计生委、商标所双方（计生委作为甲方、商标所作为乙方）签订一份房屋租赁合同。合同约定，计生委将位于本市解放路73-1号的1-6层房产出租给商标所使用，租赁期限自2009年1月1日起至2013年12月31日止；房屋租赁用途为从事餐饮、保健、休闲经营项目及局部办公，除双方另有约定外，商标所不得任意改变房屋用途；租金约定为前三年年租金为50万元，从第四年开始年租金上浮5%，即52.5万元，租金中不含税金，税金由商标所承担。租金按季结算，由商标所于每季前1个月的后10日交付计生委；商标所不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装置、对房屋结构有影响的设备，需先征得计生委同意，投资费用由商标所自理；租赁期满后，本合同即终止，如商标所要求继续租赁，则须提前三个月向计生委提出，计生委在合同期满前一个月内向商标所正式答复，同等条件下商标所享有优先权，如计生委不同意续租，届时商标所必须将房屋退还计生委；违约责任约定为，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年度租金的3%作为违约金，商标所逾期未交付租金的，每逾期一日，计生委有权按月租金的0.3%向商标所加收滞纳金。合同签订后，商标所交纳租金至2012年，2013年年度租金52.5万元，商标所仅交纳26万元，余下26.5万元尚未交纳。2013年9月5日，计生委向商标所发函重申房屋租赁合同到期后将不再与商标所续签，请商标所做好搬迁准备工作。合同到期后，商标所未能迁出，2014年4月18日，计生委再次向商标所发函，称之前已有两次向商标所发出到期不再续租的书面通知函，并面谈、电话告知多次，到目前为止，商标所未能履行合同条款按期搬出，2013年年度租金52.5万元，到目前仅交纳26万元，还有26.5万元未交纳，2014年1月1日至今的房屋使用费用也没有交纳，鉴于以上情况，计生委再次书面发函通知商标所，望遵照执行：1、2014年4月30日前交清2013年拖欠的26.5万元租金；2、2014年5月31日前完全搬迁，将租借房屋腾空交还南京市人口计生委；3、2014年5月31日前交清2014年1月1日至2014年5月31日的房屋使用费22万元。
原审审理中，计生委对诉讼请求明确为，对所有的利息和违约金均不再主张，滞纳金按131.25元／天的标准自2013年8月1日开始计算至商标所房屋交付时止，对于第五项诉讼请求明确为要求商标所腾空并迁出房屋，拆除私自搭建的违章建筑不再主张。对于计生委主张的131.25元／天的标准，商标所认为过高，称如法院认为商标所须承担滞纳金，则要求法院调整到合理程度。另商标所还称因加装电梯支出了如下费用：电梯改造工程造价72364.19元、购买电梯153800元、电梯安装费20000元、电梯设计费10000元，除外尚有化粪池改造支出24347.54元，因其它票据缺失，经估算合计投入约有100万元，商标所并要求计生委对电梯进行补偿，其估算价值为666202.82元。计生委对商标所以上主张的费用不予认可，称建造电梯系商标所自行经营行为，并不存在商标所垫资，其现在要求商标所对电梯恢复原状，经其向专业人员咨询，该电梯残值约为2-3万元，如果法院认定的价格与其询价的价格差距不大，亦可将电梯判给计生委，如价格过高，其坚决要求商标所对电梯恢复原状。另商标所改建化粪池系其自用，与计生委无关，计生委要求维持现状。
原审法院另查明，解放路73-2号房产于2012年9月28日登记在南京市市级机关事务管理局（以下简称事务管理局）名下。2014年5月16日，事务管理局出具授权委托书，委托书称解放路73-2号办公楼原产权在计生委名下，2012年5月变更至事务管理局名下，仍由计生委使用和管理，并授权计生委行使解放路73-1号、解放路73-2号违建拆除、承租房清退事务。授权权限范围：以受托人的名义依法开展对解放路73-1号、解放路73-2号违建建筑拆除、承租房清退工作。一是对承租商户发律师函，追缴欠费，督促清退，必要时采取法律手段。二是依规向供水供电等部门申请停水停电。三是申请秦淮区城管部门强制拆除。
2014年12月15日，事务管理局房产管理处出具说明，称本案诉讼中的房产地址是解放路73-1号，在房产证上房屋地址是解放路73-2号，均指同一处房产。因建造该楼房时，资金有缺口，有一部分楼房产权归建工局所有，市建工局的门牌号是解放路73-1号，市人口计生委所属事业单位门牌号是解放路73-2号。后经市领导协调，市人口计生委由财政拨付资金将房屋产权全部回购，回购后没有及时办理房产证。故与商标事务所签订的《房屋租赁合同》中仍然使用解放路73-1号的门牌。根据市政府统一安排，市级机关房产纳入统一管理，进行统一登记，并于2012年办理了该处房产权证，延用了解放路73-2门牌号。因出租房产现已登记为解放路73-2号，故计生委要求商标所迁出的涉案出租房产为解放路73-2号。
以上事实，有房屋租赁合同、产权证、授权委托书、函、寄信回执等证据及计生委、商标所双方陈述为证。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，计生委、商标所签订的租赁合同系当事人真实意思表示，双方均应按约履行。房屋租赁合同到期后，双方未能续签合同，故商标所应当腾空并迁出其承租的房屋。商标所在租赁期满后经计生委多次催要的情况下仍未能迁出且拖欠2013年余下租金26.5万元，显属违约，计生委诉至法院要求商标所腾空并迁出涉案房屋并支付2013年拖欠的26.5万元租金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。具体迁出出租房的门牌号应按目前登记的解放路73-2号予以确认。另涉案房产虽于2012年登记在事务管理局名下，因计生委目前仍管理、使用涉案房产，且在事务管理局授权下，有权代表其向商标所主张权利。因商标所在租赁期限届满后仍未迁出承租房屋，故应承担自2014年1月1日起按原合同约定的租金标准（52.5万元÷12月=4.375万／月）支付房屋使用费至其交付之日止。对于计生委主张的房租滞纳金，因合同约定商标所逾期未交付租金的，每逾期一日，计生委有权按月租金的0.3%向商标所加收滞纳金，根据该标准计算，商标所须按131.25元／天的标准支付计生委因拖欠房租的滞纳金，支付起止的时间，原审法院根据合同约定应自2013年8月1日起计算至商标所给付完毕时止。审理中，商标所要求对滞纳金的标准调整到合理程度。原审法院认为，商标所在租赁合同到期后拒不迁出，其主观故意违约明显，另根据合同约定，商标所存在多种违约行为，如计生委全部主张违约责任，则违约金的数额也远超过按131.25元／天的标准计算出的滞纳金的数额，且计生委主张的131.25元／天的标准也未超过以计生委拖欠的租金为基数按银行同期贷款利率的四倍标准计算得出的数额。故商标所要求调整滞纳金的标准，原审法院不予准许。商标所辩称，其垫资对租赁房屋电梯进行改扩建，并要求补偿。原审法院认为，商标所租赁房屋时应当根据租赁期限对租赁房屋进行合理投入，并承担租赁到期后不能回收的物品可能会造成损失的风险，商标所辩称电梯改扩建系其垫资，因计生委不予认可，商标所也未能提供证据予以佐证，故原审法院对商标所辩称系垫资的意见不予采纳。租赁合同期限届满后，商标所本应对电梯恢复原状，考虑到该电梯使用年限较长，且恢复原状成本较高，不符合经济效益原则，根据计生委的意见及利益平衡原则，原审法院酌情认定由计生委补偿商标所5万元，同时保持电梯原状归计生委所有。审理中，因计生委对利息、违约金及要求商标所拆除私自搭建的违章建筑的诉讼请求均不再主张系其在法律范围内自行处分权利，故原审法院予以准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、南京金陵商标事务所于判决生效之日起十五日内将其承租的本市解放路73-2号1-6层房屋腾空（电梯除外）并迁出。二、南京金陵商标事务所于判决生效之日起十五日内给付南京市人口和计划生育委员会尚欠的2013年年度租金26.5万元并自2013年8月1日起按131.25元／天的标准支付滞纳金至其给付完毕之日止。三、南京市人口和计划生育委员会于判决生效后十五日内给付南京金陵商标事务所电梯补偿款5万元。四、南京金陵商标事务所于判决生效之日起十五日内支付南京市人口和计划生育委员会自2014年1月1日起按4.375万／月的标准计算的房屋使用费至其交付房屋之日止。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费9233元，由商标所负担。
计生委不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院判令计生委补偿商标所电梯补偿款5万元没有任何依据；双方租赁合同期限于2013年12月31日届满，商标所自2014年1月1日起无权使用诉争房屋，故商标所应按市场租金标准向计生委支付占有期间的房屋使用费。故请求二审法院依法改判。
商标所不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、计生委作为本案原告的主体不适格。诉争房产为事务管理局所有，计生委只是受事务管理局的委托，负责办理相关的清房工程与诉讼，在诉讼中系受托人的地位，而不应该为本案的原告。二、涉案电梯是经计生委同意并办理了建筑工程规划许可证，商标所在原审中也提供电梯建造的相关资料，现产权单位收回房屋后取得电梯的使用价值，理应对商标所补偿，原审未经评估仅认定计生委向商标所补偿5万元，依据不足。三、合同履行过程中，诉争房屋的产权由计生委变更至事务管理局名下，因计生委未向商标所告知产权变更情况，导致商标所迟延交纳租金，不应向计生委承担滞纳金责任。故请求二审法院撤销原审判决依法改判，并由计生委承担本案的诉讼费。
二审中，商标所对于其未向计生委交纳房租的原因，认为原审法院未查清；另，商标所认为，原审法院判令计生委补偿电梯费用5万元不足以弥补其损失，要求二审法院对电梯建造的价值进行评估。计生委对原审法院查明的事实不持异议；对于商标所提出电梯评估的申请，计生委认为，商标所加装电梯不是为计生委服务，所产生的费用与计生委没有任何关系。
本院二审另查明，涉案电梯加装前取得临时《建设工程规划许可证》，使用期为两年。
本院二审查明的其他事实与原审认定一致，本院予以确认。
此节事实，有临时《建设工程规划许可证》、本院谈话笔录、开庭笔录予以证实。
双方当事人在本案二审中确认的争议焦点为：1、计生委提起本案之诉主体是否适格？2、原审判令计生委补偿商标所5万元的电梯费用是否适当？3、计生委要求商标所按市场租赁标准支付房屋占有期间的使用费应否得到支持？4、商标所应否向计生委承担迟延支付租金的滞纳金？
关于第一个争议焦点问题。商标所认为，涉案房屋于2012年9月28日变更登记至事务管理局名下，计生委只是受产权人委托参与涉案房屋相关事宜，计生委作为受托人无权作为原告提起本案之诉。计生委认为，2014年5月16日，事务管理局已明确授权计生委对涉诉房产违建拆除、承租房清退，包括采取法律手段，故计生委有权提起本案之诉。
本院认为，根据法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，计生委已得到事务管理局明确授权，可以实施对涉案租赁房屋进行承租房清退、追缴欠费，必要时采取法律手段，故计生委有权代表产权人事务管理局向商标所主张权利，对商标所提出的计生委主体不适格意见，与法相悖，本院不予采信。
关于第二个争议焦点问题。商标所认为，涉案房屋加装电梯系经计生委同意，虽然规划部门颁发的是临时性建设工程规定许可证，但不属于违章建筑，涉案房屋在加装电梯后，极大改善了消防疏散条件，对产权人利用也有很大帮助；商标所当初为此投入66万余元，该部分投入理应由计生委对商标所补偿，要求法院对电梯投入进行评估。计生委认为，商标所加装电梯系其为自身经营的需要，计生委当初同意商标所加装电梯，主要是加装行为不会对房屋结构产生破坏，给予了原则性的同意，不能以此推断计生委愿意承担相关费用；产权人收回房屋后准备做公共医疗设施，该电梯对产权人不适用。
本院认为，因商标所经营需要加装了诉争电梯，但该电梯加装前仅取得临时性建设工程规划许可证，许可使用期限为两年，在许可使用期限届满后，随时有被拆除的可能，换言之，该加装的电梯对产权人不能产生合法的附加值。在双方租赁关系终止后，商标所理应对此恢复原状，但考虑电梯目前仍在一定程度上利用的现状，原审法院综合本案的具体情况，酌定5万元判令计生委向商标所进行补偿，并无不当。本院对双方此项上诉意见均不予采纳。
关于第三个争议焦点问题。计生委认为，双方租赁合同期限在2013年12月31日期满，商标所此后占有房屋无法定依据，应按市场租金标准给付房屋占有使用费。商标所认为，计生委原审中曾向法院提出按市场租金标准计付使用费的评估申请，后又撤回该申请，现二审再次提出，不应得到支持。
本院认为，计生委在本案原审中，要求商标所参照双方租赁合同约定的租金标准给付合同期满后的房屋使用费，且原审法院也系按此主张予以判决，现其二审变更诉请不符合法律规定，本院对此主张不予支持。
关于第四个争议焦点问题。商标所认为，因产权人变更，其向事务管理局交纳2013年下半年租金时，而事务管理局拒收。计生委认为，其就双方租赁合同终止及清缴租金先后两次发函，而商标所对2013年下半年租金至今仍未交纳。
本院认为，经本案查明的事实来看，商标所至今仍未按约定交纳2013年下半年租金，而其主张事务管理局拒收房租未提供任何证据支持，应认定其构成违约，应承担违约责任，原审法院按双方合同约定判令商标所按131.25元／天向计生委承担滞纳金责任，实际上为承担违约责任，原审法院对此判决并无不当，本院应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判决。
二审案件受理费18466元，由上诉人计生委、上诉人商标所各负担9233元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 刘 凡
代理审判员 汪德全
二〇一五年四月九日
书 记 员 郭婷婷