广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初2391号原告：广州市鼎泓投资有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北838号。法定代表人：张伟金，职务执行董事兼经理。委托诉讼代理人：彭楚，女，原告公司职员。被告：范家俊，男，1976年2月8日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州市鼎泓投资有限公司（以下简称“鼎泓公司”）诉被告范家俊房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月28日立案后,�法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎泓公司的委托诉讼代理人彭楚到庭参加诉讼，被告范家俊经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎泓公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金122568.2元（按总房价612841元的20%计算）；2.判令被告协助原告办理商品房预告登记注销手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年8月31日签署《广州市商品房买卖合同》（编号：201608279934），约定被告购买原告开发建设的番禺区东环街信业悦都汇（A1项目、B1项目）乐享街某房（以下简称“涉讼房屋”），总房价612841元。根据合同的约定，被告需要分三期支付房款，其中第一期房款212841元在签署合同当天支付，第二期房款100000元在2016年10月9日前支付，第三期房款300000元在2016年11月9日前支付完毕。合同签署后，被告未能按期支付第三期房款300000万，原告于2016年11月21日向被告发出《支付房款通知书》，要求被告按约定支付房款，但被告在仅在2016年11月30日支付150000元，后原告2016年12月5日再次发函催告要求被告继续缴清房款，但被告却仍未缴清。根据《买卖合同》约定，如被告未按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账户，原告有权要求被告每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经原告催告，逾期超过30日仍未支付的，原告有权解除合同。原告根据法定或者约定解除合同的，被告应在收到原告解除合同通知书后30天内向甲方支付总房款的20%的违约金及承担解除合同的费用。鉴于被告的违约行为，原告于2016年12月27日向被告发出《解约通知书》，解除原被告签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》。我方认为，双方的《广州市商品房买卖合�（预售）》在我方发出解约通知书后即已经解除。被告在收到《解约通知书》后，也一直未协助原告办理涉讼房屋商品房预告登记注销手续。原告认为，被告的行为构成根本违约，应承担违约责任。特向贵院起诉，望判如所请。被告范家俊辩称，不同意原告的诉讼请求。原告向被告发出《解约通知书》后，从未书面或口头通知被告办理涉讼房屋预售登记注销手续，而被告自收到解约通知后就一直要求原告办理注销预售登记，但原告又以各种理由推脱，原告的目的是占用被告的资金，原告主张被告不协助注销手续，没有事实依据。原告发出解约通知前，被告已经前往售楼部支付最后一笔购楼款，但遭到原告拒绝，当时的楼价一路飙升，原告拒收购房款，故意设置障碍导致被告无法履行合同。被告是以分期付款的方式购房的，被告于2016年11月30日已支付购房�462841元（占总房款的75.52%），已经达到交楼条件，被告不存在根本违约，原告解除合同并要求被告支付违约金于法无据。范家俊没有违约，无需支付违约金，原告要求被告支付最后一笔房款的账号与合同中约定的预收款监控账号不符，因此，被告有权拒绝。从2016年12月5日至12月27日，未超过30天，原告无权解除合同，被告逾期付款应适用合同约定的每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。原告主张的违约金标准过高，应予以调整。综上所述，被告没有违约行为，无需支付违约金，违约金标准远高于实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实和证据，本院认定如下：鼎泓公司（甲方、卖方）与范家俊（乙方、买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201608279934�，网签时间为2016年8月31日，约定：甲方通讯地址为广州市番禺区东环街番禺大道北某号；乙方通讯地址为广州市越秀区下塘西路469号；乙方所购的商品房为涉讼房屋，以套出售，按用套内建筑面积计算房价，每平方米16178.48元，总金额为612841元；甲方同意乙方按分期付款：第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的34.73%，金额212841元；第二期在2016年10月9日前，支付全部房价款的16.32%，金额为100000元；第三期在2016年11月9日前，支付全部房价款的48.95%，金额300000元；为保证预售款按照上述用途使用，防止挪作他用，乙方应将商品房预售款……支付至以下商品房预收款监控账户……预收款监控银行为浦发银行上海浦东发展银行广州番禺支行，预售款监控账号为82×××21；如果乙方未能按照约定的期限将各期房款支付至预售房款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方应当在2016年12月18日前将作为本合同标的物的涉讼房屋交付乙方使用；涉讼房屋仅作办公用途使用；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；合同还约定了其他内容。另，合同附件七《补充协议》约定：如乙方以分期付款方式支付购房款的，涉讼房屋的交付日期为合同约定的交付期限届满且乙方将房款付至总房款75%或以上后30天内，具体交付日期以甲方发出的书面交房通知上所载的收楼日期为准；乙方无法定事由在甲方书面交房通知确定的交接期限届满之日仍未接收涉讼房屋的，涉讼房屋自书面交房通知确定的交房期限届满次日视为已按照双方约定的交付条件交付给乙方；乙方未接收涉讼房屋甲方�乙方发出催告，该催告上记载的商品房催请接收日期不视为甲方对商品房交付日期的变更……仍以商品房达到法定交付条件后合同约定或甲方第一次发出的书面交房通知上记载的交接期限；甲方向乙方送达与合同有关的通知书等书面函件时，应以合同记载的地址为准，上述函件交邮局投递之日经过3天即视为已送达乙方，任何一方变更联系方式的，应在5天内以书面形式通知对方；乙方根据法定或约定理由解除合同的，应在知道或应当知道解除合同条件已成就之日起三十天内书面通知甲方，逾期行使解除权的，解除权消灭；甲方向乙方主张解除合同或债务抵消的，乙方如有异议，应当在收到甲方书面通知书之日起10日内向甲方提出书面异议；甲方根据法定或约定理由解除合同的，乙方应在收到甲方解除合同通知书后30天内向甲方支付合同总房款20%的违约金及承担解�合同的费用等内容。2016年8月31日、2016年10月26日鼎泓公司分别收到范家俊缴纳的涉讼房屋的房价款212841元、100000元。2016年9月30日，涉讼房屋办理了预告登记，预告登记权利人为范家俊，义务人为鼎泓公司，预购登记种类为预购商品房预告登记，占有份额为范家俊单独所有。2016年11月21日，鼎泓公司通过EMS特快专递（单号：1060731338413）向范家俊寄出《支付房款通知书》，快递查询结果：2016年11月22日投递并签收，他人收，载明：因范家俊仍拖欠应付购房款300000元，上述购房款请范家俊在本函件发出之日起三天内支付至我司指定银行账号等内容。2016年11月30日，鼎泓公司收到范家俊缴纳的房价款150000元。2016年12月1日，鼎泓公司通过EMS特快专递（单号：1043664782122）向范家俊寄出《信业悦都汇收楼通知书》，快递查询结果：2016年11月22日投�并签收，本人收，载明：涉讼房屋已符合交付使用条件，按合同约定，范家俊需要在2016年12月18日前办妥收楼手续……安排专约收楼时间2016年12月11日15：30-16:00，请范家俊务必按照上述日期办理并备妥下述收楼资料等内容。2016年12月5日，鼎泓公司通过EMS特快专递（单号：1060731335313）向范家俊寄出《法务催函》，快递查询结果：2016年12月6日投递并签收，他人收，载明：截止至2016年12月5日，范家俊拖欠我司到期应付购房款150000元，经我司多次催告，阁下仍未能履行约定的付款义务……范家俊自收到本函件后三天内，向我司支付拖欠购房款150000元及逾期付款违约金3375元等内容。2016年12月16日，鼎泓公司通过EMS特快专递（单号：1048982807422）向范家俊寄出《催请收楼通知书》，快递查询结果：2016年12月17日投递并签收，他人收，载明：我司已于2016年12月1日向范家俊发了《收楼通知书》，但范家俊未在约定期限内办理相关手续……现我司再次通知，范家俊务必收到本通知书后立即到信业悦都汇客户服务中心办理涉讼房屋收楼手续等内容。2016年12月27日，鼎泓公司通过EMS特快专递（单号：1073346036619）向范家俊寄出《解约通知书》，快递查询结果：2016年12月28日投递并签收，他人收，载明：根据买卖合同约定，范家俊应于2016年11月9日前支付第三笔分期房款30万元整，因范家俊未能在上述履行期限届满前履行付款义务，经我司多次催告，仍未付清房款……范家俊行为已构成根本违约，现郑重通知范家俊自本通知发出之日（2016年12月26日）起，解除双方签订的《买卖合同》（合同编号：201608279934），并向我司支付违约金等内容。上述通知的邮寄地址均为：“广州市越秀区下塘西路某号”。鼎泓公司提交了一份范家俊2017年2月17日手写的情况说明，载明：“……本人已依约全额支付75%楼款，因本人长期在外地工作……于返回广州第一天即至……办理收楼手续，但贵公司通知本人已违反合同条款，本人情况特殊，请贵公司酌情继续办理本人的购楼手续，特此申请。”范家俊为证明其答辩意见，提交了以下证据：1.分别与鼎泓公司的销售总监、销售经理和销售人员的微信聊天记录复印件；2.微信图片打印件和缴纳定金和电商费等的POS单、转账记录。鼎泓公司的质证意见为：微信记录和照片无法确定人员是否我司员工，变更帐号应由我司出具盖有公章的函件为准，范家俊至今没有缴纳剩余15万元的购房款；对于支付定金无异议，电商费和律师费的收款方不是我司，不予确认。本院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法�的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。《广州市商品房买卖合同（预售）》和附件七《补充协议》中对双方当事人的通讯地址进行了约定，合同第二十九条约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效，附件七《补充协议》第十八条补充约定鼎泓公司向蔡依冉送达与合同有关的通知书等书面函件时，应以合同记载的地址为准，上述函件交邮局投递之日经过3天即视为已送达。合同中的通讯地址为当事人自行协商约定，对双方当事人有约束力，在一方当事人未通知对方当事人变更通讯地址时，对方当事人基于对合同的信赖利益，按照合同约定的通讯地址向一方当事人送达相关通知应视为有效送达。鼎泓公司按照合同约定的通讯地址向范家俊送达了相关通知，自投递之日经过3天即视为有效送达。�据《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七《补充协议》中关于第三期购房款在2016年11月9日前支付全部房价款的48.95%即金额300000元的约定，范家俊未在约定的期限内支付剩余购房款30万元，已经构成违约。2016年11月21日鼎泓公司发出《支付房款通知书》后，范家俊仅支付了15万元购房款。在范家俊未按合同约定足额支付剩余购房款30万元，已经构成违约的前提下，鼎泓公司又分别于2016年12月1日、2016年12月16日向范家俊发出收楼通知书通知范家俊办理收楼手续。鼎泓公司在范家俊违约后发出收楼通知的行为已经明确表示选择继续履行合同，之后，鼎泓公司又以范家俊未按合同约定的期限支付购房款为由主张解除合同，已无事实依据，且范家俊已支付的房价款已经达到总房款的75%以上（462841元÷612841元），故鼎泓公司以范家俊未能在2016年11月9日前足额支付第�笔房款30万元为由，认为《广州市商品房买卖合同（预售）》已经在发出《解约通知书》后解除的主张，本院不予支持。鼎泓公司以《广州市商品房买卖合同（预售）》已经解除为由，要求范家俊支付总房价20%的违约金和协助办理预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以驳回。范家俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关民事诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市鼎泓投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2752元，由原告广州市鼎泓投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一七年九月二十日书 记 员  杜嘉华