北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终481号
上诉人（原审被告）：邹学涛，男，1961年11月16日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
上诉人（原审被告）：张国兴，男，1954年3月24日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司，住所地北京市东城区西花市南里新景家园单建人防汽车库4号地面管理房。
负责人：王冰，经理。
委托诉讼代理人：王文辉，北京利生律师事务所律师。
上诉人邹学涛、上诉人张国兴因与被上诉人北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邹学涛、上诉人张国兴及其共同委托诉讼代理人肖凡、被上诉人北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司之委托诉讼代理人王文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹学涛、张国兴上诉请求：同意解除我与北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司（下称华腾世纪公司）的租赁合同，同意腾退案涉场地，不同意支付使用费，要求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误；我方出于对华腾世纪公司的信赖才签订了长期租赁合同，并投入大量人力、物力添置了部分设备，并将地下空间隔成数个单间对外出租，我方一直如约交付租金，经营期间未出现安全、治安事故及其他违法行为，我方对于租赁合同的解除没有过错和责任，导致合同解除的主要原因是行政部门发布的通告，属于准不可抗力，双方对合同的解除均没有责任。我方根据《地下室承租者保证书》自2015年8月6日清退了全部租户，至今没有再出租经营，只是应华腾世纪公司的要求留守案涉场地，不应支付使用费。
华腾世纪公司辩称，不允许出租案涉场地是应东城区政府要求对地下空间进行整改，并非我公司自身原因，邹学涛、张国兴应承担使用地下空间的法律后果，我公司并未与邹学涛、张国兴达成过留守协议，原审判决认定事实清楚，要求维持。
华腾世纪公司向一审法院起诉请求,请求判令：1、解除与邹学涛签订的《租赁合同》；2、邹学涛、张国兴腾退北京市东城区西花市南里新景家园东区2号楼1-4单元地下一层；3、邹学涛、张国兴按照每月17500元的标准支付自2015年8月1日至实际腾房之日的租金和使用费。
一审法院认定事实：北京市东城区西花市南里新景家园小区的物业管理单位原为北京鸿兆德物业管理有限公司（甲方、下称鸿兆德物业公司）。2011年9月19日，鸿兆德物业公司与北京崇海通装饰设计有限责任公司（乙方）签订《租赁合同》，其中邹学涛在承租方授权代表处签字，约定乙方向鸿兆德物业公司新景家园东区2号楼1-4单元地下一层空间，租赁期限为2009年9月11日至2016年8月15日，租赁期限为七年，每季度租金为52500元，每年度租金为210000元。乙方按季向出租方预交租金，缴付日不得迟于每季度开始的五日前。乙方还须于签约时交付押金，押金相当于三个月租金；乙方在承租单元的一切活动必须遵守国家法律、法规及北京市地方性法规；乙方不得损坏承租单元地面、墙壁及天花板等，须遵守消防部门之有关防火规定，并不得擅自将租赁房屋全部或部分转租给第三人；乙方保证地下负一层空间只用做办公、仓储、员工宿舍等不干扰楼内居民的项目；乙方需按时交付租金及其他费用，如乙方未按合同规定清缴欠款及滞纳金，或违反国家法律、法规，进行不法活动，出租方有权单方解除合同，并酌情没收部分或全部押金，乙方应无条件将承租单元退还出租方；若乙方违反本合同的各项条款给出租方造成损失的，出租方除按本合同规定的单方面终止合同，酌情没收押金外，出租方有权留置乙方于所租单元内的资产等进行折价变卖以作补偿，惟此不影响出租方向乙方进一步追讨欠费、合理赔偿及法律责任的权利。诉讼中，经向2009年担任北京崇海通装饰设计有限责任公司的法定代表人杨自荣询问，杨自荣表示公司签订该合同后没有履行过该合同，都是由邹学涛经营的，公司没有参与过管理，也没有交过租金，当时物业的人也知道实际经营人为邹学涛。
合同签订后，鸿兆德物业公司将前述地下空间交付邹学涛，邹学涛添置了部分设备，将该地下空间隔成数十个单间对外出租。
2011年10月11日，出租方鸿兆德物业公司（甲方）与承租方邹学涛（乙方）签订《补充协议》，约定因新景家园地下室存在着租金不平衡的问题，物业公司与租金过高的地下室达成以下协议，甲乙双方必须共同遵守：“按原合同履行，履行期间租金价格按原合同不变，原合同履行完后双方根据市场行情重新协商租金价格；二、原合同履行完毕后按双方重新协商的租金价格执行，合同同其他地下室一样再增加五年期限（从2016年8月15日至2021年8月14日止）”。
2012年7月1日，鸿兆德物业公司与华腾世纪公司签订《移交管理权协议》，该协议载明，因乙方（华腾世纪公司）已经接管了新景家园小区，根据甲方（鸿兆德物业公司）与小区业主委员会签订的合同，双方约定鸿兆德物业公司将新景家园地下空间的管理权交给华腾世纪公司，并从新景家园撤离，鸿兆德物业公司负责配合华腾世纪公司进行接管后的甲方遗留问题处理工作，新景家园地下空间的所有后续问题全权交由华腾世纪公司处理，并由华腾世纪公司承担所有的权利和义务。
此后，华腾世纪公司与邹学涛继续履行鸿兆德物业公司与邹学涛签署的前述《租赁合同》。
2014年4月1日，邹学涛将案涉房屋转让给张国兴经营。
2015年7月，北京市东城区公安、房管、民防、消防、安监、工商等行政机构联合发布《关于进一步规范地下空间管理的通告》，通告要求禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人；严格落实地下空间安全使用责任；加强人员居住地下空间日常管理，地下空间除散租住人外用于居住的，房间内人均使用面积不得少于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人；全面整改消防隐患。
通告发布后，政府有关部门随即开始清理案涉地下空间，华腾世纪公司遂要求邹学涛将租住在案涉地下室的租户清退。
2015年8月6日，邹学涛签署《地下室承租者保证书》，保证书载明，邹学涛保证地下室人员全部清空，租户押金租金全部退清，保证租户不找政府与物业公司麻烦；保证地下室设备完好，安全无任何事故发生，如出现事故责任自负；物业公司将根据以上保证书内容予以退还剩余2015年8月、9月份租金及合同规定的押金。同日，邹学涛在华腾世纪公司退还8、9月租金和押金的支出凭单的领款人处签字。
另查，2015年7月、8月，消防部门先后向华腾世纪公司发出《责令限期改正通知书》和《责令立即改正通知书》，发现华腾世纪公司消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的现象，堆放大量可燃物，存在消防隐患。要求华腾世纪公司限期整改，确保消防安全。
一审法院认为，2009年，鸿兆德物业公司与北京崇海通装饰设计有限责任公司签订租赁合同，邹学涛在合同乙方授权代表处签字。经询，邹学涛认可2009年签订的合同中承租人的义务全部由其本人履行，该陈述亦得到时任北京崇海通装饰设计有限责任公司的法定代表人杨自荣的认可，且邹学涛于2011年与鸿兆德物业公司就上述合同签订《补充协议》，故法院认为就涉案房屋成立租赁关系的双方应为鸿兆德物业公司与邹学涛。根据已查明的事实，鸿兆德物业公司在与邹学涛履行双方签订的《租赁合同》过程中，将包括涉案房屋在内的新景家园地下空间管理权移交给了华腾世纪公司，并由华腾世纪公司继受鸿兆德物业公司在与邹学涛签订的《租赁合同》中的权利义务。在此之后，由华腾世纪公司、邹学涛继续履行原合同。本案作为房屋租赁合同纠纷案件，不涉及新景家园小区物业管理权转移的问题，不适用物业管理方面的法规、司法解释的规定。且邹学涛未就《租赁合同》的出租方变更向华腾世纪公司提出过异议，并与华腾世纪公司继续履行合同。因此，邹学涛提出的华腾世纪公司与鸿兆德物业公司签订的《移交管理权协议》无效、华腾世纪公司不具备本案原告诉讼资格的抗辩意见，没有事实与法律依据，法院不予采纳。
华腾世纪公司、邹学涛均应明知地下空间用于出租经营存在着巨大安全隐患。2015年7月，北京市东城区公安、消防、安监等行政机构为加强地下空间安全管理、消除安全隐患、规范地下空间使用，联合发布通告，禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人，对地下空间除散租住人外用于居住的情形也提出了明确、严格的要求。上述通告发布之后，华腾世纪公司、邹学涛之间的租赁合同事实上已无法履行。因此，华腾世纪公司要求解除合同、收回房屋，应予准许。对于合同的解除，双方均有责任，故对于华腾世纪公司要求邹学涛支付的租金、使用费，法院将依据公平原则，酌情确定具体金额。但对于2015年8、9月份的租金，因双方已就退还上述两个月的租金达成合意并已实际履行，故华腾世纪公司现要求邹学涛支付上述两个月租金的诉讼请求，法院不予支持。鉴于邹学涛将涉案房屋转让给张国兴后，邹学涛与张国兴并未告知华腾世纪公司并办理变更手续，故合同的权利义务仍应由邹学涛承担。合同解除后，张国兴使用涉案房屋亦没有合法依据，依法法予以腾退。据此，一审法院于2017年11月判决：一、解除北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司与邹学涛之间的《租赁合同》；二、邹学涛、张国兴于判决生效后十日内将北京市东城区西花市南里新景家园东区二号楼一——四单元地下一层空间腾空交还北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司；三、邹学涛于判决生效后十日内按照每月八千七百五十元的标准给付北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司自二○一五年十月一日至实际腾房之日的租金、使用费；四、驳回北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司其他诉讼请求。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，本院审理中，邹学涛提交华腾世纪公司、鸿兆德物业公司于2015年9月22日发出的《关于解除新景家园地下室经营者出租合同的公告》，载明“根据北京市精神及东城区的利剑行动计划，特别是新景家园地下室由于违反规划、消防系统不合格等原因，华腾世纪公司已经多次公示，拆除新景家园地下室，8月3日，已经停止了地下室的运行。经华腾世纪公司与鸿兆德物业公司协商，决定终止与各个地下室老板的合作，已经从8月3日起开始由华腾世纪公司代为支付已经收取的地下室经营者押金和租金。新景家园内所有地下一层均属设备层，内有水、电、气、暖等公共设备设施，为我公司管理范围，任何人不得将设备层进行封闭。现正式通知各地下室留守人员，必须保证24小时有专人值守，并保证物业管理人员随时出入设备层，如物业管理人员无法进入时，将采取强制手段，责任后果由该地下室留守者自负。为了维护地下室经营者的合法权益，华腾世纪公司同意予以地下室经营者合法的补偿，希望各地下室经营者与我公司接洽相关补偿事宜。”华腾世纪公司认可证据的真实性，但认为不属于新证据，称作出该公告系华腾世纪公司响应政府号召发布的，仅是在大阅兵期间告知地下室的留守人员注意各类安全防范，其中提到的补偿指退还8、9月的租金及押金，大阅兵后，邹学涛拒绝移交租赁场地，继续使用并对外出租，拒绝支付租金，故起诉至法院要求解除合同及支付房屋使用费。
邹学涛、张国兴称按华腾世纪公司的要求留守地下空间，自2015年10月至今占用地下室中的4间房间约30平米用于家庭居住使用。华腾世纪公司不认可邹学涛、张国兴占用地下空间用于留守的用途。
经本院向案涉小区的开发商北京崇文新世界房地产发展有限公司调查，查明北京市东城区西花市南里新景家园小区东西区地下一层的规划用途为自行车库，地下二层的规划用途为人防工程。
本院认为：邹学涛与鸿兆德物业公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。《租赁合同》约定邹学涛承租新景家园地下空间用于办公、仓储、员工宿舍等不干扰楼内居民的项目。后鸿兆德物业公司将新景家园地下空间管理权移交给了华腾世纪公司，并由华腾世纪公司承继鸿兆德物业公司在与邹学涛签订的《租赁合同》中的权利义务，邹学涛实际向华腾世纪公司交纳租金，双方继续履行前述《租赁合同》。《租赁合同》履行过程中，北京市东城区公安、房管、民防、消防、安监、工商等行政机构联合发布《关于进一步规范地下空间管理的通告》，通告要求禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人。根据查明的事实，案涉地下空间第一层规划用途为自行车库，地下空间第二层规划用途为人防工程，华腾世纪公司与邹学涛擅自改变地下室用途，有关部门明确要求禁止违法使用地下空间，租赁合同事实上已经无法继续履行，现双方均同意解除租赁合同，本院对此不持异议。租赁合同解除后，邹学涛应及时向华腾世纪公司腾退案涉场地。至于邹学涛将案涉房屋转让给张国兴，邹学涛与张国兴并未告知华腾世纪公司并办理变更手续，故合同的权利义务仍应由邹学涛承担；租赁合同解除后，张国兴使用案涉房屋没有合法依据，依法应予腾退。至于合同解除后给邹学涛造成的损失，邹学涛未要求在本案中解决，其可另行主张权利。
本院审理中，邹学涛提交华腾世纪公司、鸿兆德物业公司于2015年9月22日作出的《关于解除新景家园地下室经营者出租合同的公告》，以证明其应华腾世纪公司的要求留守地下室；华腾世纪公司虽认可证据的真实性，但认为该证据不属于二审期间的新证据。本院认为，综合本案来看，邹学涛不存在故意拖延举证或证据突袭的情形，而且上述证据能证明案件所涉法律关系的主要事实，对当事人的经济利益有重大影响，不采纳将导致裁判明显不公，因此，本院对该证据予以采纳，该证据证实了邹学涛在“公告”发出后应华腾世纪公司的要求留守地下室，并未在租赁场地继续经营。华腾世纪公司称邹学涛在“公告”发出后继续经营，未提交相应的证据，本院不予采信。
对于邹学涛应否支付2015年10月1日以后占用房屋的使用费问题，因邹学涛已应华腾世纪公司要求将租户全部清退，并未实际经营使用租赁场地，华腾世纪公司起诉要求邹学涛按租赁合同约定的租赁面积支付场地使用费缺乏依据，本院不予支持；但考虑到邹学涛占用数间房屋不仅留守使用，而是用于家庭居住，故邹学涛应支付与之相对应的占有使用费，一审判决对房屋使用费处理不当，本院予以改判。
综上所述，一审部分事实认定有误，本院对一审判决依法进行改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2017）京0101民初3008号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2017）京0101民初3008号民事判决第四项；
三、变更北京市东城区人民法院（2017）京0101民初3008号民事判决第三项为：邹学涛于本判决生效之日起10日内按照每月720元的标准给付北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司2015年10月1日至腾退之日期间的房屋使用费；
四、驳回北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5850元，由北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司负担5780元（已交纳2925元，余款2855元于本判决生效之日起10内交至原审法院），由邹学涛、张国兴负担70元（于本判决生效之日起10内交至原审法院）；二审案件受理费4580元，由北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司负担4330元（邹学涛、张国兴已预交，北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司于本判决生效之日起10日内给付邹学涛、张国兴），由邹学涛、张国兴负担250元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一八年三月二十九日
书记员 张晓鸥