广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第544号
原告梁润华，男，住佛山市南海区。
委托代理人叶泳强。
委托代理人谢志锐。
被告王凤仪，女，住广东省佛山市南海区。
被告何志聪，男，住广东省佛山市南海区。
第三人李健，男，住广东省廉江市。
原告梁润华诉被告王凤仪、何志聪居间合同纠纷一案，本院于2014年5月20日受理后，依法追加李健为第三人参加诉讼。本案依法由审判员杨宇鹏独任审理，分别于同年7月3日、7月28日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托代理人叶泳强、第三人李健均到庭参加诉讼。两被告没有到庭参加第一次庭审，到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告经原告提供居间服务，于2014年1月1日签订一份《房屋买卖合约》，约定由第三人购买两被告共有的位于南海的房屋。但合同签订后，两被告拒绝收取第三人的定金并拒绝继续履行房屋买卖合约。两被告经原告多次催促均以种种理由拒绝按约定支付中介费。原告向被告提供了居间服务并促成双方签订房屋买卖合约，应按约定向原告支付中介费。请求判令：1、两被告支付中介费12000元，并以12000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付从判决生效之日起至付清之日止的利息；2、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告何志聪辩称，第一，两被告是母子关系，涉讼房屋由两被告共有，只有何志聪一人签订合同，并没有王凤仪的授权，合同无效。第二，两被告之间不存在表见代理。第三，两被告没有收到第三人的定金，合同没有成立。第四，原告要求两被告支付中介费12000元没有事实和法律依据。不同意支付中介费及利息，不同意承担诉讼费。
被告王凤仪辩称，第一，两被告是母子关系，涉讼房屋由两被告共有。王凤仪并不知道何志聪代王凤仪签订合同。王凤仪没有授权何志聪代为签署。第二，不同意支付中介费，且认为本案与王凤仪无关。第三，第三人没有支付过定金。第四，签订合同后，王凤仪就明确表示不出售涉讼房屋。所以，王凤仪不同意支付中介费及利息，不同意承担诉讼费。
第三人述称，若两被告愿意继续履行合同，第三人愿意继续履行；若两被告不愿意继续履行，亦可以不履行，双方互不追究责任。但第三人不同意支付中介费及利息，不同意承担诉讼费。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证、个体工商户营业执照、组织机构代码（各1份，复印件），证明原告主体资格。
2、被告王凤仪人口信息全项（1份，打印件，加盖佛山市公安局南海分局户口专用章）、被告何志聪身份证（1份，复印件），证明两被告主体资格。
3、第三人李健身份证（1份，复印件），证明第三人主体资格。
4、房屋买卖合约（1份，原件），证明三方约定应由违约方承担中介费。
5、EMS特快专递、改退批条（各1份，原件，当庭拆开）、律师函（1份，复印件，与当庭拆开的特快专递内律师函原件核对无异），证明第三人委托律师向被告发出履约催促函。
6、电话清单（7页，打印件，加盖中国电信广东南海黄岐营业章），证明原告为敦促被告、第三人履行合同，已经尽到必要的义务。
7、人口信息查询表（2份，打印件，加盖佛山市公安人口信息查询服务专用章），证明两被告的主体资格。
8、佛山市（南海区）房产查询证明（1份，打印件，加盖佛山市南海区国土城建和水务局政府信息公开专用章），证明涉讼房产的情况。
经质证，被告何志聪对原告出示的证据1-4、6-8没有异议。对证据5，认为何志聪没有收到该邮件，但确认联系地址。
被告王凤仪对原告出示的证据1不清楚。对证据2-3、7-8没有异议。对证据4不清楚，认为王凤仪没有参与，没有签名。对证据5不清楚，认为王凤仪没有收到该邮件。对证据6不清楚，认为王凤仪没有参与。
第三人对原告出示的证据1-8均没有异议。
诉讼中，两被告均没有举证。
诉讼中，第三人举证如下：
1、房屋买卖合约（1份，原件），证明第三人一直按照合约履行，但两被告拒不配合，导致合约至今没有履行。
2、佛山市社会保险参保缴费证明（1份，打印件，加盖佛山市社会保险基金管理局证明专用章），证明第三人有购房资格。
3、电话录音（4段，当庭播放）、通话文字稿（6页，打印件），证明第三人一直严格履行合约，没有违约。
4、佛山市（南海区）房产查询证明（1份，打印件，加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产管理业务收件专用章）。
5、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果（1份，打印件，加盖佛山市禅城区房地产档案馆业务专用章）。
6、证明（2份，打印件，1份加盖佛山市顺德区档案馆房地产档案证明专用章，1份加盖佛山市高明区房产管理所业务专用章）。
7、三水区城建水务档案馆查询结果（1份，打印件，加盖佛山市三水区城建水务档案馆业务专用章）。
证据4-7证明第三人在佛山市内没有住宅，具有购房资格。
经质证，原告对第三人出示的证据1-3均没有异议，认为其可以证明原告诉请有据。对证据4-7没有异议，认为其证明原、被告签订的合同真实合法有效。
被告何志聪对第三人出示的证据1的真实性没有异议，但认为条件仍未成立，合同没有成立。合同签署时第三人没有支付定金。对证据2的真实性没有异议，但认为合同签订时间是2014年1月，而直到2014年6月第三人才缴费满1年，所以签订合同时第三人在佛山没有购房资格。对证据3有异议。对证据4-7没有异议。
被告王凤仪对第三人出示的证据1不清楚，认为王凤仪没有签名。对证据2没有异议。对证据3不清楚，认为王凤仪不是通话人。对证据4-7没有异议。
经审核，原告出示的证据1-4、6-8、第三人出示的证据1-2、4-7来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院予以确认。原告出示的证据5为原件，经当庭拆开核查，且被告何志聪亦确认其联系地址，无证据推翻，故本院确认其真实性。对第三人出示的证据3，两被告不予确认，第三人亦无其他足够证据证明通话人身份，故本院不予采信。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
佛山市南海区晋原房地产中介服务部（以下简称晋原服务部）是个体工商户，其经营者为原告。
涉讼房屋是座落于佛山市南海区的房屋，登记日期为2001年10月15日，权利人为两被告，各占二分之一份额。2014年7月7日行政部门登记该房屋无抵押、无查封。
2014年1月1日，被告何志聪以两被告名义（落款处签署自己名字，并签署“王凤仪，何志聪代”，卖方）与第三人（买方）、晋原服务部（经纪方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合同），约定：买卖双方独家委托经纪方促成涉讼房屋买卖；卖方保证涉讼房屋不存在任何产权争议或其他有权对该房屋主张权利的情形；成交价443000元；买方应在签署合约同时交付定金60000元给卖方；首期楼款73000元，买方应在卖方双方到地税部门办理申请交税当天交付给卖方；尾期楼款以贷款方式支付；卖方收齐全部楼款当天交付涉讼房屋予买方使用；基于经纪方提供的中介服务，买方同意支付经纪方12000元作为中介服务费，于签署房屋买卖合约当天支付；若任何一方出现以下违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，守约方已支付的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方：（1）一方拒绝按约定收取或支付楼款的；（2）一方拒绝出售或购买物业……；卖方何志聪应确保共有人王凤仪的房屋买卖真实意愿，确保代理人身份，承担一切法律责任。
签订合同当天，两被告与第三人没有交收定金。何志聪对于有关“元旦过后星期一”到晋原服务部交收定金的口头约定不反对，第三人亦同意。上述星期一，第三人曾到晋原服务部，但两被告均没有出现。
2014年1月17日，原告的代理律师事务所作为第三人的受托人以何志聪确认的联系地址向何志聪发出《律师函》，催促何志聪继续履行涉讼合同。该邮件被退回。另，第三人曾于2014年3月25日致电何志聪。
2014年5月20日，原告提起本案诉讼。诉讼中，两被告表示仅同意出售何志聪份额，不同意出售整个房屋，若第三人愿意只购买何志聪份额，愿意接收定金。第三人表示，房屋必须整体交易。截至一审辩论结束前，两被告与第三人尚无收定金。
另查明，第三人为非佛山户籍居民，截至一审辩论结束前在佛山市内尚无房地产权登记情况。第三人已缴交自2013年7月至2014年6月佛山市社会保险相关费用。
本院认为，原告是居间机构的个体工商户经营者，故其是主张涉讼合同中经纪方（居间人）权利的适格主体。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。原告作为居间人事实上已提供媒介服务，促成涉讼合同之签订，对此劳动成果可收取相应报酬。涉讼房屋的登记权属人及合同中的出卖人均为两被告，但王凤仪没有在涉讼合同中签名，且出庭表示拒绝出售涉讼房屋，本案中亦无足够证据证明何志聪取得王凤仪授权，故何志聪在涉讼合同中代王凤仪签名构成无权代理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。且涉讼合同约定“何志聪应确保共有人王凤仪的房屋买卖真实意愿，确保代理人身份，承担一切法律责任”。本案中，因王凤仪拒绝出售其占有涉讼房屋份额，而第三人坚持必须就涉讼房屋全部份额进行交易，导致涉讼合同不能继续履行，其责任在于何志聪明知其无代理权却代为处分王凤仪的共有份额，故根据以上论述，应由何志聪承担相应报酬支付责任，原告请求王凤仪承担本案责任依据不足，本院不予支持。何志聪与第三人均为涉讼合同签署人，涉讼合同对其有约束力。涉讼合同虽约定买卖双方于签署合同时交收定金60000元，但根据各方庭审陈述，何志聪与第三人口头约定在“元旦过后星期一”到晋原服务部交收定金，则双方实际上已变更定金支付时间。在上述口头约定的时间，第三人到达晋原服务部，积极履行合同，只是因何志聪没有到达收取才未交付定金。双方并未约定接收定金的其他方式（包括未指定账户等），且根据各方陈述，本案一审第二次开庭前，第三人或原告未能有效取得向卖方支付定金的方式。第二次开庭中，第三人仍同意支付定金，但因两被告坚持仅出售何志聪份额才收取，故一审辩论结束前第三人尚未支付定金不构成违约。相反，何志聪没有按照约定时间接收定金，且无权代理出售其他共有人份额，导致不能交付涉讼房屋，违反涉讼合同约定。因此，虽然涉讼合同约定买方于签署房屋买卖合约当天支付中介服务费，但同时约定违约方应向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费，故本案报酬（中介费）应由何志聪承担，第三人作为守约方不需承担。原告作为居间人应诚实信用、勤勉尽责提供居间服务，才能依约取得全部报酬（中介费）。但本案中，原告明知出卖人包括王凤仪，却未审慎核查两被告之间是否存在有效的代理关系，在未取得王凤仪签名或同意，亦未获得有效代理证明的情况下促成涉讼合同之签订，实质上仅促成了部分权属人（二分之一份额）与买受人达成一致意思表示，对因其他权属人不同意出售而导致涉讼合同不能继续履行存在一定的过错。因此，本院按照诚实信用、公平合理原则，综合考虑双方约定中介费的数额、何志聪过错程度、原告过错程度（包括应履行而未履行居间服务义务的范围），酌定何志聪应向原告支付中介费6000元。因促成合同成立的事实已产生，上述中介费于本案判决生效之日已成就支付条件，故原告可主张何志聪以6000元为本金从判决生效之日起至付清该款之日止计算的利息。至于利息标准，原告请求按照中国人民银行同期贷款利率计算合理，本院予以采纳。综上，原告诉讼请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、被告何志聪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁润华支付中介费6000元，并以该中介费为本金按中国人民银行同期贷款利率计付从本判决发生法律效力之日起至付清该中介费之日止的利息。
二、驳回原告梁润华的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元（原告已预交），由原告负担25元，被告何志聪负担25元。被告何志聪负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一四年八月十一日
书记员 黄 伟