湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终2208号
上诉人（原审被告）：阮朝霞，女，1982年11月6日出生，汉族，住武汉市洪山区，
被上诉人（原审原告）：武汉卓业物业管理有限责任公司，住所地：武汉市洪山区关山一村213号204号。
法定代表人：龚晓明，公司总经理。
委托诉讼代理人：赵静薇，女，公司法务专员。
上诉人阮朝霞因与被上诉人武汉卓业物业管理有限责任公司（以下简称卓业公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初7869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
阮朝霞上诉请求：1、请求撤销一审判决；依法改判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未提供任何证据证明有催缴物业费的记录；二、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务无权收取物业费用；三、对于上诉人墙体裂缝，烟道渗水、房屋墙面窗台漏水，天台栏杆脱焊，被上诉人未予以处理；四、上诉人所居住房屋因为噪音多次报警，多次与物业沟通无果，导致上诉人患病，没有办法正常工作，个人损失无法估量；五、物业多次丢失上诉人稿费单，造成上诉人损失；六、一审法院认为被上诉人工商营业执照仍在年检状态，却忽视最重要的服务资质，事实认定不清，法律适用错误；被上诉人无物业管理资质从事物业管理，其作为是无效和违法的；七、挪用水费，造成停水；八、被上诉人将2006年3月至2015年12月31日在小区收取停车费、广告费等公共收益全部占为己有，未向业主进行通告公示。
卓业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
卓业公司向一审法院起诉请求：1、判令阮朝霞向卓业公司支付2007年10月1日至2015年12月31日的物业费4475元。2、判令阮朝霞向卓业公司支付违约金3544元（以2015年12月31日至2017年10月18日期间阮朝霞欠交物业费为基数，每日0.3%计算）。3、本案的诉讼费由阮朝霞承担。
一审法院查明，阮朝霞系武汉市洪山区关山梳子桥广厦华庭3栋1405室（房屋所有权证：洪2007012576，建筑面积45.2平方米）的业主。2006年3月31日，开发商建安公司与卓业公司签订《广厦华庭物业管理委托合同》，约定由卓业公司为广厦华庭提供前期物业管理服务，委托管理期限为交房之日至成立业主委员会时止；业主或物业使用人按照每月每平方米1元的标准向卓业公司支付物业管理费。阮朝霞的房屋建筑面积为45.2平方米，每月应向卓业公司交纳物业服务费45.2元。此后，卓业公司为涉案广厦华庭小区提供物业管理服务，于2015年12月31日终止合同撤场。阮朝霞从2007年10月1日至2015年12月31日，共计欠费99个月，欠交物业服务费4474.8元。现卓业公司向法院提起诉讼，其诉请如前。
一审法院认为，前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，并由物业企业依照合同的约定实施的物业服务。本案卓业公司与开发商签订《广厦华庭物业管理委托合同》系双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对合同中的广厦华庭小区的业主均具有法律约束力。阮朝霞作为广厦华庭小区业主，上述物业管理合同对其具有约束力，同时阮朝霞在接受了卓业公司提供的物业服务后，应该按时交纳物业服务费。阮朝霞没有按时向卓业公司支付物业服务费，卓业公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取的物业服务费用。关于阮朝霞辩称物业公司的服务不到位，如房屋下雨天漏水、顶楼漏水、烟道漏水、墙体裂缝，阮朝霞与楼上楼下邻居都找过物业公司解决，卓业公司一直推诿，未尽到维修、管理和服务的责任，阮朝霞所居住房屋因为噪音多次报警，多次与物业沟通无果，导致阮朝霞患病，没有办法正常工作，但阮朝霞从2007年至2015年停止交纳物业服务费却长达8年之久，超出了合理的抗辩范围。物业服务质量的好坏，除物业公司保证服务质量，完善管理，提高员工素质外，还取决于业主的积极配合，主动交纳物业费以保障物业服务正常运转。关于阮朝霞提出的其与租户明确约定租房期间物业费由租户承担的抗辩理由属于另一法律关系，法院不予支持。阮朝霞提出卓业公司起诉超过诉讼时效的抗辩理由，因服务行为是一项持续性的服务行为，本案中，合同约定卓业公司物业的委托管理期限为交房之日起至成立业主委员会时止，诉讼时效应从卓业公司退出小区不再提供服务之日起开始计算，卓业公司于2015年12月31日从广厦华庭小区撤场，故卓业公司的起诉未超过诉讼时效，阮朝霞的该抗辩理由，法院不予采纳。阮朝霞提出卓业公司被注销物业服务企业资质证书后不应收取物业服务费的抗辩理由，因卓业公司依然在广厦华庭小区提供物业管理服务直至撤场，且卓业公司的工商营业执照仍在年审状态，该抗辩理由不予采纳。由于卓业公司履行合同过程中出现服务不到位等问题，法院认为卓业公司物业服务应尽到防范问题发生和及时解决问题的义务，其未尽到足够的谨慎义务和协助义务，故应该承担一定的责任。物业公司和业主是相互依存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，以维系小区物业功能的正常运转。对2007年10月1日至2013年12月31日的物业费，阮朝霞应按照100%的比例进行支付，即支付3390元（45.2元×75个月×100%）。对2014年1月1日至2015年12月31日的物业费，在法院审理的关于卓业公司与其他业主的物业服务合同纠纷案件中，基于其他业主的抗辩中均对卓业公司的物业服务质量提出异议，证明卓业公司在履行合同的服务后期，未完全按照合同的约定履行义务，故法院认为该期间的费用由阮朝霞按照60%的比例进行支付，即650.9元（45.2元×24个月×60%）。故阮朝霞应支付物业管理费4040.9元（3390元+650.9元）。同时因卓业公司物业服务存在瑕疵，卓业公司提出要求阮朝霞支付违约金的诉请，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决：一、阮朝霞于判决生效之日起十日内支付卓业公司武汉卓业物业管理有限责任公司从2007年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费4040.9元。二、驳回武汉卓业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取25元，由阮朝霞负担15元，武汉卓业物业管理有限责任公司负担10元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明一审判决查明的事实属实。
本院认为，1、卓业公司与开发商签订《广厦华庭物业管理委托合同》系双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对合同中的广厦华庭小区的业主均具有法律约束力。阮朝霞作为广厦华庭小区业主，在接受了卓业公司提供的物业服务后，应该按时交纳物业服务费。阮朝霞没有按时向卓业公司支付物业服务费，卓业公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向阮朝霞收取物业服务费用。2、物业服务行为是一项持续性的服务行为，《广厦华庭物业管理委托合同》约定卓业公司的委托管理期限为交房之日起至成立业主委员会时止，合同中并未对缴纳物业费时间进行约定。卓业公司于2015年12月31日从广厦华庭小区撤场，诉讼时效应从卓业公司退出小区不再提供服务之日起开始计算。故卓业公司的起诉未超过诉讼时效。3、关于阮朝霞上诉所称卓业公司的服务不到位，对其墙体裂缝，烟道渗水、房屋墙面窗台漏水，天台栏杆脱焊问题未予以解决，导致经济损失和自行维修费用2000元，为此阮朝霞与卓业公司沟通多次，卓业公司屡次推脱，没有履行相应的义务的意见。根据《商品房销售管理办法》第三十三条“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”及《物业管理条例》第五十三条“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”的规定，对于保修期内的房屋质量问题，应当由房地产开发企业承担保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，物业公司对保修期内房屋质量问题不承担维修、更新、改造义务，专项维修资金也不能用于保修期内的房屋维修、更新和改造。本案中，阮朝霞于2007办理了房屋交付手续，该房屋于2007年发生墙体裂缝，烟道渗水、房屋墙面窗台漏水，天台栏杆脱焊等问题，并未超过《建设工程质量管理条例》第四十条规定的五年保修期。阮朝霞未举证证明房屋存在墙体裂缝，烟道渗水、房屋墙面窗台漏水，天台栏杆脱焊等问题的具体原因，不能排除房屋墙体裂缝，烟道渗水、房屋墙面窗台漏水，天台栏杆脱焊等问题是房屋质量问题所导致，因此，阮朝霞上诉认为卓业公司未履行维修义务及管理职责，违反了物业服务合同的约定，不应缴纳物业费的理由，没有法律依据，本院不予采纳。4、阮朝霞提出卓业公司被注销物业服务企业资质证书后不应收取物业服务费的上诉理由，因《广厦华庭物业管理委托合同》约定卓业公司的委托管理期限为交房之日起至成立业主委员会时止。按照合同约定，2015年卓业公司依然在广厦华庭小区提供物业管理服务直至2015年12月31日从广厦华庭小区撤场，且卓业公司的工商营业执照仍在年审状态，由于卓业公司存在服务质量不到位的情形，一审考虑到上述情形，酌情减免了40%的物业费。一审处理并无不当，本院依法予以确认。5、阮朝霞主张所居住房屋因为噪音多次报警，多次与物业沟通无果，导致阮朝霞患病，没有办法正常工作；物业多次丢失其稿费单，造成其损失；卓业公司挪用水费，造成停水，导致其家中长期停水，无法正常工作和生活及卓业公司须向业主委员会返还停车费、广告费的公共收益等各项主张，属另一法律关系，本案不作处理。故对于阮朝霞上诉理由，本院依法不予采纳。
综上所述，阮朝霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由阮朝霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 钧
审判员 李 文
审判员 刘 阳
二〇一八年四月十八日
书记员 熊雪婷