贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一初字第20号
原告（反诉被告）王远贵，男，1957年7月23日出生，汉族，。
委托代理人韦德照，贵州星照律师事务所律师，执业证号:15201200210839394。
委托代理人张冬梅，贵州星照律师事务所律师，执业证号:15201201511333191。
被告（反诉原告）贵州志道投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山湖1号1幢1单元11层5号。
法定代表人熊继伟，该公司总经理。
被告（反诉原告）何江海，男，1966年8月10日出生，汉族，。
上列二被告之共同委托代理人杨波，贵州天一致和律师事务所律师，执业证号：15201200010270183。
上列二被告之共同委托代理人王静颖，贵州天一致和律师事务所律师，执业证号：15201201211878984。
第三人曾安平，女，1971年1月10日出生，汉族，。
委托代理人王云，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号：15201200711732411。
第三人贵州乾图房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海花园售房大厅三楼。
法定代表人邓文增，该公司董事长。
委托代理人苏承锐，贵州维拓律师事务所律师，执业证号：15201201210975057。
委托代理人田莉，贵州维拓律师事务所律师，执业证号：15201201511129814
第三人贵州罗马皇宫洗浴有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区兴**路碧海乾图花园4栋负1层1号。
法定代表人张骏，该公司总经理。
委托代理人喻琪，女，1990年7月30日出生，白族，该公司员工。
原告（反诉被告）王远贵与被告（反诉原告）贵州志道投资管理有限公司（以下简称志道投资公司）、何江海及第三人曾安平、贵州乾图房地产开发有限公司（以下简称乾图公司）、贵州罗马皇宫洗浴有限公司（以下简称罗马皇宫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告王远贵及委托代理人韦德照、被告志道投资公司与何江海之共同委托代理人杨波、王静颖、第三人曾安平之委托代理人王云、第三人乾图公司之委托代理人苏承锐、田莉、第三人罗马皇宫公司之委托代理人喻琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王远贵诉称，2013年2月28日，原告与二被告签订《租赁合同》，约定原告将位于金阳新区兴某某路碧海乾图花园某号楼整体商场1-2层出租给二被告作为综合超市、宾馆、桑拿经营，该商场建筑面积8770平方米，租金为23.8元每平方米起价，年限以甲方与房东主合同递增为主。由于原告在经营过程中，投入巨资进行装修，包括外墙、电梯、内部装修等，因此产生转让费800万元人民币，二被告按时每月分期支付转让费给原告，但二被告不按合同约定支付转让费，至今还欠原告220万元的转让费未支付，租金也没有按照合同约定向原告支付，至今已欠644.5950万元未支付。上述费用经原告多次反复催收，二被告承认支付，要求原告支持其工作，缓一下付清，并口头承诺所欠的转让费按月息3%支付原告资金占有期间的利息和租金按月息5%支付原告资金占有期间的利息。原告也支持二被告的工作，长达一年多的时间没有起诉，近期经原告多次催收，二被告均以各种理由不予支付。综上所述，二被告的行为已严重违反双方签订的《租赁合同》，不履行合同主要义务，已构成根本违约，故请求法院判令：一、解除原告于2013年2月28日与二被告签订《租赁合同》，并立即搬出位于金阳新区兴**路“碧海乾图花园四号楼（1-2层）”整体商场；二、二被告连带支付原告转让费220万元；三、二被告连带支付原告租金644.5950万元；四、二被告连带支付原告违约金510.8759万元；五、本案诉讼费由二被告承担。对于二被告的反诉请求，没有事实依据，合同已明确约定800万元的转让费是各项装修装饰费用，这是已投资的客观事实，双方的合同没有违反法律法规，并有权利转租，故请求驳回其反诉请求。
原告（反诉被告）王远贵为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
第一组证据：原告身份证、原告与贵州九百房地产开发公司签订的《整体商场出租合同》、收款收据，证明原告是本案的合法诉讼主体，取得房屋的合法性。
第二组证据：贵州九百房地产开发有限公司出具的《同意函》，证明在承租期间，王远贵可以转租。
第三组证据：原告与二被告签订的《租赁合同》，证明双方的权利义务关系与内容。
第四组证据：《关于保证金、租金、承租人变更的说明》，证明曾安平知晓并同意王远贵转租的事实。
第五组证据：乾图公司出具的《承诺书》、《关于保证金、租金、承租人变更的说明》，证明乾图公司与原告约定的相关内容。
第六组证据：企业名称预先核准通知书、审核表、申请书和效果图，证明原告取得房屋是合法的。
被告（反诉原告）志道投资公司、何江海辩称并反诉，1、因房屋转租没有经过房东同意，是王远贵私自转租，原、被告签订的合同属于无效合同，并且房屋的实际房东曾安平已将房屋收回出租给了罗马皇宫公司，不存在返还。2、原告诉请的转让费不成立，合同中约定的800万元，其中80万元是押金，截止到起诉，被告已向原告支付了670万元，因合同无效，该转让费应返还。3、基于合同无效，转租的租金是违法款项，按照原告诉请的时间来看，租金已经超过了一年的诉讼时效，并且被告与曾安平签订了协议，由她收取租金。4、合同没有约定违约金，又系无效合同，不存在违约金问题。故请求驳回原告的诉讼请求,并提出反诉，请求判令：一、反诉被告向反诉原告返还670万元；二、诉讼费由反诉被告承担。
被告（反诉原告）志道投资公司、何江海为支持其反诉请求及答辩意见，向本院提交了以下证据：
第一组证据：营业执照、组织机构代码证、身份证复印件，证明二被告法律主体身份。
第二组证据：原告与二被告签订的《租赁合同》，证明原告向被告承诺其对出租房屋转租已取得房东同意，并依约收取800万转让费（含80万元押金）。
第三组证据：收条、收款条、中国工商银行个人业务凭证、中国建设银行转账凭证，证明二被告先后分四次向原告支付了670万元转让费。
第四组证据：公告通知、邮政快递单收件情况，证明曾安平解除了其与原告的租赁合同，原告不具有转租权利，违约方在于原告。
第五组证据：曾安平与志道投资公司签订的《协议书》，证明曾安平与志道投资公司就原告擅自转租期间的房屋租金已达成协议，原告无权收取租金和转让费。
第三人曾安平向本院提交了以下证据：
第一组证据：曾安平身份证复印件，证明曾安平的自然人主体资格。
第二组证据：房屋所有权证两份，证明曾安平自2012年1月18日和2月2日起，系诉争房屋唯一合法单独的所有权人。
第三组证据：曾安平与王远贵签订的《整体商场出租合同》和关于保证金、租金、承租人变更的说明，证明合同中出租房屋与产权证记载的商业用房为同一标的物，原告迟延支付租金或擅自转租，曾安平有权单方解除合同。
第四组证据：王远贵出具的回复函，证明王远贵于2012年7月25日已收到曾安平书面函告，获知曾安平系其所承租房屋的所有权人这一客观事实。
第五组证据：贵州九百房地产开发有限公司向曾安平转交的资料，包括王远贵与该公司签订的《整体商场出租合同》、房屋租赁合同转交清单（2号楼和4号楼），证明贵州九百房地产开发有限公司因不具备出租给王远贵商业用房的所有权人资格，所以该公司依法不再享有和承担该房屋出租房权利义务。
第六组证据：律师函和邮政特快专递凭证，证明王远贵自2014年8月其未支付房屋租金的事实，在2014年12月12日催缴房租时都不知道转租事实。
第七组证据：物业服务费、电费缴纳通知，证明王远贵私自转租的事实。
第八组证据：《贵阳晚报》公告，证明曾安平在无法联系到王远贵的情况下，以在报刊上登公告的形式履行了通知王远贵单方解除《整体商场出租合同》的义务。
第九组证据：（2015）钝律函字30号律师函和送达回证，证明曾安平在查实王远贵存在擅自转租行为后，已函告房屋实际承租人关于王远贵与其签订的房屋转租合同无效，并限期要求搬离的事实。
第三人罗马皇宫公司向本院提交了以下证据：
第一组证据：营业执照、组织机构代码证，证明罗马皇宫公司的主体资格。
第二组证据：曾安平房产证的复印件，证明涉案房屋产权人系曾安平。
第三组证据：罗马皇宫公司与曾安平签订的出租合同，证明罗马皇宫是与曾安平签订的合同，没有和王远贵签过合同。
第三人乾图公司向本院提交了以下证据：乌当法院的裁定书、判决书、通知书、传票、起诉状、法人授权委托书，证明本案涉诉的租赁房屋有产权争议，现在乌当法院依法进行审理，没有审理终结，在终结前，曾安平不能单方面解除合同。
经审理查明，2013年2月28日，原告（反诉被告）王远贵作为甲方与二被告（反诉原告）志道投资公司、何江海作为乙方签订《租赁合同》，约定王远贵将位于贵阳市金阳新区（现为观山湖区）兴**路“碧海乾图花园四号楼整体商场”1-2层（8770平方米）出租给二被告，租赁为23.8元/平方米，起价年限和租赁期限以王远贵与房东主合同为主，并约定了转让费及其支付方式，即“1、转让费。由于甲方在经营过程中，打造贵阳顶端的‘金港国际皮革城’，投入巨资进行装修，包括外墙、电梯、内部装修等，因此，产生转让费，转让费共计800万元人民币（大写：捌佰万元），乙方按时每月分期支付转让费给甲方。（以收据为准）2、转让费的支付方式。转让费于2013年2月28日已支付260万元，剩余的540万元按照以下支付：2013年3月支付200万元，2013年4月支付200万元，2013年5月支付220万元（其中含80万元押金）”。还约定了“乙方在2013年2月28日支付给甲方260万元转让费后，甲方给乙方六个月的免费装修其，期限为2013年3月4日至2013年9月4日，在六个月的免租金装修期间，乙方不支付租金，六个月的租金由甲方支付”。签订合同后，二被告分别于2013年2月28日、4月12日、6月21日、7月29日向王远贵支付了260万元、200万元、150万元、60万元，共计670万元转让费，从未支付租金给王远贵。
同时查明，2010年4月22日，王远贵与贵州九百房地产开发有限公司签订《整体商场出租合同》，约定该公司将涉案商业用房出租给王远贵，租赁期限为2010年4月1日至2020年5月31日。2011年6月6日，贵州九百房地产开发有限公司向王远贵出具了一份《同意函》，主要内容为：“......我公司同意你方转租及转让经营权，但原合同的出租价格不变......”。2012年1月18日，第三人曾安平取得了“兴**路碧海乾图花园4栋负1层1号”商业房屋单独产权，2012年2月2日，第三人曾安平取得了“兴**路碧海乾图花园4栋负2层1号商业房屋单独产权。该两层商业房屋与贵阳市金阳新区（现为观山湖区）兴**路“碧海乾图花园四号楼整体商场”1-2层系同一房屋。2013年4月6日，曾安平（甲方）与王远贵（乙方）就涉案房屋签订《整体商场出租合同》，约定租赁期限为2013年2月19日至2023年2月8日，2013年2月19日至2014年2月18日为免租期。同日，双方签订了一份《关于保证金、租金、承租人变更的说明》，主要内容为“......曾安平保证收到王远贵的租金后，九百公司不向王远贵主张管理，若双方发生争议给王远贵造成损失，曾安平向王远贵承担赔偿责任。经双方协商可以变更双方签订的《整体商场出租合同》的承租人，但合同内容不得作任何变化......”。2015年3月11日，曾安平在《贵阳晚报》上刊登一则《通知》，内容为：“本人与你王远贵于2013年4月6日签订了《整体商场出租合同》（以下简称‘本合同’），租赁房屋位于贵阳市金阳新区兴**路‘碧海乾图四号楼’（1-2层）。现向你公告以下通知：1、鉴于你违反本合同约定擅自转租且拒不纠正，现通知你解除本合同，你不再享有本合同的所有权利；2、你所欠本人房屋租金（暂截止2014年12月12日），请在本公告发布后立即向本人清偿。3、本房屋所欠的水电、物业管理费请你向相关单位清偿。你若看到本公告，请即日与本人联系处理善后事宜，如你合理期限内不予回应，本人将采取法律手段向你追究相关法律责任。曾安平2015年3月11日”。
另查明，2015年1月27日，曾安平向罗马皇宫公司发出律师函，要求其在限定时间30天内搬出涉案房屋。2015年4月16日，第三人曾安平与被告志道投资公司签订《协议书》，约定曾安平与王远贵签订的租赁合同已解除，自王远贵向志道投资公司转租房屋之日起至上述解除之日止，乙方实际使用出租房屋的租金，由乙方直接向甲方交纳，具体交纳金额和方式由甲乙双方另行协商。2015年5月12日，第三人曾安平与第三人罗马皇宫公司签订《整体商场出租合同》，约定曾安平将涉案商业用房出租给罗马皇宫公司，租赁期限为2015年5月11日至2025年5月11日。现涉案商业用房的实际使用人为第三人罗马皇宫公司。
还查明，2013年11月10日，贵阳市乌当区人民法院对（2013）乌民初字第5号贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司诉曾安平商品房买卖合同纠纷一案作出判决，判令曾安平将本案涉案商业用房的产权恢复登记在贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司名下。2014年10月29日，贵阳市乌当区人民法院对该案作出（2014）乌民申字第5号民事裁定，裁定：一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决的执行。第三人乾图公司作为第三人参与了该再审案件。现该案未审理终结。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告王远贵与二被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告王远贵依约向二被告交付了房屋，但二被告支付了670万元转让费后一直未支付租金，已经构成根本违约，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告请求解除合同，于法有据，本院予以支持。二被告辩称因原告的转租行为未经出租人曾安平的同意而使转租合同无效，经查，案外人贵州九百房地产开发有限公司向原告出具了一份《同意函》，同意其转租，第三人曾安平与王远贵签字确认的《关于保证金、租金、承租人变更的说明》亦约定“经双方协商可以变更双方签订的《整体商场出租合同》的承租人，但合同内容不得作任何变化”，该说明的日期与双方签订租赁合同的日期为同一天，对于承租人变更事宜单独予以说明，并且，王远贵的转租行为发生在取得承租权之后，与曾安平签订租赁合同之前，应当视为曾安平知道该转租事实并同意王远贵转租。故对该辩解意见，本院不予采纳。
对于原告王远贵诉请二被告搬离涉案房屋的诉请，因第三人曾安平于2015年3月11日登报发出解除其与王远贵的租赁合同，经过合理期限，王远贵未提出异议，故双方的租赁合同已于2015年3月11日解除，原告王远贵的承租权消灭，其与二被告的转租合同已无法履行，并且曾安平已与第三人罗马皇宫公司（现房屋使用者）就涉案房屋签订了租赁合同，因此原告诉请二被告搬出涉案房屋已无事实基础，本院不予支持。
对于原告关于二被告支付其644.5950万元租金的诉请，根据双方签订的租赁合同，二被告享有六个月免租期，应当从2013年9月5日起支付租金，因原告与第三人曾安平的租赁合同已于2015年3月11日解除，故二被告支付租金的截止日应为2015年3月11日，租金应为：1、2013年9月5日至2014年5月31日共计8个月25天，月租金8770平方米×35元/平方米＝306950元，日租金为306950元÷30天＝10231.67元，故这期间的租金是（306950元×8个月）+（10231.67元×25天）＝2711391.75元；2、2014年6月1日至2015年3月11日共计8个月10天，月租金8770平方米×38.5元/平方米＝337645元，日租金为337645元÷30天＝11254.83元，故这期间的租金是（337645元×8个月）+（11254.83元×10天）＝2813708.3元。共计5525100.05元。故对于该诉讼请求，本院仅支持5525100.05元。对于二被告提出原告诉请2014年4月16日前的租金已超过一年诉讼时效期限，依法丧失胜诉权的抗辩主张，经查，二被告在未按约定支付转让费和租金后，原告王远贵一直在向其主张权利，催收该费用，故对该抗辩主张，本院不予采纳。
对于二被告提出原告返还670万元转让费的反诉请求，因涉案房屋属于经营性用房，双方签订的《租赁合同》亦明确了该转让费是基于原告对房屋的装饰装修而产生的，原告在承租期限内将该房转租给二被告，二被告因此而受益，应当承担转让费，但是该笔转让费亦应当是基于双方10年租赁期而产生的，现因双方的租赁合同已经解除，从公平合理的角度出发，二被告应当按照实际使用年限（2013年2月28日至2015年3与11日，共计两年11天）支付转让费，即800万元÷10年×2年＝160万元、800万元÷10年÷365天×11天＝24109.59元，共计1624109.59元，与二被告已经支付的670万元转让费相抵，原告王远贵还应当返还二被告转让费5075890.41元。
对于原告诉请的5108759元违约金，应该包括欠付转让费和租金的违约责任，根据其与二被告的租赁合同来看，双方仅仅对转让费支付事宜约定了违约责任，未对租金事宜约定违约责任，但对该违约责任的承担方式约定不明，即3%是月息还是年息未作明确约定，又因原告王远贵应当返还二被告转让费，故对该部分违约金，本院不予支持。对于租金的违约金，原告王远贵称二被告口头承诺租金按月息5%支付资金占用期间的利息，但其未提供证据加以证明，二被告亦不予认可，故对该主张，本院不予支持，但因原告王远贵已向第三人曾安平支付租金至2014年8月共计164万元，二被告却一直未付租金，原告确实产生了利息损失，因此，二被告应按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，从2013年9月5日（计租日）起至本判决履行期限届满之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）王远贵与被告（反诉原告）贵州志道投资管理有限公司、何江海于2013年2月28日签订的《租赁合同》；
二、限被告（反诉原告）贵州志道投资管理有限公司、何江海于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王远贵租金5525100.05元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，从2013年9月5日计算至本判决履行期限届满之日止）；
三、限原告（反诉被告）王远贵于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）贵州志道投资管理有限公司、何江海转让费5075890.41元；
四、驳回原告（反诉被告）王远贵的其余诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）贵州志道投资管理有限公司、何江海的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）
本诉案件受理费104328.30元，由原告（反诉被告）王远贵负担41731.32元，由被告（反诉原告）贵州志道投资管理有限公司、何江海负担62596.98元。反诉案件受理费58700元，减半收取29350元，由原告（反诉被告）王远贵负担20545元，由被告（反诉原告）贵州志道投资管理有限公司、何江海负担8805元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 黄智静
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 郭星昕