广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5606号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张某雄，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：刘海君，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄某，住广东省广州市白云区。
委托代理人：王剑锋，广东德法理律师事务所律师。
上诉人张某雄因与被上诉人黄某租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，小峰医疗门诊部为个人独资企业，投资人为张某雄，广州市工商行政管理局天河分局于2015年1月26日核准小峰医疗门诊部名称变更为广州市天河区樱华医疗门诊部，后广州市天河区樱华医疗门诊部于2015年3月25日注销。
2014年5月5日，黄某（出租人／甲方）与小峰医疗门诊部（承租人／乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将坐落广州市xx区华夏路xx号xx房（以下简称案涉房屋）的房地产出租给乙方作办公用途使用（第二条）；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下，2014年6月5日至2015年6月4日期间月租金额为23257元，2015年6月5日至2016年6月4日期间月租金额为24652元……租金按月结算，由乙方在当月的8日前按转账付款方式缴付租金给甲方（第三条）；乙方向甲方交纳69770元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息全额退回乙方（第四条）；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金（第六条第1项）；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金壹个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失（第六条第4项）；乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金（第七条第1项）；其他约定，新租约签订时，乙方所交两万元定金转为新租约按金的其中一部分，鉴于乙方所属广州市天河区小峰医疗门诊部承诺使用601房费用不得高于租赁甲方602房租金，否则甲方有权要求乙方补足差价，乙方每年按6%递增交纳租金和补足按金（第八条）；小峰医疗门诊部与黄某签订的天河区华夏路16号602房的租赁合同所有租赁条件以此合同为准，该物业在街道备案的租赁合同仅作为乙方报税及工商登记用途，不能作为双方的正式租赁条件（第十一条）；等内容。该合同尾部乙方签章处显示有张某雄签名，并加盖小峰医疗门诊部印章。
同日，黄某（甲方）与小峰医疗门诊部（乙方）就案涉房屋租赁事宜签订《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》（以下简称《补充协议》），约定合同第六条第4点改为发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金15个工作日，甲方可单方解除合同，收回房屋，乙方所交纳的保证金不予退还；在租赁期内，乙方依时每月向甲方交纳实收租金，租赁税费由乙方负责支付，并向甲方提供完税证明；在租赁期届满或解除合同时，乙方必须保持室内装修，设备，设施的完好交还给甲方，不得造成人为的损坏，否则修复费用由乙方承担，但可移动的设施，设备归乙方所有；本补充协议与原合同具有同等的法律效力，若本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准；等内容。该合同尾部乙方签章处加盖张某雄小峰医疗门诊部印章。
2014年4月29日，黄某向小峰医疗门诊部出具收取租赁案涉房屋押金69771元的收款收据。
2014年10月9日，张某雄通过网上银行转账方式向黄某支付案涉房屋2014年10月5日至2014年11月4日期间的租金23257元。
2015年1月16日，黄某向小峰医疗门诊部及张某雄发出《解除租赁合同通知书》，内容为因小峰医疗门诊部及张某雄拖欠租金，依据《合同法》及《租赁合同》第六条第4款及《补充协议》第4条的约定，依法通知解除租赁合同，要求小峰医疗门诊部及张某雄于收函后3个工作日内搬迁完毕并交还房屋，同时清缴拖欠租金和违约金。
2015年1月26日，黄某及小峰医疗门诊部共同签署《退租／退场单元记录表》，该表格显示单元号为案涉房屋，检查项目室外周边公共区域设备、设施的检查结果为墙纸未恢复、地毯未恢复，检查结果为发现单元内有异常，具体为单元内无地毯、喷淋头凸出、多块地白板，少支架螺丝、空调面板异常。该表格业主、租户确认签名处显示黄某签名及小峰医疗门诊部印章。张某雄称双方签署《退租／退场单元记录表》时仅为办理交接手续，其已于2014年11月将案涉房屋交还给黄某，但未提供相关证据予以证明。
2015年2月2日，广州市天河区猎德街流动人员和出租屋管理服务中心出具广东省广州市地方税务局通用机打发票，显示行业分类为委托代征单位代开—个人出租非住宅，付款方名称为小峰医疗门诊部，收款方名称为黄某，品目及金额为个人出租非住宅（华夏路16号602房）（税期：2014-10～2015-01），金额为86384元，代征税款7042.92元。同日，广州市天河区猎德街流动人员和出租屋管理服务中心出具中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用），显示税务机关为猎德街出租屋管理服务中心，纳税人名称为黄某，地址为案涉房屋，金额合计为7042.92元。上述发票原件均由黄某持有。
本案审理过程中，、黄某、张某雄双方亦就相关问题陈述意见：1、关于黄某与小峰医疗门诊部约定案涉房屋的用途问题，黄某称双方约定案涉房屋用于办公用途，张某雄称双方约定案涉房屋用作医疗机构的办公场所，其对案涉房屋进行装修也是按照医疗门诊部的用途进行的，为证明其主张，张某雄提供由广州市天河区卫生局于2014年4月14日出具的《医疗机构设置申请公示》（复印件）及广州市天河区卫生局于2014年5月7日出具的《设置医疗机构批准书》（复印件），上述证据显示张某雄经广州市天河区卫生局批准于案涉房屋设置小峰医疗门诊部，黄某对上述证据的真实性无异议；2、关于《租赁合同》及《补充协议》的相对方的问题，黄某认为合同的承租人为张某雄，张某雄则认为合同的承租人是小峰医疗门诊部，但小峰医疗门诊部已被注销，张某雄作为小峰医疗门诊部的投资人和负责人愿意就小峰医疗门诊部的债权债务承担相应的合同责任并确认案涉房屋的租赁关系由其承担，张某雄亦就此提起反诉，黄某对此表示同意，并认为如小峰医疗门诊部已注销，双方间租赁合同的权利义务应由张某雄承担；3、关于黄某主张要求恢复案涉房屋内墙纸与地毯的依据问题，黄某称在双方对案涉房屋进行交接时，确定房屋内墙纸与地毯存在损坏，而墙纸与地毯是在开发商将案涉房屋交付给黄某时即已存在，其提出5000元损失仅为估算，张某雄称黄某未有实际证据证明案涉房屋内有墙纸及地毯，交接记录表为黄某单方出具，其仅是配合办理手续；4、关于黄某主张要求张某雄支付由其垫付的税费问题，黄某称双方签订的合同中未对非住宅土地使用税的支付进行约定，但双方已口头约定由小峰医疗门诊部及张某雄支付，且小峰医疗门诊部及张某雄已支付该税费至2014年9月，张某雄则称即使其此前曾支付该税费，但其认为该税费违反法律规定，应属无效。
在本案审理中，张某雄还申请证人朱某出庭作证。证人朱某发表以下证言：我是小峰医疗门诊部的员工。2014年4月份，我们想办理医疗执业许可证，当时承租601、602单元，由于医疗执业许可证需公示，所以在4月中旬我们分别支付2万元押金给601、602房的业主，若顺利通过公示期，我方则承租601、602房，若公示未通过，则2万元无须取回。后来公示期通过，取得医疗执业设置批准书。2014年4月30日，我们与602单元签订租赁合同，其要求我们在租赁合同中增加“不能高于601单元的租金”，所以我们将601单元原本的140元／平方米的租金标准，更改为145元／平方米，双方还约定税费由我们承担，黄某实收租金。我们开始进场601、602单元装修，2014年5月中旬，我们开始在管理处办理装修手续审批，于5月开始装修，7月1日结束装修。由于6月底，6楼的其他业主认为我们经营医疗机构对其人身造成损害，所以到天河区卫生局进行投诉。7月中旬，我们联系601、602单元的业主，希望能与6楼其他业主进行协调。当时601业主帮我们与6楼其他业主进行协调，但602单元业主并没有提供帮助。2014年10月份，卫生局通知我方无法取得执业许可证，所以我们立即通知601、602单元的业主，表示我们承租至11月5日就搬出601、602单元。当时601、602单元业主表示同意，我们也积极帮忙寻找新租户，由于我方承租的租金标准过高，一时难以寻找新的租户。601单元的业主认为602单元业主在刁难我们，所以要求自行收回601单元，不再与602单元一起放租。当时黄某要求我们将房屋还原，承诺只要我们还原场地后就退还保证金，并且没有说让我们支付还原场地期间的租金，只是让我们支付管理费和电费，我们主动把602单元还原，在还原过程中，黄某提出很多问题，故意刁难我们，我们还原场地后要求黄某退还保证金时黄某则不同意。我们搬离案涉房屋时以电话形式通知黄某解除租赁合同，但未与黄某办理相应的书面交接手续。直至2015年1月份，据说黄某自行找到承租人，让我们到管理处办理离场手续，黄某当时在管理处要求我们在离场手续中写上欠租情况，我们不同意，黄某就离开。不久，黄某邮寄了一份通知给我们，说我们拖欠租金。
黄某于2015年3月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张某雄支付2014年11月5日至2015年1月26日期间的租金，月租金标准为23257元；2、张某雄支付迟延支付租金的违约金，违约金以每月租金为本金，按每日1%的标准计算，自每月9日起计至张某雄清偿之日止；3、张某雄支付2014年10月至2015年1月份的非住宅土地使用税7042.92元；4、张某雄赔偿墙纸与地毯损失5000元；5、本案诉讼费由张某雄承担。
张某雄答辩并于2015年4月14日提起反诉，请求判令：1、黄某向张某雄退还租赁保证金69771元；2、黄某承担本案的全部反诉费用。
原审法院认为：黄某与小峰医疗门诊部签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。小峰医疗门诊部现已注销，张某雄表示其作为小峰医疗门诊部的投资人愿意就小峰医疗门诊部的债权债务承担相应的合同责任，并确认案涉房屋的租赁关系由其承担，黄某对此表示同意，并认为在小峰医疗门诊部已注销的情况下应由张某雄承担相应的合同权利与义务。故原审法院认定在小峰医疗门诊部已被依法注销的情况下，其与黄某签订的《租赁合同》及《补充协议》中由其承担的相应的权利与义务由张某雄承继。双方对此均无异议，原审法院照此进行审理。
《租赁合同》约定案涉房屋作办公用途使用，张某雄称双方约定案涉房屋使用用途为医疗机构缺乏依据，其经营风险不可归责于黄某。
关于黄某主张张某雄支付案涉房屋2014年11月5日至2015年1月26日期间租金的问题。《租赁合同》及《补充协议》签订后，黄某已将案涉房屋交付给张某雄使用，张某雄应按照约定向黄某支付案涉房屋的租金费用。张某雄主张因无法获批小峰医疗门诊部的医疗机构执业许可证，其租赁案涉场地的用途无法实现，故其已于2014年11月通知黄某要求解除合同并自行撤离案涉房屋，但未提供相应证据予以证明，故原审法院对此不予采信。证人朱某与张某雄存在利害关系，其证人证言在无其他证据佐证的情况下，原审法院不予采信。根据已查明的事实可知黄某与小峰医疗门诊部于2015年1月26日办理了案涉房屋的交接手续，黄某于同日收回案涉房屋，故张某雄应支付案涉房屋的租金直至2015年1月26日。现黄某主张张某雄拖欠2014年11月5日至2015年1月26日期间的租金未支付，张某雄作为承租人有义务证明其已向黄某支付了租金，但其主张其仅须支付租金至2014年11月5日且未提供证据证明已支付了2014年11月5日至2015年1月26日期间的租金，其应自行承担相应的举证不能的法律责任，故原审法院对黄某的主张予以支持，张某雄应向黄某支付案涉房屋自2014年11月5日至2015年1月26日期间的租金共计63019元（23257元／月×2个月＋23257元／月÷31日×22日）。在张某雄拖欠租金的情况下，黄某向其发出《解除租赁合同通知书》要求解除租赁合同，因此，《租赁合同》及《补充协议》因张某雄违反合同约定而解除，张某雄应承担相应的违约责任。根据《补充协议》约定，张某雄拖欠租金超过15个工作日，黄某有权没收张某雄交纳的租赁保证金69771元。对于张某雄反诉要求黄某退还租赁保证金69771元的诉讼请求，原审法院予以驳回。
张某雄违反合同约定未向黄某支付案涉场地自2014年11月5日至2015年1月26日期间的租金构成违约，按照《租赁合同》的约定，张某雄逾期交付租金的，每逾期一日须按当月租金额的1%向黄某支付违约金。即张某雄应向黄某支付迟延支付2014年11月5日至2015年1月26日期间的租金的违约金（以每月欠付的租金数额为本金，按照每日1%的标准自当月9日起计至实际清偿之日止，各月欠付租金的违约金数额以不超过本金为限）。
关于案涉房屋2014年10月至2015年1月的非住宅土地使用税的问题。根据双方间《补充协议》的约定，案涉房屋的租赁税费由张某雄负担，张某雄须每月向黄某交纳实收租金，故案涉房屋的租赁相关的税费应由张某雄承担，且张某雄已支付案涉房屋的非住宅土地使用税至2014年9月。结合双方的合同约定及交易习惯，案涉房屋2014年10月至2015年1月期间的非住宅土地使用税应由张某雄承担。现黄某已提交税务发票原件证明其已代张某雄交纳案涉房屋2014年10月至2015年1月期间非住宅土地使用税共计7042.92元，则其要求张某雄支付上述非住宅土地使用税7042.92元的诉讼请求并无不当，原审法院予以支持。
关于案涉房屋内墙纸与地毯破损的问题。黄某虽提交《退租／退场单元记录表》以证明双方办理房屋交接手续时案涉房屋内墙纸及地毯未恢复，但未提供其他证据证明其实际损失，张某雄亦表示黄某未有实际证据证明案涉房屋内有墙纸及地毯，对黄某所主张的损失不予认可。原审法院认为，黄某诉请要求张某雄赔偿其墙纸及地毯损失，其应承担相应举证责任以证明其实际损失，但从审理查明的事实来看，黄某未提供足够证据证明张某雄在实际使用案涉房屋时对其造成了损失，故黄某上述主张缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2015年8月3日作出判决：
一、张某雄于本判决发生法律效力之日起十日内向黄某支付2014年11月5日至2015年1月26日期间的租金共计63019元（每月租金按23257元计）。二、张某雄于本判决发生法律效力之日起十日内向黄某支付迟延支付2014年11月5日至2015年1月26日期间的租金的违约金（以每月欠付的租金数额为本金，按照每日1%的标准自当月9日起计至实际清偿之日止，各月欠付租金的违约金数额以不超过本金为限）。三、张某雄于本判决发生法律效力之日起十日内向黄某支付2014年10月至2015年1月期间的非住宅土地使用税7042.92元。四、驳回黄某的其他本诉诉讼请求。
五、驳回张某雄的全部反诉诉讼请求。本案本诉受理费4240元，由黄某负担140元，由张某雄负担4100元；反诉受理费772元，由张某雄负担。
判后，张某雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、黄某应当以保证金抵扣拖欠租金，由于黄某没有采取适当措施防止损失的扩大，故不得就扩大的损失要求赔偿。二、假设我方需要支付违约金，但原租赁合同约定的违约金过高。由于黄某的损失实为合同相对方逾期付款造成的损失，本案中双方约定的违约金计算标准为1%，法院应当依法予以调整，参照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率计算，这样对双方更为公平合理。三、根据租赁合同约定，黄某应在租赁合同解除后向我方退还保证金69771元。租赁合同第四条约定黄某应在租赁期满或者解除合同之日将保证金无息全额退回我方，而补充协议第4条又约定合同第六条第4点改为乙方拖欠租金15个工作日，甲方可解除合同，收回房屋，乙方所缴纳的保证金不予退还。以上合同条款明显矛盾，由于补充协议修改的仅是租赁合同的第六条，而租赁合同的第四条仍然有效，并且合同第七条已经约定我方与其交付租金应支付的违约金是月租金的1%，因此如违约金和保证金同时适用，则属于违约责任的重复适用，对我方明显不公平。且合同第七条明确约定逾期交付租金应支付违约金，排除了没收保证金，第四条又明确解除合同之日应退还租赁保证金。故原审判决认定黄某无需退还保证金缺乏事实和法律依据。2015年1月26日双方解除合同后，黄某已经找到新的租户签订了新的租约，没有收到租金和管理费的损失，即使有损失，违约金也足以弥补该项损失。黄某要求我方支付违约金后再要求没收保证金，与保证金立法原意相悖，也对我方极为不公。我方在履行合同过程中投入巨大，支付装修费和拆除费共40多万元，并向黄某缴纳2014年6月至10月的租金共10多万元，但因无法办理营业执照一直空置。综上，张某雄请求本院：1、撤销原审判决第二项，改判张某雄无需支付租金的违约金；2、撤销原审判决第五项，支持张某雄的反诉请求，改判黄某向张某雄退还租赁保证金69771元；3、本诉和上诉费用由黄某承担。
黄某答辩称：不同意张某雄的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：关于黄某是否应当退还69771元保证金的问题。双方在签订的《补充协议》约定与原合同不一致的，以补充协议为准，并约定张某雄拖欠租金15个工作日，黄某可单方解除合同，收回房屋，张某雄所交纳的保证金不予退还。现张某雄未能证明已支付2014年11月5日之后的租金，根据《补充协议》约定，黄某有权没收保证金。张某雄上诉主张退还保证金，本院不予支持。
关于保证金能否抵扣欠付租金的问题。双方的《租赁合同》、《补充协议》均无保证金抵扣租金的约定，黄某也不同意用保证金抵扣拖欠的租金，故张某雄上诉主张保证金抵扣欠付租金，理据不足，本院不予支持。
张某雄欠付租金，导致双方合同解除，应按照《租赁合同》和《补充协议》的约定承担相应的违约责任。张某雄上诉主张保证金和迟延支付租金的违约金属于违约责任的重复适用，理据不足，本院不予支持。
关于迟延支付租金的违约金标准问题，《租赁合同》约定逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%支付违约金，张某雄上诉主张约定的违约金过高，黄某的损失实为合同相对方逾期付款造成的损失，而黄某未能举证证明除此损失之外存在其他损失，故本院依法将迟延支付租金的违约金标准调整为按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计算，每月拖欠租金的违约金以不超过本金为限。
综上，原审判决认定事实清楚，但对于迟延支付租金的违约金标准处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第427号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第427号民事判决第二项为，张某雄于本判决发生法律效力之日起十日内向黄某支付迟延支付2014年11月5日至2015年1月26日期间的租金的违约金（以每月欠付的租金为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，自当月9日起计至付清之日止，每月欠付租金的违约金以不超过本金为限）。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费4240元，由黄某负担2665元，由张某雄负担1575元；反诉受理费772元，由张某雄负担。二审案件受理费2148元，由黄某负担1308元，由张某雄负担840元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 李宪琼