江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第1324号
原告李树桦。
委托代理人常浩、赵杰，上海普世（昆山）律师事务所律师。
被告元成开发建设（昆山）有限公司，组织机构代码73784995-7，住所地江苏省昆山市开发区黄浦江路。
法定代表人郑钦煊，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ、高波，江苏柏庐律师事务所律师。
原告李树桦诉被告元成开发建设（昆山）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法由审判员金忠独任审判，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告李树桦及其委托代理人常浩，被告元成开发建设（昆山）有限公司委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李树桦诉称：2011年11月4日，原、被告双方签订招商协议，约定由原告租赁被告80平方米的房屋，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日，后延长至2017年12月31日止。原告签订协议后进行装修经营，但在2013年9月26日被告书面通知原告解约并要求清场，且在2014年1月1日停电停水，因被告解约行为造成原告损失，原告多次与被告协商未果，为此起诉要求被告退还押金5000元并赔偿原告损失80334元，合计85334元，诉讼费用由被告承担。
被告元成开发建设（昆山）有限公司辩称：被告解除双方租赁合同合法有效，理由是原告存在转租行为，根据双方合同约定及法律规定，承租人未经出租人同意擅自出租的，出租人有权解除合同，合同同时约定出租人因此解除合同的可以不退还押金，因此原告起诉要求退还押金没有正当理由，要求法院驳回原告诉请。
经审理查明：2011年11月4日，原、被告双方签订招商协议，约定由原告租赁被告80平方米的房屋，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日，场地面积80平方米一栏中标注有休闲（理发店），经营项目为餐饮，租金每月每平方米18元，押金为5000元，协议第四项招商内容第8条明确“承租人不得将承租之店铺私自转约、转给第三者经营或全部的使用权移转至第三方，违者视同承租人违约，出租人对其解除合约，押金不退还。”，另在协议尾部增添第19条“由于房屋维修改造，本协议延续三年，2017年12月31日为止。”内容。原告签订协议后于2011年11月17日交付给被告押金5000元，并对商铺进行装修成约10平方米的理发店和70平方米的餐饮店后经营。2103年1月28日，原告与马有福签订合作合同一份，约定原告将租赁商铺供给马有福使用，协议有效期为2013年3月16日至2017年12月31日为止，总金额150000元，首付50000元，其余部分2013年5月1日付13640元（包括押金、代交房租）及“余额：100000元于2013年5月1日”的手写增添内容，并明确押金5000元、代交房租8640元，双方合同终止时结算无异议的无息退还押金，合同第六条约定理发店押金由原告保管、2013年3月16日至2017年12月31日止理发店金额由马有福代收等内容；第七条明确厂方上半年房租8640元是每年的1月1日-1月20日前交付，下半年厂方房租8640元是每年的7月1日-7月20日前交付；第十二条明确马有福合同经营期间，禁止使用过期食品、腐烂食品，如有员工投诉或中毒现象发生，原告有权终止本合同，并由乙方（马有福）承担所有责任，该条后部增添手写内容：“甲方（原告李树桦）不承担任何责任，不退款、不赔偿，乙方自承担责任”。马有福与原告签订合作合同后，交付原告押金5000元及合同约定的首付款50000元，并对商铺进行隔断、装添空调后继续经营，期间整个商铺租金均由马有福直接交付被告。2013年9月26日，被告在本案所涉商铺的S1栋商业街内张贴通知，以商业街将重新规划为由通知各商铺承租户于2014年1月15日前退出场地，并告知S1栋商业街将于2014年1月1日起停止水电供应。之后，该商业街内大部分商铺承租户均办理了退出场地领取押金手续，但本案所涉商铺未退场，后原告收到被告2014年3月19日以原告私自转租为由解除合约的解约通知，双方多次协商未果，由此引起纠纷。
另查明：本案审理期间，被告提供马有福于2014年3月10日书写的事项陈述，该事项陈述中马有福确认：李树桦于2013年1月28日将承租的全部房屋转租给本人并签订相关协议，同时本人也向李树桦支付了相关转租费用，其承诺日后该商铺由本人进行经营等内容。后被告提供一份2014年3月22日与马有福签订的房屋租赁协议，协议中被告将本案所涉80平方米商铺出租给马有福，租赁期限自2014年3月22日至2017年12月31日，营业项目为拉面、饮食、超市（百货）、理发店，双方约定每半年支付租金8640元的付款方式等内容，但该协议中未约定押金。原告对该房屋租赁协议真实性未持异议，但表示马有福系被告要求其承认转租后被告再向原告发出解约通知，被告与马有福还有一份2014年3月18日签订的合同，但原告未提供相关证据。
上述事实由招商协议、押金支付凭证、装修相关凭证、通知及合作合同、事项陈述、解约通知、房屋租赁协议和调查笔录、庭审笔录、当事人陈述等所证实，本院予以认定。
本院认为：当事人的合法权益应受法律保护，但当事人对自己提出的主张应提供证据予以证实。本案原告通过签订招商协议租赁被告80平方米的商铺进行经营，租赁期限自2012年1月1日至2017年12月31日止，租赁期间内原告又与马有福于2013年1月28日签订合作合同一份，合同有效期为2013年3月16日至2017年12月31日为止，该合同约定原告将租赁商铺供给马有福使用、马有福分期支付款项及原告不承担相关责任等内容，该合同形式上为合作合同，但就合同目的、款项总金额及履行方式、责任承担方约定和实际经营人马有福书面认可转租事实等进行综合分析，可以认定该合作合同系原告将其剩余租赁期限内的权利和义务转让给马有福而达成的合同。另，在马有福实际经营商铺期间，被告以商业街将重新规划为由张贴通知要求各商铺承租户退出场地后，大部分商铺承租户虽办理了退出场地领取押金手续，但本案所涉商铺并未退场，之后被告通过向原告发出解约通知及与马有福签订房屋租赁协议的行为，表明被告事后认可马有福对本案所涉商铺的租赁使用权，故原告以被告违法解约为由要求被告赔偿损失的诉请不予支持。至于原告要求被告退还押金的诉请，因原告与马有福签订合作合同时已收取马有福押金，而马有福与被告签订的房屋租赁协议中未约定押金，现商铺租赁期限未到期，故应在该商铺租赁期限届满时由原、被告及马有福三方根据各自签订的协议及合同约定依法处理。据此，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告李树桦要求被告元成开发建设（昆山）有限公司退还押金5000元并赔偿损失80334元，合计85334元的诉讼请求。
案件受理费1934元，减半收取967元，由原告李树桦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 金 忠
二〇一四年七月十六日
书记员 陶玉良
〈附相关法律条文〉
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。