上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5794号
上诉人（原审被告）：戴海英，女，1968年3月18日生，汉族，户籍地江苏省吴江市。
委托诉讼代理人：倪天佐，男，1941年10月29日生，汉族，住上海市杨浦区。
被上诉人（原审原告）：谢小珍，女，1979年10月1日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：高翰青，上海好济律师事务所律师。
上诉人戴海英因与被上诉人谢小珍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初28267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人戴海英上诉请求：撤�原判第二、三、四项，改判驳回被上诉人原审诉请。事实和理由：被上诉人拒绝按照“买卖不破租赁”的原则与上诉人续租或另行签订新的租赁合同以确定双方间的租赁关系，并于2016年5月30日在电话中明确表示要收回上海市闵行区XX路XX、XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）自用，并拒收下一年度的租金。原审不顾被上诉人违约在先的事实，认定上诉人违约，所作的判决颠倒黑白，故请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人谢小珍辩称：上诉人出具的放弃优先购买权的承诺书表明其对系争房屋出售是知晓的，且上诉人亦知晓其应于2016年4月1日之前向被上诉人交付租金，但上诉人既未向原房东交纳租金，也未向被上诉人缴纳租金，直至两个多月后才与被上诉人商量租金的问题。根据租赁合同第4条、第6条约定，上诉人已构成根本违约。被上诉�根据合同约定解除合同，于法有据。故请求驳回上诉，维持原判。
谢小珍向一审法院起诉请求：1、判令解除谢小珍与戴海英之间的房屋租赁合同关系；2、判令戴海英偿付计自2016年6月1日起至交还房屋时止的按每月人民币（下同）9,000元计算的租金和房屋使用费；3、判令戴海英支付按月租金两倍标准计算的违约金共18,000元；4、判令戴海英交还谢小珍系争房屋。
一审法院认定事实如下：2015年4月16日，案外人吴某作为出租方（甲方）与戴海英作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为3年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。甲方于2015年6月1日前向乙方交付该房屋。租金数额为每月9,000元，支付方式为按12个月为一期支付，先付后用，第一期租金乙方应于2015年5月20日前付清。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付逾期违约金。乙方应按本合同的约定按时支付租金、租赁保证金和其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过2日的，甲方有权单方面解除合同，并依据本合同第8条追究乙方的违约责任。合同第8条约定的违约责任为：甲乙双方应当诚意履行本合同，任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定，无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为月租金的2倍。若甲方违约，乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费；若乙方违约，除需按本条承担违约责任外，对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。双方另作其他约定为：每年4月1日支付下一年度租金拾万零捌仟元整。
2015年10月15日，戴海英出具《承租人优先购买权切结书》一份，载明：“本人是闵行区XX路XX号XX室的承租人，本承租人知悉该房屋的所有权人将出售该房屋，现本承租人明确表示放弃对该房屋在同等条件下的优先购买权。特此声明！”2015年10月20日，吴某与谢小珍签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2489283），约定由谢小珍受让取得系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。2016年2月3日，谢小珍登记为系争房屋的产权人，并取得《上海市房地产权证》。
案外人吴某于诉讼中出具书面证言，称：“于2016年4月1日租客戴海英应缴纳一年租金人民币壹拾万捌仟元整而一直迟迟未交，本人多次电话告知戴海英（包括通过中介中原小牛也多次上门并约见过一次），并告知戴海英需将租金交给新业主谢小珍。”
庭审中，戴海英�认租金付至2016年5月31日，后未再支付房租，现因影响经营，已无法继续履行《房屋租赁合同》，目前系争房屋无人使用但仍放置戴海英一些空的货架，双方未进行房屋交接。另，谢小珍、戴海英一致确认：2016年5月30日，谢小珍与戴海英进行协商，谢小珍口头通知戴海英要求解除双方房屋租赁合同关系。
一审法院认为，戴海英与系争房屋原权利人吴某签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，谢小珍于租赁期间受让取得系争房屋所有权，依法承继原出租人吴某的权利、义务，其与承租人戴海英均受上述《房屋租赁合同》的约束。根据租赁合同的约定，戴海英应于2016年4月1日支付下一年度即2016年6月1日至2017年5月31日期间的房屋租金，逾期2日支付的，谢小珍有权行使单方解除权。现戴海英拖欠租金，显属违约，谢小珍据此主张解除双方之间的租赁合同关系，于法有据，法院予以支持。当事人行使约定解除权的，合同自通知到达对方时解除。就本案而言，法院以双方一致确认的解除通知到达之日即2016年5月30日确定为合同解除日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。谢小珍要求戴海英返还系争房屋，法院予以支持。关于谢小珍要求戴海英支付自2016年6月1日起至返还房屋之日止的租金及房屋使用费的诉请，承租期间承租人应按约支付租金，合同解除后出租人要求按原租金标准支付占�期间房屋使用费的，亦于法有据，因2016年6月1日合同已予解除，故法院对相应的房屋占用使用费予以支持。合同解除不影响守约方向违约方主张违约责任，现谢小珍依据约定主张戴海英承担按照月租金两倍计算的违约金，具有合同和法律依据，亦予支持。戴海英认为其并非本案适格被告，本案应以其供职的上海市XX便利店为被告的意见，不符合合同相对性原则，法院不予采纳。
一审法院审理后，于二○一七年一月二十五日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，作出判决：一、确认谢小珍与戴海英之间就上海市闵行区XX路XX、XX号XX室房屋建立的租赁合同关系已于2016年5月30日解除；二、戴海英应于判决生效之日起十日内向谢小珍支付计自2016年6月1日起至实际返�房屋之日止的房屋占用使用费（计算方法：自2016年6月1日起至实际返还房屋之日止，按每月9,000元的标准按实计算）；三、戴海英于判决生效之日起十日内支付谢小珍违约金18,000元；四、戴海英于判决生效之日起十日内向谢小珍返还上海市闵行区XX路XX、XX号XX室房屋。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1,025元，由戴海英负担。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人与系争房屋的原权利人吴某签订的《房屋租赁合同》明确约定，租赁期限为3年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，租金先付后用，每年4月1号支付下一年度租金拾万零捌仟元整。逾期2日支付的，出租方有权单方面解除合同，故上诉人应于2016年4月1日支付下一年度即2016年6月1日至2017年5月31日期间的房屋租金，然上诉人于到期日既未向原房东支付该期间的租金，也未向被上诉人支付该期间的租金，已构成违约，被上诉人于2016年5月30日行使合同解除权口头通知要求解除双方的房屋租赁关系，并拒收上诉人下一年度的租金，并无不当。上诉人主张被上诉人违约在先，缺乏合同依据，本院不予采信。综上，原审根据被上诉人诉请及本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2,050元，由上诉人戴海英负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年七月二十八日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……