山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终551号
上诉人（原审原告、案外人）：赵伟，男，1963年10月19日出生，汉族，现住吉林省白山市八道江区。
委托诉讼代理人：赵欣，山东光威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：威海市华成建筑工程有限公司，住所地威海市田村黄家沟村。
法定代表人：黄式进，总经理。
委托诉讼代理人：丛伟滋，男，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告、被执行人）：威海市华晟房地产开发有限责任公司，住所地威海市田村黄家沟村。
法定代表人：黄崇诚，总经理。
委托诉讼代理人：郭志强，威海高新田和法律服务所法律工作者。
原审第三人;白山市天合房地产开发有限责任公司，住所地白山市浑江区红旗街卫国路73-6号。
法定代表人：申丹丹，董事长。
委托诉讼代理人：周永生，男，该公司经理。
原审第三人：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司，住所地白山市浑江区红旗街卫国路73-6号。
法定代表人：周永生，董事长。
原审第三人：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司，住所地威海火炬高技术产业开发区翠竹园小区12号-9-11号。
负责人：王恩辉，经理。
委托诉讼代理人：周永生，男，系白山市天富房屋建筑（集团）有限公司董事长。
上诉人赵伟与被上诉人威海市华成建筑工程有限公司（以下简称“华成建筑公司”）、威海市华晟房地产开发有限责任公司（以下简称“华晟开发公司”）以及原审第三人白山市天合房地产开发有限责任公司（以下简称“白山天合公司”）、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司（以下简称“白山天富公司”）、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司（以下简称“白山天富威海分公司”）案外人执行异议之诉一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2017)鲁1091民初1983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵伟上诉请求：撤销一审判决，改判确认威海市古寨南路71-2号与71-3号之间地下负一、二层车位（以下简称案涉车位）房屋所有权归赵伟所有，并停止对该房屋的执行，解除查封措施。事实和理由：1.赵伟已经支付购房款7129140元，且按照华晟开发公司与白山天合公司签订的合作开发协议的约定，华晟开发公司只能以其名义出售房产800万元，按照每套房屋的平均价值40-50万元计算，华晟开发公司最多只能销售16-20套房屋，泰合苑小区剩余的180多套房屋购房者应与白山天合公司或其分公司先签订合同，向白山天合公司或其分公司缴纳购房款，待办证时购房者再与华晟开发公司签订预售合同，后赵伟多次找华晟开发公司办理房证，但该公司答复其与白山天合公司存在纠纷，不能办理，故未能办证的原因完全在于华晟开发公司。赵伟和其他住户提供的威海火炬高技术产业开发区管理委员会（以下简称高区管委）的回复亦可证实。案涉车位所在的楼房预售许可证于2011年11月24日办理完毕，且未在售楼处悬挂，赵伟不知道，故赵伟无过错，一审法院认定不能排除因其自身原因导致案涉房屋无法办理过户与事实不符。2.赵伟提供的证据足以证实其已按照白山天合公司的指示给白山市浑江区农村信用合作联社八道江信用社（以下简称八道江信用社）部分款项，白山天合公司予以认可，足以证实赵伟支付全部房款，一审法院认为“对于房款已经全部支付，无法认定”属认定错误。现赵伟对该房屋进行装修并入住多年，并出租给他人使用，案涉房屋已于2013年春天验收合格。按照最高人民法院有关会议精神，尚未办理过户登记的存量房的买受人提起案外人执行异议之诉，若申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，且买受人对于未办理房屋权属过户登记手续无过错，买受人请求排除对该房屋的强制执行的，予以支持。
华成建筑公司答辩称，1.案涉车位登记在被执行人华晟开发公司名下，一审法院有权予以处置；2.赵伟在购买案涉车位时未审查白山天合公司、白山天富公司是否有权销售，存在过错；3.白山天合公司、白山天富公司、华晟开发公司已约定自2010年8月24日白山天合公司、白山天富公司不得以任何形式对外销售房产，赵伟的购买行为发生在2010年8月24日之后，买卖合同无效，且其提供的证据不足以证实其购买案涉车位。综上，赵伟的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
华晟开发公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
白山天合公司、白山天富公司和白山天富威海分公司答辩称，1.白山天合公司履行了与华晟开发公司合作协议约定的全部义务，实施了天富泰合苑项目的开发建设，取得了该项目的所有产权。白山天富威海分公司参与该项目的招投标，并在中标后承建的全部项目，并在2011年12月经过综合验收，完成全部备案手续，是该项目的实际所有人。按照合作协议的约定，华晟开发公司只能处置810万元的房产，其余房产均由白山天合公司、白山天富公司对外销售，并成立售楼处，负责对外销售，其销售真实合法。泰合苑小区的物业管理亦是其成立的，并支付所有人员的工资，并无华晟开发公司人员。2.虽然销售许可证登记在华晟开发公司名下，但未在售楼处悬挂，而是在办公室存放，购房者根本看不到。华晟开发公司已出售该公司所有权利，白山天合公司系该项目的真正持有人，其销售自己的房屋合法有效。3.赵伟并不知道华晟开发公司，也无人与赵伟提及此事。当时许多人急于办理产权，可华晟开发公司因其与白山天合公司有部分贷款尚未还清，部分税金尚未缴纳，故不给办理，并非赵伟个人原因不及时办理房屋产权。4.在房屋销售问题上，只要白山天合公司销售合法，购房者就无过错，购房者合不合法白山天和公司有权认定，其他人无权干涉。5.公司收购房款有现金支付、转账支付、债务抵顶、材料抵顶等多种方式，故赵伟以现金支付购房款实属正常并且非常合理。
赵伟向一审法院起诉请求：1、确认案涉车位的房产所有权益归赵伟所有；2、停止对案涉车位的执行，并解除查封措施。
一审法院认定事实：白山天富威海分公司系白山天富公司下设非法人分支机构，白山天合公司系白山天富公司下设具备法人资格的分公司。2008年3月16日，华晟开发公司与白山天合公司签订《合作开发协议》，就华晟开发公司在威海市世昌大道黄家沟村北（地号为10-10-20号）开发泰合苑小区住宅楼工程达成协议，约定：该小区占地面积为9292平方米，规划规模为1号、2号、3号共三幢住宅楼，规划新建面积为20900平方米，出让时间为70年，华晟开发公司同意以总价格4600万元转让给白山天合公司建设，并以华晟开发公司实施开发建设；双方按实际售房档案为准，不分户型、楼号，任意销售；该项目竣工验收后所有房屋的产权及相关保证金，含各部门的保证金均归白山天合公司所有。协议签订后，白山天合公司向华晟开发公司给付资金3800万元，以房抵顶810万元。合作开发协议签订后，该小区的建设工程由白山天富威海分公司进行了总承包，之后，白山天富威海分公司又将1号楼（包括1号车库）的建设工程分包给华成建筑公司。2009年7月12日，华晟开发公司与白山天富威海分公司签订了《房屋抵顶工程款协议书》，约定：华晟开发公司同意将泰合苑小区1号、2号、3号楼部分商用网点及住宅，作为工程款抵顶给白山天富威海分公司，房屋作价4000万元。2010年8月24日，华晟开发公司与白山天合公司、白山天富威海分公司签订了《补充协议书》，约定：本协议签订之日，终止华晟开发公司与白山天富威海分公司于2009年7月2日签订的《房屋抵顶工程协议书》,房屋抵顶工程协议书终止后，白山天富威海分公司不得再以任何名义将泰合苑小区的网点房及住宅房再行对外抵顶和销售，对白山天富威海分公司对外已销售的房屋，在本协议签订后必须将销售合同的主体变更为华晟开发公司，已收取的定金及应收取的购房款必须转入华晟开发公司的账户，华晟公司收取购房款先按期偿还银行贷款，再按照华晟开发公司与白山天合公司的合作开发协议的相关规定再转给白山天合公司等等。
2013年7月29日，赵伟(乙方）与白山天合公司（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方与华晟开发公司合作开发的威海市世昌大道黄家沟村北地号10-10-20号，泰合苑小区住宅楼工程的地下负一层车库面积
1602.91平方米、负二层车库面积1961.66平方米，其中住宅楼下面积为358.75平方米，总面积为3564.57平方米，上述房产转让价格为每平方米2000元，总价为7129140元；乙方在签订合同5日内一次性付清房款，甲方将房屋所有权人变更为乙方，甲方应于乙方付清上述转让款后5日内将交易的房产全部交付乙方使用等等。协议签订当日，白山天合公司为赵伟出具了收到房款7129140元的收据。庭审中，赵伟提交了银行汇款凭证、银行个人业务凭单、银行个人业务结算申请书、白山天合公司的证明、借款协议书、协议书等证据主张上述车库款的给付情况如下:1、2013年3月26日，赵伟以其妻子陶虹的名义向白山天合公司会计张立娟个人账户转款91万元，用于交纳车位款；2、赵伟于2013年7月29日以妻子陶虹的名义替白山天合公司偿还银行贷款200万元，赵伟于2013年8月12日以其子赵秋实的名义替白山天合公司偿还银行贷款988778.16元，赵伟于2013年9月2日以其子赵秋实的名义替白山天合公司偿还银行贷款200万元，以上三笔款项共计4988778.16元用以抵顶赵伟购买的车库款；3、2013年12月23日，白山市永祥房地产开发有限公司向赵伟的岳母刘淑贤借款1128270元，经白山市永祥房地产开发有限公司、白山天合公司、刘淑贤、赵伟四方协议，同意将该款项转为购买车库款。华晟开发公司、华成建筑公司对上述证据的真实性及证明事项不予认可。赵伟另提交小区进户单、物业服务合同及房屋租赁合同等，用以证实对上述购买的车库的实际使用情况，华晟开发公司、华成建筑公司对上述证据的真实性及证明事项亦不予认可。
2015年2月15日，一审法院在审理华成建筑公司（该案原告）与华晟开发公司（该案被告）以及白山天富公司（该案被告）、白山天富威海分公司（该案被告）建设工程施工合同纠纷一案过程中，华成建筑公司（甲方）、白山天富公司（乙方）、白山天富威海分公司（丙方）、华晟开发公司（丁方）以及白山天合公司（戊方）签订了一份《协议书》，约定：2014年9月10日，甲方以丙方、乙方欠其工程款为由将乙、丙、丁诉至威海火炬高技术产业开发区人民法院，要求乙、丙方给付所欠甲方工程款并要求丁方在欠付工程款价款范围内承担责任，法院受理案件的同时，甲方申请保全，法院裁定查封了由丁、戊方合作开发现登记在丁方名下位于威海市古寨南路71-1、-2、-3号泰合苑的部分网点及住宅房，保全查封的房屋因丁方贷款有部分已先于登记抵押于银行，现经乙、丙、丁方与银行协商欲将被抵押的房屋网签于银行名下，要求甲方申请法院解除已办理抵押被甲方申请保全查封的部分房屋，就相关问题，经上述五方协商同意自愿协议如下：一、甲方于本协议签订之日，向威海火炬高技术产业开发区人民法院出具解除查封申请，将原已抵押后由甲方申请保全查封的位于威海市古寨南路71-1号的2、3、4号网点房、71-3号的1005、1104、1105、1203、301号住宅房屋，予以解除查封；二、威海火炬高技术产业开发区人民法院正在审理的甲方与乙、丙、丁方（2014）威高民初字第786号案，法律文书所确定的结果，丁、戊方自愿为乙、丙方承担连带清偿责任；三、乙、丙、丁、戊方同意，在丁、戊方合作结算之前，（2014）威高民初字第786号法律文书未履行完毕前的任何时间，丁方可用与戊方合作开发的位于威海市古寨南路71-1、2、3号楼的房产或该项目的销售收入，交纳税费后，按（2014）威高民初字第786号法律文书所确定的数额，优先支付给甲方。同日，华晟开发公司向一审法院出具变更查封申请书，自愿提供如下房产予以置换，位于威海市古寨南路71-3号5号网点房、71-2号楼的1001、1002、1102、303、403、1303、1005、1105、706、906住宅房及71-2号与71-3号之间地下负一、二层停车位的全部。关于上述纠纷，一审法院于2015年5月4日作出（2014）威高民初字第786号民事判决，判决白山天富集团公司、白山天富威海分公司于判决生效后十日内给付华成建筑公司工程款2696083.25元及相应利息；华晟开发公司在欠付工程款范围内承担付款义务。因白山天富集团公司、白山天富威海分公司及华晟开发公司均未履行判决书确定的义务，华成建筑公司于2015年7月6日向一审法院申请执行。在执行过程中，华成建筑公司提出申请，要求依据其与华晟开发公司、白山天富公司、白山天富威海分公司及白山天合公司于2015年2月15日签订的《协议书》，追加华晟开发公司、白山天合公司为被执行人，对上述判决书确定的债务承担义务。一审法院于2015年11月17日做出（2015）威高执字第331-1号执行裁定，追加白山天合公司、华晟开发公司为被执行人，与白山天富公司、白山天富威海分公司共同承担（2014）威高民初字第786号民事判决确定的义务。同日，一审法院做出（2015）威高执字第331-2号执行裁定，拍卖登记在华晟开发公司名下，位于威海市古寨南路71-3号5号网点房、71-2号楼1001、1002、1102、303、403、1303、1005、1105、706、906房屋及71-2号楼与71-3号楼之间地下负一、二层车位。赵伟对上述裁定提出执行异议，一审法院以（2017）鲁1091执异21号执行裁定书，驳回了赵伟的异议请求。
另查，位于威海市古寨南路71-2号及71-3号住宅及网点房分别于2011年11月24日及2010年10月25日取得了商品房预售许可证，售房单位为华晟开发公司，并于2013年10月11日取得了房屋所有权证书，包括71-3号地下一层储藏室和71-2号地下二层及地下一层和一层部分储藏室均登记在华晟开发公司名下。
一审法院认为，案外人执行异议之诉，是通过针对特定执行标的的执行行为提出异议的诉讼，从而达到排除对特定的执行标的强制执行的诉讼目的。因此，审查执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，以及案外人是否享有实体权利，能够足以排除对执行标的物的强制执行。在案外人提起执行异议之诉的案件中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的实体权利必须同时满足上述四个条件才能够足以排除对执行标的物的强制执行。赵伟购买的案涉车位系华晟开发公司与白山天合公司合作开发的房产，赵伟于2013年7月29日与白山天合公司签订房屋买卖合同时，该车位所在的两栋楼房的预售许可证已先后于2010年10月25日及2011年11月24日之前办理完毕，售房单位为华晟开发公司，之后的车位所有权也登记在华晟开发公司名下，赵伟购买该车位时应当了解并知晓该车位的预售许可登记情况，赵伟购买车位后办理过户登记亦应根据赵伟与华晟开发公司签订的房屋买卖合同办理，故不能排除因其自身原因导致购买的案涉车位无法办理过户。另外，赵伟主张已支付的全部购房款中大部分款项并非直接支付，而是通过代替合同的卖方偿还银行贷款以及四方转账的方式支付，对于房款已经全部支付，无法认定。
综上所述，赵伟的诉请及提交的相关证据，不足以排除对案涉车位的强制执行，故对赵伟的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回赵伟要求确认案涉车位的房产所有权归其所有，停止对案涉车位的执行并解除查封措施的诉讼请求。案件受理费61704元，由赵伟负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵伟提供证据一、八道江信用社证明一份，拟证实赵伟、陶红、赵秋实均从未在该信用社贷款，赵秋实、陶红汇入该信用社三笔款项4988778.16元，除替张淑艳、李玉英偿付贷款本息4380308.13元外，剩余608470.03元是替俞红艳、钟代琴、尹德明、臧永传、臧金亮、申丹丹、许宏艳、尹相君偿付贷款利息；证据二、白山天合公司证明及该公司2011年至2013年职工工资明细表各一份，拟证实2011年其以该公司员工张淑艳、李玉英、俞红艳、钟代琴、尹德明、臧永传、臧金亮、申丹丹、许宏艳、尹相君的名义在八道江信用社贷款，所贷款项由其公司使用；证据三、张淑艳、李玉英的个人经营借款合同和抵押合同各两份及贷款还款凭证7张，拟证实2011年3月11日张淑艳、李玉英分别贷款210万元和150万元，2013年7月29日和8月2日李玉英偿还贷款本息1822659.56元和张淑艳偿还贷款本息2557648.57元，共计4380308.13元；证据四、贷款还款凭证8张，拟证实2013年7月29日俞红艳偿还本息195498元、钟代琴偿还本息126620.54元、尹德明偿还利息3547.32元、臧永传偿还利息21721.75元、臧金亮偿还利息73935.81元、申丹丹偿还利息2579.86元、许宏艳偿还利息178916.96元、尹相君偿还利息5649.79元，共计608470.03元；证据五、白山市永祥房地产开发有限公司（以下简称白山永祥公司）的证明一份，拟证实2013年12月23日该公司向刘淑贤借款1128270元，该款是刘淑贤拿现金到该公司；证据六、案涉车位的照片27张，拟证实案涉车位在查封前已由作为占有使用、改造并出租；证据七、2014年12月24日协议书和2015年3月26日协议书及一审法院（2017）鲁1091财保52号民事裁定书，拟证实华晟开发公司与2017年12月21日申请查封白山天合公司房产及银行存款，说明二公司之间存在纠纷，华晟开发公司不给办证，故赵伟对未办理房产证无过错。经质证，华成建筑公司认为证据一与本案无关，不能证实款项用于购买案涉车位；证据二系白山天合公司出具，职工工资明细表中张淑艳、李玉英的签名与证据三个人经营借款合同中的张淑艳、李玉英的签名明显不一致，故对其真实性不予认可，应属无效；证据三、四的真实性无异议，即使存在赵伟一家人替李玉英、张淑艳等偿还借款的事实，也无法证实偿还借款与赵伟支付购买案涉车位的款项之间存在必然联系；证据五的证明人白山永祥公司与白山天合公司、白山天富公司有利害关系，且所借款项系现金与实际不符，另赵伟一审提供的1128270元的收款收据系白山永祥公司出具；证据六是否系案涉车位的现场照片其不清楚；对证据七的真实性无异议，但案涉车位不能办证。上述证据部分款项时间在白山天合公司出具7129140元收据之后，与该收据相矛盾。华晟开发公司认可华成建筑公司的质证意见，并认为职工工资明细表在所有职工月工资数额不一致的情况下，个人年大额医保扣款与个人月医疗保险扣款数额却一致，与法律规定相悖；赵伟提供的证据不能证明所支付款项都是用于购买案涉车位，白山天合公司亦无证据证实所贷款项用于案涉泰合苑小区项目；并主张合同是否有效不是以是否交付及如何交付款项为依据；赵伟购买亦应知晓有权出卖人是谁。白山天合公司、白山天富公司和白山天富威海分公司对上述证据无异议，认可白山永祥公司与白山天合公司同为白山天富公司下属的公司；刘淑贤交款时，白山天富公司正在建设白山市永祥大厦，故赵伟交房款时让其把刘淑贤的集资款顶上。
本院认为，执行异议之诉，法院的审理范围限于当事人之间的实体权利之争，即案外人对执行标的是否享有实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。赵伟于2013年7月29日与白山天合公司签订案涉房屋买卖合同时，该房屋所在楼房的预售许可证已于2011年11月24日办理完毕，售房单位为华晟开发公司，后该楼的所有权也登记在华晟开发公司名下，赵伟购买房屋时应当对该楼的预售许可登记、所有权登记情况进行审查，并与华晟开发公司签订的房屋买卖合同办理房屋过户登记，赵伟未尽到合理的审查义务，故对导致购买的案涉房屋无法办理过户存在过错。赵伟主张其已经支付案涉车位购房款7129140元，并提供2013年7月29日白山天合公司出具的7129140元的收据及2013年3月26日陶红给张立娟账户汇款91万元、陶红于2013年7月29日替白山天合公司偿还贷款200万元、2013年8月12日、9月2日赵秋实分别替白山天合公司偿还贷款988778.16元和200万元、2013年12月23日白山永祥公司向刘淑贤借款1128270元及相关协议、合同、证明等予以证实，本院认为上述证据不足以证实赵伟已支付全部价款，一、赵伟提供的上述证据款项总额为7027048.16元与其主张的已支付7129140元不一致；二、虽然陶红于2013年3月26日给张立娟账户汇款91万元，白山天合公司亦出具证明认可该款系用于赵伟支付案涉车位款，但该付款时间在双方签订房屋买卖合同之前4个多月，在赵伟未提供证据证实双方已在此之前就购买案涉车位达成合意的情况下，尚不足以证实该款与购买案涉车位之间存在必然联系；三、赵伟虽提供个人经营借款合同和抵押合同各两份及贷款还款凭证及汇款凭证证实其与陶红、赵秋实替张淑艳、李玉英等偿还银行贷款4988778.16元，但仅凭白山天合公司提供的证明及存在瑕疵的职工工资明细表，不足以证实张淑艳、李玉英等均系白山天合公司的职工，且赵秋实支付2988778.16元的时间在2013年7月29日白山天合公司收取案涉车位款7129140元之后，故上述证据亦不足证实上述款项与支付案涉车位的款项存在必然的联系；四、赵伟所提供2013年12月23日白山永祥公司向刘淑贤借款1128270元的证明及相关协议，发生在白山天合公司出具7129140元收据之后，结合白山天合公司、白山天富公司和白山天富威海分公司对该证据的质证意见中陈述赵伟交房款时让其把刘淑贤的集资款顶上，亦不足以证实该笔借款与集资款和案涉车位款之间的联系。从上述三、四，可以看出赵秋实支付2988778.16元的时间及刘淑贤支付1128270元的时间均在2013年7月29日白山天合公司收取案涉车位款7129140元之后，亦能证实2013年7月29日白山天合公司收取案涉车位款7129140元收据是虚假的，结合一审查明的事实，可以认定赵伟并未支付案涉车位的全部价款或者已按合同约定支付部分价款。赵伟的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项规定的情形，不足以排除对案涉房屋的强制执行。综上所述，赵伟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费61704元，由赵伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年五月二十九日
书记员 李冬菊