广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第25号
上诉人（原审被告）：清远市东兴房地产开发经营有限公司，住所地清远市。
法定代表人：郑少武。
委托代理人：雷雪梅，广东平正信诚律师事务所律师。
委托代理人：苏群英，广东平正信诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁卫民，男，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：刘庆斌，广东正肯律师事务所律师。
原审第三人：郑亚红，男，汉族，住深圳市宝安区。
上诉人清远市东兴房地产开发经营有限公司（以下简称东兴公司）因与被上诉人梁卫民、原审第三人郑亚红房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法横民初字第806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年4月21日，梁卫民为贷款方、东兴公司为借款方、案外人清远市前程似锦担保有限公司为担保人的三方共同签订借款合同，约定东兴公司向梁卫民借款200万元用于公司资金周转；付款方式为10万元以现金形式支付，190万元汇入东兴公司指定的郑少武个人账户；借款期限2个月，从2011年4月21日至2011年6月20日止；借款利息按银行活期存款利率计算；东兴公司以清远市经济开发区百嘉工业园××号区××号铺面、××号铺面、××号铺面作抵押；东兴公司必须按时归还借款以及利息，若东兴公司逾期未按合同约定期限归还借款本金，东兴公司每月须向梁卫民支付总借款金额10%的违约金，并收取从逾期之日起以本金每日千分之五计收罚息，直至本金、罚息、违约金全部清偿为止，若逾期超过一个月，梁卫民有优先权以不低于200万元价格处置抵押物使用权，并全权由梁卫民通过拍卖或转让方式首先收回借款本金、违约金及利息，余下款项归还东兴公司，东兴公司有义务协助处理该抵押物。借款合同尾部借款方签名栏，盖有东兴公司印梁卫民章，并有郑少武签名捺印及加盖郑伟雄个人印章。借款合同签订当天，梁卫民汇付190万元至指定的郑少武账户，并由东兴公司向出具收到200万元借款的借据。还款期限届满后，因东兴公司未能按期还款，梁卫民与东兴公司就延期还款事宜签订多份借款合同补充协议。
2011年4月14日，梁卫民为贷款方、郑亚红为借款方、案外人清远市前程似锦担保有限公司为担保方的三方共同签订借款合同，约定第三人郑亚红向梁卫民借款800万元用于个人周转开支使用；付款方式为40万元以现金形式支付，余款转入郑亚红个人账户；借款期限2个月，从2011年4月14日至2011年6月13日止；借款利息按银行活期存款利率计算；东兴公司以清远市经济开发区百嘉工业园××号小区（原农行楼）×层、×层、×层、×层×、西×、×层、×层、×层、×层物业作抵押；东兴公司必须按时归还借款以及利息，若逾期未按合同约定期限归还借款本金，每月须向梁卫民支付总借款金额10%的违约金，并收取从逾期之日起以本金每日千分之五计收罚息，直至本金、罚息、违约金全部清偿为止，若逾期超过一个月，梁卫民有优先权以不低于800万元价格处置抵押物使用权，并全权由梁卫民通过拍卖或转让方式首先收回借款本金、违约金及利息，余下款项归还乙方，乙方有义务协助处理该抵押物。借款合同尾部借款方签名栏有郑亚红签名。2011年4月15日，汇付760万元至郑亚红账户，借款合同签订当天，郑亚红向出具收到800万元借款的借据。还款期限届满后，因郑亚红未能按期还款，梁卫民与第三人郑亚红就延期还款事宜签订多份借款合同补充协议。
2011年11月18日，东兴公司分别与梁卫民签订5份《商品房买卖合同》，由梁卫民购买东兴公司开发的清远市经济开发区百嘉工业园一号区创兴三路××5套房屋，其中编号为2011032241122581的合同约定×号楼×层×号房屋建筑面积63.43平方米、套内面积61.46平方米；每平方米10575.98元，总金额65万元；付款方式为一次性于2011年9月21日前付清。编号为2011032247122582的合同约定×号楼×层×号房屋建筑面积63.43平方米、套内面积61.46平方米；每平方米12203.06元，总金额75万元；付款方式为一次性于2011年9月21日前付清。编号为2011032237122680的合同约定×号楼×层×号房屋建筑面积55.42平方米、套内面积52.30平方米；每平方米11472.28元，总金额60万元；付款方式为一次性于2011年6月18日前付清。编号为2011033126122681的合同约定×号楼×层×号房屋建筑面积45.21平方米、套内面积42.67平方米；每平方米11717.83元，总金额50万元；付款方式为一次性于2011年3月30日前付清。编号为2011033116122682的合同约定×号楼×层×号房屋建筑面积45.21平方米、套内面积42.67平方米；每平方米11717.83元，总金额50万元；付款方式为一次性于2011年3月30日前付清。以上五份《商品房买卖合同》同时约定出卖人应当在2011年5月31日前向梁卫民交付经清远市质监部门和规划部门竣工验收合格及符合合同约定的商品房，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。五份《商品房买卖合同》尾部，出卖人栏加盖东兴公司印章，无法定代表人签名，买受人栏有梁卫民签名。清远市房产信息中心出具的房产信息查询证明，表明上述五套房屋已办理网签，房管部门登记的购房人为梁卫民。诉讼中，梁卫民向原审法院提交一份聘请书原件，内容为：本清远市东兴房地产开发经营有限公司现聘请郑亚红先生（身份证号码：440582196210010153）任本公司董事长职务，具有总决策权和一笔通过权，任职时间自2008年1月29日起至长期。聘请单位加盖东兴公司印章，尾部股权聘请人栏有郑少武、郑伟雄签名捺印，并有代郑亚红字样，落款时间为2008年1月28日。梁卫民表示，聘请书是郑亚红在借款时向其提交，郑亚红是以个人名义为东兴公司借款，东兴公司实际由郑亚红经营和运作。
再查明，庭审时，梁卫民增加诉讼请求，要求确认五份《商品房买卖合同》有效，东兴公司表示对增加诉讼请求没有异议。东兴公司庭审时表示，东兴苑二号楼、三号楼都已竣工验收备案，并表示其针对公司员工与梁卫民串通签订五份《商品房买卖合同》的违法事实向公安机关报案，但至判决作出之日，东兴公司未向原审法院提交公安机关已进行刑事立案的证据。此外，诉讼中，东兴公司申请对诉讼材料中涉及郑少武签名以及《商品房买卖合同》中五个东兴公司印章的真实性进行鉴定。
原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。东兴公司要求对诉讼材料中出现的郑少武签名以及东兴公司印章的真实性进行鉴定。涉及郑少武签名的材料，主要包括金额为200万元的借款合同及补充协议，加盖东兴公司印章的材料则包括借款合同及五份《商品房买卖合同》。梁卫民提交案外人郑少武签名的借款合同时，还提供了银行汇款凭证，与东兴公司签订的五份《商品房买卖合同》，除了加盖东兴公司的印章，五份《商品房买卖合同》均已办理网签，房管部门出具的查询证明，载明五份《商品房买卖合同》登记的购买人为梁卫民。汇款凭证和网签登记的事实，表明梁卫民与东兴公司之间存在真实的借贷关系及商品房销售合同关系，故对申请鉴定的请求原审法院不予准许。对梁卫民与东兴公司之间的借款事实，原审法院予以确认。对梁卫民主张确认五份《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，原审法院予以支持。东兴公司辩称五份《商品房买卖合同》是梁卫民与公司财务人员串通签订，但未提交梁卫民与其财务人员恶意串通签订合同的证据，此项辩驳观点依据不足，原审法院不予采信。
东兴公司还辩称，梁卫民主张的1000万元借款中800万元为第三人郑亚红个人借款，与东兴公司没有关联，且东兴公司与梁卫民没有达成以房屋抵偿欠款的合意。首先，就郑亚红的800万元借款而言，虽然借款合同注明借款为郑亚红个人周转开支使用，但梁卫民向原审法院提交的聘请书，载明郑亚红具有东兴公司的总决策权。若郑亚红只是个人借款，则根本没有必要向梁卫民出示聘请书，郑亚红以个人名义借款，同时向梁卫民出示聘请书表明其有权代东兴公司行使决策权，使得原审法有理由相信郑亚红是以个人名义为东兴公司借款。更为重要的是，梁卫民在起诉状中明确提出东兴公司以郑亚红个人名义借款，而第三人郑亚红在应当知道梁卫民主张的事实情况下，并未到庭参加诉讼及对梁卫民主张其以个人名义代表公司借款的事实提出异议。故对东兴公司以郑亚红名义向借款的事实，原审法院予以确认。
其次，就梁卫民与东兴公司是否达成以欠款抵扣购房款的合意而言。梁卫民与东兴公司签订五份《商品房买卖合同》时，两份借款合同约定的还款期限均已届满，东兴公司在未提供证据证明已向梁卫民还清欠款的情况下与签订《商品房买卖合同》，且合同明确约定购房款的交付时间早于合同签订时间，则应当视为双方合意将尚未清偿的欠款转化为购房款。事实上，东兴公司在尚未清偿欠款的情况下与梁卫民签订《商品房买卖合同》，根据常理，梁卫民都不会另行向东兴公司支付购房款，只会以未获清偿的借款抵扣购房款。基于上述理由，对梁卫民主张以借款抵扣购房款的事实，原审法院予以确认。东兴公司未按合同约定的时间向梁卫民交付房屋并将办理房屋权属登记需由其提交的资料交房管部门备案，其行为已构成违约。故对梁卫民主张协助办理上述房屋产权登记手续的诉讼请求，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第九十二条的规定，判决如下：确认梁卫民与清远市东兴房地产开发经营有限公司于2011年11月18日签订的五份《商品房买卖合同》（合同编号为：2011032241122581；2011032247122582；2011032237122680；2011033126122681；2011033116122682）有效；二、清远市东兴房地产开发经营有限公司于判决生效之日起10日内将办理位于清远市经济开发区百嘉工业园一号区创兴三路××号××苑××号楼×层×号、×号，×号楼首层×号、×号、×号房屋权属证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助梁卫民办理上述房屋的所有权登记手续。案件受理费100元，由清远市东兴房地产开发经营有限公司负担。
原审宣判后，东兴公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、原审判决认定上诉人与被上诉人之间存在1000万元借款的事实错误，证据不足。被上诉人提供的证据显示，上诉人仅在2011年4月21日向被上诉人借款200万元，用于公司资金周转，并非借款1000万元。在该份借款合同上，有上诉人所盖的公章，并由法定代表人郑少武的签字。而且所借款项是汇至法定代表人郑少武的账户内。但对于郑亚红以个人名义向被上诉人所借的800万元借款，首先，上诉人不是借款合同一方当事人，没有在借款合同上签章，无法确定其真实性；其次，借款合同明确约定是用于个人周转开支使用而非公司资金周转；再次，款项是支付至郑亚红个人账户，并非支付至公司或公司法定代表人账户。若是上诉人公司借款，为何不是公司或法定代表人签字和盖章？显然，原判决将该800万元借款认定为上诉人所借款项极不合理，与事实不符，缺乏证据支持。二、原判决认定《商品房买卖合同》真实有效依据不足，适用法律错误。被上诉人提供的五份《商品房买卖合同》是在上诉人不知情的情形下由被上诉人与上诉人公司财务人员串通签订的，所以合同上只有公司盖章，没有法定代表人的签字。公司已就财务人员与他人恶意串通，侵占公司财产的犯罪行为向公安部门报案，并向法院提供的报警回执予以证明。被上诉人出具的这五份《商品房买卖合同》不是上诉人的真实意思表示，根据《合同法》第五十二条的规定，应确定为无效合同。原判决在上诉人所报案件尚未处理终结的情况下，通行判决合同有效，显然违反先刑后民的原则，违反法定程序，适用法律错误。三、原审法院认定上诉人与被上诉人达成了以物抵债合意与事实不符，毫无证据支持。虽然被上诉人提供了《借款合同》及其补充协议多份，但纵观合同的各条款，均没有任何一条明确约定以东兴苑二号楼首层的五套房屋抵偿300万元借款的内容。除了被上诉人提供的与本案没有关联性的借款合同及其补充协议，被上诉人并没有提供其他证据（如以物抵债协议）来证明被上诉人与上诉人有以房抵债的合意存在，也不能提供购房款收据等证据证明其已实际支付购房款项，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，被上诉人应承担举证不能的败诉后果。但原审法院仅凭主观臆断，认为上诉人和被上诉人已达成以物抵债协议，显然缺乏事实依据，证据不足。
被上诉人梁卫民答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，应当予以维持。
原审第三人郑亚红经本院传票传唤无到庭参加诉讼，也无提交书面意见。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，梁卫民与东兴公司签订《借款合同》后，双方就延期还款事宜签订了4份借款合同补充协议，将还款期限延期至2011年11月20日。梁卫民与郑亚红签订《借款合同》后，双方就延期还款事宜签订了5份借款合同补充协议，将还款期限延期至2011年12月13日。梁卫民在一审庭审时确认郑亚红通过个人账户或现金还款约500万元，在二审查询时确认东兴公司有归还过300多万元借款。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人东兴公司的上诉请求进行审理。
关于涉案五份《商品房买卖合同》效力如何认定的问题。梁卫民与东兴公司于2011年11月18日签订的五份《商品房买卖合同》，均约定梁卫民在合同签订前已一次性付清购房款。事实上，梁卫民并没有向东兴公司支付购房款。梁卫民主张其对东兴公司拥有债权，是以借款抵扣购房款。对此，根据本案查明的事实，梁卫民与东兴公司于2011年4月21日签订的《借款合同》约定还款期限至2011年6月20日止，但之后双方就延期还款事宜签订了4份借款合同补充协议，约定将还款期限延期至2011年11月20日。因此，涉案五份《商品房买卖合同》签订时，东兴公司所借款项并未到期。再者，东兴公司借到梁卫民款项后，一直有偿还借款，梁卫民对此亦予确认，但双方对已还借款数额有分歧，可见双方并未就该借款进行结算。最后，对于郑亚红向梁卫民所借的800万元，东兴公司否认系其公司债务，且梁卫民与郑亚红签订《借款合同》后，二人就延期还款事宜签订了5份借款合同补充协议，将还款期限延期至2011年12月13日，梁卫民亦确认郑亚红有偿还过借款，但二人并未就该借款进行结算。综上，在相关借款未到期，借贷双方并未对借款进行结算的情况下，梁卫民主张其与东兴公司于2011年11月18日签订《商品房买卖合同》是为了以房抵债显然不能成立。结合梁卫民与东兴公司、郑亚红分别签订的《借款合同》中关于抵押担保的约定，梁卫民与东兴公司签订的五份《商品房买卖合同》实质上履行借款合同中对债务不能偿还时抵押房产由出借人处理的约定，是以房屋买卖的形式对其借款进行的担保。因此，五份《商品房买卖合同》约定以房抵债实质上是借款合同的一种履行方式，变相约定在债务不能履行时商品房归出借人所有，属于“流质”性质，违反物权法禁止性规定，应认定为无效合同。原审法院对五份《商品房买卖合同》的效力认定有误，本院予以纠正。在合同无效的情况下，梁卫民要求东兴公司办理相关房屋产权登记手续的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。对于借款债权，梁卫民可另行主张权利。
综上所述，原审判决对合同效力的认定有误，导致实体处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区（2013）清城法横民初字第806号民事判决。
二、驳回梁卫民的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由梁卫民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 林士嵛
代理审判员 余允添
二〇一五年九月三十日
书 记 员 冯敏静
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。