广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初332号原告：防城港市公安消防支队，住所地防城港市港口区北部湾大道与北湖街交汇处。法定代表人：梁雄松，支队长。委托诉讼代理人：吴宏超，副支队长。委托诉讼代理人：韦凤宇，广西海狮律师事务所律师。被告：防城港市壹号公馆餐饮娱乐管理有限公司，住所地防城港市港口区兴港大道（新消防支队旁）。法定代表人：朱雄斌。被告：防城港市煜丰投资管理有限公司，住所地防城港市港口区北部湾大道东侧支队指挥中心综合楼（消防支队）。法定代表人：陈庆广，该公司经理。委托诉讼代理人：江辉，广西幸程律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金凤，广西幸程律师事务所实习律师。原告防城港市公安消防支队（以下简称消防支队）与被告防城港市壹号公馆餐饮娱乐管理有限公司（以下简称壹号公馆公司）、防城港市煜丰投资管理有限公司（以下简称煜丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告消防支队的委托诉讼代理人吴宏超、韦凤宇，被告煜丰公司的委托诉讼代理人江辉到庭参加诉讼。被告壹号公馆公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告消防支队向本院提出诉讼请求：1.解除原告与壹号公馆公司于2010年3月1日签订的《协议书》以及壹号公馆公司与煜丰公司于2013年7月11日签订的《转租协议书》；2.壹号公馆公司、煜丰公司支付原告租金150万元及违约金108.60万元（2016年1月1日至2017年2月28日的违约金，2017年3月1日起至付清之日止的违约金另计，按日千分之三计算）；3.壹号公馆公司、煜丰公司搬离租赁场所，将房屋及相关场地交付给原告。事实与理由：原告与壹号公馆公司于2010年3月1日签订《协议书》，约定原告将位于防城港市港口区北部湾大道与北湖街交汇处一栋约为7032平方米的消防支队指挥中心大楼及相关场地租赁给壹号公馆公司使用，租期为2010年3月1日至2060年3月1日，租金从第三年每年为100万元，每年的元月和七月支付当年度租金，并约定双方的权利义务。2013年8月26日，壹号公馆公司将该楼转租给煜丰公司使用并签订《转租协议书》，转租期限为10年，转租期内煜丰公司享有壹号公馆公司与原告签订的《协议书》的权利义务。原告在《转租协议书》加盖公章同意转租。煜丰公司拖欠2016年的租金100万元及2017年上半年租金50万元，经原告多次发函催告壹号公馆公司、煜丰公司支付租金及违约金，但至今未付。根据《协议书》第八条约定，壹号公馆公司未按约交纳使用费则按每日千分之三的标准计算违约金。2016年3月，中央军委印发《关于部队和武装部队全面停止有偿服务活动的通知》，全面停止军队和武警部队有偿服务活动，这是一项事关军队建设发展全局的重大政治任务。原告一直无法联系壹号公馆公司的法定代表人，于2016年6月27日、28日分别登报公告要求壹号公馆公司于2016年9月1日前与原告协商解除租赁合同事宜，同时将公告内容张贴于煜丰公司的经营场所并书面告知煜丰公司。由于壹号公馆公司一直未与原告协商解除租赁合同事宜又拖欠租金，原告无奈只能于2016年9月2日将对壹号公馆公司解除协议的公告登报并要求壹号公馆公司督促煜丰公司于2016年9月9日搬离租赁场所，但煜丰公司至今未搬。壹号公馆公司逾期支付租金的行为已经构成违约，依照合同法的规定，原告有权解除《协议书》，《转租协议书》随之应解除，并支付租金以及违约金，煜丰公司搬离租赁场地。被告壹号公馆公司未作答辩。被告煜丰公司辩称，其不是《协议书》的当事人，不直接承担该合同义务，其只是与本案审理结果在法律上具有利害关系的次承租人，因此其不是本案适格被告，应作为第三人参加诉讼。依照租赁合同司法解释，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可以请求代为支付欠付的租金及违约金。其已多次请求代壹号公馆公司支付租金及违约金，但原告以留待与补偿款一并处理为由拒绝收取，其在本案中仍然以此对抗原告的合同解除权。原告不是《转租协议书》的当事人，对该合同不具有解除权。原告的损失实际上是租金的银行活期存款利息，合同约定的违约金过分高于违约造成的损失，请法院依法调整违约金数额。在《协议书》未依法解除之前，其基于《转租协议书》对租赁的房屋具有占有使用的权利，原告要求其腾退房屋没有事实和法律依据。原告消防支队、煜丰公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的银行转账凭证、专用发票、《限期搬离通知书》，以上证据真实、合法且与本案有直接的关联，本院予以采纳；对煜丰公司提交的会谈录音，煜丰公司未提交证据原件予以核对且录音内容为谈话片段，内容真实性无法确定，本院不予采纳；对煜丰公司提交的《关于停止有偿服务工作协调会会议纪要》，该会议纪要系煜丰公司单方制作且未得到原告的确认，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年，以原告为甲方与壹号公馆公司为乙方签订《协议书》，约定甲方将其所有的一栋面积约为7032平方米的房屋租赁给乙方，并将楼宇及场地的整体使用权（附条件）交由乙方使用，期限为50年，自2010年3月1日至2060年3月1日止；合同签订后20个工作日内，乙方向甲方支付第一年（自2010年3月1日至2011年2月28日）的使用费50万元，第二年（自2011年3月1日至2012年2月28日）的使用费50万元，从第三年起每年向甲方支付使用费100万元；甲、乙双方同意，自免费试用期的期限届满次日起，以每12个月为一个年度，由乙方按以下方式交纳使用费：第二年使用费一次性支付，自第三个年度起，每年的元月和七月平均支付当年度使用费；甲方每次收到使用费后，应在五日内向乙方开具部队通用发票；在甲方并无违约的前提下，乙方不按约定交纳使用费的，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠使用费3‰的违约金；除本合同另有约定外，任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后的7天内予以更正；自一方发出补救通知之日起超过5日仍不改正，则自该非违约方发出第二次通知之日起，违约方应每日向非违约方支付相当于通知发出所在年度平均月使用费的3‰的迟延履行违约金，直至改正为止。2013年8月26日，壹号公馆公司为甲方与煜丰公司为乙方签订《转租协议书》，约定在甲方的法定代表人向乙方的法定代表人还清欠款及利息前，由陈卓群经营甲方所有物业10年；甲方将承租案涉房屋转租给乙方使用；转租期限为10年，自2013年6月12日起至2023年6月12日止；乙方承租期间须按甲方于2010年3月1日于消防支队签订的《协议书》约定的事项履行义务，包括但不限于按时支付租金、水电费、按约定使用租赁物等；乙方享有原租赁合同约定的各项权利。2013年10月11日，原告同意甲方转租给乙方，并表示如乙方违约的，按照《协议书》约定处理。2016年6月24日，原告向煜丰公司送达《关于催交租金的函》，要求煜丰公司务必于2016年6月30日前付清上半年租金欠款50万元。同日，原告将提前收回案涉房屋及场地并提前结束租赁关系的情况通知煜丰公司并于2016年6月28日登报公告通知壹号公馆公司，要求壹号公馆公司于2016年9月1日前与原告对接处理相关事宜。2016年7月8日，原告第二次次向煜丰公司送达《关于催缴租金的函》，要求煜丰公司在2016年8月1日前付清全年的租金欠款100万元，逾期将解除租赁关系，收回租赁场地。2016年8月12日，原告再次向煜丰公司发函催收2016年的租金100万元。2016年8月22日，煜丰公司收到原告催壹号公馆公司交2016年租金的公告，该公告并于2016年8月18日登报通知壹号公馆公司。次日，煜丰公司向原告提交《缓交租金申请函》，表示经其与壹号公馆公司取得联系后，壹号公馆公司委托其与原告协商提前终止租赁合同事宜并表示合同解除后期投入的资金应获得相应的补偿，希望原告能在补偿款中一并扣除欠缴的租金并恳请原告允许其暂缓交纳租金，待终止租赁合同时一并处理。由于壹号公馆公司未按约交纳2016年的租金及违约金，原告于2016年9月2日登报公告解除与壹号公馆公司的租赁关系，要求壹号公馆公司在7日内与原告办理交接手续并督促煜丰公司在2016年9月9日退场。2016年9月9日，原告向煜丰公司的陈卓群、陈庆广邮寄《限期搬离通知书》，表示其已多次催告煜丰公司代壹号公馆公司代付拖欠的租金及违约金，煜丰公司未在最后期限内代付，其已在2016年9月2日解除与壹号公馆公司的租赁协议，请煜丰公司于2016年9月28日前搬离案涉租赁场地。煜丰公司已收到该通知。2017年1月13日，原告向煜丰公司送达《关于提交相关证明材料的函》，要求煜丰公司在2017年1月23日前提供符合实际投入的证明。2017年1月20日，煜丰公司向原告提交《关于延期提交证明材料的申请》，申请将提交相关证明材料的时间延期到2017年3月底。另查明，煜丰公司直接向原告支付2016年之前的租金，壹号公馆公司尚未支付2016年及2017年上半年的租金。本院认为，关于原告主张解除《协议书》与《转租协议书》的问题。原告与壹号公馆公司签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。在签订《协议书》后，壹号公馆公司将案涉房屋及场地转租给煜丰公司并签订《转租协议书》，该转租行为及协议后得到原告的同意，《转租协议书》合法有效。现壹号公馆公司未按约定的期限支付租金，显属违约。虽煜丰公司辩称其可代壹号公馆公司支付拖欠的租金及违约金，而事实上煜丰公司在原告多次催告后并没有如期支付而是申请在确定赔偿数额时一并扣除，并未实际履行代付租金及违约金事宜。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，对原告诉请解除与壹号公馆公司签订的《协议书》，本院予以支持。由于《协议书》因壹号公馆公司未依约给付租金而致解除，《转租协议书》因此而处于履行不能状态，虽原告非《转租协议书》的当事人而无权要求解除该合同，但煜丰公司亦不能再要求继续履行该合同。关于原告要求壹号公馆公司、煜丰公司支付租金150万元及违约金的问题。虽煜丰公司作为次承租人在签订《转租协议书》后直接向原告支付租金，然而根据合同相对性原则，对原告负有支付租金义务的仍为壹号公馆公司，故壹号公馆公司应根据《协议书》的约定向原告支付2016年的租金100万元以及2017年上半年的租金50万元，并支付违约金。现原告主张按照拖欠租金数额每日千分之三的标准计算，煜丰公司主张合同约定的违约金标准过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，在原告未举证证实其实际损失的情况下，综合考虑合同的履行情况及壹号公馆公司的过错程度，本院将违约金的计算标准调整至按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍。因此，违约金以50万元为基数，从2016年2月1日计算至2016年7月31日；以100万元为基数，从2016年8月1日计算至2017年1月31日；以150万元为基数，从2017年2月1日起计算至付清之日止。对原告要求壹号公馆公司、煜丰公司搬离租赁场所，将房屋及相关场地交付给原告的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《协议书》解除后，壹号公馆公司应将租赁房屋及场地返还给原告，而实际占有使用租赁房屋及场地为煜丰公司，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告防城港市公安消防支队与被告防城港市壹号公馆餐饮娱乐管理有限公司签订的《协议书》；二、被告防城港市壹号公馆餐饮娱乐管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告防城港市公安消防支队支付租金150万元及违约金（违约金以50万元为基数，从2016年2月1日计算至2016年7月31日；以100万元为基数，从2016年8月1日计算至2017年1月31日；以150万元为基数，从2017年2月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍分段计算至付清之日止）；三、被告防城港市壹号公馆餐饮娱乐管理有限公司、防城港市煜丰投资管理有限公司在本判决生效之日起三十日内搬离防城港市港口区北部湾大道东侧支队指挥中心综合楼及相关场地，将该租赁房屋及相关场地交付给原告防城港市公安消防支队；四、驳回原告防城港市公安消防支队其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27488元、保全费5000元，两项合计32488元（原告防城港市公安消防支队已预交），由原告防城港市公安消防支队负担12672元，被告防城港市壹号公馆餐饮娱乐管理有限公司、防城港市煜丰投资管理有限公司负担19816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费27488元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  凌宜莲人民陪审员  李成霖二〇一七年七月十一日书 记 员  黄富林附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。