广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17402号上诉人（原审被告）：张华乐，男，1957年11月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人（原审被告）：张宏忠，男，1981年7月18日出生，汉族，住广东省广州市增城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张少波，广东金日律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：郭秀琴，广东增泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖伯来，男，1981年2月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：张泰峰，广东汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旺银，广东汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州地旺行投资管理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街民生路首层1号之1。法定代表人：杨丽花。上诉人张华乐、张宏忠因与被上诉人赖伯来、广州地旺行投资管理有限公司（以下简称地旺行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初5163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张华乐、张宏忠委托诉讼代理人张少波，被上诉人赖伯来委托诉讼代理人张泰峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张华乐上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.改判驳回赖伯来对张华乐的诉讼请求；3.确认涉案房屋买卖合同无效，改判赖伯来、地旺行公司与张宏忠共同承担合同无效的责任；4.一审、二审诉讼费由赖伯来、地旺行公司负担。事实和理由：一审法院认定涉案《房地产买卖合同》有效系明显错误，认定张华乐违约并承担违约责任没有事实和法律依据；对赖伯来、地旺行公司在合同签订过程中的过错不予认定不当，应予改判。（一）张华乐依法不应承担本案责任。一审庭审查明的事实充分说明，张宏忠没有得到张华乐明确的授权且事后又未得到追认，属于没有代理权的情形，且一审判决已经认定张华乐并非合同相对方，涉案合同对张华乐无约束力，却又认定张华乐违约，判决张华乐承担违约责任，没有法律依据。（二）涉案《房地产买卖合同》依法为无效合同。涉案房屋归张华乐和妻子共有，赖伯来、地旺行公司明知张宏忠没有合法的代理权而与之签订买卖合同，既没有合法的合同标的物，也损害了第三人的利益，不属于可撤销合同，依法为无效合同。（三）本案合同无效的责任依法应由赖伯来、地旺行公司和张宏忠承担。《中华人民共和国民法通则》第六十六条以及《中国人民共和国合同法》第四十八条均有规定，行为人没有代理权，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。涉案合同在签订时，赖伯来、地旺行公司在明知涉案房屋并非张宏忠所有，但均不审查张宏忠是否具有法定的代理权，特别是地旺行公司作为专业的公司，应当要求张宏忠出示有效的委托代理手续，同时提示赖伯来张宏忠作为签订合同一方无合法代理权的法律后果，其具有明显的过错。因此，赖伯来、地旺行公司和张宏忠应当共同承担合同无效的法律责任。综上所述，一审判决认定合同效力不当，判决张华乐承担违约责任与认定涉案合同对张华乐无约束力自相矛盾，合同无效的责任应由赖伯来、地旺行公司和张宏忠共同承担。（四）张华乐认为一审判决书中存在笔误，一审判决第三项中的“张华乐”应为“张宏忠”，如果确实存在笔误，请求予以补正。如果不是笔误，请求依法改判。赖伯来针对张华乐的上诉请求答辩称，（一）一审判决关于合同效力的认定是正确的，即张宏忠作为张华乐代理人签订合同，合同有效。张华乐与张宏忠为父子关系，如果没有授权，张宏忠不会在复函中写第一点，即买方协助卖方赎证。赖伯来有理由相信张宏忠有代理权，其作为代理人签订的合同合法有效。但一审判决判项第一项中“张宏忠”笔误，应为“张华乐”。所以，赖伯来认为一审就基本事实的认定正确，但是判决书中存在严重笔误，请求二审法院发回重审。且张宏忠作为事件的过错方，起码应承担补充赔偿责任。（二）本案为简单的一房二卖纠纷，违反了诚实信用原则，无论是违约责任还是缔约过失责任，其对赖伯来造成的损失后果是一样的。基于维护诚信原则和赖伯来利益的角度，请求二审法院将本案发回重审。张宏忠针对张华乐的上诉请求陈述称，与张宏忠的上诉意见相同。张宏忠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认涉案房屋买卖合同无效；3.改判地旺行公司向张宏忠返还中介费8000元；4.由张宏忠负担合理的案件受理费。事实和理由：一审法院认定涉案《房地产买卖合同》有效系明显错误，对赖伯来、地旺行公司在合同签订过程中的过错不予认定不当，判决张宏忠承担高比例的案件受理费亦不当，应予改判。（一）涉案《房地产买卖合同》依法为无效合同。一审庭审查明的事实充分说明，张宏忠没有得到明确的授权且事后又未得到追认，属于无代理权的情形。所签订的合同不具备合法的合同构成基本要件，也不具备可撤销情形，依法为无效合同，一审判决认定涉案合同有效明显不符合法律规定。赖伯来、地旺行公司在一审庭审中称与张华乐电话多次联系，有授权给张宏忠，但张华乐未予认可这一说法，赖伯来、地旺行公司也未提供相关证据予以佐证。如果合同无效，那么合同中约定的定金条款或者违约金条款也不能独立适用。（二）涉案合同无效是张宏忠和赖伯来、地旺行公司共同过错造成的。赖伯来、地旺行公司在签订合同时明知涉案房屋不属于张宏忠所有，却不审查张宏忠代理资格，具有明显过错。特别是地旺行公司作为专业公司，应当要求张宏忠出示有效的委托代理手续，并告知缺乏相应法律知识的张宏忠，同时提示赖伯来张宏忠在没有明确合法代理权情况下所签订合同的风险及法律后果。因此，赖伯来、地旺行公司应当承担合同无效的法律责任。（三）地旺行公司因自己和他人过错，导致合同无效，不能完成合同约定的事项，属于中介行为未完成，其应返还已收取的中介费用。（四）应合理认定合同无效后赖伯来的损失，由三过错方共同承担。因合同无效，张宏忠应返还赖伯来3万元定金、地旺行公司应返还其中介费外，应对赖伯来的损失进行合理界定。赖伯来的实际损失有：3万元的银行利息、中介费12000元的银行利息、律师费、合理的交通费等。请二审法院根据三方的过错责任，按照比例分担赖伯来的实际损失。（五）一审判决张宏忠承担高比例的案件受理费不当，应予纠正。综上所述，一审判决对合同效力的认定不当，地旺行公司应依法承担合同无效的责任，请求二审法院依法改判。赖伯来针对张宏忠的上诉请求答辩称，（一）黄桂秋卖房的时间是2016年4月15日，是在纠纷发生之后。在其与新买家沟通的过程中应该是发生纠纷的时间，是因为其找到了出价更高的买方。在4月13日张华乐、张宏忠也没有要求与赖伯来重新协商，说明张华乐已经跟案外第三方达成了协议。（二）地旺行公司是专业有资质的公司，之前也跟张华乐打过电话，地旺行公司作为第三方的证言应该是可靠的。且张宏忠在案中“买方需要协助卖方赎证”的表态也证明了其有代理权。综上，赖伯来认为一审判决认定合同有效是没有问题的。退一步来说，即使讲过错，赖伯来作为一个普通人，请了专业的中介机构，张宏忠提供了父子关系证明、房产证复印件等，且张宏忠当面向张华乐打过电话，赖伯来有理由相信张宏忠有代理权，赖伯来是不存在过错的。（三）关于损失的问题，赖伯来已经聘请了专业评估机构对涉案房产的价格进行了评估，举证证明了自己的损失。综上所述，赖伯来认为涉案合同有效。赖伯来在本次交易过程中尽到了合理、谨慎的注意义务，不存在过错。张华乐与张宏忠作为父子、合同相对方，应当承担赖伯来的损失。张华乐针对张宏忠的上诉请求陈述称，与张华乐的上诉意见相同。地旺行公司经本院传唤未到庭，也未针对张华乐与张宏忠的上诉请求提交书面意见。赖伯来向一审法院起诉请求：1.赖伯来与张华乐在2016年2月18日签订的《房地产买卖合同》中房屋买卖关系立即解除；2.张华乐、张宏忠向赖伯来返还定金30000元；3.张华乐、张宏忠向赖伯来支付解除合同的违约金98000元；4.张华乐、张宏忠赔偿赖伯来支付的中介费12000元；5.张华乐、张宏忠赔偿赖伯来评估费2200元；6.张华乐、张宏忠赔偿赖伯来经济损失261676元；7.张华乐、张宏忠承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：张华乐与黄桂秋于1980年3月20日结婚登记。2012年6月4日，增城区xx街xx公馆xx街xx号xxx房登记在张华乐名下。2016年2月18日，赖伯来、张宏忠以及地旺行公司签署一份《房地产买卖合同》，载明“卖方：张华乐……联系地址：增城市××公馆山××街××房委托代理人：张宏忠……联系地址：广东省增城市荔城街健生路8号买方：赖伯来……经纪方：广州地旺行投资管理有限公司……买卖双方在经纪方居间下，成功就买卖位于增城市××公馆山××街××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积113.79平方米。该物业以现状按套为单位售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。该物业现状已办理抵押登记。二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币98万元。……卖方保证对上述该物业享有完整的所有权且物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日其五天为履行期限。七、基于买卖双方独家委托经纪方提供居间服务，且经济方已促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付居间服务费（详见附件《买卖代理费支付承诺书》）。逾期支付的，须从签订本合同之日起按居间服务费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。房地产买卖合同履行与否不影响本居间服务费的支付。在履行合同中任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。未经经纪方同意，买卖双方私下解除本合同的，由买卖双方共同对经纪方承担连带赔偿责任。……九、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。备选条款：买方知悉该物业权人张华乐委托作为代理人代为出售该物业签订本合同。……十、合同三方任一一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……十二、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。……附件买卖双方就楼价款的支付及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第二种方式办理交易付款给卖方：……2、按揭付款(1)签订本合同时支付人民币3万元整作为定金。卖方须协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等。（2）首期楼价款（含定金）共计人民币30万元整应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天付清。（3）人民币68万元整于交税过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心受理回执的当天支付。”签署合同当天，赖伯来向张宏忠支付定金3万元，并向广州地旺行投资管理有限公司支付购房咨询及代理费1.2万元，张宏忠向广州地旺行投资管理有限公司支付房地产咨询及中介服务费8000元。2016年2月24日，张华乐通过云南省昆明市东骏公证处公证委托黄桂秋代为处理涉案房屋的出售事宜，包括但不限于签订出售涉案房屋的相关合同、文件及解除抵押、办理银行按揭等。2016年4月7日，广州地旺行投资管理有限公司向张宏忠送达《催促履行通知函》，通知张宏忠“……出售增城市××公馆山××街××房，一事致函如下：在地旺行地产的居间下，您于2016年2月18日与买方签订《房地产买卖合同》，同意以人民币980000元的价格出售位于增城市××公馆山××街××房之物业。至今阁下仍未完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记等相关手续。现郑重告知阁下：为确保合同约定能顺利履行，保障各方的合法权益，请阁下于2016年4月13日前办理提前偿还银行贷款、涂销抵押登记等手续，否则由此引致的一切责任均由阁下承担……”。张宏忠收到该通知函后，在通知函上签名并手写以下内容，“本人已收到地旺行的催促履行通知函，现作出如下三条途径解决：（三种任选其一）。一、买方需要协助卖方赎证，现卖方欠广州增城农商银行80万贷款。二、买方可以通法律途径解决合同纠纷事宜。三、买卖双方继续协商沟通解决合同的纠纷。注：卖方随时可以返还2016年2月18日收的3万元定金给买方。”2016年4月15日，黄桂秋与案外人单艳棉签署《房地产买卖合同》，约定张华乐将位于增城区xx街xx公馆xx街xx号xxx房出售给单艳棉，双方约定成交价格为109万元。另查，广州中誉房地产及土地评估有限公司接受赖伯来的委托，于2016年6月22日出具一份房地产估价报告（中誉估字1606H19号）。该报告载明，2016年6月20日采用市场比较法对涉案房屋的市场价值进行评估，最终确定评估对象的房产在2016年6月20日的价值为1241676元。2016年6月27日，广州中誉房地产及土地评估有限公司向赖伯来开具金额为2200元的评估费发票。在本案审理过程中，一、赖伯来陈述，赖伯来系知悉涉案房屋是张华乐与黄桂秋的夫妻共同财产，当时张华乐声称其家人同意出售，黄桂秋会一同前往网签；涉案合同是赖伯来、张宏忠及地旺行公司签署，当时地旺行公司致电张华乐，张华乐在电话中明确表示出售涉案房屋。二、地旺行公司陈述，其通过房源系统取得张华乐电话，在致电张华乐询问其是否需要出售涉案房屋时，张华乐称其需要出售涉案房屋并声称涉案房屋是其个人所有；由于签署合同时张华乐不在增城，故张华乐电话中同意授权张宏忠出售涉案房屋并保证其会补签合同，且张华乐主动提供张宏忠的电话，并由张宏忠持有房产证原件并签署了涉案合同；签署合同后，地旺行公司通知张华乐补签合同以及办理手续，但是张华乐拒绝。三、张宏忠陈述，其持有的是房产证复印件而非原件，且签署合同时，地旺行公司并未打电话给张华乐予以确认。四、张华乐陈述，张宏忠签署涉案合同后告知了张华乐，张华乐表示张宏忠并未取得授权系无权处分涉案房屋，张华乐对张宏忠出售房屋的行为不予追认；涉案房屋已经于2016年4月15日另行出售给他人。五、张华乐与张宏忠均陈述，涉案房屋是张华乐与黄桂秋的共同财产，张华乐与张宏忠为父子关系，但是因为两人户口不在同一户口本上，未能提供二者的父子关系证明；有很多房产中介公司曾致电张华乐，张华乐对此记不清楚。张宏忠也记不清是如何与地旺行公司取得联系的。一审法院认为，赖伯来、张宏忠以及地旺行公司签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同有效，合同各方均应依约定履行合同义务。因张宏忠对涉案房屋无处分权，且张华乐对张宏忠的代理行为不予追认，且涉案房屋已另行出售，合同不能继续履行，合同目的无法实现，张宏忠的行为已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。赖伯来作为守约方，主张解除《房地产买卖合同》的房屋买卖关系，理据充分，一审法院予以支持。故赖伯来主张要求张宏忠返还定金3万元、支付购房款百分之十的违约金即98000元以及要求赔付其已付的中介费12000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于赖伯来主张的经济损失及评估费的诉讼请求。赖伯来未能举证证明，违约金98000元不能弥补因张宏忠的行为导致的损失，故其主张要求赔付损失261676元及评估费2200元，缺乏依据，一审法院不予支持。至于张华乐是否应承担共同赔付责任。因张华乐并非合同相对方，《房地产买卖合同》对其无约束力，故赖伯来要求张华乐与张宏忠承担共同赔付责任，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，于2017年2月21日判决：一、解除赖伯来与张宏忠于2016年2月18日签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖关系；二、张宏忠于本判决发生法律效力之日起十日内向赖伯来返还定金30000元；三、张宏忠于本判决发生法律效力之日起十日内向赖伯来支付违约金98000元及中介费12000元；四、驳回赖伯来的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7305元，由赖伯来负担1424元和张宏忠负担5881元。二审期间，各方当事人均无提交新证据。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审查明，一审法院于2017年2月21日作出的一审判决第三项为：“三、被告张华乐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖伯来支付违约金98000元及中介费12000元”。一审法院于2017年9月25日作出（2016）粤0183民初5163号民事裁定书：“本院于2017年2月21日对原告赖伯来诉被告张华乐、张宏忠、第三人广州地旺行投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出的（2016）粤0183民初5163号民事判决书中有误，应予补正，现裁定如下：民事判决书第十一页倒数第十行的‘张华乐的行为已经构成违约’应更正为‘张宏忠的行为已构成违约’；民事判决书第十二页倒数第十行的‘被告张华乐’应更正为‘被告张宏忠’。”该裁定书作出后，张宏忠变更上诉请求为：1.撤销一审判决第一项，改判确认涉案《房地产买卖合同》无效；2.撤销一审判决第三项，合理认定合同无效造成赖伯来的实际损失，同时确认合同无效系张宏忠及赖伯来、地旺行公司的共同过错；3.改判地旺行公司向张宏忠返还中介费8000元；4.改判由张宏忠承担合理的案件受理费。赖伯来表示对补正后的民事判决书无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于张华乐是否承责的问题，由于一审法院在一审判决书出现笔误的情况下，已依照法律规定进行了补裁，明确张华乐对于本案纠纷所产生的债务不承担责任，因此本案二审的争议焦点问题为：关于张宏忠在本案中应承担何种责任的问题。关于本案的争议焦点问题，（一）关于张宏忠是否构成无权代理的问题。张宏忠与张华乐均确认张宏忠在签订涉案《房地产买卖合同》时没有取得张华乐的授权，张华乐事后亦未对张宏忠的行为进行追认，因此，张宏忠没有代理权而以张华乐的名义签订涉案房屋买卖合同，其行为构成无权代理。（二）关于无权代理所要承担的法律责任的问题，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，张宏忠在没有代理权的情况下以代理人的身份签订涉案《房地产买卖合同》，张华乐亦未对该合同进行追认，因此该合同对张华乐不发生效力，应由张宏忠承担责任。根据地旺行公司一审的陈述来看，地旺行公司称当时张宏忠是持涉案房屋房产证的原件到中介公司。虽然张宏忠对于地旺行公司该陈述不予认可，认为其当时仅是出示了复印件。但即使张宏忠当时出示的该房屋权利凭证确实为复印件，但从其在无权代理的情况下，为了获得相对人的信任并收取赖伯来的定金，出示该复印件给地旺行公司的行为来看，其行为明显属于恶意。由于张宏忠实施的无权代理行为未得到张华乐的追认，作为善意相对人的赖伯来有权依照法律规定要求张宏忠承担相应的责任。因张宏忠并非涉案房屋所有权人，一审法院根据查明的事实判令解除涉案合同，并判令张宏忠向赖伯来返还定金30000元、支付购房款百分之十的违约金98000元以及赔付赖伯来已支付的中介费12000元处理适当，本院予以维持。至于张宏忠要求地旺行公司退还其8000元的中介费的上诉请求，并非本案的处理范围，故本院在本案中不予调处。鉴于一审补正后的民事判决书并无判令张华乐需要承责，而张华乐上诉是基于一审判决书的笔误，故本院对张华乐预交的二审案件受理费予以全额退回。综上所述，张宏忠、张华乐的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人张宏忠负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  赵云川审判员  黄春成二〇一七年十二月一日书记员  甄雪皓