山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第3568号
原告龙向东。
委托代理人尹义辉。
被告新泰市明伟物资有限责任公司。
法定代表人刘忠伟。
被告毕四云。
被告尹延章。
第三人新泰市青云街道尹家庄村村民委员会。
法定代表人尹燕才。
委托代理人尹燕飞。
原告龙向东与被告新泰市明伟物资有限责任公司、毕四云、尹延章、第三人新泰市青云街道尹家庄村村民委员会商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙向东的委托代理人尹义辉、第三人新泰市青云街道尹家庄村村民委员会的委托代理人尹燕飞到庭参加了诉讼。被告新泰市明伟物资有限责任公司、毕四云、尹延章经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年10月28日，原告与被告签订商品住宅优先认购书，原告购买被告开发的位于新泰市青云街道办事处尹家庄楼房一套，原告支付了楼房款100000元。之后被告违约未交付楼房。请求依法解除原告与被告之间的购房协议，依法判令被告偿还购房款100000元及利息；诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：请求依法确认原告与被告之间的购房协议无效；被告偿还购房款100000元及利息；诉讼费由被告承担。
被告新泰市明伟物资有限责任公司（以下简称明伟公司）于开庭前提交答辩状辩称，一、答辩人从未真正收到过被答辩人交付的购房款，更不存在偿还购房款，被答辩人也知悉该购房款并未交给答辩人。二、证据中公章非答辩人公章。如公章相符也为他人偷盖，答辩人近期将向公安机关进行报案。三、被答辩人所购房屋应为小产权房，故首先应解决购房协议是否有效。四、被答辩人明知房屋为小产权房，仍购房，存有重大过错。
被告毕四云未答辩。
被告尹延章未答辩。
第三人新泰市青云街道尹家庄村村民委员会陈述意见称，原告在起诉状中陈述的理由与事实不符，第一被告没有开发建设尹家庄村委的楼房、尹家庄村委与第一被告曾经是借贷关系，已经用楼房抵顶了借款而且还超顶了250多万，尹家庄村委与本案诉争的内容没有法律上的牵连，不应当承担法律责任。
经审理查明，新泰市青云街道尹家庄村的土地为集体土地。原告及被告明伟公司均非该村成员。原告于2008年10月28日签订《商品住宅房优先认购书》一份，合同主要条款载明：认购方龙向东，面积132.23，层数及户号二楼（带车库）中户。1、认购方必须在对此商品住宅做了充分了解并愿意购买的前提下签订此优先认购书。2、认购方自愿交付人民币壹拾万元整现金，作为购房预付款。3、认购方须于签订本认购书后根据卖方通知（广告／电话／书面）在指定的时间内，携本认购书和缴纳认购保证金的收据及身份证等有关证件到指定地点办理签署《商品房买卖合同》。否则卖方有权将其认购的房屋转售他人，并无须另行通知。4、认购方在签订本认购书后，所选定的房屋，卖方公司不得无故另售他人。认购方一栏原告予以签字，卖方一栏加盖被告明伟公司合同专用章，被告毕四云在此处签字。合同签订后，原告于2008年10月28日支付房款100000元并收到收据一份，收据上加盖了被告明伟公司财务专用章，被告毕四云予以签字；因被告明伟公司一直未能向原告交付房屋，原告于2014年8月12日诉至法院。案件审理过程中，被告追加毕四云、尹延章为被告，追加新泰市青云街道尹家庄村村民委员会为第三人。因被告毕四云、尹延章下落不明，本院于2015年3月17日，向其公告送达了起诉状副本、追加被告申请书、变更诉讼请求申请书、应诉通知书、举证通知书、答辩状及开庭传票等。期限届满，被告毕四云、尹延章未到庭应诉。
原告提交《商品住宅房优先认购书》及收据各一份，欲证实其签订合同并支付房款。被告明伟公司在答辩状中对于原告所提交证据上公章不认可，其未能出庭应诉，视为自愿放弃其相关的权利；被告明伟公司亦未能出具向公安机关报案的相关证据。
被告明伟公司所提交的毕四云出具的保证书载明：2008年10月16日，我毕四云、尹延章与新泰市明伟物资有限责任公司共同开发尹家庄村房屋，仅限一期开发，一期共开发91套房屋、车库，收入15415410.10元，未进行结算分配；另外我个人以新泰市明伟公司物资有限责任公司名义开具收据（当时明伟公司公章在我手中），多收王庆兵10万元、林永年10万元、邢兆民6万元、魏新忠10万元、王圣远10万元、展西民10万元、田淑存10万元、李兴宪10万元、鹿新10万元、王君（崔庆海未交）、庄兵10万元、张乃成10万元、丁峰10万元、龙向东10万元、张金忠10万元、徐西同10万元、陈彩霞10万元、刘玉中10万元、白灿刚8万元、刘忠强6万元、崔庆伟10万元、孙庆卫10万元，二期收李平训30万元合计230万元，均属我毕四云个人收款、使用，上述230万元，新泰市明伟物资有限责任公司不知情，与新泰市明伟物资有限责任公司无关，所欠款均由我毕四云负责处理、归还。保证人：毕四云。
原告对保证书真实性有异议，认为保证书的效果是一个证人证言，证人应出庭作证。对证明内容亦有异议，认为保证书内容是毕四云、尹延章与被告明伟公司合伙开发的内部协议，与原告无关，作为本案是由被告明伟公司收取的原告的费用，该证据不能证实被告明伟公司主张。
第三人对保证书有异议，认为内容不真实，村委没有与三被告合伙开发回迁楼，至于被告收取的款项，村委从来不知情，也与村委无关。证据中毕四云称共同开发尹家庄村的房屋与事实不符，本村回迁楼建设是由新泰市市中第二建筑安装工程公司承建的，房屋开发与三被告无关。
对于本案争议的房屋，原告称买房时毕四云和明伟公司都说是明伟公司在尹家庄开发的小产权回迁楼，交钱时正在建造，尚未完工。第三人称本村建设的回迁楼是小产权，是在村集体建设用地上建造的小产权房，本案诉争的房屋没有注明就是本村建设的回迁楼，仅仅是原告的单方陈述和听毕四云的传言。
对于三被告是否在第三人处开发建房，原告称被告明伟公司在原告方交款时明确告知在第三人村里开发建房并予以出售，原告购买的楼房应是被告明伟公司开发的房屋。第三人称在其村里没有开发过，其他地方是否开发不清楚。
第三人提交借条一份欲证实2009年9月20日第三人曾向被告明伟公司借款1400多万元；提交收到条两张欲证实2009年12月10日第三人用楼房抵顶给被告明伟公司充抵上述借款。第三人称当时向明伟公司借款及用村里楼房抵账均由毕四云代表明伟公司经手办理。原告对第三人证据真实性无异议，但称不清楚被告明伟公司与第三人之间的借款及楼房充款的事实。
对于被告毕四云的身份，原告与第三人均不清楚被告毕四云与被告明伟公司的关系。原告称买楼时毕四云给联系的，毕四云说房子是明伟公司的，其认为是买的明伟公司的房子，认为被告毕四云是经办人。
上述事实有收据、《商品住宅房优先认购书》、《保证书》、原告及第三人陈述等证据予以证实。
本院认为，本案争议的焦点有三个。一是《商品住宅房优先认购书》是否有效；二是购房款返还主体问题；三是涉案款项的问题。
关于《商品住宅房优先认购书》是否有效问题
原告自述其签订合同并支付房款购买的标的物是在新泰市青云街道尹家庄村开发建造的房屋。在新泰市青云街道尹家庄村的土地上建造的房屋属于在集体土地上建造的房屋，该类房屋只能在村内部村民之间买卖。原告并非新泰市青云街道尹家庄村村成员，其不能购买在新泰市青云街道尹家庄村土地上建造的房屋。综上所述，原告购买集体土地上建造的房屋的行为违背法律、行政法规的强制性规定，其签订的《商品住宅房优先认购书》属无效协议。
购房款返还主体问题
《商品住宅房优先认购书》及原告提供的收据上均加盖了被告明伟公司公章，被告明伟公司在答辩状中称对原告提交的证据中加盖的公章均不认可，其经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其自愿放弃相关诉讼权利，对公章予以认可。被告毕四云虽然在《商品住宅房优先认购书》及收费收据上签名，但原告在庭审时自述其购买的是被告明伟公司开发的房屋，被告毕四云是购房时的经办人。被告毕四云出具的《保证书》系被告毕四云单方陈述，没有相应其他证据能够佐证三被告在尹家庄共同开发建造房屋；原告及第三人对《保证书》内容均不认可；《保证书》内容与第三人陈述内容相互矛盾。基于上述原因，对于《保证书》内容，本院不予采信。综上所述，原告签订的《商品住宅房优先认购书》，其合同相对方为原告（买方）和被告明伟公司（卖方）。被告明伟公司应当承担返还房款的责任。原告称被告毕四云系买房时的经办人，其要求被告毕四云承担还款责任，无合法依据，本院不予支持。因无法证实三被告在尹家庄共同开发建造房屋，原告要求被告尹延章承担还款责任，无合法依据，本院不予支持。
三、涉案款项的问题
在签订《商品住宅房优先认购书》后，原告于2008年10月28日支付房款100000元，有加盖被告明伟公司公章的收据予以证实，本院予以确认。被告明伟公司辩称未收到原告所交房款，其所提交的《保证书》不能证明其该项主张，对被告明伟公司的抗辩理由，本院不予支持。因《商品住宅房优先认购书》属无效协议，因该协议取得的财产，应当予以返还。被告明伟公司应当返还原告购房款100000元。因原告明知购买的标的物是村集体土地上建造的房屋，其作为非第三人处村民，仍购买此类房屋，其行为存在过错，对于原告主张的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定判决如下：
确认原告与被告新泰市明伟物资有限责任公司之间签订的《商品住宅房优先认购书》无效；
被告新泰市明伟物资有限责任公司于本判决生效之日起三日内返还原告龙向东购房款100000元；
驳回原告龙向东的其他诉讼请求。
如果被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告新泰市明伟物资有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 吕 霞
审 判 员 侯诗征
人民陪审员 李 峰
二〇一五年九月二十日
书 记 员 王 迪