福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0481民初428号
原告中国建设银行股份有限公司永安支行，住所地福建省永安市燕江中路227号。
负责人林臻，行长。
委托代理人涂源兴、李共林，该行职员。
被告颜才信，男，1972年5月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
原告中国建设银行股份有限公司永安支行与被告颜才信房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人涂源兴、李共林到庭参加诉讼。被告颜才信经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系个体工商户，经营奥康鞋店。原告与被告于2012年12月1日签订一份《房屋租赁合同》，将位于永安闽东A213号店面（旧街189号）出租给被告作为其奥康鞋店的经营场所，租赁期限35个月（自2012年12月1日至2015年10月31日），每月租金33180元，按月20日前支付。被告自2015年1月起拖欠原告租金，原告多次通过口头、短信、书面等形式对被告进行催收，被告均承诺次月缴清所欠租金。2015年6月30日，被告告知原告无力缴交房租，将所承租店面清空归还原告，但拒不交纳拖欠租金。截止2015年6月30日，被告尚欠原告租金199080元。《房屋租赁合同》约定，租赁期间，被告拖欠房租累计一个月以上的，应按照合同总租金的20%向原告支付违约金。房屋租赁期限35个月，每月租金33180元，合同总租金为1161300元，因此被告应按合同约定支付原告违约金232260元。请求判令：1、被告偿还所欠原告租金199080元（月租金33180元×6个月）；2、被告支付原告违约金232260元（合同总金额1161300元×20%）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告未作答辩。
经审理查明，2012年12月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于永安闽东A213号店；出租房屋面积共79平方米；租赁期共35个月，自2012年12月1日起至2015年10月31日止；房屋每月租金为33180元，年租金总额398160元；租金按月结算，由乙方于每月的20日前支付给甲方；租赁期间，乙方使用的水电费、卫生费等自行交纳；租赁期间，发生乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成的，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼等内容。合同签订后，原告即将永安闽东A213号店交付给被告使用，被告将该店面用于经营奥康皮鞋。
2014年5月12日，原告向被告经营的奥康鞋店发出通知一份，该份通知载明：贵店承租我行的闽东A213店面，从2014年1月1日至今未按合同规定缴交房屋租金，请你店于2014年5月20日前交清2014年1-5月所欠及6月份的房屋租金，否则后果自负。被告员工陈水臻于当日签收了该份通知。
2015年4月8日，原告又向被告经营的奥康鞋店发出通知一份，该份通知载明：贵店承租我行的闽东A213店面，从2015年1月1日至今未按合同规定缴交房屋租金，请你店于2015年4月20日前交清2015年1-4月所欠及4月份的房屋租金，逾期未交我行将另行公开招租。被告员工吴水燕于当日签收了该份通知。
2015年6月30日，被告将永安闽东A213号店清空并返还原告。庭审中，原告认可双方于同日解除《房屋租赁合同》。
另查明，被告租赁永安闽东A213号店后支付租金至2014年12月，从2015年1月起未支付租金，尚欠原告2015年1月-6月的租金199080元。
再查明，永安闽东A213号店所有权人为原告，至法庭辩论终结前，该店面尚无人继续承租。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、通知、房屋所有权证、身份证以及当事人的陈述等在案为凭，并经庭审认证，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应恪守。在合同履行期间，从2015年1月起，被告未按合同约定履行支付租金的义务，已经构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付拖欠租金的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《房屋租赁合同》中约定租赁期至2015年10月31日，但被告于2015年6月30日将涉案房屋腾空退还原告，原告亦认可《房屋租赁合同》于当日解除。在《房屋租赁合同》解除之后至租赁期届满前，讼争房屋无人承租，故存在房屋空租期损失。依照相关法律规定，原告有权要求被告赔偿因违约行为给其造成的实际损失。本案实际损失范围应包括拖欠的租金及合同解除后空租期内的租金损失两部分。违约金在性质上主要以赔偿性为准，虽然合同约定违约金为总租金的20%，但该约定未能反映出合同的履行程度、违约情况、预期收益等因素对违约责任的影响，该计算标准和方式有失公平，应依法予以调整。本案被告拖欠原告的租金为199080元，2015年7月1日至10月31日的空租期损失为132720元（月租金33180×4个月），原告的实际损失为331800元（拖欠租金199080元＋空租期损失331800元）。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，综合本案实际情况，本案违约金数额应以给原告造成实际损失的30%确定，即99540元（331800×30%）。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告颜才信应于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建设银行股份有限公司永安支行租金199080元。
二、被告颜才信应于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建设银行股份有限公司永安支行违约金99540元。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司永安支行的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7770元，减半收取3885元，由原告中国建设银行股份有限公司永安支行负担1195元，被告颜才信负担2690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 徐 娟
二〇一六年四月二十五日
书记员 徐梦娟
附：本判决书适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。