陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终2038号
上诉人（原审原告）：陕西西周生态物业有限公司，住所地西安市雁塔区崇业路丰泰大厦1幢1单元11306号。
法定代表人：徐亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王婷，陕西稼轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵红生，陕西稼轩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：路明，男，汉族，1961年10月28日出生，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：樊涛，陕西至正律师事务所律师。
上诉人陕西西周生态物业有限公司（以下简称西周物业公司）因与被上诉人路明物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人西周物业公司委托诉讼代理人王婷、赵红生，被上诉人路明委托诉讼代理人樊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西周物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为路明依据合同约定支付其违约金80386.52元（按每延期一日交纳应付款的5‰计算违约金，暂计算至2015年12月31日），至路明支付完毕止；本案诉讼费用由路明负担。事实和理由：一审未支持其主张路明支付违约金的请求错误。2011年10月23日，其与路明所在的业主委员会签订的《物业服务合同》对路明具有约束力，路明接受四年多物业服务后，以不知情为由拒绝支付物业费和违约金，理由不成立。催款通知书上无路明签字属于事实上不能，因为催款通知书多以公示进行。路明拖欠物业服务费，依约应当承担违约责任。一审适用法律不当，损害其合法权益。
路明辩称，2009年10月，其从丰泰大厦搬离，西周物业公司系在2011年10月1日进驻，双方未签订物业服务合同。其始终不知晓西周物业公司与丰泰大厦业主委员会签订的《物业服务合同》，直到西周物业公司提起本案诉讼时，其才知道物业公司已经变更，其并不存在拖欠西周物业相关费用情况，且该《物业服务合同》约定的违约金过高。在物业服务期间，西周物业公司并未就物业费等相关费用积极与其联系，而是在合同期限四年届满后方才主张，西周物业公司扩大损失，主张违约金不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。
西周物业公司向一审法院起诉请求：判令路明支付拖欠其物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、电费、水费等共计20177.74元（从2011年10月1日起计算至2015年12月31日止）；判令路明承担上述款项逾期付款的违约金80386.52元（从2011年10月1日起计算至2015年12月31日止）；本案诉讼费用由路明负担。
一审法院认定事实：路明系西安市雁塔区崇业路23号丰泰大厦21层012105号房屋业主，该房屋建筑面积198.05平方米，西周物业公司原系该大厦的物业服务公司。2014年12月2日，经工商部门批准，陕西西周实业有限公司将名称变更为陕西西周生态建设有限公司，2015年1月，陕西西周生态建设有限公司经工商部门核准将名称变更为陕西西周生态物业有限公司。2011年10月1日，陕西西周实业有限公司即本案西周物业公司与丰泰大厦业主委员会签订《物业服务合同》，约定业主大会选聘陕西西周实业有限公司对位于西安市雁塔区崇业路23号丰泰大厦提供物业管理服务事宜，物业服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行该合同承担相应的责任；物业服务的内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、车辆停放管理服务；7、房屋装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。西周物业公司提供服务质量按《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》（试行）二级执行，双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定。双方约定物业服务费采取包干制，由业主向西周物业公司按合同约定标准支付物业服务费用，盈余或亏损均由西周物业公司享有或承担，其中物业服务费的标准为高层0.9元/月.平方米，电梯费住宅为0.20元/月.平方米起，每增加一层加0.03元；代收代缴的费用标准电费住宅为0.6元/度，水费为3.25元/吨，生活垃圾处理费住宅为6元/户.月。对于物业服务费用，业主应在每季度初15日内按季度交纳物业费和水电费（物业费、电梯费和垃圾费预收，水电费按实际使用结算上季度费用），业主逾期缴纳合同约定的相关费用，每延期1日交纳应付款的5‰违约金。双方约定该物业服务期限为3年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止，2014年11月12日丰泰大厦业主委员会向西周物业公司发出通知称请西周物业公司在2014年11月30日前收回服务期间应收的各类费用，如有问题业委会协助，在没交接给新物业公司前，西周物业公司继续按原合同履约，全面管理丰泰大厦。2015年，丰泰大厦业主委员会将西周物业公司诉至法院要求西周物业公司退出该小区并移交物业办公设施及业委会管理资料，西安市雁塔区人民法院于2015年7月27日作出（2015）雁民初字第01495号民事判决书判决：西周物业公司于判决生效之日起十日内退出丰泰大厦管理场地并向丰泰大厦业主委员会移交相关办公设施及资料。该判决已生效。2015年9月11日，西周物业公司与丰泰大厦业主委员会签订《交接协议》约定双方的物业服务合同顺延至2015年9月30日，并于2015年9月29日进行合同终止的相关交接，在合同终止前的小区物业服务费、水电费等由西周物业公司收取；交接当日，西周物业公司如实提供丰泰大厦业主欠费明细，同日，由丰泰大厦业主委员会支付给西周物业公司除物业费之外所有的欠费（含水费、电费、电梯费、垃圾费），如出现偏差，业主提供缴费凭证，由西周物业公司与丰泰大厦业主委员会核对无误后进行退费，此约定不代表西周物业公司放弃对应交物业费追索的权利。庭审中，西周物业公司表示丰泰大厦业主委员会未向西周物业公司支付约定的费用并向法庭提交了丰泰大厦业主委员会于2016年6月1日发出的公告一份载明：新物业服务公司金牌物业与原物业服务公司西周物业已核清2016年6月1日之前的水、电数字，已完成人员、电梯、设备资料等交接，2016年6月1日之后的物业相关费用由金牌物业收取，2016年6月1日之前的费用由业主与西周物业公司办理。该公告盖有丰泰大厦业主委员会的公章。另西周物业公司向法庭提交了服务期间的部分水电费发票、催款通知单及路明的欠费明细，证明其已代缴了小区的水电费。根据西周物业公司提交的催款通知单及欠费明细可看出2011年10月1日至2015年12月31日，路明用电量为9689度，用水量为222吨。路明表示其于2009年就已搬离该处，且西周物业公司并未按约定提供相应的物业服务，环境较差，但其未向法庭提交相关证据予以证明。
一审法院认为，丰泰大厦业主委员会代表全体业主与西周物业公司签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，对双方及全体业主均具有约束力。西周物业公司提供了相关物业服务，则路明理应缴纳相关物业服务费用。根据上述合同约定物业服务期限为3年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。（2015）雁民初字第01495号民事判决书判决西周物业公司退出丰泰大厦管理场地后，西周物业公司与丰泰大厦业主委员会签订《交接协议》，双方约定将物业服务合同顺延至2015年9月30日，由丰泰大厦业主委员会支付给西周物业公司除物业费之外所有的欠费（含水费、电费、电梯费、垃圾费）。庭审中，西周物业公司表示丰泰大厦业主委员会未向西周物业公司支付约定的费用并提供了加盖丰泰大厦业主委员会公章的公告一份，该公告载明2016年6月1日之前的费用由业主与西周物业公司办理，故对于西周物业公司要求路明支付2011年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务相关费用的请求，依法予以支持。具体应缴纳的费用为：1、物业服务费。按照丰泰大厦业主委员会代表全体业主与西周物业公司签订《物业服务合同》约定物业服务费的标准为高层0.9元/月.平方米，路明的房屋面积为198.05平方米，故自2011年10月1日至2015年12月31日路明应缴纳的物业服务费为9090.49元。2、电梯费。《物业服务合同》约定电梯费住宅为0.20元/月.平方米起，每增加一层加0.03元，路明的房屋为21层，故对于西周物业公司主张的自2011年10月1日至2015年12月31日的电梯费4343.24元。3、生活垃圾处理费。《物业服务合同》约定生活垃圾处理费住宅为6元/户.月，故自2011年10月1日至2015年12月31日路明应缴纳的生活垃圾处理费为306元。4、电费。《物业服务合同》约定代收代缴的费用标准住宅为0.6元/度，自2011年10月1日至2015年12月31日，路明用电量为9689度，故对于西周物业公司主张的电费5716.51元，依法予以支持。5、水费。《物业服务合同》约定水费为3.25元/吨，自2011年10月1日至2015年12月31日用水量为222吨，故路明应缴纳水费721.5元。综上，路明自2011年10月1日至2015年12月31日应向西周物业公司缴纳物业服务费9090.49元、电梯费4343.24元、生活垃圾处理费306元、电费5716.51元、水费721.5元，共计20177.74元。对于西周物业公司要求路明支付逾期付款的违约金一节，因路明庭后表示对西周物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》并不知情，西周物业公司提供的催款通知书并未有路明的签字，且西周物业公司亦未向法庭提交相关证据证明已将物业服务企业变更的事宜告知路明，故对于西周物业公司要求路明支付违约金的请求，依法不予支持。对于路明表示其于2009年就已搬离该处，且西周物业公司并未按约定提供相应的物业服务，环境较差的主张，因其未向法庭提交相关证据予以证明，故对其该辩称，依法不予采纳。同时，对于路明辩称其三个车位由西周物业公司占用并收取管理费用，但其未提供相关证据予以佐证，且不属于本案处理范围，依法不予处理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告路明应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西西周生态物业有限公司2011年10月1日至2015年12月31日的物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、电费、水费共计20177.74元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陕西西周生态物业有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费2311元，由陕西西周生态物业有限公司负担1700元，路明负担611元。因陕西西周生态物业有限公司已预交，故路明应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付陕西西周生态物业有限公司。
一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……。”本案中，丰泰大厦业主委员会代表全体业主与西周物业公司签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该合同对路明具有约束力。西周物业公司提供了相关物业服务，路明应当交纳物业服务费用等相关费用。现西周物业公司要求路明支付2011年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务相关费用共计20177.74元，二审庭审中，路明认可一审认定其欠交物业服务相关费用共计20177.74元，本院依法对西周物业该项主张予以支持。西周物业公司提交催款通知书以证明其履行了通知义务，对此路明不予认可，并主张其2009年就已搬离该处，其并不知道物业公司变更，但未提交充分有效的证据予以佐证，另外，涉案房屋产生的水电费可以推定该房内有人居住，故对西周物业公司关于路明欠交物业服务相关费用已构成违约，应当承担违约责任的主张，本院依法予以支持。但《物业服务合同》关于违约金的约定明显过高，应予调整。依据公平原则，结合本案实际情况，本院酌定违约金为4843元（20177.74元×24%）。西周物业公司上诉主张违约金计算至路明支付完毕止，该项主张超出其一审诉请，本院不予涉及。
综上所述，西周物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初1225号民事判决第一项；
二、撤销西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初1225号民事判决第二项；
三、本判决生效之日起十日内，路明支付陕西西周生态物业有限公司违约金4843元；
四、驳回陕西西周生态物业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2311元，由陕西西周生态物业有限公司负担1700元，路明负担611元。二审案件受理费1810元，由陕西西周生态物业有限公司负担1410元，路明负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 林 瀚
代理审判员 赵羽嘉
二Ｏ二Ｏ一七年五月九日
书 记 员 张小赛