黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0103民初5007号
原告王丹，女，1987年5月10日生，汉族，住哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人计军，黑龙江元辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人张绍全，黑龙江元辰律师事务所律师。
被告吴树军，男，1969年2�8日生，汉族，住绥化市北林区。
委托诉讼代理人战洪宝，黑龙江誉严律师事务所律师。
原告王丹与被告吴树军合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人计军、张绍全、被告委托代理人战洪宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月10日，原告与被告签订《出兑协议》，约定：原告将其开办的位于哈尔滨市南岗区一曼街18号负一层某KTV（13个包房，1个酒吧大厅）出兑给被告；使用期限自2015年11月10日至2020年2月4日，含两个月租金；出兑价格为150万元，从协议签字之日起10日内首付50万元，余款100万元从签字之日起4个月内付清，即2015年12月11日付10万元，2016年1月11日付10万元，2016年2月11日付10万元，2016年3月11日余款付清；同时被告用其�落于黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县恒冠世家小区的x号楼x、x层xx-
xx号门商服做抵押担保；其他条款遵守原告与房屋所有人（王某1）所达成的协议，原告与房屋所有人所签署的KTV租赁合同已经告知并交付给被告。上述协议签订并实际交付后，被告仅向原告支付32万元的出兑款，余下款项被告未按照约定履行义务，且经原告多次索要，被告至今也未给付，故原告诉至法院请求法院判令一、被告履行合同，支付拖欠的出兑款118万元及逾期利息；二、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，该出兑协议无效，因原房主王某2已经在2016年1月16日将被告从经营场所驱赶出，且原、被告双方之间的出兑协议中也明确写明由原告与房主进行协商沟通关于房屋使用一事，原告王丹与案外人王某1、王某2关于KTV娱乐场所租赁合同明确写明租�期限内乙方不得将该KTV娱乐场所部分和全部转租、转借第三人使用，不得改变经营方式，否则出租人有权单方和终止本合同，而不对承租人进行任何赔偿。所以原、被告之间签订的出兑协议因未征得原房主的协议，导致被告无法继续经营，责任在原告而不在被告，被告已经在2016年4月份提起对原告王丹案外人王某2以及王某1的诉讼，该案件在贵院已经受理。
原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告质证意见如下：
证据一、出兑协议一份，意在证明原告将其开办的KTV出兑给被告，使用期限自2015年11月10日至2020年2月4日；出兑价格150万元，签字之日10日内付清50万元，余款100万元从签字之日起4个月内付清；被告用坐落于黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县恒冠世家小区的2号楼1、2层16-17号门商服作为抵押，及其他权利义务按�原告与房屋所有人（王某1）签订的协议履行等事实。
被告对证据一真实性无异议，证明问题有异议。该证据系无效协议，并未征得房屋所有权人的同意，原告也未按该协议第四条甲方责任乙方和房屋所有人并代理人通知，并告知房屋所有人或代理人此KTV已出兑给乙方。故被告认为该协议没有履行的实质性原因是原告未履行其义务导致该协议无法履行。
证据二、KTV娱乐场所租赁合同一份，意在证明原告从房主王某1处租赁KTV娱乐场所的物品、期限、用途、租金及支付方式等相关事实，同时证实原告享有承租使用权的事实。
被告对证据二真实性因王某1未出庭，无法核实。但通过该证据恰恰证明原告不享有转租权，该协议第4条第3款明确写明，乙方不得擅自转租、转借第三人，否则出租人有权单�终止合同。
证据三、KTV娱乐场所定金收条一份，意在证明王某1收到原告租赁南岗区一曼街xx号负一层KTV娱乐场所定金30万元，及剩余租金给付、水电押金等情况。
被告对证据三真实性有异议，无法核实该真伪。该定金收条是2013年11月25日出具，只能证明原告王丹在2013年11月25日承租该房屋。具体租期无法证明。
证据四、2014年1月10日王某1出具的收条一份，意在证明王某1三次共收取王丹给付的2014年房租67万元的事实。
被告对证据四真实性及证明问题均有异议。与本案无关。
证据五、2016年3月20日吴树军出具的收条一份，意在证明被告收到王某1与原告签订的KTV娱乐场所租赁合同复印件的事实，及被告告知原告与王某1租赁关系和租赁内容的事实。
被告对证据五真实性无异议，证明问题有异议。该证据仅仅证明原告将其租赁合同复印件交给被告，并不排除其应当与出租人关于转租一事，对出兑协议承担责任。
证据六、中国农业银行汇款回单一份，意在证明被告于2016年1月16日向王某2（王某1弟弟）汇款30万元房屋租赁费的事实。
被告对证据六真实性及证明问题均无异议。
经评析，本院对原告提交的证据一至证据六均予以采信。
被告未有证据向本院提交。
经审理查明，2015年11月10日，原告与被告签订《出兑协议》，约定原告将其开办的位于哈尔滨市南岗区一曼街xx号负一层某KTV（13个包房，1个酒吧大厅）出兑给被告；使用期限自2015年11月10日至2020年2月4日，含两个月租金；出兑价格为150万元，从协议签字之日起10日内首付50万元，余款100万元从签字之日起4个月内付清，即2015年12月11日付10万元，2016年1月11日付10万元，2016年2月11日付10万元，2016年3月11日余款付清；同时被告用其座落于黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县恒冠世家小区的x号楼x、x层xx-
xx号门商服做抵押担保；其他条款遵守原告与房屋所有人（王某1）所达成的协议，原告与房屋所有人所签署的KTV租赁合同已经告知并交付给被告。上述协议签订并实际交付后，被告仅向原告支付32万元的出兑款，余下款项被告未按照约定履行义务。被告于2016年1月16日通过中国农业银行向原房主王某2转账房屋租赁费30万元。
本院认为，原告与被告所签订的《出兑协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告与被告所签订的《出兑协议》形�的是买卖合同关系及转租合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人自己的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中虽然原告没有提供其转租行为是否经过该KTV所有人王某2同意的证据，但是提供了一份被告于2016年1月16日给王某2的中国农业银行汇款回单，足以证明王某2、王某1已经知道该转租合同，且没有提出异议，应当视为同意转租。依法订立的合同�当履行，故被告吴树军未按合同的约定履行义务，系违约行为，其应当继续履行合同，支付拖欠的出兑款1180000元。被告提出的抗辩理由未有相关证据予以佐证，本院不予支持。
另，原告将该KTV实际交付给被告后，被告仅向原告支付32万元的出兑款，余下款项被告未按照约定履行。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款的损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。故被告应当给付原告欠款利息。依照2015年11月金融机构人民币贷款基准利率4.35%计算（2016年1月、2月、3月基准利率与之相同）。故原告的诉讼请求成立�本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：
一、被告吴树军于本判决生效后十日内给付原告王丹1180000元拖欠的出兑款。
二、被告吴树军于本判决生效后十日内给付原告王丹此款利息（自每期欠款到期之日起至履行期届满止按照金融机构人民币贷款基准利率4.35%计算）
被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15420元，由被告吴树军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 哲璐& # xB;
人民陪审员 王丽华
人民陪审员 陈 淑 华
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 苑 明 哲