连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第01844号
原告连云港清晨阳光物业管理有限公司，住所地连云港市海州区南极南路129号。
法定代表人黄宜清，总经理。
委托代理人王峰，江苏连城律师事务所律师。
被告张洪忍。
原告连云港清晨阳光物业管理有限公司（以下简称清晨阳光物业公司）与被告张洪忍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法由审判员苏静适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王峰和被告张洪忍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告清晨阳光物业公司诉称，2013年5月21日，原告与连云港港城置业有限公司签订了前期物业服务合同，就港城金三角商业广场物业服务标准、收费标准进行了约定。上述约定对原告及包括被告在内的所有业主均具约束力。合同签订后，原告为港城金三角商业广场全体业主或物业使用人提供了物业服务，但被告并没有按照约定缴纳物业管理费，已经构成违约。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令两被告支付原告物业费1782.80元（被告的物业是74.29平方米，按照每月每平方米1元的标准计算2年）并承担本案的诉讼费用。
被告张洪忍辩称，我未交物业费的原因是原告服务未达标准，例如监控是坏的，保安人员不够，绿化带租用给别人停放集装箱，停车场租给别人放钢材，市场管理脏、乱、差，对物业费的数额有异议，我不清楚原告起诉的费用是从什么时候到什么时候计算的。2014年欠缴物业费我承认，但2015年还未到缴费时间，我也不清楚原告主张按照1元每平方的依据。
经审理查明，2013年5月21日，港城金三角商业广场小区的开发商连云港港城置业有限公司与原告签订了《物业管理服务合同》，约定选聘原告对港城金三角商业广场小区提供物业管理服务，期限为2013年6月1日至2016年5月30日，同时还约定服务收费标准为商业物业每月每平方米1元、物业服务费每季度末前交纳、物业服务未达到约定的服务内容和质量标准的，每次应按照年物业总费用的10%标准支付违约金等内容。被告张洪忍系该小区3号楼114号商铺的业主，该物业建筑面积为74.29平方米，因被告未能向原告支付2014年、2015年的物业服务费用，原告曾于2015年8月15日向被告发出《律师函》，催缴被告支付2014年度、2015年度物业服务费1782.80元，因被告未按《律师函》要求的时间缴纳，原告因而诉至本院。庭审中，被告为证明自己提出的原告未达到服务标准的辩解主张向本院提供了现场照片16张，原告主张监控是可以正常使用；照片上反映的卫生间情况已经整改过；原告没有将共有部分对外出租；照片上反映的在共有部分堆放杂物都是堆放在各业主自家的门前，原告劝阻无果，但是要求各业主对室外物品进行有序摆放。原告对自己主张的其已经对被告提供的照片上所反映的问题已经尽到了物业管理责任，但其未能向本院提供相应证据加以证明。
以上事实有原告向本院提供的物业管理服务合同、物业服务合同备案证明、邮局邮寄挂号信回执、物业合同无违规证明、资质证明、营业执照、法定代表人身份证明、被告向本院提供的照片以及庭审笔录等在案予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定了“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，依据上述规定，本案涉案房屋的建设单位连云港港城置业有限公司2013年5月21日与原告签订的《物业管理服务合同》对被告具有约束力，被告应当按照该合同约定的缴费期限、自己物业的面积向原告支付每月每平方米1元的物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定了“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，现原告虽已经通过律师向被告发出《律师函》，催缴被告缴纳2014年度、2015年度的物业服务费用1782.80元，但是根据其与建设单位签订的《物业管理服务合同》规定系每季度末前缴纳物业费，故截止至原告2015年8月15日向被告发出催缴函，被告实际只欠缴2014年度和2015年第一季度、第二季度的物业服务费。被告提供的照片上能够反映原告所提供的物业服务未达到其与建设单位签订的《物业管理服务合同》约定的服务内容和质量标准，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定以及《物业管理服务合同》中关于“物业服务未达到约定的服务内容和质量标准的，每次应按照年物业总费用的10%标准支付违约金”的约定，本院判决减轻被告承担10%的物业服务费用。综上，本院判决被告支付原告2014年度、2015年第一季度、第二季度的物业服务费为1203.50元（物业面积为74.29平方米，2014年全年和2015年第一、第二季度共18个月，每月每平方米1元，计算的物业服务费为1337.22元，被告承担90%为1203.50元）
综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告张洪忍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港清晨阳光物业管理有限公司支付2014年度和2015年第一、第二季度的物业服务费1203.50元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告承担（因原告已预交，被告将该款于给付上述款项时一并给付原告）。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 苏 静
二〇一五年十一月九日
书记员 刘一龙
法律条文
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十七条基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它的派出法庭审理前款规定之外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本院第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。