福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)宁民终字第262号上诉人(原审被告）福建绿地房地产开发有限公司，住所地福安市赛岐镇虹桥北路213号。法定代表人林春华，董事长。委托代理人刘春光、刘少铃，福建人文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘妙金，男，畲族，1957年5月1日出生，住福安市。被上诉人（原审原告）陈艳，女，畲族，1957年5月1日出生，住福安市。委托代理人陈凡，福建创元律师事务所律师。上诉人福建绿地房地产开发有限公司与被上诉人刘妙金、陈艳房屋买卖合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2012）安民初字第2425号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年3月11日公开开庭进行了审理，上诉人福建绿地房地产开发有限公司的委托代理人刘少铃、被上诉人刘妙金、陈艳的委托代理人陈凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：被告将位于福安市赛岐镇和平街上岐头“望江花苑”第2幢6层D602号房以人民币358960元的价格出售给原告，双方于2009年11月2日签订《商品房买卖合同》一份，该合同第六条第2款约定，分期付款（备注“按以下两期支付且第二期付款方式按合同约定以办理银行按揭贷款方式支付”），2009年11月2日前原告支付全部购房款的20%，计71960元（备注“第一期为现金”）；2009年12月17日前，原告支付全部购房款的80%，计287000元（备注“第二期为银行按揭”）。第七条约定，原告逾期不超过15日，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过15日后，自规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同八条第一款约定，被告应当于2010年10月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；该条同时约定，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内书面告知原告的或原告未按约定付清全部房价款的（以银行按揭贷款方式支付的以合同约定的全部按揭到达被告指定账户的）被告可以据实予以延期；合同第九条约定，逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款0.012%向原告支付违约金。原审另查明,原告于2009年12月1日支付第一期购房款71960元，2009年12月9日，原告的第二期购房款287000元，通过中国农业银行按揭贷款方式，发放到被告指定的账户上。原告向被告提供了2011年11月10日出具的《福安市计划生育婚育证明》一份，并于2011年11月10日委托被告代为领取诉争房屋所有权证及国有土地使用权证。被告于2011年3月5日将诉争商品房交付给原告使用，并于2011年8月26日办理诉争房屋所有权初始预登记。原告的安房证福安字第0120110961号《房屋所有权证》登记时间是2011年12月21日。庭审中原、被告确认，被告有逾期交房126天。原审判决认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，对双方具法律约束力。根据合同约定，原告应按约支付购房款，被告应按约交付房屋，原告逾期付款或被告逾期交房的，均应向对方支付相应的违约金。庭审中，双方确认被告逾期交房126天，原告逾期支付购房款10天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金为，按已付购房款358960元的日万分之五标准计为22614.48元；被告支付给原告违约金为143.92元，该违约金可直接从被告应承担的逾期交房违约金中予扣减，故被告实际应向原告承担的逾期交房违约金为22470.56元。被告虽以该约定违约金偏高为由，提出要求减少的主张，但无相应依据，本院不予支持。另本案原、被告之间在合同中未明确约定由被告负责办理房屋权属证书，故被告仅承担协助办证义务，即被告应按约定办理房屋所有权证初始预登记并告知原告。鉴于被告未能依约在商品房交付（2011年3月5日）使用后60日（2011年5月4日）内，如期办理房屋所有权初始预登记后并告知原告，原告亦未在商品房交付使用后90日（2011年6月3日）内取得房屋权属证书，依照《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定，被告应当承担由此产生的逾期办证的违约责任。因庭审中被告未提供其在办理房屋所有权初始登记之时向原告履行通知义务的相关证据，故被告应当承担从违约之日起至原告知道或者应当知道被告完成报送资料义务之日止的违约责任。现原告主张从2011年6月6日起按已付款358960元的0.012%计算逾期交房违约金，不违反法律规定，应予以支持，该违约金应算至原告委托被告领取房屋两产权证之日即2011年11月10日止。原告要求逾期办证违约金计算至实际领取房屋权属证书之日止的主张，本院不予支持。被告抗辩逾期办证的违约期限应从其实际交房次日起计算至其完成房屋所有权初始预登记日止的主张，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘妙金、陈艳逾期交付商品房违约金22470.56元；二、被告福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘妙金、陈艳逾期逾期办理房屋所有权证的违约金（违约金计算方法如下：以358960元为本金，按每日0.012%计付，从2011年6月6日起至2011年11月10日止）。三、驳回原告刘妙金、陈艳其他诉讼请求。本案诉讼费578元，由原告刘妙金、陈艳负担78元，由被告福建绿地房地产开发有限公司负担500元。宣判后，福建绿地房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福建绿地房地产开发有限公司上诉称：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未约定由上诉人负责办理房屋权属证书。因此，上诉人仅有办理小区初始总登记的义务。上诉人已在2011年8月26日办理了房产所有权初始总登记，已经履行了约定的义务。而办理房屋权属登记（分证）便是被上诉人自己的义务，上诉人充其量是承担协助义务。原审判决上诉人承担逾期办证违约责任不当，故上诉请求撤销原审判决第二项。被上诉人刘妙金、陈艳答辩称：答辩意见同一审。二审经审理查明：双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人是否应承担逾期办证违约金。对此，本院认定如下：本院认为：房屋出卖人须交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。本案上诉人未能在《商品房买卖合同》第十四条约定的商品房交付使用后60天期限内，如期办理房屋所有权初始预登记，也未提供证据证明在办理初始预登记后及时通知被上诉人，致使被上诉人未能依约取得房屋权属证书，构成违约。其应按合同约定承担相应违约责任。原审判决上诉人应向被上诉人承担从商品房交付使用90天后（即2011年6月6日）起至被上诉人委托上诉人领取房屋两权证之日（即2011年11月10日）止的逾期办理权属证书的违约金，并无不当。综上，本院认为，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人福建绿地房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈鸣鸣审 判 员  林 斌代理审判员  陈富强二〇一四年四月十七日书 记 员  彭杨清附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……