南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初2499号
原告(反诉被告):南京亚东国际实业有限公司，统一社会信用代码91320100608939323N，住所地江苏省南京市栖霞区中山门外仙鹤门。
法定代表人：聂筑梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵红星，女，1973年9月17日出生，户籍地江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：孙磊，江苏典上律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宦莹，江苏典上律师事务所律师。
原告(反诉被告)南京亚东国际实业有限公司（以下简称亚东国际公司）与被告�反诉原告）赵红星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，被告赵红星提出反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亚东国际公司的委托诉讼代理人李伟，被告（反诉原告）赵红星及其委托诉讼代理人孙磊、宦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亚东国际公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付保证金90000元，并自2016年5月28日起至实际给付之日按同期银行贷款基准利率的1.5倍支付利息；2、判令被告支付原告2016年7月1日至2017年6月30日欠缴的租金451200元，并自2016年6月1日起至实际给付之日按同期银行贷款基准利率的1.5倍支付利息；3、判令被告承担原告为本案支付的律师费10000元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年3月17日，原被告双方签订商铺租赁合同1份，约定被告承租�告名下位于仙鹤山庄依××（××），房屋产权证面积1206.55平方米，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月31日。关于租金及费用支付，双方在合同第四条约定：1、（1）租金时段2014.7.1-2015.6.31，租金为260000元；租金时段2015.7.1-2016.6.31租金为260000元；租金时段2016.7.1-2017.6.31租金为275600元；租金时段2017.7.1-2018.6.31租金为275600元；租金时段2018.7.1-2019.6.31租金为292136元。2、被告延迟支付租金的，每延迟一天按本协议第四条第一款第（1）项的年度租金的0.5%支付滞纳金；如被告拖欠支付租金、物业费、公摊水电费、垃圾费等经催缴后仍不缴纳的，原告有权解除本合同并限期要求被告退场，被告除应补足所欠费用外，还应承担相当于6个月租金的赔偿金。3、被告未能按上述约定一次性全额向原告支付租金等费用的，视为延迟支付，延迟支付超过15天，原告有权采取停电、停水、限�经营等必要措施进行催缴，对由此可能造成的被告的损失，被告无权要求原告给予补偿。4、房屋租金支付方式为:先支付后使用。第一个合同年被告应于2014年4月1日前缴纳人民币260000元，从第二年开始被告应于每年6月1日前缴纳当年的年租金。关于经营保证，双方在合同第五条约定，被告应当向原告支付租赁保证金100000元。租赁合同第十条约定，本协议履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成的可向商铺所在地人民法院起诉，由败诉方承担对方的诉讼费和律师费。2014年3月18日，原被告双方签订补充协议1份，约定将原租赁合同第四条关于租金和费用支付的约定变更为：1、（1）租金时段2014.7.1-2015.6.31租金为520000元；租金时段2015.7.1-2016.6.31租金为520000元；租金时段2016.7.1-2017.6.31租金为551200元；租金时段2017.7.1-2018.6.31租金为551200元；租金时段2018.7.1-2019.6.31租金为584272元。2、被告延迟支付租金的，每延迟一天按本协议第四条第一款第（1）项的年度租金的0.5%支付滞纳金；如被告拖欠支付租金、物业费、公摊水电费、垃圾费等经催缴后仍不缴纳的，原告有权解除本合同并限期要求被告退场，被告除应补足所欠费用外，还应承担相当于6个月租金的赔偿金。3、被告未能按上述约定一次性全额向原告支付租金等费用的，视为延迟支付，延迟支付超过15天，原告有权采取停电、停水、限制经营等必要措施进行催缴，对由此可能造成的被告的损失，被告无权要求原告给予补偿。4、房屋租金支付方式为:先支付后使用。第一个合同年被告应于2014年4月1日前缴纳人民币520000元，从第二年开始被告应于每年6月1日前缴纳当年的年租金。保证金的支付、延迟付款的违约责任及争议解决条款仍与原合同一致。合同签订后，被告第一合同年度租金520000元已付清；第二年租金应于2015年6月1日前付清，实际于2015年11月17日支付22万元、2016年4月24日减免15万元、2016年5月28日支付6万元，余款9万元未付，以保证金冲抵；第三年租金尚欠451200元。原告多次催要无果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告赵红星辩称：1、被告从第2年开始未按期支付租金的行为属于依法行使先履行抗辩权，并非违约，故原告无权因被告未依照合同时间支付租金，而以银行同期贷款利率1.5倍向被告主张违约金。2、被告依法享有不支付原告租金的权利。原告没有依法依约维修租赁房屋，以保证被告对租赁房屋的正常使用和经营，依照合同法第二百一十六条、二百二十条、二百二十一条、二百三十一条的规定，被告依法有权不再支付原告租金，且不需要承担违约责任。3、被告不应支付原告保证金和利息。根据原�提交的协议条款，原被告双方从未约定支付保证金的时间，也就是说被告不存在支付保证金的违约时间，并且协议约定保证金不计利息，在本合同期满结清被告所有费用，并交还商铺及相关设施后，无息退还，根据公平原则，如果原告返还保证金时，不需要支付被告利息，那么被告也不应当因未支付保证金而支付利息。4、被告不应支付律师费1万元，本案中被告没有违约，所涉及的纠纷是由原告造成的，故被告不应支付律师费1万元。5、关于欠付的租金问题。原被告协商的租金就是2014年3月17日商铺租赁合同上约定的租金，到目前为止被告支付租金115万元，按照第一份租赁合同租金应该是1363336元，被告认为剩余未付的租金仅有213336元。
反诉原告赵红星向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人赔偿因租赁房屋雨水倒灌造成反诉人店铺内建筑材料被毁�的经济损失351000元；2、判令被反诉人向反诉人支付承租期内因无法正常运营而造成的租金损失64109元；3、判令被反诉人向反诉人赔偿因租赁房屋雨水倒灌造成反诉人店铺内装修损失8万元；4、判令被反诉人承担反诉人为本案支付的律师费15000元；5、案件受理费由被反诉人承担。事实与理由：2014年3月17日，为经营南京弘圣林建材有限公司，反诉人与被反诉人签订了商铺租赁合同，约定：被反诉人将其所有的位于南京市某某北路X号某某山庄某某苑XX幢负2层的面积为1206.55平方米的房屋出租给反诉人；租赁期限为2014年7月1日至2019年6月31日；2016年7月1日至2017年6月31日的租金为275600元。同时，租赁合同第7条第5款约定：“甲方应对乙方的经营活动提供服务及便利，甲方应对租赁房屋的质量负责。”该合同第13条同时约定了由败诉方承担律师费。租赁合同签订后，反诉人对涉案租赁房屋进行了长达6个月的精装修，并依约履行义务，向被反诉人交纳了租金。然而，被反诉人并未依约保证租赁房屋的质量：2015年6月初，由于租赁房屋地下排水管网无法满足排水流量，加之当时大量雨水冲刷租赁房屋四周墙体，故而造成高达50厘米的积水囤积于租赁房屋外墙四周墙体，并从反诉被告配电房遗漏堵塞的管线穿墙孔倒灌冲淹了反诉原告经营的店铺，淹没积水深度达到15厘米。事后，双方签订了补充协议，反诉被告以减免租金的方式赔偿反诉原告经济损失15万元，并承诺将积水倒灌点进行维修封堵。但截至2016年7月，反诉人仍未对积水倒灌点进行改造和维修，且由于该倒灌点在配电房上，配电房钥匙为反诉被告保管，故没有反诉被告的协助，反诉原告也无法自行维修倒灌点。因此，2016年7月，反诉原告经营的建材公司再次因地下排水管网排水不畅而受到淹水侵害，淹水深度达26厘米，经反诉原告和反诉被告工作人员现场统计，本次淹水给原告造成的装饰材料及装修损失高达40余万元，同时造成店铺吊顶发霉、墙体坍塌，店铺长期无法运营。事故发生后，双方没能协商解决此事。另外反诉原告承租的房屋为负一层，一层为反诉被告经营的亚东第一幼儿园，在该幼儿园的上下学期间，学生家长接受孩子造成商铺门口车辆堵塞，外来车辆和客户无法进入商铺采购。反诉被告在签订租赁协议时没有将该情况告知反诉原告，反诉原告在签订租赁协议时不知道会因此发生无法正常经营的结果，故要求反诉被告支付因此而造成的租金损失64109元。为维护反诉原告的合法权益，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。
反诉被告亚东国际公司辩称：1、雨水倒灌是自然灾害暴雨所致，反诉被告并不否认反诉被告有责任，但并不全�是反诉被告的责任，反诉原告是承租人，承租人对房屋有看管的义务，特别是自然灾害来临的时候应该需要救灾。第一次雨水倒灌后双方签订了补充协议，反诉被告已经减免了反诉原告租金15万元，就第二次雨水倒灌后的赔偿双方没有达成一致意见，双方之间的协商并不能证明反诉被告对雨水倒灌承担百分之百的责任。2、关于诉请的第2项租金损失，反诉被告认为幼儿园开业在先，反诉原告承租经营在后，在承租时反诉原告就应该知道承租房屋的位置及周围情况。即便存在家长停车的情况也不影响反诉原告的经营，反诉原告也没有停业歇业，且该损失反诉被告认为反诉原告要找的是幼儿园，反诉被告与该损失无关。3、对于反诉原告主张的建筑材料损失和重新装修费用，反诉被告认为证据不足。
本院经审理认定事实如下：
2014年3月17日，亚东国际�司与赵红星签订商铺租赁合同1份。2014年3月18日，亚东国际公司（出租方、甲方）与赵红星（承租方、乙方）签订商铺租赁合同的补充协议1份（以下简称补充协议），约定甲方将位于仙鹤山庄依××（××）商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方开展经营活动，房屋产权证面积1206.55平方米；租赁期限自2014年7月1日至2019年6月31日，商铺租金从2014年7月1日开始计算；补充协议第四条租金及费用支付约定：1、乙方应当向甲方支付的房屋租金为：（1）2014年7月1日-2015年6月31日的租金为520000元；2015年7月1日-2016年6月31日的租金为520000元；2016年7月1日-2017年6月31日的租金为551200元；2017年7月1日-2018年6月31日的租金为551200元；2018年7月1日-2019年6月31日的租金为584272元；2、乙方延迟支付租金的，每延迟一天按本协议第四条第一款第（1）项的年度租金的0.5%支付滞纳金；如乙方拖欠�付租金、物业费、公摊水电费、垃圾费等经催缴后仍不缴纳的，甲方有权解除本合同并限期要求乙方退场，乙方除应补足所欠费用外，还应承担相当于6个月租金的赔偿金；3、乙方未能按上述约定一次性全额向甲方支付租金等费用的，视为延迟支付，延迟支付超过15天，甲方有权采取停电、停水、限制经营等必要措施进行催缴，对由此可能造成的乙方的损失，乙方无权要求加甲方给予补偿；4、房屋租金支付方式为先支付后使用，第一个合同年乙方应于2014年4月1日前缴纳人民币520000元，从第二年开始乙方应于每年6月1日前缴纳当年的年租金。补充协议第五条经营保证约定：1、乙方支付租赁保证金100000元；2、如乙方发生拖欠租金、物业费、水电气等费用行为的，甲方有权从乙方的租赁保证金中扣除拖欠的相应费用及滞纳金、违约金，扣缴后保证金不足部分乙方应以现金方式补足，否则，甲方可因此向乙方追缴，如乙方继续拒绝缴纳的，甲方有权解除本合同；3、上述租赁保证金不计利息，在本合同期满乙方结清所有费用并交还商铺及相关设施后无息退还。第七条第5款约定甲方应对乙方的经营活动提供服务及便利，甲方应对租赁房屋的质量负责。第八条第5款约定乙方应合理装修和做好租赁房屋在使用过程中的各项管理工作，因乙方管理不善造成财产损失的责任由乙方承担。第十三条约定，本协议履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成的可向商铺所在地人民法院起诉，由败诉方承担对方的诉讼费和律师费。第十五条第4款约定本协议生效后，甲乙双方于2014年3月17日签订的商铺租赁合同即失去效力，双方的一切权利义务以本协议约定为准。2016年6月14日，亚东国际公司向赵红星邮寄了租金催缴通知函。2016年12月6日，亚东国际公司向赵红星邮寄了保证金催缴通知函。亚东国际公司因本次纠纷支付了律师费10000元。亚东国际公司向赵红星支付了保证金1万元，亚东国际公司至今向赵红星支付了租金合计114万元（包含减免的15万元）。
2016年4月24日，亚东国际公司（甲方）与赵红星（乙方）签订补充协议1份，载明：乙方承租甲方涉案商铺用于经营家居建材展示和销售，因该商铺在2015年6月份的强降雨中排水不畅导致积水倒灌至商铺内部，对乙方存放在商铺内部的货物及乙方的装修造成了一定的损失；经双方友好协商，甲方同意减免乙方2015年7月1日至2016年6月30日期间的房租15万元。甲方会配合乙方将积水倒灌点封堵，封堵完毕后乙方不得就本次积水倒灌事宜提出其它任何诉求。
2016年7月7日，因强降雨排水不畅导致积水倒灌至被告承租的涉案商铺内部，致商铺内的货物及装修产生损失。江苏万景建设实业有限公司对涉案商铺的损失明细进行核定，核定损失总价57620元。江苏万景建设实业有限公司的股东与亚东国际公司的股东均为江苏亚东建设发展集团有限公司。赵红星对涉案商铺内的货物及装修浸泡损坏的直接损失统计为353431元。2016年9月19日，南京弘圣林建材有限公司与江苏全茂建设有限公司签订了维修工程施工合同，工程名称为南京弘圣林建材有限公司装修材料市场维修工程，承包范围是零星维修工程。江苏全茂建设有限公司分别于2016年9月20日、10月10日向赵红星出具了收款收据合计8万元。赵红星因本案纠纷支付律师费15000元。
本院认为：亚东国际公司与赵红星签订的关于涉案商铺的租赁补充协议，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。根据补充协议第十五条第4款约定，双方所签订的商铺租赁合同因补充协议生效即失去效力，双方应按补充协议履行。关于原告主张被告支付保证金90000元及利息的请求。根据补充协议第五条第1款的约定，被告应支付保证金100000元。被告已支付了保证金10000元，合同期限尚未期满且未解除，故被告应继续支付约定的剩余保证金90000元。但根据补充协议第五条第3款的约定，租赁保证金不计利息，故原告主张保证金利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付2016年7月1日至2017年6月30日欠缴的租金451200元及利息（自2016年6月1日起至实际支付之日，按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算）。根据原被告一致确认，被告已付清2016年6月30日前的租金104万元，被告已支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金10万元。补充协议第四条第1款约定，2016年7月1日至2017年6月30日的租金为551200元；补充协议第四条第4款约定，房屋租金先支付后使用，从第二年开始被告应于每年6月1日前支付当年的年租金。故被告未支付的2016年7月1日至2017年6月30日期间的剩余租金为451200元。补充协议第四条第2款约定，被告迟延支付租金的，每迟延一天按年度租金的0.5%支付滞纳金，原告在本案中自愿将约定的该滞纳金标准降低为中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍。但是原被告之间对雨水倒灌涉案商铺的原因和责任存在争议，对由此产生的商铺损失数额确定也存在争议，原告在庭审中也认可其对该损失后果承担部分责任，故赵红星为此逾期未支付租金并非故意，不构成逾期履行的违约，因此，原告主张被告支付滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。补充协议关于违约责任的约定内容，并未约定被告可以在双方履行协议存在争议时不支付租金，故赵红星�此免除支付租金，缺乏依据。因此，原告主张赵红星支付上述期间内的租金451200元的请求，合法有据，本院予以支持。
关于反诉原告主张反诉被告赔偿因雨水倒灌至涉案商铺造成店铺内建筑材料损毁的经济损失351000元及装修损失8万元的请求。2016年7月7日，反诉原告承租的涉案商铺因雨水倒灌进水，客观上造成了商铺内部分货物损坏和商铺部分装修损失。反诉被告辩称其对损失仅存在部分责任，反诉原告作为承租方对涉案商铺有看管的义务，在自然灾害来临时应需要自救，反诉原告没有尽到上述义务，对损失也存在部分责任。反诉被告对辩称意见未能举证证明，也未能举证证明其已尽到合理的注意义务，故反诉被告应对原告的这一损失承担全部赔偿责任。关于损失数额的认定问题。反诉原告自行统计全部损失为353431元，但未能举证证明，反诉被告对此也不予认可。结合反诉原告提交的江苏万景建设实业有限公司对涉案商铺的损失明细核定单，本院认定反诉原告因雨水倒灌造成的商铺内货物及装修损失合计为57620元。关于反诉原告主张赔偿装修损失8万元的请求，反诉原告举证的装修合同及收款收据，不能充分证明完全系雨水倒灌导致的装修损失，且本院认定的上述57620元中已包含了装修损失。反诉原告自行统计的损失35341元为已包含装修损失在内的全部损失。因此，对反诉原告主张的此请求，本院不予支持。关于反诉原告主张因反诉被告经营的幼儿园上下学期间学生家长接送孩子造成商铺无法正常运营而造成的租金损失64109元的请求。反诉原告签订租赁合同时应当知道涉案商铺的具体位置及周边情况，且补充协议并未对此进行约定，反诉原告对此也未能举证证明损失的因果关系、损失的计算依据和反诉被告系幼儿园的�事责任主体。因此，反诉原告主张的这一请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付律师费10000元及反诉原告主张反诉被告支付律师费15000元的请求。补充协议第十三条约定，败诉方承担对方的诉讼费和律师费，该条款约定由败诉方承担律师费属于约定不明，且双方就此没有达成补充约定。因此，原告及反诉原告主张对方支付律师费的请求，缺乏依据，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告赵红星于本判决生效之日起十日内支付原告南京南京亚东国际实业有限公司保证金90000元、2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金451200元，合计541200元；
二、反诉被告南京亚东国际实业有限公司于本判决生效�日起十日内赔偿反诉原告赵红星损失57620元；
三、上述两项相冲抵，赵红星还应支付南京亚东国际实业有限公司保证金和租金计483580元；
四、驳回原告南京亚东国际实业有限公司及反诉原告赵红星的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9312元，减半收取4656元，由原告南京亚东国际实业有限公司负担85元，被告赵红星负担4571元（此款原告已向本院预交，被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告）。反诉案件受理费8900元，减半收取4450元，由反诉原告赵红星负担3947元，由反诉被告南京亚东国际实业有限公司负担503元（此款反诉原告已向本院预交，反诉被告在履行本判决确定的义务时�并给付反诉原告）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 张 璐
二〇一七年八月七日
见习书记员 朱文清