广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤06执异259号案外人：孔强，男，汉族，1989年8月5日出生，住安徽省宿州市灵璧县，。委托代理人：马敏，安徽杜文律师事务所律师。申请执行人：佛山朝野投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇松夏社区长盛路5号（办公楼）二楼西侧，统一社会信用代码91440605081222878D。法定代表人：何兴。委托代理人：汤哨锋、张萍，均系广东谨然律师事务所律师。被执行人：宿州市华盛置业有限公司，住所地安徽省宿州市灵壁县花园街，统一社会信用代码341323000020122。法定代表人：彭良华。本院在执行申请执行人佛山朝野投资有限公司（以下简称朝野公司）与被执行人宿州市华盛置业有限公司（以下简称华盛公司）借款合同纠纷一案【案号（2016）粤06执785号】中，案外人孔强向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年12月4日公开进行听证，申请执行人朝野公司的委托代理人汤哨锋、张萍及案外人孔强的委托代理人马敏到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人孔强提出异议称，本院在执行过程中查封了被执行人华盛公司位于安徽省灵璧县钟灵大道北侧【证号为灵国用（2013）第010005号】土地上的在建工程，案外人购买的被执行人开发的盛世华城项目2号地块9号楼109商铺（以下简称涉案房产）在本院的查封范围内，请求解除对涉案房产的查封。事实及理由如下：一、在法院查封之前案外人已经签订合法有效的买卖合同。2016年2月14日，案外人与华盛公司签订了购房合同，购买了该公司开发的灵璧县钟灵大道北侧“盛世华城”小区的涉案房产，此后，华盛公司承诺为案外人向住建局等行政机关办理网签及登记备案后交付案外人。事后，案外人多次前往被执行人处索要合同，被执行人一再推诿。而法院的查封行为系2016年11月2日，本院的查封行为是在案外人与被执行人签订买卖合同之后。二、案外人已支付涉案房产的部分价款。案外人与被执行人订立买房合同之后，案外人分别于2016年2月14日、2016年5月24日两次共计支付房款25万元，按照约定剩余购房款以银行按揭方式付款。三、案外人在买卖过程中毫无过错。按照案外人与被执行人签订合同约定的交房日期已到，被执行人却因自身债务纠纷导致房屋延期交付和不能为案外人办理产权登记，案外人在此买卖房屋过程中不存在任何过错。四、《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》明确提出，在采取具体执行措施时，要注意把握执行政策，尽量寻求依法平等保护各方利益的平衡点：对能采取“活封、活扣”措施的，尽量不“死封死扣”，使保全财产继续发挥其财产价值，防止减损当事人利益。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，涉案房产系案外人善意购买，且已经支付大部分房款，案外人请求法院查明事实，依法解除对涉案房产的查封，保证案外人的合法权益。申请执行人朝野公司答辩称，对案外人的异议请求不予认可。1.其明知所购房屋已抵押给了申请执行人，所涉房屋在2014年办理了抵押登记，2015年评估，2015年下半年由孔强的亲属，孙俊峰的叔叔接管项目的运行，其明知项目的过程，不存在善意购买的行为，其代理律师也是其代理人，因此，申请执行人认为其不是善意的第三人。2.案外人的异议没有事实和法律依据，仅凭收据的复印件，且收据没有总金额也没有其他记载，仅记载商铺认筹金。涉案房产早在2014年抵押给申请执行人，且没有办理销售许可证，也没有办理确权，根本不存在销售的可能，因此，本案的事实和法律依据不足，而且是恶意异议的，请求法院予以驳回。案外人孔强向本院提交以下证据：1.金额为20万元和5万元的《收款收据》两份，拟证明案外人已支付25万元。2.《商品房买卖合同》一份，拟证明合同约定涉案房产的套内面积为75.07m2，单价为10500元。申请执行人朝野公司对案外人提交的证据质证如下：1.对证据1的“三性”均不予确认，因为没有付款凭证，不是真实的交易，当时的公章已被监管管理。2.对证据2的真实性不予确认。申请执行人认为是倒签的，也有证据可以证明，该份合同不具备合法性，因涉案房产早已抵押给申请执行人。同时，申请执行人请求对《商品房买卖合同》落款时间的书写时间进行鉴定。申请执行人朝野公司未向本院提交证据。被执行人华盛公司未作答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，朝野公司因与华盛公司借款合同纠纷向本院提起诉讼，在诉讼过程中，本院根据朝野公司的申请作出（2015）佛中法民二初字第170号民事裁定，于2015年11月4日查封了华盛公司位于安徽省宿州市灵璧县灵城北部钟灵大道北侧的土地使用权[土地使用权证号为灵国用（2013）第10005号，以下简称涉案土地使用权]。此后，本院依法作出（2015）佛中法民二初字第170号民事判决，判决华盛公司应于判决生效之日起十日内清偿借款本金6870万元及相应利息给朝野公司，朝野公司就上述债权对华盛公司提供的座落于灵壁县灵城北部钟灵大道北侧、证号为灵国用（2013）第010005号的国有土地使用权及上盖约五万平方米的在建工程折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。华盛公司不服上述判决，向广东省高级人民法院提起上诉，后又撤回上诉，广东省高级人民法院作出（2016）粤民终381号民事裁定，准许华盛公司撤回上诉。上述法律文书生效后，因义务人未履行义务，朝野公司向本院申请执行，本院审查后立案执行，案号为（2016）粤06执785号。在执行过程中，本院于2016年10月28日作出（2016）粤06执785号查封公告，内容为查封华盛公司座落于安徽省灵璧县灵城北部钟灵大道北侧[证号为灵国用（2013）第10005号]的上盖约五万平方米的在建工程（以下简称涉案在建工程），该公告于2016年11月2日在涉案在建工程处张贴。案外人遂提出本案异议。另查明，根据（2015）佛中法民二初字第170号民事判决，申请执行人与被执行人于2014年9月29日就涉案土地使用权及涉案在建工程在相关部门办理了抵押登记。本院于2017年8月3日作出（2016）粤06执785号通知书，明确本案查封的涉案在建工程的具体范围为：9栋负一负二层、1至16楼，10栋负一负二层、1至11楼，11栋负一负二层、1至12楼，14栋负一负二层、1至10楼，15栋负一负二层、1至10楼，16栋负一负二层、1至15楼；其中，负一负二层地下室面积共6436.54平方米，1、2楼商铺面积共8100.73平方米，住宅面积共31571.66平方米，三项合计46108.93平方米。根据案外人提交的证据，案外人、张娜与被执行人华盛公司于2016年2月14日签订《商品房买卖合同》，约定案外人、张娜向被执行人购买涉案房产；被执行人于2016年2月14日、5月24日分别出具《收款收据》贰份，记载主要内容分别为：“今收到孔强诚意金50000元（备注为9号楼从西头起第六间认购金）”及“今收到孔强诚意金200000元（备注为9号楼109铺认筹金）”。本院认为，本案为案外人异议，争议焦点为案外人对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，不动产抵押物在抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人转让该不动产，若受让人未代为清偿债务消灭抵押权，抵押人擅自转让该不动产的行为不能产生抵押物所有权变动的法律后果。本案中，涉案房产已由被执行人于2014年9月29日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人朝野公司，且申请执行人对涉案房产享有的抵押权已由生效判决确认，因此，即使案外人提交的证据是真实的，被执行人在涉案房产办理抵押登记后，在未经申请执行人同意且案外人未代为清偿债务消灭抵押权的情况下，转让抵押物的行为不能产生涉案房产权属变动的法律后果。因申请执行人对涉案房产依法享有抵押权，在被执行人拒不履行生效判决确定的义务时，本院查封并处置涉案房产符合法律规定。案外人的举证未能证明其对涉案房产享有能够排除本案执行的合法、真实权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案外人关于对涉案房产解除查封的请求无事实和法律依据，本院不予支持。另外，关于申请执行人对案外人提交的《商品房买卖合同》进行鉴定的请求，本院认为是否进行鉴定不影响本案的审理结果，故本院对申请执行人的鉴定请求不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人孔强的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判审 判 长  张照栋审 判 员  李蔚婕代理审判员  尹小娜二〇一七年十二月二十二日书 记 员  张宗馨