福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0504民初469号原告:陈丽香，女，1976年8月30日出生，汉族，住福建省惠安县。委托诉讼代理人:胡杰、苏伟伟，上海柏年（泉州）律师事务所律师。被告:泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人:刘庭邻，总经理。被告:泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人:王东伟，董事长。原告陈丽香与被告泉州市华祥物业管理有限公司（下称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（下称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年2月27日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡杰到庭参加诉讼,被告华祥物业公司、华祥房地产公司经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金人民币2948.91元，并按年利率24%计算并支付自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币1182.80元；2.判令被告华祥物业公司支付自2015年7月1日起至2015年9月30日止的租金人民币2948.91元，并按年利率24%计算并支付自2015年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币1004.41元；3.判令被告华祥物业公司支付自2015年10月1日起至2015年12月31日止的租金人民币2948.91元，并按年利率24%计算并支付自2016年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币826.02元；4.判令被告华祥物业公司支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金人民币2948.91元，并按年利率24%计算并支付自2016年4月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币649.57元；5.判令被告华祥物业公司支付自2016年4月1日起至2016年6月30日止的租金人民币4326元，并按年利率24%计算并支付自2016年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币694.06元；6.判令被告华祥物业公司支付自2016年7月1日起至2016年9月30日止的租金人民币4719.51元，并按年利率24%计算并支付自2016年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币471.69元；7.判令被告华祥物业公司支付自2016年10月1日起至2016年12月31日止的租金人民币4719.51元，并按年利率24%计算并支付自2017年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币183.09元；（以上金额总计30572.29元）8.判令被告华祥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；9.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月12日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》，约定将原告所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺出租给被告华祥物业公司，华祥物业公司应按季度向原告支付租金，支付时间为每季度末前支付。逾期支付租金的，每逾期一天按约定的每月租金的千分之一向原告支付滞纳金，被告华祥房地产公司对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。签订合同后，原告依约将商铺出租给被告华祥物业公司使用，但华祥物业公司并未将应付租金及时交付原告。综上，华祥物业公司迟延支付租金的行为已经严重违反《商铺租赁合同》的约定。为维护原告的合法权益，根据有关法律法规规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告华祥物业公司、华祥房地产公司书面辩称，1.本案部分诉求已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回。根据《民法通则》第136条规定，本案起诉日期为2017年1月份，原告诉求中2015年4月1日起至2015年6月30日止，2015年7月1日起至2015年9月30日止，2015年10月1日起至2015年12月31日止这三笔租金均已超过诉讼时效，依法应当予以驳回；2.本案应当解除合同并且对租金予以调整。签署涉案的租赁合同并非泉州市华祥物业管理有限公司的真实意思。租赁合同履行后，就处于严重亏损状态，完全显失公平；3.原告要求按照年利率24%计算滞纳金明显过高；4.华祥房地产公司仅对租金承担担保责任,对滞纳金不承担担保责任,原告主张没有事实和法律依据。综上，请求驳回本案部分请求，并对其余请求中的租金标准予以调整，驳回原告要求华祥物业公司支付滞纳金的诉求。根据双方诉辩主张,双方争议较大,争议焦点为：1、原告请求自2015年4月1日起至2015年12月31日止三季度的租金是否超过诉讼时效；2、双方签订的商铺租赁合同是否是华祥物业公司的真实意思表示、是否显失公平、合同是否应当解除、租金的标准是否应予调整；3、原告要求滞纳金的标准是否过高；4、被告华祥房地产公司是否对华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金承担连带保证责任？原告围绕诉讼请求依法提交房屋所有权证、商铺租赁合同、2015年租金暂放时间表、证明，证明原告对出租的房屋享有所有权；双方签订租赁合同对租金及违约责任、担保责任等进行约定，泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会自成立起多次代表全体业主向被告华祥物业公司催讨租金，亦多次要求被告华祥房地产公司承担保证责任，本案诉讼未超过诉讼时效。审理中，原告再提供2017年1月21日被告华祥物业公司出具的情况说明一份，证明泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会委员多次代表全体业主与华祥物业公司、华祥房地产公司就拖欠业主租金进行谈判磋商，目前谈判仍在进行中，诉讼时效未超过。该情况说明经华祥物业公司、华祥房地产公司质证，二被告未在本院指定的期间提出异议，视为无异议。被告华祥物业公司、华祥房地产公司向本院提交租金支付明细表一份，证明华祥物业公司于2015年9月29日、2015年12月1日、2016年2月26日、2016年6月28日分别支付原告2015年第二、三、四季度及2016年第一季度租金各1377.09元，共5508.36元的事实。本院认为,被告华祥物业公司、华祥房地产公司未按传票传唤的时间到庭应诉，视为自愿放弃质证的权利。原告提供的证据来源真实合法，与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，本院予以确认。被告华祥物业公司、华祥房地产公司提供的租赁支付明细表经原告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于原告请求华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年12月31日三季度的租金是否超过诉讼时效的问题。本院认为，2015年11月7日，被告华祥物业公司向泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会出具2015年租金暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，原告诉求的2015年4月1日至2015年12月31日三季度的租金分别于2015年7月1日、2015年10月1日及2016年1月1日开始起算一年诉讼时效期间，被告华祥物业公司承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，并于2017年1月21日出具情况说明，证明讼争租金由于二被告无法按时足额支付，从2015年至今，业主委员会代表业主多次与其谈判磋商。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算的规定，原告诉求的2015年4月1日至2015年12月31日租金的诉讼时效因泉州市洛江区红星美凯龙华祥业主委员会代表业主提出要求，谈判仍在进行中而中断，原告诉讼请求未超过诉讼时效。二、关于双方签订的商铺租赁合同是否是华祥物业公司的真实意思表示、是否显失公平、租金标准是否应予调整、合同是否应当解除的问题。本院认为，原告作为出租人与承租人华祥物业公司、担保方华祥房地产公司三方签订《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定的有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告华祥物业公司没有证据表明不是其真实意思表示，合同内容也未体现显失公平，现华祥物业公司主张不是真实意思表示，内容显失公平，证据不足，本院不予采纳。其主张涉案商场出租率下降、租金减少、商场周边市政道路改造等因素，导致公司持续多年严重亏损，要求对涉案商铺租金标准进行调整及解除，重新签订合同，本院不予支持。另按照法律规定，华祥物业公司要求终止解除商铺租赁合同属反诉范围，华祥物业公司在其他同类系列案件中表示不提起反诉，在本案答辩期限内也未提出反诉，本院对其要求不再予以审查。三、关于原告请求华祥物业公司支付滞纳金的计算标准是否过高的问题。本院认为，根据原、被告关于如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，应当支付滞纳金。由于双方约定的滞纳金支付标准偏高，原告自行将滞纳金标准调整为按年利率24%计算，符合法律规定，本院予以支持。四、关于被告华祥房地产公司是否对华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金承担连带保证责任的问题。本院认为，被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付原告租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。被告华祥房地产公司认为其未为华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金提供担保，本院认为，合同条款对保证范围的约定不明确，双方对合同该项约定理解不一致，根据法律关于当事人对保证责任承担的范围未约定或者约定不明的，则对被保证人的全部债务承担责任的相关规定，华祥房地产公司应当对华祥物业公司逾期支付租金的行为，即所欠的租金及滞纳金承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。经审理查明，原告陈丽香系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店壹层11612号商铺的业主。2013年7月12日，原告以出租人的名义与被告华祥物业公司，担保方华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，双方约定：原告（甲方）将上述商铺出租给被告华祥物业公司（乙方），由被告华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；头三年租金乙方每月支付6602.42元（税前）；第四至第七年租金乙方每月支付7202.67元（税前）;按季度每年按四次支付，于每季度末前支付；乙方应依据上述合同的约定及时向甲方支付租金;乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，被告华祥物业公司按合同约定支付原告第一年（2014）全部租金及2015年第一季度租金，从2015年第二季度开始未能按时支付租金,经协商,被告华祥物业公司于2015年9月29日、2015年12月1日、2016年2月26日、2016年6月28日分别支付原告2015年第二、三、四季度及2016年第一季度租金各1377.09元，共5508.36元,尚欠原告2015年第二季度至2016年第四季度租金25560.66元,经催讨无果,原告诉至本院,请求判令支持诉讼请求。综上所述,本院认为,原告与被告华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定的有效行为,有效行为具有法律的约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告华祥物业公司拖欠原告2015年第二季度至2016年第四季度租金的事实清楚，现原告请求判令被告华祥物业公司支付尚欠租金及滞纳金30572.29元，本院予以支持。被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付陈丽香2015年第二季度租金2948.91元,并按年利率24%计付自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金；支付陈丽香2015年第三季度租金2948.91元，并按年利率24%计付自2015年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付陈丽香2015年第四季度租金2948.91元，并按年利率24%计付自2016年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付陈丽香2016年第一季度租金2948.91元，并按年利率24%计付自2016年4月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付陈丽香2016年第二季度租金4326元，并按年利率24%计付自2016年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付陈丽香2016年第三季度租金4719.51元,并按年利率24%计付自2016年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金；支付陈丽香2016年第四季度租金4719.51元,并按年利率24%计付自2017年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金。租金合计25560.66元；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任。在承担保证清偿责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，减半收取计282元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  龚万淳二〇一七年五月十五日书记员  苏艳月附注：一、本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务…第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。