北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民初字第6809号原告山西泛亚达投资有限公司，住所地太原市小店区学府街391号逸居时代B座1302室。法定代表人李天明，董事长。委托代理人李巧玲，北京市东易律师事务所律师。委托代理人杨岚，北京市东易律师事务所律师。被告中国人民解放军北京军区联勤部基建营房部，住所地北京市石景山区高井甲32号。法定代表人朱斌，部长。委托代理人李青林，北京军区联勤部法律顾问处律师。原告山西泛亚达投资有限公司(以下简称泛亚达公司)与被告中国人民解放军北京军区联勤部基建营房部(以下简称基建营房部)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告泛亚达公司之法定代表人李天明及其委托代理人李巧玲、杨岚，被告基建营房部之委托代理人李青林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泛亚达公司诉称：2004年8月2日，原告在案外人陈×的介绍下与被告达成《军用土地使用权转让协议》，被告将位于山西省太原市南郊大吴村两宗军产土地（京晋字第×号营区、×1号营区）以总价3015.4万元的价格转让原告。原告按照协议交付200万元保证金。在等待中国人民解放军总后勤部批文的过程中，原告得知涉案土地的权属存在争议，被告与原告协商，要求原告与当地政府协调土地权属问题，原告按照被告的指示继续通过陈×与当地政府进行全方位的协调，在土地权属未明确认定的情况下，双方暂时没有继续履行合同义务。经过原告的不断努力，2008年涉案土地权属逐渐明晰，2009年9月21日，山西省农科院最终将涉案土地使用权证交给国土资源局，由国土资源局为被告办理产权变更。原告准备继续履行合同，却得知该涉案土地已经于2006年9月20日转让给山西宝田投资有限公司（后更名为太原宝田房地产开发有限公司，以下简称宝田公司，法定代表人陈×），转让金额为9605万元。陈×作为介绍人故意隐瞒土地转让手续的办理进度，并通过非法手段将土地转移至其自己公司名下。原告遂将陈×等人举报，请求司法机关予以处理，同时原告与被告积极商议土地转让合同履行事宜。2010年10月至11月期间，原告与被告达成置换土地的解决方案。被告委托山西省军区处理与原告的土地转让事宜，据此山西省军区曾于2011年发文建议将介休三个营区180亩地拍卖以弥补原告损失。经过多次反复讨论，2011年4月，原告在被告处签署同意置换土地的文件，之后双方继续协商土地置换事宜。在此过程中被告发现办理涉案土地转让手续的相关人员涉嫌渎职行为，应交由部队纪委专案组处理，等处理完内部事宜再协商与原告的土地置换。2014年8月2日、2015年上半年部队纪委多次与原告沟通军队内部人员在几年间就该涉案土地如何几经转让的问题，原告法定代表人都做了如实的陈述。原告继续与被告沟通土地转让合同问题，但时至今日，原被告未就该土地转让合同及土地置换达成任何协议。原告为涉案土地事宜的解决等待多年且为此投入巨额资金，但被告至今采取拖延措施，现原告认为双方已经无法继续履行合同，涉案土地已经给原告造成成千上万经济损失，该涉案土地现已经升值亿元以上。综上所述，由于被告的原因造成双方合同无法继续履行，原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告之间于2004年8月2日签订的《军用土地使用权转让协议》；2、被告返还保证金200万元；3、被告赔偿原告经济损失6589.6万元；4、被告承担本案诉讼费用。被告基建营房部辩称：因原告资金不到位，不支付土地转让款，严重违约。依据合同第六条，被告给了原告总后勤部[2004]后营字第×号批复，原告接到批复后迟迟不肯付款，被告在2005年12月底出具《关于中止土地使用权转让协议的通知》，由原告的全权代理人陈×拿走的。所以，原告要求解除的《军用土地使用权转让协议》早已解除。根据合同约定，被告不应承担原告所受的损失，原告构成违约，不应返还保证金，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理查明：山西省太原市小店区大吴村原有两宗军产土地（以下简称大吴村两宗土地）：京晋字第×号营区，面积108.9亩（72592.74平方米），和京晋字第×1号营区，面积61.2亩（40795.92平方米），太原市国土资源局曾将其错误地登记到山西省农科院名下，土地使用权实际属于基建营房部。中国人民解放军北京军区联勤部基建营房部营房土地管理处（以下简称营房土地管理处）是基建营房部下属部门。2004年8月2日，营房土地管理处（甲方）与泛亚达公司（乙方）签订《军用土地使用权转让协议》，约定，一、甲方将大吴村两宗土地有偿转让给乙方。二、土地转让费：1、乙方按协议规定向甲方支付土地转让费共计2939.4万元。其中：京晋字第×号营区按每亩18万元计价，共1960.2万元；京晋字第×1号营区按每亩16万元计价，共979.2万元。2、两座营区内现有的破旧及危险房屋，按残值折价为100万元。以上项目转让经费共计3039.4万元。三、本协议项下土地转让期限为五十年，期满按国家和军队有关规定办理。四、本转让协议签定（订）后五日内，乙方将人民币200万元支付到甲方帐（账）上，作为转让营区土地、房屋的履约保证金。五、本协议由甲、乙双方签字盖章，待军队主管机关下达正式批文后生效。六、从接到总后勤部批文之日起，乙方在一个月内将甲方两座营区房屋土地转让款（土地面积以实际测量为准）以转账方式一次性付到甲方指定帐（账）户（已交预付保证金作抵扣）。若乙方超过三十天未付清转让款到甲方指定帐（账）户上，视为乙方违约，乙方预付保证金200万元，甲方不予退还给乙方。七、甲方在收到乙方全部款项后，将上级签发的《军用土地出让手续许可证》交与乙方，由乙方负责到有关部门办理土地变更登记等相关手续，甲方协助办理。涉及地方有关税费概由乙方承担。协议签订后，泛亚达公司于2004年8月29日支付基建营房部预付保证金200万元。基建营房部于2004年12月13日取得总后勤部[2004]后营字第×号批复：同意北京军区联勤部将位于山西省太原市小店区大吴村，京晋字第×号、×1号坐落的113388.66平方米土地转让给泛亚达公司，泛亚达公司支付北京军区联勤部土地转让费和地上建筑物拆迁补偿费计3039.4万元。陈×作为中间人，为促成泛亚达公司与基建营房部签订《军用土地使用权转让协议》，参加了泛亚达公司与基建营房部的相关恰商。根据泛亚达公司当时的法定代表人张×2011年7月8日在太原市公安局刑侦支队作为犯罪嫌疑人时的供述，泛亚达公司在与基建营房部签订《军用土地使用权转让协议》时，知道大吴村两宗土地登记在山西省农科院名下的事实。因泛亚达公司在总后勤部批复后没有按照约定支付转让款，基建营房部于2005年12月28日出具《关于中止土地使用权转让协议的通知》，载明：由于泛亚达公司长期不按协议约定的条款及时缴付土地转让费，虽经多次催促，仍未缴纳，已构成严重违约。按照国家、军队有关政策规定和协议约定，决定中止与泛亚达公司的合作，并废止原土地使用权转让协议。基建营房部将该通知送达给了陈×。2006年2月20日营房土地管理处（甲方）与宝田公司（乙方）签订《军用土地使用权转让协议》，约定营房土地管理处有偿转让给宝田公司共170.1亩的大吴村两宗土地，土地转让费为2939.4万元，土地上房产残值折价100万元，以上军用土地使用权及房屋共计3039.4万元。2008年5月26日营房土地管理处与宝田公司签订《军用土地使用权转让补充协议》，将转让价格调整为每亩30万元，乙方向甲方支付土地转让费共计5103万元。两座营区内现有的房产，按残值折价100万元。乙方向甲方支付大吴村两宗土地及地面房屋转让费，共计金额为5203万元。该协议经甲方上级主管机关审批后生效。2007年1月29日，中国人民解放军土地管理局向太原市国土资源局发出《军用土地补办出让手续许可证》，载明：经（2004）后营字第×号文件批准，将诉争土地113388.66平方米用于转让，请准予补办出让手续，免交土地出让金。土地受让方为宝田公司。2012年7月6日，宝田公司取得诉争土地使用权证书，土地面积共计102229.67平方米。上述事实，有双方当事人陈述、询问笔录、讯问笔录、2004年8月2日《军用土地使用权转让协议》、预付保证金发票、（2014）晋刑二终字第34号刑事判决书、2006年2月10日《军用土地使用权转让协议》、《军用土地使用权转让补充协议》、许可证、土地使用权证书等在案佐证。本院认为：本案的争议焦点有两个，一是泛亚达公司没有按照约定支付房屋土地转让款是否构成违约，二是泛亚达公司与基地营房部之间的《军用土地使用权转让协议》是否已经解除。泛亚达公司与基建营房部之间的《军用土地使用权转让协议》约定，泛亚达公司应当在接到总后勤部批文后一个月内一次性支付基建营房部房屋土地转让款。基建营房部于2004年12月13日取得总后勤部[2004]后营字第×号批复，泛亚达公司除已付保证金外，在知道该批复后至今未支付房屋土地转让款，已经构成违约。根据协议约定，泛亚达公司无权要求返还已付保证金，现泛亚达公司起诉要求基建营房部返还200万元保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。泛亚达公司在与基建营房部签订协议时已经知道大吴村两宗土地使用权登记在山西省农科院名下的事实，泛亚达公司现主张因签订协议后发现大吴村两宗土地使用权登记在山西省农科院名下，因行使不安抗辩权而没有履行付款义务，没有事实根据，本院不予采信。当事人行使约定或法定解除权，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。泛亚达公司没有按照约定支付房屋土地转让款，基建营房部虽然已经取得法定解除权，但基建营房部仅将解除合同的通知即《关于中止土地使用权转让协议的通知》送达给陈×，泛亚达公司否认收到该通知，故该解除合同的通知并未到达泛亚达公司，泛亚达公司与基地营房部之间的《军用土地使用权转让协议》并未解除。基建营房部有关陈×是泛亚达公司的委托代理人的主张，没有事实根据，本院不予采信。基建营房部已经将大吴村两宗土地转让宝田公司，宝田公司已经于2012年7月6日取得土地使用权证书。基建营房部以自己的行为表明不再履行其与泛亚达公司之间的《军用土地使用权转让协议》，现泛亚达公司起诉要求解除其与基建营房部之间的《军用土地使用权转让协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。泛亚达公司与基建营房部之间的《军用土地使用权转让补充协议》的解除，客观上给泛亚达公司造成一定经济损失，但根据双方之间《军用土地使用权转让补充协议》履行的实际情况，泛亚达公司因没有按照约定支付转让款，违约在先，使基建营房部取得法定解除权，只是因为基建营房部行使解除权未能有效通知泛亚达公司，在将大吴村两宗土地转让宝田公司后，又使泛亚达公司取得法定解除权。故泛亚达公司对于《军用土地使用权转让补充协议》解除给其造成的损失负有主要责任。基建营房部行使解除权未能有效通知泛亚达公司对于泛亚达公司的损失也负有一定责任。现泛亚达公司起诉要求基建营房部赔偿其经济损失，本院综合泛亚达公司的损失大小及双方的过错程度，对于基建营房部赔偿泛亚达公司经济损失的数额予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除中国人民解放军北京军区联勤部基建营房部与山西泛亚达投资有限公司于二○○四年八月二日签订的《军用土地使用权转让协议》；二、中国人民解放军北京军区联勤部基建营房部于本判决生效后七日内给付山西泛亚达投资有限公司违约金四百四十万元；三、驳回山西泛亚达投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十八万一千二百八十元，由山西泛亚达投资有限公司负担三十五万六千五百七十一元（已交纳），由中国人民解放军北京军区联勤部基建营房部负担二万四千七百零八元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长   王茂刚代理审判员    赵 蕾人民陪审员    宋晓丽二〇一五年十二月二十一日书 记 员   杜 莹