上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2442号
原告上海市松江区华亭新苑业主委员会。
负责人何永才。
被告上海湘大房地产开发有限公司。
法定代表人徐国平。
委托代理人李斌，上海海朋律师事务所律师。
委托代理人马旭华。
原告上海市松江区华亭新苑业主委员会与被告上海湘大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案受理，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并经分管院长批准延长审理期限三个月。本案于2013年11月7日、2014年2月28日、6月10日三次公开开庭进行审理。原告上海市松江区华亭新苑业主委员会负责人何永才、被告上海湘大房地产开发有限公司委托代理人李斌到庭参加三次庭审，被告上海湘大房地产开发有限公司委托代理人马旭华到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告上海市松江区华亭新苑业主委员会诉称：本案被告是华亭新苑小区的开发商。小区现存在如下问题：1、小区建楼时小高层空调滴水管三通口普遍高于空调洞，若将空调滴水管插入三通口会造成空调水倒流，空调无法使用，故滴水管无法插入三通而悬于空中，空调水飘落影响业主日常生活；2、小区于2008年10月交付使用后，有57户家庭出现房屋外墙、阳台漏水，目前尚在保修期内，被告应当承担维修责任；3、小区3号、33号地下停车库不同部位存在严重渗漏，33号地下车库照明未开启，被告应予以解决；4、小区部分主干道出现空鼓开裂，前期经有关部门多年协商，被告同意维修，但至今未修理。据此，原告诉至法院请求判令：1、被告对各小高层（小区5、7、9、11、13、15、17、19、23、25、27、29、35、37、39、41号，共8栋小高层）外侧的空调滴水管三通口高于空调洞的管道（建楼时错误）进行修理，保障正常使用；2、被告对已统计的57户业主不同程度墙面和阳台漏水进行修复；3、被告对3号、33号地下车库每年3至8月整个路面潮湿打滑问题予以解决并恢复33号地下车库照明；4、被告对小区主干道（从小区7号楼转弯经过11、13号楼东面到41号楼的主干道）开裂部位进行修缮。
被告上海湘大房地产开发有限公司辩称：1、原告是经过备案登记而无独立财产的自治组织，不能作为本案当事人；2、原告没有证据证明受到业主的授权，即使得到授权，该授权超出了原告职责范围，业主房屋自有部分是否存在质量问题，根据合同相对性原则，应业主提起诉讼；3、被告所建房屋的空调滴水管三通设计合理，未违反国家强制性规定及相关国家标准，未违法买卖合同约定，原告所称空调水倒流问题是业主不合理安装空调造成；4、墙面、阳台、地下车库漏水问题，被告根据业主报修，一直在履行保修义务，原告起诉没有依据；业主报修时应提供详细的漏水情况，便于被告实地分析查看，如在保修期内，且是房屋质量问题导致，被告立即进行修复，如业主自行搭建的窗台渗水或是业主自行拆改造成的渗漏水，则不属于被告质量保修范围，若业主需要被告修复的，可与被告另行协商，被告按修复材料及工程量收取一定费用；5、33号地下车库照明问题不属于建设工程质量问题，不属于被告保修范围，原告应与物业协商解决；6、小区道路等公用设施的保修期为2年，公用部位质量保修期从该区域首套住宅签订房屋交接书之日起计算，本案小区主干道已过质保期，原告应启动维修基金进行修缮。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告系原告所在上海市松江区文诚路1999弄华亭新苑小区的开发商。2008年9月9日，被告取得涉案小区建设工程竣工验收备案证书。同年12月26日，被告取得文诚路1999弄房屋的大产证。
2008年9月底，华亭新苑小区开始陆续交付交房。被告在该小区新建住宅质量保证书中保证：住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为：1、住宅的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的合理使用年限；2、屋面防水工程、卫生间和外墙面防渗漏为5年；3、门、窗安装封闭，不出现翘裂为2年；4、墙面、顶棚抹灰层不脱落为2年；5、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。
后小区业主入住后因质量维修问题多次向包括被告在内的相关单位反映、交涉。
2010年10月12日，“上海三湘建筑装饰工程有限公司（以下简称“施工方”）十八号地块二期项目部”针对同月9日松江区建筑管理所信访协调记录的回复报告，称：小区道路开裂待二期施工结束后统一进行维修。
2011年5月27日，小区原物业方上海中星集团申城物业有限公司制作《华亭新苑一期公共部位维修状况统计》，明确存在车库渗漏水、小区道路裂缝问题、漏装空调滴水管等问题。同年，6月15日，在被告方会议室，由被告、物业、施工方参加形成《关于华亭新苑一期维修事宜会议记录》，列举了包括渗漏水等问题的处理方案；同时，还列明：道路裂缝施工单位负责维修（但要分析原因）；现场检查后有空调滴水管。
2011年11月19日，由被告、小区所在居委会、物业、施工方参加的“华亭新苑一期物业维修专题会议上”，物业方“上海中星集团申城物业华亭新苑管理处”出具《华亭新苑工程解决情况》，表明：1、渗漏水、裂缝问题反复维修，目前开发商还在维修中；2、道路开发商施工方还未维修；3、空调滴水管有漏装、安装位置不正确等问题。同日，形成的会议记录表明：渗漏水问题由施工单位于本月30日前维修完成，并经物业验收；道路维修由施工单位于本月30日前维修完成；滴水管问题由施工单位负责购买软管（约50支），由物业负责后续工作。嗣后，被告通过施工方对小区部分业主阳台裂缝、道路裂缝、安装滴水管等问题进行维修、更换。2011年12月21日，上海中星集团申城物业有限公司对施工方的维修工作给予确认。
但因原告认为小区维修问题未完全解决，遂向相关主管部门反映。2013年9月17日，松江区建设和交通委员会答复原告，言明针对原告同月13日来访反映小区存在4大问题，开发商迟迟拖延解决。你小区反映的问题已有时日，问题至今未解决。9月14日，质检站致电被告依据8月21日现场调解会议精神予以整改，但被告表示空调落水管问题已超过报修期，应由物业处理，其余问题房产商愿意积极解决，质监站要求在短期内尽快解决并跟踪督促落实整改，关于空调落水管问题建议通过司法途径予以解决。原告遂诉至本院。
另查明，2013年9月23日，华亭新苑业主大会形成《关于委托上海市松江区华亭新苑业委会处理对被告提起诉讼的决议》，明确华亭新苑小区于同日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对是否委托委员会办理对被告起诉事宜进行表决。根据表决结果，作出由业主大会委托业委会对空调滴水管、房屋渗漏水、主干道开裂等问题对被告提起诉讼。该小区2013年6月6日生效的业主大会议事规则第五条约定业主大会议事内容包括决定业主大会诉讼事宜；第六条约定业主大会可以采用集体讨论形式，也可采用书面征求意见形式。
审理中，本院于2014年4月9日至涉案小区对原告诉请反映的问题勘查、制作笔录并拍摄照片。1、关于空调滴水管的问题，本院至实地勘查发现确有部分住宅存在原告所称问题；原、被告均对小区现物业“上海新贵盛物业华亭新苑物业服务中心”于2014年2月10日统计的《华亭新苑小区空调排水管分布情况》予以确认；被告表示维修很难，水管长时间会老化，重新固定会破坏外墙保温层，造成外墙漏水等新问题。2、关于57户业主墙面和阳台漏水问题，本院实地拍摄了部分业主家中的漏水情况，被告表示愿意收到原告提供每位业主漏水具体明细的情况下，实地赴各个业主处查看，如仍在保修期内且是被告责任愿意维修；嗣后，原告将统计情况送达被告，但被告认为均已过保修期。3、对于地下车库问题，双方都确认大部分车库仍在被告名下，只有个别几个车位卖给业主。4、对于主干道开裂问题。原告在小区竣工平面图复印件上确认了开裂的位置，本院亦拍摄了现状照片，原、被告对本院拍摄的照片及原告确认的开裂位置无异议。对于上述维修的标准，原告表示只要维修后能正常使用，与周围正常路面相差不大即可，不需要一定按照什么标准。
上述事实，由房地产权证、竣工验收备案证书、新建住宅质量保证书、信访协调记录的回复报告、《华亭新苑一期公共部位维修状况统计》、《关于华亭新苑一期维修事宜会议记录》、《华亭新苑工程解决情况》及相应会议记录、松江区建设和交通委员会答复、业主大会委托业委会提起诉讼的决议、本院询问笔录、照片等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和管理的权利。对于构造上、利用上具备独立性，且能登记为特定业主所有的房屋以及车位、摊位等特定空间，应认定为专有部分。建筑区划内的道路，属于业主共有。
本案中，原告主张所在小区集中存在四方面问题。首先，对于空调滴水管三通口高于空调洞的管道的问题。本院认为，空调滴水管的三通弯头部分和空调洞从构造上每户业主均有配备，能够明确区分；相互连接、利用时也是各业主自主、排他使用，具备独立性的特征；三通弯头和空调洞均是每户业主独立产权房屋的附属设施，虽然每户滴水管与公用排水管相连，但不能否定空调滴水管的三通弯头部分和空调洞属于专有部分的性质。其次，57户业主的墙面和阳台漏水修复问题，系作为业主专有房屋的质量、维修问题。第三，地下车库的漏水、潮湿和照明问题，从原、被告确认的事实看，部分已出售的车位权利人属于特定业主，其余未售部分属于被告。故上述三项损失，作为业主专有部分的损失均由业主自行主张。原告作为小区的业主委员会，虽然根据小区业主大会的决议起诉，但就上述专有部分不能代业主行使权利。故对原告的上述三项诉讼请求，不予支持。对于小区道路维修问题，从原、被告多年的交涉、会商来看，道路开裂早在2010年10月12日前已存在，被告也愿意维修。之后，虽被告给予部分维修，但从本院现场勘查的实际情况看，原告主张的路面开裂问题确实存在，故被告应当对开裂的路面予以维修，以满足小区业主的正常使用。需维修的部位以原、被告双方于在小区竣工平面图复印件上确认的开裂位置及本院拍摄的现状照片为准。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，判决如下：
一、被告上海湘大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对原告上海市松江区华亭新苑业主委员会所在上海市松江区文诚路1999弄华亭新苑小区主干道开裂部位予以维修（维修位置以2014年4月9日在小区竣工平面图复印件上确认的开裂位置及本院拍摄的现状照片为准）；
二、驳回原告上海市松江区华亭新苑业主委员会的其余诉讼请求。
案件受理费400元，由原告上海市松江区华亭新苑业主委员会负担320元（已付），被告上海湘大房地产开发有限公司负担80元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 惠 蕙
代理审判员 吕荣珍
二〇一四年七月十一日
书 记 员 梁峙涛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。……
二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
……