江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03168号
上诉人（原审被告）杨更生
被上诉人（原审原告）赵健忠。
被上诉人（原审原告）柯娟
上诉人杨更生因与被上诉人赵健忠、柯娟商品房销售合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第0280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月18日，赵健忠（乙方、房屋受让方）、杨更生、柯娟（甲方、房屋出让方）、苏州泰森房地产经纪有限公司（丙方、中介方）（以下简称“泰森公司”）协商签订存量房买卖契约（中介服务协议），约定甲方将本人座落在XX花园XX幢XXXX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积170.45平方米；房屋成交价格为373万元，付款方式为2012年9月18日前给付定金10万元、2012年10月25日前给付176万元、2012年10月25日前给付187万元；甲乙双方应备齐材料于2012年10月25日前办理房产转移登记及资金托管等相关手续；甲方应于2012年10月25日前将房屋及附属设施移交乙方；甲乙任何一方违约，则违约金按该房屋成交价的20%追究违约方责任；甲方必须保证出售该房屋已经过该房屋所有相关产权人同意，并且该房屋无任何产权纠纷，甲方必须提供该房屋过户相关真实材料，否则，因此造成房屋无法正常过户所造成的违约责任由甲方承担；其他备注事项中双方注明：甲方自行还清此房屋原贷款；甲方保证此房屋无产权纠纷，符合正常交易。同日，赵健忠向杨更生交付了定金10万元。
另查明，依据苏州工业园区房地产登记簿记载，中海花园XX幢XXXX室房屋建筑面积170.45平方米，登记所有权人为杨更生，该宗房产于2007年9月25日抵押给招商银行股份有限公司苏州分行，抵押金额121万元，抵押期自2007年9月25日起至2037年9月25日止；于2011年1月21日经安徽省马鞍山市中级人民法院协助执行通知书设定限制转移，限制期限自2011年1月21日起至2013年1月20日止；于2013年1月11日经安徽省马鞍山市中级人民法院协助执行通知书设定限制转移，限制期限自2013年1月21日起至2014年1月20日止。
再查明，赵健忠于2012年12月12日向杨更生及泰森公司发出关于解除存量房买卖契约的通知，主张前述房屋买卖合同因房屋已被法院冻结，无法办理产权转移手续，通知解除三方已签订的合同，并要求赔偿全部损失及双倍返还定金。同日，泰森公司出具回执，确认收到上述通知，另注明，已于2012年12月16日上午由泰森公司当面送达杨更生。
一审中，泰森公司工作人员李哲于2013年8月20日到庭作证，陈述交易过程如下：我方中介打电话询问业主关于中海房屋出售的意见，杨更生答复说有这样的想法，当时未提及房屋被查封的事情，我们也不知道。之后我中介公司寻找买家，赵健忠从网上得知信息后与我们联系，我们带他看房、协商价格、付款方式等，2012年9月18日在我公司签订了诉争的房屋买卖合同，赵健忠交付了定金10万元。�来我公司准备在网上办理备案手续，反馈得知房屋已被查封，分别打电话告知了杨更生及柯娟，通知时间大概在合同签订后一周左右。快到月底的时候，中介及双方面谈，柯娟曾提出过解除合同，返还定金，赵健忠表示还想继续履行，双方主要洽谈如何继续履行，协商结果是杨更生到马鞍山去想办法解除查封，后来杨更生反馈说他欠查封的债权人约150万元，先后提出两个解决办法，一是让赵健忠把现金房款176万支付杨更生，杨更生还款后即可解除查封，二是赵健忠把房款打到马鞍山法院，由法院裁决过户，赵健忠认为均有风险，不同意，之后又协商几次，未果。2012年12月10日左右，赵健忠提出不买了，要求对方双倍返还定金，12月12日给了我们书面通知，杨更生答复认为不是故意隐瞒查封情况，定金可以返还，不能双倍返还。
以上事实，由赵健忠提交的存量房买卖契约、收款收据、解除合同通知、回执、房产查询信息等证据、法院证人证言笔录以及当事人某
原审原告赵健忠的一审诉讼请求为：要求解除双方签订的存量房买卖契约、杨更生返还购房定金10万元、赔偿违约金746000元，并承担本案诉讼费用。
原审法院认为：赵健忠与杨更生、柯娟协商签订的房屋买卖合同依法成立有效，双方均应按约履行。合同约定2012年10月25日前付清房款、办理转移登记，并于10月25日交付，因标的房产已设定抵押，并于之后被法院查封，导致买卖合同无法实际履行，杨建忠作为买方不能实现合同目的，据此主张解除合同于法有据，应予支持，双方诉争房屋买卖合同于通知送达即2012年12月16日解除。合同解除后，已履行的定金付款，杨建忠可依法主张返还，法院予以支持。关于违约责任，根据双方当事人及证人陈述，诉争买卖合同签订前，作为房屋所有权人，杨更生未向赵健忠告知房产被查封情况，赵健忠对合同签订及后续履行障碍无过错。合同签订后的协商过程中，虽当事人提出由赵健忠预先支付房款，用房款清偿杨更生债务后解除查封，以涤除履行障碍的方案，但双方合同约定剩余363万元房款应于2012年10月25日前支付、房产转移登记亦应于10月25日前办理，无论上述双方对待给付义务同时履行或存在先后履行顺序，因履行前房产已被查封，赵健忠作为买方有理由相信房产过户存在风险，其有权行使履行抗辩，中止房款的给付，以避免损失风险的扩大。至2012年12月合同解除，赵健忠仍未涤除房产查封，恢复房屋可交易过户的状态，应依法承担相应违约责任。关于违约责任的承担方式赵健忠诉请主张违约金，因其主张的违约金金额过分高于有证据证实的一方违约导致的相对方损�，法院酌情予以调整，认定违约金金额为10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、赵健忠与杨更生、柯娟于2012年9月18日签订的存量房买卖契约（中介服务协议）解除。二、杨更生、柯娟返还赵健忠定金10万元，于判决生效之日起十日内付清。三、杨更生、柯娟支付赵健忠违约金10万元，于判决生效之日起十日内付清。四、驳回赵健忠的其余诉讼请求。案件受理费13560元，公告费300元，合计13860元，由杨更生、柯娟负担8860元，赵健忠负担5000元。
杨更生不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、是赵健忠违约而不是杨更生违约。杨更生有权出卖房屋，赵健忠支付三期房款在合同中有约定履行顺序，应是赵健忠先支付房款，杨�生再交付房屋并办理产权过户手续，杨更生没有违约。即使资金托管与交付房产办理过户手续需要同时进行，赵健忠没有支付第二期房款176万元，杨更生有权拒绝履行义务。二、赵健忠支付房款不存在履行风险。三、赵健忠支付房款后，杨更生可以解除房产查封的同时办理产权过户手续。四、即使认定杨更生违约，赵健忠主张的违约金过高。五、原审判决诉讼费分担有误。请求维持原审判决第一、二项，撤销第三项，并自愿补偿赵健忠5000元。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：赵健忠与杨更生、柯娟在2012年9月18日签订的房屋买卖合同是各方真实意思表示，合同真实合法有效。但杨更生、柯娟出售的房屋在2011年1月21日已经被安徽省马鞍山市中级人民法院查封设定限制转移，限制期限至2013年1月20日止。而双方在合同中约定于2012年10月25日前办理房产转移登记及资金托管等手续，在杨更生未向安徽省马鞍山市中级人民法院申请解除查封前已不可能履行交付房屋和办理过户手续的义务。因此，赵健忠不再履行在2012年10月25日前支付房款的义务并无不当。赵健忠于2012年12月12日以此为由向杨更生发函解除合同符合法律规定，杨更生于2012年12月16日收到上述解除函，双方房屋买卖合同已经解除，杨更生应当向赵健忠返还收取的定金10万元。因合同解除的原因是杨更生将已经被法院查封的房屋出售给赵健忠，应承担相应的违约责任。杨更生上诉认为赵健忠未在2012年10月25日前支付房款首先违约，对此本院认为，当时赵健忠已经明知购买房屋被法院查封有可能无法过户的风险，有权拒绝履行付款义务。杨更生的该上诉理由不能成立。该笔房屋买卖的中介人员出庭作证双方曾协商赵健忠先付款解除查封事宜，但�能达成一致。杨更生上诉认为赵健忠首先付款不存在履行风险依据不足。赵健忠一审诉讼请求主张的违约金是合同约定的房屋成交价格的20%计746000元，原审判决认定违约金约定过高酌情调整为10万元，属于法院行使的裁量权。杨更生上诉要求撤销原审判决第三项不能成立，不予支持。关于原审判决诉讼费的分担，虽然赵健忠起诉要求杨更生支付违约金746000元未得到法院全部支持，但引起纠纷的责任在于杨更生，因此原审判决杨更生承担大部分诉讼费并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。杨更生的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13560元由上诉人杨更生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年九月十一日
书 记 员 赵 俊