山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1302民初466号
原告：孟涛，男，1972年2月1日生，汉族，住山东省苍山县。
委托诉讼代理人：王平达，山东有序律师事务所律师。
被告：临沂汇通置业有限公司，住所地临沂市兰山区成才路41号华通园2-401。
法定代表人：李惠平，董事长。
委托诉讼代理人：王衍苹，山东今海瑞律师事务所律师。
原告孟涛诉被告临沂汇通置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟涛及其委托诉讼代理人王平达，被告临沂汇通置业有限公司的委托诉讼代理人王衍苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟涛向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的购房协议；2、被告返还购房款406114元及利息，并承担违约责任；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月25日，原、被告经过协商，原告购买被告商业1-4123、4124、4125号商铺作为自用，自主经营。原告按照自用性质的付款方式，向被告支付50%首付款，共计406114元。2016年9月，原告前往被告售楼处询问商铺贷款事宜时，被告方告知原告，已将原告所购自用商铺托管给第三方经营。经现场查看，第三方已进场装修。被告擅自将原告商铺托管给第三方经营的行为，导致原告无法实现购买商铺自用、经营收益的目的。原告为此多次交涉，至今未果。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告临沂汇通置业有限公司辩称，一、原告请求解除与答辩人之间的《商品房预售合同》没有事实与法律依据。1、《商品房预售合同》未约定原告在房屋托管租赁时享有解除合同的权利。2015年10月25日，原告与答辩人签订3套《商品房预售合同》，合同编号为YS488125、YS488120、YS488107，并于2016年3月30日在临沂市房产和住房保障局备案。在《商品房预售合同》中，未约定原告在其房产托管租赁时享有解除合同的权利。2、《商品房预售合同》的合同目的仍可实现，原告不享有依据法律规定解除合同的权利。涉案房产的所有权自始至终属于原告，原告所诉并不影响商品房买卖合同的实现，购房协议依法可以继续履行，答辩人并无根本违约情形，原告不享有法定的合同解除权。原告对《商品房预售合同》无约定及法定的解除权，原告要求解除合同没有事实与法律依据。二、原告诉讼委托租赁与商品房买卖系不同的法律关系。据被告了解，原告所购房产的委托租赁是通过临沂百楼商业运营管理有限公司进行，进而各方签订委托租赁的相关协议。被告与原告仅是商品房买卖合同关系，与原告诉称的托管租赁行为，并非同一法律关系。三、在原告无权解除《商品房预售合同》的情况下，原告无权请求答辩人返还首付款及利息。四、本案原告至今未按合同约定办理银行按揭贷款。根据《商品房预售合同》第六条第二款之规定，买受人应当在合同签订后5日内办理银行按揭，因买受人自身原因造成按揭款不能发放应当改变付款方式将剩余购房款一次性付清。依照合同约定，原告本该在2015年10月30日之前办理银行按揭，原告未履行办理银行按揭的义务，剩余购房款404000元自2015年10月拖欠至今。在原告未付清购房款的情况下，答辩人享有先履行抗辩的权利。综上，原告要求解除合同、返还购房款、承担违约责任没有依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年10月25日，原告孟涛与被告临沂汇通置业有限公司签订了三份《商品房预售合同》，由原告购买了被告开发销售的汇通天下3套商铺，铺号分别为：1号楼4123、1号楼4124、1号楼4125，合同编号分别为YS488107、YS488125、YS488120，房屋代码分别为：2559014、2559035、2559036，房款金额分别为275602元、270638元、265674元，合计总额为811914元。合同均约定：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：2、按揭付款：买受人于2015年10月25日支付首付款房款合计138602元（4123号房）、135638元（4124号房）、133674元（4125号房），余款137000元（4123号房）、135000元（4124号房）、132000元（4125号房）于合同签订起5日内办理银行按揭（不足部分现金补足。）1、因买受人自身原因造成按揭款不能发放者，买受人自接到出卖人书面通知7日内改变付款方式，将剩余房款一次性付清。2、购房首付款比例按国家相关金融政策执行。如遇国家相关政策调整，首付比例提高而导致买受人所付款项不足按揭贷款所需首付比例的，买受人应足额缴付。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。…”涉案三份合同还就其他事项进行了约定。原告于三份合同签订当日向被告交纳了三套商铺的首付款共计406114元，剩余房款原告一直未办理银行按揭。该三份合同于2016年3月30日在临沂市房产和住房保障局备案。
2016年9月份，被告将涉案三套商铺交由案外人临沂百楼商业运营管理有限公司运营管理，现在已由两家餐饮公司装修、使用。2017年1月5日，原告诉至本院，要求判决解除原、被告签订的购房协议，被告返还购房款406114元及利息，并承担违约责任。2017年1月18日，被告向原告邮寄《催办贷款函》一份：“您于2015年9月26日购买本司所开发的汇通天下1-4123/4124/4125商铺3套，并签订了《商品房预售合同》，经售楼人员及工作人员多次催促，依旧未办理相关贷款手续。根据双方签署的《商品房预售合同》中“第六条付款方式及期限”的第二项和第七条“逾期付款的违约责任”，现正式通知您，您未办理相关贷款手续的行为已构成违约。据此，本司郑重函告您：限您于2017年1月20日前至汇通天下售楼处与本司一起办理贷款相关手续，逾期本司将根据双方签订的《商品房预售合同》第七条“逾期付款的违约责任”处理该房源。如在上述期限内未履行还款义务，我将依法采取法律手段维护我的合法权益，届时你除了归还借款本息及违约金外，还需承担诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、邮寄费、公告费等所有费用。”2017年2月9日，案外人临沂百楼商业运营管理有限公司出具《证明》一份：“汇通天下商铺购买者孟涛，于2015年11月3日购买汇通天下三套商铺并签订《商品房买卖合同》，铺号分别为1#4123、4124、4125，该三套商铺正式交付日期为2016年12月30日。在交付日期前三个月，也就是2016年9月份孟涛与我公司谈该三套商铺对外出租问题，同意将该三套商铺交由我公司统一租赁并商讨租金问题，但最终双方在租金比例及税费上产生分歧，尚未能与我司签订《商铺委托经营管理合同》，之后该事情就无任何进展。”
上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。
本院认为，原告孟涛与被告临沂汇通置业有限公司签订的三份《商品房预售合同》系原、被告双方真实意思表示，为有效合同，双方均应遵约履行。被告未经原告同意，于2016年9月份将涉案三套商铺交由案外人临沂百楼商业运营管理有限公司运营管理，现在已由两家餐饮公司装修、使用，已不具备向原告交房的条件，致使不能实现合同目的，原告要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告应将原告交纳的购房首付款406114元返还原告，利息可从2016年9月份开始计算。根据《商品房预售合同》第六条第二款之规定，买受人在交纳首付款后，应当在合同签订后5日内办理银行按揭，即原告应在2015年10月30日之前办理银行按揭。因原告一直未就剩余房款办理银行按揭，在原告未付清购房款的情况下，原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下：
一、解除原告孟涛与被告临沂汇通置业有限公司于2015年10月25日签订的三份《商品房预售合同》（合同编号分别为YS488107、YS488125、YS488120）；
二、被告临沂汇通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孟涛购房款406114元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年9月1日起至付清之日止）；
三、驳回原告孟涛的其他诉讼请求。
案件受理费7392元，由被告负担。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本五份，并于递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费，上诉至山东省临沂市中级人民法院,逾期不交纳上诉费，视为不上诉。
审 判 长 李向欣
人民陪审员 汲长松
人民陪审员 杨庆芳
二〇一七年三月二十九日
代书 记员 王 严