广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初22125号
原告：谭艳芳，女，1983年12月4日出生，汉族，住广东省开平市。
委托诉讼代理人：陈健辉，广东星英律师事务所律师。
被告：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三，统一社会信用代码：914406067962742176。
法定代表人：张广炽，公司董事。
委托诉讼代理人：潘子权，男，公司法务部经理。
原告谭艳芳与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈健辉及被告的委托诉讼代理人潘子权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方签订的两份《物业预租合同》所约定租赁期限超过20年的部分无效；2.被告向原告退回2034年9月30日-2048年8月30日期间的X座X号物业租金75908.54元，并向原告支付从2014年9月7日起至实际退回之日止以租金75908.54元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息10494.1元（暂计至2016年12月26日）；3.被告向原告退回2034年9月30日-2048年8月30日期间的X座XX号物业租金75908.54元，并向原告支付从2014年9月7日起至实际退回之日止以租金75908.54元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息10494.1元（暂计至2016年12月26日）；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月6日，原告与被告分别签订两份《物业预租合同》向被告承租佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场X座X号和C座XX号物业。该物业的建筑面积分别为34.17平方米和34.69平方米，其中套内面积分别为24.23平方米和24.6平方米。租赁期限2014年9月30日至2048年8月30日，租金总价分别为185000元。原告已向被告支付租金总价370000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”被告与原告约定的有关案涉物业的租赁期限明显超过20年，已经违反《合同法》的强制性规定，超过20年的部分当属无效。原告现要求被告退回超过20年部分即2034年9月30日-2048年8月30日期间的租金151817.08元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付相应的利息。原告就此事曾与被告协商，但未得到被告积极回应，为维护自身的合法权益，原告特具状法院，望判如所请。
被告辩称，原告诉请退还超过20年后的租金已超诉讼时效，丧失胜诉权，法院依法不予保护；被告与原告签订的《物业预租合同》所约定的租赁期限没有超出法律规定的期限，应为合法有效。原告的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、原告要求被告退还20年后的租金已超诉讼时效，法院依法不再保护。《民事诉讼法》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告于2014年9月6日签订《物业预租合同》，原告是完全民事行为能力人，在签订合同时完全清晰租赁物的法律性质、使用期限和用途等，知道合同租赁期限超过20年至2048年8月30日止，也知道自己支付了超过20年的租金并通过文字形式予以确认（见合同第十三条第8点）。即使原告事前未了解相关法律规定，双方在签订合同时，被告也已在合同第十三条第8款明确提示原告应清晰了解《物业预租合同》所涉及到的法律问题。因此，原告从签订《物业预租合同》之日起就知道或应该知道该合同所约定的超过20年部分可能存在被认定无效的法律风险，原告主张的退还20年后租金的诉讼时效应从双方签订《物业预租合同》之日即2014年9月6日起算，至原告起诉时明显已超过诉讼时效。二、《物业预租合同》约定两个租赁期限，原告偷换概念，歪曲解释案涉合同的租赁期限，案涉合同的期限并未超过20年，合法有效。本案涉合同第二条明确约定：房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自被告交付房屋给原告之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后该合同自动延续，被告按照该合同条款继续租用该房屋给原告使用期至2048年8月30日止。被告认为，案涉合同的上述约定应理解为首次租赁期为交付起20年（即2014年9月28日-2034年9月27日），租赁期间届满后自动续签租赁合同，续订的租赁期限亦未超过20年。一份合同约定两个租赁期限，这种约定方式双方一致同意，没有违反相关法律的强制性规范，合法有效，原告是故意曲解合同意思，偷换概念。况且，案涉合同是经双方协商签订，合同中该条款是重要的内容，该条款是以租期20年并自动续期为支付对价的依据，合同中的租金价格亦因此而作相应调整，也就是说，租金对价与租期互为因果，而原告现在的诉求却刻意将两者割裂开来，显然不符合双方订立合同的原意。案涉合同的期限条款与对价条款是当事人的意思自治，不违反法律禁止性规定，故合法有效。三、原告选择分期付款形式支付款项，被告收齐款项后一次性开具发票给原告是为了减少工作手续，但这不改变案涉房屋租赁期限为20年的事实。案涉房屋的交付时间是2014年9月28日，根据合同约定原告应在房屋交付前付清款项，因此被告在操作上不可能按月、按季或按年开具发票，否则便与原告的付款事实不符，这也是税务部门所不允许的。租赁发票记载的收费时间段为2014年9月30日-2048年8月30日，但房屋实际交付时间为2014年9月28日，租赁时间从2014年9月28日开始。因此，根据以上事实可知，发票记载的时间段不是租赁时间，不能作为租赁期限认定的依据，要认定租赁期限应以《物业预租合同》、发票及房屋交接文件相互佐证，发票只是证明被告收取了款项并依法纳税，不能证明实际租赁年限，实际租赁年限应以《物业预租合同》第二条约定为准。租赁期限分两段，收费用时间实际上也是分两段而不是一个整体。四、退一步而言，即便法院认为案涉合同约定的租赁期限至2048年8月30日，已超过20年，但也符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等文件规定，并非无效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条第三款规定：集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。根据《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复（2010年12月8日粤高法民一复字【2010】17号）》可知，对集体建设用地使用权租赁合同期限超过20年的部分，只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则认定当事人之间的租赁合同有效。根据佛山市国土资源局发放给被告的《集体土地使用证》可知，该证上登记的土地使用终止日期为2048年9月30日，即佛山市国土资源局同意被告使用该土地至2048年9月30日。即便法院认为案涉合同约定的租赁期限至2048年8月30日，该租赁期限也并没有超过佛山市国土资源局同意的期限，故亦应有效。五、原告请求被告支付超过20年租金对应的利息是没有合同及法律依据的。1.《物业预租合同》第一条第3款约定，如双方租赁合同被认定为无效，被告无息退还租金给原告。2.合同被认定为无效，双方均有过错，被告善意占有，不存在恶意，不应承担利息损失。《物业预租合同》属于双方自愿签订，被告不存在过错，也不存在强迫或恶意占有的情形。如法院认定合同超过20年租赁期限自动续期部分是无效的，对此后果双方均有责任，那也只存在退还本金的问题。综上所述，原告诉请退还20年后的租金已超过诉讼时效；案涉合同约定的租赁期限合法有效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
本院经审理认定事实如下：
2014年9月6日，原告（乙方）与被告（甲方）分别签订一份编号为XG2012C612的《物业预租合同》和一份编号为XG2012C614的《物业预租合同》，分别约定被告出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场X座X号和X座XX号的房屋给原告使用；建筑面积分别为34.17平方米和34.69平方米，套内面积分别为24.23平方米和24.6平方米；租金总价款各为185000元；被告应在2014年9月30日前将房屋交付给原告使用。两份《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后原告已向被告支付了全部租金合共370000元，被告于2014年9月28日出具两份租金发票给原告，分别注明收到2014年9月30日至2048年8月30日公寓C-612的租金共185000元和2014年9月30日至2048年8月30日公寓C-614的租金共185000元。案涉两间房屋是于2014年9月28日交付。现双方发生纠纷，原告于2016年12月26日向本院提起本案诉讼。
另查明，案涉房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。
本院认为，对本案争议的内容，认定如下：
一、本案是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”按照本案原告的诉讼请求，第一项的请求两份《物业预租合同》部分无效，属于确认合同无效的请求权，实质为实体法上的形成权，按照理论通说是不适用诉讼时效的规定。而第二项的请求，属于返还财产请求权，应适用诉讼时效的规定，但原告在签订两份《物业预租合同》时，尚没有合同被确认部分无效，不能认定为已经知道或者应当知道权利被侵害，故被告主张签订两份《物业预租合同》时为诉讼时效起算点，至原告起诉已超过二年的诉讼时效，本院不予采纳。
二、租赁合同的租赁期限是多少。本案中，两份《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”案涉两间房屋租金发票均是写2014年9月30日至2048年8月30日租金185000元。因此，应从整体而不能割裂来看，本院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。被告主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，本院不予采纳。
三、本案租赁期限超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故本院认定案涉合同超过二十年部分无效。被告认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理。因此，本案的租赁期限自交付之日2014年9月28日计算二十年，从2034年9月28日起的部分无效，原告只请求2034年9月30日起无效部分的租金，是其对自己权利的处分，故涉案两份合同该无效部分的租金均为75896.29元（全部租金185000元÷全部租赁期限12390天×无效部分5083天），合共151792.58元被告应予退回。
四、对于原告诉请利息，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案由于超过20年租期为原、被告自愿约定，双方对于该租约无效部分均有缔约过错，应由原告自行承担相应的责任，本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，原告诉讼请求中有事实与法律依据的部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告谭艳芳与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司签订编号为XG2012C612的《物业预租合同》其中租赁期限自2034年9月28日起至2048年8月30日止的部分无效；
二、原告谭艳芳与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司签订编号为XG2012C614的《物业预租合同》其中租赁期限自2034年9月28日起至2048年8月30日止的部分无效；
三、被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭艳芳退回租金151792.58元；
四、驳回原告谭艳芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3756.1元，减半收取计1878.05元（原告谭艳芳已预交），由原告谭艳芳负担210.12元，被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担1667.93元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨荣波
二〇一七年三月十一日
书记员 黎艳芳
书记员 李秋霞