上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1136号
原告顾大明，男。
委托代理人周向军，上海沪港律师事务所律师。
被告上海兴兆物业公司。
法定代表人王祥诞，总经理。
委托代理人王愚宁，员工。
被告上海万临置业有限公司。
法定代表人季鹤圣，总经理。
委托代理人王愚宁，身份信息同上。
第三人顾澄，女。
委托代理人陈进，上海华萃律师事务所律师。
第三人顾洪，男。
原告顾大明与被告上海兴兆物业公司（以下简称兴兆物业公司）、第三人顾澄、顾洪确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月1日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，追加上海万临置业有限公司（以下简称万临公司）作为被告参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告顾大明及其委托代理人周向军，被告兴兆物业公司及万临公司的共同委托代理人王愚宁，第三人顾澄的委托代理人陈进，第三人顾洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾大明诉称，顾大明系顾某的侄子。顾某自1986年5月起至死亡期间，一直因精神分裂症在上海市民政第三精神卫生中心住院治疗，经诊断为自知力无。顾某于2006年3月死亡，顾澄、顾洪系顾某的继承人。2000年3月，顾大明与顾某因动迁获配上海市xx区xxx村xxx号xxx室房屋（以下简称系争房屋）。顾大明直至2014年才获知顾某于2000年6月已将系争房屋购买成为产权房。鉴于顾某系精神病患者、无行为能力，且未经顾大明的同意购买房屋，故起诉要求确认万临公司与顾大明间就系争房屋签订的公有住房出售合同无效，并将系争房屋恢复至公有租房状态。
被告兴兆物业公司与万临公司辩称，两被告向承租人出售公有住房符合国家政策，出售程序符合相关规定。两被告没有能力及义务审核购房人提供的购房材料的真伪，无从获知顾某是否是精神病人。但两被告出售房屋过程中，的确存在瑕疵。《职工家庭购买公有住房协议书》中明确了按份共有、顾某的份额为二分之一，但最终出售合同上仅有顾某一人。经经办人回忆，当时购房代理人是个老人，他无法提供顾大明的身份证，但又着急要办理，时值兴兆物业公司刚开始办理公房出售业务初期，经办人员经验不丰富，就没有追究共有二分之一这个关系，办理了顾某一人购房的手续。综上，本案由法院依法判决。
第三人顾澄述称，同意顾大明的诉讼请求。
第三人顾洪述称，同意顾大明的诉讼请求。
经审理查明，2000年3月，上海某某经营（集团）有限公司出具住房调配单，其中载明，原住房通州路350弄45号，租赁户名顾某，家庭主要成员顾大明、顾洪、李先红、顾小明，新住房xxx村xxx号xxx室，租赁户名顾某，家庭主要成员顾大明。2000年4月，顾某成为系争房屋的承租人，出租人为兴兆物业公司，租用公房凭证载明：户口两人，顾某、顾大明。
2000年5月23日，“顾某”作为承租人、“顾大明”作为同住成年人出具《职工家庭购买公有住房协议书》，内容为，系争房屋承租人顾某，经与本户同住成年人协商一致，同意购买系争房屋。上述所购房屋的房地产权利确定为顾某共有（其中属按份共有的，共有份额为二分之一）。经约定的所有权人同意，委托姜某某代为办理购买公有住房一切手续。审理中，顾大明表示，上述协议书上顾大明的签字并非本人所签。兴兆物业公司与万临公司表示，不清楚顾某及顾大明的签字是否是本人所签。
2000年6月12日，上海某某开发实业总公司（甲方、出售人）、兴兆物业公司（代理人）与顾某（乙方、购房人）签订《上海市公有住房出售合同》，其中约定，乙方自愿购买甲方出售的系争房屋。合同第二条约定，乙方在签订本合同前已与上述房屋的承租人（受配人）、同住成年人协商一致、共同确定上述房屋一经转移，其房地产权利人为乙方享有／共有。合同第四条约定，甲乙双方确认乙方购买上述房屋的价格，以1999年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为人民币23，950元。合同第五条约定，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为19，160元。合同第七条约定，乙方应缴付的费用如下：（1）本合同第五条约定的房屋实际付款金额；（2）房屋首期维修基金905元；（3）本合同第四条约定的房屋全部售价0.5%的手续费120元；（4）合同印花税、房地产权证印花税、房地产权证工本费、房屋登记勘丈费及地籍图费，合计80元。2000年12月1日，顾某经登记为系争房屋的房地产权利人。2003年11月，上海某某开发实业总公司的企业名称经核准变更登记为万临公司。审理中，顾大明、顾澄及顾洪一致确认，购买系争房屋的费用由顾洪所出，如合同无效，同意将购房款返还给顾洪。
另查明，顾某及顾大明的户口于2000年迁入系争房屋。顾大明之子于2008年出生，户口即报入系争房屋。系争房屋目前由顾大明夫妻及儿子居住。顾某于2006年3月死亡，其法定继承人为顾澄、顾洪。
审理中，顾大明为证明顾某无行为能力，提供下列证据：1、上海市民政第三精神卫生中心出具的诊断意见书，内容为，顾某入院日期为1986年5月23日，出院日期为2006年3月15日，诊断印象为精神分裂症，诊疗意见为转外院治疗躯体疾病。2、上海市民政第三精神病院的医疗记录，载明，顾某入院时病史摘要为“患者因拒服药，外出乱走，乱语而入院。既往史、个人史、家族史，无特殊。入院体检（一）。精检引出解除欠主动，否认自己有病，对伤人一事能回忆，自知力无。”顾某出院时情况：“接触被动，情感反应平淡，思维贫乏，对答切题，未引出幻觉、望向，意志减退，无自知力”。顾洪对上述证据没有异议。顾澄对上述证据的真实性没有异议，但表示医疗记录中载明了“对答切题”等，故不能证明顾某无行为能力。
审理中，本院向案外人姜某某调查，其表示，顾某脑子不清楚，姜某某负责照顾他的日常生活，故代为购买了系争房屋的产权，并由其在职工家庭购买公有住房协议书上签了顾某及顾大明的签名。当时物业公司没有和姜某某说清楚买下产权后是否写顾大明的名字，姜某某糊里糊涂也就把手续做掉了。姜某某代为购买产权的钱是由顾洪出的，姜某某当时就和顾洪说了要买产权、要顾洪出钱，虽然没有明确说是买给顾某的，但这也是明摆着的。姜某某没有和顾大明说过购买产权的事情，也没有与顾某商量过这个事情。
以上事实，有原告顾大明提供的住房调配单、上海市房地产登记簿、户籍证明、诊断意见书、企业名称受理通知书、上海市公有住房出售合同、医疗记录等，被告兴兆物业公司与万临公司提供的职工家庭购买公有住房协议书、公房租赁凭证等，本院向姜某某调查所做的谈话笔录等，及各方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，顾大明是系争房屋的动迁安置对象，为系争房屋的同住人，对系争房屋享有权利。顾某自1989年5月至2006年3月一直在精神病院接受治疗，其医疗记录等均载明其为精神分裂症，应认定其民事行为能力存在障碍。姜某某并非顾某的法定监护人，其无权作为顾某的代理人签订职工家庭购买公有住房协议书。且姜某某且未经同住人顾大明的同意，擅自代顾某购买系争房屋的产权，侵害了顾大明的合法权益。职工家庭购买公有住房协议书载明顾某的共有份额为二分之一，但最终却由顾某一个人作为购房人签订了《上海市公有住房买卖合同》并登记为产权人，亦存在瑕疵。此外，第三人顾澄、顾洪作为顾某的继承人，均同意《上海市公有住房买卖合同》无效。综上，顾大明要求确认《上海市公有住房买卖合同》无效，符合法律规定，本院予以准许。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于购房款由顾洪所出，故房款及首期维修基金应返还给顾洪，顾某的继承人将系争房屋房地产权利返还给万临公司，并配合兴兆物业公司将系争房屋恢复至原有的公有住房承租状态。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告上海万临置业有限公司与顾某就上海市xx区xxx村xxx号xxx室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；
二、第三人顾澄、顾洪于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利返还给被告上海万临置业有限公司；
三、被告上海兴兆物业公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋恢复至租赁状态；
四、被告上海万临置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还第三人顾洪购房款及维修基金总计20，065元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取199元，由第三人顾澄、顾洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年九月十九日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。