湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄中民一终字第611号
上诉人（原审被告）娄底市广源房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区涟滨东街0001栋321室。
法定代表人易健，该公司董事长。
委托代理人贺英，湖南星奥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李矞皇，居民，
委托代理人刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。
委托代理人石玉竹，湖南晨晖律师事务所律师。
上诉人娄底市广源房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2014）娄星民二初字第95号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告李矞皇（甲方）与被告娄底市广源房地产开发有限公司（乙方）于2010年7月15日签订《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书》，该合同约定：四、六栋年久失修，急需重建，甲、乙双方协商，特签订如下合同，双方共同遵守执行。一、项目的基本情况：1、项目名称：娄星区机关四、六栋重建。2、项目性质：危房改建成为高层建筑。3、地理位置：位于娄底市娄星区机关大院篮球坪北侧……二、合作方式：1、由甲方提供旧房所占土地指标，乙方提供重建的全部费用。2、按房地产证中关于产权面积＝套内建筑面积＋共有分摊面积的表述，每拆除甲方套内建筑面积1平方米旧房，由乙方无偿补给甲方套内建筑面积1.25平方米新房。例如：刘某原有住房套内建筑面积84.32m2，共有分摊面积10.72m2，产权面积95.04m2，由乙方无偿补给甲方套内建筑面积＝84.32×1.25＝105.4（m2），则产权面积＝105.4m2＋（10.72×1.25）＝118.8（m2）。新房多出的共有分摊面积由乙方负责，但此多出的共有分摊面积要登入甲方房屋所有权证。3、住户超增面积在20平方米以内（含20m2）由甲方向乙方补交房款，（计算单价为以第十一层每平方米成本造价1000元／m2为基价，每上（下）一层每平方米加（减）30元）。超增面积在20平方米以上（不含20m2），按乙方的售房均价，由甲方向乙方交房款。4、若甲方从新房的产权面积还不足旧房产权面积加补偿新房的面积之和时，不足部分由乙方按新的售房均价补偿给甲方。5、乙方所建新房，从第6层至第15层作为甲方的分配住房，具体分配办法见附件……五、进度安排：该工程的工程期在合同全部签字后，由乙方申报办理立项、规划、设计、报建、消防等手续，经有关部门审批确定后，由机关事务局出示公告，甲方在30天内，腾空房屋，由乙方负责拆除地表建筑物，建新房。在甲方腾空房屋30天后开始计算乙方施工工期，720天内完工……七、其他事项……4、甲方住户两次搬家，由乙方付给甲方2000元每户包干……6、乙方必须保质、保量、按期完工、工程经建筑质监部门验收合格后才能交付使用。（参加验收各方对工程质量认可，就可交甲方开始装修，2个月后则终止租房费。乙方必须在3个月内交出工程质量验收合格的证明文件，6个月内交房屋所有权证、土地使用权证给甲方）。7、基建期间（从开始搬家算起），乙方按甲方原有产权面积付给租房费，第一年12个月按6元每平方米每月计，第二年12个月按7元每平方米每月计，24个月后按8元每平方米每月计。另外，乙方补助甲方每户水电费3600元。甲方搬出时付1800元，第2年开始时再付1800元。凡乙方应付给甲方的钱款，由乙方存入区机关事务局账号，请区机关事务局代发……八、违约责任：1、任何一方违约，对方有权索赔，如甲方（指单户）严重违约，须付给乙方1万元违约金，如乙方严重违约，除了赔偿给甲方（全部户）因违约所造成的全部损失外，另处罚款60万元。2、由于乙方原因，项目不能按规定期限完工交付使用，超宽限期180天后，每超过一天，乙方除承担房租费用，乙方还按天每户100元赔偿给甲方。总工期超过1080天后，仍不能交付使用时，除按本合同第八条第一款由乙方负责赔偿甲方全部损失并处以罚款外，甲方有权无偿接收整个工程项目，自行处置……原告在合同尾部甲方处签名，被告法定代表人易健在合同尾部乙方处签名，并加盖了被告合同专用章，娄底市娄星区机关事务管理局作为鉴证机关加盖了印章。2010年8月23日，原告（甲方）与被告广源公司（乙方）签订《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书补充合同书》，该合同书约定：经甲、乙双方协商同意，达成如下补充条款：一、乙方同意甲方原有的四栋206房的房产证面积再增加建筑面积11m2后视同甲方为两套房产户主。1、其中一户以206房原有面积计算，完全执行主合同之条款，新房面积不少于127m2，换算后，新房面积超过的部分按1000元／m2计价。位置按主体合同确定层次后，如甲方要求调到主楼南面（经度同原房）的其他楼层，乙方表示同意。2、另一户以原面积11m2计算，按1：1换新房，新房的交付状态（质量、配置等）按主合同第七条第2款实行。换算后面积超过的部分按1100元／m2计价。新房面积不少于120m2。位置确定在主楼南面四层东头c型户。二、乙方同意甲方购买汽车停车库一间，价格按2300元／m2计价，车库位置在主楼地面正负零以上一层东面由南往北数第四间。另购汽车停车位一个，车位价格为贰万元（20000／个），乙方负责（含费用）将车位单独用钢丝网隔墙并安好卷闸门，确保车辆能顺畅进出车位。三、乙方为甲方办好两套住房和一间车库的房产权证、土地使用权证和停车位的永久使用手续，所需费用由乙方负担。四、本补充合同书经甲、乙双方签字并经公证后，在主合同生效时生效，甲、以方均不得违约，否则承担经济赔偿责任……五、本文件中的“主合同”是指《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书》。原告在补充合同书尾部甲方处签字并按指模，被告的委托代理人陈桂贤在乙方处签名，并加盖被告合同专用章。同时，该补充合同书经湖南省娄底市湘中公证处公证。合同签订后，原告于2010年9月30日前按合同约定腾空了被拆除重建的房屋，被告自2010年10月1日起开始向原告发放房租费。2013年6月，娄星区机关大院四、六栋拆除重建业主组织了新房分配，通过抓阄的方式确定原告为1103（b1户型）业主，并将该选房结果告知被告，被告在选房登记表上签字“同意按此方案分房”，并加盖了单位公章。同年8月，《四、六栋住户分房调整表》显示原告为405、1103号房的业主，被告在该表上签字“同意”，并加盖了单位公章。2013年6月20日，被告与承包单位、监理单位对广源壹号工程质量验收合格。现因被告未按合同约定履行交房等义务，原告向法院提起诉讼。
原审法院经审理认为：原、被告双方签订的《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书》、《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书补充条款（补充合同书）》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照该两份合同享有权利和履行义务。原告有权要求被告按照合同约定交付房屋并办理房屋所有权证等手续，被告在履行上述义务的同时有权要求原告按照合同约定交纳相关房款。关于被告辩称只能按《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书》的约定履行交房义务的问题，因被告未提供相应的证据证明《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书补充条款（补充合同书）》无效，故对该辩称不予支持。关于本案的违约金问题，被告承认2011年9月28日所有拆迁户已全部腾空房屋，按合同约定所有拆迁户全部腾空房屋后930天，被告未完工交付使用，按天每户100元赔偿给原告，故违约金应从2014年4月29日起按每天100元计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条，判决如下：一、被告娄底市广源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李矞皇交付位于娄星区政府大院内广源一号405号、1103号房以及主楼地面正负零以上一层东面由南往北数第四间车库一间、车位一个；并在本判决生效后六十日内为原告李矞皇办理好上述房屋、车库的房屋所有权证、国有土地使用权证及车位的永久使用手续，所需的办证费用由被告娄底市广源房地产开发有限公司承担。二、由被告娄底市广源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李矞皇支付按每日100元的标准自2014年4月29日起计算至合同实际履行之日止的违约金。三、驳回原告李矞皇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，财产保全费5000元，合计12300元，由被告娄底市广源房地产开发有限公司承担9000元，其余由原告李矞皇自行承担。
上诉人娄底市广源房地产开发有限公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审错将“施工工期完工”与“竣工验收合格交付使用”等同、错将“分部工程质量验收格合格”与“工程竣工验收合格”等同竣工验收，从而认定上诉人延期交房显然是错误的。2、上诉人与被上诉人在双方所签的《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书》中约定，乙方必须保质、保量，按期完工，工程经建筑质监部门验收合格后才能交付使用，乙方不能按规定期限完工交付使用，超宽期限为180天。由上可见，工期完工和交付使用是两个过程，均有180天的宽限期。按照合同书的约定，本案所涉工程的工期为930天（腾空30天后720天，外加180天的宽限期），从最后一户拆迁户搬出开始计算。最迟交房时间为竣工验收合格180天后。上诉人提出的证据证实，颜济仓为最后搬出的拆迁户，其搬出的时间为2011年9月28日，照此时间计算，上诉人应在2014年4月29日前完工。上诉人提交的分部工程质量验收记录证明，上诉人在2013年6月20日完成整个项目的工程施工。显然，上诉人提前完成了施工任务，而按照合同书约定及法律规定，上诉人须在项目竣工验收合格后交房，最迟可迟至项目竣工验收合格180天后交房。目前该项目尚未搞竣工验收，交房的条件尚未成就，不存在上诉人延期交房的问题。上诉人未违约，不需要承担违约责任。3、一审判决上诉人在一审判决生效后60天内为被上诉人办好房屋及车位、车库的相关证件没有事实依据。上诉人与被上诉人在《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书》中明确约定，房屋两证在交房后的6个月内办好，现交房的条件都未成就，因此尚不存在办两证的问题。4、上诉人是迫于被上诉人的胁迫才违心签订了《补充合同书》，该《补充合同书》应确认无效。一审判决上诉人按《补充合同书》约定的交房，明显不公。上诉人认为，《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书》系双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上诉人只需按该合同书的约定交房。请求撤销原审判决，改判上诉人在交房条件成就时，按上诉人与被上诉人签订的《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书》的约定向被上诉人交房。
被上诉人李矞皇辩称：1、《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书》（下面简称合同书）约定：在答辩人腾空房屋30天后开始计算乙方施工工期，720天内完工。由于被答辩人的原因，项目不能按规定期限完工交付使用，超宽限期限为180天。依此约定广源一号项目完工及交付房屋的期限为900天，一审答辩人向法院提交了证据证明广源一号项目的开工期为2010年11月1日，那么交房最后时间为2013年4月18日。即便是依被答人提供的证据证明广源壹号项目开工时间为2011年10月27日，那么交房最后时间为2014年4月29日，但事实上，广源一号项目至今仍然无法交付。因此被答辩人严重违约事实客观存在的。《合同书》约定被答辩人必须保质、保量、按期完工，工程经建筑质检部门验收合格后才能交付使用……，6个月内交房屋所有权证，土地使用证给答辩人，广源壹号项目施工期和交房期限为900天。在此期限内，被答辩人必须办理好项目竣工验收手续，并且将房屋交付答辩人，也就是说被答辩人最迟在2014年4月29日交房给答辩人。一审法院判决（判决时间为2014年9月22日）：“本判决生效后60日内为答辩人办理好房屋、车库房屋所有权证及土地使用证、车位永久使用手续”，答辩人认为一审法院判决证据充分。至于被答辩人承认交房条件未成就不能在2014年10月31号之前办理好两证，系被答辩人违约造成的。一审法院判决在判决生效后六个月内办理好两证，其实给予了被答辩人更长的办理两证期限，因此被答辩人的上诉理由不成立。2、《娄星区机关大院四、六栋撤除重建合同书补充条款》（下面简称补充合同书）系双方真实意思表示，符合法律的规定，而且经过湘中公证处公证。一审法院认定该合同有效，合同当事人应按该合同履行义务，答辩人认为认定事实清楚，适用法律准确。退一万步说，即便《补充合同》系可撤销合同，那么被答辩认也应当自合同签订之日起1年内，向法院起诉，要求撤销该合同。而事实上，被答辩人至今没有向法院主张该权利。合同在被法院或者仲裁机构裁决撤销前，应当是有效的，合同当事人应当依合同履行义务。综上所述，答辩人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回被答辩人诉讼请求，维持一审判决。
二审经审查，确认原审法院所查明的案件事实。
本院认为：上诉人娄底市广源房地产开发有限公司与被上诉人李矞皇双方签订的《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书》、《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书补充条款（补充合同书）》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照该合同的约定履行义务。上诉人娄底市广源房地产开发有限公司称《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书补充条款（补充合同书）》系迫于被上诉人的胁迫才违心签订，显失公平，因上诉人未提供充分的证据证明，且上诉人亦未自合同签订之日起1年内向法院起诉要求撤销该合同，原审判决认定《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书》、《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书补充条款（补充合同书）》合法有效，判决由上诉人按照合同约定交付房屋并办理房屋所有权证等手续，并无不当。根据《娄星区机关大院四、六栋拆除重建合同书》第五条的约定，在被上诉人腾空房屋30天后开始计算上诉方的施工工期，720天内完工。第八条约定，如由于上诉人的原因，项目不能按规定期限完工交付使用，超宽限期限为180天。其中关于“完工交付使用”的约定应当理解为项目完工并交付房屋，故依合同的约定项目完工及交付房屋的期限为930天，上诉人在所有拆迁户全部腾空房屋后930天内未完工交付使用就应按合同的约定承担违约责任，上诉人自认2011年9月28日所有拆迁户已全部腾空房屋，故原审据此认定违约金应从2014年4月29日起按每天100元计算，亦无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费7300元，由上诉人娄底市广源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 兴
审判员 张朝华
审判员 陈友红
二〇一五年二月四日
书记员 刘志丹
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。