浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南新民初字第13号
原告：缪田英。
委托代理人：马海峰、朱良。
被告：唐军明。
委托代理人：李水明。
原告缪田英因与被告唐军明宅基地使用权纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2013年12月26日受理后，依法由代理审判员王懿独任审判，于2014年2月13日公开开庭审理了本案。原告委托代理人马海峰、被告委托代理人李水明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪田英起诉称，原告所在村民委员会在2007年开展宅基地复垦工作，故原告在2010年9月2日获得位于嘉兴市新丰镇丰南社区（横港西区）编号为G25新的宅基地使用权。同年9月25日与被告签订转让上述宅基地使用权协议，被告将240000元支付给原告委托代理人陆志良，后原告获悉宅基地使用权转让法律不予认可，遂函告被告要求其停止建房并要求解除上述协议，但被告未予配合。故诉请判令：一、确认原、被告关于嘉兴市新丰镇丰南社区（横港西区）编号为G25的宅基地使用权买卖协议无效；二、本案诉讼费由被告承担；
被告唐军明答辩称，一、原、被告之间系在平等自愿基础上签订了宅基地使用权转让协议且被告支付了转让款并缴纳了配套设施费及保证金等共计20余万元；二、上述宅基地使用权转让未损害国家、集体及第三人利益且未违反强制性规范；三、协议签订已三年多，被告也实际占有上述宅基地，已表明原告放弃上述宅基地使用权且现在主张已过诉讼时效；四、即使上述转让系“非法”也需由土管部门处理，法院不应受理。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1.原告户口簿复印件一份，证明原告系新丰镇横港村集体经济组织成员的事实。经质证，被告无异议，但认为原告现在外地居住。
2.被告人口信息打印件一份，证明被告与原告并非同一集体经济组织成员的事实。经质证，被告无异议，但认为被告现因拆迁实际并未居住在上述地址。
3.土地登记审批表及横港村委会证明原件一份，证明原告与其父所在的家庭户曾获得横港村田畈5号宅基地使用权，以此为基础，经拆迁安置了新的G25宅基地使用权的事实。经质证，被告认为上述申请表中申请人系缪佩根，无法证明系原告养父，与本案无关联性。
4.被告父母亲的人口信息打印件各一份以及被告父亲唐建根为户主的宅基地审批表复印件一份，证明被告已作为家庭成员，其所在家庭已获得他处宅基地的使用权的事实。经质证，被告无异议，但认为自2010年上述房屋已拆迁。
5.原告工作证明原件一份，证明原告在外地工作，故不便参与新宅基地选址的事实。经质证，被告认为无关联性。
6.委托书原件一份，证明原告委托了案外人陆志良办理宅基地拆迁及新宅基地选址的事实。经质证，被告无异议。
7、横港村委会承诺书原件及拆迁屋基安置选择单复印件一份，证明原告所在户作为拆迁户，新获得横港村新丰镇丰南新社区（横港西区）G25的宅基地的事实。经质证，被告无异议。
8.宅基地转让协议原件一份，证明原告的委托人陆志良与被告签订宅基地使用权转让协议的事实。经质证，被告无异议。
9.合同解除通知及邮寄送达凭证原件各一份，证明原告委托人向被告发出的合同解除通知，要求被告停止建房的事实。经质证，被告无异议，但认为快递是单位同事代签的。
10．上述宅基地在建房屋照片三张，证明被告在上述宅基地上建房，但尚未竣工。经质证，被告无异议。
针对自己的抗辩，被告提供了下列证据：
1.委托书复印件一份，证明原告的委托人陆志良在签定协议时，表示其会承担一切法律责任的事实。经质证，原告真实性无异议，但认为与本案无关联性。
2.收据复印件四份，被告缴纳了配套设施费、建房保证金、施工保证金、预交电费共计252000元的事实。经质证，原告认为真实性无法确认且无关联性。
本院认证意见：原告提供的证据系原件或经过被告认可的复印件，本院予以确认。被告提供的证据1，与本案无直接关联性，本院不作认定。被告提供的证据2，虽系复印件但与原件核对一致，本院予以确认。
本院经审理，认定案件事实如下：原告缪田英系嘉兴市南湖区新丰镇横港村集体经济组织成员，其父缪培根作为户主曾获得该户在横港村田畈5号宅基地使用权，后其父去世，原告即为上述宅基地房屋之户主（该户仅为原告一人），2008年原告所在村委会在开展宅基地复垦工作过程中，因原告在外地工作，委托案外人陆志良处理上述宅基地拆迁、选址事宜，并于2010年9月2日选取了位于嘉兴市新丰镇丰南社区（横港西区）编号为G25新宅基地。同年9月25日，原告委托案外人陆志良与被告新丰镇竹林村民唐军明签订了转让上述新宅基地使用权的协议，约定将上述宅基地使用权转让给被告，价款为250000元，签订之日支付20000元，同年10月1日前支付220000元，待被告在上述宅基地上建造房屋竣工后再支付余款10000元，并约定由原告配合被告办理一切事宜。被告按约支付了240000元，并开始在上述宅基地上建造房屋，2013年8月被告以原告名义向相关单位缴纳配套设施费、建房保证金、施工保证金、预交电费共计252000元。2013年11月26日原告意识到上述协议违反强制性规范，通过特快专递形式函告被告要求其停止建房并要求解除上述协议，但被告仍在建造。截止原告起诉，上述宅基地上房屋尚未竣工，因被告未配合原告解除协议、停止施工，遂酿本诉。
另查明，本案被告父亲唐建根为户主的家庭，已在嘉兴市南湖区新丰镇竹林村集体经济组织中获得石曲口13-1号宅基地使用权，作为家庭成员的被告唐军明，户籍尚在上述家庭户中。
本院认为，根据原告的诉讼请求，本案实系对宅基地使用权转让协议效力的判断，故需从宅基地使用权的性质、特征及《合同法》第五十二条的规定加以分析考虑。宅基地使用权系特定主体在农村集体土地上设定的用益物权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起，含有“人役权”之特征，具有福利性和无限性，集体经济组织以外的成员则不能享受这种权益，且仅用于建造自住房屋并以“户”为单位通过审批取得。当农村集体经济组织成员失去成员资格后，就不再享有上述权益，如出现“绝户”等情况，农村集体经济组织可无偿收回。虽然《土地管理法》第六十二条第四款规定为“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。对上述条款中“出卖”应当理解为在不侵害到农村集体经济组织土地资源的情况下且仅针对出卖宅基地上房屋的行为予以认可，一般情况下往往发生在同一农村集体各成员之间房屋买卖的行为。因《土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设”针对宅基地使用权本身是禁止出卖的。而本案原告缪田英作为新丰镇横港村集体经济组织成员可对其家庭户获得的农村宅基地进行使用、抛弃或在不侵害到农村集体经济组织的土地资源前提下就上述宅基地上建造的房屋进行出卖，不允许对“宅基地使用权”本身进行转让。而本案被告唐军明作为新丰镇竹林村民，其“家庭户”已在其所在的农村集体经济组织获得了宅基地使用权且原、被告之间仅针对“宅基地使用权”本身进行转让，故转让行为侵害到农村集体经济组织的土地资源和违反了《土地管理法》等法律和国家有关规定，其转让行为应视为无效。至于被告抗辩中认为其已实际占有上述宅基地三年之余，原告现提出要求确认转让协议无效，已过诉讼时效。这需从诉讼时效适用的范围加以分析，诉讼时效作为一种时效制度，其适用范围限于部分民事请求权，原告之诉请显然不属该范围，故不受诉讼时效之限制，被告上述抗辩本院不予采纳。关于被告抗辩中提到即使上述转让“非法”，也需土地管理部门进行处理，法院不应受理。对此，需从行政管理公权与民事权利义务的关系进行考虑，土地管理部门作为土地使用的审批、监督、管理专门行政机关，当然有权对违法用地加以管理、处罚。本案系对平等民事主体之间合同效力的判断，并非对当事人违法转让、使用土地的处理，故属于人民法院受案的范围。被告上述抗辩本院亦不予采纳。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定判决如下：
原告缪田英与与被告唐军明签订的转让嘉兴市新丰镇丰南社区（横港西区）编号为G25宅基地使用权协议无效。
案件受理费2525元，由原、被告各半负担，原告已预交，被告承担部分于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。王懿
二〇一四年二月二十六日
书记员 沈文清