浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1284号
上诉人（原审被告）倪关水。
委托代理人（特别授权代理）王永刚、徐菲，浙江越泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈焕珍。
委托代理人（特别授权代理）王凯，浙江正大金茂律师事务所律师。
上诉人倪关水因合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月31日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年10月14日，被告倪关水（甲方）与原告沈焕珍（乙方）签订中国轻纺城市场营业房转让协议书1份，约定甲方自愿将所承租的中国轻纺城越州工贸园区交易区新3幢区1-2楼05号一间营业房转让给乙方承租，转让价格97000元，办理过户费用由乙方承担。一次性付清。工贸园区可以过户时过户。交房日期为农历2013年12月23日止交给乙方（包括该营业房内的一切财物甲方全部移交给乙方）。交房之前该营业房的（工商管理、税务、电话费、水电）等一切费用由甲方负责交清。原甲方与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中甲方享有的一切权利全部转让给乙方，甲方所应承担的一切义务，同时全部转由乙方履行，原协议和原一切发票、收据由甲方转交给乙方保存。甲方无条件为乙方或乙方所指定的人过户。无过户前甲方有责任代为乙方办理一切手续。后原告依约向被告交付转让费97000元。2013年11月20日，该营业房所在的越州工贸园区进行了整体施工改造，涉诉营业房已被拆除。在营业房拆除前，被告未为原告办理过户手续。原告与被告协商要求解除合同未果，遂成讼。
原审法院认为，本案存在如下争议焦点：第一、原、被告签订的转让协议的性质是转租合同还是租赁权转让合同。根据法律规定，转租是经过出租人同意，承租人将租赁物转租给第三人，原租赁合同继续有效，即在转租合同中，承租人并未退出租赁关系。而租赁权转让是承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。根据原、被告签订的转让协议书，被告将其承租的营业房转让给原告承租，并约定原协议中被告的一切权利义务全部转让给原告，双方还需向产权单位办理过户手续等，可视为原、被告签订转让协议目的是使原告直接与越州工贸园区发生法律上的权利义务关系，若该讼争房屋存在续租权，则应由原告享有。据此，该院认为原、被告签订的转让协议其性质应是租赁权转让合同。第二、原、被告签订的转让协议是否有效。我国合同法虽未规定租赁权的转让，因根据租赁权的性质，可以认定为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让的第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。故本案原、被告签订的转让协议应属有效。第三、能否解除原、被告之间的转让协议。被告辩称在签订协议时租赁权已发生转移，故此后的一切权利义务均应由原告享有和承担，该院认为，根据被告的庭审陈述，被告与转租户的租期以及被告与出租方的租期均于农历2013年12月23日到期，且双方合同约定交房日期亦为农历2013年12月23日，故在农历2013年12月23日之前双方之间的租赁权未发生转移。而在约定的交房日期前原、被告协议转让的房屋已被拆迁改造，合同标的物已实际不存在，被告客观上已无法履行合同义务，原告订立合同的目的已无法实现。故原告要求解除转让协议，符合法律规定，该院应予准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告已向被告交付了转让款97000元，而被告已不能将合同所涉的营业房租赁权转让给原告，同时原告亦明确表示不需要改造后的营业房的租赁权，故其要求被告返还转让金97000元并支付该款自2014年1月23日起至判决确定付款之日止的贷款利息的诉请尚属合理，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告沈焕珍与被告倪关水于2013年10月14日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议》；二、被告倪关水应于本判决生效之日起三十日内返还给原告沈焕珍营业房转让款97000元，并支付该款自2014年1月23日起至判决确定履行之日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告沈焕珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1152.50元，由被告倪关水负担，于判决生效之日起三十日内向该院缴纳。
上诉人倪关水不服原判，提起上诉称：一、租赁权的转移与房屋的交付是不同的概念，租赁权转让合同是诺成合同，合同在双方签字确认生效后即生效，上诉人已将有关协议、原一切发票、收据等相关文件交付给被上诉人，故上诉人的租赁权在合同生效时已转移给被上诉人，交付时间并不影响租赁权的转移。二、双方之间的合同有实际履行的可能，不应当解除协议。被上诉人已成为讼争房屋的租赁权主体，应当由被上诉人来承担拆迁的后果。三、一审判决上诉人应当向被上诉人返还转让金并支付利息系适用法律错误，房屋不能交付的责任不能全部归责于上诉人。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人沈焕珍答辩称：一、合同约定，涉案房屋的交付日期为农历2013年12月23日，但在该日前上诉人已不具备涉案房屋的租赁权，合同标的一不复存在。二、上诉人并未退出其与出租方之间的租赁关系，上诉人并未将涉案房屋交付被上诉人。三、上诉人并未向被上诉人交付相关文件，也未替被上诉人办理涉案房屋产权登记，且上诉人对自己的主张未尽到举证义务。四、由于转让合同已无实际履行的可能性，被上诉人有权要求解除合同。
上诉人倪关水在二审中未提供新的证据。
被上诉人沈焕珍在二审中申请法院依法调取越州工贸园区拆迁公告张贴时间的资料。本院认为，该资料并非存放于国家机关且当事人无法自行调取，故本院对被上诉人沈焕珍的该申请不予准许。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，双方于2013年10月14日签订的中国轻纺城市场营业房转让协议，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。该转让协议的性质是租赁权转让合同，合同的标的是中国轻纺城越州工贸园区交易区新3幢区1-2楼05号营业房的租赁权。由于被上诉人向上诉人支付97000元转让金，取得中国轻纺城越州工贸园区交易区新3幢区1-2楼05号营业房租赁权的目的是使用该营业房，而该营业房在双方约定2013年12月23日交付前，已被拆迁改造，中国轻纺城越州工贸园区交易区新3幢区1-2楼05号营业房的租赁权实际已不存在，被上诉人订立租赁权转让合同的目的无法实现，故被上诉人要求解除转让协议，符合法律相关规定。原审法院判令上诉人返还被上诉人转让金97000元并支付该款自2014年1月23日起至判决确定付款之日止的贷款利息并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2305元，由上诉人倪关水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 姚 瑶
二〇一五年十月十九日
书 记 员 陆琪瑜