山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民终字第01087号
上诉人（原审被告、反诉原告）：临汾市金洋州房地产开发有限公司。
法定代表人：李保林，董事长。
委托代理人：任德戎，该公司副经理。
委托代理人：马琳，山西近道律师事务所律师。
上诉人（原审原告，反诉被告）：临汾市五交化（集团）尧和物业服务有限公司。
法定代表人：牛云山，经理。
委托代理人：王发源，山西师达律师事务所律师。
上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司（下称金洋州公司）因与上诉人临汾市五交化（集团）尧和物业服务有限公司（下称物业公司）物业服务合同纠纷一案，均不服临汾市尧都区人民法院（2013）临尧民初字第1785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金洋州公司的委托代理人任德戎、马琳，上诉人物业公司的法定代表人牛云山及其委托代理人王发源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
查明：2009年3月，金洋州公司与物业公司签订了《委托物业管理合同》，物业公司对由金洋州公司开发建设的临汾市向阳华苑小区进行前期物业服务，合同生效时间为2009年3月，委托管理期限为从合同生效之日起至正式全面接管为止。合同约定，生活用房按照建筑面积一层按每月每平方米0.6元、二层至十一层按每月每平方米1.1元收取物业管理费。从2009年7月至2013年5月，物业公司按照合同约定的标准，计算空置房应收的物业服务费总共为669732.91元；从2010年8月至2013年5月，物业公司（按照每个车位每月100元，计算空置车位﹤包括地下车位和地上立体车位﹥）应收的物业服务费总共为496200元；空置房及空置车位物业服务费总计为1165932.91元，物业公司认为应当由金洋州公司来承担，金洋州公司对于空置房面积和空置车位的数量不持异议，但是认为空置车位的收费没有依据，空置房的收费标准过高，而且计算时间应从2010年5月1日开始，而不应从2009年7月开始。临汾市物价局、临汾市建设临市价字（2007）100号关于《临汾市物业服务收费管理实施细则（试行）的通知》文件规定最高等级一级的物业费标准为基准价每平方米每月0.86元，临房物字（2012）20号临汾市区物业服务等级评定管理试行办法规定，物业服务最高级收费标准为每月每平方米1.5元。金洋州公司要求解除与物业公司2009年3月签订的《委托物业管理合同》，物业公司明确表示同意解除双方签订的《委托物业管理合同》。2009年11月27日，金洋州公司通过电汇的方式向供电部门支付电费313000元，但是金洋州公司也一直在使用着小区的电。金洋州公司认为该笔款项是被告为物业公司垫付的，要求物业公司返还。物业公司认为，313000元电费是金洋州公司交纳的向阳华苑小区的开户费和开发商一期遗留工程和二期工程的预交电费，而且金洋州公司自己也使用了一部分电费，双方经最后决算，金洋州公司用电量为164656度，按物业公司提供的计算清单1.1219元／度计算，金洋州公司用电金额为184727.57元。金洋州公司要求物业公司返还垫付的购买办公用品花费的14181元，物业公司只认可3970元，金洋州公司关于停电损失112257元的主张、车库损失1845000元的主张、绿化管理费110679元的主张，未提供充分的证据，物业公司也不予认可。另外，物业公司提供的入住联系单和收费收据，证明住户自2009年7月份开始入住。以上为本案事实。
原审法院经审理认为：物业公司、金洋州公司双方一致同意解除双方于2009年3月签订的《委托物业管理合同》，予以支持。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，空置房、空置车位的物业费用应当由建设单位即金洋州公司承担。双方签订的《委托物业管理合同》在2009年3月就已经生效，而且合同中明确约定委托管理期限是从合同生效日起算，金洋州公司提交的实物移交表，并不能直接证明委托物业管理的时间，应当以双方签订的《委托物业管理合同》当中约定的时间为准。因此，物业公司从2009年7月主张物业服务费的收取时间，予以支持。虽然临汾市物价局、临汾市建设局临市价字（2007）100号文件和临汾市房产局临房物字（2012）20号文件分别对物业服务费收费标准作了不同的约定，但是这些文件的相关规定并不是法定的规定，参照临汾市高层物业服务收费情况，《委托物业管理合同》中约定的物业收费标准每平方米每月1.1元并不过高，而且是双方自愿约定的收费标准，因此对于《委托物业管理合同》约定的物业费收费标准，予以支持。根据物业公司提供的，金洋州公司也认可的空置房的面积和空置车位的数量，按照一层每平方米每月0.6元，一层以上每平方米每1.1元计算，物业公司主张的空置房的物业费669732.91元，予以支持。《委托物业管理合同》中明确了委托的事项包括地下汽车库和地上自动汽车库的管理，但是物业公司关于空置车位每个车位每月100元的收费标准，明确过高，也不合法。每月100元应当是针对车位售出后，每辆车每月的物业收费标准，而不能针对空置车位来计算。既然是空置车位，就应当按照空置车位的面积，按照约定的物业收费标准每平方米每月1.1元来计算。按照每个空置车位的面积和收费标准，每个车位物业服务费每月大概10元左右，酌情认定每个车位按照每月10元标准计算物业服务费。物业公司按照每个车位每月10元计算，空置车位的物业服务费共计应为49620元。金洋州公司垫付的313000元电费中，物业公司应当返还，但是金洋州公司自己也一直在用电，而且双方对用电数量也无法达成一致意见，因此酌情认定313000元电费中，物业公司、金洋州公司双方各承担一半。金洋州公司购买的14181元办公用品，无法证明是为物业公司垫付，但是物业公司对其中的3970元认可是垫付，予以确认。金洋州公司关于停电损失112257元的主张，没有充分证据证明物业公司也不予以认可，因此对于金洋州公司的该主张，因证据不足，依法不予支持。金洋州公司关于车库不能售出造成的损失1845000元的主张，因责任不明，证据不足，无法证明是物业公司的原因造成了车位无法售出。因此对于该主张，因金洋州公司证据不足，依法不予支持。金洋州公司关于绿化管理费用110679元的主张，因该费用是绿化工人的工资和苗木费用，投资性质属于小区的配套设施建设，因此应当由金洋州公司来承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除物业公司、金洋州公司双方签订的《委托物业管理合同》；二、金洋州公司在本判决生效后十五日内支付物业公司向阳华苑小区空置房物业服务费669732.91元、空置车位物业服务费49620元，共计719352.91元并支付利息（利息从起诉之日2013年6月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、物业公司在本判决生效后十五日内返还金洋州公司垫付的电费313000元的一半156500元、垫付的办公用品费用3970元，共计160470元。四、驳回金洋州公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15293元，反诉案件受理费13080元，共计28373元，物业公司负担8373元，金洋州公司负担20000元。
上诉人金洋州公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决对物业公司收取物业费的起算时间认定错误；2、原审判决适用空置房物业费收费标准错误；3、原审判决物业公司返还上诉人预付电费的一半，没有事实依据；请求撤销原判决第二、三项，依法作出公正判决。物业公司辩称：1、我公司提供物业服务的时间为2009年7月，原审判决从该时间收取空置房的物业费完全正确；双方在合同中约定的收费标准并未超过规定标准，原判决适用标准也是正确的；2、关于电费问题，金洋州公司还一直使用，应以最后的用电量据实结算。
上诉人物业公司亦上诉称：1、原审判决对空置车位物业费按每个每月10元计算错误；2、关于金洋州公司垫付电费一事，双方应以其用电量，按双方约定的1.42元／度据实结算；请求撤销原审判决第二、三项，依法判令空置车位物业服务费按每个每月100元计算；电费由双方据实结算。金洋州公司辩称：1、根据临汾市物价局、房产局规定，只对车辆进行收费，空置车位不收费；2、电费应按0.94元／度计算，不应按1.42元／度向我公司收取电费，同意双方据实结算。
本院认为：金洋州公司与物业公司于2009年3月签订的《委托物业管理合同》以及双方同意解除合同，均系双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，本院予以确认。关于物业服务费从何时起算一节，物业公司提供业主入住联系单和物业费收费凭证，证明2009年7月已有业主入住，物业公司也开始为业主提供管理服务，故原审判决金洋州公司从2009年7月起向物业公司交纳空置房和空置车位物业管理费，有事实依据，且符合《物业管理条例》的有关规定，本院予以确认。关于空置车位按何标准收费物业管理费一节，物业公司和金洋州公司在合同中未作明确约定，且双方又提供了不同的收费规定和标准，原审判决参照空置房的收费标准计算空置车位的物业管理费，并无不当，本院予以支持。关于电费如何计算和返还的问题，金洋州公司和物业公司均请求以用电量据实结算，且金洋州公司已结束用电，双方认可的用电量为164656度；物业公司称应按双方约定的1.42元／度计算，但未提供书面证据，金洋州公司又予以否认，对该主张本院不予支持；金洋州公司称应以0.94元／度计算，但也未能提供充分证据证明，本院亦不予支持；本院认为，该争议电费的计费标准应按物业公司向供电部门交纳的计费标准1.1219元／度计算，金洋州共计用电金额为184727.57元。物业公司应返还金洋州公司垫付电费余额128272.43元。综上，上诉人金洋州公司和物业公司关于电费据实结算的上诉理由成立，本院予以采信，其他上诉理由均不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
维持临汾市尧都区人民法院（2013）临尧民初字第1785号民事判决第一、二、四项，即一、解除物业公司和金洋州公司双方签订的《委托物业管理合同》；二、金洋州公司在本判决生效后十五日内支付物业公司向阳华苑小区空置房物业服务费669732.91元、空置车位物业服务费49620元，共计719352.91元并支付利息（利息从起诉之日2013年6月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回金洋州公司的其他反诉请求。
变更临汾市尧都区人民法院（2013）临尧民初字第1785号民事判决第三项，即物业公司在本判决生效后十五日内返还金洋州公司垫付的电费313000元的一半156500元、垫付的办公用品费用3970元，共计160470元为物业公司在本判决生效后十五日内返还金洋州公司剩余垫付电费128272.43元，垫付的办公用品费用3970元，共计132242.43元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15293元，反诉费13080元，二审案件受理费10994元，共计39367元，由金洋州公司负担25994元，由物业公司负担13373元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 霞
审 判 员 叶新发
代理审判员 安廷良
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 赵秀平