甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武中民终字第508号
上诉人（原审原告）贾晓峰，男，1970年11月16日出生，汉族，高中文化，个体户。
被上诉人（原审被告）王秀珍，女，1957年11月15日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）卢鹏，男，1983年3月13日出生，汉族。
以上二被上诉人委托代理人卢长坤，男，汉族。
被上诉人（原审被告）卢麟，男，1982年1月6日出生，汉族。
委托代理人李养红，甘肃时睿律师事务所律师。
上诉人贾晓峰因占有物返还纠纷一案，不服凉州区人民法院（2014）凉民初字第2798号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人贾晓峰，被上诉人王秀珍、卢鹏委托代理人卢长坤，被上诉人卢麟委托代理人李养红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2000年7月19日，武威市交通家电公司作为甲方，李某甲作为乙方双方签订了“联合开发协议”。该协议约定武威市交通家电公司同意将东小北街县府巷口东北角面积约为200平方米的地方交由李某甲开发，拆迁安置由武威市交通家电公司负责，开发建设期间建设费用由李某甲承担。乙方投资建设的建筑物、分配受益权归乙方，甲方不予干涉。甲方负责办理乙方的产权。甲方所提供的建设面积，乙方给甲方返还门面一间。在同等条件下甲方可低于市场价格优先收购门面二、三楼。协议还约定了其他事宜。联合开发协议签订后，2000年8月8日交通家电公司及李某甲将东小北街县府巷口和平街14号综合楼承包给武威市金沙建筑工程公司七处项目经理于文彪进行施工。双方签订了建设工程施工合同。同年8月18日李某甲又与于文彪签订工程建设施工委托协议书，该协议约定甲方（李某甲）所提供的东小北街县府巷东北角的地方即和平街14号的地方，由乙方（于文彪）施工建设建筑面积约为600平方米。在工程完工时，如果甲方付不清百分之八十五的工程款，乙方可扣押房屋作为抵顶。之后于文彪如约完成了和平街14号综合楼的工程施工，因李某甲未按委托施工协议约定支付工程款，于文彪将该综合楼北靠百兴综合楼从北到南的第一间一层、二层面积87.75平方米的商铺抵顶为其工程款，并于2002年11月9日经于孝生见证以146000元的价格出售交付给了卢长仁。双方签订了房屋出售协议书，约定了相关事宜并约定由于文彪给卢长仁办理产权后支付最后购房款26000元。2002年11月20日李某甲和于文彪双方签订了移交协议，于文彪将承建好的和平街14号综合商业楼移交给了李某甲，移交时未移交已处置的上述诉争商铺。2003年5月20日，武威市交通家电公司经凉州区人民政府武政发（2003）80号“武威市凉州区人民政府关于《武威市交通家电公司产权整体出售实施方案》的批复”进行改制，武威市交通家电公司将所有资产整体出售给原告贾晓峰，双方签订了整体出售产权合同书，该合同书第二条中约定乙方（贾晓峰）认可凉州区交通家电总公司整体转让出售企业改制时的审计报告，资产评估报告债权债务包括合同签订生效前财务报表外实际发生的应收应付款项。第五条第3项约定甲方原没有履行的义务，乙方要继续履行。该整体出售资产中包括位于凉州区东小北街商贸楼（和平街14号综合楼），面积552.38平方米。之后原告依据该出售协议于2008年1月3日就和平街14号综合楼房屋办理了整体产权，未就于文彪处置楼房进行析产登记。另查明卢长仁与被告王秀珍系夫妻，二人生育有子女二人长子卢麟、次子卢鹏。卢长仁于2013年8月13日去世。
原审认为，原告贾晓峰因企业改制取得和平街14号综合楼整体产权，并依据企业改制文件对取得资产进行了产权登记，现原告依据上述文件及产权登记手续向三被告主张权利，要求三被告返还占有房屋。双方诉争焦点是原告能否主张诉争房屋的产权，被告王秀珍丈夫、被告卢麟、卢鹏之父卢长仁购得的诉争房屋是否合法？我国物权法虽然规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力。但同时也规定法律另有规定的除外。本案中卢长仁从诉争房屋承建商于文彪处购得诉争商铺，双方签订了房屋买卖协议书，卢长仁按协议向于文彪支付了购房款，而于文彪也实际向卢长仁交付了诉争商铺。承建商于文彪是因诉争商业楼的联合开发商李某甲未及时、全面履行支付工程款的义务，故依据与武威市交通家电联合开发商李某甲的工程建设施工委托协议书的约定抵顶取得了诉争房屋，之后予以出售。工程竣工后于文彪将竣工楼房移交给李某甲时，诉争房屋亦未移交。上述诉争房屋的抵顶、出售、占有均系武威市交通家电公司整体改制出售前实施，原告贾晓峰作为原武威市交通家电公司法定代表人依据其于李某甲签订的联合开发协议，李某甲对外行为应该视为是同意和知情的，相应的对李某甲的对外行为应承担民事责任。虽原告认为于文彪承建和平街14号商业楼，交通家电公司与于文彪的债权债务与诉争房屋无关，但于文彪正是基于武威市交通家电公司与李某甲拖欠工程款才抵顶承建房屋铺面一间，该抵顶行为并未超出双方合同约定，是有效行为。武威市交通家电公司在整体出售和平街14号商业楼时未对卢长仁购得房屋进行分割析产，也未给该诉争房屋办理房屋登记手续，但依据物权法第十五条规定，“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。”且原告整体取得武威市交通家电资产时双方签订的合同中亦明确约定，“债权债务包括合同签订生效前财务报表外实际发生的应收应付款项”，原告贾晓峰继受了交通家电公司的所有债权债务，同时对诉争房屋抵顶及房屋买卖行为亦进行了继受。综上卢长仁取得诉争房屋行为是合法、有效的，卢长仁去世后三被告依合法继承取得上述诉争房屋，原告无权主张返还，故原告诉请不予支持，应予驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决：驳回原告贾晓峰的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元由原告负担。
一审宣判后，原审原告贾晓峰不服提出上诉，其上诉理由是：1、其和李某甲、杨生贵于2004年4月23日签订房屋出售协议，协议约定：李某甲承建的凉州区和平街114号（现改为14号）交通家电总公司商业楼房屋交由交通家电公司使用，由李某甲向交通家电公司出具房款收条，说明该房屋全部房屋权属归于交通家电总公司，其是在整体购得武威市交通家电公司资产后才发现被上诉人占有涉案房屋，事先不知情；2、承建商于文彪以工程款抵顶诉争商铺的行为其不知道或不知情，其已将和平街114号（现改为14号）交通家电总公司商业楼全部建设费用支付给李某甲并取得了该商业楼的所有权。于文彪与李某甲之间是否存在债权债务关系与其无关，故承建商于文彪以工程款抵顶涉案商铺的行为属无效行为；3、承建商于文彪以工程款抵顶诉争商铺的行为未经建设方家电公司同意，未办理任何合法手续，于文彪与李某甲私底下约定的房屋抵顶行为属无效行为；4、合同法规定发包人逾期不支付工程价款的，发包人和承包人可以协议将该工程折价或申请法院拍卖，发包人可以优先受偿，本案无承建商于文彪与其和李某甲就工程折价方面（参照市场价格取得一定的价款）的书面协议，承建商于文彪直接将诉争房屋抵顶出售，其行为明显违法；5、由于承建商于文彪以工程款抵顶诉争商铺的行为明显不符合法律规定，属无效行为，故被上诉人取得诉争房屋无合法依据，不符合法律规定，属无效行为，原判将被上诉人的无效行为认定为合法有效并保护支持，属枉法裁判。请求二审撤销原判，改判支持其诉讼请求。被上诉人答辩称，贾晓峰在上诉状中陈述的2003年交通家电总公司与李某甲所作产权归属的约定，上诉人在一审中未提出，且该约定事件发生在出售房屋之后，所以该约定不影响购买房屋的效力。上诉人认为一审认定于文彪的相关事实错误的主张不成立，根据一审证据证实，在联合开发协议中约定李某甲有处分权，所以于文彪抵顶出售房屋的行为是有效的。合同法的规定是建设工程施工合同的优先受偿规定，与本案无关。房屋是被上诉人合法购买的，请求驳回上诉，维持原判。
二审当庭组织双方当事人对一审查明认定的事实进行了核对。被上诉人对一审查明认定的事实无异议。上诉人提出，一审对交通家电公司与李某甲签订联合开发协议约定的乙方给甲方抵顶事项没有认定，一审没有查明上诉人是实际买受人，对其他事实无异议。
本案争议的焦点问题是被上诉人对涉案房屋的占有是否合法，上诉人要求被上诉人腾退涉案房屋的主张能否成立。
二审中，上诉人向法庭提交以下证据：
1、房屋出售协议一份及收条二份，用以证明交通家电公司不欠工程款，不存在抵顶工程款的事项。被上诉人质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议，该证据并非新证据，房屋出售协议及收条虽然提到了涉案房屋，但是时间是2004年，该证据不能证明李某甲不拖欠工程款。
2、申请证人李某甲出庭作证证明涉案商铺属于上诉人所有。证人李某甲当庭陈述，2000年7月19日，我与交通家电公司的法定代表人贾晓峰签订了联合开发协议，约定我给交通家电公司移交40平方米的铺子（就是本案诉争的这间铺子），其余房屋的产权属我。协议签订后，我又和于文彪签订了工程建设施工委托协议书，该协议书约定，我在工程完工后付不清百分之八十的工程款，于文彪可以扣留房屋，做为抵顶。协议签订后，我出钱，于文彪修建和平街14号楼（即我和贾晓峰联合开发的项目）。修建结束后，由于我欠于文彪工程款7万余元，所以于文彪没有将涉案房屋移交给我，于文彪不给该房屋的钥匙，但我已将工程款付到了百分之八十，所以我没有把涉案房屋抵顶给于文彪。我不能提供我与于文彪工程款结算方面的证据。到今天我也没有把于文彪的工程款付清。2004年我和交通家电公司、杨生贵就和平街14号楼房屋签订过协议，但该协议中的房屋与涉案房屋没有关系。于文彪将涉案房屋出售的事我不知道。我和于文彪签订过移交协议，由于我没有把工程款付清，所以于文彪把涉案房屋占下不给我移交。我在四、五年之前就此事问过于文彪，但于文彪含糊不清。我四年了也没有见过于文彪，现在也不知道于文彪的基本情况。后来我向贾晓峰移交14号楼时没有将涉案房屋移交，因为该房屋被于文彪扣留了，同时在移交时我将我欠于文彪工程款、于文彪扣留涉案房屋的事给贾晓峰说了，让贾晓峰和于文彪结算解决，但贾晓峰也没有说什么。上诉人对证人证言无异议。被上诉人质证认为，证人陈述的没有将涉案房屋抵顶给于文彪不属实，这只是证人的判断，并不符合事实，从于文彪留置涉案房屋的实际情况来看，于文彪已经取得涉案房屋所有权。
本院认为，对上诉人提交的证据1，因被上诉人对其真实性无异议，故对其真实性予以认定。但因上诉人提交的该证据形成于2004年，且上诉人对一审认定的“因李某甲未按委托施工协议约定支付工程款，于文彪将该综合楼北靠百兴综合楼从北到南的第一间一层、二层面积87.75平方米的商铺抵顶为其工程款”的事实无异议，同时证人李某甲证言证明因欠于文彪工程款，所以于文彪扣留了涉案房屋，故对其该证据的证明目的不予认定。对证人李某甲陈述的“其已将工程款向于文彪支付了价款百分之八十，现只欠7万余元，其没有把涉案房屋抵顶给于文彪”的情节，因双方对一审认定的“因李某甲未按委托施工协议约定支付工程款，于文彪将该综合楼北靠百兴综合楼从北到南的第一间一层、二层面积87.75平方米的商铺抵顶为其工程款”的事实无异议，上诉人及李某甲未提供李某甲与于文彪就工程结算及付款的书面证据，同时，于文彪扣留涉案房屋后，李某甲亦认可在移交房屋时没有移交涉案房屋，李某甲在向武威市交通家电公司移交凉州区和平街14号商业楼时，已对其因欠于文彪工程款，于文彪扣留涉案房屋的事实告知了贾晓峰，同时告知贾晓峰，该纠纷由贾晓峰与于文彪结算解决，李某甲和贾晓峰在此后的十几年时间内就该事项并未主张权利，说明李某甲、贾晓峰已知晓并认可于文彪和李某甲以涉案房屋抵顶拖欠工程款的事实，故对李某甲的该部分证言的证明效力不予认定。对证人李某甲当庭陈述的其他事实，因双方均无异议，且证人李某甲陈述的该部分事实与本案其他证据能相互印证，故对证人李某甲陈述的其他事实的证明效力予以认定。
二审中，被上诉人复述了移交协议。因上诉人在二审中对原审认定2002年11月20日李某甲和于文彪双方签订了移交协议的事实无异议，且李某甲证言证明其和于文彪签订了该协议，故对该证据的证明效力予以认定。
经审理查明，2004年4月23日，李某甲将凉州区和平街14号楼移交给了武威市交通家电公司，未将涉案房屋移交。移交时，李某甲将其由于拖欠于文彪工程款，于文彪扣留涉案房屋，该事项由上诉人贾晓峰和于文彪结算后解决告知了上诉人贾晓峰。原审认定的“如果甲方付不清百分之八十五的工程款”应为“如果甲方付不清百分之八十的工程款”。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。该法第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，卢长仁使用、占有涉案房屋，是其基于和于文彪通过签订房屋出售协议、向于文彪支付房屋价款、于文彪向其交付房屋的行为和事实。根据本案查明的事实和以上法律规定，应认定卢长仁对涉案房屋合法取得所有权，其对涉案房屋享有占有、使用的权利。被上诉人作为卢长仁合法继承人，对涉案房屋的占有、使用符合法律规定，应受法律保护。证人李某乙、于孝生证言证明卢长仁购买涉案房屋后就办理产权证事项多次与上诉人进行协商，由于上诉人推诿，至今未能办理，说明被上诉人未对涉案房屋办理产权登记是上诉人不予配合造成的。关于上诉人所持“于文彪以工程款抵顶涉案房屋未经武威市交通家电公司同意，该行为系李某甲和于文彪私自约定实施，既不符合法律规定，亦未办理合法手续，该抵顶行为属无效行为，且其事先不知情”的上诉理由，经查，因李某甲与于文彪签订的工程施工委托协议约定，李某甲付不清百分之八十的工程款，于文彪可扣房屋作为抵顶。于文彪将涉案房屋扣留用以抵顶李某甲拖欠的工程款，后将该房屋出售给卢长仁，是其基于和李某甲签订的工程施工委托协议的约定及李某甲拖欠工程款的事实，其为追索工程款，将涉案扣留房屋后出售给卢长仁的行为既符合合同约定，亦符合法律规定。证人李某甲证言证明，其和于文彪移交工程时，于文彪未将涉案房屋移交。由于李某甲在十余年之久内未向于文彪就扣留涉案房屋事项予以主张，李某甲亦认可其拖欠于文彪工程款，故应认定李某甲对以涉案房屋抵顶其拖欠的工程款的事实予以认可。同时，上诉人自认其代表武威市交通家电公司于和李某甲于2004年4月23日就凉州区和平街14号楼签订房屋出售协议后，李某甲向武威市交通家电公司移交了凉州区和平街14号楼。证人李某甲证言证明，其将修建完毕的凉州区和平街14号楼于2004年向武威市交通家电公司移交时，并未移交涉案房屋，其在移交包含涉案房屋在内的凉州区和平街14号楼时，已将其由于拖欠于文彪工程款，于文彪扣留了涉案房屋的事项告知了上诉人，同时向上诉人告知该纠纷由上诉人和于文彪结算解决。故应认定上诉人自2004年4月23日其对李某甲以涉案房屋抵顶于文彪拖欠工程款、李某甲未向其移交涉案房屋的事实是知道的，上诉人在整体购得武威市交通家电所有资产时并未实际取得涉案房屋，其在办理凉州区和平街14号楼产权登记时，涉案房屋仍由被上诉人实际占有、使用。另外，上诉人与武威市交通家电公司签订的整体出售产权合同书中明确约定，债权债务包括合同签订生效前财务报表外实际发生的应收应付款项，说明上诉人继受了武威市交通家电公司的所有债权债务，亦即对诉争房屋的抵顶及房屋买卖行为亦进行了继受。上诉人虽办理了涉案房屋所在的凉州区和平街14号楼整体产权登记，但该登记发生在2008年1月3日，而涉案房屋的抵顶买卖行为发生在2002年。我国的法律制度以法律无溯及力为重要立法原则之一，特别是对于物权法而言，以前依法成立的财产关系不论是否符合现在物权法的规定，都应当保护其稳定性，这样才能保护合法取得的物权，避免因法律的变动带来不必要的纷争。本案中，卢长仁通过买卖合同取得涉案房屋发生在2002年，而《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，故本案不应适用物权法，仍应按民事行为发生时的民事法律规范处理，故原审适用《中华人民共和国物权法》不当，但原审对该法的适用并不影响对本案的判决结果。综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人贾晓峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨文龙
审 判 员 周小鹰
代理审判员 朱晓梅
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 韩 勇