云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民速终字第24号
上诉人（原审被告）昆明欣荣物业服务有限公司。
法定代表人鲁向东，董事长。
委托代理人董远革、张华，云南众衡诚律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）李庆华，女，1961年7月2日出生，彝族。
委托代理人王敏康，男，汉族，一般诉讼代理。
原审第三人云南城投兴坤房地产开发有限公司。
法定代表人鲁逸荣，董事长。
委托代理人刘春画，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人张晓波，云南八谦律师事务所律师助理，特别授权代理。
上诉人昆明欣荣物业服务有限公司（以下简称欣荣公司）因与被上诉人李庆华、原审第三人云南城投兴坤房地产开发有限公司（以下简称兴坤公司）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第961号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案，上诉人欣荣公司的委托代理人张华、被上诉人李庆华的委托代理人王敏康、原审第三人兴坤公司的委托代理人刘春画到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定以下事实：
2010年3月12日，原告李庆华与兴坤公司签订商品房购销合同，约定购买位于雨花毓秀小区诚意苑J幢4单元101号房屋，合同约定的交房期限为“甲方（兴坤公司）于2010年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”在合同补充协议第八条约定：“甲方（即兴坤公司）将按照相关法律法规规定，在雨花毓秀小区业主委员会成立之前，聘请具有相应资质的物业管理企业，对本合同项下的商品房所在物业及其相应区域提供物业管理服务。对于甲方与所聘请物业管理企业所签订的合同、协议，乙方承诺予以认可并将严格履行；此外，对所拟订的业主临时公约，乙方承诺将予以遵守。”兴坤公司先后于2010年10月11日、2011年1月15日、2011年4月10日发出交房公告。雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案表。
2010年10月16日，欣荣公司与兴坤公司签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2010年11月1日至2011年10月31日止。2011年10月17日，欣荣公司与兴坤公司再次签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2011年11月1日至2014年10月31日止。2011年10月20日，雨花毓秀各入住单位、兴坤公司、欣荣公司召开会议，其中讨论的事项有：“在雨花毓秀小区首届业主委员会还未确定小区物业公司相关事项之前，新的物业服务期（2011年11月1日起计算）还将由原物业公司欣荣公司继续为小区提供服务。”
原告李庆华于2011年10月26日接房，并与被告欣荣公司签订前期物业服务协议。该前期物业服务协议第四条第一款规定：业主交费时间“委托期内每年10月15日至10月30日。”第二款规定：“收费标准：其中住宅物业管理费1.20元/㎡/月、车位管理费20元/个/月、垃圾清运费10元/月、水池清洗费2.5元/户/月”第三款约定：“缴费方式：首次预缴1年（2010年11月1日至2011年10月31日），以后按年度缴费。”原告李庆华向被告欣荣公司交纳了2010年11月1日至2011年10月31日期间的物业管理费人民币1458元、车位管理费人民币120元、二次加压费60元、垃圾清运费120元、蓄水池清洗费人民币30元，合计人民币1788元；2011年11月1日至2012年10月31日交纳了物管费人民币2975元，车位管理费240元、二次加压费人民币60元、垃圾清运费人民币120元、水池清洗费人民币30元。
原审法院认为，对于“被告是否应当退还竣工验收备案前的物业管理费及相关费用”的争议焦点，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第十六条的规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案，而欣荣公司却要求业主交纳之前的物业管理费及相关费用，显然加重了业主的责任，故被告应当退还原告主张的其自2010年11月1日至2011年10月18日期间交纳的费用，其中由于物管费及车位费免仅收取了半年（2011年5月1日至2011年10月31日期间）的费用共计人民币1578元，故物管费及车位费应退费金额为人民币人民币1472.80元（1578元÷6个月×5个月+1578÷6个月÷30天×18天=1472.80元）；加压费、垃圾清运费及蓄水池清洗费收取了一年的费用共计人民币210元，故应退人民币203元（210元÷12个月×11个月+210元÷12个月÷30天×18天=203元）；以上两项合计退费人民币1675.80元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条第二款，中华人民共和国国家发展和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决：“一、由被告昆明欣荣物业服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告李庆华退还物业服务费及其它相关费用合计人民币1675.80元。二、驳回原告李庆华的其它诉讼请求。”
原审判决后，上诉人欣荣公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第961号民事判决第一项；二、判决驳回李庆华的全部诉讼请求；三、一、二审案件受理费由李庆华承担。主要理由：一、关于收费时间的约定是各方当事人的真实意思表示，一审判决没有尊重当事人的意思自治；二、本案存在物业服务合同和商品房买卖合同两个法律关系，欣荣公司与李庆华之间是物业服务合同关系，兴坤公司违约交房的责任属于商品房买卖合同的责任，不应转移到物业服务合同中，一审判决违背合同相对性原则。
被上诉人李庆华答辩称：兴坤公司公告交房时尚不具备交房条件，购房合同具有欺诈性；欣荣公司不具备相关资质。
原审第三人兴坤公司述称：同意欣荣公司的观点。本案的小区项目是大学城教师的安家项目，不同于普通的商品房开发项目，兴坤公司愿意承担商品房买卖合同中的违约责任，但本案涉及的是物业服务合同的权利义务。
上诉人欣荣公司、原审第三人兴坤公司在二审诉讼中未提交新的证据。
被上诉人李庆华提交如下证据：
1、云发改价格【2005】702号通知，欲证明昆明市物业服务收费标准是由政府部门制定，提前预收物业费违反了文件规定。
2、商品房购销合同一份，欲证明合同对双方权利义务的约定。
3、昆发改价格函【2013】107号复函、昆发改价格【2013】987号回复、现代汉语词典关于滞纳金的解释，欲证明欣荣公司收费不符合相关规定。
4、2013年城镇劳动者参加失业保险的通知，欲证明昆明市2012年在岗职工的工资水平。
5、业主委员会成立备案登记表，欲证明业主委员会有能力管理好小区。
6、物管费收据，欲证明欣荣公司不开具正规发票，偷税漏税。
经质证，欣荣公司对上述证据的证明目的均不予认可，对证据4、5、6的真实性不予认可。兴坤公司对上述证据的证明目的不予认可，对证据1、5、6的真实性均不予认可。
本院认为，李庆华提交的证据中，商品房购销合同和【2013】107号复函，在一审中已经提交，不属于新的证据；证据4、5、6与本案没有关联性，本院不予采信；证据1的通知中关于不得提前收费的规定有除外情形，即双方另有约定，不能实现其证明目的，本院不予采信。
经审理，本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案双方当事人的争议焦点是：欣荣公司是否应当退还竣工验收备案前的物业管理费及相关费用。
本院认为，《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”欣荣公司与李庆华之间履行物业服务协议的前提是兴坤公司按照商品房买卖合同的约定履行交房义务，而兴坤公司于2011年10月18日才取得验收备案表，此时方能视为其已履行交房义务，之前相应的物业服务费用不应当由李庆华承担。由于商品房购销合同和物业服务合同之间存在权利义务的关联性，原审判决欣荣公司退还房屋合格交付之前的物业服务费用，符合合同的实际履行状况和权利义务相一致的原则。承担返还义务的主体是物业服务合同的相对方，不存在违反合同相对性的问题，欣荣公司的上诉理由不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人昆明欣荣物业服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审判长 王 虹
审判员 晏云锋
审判员 贾 音
二〇一五年三月十一日
书记员 叶 刚