广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第2573号
原告：陆丹丹。
委托代理人：王丽华，南宁市西乡塘第一法律事务中心法律工作者。
被告：李自明。
第三人：广西南宁泽福房地产开发有限公司，住所地：南宁市。
法定代表人：陈洲，总经理。
委托代理人：蒋海波，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行，住所地：南宁市民族大道。
法定代表人：覃员。
原告陆丹丹诉被告李自明，第三人广西南宁泽福房地产开发有限公司（以下简称泽福房开公司）、第三人中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行（以下简称工行民族支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆丹丹及其委托代理人王丽华、第三人泽福房开公司的委托代理人蒋海波到庭参加了诉讼。由于被告李自明及第三人工行民族支行无正当理由未到庭参加诉讼，故本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陆丹丹诉称：2005年12月29日被告李自明与第三人泽福房开公司签订了商品房买卖合同，向泽福房开公司购买了房屋坐落于南宁市仙葫开发区西区“龙湾华府”第A3幢三层某号房，建筑面积142.58平方米，套内建筑面积121.21平方米，公推面积21.37平方米，未办理房产证。合同约定：“被告李自明于合同签订时付清首期购房款79507元”，事实上被告李自明只付人民币3万元，开发商第三人泽福房开公司帮被告李自明垫付了人民币49507元，并与本案另一第三人工行民族支行办理了银行按揭贷款合同。由于被告李自明从2006年5月26日开始逾期拖欠银行按揭贷款数额直至逾期拖欠到2008年10月16日为止，已无力偿还逾期拖欠银行按揭贷款的数额，被告李自明就与原告陆丹丹于2008年10月16日签订该房屋的转让协议书。被告李自明就向原告陆丹丹提供了商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）和应向银行支付的按揭贷款银行卡号（卡号：21×××XX），在双方转让协议书签订后，原告陆丹丹代被告李自明偿还开发商垫付的款项49507元，及原李自明逾期拖欠银行批量按揭贷款（从2006年5月26日开始逾期拖欠银行按揭贷款数额直至2008年10月16日为止）的数额由原告陆丹丹以被告李自明的名义向银行履行了付款义务，并以被告李自明名义向银行支付该房屋按揭贷款直至今日。且原告陆丹丹以业主身份于2008年11月10日向物业公司申请装修，还帮被告李自明分别支付了2007年8月至2008年9月的物业费1818元、2007年2月至2008年9月维修资金328.20元、2008年1月至9月电梯年检公摊和电梯维修公摊费307.20元、2008年8月至10月水电公摊费32.20元，之后原告陆丹丹开始装修房屋并在装修完成后入住，入住后的相关费用也按时全部交纳了。但被告李自明一直不按转让协议书内容履行更名等相关手续，经原告多次催促，被告李自明仍不予配合，原告遂依法向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告李自明履行房屋转让协议的义务，协助原告到第三人广西南宁泽福房地产开发有限公司和中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行办理合同变更手续；2、第三人广西南宁泽福房地产开发有限公司协助办理该房屋在房产局的合同变更备案登记的相关手续直至该房屋的所有权证办理到原告的名下；3、第三人中国工商银行银行股份有限公司南宁市民族支行协助办理变更银行贷款合同到原告名下或由原告一次性付清该房屋银行按按揭贷款的余额，便利于办理该房屋的所有权证到原告的名字；4、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。
被告李自明未到庭应诉，也未提交书面答辩状。
第三人泽福房开公司述称：同意协助原告办理相关手续。
第三人工行民族支行未到庭应诉，也未提交书面答辩状。
经审理查明：2005年12月29日，被告李自明（买受人）与第三人泽福房开公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，由被告李自明向泽福房开公司购买商品房。该房屋坐落于南宁市仙葫开发区西区龙湾华府A3幢无单元某号房，建筑面积142.58平方米，套内建筑面积121.21平方米，公推面积21.37平方米，商品房总金额379507元。
2008年10月16日，被告李自明与原告陆丹丹签订《商品房买卖转让协议书》，协议约定：“今李自明（称甲方）将位于仙葫开发区由广西南宁泽福房地产开发有限公司开发的‘龙湾华府’A3幢三层某房转让给陆丹丹（称乙方），转让价按与开发商签订的原购买房屋合同价转让给买方陆丹丹。买方陆丹丹负责把原来卖方李自明所付的首付房款、保险、税金以及2008年9月26日之前所有在银行办理的按揭款共分两次性付给李自明，第一次付款为80000元（作为定金）；第二次付款为30000元，合计110000元。其余更名、解押，包括物业手续所需费用由买方自己负责，甲方协助乙方办理相关（买卖所有）的手续，甲方收到乙方定金后不得反悔，并同意乙方进场装修居住。乙方取得相关完善手续后，七天内乙方付完第二次款给甲方。本协议双方签字并付完定金后生效。”
协议签订后，陆丹丹于2008年10月16日向李自明付购房定金50000元；2008年10月25日付购房定金30000元；2009年1月21日付购房款10000元；2009年4月15日付购房款5000元；2009年8月17日付购房款10000元，李自明均出具收条。2014年1月6日陆丹丹再向李自明转账5000元，合计110000元。2009年3月27日，陆丹丹向泽福房开公司支付购房款49507元，泽福房开公司出具收据。同时，李自明将自己在第三人工行民族支行的贷款还款账号95×××54灵通卡交付给陆丹丹。2008年10月27日后的李自明购买该房的银行按揭贷款由陆丹丹偿还，贷款账号21×××XX。陆丹丹于2008年11月将涉案房屋装修后居住至今。
另查明，涉案房屋于2006年1月11日办理商品房买卖合同登记备案证明（编号：000168125），买受人为李自明。该房屋抵押权人为第三人工行民族支行。该房已具备办理房屋权属证书的各项条件。
上述事实有《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）、《商品房买卖转让协议书》、收条收据、银行进账单、还款历史明细表、还款凭证、庭审笔录等证据加以印证。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李自明及第三人工行民族支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。被告李自明与原告陆丹丹于2008年10月16日签订的《商品房买卖转让协议书》系双方真实的意思表示，且并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。本案中，被告李自明与原告陆丹丹签订的《商品房买卖转让协议书》实质是对《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）权利义务的概括转让，原告陆丹丹已全面履行了该协议，将包括被告李自明支付的首付房款、保险、税金及2008年9月26日之前所有在银行办理的按揭款合计11万元支付给了被告，同时2008年10月27日后的被告购买该房的银行按揭贷款亦由原告陆丹丹偿还。而被告李自明未能忠实履行协议所约定的“协助乙方（即原告）办理相关手续”的义务，已经构成违约。原告陆丹丹起诉要求被告李自明协助办理《商品房买卖合同》的变更手续合理，本院予以支持。现涉案房屋已具备办证条件，第三人对协助办理该房所有权手续至原告名下无异议，本院予以支持。至于被告李自明与第三人工行民族支行订立的抵押贷款合同问题，根据《中华人民共和国物权法》第191条第二款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，被告李自明转让给原告陆丹丹的房屋设有抵押权，第三人工行民族支行为抵押权人。原告陆丹丹作为涉案房屋的受让人愿意代被告清偿债务解除抵押权，以便利于办理该房屋的所有权证到原告名下，该行为并不违法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八、第八十九条以及第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李自明协助原告陆丹丹到第三人广西南宁泽福房地产开发有限公司办理南宁市仙葫开发区西区龙湾华府A3栋无单元某号房的《商品房买卖合同》变更手续；
二、第三人泽福房开公司协助办理南宁市仙葫开发区西区龙湾华府A3栋无单元某号房的所有权证至原告陆丹丹的名下；
三、原告陆丹丹在清偿完借款人为李自明、贷款账号21×××XX的房屋按揭贷款后，第三人中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行应将设定于南宁市仙葫开发区西区龙湾华府A3栋无单元某号房的抵押权解除。
本案案件受理费6992元，由被告李自明承担。此款原告已预交，由被告将此款付清给原告。
上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 强
人民陪审员 潘晓艳
人民陪审员 杨小玥
二〇一五年一月十六日
书 记 员 陈虹慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。