上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6271号
上诉人(原审被告、反诉原告)：赵海鑫，女，1989年6月6日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。
上诉人(原审被告、反诉原告)：胡腾腾，男，1987年10月9日出生，汉族，户籍所在地河南省。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：金东涛，男，1965年7月13日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：刘昱瑶(系金东涛妻子)，1975年4月15日出生，汉族，户籍所在地江西省景德镇市。
委托诉讼代理人：甄涛，上海甄涛律师事务所律师。
原审第三人：昆山汉盟不动产投资咨询有限公司，住所地江苏省昆山市。
法定代表人：张宜旭，总经理。
委托诉讼代理人：童金陵，男。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司上海闵行支行，住所地上海市闵行区。
负责人：顾非非，行长。
委托诉讼代理人：仇琛，女。
上诉人赵海鑫、胡腾腾(以下简称“赵海鑫方”)因与被上诉人金东涛及原审第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司(以下简称“汉盟公司”)、中国建设银行股份有限公司上海闵行支行(以下简称“建行闵行支行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初10999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵海鑫方上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回金东涛的原审诉请；二、判令撤销赵海鑫方、金东涛以及汉盟公司就上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房地产买卖居间协议》。事实和理由：赵海鑫方同意签订《房地产买卖居间协议》的前提是要在上海另购房屋解决一家的居住问题。因汉盟公司一再向赵海鑫方保证，赵海鑫方可以通过补缴胡腾腾的社保取得在上海的购房资格。赵海鑫是非上海生源的上海市学生集体户口，也具有在上海的购房资格，赵海鑫方才签订了《房地产买卖居间协议》。上述协议签订后，赵海鑫方在选购房屋过程中从其他中介公司了解到，像赵海鑫方这样的情况是无法在上海另购房屋的。因汉盟公司利用信息不对称，欺骗赵海鑫方，促使赵海鑫方签订涉案《房地产买卖居间协议》，故赵海鑫方要求撤销该协议。另，赵海鑫方未能在约定网签日期前取得系争房屋的产证，系汉盟公司造成的。赵海鑫方一直催促汉盟公司查询系争房屋的产证办理情况，汉盟公司直到合同约定的网签时间即2016年9月10日晚上才回复赵海鑫方说产证已办好，可以领取了。次日，赵海鑫方即到房产交易中心领取了产证，并与汉盟公司工作人员联系当天进行网签事宜，汉盟公司工作人员告知赵海鑫方，不需要金东涛到房产交易中心去，汉盟公司也不用去，办理过户时金东涛到场即可。网签合同的事情汉盟公司可以自行操作。故实际双方未进行网签的责任不在赵海鑫方。现赵海鑫方无法继续履行《房地产买卖居间协议》，因为赵海鑫于2017年7月研究生毕业，现正在申请非上海生源落户上海，需要系争房屋作为落户点。赵海鑫方有一对3岁的双胞胎即将面临报名上海市公立幼儿园的问题，根据目前上海落户政策，如果赵海鑫方失去系争房屋，无法落户或被迫落户在公共户的话，两个孩子将无法取得上海户口，也就无法就读XXX幼儿园。要求支持赵海鑫方的上诉请求。
金东涛辩称，不同意赵海鑫方的上诉请求。《房地产买卖居间协议》系三方真实意思表示，各方当事人都应本着诚实信用原则继续履行。赵海鑫方单方面要求解除或者撤销《房地产买卖居间协议》的理由不能成立，故要求驳回上诉，维持原判。
汉盟公司述称，不同意赵海鑫方的上诉请求，同意金东涛的答辩意见，要求继续履行《房地产买卖居间协议》。赵海鑫方一直声称其今后可以落户上海，既然落户上海，就会有上海户口，当然可以在上海买房。根据上海现有的购房政策，不允许以补缴社保的方式取得购房资格。汉盟公司只是向赵海鑫方表示夫妻双方只要有一方有上海户口就可以在上海购房，从未告知赵海鑫方可以补缴社保的方式取得购房资格。虽然可以领取系争房屋产证的时间是2016年9月7日，但汉盟公司在2016年9月10日才能在网上查询到该信息。故这是信息滞后造成的，赵海鑫方与金东涛网签时间延后的责任不在汉盟公司。
建行闵行支行述称，涉案不动产系我行的抵押物，请求法院保护我行的权益。对于赵海鑫方与金东涛的诉争我行不发表任何意见。
金东涛向一审法院起诉请求：1、判令赵海鑫方继续履行《房地产买卖居间协议》(包括签订《上海市房地产买卖合同》，配合金东涛办理按揭贷款，办理房屋交易过户等)；2、判令赵海鑫方支付违约金人民币(以下币种均为人民币)260,000元；3、诉讼费由赵海鑫方承担。
赵海鑫方向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的关于系争房屋的《房地产买卖居间协议》；2、判令汉盟公司撤销对此房屋擅自所做的网签；3、判令金东涛支付违约金80,000元；4、诉讼费用由金东涛承担。
一审法院认定事实：本案系争房屋位于上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室，建筑面积87.47平方米，类型为公寓，目前登记在赵海鑫方名下。
2016年7月16日，金东涛(乙方)与赵海鑫方(甲方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将自有的座落在上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋转让给乙方，建筑面积87.53平方米，预售合同面积，实际以产证为准。房产转让成交价1,300,000元；首付700,000元，买方须于签署本协议时交纳保证金80,000元，双方签署本协议后该保证金自动转为定金，买方须于签署本协议之10日内再向卖方支付定金300,000元，2016年9月10日前支付200,000元，交易过户当天支付剩余首付120,000元，600,000元付款方式为银行按揭贷款，具体贷款金额以贷款合同为准，买方贷款未获得通过部分在交易过户前以现金方式支付给卖方，否则视为违约，办理按揭所需费用由买方自理，买方须于签署《上海市房地产买卖合同》后7个工作日内申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭资料，双方均不得借故拖延，否则视为违约。卖方为净到手价，该房地产在交易过程中所产生的税、费均由买方承担，且买方不得以政策变动为由拒绝支付。签署房地产买卖合同时间为买卖双方于2016年9月10日前签署《上海市房地产买卖合同》，该房地产缴纳税费时间为买卖双方于2016年9月10日之前相互配合到税务部门缴纳相关税费，房地产过户交易时间为买卖双方于2016年11月5日之前相互配合至房屋所在地房地产交易中心办理递件过户手续。卖方须在尾款到账7天内将该房地产交予买方使用。如买卖双方任何一方未能履行本协议之条款以至本协议不能顺利完成，则守约方有权选择要求对方支付该房地产总价款20%的违约金，无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本协议之条款卖出或买入该房地产，则违约方须即时支付经纪方该房地产成交价的2%作为违约金，若买卖双方在未经经纪方同意下取消本协议，则买卖双方均成为本协议之违约方，须各自即时支付经纪方该房地产成交价的1%作为违约金。合同另对其他内容进行了约定。2016年7月16日，金东涛支付赵海鑫方购房定金80,000元，2016年7月25日，金东涛向赵海鑫方支付购房定金300,000元、2016年9月9日，金东涛向赵海鑫方支付200,000元。2016年8月21日，赵海鑫方向上海市青浦区房地产登记处申请办理房地产产权登记，2016年9月7日，上海市青浦区房地产登记处核准《上海市房地产权证》[沪房地青字(2016)第026358号]，2016年9月11日，赵海鑫方领取该《上海市房地产权证》。2016年9月14日，赵海鑫方向金东涛发微信表示房子没有办法卖了，2016年9月16日，金东涛妻子刘昱瑶与赵海鑫方在汉盟公司处协商未果。2016年9月17日，系争房屋进行了网上合同信息备案。
一审法院另查明，系争房屋抵押权人建行闵行支行，债权数额600,000元，债务履行期限从2013年1月25日至2033年1月25日，登记证明号青XXXXXXXXXXXX,原他项权证号青XXXXXXXXXXXX。2016年10月12日，法院依法查封系争房屋[(2016)沪0118民初10999号]。
一审庭审中，建行闵行支行确认截至2017年3月20日，系争房屋贷款本金余额525,024.75元。
一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。金东涛、赵海鑫方签署的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。因购买系争房屋赵海鑫方向建行闵行支行借款时设定抵押，只有在抵押权消灭后，系争房屋才能进行权利过户；合同实际履行过程中，由于赵海鑫方未能在约定签订《上海市房地产买卖合同》的日期前取得房地产权证，致双方无法签署，且也未涤除抵押，明确表示不再履行协议；金东涛按约履行了协议约定的义务，现赵海鑫方以无法在上海购房，合同内容需协商一致才能实现合同履行目的为由行使单方解除权，无事实和法律依据，法院不予支持。双方买卖合同应当继续履行，现协议约定的网签、过户期限等均已届满，金东涛要求赵海鑫方继续履行合同、涤除抵押、协助办理过户手续、交房等诉求，于法有据，法院予以准许。金东涛要求赵海鑫方支付总房款的20%违约金，该违约金系协议不能履行情况下违约方需承担，现协议继续履行，赵海鑫方要求金东涛支付违约金无事实和法律依据，故对金东涛、赵海鑫方各自要求支付违约金的诉请，均不予支持。建行闵行支行在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。审理中，金东涛对于赵海鑫方尚欠建行闵行支行借款，自愿代赵海鑫方偿付以涤除系争房屋上的抵押登记，该行为与法无悖，法院予以准许。判决：一、金东涛与赵海鑫、胡腾腾就上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋签订的《房地产买卖居间协议》继续履行；二、赵海鑫、胡腾腾应于判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司上海闵行支行清偿贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；若赵海鑫、胡腾腾逾期未清偿的，准予金东涛自愿代为清偿前述贷款的剩余本金及利息；三、中国建设银行股份有限公司上海闵行支行应于赵海鑫、胡腾腾所负抵押贷款的剩余本金及利息清偿之日起十日内，申请注销在上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋上设定的抵押权登记；四、赵海鑫、胡腾腾应于中国建设银行股份有限公司上海闵行支行涤除设定在上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋上的抵押权之日起十日内，配合金东涛办理上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋的产权过户手续，将该房产过户至金东涛名下(过户税费及相关费用由金东涛承担)并交付房屋；五、金东涛应于赵海鑫、胡腾腾配合办理上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋的产权过户手续十日内，给付赵海鑫、胡腾腾剩余购房款720,000元；若金东涛已代为清偿判决第二条中赵海鑫、胡腾腾所负的银行贷款及利息，代为清偿的款项可在前述剩余购房款中进行抵扣；六、金东涛其余诉讼请求不予支持；七、赵海鑫、胡腾腾要求解除与金东涛签订的上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室《房地产买卖居间协议》的诉讼请求不予支持；八、赵海鑫、胡腾腾要求昆山汉盟不动产投资咨询有限公司撤销上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋预售合同备案注销手续的诉讼请求不予支持；九、赵海鑫、胡腾腾要求金东涛支付违约金80,000元的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，金东涛、赵海鑫方所签《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，协议内容并未违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现赵海鑫方以其无法再在上海购房为由，要求撤销《房地产买卖居间协议》，无事实和法律依据，本院不予支持。双方所签《房地产买卖居间协议》应继续履行。因该协议约定的网签、过户期限等均已届满，金东涛要求赵海鑫方继续履行合同，并表示自愿代赵海鑫方偿付尚欠建行闵行支行借款，以涤除系争房屋上的抵押登记，故一审法院据此所作判决，并无不当，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,200元，由上诉人赵海鑫、胡腾腾共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年八月十日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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