陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第7685号
原告（反诉被告）某农场。
委托代理人孙某，系某律师事务所律师。
被告（反诉原告）某公司。
委托代理人贺某，系某律师事务所律师。
第三人冯某。
第三人思某。
原告某农场与被告某公司、第三人冯某、思某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案后，依法适用普通程序于2015年12月7日、2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告某农场的委托代理人孙某，被告某公司的委托代理人贺某，第三人冯某、思某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某农场诉称：2008年10月23日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定：被告承租位于榆林市榆阳区常乐路榆星宾馆（地上十二层，地下一层，动力中心水泵房，建筑面积为16804㎡）及其附属设备与资产设备，同时，配套提供榆星宾馆动力中心北侧二层44间原居民住宅房由被告无偿使用。租赁期限为十年，从2009年2月23日起至2019年2月23日止，年租金为558万元等事项。2009年4月24日，原告与被告因房屋交付问题进行协商，原告与被告签订了榆星宾馆租赁合同补充协议，将租期起始时间变更为从2010年1月1日起至2019年12月31日止等事项。合同签订后，原告依约按期交付了租赁房屋，被告刚开始亦能按约履行合同，并将榆星宾馆更名为榆星大酒店进行经营。2015年4月，被告因经营困难等情况造成被告债权人群体侵占被告承租的房屋，致使被告不能正常营业。截止2015年8月25日，被告尚欠原告租金117.6万元，原告为被告垫付水、暖气费计人民币285920.04元。现被告不能按约定支付租金且被告在租赁房屋期间造成该房屋无法使用，致原告的合同目的不能实现，现原告提起诉讼并提出诉讼请求为1、依法判令原告与被告于2008年10月23日签订的租赁合同及2009年4月24日签订的某农场榆星宾馆租赁合同补充协议有效并解除；2、依法判令被告返还原告承租的位于榆林市榆阳区常乐路与柳营路西北角的榆星宾馆地上12层、地下1层、动力中心水泵房1间、柳营路大门西侧3间门房附属共计16804㎡及附属设施、资产设备和配套的榆星宾馆动力中心北侧上下2层共计44间住宅房的全部租赁物及其所占用土地；3、依法判令被告向原告支付拖欠的租金从2015年1月1日起至2015年12月31日止，按年租金4464000元计算扣除已缴纳的180万元及榆阳农商银行交纳的2015年9月1日起至2015年12月31日租赁费397800元，下欠租赁费2266200元；2016年1月1日起至返还租赁物之日止按年租金558万元计算并扣除榆阳农商银行交纳的2016年1月1日起至2016年12月31日止的租赁费1193400元；4、依法判令被告向原告支付被告在2015年5月15日前拖欠由原告垫付的水电费173111.64元；2015年5月16日后由原告为浦发银行、榆阳农商银行提供服务产生的水、电、天然气人员工资及设备维修费20万元；5、依法判令被告向原告支付租金违约金为5289840元（从2015年1月1日至2015年8月25日共计237日），以及被告实际交付租金之日为止每日按照年租金5‰计算；6、依法判令被告承担本案诉讼费用。对于被告的反诉，反诉被告认为没有事实及法律依据，应当予以驳回。
原告向法庭提交了以下证据：
1、租赁合同1份、榆星宾馆租赁合同补充协议1份，榆阳区人民政府专项问题会议纪要（第5次）关于王圪堵水库王龙界移民安置区高标准农田项目建设等问题的会议纪要1份，用以证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，双方明确约定了租赁标的物的位置、用途、租赁期限、租金及租金交付方式、违约责任的事实。
2、2015年9月9日催款通知单1份，用以证明原告向被告进行催费的事实。
3、榆星大酒店水费、电费、天然气费、维修费、人员工资1组，用以证明2015年5月15日前，被告拖欠原告水电费173111.64元，2015年5月16日后由原告为浦发银行、榆阳农商银行提供服务产生的水、电、天然气人员工资、设备维修费等被告应承担20万元的事实。
4、收款收据1张，用以证明原告收取了被告保证金100万元的事实。
被告某公司辩称：其一、原告与被告签订了租赁合同及榆星宾馆租赁合同补充协议，被告按照合同使用该房屋，就房屋的使用与合同的解除与原告及第三方浦发银行、榆阳农商银行进行多次交谈，双方就合同解除达成意向。其二、被告所承租的房屋原告进行了合理的利用，使用期间经原告同意并经市政府及主管部门会议对租赁物进行了改建等工程，并且该部分价值经鉴定机构作出鉴定，原告应当按照鉴定结论支付该部分费用。其三、对原告所诉请的拖欠费用，2016年之前的租赁费没有异议，但对2016年1月1日起的租赁费应当按照榆阳区政府的会议纪要及榆林市市场环境继续按年租金4464000元计算租赁费。其四、被告所欠的水、电等费用，被告对合理费用予以认可。其五、在合同履行过程中原告与被告并没有违约情形，因合同履行期间内由浦发银行、榆阳农商银行、喜洋洋等单位向原告支付了租金，同时鉴于原告经营状况受被告民间借贷客户闹事而致酒店无法经营的客观事实，被告也积极协调变更附属合同和协商解决解除合同事宜，故被告无违约事实存在，并且也没有给原告造成损失，原告诉请被告支付违约金依法无据，应予以驳回。故请求法院依法判决。同时，被告提起反诉，反诉请求为1、依法判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失11447612.50元；2、反诉费用由反诉被告承担。
被告向法庭提交了以下证据：
1、房屋租赁合同书1份，用以证明被告在租赁期内经原告同意被告与上海浦东发展银行签订了房屋租赁合同，并约定租期、租金等的事实。
2、装修费用固定资产消耗品明细表、固定资产盘点表、库房存货工服清点表、库房存货清点表各1份，用以证明被告从经营酒店固定资产及不固定资产共计17807709元的事实。
3、鉴定费票据1份，用以证明被告向鉴定部门交纳鉴定费8万元的事实。
第三人冯某、思某述称：原告与被告签订了租赁合同及榆星宾馆租赁合同补充协议，第三人与被告法定代表人王琪是合伙关系，合伙事项为榆星宾馆租赁，股份分配为王琪占50%，第三人各占25%。按投资份额进行装修，浦发银行、喜洋洋、门房、12楼的美容美发向外租赁，其余榆星宾馆客房等承包给王琪经营。
第三人冯某、思某未向法庭提交证据。
本案在审理过程中，经被告申请，本院通过榆林市中级人民法院司法技术室委托陕西中房建筑工程咨询有限公司陕西铭所建司法会计鉴定所进行司法鉴定，该所于2016年10月10日作出陕中铭联合鉴字（2016）25号司法鉴定意见书，鉴定意见:根据现有资料及现场实地勘察情况，经鉴定人员核算，本次鉴定意见为榆星大酒店装饰装修工程原造价11330859元，现值7931601元（含酒店消防改造款692480元）。在有手续情况下加建的厨房及钢结构原造价1197374元，现值1053689元，合计原造价12528233元，现值8985290元。被告交纳鉴定费8万元。
经庭审质证，原告提交的证据1，被告及第三人均质证为对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为合同中虽然约定了违约金的计算方法，但双方一致同意该合同予以解除，原告也陈述被告酒店经营中打砸等事实，致合同无法履行而解除，并非被告违约造成的是由第三方原因造成无法经营的，所以被告不应承担违约金；对于租金问题根据会议纪要中明确酒店租赁费下调为每年租金4464000元，被告应当支付的租赁费以此为标准，扣除被告以支付的租赁费进行计算；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，不予认可；对证据3、4无异议。被告提交的证据，原告质证为对证据1真实性无异议，证明目的有异议，认为与本案无关联性；证据2有异议，不予认可；证据3无异议。对陕中铭联合鉴字（2016）25号司法鉴定意见书，原告对真实性无异议，证明目的有异议，认为鉴定结论过高；被告无异议；第三人质证为真实性无异议，证明目的有异议，认为鉴定结论过低。
本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1、2、3、4，被告对真实性无异议，能够证明原告与被告之间存在房屋租赁合同及2015年5月15日前，被告拖欠原告水电费173111.64元，2015年5月16日后由原告为浦发银行、榆阳农商银行提供服务产生的水、电、天然气人员工资、设备维修费等被告应承担20万元和催费及保证金100万元的事实，对本案有证明力，依法予以采信。被告提交的证据1、3，原告对真实性无异议，能够证明被告承租后将部分租赁物转租于上海浦东发展银行及被告交纳了鉴定费8万元的事实，对本案有证明力，依法予以采信；证据2，原告有异议，经审查，涉案财产已经鉴定，该证据所证明的事实，对本案没有证明力，依法不予采信。陕中铭联合鉴字（2016）25号司法鉴定意见书，原告对真实性无异议，能够证明被告承租原告租赁物后进行装修、改建的事实，对本案有证明力，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2008年10月23日，原告某农场（出租人、甲方）与被告某公司（承租人，乙方）签订租赁合同，约定：第一条、租赁范围:甲方将所属榆星宾馆（地面十二层、地下一层及动力中心水泵房，设计建筑面积为16804平方米）及其一切附属设备与资产设备租赁给乙方，同时配套提供榆星宾馆动力中心北侧二层44间原居民住宅房由乙方无偿使用，以上所有产权属甲方。第二条、租金。经公开竞价确定，标的每一年租金为人民币558万元。租赁期限为十年人民币5580万元。第三条、付款方式。1、本合同签订当日，乙方须向甲方支付第一年租赁年度的租赁费即人民币558万元，并同时交纳履约保证金人民币100万元。2、每年度租赁期限届满之前，乙方须提前二个月交清下年度房租，甲方出据收款收据。第四条、租赁期限：租赁期限十年，即从2009年2月23日起至2019年2月23日止。第五条：榆星宾馆出租、经营所涉及税、费的承担方式。1、甲方承担由榆星宾馆出租所产生的土地使用税。2、由乙方经营所产生的工商税、管理费、卫生费、排污费、水、暖、电及其他政府有关部门规定的一切税、费全部由乙方承担，甲方提供的榆星宾馆动力中心北侧二层44间原居民住宅房的一切水、暖、电、维修费等由乙方承担。第六条：双方的权利、义务。1、榆星宾馆部分甩顶工程（如门、卫生洁具等）由乙方投资完成，整体装修风格及全部设备由乙方自选，全部投资由乙方自付，但必须达到三星级酒店以上标准。2、乙方对租赁使用的榆星宾馆主楼及附属设备、配套设施有装修和维修的义务，其费用由乙方承担。装修过程中，严禁乙方改动破坏建筑物土建的原有结构，确需变更其他非土建的结构需经甲方同意后方可实施。租赁期满后，除按甲方移交清单交付外，乙方投资的细装修及不动产无偿归甲方所有，而且不能人为的对不动产的装修部分进行损坏。动产部分归乙方所有，乙方不得以任何理由向甲方提出赔偿。5、乙方在租赁期间，不得将宾馆整体转租他人，且局部转租也须征得甲方同意并备案。第七条：其他约定事项：3、本合同签订及乙方付清当年租金后，十个工作日内甲方将宾馆交付进行免租装修，免租装修期限4个月，租金及租期从装修期限届满之日计算。第八条、违约责任：乙方不能按期交纳租金时，视为违约，每迟交一天，罚收全年租金滞纳金5‰，逾期一个月，甲方书面通知乙方解除合同，乙方所交纳的履约风险保证金100万元予以没收。租赁期满，乙方不能完好完损交还甲方租赁财产，除赔偿甲方实际财产外，还应支付损失部分财产价值20%的违约金事项。2009年4月24日，原告某农场（出租人、甲方）与被告某公司（承租人，乙方）签订榆星宾馆租赁合同补充协议，约定：主合同第三条第二款修改如下乙方须在每届满一年租赁期之前二个月（即每年度的11月1日前）一次性交清下年度租赁费。主合同第四条款修改如下租赁期限为十年，即从2010年1月1日起至2019年12月31日止。主合同第七条第三款修改为给乙方免租装修期限为8个月，即从2009年5月1日起至2009年12月31日止。主合同第二款年租金558万元，其中房屋租金2750940元，场地租金1512180元，设备租金1316880元等事项。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告对所承租的房屋进行装璜及改建部分建筑，用于经营榆星大酒店。2015年1月1日前，被告按合同约定缴纳租赁费。从2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金558万元调整为4464000元。期间，扣除已缴纳的180万元及榆阳农商银行交纳的2015年9月1日起至2015年12月31日租赁费397800元，下欠租赁费2266200元。2016年1月1日以后，继续按年租金558万元计算，扣除榆阳农商银行交纳的2016年1月1日起至2016年12月31日止的租赁费1193400元。期间，因第三方原因造成被告经营的榆星大酒店无法经营，被告不能按时交纳租金，致原告提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明：2008年10月28日，原告收取了被告保证金100万元。2015年5月15日前，被告拖欠原告水电费173111.64元，2015年5月16日后由原告为浦发银行、榆阳农商银行提供服务产生的水、电、天然气人员工资、设备维修费等被告应承担20万元。对于被告的装修、改建损失，本院通过榆林市中级人民法院司法技术室委托陕西中房建筑工程咨询有限公司陕西铭所建司法会计鉴定所进行司法鉴定，该所于2016年10月10日作出陕中铭联合鉴字（2016）25号司法鉴定意见书，鉴定意见:根据现有资料及现场实地勘察情况，经鉴定人员核算，本次鉴定意见为榆星大酒店装饰装修工程原造价11330859元，现值7931601元（含酒店消防改造款692480元）。在有手续情况下加建的厨房及钢结构原造价1197374元，现值1053689元，合计原造价12528233元，现值8985290元。被告交纳鉴定费8万元。
本院认为，原告某农场与被告某公司签订的租赁合同及榆星宾馆租赁合同补充协议均体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均确认为有效合同，被告不能按合同约定履行义务已构成违约，应当承担继续履行合同的违约责任。被告辩称2016年1月1日起的租赁费应当按照榆阳区政府的会议纪要及榆林市市场环境继续按年租金4464000元计算租赁费等理由没有必要的事实依据且没有合同约定，被告的抗辩理由本院不予采纳。原告诉请确认原告与被告于2008年10月23日签订的租赁合同及2009年4月24日签订的某农场榆星宾馆租赁合同补充协议有效并解除的诉讼请求，经审查，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定。本案中，原告与被告均同意解除合同但没有确定解除合同的时间，解除合同的时间确定为本判决生效之日起解除。原告诉请被告返还租赁物的诉讼请求，经审查，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，被告应当在合同解除后将承租原告的租赁物全部返还于原告。原告诉请被告支付租金的诉讼请求有必要的事实依据且有合同约定亦不违反法律规定，本院予以支持。原告诉请被告向原告支付由原告垫付的水电费173111.64元及原告为浦发银行、榆阳农商银行提供服务产生的水、电、天然气人员工资及设备维修费20万元的诉讼请求，经审查，被告无异议，原告的该项诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持。原告诉请被告承担违约金的诉讼请求，经查，依租赁合同“乙方不能按期交纳租金时，视为违约，每迟交一天，罚收全年租金滞纳金5‰”的约定。该约定过高，本院调整为被告拖欠租赁费的违约金，利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。反诉原告诉请反诉被告赔偿反诉原告财产损失11447612.50元的反诉请求，经审查，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”及该解释第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定。本案中，租赁合同中虽约定“租赁期满后，除按甲方移交清单交付外，乙方投资的细装修及不动产无偿归甲方所有，而且不能人为的对不动产的装修部分进行损坏。动产部分归乙方所有，乙方不得以任何理由向甲方提出赔偿。”原告与被告签订的租赁合同租赁期限为10年，即从2009年2月23日起至2019年2月23日止，现原告提前解除合同且被告也同意解除合同，被告在租赁期间对原有租赁物进行了装饰装修并形成符合及进行改建、扩建，被告对其进行的改建、扩建不能办理建设工程规划许可证等相关手续，系未办理合法建设手续的情形，且双方对该费用没有约定。本院受理本案后，委托相关部分进行鉴定，鉴定结论为本次鉴定意见为榆星大酒店装饰装修工程原造价11330859元，现值7931601元（含酒店消防改造款692480元）。在有手续情况下加建的厨房及钢结构原造价1197374元，现值1053689元，合计原造价12528233元，现值8985290元。原告依法应当在利用价值范围内适当补偿被告，故原告应当适当补偿被告现有财产折旧费4492645元（（7931601元+1053689元=8985290元）×50%=4492645元）。反诉原告的其他反诉请求没有必要的事实依据，本院不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决如下：
一、原告某农场与被告某公司签订的租赁合同及榆星宾馆租赁合同补充协议有效，于本判决生效之日起予以解除。
二、本判决生效后三十日内，由被告某公司将租赁原告某农场位于榆林市榆阳区常乐路与柳营路西北角的榆星宾馆地上12层、地下1层、动力中心水泵房1间、柳营路大门西侧3间门房附属共计16804㎡及附属设施、资产设备和配套的榆星宾馆动力中心北侧上下2层共计44间住宅房的全部租赁物及其所占用土地返还于原告某农场管理。
三、本判决生效后三十日内，由被告某公司付给原告某农场租赁费（从2016年1月1日起至返还租赁物之日止，按年租金人民币558万元计算。计算的租赁费中应当扣除榆阳农商银行交纳的租赁费人民币1193400元），并由被告某公司支付原告某农场违约金（以返还租赁物之日起按实际所欠租赁费总额至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金）。
四、本判决生效后三十日内，由被告某公司支付从2015年1月1日起至2015年12月31日止拖欠的租赁费人民币2266200元，并支付从2016年1月1日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金。
五、本判决生效后三十日内，由被告某公司付给原告某农场水电费人民币173111.64元、维修等费用人民币20万元，共计人民币373111.64元。
六、本判决生效后三十日内，由反诉被告某农场付给反诉原告某公司财产折旧费人民币4492645元。
七、本判决生效后三十日内，由反诉被告某农场返还反诉原告某公司保证金人民币100万元。
八、驳回反诉原告某公司的其他反诉请求。
九、鉴定费8万元，由反诉原告某公司承担4万元，反诉被告某农场承担4万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59160元，由被告某公司负担。反诉费74500元，反诉原告某公司负担34500元，反诉被告某农场负担4万元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 李长鹏
审 判 员 张 媛
人民陪审员 程占堂
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 郭 鹏