四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终409号
上诉人（原审被告）：叶翊，女，1965年5月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
被上诉人（原审原告）：北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司，住所地四川省宜宾市南岸西区鲁能山水绿城E街区商业区2楼。
负责人：卢光申，总经理。
委托诉讼代理人：樊学锋，四川酒都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张兴文，四川酒都律师事务所律师。
上诉人叶翊因与被上诉人北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司（以下简称鲁能物业宜宾分公司）物业合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶翊上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5070号判决；2.由鲁能物业宜宾分公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.《天府印象小区物业服务合同》规定物业服务期限自2012年1月1日至2014年12月31日止，期满后即失效，其不应支付期满后的物业费；2.合同约定的物业费计算标准过高；3.其未收到书面的物业费催缴通知书，依照合同约定，计算滞纳金应当从其收到书面通知之日起计算，因此其不应当支付滞纳金;4.鲁能物业宜宾分公司物业服务不到位，小区楼道栏杆未除锈、道路清洁不到位、房屋漏水，监控设备未正常使用导致其车辆损被砸后无法协助公安机关侦查，物业公司应当赔偿该损失；5.小区公共收益未清算。
鲁能物业宜宾分公司辩称，《天府印象小区物业服务合同》中约定了，合同到期后双方未提出终止合同，视为业主委员会同意续聘鲁能物业宜宾分公司，且鲁能物业宜宾分公司期满后继续提供物业服务，绝大多数业主缴纳了物业费，物业服务合同关系存在，因此该叶翊应当支付物业费；物业费、滞纳金的计算标准系合同约定，业主应当按该标准缴纳物业费，一审判决按照物业费的10%计算已有利于叶翊；鲁能物业宜宾分公司提供了证据证明其履行了维护、保洁、修缮等义务；监控设备老化不能更换，需要动用维修基金，鲁能物业宜宾分公司启动了动用维修基金的程序，系业主阻挠而导致无法动用维修基金更换监控设备；关于小区公共收益问题，待第二届天府映像小区业主委员会（以下简称天府映像业主委员会）成立，鲁能物业宜宾分公司会与天府印象业主委员会进行对账；关于叶翊所提其车辆被砸的问题，叶翊并未提供证据证明鲁能物业宜宾分公司具有责任。综上，叶翊所提上诉意见均不能作为其不支付物业费的理由。
鲁能物业宜宾分公司向一审法院起诉请求：1.叶翊向鲁能物业宜宾分公司支付2009年10月1日至2016年5月31日期间物业服务费8048.80元（按0.75元/㎡/月）和生活垃圾处理费360元（按4.5元/月），以及2009年10月1日起至付清之日止的违约金（每日按拖欠金额的千分之三计算）；2.本案诉讼费用由叶翊承担。
一审法院认定事实：宜宾鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能开发公司）与鲁能物业宜宾分公司签订有《鲁能山水绿城3期C街区前期物业管理服务合同》，约定将鲁能开发公司开发的C街区项目委托鲁能物业宜宾分公司进行物业管理；委托管理期限自合同签字盖章之日起至小区成立业主委员会并签订新的物业服务合同后自然终止；物管费由鲁能物业宜宾分公司按建筑面积每月每平方米0.75元收取。2011年12月28日，天府映像业主委员会与鲁能物业宜宾分公司签订了《天府映像小区物业服务合同》，约定鲁能物业宜宾分公司为天府映像业主委员会提供物业服务的物业项目为天府映像小区，位置为翠屏区南岸C街区睦邻路；物业服务期限为三年，2012年1月1日起至2014年12月31日；多层住宅物业费以建筑面积按0.75/㎡/月交纳；合同期限届满，天府映像业主委员会决定继续聘用鲁能物业宜宾分公司或不再聘用的，应在期满前三个月通知鲁能物业宜宾分公司，如天府映像业主委员会在该期限内未书面通知鲁能物业宜宾分公司，可视为天府映像业主委员会同意继续聘请鲁能物业宜宾分公司，鲁能物业宜宾分公司可选择继续服务；经鲁能物业宜宾分公司书面催收催缴，未能按时足额交纳物业服务费，鲁能物业宜宾分公司以书面通知日起，按欠缴物业费总额每日千分之三的标准向业主收取滞纳金。该合同附件三为“宜宾市普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）一级”，包括基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容。2007年7月23日，叶翊购买该小区×幢×单元×号住宅一套，建筑面积为134.15㎡，2007年9月24日接房，叶翊陈述自2008年年底入住至今。鲁能物业宜宾分公司陈述叶翊自2009年10月1日起未再交纳费用，鲁能物业宜宾分公司提供有其于2016年7月23日向叶翊邮寄催缴通知书的快递单，该份催缴通知书载明叶翊在2009年10月1日至2016年5月31日共差欠物业费和生活垃圾处理费共计8408.8元。叶翊否认收到该通知书。鲁能物业宜宾分公司提供有秩序维护员交接班记录表、工程值班交接班记录表、项目雨水井、污水井检查记录表、月巡查维修保养记录、工作巡检日志、来访人员情况登记表、车辆临时出入凭证登记表等资料，用以证明其已按约履行物业管理服务义务。叶翊陈述其车辆在2012年2月被破坏，并由其丈夫涂强向派出所报警，叶翊提供有宜宾市公安局翠屏区分局金沙江大道派出所于2012年2月11日出具的《接警回执》一份，载明涂强于2012年2月11日11时到我单位报案。叶翊还提供有两份汽车维修结算单，载明川Q668×号车辆发生维修费3970元，川QL33×号车辆发生维修费3810元。叶翊另陈述其因小区路面青苔导致其滑倒受伤。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，且叶翊并未举证其对天府映像业主委员会代表业主与鲁能物业宜宾分公司签订的《天府映像小区物业服务合同》提出异议，故本案所涉的《鲁能山水绿城3期C街区前期物业管理服务合同》、《天府映像小区物业服务合同》对叶翊发生效力。叶翊虽辩称鲁能物业宜宾分公司未完全履行物业管理服务，但未提供充分证据予以证明，且鲁能物业宜宾分公司提供有其履行物管服务的各种记录资料，故应向鲁能物业宜宾分公司支付物业管理费。相关合同明确约定有物业服务费的收费标准，且叶翊未对鲁能物业宜宾分公司诉请的物管费及生活垃圾处理费标准提出异议，故鲁能物业宜宾分公司诉请叶翊支付2009年10月1日至2016年5月31日期间的物业服务费8048.80元（按0.75元/㎡/月×134.15㎡×80个月）、生活垃圾处理费360元（按4.5元/月×80个月），法院依法予以支持。鲁能物业宜宾分公司诉请叶翊支付2009年10月1日起至付清之日止的违约金（每日按拖欠金额的千分之三计算），叶翊作为业主未按约定的时间足额交纳物业服务费已构成违约，鉴于叶翊对该违约金不予认可，且约定违约金标准过高，故对该项请求法院酌情支持为804.88元（按未交物业服务费8048.80元的百分之十计算）。据此，依照《物业管理条例》第二十五条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：被告叶翊于本判决生效之日起5日内向原告北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司支付2009年10月1日至2016年5月31日期间物业服务费8048.80元、生活垃圾处理费360元及违约金804.88元，共计9213.68元。如被告叶翊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告叶翊负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人叶翊对《鲁能山水绿城3期C街区前期物业管理服务合同》、《天府映像小区物业服务合同》的效力未提出异议，两份合同均对叶翊具有约束力。《天府映像小区物业服务合同》第五条约定了物业服务期限为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日，同时，第二十二条约定“本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方或者决定不再聘用乙方的，应当在期限前三个月书面通知乙方；……如果甲方在上述期限内未书面通知乙方，可视为甲方同意继续聘请乙方，乙方可继续提供服务……”。由于天府印象业主委员会在该合同期限届满前三个月并未书面通知鲁能物业宜宾分公司，应视为天府印象业主委员会同意继续聘请鲁能物业宜宾分公司。该合同即由一个有固定期限的合同变更为一个无固定期限的合同，且鲁能物业宜宾分公司持续提供了物业服务，叶翊应当按照合同约定支付物业费。因此，对叶翊所提期满后即不应支付物业费以及物业费用过高的意见，本院不予采纳。
关于叶翊所提鲁能物业宜宾分公司未按照合同约定履行义务的意见。鲁能物业宜宾分公司提供了证据证实其履行了合同义务，同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，叶翊所提鲁能物业宜宾分公司具有物业服务不到位（包括小区楼道栏杆未除锈、道路清洁不到位、房屋漏水、监控设备未正常使用），未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务，可以按照相关法律规定另行主张。其所提车辆被砸的相关证据只能证实其财物被损害的情况，不能证明鲁能物业宜宾分公司存在责任。同时，考虑物业费的市场价以及交纳物业费与促进物业良性经营，最终达到维护全体业主合法权益的角度，本院不对交纳物业费的标准进行调整。
关于叶翊所提其未收到鲁能物业宜宾分公司的物业费催缴通知书，不应当支付滞纳金的意见。根据《天府印象小区物业服务合同》第二十九条：“业主……经书面通知催缴，未能按时足额缴纳物业服务，乙方以书面通知日起，按欠缴物业费总额每日千分之三的标准向涉及业主收取滞纳金”的约定，业主收到鲁能物业宜宾分公司发出的书面的物业费催收通知是支付滞纳金的前提。鲁能物业宜宾分公司于2016年7月23日向叶翊邮寄物业费催缴通知书，但快递单上签收人不是叶翊本人。二审中，叶翊表示其未收到书面的物业费催缴通知书。鲁能物业宜宾分公司也未提供证实叶翊收到书面催缴通知书证据。因此，鲁能物业宜宾分公司要求叶翊支付滞纳金的前提条件不成就。对于叶翊所提其未收到鲁能物业宜宾分公司的物业费催缴通知书，不应支付滞纳金的意见，本院予以采纳。
关于叶翊所提小区公共收益未清算的意见。《天府印象小区物业服务合同》附件四约定了小区共有部分经营收益是由鲁能物业宜宾分公司与小区业主委员会按比例分配和计算。因此，对上诉人叶翊所提该意见，本院不予审查。
综上所述，上诉人叶翊关于未收到鲁能物业宜宾分公司书面物业费催缴通知书，不应当支付滞纳金的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5070号民事判决；
二、上诉人叶翊于本判决生效之日起5日内向被上诉人北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司支付2009年10月1日至2016年5月31日期间物业服务费8048.80元、生活垃圾处理费360元。
如上诉人叶翊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人叶翊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 伟
审 判 员 李 荷
审 判 员 龙 雨
二〇一七年三月二十八日
法官助理 张 燕
书 记 员 侯秋月