上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1773号
原告上海伟灵龙实业发展有限责任公司。
法定代表人孙伟。
委托代理人李国平，上海市申元律师事务所律师。
被告上海近铁展示装饰工程有限公司。
法定代表人钱文建。
委托代理人李明，上海源法律师事务所律师。
委托代理人冯剑豪，上海市诚至信律师事务所律师。
原告上海伟灵龙实业发展有限责任公司（以下简称“伟灵龙公司”）与被告上海近铁展示装饰工程有限公司（以下简称“近铁展示公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法适用简易程序于2014年7月3日、9月11日、9月28日公开开庭进行了审理。原告伟灵龙公司的委托代理人李国平、被告近铁展示公司的委托代理人李明三次到庭参加诉讼，原告伟灵龙公司的法定代表人孙伟参加了第一、二次庭审，被告的委托代理人冯剑豪参加了第三次庭审。审理中，双方当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。
原告伟灵龙公司诉称：2003年9月1日，原、被告签订了《厂房租赁合同》一份，约定原告将位于上海市松江区九亭镇朱龙村龙高路XXX号厂房（以下简称“系争房屋”）出租给被告，租赁期限从2003年9月15日起至2008年9月14日止，并经原告书面同意“�除厂房中间花坛，搭建钢结构工棚”。2006年12月12日，原、被告重新签订了一份《厂房租赁协议》，租赁期限改为2007年3月15日起至2017年3月14日止为期10年。2014年4月因安全问题，原告到该出租厂房发现，被告未经原告书面同意，擅自拆除了厂房内原有的厂房约200多平方米，并已将该厂房转租给一个名叫庞某某的人。原告随后向被告提出终止原《厂房租赁协议》，经协商未果。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2006年12月12日签订的《厂房租赁协议》，被告迁出厂房；2、判令被告恢复租赁厂房擅自拆除的原状（擅自拆除的面积为206平米，房屋主体是砖木结构，房顶是瓦片结构，具体参照旁边未拆除房屋的材质，按照平面图的设计图纸进行恢复）。
被告近铁展示公司辩称：不同意解除合同。被告已经按照协议全部履行了租金义务，租金一次付清，租赁�内被告没有违约行为，没有给原告造成损失，原告没有解除合同的依据，双方应继续履行合同。2003年协议第7条明确约定未经原告同意不得改变厂房结构、不得转租等，到2006年协议时这个约定就没有了，2006年合同因为租期比较长，租金也一次付清，当时跟原告商量，企业有风险，万一做不下去，如果不同意转租的话会很亏，所以特别跟原告商量去掉原来的第7条约定，2006年合同已经是和原告协商的结果。其次，原告所称的图纸上的材料仓库、宿舍、电视间、木工间，2004年就已经拆除了，原、被告第一份协议是2003年9月1日签订的，该协议没有履行完毕，后又签订了2006年12月12日的协议把第一份协议覆盖了，厂房是在履行第一份协议时就拆除了，跟本案无关，待协议履行完毕，被告同意恢复原状，本身外侧的墙就没有拆，里侧的墙拆了，但是可以恢复的，搭了大棚后�原本房屋的用途已经改变。
经审理查明：2003年9月1日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），签订了《厂房租赁协议》一份，该协议第一条约定，甲方将位于上海市松江区九亭镇朱龙村龙高路XXX号内除厂门内右边办公楼二楼第二、第三间办公室（甲方留用）外，其余所有的厂房出租给乙方；第二条约定，租赁期限为五年，从2003年9月15日起至2008年9月14日止；第三条约定，租金：第一年年租金为人民币（以下币种同）15万元，以后每年租金在上一年的基数上增加5%的租金；第五条约定，保证金：乙方须在签订协议时交付三个月的租金为保证金，乙方不得将保证金充当租金或其他费用，协议期满后，乙方无欠租金或水、电、电话等杂费，以及没有改变或损坏厂区内布局、设施和建筑结构，甲方需无息返还；第七条约定，乙方在租赁期限内未得甲方同意前不得擅自改变厂区内的布局、设施和建筑结构，不得将厂区分租和转租出去，否则须承担违约责任和相应的经济赔偿，同时甲方有权终止本协议；第十一条约定，本协议一式二份，双方各执一份，并经双方签字盖章后生效（协议签定时乙方须在甲方提供的厂区平面图上签字确认，以资备案）。租赁协议还对其他相关事宜进行了约定。同日，乙方在甲方提供的厂区平面图上签字，双方同意中间花坛全部拆除平整，搭建钢结构工棚。
合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用，被告按约向原告支付租金。
2006年12月12日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），又签订了《厂房租赁协议》一份，该协议第一条约定，甲方将位于上海市松江区九亭镇朱龙村龙高路XXX号内除厂门内北边办公楼下门房间后楼梯间（甲方留用）外，其余所有的厂房出租给乙方；�二条约定，租赁期限为十年，从2007年3月15日起至2017年3月14日止；第三条约定，租金：租金为160万元；第四条约定，支付方式：租金支付按先付后用的原则，协议签订时一次性付清十年房租；第五条约定，保证金：协议签订时乙方须交付37，500元为保证金，乙方不得将保证金充当租金或其他费用，协议期满后，乙方无欠租金或水、电、电讯等杂费，以及乙方保留原有建筑上面的搭建部分，甲方须无息返还；第七条约定，乙方在租赁期限内，如遇政府动迁，凡属乙方搭建部分的政府补偿应由甲方转交给乙方，甲方需另外无偿提供给乙方三个月的搬迁准备期，并无息返还余下租金；第十一条约定，本协议一式二份，双方各执一份，并经双方签字盖章后生效（协议签定时乙方须在甲方提供的厂区平面图上签字确认，以资备案）。租赁协议还对其他相关事宜进行了约定。
�同签订后，被告继续承租使用系争房屋，并支付了十年的租金160万元和保证金37，500元。2013年3月10日，被告法定代表人钱文建代表被告将系争房屋转租给案外人庞某某，合同尾部的手写备注载明，如需配电增容，甲方负责给乙方解决，电线费用乙方自己承担（配电不超过150kva，现有100kva，另增50kva至100kva）。庭审中，原告表示合同上手写部分标注了关于电容增容的问题，但上面对于电容的数据写错了。被告则表示对于该份转租合同真实性没有异议，合同证明被告转租了，且合同对原告没有约束力。
另查明，1994年7月28日，上海松亭实业有限公司作为转让方（甲方）、原告伟灵龙公司作为收购方（乙方），签订了《企业转让协议书》一份，约定甲方将所属“上海灵龙不锈钢制品厂”有偿转让给乙方，转让内容包括动产与不动产（除土地外）。
1998年7月28日，松江县九�镇朱龙村民委员会作为甲方、原告伟灵龙公司作为乙方，签订了补充协议书一份，约定甲方在原转让价（厂房、设备、库存及债权、债务）25万元的基础上再由乙方支付给甲方每亩8.5万元的土地转让费。甲方承诺在本协议签订之日起三个月内办理完土地使用权证交乙方。
1999年7月30日，上海市松江区计划委员会出具松计字（1999）第443号批复，同意松江区九亭镇人民政府将上海松亭电器仪表成套厂部分厂房计1，400平方米，占地3，200平方米，变更给上海伟灵龙实业发展有限责任公司。接文后，需向区有关部门办妥变更手续。
2000年6月1日，松江县房地产测绘所出具房屋土地测绘技术报告书（房屋面积测定）一份，载明2000年5月6日该所对原告的房屋产权面积进行了丈量，核定总建筑面积为1，341平方米，含6幢厂房。
原告于2014年1月28日取得上海市房地产权证，是松江区�亭镇10街坊67／2丘土地的登记权利人，使用权取得方式为出让，用途为工业，房地产权证宗地图显示该地块位于松江区九亭镇朱龙村XXX号。
2014年7月10日，上海市松江区九亭镇朱龙居民委员会出具证明一份，载明上海伟灵龙实业发展有限责任公司座落于上海市松江区九亭镇龙高路XXX号。上海市公安局松江分局九亭派出所对于上述证明予以证实。
诉讼中，原告表示由于系争房屋建造于70年代，当时是由村里建造，区规划和土地管理局目前无相关资料，而原告受让时是将企业包括动产和不动产一并受让，且至今一直是厂房。鉴于该厂房需要重新改建，且资料缺失，故原告没有办理房屋的大产证；基于原告已取得的权利凭证，故合同是有效的。房屋建造时间是70年代，原告1988年进去的，当时房屋屋顶漏水，原告将屋顶维修过，翻修过两次，原告一开始是买了公司和厂房，土地是租赁的，后来土地可以转让了，所以签订了补充协议。被告对于合同有效履行没有异议，认可原告有权出租。
庭审中，被告提供了录音光盘一张，欲证明录音内容是被告法定代表人钱文建与村委会人员的谈话，当时原、被告帮助次承租人庞某某增加电容，碰到实际困难，后由原告法定代表人孙伟出面协商，村委会最终协助拉线帮助次承租人增容，因此可说明原告于去年夏天就知道被告转租的事实，且没有提出过异议；录音的具体时间、地点不清楚，只知道是村委会的人，但不知道叫什么名字。原告质证认为，光盘不具有证明力，不能证明被告的证明事实，光盘本身有许多瑕疵，时间、地点、对象是谁谈话都不清楚，录音对象是否代表村委会原告也不得而知，从内容看，里面充满诱导成分，谈话的内容也没有说原告是同意转租的；光盘本身不是原来的全部录�，是经过剪切的，不能反映全部的录音内容，里面可以听出不是正式的场合进行的谈话，说明没有经过当事人的同意。
庭审中，被告还提交了钢管提货单、付款凭证及发票等，欲证明被告在第一份租赁协议期内购买材料搭建大棚的事实。2003年大棚搭建到未拆除的房屋的内侧，2007年双方又协商，就把房屋拆掉了，大棚延伸搭建到了房屋的外侧，大棚搭建分两次进行，从发票上看搭建时间第一次是2003年下半年、第二次是2006年底2007年初，没有其他搭建大棚的材料了。原告质证认为，不能证明得到了原告的同意，不能证明被告要证明的内容。2006年12月12日的厂房租赁协议第11条已经确认了厂区平面图，协议确定时需要在厂区平面图上签字确认，此与第一份协议是一致的，被告没有再在平面图上签字确认，不存在跟原告协商后拆掉房屋改建大棚的情况，其擅自改建没有得�原告的认可。另外根据现场勘验的情况，被告将其他房屋做了改变和围挡，这些原告不知情，没有得到原告同意。
庭审中，被告还申请了次承租人庞某某作为证人出庭作证，据证人陈述，厂房租赁合同签订后，证人自己用的面积是1，000个平方米，其余的面积证人跟被告说要分租给其他人，问了被告电容的问题，电容不够需要增容，证人分租出去后，下家用电量比较大，2013年6月底、7月初证人就找了被告要求增容，被告说要换根线，后来线没有找到，2013年7月中旬就找了原告。被告的法定代表人钱文建找的原告的法定代表人孙伟，钱文建说孙伟和村里关系比较好，钱文建给了证人孙伟的电话，证人跟孙伟说其承租的厂房，用电不够。2013年7月份，孙伟到证人的厂里看过相关情况，见面时没有谈到转租的事情，证人、孙伟和村里的人碰过头，谈完以后钱文建给证人找了电工，费用大部分是证人自己垫付的，钱文建也承担了几千块钱，总共是3万多元。2013年8月中旬左右，增容的事情处理好后，证人请了村里领导和孙伟吃饭，在九亭饭店吃的。2014年孙伟来过系争房屋几次，当时原告的委托代理人要求证人将合同复印给原告，证人没有给，说要钱文建同意后才能给，证人再另行将系争房屋分租出去没有跟孙伟说过。
对于上述证人证言，原告质证认为，首先，证人与本案被告有利害关系，不具备证人资格。其次，证人也没跟孙伟讲过分租的情况，证人认可转租后没有同意将合同交付给原告，说要经过钱文建同意，证明被告转租没有经过原告同意。再次，不论电容增容的时间是何时，也不能证明原告同意被告转租。被告质证认为，证人陈述2013年7月原告到过租赁场地，原告应当知道租赁物拆除的事实，对于转租的事实也应当是知道的�当时场地不是钱文建在使用就应当提出异议，且庞某某也请过孙伟吃饭，在那时原告应当知道转租事实。证人是客观向法庭陈述其与原、被告在租赁过程中的关系，通过增加电容的事实，印证了原告对于证人承租被告厂房知情的事实，原告采取了积极的帮助行为来使得被告与证人的租赁合同顺利进行。
庭审中，原告陈述其以前也在系争房屋处办公，租给被告后，留了两个房间，实际上原告的人不在里面，原来是做不锈钢厨具，现在没有做了；两份厂房租赁协议都是被告拟定的，2006年12月12日签订第二份租赁协议时，原告没有去看过厂房现状，以为就是第一份协议的现状。被告则陈述原告签订第一份协议之后，没在经营了，本来厂房是空关的，被告联系到村里之后才租到房屋的，现在原告的主营地点不清楚；两份厂房租赁协议都是原告拟定的，且合同第一条中很小�细节即承租范围原告都做了修改，第7条这么重要的条款不可能不注意到，双方是达成口头协议后才去掉第7条的。
以上事实，有厂房租赁协议、平面图、房地产权证、批复、房屋土地测绘技术报告书、企业转让协议书、补充协议书、证明、厂房租赁合同、照片、证人证言及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：本案中，原告主张解除合同的理由主要包括两点：一是被告未经原告同意，擅自拆除了系争房屋内原有的200多平方米厂房；二是被告未经原告同意，擅自将系争房屋转租。
对于原告主张合同解除的第一点理由，首先，原、被告在2003年9月1日租赁协议的第七条中约定，乙方在租赁期限内未得甲方同意前不得擅自改变厂区内的布局、设施和建筑结构，否则须承担违约责任和相应的经济赔偿，同时甲方有权终止本协议；该协议第五条亦约定，协�期满后，乙方无欠租金或水、电、电话等杂费，以及没有改变或损坏厂区内布局、设施和建筑结构，甲方需无息返还保证金。但原、被告在2006年12月12日的租赁协议中已取消了上述第七条约定的内容，第五条约定也变更为协议期满后，乙方无欠租金或水、电、电讯等杂费，以及乙方保留原有建筑上面的搭建部分，甲方须无息返还保证金。由此可见，原告在签订第二份协议时，对于被告在原有建筑物上进行改建应当是知情认可的。原告虽辩称两份厂房租赁协议均为被告拟定，双方签订第二份租赁协议时，原告没有进系争房屋看过，以为就是第一份协议的现状，一则，系争房屋的租赁涉及到出具平面图、出租人留用部分房间等，协议由承租人拟定有违常理；二则，双方签订第二份协议时，关于原告留用的房间、不得擅自改变厂区内的布局、设施和建筑结构等约定条款均已变更，原告应当对此知情，且自2006年至今已有七、八年，原告称自己近期才发现亦不合常理。其次，庭审中被告提交了钢管提货单、付款凭证及彩钢板发票等，证明被告在第一份协议期内购买材料搭建大棚的事实，票据的开具时间与两份厂房租赁协议的签订时间较为吻合，能够印证被告陈述的搭建大棚的事实。再次，庭审中，原、被告确认的拆除房屋的面积为206平方米，其占系争房屋的总面积比例较小，且被告表示合同履行完毕后，同意按照平面图的设计恢复原状。综上，原告上述解除合同的理由不能成立，双方合同履行完毕后，可对房屋恢复原状的问题另行处理。
对于原告主张合同解除的第二点理由，本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支�。本案中，首先，分析前后两份厂房租赁协议可知，协议第七条已经取消了“乙方不得将厂区分租和转租出去”的约定，且被告陈述的“2006年的合同因为租期比较长，租金也一次付清，当时跟原告商量，企业有风险，万一做不下去，如果不同意转租的话会很亏，所以特别去掉原来的第7条约定，2006年合同已经是和原告协商的结果。”更符合情理。其次，系争房屋由被告转租给次承租人庞某某后，原告在该处仍留用了部分房间，且原告的住所地也在松江区九亭镇，原告对于系争房屋的租赁使用情况应当知情。再次，根据证人庞某某的陈述，其签订转租合同后需要将配电增容，庞某某通过被告的法定代表人钱文建取得了原告的法定代表人孙伟的电话，证人告知孙伟自己租厂房，用电不够，孙伟也于2013年7月份到系争房屋处查看了情况，在孙伟帮证人与村委会人员联系并处理好配电增容事宜后，证人于2013年8月请了孙伟等人吃饭。原告虽辩称证人与被告有利害关系，不具备证人资格，但缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因此，结合双方所签的协议、证人证言等在案证据，本院认为，原告在2013年7月就知道或应当知道被告转租的事实，且在六个月内未提出异议，现再以被告未经同意为由请求解除合同，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：
驳回原告上海伟灵龙实业发展有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费160元，减半收取80元，由原告上海伟灵龙实业发展有限责任公司负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的�数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一四年九月三十日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
……