广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤02民终409号
上诉人（原审原告）：宁燕志，男，1967年11月11日出生，汉族，住广东省始兴县。
上诉人（原审原告）：李福玉，女，1968年10月18日出生，汉族，住广东省始兴县。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：董书斌，广东宝慧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：始兴县美景房地产有限公司。住所地：广东省始兴县太平镇兴平路***号。
法定代表人：张庆增，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。
上诉人宁燕志、李福玉因与被上诉人始兴县美景房地产有限公司（以下简称美景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服始兴县人民法院(2016)粤0222民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人宁燕志及上诉人宁燕志、李福玉的委托诉讼代理人董书斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁燕志、李福玉上诉请求：1、改判支持宁燕志、李福玉一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由美景公司负担。事实与理由：2013年11月5日，宁燕志、李福玉与美景公司签订《商品房买卖合同》，约定美景公司将其开发的位于始兴县太平镇丹凤路27号A3号商铺(以下简称A3商铺)作价1250265元出售给宁燕志、李福玉，并定于2013年12月30日交付。如逾期交付的，根据合同第九条l条第(2)项约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，宁燕志、李福玉依约支付了购房款，至2013年12月30日，美景公司未交付房屋。在宁燕志、李福玉的催促下，至2014年2月13日收到美景公司的收楼通知书。根据合同约定，涉案的A3商铺内及门口均是没有下水管的，但宁燕志、李福玉在验收时发现A3商铺内及门口均装设了下水管，改变了商铺的设计，也减少了商铺面积。就此，宁燕志、李福玉拒绝办理收楼手续，并与美景公司协商解决处理。后达成变更交易商铺标的的方案，以位于始××县太平镇××商铺（下××Ａ4商铺)置换A3商铺。美景公司于2015年1月21日将A4商铺交付宁燕志、李福玉。一、美景公司交付的A3商铺不符合约定，构成违约。1、合同编号1304039382的《商品房买卖合同》的附件一《房屋平面图》显示，涉案的A3商铺内在双方签订合同时并没有设置下水管的设计，对此，美景公司当时也没强调告诉宁燕志、李福玉在销售后会增加下水管；2、根据该合同第十条的约定，变更规划、设计的，出卖人应书面征得买受人同意。但美景公司并没征得宁燕志、李福玉同意，擅自改变规划、设计；3、对于A3商铺的违约情况，美景公司是认可的。一审期间，美景公司提供了宁燕志、李福玉2014年8月8日签名的申请书，该申请书的内容足以证明双方是认可A3商铺下水管存在问题，不符合约定，不具备交付条件的：4、按常理，因A3商铺作为交易标的的特殊性，如果符合合同约定标准，作为开发商的美景公司是不会没有附加条件而为宁燕志、李福玉将A3商铺变更为A4商铺的；5、至于美景公司交付的A3商铺是否符合约定，只需美景公司提供原始规划图纸或一审法院到现场实际勘查一下即可知晓；二、涉案商铺于2015年1月21日交付，因此，美景公司须支付逾期交房违约金48260.23元。1、一审法院认定美景公司于2014年2月l3日交付商铺完全错误。首先，所谓交付，必须是由美景公司将符合约定的商铺实际交由宁燕志、李福玉实际占有才视为交付。虽说2014年2月13日美景公司发出了收楼通知书，但这并不表明，美景公司已完成交付的义务，这仅是美景公司履行了通知义务，是否完成交付，应由双方共同验收合格后才能办理交付手续。其次，宁燕志、李福玉虽说收到美景公司2014年2月13日的收楼通知书，但宁燕志、李福玉没有办理收楼手续，并没有实际占用A3商铺。而宁燕志、李福玉拒绝办理收楼手续是因为美景公司交付的A3商铺不符合双方合同约定。由于宁燕志、李福玉拒绝办理收楼手续，双方经协商，达成变更交易标的物的解决方案，那么，交付时间应为A4商铺的实际交付之日。2、商铺的交付时间为2015年1月21日，而不是2014年2月13日。双方对A4商铺交易并不是独立的，其是美景公司交付不符合约定A3商铺后的补救行为。对比两合同内容，除交易标的由A3变更为A4外，无论从价款，面积等约定都是一致的。由于交易标的物的特殊性，必须要在行政部门备案登记，因此才解除合同，就A4商铺重新签订合同。A4商铺的交付日期才是实际的交付日期。一审法院割裂A3和A4商铺交易的内在联系，简单认定A3商铺的买卖合同己解除，A4商铺的买卖是新成立的、独立的买卖关系。事实上，对双方就A3和A4商铺的交易，实际是一个交易行为，如果A3符合交付条件，则不会产生同条件置换A4的结果。A4商铺的交付是基于宁燕志、李福玉购买A3商铺的一个延续。因此，美景公司交楼的时间应为2015年1月21日。三、宁燕志、李福玉在处理A3商铺逾期交付过程中没有放弃追究美景公司的违约责任。由于美景公司违约，因此美景公司除支付逾期违约金外还应赔偿宁燕志、李福玉的实际损失。1、2014年8月18日，宁燕志、李福玉向美景公司出具《申请书》记载“在办理变更商铺所产生的相关费用由本人承担”。一审法院据此认定宁燕志、李福玉许诺放弃追究美景公司的违约责任，是事实认定错误。宁燕志、李福玉许诺的承担费用是指在变更过程中所涉及的办证等费用而非是宁燕志、李福玉的实际损失。2、一审法院判决相互矛盾，既然认定“在办理变更商铺所产生的相关费用由本人承担”的事实，不支持宁燕志、李福玉赔偿实际损失的诉求，却又支持45日的逾期违约金。按理，一审法院要么全部支持违约金和实际损失，要么对逾期违约金和实际损失均不支持。3、2014年9月16日，宁燕志、李福玉向始兴县房地产交易所出具《声明书》记载“若日后如有纠纷一切责任由买受人自负承担”。该声明书的相对方是始兴县房地产交易所，上述承诺也是针对撤销宁燕志、李福玉购房登记的行为，始兴县房地产交易所为了避免宁燕志、李福玉因其撤销登记的行为而追究其法律责任而要求宁燕志、李福玉作出该声明。4、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，宁燕志、李福玉因美景公司的违约造成的实际损失远远高于约定的违约金，因此，宁燕志、李福玉诉请实际损失的赔偿并无不当。
美景公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律适当，应驳回宁燕志、李福玉的上诉，维持原判。一、解除2013年11月5日双方签订的《商品房买卖合同》是应宁燕志、李福玉要求的，解除合同造成的责任由宁燕志、李福玉承担，美景公司仅仅是同意解除而已。宁燕志、李福玉申请解除2013年11月5日双方签订的《商品房买卖合同》，并表示由该合同中所产生的一切纠纷责任由买受人承担，美景公司不需由此承担任何责任，应驳回宁燕志、李福玉的上诉请求。宁燕志、李福玉在A3商铺的收楼过程中，由于考虑自身实际情况并提出商铺下水管问题(不符合拒收商铺的法定及约定之情形，视为买受人已经收楼处理)，要求调整商铺，美景公司当时表示不同意，后宁燕志、李福玉通过多方找人协商，在2014年8月8日再次书面向美景公司申请调整商铺且于2014年9月16日出具《声明书》对撤销合同所引发的一切纠纷主动表示愿意承担一切责任后，美景公司考虑实际特殊情况予以同意撤销该《商品房买卖合同》，并将商铺购买重新调整为始兴县太平镇丹凤路29号房(即A4商铺)。因此，2013年11月5日双方签订的《商品房买卖合同》已实际解除后，不再具有法律约束力。该合同中所产生的一切纠纷责任由买受人(宁燕志、李福玉)承担，美景公司不需承担任何责任，应驳回宁燕志、李福玉的上诉请求。二、美景公司根据双方另行签订的《商品房买卖合同》之约定，在宁燕志、李福玉2015年1月19日支付全部房价款后，于2015年1月21日将A4商铺交付给宁燕志、李福玉，符合合同之约定，不存在任何逾期违约之行为。宁燕志、李福玉多次反复并通过他人协商要求解除A3商铺合同，重新购买A4商铺后，美景公司予以同意，并由此进行对A3商铺的《商品房买卖合同》的房管局解除登记、银行解除抵押等流程。双方并于2014年10月2日重新签订了购买A4商铺的《商品房买卖合同》，再对商品房进行重新办理房管局登记及银行抵押登记，这些流程均需要必要的时间，因此该时间属于合理的必要期限，不予计算。而且双方履行的是新的买卖合同，原合同由于解除归于无效。关于购买A4商铺的《商品房买卖合同》第八条之约定：若出现买受人未按约定时间支付房款和相关税费的等情况的，出卖人有权顺延交楼，一切后果由买受人承担。买受人直到2015年1月19日才通过始兴县农村信用合作联社抵押贷款525000元支付完全部房价款，美景公司于2015年1月20日才收到该房款，之后在第二天(即1月21日)将A4商铺交付给宁燕志、李福玉，并登记在宁燕志、李福玉名下，不存在任何逾期违约之情形。
宁燕志、李福玉向一审法院起诉请求：1、判令美景公司支付逾期交楼违约金48260.23元；2、判令美景公司支付宁燕志、李福玉实际损失92326.36元，包括利息损失41526.43元、逾期交楼损失50799.93元；3、判令美景公司赔偿住房维修资金2648.4元；4、本案诉讼费由美景公司负担。以上各项费用共计143234.99元。
一审法院认定事实:2013年9月29日，宁燕志、李福玉与美景公司签订《美景园商铺认购书》，认购美景公司开发的位于始××县太平镇××Ａ-3商铺。2013年11月5日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：1304039382），合同约定，该商铺建筑面积共88.28平方米，购房款总金额为人民币1250265元，并约定：……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式，……（2）买受人已于2013年9月29日以现金方式交付出卖人200000元作为此房屋认购定金，首付房款525265元应于2013年11月5日前交付清。（3）其余购房款525000元由买受人通过银行贷款方式于2014年9月16日前支付。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过240个工作日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，宁燕志、李福玉于2013年11月5日前依约向美景公司支付了首付房款525265元及住房维修资金2648.4元，于2013年11月22日通过银行贷款方式向美景公司支付其余购房款525000元。2014年2月13日，美景公司通过快递向宁燕志、李福玉发出交房通知书，通知宁燕志、李福玉收房。在交付过程中，宁燕志、李福玉因“排水管”的问题，认为交付的商铺不符合约定条件，拒绝收房。之后，双方多次协商，达成了“解除原合同，重新购买A-4商铺”的解决方案。至此，宁燕志、李福玉于2014年8月18日向美景公司提交《申请书》，申请将商铺A-3换到商铺A-4，并言明：“已交首付款725265元，其余525000元已通过银行按揭贷款并放款到贵公司。在办理变更商铺所产生的相关费用由本人承担，…”；2014年9月16日，双方重新签订《商品房买卖合同》（合同编号：0000055070002），约定：宁燕志、李福玉向美景公司购买“始兴县太平镇丹凤路29号A4号商铺”，宁燕志、李福玉已于2014年9月16日支付的200000元、525265元作为此房屋的认购定金及首付款，其余购房款由宁燕志、李福玉于2014年9月16日前通过银行按揭贷款的方式向美景公司支付525000元等事项。双方在办妥变更商铺的相关手续后，宁燕志、李福玉于2015年1月19日再次通过银行按揭贷款的方式向美景公司支付了525000元，并交纳了住房维修资金2648.4元。美景公司收款后，于2015年1月21日将始兴县太平镇丹凤路29号A4号商铺交付给宁燕志、李福玉。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方于2013年9月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1304039382）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，美景公司应当在2013年12月30日前将符合合同约定的交付条件的房屋交付宁燕志、李福玉使用，但其在2014年2月13日才向宁燕志、李福玉交房，已逾期交房45天，其行为已构成违约。之后，双方在交接房屋的过程中，达成了“解除原合同，重新购买A-4商铺”的解决方案，宁燕志、李福玉也向被告提出《申请书》，言明：“已交首付款725265元，其余525000元已通过银行按揭贷款并放款到贵公司，在办理变更商铺所产生的相关费用由本人承担”，上述内容，表明双方未对违约责任进行协商及达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”的规定，该院认为，双方解除合同，并不影响宁燕志、李福玉向美景公司主张权利，因此，美景公司应当根据合同约定承担逾期45天交房的违约责任，支付违约金1250265元×0.1‰×45天﹦5623.19元。至于宁燕志、李福玉主张“双方因所交付的房屋是否符合合同约定发生争议”之后的违约金及损失，因没有证据证明美景公司所交付的A-3商铺不符合合同约定，且宁燕志、李福玉在双方协议解除《商品房买卖合同》（合同编号：1304039382）时，已承诺“在办理变更商铺所产生的相关费用由本人承担”，故该院不予支持。
关于宁燕志、李福玉主张美景公司赔偿其所交A-3商铺的住房维修资金2648.4元的问题，因宁燕志、李福玉是直接向住宅专项维修资金专户交纳，根据该资金的管理办法，宁燕志、李福玉可在美景公司出售A-3商铺后，向美景公司主张退回，该院对此问题不作处理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十七条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年12月15日作出（2016）粤0222民初443号民事判决：一、始兴县美景房地产有限公司应当自判决生效之日起十日内给付宁燕志、李福玉违约金5623.19元。二、驳回宁燕志、李福玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3164元，减半收取计1582元，由宁燕志、李福玉负担1532元，始兴县美景房地产有限公司负担50元。
二审中，当事人没有提交新的证据。经审查，本院确认一审查明的事实，并补充查明以下事实：涉案A3商铺和A4商铺于2013年7月10日经涉案工程的建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位及设计单位验收合格。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、宁燕志、李福玉主张涉案A3商铺不符合合同约定交付条件是否成立的问题。二、宁燕志、李福玉主张的逾期交楼违约金、实际损失及住房维修资金应否予以支持的问题。
一、宁燕志、李福玉主张涉案A3商铺不符合合同约定交付条件是否成立的问题。宁燕志、李福玉主张涉案A3商铺变更了设计，但宁燕志、李福玉仅以《商品房买卖合同》（合同编号：1304039382）附件中的房屋平面图予证实，其证据不充分。根据美景公司提交的《工程竣工验收报告》，该A3商铺已于2013年7月10日即通过竣工验收，因此，宁燕志、李福玉主张涉案A3商铺不符合同约定的交付条件，理由不成立，本院不予支持。
二、宁燕志、李福玉主张的逾期交楼违约金、实际损失及住房维修资金应否予以支持的问题。根据《商品房买卖合同》（合同编号：1304039382）第十一条约定，美景公司应在房屋达到交付条件后，向宁燕志、李福玉发出书面通知，但美景公司至2014年2月13日才发出书面收楼通知，故美景公司存在违约行为，一审法院认定美景公司逾期45天交付涉案A3商铺并无不当，本院予以认同。因此，美景公司应向宁燕志、李福玉支付逾期交付A3商铺的违约金5623.19元。之后，宁燕志、李福玉经与美景公司协商，向美景公司提交申请，变更A3商铺为A4商铺，并解除了《商品房买卖合同》（合同编号：1304039382）。现并无证据证实系因美景公司一方过错致该合同解除，故宁燕志、李福玉主张之后的逾期交房违约金及实际损失，缺乏事实依据，本院不予支持。双方就A4商铺重新订立书面房屋买卖合同，约定宁燕志、李福玉于2014年9月16日前支付剩余房款525000元，因宁燕志、李福玉至2015年1月19日才交付剩余房款，美景公司顺延至2015年1月21日交付A4商铺，宁燕志、李福玉违约在先，不宜认定美景公司在宁燕志、李福玉履行完毕付款义务后两日内交房为逾期交付，因此，宁燕志、李福玉主张美景公司逾期交付A4商铺，理由不充分，本院不予支持。因宁燕志、李福玉系向住宅专项维修资金专户交纳A3商铺的维修资金，美景公司并非该资金的实际收取人，其向美景公司主张赔偿该资金，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，宁燕志、李福玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3164元，由宁燕志、李福玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 茜
审判员 邓小华
审判员 黄颖红
二〇一七年六月七日
书记员 江伟炜