浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第1034号
原告浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人韩芳。
委托代理人金丽迪，浙江泽大律师事务所律师。
委托代理人郑淑云，浙江泽大律师事务所实习律师。
被告浙江中发工业品贸易中心有限公司。
法定代表人姬丽松。
委托代理人王媛媛，该公司员工。
原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）为与被告浙江中发工业品贸易中心有限公司（以下简称中发公司）物业服务合同纠纷一案，于2014年6月17日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告南都公司的委托代理人金丽迪、郑淑云，被告中发公司的委托代理人王媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南都公司诉称，2009年9月17日，原、被告签订了同方国际大厦前期物业服务合同一份，约定被告委托原告为同方国际大厦提供物业服务，委托管理期限自合同签订之日起至同方国际大厦业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效，物业服务企业承接验收该项目并提供物业服务之日止。合同第十五条约定，物业服务费由原告根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取。第十六条第2款约定，纳入物业服务范围的已竣工但未出售、出租，或因被告的原因未能按时交付使用的物业（地下车位除外），其物业服务费由被告按物业服务费标准七折交纳，公共能耗费仍须按实分摊，由被告全额交纳；其空置物业费用按物业通知交付日的次月1日起每三个月结算一次（以此类推），具体时间定于每季首月9日前。第十九条第4款约定，业主或被告逾期支付物业服务相关费用的，应按逾期费用每日千分之二的标准支付违约金。合同签订后，原告于2012年7月1日进驻同方国际大厦，并自2012年10月开始接管大厦正式开展物业服务，物业服务费自2012年11月1日开始计费。合同履行期间，大厦部分办公用房曾因被告维修导致空置，被告还曾向部分“以老带新”的业主承诺为其承担物业服务费。同时，至今仍有部分办公用房、商铺未出售、出租。合同签订以来，原告始终按照合同约定提供物业服务至今，但被告未依约向原告支付物业服务费和公共能耗费。其中被告应当支付的空置商铺部分物业服务费按七折计算为316662.63元，应全额支付的公共能耗费为264590.84元；被告应当支付的空置办公用房部分物业服务费按七折计算为76762.69元，应全额支付的公共能耗费为28247.63元；房修期间的被告应当支付物业服务费按七折计算为6618.08元，应全额支付的公共能耗费为2434.51元；被告与业主协商确定由被告为业主支付的物业服务费为41707.44元，公共能耗费为2424.38元（具体计算方式详见欠费明细，原告按1.37元／平方米·月预收了2014年5月至7月的公共能耗费）。综上，原告诉至法院请求判令：一、被告支付物业服务费441750.84元；二、被告支付公共能耗费297697.71元；三、被告支付自起诉日至实际支付日止的逾期支付物业服务相关费用的违约金（以739448.55元为基数，按每日万分之五计算）。
被告中发公司辩称，一、对原告提供的欠费明细中物业服务费的计算方式和金额没有异议，但认为空置商铺的物业服务费被告无需承担，被告为业主支付的物业服务费应按七折计算。理由为空置商铺至今仍为工程意义上的竣工状态，尚不具备向业主交付使用的条件，一直由被告自行管理和维护，没有移交给原告；原告承诺被告为业主支付的物业服务费按七折计算。二、对原告主张的2014年4月前的公共能耗费计算方式没有异议，但认为按照合同约定，公共能耗费按实分摊，故被告无需预交2014年5月至7月的公共能耗费；空置商铺未移交原告管理，空置办公用房未实际使用，被告无需承担该两部分公共能耗费；房修期间和被告为业主支付物业服务费期间的公共能耗费应由业主自行承担。三、原告履行物业服务合同未到达约定标准，未配备足额的管理人员、地面停车杂乱无章、楼梯间垃圾随处可见。被告有权要求原告限期整改，造成被告损失的，原告应承担赔偿责任。四、对原告自起诉之日起，按日万分之五计算逾期付款违约金的计算标准没有异议，但认为被告不应承担逾期付款责任。
原告南都公司为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、前期物业服务合同1份，拟证明原、被告之间的物业服务合同关系及双方的相关约定。
2、竣工验收备案表1份，拟证明同方国际大厦于2011年8月2日通过工程竣工验收事实。
3、南都物业（外部）协作事项联系单4份，拟证明原告于2012年10月30日接收同方国际大厦正式提供物业服务，物业服务的相关费用应自2012年11月1日起算的事实。
4、房地产测绘成果报告1份，拟证明原告向被告主张物业服务费及公共能耗费所依据的建筑面积的数据来源。
5、空置商铺欠费明细和105、108、109商铺的出租合同及物业服务费发票1组，拟证明同方国际大厦商铺除了105、108、109外，其余商铺至今处于空置状态的事实，以及原告主张空置商铺物业服务费和公共能耗费的计算依据。
6、空置办公用房欠费明细、房屋交付流程表及商业用房合同书1组，拟证明原告代被告陆续向业主交付了办公用房的事实，以及原告主张空置办公用房物业服务费和公共能耗费的依据。
7、协作事项联系单、费用清单和发票1组，拟证明原告曾向被告催收物业服务费的事实，原告向被告主张房修期间及被告为业主支付费用期间的物业服务费的计算依据。
8、缴纳水电费支出明细、能耗单价汇总、同方国际大厦公共能耗费分摊表及水电发票1组，拟证明原告主张的公共能耗费的金额和计算依据。
9、律师函及送达凭证1份，拟证明原告委托浙江泽大律师事务所向被告催讨物业服务费和公共能耗费的事实。
10、被告回函1份，拟证明被告在收到原告律师函后进行了回复的事实。
11、房屋交付流程表1份，拟证明被告承诺为业主柳某支付房屋交付之日起三年内的物业服务费和公共能耗费的事实。
12、业主申请1组，拟证明房修期间的公共能耗费应由被告支付的事实。
经庭审质证，被告中发公司对证据1的真实性无异议，本院认为该证据能证明双方的合同关系，予以确认。对证据2有异议，认为原告未提供原件，且竣工验收备案表载明的时间仅为工程意义上的竣工，并不具备向业主交付使用的条件，不能证明空置商铺已经移交给原告管理；因该证据为复印件，本院不予确认。对证据3有异议，认为没有被告签章确认，认为只能证明被告向部分业主交付办公用房的时间，不能证明物业服务费的计费起点，且同方国际大厦的一至五层不符合交付的条件，不存在移交的问题；本院认为，该组联系单有被告员工作为收单人签字，对真实性予以确认。对证据4无异议，本院予以确认。对证据5的租赁合同及发票的真实性无异议，但认为同方国际大厦的一至五层不符合交付条件，一直由被告自行管理和维护，不应纳入物业管理范围，无须缴纳物业服务费和公共能耗费；本院认为，欠费明细为原告制作的计算清单，不符合证据的形式，不予确认，对租赁合同及发票的真实性予以确认。对证据6中房屋交付流程表及商业用房合同书予以认可，对欠费明细中经原告调整后的物业服务费金额没有异议，但认为被告无需支付空置房屋的公共能耗费；本院认为，欠费明细为原告制作的计算清单，不符合证据的形式，不予确认，对房屋交付流程表及商业用房合同书真实性予以确认。对证据7的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。对证据8的真实性无异议，对计算标准无异议；本院对该组证据中的发票真实性予以确认，对公共能耗费的计算标准予以确认。对证据9无异议，本院予以确认。对证据10的真实性无异议，但认为被告的意见应以本次诉讼中的答辩意见为准；本院对该证据的真实性予以确认。对证据11的真实性无异议，但认为无需为该业主支付公共能耗费；本院认为，在房屋交付流程表的“物业服务中心收取相关费用”的环节，被告公司员工签字确认由被告为业主支付三年物业服务费和公共能耗费，真实有效，本院予以确认，被告认为公司总经理未签字，对其无约束力的意见，本院不予采纳。对证据12中原告主张的物业服务费无异议，但认为公共能耗费应当由业主自行承担；本院对该组证据的真实性予以确认。
被告中发公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、照片1组，拟证明签订物业服务合同时，空置商铺为工程意义上的竣工，不具备向业主交付的条件，一直由被告自行管理和维护，不应纳入物业服务范围，无需缴纳物业服务费和公共能耗费。
2、照片1组，拟证明原告未按合同约定的标准提供物业服务，楼梯间堆满建筑垃圾、地面停车杂乱无章。
经庭审质证，原告南都公司对证据1、2均有异议，认为该组照片无法反映形成的时间和地点，一至五层商铺与六层以上办公用房系一体交付，原告为整座大厦提供了保洁、巡逻、公共设施维护、维修的物业服务，被告亦未就原告的服务质量问题提出过整改意见，不存在原告未按合同约定标准提供物业服务的事实；本院认为，仅凭该组照片无法证明被告欲证明的对象，本院不予确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
中发公司为同方国际大厦建设单位。2009年9月17日，中发公司作为甲方，南都公司作为乙方签订了《同方国际大厦前期物业服务合同》一份，约定：甲方委托乙方为同方国际大厦提供前期物业服务；物业类型一至五层为商业用房，六至二十八层为办公用房，总建筑面积48208平方米（暂定）；委托管理期限自合同签订之日起至同方国际大厦业主委员会成立后与物业服务企业签订新的物业服务合同生效，物业服务企业承接验收该项目并提供物业服务之日止；委托服务事项为房屋建筑共用部位的日常维护和管理、公共设施、设备的日常养护、运行和管理、附属建筑物、构筑物的日常维护和管理、公共绿地、公共区间植物、建筑小品等的日常养护和管理、公共环境日常保洁、维护物业管理区域内日常的公共秩序、物业档案资料管理等；物业服务要求标准为业主和物业使用人对乙方满意率达到95%以上；物业服务费标准为办公用房4元／平方米·月，商业用房2元／平方米·月，电梯、水泵等公共运行维护费用按实结算，自通知交付日的次月1日起由业主全额承担，暂定预收标准为0.40元／平方米·月；纳入物业服务范围的已竣工但未出售、出租，或因甲方的原因未能按时交付使用的物业（地下车库除外），其物业服务费由甲方按物业服务费标准七折交纳，公共能耗费仍须按实分摊，由甲方全额交纳；业主或物业使用人在房屋通知交付日一次性缴纳12个月的物业服务费（承担物业服务费的起始日为业主收到通知交付日的次月1日起），次年起每半年首月5号前支付半年物业服务费；业主或甲方逾期支付物业服务相关费用的，应按逾期费用每日千分之二的标准支付违约金；乙方违反本合同以及投标书承诺的相关约定，未能达到约定的服务标准，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同和承诺约定，造成损失的，乙方要承担相应的法律责任；等等。
2014年4月23日，南都公司委托律师向中发公司发出律师函，催缴相应的物业费。未果后，于2014年6月17日起诉至本院。2014年8月4日，中发公司向南都公司支付了物业服务费150000元。
本院认为，原、被告签订的《同方国际大厦前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行义务和享受权利。
经本院主持双方对原告提供的欠费明细进行核对后，被告对原告调整后的欠费明细所载的各项费用的计算方式并无异议，双方争议焦点在于：1、空置商铺的物业服务费是否应由被告承担。2、被告为业主承担的物业服务费是否应按七折计算。3、空置商铺、空置办公用房、房修期间及业主柳某应支付的公共能耗费应否由被告承担。4、原告能否预收2014年5月至7月的公共能耗费。
关于该四点争议本院逐一认定如下：1、关于空置商铺的物业服务费问题。双方在合同中约定原告管理的物业类型包括一至五层商业用房、六至二十八层办公用房，因此一至五层商铺在原告提供物业服务的范围内。双方合同约定物业服务范围内已竣工但未出售、出租，或因被告的原因未能按时交付的物业，其物业服务费由被告承担，被告理应予以履行。同方国际大厦通过竣工验收后已陆续向业主交付，被告以一至五层的商铺不具备交付条件一直由其自行管理和维护为由，认为无需承担相应物业服务费，没有事实和合同依据，本院不予采纳。2、关于被告为业主承担的物业服务费问题。该部分物业服务费所对应的房屋已交付给业主使用，并不属于合同约定可以按七折计费的范围，被告应当予以全额支付。被告辩称与原告另行约定该部分物业服务费按七折计算，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。3、关于空置商铺、办公用房、房修期间及业主柳某应支付的公共能耗费问题。本院认为，空置商铺和办公用房属于竣工后被告未出售、出租的房屋，需维修的房屋属于因被告原因未能按时交付使用的物业，根据双方的合同约定该部分公共能耗费应由被告全额交纳。被告以空置商铺、办公用房、房修期间的房屋未被实际使用为由，认为无需承担相应公共能耗费，没有事实和合同依据，本院不予采纳。关于业主柳某的公共能耗费问题，被告承诺为业主柳某支付三年物业服务费和公共能耗费，且交原告备案，原告向被告主张该部分费用，本院予以支持。4、关于公共能耗费的预收问题。本院认为，虽然双方在合同中约定公共能耗费按实分摊，但在电梯、水泵等公共运行维护费用的约定中，还有暂定预收标准为0.40元／平方米·月的约定，因此，本院认为原告可以预收公共能耗费，但应按0.40元／平方米·月的标准进行计算，对其主张按1.37元／平方米·月计算不予支持。根据原告提供的欠费明细，经计算，原告对部分房屋按1.37元／平方米·月多预收了2014年5月至7月的公共能耗费共计30686元。
综上，本院根据原、被告核对后的欠费明细，扣减掉诉讼过程中被告支付的物业服务费及原告多计算的公共能耗费后，确认被告应向原告支付物业服务费291751元（441751-150000）、公共能耗费267011元（297697-30686）。被告主张原告提供物业服务不符合合同约定的标准，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。
本案中，被告未按合同约定支付相关费用的事实明确，原、被告在合同中约定逾期支付物业服务相关费用的，应按逾期费用每日千分之二的标准支付违约金，现原告主动调整至按每日万分之五，从起诉之日开始计算，而被告对该计算标准并无异议，本院予以确认。经计算，自2014年6月17日起暂计算至2014年8月4日，以被告欠付的相关费用708762元（441751＋267011）为基数，按日万分之五计算，为17365元（708762×49×0.0005），此后以558762元（441751＋267011-150000）为基数，按日万分之五计算至被告实际付款之日。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告浙江中发工业品贸易中心有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告浙江南都物业管理有限公司支付物业服务费人民币291751元、公共能耗费人民币267011元，共计人民币558762元。
二、被告浙江中发工业品贸易中心有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告浙江南都物业管理有限公司支付逾期付款违约金人民币17365元（暂计算至2014年8月4日，此后以人民币558762元为基数，按日万分之五计算至实际付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币5606元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担人民币280元，被告浙江中发工业品贸易中心有限公司负担人民币5326元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币11212元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 朱若君
二〇一四年九月三十日
书 记 员 蒋敏芝