广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2325号
原告黄燕芬，女，汉族，1982年8月29日出生，身份证住址广东省普宁市。
委托代理人敖亮，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人陈利花，广东深宝律师事务所律师。
被告林泽佳，男，汉族，1991年10月13日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
被告杨桂娟，女，汉族，1960年10月15日出生，身份证住址北京市东城区。
委托代理人黄理燕，广东耀业德律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期9栋17层01C。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人刘洪铭，男，系该公司员工。
原告黄燕芬与被告林泽佳、杨桂娟房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人敖亮、陈利花，被告杨桂娟委托代理人黄理燕，第三人世华地产公司委托代理人刘洪铭到庭参加了诉讼，被告林泽佳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年9月10日，原告与被告经深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间介绍，签订了《二手房买卖合同》，约定被告将深圳市宝安区深房传麒山4号楼A单元X号的房产转给原告，转让价格为人民币208万元，合同定金为人民币10万元等内容。被告林泽佳全权委托了被告杨桂娟处理上述房产的相关事宜，包括但不限于资金监管手续、办理赎楼、过户手续等。合同订立当日，原告即支付定金人民币10万元。被告在收到原告的定金后，未依约将上述房产转让给原告，而是未经原告同意单方面通知中介公司不要卖房给原告，并于2015年9月23日单方面将定金以转账方式退到原告的银行账户里。此后原告多次以口头和书面形式通知被告继续履行合同，但被告仍明确表示不卖房给原告，以致原被告双方签订的合同无法继续履行。基于上述事实，原告认为，被告的行为已构成违约，原告有权解除房屋买卖合同，并且被告依法应当赔偿原告违约金。为此，特向法院提起诉讼，请法院依法判决：1、解除原告与被告林泽佳于2015年9月10日订立的《二手房买卖合同》；2、两被告连带向原告支付转让成交价20%的违约金416,000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告林泽佳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告杨桂娟答辩称，一、对于二手房买卖合同真实性予以认可，但是违约的时候是因为原被告双方约定是由委托居间方来办理赎楼手续，但原告方不愿意承担相关的赎楼费用，导致涉案房屋无法成交。被告杨桂娟于双方没有成交后，在2015年9月23日将定金退还给原告。二、原告与另案的金平宣属于夫妻关系，其二人不符合同时购买涉案的两套房屋的购房资格。原告提交的与世华房地产之间在双方已达成意见退还定金之后，重新补交了手续是未经被告同意的，不应当作为本案的依据。三、涉案房屋是在房产证并未办理之前签订的合同，不具备相应的买卖条件，同时被告杨桂娟在该案当中是作为委托收款人收取的10万元定金，同时也退回给了原告。
第三人世华地产公司述称，一、本案为房屋买卖合同纠纷，第三人世华地产公司并非本案房屋买卖合同的相对人，并非本案的适格当事人。二、关于购房定金的说明，合同签订当日，原告直接向被告支付了定金10万元，2015年9月23日，被告将定金退还至原告黄燕芬的账户，2015年9月24日原告将10万元定金托管至第三人处，2015年11月5日第三人将该10万元退还给了原告，第三人处现没有托管任何款项。三、合同签订后被告通知第三人及原告准备终止合同不再履行，并拒绝配合办理资金监管、赎楼、过户等合同约定的事项，至此，本案所涉房产交易未能顺利进行过户。四、第三人作为居间方已经全面履行了居间义务，有权利向交易相关方主张相应的佣金。
经审理查明：被告林泽佳于2014年8月12日向深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司购买了深圳市光明街道公园路南侧、二十七号路北侧深房传麒山4号楼A单元X号房产（以下简称涉案房产），涉案房产于2014年9月24日抵押给中国农业银行股份有限公司深圳光明支行，深圳市房地产权登记中心于2015年9月11日颁发了涉案房产房产证，房产证号深房地字第××号号，该房产建筑面积87.33平方米。
2015年4月22日，被告林泽佳签署了委托书，就拥有的涉案房产委托被告杨桂娟为代理人，代理期限为2015年4月22日至2017年4月21日，委托事项包括管理涉案房产及支付与房产有关的各项费用、收取或指定账户收取上述房产赎楼款、售楼款及购买方的银行按揭款项，并在相关文件上签字；到担保公司全权办理赎楼贷款或个人房产转让中转贷款担保的相关手续，签署相关文件资料，包括但不限于担保服务协议、房地产买卖合同、借款合同、委托贷款合同、借款借据、划款委托书等资料；全权到国土局或深圳市房地产权登记中心办理涉案房产的变更和转卖过户、转移登记的手续、办理退件、撤销过户的相关手续，代为签署和领取房地产证、二手房买卖合同或房地产买卖现售合同及办理买卖合同公证相关文件；到司法机关或仲裁机构查询、复印并领取涉案房产所涉案件的具体情况及相关文件资料等。
2015年9月10日，原告黄燕芬作为买方与作为卖方的被告林泽佳签订了《二手房买卖合同》（编号1531726），约定被告林泽佳将涉案房产出售给原告，涉案房产成交价为208万元。合同约定交易定金为10万元，由买方在签署合同时向卖方支付；双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准；买方以银行按揭付款方式支付剩余房款，买方应于签署合同之日起十五日内付清首期房款约53万元，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等；前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管帐户；涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起七日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括签署相关文件等），卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；因本次交易产生的赎楼费（含担保费和手续费）、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用由卖方支付；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年9月10日，原告向被告林泽佳委托代理人杨桂娟支付了定金10万元，被告杨桂娟向原告出具了收据。
2015年9月23日，被告杨桂娟向原告银行帐户退还涉案房产交易定金10万元。
2015年9月24日，原告将被告杨桂娟退回的10万元定金托管至第三人世华地产公司处，第三人世华地产公司向原告出具了收款收据。同日，原告与第三人世华地产公司向两被告发出履约通知函，通知两被告：1、于2015年9月25日上午10点至11点到中国工商银行深圳宝安支行配合办理资金监管和按揭手续；2、依据合同第六条第3项约定履行办理赎楼手续；3、卖方在未经协商情况下，单方面退还了定金10万元给买方，买方已及时将定金10万元交由居间方监管。
2015年10月14日，原告向两被告发出通知函，提出解除双方于2015年9月10日订立的《二手房买卖合同》，两被告支付转让成交价20%的违约金即41.6万元。但上述通知函均未成功送达至两被告。
2015年10月29日，深圳市不动产权登记中心出具《购房资格证明》，称经核查，2015年10月29日，原告黄燕芬具备本市住房产限购区域内住房购买资格，可购一套。
2015年11月5日，第三人世华地产公司向原告退回了托管的定金10万元。
另查明：涉案房产并未办理赎楼，未办理赎楼的原因被告杨桂娟陈述为第三人世华地产公司未提供相应的担保公司办理相应的赎楼委托手续，原告方也不愿承担赎楼费用，导致涉案房产无法赎楼，第三人世华地产公司称因被告林泽佳个人征信问题，担保公司表示没有办法赎楼。
上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、收据、银行交易记录、房产证复印件、不动产资料电脑查询结果表、委托书、履约通知函、邮递详情单、通知函等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告黄燕芬与被告林泽佳签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同解除。本案被告林泽佳未依与原告签订的《二手房买卖合同》的约定出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，并将原告交付的购房定金单方退还原告，拒绝与原告办理首期款资金监管手续，已构成根本违约，原告有权提出解除合同，故本院对原告关于解除与被告林泽佳签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。
关于违约金。被告林泽佳未办理赎楼手续、拒绝与原告办理首期款资金监管、单方退还定金的行为构成根本违约，原告有权向被告林泽佳主张违约金。关于违约金的数额，本院认为，被告林泽佳委托代理人杨桂娟及时向原告退还定金，一定程度上减少了原告的损失，同时原告黄燕芬亦未提供充分证据证明其因涉案合同未能履行所实际遭受的损失，故本院根据公平、诚实信用原则、涉案合同履行情况及合同关于违约金数额的约定，依法对违约金的标准予以适当调整，酌定被告林泽佳向原告支付违约金31.2万元。关于原告要求被告杨桂娟对违约金承担连带支付责任的主张，本院认为，被告杨桂娟在原告与被告林泽佳的房产买卖交易中为被告林泽佳的委托代理人，原告要求被告杨桂娟与被告林泽佳承担连带责任并无相应事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告黄燕芬与被告林泽佳于2015年9月10日签订的《二手房买卖合同》（编号1531726）；
二、被告林泽佳于本判决生效之日起五日内支付原告黄燕芬违约金人民币312,000元；
三、驳回原告黄燕芬其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7,540元，由原告黄燕芬负担1,560元，由被告林泽佳负担5,980元，财产保全费人民币5,000元，由原告黄燕芬负担2,920元，由被告林泽佳负担2,080元，案件受理费、财产保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 苑广玲
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年三月三十日
书 记 员 周 爰
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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