山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁民提字第29号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：豆丙芹，女，1948年12月10日出生，汉族。
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：孙金友，男，1948年10月15日出生，汉族。
以上两申请再审人共同委托代理人：孙德新，山东文康（济南）律师事务所律师。
以上两申请再审人共同委托代理人：高亚威，山东文康律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：凯元山庄住宅小区业主委员会。
负责人：王宜生，主任。
委托代理人：赵晓明，男，1970年6月21日出生，汉族，该小区业主委员会法律顾问。
委托代理人：朱文平，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：德州市圣泰房地产开发有限公司。
法定代表人：蒋瑞，董事长。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：蒋瑞，男，1956年8月20日出生，汉族。
申请再审人豆丙芹、孙金友因与被申请人凯元山庄住宅小区业主委员会（以下简称凯元山庄业委会）、德州市圣泰房地产开发有限公司（以下简称圣泰公司）、蒋瑞所有权确认纠纷一案，不服山东省德州市中级人民法院（2011）德中民终字第402号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年2月27日作出（2013）鲁民提字第29号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人豆丙芹、孙金友的委托代理人孙德新、高亚威，被申请人凯元山庄业委会的委托代理人赵晓明、朱文平到庭参加诉讼，被申请人圣泰公司、蒋瑞经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年5月24日，凯元山庄业委会诉至德州市德城区人民法院称：德州市经济开发区凯元山庄住宅小区是圣泰公司开发建设的，涉案房产是该小区的物业办公楼，应属全体业主共同所有。圣泰公司在没有征得全体业主同意的情况下，将涉案房产出卖给蒋瑞，蒋瑞又将该房产转卖给豆丙芹、孙金友。以上各被告的行为侵害了全体业主的合法权益，依法应认定转让行为无效。请求：1、依法确认2002年8月30日圣泰公司与蒋瑞签订的《商品房买卖合同》无效；2、依法确认蒋瑞与豆丙芹、孙金友签订的《商品房买卖合同》无效；3、确认涉案房产归凯元山庄住宅小区全体业主共同共有；4、诉讼费用由被告方承担。
圣泰公司及蒋瑞辩称，对凯元山庄业委会主体资格有异议，其应当在相关部门登记备案后方能取得主体资格；另外圣泰公司将涉案的商品房出售给蒋瑞后，蒋瑞依法取得房屋所有权，后又转卖给豆丙芹、孙金友。涉案房屋登记的用途是住宅，交易均经过房产部门登记，凯元山庄业委会的请求无依据，应予以驳回。
豆丙芹、孙金友辩称，我们是夫妻关系，意见一致。同意圣泰公司、蒋瑞的答辩意见。
德州市德城区人民法院一审查明，德州经济开发区凯元山庄小区是由圣泰公司履行相关审批手续后开发建设的。2002年8月30日，蒋瑞与圣泰公司签订房屋买卖合同，取得争议房屋所有权。2010年3月16日，蒋瑞将房屋出售给孙金友、豆丙芹。凯元山庄业委会主张争议房屋系小区物业办公楼，应属全体业主共同所有。本案争议焦点，一是凯元山庄小区业委会是否具备主体资格；二是圣泰公司与蒋瑞、蒋瑞与孙金友、豆丙芹之间的买卖合同是否合法有效，争议房屋所有权归属如何确定。针对第一个争议焦点，圣泰公司等被告经查询，证实凯元山庄业委会已经于2008年10月17日在德州市房产管理局经过备案，对其主体资格的异议表示放弃。针对第二个争议焦点，凯元山庄业委会提交证据：1、陵县建筑设计院制作的0219号设计图纸一份；2、圣泰公司营销宣传画一张；3、圣泰公司的《凯元豪庭生活指南》一份；4、业主孙苓芸与圣泰公司签订的房屋买卖合同一份；5、业主杨金元与圣泰公司签订的买卖合同一份；6、业主姚桂林、李德鹏、左天兵、王海龙、汪爱国、苏文良、郑爱玲、宋鑫、王俊义、郭兴泉、许美珍、刘玉华与圣泰公司签订的房屋买卖合同；7、2003年5月圣泰公司在德州市档案馆备案的小区组织结构图三张；8、2003年4月21日由德州经济开发区建设工程质量监督站等单位出具的工程竣工验收证明书一份；9、圣泰公司售房规划图一份，以证实争议房屋系物业办公楼。凯元山庄业委会另提交证据10、德房预售证第149号《商品房预售许可证》一份；11、凯元小区物业办公室出具证明一份证实预售商品房数目为172套，涉案房屋不在预售商品房之内；12、圣泰公司与蒋瑞签订的商品房买卖合同一份，证实蒋瑞以明显低于市场价格购买房屋，属恶意取得，该房登记为6号楼，与业主张洪波房产证重复矛盾；13、孙金友、豆丙芹房屋产权证，证实孙金友、豆丙芹以低于市场价格购买房屋，属恶意取得，应属无效。圣泰公司、蒋瑞对凯元山庄业委会提交的证据提出异议，认为证据1不能确认是否用于凯元山庄的建设，证据2是由其他公司印制，不能证明涉案房屋的用途。对证据12、13提出异议，认为房屋买卖已经评估机构进行价值认定，不属恶意取得。对其他证据，认为证据内容不能证实争议房屋为物业用房。孙金友、豆丙芹对凯元山庄业委会提交的证据提出异议，认为小区应设物业管理用房，但其提交的证据不能证实争议房屋即是物业用房，孙金友、豆丙芹在购买房屋时是经过评估部门对价值认定后购买，不属恶意取得。为证实自己主张，圣泰公司、蒋瑞提交主管部门颁发的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证实所开发建设的凯元山庄小区为合法建设，提交商品房产权注册证，证实争议房屋用途为住宅。凯元山庄业委会对其提交的证据认为存在涂改，系虚假证据。圣泰公司、蒋瑞认为证据中涂改处有经办人盖章，房产面积与争议房屋一致。
德州市德城区人民法院一审认为，商品房用途应当以主管部门注册登记为准，圣泰公司、蒋瑞提交了德州市商品房屋产权注册证，该证证实争议房屋用途为住宅。凯元山庄业委会对该证明提出异议，认为证据无编号，有涂改现象，但在主管部门对注册证作出依法变更前，应以该证为准。凯元山庄业委会提交的证据，证实圣泰公司在履行房屋买卖合同中存在瑕疵，但不能证明争议房屋的产权为物业管理用房，且各被告对凯元山庄业委会的主张不予认可，故凯元山庄业委会的主张不予采信。据此判决，驳回凯元山庄业委会的诉讼请求。
凯元山庄业委会不服一审判决，上诉称：一、一审法院判决认定事实不清，涉案房产不是住宅，更不是商品房，而是凯元山庄小区的物业管理用房，依法应属全体业主共同共有，且依我国现行法律无须到房地产主管部门登记即可认定产权归属。因此，一审判决认定涉案房产不是物业管理用房是错误的。二、一审法院判决适用法律明显错误。涉案房产属物业管理用房，根据《物权法》第七十三条：“……建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属业主共有。”因此，圣泰公司无权依照法律规定取得涉案房产的所有权，无权擅自处分，蒋瑞作为圣泰公司的法定代表人，明知没有所有权，却以明显低于市场价格秘密转移产权。因此，应依法确认各被告之间的《商品房买卖合同》无效。三、涉案房产不是依法可以买卖的商品房，更不是住宅，而是属于凯元山庄小区全体业主的物业管理用房，依法不能进行产权登记，也不能靠房产登记确认产权，只能按法律规定确定产权，请二审法院查清事实，依法撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。
圣泰公司、蒋瑞答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。认定涉案房产性质的重要依据（2002）鲁DK-027号建设工程规划许可证、（2002）鲁DK-027号建设工程施工许可证，明确记载了涉案房屋的建设项目名称为“别墅楼”。德州市商品房屋产权注册证也明确记载了涉案房屋性质为住宅。由此可见，涉案房屋为商品房，用途为住宅，而非凯元山庄业委会所称的“物业楼”。圣泰公司将该商品房依法出售给了豆丙芹、孙金友，同时办理产权转移手续。两次出售或转让合法有效，如果涉案房产为物业用房则不能进行产权登记及过户。故请求二审法院依法维持一审判决，维护被上诉人的合法权益。
豆丙芹、孙金友答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。豆丙芹、孙金友在购买该房产时，房产管理部门已经颁发房产证、土地使用证。房产证书上也注明了房产性质为住宅、系购买商品房。2010年3月，豆丙芹、孙金友按评估价值购买该房产，同时办理了房产过户手续，该买卖行为合法有效应受法律保护。故请求二审法院依法维持一审判决。
德州市中级人民法院二审查明，证明涉案楼房为物业楼的证据有：1、涉案楼房的设计图纸（陵县设计院），注明为凯元物业办公楼；2、圣泰公司营销宣传品图文并茂注明涉案楼房的工程名称为凯元山庄物业楼；3、工程竣工验收证明书，涉案楼房的工程名称为凯元山庄4#楼、物业楼；4、德州市房产管理局批准的凯元山庄商品房预售许可证（德商房售字第172-1号）备注中，涉案楼房为物业。而证明涉案楼房为商品房的证据有：建设工程规划许可证［（2002）鲁DK-027号］表明，将涉案楼房列入小区29栋别墅楼之一；2、房产管理部门颁发给豆丙芹、孙金友的房产证。圣泰公司将涉案楼房以每平方米669.3元的价格出售于蒋瑞，蒋瑞又以每平方米3305元的价格出售给豆丙芹、孙金友。其他事实与原审查明的事实一致。
德州市中级人民法院二审认为，关于涉案房屋的性质，依据《山东省商品房销售管理条例》第二十四条“房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。发布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号。商品房销售广告的发布者应当将发布的商品房销售广告报商品房所在地的房地产管理部门备案。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，商品房销售广告和宣传资料中所作的说明及具体允诺，对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有着重大影响，属于要约，应当视为合同内容，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。按照圣泰公司商品房销售广告明示涉案楼房为物业管理用房的说明和具体允诺，施工设计、竣工验收证明、预售许可证关于涉案楼房的性质以及用户签订合同中关于公共用房的约定，结合国务院《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”的规定，涉案房屋的性质应为物业管理用房。关于圣泰公司与蒋瑞、蒋瑞与豆丙芹、孙金友房屋买卖合同的效力问题，依据国务院《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”的规定，涉案房屋作为物业管理用房属业主共用部分、共用设施，由业主享有所有权和使用权，圣泰公司未经业主大会同意，将涉案房屋销售给其法定代表人蒋瑞，系无权处分，也改变了房屋用途，该房屋买卖合同不具有法律约束力。蒋瑞又将涉案物业管理用房销售给豆丙芹、孙金友，虽然依法办理了产权过户手续，但改变房屋用途违反法律强制性规定，不构成善意取得，蒋瑞与豆丙芹、孙金友签订的房屋买卖合同也不具有法律约束力，原审判决错误，应予以纠正。凯元山庄业委会确认涉案房屋产权归业主共有，圣泰公司与蒋瑞、蒋瑞与豆丙芹、孙金友签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，应予支持。经该院审判委员会讨论，据此判决：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2010）德城民初字第987号民事判决；二、德州市经济开发区湘江路凯元山庄6号楼产权归凯元山庄住宅小区业主共有；三、德州市圣泰房地产开发有限公司与蒋瑞，蒋瑞与豆丙芹、孙金友签订的涉案凯元山庄6号楼房屋买卖合同无效。
豆丙芹、孙金友不服二审判决，向本院申请再审称：1、有新证据证明，二审判决认定涉案房屋系物业管理用房，属于全体业主共有是错误的。两申请人新提交的德州经济开发区房产测绘队出具的《证明》可以看出，本案诉争房屋属于独立别墅，不存在与小区其他建筑进行面积分摊的因素。因此，从住宅价格成本及公共面积分摊的角度看，本案诉争房屋不属于小区公摊面积的范畴，也未计入小区房屋价格成本，不具有住宅小区非经营性配套公共建筑的性质，不属于小区全体业主共有的范围。因此，二审判决认定诉争房屋属于物业管理用房属全体业主共有错误。2、二审判决认定涉案房屋的性质为物业管理用房属于适用法律错误。二审判决认定涉案房屋是物业管理用房共适用了三个规定，分别是《山东省商品房销售管理条例》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。《山东省商品房销售管理条例》于2005年7月1日起实施，《物业管理条例》于2003年6月8日公布实施。本案诉争房屋于2002年5月1日完成规划审批，2003年4月10日竣工验收合格，也就是说，在上述二条例公布实施前，涉案房屋已经竣工交付使用，根据我国法律法规不溯及既往的基本原则，该二条例不适用于本案争议的解决。3、二审判决认定圣泰公司无权处分涉案房屋，两申请人不构成善意取得，进而认定房屋买卖合同无效属于法律适用错误。二审判决依据国务院《物业管理条例》第三十八条规定，认定圣泰公司未经业主大会同意，将涉案房屋销售给蒋瑞，系无权处分，也改变了房屋用途，该房屋买卖合同不具有法律效力。蒋瑞又将涉案房屋转卖给两申请人，虽依法办理了产权过户手续，但改变房屋用途违反法律强制性规定，不构成善意取得。从两申请人提交的新证据来看，涉案房屋不属于凯元山庄小区业主，根据谁投资谁受益的原则，涉案房屋应属于圣泰公司所有，圣泰公司有权处分。综上所述，请求撤销二审法院判决，依法驳回被申请人凯元山庄业委会在本案中提出的各项诉讼请求。
本院再审查明涉案楼房自小区竣工交付使用后，一直由该小区物业公司作为物业管理用房使用至今。
另查明两申请人主张的由德州经济开发区房产测绘队出具的新证据为《证明》，内容“德州经济开发区湘江路凯元山庄6号楼规划为独栋别墅，不存在与小区内其他建筑进行面积分摊的因素。”该证据在原二审已提供，不属于新证据。
本院再审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。
本院再审认为，本案有两个焦点问题：一是涉案房屋性质是非经营性配套公共建筑还是商业独立别墅，即是物业用房还是商品房；二是两申请人购买涉案房屋是否为善意。
关于第一个焦点问题：1、涉案房屋为坐东朝西的独立二层楼，该房屋从结构上看没有设计卧室、卫生间、厨房、阳台，其与普通居住用房的构造不同，但符合物业办公用房的条件，且与凯元山庄业委会提供的陵县建筑设计院出具的凯元物业办公楼设计图纸相符。2、凯元山庄业委会在原审时提供的证据（德）房预售证字第149号商品房预售许可证显示，涉案小区共有可售房屋172套，山东省德州市鲁北公证处2011年8月11日出具的（2011）德鲁北证民字第427号公证书证实，涉案小区普通楼房及单体、联体别墅共172户，不包括写有“凯元山庄物业楼”字样的涉案房屋。3、该公证书所载内容与圣泰公司在开发宣传涉案小区时，向公众发布的营销宣传画、《凯元豪庭生活指南》中宣称的有关物业用房的内容相符；且如按两申请人所称涉案房屋为单独的商品房，则该小区就有173套房屋出售，与商品房预售许可证所载172套数量不符；另如涉案房屋为普通商品房，则该小区无物业用房，与圣泰公司和购房者在涉案小区商品房买卖合同中约定为业主提供物业用房的条款也不相符。4、德州市房产管理局2004年8月23日颁发的德商房售字第172-1号《德州市商品房销售凭证》中记载“6号楼，1-2层，结构砖混，用途处空白，面积333.78，购房人蒋瑞，备注物业”，而其他各户的登记内容在用途处均标注为居住。5、凯元山庄业委会主张涉案小区有两个“6号楼”，一处是真正的6号楼，业主为张洪波，有德州市房产管理局于2006年11月15日颁发的房权证鲁德字第S320**号房屋所有权证，证实该6号楼坐落于“经济开发区湘江路凯元山庄6号楼”，面积295.15平方米，该户房产分丘平面图与物业楼完全不同。另一处6号楼即涉案房屋，也即物业楼。凯元山庄小区业委会在原审时提供的由德州市经济开发区建设工程质量监督站及建设单位、设计单位、施工单位共同盖章认可的凯元山庄F6-9、A2、C2别墅楼的工程竣工验收证明书、上述四单位盖章认可的凯元山庄4#楼、物业楼的工程竣工验收证明书，证实该小区有别墅6号楼和物业楼；如两申请人所称只有一处6号楼，即涉案物业楼，则前述四单位不会为6号别墅楼和物业楼分别出具工程竣工验收证明书。6、两申请人主张原二审认定涉案房屋为物业管理用房所适用的《山东省商品房销售管理条例》、《物业管理条例》均系在本案涉案小区工程竣工之后颁布实施的，故上述条例不能适用于本案。1997年12月1日山东省人民政府令第86号发布施行的《山东省城市住宅小区物业管理办法》第十九条规定：“开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。”1998年7月14日德州市人民政府第7号令发布的《德州市市区住宅小区物业管理实施办法》第二十二条规定：“开发建设单位在移交新建住宅小区物业管理时应该按2-5万平方米2‰，5万平方米以上1‰的比例向业主委员会提供物业管理用房；……物业管理用房和由物业管理公共资金购置的商业服务用房，产权属小区全体业主所有，不得变更用途和产权归属。……”上述规定对小区物业用房的权属有明确的规定，故两申请人该项抗辩理由不能成立。7、两申请人依据德州经济开发区房产测绘队出具的《证明》，认为涉案楼房属于独立别墅，不存在与小区其他建筑进行面积分摊的因素，因此，从住宅价格成本及公共面积分摊的角度来看，涉案楼房不属于小区公摊面积的范畴，也未计入小区房屋价格成本，不具有住宅小区非经营性配套公共建筑的性质，不属于小区全体业主共有的范围。2000年2月22日，国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（国家标准GB／T17986-2000）附录B《成套的房屋建筑面积和共有共用面积分摊》B3.1项对共有建筑面积的内容作出规定：“……独立使用的地下室、车棚、车库、为整幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。”因此，两申请人该项抗辩理由亦不能成立。综上，原二审将涉案楼房认定为物业管理用房，归全体业主共有并无不当。
关于第二个焦点问题：物权法规定不动产善意取得的条件之一为“受让人受让不动产时是善意的”。本案中，两申请人承认在购房前曾去现场看过涉案楼房，楼房标志为“物业楼”，当时就已经知道是物业公司正在使用涉案楼房。两申请人当时认为房屋使用状态需要关注，但不是最主要的，而应主要审查房管局备案的涉案房屋登记信息。根据交易习惯，两申请人在购买涉案楼房前，已经发现涉案楼房在权属归属问题上有瑕疵，但仍认为只要办理房产证就可以取得房屋权属，这种行为属于明知涉案房屋权属有瑕疵仍然坚持购买，明显不属于物权法规定的善意条件。故两申请人购买涉案楼房的行为不属于善意取得。
综上所述，涉案楼房性质为小区物业管理用房，属于凯元山庄小区全体业主共有，两申请人购买涉案楼房不属于善意取得。根据优势证据，两申请人的申请再审理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判处适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
维持山东省德州市中级人民法院（2011）德中民终字第402号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪克平
代理审判员 崔志芹
代理审判员 郑 睿
二〇一三年十月十一日
书 记 员 陶新枝