广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5454号
上诉人（原审原告）：陈连周，男，汉族，住广东省广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：佛山南海万达广场有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：齐界，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钟远玉，广东南天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所实习律师。
上诉人陈连周因与被上诉人佛山南海万达广场有限公司（以下简称万达公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1411号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈连周上诉请求：撤销一审判决，依法改判；判令本案诉讼费用由万达公司负担。事实与理由：（一）陈连周提交的录音整理打印件、光碟、电话清单反映的是陈连周与万达公司四个工作人员的对话。上述证据均有原始载体，相互印证，能够证明万达公司在收取定金后未按照其所称的走正常程序，意在谋取陈连周的定金。（二）万达公司的催告函有多个错误字，是庭前伪造的。万达公司提交的全球邮政特快专递单没有原件，没有签收人签名。上述两证据与本案无关。万达公司未向法院提交网上查询的邮寄记录，也未提交送达记录。一审法院采信上述两证据是错误的。（三）2014年1月25日，陈连周在万达公司承诺当时交购房定金后可顺利办理购房手续后，向万达公司交付定金5万元。但陈连周并不知道佛山市的房地产政策，万达公司也没有向陈连周说明会因社保而影响购房资格。陈连周在2014年4月前多次打电话或到售楼部现场要求购房，但万达公司以社保未办好为由推脱。万达公司称其于2014年4月21日已向陈连周发催告函并给予了合理期限，而陈连周未在合理期限内支付房款。万达公司所给予的期限是2014年4月28日，而佛山市放开楼市限购是在2014年8月7日，即使万达公司发了催告函，事实上和法律上均无法履行该合同。（四）陈连周支付定金后，陈连周多次要求退定金或购房，但万达公司以已向陈连周发出解除合同通知书为由拒绝。直到一审前，万达公司因无法举证陈连周与其签订了认购书以及其已发出解除合同通知书，万达公司才另找出并提交陈连周未收到的催告函。陈连周在法定时间内要求履行预约合同，后又在法定时间内起诉万达公司，一审法院认定陈连周在长达10个月时间内没有提出任何异议或主张履行预约合同与事实不符。陈连周在2015年7月前只保存了部分证据是因为当时陈连周还相信万达公司会退定金或卖房。（五）一审法院将陈连周的最后陈述记录为“坚持庭审意见”属于程序不公平。
万达公司辩称，（一）陈连周在一审提交的电话清单和通话录音不能完全对上，录音人员身份不明，一审法院对此不予认定是正确的。（二）万达公司已通过快递向陈连周寄送催告函，并有邮局盖章的快递单予以证明，联系方式是陈连周确认的地址和电话，陈连周应当收到该邮件，万达公司已履行了催告义务。（三）陈连周应当对其因自身资格不能购买房屋承担相应的后果。（四）因陈连周违约，故其无权要求万达公司双倍返还定金。
陈连周向一审法院起诉请求：1.判令万达公司向陈连周双倍返还购房定金100000元；2.判令本案的诉讼费由万达公司承担。
一审法院认定事实：南海万达华府项目开发企业为万达公司，于2013年11月15日取得商品房预售许可证。
2014年1月25日，陈连周支付50000元予万达公司，万达公司开具收据载明收到陈连周支付的50000元，收款事由为“北7栋2202定金”。陈连周为广州户籍居民。
万达公司于2014年4月21日以陈连周身份证地址为送达地址，以陈连周联系电话139××××4000为联系电话，通过中国邮政特快专递寄出催告函一份，催告陈连周在2014年4月28日前签订《广东省商品房买卖合同》，否则将另行出售涉讼房屋，不退还定金。
佛山市从2011年3月18日起实施住房限购政策，无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在佛山行政区域内向其售房。佛山市从2014年8月7日开始放开楼市限购，根据新政策，非佛山户籍人员在佛山市未拥有住房的，凭身份证可在佛山地区购买一套住房。佛山市从2015年5月1日开始不再对在佛山行政区域内购买住房的佛山户籍和非佛山户籍居民进行购房资格审查。
陈连周在诉讼中陈述，万达公司在收取定金时没有说明会因社保问题而影响购房资格。因当时陈连周就是因为购房资格问题才提出不必签认购书而先交钱下定。
万达公司在诉讼中陈述，万达公司于2015年5月29日就北7栋2202房的房屋与案外人签订《房屋买卖合同》。
一审法院认为，陈连周与万达公司在诉讼中均确认万达公司于2014年1月25日收受陈连周支付50000元定金作为陈连周与万达公司订立商品房买卖合同的担保，万达公司收到定金时已取得预售许可证，双方已成立商品房预约合同关系且相关约定合法有效。在2014年1月，佛山地区实施住房限购政策已长达三年，陈连周作为购房人，知道或应当知道住房所在地区的房地产政策，对自己是否具有购房资格负有注意义务。陈连周明知自己在双方成立商品房预约合同关系时并无在佛山地区购买住房的资格，仍支付定金作为与万达公司订立商品房买卖合同的担保，陈连周对自身是否具有履行约定的能力及相应风险已有合理预见。双方没有约定何时签订商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第（四）项约定，当事人就合同有关内容约定不明确，其中履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。万达公司已举证证明向陈连周发出签订商品房买卖合同的通知并给予合理的履行时间，陈连周没有依约在指定期限或合理期限内与万达公司协商或签订买卖合同，已违反预约合同的约定。从陈连周支付定金至2015年5月万达公司另行出售涉讼房屋，期间长达一年四个月的时间，陈连周没有举证证明在该期间就涉讼预约合同的履行或解除事宜联系万达公司，已超过预约合同履行的合理期限。一审法院根据陈连周在合理期间内没有任何履行行为的事实，结合万达公司送达催告函时陈连周尚未具有在佛山地区购房资格的实际情况，及催告函发出后至涉讼房屋另行出售之间长达10个月的时间陈连周没有提出任何异议或主张履行预约合同的事实，陈连周述称没有收到万达公司已正常投递且联系电话和联系地址均正确的催告函，一审法院不予采信。陈连周经万达公司催告，没有在约定期限内签订商品房买卖合同，万达公司有权根据定金罚则没收陈连周已支付的定金50000元并另行出售涉讼房屋，一审法院对陈连周请求万达公司双倍返还定金不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：驳回陈连周的诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1150元（陈连周已预交），由陈连周负担。
二审中，陈连周向本院提交了录音整理材料一份以及名片三张。因录音中对话的主体不明确，名片本身也不能证明万达公司拒绝与陈连周签订商品房买卖合同，故本院对该组证据不予采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方在二审期间的诉辩，本案争议的焦点为万达公司是否应向陈连周双倍返还定金。本案中，因陈连周与万达公司在诉讼中均确认万达公司于2014年1月25日收取了陈连周支付的50000元作为双方日后订立商品房买卖合同的定金，且万达公司收到定金时也已取得预售许可证，故双方已成立商品房预约合同关系。因双方未提交证据证明双方约定签订合同的具体时间，根据合同法第六十一条的规定，应当按合同有关条款或交易习惯确定签订合同的时间。在双方成立商品房预约合同关系时，佛山地区实施住房限购政策已多年，而且陈连周在一审中也陈述其因为购房资格存在问题才提出不必签认购书，故陈连周在支付定金时已知道其不符合购房的条件。万达公司作为商品房销售商，其必然清楚佛山市的商品房限购政策。根据佛山市商品房限购政策的相关规定，房地产开发企业应当在签订购房合同前告知购房人限购政策，并核验购房人提供的证件及资料的原件与复印件，为了能够在达成预约合同后双方能够签订商品房买卖合同，万达公司在收取陈连周定金时也应当对陈连周是否具有购房资格予以了解，而且万达公司称曾与陈连周签订过认购合同，故万达公司在双方成立预约合同关系时应当知悉陈连周并非佛山户籍，不符合购房条件。因此，在双方成立商品房预约合同关系时，陈连周与万达公司均知悉陈连周在当时并不符合购买涉案房屋的条件。双方在此情况下仍然达成订立预约合同的一致意思表示，说明双方希望在陈连周符合购房条件时能够签订商品房买卖合同，故双方关于预约合同的真实意思表示应为在陈连周符合购房条件时双方签订商品房买卖合同。虽然万达公司在2014年4月21日催告陈连周签订商品房买卖合同，但当时佛山市的限购政策尚未取消，陈连周尚不符合购房条件，签订合同的条件未成就，故陈连周未按万达公司催告的要求在限期内签订商品房买卖合同不构成违约，万达公司不因陈连周未与其签订商品房买卖合同而享有解除合同的权利。佛山市于2014年8月7日放开商品房限购条件后，万达公司未再通知陈连周签订商品房买卖合同。因双方就陈连周符合购房条件后如何启动签约程序未作出约定，万达公司未主动通知陈连周签订合同并不构成违约。陈连周虽然称其曾多次要求签订商品房买卖合同，但其提交的证据不足以证明此事实，而且陈连周在本案中也明确要求万达公司返还定金，故双方的行为表明双方均不愿继续履行合同，应视为双方一致同意解除合同。合同解除后，因双方对合同的解除均不具有过错，故根据合同法第九十七条的规定，陈连周有权要求恢复原状，万达公司应向陈连周返还所收取的50000元定金，但陈连周要求万达公司双倍返还定金缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，陈连周的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1411号民事判决；
二、佛山南海万达广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈连周返还定金50000元；
三、驳回陈连周的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2300元，由陈连周负担1150元，由佛山南海万达广场有限公司负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 许佩珊