广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17439号上诉人（原审原告）：邓见欢，女，1974年9月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李春峰，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萍萍，广东圣和胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邱瑞招，女，1968年7月10日出生，汉族，住广东省惠东县。委托诉讼代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。上诉人邓见欢、邱瑞招均因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初8689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。邓见欢的委托诉讼代理人李春峰、张萍萍，邱瑞招的委托诉讼代理人高锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓见欢上诉请求：1.变更一审判决第一项违约金计算标准为以房屋总价人民币1110万元为基数按每日0.05％计算；2.判令邱瑞招向邓见欢支付标的房屋门锁损失费用人民币8400元；3.判令邱瑞招承担本案全部一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）邓见欢与邱瑞招签订《存量房买卖合同》依约履行了全部义务，但邱瑞招屡次拖延交付房屋。邓见欢于2016年4月22日发出律师函催促邱瑞招交付房屋，无果后便于2016年7月11日在物业公司工作人员、派出所民警的见证下，撬开房门进去涉案房屋。（二）邓见欢认为一审法院认定邱瑞招逾期交付房屋，应当支付2016年1月27日至2016年7月11日期间逾期交付房屋的违约金正确，但将违约金标准调整为租金标准错误。该违约金标准符合交易惯例，是双方当事人一致意思表示，不应当变更；该逾期付款违约金与逾期交房违约金标准相同，双方权利义务对等，并无不公平；邓见欢主张的违约金仅占房屋总交易金额的8.3%，不存在过高的问题；双方协商租赁并未达成一致，对房屋交付没有影响，不应当作为降低违约金标准的考虑因素；邱瑞招行为性质恶劣，调整违约金将会发出错误司法导向；邓见欢在邱瑞招拒不交付房屋的情况下撬锁入房并无不当。邱瑞招二审辩称：不同意邓见欢的上诉请求及理由，邱瑞招已经按照合同约定履行了将房屋交易过户给邓见欢，并且邓见欢在房屋交易过户之后自行地与案外人进行关于租房的商谈约定，并且案外人已经向邓见欢支付了租赁费用，双方也在2016年1月份开始对签订合同具体的权利义务进行了商谈，且邓见欢本人从不动产对外登记的权利上已经完全享有了房屋的所有权，也从实际上行使了不动产所有权人出租和支配房屋的权利，该行为已经明确邓见欢本人可以对房屋行使权利，邱瑞招将房屋直接交付给了邓见欢本人，不存在邱瑞招逾期履行房屋买卖合同义务的事实。上诉人邱瑞招上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法驳回邓见欢全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由邓见欢负担。事实和理由：（一）原审法院部分事实认定存在错误。1.邱瑞招依约将房屋交易过户给邓见欢。至此，邱瑞招已不是房屋的实际产权人，邱瑞招也没有提出继续使用或居住房屋，邓见欢可以凭房地产权证件，行使房屋产权人的合法权利，包括出租处分获取收益等等。2.邓见欢与第三方建立了事实的租赁关系，房屋已经交付给邓见欢实际处分。2016年1月3日，邓见欢在未与邱瑞招进行沟通的情况下，单方与邱瑞招的代理人丘某、林某进行了房屋租住的约定，并收取了丘某、林某支付的房屋租赁定金一万元，邓见欢同意由丘某、林某在涉案房屋进行居住。二、原审法院直接判决由邓见欢按有资质评估公司评定的广州市私房住宅租金标准计算违约金，其操作方法剥夺了邱瑞招合法的权利。邓见欢二审辩称：不同意邱瑞招的上诉请求及理由，一审对于邱瑞招逾期交付房屋的认定是正确的，因为双方之间合同对于如何交付房屋的约定是明确的，邱瑞招并没有按照合同约定交付房屋，邱瑞招所称的案外人是邱瑞招的亲属，邱思婷在整个交易过程中是邱瑞招的代理人，这在一审时邱瑞招也当庭确认了，邱思婷确实提出过在房屋出售之后有租回实际使用的考虑，但是邱瑞招并没有与邱思婷协商一致，邱思婷在房屋过户之后拒绝向邓见欢交付房屋，邱思婷的行为应该由邱瑞招承担相应的后果，因此一审认定邱瑞招违约是正确的。邓见欢向一审法院起诉请求：1、邱瑞招向邓见欢支付逾期交付房屋的违约金921300元（以房屋总价1110万元为基数，按日0.05%的标准，从2016年1月27日起计算至2016年7月11日）；2、邱瑞招向邓见欢支付标的房屋门锁损失费用8400元；3、邱瑞招承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月18日邓见欢（乙方，买方）、邱瑞招（甲方、卖方）签订一份《存量房买卖合同》，约定乙方以1110万元价格向甲方购买位于海珠区××房。乙方付款方式是按涂销抵押按揭付款，签订合同时支付定金30万元，办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付333万元，余款777万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。交易过户手续应在乙方取得银行同意贷款书后120天内完成。该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未定能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担。……。2015年11月4日邓见欢（乙方）、邱瑞招（甲方）与x银行股份有限公司广州x支行（丙方）签订两份《存量房交易资金托管协议》，分别约定甲、乙双方委托丙方监管存量房相关交易资金318万元及50万元。2015年12月29日邓见欢（乙方）与邱瑞招（甲方）签订《补充协议》，订明：乙方于11月4日，于x路x银行存入首期368万元。乙方向银行贷款金额为742万元，合计1110万元。因甲方于6月已收取乙方30万元定金，共计1140万元，已超出成交金额。故乙方因存入两笔首期，第一笔为318万元，第二笔为50万元，第一笔款项凭过户收据由乙方直接划账到甲方账户，第二笔解除到乙方账户，乙方收取30万元，随后乙方必须在x银行柜台进行即时转账首期尾款20万元给甲方，直至甲方收到首期款共338万元为此合同生效。如乙方不能在过户当天付首期338万元，此合同包括以下内容不起任何效应。另甲方补偿乙方配合过户事宜提早向银行做首期托管368万元，甲方出于友好赔偿30800元，于过户后收齐所有房款当天于银行划账方式交付乙方。如甲方未在指定时间内交付30800元，按以上金额30800元每天1%支付滞纳金。上述合同签订后，邱瑞招办理了将涉案房屋过户登记至邓见欢名下的手续，邓见欢并取得房管部门在2016年1月12日核发的涉案房屋的不动产权证书。邱瑞招在2016年1月27日收齐邓见欢支付的全部房款1110万元。2016年4月22日邓见欢委托律师向邱瑞招发出《律师函》，要求邱瑞招履行交付涉案房屋的义务。邱瑞招表示没有收到该函件。2016年7月11日邓见欢通过撬锁开门方式进入并收回涉案房屋。邓见欢以邱瑞招逾期交付房屋为由，提起本案诉讼。一审诉讼中，邓见欢为证明其主张事实，还提交证据如下：1、2016年8月31日邓见欢作出的《关于打开海珠区x街x号x房密码门过程的情况说明》（有见证人“徐某”签名）及物管工作人员一览表；2、开门过程视频（光盘）及截图。对此，邱瑞招的质证意见是：对证据1、2有异议，邓见欢开锁涉案房屋没有通知邱瑞招，邱瑞招在2016年1月已将房屋交给邓见欢进行使用和出租，房屋已经完全脱离了邱瑞招的管理和使用范围。邱瑞招为反驳邓见欢主张事实，提交证据如下：l、丘某与邓见欢微信聊天记录（截图）；2、丘某与邓见欢微信聊天语音文件翻译稿。证据1、2证明邱瑞招通过亲属将房屋出售给邓见欢，双方关于房屋买卖过程及房屋处理的达成结果，邓见欢已收到房屋并出租。3、邓见欢与林某聊天信息，证明涉案房屋由邓见欢出租及租户通知邓见欢确定退房的事实；4、光盘，是证据1-3的语音光盘。对此，邓见欢的质证意见是：对证据1-4的真实性无异议，但不能证明邱瑞招主张事实，从证据1、2内容反映出丘某是邱瑞招在涉案房屋交易活动的代理人，其并没有将房屋交付给邓见欢；林某也不是租户，邓见欢与丘某、林某有商讨过租赁涉案房屋事宜，但双方没有达成一致意见及签订租赁合同，且邱瑞招与丘某、林某是亲戚关系。一审法院认为：邓见欢、邱瑞招签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》均是有效合同。合同约定邱瑞招收齐房款当天应将涉案房屋交付给邓见欢使用，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。虽然邓见欢与邱瑞招的亲戚丘某、林某有协商过租赁涉案房屋事宜，但最终没有达成一致意见，邱瑞招提交的证据不足以证明邓见欢认可邱瑞招将涉案房屋直接交给丘某、林某使用即视为其收到房屋的事实，故邱瑞招抗辩的邓见欢以实际行为变更合同交付方式约定意见不成立。邱瑞招在2016年1月27日收齐邓见欢支付全部房款，邓见欢在2016年7月11日通过撬锁开门方式收回涉案房屋，故邓见欢要求邱瑞招承担2016年1月27日至2016年7月11日期间逾期交付房屋的违约责任，依法有据，一审法院予以支持。关于违约金标准，如前所述丘某、林某是邱瑞招亲戚，同时丘某是为邱瑞招处理涉案房屋买卖事宜的受托人，而邓见欢与邱瑞招买卖涉案房屋过程中，确有和丘某、林某商讨过日后租赁涉案房屋事宜，故一审法院依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，对邱瑞招抗辩约定的违约金过高并请求予以调整意见予以采纳，酌情由邱瑞招按有资质评估公司评定的广州市私房住宅租金标准计算违约金为宜。邓见欢采取撬锁开门的不恰当方式处理双方之间纠纷，不妥，由此造成损失邓见欢应自行承担，故邓见欢要求邱瑞招赔偿门锁损失费8400元请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，作出判决如下：一、被告邱瑞招在本判决生效之日起10日向原告邓见欢支付逾期交付房屋的违约金（从2016年1月27日起至2016年7月11日止，按有资质评估公司评定的广州市私房住宅租金标准计算）。二、驳回原告的其它诉讼请求。本案一审受理费13097元，由原告负担11922元、被告负担1175元。本案二审期间，双方当事人均无提交新证据。经审查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕双方的上诉、答辩意见，本案争议的焦点为邱瑞招应否向邓见欢支付逾期交房违约金以及违约金的计付标准。双方签订的《存量房买卖合同》约定邱瑞招收齐房款当天应将涉案房屋交付给邓见欢使用，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。由此可见，在邱瑞招履行了支付房款义务后，交付涉案房屋给邓见欢是邱瑞招应尽的合同义务。对于邱瑞招上诉认为邓见欢已与案外人丘某、林某进行涉案房屋租住约定，并收取了租金一万元的意见。邱瑞招并没有提供充分的证据予以证实，本案也没有证据证明邓见欢认可邱瑞招将涉案房屋直接交给丘某、林某使用即视为其收到涉案房屋。因此，邱瑞招未履行合同义务，构成违约，一审认为邱瑞招应当承担违约责任，并无不当。关于违约金的标准问题。一审法院依据本案查明的事实，结合当事人的实际损失，兼顾合同的履行情况以及当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，采纳邱瑞招认为合同约定违约金过高的抗辩理由，对违约金标准予以调整为按有资质评估公司评定的广州市私房住宅租金标准计算，并无不当，本院予以维持。至于邓见欢要求邱瑞招赔偿门锁损失费8400元，因邓见欢采取撬锁开门的不恰当方式处理双方之间纠纷，一审对邓见欢该主张不予支持，亦无不当。综上所述，邓见欢、邱瑞招的上诉理由均缺乏依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13097元，由邓见欢负担11922元,由邱瑞招负担1175元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十月二十四日书记员  林漫榆林飘云