浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终01035号
上诉人（原审原告）：温州天乙物业管理有限公司，住所地：温州市火车站站南商城E幢M层。
法定代表人：陈颖汉，公司董事长。
委托代理人：曹阳，系该公司员工。
委托代理人：陈丽霞，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：温州开太百货有限公司，住所地：温州市鹿城区人民东路130号开太天厦（地下室、1-4层）、浦发大楼（1-2层）。
法定代表人：郑重。
委托代理人：王俊杰，系公司职员。
委托代理人：廖文碧，系公司职员。
原审第三人：温州市惠中物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区高田路17号。
法定代表人：吴绿妹，总经理。
上诉人温州天乙物业管理�限公司（以下简称：天乙物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯梧民初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实已经核对清楚，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，2008年5月18日，天乙物业公司、温州鹏润国美电器有限公司（以下简称：国美公司）、温州兆丰百货有限公司签订《物业管理协议书》，约定由天乙物业公司为国美公司承租的温州站南商贸城EF幢国美公司承租的商场提供物业管理服务，商场面积共计2614.23平方米，由天乙物业公司为国美公司的商场提供包括公用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安（室外）、交通等物业服务，三方约定由国美公司按照每月每平方米1元的标准，向天乙物业公司缴纳物业管理费用。协议有效期为5年，即2008年8月15日至2013年8月14日。2008年11月24日，因站南商贸城业主委员会与温州市庆丰房地产开发有限公司、天乙物业公司的一系列矛盾激化，经政府部门协调，站南商贸城纠纷协调小组制定会议纪要，会议纪要形成的初步处理意见包括在相关产权及物业服务用房问题明确后，商贸城内实施商住分离的物业服务模式，并对小区公共配套设施、物业服务用房等相关内容进行了明确，但未明确物业服务的具体内容，亦未明确商住部分由天乙物业公司管理，其中会议纪要第四条内容为商住分离问题，第一款内容为“小区将公用配套设施（包括排污管道、排水设施。水泵房、消防、监控等设施设备）独立分开，其改造费用由温州市庆丰房地产开发公司负责”。第二款的内容为“小区商场部分的安全问题由钟松和女士聘请的安防人员做保障，发生的一切安全问题�行负责”。第三款内容为“小区公共部分卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理。商业部分的卫生清理由商业业主自行负责”。2011年，温州开太百货有限公司（以下简称：开太公司）取得站南商贸城EF幢105室、104室、205室房屋所有权，开太公司将上述房屋租赁给国美公司继续使用，租赁期至2018年8月31日止，承租面积为1222.96平方米。国美公司已经向天乙物业公司支付截止2013年8月14日的物业服务费。
原判认为，天乙物业公司与涉案房屋的使用人国美公司签订的物业服务合同已经于2013年8月14日到期，合同到期后天乙物业公司没有与国美公司或者开太公司重新签订物业服务合同，可认定双方合同关系已经终止。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门只是负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，会议纪要不能代表业主行使聘用物业服务企业的权利。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，涉诉会议纪要仅就站南商贸城存在的问题及纠纷提出的解决方案，不是原开太公司双方自愿平等协商共同签订的民事合同。且会议纪要也没有说明商住分离的物业管理模式的具体规定，也没有说明由天乙物业公司对小区商住部分提供物业管理服务，该会议纪要也不能证明业主委员会已与天乙物业公司及惠中物业公司达成协议一致，因此会议纪要不具有合同效力。天乙物业公司依据会议纪要履行物业服务合同并要求开太公司支付2013年8月14日后的物业管理费依据不足，不予支持。天乙物业公司要求开太公司支付2013年8月14日后的物业管理费用依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》�六十四条第一款的规定，判决如下：驳回天乙物业公司的诉讼请求。本案受理费740元，减半收取370元，由天乙物业公司负担。
一审宣判后，天乙物业公司不服，向本院提起上诉称：站南商贸城小区于2008年1月24日成立了业主委员会，并于2008年4月24日聘请温州市惠中物业管理有限公司（以下简称：惠中物业公司）为该小区业主提供物业服务，后业主委员会成员强行侵占上诉人办公室引发了纠纷，从而引发家得福打砸抢事件。事件发生后，在瓯海区政府从中协调下，温州庆丰房地产开发有限公司及商业业主代表钟松和，站南商贸城业主委员会成员、业主代表，于2008年11月24日签订《站南商贸城纠纷会议纪要》，以兹共同遵守。该会议纪要第四条第二款、第三款明确规定，站南商贸城物业服务实行商住分离，并确定站南商贸城的住宅用房部分，由惠中物业公司提供物业服务，而站南商贸城的商业用房部分，由钟松和及其聘请的上诉人提供物业服务。而被上诉人的用房，明显不属于住宅用房部分。依据会议纪要规定，上诉人对被上诉人享有物业管理的权利和义务。政府会议纪要是处理原则性的问题，该政府会议纪要还分送至区委统战部、区台办，该会议纪要效力高于合同效力。并且上诉人也是按照该纪要的内容一直履行物业服务的义务。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人开太公司答辩称：双方不存在物业服务合同关系，无需向上诉人缴纳物业管理费。2011年下半年，被上诉人购得站南商贸城EF幢104、105、205室共计1222.96平米的商用房产，并没有与上诉人签订物业服务合同。被上诉人购房前，国美公司已经租赁使用该房屋，该公司与上诉人签订的物业服务合同，在2013年已经到期，双方没有继续签订物业服务合同。另被上诉人将房屋租赁给国美公司时，双方已经约定物业管理费用由其自行承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人惠中物业公司经本院依法传唤未到庭，亦未提供书面答辩意见。
二审审理期间，天乙物业公司提供了如下证据：浙江省温州市瓯海区人民法院（2010）温瓯民初字第456号判决书，证明虽然当事人双方不存在物业服务合同关系，但还是判决缴纳物业费的事实。开太公司质证认为，该份判决针对的仅是居住用房，与商业用房不同。原审第三人未到庭质证。本院认为，该判决认定事实且与本案无关联性，本院不予采信。
本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点为天乙物业公司是否有权向开太公司主张物业管理服务费。天乙物业公司�张根据《站南商贸城纠纷协调会议纪要》其享有对站南商贸城进行物业管理权利，以此为据要求开太公司支付物业管理服务费。但是在2008年11月24日的站南商贸城纠纷协调会议纪要中并无明确规定由天乙物业公司负责站南商贸城商业部分的物业管理，并且在该会议纪要第四部分第（三）条规定商业部分的卫生清理由商业业主自行负责，因此，天乙物业公司以该会议纪要为依据主张物业管理服务费，与事实不符，本院不予支持。根据原审中天乙物业公司提供的证据尚不能证明其与站南商贸城的商业业主或者业主委员会签订了物业管理服务合同，也不足以证明其为开太公司提供了物业管理服务。而且，根据原审第三人提供的站南商贸城业主委员会与第三人于2013年4月1日签订的《物业服务合同》，站南商贸城业主委员会已经将居住及商业部分一并交由原审第三人进行物业管理。根据《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中，站南商贸城业主委员会已经将商业部分交由原审第三人管理，天乙物业公司主张自己有管理权限，于法无据，不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费740元，由上诉人温州天乙物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蕾
代理审判员 钟志亮
代理审判员 郭阳平
二〇一六年三月二十四日
代书 记员 董丽雅