山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终6437号
上诉人（原审被告）：杨秀霞，女，汉族，1972年1月25日出生，汉族，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：张海军，山东诚信人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：窦广海，山东法杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾甸明，男，1981年1月5日出生，汉族，住山东省宁阳县。
委托诉讼代理人：张辉玉，山东誉实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王正，山东誉实律师事务所律师。
原审被告：陈格宝，男，1978年3月1日出生，汉族，住山东省济南市。
上诉人杨秀霞因与被上诉人贾甸明、原审被告陈格宝合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人杨秀霞上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回贾甸明全部诉讼请求。事实与理由：本案纠纷的实质是贾甸明接收涉案宾馆后，因经营不善引起的，非宾馆证件过户原因。（一）一审判决对合同性质认定错误。从合同的主要内容来看，该合同的性质是房屋租赁转租合同性质，非经营权转让合同性质。虽然合同中部分约定了证件的过户，但均是服从于房屋转租。因此，即使因贾甸明原因（杨秀霞曾多次催促贾甸明办理过户），营业执照、税务登记等未办理在贾甸明名下，但仅构成部分违约，而不是主要违约。从合同的履行情况看，双方均认可的是杨秀霞已将宾馆房屋及宾馆内经营所必须的设备、物品（如空调、电视、床、桌椅等）交付于贾甸明。合同签订后，贾甸明直接接收了宾馆，并实际进行经营，杨秀霞已履行了合同主要义务。所以合同解除条件不成就。（二）一审判决认定主要事实不清。首先，合同签订后，杨秀霞履行了宾馆交付的主要义务。后杨秀霞多次催促贾甸明办理过户手续，而贾甸明置之不理。显然，未办理过户手续的主要责任在贾甸明。其次，一审法院未查明，贾甸明接收宾馆以后，因经营不善而不能经营后，把宾馆交付给了谁，宾馆内物品如电视、空调等交付给了谁，现上述物品存放于何处。（三）一审判决主要判项错误。既然一审判决双方解除合同，对解除后的租赁物如何处理，以及房间内物品应如何返还却没有处理。
被上诉人贾甸明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。（一）一审判决认定协议书解除的理由正确充分。贾甸明与杨秀霞签署《宾馆转让协议书》并交付50万元转让费的目的是想取得百盈宾馆的所有权及经营权（包括但不限于对百盈宾馆及其名下财产的占有、使用、收益、处分等权利），杨秀霞声称协议书性质是房屋转租，是毫无道理的，理由如下：第一，协议书第一条、第二条、第三条均明确约定杨秀霞将百盈宾馆转让给贾甸明后，保证贾甸明享有原有租赁合同中的权利义务，贾甸明代替杨秀霞向房东履行该租赁合同，租赁期满后，杨秀霞协助贾甸明跟房东续约；第二，租赁合同自始至终，承租方均为百盈宾馆，不存在次承租人。综合以上两点可知，贾甸明与杨秀霞之间根本不存在任何的转租事宜，协议书性质就是百盈宾馆所有权与经营权的转让。杨秀霞的主要义务是将百盈宾馆的证件过户至贾甸明名下，使贾甸明取得百盈宾馆的所有权与经营权，同时将百盈宾馆的债权债务、税务等账目交割清楚并将有关物品交付给贾甸明，然而，在得到全部转让费后，杨秀霞却不履行任何义务，贾甸明为防止损失进一步扩大才一边对百盈宾馆物品进行暂时监管，一边催促杨秀霞履行协议书约定的义务，上述贾甸明采取的合法正当的行为并不能推定杨秀霞履行了义务，实际情况是杨秀霞根本未向贾甸明交付、交割任何物品，贾甸明也从未认可杨秀霞履行了任何交付义务。依据一审庭审中认定的杨秀霞书面函告，可知，在未履行任何义务、贾甸明的合同目的未实现的情况下，杨秀霞便明确表示合同已经履行完毕，不再履行任何义务。在上述情况下，贾甸明已经具有了法定解除权，在依法予以行使后，协议书已经予以解除，据此，一审判决认定协议书解除的理由完全正确充分。（二）一审判决认定事实清楚。杨秀霞声称一审判决对有关主要事实没有查明，毫无道理可言。第一，过户是杨秀霞应当履行的必要义务，杨秀霞声称未办理过户的原因在于贾甸明，但却提供不出任何证据，结合杨秀霞的函告，可知是杨秀霞拒不办理过户手续，事实非常清楚；第二，法院应当围绕当事人的诉求去查明事实，一审法院针对本案的有关事实已经全面进行了审查，不存在认定事实不清的问题。（三）一审对协议书解除后果的判决合法合理。法院裁判不应遗漏或超出诉讼请求，应严格遵守不告不理原则。本案一审中的诉讼请求为要求杨秀霞、陈格宝返还贾甸明50万元转让费及相应利息，在一审庭审中，法院已对百盈宾馆财产问题进行了释明，但杨秀霞、陈格宝均表示不主张。在上述情形下，一审判决对百盈宾馆财产及相关责任的认定完全是正确的，一审判决结果是完全合法合理的。
原审被告陈格宝未陈述意见。
被上诉人贾甸明向一审法院起诉请求：杨秀霞、陈格宝返还贾甸明50万元转让费以及从2015年1月10日至判决书指定付款履行期届满之日期间的逾期付款利息（截止到2016年4月9日利息为48750元），利息以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，按照逾期罚息利率标准计算。
一审法院认定事实：2014年12月1日，贾甸明（乙方）与杨秀霞（甲方）签订《宾馆转让协议书》，约定甲方将“百盈宾馆”永久性转让给乙方，并保证乙方同等享受甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。旅馆交给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行该租赁合同，按合同约定按时交纳租金及约定由甲方缴纳的水电气费等各项费用。旅馆现有装修、装饰、设备全部归乙方所有，租赁期满后，如乙方愿意继续租赁经营，甲方协助乙方跟房东续约，如房东在乙方经营期间影响或干预乙方的正常经营，甲方应出面解决。乙方接手宾馆后，租赁合同到期，乙方续租问题甲方予以协调解决。百盈宾馆的营业执照、卫生许可证、工商税务登记证、特种行业许可证等相关证件由甲方协助乙方过户至乙方名下，乙方享有该旅馆的所有权及经营权。乙方在甲方协助过户完毕后，支付甲方转让费。甲方应无条件协助乙方完成过户手续办理。协议还对其他事项进行了约定。
贾甸明于签订协议后至2014年12月9日共向杨秀霞交纳50万元转让费，杨秀霞将宾馆交付给贾甸明，截至贾甸明起诉之日，杨秀霞仍未协助贾甸明办理宾馆的过户手续，涉案宾馆经营权人仍为案外人邱崇武。庭审中，贾甸明陈述在（2015）槐商初字第295号庭审记录中，杨秀霞认可贾甸明于2015年1月9日找到杨秀霞口头停止解除转让协议。2015年1月11日，杨秀霞书面函告贾甸明“你我双方签订的宾馆转让协议已经履行完毕。经营宾馆的行为系你方自主行为，经营好坏及处置与我无关。你所提出的退回宾馆要求，我方不接受，请及时、妥善的另觅买家”。
另查明，百盈宾馆系案外人邱崇武于2013年5月15日注资10万元成立的自然人独资有限公司，2014年6月12日邱崇武将上述公司的经营权以转让费10万元价格转让给本案陈格宝经营，未办理证照过户手续。2014年12月1日陈格宝之妻杨秀霞将上述百盈宾馆的经营权以50万元价格转让给贾甸明，未办理证照过户手续。2014年12月10日，次出租人贾甸明与出租人济南鸿德物业管理有限公司、承租人济南市历城区圆缘园餐厅（以下简称圆缘园餐厅）签订房屋租赁合同，约定贾甸明承租圆缘园餐厅租赁房屋中的二层部分（约400平方米），租赁期间自2015年1月17日至2016年4月16日，年租金25万元，该租赁合同未履行。2015年（应为2014年）12月10日，贾甸明向圆缘园餐厅出具证明，表明其欠圆缘园餐厅2015年1月1日至2015年1月17日房租11500元。
一审法院认为，贾甸明与杨秀霞签订的《宾馆转让协议书》是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。双方在本案中的主要争议为：一、合同是否解除，贾甸明认为，2015年1月9日贾甸明已口头通知杨秀霞解除合同，其理由是杨秀霞未能按协议约定将百盈宾馆的营业执照、卫生许可证、工商税务登记证、特种行业许可证等相关证件协助贾甸明过户至其名下。因为协议约定“乙方（原告）在甲方（被告）协助过户完毕后，支付甲方转让费”。杨秀霞认为,杨秀霞履行过户手续是协助义务而不是主要义务，在贾甸明接手旅馆后，一直没有通知杨秀霞去办理过户手续。根据合同法规定，约定解除和法定解除的应当通知相对方，但通知了合同相对方并不意味着合同就已经解除，故合同并没有解除，依然合法有效。首先根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，只有不履行合同主要债务及合同目的不能实现才可以解除合同，本案中协助履行过户手续既不是协议规定的主要债务，也不存在合同目的不能实现的情况。本案中合同主要义务应当是宾馆经营权的交付和宾馆设备的交付。贾甸明签订协议书实际接收了宾馆，包括宾馆的装修、装饰、设备等物品。并已实际经营，经营所有收益也归贾甸明所有，合同的目的已经实现。一审法院认为，双方所实施的民事法律行为包括两个民事法律关系，一是百盈宾馆转让即经营权转让行为，二是房屋租赁关系的行为。关于百盈宾馆的转让问题，该行为实际是经营权的转让，既包括经营权的转让，也包括场所设施的转让，而不是单一的设备物品的买卖。因双方的行为意思真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同有效。贾甸明在庭审中认为杨秀霞协助办理宾馆的过户手续是支付转让费的前提条件，贾甸明基于对杨秀霞的信任和杨秀霞要求付款的急迫性，而早于办理宾馆过户手续向杨秀霞支付转让费的行为，并不是杨秀霞陈述的合同已履行完毕，过户手续是检验合同约定的贾甸明享有该宾馆的所有权及经营权的必要条件。即使杨秀霞向贾甸明交付了宾馆的经营权，在不能取得宾馆的所有权的条件下，便无法实现贾甸明的真正签约目的。故贾甸明在通知杨秀霞解除合同时，杨秀霞不是去协助贾甸明完成旅馆的过户手续，而是函告合同已履行完毕，显然不妥。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。贾甸明受让百盈宾馆经营权的目的是利用原百盈宾馆使用的房屋、变更后的执照及设备继续经营，房屋转租、经营权转让行为是相互联系，不可分割的，系为实现同一合同目的而产生的。故杨秀霞未按合同约定办理转让宾馆的证照过户手续，实际就未完成宾馆的经营权转让。贾甸明依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，口头通知杨秀霞解除合同并无不妥。关于房屋转让租赁问题，房屋转租或者是承租权转让，是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式，从法律行为有效的前提条件看，承租人无论是转租房屋还是转让房屋的承租权，均需取得出租人的书面同意。本案中贾甸明虽与出租人签订了房屋租赁合同，但与本案双方之间合同履行与否系不同的法律关系，贾甸明依据合同法规定，以后履行抗辩权为由且已通知杨秀霞解除合同的前提下，要求杨秀霞返还转让费50万元，符合合同法解释二第二十六条的规定，即合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除法律规定。鉴于本案杨秀霞未全面履行合同义务，其主要责任在杨秀霞。贾甸明在签订合同时未能审慎理解合同文意，在杨秀霞未履行先合同义务的前提下，优先支付转让费，并无过错。在双方没有交接转让宾馆财产清单的情况下，贾甸明口头通知杨秀霞解除合同后，失去对承租宾馆财产的监管，对合同解除后造成的财产损失，因权利方未主张，双方应另行处理。现因杨秀霞所转让宾馆，在贾甸明续租后并未实际履行租赁合同，且租赁房屋已被出租方收回，继续履行转租合同已不可能，鉴于贾甸明已口头通知杨秀霞解除合同，符合履行合同的现状，且不违反法律规定，予以确认。根据公平原则和诚信原则，贾甸明亦应承担合同解除后的部分责任，故对贾甸明主张的利息不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：（一）杨秀霞、陈格宝于判决生效后十日内向贾甸明返还百盈旅馆转让费50万元；（二）驳回贾甸明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9388元，由杨秀霞、陈格宝负担8800元。由贾甸明负担588元。
一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，在（2015）槐商初字第295号案件审理过程中，贾甸明称其为防止损失扩大，接收宾馆并进行了实际经营。
本院认为，贾甸明与杨秀霞于2014年12月1日签订的《宾馆转让协议》，系双方当事人真实意思表示，内容合法，应为有效合同。双方当事人均应依约履行。依照合同约定，转让标的为百盈宾馆经营权及所有权，包括杨秀霞在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，亦包括百盈宾馆原有的装修、装饰和设备，其中特别约定杨秀霞应在贾甸明办理百盈宾馆的营业执照、卫生许可证、工商税务登记证、特种行业许可证等相关证件的过户手续中应履行协助义务。合同签订后，贾甸明依约向杨秀霞支付了50万元转让款，杨秀霞应依约交付转让标的并履行相关证照过户手续办理过程中的协助义务。在（2015）槐商初字第295号案件审理过程中，贾甸明称其为防止损失扩大接收宾馆并进行了实际经营。无论贾甸明系出于何种目的对宾馆进行经营，实际上证实了杨秀霞确已将宾馆及相关经营设施交付于贾甸明；还结合贾甸明以百盈宾馆法定代表人名义，于2014年12月10日与济南宏德物业管理有限公司、济南市历城区山大南路圆缘园厅签订的《房屋租赁合同》及贾甸明于2014年12月10日为济南市历城区山大南路圆缘园餐厅出具的欠缴房租证明，可以认定杨秀霞已经履行了合同约定的转让标的的交付义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，只有不履行合同主要债务及合同目的不能实现时才可以解除合同。本案合同主要义务应当是宾馆经营权的交付和宾馆设备的交付。贾甸明签订协议书后实际接收了旅馆并已实际经营，经营所有收益也归贾甸明所有，应认定其合同的主要目的已经实现。关于未办理百盈宾馆相关证照的过户手续问题。本院认为，双方于合同中明确约定，百盈宾馆的营业执照、卫生许可证、工商税务登记证、特种行业许可证等相关证件由杨秀霞协助贾甸明过户至贾甸明名下。合同生效后，贾甸明积极履行了付款义务，亦应当及时办理相关证照的过户手续，杨秀霞应当予以协助。现贾甸明虽主张其要求杨秀霞办理过户手续遭拒，但未提交证据证实，贾甸明亦未证实上述证照未能办理过户手续系杨秀霞的原因所致，故本院对贾甸明关于杨秀霞拒绝履行协助办理宾馆证照过户手续的主张不予采信。另，杨秀霞于2015年1月11日对贾甸明的函告，虽称合同已经履行完毕，但从函告整体内容开看，该函系针对贾甸明因宾馆经营问题要求退回宾馆而出具，其中并未提及宾馆证照的过户手续问题，不能以此推定杨秀霞拒绝履行办理过户手续的义务。协助履行过户手续既非协议规定的主要债务，也不存在因此致使合同目的不能实现的情况。贾甸明提出的合同解除的方式为口头解除，但未讲明解除的原因，不符合合同法规定的约定解除和法定解除的条件，故本案合同并没有解除。贾甸明关于杨秀霞因未办理过户手续致根本违约且合同已于2015年1月9日解除的主张，本院不予采信。一审判决认定杨秀霞关于宾馆相关证照的过户手续办理的协助义务系合同主要义务从而判定双方合同解除不当，应予纠正。
综上，杨秀霞的上诉请求，于法有据，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1963号民事判决；
二、驳回被上诉人贾甸明的诉讼请求。
一、二审案件受理费各9388元，均由被上诉人贾甸明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
代理审判员 孙延东
代理审判员 杨晓辉
二〇一七年一月十一日
书 记 员 褚 慧