江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一终字第358号
上诉人（原审被告）修水县盛隆房地产开发有限公司。
法定代表人姜木水，该公司经理。
委托代理人周新满，江西中山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱洪江，男，1970年11月24日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）邓凌珍，女，1971年4月29日出生，汉族。
上述两被上诉人的共同委托代理人刘丙生，江西问章律师事务所律师。
上诉人修水县盛隆房地产开发有限公司（以下简称“盛隆房产公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2015）修民初字第253号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，出卖人将其开发的翰香苑小区3栋室出售给买受人，房屋建筑面积126.03平方米，总价款549937元，首付200937元，银行按揭贷款349000元，合同签订后七日内办妥按揭贷款手续；出卖人应于2014年7月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日后，合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，另约定“业主临时规约及承诺书、前期物业服务协议”系合同法律文本。原告按约付清全部购房款。2014年8月29日，原告朱洪江持被告签署的《交房许可签证单》至被告委托办理房屋交接手续的翰香苑物业管理处办理房屋交付，因原告拒绝签订《前期物业服务协议》和拒交物业管理费，翰香苑物业管理处的工作人员拒交将该房屋钥匙交给原告。
庭审中，原告称其在合同约定的房屋交付期限届满前即2014年7月30日前，接到过被告关于交付房屋的电话通知。另原、被告达成一致，原告同意于2015年3月13日到被告处领取房屋钥匙，被告同意交付。
原告朱洪江、邓凌珍起诉主张被告未按约交房构成违约，请求判令被告每日按已付房款的万分之三支付违约金至交付房屋时止（自2014年8月1日至2014年12月31日止的违约金为25242元），并立即交付房屋。
被告盛隆房产公司答辩称，其在合同约定的交付期限届满前电话通知收房，因原告拒绝签订《业主临时公约》、《前期物业服务协议》并拒交物业管理费，答辩人和物业公司有权拒绝交付房屋钥匙。接收房屋既是买受人的权利，亦是义务，朱洪江延期收房存在过错，邓凌珍未来办理收房手续，构成违约。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》属有效合同，具有法律约束力，双方应当按约履行各自义务。本案中，原告按约付清全部购房款，被告应按约定期限交付房屋。根据查明的事实，在约定的交房期限即2014年7月30日前，原告接到了被告交房通知电话，却于同年8月29日才去办理收房手续，故该期间延迟交房的法律后果由原告承担。受被告委托代为交房的翰香苑物业管理处工作人员以原告未签订《前期物业服务协议》且未交物业管理费为由拒绝交付房屋钥匙。尽管《合同补充协议》中约定《前期物业服务协议》系合同的法律文本，但因房屋买卖合同与物业服务协议分属两个独立的合同，各自履行主体不同，故原告未签订《前期物业服务协议》和交物业管理费，被告仍应交付房屋钥匙。至于原告拒绝签订《前期物业服务协议》和拒交服务业管理费，物业部门可通过其他合法途径解决。因物业部门拒交钥匙导致房屋交付不能，被告应当承担违约责任。诉讼过程中，原告同意于2015年3月13日领取房屋钥匙，被告同意交付，故本案违约金自2014年8月30日计算至该日止为31841.35元（549937元×0.03%×193日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第一百零七条之规定，判决：被告修水县盛隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告朱洪江、邓凌珍31841.35元。案件受理费431元，由被告负担。
一审宣判后，盛隆房产公司不服提起上诉称，首先，根据《物业管理条例》相关规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约作出书面承诺。两被上诉人拒签物业协议和拒交物业费的行为违反上述规定和合同约定。原审判决易造成不良影响，给社会公众以错误导向。如果大家都不交纳物业费，则小区卫生无人管理，电梯无法运行，最终受害的仍是小区业主。其次，朱洪江于2014年8月29日办理交房手续，而邓凌珍一直未办，买受人逾期收房构成违约，应按日向出卖人支付总房款0.3%的违约金。同时，根据《合同补充协议》第十八条约定，买受人逾期办理收房手续，应当视为出卖人已按期交房。故买受人丧失主张逾期交房违约责任的请求权。《交房通知书》明确要求购房人到场收房。邓凌珍本人既未到场，亦未委托他人，故上诉人未交付房屋并无不当。此外，两被上诉人早已实际占有房屋进行装修，并改变原设计规划，对小区其他住户造成极坏影响。综上，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人朱洪江、邓凌珍答辩称，答辩人于2014年8月29日到上诉人处领取《交房许可签证单》后多次到翰香苑物业管理处办理交房手续，因答辩人未签订《临时管理规约》《前期物业服务协议》及预交物业管理费而未果，直至2015年3月13日才拿到房屋钥匙。物业管理公司逾期交房、的后果应由委托人即上诉人承担。其次，《合同补充协议》第十八条违反合同权利义务对等原则，该格式条款排除了买受人的主要权利，应属无效条款。此外，答辩人系夫妻关系，互为表现代理，上诉人关于必须两人同时到场办理交房手续的辩解理不成立。至于答辩人是否违反物业管理条例属另一法律关系。上诉人不能利用其出卖人的优势地位强迫答辩人与物业公司签订物业服务合同并预交物业费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明，原审法院查明的事实属实，予以认定。
本院经审理认为，盛隆房产公司与朱洪江、邓凌珍签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，原审认定合法有效是正确的。由于双方并未约定买受人与物业公司签订物业服务合同并交纳物业费作为出卖人交付房屋的前置条件，而物业服务合同的主体系物业公司和业主之间，与商品房买卖合同没有任何关系，物业公司以朱洪江、邓凌珍未签订物业服务合同并预交物业费为由拒绝交房缺乏事实依据。物业公司接受盛隆房产公司委托向买受人交付房屋，故物业公司拒绝交房的法律后果应当由委托人承受，原审认定盛隆房产公司逾期交房构成违约是正确的。至于买受人逾期收房的问题。经查，盛隆房产公司于2014年7月30日前通知朱洪江、邓凌珍到其委托的翰香苑物业管理处办理交房手续，朱洪江于2014年8月29日持盛隆房产公司出具的《交房许可签证单》至物业管理处收房，因未签订《前期物业服务协议》并预交物业费，物业公司拒绝交付房屋钥匙。本院认为，朱洪江、邓凌珍系夫妻关系，且为涉案房屋共同买受人，在出卖人交付房屋过程中，基于表见代理，朱洪江或者邓凌珍均可代表另一方，故朱洪江一人办理交房首先并无不妥。由于导致交房不能的原因系物业公司要求朱洪江签订物业服务合同并预交物业费，与买受人迟延收房无关，故盛隆房产公司关于买受人逾期收房即视为房屋已交付的理由不成立，不予采纳。至于朱洪江、邓凌珍拒绝签订《业主临时规约及承诺书》是否构成违约的问题。首先，《合同补充协议》第三条约定“构成本合同的附件还包括下列有关履行物业管理方面的法律文本：1、业主临时规约及承诺书（买受人签署）；2、前期物业服务协议；3、房屋装饰装修管理协议”。由于该条第一项“业主临时规约及承诺书”旁以括号方式注明“买受人签署”，而第二项“前期物业服务协议”和第三项“房屋装饰装修管理协议”未作注明，按照通常理解，应解释为买受人签订的《业主临时规约及承诺书》为合同附件，故朱洪江、邓凌珍在签订房屋买卖合时应当签订《临时管理规约及承诺书》。其次，《物业管理条例》第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。按照该项规定，朱洪江、邓凌珍在签订房屋买卖合同时负有对遵守临时管理规约作出书面承诺的法定义务。本案中，盛隆房产公司提供的格式合同中未见附件文本，合同中亦无与之相关的内容，朱洪江、邓凌珍在签订房屋买卖合同时未签订《临时管理规约及承诺书》不构成违约，但在房屋交付时，物业管理公司已提供《临时管理规约及承诺书》的情况下，朱洪江仍拒绝对临时管理规约作出书面承诺则构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。考虑到本案双方均存在违约行为，综合案情，酌定由盛隆房产公司承担约定违约金50%的赔偿责任即15920.68元（549937元×0.03%×193日×50%）。综上，原审认定事实部分错误，适用法律不准确，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零六条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省修水县人民法院（2015）修民初字第253号民事判决；
二、上诉人修水县盛隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人朱洪江、邓凌珍支付违约金15920.68元；
三、驳回被上诉人朱洪江、邓凌珍的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费431元，二审案件受理费600元，合计1031元，由上诉人修水县盛隆房地产开发有限公司和被上诉人朱洪江、邓凌珍各负担515.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 俊 华
代理审判员 黄 丽 丽
代理审判员 欧阳中学
二〇一五年十月十七日
书 记 员 查 晓 鹄