苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初386号
原告苏州国发中小企业担保投资有限公司。
法定代表人闵文军，该公司董事长。
委托代理人韩锐，江苏政纬律师事务所律师。
委托代理人唐敬刚，江苏政纬律师事务所律师。
被告苏州市宇龙物业管理有限责任公司。
法定代表人陆浩，该公司总经理。
委托代理人刘学松，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人柳蕾，江苏大名大律师事务所律师。
被告江苏省常熟宇龙集团有限公司。
法定代表人陆浩，该公司总经理。
委托代理人刘学松，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人柳蕾，江苏大名大律师事务所律师。
被告苏州市宇龙房地产开发有限公司。
法定代表人陆海宇，该公司董事长。
委托代理人刘学松，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人柳蕾，江苏大名大律师事务所律师。
被告常熟星海房地产发展有限公司。
法定代表人陆浩，该公司董事长。
委托代理人刘学松，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人柳蕾，江苏大名大律师事务所律师。
被告常熟大酒店有限公司。
法定代表人陆浩，该公司总经理。
委托代理人刘学松，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人柳蕾，江苏大名大律师事务所律师。
被告东南仓储（常熟）有限公司。
法定代表人樊艳，该公司董事长。
委托代理人刘学松，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人柳蕾，江苏大名大律师事务所律师。
被告常熟万基国际进出口贸易有限公司。
法定代表人陆浩，该公司董事长。
委托代理人刘学松，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人柳蕾，江苏大名大律师事务所律师。
被告陆海宇。
委托代理人刘学松，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人柳蕾，江苏大名大律师事务所律师。
被告周秋琦。
委托代理人刘学松，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人柳蕾，江苏大名大律师事务所律师。
原告苏州国发中小企业担保投资有限公司（以下简称国发担保公司）与被告苏州市宇龙物业管理有限责任公司（以下简称宇龙物业公司）、江苏省常熟宇龙集团有限公司（以下简称常熟宇龙公司）、苏州市宇龙房地产开发有限公司（以下简称宇龙房地产公司）、常熟星海房地产发展有限公司（以下简称星海房地产公司）、常熟大酒店有限公司（以下简称常熟大酒店公司）、东南仓储（常熟）有限公司（以下简称东南仓储公司）、常熟万基国际进出口贸易有限公司（以下简称万基国际公司）、陆海宇、周秋琦追偿权纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由审判员浦莉独任审理，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告国发担保公司的委托代理人韩锐、被告宇龙物业公司、常熟宇龙公司、宇龙房地产公司、星海房地产公司、常熟大酒店公司、东南仓储公司、万基国际公司、陆海宇、周秋琦共同的委托代理人柳蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国发担保公司诉称：2014年12月1日，原告与案外人南京银行股份有限公司苏州分行（以下简称南京银行苏州分行）签订《最高额保证合同》，约定由原告为被告宇龙物业公司提供最高额为1000万元的各项银行授信业务的连带责任保证。2014年12月2日，被告宇龙物业公司与南京银行苏州分行签订《人民币流动资金贷款合同》，约定由南京银行苏州分行发放1000万元流动性贷款给被告宇龙物业公司。同日，南京银行苏州分行按借款合同的约定向被告宇龙物业公司发放了1000万元流动性贷款。贷款发放后，被告宇龙物业公司未能按《借款合同》约定的时间归还贷款本息。2016年1月8日，原告基于约定，代被告宇龙物业公司向南京银行苏州分行偿还了贷款本息合计人民币10093634.84元。另，原告与被告宇龙物业公司签订有《保证金额／额度协议》，约定如被告宇龙物业公司未按期还款导致原告承担保证责任的，应支付原告承担的保证金额的10%违约金，以及按日万分之十承担逾期还款违约金。原告与被告常熟宇龙公司、宇龙房地产公司、星海房地产公司、常熟大酒店公司、东南仓储公司、万基国际公司、陆海宇、周秋琦为原告与被告宇龙物业公司形成的本案项下的保证责任债权提供最高额连带责任保证。原告与被告星海房地产公司、陆海宇、周秋琦签订有《反担保最高额抵押合同》，约定由被告星海房地产公司、陆海宇、周秋琦为原告与被告宇龙物业公司形成的本案项下的保证责任债权提供最高额抵押担保，并办理了被告星海房地产公司、陆海宇、周秋琦名下商铺和住宅的抵押登记手续。在原告为被告宇龙物业公司代偿了南京银行苏州分行的上述贷款本息后，原告已承担了保证人的担保责任。基于法律规定以及原告与各被告之间的上述合同约定，被告宇龙物业公司应向原告清偿债务本金10093634.84元及相应违约金，以及原告为本案支出的律师费、差旅费等实现债权的相关费用。被告常熟宇龙公司、宇龙房地产公司、星海房地产公司、常熟大酒店公司、东南仓储公司、万基国际公司、陆海宇、周秋琦应对上述被告宇龙物业公司的全部债务承担连带清偿责任。另原告依法有权实现本案项下的抵押权，以拍卖、变卖被告星海房地产公司、陆海宇、周秋琦名下的商铺和住宅的价款优先受偿上述债权。但上述被告始终未履行任何还款义务，故原告诉讼来院，请求法院依法判令：1、被告宇龙物业公司偿还原告作为保证人为被告宇龙物业公司代偿的银行本息人民币10093634.84元；2、被告宇龙物业公司承担上述第一项诉请金额的10%违约金人民币1009363.48元，以及按日万分之十承担逾期还款违约金（从2016年1月8日计算至被告实际清偿之日止）；3、原告为本案支出的律师费人民币193320元、差旅费（以实际发生为准）等实现债权的相关费用由被告宇龙物业公司承担；4、被告常熟宇龙公司、宇龙房地产公司、星海房地产公司、常熟大酒店公司、东南仓储公司、万基国际公司、陆海宇、周秋琦对上述第一、二、三项全部诉请金额承担连带清偿责任；5、原告有权依法实现本案项下的抵押权，以拍卖、变卖被告星海房地产公司、陆海宇、周秋琦名下的商铺和住宅的价款优先受偿上述债权（详见抵押清单；5、本案全部诉讼费由九被告承担。审理中，原告将第三项诉讼请求变更为：原告为本案支出的律师费193320元由被告宇龙物业公司承担。
被告宇龙物业公司、常熟宇龙公司、宇龙房地产公司、星海房地产公司、常熟大酒店公司、东南仓储公司、万基国际公司、陆海宇、周秋琦共同辩称，被告方对原告的代偿事实和金额予以认可，但目前企业经济困难，无法一下子偿还，关于原告第二项诉请，被告认为原告与被告一是委托担保合同关系，在该法律关系中，约定原告承担担保责任被告即构成违约的约定有违公平，应认定为无效。违约金及逾期还款违约金应以同期银行贷款利率四倍计算。
经审理查明：2014年12月1日，宇龙物业公司（乙方）与案外人南京银行股份有限公司苏州分行（以下简称南京银行苏州分行，甲方）签订合同编号为A0×××8的《最高债权额合同》1份，合同约定：由南京银行苏州分行在2014年11月28日至2017年11月27日的债权确定时间内为被告宇龙物业公司提供最高债权额为人民币1000万元。在上述期间内，甲方对乙方的债权本金余额之和不超过最高债权额，乙方清偿已发生的债务后，对已经清偿的部分，乙方可再次申请使用。为确保乙方在债权确定期间内连续发生的债务的清偿，由国发担保公司、陆海宇、周秋琦提供最高额保证担保，并与甲方签订相应最高额保证合同。
在原告与南京银行苏州分行签订的《最高额保证合同》中约定由原告提供上述《最高债权额合同》项下发生的各项银行授信业务的连带责任保证（保证担保范围：主债权及利息、违约金、损害赔偿金及为实现债权而发生的相关费用）。2014年12月2日，被告宇龙物业公司（乙方）作为借款人与南京银行苏州分行（贷款人，甲方）签订合同编号Ba1006×××01的《人民币流动资金借款合同》1份，合同约定：本合同为上述《最高债权额合同》项下具体业务合同，是上《最高债权额合同》的有效组成部分。本合同项下借款金额为人民币1000万元，借款用途为流动资金借款，借款期限为2014年12月2日至2015年12月1日。本合同项下借款按月结息，结息日固定为每月的第20日。由周秋琦、国发担保公司、陆海宇作为保证人，提供连带责任保证担保，并与甲方签订相应保证合同。当日，南京银行苏州分行向宇龙物业公司天实际发放1000万元借款。按该借款合同约定，贷款发放后，被告宇龙物业公司未能按约定的时间归还贷款本息，原告基于保证合同约定，于2016年1月8日代偿了被告宇龙物业公司结欠的南京银行苏州分行贷款本息合计人民币10093634.84元。
原告（甲方）与被告宇龙物业公司（乙方）签订了《保证金额／额度协议》1份，约定：原告对被告宇龙物业公司申请融资及非融资业务提供保证担保，保证金额／额度为人民币1000万元，保证期间12个月，保证担保的主债权种类包括但不限于人民币／外币贷款、银行承兑汇票承兑等，担保费用为20万元。本协议采用第三方保证和抵押作为反担保形式。宇龙物业公司未能按期履行还款义务解除原告保证责任导致原告被要求履行保证责任的，宇龙物业公司应向原告承担保证担保金额10%的违约金，同时宇龙物业公司每逾期归还一日应按逾期金额的日万分之十向甲方支付逾期还款违约金直至将应付款项全部归还原告之日止。因乙方违约致使甲方采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，乙方应当承担甲方为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的一切费用。
原告（反担保权利人）与反担保保证人常熟宇龙公司、宇龙房地产公司、星海房地产公司、与反担保保证人大酒店公司、东南仓储公司、万基国际公司、陆海宇、周秋琦分别签订了《反担保最高额保证合同》各1份，合同分别约定：鉴于反担保保证人愿为反担保权利人与被告宇龙物业公司（债务人）签订的一系列业务合同（主合同）所形成的债权提供反担保最高额保证担保，担保的债权本金最高余额人民币1000万元；反担保权利人自2014年11月至2015年11月止，与债务人办理约定的各类业务所形成的债权，该期间为最高额担保债权的确定期间。反担保权利人与债务人已形成的下列主合同项下尚未受偿的债权本金及其相应的利息、罚息、复利费用等按相应主合同约定计算至实际受偿之日止；保证范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及诉讼费、律师费等反担保权利人实现债权的一切费用；反担保保证方式为连带责任保证；本合同所担保的债权同时存在物的担保和保证担保的，反担保保证人明确放弃要求先履行债务人自己提供的物的担保的抗辩。保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起两年。
原告（反担保抵押权人）与反担保抵押人星海房地产公司、与反担保抵押人陆海宇、周秋琦分别签订《反担保最高额抵押合同》各1份，合同分别约定：被告星海房地产公司、陆海宇、周秋琦自愿为原告与被告宇龙物业公司（债务人）形成的下列债权提供最高额抵押担保；担保的债权最高余额人民币1000万元；反担保抵押权人自2014年11月28日至2017年11月27日止，与债务人办理约定的各类业务所形成的债权，该期间为最高额担保债权的确定期间。反担保抵押权人与债务人已形成的下列主合同项下尚未受偿的债权本金及其相应的利息、罚息、复利费用等按相应主合同约定计算至实际受偿之日止；抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及诉讼费、律师费等反担保权利人实现债权和抵押权的一切费用；抵押物分别为常熟市辛庄镇新阳大道38号星海御景苑×××01、常熟市辛庄镇新阳大道38号星海御景苑××××××、×××房产。2014年12月3日，双方在房产部门办理了房屋他项权证，其中记载的他项权利种类为最高额抵押，最高债权数额分别为300万元和700万元。
另查明，原告为实现债权委托江苏政纬律师事务所律师代理本案诉讼，约定并支付了本案律师代理费人民币193320元。
上述事实，有原告提交的《最高债权额合同》、《最高额保证合同》、《人民币流动资金借款合同》、《借款借据》、《业务专用凭证》、《保证金额／额度协议》、《反担保最高额保证合同》、《反担保最高额抵押合同》、房屋他项权证、《网上银行电子回执》、《聘请律师合同》、律师费发票、以及当事人庭审陈述等证据予以证明。
本院认为：原告与案外人南京银行苏州分行签订的《最高额保证合同》、被告宇龙物业公司与案外人南京银行苏州分行签订的《最高债权额合同》、《人民币流动资金借款合同》、原告与被告宇龙物业公司签订的《保证金额／额度协议》、与被告常熟宇龙公司、宇龙房地产公司、星海房地产公司、常熟大酒店公司、东南仓储公司、万基国际公司、陆海宇、周秋琦签订的《反担保最高额保证合同》、与被告星海房地产公司、陆海宇、周秋琦签订的《反担保最高额抵押合同》均是当事人的真实意思表示，依法成立有效。原告作为被告宇龙物业公司向南京银行苏州分行借款的保证人，因宇龙物业公司未按约归还银行借款，由原告代其向南京银行苏州分行偿还了借款本金、利息以履行保证责任后，原告有权依法向宇龙物业公司追偿代偿款、违约金及为实现债权所支出的律师费用等，但原告主张的违约金计算标准过高，其中违约金按人民银行同期贷款基准利率的4倍予以调整。被告常熟宇龙公司、宇龙房地产公司、星海房地产公司、大酒店公司、东南仓储公司、万基国际公司、陆海宇、周秋琦作为向原告提供连带保证责任的反担保人，应对被告宇龙物业公司的上述债务（含案件受理费、财产保全费）承担连带保证责任。被告星海房地产公司、陆海宇、周秋琦以自有房产向原告提供最高额抵押担保，且抵押权已生效，原告有权在最高债权额限度内就担保房产优先受偿。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条、第二百零六条第（一）项、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十九条、第二十条、第二十三条的规定，判决如下：
一、被告苏州市宇龙物业管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告苏州国发中小企业担保投资有限公司代偿款10093634.84元及逾期付款违约金（以10093634.84元为基数自2016年1月8日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）。
二、被告苏州市宇龙物业管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告苏州国发中小企业担保投资有限公司律师费193320元。
三、被告江苏省常熟宇龙集团有限公司、苏州市宇龙房地产开发有限公司、常熟星海房地产发展有限公司、常熟大酒店有限公司、东南仓储（常熟）有限公司、常熟万基国际进出口贸易有限公司、陆海宇、周秋琦对上述债务（含案件受理费、财产保全费）承担连带清偿责任。
四、如被告苏州市宇龙物业管理有限责任公司未能履行上述付款义务，原告苏州国发中小企业担保投资有限公司有权对被告常熟星海房地产发展有限公司、陆海宇、周秋琦名下的抵押物（位于常熟市辛庄镇新阳大道38号星海御景苑××××××、×××房产、常熟市辛庄镇新阳大道38号星海御景苑×××01房产）以协议折价或者拍卖、变卖所得款项分别在最高债权额700万元、300万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费89578元、减半收取44789元、财产保全费5000元、合计49789元，由被告苏州市宇龙物业管理有限责任公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付原告（原告同意其已经预交的案件受理费44789元、财产保全费5000元本院不再退还，由被告向原告直接给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审判员 浦 莉
二〇一六年三月二十三日
书记员 袁倩如
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第十九条两个以上保证人对同一债务同时或者分别提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。
连带共同保证的保证人以其相互之间约定各自承担的份额对抗债权人的，人民法院不予支持。
第二十条连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。
连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。
第二十三条最高额保证合同的不特定债权确定后，保证人应当对在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权余额承担保证责任。