山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终6295号
上诉人（原审原告）：匡瑞强。
委托诉讼代理人：王军，山东海康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文杰，山东海康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛科润置业有限公司。
委托诉讼代理人：宋培奇，山东天航（胶州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙文秀，山东天航（胶州）律师事务所实习律师。
上诉人匡瑞强因与被上诉人青岛科润置业有限公司（以下简称科润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初4156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人匡瑞强及其委托诉讼代理人王军，被上诉人科润公司的委托诉讼代理人宋培奇、孙文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
匡瑞强上诉请求：一、撤销一审判决，改判科润公司支付匡瑞强逾期交房违约金和逾期办理房屋权属证书的违约金或发回重审；二、一、二审诉讼费用由科润公司承担。事实和理由：1、《商品房预售合同》中明确约定交房条件为竣工并经质监部门验收合格，但涉案房屋并未通过验收，因此，房屋至今不具备交付条件。涉案合同约定逾期交房按已收房款万分之一支付违约金，据此，科润公司应当支付逾期交房的违约金；2、涉案合同约定，科润公司应在房屋交付之日起180天内，将权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关备案，现产权证一直未办理，故科润公司应当支付逾期办证的违约金。3、根据房屋城市管理办法第16条规定，办理初始登记是科润公司的义务，并且在竣工验收之日起90日内，向房产管理部门申请。登记机关应当在受理登记后30日内，核准登记。4、匡瑞强对一审认定事实没有争议，仅对适用法律存在争议。
科润公司辩称，双方合同中有约定的，应当从约定，因此，匡瑞强提出的两个诉讼请求均不成立。根据双方对房屋提前交接的合同约定，改变了双方所签订的《商品房预售合同》中关于交房的约定，即匡瑞强承诺放弃了对于房屋交接的相关权利。双方于2013年2月21日、3月7日将涉案房屋交接完毕，不存在逾期交房违约金的问题。2、关于逾期办证的问题，双方合同第14条明确约定科润公司取得产权登记证明后60日内签署房屋交接书，作为办理房屋产权证的必备文件，这属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》中所称的特殊约定。科润公司目前没有取得产权登记证明，故不应当承担逾期办证的违约金。
匡瑞强向一审法院起诉请求：1、依法判令科润公司支付匡瑞强逾期交房违约金798784元（自2013年4月30日至2016年3月30日），并以房屋总价为基数按日万分之一继续计算违约金至房屋竣工验收并交付之日。2、依法判决科润公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金1261459元（自2014年1月1日至2016年3月30日），并以房屋总价为基数按银行逾期贷款利率继续计算违约金至房屋权属证书领取之日。3、依法判决科润公司继续履行交付房屋并办理房屋权属证书义务。4、本案诉讼费由科润公司承担。
一审法院认定事实：
一、2012年12月25日，匡瑞强（乙方）与科润公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》三份，乙方向甲方购买位于胶州市太平路17号“科润城·上河小区”4号楼商业网点房1层x、x、x户，房屋价款分别为3282733.3元、1865364.1元、2352217.84元，共计7500315.24元。1、合同第十条约定房屋交付的条件是房屋竣工并经质检部门验收合格。2、合同第十一条约定，房屋交付时间为2013年4月30日前，除不可抗力外。3、合同第十二条约定，甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按匡瑞强已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除合同，甲方按总房款的0.01%向乙方支付违约金。若乙方要求继续履行合同，则自本合同规定的应交付之日第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已收房价款万分之一的违约金。4、合同第十三条约定房屋交付标志为交付钥匙。5、合同第十四条约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日天内，由双方依法向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。6、双方补充条款第十条第1款约定，甲方应在该房屋交付之日起180日内，将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关备案，乙方确认，甲方就乙方办理该房屋的权属登记仅限于前述协助义务。乙方应在甲方办理完毕产权备案后365日内自行承担费用办妥该房屋的房地产权证，并将该证复印件送与甲方存档。
二、匡瑞强于2012年10月22日至2014年12月19日期间，将三套房屋的全部购房款付清，共计7500315.24元。
三、2013年2月21日，匡瑞强与科润公司签署《先期交房协议书》两份，称现科润公司开发的科润城项目未达到交房标准及交房条件，因乙方自身原因强烈要求提前交房。匡瑞强要求科润公司交付了涉案的x、x、x号商铺。
四、匡瑞强就涉案x、x、x号商铺向科润公司出具承诺函两份，内容为：“（一）青岛科润置业有限公司：贵我双方于2013年1月20日签订编号为201200179470的商品房预售合同，约定涉案x号商铺交付时间为2013年4月30日，该商铺不具备合同约定的交付条件，由于本人自身原因向贵司申请提前交付该商铺，贵司于2013年2月21日将该商铺交付本人，本人现将相关事宜向贵司承诺如下：一、自贵司将该商铺交付本人之日起，即视为贵司向本人合格履行完毕合同约定的交付义务，本人无权再以该商铺交付为由向贵司主张任何权利或要求贵司承担任何责任，因交付所导致的一切责任及损失均由本人自行承担。二、如本人提前使用该商铺（但不限于装修装饰、储存物品、经营等）的，在使用前由本人自行依法办理各项手续并承担全部责任，否则由此导致的一切责任及损失均由本人自行承担。三、如本人违反上述承诺导致贵司承担任何责任或损失，均由本人承担，由本人据实赔偿贵司所受损失。（二）青岛科润置业有限公司：贵我双方于2012年12月25日签订编号为201200179454、201200179441的商品房预售合同，约定涉案101、102号商铺交付时间为2013年4月30日，该商铺不具备合同约定的交付条件，由于本人自身原因向贵司申请提前交付该商铺，贵司于2013年3月7日将该商铺交付本人，本人现将相关事宜向贵司承诺如下：一、自贵司将该商铺交付本人之日起，即视为贵司向本人合格履行完毕合同约定的交付义务，本人无权再以该商铺交付为由向贵司主张任何权利或要求贵司承担任何责任，因交付所导致的一切责任及损失均由本人自行承担。二、如本人提前使用该商铺（但不限于装修装饰、储存物品、经营等）的，在使用前由本人自行依法办理各项手续并承担全部责任，否则由此导致的一切责任及损失均由本人自行承担。三、如本人违反上述承诺导致贵司承担任何责任或损失，均由本人承担，由本人据实赔偿贵司所受损失。”
五、2013年2月21日，匡瑞强收到了涉案x号商铺钥匙3把；2013年3月7日，匡瑞强收到了涉案x、x号商铺钥匙各3把。
六、涉案房屋已经通过了消防、排水、规划、防雷的验收，但至法庭辩论终结前未通过综合验收，科润公司尚未取得房地产权属登记证明。
一审法院认为，匡瑞强、科润公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。
一、关于逾期交房违约金
根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间为2013年4月30日前，交付条件为房屋竣工并经质检部门验收合格。但在合同约定的最后交付日期前，匡瑞强主动与科润公司签订《先期交房协议书》，并出具承诺函，在已知涉案房屋不具备合同约定的交付条件的情况下，要求提前使用涉案房屋，并承诺不再以该商铺交付为由向科润公司主张任何权利或要求科润公司承担任何责任，因交付所导致的一切责任及损失均由匡瑞强本人自行承担。匡瑞强已于2013年2月21日已经接收了x号商铺、于2017年3月7日已经接收了x、x号商铺。因匡瑞强已实际收房，故一审法院对其主张的逾期交房违约金不予支持。
二、关于逾期办证违约金
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”但根据双方合同第十四条约定：在甲方取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日天内，由双方依法向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条之“特殊约定”情形，排除了该条办理房屋权属证书期限和违约责任规定的适用。
本案中，办理房地产权证必须的条件有三项：一、科润公司取得房地产权属登记证明，即初始登记（大产权证）；二、科润公司在取得上述初始登记后60日内与匡瑞强签订《房屋交接书》；三、双方签订《房屋交接书》之日起120日内向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。本案庭审查明，科润公司尚未取得房地产权属登记证明，匡瑞强、科润公司双方亦没有签订《房屋交接书》，故双方约定办理房地产权证的条件尚未成就，合同约定的办证时间尚未开始计算，匡瑞强未举证证明科润公司违反了合同第十四条的约定，也未能证明其因此受到的实际损失，故匡瑞强主张科润公司承担逾期办证违约责任的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决：驳回匡瑞强的诉讼请求。案件受理费23282元，由匡瑞强负担。
二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示且不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。本案中，匡瑞强在明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件下，与科润公司签订《先期交房协议书》，要求提前使用涉案房屋，并出具《承诺函》，承诺其不再以该商铺交付为由向科润公司主张任何权利或要求科润公司承担任何责任，因交付所导致的一切责任及损失均由匡瑞强本人自行承担。《先期交房协议书》及匡瑞强出具的的《承诺函》是双方当事人的真实意思表示，对双方有约束力。匡瑞强已经于《青岛市商品房预售合同》约定的交付房屋日期前接受了案涉房屋，现匡瑞强要求科润公司支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，认定正确，本院予以确认。匡瑞强与科润公司签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条的约定，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条之“特殊约定”情形，排除了该条办理房屋权属证书期限和违约责任规定的适用。本案中，科润公司尚未取得房地产权属登记证明，即初始登记（大产权证），双方约定办理房地产权证的条件尚未成就，合同约定的办理房地产权证的时间尚未开始计算，故一审法院对匡瑞强要求科润公司承担逾期办证违约金的请求不予支持，并无不当，本院予以确认。
综上所述，匡瑞强的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23282元，由匡瑞强负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐镜圆
审判员 李晓波
审判员 孙秀强
二〇一七年九月四日
书记员 王庆光
书记员 于国英