湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2015）芦法民一初字第1642号原告叶小芳，女，1952年11月12日出生，汉族。被告株洲市佳诚实业有限公司。被告株洲中信兴隆资产管理有限公司。两被告共同委托代理人苏旺，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告叶小芳诉被告株洲中信兴隆资产管理有限公司（以下简称中信公司）、株洲市佳诚实业有限公司（以下简称佳诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法适用普通程序组成由审判员黄爱武担任审判长，人民陪审员易新能、沈顺珍参加的合议庭，于2015年10月14日在本院第六审判庭公开开庭进行了审理。原告叶小芳、被告中信公司、佳诚公司的共同委托代理人苏旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶小芳诉称，2009年1月10日，原、被告签订《商铺委托经营协议》，原告将佳城数码电子城首层125号铺位委托被告经营。《商铺委托经营协议》第二条规定，在合同季末后的第25个工作日内，被告将原告上一季度商铺收益转存到原告储蓄卡上，如被告其中一个季度未按时支付，则被告必须在30天内向原告支付年租金30%的违约金并将商铺恢复原状退还原告。自原、被告签订了《商铺委托经营协议》后，被告将原告的商铺转租给科佳QQ电脑城经营，由科佳QQ电脑城将商铺租金支付给被告，再由被告将商铺租金支付给原告。在《商铺委托经营协议》履行过程中，被告经常恶意拖欠。据原告到科佳QQ电脑城了解，电脑城经营正常，发展势头很好，科佳QQ电脑城已将2015年全年的租金全部支付给了被告。后原告与其他商铺业主一起多次和被告交涉，同时将情况反映到政府有关部门，并通过多个新闻媒体曝光，在各方压力下，被告不得不在2015年4月将2014年所欠租金支付给原告。然而2015年2季度租金应于7月25日由被告支付给原告，但被告又恶意拖欠，经多次催收未果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、由被告立即按照《商铺委托经营协议》规定向原告赔偿2015年2季度违约金3816元；2、由被告立即按照《商铺委托经营协议》的规定向原告缴纳2015年2季度租金3180元；3、由被告赔偿多次催促产生的误工费1600元、通信费200元、交通费200元；4、诉讼费及因诉讼产生的其它费用全部由被告承担。原告叶小芳为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼诉讼资格；2、株洲市佳诚实业有限公司企业注册登记资料复印件、株洲中信兴隆资产管理有限公司企业注册登记资料复印件，证明两被告身份信息情况。3、2004年3月13日《商品房买卖合同》复印件，证明原告购买了位于株洲市芦淞区太子路佳诚时代广场首层125号商铺（户室号1125号）；4、《商铺经营委托协议》复印件，证明原告将商铺租赁给湖南佳诚资产管理发展有限公司；5、房产证、国有土地使用权证复印件，证明位于株洲市芦淞区太子路佳诚时代广场首层125号商铺（户室号1125号）的所有人为原告叶小芳。被告中信公司辩称：1、答辩人依约应付被答辩人的租金，答辩人愿意支付；2、答辩人已将叶小芳的租金支付至2015年3月份；3、被答辩人主张误工费、通信费、交通费等费用没有事实与法律依据，也没有证据支持；4、原告主张的违约金过高。根据《合同法》第114条、《合同法解释二》第29条之规定，原告主张的违约金已明显超出应付其租金的银行同期贷款利息，甚至比银行同期贷款利息的四倍还高，远远超过原告的实际损失，有违公平原则。被告为支持其抗辩理由，向本院提交电子银行交易回单，证明被告于2015年5月26日将2015年3月份前的租金已支付给原告。被告佳诚公司辩称，1、被答辩人依据《商品房买卖合同》起诉答辩人，但双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，双方纠纷的解决方式为向株洲仲裁委员会申请仲裁。故，我公司在开庭前对人民法院对本案的管辖权提出异议，请求人民法院依据《民事诉讼法》第二百一十六条第一款“在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查”之规定，进行审查，并根据《民事诉讼法意见》第二百一十六条第二款、《民事诉讼法》第一百二十四条之规定，裁定驳回原告起诉；2、即使人民法院对本案具有管辖权，答辩人与被答辩人之间只存在房屋买卖合同，不存在房屋租赁关系，答辩人不是房屋租赁人，本案系房屋租赁合同纠纷，答辩人不是本案的适格被告。被告佳诚公司未向本院提供证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5均没有异议。原告对被告提供的证据的真实性没有异议，认可2015年3月31日之前的租金被告已经支付了，但是认为被告没有按照合同规定的时间于2015年4月25日之前支付2015年第一季度的租金，被告实际是在2015年5月26日才支付2015年第一季度租金，被告已经违约。经审查，对原告提交的证据，被告质证无异议，也符合证据的真实性、关联性、合法性的要求，予以采信；对被告提供的电子银行交易回单予以采信。经审理查明，2004年3月13日，原告叶小芳与被告佳诚公司签订《商品房买卖合同》，原告叶小芳购买了被告开发的位于株洲市芦淞区太子路10号佳诚时代广场首层125号商铺（户室号1125号）。2009年1月1日，原告叶小芳（合同中简称甲方）与湖南佳城资产管理发展有限公司（合同中简称乙方，后更名为株洲中信兴隆资产管理有限公司，即本案被告）签订《商铺委托经营协议》，合同的主要内容有“第一条根据甲方拥有的“佳城数码电子城”商铺产权证，具体位置为“佳城数码电子城”首层125号铺位（建筑面积12.47平方米）。甲方同意委托乙方将此商铺出租给第三方或由乙方自己经营使用。在委托经营期间，该铺位的使用权，收益权归乙方所有，对外出租或经营所得归乙方所有。甲方授权乙方代办商铺租赁有关手续，并将商铺租赁相关手续交付乙方统一保管和使用。第二条甲方将该商铺经营权委托给乙方的期限为8年，自2009年1月1日始至2016年12月31日止。第三条甲方将商铺经营权委托给乙方作商业用途。第四条甲方购买商铺成交价款为壹拾伍万玖仟零伍元，乙方按照甲方购买商铺成交价款计算甲方的年收益。甲方每年应得收益为：⑴第一年、第二年：成交额159005元×8%；⑵第三年、第四年、第五年、第六年：成交额159005元×8%；⑶第七年、第八年：成交金额159005元×8%付款方式为本协议签订生效后，即从2009年1月1日起，乙方按季度支付甲方商铺收益。在合同季末后的第25个工作日内，乙方将甲方上一季度商铺收益转存到甲方储蓄卡上，如乙方其中一个季度未按时支付经营回报，则必须在30天内向甲方支付年收益30%的违约金并将商铺恢复原状退还甲方。……，甲方签字乙方盖章2009年1月1日”。合同签订后，被告中信公司已支付租金至2015年3月份，但第一季度的租金是在2015年5月26日支付，2015年第二季度的租金按合同约定应于2015年8月3前支付，但经原告叶小芳多次催收未果，由此酿成纠纷。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为被告中信公司是否拖欠原告的租金，被告应如何承担责任，现分析如下：原告叶小芳与被告中信公司于2009年1月1日签订的《商铺委托经营协议》，系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应按照合同约定的内容全面履行；现由于被告中信公司未按照合同约定的“在合同季末后的第25个工作日内”支付原告2015年第二季度的租金3180元，系违约行为，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，因此，对原告要求被告中信公司支付2015年第二季度租金3180元的诉请，本院依法予以支持；原告要求被告佳诚公司承担支付租金等责任，但经本院审理查明，本案的原告系与被告中信公司签订《商铺委托经营协议》，被告佳诚公司并没有与原告签订《商铺委托经营协议》，且被告中信公司与被告佳诚公司系不同的法人单位，因此，根据合同相对性原则，原告要求被告佳诚公司承担责任的诉请，没有事实和法律依据，本院依法不予支持；原告要求被告赔偿违约金3816元，被告认为原告要求的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌情确定按原告实际租金损失的30%计算违约金，即由被告支付违约金954元（3180元×30%），对超过部分，本院依法不予支持；原告要求被告赔偿误工费、通信费、交通费等损失，但原告未提供证据证实该损失确实存在，且被告已承担违约责任，因此，对原告的该项诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告株洲中信兴隆资产管理有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告叶小芳2015年度第二季度租金3180元及违约金954元；二、驳回原告叶小芳其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，由被告株洲中信兴隆资产管理有限公司承担（原告已预交25元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  黄爱武人民陪审员  沈顺珍人民陪审员  易新能二〇一五年十月二十六日书 记 员  杨 华附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。