山东省临朐县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0724民初495号原告：居思瑞。委托诉讼代理人：刘金军，山东惠诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：井艳红，山东惠诺律师事务所律师。被告：山东兴隆置业有限公司。委托诉讼代理人：胡志军，山东德宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛成林，山东德宇律师事务所律师。原告居思瑞与被告山东兴隆置业有限公司（以下简称兴隆置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居思瑞的委托诉讼代理人井艳红、被告兴隆置业公司的委托诉讼代理人胡志军、辛成林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。居思瑞向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、被告兴隆置业公司返还原告居思瑞已支付的购房款245784元；三、被告兴隆置业公司支付自2012年3月起至本案判决之日的违约损失（按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月31日，原、被告签订商品房买卖合同书，原告居思瑞购买被告兴隆置业公司开发的位于临朐县新汽车站东邻的通力商贸批发城一层67号房。合同签订后，原告居思瑞按约定支付了购房款245784元，之后原告多次与被告交涉，被告至今未给原告办理房产证、土地证。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为此诉至法院，请求依法支持诉讼请求。被告兴隆置业公司辩称，1、原告要求解除买卖合同没有事实和法律依据。房屋产权证未能办理的主要原因是至今原告仍欠房款及应由原告提报的个人资料未提报，被告无法协助原告办理产权登记。原、被告于2010年12月31日签订了《商品房买卖合同》，2011年11月26日进行了房屋面积测绘，经测绘，原告购买的商品房实际面积为35.25平方米，比合同约定面积33.34平方米超出1.91平方米，根据合同约定，原告应当先补交所欠房款14080.61元。原告至今未补交房款，无法开具发票且应由原告提报的资料至今未提报，以致未办理房屋权属证书，责任在原告方。2、假定原告具有解除合同的事实依据，从程序上而言，原告行使合同解除权的时间已经超过了法定的除斥期间，其解除合同的诉讼请求不符合法律规定，依法不能得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同的赔偿损失的，应予支持。该司法解释第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使，解除权消灭。本案中，原、被告于2010年12月31日签订《商品房买卖合同》，合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意协商解决。其后，原、被告又于2011年11月26日签订《商铺返租合同》，合同第二条第三项约定：返租合同签订之日起视为将房屋交付给甲方（即原告）。依据上述商品房买卖合同和返租合同的约定及司法解释的规定，如被告存在逾期办理房屋产权证书的情况，原告应当在2014年5月26日前行使合同解除权。原告现于2017年1月份行使合同解除权，已经超过法律规定一年的除斥期间，其解除合同的诉讼请求依法不能得到支持。3、原、被告在签订商品房买卖合同后，履行《商铺返租合同》过程中，被告在原告至今仍欠房款的情况下，仍按合同约定向原告支付了五年的商铺返租租金，原告没有因此受到任何损失，反而一直有稳定的收益。综上，原告的各项诉讼请求均无任何事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及双方均无异议的证据，本院认定如下事实：2010年12月31日，原告居思瑞与被告兴隆置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告居思瑞购买被告兴隆置业公司开发的“通力商贸城批发城”一层67号房屋，约定房屋面积为33.34平方米，以有资质的测绘机构实测面积为准，合同约定的建筑面积与实测面积不一致时，按实测面积计算房款，多退少补；每平方米7372.046元，买受人于2010年12月31日前付清全部房款245784元；出卖人应当在2011年9月30日前将经验收合格的房屋交付买受人，如未能按约定的期限将房屋交付买受人，将以买受人已支付的购房款为基数，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖方按日违约责任金万分之二偿还给买受人作为补偿；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决；双方对其他权利义务亦作出约定。该合同为制式文本，在关于如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得权属证书的约定中，文本中原有买受人退房并由出卖人退还房款赔偿损失、买受人不退房由出卖人支付违约金的两个选择项，均被划掉。原告居思瑞自2010年1月3日起至12月28日，分四笔共向被告兴隆置业公司支付房款245784元。2011年11月26日，潍坊百世房地产评估有限公司就包括涉案房屋在内的临朐通力商贸城批发城21号、22号、23号、24号房产进行了测绘，原告居思瑞所购买房屋的实际面积为35.25平方米。2011年11月26日，原告居思瑞与被告兴隆置业公司签订《商铺返租合同》，约定原告居思瑞将购买的上述房屋租赁给被告兴隆置业公司，租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日，返租合同签订之日起即视为将该房屋交付给原告居思瑞。被告兴隆置业公司已按合同约定统一招租并履行了支付租赁费的义务。2014年12月4日，被告兴隆置业公司向原告等业主承诺，房屋产权手续自现在至2015年5月31日止全部办理完毕（因购房业主个人原因和行政主管部门原因未办理的除外）。案涉房屋已由被告兴隆置业公司于2012年8月10日办理初始登记。2012年12月，被告兴隆置业公司将案涉房地产抵押给他人，后于2017年2月解除抵押。对有争议的事实和证据，本院分析认定如下：被告兴隆置业公司主张曾在房屋测绘后即将面积误差通知原告居思瑞，并要求其补交差额以便开具发票、办理房屋权属证书，但被告兴隆置业公司未就自己的主张提供证据，故本院对其主张的事实不予认定。本院认为，原告居思瑞与被告兴隆置业公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同赔偿损失的，应予支持”，依据该规定，只有在超过约定或法定的办证期间一年，因出卖人原因导致确定无法办理房屋所有权登记的，买受人方可请求解除合同，现原告居思瑞要求解除与被告兴隆置业公司之间的商品房买卖合同，理由是案涉房屋至今未能办理权属证书，但案涉房屋已完成初始登记，在抵押解除后是可以办理权属登记的，故原告要求解除合同依据不足。另一方面，按原、被告《商品房买卖合同》对交付及办理所有权登记时间的约定及《商铺返租合同》对交付时间的变更，被告兴隆置业公司应在2012年5月26日前协助原告办理所有权登记，依据前述司法解释规定，即原告居思瑞应在2013年5月26日之后即可要求解除合同，但解除权的行使必须给予一定期间的限制，否则会影响当事人权利义务关系的确定进而影响交易安全，所以如果超过一定期限不行使解除权，应视为权利丧失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，参照上述解除权行使期限的规定，原告居思瑞至2014年5月26日之前行使解除权是受法律保护的，此后即已丧失解除权，故其于2017年2月7日主张解除亦无法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条规定，判决如下：驳回原告居思瑞的诉讼请求。案件受理费4987元减半收取2494元，由居思瑞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  孙洪魁二〇一七年四月十二日书记员  沈广磊