浙江省嵊州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0683执异8号
异议人（申请执行人）：浙商银行股份有限公司绍兴嵊州支行（组织机构代码：30767219-4），住所地：嵊州市官河南路555号。
负责人：陶刚强，支行行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：邢健，系银行员工。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈维，系银行员工。
被执行人：陈立君，男，1966年12月10日出生，汉族，住新昌县。
被执行人：王三娟，女，1964年7月30日出生，汉族，住新昌县。
被执行人：绍兴人和园房地产开发有限公司（组织机构代码：78966566-6），住所地：新昌县七星街道孝行路639号。
法定代表人：吕旭东。
被执行人：新昌县金城建设发展有限公司（组织机构代码：70450481-3），住所地：新昌县南明路260号-3。
法定代表人：章品立。
案外人：潘文灿，男，1975年12月13日出生，汉族，住新昌县。
本院在执行申请执行人浙商银行股份有限公司绍兴嵊州支行（以下简称：浙商银行）与被执行人陈立君、王三娟、绍兴人和园房地产开发有限公司（以下简称：人和园公司）、新昌县金城建设发展有限公司（以下简称：金城建设）金融借款合同纠纷一案中，浙商银行向本院提出书面异议，本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。异议人浙商银行的委托诉讼代理人陈维、邢健到庭参加听证，被执行人陈立君、王三娟、绍兴人和园房地产开发有限公司、金城建设、案外人潘文灿未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人浙商银行称，嵊州市人民法院作出的（2016）浙0683民初3052号民事判决已经生效，该判决确认异议人对人和园公司所有的位于新昌县鼓山东路30号金立大厦1幢（以下简称：案涉房屋）于2015年3月30日设立的抵押权有效，并依法对该抵押物折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。案外人潘文灿提出的异议及相关理由均不能对抗浙商银行的抵押权，理由为：1、在2015年3月设立抵押时，产权人人和园公司已明确表示不存在对外租赁的情况，并出具了书面材料。异议人的工作人员于2015年3月19日去现场查看并拍照，案涉房屋确实处于空置状态。案外人潘文灿所述其于2015年1月20日与人和园公司签订房屋租赁合同的情形，与人和园公司的书面陈述、现场情况相矛盾，且潘文灿没有提供办理房屋租赁合同的备案手续或其他证据，故不能认定该房屋租赁合同签订于2015年1月20日或设定抵押前。2、潘文灿提供的合同第二条“租金为每月20万元”与其在执行异议申请书中陈述的房租费每年20万元相矛盾，故对该合同的真实性存疑。另外潘文灿未提供租金支付的凭证。3、退一步讲，即使如潘文灿所讲其用52万元的工程款充抵房租，另外支付了48万元房租的情况真实存在，其也不能对抗异议人依法设立的抵押权。根据有关规定，潘文灿是名为租赁实为用房屋使用权抵债，不属于真正的房屋租赁关系；另外潘文灿也没有证据证明其在设定抵押的2015年3月30日之前已经实际占有案涉房屋。综上对潘文灿的所谓租赁合同不能予以保护，为此要求法院对新昌县鼓山东路30号房屋不进行带租拍卖。
本院查明，本院于2016年7月14日作出的（2016）浙0683民初3052号民事判决书查明：2015年3月25日，以被告陈立君作为借款人，被告绍兴人和园房地产开发有限公司作为抵押人，与原告签订了编号为（20505000）浙商银个循借字（2015）第00068号《个人循环借款（最高额担保）合同》一份，约定：借款额度为人民币500万元，借款期限从2015年3月25日起至2016年3月24日止；借款利率以借款凭证记载为准，每月的20日为结息日，按月结息，到期还本；如借款逾期，则自逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，则依据人民银行规定计收复利。合同还约定若借款人未按约定用途使用借款、未按约定方式使用借款资金以及未履行本合同项下其他义务和承诺，原告有权提前收回已发放借款或采取其他资产保全措施。被告绍兴人和园房地产开发有限公司自愿以其所有的位于新昌县鼓山东路30号房产（金立大厦1幢）以及位于新昌县江滨中路6号房产（金立大厦2幢）为被告陈立君的上述贷款在最高余额人民币716万元范围内提供抵押担保；抵押担保的范围包括借款本金和相应的利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用以及担保财产处置费等实现债权的费用。2015年3月30日，原、被告对上述抵押物到登记机关办理了新房他证2015字第××号、新房他证2015字第××号抵押登记手续。2015年3月25日，以被告王三娟、绍兴人和园房地产开发有限公司、新昌县金城建设发展有限公司作为保证人，与原告签订了编号为（337301）浙商银高保字（2015）第40002号《保证合同》一份。该合同约定：被告王三娟、绍兴人和园房地产开发有限公司、新昌县金城建设发展有限公司自愿为债务人陈立君与原告签订的（20505000）浙商银个循借字（2015）第00068号《个人循环借款（最高额担保）合同》项下贷款本金500万元提供连带责任保证，保证范围为主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及原告为实现债权的费用等；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。上述合同签订后，原告依约于2015年3月30日向被告陈立君发放贷款500万元，并在《借款凭证》中约定，借款到期日为2016年3月24日；借款利率为年利率6.42%。被告陈立君借款后，至2016年3月23日，尚欠借款本金500万元未归还及利息、罚息、复利84336.09元未支付。被告王三娟、绍兴人和园房地产开发有限公司、新昌县金城建设发展有限公司亦未履行其保证义务。故判决：一、陈立君归还浙商银行股份有限公司绍兴嵊州支行借款本金人民币500万元及利息、罚息、复利84336.09元，合计5084336.09元（暂算至2016年3月23日，2016年3月24日起的利息、罚息、复利按合同约定支付至付清之日止）；款限本判决生效后十日内付清。二、王三娟、绍兴人和园房地产开发有限公司、新昌县金城建设发展有限公司对上述第一款确定的债务承担连带清偿责任。王三娟、绍兴人和园房地产开发有限公司、新昌县金城建设发展有限公司在承担保证责任后，有权向陈立君追偿。三、若陈立君不能按期履行上述第一款确定的付款义务，浙商银行股份有限公司绍兴嵊州支行有权对绍兴人和园房地产开发有限公司所有的位于新昌县鼓山东路30号房产[金立大厦1幢，房屋所有权证编号：新房权证2013字第××号，土地使用权证编号:新国用（2013）第5336号，他项权证编号：新房他证2015字第××号]以及位于新昌县江滨中路6号房产[金立大厦2幢，房屋所有权证编号：新房权证2013字第××号，土地使用权证编号:新国用（2014）第0678号，他项权证编号：新房他证2015字第××号]依法定程序，通过折价或者以拍卖、变卖该抵押物方式依法变价，并以所得的价款在最高抵押担保余额716万元范围内优先受偿。绍兴人和园房地产开发有限公司在承担担保责任后，有权向陈立君追偿。若被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47390元，保全申请费5000元，共计52390元，由各被告共同负担。目前该判决已经生效，浙商银行于2016年9月22日申请执行，本院于同日立案，案号为（2016）浙0683执3243号。因各被执行人一直拒不履行生效法律文书确定的义务，本院于2016年11月7日作出（2016）浙0683执3243号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人绍兴人和园房地产开发有限公司所有的位于新昌县鼓山东路30号房产（金立大厦1幢）、新昌县江滨中路6号房产（金立大厦2幢）的房产。后案外人潘文灿就案涉房屋主张租赁权，本院审查后拟带租拍卖，并于2016年12月13日作出（2016）浙0683执3243号通知，告知了浙商银行。
在听证后，本院依法对案外人潘文灿进行了询问，潘文灿承认其提供的签订日期为“2015年1月20日”的房屋租赁合同实际的签订时间为2015年7月20日。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条亦规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。同时,抵押登记具有公示公信效力,房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。案涉房屋已经在2015年3月30日即已设定抵押，在案外人与被执行人人和园公司签订房屋租赁合同之前，该租赁关系不得对抗已设定的抵押权，在本案中对案外人潘文灿的租赁权不予保护。故本院于2016年12月13日作出的拟带租拍卖的（2016）浙0683执3243号通知应予以纠正。异议人的异议理由成立，对其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
停止对被执行人绍兴人和园房地产开发有限公司所有的位于新昌县鼓山东路30号房产（金立大厦1幢）房产的带租拍卖。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王健民
审 判 员 陈荣华
人民陪审员 徐小平
二〇一七年二月三日
书 记 员 马聪儿