苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民初字第2049号
原告呈辉（中国）集团有限公司，住所地苏州市吴中区光福镇福东路99号。
法定代表人陈辉，该公司董事长。
委托代理人辛军，江苏能成律师事务所律师。
被告苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司，住所地苏州市吴中区光福镇梅桂园新区。
法定代表人陈健，该公司总经理。
委托代理人周杰，江苏益友天元律师事务所律师。
原告呈辉（中国）集团有限公司诉被告苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人辛军，被告的委托代理人周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告呈辉（中国）集团有限公司诉称，2007年，根据光福镇的招商引资政策，经过招拍挂程序，原告取得吴中区光福镇230省道西侧、塔山路北侧，宗地编号为苏地2007-G-37的土地用于开发建设中国工艺文化城。原告根据自身需求和规划、建设、土地等相关部门的要求开始建设。由于迟迟无法拆迁，导致其中部分土地无法交付，原告一直不能正常开展建设，不断延期，导致原告建设工程合同不断违约，地基工程、设计等各方面损失巨大。无奈经双方协商，原告退还未交付的47.23亩土地。2014年9月30日，原、被告签订《关于“中国工艺文化城”退地等相关事宜的一揽子协议》，对退还土地相关善后事宜作了明确约定。原告不再追究被告和苏州市国土资源局延期交地以及部分未交地的责任。被告同意赔偿原告因退还土地导致原告设计费、变更设计费、土方工程、桩基工程、基坑砂石回填等损失经过评估后的金额。后原告与被告协商确定损失评估机构，最终双方核算损失为7786161.37元，包括关于设计方面的损失3766248元，关于退地赔偿损失1798971.99元，关于C20地下室封堵、C20地下室混凝土墙封堵、C18基坑砂石回填的费用为2220941.38元，以上总计7786161.37元，被告已经支付了5993655元，余款1792506.37元未付。另外，原告因已退还47.23亩的土地，故相应的契税1133520元应退还原告，并应按照每日万分之五的标准支付滞纳金。综上，故请求法院赔偿原告上述第一项损失1792506.37元、契税损失1133520元及该契税损失自2011年7月19日起按照每日万分之五的标准计算至2016年1月19日止的利息损失。
被告苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司辩称，原告要求被告赔偿的损失金额过高，对于退地引起的损失，被告仅承担实际已经发生的必要的合理部分的损失，未发生不必要不合理部分被告不予承担。
经审理查明，原告原公司名称为呈辉工艺文化城（中国）有限公司。2014年9月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了关于“中国工艺文化城”退地等相关事宜的一揽子协议。该协议内容如下：兹就“中国工艺文化城”项目涉及的部分未交付土地（编号：苏地2007-G-37，数量47.23亩，对应土地款本金28338000元，最终以规划、国土等部门实测面积为准，以下简称“未交付土地”）等事宜，经双方友好协商，达成如下协议：1、甲方同意乙方将未交付地块退还给甲方，具体详见回购协议书。乙方承诺在2014年9月30日前向苏州市国土资源局申请办理相应的退地手续。此后苏州市国土资源局退回的土地款归甲方所有，乙方应当开具资金授权委托书，即授权相关部门将退回的土地款直接支付给甲方。乙方不得就未交付地块再行向甲方、光福镇人民政府或者苏州市国土资源局等主张权利。2、鉴于甲方为乙方在苏州银行光福支行和工商银行新区支行的融资提供了本金为33000000元担保和反担保，乙方同意在解除甲方为乙方融资所提供的全部担保和反担保责任之前，甲方有权从本协议第1条中应付给乙方的回购价款中暂留13000000元，在乙方解除甲方的担保责任后无息支付给乙方。3、鉴于乙方在竞得上述地块后，各期土地款存在延期支付的情形，双方经友好协议一致确认，双方互不追究延期付款和延期交地的责任，即甲方不再追究乙方逾期付款的责任，乙方也不再追究甲方和苏州市国土资源局延期交地以及部分未交地的责任。对于乙方提出的因未交地块所导致的设计变更、桩基等损失，双方均同意由双方认可的第三方进行评估，根据评估的结果双方再协议，如果协商不成，则由建设、规划等相关主管行政部门进行协调，协调不成的，提交人民法院诉讼解决。如果最终确认甲方应当支付适当金额的损失给乙方，在乙方解除甲方的担保责任之前，甲方有权予以暂留相关款项，在乙方解除甲方的担保责任之后无息支付给乙方……。同日，原、被告还签订了回购协议书1份，约定：1、双方同意甲方以34518000元（即47.23亩的土地款本金2833.8万元及2011年5月28日至2014年9月28日期间同期同档次银行贷款基准利息6180000元之和）的价格购回未交付地块。2、甲方先支付21518000元给乙方，剩余款项在乙方解除甲方为乙方融资所提供的全部担保和反担保责任之后无息支付。
以上事实由原告提供的一揽子协议、回购协议书及庭审笔录等予以证实。
审理中，就签订上述协议的缘由，原告称2007年8月1日，苏州市国土资源局与原告签订了编号为苏地让合（2007）第114号国有土地使用权出让合同，约定苏州市国土资源局将234081.1平方米的土地出让给原告，交付的土地条件是六通一平，地面建筑物全部拆除，出让对价是210672990元。后原告将上述土地出让金全部付清，但由于其中一部分面积为47.23亩的土地迟迟无法拆迁，所以发不出土地证，导致原告的建设项目一直延期，原告损失巨大。就47.23亩土地的问题，苏州市国土资源局在2015年2月出具了一个意见，建议由吴中区政府就上述47.23亩土地退地提出申请，相应的土地出让金及具体补偿方案由光福镇与原告协商。后，光福镇政府、被告与原告协商，由被告和原告签订了上述一揽子协议及回购协议。相应的土地出让金还有赔偿款先行由被告向原告支付。之后，如果国土部门再退还其土地出让金，其再退还给政府。原告为证明以上所述，提供了2007年8月1日，原告（受让人）与苏州市国土资源局（出让人）签订国有土地使用权出让合同及苏州市国土资源局向市政府提交的关于吴中区苏地2007-G-37号地块申请部分退地的建议意见复印件。其中，国有土地使用权合同约定出让人出让给受让人的宗地位于吴中区光福镇230省道西侧、塔山路北侧234081.1平方米的土地。土地出让金分三期支付，第一期为84269196元；第二期为41003479.8元；第三期为85400314.2元。合同第五条还约定：地面建筑物拆除，其余按现状条件交地。经质证，被告对于原告以上所述及提交的证据均没有异议。
另，被告称其已经支付原告3500000元，另有2493655元系光福镇政府向原告暂支，应作为被告应付款中一并扣除，由被告将该部分金额直接与光福镇政府结算，并提供了承诺书、进账单及收据等复印件。对此，原告予以认可，并表示如果光福镇政府事后就暂支款项再向其主张，其可另行主张。
关于原告主张的损失，本院认定如下：
1、关于直接损失，原告主张1798971.99元，称该损失系原、被告共同委托的鉴定机构通过鉴定予以确认，并提供了苏州诚信基建造价咨询事务所有限公司出具的关于光福中国工艺文化城退地赔偿直接损失费用的结算审核报告。该报告载明的审定金额为1798971.99元。经质证，被告对上述证据没有异议，并表示对上述鉴定机构对原告直接损失所出具的审定价予以认可。本院认为，因被告对上述证据予以认可，故对上述原告的直接损失予以确认。
2、关于C20地下室封堵、C20地下室混凝土墙封堵、C18基坑砂石回填导致的损失，原告主张2220941.38元。原告称其工程建设是按照整体拍卖土地作出布局，由于要退还部分土地，导致地下室要封堵，相应挖的基坑砂石都要回填，虽然这些工程现在还没有施工，但是还要原告继续施工，以便处理退还土地的后续事宜。为此，原告提供了苏州诚信基建造价咨询事务所有限公司出具的关于光福中国工艺文化城退地赔偿直接损失费用预算的编制报告。该报告载明的预算造价为2220941.38元。经质证，被告对于原告所述及提交的编制报告没有异议。庭审中，原、被告确认就上述损失按照预算造价的92%确定。本院认为，因原、被告就上述损失达成一致意见，故本院据此认定原告上述损失为2043266.07元。
3、关于设计方面的损失，原告主张3766248元。原告称上述费用系因退地导致设计费用支出，该部分费用由6部分组成。为此，其提交了设计费损失的说明、设计合同及变更设计说明。经质证，被告对上述证据没有异议，但认为其中一笔C18、C19两个单体2次设计的费用876736元，虽系由退地引起，但不应由被告全部承担。庭审中，原、被告确认被告持异议的费用按照70%计算。本院认为，就C18、C19两个单体2次设计的费用原、被告同意按照70%计算损失，就其他设计费用，因被告没有异议，故本院予以确认。经核算，确认原告的设计损失为3503227.2元。
4、关于契税损失，原告主张契税损失1133520元及该契税损失自2011年7月19日起按照每日万分之五的标准计算至2016年1月19日止的利息损失。为此，提供了完税凭证3张。经质证，被告对上述证据没有异议，对于原告主张契税损失予以认可，但就利息损失，应按照同期银行贷款利率进行计算。本院认为，因原、被告对契税损失没有异议，故本院对原告契税损失1133520元予以确认。关于该款利息损失，因双方并未约定计算标准，考虑到原告可能产生的实际损失，本院参照中国人民银行贷款基准利率确定以年利率6%核算原告的损失，经核算自2011年7月19日至2016年1月19日的利息为306050.4元。
以上损失合计8785035.66元。
本院认为，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的关于“中国工艺文化城”退地等相关事宜的一揽子协议及回购协议不违反法律规定，应属合法有效。据此，双方应按照上述合同履行各自的义务。其中关于“中国工艺文化城”退地等相关事宜的一揽子协议中明确约定关于涉案土地退地导致的损失由被告进行赔付，对此，尽管被告并非涉案土地国有土地使用权出让合同的当事人，但被告自愿就原告损失承担先行赔偿责任，原告亦予以接受，本院尊其自愿。关于原告的损失8785035.66元，因被告已经直接赔偿原告3500000元，另有2493655元系光福镇政府向原告支出，就该笔款项，原、被告均表示可以一并扣除，本院尊其自愿。如光福镇政府事后向原告主张，原告可另行要求被告支付。由上所述，剩余款项2791380.66元，被告应向原告支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
被告苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司于本判决生效之日起十日内支付原告呈辉（中国）集团有限公司赔偿款人民币2791380.66元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币18711元，由原告呈辉（中国）集团有限公司负担4711元，被告苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司负担14000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 鲁 超
二〇一六年二月三日
书记员 周亚雅