广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初4338号原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗股份合作经济联合社，住所：佛山市禅城区。负责人张沛景。委托代理人刘正超，广东金腾律师事务所律师。被告朱忠明，男，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，身份证号码：×××1016。原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗股份合作经济联合社诉被告朱忠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘正超及被告朱忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年10月16日签订了《铺位租赁合同》，约定原告将其位于沙岗陶瓷厂11号之13的铺位出租给被告作商铺使用，租赁期限为一年，自2014年10月25日起至2015年10月24日止，铺位建筑面积约215平方米，租金为每月35元／平方米。上述合同已于2015年10月24日到期。合同到期后，原告曾多次通知被告要求商谈合同到期后的相关事宜，但被告却置之不理，既不要求续签合同，也无交纳场地使用费，截至2016年4月24日，被告才将上述铺位返还给原告。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告交付上述铺位场地使用费45150元（从2015年10月25日起至2016年4月24日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告承租原告的铺位用于仓库储存瓷砖，2015年6月至8月期间经常下暴雨，原告长期没有清理水沟造成排水管堵塞，雨水倒灌使涉案仓库水浸，导致被告的瓷砖纸箱破损，瓷砖变色，无法按正常价格销售，被告经济损失惨重。仓库浸水后，蚊虫滋生，被告无法请到人搬运库存，被告投诉到原告处也没有处理，导致被告无法按期交还仓库，因原告未能妥善处理被告的仓库浸水问题而产生的租金应当由原告自行负担。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的集体经济组织证明书、组织机构代码证、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。《铺位租赁合同》。拟证明原告与被告存在真实有效的房屋租赁合同关系。集体土地使用权证。拟证明原告是涉案铺位的权属人，有权将铺位出租给被告。诉讼中，被告提交照片四张。拟证明被告等各个租户曾经向原告要求减租。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据为照片，其拍摄的信件内容模糊，原告亦有异议，其真实性和关联性均无法确认，本院对此不予采信。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2014年10月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《铺位租赁合同》，主要约定如下：“一、甲方将其位于沙岗陶瓷厂11号之13建筑面积215平方米的铺位使用权租给乙方。二、租赁期限为一年，从2014年10月25日起至2015年10月24日止。三、租金计算：铺位面积215平方米，单价35元／平方米，每年缴费90300元。每年交纳一次，乙方须于2015年10月24日前用现金或者银行转账支付给甲方。四、乙方向甲方支付风险保证金，于本合同签订之日交付给甲方，当合同期满或合同终止，如乙方没有违约，甲方必须在合同期满或终止日起十五天内把风险保证金退还给乙方，不计利息。在本合同期间，未经甲方书面同意，乙方不能将所承租的铺位转租给第三方使用，否则，视为乙方违约。如确需转租，需经甲方书面同意，加收3000元租金。并由甲方与第三方重新签订租赁合同。”另查明，据佛府集建（91）总字第660008040002号《集体土地建设用地使用证》上载，涉案铺位所在土地的使用权人是沙岗队，地址为沙岗村沙岗队，地号为（1）-28，土地类别为21-工业，用地面积为30122平方米，其中建筑占地12167平方米，用途为陶瓷厂，四至为东至沙岗队、南至镇中路陶瓷店、西至张锦紫薇坊住宅、耐酸陶瓷厂，北至沙岗住宅区。诉讼中，原告陈述：涉案商铺所在土地是原告集体所有的土地，商铺没有办理报批报建手续，也无政府统一规划的门牌号码，商铺所处的地址原为沙岗村的陶瓷厂，在陶瓷厂拆迁之后，原告就沿用陶瓷厂的名称作为地址，各个铺位的门牌号是原告自己编制的；被告已向原告交纳保证金22575元，原告不同意将保证金冲抵被告拖欠的占有使用费。被告陈述：被告于2016年3月底将仓库内全部物品搬离并于2016年3月30日将钥匙交还原告，但原告没有向被告出具签收钥匙的凭条；假如法院判决被告支付相关费用，被告不同意从交纳的保证金中抵扣。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人陈述涉案物业未办理报建手续，亦未能提供涉案物业经主管部门批准建设的相关证据，故原、被告于2014年10月16日签订的《铺位租赁合同》应属无效。关于原告诉请被告支付占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案的《铺位租赁合同》为无效合同，但被告实际占有并使用了涉案房屋，故被告应参照双方约定的租金标准向原告支付占有使用费。被告抗辩认为由于原告没有清理水沟导致雨水倒灌，浸湿被告仓库内货物，由于被告未能提供证据证明上述主张，本院不予采信，被告又抗辩认为已于2016年3月30日交还涉案铺位，但未能提供证据予以反驳，故本院采信原告主张，被告应向原告支付2015年10月25日至2016年4月24日期间的占有使用费44907.26元（1456.45元（7525元／月÷31日×6日）＋37625元（7525元／月×5个月）＋5825.81元（7525元／月÷31日×24日】，原告诉请超出部分，本院不予支持。至于保证金，原告未在本案中针对保证金提出诉求，原、被告亦均表示不同意将保证金抵扣占有使用费，根据不告不理原则，本院在本案中对此不予处理，双方可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告朱忠明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗股份合作经济联合社支付2015年10月25日至2016年4月24日的占有使用费44907.26元。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取464元，由被告朱忠明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一六年六月二十四日本件与原本书记员  李若梅附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。