甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平中民二终字第109号
上诉人（原审被告、反诉原告）平凉嘉益汽车销售服务有限公司。住所地：甘肃省平凉市崆峒区仁和汽配城。
法定代表人李万春，该公司董事长。
委托代理人袁超锋，甘肃率诚律师事务所律师。
委托代理人杨洋，甘肃率诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）平凉市崆峒区宏威办公家具经营中心。住所地：甘肃省平凉市崆峒区丰收北路。
经营者卢喜红，女，汉族，生于1968年1月14号，宏威家具中心业主，住平凉市崆峒区新湖花园。
委托代理人甘锋，甘肃胜友律师事务所律师。
上诉人平凉嘉益汽车销售服务有限公司（以下简称平凉嘉益汽车销售公司）与被上诉人平凉市崆峒区宏威办公家具经营中心（以下简称平凉宏威家具中心）因租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2015）崆民初字第1716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人平凉嘉益汽车销售公司的委托代理人袁超锋、杨洋，被上诉人平凉宏威家具中心的经营者卢喜红，委托代理人甘锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年11月1日，原告平凉宏威家具中心与被告平凉嘉益汽车销售公司签订了《房屋租赁合同》，主要约定：原告将其坐落于平凉工业园区西二路马坊小康屋对面，建筑面积6600平方米的4个标准化厂房、厂区内东面的三层办公楼和两层职工宿舍楼租赁给被告，被告用于汽车销售、维修，租赁期限自2013年11月1日起至2023年10月30日止，前5年每年租金690000元，后5年租金随着市场变化而定。租金按年支付，第一年租金在合同签订之日一次性付清，此后每年租期届满前两个月一次性付清当年租金。被告应向原告交保证金200000元。租赁房屋由被告负责维修，并承担维修费用。原告允许被告对4个标准化厂房进行装修和改善、增设他物，但装修须经原告书面同意，租赁期满后恢复原状。
双方对合同的解除条件明确约定，被告有以下情形之一时，原告有权解除合同：被告不交付或不按约定交付租金两个月以上的；5年后双方就租金达不成共识的；被告欠各项费用达到10000元以上的；未经原告同意及有关部门批准，被告擅自变更房屋用途的；被告不承担房屋维修致使房屋、设备严重损坏的；未经原告书面同意，被告对租赁房屋装修的；未经原告书面同意，被告向第三人转租房屋的。原告有以下情形之一时，被告有权解除合同：原告迟延交付房屋6个月以上的；原告违反合同不承担维修责任，使被告无法使用承租房屋的。同时，双方约定的违约金数额为支付房租的50%，逾期支付房租的要承担滞纳金，擅自转租房屋致使房屋损坏的，应负赔偿损失的责任。
合同签订后，原告向被告交付了出租的房屋和场地，即由北向南依次分别为1号、2号、3号、4号厂房，以及厂区内东面的办公楼和职工宿舍。4个厂房在交付被告之后的实际使用情况是：①被告（反诉原告）自己实际使用1号厂房，并对1号厂房进行了装修改造，用于汽车销售和维修；②被告自己实际使用4号厂房，对4号厂房未进行装修改造，用于停放车辆；③2014年5月29日，经原告同意，被告与盈通公司（乙方）及原告（丙方）签订租赁合同，被告将3号厂房租赁给盈通公司，用于汽车销售和维修。该转租合同约定：“乙方有权依照汽车4S店的要求及标准对厂房进行装修改造，在装修改造过程中自行协调与有关部门之间的各种关系，由此产生的一切费用全部由乙方承担，如因政府行为致使乙方不能完成装修改造或在正常营业期间导致合同不能履行的后果，由乙方自负”。该转租合同还约定：“甲方尽力配合乙方完成在建设过程中需要办理的各项建设手续，但费用由乙方全权承担”。盈通公司将3号厂房进行部分装修改造后，准备用于销售和维修汽车时，由于未办妥经营汽车4S店相关手续而停止装修改造，并已解除转租合同；④2014年8月11日，未经原告同意，被告与吉通公司签订房屋租赁合同，将2号厂房转租赁给吉通公司，由吉通公司将2号厂房装修改造，用于“吉利”汽车销售和维修。
双方之间的租赁合同履行中，被告未按约定期限向原告支付租金和保证金：①被告应在2013年11月1日签订合同时支付租金690000元，但实际从2013年10月1日至2013年12月5日分7次支付了2013年11月1日至2014年11月1日的房屋租金690000元，对2014年9月1日之后的租金690000元未支付；②被告应在2013年12月1日支付保证金100000元，2014年9月1日应再支付保证金100000元，但实际在2014年5月7日支付保证金100000元，对2014年9月1日的保证金100000元未支付。
原告以被告未按约定支付房屋租赁费、未经原告书面同意对厂房进行装修、改变房屋结构和用途，并在承租的办公楼内打井，致使房屋结构受损，未经原告同意擅自将2号厂房转租赁给吉通公司等为由，起诉要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告立即交回租赁物，并恢复原状；要求被告支付2014年11月1日至2015年6月1日期间的房租费402500元，要求被告承担违约金345000元；要求被告按照合同约定1916.7元／日的标准支付2015年6月1日至被告交回租赁物期间的租金。
审理中，被告提起反诉，主张原告未按照约定向被告交付4号厂房，要求原告赔偿未交付4号厂房所造成的损失130000元；主张3号厂房转租给盈通公司后，原告没有积极协调好各方面关系，最终导致转租合同解除，被告已赔偿盈通公司损失400000元，向原告追偿；主张被告与吉通公司对2号厂房联营筹建中，原告多次阻止施工，致使2号厂房重复拆建，要求原告赔偿因此造成的损失160000元，共计要求原告赔偿损失690000元。
就反诉查明：根据原告（反诉被告）提供的现场照片等证据，证实4号厂房大门敞开，被告（反诉原告）已经实际使用4号厂房，用于存放车辆的事实存在，被告（反诉原告）没有充分证据证实原告（反诉被告）未交付4号厂房的事实；按照三方签订的租赁合同约定，被告（反诉原告）在将3号厂房转租给盈通公司后，装修改造厂房过程中，与有关部门之间协调各种关系是盈通公司与被告（反诉原告）的义务，原告（反诉被告）无此义务；未经原告（反诉被告）同意，被告（反诉原告）与吉通公司签订房屋租赁合同，将2号厂房租赁给吉通公司，该公司已将2号厂房装修改造，用于“吉利”汽车销售和维修，被告（反诉原告）也没有提供充分证据证实原告（反诉被告）“多次阻止施工，还叫社会闲散人员进行威胁”的事实。
原审法院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，应当全面履行。
一、关于本诉部分的各项请求
1.对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》、交回租赁物，并恢复原状的诉讼请求。
被告履行合同中，未按合同约定履行合同义务：①未按约定期间支付租金和保证金；②违反约定擅自将2号厂房租赁给吉通公司；③未经原告书面同意，擅自装修改造租赁物。被告以上3项违约事实，均符合双方约定的解除合同条件，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。被告对以上3项违约事实虽提出了抗辩意见，但未提供充分证据证实其抗辩理由成立。故对原告要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》、交回租赁物，并恢复原状的诉讼请求，予以支持。
2.对原告要求被告支付2014年11月1日至2015年6月1日期间的房租402500元、并依照合同约定按1916.70元／日的标准，支付2015年6月1日以后至被告交回租赁物期间的租金损失的诉讼请求。
自2014年11月1日至2015年6月1日共7个月，被告继续实际使用原告出租的房屋，应按约定的标准支付原告房屋租金402500元（690000元∕年÷12月∕年×7月）。故对原告要求赔偿7个月房屋租金402500元的诉讼请求，予以支持，被告已经支付的保证金100000元应抵作房屋租金，不再返还。对2015年6月1日以后原告的房租损失，应按双方合同约定，以被告实际占用的天数和每天的租金标准1890.41元／天（690000元∕年÷365天∕年）计算，由被告赔偿至其实际给原告交回租赁物为止。原告主张每天租金1916.70元没有依据，不予采纳。
3.对原告要求被告按照合同约定承担违约金345000元的诉讼请求。
双方在合同中约定：违约金按“支付房租的50%”确定。是“应支付”还是“未支付”，约定并不明确，考虑到房租是按照每一年度为期限交纳的事实，应该理解为“实际未支付房租的50%”。按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，因此，双方约定的违约金过高，应予以适当调整，根据本案的实际情况，按约定数额减半计算为宜，超出部分，不予支持。
二、关于反诉部分的各项请求
1.被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿4号厂房未交付造成的损失130000元。
根据本案的事实，原、被告在签订《房屋租赁合同》后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）实际交付了4号厂房，被告（反诉原告）没有证据证明原告（反诉被告）未向其交付4号厂房的事实存在。根据原告（反诉被告）提供的现场照片等证据，被告（反诉原告）实际已经使用了4号厂房存放车辆，故被告（反诉原告）的该项主张无事实依据，不予支持。
2.被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿3号厂房转租给盈通公司后，由于原告（反诉被告）没有积极协调好各方面关系，最终导致转租合同解除，被告（反诉原告）已赔偿盈通公司的损失400000元，应由原告（反诉被告）承担赔偿责任。
按照三方签订的转租赁合同约定，被告（反诉原告）在将3号厂房转租给盈通公司后，装修改造厂房过程中，与有关部门之间协调各种关系是盈通公司与被告（反诉原告）的义务，并未约定由原告（反诉被告）协调各种关系、承担相关费用。故被告（反诉原告）据此要求原告（反诉被告）赔偿损失400000元的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。
3.被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿2号厂房联营筹建过程中原告（反诉被告）多次阻止施工，还叫社会闲散人员进行威胁，致使二号厂房重复拆建，所造成的损失160000元。
合同履行当中，未经原告（反诉被告）同意，被告（反诉原告）与吉通公司签订房屋租赁合同，将2号厂房租赁给吉通公司，该公司已将2号厂房装修改造，用于“吉利”汽车销售和维修，被告（反诉原告）没有提供充分证据证实原告（反诉被告）“多次阻止施工，还叫社会闲散人员进行威胁”的事实存在。故被告（反诉原告）据此要求原告（反诉被告）赔偿损失160000元的诉讼请求，事实与理由均不成立，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百二十三条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）平凉市崆峒区宏威办公家具经营中心与被告（反诉原告）平凉嘉益汽车销售服务有限公司于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、限被告（反诉原告）平凉嘉益汽车销售服务有限公司于本判决生效后30日内对租赁物恢复原状，并向原告（反诉被告）平凉市崆峒区宏威办公家具经营中心交回租赁物1、2、3、4号厂房、3层办公用楼房、2层职工宿舍楼房及租赁物所在全部院落场地；
三、限被告（反诉原告）平凉嘉益汽车销售服务有限公司于本判决生效后30日内向原告（反诉被告）平凉市崆峒区宏威办公家具经营中心支付2014年11月1日至2015年6月1日期间的房屋租赁费402500元（扣除已经支付的保证金100000元后，应支付302500元）；
四、被告（反诉原告）平凉嘉益汽车销售服务有限公司对2015年6月1日以后的房租损失，按1890.41元／天的标准向原告（反诉被告）平凉市崆峒区宏威办公家具经营中心支付，至实际交回租赁物时止；
五、限被告（反诉原告）平凉嘉益汽车销售服务有限公司于本判决生效后30日内向原告（反诉被告）平凉市崆峒区宏威办公家具经营中心支付违约金172500元；
六、驳回原告（反诉被告）平凉市崆峒区宏威办公家具经营中心的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）平凉嘉益汽车销售服务有限公司要求原告（反诉被告）平凉市崆峒区宏威办公家具经营中心赔偿4号厂房的损失130000元，赔偿3号厂房损失400000元，赔偿2号厂房损失1600000元，共计690000元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11275元，原告（反诉被告）承担2255元，被告（反诉原告）承担9020元。
反诉案件受理费10700元，由被告（反诉原告）承担。
上诉人平凉嘉益汽车销售公司上诉称：1、一审法院认定事实不清，应当依法重新认定或者发回重审。认定上诉人未按约定期限支付租金达到解除合同的程度，证据尚不充分；认定被上诉人向上诉人交付了4号厂房，证据不足；认定未经书面同意擅自装修改造租赁物达到解除合同的条件，证据不足；认定转租2号厂房不仅证据不足，被上诉人是否在6个月内提出过异议也缺乏证据；认定3号厂房由于未办妥4S店相关手续而停止装修改造，无任何证据支持。2、一审法院适用法律错误，依法应当改判。即使未按约定期限交付租金，按照法律规定未必有权解除合同；即使存在转租行为，按照法律规定也未必有权解除合同；即使存在擅自装修改造行为，按照法律规定也未必有权解除合同；错误分配租赁合同中的举证责任，明显违反法律规定。3、违反法律规定未通知次承租人参加诉讼，审理程序不当。4、一审法院草率判令解除合同，违反公平正义原则。请求：撤销崆峒区人民法院（2015）崆民初字第1716号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，或将本案发回重审；诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人平凉宏威家具中心辩称：1、上诉人不按合同约定期限拖欠租金两个月以上，未经出租人同意私自转租，未经出租人同意对租赁物进行装修改造损毁租赁房屋，未经出租人以及政府相关部门审批改变租赁物用途，已经严重违约，被上诉人有权解除合同。一审判决认定事实清楚、证据确实充分。2、上诉人反诉要求被上诉人赔偿3号厂房其赔偿第三人的损失400000元的反诉请求不能成立。3、一审判决认定被上诉人已经向上诉人交付了4号厂房的事实清楚。4、上诉人提出一审未追加次承租人为第三人，从而认为一审程序违法的理由不能成立，本案不存在次承租人参加诉讼的问题。5、一审法院判决解除合同公平公正。综上，原判认定事实清楚，证据确实充分、程序合法、适用法律准确，判决公平公正，请求驳回上诉维持原判。
二审庭审中，上诉人平凉嘉益汽车销售公司提交下列证据：
1、平凉工业园区综合执法大队通知，证明被上诉人应该按照三方协议第三条土地性质的约定，承担盈通公司的损失。
2、平凉盈通汽车销售服务有限责任公司给平凉嘉益汽车销售公司的委托收款通知，证明盈通公司要求上诉人将40万元的建店赔偿款直接支付给其关联公司白银盈通汽车商贸公司账户。
3、银行转账凭证，证明2014年11月12日上诉人按照盈通公司要求，将20万元付给白银盈通公司。
4、银行转账凭证，证明2014年11月25日上诉人按照盈通公司要求，将20万元付给白银盈通公司。
被上诉人平凉宏威家具中心质证认为，上诉人提交的证据不属于新证据。对证据1执法大队的便笺不认可，对合法性关联性有异议，这个通知是给盈通公司出具的，应当以《责令停止违法行为通知书》载明的事实理由为准。对证据2委托收款通知书面形式的真实性无异议，对证明目的有异议。证据3、4的真实性无异议，对证明目的有异议。
庭审后，被上诉人平凉宏威家具中心的代理人提交对平凉工业园区综合执法大队大队长孙乐琦的调查笔录1份，证明该执法大队向外出具证明材料都要经其审核签字，对上诉人提交的便笺其没有审核签发，也没有人向其汇报，而且即使出具证明，也不可能向盈通公司出具。经本院核查，平凉工业园区综合执法大队出具证明载明，2015年11月23日对盈通汽车销售服务有限公司开具的便笺并未从其单位开出。
经质证，上诉人平凉嘉益汽车销售公司认为，调查笔录属于被上诉人单方收集，明显与被上诉人方存在利害关系，不具有证明力，而且属于言辞证据，证据效力比不上加盖公章的书面证据。证明的形式要件不合法，证明的内容与事实不符。被上诉人平凉宏威家具中心认为，证明内容真实合法，可以看出2015年11月23日的便笺是虚假的，对证明无异议。
经本院审查认为，对上诉人平凉嘉益汽车销售公司提交的证据1，因平凉工业园区综合执法大队否认其真实性，不予认定。证据2、3、4，因被上诉人平凉宏威家具中心对真实性无异议，予以认定。对被上诉人平凉宏威家具中心提交的调查笔录，因与平凉工业园区综合执法大队出具的证明能够印证，予以认定。对原判认定的事实，被上诉人平凉宏威家具中心无异议，上诉人平凉嘉益汽车销售公司尽管对本诉部分原判认定的保证金超出诉请范围，反诉部分交付4号厂房举证责任分配不当提出异议。但卷内证据证实上诉人确于2015年5月7日支付了保证金，而被上诉人提交的照片等证实，被上诉人使用4号厂房存放车辆。该异议与查明的事实不符。因此，对原判查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人平凉嘉益汽车销售公司与被上诉人平凉宏威家具中心签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行，包括合同生效和解除的约定。
双方签订的租赁合同约定了上诉人有不交付或不按约定交付租金两个月以上等九种情形之一时，被上诉人可以解除租赁合同，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。在实际履行中，上诉人应在签订合同时支付租金690000元，但实际分7次予以支付，对第二年租金无证据证实已支付。未经被上诉人同意，上诉人与吉通公司签订房屋租赁合同，将2号厂房转租给吉通公司，由吉通公司将2号厂房装修改造，用于“吉利”汽车销售和维修。尽管上诉人诉称其与吉通公司属联营，但提交的证据不足以支持其主张。上诉人未提交证据证实其对租赁物装修改造征得了被上诉人的书面同意。综上，上诉人履行合同过程中，未按合同约定期间支付租金，擅自将2号厂房租赁给吉通公司，未经书面同意，擅自装修改造租赁物的行为，符合双方约定解除合同的三种情形，依照合同法第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被上诉人诉至法院要求解除合同，一审法院向上诉人送达起诉状副本视为已经通知上诉人，因此，原审判决依据被上诉人的诉讼请求，判决解除租赁合同符合法律规定。
按照上诉人平凉嘉益汽车销售公司（甲方）、被上诉人平凉宏威家具中心（丙方）、平凉盈通汽车销售服务有限责任公司（乙方，以下简称平凉盈通公司）签订的租赁合同约定，甲方及丙方承诺出租给乙方的土地性质可以满足乙方的需要，如有违反，甲方应将所剩时间的租金全部退还，并赔偿乙方对该厂房装修而产生的损失，丙方承担连带责任。二审中上诉人提交了平凉工业园区综合执法大队便笺，证明被上诉人应该按照三方协议第三条土地性质的约定，承担平凉盈通公司的损失。但经核查，平凉工业园区综合执法大队出具证明否认该便笺从其单位开出。加之，三方租赁合同约定，在将3号厂房转租给平凉盈通公司后，装修改造厂房过程中，平凉盈通公司自行协调与有关部门之间的各种关系，并承担相关费用。因此，平凉盈通公司损失的承担是其与上诉人之间应解决的问题，上诉人要求被上诉人赔偿平凉盈通公司的损失缺乏事实和法律依据。
《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定“因租赁合同产生纠纷的案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。该规定适用的前提是承租人未经出租人同意而将房屋转租。从合同的相对性来看，如果承租人未经出租人同意而将房屋转租，形成两个完全独立的合同，即出租合同与转租合同。出租人与次承租人之间并不直接发生联系，但是，由于出租人的出租房屋行为与承租人的转租行为处分的同一标的物，因此，两者之间难免相互影响。故该解释第十六条依照民事诉讼法第五十六条，规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人诉讼地位。本案涉及次承租人平凉盈通公司的租赁合同，是经上诉人、被上诉人、平凉盈通公司三方协商同意签订的，没有承租人未经出租人同意擅自转租的情形。而且早在本案诉讼前，上诉人与平凉盈通公司的租赁合同已经解除，因此，本案不存在通知次承租人平凉盈通公司作为第三人参加诉讼的问题。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，上诉人平凉嘉益汽车销售公司的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10700元，由上诉人平凉嘉益汽车销售服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏祎晖
代理审判员 张兴平
代理审判员 宫在霞
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 童 静