内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
行 政 判 决 书
（2016）内2921行初13号
原告内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。
法定代表人祁成宏，该公司董事长。
委托代理人刘金刚,内蒙古北杰律师事务所律师。
被告阿拉善左旗房产管理局，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇西城区农牧局办公楼二楼。
法定代表人张瑞仁，该局局长。
委托代理人王宝俊，男，1968年11月11日出生，该局副书记，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托代理人韩承旭，内蒙古睿华律师事务所律师。
第三人阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇额鲁特西路工会俱乐部东侧。
法定代表人季辉平，该公司经理。
原告内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司（以下简称“苁蓉集团公司”）因要求确认被告阿拉善左旗房产管理局（以下简称“房管局”）行政许可行为违法一案，于2016年7月5日向本院提起诉讼。本院于2016年7月5日立案后，于2016年7月18日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司（以下简称“阿盟恺祥达公司”）与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年8月18日公开开庭审理了本案。原告委托代理人刘金刚与被告委托代理人王宝俊、韩承旭到庭参加诉讼，第三人阿盟恺祥达公司经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
被告房管局于2013年8月27日向第三人阿盟恺祥达公司颁发（阿左）房预销售证第（2013）**号《商品房预销售许可证》，该证载明：售房单位阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司、银川恺祥达房地产开发有限公司；项目名称祥雲豪宸8#、9#商住楼；房屋坐落巴彦浩特镇锡林南路东侧；房屋用途性质商住；预销售对象：全社会；预销售总建筑面积19450.39平方米。
2013年12月9日，被告房管局向第三人阿盟恺祥达公司颁发（阿左）房预销售证第（2013）**号《商品房预销售许可证》，该证载明：售房单位阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司；项目名称祥雲豪宸1#、4#、5#、10#楼；房屋坐落巴彦浩特新城东区；房屋用途性质住宅、商服；预销售对象：全社会；预销售总建筑面积住宅19362.62平方米、商服4054.64平方米；住宅116套、商服21套。
原告苁蓉集团公司诉称，2011年2月25日，原告与第三人签订联合开发合同，合同约定苁蓉集团公司以其自有的33亩（20667平方米）土地与第三人联合开发房地产项目。2014年7月2日，原告与第三人签订协议确定了原告应分配房屋的面积以及房号。2015年6月25日，因第三人违约未能向原告交付房屋，原告诉至阿拉善盟中级人民法院要求第三人交房，阿拉善盟中级人民法院于2015年12月21日依法判决第三人向原告交付“祥雲豪宸”小区住宅房82套、商铺17套、公寓33套、地下车位82个。判决生效后，在申请执行过程中，原告发现被告已经为第三人颁发了《商品房预销售许可证》，应向原告交付的房屋已由第三人出售给案外人，并在被告处办理了预售登记。
经原告调查了解发现，被告分别于2013年8月27日、2013年12月9日向第三人颁发《商品房预销售许可证》，而阿左旗国土资源局向第三人颁发《土地使用证》的时间为2014年5月。根据《城市商品房预售管理办法》第五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”被告为第三人颁发《商品房预销售许可证》时，第三人并未取得相关建设用地的土地使用权证书。
综上，被告违法颁发《商品房预销售许可证》的行为导致第三人与案外人签订了商品房买卖合同，从而损害原告合法权益。现原告依据法律规定提起诉讼，请求依法判决确认被告颁发（阿左）房预销售证第（2013）**号《商品房预销售许可证》、（阿左）房预销售证第（2013）**号《商品房预销售许可证》的行政行为违法；本案诉讼费由被告承担。
原告向本院提交的证据有：证据1、阿拉善盟中级人民法院（2015）阿民一初字第14号民事判决书，证明：1、本案第三人有向原告交付房屋的义务，原告与被告颁发预售许可证的行为存在利害关系，是本案适格主体；2、该判决下发时间是2015年12月21日，判决生效后原告向中院申请执行，在执行过程中原告才得知被告已为第三人办理预售许可证，该案未过诉讼时效。证据2、2014年5月颁发的《土地使用权证》，证明第三人取得开发土地使用权证书时间为2014年5月，而被告颁发《商品房预销售许可证》的时间为2013年8月、12月。证据3、内蒙古自治区住建厅网站第三人企业资质查询单，证明第三人不具备房地产开发资质。证据4、联合开发合同，证明原告具有诉讼主体资格。综上，根据相关法律规定，被告在为第三人颁发预销售许可证时第三人并未取得土地使用权证书，亦未取得开发资质证书，被告该颁证行为违法。
被告房管局辩称，1、原告所述与事实不符，原告不具备本案诉讼主体资格。原告诉称2011年2月25日与第三人签订联合开发合同，但事实上本案第三人是2011年7月21日在阿拉善盟工商局登记注册成立的，原告签订联合开发合同的实际对象是银川恺祥达房地产开发公司而非第三人，而被告办理《商品房预销售许可证》的对象是第三人，因此原告与房管局为第三人颁发《商品房预销售许可证》的行为之间不存在任何关系，原告不具备本案诉讼主体资格。2、被告为第三人颁发《商品房预销售许可证》的时间是2013年8月27日、2013年12月9日，原告向人民法院提起行政诉讼的时间是2016年4月2日，原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效，人民法院应当依法驳回起诉。3、被告为第三人办理《商品房预销售许可证》的行为完全符合《城市商品房预售管理办法》的规定。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉。
被告房管局于2016年8月9日向本院提供作出被诉具体行政行为的证据、依据：
第一组证据：阿盟恺祥达公司申请办理祥雲豪宸1、4、5、10号楼预售许可证相关资料，包括：1、2013年12月9日颁发的（阿左）房预销售证第（2013）**号《商品房预销售许可证》；2、商品房预销售申请书及第三人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、资质证书、法定代表人身份证复印件、股东会决议、开户许可证；3、2010年12月15日原告与阿左旗国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》及宗地图、《建设用地批准书》；4、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及建设项目规划设计审批附件表、编号152921201204250****号与152921201204250****号《建设工程施工许可证》；5、《关于阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司祥雲豪宸住宅小区建设项目核准建设的批复》；6、房地产开发企业交易费核准通知、第三人提供的商品房预售方案及情况说明；7、中标通知书二份、第三人与阿拉善盟宏达建设公司签订的建设工程施工合同、第三人与包头建工集团股份有限公司签订的建设工程施工合同；8、2011年12月18日阿盟方圆房地产测绘有限责任公司房产测绘报告书。以上证据证明2013年12月第三人向被告申请办理《商品房预销售许可证》，被告依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》的相关规定进行审核审批，并依法为其办理许可证，该颁证行为符合法律规定。
第二组证据：阿盟恺祥达公司申请办理祥雲豪宸8、9号楼预售许可证相关资料，包括：1、2013年8月27日颁发的（阿左）房预销售证第（2013）**号《商品房预销售许可证》；2、商品房预销售申请书及第三人营业执照、组织机构代码证、开户许可证；3、《建设用地批准书》；4、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及建设项目规划设计审批附件表、编号152921201204250****号《建设工程施工许可证》；5、《关于阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司祥雲豪宸住宅小区建设项目核准建设的批复》；6、第三人提供的商品住宅选购指南、申请、商品房预售方案及阿盟征收办关于祥雲豪宸项目被征收户安置情况的说明；7、第三人与内蒙古荣昌建筑工程有限公司签订的建设工程施工合同、祥雲豪宸商住小区8、9号楼工程进度控制计划；8、2011年12月18日阿盟方圆房地产测绘有限责任公司房产测绘报告书。以上证据证明2013年8月第三人向被告申请办理《商品房预销售许可证》，被告依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》的相关规定进行审核审批，并依法为其办理许可证，该颁证行为符合法律规定。
第三组证据：（阿）房预销售证第（2011）**号《商品房预销售许可证》，证明阿盟住建局于2011年9月26日已为银川恺祥达房地产开发有限公司办理了商品房预销售许可证，因此，原告依据联合开发协议起诉的对象应是阿盟住建局而非房管局。
被告向本院提交的法律依据有《中华人民共行国城市房地产管理法》第四十五条；《城市商品房预售管理办法》第五条。
第三人阿盟恺祥达公司未到庭，亦未提交书面答辩材料及相关证据。
经庭审质证,原告对被告提交第一组证据中测绘报告的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，对第一组证据的合法性及证明目的有异议。对第二组证据中的测绘报告、建设工程施工合同的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，对该组证据的合法性、关联性及证明目的有异议。对第三组证据合法性及关联性均有异议，此证系阿盟住建局为银川恺祥达房地产开发有限公司颁发，与本案不具有关联性。
被告对原告提供证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，原告不具备诉讼主体资格；对证据2的真实性无异议，但根据联合开发协议，《土地使用权证》应当由原告提交；对证据3的真实性无法确定，对其证明目的不予认可；对证据4真实性无异议，根据联合开发协议，应由原告负责提供开发土地的《土地使用权证》及相关资料。
本院对上述证据认证如下：对原告提供证据1、2、4的真实性、合法性、关联性本院予以确认；对原告证据3因系网页资料，无法确定其真实性，故不予采信。对被告三组证据的真实性、关联性予以确认，因被告所举证据均系逾期提交，对其合法性及证明目的本院依法不予采信。
经审理查明，2011年2月25日，原告苁蓉集团公司与银川恺祥达房地产开发有限公司签订联合开发合同，合同约定苁蓉集团公司以其自有的建设用地33亩作为开发投资与银川恺祥达房地产开发有限公司联合开发房地产项目。因涉及的房地产开发项目对开发企业注册地域的限制要求，为履行合同并顺利办理《建设施工许可证》、《建设工程规划许可证》等证照手续，2011年7月21日由银川恺祥达房地产开发有限公司投资与杨明智共同注册成立了阿盟恺祥达公司，2014年8月12日阿盟恺祥达公司法定代表人变更为季辉平。阿盟恺祥达公司具体履行银川恺祥达房地产开发有限公司与苁蓉集团公司签订的联合开发合同，该房地产开发项目即“祥雲豪宸”商住小区项目，以阿盟恺祥达公司的名义进行开发建设。
2013年8月20日，第三人阿盟恺祥达公司向被告房管局提出商品房预销售申请，并提交相关申请资料，被告房管局经审核，于2013年8月27日向第三人阿盟恺祥达公司颁发（阿左）房预销售证第（2013）**号《商品房预销售许可证》，售房单位阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司、银川恺祥达房地产开发有限公司，项目名称祥雲豪宸8#、9#商住楼，房屋坐落巴彦浩特镇锡林南路东侧，房屋用途性质商住，预销售总建筑面积19450.39平方米。
2013年11月28日，第三人阿盟恺祥达公司再次向被告房管局提交相关申请资料申请商品房预售，被告房管局于2013年12月9日向第三人阿盟恺祥达公司颁发（阿左）房预销售证第（2013）**号《商品房预销售许可证》，售房单位阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司，项目名称祥雲豪宸1#、4#、5#、10#楼，房屋坐落巴彦浩特新城东区，房屋用途性质住宅、商服，预销售总建筑面积住宅19362.62平方米、商服4054.64平方米，住宅116套、商服21套。
2014年7月2日，原告与第三人阿盟恺祥达公司签订协议确定了原告应分配房屋的面积及房号。2015年6月25日，因第三人阿盟恺祥达公司违约未能向原告苁蓉集团公司交付房屋，原告诉至阿拉善盟中级人民法院要求第三人交房，阿拉善盟中级人民法院于2015年12月21日依法判决第三人向原告交付“祥雲豪宸”小区住宅房82套、商铺17套、公寓33套、地下车位82个。判决生效后，在申请执行过程中，原告得知被告已为第三人阿盟恺祥达公司颁发了《商品房预销售许可证》，应向原告交付的房屋已由第三人阿盟恺祥达公司出售给案外人，并在被告处办理了预售登记。原告认为，被告颁发《商品房预销售许可证》的行为导致第三人与案外人签订了商品房买卖合同，从而使得第三人无法向原告交付房屋，损害原告合法权益，故向本院提起行政诉讼。
另查，阿左旗国土资源局于2014年5月向第三人颁发《土地使用权证》。第三人在申请办理预销售许可证时向被告提交的资质证书系宁夏回族自治区住房和城乡建设厅为银川恺祥达房地产开发有限公司颁发的资质证书。第三人提交的阿盟恺祥达公司营业执照及税务登记证、组织机构代码证均系2014年8月12日颁发。
本院认为，依据《城市商品房预售管理办法》第四条的规定，市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域城市商品房预售管理，房管局作为行政主管部门，办理该区域内的商品房预售管理工作是其法定职责，房管局系适格被告。银川恺祥达房地产开发有限公司与原告苁蓉集团公司签订联合开发合同，为落实开发项目的实施，又以投资者名义与他人注册成立阿盟恺祥达公司，对合同所涉项目予以承接，阿盟恺祥达公司为实际履行合同相对方，原告苁蓉集团公司与本案有利害关系，系本案适格原告。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《城市商品房预售管理办法》第五条规定，“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”第七条规定“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”上述法律规定明确了商品房预售应当符合的条件及办理商品房预销售许可应提交的材料内容，本案中，在房管局为申请人办理预售许可证时，申请人必须向行政主管部门提交的申请材料中缺少《土地使用权证》及开发企业的资质证书等相关材料。第三人作为申请人未向房管局提交该材料，而房管局作为行政主管部门，未尽审查义务，违反职能规范，在申请人提供材料不齐全，不符合法律规定的情况下，为申请人办理该房地产项目的预销售许可违背上述法律规定，故该颁证行为违法。另外，被告无正当理由逾期提交证据材料，依据相关证据规则应视为作出该具体行政行为没有相应的证据、依据，被告理应承担败诉的不利后果。关于被告提出本案已过起诉期限的主张，本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”原告主张其在2016年2月申请执行前并不知道被告已为第三人颁发了《商品房预售许可证》，被告亦未提供证据证明原告在此前就已知晓该行政行为内容，故对被告方关于本案已过起诉期限的意见本院不予采纳。
综上所述，被告颁发涉诉预销售许可证的行为违法,基于人民法院审理行政案件应对被诉行政行为合法性进行全面审查的原则,审理认为该预销售许可证应予撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项、第（六）项的规定，判决如下：
撤销被告阿拉善左旗房产管理局颁发的（阿左）房预销售证第（2013）**号《商品房预销售许可证》、（阿左）房预销售证第（2013）**号《商品房预销售许可证》。
案件受理费50元，由被告阿拉善左旗房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审 判 长 马 武
审 判 员 马 凤 莲
人民陪审员 左巴图别立格
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 刘 丹