焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）解民二初字第437号
原告张燕红，女，1977年出生，汉族，现住浙江省杭州市。
委托代理人任瑞萍，金研律师事务所律师。
被告河南富恒实业投资有限公司。住所地：焦作市解放区人民路****号太极中央瀚邸商务公寓*号商铺。
法定代表人吉世甫，总经理。
委托代理人侯济军，河南敬事信律师事务所律师。
原告张燕红与被告河南富恒实业投资有限公司（以下简称富恒公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2014年7月3日向本院提起诉讼，本院同日作出受理决定，并将受理案件通知书及举证通知送达原告，2014年7月4日将应诉通知书及举证通知送达被告。本院受理后，依法适用简易程序，于2014年7月23日对本案公开开庭进行了审理，原告张燕红的委托代理人任瑞萍，被告富恒公司的委托代理人侯济军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张燕红诉称，2008年3月4日，原被告双方就“太极·中央瀚邸”公寓＊层＊＊＊＊号房签订商品房买卖合同，原告于当日交付全部购房款153913元。2009年9月30日，被告向原告交付了房屋。商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在房屋交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于出卖人的原因，原告至今没有取得所购房屋的权属证书。综上，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，请求：1、依法判令被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理“太极·中央瀚邸”公寓＊层＊＊＊＊号房屋的权属证书；2、请求判令被告向原告支付逾期取得房地产权属证书违约金，计算方法以153913元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2009年6月30日起至原告取得房地产权属证书止，上述违约金计算至起诉日止共计59841.37元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告富恒公司辩称，我公司已于2012年2月16日将产权登记需要的资料报到了登记机关，至今未办理房产证，不是由于我公司的原因。按照房屋买卖合同第十五条约定，双方约定的180日是公司提交备案资料的时间，不是办理房产证的时间。原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告才承担违约责任。“规定期限内”是多长时间，双方没有约定具体期限，也没有法律规定的具体期限，无法确定违约责任。退一步讲，即使被告承担违约责任，也应当按照双方合同第十五条的明确规定，违约金的数额应当按照已付房款的1%，而不应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。据此，请求驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：被告是否按照合同约定完成了向权属登记机关报备的义务，如未完成，应如何承担违约责任。
原告张燕红为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、原告的身份证、被告企业基本信息，证明原被告双方的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，证明被原被告存在商品房买卖合同关系，按照约定被告最迟于2009年6月29日办理产权登记；2、销售不动产发票、契税完税凭证、房屋交接表，证明原告已经按照合同约定支付了房款并缴纳了契税。
被告富恒公司对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对原告所举证据真实性均无异议。但证明不了原告的诉讼请求。按原告提供的合同可以看出，双方约定交房后180日是被告提交备案资料的时间，不是办理房产证的时间，双方合同中未约定什么时间办理房产证。办理房产证的时间只能根据登记机关的情况决定。
被告富恒公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、房产测绘受理单一份，证明被告于2012年2月16日将办理权属登记所需资料报产权登记机构备案；2、焦作市房产面积测绘报告，证明2012年10月30日以及完成面积测绘，房产证正在办理中；3、焦作市房产监理所关于太极·中央瀚邸商务公寓房产证办证情况的说明，证明2013年5月22日我公司以及基本符合初始登记条件，目前房产证正在办理中；4、焦作市中级人民法院（2014）焦民一终字第71号民事调解书，证明按照合同第十五条的约定承担的违约责任。
原告张燕红对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2、3无异议，但被告提交的证据证明被告违反了合同约定，证明了被告的违约行为。原告至今未能取得房产证，也就证明了被告提交的备案资料不齐全；对证据4有异议，调解书不足以作为本案的定案依据。
对原被告提交的证据，双方对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2008年3月4日，原告张燕红与被告富恒公司签订商品房买卖合同，购买被告所建商品房“太极·中央瀚邸”公寓＊层＊＊＊＊号房，并于同日缴纳了购房款153913元。在合同第十五条中关于产权登记的约定中规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房并给予3个月理解期，超过理解期后出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。2008年3月7日，原告缴纳了契税3078.26元。2008年9月30日，原被告签署了房屋交接书，被告向原告交付了房屋。
2012年2月16日，被告向焦作市天乐房地产测绘有限公司（以下简称测绘公司）申请房产测绘。2012年10月30日，测绘公司作出房地产面积测绘被告。2013年5月22日，焦作市房地产监理所向市房地产交易所出具证明一份，内容为：河南富恒实业投资有限公司建设的解放区人民路（中段）1159号太极·中央瀚邸商务公寓项目，经现场勘测及审验资料，已基本符合初始登记条件，请贵所予以建立楼盘为盼。由于不能按期办理房产证与被告产生纠纷，购房户万某某曾经向本院起诉，要求被告协助办理过户手续并按照已经缴纳房屋为基数以中国人民银行计收逾期贷款利率为标准支付违约金。本院判决后，被告不服上诉，经焦作市中级人民法院审理，万某某与被告达成调解协议，被告向原告支付违约金1397.75元，万某某放弃了其他诉讼请求。
本院认为，原被告之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。原被告签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定中规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房并给予3个月理解期，超过理解期后出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。原告正是依据被告对本条的违约而起诉，被告则抗辩被告已经将需要有被告提供的资料交到了房管部门，房产证没有办下来是房管部门的责任。庭审查明被告向原告交房的时间为2008年9月30日，180日后应为2009年3月29日。而期限届满时被告并未完成备案，原告也未要求退房，可以视为原告同意第十五条中的三个月理解期的规定。据此，被告应当向房管部门完成报备的最终的期限即为2009年6月29日。客观上，被告截止法庭辩论结束，其提供的向房管部门报备的资料有2012年2月16日的房产测绘受理单、2012年10月30日的房产面积测绘报告、2013年5月22日焦作市房地产监理所出具的“太极·中央瀚邸已经基本符合初始登记条件并向焦作市房地产交易所予以建立楼盘”的说明。即使按照被告提供最早的测绘部门出具的测绘受理单的2012年2月16日计算，被告也已经超出了约定的期限，被告辩称双方合同约定的只是向登记机关报备资料的期限，而非办理房产证的期限。客观上，被告只要完成了报备义务，至于原告是否去办理房产证、何时办理房产证，都不能成为被告承担违约责任的依据。但本案事实上被告没有按时完成报备的义务。被告辩称，只有在“规定期限内”原告未能取得房产证的，被告才承担责任，但双方并未明确约定“规定期限内”是多长时间，被告的这一辩解不成立。被告如此辩解将使得被告永远不会承担违约责任，这与双方权利义务的对等一致不符。即使双方没有约定，按照法律规定，约定的履行期限不明的，约定确定合理的期限，而不是遥遥无期。这一合理的期限，就是被告完成报备义务后原告前去办理的合理期间。而由于被告尚未完成报备义务这一事实的存在，被告的违约行为客观存在。
接下来，就是被告是否完成了“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。建设部的《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。据此，被告作为合法建造而取得房屋所有权的初始登记，约定符合上述资料齐备方可。根据庭审查明的情况，测绘部门2012年2月16日受理，2012年10月30日作出测绘被告，但仍然有其他需要补充的材料。焦作市房地产监理所2013年5月22日出具的“太极.中央瀚邸已经基本符合初始登记条件并向焦作市房地产交易所予以建立楼盘”的说明，可以认为被告至此符合了取得初始登记的条件。但被告取得初始登记即其建造建筑的大房产证，仍然需要经过行政机关正常的工作期间方可取得，而直至法庭辩论结束，被告仍然没有取得大房产证。那么，在被告具备了办理初始登记的条件之后，能不能认定被告就完成了“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务呢？从原被告订立商品房买卖合同的目的来看，原告期望获得的就商品房的所有权，这是原告订立买卖合同而不是租赁合同的区别。而且，从合同第十五条来看，“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，既然被告在此的角色是出卖人，其向产权登记机关备案的就不仅仅是初始登记的材料，而是将所有权在出卖人与买受人之间转移的材料。那么，依据《房屋登记办法》第三十七条规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。由此可见，被告要完成将出卖房屋所有权转移给原告的义务，需要备案的材料应当有以上内容，即至少应当包括大房产证。而被告至今并未取得，可以认定被告的违约行为一直在持续，直至其完成上述材料的报备后，方为履行完毕第十五条的合同义务。
在确定了被告的违约行为的起止时间后，就是原告起诉的违约金能否得到支持的问题。根据合同第十五条规定，被告超过理解期后按原告已付房款的1%向买受人支付违约金。被告认为该约定过高，但并未提供证据支持其主张，故此对被告的抗辩观点本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人不能在约定期限取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而本案中原被告双方明确约定了违约金，即按照原告已付房款的1%向原告支付违约金。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中原告虽然没有提出违约金约定数额过低、要求人民法院调整的请求，但原告以确定显著高于约定标准的金额提出诉讼请求，其实质仍然是对约定违约金数额过低要求调高的意思表示。根据上述规定，当事人对违约金过高或过低的调整，均以低于或高于造成的损失为参照基准。而本案中，原告并未提供证据证明其损失的客观存在或证明损失的实际数额，据此无法认定双方合同中约定的违约金过分低于原告的损失。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定仅在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，才可以按照已付购房款总额和中国人民银行催收逾期贷款的利率来计算违约金。但本案中原被告双方有明确的约定，原告也没有证据证明其损失的具体数额或损失数额难以确定，故此本案不适用该规定。本案中，原被告双方约定在房屋交付后180日内将办理产权登记的资料报产权登记部门备案，虽然被告辩称不能办理房产证不是由于其的原因，但作为合同自由原则，被告应对其承诺时对意外因素考虑不足承担相应的法律后果。这点与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，按照法律规定或者约定解决”的规定道理是一样的。基于此，原告对原被告双方在合同中约定的违约金按照已付房款1%的标准支付违约金，也应当承担自己进行意思表示时所作出的承诺带来的法律后果。在其没有提供证据证明双方的约定符合可以要求调高违约金的条件前提下，该约定对双方当事人均有约束力。据此，原告要求富恒公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告河南富恒实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告张燕红办理太极·中央瀚邸公寓＊层＊＊＊＊号房屋的权属证书；
二、被告河南富恒实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告张燕红支付逾期取得房地产权属证书违约金1539.13元；
三、驳回原告张燕红的其他诉讼请求。
被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费698元，由被告河南省富恒实业投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 苗滋滨
二〇一四年九月十日
书记员 郭慧娟
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