甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终2911号
上诉人（原审被告、反诉原告）：兰州高科新元房地产开发有限公司，住所地：兰州市城关区。
法定代表人：李剑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高秉明，甘肃正鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄海燕，甘肃正鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨红霞，女，1978年5月18日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：郭军锋，甘肃善业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张小红，女，1982年5月20日出生，汉族，甘肃省军区现役军人，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：郭军锋，甘肃善业律师事务所律师。
上诉人兰州高科新元房地产开发有限公司（以下简称高科新元公司）因与被上诉人杨红霞、张小红商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初1391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高科新元公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求并支持上诉人的反诉请求，或将本案发回一审法院重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并没有约定办理房产证的具体期限，产权证的办理也非由上诉人一方即可办理完成，一审法院认为”但被告未能按合同约定即使协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证应视为违约”事实认定错误，证据不足。《商品房买卖合同》约定”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同没有约定产权证交付的具体时间。上诉人办证责任在于代为提交办证资料，代发放产权证。上诉人已按合同约定向房管部门提交了案涉楼盘业主已交齐的办证资料。但兰州市房管部门的工作惯例及现状为从不向开发商提供过收件回执。根据兰州市房管部门今年2月份的公示结果，可推知上诉人很早时候就已向房管部门提交了办理资料并未违约。另外，被上诉人存在迟延交付房款的行为，也未及时向上诉人交付办理产权证的资料，导致办理产权证的条件无法具备。二、被上诉人迟延交付房款的行为构成违约，一审法院认为”高科新元公司诉讼请求已超过诉讼时效，判决驳回其的反诉请求”，认定事实不清，适用法律错误。《商品房买卖合同》约定了买受人逾期付款按总房款的10%向出卖人支付违约金。合同生效后，被上诉人杨红霞、张小红并未按约履行付款义务，共产生逾期价款违约金10890元。自2013年9月18日上诉人收到购房款后，被上诉人实际上已违约逾期55天，之后，上诉人即以电话、面谈告知等方式催促被上诉人承担延期付款责任，故因上诉人向被上诉人提出要求而致诉讼时效中断。综上，一审判决事实认定不清，判决损害了上诉人的合法权益。
杨红霞、张小红辩称：一、一审判决认定事实及判决结果都是完全正确的，本案被上诉人在通知以后的第二天就去收房并且把所有费用都缴清了，关于房产证合同15条约定的，不是由上诉人一方向被上诉人办理房产证，而是要向房管局备案，由于被上诉人一方没有履行该法定义务，所以一审法院判决违约金是完全符合规定的。二、关于反诉已由被上诉人一方办理银行贷款系上诉人一方要求在指定银行办理的，被上诉人按合同约定及时提供了手续，款项何时发放完全是上诉人和银行协调的问题，与被上诉人无关；上诉人一方在知道款项发放迟延以后没有及时主张合同约定的权利义务，而是在被上诉人提起诉讼以后才提出了抗辩，一审法院判决符合法律规定。
杨红霞、张小红向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理兰州市城关区雁滩红星国际广场玫瑰天街4号楼129号商铺土地使用权证和房屋所有权证。2、请求法院判令被告按合同约定支付逾期办理土地使用证和房屋所有权证的违约金共计188592.6元（时间暂计止2017年2月28日）。3、请求法院判令被告支付原告已交付的房屋契约税40820.91元所产生的利息2432元（利率按同期三年银行存款利率2.75%计算，时间截止2017年2月28日）。
高科新元公司向一审法院反诉请求：依法判令原告向被告支付迟延付款违约金10890元。
一审法院认定事实：被告高科新元公司于2012年12月27日取得城关区高新T6**号，项目名称：”红星美凯龙”城市综合体3、4#楼即兰房商预字[2012]第058号兰州地区商品房预售许可证。2013年6月10日原告杨红霞、张小红以共同买受人身份与被告兰州高科新元房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份商品房买卖合同（合同编号：2013预08371）。合同约定：出卖人将红星国际广场第四〔幢〕129〔单元〕商品房（具体不动产项目名称红星美凯龙城市综合体项目3#、4#楼；销售的不动产楼牌号4#楼4-1-129）出售予买受人。该商品房用途为营业，属框架结构，层高为6.0米，建筑层数地上4层，地下0层。建筑面积共38.15平方米，其中，套内建筑面积37.00平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.15平方米。该商品房价款为人民币每平方米35667.02元，银行按揭付款方式，总成交金额人民币1360697元。2013年6月10日前支付总房款人民币700697元，余款660000元须在3日内前办理完毕。银行按揭款申请买受人须于签订本合同当日向出卖人支付总房款的51%即人民币700697元作为首付款，并于签订本合同3日内通过银行按揭贷款方式向出卖人支付总房款的49%即人民币660000元。合同约定了买卖双方的违约责任：（1）买受人未按本合同约定时间支付房款的，每逾期一日，按应付未付款额的万分之三向出卖人支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权解除合同，将该商品房另行出售，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。（2）出卖人如未能按本合同及补充协议约定期限交房，买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至符合本合同约定的交房条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，该违约金总额以总房款的10%为限。该商品房经验收合格于2014年10月30日前交付。合同关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，处理方式：买受人同意不退房，自本合同即补充协议约定办证期限届满之日的第二天起至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，该违约金总额总房款的10%为限。
合同签订后，二原告依约向被告交纳了首付款700697元。2013年9月18日原告以栗军平名义在兰州银行按揭贷款660000元放款至被告账户。2014年10月24日被告向原告发出交房通知书，通知原告所购买的红星国际广场玫瑰天街4号楼129室商业用房，限于2014年11月15日至11月23日内办理接房手续，并交纳相关费用。2014年11月23日原告向被告支付房屋契税40820.91元、专项维修基金2670.5元、房产证办证费用1650元、印花税700.35元，测绘费53.41元，各项合计45895.17元。2014年11月23日原告向被告缴纳了物业管理费2000元。2017年2月21日兰州房地产测绘中心对被告房屋座落于兰州市城关区高新区雁东路9、11号，地号B71002，幢号004，自编楼号4号楼的房屋面积（其中包括原告购买4#楼4-1-129的商业用房）制作了测绘结果公示表，被告于2017年2月21日在兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目4#楼张贴该表并进行了公示。迄今二原告仍未取得涉案房屋的所有权证。
一审法院认为，原、被告均应遵守合同约定，积极履行合同义务，但被告未能按合同约定及时协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证应视为违约，故对原告主张的被告承担违约金的诉讼请求予以支持，即按合同约定违约金最高为总房款的10%为限，即对其超过10%的部分不予支持。关于逾期办证的违约金的起算和截止时间问题，被告虽陈述2015年年底向房地产登记机关提交了办理产权证的相关资料，但其没有证据证明，依其提交的2017年2月21日公示的测绘结果之证明，一审法院酌定计算违约金的截止日期为2016年年底。经一审法院核算：1360697元×395天(2015年11月1日至2016年12月30日)×0.0003＝161242元，1360697元×0.1=136069.70元。故被告应当向原告支付的违约金以已付总房款的10%为限即136069.70元。
城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。故在涉案房屋上业主取得的权利证书只有房屋所有权证。且本案的被告不是法定的颁发房屋所有权证书的主体，但被告有协助原告及时办理房屋所有权证的义务，况且目前被告正在协助原告办理房屋产权证过程中，故对原告要求被告立即为原告办理兰州市城关区雁滩红星国际广场玫瑰天街4号楼129号商铺土地使用权证和房屋所有权证的诉讼请求一审法院不予支持。关于原告要求被告支付原告已交付的房屋契约税40820.91元所产生的利息2432元的诉讼请求，该契税是办证中必然交纳的费用，且原告已主张被告承担相应的违约责任，足以弥补原告损失，故该诉讼请求不予支持。
关于被告的反诉请求，按目前的房地产市场交易习惯，在原告交纳完毕首付款后，在被告的指引下由售房现场的银行工作人员办理按揭贷款手续，而贷款到账时间不是原告能决定的，故原告的抗辩意见成立，原告不构成违约，被告反诉不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条之规定，判决：一、被告高科新元公司给付原告杨红霞、张小红逾期办证的违约金136069.70元；二、驳回原告杨红霞、张小红的其他诉讼请求；三、驳回被告高科新元公司的反诉请求。案件受理费4121元减半收取2060.50元，原告杨红霞、张小红负担545.50元，被告高科新元公司负担1515元；反诉费36元，由被告兰州高科新元房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。
本院认为，杨红霞、张小红与高科新元公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，对双方当事人有约束力。
高科新元公司在交付商铺后，2017年2月21日兰州房地产交易中心已公示了杨红霞、张小红的商铺测绘面积，说明其在交付商铺之后已向产权登记部门提交了办理产权的资料，但房产部门未向其提供提交资料的回执，不能确定是逾期提交的，一审判决以测绘面积公示时间作为酌定逾期提交的时间不当，应予以纠正，高科新元公司已履行了办理产权的义务，逾期提交的证据不足。一审判决支持被上诉人一审要求上诉人承担逾期违约责任不当，应予以纠正。
在交付房款时间上双方签订的合同中约定明确，杨红霞、张小红在签约时选择由高科新元公司提供的贷款银行进行借贷，对于银行放贷的时间不是借款人单方面要求就能实现的，只要借款人能及时签订了借贷合同，不是故意拖延行为致使贷款发放延迟，杨红霞、张小红就不构成迟延付款，因为放款行为完全取决于高科新元公司提供的银行机构，高科新元公司对何时能否放款，其在杨红霞、张小红签订借贷合同时是明知的，若以放款迟延，其应举证证明杨红霞、张小红行为导致银行放款延迟，且其在收到房款后，也出具了相应的发票，其主张就迟延付款其催促杨红霞、张小红承担违约责任，无事实依据。高科新元公司上诉称一审法院以超过诉讼时效，驳回其反诉请求，认定事实不清，适用法律错误的问题，与一审法院认定的事实不符，一审法院未以其反诉请求超过诉讼时效驳回反诉，而是以不构成迟延付款的违约责任驳回的，该理由不能成立。
综上所述，高科新元公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初1391号民事判决项第三项（驳回兰州高科新元房地产开发有限公司的反诉请求）;
二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初1391号民事判决第一、二项；
三、驳回杨红霞、张小红的诉讼请求；
一审案件受理费2060.50元由杨红霞、张小红负担，反诉费36元由兰州高科新元房地产开发有限公司负担;二审案件受理费兰州高科新元房地产开发有限公司预交的3066元，由杨红霞、张小红负担。
本判决为终审判决。
审判长 张亦工
审判员 邓代林
审判员 金文丽
二〇一八年一月十二日
书记员 潘晓娟
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