北京市大兴区人民法院民 事 裁 定 书（2017）京0115民初587号原告：许美花，女，1971年7月24日出生，个体业主，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙丹，北京市京联律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚洪越，北京元都律师事务所律师。被告:李冬辉，男，1970年11月18日出生，住北京市大兴区。被告：王梦姣，女，1990年9月23日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李春杰，北京华沛德权律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐耀坤，北京人富律师事务所律师。被告：历继超，男，1985年7月1日出生，住北京市大兴区。原告许美花与被告李冬辉、王梦姣、历继超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许美花及其委托诉讼代理人姚洪越、被告李冬辉、被告王梦姣的委托诉讼代理人唐耀坤、被告历继超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许美花向本院提出诉讼请求：1、撤销李冬辉与王梦姣签订的房屋买卖合同；2、撤销王梦姣与历继超签订的房屋买卖合同；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月6日，原告与李冬辉签订了一份《房屋买卖协议书》，购买李冬辉名下的位于大兴区榆垡镇新城嘉园小区D区33号楼5单元202室拆迁安置房，建筑面积80.86平米，并于当日全额付清协议约定购房款85万元，李冬辉给原告打了收条。由于房屋交易成交时该房屋尚未取得房产证，故原告与李冬辉在协议里约定：房屋过户在房产证办下来一周后，由甲方配合乙方办理过户事宜。2014年12月房屋建成办理入住手续及交房，2014年12月16日李冬辉办理了相关的水电、燃气手续，2015年1月20日李冬辉将该房屋的钥匙、水、电、燃气卡一并交给了原告，2015年1月29日原告与该小区物业管理公司签订了《装修管理服务协议》，办理了对所购买的房屋进行装修的相关手续，开始对房屋进行装修。装修完毕之后，原告将该房屋对外出租，于2015年3月13日与张菊签订了《房屋租赁协议》，租赁期限不定期，租金半年一付，之后张菊搬入涉案房屋居住。2016年11月29日晚上5点多，涉案房屋突然来了一群人，王梦姣派人敲开房门，出示房屋产权证声称是所有权人，要求张菊腾房搬出，原告当时报警了，也和李冬辉进行了联系，李冬辉称没有卖房，只是抵押了出去。原告本来一直等待李冬辉产权证下来办理房屋过户手续，至此才知道房屋所有权证已经下来了，但李冬辉却将产权证抵押给别人又借了款。事后原告得知：2016年8月4日，李冬辉向借款公司借款70万元，并以涉案房屋作抵押。2016年8月5日，李冬辉与借款人魏婧到北京市方正公证处申请办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，同日，李冬辉还申请办理了两份《委托书》，受委托人是王宇静、戴庆杰，委托事项是买卖涉案房屋，可代为办理一切与房屋交易相关的手续。但李冬辉声称这两个受委托人他根本不认识，委托书签于2016年8月4日，无受委托人的亲笔签字。2016年11月9日，王宇静代理李冬辉将涉案房屋以72万元卖给王梦姣，签署了《存量房屋买卖合同》，全套手续均由代理人完成，李冬辉对整个过程均不知情，直至张菊被要求腾房搬出时才知道涉案房屋已卖出。原告认为，李冬辉违背合同法关于诚信守约的原则，在借款合同中故意隐瞒了房屋已售出的事实，欺骗了借款人和公证机构作了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，同时还进行了特别授权委托，允许放贷中介公司的工作人员以代理人名义将涉案房屋低价卖出，王梦姣明知低价且属于不动产抵押的房屋而购买，违反了《物权法》、《担保法》的相关规定，严重侵害了原告成交在先并已实际入住占有的合同权益。被告李冬辉辩称：同意原告的诉讼请求，事实理由部分没有异议。被告王梦姣辩称:本案的案由是房屋买卖纠纷，原告依据合同法54条规定请求撤销二被告之间的房屋买卖合同，我方认为原告不具备合同法所规定的撤销权主体资格，不是本案适格的主体。我方在购买诉争房产时，李冬辉是房屋所有权证的持有人，王宇静持有李冬辉出具的委托书，且经过公证，具有公信力，我方与李冬辉的代理人王宇静签署购房合同，交付房款、办理过户手续并无过错。原告与李冬辉是否在2014年1月6日签订房屋买卖协议，我方不知情也无从知晓，且我方属于善意第三人。被告历继超辩称：对于王梦姣和李冬辉之间的合同撤销问题我方不发表意见。针对第二项诉讼请求，答辩如下：在2017年2月，我通过朋友介绍认识王梦姣的代理人谭宁，涉案房屋在王梦姣名下，谭宁说她是这套房屋的代理人，就和我谈出售这个房子，最后达成协议是总价款150万元。当时没有签合同，直接去作了网签合同，网签作了50万元，实际给了150万元，通过银行转帐打给了谭宁。2017年3月6日，房子过户到我名下，谭宁就把房屋的钥匙给我了，房子就一直在空着，我没有去住。现在涉案房屋应该有人居住，我让一个朋友把房子租给别人，每月2200元租金。对于原告要求撤销我和王梦姣之间的合同，我不同意。经审理查明：2014年1月6日，原告许美花（乙方）与被告李冬辉（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：就甲方在拆迁中根据安置协议登记在甲方名下的回迁房，出售给乙方的事宜，经双方协商，达成如下协议：1、房屋坐落于北京市大兴区榆垡镇新城嘉园小区D区33号楼5单元202室，建筑面积为80.86平方米；2、房屋价款为85万元；3、本合同签订后一次性付清，由甲方为乙方出具收据；4、房屋交付期限为2014年9月30日；5、房屋过户在房产证办下来一周后，由甲方配合乙方办理过户事宜；6、违约责任，本协议签订后，双方必须履行各自义务，如有违反，由违约方向守约方支付双倍房款，总计170万元。2014年1月6日，许美花向李冬辉支付全部购房款85万元，李冬辉向许美花交付涉案房屋。2016年8月4日，李冬辉（甲方，借款人）与魏婧（乙方，出借人）签订《借款合同》，约定：甲方向乙方借款70万元用于资金周转；本合同项下的借款期限为一个月，自2016年8月4日到2016年9月3日止；本合同项下的借款月利率为2%，日息为月利率除以30；房屋所有权人提供以下房产做抵押担保，并承诺及时办理房屋抵押登记手续：房屋所有权人李冬辉，房屋坐落：北京市大兴区榆文街5号院10号楼2层5单元202。2016年8月5日，北京市方正公证处（以下简称：方正公证处）对李冬辉与魏婧签订的上述借款合同作出（2016）京方正内民证字第83359号具有强制执行效力的债权文书公证书。2016年8月4日，李冬辉（委托人）与王宇静、戴庆杰（受托人）签订两份委托书，第一份委托书委托内容：…2、代为签署借款抵押合同、办理抵押登记手续，缴纳相关税费，领取由此产生的税费缴纳凭证等相关资料；3、代为签署解押合同，办理注销抵押登记手续，并在注销抵押登记登记后领取产权证等相关证书。第二份委托书委托内容：…3、代为确定房屋价格，出售房产，代为签署房屋买卖合同；4、代收房款。2016年8月5日，方正公证处对李冬辉与王宇静、戴庆杰签署的上述委托书作出（2016）京方正内民证字第83360号和（2016）京方正内民证字第83362号公证书。2016年11月9日，王宇静作为李冬辉的代理人与王梦姣签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给王梦姣，合同约定总价款为72万元，并办理完成房屋所有权转移手续。2017年3月3日，王宇静作为王梦姣的代理人与历继超签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给历继超，合同约定总价款为50万元。庭审中，历继超称，房屋的实际价格为150万元，并提供银行交易明细，证明其在2017年3月6日通过转账向王梦姣的代理人谭宁转账145万元。现涉案房屋已登记在历继超名下。在庭审中，许美花申请对涉案房屋的价值进行评估鉴定，本院未予准许。上述事实，有房屋买卖合同、借款合同、公证书、委托书、银行明细及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为:我国《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案的争议焦点在于许美花是否有权主张撤销李冬辉与王梦姣及王梦姣与历继超之间签订的房屋买卖合同。根据《合同法》第五十四条规定，撤销权是合同一方基于xsgp/”t”_blank”显失公平或被欺诈、胁迫等情况下签订合同，而向相对方主张的法定权利。本案中，许美花尚未取得涉案房屋所有权，仅是涉案房屋的购买方，其并非李冬辉与王梦姣、王梦姣与历继超房屋买卖合同的相对方,基于合同的相对性，其无权主张撤销李冬辉与王梦姣、王梦姣与历继超之间签订的房屋买卖合同。故，许美花不是本案的适格原告，应当驳回其起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，判决如下:驳回原告许美花的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  解春燕人民陪审员  田颖丽二〇一七年十二月二十八日书 记 员  杨京爽