烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）福民初字第437号
原告：万朋荣，女，生于1963年1月21日，汉族，现住烟台经济技术开发区。
委托诉讼代理人：吕淑君，山东邦典律师事务所律师。
被告：烟台永弘置业有限公司。
住所地：烟台市福山区北三路东尚蓝湾售楼处。
法定代表人：朱文龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马洪亮，山东明朗律师事务所律师。
原告万朋荣与被告烟台永弘置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万朋荣及委托诉讼代理人吕淑君，被告委托诉讼代理人马洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万朋荣向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的商品房买卖合同及附属地下室转让合同，由被告返还购房款和地下室款及房屋公共维修基金、广电网络入网建设费合计2979521.28元。2.判令被告以2979521.28元为基数按银行同期贷款利率向原告支付自2015年7月20日至判决生效之日的利息。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月20日，原被告签订了商品房买卖合同及地下室转让合同，按约定原告于2015年7月20日向被告付清了购房款2566125元、地下室转让款400000元，并于合同签订当日向被告交付了房屋公共维修基金13146.28元、广电网络入网建设费250元，但被告却未按合同约定履行交房义务，致原告今年11月20日向被告提出了解除购房合同要求，被告却明确拒绝退还给原告房款。为维护原告合法权益，具状贵院，请准予原告所请。
被告辩称，1、根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第3条第5项的约定，买受人未付清房款、到期贷款、有关税费、住宅共用部分设施设备维修基金及合同约定违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋。本案中，原告并未实际向被告支付购房款，所以原告的请求是没有任何依据的。2、根据合同约定，被告应在2014年6月30日前交付房屋，逾期超过90日后，原告有权解除合同。根据该约定，原告应在2014年10月1日起享有了合同的解除权，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中，如果原告主张解除合同，应当在2015年9月30日前行使解除权，故本案中原告的主张已过解除权的除斥期间。3、被告已于2014年11月24日取得了工程竣工规划合格证，于2015年12月4日取得竣工验收备案表，于2015年12月28日取得了新建住宅项目配套设施交付使用证。涉案房产已完全具备了合同约定的交付条件，原告可以随时选择入住，再次也通知原告办理交房手续。综上，我方不同意解除双方签订的商品房买卖合同，也不同意返还购房款并支付原告方利息，我方要求继续履行合同。
经审理查明，2015年7月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号为福预字第150720110084号，双方约定，被告将位于福山区东尚蓝湾20号楼第1层104号房售予原告，该房合同约定建筑面积共228.56平方米，成交总价2566125元。
合同第六条对付款方式及期限约定，首付款2566125元,于2014年6月19日前付清。合同第八条对房产交付期限约定，被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规，规章规定需满足的其他事项。合同第九条对逾期交房的违约责任约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.03%向原告支付违约金。2015年7月20日，原、被告另签订了《东尚蓝湾别墅附属转让合同》一份，第一条约定，原告已购买盐场街2号东尚蓝湾20号楼104号商品房，被告转让其附属的地下室（含两个车位的车库）；以及房屋20-4西南侧车位一个；20-4号住宅房屋院落，归原告所有。转让费为人民币550000元。第七条约定，原20-2房屋业主于2014年7月15日前向被告支付的房屋20-2的地下室转让费共计人民币400000元，今转为房屋20-4附属转让费，20-4业主无需重新缴纳该费用。2014年6月19日，山东广电网络有限公司烟台分公司为原告出具缴纳入网建设费250元发票一张。2015年7月20日，被告为原告出具：房款收款收据2张，共计2566125元；购地下室收款收据1张，计400000元；公共维修基金收款收据1张，计13146.28元。2015年7月原、被告又签订了《东尚蓝湾别墅附属转让合同》一份，第八条约定，被告承诺房屋及附属在2015年8月1日前交付，该地下室与地上商品房同时交付，不做另行通知。2015年9月28日被告公司工作人员崔萧在该合同每一页上均注明“作废”字样并签名备注。2015年12月3日，原告通过顺丰公司以邮寄的方式向被告送达解除购房合同通知书，并要求被告返还款项、赔偿损失。邮寄单上原告已备注“解除购房合同通知书、返还款项、赔偿损失”字样。2015年12月4日10时11分46秒，该邮件派送不成功，理由是被告公司工作人员拒收。
庭审中，原告提交的证据如下：
证据1、《商品房买卖合同》原件及复印件各一份，证明：1、原被告2015年7月20日签订了《商品房买卖合同》购买了20-4房屋；2、合同约定原告购房款金额2566125元（见合同第六条）。3、被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同（见合同第九条1.（2））。4、合同约定被告应在2014年6月30日前向原告交付房屋，且房屋交付原告使用前应取得《建设工程竣工验收备案表》等（见合同第八条，注：实际上被告至今也未取得该备案表）。
证据2、《东尚蓝湾别墅附属转让合同》原件及复印件各一份，证明：1、原被告2015年7月20日签订了《东尚蓝湾别墅附属转让合同》；2、附属地下室转让费为400000元。3、合同约定剩余转让费15万元在办理房屋产权证前付款（见合同第七条）。
证据3、《收款收据》原件及复印件各4张（2015年7月20日1546125元、102万元、400000元、公共维修基金13146.28元），《发票》原件及复印件各1张（2014年6月19日250元）5张单据金额合计2979521.28元，证明：1、原告付清了20-4房屋购房合同款，付清时间2015年7月20日；2、原告付清了20-4房屋地下室款项400000元，付清时间2015年7月20日；3、被告2015年7月20日向原告收取了公共维修基金，该费用系被告向原告交房时才收取的费用，说明被告向原告交房时间至迟应2015年7月20日。
证据4、《顺丰速运单》原件及复印件各1份、《快递查询单》打印件1份，证明：原告向被告提出书面解除购房合同、返还房款、赔偿损失的时间为2015年12月3日。
证据1至4结合证明：1、依合同约定本案被告向原告交房逾期超过90日，原告享有合同解除权，原告依约向被告提出了解除合同；2、原告为购房已支出的费用合计为2979521.28元，解除合同时，应由被告向原告足额返还或赔偿。
证据5、《烟台中级人民法院民事判决书》打印件一份，证明关于解除房屋买卖合同，对退还购房款按照同期贷款利率计付利息，已被生效判决认定，原告诉状中的诉请二应得到法院支持。
证据6、被告公司销售经理崔萧的《电话录音》U盘复制品及电话录音整理笔录各一份，庭后提交录音光盘。证明：1、2015年11月20日，原告口头向被告的工作人员崔萧经理提出解除购房合同；2、至2015年11月20日止，被告尚未取得建设工程竣工验收备案表，因不符合交房条件，而无法向原告交付房屋。
证据7、被告公司总经理柳光波的《电话录音》U盘复制品及电话录音整理笔录各一份，庭后提交录音光盘。证明：1、原告电话向被告总经理提出解除合同，理由是被告至今还无法达到交房条件；2、20-2房被告已与业主解除购房合同。
证据8、被告公司销售顾问田歌（音译）《电话录音》U盘复制品及电话录音整理笔录各一份，庭后提交录音光盘。证明：原被告约定原告向被告支付15万元的时间在办理原告房产证之前。
证据9、原被告2015年7月签订的已作废的《东尚蓝湾别墅附属转让合同》原件及复印件各一份，证明：1、原被告约定15万交付时间为20-4房屋办理房产证前向甲方一次性支付；2、被告承诺房屋及附属在2015年8月1日前交付；3、该合同作废时间2015年9月28日，上有崔萧本人签字。该合同作废的原因是原告认为合同第八项第二款关于交房延期的免责的约定不公平，要求修改、删除,然后双方又签订了现在原告提交的证据二。
证据10、第三人李国磊与被告签订的《东尚蓝湾别墅附属转让合同》原件及复印件各一份，李国磊是原告的儿子。《东尚蓝湾别墅附属转让合同》是被告提供的格式合同，但原告与被告签订的《东尚蓝湾别墅附属转让合同》与李国磊与被告签订的《东尚蓝湾别墅附属转让合同》相比，李国磊签订的合同没有下列内容：“甲方在办理房屋产证前7个工作日告知乙方所需缴纳相关费用，若甲方未告知乙方，则乙方不承担相应责任”。从而证明原被告约定15万元的付款时间是在被告办理20-4房屋房产证前支付。
证据2从字面来理解，15万元款在办理产权证前由原告支付，结合证据8、9、10证明：原被告约定支付15万元的时间为办理产权证前。
证据11、中信银行《个人帐户明细查询》单三张，证明：2015年7月20日到8月间，原告个人帐户余额有几百万到上千万不等，以此证明原告有支付在2015年7月20日合同约定款项15万的能力和条件。
证据11与证据2、8、9结合证明：东尚蓝湾别墅附属转让合同第七条约定的15万元转让费交付时间是在办理产权证前七个工作日。
证据12、《东尚蓝湾别墅附属转让合同》所附图纸一张，证明：被告将将东尚蓝湾19号别墅和20号别墅之间通道作为别墅小院卖于原告。
证据13、《信访事项处理意见书》一份，证明：东尚蓝湾19号别墅和20号别墅之间通道为消防道路，归小区业主所有。
证据1与证据12、13结合证明：被告将属于业主共有的消防道路卖于原告，被告有违反商品房买卖合同第十二条约定“卖方保证销售的商品房没有产权纠纷”之行为，被告无法按合同约定向原告交付房屋小院，其违约行为致使合同目的不能实现。
证据14、提交李国磊与被告在2014年5月27日签订的商品房买卖合同及东尚蓝湾别墅附属地下室转让合同各一份。
证据15、提交商品房预告登记注销协议一份，证明李国磊与被告实际上已经解除了购房合同。
被告的质证意见如下：
对证据1真实性无异议，但根据合同第六条约定，首付款2566125元于2014年6月19日前付清，房屋的交付期限是根据合同第八条约定2014年6月30日前，而合同落款的日期却是在2015年7月20日，这明显是相矛盾的。这也说明此合同的存在有两种可能性，房屋的交付期限日期存在书写的错误，另一种合同的落款日期存在错误。假如是在2015年7月20日双方签订的合同，双方的交房期限不可能约定为2014年6月30日前。
对证据2真实性无异议，但对剩余15万元转让费，合同中并未约定在办理房屋产权前付款。合同中只是约定了被告在办理房产证前7个工作日告知乙方所需交纳的相关费用，在此合同中指的相关费用是指办理房产证所需交纳的相关费用，而不是指剩余的15万元转让费。
对证据3真实性无异议，虽然被告为原告出具了收款收据，但当时出具该收款收据只为了办理备案登记需要，原告并未在该日实际向被告支付相应数额的购房款。对山东广电网络出具的发票真实性无异议，但该发票开具日期是在2014年6月19日，也说明了在2014年6月19日，被告已将房屋实际交给原告控制。
对证据4顺丰快递单真实性有异议，而且该单中没有任何收件人的签名，无法证实该快递单是否已实际寄送以及被告是否实际收到原告的通知。对查询单系复印件，对真实性不认可，根据查询结果也显示派送没有成功。
对证据5真实性无异议，但该判决与本案案情不同，不能直接作为本案的定案依据。
对证据6录音是发生在崔萧和录音者之间。但是崔萧仅是被告的一名业务人员，根本无法对工程问题、合同解除问题作出任何的决定及评论。
对于证据7的质证意见同证据六的质证意见。
对于证据8首先田歌不是被告的工作人员，对录音的真实性不认可。
对证据9明确写明了合同已作废，作废的原因很多，包括内容书写错误等等原因。既然该合同已经作废，就不能作为证据使用，来证明原告所主张的相关问题。
对证据10真实性无异议，该转让合同涉及的是20号楼102号商品房所附属的地下室，而且合同也约定了款项支付的方式是一次性全额支付，与庭审中原告所提交的证据二20-104号商品房的转让合同相比较，也能说明剩余转让费15万元应当在2014年7月15日前付清。通过该证据证实不了原告在庭审中的主张。
对证据11真实性没有异议，但是原告的银行的账户余额多少，与本案没有关系，无论原告账户内有多少资金，均不影响拒不支付转让款的理由。
对证据12附属转让合同所附图纸，被告认为原告理解错误，该协议中所体现的相关费用，并不包含车位转让费。
对证据13烟台市规划局福山分局的意见并没有直接对原、被告之间关于地下室转让合同的合法性还是违法性进行评论，只是对别墅之间消防通道加设围栏认为是违法的，而且该文件并未送达给被告，也就是说该文件并不是一个最终生效的处理意见，同时被告也认为该处理意见涉及的内容与本案无关。
对证据14无异议，
对证据15的真实性需要庭后落实，假如是真实的，该协议李国磊并没有签字，也就没有生效并产生法律效力，该房产至今仍备案登记在李国磊名下。
被告提交的证据如下：
证据1、2014年11月24日取得的工程竣工规划合格证，2015年12月4日取得的竣工验收备案表，2015年12月28日取得的新建住宅项目配套设施交付使用证。证明涉案房产已完全具备了合同约定的交付条件。
证据2、提交李国磊（系原告之子）签名的钥匙对讲设备签收确认书。证明2014年5月27日李国磊购买了被告开发的东尚蓝湾20-2号房，并与被告签订了商品房买卖合同，双方对合同付款期限、交款的方式都进行了约定，同时李国磊购买了附属的车库。在合同签订前后，李国磊通过缴纳定金、办理银行贷款及支付首付款三种方式，向被告支付了购房款2966125元，其中含地下室费用400000元。该款项的支付，部分是通过本案原告以银行转账的方式支付，但是具体款项哪笔是从李国磊账户支付的，哪笔是从原告账户支付的，被告就不清楚了。2014年7月14日，被告按照约定将另案房产交付给了李国磊。后来经过本案的原、被告双方协商，将李国磊已交付的400000元的地下室转让款，转让给了原告，用以抵顶本案的地下室转让款400000元。2014年具体几月份记不清楚，原告也购买了被告开发的涉案房产，原告一直没有按约定交付购房款。
原告的质证意见如下：
对证据1中合格证的真实性无异议。对备案表和交付使用证的真实性有异议，按照法律及相关规定，只有取得了规划许可交付使用证，最后一道程序才是到住建局备案，取得备案表手续，但从上述两证的签发日期来看交付使用证的日期是2015年12月28日而备案时间是2015年12月4日，即在交付使用证未取得前就已经到住建局备案并且通过，这不符合法律规定及工程备案要求。对被告的证明事项有异议，按照原被告签订的商品买卖合同第八条约定，只有取得了这三项才具备了交付买方使用，也就是说即使备案表和使用证是真实的，那被告能交付给原告房屋的最早时间也是在2015年12月28日，距离按合同约定交付的时间逾期超过三个月，原告还是享有合同解除权。
对证据2，这份证据与原告诉请及本案无关，除李国磊交付购房款2966125元认可，其他事项原告都不清楚。原告按照双方签订的合同约定交付了房款，并且从被告给原告出具的收款收据日期也是2015年7月20日，说明被告主张原、被告签订合同日期为2014年不真实。
另查，2014年5月27日原告之子李国磊与被告签订了另一份商品房买卖合同以及附属地下室转让合同，李国磊共向被告支付购房款2979271.28元，其中购房款2566125元，附属地下室转让款400000元，公共维修基金13146.28元。诉讼中原告主张，涉案房屋的购房款原告都是按照被告要求办理的，其中李国磊之前所交付给被告的购房款2566125元及附属地下室转让款400000元、房屋公共维修基金13146.28元，经双方口头约定上述款项转账抵顶原告购买涉案房屋的购房款，另广电入网建设费250元是原告直接交付给被告。被告则主张，原、被告在2015年确实有过相关的口头约定，即李国磊所购买的被告的另一套房产在房屋买卖合同解除，签订备案注销协议并办理完备案注销登记后，李国磊的购房款可以转为原告的购房款，所以被告给原告开具了收据，但由于李国磊一直不同意解除合同并办理备案登记撤销手续，所以李国磊所缴纳的房款并未转入原告所缴纳的购房款，本案原告并未实际缴纳购房款，因为备案登记不注销，李国磊所购买的房产被告是根本无法出售的。庭审中双方均认可，李国磊与被告签订了购房合同之后，其应交纳的购房款2566125元、地下室转让款400000元及房屋公共维修基金13146.28元，实际已经支付给被告，被告也为李国磊出具了收款收据。同时双方均认可，被告于2015年7月20日为原告出具了4张收款收据时，已将原来出具给李国磊的收款收据收回。双方还认可，原告提交的证据三中的4张收据中的款项，包括购房款2566125元、地下室转让款400000元及房屋公共维修基金13146.28元，上述款项不是原告直接向被告交纳的，而是由李国磊先期支付给被告的房款转账而来。双方均认可涉案合同的落款时间虽为2015年7月20日，但实际签订时间是2014年6月份。关于落款时间填写2015年7月20日的原因，原告解释，是被告为原告办理的所有手续。被告解释，这个属于笔误。
被告出售给原告的东尚蓝湾20－4别墅院落属于消防道路。涉案房屋至今未交付原告居住使用，也未办理房产证。
关于原告诉请判令被告以2979521.28元为基数，按银行同期贷款利率标准向原告支付自2015年7月20日至判决生效之日利息的理由，原告解释，根据最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题解释第16条规定，原被告约定的违约金低于造成的实际损失，原告可请求增加，应当以被告违约给原告造成的损失确定违约金数额，故原告要求按照银行同期贷款利率标准计算利息，主张损失。因2015年7月20日被告已收到原告全部付款，且本案解除合同过错全部在于被告，故要求被告支付从占用之日起的利息。
诉讼中原告自愿放弃了要求被告返还广电入网建设费250元的诉讼请求。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同及别墅附属转让合同、收款收据等及当事人的庭审陈述在案为凭，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《东尚蓝湾别墅附属转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及相关行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。庭审中双方均认可涉案合同的落款时间虽为2015年7月20日，但实际签订时间是2014年6月份，本院对此予以认定。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规，规章规定需满足的其他事项。合同第九条对被告逾期交房的违约责任约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同。被告在答辩中自认，被告已于2014年11月24日取得了工程竣工规划合格证，于2015年12月4日取得竣工验收备案表，于2015年12月28日取得了新建住宅项目配套设施交付使用证。以上足以说明，在合同约定的交房时间2014年6月30日前，被告尚未取得合同约定的交房所需的相关证书材料，即涉案房屋在2014年6月30日前并不具备交房条件。则根据合同第九条的约定，因被告逾期交房超过90日，且因被告出售给原告的东尚蓝湾20－4别墅院落属于消防道路，该道路属于小区业主所共有且为消防专用通道，被告无权出售。其将消防道路作为别墅院落卖于原告，违反法律相关规定，现原告提出解除合同并要求返还购房款、赔偿损失，应予支持。综上，原告有权解除合同，且有权要求被告返还购房款并承担违约责任或赔偿其实际损失。
被告关于原告的主张已过解除权的除斥期间的答辩意见及理由,所依据的是最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释中第十五条的相关规定。该规定中的一年除斥期间，是指在法律没有规定或当事人没有约定的情况下，如果对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。适用该解释规定的前提是“法律没有规定或者当事人没有约定”情形下合同解除权的行使问题,而本案中关于逾期交房的解除权行使问题，双方在合同的第九条中均有明确约定，故本案中的解除权行使问题并不适用一年除斥期间的规定。综上，被告的关于原告的主张已过解除权的除斥期间的答辩意见及理由，无事实及法律依据，本院不予采信。原告请求解除合同，本院予以支持。
诉讼中，双方均认可，被告于2015年7月20日为原告出具4张收款收据时，已将原来出具给李国磊的购买另案房屋的收款收据收回，同时双方还认可，原告提交的证据三中的4张收据中的款项，其中包括购房款2566125元、地下室转让款400000元及房屋公共维修基金13146.28元，上述款项不是原告另外向被告直接交纳的，而是由李国磊先期支付给被告的房款转账而来，本院对原告之子李国磊将先期支付给被告的购房款，于2015年7月20日转账为本案中原告的付款，以抵顶原告购买涉案房屋应交纳给被告房款这一事实予以认定。因合同解除，被告应将上述款项返还给原告。
关于原告主张的损失问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中关于被告逾期交房的违约金问题，合同第九条约定，被告按原告累计已付款的0.03%向原告支付违约金。据此计算违约金数额，明显低于给原告造成的实际损失，故原告要求增加并请求按银行同期贷款利率标准计算利息赔偿损失的请求,于法有据,应予支持。利息的计算期间，应自2015年7月20日被告收到涉案房款之日开始计算至本判决生效之日。诉讼中原告自愿放弃了要求被告返还广电入网建设费250元的诉讼请求，应予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告万朋荣与被告烟台永弘置业有限公司于2015年7月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：福预字第150720110084号）及《东尚蓝湾别墅附属转让合同》。
二、被告烟台永弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告万朋荣购房款2566125元、地下室款400000元、房屋公共维修基金13146.28元，上述共计2979271.28元及利息（以2979271.28元为基数，自2015年7月20日开始计算至本判决生效之日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30636元，减半收取计15318元，申请费5000元，上述共计20318元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 胡光旭
二〇一七年五月二十四日
书记员 鹿 悦