天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民二初字第1255号
原告赵颖，女，1957年12月2日出生，汉族，无业。
委托代理人张立（原告之夫），1955年11月5日出生，汉族。
被告天津市津南区建设开发公司，住所地天津市津南区咸水沽镇二八公路建委院内，组织机构代码：10387396-X。
法定代表�李德成，总经理。
委托代理人李海滨，该公司职工。
委托代理人张朴，北京观韬律师事务所律师。
被告天津市海怡物业管理有限公司，住所地天津市河西区小海地浯水道与枫林路交口怡林园1-1-101号，组织机构代码：74665924-X。
法定代理人奚阳阳，总经理。
委托代理人张湛媛，女，该公司职工。
委托代理人徐国臣，该公司职工。
原告赵颖与被告天津市津南区建设开发公司（以下简称“南建公司”）、被告天津市海怡物业管理有限公司（以下简称“海怡公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵颖之委托代理人张立和被告南建公司的委托代理人李海滨、张朴及被告海怡公司的委托代理人徐国臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵颖诉称，原、被告于2011年5月17日签订了经济适用房住房买卖合同，原告购�被告开发的坐落于津南区双港镇欣悦佳园7-1-1706号经济适用房一套。原告依约履行了付款义务。被告于2011年7月29日将该房屋交付于原告，并同时提供了《欣悦佳园经济适用房质量保证书》，后因物业公司管理问题，原告屋顶上的设备间出现暖气片丢失跑水及暖气管冻裂跑水，以致造成原告屋顶渗泡、地板部分变形。2011年12月、2012年6月、2012年12月，原告三次要求被告南建公司予以维修，可维修后房屋渗水发霉的情况依然没有解决，故呈讼法院要求判令二被告连带赔偿原告房屋装修维修费16921元及鉴定费6000元；诉讼费用由被告承担。
被告南建公司辩称，造成原告房屋渗水发霉、墙面开裂的原因是7号楼房顶水箱间供热设施没有开启，在冬季出现热桥现象所致。而供热设施未开启的原因是由于被告海怡公司未缴纳供热费用，供热公司停止供暖所致。因此原告的损失应由被告海怡公司全部承担。
被告海怡公司辩称，南建公司没有按照设计图纸对设备间的地面做防水层，立管防水套管高度规定为30cm而实际不足11cm，也没有封防水密封膏。设备间的两个排水口被南建公司从建筑的外延堵死，发生漏水现象不能及时排水。这些是造成原告房屋漏水的原因，跟供暖没有关系。2011年度我公司缴纳了取暖费，设备间的供暖是正常的。另外，根据《天津市供热条例》的相关规定，户、内外供热设施由供热单位负责维修管理，所以供热设施不属于物业公司的管理范围，原告的诉请和被告海怡公司没有关系。
双方争议焦点：原告房屋渗水原因。
原告就其主张提交如下证据：
1、经济适用住房买卖合同、产权证复印件各1份，以此证明涉案房屋系原告所有，开发商为被告南建公司。
2、维修记录复印件1份，以此证明通过被告南建公司的几次维修没�真正解决房屋问题。
3、交接明细1份，以此证明出现房屋渗水问题的责任在于物业公司。
4、鉴定费发票1张，以此证明原告预交了6000元的鉴定费用。
被告南建公司提交证据如下：
1、天津市前期物业管理服务合同1份，以此证明本案涉及的小区房屋共用部分、房屋共用设施、设备以及物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物均由海怡公司负责维修、养护、运行和管理。
2、消防交接清单及交接明细各1份，以此证明7号楼楼顶、水箱间钥匙已于2011年7月28日由南建公司交接给海怡公司，且交接时水箱间设备齐全、完好。
3、天津市建设工程竣工验收备案书1页，以此证明欣悦佳园7号楼防水工程已经分阶段验收合格，工程质量不存在问题。
4、天津市房产供热公司出具的证明1份，以此证明7号楼消防增压泵房的采暖费应由海怡公司负责缴纳，因海怡公司拖欠采暖�停止供热导致泵房内暖气管冻裂跑水。
被告海怡公司提交证据如下：
1、钥匙借用领取表1份及钥匙管理制度1份，以此证明海怡公司有严格的钥匙管理规定和钥匙借用记录，责任明确，不存在管理不慎。且根据记录反映在供热打压期间，开发商没有到我公司借钥匙，无法到设备间检查供热设施。
2、环外新家园双港居住区05-03地块竣工图纸（营造做法表、施工设计说明）2张及照片11张，以此证明系开发商违规操作造成的漏水。根据施工说明第5.9条，现场情况与该规定不符及设备间的情况，两个防水套管均不足11cm，且没有封防水密封膏。根据图纸营造做法表面4（水箱间）的规定，开发商没有做20厚1：2水泥砂浆抹面压光，实际地面是毛面，没有做防水层。
本院在审理过程中，经原告申请，依法委托天津元旭工程咨询管理有限公司出具了司法鉴定意见书一份，以明确�争房屋的装修损失维修费为16921元。
经庭审质证，二被告对原告提交的证据均无异议。原告对被告南建公司提交的证据均无异议。被告海怡公司对被告南建公司提交的证据1的真实性认可，但认为合同约定海怡公司应承担的维修保管义务不包括供暖设备；对证2、3认可；对证4，的真实性无异议，不认可证明目的，认为该证据是2013年10月19日后补的，已经超出了开发商承担责任的期限，不能达到其证明目的。原告对被告海怡公司提交的证据1认可；对证据2，因不了解其领取钥匙情况，故对该证据不发表意见，但据原告了解，7号楼设备间的门经常被人打开，且物业公司不知情；对证据3，因为不了解具体情况，也不清楚建筑工程的具体问题，故不发表质证意见。被告南建公司对海怡公司的证据1的真实性不认可，因为钥匙管理制度是海怡公司内部制度且出台时间不明确，�外没有公示，也没有交予被告南建公司，该制度是否实际履行无法确定。钥匙领取表显示，2011年7月28日海怡公司已经获得7号楼楼顶钥匙，能够证明在原告入住前已由海怡公司实际控制楼顶设备间。退一步讲，即便证据1真实，也只是证明对钥匙本身进行了管理，不能证明其对公用设施设备及进入楼顶门履行了管理义务，更不能证明试水打压时建设单位没有上到楼顶，因楼顶门是长期开放的，不需要钥匙，任何人都可以上到楼顶。对证据2的证明目的不认可，施工设计说明中第3.2款明确规定图纸尺寸以毫米为单位，因此第5.9条规定的套管高出地面30，是指30mm，即3cm，并非海怡公司所称30cm。营造做法表中楼面4（水箱间）做法中没要求做柔性防水，因此不适用设计说明5.9条。从图纸上看，被告南建公司并不认可违规操作，是严格按照图纸和做法表施工的，通过照片可以进一步证明套管高度已经达到110mm，远远高出设计要求。另外从施工常识也应当知道，对于套管防水密封，也仅限于冷水管，对于照片中所显示的热水管，是严禁防水密封的。海怡公司通过照片想证明排水管堵塞，恰恰能证明是物业自身管理不慎造成的，因此口是在室内，若有专人管理水箱间门长期关闭，是不会出现被堵塞的。原、被告均对本院委托得出的鉴定意见书没有异议。
本院对上述证据审核分析后，认为原告提交的证据及本院依法委托的鉴定意见书、被告南建公司提交的证据1、2均符合证据的合法性、真实性、关联性，对其证明效力本院均予以确认。被告南建公司提交的证据3只能证明整体工程竣工验收合格，不能证明被告南建公司对原告房屋渗水不负责任；证据4证明因海怡公司因未交纳取暖费，设备间的暖气被停，不能证明暖气管破裂。被告海怡公司提交�证据1只能证明海怡公司的管理制度及部分制度的履行情况，不能证明海怡公司对设备间的实际管理情况；证据2，证明被告南建公司没有对设备间的地面进行抹面压光处理，设备间的排水管道被堵，不能证明其他事项。上述证据本院综合分析后作为认定事实的依据。
本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：
原告赵颖与被告南建公司于2011年5月17日签订了《天津市经济适用住房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告南建公司）开发的坐落于天津市津南区双港镇梨双公路南侧欣悦佳园7号楼
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1门1706号的住房一套，价格为334994元。同时约定，在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修责任。合同签订后，原告按约交付被告购房款334994元。2011年7月29日，被告南建公司将房屋交付给原告，并同�提供了《欣悦佳园经济适用房质量保证书》，该保证书第三条规定，“本公司对房面防水工程、卫生间防水、外墙面渗漏的保修期为5年”。2011年10月原告屋顶上的设备间（消防增压水泵房）暖气片跑水，水顺着管道流到原告厕所内，原告厕所部分屋顶、墙面和客厅部分屋顶被渗水。被告南建公司于2011年12月对原告房屋进行了维修。2012年2、3月份原告小卧室屋顶出现霉点，6月客厅屋顶出现霉点和起鼓，被告南建公司进行了再次维修。2012年11月原告客厅再次出现霉点和起鼓，小卧室屋顶出现霉点，12月被告南建公司第三次进行了维修。2013年3月中旬，原告小卧室屋顶霉点再次出现，厕所墙面出现裂纹，原告拒绝南建公司再次维修。原告申请对房屋漏水发霉原因及维修方案及维修费用进行鉴定评估，本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司予以鉴定，该所作出的津旭（2013）鉴字第078号司法鉴定意见书，认为该装修损失维修费为16921元。同时该所出具的津旭（2014）函字第067号函，认为因原告屋顶上设备间暖气管已经封堵，不再漏水，故对于本次因果关系鉴定申请无法组织实施。原告支付鉴定费6000元。
另查明，被告南建公司与被告海怡公司于2008年6月1日签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定甲方（注：南建公司）将欣悦佳园小区委托乙方（注：海怡公司）进行前期物业管理服务，同时第二条约定物业管理服务事项（一）房屋共用部分的维修、养护和管理，包括：主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面。（二）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理。
（三）物业管理区域内共用设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。自此，2011年7月28日，被告将诉争房屋楼顶钥匙、水箱间及水箱间内部设备、设施完好交予被告海怡公司。
本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。本案，原告房屋因其楼顶的设备间暖气漏水导致房顶渗水发霉、起鼓、卫生间墙面开裂，虽经被告南建公司多次维修，但屋顶发霉的现象仍不断出现。本院委托的相关鉴定部门因无法鉴定出造成原告房屋发霉的原因，故本院根据原、被告间签订的合同结合各自的过错，综合分析确定各自应承担的责任。
1、原告和被告南建公司签订《天津市经济适用住房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告南建公司亦应依据合同在原告正常使用情况下，按照《天津市商品房�宅质量保证书》的规定承担对房面防水工程、卫生间防水、外墙面渗漏的保修期为5年的保修责任。2011年7月29日被告南建公司交付给原告房屋，在原告正常使用情况下，原告房屋因渗水造成维修损失，原告屋顶至今仍出现霉点。因无法确定房屋出现霉点的原因，被告南建公司作为开发商，且房屋房面防水工程、卫生间防水、外墙面渗漏等部分未超过保修期，应当承担维修和赔偿的责任。
2、被告海怡公司作为涉案房屋的物业服务方，按照前期物业合同的约定，应对涉案房屋所在小区的公共设施或共用设备的承担养护、维修、管理的义务。原告屋顶上的设备间属于公共设施，被告海怡公司应承担管理的义务，设备间的暖气管道跑水，造成原告屋内装修受损，被告海怡公司未能进到管理责任，故应承担赔偿的责任。
3、因造成原告房屋屋顶出现霉点的原因无法确定，二�告均有承担赔偿义务的责任，但难以确定责任大小，故由二被告平均承担赔偿责任。
4、关于原告的损失。经鉴定部门鉴定原告房屋的维修费用为16921元，原告支付鉴定费6000元，均为原告的合理损失，二被告应当予以赔偿。
综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：
一、被告天津市津南区建设开发公司于本判决书生效后5日内给付原告赵颖房屋装修损失维修费8460.5元和鉴定费3000元，共计11460.5元。
二、天津市海怡物业管理有限公司于本判决书生效后5日内给付原告赵颖房屋装修损失维修费8460.5元和鉴定费3000元，共计11460.5元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费810元，由被告天津市津南区建设开发公司、天津市海怡物业管理有限公司各承担405元。该款原告已预交，二被告于本判决书生效后5日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 孟庆颖
审 判 员 魏立彤
代理审判员 尹 洁
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 鲁一男