广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终3681号
上诉人（原审被告）：佛山市联诚投资发展集团有限公司，住所广东省佛山市南海区盐步，统一社会信用代码**。
法定代表人：罗**，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈泽婷，广东南冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：莫**，女，1981年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司（以下简称联诚公司）因与被上诉人莫**商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5917号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人联诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判；2.一、二审诉讼费由莫**负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.佛山市南海区大沥镇智博路房实际约定的交付时间应为2015年11月1日而非2015年6月1日。2014年3月5日，联诚公司与莫**签订《商品房买卖合同》。同日，莫**在联诚公司的介绍下与联诚公司的控股股东佛山市南海区华丽物业管理有限公司（以下简称华丽公司）签订《拆改委托合同》，并约定拆改工期为5个月，即莫**彼时已知房屋交付时间为2015年11月1日。拆改工程由华丽公司免费为莫**实施，作为莫**同意房屋交付时间顺延5个月所享受的优惠。2.涉案房屋所在的智博花园共172户，每户业主在签订《商品房买卖合同》时，均与华丽公司或佛山市佳亿装饰工程有限公司签订《拆改委托合同》并享有免费拆改待遇。从上述事实可知，《拆改委托合同》与《商品房买卖合同》密不可分，拆改行为是业主与开发商的共同行为，否则任何第三方都不可能无故给业主免费拆改。若法院认定拆改行为与本案无关，则莫**因拆改造成后续无法办理房产证的责任和处罚应由莫**承担。3.目前智博花园大部分业主已经书面承认因拆改而推迟交楼的事实，部分业主以与莫**相同的理由起诉至南海区法院，被驳回全部诉讼请求。4.房屋的交付应以业主实际占用、使用为前提。《委托拆改合同》第五条第3款约定“甲方（莫**）收楼或自行搬进入住，均视为对工程验收合格”，即在拆改工程验收前，莫**实际上未接收房屋或搬进涉案房屋入住。因此，莫**签订上述合同时的真实意思表示应为在拆改工程验收合格之日后才接收房屋或搬进入住，即莫**同意联诚公司于2015年11月1日交付房屋。故，应突破《广东省商品房买卖合同》和《拆改委托合同》的相对性，认定联诚公司与莫**双方实际约定的接收房屋的时间为2015年11月1日。（二）联诚公司按照上述合同约定如期完工并通知莫**接收房屋，莫**已于2016年2月4日入住涉案房屋，其在享受联诚公司拆改成果的同时，忽略同时签订的《委托拆改合同》的目的，仅依据《商品房买卖合同》的约定要求联诚公司支付逾期交楼违约金，是过于片面的。
莫**在二审期间未发表答辩意见。
莫**向一审法院提出诉讼请求：1.联诚公司立即向莫**支付以500000元为本金按日万分之六的标准计算的自2015年6月2日起至2016年2月4日止的违约金74400元；2.本案的诉讼费用全部由联诚公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月5日，莫**与联诚公司签订《商品房买卖合同》，约定莫**以500000元向联诚公司购买涉案房屋；首期款150000元自预售合同网上签订之日起7日内支付；剩余房款350000元应于2014年3月7日前申请办理银行按揭手续；联诚公司应于2015年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付莫**使用；逾期交房超过60日后，莫**愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，联诚公司按日向莫**支付已交付房价款万分之六的违约金。该合同于2014年6月4日在佛山市南海区房产交易所办理登记备案。
2014年3月5日，莫**与案外人华丽公司签订《拆改委托合同》，约定莫**委托华丽公司对涉案房屋部分墙体和设施进行拆除；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期开始施工，工期5个月；改造工程由华丽公司免费施工，不另向莫**收取其他费用。
2015年10月9日，涉案房屋办理竣工验收备案手续。
2015年10月15日，联诚公司向莫**寄送《商品房交付通知书》，通知莫**在同年11月1日办理涉案房屋验收手续。
2016年2月4日，莫**、联诚公司签订《业主收楼确认书》，确认莫**于2016年2月4日收楼。
2016年4月13日，联诚公司出具发票，确认收到莫**支付涉案房屋购房款500000元。
一审法院认为，莫**、联诚公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。
根据《商品房买卖合同》的约定，联诚公司应于2015年6月1日前将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付给莫**，但涉案房屋于2015年10月9日才办理竣工验收备案手续，联诚公司自该日才能交付符合交付条件的房屋，联诚公司虽辩称根据《拆改委托合同》涉案房屋交付时间可作相应顺延，但《拆改委托合同》并未对涉案房屋交付时间顺延作出明确约定，联诚公司也未提交证据反映莫**明确同意期限顺延，故一审法院认定联诚公司已构成逾期交楼，应当承担违约责任。
关于违约金支付的标准，根据《商品房买卖合同》的约定，联诚公司应以莫**已付购房款500000元为本金，按日万分之六的标准计付逾期交付期间的违约金，对莫**该主张，一审法院予以支持。关于违约金计算截止日期，莫**主张计至莫**签订《业主收楼确认书》确认收楼之日即2016年2月4日，但在本案中，莫**另与华丽公司签订《拆改委托合同》，委托华丽公司对涉案房屋进行拆改。莫**与华丽公司签订的合同虽约定拆改工期从涉讼合同约定的收楼时间起计算，但联诚公司为了涉案房屋的规划验收，华丽公司不可能在涉案房屋通过竣工验收备案前进行拆改，故一审法院认定华丽公司于涉案房屋办理竣工验收备案之日进场拆改，此时也是莫**接收涉案房屋的时间，故联诚公司支付违约金的时间应计算至2015年10月9日，共计130天。据此，联诚公司应支付逾期交楼违约金39000元（500000×0.0006×130）予莫**，莫**诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金39000元予莫**；二、驳回莫**的其他诉讼请求。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取计830元，由莫**负担55元，联诚公司负担775元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。联诚公司与莫**签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。综合联诚公司的上诉请求及莫**的答辩情况，归纳本案的争议焦点为：联诚公司是否逾期交付涉案房屋以及一审判决确定的违约金是否适当。
关于联诚公司是否逾期交付涉案房屋的问题。根据莫**与联诚公司签订的《商品房买卖合同》的约定，联诚公司应于2015年6月1日前将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付莫**，但涉案房屋于2015年10月9日才办理竣工验收备案手续，即联诚公司于该日才能够交付符合合同约定交付条件的房屋。故一审法院据此认定联诚公司逾期交付涉案房屋正确，本院予以维持。联诚公司上诉主张双方实际约定的交付时间应为2015年11月1日。经审查，莫**与华丽公司签订的《拆改委托合同》所成立的法律关系与本案商品房预售合同关系是不同的法律关系，该《拆改委托合同》中所约定的改造施工工期五个月属于莫**与华丽公司之间的约定，并不能推定莫**同意联诚公司推迟交付房屋的期限。联诚公司的该上诉主张理据不足，本院不予支持。联诚公司逾期交付涉案房屋，应当承担支付违约金的违约责任。
关于一审判决确定的违约金是否适当的问题。首先应认定违约金的计算截止日期。莫**委托华丽公司对涉案房屋进行拆改，故华丽公司进场拆改的时间，应认定为莫**接收涉案房屋的时间。莫**与华丽公司签订的合同虽约定拆改工期从涉案《商品房买卖合同》约定的接收房屋时间即2015年6月1日起计算，但彼时涉案房屋尚未经竣工验收备案，联诚公司为了涉案房屋的规划验收，显然不可能让华丽公司在涉案房屋通过竣工验收备案前进场拆改，涉案房屋的规划验收亦未显示存在拆改现象，因此，本院认定华丽公司应于涉案房屋办理竣工验收备案之日进场拆改，此时莫**接收了涉案房屋。故联诚公司支付违约金的时间应计算至2015年10月9日。根据《商品房买卖合同》的约定，联诚公司应以莫**已付购房款500000元为本金，按日万分之六的标准计付逾期交付期间的违约金39000元（500000×0.0006×130），一审法院对此处理正确，本院予以维持。
综上所述，联诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴健南
审判员 徐允贤
审判员 吴媛媛
二〇一八年四月二十日
书记员 黄志敏