广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第342号
上诉人（原审被告）丁熙来。
被上诉人（原审原告）深圳招商物业管理有限公司。
上诉人丁熙来与被上诉人深圳招商物业管理有限公司（以下简称为招商物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第718号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：招商物业公司系经工商行政管理部门核准于1992年10月22日成立的有限责任公司，其经营范围为物业管理、物业代理等，其物业管理的资质等级为贰级。深圳市XX区XX路XX别墅X栋（涉诉房屋）的产权于2010年1月4日由丁熙来的家人即案外人彭某、丁某某转�登记至丁熙来名下，房地产证号为**，建筑面积为250平方米，登记价为1425000元。2012年3月21日，招商物业公司（乙方）与XX别墅业主委员会（甲方）签订《XX别墅物业服务合同》，约定：甲方聘请乙方对XX别墅小区实行物业管理服务；合同期限为三年，自2012年3月1日至2015年2月29日；物业管理服务费为每月每平方米4元，专项维修资金为每月每平方米0.15元；及其他条款。该合同在深圳市南山区住房和建设局备案。招商物业公司确认，在2012年3月21日之前未签订过物业服务合同，但其一直为涉诉小区提供物业服务。为此，招商物业公司向原审法院提交了《XX别墅小区绿化承包合同》、《垃圾清运承包合同》、《白蚁防治合同》，用以证明在丁熙来欠费期间，招商物业公司向涉诉小区提供物业服务。庭审中，招商物业公司明确其诉请的物业服务费标准为：2010年1月至2012年2月期�每月每户468元，2012年3月至9月期间每月每平方米4元；专项维修资金标准为：2010年1月至2012年2月期间，按照深圳市统一的每月每平方米0.25元收取，2012年3月至9月按照每月每平方米0.15元收取。丁熙来提交了媒体报道、照片等证据，用以证明招商物业公司的服务存在严重瑕疵，对其他业主大搞违建、封闭公共通道的行为不采取措施。招商物业公司提交了涉诉房屋及X栋别墅装修施工承诺书、关于禁止砍伐小区公共区域树木的通知、涉诉房屋前任业主向管理处出具的承诺函、关于要求停止开挖、保护挡土墙安全的函、关于涉诉房屋违建情况的汇报、关于要求制止涉诉房屋停止开挖、保护挡土墙安全的函、深圳市南山区城市管理行政执法局出具的《责令停止改正违法行为通知书》、关于要求查处X栋违章建筑的函及责令改正违法行为通知书等，用以证明涉诉房屋的前任业主�某、丁某某存在擅自砍伐公共区域的绿化带树木、擅自开挖公共区域用地、违章搭建行为，招商物业公司按照规定书面要求其进行及时整改，同时，招商物业公司书面要求X栋业主对违章行为进行整改并报告社区工作站及城市管理执法队，履行了物业服务企业应尽的义务。
招商物业公司在原审中诉请：1、支付2010年1月至2012年9月的物业服务费17700元、专项维修资金1812.5元；2、自起诉之日起按照中国人民银行贷款利率支付逾期交纳物业服务费及专项维修资金的违约金至付清款项之日止；3、承担本案诉讼费。
原审法院认为：招商物业公司与涉诉房屋所在小区业主委员会于2012年3月21日签订的《XX别墅物业服务合同》合法有效，招商物业公司依约为涉诉小区的物业服务公司。从招商物业公司提交的《XX别墅小区绿化承包合同》、《垃圾清运承包合同》、《白蚁�治合同》来看，2012年3月前，招商物业公司已实际对涉诉小区进行物业管理，因此，原、丁熙来之间实际形成了物业管理服务合同关系，丁熙来应向招商物业公司交纳物业服务费、专项维修资金。丁熙来未向原审法院举证证明其已向招商物业公司支付了2010年1月至2012年9月期间的物业服务费、专项维修资金，应承担举证不能的后果，丁熙来亦未对招商物业公司主张的两项费用计算标准提出异议，故原审法院对招商物业公司关于丁熙来拖欠上述期间的物业服务费、专项维修资金的主张予以确认，丁熙来应予支付，具体金额为物业服务费19168元（468元／月×26个月＋4元／月／平方米×7个月×250平方米）、专项维修资金1887.5元（0.25元／月／平方米×26个月×250平方米＋0.15元／月／平方米×7个月×250平方米），招商物业公司仅主张物业服务费17700元、专项维修资金1812.5元，原审�院予以照准。关于违约金。《XX别墅物业服务合同》未就拖欠物业服务费、专项维修资金的违约金进行约定，且丁熙来未支付费用的原因系对招商物业公司的物业服务持有异议，不属无故拖欠，故原审法院对招商物业公司主张的物业服务费、专项维修资金的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、丁熙来于本判决生效之日起十日内向招商物业公司深圳招商物业管理有限公司支付2010年1月至2012年9月期间的物业服务费17700元、专项维修资金1812.5元；二、驳回招商物业公司深圳招商物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延期履行期�的债务利息。案件受理费144元，由丁熙来负担，该款招商物业公司已预缴，丁熙来应负担之数于本判决生效之日起十日内迳付招商物业公司。
上诉人丁熙来不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2012年3月份之前，双方没有签订过任何物管合同，而一审法院仅凭被上诉人提供的所谓“《XX别墅小区绿化承包合同》、《垃圾清运承包合同》、《白蚁防治合同》，就草率认定双方实际形成了物业管理服务合同关系。事实上，被上诉人提供的《XX别墅小区绿化承包合同》的合同有效期为2009年1月12日至2010年1月11日，是一份在上诉人取得涉案房产时已经过期的合同。二、本案客观上是由于上诉人的邻居XX别墅X号业主�大搞违建、拆除共用设施、封闭公共通道、铲除公共绿花带的违法行为所致。被上诉人接手后作为提供物管服务方，没有按照《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定，对XX别墅X号业主的违法行为没有要求其改正并修复，被上诉人提供的管理是存在严重瑕疵的。
被上诉人招商物业公司答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，请予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，招商物业公司与XX别墅业主委员会于2012年3月21日签订的《XX别墅物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。招商物业公司为包括涉案房产在内的小区提供了物业服务，丁熙来应当向招商物业公司支付物业服务费用以及专项维修资金。
在涉案房产于2010年1月4日登记在丁熙来名下至2012年3月21日之前，招商物业公司虽然并未与XX别墅业主委员会签订书面的物业服务合同，但从招商物业公司在原审提交的《XX别墅小区绿化承包合同》、《垃圾清运承包合同》、《白蚁防治合同》来看，招商物业公司在上述期间对涉案小区进行了实际的物业管理，招商物业公司与丁熙来之间形成了事实上的物业管理服务合同关系，丁熙来应向招商物业公司支付上述期间的物业服务费和专项维修资金。
关于丁熙来认为招商物业公司未对涉案小区存在的违章建筑等问题予以处理，物业服务不到位的问题。招商物业公司在原审中提交了X栋别墅装修施工承诺书、关于涉诉房屋违建情况的汇报、深圳市南山区城市管理行政执法局出具的《责令停止改正违法行为通知书》等证据，本院认为，上述证据可以证�招商物业公司履行了对涉案小区内存在的装修、违建等问题进行监督、管理以及向相关行政部门报告的物业服务义务，丁熙来以此拒交物业服务费用没有依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人丁熙来的上诉请求没有事实以及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币288元，由丁熙来负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一三年三月十八日
书 记 员 陈晓莹