广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终20917号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈国华，男，汉族，1972年11月8日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区诉讼代理人：曾辰华，广东宝源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈秀珍，女，汉族，1964年6月30日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区诉讼代理人：罗洋，广东诚公律师事务所律师。原审被告：中国长安汽车集团深圳投资有限公司，住所地深圳市宝安区观澜街道大布巷社区银星高科技工业园银星科技大厦B区801-1，组织机构代码57637418-7。法定代表人：蒲星川。委托诉讼代理人：刘练，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凌峰，男，汉族，1977年10月22出生，户籍地址重庆市江北区，系该公司员工。上诉人陈国华因与被上诉人陈秀珍、原审被告中国长安汽车集团深圳投资有限公司（长安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈国华的上诉请求：1、撤销(2015)深宝法民三初字第2024号民事判决中第一、二、三项判决。2、变更(2015)深宝法民三初字第2024号民事判决书第四、五项判决。判决陈秀珍支付陈国华购房款人民币2991626元。3、本案诉讼费由陈秀珍负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、陈秀珍一审提供的微信不是陈国华与陈秀珍的微信记录。陈国华没有委托其他任何人与陈秀珍洽谈讼争房产的买卖事宜。2、11套商铺总价是28408487.97元。这有书面合同充分证实。不是一审认定的11套商铺总价27507916元。3、陈国华承诺给陈秀珍8个车位是在陈秀珍购买11个商铺的前提下承诺的。而且这11个车位都是商铺门外露天停车位，这只是优先使用权不是所有权。现在甚至未来这11个商铺的业主每天都可以优先停车在商铺门外的露天停车位。一审将停车位的使用权当作所有权判决陈国华承担违约责任无事实依据。车位是公共财产不可买卖，该承诺违法而无效。4、一审认定无争议10套商铺总价21192600元错误，11套商铺总价28408487.97-未签合同的7215888.97=21192599元。5、一审认定无争议商铺拖欠2341738元错误，10套商铺总价21192599元-按揭6890000元-三年返租3310973元-己付现金8000000元=2991626元。6、一审认定陈国华自行承担10套商铺优惠671823元，无任何事实依据。仅是一种推测。况且陈秀珍举证的微信中反复主张购房款是28408488元。一审认定陈国华给予陈秀珍900572元的优惠完全错误，没有证据证明陈国华优惠陈秀珍900572元。7、一审认定陈秀珍有5920820元损失错误。陈国华不是以11617.17元购买商铺。而是以单价21794.21元从长安公司购买讼争商铺总价13199225元。评估价为13136709元。陈国华没有从中获利。陈秀珍没有购买讼争房产也没有支付分文房款何谈损失。陈秀珍支付的8000000元都是支付到已经签订合同的无争议10套商铺中。按揭款6890000元也是10套商铺按揭贷款。而且这无争议10套商铺还欠陈国华2991626元购房款。8、2014年11月3日补充协议明确约定了陈国华或长安公司将商铺再转卖给他人。赔偿乙方总价款的20%。陈国华和陈秀珍没有约定违约金，仅仅约定赔偿金。二、一审适用法律错误。1、2014年11月3日补充协议明确约定了陈国华或长安公司将商铺再转卖给他人，赔偿乙方总价款的20%。证明双方已经明确知悉不履行合同的后果是支付房价20%的赔偿金。双方没有约定违约金，一审法院错误认定是20%违约金，错误适用违约金规则处罚。2、一审法院超越当事人双方合法约定的赔偿总价款20%即人民币1443178元，判决陈国华支付陈秀珍不存在的损失5920820元明显是适用法律错误。3、一审认定陈国华对8个车位无处分权，车位是公共财产不可买卖，非法的承诺是无效的。承诺无效不存在违约。况且露天停车位只是优先使用权，没有处分权，也没有所有权，既然是公共财产就不得将公共财产划归个人所有。因此，一审判决陈国华承担8个车位违约金显然无事实和法律依据，是适用法律错误。4、陈秀珍没有依法缴纳诉讼费，陈秀珍增加的诉讼请求要求陈国华承担赔偿金500余万元的赔偿金却没有缴纳诉讼费。但一审法院却违法支持陈秀珍没有缴纳诉讼费部分的诉讼请求。明显是适用法律错误，违法判决。鉴于此，请求二审法院支持陈国华上诉请求，依法公正判决。被上诉人陈秀珍辩称，一、陈秀珍购买本案一审本诉和反诉的商铺11间，系整体购买的行为，尽管已交付的10间商铺价格较高（每平方米约3.7到4.4万元），而未交付的4号商铺面积大，价格优惠（约11617.17元/平方米），由此陈秀珍才实施了一并购买11间商铺的行为，但陈国华在陈秀珍支付了11间商铺的首付款后，仅安排陈秀珍与长安公司办理了10间商铺的买卖合同，以存有贷款问题为由拒绝办理4号商铺的正式买卖协议，在陈秀珍多次要求陈国华依照协议履约时陈国华竟要求陈秀珍按照每平方米21500元的价格支付款项，陈秀珍多次表态，即使存有贷款问题，可以一次性付清房款来购买4号商铺，但陈国华竟然无理断然提价至21500元，属于严重违约，导致合同无法履行。二、在一审法院通过摇珠方式对涉案4号商铺进行评估时才发现陈国华曾有提供虚假证据欺骗法院的情形，其在一审庭审时谎称已于2015年6月8日将4号商铺予以转卖，并提交了相关的买卖合同，而事实情况是评估公司所调取的产权资料显示4号商铺的产权于2016年1月22日登记在陈国华名下，并在2016年4月6日即法院委托评估公司进行评估后两天，即2016年4月8日将房产设定了抵押，以上情形充分予以说明陈国华为了逃避违约责任，将房产恶意抵押给他人，导致合同目的无法实现，理应承担所有的不利法律后果。三、关于另外10间商铺是否拖欠费用问题，根据陈国华与陈秀珍签订的认购协议书及陈国华出具的交款说明，确认了陈秀珍购买11间商铺的价格，也同时确认该款转至陈国华帐户内，再由陈国华转给长安公司，如有不足，陈国华负责补上，而据陈国华、陈秀珍、东昌公司签订的补充协议，陈国华确认已收到陈秀珍商铺价款13753958元，并同时确认已收齐陈秀珍的商铺价款50%，尽管双方起诉约定11套商铺总价系28408488元，但依据上述收款说明及补充协议，事实上陈国华已确认存有的差额由其给予补足，因此一审法院认定11套商铺的总价与双方约定的28408488元存在的差额为陈国华给予的优惠，应由陈国华承担，完全符合事实情形和双方协议约定的真实意思表示。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回陈国华的所有上诉请求，并承担相关的诉讼费用。原审被告长安公司述称，其二审答辩意见与一审相同。陈秀珍向一审法院提出的起诉请求：1、陈国华返还陈秀珍已交纳购房款中陈国华未履行合同义务的商铺(长安集团福安雅园1栋2层4号商铺)购房款人民币3607944.49元；2、陈国华支付合同约定的因其未履行合同义务(长安集团福安雅园，建筑面积为621.14平方米的1栋2层4号商铺)所产生的违约金人民币1443177.79元；3、陈国华履行基于购置福安雅园商铺承诺向原告赠送的福安雅园1栋八个车位的合同义务；4、长安公司对陈国华向陈秀珍就以上三项诉讼请求所涉的返还款项和违约责任等承担连带赔付与履行责任；5、陈国华、长安公司承担本案的所有诉讼费用。2015年11月8日，陈秀珍变更诉讼请求1为：陈国华返还陈秀珍已交纳购房款中陈国华未履行交付义务的商铺（建筑面积为621.14平方米的长安集团福安雅园1栋2层4号商铺）购房款1140776元（621.14平方米×签约单价11617.17元/平方米=4号商铺总价7215888.98元，7215888.98元×50%-4号商铺返租款2467168.08元=1140776元）；增加诉讼请求：陈国华赔偿至起诉之日时的长安集团福安雅园1栋2层4号商铺房价上涨给陈秀珍造成的损失500万元（暂定，以评估机构评估房价与签约价差额损失为准）；诉讼请求4变更为诉讼请求5：陈国华、长安公司就以上诉讼请求承担连带赔付和履行责任。2015年12月17日，陈秀珍当庭变更诉讼请求3为：按照每个车位市场价10万元的标准，陈国华承担赔偿责任，长安公司承担连带责任。陈国华向一审法院提出的反诉请求：1、陈秀珍立即支付拖欠陈国华的购房款人民币3110268.78元；2、本案诉讼费由陈秀珍承担。一审法院认定事实：2014年1月20日，长安公司取得了位于深圳市××区的福安雅园项目的房地产预售许可证。2014年10月21日，长安公司与陈国华签订《福安雅园项目商铺包销合同》，约定长安公司自行开发建设的福安雅园项目交由陈国华在一定期限内以长安公司的名义销售，包销期限届满未销售完毕的商铺，陈国华按照约定的包销价格购买；包销单价为每平方米2300元，144套商铺包销总价格为27360980元；陈国华销售商铺的单价须高于包销单价；销售发票的开具和售房款的收取由长安公司负责；陈国华不得超越长安公司授权向商铺购买者作虚假承诺。次日，长安公司向陈国华出具《“福安雅园”项目商铺销售委托书》，委托陈国华作为唯一的委托方代表其对福安雅园的144套商铺对外公开销售，包销期限自2014年10月21日至2015年4月20日止，商铺宣传推广、销售价格由陈国华根据市场情况确定，但买卖合同的签署、备案、办证由长安公司负责，购房款由长安公司收取。2014年10月27日，陈国华作为卖方，陈秀珍作为买方，就位于深圳市龙华××前路东侧、规划××南侧××房产签订《福安雅园项目商铺认购协议书》，约定转让总价7215888.97元，买方采取按揭付款方式支付房款，无法办理按揭房款的，买方应当一次性付清购房总价款，收款单位为长安公司。当天，陈国华出具《交款说明》，确认陈秀珍购买福安雅园商铺共计11间，分别为1栋4号、5号，3栋59、60、61号，4栋65、66、67、68、69、70号，总价款28408488元，贷款总额为1460万元，扣除3年返租租金5753958元，剩下的首期款再扣除100万元定金后，余700万元整，直接转至陈国华账户，再由陈国华转给长安公司，如有不足，陈国华负责补上。2014年10月29日，陈国华出具《承诺书》，称鉴于陈秀珍已订购福安雅园11套商铺，承诺向陈秀珍赠送8个车位，具体车位编号及位置待长安公司将车位编号交付给陈国华后，由陈秀珍在1栋附近优先选择。2014年10月31日，陈国华、陈秀珍、东昌公司签订《福安雅园商铺销售及返租协议》，约定陈秀珍向陈国华购买福安雅园11套商铺，陈国华控制的东昌公司向陈秀珍返租11套商铺，陈秀珍按照陈国华的安排与长安公司签订正式的买卖协议，协议中价格均需25000元/平方米，总价款的50%共计800万元，先付给陈国华，另外50%由陈国华协调银行放贷给陈秀珍后，支付给长安公司，由于陈秀珍信用导致按揭不通过则由陈秀珍付全款；陈国华代长安公司收取出售上述商铺的价款，扣除银行按揭款及返租租金后，陈秀珍应将剩余款项支付陈国华；东昌公司返租11套商铺3年3个月，自陈国华或长安公司向陈秀珍交楼之日计，首3个月为免租期；东昌公司同意3年的返租租金由陈秀珍在向陈国华支付价款时直接扣取。双方以附表一、二的形式明确了陈秀珍向陈国华购买的福安雅园11套商铺的各套面积、价格、11套总价，明确了每套商铺每年的租金单价及三年租金总价。其中，1栋2层4号商铺面积621.14平方米，销售单价11617.17元/平方米，总价7215888.97元，11套商铺转让总价为28408487.97元，1栋2层4号商铺第一年租金为100元/平方米，第二年租金110元/平方米，第三年租金121元/平方米。2014年11月3日，陈国华、陈秀珍、东昌公司签订《补充协议》，就福安雅园商铺的销售及返租事宜补充约定，陈国华交楼日期不迟于2015年4月1日；陈国华确认已收到陈秀珍的商铺价款13753958元，其中陈秀珍直接交来800万元，其余5753958元为东昌公司交来的应付给陈秀珍的返租租金；陈国华确认已收齐陈秀珍商铺价款50%，收取该款已取得长安公司同意，保证长安公司将商铺落户至陈秀珍名下；若陈国华或长安公司再将商铺转卖他人，陈国华向陈秀珍退回全部价款，并赔偿总价款的20%；若因陈秀珍个人原因无法办理银行按揭，陈秀珍应交付全款。2014年10月27日至2015年1月15日期间，长安公司、东昌公司分别向陈秀珍出具了相应收款收据。2014年11月27日，长安公司向交通银行深圳宝安支行申请的1亿元贷款获得审批通过。2015年1月24日，长安公司与陈国华签订《之补充合同》，称鉴于二楼商铺不享受交通银行按揭贷款政策，导致福安雅园项目二楼商铺无法办理按揭贷款等客观原因，双方对商铺包销事宜作补充约定，包括包销期限自2014年10月21日至2015年4月21日止，陈国华知晓二楼商铺不享受银行按揭贷款政策和按揭银行贷款额度批复迟延事实以及国土部门备案时限等要求。2015年1月23日至27日期间，陈国华的工作人员与陈秀珍就1栋2层4号商铺无法备案的问题通过微信进行沟通。陈国华方称备案价太低无法通过行政备案，且银行无法办理按揭，该商铺要缓备案。陈秀珍提出备案可以重新申请，可以付全款，要求继续履行合同。双方未能协商一致。除1栋2层4号商铺之外，其余10套商铺双方均已按照约定履行，陈秀珍或其指定的他人与长安公司签订了买卖合同。2015年2月6日，长安公司作为卖方，陈国华作为买方，就福安雅园1栋半地下1层4号商铺（即涉案1栋2层4号商铺）签订了《深圳市房地产认购书》和《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定单价为21794.21元，总价款为13199225元，陈国华一次性付清。2016年1月22日，陈国华取得该商铺的不动产权证书，登记为权利人，份额100%。2015年7月14日、7月28日，陈秀珍委托律师分别向长安公司和陈国华邮寄律师函，要求继续履行涉案1栋2层4号商铺的买卖合同。根据陈秀珍的评估申请，法院通过摇珠方式选定深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案1栋2层4号（即半地下04）商铺的市场价格进行评估，评估时间点为评估机构接受委托之日。2016年5月27日，该公司出具估价报告，认为涉案1栋2层4号商铺的评估值为13145160元，评估净值为13136709元，价值时点设定为2016年4月6日。以上事实，有深圳市房地产预售许可证、交通银行深圳宝安支行出具的证明、福安雅园项目商铺包销合同、“福安雅园”商铺销售委托书、陈国华与陈秀珍就1栋2层4号房产签订的福安雅园项目商铺认购协议书、承诺书、福安雅园商铺销售及返租协议、补充协议、补充合同、微信记录、长安公司与陈国华就1栋2层4号房产签订的认购书和买卖合同、律师函、快递单、评估报告及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，陈秀珍与陈国华签订的关于福安雅园1栋2层4号商铺的认购协议书，以及陈秀珍、陈国华、东昌公司签订的福安雅园商铺销售及返租协议、补充协议，均合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。针对双方争议焦点，法院评析如下：一、陈秀珍与陈国华就涉案1栋2层4号商铺的买卖，谁存在违约行为的问题。陈国华称无法取得银行贷款后陈秀珍不同意一次性付款，该辩解与微信聊天记录不符，不予采纳。在陈秀珍表示愿意一次性付款的情况下，陈国华未按照合同约定，安排陈秀珍与长安公司签订买卖合同，并向陈秀珍交付1栋2层4号商铺，且陈国华已登记为该商铺权利人并设定抵押，合同目的无法实现，陈国华应承担违约责任。二、无争议的10套商铺购房款，陈秀珍是欠付还是多付的问题。陈秀珍、陈国华与东昌公司签订的《补充协议》中，陈国华确认已经收到陈秀珍支付的13753958元（陈秀珍直接交来800万元+返租款5753958元），确认已收齐商铺价款50%。由此可推定，27507916元（13753958元×2）为11套商铺的总价，与双方约定的28408488元之间存在差额900572元，该差额为陈国华给予的优惠，应由陈国华承担。又因双方并未约定11套商铺中具体每一套所享受的优惠是多少，按照每套商铺约定价占11套商铺总价的比例来计算，无争议的10套商铺享受优惠671823元（无争议的10套商铺总价21192600元×11套商铺总优惠900572元÷11套商铺总价28408488元）。因商铺价款=银行按揭款+陈秀珍应付款+返租款+陈国华自行承担的优惠价，所以，陈秀珍应付的10套商铺总价=10套商铺总价21192600元-按揭款689万元-10套商铺三年返租款-陈国华自行承担的10套商铺优惠价671823元。其中，关于10套商铺三年返租款的金额，根据陈秀珍、陈国华、东昌公司签订的《福安雅园商铺销售及返租协议》附表二，11套商铺三年的返租款逐一相加，总和为5759499.3元，而列表确认合计为5753958元。经法院询问后，陈秀珍与陈国华均未表示该情况属于计算错误或笔误，法院将该差额5541.3元视为陈秀珍给予的返租款优惠，即三年返租款折扣为99.90%。据此，无争议的10套商铺三年返租款折后应为3289039元（无争议的10套商铺三年返租款之和3292331.22元×99.90%）。代入上述公式计算，陈秀珍应付的10套商铺总价为10341738元（10套商铺总价21192600元-按揭款689万元-10套商铺三年返租款3289039元-陈国华自行承担的10套商铺优惠价671823元）。而陈秀珍仅支付800万元，仍欠2341738元，应向陈国华付清。陈秀珍主张按照“4号商铺价款×50%-4号商铺返租款”计算应返还的已付4号商铺购房款，因陈秀珍并未实际支付房款50%，该计算方式有误。陈国华主张按照“10套商铺约定总价-陈秀珍已付800万元-10套商铺返租款-按揭款689万元”计算欠付的10套商铺购房款，因未考虑陈国华确认收齐50%房款实为陈国华自行承担差额部分，该计算方式亦不予认定。三、关于本诉请求中违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方在《补充协议》中约定，陈国华将商铺转卖他人的，赔偿总价款20%。陈秀珍主张按照4号商铺约定价款20%计算违约金为1443178元，有理有据，予以支持。四、关于涉案1栋2层4号商铺价格上涨给陈秀珍造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。法院认为，法律没有禁止赔偿损失和其他违约责任方式的并用，陈秀珍主张以评估价与签约价之间的差额作为房价上涨的损失，实为可得利益损失，符合上述法律规定，计算方法合法合理，予以支持。参考评估机构作出的评估净值13136709元，对比双方在附表一中确定的7215889元，法院酌情认定损失为5920820元，陈国华应予赔偿。五、赠送8个车位的问题。长安公司没有授权陈国华处分车位，陈国华却承诺向陈秀珍赠送8个车位，此合同目的无法实现，陈国华应当向陈秀珍承担违约责任。根据市场行情，法院酌情支持48万元。六、长安公司是否承担责任的问题。长安公司与陈秀珍没有合同关系，不是合同相对方，长安公司与陈国华也没有约定长安公司应向买方承担连带责任，陈秀珍主张长安公司就陈国华的违约行为承担责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、陈国华于本判决发生法律效力之日起十日内向陈秀珍支付关于深圳市宝安区观澜街道福安雅园1栋半地下04商铺的违约金人民币1443178元；二、陈国华于本判决发生法律效力之日起十日内向陈秀珍赔偿福安雅园1栋半地下04商铺上涨的损失人民币5920820元；三、陈国华于本判决发生法律效力之日起十日内向陈秀珍赔偿未能赠送8个停车位的损失人民币48万元；四、陈秀珍于本判决发生法律效力之日起十日内向陈国华支付欠付的福安雅园10套商铺购房款人民币2341738元；五、驳回陈秀珍的其他诉讼请求；六、驳回陈国华的其他反诉请求。本案本诉受理费70488元，陈秀珍已预交47158元，陈国华负担66708元，陈秀珍负担3780元。反诉受理费15841元，陈国华已预交31682元，多交部分法院予以退回，陈秀珍负担12767元，陈国华负担3074元。评估费41685元，陈秀珍已预交，由陈国华负担。本院二审期间，陈国华提交了一份《停车场租赁合同签订并起动收费的函》，用于证明涉案停车场是公共财产，不可以出售。本院组织当事人进行了质证。陈秀珍质证认为该证据是复印件，没有相关单位的公章，对真实性、关联性、合法性都不予确认。陈国华与陈秀珍双方存在房产买卖合同关系，陈国华承诺向陈秀珍赠送8个车位，无论长安公司是否有授权给陈国华，但对于陈国华来讲，其所承诺的合同目的无法实现，应当要承担相应的违约赔偿责任。长安公司对该函件的真实性予以认可，但认为与本案无关，且从证明内容来看，陈国华的证明内容是不成立的，长安公司在一审提交的证据《安居房买卖合同》第六条有明确约定，项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库归出卖人所有，即相关的车位是属于长安公司的，并不是属于小业主的公共财产。因该证据属于复印件，未加盖相关单位公章，且从证明内容上该证据并不影响本案实体裁判，故本院对该证据不予采信。本院认定如下：一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房地产买卖合同纠纷。根据陈国华的上诉意见和陈秀珍答辩意见，本案二审主要争议焦点：1、陈国华就其与陈秀珍买卖涉案1栋2层4号商铺是否应当承担违约责任；2、陈国华应否支付陈秀珍未能获赠停车位的损失；3、陈秀珍尚欠陈国华无争议的10套商铺购房款数额。对于双方无争议的原审其他认定和裁判，本院予以确认。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：关于焦点1，此争议焦点的关键事实是陈国华就其与陈秀珍买卖涉案1栋2层4号商铺是否存在违约行为的问题。陈国华上诉主张其未委托工作人员与陈秀珍进行微信沟通，涉案1栋2层4号商铺没有买卖成功的原因系无法取得银行贷款后陈秀珍不同意一次性付款。对此，本院认为，陈秀珍提交的微信聊天记录显示聊天双方内容均为涉案商铺买卖事宜沟通，结合陈秀珍提交的陈国华并未否认内容真实性的录音资料及律师函等证据，原审采信上述微信聊天记录，认定在陈秀珍表示愿意一次性付款的情况下，陈国华未按照合同约定安排陈秀珍与长安公司签订买卖合同，反将自己登记为该商铺权利人并设定抵押，致使其与陈秀珍签订的商铺买卖合同目的无法实现，应承担违约责任，符合民事诉讼优势证据规则，本院予以维持。至于陈国华应承担的违约责任问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，陈秀珍依法可以向陈国华主张双方约定的违约金损失以及高于违约金部分的可得利益损失。亦即，陈秀珍关于总价款20%违约金以及扣减约定违约金后的可得利益损失依法可以获得支持。本案中，陈秀珍与陈国华在《补充协议》中约定，陈国华将商铺转卖他人的，赔偿总价款20%。根据陈国华与陈秀珍于2014年10月27日签订《福安雅园项目商铺认购协议书》，约定福安雅园1栋2层4号房产转让总价7215888.97元；陈国华、陈秀珍、东昌公司于2014年10月31日签订的《福安雅园商铺销售及返租协议》，以附表形式明确1栋2层4号商铺面积621.14平方米，销售单价11617.17元/平方米，总价7215888.97元。因此陈秀珍主张按照4号商铺约定价款20%计算违约金为1443178元，有理有据，原审予以支持，并无不当。但对于原审参考评估机构对4号商铺作出的评估净值13136709元，对比陈国华和陈秀珍约定的4号铺成交价7215889元，酌情认定的5920820元可得利益损失，则应当扣减1443178元违约金。故陈国华应当赔偿陈秀珍可得利益损失4477642元。原审就此问题处理有误，应予以纠正。关于焦点2，长安公司没有授权陈国华处分车位，但陈国华承诺向陈秀珍赠送8个车位，陈国华应对其作出的无法实现的承诺向陈秀珍承担违约责任。虽然停车位所有权依法不能转让，但并不影响陈国华未能兑现赠送8个车位承诺应承担的法律责任的追究。原审酌情支持48万元，符合停车位使用权转让的市场行情，本院予以认可和维持。关于焦点3，陈国华上诉主张一审认定无争议商铺拖欠2341738元错误，应是2991626元（10套商铺总价21192599元-按揭6890000元-三年返租3310973元-己付现金8000000元）。根据陈国华、陈秀珍、东昌公司于2014年10月31日签订的《福安雅园商铺销售及返租协议》，三方系针对福安雅园11套商铺达成的协议；再根据陈秀珍、陈国华与东昌公司于2014年11月3日针对《福安雅园商铺销售及返租协议》签订的《补充协议》，陈国华确认已经收到陈秀珍支付的13753958元（陈秀珍直接交来800万元+返租款5753958元），确认已收齐商铺价款50%。该《补充协议》未明确排除1栋2层4号商铺，因此，原审推定27507916元（13753958元×2）为11套商铺的总价，并无不当。据此，原审认定27507916元与双方约定的28408488元之间存在差额900572元的差额为陈国华给予的优惠亦无不妥。原审据此核算出的陈国华、陈秀珍无争议的10套商铺享受优惠价671823元、三年返租折后款3289039元、陈秀珍应付的10套商铺总价为10341738元以及陈秀珍仍欠的2341738元，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人陈国华部分上诉理由成立，本院予以支持。原审认定事实部分不清，实体处理欠妥，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2024号民事判决的第一项、第三项、第四项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2024号民事判决的第五项、第六项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2024号民事判决的第二项为：上诉人陈国华于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人陈秀珍赔偿福安雅园1栋半地下04商铺上涨的损失人民币4477642元；四、驳回被上诉人陈秀珍其他诉讼请求；五、驳回上诉人陈国华其他上诉请求。如果双方当事人未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费70488元，陈秀珍已预交47158元，陈国华负担66708元，陈秀珍负担3780元。反诉受理费15841元，陈秀珍负担12767元，陈国华负担3074元，陈国华已预交31682元，多交部分法院予以退回。评估费41685元，陈秀珍已预交，由陈国华负担。本案二审受理费71257元，陈国华已预交，由陈国华负担60000元，陈秀珍负担11257元。本判决为终审判决。审判长 赖 秋 姗审判员 罗 映 清审判员 李   静二〇一七年三月七日书记员 连亮（兼）附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。