辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽06民终67号上诉人（原审被告）：宽甸天都商厦有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇南门东街中段。法定代表人：刘宏伟，董事长。委托诉讼代理人：王泰俊，辽宁乾朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王丽贤，女，1952年5月25日出生，住宽甸满族自治县宽甸镇。被上诉人（原审原告）：刘汉生，男，1946年5月12日出生，住宽甸满族自治县毛甸子镇。二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋士君，辽宁永冠律师事务所律师。第三人：宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇南关17组。法定代表人：郭桂兰，经理。委托诉讼代理人：任伟，男，1958年5月2日出生，该公司顾问，住宽甸满族自治县宽甸镇。上诉人宽甸天都商厦有限公司与被上诉人王丽贤、刘汉生，第三人宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2017）辽0624民初3733号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宽甸天都商厦有限公司（以下简称天都商厦）的法定代表人刘宏伟及其委托诉讼代理人王泰俊，被上诉人王丽贤、刘汉生及其共同委托诉讼代理人宋士君，第三人宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司（以下简称宏大建筑公司）的法定代表人郭桂兰及其委托诉讼代理人任伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天都商厦上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。理由如下：1、生效判决已经认定上诉人与第三人系不定期租赁，尽管上诉人不同意该认定，但如果因此解除不定期租赁合同，也是应当由第三人通知上诉人，且双方达成一致，才能交付新的承租人。2016年11月30日是第三人与被上诉人签订租赁合同的日期，不是交付房屋的日期，不应由上诉人承担所谓的损失，丹东市中级人民法院维持上诉人与被上诉人间的倒房案件判决，判令上诉人于判决生效后三十日内倒出房屋，被上诉人只能从判决确定的倒出房屋之日起向上诉人索要赔偿。因上诉人已经于2017年8月10日将房屋交付，在法院判决期限内，故被上诉人主张损害赔偿无事实依据。2、原判计算的赔偿标准是错误的。上诉人经营涉案房屋面积时，收取业户每平方米服务费40-50元，服务费包含了协议中约定的各项服务，其中经营服务管理协议已经充分证明。因此，上诉人收取的费用是服务费，而非租金，判决将服务费用界定为租金计算赔偿标准是错误的。3、上诉人收取业户服务费的面积是经营面积，不包括公共部分面积。判决将公共部分面积等均按其经营面积计算赔偿标准是错误的。王丽贤、刘汉生共同辩称：1、上诉人认为被上诉人只能从判决确定的倒出房屋之日起向上诉人索要赔偿的观点错误。上诉人早在2016年11月30日即得知被上诉人与第三人签订了租赁协议，要求其腾退房屋，但上诉人一直恶意侵占房屋，并运用上诉这种法律手段进行拖延，拒不倒出房屋，致使侵权损害行为一直持续。在另案中也一直都是抗辩称其占有房屋是合法的，在本次上诉状中也称原来的判决错误的，通过上诉人这种表示可以看出，上诉人一直都存在恶意占有房屋的主观故意，并且一直持续占有至2017年8月10日。两级法院的生效判决已然认定上诉人占有房屋是非法的、属于侵权行为，应当倒出，上诉人就应当自2016年11月30日起承担损害赔偿责任。2、原审法院判决的租金计算于法有据，原审法院是参照宽甸人民法院法院（2015）宽民一初字第04151号民事判决计算租金，在该判决中宽甸人民法院援引了上诉人与案外人曹振波、杨希成租赁事实并实际履行，认定涉案房屋的租金计算标准为每平方米50元。而且天都商厦目前的经营状态是越来越好，租金也是越来越高。一审中，被上诉人已经提供充分证据证明现在房屋租金远大于每平方米50元，原审法院这一判决结果有事实依据，并且有利于上诉人，如果经过评估现在租金价格要远大于50元每平米。另外，上诉人在上诉状中诉称其收取的费用并不是租金，而是服务费，被上诉人认为完全是上诉人为了规避宽甸县人民政府2010年12月14日的会议纪要，在该会议纪要当中宽甸县政府明确表明天都商厦不得收取租金，因此上诉人才将租金变更名称为服务费。综上，被上诉人认为上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回，维持一审判决。宏大建筑公司述称：同意被上诉人的答辩意见。2017年6月6日，宽甸法院作出的（2017）辽0624民初31号民事判决，判决上诉人于本判决发生法律效力三十日后倒出涉案房屋并交付给王丽贤使用。上诉人在一审判决送达后，利用法定的上诉期限拒不倒出房屋，但是丹东中级人民法院作出（2017）辽06民终1183号民事判决，驳回了上诉人的上诉，维持原判。在二审判决之后，上诉人在没有机会和其他办法拒不倒出房屋的情况下，才于2017年8月10日将本案涉案房屋交付给被上诉人。根据法院的判决，上诉人应当在2016年11月30日倒出房屋，上诉人拖延这么长时间应承担损失。一审判决是正确的，请求维持原判，判令上诉人承担26万余元的损失。以维护法律的公正性。王丽贤、刘汉生一审诉讼请求：判决被告赔偿原告2016年11月29日至2017年8月10日共255天的租金损失及利息271064.39元（租金按每月每平方米50元计算，利率为5.65%元，案涉房屋面积628.74平方米），同时判令被告支付原告2016—2017年度的取暖费7057.58元，以上两项合计278121.97元。理由如下：2016年11月29日，原告与第三人签订房屋租赁协议，原告租赁了第三人的房屋。但案涉房屋被被告占有，原告要求被告倒出，被告拒绝。无奈，原告诉至法院。2017年6月6日宽甸满族自治县人民法院作出（2017）辽0624民初31号民事判决书，判决被告倒出房屋并交付给原告使用。被告不服该判决上诉至丹东市中级人民法院，丹东市中级人民法院作出（2017）辽06民终1183号民事判决书，维持了一审法院的判决。按照法律规定被告理应在原告与第三人签订房屋租赁协议之后，将房屋及时倒出交给原告使用。由于被告拒绝倒出房屋，致使原告不能及时占有、使用、收益，给原告造成了租金损失和取暖费的损失。一审法院经审理查明，因原告与第三人之间有债权债务关系，故约定第三人将房屋租赁给原告使用，用租金抵顶第三人欠原告的债务。2016年11月29日双方签订了一份《房屋租赁协议书》内容为：“甲方宏大建筑公司，乙方王丽贤、刘汉生。一、甲方（第三人）确认欠乙方（原告）款项至今未还。二、甲方同意将座落在宽甸天都商厦一楼的西东7轴—6轴向西2米处、F轴—D轴（指其中的锅炉房）二楼的西东3轴—5轴、K轴—K轴向南3.9米处、西东2轴向东3.5米处—3轴、南北K轴—D轴4米处、西东9轴4米处—10轴、南北C轴—F轴、西东9轴—9轴向东4米处、南北E轴3.8米处—F轴、西东10轴向东1.75米处—11轴外1.8米处、北南C轴—B轴外1.8米处、西东6轴—7轴、南北G轴—H轴的房屋（面积628.74平方米）20年的经营权给乙方经营管理，经营收入归乙方所有，以此抵顶甲方所欠乙方的全部债务。三、乙方经营的起止时间自2016年11月30日起至2036年11月30日止。四、在乙方经营管理期间，如果遇到经营的房屋转让、出售等情况，乙方同意退出经营，甲方赔偿乙方的所有损失及欠款。”协议签订后，因被告占有使用案涉房屋，故王丽贤作为原告向法院提起诉讼，要求被告倒出房屋。2017年6月6日，宽甸满族自治县人民法院作出（2017）辽0624民初31号民事判决书，判决：被告于本判决发生法律效力后三十日内将案涉房屋倒出，并交付原告王丽贤使用。被告不服上诉至丹东市中级人民法院，2017年7月18日丹东市中级人民法院作出（2017）辽06民终1183号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年8月10日被告将案涉房屋倒出交付给了原告。本案在庭审中，原告提供了经营管理协议、租赁协议、租金收据、（2015）宽民一初字第04151号民事判决书，证明被告在实际经营中按照每月每平米50元标准收取业户租金，并提供了交纳案涉房屋取暖费的收据。被告对收取业户费用的标准予以认可，但辩称其收取的是服务费而非租金，对原告代替其向供热单位交纳取暖费亦不予认可，但对以上辩称意见未向法庭提供证据予以证实。另查，庭审中第三人提供证据，证明第三人从2010年12月28日起，向公安机关报案及书面告知，多次要求被告倒出房屋。被告予以否认，但未提供证据予以证明。一审法院经审理认为，第三人欠原告债务，双方签订房屋租赁合同，第三人将案涉房屋的经营管理权从2016年11月30日起至2036年11月30日止交给原告，经营收入归原告所有，以此抵顶第三人欠原告的全部债务。双方签订的租赁合同，业经两级法院认定系合法有效的合同，并判决被告倒出房屋。故从2016年11月30日起，原告即享有了案涉房屋的占有、使用、收益的权利。因被告占有案涉房屋，造成了原告从2016年11月30日起至2017年8月10日止的租金损失。对此损失，被告理应承担赔偿责任。故对被告称其在法院判决规定期限内倒出房屋，不应承担赔偿责任的辩称不予支持。原告的诉讼请求依法有据，予以支持。关于赔偿标准，（2015）宽民一初字第04151号判决书曾对案涉房屋的租金以每月每平方米50元计算。本案中原告提供的经营服务管理协议、租赁协议、租金收据亦证明此标准。故对原告诉讼请求主张的租金损失应计算为266167元（50元÷30天×254天×628.74平方米）。关于被告辩称的刘汉生不应作为本案原告参加诉讼的主张，因第三人与原告签订的租赁合同，合同的相对方系王丽贤、刘汉生，且（2017）辽0624民初31号民事判决书、（2017）辽06民终1183号民事判决书在审理查明中均认定：合同的相对方系王丽贤、刘汉生，故刘汉生作为合同的相对方依法享有原告的权利。故对被告辩称主张，不予支持。关于被告辩称的取暖费不是同一法律关系，应另案主张权利的主张，因本案系财产损害赔偿的法律关系，故对被告辩称之主张，予以支持，原告应另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告宽甸天都商厦有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王丽贤、刘汉生经济损失266167元，并自2016年11月30日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5470元，由被告宽甸天都商厦有限公司负担5420元，二原告负担50元。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，本院（2017）辽06民终1183号民事判决认定，上诉人的法定代表人刘宏伟与第三人签订租赁协议一份，约定将春天购物中心租赁给上诉人经营，经营时间从2005年12月1日至2010年11月31日。2005年12月25日，上诉人与第三人签订补充协议一份，约定租赁期限自2006年1月1日至2021年12月31日。2007年签订备忘录，内容包括2005年达成的补充协议,2007年9月23日关于终止协议的通知，只限于承包方与发包方确认双方协议有效，抵抗王丽贤索要经营权专项诉讼使用。不起其他法律效力。该判决认为备忘录的内容真实，各方签订补充协议的目的就是为了规避王丽贤的债权实现。故无论补充协议是否真实存在，都不能证明天都商厦与宏大公司是基于补充协议的约定而建立租赁关系。本院认为，2016年11月29日，被上诉人与第三人签订租赁协议，约定第三人将涉案房屋经营管理权自2016年11月30日起交付给被上诉人，经营收入归被上诉人所有，用以抵顶第三人欠付被上诉人的全部债务。法院生效判决对该合同效力予以确认，并据此判令上诉人倒出房屋，故被上诉人自2016年11月30日起享有对涉案房屋的占有、使用、收益的权利。上诉人与第三人签订的租赁合同于2010年11月31日到期后，双方虽然签订补充协议，约定房屋租赁期限为2006年1月1日至2021年12月31日，但此后双方签署的备忘录，明确表示补充协议只限于承包方与发包方确认双方协议有效，抵抗王丽贤索要经营权专项诉讼使用，不起其他法律效力。本院生效判决对此也作出了认定，认为天都商厦和宏大公司签订的补充协议其目的就是为了规避王丽贤债权实现。无论补充协议是否真实存在，都不能证明双方是基于补充协议的约定建立租赁关系。而且自2010年12月28日起，第三人以向公安机关报案及书面告知等方式，多次要求上诉人倒出房屋。故上诉人没有合法依据占有使用房屋，造成被上诉人从2016年11月30日起至2017年8月10日期间的租金损失，应当予以赔偿。原审法院判令上诉人从2016年11月30日起承担被上诉人的租金损失，于法有据。上诉人主张被上诉人只能从判决确定倒房之日起请求赔偿，没有依据，本院不予支持。关于上诉人主张赔偿标准错误，赔偿面积含有公共部分不当一节。对于赔偿标准，因宽甸满族自治县人民法院对刘金桥诉天都商厦财产损害赔偿一案，作出的（2015）宽民一初字第04151号判决书中对涉案房屋的租金按照每月每平方米50元计算。本案中上诉人提供的经营服务管理协议、租赁协议、租金收据亦证明此标准，故原审法院参照已经生效判决确认涉案房屋租金标准，并无不当。关于赔偿面积因上诉人未能提供证据证明其向天都商厦的业户收取租金时仅计算了实际占有面积，未含公共面积，故上诉人的该主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，宽甸天都商厦有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5470元，由宽甸天都商厦有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张春霞审判员  吕伯昌审判员  关 爽二〇一八年二月二日书记员  王晓宇