广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2721号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄永健，男，1956年7月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：卢列，广东天地正（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭款贤，女，1971年12月27日出生，汉族，住广州市番禺区。
上诉人黄永健因与被上诉人郭款贤租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年4月14日，郭款贤（出租方、甲方）、黄永健（承租方、乙方）和经纪方广州市番禺区大石昊信房地产中介服务部三方签订《租赁合同》（编号：DS20090401），约定：先由经纪方带领乙方对甲方作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚；甲方将坐落于广州市番禺区石基镇茶东村文桥路16号之二的部分厂房（以下简称“涉诉房屋”）出租给乙方使用，该厂房为工业用途，该厂房总建筑面积为5200平方米，空地面积为2300平方米，乙方租用给建筑物，需付租金给甲方；甲方保证该厂房权属清楚；租赁期及租金为：2009年6月1日至2012年5月31日每月租金50000元，2012年6月1日至2015年5月31日每月租金55000元，2015年6月1日至2018年5月31日每月租金60500元，2018年6月1日至2019年5月31日每月租金66550元；乙方在签订本合同的当天向甲方支付150000作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起30天内由甲方不计利息返还给乙方；在签订本合同当天乙方预付第一个月的租金，以后每月7日前支付当月租金；甲方在2009年5月31日前将该建筑物交付乙方使用；租赁期内，甲方提供原有水／电设施和水电负荷（原有负荷为100千万）给乙方使用，如乙方增加水／电负荷的，甲方协助乙方到有关部门协商解决，其报装费、安装费等由乙方负责；租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有，如因人为造成损坏的由乙方负责修复；租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按租金的1‰收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则�作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，拖欠达30天的视作乙方违约处理；租赁期内，如乙方增建或改建建筑物时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建建筑物则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。同日，黄永健向郭款贤支付涉诉房屋的保证金150000元，郭款贤出具《保证金收据》给黄永健收执。合同签订后，黄永健接收涉讼厂房使用，期间双方因黄永健支付厂房使用费及郭款贤要求提高使用费标准的问题发生纠纷，经相关的综治部门调解无果。
2012年2月7日，郭款贤因黄永健拖欠涉讼厂房的使用费问题向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认双方签订的《租赁合同》（编号：DS20090401）无效；2、黄永健将位于广州市番禺区石基镇茶东村文桥路16号之二的部分厂房交还郭款贤管业；3、黄永健向郭款贤支付使用厂房期间的占有使用费（使用费按合同约定的租金标准计算，从2010年12月7日起计至黄永健交还厂房之日止）。黄永健反诉，请求法院判令：1、确认郭款贤与黄永健于2009年4月14日签订的《租赁合同》有效；2、《租赁合同》自黄永健提起反诉之日起解除；3、郭款贤向黄永健双倍返还租赁保证金30万元；4、郭款贤向黄永健赔偿搬迁费10万元、涉案厂房的装修投入20万元（以上两项损失以司法鉴定结果为准）；5、郭款贤向黄永健赔付剩余7年租期的可得利益100万元（具体以司法鉴定结果为准）；6、本案诉讼费由郭款贤承担。原审诉讼中，对于厂房土地权属情况。郭款贤提交了2012年5月16日，广州市番禺区大龙街茶东村民委员会出具的《证明》，以及2012年5月30日，广州市规划局番禺分局出具�《证明》证明涉讼厂房土地和权属情况。其中茶东村委的《证明》内容为：兹有郭款贤2003年租赁本村位于广州市番禺区大龙街文桥路16号的地块，该地块面积11259平方米，于2005年建成约9000平方米的厂房并投入使用，情况属实，特此证明。广州市规划局番禺分局出具《证明》内容为：兹有郭款贤申请查询广州市番禺区石基镇茶东村文桥路16号地段有关《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，经查无相关资料，特此证明。黄永健质证认为，对上述证据没有异议，证明郭款贤在《租赁合同》签订前隐瞒了租赁物的情况，属欺诈行为，因此应赔偿黄永健的经济损失。郭款贤认为，黄永健在租赁期间，长期拖欠水电费，其中2011年5-12月的租金和水电费拖延至2012年才交付，郭款贤曾代黄永健垫付涉诉房屋在租金和水电费。为此，郭款贤提交了广州升利塑胶有限公司出具的《广东省增值税专用发票发票联》两张（名称记载为广州市番禺信德工艺品厂，时间为2012年4月23日、5月14日）和广州市番禺区石基自来水公司出具的《发票联》3张（记载用户名称为广州市番禺信德工艺品厂，开票时间为2012年5月9日和5月14日）原件予以证明。黄永健对证据的真实性予以确认，对关联性不予确认，发票记载的名称并非黄永健名字，上述证据无法证明黄永健使用水电的费用金额及郭款贤为黄永健垫付款项的事实。黄永健认为，其不存在拖延支付涉诉房屋使用费及水电费的行为，而是黄永健向郭款贤支付租金及水电费，郭款贤并不收取，企图制造黄永健违约的假象，从而可以解除《租赁合同》。为此，黄永健提交了《通知函》六份、顺丰速运单据原件四份及快件追踪查询结果原件一份、律师函原件两份、ENS快递详情单单三份及ENS快递查询表予以证�。郭款贤对证据的真实性、关联性、合法性均不予确认。对于双方产生纠纷的原因，黄永健认为由于郭款贤单方要求提高厂房使用费，黄永健不同意，郭款贤强行切断厂房的水电，导致黄永健无法正常生产，双方产生矛盾纠纷，经当地综治部门介入调解但无果。为此，郭款贤提交了《报警回执》3张、广州市番禺区大龙街茶东村民委员会在2012年3月17日出具的《情况说明》，及广州市番禺区大龙街维护稳定及社会治安综合治理办公室在2012年3月16日出具的《情况说明》。郭款贤质证认为，对上述证据的真实性、合法性和关联性不予确认，上述证据不能证明其擅自切断涉讼厂房水电的事实。郭款贤认为，黄永健在租赁期间，违反约定将部分厂房出租给第三人使用，且黄永健在租赁期间，违反约定迟延支付涉讼房屋的租金及使用费，对造成合同无效应付全部的责任。郭款贤提交《广州番禺信德工艺品厂营业执照》、《房地产租赁合同》、《申请表》、《番禺区个人出租（转租）房屋地方税费申报表》、《广州市番禺区个人出租自有房产（住宅部分）税务登记表》的复印件予以证明。黄永健对上述证据的真实性不予确认。对于黄永健拖欠涉讼厂房使用费的问题，庭审中，双方均确认黄永健从2012年4月起没有支付厂房使用费给郭款贤，但黄永健仍继续使用涉讼厂房。黄永健认为，由于郭款贤擅自切断厂房的水电，导致黄永健产生经济损失，郭款贤需要赔偿，因此黄永健应支付的厂房使用费冲抵黄永健经济的损失，黄永健无需再支付厂房使用费给郭款贤。关于黄永健在租赁期间对涉讼厂房进行装修的问题，郭款贤、黄永健确认，郭款贤出租给黄永健使用的包括建筑物和空地在出租前，双方没有对建筑物装修情况进行确认。黄永健认为，其�租上述建筑物后进行了装修和建设，因郭款贤故意隐瞒租赁物属违章建筑的事实所以向法院申请对形成了附合物的装修物残值进行评估。原审法院按程序依法委托广州市荔湾区价格认证中心对黄永健承租厂房后所添加的已形成附合的装饰装修物的现存价值进行评估。广州市荔湾区价格认证中心于2013年1月14日作出荔价认核（2012）188号《关于涉诉厂房中装修及设施的现值的价格认证结论书》，评估黄永健投入的装修物现值为191994元。郭款贤对上述结论书没有异议。但黄永健质证认为，结论书没有全面客观地反映黄永健涉案装修材料的价值，其对厂房实际投入的材料价值远超出结论书中认定的价值。原审庭审中，黄永健确认在价格评估期间已经提交了全部的证据给广州市荔湾区价格认证中心。郭款贤表示不同意利用黄永健的形成附合的装修物。对于黄永健要求郭款贤赔�搬迁费10万元和赔偿黄永健剩余7年租期的可得利益损失100万元的反诉请求，黄永健没有提交任何的证据证明。
诉讼中，原审法院根据郭款贤的申请于2012年8月6日作出（2012）穗番法民三初字第435-1号民事裁定，裁定：一、冻结黄永健在交通银行股份有限公司广州番禺支行开设账号为62×××06账户，以及中国工商银行股份有限公司广东分行营业部开设的账户为62×××16账户内的存款500000元；二、如上述账户不足额时，则查封黄永健存放于广州市番禺区石基镇茶东村文桥路16号之二厂房内相应价值的机器设备等共计500000元的财产（具体以原审法院查封、扣押清单登记为准）。以上裁定作出后，原审法院依法采取了相应的冻结措施。
原审法院认为，郭款贤未能提供所出租厂房的合法权属证明，而根据广州市规划局番禺分局出具《证明》内容证实，涉讼厂房无办理报建审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方当事人所签订的《租赁合同》应认定无效。故对于郭款贤提出确认2009年4月14日双方当事人签订的《租赁合同》无效的请求，原审法院予以支持。黄永健提出确认该合同有效及解除合同的反诉请求，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，郭款贤提出要求黄永健交还租赁的涉讼厂房给其管业的诉讼请求，原审法院予以支持，另郭款贤需返还保证金给黄永健。对黄永健提出要求郭款贤双倍返还保证金300000元的反诉诉讼请求，原审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”所以，郭款贤请求黄永健支付自2012年4月起至黄永健将涉诉厂房交付郭款贤管业之日止的占有使用费，合法有据，原审法院予以支持。黄永健支付使用费标准应参照《租赁合同》约定的租金标准，计至涉讼厂房交回给郭款贤管业之日止。对于造成合同无效的过错责任的分担问题，郭款贤作为涉讼厂房的出租人，明知涉讼厂房未领取建设工程规划许可证，却仍违反法律规定将涉讼厂房出租给黄永健使用，在签约时亦未将�法建筑的情况告知黄永健，郭款贤上述行为对于合同无效的发生原因上有明显的过错。而黄永健在签约过程中，对涉讼厂房的权属及合法性未尽审查之义务，在不清楚厂房是否取得建设工程规划许可证的情况下，不经核实便对厂房投资装修，进行经营活动，因此黄永健对合同无效损失结果亦负有明显的过错。根据本案的实际情况，原审法院认为双方的过错责任相当，双方应各自对合同无效承担50%的过错责任。对于黄永健损失的确定，黄永健为实现合同目的，对涉讼厂房投资进行装修，因合同无效无法使用已成为损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”双方确认厂房出租前双方没有对厂房的原始装修状况进行确认，诉讼中，广州市荔湾区价格认证中心根据双方当事人的现场确认，以及黄永健提交的装饰装修证据，对涉讼厂房黄永健添加已形成附合的装修装饰物现存价值进行评估，从而作出《关于涉诉厂房中装修及设施的现值的价格认证结论书》，具备客观的依据，具有较强的证明力，原审法院予以认可。黄永健主张认为，该报告未能客观全面反映黄永健涉案装修材料的价值，但黄永健提交的证据不能证明其主张的事实，应承担举证不能的法律后果。因此，原审法院认定黄永健投资的装修损失为191994元。按上述责任分担比例，黄永健应当负担该损失数额的50%，即95997元，郭款贤应赔偿该款项给黄永健。黄永健反诉提出要求郭款贤赔偿装修费损失20万元的请求对超出的部分原审法院不予支持。对黄永健反诉请求郭款贤赔偿黄永健搬迁费10万元以及剩余7年租期的可得利益损失1000000元的主张，只有黄永健自己的陈述，黄永健没有提交相关的证据证明，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年7月1日作出如下判决：一、确认郭款贤与黄永健于2009年4月14日签订的《租赁合同》无效；二、黄永健应于本判决发生法律效力之日起十日内将其租赁的位于广州市番禺区石基镇茶东村文桥路16号之二的部分厂房交还给郭款贤管业，郭款贤应予协助接收；三、黄永健于本判决发生法律效力之日起十日内向郭款贤支付厂房占有使用费50000元／月，支付至交付涉诉厂房给郭款贤管业之日止；四、郭款贤于本判决发生法律效力之日起十日内向黄永健返还履约保证金150000元；五、郭款贤于本判决发生法律效力之日起十日内向黄永健黄永健赔偿损失95997元；六、驳回黄永健其余的反诉诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费200元，由黄永健、郭款贤各负担100元；反诉诉讼费9600元，由郭款贤负担900元，黄永健负担8700元；财产保全费3020元，由黄永健负担；价格评估费3450元，由郭款贤、黄永健各负担1725元。
上诉人黄永健不服原审判决，向本院提起上诉称：请求依法撤销一审判决第五、六项，改判被上诉人郭款贤向上诉人赔偿厂房装修�入损失191994元以及搬迁费人民币10万元。理由：一、本案无效的原因在于被上诉人，在合同签订前，被上诉人未告知厂房为违章建筑，且保证厂房权属清楚。由于被上诉人恶意大幅提高租金标准，且故意断水断电，致双方发生纠纷未能调解。二、被上诉人应承担合同无效的全部过错责任。一审判决认定上诉人及郭款贤各自对合同无效承担50％的过错责任为认定事实不清。三、被上诉人应全额赔偿上诉人装修损失及搬迁费损失。如前所述，我方没有任何过错，被上诉人应当赔偿全部装修损失191994元及搬迁费10万元损失。对于搬迁费损失，上诉人已在一审中向法院申请对搬迁费用进行评估鉴定，而一审法院却以上诉人未提交相关证据证明为由判决驳回上诉人索赔搬迁费的诉讼请求，此判决对上诉人是非常不公的。四、一审判决之后，双方到番禺法院和解，我方于2013年11月11日已经搬离涉案厂房，交由被上诉人管业，我方已支付1428881.32元交由番禺法院帐户代管，同时番禺法院已经向被上诉人代为支付租金80万元，2013年11月12日双方签订交接手续予以确认。所以原审判决第二项无须执行，原审判决第3项我方已经支付80万元，不足部分也交由一审法院代管，从2013年11月11日起不应再继续计算租金。
被上诉人郭款贤书面辩称：一、上诉人称我方故意拖欠收取租金，伪造上诉人违约的假象进行恶意诉讼等，与事实不符。上诉人在租赁期间，违反约定长期拖欠水电费，其中2011年5月至12月的租金和水电费都是拖延至2012年才交付，而且上诉人自2012年4月起就没有再支付厂房使用费给我方，严重损害我方权益，我方才通过诉讼以期得到合法合理的解决。二、上诉人称我方承担合同无效的全部过错责任，与事实不符。上诉人明知房屋的现状和产权情况�自行投资装修进行经营活动，负有明显过错。三、上诉人称我方应全额赔偿搬迁损失，与事实不符，并违反法律规定。上诉人没有就搬迁损失作出举证，而且上诉人有过错，故我方没有义务支付搬迁费用。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审庭询中，上诉人陈述其于2013年11月11日搬离涉案场地。经本院查核，原审档案中保存了一份双方当事人于2013年11月12日签订的厂房交接确认书，内容反映双方确认在该日完成涉案厂房交接验收。
本院认为，二审争议焦点为上诉人应否对装修损失负担一半的责任，及上诉人是否已经就搬迁损失完成举证。经审查，本案合同无效是因为涉案租赁物未完成法定的报建手续，对租赁物的报建资料，租赁双方都应该在合同签订前查询及完善，故原审法院认定双方当事人对合同无效都负有责任，并无不当。上诉人在租赁物没有合法报建的情况下附合装修因此产生的损失，难以逃避责任。上诉人要求不承担装修损失，本院不予采纳。搬迁损失属于实际发生的损失，上诉人不予举证却要求评估，法院不予采纳。至于上诉人所述已经交还租赁物的主张，虽被上诉人未到庭予以确认，但是该交接事实有双方当事人签字确认的书面资料保存于原审档案，二审予以确认。原审判决第二项无须执行，第三项按该事实计算厂房使用费，原审判决无须调整。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5680元，由上诉人黄永健负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年八月十一日
书记员 阮志雄
黄浪