湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01650号
上诉人（原审被告）易敬平。
委托代理人冯观，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南天诚物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人罗时辉，该公司总经理。
委托代理人周己中，该公司职员。
委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。
原审第三人周佩。
原审第三人周琼。
原审第三人谢东华。
原审第三人喻柔刚。
原审第三人王新颖。
上诉人易敬平因与被上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚公司）及原审第三人周佩等物业服务合同纠纷一�，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第00287号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人冯观，被上诉人的委托代理人周己中、熊卫东，原审第三人周琼、王新颖到庭参加了诉讼，原审第三人周佩、谢东华、喻柔刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月16日，天诚公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚公司对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。合同约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中约定业�应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人违反合同第六条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。合同第二十三条规定，本合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务。湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，�后确定天诚公司中标，天诚公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务。望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合。天诚公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚公司移交了相关物业资料，天诚公司也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向天诚公司下达价格登记证规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。天诚公司为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。2012年11月4日，天诚公司向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业�发布了《公告》：天诚公司自2011年元月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。因法院生效判决按天诚公司提供的物业服务质量对收费标准进行了调整，其中商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取。天诚公司决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业管理费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准（每天0.3%）在服务区域内公告。经天诚公司多次催收，易敬平至今未交纳相关物业管理费。天诚公司遂于2014年1月6日起诉至原审法院，请求依法裁决。另查明，一、本案起诉时，易敬平在长沙市雨花区高桥大市场日化城第2栋有205、206、305、306、405、406号住房，面积共1142.22平方米，其中第2栋205（建筑面积190.37平方米）、206号（建筑面积190.37平方米）住房出租给第三人周琼、王新颖用于经营网吧，第2栋305（建筑面积190.37平方米）、306号（建筑面积190.37平方米）住房出租给第三人谢东华、喻柔刚用于经营跆拳道馆，喻柔刚现已退出经营；第2栋405（建筑面积190.37平方米）、406号（建筑面积190.37平方米）住房出租给第三人周佩用于经营宾馆。易敬平在高桥大市场日化城第2栋有505号住房（建筑面积190.37平方米），日化城第3栋有303号住房（建筑面积126平方米），百货皮具城3栋有308号住房（建筑面积133.85平方米），面积共450.22平方米。天诚公司进场提供物业服务之前，高桥大市场日化城2栋112、126、128号门面及502号住房已不属易敬平所有。本案审理期间，易敬平于2014年6月30日将高桥大市场日化城第3栋303号住房出售给贺曼君。二、易敬平位于高桥大市场日化城及皮具百货城的住房的建设单位和物业出售单位为原长沙市雨花区机械化施工公司。2003年6月30日，该公司已经改制更名为湖南高桥大市场发展有限公司。三、2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，天诚公司依约开展日常物业服务。四、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。五、2009年10月19日，易敬平与第三人王新颖、周琼签订5年期《房屋租赁协议》（从2010年2月14日起至2015年2月14日止）；2012年9月10日，易敬平与第三人喻柔刚、谢东华签订5年期《房屋租赁协议》（从2012年9月17日起至2017年9月16日止）；2013年12月14日，易敬平与第三人周佩签订5年期《房屋租赁协议》（从2013年12月21日起至2018年12月20日止），上述协议均约定：第三人租赁期从事经营活动应依法办理相关证照，承担所从事的工商费、税费及房屋租赁费等一切费用，不得从事违反国家政策及违法违规之经营活动，并对其独立承担民事责任。未经易敬平同意，第三人不得擅自转租、转让或转借。第三人不得利用承租屋进行非法活动损害公共利益。第三人不得无故拖欠租金，并不能将押金转为租金，第三人应提前一个月支付下年租金。第三人应及时交纳租赁期从事经营活动的水、电等相关费用。协议对其他事项还进行了约定。六、天诚公司提供物业服务的区域，已由法院生效判决确定商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。七、本案原审审理期间，天诚公司将违约金的标准明确为以三个月的物业管理费为基数按每天3‰的标准支付。
原审法院认为，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业�因此，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。（1）关于物业管理费。天诚公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，易敬平作为高桥大市场日化城2、3栋及百货皮具城3栋的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费，但至今未交纳，已构成违约，应承担支付物业管理费及违约金的责任。天诚公司向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。本案起诉时，易敬平位于高桥大市场日化城2栋205、206、305、306、405、406号住房用于商业用途，上述住房面积共1142.22平方米，按每平方米1.4元标准计算物业管理费；易敬平位于高桥大市场日化城2栋505号住房、日化城3栋303号住房，百货皮具城3栋308号住房，面积共450.22平方米，按每平方米0.7元标准计算物业管理费，易敬平应每月支付物业管理费1914.26元（1142.22平方米×1.4元／平方米＋450.22平方米×0.7元／平方米）。故从2011年1月25日起至2013年12月24日止，易敬平累计应支付天诚公司物业管理费66999.1元（1914.26元／月×35月）。天诚公司要求易敬平交纳高桥大市场日化城2栋112、126、128号门面及502号住房的物业管理费，因上述门面及住房的所有权已发生转移，本院不予支持。（2）关于违约金。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。本案原审审理期间，天诚公司将违约金的标准明确为以三个月的物业管理费为基数按每天3‰的标准支付，该违约金标准仍过高，原审法院调�为以三个月的物业管理费5742.78元（1914.26元／月×3月）为基数按同期同类银行贷款利率的标准支付。天诚公司要求易敬平支付违约金5000元，对其主张超过部分，原审法院不予支持。易敬平辩称，天诚公司、易敬平之间不存在前期物业管理关系，前期物业协议与易敬平没有任何关系，易敬平已将关联房产出租，天诚公司诉讼对象不合适。原审法院认为，高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业，湖南高桥大市场发展有限公司作为建设单位和物业出售单位与天诚公司签订前期物业服务合同，符合法律相关规定，且前期物业服务合同对业主具有约束力。易敬平虽将高桥大市场日化城2栋205、206、305、306、405、406号住房出租给第三人周琼、王新颖、周佩、谢东华，但双方在房屋租赁合同中并未明确约定物业管理费由第三人负�，高桥大市场的业主经法院生效判决确认应交纳物业管理费后，易敬平作为业主也未及时与第三人签订书面补充协议或口头约定物业管理费由第三人负担。因此，易敬平的上述辩解意见，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决如下：一、易敬平应于本判决生效之日起三日内支付湖南天诚物业管理有限公司物业管理费66999.1元（从2011年1月25日起至2013年12月24日止）及违约金（从2011年4月25日起至2013年12月24日止以5742.78元为基数按同期同类银行贷款利率的标准计算）；二、驳回湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。�判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1985元，由湖南天诚物业管理有限公司负担371元，易敬平负担1614元。
上诉人易敬平不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决适用法律错误，判决不当。一、易敬平与天诚公司之间不存在物业合同关系；二、易敬平已将涉案房屋出租，租赁协议约定由承租方承担相关费用。故请求依法撤销原审判决，判令上诉人不承担相关物业管理费等各项费用，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人天诚公司答辩称：上诉人与被上诉人虽然没有签订合同，但是湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司签订了物业管理合同，根据物业管理法规定，湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司签订的物业服务合同对业主具有约束力；二、根据相关规定，上诉人应当要交纳物业管理费。易敬平将房屋出租给第三人，天诚公司并不知情，所以天诚公司只能将易敬平作为业主主体。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审过程中，上诉人易敬平向本院提交了一组证据：四份租赁合同，拟证明在同时期同地段的房屋与上诉人的房屋相比，其租赁价格远高于上诉人的租赁价格，且租赁合同约定了一切费用由承租方承担，所以物业管理费亦包含在租金内。经质证，天诚公司认为：此四份合同系复印件，对其三性均有异议，法律规定物业费应当由业主承担，业主可要求承租户承担。第三人周琼和王新颖认为：其中一份合同没有约定面积，没有可比性，一份合同的租赁价格比第三人的租赁价格还便宜，第三人没有�业主商谈过物业费的问题。本院认为：此证据系复印件，无法确定其真实性，且与本案无关联性，不予采信。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案纠纷是否适用前期物业管理服务的问题；二、易敬平及原审第三人是否应承担支付物业服务管理费的责任。
一、关于本案纠纷是否适用前期物业管理服务的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）对上诉人易敬平具有约束力。故上诉人易敬平的上诉理由不能成立，不予采纳。
二、关于易敬平及原审第三人是否应承担支付物业管理费责任的问题。虽然本案的主要法律关系是天诚公司与易敬平之间的物业服务合同关系，但是为节省司法资源和减少当事人诉累，易敬平与原审第三人之间关于物业费的纠纷在本案中予以一并审理。因易敬平与原审第三人之间签订的租赁合同均约定原审第三人在租赁期承担所从事的工商费、税费及房屋租赁税等一切费用，可以理解为已经包含了物业管理费，并且第三人实际享受了物业服务，故原审第三人应当承担其在租赁期间的物业管理费。根据《物业管理条例》第四十二条之规定，易敬平作为业主，对物业费负连带交纳责任。又因天诚公司主张的物业管理费时间段是2011年1月25日至2013年12月24日，原审第三人周佩与易敬平签订租赁合同约定的租赁期�从2013年12月21日至2018年12月20日，故周佩不承担本案物业管理费；原审第三人喻柔刚、谢东华与易敬平签订租赁合同约定的租赁期是2012年9月17日至2017年9月6日，故喻柔刚、谢东华交纳物业管理费的时间应从2012年9月17日开始计算至2013年12月24日止，物业管理费为7995.54元（380.74平方米×1.4元／月×15月）。原审第三人周琼、王新颖的租赁期包含了天诚公司主张物业管理费的时间段，故周琼、王新颖应当承担物业管理费18656.26元（380.74平方米×1.4元／月×35月）。从2011年1月25日至2013年12月24日止，易敬平累计应支付的物业管理费为66999.1元，除上述应由原审第三人承担的物业管理费之外的其他物业管理费40347.3元（66999.1-7995.54-18656.26）应由易敬平自己承担。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但部分判处不当，上诉人易敬平的上诉理由部分成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第00287号民事判决第一项、第二项；
二、限易敬平于本判决生效之日起三日内支付湖南天诚物业管理有限公司物业管理费40347.3元；
三、限周琼、王新颖于本判决生效之日起三日内共同支付湖南天诚物业管理有限公司物业管理费18656.26元，易敬平承担连带交纳责任。
四、限喻柔刚、谢东华于本判决生效之日起三日内共同支付湖南天诚物业管理有限公司物业管理7995.54元，易敬平承担连带交纳责任。
五、驳回湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1985元，二审案件受理费1985元，共计3970元，由易敬平承担3228元，湖南天诚物业管理有限公司承担742元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 刘完玲
审判员 熊 伟
二〇一五年七月十四日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。