山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民四终字第91号
上诉人（原审被告）：董志章。
委托代理人：李杰，山东旭杰律师事务所律师。
委托代理人：王静，山东旭杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭秋兰。
委托代理人：张成明。
上诉人董志章因租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2014）威环民初字第1963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，2013年8月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告坐落于威海市青岛中路63号附楼后院（东至东围墙内、西至西围墙内、南至南面平房、北至北围墙内，传达室除外），被告为原告在大门口北侧预留4个车位；租赁期限5年，自2013年8月17日起至2018年8月16日止；年租金150000元，广告牌年租金10000元，共计160000元，前三年租金不变，第四年为176000元、第五年为192000元，双方一旦签订合同，被告须支付原告租赁保证金5000元；采用年度分期预缴方式，在合同生效后的5日内，被告向原告支付第一年度租金160000元，剩余年度租金被告应于每年7月16日前付清下一年度租金。该合同还对房屋使用和维修责任、双方的权利与义务及违约责任进行了约定。
上述合同签订后，被告支付了原告第一年度租金，其后未按合同约定预支付第二年度即2014年8月17日至2015年8月16日的年度租金及合同约定的押金。
2014年8月28日，原告郭秋兰诉至原审法院，要求被告支付自2014年8月17日起至2015年8月16日止的租金16万元及自2014年7月16日起至实际履行之日止以上述租金为基数按银行同期贷款利率计算的利息，并按合同约定支付5000元租赁押金及自2013年8月2日起至实际履行之日止以上述押金为基数按银行逾期贷款利率计算的利息。被告董志章辩称，其租赁期间，原告隐瞒事实，因后院使用权产生争议，致使其无法正常使用，其多次通知原告解决，但原告一直未能解决，给其造成损失。按照合同约定在其租赁场地内为原告预留四个停车位，但每天外来停车均不止四辆，造成场地拥堵无法正常经营，因租赁后院并非原告所有，故只同意支付后院的房屋租金而不同意支付后院租金。
另查，2013年5月15日威海新荣拍卖行有限公司与买受人郭秋兰签订《拍卖成交书》一份，主要内容为：原告作为竞买人持9号竞买号牌在威海新荣拍卖行有限公司举行的2013年第一期拍卖会上买受了威海市青岛中路63号附楼1-3层，面积528.96平方米及无证食堂、传达室、平房，成交额460万元。另查明上述拍卖标的至今没有办理产权变更手续。
审理过程中，原告为证实涉案租赁场地其有处分权提供了威海新荣拍卖行有限公司出具的《拍卖笔录》及《证明书》各一份。其中，《拍卖笔录》载明：2013年5月15日下午2点在威海清泉宾馆三楼会议室拍卖威海市青岛中路63号附楼1-3层，通过增价的拍卖方式郭秋兰以460万元竞买成交。《证明书》载明：“我拍卖行受委托于2013年5月15日公开拍卖的威海市青岛路63号附楼1-3层房产系交通银行威海分行所有。交通银行威海分行委托该行行政管理人员于某参与该房产处置过程中相关事宜的协调、拍卖监督、拍卖款项回收及成交后房产交接等手续的办理。郭秋兰在拍卖会上以最高价格460万元竞买成交，成为该标的的合法买受人，于某在拍卖笔录上以委托方监督人的身份签字予以了确认。特此证明。威海新荣拍卖行有限公司2014年12月5日”。被告质证后对上述证据的真实性均没有异议。
此外，原告还提交交通银行山东省分行交银鲁（2012）274号文件《山东省分行关于申请淄博临淄齐城路和威海青岛中路63号两处瑕疵自有房产处置的请示》（以下简称请示）及其与交通银行威海分行于2013年7月12日签订的《房产交接书》一份。其中请示中载明威海市青岛中路63号房产处置联系人名单为威海分行预财部孙春同、保全部于某、办公室于杰。《房产交接书》载明的交接方（甲方）为交通银行威海分行，接受方（乙方）为郭秋兰。主要内容：一、甲方交通银行威海分行委托上海东方国际拍卖有限公司和威海新荣拍卖行有限公司联合拍卖的“威海市青岛路63号附楼1-3层房产”，于2013年5月15日公开拍卖，乙方郭秋兰在拍卖会以最高价格460万元竞买成交，成为该标的的合法买受人。二、乙方郭秋兰在将全部拍卖款项支付给威海新荣拍卖行有限公司后，拍卖行已于2013年7月12将全部拍卖款项支付给甲方交通银行威海分行账户内，甲方交通银行威海分行已全部收妥。三、为办理房产交接，经甲乙双方经办人员到拍卖标的现场核对，确认无误，乙方予以接受，特签订本交接书，双方签字生效，甲、乙双方保证不再对该房产的任何事由提出抗辩。甲方交通银行威海分行交付乙方的房地产及附属情况如下：1、房产钥匙共11把，包括附楼前后门钥匙、后院大门钥匙、后院西侧和北侧附属食堂钥匙、传达室钥匙、平房钥匙；2、后院全部建筑一并归乙方郭秋兰所有并使用，后院全部场地归乙方郭秋兰使用。本交接书壹式贰份，双方各执壹份，具有合同效力。甲方由代理人于某签字并按手印，乙方由郭秋兰签字并按手印。被告质证后对请示及《房产交接书》的真实性均没有异议。
另，原告还申请证人于某（身份证号××，男，1955年11月12日出生，汉族，威海市环翠区青岛街7号402号，系交通银行威海分行资产保全部经理）出庭作证，该证人证实涉案威海市青岛路63号房产原属交通银行威海分行所有，2013年其在拍卖63号附楼（1-3层）时是以附属后院、传达室、厕所、食堂、平房一起拍卖于本案原告，该后院场地使用权属原告。原、被告对上述证人证言的真实性均没有异议。
原审法院认为，本案的争议焦点是原告是否有权处分涉案租赁场地。根据原告提供的《拍卖成交书》、《房产交接书》载明的内容及证人于某的证人证言足以认定原告对涉案租赁场地享有使用权，且原、被告之间签订的《房屋租赁合同》又不违反法律、行政法规效力性、强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应信守履行。现原告已按合同约定履行了交付租赁物的义务，被告理应按照合同约定支付租金及押金，而其并未支付，原告有权要求其支付逾期支付期间的银行同期贷款利息。综上，原告的诉讼请求，于法有据，予以支持。至于被告的上述辩称理由，因租赁物交接后而产生的其他非因租赁物本身产生的妨害，其应自行排除，不能构成其拒付租金及押金的抗辩事由，故其抗辩主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：被告给付原告自2014年8月17日起至2015年8月16日止的租金16万元及押金5000元，于判决生效后十日内履行完毕。被告支付原告分别以上述租金、押金为基数，各自2014年7月16日、2013年8月2日起均至被告实际履行之日止，按银行逾期贷款利率计算的利息。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由被告负担。
上诉人董志章不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。理由：一、原审认定事实不清，证据不足。1、关于诉争后院的使用权问题。对于该租赁场地的使用权上诉人并不清楚，由于该场地的使用权不明确，交通银行对于该场地的使用权也没有公示说明，致使他人对此场地的使用权主张权利，从而影响到其正常经营。原审认定被上诉人享有后院使用权，依据不足。2、被上诉人将青岛中路63号附楼1-3楼（以下简称附楼）对外出租时，并没有向承租人明确说明其后院已经出租给了上诉人，从而导致其附楼的租户随意在后院停车，侵犯了上诉人的合法使用权，从而影响了其正常经营。3、在得知上诉人合法权益受到侵害后，被上诉人没有采取措施加以制止，造成了上诉人的困扰，其后院使用权受到严重侵害，无法达到承租后院的合同目的。4、上诉人租赁房屋用于经营汽修厂及车辆买卖，需要宽敞的场地，而其他人没有其他停车场地，在后院乱停车，影响了上诉人经营活动，造成了上诉人的经济损失。主楼的所有权人认为对后院享有使用权，被上诉人虽然举证证明其有后院使用权，但没有公开向主楼所有权人主张过权利，对主楼所有权人侵占场地置之不理。因此，主楼所有权人及租赁附楼的两个公司在后院每天停车大约为十几辆，上诉人曾因为其乱停车问题与其中一个公司的员工发生过争执，并经派出所处理协调，赔偿该公司员工2000元。二、原审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，即使被上诉人拥有后院使用权，也不意味着第三人没有主张权利，也应减少租金。合同责任是严格责任，只要不是承租人自己的原因造成影响承租人使用、收益，承租人就可以减少支付租金或不支付租金。根据诚实信用、等价有偿原则，上诉人也可以要求减少支付租金。
被上诉人郭秋兰答辩称，同意原审判决。
二审中，上诉人提供被上诉人与威海达诺中央空调销售有限公司及威海市金正贸易有限责任公司房屋租赁合同一份，该合同签订于2013年8月8日，约定由威海达诺中央空调销售有限公司及威海市金正贸易有限责任公司承租附楼，被上诉人为该承租人在大门口北侧预留四个车位给其使用。被上诉人对此无异议。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案二审争议焦点：一是被上诉人对诉争后院是否享有处分权，二是是否存在他人占用诉争后院场地导致上诉人无法正常经营，上诉人是否有权拒付诉争后院租金或要求降低租金。
首先，关于被上诉人对诉争后院是否享有处分权。根据被上诉人在一审期间提供的《拍卖成交书》、《房产交接书》载明的内容，以及证人于某证言所述，涉案威海市青岛路63号房产原属交通银行威海分行所有，2013年其在拍卖63号附楼（1-3层）时是以附属后院、传达室、厕所、食堂、平房一起拍卖给本案被上诉人，因此，原审认定被上诉人对该后院场地享有处分权，并无不当。上诉人主张被上诉人因场地的使用权不明确，原所有人交通银行对于该场地的使用权也没有公示说明，致使他人对此场地的使用权主张权利，导致权属不明，无事实依据，本院不予支持。
其次，关于是否存在他人占用诉争后院场地导致上诉人无法正常经营，上诉人是否有权拒付诉争后院租金或要求降低租金。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，被上诉人与上诉人签订的租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被上诉人对外出租上述房产及诉争后院的目的是收取租金，获得收益，上诉人租赁的目的是经营其汽车修理厂。上诉人主张应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，即“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，对此本院认为，其一，对于上诉人主张主楼所有权人主张后院权利，其未提供证据证实，其该项主张无事实依据；其二，被上诉人与上诉人在租赁合同中，明确由上诉人为被上诉人预留四个车位，在被上诉人与附楼租户签订的租赁合同中，被上诉人为其提供的车位与上诉人为被上诉人预留的四个车位约定一致，不存在使用权方面有约定上的冲突情形，亦说明被上诉人并未将预留四个车位之外的后院使用权让渡给上诉人之外的他人，上诉人主张后院权属不明，无事实依据；其三，从本案实际情况看，被上诉人自租赁诉争平房及后院后，一直正常经营其汽车修理厂，并未出现不能经营的情况，不符合合同目的无法实现的情形；其四，从本案情况综合考量，该后院面积至少为几百平方米，即使如上诉人所主张有外来车辆临时停靠或其他租户多占车位的情况，上诉人亦不能证明该情形导致其无法正常经营、合同目的无法实现。故此，上诉人主张因合同目的无法实现而拒付后院租金或者要求降低租金，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不当，应予驳回，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3600元，由上诉人董志章负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
代理审判员 于 晶
代理审判员 葛俊生
二〇一五年七月三十日
书 记 员 李亚男