福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0703民初1761号原告：福建鼎恒物业管理有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道办事处上水南路Q05032901。统一社会信用代码913507846110667380。法定代表人：吴建华，总经理。委托诉讼代理人：徐贵平，福建大潭律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹志成，福建大潭律师事务所律师。被告：林宝平，男，1968年11月29日出生，汉族，住南平市建阳区。被告：虞少容，女，1974年8月27日出生，汉族，住住南平市建阳区。原告福建鼎恒物业管理有限公司(以下简称鼎恒物业)与被告林宝平、虞少容物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案，依法适用简易程序于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告福建鼎恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人詹志成、被告林宝平到庭参加诉讼，被告虞少容未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎恒物业向本院提出诉讼请求：判令林宝平、虞少容立即支付拖欠的物业服务费1,282.5元、逾期缴付滞纳金384.75元（从2014年9月1日算至2015年11月30日，此后仍需承付到债务清偿之日）、承担律师代理费1,000元，各项共计2,667.25元。事实和理由：鼎恒物业系南平市建阳区“金都大厦”商品住宅楼房的物业服务公司，林宝平、虞少容系鼎恒物业接受委托并提供物业服务的受服务人员。林宝平、虞少容系金都大厦1号****室房的共同所有权人。2009年9月19日，鼎恒物业与“金都大厦”开发商建阳建文房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由鼎恒物业承担“金都大厦”商品住宅楼房的前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为0.6元/㎡/月。林宝平、虞少容所购的南平市建阳区金都大厦1号楼****室房屋建筑面积实际为142.5平方米，折合物业费为85.5元/月，林宝平、虞少容逾期（每月5日前）未缴纳的应从逾期之日起每日按欠费总额的5‰的标准向鼎恒物业支付违约金（具体详见前期物业委托合同）。鼎恒物业依约充分完全履行了物业服务及管理义务责任，但林宝平、虞少容从2014年9月开始拒绝缴纳物业管理服务费，且经鼎恒物业多次催讨都拒绝支付，故此在无奈之时，只好依据《物业管理条例》以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，通过法律途径以主张权益。林宝平辩称，林宝平、虞少容系夫妻。针对鼎恒物业的诉讼请求及事实和理由，答辩如下：1.鼎恒物业为开发商交房时指定的物业公司，2009年9月份，林宝平在交房时与鼎恒物业签订了物业服务合同并交纳了500元的水电周转金，至今未能退还。该合同实为霸王合同，其中违约金计算方法远高于一般违约合同，金都大厦业主起诉开发商违约推迟交房也是按合同计算违约金，既每天按千分之五计算，但法院以明显过高不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同为无效合同，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损失或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。而林宝平当时与鼎恒物业所签合同时没有选择的余地，如不与其订立合同则无法获取所购房屋钥匙，故交房时鼎恒物业胁迫林宝平签下明显有失公平的协议书，林宝平只能作出完全违背真实意思表示的行为，其员工（金都大厦前期管理人何时英）可以证明。2.鼎恒物业聘请的律师费用不应由林宝平承担，一是该合同是无效胁迫合同，二是2012年金都大厦业主起诉开发商推迟交房时，总标的达800,000余元，而每个业主支付律师费才几百元，明显存在恶意报复。3.鼎恒物业在金都小区服务期间存在不作为行为，林宝平在2014年12月24日收到鼎恒物业第一份也是唯一一份催费通知单，便找到鼎恒物业办公楼，一名女性员工接待并记录我反映为何不交物业费的情况，且在此之前也多次向管理人员何时英及黄永丽口头反映过。当时林宝平向鼎恒物业反映其公司在服务金都大厦小区期间存在大量不作为、服务不到位的行为，具体如下：保安在夜间躲在保安室睡觉不巡逻情况，公司的财务应可以查到处理（罚款）保安的记录；小区内车辆停放混乱，导致业主出行不方便，特别是永辉超市长期占用公共地存放物资和垃圾；小区夜间车辆（永辉超市的车辆）随意，其噪音严重干扰业主休息，而保安人员从不干预；自行车、电动车、摩托车停放在安全通道，造成业主出行不便且存在安全隐患；小区下水道排水存在问题，每当下雨时业主便无法出门，水都满到安全通道里；鼎恒物业允许1号楼1单元5楼、8楼办培训班即新航标培训中心，并收取高额物业费和水电公摊费，该培训班学生高达100多人，给业主的生活造成极大的不便，特别是学生不自觉行为，如在电梯里把每一层的电梯按钮都按一遍，让大量业主都挤在电梯口等候。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。鼎恒物业未听取业主意见，导致该培训班存在至今；小区1、2号楼的顶楼及五楼的平台存在违章搭建现象，五楼还私自打通与走廊之间的墙体做了一个通道门，鼎恒物业未能制止；金都大酒店和速8酒店占用小区公共空地，围起来作为自由停车场，不让小区业主停车，鼎恒物业放任他们的行为；物业服务合同是在业主没有选择余地的情况下签订的胁迫合同，该合同为无效合同。综上所述，对于鼎恒物业在服务金都大厦小区时存在不作为、服务不到位的行为及与业主签订无效的物业服务合同，物业公司不存在过错就因承担相应的责任。请求贵院查明事实，依法公正、公平审理，并责令鼎恒物业公司返还林宝平水电周转金500元。虞少容未作答辩。本院经庭审对当事人提供的证据认定如下：鼎恒物业提供的证据《物业服务资质证书》、《福建省前期物业服务合同》、《前期物业管理协议》、预缴物业费收款收据、催缴通知单及照片、律师函、建阳区物价局和建设局文件即《关于转发南平市物价局、南平市建设局关于印发和的通知》、交房通知书、（2016）闽0703民初2130号民事裁定书，林宝平均无异议，本院予以确认；鼎恒物业提供的《福建省律师服务收费标准》及收费发票，《福建省律师服务收费标准》系福建省物价局、福建省司法厅联合颁布并实施，发票系福建大潭律师事务所出具的增值税普通发票，本院对其真实性、合法性予以确认；报告、违法建筑处置情况报告单、整改通知书3份、违规装修报告清单，拟证明速8酒店违章改造绿化的情况，因该组证据均系鼎恒物业自行制作，无违章业主的签字，亦无其他证据予以佐证，且其未举证证明有关部门已签收其所提交的报告单，本院不予确认。林宝平提供证据照片一组，无法辨识形成时间，无法证实与本案有关，本院不予确认。本院对事实认定如下：鼎恒物业具有物业管理企业资质，资质等级为二级。林宝平与虞少容系夫妻，均系南平市建阳区金都大厦1号楼****室的权利人，其房屋建筑面积为142.5㎡。2011年7月4日，鼎恒物业与建阳建文房地产开发有限公司（以下简称建文公司）签订了前期物业服务合同，同日与林宝平签订了《前期物业管理服务协议》及附件《业主临时管理规约》，协议约定由鼎恒物业对金都大厦小区提供物业管理服务，服务期限从合同签订之日起至小区业主委员会与鼎恒物业签订《物业管理委托合同》生效之日止。该协议对双方权利和义务、物业管理服务范围、物业管理服务质量、物业服务费及其他费用、违约责任等条款均进行了约定。协议明确约定金都大厦高层住宅物业服务费收费标准为每月每平方米0.60元（不含电梯电费、含电梯维护费、年检费）。约定物业服务费由建阳建文房地产开发有限公司发出《交房通知书》约定的交房之日即开始交纳。若被告违反本协议，不按时（每月10日前）交纳有关费用的，鼎恒物业从逾期之日起每日按欠费总额的千分之五向谢淑玉收取滞纳金。此外，《业主临时管理规约》规定业主不按规定交纳物业服务费以及赔偿金、违约金的逾期欠费业主将按每日千分之五的标准计算缴纳滞纳金，物业公司有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除补交物业管理费外，还应承担胜诉方合理的诉讼及律师费用。林宝平于签约之日预交物业费1,000元，于2012年6月18日预交2012年6月至12月的物业费539元，于2013年2月2日交纳2013年1至3月物业费256.5元，于2013年11月17日交纳2013年6月至8月的物业费296.5元,2014年1月19日交纳物2013年9月至2014年1月物业费427.5,2014年5月20日交纳2014年2月至5月物业费342元，2014年8月22日交纳2014年6月至8月物业费256.5元。金都大厦小区于2015年9月成立业主委员会。鼎恒物业于2015年12月1日退出该小区，停止向该小区提供物业服务。林宝平、虞少容从2014年9月起未按协议约定交纳物业服务费，截至2015年11月30日林宝平、虞少容共拖欠鼎恒物业物业服务费1,282.5元（142.5㎡×0.6元/㎡·月×15个月），并产生相应滞纳金。鼎恒物业服务期间存在服务瑕疵，如车辆管理不到位、对业主违规装饰装修及占用绿化地的行为未进行制止、报告。鼎恒物业自2014年12月起多次向林宝平催讨未果，于2016年9月1日两次向本院起诉，要求林宝平支付拖欠的物业服务费，后向本院撤回起诉。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。建文公司作为金都小区的建设单位，与鼎恒物业签订的《前期服务服务合同》对林宝平有约束力。鼎恒物业与林宝平双方签订的《前期物业管理服务协议》及附件《业主临时管理规约》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法、有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行自身义务。林宝平辩称其系受胁迫签订，但其未举证证明存在胁迫的事实，本院不予采纳。依照《前期物业管理服务协议》，林宝平、虞少容应依约向鼎恒物业支付物业服务费，但鼎恒物业提供的物业服务不符合约定，结合物业服务费收取标准及鼎恒物业服务情况，酌情扣减林宝平、虞少容10%的物业服务费支付责任，即林宝平、虞少容仍应向鼎恒物业支付拖欠的物业服务费为1,154.25元（1,282.5元×0.9）。鼎恒物业提供物业服务不符合合同约定，要求林宝平、虞少容承担拒交物业费的违约责任，依据不足。关于律师代理费1,000元，鼎恒物业所提供的服务不符合合同约定，故本院不予支持。关于林宝平交纳的500元水电公共周转金，双方可另行处理，林宝平亦无异议，故本案不予处理。综上所述，鼎恒物业要林宝平、虞少容支付拖欠的物业服务费1,282.5元，本院予以支持1,154.25元；要求林宝平、虞少容支付逾期缴付滞纳金384.75元，本院不予支持；要求林宝平、虞少容承担律师代理费1,000元，本院不予支持。虞少容经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：生效之日起五日内支付福建鼎恒物业管理有限公司物业服务费1154.25元。二、驳回福建鼎恒物业管理有限二、驳回福建鼎恒物业管理有限公司其他诉讼请求。如果林宝平、虞少容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由福建鼎恒物业管理有限公司负担15元，由林宝平、虞少容负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员  廖淑芳二〇一七年十一月十三日书 记 员  邱雯婷本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。