上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第676号
原告上海金豫百货有限公司。
法定代表人周文娟。
委托代理人徐俐。
委托代理人沈华连，上海普世律师事务所律师。
被告上海炫麦文化传播有限公司。
法定代表人吴刘海。
被告上海涵冰酒店管理有限公司。
法定代表人吴刘海。
上列二被告委托代理人叶臻，系被告上海炫麦文化传播有限公司工作人员。
原告上海金豫百货有限公司（以下简称“金豫公司”）与被告上海炫麦文化传播有限公司（以下简称“炫麦公司”）、上海涵冰酒店管理有限公司（以下简称“涵冰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序于2014年4月1日公开开庭进行了审理。原告金豫公司的委托代理人徐俐、沈华连，被告炫麦公司和涵冰公司的委托代理人叶臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金豫公司诉称：2012年5月30日，被告涵冰公司与原告签订《绿地金御广场租赁合同》及《推广服务协议》，约定涵冰公司承租原告位于上海市松江区新南路XXX弄XXX号XXX层XXX-
XXX室的物业（以下简称“系争房屋”）用于经营KTV。2013年5月，涵冰公司的关联公司炫麦公司成立，涵冰公司安排炫麦公司与原告在租赁条件不变的基础上重新签订了《绿地金御广场租赁合同》和《推广服务协议》，约定由炫麦公司履行上述合同及协议，此后炫麦公司与原告还签署有相关补充协议。新的租赁合同及其补偿协议约定，2012年6月1日至2014年5月31日期间的租金标准为每月人民币（以下币种同）112，968.72元，租金支付方式为先付后用，每三个月支付一次，炫麦公司应于每期届满日前10日向原告支付下一期租金，期间，涵冰公司及炫麦公司均曾向原告支付过租金。新租赁合同约定，炫麦公司逾期不支付租金、管理费等租赁合同约定由炫麦公司支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向原告支付违约金。炫麦公司自2013年5月开始拖欠租金共计956，718.48元，原告几次催缴，被告仍无实质的行动。综上，原告认为炫麦公司已构成违约，应当按约支付租金并承担相应的违约责任，涵冰公司实际控制着炫麦公司，且炫麦公司亦系涵冰公司安排承租原告的房屋，故涵冰公司应对炫麦公司的付款义务承担连带责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告炫麦公司向原告支付所拖欠的2013年6月1日至2014年2月28日的租金共计956，718.48元，并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金943，560.68元（暂计至2014年2月28日，实际计算至付清租金之日止）；2、被告涵冰公司对炫麦公司的上述付款义务承担连带责任。
被告炫麦公司及涵冰公司辩称：被告炫麦公司不同意支付租金，当时被告炫麦公司开店的时候原告没有取得产证，导致炫麦公司延迟办理营业执照，工商部门例行检查的时候，炫麦公司被罚款，2014年1月6日，工商部门又罚了5，998元；而且系争房屋漏水严重，甚至水会倒灌，下雨时被告炫麦公司就根本无法开门营业；物业当初承诺给被告的物业服务也都没有到位；对于原告要求二被告承担连带责任，二被告认为应该有所区分，本案全部应由被告炫麦公司来承担责任；本案原告主张的违约金过高，应当调整降低。
经审理查明：2012年5月30日，原告作为出租／预出租方（甲方）、被告涵冰公司作为承租／预承租方（乙方），双方签订了《商铺租赁／预租合同》一份，约定上海市松江区新南路XXX弄XXX号XXX层XXX-
XXX室物业的所有权人已经该物业授权甲方全权进行管理活动，包括但不限于以自己或甲方名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项；“绿地金御广场”是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，系争房屋位于其中，甲方负责绿地金御广场（包括系争房屋）的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意；甲方出租／预出租给乙方的物业座落于上海市松江区新南路XXX弄XXX号XXX层XXX-
XXX室，用途为商铺；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为经营量贩式KTV娱乐使用，经营的品牌为牧歌（暂定）；乙方应于本合同签署前向甲方提供营业执照及其他相关证明文件，如尚未登记注册的需提供投资人证明文件，待公司注册登记后15日内向甲方提供营业执照及其他相关证明文件予以核对；系争房屋租赁期十年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止，装修期共计4个月，自2012年6月1日起至2012年9月30日止，装修期内甲方免收租金（包括管理费），但乙方仍应交纳水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用；租金采取先付后用的原则，每3个月为一期支付一次，首期租金乙方应于本合同签署当日支付给甲方，之后每期租金乙方应于每期届满日前10日向甲方支付下一期租金；第一年至第二年即自2012年6月1日起至2014年5月31日止，每月租金为112，968.72元，每年租金为1，355，624.60元，即每日每平方米为2.20元；乙方应于本合同签署当日支付给甲方租赁保证金225，937.44元；租赁期间，甲方有权从租赁保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、水、电、燃气等公用事业费或本合同约定由乙方承担的费用，有权扣减由于乙方原因发生的本合同所规定的其他违约事件应支付的违约金以及本合同所述的因乙方原因给甲方造成损失的赔偿金；租赁期内，系争房屋的管理费已包含在乙方承担的租金中，乙方无需另行向甲方支付；系争房屋预计交付日为2012年6月1日；租赁期内，物业管理公司负责公共区域和中央机电系统及其设施的管理和维护，若乙方承租的该物业或与经营相关的公共区域内的设备、设施出现故障或损坏，物业管理公司应当依照物业管理手册及其他相关文件的规定及时派人进行维修、维护；乙方可以个人名义签署本合同，如果乙方拟在系争房屋注册设立公司、企业或其他形式的合法组织从事本合同约定的经营活动，自公司注册成立之日起本合同项下乙方的权利和义务均转由公司享有和承担，乙方及其他投资者同意为公司履行本合同项下的义务承担连带保证责任；乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），甲方同意提供合理的协助，若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之日起按标准支付租金；乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；合同还对房屋租赁中的其他事宜进行了约定。同日，原告与被告涵冰公司还签订了《推广服务协议》一份。
上述合同签订后，原告于2012年7月12日将系争房屋交付被告涵冰公司使用，被告涵冰公司支付给原告租赁保证金225，937.44元。
庭审中，原告提供了其与被告炫麦公司签订的《商铺租赁／预租合同》和《推广服务协议》各一份，该租赁合同与原告同被告涵冰公司之间签订的租赁合同约定的所有内容都是一样的。原告欲证明2012年5月30日，原告与被告涵冰公司签订合同时，涵冰公司的法定代表人吴刘海表示要在系争房屋处成立炫麦公司，原告要求新成立的公司需要与原告签订租赁合同，所以炫麦公司和原告又签订了租赁合同，签订的过程是当天先由吴刘海签字，炫麦公司成立后又补盖了公章，二份租赁合同约定的所有内容都是一样的。二份合同第16.2条均约定了二被告之间的连带责任。二被告对于租赁合同无异议，并表示当初打算设立炫麦公司，可炫麦公司没有营业执照，但是进场时原告需要公司的公章，所以吴刘海用涵冰公司的公章敲了租赁合同，炫麦公司实际上就属于涵冰公司，现在实际使用人就是炫麦公司，涵冰公司没有实际使用。炫麦公司与涵冰公司是什么关系二被告代理人不太清楚，二被告的法定代表人是同一人吴刘海，吴刘海是二家公司最大的股东，在管理二家公司。
2013年5月10日，原告作为出租方（甲方）、被告炫麦公司作为承租方（乙方），双方签订了《补充协议》一份，载明乙方承租甲方经营管理的位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX-
XXX室商铺用于商业经营，并于甲方签订了《绿地金御广场租赁合同》及相关协议，现双方协商一致对原租赁合同的免租期进行了变更调整，并对双方的权利义务进行了约定。
2013年6月1日之前的租金二被告已经付清，2013年6月1日之后，被告炫麦公司分别于2013年10月30日支付了20，000元，于2013年11月18日支付了20，000元，于2013年12月24日支付了20，000元。
另查明，庭审中，原告还提交了系争房屋即上海市松江区新南路XXX弄XXX号XXX层XXX-
XXX室的上海市商品房预售合同、房地产权证、授权委托书等，证明目前有三套房屋的小产证办出来了，其余的都还只有大产证；系争房屋是由上海绿地澜湾置业有限公司开发并出售给小业主，小业主再授权原告进行经营管理；整个广场在签订合同的时候被告的经办人员也来实地查看过，原告也告知过被告产证的情况；系争房屋所在的广场中原告提供的材料其他商户也能办出营业执照，工商罚款与原、被告之间的租赁关系没有必然联系，不能成为不付租金的理由。二被告对于上述证据的真实性没有异议，但表示原告从来没有向被告出示过、提供过。
再查明，涵冰公司于2010年3月31日成立，其法定代表人和出资者均为吴刘海，公司类型为一人有限责任公司（自然人独资）。炫麦公司于2013年5月16日成立，登记的住所地位于系争房屋处，其法定代表人为吴刘海，公司类型为有限责任公司（国内合资），吴刘海认缴其中80％的出资。
以上事实，由《商铺租赁／预租合同》、《推广服务协议》、《补充协议》、档案机读材料、网上银行回单、发票、上海市商品房预售合同、授权委托书、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告涵冰公司签订的《商铺租赁／预租合同》和《推广服务协议》，以及原告与被告炫麦公司签订的《商铺租赁／预租合同》、《推广服务协议》和补充协议均是当事人真实意思的表示，应属有效合同，当事人均应按约履行。其次，本案中，虽然原告分别与被告涵冰公司、炫麦公司签订了内容相同的《商铺租赁／预租合同》和《推广服务协议》，但根据双方陈述以及原告与被告炫麦公司事后签订《补充协议》的情形可知，系争房屋的实际承租方为被告炫麦公司，故原告在扣除被告炫麦公司已经支付的60，000元租金后，按约向其主张拖欠的租金956，718.48元，符合法律和合同约定，本院予以支持。再次，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告按约向被告炫麦公司主张逾期付款的违约金，于法有据，本院予以支持，但每日千分之五的标准过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。最后，鉴于被告涵冰公司与炫麦公司之间的特殊关系，且涵冰公司为设立炫麦公司亦与原告签订了租赁合同，并同意为炫麦公司履行合同项下的义务承担连带保证责任，故原告要求被告涵冰公司承担连带责任的请求，于法不悖，本院予以支持。至于二被告抗辩的因原告没有取得产证导致被告炫麦公司延迟办理营业执照而被工商部门罚款，以及系争房屋存在漏水严重影响被告经营等情形，缺乏相应的事实和法律依据，被告因此而拒付租金，本院难以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百十二六条的规定，判决如下：
一、被告上海炫麦文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司自2013年6月1日起至2014年2月28日止的租金956，718.48元；
二、被告上海炫麦文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司逾期付款违约金（以338，906.16元为本金，自2013年5月22日起至2013年10月30日止；以318，906.16元为本金，自2013年10月31日起至2013年11月17日止；以298，906.16元为本金，自2013年11月18日起至2013年12月23日止；以278，906.16元为本金，自2013年12月24日起至实际付清之日止；以338，906.16元为本金，自2013年8月22日起至实际付清之日止；以338，906.16元为本金，自2013年11月21日起至实际付清之日止；以上均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）；
三、被告上海涵冰酒店管理有限公司对于被告上海炫麦文化传播有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21，903元、减半收取10，951.50元，由原告上海金豫百货有限公司负担3，427.50元（已付），被告上海炫麦文化传播有限公司、上海涵冰酒店管理有限公司负担7，524元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 苏晓星
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……