北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第05574号
原告北京索利特新型建筑材料有限公司，住所北京市通州区漷县镇黄厂铺村东。
法定代表人李黎，财务经理。
委托代理人文健，男，1957年1月1日出生。
被告北京天正中广置业有限公司，住所北京市西城区黄寺大街26号院北广家园1号楼1703室。
法定代表人王金生，董事长。
委托代理人石代泉，男，1970年7月13日出生。
委托代理人刘碧天，北京市中凯律师事务所律师。
原告北京索利特新型建筑材料有限公司（以下简称原告）与被告北京天正中广置业有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人文健及被告的委托代理人石代泉、刘碧天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月2日，原、被告就“望京天平苑外墙外保温及瓷砖工程”（以下称涉诉工程）项目尾款20000元签订《补充协议》，约定该20000元尾款待原告将现场漏水的六户问题维修并验收合格后由被告一次性支付给原告。后原告按照被告方物业公司的要求对漏水问题进行维修，物业公司李建宁经理表示“等到10月底如果没有业主反映就认定验收合格”，但被告方物业公司一直未向原告反馈业主的意见。2014年6月23日，被告向原告发出《关于扣除部分质保金及继续维修的函》，要求原告赔偿E座504室壁纸损坏费3900元、F座1801室墙面损坏费4200元。原告接到该函后及时前往现场查看，发现E座504室窗口遍蓝色壁纸空鼓约30CM见方两块，如更换，需4平方米壁纸；F座1801室北墙面漏水是因为业主擅自拆除北阳台改建成北玻璃墙，破坏了原防水结构所致，故原告拒绝赔偿。此后，被告方物业公司又提出F座1603室和603室存在漏水，原告入户查看发现，系因室外共用空调机冷凝水过大且长期冲刷所致，不属于施工质量问题。现双方就尾款支付事宜无法协商一致，故原告诉至法院，要求被告向原告支付工程尾款20000元。
被告辩称：原告所述双方签订《补充协议》情况属实。根据《补充协议》约定，原告需对六户业主的漏水问题进行维修并经验收合格后被告才支付20000元尾款，但至今原告未进行维修，该六户业主的漏水问题未得到解决，故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年6月2日，原、被告就原告施工的涉诉工程项目尾款支付事宜签订《补充协议》，约定：1.现场尚有六户外墙漏水，原告承诺雨季来临时根据具体漏水部位再进行维修直至验收合格；……4.剩余工程款73505元待本协议签订后即付款53505元给原告，另20000元待原告将现场漏水的六户问题维修并验收合格后由被告一次性支付给原告。
2014年6月23日，被告向原告发出《关于扣除部分质保金及继续维修的函》，函件的主要内容为：原告施工的中广宜景湾外墙外保温及瓷砖工程在保修期间因质量问题存在渗漏现象，被告曾多次函告原告，但原告未及时履行维修义务，由此给部分业主造成一定损失，一是E座504室因外墙渗水造成室内壁纸损坏，现业主要求更换损坏壁纸，费用为3900元，二是F座1801室外墙渗漏水造成室内墙面受损，业主对室内进行了维修，费用为4200元，现要求赔偿，目前仍有渗漏现象，还须检查维修。上述费用被告按合同约定将从原告质保金中扣除，并保留进一步索赔和追究原告法律责任的权利。
庭审中，原告提交录像光盘，用以证明F座1603号房屋漏水不是房屋质量问题导致的，故原告不应承担维修责任。被告对该证据的真实性和证明目的均不予认可。
被告提交情况说明和维修申请，用以证明E座504室和F座1801室仍存在漏水，且业主向被告提出赔偿。原告对该证据的真实性不认可，并表示F座1801室漏水是业主擅自拆除北阳台改建成北玻璃墙所致，与原告无关；E座504室壁纸问题，原告只能承担损坏部位的维修费用，不能承担整个壁纸的更换。
被告提交《会议纪要》，证明双方就漏水事宜进行协商并确认共有六户漏水需要维修。原告对该证据的真实性不持异议。
原告表示其只知晓有四户业主的房屋存在漏水问题，即E座504室和F座603室、1603室及1801室，且其已对上述四户进行了现场检查，只认可E座504室漏水系房屋质量问题导致，应由原告负责维修，其他三户漏水均不是房屋质量问题所致。对于其余两户漏水情况，原告表示完全不知情，之所以在《补充协议》上盖章确认有六户漏水，是为了尽快拿到尾款5万余元。
被告表示其已在2014年3月4日的会议上向原告明确告知了漏水的六户情况，并通过《会议纪要》和《补充协议》的方式对漏水的六户进行了确认。
经询，原告表示其未对E座504室进行维修，而是同意赔偿被告6000元，由被告自行维修，但被告不同意。
另查，2013年原告曾将被告及南通苏中建设有限公司诉至本院，要求被告及南通苏中建设有限公司向原告支付涉诉工程的工程款170000元、质保金288675.25元及逾期付款利息。本院于2013年5月6日作出（2013）朝民初字第15610号民事判决书，认为施工合同约定工程款由被告直接给付原告，故原告要求南通苏中建设有限公司与被告共同承担付款义务的诉讼请求，本院不予支持。涉诉工程的竣工验收时间，因各方均未提供相应书面竣工验收材料，故本院以被告、南通苏中建设有限公司陈述的关于实际交付使用整体工程的时间即2009年1月确定为涉诉工程竣工验收的时间。被告未付原告的款项中，包括应付工程款170000元和质保金288675.25元，现原告要求被告支付工程款170000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。但原告要求被告给付质保金的诉讼请求，因涉诉工程具有防水工程的性质，应当适用防水工程质保期为5年的相关强制性规定，故施工合同中关于涉诉工程质保期为2年的约定无效。现涉诉工程的质保期尚未届满，故原告主张被告给付质保金的诉讼请求，本院不予支持。据此本院判决：一、被告北京天正中广置业有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京索利特新型建筑材料有限公司工程款十七万元。二、驳回原告北京索利特新型建筑材料有限公司的其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未上诉。
以上事实，有双方当事人陈述以及《补充协议》、《会议纪要》、《关于扣除部分质保金及继续维修的函》及（2013）朝民初字第15610号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
本案中，虽至今涉诉工程五年的质保期已届满，但是双方对于尾款20000元的支付达成了新的合意，且签订了《补充协议》，该《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应据此行使权利、履行义务。《补充协议》明确约定被告支付尾款20000元的条件是原告对漏水六户进行维修并经验收合格，现原告未举证证明其已对漏水六户进行维修且经验收合格，且原告认可E座504室漏水系房屋质量问题导致，应由其承担维修责任，但其至今尚未进行维修，故被告支付尾款的条件未成就，在现有情况下，本院对于原告要求被告支付尾款20000元的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下：
驳回原告北京索利特新型建筑材料有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费300元，由原告北京索利特新型建筑材料有限公司负担（已交纳150元，于本判决生效之日起七日内交纳150元）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
代理审判员 李甲军
代理审判员 杨东亮
二〇一五年九月十五日
书 记 员 柯 岩