吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0202民初2148号原告（反诉被告）：吉林市瀚居物业服务有限责任公司，住所吉林市船营区德胜路北山名苑小区物业总部。法定代表人：徐淑云，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋智萃，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：孙慧玲，该公司员工。被告（反诉原告）：李飞，男，住吉林市通潭。委托诉讼代理人：李宝达，男，住吉林市通潭。吉林市瀚居物业服务有限责任公司（以下简称瀚居物业公司）与李飞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。瀚居物业公司的委托诉讼代理人宋智萃、孙慧玲，李飞的委托诉讼代理人李宝达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瀚居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费2364元，滞纳金3883元，合计6247元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年原告与吉林恒隆建设开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告为位于吉林市昌邑区的通潭富苑小区提供物业服务。合同约定物业服务费收费标准为，高层住宅1.4元每月每平方米，商业物业2.1元每月每平方米，业主应于每年12月31日前交纳下一年度的物业服务费，未按时交纳的，按每日千分之三的标准支付违约金。被告至今拖欠2015年1月至2016年12月物业费2364元，滞纳金3883元，合计6247元。原告多次催要，被告以种种理由拒绝交费。无奈，原告根据《中华人民共和国物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法提起诉讼。李飞辩称：没交物业费是属实的，但是是有原因的。原告方跟我签订的合同是伪造的，协议是无效协议，收费标准未经过物价局审批，价格偏高，并且原告方未按照合同中约定做到相关，没有树木花草，没有绿地，原告收费中包含以上项目，但实际没有以上绿化；由于原告私自改动把电梯改成梯控设备，所以我拒绝交付收费，并且提出反诉。李飞向本院提出反诉请求：1、解除被反诉人2013年7月1日与反诉人签章的（前期物业管理服务协议）；2、反驳被反诉人索要反诉人物业费2364元及诉讼费；3、被反诉人立即拆除安装在反诉人回家所乘电梯上的电梯监控设备，恢复原电梯使用功能。事实与理由：一、2013年6月，通谭富苑粘贴公告，定3日后也就是2013年7月1日，办理小区住户入户手续，并携带相关票据。当天办理入户手续的现场是小区4号楼1楼一处门市网店，面积不足100平方米，当日到场办理入户住户有700多人（户），大量人群拥挤在门前，在门市屋里有八组办公人员，办理入户手续时要从第一组至第八组按顺序进行。当进入第二组签字阶段（被反诉人方）当时的物业公司工作人员只管在签字本上翻张页，告诉入户人在指定位置上签字，当时办理入户人员无一人所知道签字内容，签字完毕后，方可进行下一步。办理入户的所有人都拿着签字后的小本子，急着办理入户，办理完毕后当详细看看小本子确发现，这是物业强行收费条款协议书，经调查，当天所有办理入户的人在签此协议书时无一人看到协议书中内容，都是人挤人的按顺序办理入户手续，被反诉方没有对办理入户人的说明和明示此协议内容，被反诉方以麻痹和掩盖，故意隐瞒事实属欺骗、欺诈行为，是违法协议。在协议中的条款内容上，他们自己单方面编制了（前期物业服务协议）这是一份不公平、不合理而且违反国家《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等多个法律法规的非法协议书，它完全没经过与业主协商，是一份胁迫业主的霸王协议书，它完全违背了另一方当事人的意愿，特别是这份单方面编制的协议为故意不约定协议期限，它为长期无止境的欺诈另一方当事人设下陷阱。被反诉人公开违背我国《合同法》第三条、第四条、第五条、第四十二条第二款、第五十二条第一款、第三款；第九十六条之规定，属于无效合同（协议）。根据上述，我反诉方强烈要求解除被反诉方与反诉方2013年7月1日签章的《前期物业服务协议》。二、反驳被反诉人向反诉人索要物业费。1、双方签章的前期物业服务协议属单方的欺诈行为、编制协议条款内容没有与业主协商，属无效协议。2、收费标准1.4元每平方米是单方编制，没有与对方业主当事人协商，也没有国家级地方行政的审批文件（原件）。3、按国家规定的最高收费标准1元每平方米的管理标准（别见详文）本小区的规划及公用部位等多项都达不到标准，为何指定1.4元每平方米。4、没有达到协议规定的小区绿化。现小区没有绿地、花草、树木、山石、喷泉等（另见照片）。为何还要加收绿化费。5、按国家及法律认定的八项情况可不交物业费。在规定的八项中，被反诉方已有3、5、6、7等四项不合格。6、被反诉方违法的把小区所有正常升降电梯改为并安装了梯控设备，安装后，业主乘电梯上楼回家必须要由物业公司控制。形成了谁家交物业费后，物业公司发给一个刷过卡的小摇感牌可上楼，没有交物业费业主，不给刷卡或短时期刷卡来限制业主上楼乘电梯回家（详见照片和由费通知书）。物业公司利用这种手段来限制业主自由和进出是违法的，物业公司没经业主同意，私自改动属于全体业主的共用设备来限制业主，其行为业主不但拒交物业费，还有追究被反诉方的法律责任。根据上述六条情况，请求驳回被反诉方所要反诉方物业费2364元。三、被反诉方将小区电梯改动，安装控制电梯升降设备，其主要目的是为了控制收费，也就是谁交物业费谁得到个遥感牌，持小遥感牌可正常上楼，得不到小遥感牌者无法上楼的。被反诉方为了收取物业费，将原电梯改成梯控，来难为业主限制业主进出自由，又是违法。全国各地区都有多个案例：有的物业公司为强行收取物业费，对业主实行停供热，停水等手段，结果都被受到法律制裁。被反诉方把小区电梯改成梯控是侵占业主自由权，进出权，在没有业主同意，私自将原属于业主的公共设备进行改装属于违法、物业公司更没权利用任何手段阻止业主回家，限制自由。根据上述事实，要求被反诉方立即拆除安装在反诉人家中单元的电梯控制设备，恢复原电梯使用功能，还业主自由。四、被反诉方负担案件的受理费用。反诉人认为，基于上述事实，特依照《中国人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，提出反诉，请法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。瀚居物业公司辩称：1、反诉人要求解除《前期物业服务合同》没有事实及法律依据，应该依法驳回。《前期物业服务合同》是答辩人与小区的开发企业在自愿、平等的基础上签订的，该合同合法有效。国务院《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同。同时最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释第一条规定，建设单位与物业服务企业之间签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。现在反诉人作为单个业主无权解除前期物业服务合同，本案没有出现法定的或者约定的解除合同情形，反诉人没有解除合同的理由。2、反诉人主张原告没有履行合同，也没有事实及法律依据。第一，关于小区绿化问题，小区绿地等附属设施设备的配备应为开发企业提供，物业企业在此基础上提供物业服务。物业企业在接管本小区时，由于小区设计问题，楼宇之间土地面积少，不具有绿化条件，开发企业也未进行大面积绿化。物业企业在仅有的土地上进行种植了树木和花草，并进行了日常维护。第二，关于梯控问题，安装梯控是答辩人应广大业主要求进行的，是出于安全考虑与禁止电梯内乱张贴的广告的目的。综上，答辩人已经按照合同的约定完全履行了约定的义务，反诉人却恶意拖欠物业服务费，其应该承担缴纳服务业费的合同义务，并承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2011年12月11日，瀚居物业公司与吉林市恒隆建设开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由瀚居物业公司为其开发建设的通潭富苑小区提供前期物业服务，并约定物业服务费收费标准为，高层住宅1.4元每月每平方米，业主应于每年12月31日前交纳下一年度的物业服务费，未按时交纳的，按每日千分之三的标准支付违约金。李飞是吉林市昌邑区通潭富苑小区XX号住户，于2013年7月1日入住该小区，房屋面积为70.35平方米。瀚居物业公司在2015年1月1日至2016年12月31日为该小区提供了物业服务。另查明，该小区尚未成立业委员会。李飞在办理小区入住手续当天与瀚居物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议内容与《前期物业服务合同》一致。该小区共有4幢高层住宅，现在小区内没有大规模绿化，开发商在小区交工时并未进行小区绿化配建。该小区在2016年7月至8月开始陆续安装IC卡梯控装置，超过三分之二以上的业主签字领取了IC卡梯控装置，其中包括李飞。认定上述事实的证据有：双方当事人的当庭陈述及瀚居物业公司提供的前期物业管理服务协议、实施物业管理证明、入户通知书、保洁例会记录、保安例会记录、秩序维护员例会记录、欠费催缴通知书及回执、安装梯控签字表、小区照片，及李飞提供的前期物业管理服务协议、催费通知单等。李飞提供的照片、照片的说明材料等证据，不具有证明力，不予采信。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，瀚居物业公司是李飞所在小区的物业服务企业，具有物业收费资质，并且已经按约定履行了物业服务义务，业主也已接受了服务。李飞作为小区业主享受瀚居物业公司提供的物业服务，应当履行交纳物业服务费用义务。即瀚居物业公司主张的数额符合合同约定，其主张的2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费2364元，本院予以支持。关于瀚居物业公司主张的违约金。根据物业服务合同的约定，业主应该在每年12月31日前交纳下一年度的物业费，李飞未按约定履行给付义务属于违约行为，应承担违约责任。关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，李飞应给付的物业费为2364元，按照合同约定应付违约金已超过其应交的物业费，根据本案双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，本院酌定支持瀚居物业公司违约金472.8元（2364×20%=472.8元）。关于李飞反诉主张的要求解除其与瀚居物业公司签订的前期物业管理服务协议的问题。本院认为，对于物业服务企业的选聘、解聘关乎物业服务区域内全体业主的共同利益，必须是全体业主通过集体意志来决定，单个业主则不能自行决定和单独行使该项权利，所以其在没有得到全体业主或大多数业主授权的情况下，不享有直接的解除物业服务合同的权利。虽然前期物业管理服务协议为李飞个人与瀚居物业公司签订，但是该协议从形式上说是对前期物业服务合同的整体确认，是双方对该合同中约定的权利义务的再次明示；从实质上说，该协议不具有解除的性质，因为即使解除该协议，瀚居物业公司仍需按照前期物业服务合同继续为本小区提供物业服务，而李飞作为本小区的业主仍然会接受该服务，不存在合同解除后双方权利义务终止的后果。因此，对李飞要求解除前期物业管理服务协议的反诉请求，不予支持。关于李飞反诉主张的立即拆除电梯梯控设备，恢复原电梯使用功能的问题。本院认为，《物业管理条例》第十一条“下列问题由全体业主共同决定，第（七）项有关共有和共同管理权力的其他重大事项。”的规定及《物业管理条例》第十二条第三款、第四款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，在本案中，该小区三分之二以上业主签字并领取了IC卡梯控装置，应当认定为该小区全体业主的同意并予以认可。李飞作为单个业主则不具有对涉及到全体业主共同利益事项的决定权。因此，对其要求立即拆除电梯梯控设备，恢复原电梯使用功能的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、第十一条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：李飞于本判决生效后三日内向吉林市瀚居物业服务有限公司一次性给付自2015年1月1日起至2016年12月31日期间的物业费2364元及其违约金473元，合计2837元；驳回吉林市瀚居物业服务有限公司的其他诉讼请求。驳回李飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用25元、反诉费25元，合计50元，由李飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  南相禄二〇一七年八月三十日书记员  李 晓