山东省潍坊市寒亭区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0703民初1358号原告：潍坊成达房地产开发有限公司，住所地潍坊市寒亭区辰硕大厦A座9楼，统一社会信用代码：913707036954064019。法定代表人：罗君奇，董事长。委托诉讼代理人：郎玉平，山东英拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶瑞华，山东英拓律师事务所律师。被告：潍坊顺达房地产开发有限公司，住所地潍坊市寒亭区丰华路268号，统一社会信用代码：91370703699684038Q。法定代表人：魏子清，执行董事。被告：俞道华，男，1965年6月1日生，汉族，住福建省福州市仓山区。被告：李钻连，男，1964年2月21日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。三被告共同委托诉讼代理人：王金国，山东德衡（潍坊）律师事务所律师。原告潍坊成达房地产开发有限公司（以下简称成达公司）与被告潍坊顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）、俞道华、李钻连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告成达公司的委托诉讼代理人郎玉平、叶瑞华，被告顺达公司、俞道华、李钻连的共同委托诉讼代理人王金国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告支付购房款10252662元，按合同约定承担逾期付款违约金3459025元（暂计算至2017年4月25日，之后的违约金以应付房款为基数按月息3%计算至被告清偿之日止），同时赔偿原告损失388115元及利息（利息自起诉之日起按同期同类银行贷款利率计算至被告清偿之日止）；2.依法判令被告潍坊顺达公司赔偿因抵顶房屋被查封给原告造成的损失2296270元及利息（利息自起诉之日起按同期同类银行贷款利率计算至被告清偿之日止）。事实和理由：2013年3月15日，原告与被告签订《协议书》，约定被告以其开发的金山财富广场2#、3#共计102套房屋（面积8409.64㎡）作价21861160元抵顶给原告，用于偿还其欠付原告的部分债务，同时协议书第三条约定，原告或原告指定的人在以后再次转让上述房屋时，被告必须无条件予以配合，若最终买房人采取按揭贷款方式支付购房款，则首付款及银行贷款的所有权全部归原告所有，在客户首付款和银行将按揭贷款放款到被告监管账户、批出监管户资金后三日内，被告将上述款项支付给原告。2013年8月18日，原告与被告俞道华、李钻连签订《房产转让协议》，约定二被告购买原告抵顶的上述金山财富广场2#、3#共计102套房屋。后于2014年6月25日，原告与被告俞道华、李钻连签订《协议书》，协议解除《房产转让协议》，并确认：该102套房产已经销售74套，该协议对双方之间的款项支付及逾期付款的违约责任等均作了明确约定。同时，被告顺达公司又于2015年3月26日对该102套房屋销售明细及款项予以确认。上述协议签订后，三被告并未按约定支付款项，截止起诉之日，三被告仅向原告支付部分房款，对剩余房款经原告多次催要，被告至今仍未支付，给原告造成巨大经济损失；另外，三被告未经原告同意，擅自将金山财富广场3号楼某房屋对外销售给原告造成经济损失。同时，因被告顺达公司自身债务纠纷，导致金山财富广场2号楼共计9套房屋被查封，致使原告无法对外销售该房产，给原告造成巨大经济损失。被告顺达公司辩称，1.原告与被告顺达公司签订的以房顶债协议书与其与被告俞道华、李钻连签订的房产转让协议，是两份不同性质的协议书，两份协议的内容、当事人、标的物价格、履行行为、产生的合同义务、责任等均不相同，对此，原告诉讼请求三被告共同支付购房款10252662元及承担违约金3459025元的主张主体错误，应依法驳回其诉讼请求；2.原告的诉讼内容缺乏事实和法律依据；3.原告主张的违约金过高，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告成达公司向本院提交了如下证据：1.原告与被告于2013年3月15日签订的协议书及附件金山财富广场2#、3#抵账房源表各一份，证明：原被告约定，被告顺达公司以其开发的金山财富广场2#、3#楼102套房屋及对应102套储藏室作价21861160元抵顶给原告，用于偿还顺达公司欠原告的部分款项；根据协议书第三条的约定，原告或原告指定的人在以后再次转让上述房屋时，顺达公司必须无条件予以配合，若最终买房人采取按揭贷款的方式支付购房款则首付款及银行贷款的所有权全部归原告所有，在首付款和银行按揭贷款放款到顺达公司监管账户批出监管户资金后三日内顺达公司将上述款项支付给原告；且指定的客户与顺达公司签订商品房预售合同网上签约时，超出2500元/㎡的税款由原告承担；通过附件金山财富广场2、3号抵账房源表载明，原告主张的本案诉争房屋包括在顺达公司抵顶给原告的102套房屋明细中，顺达公司应当按照协议规定向原告支付购房款。被告顺达公司质证后，提出（1）该《协议书》双方同意以金山财富广场2#、3#共计102套房屋（面积8409.64㎡）,抵顶款项的内容及附件金山财富广场2#3#抵账房源表的内容是“以房抵债”，属物权转移后生效的实践合同，原告始终没有按照该《协议书》约定，依法申请对抵债房屋进行物权转移登记，因此原告依据尚未发生效力的《协议书》主张债权，应依法驳回其诉讼请求。(2）该《协议书》签订后，经原告同意，顺达公司又将抵债房产出售给新的购房人，签订房屋买卖合同，并办理了房屋产权登记证书。顺达公司认为，对同一房产签订了两份合同，已经办理房登记的合同效力高于以房抵债《协议书》的效力，顺达公司只能履行已经办理房产权转移的售房合同，原告要求顺达公司继续履行以房抵债《协议书》没有法律依据。(3）原告违背《协议书》约定的“本协议签订后5个工作日内，乙方（被告）将上述102套房屋与甲方（原告）或者甲方指定的人员签订商品房预售合同”的约定，长期不与被告顺达公司签订商品房买卖合同，因此也没有办理抵债房产的转移证书。（4）《协议书》第三条2项“房款全归成达公司所有”的内容是错误的。“以房抵债”，原告的房款只有抵债部分，即2500元/㎡（含税）归成达公司；超出2500元/㎡部分的售房差价，归二次转让人所有（含税）；房子是由顺达公司出售，税款由顺达公司向征税部门缴纳，所以顺达公司应事先扣除税金。因此，所有房款并非都归成达公司所有。被告俞道华、李钻连质证称，俞道华、李钻连不是该《协议书》当事人，对该协议签订、履行、转让等情况不知情；但该证据证明，顺达公司与成达公司以房抵债的房产价格2500元/㎡，转让给俞道华、李钻连的价格是2571元/㎡，俞道华、李钻连受让的102套房产正是这些“以房抵债”的房产。同意顺达公司的质证意见，该协议书因没有物权变动不发生法律效力。2.原告与被告俞道华、李钻连2013年8月18日签订的房产转让协议一份，证明俞道华、李钻连以22461160元购买顺达公司抵顶给原告的金山财富广场2、3号楼102套房屋及对应102套储藏室，协议签订后二被告通过向案外人华秀昌借款支付了1000万元，其余款项未支付。被告顺达公司质证称，顺达公司不是《房产转让协议》当事人，对该协议签订、履行、解除等情况不知情，但该证据证明原告又进行了二次转让；因原被告以房抵债《协议书》没发生法律效力，该二次《房产转让协议》也不发生法律效力。被告俞道华、李钻连质证称，（1）俞道华、李钻连已经全部交付了房产转让款，履行了本协议义务，成达公司始终没有向俞道华、李钻连交付物权，没有履行协议义务。（2）该转让协议由于成达公司与顺达公司签订的以房抵债《协议书》没有发生法律效力导致本协议不能生效；（3）该协议第二条转让价格因有60万元增值溢价款，每平方均价2571元，与协议注明2500元/㎡的价格不符；（4）原告成达公司在该协议中已对其所转让的房产权利无瑕疵做出保证，但房屋所有权始终没有转移。3.2013年9月10日顺达公司股东会决议两份、林建星与俞道华签订的股权转让协议一份及李明思与李钻连签订的股权转让协议一份、顺达公司章程修正案一份及关于聘任经理的决定一份，证明俞道华、李钻连受让顺达公司股权成为顺达公司股东，李钻连为顺达公司监事，同时顺达公司聘任俞道华作为顺达公司经理，至此俞道华、李钻连成为顺达公司实际控制人。被告顺达公司质证称，上述证据与本案无关联性。被告俞道华、李钻连对上述证据的真实性无异议，提出该证据材料与本案没有关联性，股东的行为并不能代表公司的行为。4.原告于2014年6月25日与被告俞道华、李钻连及案外人华秀昌签订的协议书一份，证明原告与俞道华、李钻连将双方2013年8月18日签订的房产转让协议解除，同时确认截止2014年6月26日顺达公司抵顶给原告的房产，二人已经销售74套，剩余房源退还给原告，扣除销售房屋的费用后二人将剩余房款支付给原告，并对已售出的74套房屋后续收款以及支付时间和违约责任作出了约定，至于二人向原告支付的1000万元由原告直接支付给案外人华秀昌，无需向二人退还，原告与该二人签订的房产转让协议以及该二人与案外人华秀昌签订的借款协议权利义务全部终止。被告顺达公司质证称，其不是该解除《协议书》的当事人，对该协议签订、履行、解除等情况不知情；因原告成达与顺达公司签订的“以房抵债”的《协议书》不发生效力，原告与俞道华、李钻连解除《房屋转让协议》的协议书自然也无效。被告俞道华、李钻连质证后，提出（1）该解除合同协议书因以房抵债《协议书》、《房产转让协议》没有发生效力，导致本协议中关于解除《房产转让协议》的内容无效。（2）该协议解除之前，102套房产应归俞道华、李钻连所有。（3）协议书中对74套房款后续收款配合甲方的约定，是指后续的2571元/㎡房价房款，并非全部售房款，是对解除协议后依法恢复原状的处理；因俞道华、李钻连所销售的房产已与各购房业主建立了相应的买卖关系，房款转让给原告，涉及到对业主房屋买卖关系权利义务履行的转让，未经业主同意，该约定的转让行为不发生效力；协议约定二人配合原告办理后续收款手续，但《房产转让协议》已经解除，按照合同法的规定，应终止履行，而本条款约定是对《房产转让协议》继续履行的内容，显然因违法而不具有法律效力，且该条款中74套售房数额错误。（4）协议约定原告2014年6月30日付款300万元、2014年7月31日付款200万元可以证明2013年8月9日李钻连向华秀昌借款1000万元的本息始终全部由原告偿还。（5）解除《协议书》后附的《企业所得税》表注明“房款2500元以内部分的企业所得税由成达公司负责”，证明超出2500元/㎡以上部分的房款归被告俞道华、李钻连所有。（6）该《协议》及附表于2014年6月25日签订，距今3年，房屋面积、数量、履行情况均发生了变化，不能作为有效证据采信。（7）《协议书》对被告违约责任及赔偿原告损失等问题未作处理。5.2015年3月26日顺达公司时任法定代表人潘大春签字确认的102套房屋销售明细4张及国家企业信用信息公示系统打印的被告一的工商登记信息1份，证明自2014年9月15日至2016年10月24日潘大春是顺达公司的法定代表人，潘大春于2015年3月26日签字对抵顶给原告的102套房屋销售情况进行确认，明确已销售74套房屋，以及该74套房屋合计应收总价款为21156438元（14225035+6931403）；未售房屋信息中载明3号楼某房屋尚未出售；结合证据1的约定，对已售出的74套房产的全部销售款项包括首付款和按揭款均属于原告所有，被告应按照协议约定将全部购房款支付给原告。该组证据结合前面提交的证据可以看出俞道华、李钻连自2013年9月10日起成为顺达公司的股东且是顺达公司的实际控制人，该二人在对该74套房屋销售过程中，相关按揭贷款由顺达公司收到，且在相关协议书中关于对销售房屋过程中涉及的监管账户营业税、所得税等约定，亦是涉及顺达公司的事务，再结合潘大春对该74套房屋销售情况进行确认，足以证明俞道华、李钻连和顺达公司三被告对该74套房屋是共同销售的，应当共同承担责任。被告顺达公司及俞道华、李钻连质证后，提出该清单是原告与顺达公司对2015年3月26日之前房款销售情况的核对表，并非是被告向原告交付款项的清单；顺达公司与原告核对房源情况的原因是因为原告没有按约定转移房产导致在房屋买卖过程中房产手续必须由顺达公司经办；顺达公司与原告的关系按照协议只有交付102套房产的义务，没有任何的付款义务，对此顺达公司与俞道华、李钻连不存在连带责任关系，原告依俞道华、李钻连的股东身份确认向顺达公司主张权利的行为没有法律依据；原告举证的50套售罄房款信息其中有3套因原告没有办理产权转移被法院查封；收清房款的50套房产信息、未清房款的24套房产信息、28套房产的销售明细信息距今已经发生变化，不能作为有效证据采信，且24套未清房款房产中有两套王晓蕾、刘炳民二人办理退房手续、南顺勇、秦勇杰办理了房款调价手续，并有9套被法院查封。工商登记公示信息是复印件，不予质证。本院认为，三被告对上述原告提交的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。6.原告提交违约金情况表1份，该表是依据2014.6.25日签订协议书的约定，被告已收到的款项应扣除相关费用后支付给原告，逾期按月息3%计算违约金的标准计算，截止2017年4月15日，三被告逾期支付房款应付违约金数额为3459025元之后的违约金按照应付房款数额按月息3%计算。被告顺达公司质证称，其与原告签订的以房抵债协议没有发生法律效力，双方不存在合同义务和权利，故其没有合同、法律义务向原告交付任何款项，对此不承担任何违约责任。被告俞道华、李钻连质证称，原告所依据的房产转让协议和解除协议书均未发生法律效力，其主张违约金没有法律依据；俞道华、李钻连对原告不存在任何违约行为；对该违约金情况表的内容核实后再做陈述；原告主张的违约金比率过高，请求法院降低处理。被告顺达公司向本院提交了如下证据：1.潍坊市中级人民法院执行通知书复印件1份，证明原已售50套房屋中已有3套被法院执行，另被法院执行9套679.77㎡。原告质证称，对证据真实性有异议，即使该证据属实，通过该协助执行通知书可看出该部分房屋被查封的原因是因顺达公司与福建省福圣建设发展有限公司建设工程施工合同纠纷案件而并不是因原告原因所导致，同时该查封时间是2016年的9月22日，而原告与被告2014年6月25日签订的协议在前，在该协议签订时该部分房源已销售，且原告已经向被告支付了房屋销售费用，被告应当按照协议书以及售房款信息确认的房屋价款向原告支付房款；其余9套房屋系原告诉状中主张的9套被查封房屋。本院认为，原告虽对证据的真实性提出异议，但该证据与原告主张的9套房屋被查封的事实相互印证，本院予以采信。2.王晓蕾、刘炳民退房协议书2份，证明原告提供的2015年3月26日俞道华售房24套未清房款信息表中已退房2套。原告质证称，对证据真实性有异议，且该部分协议书签订时间在2016年的10月29日，在2014年6月25日协议之后，同时根据被告提供的证据1可以看出该房源因被告原因被法院查封，若被告主张的退房属实也是因被告导致，与原告无关，且该退房也未经原告同意，因原告已经向被告支付了房屋销售费用，被告应当按照协议书以及售房款信息确认的房屋价款向原告支付房款。3.秦勇杰调价协议书一份，证明秦勇杰房屋调价108.61㎡，房款差额：调前392487--调后376000=16487元。原告质证称，对该证据不清楚不知情，通过该协议可以看出调价的原因是因为被告未能给秦勇杰办理房产证，违反了合同约定，说明是因为顺达公司的原因导致降价，与原告无关，同时该调价申请并未经原告同意，对原告不具有约束力，被告仍应按协议书和房源信息表确认的价格向原告支付房款。4.原告提供的28套房源明细表，证明该房产由原告控制、销售并收取了房款。原告质证称，该28套未售房源中其中2号楼两套由原告进行销售但其中按揭款28.7万元由被告收取；2-2某室由原告进行销售，但因被告与潍坊市立昌建筑公司纠纷被查封；3-1某室未经原告同意被告擅自进行对外销售；其中9套也因被告原因被查封，其余15套房屋均网签至原告指定人名下，但至今未办理备案及房产证手续，原告已另案诉讼。本院认为，上述证据2.3具备证据的形式要件，内容与本案有关联，原、被告对证据4的真实性无异议，本院对上述证据予以采信。被告俞道华、李钻连向本院提交了如下证据：1.李钻连于2013年8月21日、8月23日分两次向罗君奇提供卡内付房款1000万元银行凭证复印件2份（华秀昌在复印件上签名证明原件被其借走），原告于2014年7月2日—2015年3月17日出具的收款收据复印件12份，2014年10月23日原告与华秀昌签字的确认书1份，证明俞道华、李钻连已向原告交付房款2120万元，同时证明罗君奇向原告出借账号、收取被告巨额房款，应承担连带责任，且200万元的房款由李钻连偿还，与俞道华无关。原告质证称，对银行凭证及收款收据的真实性有异议，1000万元是由李钻连向罗君奇账户支付，华秀昌并不是当事人，其出具的借条不能证明该两份银行回单为原件，但对李钻连向罗君奇付款1000万元的事实没有异议，该款项系俞道华、李钻连向原告支付的房产转让款，该款已在2014年6月25日签订的协议中约定无需退还给被告而由原告直接支付给华秀昌，因此该款不能视为被告向原告支付的房款；对被告付款920万元的事实没有异议，但该920万元不仅是已销售74套房屋的房款还包括潘大春确认的退回原告28套房屋中由原告自行销售的2号楼两套房屋的按揭贷款，因此该74套房屋被告实际向原告支付的房款数额为891.3万元，同时上述收款收据载明，该920万元的付款单位为顺达公司、交款事由为顺达公司还款，再结合顺达公司提供的证据，证明已销售的74套房屋是由顺达公司、俞道华、李钻连三被告共同销售的，应当共同承担责任；至于确认书的真实性庭后核实，该证据仅能证明对200万元款项作出约定，不能证明200万元已经实际支付。综上，被告主张已付款2120万元没有根据。本院认为，原告虽对上述证据提出异议，但其承认李钻连向罗君奇付款1000万元及原告收到顺达公司付款920万元（其中28.7万元因系原告自行销售应予以扣除）、200万元款项应由李钻连偿还的事实，本院对上述事实予以确认。2.2014年3月7日的律师函复印件、2014年1月4日的告知书及国内挂号信函收据复印件、2014年2月28日的告知书及国内挂号信函收据复印件、2014年3月9日的告知书各一份，证明原告转让的房产存在瑕疵，协议无法履行，被告数次催促解决，直至通知其解除房产转让协议，原告应承担解除房产转让协议的责任。原告质证称，对证据的真实性有异议，该证据均为复印件，且未有原告签收，不能证明该证据已经向原告送达，且该证据形成时间均在2014年6月25日协议书签订之前，不能证明被告的主张。本院认为，上述证据的发生时间均在2014年6月25日的协议书之前，无论是否真实，均不具备推翻2014年6月25日的协议书的效力，故对其效力本院不予确认。3.法院冻结扣划顺达公司存款裁定书6份（12页），证明因原告没有按照抵房协议办理房产转移，俞道华、李钻连履行房产转让协议时，房款必须通过顺达公司的账号流转，导致俞道华、李钻连存入顺达公司账号内的存款数次被冻结扣划，无法履行房产转让协议。原告质证称，对民事裁定书真实性无异议，但与本案无关联，同时该裁定均是因顺达公司与其他人之间的纠纷查封的顺达公司财产，不能证明被告主张的查封俞道华、李钻连的财产，且该查封均在2014年6月25日协议签订之后与原告无关。本院认为，原告虽对上述证据的真实性无异议，但上述证据不能证明系因原告过错导致顺达公司账户被查封，故对被告的证明事项本院不予采信。4.原告提供的2014年6月25日原、被告及华秀昌的协议书1份，证明该协议书对原告违约责任及赔偿等问题未作处理；且协议书后附的企业所得税表注明“以上企业所的得税只计算高过2500元房价的部分，2500元以内的部分由成达公司负责”，证明已售61套房产款归俞道华、李钻连所有。原告质证称，企业所得税附表二标明的“以上企业所得税只计算高过2500元房价的部分，2500元以内的部分由成达公司负责”的表述是笔误，应当是由顺达公司承担，依据是2013年3月15日签订的协议。本院认为，该证据系原告提交、双方均无异议，本院予以确认，但被告提出的证明事项与以房抵债协议的内容相违背，故对其证明事项本院不予采信。经原告申请，本院调取了如下证据：1.已售74套房屋中所涉及30套按揭贷款购买的房屋的按揭贷款情况及发放时间表一份，原告对证据无异议，提出该证据可以证明被告顺达公司未按约定在按揭款发放至其监管账户后三日内将款项支付原告；2.潍坊市国土资源局不动产登记中心的查档证明及从该中心复印的商品房买卖合同、不动产买卖协议各一份，原告对证据的真实性无异议，提出可以证明争议的房号为3-1某室的房屋被告以明显低于市场价值的价格出售给了邵长荣、邵长荣又转让给张兴亮，给原告造成了损失。三被告质证称上述证据已严重超过了举证期限、属于应视为原告已被放弃的举证权利，不予质证。本院认为，上述证据系本院调取，并分别加盖了中国农业银行寒亭支行和潍坊市国土资源局不动产登记中心的印章，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月15日，原告成达公司与被告顺达公司签订协议书一份，双方约定，被告以其开发的金山财富广场2#、3#共计102套房屋（面积8409.64平方米）作价21861160元抵顶给原告，用于偿还其欠付原告的部分债务；在本协议签订后的5个工作日内，被告将上述102套房屋与原告或原告指定的人员签订商品房预售合同，出具上述购房款的全部收款收据，同时原告开具同等金额收据给被告；原告或原告指定的人在以后再次转让上述房屋时，被告必须无条件予以配合（包括但不限于合同的更名、按揭贷款手续的办理、房管主管部门手续的办理、交房等），并不得收取任何代办手续费用；若最终买房人采取按揭贷款方式支付购房款，则首付款及银行贷款的所有权全部归原告所有，在客户首付款和银行将按揭贷款放款到被告监管账户、批出监管户资金后三日内，被告将上述款项支付给原告；原告指定的客户与顺达公司签定商品房预售合同只能按双方约定抵账房2500/㎡进行网上签约，超出该单价签约时，原告应支付超出部分相关税费。双方还对债务差、协议附件额等其他相关事项在协议中作了约定。协议的附件“金山财富广场2#、3#抵账房源表”明确标明了抵账的102套房屋的房号、面积、住宅总价和储藏室总价，合计抵账总额为21861160元。2013年8月18日，原告与被告俞道华、李钻连签订房产转让协议，约定李钻连、俞道华购买原告抵顶的上述金山财富广场2#、3#共计102套房屋及对应的储藏室（面积8409.64平方米）；转让价格在原顺达公司抵账给原告的价格2500/㎡的基础上另加房屋增值溢价款60万元，合计总价22461160元；本合同签订之日起5天内俞道华、李钻连付给原告1000万元，余款12461160元于2014年4月18日前付清，若逾期支付，则按2%月利率支付原告利息。后，李钻连分别于2013年8月21日和8月23日向罗君奇工商银行账户转账650万元和350万元，共计1000万元。2013年9月10日，俞道华受让顺达公司25%的股权、李钻连受让顺达公司25%的股权，二人与林建星一起成为顺达公司股东，并经股东会议决议，选举李钻连为公司监事。同日，俞道华被任命为顺达公司经理。2014年6月25日，原告（甲方）与俞道华、李钻连（乙方）及案外人华秀昌（丙方）签订协议书，协议解除2013年8月18日原告与乙方俞道华、李钻连签订的《房产转让协议》及2013年8月9日乙方与丙方华秀昌签订的借款协议，三方原基于该两份协议产生的权利义务终止，其权利义务以本协议约定为准。三方约定：涉案转让的102套房产已经销售74套（具体销售情况详见附表A），扣除各项费用及预留相关款项后，余款5070038元，乙方在2014年6月30日前支付300万元给原告，在2014年7月31日前支付200万元给原告，否则，逾期按月息3%计算违约金，剩余房产（102套-74套）乙方应退还给原告；乙方承诺在已售的74套房屋的后续收款及办理手续中应积极配合原告，对以按揭贷款方式销售的，乙方承诺在每笔按揭贷款支付到顺达公司账户及乙方扣除相关预留税款后于7个工作日内将余款支付给原告，否则，逾期按月息3%计算违约金；原告无需向乙方退还1000万元及利息，该1000万元及利息由原告直接支付给丙方，乙方基于与丙方签订的借款协议产生的一切法律义务全部由原告承担；上述102套销售完毕、原告无需使用监管账户后，原告预留在顺达公司监管账户内的资金150万元，乙方将相关预留的税款扣除后，余款在一个月内支付给原告，否则，逾期按月息3%计算违约金。同时，该协议附表A标明了74套已销售的房源的总收款为8408249元、102套房源的费用支出与预留款项总数3338211元，余款5070038元（即协议约定乙方应支付原告数额）；附表1统计了68套房屋销售佣金及提成，附表2统计了应预留企业所得税，并注明“以上企业所得税只计算高过2500元房价的部分，2500元以内的部分由成达公司负责”，其中附表1、附表2列出的费用明细均包含在附表A的费用支出与预留款项总数3338211元内。上述协议签订后，顺达公司于2014年7月2日至2015年3月17日期间分十二次向原告付款920万元，原告分别出具付款单位为顺达公司、事由为顺达还款的收据十二份。2015年3月26日，时任顺达公司法定代表人的潘大春，在50套房屋的收清房款信息表、24套未清房款信息表及28套房销售明细表上分别签署“已核实”，对该102套房屋的销售明细及款项予以确认，其中50套房屋信息表中备注“按揭663.6万，实际到成达账460万，尚欠203.6万”，总房价为14225035元；24套房屋信息表中备注“南顺勇3-2某室退房、孙传杰3-1某室退房”，总房价为6931403元；28套房销售明细中注明2-2某室和2-1某室号房屋分别于2014年8月19日和11月24日售出，已交房款及其他费用418510元，其中按揭贷款28.7万元。但南顺勇与孙传杰实际并未退房。2016年9月26日，因案外人福建省福圣建设发展有限公司与顺达公司建设工程施工合同纠纷案，潍坊市中级人民法院裁定查封了金山财富广场2#楼30套房产，其中包括涉案102套房屋中俞道华、李钻连退还原告的28套房屋中的9套，查封期限至2019年9月21日止。另查明，俞道华、李钻连已销售的74套房屋中，案外人王晓蕾购买的2号楼某房屋于2015年4月10日与顺达公司签订解除商品房预售合同的协议书，将该房退回；案外人刘炳民购买的2号楼某房屋于2016年12月29日与顺达公司签订解除商品房预售合同的协议书，将该房退回；案外人秦勇杰就其购买的3号楼某房屋于2016年12月29日与顺达公司签订房屋降价协议书，约定该房屋总价款从原定的386217元降为376000元（不含储藏室价格）。俞道华、李钻连退还原告的28套房屋中的3号某房屋（建筑面积108.61元，储藏室价格7980元），顺达公司于2016年8月10日以单价2330元/㎡的价格出售给案外人邵长荣，邵长荣于2017年9月4日将该房屋转让给案外人张兴亮，并于同年9月8日办理了所有权转移登记。诉讼过程中,原告于2017年12月26日申请撤回要求被告顺达公司赔偿因抵顶房屋被查封给原告造成的损失2296270元及利息的诉讼请求;被告顺达公司于同日向本院提出追加罗君奇为当事人参加本案诉讼的申请书。本院认为，本案的争议焦点如下：一是三份协议书是否生效，二是三被告在本案中作为共同被告主体是否适格，三是违约责任的承担，四是被告是否应因3号楼某房屋的销售对原告承担赔偿责任，五是原告要求顺达公司对九套房屋的查封承担赔偿责任是否成立，六是顺达公司要求追究罗君奇为本案第三人的申请应否支持。一、关于三份协议书是否生效的问题。原、被告双方均对原告与顺达公司2013年3月15日签订的以房抵债的协议书（以下简称抵债协议）的真实性无异议，对于原告与俞道华、李钻连2013年8月18日签订的房产转让协议书（以下简称房产转让协议）及2014年6月25日签订的解除上述房产转让协议的协议书（以下简称解除房产转让协议）的真实性无异议，上述协议的内容也不违反法律法规的强制性规定，且均已部分履行。抵债协议虽明确约定协议签订后的5个工作日内，顺达公司将抵债的102套房屋与原告或原告指定的人员签订商品房预售合同，但从其以下约定内容“原告或原告指定的人在以后再次转让上述房屋时，顺达公司必须无条件予以配合（包括但不限于合同的更名、按揭贷款手续的办理、房管主管部门手续的办理、交房等），并不得收取任何代办手续费用；若最终买房人采取按揭贷款方式支付购房款，则首付款及银行贷款的所有权全部归原告所有，在客户首付款和银行将按揭贷款放款到顺达公司监管账户、批出监管户资金后三日内，顺达公司将上述款项支付给原告”中可以看出，该协议中约定的顺达公司与原告或原告指定的人员的签订商品房预售合同并非最终的购房户与开发商之间的房屋买卖合同，仅是履行上述抵债协议的一种方式，如最终买房人购买上述抵债房屋时，顺达公司仍需作为开发商无条件与最终买房人办理相关房屋买卖手续、收取首付款并提供监管账户接收按揭贷款，并将收取的购房款项支付给原告。抵债协议虽不具有物权变动的效力，但确系双方当事人的真实意思表示，亦未违反相关法律法规的强制性规定，且以102套房屋的价值抵销了顺达公司所欠原告的债务，说明该协议已实际履行，故被告以102套抵债房屋因未签订买卖合同并办理产权转移而致该协议未发生法律效力的理由不能成立。房产转让协议签订后，俞道华、李钻连已按协议约定支付原告购房款1000万元，并将转让的102套房屋对外销售74套，说明该协议已实际部分履行，并未如被告辩称的因抵债房屋产权未转移致使二人在销售抵债房屋时受限或出现不能与实际买房人签订有效的房屋买卖合同的情形。解除房产转让协议中约定，房产转让协议解除后，俞道华、李钻连与案外人华秀昌之间的借款协议同时解除，二人无需向华秀昌偿还借款1000万元及利息，原告收取的俞道华、李钻连的购房款1000万元无需返还该二人，而是直接代该二人偿还华秀昌，说明原告已经履行了返还二人房产转让协议中原支付的购房款的义务；二人亦通过顺达公司支付原告卖房款891.30万元（920万-28.7万），说明二人已部分履行了该协议约定的义务。综上，三被告主张上述三份协议均未生效的辩解理由，本院不予采信。二、关于三被告在本案中作为共同被告主体是否适格的问题，即三被告在本案中是否可以共同承担还款责任的问题。解除房产转让协议明确约定，俞道华、李钻连返还原告未销售的房屋28套，已销售的74套房屋的购房款在扣除各项费用（销售费用1190776元）及预留款项（包括预留监管账户150万元及预留营业税及土地税、房屋企业所得税）后，2014年7月31日前支付500万元，后续收取的按揭贷款在到底顺达公司账户后于7个工作日内将余款支付给原告。该协议附表2注明“以上企业所得税只计算高过2500元房价的部分，2500元以内的部分由成达公司负责”的内容，成达公司负责2500元以内部分的企业所得税应系误写，参照抵债协议以及本协议的前后内容和本条备注内容可以看出，2500元房价以上的企业所得税由成达公司负责，2500元房价以内的企业所得税由顺达公司负责。因顺达公司监管账户存在多次查封，该账户预留资金已无存在必要，故该协议中约定的预留监管账户资金150万元应返还原告；至于该协议中约定的预留的营业税、土地税、企业所得税等实际并未发生，被告也未在本案中主张权利，被告可在该部分税费发生后另行主张权利。2015年3月26日时任顺达公司法定代表人的潘大春对102套房屋的销售情况进行了签字确认，确认了已销售的74套房屋的总房价为21156438元，截止2015年3月17日，二人已支付原告卖房款891.30万元，对于剩余款项11052662元（总房价21156438元-已付款8913000元-销售费用1190776元），二人应返还原告。至于被告主张已售74套房屋中的实际购买人王晓蕾、刘炳民退房及南顺勇调低价格的问题，因该退房及调价未经原告同意，原告对此不承担责任。原、被告之间虽通过三个协议对涉案的102套房屋的权属及购房款的归属作了不同的约定，但因原告与俞道华、李钻连均不是最终的房屋买受人，三方均确知顺达公司是涉案房产的开发商、签订房屋买卖合同并收取购房款及办理产权登记手续均需通过顺达公司的事实，故在抵债协议中明确约定了顺达公司需无条件配合办理抵债房屋的买卖、收款及产权登记手续的义务，房产转让协议中也载明俞道华、李钻连对此是知情的。俞道华、李钻连在履行解除房产转让协议向原告返还购房款时，是通过顺达公司的账户，其收据中明确载明付款单位为顺达公司、事由为顺达还款；2015年3月26日时任顺达公司法定代表人的潘大春对102套房屋的销售及收款情况进行了签字确认；按揭贷款销售的涉案房屋的首付款及按揭贷款均转入顺达公司账户；俞道华、李钻连主张房产转让协议不能履行的原因时也明确说明购房款需通过顺达公司账户流转，因顺达公司纠纷致账户被查封，致二人销售涉案房屋的款项被冻结不能支取。上述事实可以证明，俞道华、李钻连销售涉案74套房屋收取的购房款均转入顺达公司账户。按照解除房产转让协议的约定，对已售的74套房屋中以按揭贷款方式销售的，俞道华、李钻连承诺在每笔按揭贷款支付到顺达公司账户后于7个工作日内将余款支付给原告；而按照抵债协议的约定，在客户首付款和银行将按揭贷款放款到顺达公司监管账户、批出监管户资金后三日内，顺达公司将上述款项支付给原告；除已支付原告891.3万元外，顺达公司未提供证据证明已售74套房屋的款项已由俞道华、李钻连支取。故顺达公司应对俞道华、李钻连的还款承担连带偿还责任。顺达公司与俞道华、李钻连在本案中作为本案的共同被告主体适格。至于原告以俞道华、李钻连在签订房产转让协议后不久就受让股权成为顺达公司的股东、并分别担任顺达公司的经理和监事职务为由主张二人系顺达公司的实际控制人，与顺达公司共同销售涉案74套房屋，要求顺达公司与二人共同承担还款责任的诉讼请求，本院不予支持。三、关于违约责任问题。解除房产转让协议明确约定了俞道华、李钻连支付原告卖房款的时间及承担违约责任的方式为：逾期付款按月息3%计算违约金，但因该违约金计算标准过高，原告主张参照民间借贷司法解释关于资金占用期间利息计算标准的相关规定，调整违约金的幅度不应低于年利率24%，主张违约金调整不应低于月息2%的诉讼请求，符合相关法律规定，本院准予。至于俞道华、李钻连主张的2014年7月31日前应付的200万元由李钻连负责偿还的辩解理由，系其二人内部的约定，对原告没有约束力。四、关于擅自销售3号楼某房屋给原告造成损失的问题。因3号楼某房屋系俞道华、李钻连退回原告28套房源中的一套，退回后应由原告自行销售，顺达公司在未经原告同意的情况下，于2016年8月以2330元的价格自行对外销售，侵犯了原告的合法权利，应予赔偿。因被告在2014年6月25日签订解除房产转让协议前已销售的74套房屋的平均单价为3226元/㎡，在本案针对财产保全进行听证时异议申请人提供的涉争房屋所在的金山财富广场项目房屋销售单价已超过3800元，且2017年房屋价格持续上涨，故原告要求按照3500元/㎡计算损失，低于市场价值，符合相关法律规定，本院予以支持。五、关于九套房屋因顺达公司原因被查封给原告造成损失的问题，原告于2017年12月26日向本院提出撤回该项诉讼请求，系其对自身权利的处分，符合相关法律规定，本院准予。六、关于顺达公司申请追加罗君奇为本案第三人参加诉讼的问题，因罗君奇不是本案所涉任一合同的一方当事人，其是否涉嫌侵占公司财产与本案无关联，故对顺达公司的该项申请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告俞道华、李钻连支付原告潍坊成达房地产开发有限公司已收购房款11052662元，并对每笔首付款及按揭贷款发放到被告潍坊顺达房地产开发有限公司账户后7个工作日内未支付给原告的部分款项，按照其与原告2014年6月25日签订的协议书的约定，按年利率24%支付逾期付款违约金至款项付清之日，限于本判决生效后十日内付清；二、被告潍坊顺达房地产开发有限公司对上述判决第一项承担连带偿还责任；三、被告潍坊顺达房地产开发有限公司赔偿原告潍坊成达房地产开发有限公司擅自销售金山财富广场3号楼某房屋给原告造成的损失388115元（108.61㎡×3500元/㎡+7980元）及利息（以388115元为基数，自2017年7月11日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算），限于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120176元，由被告俞道华、李钻连、潍坊顺达房地产开发有限公司负担106399元，原告潍坊成达房地产开发有限公司负担13777元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  王玉荣人民陪审员  邵永春人民陪审员  陈连明二０一八年一月十六日法官 助理  张 梦书 记 员  毕 坤