山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第562号
上诉人（原审原告）山东美嘉园物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人吴发明，董事长。
委托代理人李文深，山东彰理律师事务所律师。
委托代理人廖伏雨，山东彰理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨士广，男，1965年4月7日出生，汉族，住济南市。
上诉人山东美嘉园物业服务有限公司（以下简称美嘉园物业）因与被上诉人杨士广物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第2507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理，上诉人美嘉园物业委托代理人李文深、廖伏雨，被上诉人杨士广到庭参加诉讼。本案现已审理终结�
原审法院认定，2001年4月28日，济南三庆物业管理有限公司（以下简称三庆物业，甲方）与杨士广签订物业管理合同，甲方为济南三庆房地产综合开发有限公司指定的物业管理机构，负责燕柳园小区的物业管理服务，物业管理费为0.4元／平方米／月，按购房套内建筑面积（去掉分摊和地下室）。
2006年8月1日，济南三庆置业有限公司（以下简称三庆置业公司，甲方）与美嘉园物业（乙方）签订前期物业管理委托合同，约定由甲方委托乙方对燕柳园小区实行前期物业管理；委托期限自2006年8月1日至2016年8月1日；具体物业服务费标准为多层住宅：0.7元／月／平方米；停车场及车辆停放管理：甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁，车辆管理制度完善。
2005年4月22日，济南市物价局济价房字（2005）49号文件载明，燕柳园收取的物业费用标准为0.4元／月�平方米。2003年3月17日，济南市物价局济价房字（2003）47号文件载明，9号楼电梯收费根据实际运行费由本楼住户合理分摊。杨士广在燕柳园小区的住宅为多层住宅，建筑面积为196.43平方米。杨士广对于拒交物业费的抗辩理由为：1、2001年4月28日收房时交了一年的物业费。2001年9月份，因其家中漏水，开发商承诺修理费自理，但予以免除10年的物业费用；2、物业公司未尽到服务义务，主要是针对其购买的车库门前，长期乱停车，导致其自家车辆无法正常停放，物业公司一直不予解决；3、对于物业公司收取的费用具有异议，其认为应当是合同中签订的0.4元／月／平方米，而不是0.7元／月／平方米。对此，杨士广提供了物业合同及车库门前、房屋漏水照片予以佐证。杨士广对于电梯费用的抗辩理由为：其一直在缴纳电梯运行费，是物业公司采取每月多收取电费20度的方式�以收取，且电梯损坏时，物业公司也没有及时修理，均是业主自行拿钱修理。美嘉园物业起诉要求杨士广支付2013年12月31日之前的物业费14594.7元，电梯运行费4950元。
原审法院认为：2001年4月28日，业主杨士广与三庆物业签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容合法有效。而2006年8月1日，三庆置业公司作为开发商与美嘉园物业签订的前期物业管理委托合同，系在涉案小区已经有物业公司的情况下所签订，开发商此时更换物业公司的行为并没有另行经过业主的同意，因此该更换行为属于无效行为。
另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。因此，在业主与三庆物业签有物业服务合同的情况下，开发商三庆置业公司无权将全部物业服务业务委托给他人，因此三庆物业与美嘉园物业签订的前期物业管理委托合同属于无效合同。美嘉园物业依据该无效合同向业主主张权利，没有法律依据，对此不予支持。
原审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告济南美嘉园物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费280元，由原告济南美嘉园物业管理有限公司承担。
上诉人美嘉园物业不服原审判决上诉称：1、杨士广主张开发商免除其10年的物业费、物业公司每月多收其20度电费作为物业费，没有事实依据。原审判决以开发商更换物业公司没有经过业主同意为由，认定上诉人签订的前期物业管理委托合同无效，没有法律依据。2、上诉人受三庆置业公司委托从事物业管理，并未受三庆物业委托。原审判决认定合同无效，适用法律错误。3、上诉人为燕柳园小区提供了物业管理服务，杨士广应交纳物业费。请求二审法院依法改判。
被上诉人杨士广辩称：杨士广是与三庆物业签订的物业管理合同，美嘉园物业并未为杨士广提供物业服务，无权对杨士广提起诉讼。
经审理本院认定，原审判决认定2001年4月28日三庆物业与杨士广签订了物业管理合同、2006年8月1日，三庆置业公司与美嘉园物业签订前期物业管理委托合同的事实属实。但2001年4月28日签订的物业管理合同载明燕柳园小区的物业管理费是按建筑面积收取0.4元／月／平方米（暂定）。涉案房屋的套内建筑面积为177.23平方米。
在本案二审期间，美嘉园物业根据提交的济南市历下区人民法院（2007）历民初字第2565号民事判决书，主张2003年12月11日，美嘉园物业与三庆物业签订债权转让协议，三庆物业从事涉案小区的物业管理至2004年2月底，三庆物业将应收2003年5月1日至2004年2月的物业费债权转让给美嘉园物业。杨士广主张由于美嘉园物业管理不当，其购买的9号楼底层车库经常被其他业主在门前停放的车辆堵住，无法正常使用。其多次向物业反映，美嘉园物业仅是在门前摆放了禁止停车的提示牌，未能实际解决问题。杨士广提交了现场照片证实其主张。杨士广另主张因房屋漏水，致其财产遭受损失，开发商曾口头答应其免交10年物业费，但未提供证据。
2003年12月9日，三庆置业公司与美嘉园物业签订《前期物业服务合同》，约定由美嘉园物业负责汇文轩、燕柳园、燕庆园、燕舞园、中建苑、枫润山居、新馨家园等七处物业管理，其中并未对物业收费标准进行约定。美嘉园物业实际自2004年3月开始提供物业管理。杨士广�纳了2009年的物业费。
2014年1月22日，美嘉园物业名称由济南美嘉园物业管理有限公司变更为山东美嘉园物业服务有限公司。
2002年11月11日，济南三庆房地产综合开发有限公司变更为山东三庆置业有限公司。
2003年3月17日济南市物价局济价房字（2003）47号文件规定，燕柳园物业收费仍按《关于对燕柳园物业管理服务收费标准的批复》（济价房字（2001）4**号）执行，另9号楼电梯收费根据实际运行费由本楼住户合理分摊。
2005年4月22日，济南市物价局济价房字（2005）49号文件载明，“各物业管理企业应严格按照新确定的收费标准执行，原批复文件同时作废。”收费标准原按套内建筑面积改为按建筑面积计算；根据济价房字（2001）403号文件，之前燕柳园收费标准为0.45元。
美嘉园物业向本院提交的杨士广欠费明细要求2008年8月1日之前的物业费按按建筑面积收取0.4元／月／平方米，电梯运行费按0.28元／月／平方米计收。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”涉案小区未成立业主大会，根据上述规定，2003年12月9日、2006年8月1日，三庆置业公司与美嘉园物业签订了前期物业委托管理合同，并且美嘉园物业自2004年3月起实际也提供了物业管理服务，故业主杨士广应支付物业费。
关于美嘉园主张的物业费，因2003年12月9日的合同未约定收费标准，物业费的收费应按济南市物价局制定的标准计取。自2004年3月1日至自2005年4月30日按套内面积每平方0.45元计算，杨士广每月应交物业费为79.75（0.45×177.23）元，美嘉园物业主张按建筑面积每平方0.4元计算，杨士广每月应交物业费为78.57元（0.4×196.43），美嘉园物业主张的交费标准低于物价部门规定的数额，系美嘉园物业对自己权利的处分，不损害杨士广权益，本院予以支持。自2004年3月1日至自2006年7月31日，按建筑面积每平方0.4元计算，杨士广应交物业费为2278.59元。自2006年8月1日至2013年12月31日，按照合同约定，杨士广应交物业费为12237.59元，扣除已交纳的2009年的物业费1650.01元，尚欠10587.58元。
关于美嘉园主张的电梯运行费，济南市物价局济价房字（2005）49号文件对物业费收费面积和收费标准作了调整，未调整电梯运行费的收费标准，故自2004年3月1日至2006年7月31日，杨士广应交电梯运行费1439.11元。但2006年9月1的物业合同未约定电梯运行费标准，美嘉园物业要求杨士广支付2006年9月之后的电梯运行费，没有依据，本院不予支持。
关于美嘉园物业受让的三庆物业的债权，自2002年5月至2004年2月，物业管理由三庆物业管理公司实施。杨士广应交纳上述期间的物业费1559.62元。杨士广主张因2001年9月房屋漏水造成损失，开发商答应免除其10年的物业费，未提交证据，本院难以采信。
综上，美嘉园物业上诉要求杨士广支付物业费和电梯运行费，其中2002年5月至2004年2月三庆物业服务期间的物业费1559.62元，2004年3月至2013年底物业费12866.17元，2004年3月2006年7月31日，杨士广应交电梯运行费1439.11元，本院予以支持。但因其管理不当，导致杨士广购买的车库长期无法正常使用，应适当减免物业费，本院酌定按其服务期间杨士广欠费12866.17元的10%减免。原审判决认定三庆置业公司与美嘉园物业签订的前期物业管理委托合同无效不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2013）历商初字第2507号民事判决；
二、被上诉人杨士广于本判决生效之日起10日内支付上诉人山东美嘉园物业服务有限公司2002年5月1日至2004年2月物业费1559.62元；
三、被上诉人杨士广于本判决生效之日起10日内支付上诉人山东美嘉园物业服务有限公司2004年3月至2013年12月31日期间物业费11579.55元；
四、被上诉人杨士广于本判决生效之日起10日内支付上诉人山东美嘉园物业服务有限公司2004年3月至2006年7月31日期间电梯运行费1439.11元；
五、驳回上诉人山东美嘉园物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的�间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各280元，由上诉人山东美嘉园物业服务有限公司各负担110元，被上诉人杨士广各负担170元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 曹 慧
代理审判员 何菊红
二〇一四年十一月十日
书 记 员 孙培培