辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终850号
上诉人（原审原告）：张艳华，女，1963年4月24日生，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：高金，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：王云，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：大连华洋建筑工程有限公司，住所地大连高新技术产业园区高能街22号。
法定代表人：宋跃林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵辉，辽宁宏都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晗，辽宁宏都律师事务所律师。
原审第三人：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。
法定代表人：王威，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人张艳华与被上诉人大连华洋建筑工程有限公司（以下简称华洋公司）、原审第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称凯城公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连中院（2016）辽02民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张艳华及委托诉讼代理人高金、王云，被上诉人华洋公司的委托诉讼代理人赵辉、王晗，第三人凯城公司委托诉讼代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张艳华上诉请求：1、确认上诉人与凯城公司签订的商品房买卖合同真实有效；2、确认上诉人已向凯城公司支付全部购房款且已实际占有涉案房屋；3、撤销大连中院（2016）辽02民初20号民事判决判决，依法改判停止对上诉人商品房的执行并解除对该房产的查封；4、判决由被上诉人支付涉案纠纷的全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人于2009年7月13日购买了凯城公司位于于洪区汪河路25号B31-3-22的房屋，支付房款398，318元，凯城公司给上诉人开具正规发票。2014年1月6日后上诉人实际占有涉案房屋。华洋公司是2015年2月查封的房屋，距离2009年7月有6年多，购房合同不可能是虚假的。二、上诉人提供的“沈阳市无已办理产权证的房屋登记记录”的证据，证明上诉人作为买受人名下无其他用于居住的房屋。三、未办理过户手续的过错责任在凯城公司。凯城公司没有“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是因为涉案房屋一直在抵押状态；一审法院因为购房时间较长就推测上诉人存在消极不行使登记的权利没有依据。四、一审判决适用法律错误。一审法院应当适用《执行异议复议的规定》第二十九条，但在判决主文中引用第二十八条错误。一审法院的判决剥夺了张艳华对凯城公司的实体权利。
华洋公司辩称：1、一审判决认定事实清楚，张艳华一审提交的证据有太多的瑕疵和漏洞，确实难以认定其与原审凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系。张艳华近40万元的购房款全部于签订合同当日以现金方式付清，购房款来源事实不清，无任何银行提款凭证。同时出具全款发票，不和常理。张艳华主张其于2009年9月即已入住案涉房屋，并提交2009年7月的水费缴费凭证。张艳华提交的商品房准住通知载明的时间为2014年1月6日，其交付物业费、电费等费用的时间亦是2014年1月6日。张艳华未入住先付水费，凯城公司开具的商品房准住时间与其主张入住时间相矛盾。2、一审法院认定案涉房屋未办理过户手续的过错责任在于上诉人，有充分的事实理由作为依据。我们首封的时间是2015年2月3日、案涉房屋办理初始登记的时间是2014年9月1日。华洋公司申请查封符合法律规定。案涉房屋均为可售状态，案涉房屋具备办证条件。上诉人怠于行使办证权利，确属其之过错，依法应承担不利后果。3、一审判决适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，是对法律的正确理解与适用，应依法予以维持。
原审第三人凯城公司辩称：凯城公司已经将案涉房产实际出售给上诉人并收取全部房款，其中存在有的业主将房款交给我公司相关财务人员。房屋至今未能办理备案和过户手续，是因我公司对全部在建工程进行抵押。关于一审证据存在矛盾的问题，经过代理人进行核实，由于华洋公司查封了一百多套房产，因为行政人员的疏忽，有填写错误，导致与业主手中的合同存在不一致的问题。
张艳华向一审法院起诉请求：被告对位于沈阳市于洪区汪河路25号B-3幢1-3-22号商品房申请执行是错误的。2009年7月13日，张艳华与凯城公司签订商品房买卖合同，张艳华购买了案涉房屋，并足额交纳了购房款，随后凯城公司向张艳华交付了房屋。案涉房屋已实际属于张艳华所有，被告对张艳华所有房屋申请强制执行缺乏事实及法律依据。且张艳华购买案涉房屋需由凯城公司负责办理相关房产登记手续，案涉房屋一直未办理初始登记的原因为被告一直未向凯城公司提供房产竣工备案材料，故张艳华对未办理产权证无过错。据此，张艳华诉至法院，请求停止对坐落于沈阳市于洪区汪河路25号B-3幢1-3-22号商品房的执行，并解除对该房产的查封。
一审法院经审理查明：张艳华提交了显示签订日期为2009年7月13日的商品房买卖合同，载明：张艳华购买凯城公司开发的沈阳市于洪区汪河路25号B-3幢1-3-22号房屋，建筑面积75.87平方米；商品房单价每平方米5250元，总金额398,318元，付款方式为一次性付款。合同未约定付款期限、逾期付款违约责任、交房时间、逾期交房违约责任、产权登记事项等内容。该商品房买卖合同至今未经备案。各方当事人均认可案涉房屋是住宅。
凯城公司出具的发票载明，凯城公司于2009年7月13日收到张艳华交纳的398,318元房款。
张艳华提交的商品房准住通知显示，凯城公司于2014年1月6日通知张艳华案涉房屋准予入住。张艳华提交了下列票据：1.其于2014年1月6日交纳2013年11月1日-2014年3月31日取暖费的发票；2.沈阳万维物业服务有限公司于2014年1月6日出具的发票，载明张艳华缴纳了2014年1月6日-2015年1月5日的物业费及电梯费；3.2014年1月6日张艳华缴纳电费的收款收据；4.2009年7月7日，案涉房屋缴纳水费的发票，该发票上仅载明房号，未载明户主及交款人姓名。
被告主张案涉小区初始登记时间为2014年末。凯城公司表示其开发的案涉小区A区房屋初始登记时间为2013年11月4日，B区、C区房屋初始登记时间为2014年9月1日。
因生效判决书判令案外人大连圣达科建集团有限公司给付被告工程欠款15,588,051.00元及利息，凯城公司对上述给付工程欠款及利息承担连带给付责任。2015年2月，一审法院作出民事裁定，预查封凯城公司所有的案涉房屋，查封期限三年。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。法律之所以作出上述规定，是对房屋消费者物权期待权的保护，但买受人与被执行人之间必须存在真实的房屋买卖关系，且同时符合上述三项情形方能排除执行。但综合本案查明事实，难以认定张艳华与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系。具体理由如下：
首先，通常情况下，购房人自开发商处购买房屋会签订条款完备的商品房买卖合同。而张艳华提交的商品房买卖合同未约定支付房款及交付房屋的期限、逾期付款和逾期交房的违约责任及产权登记事项等商品房买卖合同的核心内容，与正常的商品房买卖合同相悖。且该合同并未办理备案手续，根据现有证据不足以证明双方之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。
其次，关于张艳华支付购房款的问题。张艳华在庭审中陈述其于2009年签订合同时即以现金方式支付了全部购房款，并取得了购房发票，但在法庭指定的期限内未能提供其房款资金来源的相关证据。结合购买房屋这种大宗商品的付款实践，近40万元的购房款全部于签订合同当日以现金方式付清，同时出具全款发票，不合常理，故根据现有证据不足以证明张艳华已实际向凯城公司支付购房款的事实。
再次，张艳华主张其于2009年9月即已入住案涉房屋，并提供2009年7月的水费缴费凭证证明其主张。因在该水费发票上仅显示了案涉房屋的房号，既未记载户主姓名，亦未载明缴款人姓名，无法证明该时期的水费是由张艳华实际缴付的。并且张艳华提交的商品房准住通知载明的准住时间是2014年1月6日，其交付物业费、电费等费用的时间亦是2014年1月6日，与张艳华陈述的其于2009年即已入住案涉房屋的主张相矛盾，故难以认定张艳华是否实际在案涉房屋内居住，以及是基于真实的房屋买卖关系而占有案涉房屋的事实。
最后，张艳华主张其于2009年即支付购房款并购买了案涉房屋。庭审时，当张艳华被问及对于凯城公司至今未协助办理产权证事宜是否主张过权利并得到过补偿时，张艳华表示其曾多次找凯城公司协商，没有得到相关补偿，张艳华出于对凯城公司的信任没有通过其他途径要求协助办证等。但张艳华并未提交证据证明其曾就协助办证事宜向凯城公司主张过权利。若张艳华作为一名普通购房人，在自己花费数十万元购买的案涉房屋长达几年不能办证，亦未获任何补偿的情况下，未向开发商主张过权利，显然与常理不符。且由被告主张的案涉小区初始登记时间（2014年末）、凯城公司主张的案涉小区初始登记时间（A区为2013年11月4日，B区、C区为2014年9月1日）及案涉房屋被查封时间（2015年2月）来看，即使张艳华真实购买了案涉房屋，张艳华亦存在消极不行使登记权利的行为。
综上，虽然张艳华提供了沈阳市房产档案馆出具的张艳华在沈阳市无房屋登记记录的证明，但该份证据只能证明张艳华在沈阳房产局无已办理产权证的房屋登记记录，不能证明张艳华目前没有其他可居住的房产，并且结合张艳华提供的现有证据，亦不足以证明其符合法律规定的其他排除执行的条件，故张艳华要求对案涉房屋停止执行，并解除查封的诉请，无充分的事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告张艳华的诉讼请求。一审案件受理费7274元由张艳华承担。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院二审庭审中，张艳华提交新证据：1、工商银行方型广场储蓄所《历史数据查询申请表》，拟证明其于2009年4-5月两次提取现金共计20万元，于2009年7月13日向凯城公司以现金方式支付全部购房款。2、沈阳市房产局档案馆《无查询结果证明》，拟证明其名下无其他用于居住的房屋。
本院认为：本案争议焦点：1、张艳华与凯城公司签订的房屋买卖合同是否合法有效。2、本案适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，还是第二十九条。
一、关于张艳华与凯城公司签订的商品房买卖合同是否合法有效。
首先，张艳华与凯城公司之间存在真实商品房买卖关系。2009年7月13日，张艳华与凯城公司签订《商品房买卖合同》。2015年3月1日一审法院庭审（一审法院卷宗P125庭审笔录），华洋公司对张艳华商品房买卖合同、付款发票的真实性没有异议。
其次，关于张艳华缴纳房款情况。合同签订之日，张艳华已实际履行合同付款义务，支付全部房款。张艳华提交的工商银行方型广场储蓄所《历史数据查询申请表》，证明其于2009年4-5月两次提取现金共计20万元，证明张艳华以现金购房部分房款的资金来源。凯城公司开具的销售不动产统一发票，证明张艳华已经支付发票上载明的全部购房款项。
再次，关于凯城公司交房情况。2014年1月6日，凯城公司通知张艳华准予入住案涉房屋。同时，张艳华交纳取暖费、物业费、电梯费及电费的证明。关于张艳华提交的2009年7月水费缴费凭证问题，华洋公司认为水费凭证仅有案涉房屋的房号，无姓名，缴纳水费时间与入住时间矛盾。凯城公司在庭审中已说明，水费凭证是自来水公司2009年开具的，业主2014年办理入住并缴纳水费后，凯城公司将该缴费凭证交给业主。
最后，关于张艳华未办理案涉房屋产权证是否有责任问题。事实上，张艳华购房及办理入住手续均发生在案涉房屋初始登记之前。凯城公司于2014年9月办理案涉房屋初始登记。根据华洋公司申请，一审法院于2015年2月作出预查封的民事裁定。张艳华作为普通民事主体，不能认定其为消极不行使登记权利，张艳华未办理案涉房屋产权证没有过错。
一审法院以商品房买卖合同缺少核心内容、现金购房的资金来源缺少证据，缴纳水费时间与入住案涉房屋时间矛盾，无法证明是张艳华实际缴付，认定张艳华未办理产权证存在消极不行使登记权利，对张艳华与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系未予认定不妥。本院认为，在一审法院查封案涉房屋之前，张艳华与凯城公司已经签订真实合法有效的商品房买卖合同。
二、关于本案法律适用问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，是对房屋消费者物权期待权的保护条件。经查，张艳华购买的是登记在被执行的房地产开发企业凯城名下的商品房，用于个人居住使用，系买房消费者，一审法院适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定正确，一审判决依据适用该规定第二十八条系笔误，应予更正。
关于张艳华住房的情况。经查，张艳华所购商品房是住宅，目前她居住于此。张艳华提供沈阳市房产局档案馆《无查询结果证明》，证明其名下无其他用于居住的房屋。华洋公司认为该证据并不能排除其家人名下没有共有房屋。但没有提供相关证据。本院认为，现有证据可以认定张艳华名下无其他用于居住的房屋，故张艳华的上诉主张应予支持。
综上，张艳华就案涉房屋提出案外人执行异议之诉符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有实体权利，能够排除对案涉房屋的执行，其诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销大连市中级人民法院(2016)辽02民初20号民事判决；
二、停止对沈阳市于洪区汪河路25号B-3幢1-3-22号房屋的执行，解除对该房屋的查封。
一审案件受理费7274元，二审案件受理费7274元，合计14548元，由大连华洋建筑工程有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵英伟
审 判 员 赵碧涛
代理审判员 黄海洋
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 刘 禹