河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民再229号
抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：王孝萍，女，1967年1月15日出生，汉族，住商丘市。
委托诉讼代理人：倪显利，男，1964年9月15日出生，汉族，住址同上，系王孝萍之夫。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：林霞，女，1973年2月27日出生，汉族，住商丘市。
委托诉讼代理人：赵志体，河南振商律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：林继云，女，1968年9月29日出生，汉族，住商丘市。
委托诉讼代理人：赵志体，河南振商律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：朱付娜，女，1985年12月3日出生，汉族，住柘城县。
一审被告、二审被上诉人：高娜娜，女，1988年9月20日出生，汉族，住虞城县。
申诉人王孝萍因与被申诉人林霞、林继云及一审被告、二审被上诉人朱付娜、高娜娜房屋租赁合同纠纷一案，不服商丘市中级人民法院（2014）商民三终字第46号民事判决，向检察机关申请监督。河南省人民检察院作出豫检民（行）监[2015]41000000551号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）豫民抗186号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员马军、王从岭出庭。申诉人王孝萍及其委托诉讼代理人倪显利，被申诉人林霞、林继云共同委托诉讼代理人赵志体到庭参加诉讼。一审被告、二审被上诉人朱付娜、高娜娜经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法作出缺席审理，本案现已审理终结。
河南省人民检察院抗诉认为，原审判决对房屋占有使用费的认定缺乏证据证明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”商丘市中级人民法院经过调查得知诉争房屋现在租金为118000元/年，当事人王孝萍变更诉讼请求后的金额为88500元/年，而原审判决认定的房屋占有使用费金额为70800元/年，既与当事人的诉讼请求不一致，也与实际调查的情况不一致。
申诉人王孝萍申诉称，一、本案应由林霞承担赔付损失和归还房屋的责任。林霞假借林继云的名义经商，是实际的承租人，与林继云之间不存在代理关系。二、原审判决对赔偿金额的判决认定事实错误，且没有法律依据。林霞强占房屋期间的所有收入均为非法收入，应当全额返还给王孝萍。原审判决酌定涉案房屋租金为70800元/年，缺乏事实和法律依据，是对法官自由裁量权的滥用，严重损害了王孝萍的合法权益。三、原审判决对涉案房屋的认定事实错误。涉案房屋均由王孝萍一方建设，林霞声称涉案房屋的20平方米是其修建的陈述虚假，缺乏事实依据。王孝萍请求依法撤销原判，改判支持其诉讼请求，并判令林霞、林继云继续向王孝萍支付至房屋被拆除期间的使用费，按同期银行贷款利率支付利息，判令林霞、林继云承担本案诉讼费、司法鉴定费、交通费、公告费等全部费用。
被申诉人林继云与林霞共同答辩称，一、原审判决认定事实错误。涉案土地归商丘市财政局所有，原审判决认定王孝萍占有、使用涉案房屋的事实错误，判决王孝萍享有出租及收益是根本的错误。二、原审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，属适用法律错误。王孝萍对涉案土地不用有国有土地使用权，对涉案房屋不享有出租收益的权利，无权向林继云和林霞收取租金。三、王孝萍对涉案房屋和土地无任何法定所有权和收益权凭证，属于诉讼主体不适格。林继云和林霞请求撤销原审判决，改判驳回王孝萍的诉讼请求。
一审被告、二审被上诉人朱付娜、高娜娜未答辩。
2011年11月17日，王孝萍起诉至商丘市梁园区人民法院，请求判令林继云、朱付娜、高娜娜归还房屋并赔偿其损失59250元。该院于2012年3月15日作出（2011）商梁民初字第2554号民事判决后，王孝萍、林继云均不服，向商丘市中级人民法院提起上诉。商丘市中级人民法院认为该案事实不清、证据不足，裁定发回重审。商丘市梁园区人民法院重审期间，王孝萍变更诉讼请求：1、追加林霞为被告；2、林继云、朱付娜、高娜娜、林霞归还房屋并要求支付2011年10月1日至今的房租（每年88500元及利息）；3、林继云等四人赔偿其违约金16400元。
商丘市梁园区人民法院重审查明，2009年9月22日，王孝萍将闲置地及配房一间共约30平方米租赁给林继云改造使用（主房产权登记在王尚宇名下，配房无产权证，配房约10平方米，闲置地约20平方米），双方并签订了房屋租赁合同。合同约定：首次签订两年租赁合同，租金半年付一次，并需在上半年的最后一个月的月底前付清下半年的租金，第一年租金为28000元，承租方一次付清半年的租金为14000元，从次年起，每年租金为34000元。房屋改建及其产生的费用均由承租方负责。合同签订后，林继云于2009年10月份对房屋进行了改建（将配房东墙打开，在闲置地及原有部分院墙的基础上，将房屋改建成约30平方米的营业性用房）。林继云于2009年11月份将房屋转租给朱付娜，涉案的30平方米房屋由朱付娜在使用。林继云将租金交纳至2011年9月30日。
商丘市梁园区人民法院重审认为，合法的民事行为受法律保护，本案中各方当事人争议的房屋系未取得建设工程规划许可证而建造的房屋，在法庭辩论终结前仍未取得房产证，也没提交建设工程规划许可证，该房屋不能认定为合法建筑。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，确认王孝萍与林继云20**年9月22日所签订的房屋租赁合同无效；同理，林继云与朱付娜签订的转租合同亦属无效合同。本院参照合同约定的租金标准来确定王孝萍的损失（即每年租金为34000元，月租金为2833元）。王孝萍要求林继云赔偿其支付给汤文东的违约金16000元，无法律依据，不予支持。王孝萍请求林继云支付违约金400元，因租赁合同无效，双方不存在违约的问题，故违约金的诉请，不予支持。林继云、林霞辩称“王孝萍不是房屋的所有权人，诉讼主体不合法，并要求返还20平米房屋其已交的房租”，该院认为，王孝萍系本案诉争房屋的出租方和租金收取人，且林继云在租赁期间一直向王孝萍支付租金义务，林继云辩称王孝萍不是房屋的所有权人，诉讼主体不合法的理由不能成立。林继云辩称“租赁合同所涉诉的20平米房屋属其所有”。该院认为，林继云所改建的20平方米是在原有房屋、闲置地及院墙的情况下所改建的，故其认为改建部分属其所有的抗辩理由不成立，不予支持。王孝萍要求高娜娜、林霞承担责任，无事实及法律依据，不予支持。对于改建部分的改建费用，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，应从其约定，即由承租人承担。2013年10月11日，该院作出（2013）商梁民初字第614号民事判决：一、林继云、朱付娜归还王孝萍30平方米的房屋，于判决生效后十五日内搬离。二、林继云自2011年10月1日起支付王孝萍每月2833元房屋占用使用费，至林继云归还王孝萍30平方米房屋时止，于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回王孝萍的其他诉讼请求。案件受理费2400元，由王孝萍负担909元，林继云负担1491元。
王孝萍、林继云、林霞均不服一审判决，向商丘市中级人民法院提起上诉。
商丘市中级人民法院二审查明的事实除与重审认定的事实一致外，另查明：涉案房屋目前的承租人为吕书行、张朝忠。
商丘市中级人民法院二审认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，王孝萍与林继云于2009年9月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定王孝萍将闲置土地（约20平方米）及配房（约10平方米）租给林继云改建使用，改建费用由承租方负担，该合同已履行。王孝萍租赁给林继云之前对涉案房屋及土地一直占有、使用，经林继云改建后的房屋，王孝萍未提供涉案的房屋经主管部门批准建设的证据，证明其出租的房屋（包括改造）为合法建筑，故王孝萍与林继云签订的《房屋租赁合同》为无效合同。林继云称对20平方米空闲地由自己改建房屋，王孝萍无使用权的理由不能成立，王孝萍称对其空闲地及配房改建后租赁给林继云的理由亦不能成立。
双方所签订的《房屋租赁合同》虽为无效合同，但该合同客观上已经履行，林继云已实际取得涉案房屋的占有、使用、支配等用益物权。鉴于王孝萍与林继云签订的《房屋租赁合同》无效，林继云亦无权将房屋转租给朱付娜，其与朱付娜的转租合同亦应认定为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。二审期间，王孝萍向法院提交对涉案房屋租赁价格进行评估，因其未在原审举证期限内提出，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，故二审不予准许。林继云实际占用诉争房屋至今，王孝萍因此遭受经济损失，林继云应承担相应责任，应当向王孝萍支付其占有使用诉争房屋期间的使用费，参照目前涉案房屋租金为每年118000元，结合当事人履约的情形，对王孝萍主张林继云赔偿其每年88500元的诉请予以部分支持，本院酌定为70800元/年。原审按合同约定的年租金34000元予以确定偏低，该院予以变更。因王孝萍与林继云签订的《房屋租赁合同》和林继云与朱付娜签订的转租合同均无效，原审判决不予支持王孝萍诉请16400元违约金并无不当。目前，涉案房屋承租人为吕书行、张朝忠，原审判令朱付娜向王孝萍归还涉案房屋不当，该院予以纠正。2014年5月21日，该院作出（2014）商民三终字第46号民事判决：一、维持商丘市梁园区人民法院（2013）商梁民初字第614号民事判决第三项，即驳回王孝萍的其他诉讼请求；二、变更商丘市梁园区人民法院（2013）商梁民初字第614号民事判决第一项为：林继云于本判决生效后十日内归还租赁王孝萍30平方米的房屋；三、变更商丘市梁园区人民法院（2013）商梁民初字第614号民事判决第二项为：林继云支付王孝萍房屋占用使用费70800元/年，自2011年10月1日起至林继云归还30平方米的房屋止，于本判决生效后十日内履行完毕。二审案件受理费2240元，王孝萍负担1120元，林继云负担1120元。
本院再审查明的事实除与原审一致外，另查明：商丘市中级人民法院（2015）商立二民申字第23号卷第39页询问笔录显示，林继云认可其口头委托林霞与王孝萍签订涉案租赁合同。
本院再审认为，一、关于涉案租赁合同主体的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十五条规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。林继云委托林霞代为签订合同，经办合同履行的相关事宜，符合法律规定。王孝萍请求对林继云的笔迹予以鉴定，因林继云认可其委托林霞代为签订合同，且对林霞的代理行为未提异议，本案并无鉴定必要。王孝萍申诉称林霞替代林继云在合同上签字，应当承担责任，因林继云认可委托林霞代为签署及履行涉案租赁合同，且王孝萍在签订合同及履行合同期间均接受林霞代理林继云作出民事行为，其申诉请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。
二、关于王孝萍对涉案租赁房屋是否具有所有权或合法使用权的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。王孝萍与林继云签订的《房屋租赁合同》虽因涉案房屋未办理批准手续，为无效合同，但系双方当事人的真实意思表示，且在客观上已经得到履行，林继云亦已实际取得涉案房屋的占有、使用、支配等用益物权，原审判决林继云向王孝萍支付使用费并无不当，本院依法予以维持。
三、关于涉案房屋占有使用费标准的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该规定是对于房屋占有使用费的一般性规定，并未限制人民法院根据案件具体情况，酌情作出调整处理。本案中，原审判决根据涉案租赁合同延续的现状，结合各方当事人履约情况，酌定按70800元/年的标准计算占有使用费，属于人民法院自由裁量权的正当行使，符合本案实际情况，且无违反法律规定之处。本院依法予以维持。
四、关于王孝萍请求判令林霞、林继云继续支付至房屋被拆除期间的使用费，按同期银行贷款利率支付利息，并承担司法鉴定费、交通费、公告费等全部费用的再审请求，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条之规定，因该项再审请求超出其一审诉讼请求，本院依法不予审理。
综上，原判认定事实清楚、适用法律正确、判决结果基本妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款之规定，判决如下：
维持商丘市中级人民法院（2014）商民三终字第46号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 王永伟
审判员 黄爱玲
审判员 李向乔
二〇一七年九月十二日
书记员 李 磊