湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）耒民一初字第192号
原告伍尤康，男，1987年12月9日生。
委托代理人曾海霞，湖南丹阳律师事务所律师。
委托代理人曾琳燕，湖南丹阳律师事务所律师。
被告耒阳市博海房地产营销策划有限公司。
法定代表人蒋兴华，该公司负责人。
被告耒阳市鸿德发房地产开发有限公司。
法定代表人梁丹桂，该公司负责人。
委托代理人李小武，耒阳市法律援助中心律师。
原告伍尤康诉被告耒阳市博海房地产营销策划有限公司（以下简称博海公司）、耒阳市鸿德发房地产开发有限公司（以下简称鸿德发公司）商品房预约合同纠纷一案，于2014年4月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告伍尤康及其委托代理人曾琳燕、被告博海公司法定代表人蒋兴华、被告鸿德发公司委托代理人李小武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍尤康诉称：原告通过被告鸿德发公司的代理商即被告博海公司的洽谈，于2013年11月12日在被告鸿德发公司的名仕雅居销售中心与被告鸿德发公司签订了名仕雅居认筹协议，并向被告博海公司交纳了80000元认筹金。原告虽然签订了认筹协议，交纳了认筹金，但被告鸿德发公司至今未办理商品房预售许可手续，违反了相关法律规定，该协议不具有法律效力。认筹协议的主体是原告和被告鸿德发公司，收款收据是被告博海公司出具的，因此，两被告应连带返还原告所交纳的80000元认筹金，并自2013年11月12日起按1%的月利率计付利息至返还完毕之日止，同时还应赔偿原告的经济损失20000元。
原告伍尤康为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
证据1、名仕雅居认筹协议、收款收据、中国农业银行业务凭证。用以证明原告与被告鸿德发公司签订了名仕雅居认筹协议，并向被告博海公司交纳了80000元认筹金。
被告博海公司质证认为：对证据1的真实性无异议。认筹协议是原告与被告鸿德发公司签订的。被告博海公司是被告鸿德发公司的代理商，有权收取客户的认筹款抵作被告鸿德发公司应付的佣金，因此，该证据与被告博海公司无关。
被告鸿德发公司质证认为：对证据1的真实性无异议。认筹协议明确约定，双方以后还要签订本约，且选定房号并签订合同后，认筹金转为定金，该定金不退，因此，该认筹协议实为预约合同。收款收据和银行业务凭证恰恰证实原告没有向被告鸿德发公司履行义务，而是向被告博海公司履行，因此，被告鸿德发公司要求原告向鸿德发公司履行义务。
被告博海公司辩称：原告并未与被告博海公司签订认筹协议。被告鸿德发公司与博海公司之间系委托销售关系。博公司收取80000元认筹金的依据是鸿德发公司与博海公司签订的销售代理合同。因鸿德发公司拖欠博海公司的佣金，故博海公司有权收取该80000元抵扣佣金。博海公司在本案中不应当承担责任。
被告博海公司为支持其抗辩主张，提交了如下证据：
证据2、销售代理合同。用以证明被告博海公司与被告鸿德发公司签订了销售代理合同，博海公司系鸿德发公司的代理商，博海公司有权依据该代理合同收取房款抵作佣金。
证据3、告示。用以证明被告鸿德发公司全权委托博海公司对名仕雅居项目工程进行销售。
原告伍尤康质证认为：对证据2的真实性无异议。该证据恰恰证明博海公司有权收取购房款，博海公司的行为得到了鸿德发公司的认可，鸿德发公司在未取得商品房预售许可证的情况下便委托博海公司代理销售，是违反法律规定的行为，该销售行为无效。被告伍尤康对证据3不持异议。
被告鸿德发公司质证认为：对证据2、3的真实性无异议。鸿德发公司只是一般授权博海公司代为销售，且不能直接收取房款，博海公司收款系越权所为，只是博海公司的单方行为，对鸿德发公司不具有任何法律效力。原告在未确认博海公司是否取得授权的情况下轻率向博海公司交款80000元，原告自身具有过错，责任应由其自行承担。
被告鸿德发公司辩称：原告与鸿德发公司签订的认筹协议属预约合同，鸿德发公司虽未取得商品房预售许可证，但认筹协议是双方真实意思表示，并符合法律规定，对双方具有拘束力，原告应向鸿德发公司交纳80000元认筹金。原告向博海公司交纳认筹金的行为同时违背了认筹协议和鸿德发公司与博海公司签订的销售代理合同的约定。博海公司收取认筹金的行为违背了销售代理合同的约定。
被告鸿德发公司未提交证据。
经庭审质证，本院对各方提交的证据认定如下：证据1、2、3的形式、来源符合法律规定，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为定案依据。
经审理查明：耒阳市蔡伦南路名仕雅居（原华苑小区）楼盘项目的开发商为被告鸿德发公司，2013年7月23日鸿德发公司与博海公司签订了销售代理合同，约定由博海公司代理销售。2013年11月12日原告伍尤康与被告博海公司洽谈后，在名仕雅居销售中心与被告鸿德发公司签订了名仕雅居认筹协议。协议签订后，原告伍尤康向被告博海公司交纳了80000元认筹金。
另查明：被告鸿德发公司尚未取得耒阳市蔡伦南路名仕雅居（原华苑小区）楼盘项目的商品房预售许可证。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。认筹就是购房者通过交纳一定数额的钱款来表现买房的诚意，所交钱款就是“认筹金”，也称“诚意金”。在交纳“认筹金”后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以优先选择的顺序选房，选中房屋后再与开发商签订正式的房屋买卖合同。根据相关规定，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证不得进行商品房销售。从本案认筹的内容来看，是一种房屋预售活动，属于“提前销售”的一种。因此，本案案由应定为商品房预售合同纠纷。被告鸿德发公司未取得商品房预售许可证便委托被告博海公司代理销售，违反了相关法律和行政法规的强制性规定，原告伍尤康与被告鸿德发公司签订的认筹协议属无效协议。无效的合同（协议）自始没有法律约束力，因该合同（协议）取得的财产应予返还。因此，对原告伍尤康要求被告鸿德发公司返还认筹金80000元并自2013年11月12日起按1%的月利率计付利息的诉讼请求予以支持。因被告博海公司仅仅是被告鸿德发公司的代理商，其代理行为所产生的法律后果应由其委托人即被告鸿德发公司承担，故被告博海公司在本案中不应当对原告伍尤康承担民事责任。至于被告鸿德发公司与被告博海公司之间因委托代理销售合同所产生的问题，可另行主张权利，本院在本案中不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告耒阳市鸿德发房地产开发有限公司返还原告伍尤康认筹金计人民币80000元，并自2013年11月12日起按1%的月利率计付利息至本案确定返还之日止；
二、驳回原告伍尤康的其他诉讼请求。
上列一项，限在本判决生效之日起10日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2300元，由被告耒阳市鸿德发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 周志慧
人民陪审员 王云生
人民陪审员 谢丰华
二〇一四年八月二十日
书 记 员 刘小容
校对责任人：周志慧打印责任人：刘小容
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条（五）项有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。