上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初74221号
原告(反诉被告)：上海长泰商业经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金科路XXX弄XXX号A座6层05C单元。
法定代表人：赵长甲，执行董事。
委托诉讼代理人：诸靖，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘丰畅，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海奥宁电子科技有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周恒霞。
委托诉讼代理人：陈礼民，男。
委托诉讼代理人：潘宇东，上海市申华律师事务所律师。
原告上海长泰商业经营管理有限公司(以下简称长泰公司)与被告上海奥宁电子科技有限公司(以下简称奥宁公司)租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2016年12月6日、2017年1月5日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人诸靖、刘丰畅，被告的委托诉讼代理人陈礼民、潘宇东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将上海市浦东新区祖冲之路XXX弄XXX号地下一层58-23室房屋(以下简称系争房屋)返还原告；2.判令被告支付原告租金人民币(以下币种相同)185,693.75元(计算方式为按每月16,881.25元的标准，自2015年9月1日起算至2016年7月31日止)及按日千分之一的标准计算的逾期付款违约金；3.判令被告支付原告房屋占用费(计算方式为按每月33,762.50元的标准，自2016年8月11日起算至实际搬离之日止)；4.判令被告支付原告物业费(计算标准为按每月2,960元的标准，自2016年8月11日起算至实际搬离之日止)；5.判令被告支付原告2015年6月25日至2015年7月24日期间欠付的物业费1,480元及按每日千分之一计算的滞纳金(以1,480元为基数，从2015年6月25日起算至实际支付之日止)；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月，原、被告签订了《上海市商品房租赁合同(商品房预租)》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将其所有的系争房屋出租给被告用于经营店铺，租期自2015年8月1日起至2016年7月31日止，租金每月16,881.25元，物业费每月2,960元。双方还约定，如被告拖欠任何费用，应按每日千分之一的标准支付滞纳金。被告于2015年9月开始拖欠租金及其他费用，租期届满后，被告也未按时搬离并交还房屋。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告诉至法院。
被告奥宁公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋于2016年7月19日已由原告收回，不存在返还的问题。原告为维护商业广场形象曾承诺被告免除租赁期间的租金，只需缴纳物业费及水电费即可，故被告未付租金有正当理由。原告请求的违约金及滞纳金支付标准过高，按两倍租金标准支付占用费也过高。租赁期间的物业费被告同意支付，但对于2016年7月19日之后的物业费不应由被告支付,故应当驳回原告的其余诉讼请求。
被告奥宁公司向本院提出反诉请求：1.判令原告返还押金59,893.75元；2.判令原告赔偿被告扣押货物价款132,125元；3.判令原告赔偿被告2016年7月19日至2016年7月31日期间的经营损失3,000元；4.判令原告赔偿利息损失(计算方式：以上述第一、二项金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年8月1日起算至本案判决生效之日止)；5.判令原告赔偿被告系争房屋添加物品的费用148,272.93元。
针对反诉，原告长泰公司辩称，不同被告的全部诉讼请求。对于押金，原告有权在被告构成违约时，没收该押金，原告现可不予没收，但请求冲抵被告欠付的相关费用。系争房屋内的货物，原告仅封箱处理，并未造成被告损失，如被告付清相关费用，原告将予以返还。由于被告构成违约，故其无权请求赔偿经营损失。被告自行对系争房屋进行装修，与原告无关，不应由原告赔偿相应费用。故请求驳回被告的全部反诉诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《租赁合同》、不动产权证、相关收据、发票、付款凭证及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，系争房屋系原告所有。2015年6月19日，上海金缔联创置业有限公司(企业名称于2016年7月21日变更为原告)作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告用于经营飞利浦品牌，合同第9-2条约定，如有甲方未按时交付房屋、乙方逾期不支付租金累计超过1个月等情形的，一方可书面通知另一方解除合同。具体租赁条款双方在合同的《补充条款》中予以约定，其中第1条约定系争房屋租赁面积为37平方米；第2条约定甲方不保证该出租房屋完全满足乙方经营业态；第3条约定租期为1年，自2015年8月1日起至2016年7月31日止，系争房屋于2015年7月1日交付乙方，乙方自交付之日起享有1个月的装修免租期(2015年7月1日至2015年7月31日)，在免租期内乙方无需缴纳租金，但仍需缴纳公共事业费及其他实际发生的费用(包括但不限于水费、电费、煤气费等)，乙方自免租期届满次日起支付租金。对于租金等费用，《补充条款》第4条约定了租金为每日每平方米15元，即月租金为16,881.25元，租金每月支付一次，乙方应于签订本合同之时向甲方预付1个月租金、物业费及推广费之总和；第5条约定了乙方应于签订本合同之时向甲方缴纳月租金和物业管理费之和的3倍，即59,523.75元作为租赁保证金，合同届满时，在乙方付清所有应付款项等前提下，甲方应在乙方交还该房屋后90日内将保证金无息退还乙方，另《租赁合同》第5条亦约定，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；对于物业管理费，《补充条款》第5条约定乙方按每月每平米80元的标准支付。对于乙方未按约支付相关费用，《补充条款》第5-12条约定乙方拖欠合同项下的任何费用，甲方有权向乙方按每日0.1%的标准收取滞纳金。此外，《补充条款》第7条约定乙方因该房屋恢复原状而造成的乙方装修设施或设备等价值的折损，甲方无需给予任何补偿，且乙方不得以其装修残值折价抵充任何款项或向甲方要求任何赔偿；乙方在合同终止后10日内仍未搬离该房屋的，乙方应按日租金2倍的标准支付房屋使用费。
《租赁合同》签订后，原告于2015年6月25日将系争房屋交付被告。被告于2015年6月底支付原告76,775元，该款项包括租赁保证金59,523.75元、1个月租金16,881.25元及公共事业费押金370元。2015年8月至10月，原告每月书面通知被告缴纳物业管理费及水电费。
租赁期间，被告委托的上海怡德装饰设计公司对系争房屋进行装修。2015年12月8日，上海怡德装饰设计公司向被告开具了两份价税合计为148,272.93元的增值税专业发票。
2016年7月19日，系争房屋由原告收回占有。原告将系争房屋内被告所有货物予以封箱处理，并储存在仓库中。对于封箱的货物，被告列出货品清单，原告认为双方并未对货品进行当面核算，对被告列明的货品清单不予认可。
庭审中，经被告申请，被告的员工王祖军、单双及被告的合作商沃科声(上海)商贸有限公司员工ＸＸ出庭作证。三名证人均称被告在租赁期间只需交纳物业费和水电费，原告承诺被告不需交纳相应租金。对于证人证言，原告表示三名证人均与被告有利害关系，其作出的有利于被告的证言不具有客观性。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。一、本诉部分：原、被告就系争房屋签订《租赁合同》后，原告将系争房屋交被告使用。双方租赁期限现已届满，租赁关系已终止，合同终止后，被告理应按约返还系争房屋并支付拖欠的租金及物业管理费。(一)关于系争房屋的返还。鉴于系房屋实际已由原告于2016年7月19日收回并占有，现原告再行主张被告返还系争房屋，该项诉请已无实际意义，本院不予支持。(二)关于租金。根据被告提供的相关付款证明，合同履行中，被告支付原告的费用仅为租赁保证金59,523.75元、1个月租金16,881.25元及公共事业费押金370元，经原告书面通知，被告仍未缴纳，被告的行为已构成违约，原告请求被告支付拖欠的租金，具有合同和法律依据，本院予以支持。但对于欠付租金的期间，根据双方约定的免租期、被告支付情况及系争房屋已收回等事实，本院认为，应为2015年9月1日至2016年7月18日。被告辩称原告曾承诺免除租赁期间的租金，并申请其员工作为证人出庭作证。对此，本院认为，被告申请的证人均与其有直接利害关系，原告亦不予认可，在无其他证据相印证的情况下，被告的该项辩解，本院不予采纳。(三)关于占有使用费及物业管理费。因系争房屋实际已由原告于2016年7月19日占有并控制，之后被告并无占有使用，故原告主张自2016年8月11日至实际搬离之日的房屋占有使用费及物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。(四)关于装修免租期内的物业管理费。原告请求被告支付2015年6月25日至2015年7月24日期间的物业管理费，本院认为，根据双方合同约定，被告支付物业管理费起始日期为2015年7月1日，故原告主张2015年7月1日至2015年7月24日期间的物业管理费，具有合同和法律依据，本院予以支持，其余部分不予支持。(五)关于违约金及滞纳金。原告要求按每日千分之一的标准支付逾期支付租金违约金及2015年7月24日之前欠付物业管理费的滞纳金，被告则提出该标准过高，请求本院予以调整。对此，本院根据租赁市场实际、双方合同履行情况、当事人过错等综合因素，将标准均酌情调整为每日万分之五。对于租金逾期付款违约金的起算日，结合合同履行中原告是否催款等实际情况，本院认为自2016年7月19日起算更为合理。
二、反诉部分：(一)关于押金。被告反诉请求原告返还押金59,893.75元(租赁保证金59,523.75元及公共事业保证金370元)及赔偿相应利息损失。原告辩称按约应予以冲抵被告拖欠的相应费用，对此，本院认为，双方合同中对于押金处理的约定，与原告的意见相一致，本院采纳原告之辩称，被告应在履行完毕全部合同义务之后，原告返还押金。而对于押金利息损失的主张，因无合同及法律依据，本院不予支持。(二)关于货物的赔偿。双方确认货物存于原告处，对此被告可予取回，如出现货物损坏或造成被告损失，则被告可另行主张，本院对该部分内容不作处理。故在该部分货物及其价值无法确认的前提下，被告直接向原告主张货物的价款，显然依据不充分，本院不予支持。对于该价款的利息损失，因缺乏依据，本院亦不予支持。(三)关于经营损失及添加物品费用。所谓经营损失当是商业风险，被告也无证据证实该部分损失系原告造成，故其主张经营损失，本院不予支持。被告所称添加物品系指可移动添加物及装修费用，其中可移动添加物品在合同终止后，被告可自行搬离；装修费用系被告经营投入，一般在合同终止后应当认为其价值已利用完毕，《租赁合同》对合同终止后装修的处理有明确约定，且被告未有扩建等情形，故其提出赔偿的主张，显然没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海奥宁电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司租金(计算方式：以每月16,881.25元为标准，自2015年9月1日起算至2016年7月18日止)；
二、被告(反诉原告)上海奥宁电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司逾期付款违约金(计算方式：以上述第一项为基数，按每日万分之五为标准，自2016年7月19日起算至实际支付之日止)；
三、被告(反诉原告)上海奥宁电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司物业管理费(计算方式：以每月2,960元为标准，自2015年7月1日起算至2015年7月24日止)；
四、被告(反诉原告)上海奥宁电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司滞纳金(计算方式：以上述第三项为基数，按每日万分之五为标准，自2015年7月25日起算至实际支付之日止)；
五、被告(反诉原告)上海奥宁电子科技有限公司履行完毕上述第一至第四项内容后，原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司返还被告(反诉原告)上海奥宁电子科技有限公司押金59,893.75元；
六、驳回原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司的其余诉讼请求；
七、驳回被告(反诉原告)上海奥宁电子科技有限公司的其余反诉诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5,009元，减半收取计2,504.50元，由被告(反诉原告)上海奥宁电子科技有限公司负担。反诉案件受理费3,202元，由原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司负担649元，被告(反诉原告)上海奥宁电子科技有限公司负担2,553元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一七年一月二十四日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。