江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆花民初字第00712号
原告罗焕洲（反诉被告）。
委托代理人尤宏波，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人陈童刚，江苏六典律师事务所律师。
被告崔莉（反诉原告）。
委托代理人冯梦实，上海明伦律师事务所律师。
原告（反诉被告）罗焕洲与被告（反诉原告）崔莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理，依法由代理审判员叶翌晨独任审判，被告崔莉于2014年7月28日向本院提起反诉，本院于2014年8月18日第一次合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）罗焕洲及其委托代理人尤宏波、被告（反诉原告）崔莉及其委托代理人冯梦实到庭参加了诉讼，于2014年10月10日第二次合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）罗焕洲及其委托代理人尤宏波、陈童刚、被告（反诉原告）崔莉及其委托代理人冯梦实到庭参加了诉讼，后由于案情复杂，转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）罗焕洲的委托代理人尤洪波、被告（反诉原告）崔莉及其代理人冯梦实到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告罗焕洲诉称：原被告及房屋中介昆山家喜房地产投资有限公司于2013年4月28日签订《房地产买卖居间协议》，原告与被告达成购买意向，由原告向被告购买昆山市花桥镇XX路XX弄XX号楼XX室商品房一套，合同总价530000元，按照合同约定，原告如期向被告支付了首期房款190000元，其中180000由被告收取，10000元作为过户押金放在房产中介处，并向银行申请贷款340000元。2013年12月23日，原告向昆山市人民法院起诉，以被告单方终止双方合同无效为由，要求被告继续履行房屋买卖合同，向原告交房并办理过户手续。原告曾因要求过户诉至昆山市人民法院，生效判决书载明经审理查明：原告于签订合同当日向被告支付首期房款190000元（含已付定金40000元），余款340000元由原告方向银行申请贷款，原被告双方在《房地产买卖居间协议》还特别约定：如原告向银行申请贷款未获通过或者因政策调整导致交易税费增加，双方可另行协商，如协商不成双方互不承担违约责任，家喜公司（中介）不收取佣金。交易自行终止，被告方三日内将所收房款全额无息退还原告。法院经审理认为原被告双方由于银行贷款未能及时办理下来才协商撤销了网签，在被告给了原告合理时间后原告未能将剩余款项支付给被告，被告终止合同应属合理故对原告要求被告交房并办理过户手续的诉讼请求未予支持，现该判决已经生效，由于原被告之间所签订的房屋买卖合同已经终止，故被告应该在终止合同三日内返还原告已付房款190000元（其中10000元在中介处），但被告至今仍未返还，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还已付房款180000元，同时按照银行同期贷款利息，向原告承担自2013年11月19日至被告实际付款之日止的利息，2、诉讼费用由被告承担。
本诉被告崔莉辩称：1、造成合同无法履行的起因在于本诉原告罗焕洲个人诚信问题无法办理贷款，又不按合同约定以现金形式支付余款导致的；2、本诉原告存在重大过错，且给本诉被告造成重大损失，其行为严重违反公平及诚实信用原则；3、本案违约责任适用条款应适用2013年5月20日双方签订的房地产买卖合同第3条，而不应适用2013年4月28日签订的房地产买卖居间协议第14条，因为后来的房地产买卖合同第3条内容已经取代居间协议第14条，居间协议此条款已失效作废。法律事实已发生变更，本案审理的是房屋买卖合同纠纷，而不是居间合同纠纷；4、撤销网签原因在于已产生法律效力的（2014）昆花民初字第0003号民事判决书第6页中原文是“因原告未能办好贷款手续，才于2013年6月28日办理了撤销网签手续”，而不是原告所说的“未能及时”，判决书表示的准确含义是本诉原告能不能办好贷款的问题，而本次诉讼原告曲解为是办理时间的先后问题，系对判决书的随意理解；5、在（2014）昆花民初字第0003号民事判决详见书中，根据没有本诉原告所述的“经人民法院认定为符合居间合同约定条件”的论述，系其对判决书强加上的内容，因为判决书仅在审理查明部分关于贷款问题曾认定双方签订的房地产买卖居间协议曾有约定，但因不是上次诉讼的争议焦点，法院并没有否认后来签订的房地产买卖合同第3条存在的事实及效力；6、本诉被告仅收到其现金6万元，且其中含有4万元定金，另外约12万元由本诉原告支付给银行，本诉被告并没有拿到此款，故不存在返还问题；7、本诉原告主张利息的诉请依法无据，因为第一，关于违约责任，双方在房地产买卖合同第3条有约定，有约定应从其约定，第二，本诉原告已经贵院认定系违约方，只有守约方才有权主张利息，罗焕洲主张利息的诉请违反了上述约定及法律规定，综上本诉原告应承担全部的违约责任，对造成合同不能履行的法律后果应承担过错责任。本诉被告同意第一，在罗焕洲按照房地产买卖合同第三条之约定，支付崔莉在反诉状中主张的滞纳金及违约金合计115520元的前提下，酌情返还其已付的购房本金，第三，本案诉讼费由本诉原告罗焕洲负担。
反诉人崔莉诉称：为购买住房，经房屋中介公司昆山家喜房地产投资顾问有限公司介绍，反诉人与被反诉人于2013年4月28日签订《房地产买卖居间协议》一份，由被反诉人向反诉人购买位于昆山市花桥镇XX路XX弄XX号楼XX室房屋一套。双方于2013年5月20日签订了《房地产买卖合同》，此合同约定：被反诉人向反诉人购买上述涉案房屋，房屋总价为530000元；被反诉人向反诉人支付首期房款190000元（含已付定金40000元），余款340000元由被反诉人向银行申请贷款；如被反诉人的贷款申请未获通过或通过的贷款额度不足申请额度，则被反诉人应在赴昆山市房地产交易中心办理产权过户之前将其补足；关于贷款违约责任问题，《房地产买卖合同》第三条规定：“甲乙双方任何一方违反上述约定的即属违约。违约方应按照总房款额的日万分之贰向守约方支付滞纳金；如逾期超过贰日，违约方仍未履行合同的，则违约方除应向守约方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房款额的20%作为违约金。”双方签订的《房地产买居间协议》第十四条，已被后来签订的《房地产买卖合同》第三条的内容所取代，居间协议此条款已失效、作废。合同签订后，被反诉人支付给昆山工商银行涉案房屋贷款约12万元，仅支付给反诉人6万元购房款。后因上学贷款诚信不良记录等因素，被反诉人未能办到银行贷款。双方于2013年6月28日到昆山市房地产交易中心撤销了网签合同。后被反诉人一直未用现金补足余额，反诉人依法于2013年11月16日终止了房地产买卖合同。期间，反诉人依法履行了合同，并在2013年6月2日认购了苏州中锦能源投资有限公司在价款与涉案房屋价款基本相当的房屋一套，并签订了《【中城商务广场】认购协议》。因被反诉人违约一直不支付余额，导致反诉人无法履行此合同，反诉人所交的22000元定金被开发商没收。请求法院判令：1、滞纳金：以房屋余款340000元，每日万分之二，从撤销网签之日即2013年6月28日起，计算至2013年11月16日止，即340000×万分之二×140天=9520元；2、违约金：总房价款530000×20%=106000元，以上两项合计115520元。
被反诉人罗焕洲辩称：1、涉案原被告双方签订的居间协议及房屋买卖协议均合法有效；2、本案合同无法继续履行的原因在于原告罗焕洲可以办理银行贷款之后通过中介通知被告崔莉前往银行查询可以办理贷款的相关信息，被告接到通知后拒绝前往办理，同时拒绝办理恢复网签，导致原告的贷款无法获得，而非原告不能办理银行相关贷款；3、被告崔莉依据双方所签订的居间协议通知原告“终止”了双方所签订的房屋买卖协议，依照居间协议中所做特别约定，双方在终止房屋买卖协议时互不承担违约责任，被告的以上终止协议行为已被生效的人民法院判决书所做认定；4、法院应当判令被告崔莉向原告罗焕洲返还所收取的全部购房款；5、双方在整个交易过程中，原告向被告支付了19万元的购房款，被告至始至终占有使用着自己的房屋，为便于被告重新寻找购房者对外出售，经双方协商原告与被告前往房屋交易管理部门撤销了网签，所以双方的交易过程中被告非但不存在任何损失，反而因原告向其支付了19万元的购房款在客观上获得了收益，故被告的反诉请求不应支持，请求驳回被告反诉。
经审理查明：原被告于2013年4月28日签订《房地产买卖居间协议》一份，由原告罗焕洲向被告崔莉购买位于昆山市花桥镇XX路XX弄XX号楼XX室房屋一套。根据居间协议，双方于2013年5月20日签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上述涉案房屋，合同总价530000元；合同签订当日原告向被告购买上述涉案房屋，合同总价530000元；合同签订当日原告向被告支付首期房款190000元（含已付定金40000元），余款340000元由原告方向银行申请贷款；如原告方罗焕洲的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则原告罗焕洲应在赴交易中心办理产权过户之前将其补足；在被告收到原告银行贷款三日内，被告向原告办理交房手续；交房当日，原告方在因被告方持有涉案房屋期间所产生的费用结清及验收后将剩余房款10000元支付给被告。关于贷款问题，原被告双方在《房地产买卖居间协议》还特别约定：如原告向银行申请贷款未获通过或因政策调整导致交易税费增加，双方可另行协商，如协商不成，双方互不承担违约责任，家喜公司（本案涉案房屋中介）不收取佣金；交易自行终止，被告三日内将所收房款全额无息退还原告。家喜公司作为中介方在前述《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》上盖章。
另查明，在支付购房款方面合同签订后，原告依约支付了首付款，庭审中原告陈述给付180000元至被告，其中10000在中介处作为尾款，被告崔莉庭审中虽一会否认收到全部180000元，一会只承认收到60000元现金，但在原告罗焕洲出示银行转账凭据后，崔莉最终认可其收到原告罗焕洲支付的现金及转账形式购房款共计145000元，原告陈述剩余35000元系帮本诉被告归还涉案房屋的原有贷款并提供了证人作证。同时，在反诉人（本案被告）崔莉提供的反诉状中计算滞纳金的方式系以房屋余款340000元计算，并未提到剩余35000元未收取。
另查明，原告罗焕洲并未成功办理贷款。未成功办理的原因系其无法提供首付凭证或者办理房屋过户手续。崔莉于2013年11月14日通知要求原告罗焕洲在2013年11月16日贷款打入被告账户，否则终止合同。
另查明，涉案房屋并未交付，出售时登记在本诉被告崔莉名下，2013年6月28日罗焕洲、崔莉及家喜公司工作人员共同去交易中心撤销了网签手续。原被告曾因房屋买卖发生纠纷于2013年12月诉至昆山市人民法院，原告罗焕洲诉请法院判令崔莉继续履行合同，协助办理过户，昆山市人民法院于2014年6月23日作出（2014）昆花民初字第0003号生效判决，驳回罗焕洲的诉讼请求。该判决书中载明，“合同签订后，原告按约支付了首期房款，双方并就涉案房屋办理了网签手续。”“涉案房屋上存在抵押且在被告崔莉给了原告罗焕洲充分时间后，且原告未在被告通知的时间内支付完剩余房款，双方之间签订的《房屋买卖合同》终止履行。”
再查明，《房地产买卖居间协议》中第七条约定，“如乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣），第十四条约定，如乙方向银行申请贷款未通过或因政策调整导致交易税费增加，甲乙双方可另行协商，如协商不成甲乙双方互不承担违约责任，丙方不收取佣金。交易自行终止，甲方三日内将所收房款全额无息退还乙方。《房地产买卖合同》中第三条约定，甲乙双方任何一方违反上述约定的即属违约。违约方应按总房款额的日万分之二向守约方支付滞纳金；如逾期超过二日，违约方仍未履行合同的，则违约方除应向守约方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。
最后查明，反诉人崔莉2013年6月与中城商务广场签订认购协议后未能签订正式的房屋买卖合同，崔莉表示系因被反诉人未能依约付款导致其无力支付该房屋的购房款，导致其定金22000元被没收。
上述事实由《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》撤销网签的短信、协议、告知一组、认购协议、收据、承诺书一组、（2014）昆花民初字第0003号民事判决书、证人证言以及当事人在庭审的陈述予以证实。
本院认为：原被告之间的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同系有效合同，故原被告双方因根据合同的约定履行相应的义务。本案争议的焦点有二：一是本诉中原告收到的首付款数额，二是反诉中房屋买卖交易的违约方及违约金的认定。本院认为，关于原告是否收到180000元，首先，庭审中被告崔莉认可收到145000元，本院对此部分予以确认，其次，被告崔莉提交的反诉状中事实与理由中载明罗焕洲支付了首付款，且滞纳金的计算以剩余房款340000元计算，再次，生效判决载明“合同签订后，原告依约支付了首期房款”。可以认定本诉被告崔莉已收到180000元，房屋买卖合同终止，被告应当返还该部分钱款，故对原告请求返还购房款180000元的诉请，本院予以支持，利息方面，因《房地产买卖居间协议》中有约定，无息返还，而《房地产买卖合同》中无关于购房款利息返还的约定，故以《房地产买卖居间协议》中的约定为准，该180000元应无息返还，故对该利息部分本院不予支持。关于违约方的认定，本院认为，无论原告未能成功办理贷款的原因是其未能提供首付凭证还是未办理过户，其都应当在贷款未办理下来时依约补足剩余购房款，故违约方为被反诉人，因此，被反诉人罗焕洲应承担相应责任。但本案中出现的二份合同中《房地产买卖居间协议》载明双方若因贷款办理不下来互不承担违约责任。而《房地产买卖合同》在居间协议签订之后签订，其中载明违约方应按总房款额的日万分之二向守约方支付滞纳金；如逾期超过二日，违约方仍未履行合同的，则违约方除应向守约方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。被反诉人提出该违约金约定过高，但被反诉人未能提供相应证据予以证明，但结合本案来看，即便被反诉人未能举证说明违约金过高，本案中被反诉人系因贷款未能成功办理而未能补齐剩余房款，且涉案房屋并未实际交付，加之但滞纳金与违约金均具有相同的惩罚功能，本院结合反诉人崔莉确有因迟收房款导致的其他投资失败等连锁反应以及因被反诉人罗焕洲未付剩余房款产生的滞纳金，本院综合认定该违约金为30000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉人）崔莉向原告（被反诉人）罗焕洲返还购房款180000元，于本判决生效后十日内支付。（如采用转账方式支付，请汇入原告罗焕洲指定账号，或汇入昆山市人民法院，开户行：中国建设银行昆山支行营业部，账号：32×××60）
二、原告（被反诉人）罗焕洲支付被告（反诉人）崔莉违约金30000元，于本判决生效后十日内支付。（如采用转账方式支付，请汇入被告崔莉指定账号，或汇入昆山市人民法院，开户行：中国建设银行昆山支行营业部，账号：32×××60）
三、驳回本诉原告的其他诉讼请求。
四、驳回反诉人的其他诉讼请求。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
本案中，本诉案件受理费4060元，保全措施费1420元，合计5480元，由被告崔莉负担，此款原告已经预交，被告崔莉于本判决生效之日起十日内支付原告罗焕洲。反诉案件受理费2610元，由罗焕洲负担610元，崔莉负担2000元。此款反诉人崔莉已经预交，罗焕洲负担部分由其于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 叶翌晨
人民陪审员 陆 芳
人民陪审员 郭静芳
二〇一五年一月二十日
书 记 员 陆晓耀