南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初6744号
原告：中国人民解放军94679部队，住所地江苏省南京市栖霞区新港大道139号。
负责人：丁军，该部队大队长。
委托诉讼代理人：徐丽娜，江苏薛济民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾俊富，江苏薛济民律师事务所律师。
被告：南京金陵沥青实业有限公司，统一社会信用代码91320111724598634D，住所地江苏省南京市浦口区星甸镇陈桥开发区28号。
法定代表人：刘必路，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王丽，江苏李允治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李允治，江苏李允治律师事务所律师。
原告中国人民解放军94679部队（以下简称94679部队）与被告南京金陵沥青实业有限公司（以下简称沥青公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告94679部队的委托诉讼代理人徐丽娜、贾俊富，被告沥青公司的委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告94679部队向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空位于江苏省南京市栖霞区太新路81-1号场地上的所有建筑物、构筑物，拆除并搬离该场地上的所有设施设备，并向原告交付场地及场地上的建筑物、构筑物；2、判令被告向原告支付2017年11月14日前欠付的租金347778元（从2017年1月1日起按年租金40万元计算），并按欠付金额每日千分之三标准支付违约金，其中20万元自2017年1月1日起算，147778元自2017年7月1日起算，均计算至实际支付之日；3、判令被告按1111元/日标准（年租金40万元÷360天）向原告支付自2017年11月14日起至实际交付承租场地之日的占有使用费；4、判令被告向原告支付2017年11月20日前欠付的水费1544元（水表读数分别至732、4294、1896）、电费2415元（电表读数至4684），并按实际使用情况支付自2017年11月20日起至实际交付承租场地之日产生的水电费；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年起原告与被告建立租赁关系，由原告将其场地租赁给被告使用。2014年4月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了军队房地产租赁合同（编号：空南[2014]051659号），约定：甲方自愿将位于江苏省南京市栖霞区太新路81-1号（坐落号：空南苏字第5062B号）的房屋建筑面积282平方米、场地面积9100平方米出租给乙方使用，租赁期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为317520元。合同还约定了双方的权利义务，并约定合同终止或解除后乙方的建筑物和构筑物应无偿移交甲方。合同附加条款还明确：此合同为双方依法对该项目签订的受法律保护的唯一合同，除此之外，以前签订的任何协议、承诺、意向、约定文字和语音记录等均无效。2015年该合同到期后，双方未再签署任何书面合同，但场地仍由被告使用。2016年中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，原告便开始与被告协商租赁善后事宜，但多次沟通无果。原告遂于2017年11月13日向被告发函，解除双方租赁关系，并通知被告限期搬迁移交场地，但被告予以明确拒绝。截至2017年11月14日，被告尚欠租金347778元，另欠付2017年11月20日前水电费总计3959元。原告认为：1.关于案涉土地的管理使用权问题，原告提交的情况说明已经就相关事实进行了说明，原告没有合法的使用权登记证书并不代表没有管理使用权，原被告双方自2002年起就案涉场地形成了租赁事实，被告从未对原告合法拥有案涉场地的管理使用权提出过任何异议，且该场地也实际位于原告营区内，故原告有权主张被告依法腾退场地。2.案涉合同明确约定了合同到期或终止后，被告建造的各种建筑物、构筑物应无偿移交甲方，且根据案涉合同附加条款的约定，案涉合同为该项目唯一受法律保护的合同，故原告有权主张案涉场地上所有建筑物、构筑物所有权，要求被告腾空交付。3.2015年5月31日案涉合同到期后，双方未再签署任何书面合同，根据法律规定，应当认定双方之间成立不定期租赁关系，根据相关法律规定当事人有权随时提出解除，2017年11月13日原告向被告邮寄解除通知书，被告于11月14日实际收到该解除通知书，应当认定双方之间的租赁关系自2017年11月14日终止。为维护自身合法权利，原告诉至法院，请求支持原告的诉请。
被告沥青公司辩称：1.根据原告提交的情况说明，原告自认对案涉场地没有合法使用权，根据法律规定，土地使用权以权属证书为依据，予以确定使用权人，原告不能提交案涉场地的权属证书，不能证明案涉场地使用权由其享有，故原告无权要求被告退还案涉场地。2.案涉合同第一条明确约定出租的房屋建筑面积是282平方米，此部分房产为被告分别于2006年、2008年建造的食堂楼一楼2间54.4平方米和二楼155.2平方米，以及附近宿舍楼的两间楼上下计73平方米，被告将这些房产已赠与原告，被告认可此部分房产产权属于原告所有。第八条约定在合同签订后不得擅自在场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，如被告在合同签订后新建或添建的建筑物在租赁期满或解除合同时归甲方所有；被告在案涉场地上建设的建筑物除案涉合同约定的282平方米以外，还分别于2008年、2006年、2005年建设了一部分建筑物，这些建筑物的所有权不适用上述第八条约定，建筑物所有权应当属于被告所有，不存在腾退情形。3、关于原被告之间租赁关系期限，根据原被告于2007年5月18日签订的场地使用协议及2017年7月26日原告向被告发出的关于解除房地产租赁关系通知书，租赁关系并非如原告所主张于2015年5月31日终止，双方之间的租赁关系应至2027年5月18日终止。4.原告主张被告拖欠租金和水电费的理由不能成立，原告于2016年底向被告提出解除合同意向，原告主动提出租金和水电费暂缓缴纳，待租赁和补偿事宜达成一致后一并处理；且被告自2002年4月10日与原告签订租赁合同后直至2016年底从未发生过拖欠租金和水电费情形，现原告主张被告拖欠和违约金与事实不符，非被告不付，被告同意在租赁合同继续履行情形下补齐全部租金和水电费。被告支付的2016年租金标准为年租金40万元，此是双方协商的结果，但2017年起的租金还是应当按照2014年案涉合同约定的租金标准支付。因此，请求驳回原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：
当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：
2014年4月10日，原告94679部队（出租方，甲方）与被告沥青公司（承租方，乙方）签订了军队房地产租赁合同（编号：空南[2014]051659号，以下简称案涉合同），约定：甲方自愿将位于江苏省南京市栖霞区太新路81-1号（坐落号：空南苏字第5062B号）的房屋建筑面积282平方米、场地面积9100平方米（以下简称案涉场地）出租给乙方使用，租赁用途为仓储，租赁期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止；年租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为317520元，租金按半年结算，乙方于每半年的前10日内交付甲方，付款方式为转账。该合同第八条乙方应当履行的义务第（三）项约定：乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定实施，在不影响安全前提下确需的，必须征得甲方书面同意，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时必须无偿移交给甲方；乙方不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑物、构筑物，确需的由甲方书面同意后实施，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时必须完好地无偿移交给甲方。该合同第九条合同解除第（五）项约定，租赁期满，合同解除。该合同第十一条乙方违约责任第（二）项约定，乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期1日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日甲方有权解除合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供由甲方提供的水、电；逾期60日视为乙方放弃在甲方处的财产，甲方同时有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。该合同第十二条约定，本合同经双方签字盖章后，须经有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同附加条款还明确：本合同为双方依法对该项目签订的受法律保护的唯一合同，除此之外，以前签订的任何协议、承诺、意向、约定文字和语音记录等均无效；今后凡涉及该项目需变更合同、签订补充协议等事宜，必须报南空后勤部批准同意，并盖有南空租赁合同审核专用章，方能生效。案涉合同落款处“军队房地产管理部门意见”一栏，加盖了中国人民解放军空军房地产管理局租赁合同审核专用章，并注明经空军后勤部批复同意出租，租赁期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止，租期内因军事需要承租方应无条件将所承租的房地产交还军队。
原告94679部队自2002年起开始将案涉场地出租给被告沥青公司使用，双方自2002年起即建立了租赁关系。被告已向原告支付至2016年12月31日的租金，2015年租金被告实际按年租金35万元支付，2016年租金被告实际按年租金40万元支付。自2017年1月1日起的租金被告尚未支付，截至2017年11月20日，被告欠付的水费1544元（水表读数分别至732、4294、1896）、电费2415元（电表读数至4684），欠付的水电费合计为3959元。
原告提交了由中国人民解放军东部战区空军保障部机场营房处2017年12月26日出具的情况说明1份，载明：案涉场地位于原告的五队营区内，系南京市人民政府因修建南京长江二桥于1998年置换给原告，权属归原告所有，尚未办理权属登记。原告表示：该机场营房处是东部战区空军所有机场和营房土地的管理机关单位，该情况说明证明原告系案涉场地的合法管理使用人，有权与被告签署租赁合同。经质证，原被告一致确认案涉场地在原告的部队营区内，被告在案涉场地上的厂区要经过原告的部队营区大门才能到达的。被告表示：案涉场地的土地使用权应当以使用权属证书确定的权属人为标准，该情况说明并不能证明原告为该案涉场地的合法使用权人，被告没有证据证明案涉场地合法的使用权人系第三人而非原告，也不清楚案涉场地的合法使用权人是谁。
2017年11月13日原告向被告法定代表人邮寄送达解除租赁合同通知书（以下称11月13日通知书），被告方于次日收到。该通知书言明：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，为严格落实全面停止军队房地产租赁有偿服务工作，故通知被告双方租赁关系于本通知送达之日解除，请被告立即做好撤离腾退工作，于2017年11月24日前移交承租场地。原告表示：该证据证明原告依法向被告送达了解除租赁合同通知书，被告于2017年11月14日收到，双方租赁关系于2017年11月14日终止；根据中央军委要求，军队需全面停止房地产租赁的有偿服务活动，经原被告多次沟通，未就案涉场地的腾退事宜达成一致协议，故原告依法向被告发送解除租赁合同通知书。被告表示：鉴于案涉合同并非原被告之间签署的唯一合同，因此原告送达的解除合同通知书并不必然产生原被告之间租赁关系终止的结果。
被告提交了原被告于2007年5月18日签订的场地使用协议书1份（以下简称协议书），用以证明：原告出租的案涉场地当时是空闲场地；该协议书第九条约定考虑到乙方投资大、回收期较长，双方商定合同原则上不低于25年，自2002年5月18日至2017年5月18日止，故案涉场地的租赁期限不低于25年；该协议书第六条约定因战争及自然灾害等不可抗拒因素，甲方有权随时终止该协议，故基于该约定原告不具有法定解除合同的情形，本案中该约定的终止条件尚未成就。经质证，原告表示：对该协议书真实性没有异议，对其证明目的不予认可；该协议书只是载明原则上不低于25年，并非明确合同期限为25年，案涉合同中的附加条款明确了原有的协议、合同、承诺等均无效，故案涉合同到期后该合同确定的租赁期限已经届满。
庭审中，被告提交了落款为原告、时间为2017年7月26日的关于解除房地产租赁关系通知书的复印件（以下称7月26日通知书），被告表示：该通知书由原告向被告发出，原告在通知书中确认案涉场地的租期至2022年5月16日，结合被告提交的协议书，证明合同租赁期限并非是根据案涉合同确定；原告在给被告该通知书之后表示要和被告协商此事，故将原件收回，并没有说该通知作废。经质证，原告表示：该通知书系原告的工作人员错误所致，其关于案涉场地租赁到期的表述内容与事实不符，该通知书实际已由原告收回作废，原告于2017年11月13日向被告邮寄送达了书面的解除租赁合同通知书；双方之间的租赁关系、租赁期限应当根据双方签署的合法有效的书面合同以及法律的规定进行认定，根据合同的约定和法律规定，双方自2015年6月1日起实际构成不定期租赁关系。
审理中，双方一致确认：目前案涉场地上所附着的所有建筑物、构筑物和设施设备都是被告出资的，被告在案涉场地上投资建成了沥青储罐区和生产区，以及食堂、餐厅楼、宿舍楼、办公楼等。
本院认为：案涉合同约定了合同生效条件，即合同第十二条约定内容：合同经双方签字盖章后，须经有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。案涉合同落款处“军队房地产管理部门意见”一栏，加盖了中国人民解放军空军房地产管理局租赁合同审核专用章，并注明经空军后勤部批复同意出租，还确认了合同所约定的租赁期限。故案涉合同约定的生效条件已经成就。案涉合同是原被告真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有据，对合同双方具有约束力，双方约定按约履行。
关于案涉合同是否已经解除的认定问题。案涉合同约定的租赁期限至2015年5月31日届满，且租赁期满合同解除，但合同约定的租赁期满后被告仍实际使用案涉场地，并已付清至2016年12月31日的租金。根据我国《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，案涉合同在2016年6月1日之后继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。原告向被告发送了11月13日通知书，明确表示通知书送达之日起解除双方租赁关系，被告于2017年11月14日收到该通知书。故根据合同法第九十六条规定，案涉合同已于2017年11月14日解除。关于被告辩称根据双方在案涉合同之前签订的租赁合同约定，租赁期限至2027年，7月26日通知书中原告也确认租赁合同于2022年5月到期，故双方租赁关系尚在履行之中。本院经审查认为：案涉合同附加条款已明确案涉合同为双方之间受法律保护的唯一合同，以前签订的任何协议等均无效，今后需变更合同、签订补充协议等必须报原告的上级部门批准同意并加盖租赁合同审核专用章方生效。显然，被告的这一辩称意见不符合案涉合同的附加条款约定；虽然原告在7月26日通知书中表述双方的租赁合同至2022年5月到期，但不能证明双方对案涉合同中所约定的租赁期限进行了一致变更并符合附加条款所约定的生效条件，原告也陈述该通知书系错误发送，该通知书实际已由原告收回并由原告重新向被告发送了11月14日通知书。因此，被告这一辩称意见依据不足，本院不予支持。
关于原告主张被告腾空案涉场地上的建筑物、构筑物，拆除并搬离该场地上的所有设施设备，并向原告交付场地及场地上的建筑物、构筑物的请求。本院经审查认为：我国《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，虽然原告未能提供其对案涉场地享有使用权的权属证书，但根据合同相对性原则，原告作为合同一方，有权向作为合同相对方的被告主张租赁物，且根据上述法律规定，在案涉合同解除后，原告作为出租人有权主张作为承租人的被告返还所承租的场地，故被告应当返还案涉场地。被告抗辩原告无权要求被告退还案涉场地的意见，缺乏法律依据，本院不予支持；即使案涉场地的使用权涉及案外人，依法也应当由案外人另行主张。本案中，虽然经双方确认案涉场地上的所有建筑物、构筑物均实际由被告出资，但这些建筑物和构筑物均未取得所有权登记，根据“房随地走”原则，被告在向原告返还案涉场地时，应当一并将案涉场地上的所有建筑物和构筑物交付给原告。且根据案涉合同第八条第（三）项约定，在案涉合同解除后，案涉场地上的所有建筑物和构筑物也应当交付给原告。至于被告对建筑物和构筑物是否应当无偿交付，不属于本案处理的问题，故本案不予理涉。因此，原告主张被告腾空并交付场地及场地上的建筑物、构筑物的请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张拆除搬离设施设备请求，根据合同法第九十七条规定，出租人在租赁合同解除后有权要求恢复原状，故原告主张被告拆除并搬离案涉场地上的所有设施设备的请求，合法有据，本院予以支持。
关于原告主张被告支付租金和占有使用费的计算及违约金标准的认定问题。本案中，案涉合同约定年租金为317520元，虽然在合同实际履行中被告分别按35万元和40万元的年租金标准支付了2015年、2016年的租金，但没有证据证明双方对自2017年1月1日起的租金标准作出了新的约定，且被告抗辩2017年起的租金还是按照案涉合同约定的租金标准支付。因此，原告主张被告自2017年1月1日起支付租金和占有使用费的请求，合法有据，本院予以支持，但本院确定按年租金317520元标准支付。关于原告主张按照案涉合同约定被告按欠付金额每日千分之三标准支付违约金的请求，其中20万元自2017年1月1日起算，147778元自2017年7月1日起算。本院经审查认为：案涉合同约定租金按半年结算，被告于每半年的前10日内向原告支付，付款方式为转账，故本院认定每半年租金的支付期限届满之日为每年的1月10日和7月10日。被告陈述原告于2016年底向被告提出解除合同意向，并主动提出租金和水电费暂缓缴纳，但原告对此不予认可，被告就此陈述也未能提供证据证明，自2017年1月1日至今的租金被告尚未支付，故被告构成逾期付款的违约责任，应当承担相应的违约责任。虽然案涉合同第十一条约定逾期交付租金及有关费用，每逾期1日甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；但根据合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告未能举证证明因被告逾期支付租金所造成的损失，且案涉合同所约定的违约金标准明显过高，被告也表示请求人民法院对合同约定的该违约金标准予以降低，本院结合被告逾期支付租金可能给原告造成的损失和双方之间租赁关系履行的实际情况，确定被告按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付逾期违约金。关于被告应当支付逾期付款违约金的起算时间，应当按照案涉合同所约定的支付期限来确定，本院已认定每半年租金的支付期限届满之日为每年的1月10日和7月10日，故被告应当从次日起支付逾期付款违约金。原告主张被告支付水电费的请求合法有据，本院予以支持；原告所主张的逾期付款违约金的计算基数的请求，不包括水电费，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告南京金陵沥青实业有限公司于本判决生效之日起十日内将其承租的、坐落于南京市栖霞区太新路81-1号的场地及场地上的建筑物、构筑物腾空交付给原告中国人民解放军94679部队，并拆除搬离该场地上的所有设施设备；
二、被告南京金陵沥青实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军94679部队租金和占有使用费（自2017年1月1日起至上述义务履行完毕之日止，按317520元/年标准计算）；
三、被告南京金陵沥青实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军94679部队逾期付款违约金（以所欠的租金和占有使用费为基数，分别自每年的1月11日和7月11日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
四、被告南京金陵沥青实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军94679部队2017年11月20日前的水费1544元（水表读数分别至732、4294、1896）、电费2415元（电表读数至4684）合计3959元，以及自2017年11月21日起至承租场地实际交付之日期间由被告使用产生的水电费；
五、驳回原告中国人民解放军94679部队主张的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6756元，减半收取3378元，由原告中国人民解放军94679部队负担70元、被告南京金陵沥青实业有限公司负担3308元（此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 程前葆
二〇一八年二月二日
书记员 郑佳玲