淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0811民初1068号
原告余新梅，药师。
被告朱怀忠，个体户。
原告余新梅与被告朱怀忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由审判员柏玲适用简易程序于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告余新梅到庭参加诉讼,被告朱怀忠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余新梅诉称：原、被告双方于2012年9月26日签订房屋租赁合同，约定：原告将位于淮安市人民南路2号荷花池小区门面房N-28的房屋及设施出租给被告，租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日，租金支付方式为每年的8月1日前支付下一个年度的租金。合同签订后，被告按约支付了原告前三年的房屋租金，从2015年8月1日至今一直未支付第四年度的租金37200元，超出合同约定的支付期限7个月以上，原告多次催要无果。要求判决：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告返还房屋；2、被告支付2015年10月至2016年3月的房屋租金18600元以及2016年4月1日至实际交付房屋时的租金；3、被告承担违约金5000元及本案诉讼费用。
被告朱怀忠未答辩，也未举证。
经审理查明：2012年9月26日，原告余新梅（甲方）与被告朱怀忠（乙方）签订租房合同一份，约定：甲方将淮安市人民南路2号荷花池小区门面房N-28的房屋及设施租赁给乙方，乙方租用上述房屋经营85度C，不得将房屋另作他用或转租；租赁期自2012年10月1日起至2022年9月30日止；第一年租金3万元，第二年租金3.24万元，第三年租金3.48万元，第四年租金3.72万元，第五年租金3.96万元，第六年租金4.14万元，第七年租金4.32万元，第八年租金4.5万元，第九年租金4.68万元，第十年租金4.86万元,押金5000元；租金须预付，乙方应在每年的8月1日前支付下一个年度的租金，乙方不得要求甲方提供租金发票，乙方以现金方式支付给原告；物业管理费由乙方按照物业管理公司的有关规定和收费标准支付；其他因使用该房屋所产生的有关费用由乙方负担，如水、电等；为保证本租房合同的全面履行，在签订合同时乙方应支付给甲方押金，押金不计利息，合同终止时退还乙方，若乙方不履行合同，则押金不予返还，若甲方不履行合同，则应将押金全额返还，并赔偿乙方租金费用作为因租房造成的损失，但因市容整顿和市政动迁而无法续租的房屋除外，甲方可不作任何损失赔偿，合同即可终止；乙方租金及其他债务超过半个月未付，甲方可不通知被告而解除本租房合同，如对甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿经济损失的责任；租赁期内，乙方不得解除本租房合同，若遇特殊情况须解除时，须以书面形式提前两个月通知甲方，但不得收回押金。合同签订后，被告向原告支付了5000元押金。在合同履行过程中，被告按约给付了2012年10月至2015年9月30日的房租，之后的房租经原告多次催要，被告至今未付，原告遂诉至本院。
上述事实，有原告庭审陈述及原告举证的租房合同1份、短信截屏17张在卷印证。被告朱怀忠未到庭，视为其放弃对证据的质证权利。经审查，原告提供的证据能够证明原、被告之间的租赁关系，与本案具有关联性，本院均予以采信。
本院认为：原告余新梅与被告朱怀忠签订的租房合同不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告按约将房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定的时间及数额给付租金。在合同履行过程中，被告仅支付租金至2015年9月30日，之后的房租至今未按约履行，其行为已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，被告拖欠租金及其他债务超过半个月未付的，原告有权解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求解除租赁合同，被告返还房屋并承担自2015年10月1日起至返还房屋之日止的租金（截至2016年3月31日的房租为18600元，之后的房租按照3100元/月的标准顺延计算）的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以支持。
关于原告主张的违约金5000元，本院认为，租房合同约定，“在签订合同时乙方应支付给甲方押金，押金不计利息，合同终止时退还乙方，若乙方不履行合同，则押金不予返还”，该条款可理解为被告不按约履行合同时应承担押金不予返还的违约责任，即承担与押金相当数额的违约金。本案被告未按约履行给付租金的合同义务，对导致租房合同解除存在过错，原告要求其承担违约金5000元，符合双方合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。庭审中，原告同意用被告已付的押金5000元抵扣违约金，冲抵后，被告无需再另行给付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告余新梅与被告朱怀忠于2012年9月26日签订的租房合同。
二、被告朱怀忠于本判决生效后十日内将淮安市人民南路2号荷花池小区门面房N-28的房屋返还原告余新梅，并于本判决生效后十日内一次性支付原告余新梅房屋租金18600元（自2015年10月1日起计算至2016年3月31日）及自2016年4月1日起至房屋实际返还之日止的房屋租金（按照3100元/月的标准计算）。
三、被告朱怀忠向原告余新梅承担违约金5000元（已用被告交付的5000元押金抵扣）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费390元，减半收取195元，由被告朱怀忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 柏玲
二〇一六年五月二十五日
书记员 吴林
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原
则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。