北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5277号
上诉人（原审被告）：闫国强，男，1980年5月12日出生。
委托诉讼代理人：张利平，北京东财律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张建华，男，1963年10月24日出生。
委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。
原审第三人：北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼滨河路153-26号1层。
法定代表人：胡彦明，总经理。
委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。
上诉人闫国强因与被上诉人张建华、原审第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭不公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
闫国强上诉请求：撤销原审法院的判决，将本案发回重审或依法改判为驳回张建华的全部诉讼请求。事实和理由：1.按照《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）的约定，张建华应支付80万元用于解押，导致《房屋买卖合同》不能履行，闫国强并不存在过错。2.(2016)京0109民初5493号案件审理过程中，张建华表示同意解除合同。应当认定2016年9月14日《房屋买卖合同》已经协商一致解除。3.《房屋买卖合同》与《房屋附属清单》并不矛盾，应当并行不悖的履行。4.原审法院对评估费和诉讼费的分担方式认定不当。
张建华辩称，同意原审法院的判决，不同意闫国强的上诉请求和理由。
金城阜业公司述称，同意原审法院的判决，不同意闫国强的上诉请求和理由。
张建华向原审法院起诉请求：1.解除我与闫国强于2016年9月8日签订的《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》；2.闫国强返还定金2万元；3.闫国强向我支付违约金33.6万元；4.闫国强向我支付违约损失74.69万元；5.闫国强向我支付评估费6987元。
原审法院认定的无争议事实：2016年9月8日，闫国强与张建华经金城阜业公司居间签订了《房屋买卖合同》，约定：张建华向闫国强购买北京市门头沟区201号（以下简称201号）房屋，价款为129万元，买受人于签订本合同当日向出卖人支付定金2万元，于办理产权转移登记前5日向出卖人支付预付款37万元，拟贷款90万元；出卖人应于2016年10月19日前办理抵押注销手续，买受人提前支付给出卖人部分房款或首付款为出卖人解除抵押贷款；出卖人未按合同约定的时间或条件办理抵押注销相关手续的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照交易总价款（含附件一所涉及的款项）的20%支付违约金。同日，闫国强与张建华签订《房屋附属清单》（附件一），约定：房屋附属设施设备、装饰装修等物品总和为39万元，买受人于网签当日预付给出卖人19万元，于过户当日支付给出卖人剩余的20万元。签订上述合同后，张建华向闫国强支付定金2万元，向金城阜业公司支付中介服务费39960元。上述合同由闫国强本人签订，但闫国强留给金城阜业公司的联系方式为张某的手机号，未留自己的手机号。
2016年9月14日，闫国强出具一份书面的《解除合同》，内容为：“我是201产权人，因为房子不是我的，我是朋友借名买房，房子有纠纷了，没有经投资人认可我把房子卖了，没有经租房人同意，解除合同，我愿意赔偿违约金2万元整。”张建华收到该份《解除合同》。
2016年9月23日，金城阜业公司通知买卖双方办理抵押注销手续，但未成功办理。闫国强未于2016年10月19日前办理完毕解抵押注销手续。
2016年11月11日，张建华向法院提起诉讼，请求法院判令闫国强双倍返还定金4万元并支付违约金33.6万元，该案案号为（2016）京0109民初5493号。张建华在上述案件中主张：闫国强于2016年9月14日向其送达了书面解除通知，其亦同意解除合同，但双方对违约金的数额不能达成一致意见，其认为双方的房屋买卖合同已于2016年9月14日解除。闫国强答辩称不同意支付违约金。该案庭审结束后张建华申请撤诉，法院予以准许。
原审中，当事人对以下事实存在争议：
一、未解除抵押的原因。
张建华主张，《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》中对预付款的付款时间有明确约定，按照该约定，解押所需资金不应由其支付，其没有注意到合同中“2.买受人提前支付给出卖人部分房款或首付款为出卖人解除抵押贷款”一项被打了勾；闫国强签订买卖合同后又想涨价，后提出不想卖房，故其要求闫国强写了一个书面的解除通知，但其对解除通知中的违约金数额不认可；闫国强出具解除通知后，双方在中介调解下又进行协商，后其同意先行支付80万元用于办理解押手续；中介约双方于2016年9月23日办理解押手续，其已准备了80万元，但由于闫国强本人未到，故未能支付。
闫国强主张，依照《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》的约定，应由张建华提供80万元用于解除201号房屋的抵押贷款。因为合同的协商过程都是张某参与的，张建华应当知晓张某系闫国强的代理人。但张建华不同意向张某支付80万元，故未办理抵押手续。
金城阜业公司主张，《房屋买卖合同》约定买受人出资协助出卖人办理解押手续，经协调，张建华同意向闫国强先行支付80万元；金城阜业公司通知双方于2016年9月23日办理解押手续，由于闫国强留给金城阜业公司的联系方式是张某的电话，公司只能通知张某；张某到场后，金城阜业公司要求闫国强本人到场才能打款，但闫国强未到场，故后续解押事宜未能办理。
闫国强为证明其主张，申请证人张某出庭作证。张某陈述：中介公司通知我办理解押手续，说张建华的80万元准备好了；但在现场我与张建华协商时，张建华只同意给19万元，所以我就没叫闫国强过来。经质证，张建华与金城阜业公司对张某的证言不予认可。
金城阜业公司为证明其主张，申请证人段某出庭作证。段某陈述，我系金城阜业公司的经纪人；按照合同约定，解抵押的钱应由买方出，但如果买方凑不齐那么多钱，不够的钱由卖方出；解押当天，闫国强本人没来，所以无法办理解押手续。经质证，张建华对证人陈述的合同约定情况不予认可；闫国强对证人证言不持异议。
庭审中，经询问，闫国强表示未向张某出具书面代理手续，亦未就其主张的委托关系提交相应证据。
二、张建华的损失情况。
张建华主张，因闫国强违约，其产生损失1073660元，包括：房屋增值损失813700元、定金损失2万元、律师费损失5万元、中介费损失39960元、提前退保损失73775.9元、理财的损失约4284元、存款利益损失76500元。为证明其主张，张建华向法院提交了如下证据：1.张建华申请对201号的房屋价值进行评估，经法院委托，北京建亚恒泰房地产评估有限公司作出《房地产评估报告》，评估结论为201号在2018年1月10日房地产市场价值为249.37万元，张建华支出评估费6987元；2.《委托代理协议》及发票，证明律师费3万元；3.金城阜业公司出具的收据，证明张建华支付中介费39960元；4.张建华之妻夏文秀名下的银行存折和取款凭证，证明提前保险、理财的损失情况。经质证，闫国强对上述证据的证明目的均不予认可。闫国强未在异议期内对上述《房地产评估报告》提出书面异议。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》系张建华与闫国强真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效。闫国强于2016年9月14日以卖房未经实际产权人同意为由向张建华发出解除合同的通知，其解除理由于法无据，其不享有合同解除权，且双方后续又对合同继续履行进行协商，故双方的买卖合同并未于2016年9月14日解除。《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》中约定的首付款及附属物价款的支付时间均为抵押解除后的时间，该项约定与合同中买受人提前支付部分房款为出卖人解除抵押贷款手续的约定相矛盾，但结合金城阜业公司陈述的意见及张建华后续的履行行为，法院认为张建华在合同履行过程中同意提前支付80万元协助闫国强办理解除抵押手续。闫国强在买卖合同中留存的手机号为张某的手机号，金城阜业公司依该联系方式通知张某于2016年9月23日办理解押手续，应视为金城阜业公司尽到了相应的通知义务。但张某并未持有闫国强委托其代收房款的委托手续，在闫国强本人未到场的情况下，张建华有权拒绝向张某支付相应房款。张某陈述张建华仅同意向闫国强支付19万元房款，该项陈述没有相应证据支持，与金城阜业公司的陈述亦不相同，故法院对张某的证言不予采信。闫国强主张张建华在2016年9月23日提出不买房子了，但未提交相应证据，对于其该项主张，法院不予支持。对于闫国强关于双方买卖合同已于2016年9月23日解除的抗辩意见，法院不予采纳。闫国强未按金城阜业公司的通知接受房款，亦未在2016年10月19日前办理完毕解押手续，应承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》约定，出卖人未按照合同约定办理抵押注销手续的，买受人有权退房，并在退房通知送达之日起15日内按交易总价款的20%支付违约金。张建华于2017年8月22日的庭审中变更诉讼请求要求解除《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》，故法院认为张建华与闫国强签订《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》于2017年8月22日解除。
合同解除后，张建华有权要求闫国强返还定金2万元。对其该部分诉讼请求，法院予以支持。张建华有权要求闫国强支付违约金。张建华就其主张的损失情况提供了相应票据及评估报告予以支持，闫国强未提交反驳证据，故对于上述证据的真实性和关联性，法院予以确认。现闫国强主张建华要求的违约金数额过高，闫国强应支付的违约金数额，法院将结合张建华的履行利益损失情况及合同履行程度酌情予以确定，张建华主张过高的部分，法院不予支持。张建华在违约金之外又要求闫国强赔偿实际损失，但法院认为闫国强应赔偿的损失数额未高于违约金的约定，故对于张建华该部分诉讼请求，法院不予支持。张建华支付的评估费6987元，应由闫国强负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、张建华与闫国强于二○一六年九月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋附属清单》于二○一七年八月二十二日解除。二、闫国强于本判决生效之日起七日内向张建华返还定金20000元。三、闫国强于本判决生效之日起七日内向张建华支付违约金250000元。四、闫国强于本判决生效之日起七日内向张建华支付评估费6987元。五、驳回张建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》系张建华与闫国强的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，张建华与闫国强应当按照合同约定履行各自义务。
本案中，张建华与闫国强对解押款的支付产生争议。结合当事人在本案中的诉辩情况，解押款的支付问题应为本案的争议焦点。基于如下理由，本院认可金城阜业公司员工段某的证言。1.段某是本次交易的具体经办人，对交易情况更了解。2.段某的陈述更符合《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》的约定。结合《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》的约定，201号房屋的总价款应为168万。如全部解押金均由张建华支付，则张建华在本次交易中除80万的解押金外，还至少需要付出定金2万、贷款90万及办理过户当日支付的20万。张建华的购房成本至少为192万，超出了201号房屋168万的总价款。闫国强主张解押金80万均由张建华支付，无事实依据，应不予采信。本院对段某的证人证言予以采信，根据《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》的约定，解押金的支付方式应为张建华出一部分的解押金，闫国强对解押金的不足部分有补足义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据闫国强方证人张某的陈述，张建华愿意支付19万元的解押金。张建华的作法不违反合同约定的支付部分解押金的义务。闫国强应自行补足80万元，以解除201号房屋的抵押。闫国强未自行补足80万元，在《房屋买卖合同》约定的2016年10月19日前未办理抵押权注销手续，闫国强对此存在违约。闫国强的违约行为导致本案诉讼的产生，相应的诉讼费及评估费应视为张建华的损失。原审法院认定闫国强承担本案的诉讼费及评估费并无不当。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。张建华要求返还定金并主张使用违约金条款，于法有据，本院对此不持异议。闫国强应返还张建华定金2万元。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《房屋买卖合同》约定的2016年10月19日前办理抵押权解押手续，张建华有权要求要求闫国强按照《房屋买卖合同》约定的标准支付违约金。原审法院根据张建华的损失、结合合同的履行情况酌定的25万元违约金并不存在过高情形，本院不再调整。
当事人协商一致，可以解除合同。该条规定中的协商一致应理解为对解除合同后权利义务关系的重要的方面达成一致意见，而非仅就合同解除事达成一致意见。（2016）京0109民初5493号民事案件中，张建华与闫国强虽均同意解除合同，但双方对解除合同后违约金的承担方式有很大争议，不能认定闫国强与张建华就合同解除事宜达成一致意见。闫国强主张2016年9月14日《房屋买卖合同》已经协商一致解除，该主张于法无据，应不予支持。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋买卖合同》约定的2016年10月19日前办理抵押权解押手续，闫国强未办理时，张建华有权退房。张建华有权退房的约定应理解为张建华有权解除合同。张建华的解除通知于2017年8月22日当庭送达给闫国强，发生了合同解除的效力。《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》于2017年8月22日解除，原审法院对此认定正确，本院予以确认。
综上所述，闫国强的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由闫国强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 磊
审 判 员 刘新泉
审 判 员 刘国俊
二〇一八年七月十一日
法官助理 张 超
书 记 员 武 旋