贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终6129号
上诉人（原审原告）：贵州大学，住所地贵州省贵阳市花溪区花溪大道北段。
法定代表人：陈坚，该校校长。
委托诉讼代理人：汪晓谦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯纯，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：袁湘斌，男，1984年7月6日出生，汉族，住湖南省新化县。
委托诉讼代理人：刘文，贵阳市花溪区中心法律服务所法律工作者。
原审第三人：张琴，女，1987年3月28日出生，土家族，住贵州省。
原审第三人：叶英权，女，1991年1月10日出生，汉族，住贵州省黔西县。
上诉人贵州大学与上诉人袁湘斌、原审第三人张琴、叶英权房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
贵州大学上诉请求：依法撤销原判第三、四项，改判支持贵州大学的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决以租赁房屋存在瑕疵为由免除袁湘斌30%的租金属于认定事实错误。房屋存在瑕疵是客观存在的，但这并不是根本性瑕疵，并不影响租赁合同的效力，且袁湘斌在长达三年多的时间内拖欠租金，已经在客观上给贵州大学造成重大损失。本案房屋租金仍应按双方合同的约定支付。二、原判以贵州大学存在违约且应对逾期主张权利扩大损失承担责任为由，驳回贵州大学要求支付违约金的诉请缺乏事实和法律依据。袁湘斌拖欠租金存在违约行为，给贵州大学造成重大经济损失，贵州大学推迟主张权利是对自身权利的正常处置行为，并无过错。贵州大学提供的房屋虽存在瑕疵但是不影响正常使用，且贵州大学主张的违约金也在双方合同约定的基础上大幅缩减，原判驳回贵州大学该项诉讼请求显失公平。
袁湘斌上诉请求：1、依法撤销原判第二、三项，判决驳回贵州大学对袁湘斌的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由贵州大学承担。事实与理由：一、袁湘斌中标后即将诉争门面转让给原审第三人张琴，贵州大学以张琴的丈夫陈永超的名字收取租金，从收取租金的发票可以证明贵州大学认可转让的事实，故贵州大学与袁湘斌的租赁合同自然解除，贵州大学重新与张琴建立新的租赁合同关系，袁湘斌不再负有交纳租金的义务。二、袁湘斌通过正规招投标流程参与竞标，对诉争房屋是否综合验收，是否存在安全隐患并不知晓。袁湘斌并未管理使用过诉争房屋，无法腾退返还房屋。三、张琴将门面转让给叶英权，叶英权经营的餐饮店已违反袁湘斌与贵州大学签订的租赁合同，但贵州大学并未以此为由解除合同，且在叶英权经营期间一直没有收取租金，怠于主张权利。2016年3月7日贵州大学通过公证邮寄送达律师函催要租金，根据其诉求即可计算出诉讼时效期间，原判认定从2014年5月8日开始计算错误，租金应从2015年5月起计算至2015年11月8日。
贵州大学向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付欠缴的租金121,890元（截止到2016年4月26日，以每半年为一期计算，未满一期的尚未计算），并支付原告违约金约50,000元（违约金按银行同期贷款利率的四倍计算，从2015年1月1日起暂计算至2016年4月26日止，以后按如上标准计算到本金付清之日止）；3、被告承担本案诉讼费。审理中，原告增加一项诉讼请求为要求被告及第三人返还涉案的租赁房屋。
一审法院认定事实：2012年4月1日，原告贵州大学（出租方，甲方）与被告袁湘斌（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于贵州大学新校园西区一号学生宿舍一楼第三标段3号的生活服务用房出租给乙方经营，房屋结构为砖混，建筑面积17平方米，主要包括：第三标段3号门面一间；租赁期限为五年（从2012年5月8日起至2017年5月7日止）；租金为每平方米每月239元，年租金为40,630元，按半年交付，每半年租金为20,315元，第一期租金于2012年4月10日前交付，以后每期租金于到期前15日内一次交清，逾期支付租金的，按照每日0.5%支付违约金；乙方须交纳履约保证金8,000元，期满后如乙方不再续租，扣除违约及赔偿费用后，甲方一次性无息退还乙方；房屋装修费用由乙方承担；乙方退出经营时，必须保持房屋完好，其装修资产不得随意拆走和损坏（甲方不承担任何装修补偿）；未经甲方同意，乙方不得将房屋转租给第三方；乙方不按期交纳租金超过15日的，甲方有权解除合同；乙方未经甲方同意擅自转租的，甲方有权解除合同；甲方违约应承担乙方相应损失，如因甲方违约导致合同解除的，甲方应退还保证金和未到期租金；乙方违约则除由甲方扣留乙方交纳的全部保证金外，还应赔偿甲方的全部损失；合同中双方还对其他权利义务进行了约定。该合同首部载明被告袁湘斌的住址为“花溪新朝阳村”，电话为“189××××9147”。上述合同签订后，原告贵州大学向被告袁湘斌交付了上述租赁房屋。被告袁湘斌于2012年4月1日支付了半年租金20,315元，并交纳了该房屋的履约保证金8,000元，第三人张琴于2012年11月21日支付了半年租金20,315元，后被告袁湘斌未再向原告支付过租金。审理中，原告表示同意用被告已支付的履约保证金抵扣案涉租金。
2016年3月7日，原告向被告经公证邮寄送达了催缴租金的律师函，邮寄的收件人即被告袁湘斌的地址为“贵阳市花溪区新朝阳村”，收件人电话“189××××9147”。律师函载明：“袁湘斌：……你于2012年4月1日与贵州大学签订了《房屋租赁合同》，截止2015年11月，你已欠缴贵州大学花溪新校园生活服务用房租金121,890元人民币，你的行为违反了《房屋租赁合同》第三条、第十条等规定，已经严重违约。根据贵州大学的委托授权，现函告如下：一、请你在收到本函后七日内向贵州大学清偿该欠缴款项，并及时与本律师或者贵州大学资产管理处协商解决还款事宜……”。后原告催收无果，故诉至法院，诉请如前。
另查：1．上述租赁房屋出租时已办理了《建设用地批准书》及《建设工程规划许可证》，经法院询问，原告表示上述租赁房屋已经过单项验收，至今尚未综合验收；2．关于上述租赁房屋的交付时间，原告贵州大学表示没有书面依据，在被告支付第一期租金时就已向被告交付了租赁房屋，被告表示于2012年4月13日收到案涉租赁房屋；3．被告袁湘斌于2012年4月16日将案涉门面转让给第三人张琴经营，第三人张琴于2013年8月31日将门面转让第三人叶英权和案外人蔡鑫共同经营，后案外人蔡鑫于2013年9月1日退出经营，案涉门面由第三人叶英权经营至今；审理中，原告贵州大学表示被告转租并未经过原告同意，也不清楚被告与第三人的转租情况，并陈述第三人张琴交付的半年租金也只是代被告袁湘斌交付；4．第三人叶英权于2017年4月21日到庭时陈述由于经营不善，其已将案涉门面关闭了一年多时间，经营期间学校一直未来收取过租金；5．审理中，被告袁湘斌提交第三人张琴支付租金的凭证用以证明其上述辩称；6．经法院询问被告袁湘斌对于合同解除的意见，被告袁湘斌表示双方的租赁合同在被告转让门面时已经解除，对于合同解除的后果没有任何主张。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告贵州大学与被告袁湘斌签订的《房屋租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。本案争议焦点如下：
一、涉案的《房屋租赁合同》是否应解除。原告与被告所签租赁合同中约定了支付租金的时间和租期的起算时间，以及逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同。本案中，原告已按约定向被告交付了房屋，被告至原告起诉时已拖欠近3年租金，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除涉案的《房屋租赁合同》，故对原告诉请解除《房屋租赁合同》，予以支持。审理中，被告袁湘斌辩称原告收取第三人张琴交付的租金，说明原告同意被告将门面转让给第三人张琴，所以双方的租赁合同在门面转让时已经解除，并提交第三人张琴支付租金的凭证予以证明，但原告对此不予认可，并陈述第三人张琴只是代被告支付租金，一审法院认为被告所提交的证据并未能证明原、被告之间的租赁合同在被告转让门面时已解除，故对被告的该辩称，不予采纳。
二、关于合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》解除后，被告袁湘斌应将租赁房屋返还原告贵州大学，第三人叶英权作为次承租人亦无权继续占有使用案涉租赁房屋，其应当予以腾退返还，故对于原告要求被告及第三人叶英权返还案涉租赁房屋的诉请，予以支持。因审理中已查明第三人张琴已未占有使用案涉租赁房屋，故第三人张琴不应承担向原告返还租赁房屋的责任，故对原告要求第三人张琴返还租赁房屋的诉请，不予支持。
本案中，原告在案涉房屋未经综合验收的情况下即交付给被告使用，至今租赁房屋都尚未进行综合验收，该房屋的工程质量未经检验，存在一定的安全隐患，原告显然违反了法律规定的严格瑕疵担保义务，故原告对于合同解除也应承担一定的过错责任。同时根据法律规定，即使本案中被告对此是明知且同意的，也并不导致免除原告应承担的责任，因此原告全额收取被告袁湘斌所拖欠的租金，显失公平，综合考虑本案实际情况，原告在被告欠付租金长达约3年的期限未及时主张权利，而租赁过程中被告亦未针对原告存在上述违约情形及时主张合同解除权，酌情免除被告袁湘斌在该段期间内的部分租金支付义务，即由原告自行承担欠付租金损失的30%。
三、关于原告诉请的租金及违约金。首先，关于原告主张的租金，门面年租金为40,630元，每期应支付半年租金20,315元，自2013年5月8日至2015年11月8日，被告袁湘斌共欠付5期半年租金。被告袁湘斌抗辩因案涉门面已转让第三人张琴，被告不应承担租金支付义务，但被告袁湘斌作为租赁合同的相对方，应按照合同约定向原告支付租金，故对被告袁湘斌的该项辩称，不予采纳。同时被告袁湘斌还抗辩原告主张租金的诉讼时效已过，因原告贵州大学至2016年3月7日才通过公证邮寄送达催缴租金的律师函向被告催收租金，并结合租赁合同中约定的租金按半年交付以及“第一期租金于2012年4月10日前交付，以后每期租金于到期前15日内一次交清”，故未超过诉讼时效部分的租金计算时间应从2014年5月8日起开始计算，2014年5月7日（含当日）之前的租金已过诉讼时效。故被告袁湘斌尚欠截至2015年11月8日的租金数额为60,945元（20,315元×3期），因原告需自行承担上述租金损失的30%，故被告袁湘斌尚需支付的租金数额为欠付租金的70%即42,661.50元（60,945元×70%），在扣除履约保证金8,000元后，被告袁湘斌应向原告支付的租金数额为34,661.50元（42,661.50元-8,000元）。其次，关于原告主张的违约金，综合考虑原告在履行合同过程中的违约情况，且原告在被告逾期支付租金长达近3年时间才起诉主张权利，也应对自行扩大的损失承担责任，故对原告主张的违约金，不予支持。关于第三人张琴陈述履约保证金应属于第三人张琴所有，一审法院认为第三人张琴与被告袁湘斌之间关于履约保证金的约定并不能对抗原告，其可另行主张权利。
另，第三人叶英权经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃相关诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告贵州大学与被告袁湘斌于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告袁湘斌与第三人叶英权于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学返还位于贵阳市花溪区贵州大学新校园西区一号学生宿舍一楼第三标段3号的生活服务用房；三、被告袁湘斌于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学支付租金人民币34,661.50元；四、驳回原告贵州大学的其他诉讼请求。案件受理费3,938元，由原告贵州大学负担3,150元，被告袁湘斌负担788元。
本院二审审理期间双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明事实与原判认定事实一致，本院予以确认。
另查明，贵州大学一审主张的租金121,890元虽在起诉状中载明计算至2016年4月26日，但实际计算时仅计算至2015年11月7日，对尚未到期的2015年11月8日至2016年5月7日期间的租金并未计算。
本院认为，袁湘斌在与贵州大学签订《房屋租赁合同》后，于2012年4月16日与张琴签订《转让协议》将房屋租赁权转让给张琴，属于债权债务的概括转让，按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，袁湘斌将诉争房屋租赁权转让给张琴应当经过贵州大学同意，袁湘斌主张已口头告知贵州大学，且贵州大学同意其进行转让，由于贵州大学未予以认可，而袁湘斌也未能提交充分证据证明其主张，故本院对袁湘斌的该项主张不予支持。虽然此后贵州大学收取陈永超的租金并在发票中载明系陈永超房租费，因实际交易中亦常有次承租人代承租人交付租金的情形，并不能因此认定贵州大学知晓且同意袁湘斌与张琴之间的租赁权转让合同，故对袁湘斌关于其不应承担支付租金义务的主张，本院不予支持。原判根据袁湘斌拖欠租金的情况判令解除贵州大学与袁湘斌签订的《房屋租赁合同》并判令袁湘斌与叶英权返还诉争房屋并无不当，本院予以维持。
贵州大学作为出租人，应当确保出租的房屋符合法律法规的规定、能够满足合同约定的使用用途，而本案诉争租赁房屋至今未竣工验收，且贵州大学确认该房屋确实存在一定瑕疵，而袁湘斌作为承租方未对涉案房屋进行严格审查，且存在长期拖欠租金的行为，双方均应对此承担相应的责任。原判综合本案实际情况，判令由贵州大学自行承担欠付租金损失的30%，并对其违约金主张不予支持，由袁湘斌承担欠付租金的70%并无不当，本院予以维持。
贵州大学直到2016年3月7日才通过公证邮寄律师函的形式催交租金，袁湘斌在原审中提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”之规定，2015年3月7日之前应支付的租金已超过诉讼时效，根据贵州大学与袁湘斌签订的《房屋租赁合同》约定的租金交付期限，则2015年5月7日（含当日）之前的租金已超过诉讼时效，原判仅认定2014年5月7日（含当日）之前的租金超过诉讼时效错误，本院予以纠正。综上，2015年5月8日至2015年11月7日袁湘斌应支付贵州大学的租金为14,220.50元（20,315元×70%），扣除保证金8,000元后，袁湘斌应向贵州大学支付6,220.50元。
综上所述，贵州大学的上诉请求不能成立；袁湘斌的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1697号民事判决第一、二项；
二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1697号民事判决第四项；
三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1697号民事判决第三项为：袁湘斌于本判决生效之日起15日内向贵州大学支付租金6,220.50元；
四、驳回贵州大学的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3,938元，由贵州大学负担3,612元，袁湘斌负担326元；二审案件受理费3,938元，由贵州大学负担3,818元，袁湘斌负担120元（贵州大学已预交一审案件受理费3,938元及二审案件受理费3,492元，袁湘斌已预交二审案件受理费446元，上述案件受理费相互抵扣后，贵州大学、袁湘斌不再相互支付）。
本判决为终审判决。
审判长 韦 娟
审判员 唐有临
审判员 龙 珑
二〇一七年十二月二十八日
书记员 卢 军