广东省徐闻县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛徐法民二初字第200号
原告：柯某某，女，1970年9月25日出生，汉族，大专文化，住徐闻县。
委托代理人：潘莉，广东云智律师事务所律师。
被告：中国农业发展银行徐闻县支行，住所地徐闻县徐城街道德新一路*号。
法定代表人：陈国，行长。
委托代理人：林胜邦，广东领会律师事务所律师。
委托代理人：邹盛，男，系中国农业发展银行徐闻县支行办公室主任。
被告：曹某某，男，1963年4月14日出生，汉族，大专文化，住徐闻县。
委托代理人：梁毅培，广东庄正律师事务所律师。
原告柯某某诉被告中国农业发展银行徐闻县支行、曹某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柯某某及其委托代理人潘莉，被告中国农业发展银行徐闻县支行（以下简称徐闻农发行）法定代表人的委托代理人林胜邦，被告曹某某及其委托代理人梁毅培均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯某某诉称，两被告于2013年3月20日签订了房地产买卖合同（编号:201304000082），该合同约定，被告徐闻农发行以168144元的价格购买被告曹某某名下的位于徐××县徐城镇××路，建筑面积为84.3平方米的一套房屋（证号:粤房字第188xxxx）。2013年4月15日，被告徐闻农发行凭借上述房地产买卖合同办理了涉案房屋的产权过户登记，取得了房屋所有权证（证号:粤房地权证徐闻ＣＱ字第××号）。原告认为两被告签订的上述涉案房地产买卖合同,侵害其合法权益，违反了有关法律规定，是无效合同，应予以撤销，理由如下：1、涉案房地产买卖合同转让方和受让方的主体均不合格。涉案房屋是被告曹某某与原告在婚姻关系存续期间以双方的工龄及共有资金向其原工作单位中国农业银行徐闻支行(以下简称徐闻农行)购买的房改房，系原告与被告曹某某共有财产。但被告曹某某未经原告同意，擅自将共同所有的涉案房屋转让给被告徐闻农发行，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，而被告徐闻农发行购买私人房屋的行为违反了《城市私有房屋管理条例》的强制性规定，应认定为无效合同。另外，原告与被告曹某某于2002年11月5日离婚时，被告曹某某隐瞒了涉案房产已取得房产证的事实，导致双方在签订离婚协议书时未分割和处分涉案房产，但这并不妨碍原告作为涉案房产共有人的事实。原告与被告曹某某离婚后一直在涉案房屋居住。原告于2014年初在徐闻县房屋管理局查询该房产档案资料时，才发现被告曹某某于1999年12月30日以个人名义取得涉案房产的权属证书。2、被告徐闻农发行明知涉案房屋系原告与被告曹某某共同购买及原告与被告曹某某已离婚的事实，仍与被告曹某某恶意串通签订了涉案房地产买卖合同，被告徐闻农发行没有支付对价取得涉案房屋，而被告曹某某得到了另一处房产，两被告的行为间接剥夺原告享受房改房福利，损害了原告的合法权益。原告有权依据《中华人民共和国物权法》第106条规定追回合法物权。3、两被告签订的涉案房地产买卖合同的行为还侵犯了原告的优先购买权，依法也应认定无效。为维护原告的合法权益，请求判令：确认两被告于2013年3月20日签订的房地产买卖合同无效，并撤销两被告签订的上述合同；案件受理费由两被告承担。
诉讼中，原告表示放弃撤销两被告签订上述合同的部分诉讼请求。
原告柯某某为其诉讼主张在诉讼期间向本院提供如下证据：
1、柯某某居民身份证复印件一份，证明原告主体资格；
2、徐闻农发行营业执照复印件一份，证明被告徐闻农发行主体资格；
3、曹某某居民身份证复印件一份，证明被告曹某某主体资格；
4、房屋买卖合同复印件一份，证明两被告签订房屋买卖事实；
5、被告徐闻农发行名下的房产证复印件一份，证明被告徐闻农发行已取得房产证；
6、曹某某名下房屋查册资料复印件一份，证明涉案房产的来源、性质及取得产权证的时间；
7、退房协议书复印件一份，证明两被告签订虚假房屋买卖合同的目的；
8、结婚证、离婚证复印件各一份，证明结婚时间、离婚时间；
9、（2014）湛中法行终字第84号行政裁定书复印件一份，证明一审行政判决已被二审法院裁定撤销；
10、徐闻农发行出具的证明复印件一份，证明于2002年11月3日，原告与被告曹某某闹离婚，被告徐闻农发行经多次调解无效后出具证明，同年11月5日，原告与被告曹某某持此证明到民政局办理离婚手续，所以徐闻农发行知道原告与被告曹某某离婚的事实；
11、徐闻农行于2002年9月10日出具的证明复印件一份，证明原告与被告曹某某因夫妻感情不和而闹离婚，原告所在单位徐闻农行经多次调解无效后出具证明。
被告徐闻农发行答辩称，一、在实体上，原告柯某某起诉的理由，严重违背事实，依法不能成立。理由：1、涉案房产属于本行的财产。1996年11月30日设立徐闻农发行，并从徐闻农行分离出来。徐闻农行与本行签订了农行与农发行财产分割协议书，约定以1994年6月30日为时点，对财产进行了分割，其中涉案房产属本行的财产。2、被告曹某某将涉案房产退回给本行是属于置换房改房，完全符合房改政策。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》及《广东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定实施意见》的规定，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。涉案房产是于1999年12月9日由被告曹某某按房改政策购买的房改房，并领取房屋所有权证（证号为粤房字第××号），但一直未付房价款9999.57元。之后，被告曹某某于2004年12月25日将其居住本行分配的位于徐闻县徐城街道德新一路某处住房xxx房又申请按房改政策参与房改，并于2005年2月1日取得该房的房地产权证(证号为粤房地证字第C294xxxx号）。据此，被告曹某某将涉案房屋退还给本行，并与本行签订了退房协议书。由此可见，被告曹某某将涉案房产退回给本行是属于置换房改房，这完全符合房改政策。3、本行已依法取得涉案房屋的物权。被告曹某某基于置换房改房将涉案房产退回给本行后，于2013年配合本行办理了涉案房产的过户手续，并办理了房地产权证（证号为粤房地权证徐闻ＣＱ字第××），同时注销涉案房产原房屋所有权证。原告就此曾提起行政诉讼，但经贵院作出(2014）湛徐法行初字第9号行政判决，驳回其诉讼请求。4、原告在离婚协议书中已确认涉案房产不属于其与被告曹某某的夫妻财产，并且(2014）湛徐法行初字第9号行政判决书已确认了涉案房屋不属于其与被告曹某某的夫妻财产。二、在程序上，原告柯某某的诉求，依法不能成立，应予以驳回。首先，被告曹某某基于置换房改房将涉案房产退回给本行并配合本行办理过户手续，完全符合房改政策；其次，原告柯某某认为被告曹某某对涉案房产无权处分违反《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，依法应对涉案房产提起物权诉讼，而不应提起合同效力确认之诉。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条已明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”所以，原告请求依法应不予支持。另外，被告曹某某与本行基于办理涉案房产的过户手续而签订的房地产买卖合同，不存在可撤销的法定情形。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求或起诉。
被告徐闻农发行为其抗辩主张在诉讼期间向本院提供如下证据：
1、徐闻农行与徐闻农发行财产分割协议书复印件一份，证明涉案房产是徐闻农发行的财产；
2、购买公有住房权登记申请审批书、徐闻县干部职工购买公有住房申请书、徐闻县出售公有住房合同书、徐闻县出售仅有住房计价（评估）、房地产案卷粘贴纸复印件各一份，证明涉案房产是于1999年12月9日由被告曹某某按房改政策购买的房改房，并领取房屋所有权证（证号：粤房字第××号）；
3、徐闻县干部职工购买公有住房申请书、徐闻县出售公有住房合同书、徐闻县出售公有住房计价（评估）表、房地产案卷粘贴纸复印件各一份，证明2004年12月25日被告曹某某将其居住徐闻农发行分配的位于徐闻县徐城街道德新一路某处住房xxx房又申请按房改政策参与房改，并于2005年2月1日取得该房房地产权证（证号：粤房地证字第C294xxxx号）；
4、退房协议书复印件一份，证明被告曹某某在位于徐闻县徐城街道德新一路某处住房xxx房按房改政策参与房改后，将涉案房产的房屋所有权证（证号：粤房字第××号）交回给徐闻农发行，并将涉案房产退还给徐闻农发行；
5、行政判决书复印件一份，证明徐闻农发行已依法取得涉案房产的物权；该判决认定，原告与被告曹某某签订的离婚协议书的第四页就住房问题已明确约定：现在所居住的住房属于农发行财产，不属于双方共同财产，因到目前止还未房改，所以不属于本协议处理内容。
被告曹某某答辩称，1、原告诉讼请求第一项是相互矛盾，若是无效，就不能请求撤销。2、涉案房屋经徐闻农行房改后，虽登记在被告曹某某的名下，但其实属于徐闻农发行的房产，因被告曹某某在与原告的婚姻存续期间曾与原告商量不想要涉案房屋，经被告曹某某与徐闻农发行商议后，被告徐闻农发行同意本人将涉案房屋退回被告徐闻农发行，取消涉案房屋的房改资格。原告与被告曹某某没有实际支付涉案房屋的购房款给被告徐闻农发行，故涉案房屋实际属于被告徐闻农发行所有。另外，被告曹某某在与原告离婚协议书达成的内容也可以证明，原告也确认涉案房屋属徐闻农发行所有。3、原告称被告曹某某隐瞒已房改事实，实际上，原告对涉案房屋已房改的事实已知晓，房改的相关资料也有原告的签名确认。4、因被告徐闻农发行及国家的相关政策规定，一个员工不能享有两套房，故被告曹某某将涉案房屋退回徐闻农发行，但徐闻房地产管理局要求退房手续应从曹某某名下过户给被告徐闻农发行，故双方才签订有关涉案房屋的买卖合同。因此，被告曹某某没有购买涉案房屋的事实，更不存在涉案房屋系原告与被告曹某某共同所有的事实。
被告曹某某向本院提供离婚协议书复印件一份，证明涉案房屋属于被告徐闻农发行所有，不属于原告与被告曹某某夫妻共同财产。
被告徐闻农发行对原告提供证据，发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4、6、7的证明内容有异议，证据4是根据房产局的要求签订协议并不是实际买卖合同；证据6，虽然是在被告曹某某的名下，但实际上是属于被告徐闻农发行所有；证据7并不能证明原告所称的虚假买卖合同的事实；对证据10、11，以原告超过举证期限举证为由，不同意质证。
被告曹某某对原告提供证据，发表如下质证意见：对证据1、2、3、5、8均无异议；证据4真实性无异议，被告徐闻农发行与被告曹某某没有实际的买卖存在，是根据房产局的要求而签订的房屋买卖合同；对证据6，根据房改的要求，原告与被告曹某某协商退回涉案房屋给被告徐闻农发行；对证据7的真实性、关联性、合法性均无异议，没有实际进行交易，则反而证明原告与被告曹某某协商退回涉案房屋给被告徐闻农发行；对证据10、11，以原告超过举证期限举证为由，不同意质证。
原告对被告徐闻农发行提供证据，发表如下质证意见：对证据1的真实性无法确认，若是真实的也与本案无关；证据2的真实性、合法性均确认；证据3的真实性、合法性均确认；证据4的真实性不确认；证据5，涉案房屋的行政诉讼现在还在二审审理中，不能作为证据出具。
被告曹某某对被告徐闻农发行提供证据均无异议。
原告对被告曹某某提供证据的真实性、关联性、合法性均有异议。
被告徐闻农发行对被告曹某某提供的证据的真实性、关联性、合法性均无异议。
经审理查明，柯某某与曹某某原同为徐闻农行员工，1996年11月30日，徐闻农发行设立，并从徐闻农行分离出来，其人员均来源于徐闻农行，曹某某亦被分流到徐闻农发行工作。柯某某与曹某某于1990年10月登记结婚，于2002年11月协议登记离婚。涉案房屋系徐闻农行于1980年所建，位于徐××县徐城街道××路，住房面积为84.03平方米。被告曹某某于1999年12月9日以其与原告柯某某在徐闻农行、徐闻农发行工作的工龄（共36年）向徐闻农行申请购买涉案房屋，曹某某在购买公有住房产权登记申请审批书的共有人栏上签有柯某某的姓名，徐闻县房地产管理机关对其与柯某某的工龄折价9999.57元购买涉案房屋有关事宜审核后，在房管机关审批意见栏作出“同意发证”的意见。同日，曹某某与徐闻农行签订了一份徐闻县出售公有住房合同书，约定将涉案房产以9999.57元的价款出售给被告曹某某。徐闻县房地产管理局于1999年12月30日为涉案房屋颁发了粤房字第××号房屋所有权证，所有权人为被告曹某某。
另查明，柯某某与曹某某因夫妻感情不和，经双方单位（徐闻农行、徐闻农发行）多次调解无效后，双方所在单位分别于2002年9月10日、2002年11月3日向徐闻县民政局出具准予双方离婚的证明。双方于2002年11月5日登记离婚，并签订了离婚协议书，其中的第四项就住房问题作出了约定，内容为：现在所居住的住房属于徐闻农发行财产，不属于双方共同财产，因到目前止还未房改，所以不属于本协议处理内容。离婚后，被告曹某某于2003年1月从被告徐闻农发行分得一套住房（位于徐闻县徐城街道德新一路某处住房xxx房）。被告曹某某于2004年12月25日又向被告徐闻农发行申请按房改政策参与房改，并于2005年2月1日取得该xxx房的房地产权证(证号为粤房地证字第C294xxxx号）。
再查明，2012年6月6日，曹某某与徐闻农发行签订一份退房协议书，约定曹某某将涉案位于龙华路的一套房屋无偿退还给徐闻农发行。2013年3月20日，徐闻农发行与曹某某签订了一份房地产买卖合同，主要内容约定：曹某某以168144元的价格将涉案房屋转让给徐闻农发行。签订上述合同后，徐闻农发行并未向其支付约定的购房款。离婚后，柯某某亦一直在涉案房屋居住。2013年4月15日，徐闻农发行办理了涉案房屋的产权过户登记，取得了涉案房屋的所有权证（证号为粤房地权证徐闻ＣＱ字第××号），并注销涉案房屋的原权属证书。原告柯某某于2014年5月14日以徐闻县房产管理局为被告向本院提起行政诉讼，请求撤销徐闻县房产管理局给徐闻农发行颁发的粤房地权证徐闻ＣＱ字第××号房地权证。同年7月24日，本院作出（2014）湛徐法行初字第9号行政判决书，判决：驳回原告柯某某的诉讼请求。之后，原告不服判决，向湛江市中级人民法院提起上诉。第二审法院审理后，于2014年12月8日作出（2014）湛中法行终字第84号行政裁定书，认为：该行政判决在当事人未先行解决作为房屋登记基础的买卖民事法律关系争议之前，迳行作出行政判决，违反了最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，故依法撤销上述行政判决，将案件发回重审，等待柯某某诉曹某某、徐闻农发行确认合同效力纠纷一案处理结果后再对行政诉讼案进行审理。为此，裁定：1、撤销徐闻县人民法院（2014）湛徐法行初字第9号行政判决；2、本案发回徐闻县人民法院重审。2014年8月21日，原告以被告徐闻农发行、曹某某侵害其合法权益为由提起民事诉讼。
诉讼期间，根据原告提出财产保全的申请，本院于2014年9月4日作出（2014）湛徐法民二初字第200-1号民事裁定书，裁定：查封被告徐闻农发行名下的位于徐××县徐城街道××路的房地产（证号：粤房地权证徐闻ＣＱ字第××）。
本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案争议的焦点：涉案房屋是属被告徐闻农发行所有，还是属原告与被告曹某某共同财产；被告徐闻农发行与被告曹某某签订的房地产买卖合同是否合法有效。
关于涉案房屋是属被告徐闻农发行所有，还是属原告柯某某与被告曹某某共同财产的问题。本案中，原告柯某某主张涉案房屋系其与被告曹某某在婚姻关系存续期间共同购买的房屋，属于夫妻共同财产。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻关系存续期间所得的财产为夫妻共有财产，本院认为，涉案房屋虽登记在被告曹某某个人的名下，但其购买时间是在原告与被告曹某某婚姻关系存续期间，且徐闻县房地产管理局备案的《购买公有住房房产权登记申请审批书》显示，涉案房屋系被告曹某某于1999年12月9日以其与原告柯某某的总工龄折价向徐闻农行购买的房改房,故而应认定涉案房屋属原告柯某某与被告曹某某的夫妻共同财产。对于被告徐闻农发行提出从1996年11月30日起涉案房屋由其所有的抗辩理由，因企业内部对企业的财产分割，不影响该财产的权属性质，故本院对此项抗辩意见不予采纳。对于被告曹某某提出离婚协议书已确认涉案房屋为被告徐闻农发行财产的抗辩主张，因徐闻县房产管理局早在1999年12月30日为涉案房屋颁发了房屋所有权证，所有权人为被告曹某某，而被告曹某某却隐瞒了上述事实，与原告柯某某于2002年11月5日签订离婚协议书，约定：“现在所居住的住房属于农发行财产，不属于双方共同财产，因到目前止还未房改，所以不属于本协议处理内容”，可见原告离婚时对涉案房屋已房改完毕(已颁证）的事实并不知情，故本院不予采纳被告曹某某的该项抗辩主张。
关于被告徐闻农发行与被告曹某某签订的房地产买卖合同是否合法有效的问题。根据本案查明的事实，涉案房屋属原告与被告曹某某的夫妻共同共有财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。据此，被告曹某某未经共有人原告柯某某同意，不得擅自处分共有财产。而且，被告徐闻农发行在与被告曹某某在处分涉案房产时，原告柯某某不知情，事后也不予追认，被告曹某某单独处分共同共有的房屋，其处分行为应属无效。基于徐闻农发行于1996年设立时，其全部人员均来源于徐闻农行，结合当年柯某某与曹某某因夫妻感情不和，双方所在单位（徐闻农行、徐闻农发行）均向徐闻县民政局出具证明准予双方离婚的证据分析，被告徐闻农发行理应知晓原告与被告曹某某已解除婚姻关系的事实，并且亦知晓涉案房屋系原告与被告曹某某以双方的工龄折价共同购买的房改房，但被告徐闻农发行却在未征得原告柯某某同意的情况下，与被告曹某某签订了退房协议书及房地产买卖合同，取得了涉案房屋的所有权，并且注销了涉案房屋的原权属证书，而被告曹某某又以职工可享受按成本价购买房屋的政策，第二次取得了上述xxx房的房屋产权证。被告徐闻农发行与被告曹某某的上述行为构成恶意串通，侵害了原告柯某某对共同财产及享受职工房改房的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，被告徐闻农发行与被告曹某某于2O13年3月20日签订房地产买卖合同应为无效合同。对于被告徐闻农发行与被告曹某某提出被告曹某某将涉案房产退回给单位属于置换房改房，完全符合房改政策的抗辩，参照《广东省人民政府关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知》(粤19**第82号)第五条第6项的规定：每户职工只能换购或补够住房一次，2000年1月1日起一律停止换购或补购住房。本案中，由于被告曹某某与原告于1999年12月30日已按成本价购买了涉案房屋，但被告曹某某于2005年2月1日又按成本价购买了上述xxx房，且以原告与被告曹某某共有的涉案房屋置换归其个人所有的上述xxx房，无视原告既得的房改房份额，而被告徐闻农发行在房改政策期限届满后又同意被告曹某某参加房改，因此，本院对该项抗辩主张也不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《城市房地产转让管理规定》第六条第（四）项的规定，判决如下:
确认被告中国农业发展银行徐闻县支行与被告曹某某于2O13年3月20日签订的房地产买卖合同无效。
案件受理费400元，保全费1320元，共1720元，由被告中国农业发展银行徐闻县支行、曹某某负担（原告已垫付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 董耀奇
审 判 员 黄 桐
代理审判员 陈丕芳
二〇一六年六月八日
书 记 员 郑培贵
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《城市房地产转让管理规定》
第六条下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《广东省人民政府关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知》
五、换购、补购住房和差额货币补贴
职工房改购房后面积未达到标准下限的，在省规定的住房面积标准内可以实施换购住房、补购住房或住房差额货币补贴。具体按下列规定办理。
（一）换购或补购住房的条件和原则：
１．本单位已解决了低于当地住房解困标准的住房困难户。２．本单位已建立了住房公积金制度。
３．本单位要有现成房源可供换购或补购住房。
４．任何单位不得新建（经批准立项的项目除外）或购买商品房进行换购或补购住房。
５．亏损企业不得实行换购或补购住房。
６．每户职工只能换购或补购住房一次。2000年1月1日起一律停止换购或补购住房。