浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙11民终304号
上诉人（原审原告）：朱秀锋，男，1983年9月25日出生，汉族，教师，住浙江省青田县。
委托诉讼代理人：娄丽伟，浙江丽阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑旭超，浙江丽阳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：吴泽静，男，1964年7月22日出生，汉族，经商，户籍所在地浙江省青田县，现住浙江省青田县。
委托诉讼代理人：周科立，浙江瓯江律师事务所律师。
上诉人朱秀锋因与被上诉人吴泽静房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省青田县人民法院（2016）浙1121民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
朱秀锋上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决所依据的主要证据“卖契”系伪造的证据材料，双方并无买卖房屋的合意，所谓的买卖房屋的“卖契”不具有真实性。2004年北山移民期间，上诉人是在校求学的大学生，涉世未深，父母长期在国外工作。为了方便办理移民的相关事宜，委托家中比较有文化和威信的张某帮忙处理。在这期间，上诉人在没有内容的空白纸张上签字，交付给张某，以便及时办理相关手续。案涉“卖契”就是在上诉人曾出具的空白纸张上恶意添加相关内容所形成的材料，所以“卖契”上的签名鉴定是上诉人所签。上诉人及家人从未想过转让案涉房产，因为家人一直在国外工作，略有积蓄，上诉人及胞弟一直也在读书求学，并不需要很大的经济开支，不存在卖房子的现实紧迫性和资金需求。另外，上诉人本人从未与被上诉人有过买卖房屋的沟通协商，也不存在达成买卖房屋的合意，所以所谓将房产出卖给被上诉人是捏造虚构的事情。一审判决依据的“卖契”是伪造的证据材料，不应当作为认定案件事实的证据材料，依法应当认定无效并追究伪造人员相应的法律责任。本案处理应结合其他的证据材料综合认定，一审法院仅凭该协议就认定双方存在买卖合同法律关系错误，依法应当予以纠正改判。二、一审法院未严格审查被上诉人是否履行“卖契”的合同义务，所谓履行合同义务的证据不充分，并未完成举证责任。被上诉人的一审诉请需要得到法院支持，必要前提是买卖合同法律关系合法有效，且已经全面履行了合同的义务，即交付了全部的购房款50万元（根据“卖契”上显示的内容）。一审诉讼期间，被上诉人未提供任何证据材料证实款项的来源，款项交付等重要的材料，一审法院仅凭一个证人的陈述，证人证言，就认定被上诉人完成了履行合同的全部举证责任，显然不符合民事证据规定。被上诉人不能提供证据予以证实，应由其承担不利的后果。三、假设买卖案涉房产是真实的合意，作为被上诉人有以下两个方面处理显然是不符合正常的交易习惯。首先，案涉的房产系上诉人与其胞弟朱云峰共同共有，如果要转让房产，肯定得征询朱云峰的意见，如果当时不方便签字，那么在“卖契”拿到手之后至发生争议之前的数年间，被上诉人早就应当找朱云峰签字表态。或者是交付款项的当年寒暑假春节期间均可，因为当时的房价并没有高涨。蹊跷的是，这么多年来，被上诉人从未有过要求朱云峰签字的举措，因为被上诉人知道这个协议虚假，朱云峰肯定不会签字。其次，一审判决的主要依据“卖契”上没有一个见证人，包括张某也未作为见证人出现，这一点不符合作为卖契执笔人的一贯做法，但是本案诉讼时张某却作为证人在法庭上为被上诉人作证。“卖契”作为传统买卖的一种书写契约的形式，通常会有立契人、执笔人，为了体现“卖契”的真实性，见证人是卖契的必备要件。且会邀请年长有威望的人担任见证人，以证实“卖契”的真实性、以及当事人之间合意的真实意思表示，而案涉“卖契”却没有。综上，上诉人认为，伪造的“卖契”不应得到法律的认可。另外被上诉人并没有证据证明其向上诉人交付过购房款的事实，属于举证不能，应当承担举证不能的不利后果。上诉人补充事实和理由：一、一审法院认为在青田农村地区普遍存在卖契、卖契兼有收款收据的性质，这不符合实际。在改革开放前在农村地区以卖契作为合同收据是存在的，到加入世贸组织后，基本就不存在卖契。而且案外人张某是国家公务人员，上诉人是人民教师，被上诉人是生意人，所以无需采用卖契的形式。从内容看，案涉“卖契”并非一审法院和人民观察调解团认定的卖契，实际上是合同，并不是收款收据，其中包含吴泽静应当履行的义务。此外，卖契第一页上的指印是谁的，一审法院未予认定。案涉卖契落款时间为2000年8月21日，张某以笔误解释实际时间应为2009年8月21日，不合理。二、一审法院证据采集存在不妥之处，认定的损失数额错误，包括50万元购房款已经支付认定错误，确定责任比例错误。1、一审法院采信的两份房地产估价报告是被上诉方单方委托形成，没有经过上诉人同意。出具报告的机构也不在法院依法选定评估机构目录里。从内容上看，评估价格的形成是在假设案涉土地性质为国有出让的情况下，而实际上案涉土地性质是划拨。同时，案涉02室房产系住宅，并非商业用途。故一审法院以两份估价报告来认定损失数额明显错误。2、关于可预见性利益，一审法院判决认定的数额超出了当事人在2009年形成合同时可预见的利益范围。3、房屋过户不能是因为共同产权人未签字，而不是上诉人恶意违约。4、被上诉人明知案涉房产并非上诉人一人所有，而没有提出事后补救，被上诉人方存在重大错误，应双方各承担一半。
吴泽静辩称，一、双方形成的房屋买卖合同关系，事实清楚证据充分，已经经过青田县人民法院和丽水市中级人民法院判决予以确认，该二审判决已经发生法律效力，上诉人朱秀锋及案外人朱云锋、高春娥是服判的。上诉人认为《卖契》是伪造的，但《卖契》已经经过司法鉴定，上诉人的上诉理由不能成立。二、对于购房款的交付，案涉房屋从交易至今已经7年之久，买卖合同已经履行购房款已经付清。《卖契》上已经写明一次付清，之后又签订《分房协议》。上诉人否认付款的事实，并未提供证据予以证明应承担举证不能的后果。上诉人对于卖契的种种分析，是其主观臆断。三、案涉房屋是朱良伯和朱秀锋建造，被上诉人作为买受人并无过错。当时没有房产证，不能因为朱云锋未在契约上签订合同就认为不存在交易，卖契上没有执笔人、见证人的理由不能成立，因为各方存在亲戚关系，就没有找中介，而由案外人张某代笔，一审时张某也已经出庭作证。契约合法有效。四、被上诉人已经支付房屋价款，一审仅判决上诉人支付110万元，判决支付比例过低，被上诉人对此保留意见。对于评估报告，虽然评估报告是在一审前鉴定出具，鉴定机构也未列入法院的评估目录，但评估机构是合法有效的，不能以此认定报告无效，而且上诉人在一审中未提出重新评估。关于土地性质问题，只要交几千元就能将土地性质转为出让。
吴泽静向一审法院起诉请求：1.判决解除2009年8月21日所签订的房屋《卖契》、《分房协议》中有关原、被告达成的关于青田县××街道××小区5、6号02室及401室的房屋买卖合同关系；2.判决被告返还原告上述两套房屋的购房款及赔偿经济损失合计139.53万元（两套房屋均按现市场价值计算，其中401室市场价值58.5万元，02室市场价值81.03万元）及利息损失（从起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3.判决本案评估费4488元由被告承担；4.判决本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2005年，被告朱秀锋与其同胞兄弟朱云锋及其二伯朱良伯、高春娥夫妇在青田县××街道××小区5、6号联建移民安置房一幢，并于2014年12月将其中02室及301室、401室房屋登记为被告朱秀锋及其同胞兄弟朱云锋共同共有。房屋建成后，被告朱秀锋作为出卖方之一立下《卖契》和《分房协议》，《卖契》载明了青田县××街道××小区5、6号房屋第四层、第五层及6号房的第一层（即案涉02室）作价50万元卖给被告吴泽静所有，付款方式为卖主签字后一次性付清。《分房协议》载明了三方房屋分割方案和界线。但被告朱秀锋的同胞兄弟朱云锋未在《卖契》、《分房协议》上签名按印，对原、被告之间的房屋买卖合同关系至今未予追认。至迟在2010年，被告对案涉房屋401室房屋进行了装修并入住占有至今（包括02室）。2015年，被告朱秀锋及其同胞兄弟朱云锋以房屋出借原告使用为由诉至法院要求原告腾空案涉401室房屋，法院审理认定：原告与被告朱秀锋达成的买卖合同关系成立并有效，但由于共有人朱云锋不认可、不同意房屋买卖关系，房产所有权不能转移，故判定原告于判决生效后六个月内腾空案涉401室房屋，判决同时认定案涉房屋买卖关系造成的损失，原告可另行主张权利。原告于起诉前花费4488元委托浙江省青田县中茂房地产评估有限公司对案涉房屋市场价值进行了评估，其中青田县××街道××小区5、6号02室市场价值评估为81.03万元，401室市场价值评估为58.5万元。现原告认为《卖契》、《分房协议》中涉及被告朱秀锋及其同胞兄弟朱云锋共有的401室、02室两套房屋的买卖合同，由于共有人朱云锋不认可朱秀锋的转让处分行为，故该两套房屋的买卖合同已客观上无法履行，故诉请予以解除并要求被告返还购房款及承担赔偿损失的违约责任。
本案当事双方对原告是否已经实际支付被告案涉相关房款的事实存有争议，原告认为：“款项是当场交付清楚的，被告当时和朱良伯都在场，所以被告收到了款项。”被告认为：“1.被告一直认为没有签过；2.原告主张的50万元现金当场交付事实，不符合常理；3.被告未收到任何款项”。一审法院评析：一、案涉《卖契》载明：“付款方式为卖主双方签字后一次性付清”，房屋交付原告使用至今历时较长，被告未收到任何款项的可能性较小。二、证人张某作为案涉《卖契》起草人，明确表示：“《卖契》中付款方式为卖主双方签字后一次性付清，这句话是当场付清的意思，款项当场交付清楚的，所以才这样写。”“因为写一张卖契已经写得很清楚了，所以就写了一张卖契。写契约是农村民间的习俗，是单方持有的一种凭据，只有一张的，只有钱交付清楚及其他义务已全部履行完毕的才会把契约给买方。如果没有履行，契约是放在卖方那，原件是不可能给买方的。因为本案是当场付清的，所以契约原告就当时拿到了。”“50万元是写协议的时候是我看到两个黑色的塑料袋，吴泽静拿出来交给朱良伯的，朱良伯点钞后放在那里的，点钞的时候朱秀锋在现场的。他们都凑过去的。两个塑料袋里的钱我没有去看，也不知道面值，他们点了之后说付清了，我问过朱良伯钱对了没有，他说对了。”“契约写好后先按了指印，再点的钱。钱都对了以后契约才交给吴泽静。我在双方两边的家庭里当时确实是有威信的，很多事情也都是我处理的。”该证人证言的可信度较高。三、人民观察调解团成员在旁听庭审后，对“案涉房款原告是否已经实际支付给被告”作出了评判，评判结果：观调团成员一致认为案涉购房款原告已经实际支付给被告。且观调团成员在评议中表示：“《卖契》兼有收款收据性质即买方持有《卖契》即代表房款已经付清，在青田特别是农村地区确实且普遍存在。”综上，案涉房款原告已经实际支付给被告的可能性更高。
一审法院认为，原告吴泽静与被告朱秀锋关于青田县××街道××小区5、6号02室及401室的房屋买卖合同关系成立，双方应当按约履行。但案涉房屋系被告朱秀锋与其同胞兄弟朱云锋共同共有，被告朱秀锋无权代表已成年弟弟朱云锋处置共同共有的房产买卖事务，现朱云锋不认可、不同意买卖案涉房屋，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原、被告间的房屋买卖合同关系有效，但所买卖的房产所有权不能转移。现原告要求解除《卖契》、《分房协议》中有关原、被告达成的关于案涉房屋的买卖合同关系，被告亦同意解除，对此依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张要求被告按照案涉房屋现在评估的市场价值计算被告应返还原告的购房款及赔偿损失数额，由于双方买卖合同关系成立至今历时较长，案涉相关区块房地产市场价格发生了较大的上涨变动，原告装修案涉房屋也应有一定投入，但双方系亲属关系且较为亲密，对缺乏共同共有人签字而最终导致房屋买卖合同客观上履行不能均应承担一定的责任。一审法院综合案情，结合观调团对“被告应如何返还购房款及赔偿原告损失”作出的评议结果：“参照房屋现在的评估价值按照买卖双方2:8到1:9之间的过错比例来计算被告需返还原告购房款及赔偿损失的数额比较合理。”综合判定被告应返还原告案涉房屋购房款及赔偿相关经济损失数额总计为110万元。有关原告主张的利息损失，于法无据，不予支持。关于案涉房屋评估费用，系原告相关主张的举证支出，由原告自行承担较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除案涉《卖契》、《分房协议》中有关原告吴泽静与被告朱秀锋达成的关于青田县××街道××小区5、6号02室及401室房屋的买卖合同关系；二、被告朱秀锋于本判决生效之日起三十日内返还原告吴泽静案涉房屋购房款及赔偿相关经济损失总计110万元；三、驳回原告吴泽静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17398元，减半收取计8699元，由原告吴泽静负担2699元，由被告朱秀锋负担6000元。
本院二审期间，被上诉人吴泽静没有提交新证据，上诉人朱秀锋提交朱秀锋结业证书一份，待证2009年7月至2009年11月上诉人在温州大学封闭式培训教育，不会于2009年8月21日在《卖契》与《分房协议》上签字，《卖契》与《分房协议》系伪造。被上诉人质证认为，对证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，证书只能说明朱秀锋取得证书的事实，并不能证明培训是全封闭的，更不能证明签署卖契的时候上诉人不在场，与本案的待证事实无关，不应予以采信。经审查，本院认为，《卖契》与《分房协议》的真实性已由生效判决所认定，在认定前述证据真实性的案件中，上诉人以此作为推翻《卖契》与《分房协议》的真实性的证据提交，但未被一、二审法院所采信，本院对此亦不予采信。
被申请人申请对案涉房屋价格重新进行鉴定，但随后撤回了该申请，本院予以准许。
双方二审对事实的争议为，《卖契》能否作为确认上诉人与被上诉人之间买卖关系的权利义务履行的依据，尤其是50万元购房款已交付的依据。经审查，本院认为，《卖契》的真实性及其形成于房屋建成后的事实已为生效判决所确认，上诉人未提供证据予以推翻，可以作为判断双方买卖关系的权利义务履行的依据，虽然上诉人对50万元购房款已交付的事实提出异议，但一方面《卖契》中明确约定购房款在双方签字后一次性付清，证人也目睹了款项的交付；另一方面双方在《卖契》基础上形成了《分房协议》，并且被上诉人实际上入住了案涉房屋。一审法院根据前述事实采纳观调团的意见，认定50万元购房款已交付，并无不当。故二审经审理认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然案涉房屋评估价格系单方形成，但上诉人一审未提出证据证明该评估价格失衡，亦未提出鉴定请求，一审法院综合案情，酌情确定上诉人应返还的购房款及赔偿相关经济损失数额总计为110万元，尚属合理。故对上诉人的主张不予支持。
综上所述，朱秀锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17398元，由上诉人朱秀锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 刘 斐
代理审判员 毛向东
二〇一七年五月八日
代书 记员 汪鑫莹