上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终938号
上诉人（原审被告）：潘蓓，女，1973年7月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：肖恩田，北京市京大律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）：陆钰，女，1976年8月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：吕纪林，上海达晨律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：上海置怡房地产经纪有限公司永嘉路分公司，住所地上海市永嘉路284号。
法定代表人：宁宁。
委托诉讼代理人：李浩，男，上海置怡房地产经纪有限公司永嘉路分公司工作人员。
原审第三人：上海永平置业有限公司，住所地上海市徐汇区乌鲁木齐南路394号全幢（2）二层。
法定代表人：俞晓洁，董事长。
委托诉讼代理人：黄珽，女，上海永平置业有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：何天翔，男，上海永平置业有限公司工作人员。
上诉人潘蓓因与被上诉人陆钰、被上诉人上海置怡房地产经纪有限公司永嘉路分公司（以下简称置怡公司）、原审第三人上海永平置业有限公司（以下简称永平公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人潘蓓上诉请求：撤销一审判决并依法改判，确认《上海市公有住房承租权转让合同》已经解除。事实和理由：一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人陆钰合意解除合同的意思表示已经在2016年2月28日达成，该证据原文为“潘小姐我们和客户沟通好了，大家解约”。一审判决程序违法，因置怡公司存在欺诈嫌疑，上诉人有权利向其索赔损失，但上诉人在一审第三次开庭时，才得知追加了置怡公司、永平公司为第三人，剥夺了上诉人向第三人索赔的权利。另外，永平公司出具的回函及庭审陈述，上诉人予以认可，但一审判决却采纳永平公司庭后作出的未经质证的解释。故严重损害了上诉人的合法权益。
被上诉人陆钰辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人置怡公司辩称：请求法院依法判决。
原审第三人永平公司辩称：请求法院依法判决。
陆钰向一审法院起诉请求：1、判令潘蓓在判决生效之日起五日内履行双方签订的《上海市公有住房承租权转让合同》，办理过户手续，将上海市徐汇区XX路XX弄XX号底层（以下简称系争房屋）的承租人变更为陆钰；2、判令潘蓓按照房款总价的20%向陆钰支付违约金，即人民币（下同）474,000元整。
一审法院认定事实：系争房屋原为潘蓓承租的公有住房。2015年10月28日，陆钰、潘蓓签署房屋买卖意向书，内容为陆钰愿意委托置怡公司购买徐汇区XX路XX弄XX号XX层房屋，购买总价237万元。2015年10月31日前买卖双方签订合同当日买方支付20万元给卖方（包含已付定金），2016年2月15日前房产交易中心出具差价换房通知书当日买方支付217万元给卖方，并同时交房。买方为表示购房之诚意，同意签订物业居间合同时支付意向金10万元……买方同意一旦卖方全部接受买方的上述购买条件并在意向书上签字，则意向金自动转为定金，代理方有权在不通知的情况下将定金支付给卖方。买卖双方达成一致意向后三日内，应在代理方的安排下约定签约日，但最迟在2015年10月31日前至代理处签订房地产买卖合同。该意向书买方处由陆钰签字，卖方处由潘蓓签字，代理方由置怡公司盖章。
2015年10月31日，陆钰（乙方）与潘蓓（甲方、转让方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方将其承租的徐汇区XX路XX弄XX号底层南间，租赁部位26.5平方米的公有住房承租权转让给乙方，该公有住房转让成交价为237万元。双方经协商同意，自本合同签订之日起的100日内，持本合同及规定的材料到该公有住房所在地徐汇区房地产交易中心办理该公有住房承租权的转让手续。甲乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起3日内，持有关材料向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。合同补充条款约定：在共同办理使用权转让手续过程中应及时提供使用权转让所需文件、证明。本合同价格为甲方到手价格，乙方承担本次交易的全部交易手续费。甲乙双方约定交房日期为2016年2月15日前。乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的15日内乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的15日内乙方未提出异议，合同即行解除……甲方逾期未交接房地产，乙方应书面催告甲方……甲方除应在收到书面通知之日起15日内向乙方返还已收款和利息外，还应按总房款的20%向乙方支付违约金。甲乙双方在买卖合同签章处所留的地址为任何一方的法律文书送达地址，如该地址错误导致无法送达的视为已经送达。该合同附件二约定，乙方于2015年10月31日签订合同当日支付给甲方房款20万元，含已付定金；乙方于2016年2月15日前房产交易中心出具差价换房存款通知书当日支付甲方房款217万元，并同时交房。该合同由陆钰、潘蓓本人签字确认，双方同时在签章后留有各自的居住地址。
同日，潘蓓出具一份定金收据及一份房款收据，收到陆钰购买系争房屋的定金10万元及房款10万元，共计20万元。
2016年1月5日，永平公司出具上海市公有住房差价换房征询表，载明系争房屋差价换房原因为置换，潘蓓在承租人签名处签字，受让人为陆钰。
后双方未按合同约定的时间完成系争房屋的交易手续
2016年4月22日，陆钰向潘蓓在公有住房承租权转让合同所载明的居住地址发出告知函，要求潘蓓按照合同约定办理系争房屋相关交接手续及支付违约金。
一审法院另查明，陆钰、潘蓓间的短信聊天记录显示，2016年3月24日，潘蓓称：“中介告诉你这是国经产，需要买家负担2%的手续费付给物业吗？”，陆钰回复：“现在我愿意出了”，潘蓓又称：“我被中介吃差价，行径太恶劣了，换了你也不会不愿意继续执行合同”。2016年4月5日，潘蓓短信称：“你付了20万吧？我只收了10万，还有10万是所谓的你的朋友（买家的朋友）收了，写了收据给我的，所以我只要退还我收到的10万元”。2016年4月6日，陆钰称：“你要退就明天上午9点到置怡房产来。趁我没改变主意之前解约。过期不候。”
陆钰与置怡公司员工林某的微信聊天记录显示，2016年1月12日，陆钰称：“钱我已经准备好了”、“你看看什么时候可以交易”，2016年1月15日，林某微信称：“我们的房子可以去交易中心了”，陆钰回复：“可以”，并询问时间。2016年1月25日，林某微信称，永康路房子估计要等到过完年才能交易，2016年1月28日，陆钰询问：“明天不能交易了吧？”、“是不是要等到年后了？”。2016年2月14日，陆钰微信称：“我那套房子啥时候可以交易，帮我盯一下”。2016年2月23日，陆钰微信称:“这房子交易让我很不痛快啊”，林某回复称：“房东太搞了”、“我搞不定房东，都让我们经理去搞了”。
2016年1月17日，潘蓓与置怡公司员工刘某电话录音显示，潘蓓说：“我上次跟你反复有说过，我是认为必须要跟买家说这个国经产，但是你们说是不能说，不好说，对不对？”刘某说：“恩”。潘蓓说：“你现在还是不能说是吧？还是不要跟她说”，刘某说：“对”、“尽量不要说，你交易完，……”
2016年2月26日，陆钰与置怡公司刘某的谈话录音显示，刘某称：“她（潘蓓）的意思很简单，我刚才不是跟你讲了吗，一个国经产她不愿意做，这是其一；其二，她觉得她卖的有点儿亏，她现在就不想去这么办”。陆钰称：“那国经产的事情，我都提解决方案了，对吧。责任也在她，没告诉你们；责任也在你，没告诉我。那，我都愿意配合……”
2016年3月10日，陆钰与置怡公司员工腾某的谈话录音显示，腾某称：“应该，应该是这样子，应该现在去交易，对吧？只是潘蓓现在不配合”。
潘蓓与陆钰律师的电话录音显示，潘蓓称，置怡公司在系争房屋的交易中赚取了差价，陆钰支付了20万元，但被置怡公司的法定代表人宁宁抽取了其中10万元，宁宁还签了收据。潘蓓又称：“这个4万多块的税（国经产），当初中介瞒着买家，我就问，我有录音、我有证据。我反复去问中介，为什么你不能把国经产事情告诉买家？他说如果要告诉买家，买家会觉得国经产这么麻烦，这个房子就不买你啦”。
审理中，潘蓓称，陆钰如果把国经产税交了，潘蓓愿意交易。潘蓓又称，到目前为止，潘蓓未拿到买卖合同，居间方把合同照片给潘蓓，但陆钰的联系方式用手遮掉，直到陆钰与潘蓓联系。陆钰称，2016年3月24日才与潘蓓开始直接联系。
审理中，一审法院就系争房屋可否继续交易向永平公司征询，永平公司复函称，若陆钰、潘蓓就系争房屋签订的四份转让合同（原价）和系争房屋的《上海市租用居住公房凭证》（原件）其中任一文件缺失，则原交易不能继续履行。后永平公司又前来一审法院对复函作出解释，称正常的交易手续是需要原件的，但如果法院判决继续履行合同，永平公司可以配合执行。
一审审理中，陆钰、潘蓓均称系争房屋买卖合同原件等材料都在置怡公司处，但置怡公司不愿提供。
一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，陆钰、潘蓓就系争房屋签订上海市公有住房承租权转让合同及补充协议，各方应当按约履行各自的义务。潘蓓应当按照合同约定在2016年2月15日前，进行系争房屋的交接，并且双方都承诺，在共同办理使用权转让手续过程中应及时提供使用权转让所需文件、证明。因此，潘蓓对于系争房屋的交易需尽到配合的义务。现陆钰明确表示要继续履行合同，继续履行合同亦不存在障碍，故陆钰要求继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。
审理中，潘蓓辩称因为陆钰不愿意缴纳国经产税，导致无法进行交易。但从陆钰、潘蓓及与置怡公司的微信、短信及电话记录看，系置怡公司与潘蓓向陆钰隐瞒了国经产税的事实，虽然潘蓓在与置怡公司的沟通中表达过不能隐瞒国经产税的意思，但最终潘蓓也未及时告知陆钰国经产税的事宜。直到3月24日，陆钰、潘蓓第一次直接联系，陆钰称愿意支付国经产税。审理中，陆钰亦明确愿意缴纳国经产税费，并愿意全额支付剩余房款。同时，从陆钰与置怡公司员工的聊天记录看，陆钰是积极要求履行合同的，反之置怡公司称系潘蓓怠于履行合同。故潘蓓的上述辩称意见法院难以采纳。
潘蓓辩称陆钰发短信同意解除合同。一审法院认为，该聊天记录表明，潘蓓明确只退还陆钰支付的20万元中的10万元，故陆钰关于“你要退就明天上午9点到置怡房产来。趁我没改变主意之前解约。过期不候。”的表述，并不能认定为解除合同的通知，而仅表示愿意就解除合同与潘蓓协商。而此后双方实际并未就解除合同达成一致。故潘蓓的上述辩解法院难以采纳。
关于陆钰向潘蓓主张房款总价20%违约金的诉请，因陆钰、潘蓓均确认系居间方在本次交易中存在获取差价的情况，因此不能认定潘蓓在交易中存在不予配合的故意，且双方合同关于违约有明确的约定，合同仅约定了解除合同情况下的违约金，故陆钰的此项诉请法院难以支持。
永平公司、置怡公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利与义务，并承担对其不利的法律后果。
一审法院审理后于二○一六年十一月二十九日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定作出判决：一、陆钰与潘蓓所签《上海市公有住房承租权转让合同》于判决生效之日起十日内继续履行；二、陆钰于判决生效之日起十日内向潘蓓支付剩余房款217万元；三、潘蓓于收到上述217万元房款后当日，配合陆钰办理上海市徐汇区XX路XX弄XX号底层南间房屋的承租权变更手续，将上述房屋承租人变更为陆钰；四、驳回陆钰的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计13,976元，由陆钰负担4,205元，由潘蓓负担9,771元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，一审认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人与被上诉人是否已经达成了解除合同的合意。
上诉人与被上诉人签订的《上海市公有住房承租权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应当积极履行各自义务，协商解决履行中的相关问题。上诉人认为与被上诉人已经合意解约所提供的证据，均系置怡公司与上诉人之间进行的沟通，并且置怡公司也认为，三次短信或微信沟通只是安排时间谈解约事项，如达成合意，应当有书面文件，同时，上诉人与置怡公司之间的沟通也未得到过被上诉人的确认，因此，上诉人以此主张与被上诉人之间的合同已经解除，依据不足，本院难以采纳。永平公司出具了《上海市公有住房差价换房征询表》，被上诉人也同意支付国经产税，继续履行合同不存在障碍，一审法院判决双方继续履行合同并无不当。关于程序问题，一审法院根据案情需要，在审理中追加第三人，符合法律规定。上诉人认为其有权利向置怡公司索赔，可另行解决。
综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审判决第一项表述欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17333号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、变更上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17333号民事判决第一项为：陆钰与潘蓓所签《上海市公有住房承租权转让合同》继续履行。
二审案件受理费人民币19,542元，由上诉人潘蓓负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年三月十日
书记员 胡 哲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……