江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初3447号原告：江苏深华时代物业管理有限公司，统一社会信用代码9132128267984631M，住所地靖江市中虹花苑35幢朝阳路115号。法定代表人印鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人张辉辉、钱拥军，该公司员工。被告：陈炳文。被告：赵青红。原告江苏深华时代物业管理有限公司（以下简称深华物业公司）与被告陈炳文、赵青红为物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张辉辉、钱拥军及被告陈炳文到庭参加诉讼。被告赵青红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付原告物业费5481元（其中2013年9月1日至2013年12月31日按0.95元/月/平方米×140.55平方米×4个月计534.09元；2014年1月1日至2015年12月31日按1.1元/月/平方米×140.55平方米×24个月计3710.52元；2016年1月1日至2016年8月31日按1.1元/月/平方米×140.55平方米×8个月计1236.84元）、公共能耗费799元（其中2013年9月1日至2013年12月31日计110元、2014年327元、2015年362元）、车位服务费2880元，合计9160元；2.判令两被告对上述未付费用按银行同期同类贷款利率标准支付原告自2013年9月1日起至实际付款之日止的违约金。事实和理由：2008年9月10日，靖江香榭丽物业管理有限公司（2013年6月21日更名为原告）与靖江市虹盛房地产开发有限公司（中虹花苑开发商）签订了前期物业服务合同（约定物业服务费按0.95元/月/平方米收取，在每年1月10日前交纳，合同期限至该小区业主委员会成立为止）。2014年3月8日原告与业委会签订了2014年1月1日至2014年12月31日物业服务合同（约定物业服务费标准小高层1.1元/月/平方米，在交费年度的前三个月内履行交费义务，先交费后服务）。2015年1月1日签订了2015年1月1日至2015年12月31日物业服务合同（约定物业服务费标准小高层1.1元/月/平方米，在交费年度的前三个月内履行交费义务，先交费后服务）。2016年2月16日签订了2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务合同（约定物业服务费标准小高层1.1元/月/平方米，在交费年度的前三个月内履行交费义务，先交费后服务），上述合同均约定，未按时足额交纳物业服务费的，应每日按迟交额的3‰标准支付违约金。原告按照合同约定为中虹花苑小区内所有业主提供了物业服务。两被告系中虹花苑55幢603室（建筑面积140.55平方米）业主，拖欠2013年9月1日至2016年8月31日的物业费、公共能耗费、车位服务费合计9160元。经催要，两被告拒绝交纳上述费用。被告陈炳文辩称，对原告所述两被告系中虹花苑55幢603室（建筑面积140.55平方米）业主、两被告自2013年9月1日开始未交纳物业费、公共能耗费和车位管理费的事实无异议。原告并未向两被告提供相应的物业服务：1、物业服务合同均系原告与业委会签订，然业委会成员并非业主选举产生，其不能代表全体业主的利益，且委托期限为2015年1月1日至2015年12月31日的合同没有签订日期，被告对合同的效力均不认可；2、被告户房屋存在质量问题，主卧室墙面裂开，客厅四周装潢一年后墙面剥落，原告曾让人来维修，但剥落问题未能根本解决；3、小区楼门门禁形同虚设，至今没有维修好；4、小区电梯内及室外贴满广告；原告将小区西边路面改成一排车位对外出租，因无人承租，故将该块领域围拦起来，占用业主空间；5、原告不及时清理建筑垃圾，造成行车不便；6、原告账目不清，自2015年发生业主驱逐原告后，其才在公示栏中张贴相关简报，以前从未公示。综上，被告仅同意支付原告公共能耗费；物业费，不同意原告擅自提高收费标准至1.1元/月/平方米，要求按照0.95元/月/平方米计算，但原告需将被告反映的上述问题解决好才同意交纳；对车位服务费的金额无异议，但被告因建筑垃圾未及时清理造成车辆损失，故不同意交纳；违约金不同意给付。被告赵青红辩称，对原告所述两被告系中虹花苑55幢603室（建筑面积140.55平方米）业主、两被告自2013年9月1日开始未交纳物业费、公共能耗费和车位服务费的事实无异议。具体同被告陈炳文意见。针对两被告辩称，原告补充陈述：两被告在2012年进行室内装修时违反室内装修110号文件的相关规定，破坏过墙体的承重，原告于2012年9月27日对其发放违建整改通知书，明确告知其因破坏承重结构，今后房屋出现裂缝、渗漏等安全问题由业主自行承担。关于门禁，考虑到业主安全问题，原告与业委会于2015年6月26日向市物管处申请维修基金以整改该项目，根据有关规定，需超过80%的业主签字同意才可更换，但原告与小区业主沟通后只有极少部分业主同意，故该项至今未能落实。广告费和车位出租收益（除部分用于车位维护）均由业委会收取，车位也是业委会将部分绿化改造而成，被告可至业委会详询。另，建筑垃圾由环卫公司清运至小区外，因双方约定垃圾不满一车不拖取，故垃圾如未达清运要求，原告只能安排人员往里堆放，且在每年要进入冬季时，原告也要求业主将建筑垃圾袋装堆放，以免风大造成灰尘乱扬。此外，原告与业委会并非一般的雇佣关系，系包干制，不需要向业委会出具详细的收入和开支明细，盈亏自负。但事实上原告于每年度都会在公示栏内公示年度简报，业主如有异议，均可向原告及业委会详询。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于物业服务合同效力，两被告抗辩并非由其签订，业委会作为合同一方也并非其参与选举产生，不能代表其利益，故对原告提供的业委会备案证明（2013年12月10日，中虹花苑小区成立业主大会，并产生业委会）及涉案合同效力均不认可。本院认证认为，业委会备案证明由靖江市物业管理业管理处出具，真实有效。涉案物业服务合同均约定了物业服务的范围、收费标准、未及时交纳物业费及公共水电费的违约责任等内容，内容合法有效，可以作为定案依据。两被告辩称原告在安保、保洁、维修等方面未尽到相关义务，并提供了若干照片，且对原告提供的《关于动用维修基金的申请》（附申请表及电梯修理、更换雨棚玻璃、消防器材增补、增加监控显示屏的工程造价预算书）、关于先行垫资更换35幢及39幢电梯钢丝绳的《证明》、《关于地面停车位情况说明》、《违建整改通知单》、被告户违规装潢照片等均不予认可。本院认证认为，原告提供的《违建整改通知单》系其单方出具，又无两被告签名，照片系打印件，不能证明是被告户的装潢情况，该两份证据不能作为本案的定案依据。其余证据均由业委会出具，真实性本院予以确认。本院认为，两被告承认原告的公共能耗费部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告自2008年起至2016年与被告所在小区开发商及业委会签订的物业管理服务合同对包含两被告在内的所有业主具有约束力，至于业委会如何成立，不影响物业服务合同的效力。在原告为该小区按照物业服务合同履行物业服务义务后，两被告有义务按照合同的约定给付相关的费用，如拒不履行给付义务，应自逾期给付之日起支付相应的违约金。两被告辩称原告服务不到位，但提供的照片不足以证明原告提供的物业服务有重大瑕疵，且原告已提供证据进行了合理的解释和说明，故两被告不能以此作为减少物业服务费用的理由，对其该辩称本院不予采纳。至于两被告家中墙体裂缝、墙面剥落等问题，根据法律规定，在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修；保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担；物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担；物业专有部分的维修责任由该业主承担，显然两被告家上述的维修责任不应由原告承担，对两被告的该辩称本院亦不予采信。现原告要求两被告按照物业服务合同约定的服务费标准按建筑面积140.55平方米立即交纳拖欠的物业服务费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于车位服务费，两被告对原告主张的金额无异议，予以照准，但以自家车辆因原告物业服务不到位而遭受损失为由拒不交纳，因原告对此不予认可，且两被告提供的证据不能证明其车辆损失与原告未尽物业服务义务之间存在因果关系，故对两被告的辩称不予支持。至于两被告提出的车位以及广告等问题，如两被告认为原告的行为侵犯了其合法权利，可另行主张，与本案无涉。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告陈炳文、赵青红在本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏深华时代物业管理有限公司2013年9月1日－2016年8月31日物业服务费5481元、公共能耗费799元、车位服务费2880元，合计9160元，并给付按中国人民银行同期贷款利率自每年度应交纳物业服务费、公共能耗费之日起（2013年9月1日-2013年12月31日物业服务费、公共能耗费644元自2013年1月11日起，2014年物业服务费、公共能耗费2182.2元自2014年4月1日起，2015年物业服务费、公共能耗费2217.2元自2015年4月1日起,2016年1月1日-2016年8月31日物业服务费1236.8元自2016年4月1日起）至付清之日止计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元，由被告陈炳文、赵青红负担（此款原告已交纳，两被告在履行判决时直接付给原告）。本判决为终审判决。审判员  严欢二〇一六年八月十五日书记员  沈璐