山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终9693号
上诉人（原审被告）：薛素云。
委托诉讼代理人：徐效国，山东理证律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高四京。
委托诉讼代理人：宋明相，山东方恒律师事务所律师。
原审被告：陈会科。
上诉人薛素云因与被上诉人高四京、原审被告陈会科房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
薛素云上诉请求：撤销一审判决，驳回高四京的诉讼请求；一二审诉讼费用由高四京承担。事实和理由：1、一审法院推定陈会科经过薛素云同意将涉案房屋出售给高四京，与事实不符。2、陈会科未经薛素云同意，擅自与高四京签订合同，系恶意出售夫妻共同财产。高四京明知涉案房屋登记在薛素云名下，有意不予薛素云核实，有恶意串通之嫌。3、薛素云多次要求高四京腾房，但高四京不同意。2008年5月，薛素云补办房产证后，多次持证要求腾房，高四京仍拒不腾出。一审认定薛素云任由高四京居住20年，与事实不符。4、高四京未能提交支付购房款的证据。5、涉案房屋为房改房，对薛素云来说，带有很强的福利性质，高四京与陈会科签订的合同违反《胶南市共有住房出售暂行办法》的规定，系无效合同。
高四京答辩称，1、薛素云与陈会科将房屋出售给高四京时，有证人在场，薛素云也在现场，薛素云对该房屋买卖是知情的。2、薛素云起诉陈会科离婚时，在共同财产的名单中，没有本案诉争房屋的记载。3、薛素云曾经持购房合同的复印件到法院立案，起诉过高四京，这足以证明薛素云对房屋买卖知情。3、高四京一直在诉争房屋居住接近20年，薛素云一直没有异议，薛素云起诉要求高四京腾让房屋，后又拒不协助办理过户，明显是不诚信行为。
陈会科未陈述意见。
高四京向一审法院起诉请求：1、依法确认高四京与陈会科、薛素云签订的住房合同合法有效；2、陈会科与薛素云协助高四京办理房产过户手续；3、本案诉讼费用由陈会科与薛素云承担。
一审法院查明事实：1996年6月21日，青岛第十三织布厂作为出售住房单位（甲方）、薛素云作为购买住房人（乙方），签订胶南市公有住房买卖合同书一份，约定甲方将座落于xxx的住房壹套以成本价出售给乙方，做住宅使用；该住房系砖混状结构，建成时间为1986年11月，建筑面积为50.9平方米；购房标准内面积50.9平方米，房价金额7577元，每平方米311.22元；付款方式为乙方未用政策性抵押贷款一次付清房款的方式购买上述住房，甲方按规定折减应收价款20%，折减金额1515元，实际应收金额为6062元，乙方定于1996年6月21日前付清给甲方；乙方以成本价购买的房屋，产权归个人所有，住用5年后可以依法进入市场交易，按规定补交土地使用权出让金和交纳税费后，收入归个人所有；乙方购买上述住房付清房款并办理有关手续后，即取得产权和部分产权，如进入市场，须按《胶南市公有住房出售暂行办法》和有关规定执行；双方还就其他事项进行了约定。6月30日，薛素云向青岛第十三织布厂付清购房款6062元。
该买卖合同书签订之前，薛素云已于1995年12月8日在胶南市个人购买公有住房申请表上签名，在“承租人及同住人的情况”一栏中填写的姓名为薛素云、陈会科，工作单位均为青岛第十三织布厂。
1996年9月5日，陈会科作为甲方、高四京作为乙方，签订了住房买卖合同一份，载明青岛第十三织布厂职工陈会科以成本价从本单位购买了座落在xxx的一小套二室（四楼）住房，约定甲方将该房屋卖给乙方；乙方一次性付给甲方房款17800元；房产权证一下来，甲方立即交给乙方；在乙方付给甲方房款后至房产权证下来之前的空间内，若售给甲方住房单位及其他人从中干预致使此事不成，甲方一次性连本加息（每月每元三分计）付给乙方，并承担其它连带责任；在房产权证下来之后进行正式手续交易时，甲乙双方各负担50%交易税款；本合同未尽事宜，由双方随时协商解决；本合同一式两份，双方各执一份。薛素云持有该份住房买卖合同的复印件，称由高四京于2014年4月份向其提供的，之前从未见过；高四京持有一份原件，称合同签订时一式二份，薛素云持有的复印件系其自行复印的。薛素云称知道高四京在讼争房屋内居住已经有多年。
1997年1月6日，薛素云自青岛市黄岛区房产管理中心领取了房屋所有权证（南房改售字第××号），登记的所有权人为薛素云，所有权占有比例为100%。该房屋所有权证现由高四京持有。2008年，薛素云在青岛日报上登报声明，遗失胶南市xxx号薛素云的房权证，房证号为：南房改售字第××号，声明作废。4月30日，薛素云与陈会科共同在胶南市房地产补证登记申请表上签字，并于5月5日重新办理了房屋所有权证（房权证房改售字第××号），登记的房屋所有权人为薛素云，附记中注明“补证”。5月7日，薛素云自房产管理中心领取了新的房屋所有权证，并持有至今。
2014年10月17日，薛素云曾将高四京诉至一审法院，请求依法确认高四京持有的其与陈会科签订的住房买卖合同无效，并由高四京腾出讼争房屋。该案在审理过程中，高四京主张与陈会科签订住房买卖合同时，房屋所有权证尚未办理下来；办下来之后，高四京分别找过薛素云与陈会科，但一直找不齐，后来二人离婚了，故过户手续就一直没有办理。高四京为进一步证实讼争房屋的购买情况，提供了亲姨夫徐xx、朋友安xx出庭作证。证人徐xx称：1996年9月份的一个晚上，高四京找到证人，准备买套房子，让证人帮着去谈。与证人一起去的还有一个姓安的年轻人以及孙某，姓安的男子是高四京的朋友，也是高四京邀请去的。在原胶南市琅琊台路薛素云与陈会科开的一个饭店内，饭店名称叫“白云酒家”或者“白云饭店”。孙某现在已经去世，其当时在该酒店附近开了一家汽车配件门市部。薛素云与陈会科均在场，两人将房屋卖给了高四京，成交价为17800元，该房屋属于“房改房”，购买时工龄起了很大作用。双方委托证人代书了一份合同，一式两份，用复写纸写的，高四京持有第一联，当时房产证还没有办理下来。陈会科与高四京均在合同上签名，证人还要求薛素云签名，但薛素云称陈会科签名就行了，他们夫妻二人用工龄买的这套房子。签订合同后高四京付款，付款时薛素云在场，但薛素云与陈会科未出具收到条。证人安xx称：1996年8、9月份的一个晚上，证人去找高四京玩，正好碰上这么个事。在琅琊台路的一个姓陈的男子开的饭店内，高四京的姨夫也在场，还有一个男子，证人不认识，还有该饭店的老板，老板的妻子也在，姓薛，但证人叫不出名字。高四京要买姓陈的男子一套房子，姓徐的男子执笔写的协议，协议几份证人忘记了。姓徐的男子是高四京叫去的，在场的另一个男子是谁叫去的不清楚。合同签订后，高四京、姓陈的男子在合同上签名，姓薛的女子在做饭，叫她签名，她说两口子的事，让丈夫签名就行了。证人不清楚房子的成交价，但记得当时高四京拿出一摞钱，一万多，交给了姓陈的男子，姓薛的女子也在场，但证人忘记当时有无出具收到条了，当时好像房产证还没有办下来。
一审另查明，1986年11月25日，薛素云与陈会科登记结婚。1997年5月份，陈会科离家出走，下落不明。2004年2月9日，薛素云将陈会科诉至原胶南市人民法院，要求离婚。诉讼过程中，薛素云称双方婚后夫妻共同财产有：平房2间、21寸长虹牌彩电1台、29寸松下牌彩电1台、澳柯玛电冰柜1台、布沙发5组、双人床1张、煤气罐1个、电子打火灶1个。2004年6月21日，该院判决准予两人离婚。该民事判决已经发生法律效力。
本案在审理过程中，因陈会科下落不明，一审法院依法向其公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书及开庭传票等诉讼文书，该陈会科在法定期限内未到庭参加诉讼。
一审法院认为：陈会科经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的处分，依法缺席审理。讼争房屋由高四京居住使用多年，虽然原房屋所有权证登记的所有权人为薛素云，但却由高四京持有，薛素云无证据证明高四京采取了不正当、非法的方式取得了该权利证书。该证件作为房屋所有权的重要证明材料，若高四京系该房屋的承租人，陈会科没有必要将原房屋所有权证交付给高四京。高四京自1996年开始，即一直居住在讼争房屋内，至今已经长达将近20年之久，尤其薛素云与陈会科于2004年离婚至今亦有10多年的时间，薛素云任由高四京长期居住该房屋，却不向其索要租金，这明显不符合日常生活经验法则。薛素云与陈会科在离婚诉讼过程中，其陈述婚后夫妻共同财产情况时，并未提及讼争房屋；二人离婚后，薛素云又未对陈会科提起过诉讼，要求另案处理该房屋；本案法庭审理时，薛素云作出的解释过于牵强附会，难以信服。因此，虽然薛素云未在住房买卖合同上签名，但结合高四京提供的两名证人证言，以及薛素云与陈会科之前存在的近亲属关系，依据现有证据，足以认定讼争房屋系陈会科经过薛素云同意，已经出卖给了高四京。
民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。高四京与薛素云、陈会科形成的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且已经实际履行完毕多年。根据法律规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。讼争房屋系“房改房”，虽然薛素云与青岛第十三织布厂明确约定薛素云“住用5年后可以依法进入市场交易”，以及“如进入市场，须按《胶南市公有住房出售暂行办法》和有关规定执行”，但上述约定显然对外不能对抗高四京，且法律、行政法规并未对此作出明确的禁止性规定，因此高四京有权购买该房屋，双方之间的房屋买卖行为合法有效，依法应予维护，对双方均具有法律约束力。关于薛素云提出的诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，住房买卖合同签订时，房屋所有权证尚未办理下来，而高四京于1997年取得原房屋所有权证后不久，陈会科即于当年5月份离家出走，下落不明，此时正处于5年期限之内，在客观上阻却了所有权变更登记手续的及时办理，同时截止高四京提起本案民事诉讼，并未超过20年的最长诉讼时效，故对于该项抗辩，不予采纳。
综上所述，一审法院认为，高四京的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。一审判决：一、高四京与陈会科于1996年9月5日签订的住房买卖合同合法有效；二、薛素云、陈会科于判决生效后10日内协助高四京办理讼争房屋的所有权变更登记手续，将房屋所有权人变更登记到高四京名下。案件受理费225元，由薛素云、陈会科各承担112.5元，因高四京已预交，薛素云、陈会科于判决生效后10日内分别付给高四京1**.5元。案件公告费900元，由陈会科承担，因高四京已预交，该陈会科于判决生效后10日内付给高四京9**元。
经审理查明，二审审理过程中，薛素云申请证人崔xx、张某、王xx出庭作证，证人崔xx称，其与母亲曾租赁过薛素云的房屋，1996年9月5日，徐素云的公公提前一天过60岁生日，证人也在薛素云家里吃饭，薛素云未出去过；1997年、1998年、2001年、2002年，证人崔xx均与薛素云以及薛素云的儿子一起找高四京索要房屋，当时高四京拿出合同，说是购买了涉案房屋。证人张某称，1996年农历7月23日，其在薛素云家里吃饭，薛素云在家做饭；2006年曾与薛素云及薛素云的儿子一起找高四京要过房子，当时高四京态度很强硬，说房子是其买的。证人王xx称，从2002年开始，其基本每年都与薛素云及其薛素云的儿子找高四京索要房屋，大概有七、八次，但高四京要不不在，要不不开门，未曾见过高四京本人。薛素云针对证人的证言质证称，根据三证人证言，可以证明其多次找高四京主张涉案房屋的权利，通过崔xx及张某的证言可以证明，高四京与陈会科签订合同时，薛素云不在场，进一步证明，陈会科未经上诉人同意，擅自将房屋向高四京出售。高四京针对证人的证言称，三证人证言陈述互相矛盾，陈述虚假，不能作为证据使用。97年时，崔xx系未成年人，还在小学上学，薛素云带着小学生去要房子不符合常理。证人张某称1996年参加寿宴不属实，该证人证言不能作为定案的依据。证人王xx陈述称并没有见过高四京，这与事实不符，与常理不符。
本院二审查明的其他事实与一审法院一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：高四京与陈会科于1996年9月5日签订的《住房买卖合同》是否有效。对此本院认为，1、陈会科与高四京签订合同后，陈会科即将房屋交付给高四京居住使用，而薛素云是于1997年1月6日领取的房产证，现房产证的原件由陈会科持有，表明陈会科是在接受房屋四个月后取得了房产证原件，在无证据证明高四京采取了不正当、非法的方式取得了该房产证的情况下，应当认定该房产证是由陈会科、薛素云交给陈会科。2、根据薛素云以及其提请出庭作证的证人的陈述，薛素云于1997年就开始找高四京要求返还房屋，而高四京拒不返还，至薛素云于2014年起诉高四京，期间有15年的时间，薛素云未提交证据证明其曾向有关部门或组织反映过并要求相关部门解决该问题，薛素云的陈述有悖于常理。3、涉案房屋原为薛素云与陈会科的夫妻共同财产，薛素云于2004年起诉陈会科离婚一案中，涉及到双方婚后的夫妻共同财产时，薛素云并未提及涉案房屋，与薛素云关于对房屋买卖一事不知情、不同意的陈述不相符。本院认为，虽然薛素云未在《住房买卖合同》签名，但以上事实足以认定薛素云对陈会科出售房屋一事知情并且同意，一审判决认定该《住房买卖合同》合法有效，并判令薛素云与陈会科协助高四京办理房屋的所有权变更登记手续，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人薛素云的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费113元，由上诉人薛素云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王化宿
代理审判员 徐 明
代理审判员 高仁青
二〇一七年四月二十日
书 记 员 王 繁