陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉中民一终字第00621号
上诉人（原审原告）岳永斌，男，生于1974年1月14日，汉族，陕西省西乡县人，居民。
被上诉人（原审被告）马万秀，女，生于1960年8月1日，回族，陕西省西乡县人，居民。
委托代理人景兰江，陕西嘉盟律师事务所律师。
委托代理人赵艳，陕西嘉盟律师事务所律师。
上诉人岳永斌与被上诉人马万秀房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省西乡县人民法院（2014）西民初字第00375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人岳永斌、被上诉人马万秀及其委托代理人景兰江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年7月21日、9月6日、10月26日，被告之子刘磊分三次向原告借款共计250000元。后因刘磊无力偿还，原告与被告及刘磊于2013年1月5日签订房屋买卖（即以房抵债）协议书，原告作为债权方和买方，被告及刘磊作为债务方和卖方。协议约定：“一、经债务人、债权人双方协商一致，将西乡县国用土字第0102192号国有土地使用证上所载国有土地使用权及其地上房屋（含水电设施及水电户头、厨房灶台、太阳能热水器、压水井）的所有权折价330000元转让给岳永斌，岳永斌自愿接受；二、马万秀将上述房屋价款中250000元抵偿岳永斌的借款，剩余80000元待本协议生效后，岳永斌以现金方式支付给马万秀；三、本协议是以清偿债务为目的，暂时不将上述房地产权过户在岳永斌名下，待将上述房地产变现转卖给第三方时再办理过户登记手续，马万秀应积极协助岳永斌办理上述房地产的变现过户登记手续，并将上述房地产的相关证件及授权委托交付给岳永斌，办理过户登记产生的各种税费由岳永斌承担；四、债务人应于2013年3月1日前将上述房屋交付给债权人。在本协议生效后房屋未交付期间该房屋的安全责任由债务人承担，不得人为破坏或损坏该房地产的完整性；五、债务人须将上述房地产的支配权、使用权及处分权完整交付给债权人后，其所欠债权人的债务方能抵偿，若不能完整将上述房地产交付给债权人，其所欠债权人的债务依然存在；六、刘磊同意其母马万秀将上述房地产抵偿给岳永斌；七、本协议经双方签字生效后任何一方不得单方毁约，若毁约按违约对待，若违约由违约方承担违约金50000元人民币，并承担对方的实际经济损失。”协议签订当日，原告与被告及刘磊到陕西省西乡县公证处申请公证，该处遂作出（2013）西证民字第003号公证书，认定申请人设立上述协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上马万秀、刘磊、岳永斌的签名属实。同时在2013年1月5日，原、被告签订一份委托书，被告将上述协议中确定的房地产买卖事宜委托原告全权办理，该委托书经陕西省西乡县公证处（2013）西证民字第005号公证书公证，认定原、被告签署该《委托书》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条、六十三条的规定，《委托书》上委托人马万秀及受托人岳永斌的签名属实。2013年1月16日，原告按照协议约定，将房屋折价款80000元支付给被告，被告在双方约定的期限内未向原告交付房屋。原告于同年3月4日向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同有效，被告应按约定交付房屋并支付违约金50000元。后原告以双方自行协商处理为由向法院申请撤诉。2013年6月3日，经西乡县人民政府西政土批（2013）21号审批土地件审批，同意将被告原国有划拨土地使用权面积95.63平方米、国有土地使用证西乡县国用（土）字第0102192号收回并注销，并且同意县国土资源局依法将该宗土地使用权出让给被告。同年6月14日，原告以自己名义与西乡县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，并缴纳土地评估费300元、契税1485.12元、土地出让金9901元。原告要求被告腾迁房屋并协助原告办理土地使用权过户手续，遭到被告拒绝。原告再次向法院提起诉讼，请求确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，判令被告协助原告办理产权过户手续并将房屋交付给原告，判令被告支付违约金50000元。
原审另查明，2012年9月17日，刘磊在西乡农村合作银行黄池分理处借款400000元，该借款由原告岳永斌夫妇提供保证担保。
原审法院认为，原、被告对于房屋买卖（以房抵债）协议书的签订过程以及部分履行的事实均无异议，争议的焦点在于原告认为协议合法有效，被告认为协议违背其真实意思的表示，应当无效。针对这一争议焦点，评判如下：原、被告签订的《房屋买卖（以房抵债）协议书》第五条约定：“债务人须将房地产的支配权、使用权及处分权完整交付给债权人后，其所欠债权人的债务方能抵偿，若不能完整将上述房地产交付给债权人，其所欠债权人的债务依然存在。”本条约定明确了合同生效的条件，即用于抵债的房地产支配权、使用权及处分权完全交付给原告，合同生效。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案被告虽然给原告出具了委托书，将协议中确定的房地产买卖相关事宜委托原告全权办理，原告接受委托后办理了土地使用权出让事宜并缴纳土地评估费契税及土地出让金，但法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，原告代理被告办理土地使用权出让事宜的法律后果应当归属于被告，该土地的受让人是被告，土地的权属并未变更给原告。因此，原告与被告虽然签订了《房屋买卖（以房抵债）协议书》并约定“以房抵债”的方式了结双方债务，但由于该以物抵债协议中涉及的房屋并未过户到原告名下，原告未现实受领该房屋，原、被告双方签订的房屋买卖（以房抵债）协议并未生效，不产生债务清偿的效力，合同目的未能实现。综上所述，本案合同并未生效，原告请求确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，请求被告协助办理产权过户手续并将房屋交付给原告，并请求被告支付违约金50000元的诉讼请求于法无据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回原告岳永斌的诉讼请求。案件受理费1050元，由岳永斌负担。
宣判后，岳永斌不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议属批准生效协议，并非原审所认定的附条件生效协议，被上诉人的房屋未过户到上诉人名下，上诉人未领受房屋不影响协议效力，且上诉人已经取得了转让房屋占用土地的土地使用权。原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，发回重审。
被上诉人马万秀答辩称，2012年7月21日、9月6日、10月26日，被上诉人之子刘磊分三次向上诉人借款250000元，同年9月17日由上诉人夫妇提供担保，被上诉人之子在西乡农村合作银行黄池分理处借款400000元，上诉人明知刘磊在外赌博无力偿还，还借款给刘磊，其目的就是想通过以房抵债来占有被上诉人的房屋。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议属附生效条件的协议，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院审理中查明的事实与原审一致，故对原审认定的事实予以确认。
本院认为，依据查明的事实，涉案房屋买卖（即以房抵债）协议实际是因前期上诉人岳永斌与被上诉人马万秀之子刘磊产生债务，后刘磊未能清偿债务，为归还刘磊的欠款而达成的以房抵债协议，该协议系因刘磊向岳永斌借款而产生，没有借贷之事实，买卖协议亦不会产生，岳永斌和马万秀在签订协议时并无买卖涉案房屋的真实意思，岳永斌签订协议等行为旨在使其与刘磊之间的债务得以清偿，涉案协议以房屋作价清偿的约定构成了代物清偿法律关系。依据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭。本案中协议签订后，涉案房屋土地的权属及房屋的所有权并未发生变更。岳永斌称其已取得涉案房屋的土地使用权，事实上，岳永斌是作为马万秀的代理人办理的土地使用权出让事宜，法律后果应当归属于马万秀，该土地的受让人是马万秀，土地的权属并未变更给岳永斌。综上，岳永斌虽然和马万秀签订了房屋买卖（即以房抵债）协议并约定以“以房抵债”的代物清偿方式了结岳永斌和刘磊之间的债务，但由于该协议中涉及的房屋并未过户到岳永斌名下，岳永斌未现实受领该房屋，即该代物清偿协议并未实际履行，故该协议并未生效，不产生债务清偿的效力，岳永斌以房屋买卖关系请求直接取得涉案房屋所有权的主张不具有事实和法律依据，岳永斌的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人岳永斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 涛
代理审判员 金 庆
代理审判员 陈耀斌
二〇一五年三月十六日
书 记 员 张龙朋