山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0785民初2232号
原告：陈志香。
委托诉讼代理人：潘宗辉，法律工作者。
被告：孙日强。
委托诉讼代理人：鞠怡。
被告：山东凯宇置业有限公司。
法定代表人单既孝。
委托诉讼代理人：李文杰，法律工作者。
原告陈志香与被告孙日强、山东凯宇置业有限公司（以下简称凯宇置业）案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈志香及委托诉讼代理人潘宗辉、被告孙日强委托诉讼代理人鞠怡到庭参加诉讼，被告凯宇置业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、撤销贵院做出的对凤城尚品73号楼1单元1601室（证号0054037）的查封裁定；二、确认原告与凯宇置业之间的购房合同合法有效。房屋位于高密市经济开发区凤凰大街948号凯宇凤城尚品小区73座1单元1601户的楼房，�停止对该楼房的执行。三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月5日，原告收到了高密市人民法院邮递送达的2017鲁07**执异第16号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告的执行异议裁定，缺乏事实和法律依据。原告对其所购买的坐落于高密市经济开发区凤凰大街（东）948号73座1单元1601户楼房享有所有权。2012年6月16日，原告与山东凯宇置业有限公司签订了该公司开发的凯宇凤城尚品认购书，该认购书确定了执行房屋的位置、价格、面积、车位等双方的权利义务。到2014年4月16日原告已全额交付了房屋及车位的价款，期间凯宇置业与原告签订了《购房合同》并给原告开具了山东省地方税务通用机打发票二份（一份为房屋发票，一份为车位发票），在该发票也标明了合同编号，因凯宇置业称该合同办理网签，合同暂由其保管。2013年7月16日，原告又向凯宇置业交付了测绘费（代收、确权用）、房屋维修基金（代收）、天然气初装费、有线电视初装费，凯宇置业为原告开具了上述各项费用的三张收据。同月凯宇置业为原告出具了凯宇凤城尚品住宅交房费用表，并交付了房屋。此后，原告按照自己的设计对房屋（样板房）进行了重新装修并入住至今，入住期间原告按月缴纳物业费，水，电费。可见原告对该房屋的占用、使用、受益、处分等权利均有理有据。根据《合同法》第130条、第60条及《物权法》第15条，当事人之间订立有关设立变更和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或合同另有约定外，自合同成立时生效。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。�上，请求法庭查明事实，依据撤销对该房屋的查封裁定，支持原告的诉讼请求。
被告孙日强辩称，高密法院于2016年6月11日对孙日强和凯宇置业、单既孝民间借贷纠纷一案作出判决，于2016年11月9日立案执行，诉讼过程中，孙日强申请查封凯宇置业名下的多处房屋，凯宇公司欠孙日强借款应予偿还，法院查封其名下房产，符合法律有关规定，原告称其房款已全部付清且实际居住，但并未签订书面买卖合同，也未办理产权变更登记，因此请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告孙日强的合法权益。
被告凯宇置业未到庭，但向法庭提交书面答辩状一份，答辩意见为：请求支持原告的诉讼请求，原告购买凯宇公司的楼房（座落在高密市经济开发区凤凰大街东948号73座1单元1601室）属实，该楼房所有权人系原告，原告提供的所有证据合法有效，凯宇公司予以认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无争议的证据是被告提交的高密市人民法院（2015）高法民保字第650号民事裁定书一份，证明该房屋仍在凯宇置业名下并未网签及过户，本院于2015年11月5日查封了涉案房屋。双方当事人有争议的事实与证据，本院认定如下：1、原告提交其与凯宇置业签订的凯宇凤城尚品认购书一份及发票二份（合同编号分别为：A1243、A1243X，总金额为722908元），证明房屋买卖合同的存在。该认购书于2012年6月16日签定，双方约定了原告购买凯宇置业开发的凯宇凤城尚品73号楼1单元1601室，暂测面积165.9平方米，单价为3598元/平方米。房款为596908元，储藏室46000元，车库80000元。双方约定签署认购书的同时购买人应缴纳购房定金100000元并选择按揭贷款的方式。被告质证称针对原告提供的证据，系原告与凯宇公司签订，对其真实性不予认可。针对认购书，该认购书仅为预购合同，不具有商品房买卖合同性质，不符合商品房销售管理办法第十六条中规定中商品房买卖合同应明确具有的主要内容。另外，该认购书中付款方式为按揭贷款，与原告陈述不符。且在乙方陈志香签名处明确写明“贷20万15年，首付522908”。该处与买卖条款中付款方式明显不符，对其真实性、合法性不认可。对发票的真实性、合法性不认可，其金额与认购书不符。另外，原告未提供房屋买卖合同，应承担对其举证不能的不利后果。被告对自己的质证意见未提供证据证实，其质证意见本院不予采纳，原告提交的证据，本院采纳其作为案件事实认定的依据。2、原告提交2013年7月16日被告凯宇置业�具的天然气初装费、有线电视初装费、物业维修基金、代收测绘费三份票据，另提供装修合同（2015年3月15日签定）、装修收据一份（2015年3月15日），水电费、物业费单据十份（物业费从2014年1月1日至2017年6月30日、水电费自2014年4月21日至2017年6月14日）、物业管理协议一份、小区管理规约一份、房屋装修完工的照片八份。根据以上证据原告主张2013年7月16日拿到钥匙后就开始交物业费、水电费，2014年年底装修完毕，2015年3月15日结清装修费后我们就搬家入住，一直居住到现在，现在一直在该房屋中居住。被告质证称对原告提供的所有收据不认可，其提供的是收据而不是发票，不符合法律规定的证据形式。对其真实性、合法性不认可。对其提供的各项合同不认可，系原告与凯宇置业及案外人签订，被告孙日强对其真实性合法性无法辨别，不予认可。对原告提供的照片，无法证明照片中的房屋系原告主张的房屋，对其真实性、合法性不予认可。原告主张其已实际居住，但该房屋并无商品房买卖合同，也未过户，原告的居住实际为无权占有，该房屋所有权仍归凯宇公司。但被告对其质证意见未提交证据予以证实，本院不予采纳。原告提交的证据，本院确认为有效证据，作为认定案件事实的依据。3、原告提交（2016）鲁0785民初4958号民事判决书一份、（2015）高法民初字第4313号民事判决书一份、（2017）鲁0785执异16号民事裁定书一份，证明孙日强与凯宇公司之间的民间借贷关系，且高密法院作出驳回原告执行异议的审理结果及同类案件处理结果。被告质证称，对（2016）鲁0785民初4958号民事判决书的真实性和合法性予以认可，对其内容是否与本案完全一致持有异议。（2015）高法民初字第4313号民事判决书，与本案无关联性。对（2017）鲁0785�异16号执行裁定书，原告是以该执行异议裁定书提起的异议之诉，不应以该异议书来证明第三个问题。（2016）鲁0785民初4958号民事判决书与本案无任何关联性，本院不予采纳其作为认定案件事实的依据。（2015）高法民初字第4313号民事判决书与（2017）鲁0785执异16号执行裁定书，本院均确认为有效证据作为认定案件事实的依据。
本院认为，本案的争议焦点问题是原告是否在涉案房屋被查封前取得了排除执行的权利。根据法律规定，当事人之间订立关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据法律规定，异议人对于争议房产提出的异议的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（2）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。（3）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（4）非因买受人自身的原因未办理过户登记”四个条件，才能够排除对争议房屋的执行。本案中根据原告所提交的证据，原告在2015年11月5日之前已经与凯宇置业签订了房屋买卖合同并支付了全部价款，且已经收到房屋装修入住亦交纳了水电物业等费用，原告在涉案房屋查封前已经实际占有使用，但未过户的原因系凯宇置业的原因而非原告自身的原因，故原告的异议成立，原告对涉案房屋拥有排除执行的权利，法院应停止对涉案房屋的执行。但因涉案房屋并未登记在原告名下，对原告主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。
�照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：
一、停止对位于高密市经济开发区凤凰大街948号凯宇·凤城尚品小区73号楼1单元1601室的执行；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告孙日强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市�级人民法院。
审 判 长 孙秀平
人民陪审员 葛 萌
人民陪审员 李 瑶
二〇一七年六月二十八日
法官 助理 赵秀丽
书 记 员 邱 丽