北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第8475号
上诉人（原审原告）张金国，男，1972年8月6日出生。
委托代理人王秘清，北京市郦阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）韩瑞利，男，1976年4月26日出生。
上诉人张金国、韩瑞利因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第00474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张金国在原审法院诉称：2014年7月11日，张金国到韩瑞利经营的位于北京市昌平区西三�上奥世纪4号楼一层“京礼道”店面寻找出租房屋准备开餐饮店，韩瑞利说其“京礼道”店面房屋可以转让给张金国，张金国看了该店面结构、面积及周围环境也同意接受，就房屋能否安装排烟道以及能否办理证照问题，韩瑞利表示没有问题都能解决，并向张金国承诺先与张金国签订租赁合同，由韩瑞利联系该房屋出租人王佳伟，由王佳伟与张金国签订租赁合同，把韩瑞利的租赁权全部转让给张金国，由张金国直接向王佳伟交纳房租、履行租赁合同，对此张金国也认同。2014年7月12日，双方就北京市昌平区西三旗上奥世纪4号楼一层“京礼道”店面签订了自2014年7月16日到2018年3月19日的《房屋租赁合同》，张金国依韩瑞利要求支付了4万元押金、转让费10万元、2014年9月20日前房租5.58万元；并接收韩瑞利一台冰柜，折价2000元。张金国签订合同后，积极做好开业准备，加盟一麻辣餐饮店，并派人学习；张金国多次要求韩瑞利联系出租人王佳伟签订合同，但因王佳伟没有时间未能如愿。2014年8月1日，经韩瑞利同意，张金国开始装修，再涉及排烟道安装位置问题时，出租人王佳伟提出没地方可安装，韩瑞利更是无法解决，致使装修停工。8月7日左右，韩瑞利说出租人王佳伟要求押金涨到10万元、并再交半年房租才可以与其签订《房屋租赁合同》以及提供相关手续。经与昌平区环保局咨询，该房屋是办公用房，不能开餐饮，根本不能办理环保行政许可。上述问题，张金国无力解决，韩瑞利虽说帮忙，但也解决不了，张金国便于2014年8月22日书面通知韩瑞利解除合同，并退还房屋钥匙。综上所述，张金国租赁房屋目的是开餐饮，在与韩瑞利协商时也明确了租房用途，在韩瑞利承诺没有问题的情况下，才签订了合同。现在，不仅出租人王佳伟不�解决安装做餐饮必备的排烟道位置，还要涨押金、提前交纳房租，改变张金国与韩瑞利签订合同的主要内容，更不给提供相关手续，说明韩瑞利未经出租人王佳伟同意就转租给张金国。并且该房屋不能获得环保行政许可，根本无法开餐厅。故诉至法院，请求法院判决：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判决韩瑞利退还张金国交付的押金4万元、转让费10万元、2014年9月20前房租5.58万元，合计19.58万元；3、判决韩瑞利退还冰柜款2000元；4、判决韩瑞利赔偿张金国损失55924元；5、诉讼费用由韩瑞利承担。
韩瑞利在原审法院辩称：不同意张金国的诉讼请求，不同意解除合同。我认为是张金国违约在先，现在合同已经解除，张金国的所有诉讼请求我均不同意，所有的经济损失应由张金国承担。
原审法院经审理查明：2012年3月20日，韩瑞利从案外人王�伟处承租位于北京市昌平区建材城西路87号院4楼一层门脸，租赁期限为2012年3月20日至2018年3月19日。双方约定：承租人需要与第三方转租房屋时，应事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求；承租人转租的第三方如果经营餐饮业，由出租人解决第三方的排烟道问题。
2014年7月12日，韩瑞利（出租方）与张金国（承租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：出租方从2014年7月16日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年3月19日收回；所租房屋租金为（2014年7月20日至2015年3月19日）每年33.5万元，每期支付6个月租金16.75万元；（2015年3月20日至2018年3月19日）每年36.18万元，每期支付6个月租金18.09万元。（注：2014年9月20日前房租已付清），押金4万元。
合同签订后，张金国向韩瑞利支付押金4万元、转让费10万元及2014年7月12日至2014年9月20日租金55800元，韩瑞利亦将房屋交付给张金国使用。2014年8月22日，张金国以转租房屋未经王佳伟同意、房屋无法安装排烟道及办理餐饮行业营业执照为由，向韩瑞利邮寄送达解除合同通知书。本案庭审中，韩瑞利称2014年9月1日看到通知书，2014年9月5日已将房屋交还给原房东王佳伟。韩瑞利称转租房屋是经王佳伟同意的，签订合同时并未承诺张金国该房屋能办餐饮执照，烟道的问题在出租的时候和张金国说过可以帮助对方联系王佳伟协商。
关于转让费的性质，本案庭审中，双方均认可转让费支付内容为韩瑞利对该房屋的装饰装修费用。对于转让费在租赁期结束之后如何约定的，张金国称没有约定到期如何处理，如果合同正常履行，10万元转让费不退还，认为转让费相当于对装饰装修租赁使用的费用，在房屋到期后将装饰装修再一并移交给韩瑞利。韩瑞利称转让费是对装饰装修的买断，无论张金国在交付房屋时是否拆除10万元都不再退还。
关于安装烟道的问题。张金国向法庭提交录音，录音中王佳伟就张金国提出合用一个烟道的问题答复张金国“这个需要跟隔壁的协调”，庭审中，法院关于烟道能否安装的问题询问张金国，张金国称曾经商量过安装烟道问题，王佳伟说装不了烟道，而且因为办不了餐饮执照所以烟道也没法再谈。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、通知书、录音、EMS查询结果及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据张金国提交的录音，其已与王佳伟就�赁问题进行了相关协商，张金国主张韩瑞利转租行为未经王佳伟同意没有事实依据，法院不予采信。对于张金国主张韩瑞利未按约定办理烟道的问题，首先案外人王佳伟并未对合用烟道问题予以根本否定，其次张金国在庭审中称因办不了餐饮执照所以烟道没法再谈，因此合同不能履行的根本原因为诉争房屋未能办理餐饮执照，并非因为无法安装排烟道。张金国主张韩瑞利在签订合同时曾承诺房屋能够办理餐饮执照，但并未提供相关证据，对张金国的主张法院不予采信。因此张金国提前搬离房屋的行为并不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但韩瑞利已于2014年9月5日将房屋交还案外人王佳伟，现合同目的已无法实现，双方的租赁合同应予以解除。故对张金国要求解除双方租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，韩瑞利应将已收取的保证金及2014年9月6日至2014年9月20日期间未实际发生的租金返还给张金国。
关于交纳的十万元保证金的性质，张金国主张系对房屋装饰装修的租赁，韩瑞利主张系对装饰装修的买卖。考虑到房屋的装饰装修与房屋不宜分割，租赁合同到期后，韩瑞利应将承租房屋整体返还，故法院认为十万元转让费应为对房屋装饰装修的租赁，租赁期限与房屋租赁期限一致。现韩瑞利认可接收诉争房屋时房屋完好，因此自2014年9月6日至2018年3月19日的装饰装修转让费韩瑞利应予以退还。考虑到装饰装修的价值随着房屋使用会不断贬值，因此对装饰装修使用费用的返还不应按使用日期平均返还，法院结合张金国提前解除合同给韩瑞利造成的不利后果，酌情确定韩瑞利返还转让费8万元。
解除合同并非由于韩瑞利的原因，故张金国要求韩瑞利赔偿装修损失、物品损失及经营损失，没有法律依据，对张金国的该项请求，法院不予支持。张金国要求韩瑞利退还冰柜款2000元，该冰柜系张金国向韩瑞利购买，与本案不属于同一法律关系，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除张金国与韩瑞利签订的《房屋租赁合同》；二、韩瑞利返还张金国押金四万元、租金一万一千九百五十七元、转让费八万元，共计人民币十三万一千九百五十七元，于本判决生效后十日内执行；三、驳回张金国的其他诉讼请求。
张金国不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判支持我方全部诉讼请求。其主要上诉理由是：双方约定韩瑞利为我方解决餐饮执照和烟道问题，但均未解决，是韩瑞利违约，应当退还全部费用并�偿损失。
韩瑞利不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判确认双方房屋租赁合同于2014年9月1日就已解除；改判返还对方租金一万一千九百五十七元。不同意返还押金和转让费。其主要上诉理由是：我没有违约，是对方违约，押金不退；对方违约造成我无法再转租，因此不退转让费。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：张金国在审理中认可应由其本人办理餐饮执照，又主张韩瑞利有义务保证能够办理餐饮执照，缺乏明确的合同依据，本院不予认可。因解除合同不是韩瑞利的原因，张金国要求其赔偿损失法院不予支持。因合同已解除，韩瑞利主张不退押金没有依据。十万元的性质韩瑞利在原审法院审理中主张是装修价格，现又主张是不能再租的损失，陈述不一致又缺乏充足证据，本院不予采信。
综上所述，张金国、韩瑞利上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五千零七十六元，由张金国负担两千一百三十七元（已交纳）；由韩瑞利负担二千九百三十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七千七百七十六元，由张金国负担五千零七十六元（已交纳）；由韩瑞利负担二千七百元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十一月九日
书 记 员 田 星