贵州省龙里县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2730民初428号
原告吴谋铎，男，苗族，贵州省黎平县人。
委托代理人汪魁，贵州驰援律师事务所律师（特别授权）。
被告贵州龙里神龙房地产开发有限公司，住所：龙里县冠山街道办。
法定代表人易学智，系公司总经理。
委托代理人郭道奎，男，江苏省靖江市人，系被告办公室主任（特别授权）。
第三人中国建设银行股份有限公司龙里支行，营业场所：龙里县冠山街道办。
负责人宋刚，系该支行行长。
委托代理人陈义福，男，布依族，贵州省龙里县人，系该行客服部经理（特别授权）。
原告吴谋铎诉被告贵州龙里神龙房地产开发有限公司（以下称神龙公司）及第三人中国建设银行股份有限公司龙里支行（以下称建行龙里支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，依法适用简易程序于2016年5月9日公开开庭进行了审理，原告吴谋铎及委托代理人汪魁，被告神龙公司委托代理人郭道奎，第三人建行龙里支行委托代理人陈义福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年12月15日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：SL2014-Z＊＊＊号），约定：原告购买被告开发的位于“神龙雅苑”B幢1单元7层1号商品房一套，该房屋套内面积90.29平方米，单价3448.01元／平方米，总价款311321元。合同签订后，原告即向被告支付首付款96321元，其余房款21.5万元由原告向第三人贷款支付，被告作保证人，由此原被告与第三人签订《住房公积金借款合同》，合同就借款金额、还款期限、每月还款额度等进行了约定。按原被告合同约定，被告应于2015年3月30日前将综合验收合格的房屋交付原告，但截止起诉日，被告已逾期377天仍未交房，原告向被告发出书面《退房通知书》要求解除合同、退还房款，被告于2016年4月1日收到该通知。现原被告因退房事宜协商未果，原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》，由被告退还原告购房首付款96321元、专项维修资金3417元、预告登记费160元，合计99898元；2、解除原被告与第三人之间签订的《住房公积金借款合同》，并由被告向第三人清偿原告尚欠第三人的个人购房银行按揭贷款本金206668.34元及利息104524元；3、被告向原告支付违约金11736.8元（从2015年3月30日至2016年4月10日共计377天，按照总价款日万分之一计算）；4、被告向原告支付原告已清偿给第三人的按揭贷款本息18424.42元（本金8331.66元、利息10092.76元）；5、被告向原告支付首付款占用利息损失27229.41元（按照首付款96321元的人民银行同期贷款基准利率四倍计算）；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、同意退房及退还原告购房首付款，按原被告合同约定购房首付款在原告向龙里县房地产管理局申请撤销网签《商品房买卖合同》获批后30日内，被告予以退还；2、购房首付款利息因合同未约定，不同意支付；3、房屋公共维修专项基金、预告登记费由龙里县房地产管理局收取，原告向该局申请退还获得批准后，被告才协助原告予以退还；4、原告因资金不足向第三人贷款21.5万元支付购房款，贷款酬金及还款期限均由原告在公积金住房贷款政策范围内确定，被告仅作为担保人，因此不同意支付原告已支付及尚欠第三人的贷款利息；5、根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告只应承担购房价款的0.01%的违约金，即31.13元；6、原告提出退房，被告已口头同意，原告提起诉讼产生的诉讼费应由原告自行承担。
第三人述称：原告在未正常还完贷款本息或者提前还完贷款本息的情况下，第三人不同意解除与原告签订的《住房公积金借款合同》。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交如下证据：
一、身份证一份。拟证明原告身份情况及主体资格。
二、商品房买卖合同、备案登记表、预告登记证书各一份。拟证明1、原被告存在房屋买卖关系；2、原告购置房屋的相关信息及该房屋在龙里县房管局进行预告登记。
三、住房公积金借款合同一份。拟证明原告向第三人贷款数额、还款方式及贷款利率。
四、收据、专项维修资金专用收据各一份。拟证明原告缴纳预告登记费、专项维修基金的事实。
五、龙里县公积金管理中心流水1份。拟证明原告还款时间及数额。
六、预收款收据一份。拟证明原告向被告支付首付款金额及时间。
七、退房通知书一份。拟证明原告于2016年3月31日通知被告解除合同，并要求退还房款的事实。
八、送达回执一份。拟证明被告收到原告书面退房通知书的事实。
以上证据被告及第三人均无异议。
被告未向本院提供证据。
第三人为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
银行还款对账单。拟证明原告向第三人还款的情况。
原被告均无异议。
经庭审质证，本院对原被告双方提交的证据作如下评析：
原告提交的证据，被告及第三人无异议，本院予以采信；第三人提交的证据，原被告无异议，本院予以采信。
经审理，本院认定如下事实：2014年12月15日，原被告签订《商品房买卖合同》（含附件及补充协议），约定由原告以311321元的价格购买被告开发的位于“神龙雅苑”小区B栋1单元7层1号商品房，建筑面积113.89平方米；《合同》第十一条第（一）项约定“出卖人（被告）应当在2015年3月30日前向买受人（原告）交付该商品房”。第（二）项约定“该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。第十三条约定逾期交房责任“.....（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。.....”。同时，对其他相关项目进行了约定。原告于2014年12月17日支付首付款96321元，于2015年1月7日按揭贷款支付剩余房款21.5万元，共支付311321元。原告分别于2014年12月16日、2015年1月7日向龙里县房地产管理局缴付房屋维修基金3417元、房屋预告登记费160元。2015年1月6日，原被告与第三人签订《住房公积金借款合同》，约定：由第三人提供银行贷款21.5万元用于原告购买上述房屋、借款方式为等额、本息还款、贷款期限为240个月、第三人系担保权人、被告系保证人、原告用购买的尚未取得产权的上述房屋作抵押，在第三人取得房屋他项权利证书后，被告才能对原告的债务免除保证责任。该贷款于2015年1月7日由第三人一次性划入被告帐户，原告于2015年2月开始每月向第三人归还贷款本金及利息，截止2015年5月26日，原告已偿还第三人贷款本金9662.23元，利息11210.41元。至今，被告尚未向原告交付房屋。2016年4月1日，被告收到原告要求解除《商品房买卖合同》、退还房款、赔偿损失的书面《退房通知》，被告同意退房。现因原被告就退房后的损失赔偿协商无果，原告诉至本院，请求判令如其诉请。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。原告已按合同约定履行了交付全部房款的义务，被告应按合同约定按时向原告交付房屋。被告在约定的交房时间（2015年3月30日）内未履行交房义务，且逾期60日后仍未积极履行，已构成违约，原告据此提出解除合同、要求被告返还购房首付款96321元及给付至原被告与第三人签订的《住房公积金借款合同》解除之日止已向第三人支付的按揭供款本金，被告表示同意，本院予以确认。
关于违约责任的问题。本案中，被告长期占有原告给付的购房首付款，并因此而获得利息等收益，而原告则因被告的违约承担了相应的利息损失。被告主张按照双方合同约定支付违约金31.13元，显然不能弥补原告遭受的利息损失。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原告要求被告支付其已付购房首付款96321元从2015年3月30日起至归还购房首付款之日止的利息损失，于法有据，但原告要求按同期人民银行贷款利率的4倍计算过高，本院酌情按同期人民银行贷款利率计算。对于原告主张的逾期交房违约金11736.8元的请求，因《商品房买卖合同》已解除，不存在交房问题，且支持了原告的利息损失，该请求系对损失的重复计算，不予支持。
关于住宅专项维修资金、房屋预告登记费退还问题。原告提交的《贵州省住宅专项维修资金专用收据》、收款单位盖章处印有“龙里县房地产管理局房屋公共维修资金财务专用章”，提交的《贵州省政府非税收入一般缴款书》上显示执收单位为龙里县房地产管理局，该两笔款的实际收款主体是龙里县房地产管理局，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告的义务是协助办理退还该款，退款主体应是龙里县房地产管理局。故对原告要求被告返还房屋维修基金3417元、房屋预告登记费160元的请求不予支持。
关于原被告与第三人签订的《住房公积金借款合同》解除问题。本案中，原告与第三人签订《住房公积金借款合同》目的是为了购买被告开发的位于“神龙雅苑”小区B栋1单元7层1号商品房一套，对该套房屋行使相应权利，现因被告违约，原告与被告解除《商品房买卖合同》，原被告与第三人订立的《住房公积金借款合同》目的无法实现。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，原告要求解除原被告与第三人签订的《住房公积金借款合同》，于法有据，应予支持。
原被告与第三人解除《个人购房借款／担保合同》后，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，原告已支付给第三人的购房贷款本金及利息由被告偿还给原告，尚欠第三人的购房贷款本金及利息由被告偿还给第三人。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告吴谋铎与被告贵州龙里神龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告吴谋铎、被告贵州龙里神龙房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司龙里支行签订的《住房公积金借款合同》；
三、被告贵州龙里神龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴谋铎购房首付款96321元，并支付该款从2015年3月30日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（按同期人民银行贷款利率计算）；
四、被告贵州龙里神龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴谋铎从2015年2月起至《住房公积金借款合同》解除之日止已经支付给第三人中国建设银行股份有限公司龙里支行的购房贷款本金及利息；
五、原告吴谋铎、被告贵州龙里神龙房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司龙里支行签订的《住房公积金借款合同》解除之后，原告吴谋铎尚欠的购房贷款本金及利息由被告贵州龙里神龙房地产开发有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司龙里支行偿还；
六、驳回原告吴谋铎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4164元，由原告吴谋铎承担115.5元，被告贵州龙里神龙房地产开发有限公司承担4048.5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 吴贤梅
二〇一六年五月十七日
书记员 韩 雯