广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法均民初字第476号
原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场16座511之一，组织机构代码证号码66645373-5。
法定代表人冯嘉超。
委托代理人冯伟文，系原告的员工。
委托代理人林碧琪，系原告的员工。
被告欧阳发。
原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）诉被告欧阳发因物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法由审判员李海昌适用简易程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告登图公司的委托代理人林碧琪、被告欧阳发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司诉称，2012年12月31日，被告购买位于佛山市顺德区均安镇华安路一号的商品房，单元号为XXX。原告与被告签订了均城上岛水岸物业管理服务协议，协议约定原告为被告提供物业服务，被告理应支付原告的物业管理费。但被告拖欠多月的物业管理费，原告多次追收均无果。为保障原告的合法权益，特提起诉讼。据此，原告登图公司起诉请求：1.判令被告立即支付管理费10250.80元及违约金22295.56元、公共分摊费用84.36元及违约金5.91元(违约金按日5‰利率暂计至2015年6月30日)，合共32636.63元；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。
被告欧阳发辩称，被告一直没有收到原告的催收物业管理费的通知，当被告收到通知后，亦立即按原告员工的指示将欠缴的物业管理费足额转存入物业管理费扣款专用账户。是因原告的通知不到位才导致被告无法按期缴交物业管理费，被告无过错，不应承担相应的违约责任。原告诉请的违约金明显过高，请求法院依法调整。被告购买的单位是没有装修没有入住的，原告有打电话通知被告交物业管理费，被告有主动与原告沟通关于物业管理费的交付问题，之后也将相关的物业管理费用存入指定账号，但原告没有扣费。
综合双方当事人的诉、辩，本案的争议焦点是：被告拖欠原告的物业管理费及公共分摊费用应当如何计算？
原告登图公司在诉讼中提交以下证据及被告欧阳发质证意见如下：
1.原告的营业执照复印件、法定代表人的身份证复印件、组织机构代码证复印件、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格；
被告认为：无异议。
2.前期物业管理备案通知书复印件、备案回执复印件、前期物业管理委托合同复印件、前期物业管理服务协议书复印件、临时管理规约复印件、房产证明、商品房买卖合同（合同编号：Y132740）复印件、补充合同复印件、收楼确认函、上岛水岸收楼资料复印件、欠费数据表各一份、物业服务欠费通知书复印件、欠费催缴记录复印件、律师函复印件、快递单返单复印件、催费通知书复印件各二份，证明原告已实际进了行物业管理，但被告没有按期支付物业管理费，故原告需收取违约金。
被告认为：无异议。
被告欧阳发在诉讼中提交以下证据及原告登图公司质证意见如下：
广东顺德农村商业银行股份有限公司的账户对账单一份，证明截止至2015年6月21日，被告已向原告交付了10251.80元。
原告认为：无异议。
经公开质证,对原告登图公司与被告欧阳发提交的证据作如下认证:
1.原告提交的证据1、2，被告无异议，对上述证据，除欠费数据表由原告单方制作需以本院最终认定的金额为准外，其余证据的真实性及证明内容，本院予以采信；
2.被告提交的证据，原告无异议，对该证据，本院予以采信。
经审理查明，2011年6月1日，原告与佛山市顺德区伟立房产有限公司（以下简称伟立房产公司）签订一份顺德区前期物业管理委托合同，双方约定，由伟立房产公司委托原告对其开发的位于佛山市顺德区均安镇华安路一号的均城上岛水岸的房产进行前期物业管理。伟立房产公司在销售物业时，协助原告与业主（指买受人）签订前期物业管理服务协议，协助原告向业主正式交付使用之日前收取物业管理费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因伟立房产公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理费用由伟立房产公司全额交纳。合同有效期从2011年6月1日至2016年5月31日。合同签订后，伟立房产公司与原告向有关部门办理了备案手续，备案手续注明，佛山市顺德区均安镇华安路一号总户数共171户，物业管理费收取标准（不含公共水电分摊）住宅按2.50元/月/平方米、汽车位按40元/个/月、摩托车位按5元/个/月进行收取。2011年9月20日，伟立房产公司与被告签订一份合同编号为Y132740的商品房买卖合同及一份补充协议，由被告向伟立房产公司购买位于佛山市顺德区均安镇均安居委会华安路2号3单元1201（现名称为佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会华安路2号均城上岛水岸3单元1201，以下简称均城上岛水岸3单元1201号房）。2013年2月1日，被告收取了所购买的均城上岛水岸3单元1201号房。当日，原、被告签订一份顺德区（前期）物业服务协议书，双方约定，由被告委托原告对被告购买的均城上岛水岸3单元1201号房进行前期物业管理，被告每月应缴物业管理费366.10元，公共水电分摊的公共水电费根据花园每月实际用量按户分摊。被告应从合同约定收楼之日起或提前收楼之日起缴交物业管理费，物业管理费按季交纳，以后每次缴交物业管理费的时间为每季首月1-5号。被告不按约定标准和时间交纳物业管理费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按日5‰追缴逾期付款违约金。顺德区（前期）物业服务协议书签订后，被告在顺德农商银行开立了交纳物业管理费的账号，但被告并未按约向原告交纳物业管理费，原告为此通过多次电话追收、上门追收、寄交律师函件的方式向被告追收物业管理费及公摊水电费，被告收到通知后，除在2015年5月18日交纳了公摊水电费40.33元外，其余款项未向原告交纳。原告经追收未果，遂于2015年5月20日向本院提起诉讼。2015年5月28日，被告向原告交纳了物业管理费10251.80元。2015年6月9日，被告向原告交纳了公摊水电费46.41元。在诉讼期间，原告提交了一份均城上岛水岸3单元1201号房欠公摊水电费明细，认为原告尚欠2015年2月份、3月份的公摊水电费各42.18元，以及2015年3月份的公摊水电费的违约金5.91元，但在本院限定的期限内，原告并未向本院提交已实际支付了公摊水电费的证据。
本院认为，原、被告双方签订了顺德区（前期）物业服务协议书，双方之间形成物业服务合同关系。双方所签订的顺德区（前期）物业服务协议书，除被告逾期交纳物业管理费而承担的违约金的计算标准过高需调整外，其余条款没有违反国家强制性规定，为有效合法的约定，应受法律保护。在原告按约履行了物业管理服务的义务后，被告应按约履行向原告交纳物业管理费及公摊水电费的义务。
被告从2013年2月开始接受原告提供的物业管理服务后，却未及时向原告交纳物业管理费及公摊水电费，被告的行为已构成违约，应承担向原告支付物业管理费、公摊水电费及违约金的责任。
关于被告逾期支付物业管理费、公摊水电费的违约金计算标准，因原告并未提交证据证实由于被告逾期付款所造成的实际损失，该违约金明显过高，本院参照银行逾期罚息利率酌情确定为按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算；关于公摊水电费，虽原告在诉讼中提交了一份均城上岛水岸3单元1201号房欠公摊水电费明细，认为原告尚欠2015年2月份、3月份的公摊水电费各42.18元，以及2015年3月份的公摊水电费的违约金5.91元，但在本院限定的期限内，原告并未向本院提交已实际支付了公摊水电费的证据，原告对此应承担举证不能的责任，对公摊水电费，本院在本案中不予处理，原告对此可另案解决，被告于2015年5月18日、2015年6月9日交纳的公摊水电费，应计入缴纳物业管理费及违约金范畴。根据被告所欠缴的物业管理费及按调整计算标准后的违约金计算方法，暂计至2015年5月27日，被告共拖欠原告的物业管理费为9884.70元及违约金1001.42元，被告在2015年5月18日交缴的40.33元、于2015年5月28日交纳的10251.80元、于2015年6月9日向原告交纳了46.41元，按先扣减尚欠的利息、剩余部分抵扣时间在前的物业管理费的方式计算，截止至2015年6月30日，被告尚欠的物业管理费为916.12元（其中2015年4月1日的物业管理费为183.92元、2015年5月、6月的物业管理费各为366.10元）及违约金4.05元（另见附表）。
综上所述，原告诉请判令被告立即支付管理费10250.80元及违约金22295.56元、公共分摊费用84.36元及违约金5.91元(违约金按日5‰利率暂计至2015年6月30日)，合共32636.63元的主张，因原告在诉讼中没有提交已实际支付了公摊水电费的证据及违约金的标准过高应予调整，且被告在原告提起诉讼前后向原告支付了部分物业管理费，对该主张，本院支持被告向原告支付暂计至2015年6月30日止的物业管理费916.12元及违约金4.05元的部分，其余部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三、第一百一十四条、第一百二十六条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告欧阳发应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司支付物业管理费916.12元及违约金(违约金利率按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算，其中2015年4月的物业管理费183.92元、2015年5月的物业管理费366.10元、2015年6月的物业管理费366.10元暂计至2015年6月30日的违约金为4.05元，之后的违约金从2015年7月1日起计算至判决清还完毕之日止)；
二、驳回原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告欧阳发未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，以中国人民银行同期贷款基准利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为307.96元（已由原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司垫付），由原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司负担201.81元，由被告欧阳发负担元106.15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李海昌
二〇一五年七月十七日
书记员 李素婷