广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2179号上诉人（原审原告）：黄永权，男，汉族，住清远市清新区。委托代理人：麦美群，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。法定代表人：罗松生。委托代理人：黄建良，公司员工。上诉人黄永权因与被上诉人清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。清晖公司答辩称，一、被上诉人己将符合《商品房买卖合同》约定标准的房屋交付给上诉人使用。根据双方签订《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，涉案房屋于2014年12月17日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位五单位盖章验收合格，已符合房屋交付标准。2015年11月2日，上诉人己收楼并签署了《业主收楼确认书》。同日，被上诉人在山湖世纪长信物业公司登记成为了山湖花园的业主。二、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，如被上诉人逾期办理产权证，违约金应按己付房价款的0.1%计算。黄永权向一审法院起诉请求：1、判令清晖公司立即为黄永权办理清新区太和镇明霞大道中60号的山湖世纪花园X幢X座XXX号房屋的权属证书；2、判令清晖公司按照合同约定向黄永权支付逾期交房的违约金（从2016年7月1日起算，计至清晖公司取得山湖世纪花园的验收合格证之日止，暂计2016年7月1日至2017年3月6日的违约金金额为1282元）；3、判令清晖公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向黄永权支付逾期办理产权证的违约金（违约金从2016年10月1日起计至清晖公司将办理涉案房屋产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，暂计2016年10月1日至2017年3月6日的违约金金额为15974元）；4、本案诉讼费用由清晖公司承担。一审法院查明：2015年9月16日，黄永权为买受人与清晖公司为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：黄永权向清晖公司购买其开发的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园X幢X座XXX号房屋，按套出售，总金额为517023元。清晖公司应于2016年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付黄永权使用，清晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付黄永权使用，按逾期时间，分别承担如下违约责任（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向黄永权支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，黄永权有权解除合同。黄永权解除合同的，清晖公司应当自黄永权解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.1％向黄永权支付违约金。黄永权要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向黄永权支付已交付房价款万分之0.1的违约金。商品房达到交付使用条件后，清晖公司应当书面通知黄永权办理交付手续。双方进行验收交接时，清晖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，清晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，黄永权有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清晖公司承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。2015年9月16日，清晖公司收取了黄永权代办证费3902元。2015年9月17日，黄永权交纳了房屋契税7755.34元。购房合同签订后，黄永权按合同约定支付购房款517023元给清晖公司，清晖公司于2015年11月26日出具购房款517023元的发票给黄永权收执。2015年11月2日，清晖公司向黄永权交付房屋，黄永权签署《业主收楼确认书》，对涉案房屋进行验收并以确认，保证以后不再以任何理由要求卖方对上述房屋进行修整。至本案法庭辩论结束前，清晖公司没有向一审法院提交涉案房屋经建设行政主管部门竣工验收合格备案登记的相关证据资料。双方因办理产权证、迟延办理房屋竣工验收合格备案登记及违约金等问题发生争议，黄永权遂向一审法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。清晖公司与黄永权签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。按行业规定，商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》等。广东省建设厅2003年6月25日粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》称，“验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。清晖公司所提交的《建筑工程竣工验收报告》未经建设行政主管部门盖章备案认可，未能反映涉案房屋经验收合格，对该证据证明的内容一审法院不予采纳。清晖公司未能提交涉案房屋验收合格的依据，视为其已构成违约，应承担相应的违约责任。关于清晖公司为涉案房屋办理权属证书问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋应进行权属登记并取得证书。商品房买卖合同虽未明确约定由清晖公司代为办证，但清晖公司收取了黄永权代办证费3902元，表明清晖公司认可为黄永权的涉案房屋代为办理权属证书。清晖公司负有为黄永权办理房屋过户登记的义务，黄永权已交纳了房屋相关契税，现黄永权要求清晖公司为涉案房屋办理权属证书的诉求符合法律规定，一审法院予以支持。黄永权主张逾期办理产权证的违约金方面。涉案房屋未经验收合格，导致未能取得产权证，清晖公司应承担违约责任。双方对违约金的计算方法有争议，黄永权主张参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而清晖公司则抗辩按合同约定的按已付房价款的0.1％计算。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度，合同的性质，坚持补偿性为主，以惩罚性为辅，按公平原则予以衡量。结合黄永权的诉求和清晖公司的抗辩，一审法院酌情调整迟延办理产权证的违约金从2016年10月1日起至清晖公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止以总成交价517023元为基数按年利率1％的标准计算。逾期交房违约金的问题。买受人明知商品房不具备法定或约定的交付条件仍同意接收房屋的，是其对瑕疵现状予以认可接受，现又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房的违约金，不符合诚实信用原则，一审法院对其收楼后产生的违约金不予支持。合同约定2016年6月30日交楼，黄永权于2015年11月2日签署《业主收楼确认书》确认接收房屋，故黄永权主张逾期交房违约金的诉求不符合法律规定，一审法院不予支持。判决：一、清远市清新区清晖房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起120日内为黄永权所购买的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号的山湖世纪花园X幢X座XXX号房屋办理权属证书。二、清远市清新区清晖房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向黄永权支付逾期办理产权证的违约金，违约金自2016年10月1日起至其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止以房屋总成交价517023元为基数按年利率1％的标准计算；上述资料备案登记超过一年以上未办妥的，违约金应当在每届满一年支付一次，剩余期间不满一年的，违约金应当在资料备案登记之日起十天内支付。三、驳回黄永权的其他诉讼请求。案件受理费116元，由清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的争议焦点是：一、逾期交房违约金应如何确定；二、逾期办证违约金应如何确定。关于逾期交房违约金应如何确定的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人应当于2016年6月30日前将经验收合格的涉案房屋交付上诉人使用。经审查，涉案房屋已于2014年12月17日经五方验收合格，于2015年11月2日交付上诉人使用。虽然涉案房屋不符合《商品房买卖合同》中所约定的房屋交付标准，但是上诉人在知道涉案房屋并不符合法定或者约定的房屋交付标准的情况下仍然同意接收房屋，并实际收房使用，是对瑕疵现状的认可。被上诉人在合同约定的期限之前已经履行了交房义务，故上诉人不能以房屋不具备交付条件为由而主张逾期交房的违约金。关于逾期办证违约金应如何确定的问题。本案中，上诉人认为一审法院将违约金调整至以房屋成交价为基数按年利率1%计算不当，要求被上诉人参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。对此本院认为，违约金具有促使违约方积极履行合同义务和填补守约方损失的功能，应当根据当事人的过错程度、违约期间、当地的实际情况以及实际损失等因素来确定并作出裁决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审判决将涉案违约金调整至以房屋成交价为基数按年利率百分之一计算能够较为合理的弥补守约方的损失，平衡双方当事人之间的利益。故一审法院的调整标准并无不当，本院予以支持。此外，本院对审理的同一小区类似案件已依法作出判决并已生效。基于生效判决的既定力，本院按照相同标准处理本案。对一审判决第一项确定的协助履行办证义务，鉴于被上诉人并未就此提起上诉，本院不予审查。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费231元，由黄永权负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十月三十日法官助理 黄 敏书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。-11-