江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰民初字第1135号
原告朱某，男，汉族，1976年10月21日生。
委托代理人虞兵、孙红梅，江苏博诚律师事务所律师。
被告曹某某，女，汉族，1971年5月20日生。
委托代理人鞠星。
原告朱某与被告曹某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2013年10月9日开庭时，原告朱某及其委托代理人虞兵，被告曹某某到庭参加诉讼；2014年1月15日开庭时，原告的委托代理人虞兵，被告曹某某及其委托代理人鞠星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年，原告因结婚需要购买住房，经泰兴某房产中介服务所介绍与被告签订了《房产协议书》，约定被告将某小区26幢1004室的房屋出售给原告，协议中约定了付款方式，同时还特别约定过户的税费由被告承担，被告包过户到原告名下。原告支付了2万元定金和423800元购房款后，被告将房屋钥匙交给原告，原告即对房屋进行装修并实际居住。2012年下半年，房屋的实际所有人周某要求原告搬让房屋，经泰兴某房产中介服务所协调，四方于2013年2月21日签订《双方协议书》，约定被告向周某支付378000元，周某将房屋过户给原告，过户费用由被告承担。《双方协议书》签订后，被告拒不履行，原告为了减少损失，遂向周某支付了购房余款及补贴378000元，并给付过户费用65453元，将房屋过户至自己名下。后原告多次向被告催要垫付的过户费用，被告置之不理。请求判令被告承担房屋过户费用43453元，违约金20000元，合计63453元。
原告提供下列证据：
证据1、2011年3月12日原被告签订的《房产协议书》、被告出具的收条两份，证明原被告于2011年3月12日签订了《房产协议书》，被告将泰兴市济川街道某小区26幢1004室房屋出售给原告，协议书中约定了付款时间，同时约定了过户费用由被告承担。原告已按协议约定支付了定金2万元及第一期购房款423800元。
证据2、原被告及案外人陈某某、周某签订的《双方协议书》，证明被告将房屋钥匙交付给原告后，原告即对房屋进行装修并实际居住，后因周某持房产证，称其为房主，要求原告搬出，在此情况下，经泰兴某房产中介服务所协调，签订了《双方协议书》，约定由被告曹某某向周某支付剩余房款及补贴合计378000元，周某负责将房屋过户至原告名下，协议书明确约定过户的一切费用由被告承担。
证据3、周某、陈某某出具的收条1份、房屋产权证书、房产档案查询结果，证明签订《双方协议书》后，因被告未按时向周某支付购房款及补贴，当时国家新政策刚发布，房产过户费用要大幅提高。原告无奈，只能与周某协商，代被告向周某支付购房款及补贴378000元，后周某将房屋过户至原告名下。
证据4、过户缴纳税费发票、收据等，证明原告已经垫付了房屋过户费用计65453元。
证据5、周某、陈某某发给被告的通知、特快专递回单，证明周某已收到原告代被告给付的购房款及补贴378000元，并已通知被告与原告进行结算。
被告辩称，原告于2011年3月12日与我签订合同后，我一直没有收到原告的购房款400000元，还有2年的银行利息45000元原告也没有给我。2011年3月26日，我给付了物业管理费4300元，该费用应由原告给付。对原告的诉讼请求不予认可。
被告提供下列证据：证据1、周某、陈某某出具的承诺书，证明被告只欠周某购房款315000元，原告给付周某、陈某某378000元与被告无关。
证据2、周某、陈某某与朱某、匡某签订的协议书，证明房屋过户费用不需被告负担，契税应由朱某承担。
证据3、陈某某与原被告共同签订的《双方协议书》，该协议书加盖了泰兴某房产中介服务所的公章，协议中约定朱某的银行利息应由朱某承担。
证据4、物业管理费发票，证明从2011年4月1日至2012年12月31日的物业服务费4300元原告至今未给付。
证据5、被告对陈某某的电话录音，证明陈某某没有出具债权转让通知且朱某认可利息38400元。
证据6、证人朱某出庭作证，证明在签订《双方协议书》时虽然没有明确利息由原告直接给付被告，但是利息结算下来是38400元，朱某同意利息由其给付。
经质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议；对证据2真实性有异议，但认可《双方协议书》中其签名的真实性；对证据3认为，被告应当支付的钱应由被告本人支付给周某，且原告与周某办理房产过户时没有得到被告的同意；对证据4的真实性无异议，但缴纳费用情况被告不清楚；对证据5，被告认可收到周某、陈某某所发债权转让通知，但认为其不欠原告的钱，不应由被告与原告结算。原告对被告提供的证据1质证认为，真实性无法核实，且承诺书出具时间为2010年10月20日，而本案原告与周某于2013年2月21日签订的《双方协议书》中已明确被告支付剩余房款及补贴共计378000元给周某，被告已在《双方协议书》中签字确认，故被告提供的承诺书已失效；对被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，但认为该协议书是为了降低房屋过户费用而草拟的，并未实际履行。当时周某不愿支付房屋过户费用，而原告为了让周某将房屋过户至自己名下才明确了过户费用有原告自行垫付；对被告提供的证据3，原告对其真实有异议，认为签订《双方协议书》时并没有约定“朱某的银行利息有朱某承担”，该内容是事后被告与房产中介服务所单方添加，没有得到原告的认可；对被告提供的证据4，原告认为与本案无关联性。对被告提供的证据5，原告认为电话录音中陈某某并没有否认出具债权转让通知书，陈某某也没有讲原告认可利息38400元。对被告提供的证据6，原告认为，证人朱某反映不清楚当时的情况，所以不能达到被告的证明目的。
经过原告陈述，被告答辩，原被告举证、质证，本庭确认以下事实：2010年10月26日，案外人周某出具承诺书给被告之夫侯某某，承诺其将位于泰兴市济川街道（原泰兴镇）某小区26幢1004室的期房转让给侯某某，待拿到房产证后配合侯某某办理相关手续。后侯某某未给付全部购房款，周某亦未将房屋过户给侯某某。2011年3月12日，被告曹某某以案外人周某的名义（以下简称甲方）与原告朱某（以下简称乙方）签订《房产协议书》一份，约定：甲方将位于泰兴市济川街道某小区26幢1004室的房屋（面积125.14平方米、车库7.74平方米）出售给乙方，价格为843800元，乙方于2011年3月12日付购房定金20000元，2011年3月30日前付423800元，余款400000元等双证拿到后办过户手续及代（贷）款到帐后给甲方。同时约定上述房产办理过户手续应缴纳的税费，由甲方承担，甲方包过户到乙方名下。如一方违约，除赔偿对方经济损失外，另承担违约金20000元。协议签订后，原告于2011年3月12日给付被告定金20000元，2011年3月26日给付被告购房款423800元。被告收到原告定金20000元及购房款423800元后，即将房屋钥匙交给原告，原告遂对所购房屋进行装修，并实际居住。2012年3月26日，被告曹某某缴纳了泰兴市某小区26幢1004室2011年4月1日至2012年12月31日的物业服务费、垃圾清运费、装修保证金等合计人民币4298元。2012年下半年，泰兴市济川街道某小区26幢1004室房屋所有权人周某持房屋所有权证要求原告朱某搬让房屋。后经泰兴某房产中介服务所协调，2013年2月21日，案外人陈某某、被告曹某某与原告朱某签订《双方协议书》一份，内容为：“今经双方协商，曹某某于2013年3月5日前将房屋余款叁拾壹万伍仟元整和补贴陆万叁仟元整（合计：叁拾柒万捌仟元整）一次性付给周某。周某、陈某某负责无条件过户于朱某名下。过户一切费用由曹某某承担。”周峰、朱某作为见证人在《双方协议书》中签名，并加盖泰兴某房产中介服务所印章。现被告曹某某持有的《双方协议书》中增加了“注：朱某的银行利息由朱某承担”的内容，并在增加内容处加盖了泰兴某房产中介服务所印章。但原告朱某对被告曹某某所持《双方协议书》中增加的内容不予认可。
另查明，2013年3月5日，案外人周某、陈某某向原告朱某出具收条一份，载明：“今收到朱某过房款叁拾柒万捌仟元正（￥378000）”。同日，周某、陈某某向侯某某、曹某某出具通知一份，内容为：“我已收到朱某人民币378000元。你欠我购房款378000元，我现将该债权转让给朱某，请你向朱某履行付款义务。”
又查明，案外人周某、陈某某已于2013年3月12日将泰兴市济川街道某小区26幢1004室房屋过户登记至原告朱某和原告之妻匡某名下。原告朱某及其妻匡某为办理房产过户手续，共支付各项费用65453元。现匡某自愿将其享有权利归朱某享有。
再查明，原告朱某与案外人周某、陈某某为办理房屋过户手续，签订了落款时间为2011年9月28日的《房产转让合同》，其中约定周某、陈某某将位于泰兴市吉润花园26幢1004室房屋出卖给朱某、匡某，价格为488000元等。该合同未实际履行，原告办理房产交易时房屋买卖计税金额为796000元。
原告认为，根据原被告2011年3月12日签订的《房产协议书》约定，原告尚欠被告购房款400000元，现原告已经根据2013年2月21日签订的《双方协议书》约定，代被告垫付给了案外人周某、陈某某购房款及补贴共计378000元，故原告尚欠被告购房款22000元。由于原被告约定房屋过户费用由被告承担，故扣除原告应给付被告的购房款22000元，被告尚应给付原告垫付的人民币43453元，并承担违约金20000元，合计人民币63453元。因被告未能给付上述款项，原告遂于2013年9月3日诉至本院。
本院认为，债务应当清偿。（一）原告朱某与被告曹某某于2011年3月12日签订《房产协议书》时，虽然被告曹某某代案外人周某将泰兴市某小区26幢1004室房屋出卖给原告朱某并未得到周某的授权，但案外人陈某某、被告曹某某已于2013年2月21日与原告朱某三方重新签订了《双方协议书》，约定被告曹某某将房屋余款及补贴378000元一次性付给周某后，周某、陈某某无条件将房屋过户于朱某名下，事实上案外人周某、陈某某也履行了《双方协议书》，已经将房屋过户到原告名下。由此能够证明案外人周某、陈某某已经认可被告曹某某将泰兴市某小区26幢1004室房屋出卖给原告朱某，原被告签订的《房产协议书》合法有效。（二）原被告签订的《房产协议书》及案外人陈某某、被告曹某某与原告朱某签订的《双方协议书》中均约定了过户一切费用由曹某某承担，该约定并未违反相关法律法规的规定，是当事人真实意思表示。现原告已为房屋过户垫付了契税等费用65453元，故该款被告曹某某应当给付原告。（三）由于被告曹某某未按约定给付案外人周某、陈某某购房款等378000元，而原告朱某已代被告给付，原告的行为并未超出案外人陈某某、被告曹某某与原告朱某签订的《双方协议书》中约定，也没有损害被告的合法权益，且案外人周某、陈某某已通知被告，将其对被告享有的378000元债权转让给了原告朱某，故原告朱某主张从其欠被告购房款400000元中扣除378000元，本院予以支持。（四）至于原告主张违约金20000元，虽然原被告签订的《房产协议书》中约定了违约金为20000元，但此后案外人陈某某、被告曹某某与原告朱某又于2013年2月21日重新达成了《双方协议书》，该《双方协议书》中只约定过户一切费用由曹某某承担，并没有约定违约责任，故对原告要求被告按原协议约定给付违约金20000元之请求，本院不予支持。（六）对于被告要求原告给付2011年4月1日至2012年12月31日期间的物业服务费等4300元之辩称理由，因在此期间泰兴市济川街道某小区26幢1004室房屋由原告实际居住使用，应当由原告给付物业服务等费用，被告曹某某垫付的物业服务费等合计为人民币4298元，原告应当给付被告。（七）对于被告曹某某要求原告给付银行利息之辩称理由，虽然被告持有的《双方协议书》中添加了“朱某的银行利息由朱某承担”的内容，但该内容并未得到原告的认可，被告也未提供充足的证据证明原告同意给付银行利息，故对被告该辩称理由，本院不予采纳。综上，被告曹某某应给付原告过户费用65453元，扣除原告应给付被告的购房款22000元、物业服务等费用4298元，被告尚应给付原告人民币39155元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条之规定，判决如下：
一、被告曹某某于本判决生效后十日内给付原告朱某人民币39155元。
二、驳回原告朱某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1390元，原告负担542元，被告负担848元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审 判 长 张翠华
审 判 员 殷月蔚
人民陪审员 王扬威
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 颜海燕