广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1165号
上诉人（原审被告）：谭晶，女，1976年7月16日出生，汉族。
委托代理人：谭伟清，男，1950年8月26日出生，汉族，系谭晶的父亲。
被上诉人（原审原告）：韶关市升兴物业服务有限公司。
法定代表人：陈文杰，总经理。
委托代理人：杨兴，该公司经理。
委托代理人：卢春娇，该公司法律顾问。
上诉人谭晶因与被上诉人韶关市升兴物业服务有限公司（以下简称升兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市曲江区人民法院（2014）韶曲法民一初字第548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人谭晶的上诉请求：1、撤销原审判决。2、升兴物业公司立即撤出源河豪庭的物业管理，并确认《源河豪庭小区物业管理合同》（以下简称《物业管理合同》）无效。3、本案一、二审诉讼费用由升兴物业公司负担。
被上诉人升兴物业公司的答辩意见：原审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院维持原判。一、谭晶所称《物业管理合同》无效违背事实。1、升兴物业公司签订《物业管理合同》时，韶关市曲江区马坝镇源河豪庭小区业主委员会（以下简称源河豪庭业委会）早已成立，无人告知升兴物业公司有关源河豪庭业委会是否召开过业主大会的情况，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条和《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，升兴物业公司与该小区业委会签订的《物业管理合同》没有违反任何法律法规的强制性规定，合同双方的意思表示真实，该合同合法有效。2、签订物业管理合同后，升兴物业公司为源河豪庭小区提供了物业管理服务，并依据合同约定和韶关市物价局、韶关市建设局联合下发的韶市价（2004）117号文件的规定的收费标准收取物业管理费用，符合《价格法》和《物业服务收费管理办法》的相关规定，该项收费是合理合法的。二、谭晶所述升兴物业公司管理服务不到位，并以此为由拒缴物业管理费用是歪曲事实。首先，升兴物业公司多年来一直根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等有关法律法规和政策文件规定，根据物业管理服务的要求对公共场所、公共设施进行管理维护，对源河豪庭小区进行了管理服务。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、《广东省物业管理条例》第四十七条等规定按时交纳物业费是业主应遵守的法定义务。谭晶接受了物业服务，却拒绝交纳物业费，违反法律规定，也违反合同约定，损害了升兴物业公司的利益。其次，谭晶不能以管理服务不到位为由拒缴物业管理费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该条中没有规定业主可以以“拒缴物业管理费用”和减少费用数额来向升兴物业公司提出抗辩。即便是升兴物业公司存在管理服务不到位之处，也应该由小区的业委会全体业主、受到损失的相关业主向升兴物业公司另行主张。大量的事实证明，升兴物业公司在物业管理过程中的服务质量是符合合同约定的质量标准的。升兴物业公司自入住该小区进行物业管理以来，绝大多数的住户都按时交纳了物业管理费用，极个别的住户处于个别原因对升兴物业公司的服务质量提出质疑是不公正的，不能代表广大住户。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院认为：双方争议焦点为原审判决书所列要素第一项，对于其他双方没有争议的事项，本院予以确认。
关于双方争议的原审判决书所列要素第一项，《物业管理合同》是否合法有效及谭晶应否向升兴物业公司支付物业管理费的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；……”、第十二条：“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”、第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，选聘物业服务企业属业主共同决定的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。源河豪庭业委会代表业主与升兴物业公司签订物业服务合同应得到业主大会依法讨论通过并授权。本案中，升兴物业公司主张《物业管理合同》合法有效，但从现有证据分析，源河豪庭业委会出具的《说明》，其选聘升兴物业公司时仅有11个业委会委员签名同意，未能证实选聘升兴物业公司已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且根据《住房和城乡建设部关于印发﹤业主大会和业主委员会指导规则﹥的通知》【建房（2009）274号】第三十二条：“业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。”的规定，在《说明》中签名的源河豪庭业委会委员于2007年1月选任，至2012年1月已任期届满，也没有证据证实其已被选举继续担任业委会委员，因此，其签名确认的《说明》不具有代表所有业主真实意思表示的效力。综上，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》文件精神，业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的，该物业服务合同应当认定为无效。源河豪庭业委会与升兴物业公司于2012年7月23日签订的《物业管理合同》为无效合同。升兴物业公司主张该合同合法有效，理由不充分，本院不予支持。至于谭晶一方所述《源河豪庭小区物业管理委托合同》、《合同解除协议书》等法律效力问题，不在本案审查范围，本院对此不作处理。关于谭晶应否向升兴物业公司支付物业管理费的问题。《物业管理合同》被认定为无效合同系因源河豪庭业委会未取得业主大会授权所致，其主要过错在于业主一方。而从双方的诉辩意见可以认定，升兴物业公司自2012年7月23日起即对源河豪庭小区进行物业管理，业主一方也有升兴物业公司提供的服务不合格，损害业主利益的陈述，因此，升兴物业公司已实际为源河豪庭小区业主提供物业服务的事实可予以确认。据此，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》文件精神，物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由业主方的过错造成的，可按合同约定支付物业费，故原审法院按《物业管理合同》约定，认定谭晶于2012年8月至2014年5月应缴纳的物业费为919.16元并无不当，本院予以维持。至于谭晶所称升兴物业公司提供的物业服务不合格，损害业主权益的问题，因谭晶未提起反诉，本院对此不作审理，其可与升兴物业公司协商或向政府相关职能部门反映以得到协调处理，也可依法另行提起诉讼处理。谭晶所称源河豪庭业委会委员有违法行为，不在本案审查范围，其可向相关检察部门反映。
综上所述，原审法院认定的事实和适用法律有误，但实体处理正确，本院对其实体处理结果予以维持。谭晶的上诉主张部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由谭晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 戴新苗