中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终874号
上诉人（原审被告）：广州市越秀区工商行政管理局（原名广州市工商行政管理局越秀分局），住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：谢文，职务：局长。
委托代理人：汪洪生、卢春燕，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭妙霞（黄谭妙霞，英文名：WONGMUEHARR），女，1911年10月15日出生，美国居民，现住美国。
被上诉人（原审原告）：黄仪贞（李仪贞，英文名：LEEYEECHING），女，1938年11月27日出生，美国居民，现住美国。
被上诉人（原审原告）：黄仪义（英文名：YEEYEEWONG），美国居民，现住美国。
上列三被上诉人共同委托代理人：李婕，广东雄军律师事务所律师。
原审被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：高卫平。
原审第三人：黄逸慰（英文名：JEFFREYWAYWONG），美国居民，现住美国。
委托代理人：谢辉、吴海锋，广东德培律师事务所律师。
上诉人广州市越秀区工商行政管理局因（以下简称越秀工商局）与被上诉人谭妙霞、黄仪贞、黄仪义、原审被告广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称一德中兴公司）、原审第三人黄逸慰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原广州市越秀区海珠南路新桥市37号房屋（建筑面积92.08平方米）是登记于谭妙霞、黄仪贞、黄仪义及黄某甲义、黄某乙名下的房产，其中黄某乙占4／8的产权份额，谭妙霞、黄仪贞、黄仪义与黄某甲义各占1／8的产权份额。
1997年12月8日，谭妙霞、黄仪贞、黄仪义及黄德义、黄锦炎的委托代理人陈秋英、江桂英（乙方）与越秀工商局（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除上述房屋，建筑面积92.08㎡，其中违章建筑面积10.71㎡；甲方将自有的越秀区天成路新桥市等地段第十三层A座东、十四层A座东北角建筑面积为92.08㎡的单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换；甲方应于2000年12月31日将自有房屋交付给乙方，甲方违反该约定的，应按每超期一天赔偿20元的标准向乙方承担违约责任等。
同日，黄仪贞（乙方）与越秀工商局（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：乙方同意自行解决临迁，甲方按每月1097.20元发放给乙方临时搬迁补助费；甲方应于2000年12月31日前，在天成路新桥市等地段第A幢第十三层，产权属于自有的东向建筑面积27.43平方米的套间安置给乙方回迁居住；甲方逾期安置乙方回迁的，应按每超期一天按规定的标准向乙方承担违约责任；其它事项约定：该屋总建筑面积是92.08㎡，其中住宅54.86㎡，铺面37.22㎡，乙方要求回迁时住宅、铺面要分开两个单元，即各占1／2额，房屋住宅是27.43㎡，铺面是18.61㎡（铺面回迁后安置在三楼、东向）等。
合同签订后，谭妙霞、黄仪贞、黄仪义等人依约迁出上述房屋。
1999年6月7日，广州市国土局发出穗国土建用函（1999）123号《关于建设用地使用权变更的复函》，同意将经穗国土建用函（1998）186号文核准给广州广富房地产开发有限公司、广东中兴经济发展有限公司（以下简称中兴经济公司）、越秀工商局使用的上述地块改由一德中兴公司使用。同月23日，广州市城市规划局批复同意上述用地转为一德中兴公司使用。
2001年10月23日，黄仪贞（乙方、被拆迁人）与一德中兴公司（甲方、拆迁人）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：甲方同意乙方要求重新选择现建成的天成路与新桥市交汇的一德市场大厦D塔楼第13层建筑面积27.43平方米、座向北、套间05套回迁安置乙方等。
2002年11月14日，黄仪贞（乙方、被拆迁人）与一德中兴公司（甲方、拆迁人）签订《房屋拆迁安置补充协议书（非住宅）》，约定：乙方同意重新选择现建成的海珠路与新桥市交汇的一德市场大厦第叁层、建筑面积20.78平方米、甲方自编A3008号的铺安置乙方恢复经营；本协议如与之前双方签订的协议或其它有效的法律文书有抵触的条款，则以本协议书相应的条款为准等。
2002年12月10日，一德中兴公司将涉讼的A3008号商铺交付给谭妙霞、黄仪贞、黄仪义使用。
2005年1月10日，黄逸慰（乙方、被拆迁人）与一德中兴公司（甲方、拆迁人）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：甲方同意乙方要求重新选择现建成的天成路或海珠路与新桥市交汇的一德市场大厦D塔楼第二十三层建筑面积51.28平方米、座向南、套间自编2305房屋回迁安置乙方等。
2007年8月24日，广东省广州市中级人民法院作出（2006）穗中法民二初字第273号民事判决书，其中查明：1998年11月27日，抵押人中兴经济公司在广州市国土局办理了抵押登记，具体的抵押物是：位于广州市一德路一德市场大厦裙楼部分商铺（一楼D9-D18、C12-C19；二楼G1-G20、F11-F22、F31-F34；三楼G1-G20、F11－F22、F31-F34；四楼G1-G20、F11-F22、F31-F34）。办理抵押登记后，经抵押权人同意，于2002年涂销了上述商铺中的一楼D9-D18、C12-C19；二楼G8-G20、F11-F22、F31-F34商铺。该院遂判决：广东中兴工贸发展有限公司（以下简称中兴工贸公司）应向中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产广州办事处）偿还借款本金5580万元及利息；在中兴工贸公司不履行上述债务时，东方资产广州办事处对中兴经济公司提供的位于广州市一德路一德市场大厦裙楼二楼G1-G7、三楼G1-G20、F11-F22、F31-F34；四楼G1-G20、F11－F22、F31-F34号商铺，有权以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；中兴经济公司承担责任后，有权向中兴工贸公司依法追偿等。
2009年6月1日，广东省广州市中级人民法院作出（2007）穗中法执字第3668号－1执行裁定书，其中记载：案外人黄仪贞等人向该院提出执行异议，称：涉案商铺是其回迁商铺，中兴经济公司隐瞒事实将涉案商铺抵押，该行为无效，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，要求中止执行一德市场大厦裙楼A3008商铺等。该院认为，虽然各案外人提交证实涉案房产是其回迁房的《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁补偿协议》等证据，但是涉案房产作为抵押财产是经已生效的（2006）穗中法民二初字第273号民事判决所认定；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十六章审判监督程序的规定，推翻已生效判决的应通过审判监督程序而非执行程序；故在（2006）穗中法民二初字第273号民事判决仍然有效的情况下，各案外人提出异议，请求本院停止对上述判决的执行没有法律依据，故判决驳回案外人黄仪贞等人的异议。
之后，谭妙霞、黄仪贞、黄仪义于2009年10月23日向广东省高级人民法院申请对（2006）穗中法民二初字第273号民事判决进行再审。该院于2010年8月2日作出（2009）粤高法民四申字第92号民事裁定书，认为黄仪贞等人为证明涉案商铺为其所有，虽然提供了与拆迁人所签的《拆迁安置协议书》等证据，但并无房管局的产权人登记资料，故对其是否为涉案房产的所有权人须待法院进一步审理查明。黄仪贞等人主张的产权要求与本案并非必须合并审理，本案借款抵押合同纠纷在认定东方资产公司与中兴工贸公司、中兴经济公司债权债务关系上事实清楚、适用法律正确，并无不当，故黄仪贞等人另案起诉更有利于其他事实的查明及维护生效判决的稳定性，为此裁定驳回黄仪贞、黄仪义、谭妙霞的再审申请。
2012年4月25日，谭妙霞、黄仪贞、黄仪义共同向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、越秀工商局、一德中兴公司安排其回迁与协议约定的拟回迁商铺价值等同的铺位，并为其办理该商铺的房地产过户登记手续，作为对其原被拆迁房屋的产权交换补偿；2、越秀工商局、一德中兴公司支付其违约赔偿金18100元及赔偿租金损失39000元（违约赔偿金按20元／日计算，租金损失按1300元／月计算，两项均从2009年10月1日起计至其落实回迁房屋之日止）。
原审诉讼期间，原审法院于2012年12月19日组织谭妙霞、黄仪贞、黄仪义及越秀工商局到涉讼商铺进行现场勘验。广州市华某创业投资有限公司（以下简称华某公司）表示，包括涉讼商铺在内的三楼多个商铺，已由法院裁定以物抵债归其公司所有，不同意交付商铺给谭妙霞、黄仪贞、黄仪义回迁或作产权补偿。
谭妙霞、黄仪贞、黄仪义表示，其没有证据证明越秀工商局、一德中兴公司尚有其他同类型商铺供谭妙霞、黄仪贞、黄仪义回迁；为此，谭妙霞、黄仪贞、黄仪义要求变更安置方式为弃产补偿，即变更其诉讼请求为：变更拆迁补偿方式为越秀工商局、一德中兴公司向谭妙霞、黄仪贞、黄仪义支付货币补偿款，判令越秀工商局、一德中兴公司支付广州市一德路一德市场大厦第三层建筑面积为20.78平方米商铺的货币补偿款给谭妙霞、黄仪贞、黄仪义（按同地段同类型同等价值商铺的市场价格计付）。同时，谭妙霞、黄仪贞、黄仪义向原审法院申请对涉讼商铺的市场现值进行评估。
越秀工商局对谭妙霞、黄仪贞、黄仪义变更后的诉讼请求答辩认为，由于谭妙霞、黄仪贞、黄仪义无法取得回迁房屋的问题与越秀工商局无关，故对谭妙霞、黄仪贞、黄仪义变更诉讼请求及申请评估的要求，其不发表意见。
原审第三人黄逸慰对谭妙霞、黄仪贞、黄仪义变更后的诉讼请求表示没有异议。
根据谭妙霞、黄仪贞、黄仪义的申请，原审法院依法摇珠确定本案评估机构为深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司广州分公司。该公司对涉讼商铺实地勘验后作出深同诚评字（2013B］07QC第013号《房地产估价报告》，其中记载：广州市一德路一德市场大第三层自编A3008号商铺交吉单价为35600元／平方米，交吉总价为739800元，不交吉单价为28500元／平方米，不交吉总价为592200元。谭妙霞、黄仪贞、黄仪义为此支付了评估费3699元。谭妙霞、黄仪贞、黄仪义对该评估报告无异议，并要求按评估的交吉价标准计算货币补偿款。越秀工商局对上述评估报告不发表意见。原审第三人黄逸慰对上述评估报告没有异议。
原审另查：1999年7月15日，原广州市东山区公证处作出（96）穗东内证字第3784号《继承权证明书》，记载：黄某乙于1996年3月26日死亡，黄某丙于1995年1月22日死亡，两人遗下以黄锦炎名义登记产权的广州市海珠南路新桥市37号房屋的二分之一产权等。黄某乙、黄某丙于1994年7月14日立有遗嘱，指定他们的上述房产由儿子黄逸慰（即本案第三人）一人继承……根据《中华人民共和国继承法》第五条规定，黄某乙、黄某丙的上述房产由他们的儿子黄逸慰一人继承。
2013年8月5日，原审第三人黄逸慰作出《关于产权分割的声明》称，原广州市海珠南路新桥市街37号房屋的产权人是黄某乙、谭妙霞、黄仪贞、黄仪义、黄某甲义共5人……为了方便各自管业，产权人已内部进行产业分割，分别与开发商签署拆迁安置协议书。2005年1月10日，原审第三人黄逸慰与开发商一德中兴公司签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：一德中兴公司同意黄逸慰要求重新选择现建成的天成路或海珠路与新桥市交汇的一德市场大厦D塔楼二十三层、建筑面积51.28平方米，座向南、套间自编2305房屋回迁安置黄逸慰回迁安置房屋；该2305房屋是开发商一德公司对于黄逸慰继承广州市海珠南路新桥市37号房屋50%权利的产权补偿房，与谭妙霞、黄仪贞、黄仪义、黄某甲义无关。谭妙霞、黄仪贞、黄仪义、黄某甲义与开发商之间的拆迁补偿事宜，另行解决，亦与黄逸慰无关。
同月，谭妙霞、黄仪贞、黄仪义作出《关于产权分割的声明》称，原广州市海珠南路新桥市街37号房屋的产权人是黄某乙、谭妙霞、黄仪贞、黄仪义、黄某甲义共5人……为了方便各自管业，产权人已内部进行产业分割，分别与开发商签署拆迁安置协议书。2005年1月10日，黄逸慰与开发商一德中兴公司签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：一德中兴公司同意黄逸慰要求重新选择现建成的天成路或海珠路与新桥市交汇的一德市场大厦D塔楼二十三层、建筑面积51.28平方米，座向南、套间自编2305房屋回迁安置黄逸慰回迁安置房屋；该2305房屋是开发商一德公司对于黄逸慰继承广州市海珠南路新桥市37号房屋50%权利的产权补偿房，与谭妙霞、黄仪贞、黄仪义、黄某甲义无关。谭妙霞、黄仪贞、黄仪义、黄某甲义与开发商之间的拆迁补偿事宜，另行解决，亦与黄逸慰无关。
黄某甲义于2002年8月19日死亡。目前，其所占被拆迁房的份额尚未办理继承手续。谭妙霞、黄仪贞、黄仪义表示，黄某甲义曾在香港居住，于台山去世。据谭妙霞、黄仪贞、黄仪义了解，黄某甲义已经取得香港居民身份证。谭妙霞、黄仪贞、黄仪义在几十年前移民美国，黄某甲义则移民香港，谭妙霞、黄仪贞、黄仪义与黄某甲义之间没有太多联系，台山方面没有黄某甲义的档案材料；谭妙霞、黄仪贞、黄仪义亦无法提供黄某甲义在香港的身份信息材料，故谭妙霞、黄仪贞、黄仪义无从办理黄某甲义所有份额的继承手续。
此外，经原审法院向谭妙霞、黄仪贞、黄仪义释明，谭妙霞、黄仪贞、黄仪义表示其要求变更后的诉讼请求实际意思是指要求越秀工商局、一德中兴公司承担未能依约回迁的违约责任，要求越秀工商局、一德中兴公司支付违约赔偿金；就原审第三人的产权份额及相应的合同权利义务，谭妙霞、黄仪贞、黄仪义在本案中不主张，由原审第三人自行处理。
原审法院认为：黄德义、黄锦炎及谭妙霞、黄仪贞、黄仪义与越秀工商局签订的上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、及黄仪贞与越秀工商局签订的上述《房屋拆迁安置协议》、与一德中兴公司签订的上述《房屋拆迁安置补充协议书》均出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均依约自觉履行。一德中兴公司将已办理抵押登记的涉讼A3008号商铺交付给谭妙霞、黄仪贞、黄仪义使用后，一直未能为谭妙霞、黄仪贞、黄仪义办理该商铺的房地产登记手续，导致该商铺产权被另行处分，从而谭妙霞、黄仪贞、黄仪义无法取得该商铺的所有权，一德中兴公司上述行为已构成违约，应承担违约责任。由于目前未有证据证明一德中兴公司另有其他同类型商铺供谭妙霞、黄仪贞、黄仪义回迁，谭妙霞、黄仪贞、黄仪义据此变更诉讼请求为要求一德中兴公司承担未能依约回迁的违约责任，并主张一德中兴公司按照评估的涉讼商铺交吉单价计付违约赔偿金合法合理，原审法院对此予以支持。违约赔偿金应按约定的商铺产权调换补偿建筑面积18.61平方米为准计算。鉴于被拆迁房产权人之一黄某甲义死亡后，其所占产权份额尚未办理继承手续，而目前谭妙霞、黄仪贞、黄仪义确实未能确定黄某甲义的继承人身份，故为避免讼累，本案中只就谭妙霞、黄仪贞、黄仪义所占产权份额部分的违约责任问题进行处理，即一德中兴公司应以约定的回迁面积及上述评估交吉单价按照谭妙霞、黄仪贞、黄仪义的产权比例计付违约赔偿金，经计算为35600元／㎡×18.61㎡×3／8=248443.5元；对黄某甲义的产权份额及黄逸慰的产权份额部分，本案不作调处。
一德中兴公司经批准成为涉讼地块的用地单位后，虽然其与黄仪贞签订了上述《房屋拆迁安置补充协议书》，但该协议中并未约定由一德中兴公司替代越秀工商局履行上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中越秀工商局的产权调换补偿等义务，故越秀工商局仍应与一德中兴公司一同承担本案中支付违约赔偿金的义务。
黄某甲义死亡后，其所占的被拆迁房1／8的产权份额应由其合法继承人继承取得。黄某乙死亡后，第三人黄逸慰根据黄某乙及其妻子黄某丙的遗嘱继承取得黄某乙占原被拆迁房4／8的产权份额。虽然第三人黄逸慰及谭妙霞、黄仪贞、黄仪义均作出上述《关于产权分割的声明》，约定对回迁的一德路398号2305房及涉讼商铺的产权进行分割，但鉴于黄某甲义的合法继承人并无参与该行为，故第三人黄逸慰及谭妙霞、黄仪贞、黄仪义所作上述《关于产权分割的声明》并不发生析产分割的法律效力，本案对第三人黄逸慰及谭妙霞、黄仪贞、黄仪义就一德路398号2305房及涉讼商铺所作的产权分割不作调处。越秀工商局、一德中兴公司应向谭妙霞、黄仪贞、黄仪义承担支付违约赔偿金的义务。谭妙霞、黄仪贞、黄仪义取得上述赔偿金后，即丧失要求越秀工商局、一德中兴公司安置回迁及产权调换补偿的权利。本案纠纷是因越秀工商局、一德中兴公司违约所致，故本案受理费、评估费由越秀工商局、一德中兴公司承担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条的规定，于2014年9月16日作出如下判决：一、越秀工商局、一德中兴公司自本判决发生法律效力之日起十日内向谭妙霞、黄仪贞、黄仪义支付违约赔偿金248443.5元；二、驳回谭妙霞、黄仪贞、黄仪义的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5157元，评估费3699元，公告费1500元，由越秀工商局、一德中兴公司共同负担。
判后，上诉人越秀工商局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对涉案房屋拆迁安置责任承担的认定错误。1、根据相关政府部门的文件显示，涉案房屋的拆迁安置责任承担主体已经依法变更，我方不再是涉案房屋的拆迁安置主体。2、涉案房屋的拆迁人、拆迁安置主体为一德中兴公司，承担赔偿责任主体依法应为一德中兴公司。我方依法及事实上均不应当亦无法律资格承担拆迁安置责任，一审对涉案房屋拆迁安置责任主体及责任承担主体及责任承担的认定均违背事实及法律。二、一审判决违反公平合理原则，适用法律错误。1、我方在一审时已经充分证明我方在本案中的行为实质属于土地使用权转让，我方未取得项目开发建设方的身份，亦未获取涉案开发建设项目的商业利益。在此前提下，让我方承担应由项目建设方承担的商业补偿及赔偿责任极不公平。2、本案所涉事项发生之时适用的法律法规至今已经发生极大的变化，处理本案不能仅依照现行法律法规和合同的表面内容来得出结论。原审法院依据表面上的合同、协议的某些事实上已被依法变更的条款，作出了不符合事实的判决，让我方承担了事实上与我方无关的房地产开发者应承担的商业责任，显失公平。三、涉案商铺已于2002年事实交付给被上诉人，因历史原因不能办证，一德中兴公司已履行了义务，被上诉人也使用了涉案商铺7年。但在被上诉人权利被第三方侵害的情况下，被上诉人未及时主张权利，由此产生的损失不应由我方承担。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，我方上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判我方对本案不承担违约赔偿责任及拆迁安置责任；2、一、二审诉讼费由谭妙霞、黄仪贞、黄仪义承担。
被上诉人谭妙霞、黄仪贞、黄仪义共同答辩称：越秀工商局的上诉缺乏理据，我方不同意其上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。具体理由如下：一、1997年12月8日的《房屋拆迁安置协议》经公证，依法确定越秀工商局是涉案房屋的拆迁安置责任主体。在没有证据证明我方已同意越秀工商局将其合同义务转给第三方的情况下，越秀工商局仍是涉案房屋拆迁安置责任的承担主体。二、我方与一德中兴公司签订的《房屋拆迁安置补充协议书》是对上述《房屋拆迁安置协议》的补充，均为合法有效。越秀工商局与一德中兴公司将已设抵押的房屋交给我方回迁使用，导致我方回迁失败，越秀工商局与一德中兴公司应当共同对我方承担违约赔偿责任。原审判决越秀工商局与一德中兴公司共同支付违约赔偿金给我方是正确的。三、由于交付给我方的商铺是带抵押的商铺，抵押的行为是经过越秀工商局书面同意的，故该交付并非有效交付，且因为存在抵押权，涉案商铺被案外人拿走，此后我方一直在维权，在执行异议不成立后我方才提起本案诉讼，并不存在越秀工商局所述的我方怠于行使权利的事实。
原审被告一德中兴公司经本院依法公告传唤，公告期满，无正当理由未到庭参与诉讼。
原审第三人黄逸慰述称：我同意原审判决和被上诉人的答辩意见，不同意越秀工商局的上诉意见。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，原审认定涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁安置补充协议书》合法有效，并无不当，各方当事人对此亦无异议，本院予以确认。针对越秀工商局的上诉意见，本案二审争议焦点在于越秀工商局的合同义务是否免除。上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》中明确约定越秀工商局有安置回迁义务，虽然此后，被上诉人与一德中兴公司签订了《房屋拆迁安置补充协议书》，但一方面，该补充协议书只就双方的权利义务进行约定，并没有替代或免除越秀工商局合同义务的意思表示；另一方面，目前也没有证据证明越秀工商局与一德中兴公司之间就拆迁安置义务的转移达成了有效协议，故越秀工商局主张其拆迁安置合同义务已经由一德中兴公司承继缺乏理据支持。因此，在被上诉人无法得到安置回迁，要求越秀工商局和一德中兴公司承担责任的情况下，原审判决认定越秀工商局应与一德中兴公司共同承担支付违约赔偿金的义务合理合法。越秀工商局在二审中并未举证推翻原审上述论述，其上诉主张缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人的上诉主张理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5157元，由上诉人广州市越秀区工商行政管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年四月十八日
书 记 员 刘 纯