辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第03020号
上诉人（原审被告）：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区风雨坛街70号。
法定代表人：曾昌飚，该公司董事长。
委托代理人：唐丽丽，女，1983年10月8日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：蔡沈芸，女，1990年4月6日出生，汉族，住址：北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：富英华，女，1957年1月16日出生，汉族，住址：沈阳市新城子区。
委托代理人：赵兰，辽宁广嘉律师事务所律师。
上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司与被上诉人富英华因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第152号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告富英华诉称：2009年8月3日，富英华从辽宁中屹置业投资发展有限公司处购买了位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第一幢四层451-2号商铺一处，双方签订了《商品房买卖合同》，并同时与辽宁中屹置业投资发展有限公司签订《国际展贸中心委托经营协议书》，富英华将购商铺款扣去应得的委托经营款外，将余额人民币412，815元一次性交齐。从此后截止目前，商铺一直由辽宁中屹置业投资发展有限公司经管。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房。”但是，时至今日，富英华仍未能取得产权证书，依合同约定，现富英华要求解除商品房买卖协议及委托经营协议书，赔偿富英华管理收益人民币63，618元及按合同约定承担银行同期存款利率加算逾期给付折旧费的利息的违约责任，由被告承担诉讼费用。
原审被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称：一、辽宁中屹置业投资发展有限公司不同意解除合同，辽宁中屹置业投资发展有限公司不能办理房屋产权证是政府的不可抗力造成的，因为政府没有明确统一的产权分割政策，政府的政策不是辽宁中屹置业投资发展有限公司作为经营企业所能控制的。二、如果继续履行合同就不存在赔偿损失返还购房款的事，所以请求法院驳回被答辩人相应的诉讼请求。三、本案的购房款的本金数额没有异议，对于收益的计算数额也不正确。四、关于委托经营的期限起始时间应当以双方委托的时间为准，是以五爱韩国城开业的时间为准，开业时间为2012年2月15日，所以前三年的委托经营期限尚未届满，富英华的主张的租金损失不能成立，另外，富英华关于租金的请求与本案解除商品房买卖合同诉讼请求相矛盾，富英华诉讼请求是解除买卖合同，而购买房屋是富英华获取房屋收益的前提，如富英华请求解除商品房买卖合同就当然丧失的房屋的收益，所以富英华关于租金的请求并不成立。五、商铺的委托经营管理协议的前提和基础是商品房买卖合同，既然富英华请求解除商品房买卖合同，那么委托经营管理协议就应当一并解决，解除合同的法律后果是恢复原状，并行双向返还财产，所以富英华关于租金损失的请求没有任何事实依据和法律依据请法庭查清事实，依法驳回富英华的诉讼请求。
原审法院查明：2009年8月3日，富英华（买受人）与辽宁中屹置业投资发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定富英华购买辽宁中屹置业投资发展有限公司建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层4层451-2号商铺（即诉争商铺），建筑面积16.25平方米，房屋总价款为人民币412，815元。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2009年8月3日前支付总房款人民币412，815元。合同第八条交付期限约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。同日，富英华作为乙方，辽宁中屹置业投资发展有限公司作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定富英华将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为3年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币565，500元，前3年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除。折旧费从第三个店庆日起计算，每个季度初月的15日为折旧费支付日。上述合同签订当日，富英华向辽宁中屹置业投资发展有限公司交纳了购房款人民币412，815元，辽宁中屹置业投资发展有限公司为富英华出具收款收据。因辽宁中屹置业投资发展有限公司一直未能为富英华办理商铺产权证及未能给付富英华折旧费，富英华起诉来院。另查，辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年7月28日取得包括诉争商铺在内的沈阳市沈河区风雨坛街70号，总层数为18层的大厦整体产权证。
原审法院认为：富英华、辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，富英华、辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但富英华不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，辽宁中屹置业投资发展有限公司给付富英华的折旧费实为商铺租金。关于《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而富英华、辽宁中屹置业投资发展有限公司的房屋买卖不同，辽宁中屹置业投资发展有限公司履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助富英华办理产权过户手续的义务，因此，富英华、辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。富英华、辽宁中屹置业投资发展有限公司均认可商铺的交付时间是2009年12月31日，故辽宁中屹置业投资发展有限公司应于2010年12月31日前协助富英华办理产权过户手续，而辽宁中屹置业投资发展有限公司至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，富英华有权请求解除合同。双方签订的委托经营协议，建立在双方的房屋买卖关系之上，委托经营协议的存在是以双方存在商品房买卖合同为基础，商品房买卖合同解除后，委托经营协议亦不存在继续履行的基础，故房屋买卖合同解除，委托经营协议亦应随之解除，故富英华诉请解除合同，本院予以支持。关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，辽宁中屹置业投资发展有限公司应当将收取的购房款返还富英华，购房款数额应当依据双方合同及收款收据数额计算，即人民币412，815元。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的解除后果问题。1、关于协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币565，500元为基数，年率9%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为富英华购房总价，根据该约定，辽宁中屹置业投资发展有限公司承租富英华商铺的租金标准为每年人民币50，895元。2、本案中，富英华、辽宁中屹置业投资发展有限公司均认可交付日期为2009年12月31日，但辽宁中屹置业投资发展有限公司并未实际向富英华交付，而是以占有改定的方式交付使用，故本院认为应以交付到期日的第二日即2010年1月1日作为租金起算日为宜。3、关于解除后果问题。双方租赁合同解除后，辽宁中屹置业投资发展有限公司作为承租方应向出租方即富英华支付自起租日即2010年1月1日至合同解除前（本院依法确定为本判决作出之日即2014年8月31日）共计4年零8个月的商铺租金，因双方签订的房屋买卖合同和租赁合同同时解除，而争议商铺一直在辽宁中屹置业投资发展有限公司控制之下，未向富英华实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。关于辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题，对此，辽宁中屹置业投资发展有限公司未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告富英华与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年8月3日签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《“国际展贸中心”委托经营协议》；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性返还原告富英华购房款人民币412，815元；三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告富英华自2009年1月1日至2011年12月31日的商铺租金人民币152，685元（50，895元／年×3年）；四、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告富英华自2012年1月1日至2014年8月31日的商铺租金人民币135，720（50，895元／年×2年＋50，895元／年÷12个月×8个月）；五、驳回原告富英华的其他诉讼请求。如果被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币10，091元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
宣判后，辽宁中屹置业投资发展有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人是因政府不可抗力的原因，未能将与被上诉人签订房屋买卖合同登记备案和提供办理房屋产权证所需资料备案，依法应免除上诉人的责任。即使是上诉人原因导致房屋买卖合同解除，那么被上诉人的损失应当按合同约定计算，房屋买卖合同的解除，商品的所有权归上诉人所有，被上诉人无权取得商品租金的收益。即使上诉人支付租金，租赁起算日期也应按约定自国际展贸中心开业之日起计算。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人富英华辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、收款收据等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：富英华与辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现辽宁中屹置业投资发展有限公司至今未能按双方合同约定协助富英华办理产权过户手续，故原审法院依据双方合同约定，判决解除富英华与辽宁中屹置业投资发展有限公司双方签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》并无不当。
关于辽宁中屹置业投资发展有限公司提出是因政府不可抗力的原因，未能将与富英华签订房屋买卖合同登记备案和提供办理房屋产权证所需资料备案，依法应免除其的责任，即使是辽宁中屹置业投资发展有限公司原因导致房屋买卖合同解除，那么富英华的损失应当按合同约定计算，房屋买卖合同的解除，商品的所有权归辽宁中屹置业投资发展有限公司所有，富英华无权取得商品租金的收益，即使上诉人支付租金，租赁起算日期也应按约定自国际展贸中心开业之日起计算的上诉主张，因其提供的证据不足以证明是政府原因导致其逾期备案，且本案涉案合同解除前，诉争商铺一直在辽宁中屹置业投资发展有限公司控制之下，故租金收益仍应归富英华所有，对辽宁中屹置业投资发展有限公司的上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，091元，由上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年十二月十日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。