江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0121民初134号
原告：吴莲娣，女，1983年11月12日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。。
被告：南昌县城市建设投资发展有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇五一路***号。
统一社会信用代码：91360121775862378J。
法定代表人：陈皓，该公司董事长。
委托代理人：林平，男，该公司项目部副主任。。
原告吴莲娣诉被告南昌县城市建设投资发展有限公司（以下简称城投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴莲娣、被告城投公司的委托代理人林平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴莲娣诉称：2012年9月20日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将南昌县××路以北、莲西大道以东采知轩楼盘5栋2单401号商品房卖给原告，房屋建筑面积88.07平方米，单价为5428元每平米，房屋总价款：478044元；同时特别约定，被告应于2013年12月31日前向原告交付该住宅房；如延期交房，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，未在期限内办理权属登记需由出卖人提供报产权登记机关备案，买受人不退房，每逾期一日出卖人按已付房价款万分之0.5向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约定将全部房款支付给了被告，但被告直到2014年5月10日才电话通知将未验收的商品房交付给原告使用，开发商不能出示《竣工验收备案表》、《建设工程质量认定书》、《实测面积登记表》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，直到2016年6月1日才竣工验收。从2014年1月1日至2014年5月18日止，延期交房违约130天；从交房使用（2014年5月18日）180个工作日以后到2017年1月10日为止，产权登记违约740天，致房屋不能抵押贷款，造成原告经济损失。2014年5月10日被告在无法律依据情况下违约收取原告首套房的查档费106元。为维护原告合法权利，向贵院提起诉讼，请求判令被告交房违约金478044x0.0003x130=18644元；产权登记违约金478044x0.00005x740=17688元；判令被告退还收取原告无法律依据的查档费106元；案件受理费由被告承担。
被告城投公司辩称：交房日期违约事实存在，我方认可延期交房了130日，但万分之三违约金计算方式过高，应按万分之一计算违约金；产权登记违约事实存在，但日期我方不认可，应按照工作日而不是自然日计算，我公司认可产权登记违约500日，因合同约定有180个工作日办理房屋产权证，除去180个工作日至2017年1月10日，两年除去工作日就是500日，且产权登记费计算过高。应按交房违约标准万分之零点五的标准基础上再除以三分之一计算；查档费我公司可以退还。
经审理查明：原、被告于2012年9月20日签订了《南昌县商品房买卖合同》一份，主要内容是：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于南昌县××路以北，莲西路以东的采知轩商品房5栋2单元401室，建筑面积88.07平方米，单价每平方米5428元，房款总价478044元；被告（出卖人）应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合合同约定的商品房交付原告（买受人）使用；被告（出卖人）如未按合同规定的期限将商品房交付原告（买受人），逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告（出卖人）按日向原告（买受人）支付已交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告（买受人）有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告首付了购房款178044元，余款300000元办理了公积金贷款。原告在2014年5月10日与被告办理了房屋交接手续，被告至今未按合同约定为原告办理房屋产权证。2014年5月10日，被告收取了原告涉案房屋查档费160元。2016年6月7日，原告以被告未按合同约定向原告交房、办理产权登记为由向本院起诉，要求被告按日支付逾期交房的房价总款万分之三的违约金至2014年5月10日止，即18644元；逾期办理产权登记自2014年5月10日起按日支付已付房价款的万分之零点五违约金至2017年1月10日止，即17688元；被告退还查档费106元。庭审中，被告委托代理人属一般代理，法庭调解未能进行。
上述事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、购房发票、交房审核单、维修基金、契税、初始登记费、印花税、查档费、燃气初装费、履约承诺保证金、代收有线初装费、物业费、南昌县建设工程竣工验收备案表一份和双方当事人无异议的陈述予以证实。
本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依照上述合同约定，被告应于2013年12月31日之前向原告交付房屋，因被告未按约定期限交付房屋，原告要求继续履行合同并据此向被告主张自2014年1月1日起至2014年5月10日止按已付购房款478044元的万分之三计算违约金18644元。本院认为，根据双方签订的合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项：“逾期超过90日后···买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金”，被告未在合同规定的最后交付期限，即2013年12月31日前将涉诉房屋交付给原告，原告认可在2014年5月10日接收了购买的商品房，被告逾期交房已远超90日，依约应承担逾期交房的违约责任，违约金的计算时间应自最后交付期限的第二天即2014年1月1日起至2014年5月10日止计130天，本院予以确认。被告认可其逾期交房存在违约的事实，但提出合同中约定的按日万分之三计算违约金的标准过高，请求予以调低，对被告的该项抗辩理由，本院在综合考量客观实际后认为，合同中所约定的违约金计算确实存在标准过高的情形，故酌定违约金标准调整为按日万分之一计算。故原告要求被告支付逾期交房的违约金为478044元x1/10000x130天=6214.57元；按照双方签订的《南昌县商品房买卖合同》第十五条出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。被告至今未为原告办理房屋产权证，原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；被告要求将逾期办理房屋产权证按合同约定标准再计算三分之一，理由不充分，本院不予采纳。原告要求自2014年5月10日至2017年1月10日计算延期办理房屋产权证是对自己民事权益处分的行为，本院予以确认；原告计算逾期办理房屋产权天数为740天，被告认为原告计算延期办理房屋产权证天数有误，仅违约500天。本院认为按合同文意解释约定计算延期办理房屋产权证的日期应按自然日计算而不应按工作日计算，经法院核定2014年5月10日至2017年1月10日扣减180天的工作日后的自然日天数为645天，被告逾期办理房屋产权证约金为478044元x0.5/10000x645天=15416.91元。原告要求被告返还收取的查档费106元，被告予以认可，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第一十八条之规定，判决如下：
一、被告南昌县城市建设投资发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告吴莲娣支付自2014年1月1日起至2014年5月10日止期间的逾期交房违约金6214.57元；
二、被告南昌县城市建设投资发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告吴莲娣支付自2014年5月10日起至2017年1月10日止逾期办理不动产权证违约金15416.91元；
三、被告南昌县城市建设投资发展有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告吴莲娣查档费106元；
四、驳回原告吴莲娣其他过高的诉讼请求。
（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息）
案件受理费711元，被告南昌县城市建设投资发展有限公司承担360元，原告吴莲娣承担411元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
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审 判 长 邓小强
人民陪审员 黄凤梅
人民陪审员 王 燕
二〇一七年三月二十日
书 记 员 陈佳琦