广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1302民初7158号
原告：朱惠，女，汉族，1976年11月12日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：郑小平，系广东港惠律师事务所律师。
被告：惠州市华润居物业管理有限公司，住所：惠州市江北街道办旺岗路28号华润御苑D栋2楼。
法定代表人：黄红升。
原告朱惠与被告惠州市华润居物业管理有限公司不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告起诉称，一、原告实际多交纳公共分摊费用为181元原告购买惠州市江北街道办事处旺岗路28号华润御苑ABC栋A栋3楼04房，面积130.22平方米，2015年5月入住。2014年1月至2017年4月开发商为了降低自己少付物业费及赠送物业费，开发商联合物业公司将开发商未销售房屋及赠送物业管理费房屋的物业公摊计算到小区全体收楼业主的分摊费用里，该费用历时3年多，造成全体业主多给很多物业分摊费用，该部份费用需物业公司退还给多收费用的全体业主。根据《广东省物业管理条例全文2015-2016广东省最新物业管理条例实施细则》第四十一条，物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。2015年全体业主分摊面积43514.63平米，A栋3797.91平米。2017年全体业主分摊面积68192.38平米，A栋分摊面积6589.36平米。全体业主分摊公用设施用水、用电分摊费用为220634.305÷68192.38÷25＝0.1294元/平方米月，小区A栋业主电梯和照明分摊费用18755.6977÷6589.36÷25＝0.1138元/平方米月。原告2015年5月至2017年5月应交公共分摊费用为130.22×（0.1294+0.1138）×25＝792.06。原告实际交纳公共分摊费用为973元，多交181元。二、原告实际多交纳柴油费。柴油发电机每月存在燃油费用分摊，根据柴油发电机管理条件新发电机3月试运行一次，旧发电机每月运行两次，每次空转5分钟；柴油发动电不运行不产生费用，旧发电机每月试运行2次，每次空转5分钟是否需要150升柴油；明知说不过去的费用却连续3年多均按此标准进行计算费用，我们全体业主无端又出很多费用。2017年柴油发电机每月用油150升，2015年柴油发电机每月用油45升。柴油用量从2016年11月至2017年5月每月都是150立方米，2016年11月之前都是50立方米，每月多收100立方米，柴油费用100×5.9＝590.590÷68192.38＝0.0087元/平方米月，原告从2016年11月至2017年5月多交的柴油费用130.22×0.0087×7＝7.89元。三、华润御苑2015年8月用电34709度，总费用25463.76元，其中商业用电15493度，车库照明用电1926度*1+10%=2118.6度；公共照明用电4642*1+10%=5106度，A、B、C栋2017年3月12户用电9332度，D、E栋16户按ABC栋估算9332*1.33=12411度，总用电约45114度；该电费分摊存在开发商将售楼中心，开发商办公室、广告用电、均分摊至全体小区业主。四、物业存在用电多计费情况；如商业用电电损628/6275=0.1001，按10%计，小区业主用电电损998.9/8324=0.12按12%计算；同样的用电，同样的计费为什么商业电损10%，而全体业主按12%计算，是不是存在想多收全体业主分摊费用，是否还存在未用那么多电多算电费？华润御苑每月用电34709度，费用25463元,应减去商业15493度电，根据此表开发商用电未计取费用，由全体业主分摊,A、B、C栋合计用电9322度，费用6404元。就被告退还多收原告的公共设施用水、用电费用、柴油费问题无法协商解决，只能向法院起诉，请求依法判令：1、被告退还多收原告的公共设施用水、用电费用181元。2、被告退还多收原告的柴油费7.89元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告惠州市华润居物业管理有限公司辩称，被答辩人朱惠诉答辩人不当得利纠纷一案，完全是无事生非、凭空猜测、毫无事实根据，依法应予以驳回。事实是朱惠长期拖欠物业管理服务费（至今仍欠缴物业管理服务费及违约金5452.4元）；严重违规装修、野蛮搭建构筑物、搬弄和挑拨及制造邻里是非矛盾，多次闹访物业管理处、扰乱物业正常管理秩序；经物业管理处多次批评教育仍不悔改，还迁怒于物业公司，在小区内散播不实言论污蔑物业公司，破坏了小区的安定和谐。一、关于朱惠认为“多交纳公共分摊费用181元”的问题答辩如下：1、“公共水电分摊费”不是“物业管理服务费”，国家发改委和国家建设部联合于2003年11月13日发布的《物业服务收费管理办法》中第十一条规定：物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。此规定中物业服务成本或者物业服务支出构成并不包括公共水电分摊费用（注：公共水电分摊是指电梯、楼层照明、花园路灯、二次供水加压泵、消防水管加压泵、排污泵、消防设施设备、监控及门禁系统的用电，发电机用油，园保用水），也就说明了公共水电分摊费不是物业管理服务费。由此可以证明原告朱惠把“公共水电分摊费”理解为等同于“物业管理服务费”是错误的。2、《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”由此可见，条例规定了未售房屋的物业管理服务费由开发商缴交，但是，条例并没有规定未售房屋必须参与公用水电分摊。3、《合同法》、《物权法》、《物业服务收费管理办法》、《广东省物业管理条例》并未明确规定除物业管理服务费以外的公共水电分摊费用的分摊计算方法，按常理，未售房屋因为没有启用（房屋内的水、电、气用量为零）所以它不会产生相应的公用水电（比如没有用水就不产生二次供水的加压水泵电费、没有乘坐电梯就不产生电梯运行的电费等等），所以未售房屋的面积不计入公共水电分摊的总面积中的计算方法没有违背常理也没有违反法律法规。4、广东省物价局于1997年8月1日发布执行的《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》第四款和第五款规定：“四、住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费，由本楼住（用）户合理分摊。五、小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊。”，由此可见，公用水电分摊的对象是住（用）户，未售房屋因为没有启用（房屋内的水、电、气用量为零，不是住户也不是用户），其不参与公用水电分摊是合理合法的。5、答辩人与朱惠签定的《前期物业管理服务协议》第四条第二款规定：“物业管理服务费用住宅按建筑面积收费，每月每平方米1.2元（不含公共水电分摊）。”由此可见双方签定的合同中有约定“物业管理服务费”不包括“公共水电分摊费”（附证据一予以佐证）。6、本小区的公共水电费用是按照“谁受益谁分摊以及按实分摊”的原则，由本小区实际居住的用户来分摊，每月实际产生多少就向全体住（用）户分摊多少，并没有从中谋利，也就没有构成不当得利的条件。7、开发商售楼时赠送物业管理服务费给特定业主与原告无关，而且，开发商赠送给特定业主的只是物业管理服务费并不包括公共水电分摊费，期间产生的公共水电分摊费仍然是由该特定业主（住户）按实缴交的。（附证据二予以佐证）事实证明：答辩人收取“公共水电分摊费”是根据双方签定的物业管理服务协议及相关法律法规并且按实收取，不存在“不当得利”，朱惠计算公用水电分摊费用的数量依据错误，其自认为“多交纳公共分摊费用为181元”毫无事实证据，请求依法给予驳回。二、关于朱惠认为“多交纳柴油费7.89元”的问题答辩如下：1、柴油发电机除了常规维护保养需要开机运行外，市（外）电停电和配电房检修时都要开机发电（重负荷运行），以供给公共设施设备及公共区域照明用电，并非如原告认为的只是每3个月试机5分钟。（附证据三予以佐证）2、柴油是批量采购后分多月分摊，采购总量等于分摊总和。事实证明：朱惠所诉与事实不符，其估算柴油发电机用油量的依据错误，其计算柴油分摊费用的数量依据错误，朱惠自认为“多交纳柴油费7.89元”毫无事实证据，请求依法给予驳回。三、关于朱惠认为“2015年8月存在将售楼中心、开发商办公室、广告用电分摊给全体业主”的问题答辩如下：本小区列入公共水电分摊的项目有：电梯、楼层照明、花园路灯、二次供水加压泵、消防水管加压泵、排污泵、消防设施设备、监控及门禁系统的用电，发电机用油，园保用水。其它非公共项目不列入公共水电分摊。事实证明：朱惠所诉毫无事实根据，其计算的各种用电数量依据错误，朱惠认为“2015年8月存在将售楼中心、开发商办公室、广告用电分摊给全体业主”毫无事实证据，请求依法给予驳回。四、关于朱惠认为“物业存在用电多计费情况，如商业电损和业主电损不同。”的问题答辩如下：用电损耗项目有变损、线损、表损，电损率是供电公司根据实际情况计算出来，并非由答辩人凭空捏造出来的。朱惠凭空猜测，其计算的各种数量依据错误，将毫无事实根据的个人猜测诉诸法院，请求依法给予驳回。
本院查明的案件事实
经审理查明，原告系惠州市江北街道办事处旺岗路28号华润御苑ABC栋A栋3层04号房（建筑面积：130.22平方米）业主，原告与被告于2015年4月14日签订了《华润御苑前期物业管理服务协议》，约定被告为原告提供物业服务。第四条第二款约定：住宅的物业管理服务费用按建筑面积收费，每月每平方米1.2元（不含公共水电分摊）；公共水电费用按实际发生的费用按建筑面积每月进行分摊。
原告认为被告将涉案小区开发商未销售房屋及赠送物业管理费房屋的公摊费用计算到小区全体收楼业主的分摊费用中，并将售楼中心、开发商办公室、广告用电等也分摊至小区业主，另商业用电电损与业主用电电损不一致，上述原因使收楼业主多交了分摊费用，被告应将多收的费用退还给业主。其认为小区分摊面积及A栋分摊面积应以被告出具的公共分摊费用详单中2017年4月、5月的分摊面积为计算标准（原告提交了其称由被告出具的2015年5月至2017年5月的公共分摊费用详单，显示2017年4月、5月小区分摊总面积为68192.38平方米，A栋分摊面积为6589.36平方米，2015年5月至2017年3月的分摊总面积和A栋分摊面积小于2017年4、5月的分摊面积，其中2015年5月小区分摊总面积为43514.63平方米，A栋分摊面积为3797.91平方米），根据该分摊面积，其2015年5月至2017年5月应交公摊水、电费用为792.06元，但其实际交纳973元，多交181元，被告应予以退还。
对上述问题，被告称小区公共分摊项目含电梯、楼层照明、花园路灯、二次供水加压泵、消防水管加压泵、排污泵、消防设施设备、监控及门禁系统的用电、园保用水、发电机用油等，非公共项目不列入，费用按照“谁受益谁分摊以及按实分摊”的原则，由小区住（用）户分摊，即已销售房屋的业主分摊，实际产生多少就分摊多少。开发商未售房屋因未启用（房屋内水、电、气用量为零），不产生相应的公用水电（如没用水不产生二次供水的加压水泵电费等），故未售房屋不计入公共分摊的总面积。开发商赠送了物业管理费的房屋虽无需交纳已赠送部分的物业管理费，但该部分房屋计入公摊面积，仍需承担公共分摊费用。被告提交了该小区获开发商赠送一年物业管理费的D栋2404房业主交纳公摊费用的凭证。对于电损率，被告称是供电公司根据实际情况计算，非被告计算。
另原告认为2016年11月至2017年5月柴油发电机每月用油为150立方米，而在此之前用油量却低于上述数量，2016年11月之前每月用量为50立方米，每月多收100立方米，根据柴油发电机管理规定新发电机3月试运行1次，旧发电机每月运行2次，每次空转5分钟，不运行不产生费用，被告每月多收的100立方米柴油分摊费应予退还，2016年11月至2017年5月共计多收7.89元。对此，被告抗辩称柴油发电机除常规维护保养需要开机运行外，市（外）电停电和配电房检修时均要开机发电（重负荷运行），以供给公共设施设备及公共区域照明用电，而非每3个月试机5分钟，另柴油是批量采购后分多月分摊，采购总量等于分摊总和。被告提交了2014年7月至2017年7月的柴油发电机运行记录表证明柴油发电机的运行维护等情况。
原告向本院提交的其交纳公摊费用的收据显示，其于2017年4月13日交纳了2015年5月至2017年3月公摊费904元，2017年6月28日交纳了2017年4月至2017年5月公摊费68元，共计972元，上述公摊费用含水、电、柴油分摊费用。对于公摊费用，原、被告在庭审时均表示上述费用明细被告有公示。
裁判理由和结果
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案应解决的第一个问题是原告交纳的物业管理费是否应包含公摊费用，根据原、被告签订的《华润御苑前期物业管理服务协议》的约定，住宅的物业管理服务费用按建筑面积收费，（不含公共水电分摊），公共水电费用按实际发生的费用按建筑面积每月进行分摊。原告应依约定承担公摊费用，其所交物业服务费不包含公摊费用。第二个问题是对于未售房屋面积是否应计入公摊面积的问题，原告认为应计入，由开发商承担该部分公摊费用，被告认为未售房屋因未启用（房屋内水、电、气用量为零），不产生相应的公用水电，不应计入。广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》第四条和第五条规定：“住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住（用）合理分摊”、“小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊”。依据上述规定，相应的公摊费用由住（用）户分摊。未售房屋尚未启用，不涉及到相关公用部位、公用设施等的使用，不属于真正意义上的住（用）户，其面积不纳入公摊面积，不参与公摊合理合法。第三个问题是原告认为被告未将赠送了物业管理费房屋的面积计入公摊面积，导致该部分公摊费用由其他收楼业主分摊，对此被告已举证证明该部分房屋面积计入公摊面积，该类房屋业主和其他收楼业主一样按实承担了公摊费用。第四个问题是原告认为被告将售楼中心、开发商办公室、广告用电等分摊至小区业主的问题，但其未举证证明。第五个问题是原告认为被告多收了柴油费应予退还，被告对柴油发电机的运行及柴油的采购分摊等作了合理解释，并提交了相应的柴油发电机运行记录表，原告对于新、旧柴油发电机每月运行次数、时间及其所在小区柴油发电机实际的运行情况未举证证明。此外，被告对小区公摊项目、公摊费用的计算原则、计算方式作了具体说明，其解释合理，并对公摊费用数据做了公示，符合《广东省物业管理条例》第四十九条“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊”的规定。另对于电损问题，被告也作了合理解释。综上，对原告要求被告退还多收取的公共设施用水、用电、柴油费用的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告朱惠的全部诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交25元），由原告朱惠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 朱 雄
审 判 员 杨燕红
人民陪审员 李国强
二〇一八年一月二十六日
法官 助理 陈晓琳
书 记 员 李诗琪