江苏省徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0302民初1476号
原告:徐州市广济连锁药店有限公司,住所地徐州市鼓楼区响山路5号常开大厦四层。
法定代表人：孙某某，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：董某某，江苏同凯律师事务所律师。
被告:张某某,男,1959年3月28日出生，汉族，住邳州市。
委托诉讼代理人：张某某（张某某之子），男，1981年8月4日出生，汉族，住徐州市云龙区。
被告:陈某某,男,1961年7月7日出生，汉族，住徐州市。
委托诉讼代理人：董某，江苏金合律师事务所律师。
第三人：黄某某，男，1974年9月14日出生，汉族，住福建省莆田城厢区。
第三人：上药控股徐州股份有限公司，住所地徐州市新城区商聚路11号。
法定代表人：姚某某。
原告徐州市广济连锁药店有限公司（以下简称广济药店）与被告张某某、陈某某，第三人黄某某、上药控股徐州股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法由审判员ＸＸ元独任审判，由于案情重大复杂，后转为普通程序，分别于2017年9月13日、2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告广济药店的委托诉讼代理人董某某，被告张某某的委托诉讼代理人张某某，被告陈某某的委托诉讼代理人董某到庭参加诉讼。第三人上药控股徐州股份有限公司、黄某某未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告广济药店诉称，2014年10月13日原告与被告张某某签订《房屋租赁合同》，约定原告将徐州市××房出租给被告张某某作为经营用房使用，租期一年自2014年10月29日至2015年10月28日；年租金伍万元；合同约定一方不得转租（借）、转让或者变相转租转让，否则应承担年租金30%的违约金。合同另约定“到期后，双方不再签订新合同，此合同延续。但租期不定，房租不变。如甲方收回该房屋，应提前一个月通知乙方，乙方应在一个月内交回房屋。”2017年10月27日原告书面通知被告张某某该房至2016年12月28号到期不再续租，按期腾空退还房屋，张某某并于2016年10月27日在原告签发的《房屋到期收回告知书》上签字，在收房期满日原告前往收房，被告张某某未如约腾空房屋交还，且该房屋现在为被告陈某某非法占用拒绝交还房屋。
原告与被告张某某所签订的房屋租赁合同合法有效，应遵照执行。被告张某某在收到退房通知后应如约交还承租房，被告张某某未如期交还承租房且未经原告许可在房屋到期后仍由被告陈某某使用，属于违约行为，应按照合同约定承担违约金、支付原告因诉讼所支付的诉讼费、律师费用，两被告并应支付房屋占有使用费至房屋返还之日。为维护原告权益，特向人民法院起诉，请求判令：1、两被告将徐州市××房退还给原告；2、两被告按137元/天向原告支付实际占用费，从2016年12月29日计算至房屋退还之日（暂计算至2017年4月26日，计16166元）；3、被告张某某支付给原告违约金15000元；4、被告张某某支付原告因本案诉讼所支付的律师费15000元；5、由两被告承担本案诉讼费用。在审理中原告变更诉请：变更诉请第2条为被告张某某按137元/天向原告支付实际占用费，撤销诉请第2项中对陈某某支付占有使用费的诉请。后在2017年10月23日的询问笔录中，原告表明，变更占有使用费的计算期间为从2016年12月29日计算至2017年10月23日，以后如果再发生占有使用费，原告另行起诉。
被告张某某辩称，涉案房屋是由黄某某转租给陈某某的，是在我们都不知情的情况下私自转让。涉案房屋是我们从医药公司租赁的，一直都是由我们租赁做小吃的，后来黄某某找到张某某说想要租赁该房屋做生意，由于我们和医药公司签订的合同中明确约定了涉案房屋不能转租，所以一直没签订租赁合同。而是口头约定半年一交，后来是三个月交一次租金，一季度2万租金，后来黄某某什么时候转租给陈某某的我也不清楚。现在无法联系到黄某某。
被告陈某某辩称，1、陈某某并非真正意义上的次承租人，根据相关法律的规定，次承租人应为黄某某，身份证号码，当时的联系电话是180××××5075，陈某某是从黄某某处接受的涉案房屋，与黄某某签有房屋租赁转让协议，且已经向黄某某支付了合同约定的房租，根据合同相对性原理以及法律规定，应由被告张某某和黄某某承担相应的法律责任。2、根据前述答辩意见，如黄某某本人不到庭将无法查清本案的全部事实，如原告放弃对黄某某的诉讼请求，也就是诉请第二项，那也应该放弃对被告陈某某的诉讼请求。
第三人上药控股徐州股份有限公司、黄某某未到庭陈述。
经审理查明，2014年10月13日，原告（甲方）与被告张某某（乙方）签订了一份房屋租赁合同，该合同约定原告将徐州市××房出租给被告张某某作为经营用房使用，租赁面积65平方米；租期一年，自2014年10月29日至2015年10月28日；年租金伍万元；合同第八条约定：“第八条违约责任1、任何一方违约，应支付给对方相当于年租金总额30%的违约金。……4、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同（但仍有权收取合同未履行期间的房租作为赔偿），乙方并需按合同第八条第一项等等约定承担责任：（1）乙方延迟缴付租金或应由乙方支付的水、店及物业管理等费用超过30天的；（2）乙方擅自将房屋转租（借）、转让或者变相转租（借）、转让的；……”合同第十条还约定“一方实现债权、追究对方违约责任发生的诉讼费、律师费等，对方应予赔偿。”
上述合同另笔书补充约定“此合同到期后，双方不再签订新合同，此合同延续。但租期不定，房租不变。如甲方收回该房屋，应提前一个月通知乙方，乙方应在一个月内交回房屋。”原告与被告张某某在补充约定的部分签字盖章捺印。
2016年10月27日，原告向被告发出房屋到期收回通知书，载明：“租户张某某：我公司租赁给你方使用，位于徐州市××房产，即将于2016年12月28日到期，到期后不再续租，为保证房产如期归还，请于2016年12月28日前将该房屋腾空返还我公司。特此告知。告知方：徐州市广济连锁药店有限公司2016年10月27日”被告张某某在被告知方处签字，并落款2016年10月27日。
在原告与被告张某某的约定的租赁期间，被告张某某将房屋转租给第三人黄某某，没有签订书面租赁合同。后黄某某又将涉案房屋转租给被告陈某某，双方于2016年11月20日签订了房屋租赁转让协议，协议约定黄某某将其已租用的营业房坐落于文化路15号门面房转租给被告陈某某使用，转租期自2016年11月14日至2018年11月13日止。租金每年租金8万元人民币，按季度付款，每季度2万元，押金5000元。转让费5万元分二期付清，2016年11月首付3万，2016年12月第二次付给甲方2万元结清。
再查明，涉案房屋所有权人为徐州医药股份有限公司，2017年5月5日，徐州医药股份有限公司更名为上药控股徐州股份有限公司。2015年10月8日徐州医药股份有限公司起诉本案原告返还徐州市××路19号一层房产并赔偿租金损失。后双方达成调解协议，协议约定，本案原告广济药店于2017年1月30日前将坐落于本市文化路19号房屋一处腾空并返还给徐州医药控股有限公司，每拖延一天，广济药店自愿按该房屋日使用费1000元标准支付给徐州医药股份有限公司。
2017年7月5日，上药控股徐州股份有限公司（原徐州医药股份有限公司）出具房屋使用声明一份，载明：兹有我公司名下房证号为徐房权证鼓楼字××号位于徐州市××路，由徐州市广济连锁药店有限公司自营或对外租赁使用。双方曾与2016年3月16日就该房经徐州市鼓楼区人民法院调解允许徐州广济连锁药店有限公司使用至2017年1月30日。现因该房徐州广济连锁药店出租尚未收回产生诉讼，徐州市广济连锁药店有限公司应收回该房屋归还我公司。
另查明，涉案房屋现在为被告陈某某占有使用中。
以上事实有原告提交的原告与被告张某某签订的房屋租赁合同一份、房屋到期收回通知书一份、（2015）鼓民初字第2759号民事调解书一份、徐州医药股份有限公司出具的《关于尽快移交文化路房产的函》一份、房屋使用声明一份、《关于更名为“上药控股徐州股份有限公司”的函》一份、上药控股徐州股份有限公司工商信息一份、公司准予变更登记通知书一份、徐土国（2013）第28728号土地使用权证书一份、徐字第119107号产权及两证附图一份、委托代理合同一份、徐州市公安局黄楼派出所的接警工作登记表和询问笔录一份、被告提供的第三人黄某某与被告陈某某签订的《房屋租赁转让协议》以及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，关于原告要求两被告退还徐州市××房的诉请。首先，关于原告要求被告张某某返还房屋的诉请。在本案中，原告与被告张某某之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，是合法有效的合同。虽然第三人上药控股徐州股份有限公司授权原告自营或对外租赁使用至2017年1月30日，但原告和被告签订租赁合同的期间为有权期间，原告享有占有、使用、收益等权能。故原告基于租赁合同请求被张某某返还房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。其次，关于原告要求被告陈某某返还房屋的诉请。现涉案房屋为被告陈某某占有使用中，且第三人上药控股徐州股份有限公司无正当理由未参加诉讼，视为对自己权利的放弃，并且在提交的《房屋使用声明》中表明，原告广济药店应收回房屋，否则应按照每日1000元的标准支付使用费。故，原告诉请被告陈某某返还房屋有事实和法律依据。鉴于双方在庭审中达成一致意见，被告陈某某同意将涉案房屋返还给原告，不违反相关法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告张某某按照137元/天向原告支付占有使用费的诉请（从2016年12月29日计算至2017年10月23日，按照137元/天计算）。在本案中，原告与被告张某某之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，是合法有效的合同，根据双方签订的租赁合同，涉案房屋的租赁期于2016年12月28日已到期，原告在合同到期前提前两个月通知被告张某某不再出租，符合双方合同的约定，合同已经终止。被告张某某到期未按照合同约定返还涉案房屋，故，现原告申请被告张某某支付自房屋租赁期满至2017年10月23日的占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于占有使用费的数额和期限问题，原告要求按照日租金137元/天（年租金50000元÷365天）计算占有使用费，按照相关法律规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持，被告也未提出抗辩，故，本院对此计算标准予以认可。关于占有使用费的计算期间，原告要求房屋占有使用费从2016年12月29日计算至2017年10月23日，之后如再发生占有使用费，原告另行起诉。本院认为，此期间符合事实和法律依据，本院予以支持。故被告张某某应支付原告占有使用费40415元（以137元/天为标准，从从2016年12月29日计算至2017年10月23日）。
关于要求被告张某某支付违约金15000元的诉请。依据相关法律的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，涉案房屋租赁合同中约定了“任何一方违约，应支付给对方相当于年租金总额30%的违约金”，在本案中，被告张某某到期未按照合同约定返还涉案房屋，并在租赁期间违反合同约定将涉案房屋转租，导致涉案房屋现在无法收回，构成违约。但是，虽然在双方签订的房屋租赁合同已经约定了违约金的计算方式，但被告张某某提出原告诉求的违约金过高，要求适当减少。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，作出裁决。在本案中，原告无法举证其所受损失，故本院酌定，以实际发生的占有使用费40415元为基数，利率参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。故，违约金应按照以下方式计算：以占有使用费40415元为基数，自2016年12月29日计算至涉案房屋实际交付之日止按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计息，但以15000元为限。
关于律师代理费问题，原告与被告张某某签订的合同第十条约定“一方实现债权、追究对方违约责任发生的诉讼费、律师费等，对方应予赔偿。”本院认为，原告与被告张某某之间签订的房屋租赁合同系双方自愿达成且不违反法律规定，合法有效。在本案中，被告张某某到期未按照合同约定返还涉案房屋，并在租赁期间违反合同约定将涉案房屋转租，构成违约，故原告诉请律师费由被告张某某承担，于法有据，本院予以认可。经计算，律师费15000元符合相关法律规定，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告张某某、陈某某于本判决生效后三十日内将坐落于徐州市文化路15-1号房屋返还原告徐州市广济连锁药店；
二、被告张某某于本判决生效后十日内一次性支付原告徐州市广济连锁药店房屋占有使用费40415元（自2016年12月29日计算至2017年10月23日，按照137元/天计算）；
三、被告张某某于本判决生效后十日内一次性支付原告徐州市广济连锁药店违约金违约金（以40415元为基数，自2016年12月29日计算至涉案房屋实际交付之日止按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计息，但以15000元为限）；
四、被告张某某于本判决生效后十日内一次性支付原告徐州市广济连锁药店本案律师代理费15000元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1640元（原告已预交），由被告张某某负担820元，被告陈某某负担820元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ元
人民陪审员 李秀云
人民陪审员 王 燕
二〇一七年十二月五日
书 记 员 袁墨林