福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0504民初1162号原告：吴维章，男，1967年2月14日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人：刘庭邻，公司总经理。被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人：王东伟，公司董事长。原告吴维章与被告泉州市华祥物业管理有限公司(以下简称华祥物业公司)、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴维章到庭参加诉讼，被告华祥物业公司、华祥房地产公司经本院送达开庭传票无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴维章向本院提出诉讼请求：1.判令华祥物业公司支付自2016年4月1日起至2017年3月31日止的租金37955.49元，并按年利率24%计付自2016年4月1日起至判决确定还款之日止的滞纳金，暂计至起诉之日止为500元；2.判令华祥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；3.华祥物业公司、华祥房地产公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2009年7月17日向华祥房地产公司购买址在洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店21513号店面一间，建筑面积36.55平方米，购买价款为226120元。详见泉房权证洛江区（洛）字第201202919号房屋所有权证。根据被告方公布的购房条件，原告在与华祥房地产公司签订购房合同的同时又与华祥物业公司签订了一份《商铺委托经营管理合同》的格式合同，即原告所购买的店面必须以合作经营管理的方式统一交由华祥物业公司进行委托经营管理，委托期限10年，原告则每年收取固定收益款，同时由华祥房地产公司作为合同履行的担保人。该模式维持四年后至2013年7月20日，被告方强势更改上述合作收益模式，将原签订的《商铺委托经营管理合同》更改为《商铺租赁合同》，缩短原合同10年期限为租赁7年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止，设置前三年每月租金为2961.08元，后四年每月租金为3230.25元，每年租金按季度分四次支付，于每季度末前支付，同样由华祥房地产公司作为合同履行的担保人，也就是将业主每年固定合作收益更改为店面租金收益。原告及其他购房人在可以保障收益之下无奈签字接受该更改的格式合同并一直履行至今。之后，原告收到华祥物业公司支付的租金至2015年3月30日，自2015年4月1日起至2016年3月31日前华祥物业公司仅支付部分租金给原告，累计拖欠原告租金27049.74元。原告提起诉讼，贵院以（2015）洛民初字第1558号民事判决书，判决华祥物业公司应支付上述租金并按年利率24%计付自拖欠之日起至判决确定还款之日止的滞纳金，同时判决华祥房地产公司对华祥物业公司上述债务承担连带清偿责任。华祥物业公司、华祥房地产公司不服该判决提起上诉，泉州市中级人民法院终审判决驳回上诉,维持原判。但是，华祥物业公司、华祥房地产公司至今没有履行支付拖欠租金的判决义务，原告已申请贵院强制执行。第一次诉讼后至今，又产生了华祥物业公司没有依约支付原告自2016年4月1日起至2017年3月31日前的租金共计37955.49元，华祥房地产公司也未对华祥物业公司上述债务承担连带清偿责任。故原告第二次提起诉讼，望判如所请。华祥物业公司、华祥房地产公司未作答辩。吴维章为支持其主张，向本院提供证据如下：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2.被告方企业登记信息、组织机构代码，证明被告方的基本情况；3.《房屋所有权证》，证明原告向被告方购买址在洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店21513号店面的事实；4.《商铺租赁合同》，证明被告方向原告租赁商铺的具体约定；5.（2015）洛民初字第1558号民事判决书、泉州市中级人民法院二审判决书，证明华祥物业公司累计拖欠原告自2015年4月1日起至2016年3月31日前租金27049.74元未付的事实。本院认为,华祥物业公司、华祥房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证期限内举证和质证的权利；吴维章提供的证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审核的证据，本案事实认定如下：原告吴维章系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店21513号店铺的业主。2013年7月20日，吴维章与华祥物业公司签订合同编号为000749《商铺租赁合同》一份，约定：1.吴维章（甲方）将上述商铺出租给华祥物业公司，由华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一年至第三年华祥物业公司每月应支付吴维章商铺租金2961.08元，第四年至第七年华祥物业公司每月应支付吴维章商铺租金3230.25元，租金按季度每年支付四次，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由吴维章自行承担；4.华祥物业公司无正当理由逾期支付租金的，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，华祥房地产公司（担保方）仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任等。华祥房地产公司作为担保人在商铺租赁合同中盖章确认。合同签订后，吴维章依约交付商铺，自2015年4月1日起,华祥物业公司开始未依合同约定支付原告租金,2015年10月12日支付原告2015年第二季度部分租金2827.74元；2015年12月14日支付原告2015年第三季度部分租金2827.74元；2016年2月26日支付原告2015年第四季度部分租金2827.74元。本院于2016年5月10日以2015洛民初字第1558号民事判决书对被告华祥物业公司拖欠原告2015年4月1日起至2016年3月31日期间的租金及滞纳金作出判决，判决后，华祥物业公司、华祥房地产公司不服该判决，提起上诉，泉州市中级人民法院于2016年12月28日以（2016）闽05民终4793号民事判决书驳回上诉，维持原判。华祥物业公司又拖欠原告2016年4月1日起至2017年3月31日期间的租金37955.49元（2961.08元/月×3月+3230.25元/月×9月）。本院认为，吴维章与华祥物业公司之间的房屋租赁合同，与华祥房地产公司之间的保证合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。吴维章依约交付商铺，华祥物业公司亦应依约支付租金。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但在本案中华祥物业公司未能举证证明已就本案租金代为缴税，且根据涉案商铺租赁合同的约定，缴税义务应由吴维章承担，故应按合同约定的税前租金计算华祥物业公司所欠的租金。本案中，吴维章依据涉案商铺租赁合同的约定主张华祥物业公司拖欠自2016年4月1日起至2017年3月31日止的租金37955.49元，对此华祥物业公司有责任亦有能力举证予以反驳，但在诉讼中华祥物业公司既未予以否认，也未提供任何证据进行抗辩，故应视为华祥物业公司认同吴维章的主张。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向吴维章支付滞纳金，根据双方所签订商铺租赁合同的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，每日应按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，现吴维章自行将滞纳金标准调整为按年利率24%计算，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超24%的规定。虽然双方商铺租赁合同约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定月租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金，并未超过按合同约定计算的滞纳金。因各方当事人对华祥房地产公司的保证方式未作出约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，华祥房地产公司应对华祥物业公司所欠债务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，涉案租赁合同条款对保证范围的约定不明确，各方当事人对该项约定理解不一致，应视为对保证担保范围约定不明确。根据上述法律规定，华祥房地产公司应对被保证人华祥物业公司的全部债务承担责任，即应对华祥物业公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任,其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。综上，吴维章请求华祥物业公司支付自2016年4月1日起至2017年3月31日止的租金37955.49元，符合双方合同的约定，本院予以支持。华祥物业公司未依约定时间支付租金已构成违约，依法应承担违约责任，现吴维章请求以所欠租金为基数按年利率24%计算自各逾期之日起的滞纳金，合理合法，本院予以支持。华祥房地产公司自愿为本案债务提供连带保证担保，现吴维章请求其承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。华祥物业公司、华祥房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给吴维章2016年4月1日起至2017年3月31日止的租金37955.49元及滞纳金（以合同约定的各季度租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计付）；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司本判决第一项吴维章的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费761元，减半收取计380.5元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  王腾飞二〇一七年八月二十三日书记员  戴宇楠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。