吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第222号
上诉人（原审原告）：中国石油天然气股份有限公司吉林延边销售分公司图们经销处，住所吉林省图们市。
负责人：薛树森。
委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱劼，女，1966年6月9日生，朝鲜族，无职业，现住吉林省图们市。
原审第三人：吴晓明，男，1975年12月22日生，汉族，高铁十二局采购员，现住吉林省图们市。
上诉人中国石油天然气股份有限公司吉林延边销售分公司图们经销处（以下简称石油公司图们经消处）因与被上诉人朱劼、原审第三人吴晓明租赁合同纠纷一案，不服图们市人民法院（2012）图民初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石油公司图们经消处一审诉称：2007年4月18日，我与被告签订了《安山加油站服务业经营租赁合同》，约定将位于图们市安山路147号、面积为600㎡的房屋及面积为4200㎡的土地租赁给被告，用于建设烧烤休闲村。然而，被告从租赁以来并没有支付租赁费用，现又擅自转租，改变租赁用途。为了维护我的合法权益，故要求解除2007年4月18日原、被告双方签订的《安山加油站服务业经营租赁合同》，并返还房屋和土地。
朱劼一审辩称：我与原告在2007年4月18日签订的租赁合同合法有效，我不同意解除合同。原告诉称房屋被改变了用途，但造成房屋用途改变是因为原告方在我不知情的情况下，将房屋租赁给了高铁施工队。当我知道时，施工队已入住。后经我与高铁施工队多次磋商，才达成协议，由我将房屋租赁给施工队，并收取租赁费11万元。这次转租行为，原告完全知情，所以不应由我承担违约责任，故不同意解除合同。
吴晓明一审述称：我是中铁十二局六工区的采购员，2011年7月1日我代表中铁十二局六工区与被告签订租赁合同，并一次性支付11万元的租赁费。之前，我们施工队先与原告达成租赁该房屋协议，并分两次支付给原告租赁费，于2011年6月进入该房屋，并使用。一个月后，被告找到我们说这个房屋是被告从原告处租来的房屋，并给我们拿出了原、被告之间的租赁合同书。后我方与原告方有关人员交涉后，原告方同意退还租金，此后我们与被告签订了对该房屋和土地的租赁合同。
原审法院经审理查明：2007年4月18日，原、被告签订《安山加油站服务业经营租赁合同》，约定原告将位于图们市安山路147号、面积为600㎡的房屋及面积为4200㎡的土地租赁给被告用于建设烧烤休闲村，约定使用期限自2007年至2037年止，共30年，每年向原告支付2000元的管理费。2011年7月1日，被告与第三人吴晓明签订租赁合同，约定将上述房屋租赁给中铁十二局六工区使用，租赁期限为一年零九个月，即自2011年7月1日至2013年3月31日止，并收取租赁费11万元。
原审认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中原、被告签订的《安山加油站服务业经营租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。现原告以被告非法转租、私自改变租赁物用途为由，要求与被告解除合同。第三人称，于2011年7月前已入住该房屋，虽然第三人未能提供2011年7月1日之前与原告之间的租赁合同，也未提供出支付给原告租赁费以及原告退回租赁费的相关票据，但是从原告提供的公证书中的22张照片可以清楚的看出，第三人入住房屋后，在房屋外搭建了临时棚舍，外观与原有的房屋有明显区别，且本案诉争的房屋位于G302国道旁边，是图们去往延吉的必经之处。现实生活中，延边销售分公司的图们经销处的有关工作人员经常会往返于图们与延吉，那么2011年7月1日被告与第三人签订转租合同后，第三人在租赁场地内搭建临时棚舍的事实，原告是应当知道的，对此房屋已被被告以外的其他人（单位）使用的事实也是应当知晓的。但原告却时隔10个多月后才去公证机关公证并提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，因原告未能在规定时间内提出异议，故原告无权以转租为由解除合同。原告认为被告在未经自己同意的情况下，私自改变了房屋用途，将原本约定的经营烧烤休闲村的房屋用于租赁。虽然被告无法证明是原告先将房屋租赁给第三人，自己知道后才与第三人签订的租赁合同，但双方并未在合同中约定改变房屋用途将致使合同解除。私自改变租赁物用途也不是合同的法定解除条款，所以被告将房屋租赁给第三人，原告无权以此要求解除合同。综上，原告要求解除的原、被告双方于2007年4月18日签订的《安山加油站服务业经营租赁合同》，并要求返还房屋和土地的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：驳回原告中国石油天然气股份有限公司吉林延边销售分公司图们经销处的诉讼请求。案件受理费50元及其他诉讼费20元，由原告石油公司负担。
石油公司图们经消处不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定上诉人知道或者应当知道2011年7月1日被上诉人转租的事实，没有任何证据支持。1.一审上诉人提交的公证书照片证据仅是2012年5月21日的现状。一审中，任何一方当事人也没有提供2011年7月1日的房屋和场地外观就是与上诉人的证据一致。因此，一审认定上诉人在起诉之前6个月就应当知道转租的事实是错误的。2.上诉人属于非法人机构，一审认定上诉人的工作人员在生活中，经常往返图们与延吉，从房屋外搭建了临时棚舍，外观与原有的房屋明显区别，应当知道转租的事实，从而推定上诉人也应知道转租的事实。上诉人拥有职工上百人，并不是任何人都可以代表上诉人。3.上诉人对外出租后，没有义务必须时时观察已经出租的房屋情况。往返图们延吉不是必然去看已经出租的房屋。且事实上不特意去看根本不知道是第三人使用。仅从外面搭建临时棚舍，不能就得被上诉人已经转租的结论。只有走进房屋才能看见是穿着“中国铁建十二局”人员，但是第三人是基于什么法律关系占有租赁房屋，是借用还是转租，上诉人无从知道。只是庭审中，被上诉人才提交已经转租给第三人的合同。二、根据双方合同约定，租赁房屋和场地用于建安山江北烧烤休闲村。被上诉人改变双方约定的使用方法使用租赁房屋情形，根据《合同法》第219条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”之规定，符合法定解除合同情形。一审认为被上诉人的此违约行为不构成法定解除条件，是适用法律错误。三、一审适用法律错误。根据合同约定使用期限为30年，依法超出20年的部分是无效的。一审认定合同有效明显错误。四、根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条，一审超审限审理。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
本院查明的事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：上诉人石油公司图们经消处与被上诉人朱劼于2007年4月18日签订《安山加油站服务业经营租赁合同》，双方协商一致租赁期限为30年。根据法律规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因此，上述租赁合同的有效租赁期限为20年。至于双方当事人约定的其他内容系当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应按合同约定履行各自的义务。现上诉人石油公司图们经消处以被上诉人朱劼非法转租、私自改变用途为由，要求解除租赁合同。本院认为，被上诉人朱劼与原审第三人吴晓明未能提供经上诉人石油公司图们经消处同意转租租赁物的相关证据，但从上诉人石油公司图们经消处提供的公证书中的照片及工作记录中可以看出，在房屋外搭建临时棚舍，并在租赁土地内堆放钢筋、钢管及其他设备，停放施工车辆的事实。加之，租赁房屋及土地位于G302国道旁边的显著位置，是图们去往延吉的必经之处，因此，上诉人石油公司图们经消处理应知道租赁物由其他人占有、使用，且并非经营烧烤休闲项目。因出租人石油公司图们经消处自知道或应当知道承租人朱劼转租之日起未在6个月内提出异议，故其要求解除涉案租赁合同的主张不予支持。虽然原审判决认为涉案租赁合同全部有效不当，但并不影响案件结论，故本院维持一审判决。上诉人石油公司图们经消处的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人中国石油天然气股份有限公司吉林延边销售分公司图们经销处负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一四年六月十六日
书记员 尹光熹