四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初2230号原告：成都世豪资产经营管理有限公司，住所地：成都高新区紫荆北路19号。法定代表人：曾李艳，该公司经理。委托诉讼代理人：付红萍，女，汉族，1990年12月24日出生，住湖北省麻城市，该公司员工，一般授权代理人。委托诉讼代理人：张皓然，男，汉族，1991年12月23日出生，住河南省郸城县，该公司员工，一般授权代理人。被告：王俊静，女，汉族，1971年6月30日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：刘帅，四川元海律师事务所律师，特别授权代理人。原告成都世豪资产经营管理有限公司（以下简称世豪管理公司）与被告王俊静物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员陈岚独任审判。后本案依法转为普通程序进行审理，由本院审判员陈岚担任审判长，与人民陪审员蹇守渝、姜伯霖组成合议庭于2017年8月8日公开开庭进行了第一次审理，原告委托诉讼代理人付红萍到庭参加诉讼。后本案变更合议庭组成人员，由审判员陈岚担任审判长，与人民陪审员吕蓉、姜伯霖组成合议庭，于2018年4月24日公开开庭进行了第二次审理，原告委托诉讼代理人张皓然及被告王俊静委托诉讼代理人刘帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世豪管理公司向本院提出诉请：1、被告支付拖欠的物业服务费100299.4元及违约金30899.12元（违约金按每日千分之一计算，从2015年12月21日分段暂计算至2016年12月6日为止），详见附表欠缴物管费及违约金计算表，具体以被告实际付清日为准；2、被告支付拖欠的垃圾清运费1936.82元及违约金505.51元（违约金按每日千分之一，从2016年3月21日分段暂计算至2016年12月6日止）。后原告向本院提交《增加诉讼请求申请书》，要求增加被告向原告支付2016年5月27日至2016年7月14日期房屋被占用期间产生的物业服务费43163.33元。该诉请的增加符合法律规定，本院予以确认。事实及理由：2014年1月，被告与原告签订了《世豪广场室内商铺物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告承租的购物中心一、二层某某商铺提供物业管理服务，物业费计算方式按照乙方计租面积分别为149.73平方米、369.06平方米，共计518.79平方米。从计租之日起计算，每平方米每月物业费50元，支付方式以一个季度为一个交租期。原告按约向被告提供了物业服务，但自2015年12月开始，被告一直拖欠物业管理费没有支付，自2016年3月开始，被告一直拖欠垃圾清运费没有支付。原告依据双方协议及合同法的相关规定，向被告发函解除了《物业管理服务协议》，协议解除后，被告仍旧未支付拖欠服务费。被告需向原告支付拖欠的物业服务费及垃圾清运费及房屋被占用期间产生的物业服务费。故原告诉至法院。被告王俊静答辩称对原告诉请的物业服务费、垃圾清运费及违约金均不予认可，相关费用被告已经支付完毕，不存在拖欠问题。对于原告诉请的房屋占用期间的物业服务费用，是另案出租人将房屋锁上导致物品无法搬离，相应的费用亦不应承担。经审理查明，原告世豪管理公司与被告王俊静签订《世豪广场室内商铺物业管理服务协议》，约定：原告为被告承租的世豪广场C区某某商铺（建筑面积为149.73平方米/369.06平方米）提供物业服务，被告按承租商铺的计租面积缴纳物业服务费，自计租日起按50元/月/㎡计算；物业服务费支付方式为以一个季度（三个月）为一个交租期，第一个交租期应当计算至三个月满当月的最后一日，此后每个交租期均从第一月的第一日计算至第三月的最后一日，被告应当在每个交租期第三个月的20日前，向原告一次性足额支付下个交租期物业服务费；如被告为餐饮承租商户的，应交纳餐饮垃圾清运费2元/㎡/月；如被告逾期支付物业服务费或其他费用的，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1‰支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，且原告有权中止或停止相关服务；被告在商铺租赁合同中有关物业管理方面的义务，同时也视为被告在本合同中的义务，若被告对此违约应当向原告承担违约责任，如《世豪广场室内商铺物业管理服务协议》与商铺租赁合同关于物业管理方面的约定存在不一致时，应当以商铺租赁合同为准，被告承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，被告自2016年2月1日起未缴纳物业服务费。原告于2016年4月7日向被告送达了《催告函(一)》，要求被告支付2016年2月至2016年6月的物业服务费，以及2016年4月至2016年6月的垃圾清运费。后原告再次于2016年4月16日向被告邮寄了催收物业费、垃圾清运费的《催告函(二)》。2016年5月12日，原告向被告邮寄了《律师函》。另查明，被告与成都金怡源房地产开发有限公司（以下简称金怡源公司）签订《世豪广场购物中心租赁合同》，承租世豪广场C区某某商铺，该房屋的计租面积一楼为149.73平方米，二楼为369.06平方米；租赁期限为六个租约年。王俊静未按租赁合同约定支付租金，金怡源公司于2016年5月19日按合同约定地址向王俊静发出《解除合同通知书》。经已生效的四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终1432号民事判决书确认，王俊静与金怡源公司签订的《世豪广场购物中心租赁合同》于2016年5月26日解除。王俊静还应支付金怡源公司2016年5月27日至2016年7月14日期间的房屋占用费。上述事实，有原、被告的当庭陈述及《世豪广场室内商铺物业管理服务协议》、（2018）川01民终1432号民事判决书、《催告函（一）》、《上岛咖啡交接表》、《催告函（二）》、EMS邮寄单、《解除合同通知书》等证据予以证明。本院认为，原告世豪管理公司与被告王俊静签订的《世豪广场室内商铺物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，对原、被告具有约束力。原告按约定履行了物业服务义务，被告应依约支付相关费用。本案被告拖欠租赁合同期限内2016年2月1日至2016年5月26日期间的物业服务费及2016年4月1日至2016年5月26日期间的垃圾清运费，虽被告抗辩称已缴纳，但未提交证据予以证实，故本院认定被告需支付所欠物业管理费及垃圾清运费，具体金额为：物业服务费共计100299.4元[（149.73㎡+369.06㎡）×50元/月/㎡×3个月+22480.9元]，垃圾清运费共计1936.82元[（149.73㎡+369.06㎡）×2元/月·㎡×1个月+899.24元]。关于原告要求被告支付租赁合同期内的物业服务费及垃圾清运费违约金的问题，双方在协议中虽进行了明确约定，但约定的标准过高，本院对违约金支付标准做适当调整，酌情将违约金计算标准调整至每日万分之三，截至2016年12月6日，被告应当支付的物业服务费违约金金额为9269.74元，被告应当支付的垃圾清运费违约金金额为151.65元，从2016年12月7日起，物业服务费及垃圾清运费均按照每日0.03%计收逾期付款违约金直至付清之日止。对于原告要求被告支付的房屋占用期间即2016年5月27日至2016年7月14日期间的物业服务费，被告虽抗辩称系另案出租人将房屋锁上导致物品无法搬离，但未提交证据，且被告在该期间占用房屋的事实已经生效文书确认，被告应支付房屋占用期间的物业服务费，共计42367.85元[（149.73㎡+369.06㎡）×50元/月/㎡×1个月+16428.35元]，对于原告的该项诉请本院在42367.85元的范围内予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王俊静于本判决生效之日起十日内向原告成都世豪资产经营管理有限公司支付2016年2月1日至2016年5月26日期间的物业服务费100299.4元及逾期付款违约金（违约金截止至2016年12月6日为9269.74元，从2016年12月7日起的违约金以未支付物业服务费为基数按照每日0.03%的标准计算至付清之日止）；二、被告王俊静于本判决生效之日起十日内向原告成都世豪资产经营管理有限公司支付2016年4月1日至2016年5月26日期间的垃圾清运费1936.82元及逾期付款违约金（违约金截止至2016年12月6日为151.65元，从2016年12月7日起的违约金以未支付垃圾清运费为基数按照每日0.03%的标准计算至付清之日止）；三、被告王俊静于本判决生效之日起十日内向原告成都世豪资产经营管理有限公司支付2016年5月27日至2016年7月14日房屋占用期间的物业服务费42367.85元；四、驳回原告成都世豪资产经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3838元、公告费300元，由被告王俊静负担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 陈 岚人民陪审员 吕 蓉人民陪审员 姜伯霖二〇一八年五月三日书 记 员 陈悦静