河南省镇平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1324民初1309号
原告：杜晓东，男，生于1964年2月19日，汉族，职工，住河南省镇平县。
原告：王荣丽，女，生于1964年10月29日，回族，农民，住河南省镇平县。
委托诉讼代理人：杜晓东（系王荣丽丈夫），住河南省镇平县城关镇三里河村******号。特别授权。
被告：南阳市博基置业有限责任公司。住所：河南省南阳市人民北路东华新村*号楼*楼。组织机构代码55834189-1。
法定代表人：姜煜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵青东，河南问鼎律师事务所律师。特别授权。
原告杜晓东、王荣丽与被告南阳市博基置业有限责任公司（以下简称“博基公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月19日作出（2014）镇民初字第1573号民事判决，原告杜晓东、王荣丽不服判决，提起上诉。南阳市中级人民法院于2016年4月5日作出（2016）豫13民终15号民事裁定，裁定主�：一、撤销镇平县人民法院（2014）镇民初字第1573号民事判决；二、发回镇平县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年8月26日、8月31日公开开庭进行了审理，原告杜晓东及王荣丽的委托诉讼代理人杜晓东，被告博基公司的委托诉讼代理人赵青东到庭参加诉讼。庭审后的2016年9月8日，王荣丽以自己不是合同当事人为由，撤回了对被告的起诉，自愿退出诉讼，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告杜晓东向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间的《玉都华府地下储藏室买卖合同》，返还地下室购房款19096元，赔偿耽误使用损失48000元；2、被告不履行《商品房认购协议》合同义务或履行义务不符合约定，判令支付违约金并赔偿损失：返还借绿化名义多收房款13204元，利息10053.52元；提供商品房质量不符合约定，承担减少总房款112705.3元的违约责任；商品房逾期交付违约金3704.16元，逾期不代办产权证书违约金136328.37元；拒不履行保修义务，承担维修费用等11976元。以上共计355067.35元。3、诉讼费、公证费、评估费由被告负担。事实与理由：2011年2月13日，原告向被告认购了由原告开发尚未动工建设的位于镇平县电力广场西南角、“玉都华府”小区1号楼404室住宅一套及地下储藏室一间，并支付购房定金3万元和储藏室定金1万元，约定付款方式为按揭贷款，6月11日原告支付被告14.5万元首付款后，与被告签订了《商品房认购协议》，约定竣工日期为2012年12月30日。后经双方协商，付款方式由按揭贷款改为分期付款，原告分三次付清剩余房款，总付房款351320元。2013年1月12日，原被告又签订了“玉都华府地下储藏室购买合同”，并付清了储藏室尾款9096元。至此原告共支付被告储藏室及商品房款370416元，但被告迟迟未能交房，直到2013年6月12日，被告才将商品房装修钥匙交给原告。原告正常装修后，发现被告多处违约。
被告辩称，1、商品房买卖合同和玉都华府地下储藏室购买合同是原、被告双方在自愿、平等的情况下签订的，是合法有效的，依法应当保护。两合同是分别独立的两个合同，之间没有从属关系，被告无任何欺诈行为。2、地下室套内面积符合合同约定，因此合同不应当解除，耽误使用损失计算依据不存在；2、被告在合同签订时，没有进行关于绿化的承诺，原告所要求质量、环境不合格违约赔偿计算依据不存在；3、被告确实存在逾期交付房屋的情况，产权证也没有办理，但按照商品房买卖合同第十五条的约定，买方有权退房并有权要求支付3%的赔偿金，因此逾期未办证损失计算应按合同十五条的规定办理，被告交付的商品房质量符合合同约定，不存在维修费�。综上所述，除逾期交房违约金外，应驳回原告的诉讼请求。另原告王荣丽不是房屋买卖合同的当事人，虽然杜晓东与王荣丽系夫妻关系，但不能改变合同的相对性，因此王荣丽不是适格原告。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的玉都华府小区建筑模型图、玉都华府实际建成小区俯视图，用以证实被告所承建的玉都华府小区模型图中所标识的绿化带位置，实际建成后改变成了地上停车场，原告所居住的1号楼模型图显示为26层，实际建成后为27层。被告异议称，证据不真实，证据都是原告自己画的，没有其他证据佐证，不能作为证据使用。本院认为，虽然两幅图系原告自行绘制和拍照，但能够真实反映所绘制和�照物体的真实面貌，能够相互印证，被告亦未能提供相反证据证明该两幅图所反映的不是玉都华府的建筑模型图和实际建筑现状，本院对该两幅图的真实性予以采信。2、原告提交的镇平县人民医院对杜晓东做的DR诊断报告、镇平县人民医院对杜晓东做的诊断照片证据。原告用以证实原告的发病与被告小区的建设有因果关系。被告对证据真实性没有异议，但认为原告杜晓东的肺病没有证据证实与小区的建设有因果关系，证据与本案无关联性。本院认为，原告杜晓东患病属实，但该病情是否与小区建设有关联性，原告并无证据加以证实，故对上述证据不予确认。3、原告提交的镇平县公证处的（2014）镇证民字第911号公证书。被告对其在网页上有宣传广告不持异议，但是对网页广告的真实性和合法性提出了异议，认为被告没有授权任何网站发布玉都华府项目的广告，该广告是虚假广告，被告随后将采取法律渠道依法追究该网站的法律责任，原告无证据证实该广告是被告发布的。本院认为，因该组证据中显示的开发商的名称及所开发的楼盘位置与被告的状况完全相同，且被告未能举出相反证据证明该网页非其所作，亦无证据证明被告曾对该网站提出过异议，故本院对被告曾利用该网站进行广告宣传，尤其是许诺所承建的住宅或小区地面绿化率达到24﹪的事实予以采信。4、对原告提交的关于404房东的处理意见。被告异议称，与本案无关联性，没有当事人签字，不真实。本院综合其它证据及当事人的陈述，对该份证据中反映的原、被告对原告购买的储藏室面积存在争议、被告尚未将该储藏室交付原告使用的事实予以采信。5、对原告提交的南昌超燕电源科技有限公司的经销授权书和云图（电动车）配件中心的证明书各一份。本院认为，与原告的诉讼请求没有关联性，不予采信。6、评估费票据、收款收据及银行转款凭证。被告认为评估是对装修价值的评估，由于诉请变更，与本案无关；收款收据及银行转款凭证与本案无关性。本院认为，上述证据与本案无关联性，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告为自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为房地产开发。2011年被告以出让方式取得位于河南省××电力广场南侧、土地面积为6969.70㎡的地块的土地使用权，并经有关部门批准，在上述地块建设商品房，定名“玉都华府”，并于2012年1月9日被告取得玉都华府1、3号商住楼的商品房预售许可证。被告曾利用网站进行广告宣传，其中许诺所承建的住宅或小区地面绿化率达到24﹪等。2011年2月13日，原、告双方签订了玉都华府项目认购书，原告向被告认购了尚未动工建设的“玉都华府”1号楼4层、建筑面积为155.19平方米的404号住宅楼一套及地下储藏室一间，并同时交付了购房定金3万元和储藏室定金1万元，同时约定付款方式为按揭贷款。同年5月25日、6月11日原告分别支付被告7万元和4.5万元首付款后，于6月11日又与被告签订了“商品房认购协议”，约定原告认购的房产按建筑面积2288元／平方米计算，应付房款为355075元，首付款额按房款总额的约40﹪支付，为145000元（含已付购房定金3万元），同时约定竣工时间为2012年12月30日，合同约定的交房日顺延三个月未交工时视为逾期，逾期原告有权按已付房款的日万分之一向被告追究违约金；地下室的交付标准在该协议上也有显示。该协议签订后，双方经协商，又将付款方式改为分期付款，同时被告答应提供1个点的优惠，原告分别于2011年11月27日、2011年12月7日、2012年11月25日分别交付被告房款5万元、8.5万元、71320元，至此，原告按双方约定房款交清。后原告杜晓东与被告又签订了“商品房买卖合同”，关于产权登记约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，由被告将需提供办理产权登记的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告退还房款，并按已付房款的3﹪向原告赔偿损失；原告不退房的，被告按已付房价款向买受人支付违约金。
2013年1月12日，原、被告又签订了“玉都华府地下储藏室购买合同”，该合同约定被告将玉都华府地下，编号为cws-122的储藏室交给原告使用，该储藏室净面积为6.82平方米，单价2800元，总价为19096元，同时约定原告自本合同签订之日起3日内付清该储藏室款项，该合同签订的当日原告杜晓东支付被告储藏室尾欠款9096元。由于原、被告对原告�买的储藏室面积存在争议，被告尚未将该储藏室交付原告使用。经查证，该储藏室净面积为5.63平方米。
上述合同均系由被告提供的格式合同样本。
2013年6月12日，被告交付原告玉都华府1号楼4层404户商品房钥匙，原告对该房进行了装修。装修费用及其相关费用支出，经河南中科资产评估有限责任公司评估，价值为80509元。原告入住该房后发觉被告将楼下原约定的绿化区域变为停车场。由于被告超出规划建设，不符合办证条件，至今原告所购买的商品房未能取得房地产权属证书。
本院认为，2011年6月11日原告支付被告14.5万元首付款后，与被告签订了《商品房认购协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告双方所签订的商品房认购协议应当认定为商品房买卖合同，该协议与后来原、被告签订的商品房买卖合同、玉都华府地下储藏室购买合同，均为有效合同，具有同等法律效力，对双方均有法律约束力，双方均应按合同履行各自的义务。本案中，针对上述三份合同，被告存在以下违约行为：1、未按约交付房屋。认购协议约定房屋竣工时间为2012年12月30日，按双方约定可顺延三个月，即2013年3月30日前被告应当交房，但被告于2013年6月12日才交付原告商品房钥匙。被告存在逾期交房的违约行为。按双方约定的按已付房款的日万分之一计算违约金，即已付房款351320元按日万分之一计算72天为2530元。原告对该项请求违约金3704.16元，�出部分，不予支持。2、因被告超规划建设，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。《解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，按双方约定，被告应在交付房屋后180日内为原告办理房地产权属证书，即在2013年12月10日前被告应当为原告办理产权证书，被告至今未能办理，实属违约，双方未约定违约�具体计算办法，应按法律规定予以计算。即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2013年12月10日算至原告能取得房屋权属证书条件成就之日止。3、地下室套内面积不足。因合同约定净面积6.82平方米，而实有面积为5.38平方米，面积误差比绝对值超出3%。《解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”原、被告此次所购的地下室也包含在商品房买卖之中，亦应按商品房买卖合同予以处理。根据以上规定，原告请求解除玉都华府地下储藏室购买合同予以准许，被告应返还原告已支付的价款19096元并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付利息。原告要求按每月1000元的租金标准计算耽误使用期间损失，缺乏事实和法律依据，故对该计算标准不予支持。4、未按照承诺面积对小区进行绿化。被告曾利用网站进行广告宣传，许诺所承建的住宅或小区地面绿化率达到24﹪，但建成后却将楼下原约定的绿化区域变为停车场。根据《解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。据此，被告承诺对小区绿化达到24%的面积，但没有绿化，应当承担违约责任。原告请求被告返还以绿化名义多收的房款13204.74元（计算方法为原告的公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.29㎡乘以绿化面积占小区面积比24%得出原告在绿化面积中所占平方，再乘以每平方单价得出），事实是被告按双方约定的建筑面积收受房款、并未多收，原告的正确意思表示应为被告没有绿化而给原告所购房屋造成的价值贬损。原告为确定价值贬损向本院申请司法鉴定，但无相关机构受理，被退案。原告的请求因缺乏计算依据，无法计算，而原告自己所述的计算方法不当，故本院对原告的该项请求无法支持。
至于原告称因被告所售房屋质量、环境不合格，依据《解释》第三条规定，主张应扣除总房款三分之一的请求，缺乏法律依据，不予支持。对于原告主张被告因拒不履行保修义务，承担维修费用11976元的请求，因未向本院提供证据证实，缺乏事实依据，故对该主张不予支持。被告辩称原告王荣丽不是房屋买卖合同的当事人之意见，因王荣丽已撤诉、退出本案诉讼，本院亦准许，不再评述。因被告违约，引发本案，结合原告的部分诉请未得到本院支持，本案诉讼费用由原、被告合理分担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十四条、第十八条、第三十三条之规定，判决如下：
一、解除原告杜晓东与被告南阳市博基置业有限责任公司所签订的玉都华府地下储藏室购买合同；
二、限被告南阳市博基置业有限责任公司于判决生效后十日内退付原告杜晓东购买地下储藏室房款19096元及利息（利息自2013年1月12日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款付清之日止）；
三、限被告南阳市博基置�有限责任公司于判决生效后十日内偿付原告杜晓东逾期交房违约金2530元；
四、限被告南阳市博基置业有限责任公司于判决生效后十日内偿付给原告杜晓东逾期办房地产权属证书违约金（该违约金按已付购房款350312元，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上加罚50%的标准，从2013年12月10日起算至原告取得房屋权属证书条件成就之日止）；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19000元，原告负担6000元，被告负担13000元。公证费、文印费720元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 谭琨亮
审 判 员 侯 涛
人民陪审员 岳胜旺
二〇一六年十一月九日
书 记 员 廖艳杰