山西省晋城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）晋市法民终字第246号上诉人（原审被告）山西百德兴房地产开发有限公司。法定代表人张国樑，该公司董事长。委托代理人张春梅，山西刚直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）魏海芳，男，1971年3月7日生，汉族，农民。上诉人山西百德兴房地产开发有限公司（简称山西百德兴公司）与被上诉人魏海芳商品房预售合同纠纷一案，不服山西省陵川县人民法院（2013）陵民初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山西百德兴房地产开发有限公司的委托代理人张春梅，被上诉人魏海芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，山西百德兴公司以出让方式取得位于陵川县城康复路崇安东街—医院街段，编号为2009-19的地块的土地使用权。在山西百德兴公司取得商品房预售许可后，2011年8月31日魏海芳与山西百德兴公司签订了由山西省工商局和山西省建设厅监制的编号为JC201105088的商品房买卖合同，山西百德兴公司将此备案合同在晋城市房地产信息网公示。该合同约定，原告魏海芳购买被告开发建设的现定名为“百德·佳苑”的住宅小区第6#楼1单元1002号住宅房一套，建筑面积129.33平方米，房屋价款302000元。合同条款中约定了项目建设依据，销售依据，商品房的基本情况，计价方式与价款，面积确认及面积差异处理，付款方式及期限，买受人逾期付款的违约责任，交付期限，出卖人逾期交房的违约责任，规划、设计变更的约定，交接，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任等。其中，合同第八条约定了交房的期限为2011年12月30日前。合同第九条约定逾期交房的违约责任为：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：1、水、电在该房屋交付使用时达到使用条件，暖气在该房屋交付使用后第一个采暖期达到使用条件，煤气达到使用条件。……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由双方当事人协商处理。合同第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。合同第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件四约定，本小区煤气初装费，暖气入网费由买受人与相关职能部门联系，若需要，可由出卖人统一协调。楼宇门及各户对讲系统、入户防盗门由出卖人统一安装，费用由买受人分摊。2010年12月20日，原告魏海芳与被告山西百德兴公司签订了地下室买卖协议，约定原告购买被告开发建设的“牡丹苑”（现定名“百德·佳苑”）住宅小区6号楼12号房地下室一套，建筑面积35.08平方米，价款24556元。该协议约定山西百德兴公司应于2011年12月30日前将地下室交付原告使用。协议第六条约定了逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3‰向买受人支付违约金；买受人要求继续履行本认购书的，继续履行，自本认购书第七款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告魏海芳于2010年8月16日支付房款152000元，2011年8月31日支付房款150000元，共计302000元；2010年12月24日，支付地下室房款24556元。应山西百德兴公司通知，原告于2013年5月20日领取了房屋钥匙。同年5月22日原告领取地下室钥匙。进入2012年，因山西百德兴公司逾期交付房屋，合同双方当事人发生争议。山西百德兴公司以代为承担暖气初装费和入户防盗门费用为前提，统一制作了《商品房交付确认书》，内容载明：“本人购买你公司开发的陵川县百德·佳苑住宅小区6号楼1单元1002号房屋，于2011年8月31日本人购买的以上房屋已具备交付条件，本人予以认可并接收；本人确认你公司已经全面履行了于2011年8月31日签订的编号为JC201105088的《商品房买卖合同》完毕，无任何违约”。魏海芳应通知于2013年5月22日签订了该确认书。另查明，山西百德兴房地产开发有限公司成立于2007年5月8日，其经营截止至2018年12月31日，是从事房地产业的企业。该公司开发的百德·佳苑项目经陵川县人民政府发给建字第1009008号建设工程规划许可证和（2010）晋商房预售陵字第02号商品房预售许可证。原审法院认为，商品房预售合同，是指房地产开发企业正在建设中的商品房预先出售承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。原告魏海芳同山西百德兴公司签订的《商品房买卖合同》及《地下室买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护，对双方具有约束力。本案的主要争议焦点为：一是山西百德兴公司在履行预售商品房合同中是否存在违约情形；二是商品房交付确认书的性质及效力；三是山西百德兴公司在履行地下室买卖协议中是否存在违约情形及违约金计算方式。关于第一个争议焦点问题。依《商品房买卖合同》的约定，山西百德兴公司应于2011年12月30日前交付房屋，而实际交房日为2013年5月20日，显为违约。原告魏海芳以合同第十四条约定为由，认为被告承诺水电、暖、煤气达到使用条件，应包含煤气初装费、暖气入网费等费用，承购人不应再支付相关费用。这涉及到合同附件四的“补充协议”，该补充协议第一项约定“本小区煤气初装费，暖气入网费由买受人与相关职能部门联系，若需要，可由出卖人统一协调”，从文义上理解煤气初装费、暖气入网费应由买受人向相关职能部门直接交付。商品房买卖合同文本中的首页“说明”中，明确“签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询”；而买受人并未提及签约时对合同附件四有异议，故从通常文义理解符合常理。附件四的第二项内容明确约定了楼宇门及各户对讲系统、入户防盗门费用由买受人分摊，不应存歧义。关于第二个争议焦点问题。原被告签订的商品房交付确认书，是在山西百德兴公司代为承担了买受人依合同约定应承担的暖气入网费及入户防盗门费用的前提下，由山西百德兴公司统一制作文本，经买受人签字确认的，实为商品房买卖合同争议的处理方式，不为法律所禁止，该《商品房交付确认书》具有协议的属性，对双方当事人也有约束力。原告提出不在确认书上签字山西百德兴公司不给房屋钥匙，系胁迫手段，以此为由要求以无效处理。原告是在2013年5月20日领到房屋钥匙，2013年5月22日在确认书上签字，显然，其诉称的是在“胁迫”下签字的理由，不能成立。且按《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项规定的合同无效情形，须以损害国家利益为要件，而本案中的确认书只涉及合同当事人双方的利益，并不存在损害国家利益的情形，故原告诉称的无效理由不能成立。原告在庭审中以该确认书系百德兴公司制作的格式条款为由，要求作出不利于提供格式条款一方的理解，该理由不符合格式合同的本义。因为格式合同的出现，意在提高交易效率，而本案出现的“确认书”是在商品房买卖合同交易已经确定，因合同交易发生纠纷后的争议解决方式，格式合同的解释不能适用于争议解决的“确认书”。关于第三个焦点问题。依《地下室买卖协议》的约定，山西百德兴公司应于2011年12月30日前交付，而原告领到钥匙时间为2013年5月22日，明显违约，应当支付违约金。原告对合同约定的逾期交房违约金条款有争议，认为该合同约定被告承担万分之五的逾期违约金过低，应按日万分之五计算违约金。应结合合同所使用的词语、合同的有关条款去确定其真实意思，按日计算违约金符合合同目的。鉴于原告未提供证据证明逾期交付地下室所造成的实际损失，结合实际，可酌定一定比例计算。综上，被告山西百德兴公司在履行商品房买卖合同中存在逾期交房的违约情形。但在处理既存逾期交房纠纷的过程中，山西百德兴公司在代为承担暖气入网费、入户防盗门费用后，与原告魏海芳签订了《商品房交付确认书》，该确认书对双方当事人有约束力。因此，依《商品房交付确认书》的约定，商品房买卖合同的权利义务归于终止，故原告要求确认所签订的确认书无效及要求被告支付逾期交房违约金的请求，不予支持。该交付确认书未涉及地下室，故被告应以按日计付逾期交付地下室的违约金，酌定为按日万分之二计算。原告要求被告支付煤气初装费及暖气入网费，合同附件四已有约定，应从其约定，其请求也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、原告魏海芳与被告山西百德兴房地产开发有限公司于2013年5月22日签订的《商品房交付确认书》有效；二、被告山西百德兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏海芳逾期交付地下室的违约金人民币2490元；三、驳回原告魏海芳的其他诉讼请求。案件受理费1692元，由原告魏海芳承担1400元，被告山西百德兴房地产开发有限公司承担292元。判后，山西百德兴房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉理由：一、原审判令我公司支付原告地下室违约金2490元缺乏事实和法律依据；二、原审判令我公司承担诉讼费292元违背《人民法院诉讼收费办法》之规定。经审理，二审认定的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的地下室买卖协议明确约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3‰向买受人支付违约金；买受人要求继续履行本认购书的，继续履行，自本认购书第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，上诉人存在逾期交付地下室的违约事实，原审法院充分考虑本案的实际情况，按照相关法律及司法解释的规定，判决上诉人按日万分之二计付逾期交付地下室违约金并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山西百德兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭红洁审 判 员  段全会代理审判员  梁 卉二〇一四年七月十八日书 记 员  杜 刚