广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法樵民三初字第20号
原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司，住所地佛山市南海区西樵镇轻纺城东区商贸广场四楼。
负责人刘永基，总经理。
委托代理人邓凯涛，系广东创誉律师事务所律师。
委托代理人黎润芬，系广东创誉律师事务所实习律师。
被告赵伟萍，女，汉族，1986年4月15日出生，住佛山市南海区。
第三人广东西樵商贸广场有限公司，住所地佛山市南海区西樵轻纺城东区。
法定代表人刘永基，总经理。
委托代理人罗富镜，男，汉族，1986年4月18日出生，住佛山市南海区，系第三人的员工。
上列原、被告物业服务合同纠纷一案，原告于2013年11月21日向本院提起诉讼，本院于同月22日立案。诉讼期间，本院于2014年1月10日作出（2013）佛南法樵民三初字第20号民事裁定，中止本案审理，同年6月4日本案恢复审理，并依法由审判员肖志军适用简易程序于同日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓凯涛、黎润芬、被告赵伟萍到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年5月24日签订《物业管理协议》。原告为被告位于佛山市南海区西樵镇樵金南路215号雅居乐西樵大都会广场K2013A号商铺提供物业管理服务，服务年限从2011年7月23日起至2016年7月22日止，并约定了物业管理费、水电费等计算方法、支付方式及双方具体权利义务等内容。被告从2012年3月1日开始拖欠物业费，2013年1月开始拖欠电费，2013年1月31日才撤场。依照协议约定，被告逾期缴纳物业管理费、水电费，每天滞纳金（及违约金）按总费用3‰收取，并终止相关物业服务，因被告违反租赁协议约定，导致出租人解除租赁协议的，物业管理协议解除。因被告长期拖欠物管费、水电费，原告依约解除《物业管理协议》，并要求被告依约支付拖欠费用。请求判令：1、解除原、被告双方签订的《物业管理协议》；2、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费13750元（2012年3月1日至2013年1月31日）及其违约金13338.75元（违约金按拖欠总费用每日千分之三从拖欠之日起计至实际清偿之日止，暂计至2013年10月25日止）；3、被告立即向原告支付拖欠的电费30.23元及其利息（利息按人民银行同期贷款基准利率从起诉之日计至实际清偿之日止）；4、被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告补充陈述称原告未与第三人签订物业服务协议，对未出租的商铺的管理费由原告自理。
被告答辩称，一、被告同意解除原、被告双方签订的《物业管理协议》。二、被告对物业费和电费的计算没有异议，对原告诉请被告支付物业管理费一事提出异议。1、《物业管理协议》为格式合同，对原告非常有利，其中关于违约金按每日千分之三计算的条款属于格式条款。该条款规定不合法，属于无效条款。原告按照约定向被告主张违约金尽失公平，该违约金的规定也违反了相关法律规定。2、原告向被告发放的《雅居乐大都会广场》宣传手册中所载明的项目内容均没有执行，原告未积极履行提供配套设施及经营环境的义务，并且商铺区域划分与合同附件平面图有所区别。原告在招租过程中存在欺骗，导致被告上当受骗而签订相关合同，原告向被告表示已经有80%的租户入驻，到商场开业后，发现原告其实招商20%都不到，对被告店铺的经营环境造成严重影响。原告在被告等租户完全不知情的情况下，擅自将商场大门口“雅居乐大都会广场”的招牌改为“雅居乐都荟天地销售中心”，一个本来就甚少人知晓的广场，转眼间又变成了售楼中心，无形对被告等租户的店铺经营雪上加霜。雅居乐大都会广场招商不足，客流寥寥无几，事实已经难以保障被告等租户的服装经营氛围，被告仅仅拥有铺面但没有顾客，难以维持租金、管理费等开资，故被告与所有租户从2012年4月前多次积极向雅居乐大都会广场商讨免租事宜，但是对方却迟迟不作回复，期间部分商户因为饱受不起煎熬，已经选择撤场，被告与剩余商户最后一次向雅居乐大都会广场商讨免租减租事宜是2012年9月下旬，当时是管理的罗经理再一次接待被告等租户，接受被告等租户的请求，免租减租事宜未落实前暂不交任何费用，待请求结果出来以后，被告等租户才决定是否交租继续经营或直接退场，罗经理也清楚理解并答应被告与所有租户国庆前后答复，但后来还是无回音，协商请求再一次落空，询问雅居乐大都会广场总是以还没有收到总公司的审批结果理由推搪拖延被告等租户，从4月份开始一直拖到2013年1月都没有收到任何答复，期间收费单每月派下来，当时被告并不同意签收，但工作人员说只是工作程序，给租户了解，签了没什么，并没有想到现在变成原告的诉讼证据，再一次骗了被告，到最后2013年1月31号实施全场停水等措施，除被告店铺停电外，包括场内公共设施灯光也关了一半，整个商场灯光暗淡，商铺无法营业，对于雅居乐大都会广场的这种拖延与迫撤态度，被告最终选择了离场，血本无归。雅居乐大都会广场管理的种种原因与处理态度，被告也是在不得已的情况下，并不是有心拖欠物管费，被告一直以来都保持积极处理态度，是原告有心拖延被告等租户在先，且原告在提供物业服务中存在欠缺和过错，敬请法院依法驳回原告诉求的物业管理费违约金和未尽责任、义务的部分物业管理费。
原告在诉讼中举证如下：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的主体资格。
2、《物业管理协议》复印件一份。
3、2012年3月至10月、2012年12月、2013年1月收费通知单（管理费）发文签收表复印件各一张、关于交纳物业管理费及水电费的通知发文签收表复印件一份，证明被告欠原告管理费、电费，原告发文催收。
4、2012年7月20日、30日管理费催收函复印件各一份、2013年3月19日广东创誉律师事务所律师函、国内特快专递邮件详情单复印件各一份，证明被告拖欠费用后，原告通知被告履行缴费义务。
被告在诉讼中没有提交证据。
第三人在诉讼中均没有答辩及提交证据。
第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证、辩论的权利。经庭审质证、辩证，被告对证据1-3均无异议，本院予以确认。关于证据4，被告承认曾于2012年12月26日收过一份律师函，但未收到证据4涉及的资料，因原告未提交证据证明该资料已经送达予被告，故本院对证据4不予确认。
综合原、被告陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：
2011年5月24日，被告与第三人签订《商铺租赁合同》，第三人将位于佛山市南海区西樵镇樵金南路215号编号为K2013A号商铺出租给被告，租赁期限从从2011年7月23日起至2016年7月22日止，从2011年9月23日起计算租金。商铺交付时间为2011年5月23日。自2012年4月23日起，被告开始拖欠第三人租金。2013年2月3日，被告搬离涉案租赁物，第三人于当日收回涉案租赁物。因被告拖欠租金，第三人以租赁合同纠纷为由诉至本院，本院作出（2013）佛南法民三初字第791号民事判决，确认被告与第三人签订的上述《商铺租赁合同》于2013年2月3日解除，判决被告支付第三人租金22243元。第三人不服，提起上诉。佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第547号判决，维持原判。
2011年5月24日，被告与第三人签订上述《商铺租赁合同》时，亦与原告签订了《物业管理协议》，约定原告为被告租赁的上述K2013A号商铺提供物业服务，合同期限从2011年7月23日至2016年7月22日止，从2011年7月23日起被告按照每月30元/㎡的收费标准即每月1250元向原告支付物业管理费，被告在商铺使用期间的水电费由被告按其实际使用的数量金额与物业管理费一并缴交，物业管理费从商铺交付使用之日开始计算，并按月结算，被告需每月五号前主动到原告指定地点缴交当月的物业管理费和上月自行承担的水电费，被告逾期不交物业管理费的，每逾期一天须向原告支付当月应缴费用的3‰滞纳金，逾期十五天仍不缴交的，视为被告故意违约，原告包括但不限于有权停水停电并保留通过法律途径追缴被告应缴欠款的权利，被告所交费用（含各项保证金）不予退回，因被告违反租赁协议的约定，导致业主或出租人解除租赁协议的，本协议解除，被告的物业管理费及其他费用应缴交至业主或出租人收回场地使用之日。2011年5月23日第三人将商铺交付被告，被告自2012年3月1日起未向原告支付物业管理费，并拖欠2013年1月的电费30.23元。原告诉至本院要求解除《物业管理协议》、被告支付物业管理费和水电费。本院于2013年12月17日向被告送达起诉状。
另查明，佛山市南海区西樵镇樵金南路215号房产的登记权属人是第三人，房地产权证号粤房地权证佛字第××号，规划用途为商用，建筑面积57585.05平方米。
本院认为，国务院《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。原告与商铺使用人被告签订《物业管理协议》是双方意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告按照《物业管理协议》约定提供服务，但被告未按照约定支付物业管理费，亦因未缴纳商铺租金被业主第三人解除租赁合同并收回商铺，原告据此主张解除协议，理由充分，予以支持,《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，因此，《物业管理协议》自诉状送达被告即2013年12月17日时解除。被告一直未支付原告物业管理费，故原告主张被告支付该费用理由充分，予以支持。关于物业管理费计算问题，被告自2012年3月1日起至搬离商铺时止均未支付物业管理费，根据《物业管理协议》约定，物业管理费自2012年3月1日起按照每月1250元计算至出租人（第三人）收回商铺之日，即2013年2月3日止，原告主张计算至2013年1月31日属于对其权利的处分，本院予以支持，故被告应当向原告支付物业费13750元。被告逾期支付物业管理费，已构成违约，原告主张按照协议约定以日千分之三计算违约金，暂计至2013年10月25日已经达到13338.75元，明显过高，而且原告未对被告违约造成其实际损失数额进行举证，而实际上原告未收取物业费的损失主要在于利息损失，故本院酌定违约金自应缴纳物业费的次日起以实欠费用为本金按中国人民银行同期贷款利率两倍计算至实际清偿日止，对原告主张超出部分，本院不予支持。据此计算，计至立案日即2013年11月22日的违约金为2223.68元。被告确认2013年1月拖欠原告电费30.23元，其应支付该电费，原告主张利息自起诉之日（2013年11月21日）起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，该请求理由充分，本院予以支持。被告答辩称原告没有实现招商承诺，擅自停水停电，没有履行物业服务义务。招商事宜是被告与第三人之间租赁合同关系项下的内容，亦已在（2013）佛南法民三初字第791号案进行处理，故本案不予处理，被告亦未提供证据反映原告存在未按合同约定履行物业服务义务，故本院对其该答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司与被告赵伟萍于2011年5月24日签订的《物业管理协议》于2013年12月17日解除。
二、被告赵伟萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年3月1日至2013年1月31日期间的物业管理费13750元、计至2013年11月22日的违约金2223.68元，以及从2013年11月23日起至付清款项日止以实际所欠物业管理费为本金按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的违约金予原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司。
三、被告赵伟萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费30.23元以及从2013年11月21日起至实际清偿之日止以实际所欠电费为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，受理费238.99元（原告已预交），由原告负担100元，被告负担138.99元，被告负担部分并应在给付上述款项时一并迳付原告，本院不另作收退。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。
审
审判员 肖志军
二〇一四年六月十六日
书记员 陈宇琼