广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9354号
上诉人（原审被告、反诉原告）:佛山市富国天伦酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
定代表人：刘光厚，该公司总经理。
委托诉讼代理人:麦丹丹，广东禅信律师事务所律师。
委托诉讼代理人:祁泳予，广东禅信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:佛山市南海对外经济发展公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人：蔡明钊。
委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁晓玲，广东星宇律师事务所律师。
上诉人佛山市富国天伦酒店管理有限公司（以下简称富国公司）因与被上诉人佛山市南海对外经济发展公司（以下简称南海外经公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人富国公司提起上诉请求：一、撤销一审判决并发回重审或依法改判：1、富国公司与南海外经公司于2015年7月22日签订的《南海区共有物业租赁合同（C）》不生效，富国公司有权使用涉案租赁物；2、南海外经公司向富国公司返还保证金225857元；3、南海外经公司向富国公司支付维修费用60000元；二、一、二审受理费、鉴定费由南海外经公司负担。事实和理由：一审判决存在认定事实清楚、违反法定程序、证据不足、适用法律错误的情形，恳请二审法院在查明事实的基础上，对本案依法撤销一审判决并发回重审或者依法改判。一、本案的案由应为租赁合同纠纷；涉案租赁物包括佛山市市某路69号某大厦1一9层建筑物的房屋租赁、桂园某大厦东侧地块的土地租赁，因此本案的案由既包括房屋租赁合同纠纷，也包括土地租赁合同纠纷，应该统称为租赁合同纠纷。
二、涉案《南海区公有物业租赁合同（C）》不生效；1、南海外经公司虽向法院提交了涉案租赁物佛山市市某路69号的某大厦1一9层的《房屋所有权证》，但并未向法院提交涉案租赁物的土地权属证明，无法证实涉案租赁物佛山市市某路69号某大厦1一9层建筑物所涉及的土地权利人、权利类型、权利性质、土地用途等情况。另外，根据富国公司向佛山市禅城区不动产档案馆进行调查，位于佛山市市某路69号所涉土地存在多个建筑物，且建筑物涉及土地有多个权属人，但均未发现登记在南海外经公司名下的位于佛山市市某路69号建筑物所涉及土地权属证明。因此无法证实南海外经公司是涉案租赁物佛山市市某路69号某大厦1一9层的土地使用权人，无法证实南海外经公司有权出租涉案租赁物某大厦，因此南海外经公司与富国公司所签订的《南海区公有物业租赁合同（C）》首先属于效力待定的合同。2、依据南海外经公司提供的佛府国用（2006）第06000636442号《土地使用权证》可见，涉案租赁物佛山市禅城区桂园大厦东侧地块的权利性质为划拨用地。结合涉案租赁物佛山市市某路69号某大厦1一9层建筑物属于公有资产的性质，因此涉案租赁物佛山市市某路69号某大厦1一9层建筑物所涉及土地权利性质也应该为划拨用地。根据国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”、第六条规定：“符合下列条件，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”、第十二条规定：“土地使用权者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持有国有土地使用权证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请”。可见，我国对于划拨土地使用权的出租及划拨土地地上建筑物的出租问题是严格限制的，必须经过有批准权的土地管理部门批准后租赁合同才生效，且出租人必须领有国有土地使用证及地上建筑物的房产证。南海外经公司既未提供涉案建筑物某大厦所涉及国有土地使用权证，亦未出示有批准权的土地管理部门的书面批准材料。依据《最高人民法院关于适用＜合同法＞若干问题的解释（一）》第九条的规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效”，因此，南海外经公司与富国公司签订的《南海区公有物业租赁合同（C）》属于效力待定的合同，现南海外经公司在一审辩论终结前仍未能提供涉案建筑物某大厦所涉及国有土地使用权证，亦未能提供有批准权的土地管理部门的书面批准材料，《南海区公有物业租赁合同（C）不生效。3、为了查明涉案租赁物土地性质及权属情况，富国公司在一审法院审理过程中曾向一审法院申请调取涉案租赁物佛山市市某路69号的某大厦所涉及土地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途等土地登记信息。但一审法院既不进行调查事项，也不责令南海外经公司向法院提供土地权属证明以此进一步查明本案涉案租赁物的土地信息。根据谁主张谁举证的证据规定，依法应由南海外经公司承担举证不能的不利后果。因此，根据现有证据材料可以判断，既然南海外经公司在一审辩论终结前仍未能提供涉案建筑物某大厦所涉及国有土地使用权证，亦未能提供有批准权的土地管理部门的书面批准材料，《南海区公有物业租赁合同（C）》依法应属于不生效的合同。
三、南海外经公司应当依法返还保证金225857元给富国公司，富国公司有权继续使用涉案租赁物；1、因涉案的合同依据——《南海区公有物业租赁合同（C）》依法属于不生效的合同的事实，因此南海外经公司依据《南海区公有物业租赁合同（C）》约定没收保证金225857元没有法律依据，南海外经公司应当依法予以退还保证金225857元给富国公司。2、另外，由于涉案租赁物没有合同依据，因此《南海区公有物业租赁合同（C）》所约定的解除条件及返还租赁物即失去法律效力，南海外经公司依据《南海区公有物业租赁合同（C）》约定请求解除合同及返还租赁物即没有法律依据。3、《南海区公有物业租赁合同（C)》不生效的过错在于南海外经公司违法而导致，因此合同不生效的过错责任在于南海外经公司一方，而考虑到富国公司己经在涉案租赁物进行了大量资金、人力物力投入，对涉案租赁物进行重新翻新、改造、修葺、装修后用于经营餐饮旅业，如收回租赁物必然造成富国公司的巨大损失，亦必然引发深层的社会矛盾。而上诉人通过对租赁物的使用，不仅有利于市场经济的发展，同时亦对租赁物的更好保护及最大限度发挥作用，有利于公共利益。鉴于此，无论从经济角度还是从维稳角度来说，富国公司继续使用租赁物利大于弊。同时，由于《南海区公有物业租赁合同（C）》不生效的过错在于南海外经公司，不能判予南海外经公司有权收回涉案租赁物，而将不利的后果转嫁在富国公司身上。因此，一审判决富国公司还涉案租赁物无事实与法律依据。
四、南海外经公司应向富国公司支付维修费用人民币60000元。1、对于涉案租赁物承租的历史，在2012年4月7日至2015年7月21日期间，富国公司虽然使用涉案租赁物，但是从刘某处租赁所得，因此相对应的租赁合同相对方并非南海外经公司，而是刘某，南海外经公司在此期间并不负有维修的合同义务。因此即使租赁物存在需要维修事项，亦是富国公司向刘某提出，而南海外经公司在此期间并未收到任何维修申请符合情理，即使是收到申请，南海外经公司对富国公司亦不负有维修的合同义务。在2015年7月22日起至今，涉案租赁物的合同相对方是南海外经公司，在此期间，连同变电站及天面、墙面漏水事项，富国公司曾多次向南海外经公司反映，但均未得到回应。仅因为富国公司只是口头反映，并未形成书面材料，并非一审判决所认定的并未向南海外经公司提及房屋渗漏问题。2、即使由富国公司承担举证不能的不利后果，认定富国公司在承租期间并未向南海外经公司提及房屋渗漏事项，但从富国公司承租之日(2015年7月22日）起至今，亦未超过法定的二年诉讼时效，因此富国公司以反诉形式向法院提出诉讼，请求赔偿的诉求合法合理。3、从富国公司提供的涉案租赁物外墙现状照片来看，涉案租赁物外墙及天面漏水痕迹形成久远，至于实际的渗漏形成时间，富国公司通过鉴定申请向一审法院提出形成时间鉴定，根据鉴定的结果，必然能够准确确定渗漏形成的时间，从而可以判断出富国公司是否有怠于行使权利的问题。但一审法院枉顾富国公司的鉴定申请，简单地认定渗漏问题从2012年4月27日即存在，显然证据不足。4、从富国公司提供的涉案租赁物外墙现状照片来看，涉案租赁物外墙及天面漏水痕迹形成久远，并非近期产生。而且因房屋渗漏痕迹位置处于9-5楼，距离地面很高，因此更不可能是富国公司故意伪造现场。从照片可以反映涉案租赁物渗漏问题真实存在，而由此产生的修复费用必然存在，富国公司所主张的维修费用有事实依据。5、依据《南海区公有物业租赁合同（C）》第五章第9点约定，租赁物的建筑主体结构（建筑物的基础、梁、柱、板、承重墙、楼梯间、屋面）的维修及主体结构维修费用的支出由南海外经公司承担。即使《南海区公有物业租赁合同（C）》不生效，作为业主的南海外经公司亦应对涉案租赁物的维修事项承担维修义务及支付维修费用。因此，富国公司所主张的维修费用有事实与法律依据，理应得到支持。为了查明渗漏成因、责任承担、维修费用等问题，富国公司曾向一审法院提出外墙渗水的原因、修复费用等多项鉴定申请，但一审法院在未查清事实基础上，简单地认为富国公司因未在承租期间提及房屋渗漏而直接驳回鉴定申请及诉讼请求，一审判决既违反法定程序，亦依据的证据不足、适用法律错误。
五、一审法院遗漏了诉讼参加人，本案应当依法发回重审。因涉案租赁物存在分租、转租的情形，富国公司于2017年5月31日向一审法院申请追加柏文挺、谭文伦作为本案的第三人参加诉讼。因柏文挺、谭文伦是涉案租赁物的实际使用人，本案的处理结果与其存在利害关系。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第二款规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。因此，一审法院存在适用法律程序错误的情形，遗漏了诉讼参加人，依法应当发回重审并依法追加柏文挺、谭文伦作为本案的第三人参加诉讼。
南海外经公司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，富国公司的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回其上诉，维持原判。一、涉案《南海区公有物业租赁合同（C）》自合同双方当事人签署之日已生效。南海外经公司是涉讼房屋的所有人，拥有出租涉讼房屋的权利。2012年4月7日，富国公司从原租户刘某处转租涉案租赁物并使用至今。2015年7月22日，南海外经公司与富国公司在案外人蔡春先诉刘某租赁合同纠纷（案号：2014佛城法民一初字第656号）一案中达成调解，签订《南海区公有物业租赁合同（C）》（下称“租赁合同”)，富国公司与南海外经公司就涉案租赁物建立直接租赁关系。租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依据合同约定履行权利及义务。虽然富国公司认为租赁合同未按《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定履行审批手续而未生效，但该办法属于部门规章，其相应规定为管理性规范，案涉合同不存在需按法律、行政法规规定应当办理批准手续才生效的情形。因此，租赁合同自双方当事人签署之日发生法律效力。
二、南海外经公司无需向富国公司支付维修费用。首先，富国公司从2012年4月27日就实际租用了案涉租赁物，但其在几年的经营过程中未曾向南海外经公司提及房屋渗漏的问题或要求南海外经公司承担相应的责任。其次，根据租赁合同第9条约定，南海外经公司仅负责出租物业的建筑主体结构（建筑物的基础、梁、柱板、承重墙、楼梯间、屋面）的维修及主体结构维修费用的支出。涉案物业除南海外经公司所负责维修范围以外的维修责任由富国公司支付维修费用，富国公司的维修范围包括墙体抹灰喷涂贴砖。根据《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。南海外经公司与富国公司在租赁合同中就双方各自承担的维修范围做了约定，富国公司对墙体抹灰喷涂贴砖负有维修的义务。退一步讲，富国公司所提交的收条及转账凭证，不能反映出以上费用与修复房屋渗漏有关，缺乏与本案的关联性。富国公司从未要求南海外经公司配合维修墙面的申请，根据《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此，一审法院认定事实正确，富国公司认为南海外经公司应向其支付60000元维修费没有事实和法律依据。
三、第一期保证金因富国公司违约而归南海外经公司所有。租赁合同约定，富国公司须在2015年12月31日前分两期交纳保证金451714元（签订合同之日起十五日内交纳225857元，2015年12月31日前交纳剩余225857元）；拖欠租金、水电费一个月以上，南海外经公司有权单方解除合同，收回租赁物业，保证金不作退还，富国公司还应当支付相当于一个月租金作为赔偿。租赁合同合法有效，富国公司违约解除合同，该笔保证金按合同约定应当归南海外经公司所有。因此，一审法院认定事实正确，南海外经公司无需将该笔保证金归还富国公司。
南海外经公司向一审法院起诉请求：1、解除南海外经公司、富国公司于2015年7月22日签订的《南海区公有物业租赁合同（C）》，富国公司向南海外经公司返还租赁物业；2、富国公司向南海外经公司支付拖欠的租金2446080元（租金暂计算至2017年2月底）及相应的滞纳金（滞纳金按中国人民银行公布的同期贷款利率从应交租金之日起计至租金交清之日止）；3、富国公司向南海外经公司交纳第二期租赁保证金225857元，确认南海外经公司已收到的第一期租赁保证金225857元归南海外经公司所有；4、富国公司向南海外经公司支付相当于一个月租金（174625元）的赔偿金；5、富国公司承担案件的全部诉讼费用。
富国公司向一审法院反诉请求：1、判令南海外经公司继续履行《南海区公有物业租赁合同（C）》，富国公司有权继续使用位于佛山市市某路69号的某大厦1-9楼及桂园某大厦东侧地块的涉案租赁物；2、南海外经公司向富国公司支付维修费用60000元（从2012年4月7日起暂计至2017年3月31日为止，2000元/次×6次/年×5年=60000元）；3、案件本诉、反诉诉讼费、鉴定、评估费用由南海外经公司承担。
一审法院查明：佛山市市某路69号第一、三、四、五、六、七、八、九层东的登记所有权人为南海外经公司，佛山市市某路69号第二层东的登记所有权人为佛山市南海区某实业公司，佛山市南海区某实业公司委托南海外经公司办理佛山市市某路69号第二层东的出租事宜。佛山市禅城区桂园某大厦东侧土地（使用面积872㎡）登记的使用权人为佛山市南海区联某资产经营管理有限公司，2011年12月30日，南海外经公司与佛山市南海区联某资产经营管理有限公司签订《南海区公有物业租赁合同（A）》，南海外经公司承租了桂园某大厦东侧土地，租赁期限自2012年1月1日起至2026年12月31日，佛山市南海区联某资产经营管理有限公司同意南海外经公司对土地进行转租。
2012年4月7日，富国公司从原租户刘某处转租案涉租赁物。2015年7月22日，南海外经公司（合同甲方，出租方）与富国公司（合同乙方，承租方）签订《南海区公有物业租赁合同（C）》，主要内容为：第一章，租赁物业，1、甲方将位于佛山市市某路69号的某大厦1、2、3、4、5、6、7、8、9楼及桂圆某大厦东侧地块按现状租赁给乙方；2、甲方租赁给乙方的物业（某大厦主楼）建筑面积（证载）为6273.81平方米，东侧地块土地面积（证载）872平方米。……第二章，租赁期限，3、租赁期8年，自2014年5月1日起至2022年5月31日止。……第三章，租金及其它费用，4、租金的计收：从2014年5月1日起至2015年6月30日止，租赁物某大厦主楼按每平方米24元计算，每月租金为150571.44元，合共2108000元，以上租金乙方在签订本合同之日起一年内付清（分12期），即从2015年7月起，必须在每月15日前把租金175667元一次性向甲方缴交或划入甲方指定的银行账户，逾期缴交租金的，甲方就逾期付款部分按每日千分之三的比例向乙方收取滞纳金。……此期间某大厦东侧地块免收租金。2015年7月1日起，以上租赁物业每月租金为174625元，其中建筑物租金169393元（按每平方米27元计算），东侧地块租金5232元（按每平方米6元计算）。租金每三年环比递增百分之十二……。5、乙方须在2015年12月31日前分两期向甲方交纳相当于三个月租金的保证金，即451714元（签订本合同之日起十五日内交纳225857元，2015年12月31日前交纳剩余225857元）……第四章，双方的权利和义务，……8、乙方……（7）合同终止时，出租物业内的所有入墙装修均无偿转让给甲方所有……。第五章，房屋装修或改造，……10、未经甲方书面同意，乙方不得擅自在出租物业中进行结构性的更改、增加附属设施。未经批准私自改造的，甲方有权对其强制拆除，恢复原状，损失由乙方自行负责。经过甲方书面同意的装修及改造，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。……第七章，违约责任……15、乙方有以下情形之一，则属乙方违约，甲方有权单方提前解除合同，收回物业，保证金不作退还，归甲方所有，同时乙方还必须向甲方支付相等于一个月的租金作为赔偿，甲方提前解除合同并不视为甲方违约。如果造成甲方财产损毁的还必须负担相应的赔偿费用：（1）拖欠租金或水电费一个月以上；……。
合同签订后，富国公司使用承租物进行经营活动。2015年8月4日，富国公司向南海外经公司缴纳保证金225857元。此后，富国公司从2016年1月起未按合同约定足额缴纳租金，2016年8月1日至2017年1月9日，南海外经公司多次书面发函至富国公司追讨租金，富国公司以经济困难为由继续拖欠租金。截止2017年2月28日，富国公司尚欠南海外经公司租金2446080元。
另查，富国公司于2017年3月27日收到本案起诉状副本。案件审理过程中，富国公司申请对某大厦第九层天面及东侧5-9层外墙渗水原因、形成时间及自2012年4月7日起至今受损的修复费用进行司法鉴定。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。富国公司辩称案涉租赁合同未按《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定履行批准手续，依据合同法解释（一）第九条规定案涉租赁合同未生效。一审法院认为，《划拨土地使用权管理暂行办法》系部门规章，其相应规定为管理性规范，案涉合同不存在需按法律、行政法规规定应当办理批准手续才生效的情形，对被告的辩称不予采纳。案涉租赁合同自双方当事人签署之日就生效，双方均应依据合同约定履行权利及义务。
关于解除租赁合同及返还租赁物的问题。租赁合同约定承租人拖欠租金一个月以上，出租人有权解除合同。富国公司自2016年1月起开始拖欠租金，至2017年2月已拖欠租金2446080元，拖欠租金时间已超过一年以上，其行为已构成严重违约，南海外经公司依约有权解除合同，富国公司反诉要求继续履行合同，缺乏事实及法律依据，不予支持。合同自解除通知到达之日解除，南海外经公司的起诉视为通知，富国公司于2017年3月27日收到本案诉状副本，案涉《南海区公有物业租赁合同（C）》于2017年3月27日解除。此外，合同解除后，富国公司履行向南海外经公司返还租赁物的义务，一审法院对南海外经公司的相应诉请予以支持。
关于租金的问题。截止2017年2月28日，富国公司尚欠南海外经公司租金2446080元，对以上已拖欠的租金富国公司负有给付义务，一审法院对上述租金2446080元予以支持。另，富国公司仍继续占有、使用租赁物，至返还租赁物期间仍应参照租金的标准支付占有使用费。
关于保证金、滞纳金及一个月租金赔偿的问题。富国公司已缴纳了第一期保证金225857元，依据租赁合同约定，富国公司违约保证金归南海外经公司所有，现租赁合同因富国公司违约解除，该笔保证金按合同约定归南海外经公司所有。至于南海外经公司要求富国公司缴纳第二期保证金的诉请，租赁合同已解除，南海外经公司要求富国公司继续缴纳第二期保证金的诉请已缺乏合同依据，一审法院不予支持。至于滞纳金及一个月租金赔偿的问题，以上款项的性质实为违约金，南海外经公司已没收了富国公司缴纳的保证金225857元，该保证金也具有违约金的性质，南海外经公司作为守约方未举证证明其损失已超过保证金，一审法院认为，南海外经公司没收的保证金足以弥补其损失，依据公平原则，对其主张的滞纳金及一个月租金赔偿不予支持。
关于富国公司的鉴定申请及反诉主张的维修费60000元的问题。富国公司从2012年4月27日就实际租用了案涉租赁物，但其在几年的经营过程中未向南海外经公司提及房屋渗漏的问题或要求南海外经公司承担相应的责任。且富国公司所提交的收条及转账凭证，不能反映出以上费用与修复房屋渗漏有关，缺乏与本案的关联性，综合以上理由，一审法院对富国公司的鉴定申请不予接纳，对富国公司反诉主张的维修费60000元不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决：一、确认南海外经公司与富国公司签订的《南海区公有物业租赁合同（C）》于2017年3月27日解除；二、富国公司应于判决发生法律效力之日起十五日内将佛山市市某路69号某大厦第一、二、三、四、五、六、七、八、九层的房屋及佛山市禅城区桂园某大厦东侧土地[佛府国用（2006）第06000636442号]腾空并退还南海外经公司；三、富国公司应于判决发生法律效力之日起十日内向南海外经公司支付至2017年2月28日的租金2446080元及占有使用费（占有使用费从2017年3月1日起算，按每月174625元标准计至佛山市市某路69号某大厦第一、二、三、四、五、六、七、八、九层的房屋及佛山市禅城区桂园某大厦东侧土地实际退还南海外经公司之日止）；四、富国公司缴纳的保证金225857元归南海外经公司所有；五、驳回南海外经公司其他诉讼请求；六、驳回富国公司的全部诉讼请求。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱及返还租赁物的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取14786元，财产保全费5000元，合计诉讼费用19786元，南海外经公司负担1186元，富国公司负担18600元。反诉受理费650元，由富国公司自行负担。
二审期间，上诉人富国公司、被上诉人南海外经公司均没有向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：本案的案由，涉案合同的效力，南海外经公司是否应向富国公司返还租赁保证金，富国公司是否有权继续使用涉案租赁物及南海外经公司是否应向富国公司支付维修费用。
关于本案的案由问题。涉案富国公司与南海外经公司于2011年12月26日签订的《南海区公有物业租赁合同（C）》约定，该合同的租赁标的为佛山市市某路69号某大厦第一、二、三、四、五、六、七、八、九层的房屋及佛山市禅城区桂园某大厦东侧土地，故本案争议涉及房屋及土地租赁关系，应为租赁合同纠纷，富国公司关于本案案由的上诉意见有理，本院予以采纳。
关于涉案合同的效力问题。富国公司上诉主张，涉案《南海区公有物业租赁合同（C）》所涉的佛山市禅城区桂园某大厦东侧土地为划拨用地，双方就该土地的租赁未按《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定履行审批手续，故该合同未生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”的规定，法律、行政法规规定合同经批准、登记才生效的才需办理，但相关的法律、行政法规并没有该规定，故富国公司该上诉理由于法无据，本院不予支持。此外，一审判决已经查明，南海外经公司是涉案租赁物第一、三、四、五、六、七、八、九层的所有权人，而该租赁物第二层的所有权人为佛山市南海区某实业公司，佛山市南海区某实业公司已委托南海外经公司办理该租赁物第二层的出租事宜。富国公司在二审期间对该事实亦无异议。可见，南海外经公司有权就涉案建筑物与富国公司订立租赁合同。富国公司关于南海外经公司没有出示涉案建筑物的土地权属证明，无法证明其有权出租涉案租赁物，涉案合同效力待定的上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于南海外经公司是否应向富国公司返还租赁保证金，富国公司是否有权继续使用涉案租赁物的问题。经查，涉案《南海区公有物业租赁合同（C）》因富国公司违反合同约定，拖欠租金超过一年，南海外经公司根据合同约定行使解除权而解除，根据该合同的约定，富国公司已交纳的第一期保证金225857元保证金应归南海外经公司所有。此外，合同解除后，富国公司亦应履行向南海外经公司返还租赁物的义务。如前所述，涉案《南海区公有物业租赁合同（C）》并不存在未生效或效力待定的问题，故富国公司以此为由上诉主张南海外经公司应向其返还租赁保证金及其有权继续使用涉案租赁物均理据不足，本院不予支持。
关于南海外经公司是否应向富国公司支付维修费用的问题。经查，富国公司自2012年4月7日承租涉案租赁物以来，从未向原租户刘某或出租人南海外经公司提出涉案房屋存在渗漏问题及要求对方承担相应的责任，而富国公司所提交的证据亦不能证明相关费用为修复涉案租赁物的渗漏问题所支出，故一审对富国公司的鉴定申请不予准许，并对富国公司关于南海外经公司应向其支付维修费60000元的反诉主张不予支持并无不当，本院予以维持。富国公司的相关上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
此外，富国公司申请追加的柏文挺、谭文伦为本案的第三人。经查，根据富国公司的主张，柏文挺、谭文伦是涉案租赁物的次承租人，不是本案的必要诉讼参与人，故本院对富国公司的该申请不予准许。
综上，富国公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5877元，由上诉人佛山市富国天伦酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 徐允贤
代理审判员 彭振宇
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 陈敏仪