湖南省邵阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0523民初996号
原告（反诉被告）邵阳县正发鞋业有限公司（曾用名，邵阳县正发鞋厂）
法定代表�王俊锦，该公司经理。
委托诉讼代理人张雁，湖南嘉衡律师事务所律师。
被告（反诉人）湖南臻旺鞋业有限公司
法定代表人唐芳芳，该公司董事长。
委托代理人郭华龙，北京中银（长沙）律师事务所律师。
邵阳县正发鞋业有限公司与湖南臻旺鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，湖南臻旺鞋业有限公司提起反诉，依法适用简易程序进行了合并审理，于2016年11月10日，作出（2016）湘0523民初1134号民事判决：一、原告与被告于2012年11月30日签订的厂房《租赁协议》于2016年8月10日予以解除，被告返还原告厂房租赁押金36000元；二、原告支付被告2016年8月10日前的厂房租金160665.78元，并承担延迟支付租金113018.8元，自2016年8月11日起至厂�腾空之日止，参照原厂房的租赁合同承担厂房占用费；三、原告向被告支付欠缴水电费4776.65元（水费算止2016年5月，后期水费按实际消费支付）；四、原告与被告结清上述款项后，有权搬走属于自己的机械设备；五、驳回原告的其他诉讼请求，驳回被告的其他反诉请求。
原告不服，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院，湖南省邵阳市中级人民法院经审理认为，原审对邵阳县正发鞋业有限公司是否具有单方解除租赁合同的权利，该公司是否按照租赁合同的约定履行了提前三个月书面通知解除合同的义务以及是否存在违约行为等事实认定不清，证据不足，撤销原判，发回重审。
本院收卷后，依法适用普通程序，于2017年7月12日进行了公开开庭审理，庭审中，被告增加反诉请求，要求原告支付支付租金707081.57元，违约金922823元（租金及违约金自2016年4月1日计算至2017年7月11日止）。原告的委托代理人张雁、被告的法定代表人唐芳芳及委托代理人郭华龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：要求依法确认原、被告于2012年11月30日、2013年9月28日、2015年9月26日所签订的房屋租赁合同自2016年3月31日终止，由被告返还原告的机械设备和所交的押金。事实和理由，原告系被告招商引资办企业的台商。2012年11月30日，双方签订了厂房租赁合同，合同约定：“原告在租赁期间提前解除合同的，应当提前三个月告知被告。”2015年下半年，因原告经营困难，于2015年12月31日以短信的方式告知被告，要求提前终止租赁合同，2016年1月12日将终止租赁合同的告知书交给被告的法定代表人唐芳芳，2016年3月1日，原、被告双方到县电力局办理了停电手续。2016年3月5日，原告将机械�备搬走，遭遇被告的强行阻拦，虽经派出所出面，但机械设备仍未搬走。
被告湖南臻旺鞋业有限公司反诉辨称，1、判决解除双方于2012年11月30日签订的《租赁合同》；2、判决原告将租赁的厂房腾空，交还给被告；3、支付租金707081.57元，违约金922823元（租金及违约金自2016年4月1日计算至2017年7月11日止）；4、支付水费4776.65元，电费以实际单据为准，房屋维修费及垃圾清理费5万元。2012年11月30日，原、被告签订《房屋租赁协议》，被告将厂房租赁给原告，租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日止，原告如需提前解除合同，应提前三个月告知被告。2013年9月28日，双方又签订了《房屋租赁合同》，原告租赁被告的饭堂、办公楼、宿舍，租赁期限两年。2015年9月26日，双方就饭堂、办公楼、宿舍租赁签订补充协议，租赁期限延长半年至2016年3月31日。�原告的仍占用被告的厂房，请求依法支持被告的反诉请求。
本院审核当事人提交的证据，对证据评定如下：对双方无异议的证据予以认定。原告提供的证据6无原件核对，无唐芳芳签名，证据7、8、10属通详单、短信内容截屏、光盘，无其他证据佐证，不予认定；证据11、12、13、14能够证明原告搬走机械设备遭被告阻拦的事实，予以认定。被告提供的证据6系被告的用水明细，能够证明租赁期间原告用水所产生的费用情况，予以认定；证据5无原件印证，证据7系复印件，且无鉴定检验依据，证据8系垃圾照片图，不能证明垃圾清扫费用金额多少，证据10系短信截图，证据11与本案无关，证据12系复印件，没有与原件核对，且与唐青云、肖清苏向原告提供的证据不一致，对被告提供的上述证据不予认定。
根据庭审举证、质证�结合当事人的陈述，本院查明下列案件事实：
原、被告原来是合伙开办湖南臻旺鞋业有限公司，后来唐芳芳、案外人唐智退伙，王鸿麟重新注册邵阳县正发鞋厂，租赁湖南臻旺鞋业有限公司的厂房继续生产。2012年11月30日，双方就厂房租赁达成协议，协议的主要内容是：“租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日止，租金368092.8元，租金每两年涨一次，涨幅10%，原告需提前解除合同的，应提前三个月通知被告，逾期不搬离厂房，被告有权任意处置；”2013年9月26日，原告租赁被告厂房门前七层楼做办公、宿舍、食堂用，租赁期限两年，2015年9月26日，原告续租被告厂房门前七层楼房半年至2016年3月31日止。2015年下半年，原告因亏损严重，决定2016年停止生产，原告方工作人员多次约被告的法定代表人唐芳芳谈解除租赁合同一事未成。2016年3月1日，原、被告共同到邵阳县供电公司申请停止工业用电。2016年3月5日，原告准备将部分机械设备抵押给新宁的供货商，在搬运过程中，遭受唐芳芳的亲友阻拦，后经公安部门出面协调，暂停搬运机械设备。2016年3月29日，双方就解除租赁合同事项再次协商，未能达成一致。
还查明，原、被告的厂房租金结算止2016年3月31日止。原告还预付3.6万元办公及生活用房租金。
本案的争议焦点是：原、被告的厂房租赁合同解除是何时解除？
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的租赁协议第八条第二款规定，“乙方（原告）在租赁期内提前解除合同的，应提前三个月书面告知甲方，逾期不搬离的，甲方（被告）有权任意处置”。根据合同约定，合议庭认为，双方的合同赋予原告提前解除租赁合同的权利，原告需提前解除合同的，只要提前三个月书面告知被告，那么，解除合同的条件成就。2016年3月29日，双方就解除租赁合同进行书面协商未成，可以认定，原告向被告行使合同解除告知权；同时，2016年4月12日，湖南银剑律师事务所银立中律师受被告的委托，向原告方发送律师函，要求原告于2016年4月18日到厂里办理解除合同交接事宜，印证了被告方同意原告解除合同，视为双方就解除合同达成一致。因此，可以认定原告向被告主张解除租赁合同的时间为2016年3月29日，按照合同约定，原告还应承担3个月的租金，租金每两年涨一次，涨幅10%，即445.392.28元×0.3=133617.7元。只于合同解除后，原告的机械设备继续占用被告厂房，造成被告的厂房租赁损失，应由原告承担，损失费用标准参照租赁价格进行赔偿。因为在诉讼过程中，原告虽提出诉请要求返还机械设备，但未提出财产保全申请，导致机械设备长期占用被告厂房，占用期间费用的损失费用计算截止2017年6月1日（被告已租了部分），按合同约定的租金计算11个月368092.8÷12×11=337418.4元。被告反诉要求原告支付拖欠的水电费4776.65，该水费是2016年3月和6月份产生的费用，本院予以支持，但本次庭审增加诉讼请求将水费变更为17701.62元，仅凭短信截屏，没有提供票据和清单，不予支持；被告反诉要求原告支付厂大门损坏费用，因无损失鉴定依据和维修票据，不予支持；被告反诉要求原告支付垃圾清理费50000元，一是被告反诉诉请50000元标的没有相关证据支持；二是原告的机械设备尚在原告厂里，待原告搬走机械设备未能清扫后再主张权利；三是双方合同没有约定原告交付厂房后，垃圾清扫由谁负责，故本院不予支持。被告反诉请求被告返还维修费5000元，双方未约定该5000元维修费由谁承担，且用于对租赁物的维修，因此，仅凭原告出示的维修费领条，不能证实该费用由原告承担，对其诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、确认原告邵阳县正发鞋业有限公司与被告臻旺鞋业有限公司2012年11月30日签订的租赁协议于2017年6月30日解除；
二、原告邵阳县正发鞋业有限公司应支付被告臻旺鞋业有限公司租赁期限内3个月的厂房租金133617.7元，赔偿占用被告臻旺鞋业有限公司厂房期间的损失费337418.4元，支付水费4776.65元；
三、确认原�邵阳县正发鞋业有限公司与被告臻旺鞋业有限公司于2015年9月26日起签订的房屋租赁补充协议书于2017年3月31日自动解除；
四、被告臻旺鞋业有限公司退还原告押金3.6万元；
五、原告邵阳县正发鞋业有限公司在判决生效后五日内将厂房腾空；
六、驳回被告臻旺鞋业有限公司的其他反诉请求。
如果原告未在规定的期限内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元，由原告邵阳县正发鞋业有限公司与被告臻旺鞋业有限公司各承担40元；反诉受理费8870元，原告邵阳县正发鞋业公司承担7094元，被告邵阳县臻旺鞋业公司承担1774元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 曾海波
代理审判员 张 花
人民陪审员 刘艳红
二〇一七年十月十六日
书 记 员 银 艳
附：法律法规
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。