北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民再60号
上诉人（一审被告）：孙建新，女，1966年8月28日出生。
委托诉讼代理人：范建文，北京市翔龙律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：康永辉，男,1959年3月20日出生。
被上诉人（一审原告）：康健，女，1984年12月15日出生。
康永辉、康健因与孙建新确认合同无效纠纷一案，北京市东城区人民法院于2015年3月19日作出（2015）东民初字第02616号民事判决。康永辉、康健不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月20日作出（2015）二中民终字第05070号民事判决。该判决发生法律效力后，孙建新不服，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2016年12月12日作出（2016）京民申2651号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2017年6月28日作出（2017）京02民再22号民事裁定，撤销本院（2015）二中民终字第05070号民事判决及北京市东城区人民法院（2015）东民初字第02616号民事判决，本案发回北京市东城区人民法院重审。本案重审后，北京市东城区人民法院于2017年12月28日作出(2017)京0101民初13682号民事判决，孙建新不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙建新及其委托代理人范建文、被上诉人康永辉、康健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙建新上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审。事实与理由，一审法院没有引用任何法律条文，没有任何法律依据，仅依据房屋所有权单位的函件，认定合同无效，是与法律规定完全相悖的。
康永辉、康健辩称，同意一审判决，不同意孙建新的上诉请求。
康永辉、康健在一审重审中称：要求判令郭秀华于2003年与孙建新订立的房屋买卖合同无效；孙建新返还郭秀华承租的北京市东城区×××胡同11号房屋的《北京市公有住宅租赁合同》原件；判令康永辉、康健返还孙建新购房款100000元。
一审法院认定事实：康永辉与郭秀华系夫妻关系，康健为该二人之女。郭秀华于2006年6月12日去世。
位于北京市东城区×××胡同11号18、19号房屋2间（使用面积14.6平方米）系北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心的公房，该房屋承租人登记为郭秀华。1995年4月13日，孙建新及其子刘洋将户籍迁入涉诉房屋处。2005年3月23日，郭秀华及康健将户籍迁出涉诉房屋，康永辉的户籍未在此处。郭秀华去世后，涉诉房屋未进行承租人变更。2009年，北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心更换《北京市公有住宅租赁合同》，就涉诉房屋签订了编号为东房交字第50273号的《北京市公有住宅租赁合同》。该合同出租方为交道口分中心，承租方为郭秀华，住宅坐落为东城区×××胡同11号18、19号。租期自2009年6月1日始，合同中未约定租期停止日期。合同甲方有北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心盖章，乙方处为空白。现该合同原件在孙建新处。涉诉房屋现由孙建新居住使用。康健自1998年起，即不在涉诉房屋内居住。
孙建新持有收条一份，该收条载明“今已收齐×××11号房款10万元正”。收条落款日期为2003年3月7日，落款签字为“郭秀华”。康永辉、康健对孙建新提交的收条真实性认可，现康永辉、康健认可郭秀华与孙建新之间就涉诉房屋的房屋买卖关系。现涉诉房屋的承租人尚未变更。
审理中，康永辉、康健认为郭秀华与被告孙建新的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项的规定，即“损害社会公共利益的合同无效”、“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，并且认为，郭秀华并非涉诉房屋的所有权人，无权出卖涉诉房屋的所有权。孙建新认为，郭秀华与孙建新所买卖的标的系涉诉房屋的占有权及使用权，并非所有权。同时，康永辉、康健提出，郭秀华转让涉诉房屋的行为，侵犯了二人的合法权利，因为二人也有可能成为该房屋的承租人。孙建新认为，康健虽然曾与郭秀华在涉诉房屋为同一户籍，但并未共同居住两年以上；康永辉与郭秀华并非同一户籍，且二人在别处均另有住房，不符合变更承租人的条件，涉诉房屋的承租人不可能变更为康永辉、康健。
另，康永辉、康健曾于2014年10月31日向法院提起诉讼，要求孙建新返还涉诉房屋的《北京市公有住宅租赁合同》原件。该案审理过程中，法院到北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心，就涉诉房屋现承租人情况以及东房交字第50273号《北京市公有住宅租赁合同》的签订等情况进行询问。北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心工作人员答复称，北京市东城区×××胡同11号18、19号房屋的承租人现在仍是郭秀华，东房交字第50273号《北京市公有住宅租赁合同》是2009年6月1日签订的，在该中心存档的合同中，乙方写的是郭秀华，但不清楚为什么本案当事人提供的合同上乙方是空白的。签订新的《北京市公有住宅租赁合同》后，旧合同应该已经收回。本案中，当事人提供的合同与该中心存档的合同是同一份合同，但不清楚当时是谁到该中心领取的东房交字第50273号《北京市公有住宅租赁合同》。关于孙建新与郭秀华之间的公房买卖行为，该中心表示根据建设部的规定，任何人不能擅自买卖公有住宅，公房买卖是不允许的。该中心不同意孙建新与郭秀华之间对公房进行买卖。法院经审理认为，孙建新系基于其与郭秀华的房屋买卖关系取得的该合同原件，故于2015年2月2日作出（2014）东民初字第13682号民事判决书，驳回了康永辉、康健的诉讼请求。现该民事判决书已发生法律效力。
重审中，一审法院致函东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心：法院受理的康健、康永辉与孙建新确认合同无效纠纷一案，涉及位于北京市东城区×××胡同11号18、19号房屋两间（使用面积14.6平方米），系贵中心管理之公房。孙建新主张其与郭秀华在2003年存在公房承租权买卖行为。现去函征询贵中心，孙建新与郭秀华的买卖行为是否符合当时的政策，贵中心是否同意或者认可孙建新与郭秀华的买卖行为。东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心复函：东城区×××胡同11号系我单位直管公房，该院内18、19号房屋承租人为郭秀华。从贵院来函中获悉2003年郭秀华与孙建新存在公房承租权买卖行为。根据《北京市公有住宅租赁合同》第十二条之规定：乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同，收回房屋。第一款：擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的。故郭秀华与孙建新之间的买卖行为不符合当时的政策，且我单位不认可郭秀华与孙建新之间的买卖行为。
一审法院认为，根据查明的事实，可以认定郭秀华与孙建新之间就涉案房屋形成了房屋使用权买卖合同关系。本案的主要争议焦点为郭秀华与孙建新之间就涉案房屋使用权的买卖合同是否有效。郭秀华从涉案房屋的产权单位北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心承租公房，其对该房屋仅有居住、使用的权利，并无处分权。郭秀华与孙建新买卖行为的交易标的为郭秀华不具备处分权的公房，产权单位复函本院“郭秀华与孙建新之间的买卖行为不符合当时的政策，且我单位不认可郭秀华与孙建新之间的买卖行为。”故房屋使用权买卖合同因郭秀华不具有相应处分权利而应认定为无效。康健、康永辉要求确认房屋使用权买卖合同无效，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告返还郭秀华承租的北京市东城区×××胡同11号房屋的《北京市公有住宅租赁合同》原件一节，因本院作出了（2014）东民初字第13682号民事判决书，故本案不宜再行处理。原告要求返还被告购房款100000元一节，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决：一、郭秀华与孙建新订立的关于北京市东城区×××胡同11号18、19号房屋的房屋使用权买卖合同无效；二、驳回康健、康永辉的其他诉讼请求。
本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案的主要争议焦点为郭秀华与孙建新之间就涉案房屋使用权的买卖行为是否有效。郭秀华从北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心承租涉案房屋，该房屋性质属于直管公房，作为公有住宅的承租人，仅需交纳较低的房屋租金即可享有房屋使用权，因此，租赁直管公房具有社会福利性质，承租人转让房屋使用权（承租权）的，必须经过房屋管理部门同意，否则房屋管理部门有权终止租赁合同，收回房屋。本案中，北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心作为房屋管理部门明确表示不认可郭秀华与孙建新之间的公房使用权买卖行为，因此，孙建新与郭秀华之间的直管公房使用权转让行为，侵害了房屋管理部门对直管公房的管理秩序，损害社会公共利益，应属无效。孙建新上诉要求撤销一审判决，驳回康永辉、康健要求确认房屋买卖无效的诉讼请求，因该公房使用权买卖行为无效，本院不予支持。一审法院依据本案查明的事实，认定郭秀华与孙建新之间的房屋使用权买卖无效，判决结果正确，本院予以维持。
综上所述，孙建新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由孙建新负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 吴 宏
审判员 申小琦
审判员 江慕南
二〇一八年五月二十二日
书记员 丁 晨