湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第00852号
上诉人（原审原告）吴阳军，男，生于1970年3月6日，汉族，湖北省建始县人，医务工作者，户籍所在地：建始县，现住建始县。
委托代理人（特别授权）汪金国，男，生于1954年9月18日，汉族，建始县司法局退休干部，住建始县。系吴阳军的胞兄。
被上诉人（原审被告）建始国有资产经营公司。住所地：建始县业州镇奎星楼路**号。组织机构代码：74765851-3。
法定代表人魏宗华，系该公司总经理。
委托代理人（特别授权）李兴国，湖北信旦律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）肖远玖，男，生于1969年4月9日，土家族，建始国有资产经营公司工作人员，住建始县。
上诉人吴阳军因与被上诉人建始国有资产经营公司（以下简称“国资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2015）鄂建始民初字第00376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月24日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月23日公开开庭审理了本案，上诉人吴阳军及其委托代理人汪金国、被上诉人国资公司的委托代理人李兴国、肖远玖到庭参加了诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准延长审限一个月。本案现已审理终结。
吴阳军原审时诉称：吴阳军自1995年开始租用业州镇人民大道住建局临街门面从事美容美发，与国资公司形成房屋租赁合同关系。2010年吴阳军因回单位上班，遂将所租门面临时转租给姚敏经营金丝猴喜糖及鲜花销售。2013年4月，因妻子没有工作，吴阳军要求收回房屋自己经营，姚敏提出续租两年。2013年6月20日，姚敏胁迫吴阳军转让租赁房屋，因吴阳军不同意，姚敏于同年7月向国资公司恶意举报，并向建始县人民法院提起诉讼要求确认转租合同无效。国资公司接到举报后，未在法律规定的时间内提出异议，并于2014年5月7日与吴阳军续签了租赁合同，收取了全部租费。因此，国资公司作出的解除与吴阳军的房屋租赁合同通知，违反了法律规定，亦与（2014）鄂建始民初字第00478号《民事判决书》相悖，请求确认国资公司作出的《解除合同通知书》无效。
国资公司原审时辩称：根据法院作出的（2014）鄂建始民初字第00478号《民事判决书》中认定的事实可以确定在吴阳军租赁被告门面后，存在转租的事实。吴阳军与国资公司间签订的建国资租字2014第133号《建始县国有资产租赁合同》第六条（四）约定“乙方转让、转租、转借门面，拖欠租金以及有其它严重违约时，甲方有权单方解除合同”，同时第八条也进行了约定。吴阳军违反了不得转租的合同义务，其行为构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条的规定，双方关于转租属合同解除条件的约定符合法律规定。因此，吴阳军解除双方的租赁合同有事实和法律依据，请求依法驳回吴阳军的诉讼请求。
原审查明：吴阳军于2005年从国资公司处租得位于建始县住房和城乡建设局的门面房一间（业州大道自东向西第4间，编号为4号，也即建始县业州大道60-6号门面房，面积85.7㎡），租赁合同为一年一签，约定“租赁期满，本合同自行终止，若甲方继续出租门面房，乙方无违约行为的，有优先承租权”。2014年5月7日，吴阳军与国资公司签订建国资租字2014第133号《建始县国有资产租赁合同》，约定出租期限为1年，即2014年5月1日至2015年4月30日。同时，该合同第八条第二款第5项约定“乙方擅自将承租门面房转让、转租、转借给他人、拖欠租金达10日以上的、改变门面房主体结构以及其他严重违约的，甲方有权单方解除合同”。吴阳军按照约定的租费标准25614.00元∕年向国资公司支付了租费。
2010年5月1日，吴阳军将该门面房的一部分转租给姚敏从事金丝猴喜糖专卖和鲜花销售，收取姚敏2010年5月1日至2013年5月1日共三年的房租62000.00元，另一部分门面房由案外人阎光波经营。2013年5月，国资公司发布《关于清理经营性门面房非法转租的通知》，并公布投诉检举电话。2013年5月12日，吴阳军之妻出具收条，收取姚敏2013年5月至2015年5月的租费80974.00元。2013年7月，姚敏向被告递交材料，反映原告转租门面房问题。2013年8月1日，国资公司对吴阳军进行了询问，吴阳军陈述其与姚敏、阎光波为合伙关系，与姚敏无书面合伙协议，不存在转租房屋。后被告回复姚敏，因吴阳军否认转租门面房，建议姚敏通过司法途径主张权利。2014年3月12日，姚敏以吴阳军转租行为违反吴阳军与国资公司的租赁合同约定为由起诉，请求确认其与吴阳军间的房屋转租合同无效。2014年8月29日，建始县人民法院作出（2014）鄂建始民初字第00478号《民事判决书》，判决驳回姚敏的诉讼请求。后吴阳军提起上诉，又于2014年12月15日撤回了上诉。前述判决书已发生法律效力。
2015年3月4日，国资公司以吴阳军违反不得转租的合同约定向吴阳军送达《解除合同通知书》。随后，国资公司将涉案房屋查封。
原审认为：根据双方提交的证据及庭审查明的事实，本案的争议焦点为：一、合同约定的解除条件是否已经成就；二、国资公司行使合同解除权是否超过了六个月的除斥期间。
一、关于合同约定的解除条件是否已经成就。首先，吴阳军与国资公司间的租赁合同关系自2005年开始，因合同为一年一签，在2014年5月7日双方签订建国资租字2014第133号《建始县国有资产租赁合同》前双方间所签合同因租赁期满已自行终止，本案所涉合同即为建国资租字2014第133号《建始县国有资产租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同。关于吴阳军将承租的门面部分转租给姚敏的事实，系本院依法审理后认定的事实。在此之前，吴阳军始终未承认转租房屋，因此在缺乏直接证据证明吴阳军存在转租房屋行为的情况下，难以认定国资公司知道或应当知道吴阳军转租房屋。吴阳军关于国资公司默认吴阳军转租行为的主张不能成立。其次，本院（2014）鄂建始民初字第00478号《民事判决书》系生效判决，该判决认定吴阳军与姚敏间系房屋转租关系，至此，国资公司依与吴阳军订立的房屋租赁合同享有的合同解除权，条件已经成就。
二、关于国资公司行使合同解除权是否超过了六个月的除斥期间。国资公司行使合同解除权的六个月除斥期间应从2014年12月15日即本院作出准予吴阳军撤回上诉裁定之日起计算，至2015年3月4日国资公司将《解除合同通知书》送达给吴阳军，国资公司行使合同解除权并未超过六个月的除斥期间。
三、依据合同相对性原则，吴阳军与姚敏的转租合同仅对吴阳军与姚敏具有约束力，国资公司作为出租人，以承租人根本违约为由行使合同解除权与吴阳军和次承租人姚敏间的房屋转租合同有效并不矛盾。
综上所述，国资公司通知吴阳军解除合同并无不当，双方的房屋租赁合同自解除合同的通知到达吴阳军时解除。吴阳军关于确认《解除合同通知书》无效的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决：驳回原告吴阳军的诉讼请求。本案受理费80.00元减半收取40.00元，由原告吴阳军负担。
吴阳军不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误。原审将国资公司行使合同解除权的六个月除斥期认定从2014年12月15日即中级人民法院作出准予吴阳军撤回上诉的裁定之日起计算，国资公司行使合同解除权未超出六个月的除斥期间是错误的。吴阳军从2010年5月1日起就将门面房屋转租给姚敏经营喜糖和鲜花，2013年7月，姚敏向国资公司举报吴阳军转租行为时提供了姚敏的工商营业执照和吴阳军出具的两张收条，此时，国资公司知道或应当知道吴阳军存在转租行为，而国资公司在2015年3月4日才书面通知吴阳军解除租赁合同，已超出六个月的除斥期间；2、原审判决适用法律错误。原审围绕一个错误的认识，适用《合同法》第九十三条作出判决，适用法律错误。本案应适用《合同法》第八条、第九十五条、第二百二十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定判决。综上，请求二审法院撤销原判，改判国资公司作出的《解除合同通知书》无效。
吴阳军在二审时向本院提交了国资公司于2013年7月31日给姚敏的书面回复复印件，证明：根据姚敏提交的材料，国资公司应当知道吴阳军存在转租行为。
国资公司二审时答辩称：1、原审认定事实正确。2014年12月15日恩施州中级人民法院准许吴阳军撤回对（2014）鄂建始民初字第00478号一案的上诉，国资公司根据已生效的判决才能确定吴阳军存在转租行为，原审认定国资公司行使合同解除权的除斥期从2014年12月15日起计算正确；2、原审适用法律正确。请求二审法院驳回吴阳军的上诉，维持原判。
国资公司在二审期间未提交新的证据。
经庭审质证，国资公司对吴阳军提交的证据的真实性没有异议，但认为达不到其证明目的，该证据相反证明了国资公司当时无法确认吴阳军存在转租事实。本院认为，国资公司对吴阳军提交的证据的真实性没有异议，本院予以采信。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，结合吴阳军的上诉理由及二审庭审情况，本案争议焦点为国资公司何时知道或应当知道吴阳军对涉案房屋存在转租行为？
2013年7月，姚敏向国资公司书面举报吴阳军转租涉案房屋时向国资公司提交了吴阳军和刘勇分别于2010年5月1日和2013年5月12日的收条两张、合伙协议、姚敏经营鲜花、仿真花零售的个体工商户营业执照及税务登记证。虽上述证据能证实涉案房屋由姚敏在经营的事实，但并不足以证明吴阳军将涉案房屋转租给了姚敏，并且，结合国资公司工作人员于2013年8月1日在对吴阳军进行调查时，吴阳军否认将涉案房屋转租给了姚敏，而是称与姚敏是合伙关系的事实，认定国资公司于2013年7月即知道吴阳军转租房屋缺乏依据。直到姚敏诉吴阳军确认合同无效纠纷一案中，人民法院经审查，结合相关证据，在（2014）鄂建始民初字第00478号民事判决认定了吴阳军将涉案房屋转租给了姚敏。据此可以确定国资公司自2014年12月15日（即恩施州中级人民法院作出准予吴阳军撤回上诉裁定之日）知道吴阳军存在转租行为。国资公司根据双方合同的约定于2015年3月4日向吴阳军送达《解除合同通知书》，行驶合同解除权并未超过六个月的除斥期间。
综上，吴阳军主张国资公司于2013年7月即知道或应当知道吴阳军转租涉案房屋缺乏充分有效的证据予以证实，其上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴阳军负担。
本判决为终审判决。
审判长 王朝友
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一五年十一月十六日
书记员 张晶晶