北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第18982号
原告（反诉被告）北京安正物流有限公司，住北京市朝阳区十八里店乡西直河村村东。
法定代表人田明，董事长。
委托代理人何安妮，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人耿X，女，1985年11月15日出生，汉族，北京安正物流有限公司职工，住北京市朝阳区望京炫彩嘉轩3单元1002号。
被告（反诉原告）吴X，男，1972年11月4日出生，汉族，北京华阳石材有限公司经理，住北京市朝阳区。
委托代理人黄德志，北京桂润律师事务所律师。
第三人北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会，住所地北京市朝阳区十�里店乡西直河村。
法定代表人李继红，村长。
委托代理人孙月明，北京市广川律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京安正物流有限公司（以下简称安正公司）与被告（反诉原告）吴X、第三人北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会（以下简称西直河村委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵佳独任审理，公开开庭进行了审理。安正公司之委托代理人何安妮、耿X与吴X之委托代理人黄德志及西直河村委会之委托代理人孙月明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安正公司诉称：2010年3月28日，安正公司与吴X签订《租赁合同》，约定安正公司将位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村场地（原安正公司车场，面积约27亩，以下简称涉案场地）租赁给吴X使用，租赁期限自2010年10月1日起至2025年9月30日止。同时�双方对租金及具体支付方式做了明确约定。按照《租赁合同》，截至2015年6月2日，吴X拖欠安正公司2014年度租金30万元及滞纳金102181元（依据同期银行贷款利率四倍计算）和2015年度租金（截止到2015年6月2日）1208219元及滞纳金175994元（依据同期银行贷款利率四倍计算），以上款项共计1786394元。请求法院判决：1、确认解除安正公司与吴X之间的《租赁合同》，吴X立即将所租赁场地腾退并交还给安正公司；2、吴X向安正公司支付拖欠的2014年度租金30万元及滞纳金102181元和2015年度租金（截止到2015年6月2日）1208219元及滞纳金175994元。
吴X辩称并反诉称：不同意安正公司的诉讼请求。安正公司于2015年4月9日向朝阳区人民法院提起诉讼，要求解除吴X与安正公司之间签订的《租赁合同》和支付拖欠的租金及滞纳金。事实情况是西直河村委员会于2013年12月15日发布通告：“�据北京市委、市政府关于加强环境治理的工作要求及2013年3月28日首都生态文明和城乡环境建设动员大会精神，……西直河村五环外地块环境整治列入朝阳区2013年环境整治项日。该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同（协议），土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。”该通告己明确2013年12月15解除西直河村五环外地块该范围内所有土地租赁合同（协议），不再交纳土地等各项租金，吴X承租地块也属于拆迁腾退范围，有相关部门下发的搬迁通告。因此，租赁合同在2013年12月15己解除，根本不存在安正公司所述拖欠租金。再者，列入拆迁范围的厂房、办公楼都是吴X在合同签订之后投入大量资金改造和建设的。
根据双方签订的《租赁合同》第五条“如发生不可抗力因素（地震、国家政策变故等）致使本合同不能履行时，双方互不承担责任：在合同期间，如遇国家规划征用土地……甲方并如数退还乙方剩余月份的租金”和《民法通则》第一百五十三条的规定“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而对于不可抗力的解释：不可抗力主要包括以下几种情形：......（2）政府行为，如征收、征用；……”。拆迁是政府行为，属于不可抗力，双方《租赁合同》也明确约定不可抗力的解决方式，双方互不承担责任，安正公司应如数退还吴X剩余租金。
综上所述，双方签订的租赁合同于2013年12月15日己解除，根据租赁合同约定，安正公司应退还吴X剩余租金。请求法院判令安正公司退还吴X租金1125000元及履约保证金6万元。
安正公司辩称：不同意吴X的反诉请求。首先，吴X主张2013年12月15日其收到拆迁公告，从该时起双方租赁合同已经解除这一问题，安正公司认为拆迁公告确有其事，事实上涉案场地确实在拆迁范围内，但是该公告是安正公司提供给吴X的，从安正公司知道可能发生拆迁事宜的当时，安正公司已经通知了吴X，希望双方可以协议解除双方的租赁合同，然而不知什么原因，吴X迟迟不与安正公司协商，并一直实际占有使用涉案场地，从吴X自认来说，吴X目前仍居住在涉案场地，以大量石材占用涉案场地，致使双方的租赁合同至今尚未解除，也是因此，拆迁工作无法正常实施，标的物仍然存在。第二，吴X提出列入拆迁范围的厂房和办公楼都是其投入大量资金改造和建设的，安正公司与吴X签合同时，在补充协议中约定涉案场地已经存在了办公楼、高台库、还有铁棚，并且安正公司在租赁合同中也做了详细的约定，若吴X对原有建筑物进行改建扩建，必须做到先建后拆，事实吴X在未征得安正公�同意的情况下，私自拆除安正公司的建筑物和构筑物。综上，吴X应当按照《租赁合同》和《补充协议》的约定，根据其实际占有并使用涉案场地的时间支付对应的租金和滞纳金，就吴X未征得安正公司同意私自拆除安正公司建筑物构筑物的事实，安正公司保留另行追诉的权利。
西直河村委会述称：我单位对安正公司的诉讼请求和吴X的反诉请求没有意见，与我单位无关。
经审理查明：涉案场地系北京昌盛仓储服务有限公司（以下简称昌盛公司）从西直河村委会处承租。后经西直河村委会同意，昌盛公司将涉案场地转租给安正公司。
2010年3月28日，安正公司与吴X签订《租赁合同》，约定安正公司将涉案场地出租给吴X，租期自2010年10月1日起至2025年9月30日止，2010年10月1日至2015年9月30日年租金180万元，2015年10月1日至2020年9月30日年租金198万�，2020年10月1日至2025年9月30日年租金218万元，自2011年度起，每年9月份必须付清该年度一半以上的租金，余下的一半3个月内付清，吴X未按约定时间交纳租金，则每拖延一天，按照所拖欠租金的3‰向安正公司交纳滞纳金，拖延费用超过3个月，安正公司可以解除合同，损失由吴X负担，吴X应于第一次交纳租金时向安正公司交付6万元履约保证金，租期届满后，未有违约现象，安正公司立即退还保证金。该合同约定，在合同期间，如遇国家规划征用土地，给予的赔偿款，安正公司原有投资建筑物按其建筑类别当时补偿价的相应面积的补偿归安正公司所有，余下吴X新建设补偿款，第一年归吴X所有，第二年后按安正公司与吴X3：7的比例分配，安正公司并如数退还吴X剩余月份租金。
2010年11月20日，安正公司与吴X签订了《补充协议》。
2013年12月15日，西直河�委会发出并张贴了《通告》，内容如下：“根据北京市委、市政府关于加强环境治理的工作要求及2013年3月28日首都生态文明和城乡环境建设动员大会精神，为改善市容环境、展示城市形象、消除安全隐患、促进产业结构优化升级，朝阳区城乡环境建设委员会办公室将‘西直河村五环外地块环境整治’列入朝阳区2013年环境整治项目。按照西直河村村民代表大会决议：该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同（协议），土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。一、四至范围东至：十八里店乡西直河村界南至：十八里店乡西直河村界西至：东南五环路红线北至：十八里店乡西直河村界二、实施单位北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会三、实施期限（一）2013年12月15日至2014年1月25日为腾退奖励期；（二）自2014年1月26日至2014年5月31日为搬家及地上物拆除期……”涉案场地位于腾退范围内。
庭审中，安正公司提交了其2014年12月25日向吴X出具的《解除〈租赁合同〉通知书》及照片五张，证明安正公司于2014年12月26日通知吴X解除租赁合同。照片内容为安正公司工作人员将《解除〈租赁合同〉通知书》张贴在涉案场地的厂房上。吴X对该证据不予认可，称未收到该通知。吴X提交了照片，证明吴X改扩建的状况，厂房已经被拆了一大部分。安正公司对该证据真实性认可。
经询，安正公司认可吴X向其支付了履约保证金6万元、2013年10月1日至2014年9月30日期间租金150万元。
又询，西直河村委会称其解除了与昌盛公司的租赁合同，但未签订书面解除协议，其与昌盛公司、安正公司均签订了拆迁协议，和安正公司约定的腾退日期为2014年9月30日，其自2013年12月15日起未收�租金。安正公司认可其与西直河村委会约定的腾退日期为2014年9月30日，向昌盛公司支付租金至2014年12月31日。
再询，吴X表示合同约定滞纳金过高，要求法院酌减。
上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《通告》、《解除〈租赁合同〉通知书》、照片、收据等证据及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：因西直河村委会并非本案涉案合同当事人，故其于2013年12月15日发出解除拆迁范围内的一切租赁合同通告，并不发生解除安正公司与吴X签订的租赁合同的法律效力。但西直河村委会作出此通告使安正公司与吴X签订的租赁合同能否继续履行或履行期处于不确定状态。吴X认为其与安正公司的租赁合同因通告的作出而在2013年12月15日解除是一种误解，其继续占有使用涉案场地但不按照合同约定支付租金的行为可以理解为其在行使不安抗�权。但吴X行使不安抗辩权应当限于暂停交纳未实际履行期间的租金，而已经实际履行期间的租金，吴X应当向安正公司支付。根据安正公司提交的照片与吴X提交的照片，本院采信安正公司主张，确认安正公司于2014年12月26日在涉案场地亦即吴X的经营场所向吴X发出了《解除〈租赁合同〉通知书》，吴X应当在合理期间内（2014年12月31日前）知晓该通知。因吴X未支付2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金差额超过了合理期限，故本院确定该通知于2014年12月31日发生解除合同的法律效力。
西直河村委会认可于2014年12月起在拆迁范围周边设置路障禁止运输货物至拆迁范围内，吴X提交的证据不足以证明其对涉案场地的使用出现受限制情况早于2014年12月，因此本院认定截至2014年12月，吴X对涉案场地基本可以正常使用。考虑到安正公司与西直河村委会约定安正公司于2014年9月30日腾退涉案场地，以及安正公司自称向昌盛公司支付租金至2014年12月31日，本院认为吴X向安正公司支付租金至2014年12月31日为宜。安正公司主张吴X支付其后场地使用费的诉讼请求，本院不予支持。吴X应当向安正公司支付2013年10月1日至2014年9月30日租金差额30万元、2014年10月1日至2014年12月31日租金45万元。吴X要求安正公司退还租金的反诉请求，本院不予支持。
吴X逾期支付租金，按照合同约定，应当向安正公司支付滞纳金，但合同约定的滞纳金过高，本院酌情支持。
吴X逾期交纳租金超过合理期限，系违约行为，根据合同约定，履约保证金不应退还。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认北京安正物流有限公司�吴X就北京市朝阳区十八里店乡西直河村约二十七亩场地签订的租赁合同于二○一四年十二月三十一日解除。
二、吴X于本判决生效后十五日内将其从北京安正物流有限公司承租的北京市朝阳区十八里店乡西直河村约二十七亩场地退还给北京安正物流有限公司。
三、吴X于本判决生效后七日内向北京安正物流有限公司支付租金七十五万元。
四、吴X于本判决生效后七日内向北京安正物流有限公司支付滞纳金六万元。
五、驳回北京安正物流有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回吴X的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10439元，由北京安正物流有限公司负担5706元（�交纳），吴X负担4733（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费7733元，由吴X负担（已交纳7463元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 赵 佳
二〇一五年九月二十四日
书记员 陈静竺