江西省上饶市信州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）赣1102执异44号
案外人：郑德海,男,1957年4月13日出生,汉族,江西省上饶市信州区人,住江西省上饶市信州区。
申请执行人：潘丽芳，女,1964年1月3日出生,汉族,江西省上饶市信州区人,住江西省上饶市信州区。
被执行人：郑水生，男，1955年6月3日出生，汉族，江西省上饶市信州区人（已死亡）。
被执行人：肖少珍，女，1967年4月16日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区，系被执行人郑水生妻子）。
本院在执行申请执行人潘丽芳与被执行人郑水生、肖少珍民间借贷纠纷案件中，案外人郑德海于2016年11月4日向本院提出书面异议，对本院查封处置登记在被执行人郑水生名下的位于上饶市信州区中杨家湖90号1-3-2房产的执行行为不服。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人郑德海称，被执行人郑水生名下的位于上××××区中杨家湖90号1-3-2房产，产权证号为上房权证上饶市字第××号（以下简称涉案房产），系案外人郑德海所有。该房产原系被执行人郑水生所有，2011年6月10日登记在被执行人郑水生的名下，该房产占用的土地登记在上饶市力生进口小车维修有限公司名下，该公司法定代表人是郑水生，股东分别是郑水生、郑小宝、郑炳泉。2012年6月27日，上饶市力生进口小车维修有限公司变更为上饶市力生实业有限公司，法定代表人变更为案外人郑德海，股东为郑德海、郑厚健。2014年6月25日，被执行人郑水生将该房产以170万元的价格转让给了案外人郑德海，双方签订了《转让协议书》。2014年7月1日，案外人郑德海支付了全部价款170万元给了被执行人郑水生（含承担郑水生对外的部分债务），郑水生将该房产交付给了案外人郑德海占有、使用、出租。由于被执行人郑水生的原因，该房产一直没有办理过户手续，对此，案外人郑德海没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。因此，案外人郑德海认为其已经支付了全部价款、一直占有使用该房屋且没有过错，法院不得对涉案房产实施查封等执行措施，要求法院终止对涉案房产的执行，并解除对该房产的查封。
案外人郑德海向本院提交了以下证据：
1、2014年6月25日,郑德海与郑水生、肖少珍签订的转让协议书一份；
2、2014年7月1日，郑水生、肖少珍出具的收条一份,上饶农村商业银行股份有限公司信州支行贷款本金利息收回凭证一份,中国工商银行股份有限公司上饶铁路新村支行付款凭证一份,中国工商银行股份有限公司上饶信州支行营业部付款凭证一份,上饶农村商业银行股份有限公司营业部综合凭证两份,上××××区财政局出具的证明一份,赵方出具的说明一份及案外人郑德海的银行取款、汇款明细五份；
3、上饶市工商行政管理局出具的上饶市力生实业有限公司的公司变更通知书一份；
4、上房权证上饶市字第××号、第××号房屋所有权证各一份。
申请执行人潘丽芳辩称：
一、案外人郑德海与被执行人郑水生、肖少珍签订的《转让协议书》违反法律法规的强制性规定无效。根据《土地管理法》第六十二条、第四十条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条、《关于加强农村宅基地管理的意见》第二条第五项的规定及，农村的宅基地住宅不得向城镇居民出售，对于集体土地征用后的国有划拨土地，必须先办理土地出让手续并缴纳土地出让金后方可转让。因此，该协议无效。而且由于该土地的建设用地使用权人是上饶市力生实业有限公司，并非案外人郑德海，因此，案外人郑德海不享有该土地上房屋的所有权，案外人无权提出任何异议；
二、案外人提交的现有证据不能证明其已经付清了全部款项；
三、本案的涉案房产现仍然登记在被执行人郑水生、肖少珍的名下，且未办理过户手续的过错在案外人。
综上所述，申请执行人潘丽芳认为，案外人郑德海的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应当驳回。
本院查明，本案涉案房产2011年6月10日登记在被执行人郑水生的名下（上房权证上饶市字第××号），与被执行人肖少珍共同共有，该房屋所占土地在1997年作为上饶市力生进口小车维修有限公司的建设用地，经相关职能部门审批办理了征地、规划手续（1997编号饶市规征第47号《建设用地规划许可证》）登记在该公司名下，被执行人郑水生是该公司的法定代表人、主要股东。2012年6月29日，上饶市力生进口小车维修有限公司进行了企业变更，该公司的名称变更为上饶市力生实业有限公司，公司的法定代表人变更为案外人郑德海，股东为郑德海（占90%的股份）、郑厚健。2014年6月25日，被执行人郑水生、肖少珍与案外人郑德海签订了一份《转让协议书》，协议将被执行人郑水生、肖少珍所有的涉案房产作价170万元转让给案外人郑德海所有。2014年7月1日，被执行人郑水生、肖少珍出具了一份收到郑德海购房款170万元的收条，郑水生将该房产交付给了案外人郑德海占有、使用、出租。该170万元购房款包括2013年至2014年期间被执行人郑水生向案外人郑德海的六笔借款40万元、案外人郑德海替被执行人郑水生归还赵方借款30万元、2014年9月29日及2015年7月13日两次替被执行人郑水生归还信州区财政局借款58.1万元、2014年11月18日替被执行人郑水生归还上饶农村商业银行贷款45万元。
申请执行人潘丽芳与被执行人郑水生民间借贷纠纷案件，本院作出（2015）信民一初字第746号《民事调解书》，双方约定被执行人郑水生于2015年6月18日前归还申请执行人潘丽芳借款本金23万元及利息。因被执行人郑水生未按照生效法律文书确定的时间履行还款义务，申请执行人潘丽芳向本院申请强制执行。
2016年10月31日，本院作出（2015）信执字第426号《执行裁定书》，向上饶市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封了被执行人郑水生名下的涉案房产。案外人郑德海不服，向本院提出执行异议。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案涉案房产占用的土地1997年作为上饶市力生进口小车维修有限公司的建设用地，经相关职能部门审批办理了征地、规划手续，登记在该公司名下。2012年6月29日，上饶市力生进口小车维修有限公司进行了企业变更，该公司的名称变更为上饶市力生实业有限公司，公司的法定代表人变更为案外人郑德海，股东郑德海占90%的股份。根据《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》第二十三条的规定，“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”，也就是所谓的“房随地走”的原则。其目的是保证“房地一体”，强调在相关权利转移时，一定要保证财产权利最终归属于同一权利主体。因此，根据以上原则，本案涉案房产的所有权在其占用土地转让给上饶市力生实业有限公司后也应当视为一并转让，案外人郑德海作为上饶市力生实业有限公司的主要股东，事实上也在2013年至2014年期间支付了170万元的对价。此外，本案涉案房产早在2011年6月10日就办理了不动产登记手续，登记在被执行人郑水生的名下，与被执行人肖少珍共同共有。申请执行人郑炳清、蔡祥发、李奕珊、颜训发等人提出涉案房产属于农村的宅基地住宅，不得向城镇居民出售的理由不能成立。综上所述，本院认为，本案案外人郑德海在本院查封涉案房产前已经签订了合法有效的买卖合同，支付了全部的购房款，且一直占有、使用、收益至今，涉案房产未办理过户登记手续非因案外人郑德海的原因造成。因此，案外人郑德海的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
案外人郑德海异议成立，中止对上饶市信州区中杨家湖90号1-3-2房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 万谊泓
审 判 员 李 建
代理审判员 余飞骏
二〇一六年十二月七日
书 记 员 付林源