济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历城民初字第951号
原告山东嘉恒房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人柳玉荣，董事长。
委托代理人王磊，男，该单位职工，住济南市。
委托代理人庞宝山，男，该单位职工，住济南市。
被告济南信立高物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人龙海，董事长。
委托代理人商增远，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托代理人伊丽，女，住济南市。
第三人山东嘉恒商务大厦业主委员会，住所地济南市。
代表人于迅生，主任。
委托代理人范雷、刘艳萍，均系山东北方永丰律师事务所律师。
原告山东嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒公司）诉被告济南信立高物业管理有限公司（以下简称信立高物业公司）、第三人山东嘉恒商务大厦业主委员会（以下简称嘉恒业委会）物权保护纠纷一案，本院于2013年4月17日立案受理，因需要等待其他案件审理结果，于2013年7月18日中止审理，并于2014年7月9日恢复审理。本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年7月14日、2015年7月17日两次公开开庭进行了审理，原告嘉恒公司委托代理人王磊，被告信立高物业公司的委托代理人商增远、伊丽，第三人嘉恒业委会委托代理人范雷、刘艳萍到庭参加诉讼。案件审理过程中，依照当事人意愿进行了调解，当事人之间分歧较大未能达成一致。本案现已审理终结。
原告嘉恒公司诉称，我公司开发建设位于济南市历城区华龙路1825号的嘉恒大厦项目，规划用途为住宅，房产证号为济房权证高字第0042**号，该项目地下车库产权归我公司，房产证中房屋编号为2009061500005566400006，车库建筑面积共计4052.57平方米，设立车位110个。2010年3月，被告信立高物业公司于嘉恒业委会签订了《物业服务合同》并进入嘉恒大厦提供物业服务。信立高物业公司入驻后未经我公司同意非法占用并擅自出租我公司享有合法产权的地下车库，每个车位的租赁费为200元/月，截至2013年3月被告给原告造成经济损失792000元。请求法院判令被告信立高物业公司停止占用、出租嘉恒大厦地下车库的侵权行为，并赔偿我公司自2010年4月1日起至2013年3月31日（36个月）期间非法占用、出租嘉恒大厦地下车库（110个车位）造成的经济损失792000元。
被告信立高物业公司辩称，嘉恒公司不是本案涉案地下车库的合法权利人，嘉恒公司在销售嘉恒大厦时已将本案所涉的地下车库分摊销售给了嘉恒大厦的业主，因此其已丧失了对该地下车库的所有权或者是用益物权，在其不具备权利的情况下，起诉被告侵权是不能成立的。我公司对嘉恒大厦地下车库的管理及收费行为系受委托行为，嘉恒大厦业主委员会与我公司签订的物业服务合同中明确约定嘉恒大厦的物业委托给我公司进行物业管理，物业范围包括本案所涉的地下车库，而且在该合同中也明确约定了我公司可以收取停车管理费，如果嘉恒公司认为其本身是本案涉案地下车库的权利人，那么侵权的权利主体也应当是嘉恒大厦业主委员会或者嘉恒大厦的业主，而不是信立高物业公司。信立高物业公司实际收取的停车费为每月200元/个，由停车服务费（看管费）和车位租赁费两部分组成，根据物业收费的规定，信立高物业公司在提供了看管服务的基础上有权收取服务费用。地下车库属于嘉恒大厦的附属配套设施，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，在信立高物业公司对嘉恒大厦提供物业服务的情况下，作为附属配套设施的地下车库也必须由信立高物业公司进行管理。信立高物业公司收取的物业服务费标准比照同类型物业明显偏低，而依据嘉恒业委会与信立高物业公司的约定，收取的停车费用于弥补信立高物业公司投入的人工、管理成本及物业费的收支不足，说明停车费的最终受益人是嘉恒大厦的全体业主。综上，信立高物业公司管理车库的行为既未侵权，也未因此受益。信立高物业公司的管理是接受嘉恒业委会的委托，仅仅是受托人，嘉恒公司起诉信立高物业公司于法无据，请求驳回。
第三人嘉恒业委会述称，嘉恒公司并非涉案地下车库的合法权利人，无权主张物权保护，且不存在110个车位，嘉恒公司主张的损失赔偿数额部分已经超出诉讼时效，应当驳回。本案涉及的地下车库为嘉恒大厦全体业主所有，嘉恒公司并非是该地下车库的合法权利人。嘉恒公司虽然持有嘉恒大厦地下车库的产权证，这仅是嘉恒公司作为开发单位对嘉恒大厦建成时的初始登记且该证已经注销，在将嘉恒大厦住宅陆续卖出的同时，地下车库已经采用分摊的方式销售给了业主（详见购房合同附件），该车库属于嘉恒大厦的配套公建。嘉恒公司主张该地下车库有110个停车位不属实，根据嘉恒大厦地下一层平面图可以看出，停车位只有53个，其他部位为杂物间、机房等附属公共设施。嘉恒公司的诉讼请求已经超出诉讼时效，其第一项主张为侵权之债，自2010年起算时效为1年，第二项主张赔偿损失属债权请求权之债，自2010年起算时效为2年，嘉恒公司2013年起诉明显超出诉讼时效。
经审理本院认定，位于济南市华龙路1825号嘉恒商务大厦，系原告嘉恒公司开发建设，于2009年7月3日取得济房权证高字第0042**号房产证，其中载明的房屋所有权人为嘉恒公司，房屋总层数为32层，该房产证下登记有房屋编号为2009061500005566400006的项目，名称为历城区华龙路1825号车库，建筑面积4052.57平方米。嘉恒公司当庭陈述，至2013年6月3日，嘉恒大厦地上部分还有3、4套房屋登记在嘉恒公司名下，是否都是因为业主怠于变更登记导致的不清楚。
2010年3月23日，第三人嘉恒业委会作为甲方，与被告信立高物业公司作为乙方签订《嘉恒商务大厦物业服务合同》，约定嘉恒业委会将位于济南市华龙路1825号的嘉恒商务大厦委托信立高物业公司进行物业服务。物业服务合同第一条的物业基本情况中说明地下室面积为8800平方米。合同第七条“管理服务费、水费、电费等费用”中有如下约定：“9、车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取，但不含车辆保险责任，有专门约定的除外。（1）露天车位：暂定200元/月/辆；（2）地下车库：暂定300元/月/辆；（3）临时停车按每小时2元标准收费（包括裙楼商业经营场所）。（4）摩托车1元/次、电瓶车0.3元/次、自行车0.3元/次。停车费用根据政府主管部门价格上浮和甲乙双方协商价格而上调停车费标准。收取的停车费用用于补助乙方投入的人工及管理成本和物业费收支不足。”
2013年7月18日，嘉恒业委会以济南市住房保障和房产管理局作为被告，嘉恒公司作为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销嘉恒公司名下济房权证高字第0042**号，房屋编号为2009061500005566400006的房产登记，2013年8月28日，本院作出（2013）历城行初字第45号行政裁定书，认为嘉恒商务大厦由嘉恒公司开发建设，嘉恒公司于2004年5月13日取得房屋所有权初始登记，载明建筑面积57828.54平方米，设计用途为住宅。2007年10月8日，因房屋出卖，上述登记建筑面积变为23440.09平方米，其他登记事项未发生变化。2009年7月3日，根据嘉恒公司的申请，依据2007年的登记及其提交的济南市房屋平面图绘制及面积计算报告书，济南市住房保障和房产管理局对剩余21611.98平方米房屋进行了分户登记，附页中列明了包括房屋编号为2009061500005566400006等58套房屋登记。分别于2004年5月13日、2007年10月8日、2009年7月3日为嘉恒公司颁发了房屋所有权证书，证号均为济房权证高字第0042**号。由此可以看出，对被诉房屋的登记来源于2004年的初始登记，2007年登记是对2004年登记中因出售房屋而带来面积减少的登记；2009年的登记，是在2007年登记的基础上，对面积减少后的部分进行了细化和明确。2009年的登记，无论是房屋所有权人还是房屋设计用途，均未发生变化。故2009年的登记，对2004年、2007年登记而言，未实质改变原登记内容，嘉恒业委会起诉该行为，依法应不予受理，裁定驳回了嘉恒业委会的起诉。嘉恒业委会不服提起上诉，济南市中级人民法院作出（2013）济行终字第194号行政裁定书，也确认了前述事实，裁定驳回了嘉恒业委会的上诉，维持了本院裁定，该两份裁定现已经生效。
被告信立高物业公司提交嘉恒大厦地下一层、地下二层平面图及设计说明一份（山东省纺织设计院），其中载明：大厦由东西两座塔楼，三层裙房及两层地下室组成。……地下一层层高3.9米，为汽车库（可存车53辆），消防、水池、杂物间等。地下二层层高6.1米，在裙楼范围内为设备用房，变配电室等，两塔楼范围内地下二层设夹层，夹层的下层设五级人防地下室（层高2.9米），……。建筑物占地面积3492㎡，总建筑面积55782㎡，地下室建筑面积8779㎡，信立高物业公司陈述此平面图和设计说明是建设单位向业委会和物业公司移交的。信立高物业公司提交落款时间为2012年3月16日的验收报告一份，出具人为嘉恒业委会与山东和华电子信息有限公司，内容为：2012年3月16日，嘉恒大厦业主委员会（下简称：建设单位）对山东和华电子信息有限公司（下简称：施工单位）承接的嘉恒大厦安防监控及智能停车场系统进行验收，建设单位与设备使用单位对该系统的技术文件进行审查，并对该系统进行现场实地查看，形成如下验收意见：1、系统采用目前先进的技术构架，……，工程质量达到了合同规定的要求。2、系统采用……，对监控区域实现了有效覆盖。3、该系统的建成，为嘉恒大厦的安防及停车管理提供了有效地辅助管理作用，能够满足嘉恒大厦综合管理的实际情况，符合国家相关规定，达到建设目标要求，嘉恒大厦业主委员会同意该系统通过验收。信立高物业公司以此主张，嘉恒大厦地下一层的车库规划的车位是53个，与原告嘉恒公司主张的110个车位不符，且嘉恒大厦停车场的管理系统是在2012年3月16日才经验收合格的，信立高物业公司也是自此之后才开始收取停车费的，与嘉恒公司主张的2010年4月1日起也不相符。原告嘉恒公司主张代理人陈述不清楚最初嘉恒大厦规划的车位数量，也不认可信立高物业公司提交的图纸，但坚持实际建设的车位是110个。为证明自己的主张，嘉恒公司提交了视频资料与音频资料各一份，视频资料显示取证人开车进入嘉恒大厦地下车库，地下车库内对车位进行了编号，最大编号为110号，取证时有的车位并未停放车辆。音频资料的对话中显示嘉恒大厦的地下车库车位对外出租，对话人就还有无空置车位及是否能够承租进行交涉。信立高物业公司主张110个车位的号牌系前期物业公司设立，有的虽然设立号牌，但并不满足停车要求，无法使用，实际使用中的只有90多个，车位并非是任何人都可以承租。
嘉恒公司并未向本院提交其建设嘉恒大厦时，对地下一层车库的规划设计图纸，以说明经规划的车位个数。嘉恒公司作为嘉恒大厦的建设单位，应当保留有嘉恒大厦的规划、建设图纸，其未提交能够反映规划车位个数的设计图纸，应当承担对自己不利的后果，本院对信立高物业公司提交的嘉恒大厦地下一层、地下二层平面图及设计说明予以采信，认定地下一层车库规划车位为53个。
被告信立高物业公司向本院提交了徐德义与邱法财分别与嘉恒公司签订的《嘉恒商务大厦·售楼合同书》各一份，第三人嘉恒业委会也向本院提交了邱法财与嘉恒公司签订的《嘉恒商务大厦·售楼合同书》，两当事人均主张在嘉恒公司自己制作的售房合同附件二中，已经对地下车库进行了分摊，故该车库应当属于全体业主共有。徐德义的合同书中附件二的内容为：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，根据中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》共有面积分摊规定：嘉恒商务大厦分摊面积如下：一、东塔，A、一层进厅0.357%，B、设备用房2.227%，C、人防2.313%，合计4.897%。二、西塔，A、一层进厅0.316%，B、设备用房2.227%，C、人防2.313%，合计4.856%。三、楼层分摊系数为0.168（六层分摊系数为0.1853）。实际系数：4.897%（或4.856%）×（1＋原系数）＋原系数。邱法财的合同书中附件二的内容为：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，根据中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》共有面积分摊规定：嘉恒商务大厦分摊面积如下：一、东塔，A、楼上4层至6层部分分摊系数为0.1853，B、楼上7层至26层部分分摊系数为0.168，C、一层进厅及地下用房分摊面积为4.897%，实际系数：4.897%×（1＋原系数）＋原系数。二、西塔，A、楼上4层至6层部分分摊系数为0.1853，B、楼上7层至26层部分分摊系数为0.168，C、一层进厅及地下用房分摊面积为4.856%。实际系数：4.856%×（1＋原系数）＋原系数。被告信立高物业公司及第三人嘉恒业委会以此合同附件主张嘉恒大厦的地下车位部分已经计入分摊，应当属于全体业主共有。原告嘉恒公司对此否认，主张计入分摊的并不包括地下车库部分。根据售楼合同书的内容，嘉恒公司与业主在房屋买卖时并未就建筑物配套车库的归属进行约定。
为明确地下车库的现状，本院于2015年9月24日组织三方当事人进行了现场勘验。嘉恒大厦地下车库目前有车辆出入系统管理，确实有1-110号车位指示牌，但存在有的地方划定的车位因为大小、角度导致不能同时都使用的情况。现场情况与信立高物业公司提交的规划设计图纸相比，原位于地下一层车库旁的消防水池、杂物间、洗衣房未建设，也划定了车位编制了车位指示牌用于停车。
原告嘉恒公司对其诉讼请求第一项明确为：要求被告和第三人不再参与经营管理，把车库交还给嘉恒公司占有使用，暂不要求现在使用的业主腾空，嘉恒接手管理后的事情由嘉恒公司与业主另行解决。嘉恒公司也明确车库收回来后也会优先给业主使用，并会给予优惠。
本院认为，根据原被告及第三人的诉辩及陈述意见，当事人之间争议的焦点有二，一是嘉恒大厦地下一层车库是否已经计入公摊，应当属于全体业主共有，还是应当属于原告嘉恒公司所有？二是嘉恒业委会将地下车库委托给信立高物业公司管理并收取费用，是否对嘉恒公司构成侵权？
对于焦点一，信立高物业公司与嘉恒业委会认为根据《嘉恒商务大厦·售楼合同书》中附件二的内容，一层进厅与地下用房已经列入公摊属全体业主共有，说明地下车库属于全体业主共有。对此，根据已经生效的（2013）历城行初字第45号及（2013）济行终字第194号行政裁定书认定的内容，嘉恒大厦进行房屋所有权初始登记时载明的建筑面积为57828.54平方米（信立高物业公司提交的规划图纸中的规划建筑面积为55782平方米），依照信立高物业公司与嘉恒业委会主张的合同附件二，嘉恒大厦一层进厅及地下用房分摊面积为4.897%（或4.856%），即使以整个大厦的建筑面积计算较高的分摊率其分摊面积为2831.86平方米（57828.54），也远小于房产证中登记的地下车库面积4052.57平方米，故信立高物业公司与嘉恒业委会主张的地下车库已经计入公摊不能成立。嘉恒公司自述未对地下车库进行出售，被告及第三人也不能说明已经出售，故应当属于嘉恒公司所有。虽然地下车库部分整体登记在嘉恒公司名下，登记面积为4052.57平方米，但根据生效的行政裁定书认定的事实，此登记属于对原始登记的明确和细化。并不能说明在嘉恒大厦绝大部分建筑物已经出售给业主的情况下，嘉恒公司对地下车库还享有完全排他使用的所有权。
对于焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，其利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主的利益。虽然信立高物业公司对车库的管理和使用遵循了上述原则，但其接受的是嘉恒业委会委托，而地下一层中属于地下车库的部分目前系嘉恒公司的专有部分，嘉恒业委会在未经嘉恒公司同意的情况下，对该部分无权对外委托管理。故嘉恒业委会与信立高物业公司之间就地下车库部分形成的委托合同侵犯了嘉恒公司的权益，构成侵权，应当承担侵权责任，将地下车库部分交还与嘉恒公司，嘉恒公司收回后应当优先保障业主的需要。地下车库属于嘉恒公司的专有部分，其产生的收益也应当归嘉恒公司所有。根据现场勘验的情况，用于停车的部分不仅限于嘉恒公司名下的地下车库，且还存在编号车位不能全部利用的情况，根据建设规划，地下车库规划有53个车位，信立高物业公司应当将收取的53个车位的租金支付嘉恒公司。综上，本院对嘉恒公司要求信立高物业公司停止占用、出租嘉恒大厦地下车库的请求予以支持。嘉恒公司要求信立高物业公司赔偿自2010年4月1日起至2013年3月31日（36个月）期间非法占用、出租嘉恒大厦地下车库（110个车位）造成的经济损失792000元，因根据规划只有53个车位，故应当按照53个车位计算其损失，信立高物业公司虽主张根据嘉恒业委会与山东和华电子信息有限公司达成的验收报告，其收取停车费系自2012年3月16日开始，但此验收报告只能证明停车系统自2012年3月16日开始经验收合格使用，不能证明其停车收费的开始时间，依据嘉恒业委会与信立高物业公司的物业服务合同，关于停车收费及处理问题已经明确约定，合同期间自2010年3月23日开始，故对于嘉恒公司主张自2010年4月1日起算经济损失予以支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十四条、第八十二条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告济南信立高物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内停止对位于济南市历城区华龙路1825号嘉恒大厦地下车库的经营管理（以济南信立高物业管理有限公司提交规划建设图纸中确定的地下车库为准），将地下车库交与原告山东嘉恒房地产开发有限公司进行管理。
二、被告济南信立高物业管理有限公司赔偿山东嘉恒房地产开发有限公司自2010年4月1日起至2013年3月31日（36个月）期间，占用、出租其地下车库（以53个规划车位计）造成的经济损失381600元。（53个×200元/个/月×36月），于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告山东嘉恒房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费11820元，由被告山东信立高物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马悦静
人民陪审员 刘庆宝
人民陪审员 吕春华
二〇一五年十月十四日
书 记 员 吕桂文