河南省郑州市上街区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）上民初字第1205号
原告冯振国，男，1962年11月19日生，汉族。
委托代理人张海霞，郑州市上街区工业路法律服务所法律服务工作者。
被告孙宝建，男，1962年9月25日生，汉族。
被告尹晓会，男，1972年11月17日生，汉族。
委托代理人张家绪，郑州市上街区148法律服务所法律工作者。
被告石攀峰，男，1985年2月22日生，汉族。
原告冯振国诉被告孙宝建、被告尹晓会、被告石攀峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯振国的委托代理人张海霞、被告孙宝建、被告尹晓会及其委托代理人张家绪、被告石攀峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告冯振国诉称，2011年5月16日，原告与被告孙宝建双方共签订房屋租赁合同一份，约定：被告孙宝建租赁原告座落在上街区许昌路东段左照二组2号楼的400平方米门面房一处，租赁期限4年即2011年6月1日至2015年5月31日止，年租金72000元，如一方违约由违约方按年度租金的20%向对方支付违约金等条款。合同签订后，被告孙宝建未经原告同意擅自将租赁房屋转租给了被告尹晓会，被告尹晓会又将其中的100平方米转租给了被告石攀峰。合同到期后原告要求收回房屋、补交租金三被告均不予配合，原告只有诉诸法律，请求法院依法判定：一、请求人民法院依法判令被告归还原告位于上街区许昌路东段左照二组2号楼的400平方米门面房，价值约10000元；交纳从2015年5月31日至交回房屋止的房屋租金（按周边均价每月每平方米35元）；二、依法判令被告孙宝建与被告尹晓会以及被告尹晓会与被告石攀峰的转租行为无效；三、被告孙宝建承担违约金14400元；四、被告承担本案的诉讼费用。庭审中原告冯振国明确其第一项诉讼请求为判令孙宝建归还房屋，房屋实际占有人被告尹晓会、被告石攀峰协助执行，房屋租金由三个被告共同负担。
被告孙宝建辩称，我的合同已经到期了，房屋我并未占有，所以我不应当返还原告的房屋。租金在我合同期内不欠原告租金，所以之后的房租跟我没有关系。我不应当承担违约金，我已经把房子转给了二被，原告知道这个事，2013年、2014年的房屋租金二被直接向原告缴纳的。二被也知道我和原告签订的合同是到2015月5月底。
被告尹晓会辩称，原告方代理人时代红于2015年4月27日向被告发的通知声明该房不再继续出租，被告对该租赁房屋没有再使用。一、本案三被告不存在违约转租，被答辩人的诉请不应支持。本案涉及的房屋租赁相关事宜——被告孙宝建将承租房屋转租给答辩人，以及答辩人将其中100平方米转租给被告石攀峰，在事先均经过了被答辩人的同意，并且在转租后交付租金过程均是次承租人与被答辩人照头（均是被答辩人方的经办人时代红分别与尹晓会、石攀峰催收的），同时这期间曾就相关事宜三方分别进行过多次沟通。所以本案涉及的转租行为符合《房屋租赁合同》第五条约定，故不存在违约转租。二、被答辩人违背承诺，以大幅度抬高租金的手段，剥夺答辩人等承租人的继续承租权，其行为违背公平交易准则，请求法院对被答辩人的诉请不予支持。答辩人在与被告孙宝建签订《转让合同》时，由于转让费数额较大——14万元，加之按孙宝建与被答辩人签订的租赁合同尚有一年时间到期，为此，答辩人在签《转让合同》前特意找被答辩人（出租方）征求了意见，被答辩人承诺（1）房屋租赁合同到期由答辩人继续承租；（2）其租金上调幅度10%--15%。答辩人是在此前提下，才与孙宝建签的转让合同。此后，答辩人于2015年4月30日将承租房屋中的100平方米转让给石攀峰时，因距房屋租赁合同到期仅为一个月时间，且转让费为3.1万元，当时石攀峰也是找到了被答辩人同样得到被答辩人的上述承诺，才与答辩人签订的《转让合同》。上述情况充分说明，被答辩人对涉诉转让合同的续租与上调租金幅度的承诺是存在的，而被答辩人违背承诺突然提出终止合同，这不仅违背公序良俗，在客观上也给答辩人造成了损失，因此请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求，以维护承租人的合法权益。
被告石攀峰辩称，2014年4月10日我与二被签订了涉案房屋租赁协议，2015年4月30日我与二被签订了转让协议，原告并未提出任何异议。
经审理查明，2011年1月1日冯振国与郑州市上街区左照村二组签订《门面房租赁合同》一份，郑州市上街区左照村二组将其许昌路南侧二组安置楼下两层门面房（面积1518.4平方米）一次性租给冯振国使用。租期自2011年2月1日起至2025年12月31日止，合同期内前五年每年租金为190000元，以后随市场行情调整。2011年5月16日以冯振国为甲方（出租方）、孙宝建为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：冯振国把位于上街区许昌路东段左照二组2号楼营业面积400平方米的房屋租赁给孙宝建，租赁物的具体位置及情况由双方现场确定。租赁期限自2011年6月1日至2015年5月31日，年租金为7200元整，租金按年结算，由孙宝建于每年的5月28日前一次性交付给冯振国，冯振国出具收据。租赁期内，冯振国不得以任何理由提高房屋租金。经冯振国同意，孙宝建可以向第三人有偿转租租赁房屋及转让有关生产经营物品，并协助孙宝建办理相关手续。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，由违约方按年度租金的20%向对方支付违约金。
2014年3月17日，孙宝建将其从冯振国处承租的房屋转租给尹晓会并与尹晓会签订《转让合同》一份，载明：孙宝建将位于上街区许昌路东段左照村二组二号楼西头舒尔福养生会所（足浴店）一处转让给尹晓会，转让费共计壹拾肆万整，现付玖万元其余五万元一个月内付清，店内各种设施全部归尹晓会所有。转让后的房屋租金及所产生的债务、税纠纷，违法行为由尹晓会承担与孙宝建无关。
2014年3月31日，尹晓会与石攀峰签订《房屋租赁合同》一份，载明：尹晓会将位于许昌路东段左照二组门面房建筑面积大约100平方米营业房租给石攀峰使用，全年租金肆万玖仟元整。租期自2014年4月10日至2015年8月31日。2015年4月30日，尹晓会与石攀峰签订《转让合同》一份，约定尹晓会将位于上街区许昌路东段左照村二组二号楼舒尔福养生会所（足浴店）楼下（一楼一间），共计一百平方米转让给石攀峰，转让费共计叁万壹仟元整。石攀峰一次性全部付清，店内各种装修全部归石攀峰所有（包括门头装修）。
涉案房屋2014年5月31日之前的房租由孙宝建向冯振国交纳，2014年6月1日至2015年5月31日的房租72000元系由尹晓会通过银行转账方式向冯振国交纳，石攀峰也将2014年4月至2015年5月31日其占用部分的房屋租金交付给尹晓会。涉案房屋自2015年6月1日起至今的房租孙宝建、尹晓会、石攀峰均未向冯振国交纳。
庭审中通过冯振国及证人时代红的陈述确认：2014年5月中旬，冯振国得知孙宝建将涉案房屋转租给尹晓会，且其接收了尹晓会向其交纳的2014年6月1日至2015年5月31日的房屋租金72000元。2015年4月27日冯振国让时代红代其发出《通知》一份，载明：“乙方所租甲方房屋于2015年5月31日到期，因此房甲方有其它用途，所以此房到期后甲方不再租给乙方使用，甲方特此提前2个月通知乙方，希望乙方予以配合”，时代红将该通知送至本案所涉冯振国出租的房屋处。2015年6月7日，时代红代冯振国向尹晓会发送短信一条，载明：“工行6222081702004234024冯振国168000元26000元共194000元”，庭审中冯振国陈述称上述短信息系其向尹晓会催收2015年5月份至2016年5月份的房屋租金168000元及税金26000元，共计194000元。尹晓会称上述短信中提及的168000元是冯振国单方涨价后主张的2015年5月至2016年5月的租金数额，我不同意。
庭审中尹晓会称，涉案尹晓会承租的房屋现处于闲置状态，且尹晓会给其租赁的房屋上了门锁，石攀峰承租的部分现在正常使用。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。现冯振国诉请判令孙宝建与尹晓会以及尹晓会与石攀峰的转租行为无效，并要求孙宝建归还房屋，房屋实际占有人尹晓会、石攀峰协助执行，房屋占用期间的租金由三人共同负担，孙宝建承担违约金14400元。孙宝建、尹晓会、石攀峰均以转租系经冯振国同意为由抗辩。
一、关于冯振国与孙宝建签订的《门面房租赁合同》及孙宝建将房屋转租给尹晓会行为效力的认定。冯振国与孙宝建签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予确认。现冯振国以孙宝建未经其同意擅自将租赁房屋转租给尹晓会，尹晓会又将部分房屋转租给石攀峰为由，诉请判令孙宝建与尹晓会以及尹晓会与石攀峰之间的转租行为无效，并要求孙宝建承担违约金14400元。依庭审中冯振国及证人时代红的陈述确认冯振国于2014年5月中旬知晓孙宝建将涉案房屋转租给尹晓会，截止至冯振国起诉之日已经超过六个月的时间，故对冯振国要求确认孙宝建与尹晓会之间转租行为无效的诉请不予支持；关于尹晓会与石攀峰转租行为的效力问题，非冯振国主张的范围，亦不予支持。关于双方签订的《门面房租赁合同》，依冯振国于2014年5月中旬知晓孙宝建将涉案房屋转租给尹晓会，冯振国亦收取了尹晓会自2014年6月1日至2015年5月31日的房屋租金、上述租赁合同于2015年5月31日到期，冯振国于2015年4月27日发出收回出租房屋的通知并于2015年6月7日向尹晓会发送催收2015年5月至2016年5月房屋租金的信息，应确认冯振国与孙宝建签订的《门面房租赁合同》已经履行完毕，冯振国自2015年6月1日起已与尹晓会形成新的不定期租赁合同，孙宝建不负有向冯振国返还租赁房屋及支付房屋占用期间租金的义务，亦不负有向冯振国支付违约金的责任，故对冯振国要求孙宝建返还租赁的房屋、交纳房屋占用期间的房租并承担违约金14400元的诉请不予支持。
二、关于冯振国与尹晓会之间租赁关系及尹晓会是否应当退还租赁房屋、交纳房屋占用期间租金的认定。依孙宝建将涉案房屋转租给尹晓会，尹晓会向冯振国交纳了自2014年6月1日至2015年5月31日的房屋租金72000元、冯振国于2015年4月27日发出收回出租房屋的通知及冯振国于2015年6月7日向尹晓会发送的短信息载明的内容、庭审中双方对该短信息的陈述，确认冯振国与尹晓会自2015年6月1日已形成不定期租赁关系，且就房屋租金收取标准（每年租金168000元、税金26000元）冯振国已告知尹晓会。尹晓会辩称“冯振国承诺房屋租金上调幅度10%-15%，冯振国违背承诺大幅度抬高租金，剥夺尹晓会等承租人的继续承租权，其行为违背公平交易准则；时代红于2015年4月27日向尹晓会发通知声明该房不再继续出租，尹晓会对该租赁房屋没有再使用”，但尹晓会并未提交证据支持其辩称，且庭审中尹晓会称涉案出租房屋自2015年4月底就没有人再使用，门由其一直锁着，故对尹晓会的上述辩称不予采信。尹晓会在收到冯振国收回房屋的通知后未向冯振国返还出租的房屋，亦不同意冯振国提出的租金标准，在与冯振国未能达成一致意见的情况下，仍未向冯振国返还出租的房屋。因冯振国与尹晓会之间的租赁合同为不定期租赁，故冯振国有权要求尹晓会返还出租的房屋并主张尹晓会支付房屋自2015年6月1日至判决确定之日止占用期间的租金。关于租金的计算标准，冯振国主张按每月每平方米35元计算，依尹晓会从孙宝建处转租的房屋面积为400㎡、冯振国2015年6月7日向尹晓会发送的短信息载明的内容及尹晓会确认短信中168000元系冯振国向其主张的2015年5月至2016年5月全年的租金及尹晓会确认目前涉案房屋其未使用但是其把门锁上之情形，对冯振国主张的每月每平方35元（168000元／年÷12月／年÷400㎡）的租金标准予以确认。
三、关于石攀峰是否承担返还房屋及支付房屋占用期间租金的认定。本案审理的是租赁合同纠纷，石攀峰作为次承租人与冯振国之间不存在合同关系，故对冯振国要求石攀峰返还房屋及支付房屋占用期间租金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告尹晓会于本判决生效后十日内向原告冯振国返还租赁的房屋并支付该租赁的房屋自2015年6月1日起至本判决确定之日止占用期间的租金（按每平方米每月35元计算，共计400㎡）；
二、驳回原告冯振国的其他诉讼请求。
如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费410元，由被告尹晓会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 彭 勃
审 判 员 石岩岩
人民陪审员 李艳琴
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 王 奔