江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初9888号原告：叶旺泉，男，1964年9月17日出生，汉族，南京第一建筑工程集团有限公司副总经理。原告：叶汐之，男，1988年10月25日出生，汉族，郑州康桥房地产开发有限责任公司投资部副经理。原告：吴梅英，女，1963年3月31日出生，汉族，南京第一建筑工程集团有限公司退休职工。三原告共同委托诉讼代理人：李玉堂，江苏宏林律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：汪磊，江苏宏林律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。原告叶旺泉、叶汐之、吴梅英与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶旺泉及三原告的共同委托诉讼代理人汪磊，被告图腾公司的委托诉讼代理人芮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶旺泉、叶汐之、吴梅英向本院提出诉讼请求：被告向三原告支付2016年10月31日至2017年10月30日的租金180852元及违约金（均以45213元为基数，按日万分之三标准分别自2016年12月7日、2017年3月9日、2017年6月6日、2017年9月6日计算至实际给付之日止）。事实和理由：2010年3月，三原告与被告签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称委托经营合同），约定三原告将其所有的位于本市××××室商铺交由被告经营管理，期限为2010年4月30日至2018年4月29日；期间被告可独立处理与该商铺经营管理有关的所有事务，三原告则向被告收取租赁回报，租赁回报按季支付，被告每季度支付45213元（含应纳的相应税费）等等。被告在租赁期内拖欠三原告的租金，三原告催要未果，遂诉至法院，请求判如所请。被告图腾公司辩称，1.双方签订的合同性质为委托经营合同，并非房屋租赁合同；2.受各种因素影响，目前商铺经营不景气，被告应按实际收益即0.6元/平方米/日标准向三原告支付租赁回报；3.三原告主张违约金的起算时间与合同约定相符，但被告认为其主张违约金标准过高，应当以三原告的实际损失为依据予以调整。综上，请求法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于本市××××室房屋（建筑面积75.79平方米，以下简称案涉房屋）为三原告共同共有。2010年3月，三原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《委托经营合同》，约定甲方自愿将案涉房屋在委托经营期限内委托乙方自营或对外租赁经营，委托经营期限自2010年4月30日起至2018年4月29日止；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）即租赁回报；年租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；租赁回报为每三个月支付一次，具体数额为45213元/三个月（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，视为乙方违约，乙方应赔偿甲方因此造成的经济损失，同时本合同必须继续履行，如乙方不继续履行本合同，乙方必须无条件支付双方合同约定的未履行期限的所有租赁回报给甲方等等。上述合同签订后，三原告将案涉房屋交付被告。双方在合同履行过程中，因被告迟延支付租金，三原告于2016年10月31日曾另案【（2016）苏0106民初9964号】诉至本院，请求支付2015年7月31日至2016年10月30日的租金及违约金，并赔偿损失。本院于2016年12月27日对该案作出判决：一、图腾公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付叶旺泉、叶汐之、吴梅英自2015年7月31日至2016年10月30日的租金共计214364.8元及违约金（均以42872.96元为基数，按照每日万分之三计算，计算期间分别自2015年3月9日、2015年6月8日计算至2016年1月26日；自2015年9月7日、2015年12月7日、2016年3月8日、2016年6月6日、2016年9月6日计算至2016年10月28日）；二、驳回叶旺泉、叶汐之、吴梅英的其它诉讼请求。图腾公司不服一审判决，向江苏省南京市人民法院提起上诉，该院于2017年3月30日作出（2017）苏01民终1864号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年4月11日，被告按照上述生效判决向三原告支付2015年7月31日至2016年10月30日期间的租金及违约金等共计236744.49元。次日，三原告收到该笔款项。之后被告未再向三原告支付租金。审理中，因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，三原告与被告签订的委托经营合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并有效。根据该合同内容来看，三原告将案涉房屋交由被告出租经营，被告按季度支付固定租金，而非三原告委托被告经营案涉房屋，并由三原告确定具体承租人及租金标准，双方之间的约定符合租赁合同的法律特征，故双方签订的委托经营合同实为租赁合同。关于三原告主张租金的问题。被告辩称受各种因素影响致商铺经营惨淡，应对租赁回报进行调整，由于经营状况的变化系经营风险，被告在订立合同时应当预见，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。三原告按照45213元/三个月标准主张，但根据双方合同约定及生效判决确定的标准应为42872.96元/三个月，故被告应向三原告支付自2016年10月31日起至2017年10月30日止的租金共计171491.84元（计算公式：42872.96×4）。关于三原告主张逾期付款违约金的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方合同约定，被告逾期支付租金的，自逾期的第16个工作日起计算违约金。现被告未按照合同约定支付租金，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应违约责任。三原告主张逾期支付违约金的标准及期间，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因被告逾期支付租金的数额本院依法予以确定，故三原告主张逾期支付违约金的计算基数本院予以调整，以42872.96元作为分段计算违约金的基数。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告叶旺泉、叶汐之、吴梅英自2016年10月31日起至2017年10月30日止的租金共计171491.84元及违约金（均以42872.96元为基数，按照每日万分之三的标准分别自2016年12月7日、2017年3月9日、2017年6月6日、2017年9月6日计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4083元，减半收取计2041.5元，由原告叶旺泉、叶汐之、吴梅英负担106.5元，被告南京图腾置业发展有限公司负担1935元（原告叶旺泉已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 孙 燕二〇一七年十月十九日书记员 戴雅文