重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第02580号
原告重庆新永基商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双巷子街6号，组织机构代码69393241-6。
法定代表人汪惠双，重庆新永基商业管理有限公司董事长。
委托代理人程璇，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。
被告重庆青一色餐饮管理有限公司，住所地重庆市南岸区长电路10号，组织机构代码55678194-9。
法定代表人李雅倩，重庆青一色餐饮管理有限公司董事长。
委托代理人黄忱夫，重庆润信律师事务所律师。
委托代理人何韬，重庆润信律师事务所律师。
原告重庆新永基商业管理有限公司（以下简称新永基公司）与被告重庆青一色餐饮管理有限公司（以下简称青一色公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法由审判员龚陵川独任审理，适用简易程序于2015年5月28日、6月17日公开开庭进行了审理。原告新永基公司的委托代理人王雅莉、程璇，被告青一色公司的委托代理人黄忱夫、何韬到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请和解期限90日。本案现已审理终结。
原告新永基公司诉称，2010年8月9日，原告与被告订立《重庆**国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》。合同约定，原告将重庆**实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场**号“**国贸中心·新纪元购物广场”第7层11、12号商铺及其设施租赁给被告；租赁期间从2010年9月25日至2015年9月24日。合同签订后，原告按约定将商铺交被告使用。被告从2014年10月1日起拒付租金。现要求解除双方订立的《重庆**国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》；被告支付2014年10月1日至合同解除之日的租金，按41990元/月计算，直至合同解除；被告支付从2014年9月1日起计算至合同解除之日按每月1000元向原告支付POS机租金；以被告每期欠费金额为本金，自逾期之日起至付清之日止，按每日万分之五向原告支付逾期付款违约金和解除合同违约金164730元。
被告青一色公司答辩，在合同履行过程中，原告严重违反合同约定，改变租赁环境，致使被告经营困难；2014年12月7日，被告发现承租的商铺被原告强行锁门，双方的租赁合同于此日解除；原告起诉的租金金额有误；如被告违约成立，原告要求的违约金过高，要求法院予以调减。
经审理查明，2010年8月9日，原告与被告订立《重庆**国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》。合同约定，原告将重庆**实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场**号“**国贸中心·新纪元购物广场”第7层11、12号商铺及其设施租赁给被告；租赁期间从2010年9月25日至2015年9月24日。租金由保底租金和抽成租金组成，2014年9月25日至2015年9月24日期间的保底租金标准为65元/月/㎡，月租金合计为41990元，保底租金以每一个月为一期限，乙方（被告）须于每期开始前1个月的25-30日将该期租金加物管费、推广费等应交费用交给交给甲方（原告）。租金缴纳方式为现金、现金支票或银行转账至甲方指定账户。乙方须向甲方缴纳履约保证金164730元。为安全管理，在承租期内乙方必须租用甲方统一采用的POS机及收银系统，乙方同意缴纳每台P**机租金500元/台/月，押金1000元。甲方或本购物广场所有权人基于提升本购物广场整体经营环境、优化动线、改变使用功能等合理原因，有权对建筑物（包括租赁场所）的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，乙方应积极配合。除非经甲方书面同意，乙方无权以此要求甲方减免租金、赔偿损失或做出任何其他补救措施。但进行上述工程前，应事前给予乙方书面通知，并尽量减少对乙方可能产生的影响。在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行，并由另一方给予书面通知，合同解除与终止；乙方应在本合同解除或终止之日将所承租商铺及其设备设施恢复到商铺交接时的原貌或在甲方认可的情况下保持完好无损退还甲方，并办理商铺退还手续，甲方有权在不需要向乙方支付任何对价或补偿的情况下要求乙方将商铺内的任何装修及/或不可移动的增添物及/或附属物连同商铺经甲方认可后退还甲方，对于乙方须将商铺及其设备设施以哪一种状态退还甲方，甲方有最终决定权，对甲方的决定，乙方不得有任何异议，乙方将商铺归还甲方或甲方采取措施收回商铺后，商铺内的遗留物品，甲方视为乙方自行放弃所有权并由甲方自行处置，乙方将不得提出任何异议，在乙方退还商铺时，若发生房屋及甲方提供的设备设施受损、破坏，乙方应承担全部赔偿责任；若乙方未能履行上述规定，甲方有权自行决定在拆除或不拆除因乙方装修（改装）或改建（更新）形成的全部或部分增添物或附属物的情况下，采取适当的措施收回并处置商铺（包括但不限于另行出租）。若乙方根本性违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方所交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方，甲方并保留向乙方追偿由此造成的一切损失和进行法律诉讼的权利。乙方未能按约向甲方全额交纳或追补履约保证金、或未能按时足额交纳租金及物管费、能源费、水电气费、推广费等费用，应向甲方就其所欠费的任何部分按所欠费金额每日万分之五支付违约金。直接解除本合同，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还，甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。合同附加协议约定，乙方开业十八个月后，合同租赁经营期间，若因乙方原因造成不能继续经营时，乙方必须提前三个月向甲方提出书面申请，以便于甲方合理安排第三方租户入场。乙方退场时将租赁场地以何种方式交付甲方，可按甲方要求执行。在乙方退场后，甲方无息退还乙方保证金。
合同签订后，原告将被告承租的商铺及POS机2台交付给被告使用。
2014年10月16日，被告向原告支付商铺租金39176.77元，POS机租金500元。此后，被告未向原告支付过租金。
2014年10月31日，**新纪元商场一至五层闭店装修。
2014年12月16日，原告致函被告，其主要内容为，被告未按合同约定，擅自于2014年12月05日撤除店铺经营货品并停止营业，此行为已严重影响到原告商场的正常经营秩序。原告正式函告被告在2014年12月18日内恢复店铺正常经营，并补齐相关欠费。
2014年12月17日，被告向原告发出复函，其主要内容为，12月2日，被告向原告提出书面闭店申请，原告未予回复；原告对商场1-5层的经营整改，未对被告做相应告知，商场近期时常有闹事事件发生，被告经营受到严重影响；至今为止被告每天均正常开门。
同日，被告向原告发函申请闭店，要求原告退还其押金164930元；免除被告11、12月的租金及物业等费用。
2014年12月20日，原告复函，要求被告恢复商铺正常经营，并缴纳所拖欠的所有费用。
2015年2月28日，原告委托重庆公鸣律师事务所律师向被告发出《律师函》，要求被告收到该律师函后7日内将存放在**国贸中心新纪元购物广场7层l1、12号商铺内的物品清理完毕，并将商铺以交付使用前的状态返还新永基公司。否则，新永基公司将在不另行通知的情况下腾空商铺。《律师函》于2015年3月3日到达被告。
上述事实，有当事人提供的租赁合同，当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原告与被告订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。
2014年10月31日，原告对**新纪元商场一至五层进行闭店装修。根据租赁合同19.14条的约定，很明显原告有权进行装修，被告对因装修所造成的不利影响有容忍的义务。虽然原告并未证明到其已事先给予被告书面通知，但也仅是对该条约定的违反，并不影响原告有权装修的权利。因此被告要求原告减免租金、赔偿损失不符合合同约定。被告作为承租人，按时足额向出租人给付租金是其主要合同义务，其迟延支付租金的行为属违约行为。原告有权根据租赁合同约定解除合同。
被告主张原告于2014年12月7日擅自强行锁闭被告承租的商铺，双方的房屋租赁合同于该日解除，与被告于2014年12月17日向原告发出复函中所表述“至今为止被告每天均正常开门”的内容矛盾。公安机关于2015年6月11日出具的《情况说明》虽然记载是“**新纪元大厦物业工作人员将青一色火锅店大门锁上”，但该《情况说明》是辖区警员在2015年6月1日接到报案后到现场了解情况后，事后所作的记录，当时并未向相关人员制作询问笔录，也未明确记载“**新纪元大厦物业”的名称。故本院对被告上述主张不予支持。
2015年2月28日，原告向被告发出《律师函》，要求被告收到该律师函后7日内将存放在**国贸中心新纪元购物广场7层l1、12号商铺内的物品清理完毕，并将商铺以交付使用前的状态返还新永基公司。原告已明确地表达了解除合同的意思，该《律师函》于2015年3月3日到达被告。故本院认定双方租赁合同于2015年3月3日解除。
合同解除后，原告仍有权要求被告承担违约责任，被告除应向原告支付租金外，还应向原告支付违约金。
2014年10月1日至合同解除的2015年3月3日，被告应向原告交纳租金214091.48元（5月×41990元/月+41990元/月×12月÷365天），POS机租金5098.63元（2台×5月×500/月+500元/月×12月÷365天），被告已支付商铺租金39176.77元，POS机租金500元，尚欠原告商铺租金
174914.71元，POS机租金4598.63元。
按照合同约定，被告未能按约向原告全额交纳或追补履约保证金、或未能按时足额交纳租金及物管费、能源费、水电气费、推广费等费用，应向甲方就其所欠费的任何部分按所欠费金额每日万分之五支付违约金；直接解除本合同，被告已交的履约保证金作为违约金不予退还，原告由此遭受的损失和发生的费用，原告仍有权向乙方追偿。现原告根据合同的约定要求支付逾期交付租金和解除合同两种违约金的请求并不违反法律禁止性规定，本院对其请求予以支持。审理中，被告抗辩合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求适当减少。综合本案的具体情况，被告的违约时间较短，违约程度较轻，并且被告在2014年12月已按照合同约定向原告方提出闭店申请，至2015年3月3日原告解除合同，其间原告能够做出合理安排。故本院对被告关于违约金约定过高要求适当减少的抗辩予以支持。酌情将违约金调整为一个租金41990元。
双方租赁合同约定了POS机租赁事项，被告承租原告POS机二台，应按租赁合同的约定支付POS机租金。本院已确认原、被告的租赁合同于2015年3月3日解除，故双方关于POS机的租赁关系也于2015年3月3日解除，对原告主张的合同解除前的POS机租金本院予以支持，对原告主张的合同解除后的POS机租金本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆青一色餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆新永基商业管理有限公司2014年10月1日至合同解除的2015年3月3日欠付的房屋租金174914.71元，POS机租金4598.63元。
二、被告重庆青一色餐饮管理有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆新永基商业管理有限公司违约金
41990元。
三、驳回原告重庆新永基商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6514元，减半交纳3257元（原告已预交），由原告重庆新永基商业管理有限公司负担1377元，被告重庆青一色餐饮管理有限公司负担1880元。被告负担部份限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 龚陵川
二〇一五年七月一日
书记员 张 立