广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法民一初字第839号
原告：许华英（曾用名：许女），女，汉族，住韶关市武江区。
委托代理人：梁燕婷，女，××年××月××日出生，汉族，住韶关市武江区，系原告的女儿。
被告：韶关市信和置业有限公司，住所地：韶关市武江区。
法定代表人：马建华，公司经理。
委托代理人：何永刚，广东宜方律师事务所律师。
原告许华英诉被告韶关市信和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年10月21日公开开庭进行了审理，原告许华英的委托代理人梁燕婷，被告韶关市信和置业有限公司的委托代理人何永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许华英诉称：2010年10月19日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于韶关市武江区武江北路154号汇景苑商住小区房屋套，合同约定该房建筑面积为109.78平方米（其中套内面积88.31平方米，公共部位和公用房屋分摊面积21.47平方米），总成交价为517071元。签订合同后，原告于2010年10月19日付清首期房款247071元，余款270000元已由银行提供按揭。2013年9月初原告收到该房地产产权证后发现被告交付的该房产建筑面积比合同约定的面积少了4.43平方米，差异值为4.04%。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定以及原、被告双方所签订的合同第五条：“差异值在±0.6%至±3%以内多退少补；差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，被告应当退还多收的房款20865.3元，但被告至今未按规定退还给原告。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告交付的房产面积少于合同约定面积已属于违约行为。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告退还房产面积差额款20865.3元；2、本案诉讼费、财产保全费、公告费等相关诉讼费用由被告负担。
被告韶关市信和置业有限公司辩称：一、被告对于《商品房买卖合同》（预售）约定面积与商品房交付使用后实测面积出现差异，同意按照法律规定和当事人双方的约定进行调整，多退少补。二、本案的情况是合同约定建筑面积109.78㎡，房屋交付后实测建筑面积为105.35㎡，实测建筑面积比合同约定建筑面积少4.43㎡，应补偿面积差异款计算如下：1、按合同约定差异值在0.6%（含本数）以内的，双方互不补偿。即应补偿的建筑面积为3.77㎡［4.43㎡－（109.78㎡×0.6%）］；2、合同约定建筑面积109.78㎡，总房价517071元，即折算建筑面积单价为4710.07元／㎡；3、应退建筑面积差异3.77㎡，折款17756.96元。根据法律规定和合同约定，被告应补偿的建筑面积差异3.77㎡，折款17756.96元，而不是原告诉讼请求提出的20865.30元。
经审理查明：原告许华英与被告韶关市信和置业有限公司于2010年10月18日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于韶关市武江区武江北路154号汇景苑商住小区房屋一套，并约定该房的建筑面积共计109.78平方米（其中套内建筑面积88.31平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.47平方米）。关于计价方式与价款，双方约定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5855.18元，总金额人民币517071元。”合同第五条对面积确认及面积差异处理约定为：“本条款适用商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%）”。签订合同次日，原告即支付了首期购房款247071元给被告，余款办理了银行按揭。2013年8月16日，韶关市房地产管理部门向原告核发了房地产权证，证号为：粤房地权证韶字第××号，证上记载的房地产权属人为许华英，房屋建筑面积为105.35㎡，套内建筑面积为88.86㎡。原告遂以被告交付的房屋实测建筑面积少于合同约定的建筑面积为由诉至本院。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照约定支付了购房款，被告应依约向原告交付符合合同约定的房屋。在双方签订的合同中，已明确约定涉案房屋的建筑面积为109.78平方米（其中套内建筑面积88.31平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.47平方米），但被告交付给原告的房屋经韶关市房产测绘管理所实际测量的建筑面积是105.35㎡（套内建筑面积为88.86㎡，公用分摊建筑面积为16.49㎡）。虽然被告交付给原告的房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多了0.55㎡，但因公用分摊建筑面积比合同约定的公用分摊建筑面积少了4.98㎡，从而使被告交付给原告的房屋的建筑面积少了4.43㎡。根据广东省建设厅、广东省物价局印发的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》（粤建房字（2000）1**号）第四条：“房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积计算房价……。”第五条：“按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价……。”的规定，涉案房屋根据原、被告双方约定是按套出售，房价按套内建筑面积计算，被告亦明确表示涉案房屋的公用建筑面积的建设费用已计入套内建筑面积销售单价内，未就公用建筑面积另行计价。因此，原告支付的购房款中已包含了公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用在内，现被告交付的房屋的公共部位和公用房屋分摊建筑面积比合同约定的面积少，损害了原告的利益，故对原告要求被告退还房产面积差额款的请求，本院予以支持。至于差额款的计算问题，参照广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法（2012）240号）的精神，即商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。因涉案房屋约定的建筑面积与实测建筑面积相差4.43㎡，故被告应向原告退还的房产面积差额款为20865.60元（517071元（总房价）÷109.78㎡（合同约定的建筑面积）×4.43㎡（减少的建筑面积）］，但原告仅主张20865.30元，是对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。至于被告提出面积差异值在±0.6%互不补偿，应补偿的建筑面积为3.77㎡，应补偿面积差额款为17756.96元{（517071元÷109.78㎡）×［4.43㎡-（109.78㎡×0.6%）］}的主张。根据原、被告双方在合同中关于面积差异处理的约定，差异值在不同区间的应单独适用。本案中，面积差异为4.04%［（109.78㎡-105.35㎡）／109.78㎡×100%］，应适用双方就面积差异处理约定的第3条即“差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……”被告应按照实际的面积差异向原告补偿面积差额款，故被告的上述主张没有依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告韶关市信和置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还韶关市武江区武江北路154号汇景苑商住小区D幢1906房的房产面积差额款20865.30元给原告许华英。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费322元，由被告韶关市信和置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 赖小平
代理审判员 成燕萍
人民陪审员 叶灿生
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 丘凯音
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