湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初5924号
原告：郑龙，1987年11月24日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：张海龙、王莲勋（特别授权代理），湖北万泽律师事务所律师。
被告：武汉远东房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区三阳小区10号楼11楼。
法定代表人：周济谱，总经理。
原告郑龙诉被告武汉远东房地产开发有限公司（以下简称远东房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员胡迪担任审判长，人民陪审员石俊、刘念参加的合议庭，于2017年2月9日公开开庭进行了审理。原告郑龙的委托诉讼代理人张海龙、王莲勋到庭参加诉讼，被告远东房地产公司经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告郑龙诉称：1996年12月30日，中国建设银行武汉江岸支行（案外人，以下简称建行江岸支行）与远东房地产公司签订FDCL-414-96-47号《借款合同》，约定远东房地产公司向建行江岸支行借款2,000,000元(人民币，下同)用于临时周转，期限自1996年12月30日至1997年6月30日，另明确此笔贷款系转贷，原贷款期限自1996年4月30日至1996年10月30日，贷款连续，月息9.24‰。合同签订后，建行江岸支行按照合同约定为远东房地产公司办理了转贷。同日，远东房地产公司与建行江岸支行签订《抵押协议》，约定以其所有的位于武汉市江岸区三阳小区10号楼房产（建筑面积550.68平方米；房屋所有权证号：武房房自01字第3715号；土地使用权证号：武房地籍岸字第13942号；他项权证号：95字第049号）为上述贷款提供延期抵押担保，并在武汉市江岸区房地产管理局办理了相关延期抵押手续，且将抵押房屋的两证质押给建行江岸支行。借款期限届满后，远东房地产公司一直未履行还本付息的义务。
2004年6月28日，建行江岸支行与中国信达资产管理公司武汉办事处（案外人，以下简称信达武汉办事处）签订《债权转让协议》，将其对远东房地产公司的债权转让给信达资产公司武汉办事处。2004年11月29日，信达武汉办事处将该债权转让给中国东方资产管理公司武汉办事处（案外人，以下简称东方武汉办事处）。2012年11月27日，东方武汉办事处将该债权转让给武汉永鑫敏杰物业公司管理有限公司（案外人，以下简称永鑫敏杰物业公司）。2013年11月28日，永鑫敏杰物业公司将该债权转让给武汉兴辉翔投资有限公司（案外人，以下简称兴辉翔投资公司）。2016年9月6日，兴辉翔投资公司将该债权转让给我。上述转让都经过公告、公证方式通知了远东房地产公司。
现我多次要求远东房地产公司偿还借款未果，请求判令：1、远东房地产公司偿还借款本金2,000,000元及利息（截止到2012年9月20日利息共计5,454,591.18元；2012年9月21日起至债务清偿完毕之日止的利息，以本金2,000,000元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准即日万分之二点一计算）；2、我在第一项诉讼请求所列明的债权范围内，对95字第049号《房屋他项权证》项下房屋及占用范围内的土地使用权的抵押物享有优先受偿权；3、远东房地产公司承担本案诉讼费。
经审理查明：1996年12月30日，远东房地产公司(借款人，甲方)与建行江岸支行（借款人，乙方）签订FDCL-414-96-47号《借款合同》，约定：甲方向乙方借款2,000,000元用于临时周转；借款期限自1996年12月30日至1997年6月30日；月息9.24‰，按季结息；借款利息自贷款转存到甲方帐户之日起计算，在合同有效期内，如遇利率调整，按人民银行规定办理；对于本合同项下的借款本息及费用，由甲方提供的财产作为抵押物提供担保，并另行签订《抵押合同》作为从合同；甲方未按期或超过本合同约定分次还款计划未偿的贷款为逾期贷款，乙方有权对逾期贷款加收4‰的利息；此笔贷款系转贷，原贷款期限自1996年4月30日至1996年10月30日，贷款连续。同日，远东房地产公司(抵押人)还与建行江岸支行(抵押权人)签订《抵押协议》，约定：抵押人自愿以其所有的位于武汉市江岸区三阳小区10号楼房产（建筑面积550.68平方米；房屋所有权证号：武房房自01字第3715号；土地使用权证号：武房地籍岸字第13942号；他项权证号：95字第049号；以下简称抵押物）设定抵押权，担保其与抵押权人于1996年12月30日签订的FDCL-414-96-47号《借款合同》按期履行，偿还借款本金、利息及有关费用；借款人未按合同约定按期偿还借款时，抵押权人有权依照我国法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还；本协议为FDCL-414-96-47号《借款合同》的补充文件。1996年12月31日，建行江岸支行与远东房地产公司办理转贷，双方签署《贷款借据》。1997年1月29日，上述抵押物办理了延期抵押手续。借款期限届满后，远东房地产公司未能按期足额履行还本付息的义务。2000年3月17日，远东房地产公司向建行江岸支行发出《回函》，载明：“贵行于2000年3月16日送达的催收逾期贷款通知单我司已收悉，现就贵司的催收函提出下述几条观点：1、我司在贵行贷款的500,000元我司予以承认；2、贵行提出的催收利息有待双方另行协商，因为截止目前为止，贵行未向我司提供利息的计算依据；3、我司于1997年9月曾多次到贵行，要求贵行将我司在贵行的抵押物冲抵贷款本金及利息，贵行不予采纳，我司认为从1997年9月起，再延伸的利息我司不予确认，所造成的损失由贵行自行负责。”2002年2月28日，建行江岸支行从远东房地产公司在该行帐户扣款1元。2004年2月13日，建行江岸支行向远东房地产公司公证送达《中国建设银行催收逾期贷款通知书》，远东房地产公司未签收。《中国建设银行催收逾期贷款通知书》载明：远东房地产公司借款两笔，总额2,500,000元，现已逾期，请远东房地产公司在接此通知书后列出还款计划，积极筹措资金还款，并结清相应利息，否则将按合同有关约定办理；其中2,000,000元贷款项下截止2003年12月31日的利息为1,805,647元。
2004年6月28日，建行江岸支行（甲方）与信达武汉办事处（乙方）签订《债权转让协议》，约定：甲方将对借款人远东房地产公司共计2笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给乙方；本协议生效后乙方即取得债权人的地位，取代甲方行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方；如甲方曾与该借款人或其担保人达成过相关协议（包括但不限于以物抵债协议、重组协议、还款协议）对前述债权进行变更或补充，截止本协议生效日尚未履行完毕的，甲方在此类协议项下的权利和相关义务也随之转让给乙方；甲方就上述债权转让行为通过公告方式通知借款人和担保人。《债权转让协议》的附件《债权转让清单》上载明FDCL-414-96-47号《借款合同》项下本金余额为2,000,000元，截止2003年12月31日的表内外利息为1,805,646.81元。2004年9月16日，中国建设银行湖北省分行与信达武汉办事处联合在湖北日报上发布《债权转让通知暨债务催收联合公告》，通知远东房地产公司等债务人，中国建设银行湖北省分行及其下属机构与信达武汉办事处签订债权转让协议，本案所涉债权已经依法转让给信达武汉办事处，要求借款人、担保人或其承继人立即向信达武汉办事处履行合同义务。
2004年11月29日，信达武汉办事处（甲方）与东方武汉办事处（乙方）签订《债权转让协议》，约定：甲方将其对借款人远东房地产公司计2笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给乙方；具体每笔贷款债权金额见本协议所附建设银行与信达武汉办事处签订的《债权转让协议》与《转让债权清单》。协议其他内容与2004年6月28日《债权转让协议》一致。2005年2月25日，信达武汉办事处与东方武汉办事处联合在湖北日报上刊登《债权转让暨催收公告》，通知远东房地产公司债权转让并进行催收。2007年1月24日、2009年1月17日、2011年1月13日，东方武汉办事处分别在湖北日报上发布《债权催收公告》、《债权催收处置公告》、《债权催收公告》，要求借款人远东房地产公司履行相应合同义务。
2012年11月27日，东方武汉办事处与永鑫敏杰物业公司签订《资产转让协议》，将其拥有的建行可疑类武汉劲松服装厂等10户债权资产包转让给永鑫敏杰公司，计算标的资产账面本金及利息余额的截止日即2012年9月20日。其中远东房地产公司的债务本金2,500,000元、表外利息2,283,687.35元、孳生利息4,561,180.46元。2012年12月15日，东方武汉办事处与永鑫敏杰物业公司联合在湖北日报上发布《债权转让通知暨债务催收公告》，通知远东房地产公司等债权转让事宜并要求远东房地产公司向永鑫敏杰物业公司履行还款义务。
2013年11月28日，兴辉翔投资公司(甲方)与永鑫敏杰物业公司(乙方)签订《资产债权置换转让协议》，约定：甲乙双方同意甲方以其持有资产与乙方持有资产的债权置换转让；甲方的标的资产为位于武汉市蔡甸区的房产及土地；乙方持有的债权系建行江岸支行与远东房地产公司签订的FDCL-414-96-47号《借款合同》及抵押物；约定置换的标的物作为对价等值交换，双方不再约定转让价款及支付款项。2016年9月6日，永鑫敏杰物业公司向远东房地产公司邮寄《债权转让暨催收通知书》并经公证，通知其向兴辉翔投资公司履行债务。
2016年9月6日，兴辉翔投资公司与郑龙签订《债权转让协议》，将其受让的远东房地产公司债务本金2,000,000元、截至2012年9月20日的表外利息1,805,646.81、孳生利息3,648,944.37元，以及抵押权转让给郑龙。2016年9月12日，兴辉翔投资公司向远东房地产公司邮寄《债权转让暨催收通知书》并经公证，通知其向郑龙履行债务。因远东房地产公司至今未偿还借款，郑龙诉至本院。
另查明：永鑫敏杰物业公司于2014年2月27日就其受让的远东房地产公司500,000元债务本息向本院提起诉讼，本院于2014年11月18日依法作出(2014)鄂江岸民商初字第01461号民事判决书，认定本金金额为500,000元的债权截止2012年9月20日对应利息为1,410,588.68元。
上述事实，有原告郑龙提交的《借款合同》、《贷款借据（付本）》、《抵押协议》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋他项权证》、《债权转让协议》、《资产转让协议》、《资产债权置换转让协议》、（2014）鄂江岸民商初字第01461号《民事判决书》、《湖北日报》、《公证书》、《回函》、《中国建设银行特种转账贷方凭证》及当事人的陈述在案佐证。远东房地产公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。上列证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。
本院认为：建行江岸支行与远东房地产公司签订的《借款合同》、《抵押协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。建行江岸支行依约向远东房地产公司发放贷款，远东房地产公司未按期还款，构成违约，应承担相应法律责任。中国建设银行湖北省分行作为上级机构，有权处分建行江岸支行享有的债权，其与信达武汉办事处之间的债权转让行为符合最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》，合法有效。信达武汉办事处、东方武汉办事处、永鑫敏杰物业、兴辉翔投资公司分别转让债权时均以公告或公证邮寄送达的方式通知了远东房地产公司，转让行为合法有效。东方武汉办事处将债权转让给永鑫敏杰物业公司时确定远东房地产公司的债务为本金2,500,000元、表外利息2,283,687.35元、孳生利息4,561,180.46元，而本院(2014)鄂江岸民商初字第01461号民事判决书认定债务本金500,000元项下截止2012年9月20日的对应利息为1,410,588.68元，故涉案债务本金2,000,000元项下截止2012年9月20日的对应利息应为5,434,279.13元(2,283,687.35元+4,561,180.46元-1,410,588.68元)，郑龙要求远东房地产公司支付截至2012年9月20日的利息5,454,591.18元的诉讼请求与事实不符，本院予以部分支持。远东房地产公司应向郑龙偿还借款本金2,000,000元及截至2012年9月20日利息5,434,279.13元。根据《最高人民法院关于审理涉及金融不良债权债权转让案件工作座谈会纪要》：“不良债权已经剥离至金融资产管理公司又被转让给受让人后，受让人向国有企业债务人主张利息的计算基数应以原借款合同本金为准；受让人向国有企业债务人主张不良债权受让日之后发生的利息的，人民法院不予支持。”的规定，涉案债权从东方武汉处剥离之后就不应计算利息，故郑龙要求远东房地产公司支付2012年9月21日起至债务清偿完毕之日止的利息的诉讼请求与法无据，本院不予支持。远东房地产公司以其财产为借款提供抵押担保，郑龙要求对抵押优先受偿的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。远东房地产公司未到庭参加诉讼，由此引起的诉讼后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于审理涉及金融不良债权债权转让案件工作座谈会纪要》第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告武汉远东房地产开发有限公司向原告郑龙偿还借款本金2,000,000元；
二、被告武汉远东房地产开发有限公司向原告郑龙支付利息5,434,279.13元；
三、被告武汉远东房地产开发有限公司如不能按期偿还上述款项，则原告郑龙有权对被告武汉远东房地产开发有限公司所有的位于武汉市江岸区三阳小区10号楼房产（建筑面积550.68平方米；房屋所有权证号：武房房自01字第3715号；土地使用权证号：武房地籍岸字第13942号；他项权证号：95字第049号）折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，价款超出债权金额部分归被告武汉远东房地产开发有限公司所有，不足部分由被告武汉远东房地产开发有限公司清偿；
四、驳回原告郑龙的其他诉讼请求。
上列应付款项于本判决生效后五日内支付。逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费63,982元、邮寄费20元、公告费560元，共计64,562元由被告武汉远东房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 胡 迪
人民陪审员 石 俊
人民陪审员 刘 念
二〇一七年四月五日
书 记 员 尹代媛