呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终413号
上诉人（原审被告）：新城区简美易居陶瓷经销部。
经营者：李凤云。
委托诉讼代理人：张伟，内蒙古慧聪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：呼和浩特市中海物业服务有限公司。
法定代表人：陈汉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘燕玲，内蒙古东日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁秀梅，内蒙古东日律师事务所律师。
上诉人新城区简美易居陶瓷经销部（以下简称简美易居陶瓷经销部）因与被上诉人呼和浩特市中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0105民初2743号民事判决，向本院提起上诉。上诉人简美易居陶瓷经销部的委托诉讼代理人张伟，被上诉人中海物业公司的委托诉讼代理人刘燕玲、丁秀梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
简美易居陶瓷经销部上诉请求：撤销原判，依法改判驳回中海物业公司的诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实错误，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及物权法相关规定，电梯属于小区全体业主共有，在未经全体业主或业主委员会追认的情况下，《中海社区电梯合作协议书》属于不生效的合同，一审判决认定该合同合法有效显然错误。中海物业公司提起诉讼，其主体不适格，电梯的使用权、收益权归全体业主共有，被上诉人在未取得全体业主的认可或授权的情况下，无权代表全体业主提起诉讼。此外，被上诉人未尽到其应尽的义务并引入其他广告发布合同，导致上诉人后期未能实际使用广告位，上诉人提交的照片能够反映出上述事实，一审法院简单否定上诉人提交的照片证据，判决上诉人支付租赁费，有违公平原则。
中海物业公司辩称，上诉人与被上诉人签订的合同为电梯广告位租赁合同，该合同合法有效，被上诉人作为合同相对方，有权要求上诉人支付欠付的租赁费。
中海物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告简美易居陶瓷经销部立即向原告支付电梯广告位使用费88100元并支付利息1735.2元（按人民银行同期贷款利率从2015年10月31日暂计算至2016年4月10日，之后的利息应计算至实际支付完毕之日）；2、被告向原告赔偿损失4576元。
一审法院认定事实：2014年，原告中海物业公司与被告简美易居陶瓷经销部签订4份《中海社区电梯合作协议书》，双方就中海·外滩、中海·凯旋门、中海·紫御东郡、中海·御龙湾电梯使用事宜达成协议，合作内容为简美易居陶瓷经销部在上述四个区域的电梯内安装”装饰镜框”，四个区域电梯数分别为中海·外滩24部、中海·凯旋门33部、中海·紫御东郡46部、中海·御龙湾20部，共计123部，其中中海·外滩、中海·凯旋门、中海·紫御东郡每部电梯使用费1400元/年，中海·御龙湾每部电梯使用费1600元/年，合作期限为一年，自2014年11月1日至2015年10月30日，费用总计为176200元，支付方式为每半年支付一次。协议书另对双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。该四份协议书均有中海物业公司、简美易居陶瓷经销部盖章确认。2014年9月19日，简美易居陶瓷经销部通过李凤云账户共计向姜学义转账92700元，2014年10月15日，转账25600元，共计转账118300元。原告中海物业公司分别于2014年9月23日、2014年10月16日向被告简美易居陶瓷经销部出具四张发票，发票金额共计88100元。本案的争议焦点是：1、合同是否为无效合同；2、被告所支付费用的实际金额为118300元还是88100元；3、原告中海物业公司是否完全履行了防盗、保洁、安全监管义务，以及在合同约定期间内是否保证了被告的独立运营权。一审法院认为，本案系因出租电梯广告位引起的租赁合同纠纷。中海物业公司与简美易居陶瓷经销部所签订的《中海社区电梯合作协议书》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。关于被告简美易居陶瓷经销部就本案所涉协议书系无效合同的抗辩意见，一审法院认为，建筑区划内包括公用电梯在内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，其产生的收益，应当归业主所有。但是本案中协议书是中海物业公司和简美易居陶瓷经销部之间签订，所涉标的物亦是由中海物业公司租赁给简美易居陶瓷经销部使用，而中海物业公司与小区业主或业主委员会之间就租金收益归属问题以及中海物业公司与简美易居陶瓷经销部之间的租赁合同关系系不同法律关系，中海物业公司是否享有出租诉争标的物的权利并不影响与简美易居陶瓷经销部之间的协议书的效力，故简美易居陶瓷经销部主张合同无效的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，一审法院不予采信。简美易居陶瓷经销部提出中海物业公司未尽到合同约定的防盗、保洁、安全监管义务，以及在合同约定期间内未保证被告的独立运营权的抗辩意见，因被告所提交证据无法确定该照片拍摄地点以及拍摄时间，而告知函亦只是被告单方面出具，并没有原告方的确认，故对该抗辩一审法院不予采信。就双方所争议的被告简美易居陶瓷经销部已支付租赁费金额，被告通过李凤云账户共计向姜学义账户转账118300元，原告对其中的88100元认可，但认为姜学义非其公司员工，对差额部分不予认可，因该三笔租赁费均进入户名为姜学义、账户号为×××的同一账户，故一审法院采信被告已支付租赁费为118300元。综上，中海物业公司主张简美易居陶瓷经销部支付88100元租赁费的诉讼请求，一审法院对57900元部分予以支持。因被告的违约行为导致原告产生损失，故原告请求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付2015年10月31日至实际偿清之日止利息的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对原告主张的因拆除装饰框而产生的4576元加班费损失的诉讼请求，因双方在协议书中并未就拆除装饰框是何方义务进行约定，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告新城区简美易居陶瓷经销部于本判决生效之日起十五日内向原告中海物业公司支付租赁费57900元，并支付利息（按照年利率6%，自2015年10月31日起计算至实际偿清之日止）。二、驳回原告中海物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1080元（原告已预交），由被告简美易居陶瓷经销部负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，中海物业公司提交一份新证据，即《物业前期服务合同》，拟证明中海物业公司与上诉人签订的广告位租赁合同是合法有效的。对当事人二审争议的事实，与一审判决查明事实一致。
本院认为，关于《中海社区电梯合作协议书》的合同效力以及中海物业公司作为原审原告其诉讼主体是否适格的问题，经查，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司作为委托方、中海物业公司作为受托方，双方在2012年、2013年期间分别签订了中海·外滩、中海·凯旋门、中海·紫御东郡、中海·御龙湾《前期物业服务合同》，该合同对委托管理事项做了约定，乙方中海物业公司的权利义务为：”......在不影响业主正常使用共有部分的情况下，充分利用小区资源，自主开展各项服务经营活动，为业主的生活提供方便，所得收益应用于补充管理经费，不得损害业主或物业使用人的合法利益以获取不当得利。”该合同还约定”业主大会成立后，在其权属范围内合法选定物业服务企业，本合同中涉及业主委员会权属范围内的物管事宜，由乙方和业主委员会另行协商”。合同约定的委托管理期限为五年。根据《前期物业服务合同》可知，中海宏洋地产有限公司委托中海物业公司对小区物业进行管理，中海物业公司作为受托方，和简美易居陶瓷经销部签订的《中海社区电梯合作协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规相关规定，合法有效。中海物业公司作为合同一方主体，就合同发生的争议有权提起诉讼，故上诉人该项上诉理由不予采纳。关于上诉人简美易居陶瓷经销部称被上诉人未尽到防盗、保洁、监管等职责的上诉理由，因缺乏有效证据证明，本院不予采纳。综上所述，简美易居陶瓷经销部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2160元由上诉人简美易居陶瓷经销部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 芳
审 判 员 王 海 莹
代理审判员 额日德尼
二〇一七年五月十六日
书 记 员 张 珮