广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第436号
原告（反诉被告）蒋建松。
委托代理人秦维安、阳村发，广西五和律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）蒋建松与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年4月26日受理后，依法适用简易程序于2012年12月20日公开开庭进行了审理。原告蒋建松的委托代理人阳村发与被告广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告共同申请十八个月的期间以庭外和解但未形成合意。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原、被告于2009年7月16日签订《商品房买卖合同》，约定：原告以454000元价款购买被告开发的桂林市广源社区7栋1单元4层2号房；被告应于2009年12月28日前交房，逾期交房天数未超过90日，按合同总价款的万分之一按日支付违约金。合同签订当日，原告支付购房款94000元，余款以按揭方式付清。但被告直至2010年3月18日方登报通知业主收房、逾期交房天数达79天，依约应向原告支付违约金3586.6元，但被告至今仍拒绝承担违约责任，原告故诉讼要求被告支付逾期交房的违约金3586.6元。
原告（反诉被告）提交如下证据：1、原、被告于2009年8月16日签订的《商品房买卖合同》，以证明对双方权利义务的约定，其中约定交房日为2009年12月28日、被告应按照合同总价款的万分之一按日承担逾期交房违约责任；2、《销售不动产统一发票》复印件2张，以证明二原告已履行完毕支付购房价款的义务以及两次支付购房价款的时间；3、被告刊登于2010年3月18日《桂林晚报》的《交房通知》，以证明被告于2010年3月18日登报通知各买受人于2010年3月19日至2010年3月25日期间办理收房手续。
被告（反诉原告）答辩及反诉称：逾期两个半月交房系因中、高考期间禁止噪声作业以及暴雨干旱因素造成，属于可以顺延的情形；原告未按合同约定付清可视对讲系统费用，被告可延期免责；并且，原告要求被告承担逾期交房违约责任已过诉讼时效，请求判决驳回原告的诉讼请求。
因原告于2009年10月26日方按揭支付剩余购房款360000元，已逾期付款35日，原告应按照逾期应付款的每日万分之一支付被告逾期付款违约金1260元。另，因原告未于接收房屋之时支付可视对讲系统费用1800元，被告故反诉主张：1、原告支付被告逾期付款违约金1260元；2、原告支付被告可视对讲系统费用1800元。
被告（反诉原告）就本诉与反诉提交如下证据：1、同原告证据1，以证明双方对于支付购房款及接收房屋的约定；2、《建设工程质量竣工验收意见书》，以证明本案涉讼商品房于被告登报通知交房前已达到交房条件；3、同原告证据3，以证明被告已按照合同约定于2009年3月18日登报通知买受人办理房屋接收手续；4、2009年10月26日的《借款凭证》，以证明原告逾期支付购房款；5、桂林市建设与规划委员会市建规（2008）50号《关于进一步做好灾害性雨雪冰冻天气应对工作的紧急通知》、桂林市气象局出具的《证明》及《桂林市2008年1-2月低温雨雪冰冻期逐日气温资料》，以证明冰冻雨雪天气暂停施工的事实；6、刊登于2010年6月1日《桂林晚报》的《嘘！中高考将到，噪声莫来吵》的报道，以证明中高考期间禁止施工；7、刊登于2010年3月30日《桂林晚报》的《通知》，以证明被告登报通知各买受人支付可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金，发生诉讼时效的中断。
原告（反诉被告）反诉答辩称：因双方约定采用按揭贷款的形式支付购房余款，故原告不应承担银行发放贷款延迟的责任，被告要求支付逾期付款违约金不合理。此外，被告要求收取可视对讲系统费用违反一房一价的规定，被告向原告交房时亦未要求业主支付这笔费用。综上，被告的反诉请求无事实及法律依据，且已超出诉讼时效期间，请求判决驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）就反诉所提交的证据与本诉一致。
经过庭审质证，被告与原告对对方证据的真实性均无异议，本院确认上述证据的真实性。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：原、被告于2009年8月16日签订《商品房买卖合同》，由二原告以454000元价款购买被告开发的广源·国际社区第7幢1单元4层2号房屋一套。该合同约定（节录）“……第六条付款方式及期限。银行按揭付款，买受人需于2009年7月16签订本合同时付清首付款共计人民币玖万肆仟元整（￥94000）含定金，剩余房款人民币叁拾陆万元整（￥360000）于2009年9月16日前办妥银行按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行。……3、……以按揭方式购房的买受人未能按本合同第六条第3项约定的时间办妥全部银行按揭手续的（包括但不限于根据贷款银行的要求补充提供资信材料，补交首付款），须按本条第1项之规定，承担逾期付款违约责任。……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……3、雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；……6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按办合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三约定：……单元入户设可视对讲电控门；附件四《合同补充协议》约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户……等等。
2009年7月16日，原告支付购房首付款94000元；2009年10月26日，原告通过按揭贷款支付剩余购房款360000元。
2010年2月6日，涉讼商品房所在楼盘经五方验收合格。2010年3月18日，被告于《桂林晚报》刊登《交房通知》，通知各业主相关楼盘已达交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。2010年3月29日，原告与被告办理了交房手续，但原告收房时未向被告交纳1800元的可视对讲系统费用。
2012年3月30日，被告于桂林晚报刊登通知，通知尚未交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金的业主，于2012年4月2日前到其公司予以缴清。2012年4月26日，原告提起诉讼要求被告承担逾期交房违约责任。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点为：一、原告诉请要求被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二、被告诉请要求原告支付可视对讲系统费用1800元是否超过诉讼时效；三、被告诉请原告支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效。
一、二原告诉请要求被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，被告于2010年3月15日登报通知相关买受人前往办理房屋交接手续，原告于2010年3月29日接收涉讼商品房后于2012年4月26日方提起本案诉讼向被告主张逾期交房违约金的支付，该请求权的行使已超出诉讼时效期间，本院不予支持。
二、被告诉请要求原告支付可视对讲系统费用1800元是否超过诉讼时效。
原、被告签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。原告辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，原告的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。但，原告于2010年3月29日接收涉诉房屋后，被告于2012年3月30日方登报向相关业主主张可视对讲系统费用的支付，其刊登通知向原告主张逾期付款违约金的时间不在诉讼时效期间内，不构成诉讼时效中断。故被告于2012年6月1日反诉主张可视对讲系统费用的支付已超出权利行使的诉讼时效期间，本院不予支持。
三、被告诉请原告承担逾期支付购房款违约金是否超过诉讼时效。
原告于2009年10月26日支付剩余房款360000元，被告此时即已知晓其权利受到侵害的事实，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。但被告直至2012年3月30日方登报通知买受人交纳逾期付款违约金，其刊登通知向原告主张逾期付款违约金的时间不在诉讼时效期间内，不构成诉讼时效中断。故被告于2012年6月1日反诉主张逾期付款违约金的支付已超出权利行使的诉讼时效期间，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告蒋建松的诉讼请求；
二、驳回被告桂林市广源房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，因本诉、反诉合并审理而分别减半收取。本诉案件受理费25元（原告蒋建松已预交），由被告桂林市广源房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元（被告桂林市广源房地产开发有限公司已预交），由原告蒋建松负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 李莉
二〇一三年十二月二十日
书记员 陆玮
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