杭州市西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0106执异34号
案外人：杭州多信实业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区江南大道3688号通策广场2幢1710室。
法定代表人：郑志达，经理。
委托代理人：徐炜、骆仕超，浙江铁诚律师事务所律师。
案外人：南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行，住所地浙江省杭州市滨江区江南大道3688号通策广场2幢101-201室。
负责人：金玲丽，行长。
委托代理人：黄宝瑜，系该行员工。
申请执行人：江苏银行股份有限公司杭州分行，住所地浙江省杭州市西湖区天目山路38-42号101室1-3层。
负责人：赵小伟，行长。
委托代理人：张永良，浙江泽大律师事务所律师。
被执行人：杭州金易昌房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区通策广场2幢2104室。
法定代表人：沈锦鹏。
被执行人：浙江卡西尼服饰有限公司，住所地浙江省绍兴县安昌镇工业园区。
法定代表人：黄镇新。
被执行人：浙江易真金纺织有限公司，住所地浙江省绍兴县安昌镇工业园区。
法定代表人：王汉强。
被执行人：浙江潮人汇实业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区通策广场2幢2101室。
法定代表人：沈锦鹏。
被执行人：沈锡丰，男，1955年9月17日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。
被执行人：王丽华，女，1957年12月7日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
被执行人：黄文锐，男，1979年9月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
被执行人：沈锦珊，女，1983年7月25日出生，汉族，住广东省广州市东山区。
被执行人：沈锦鹏，男，1981年4月3日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。
被执行人：邱静，女，1983年8月25日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。
本院在执行申请执行人江苏银行股份有限公司杭州分行（以下称江苏银行杭州分行）与被执行人杭州金易昌房地产代理有限公司、浙江卡西尼服饰有限公司、浙江易真金纺织有限公司、浙江潮人汇实业有限公司、沈锡丰、王丽华、黄文锐、沈锦珊、沈锦鹏、邱静金融借款合同纠纷一案中，案外人杭州多信实业有限公司（以下称多信公司）、南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行（以下称南洋银行杭州分行）对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人多信公司称，多信公司于2010年承租沈锦鹏、邱静名下位于杭州市滨江区通策广场2幢201室、401室房屋（以下称201室房屋、401室房屋），双方分别签订二份《房屋租赁合同》，合同中约定201室房屋租赁期限自2011年7月1日至2020年12月31日止，401室房屋租赁期限自2010年10月1日至2020年12月31日止，租金逐年递增，以及双方的权利义务。2014年7月，因沈锦鹏、邱静急需资金便与多信公司协商，要求多信公司一次性支付包括201室房屋、401室房屋在内的五套房屋自2015年1月1日至2020年12月31日的租金。随后，多信公司与沈锦鹏、邱静达成合意，并一次性支付了六年的租金。杭州易申酒店管理有限公司系多信公司独自设立的一人有限责任公司，于2011年5月31日注册成立，住所地为杭州市滨江区江南大道3688号通策广场2幢101、301、401、501室，并于2010年实际占有、使用201室房屋、401室房屋。多信公司作为承租人在不知情的情况下，善意地按照合理价格预付全部租金，相应的租赁权以及预付租金的行为应当予以保护。请求确认案外人多信公司的租赁权不受本次评估拍卖的影响，201室房屋的租赁期限自2011年7月1日至2020年12月31日止，401室房屋的租赁期限自2010年10月1日至2020年12月31日止；确认案外人多信公司已经支付租金至2020年12月31日。
案外人南洋银行杭州分行认为，南洋银行杭州分行于2012年4月1日向多信公司承租201室房屋，并与多信公司、沈锦鹏、邱静签订三方协议对租赁权益进行了确认。现法院因执行需评估拍卖，请求保护案外人南洋银行杭州分行就201室房屋享有租赁权，租赁期限自2011年4月1日至2020年3月31日止，带租拍卖201室房屋。
申请执行人江苏银行杭州分行认为，案外人多信公司、南洋银行杭州分行主张的异议不成立。按照沈锦鹏、邱静以及多信公司于2014年12月26日出具的《抵押房产承租人承诺书》约定，在申请实现抵押权时，沈锦鹏、邱静以及多信公司承诺在收到书面解除通知之日起自愿与出租人提前解除租赁合同，并在收到解除通知之日起三十日迁出201室房屋、401室房屋，使该房屋恢复出租前的原有状态。故自本案执行依据生效申请执行之后，被执行人沈锦鹏、邱静与多信公司之间的房屋租赁合同应当终止。请求驳回案外人的异议。
经审查查明，本院在审理原告江苏银行杭州分行与被告沈锦鹏、邱静等金融借款合同纠纷一案中，于2015年4月15日查封201室房屋、401室房屋。2017年4月13日，执行过程中，本院发出（2015）杭西执民字第2906号、第2907号执行裁定书及公告，要求沈锦鹏、邱静以及房屋实际占有使用人在2017年4月28日前自行迁出201室房屋、401室房屋。
2011年6月19日，沈锦鹏、邱静与多信公司签订《房屋租赁合同》（编号：H-2011.009），约定多信公司承租位于杭州市滨江区通策广场2幢301室、401室、501室房屋，3.1条租赁期限：自2010年10月1日起至2020年12月31日止，其中2010年10月1日起至同年12月31日为装修期。4.2条租金标准：第五年租金1893707元、第六年租金1988392元、第七年租金2087812元、第八年租金2192202元、第九年租金2301812元、第十年租金2416903元。4.3.1条租金支付时间：按照先付后租，付六押一的原则每半年支付一次租金。4.3.3条付款方式：多信公司应就本合同项下的全部款项汇入沈锦鹏、邱静指定的银行账户，户名：沈锦鹏、开户行：绍兴工行、账号：95×××24。沈锦鹏、邱静也可另行书面通知指定其他账户。合同中并约定了双方的权利和义务、违约责任等内容。同日，沈锦鹏、邱静与多信公司另行签订《房屋租赁合同》（编号：H-2011.008），约定多信公司承租位于杭州市滨江区通策广场2幢101室、201室房屋，3.1条租赁期限：自2011年7月1日起至2020年12月31日止。4.2条租金标准：第五年租金2562074元、第六年租金2690177元、第七年租金2824686元、第八年租金2965920元、第九年租金3114216元、第十年租金3269927元，租金支付时间、付款方式等内容与前述合同一致。上述两份租赁合同订立后，沈锦鹏、邱静依约将包括201室房屋、401室房屋在内的五套房屋交付给多信公司使用至今。多信公司按二份《房屋租赁合同》约定方式支付租金至2014年。
2012年4月1日，多信公司与南洋银行杭州分行签订《房屋租赁合同》，约定南洋银行杭州分行租赁位于杭州市滨江区通策广场2幢101室、201室房屋，租赁期限为八年，自2012年4月1日至2020年3月31日，合同中并约定双方有关房屋租赁的具体权利义务等。同日，南洋银行杭州分行与多信公司、沈锦鹏、邱静签订《三方协议》一份，确认有关房屋转租使用等内容。
2014年12月25日，沈锦鹏、邱静与江苏银行杭州分行签订两份《最高额抵押合同》，约定因本案所涉借款以201室房屋、401室房屋抵押。2014年12月29日，201室房屋、401室房屋办理最高额抵押登记，抵押权人为江苏银行杭州分行，其中201室房屋登记债权数额2594万元，401室房屋登记债权数额2336万元。
本院认为，本案执行异议争议在于：一、案外人多信公司、南洋银行杭州分行所主张的房屋租赁合同关系是否可以对抗申请执行人江苏银行杭州分行的抵押权。本案中，案外人多信公司与沈锦鹏、邱静于2011年6月19日签订二份《房屋租赁合同》，承租201室房屋、401室房屋并实际占有、使用。2012年4月1日，案外人多信公司与案外人南洋银行杭州分行签订《房屋租赁合同》，将201室房屋转租给该行占有、使用至今。因沈锦鹏、邱静与江苏银行杭州分行于2014年12月25日就201室房屋、401室房屋签订《最高额抵押合同》，2014年12月29日办理抵押登记。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。案外人多信公司作为201室房屋、401室房屋的承租人，案外人南洋银行杭州分行作为201室房屋的次承租人，其各自主张相应的房屋租赁权均设定于抵押合同签订以前，不受本案抵押权的影响。案外人多信公司主张其在租赁期限内继续占有201室房屋、401室房屋的请求，案外人南洋银行杭州分行主张其在租赁期限内继续占有201室房屋的请求，本院予以支持。
二、关于案外人多信公司主张确认其支付租金至2020年12月31日的请求。就该请求，案外人多信公司提供2014年7月30日的租金预付确认书以及2014年7月11日杭州伴景酒店管理有限公司汇款1200万元至绍兴县睦联进出口有限公司的汇款凭证、2014年7月25日陈钢枫汇款600万元至许婉玲的汇款凭证加以证明。首先，上述款项的往来双方与案涉房屋租赁合同的主体不一致，实际款项所支付的对象亦与合同约定的付款方式以及案外人多信公司此前支付租金的方式均不一致。该1800万元的付款行为仅以租金预付确认书不足以证明系案外人多信公司支付201室房屋、401室房屋租金的事实。其次，按照案涉房屋租赁合同所约定的租金计算，2015年至2020年期间，案外人多信公司需支付包括201室房屋、401室房屋在内五套房屋的租金合计30307828元。但在租金支付确认书中，沈锦鹏、邱静确认收到多信公司预付的1800万元，并全部冲抵剩余租期2015年至2020年期间的全部租金。该预付1800万元与合同约定需支付的租金数额相差巨大，提前一次性支付租金的行为显然不符合交易习惯及常理。再者，沈锦鹏、邱静作为本案抵押人，明知201室房屋、401室房屋系抵押物，其放弃可收取抵押物法定孳息的行为，并未经抵押权人认可且导致抵押财产价值明显减少，损害了抵押权人的债权。沈锦鹏、邱静与多信公司2014年7月30日所达成的多信公司预付1800万元，全部冲抵剩余租期2015年至2020年期间的全部租金的行为不符合法律规定，依法不予确认。案外人多信公司主张确认其支付租金至2020年12月31日的请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
一、杭州多信实业有限公司就位于杭州市滨江区通策广场2幢201室房屋享有租赁权（租赁期限自2011年7月1日至2020年12月31日止），就位于杭州市滨江区通策广场2幢401室房屋享有租赁权（租赁期限自2010年10月1日至2020年12月31日止）。杭州多信实业有限公司就剩余未到期租金按照《房屋租赁合同》（编号：H-2011.008）、《房屋租赁合同》（编号：H-2011.009）向受让人支付。
二、南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行就位于杭州市滨江区通策广场2幢201室房屋享有租赁权（租赁期限自2012年4月1日至2020年3月31日止）。
三、驳回杭州多信实业有限公司的其他执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 肖 京
人民陪审员 张建国
人民陪审员 黄建社
二〇一七年六月十九日
书 记 员 郑艳军