福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初5745号原告：中国建设银行股份有限公司南安水头支行，住所地福建省南安市水头镇荷楼片区星鞍桥安置区（东星荷景园）3#C段101-108号，统一社会信用代码91350583856318112X。负责人：叶新宇，该支行行长。委托诉讼代理人：王志刚、吴永镇，该支行职员。被告：吴锴，男，1974年2月16日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告：齐永侠，女，1978年9月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。上述二原告共同委托诉讼代理人：王兴，江西伦诚律师事务所律师被告：福建创力房地产开发有限公司，住所地福建省南安市水头镇海联创业园，组织机构代码56339895-6。法定代表人：吴保量，该公司经理。委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行（以下简称建行水头支行）与被告吴锴、齐永侠、福建创力房地产开发有限公司（以下简称创力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理，原告建行水头支行的委托代理人王志刚到庭参加诉讼被告吴锴、齐永侠的共同委托代理人王兴到庭参加诉讼，被告创力公司的委托代理人洪碧文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行水头支行诉称，被告吴锴、齐永侠作为借款人于2013年3月26日与原告签订一份编号为2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》，合同约定，被告吴锴、齐永侠向原告借款人民币190000元用于购置位于南安市，借款期限120个月，自2013年3月25日起至2023年3月25日止，被告吴锴、齐永侠采取等额本息的方式偿还上述借款，被告吴锴、齐永侠并以上述房产提供抵押担保，合同还对原、被告的其他权利义务作了约定，合同签订后，原告依约履行了交付借款的义务，现原、被告的《个人住房借款合同》已经解除，根据法律规定，被告吴锴、齐永侠应当立即返还尚欠原告的借款本金及利息、罚息及实现债权的费用，被告创力公司也应当履行对被告吴锴、齐永侠的上述债务承担偿还责任，为此，原告请求判决：被告吴锴、齐永侠、创力公司立即偿还原告个人住房借款本金人民币149820.69元及相应的利息、罚息（暂计至2016年7月3日止为人民币2212.62元，其后按合同约定及中国人民银行有关规定计算至实际还款之日止）；原告对位于南安市的房产就拍卖、变卖款项享有优先受偿权；本案诉讼费用由被告承担。被告吴锴、齐永侠辩称，原、被告签订的《个人住房借款合同》已被解除，原告主张《个人住房借款合同》第19条成就的前提是购房合同已经生效并存在，现购房合同和个人住房合同均被法院判决解除，所以原告的该项主张没有事实依据及法律依据，对于原告的第二项诉讼请求，被告吴锴、齐永侠无异议，但被告吴锴、齐永侠支付的购房款及贷房款应当返还给被告，原告诉请的诉讼费用也没有法律与事实根据。被告创力公司辩称，原告的第一项请求与被告创力公司无关，位于南安市的房产已经不是被告吴锴、齐永侠所有，原告对拍卖、变卖该房产享有优先受偿权没有事实依据。经审理查明，被告吴锴、齐永侠于2001年3月26日办理结婚登记手续。2012年11月22日，原告建行水头支行与被告创力公司签订一份合同号为2012年建泉水个高保字8号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定，被告创力公司愿意为原告建行水头支行与债务人（债务人指因购置坐落于南安市海联创业园项目所属之“创力商业广场”房产而与原告发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证，该最高额保证所担保的债权是指自2012年11月22日起至2042年11月22日因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，被告创力公司提供的保证责任为连带责任保证，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。2013年1月6日，被告吴锴与被告创力公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告吴锴购买被告开发的址在南安市，购房款合计人民币399800元，合同签订后，被告吴锴支付给被告创力公司首期款人民币209800元，余款以银行按揭方式支付。2013年3月26日，被告吴锴、齐永侠与被告建设水头支行签订一份编号为2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》，合同约定，被告吴锴、齐永侠向被告借款人民币190000元，用于购置位于南安市，借款期限为120个月，即自2013年3月25日起至2023年3月25日止，被告将款项人民币190000元一次性划入被告吴锴、齐永侠指定的被告创力公司的银行账户，原告选择等额本息的还款方式，在该合同的落款处并没有被告创力公司的签名、盖章确认，而是在合同中另行约定，除担保条款以外条款项下的债权在编号为2012年建泉水个高保字第8号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围内，上述《个人住房借款合同》签订后，原告于2013年5月16日将借款人民币190000元支付至被告创力公司账户。2014年4月18日，原告与被告吴锴就坐落于南安市到南安市房地产管理处办理了编号为南房预（商）押字第0220131947号预购商品房抵押权预告登记。被告吴锴、齐永侠于2015年1月5日向本院起诉要求解除原告与被告创力公司签订的合同编号为201300105号《商品房买卖合同》及解除原告与被告签订的编号为2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》等，本院于2015年7月2日作出（2015）南民初字第511号民事判决书，判决：解除被告吴锴与创力公司于2013年1月6日签订的合同编号为201300105号《商品房买卖合同》；被告创力公司应于本判决生效之日后十日内退还被告吴锴购房款人民币209800元及被告已还银行贷款人民币43532.61元（该款项为自2013年6月16日起至2014年12月16日止，原告从被告吴锴账户扣划的款项）；解除被告吴锴、齐永侠与原告于2013年3月26日签订的合同编号为2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》。后被告创力公司向泉州市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判双方合同继续履行，或者将案件发回重审，泉州市中级人民法院于2015年12月4日作出（2015）泉民终字第4081号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现本院于2015年7月2日作出（2015）南民初字第511号民事判决书已经发生法律效力。截止至2014年12月16日止，被告吴锴、齐永侠已向原告偿付借款本息合计人民币43532.61元，即合同编号为2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》项下的债务本金还有人民币168895.86元未偿还。自2014年12月17日起止2016年3月16日止，被告从原告吴锴指定的还款账户，即账号为35001065439000000001129815内扣划款项合计人民币33425.39元，被告并于2016年4月16日从该账户扣划款项人民币40.37元，于2016年7月23日再从该账户扣划款项人民币1650元。截止至2016年7月23日止，合同编号为2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》项下还有本金人民币148170.69元未偿还。以上事实有原告建设水头支行提供的营业执照、编号为2012年建泉水个高保字第8号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、编号为2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》、身份证复印件、结婚证复印件、本院（2015）南民初字第511号民事判决书、泉州市中级人民法院（2015）泉民终字第4081号民事判决书、个人贷款支付凭证复印件、个人贷款对账单复印件及原、被告的委托代理人在庭审中的陈述等为证，本院予以确认。本院认为，被告吴锴与被告创力公司于2013年1月6日签订的合同编号为201300105号《商品房买卖合同》及被告吴锴、齐永侠与原告建行水头支行于2013年3月26日签订的合同编号为2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》已被依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，被告创力公司应当将由被告吴锴、齐永侠承担的购房贷款本金及利息偿付给原告，而原告无权再继续要求被告吴锴、齐永侠支付剩余的贷款本金及利息，即自2014年12月17日起，原告无权再从被告吴锴账户内扣划款项用于偿还2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》项下的债务，该《个人住房借款合同》项下的剩余债务应由被告创力公司承担，原告主张根据2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》第十九条的约定，在被告吴锴与被告创力公司商品房买卖合同被解除后，被告吴锴、齐永侠还应当承担还款义务没有法律依据，本院不予采纳，即自2014年12月17日起，编号为2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》项下的债务应当由被告创力公司承担，截止至法庭辩论结束之日即2016年10月17日止，编号为2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》项下尚有本金人民币148170.69元未偿还，该本金人民币148170.69元及利息应当由被告创力公司承担，自2014年12月17日起至2016年10月17日止的，原告从被告吴锴账户（账号为35001065439000000001129815）扣划的款项应当由原告返还给被告吴锴、齐永侠，该款项原告可另行向被告创力公司主张。虽然原告与被告吴锴就坐落于南安市办理了编号为南房预（商）押字第0220131947号预购商品房抵押权预告登记，但该房屋所有权至今未转移至被告吴锴、齐永侠名下，亦未办理正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，上述房屋的抵押权并未设立，因此，原告要求在上述房屋的拍卖、变卖时享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告福建创力房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行人民币148170.69元及利息（利息参照编号为2013年建泉水个房借字139号《个人住房借款合同》的约定计算）；二、驳回原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3340元，因适用简易程序减半收取为人民币1670元，由被告福建创力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员  黄文胜二〇一六年十月二十日书 记 员  陈颖燕速 录 员  林琪玲附页：判决适用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；……抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人(?http:?/??/?baike.baidu.com?/?view?/?308960.htm”t”_blank?)提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。