浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2815号
上诉人（原审被告）：浙江鑫亚建设投资开发有限公司。
法定代表人：木增权。
委托代理人（特别授权代理）：郭英儒、沈涵。
被上诉人（原审原告）：陈思蓉。
委托代理人（特别授权代理）：陈颉。
上诉人浙江鑫亚建设投资开发有限公司（以下简称鑫亚公司）为与被上诉人陈思蓉商品房预约合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月12日，甲方（卖方）鑫亚公司与乙方（预购方）陈思蓉签订《定金合同》一份，约定：乙方预定座落杭州市江干区钱江国际时代广场2幢104室房屋，预测建筑面积为194.56平方米，该商品房单价为77430元／平方米，总金额15064781元整；乙方同意签订本合同时，一次性向甲方支付定金计30万元，作为甲、乙方双方签订商品房买卖合同的立约担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款；甲、乙双方商定，预定期为15天（不超过十五天），乙方必须于2012年6月27日前到鑫亚公司与甲方签订《商品房买卖合同》；在约定的预定期内，甲方拒绝与乙方签订商品房买卖合同的，应当向乙方双倍返还已收取的定金，乙方在预定期限内未能甲方签订商品房买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；等等。合同签订后，陈思蓉支付了定金30万元。因鑫亚公司要求陈思蓉支付总房款50%的首付款后，再签订商品房买卖合同，陈思蓉未同意，故双方未在预定期内签订商品房买卖合同。2012年9月17日，陈思蓉向鑫亚公司支付了预售购房款70万元，2013年3月12日，支付了40万元，2013年5月2日，支付了51万元，2013年12月26日，支付了20万元，但鑫亚公司坚持待陈思蓉凑足了总房款50%的首付款后，再签订商品房买卖合同，陈思蓉不能接受，遂于今年要求鑫亚公司退款，但鑫亚公司表示待房屋出售或出租才有能力退款，双方不能协商一致，陈思蓉于2014年7月9日向该院起诉，请求判令解除双方签订的《定金合同》，并判令鑫亚公司双倍返还定金60万元，退回预售购房款181万元，赔偿预付购房款经济损失175000元（暂计至起诉之日，此后发生的损失按年利率9%计算至鑫亚公司款项付清之日止）。
另查明，2014年5月13日，陈思蓉的父亲陈颉给鑫亚公司法定代表人木增权发短信，表示待案涉房屋出售或出租才退款这方案不具有可行性。
原审法院认为：陈思蓉与鑫亚公司签订的《定金合同》合法有效，对双方均有法律约束力，双方应根据该合同约定进行公平、诚信协商，以签订商品房买卖合同。陈思蓉请求解除该《定金合同》缺乏法律根据，该院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，对于《定金合同》未决条款首付款支付时间，鑫亚公司提出在签订商品房买卖合同之日支付首付款为房地产开发企业常提出的交易条件，陈思蓉根据交易风险和经济承受能力提出先签订商品房买卖合同，后按约支付首付款亦可理解，因此，陈思蓉与鑫亚公司对首付款支付时间未能协商一致，进而最终未能订立商品房买卖合同不可归责于双方当事人，鑫亚公司应依法将收取的定金30万元返还给陈思蓉。因双方最终未能订立商品房买卖合同，鑫亚公司收取的预付购房款181万元也应依法予以返还。因此，对陈思蓉请求鑫亚公司返还定金30万元，购房款181万元，该院予以支持。
关于经济损失，在双方缔结合同过程中，陈思蓉将购房款支付给鑫亚公司出于自愿，故其请求鑫亚公司赔偿该款项的利息损失缺乏依据，该院不予支持。在双方最终未能签订商品房买卖合同后，鑫亚公司应及时根据陈思蓉的请求返还收取的款项，否则应赔偿陈思蓉的损失。陈思蓉主张其于2014年3月11日后向鑫亚公司提出了退款的要求，但未举证证明提出退款请求的具体时间，而2014年5月13日陈颉发给鑫亚公司法定代表人的短信可证明该日之前双方已就退款事宜进行协商，据此可推定陈思蓉向鑫亚公司提出退款请求时间不迟于2014年5月13日，鑫亚公司应返还购房款181万元的利息损失可从该日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。经计算，从2014年5月13日起至2014年7月9日止鑫亚公司应赔偿陈思蓉的利息损失为16330元，此后至鑫亚公司返还全部款项之日的利息以181万元为计算基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，该院作出如下判决：一、鑫亚公司返还陈思蓉购房定金人民币30万元、购房款人民币181万元，合计人民币211万元，于该判决生效后十日内付清。二、鑫亚公司支付陈思蓉上述购房款从2014年5月13日起至2014年7月9日止的利息损失人民币16330元，于该判决生效后十日内付清；此后至鑫亚公司返还上述购房款之日止的利息以人民币181万元为计算基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回陈思蓉的其他诉讼请求。按规定减半收取案件受理费人民币13740元，由陈思蓉负担人民币2438元，鑫亚公司负担人民币11302元，于该判决生效后三日内交纳至该院。
宣判后，上诉人鑫亚公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。关于双方未能在《定金合同》约定的时间内签订正式的《商品房买卖合同》的成因未能认定清楚。陈思蓉在约定时间内本人未能及时到场，其所谓的委托代理人陈颉也未能提供有效委托授权，故鑫亚公司不敢与之签订正式《商品房买卖合同》，该事实一审法院未能调查清楚；在约定时间内，陈思蓉不予支付足额购房首付款，是导致正式《商品房买卖合同》无法签订的重要原因。在约定时间直至一审开庭前，陈思蓉一直未能及时足额支付50%的购房首付款，根据中国人民银行2007年9月27日发布的银发（2007）359号《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第四条规定：商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%。显然根据该规定，如陈思蓉不能支付50%的首付房款，其将无法在银行办理按揭。同时首付50%的要求也是商业用房买卖的通用惯例，而此后陈思蓉陆续支付房款的行为，可以看出就首付50%的要求持默认认可态度。陈思蓉要求解除合同、返还款项，是因为对原约定房价不满，加之该房屋所在地房价下跌。从陈思蓉一审期间提交的录音证据可见，其一再要求鑫亚公司降低房价，鑫亚公司为了合同能够继续履行，也已经口头答应给予再次优惠。双方未能达成正式的《商品房买卖合同》，是一种中止履行的行为，是行使不安抗辩权的行为。在此期间，陈思蓉已明示，其无法获得足够的资金支付50%的首付款，而不能支付50%的首付款，根据中国人民银行的规定，势必无法取得贷款。陈思蓉的行为是典型的炒房行为，不但不符合国家政策要求，逃避国家税收，也势必会损害鑫亚公司的利益。一旦签署正式《商品房买卖合同》，将会在房管局官网上实行网签，此后如若陈思蓉无法支付余款，则鑫亚公司将无法及时销售房屋，且将涉及二次税收问题。故鑫亚公司中止签署《商品房买卖合同》的行为是符合法律规定的。因为陈思蓉的行为导致该房屋未能及时销售，目前该地区房价下跌，加之两年多时间的原房款利息损失，房屋再次销售的人力成本、财务成本等。而一审法院反而要求鑫亚公司退还定金、房款及支付利息，显失公平。二、一审法院适用法律有误。本案中未能订立《商品房买卖合同》是陈思蓉的单方原因导致，因此不可判决返还定金。同时一审法院缺乏对《中华人民共和国合同法》第六十八条第（四）款和中国人民银行2007年9月27日发布的银发（2007）359号《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第四条规定的理解和适用。综上，请求二审法院依法改判鑫亚公司不予返还定金，同时按照银行同期利率计算鑫亚公司未能支付剩余房款的利息损失或者发回一审法院重新审理；判令本案一切诉讼费用由陈思蓉承担。
被上诉人陈思蓉答辩称：一、一审判决认定事实基本清楚、证据确凿充分，鑫亚公司的上诉理由不能成立。委托代理人陈颉未能提供有效委托授权，不是双方未签订《商品房买卖合同》的理由。《定金合同》是陈颉代理陈思蓉签订的，鑫亚公司对其代理资格是认可的，双方在预约签订合同的过程中也未提及授权委托书的相关事宜。事实上真正的买受人是委托代理人陈颉，陈颉是借用陈思蓉的名义购买，而鑫亚公司对委托代理人陈颉的代理行为一直认可，也未主张《定金合同》无效。双方未签订《商品房买卖合同》的真实原因是鑫亚公司提出必须先支付总房款的50%才能签订《商品房买卖合同》这一无理要求。鑫亚公司对于《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第四条的理解有误，该规定不是签订《商品房买卖合同》的前置条件，鑫亚公司可以通过增加惩罚性条款的方式达到防止买受人违约的目的。陈思蓉支付部分首付款，并不是对鑫亚公司所谓的先支付50%首付款再签订合同条件的认可。一审证据表明，不存在“陈思蓉一直要求鑫亚公司降低房价”的情形。鑫亚公司行使不安抗辩权缺乏依据，其中止签订《商品房买卖合同》的行为是其单方违约行为。二、一审法院认为《商品房买卖合同》未能签订的原因不可归责于双方当事人是错误的。陈思蓉提交的录音证据可以证明未能签订《商品房买卖合同》的责任在于鑫亚公司，一审法院未支持双倍返还定金和赔偿损失的请求对陈思蓉不够客观公正。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：鑫亚公司与陈思蓉签订的《定金合同》系双方当事人的真实意思表示，主体适格、内容合法，依法应确认有效。根据该合同的约定，双方应在2012年6月27日前签订《商品房买卖合同》，如在合同的预约期内，鑫亚公司拒绝与陈思蓉签订商品房买卖合同，应当向陈思蓉双倍返还已收取的定金；陈思蓉在预订期限内未与鑫亚公司签订商品房买卖合同的，无权要求鑫亚公司返还已收取的定金。其后，陈思蓉依约支付了定金。由于双方在《定金合同》中未明确首付款支付时间，在协商订立《商品房买卖合同》时，双方对首付款支付时间产生分歧，最终导致未能签订《商品房买卖合同》，故原审法院认定《商品房买卖合同》未能签订系不可归责于双方当事人的原因导致并无不当。鑫亚公司上诉认为在签订《商品房买卖合同》时支付50%的首付款是银行业的监管规定及商业惯例，其行使的是不安抗辩权，对此，本院认为，双方未能协商一致的是首付款的支付时间，而非首付款支付比例，而首付款支付时间属应由双方协商确定的合同条款，且双方可就此设置相应的违约责任条款，故鑫亚公司的该项上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。鑫亚公司关于其未能签订《商品房买卖合同》的原因是陈思蓉本人未到场，且委托代理人未提供有效委托手续的上诉理由，缺乏依据，且与查明事实不符，本院对此不予采信。综上，鑫亚公司的上诉请求事实和法律依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22604元，由上诉人浙江鑫亚建设投资开发有限公司负担。上诉人浙江鑫亚建设投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 瞿 静
审 判 员 张一文
代理审判员 盛 峰
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 何英杰