辽宁省沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0114民初10219号
原告:沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路128-2号。
法定代表人：王运昌，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张宏洋，男，1982年4月11日出生，汉族，系该公司员工，现住辽宁省抚顺市望花区。
委托诉讼代理人：张博楠，女，1984年1月5日出生，汉族，系该公司员工，现住沈阳市大东区。
被告：付朝辉，男，1983年11月14日出生，汉族，现住沈阳于洪区。
委托诉讼代理人：李鸥、刘燕，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被告：沈阳国际汽车城开发有限公司，住所地沈阳市于洪区昆山西路238号。
法定代表人：魏斌，系该公司经理。
委托诉讼代理人：韩梅、李雯，系辽宁广嘉律师事务所律师。
原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司与被告付朝辉、沈阳国际汽车城开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法由审判员平丽担任审判长，与人民陪审员王宁、郭芳菲组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司委托诉讼代理人张宏洋、张博楠，被告付朝辉委托诉讼代理人李鸥、刘燕，被告沈阳国际汽车城开发有限公司委托诉讼代理人李雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令驳回被告1异议申请；2、请求法院判令两个被告承担诉讼费用。
事实与理由：原告于2017年7月19日收到沈阳市于洪区人民法院编号为（2017）辽0114执异81号的执行裁定书，裁定书中认为：案外人付朝辉在法院查封之前就与争议房产签订了合法有效的书面买卖合同并一直合法占有，并已支付房屋的全部价款，因此案外人付朝辉的异议成立，中止对沈阳市于洪区玉龙山路20号9门房产的执行。原告认为被告1无购买房屋买卖合同常识且被告1有意隐瞒欺骗，致使在法院为原告查封资产时可以查封此套门市。同时，本裁定书的内容并不完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。综上所述，恳请人民法院依法判决，维护原告合法权益。
被告付朝辉辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。付朝辉在法院查封之前已与沈阳国际汽车城开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，合同签订日期为2013年7月12日，原告申请法院查封的日期是2016年8月23日，买房的事实发生在查封之前，二、付朝辉在法院查封之前已合法占有涉诉房屋，由于沈阳国际汽车城开发有限公司房屋开发的原因涉诉门市房延期至2015年6月11日交付被告付朝辉实际使用，被告对该门市房进行装修，并且用于经营汽车配件生意，有供电公司缴费票据，2015年至2017年采暖费收款收据，物业费缴费收据等证明，该门市在法院查封之前已合法占有并使用。付朝辉于2013年7月通过现金支付了购房款定金10万元，2013年7月12日，通过中国农业银行转帐50万元支付购房款，同日，又再次通过中国农业银行转帐936478元，用于支付购房款。故在2013年7月12日付朝辉已给清了涉诉房屋的房款1536478元，2015年7月13日，沈阳国际汽车城开发有限公司向付朝辉出具了购房发票，涉诉房屋交付申请人后未办理备案登记，并非付朝辉自身原因造成，在房屋交付后，付朝辉多次要求沈阳国际汽车城开发有限公司履行备案义务，但一直未予备案，且根据双方签订的商品房买卖合同第十五条之约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内办理备案，涉案房屋于2015年6月1日交付使用，故出卖人于2017年6月1日不办理备案才构成违约，所以在法院查封前涉诉门市并未办理备案，并非买受人自身原因造成。综上所述，付朝辉对该门市提出的执行异议，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人门市的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前，已合法占用该不动产；三、已支付全部价款；四、非因买受人自身原因办理过户登记；因此，本院作出的（2017）辽0114执异81号执行裁定书，裁定支持中止对沈阳市于洪区玉龙山路20号9门房产的执行，认为付朝辉的异议成立。该裁定符合法律规定，应予支持。
被告沈阳国际汽车城开发有限公司辩称：我公司与第一被告付朝辉于2013年7月12日签订商房买卖合同，签订当日，第一被告付朝辉付清了全部房款，并于2015年6月1日将涉案房屋交付给被告付朝辉实际占用使用，原告于2016年8月23日通过于洪区人民法院将涉案房屋查封，我公司与第一被告付朝辉从签订商品房买卖合同到支付全部购房款，再到实际办理入住，均作原告查封之前，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月12日，被告付朝辉与被告沈阳国际汽车城开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定付朝辉购买沈阳国际汽车城开发有限公司开发的位于沈阳市于洪区玉龙山路20号9门商铺，建筑面积177.26平方米，房屋单价每平米8667.93元，总价款1536478元。合同约定买房人付朝辉于2013年7月12日前一次性交付总房款1536478元。出卖人应在2014年12月31日前交付房屋。付朝辉于2013年7月通过现金支付了购房款定金10万元，2013年7月12日，通过中国农业银行转帐50万元支付购房款，同日，又再次通过中国农业银行转帐936478元用于支付购房款。故在2013年7月12日付朝辉已给清了涉诉房屋的房款1536478元，2015年7月13日，沈阳国际汽车城开发有限公司向付朝辉出具了购买房屋销售不动产统一发票，金额1536478元（代码：221011590441）。2015年6月3日，付朝辉与沈阳国际汽车城开发有限公司签订了延期交房补偿协议，汽车城开发有限公司延期交房至2015年6月1日，并补偿付朝辉延期交房补偿款3828.81元。付朝辉交付了物业费、电费、取暖费，办理了入住。现房屋由付朝辉销售汽车零配件。
另查明，被告沈阳国际汽车城开发有限公司自认因其在被告付朝辉购买的房屋前已经将房屋抵押给银行，故，该房屋一直未办理商品房备案登记。
再查明，被告沈阳国际汽车城开发有限公司因与原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，经沈阳市于洪区人民法院做出[2015]于民二初字第06130号民事调解书，被告沈阳国际汽车城开发有限公司于2016年8月1日前支付原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司代理费人民币9000000元；二、原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司以王军名义从被告沈阳国际汽车城开发有限公司处购买位于沈阳市于洪区玉龙山路10号16门房屋（面积204.6平方米）所交付的首付款199100元，原告自愿放弃，并放弃购买该房屋；三、双方无其他纠纷。在执行本调解书过程中，于洪法院做出（2016）辽0114执2726号执行裁定书，查封了被告沈阳国际汽车城开发有限公司的多套房产，包括卖给付朝辉的沈阳国际汽车城开发有限公司开发的位于沈阳市于洪区玉龙山路20号9门商铺。执行过程中，付朝辉作为案外人提出执行异议。本院做出（2017）辽0114执异81号执行裁定书。中止对位于沈阳市于洪区玉龙山路20号9门房产的执行。
本院所确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录，于洪区人民法院[2015]于民二初字第06130号民事调解书，（2016）辽0114执2726号执行裁定书1份，（2017）辽0114执异81号执行裁定书1份，商品房买卖合同1份，采暖费收款收据2张、延期交房补偿协议1张，物业费专用收款收据1张，供电公司缴费收据3张，房屋使用照片1张，付款凭证2张、购房发票1张等证据在卷佐证，上述材料经开庭质证及本院审查，予以采信。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已签订合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告付朝辉（案外人）在2013年7月12日与被告沈阳国际汽车城开发有限公司签订了合法的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同成立并生效，在履行合同过程中，付朝辉交付了房屋全款并办理了入住手续，并实际占有使用该房屋至今，故本案争议房屋所有权人为付朝辉。本案原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司作为本案被告沈阳国际汽车城开发有限公司债权人，在执行过程中，查封了付朝辉购买的登记在被告沈阳国际汽车城开发有限公司名下的位于沈阳市于洪区玉龙山路20号9门商铺，付朝辉作为案外人提出执行异议。本院做出（2017）辽0114执异81号执行裁定书。中止对沈阳市于洪区玉龙山路20号9门房产执行。现沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司作为本案原告提起执行异议之诉，要求判令驳回被告付朝辉的执行异议申请。本案被告付朝辉系沈阳市于洪区玉龙山路20号9门商铺所有权人，沈阳国际汽车城开发有限公司并非该房屋的真正所有权人，沈阳国际汽车城开发有限公司的债权人无权查封该房产，该房屋没有备案登记至付朝辉名下系沈阳国际汽车城开发有限公司的过错所致。本案被告付朝辉作为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求判令驳回被告付朝辉执行异议申请的请求，本院不予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 平 丽
人民陪审员 王 宁
人民陪审员 郭芳菲
二〇一七年十二月八日
书 记 员 唐 琦