吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一初字第40号
原告：朱静岩，住辽宁省沈阳市沈河区。
委托代理人：高世洪，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：李斌，辽宁同方律师事务所律师。
被告：刘百茹，住吉林省吉林市。
委托代理人：于蕴华，吉林市船营区法律援助中心律师。
第三人：徐成海，住吉林省吉林市。
原告朱静岩与被告刘百茹，第三人徐成海申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年5月21日立案受理，2015年9月25日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱静岩及其委托代理人高世洪，被告刘百茹及其委托代理人于蕴华，第三人徐成海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱静岩诉称：朱静岩诉徐成海房屋租赁合同纠纷一案，2011年11月7日吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）下达（2011）吉中民一初字第28号民事判决书，诉讼期间吉林中院根据朱静岩的诉讼保全申请于2011年5月31日和6月20日作出（2011）吉中民一初字第28-2号、28-3号民事裁定书，查封了徐成海拥有的房产。2012年7月3日吉林中院作出（2012）吉中民执字第3号执行裁定书，对（2011）吉中民一初字第28号民事判决书中止执行，2013年5月30日吉林中院（2012）吉中民执字第3-3号执行裁定书，继续查封被执行人徐成海的房产。2014年1月29日、2014年5月16日、2015年2月3日执行法院作出执行裁定，继续查封被执行人徐成海的房产。2013年5月28日吉林中院下达（2013）吉中民监字第7号民事裁定书，裁定（2011）吉中民一初字第28号民事案件再审。吉林中院于2014年4月25日下达再审判决，朱静岩不服再审判决提出上诉，2014年11月28日吉林省高级人民法院以该案认定事实不清，证据不足为由撤销再审判决，发回重审。
2008年10月13日刘百茹与徐成海签订房屋买卖合同及补充协议，签订协议之时刘百茹明知其购买的房屋处于银行贷款抵押及租赁状态。2011年11月18日，刘百茹以徐成海为被告，以吉林银行股份有限公司吉林汇通支行为第三人提起诉讼，请求判决房屋买卖合同有效，继续履行合同，协助办理房屋产权过户变更登记。吉林中院于2012年5月2日下达（2011）吉中民二初字第112号民事判决书，判决房屋买卖合同有效，徐成海承担违约责任，驳回刘百茹继续履行合同，协助办理房屋产权过户变更登记的诉讼请求。说明该判决只确认了合同债权，没有确认合同标的物权。吉林中院以签订的房屋买卖合同为依据下达（2015）吉中执异字第31号执行裁定书是错误的，缺乏事实和法律依据。为此，请求判决对吉林市船营区河南街吉源商城D区1-4层部分商业网点，即房屋产权证号：吉林市房权证船字第S1100535251、S110063414、S110057220、S110055528号房屋许可执行。
刘百茹辩称：朱静岩诉请涉案房屋许可执行无任何依据，因其依据的关于房屋租赁的案件已进入再审程序。而刘百茹关于解除查封，不予执行的请求是有法律和事实依据的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条明确规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。一、2008年10月13日（朱静岩申请查封前）刘百茹与徐成海、赵玉梅签订了该房买卖合同。合同签订后，刘百茹已付了购房全款，法院已判决该房买卖合同有效，但因有朱静岩申请的查封办理房屋过户更名的请求未获支持，属于客观上履行不能。二、徐成海在签约后10日内向刘百茹移交了该房产，对二楼已出租的房屋约定租赁合同继续有效，租金归刘百茹所有。现租赁人已迁出，刘百茹实际占有使用至今。三、合同签订后，徐成海主动为刘百茹办理了房屋更名委托公证书。该房屋至今未能更名是因徐成海未协助办理贷款事宜和朱静岩申请查封了该房屋，刘百茹没有过错。四、朱静岩申请查封执行的是带有抵押权的房屋，吉林银行股份有限公司吉林汇通支行（该房抵押权人）已将抵押权转让给刘百茹，刘百茹享有抵押权人的一切权益。五、朱静岩违法超标的查封，执行标的仅325万元，却查封了4个房证价值3000多万元的房屋，严重违法超标的查封。综上，请求依法驳回朱静岩的诉讼请求。
徐成海辩称：涉案房屋与朱静岩签订租赁合同是真实的，但不同意马上执行，因为事实需要查清楚，本案通过协商调解是解决纠纷的最佳方法。
经审理查明：本院于2011年5月26日立案受理了原告朱静岩与被告徐成海房屋租赁合同纠纷一案，该案在审理期间，本院根据朱静岩的诉讼保全申请，分别于2011年6月2日和6月21日以（2011）吉中民一初字第28-2号、28-3号民事裁定分别对徐成海名下坐落于吉林市船营区大东街河南街吉源商城D区所有权证号为吉林市房权证船字第S1100532**号、S110055528号、S1100634**号3处房屋予以查封。本院于2011年11月7日作出（2011）吉中民一初字第28号民事判决：判令徐成海返还朱静岩租金325万元。该案判决生效后经朱静岩申请进入强制执行程序。本院于2012年2月10日作出（2012）吉中民执字第3-1号执行裁定，并于2012年2月20日对徐成海名下坐落于吉林市船营区大东街河南街吉源商城D区所有权证号吉林市房权证船字第S1100572**号房屋予以查封。2013年5月28日，经本院审判委员会讨论决定作出（2013）吉中民监字第7号民事裁定，对该案进行再审。本院另于2013年5月30日和2014年5月21日以（2012）吉中民执字第3-3号执行裁定继续查封了徐成海名下坐落于吉林市船营区吉源商城D区房屋所有权证号为吉林市房权证船字第S1100532**号、S110055528号、S1100634**号3处房屋。本院又于2014年1月29日以（2012）吉中民执字第3-2号执行裁定对徐成海名下坐落于吉林市船营区大东街河南街吉源商城D区所有权证号吉林市房权证船字第S1100572**号房屋予以查封。2014年4月25日，本院对（2011）吉中民一初字第28号民事案件再审后作出（2013）吉中民再字第69号民事判决：一、撤销（2011）吉中民一初字第28号民事判决；二、原告朱静岩与徐成海的房屋租赁协议无效；三、驳回朱静岩的诉讼请求。朱静岩不服该判决，向吉林省高级人民法院提出上诉。吉林省高级人民法院于2014年11月28日作出（2014）吉民一终字第130号民事裁定：撤销（2013）吉中民再字第69号民事判决，发回重审。本院于2015年1月4日以（2015）吉中民再字第4号民事案件对该案立案重审。现该案正在审理当中。
刘百茹于2015年3月18日对涉案房屋的查封执行向本院提出异议。本院于2015年4月28日作出（2015）吉中执异字第31号执行裁定，认为异议人刘百茹在本院查封之前已经与被执行人徐成海签订买卖合同购买了该房屋，并且已经通过各种方式交付房款占有了房屋，本院查封不当，应予纠正。裁定中止对涉案房屋的执行。朱静岩不服该裁定，提起诉讼。
另查明：本院于2011年11月18日立案受理原告刘百茹诉被告徐成海、赵玉梅（徐成海妻子），第三人吉林银行股份有限公司吉林汇通支行房屋买卖合同纠纷一案，并于2012年5月2日作出（2011）吉中民二初字第112号生效民事判决查明：2008年10月13日，刘百茹与徐成海、赵玉梅签订房屋买卖协议和补充协议，约定：徐成海将坐落于吉林市船营区河南街吉源商城D区1-4层部分商业网点（吉林市房权证船字第S11000544**号、S110054391号、S110054392号、S110063414号、S110053251号、S110057220号、S110055528号、J10000**号，总建筑面积3400.41平方米）房屋出售给刘百茹，合同价款2400万元。其中登记在吉林市船营区经贸公司名下建筑面积858.95平方米吉林市房权证船字第J10000**号房屋于2009年3月13日前更名至刘百茹名下。合同签订后，刘百茹通过租金冲抵、支付现金、债务承担等方式共支付购房款2035万元。其中吉林市房权证船字第S11000544**号、S110054391号、S1100543**号房屋所有权证号已经更名登记至刘百茹名下（合计建筑面积119.3平方米），另外吉林市房权证船字第J10000**号房屋以及涉案吉林市房权证船字第S1100634**号、S110053251号、S110057220号、S1100555**号4处房屋没有办理更名过户登记。本院（2011）吉中民二初字第112号生效民事判决认定：刘百茹与徐成海、赵玉梅签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，双方买卖的标的物共涉及8个房屋产权证，其中吉林市房权证船字第J10000**号房屋产权人登记仍显示为吉林市船营区经贸公司，故对该部分合同效力在本案中不作处理。刘百茹已按合同约定通过租金冲抵、支付现金、债务承担等方式支付了绝大部分购房款，但徐成海、赵玉梅未能按合同约定的期限全面履行协助办理更名过户手续的义务，已经构成违约，应当承担违约责任。但由于涉案房屋上设定的抵押权尚未涤除，且处于查封、冻结状态，客观上不具备办理更名过户手续的条件，属于客观履行不能。故刘百茹主张徐成海和赵玉梅在限期内协助更名过户手续的诉请，目前无法支持。待具备履行条件时，刘百茹可以另行主张权利。本院（2011）吉中民二初字第112号生效民事判决主文：一、原告刘百茹与被告徐成海、赵玉梅签订的房屋买卖合同（除产权证号为吉林市房权证船字第J10000**号的房屋部分）合法有效；二、被告徐成海、赵玉梅于本判决生效后十日内向原告刘百茹赔偿双倍定金683.82万元；三、驳回原告刘百茹的其他诉讼请求。
再查明：徐成海按照约定期限在房屋买卖合同签订后10日内向刘百茹交付了涉案房屋的3层和4层。朱静岩自称其与徐成海的租赁合同于2015年4月15日到期后从涉案房屋1层、2层搬出。涉案房屋现全部由刘百茹实际占有使用。刘百茹与徐成海、赵玉梅签订的房屋买卖合同还约定：“自本合同签订之日起该房产的房租收入归乙方（刘百茹）所有（包括甲方已经收取但是还没有实际发生的租金），未出租部分归乙方无偿使用。”
上述事实，有本院（2011）吉中民二初字第112号生效民事判决以及各方当事人当庭陈述在案佐证。
朱静岩提交的六组证据或与其待证事实及本案无关，或与本院生效判决认定不符，本院在本案中不予确认。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘百茹在本院查封涉案房屋以前即与徐成海签订房屋买卖合同，支付了全部购房款，实际占有使用了3层和4层。而1层和2层房屋虽因存在朱静岩主张的承租关系而未能实际转移占有，但房屋买卖合同明确约定“自本合同签订之日起该房产的房租收入归乙方（刘百茹）所有”，朱静岩也按自己主张的租赁期限届满后于2015年4月15日搬出涉案房屋，据此其余房屋应当视同已经实际交付。关于购房款是否全额支付问题。本院（2011）吉中民二初字第112号生效民事判决认定刘百茹与徐成海、赵玉梅签订的房屋买卖合同约定交易标的物涉及8个具有独立产权证的房屋，建筑总面积3400.41平方米，总价款2400万元，刘百茹已经支付购房款2035万元，而对其中登记在吉林市船营区经贸公司名下吉林市房权证船字第J10000**号房屋涉及的合同效力未作处理。扣除该房屋建筑面积858.95平方米对应的价款，刘百茹支付的购房款已经大于其余房屋对应的价款。同时，结合刘百茹与徐成海、赵玉梅签订的房屋买卖合同另有房屋租金归属的约定，应当认定刘百茹对涉案争议房屋已经支付了全部购房款。此外，涉案房屋未能办理过户登记的原因在于存在法院查封，不属于买受人的原因，刘百茹对此没有过错。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告朱静岩的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告朱静岩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 徐 玖
审 判 员 王国锋
代理审判员 李亚妮
二〇一五年十月二十一日
代理书记员 赵春燕