福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第1452号
上诉人（原审原告）泉州百捷房地产开发有限公司，（泉州大桥南片区市民广场边）。
法定代表人杨瑞国，该公司执行董事。
委托代理人林文，福建安凯律师事务所律师。
委托代理人陈奕山，福建安凯律师事务所律师。
上诉人（原审被告）许银花，女，1978年12月21日出生，汉族。
委托代理人冯礼祐，泉州法律服务中心法律服务工作者。
上诉人泉州百捷房地产开发有限公司、许银花因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2013）晋民初字第4501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，原、被告于2010年6月21日签订商品房买卖合同一份，约定被告购买原告开发的位于泉州大桥南片区D地块百捷·中央公园A区第6幢1002号商品房，房屋总价款1375652元。商品房买卖合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。合同附件六合同补充协议第一条第4项约定，若由于买受人自身原因而导致银行不予办理按揭贷款的，则买受人应在出卖人发出通知之日起10日内改为一次性付款，否则视同买受人逾期付款。合同签订后，被告于2010年5月12日支付购房首付款415652元，于2012年12月9日支付购房款230000元，共计支付购房款645652元，余款730000元尚未支付，被告还交纳给原告燃气建设开户费3000元及合同印花税688元。原告于2013年4月22日提起诉讼，请求判决：1.解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.被告协助原告办理合同注销备案手续及退税手续；3.被告承担违约金219000元。
原审判决认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。原、被告在合同附件六第一条第4项中约定，若由于买受人自身原因而导致银行不予办理按揭贷款的，则买受人应在出卖人发出通知之日起10日内改为一次性付款，否则视同买受人逾期付款。被告因购买多套房产，无法办理按揭贷款，应在2012年2月收到原告的书面通知的10日内一次性付款，但被告至今未支付剩余房款，已构成逾期付款。原、被告在合同第七条中约定，买受人逾期付款超过60日后，在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。被告逾期付款超过60日后，在原告2012年7月、2013年2月书面催告的10日内仍未支付应付款，符合合同约定的解除合同的条件，原告要求解除合同，予以支持。被告对原告办理合同注销备案手续及退税手续负有协助义务，故原告要求被告履行上述协助义务，予以支持。为了避免当事人的诉累，对退还购房款等事宜一并做出处理。被告要求原告退还购房款645652元、燃气建设开户费3000元及合同印花税688元，予以支持。虽被告因自身原因，未能依约办理银行按揭贷款，也未能在约定的期限内支付剩余购房款，存在过错。但原告作为开发商，了解办理银行按揭贷款的条件，其明知被告向其购买多套房屋，不符合银行按揭贷款条件，仍与被告约定以按揭贷款的方式支付购房余款，故被告无法依约办理银行按揭手续，原告也负有过错，原告要求被告支付逾期付款违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原、被告签订的合同编号为MF-2007-01-NO.0275809的商品房买卖合同；二、被告许银花应于本判决生效之日起十五日内协助原告泉州百捷房地产开发有限公司办理合同注销备案手续及退税手续；三、原告泉州百捷房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还被告许银花购房款645652元、燃气建设开户费3000元及合同印花税688元；四、驳回原告泉州百捷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4585元，由原告泉州百捷房地产开发有限公司承担3057元，被告许银花承担1528元。
宣判后，原告泉州百捷房地产开发有限公司（以下简称百捷公司）、被告许银花均不服，分别向本院提起上诉。
上诉人泉州百捷房地产开发有限公司上诉称，上诉人许银花系于2009年9月、2010年6月、7月分别购买另三套商品房，其并非一次性购买四套商品房。上诉人许银花在购买诉争房产时并未告知上诉人百捷公司其已购买商品房的情况。上诉人百捷公司既无权也无义务审查许银花是否符合按揭购房条件。上诉人百捷公司只是根据许银花的付款要求与其签订商品房买卖合同。由此可见，上诉人百捷公司并不存在过错。原审认定上诉人百捷公司有过错是错误的。双方签订的商品房买卖合同依法成立且生效，双方约定的付款方式及违约责任等并未违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人百捷公司有权根据合同约定依法要求解除合同，并要求上诉人许银花承担合同约定的违约责任。原审驳回上诉人百捷公司要求许银花承担违约责任的诉讼请求是错误的。原审在没有判令上诉人许银花承担违约责任的情况下，又要求上诉人百捷公司退还购房款、燃气建设开户费及合同印花税是错误的。况且，上诉人许银花并未提起反诉，要求退款，原审法院判决退款违背不告不理原则。收取燃气建设开户费及合同印花税均是代收代缴行为，相关费用也是由政府相关部门及案外人收取。在解除合同后，上诉人百捷公司承担的是协助退款义务，并非退款义务。原审判决认定事实部分不清，证据不足，原判第三、四项错误。请求二审撤销原判第三、四项，改判支持上诉人百捷公司的一审诉讼请求或者将本案发回重审。本案一、二审诉讼费用由上诉人许银花承担。
上诉人许银花上诉并答辩称，上诉人百捷公司作为开发商，明知上诉人许银花购买第四套房屋不能办理按揭贷款，欺骗上诉人许银花约定办理按揭贷款，可见其在签订合同时就欺骗上诉人许银花。不能办理按揭手续的根本原因在于上诉人百捷公司，并非上诉人许银花。据此，上诉人百捷公司丧失合同约定的解除权。合同约定，上诉人百捷公司应于2012年12月31日前依国家和政府有关规定及双方的约定将合格的商品房交付给上诉人许银花。而诉争商品房未经勘察、设计、施工、监理、环保、消防验收合格，绿化、环保、消防均未达到要求，被上诉人也未能提供证据证实其已能将合格商房交付给上诉人许银花。据此，上诉人许银花享有不安履行抗辩权。上诉人百捷公司欺骗客户，收取上诉人许银花购房款，如判决解除，上诉人百捷公司理应支付资金占用费即违约金（按已付房款的30%计算）或支付同期银行贷款利率4倍的利息给上诉人许银花，否则上诉人许银花的购房款不就白白的被使用3年之久。上诉人百捷公司明知许银花购买四套房不能办理按揭而故意欺骗许银花，与许银花约定办理按揭贷款，有关付款方式及逾期付款责任系上诉人百捷公司欺骗订立的，也显失公平，无效。也等于双方没有约定付款方式。在合同约定不明的情况下，应本着合同目的、宗旨协商解决，协商不成应根据过错程度解决，而不是由上诉人百捷公司单方发个书面通知就能解除合同。原审认定事实明显偏袒上诉人百捷公司。上诉人百捷公司作为开发商，连买卖合同原件都没交给上诉人许银花，上诉人许银花想办理按揭也是不可能实现的，上诉人百捷公司何来解除权。本案是上诉人百捷公司根本违约，上诉人百捷公司无合同解除权。请求二审撤销原判，改判驳回上诉人百捷公司的诉讼请求或将本案发回重审。如二审仍判决解除合同，要求维持原判第三项。
上诉人百捷公司辩称，本案不存在上诉人百捷公司欺骗上诉人许银花的情况，不能办理按揭贷款的根本原因在于许银花，而非百捷公司。百捷公司不存在过错。本案系许银花违约在先，上诉人百捷公司有权不将诉争房产交付给许银花。上诉人许银花不享有所谓的不安抗辩权。且许银花应对自身的过错行为承担相应的违约责任。
经审理查明，双方当事人的主要争议是：1.上诉人许银花未办理按揭，未付清购房款的责任在哪方。上诉人许银花是否应支付违约金；2.上诉人百捷公司是否应退还许银花购房款、燃气建设开户费及合同印花税。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议，本院对无争议的事实予以确认。
二审期间，双方均未提供新的证据。
本院认为，上诉人许银花与被上诉人百捷公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同中与本案处理有关的部分不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。合同约定，首付款415652元，余款96万元采用银行按揭付款方式。上诉人许银花应在签订合同时按照银行要求，提供办理按揭所需资料。合同履行过程中，因上诉人许银花购买多套房产导致无法办理按揭贷款。上诉人百捷公司先后于2012年3月1日、7月26日发律师函给上诉人许银花，通知上诉人许银花在收到函件10日内办理按揭贷款手续或一次性付清全部房款。上诉人接到函件后，于2012年12月9日支付购房款230000元，上诉人百捷公司收取房款并出具收款收据给许银花，说明此时双方对继续履行合同达成一致。但此后，上诉人许银花仍未能付清剩余房款730000元。在此情况下，上诉人百捷公司在2013年2月22日发出催告函，通知上诉人许银花在收取函件之日起10日内一次性付清房款。通知的10日期限届满，因上诉人许银花不符合按揭贷款条件且未能一次性付清房款，导致合同无法继续履行。依照法律规定，从通知的第11日起上诉人百捷公司即知道上诉人不履行合同主要债务，被上诉人订立合同的目的无法实现，被上诉人即有权解除合同。原审判决解除双方签订的商品房买卖合同是正确的。本案双方当事人均明知上诉人许银花向上诉人百捷公司购买多套房产，不符合银行按揭贷款的条件，双方仍约定以按揭贷款的方式支付购房余款，致使上诉人许银花未能付清房款，合同不能履行，合同目的不能实现而导致合同解除，对此双方均有过错。上诉人百捷公司请求上诉人许银花支付违约金，依据不足，不予支持。原审为了避免当事人的诉累，对退还购房款、燃气建设开户费及合同印花税一并做出处理并无不当。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币4585元，由泉州百捷房地产开发有限公司负担4485元，上诉人许银花负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 黄有志
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 张 萍
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。