北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04262号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京乔迪房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区红庙北里65号楼1层4门415室。
法定代表人赵富宇，总经理。
委托代理人王雅涵，女，1987年7月3日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高海明，男，1988年1月2日出生。
上诉人北京乔迪房地产经纪有限公司（以下简称乔迪经纪公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第39226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
2013年10月，高海明向原审法院诉称：我于2013年8月19日与乔迪经纪公司签署了由乔迪经纪公司提供的合同编号为某的《北京市房屋租赁合同》的格式合同，约定：房屋租赁期限为11个月零20天，即自2013年8月20日至2014年8月9日。我依约向乔迪经纪公司支付了三个月的房屋租金计13500元、保证金4500元、有线电视费和卫生费计946元，乔迪经纪公司分别出具了盖有“北京乔迪房地产经纪有限公司财务专用章”的收款收据。2013年9月10日，我向乔迪经纪公司提出2013年10月10日解除合同，乔迪经纪公司表示同意。2013年10月10日下午，我按照双方约定的时间到乔迪经纪公司位于北京市朝阳区红庙北里的门店办理解除合同的手续时，乔迪经纪公司要求扣除相当于一个月的房屋租金作为违约金，并不同意返还保证金、有线电视费、卫生费计服务费均不予退还。因此我诉至法院，请求法院判决确认双方于2013年8月19日签署的合同编号为某的《北京市房屋租赁合同》已经于2013年10月10日解除、乔迪经纪公司退还我已经支付的房租6000元、保证金4500元、卫生费和有线电视费815元。
乔迪经纪公司辩称：我公司与高海明并未就合同解除达成协议，高海明也没有提前通知我公司要解除合同，到现在为止高海明还在使用涉案房屋。不同意退还租金和保证金，因为按照合同约定提前单方解除租赁合同应当扣除保证金。关于卫生费和有线电视费，这是由涉案房屋的房东每年直接向物业和有线电视服务方缴纳整年的费用，这些费用都已经支付了，因此不存在返还问题。乔迪经纪公司反诉称：我公司与高海明于2013年8月19日签订《北京市房屋租赁合同》，约定高海明租赁位于北京市朝阳区水碓子东路2号楼1门某室的房屋，租赁期为2013年8月20日至2014年8月9日，合同签订当日高海明依约支付了一个季度的租金13500元、房屋租赁保证金4500元、有线电视费和卫生费946元以及中介服务费3600元，共计22546元整。2013年11月8日，我公司突然收到法院传票，才得知高海明违约主张提前解除租赁合同，在高海明的民事起诉状中不仅根本未提及房屋占用至今的事实，还要求退还租赁保证金等费用，其无理要求给我公司造成多项经济损失。因此，我公司依据相关法律规定提起反诉，要求高海明支付租金4500元、违约金12150元、房屋保洁费用500元、经济损失9000元，以上共计26150元整。
高海明针对乔迪经纪公司的反诉辩称：不同意乔迪经纪公司的反诉请求。2013年9月的时候，由于工作变化我需要变更居住地，于是我主动向乔迪经纪公司提出要解除租赁合同，乔迪经纪公司跟我说可以，让我将收费单据和租赁合同带过去，当时并未向我提出违约金等费用问题。当时双方的沟通表示我认为就是已经同意解除合同的意思表示，属于双方协商解除。关于房屋租金的问题，2013年10月7日乔迪经纪公司已经验收完毕，钥匙也已经交换给乔迪经纪公司，不存在占用房屋的问题，所以我只同意支付2013年8月20日至2013年10月10日的租金，此后的租金不应由我负担。关于保证金的问题，乔迪经纪公司在验收房屋时房屋是符合交接条件的，所以应当退还保证金。至于卫生费和有线电视费，我一共交了946元，根据相关法律规定，我应当承担的只是我租赁房屋期间的费用，其余期间的费用应当退还。综上，坚持我的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年8月19日，乔迪经纪公司（甲方）与高海明（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：高海明承租位于北京市朝阳区水碓子东路2号楼1门某室的房屋，建筑面积65平方米；租赁期限自2013年8月20日至2014年8月9日；每月租金4500元，按季支付；高海明交纳一个月租金4500元作为保证金；中介服务费3600元；租赁期内单方面主张解除合同的视为违约，守约方有权选择要求继续履行合同，或同意解除合同，但违约方须向守约方支付相当于一个月租金的违约金。2013年8月19日，高海明向乔迪经纪公司支付2013年8月20日至2013年11月19日的租金13500元、保证金4500元、有线电视费216元、卫生费730元、中介服务费3600元。庭审中，高海明提交了一份录音资料，录音内容显示，高海明于2013年9月向乔迪经纪公司提出退租，10月7日双方办理房屋交接手续，高海明确实已将涉案房屋交还，双方租赁关系事实上已经解除。高海明与乔迪经纪公司就租赁合同解除方式存在争议，高海明主张双方系自愿协商解除租赁合同，乔迪经纪公司认为是高海明单方解除租赁合同。
原审法院认为：高海明与乔迪经纪公司于2013年8月19日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定认真履行各自义务。根据庭审中双方提交的证据及当事人陈述，可以认定双方所签《北京市房屋租赁合同》事实上已经解除。高海明提供的录音资料中显示房屋交还给乔迪经纪公司的时间为2013年10月7日，同时高海明主张按2013年10月10日确认双方解除租赁合同；乔迪经纪公司先是主张高海明仍然占有使用租赁房屋，但后来又认可事实上租赁合同已经解除，乔迪经纪公司的主张存在矛盾之处，故采信高海明的陈述，认定双方所签《北京市房屋租赁合同》已经于2013年10月10日解除。双方争议的焦点在于解除的方式是协商解除还是单方解除。根据《北京市房屋租赁合同》第十条第1款的约定，“租赁期内单方面解除合同的视为违约。守约方有权选择要求继续履行合同，或同意解除合同，但违约方须向守约方支付相当于1个月租金的违约金”。高海明于2013年9月向乔迪经纪公司提出解除租赁合同的请求，按照上述约定内容，高海明的行为属于单方面解除合同，虽然乔迪经纪公司接受了高海明解除合同的意思表示，但并不能就此认定双方系协商解除，高海明的解除行为仍然构成违约，应当向乔迪经纪公司支付1个月的租金即4500元作为违约金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2013年10月10日以后，高海明并未实际居住在租赁房屋内，乔迪经纪公司应当返还多收取的资金及卫生费、有线电视费。租赁房屋已经交还给乔迪经纪公司，乔迪经纪公司并未提出有效证据证明房屋的交付不符合双方约定，故乔迪经纪公司应当退还高海明保证金4500元。乔迪经纪公司反诉要求高海明支付保洁费用及房屋租金的请求，没有事实和法律依据，不予支持。乔迪经纪公司要求高海明赔偿损失的请求，没有提交相关证据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，原审法院于2013年12月判决：一、确认原告（反诉被告）高海明与被告（反诉原告）北京乔迪房地产经纪有限公司于二Ο一三年八月十九日签订的《北京市房屋租赁合同》已于二Ο一三年十月十日解除。二、被告（反诉原告）北京乔迪房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）高海明保证金四千五百元。三、被告（反诉原告）北京乔迪房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）高海明房屋租金五千八百七十元。四、被告（反诉原告）北京乔迪房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）高海明卫生费六百零八元、有线电视费一百八十元。五、原告（反诉被告）高海明于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京乔迪房地产经纪有限公司违约金四千五百元。六、驳回原告（反诉被告）高海明的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）北京乔迪房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）高海明与被告（反诉原告）北京乔迪房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，乔迪经纪公司不服提起上诉，请求撤销原判第一、三、四项，依法改判支持乔迪经纪公司反诉所提合法诉求，诉讼费用全部由高海明负担。乔迪经纪公司上诉理由主要内容为：原审法院审理中，乔迪经纪公司出于对合同履行可能性的理性分析，同意当庭解除合同；高海明并未与乔迪经纪公司进行房屋交接，并不存在双方办理房屋交接手续时需要与承租方一同填写的物业交割单，高海明对所述房屋交接承担举证责任；乔迪经纪公司对高海明提供的录音材料并不认可，请求依法改判。乔迪经纪公司就所称内容未提供新的证据。高海明表示对原判认定的事实无异议，其已于2013年10月10日把涉案房屋钥匙交给了乔迪经纪公司的董晓东，其在2013年10月14日和16日与乔迪经纪公司的薛永杰经理谈话的录音中也有反映，不同意乔迪经纪公司上诉所称意见及要求。乔迪经纪公司与高海明在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市房屋租赁合同》、收款收据、录音资料及整理的文字材料等证据在案佐证。
本院认为：乔迪经纪公司与高海明双方的争议在于房屋租赁合同解除问题。乔迪经纪公司称对高海明提供的录音材料不予认可，提出并无物业交割单表明高海明与该公司就涉案房屋进行了交接。乔迪经纪公司就所称内容未提供相应证据予以证实，述称内容及相应意见尚不足以否定已有证据能够表明的事实情况，不能表明原判认定事实错误，不能表明该公司据所称内容提出的上诉主张成立。已有事实和证据不能表明乔迪经纪公司所提上诉主张成立，高海明表示不同意乔迪经纪公司所称意见及要求，故对乔迪经纪公司所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费四十一元，由北京乔迪房地产经纪有限公司负担（高海明已垫付，北京乔迪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付给高海明）；反诉案件受理费二百二十七元，由北京乔迪房地产经纪有限公司负担一百八十七元（已交纳），由高海明负担四十元（北京乔迪房地产经纪有限公司已垫付，高海明于本判决生效之日起七日内支付给北京乔迪房地产经纪有限公司）。二审案件受理费五百零四元，由北京乔迪房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周文祯
审 判 员 王 朔
代理审判员 金园园
二〇一四年四月十七日
书 记 员 肖 斌