北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初10791号
原告：常某，女，1954年5月10日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：杨春雷，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷丹玫，北京市炜衡律师事务所律师。
被告：常铮，男，1956年11月23日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：卢浩斌，北京市中闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常小溪（常铮之子），男，1984年9月19日出生，欧瑞康纺织技术有限公司工程师，住北京市丰台区。
原告常某与被告常铮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常某及其委托诉讼代理人杨春雷、雷丹玫，被告常铮的委托诉讼代理人卢浩斌、常小溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常某向本院提出如下诉讼请求：1、被告将其所有的位于北京市丰台区方庄芳群园三区9号楼二单元103室房屋50%份额过户至原告名下；2、诉讼费由被告负担。事实理由如下：原告是被告姐姐，1993年5月，父亲常继武从地震出版社优惠购买位于北京市丰台区方庄芳群园三区9号楼二单元103室（以下简称涉案房屋）二居室房屋一套，后父母先后去世。1996年3月7日，丰台区法院作出（1996）丰民初字第720号民事判决书，判决涉案房屋大间由原告继承，小间由被告继承，门厅、厨房、厕所由原、被告二人共同继承。判决后，原告与被告妻子的亲戚及朋友共同居住，由于被告妻子的亲戚朋友无理取闹，原告多次报警，民警多次进行协调。2003年6月，常铮的岳父告诉原告，常铮儿子考上大学，家里资金困难，他跟被告夫妇商量，让原告出七万元买下被告所继承的房产部分，被告搬走，以后不再闹事。2003年6月16日，为稳妥起见，原告到丰台区法院领取空白起诉书书写了诉状，当时接待的法官说我们双方协商解决就不用立案，被告给原告出具收款收据就具有法律效力。2003年7月5日，被告找到原告，给原告写了房款收据，原告支付7万元。原告去丰台区房屋管理部门要求把产权变更为原告，丰台区房屋管理部门答复，涉案房屋系央产房，应按规定变更成两个共有人平均共有，再找央产房单位出具房屋产权与单位无争议的材料或者补缴差价款后才可以变更成原告一人所有。故此，原告同意将涉案房屋变更为原、被告各占50%份额。原、被告办理完共有手续后，被告的房屋共有证交给原告保管，至2016年初，双方再未因房屋之事吵闹。原告多次找国家地震局和地震出版社沟通，要求产权单位出据相关手续，单位办事人员互相推辞，加之原告身体多病，经济困难，房屋产权变更手续一直未办。被告却忽然将原告诉至法院，原告遂再次找国家地震局和地震出版社，按单位要求支付了房屋优惠价转成本价补缴款，地震出版社出具了差价款已补齐的《说明》，现提起本案诉讼。
被告常铮辩称：不同意原告诉讼请求。双方于2003年7月8日达成协议，涉案房屋双方各占50%份额，已取得产权证，被告没有义务也从未承诺协助原告办理过户手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
常某与常铮系姐弟。1993年5月14日，父亲常继武与地震出版社签订《房屋买卖契约》，购买丰台区蒲黄榆路93号楼2单元103号房屋，后该房屋行政地址变更为北京市丰台区方庄芳群园三区9号楼二单元103室。1996年3月7日，本院作出（1996）丰民初字第720号民事判决书，判决北京市丰台区方庄芳群园三区9号楼二单元103号二居室住房一套，其大间由常某继承，其小间由常铮继承，其门厅、厨房、厕所由常某、常铮共同继承。此后，涉案房屋由原告及被告妻子的亲戚朋友共同居住使用，双方争吵、纠纷不断。
2003年7月5日，常铮书写字条一张载明：卖房人常铮今收到买房人常某房款人民币七万元整。2003年7月8日，常某、常铮签订协议载明：“丰台区方庄小区芳群园三区9号楼二单元103号二居室一套，建筑面积为55.8的原产权人常继武已故，现产权由其女常某、其子常铮共同继承。该房共有产权人之一常某对此房拥有面积27.9平米，并持正本。该房共有产权人常铮对此房拥有面积27.9平米，并持副本。常某、常铮保证今后不为此房产权闹纠纷，如闹纠纷自己负责解决。”2003年7月11日，房屋管理部门核发涉案房屋产权证，载明房屋所有权证持证人常某，房屋共有权人常铮，共有权人所占份额二分之一。2003年7月22日，常铮出具《委托书》载明：我因工作忙不能亲自前去办理北京市丰台区方庄小区芳群园三区9号楼二单元103号房产手续，现委托常某作为我的代理人，全权代表我办理。代理人在办理上述房产问题中，依规定所签属的各项有关文件，与我亲自签属的同样生效。如发生产权纠纷由产权人本人承担法律责任。是否由委托代理人领取产权证：是。出具委托书同时，北京市公安局丰台分局方庄派出所出具《证明书》，证明前述《委托书》系常铮本人书写。后常某领取了房屋产权证，产权证正副本均由常某持有，房屋由常某方独自居住使用至今。
2016年4月，常铮以共有物分割纠纷为由起诉常某（案号为（2016）京0106民初8069号），要求确认常铮对本案涉案房屋享有50%所有权，判令常某向常铮支付自2003年7月1日至2016年3月31日期间使用该房屋属于常铮所有部分的使用费12.8万元，后常某提起本案诉讼。
庭审中，关于常铮书写的7万元字条中7万元的性质，双方所述不一。常某称双方虽未签订书面买卖协议，但在派出所见证下付款并书写该字条，字条中载明卖房人、买房人、房款字样，证明双方系房屋买卖关系，7万元是购房款。常铮则称双方去派出所交易，字条内容是按照原告口述，被告书写的，被告对于法律概念不清晰，该字条仅是一张收款证明，未写明是哪套房屋，亦未写明是全部房款还是部分房款；2003年房屋单价约为5000元每平米，涉案房屋总价约28万元，7万元是总价的四分之一，常铮继承的面积远大于四分之一，故7万元不是卖房款，应是房屋使用费；1996年判决后，被告让亲戚在房屋内居住，与常某经常发生纠纷，常某让常铮岳父出面调解，让亲戚腾房，不要让其他人继续居住，让常铮提出补偿的数额，常铮认为方案可行也省心，按一年6000元十年60000元计算，后多加了1万元，收取了7万元，也没有约定期限，让常某继续使用。常某对此不予认可，称被告无证据证明双方是租赁关系，一次性付款不符合租赁关系的交易习惯，被告称字条未写明是哪套房屋，双方仅就涉案房屋存在纠纷，被告并无证据证明双方另就其他房屋有纠纷，被告系因近年来房屋价格飞涨，故而反悔买卖。
庭审中，常某提交2003年7月5日书证一份，上有常铮签字，载明：常铮，现住崇文区崇文门西河沿186号，自愿放弃父母遗留后经法院1996年3月7日判决于我的丰台区方庄小区芳群园三区九号楼二单元103室北屋及共有面积的二分之一，赠予常某，并保证今后不为此房发生纠纷，如发生纠纷自己解决，特此证明。常某称2003年经被告岳父从中调解，双方达成一致买卖协议，常某支付7万元房款，常铮将涉案房屋其享有份额让与常某。常某支付7万元房款后，为防止常铮反悔，特要求常铮书写了前述赠与内容。常铮称记不清楚是否书写过前述赠与内容，看“常铮”签字像是本人所书，不申请笔迹鉴定。常铮认为，2003年7月8日，双方另签订了各占50%份额的协议书，并在房屋管理部门处备案，取得了产权证书，故其后的协议取代了在先书写的赠与的约定，应以其后的协议为准。常某对此不予认可，称因涉案房屋登记在常继武名下，原、被告欲完成房屋买卖，须先依据继承案件判决书将房屋变更登记至原、被告二人名下，再由被告将其名下份额过户给原告，最终实现原告单独所有。但继承判决书中未明确原、被告对房屋所占具体份额，房屋管理部门无法直接依据判决书将房屋产权人由常继武变更为原、被告二人共有，须二人协商确定份额方可以变更，为便于办理后续手续，双方简便约定为房产各占50%份额，在房屋管理部门处备案了各占50%的协议书，此协议书只是完成过户流程的一个形式文件，并非取代房屋买卖的新约定。原告依据继承判决即取得了房屋超过二分之一份额，又支付了7万元购房款，再约定各占50%于常理不合。原、被告双方矛盾深重，7月5日至7月8日，事隔三日，不可能作出如此重大调整。此外，2003年7月22日，在派出所见证下，常铮出具了委托书，委托常某办理涉案房屋手续，双方买卖仅剩份额过户事宜未完成，故虽未写明具体办理房产事宜，但此委托书系为后续办理份额过户所出具。常铮对此不予认可，称7月22日委托书仅系委托常某领取涉案房屋产权证。
庭审中，常某称，因父亲常继武与单位办理央产房手续的负责人员关系不睦，故当年相关手续未能顺利办理，但买卖是事实，加之自己身体多病，也未及时变更产权证，直至常铮2016年4月起诉，其方才知晓常铮不认可房屋买卖一事，遂再行找房屋原产权单位办理补缴差价款等手续并提起本案诉讼。
另查，2016年5月13日，常某向地震出版社交纳涉案房屋5222.88元房屋优惠价转成本价补交款，地震出版社出具《说明》，载明涉案房屋优惠价改成本价已补交齐差价款。
以上事实，有双方当事人陈述及字条、赠与书、协议书、委托书、起诉书、档案查询材料等证据予以佐证。
本院认为：本案双方就常铮是否将其在涉案房屋中的份额以买卖方式让与常某产生争议，争议焦点有二：一是常某支付的7万元是购房款还是房屋使用费；二是在房屋管理部门备案的双方各占50%份额的协议书，是双方就份额达成的新约定，还是办理将常铮份额过户给常某的手续中需要在房屋管理部门完成买卖流程所需的形式文件。
关于焦点一，常铮书写的字条中明确载明卖房人常铮收到买房人常某购房款七万元，常铮未向法庭提交7万元系房屋使用费的证据，另常铮提起的共有物分割纠纷案件中，诉讼请求要求常某支付自2003年7月起至2016年3月的房屋使用费亦与其庭审中所述7万元系十年的房屋使用费相矛盾，故本院对常铮所持此意见不予采纳；另常铮称字条中未写明是哪套房屋，但未向本院举证证明双方另有其他房屋纠纷，故本院认定该字条能够证明双方就涉案房屋存在买卖关系。
关于焦点二，双方完成付款、书写字条、签订委托书等各项行为均在派出所见证下进行，双方矛盾较深，依据判决书确认常某对涉案房屋占有超过二分之一份额、常某支付购房款7万元、常铮书写的赠与内容等证据，本院认为，房屋买卖系家庭重要交易，事隔三日，双方即在房屋管理部门达成对房屋各占50%的新协议于常理不合。另依据继承判决书中确认常某占大间，常铮占小间，其他部分共有的内容，可知房屋管理部门依据判决书所做变更登记不是共同共有，应为按份共有，而判决书并未明确双方的具体份额，结合双方买卖关系，综合分析双方提交的证据及当庭陈述，本院认为常某所述房屋管理部门无法直接依据判决书将房屋由常继武名下变更登记至常某、常铮名下，须由双方协商好份额在房屋管理部门备案，为简便流程，其方约定为各占50%，系双方为完成份额过户流程签订的形式文件，具有高度可能性，故本院对常某所持意见予以采纳。常铮称该字条未写明7万元是全部房款，未向本院举证证明双方就房款另有其他约定，另结合常铮于支付7万元当日书写赠与内容及此后常铮方未在房屋内居住且未向常某方提出其他付款要求的事实，本院对常铮此项意见亦不予采纳。现常某补交齐涉案房屋优惠购房转成本价差价款，房屋具备上市交易条件，双方份额买卖具备履行条件，常铮应将其名下二分之一份额过户与常某，故本院对常某的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条之规定，判决如下：
常铮于本判决生效之日起七日内将其名下位于北京市丰台区方庄芳群园三区9号楼二单元103室房屋所占二分之一份额过户至常某名下。
案件受理费1550元，由常铮负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑 阳
人民陪审员 石淑荷
人民陪审员 白选民
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 于 莹
孙超