陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终5567号
上诉人（原审被告）石歌亮，男，汉族，1977年3月21日出生，陕西职业技术学院教师，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：贺红艳，陕西哲尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甘军，陕西哲尊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶小燕，女，汉族，1979年6月27日出生，无业，住西安市莲湖区。
委托诉讼代理人：闫红安，陕西哲勤律师事务所律师。
原审第三人：陕西海汇房地产营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区冰窖巷9号楼A502室。
法定代表人：姜坤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王晓燕，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：杨璐瑞，女，该公司员工。
上诉人石歌亮因与被上诉人叶小燕，原审第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司（以下简称海汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月9日，叶小燕（乙方）与石歌亮（甲方）及海汇公司（丙方）签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》约定：1、甲方出售房屋坐落于西安市××区朱雀大街路××郡××小区××楼××单元××号，建筑面积为96.08平方米，房屋用途为居住，房屋结构为钢混、装修情况为毛坯；2、甲乙双方确认该房产成交价格为630000元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日，乙方向甲方交纳定金30000元；3、房屋交付时间：乙方在2012年12月12日之前将首付款285000元交付甲方，当日，甲方将房屋交于乙方，并协助做物业交验。甲乙双方协商，剩余尾款315000元，待房产证下发后50个工作日之内，乙方办理完银行贷款一次性交于甲方，逾期按每天万分之五支付甲方；4、居间服务报酬和费用，乙方向丙方支付15000元；5、甲乙双方和丙方不按本合同约定履行导致未成交的，构成违约，甲方违约，向乙方退还已收取定金与首付款并再向乙方支付定金金额的违约金……。上述合同签订当日，叶小燕依约向海汇公司支付中介费15000元，向石歌亮支付定金30000元，2012年12月12日支付石歌亮285000元，2013年10月20日支付石歌亮15000元。2012年12月12日，石歌亮向叶小燕交付了房屋，叶小燕替石歌亮向物业公司缴纳了房屋交付之前欠付的物业费共计1193元。
经查，石歌亮在购买涉案房屋时办理了公积金贷款，涉案房屋在出售时贷款尚未还清，房产证需要办理解押手续。石歌亮在收到叶小燕支付的330000元房屋首付款之后一直未将上述款项用于归还剩余贷款，致使双方一直无法办理房屋过户手续。2015年7月3日，石歌亮以房主的身份向涉案房屋的物业服务公司出具《委托书》一份要求物业将涉案房屋的水电关闭，停止使用，致使涉案房屋的水电一直关闭至今。叶小燕称因石歌亮要求物业将房屋水电关闭致使房屋无法居住使用，故其在外租房居住产生租金损失12600元，并向法院提交了对应的租房合同书。
叶小燕实际接收房屋之后对房屋进行了装修，本案审理过程中，叶小燕申请对涉案房屋的装修费用进行评估，经西安市中级人民法院司法鉴定室委托的陕西方正和资产评估有限公司做出的陕方评报字（2016）第F107号鉴定意见书：叶小燕与石歌亮一案涉案房屋装修费用评估价值为43404元，叶小燕支付鉴定费1500元。
另查，叶小燕在实际接受房屋之后，于2013年8月到2014年2月期间将房屋出租给了案外人，租金每月2100元，并于2014年4月1日到2015年4月期间以每月2200元的租金将房屋出租给了案外人。以上房租租金收益共计39000元。
叶小燕在原审中诉称，其与石歌亮双方通过海汇公司居间介绍于2012年12月9日签订了《房屋买卖居间合同》，约定由石歌亮将其位于西安市雁塔区朱雀大街南段紫郡长安小区C6号楼2单元8层3号房屋出售给叶小燕，付款方式为按揭贷款，总价款为63万元。签订合同当日，叶小燕按合同约定向石歌亮支付定金3万元，2012年12月12日叶小燕支付给石歌亮首付款28.5万元，当日石歌亮做物业交接并将该房屋交付叶小燕。叶小燕接收房屋后于2012年12月23日开始对该房屋进行装修，2013年6月装修完成，共花费装修费用80862元。石歌亮收取购房款之后不履行房屋过户手续，2013年10月20日，石歌亮再次违约，不为叶小燕办理该房产过户手续，以要强行停水、停电相威胁，要求叶小燕付清全款，才给叶小燕办理房屋过户手续。叶小燕认为，石歌亮的上述行为已构成违约，给叶小燕造成了严重的经济损失，故叶小燕现诉至法院请求判令：1、解除其与石歌亮于2012年12月9日签订的房屋买卖合同；2、石歌亮返还叶小燕购房款330000元；3、石歌亮赔偿叶小燕房屋装修费用80862元；4、石歌亮赔偿叶小燕经济损失28793元；5、石歌亮支付叶小燕违约金30000元；6、石歌亮支付叶小燕所付出购房款及装修费用的利息（该利息按银行利率双倍计算，从2016年1月1日计算至石歌亮实际退还叶小燕该款项之日）；7、本案诉讼费由石歌亮承担。
石歌亮辩称，其在履行合同的过程中不存在违约情形，其与叶小燕在海汇公司的居间下签订了房屋买卖合同，而在签订上述合同之前，石歌亮已将涉案房屋办理了住房公积金贷款且尚未还款完毕这一事实告知了叶小燕及海汇公司，海汇公司对此事实非常清楚。而在房产转移方式的确定上，由于叶小燕、石歌亮双方均不是房产交易的专业从事人员，对相关法律及政策均不了解，此时海汇公司的意见至关重要，也正是在海汇公司的告知下，最终叶小燕、石歌亮选择的产权转移方式为合同权益转移。综上所述，石歌亮在履行合同的过程中一直积极配合，该合同中存在的瑕疵是因海汇公司的原因造成的。
海汇公司辩称，请求法院支持叶小燕的诉请，整个合同之所以没有履行，是因石歌亮没有积极配合办理过户手续，所以整个案件中石歌亮存在迟延履行合同的责任。
原审法院认为，叶小燕、石歌亮及海汇公司签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，符合相关法律规定，三方均应依约履行各自的合同义务。叶小燕向石歌亮支付了约定的首付款330000元，石歌亮亦将房屋交付叶小燕使用。根据合同约定，剩余尾款待房产证下发后50个工作日之内，乙方办理完银行贷款一次性交于甲方。因涉案房屋在出售之前存在公积金贷款，石歌亮在收到叶小燕支付的房屋首付款之后将近四年的时间里一直未将上述款项用于归还贷款，办理银行房产证解押手续，致使双方无法办理房屋过户手续，且在叶小燕向石歌亮发送催告函要求其办理过户手续时，石歌亮仍未履行。虽合同中未明确约定叶小燕缴纳的首付款应用于归还按揭贷款，但倘若石歌亮不及时清偿贷款，叶小燕将长期无法取得房屋权属证书，既不符合房屋买卖的交易习惯，又致使叶小燕无法实现购买房屋并最终取得房屋所有权的合同目的，故叶小燕现要求解除《房屋买卖居间合同》并要求石歌亮退还已付款330000元及相应利息的诉请，依法应予支持。至于叶小燕要求石歌亮赔偿的房屋装修损失，经鉴定涉案房屋的装修评估价值为43404元，因装修属于房屋添附部分，石歌亮理应将上述折价费用支付叶小燕，叶小燕支付的鉴定费1500元亦应由石歌亮承担，叶小燕要求的装修损失利息，于法无据，不予支持。对于叶小燕要求石歌亮赔偿经济损失27600元一节，其中叶小燕替石歌亮缴纳的房屋交付之前的欠缴物业费1193元，石歌亮理应退还叶小燕。至于叶小燕诉请的因石歌亮于2015年7月3日要求物业管理公司关闭水电造成房屋无法居住而产生的租金损失一节，考虑到叶小燕在接受房屋之初曾将涉案房屋出租并获得了相应的租金收益，结合公平性原则，叶小燕诉请的租金损失与上述租金收益可相互抵消。本案海汇公司作为专业的房产中介机构，明知涉案房屋在出售之前存在按揭贷款，需要办理解押手续，却在拟定的制式合同文本中对交易过程中的付款方式、首付款用途等未做明确约定，也是导致叶小燕、石歌亮在交易过程中产生纠纷，致使合同最终无法继续履行的原因之一，故其应向叶小燕退还收取的中介费15000元，叶小燕可向第海汇公司另案主张。至于叶小燕诉请石歌亮承担违约金30000元一节，经查实，叶小燕的实际损失明显高于双方合同中约定的违约金数额，故法院以叶小燕的实际损失作为石歌亮违约之后的赔偿标准，对叶小燕诉请的违约金不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、叶小燕与石歌亮、陕西海汇房地产营销策划有限公司于2012年12月9日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》解除。二、石歌亮应于本判决生效之日起十日内向叶小燕退还购房款330000元及对应的利息（1、以30000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为准自2012年12月9日起计算至实际给付之日止；2、以285000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为准自2012年12月12日起计算至实际给付之日止；3、以15000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为准自2013年10月20日起计算至实际给付之日止）。三、石歌亮应于本判决生效之日起十日内向叶小燕支付房屋装修损失43404元。四、石歌亮应于本判决生效之日起十日内向叶小燕退还物业费1193元。五、驳回叶小燕其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8327元，由石歌亮承担6000元，由叶小燕承担2327元。鉴定费1500元，由石歌亮承担。因叶小燕已预交，石歌亮在履行付款义务时应将上述款项一并支付给叶小燕。
宣判后，石歌亮不服原审判决向本院提起上诉称，1、本案三方签订《房屋买卖居间合同》时，涉案房屋尚有贷款未偿还，且并未办理房产证，这两个情况才是构成海汇公司提出合同更名的原因，海汇公司了解到房屋的现状后向其与叶小燕提出了合同更名即合同权益转移这一方案，但合同签订后，合同权益转移这一方案根本无法实现，导致双方无法履行该合同。另外，海汇公司为了给交易双方办理合同更名，也将其商品房买卖合同原件拿走并至今尚未归还，也是无法办理产权变更的原因，其并未违反合同中的任何约定义务，不存在违约行为，其不应向叶小燕支付利息。2、叶小燕无法取得产权证书系由海汇公司提供错误交易方式，并且拿走其合同原件及开发商迟延办理产权登记等多重原因构成，而且合同中也未约定其应当履行偿还贷款的义务。其在合同履行中已经将房屋交付叶小燕使用，叶小燕收了房屋还出租收益，但合同无法履行的原因并不在其，而是海汇公司的错误居间，但是利益受损的确是其个人，故原审法院判令其支付叶小燕330000元对应的利益，于法无据。请求二审法院：1、改判原审判决第二项，判决其向叶小燕退还购房款330000元；2、本案一、二审诉讼费用由叶小燕承担。
叶小燕辩称，石歌亮收取其31.5万元购房款后的三年多时间里，不归还房屋贷款，不为其办理房屋过户手续，其在无奈的情况下，又支付石歌亮1.5万元，石歌亮再次变卦，不为其办理房屋过户手续，直至最后要求物业公司给其停水、停电，使其的购房目的根本无法实现。综上，石歌亮严重违约，导致合同目的根本无法实现，故请求驳回石歌亮的上诉请求，维持原审判决。
海汇公司辩称，石歌亮与叶小燕在自愿平等的基础上签的合同，其公司在合同履行中并无过错。是石歌亮的过错导致合同无法履行，其公司不应承担任何责任。请求维持原审判决。
二审经审理查明，叶小燕与石歌亮签订的《房屋买卖居间合同》中关于产权转移方式为合同权益转移，对此双方均认可该约定为办理房屋买卖合同的更名，后因无法办理合同权益转移，双方又口头约定产权转移方式为房屋产权过户登记，但未约定支付剩余购房款与房屋产权过户登记的履行时间及先后顺序。叶小燕在二审中提交的电话通话录音证明，2014年10月17日，石歌亮要求叶小燕支付剩余购房款，否则就中止履行合同，不再出售房屋。其余事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
石歌亮与叶小燕通过海汇公司签订《房屋买卖居间合同》后，叶小燕按照合同约定向石歌亮支付了购房首付款，石歌亮于2012年12月12日向叶小燕交付了房屋，叶小燕收房后进行了装修并将房屋对外出租收益。2014年10月17日，叶小燕与石歌亮因支付剩余购房款与办理涉案房屋产权过户登记的履行顺序发生争议，未协商一致，导致双方至今未履行合同后续的权利义务，叶小燕起诉要求解除合同，原审法院判令解除合同，双方均对解除合同未提出异议，本院予以确认。
石歌亮上诉称其不应支付叶小燕已付购房款的同期银行贷款利息，叶小燕自2012年12月12日开始至石歌亮2015年7月3日要求物业停水停电期间对涉案房屋一直占有使用，且对外出租收益，该收益足以弥补此期间叶小燕支付的购房款的利息损失。结合双方合同未履行的原因，叶小燕该期间购房款的利息损失不应予以支持。2015年7月4日后，石歌亮以自己的行为表明其不再继续履行合同，但其仍实际占有使用叶小燕支付的33万元购房款，至今未予退还，故该期间叶小燕的利息损失应予支持。
综上，原审判决部分错误，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初175号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初175号民事判决第二项为：石歌亮应于本判决生效之日起十日内向叶小燕退还购房款330000元及自2015年7月4日起至实际给付之日的利息（以330000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为准）。
一审案件受理费8327元，鉴定费1500元，共计9827元，叶小燕已预交，由叶小燕承担1000元，石歌亮承担8827元；二审案件受理费1722元，石歌亮已预交，由石歌亮承担1000元，叶小燕承担722元。石歌亮连同判决款项一并支付叶小燕。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宏
审 判 员 董凡
代理审判员 张伟
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 高柱