黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终3724号
上诉人（原审被告）：吴学军，男，1963年4月8日出生，汉族，无固定职业，住山东省龙口市。
被上诉人（原审原告）：赵红，女，1965年4月14日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
上诉人吴学军因与被上诉人赵红房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初7077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴学军、被上诉人赵红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴学军上诉请求：撤销一审判决，改判赵红赔偿其各项损失3万元。事实和理由：吴学军将涉案房屋租赁给赵红，租期3年，赵红一次性付清3年房租24万元。但因租期内的2015年10月20日，赵红未经出租人吴学军书面同意，擅自将其名下的包括本案租赁物在内的9家门店全部转让给案外人哈尔滨华伟康健大药房连锁有限公司，吴学军迫于无奈解除租赁合同并退还剩余租金，请求支持其上诉请求。
赵红辩称：赵红转让药店给案外人经营时，通过电话和微信告知吴学军此事实，吴学军表示同意，但吴学军在赵红药店转让合同达成之后，又与他人重新签订房屋租赁合同，致使赵红与案外人的药店转让合同不能履行，吴学军应承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
赵红向一审法院起诉请求：1.判令吴学军双倍返还定金2万元；2.判令吴学军返还赵红2015年至2016年包烧费3741.9元；3.判令吴学军返还赵红2010年至2014年包烧费差价共计5520.45元；4.判令吴学军给付2014年12月至2016年5月赵红缴纳房屋租金24万元的利息25，200元，按人民银行同期贷款利率计算。
一审法院认定事实：2010年5月10日，赵红、吴学军签订租赁合同。合同约定：吴学军将其所有的哈尔滨市道里区河梁街44号，使用面积约86平方米的房屋租赁给赵红使用，租赁期限自2010年5月7日起至2015年5月6日止，每年租金6万元，每年11月6日提前半年一次性给付下一年度租赁费用。双方承租期满，不再续租时，吴学军有权要求赵红承租期满后及时退出。承租期内如赵红因经营原因而解除合同时应提前六十天以书面形式通知吴学军。吴学军负责赵红承租期内承租场地包烧费4000元。赵红负责承担该房屋承租期内的水电费及经营税费和其他费用。为保证合同执行，赵红给付吴学军保证金1万元。
2015年7月20日，赵红、吴学军签订房屋租赁合同。合同约定，吴学军将其所有的哈尔滨市道里区河梁街44号，使用面积约86平方米的房屋租赁给赵红使用，租赁期限自2015年5月7日至2018年5月6日止，每年租金8万元，于2014年12月一次性付清24万元租金。双方承租期满，不再续租时，吴学军有权要求赵红承租期满后及时退出。承租期内如赵红因经营原因而解除合同时应提前六十天以书面形式通知吴学军。赵红负责承担该房屋承租期内的水电费、供暖费及经营税费和其他费用。
另查明，吴学军认可赵红代缴包烧费事实，2010年5月7日至2015年5月6日期间包烧费赵红代替吴学军缴纳共计20,520.45元。赵红在上述期间从房租费用中扣除15,000元包烧费。2015年5月7日至2016年5月6日期间包烧费赵红缴纳3741.99元。2016年5月6日，吴学军短信通知赵红解除合同。2017年5月7日，吴学军退还赵红房租16万元。
一审法院认为：赵红、吴学军之间签订的房屋租赁合同系真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。关于2010年5月7日至2015年5月6日期间的租赁合同约定的保证金1万元，吴学军辩称应由案外人退还赵红，但案外人不是赵红、吴学军之间合同的主体，合同只能对合同当事人产生约束力。赵红请求吴学军双倍退还，因此款并不属于定金，双方于2010年5月10日签订的合同已经履行完毕，且双方均未违约，理应返还，故赵红关于合同保证金的诉讼请求部分成立，予以支持。关于2010年至2014年度即2010年5月7日至2015年5月6日期间的包烧费，赵红代替吴学军缴纳，吴学军亦认可代缴事实，仅辩称如果赵红每年支付房租57,000元，应视为包烧费吴学军应承担3000元，与双方合同约定不符。赵红从应付的房租费用中每年扣除3000元包烧费，不足部分理应由吴学军给付，故赵红请求吴学军给付包烧费5520.45元的主张成立，予以支持。关于2015年5月7日至2016年5月6日期间的包烧费，因合同约定包烧费由赵红承担，吴学军辩称赵红应向案外人主张退还包烧费于法有据，故赵红请求吴学军退还2015年5月7日至2016年5月6日期间包烧费的主张不成立，不予支持。关于房屋租金利息，赵红提供的证据不足以证实吴学军同意其转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。吴学军解除合同后已退还相应租金，故赵红请求吴学军给付房屋租金利息的主张于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、吴学军于判决生效后十日内返还赵红保证金1万元；二、吴学军于判决生效后十日内返还赵红包烧费5520.45元；三、驳回赵红其他的诉讼请求。案件受理费1050元，由赵红负担862元，吴学军负担188元，于判决生效后十日内缴至一审法院，逾期未缴，强制执行。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。吴学军举示三份证据：证据一、2016年5月9日吴学军与哈尔滨华伟康健大药房签订的合同，拟证明：哈尔滨华伟康健大药房已经将本案涉及的1万元保证金退给了赵红所在的鸿宇大药房；证据二、哈尔滨华伟康健大药房制作的鸿宇大药房九家店租赁合同统计表，拟证明：本案涉及的1万元保证金已经通过双方收货款的方式给付。证据三、证人马某出庭作证，拟证明：哈尔滨华伟康健大药房已经把1万元保证金给付了赵红。赵红质证认为：对证据一的真实性不清楚，对证明问题有异议，赵红没有收到1万元保证金。对证据二的真实性和证明问题均不认可，因为该统计表没有签字。对证据三，马某出示的交接明细表没有双方人员签字，系私自打印，对真实性不认可，对证明问题亦不认可。本院认证意见：对证据一，因赵红对其真实性不认可，且该证据不能证明待证事实，故不予采纳；对证据二，因其系案外人单方制作，赵红对其不认可，故不予采信；对证据三，因赵红对证人证言不认可，证人提交的佐证材料亦没有双方工作人员的签字确认，故不予采信。
二审查明的事实除“赵红代替吴学军缴纳2010年5月7日至2015年5月6日期间包烧费共计20,000元。”与原审判决认定的事实不同外，其他与原审判决认定的事实相同。
综合双方当事人的诉辩主张，本院确定本案争议焦点是：一、一审判令吴学军返还赵红保证金1万元及包烧费5520.45元是否正确；二、吴学军上诉主张赵红应赔偿其损失3万元，应否获得支持。
本院认为：关于本案争议焦点一，吴学军与赵红就涉案房屋先后签订二份租赁合同，案涉1万元保证金约定在前一合同之中，因该合同双方已经履行完毕，吴学军基于该合同约定向赵红收取的1万元履约保证金理应返还。吴学军主张其已通过案外人将该1万元保证金返还给赵红，赵红对此不认可，吴学军亦未举示有效证据予以证实，一审判令吴学军返还赵红保证金1万元并无不当。关于包烧费问题，因在二审庭审中，双方核实并确定吴学军应返还赵红包烧费5000元，本院对此予以确认。
关于本案争议焦点二，赵红向一审法院起诉后，吴学军并没有提起反诉，吴学军在二审请求赵红赔偿其损失3万元属于其反诉内容，对此在二审期间调解不成，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，吴学军对此项请求可另行主张权利。
综上，吴学军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初7077号民事判决第一项、第三项；
二、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初7077号民事判决第二项为：吴学军于本判决生效后十日内返还赵红包烧费5000元。
一、二审案件受理费1238元，由赵红负担862元，吴学军负担376元。
本判决为终审判决。
审判长 王晓东
审判员 梁红玉
审判员 宋彦辉
二〇一七年七月二十五日
书记员 秦 钰