浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0185民初2716号
原告：某物业管理有限公司。
法定代表人：吕某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：钱向灵、黄锦波，浙江满江红律师事务所律师。
被告：某商务酒店有限公司。
法定代表人：陈某某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李某某，男，1970年10月16日出生，汉族，户籍所在地四川省南江县，系该公司员工。
委托诉讼代理人：徐某，男，1981年12月1日出生，汉族，户籍所在地浙江省开化县，系该公司员工。
原告某物业管理有限公司与被告某商务酒店有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告某物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄锦波、被告某商务酒店有限公司的委托诉讼代理人李某某、徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业服务费149535.9元；2、判令被告支付至款项实际付清日止的违约金（暂计算至2017年6月1日为20411.5元）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系某科技城科创大楼的物业管理公司，被告系该大楼承租户。2015年11月1日，原、被告签订《物业管理服务协议》，由原告为被告提供物业管理服务。双方对物业服务费的计算方式、预收6个月物业服务费的费用收取方式及违约金等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务。但截至今日，被告尚有149535.9元物业服务费未予支付。原告多次催讨，被告均置之不理。为维护原告自身合法权益，原告根据相关法律之规定，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
原告某物业管理有限公司为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：
证据一、政府采购中标通知书、某科技城科创大楼项目物业管理合同各1份，欲证明：原告系某科技城科创大楼物业管理公司；某管理有限公司负责某科技城科创大楼招商入住；原告以4.37元每平方米每月的物业服务费价格中标，服务期限为三年；原告与某管理有限公司就其管理下的企业的物业服务费收取方式进行约定的事实。
证据二、物业管理服务协议、某科创大楼房屋移交单、被告支付的首期物业服务费发票各1张，欲证明：原、被告约定物业服务费的标准为4.37元每平方米每月、物业服务费收取方式为预收6个月（即先付后用）、逾期支付物业服务费按每天万分之五支付违约金；被告承租面积为1901.04平方米；原告已于2015年8月22日将案涉场地钥匙交付给被告；被告已支付了2015年8月10日至2016年2月29日期间的物业服务费的事实。
证据三、催费通知单及张贴照片各3份、律师函、授权委托书、EMS快递面单各1份，欲证明原告已书面向被告催讨物业服务费的事实。
被告辩称，一、被告认为物业服务费计算错误，原、被告于2015年11月签订了物业服务合同，被告入住并交纳了第一期6个月（2015年11月至2016年4月30日）的物业服务费，原告主张从2016年3月开始计算被告未交纳的物业服务费，不合理也不合法，应从2016年5月开始计算，2016年3月、4月的物业服务费16615.1元，应予以扣除，同时原告计算到2017年8月31日亦不合理，其未服务的期间应予以减去。二、违约金计算错误，其计算基数应当减去上一阶段的基数，且违约金标准太高，不符合法律规定；同时原告服务有瑕疵，公共卫生脏乱差，工作态度差，工程维护不到位，故不同意支付违约金。三、原告故意不作为，不开空调，导致被告大量客源流失，给被告造成巨大的经济损失；如果可以协商，希望在物业服务费上打个折扣，如无法协商，被告将对原告给被告造成的经济损失另案起诉；同时原告服务质量存在瑕疵，应当适当减免物业服务费。四、原告未进行书面催收，其提供的证据，被告未收到过，在未告知被告的情况下，原告提起诉讼，属于恶意诉讼；且原告服务质量差，故意不开空调，造成被告损失，被告没有交纳物业服务费也是有理由的，不是故意不交。综上，被告认为原告的诉讼请求部分不合理，被告愿意承担2016年5月至2017年8月的物业服务费，超出部分请求法院依法驳回。
被告为证明其主张，向本院提供了以下证据：
证据一、整改函、顺丰速运快递面单及跟踪记录（打印件）各1份，欲证明原告的服务质量差，有瑕疵，被告要求整改的事实。
证据二、维权函1份、顺丰速运快递面单及跟踪记录（打印件）各2份，欲证明原告故意不作为，关闭酒店空调，造成客人退房，客源减少，被告受到损失的事实。
证据三、情况反映、顺丰速运快递面单及跟踪记录（打印件）各1份，欲证明原告服务质量差，故意不作为，造成被告损失的情况被告已经书面报告某科技城管委会，要求其协助处理的事实。
证据四、关于贵司《维权函》和《整改函》的回函1份，欲证明对被告反映的事实及造成的损失，原告收到函后，找各种托词，拒不改正的事实。
原、被告双方向本院提供的上述证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告提供的证据一，被告对真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院经审核，对该组证据真实性予以确认，上述证据可证明原告系某科技城科创大楼物业管理服务单位的事实。
对原告提供的证据二，被告对物业管理服务协议的真实性、合法性、关联性均无异议；对房屋移交单不予认可，认为该证据没有交给被告，移交单上的签收人是否为被告员工也不清楚；对物业费发票的真实性予以确认，但对交费期间有异议，发票记载的交费期间系原告自行打印，且原告在开庭前陈述是从2015年9月开始计算的，发票却显示从2015年8月开始计算。本院经审核，对上述证据真实性予以确认，上述证据可证明原、被告之间存在物业服务合同关系，被告已交纳2015年8月至2016年2月期间的物业服务费的事实，被告对物业服务费的交费期间有异议，但未提供充分证据证明，对其该项意见本院不予采纳。
对原告提供的证据三，被告对律师函的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，被告没有收到过律师函，EMS面单上收件人是陈卫星，仅凭面单也不能证明陈某某已经收到了律师函；对催费通知单和照片，被告认为催费通知单是原告自己制做，被告没有收到过，照片没有显示张贴时间，被告不知道是何时张贴，存在后补的可能，不能证明原告在起诉前就已向被告催收过；被告认为原告没有向被告催收过，材料都是后补的。本院经审核，对该组证据真实性予以确认。
对被告提供的证据一、二，原告对真实性无异议，但对整改函和维权函陈述的内容有异议，原告作为物业公司，对物业服务尽心尽力，不存在被告在函中陈述的问题；被告所述情况只是被告单方反映，并没有事实依据；被告向原告发送两份函的时间为2017年3月23日，此前被告没有任何书面要求，从被告实际入住到2017年期间，被告对于原告的物业服务是没有任何意见的，在被告收到原告的律师函后，才向原告寄送了该两份函，所以原告认为被告在整改函和维权函的内容是扩大事实，无端指责，把酒店经营不善的责任归就给原告了。本院经审核，对该组证据真实性予以确认。
对被告提供的证据三，因为收件人并非原告，原告对真实性无法核实。本院经审核，对上述证据真实性予以确认。
对被告提供的证据四，原告对真实性无异议，但认为该回函是原告在收到被告的维权函和整改函后，对函件内容进行的反馈，并再次要求被告支付物业服务费，也可以证明原告已多次向被告催讨物业服务费的事实。本院经审核，对该证据真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年11月15日，某企业管理有限公司（甲方）与某物业管理有限公司（乙方）签订《某科技城科创大楼项目物业管理合同》一份，合同确定某物业管理有限公司在某科技城科创大楼物业管理采购招标中为中标人，委托管理期限自2014年11月15日起至2017年11月14日止，物业服务费为4.37元每平方米每月。2015年11月1日，某物业管理有限公司（甲方，系开发单位选聘的物业管理服务企业）与某商务酒店有限公司（乙方，系承租户）签订《物业管理服务协议》一份，约定由原告对被告承租的某科技城科创大楼B楼11层、12层、1层超市（建筑面积1901.04平方米）提供物业服务。《物业管理服务协议》第四条载明：“物业服务费用1.0物业服务费收费标准（按建筑面积）写字楼：4.37元/月·㎡；……4.1.1乙方应于开发单位收楼通知或租赁协议载明收楼日期之日起向甲方支付6个月的物业服务费用；之后每6个月预交一次物业服务费，预交时间为上期物业服务费缴费期限到期日前7日；……”第五条载明：“违约责任4.0乙方违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳物业服务费等相关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天万分之五加收逾期费用的违约金；……”因被告未支付2016年3日至2017年8月期间的物业服务费，且经原告催讨，被告均未支付，故原告于2017年5月27日诉至本院。
另查明，被告已支付原告2015年8月至2016年2月期间的物业服务费55741元。
本院认为，某企业管理有限公司与原告某物业管理有限公司签订的《某科技城科创大楼项目物业管理合同》、原告与被告某商务酒店有限公司签订的《物业管理服务协议》形式规范，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。原告依据其与浙江鑫知汇企业管理有限公司及被告的约定实行物业管理，在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照协议约定交纳物业服务费用。被告在庭审过程中提出，原告在提供物业服务期间，未提供正常的物业服务，公共卫生脏乱差、工程维护不到位、工作状态差、消极、不主动以及空调供应时断时续等，本院认为，物业服务的完善需要物业公司和全体业主或承租人的相互配合、共同努力，个别业主或承租人不缴纳物业服务费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量。对被告提出的原告故意不作为，导致被告空调无法正常使用，造成严重的客源流失及经济损失，被告可另行主张赔偿。对被告提出的物业服务费应从2016年5月开始计算的意见，因被告未提供证据证明其已交纳2015年3月、4月的物业服务费，故对其该项意见，本院不予采纳。综上，对原告要求被告支付2016年3日至2017年8月期间的物业服务费149535.9元的诉讼请求，未超出协议约定的收费标准，故本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，协议约定的原告有权从被告逾期之日起按每天万分之五加收违约金的标准超出了合理范畴，且被告也提出了其未交纳物业服务费的原因；同时，物业公司在提供物业服务时客观上会存在服务不到位的情形，也应当通过听取业主或承租人合理化建议的方式不断改进和提升物业服务的质量，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告某商务酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告某物业管理有限公司物业服务费149535.9元；
二、驳回原告某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3699元，减半收取1849.5元，由原告某物业管理有限公司负担222.5元，被告某商务酒店有限公司负担1627元。
原告某物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告某商务酒店有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 沈越
二〇一七年八月七日
书 记 员 阮敏
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
三、国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……