福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初1572号原告:中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区文献西路1129号。统一社会信用代码：91350300055342628U。负责人:黄勇超，行长。委托诉讼代理人：李远航（一般代理），男，1960年8月12日出生，汉族，住莆田市城厢区。系原告员工。被告：林煜，男，1993年12月28日出生，汉族，住莆田市秀屿区，被告：福建帝源置业有限公司，住所地：莆田市荔城区荔园小区北测临东圳路（荔城区拱辰街道办事处办公大楼内），统一社会信用代码：913503037919355253。法定代表人：张亚发，总经理。委托诉讼代理人：范少阳、林婷婷（特别代理），福建普阳律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称：建设银行莆田分行）与被告林煜、福建帝源置业有限公司（以下简称：帝源置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李远航、被告帝源置业公司的委托诉讼代理人林婷婷到庭参加诉讼，被告林煜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告林煜偿还所欠原告贷款本金人民币209891.05元，及自2017年10月17日起至贷款还清之日止，按合同约定的标准计算的利息（含复利、罚息，暂计至2017年3月20日4860.22元）；2、判令原告对被告林煜所抵押的位于红星美凯龙全球家居生活馆MALL（莆田店）2#第2幢26层2624号房的房产（商品房买卖合同号：××号）拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。3、判令被告福建帝源置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。4、请求法院判令以上被告承担本案诉讼费用及其他费用。原告当庭变更诉讼请求：判令被告林煜偿还所欠原告贷款本金人民币198435.62元及该款按合同约定的标准结算的利息、罚息、复利（截止2017年2月27日利息879.37元、罚息36.65元，及自2017年2月28日起至还清之日止按合同约定的标准结算的利息、罚息、复利）。事实和理由：被告林煜于201４年３月17日向中国建设银行股份有限公司莆田分行借款人民币贰拾陆万元整，双方约定借款有效期限为10年，由被告福建帝源置业有限公司提供阶段性连带保证责任，并以被告林煜拥有的位于红星没凯龙全球家居生活馆MALL（莆田店）2#第2幢26层2624号房的房产作为抵押，合同约定内容详见编号350630034-2032-20130364059号《个人住房借款合同》，借款合同约定借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的，原告有权停止向被告发放贷款，有权解除本合同，提前收回发放借款本息，并有权依法处分抵押物，要求担保人提前履行担保责任。截止2017年3月20日被告已累计超过6期未能按期归还贷款本息，共欠我行贷款本金人民币209891.05元及相应的利息（含复利、罚息）4860.22元，经原告多次催讨，被告均不能履约还款，只是原告债权无法按时得到实现。根据以上事实，原告认为借款合同一经签订即具有法律效力，被告尚欠款违约已给原告造成经济损失，为维护债权人的合法权益，特提起诉讼。被告帝源置业公司辩称，一、请求判令原告与被告林煜限期办理预告抵押所购买的房产，转为办理正式抵押登记手续。本案诉争的房产已经于2015年1月20日办理了初始登记，按照贷款合同的约定，办理正式抵押登记手续之后，房产商不再承担连带保证责任。现因原告与被告林煜怠于办理正式抵押登记手续，不应由房产商承担不利后果。二、原告和被告林煜未按期办理正式抵押登记手续，本案的预告权登记依然具有优先权效力；三、原告与被告林煜不履行办理正式抵押登记义务，应当判令原告以涉案房产拍卖所得享有优先受偿权。四、被告房地产商只应承担诉争房产拍卖不足的部分，如果有多余的，被告房地产商优先受偿代垫的款项。五、本案没有履行办理正式抵押登记手续，被告公司在办理期限之后不承担连带责任。被告林煜未作答辩。在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：一、中国建设银行股份有限公司莆田分行营业执照一份，证明原告主体资格合法的事实；二、被告林煜身份证各一份，证明被告主体适格的事实；三、350630034-2032-20130364059号《个人住房借款合同》一份；四、个人贷款支付凭证一份。证据三、四共同证明：1、被告林煜向原告借款26万元的事实，且原告已经依约向被告发放贷款，履行了合同约定的义务；2、借款人未按合同约定偿还贷款本息的，债权人有权要求借款人立即归还贷款本息；3、借款人未按合同约定偿还贷款本息的，债权人有权要求借款人按合同约定计收罚息和复利；4、被告福建帝源置业有限公司为被告林煜向我行借款提供连带责任保证担保，在被告林煜未按合同约定履行债务时，有权要求其立即履行担保责任。五、编号为：L201301545《商品房买卖合同》、莆房预荔城字第YDL201304199《房屋预告登记证明》各一份，证明原告对位于红星没凯龙全球家居生活馆MALL（莆田店）2#第2幢26层2624号房的房产（商品房买卖合同号：××号）享有合法抵押权，被告未按约还款时原告可行使抵押权对该房地产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；六、中国建设银行个人贷款对账单、拖欠记录（林煜）一份，证明被告林煜未按约定还款的事实及其拖欠原告本息的情况。被告帝源置业公司对原告提供的证据质证认为，对原告提供的证据一至六的真实性、合法性、关联性无异议。但对证据三中个人住房借款合同的约定，办理正式抵押登记手续是原告和被告林煜的法律义务，因为原告和被告林煜未履行该义务，导致正式抵押登记手续无法完成。对证据六中，被告帝源置业公司代偿的贷款，应在原告优先受偿的余款中，优先追偿。本院审查认为，因被告帝源置业公司对原告提供的证据的真实性无异议，且被告林煜未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。故原告提供的证据的真实性本院予以确认，可以作为定案的依据。在本院审理过程中，被告帝源置业公司在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：一、商品房初始登记证一份，证明涉案的房产于2015年1月20日办理房屋初始登记，已经具备办理正式抵押登记手续的条件，被告帝源公司对本案的债务只在本案涉案的房产不足偿还的情况下，承担连带清偿责任。二、银行扣款通知书一份，证明原告在帝源公司扣款人民币45093.28元用于偿还本案的债务的事实。原告对被告帝源置业公司提供的证据的真实性及证明内容均无异议。本院审查认为，因原告对被告帝源置业公司提供的证据的真实性无异议，本院予以认定，可以作为定案的依据。经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：2014年3月17日，以被告林煜为借款人及抵押人、被告帝源置业公司为保证人、原告为贷款人，三方签订编号为350630034203220130364059的《个人住房借款合同》，合同约定：借款用途：借款人应将借款用于购置位于红星美凯龙全球家居生活MALL（莆田店）2#第2幢26层2624号房的房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。售房人：福建帝源置业有限公司。借款人借款本金为人民币贰拾陆万元整；借款期限为壹佰贰拾个月，即2013年11月26日至2023年11月26日。本合同项下的借款利率浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%。该利率自起诉日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的借款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）。保证责任：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提供权利主张，也不论是否有第三方同意承担本同项下的全部或部分债务，保证人在本同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押人以位于红星美凯龙全球家居生活MALL（莆田店）2#第2幢26层2624号房的房产为本案借款设定抵押。第十三条约定，本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。第十六条约定，借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；贷款人有权行使下述一项或几项权利：一、停止发放本合同项下的借款；二、宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；三、解除与借款人的借贷关系；四、向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；……六、对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2013年12月9日，荔城区拱辰街道东圳路与福厦路交叉西北侧（2#2624）的房产向莆田市住房和城乡建设局办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司莆田分行。该房产至今尚未办理抵押登记。2014年3月17日，原告依约发放借款人民币26万元。截止2017年2月，被告林煜尚欠原告借款本金人民币198435.62元、利息879.37元、罚息36.65元，及自2017年2月28日起还清之日止按合同约定的利息、罚息、复利。综上所述，本院认为，被告林煜、帝源置业公司与原告建行莆田分行签订的《个人住房借款合同》意思表示真实，内容合法有效，本院依法予以确认。原告与被告林煜在借款合同中约定，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，被告林煜未按合同约定偿还借款本息，已经构成违约。应按合同约定承担违约责任。原告主张被告林煜偿还截至2017年2月27日借款本金人民币198435.62元及相应的利息、罚息、复利，本院予以支持。本案房产办理预购商品房抵押权预告登记，并未办理抵押登记，故原告主张以处置被告林煜的房产所得优先受偿，不符合法律规定，本院不予支持。原告请求被告帝源置业公司提供连带责任保证责任，本院予以支持。被告帝源置业公司的抗辩理由，不能成立，本院不予彩信。被告林煜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林煜应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币198435.62元及其利息、罚息、复利（截至2017年2月27日的利息879.37元、罚息36.65元，及自2017年2月28日起至还清之日止按照合同约定计算）；二、被告福建帝源置业有限公司对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4621元，减半收取计2310.5元，由被告林煜、福建帝源置业有限公司负担2260.5元，由原告中国建设银行股份有限公司莆田分行负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 韩 文二〇一七年五月十六日书记员 林淑萍附：本案相关的法律法规：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。