四平市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0302民初33号
原告孙晓玲，女，1966年10月25日生，汉族，现住四平市铁西区。
委托代理人徐航，四平市铁西区法律援助中心律师。
被告陈立平，男，1969年1月8日生，汉族，现住四平市铁西区。
委托代理人王丹波，吉林公捷律师事务所律师。
被告吉林省宏宸房地产开发有限公司，地址四平市铁西区益民小区炮团院内。
法定代表人高洪臣，董事长。
被告张志新，男，1955年5月25日生，汉族，现住四平市铁西区。
本院在审理原告孙晓玲诉被告陈立平、被告吉林省宏宸房地产开发有限公司（以下简称开发公司）、被告张志新执行异议一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙晓玲及其委托代理人徐航、被告陈立平及其委托代理人王丹波、被告开发公司法定代表人高洪臣到庭参加了诉讼，被告张志新经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告孙晓玲诉称，原告因被告陈立平申请执行被告开发公司借款合同纠纷执行一案中，针对执行的铁西法院于2014年7月1日作出（2014）西民执裁字第4号《执行裁定书》裁定对“被执行人吉林省宏宸房地产开发有限公司的位于辽宁省昌图县八面城镇龙郡小区地下车库及储藏间1
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81号予以全部查封”。执行中，原告提出执行异议附有证据证明该裁定查封的标的，其中有原告即案外人孙晓玲所有的财产（即该第4号《执行裁定书》冻结的“八面城镇龙郡小区地下车库及储藏间1
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81号”中15、19、21、41、42、43、44、56、57、65、66、67、68、69、71、73、74、75、76、77、78、79、81号等23个车库及储藏间）。具体证据事实是，早在执行法院受理该执行案件之前的2011年3月20日，开发公司为周转开发建设资金，在其法定代表人高洪臣及唐玉轩的保证下，签订了向原告孙晓玲借款本金人民币570万元借期两个月的《借款（保证）协议》。借期届满后，借款人被告开发公司无现金支付欠款，拖至2012年12月31日，借款保证人及借款人被告开发公司与原告签订了将被告开发公司开发建设的辽宁省昌图县八面城镇龙郡小区的住宅、商品房、车库及储藏间抵债给原告孙晓玲用于偿还欠款的抵债协议，同时又签订了《房屋明细表（物品接受单）》，并进行了实际交付接收。自此，原告孙晓玲早已实际取得、占有该财产。此后的2014年7月1日执行法院作出（2014）西民执裁字第4号《执行裁定书》对1
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81号地下车库及储藏间进行了全部查封。据此事实，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查、扣、冻司法解释》）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，原告认为，该第4号《执行裁定书》与此规定不符。依照《查、扣、冻司法解释》第三十一条第（一）项规定，执行法院应当解除对属于原告孙晓玲的财产查封。2014年11月15日（12月8日送达）作出（2014）四西民执异字第14号执行裁定书，错误认为“异议人孙晓玲提交的孙晓玲同高洪臣、唐玉轩、吉林省宏宸房地产开发有限公司签订的抵债协议、房屋明细表（物品接收单）、2012年12月31日签订的25份商品房买卖合同，吉林省宏宸房地产开发有限公司八面城分公司财务开具的收据等证据，存在瑕疵。其效力不能对抗铁西法院（2013）四民二初字第93号民事裁定书，协助执行通知书”，据此驳回原告的执行异议，并告知原告于接到裁定书15日内提起诉讼依法确认对争议房屋的所有权。故此，原告诉至法院，请求法院判令停止执行、解除查封冻结。
被告陈立平辩称，原告的起诉超过起诉期限，原告提起的本次执行异议的请求及理由已经四平市铁西区人民法院作出裁定驳回，本次异议系重复异议。原告不是涉诉房屋的买受人，其提起本案诉讼无事实根据，也不存在原告实际占有本案涉诉房屋的事实，本案执行异议裁定正确，请求驳回原告诉请。
被告开发公司辩称，房子整体押给了原告孙晓玲，当时押了570万元，还不上钱，本金连同利息，将房子一次性转给了原告，原告找的卖楼的，卖出一户收一户的钱，钱直接给原告孙晓玲。
被告张志新未到庭，也为提交书面答辩和证据。
经审理查明，被告陈立平申请执行被告开发公司财产，四平铁西法院于2014年7月1日作出（2014）西民执裁字第4号执行裁定，查封了被告开发公司位于辽宁省昌图县八面城镇龙郡小区地下车库及储藏间1
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81号。执行期间，原告提出执行异议，原告认为其中15、19、21、41、42、43、44、56、57、65、66、67、68、69、71、73、74、75、76、77、78、79、81号23个车库及储藏间属于原告孙晓玲的合法财产。原告孙晓玲陈述，2011年3月20日，被告开发公司为周转开发建设资金，在其法定代表人高洪臣及唐玉轩的保证下，签订了向原告孙晓玲借款本金人民币570万元、借期两个月的《借款（保证）协议》。被告开发公司未能如期还款，2012年12月31日，借款保证人及借款人被告开发公司与原告签订了《抵债协议》，确认借款本金连同未付的利息共计815万元，将被告开发公司开发建设的辽宁省昌图县八面城镇龙郡小区的住宅、商品房、车库及储藏间抵债给原告孙晓玲用于偿还欠款，同时签订了《房屋明细表（物品接受单）》。同日，原告与被告开发公司分别就抵债的房产签订了《商品房买卖合同》，并由被告开发公司向原告开具了收据，在《商品房买卖合同中》买受人处均未签字盖章，原告与被告开发公司的目的为，原告孙晓玲将从被告开发公司获得的房屋再次转让时，直接在买受人处补签实际买受人的名字，并由被告开发公司协助办理房产过户。被告开发公司在辽宁省昌图县八面城镇开发建设的龙郡华都小区1＃、2＃、3＃、4＃楼共计四栋商品房未在辽宁省昌图县房地产市场管理处办理房屋所有权初始登记。原告孙晓玲对（2014）西民执裁字第4号《执行裁定书》提出异议后，2014年11月15日四平铁西区人民法院作出（2014）四西民执异字第14号执行裁定书，驳回原告的执行异议，原告在收到裁定书之后在法律规定期间向本院提起了执行异议之诉。
上述事实，有房屋买卖合同、抵债协议、房屋明细表（物品接受单）、（2014）四西民执异字第14号民事裁定书及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，原告孙晓玲虽然与被告开发公司因为抵债还款而签订了本案诉争车库及储藏间的买卖合同，但并未办理相关的房屋产权过户登记。被告开发公司在辽宁省昌图县八面城镇开发建设的龙郡华都小区1＃、2＃、3＃、4＃楼共计四栋商品房未在辽宁省昌图县房地产市场管理处办理房屋所有权初始登记，也即该小区涉及的所有房产都不具备流通转让条件，无法办理房屋产权过户登记，且结合原告与被告开发公司签订的买卖合同的合同形式看，原告在获得被告开发公司单方签字盖章的房屋买卖合同时，达成合议欲通过在买受人签章处空置的方式，由原告代替被告开发公司出售相关房产，并由被告开发公司直接协助最终买受人办理房屋过户登记。因此在本院于2014年7月1日查封诉争房产前，孙晓玲与被告开发公司没有办理诉争房屋产权过户手续不仅存在房产尚未办理所有权初始登记的客观原因，同时存在原告孙晓玲有意通过空置买受人的方式来减少房屋转让环节的主观原因。从而使原告与被告开发公司签订的房屋买卖合同在形式上存在重大瑕疵，即使诉争房产具备房屋过户的客观条件，诉争房屋产权也无法过户的原告孙晓玲名下。原告虽然通过抵债的方式获得了被告开发公司开具的收据，但收据仅为白条收据，并未完税。同时依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力。因此，原告提出诉争房屋系其所有的合法财产，并停止对其执行的诉请，理由不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告孙晓玲的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告孙晓玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 董爱民
审 判 员 刘 成
人民陪审员 刘福平
二〇一七年五月十二日
书 记 员 倪 娜