天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨汉民初字第6153号
原告天津市辉业工贸有限公司。
法定代表人冯立华，职务：经理。
委托代理人袁学忠。
被告包头市蒙丰大棚有限公司。
法定代表人张炜，职务：经理。
委托代理人ＸＸＸ。
原告天津市辉业工贸有限公司（以下简称：辉业公司）诉被告包头市蒙丰大棚有限公司（以下简称：蒙丰大棚）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理后，依法由代理审判员柳斌适用简易程序于2015年1月5日、2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告辉业公司的委托代理人袁学忠、被告蒙丰大棚的法定代表人张炜以及委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辉业公司诉称，2013年9月1日，原、被告经协商双方签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将其所有的坐落于天津市滨海新区茶淀街西孟村建筑面积为540平方米砖混结构办公楼以及钢结构建筑面积2122平方米的厂房（建筑面积合计2622平方米）租赁给被告用于生产经营使用。租赁期限2013年9月1日至2018年8月31日止，每年租金25万元。合同签订后，2013年11月30日前被告一次性向原告支付年租金25万元，后续每年租金于8月15日前一次性给付原告。签订协议后，被告仅于2013年11月向原告缴纳租金10万元，剩余租赁费经被告多次催要始终未向原告缴纳。被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失亦使该房屋租赁合同已无法履行。故，为维护原告合法权益，请求依法判令：解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将租赁的房屋返还给原告；被告给付原告2013年9月至2014年12月拖欠的房屋租金共计23.28万元；案件受理费和保全费由被告承担。
原告辉业公司为证实其主张，向本院提交了以下证据：
1.房屋租赁合同一份，拟证实原、被告之间存在房屋租赁合同关系；
2.诉争厂房权属证书一组（房屋所有权以及土地所有权），拟证实诉争厂房取得建设工程规划，属于合法建筑；
3.结婚证一份，拟证实王凤连和冯立华是夫妻关系。
被告蒙丰大棚辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：1.本案诉争的房屋租赁合同的当事人并非原告，其实是承租人与案外人王凤连签订的租赁合同，而王凤连是国家公职人员严禁从事商业活动，故承租人与王凤连签订的《房屋租赁合同》应属无效合同；2.诉争厂房的实际使用人是天津市六艺农业发展有限公司（以下简称：六艺公司），租赁合同的当事人亦为六艺公司，原告将被告蒙丰大棚列为被告，属于被告不适格，应当驳回原告起诉；3.即使诉争的租赁合同有效，那么就诉争厂房而言，诉争厂房不具有房屋的正常使用功能，如办公楼未有卫生间、下水道、办公电线以及供暖设施，与租赁合同约定的内容严重不符，原告存在严重的违约情形，被告之所以未缴纳房屋租赁费属于履行抗辩权，即使法院判令缴纳租赁费亦应相应的减少租金；4.诉争租赁物严重影响房屋租赁人正常使用，租赁人为使租赁物能够正常使用，投入大量资金用四个月时间对租赁物进行了改造与添附，故租赁费中应扣除四个月的改造与添附时间。此外，原告自2014年10月13日起，派人控制大门致使被告货运车辆无法正常出入，导致被告对租赁物无法正常使用长达三个月之久，故此期间的租赁费亦相应的予以扣除；5.被告因租赁物无法正常使用，投入大量资金予以添附与修缮，故被告投入的添附修缮费用亦应相应的予以扣除；6.诉争租赁物没有所有权证书、属于非法建筑，租赁物质量不合格，不具备正常使用条件，故诉争的租赁合同应属无效，不应受到法律保护；7.原告主张的部分租赁费已经超过一年的诉讼时效，故原告只能要求从2013年12月10日至2014年12月10日期间的租赁费用，此期间以前的租赁费已经超过诉讼时效，法院不应予以保护。综上，请求法院依法判决。
被告蒙丰大棚为支持其抗辩，向本院提交了电话录音并申请证人赵××、王××以及沙××出庭作证：
1.王维顺警官与张炜电话录音一份，证明发生争议的缘由以及时间，拟证实2014年10月租赁物厂房大门已经被原告安排的人员予以控制；
2.王凤连外甥（ＸＸ生）与张炜电话录音两份，证明诉争标的物实际所有人是王凤连，而签订合同的是原告，原告主体不适格且诉争标的物厂房大门在2014年10月中旬就已经被人控制无法自由出入；
3.赵××证实，他是六艺公司的员工，2013年11月23日到厂做零工，2013年11月以前张炜是不是对厂房进行过修缮以及修缮时间不清楚，赵××来到诉争厂房后因为生产设备始终未到，故一直没有正式开工干活，但是住宿在工厂里。2014年8月-11月，赵××不在厂里此期间的情况不清楚，2014年12月份原告将诉争厂房大门锁闭，无法正常出入；
4.王××证实，她是六艺公司的员工，2013年11月份来到厂里在食堂工作，来之后厂房未再有大的修缮以及添附。2013年11月份六艺公司有活干，在外修建种植大棚。2014年10月份，诉争厂房大门没锁，人和车可以自由出入，但是原告禁止六艺公司的货车自由出入，2014年12月10日原告对诉争厂房大门予以锁闭并停电，所有车辆无法出入；
5.沙××证实，他是六艺公司的员工，2013年9月到厂工作，开始的时候一边对诉争厂房修缮添附，一边进行生产。2014年7月中旬到10月份沙××回老家，回来后听张炜说，厂里的东西不让动，车辆不让自由出入。沙××回厂后，始终没有接到订单，一直没有进行生产。2014年12月9.10日原告对诉争厂房大门予以锁闭并停电。
经举证质证，被告对原告提供的证据1无异议，但认为合同当事人并非原告而是案外人王凤连；对原告提交的证据3的真实性、合法性均无异议，但认为与本案不具有关联性；对原告提交的证据2有异议，认为原告提供的权属证书与诉争租赁合同标的物不符，权属证书记载的办公楼为一层，而合同约定的为两层，且权属证书所登记的不动产所有人全部为原告与实际签订合同当事人王凤连无任何关联，不予认可。原告对被告提供的证据1.2的真实性不予认可，认为仅凭录音无法确定通话双方的真实身份，且录音内容亦无法证实原告锁闭大门控制被告车辆出入的具体时间；对于证据3.4.5而言，首先三位证人均与被告具有利害关系，供职公司法人与被告法人为同一人；其次，通过证人赵××、沙××证言来看，被告公司无法从事继续生产的根本原因是被告缺少必要生产设备且无订单，与诉争厂房现状无关；最后，三人均确认原告实际锁门的时间为2014年12月9日，12月10日进行拉闸停电，被告所辩称的2014年10月即控制被告车辆出行全部系道听途说，均未亲眼所见。本院认证意见如下：原告提供的证据1.2.3，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。被告提供的证据1.2因无法证实该录音的真实性，本院依法不予采信；证据3.4.5，能够证实原告于2014年12月9日对诉争厂房大门予以上锁、停电的事实，根据现场勘验结果，亦能证实被告在使用诉争租赁物之前根据生产需要进行了必要的添附与修缮，但不能证实原告于2014年10月对诉争厂房大门予以控制限制出行。
经审理查明，被告的法定代表人是张炜；原告的法定代表人是冯立华，其与案外人王凤连系夫妻关系。2013年9月1日，王凤连（甲方）与被告（乙方）经协商签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将坐落于天津市滨海新区茶淀街西孟村原告自有的建筑面积540平方米砖混结构办公楼、钢结构建筑面积2122平方米厂房（建筑面积合计2622平方米）租赁给乙方用于生产、居住使用。租金按照2622平方米计算，每年25万元，租金付款方式为：合同签订后，2013年11月30日前乙方一次性向甲方支付年租金25万元，后续每年租金于8月15日前一次性交付甲方。甲方需对诉争标的物享有合法产权，保证所出租的厂房办公楼及设施完好并能正常使用，需为乙方提供180千瓦变压器一台（变压器至厂房的电路安装费用由乙方负责）；乙方租赁甲方厂房和办公楼，如有特殊原因可以退租，乙方退租前六个月提前告知甲方，并补偿甲方5万元。乙方退租后，在主体厂房上所改动的门、窗不得拆除，主棚因设施原因增高部分也不可以拆除。有关房屋装修和改造，双方约定：乙方租赁房屋后，在不影响建筑物结构安全的前提下，可对所租赁房屋进行装修或改造，装修改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动或临建设施除外，活动房、空调、冰箱、办公家具等），可移动设施由乙方自由处置；与生产设施相配套的电缆、电线、电器等可以由乙方处理。合同生效、纠纷解决约定：本合同经甲、乙双方或授权代理人签字，单位需加盖印章后生效，具有法律效力。最后该《房屋租赁合同》甲方落款处为原告名称、王凤连签字以及原告公章；乙方落款处为被告名称、张炜签字以及被告公章。合同签订后，被告因生产需要对诉争标的物进行了添附修缮并于2013年11月通过向原告账户转款的方式给付原告房屋租金10万元。
另查，根据原告所提供的房屋权属证书记载，原告所有的房屋坐落在茶淀镇西孟村，分别是钢混结构房屋建筑面积（平方米）3120，房屋总层数（层）1；其他结构房屋建筑面积（平方米）720，房屋总层数（层）1；混合结构房屋建筑面积（平方米）5707.63，房屋总层数（层）1。土地权属证书记载，原告对茶淀镇西孟村20859.9平方米的集体土地享有使用权，地类用途为工业用地，终止日期为2023年3月5日。六艺公司成立于2013年11月8日，企业法定代表人为张炜，公司类型为有限责公司。自2013年11月份被告缴纳10万元租金后，其后再未缴纳任何费用。2014年12月9日，原告就被告拖欠租赁费一事向本院提起诉讼保全并于当日对诉争厂房大门上锁，以致被告车辆无法正常出入，同年12月10日原告对诉争厂房停电。
再查，案件审理期间，本院会同双方当事人对诉争厂房进行了勘验，共同确认了被告租赁上诉办公楼以及厂房期间的添附物以及修缮，并查实被告租赁使用的办公楼层数为2层。案件审理期间，被告对租赁物添附以及修缮的工期、造价申请司法鉴定。
以上事实有双方当事人提交的证据以及当事人陈述在案予以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案诉争的《租赁合同》双方当事人主要存有以下争议：1.签订合同的主体问题；2.租赁合同的效力问题；3.原告是否存在违约行为；4.原告主张的部分租赁费是否超过诉讼时效。
一、关于订立合同的主体问题。签订诉争《房屋租赁合同》时，案外人王凤连虽以甲方的名义与被告签订了诉争合同，但诉争合同甲方落款处除王凤连签名外，尚有原告名称以及原告公司公章，鉴于案外人王凤连与原告法定代表人冯立华系夫妻关系以及双方对于诉争租赁合同生效、纠纷解决条款的约定，其后被告向原告账户转款10万元的租赁费，故应视为王凤连代原告与被告签订了《房屋租赁合同》。至于被告主张的租赁物实际使用人为六艺公司之问题，根据被告法定代表人与六艺公司法定代表人属同一人以及六艺公司的成立时间，六艺公司是否占有使用诉争租赁物系六艺公司与被告之间的法律关系，但不影响本案诉争《房屋租赁合同》的签订双方为原告与被告。
二、租赁合同的效力问题。本案诉争的《房屋租赁合同》涉及办公大楼为一层，现场勘验结果显示诉争办公大楼为二层，与房屋权属证书上记载的一层不符，办公大楼超出一层的部分既未取得建设规划许可证，也未取得房屋所有权证，一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条之规定，双方签订的《房屋租赁合同》中就办公楼第二层应属无效合同，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故除办公楼二层之外的其余房屋租赁合同仍然有效。
三、原告是否存在违约行为。被告主张诉争的房屋不具备正常使用条件（二楼缺少保温层、其他不具备正常使用条件），被告投入大量资金进行修缮与添附，并耗时4个月，给被告造成了巨大的经济损失。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同签订前，被告有义务对租赁物进行勘验以核实是否满足使用条件，对于租赁物的现状以及以后的使用条件其应有预先的评估；其次，从事每个行业必须要有相配套的措施，被告如要在现有条件下正常生产经营，其对诉争租赁物的添附及修缮是必需的，况且双方已在签订租赁合同时对租赁物的修缮、维修以及添附均予以明确约定，故不应视为原告存在违约行为。
四、原告主张的2014年1月前的租赁费是否超过诉讼时效。原、被告于2013年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定年租金为25万元，具体计算至月份即为20833.33元／月。被告于2013年11月给付原告租赁费10万元，可视为被告租赁费已给付至2014年1月初，其后租赁费被告始终未予给付，原告于2014年1月底已知权利被侵害，故原告于2014年12月向本院起诉主张拖欠租赁费并未超过诉讼时效。
合同双方均应按照合同约定全面履行各自义务，被告未能按照租赁合同约定及时支付租金，致使合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告诉请解除双方签订的租赁合同（有效部分）本院予以支持。无效的合同（无效部分）自始没有法律约束力，但根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条第一款之约定，对无效部分可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，且考虑到被告作为承租人亦对办公楼二楼进行了占有、使用，故本院酌定扣减15%的租赁费，计为年租金212500元（250000元-250000元×15%），因原告于2014年12月9日对诉争厂房大门予以锁闭并予以停电，实际已致使被告无法正常使用租赁物进行收益，故原告主张2014年12月的租赁费本院不予支持。综上，被告应给付原告2013年9月至2014年11月的租赁费为212500元÷12月×15个月＝265624.99元，扣除被告已经给付的100000元，被告需再支付原告租赁费165624.99元。至于被告主张租赁期间对租赁物的修缮、添附投入问题，双方当事人在签订《房屋租赁合同》时已有明确约定，可移动以及临建设施等归被告所有，其余归原告所有，已无司法鉴定之需要，双方可根据现场勘验结果自行处分。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条第一款、第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告天津市辉业工贸有限公司与被告包头市蒙丰大棚有限公司于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告包头市蒙丰大棚有限公司自本判决生效之日起十日内将占用原告天津市辉业工贸有限公司的房屋腾空返还给原告。
三、被告包头市蒙丰大棚有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告天津市辉业工贸有限公司拖欠的租赁费人民币165624.99元。
四、驳回原告天津市辉业工贸有限公司的其他诉讼请求。
如未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2396元以及保全费520元（原告已向本院预交），原告担负案件受理费696元，被告担负案件受理费1700元以及保全费520元。被告担负的案件受理费以及保全费自本判决生效之日起十日内一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 柳 斌
二〇一五年三月二日
书 记 员 姚泓冰
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。