山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高法民初字第627号
原告山东高密高锻机械有限公司。
法定代表人毛志猛。
委托代理人李伟，律师。
被告山东高密彩虹分析仪器有限公司。
法定代表人邱法林。
委托代理人仪晓峰，律师。
原告山东高密高锻机械有限公司与被告山东高密彩虹分析仪器有限公司房屋土地买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李伟、被告委托代理人仪晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月1日原被告签订《买卖协议》一份，被告将坐落于高密市永安路，高密市密水商场南侧的鲁潍房权证字第××号项下的房屋及高国用（2004）字第380号国有土地使用证项下的工业用地作价2320万元卖给原告，由原告偿还被告自高密农村商业银行、高密市农行、潍坊银行高密支行的贷款2120万元，余款200万元在双方办理完毕房屋及土地过户手续之日由原告给付被告，如被告有特殊要求可协商先行部分支付。协议签订后原告已经为被告支付银行贷款21019554.35元（包括支付土地测绘费9200元及房屋测绘费14082元），但被告不按协议的约定办理房屋及土地过户手续，严重侵害了原告的合法权益。请求依法判决：1、确认原被告于2014年7月1日所签订的关于对被告所有的鲁潍房权证字第××号项下的房屋及高国用（2004）字第380号国有土地使用证项下的工业用地《买卖协议》合法有效。2、判令被告立即对上述房屋及土地办理过户手续。3、本案的一切费用由被告承担。
被告辩称，1、在本案的房屋土地买卖合同签订过程当中，被告公司并非自愿将公司所有的房屋及土地使用权出售给原告，因此双方的买卖合同没有法律效力。本次买卖合同的签订是基于原告在为被告公司承担担保责任之后而取得被告公司的房屋及土地使用权。在过户手续办妥后，原告为被告公司担保的1570万元银行贷款由原告按贷款到期的时间偿还，从买卖合同约定的该条款来看，原、被告双方的关系是债务人与担保人的法律关系，原告作为银行贷款的担保人在承担担保责任后取得向被告公司的追偿权，因原告担心其追偿权不能实现，所以先期以买卖合同的方式来取得被告公司的房屋及土地，以保证其债权的实现。被告认为这是典型的以物抵债，在相抵后消灭的是双方的债权债务，该方式不能对抗其他债权人，如果法院承认了其具有对抗效力，无疑是承认了另外的一种债的担保方式。2、本次买卖合同的签订，并没有经过被告公司股东会的会议通过，因此也不具有法律效力。我国公司法规定，公司股东依法享有参与重大决策的权力，双方签订的合同上虽然有公司及法人的签名及印章，但未经公司股东会的同意，属于无权处分。3、在该买卖合同签订时的情形与现在完全不同，在签订本合同时，被告公司并无不良记录及银行逾期贷款，房屋土地是可以进行变更登记的。现在的情况是被告公司目前有多件经济纠纷已进入诉讼程序，且涉案的房屋土地已被青岛市中级人民法院及高密市人民法院查封，因此已不具备过户的条件。
经审理查明，2014年7月1日，原告作为乙方与被告作为甲方签订买卖协议，约定甲方所有的鲁潍房权证高密市字第××号项下的房屋，建设面积共计7645.52平方米及甲方所有的高国用字（2004）字第380号国有土地使用证项下的工业用地4515.3平方米出售给乙方。上述土地及房屋坐落于高密市永安路，高密市密水商场南侧，以上述土地使用证及房屋所有权证中的登记为准。以上房屋及土地使用权共作价2320万元，因甲方自高密农村商业银行、高密市农行、潍坊银行高密支行合计贷款2120万元，其中由乙方担保的贷款1570万元；由甲方以自有土地、房屋在高密市农行贷款550万元。现因甲方无力偿还银行贷款，协商先由乙方替甲方偿还高密市农行以自有土地、房屋抵押的贷款550元。乙方偿付该笔贷款后，由甲方收回在高密市农行抵押的上述房屋及土地使用证交付给乙方，并到相关部门办理撤销抵押登记手续（改办以乙方为第一权利人的抵押登记）。同时甲乙双方到高密市住建局及国土局办理房屋及土地过户手续，过户费由乙方承担，过户到乙方名下。过户手续办妥后，贷款明细表中由乙方担保的剩余贷款计1570万元自本协议签订并生效后的本息全部由乙方按贷款到期的时间偿还。余款200万元在双方办理完毕房屋及土地过户手续之日由乙方付给甲方，如甲方有特殊要求可协商先行部分支付。本合同签订后甲方必须按本合同的约定配合乙方办理过户手续，办理完毕过户手续后甲方可暂时使用上述房屋及土地，何时乙方要求甲方搬离，由双方对甲方搬离的相关事宜另行协商，如协商不成甲方应接到乙方的书面通知后三个月内搬出。乙方必须按照本合同的约定偿付贷款明细表中的甲方贷款，本协议签订生效及办理完毕房屋及土地过户手续后七日内由乙方向甲方的本合同所约定的贷款银行发出通知，并将银行的回函复印件交付给甲方备案，否则由此所带来的一切责任由乙方承担。如乙方未按本协议约定履行偿还银行到期贷款义务，甲方有权撤销本买卖协议，本协议所涉房产及土地所有权仍归甲方所有。甲方如不按本协议的约定配合乙方办理过户手续，承担本合同标的额30％的违约金，并立即办理过户手续，如造成的损失超出违约金外还应当承担相应的损失。如甲方接到乙方的书面通知后拒不倒出房屋及土地按本合同的标的额承担30％的违约金，如违约金不足以赔偿损失还应承担责任。乙方如不按本合同的约定偿付甲方贷款，由此所带来的逾期还款责任由乙方承担。合同还约定了其他事项。
被告从各大银行贷款明细分别为：从高密市农村商业银行贷款220万元，借款日期2014年5月23日，还款日期2015年5月9日；从高密市农村商业银行贷款170万元，借款日期2013年10月22日，还款日期2014年10月13日；从高密市农村商业银行贷款130万元，借款日期2014年1月10日，还款日期2015年1月4日；从高密市农业银行贷款250万元，借款日期2014年1月13日，还款日期2015年1月12日；从高密市农业银行贷款200万元，借款日期2013年7月10日，还款日期2014年7月9日；从高密市农业银行贷款550万元，借款日期2013年8月19日，还款日期2014年8月18日；从高密市农业银行贷款200万元，借款日期2013年9月13日，还款日期2014年9月1日；潍坊银行高密支行400万元，借款日期2014年4月3日，还款日期2015年4月2日。以上共计借款2120万元，均由原告作为担保。
原告提交山东高密彩虹分析仪器有限公司董事会决议复印件一份，内容为：“山东高密彩虹分析仪器有限公司于2014年7月4日召开董事会，应到会董事5人，实到会董事3人，符合法定人数，会议经全数通过如下协议：同意将国有土地使用证高国用（2004）字第380土地卖给山东高密高锻机械有限公司”。
原告自2014年7月4日至2015年4月2日共计代被告偿付银行借款、利息及其他费用（土地测绘费、房屋测绘费）等共计26795417.19元。
因被告公司尚有其他债务纠纷，涉案房地产已被青岛市中级人民法院和高密市人民法院在2014年8月6日至2015年2月5日间进行过多次查封。
被告主张签订买卖合同并非出于其自愿，而是通过政府协调，出于保护原告债权的目的而形成。签订协议后，原、被告双方共同办理了房屋、土地测绘，后被告拒绝办理产权变更登记手续。
以上事实，有原告提供的买卖协议、银行贷款明细表、被告公司的董事会决议、房屋土地产权证明、代替被告偿付银行借款本息证明、测绘费单据，被告提交的查封登记证明及当事人陈述等为证，足以认定。
本院认为，原、被告虽签订书面买卖协议，被告将自己所有的建设面积共计7645.52平方米的房屋及4515.3平方米的工业用地转让给原告，但该买卖协议非一般的买卖合同，而是以原、被告存在其他债权债务关系为前提。即被告从各大银行贷款时，原告为借款提供了担保，原告作为保证人同意为被告偿付借款，并以替被告偿还的贷款作为购买被告房屋及土地的价款，此种情形属典型的“以物抵债”，即债务人与债权人约定以债务人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。原告替被告偿付借款后，取得的仅是对被告公司的追偿权，原告在未替被告偿付借款前即达成以物抵债的买卖协议，该协议具有担保债权实现的目的。根据《中华人民共和国担保法》以及《中华人民共和国物权法》相关规定，此类以物抵债协议具有流质契约的属性，应认定无效。故对原告以被告违反以物抵债的约定要求认定协议有效且继续履行的请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民事担保法》第四十条、第六十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条的规定，判决如下：
驳回原告山东高密高锻机械有限公司的诉讼请求。
案件受理费157800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 马 森
人民陪审员 肖玉玲
人民陪审员 冯晓向
二〇一五年五月十日
书 记 员 单秋香