广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）环民初字第202号
原告黄电潘，居民。
委托代理人黄国娴，广西天任律师事务所律师。
委托代理人蒋志雨，居民。
被告环江金大地房地产开发有限责任公司，住所地环江毛南族自治县思恩镇。
法定代表人秦文钊。
特别授权委托代理人覃孟山，广西河城律师事务所律师。
原告黄电潘与被告环江金大地房地产开发有限责任公司（以下简称金大地房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月14日立案受理后，依法组成由审判员韦文勉担任审判长，审判员李冬萍、人民陪审员覃懂参加的合议庭，于2014年4月29日公开开庭进行了审理。书记员韦凤脑担任法庭记录。原告黄电潘及其委托代理人黄国娴、蒋志雨及被告的特别授权委托代理人覃孟山出庭参加诉讼。后因案情复杂，于2014年9月5日经批准同意延长审限6个月。本案现已审理终结。
原告诉称，被告金大地房产公司系“环江人家小区”的开发商。2005年10月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买“环江人家小区”桃李苑1幢2单元421号房屋一套，并按合同约定支付了购房款，被告也答应合同生效后随时交付房子给原告。因原告买房经验不足，在与被告签订合同后，交接房屋时没有对房子质量进行验收，也没有叫被告提供《住宅质量保证书》及相关的验收证明书。2012年12月5日环江县住建局与环江县供电公司、自来水厂一起对“环江人家小区”的水电线路设施及管理进行检查验收时，发现存在的问题有：一、电力线路及设施方面存在的问题；二、供水管网及设施方面存在问题……，并建议：限被告公司在2013年2月底前将供电线路及设施、供水管网及设施整改完毕。从以上《通知》可知，被告交付的水电设备设施均不符合国家法律规定的标准，而《商品房买卖合同》第十三条明确规定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任——出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。其中附件三的第十、十一条分别约定了：供水、供电“一户一表”接到户。截止2013年2月底，被告没有按《通知》的要求对环江人家小区的水电进行整改。综上，被告明显已构成违约。环江人家小区业主为维护自己的合法权益，经广西金网电力勘察设计有限公司环江设计部作出《环江人家低压配电线路整改安装工程初步设计估算书05》，即环江人家小区电网改造所需费用为913736元；环江自来水厂作出的《环江人家DN150给水管及“一户一表”改造预算单》，即环江人家水改所需的费用为512681.6元。因小区包含有300户，那么依照法律、法规规定的供水供电“一户一表”的标准进行整改时，每户应承担的电改费为3045.78元，水改费为1708.93元。综上所述，被告的违约行为侵犯了环江人家小区全体业主的合法权益，直接造成原告较大的损失，依法应当予以赔偿。为维护自身的合法权益，依照我国《合同法》、《商品房买卖合同》第十三条的约定及其他法律规定，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
原告黄电潘在举证期限内向法庭提交了如下证据：
1、原告的身份证复印件及被告的《营业执照》、《组织机构代码》复印件各一份，证明原、被告的相关情况。
2、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；
3、环江毛南族自治县住房和城乡建设局《关于要求对环江人家小区水电线路设施及管理进行整造的通知》复印件一份，证明被告建设的环江人家小区的水电线路设施存在问题，需要及时整改；
4、广西金网电力勘察设计部有限公司《环江人家低压配电线路整改安装工程初步设计估算书05》复印件一份，证明环江人家小区低压配电线路整改安装工程所需投资为913736元；
5、环江毛南族自治县自来水厂《环江人家DN150给水管及“一户一表”改造预算单》复印件一份，证明环江人家DN150给水管及“一户一表”改造预算投资总额为512681.6元；
被告金大地房产公司答辩称，一、被告没有违反《商品房买卖合同》附件三约定。被告交付给原告的房屋均是符合双方合同的约定，按照《商品房买卖合同》附件三的约定，并且合同约定被告的义务是“预装”，足以证明答辩人的合同义务是为业主留有余地“预装”，各业主装修房屋时根据各自需要再另行选择整改，原告入住多年后现诉求的“整改”水电项目显然不是合同约定的“预装”义务；二、房屋交付后，房屋产权已转移给原告，那么行政部门根据当前的政策要求通知环江人家小区进行水电整改，这已经不是被告的义务，而是现产权人（业主）应当履行的政策义务。商品房经各部门综合验收合格并备案于环江县建设局，达成交付条件后，被告按合同约定向原告如期交付了房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。由此可知，房屋产权已经转移给原告这么多年，所有的风险应当由业主自行承担，原告要求被告履行现阶段的水电进行整改的费用，显然没有合同依据和法律依据；三、环江县住建局《关于要求对环江人家小区水电线路设施及管理进行整造的通知》是行政部门对环江人家小区水电线路设施改造、管理的要求，不是对被告与原告之间合同义务的设定。合同具有相对性，合同之外的第三人不能强加义务给合同中的任何一方，必须是合同双方达成的合意。行政部门要求整改现有的线路，费用问题还是由业主承担，按照《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”，故应当由业主大会聘请的物业管理公司统一筹集资金改造。行政要求与费用的承担是两回事，原告诉请要求由被告承担没有合同依据和法律依据；四、环江县住建局不具备资质否认交付前经各部门综合验收合格并备案了的建设项目。商品房经各部门综合验收合格并备案于环江县建设局，当时也是环江县建设局主持下各部门参加的验收行为，均签字盖章评定为合格，现在环江县住建局是单一的一个部门，不是水、电质量鉴定机构，故该《通知>；不是否定交付前市政基础设施工程验收合格的事实；五、广西金网电力勘察设计有限公司环江设计部和环江县自来水厂不具备设计和估算的资质，故原告请求的水、电线路改造总费用不能作为认定的依据，分摊的数额也就不能认定，况且该费用并没有实际发生。金网公司环江设计部和环江县自来水厂没有这方面的设计资质和费用预算资质，并且都带有本部门利益，原告诉称电网改造所需费用为913736元和水改费用为512681.6元没有合法的证据支持，那么原告认为所分摊整改费用为4575.47元就没有事实依据。另外，请求的费用也没有实际发生，原告没有实际损失，按照法律规定依法应予驳回；六、程序上，原告诉讼请求涉及到的改造设计没有经三分之二业主同意，自行计算分摊的费用不符合法律的规定，依法不能支持。根据《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，原告要求改造水电线路显然没有达到法定的人数，应予以驳回请求。另外，《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部门占建筑物总面积的比例确定”，显然原告计算按户分摊费用没有法律依据，并且业主总户数是多少没有证据证明，应予以驳回请求。综上所述，不管从何角度分析，原告的诉讼请求均是没有理由的，请予驳回。
被告金大地房产公司在举证期限内向法庭提交了如下证据：
1、环江人家“桃李苑”3#楼、4#楼，“华顺苑”5#楼，“毛南新城”A9#商住楼的《建设工程竣工验收报告》、《建设工程质量竣工验收意见书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件各一份，证明上述楼盘质量及其他综合验收合格；
2、《住宅质量保证书》复印件一份，证明被告公司按建设部质量保修期限进行保修；
3、《住宅使用说明书》复印件一份，证明环江人家小区已经移交广东金石物业公司进行物业管理，安装独立水表、电表，供水及配电线路到户；
4、相片四张，证明被告已安装独立水表、电表，供水及配电线路到户的现场照片。
经过举证、质证，被告对原告提供的证据1、2无异议；对证据3的证明内容有异议，认为水电整改的费用不应由被告承担；对证据4、5有异议，认为广西金网电力勘察设计有限公司环江设计部及环江毛南族自治县自来水厂不具备相应的资质。原告对被告提供的证据1有异议，认为与本案无关联性；对证2、3、4的证明内容有异议，认为不能证明被告安装水电已符合标准。本院对对方当事人无异议的原告证据1、2予以确认，可作为本案定案依据；对原告证据3及被告证据2、3、4，由于对方当事人未提出真实性及合法性的异议，可作为反映案件客观事实的证据予以采纳；对被告提出异议的原告证据4、5，本院认为，由于广西金网电力勘察设计有限公司环江设计部及环江毛南族自治县自来水厂不具备相应资质，这两个部门分别出具的《环江人家低压配电线路整改安装工程初步设计估算书05》及《环江人家DN150给水管及“一户一表”改造预算单》不符合民诉证据来源合法性的原则，故对这两份证据，本院不予采纳；对于原告提出关联性异议的被告证据1，本院认为该证与本案存在一定关联性，可作为确认案件事实的依据。
经审理查明，本院确认如下案件事实：2005年10月9日，原告黄电潘与被告金大地房产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于“环江人家”小区内桃李苑1幢2单元421号的商品房一套，房屋面积115.78平方米，价款86006元，约定于2005年12月31日前交房，并在《商品房买卖合同》“附件三：装饰、设备标准”中约定“六、厨房：预留供水管接口，预留排水接口，预留地漏。七、卫生间：预留洗手池供水管接口、排水接口，预留地漏，预装蹲便器。……十、供电：使用IC卡电表，预留分层电源接口”。签订合同后，原告按合同约定支付了购房款，被告也向原告交付了商品房，并在小区的总水电表下，为原告安装了需要人工抄表的传统水电分表。原告入住后发现每户没有独立的水、电户头，不能自行与供水、供电部门直接进行结算，而是均需经小区统一收齐后，经小区总表头帐户交费。原告为实现与水电部门直接进行结算之目的，便与“环江小区”其他业主一起，向被告及相关部门反映情况，水电部门回复称，“环江小区”的水、电设施不符合相关规范要求，均需进行水电整改至符合规定后方能整体接收，才能实现由供水、供电部门“抄表到户”，而被告则以其已履行合同义务，为每位业主安装“一户一表”、房屋质量及配套设施经验收合格为由予以回绝原告及相关部门的整改要求。2012年12月5日，县政府召集县住建局、县水、电部门及“环江小区”业主委员会委员、被告等相关人员协商上述事宜，但未能达成一致意见。2012年12月21日，环江供电公司对被告下达了《用电检查整改通知》。2013年1月21日，环江县住建局及环江供电公司、自来水厂分别对“环江人家”小区的水电线路设施及小区管理进行检查验收后，对被告下达了《关于要求对环江人家小区水电线路设施及管理进行整造的通知》，建议被告对小区内未经有资质部门设计的、存在安全隐患的供水、供电管网、线路及设施进行限期整改，被告均未予整改。原告遂于2014年3月14日诉至本院，请求被告赔偿原告水、电整改费共4575.47元，引起本案诉讼。
经查，1998年9月1日，国家电力公司实施《城镇一户一表改造的若干规定》（国电安运（1998）669号），决定对居民住宅实施一户一表工程，该规定第五条第4项规定“新建居民住宅一律按新标准和一户一表要求进行建设。所需要资金应列入住宅建设投资之中”。2012年12月20年广西住房和城乡建设厅实施《居住区供配电设施建设规范》，其第3条第6项第2点规定“居住区住宅用电应实行一户一表计量方式”。
《广西壮族自治区城市供水价格管理实施细则》（以下简称旧《供水实施细则》）由自治区物价局、建设厅于2003年3月12日发布并实施，该细则第十三条规定“城市供水应在本实施细则后五年内实行装表到户、抄表到户、计量收费。新建住宅必须装表到户……”；2011年7月29日，广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区住房和城乡建设厅发布了新的《广西壮族自治区城镇供水价格管理办法》（下称新《供水管理办法》），同时废止了上述旧《供水实施细则》，新《供水管理办法》第二十一条规定“新建住宅必须装表到户。新建住宅的供水设施安装费用由建设单位承担。计量水表以后（不含水表）至住宅内部供水管道和用水设备的安装，应坚持建设单位自愿委托的原则。在工程竣工并经供水企业验收合格后，由供水企业实行计量到户、抄表到户、收费到户、服务到户”。
2003年6月8日，中华人民共和国国务院以第379号令颁布《物业管理条例》，其中第四十五条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，该条例自2003年9月1日起施行。
本院认为，原、被告于2009年2月4日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且合同未违反法律法规的规定，是有效合同。
尽管双方签订的《商品房买卖合同》中，并未明确约定被告应履行为原告安装水电“一户一表”的义务，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（一）款的规定，从合同“附件三”相关条款的约定内容看，预留供、排水管接口、预留分层电源接口等，其目的是通过安装质量合格、符合规范的水电配套设施，从而实现房屋的通水、通电，保障房屋应有的质量底线与使用价值，这是合同约定的更深层含义。故，被告应为原告安装水电“一户一表”，不仅符合合同的目的，也符合商品房买卖的交易习惯和房地产行业的交房标准。
对原告所称水电整改系政策义务而非合同义务、房屋交付风险转移则改造费用自理等的抗辩主张，本院认为，合同一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而本案是合同之诉，原告的诉请是要求被告承担违约责任，而非请求被告承担政策义务或其他侵犯物权的责任，且合同具有相对性，合同当事人请求合同相对方承担违约责任也无需经其他三分之二以上业主同意，故原告上述抗辩不成立，本院不予支持。
对被告提出的诉讼时效抗辩问题，本院认为，从查明事实来看，2012年底至2013年初前后，原告等业主多次与被告公司协商，并先后多次向有关部门反映情况，也引起相关部门的重视，并为此召集包括被告在内的相关部门及人员进行协商，并对被告下达整造通知，由此可知，2012年至2013年间，原告等业主曾向被告及相关部门主张权利，且其意思表示已传达给被告，被告对原告的主张是知情的，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，权利人向义务人主张权利或向有关部门提出保护其相应民事权利的请求，从请求之日起诉讼时效中断，诉讼时效从中断之日起重新计算。因此，本案在2012年至2013年间诉讼时效多次发生中断，而至原告起诉之日2014年3月14日，本案并未超过两年的诉讼时效，被告对诉讼时效已过的抗辩主张不成立。
但是，双方当事人对“一户一表”的理解也存在较大争议。本院认为：1、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院认为随着社会的发展进步和水、电行业的发展，各地开始推行“一户一表”制，按照惯常的思维及对日常生活经验的理解，“一户一表”应该是一个家庭住户直接与供水、供电部门建立供用水、电关系，每户家庭各安装一只计量水、电表，计量水、电表安装在住宅的公共部位，供水、供电部门直接抄表到户，按户计量，按量收取水、电费用，这同时与水、电部门的要求及国家、各地区颁布的相关政策提出的“一户一表”的概念是相契合的；另一方面，本案双方当事人签订《商品房买卖合同》的目的之一，应是能保证购房人在付清房款后，能得到与合同约定相匹配的、可自由支配物权等相关权利的房屋及相关配套设施、服务，从中应包含供水、供电服务，而“环江人家”现有的供水、供电模式显然影响了原告与供水、供电部门自行建立供用水、用电关系的权利，导致原告因在供水、供电部门处于未建立独立的水、电表户头而无法自行向供水、供电部门交费，无法明明白白消费和自由处置相关权益，既影响合同目的的实现，也不符合诚实信用原则；2、《商品房买卖合同》附件三的文本由被告公司提供，其中“附件三”的条款，系被告公司为了重复使用而预先拟定的，并是在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。无论从通常理解的角度，还是从作出不利于提供格式条款一方的解释的角度，均应当采纳原告对“一户一表”的理解，即为每个家庭户安装能够与供水、供电部门直接结算的独立水、电表。
如前所述，被告未按照合同约定为原告安装能够与供水、供电部门直接结算的独立水、电表，已经构成违约，则根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告作为购房户是可以请求违约方承担上述违约责任的，但由于整改费用（即损失数额）尚未实际发生，且难以明确，故应由被告继续履行合同、采取补救措施，即为原告安装能够与供水、供电部门直接进行结算的、符合国家水电行业标准的独立水、电表。
综上所述，根据《最高人民法院关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》第174条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十一条、第六十二条第（一）款第一百零七条、第一百二十五条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告环江金大地房地产开发有限责任公司应于本案判决后10日内为原告黄电潘安装能够与供水、供电部门直接进行结算的、符合国家水电行业标准的独立水、电表；
二、驳回原告黄电潘的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告环江金大地房地产开发有限责任公司承担。
上述债务，义务人应于本判决指定的期间内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉案件受理费50元，（款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户行：农行河池分行城东分理处，账号：205068010400＊＊＊＊＊）。逾期不预交或不提出缓交申请的，其已提出的上诉，则按自动撤回处理。
审 判 长 韦文勉
审 判 员 李冬萍
人民陪审员 覃 懂
二０一四年十二月十日
书 记 员 韦凤脑
附相关法律条文：
《最高人民法院关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》
174.权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。经调处达不成协议的，诉讼时效期间即重新起算；如调处达成协议，义务人未按协议所定期限履行义务的，诉讼时效期间应从期限届满时重新起算。
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照片国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。