重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04995号
上诉人（原审被告）李发兵。
被上诉人（原审原告）杜鹃。
委托代理人晏勇，重庆龙创律师事务所律师。
上诉人李发兵与被上诉人杜鹃房屋租赁合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2015年3月20日作出（2014）长法民初字第03270号民事判决，上诉人李发兵对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年10月13日进行了询问，上诉人李发兵、被上诉人杜鹃及其委托代理人晏勇参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年8月1日，原告杜鹃与被告李发兵签订了《房屋租赁合同》，双方约定被告将其所有的位于重庆市长寿区晏家街道双园路49号1幢1-3和双园路49号1幢2单元2-2的房屋出租给原告使用，租赁期共五年，李发兵从2009年8月1日起将出租房屋交付杜鹃使用，至2014年8月1日收回。关于租金和租金交纳期限，双方在合同中第5条约定：“甲乙双方议定年租金为壹万陆仟伍佰元，本着先租后用的原则，由乙方（杜鹃）先按半年为单位向甲方（李发兵）缴纳房租。前2年租金不变，后面三年随行入市。”。关于装修，双方在合同中第7条约定：“乙方租用甲方房屋期间内，同意乙方由门面做楼梯上二楼。房屋装修期间所发生的安全事故及所产生的费用一律由乙方承担”，同时在合同第11条约定：“乙方在租赁期满后，应将房屋内的清洁做好，因租是清水房我不可能还清水房给你，这点甲方必须认可。但不能人为损坏其装修的固定设施，能移走的可带走。”。合同签订后，原、被告双方按照合同约定履行各自义务。原告最后一次缴纳租金的时间为2013年8月22日，最后一次缴纳租金的租期为2013年8月1日—2014年7月31日，缴纳租金为28500元。两套房屋出租之前安装了水、电、气和闭路，其余是清水状态，原告承租以后利用两套出租房屋从事洗浴业经营，因为经营需要对房屋进行了装修。
2013年10月24日，重庆市长寿区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定公告》，本案被告李发兵的两套出租房屋均属于征收范围内。
2014年6月16日，李发兵向一审法院起诉杜鹃要求解除双方于2009年8月1日签订的房屋租赁合同，并要求杜鹃立即搬离并交还两套出租房屋。双方于2014年6月20日在一审法院主持下自愿达成调解协议，调解协议载明：双方确认于2009年8月1日签订的关于两套出租房屋的租赁合同于2014年5月10日解除，被告杜鹃于2014年6月20日前搬离两套出租房屋。
同时查明，2013年12月1日，被告就其所有的位于重庆市长寿区晏家街道双园路49号1幢1-3号门面房与重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定“被征收房屋补偿费748198元、搬迁费1317元、附属设施补偿费3201元、装饰装修补偿费38464元、非住宅停产停业损失补偿费44892元，共计补偿金额为836072元”。2013年12月15日，被告就其所有的位于重庆市长寿区晏家街道双园路49号1幢2单元2-2房屋与重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定“被征收房屋补偿费588595元、搬迁费900元、附属设施补偿费7747元、装饰装修补偿费109028元、非住宅停产停业损失补偿费33144元，共计补偿金额为739414元”。上述补偿费用被告已领取完毕。
原告杜鹃起诉称，2009年8月1日，被告李发兵与原告杜鹃签订了《房屋租赁合同》，约定被告李发兵将位于重庆市长寿区晏家街道双园路49号1幢1-3号门面房以及门面二楼房屋一套（重庆市长寿区晏家街道双园路49号1幢2-2-2号）出租给原告使用，租赁期限为2009年8月1日至2014年8月1日。原告利用该房屋从事公共浴室经营服务。合同签订后，双方按合同履行各自义务。2013年10月24日重庆市长寿区政府发布国有土地上房屋征收决定公告，本案中的两套出租房屋属于征收范围。双方确定于2014年5月10日解除了租赁合同。被告已经在重庆市长寿区房屋土地征收安置办公室领取了相应的补偿款。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被告应支付原告领取的被征收房屋的价值（装修费用）、停产停业损失等补偿款。现要求被告支付原告因政府征收两套出租房屋所获得的附属设施补偿费4504元、装饰装修补偿费147492元、搬迁费2217元、停产停业损失补偿费78036元，共计232249元。
被告李发兵辩称，虽然双方是在2014年5月10日解除合同，但实际是2014年6月20日原告才将两套出租房屋交还于被告。同意支付原告附属设施补偿费4504元；搬迁费认可支付1109元；对装饰装修补偿费，征收人补偿装饰装修费是产权人所有，不是承租人的，承租人在租赁期间进行房屋装修而房主在租金上是进行大量让利的，租期5年就是充分考虑到承租人在装修上面花的费用，承租人通过装修营业获得的利益包含了装修付出的价值，根据合同法和民间租赁惯例，租赁期限届满房主不付给承租人任何装修费，因此只认可支付原告剩余租赁期限内即最后一个月装修折价残值费用，并需要原告出示最初的装修发票，确定装修残值，才能确定装修费赔偿；对停产停业损失补偿费，政府是补偿给产权人的，政府征收并不影响承租人的继续经营，原告可以换个地方继续经营，只认可一个月的停产停业损失2943元。
一审法院认为，关于停产停业损失补偿费，重庆市长寿区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定公告》（2013年10月24日）之后至原、被告租赁合同原定的租赁期限届满（2014年7月31日）前，政府的征收行为客观上给承租人带来了一定程度上的停产停业损失，在产权人向征收人领取了相关征收补偿费用后，原告可以向产权人主张停产停业损失补偿。停产停业损失补偿系政府基于征收产权人的房屋，给经营者造成停产停业损失的补偿。征收不仅给承租人承租期间的对外经营活动造成了损失，亦对房屋产权人未来对外经营活动的预期收益造成了损失，故停产停业损失补偿费应当以公平原则为基础，综合考虑承租人经营内容、租赁合同剩余期限、双方实际遭受的损失等因素，在出租人与承租人之间进行合理分配。本案中，同时考虑原、被告系定期租赁合同关系，原告在征收公告发布后仍使用租赁房屋数月之久，直至2014年5月10日原被告方确认解除租赁合同，故酌情分配原告停产停业损失补偿费31214.4元。
关于装饰装修补偿费，该院认为，本案两套房屋出租之前安装了水、电、气和闭路，其余是清水状态，原告承租以后因为经营需要对房屋进行了装修。关于装修利益归属，原、被告在签订合同时约定：“乙方（杜鹃）在租赁期满后，应将房屋内的清洁做好，因租是清水房我不可能还清水房给你，这点甲方（李发兵）必须认可。但不能人为损坏其装修的固定设施，能移走的可带走。”，可以认为双方约定租赁期限届满后，装修除能移走的外，其依附于出租房屋的所增加的附属价值利益应全部归出租人被告李发兵所有。这种约定利益是被告在租赁期间届满正常情况下的预期可得利益，也是原、被告在签订合同，综合考虑双方利益得失，商定房租价格的一个因素，是合同权利义务的一部分。但因政府征收，依附于房屋的装饰装修价值利益随之消灭，征收人对此专门进行了补偿，本案中因两套出租房屋装饰装修价值利益消灭而获得的政府的装饰装修补偿费应基于公平的原则，综合全案，根据剩余租期长短等因素在出租人与承租人之间进行合理分配。本案中双方合同约定的租赁期限为5年，从2009年8月1日至2014年7月31日，而被告就两套出租房屋分别于2013年12月1日、12月15与征收人签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定补偿其两套出租房屋的装饰装修费共计147492元，现被告实际获得了该补偿，根据本案的实际情况租赁期限未满出租房屋被征收，装饰装修利益随之消灭，酌情分配原告装饰装修补偿费29498.4元。
关于搬迁费，该院认为，原告系该租赁房屋的实际使用人，搬迁实际应由原告完成，被告未举证证明搬迁系被告完成，故对原告请求搬迁费2217元，予以支持。
关于附属设施补偿费，原告请求4504元，被告同意支付，该院认为，不违相关法律规定，依法予以确认。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告李发兵在本判决生效之日起五日内向原告杜鹃支付停产停业损失补偿费31214.4元；二、被告李发兵在本判决生效之日起五日内向原告杜鹃支付装饰装修补偿费29498.4元；三、被告李发兵在本判决生效之日起五日内向原告杜鹃支付搬迁费2217元；四、被告李发兵在本判决生效之日起五日内向原告杜鹃支付附属设施补偿费4504元；五、驳回原告杜鹃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4783元，由原告负担3298元（原告已预交4300元），由被告李发兵负担1485元（其中1002元于本判决生效后迳付原告杜鹃，剩余483元于本判决生效后五日内向一审法院缴纳）。
宣判后，李发兵不服一审判决，向本院上诉，上诉称：一审判决我支付给杜鹃停产停业损失补偿费31214.4元和装饰装修补偿费29498.4元，不符合事实，也违背房屋租赁合同相关条款。请求依法改判。
被上诉人杜鹃答辩称：一审判决主张该两项费用过低，但我没有上诉。请求维持一审判决。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，政府征收房屋，停产停业损失补偿系因征收对经营者造成停产停业损失的补偿。杜鹃租赁李发兵本案所涉两套房屋的租赁期限为2009年8月1日至2014年8月1日，重庆市长寿区人民政府于2013年10月24日发布《国有土地上房屋征收决定公告》，时间在租赁期限之内，李发兵于2013年12月先后与政府相关部门就该两套房屋签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，政府对李发兵进行货币安置补偿。李发兵与杜鹃于2014年6月20日达成协议，确认租赁合同于2014年5月10日解除，杜鹃于2014年6月20日前搬离房屋，随后，李发兵将房屋交付给政府。政府征收房屋对杜鹃租赁房屋从事经营活动造成影响，一审判决综合考虑承租人杜鹃经营内容、租赁合同剩余期限、杜鹃在征收公告发布后仍继续使用租赁房屋、双方实际遭受的损失等因素，在出租人与承租人之间合理分配该费用，酌情确定从两套房屋停产停业损失78036元中分给杜鹃31214.4元，未损害出租人李发兵的利益，李发兵上诉认为该费用处理错误的意见，本院不予采纳。
关于装饰装修补偿费。从合同约定来看，租赁期限届满后，装修除能移走的剩余部分，应归出租人李发兵所有。但由于政府征收时间在杜鹃租赁期限之内，杜鹃基于房屋租赁对装修财产尚享有部分权益，一审判决综合考虑房屋出租之前的状态、剩余租期长短等因素，在出租人与承租人之间合理分配该项费用，确定从两套房屋装饰装修补偿费147492元中分给杜鹃29498.4元，处理正确。李发兵上诉认为该费用处理错误的意见，本院不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人李发兵的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1318元，由上诉人李发兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年十一月九日
书 记 员 梁 麟