浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初11059号
原告：刘国灿，男，1970年4月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。
原告：丁锦海，男，1959年10月8日出生，汉族，住杭州市萧山区。
原告：韩柏官，男，1964年1月6日出生，汉族，住杭州市萧山区。
上述三原告之共同委托诉讼代理人（特别授权）：沈利，浙江鉴湖律师事务所律师。
上述三原告之共同委托诉讼代理人（特别授权）：孔森鑫，浙江鉴湖律师事务所律师。
被告：吴根法，男，1974年12月16日出生，汉族，住浙江省江山市。
原告刘国灿、丁锦海、韩柏官与被告吴根法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月22日公开开庭进行了审理，三原告及其共同委托诉讼代理人沈利，被告吴根法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘国灿、丁锦海、韩柏官向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告房屋租赁费323,443元及逾期付款违约金3万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月18日，原被告经协商，原告将其共同所有的位于柯桥都市春天商业中心3幢503室的房产租赁给被告，双方签订房屋租赁合同，合同对租赁期限、租赁费用、租赁费支付期限及违约责任等事项作了明确约定。事后，原告按约交付房屋给被告开设浴场经营，被告按合同约定支付第一、二年房屋租赁费用。按合同约定被告应于2016年8月30日前支付第三年房屋租赁费323,443元，然至今被告仍未向原告支付该租赁费，经原告多次讨要均无果。综上，原告为维护自己的合法权益，特依法起诉，望判如所请。
被告吴根法辩称,1.房子相差了35个平方，公用的35个平方他们也收取了房租费。2.在大环境的影响下面，被告要求几个房东协调一下价格。现在我们隔壁的几个租户的价格都不用这么高，现在的租赁价格二楼每天每平方米是1.2元、1.3元，五楼是1.10元，而我们的价格是1.80元。3.原告把房子交给被告的时候把公用面积做过了，多了35个平方，他们计算租金时是算这35个平方的，但是这35个平方导致了被告的消防不过关，他们说这是违章建筑，要求我们停业整顿。4.欠房租确实是事实，但我们希望能宽限我们一些时候。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据一，原告提供的房屋所有权证三本，国有土地使用权证一本，用以证明租赁房屋为三原告共有的事实；证据二，原告提供的租赁合同一份，用以证明原、被告于2014年5月18日签订房屋租赁合同，双方约定的租赁期限是8年，租赁的标的物是有产权证的房屋加上顶棚35个平方。被告经质证认为房产证上根本就没有35个平方的，这是国家不许可的违章建筑，原告没有权利收取被告这35个平方米的房租的。本院认证认为，原告提供的证据一，证据来源真实合法，证载之房屋面积可以证明已经规划许可，对其证明力本院予以确认；证据二，对其真实性、关联性予以确认，结合证据一及原告庭审中自认，租赁合同约定的顶棚35平方未经规划许可，对该部分的合法性不予确认，对其余面积部分的合法性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉租赁房屋位于绍兴市柯桥区××桥都市春天商业中心××室，建筑面积433.86平方米，为三原告按份共有，各占三分之一，规划用途为商业。2013年5月18日，三原告（出租人，合同称甲方）与被告（承租人，合同称乙方）签订《租赁合同》一份，合同主要内容：租赁房屋及场地坐落在柯桥都市春天3号楼503室＋顶35平方，合计面积468.86平方米；租赁期限为8年，从2014年9月30日起至2022年10月1日止；租金和租金交纳期限：第2、3年按第1年金额递增5%,第4年起每年递增5%(租金为净收益)；租金的支付期限与方式：第一年付人民币308,041元，第二年付人民币323,443元，第三年付人民币323,443元，第四年付人民币339,615元，第五年付人民币356,596元，第六年付人民币374,425元，第七年付人民币393,146元，第八年付人民币412,803元。合同签订后付清第一年租金，以后每年按合同签订日提前30天付清下一年的租金，先付后用；租赁场地及房屋的用途：浴场，客房，休闲餐厅；违约责任：承租人不交付或者不按约定交付租金，应当按日向出租人支付逾期租金2%的违约金，双方另对其他事宜作了约定。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告则支付了第一、二年租金，被告未按约支付第三租赁年度（2016年9月30日-2017年9月29日）的租金，原告催告无果，遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
同时认定，上述顶棚35平方未经规划许可，系原承租户经原告同意所搭建。
本院认为：合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。本案原、被告签订的《租赁合同》，其中顶棚35平方未经规划许可所搭建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原告就该部分与被告达成的相关条款内容应确认无效，其余条款内容，系双方当事人的意思表示真实，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。经计算，被告应支付原告第三租赁年度（2016年9月30日-2017年9月29日）的租金为299,298元（323,443元/468.86㎡×433.86㎡=299,298元（四舍五入，下同），无效部分即顶棚35平方，根据上述司法解释第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，被告应支付占有使用费，同时根据无效合同不得履行的原则，被告应于本判决生效之日起将该部分返还给原告，具体占有使用费计算期限为2016年9月30日起至本院确定被告腾退之日止，标准同上。原告同时要求被告支付违约金3万元，因被告逾期付款给原告造成的损失主要就是相应的利息损失，经测算，原告主张的违约金远远高于按照同期同类银行贷款利率计算的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，被告该项抗辩理由成立，本院予以采纳。被告又辩称合同约定的租金现在明显偏高，被告希望原告调整租金，如果原告不同意调整，那被告租不起房子了，只能把房子退还给原告，并提供其和另外的房东签订的补充协议一份以及租赁合同两份佐证。对此，本院认为，被告该项抗辩理由，实质上是要求变更原合同约定的租金，被告必须举证证明本案房屋租金条款存在可变更、可撤销的情形，其提供的上述证据无法证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销的法定情形，与本案事实不具有关联性，对其证明力本院不予确认。至于被告提出的如不能降低租金，要求退还房屋的抗辩理由，因被告系违约方，其无权提出解除合同，故被告该项抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告吴根法应支付给原告刘国灿、丁锦海、韩柏官自2016年9月30日-2017年9月29日止的房屋租金299,298元，并偿付该款自2016年8月31日起至本判决确定履行日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的违约金，限于本判决生效后十日内履行完毕；
二、被告吴根法应支付给原告刘国灿、丁锦海、韩柏官自2016年9月30日至本判决确定返还顶棚35平方米之日止按日租金标准1.89元计算的房屋占有使用费，限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告吴根法应返还原告刘国灿、丁锦海、韩柏官位于绍兴市柯桥区柯桥都市春天商业中心3幢503室顶棚35平方米，限于本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回原告刘国灿、丁锦海、韩柏官的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6602元，减半收取3301元，由原告刘国灿、丁锦海、韩柏官负担389元，被告吴根法负担2912元，限被告吴根于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周国鑫
二〇一七年一月十六日
书记员 李琼珏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。