黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2014）垦民终字第38号
上诉人（原审被告）李佰林，男，1962年1月25日出生，汉族，黑龙江省克山农场“经典橱柜”个体经营者。
上诉人（原审被告）毛凤云（李佰林之妻），女，1964年4月16日出生，汉族，黑龙江省克山农场“经典橱柜”个体经营者。
二上诉人共同委托代理人马国微，女，黑龙江龙广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙鹏（曾用名吕志勇），男，1976年1月23日出生，汉族，克山农场消防中队工人。
委托代理人曲洪波（孙鹏之妻），女，1976年5月8日出生，汉族，无职业。
上诉人李佰林、毛凤云与被上诉人孙鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔农垦法院（2013）齐垦民初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人毛凤云及二上诉人共同委托代理人马国徽，被上诉人孙鹏及其委托代理人曲洪波到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审原告孙鹏诉称：2010年5月，原告与二被告签订房屋租赁合同，租期一年，年租金14，000.00元。2011年5月，双方续签房屋租赁合同，租期一年，年租金12，000.00元。2012年至2013年未续签房屋租赁合同，被告继续租用原告房屋，双方口头约定年租金10，000.00元。租期满后，被告拒绝搬出，并居住至2013年11月5日。从2012年5月至2013年5月，被告拖欠房租2，000.00元，从2013年5月至11月，被告拖欠租金5，000.00元，共计7，000.00元。请求法院判令被告立即搬出租赁原告的房屋，给付拖欠房屋租金7，000.00元，并承担诉讼费用。
原审被告李佰林、毛凤云辩称：2012年至2014年两年的房租已经交清。2013年由于房屋漏雨，被告请求原告维修房屋但遭到原告拒绝，双方协商将2013年5月至2014年5月的房屋租金降为8，000.00元，此费用被告已于2013年分两次给付原告，目前租期未满，被告不应搬出。请求法院判决驳回原告的诉讼请求，由原告承担诉讼费用，并赔偿诉讼期间给被告造成的生产经营中原材料损失3，000.00元。庭审中，被告以原告已得到270平方米房屋的拆迁补偿为由，要求原告赔偿被告停产、停业、搬迁等损失共计120，248.00元。
原审法院认定：原告于2010年、2011年将房屋租给被告使用，并签订书面合同。租期届满后，被告继续使用房屋，原告未提出异议，双方口头约定2012年5月至2013年5月租金为10，000.00元，被告尚欠原告该年租金2，000.00元。2013年5月至2013年11月，被告欠原告租金5，000.00元，共计7，000.00元。2013年9月7日，原告通知被告搬出，被告拒绝，原告诉至法院。
原审法院认为：原、被告自2012年5月起成立不定期租赁合同，原、被告双方于2011年所签租赁合同继续有效，但租金约定为10，000.00元。因不定期租赁合同出租人享有法定随时解除权，因此原告要求被告搬出房屋，依法应予支持。被告辩称已经缴纳了2013年5月至2014年5月的租金，但其提供的证据不能加以证明，故其辩解不能成立。对于被告的其他请求，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告李佰林、毛凤云于判决生效之日起十日内搬出房屋。二、被告李佰林、毛凤云于判决生效之日起十日内给付原告孙鹏房屋租金7，000.00元。案件受理费100.00元，由被告李佰林、毛凤云承担。
李佰林、毛凤云不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决事实不清，证据不足。2013年夏季由于房屋漏雨造成上诉人损失，双方协商2013年5月至2014年5月租金降为8，000.00元，此款上诉人已分两次交付给被上诉人（有收条为证），上诉人不欠房租。二、原审时上诉人就房屋漏雨造成的损失3，000.00元提出赔偿，一审法院未予审理。对于停产、停业等损失上诉人提起了反诉，但一审法院也未予审理，严重损害了上诉人的合法权益。三、被上诉人与克山农场就租赁房屋拆迁事宜达成和解协议，依据《齐齐哈尔市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定，二审中，上诉人提出反诉请求，请求被上诉人补偿上诉人停产、停业、搬迁、动力电等损失共计423，418.00元。综上，请求二审法院撤销原审判决，由被上诉人补偿上诉人各项损失共计423，418.00元，并由被上诉人承担一、二审案件受理费。
被上诉人孙鹏答辩称：一、根据双方于2011年5月6日所签房屋租赁合同第二条约定，在房屋租赁期间由上诉人承担房屋维护义务，上诉人因房屋漏雨造成的损失与被上诉人无关。二、租赁合同约定，房屋租赁期间如果拆迁，合同自然终止。2012年3月，克山农场准备拆租赁的房屋，因始终没有下发文件，被上诉人在合同到期前通知上诉人可以继续租赁房屋，如拆迁按月算租金，上诉人同意，双方口头约定2012年5月至2013年5月的租金按10，000.00元收取。上诉人称2013年5月至2014年5月房租已交给被上诉人是虚假的，2013年分两次给付的8，000.00元是2012年5月至2013年5月的租金，期间还欠2，000.00元未给付，加上2013年5月至11月的房租5，000.00元，上诉人尚欠7，000.00元房租未付。上诉人每次支付租金，都要求被上诉人出具收条，其应提供收条证实。三、上诉人二审提出的拆迁补偿与租用被上诉人的房屋无关，不同意补偿。
二审期间，上诉人提交被上诉人于2010年4月25日、2010年5月7日分别为上诉人出具的1，000.00元租房定金及13，000.00元房屋租金收条（与原件核对无异的复印件），以此证明支付租金的时间是在签订合同之后立即支付，不存在于租赁期限届满后支付租金的情况。被上诉人对证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明之后的租金也是在上半年支付，且不能证明上诉人不欠租金。本院认为，上诉人提供的上述收条仅证明2010年当年付款时间，并不能证明之后租金不存在迟延交付问题，对其欲证明的问题，不予采纳。
本院二审查明：2010年4月25日，李佰林（乙方）夫妇为经营克山农场“经典橱柜”与孙鹏（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为“甲方将原职高养猪场，总建筑面积488平方米房屋租赁给乙方使用；期限自2010年5月5日至2011年5月5日，年租金14，000.00元；租赁期间乙方承担维护及水电等一切费用；乙方需缴纳定金1，000.00元；此房如果在租赁期间拆迁，此合同自然终止，租金按月计算。”合同签订当日，李佰林支付孙鹏定金1，000.00元。同年5月7日，李佰林支付孙鹏租金13，000.00元。合同履行期满，因房屋租赁价格下降，2011年5月6日，孙鹏与李佰林续签订期限为一年的《房屋租赁合同》，年租金变更为12，000.00元，其他内容同上。李佰林依约支付租金12，000.00元。租期届满后，李佰林欲继续承租该房屋，因克山农场建设改造需要，2012年初已将该租赁房屋列入拆迁范围，双方未签订书面合同，口头约定期限自2012年5月5日至2013年5月5日，租金为10，000.00元，不足一年，按月收取。2013年5月（收条未载明具体日期）、8月7日，孙鹏之妻曲红波到租赁房屋处分别收取李佰林支付的房屋租金5，000.00元、3，000.00元，尚欠租金2，000.00元。同年9月7日，孙鹏通知李佰林、毛风云搬迁未果，遂起诉至法院请求李佰林、毛凤云立即搬出租赁房屋，并支付尚欠租金2，000.00元及2013年5月至2013年11月的租金5，000.00元，共计7，000.00元。
另查明：李佰林、毛凤云均参加原审庭审，庭审中，李佰林自述“2012年5月5日至2013年5月5日租金其于2012年5月交给了曲红波，曲红波为其出具了收据，现收据丢失。曲红波于2013年收取的8，000.00元是2013年5月5日至2014年5月5日的租金。”二审庭审中，毛风云自述“2012年5月5日至2013年5月5日租金已于2012年5月交给了曲红波，因彼此比较熟悉，没有要求其出具收条。”
本院认为：上诉人与被上诉人签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务。本案双方当事人无争议的事实是上诉人已将2010年5月5日至2012年5月5日租金26，000.00元支付给被上诉人；2012年5月5日至2013年5月5日口头约定租金为10，000.00元。本案争议的焦点在于本案租赁合同履行期限及上诉人是否拖欠被上诉人租金问题。
关于本案租赁合同履行期限问题。2012年5月，上诉人与被上诉人所达成的口头约定为有效合同，因双方未采用书面形式，故应视为不定期租赁，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，且双方签订的书面协议亦约定租赁房屋一旦拆迁租赁合同终止，租金按月计算。本案被上诉人作为出租人已在合理期限之前通知上诉人解除合同，故对被上诉人要求解除与上诉人的租赁合同，由上诉人返还其所租赁的房屋的诉讼请求，本院予以支持。上诉人上诉称，2013年5月至2014年5月的租金8，000.00元已经交付给被上诉人，故租赁合同未到期。上诉人所提供的证据证实该8，000.00元交付的是2012年5月至2013年5月租金，并非2013年5月至2014年5月的租金，上诉人就该项上诉请求，未提供证据予以证实，本院不予支持。
关于上诉人是否拖欠被上诉人租金问题。上诉人上诉称不欠被上诉人2012年5月至2013年5月期间的租金10，000.00元，上诉人在原审庭审中自认曲红波收取该租金为其出具收条，收条已丢失。二审庭审中上诉人自述因彼此熟悉，曲红波收取该租金时未出具收条，两次庭审的陈述自相矛盾，且不能做出合理解释。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。根据租赁合同的性质，上诉人向被上诉人支付房屋租金是其主要义务。上诉人关于自己已全部支付了租金，不存在拖欠租金的辩解，其未能提交已经全部支付租金的证据，由其承担举证不能的责任，对其辩解理由，本院不予支持。上诉人租赁被上诉人的房屋用于经营，就应按双方约定向被上诉人按期足额支付租金。原审判决上诉人支付被上诉人租金7，000.00元正确。
关于上诉人提出的反诉请求问题。上诉人虽在原审答辩提出被上诉人应赔偿房屋漏雨造成的损失3，000.00元，但并未提起反诉，原审未予审理并无不当。上诉人原审庭审中主张被上诉人赔偿其停产、停业、搬迁等损失共计120，248.00元，系在举证期届满后提出，原审法院告知上诉人可另行主张权利并无不当。上诉人在二审庭审中提出由被上诉人补偿其停产、停业、搬迁、动力电等损失共计423，418.00元的反诉请求，经当庭征询被上诉人意见，其不同意调解。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条规定：“在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，就此上诉人可另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元（上诉人已预交），由上诉人李佰林、毛凤云负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 波
审判员 黎红英
审判员 鲁 民
二〇一四年四月四日
书记员 王薇薇