三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民一初字第1137号
原告杨立，男。
委托代理人郭建波，河南恒翔律师事务所律师。
被告刘杰军，男。
委托代理人杨晓玉，河南宇萃律师事务所律师。
第三人霍东晓，男。
委托代理人徐波，河南永兴律师事务所律师。
原告杨立与被告刘杰军、第三人霍东晓案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨立的委托代理人郭建波、被告刘杰军的委托代理人杨晓玉、第三人霍东晓的委托代理人徐波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨立诉称：2011年9月20日，我与霍东晓、苏均朋签订了房屋转让协议，霍东晓、苏均朋将其位于三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋以总价300万元出卖给杨立，合同签订后，我先后向霍东晓支付255万元购房款，剩余45万元由原告代替第三人霍东晓偿还银行按揭贷款。在签订合同的当天，霍东晓、苏均朋当天将房产交给我占有、使用、管理至今。
我在购买上述房屋时根本不知道霍东晓除了银行按揭贷款外还有经济纠纷的事情，我也到房管部门去核实，当时房屋没有被查封，所以才放心购买。我是这个事件的受害者，根据法律规定，法院不得查封上述房屋。我对执行提出来异议，后法院作出执行裁定书，指明我若对争议房屋主张实体权利的，可以在15日内提出诉讼。我遂诉至法院，要求确认我与霍东晓2011年9月20日签订的房屋转让协议合法有效；解除对位于三门峡市湖滨区虢国路二街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋的查封，停止对该房屋的强制执行。
被告刘杰军辩称：杨立不能依据房屋转让协议取得物权，理由是杨立与霍东晓没有依法办理房屋转让登记手续。我申请的财产保全应受到法律保护。杨立提供的银行转款凭据虚假。房屋转让协议是逃避执行采取的一种手段，是虚假的。
第三人霍东晓述称：我认可与杨立签订房屋转让协议和房屋所有权已经转移，该房产的实际占有人和房租收益人等基本事实。刘杰军的答辩意见与事实不符，不能成立。我欠刘杰军的债务将通过其他方式偿还。
经审理查明：2009年3月18日，霍东晓和河南海洋房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，霍东晓购买了位于三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋，并在银行按揭贷款650000元。同日，河南海洋房地产开发有限公司将该房屋在三门峡市住房和城乡建设局办理了房屋产权预登记，预登记房屋购买人为霍东晓。该房屋至今尚未办理房屋所有权证。
刘杰军与霍东晓、雷相春民间借贷一案，本院受理后，刘杰军提出财产保全申请，本院于2013年2月5日作出（2013）湖民一初字第153号民事裁定书，查封霍东晓位于三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋，并于2月18日送达三门峡市住房和城乡建设局。霍东晓及案外人均未提出异议。2013年6月5日，本院作出（2013）湖民一初字第153号民事判决书，判决：一、被告霍东晓偿还原告刘杰军本金100万元及利息（利息自2011年4月8日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止，被告霍东晓已偿还的16万元应予以扣除）。限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回原告刘杰军的其他诉讼。案件受理费18370元，保全费5000元，合计23370元，由原告刘杰军负担3370元，被告霍东晓负担20000元。判决生效后，刘杰军和霍东晓均不服提出上诉，三门峡市中级人民法院于2013年6月5日作出（2013）三民三终字第202号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，霍东晓未自觉履行付款义务，刘杰军向本院申请强制执行。
在执行中，本院于2013年10月22日作出（2013）湖执字第623号执行裁定书，查封、扣押被执行人霍东晓的财产，并在三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋处张贴公告，查封霍东晓在该处的房屋。之后，杨立向本院提出执行异议，要求停止对永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋的执行。并向法院提交了2011年6月8日，霍东晓与李继革签订了商铺租赁协议书，证明霍东晓将虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋租赁给李继革。又提交了2011年9月20日霍东晓、苏均朋与杨立签订了房屋转让协议，以及2011年9月20日至2013年10月18日，杨立共付给霍东晓2550000元的相关证据。案外人杨立另提交了2011年9月25日杨立与李继革签订的房屋租赁协议，霍东晓作为见证人也在该房屋租赁协议上签名。以此证明被执行人霍东晓的上述门面房已转让给案外人，法院对上述房屋查封的执行行为，侵犯了案外人的财产权，要求法院停止对上述房屋采取执行措施。
针对案外人杨立提交的证据，申请人刘杰军认为霍东晓是为逃避执行，虚假将位于三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋转让给杨立。杨立也未在三门峡市住房和城乡建设局办理了房屋产权预登记变更手续，案外人杨立所提异议不成立，请求法院驳回其执行异议。
本院审查后，于2014年5月28日作出（2013）湖执字第623号执行裁定书，裁定：驳回案外人杨立的异议。杨立不服该裁定，向本院提起诉讼，要求确认其与霍东晓2011年9月20日签订的房屋转让协议合法有效；解除对位于三门峡市湖滨区虢国路二街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋的查封，停止对该房屋的强制执行。
另查明：霍东晓分别于2012年5月10日、2012年9月13日在三门峡信息港二手频道和《精彩资讯》上公开刊登出售该案商铺的广告。2013年6月5日，本院作出（2013）湖民一初字第153号民事判决书（已生效），载明：霍东晓在该案的庭审答辩中称，2013年5月之后虢国路门面房房产证即可办理完毕，届时可以以该房银行抵押贷款偿还刘杰军款项。针对霍东晓出售房屋和辩称用该房抵押贷款偿还的事实，霍东晓的代理人认为这样做的目的是为了尽快还债，不否认房屋转让给杨立的事实。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”杨立和霍东晓提交2011年9月20日房屋转让协议称将位于三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋转让给杨立，但其未在不动产管理部门办理房屋所有权变更登记手续，依照上述法律规定，其双方转让的房屋不发生法律效力，故该房屋所有权并未因此发生转移。霍东晓分别于2012年5月10日、2012年9月13日在三门峡信息港二手频道和《精彩资讯》上公开刊登出售该案商铺的广告。并且于2013年在本院开庭审理期间答辩称，愿将自己所有的该案商铺办理好房产证后向银行抵押贷款归还刘杰军的借款本息。不能充分证明在此之前霍东晓将该房屋出售他人。案件进入执行阶段，霍东晓提出将房屋转让杨立的事实不属实。杨立要求确认其与霍东晓签订的房屋转让协议合法有效；解除对该案房屋的查封，停止对该房屋的强制执行的诉讼请求缺乏事实依据，理由不能成立，应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨立的诉讼请求。
案件受理费300元，由原告杨立负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 马军亚
审 判 员 何江波
人民陪审员 刘 鸽
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 姚立恒