浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍民初字第1805号
原告：张财原。
委托代理人：周荣铸、吴世文，浙江玉山律师事务所律师。
被告：谢中财。
委托代理人：黄万钞，苍南县国泰法律服务所法律服务工作者。
被告：谢中悻。
委托代理人：黄可好，苍南县国泰法律服务所法律服务工作者。
原告张财原与被告谢中财、谢中悻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由代理审判员李查适用简易程序，于2015年11月16日、2016年1月18日两次公开开庭进行了审理，原告张财原的委托代理人周荣铸、被告谢中财的委托代理人黄万钞、被告谢中悻及其委托代理人黄可好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张财原起诉称：2014年1月11日，原告与两被告签订《租房协议》，两被告分别将位于灵溪镇华侨路266号、268号两间落地房整间店面连同后面厨房出租�原告作为商业用房；租期为三年，从农历2014年1月18日至2017年1月18日止。266号的租金第一年为5万元整，第二年为5.4万元整，第三年为5.4万元整；268号的租金，第一年为4.5万元整，第二年为4.9万元整，第三年为4.9万元整。协议签订至今，原告已将第一年和第二年的租金按期足额支付给两被告。2015年8月5日，两被告和原告接到苍南县灵溪镇人民政府、苍南县国土资源局等部门的通知，涉案房屋的厨房因属违章建筑限在2015年8月12日前自行腾空并拆除建筑物，原告按该通知要求的期限将厨房内的一切物品搬空，由此导致原告开设饭庄无处煮饭、炒菜，只得关门停业，原告就把钥匙交还给两被告。此外，在原告租赁涉案房屋之前，涉案房屋由案外人张宝园经营餐饮服务，原告向两被告租得涉案房屋后，与案外人张宝园签订转让协议，支付58000元店面装修费。为此，原告诉请判令：一、解除原告与两被告于2014年1月11日签订的《租房协议》；二、被告谢中财退还原告剩余租赁期内的租金30920.5元、被告谢中悻退还原告剩余租赁期内的租金28057.53元；三、两被告赔偿解除合同后剩余租赁期内的装饰装修残值损失约29000元。
原告张财原在本院指定的举证期限内，提供下列证据材料：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2.两被告身份信息，证明两被告诉讼主体资格；3.租房协议、收条，证明被告谢中悻收取原告2015年租金49000元、被告谢中财收取原告2015年租金54000元及租赁范围包括落地房整间店面及后面厨房；4.通知书，证明违章建筑（厨房）必须在2015年8月12日前腾空并拆除；5.照片，证明原告开设饭庄，现已经搬空的事实；6.产权信息，证明华侨路266号房屋属被告谢中财所有、268号房屋属被告谢中悻所有；7.转让协议，证明原告租赁涉�房屋时，向案外人支付了装修费58000元。第一次庭审后补充提交证据：8.灵溪镇人民政府证明，证明2015年8月5日通知上的灵溪镇华侨路264-270号违章建筑是指一层店面后面的附房；9.平面图、照片，证明租赁及违章建筑情况。
被告谢中财答辩称：1.本案租赁合同应当继续履行，不能解除，原告以国土局发通知认为厨房是违章建筑为由要求解除合同，没有事实和法律依据。本案是涉及房屋租赁，后面的简易房本身不在本案租赁范围内，是免费赠送使用，不属于租赁范围；2.原告解除合同目的是因为他人另外开了工农社饭店，对原告经营的饭店产生巨大冲击，在生意上受影响，原告以该理由要求解除合同不合法；3.原告第三项诉请没有法律依据，原告向其他人转让该饭店，原告支付给其他人的转让费及装修费是原告与其他人直接的自行约定，对被告没有任何约束力，也未告知被告具体的费用，被告均不知情；4.请求依法驳回原告的诉讼请求，判决继续履行该合同。
被告谢中悻答辩称：一、被告租赁的是店面，后附房未租赁，任由原告使用，原告诉请解除租房协议有悖于法律，被告不同意；二、原告要求被告退还租金28057.53元没有法律依据，原告是自动放弃，被告认为没有理由退还；三、原告主张的装修损失费没有依据，原告应继续履行租赁合同或赔偿被告第三年租金4.9万元；四、如果原告不能续租，原告应承担恢复原状，修缮原隔宕、菜架刨拆、封道门锁，缴清水费，并赔偿一切损失。
被告谢中财在本院指定的举证期限内未提供证据材料。
被告谢中悻提供证据：1.照片，证明附房是被告用来放车，并未租赁给原告的事实。
2016年1月19日，本案审判人员实地察看了灵溪镇华侨路266号、268�现状，并制作了简易概况图、拍摄了现场照片，原、被告对概况图和照片均无异议。
原告、被告提供的上述证据，经庭审出示审查，本院认为，鉴于二被告均对原告的证据1-3、6没有异议，对其证明力予以确认，谢中财未办产权证。关于原告的证据4，二被告对其真实性无异议，但认为不能证明原告的待证事实；本院认为该通知是由苍南县灵溪镇人民政府、苍南县住房和城乡规划建设局和苍南县国土资源局三部门发出，且二被告的附房并未提供相应产权证明和审批手续，对其证明力予以确认。对原告的证据5，被告谢中财认为只能证明原告有开设饭庄，是否腾空不清楚，被告谢中悻认为厨房未租给原告，结合实地察看情况和双方当事人陈述，本院认定原告租赁两房屋系用于开设饭庄，现已搬离的事实。对原告的证据7，二被告表示不清楚，对其真实性有异议�认为与本案没有关联；该证据系孤证，并无其他证据相佐，本院不予认定。关于原告的证据8，被告谢中财认为形式不合法，与本案租赁没有关系，被告谢中悻对其真实性没有异议，认为与本案租赁没有关系；该证明虽无负责人签名，但与证据4能相互印证，本院对其证明力予以确认。关于原告的证据9，被告谢中财认为，租给原告的是266号房屋，包括房屋的厨房，厨房在房屋之内的，后面的建筑物由原告免费使用，并不是厨房，是杂物间，不列入租赁的范围之内，对照片没有意见；被告谢中悻认为，268号房屋租金比266号房屋少5000元，是因为该房子后面附房没有租赁给原告，红线之内房屋的后部一般都是放车子，后面的附房基本是空着；本院认为，被告对照片没有异议，予以确认，平面图系原告单方制作，不予认定。对于被告谢中悻提供的证据，原告对其真实性没有�议，放自行车的几张是在原告提供的图纸红线之内，租赁是包括屋后的违章建筑；被告谢中财认为谢中悻店面十三米左右长，并没有全部租给原告，租给原告是九米左右，房屋内有四五米做了隔间，所以租金才便宜点，而266号房屋是全部租赁的，所以价格比较高；原、被告对照片真实性没有异议，本院予以确认，关于双方租赁范围，说理部分再详述。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2014年1月11日，原告张财原与被告谢中财、谢中悻签订一份租房协议，协议载明：“谢中财、谢中悻分别将位于灵溪镇华侨路266、268号，两间落地房整间店面连后面厨房出租给张财原作为商业用房；租期先为三年，从农历2014年1月18日至2017年1月18日止，266号店面租金第一年为5万元整，第二年5.4万元整，第三年为5.4万元整；268号店面租金第一年为4.5万元整，第二年为4.9万元整，第三年为4.9万元整……”。协议签订后，原、被告分别依协议约定履行义务，原告已经支付前两年租金，两被告还就2015年租金分别出具收条，被告谢中悻于农历2015年正月十八日出具收条，载明：“今收到张财原店面租金肆万玖仟正”；被告谢中财于2015年3月13日出具收条，载明：“灵溪镇华侨路266号一楼店面壹间连后面厨房租金，2015年人民币伍万肆仟元正，租金以付清”。承租后，原告开设饭庄经营餐饮服务。
2015年8月5日，苍南县灵溪镇人民政府、苍南县住房和城乡规划建设局、苍南县国土资源局向包括被告在内的华侨路264-270号各户下发通知，称各户未经批准，擅自在华侨路建违章建筑，违反我国土地管理法及城乡规划法律法规的相关规定，依法应当退还非法占有的土地并自行拆除地上建筑物，通知各户在2015年8月12日前自�腾空并拆除建筑物。否则，相关部门将依法予以立案，作出行政处罚并执行强制拆除。接到通知后，原告搬离承租的房屋，关门停业。
另查明，灵溪镇华侨路266号房屋一楼后段有三米左右隔间，房屋后有一层附房长四米左右，有拼接烟囱伸长到六层楼顶；灵溪镇华侨路268号房屋后有两层附房，房屋一楼后段长两米左右，附房一楼长三米，供被告谢中悻自用。灵溪镇华侨路266号、268号两房屋处于空置状态，但房屋后附房目前均未被拆除。
本院认为：被告谢中财的华侨路266号和被告谢中悻的华侨路268号两房屋内部并无厨房结构，被告谢中财的华侨路266号房屋后附房有烟囱设置，被告谢中悻庭审中也陈述烟囱是原告之前的租客所做，结合原、被告双方的租赁协议可以认定为《租房协议》所指的厨房是华侨路266号房屋后的附房。本案中，并无证据证明�告谢中悻的268号房屋后段与附房组成的隔间有厨房功能有关的结构和设施，也无证据证明268号房屋的附房与266号附房一起组成厨房，两附房的结构差异较大，被告谢中悻的268号房屋隔间前的部分比被告谢中财的266号房屋隔间前的部分要长，而被告谢中悻收取的年租金比被告谢中财少5000元，另外被告谢中悻出具的欠条中没有提及厨房，但被告谢中财出具的欠条中有提及厨房。因此，原告主张被告谢中悻有出租附房给原告做厨房，不符合常理，本院不予采信。被告谢中财未就附房提供产权证明和合法审批手续，对三个行政部门下发的责令拆除通知未有异议，因此，该附房可以推定为违章建筑。原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，虽有部分违章建筑，租赁物有暇疵，仍合法有效。但是，原告承租目的是为了经营餐饮服务，�厨房在餐饮中有着关键作用，如被拆除，必令餐饮经营难以为继，使原告的租赁目的无法实现。虽然目前附房仍未被拆除，但随时有被拆除的客观风险。鉴于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，本院认为，继续履行合同对于原告既不公平，又有不能实现合同目的之虞，现原告请求解除合同的，本院予以支持。原告张财原与被告谢中财、谢中悻是共同租赁合同关系，应一并予以解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取其他补救措施。原告已经向被告支付第二年全年租金，但第二租期仍未满。鉴于原告并未举证证明自己何时通知被告解除合同，也未举证证明何时将房屋交还被告，两房屋仍空置的现状，结合两被告的过错程度，关于剩余租赁期内的租金，本院酌情确定被告谢中财退还租金8000元，被告谢中悻退还租金4500元。原告主张装饰装修残值损失29000元，但并无证据证实，本院不予支持。被告谢中悻提出，如果原告不能续租，应该恢复原状，但未提起反诉，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张财原与被告谢中财、谢中悻间的房屋租赁合同，原告于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋返还给二被告；
二、被告谢中财向原告张财原返还租金8000元，被告谢中悻向原告张财原返还租金4500元，均于本判决生效之日起十日内支付；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1274元，减半收取637元，由原告张财原负担537元，被告谢中财、谢中悻各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费1306元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 李查
二〇一六年一月十九日
代书 记员 叶婷
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申�执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。