杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初13249号
原告（反诉被告）杭州时比特电子有限公司，组织机构代码71252142-9，住所地杭州市萧山区城厢街道萧金路19号。
法定代表人陈文强，董事长。
委托代理人吴荣发、高丽超，浙江丰原律师事务所律师。
被告（反诉原告）葛秋萍，女，1972年5月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人盛斌彬、李洁洁，浙江萧和律师事务所律师。
原告杭州时比特电子有限公司（以下简称时比特公司）诉被告葛秋萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理后，被告葛秋萍提起反诉，本案依法由审判员谢金金适用简易程序于同年11月16日公开开庭进行第一次庭审。原告的委托代理人吴荣发，被告葛秋萍及其委托代理人盛斌彬到庭参加第一次庭审。后原、被告申请自行和解两个月，本院予以准许。本案于2017年1月23日、2017年4月12日公开开庭进行了第二、三次庭审。原告的委托代理人吴荣发，被告葛秋萍及其委托代理人盛斌彬到庭参加第二次庭审。原告的委托代理人吴荣发，被告的委托代理人盛斌彬到庭参加第三次庭审。双方当事人同意本案三个月审理期限届满后继续适用简易程序进行审理，故本案延长审理期限三个月，本案现已审理终结。
原告时比特公司诉称：原、被告签订房屋租赁合同，存在房屋租赁关系。根据租赁合同约定，原告将坐落于杭州市萧山区城厢街道崇化小区综合楼二楼楼梯以南的自有产权房共13间出租于被告。被告应按期支付租金。现原告未收到被告第二期应付租金70000元（合同约定支付时间为2016年4月30日前）。被告的行为违反了合同约定，应承担合同约定的20000元违约金责任。故原告起诉要求被告支付租金70000元和违约金20000元。庭审期间，原告补充陈述，鉴于案涉房屋租赁合同已于2016年10月31日到期，故增加诉讼请求，要求：1.被告支付租金70000元和违约金20000元；2.被告腾退案涉房屋；3.被告支付原告自2016年11月1日起按年租金130000元的标准计算至实际腾退之日止的房屋占用使用费。
被告葛秋萍就本诉部分未作书面答辩，在庭审中口头辩称：原、被告双方从2013年10月起签订《房屋租赁合同》。根据双方签订的《房屋租赁合同》，2013年10月18日到2015年10月17日两年的房租一共是100000元，2015年10月18日到2016年10月17日的房租是130000元，按照合同被告共需支付房屋租金为230000元。而被告实际共向原告支付房屋租金320000元。故被告实际已经多支付90000元。由于双方的租赁合同在2016年6月8日在事实上已经无法履行，原告已经将租赁物加锁，此后双方不再产生租赁关系，故原告增加的诉讼请求不成立。综上，原告的诉请于法无据，请求驳回原告的诉请。
原告时比特公司为支持其本诉主张，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》一份，欲证明原告与被告签订房屋租赁合同，约定各自权利义务及违约条款等事实。2.房屋产权证一本，欲证明原告为合同约定的租赁房屋的所有人的事实。3.收款凭证一份（复印件），欲证明被告于2015年12月25日已支付第一期房租的事实。4.民事起诉状、民事裁定书各一份，欲证明被告曾起诉原告要求解除合同，返还押金20000元，并支付违约金20000元，后按未交费撤诉处理，被告起诉时没有提起多付90000元租金的事实。5.书面通知、EMS邮寄凭证及查询结果各一份，欲证明原告书面通知被告腾退房屋的事实。经质证，被告对证据1的真实性没有异议，该合同是2016年10月31日到期，但是原告在2016年6月8日强行将该涉讼出租房上锁，导致被告不能租赁该房屋，原告的行为构成根本违约，导致合同无法履行。对证据2的三性没有异议。对证据3没有异议。对证据4的真实性没有异议，但是对关联性有异议，被告在前面起诉时没有提及多交租金的事实，不表示该事实不存在，这是被告起诉时处分自己的权利。对证据5，被告没有收到该书面通知，原告邮寄的地址是被告以前租住的地方，对书面通知的关联性有异议，实际上从2016年6月份开始，原告已经将案涉租赁物加锁，而且租赁物内也少了东西，被告认为在事情没有处理好之前，被告不便于搬走；对查询结果，显示是他人收，不是被告本人签收的，被告也没有接到快递的电话。
被告葛秋萍为支持其本诉部分主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》二份（其中2013年10月的是复印件），欲证明双方签订房屋租赁合同以及合同约定的相关事实。2.收款收据五份，欲证明被告支付房屋租金320000元的事实。经质证，原告对证据1中2013年的《房屋租赁合同》，因为是复印件，真实性不予认可，2013年10月份被告确实开始租赁案涉房屋，但是现在无法确认是否是该合同，且合同约定如有纠纷提交仲裁处理；对2015年的《房屋租赁合同》没有异议。对证据2中2014年4月18日的收款收据，没有原告公司的财务章，对三性均有异议；对2013年10月17日、2014年10月16日、2015年4月20日、2015年12月25日的收款收据，真实性无异议，但收款收据上面明确约定了半年租金为65000元，一年的租金应该是130000元。综上，被告提供的上述证据均不能证明其证明对象。
对本诉部分的证据，本院依据有效证据的“三性”特征并结合原、被告的质证意见，作如下认证：
1.对原告提供的证据1、2，来源形式合法，内容客观明确，与本案事实具有关联性，故本院予以采纳。
2.对原告提供的证据3，被告无异议，故本院予以采纳。
3.对被告提供的证据1中落款时间为2013年10月17日的房屋租赁合同，虽然该合同系复印件，原告不予认可，但按照原、被告签订合同的惯例，该合同应为一式二份，双方各执一份，原告未能提供反驳证据，故本院对该证据予以采纳；对另一份落款时间为2015年10月31日的房屋租赁合同，原告无异议，故本院予以采纳。
4.对被告提供的证据2，真实、合法，可以证明被告向原告支付租金320000元；至于被告有无向原告多缴纳租金90000元，结合被告提供的证据1，虽然被告提供的2013年10月17日签订的《房屋租赁合同》约定每年的租金为50000元，但从被告提供的收款收据显示当时每半年的租金为65000元，即事后原、被告重新协商对每年的租金数额进行了变更，该合意系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，故该证据尚不足以证明被告多交租金的事实。
5.对原告提供的证据4，鉴于被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
6.对原告提供的证据5，鉴于原告未能提供相关证据证明签收人“张丘”与被告的关系，且被告不予认可，故本院不予采纳；但在审理期间，原告已明确要求被告腾退案涉房屋，但被告予以拒绝。
反诉原告葛秋萍诉称：时比特公司与葛秋萍自2013年10月开始签订房屋租赁合同，由葛秋萍承租时比特公司位于杭州市萧山区城厢街道崇化小区综合楼二楼楼梯以南的产权房共13间用于经营。2015年10月31日，双方合意续租，租期至2016年10月31日。葛秋萍按约支付了第一期租金60000元。2016年，葛秋萍因女儿在外地看病等原因，与时比特公司协商。时比特公司同意延期支付第二期租金。但时比特公司在租赁期间未经协调通知，擅自将该房屋对外进行征租并进入房屋进行装修。2016年6月8日，葛秋萍将第二期租金70000元以现金方式交付给时比特公司，但时比特公司退回该款项。在此前后，时比特公司将案涉房屋进行换锁加锁处理，阻止葛秋萍进行案涉房屋，造成葛秋萍不能继续经营至今。时比特公司将屋内属于葛秋萍的用品搬迁一空。同时，在租赁期间，该房屋一直存在雨天漏水的问题。葛秋萍多次通知时比特公司，但经时比特公司多次维修，一直未能修好，严重影响了葛秋萍的使用，造成案涉房屋内多处受损，损失严重。鉴于时比特公司不提供案涉房屋，已构成根本违约，故反诉原告反诉要求：1.解除双方签订的租赁合同；2.反诉被告赔偿反诉原告因租赁房屋被加锁不能继续营业所遭受的营业损失及装修等各项损失200000元（营业损失30000元/月×4个月为120000元，装修损失80000元），反诉被告赔偿反诉原告因房屋漏水产生的相关损失100000元；3.反诉被告返还租赁押金20000元，并返还租赁物（夏普品牌的电视机六台，具体型号、尺寸不详；美的1.5匹空调一台）。
反诉被告时比特公司就反诉部分未作书面答辩，在庭审中口头辩称：1.葛秋萍的反诉已经超过了反诉期限，法院不应受理。时比特公司的起诉是2016年8月份，葛秋萍提起反诉是10月份，已经超过了反诉期限。2.双方的合同期限已经届满，合同已经终止，葛秋萍的第一项诉请没有依据。葛秋萍要求时比特公司赔偿营业损失、装修损失没有事实及法律依据。葛秋萍在2016年过年以后一直没有经营，所以不存在营业损失。葛秋萍也没有证据证明是因为时比特公司的原因导致其不能经营。时比特公司认为房屋漏水造成的损失责任在于葛秋萍，根据合同约定，日常检修是由葛秋萍进行，该责任在于葛秋萍，不在时比特公司。关于葛秋萍的第三项反诉诉请，没有事实及法律依据。葛秋萍已经违约，押金不予返还。综上，时比特公司认为应驳回葛秋萍的所有反诉诉讼请求。
反诉原告葛秋萍为支持其反诉主张，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》二份（其中2013年10月的是复印件），收据四份，欲证明葛秋萍与时比特公司在涉讼房屋发生租赁关系、续租，及葛秋萍履行情况。2.房屋押金单一份，欲证明葛秋萍向时比特公司支付房屋押金20000元的事实。3.李寿堂的证明一份，欲证明时比特公司人员对租赁合同期间双方合同履行情况的证言。4.证明三份（案涉房屋旁边的租户葛某1、葛某2、周岳群），欲证明出租房屋漏水事实，以及葛秋萍多次通知时比特公司前来修理漏水，以及租赁房在2016年6月被强行加锁，导致租赁房屋不能租赁的事实。5.门诊病历等医疗资料一份（打印件），欲证明葛秋萍因为女儿生病在上海、北京住院原因迟交费用的事实。6.拟迁建医疗机构公示一份，欲证明案外人在涉讼房屋租赁期限内将门诊部开立到涉讼房屋内，表明时比特公司擅自对外招租的事实。7.装修照片一组（复印件），欲证明反诉人租赁房屋在租赁期间被擅自装修情况。8.屋内用品名单及报警记录各一份，欲证明葛秋萍租赁用房内用品在不知情的情况下被搬离，葛秋萍报警及物品清单。9.录音书面整理材料、录音光盘各一份，欲证明葛秋萍在2016年6月7日、8日去时比特公司处缴纳房屋租金，均遭时比特公司拒绝的事实。经质证，反诉被告对证据1中2013年的租赁合同，因为是复印件，真实性不予认可，2013年10月份被告确实开始租赁案涉房屋，但是现在无法确认是否是该合同，且合同约定如有纠纷提交仲裁处理；对2015年的租赁合同没有异议；对2014年4月18日的收款收据，没有原告公司的财务章，对三性均有异议；对2013年10月17日、2014年10月16日、2015年12月25日的收款收据，真实性无异议，但收款收据上面明确约定了半年租金为65000元，一年的租金应该是130000元。综上，被告提供的上述证据均不能证明其证明对象。对证据2的真实性没有异议，时比特公司收到葛秋萍20000元押金。对证据3、4，形式上不合法，证人应该出庭作证。除了李寿堂外，时比特公司不清楚其他证人的身份；而且证人葛某1、葛某2都说2016年5月7日葛秋萍的店被加锁，但是今天葛秋萍说是6月8日被加锁，所以对证言有异议。对证据5，对于葛秋萍的女儿生病的事实不清楚，但是与本案无关，就算女儿生病，葛秋萍也可以让别人代缴租金。对证据6的真实性没有异议，不是时比特公司招租的，而是因为葛秋萍不经营了，时比特公司同意葛秋萍转租，该证据不能证明葛秋萍要证明的对象。对证据7，对装修不清楚。对证据8，屋内用品名单是葛秋萍自己写的，有异议；对报警记录，反诉被告不太清楚。对证据9的真实性不予认可。综上，上述证据均不能证明葛秋萍要证明的对象，不能证明其相关损失以及相关损失是由时比特公司造成的。
为进一步支持自己主张的事实，反诉原告向本院申请证人葛某1（身份证号码，男，1963年2月12日出生，汉族，住杭州市××区进化镇××村山头××）出庭作证。经质证，反诉被告认为证人不具备证人资格，证人的身份有待查证，而且证人说是开电脑店，流动性很大，证人对案件事实并不清楚，可能是编造出来的；反诉被告认为证人和反诉原告有亲戚关系或者朋友关系，有利害关系；证人对什么时候搬离不清楚，存在自相矛盾；证人对之前出具的证明予以认可，而且对加锁的时间陈述存在矛盾，所以对证人证言三性均有异议。反诉原告认为证人是旁边开店的，看到的事情可能记忆不是很清楚；对证人的询问来看，对案件的情况还是比较了解的；证人对于锁门的时间可能是记的不是很清楚，但是时间上有一个月的差别也是正常的；但是证人对锁门、报警等事实还是很清楚的，不能否认该事实。证人还能证明漏水的事实存在；对证人证言三性均没有异议。
反诉被告时比特公司就反诉部分未向本院提供证据。
对反诉部分的证据，本院依据有效证据的“三性”特征并结合反诉原、被告的质证意见，作如下认证：
1.对反诉原告提供的证据1中落款时间为2013年10月17日的房屋租赁合同，虽然该合同系复印件，原告不予认可，但按照原、被告签订合同的惯例，该合同应为一式二份，双方各执一份，原告未能提供反驳证据，故本院对该证据予以采纳；对另一份落款时间为2015年10月31日的房屋租赁合同，原告无异议，故本院予以采纳。对四张收据，本院经审查后认为，真实、合法，对其真实性予以确认。
2.对反诉原告提供的证据2，反诉被告无异议，故本院予以采纳。
3.对反诉原告提供的证据3以及证据4中葛某2、周岳群的书面证明，鉴于该三人均未出庭作证，本院不予采信。
4.对反诉原告提供的证据4中葛某1的书面证明和葛某1的证人证言，鉴于葛某1无法提供其在案涉房屋附近租房经营的相关证明，其也记不清所租房屋的门牌号，且其对锁门的陈述相互矛盾，故本院对其证言不予采纳。
5.对反诉原告提供的证据5，与本案无关，本院不予采纳。
6.对反诉原告提供的证据6，结合本院现场勘查的情况，尚不足以证明反诉原告欲证明的事实。
7.对反诉原告提供的证据7，经本院现场勘查，反诉被告装修的区域位于杭州市××区××街道××小区综合楼××楼楼梯以北，并非在案涉房屋内，故该证据与本案无关，本院不予采纳。
8.对反诉原告提供的证据8中的接受案件回执单，真实、合法，本院对其真实性予以确认；对证据8中的清单，系反诉原告自行制作，且反诉被告不予认可，本院不予采纳。
9.对反诉原告提供的证据9，对一份葛秋萍到时比特公司缴纳租金的录音及整理资料，虽然时比特公司予以否认，但其并未要求对音频进行鉴定，也未提供其他反驳证据，故本院予以采纳，同时结合法庭调查，时比特公司亦承认葛秋萍曾与时比特公司协商缴纳租金事宜，故该段音频可以证明葛秋萍在逾期缴纳租金后又与时比特公司协商缴纳租金的事实；对第二段录音，鉴于反诉原告未能提供通讯公司的通话详单，且从录音中亦无法反映葛秋萍及其姐姐通话的对象，故本院不予采纳。
根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定以下事实：2013年10月17日，葛秋萍与时比特公司签订《房屋租赁合同》，约定葛秋萍承租时比特公司位于杭州市××区××街道××小区××综合市场××楼（楼梯以北三间房除外）的产权房14间（包括二楼楼梯以北小间办公室）用于经营，约定租赁期间自2013年10月18日起至2015年10月17日止；每年租金为50000元，共计100000元；每年租金分两期支付，第一期于当年10月18日前，第二期于次年4月18日前；为保证租赁期间房屋结构的完整和合法使用房屋，葛秋萍向时比特公司缴纳押金20000元，于2013年10月18日前交付，合同期满葛秋萍无上述违约行为，时比特公司一次性退还。葛秋萍按约向时比特公司缴纳了押金20000元。事后，双方对合同中约定的租金数额进行了变更，葛秋萍实际向时比特公司缴纳的租金为130000元/年，每半年缴纳一次。2015年10月31日，葛秋萍和时比特公司在前述合同到期后又签订了《房屋租赁合同》，约定葛秋萍继续承租时比特所有的上述房屋中楼梯以南的产权房13间，建筑面积518平方米，时比特公司收回二楼楼梯以北小间办公室；租赁期间自2015年10月31日起至2016年10月31日止，租金为130000元，分两期支付，第一期60000元于2015年10月31日前交付，第二期70000元于2016年4月30日前交付；为保证租赁期间房屋结构的完整和合法使用房屋，葛秋萍向时比特公司缴纳押金20000元，于2015年10月31日前交付，合同期满葛秋萍无上述违约行为，时比特公司一次性退还；葛秋萍逾期缴纳租金的，应承担相应损失；逾期超过10天，时比特公司有权解除合同，收回房屋，并要求葛秋萍承担相应损失；房屋的日常检修由葛秋萍负责并承担相应费用，出现房屋结构性损坏的，葛秋萍立即通知时比特公司，由时比特公司负责修缮；合同期满后，如双方不再续签合同的，葛秋萍应无条件留下租赁房屋的固定装修装潢；为保证约定租期能够履行及双方权益的实现，本合同设定违约金20000元（押金可抵违约金）。葛秋萍按约履行了第一期租金60000元的支付义务，但未按约履行第二期租金70000元的支付义务。2016年6月初，葛秋萍曾去时比特公司缴纳租金，但鉴于双方对违约责任无法达成一致意见，最终未缴纳租金。2016年6月8日，葛秋萍向杭州市公安局萧山区分局城厢派出所报案，其所承租的案涉房屋内的电视机6台、空调1台被盗。2016年7月28日，葛秋萍向本院提起诉讼，要求解除其与时比特公司于2015年10月31日签订的《房屋租赁合同》，要求时比特公司退还押金并支付违约金20000元及赔偿损失。本院立案受理后，因葛秋萍未按本院通知预交案件受理费，本院按葛秋萍撤回起诉处理。2016年8月25日，时比特公司起诉至本院，要求葛秋萍支付租金及违约金等。
审理期间，本院现场勘查了案涉房屋，目前案涉房屋空置，内仍有被告的物品占用，房屋顶部有油漆脱落的情况。
本院认为：1.时比特公司与葛秋萍签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。时比特公司将租赁房屋交付给葛秋萍使用，但葛秋萍未按合同约定支付租金，已属违约。葛秋萍应支付拖欠的合同期内租金。现合同期间已届满，双方亦未续签合同，但葛秋萍仍占用案涉房屋，故葛秋萍应及时腾退案涉房屋交还时比特公司，并参照租金标准支付时比特公司自合同终止后次日起至腾退房屋日止的占用使用费。综上，原告要求被告支付期内租金、腾退案涉房屋并赔偿占用期间损失的诉请，本院予以支持。2.至于葛秋萍关于解除案涉房屋租赁合同，并赔偿加锁遭受的营业损失和装修损失的诉请，葛秋萍主张时比特公司于2016年6月8日将案涉房屋强行换锁加锁，致使其无法经营，故认为时比特公司的行为构成根本违约，其有权解除合同及要求赔偿损失。本院认为，首先，从葛秋萍提供的报警记录来看，其于2016年6月8日向公安机关报警时并未提到其租赁的房屋被锁，仅提到屋内物品被盗，因此当时存在二种情况，一种是案涉房屋并未被锁，第二种情况是即便被锁，葛秋萍已自行打开案涉房屋的大门。若系第二种情况，时比特公司虽有锁门行为，但葛秋萍当天即发现该情况，且该期间葛秋萍并未实际经营，故即便时比特公司有锁门行为，该行为尚不足对葛秋萍的经营及装修造成损失。其次，葛秋萍陈述在时比特公司对案涉房屋换锁加锁后其又向公安机关报警了，但其并未提供报警记录回执。第三，葛秋萍提供的葛某1、葛某2、周岳群、李寿堂的证明上的锁门时间与葛秋萍庭审中陈述的锁门时间、葛秋萍提供的录音整理资料上记载的锁门时间均不一致。第四，葛秋萍亦未能提供其经营损失、装修损失的相关依据。因此，本院认为，葛秋萍关于时比特公司阻止其使用案涉房屋，致使其产生经营损失、装修损失，以及要求解除合同的诉求，依据不足，本院不予支持。3.至于葛秋萍关于房屋漏水产生的相关损失100000元的诉请。本院经审理后认为，经本院现场勘查案涉房屋存在漏水以及屋顶油漆有脱离的事实，但鉴于双方在《房屋租赁合同》约定，合同期满，固定装修装潢归时比特公司所有，故葛秋萍关于漏水导致装潢受损的主张不成立；其次，葛秋萍并未对案涉房屋进行修复，故不存在修复费用损失的情况；再者，葛秋萍也未能提供有效证据证明因房屋漏水导致其屋内其他可移动的物品受损的事实，综上，对葛秋萍的该项诉讼请求，本院不予支持。4.至于葛秋萍关于要求时比特公司退还押金的诉讼请求，鉴于双方在合同中约定，缴纳押金的目的是为了保证葛秋萍正当、合法使用租赁房屋，确保房屋结构完整，若葛秋萍未违反上述约定，合同期满后时比特公司应退还。现时比特公司并未提供有效证据证明葛秋萍存在上述违约行为，时比特公司应按照合同约定退还20000元押金。故对葛秋萍的该项诉讼请求，本院予以支持。5.至于时比特公司要求葛秋萍支付违约金20000元的诉讼请求。考虑葛秋萍的违约程度、原告的实际损失情况以及案涉房屋存在漏水等情况，本院对违约金数额酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、葛秋萍在本判决生效后十日内支付杭州时比特电子有限公司租金70000元，和自2016年11月1日起按130000元/年计算至实际腾退之日止的房屋占用使用费。
二、葛秋萍在本判决生效后十日内支付杭州时比特电子有限公司违约金2000元。
三、葛秋萍在本判决生效后十日内腾退坐落于杭州市萧山区城厢街道崇化小区崇化综合市场二楼以南的杭州时比特电子有限公司所有的产权房。
四、杭州时比特电子有限公司在本判决生效后十日内退还葛秋萍押金20000元。
五、驳回杭州时比特电子有限公司的其余本诉诉讼请求。
六、驳回葛秋萍的其余反诉诉讼请求。
七、上述一、二、四项相抵，葛秋萍于本判决生效后十日内支付杭州时比特电子有限公司52000元，及自2016年11月1日起按130000元/年计算至实际腾退之日止的房屋占用使用费。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3400元，减半收取1700元，由杭州时比特电子有限公司负担197元，由葛秋萍负担1503元；反诉案件受理费6100元，减半收取3050元，由杭州时比特电子有限公司负担191元，由葛秋萍负担2859元。
杭州时比特电子有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费637元；葛秋萍于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费1312元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 谢金金
二〇一七年四月二十五日
书记员 王海燕