福建省将乐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）将民初字第421号
原告余义忠，男，住福建省将乐县。
委托代理人余仅良，男，住福建省将乐县。
被告，又名徐加华，曾用名王立三，男，住福建省将乐县。
被告徐加才，男，住福建省将乐县。
被告徐加言，曾用名徐家言，男，住福建省将乐县。
被告徐加兴，男，住福建省将乐县。
被告徐家荣，女，住福建省将乐县。
原告余义忠与被告徐家华、徐加才、徐加言、徐加兴、徐家荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，依法由代理审判员肖庆亮适用简易程序于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告余义忠及其委托代理人余仅良、被告徐家华到庭参加诉讼，被告徐加才、徐加言、徐加兴、徐家荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余义忠诉称：2003年3月10日，原告向被告徐家华及其父亲徐芳舜支付7万元用于购买被告位于将乐县古镛镇龙池路32号的房屋。原告于当天交付完所有款项，被告将该房屋的《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》及《国有土地使用权证》交给原告，并订立协议：今后原告将证件过户自己名下，过户的所有费用由原告承担，被告协助原告办理过户手续。原告随后将该房屋重新装修，并入住至今。2015年1月中旬，原告联系被告徐家华协助办理产权过户手续时，因徐芳舜已过世，必须由徐芳舜的五个子女（即本案五被告）共同协助办理。在办理过户手续的过程中，被告徐加言以其房屋与本案讼争房屋相邻想要翻建为由，拒绝协助原告办理相关的产权过户手续，原告多次与其协商未果。为此，原告特诉至人民法院，请求依法判令：被告立即协助原告办理将乐县古镛镇龙池路32号房屋的产权过户手续，并承担本案诉讼费用。
被告徐家华辩称：一、被告徐家华于2003年3月把讼争房屋卖给原告，并签订房屋买卖合同，是徐家华的真实意思表示。2015年1月，原告要求办理房屋所有权转移登记手续时，徐家华也积极配合并提供相关资料，不存在不配合原告的情形。二、答辩人父亲徐芳舜是该房屋的共有人，原告在购买该房屋后，应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定及时办理所有权转移登记，但不知何原因原告并未办理转移登记，现由于被告的父母均已去世，该房屋已由五被告依法继承，并取得所有权，所有权已转移至被告名下。三、根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权变动应以登记为准。虽然原告按照房屋买卖合同的约定支付了购房款，但未办理转移登记，房屋所有权没有发生变动，原告只享有合同债权。五被告作为房屋所有权人，有权尊重父亲的决定出卖房屋，也有权按照自己的意愿处分继承的财产。原告享有的合同债权不能优先于被告取得的所有权，不能强制要求被告转移房屋所有权。在原告提出办理房屋所有权转移登记时，被告徐家华积极配合，但其余被告有不同意见，被告徐家华也无权叫其他被告放弃继承。从2003年买房至今，已时隔12年，该房屋发生了情势变更的原因，致使合同无法履行，合同目的无法实现，而事后原告也未与被告友好协商，这完全是原告不积极履行合同造成的，其后果应由原告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告徐加才、徐加言、徐加兴、徐家荣提交书面答辩状辩称：一、被告徐加才、徐加言、徐加兴、徐家荣未与原告发生房屋买卖关系，没有义务协助原告办理房屋产权过户手续。二、原告于2003年3月向被告徐家华购买了讼争房屋，并签订房屋买卖合同，五被告的父亲徐芳舜是该房屋的共有人，但不知何原因原告并未及时办理房屋所有权转移登记，现由于被告的父母均已去世，该房屋已由五被告依法继承，并取得所有权，所有权已转移至被告名下。三、根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权变动应以登记为准。虽然原告按照房屋买卖合同的约定支付了购房款，但未办理转移登记，房屋所有权没有发生变动，原告只享有合同债权。五被告作为房屋所有权人，有权尊重父亲的决定出卖房屋，也有权按照自己的意愿处分继承的财产。原告享有的合同债权不能优先于被告取得的所有权，不能强制要求被告转移房屋所有权。至于徐家华与原告之间的房屋买卖合同因发生情势变更导致无法履行，不能办理房屋所有权的转移登记，由此产生的违约责任是另一法律关系，与被告徐加才、徐加言、徐加兴、徐家荣无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告徐家华与案外人徐芳舜共有位于将乐县龙池路32号房屋。2003年3月10日，原告与被告徐家华、案外人徐芳舜签订《卖房契约》，约定：由被告徐家华、案外人徐芳舜将其共有的位于将乐县龙池路32号的房屋卖给原告余义忠，并将房屋所有权证、共有权人保持证和土地使用证交给原告，房屋价款7万元，今后办理过户手续的所有费用由余义忠承担，卖房人协助余义忠办理过户手续。同日，原告将购房款7万元支付给被告徐家华和案外人徐芳舜，被告徐家华和案外人徐芳舜也将《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》及《国有土地使用证》交给原告。原告在该房屋内居住至今。
另查明，徐芳舜与王凤章系夫妻关系，与徐加才、徐加言、徐家华、徐加兴系父子关系，与徐家荣系父女关系。徐芳舜的父母不详。徐芳舜于2010年8月4日死亡，王凤章于2008年3月18日死亡。
以上事实有原告提供的《卖房契约》、《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《国有土地使用证》、将乐县古镛镇新华村村民委员会出具的证明、将乐县公安局城关派出所出具的证明、户口注销证明、户口簿、常住人口登记表以及原告余义忠与其委托代理人余仅良、被告徐家华在庭审中的陈述等证据予以证实。被告徐加才、徐加言、徐加兴、徐家荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为自动放弃举证、质证权利，应承担相应后果，本院对上述证据依法予以采信。
本院认为：原告余义忠与被告徐家华及案外人徐芳舜签订的《卖房契约》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，当事人应依照约定全面履行各自义务。现原告已按合同的约定履行了交付购房款的义务，被告徐家华与徐芳舜也已向原告交付了房屋及房屋所有权证书，但根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，被告徐家华与徐芳舜还应履行协助原告办理房屋产权过户手续的义务，由于徐芳舜已死亡，该义务应由其继承人继续履行，故原告要求被告徐家华、徐加才、徐加言、徐加兴、徐家荣协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告在签订买卖合同后没有办理房屋所有权转移登记手续，后因徐芳舜去世，五被告作为徐芳舜的继承人继承该房屋，取得房屋所有权，所有权已转移至被告名下，原告已无权要求被告协助办理房屋过户手续的主张，本院认为，本案的法律关系性质应属于房屋买卖合同纠纷，买卖双方签订的协议条款并不违反法律法规的规定，协助办理房屋过户手续是卖方的法定附随义务，被告作为徐芳舜的继承人，在享受继承遗产权利的同时也应承担相应的义务，其以原告未办理房屋所有权转移登记手续不发生物权效力，原告的合同债权不能优先于继承人取得的所有权进行抗辩，理据不足，且原告购买房屋行为先于被告继承，并占有使用该房屋已长达12年，因此，对被告的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第85条“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行……”的规定，本案讼争房屋的所有权变更登记并非不可办理，被告认为情势变更，与事实不符，不予采纳，因此被告仍应继续履行该合同义务，协助原告办理房屋所有权过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第85条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告徐家华、徐加才、徐加言、徐加兴、徐家荣应于本判决生效之日起十日内协助原告余义忠办理位于福建省将乐县古镛镇龙池路32号房屋的产权过户手续。
案件受理费1550元，减半收取775元，由被告徐家华、徐加才、徐加言、徐加兴、徐家荣承担（该款原告同意先行垫付，被告可直接支付给原告或在本案进入执行程序时一并执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
代理审判员 肖庆亮
二〇一五年五月二十日
书 记 员 赖世伟
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
85、财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。