湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第01113号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉宝利金商场投资管理有限公司，住所地武汉市江汉区花楼街198号。
法定代表人：胡厚华，该公司执行董事。
委托代理人：魏南贵，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭聪，男，1985年7月18日出生，汉族。
委托代理人：姜华，湖北恒康律师事务所律师。
上诉人武汉宝利金商场投资管理有限公司（以下简称宝利金公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第00409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月25日，彭聪向一审法院起诉，请求判令：1、宝利金公司返还彭聪商铺押金人民币36590.4元；2、宝利金公司赔偿彭聪违约解除合同的装修损失人民币50000元；3、宝利金公司支付彭聪违约金人民币20000元；4、宝利金公司返还彭聪机器及货物。
宝利金公司提起反诉，请求判令：1、彭聪向宝利金公司支付2013年5月30日起至2013年8月12日期间的商铺占用费人民币56918.4元；2、本案反诉费用由彭聪承担。
一审法院查明：2012年3月27日，彭聪与宝利金公司签订《曼哈顿商业购物中心商铺租赁合同》一份，约定：宝利金公司将位于武汉市江汉区花楼街198号武汉曼哈顿商业购物中心7座1楼15号，建筑面积为38.72平方米商铺租赁给彭聪；彭聪租赁商铺的用途为水吧，所经营的商品品类和经营品牌为歇脚亭；本合同项下商铺的租赁期限为2年，从2012年4月28日起至2014年4月27日止；本合同项下租赁费用系指租赁商铺的租金加商业管理费，以人民币计收；租赁费用收取标准：第一年租金为300元／平方米／月，商业管理费为15元／平方米／月，月度租赁费用合计12196.8元，季度租赁费用共计36590.4元，第二年租赁费用同第一年一致；彭聪须于本合同签订之日，向宝利金公司支付数额等同于第一个租赁年度内3个月租赁费用标准的合同保证金；租赁商铺实行先付费、后使用原则，首期4个季度租赁费用应于合同签订生效之日起7个工作日内付清；从第二期租赁季度开始，彭聪须提前7个工作日向宝利金公司付清下一季度（即三个月）的租赁费用，以后依次类推；付款方式交十二押三；优惠方式，除合同保证金外，彭聪一次性付清第一年度租赁费用的，宝利金公司给予彭聪免交第二年四个月度租赁费用的优惠，该优惠每季度享受一次，分别免交一个月；彭聪逾期未付或未能足额付清各季租赁费用的，即对宝利金公司构成违约，宝利金公司有权按照彭聪所欠季度费用日万分之五的比例向彭聪收取滞纳金，彭聪逾期行为达到15日，宝利金公司有权提前解除本合同，没收合同保证金并向彭聪索赔经济损失。
上述合同签订后，彭聪于2012年2月15日交纳了店铺押金36590.4元及2012年4月28日至2013年4月27的租赁费用146361.6元。宝利金公司于2012年3月15日将讼争的商铺交付彭聪经营使用。2013年4月22日，宝利金公司向彭聪邮寄缴费通知，通知彭聪缴纳2013年4月28日至2013年7月27日的租赁费用。2013年5月16日，宝利金公司再次向彭聪邮寄催费通知，要求彭聪缴纳上述租赁费用。彭聪收到上述通知后，未向宝利金公司缴纳租赁费用。2013年5月23日，宝利金公司向彭聪邮寄送达《解除合同通知书》一份，该通知写明：“……贵方应于2013年4月18日向我司支付2013年4月28日至2013年7月27日的租赁费用36590.4元，但时至今日贵方都未到我司支付此款项，贵方的行为已经构成严重违约。请贵方在接到本通知书后的三个工作日内到我司财务部付清全部欠款。逾期，我司与贵方签订的租赁合同即告解除并没收合同保证金。届时，贵方应将商铺腾空按现有原貌将商铺交还给我司，否则，我司将追究贵方的违约责任并将商铺强制清空。”彭聪收到《解除合同通知书》后仍未支付租赁费用。2013年8月5日，宝利金公司向彭聪出具《再次敦促腾退商铺通知函》，要求彭聪收函之日起3日内将店内全部物品及货物搬走并按照租赁协议约定向宝利金公司退还商铺。彭聪收函后没有腾退房屋。2013年8月13日，宝利金公司对讼争商铺进行了强制清退，将讼争商铺内的物品搬离出讼争商铺。强制清退的过程中，宝利金公司进行了录像，并邀请武汉市江汉区花楼水塔街花楼社区居民委员会保安队长吴明建现场鉴证。讼争商铺内清退的物品如下：电脑1台、收银机1台、茶桶24个、开水机2台、冰柜2台、电视2台、灯箱7个、立功冰箱1台、电子秤1台、电磁炉2台、封口器1台、收银机l套、制冰器1台、电扇1台、木门l扇、货架2个、自行车1辆。
一审还查明，讼争商铺系案外人尹学英购买。2011年5月11日，宝利金公司与尹学英签订《宝利金国际广场二期（一楼）商铺租赁协议书》、《授权委托书》，通过上述协议书及委托书，宝利金公司取得讼争商铺的转租权。彭聪对宝利金公司享有讼争商铺的转租权不持异议。
一审法院认为，本案争议的焦点系彭聪和宝利金公司谁有违约的事实存在。彭聪称宝利金公司已作出商铺入住率达到70%以上再收取租金并免去三个月租赁费用的口头承诺，宝利公司已违反双方口头约定，由于彭聪没有充分的证据证明其与宝利金公司之间存在上述口头约定，故彭聪关于宝利金公司违反上述口头约定的主张不予采纳。根据彭聪与宝利金公司签订的《租赁合同》第3条第4款的约定，彭聪应于2013年4月22日前向宝丽金公司支付第二年度第一季度（即三个月）的租赁费用，即2013年4月28日至7月27日期间的租赁费用。另根据合同约定，彭聪在第二年度内享有4个月租赁费用的优惠，每季度享受一次，分别免交一个月。故彭聪应在2013年4月22日前向宝利金公司缴纳二个月的租赁费用，但彭聪未缴纳上述租赁费用，直至宝利金公司于2013年5月23日送达《解除合同通知书》之后彭聪仍没有缴纳租赁费用。彭聪的行为违反了双方签订的《租赁合同》第3条第4款的规定，宝利金公司解除《租赁合同》符合合同第3条第5款“彭聪逾期支付租赁费用的行为达到或超过15日的，宝利金公司有权提前解除本合同，没收合同保证金并向彭聪索赔经济损失”的约定，双方签订的《租赁合同》已于2013年5月27日解除。因彭聪单方违约导致合同解除，其要求宝利金公司返还合同保证金36590.4元的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。由于彭聪违约导致租赁合同解除，且对其主张的装修损失也未提供证据证明，故彭聪要求宝利金公司赔偿装修损失50000的诉讼请求理由不成立，不予支持。彭聪要求宝利金公司支付违约金20000元没有事实和法律依据，不予支持。彭聪与宝利金公司之间的租赁合同已经解除，讼争商铺内的物品属于彭聪所有，宝利金公司现控制上述物品缺乏合同和法律依据，宝利金公司应承担讼争商铺内的物品的返还责任。宝利金公司在清退商铺内物品时进行了录象、且有第三方予以见证，故具体返还物品的种类及数量以宝利金公司在清退时制作的清单内容为准。
关于宝利金公司要求彭聪按照租赁费用的两倍支付2013年5月30日至2013年8月12日期间的商铺占用费56918.4元的反诉请求，彭聪在合同解除后导致宝利金公司的主要损失是2013年5月30日至同年8月12日期间的租赁费用损失，彭聪应当参照合同约定的租赁费标准向宝利金公司赔偿该占用费损失。在彭聪承担上述赔偿责任且宝利金公司获得彭聪缴纳的保证金36590.4元（数额为3个月租赁费用）后，宝利金公司所受损失足以得到补偿，宝利金公司在此基础上再向彭聪额外主张租赁费用一倍的商铺占用费，实质上是向彭聪主张违约金责任，该违约金已明显超过宝利金公司的实际损失，且彭聪也提出违约金过分高于造成的损失应予减少的请求，其请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款的规定，故彭聪应当支付宝利金公司2013年5月30日至2013年8月12日期间商铺占用费29272.32元（12196.8元×2月＋12196.8元÷30日×12日），对宝利金公司要求彭聪支付商铺占用费56918.4元的诉讼请求，予以部分支持，即支持29272.32元，余下的27646.08元不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、彭聪于本判决生效之日起十日内向武汉宝利金商场投资管理有限公司支付商铺占用费29272.32元；二、武汉宝利金商场投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向彭聪返还电脑1台、收银机1台、茶桶24个、开水机2台、冰柜2台、电视2台、灯箱7个、立功冰箱1台、电子秤1台、电磁炉2台、封口器l台、收银机l套、制冰器l台、电扇1台、木门1扇、货架2个、自行车1辆；三、驳回彭聪其他诉讼请求；四、驳回武汉宝利金商场投资管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件减半后受理费1216元、其他诉讼费用23元，共计1239元，彭聪负担1000元，武汉宝利金商场投资管理有限公司负担239元；反诉案件减半后受理费1222元，武汉宝利金商场投资管理有限公司负担611元，彭聪负担611元。
宝利金公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，改判彭聪向宝利金公司支付商铺占用费56918.4元；2、彭聪承担一、二审的全部诉讼费用。理由如下：双方签订的《曼哈顿商业购物中心商铺租赁合同》约定，彭聪应于其违约导致合同提前解除之日起7个工作日内，清空腾退商铺交还宝利金公司，逾期不腾退的，则按照最后一个租赁年度内的月度租赁费用的双倍标准支付商铺占用费。由于彭聪持续违约，就应向宝利金公司双倍支付商铺占用费56918.4元，一审法院无视双方租赁合同条款的约定，在彭聪并未提出减少违约金数额之答辩意见的前提下，以合同约定的正常租赁费用标准减半判决商铺占用费用是错误的。
彭聪答辩称：彭聪在一审中提出了违约金过高的抗辩。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
经审理查明：一审法院查明的事实属实。
本院另查明：双方在《曼哈顿商业购物中心商铺租赁合同》约定，因彭聪违约导致合同提前解除之日起7个工作日内，清空腾退商铺交还宝利金公司，逾期不腾退的，则按照最后一个租赁年度内月度租赁费用的双倍标准，按月向宝利金公司支付商铺占用费。一审中，彭聪的委托代理人在代理词中提出了违约金过高的抗辩。
本院认为：本案应围绕上诉人宝利金公司的上诉理由和请求进行审理，针对宝利金公司的上诉理由，本案的焦点为，双方在《曼哈顿商业购物中心商铺租赁合同》中约定合同提前解除之后，彭聪逾期不腾退商铺，则按双倍的租金标准向宝利金公司支付商铺占用费，该项约定是双方对占用费的约定，还是违约金的约定。通常情况下，彭聪在合同解除之后，若继续使用商铺则应向宝利金公司按合同约定的标准向宝利金公司支付占用费，但该约定按双倍租金标准支付占用费显然是对彭聪逾期不腾退商铺情况下承担违约责任的方式的约定，并非对商铺占用费的约定。本案中，彭聪在合同解除后导致宝利金公司的主要损失即2013年5月30日至同年8月12日期间的租赁费用损失，彭聪参照合同约定的租金标准向宝利金公司支付占用商铺期间的费用，且宝利金公司亦依照合同约定不予返还彭聪缴纳的保证金36590.4元（即3个月租金），宝利金公司的损失足以得到补偿，故一审法院根据彭聪请求酌情调减违约金的标准数额，并无不当。因此，上诉人宝利金公司上诉认为该约定是彭聪逾期不腾退商铺的情况下支付占用费的理由不成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1223元，由武汉宝利金商场投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 骆朝辉
代理审判员 安林锋
二〇一四年十二月四日
书 记 员 申光伟