北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终2854号
上诉人（原审原告、反诉被告）：史永勤，男，1957年9月15日出生。
委托诉讼代理人：丁逸平（史永勤之妻）。
委托诉讼代理人：刘江云，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张国栋，男，1942年6月13日出生。
委托诉讼代理人：宋琳，北京市诚实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：耿淑贤，女，1942年8月19日出生。
委托诉讼代理人：杨旭伟，北京市诚实律师事务所律师。
上诉人史永勤因与被上诉人张国栋、耿淑贤房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人史永勤及其委托诉讼代理人刘江云、丁逸平，被上诉人张国栋及其委托诉讼代理人宋琳，被上诉人耿淑贤之委托诉讼代理人杨旭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史永勤上诉请求：1、撤销一审判决第3项，依法改判张国栋支付北京市昌平区回龙观龙锦苑东×区×号房屋（以下简称302号房屋）重置价与原房价款差额185万元；依法对过错比例重新进行确认，改判由张国栋承担90％至95％，我承担5％至10％。2、撤销一审判决第9项，依法改判张国栋支付中介费用111000元、搬迁租房费105000元、添附价值14888元，合计230888元。事实和理由：1、一审判决认定买卖行为无效的过错比例有失公允，张国栋在整个房屋买卖过程中处于主动状态，史永勤处于被动状态；2、一审判决认定房屋重置与原来房屋价格差额46万元明显偏低。任何价值时点对我都有天然劣势，以张国栋支付款项日期加上3个月的周期较为合理。
张国栋辩称，史永勤的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回史永勤的上诉请求。昌平区法院认定我承担80％的责任过高。
耿淑贤述称，史永勤的上诉请求和理由没有事实和法律依据，请求法院减少张国栋的过错比例，依法驳回史永勤的上诉请求。
史永勤向一审法院起诉请求：1、张国栋、耿淑贤返还史永勤302号房屋购房款2180000元（包括：支付的房款1900000元、中介服务费111000元、房产交易费用169018.5元）；2、张国栋、耿淑贤支付史永勤损失2056200元（包括：装修及添附款208000元、搬迁及租房费用105000元、卖出的小二居的差价损失1690000元、借款200000元的利息损失53200元）；3、张国栋、耿淑贤支付史永勤房屋重置价款与原房价款的差额3320000元；4、张国栋、耿淑贤支付史永勤（与张国栋反诉提出的房屋占有使用费相比）等额的资金占用使用费，其中2016年4月6日之前的费用同意与张国栋的第二项反诉请求相互抵销，2016年4月6日之后的费用按每天200元计算至实际给付之日止。
张国栋向一审法院提出反诉请求：1、史永勤立即返还302号房屋的原始购房资料，即公共维修基金的票据；2、史永勤支付张国栋自2012年8月26日起至2016年4月5日的占用费共计250000元；3、史永勤支付张国栋自2016年4月6日至腾房之日止的房屋占用费，按每天200元计算；4、史永勤支付张国栋2016年度物业费1000.24元。
一审法院认定事实：1、购房款。史永勤主张的购房款合计为2180000元，包括1900000元直接支付给张国栋的房款和111000元的中介服务费、169018.5元的税费。张国栋主张购房款为1840000元，60000元为家具、家电款，其余不认可。首先，对于60000元，张国栋主张该60000元系史永勤支付的家具、家电款，但没有提供证据证明双方另就买卖家具家电达成价款60000元的协议，双方只是在2012年8月26日签订的《房屋交接协议》中约定史永勤支付张国栋剩余房款1300000元，支付补偿款60000元，除此之外，根据史永勤提交的2012年8月26日张国栋出具的收条，其具体内容为：“今收到史永勤剩余房款壹佰叁拾陆万元正，1360000”，因此本院认定该60000元为购房款的一部分。其次，对于111000元的中介服务费，史永勤主张系购房款一部分，但111000元确系史永勤支付给中介公司的服务费，中介服务费和购房款不能混同，因此本院认定111000元的中介服务费不是购房款。最后，对于169018.5元的税费，包括营业税26500元、城市维护建设税1325元、教育附加费795元、地方教育附加530元、个人所得税5300元、补交土地收益118588.5元、印花税80元、契税15900元。根据税法规定及发票凭证，营业税26500元、城市维护建设税1325元、教育附加费795元、地方教育附加530元、个人所得税5300元、补缴土地收益118588.5元，共计153038.5元应由张国栋负担，而印花税80元、契税15900元，共计15980元应由史永勤负担。对于史永勤应当负担的税费，主张系支付给张国栋的购房款，没有依据，本院对此不予认定。但是对于张国栋应当缴纳而实际上由史永勤代张国栋缴纳的营业税26500元、城市维护建设税1325元、教育附加费795元、地方教育附加530元、个人所得税5300元、补缴土地收益118588.5元，共计153038.5元，其实质系史永勤为购买房屋向张国栋给付的对价。2、双方的过错。史永勤主张房屋买卖行为无效的过错全在张国栋，张国栋主张过错在史永勤和中介，张国栋的过错责任不超过33.3％。经济适用房不满5年，不得上市交易。张国栋、史永勤违反国家规定买卖不符合上市交易条件的经济适用房，且双方通过中介虚构借贷事实进行虚假诉讼，并借此完成过户。后房屋买卖行为被确认无效，双方对此都有过错。张国栋最初购买该房屋总价款为322566元，之后通过违规出卖该房屋实际净得款1900000元，获利巨大，且在收取全部房款、交付房屋和转移房屋登记后又反悔，其主观过错较大。而史永勤购买该房屋支付购房款、中介费等共计2180000元，符合当年正常的市场价格，并没有从中获利，其主要目的仍是按正常价格购买住房，主观过错较小。本院酌情认定张国栋的过错责任为80％，史永勤的过错责任为20％。3、史永勤的购房资格。张国栋主张史永勤无北京户籍，也没有在京连续5年纳税，无北京市购房资格。史永勤提交了其自2006年3月至2011年3月连续五年在北京市海淀区的个人所得税纳税证明，因此本院认定史永勤有北京市购房资格。经史永勤申请，北京高院摇号确定北京华天通房地产评估有限公司（以下简称华天通评估公司）对302号房屋在2016年1月5日和2016年7月8日两个时点的价值分别进行评估，评估结果为：以2016年1月5日为价值时点，302号房屋的房地产市场价值为2605971元，扣除土地出让金价款后的房地产价值为2345374元；以2016年7月8日为价值时点，302号房屋的房地产市场价值为3177916元，扣除土地出让金价款后的房地产价值为2860124元。史永勤认为评估价格过低，并向华天通评估公司提出异议，请求书面答复。华天通评估公司书面答复，称评估过程合法，评估结果合理，可以作为参考依据。后史永勤申请重新评估，本院未予准许。张国栋、耿淑贤认为评估价格偏高，应以2016年1月5日的时点进行评估。另查明，2008年6月23日,张国栋作为买受人与出卖人北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买302号房屋一套，房屋总价款为322566元。张国栋于2009年12月14日缴纳契税，并于2010年1月16日取得房屋所有权证，登记的房屋坐落为北京市昌平区龙锦苑东×区，房屋性质为经济适用房。2012年6月18日，张国栋（出卖人）与史永勤（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定张国栋将302号房屋出售给史永勤，成交价格为1830000元。史永勤实际支付张国栋购房款1900000元。为办理房屋过户手续，张国栋与史永勤签订《还款协议》，约定张国栋欠史永勤1300000元。后河南省新乡县人民法院出具（2012）新民初字第644号民事调解书，张国栋与史永勤达成调解协议：张国栋欠史永勤本金及利息530000元，张国栋用302号房屋抵给史永勤，房产所有权归史永勤所有，张国栋配合史永勤办理房产过户手续。2012年6月21日，史永勤、张国栋办理房屋所有权转移登记手续，登记的房屋所有权人为史永勤，房屋性质为商品房。张国栋于2012年8月将302号房屋交付给史永勤，史永勤对房屋进行装修后居住至今。此后张国栋申请再审，2014年9月5日，河南省新乡市中级人民法院出具（2014）新中民一终字第67号民事裁定书，认为张国栋与史永勤之间不存在真实的借贷关系，属于虚构借贷事实进行的虚假诉讼，原审出具的民事调解书违反法律规定，应依法予以撤销，故裁定撤销（2012）新民初字第644号民事调解书。张国栋在本院起诉史永勤，要求确认双方之间的房屋买卖行为无效，本院于2015年5月26日作出（2014）昌民初字第13394号民事判决书，判决：一、张国栋与史永勤之间就302号房屋的买卖行为无效；二、史永勤于本判决生效后三个月内腾空302号房屋并将该房屋交还给张国栋。史永勤不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2016年1月5日作出（2015）一中民终字第05987号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，关于返还购房款的问题。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。史永勤请求张国栋返还其支付的购房款，理由正当，但主张的数额有误，实际购房款应为史永勤直接支付给张国栋的1900000元，张国栋应当向史永勤返还此部分购房款。另，史永勤代张国栋缴纳税费153038.5元，其实质系史永勤为购买房屋而向张国栋给付的对价，且因为缴纳人为张国栋，相关部门只可能向张国栋退还该部分税费，因此张国栋应向史永勤返还史永勤代张国栋缴纳的税费，同时因产权登记被撤销，张国栋可直接向相关部门主张退还该税费。对于史永勤自己应当负担的印花税80元、契税15900元，史永勤也可直接向相关部门主张退还该税费。关于赔偿损失的问题。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效所造成的损失，史永勤主张了两部分损失。其一，房屋重置价款与原房价款的差额3320000元。双方的房屋买卖行为于2016年1月5日被北京市第一中级人民法院终审判决确认无效，自确认无效时双方即负有返还因合同而获得的财产的义务，因此应以2016年1月5日为时点确认史永勤的房屋重置价款与原房价款的差额。至于土地出让金价款，因为史永勤重置相同房屋时不可能按扣除土地出让金后的房地产价值购买，并且史永勤在购买涉案房屋时已经代为缴纳了该房屋的土地出让金，该房屋的当时价值应当视为商品房，所以房屋重置价款应以鉴定机构评估的房地产市场价值为准。即史永勤的房屋重置价款以2016年1月5日为时点评估的房地产市场价值2605971元，扣减原购房款1900000元及补缴土地收益118588.5元，差额为587382.5元。对此部分损失，史永勤自担20％，张国栋承担80％，即张国栋赔偿史永勤469906元。其二，房屋装修、搬迁等费用损失2056200元。302号房屋的价值评估在2016年5月27日至2016年8月1日期间进行，评估价值是以房屋在此期间的装修和添附状况为基础作出的，即评估价值实际已经包含史永勤在购房后的内部装修和添附价值，此处再主张，构成重复主张。而主张搬迁、租房费105000元、卖出的小二居差价损失1690000元、借款200000元的利息损失53200元等损失由张国栋赔偿，于法无据，本院不予支持。关于双方互诉资金占用使用费与房屋占有使用费问题。庭审中双方已经认可对于2016年4月5日之前（包括当日）的占有使用费相互抵销，本院对此不持异议。对于张国栋主张的史永勤应当支付其自2016年4月6日起的房屋占有使用费，因为根据已生效的（2015）一中民终字第05987号民事判决书，史永勤应当在2016年4月5日之前（包括当日）将房屋交付给张国栋，史永勤在此履行期间之后仍然占有使用房屋，理应支付占有使用费，每天200元的标准亦符合市场价格，本院予以支持。史永勤主张自2016年4月6日起以资金占用使用费折抵张国栋主张的房屋占有使用费。资金占用使用费，其性质相当于利息，按每天200元的标准计算，如果以购房款和代缴的税费为基数，其年化利率约为3.56％，亦在合理范围之内，本院予以支持。关于2016年度物业费问题。张国栋主张史永勤应给付其2016年度物业费1000.24元，因为2016年房屋确系史永勤占有使用，所以理应交纳物业费。现张国栋已经代为交纳302号房屋2016年度物业费，史永勤应当支付张国栋该笔款项。关于耿淑贤是否是本案适合被告问题。本案系史永勤与张国栋之间的房屋买卖合同纠纷。根据合同的相对性，耿淑贤并非合同当事人，因此耿淑贤并非本案适格被告。但在庭审中，耿淑贤表示愿意就张国栋返还史永勤购房款1840000元承担连带责任，本院对此不持异议。判决：一、张国栋于本判决生效后七日内返还史永勤购房款一百九十万元，代缴的税费十五万三千零三十八元五角，合计二百零五万三千零三十八元五角；二、耿淑贤在本判决第一项所涉购房款一百八十四万元的范围内与张国栋共同向史永勤承担连带责任；三、张国栋于本判决生效后七日内赔偿史永勤房屋重置价款与原房价款的差额四十六万九千九百零六元；四、二〇一六年四月五日之前（含当日），张国栋、史永勤互负的资金占用使用费、房屋占有使用费互相抵销；五、自二〇一六年四月六日起至张国栋实际向史永勤返还购房款和代缴的税费二百零五万三千零三十八元五角之日止，张国栋给付史永勤资金占用使用费，按每日二百元计算，于实际给付相关款项时一同支付；六、自二〇一六年四月六日起至史永勤实际向张国栋腾退坐落于北京市昌平区龙锦苑东×区×号房屋之日止，史永勤给付张国栋房屋占有使用费，按每日二百元计算，于实际腾退该房屋时一同支付；七、史永勤于本判决生效后七日内返还张国栋坐落于北京市昌平区回龙观龙锦苑东×区×号房屋的原始公共维修基金的票据；八、史永勤于本判决生效后七日内支付张国栋二〇一六年度物业费一千元二角四分；九、驳回原告史永勤的其他诉讼请求；十、驳回反诉原告张国栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张国栋与史永勤签订《北京市房屋买卖合同》后，为规避国家关于经济适用房5年内不准上市交易的政策规定，达到产权过户的目的，虚构借款事实，制造虚假诉讼，通过虚假诉讼取得的人民法院调解书达到过户的目的。此后因张国栋申请再审，（2012）新民初字第644号民事调解书被撤销。上述一系列的行为，史永勤及张国栋均积极主动参与，二人相互配合，故双方对此均有过错。张国栋在收取全部房款、交付房屋和转移房屋登记后又反悔，其反悔行为为其带来巨大利益，其主观过错较大；而史永勤购买房屋的目的仅为改善居住条件，张国栋的反悔行为令史永勤利益受损，因此一审法院确定张国栋的过错责任为80％，史永勤的过错责任为20％适当，本院予以维持。对于史永勤的上诉意见，本院认为，双方的房屋买卖行为于2016年1月5日被本院终审判决确认无效，自确认无效时双方即负有返还因合同而获得的财产的义务，即史永勤返还房屋，张国栋返还相关款项，因此一审法院以2016年1月5日为时点确认史永勤的房屋重置价款与原房价款的差额正确，本院对一审法院确定的差额数额予以维持。评估价值实际已经包含史永勤在购房后的内部装修和添附价值，史永勤主张添附价值属于重复主张，本院不予支持。史永勤主张搬迁费、中介费无法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，史永勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23447元，由史永勤负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 赵 蕾
审判员 辛 荣
二〇一七年六月十三日
书记员 刘芳芳