四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵高新民初字第1408号
原告胡子兴（曾用名胡仔兴），男，汉族。
委托代理人杜福猛，四川天府风律师事务所律师。
被告李华，男，汉族。
委托代理人许怀军，四川法丛律师事务所律师。
第三人绵阳高新区新城房地产开发有限公司。住所地：绵阳高新区双碑中街**号。
法定代表人邓光林，公司董事长。
原告胡子兴诉被告李华、第三人绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称“绵阳新城房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法由审判员刘坤适用简易程序独任审判，后因刘坤工作变动，本案依法变更为审判员邹恩昊适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告胡子兴的委托代理人杜福猛、被告李华的委托代理人许怀军到庭参加诉讼，第三人绵阳新城房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡子兴诉称，在得知被告李华有住房对外出售，且所售房屋能办理房屋所有权证和土地使用权证后，遂于被告李华达成口头协议：被告李华将一套房屋作价93600元出售给原告胡子兴，原告胡子兴陆续支付购房款。2006年10月1日，原告胡子兴委托冉荣贵（又名冉荣桂）与被告李华签订了《关于李华与胡仔兴、胡枭霞、胡仔波房屋买卖合同的补充协议》，同时与被告李华口头约定按照同一单元住户的标准计算办证期限及违约责任（即签订协议500天内办理两证，否则按照已缴纳房款10%承担违约金），该协议对双方的权利、义务及违约责任等作出了明确约定。而被告李华早已违反合同关于办理房产证及土地使用证的约定，更可恶的是现行政策许可办理的情况下仍然拒绝办理。原告胡子兴早已装修入住。因原告胡子兴所属房屋的土地使用权系被告李华从第三人绵阳新城房产公司（原鹏业房地产开发有限公司）内部转让，实际仍然登记在该公司户头上。为此，被告李华应当依约履行办证义务并承担违约责任，第三人与办理手续有直接利害关系，应当履行协助义务。为保护原告的合法权益，请求依法判令：1、被告李华及第三人绵阳新城房产公司为原告胡子兴所购房屋办理过户，并由被告李华承担办证的全部税费；2、被告李华承担违约金19000元；3、本案诉讼费用及其他费用由被告李华承担。
被告李华辩称，双方签订的商品房买卖合同属于无效合同。案涉房屋所占用土地系李华、李辉兄弟二人共同出资购买，房屋也系李华夫妇与李辉合资修建，李华个人将房屋出卖的行为无效。被告李华出售给原告胡子兴的房屋并非其个人所有，所以被告李华没有资格为原告胡子兴办证。由于合同无效就不存在违约金的问题。即使取得了其他共有人的追认，现在也不符合办证条件。综上，请求法院依法裁决。
第三人绵阳高新区新城房地产开发有限公司未作陈述。
审理查明，2003年7月14日，李华向绵阳高新区鹏发房地产开发有限公司（以下简称“绵阳鹏发房产公司”）支付“八二七L6”购地定金10000元。2003年11月24日，绵阳鹏发房产公司（甲方）与李华及李华之弟李辉（乙方）签订《住宅用地使用权转让合同》，约定：甲方将其位于普明山鹏发高级住宅区内的163.68平方米住宅用地（注：八二七L10）使用权转让给乙方，单价350元／平方米，转让金共计57288元。该合同尾部乙方法定代表人处由李华、李辉签名，委托代理人处由李华签名。2003年11月26日，李华、李辉向绵阳鹏发房产公司支付“八二七L10宅基地款”20000元；2006年3月6日，李华、李辉向绵阳鹏发房产公司支付“八二七L10零星住宅用地补交款”17288元。尔后，李华、李辉开始在“八二七L6-4C”地块上修建住房。2006年8月30日，绵阳鹏发房产公司（甲方）与李华（乙方）签订《住宅用地使用权转让合同》。约定：甲方将其位于普明山鹏发高级住宅区内的253平方米住宅用地（注：八二七L6-4C）使用权转让给乙方，单价720元／平方米，转让金共计182160元。合同尾部乙方法定代表人处由李华签名。原告胡子兴的姐夫冉荣贵得知被告李华要出售所修建住房后，遂告知胡子兴、胡仔波、胡子兴三人，胡子兴等三人共同委托冉荣贵代其向李华购买住房并支付购房款。2006年10月1日，被告李华（出卖人）与原告胡子兴（买受人）的委托人冉荣贵签订《关于李华与胡子兴房屋买卖合同的补充协定》。协议的主要内容有：李华出售鹏业山庄住宅小区L6-4C单元三楼1号一套住房给胡子兴，成交价为1040元／m2，预算建筑面积为每套90m2，价款为93600元，实际面积待完工验收后按产权登记为准，实际金额按实际面积计算。签订补充协定前后，冉荣贵共代胡子兴、胡子兴、胡仔波向被告李华支付购房款240000元。2007年底，被告李华向原告胡子兴交付房屋后，原告胡子兴在盖房居住至今。因被告李华至今未给原告胡子兴办理房屋权属证，故原告胡子兴诉来本院，请求判决支持如前所请。
另查明：1、“八二七L6”地块土地使用权现登记使用权人为第三人绵阳新城房产公司；2、原告胡子兴所购买房屋整个修建工程均由李华独自组织实施，期间李辉在外务工；3、被告李华自行委托绵阳市新坐标房产测绘有限公司对房屋面积进行了测绘，原告胡子兴所购房屋实测面积实为83.98平米，胡子兴按照此面积计算房屋价款81460.60元并将此款归还给了冉荣贵。
以上事实，有原、被告的陈述，《住宅用地使用权转让合同》、《房屋买卖合同补充协定》、《收据》及庭审笔录等证据载卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告胡子兴与被告李华所达成的房屋买卖合同是双方真实意思表示，也不违背法律强制规定。本案审理过程中，被告李华辩称其是在房屋共有权人李辉、何秀英不知情的情况下将房屋出售，其他共有权人至今未追认，故该买卖合同无效。依据审理查明的事实，被告李华在出售案涉房屋时，在《商品房买卖合同》中明确向原告胡子兴申明案涉房屋所使用的“八二七L6”地块系依据其于2006年8月30日与绵阳鹏发房产公司签订的《住宅用地使用权转让合同》受让取得，而该转让合同明确载明“八二七L6”地块的受让人为被告李华个人，房屋修建事宜也是由被告李华独自负责完成，因此原告胡子兴在与被告李华达成买卖合同时，有充足理由确信其所购房屋为被告李华个人所有，故即使案涉房屋存在其他共有权人，胡子兴对于案涉房屋属于善意、有偿取得，其合法权益应当予以维护。且原告胡子兴在签订买卖合同后，按合同约定给付了房屋价款并入住，至原告胡子兴提起本案诉讼前长达7年的时间里，无任何人对案涉房屋提出权利主张，故被告李华在原告胡子兴要求其履行合同约定义务之时，以其本人系擅自处分共有财产为由辩称合同无效，明显有悖于民事行为必须遵循的诚实信用原则。因此，为了维护社会交易的稳定、保护善意相对人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，本院对被告李华的该辩解理由不予采纳，案涉房屋买卖合同应属合法有效。
关于原告胡子兴要求被告李华和第三人绵阳新城房产公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证的问题。被告李华与绵阳鹏发房产公司签订《住宅用地使用权转让合同》至今，合同约定出让的“八二七L6”地块在《土地使用权证》中载明的使用权人仍为第三人绵阳新城房产公司，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明......”之规定，“八二七L6”地块的法定使用权人至今仍为第三人绵阳新城房产公司。在本案审理过程中，原、被告均未提供证据证明被告李华与绵阳鹏发房产公司以及绵阳鹏发房产公司与第三人绵阳新城房产公司之间的权利义务关系，依据现有证据尚不足以确认被告李华必然取得“八二七L6”地块的使用权，故被告李华对“八二七L6”地块使用权所作处分是否合法尚不确定。另外，根据目前我国房地产权属登记的相关政策，必须在被告李华取得该栋房屋的初始登记，排除其他人对案涉房屋的权利后，才能向原告胡子兴等购买其房屋的个人分别办理房屋所有权证及土地使用权证。因此，在本案中本院对于原告胡子兴要被告李华及第三人绵阳新城房产公司为其办理所购房屋权属登记的请求不予支持。
关于原告胡子兴主张违约金9360元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告李华至今未履行办证义务，其行为已构成违约，其违约行为必然给原告胡子兴造成一定的经济损失，原、被告双方未签订书面违约责任条款，故被告李华应当按照法律规定承担违约责任，本院酌定参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。原告胡子兴自愿主张合理办证期为500天，故违约金计算期间为2009年5月15日起至原告胡子兴提起本案诉讼之日止，据此计算金额约为27500元。原告胡子兴主动将违约金降低为9360元，其未主张部分视为自愿放弃，系原告胡子兴对其权利的合法处分，本院予以认可，即被告李华应付原告胡子兴违约金数额为9360元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告李华应于本判决生效后十日内支付原告胡子兴违约金9360元；
二、驳回原告胡子兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为130元，由被告李华负担。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。
审判员 邹恩昊
二〇一五年二月二日
书记员 宋 婷