江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰靖商初字第0178号
原告江苏靖江农村商业银行股份有限公司靖城支行，住所地靖江市靖城骥江路179号。
委托代理人李某、卢某。
被告朱庆国。
被告蒋红梅。
原告江苏靖江农村商业银行股份有限公司靖城支行与被告朱庆国、蒋红梅为金融借款合同纠纷一案，本院2014年4月8日受理后，由代理审判员丁峰独任审判，于同年4月29日依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某、卢某，被告朱庆国到庭参加诉讼。被告蒋红梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月17日，我行与被告朱庆国、蒋红梅夫妇签订最高额个人担保借款合同1份，约定被告朱庆国、蒋红梅以其名下位于靖江市银厦新村五区6号的房屋（房屋所有权证号：141539、141540）及其土地使用权（地号：321282401015GB00042），自2013年9月17日至2016年9月16日止，为被告朱庆国在我行办理的最高本金余额不超过人民币350万元的借款提供抵押担保；借款利率以借款凭证记载为准，按月结息，到期还本；贷款资金划至朱庆国在我行开设的321024……1579账号内；如未按合同约定期限归还借款本金，对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；朱庆国违反合同义务的，我行有权提前收回已发放借款。2013年9月24日，被告朱庆国因购买水产品、副食品向我行申请借款，我行于同日向被告朱庆国发放了借款350万元，约定年利率9.6%，借款到期日期为2014年9月20日。被告朱庆国借款后，未按约支付利息，根据合同约定，我行有权提前收回已发放借款。该借款发生于两被告夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务。故请求判令：被告朱庆国、蒋红梅立即归还我行借款本金350万元及利息（自2014年2月21日至判决确定的还款之日按年利率9.6%计算利息）；我行对被告朱庆国、蒋红梅名下位于靖江市银厦新村五区6号的房屋及相应土地使用权折价、拍卖或变卖后的价款，在350万元范围内享有优先受偿权；两被告承担本案诉讼费用。我行提供最高额个人担保借款合同、借款借据、农户短期借款申请书、发放贷款通知单、编号为靖他项（2013）第800318号的土地他项权利证明书以及编号为靖房他城字第71563号、71564号的房屋他项权证，以证明上述事实。
被告朱庆国辩称：原告所述均是事实。因渔婆菜场搬迁以及禽流感、市场大环境等因素的影响，我未能按约还款。等我经济好转，我是愿意还款的，请求同意我分期还款。
被告蒋红梅未答辩。
经审理查明：被告朱庆国、蒋红梅系夫妻。2013年9月17日，原告与被告朱庆国、蒋红梅夫妇签订最高额个人担保借款合同1份，约定被告朱庆国、蒋红梅以其名下位于靖江市银厦新村五区6号的房屋（房屋所有权证号：141539、141540）及其土地使用权（地号：321282401015GB00042），自2013年9月17日至2016年9月16日止，为被告朱庆国在原告处办理的最高本金余额不超过人民币350万元的借款提供抵押担保；借款利率以借款凭证记载为准，按月结息，到期还本；贷款资金划至朱庆国在原告处开设的321024……1579账号内；如未按合同约定期限归还借款本金，对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；朱庆国违反合同义务的，贷款人有权提前收回已发放借款。2013年9月24日，被告朱庆国因购买水产品、副食品向原告申请借款，原告于同日向被告朱庆国发放了借款350万元，双方约定年利率9.6%，借款到期日期为2014年9月20日。被告朱庆国借款后，仅归还原告利息至2014年2月20日。原告多次催要未果，致起诉争。
本院认为：原告与两被告签订的最高额个人担保借款合同，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告发放借款后，被告朱庆国理应按月结息，然其仅给付原告利息至2014年2月20日，2014年2月21日至今的利息长期拖欠，显属违约，原告要求被告朱庆国立即归还全部借款本金及利息，符合双方当事人的约定，本院依法予以支持。本案所涉借款发生在被告朱庆国与蒋红梅夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，蒋红梅对该债务负有共同清偿之责。
两被告以位于靖江市银厦新村五区6号的房屋及其土地使用权为本案借款提供抵押担保，原告依法办理了房地产抵押登记，在两被告未按约还款时，原告主张其对两被告位于靖江市银厦新村五区6号的房屋及其土地使用权折价或拍卖、变卖后的价款，在350万元范围内享有优先受偿权的请求，符合双方的约定，于法有据，本院依法予以支持。被告蒋红梅未到庭应诉，系其放弃抗辩原告诉讼主张的权利，由此产生的民事责任依法由其自行承担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第二项、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱庆国、蒋红梅于判决生效后十日内归还原告江苏靖江农村商业银行股份有限公司靖城支行借款本金350万元及利息（自2014年2月21日起至判决确定的还款之日按年利率9.6%计算利息）。
二、原告对两被告名下位于靖江市银厦新村五区6号的房屋（房屋所有权证号：靖房权证城字第141539、1415**号）及相应土地使用权（地号：321282401015GB00042）折价、拍卖或变卖后的价款，在350万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费34800元减半收取计17400元，由两被告负担（原告已垫付，两被告在还款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本三份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费34800元（户名：泰州市财政局，开户行：泰州市农业银行海陵支行，帐号：20×××88）。
代理审判员 丁 峰
二〇一四年六月四日
书 记 员 陈哲源
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权。
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。