江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣11民终791号
上诉人（原审原告）:胡兴法，男，1962年11月16日生，汉族，个体经营户，住江西省上饶市婺源县。
被上诉人（原审被告）：周红岗，男，1969年11月14日生，汉族，住江西省上饶市信州区。
被上诉人（原审被告）：：江勇，男，1978年10月22日生，汉族，住江西省上饶市信州区。
被上诉人（原审第三人）：刘林根，男，1957年7月12日生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。
被上诉人（原审第三人）：李楠，女，1978年8月25日生，汉族，住江西省上饶市信州区。
上诉人胡兴法因与被上诉人周红岗、江勇、刘林根、李楠房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
胡兴法上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2015年11月17日至2016年1月16日租金3,333元应由江勇承担，该租金与胡兴法所欠购房款3,300元相抵，原审判决错误认定该事实；2、原审错误认定从2016年1月18日至5月30日被上诉人周红岗欠付上诉人租金6,811.08元，2016年5月30日后周红岗锁门至2016年6月12日交还房屋，故房租应计算至6月12日；周红岗5天不能使用房屋是因为周红岗违约在先，应由其承担后果；3、原审认定上诉人应向周红岗补偿接电人工、材料费300元，无事实依据；4、原审认为江勇对周红岗拖欠租金承担一般保证责任，与事实不符，对保证方式无约定，应承担连带责任；5、原审对江勇出售给上诉人房屋内物件的认定，认定错误；6、周红岗5张麻将机、16张椅子等物件占据上诉人的房屋未搬走，应支付租金。
周红岗辩称：我交了房租，胡兴法就不应强制锁门；胡兴法所言的麻将机等物品，是胡兴法扣押的；他还扣了我的厨房用品，致使我产生额外的饮食费用，应由胡兴法承担。
江勇辩称：3,300元中的1,300元是周红岗支付租金的担保；这个担保是基于周红岗应支付的基础，不是偿付义务；我从未给该房屋添置过物品；关于周红岗应支付的房租问题，我也多次找过周红岗，但是周红岗回避；我跟胡兴法说过我和周红岗协商，但是胡兴法不同意。
刘林根、李楠未提供答辩意见。
胡兴法向一审法院起诉请求：1.判令被告周红岗支付原告租金8,173.2元和水费280元，合计8,453元（自2016年1月18日至2016年6月12日）;2.判令被告周红岗向原告支付因其行为给原告造成的经济损失3,000元；3.判令被告归还原告从房屋内搬走的沙发1套、西餐桌1张、椅子6张、2张床、4个床头柜、电视1台等家具和电器（冰柜1台、电压力锅1个），并责令被告周红岗搬走屋内其所有的东西；4.判令被告江勇对被告周红岗上述支付义务承担连带偿还责任；5.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2015年5月21日，原告与房屋所有人李楠的代理人江勇（李楠的丈夫）签订了一份《商品房转让合同》，双方约定，由原告购买李楠位于上饶市信州区北门新村西巷12号5-102室房屋一套，面积为85.43平方米，房屋产权证号为30××64，房屋转让价款为37.5万元；除租户的东西外，物件全留。2015年11月6日，原告与李楠和江勇办理了该房屋过户手续，将产权过户到了胡兴法的名下，上饶市房地产管理局给胡兴法颁发了房屋产权证，证号为上房权上饶市字第3102255号。截止2015年11月17日，胡兴法共向江勇支付了购房款371,700元，尚欠购房款3,300元。2014年12月10日前，李楠、江勇将该房屋租给了刘林根使用。2014年12月10日，刘林根又与周红岗签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定，刘林根将该房屋租给周红岗使用，周红岗应提前十天向刘林根支付每季度的租金5千元；租期为三年，即从2014年12月10日起至2017年12月9日止。2014年12月2日，刘林根收取了周红岗租房押金3千元。之后，刘林根还收取了周红岗1.9万元租金。刘林根一共收取了周红岗租金和押金2.2万元，周红岗已向刘林根交清了2016年1月15日（含本日）之前的房屋租金。对刘林根将该房屋转租给周红岗的行为，李楠、江勇予以默认。原告获得该房屋产权之后，周红岗一直未向原告支付房租，双方因此产生矛盾。2016年1月23日至25日期间，原告锁住了该房屋的门。次月14日，原告又断了该房屋的电。5天的房租277.8元。周红岗请人从他人那里接电的人工、材料费300元。另外，周红岗欠交水费280元，胡兴法代他向自来水公司交纳了该欠款。2016年5月30日，周红岗从该房屋搬出，从这天起，该房屋正式交付胡兴法。2016年1月18日至5月30日期间，周红岗共欠胡兴法租金6,811.08元（7,388.88－277.8－300）。2016年1月3日，胡兴法给江勇出具了一张欠条，写明欠到江勇购房款2千元，于该房交付之日起归还；胡兴法还给江勇出具了一张收条，写明收到江勇房租保证金1,300元；另外，江勇向胡兴法出具了一份承诺书，写明，胡兴法尚欠江勇购房款3,300元；如租客不按时交房租，自愿以购房余款作担保；如2016年1月17日后，租客仍不按时交房租，江勇愿代为支付房租并承担相关责任。胡兴法扣留了该房内原有的电饭煲、煤气灶各1件，空调、煤气罐各2件，5张麻将机，16张椅子；现在，在该房内还有原来留下的以下物品：1个热水器、2个大衣柜、另外2台空调（加上被胡兴法扣留的2台空调，该房内现共有原来的空调4台）、5台换气扇。刘林根叫周红岗从该房内搬走了以下物品：沙发、西餐桌、冰柜各1件，2张床、4个床头柜、6张椅子。上述物品，其中电饭煲、煤气灶各1件，煤气罐、空调各2件，麻将机、换气扇各5件，16张椅子是周红岗的；其它物品是刘林根的。在该房内其他没有争议的物品，属于李楠卖给胡兴法的。原告因本案，委托律师于2016年2月26日向江西东方红律师事务所交纳了3千元律师费。一审法院认为，私有房屋在租赁期内，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。2016年1月18日至5月30日，周红岗大部分时间仍在使用该房屋，应当按原租金标准向原告支付实际使用该房屋期间的租金。原告代周红岗交了280元水费，周红岗应当偿还原告。当事人进行诉讼并非必须委托律师参加诉讼，原告请求判令周红岗向其支付委托律师的3千元损失费，没有法律依据，故不予支持。周红岗应当搬走该房内属于自己的物品。对原告其他没有事实依据的诉讼请求，本院不予支持。江勇向胡兴法出具了一份承诺书，写明，胡兴法尚欠江勇购房款3,300元；如租客不按时交房租，自愿以购房余款作担保；如2016年1月17日后，租客仍不按时交房租，江勇愿代为支付房租并承担相关责任。因此，江勇应该以胡兴法欠他的3,300元购房余款，对周红岗拖欠胡兴法的房租承担一般保证责任。判决：一、被告周红岗应当向原告胡兴法支付房屋租金6,811.08元和水费280元；二、被告江勇以胡兴法欠其购房余款3300元，对周红岗上述支付房屋租金的义务承担一般保证责任；三、被告周红岗应当将还在上饶市信州区北门新村西巷12号5-102室房屋内属于周红岗所有的电饭煲、煤气灶各1件，煤气罐、空调各2件，麻将机、换气扇各5件，16张椅子搬走；四、相关当事人应当在本判决生效后十日内，履行上述判决确定的义务；五、驳回原告胡兴法的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提供新证据。本院查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，上诉人胡兴法二审期间提出2015年11月17日至2016年1月16日的租金应由江勇支付的主张，已经超出胡兴法起诉时主张的判令被告周红岗支付自2016年1月18日至2016年6月12日租金的诉讼请求范围；胡兴法二审期间提出周红岗所有的5张麻将机、16张椅子等物品占据其房屋空间故周红岗应支付相应房租的主张，亦已经超出胡兴法在本案原审中主张的诉讼请求范围，故本院对胡兴法的上述二项请求，不在本案中审理，胡兴法依法可以另行主张。对于胡兴法主张其断电、锁门后周红岗5天不能使用房屋所造成的经济损失应由周红岗自行承担的上诉理由以及周红岗接电人工、材料费用无依据且应由其自行承担的上诉理由，本院认为，胡兴法作为转让租赁房屋中的受让人，在房屋转让后应与承租人就租赁合同事项依法进行友好协商等处理，而不应擅自采用断电、锁门等措施阻碍承租人租赁，故原审法院基于承租人的实际租赁时间，认定胡兴法擅自锁门期间的租金损失由胡兴法承担并无不当；原审法院对周红岗为租赁而额外支出的接电人工、材料等费用酌情认定300元并判决由胡兴法承担，也并无不当。关于江勇的担保性质问题，本院认为，江勇在出具给胡兴法的《承诺书》中已经明确载明了“如租客不按时交付房租，自愿以购房余款作为担保”的内容，故上诉人主张江勇的担保为约定不明应视为连带责任保证担保的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。上诉人胡兴法虽然二审期间主张周红岗搬走的物品是胡兴法所有应予返还的上诉理由，但是胡兴法在本案一审、二审期间均未提供合法、有效的证据证明其系该部分物品的所有人，故原审法院以其缺乏依据判决驳回该部分诉讼请求，并无不当。
综上所述，胡兴法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由胡兴法负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑国辉
审 判 员 周立峰
审 判 员 夏旭莉
二〇一七年七月二十日
代书记员 谢雅婷