山东省青岛市市北区人民法院行 政 裁 定 书（2017）鲁0203行初7号原告辛雪坤，女，1974年12月29日生，汉族，住青岛市市北区，委托代理人刘金才，山东金彩律师事务所律师。委托代理人徐银娣，山东金彩律师事务所律师。被告青岛市国土资源和房屋管理局，住所地青岛市巫峡路6号。法定代表人张希田，局长。委托代理人唐斯斯，该局工作人员。委托代理人李婷婷，该局工作人员。被告青岛市人民政府，住所地青岛市香港中路11号。法定代表人孟凡利，职务市长。委托代理人曲学林，市法制办工作人员。委托代理人韩晶晶，市法制办工作人员。第三人梁淑秀，女，1951年5月28日生，汉族，住青岛市市北区。委托代理人王绍英，海南惠海（青岛）律师事务所律师。委托代理人陈世柏，海南惠海（青岛）律师事务所律师。原告辛雪坤诉被告青岛市国土资源和房屋管理局、被告青岛市人民政府、第三人梁淑秀房屋行政登记纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月20日公开开庭进行审理。原告辛雪坤的委托代理人刘金才，被告青岛市国土资源和房屋管理局委托代理人唐斯斯、李婷婷，被告青岛市人民政府委托代理人曲学林，第三人梁淑秀委托代理人王绍英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2000年1月，被告青岛市国土资源和房屋管理局根据第三人梁淑秀的申请，为梁淑秀核发了青房改售字第ZH103737号《房屋所有权证》。2003年4月，该证换发为青房地权市字第房改31××50号《房地产权证》。原告诉称，原告与第三人系侄女与叔母关系，户籍均在市北区辽北路2号26户，均属于该公房的同住人。1999年12月30日第三人在原告毫不知情情况下提交《青岛市个人购买公有住房申请表》申请购买该公房，在“个人购买公有住房申请表”上的“承租人及同住人的情况”一栏中，将辛雪坤的情况做如下伪造：1、年龄由25岁被填为15岁（辛雪坤1974年出生）。2、在“与承租人关系”一栏“侄女”改为“女”。3、在“职称”一栏中“技术员”被改为“学生”。依据《青岛市公有住房出售暂行办法》第五条规定，购房人申请购房时需要出具经过公证的同住人意见书，通过以上伪造，第三人绕开需要经同住人公证这一必备条件。被告在审查以上材料时，故意对于申请表及户口本的内容不予审查，为第三人办理了购买公有住房的相关手续，错误颁发了青房改售字第ZH103737号房屋所有权证，后又换发为青房地权市字第房改31××50号房地产权证。该行政行为不符合法律程序，未履行法定审查职责。同时，1998年第三人与丈夫辛茂增已分得位于浮山后二小区2B9号楼1单元201户70平米的清河路拆迁安置房屋一套，即现居住地，根据青政发（1991）211号《青岛市公有住房管理暂行办法》第17条规定，第三人同样也不符合购买公有住房的条件。另，本案经原告向青岛市人民政府行政复议被驳回。原告认为，第三人购买本案所涉公有住房伪造材料，欺骗国家机关，而被告却不予履行法定审查职责，违法颁发相关证件，拒不纠正错误的行政行为，原告为维护自己的合法权益，特起诉请求撤销被告颁发的青房改售字第ZH103737号《房屋所有权证》及换发的青房地权市字第××号《房地产权证》。被告青岛市国土资源和房屋管理局辩称，市北区辽北路2号26户房屋原系直管公房，承租人为梁淑秀。1999年12月，梁淑秀按房改程序申请购买该房屋产权。2000年1月，梁淑秀与原青岛市房产管理局签订《青岛市公有住房买卖合同书》，并持身份证明、承租证明、《青岛市公有住房买卖合同书》等材料申办产权登记。被告经审核认为，该申请符合《城市房屋权属登记管理办法》、《青岛市公有住房出售暂行办法》规定，为梁淑秀核发了青房改售字第ZH103737号《房屋所有权证》。2003年4月，该证换发为青房地权市字第房改31××50号《房地产权证》。被告认为，核发青房改售字第ZH103737号《房屋所有权证》及换发青房地权市字第房改31××50号《房地产权证》的行政行为材料齐备、程序合法。关于申请人主张承租人变更问题，不是本案的审查范围，其应当向公房承租管理部门反映。另外复议决定书认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法驳回原告诉讼请求。被告青岛市人民政府辩称，答辩人作出的青政复决字（2016）355号《行政复议决定书》认定事实清楚，适用依据正确，程序合法。被答辩人辛雪坤对青岛市国土资源和房屋管理局为第三人梁淑秀颁发《房屋所有权证》、《房地产权证》的行政行为不服，于2016年10月18日向答辩人提出行政复议申请，2016年10月19日，答辩人依法予以受理，并分别作出《行政复议受理通知书》、《提出行政复议答复通知书》、《第三人参加行政复议通知书》。2016年10月31日，青岛市国土资源和房屋管理局作出《行政复议答复书》，并向答辩人提交了相关证据、依据等材料。第三人梁淑秀依法通知后参加了行政复议，并提交了书面答辩意见。2016年12月12日，答辩人作出《行政复议决定延期通知书》，因情况复杂，答辩人依法延长审理期限30日。2016年12月23日，答辩人作出青政复决字（2016）355号《行政复议决定书》。上述法律文书已经依法送达当事人。答辩人经审理认为，一、关于被答辩人的行政复议申请是否超过法定期限问题，根据《山东省行政复议条例》第八条、第九条规定，本案青岛市国土资源和房屋管理局为第三人颁发证书的时间分别是2000年、2002年，被答辩人称其于2016年夏因涉案房屋被征收，到房屋征收主管部门询问才得知已居第三人名下，并未超过法定申请期限。二、关于涉案房屋权属登记行为的合法性问题。根据《青岛市公有住房出售暂行办法》第五条第三款和青岛市住房制度改革领导小组办公室关于印发《“青岛市仅有住房出售暂行办法”中有关问题的说明》的通知第二条规定，本案中虽然被答辩人的户籍在涉案房屋内，第三人申请购房时被答辩人也已年满18周岁，但有证据证明被答辩人未在涉案房屋内实际居住，不属于上述规定中的“同住人”，第三人作为承租人购买涉案房屋，无需征得被答辩人的书面同意。三、关于《青岛市个人购买公有住房申请表》中有关内容填写有误的问题。第三人在申请该公有住房权属登记时提交的户口簿、公有住房买卖合同等其他材料真实有效，不能仅因申请表中的相关内容填写有误，就否定房屋权属登记的效力。青岛市国土资源和房屋管理局为第三人梁淑秀颁发《房屋所有权证》、《房地产权证》的行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，答辩人根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项之规定，决定维持青岛市国土资源和房屋管理局作出的行政行为。综上，被答辩人的诉讼请求于法无据，请法院依法驳回。第三人梁淑秀述称，一、原告的请求超过了法定诉讼期限《行政复议法》第九条规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请。原告提出申请的日期，超过了法定申请期限，已经丧失了复议申请权，同时也丧失了行政诉讼的起诉期限。第三人的《房地产权证》是2002年颁发的，距今已长达十四年之久。2006年原告的儿子出生，原告将其儿子的户口落入涉案房屋，2012年又将其户口迁出。按照相关规定，户口的落入必须提供产权证明及户主的同意，也就是说，原告至少在2006年就已经清楚地知道涉案房屋的所有权已经归第三人，原告在行政复议的时候，称其在2016年涉案房屋征收时知道房屋产权人变更与事实不符。二、第三人合法取得涉案房屋的租赁权、所有权1、涉案房屋原来是第三人的婆婆李克敏承租的公房。1983年婆婆将涉案房屋给第三人和丈夫辛懋增作为结婚用房。同年腊月26日，第三人和丈夫实际居住到涉案房屋。1995年经婆婆同意，第三人的户口合法迁入涉案房屋。1996年婆婆去世，2000年第三人向房产管理部门提出申请要求变更承租人，房产管理部门根据《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》的相关规定，将涉案房屋变更到第三人的名下，没有侵害原告的合法权益。该细则第十八条规定，承租人的变更，应当在原承租人死亡或户口外迁之日起六个月内提出。逾期未申请变更承租名义或当事人之间不能协商确定新承租人的，房产出租单位可按下列顺序确定新承租人：1.原承租人的配偶；2.原承租人的父、母；3.原承租人的子、女（按长幼为序）；4.其他同住人（以居住时间长短为序）。第三人是2000年才申请承租人的变更，当时第三人是涉案房屋的唯一同住人。原告从未在此房居住过一天，房屋变更到第三人的名下是符合规定的。2、根据青岛市公有住房出售暂行办法的规定，2000年，第三人与青岛市房产管理局签订《青岛市公有住房买卖合同》，合法取得了涉案房屋的所有权，并于2002年11月26日获得青岛市人民政府颁发的《房地产权证》。按照《青岛市已购可购公有住房上市交易试行意见》（青政字【1998】64号）第七条第三项的规定，在购买承租公房时，同住成年人应当书面同意。当时原告的户口虽然在涉案房屋处，但她不属于“同住成年人”。《关于〈青岛市公有住房出售暂行办法〉中有关问题的说明》（青房改办法【1995】5号）第二条对“同住人”做了明确的界定：“同住人是指在该住房内具有常住户口的年满18周岁以上的同住成年人。”由此可见，“同住人”必须满足三个条件：一是“在该住房屋内具有常住户口”；二是“年满18周岁”；三是“同住”。在本案中，原告从没有在该房屋中居住过，不属于“同住人”，所以在购买涉案房屋的时候根本也不需要其书面同意。因此，房屋买卖行为不侵犯原告的合法权益。三、原告在申请中提及到的“个人购买共有住房申请表”，第三人承认该表格的填写是笔误，但是第三人在购买该公房的过程中所提交的材料真实有效，完全按照规定的程序办理，没有任何违规的地方。另外，原告不是涉案房屋的“同住人”，办理时根本不用其到场签字。1、“青岛市个人购买共有住房申请表”中记载原告的年龄：15岁，职务：学生，工作单位：青岛十三中，该信息不属实，因为该申请表不是第三人填写，原告当时只是空挂户，从来没有在涉案房屋中居住，填写人可能不知道原告的相关信息，年龄计算错误，所以出现误差是正常的，且第三人在购买产权时也提交户口本，没有任何的隐瞒。另外，本案的关键问题不是原告的年龄问题而是原告是否为“同住人”，根据《青岛市已购可够公有住房上市交易试行意见》（青政字【1998】64号）第七条第三项的规定，购房需经同住成年人和已购公房共有权人书面同意。对于“同住人”的认定标准，《关于〈青岛市公有住房出售暂行办法〉中有关问题的说明》（青房改办法【1995】5号）第二条规定得很清楚：”同住人是指在该住房内具有常住户口的年满18周岁以上的同住成年人。”由此可见，”同住人”必须满足”同住”这一基本条件。但是，第三人提交的孙淑萍、曹培冀的证人证言，证明原告从来没有在涉案房屋内居住过，因此她不是涉案房屋的同住人。事实上，原告出生在山东省东营市，后随其父亲搬迁到河南省濮阳油田，其小学、初中、高中、大学都不在青岛就读，希望合议庭对上述事实进行核实。所以原告在第三人购买涉案房屋之前从未在青岛居住过，更不可能在涉案房屋内居住。总之，原告不是《青岛市公有住房出售暂行办法》中的“同住人”，第三人在购买涉案房屋的时候也不需要其签字同意出售。2、原告的奶奶李克敏1996年去世，原告对此是知悉的，根据《青岛市城市共有房屋管理暂行办法实施细则》第十八条的规定，变更承租人应当在原承租人死亡起6个月内申请，如逾期未变更的，房产出租单位按照一定的顺序确定新的承租人。第三人是原承租人的儿媳，且自1983年以来就一直居住在涉案房屋之中，所以涉案房屋的原承租人去世之后，新的承租人变更为第三人是合法也合理的。四、青房改售字第ZH103737号《房屋所有权证》已经被青房地权市字第房改31××50号《房地产权证》所替代，对一个不复存在的产权证进行撤销，原告的请求是不切合实际的。综上所述，第三人取得涉案的房屋的承租权和所有权，完全符合青岛市公有住房的相关规定，被告为第三人发证的具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适应法律正确，程序合法，原告的诉讼没有任何的法律依据，且原告的申请的诉讼请求超出了法定申请期限，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院对原告是否具有同住人身份进行审查，原告提交证据1、第三人提交的个人购买公有住房申请表，原告户口簿第一页，证明第三人在填写购买公房申请时，以及被告审查该表格时，均认可原告系同住人。并且原告曾经属于青岛十三中的学生。证据2、第三人与被告签署的99第24343号公有住房买卖合同，第八行载明乙方对售房政策作了充分了解，并以征得同住人同意，以上证据可以充分证明原告系本涉案房屋同住人，并且在1999年12月30日，原告已经年满25周岁，身份是技术人员，不属于学生。被告青岛市国土资源和房屋管理局质证认为原告提交的证据真实性无异议，但根据青岛市公有住房出售暂行办法有关问题的说明第二条规定，同住人是指在该住房内具有常住户口，年满18周岁以上同住成年人，原告并未举证其在涉案房屋内实际居住，因此，不能认定其为同住人。被青岛市人民政府质证认为：真实性无异议，证明事项不认可，原告并不是同住人。第三人梁淑秀质证：对原告证据真实性无异议，证明事项有异议，这两份证据不能证明原告在涉案房屋内实际居住，原告只是在涉案房屋空挂户，实际上没有在涉案房屋内居住一天。经庭审质证，本院认为原告提交的证据与本案事实相关，系有效证据，本院予以确认。经审理查明，第三人梁淑秀系原告辛雪坤叔母。本案争议房屋位于青岛市市北区辽北路2号26户。原系第三人梁淑秀承租的公有住房，后经公房出售购买至其名下。在梁淑秀申请购买涉案房屋时，原告辛雪坤户籍在涉案房屋内，但原告提交的证据尚不能证明其在涉案房屋内实际居住。本院认为，《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第七条规定，“已购公房上市交易必须同时具备以下条件：……（三）经同住成年人（指同户籍常住完全民事行为能力人，下同）和已购公房共有权人（无共有权人的除外，下同）书面同意；……”参照上述规定，同住人同时需满足同户籍、居住及完全民事行为能力三个要件。本案中辛雪坤无充分证据证明其在第三人梁淑秀申请购买公有住房时在涉案房屋内居住，因此不具备同住人身份，原告与被告办理房屋登记的行政行为不存在利害关系，不具有本案原告诉讼主体资格。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第（一）款之规定，裁定如下：驳回原告辛雪坤的起诉。案件受理费人民币50元，退回原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  郝海滢人民陪审员  王洪亮人民陪审员  王晓斌二〇一七年六月十三日书 记 员  招立琛