浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第100号
上诉人（原审原告）：王业。
委托代理人：胡美玉，浙江丰国律师事务所律师。
委托代理人：赵振华，浙江丰国律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：杭州纺织品市场有限公司。
法定代表人：张兰兰。
委托代理人：徐碧莲。
委托代理人：李丽，浙江文颂律师事务所律师。
上诉人王业因与被上诉人杭州纺织品市场有限公司（以下简称纺织品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，坐落杭州市凤起路299号的房屋为案外人杭州福华丝绸实业有限公司所有，纺织品公司向杭州福华丝绸实业有限公司租得该房屋用以开办杭州纺织品市场。王业系该市场经营户。2012年11月16日王业分别向纺织品公司缴纳市场1150号商铺费用95130元和1151号商铺费用89130元（缴费单分别载明：1150号摊位面积7.8平方米，每平方米单价5000元，摊位两年租金78000元，综合服务费1200元、空调费1200元、广告费2500元、押金5000元、质量保障金1000元、七字形摊位另收6000元，电费200元，电卡30元，合计95130元；1151号摊位面积7.8平方米，每平方米单价5000元，摊位两年租金78000元，综合服务费1200元、空调费1200元、广告费2500元、押金5000元、质量保障金1000元，电费200元，电卡30元，合计89130元）。缴费后，王业装修经营。2014年5月7日和5月19日，王业通过邮政特快专递分别向纺织品公司寄送《关于解除〈商铺租赁经营合同〉的函》和商铺钥匙，收件地址均为纺织品公司办公地址即凤起路299号三楼办公室。函件称：本人与贵司签订商铺租赁合同，租赁期限为2年，自2012年11月16日起至2014年11月15日止，并对租赁费用、办理证照等做出约定。上述合同签订后，本人依约支付租金及相关费用……但在办理营业执照时发现重大障碍，贵司持有的《市场名称登记证》在2010年7月21日到期，且一楼没有通过消防验收、二楼系违章建筑，另贵司自2010年度开始就没有参加年检……贵司的行为已经构成违约……造成本人重大经济损失。本人郑重致函如下：解除上述《商铺租赁合同》，请贵司以收到本函之日开始计算应当全额退还本人已付租金及相关费用。其中寄送解除函的快递于5月8日签收，寄送钥匙的快递多次投递后于5月26日被退回。因双方至今未能达成一致意见，现王业提起诉讼要求判决：一、确认王业、纺织品公司的租赁合同关系解除；二、判令纺织品公司向王业返还已经支付的租赁总费用共计人民币184260元；三、判令纺织品公司向王业支付违约金计人民币20250元；四、本案诉讼费用由纺织品公司承担。原审另查明，纺织品公司的《市场名称登记证》有效期至2010年7月21日止。2014年1月10日，部分商户向杭州市工商行政管理局下城分局反映杭州纺织品市场无照经营。该局回复称，杭州纺织品市场的《市场名称登记证》于2010年7月到期，至今，该局未收到该市场提交的符合规定的市场名称登记证延期所需材料。对杭州纺织品市场在《市场名称登记证》过期以后继续经营的行为，该局已责令其整改并予以罚款。杭州市下城区人民政府长庆街道办事处于2014年6月13日下发《关于开展市场消防安全专项整治工作方案的通知》，决定在全街道范围内深入开展市场消防安全专项整治工作，其中针对杭州纺织品市场的整改进度表明确，“保证一层安全出口数量合理并正常开启”和“落实整改措施，二层违章建筑部分不营业、不使用”的整改时间为2014年，“落实整改措施，使建筑耐火等级符合要求”的整改时间为2016年。原审再查明：杭州纺织品市场2013年和2014年仍在陆续向电力部门、水业公司、环卫部门缴纳市场经营产生的电费、水费、卫生费，并委托广告公司在浙江电台交通之声、出租车后视窗等投放广告。
原审法院认为，虽然在缴纳全部费用之后，王业、纺织品公司双方未再签订书面租赁合同，但在缴费单中双方对于租赁摊位、租赁费用及相关费用均已进行了明确约定，所约定的内容具备了租赁合同的主要条款，且为双方自愿签订的，租赁合同已经成立并生效，双方应遵照履行。对于租赁时间，王业缴费时间为2012年11月16日，王业在诉讼理由及之前向纺织品公司发出的解除租赁协议的函件中均认可为2012年11月16日起二年，由此可以确认王业、纺织品公司双方对于租赁起止时间的约定是清楚一致的，庭审当中王业又提出租赁开始时间应从2013年3月28日开始计算两年的意见缺乏依据，原审法院不予采信。在合同履行过程中，纺织品市场存在安全出口不合理且未正常开启等消防隐患，部分建筑属违章建筑等情况，且纺织品公司的市场名称登记证2010年7月21日后即已过期，这必然会对王业的经营活动造成影响。故应当认定纺织品公司未能保证市场的正常经营条件，应承担相应的违约责任，原审法院酌情判令纺织品公司按照三个月的租金标准即20250元支付违约金。纺织品公司未能保证市场的正常经营条件，王业有权依法提前解除合同。根据合同法规定，依据法定解除条件主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，王业交纳的押金、质量保障金共计12000元和此后的租金纺织品公司应予退还。根据其合同解除时间，退还的租金为42386元。对于空调费、广告费和综合服务费，因缴费单载明系一年一交，而王业解除合同时已满一年，故该部分费用不应退还。电费、电卡费用和合同解除前的租金，因商铺已实际交付王业经营使用，且纺织品公司已承担相应的违约责任，故王业再要求退还缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认王业与杭州纺织品市场有限公司之间的商铺租赁关系解除；二、杭州纺织品市场有限公司于判决书生效之日起十日内退还王业押金和质量保证金12000元；三、杭州纺织品市场有限公司于判决书生效之日起10日内退还王业租金42386元；四、杭州纺织品市场有限公司于判决书生效之日起10日内支付王业违约金20250元；五、驳回王业的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4368元，因适用简易程序审理，减半交纳2184元，由王业负担1387元（已预交4368元，剩余部分于判决生效之日起十五日内退还），杭州纺织品市场有限公司负担797元（于判决生效之日起十五日内向原审法院交纳）。
宣判后，王业不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误及存在疏漏。原审法院依据王业出具给纺织品公司的函件所载明的租赁期限两年的内容认定双方当事人之间的租赁期限为两年，属认定事实错误。王业在原审庭审审理过程中所提交的两份缴费单上均有纺织品公司原市场负责人陈春峰认可租金可使用三年的内容，同时结合王业提交的两张杭州银行电话支付交易凭条及杭州纺织品市场统一开业经营的时间为2013年3月28日的客观事实，足以证明双方当事人之间的租赁期限为从2013年3月28日开始后的三年。原审判决认定租赁期限为两年，是错误的。二、原审法院事实认定错误及疏漏相关关键事实的基础上单方加重了王业的举证责任，导致判决不公。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第三项，改判纺织品公司退还王业租金102120元。
被上诉人纺织品公司在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：王业在起诉状中陈述的租赁期限即为从2012年11月16日开始后的两年，纺织品公司收取的租金数额也是两年的租金，并不存在三年租期的问题。同时王业并无证据证明其所陈述的陈春峰系纺织品公司市场负责人的事实。请求二审依法驳回王业的上诉请求。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点系双方当事人之间的租赁合同期限问题。王业认为双方当事人之间的租赁期限为从2013年3月28日开始的三年，其主要的依据为缴费单中纺织品公司市场负责人陈春峰签字确认的“房租费可用三年”的内容，但在诉讼过程中，纺织品公司否认陈春峰系其市场负责人，而王业仅凭其将房租等费用打入陈春峰账户这一事实也不足以证明陈春峰系市场负责人的这一身份，故仅凭陈春峰签字确认的内容尚不足以认定双方当事人之间的租赁合同期限为三年。相反，在王业发给纺织品公司要求解除租赁关系的函件及王业提起本案纠纷的起诉
状中，王业均陈述双方当事人之间的租赁期限为2012年11月16日起两年，故原审法院认定双方当事人之间的租赁期限为2012年11月16日起两年，并无不当。王业上诉提出应按2013年3月28日起三年认定租赁期限并计算应当返还的租金数额，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1293元，由上诉人王业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年三月十九日
书 记 员 吴梦姣