广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民一终字第35号
上诉人（一审被告）：南宁市汉佳商务有限公司，住所地：南宁市青秀路18号大自然花园B9-1-101房。
法定代表人：赵祥楚，执行董事。
委托代理人：李炳通，该公司员工。
委托代理人：董毛金，广西创和律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：唐超。
委托代理人：韩伟华，广西欣和律师事务所律师。
一审第三人：广西进出口贸易股份有限公司，住所地：南宁市星湖路南一里18号。
法定代表人蒋一凡，董事长。
上诉人南宁市汉佳商务有限公司（以下简称汉佳公司）因与被上诉人唐超、一审第三人广西进出口贸易股份有限公司（以下简称广西进出口公司）案外人执行异议之诉一案，不服南宁市中级人民法院（2015）桂民一终字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月12日受理后，依法组成由审判员覃龙担任审判长、代理审判员刘霞和蒙丽华参加的合议庭，于2015年6月4日公开开庭进行审理。书记员林晓华担任法庭记录。上诉人汉佳公司的委托代理人李炳通、董毛金和被上诉人唐超及其委托代理人韩伟华和到庭参加诉讼。一审第三人广西进出口公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：中国建设银行南宁市园湖支行（以下简称建行园湖支行）与广西进出口公司及南宁桂宝制冷设备公司（以下简称桂宝公司）借款保证合同纠纷一案，南宁市中级人民法院于1999年5月12日作出（1998）南市经初字第284号民事判决，判令广西进出口公司归还建行园湖支行借款本金80万元及该款的利息；桂宝公司对上述债务承担连带清偿责任。后建行园湖支行将上述债权转让给广西南宁市振邦资产管理服务有限责任公司（以下简称振邦公司），一审法院在执行振邦公司与广西进出口公司和桂宝公司借款保证合同纠纷一案中，于2011年11月15日作出（2011）南市执恢字第12-3-1号执行裁定，查封了广西进出口公司名下的408号房屋等共计15套房屋的所有权。2012年8月16日，汉佳公司向一审法院申请变其为本案的申请执行人，一审法院于2012年9月11日作出（2012）南市执恢字第1-6号执行裁定，变更汉佳公司为该案的申请执行人。2013年11月8日，一审法院作出（2012）南市执恢字第1-14号执行裁定，继续查封408号房屋所有权。唐超对该裁定查封408号房屋不服，提出异议。
一审另查明，2003年10月24日，唐超根据广西进出口公司出售房产给单身无房职工的决定，参加了广西进出口公司召开的单身无房职工会议，并于事后参加了广西进出口公司的有偿买房招标会议。会后经过唐超与广西进出口公司协商，以86800元的价格购买了广西进出口公司所有的408号房屋，唐超于2003年10月31日向广西进出口公司缴纳购房款1000元，后又于2003年11月13日向广西进出口公司缴纳购房款85800元，共计86800元。唐超向广西进出口公司缴清购房款后至今仍未办理完成房产过户登记手续，上述408号房的所有权仍登记在广西进出口公司名下。一审法院曾于2014年3月25日去函区直房改办了解唐超参与进出口公司房改的情况，根据区直房改办于2014年4月9日作出的区直房改函（2014）43号复函称，唐超在区直房改办无住房房改档案记录。
南宁市中级人民法院（2014）南市执异字第18号执行裁定认为，该案的争议焦点为，裁定查封广西进出口公司名下的408号房屋是否符合法律规定。408号房屋属于登记在广西进出口公司名下的国有房屋，广西进出口公司对408号房屋的处置应遵守相关的法律规定和程序，本案中，广西进出口公司将408号房屋出卖给唐超的行为未经政府及有关部门的审批和同意，也未经评估，违反了《城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”以及《国有资产评估管理办法》第三条：“国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；……”等关于国有房屋处置的规定和程序；根据区直房改办（2014）43号复函，唐超在区直房改办无住房房改档案记录，因此，广西进出口公司将408号房屋出售给唐超的行为违反房改房处置或买卖程序。唐超以其缴清了全部房款，系408号房屋的实际产权人为由提出异议，要求解除408号房屋的查封，理由不成立，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定：驳回唐超的异议。
唐超不服该裁定，以自己是广西进出口公司的职工，通过参加广西进出口公司召开有偿买房招标会议并竞标购得涉案408号，于2004年上半年装修后正式入住至今10多年，由于广西进出口公司违反约定将原告交纳的购房款擅自挪作他用，没有将资金上交房管部门，无法为职工办理房产过户手续，导致408号房屋的产权至今仍未过户给原告为由，向南宁市中级人民法院提起诉讼，认为该裁定适用法律错误，请求撤销（2014）南市执异字第18号执行裁定，判决确认涉案的408号房为唐超所有，停止对涉案408号房屋的执行。
汉佳公司答辩称：（2014）南市执异字第18号执行裁定驳回原告唐超的执行异议申请，事实清楚、证据确实充分，请求依法驳回唐超的诉讼请求。
一审第三人广西进出口公司未提出答辩意见。
一审法院认为，本案当事人争议焦点为：原告唐超请求撤销（2014）南市执异字第18号执行裁定是否有事实和法律依据？应否停止强制执行涉案408号房屋？
一审判决认为：关于（2014）南市执异字第18号执行裁定是否应当撤销的问题，从本案查明的事实显示，涉案408号房屋经第三人广西进出口公司决定按照当时的房改政策出售给唐超，唐超已缴纳全部购房款，并已经实际占有使用至今。因广西进出口公司的原因，该房屋的房改手续未能上报区直房改办审批，造成唐超在区直房改办无住房房改档案记录，亦未能办理相关的产权过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，在唐超已付清房款且实际占有使用该房屋，其对未能办理过户登记手续没有过错的情况下，法院不得查封涉案的408号房屋。至于涉案408号房屋权属的问题，因该房屋在2003年已经按照当时的政策进行房改，唐超与广西进出口公司之间的房屋买卖的意思表示真实一致，买卖合同成立。（2014）南市执异字第18号民事裁定认定广西进出口公司将408号房屋出售给唐超的行为违反房改房处置或买卖程序，缺乏法律及事实依据，一审法院予以纠正。但是因房改涉及当时政策、职工福利、房屋价格评估以及经过房改、财政部门的审批确认等因素，与普通的商品房买卖关系存在一定的区别，不宜在本案中直接确认408号房屋的所有权属，应由当事人另行主张。综上，唐超诉请撤销（2014）南市执异字第18号民事裁定的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：撤销南宁市中级人民法院（2014）南市执异字第18号执行裁定，停止对南宁市星湖路南一里11号2栋2单元408号的强制执行。案件受理费100元，由南宁市汉佳商务有限公司负担。唐超预交的案件受理费100元，予以退回。
汉佳公司不服一审判决，上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足。（一）原审判决认定涉案标的408号房属于房改房无事实依所；（二）原审判决认定408号房按当时的政策进行房改，被上诉人唐超与广西进出口公司之间买卖行为成立无事实依据。二、原审判决以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作为判案的依据属于适用法律错误，应当予以纠正。综上，请求；1、撤销（2014）南市民一初字第9号民事判决；2、维持（2014）南市执异字第18号执行裁定；3、确认唐超与广西进出口公司对408号房的买卖行为无效，许可汉佳公司继续对408号房屋申请强制执行；4、一、二审诉讼费用由唐超承担。
被上诉人唐超辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一审第三人广西进出口公司未作答辩。
本院二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：对涉案408号房屋应否中止执行。
本院认为，涉案408号房屋原系广西进出口公司的公有住房，广西进出口公司已于2003年将公司的公有住房出售给职工，因此涉案房屋属于房改房。由于房改房的买卖涉及到房改政策等因素，故该房改房的权属变更不能简单适用《中华人民共和国物权法》有关规定，还应受到相关政策的调整。本案中，408号房屋在被执行查封以前，已由广西进出口公司根据当时的政策出售给唐超，唐超已经缴纳全部购房款，并已实际占有使用至今。虽然该房屋的权属至今未办到唐勇名下，仍登记在广西进出口公司名下，该房改行为在区直房改办亦没有房改档案记录，但唐超对此并无过错。因房改房属于房改政策所调整的问题，而不是民法所调整的对象。因此，汉佳公司在以广西进出口公司为被执行人的执行案件中，申请执行广西进出口公司已出售给他人的房改房，理由不成立。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决撤销（2014）南市执异字第18号民事执行裁定，停止对涉案408号房屋的执行，有事实和法律依据，本院予以维持。汉佳公司上诉要求继续执行408号房屋，理由不成立，本院予以驳回。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人南宁市汉佳商务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃 龙
代理审判员 刘 霞
代理审判员 蒙丽华
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 林晓华