江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0211民初2337号原告：刘冲，男，1978年2月7日生，，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李汉平，男，1961年12月25日生，，汉族，住无锡市滨湖区，受无锡市滨湖区马山街道乐山社区居民委员会推荐。被告：张杏珠，女，1953年3月17日生，，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陈林（系张杏珠女儿），女，1976年2月2日生，，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：韩冬冬（系张杏珠女婿），男，1978年3月4日生，，汉族，住无锡市滨湖区。原告刘冲与被告张杏珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法由代理审判员洪光军适用简易程序独任审判，于2017年5月8日、2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告刘冲及其委托诉讼代理人李汉平，被告张杏珠及其委托诉讼代理人陈林、韩冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘冲向本院提出诉讼请求：1、判令双方继续履行房屋买卖协议，要求张杏珠将无锡市滨湖区马山梅梁新村128号104室房屋过户至其名下；2、判令张杏珠支付违约金41800元。事实和理由：刘冲与张杏珠于2017年3月4日签订房屋买卖协议一份，约定由刘冲购买张杏珠所有的坐落于无锡市滨湖区马山梅梁新村128号104室房屋。协议签订后，刘冲支付张杏珠定金10000元，张杏珠将房屋的土地证、房产证交给刘冲。后张杏珠提出解除房屋买卖协议，拒不履行房屋过户手续的义务。被告张杏珠辩称：其不识字，当时签订房屋买卖协议时中介没有告知其协议内容，其虽然在协议上签字但不知道协议内容；不认可刘冲要求支付违约金的请求，因为刘冲只支付了10000元的定金，且定金是中介支付的。本院经审理认定事实如下：坐落于无锡市滨湖区××号房屋归张杏珠所有。2015年下半年，张杏珠将前述房屋挂在无锡市金玉满堂房产咨询有限公司马山分公司（以下简称金玉满堂公司）店堂意欲出售。2017年3月4日早晨，金玉满堂公司店长沈柳琪在与张杏珠女儿陈林电话联系后安排刘冲至马山梅梁新村××号房屋看房，看房现场有金玉满堂公司工作人员、刘冲、张杏珠、陈林。看完房后，刘冲与张杏珠、陈林于当天上午至金玉满堂公司协商房屋买卖事宜，最终双方签订《房屋中介协议（买卖）》一份（协议编号为0161254），约定张杏珠将其所有的坐落于梅梁新村128-104号房屋（建筑面积为71.83平方米）出售给刘冲，协议明确该房屋购买已满五年，系唯一住房。双方约定的房屋成交价为418000元，付款方式为：协议签订之时支付定金10000元，产权过户当日付清首付款108000元，商业贷款300000元由刘冲办好手续后再由银行直接支付给张杏珠。双方约定的产权过户时间为2017年3月4日至2017年4月30日。同时双方约定如任何一方违约，须承担中介费并向对方支付总房价10%的违约金。协议签订当天，刘冲通过金玉满堂公司向张杏珠支付定金10000元，张杏珠将房屋所有权证和土地证交付给了刘冲。2017年4月1日，刘冲将合同约定的首付款108000元汇入本院马山法庭账户。另查明：2017年3月28日，刘冲、赵艳丽与中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建设银行无锡分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定刘冲与赵艳丽向建设银行无锡分行贷款300000元用于支付购房款，该300000元贷款由建设银行无锡分行直接支付给张杏珠。再查明：2017年3月20日，张杏珠向金玉满堂公司提出不再出卖房屋，金玉满堂公司随后通知了刘冲，刘冲与张杏珠就解除合同赔偿事宜进行了协商但未能达成一致意见。2017年3月24日，刘冲向本院提起诉前财产保全，本院依法查封了涉案房屋。2017年4月10日，刘冲向本院提起诉讼，诉请如前。以上事实，有房屋所有权证、国有土地使用权证、《房屋中介协议（买卖）》、收条、《个人住房（商业）借款合同》、现金缴款单、证人证言以及当事人的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张杏珠将自己所有的房屋挂在房产中介公司出售，在房产中介公司的组织安排下看房、协商、签订协议，整个过程其本人和其女儿陈林均在场参与，并在协议签订后收取了刘冲支付的10000元定金且将涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证交付给刘冲。张杏珠作为一个完全民事行为能力人，其不可能在不知道协议内容的情况下在协议上签字，更不可能接受刘冲履行支付定金的义务并将涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证交付给刘冲，因此对于张杏珠提出的其不识字，因签订房屋买卖协议时中介没有告知其协议内容致使其虽然在协议上签字但不知道协议内容的抗辩意见，本院不予采信。双方之间的房屋买卖协议已依法成立，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照房屋买卖协议的约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张杏珠在房屋买卖合同签订后未能在约定的履行期限内将涉案的马山梅梁新村××号房屋过户给刘冲，已构成违约，故刘冲要求张杏珠继续履行房屋买卖协议，要求张杏珠将涉案的马山梅梁新村××号房屋过户至其名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，双方在房屋买卖协议中约定了定金和违约金，现在张杏珠违约，刘冲要求张杏珠支付违约金，符合法律规定。对于张杏珠提出的合同中约定了定金，违约应当适用定金罚则的抗辩意见，本院不予采信。双方在协议中约定的违约金标准为合同总价款的10%即41800元，张杏珠提出该违约金过高，要求本院予以适当减少，本院以违约造成的损失为基础，兼顾本案中合同的履行情况、双方当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案的违约金为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告张杏珠于本判决发生法律效力后十日内将无锡市滨湖区马山梅梁新村128-104号房屋过户至刘冲名下。二、被告张杏珠于本判决发生法律效力后十日内支付刘冲违约金20000元。三、驳回原告刘冲的其他诉讼请求。如果未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7314元减半收取3657元、保全费2610元、合计6267元，由原告刘冲承担267元，被告张杏珠承担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。代理审判员  洪光军二〇一七年六月十二日书 记 员  张晓霞本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。