福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0122民初635号原告中国工商银行股份有限公司连江支行，住所：连江县凤城镇816北路156号。法定代表人林武，行长。诉讼代理人邢有伟，（系原告员工），代理权限：特别授权。诉讼代理人薛玢页，国浩律师（福州）事务所律师，代理权限：特别授权。被告郑鎧，男，汉族，1989年11月22日出生，住连江县.被告纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司，住所：连江县江南乡江南村复兴路乡政府对面。法定代表人杨健。原告中国工商银行股份有限公司连江支行与被告郑鎧、纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司连江支行之诉讼代理人刑有伟、薛玢页到庭参加诉讼。被告郑鎧、纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案无法调解，现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司连江支行诉称:2008年9月8日，原告与被告郑鎧签署《个人借款/担保合同》（编号A[闽]字[营业部]行[连江]支行2008年01KL0161号），约定原告向被告郑鎧提供贷款250000万元用于购买住房、家具，贷款期限为20年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。该合同第4.1条约定：“贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%”确定；第9.1条约定：“借款人（即被告郑鎧）未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”合同第10.2条约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”此外13条还约定：“贷款人为实现债权而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担”。为担保上述《个人借款/担保合同》的履行，被告纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司承诺对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告郑鎧所有其他应付费用提供抵押担保。保证期间为该合同项下贷款到期之日起两年；原告依合同约定宣布贷款提前到期的，保证期限为贷款提前到期之日起两年。在《个人借款/担保合同》中被告郑鎧以其位于连江县××乡××天地××＃××室（预购商品贷款抵押登记证明书证号：连预购他字第TY20082213号）为本合同项下全部本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告所有其他应付费用提供抵押担保，并于2008年9月11日进行了抵押登记备案。上述合同签订后，原告依约于2008年9月18日发放了贷款250000元，借款到期日为2028年9月18日，贷款利率为年利率6.6555﹪。但被告郑鎧违反合同约定，累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还，被告纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司亦不承担连带责任保证，均已构成违约。原告中国工商银行股份有限公司连江支行请求：1、依法判令解除原告与被告郑鎧签订的编号A[闽]字[营业部]行[连江]支行2008年01KL0161号《个人借款/担保合同》；2、依法判令被告郑鎧立即向原告偿还全部借款本金189309.89元（人民币，下同）；3、依法判令被告支付借款利息、罚息、复息至其还清全部借款本息之日止（暂计至2015年10月20日，共计：2751.81元）；4依法判令原告有权以被告纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司提供的抵押物（连江县××乡××天地××＃××室）折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；5、依法判令被告纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司队被告郑鎧的上述债务承担有限受偿；6、本案全部诉讼费用由二被告承担。原告连江恒欣村镇银行股份有限公司提供证据：A1、《个人借款/担保合同》（编号A：[闽]字[营业部]行[连江]支行2008年01KL0161号）复印件一份，证明1、原告与被告郑鎧于2008年9月8日签订《个人借款/担保合同》，成立借款合同法律关系。2、合同中对被告郑鎧借款方式、借款利率、罚息、复息、实现债权费用的承担等均作出约定。3、合同约定被告纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司自愿为被告郑鎧在该合同项下的全部债务向原告提供连带责任保证。4、合同约定对本合同项下发生的纠纷调解不成的，由原告所在地人民法院管辖。A2、《预购商品房贷款抵押登记证明书》复印件一份，证明被告郑鎧以其位于连江县××乡××天地××＃××室的房产（预购商品房贷款抵押登记证明书证号：连预购他字第TY20082213号）为上述《个人借款/担保合同》提供抵押担保，并已于2008年9月11日办理了抵押登记备案。A3、中国工商银行借款凭证复印件一份，证明原告依约于2008年9月18日发放了贷款250000元，借款到期日为2028年9月18日，贷款利率为年利率6.6555﹪。A4、中国工商银行个人贷款逾期归还查询结果复印件、个人贷款借据余额信息复印件各一份，证明暂计至2015年10月20日，被告尚欠本金189309.89元，利、罚、复息合计为2751.81元。被告郑鎧、纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司未作答辩，亦未提供书面证据。经公开开庭审理，因被告郑鎧、纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司未到庭应诉，视为自愿放弃举证、质证和抗辩的权利。原告提供的A1至A4合法有效，相互印证且形成证据链，依法予以认定。根据本案现有证据以及当事人的陈述，本院确认如下事实：2008年9月8日，原告与被告郑鎧、纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司签署《个人借款/担保合同》（编号A[闽]字[营业部]行[连江]支行2008年01KL0161号），约定原告向被告郑鎧提供贷款25万元用于购买连江县××乡××天地××＃××室的房产，贷款期限为20年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。该合同第4.1条约定：“贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%”确定；第9.1条约定：“借款人（即被告郑鎧）未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”合同第10.2条约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”此外13条还约定：“贷款人为实现债权而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担”。为担保上述《个人借款/担保合同》的履行，被告纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司承诺对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告郑鎧所有其他应付费用提供抵押担保。保证期间为该合同项下贷款到期之日起两年；原告依合同约定宣布贷款提前到期的，保证期限为贷款提前到期之日起两年。被告郑鎧以其位于连江县××乡××天地××＃××室（预购商品贷款抵押登记证明书证号：连预购他字第TY20082213号）为本合同项下全部本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告所有其他应付费用提供抵押担保，并于2008年9月11日进行了抵押登记备案。上述合同签订后，原告依约于2008年9月18日发放了贷款250000元，借款到期日为2028年9月18日，贷款利率为年利率6.6555﹪。被告郑鎧正常履行还款义务至2015年8月18日，现尚欠本金189309.89元及项下利息未还。另查明，本案诉争房屋尚未办理产权登记。综上事实，本院认为，原告中国工商银行股份有限公司连江支行与被告郑鎧、纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司之间成立的借款合同关系，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，依法予以保护。本案诉争房屋仅办理预告登记。预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋连江县××乡××天地××＃××室已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人郑鎧怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人郑鎧负有协助办理抵押登记的义务，被告纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定被告郑鎧应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人郑鎧若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中国工商银行股份有限公司连江支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，被告郑鎧虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于被告郑鎧财产，客观上应作为被告郑鎧责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人中国工商银行股份有限公司连江支行有权处分购房人被告郑鎧于商品房买卖合同项下的合同权利，而被告郑鎧取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中国工商银行股份有限公司连江支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定。本院依法确认债权人中国工商银行股份有限公司连江支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因中国工商银行股份有限公司连江支行与保证人纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司约定的保证期间为“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年”，在抵押权未能依登记而设立情况下，纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向债务人郑鎧追偿。在追偿过程中，若债权人中国工商银行股份有限公司连江支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还郑鎧。诉讼中，被告郑鎧、纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。为此，综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、依法判令解除原告与被告郑鎧签订的编号A[闽]字[营业部]行[连江]支行2008年01KL0161号《个人借款/担保合同》。二、被告郑鎧应在本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司连江支行借款本金人民币189309.89元，并支付利息（自2015年8月19日起至款项还清之日止，包括罚息、复利均按双方合同约定计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告郑鎧应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司连江支行办理不动产（位于连江县××乡××天地××＃××室）抵押登记手续，被告纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司应督促郑鎧并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司的保证责任终止；四、本案诉争房产（位于连江县××乡××天地××＃××室）抵押登记办妥后，或被告郑鎧逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司连江支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，优先受偿；五、原告中国工商银行股份有限公司连江支行对诉争房产（位于连江县××乡××天地××＃××室）××、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告郑鎧；六、被告纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告郑鎧追偿。本案受理费人民币4141元，由被告郑鎧、纵横投资实业集团（连江）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 程 菁人民陪审员 周 蓉人民陪审员 谢逞辉二〇一六年十一月十日书 记 员 吴婷艳附：“主要法律条文”一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：(一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。(二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。(四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》的规定。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第三款规定情形的除外。附注二：（申请执行提示）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。