广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法民终字第1607号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市庆丰顺五金制品有限公司，住所地广东省深圳市坪山新区坪山办事处田头社区求水岭路18号1-2层。
法定代表人彭庆，系该公司总经理。
委托代理人蒋剑烽，广东生龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）樊金军，身份证地址江西省九江市修水县，现住址广东省深圳市龙岗区。
委托代理人冷战魁，广东立国律师事务所律师。
委托代理人陈美梅，广东立国律师事务所律师。
上诉人深圳市庆丰顺五金制品有限公司（以下简称庆丰顺公司）为与被上诉人樊金军租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法山民初字第55号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明事实：2013年7月1日庆丰顺公司与樊金军签订“厂房及生产设备租赁合同”一份，该合同约定，庆丰顺公司将位于深圳市坪山新区坪山办事处田头社区求水岭18号2栋厂房二楼、三楼（宿舍）和喷涂生产流水线、前处理设备租赁给樊金军，租赁期限为2013年7月18日至2014年7月18日。其中厂房和宿舍租金共计16500元／月、喷涂生产流水线租金10000元／月、前处理设备折旧450元／月、电梯保养费200元／月、年审费1800元／月、村委管理费750元／月、厂长工资750元／月。合同签订时樊金军支付保证金69500元，并预交一个月房租和设备租金26500元，且应于每月30日前支付租金。此外该合同第七条约定租赁厂房应符合环保部门的各种环保要求，有深圳环保局的相关有效批文。合同签订后，樊金军入场进行生产。
2013年12月24日樊金军向庆丰顺公司出具欠条一张，该欠条主要内容为“欠庆丰顺货款及房租43000元，现押北京现代（粤B×××××）一部，月底前再付20000元现金，我部东西全部要清出，不得有任何阻拦（出货前开出元月份余款支票），余款1月份付清。”该欠条中并有庆丰顺公司法定代表人彭庆的签名。同日，樊金军出具“声明”一份，其主要内容为“2013年8月至12月24日止，二楼供应商及工人工资与一楼庆丰顺公司彭总无关，特此证明。”同日，庆丰顺公司向樊金军开具金额为40000元的房租收据一张。2013年12月24日、2013年12月31日樊金军委托律师向庆丰顺公司邮寄律师函两份，该律师函的主要内容为：1、自即日起解除与庆丰顺公司签订的租赁合同；2、返还保证金69500元及扣押的生产设备、原材料、成品、半成品；3、接受厂房及二楼喷涂生产流水线。2014年1月10日、2014年1月24日庆丰顺公司委托律师向樊金军邮寄律师函一份，该律师函的主要内容为：1、向庆丰顺公司出具欠条明确欠款43000元并立即履行还款义务；2、因你方违约提前中止租赁合同，但合同中止后你方仍占用租赁场地，故需支付场地占用费；3、租赁期间设备严重损坏，应立即安排维修。
2013年12月26日樊金军向深圳市公安局石井派出所报警称“租用厂房做喷涂行业，环保批文未下来，现退租，已交完拖欠房租，现不让搬机器，房东要求事主签署自动放弃押金协议，事主不同意，引起纠纷”，后派出所出警协调未果。另查，从2013年7月1日至2013年12月19日樊金军妻子谭惠芳通过其个人银行账户分别向庆丰顺公司法定代表人彭庆及庆丰顺公司经理彭小宁个人银行账户转入资金215200元。另查，本案涉案厂房系深圳市坪山田心股份合作公司罗谷分公司所有，该房产于2009年8月办理了房屋产权登记。
樊金军向原审法院提起诉讼要求：1、确认樊金军于2013年12月25日解除与庆丰顺公司签订的“厂房及生产设备租赁合同”；2、庆丰顺公司立即返还樊金军交纳的租赁合同保证金69500元；3、庆丰顺公司赔偿樊金军因合同违约所造成的房租等经济损失47700元；4、庆丰顺公司返还其扣押的樊金军所有的生产原材料、生产设备、成品、半成品等生产材料；5、本案诉讼费由庆丰顺公司承担。
庆丰顺公司向原审法院提起反诉要求：1、樊金军向庆丰顺公司支付欠款43000元及占地占用费（从2014年1月开始计算至搬离之日止）；2、樊金军向庆丰顺公司支付设备维修款18000元；3、樊金军搬走其存放于庆丰顺公司的汽车及其他物品；4、本案诉讼费用由樊金军承担。
原审法院认为：樊金军与庆丰顺公司签订的“厂房及生产设备租赁合同”系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律的禁止性规定，故对该份合同的真实性、合法性，原审法院予以认可。原审法院认为双方争议的核心焦点即在于2013年12月24日樊金军向庆丰顺公司出具欠条和声明的理解和认定，现分述如下：1、欠条虽由樊金军书写，但欠条内容涉及房屋租金及货款、车辆抵押、设备搬离等多项内容，且庆丰顺公司法定代表人彭庆也在欠条中签名，虽名为欠条，但实可视为双方对租赁关系协商变更协议，故对该欠条的真实性、合法性，原审法院予以采信。声明系樊金军单方书写，且其未对该声明的真实性予以否认，故原审法院亦予以采信。2、欠条的第一项内容为：欠庆丰顺公司货款及房租43000元，根据该项内容可以确认，双方曾就租金进行核算，樊金军确认欠租金及货款43000元，虽庆丰顺公司于同日向樊金军出具金额为40000元的收据，但从欠条中“月底前再付20000元现金”、“余款1月份付清”等内容和留置车辆的事实，原审法院认为樊金军应在支付租金40000元后仍欠庆丰顺公司43000元，因双方当事人均确认除租金外，双方还存在货款和加工费等经济往来，故双方之间的流水账单无法厘分租金部分和货款或加工费部分。因此，庆丰顺公司主张樊金军支付租金和货款43000元，具有相应事实基础和法律依据，原审法院予以支持。3、欠条第二项内容为：现押北京现代一部。在双方当事人结算租金后，因樊金军欠货款未支付，故主动将登记于其妻子名下的现代小汽车一部留置于被告处，此外根据该欠条下部“我部东西全部要清出”和案件发生的实际情况来看，樊金军除将存放于租赁厂房中的设备和原材料，半成品等留置外，并增加车辆作为留置财产，以保证债务的履行。因上述留置系双方当事人协议确定，故庆丰顺公司主张上述财产留置期间的占用费并无事实和法律依据，原审法院不予支持。4、综合欠条全部内容和声明内容来分析，双方对合同解除后的租金支付、存放于租赁厂房内的设备及材料的留置、租赁期间樊金军经营中所发生的货款和工人工资纠纷的责任承担主体等进行了约定。加之双方在两天后就因设备搬离等问题发生剧烈争执并报警，从常理分析，可以认定双方于2013年12月24日就已协商解除租赁合同，再制作欠条及声明。基于上述分析，原审法院认定双方解除租赁合同的时间2013年12月24日，而不是樊金军所主张的于2013年12月25日解除与庆丰顺公司的租赁合同。5、关于保证金的问题，庆丰顺公司主张双方在2013年12月24日即已口头约定保证金不予退还，但未能提交有效证据用于证明，且樊金军亦予以否认，故对庆丰顺公司的该项主张，原审法院不予采信。因双方未就合同解除后保证金的支付予以约定，合同中亦无相关约定，故樊金军主张被告返还保证金69500元的诉讼请求，符合相关法律规定，原审法院予以支持。6、庆丰顺公司主张樊金军支付设备维修款18000元，但未能提交有效证据证明设备损坏系在樊金军租赁期间，并由其损坏所致，故对庆丰顺公司的该项主张，原审法院不予支持。樊金军主张庆丰顺公司因合同违约造成的房租经济损失，但未能提交有效证据证明违约事实的发生和其造成损失的依据，且在合同解除前，樊金军亦在厂房内进行生产和经营，故对樊金军的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，因樊金军和庆丰顺公司互负债权债务，抵扣后庆丰顺公司应返还樊金军保证金26500元（69500元-43000元），因抵扣后樊金军未拖欠庆丰顺公司债务，故樊金军主张庆丰顺公司返还车辆、设备等诉讼请求，及庆丰顺公司主张樊金军立即搬走车辆、设备等诉讼请求符合相关法律规定，原审法院予以支持。对于樊金军主张的需返还财产清项目和数量与双方当事人现场清点中不一致的部分，因樊金军未能提交有效证据证明该差异部分财产留置于庆丰顺公司，且庆丰顺公司亦对其财产清单中的内容予以否认，故对樊金军主张返还财产中与双方当事人现场清点不一致的部分，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第九十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决：
一、确认深圳市庆丰顺五金制品有限公司与樊金军于2013年7月1日签订的“厂房及生产设备租赁合同”于2013年12月24日解除；二、深圳市庆丰顺五金制品有限公司在本判决生效之日起五日内返还樊金军保证金差额26500元；三、深圳市庆丰顺五金制品有限公司在本判决生效之日起五日内返还樊金军留置的车辆及设备，原材料（具体内容详见后附财产清单）；四．驳回樊金军的其他诉讼请求；五、驳回深圳市庆丰顺五金制品有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费5210元、财产保全费1823元，合计7033元，反诉案件受理费1290元，由庆丰顺公司承担4806.5元，樊金军负担3516.5元。
一审判决后，上诉人庆丰顺公司不服原审判决，提起上诉称，一、本案合同解除的原因是樊金军违约提出提前终止租赁合同。庆丰顺公司与樊金军于2013年7月1日签署了《厂房及生产设备租赁合同》，约定每月租金为26500元、设备折旧费400元、电梯保养费200元。但对于租赁物的提供，庆丰顺公司已经按约履行了全部权利义务。2013年12月初，樊金军单方面提出解除租赁合同。2013年12月24日，双方达成解除租赁合同的口头协议，庆丰顺公司同意解除租赁合同。因樊金军违约提前终止合同，双方口头约定合同保证金不予退还。另外，樊金军另行向庆丰顺公司支付各项费用共计43000元。为此，樊金军向庆丰顺公司出具了欠条及声明各一份。并承诺在12月底前付款及出具支票，同时自愿提供车辆及物品给庆丰顺公司扣押作为付款的担保。二、租赁合同约定的保证金，该保证金是就是违约金的性质。1、租赁合同约定的保证金都是履约保证金，起本身就属于违约金的性质。2、本案是樊金军提前终止租赁合同，樊金军违约。3、正是因为已经确认了不需要退回保证金，所有才会在双方清算的欠条中没有提及保证金是否需要退回的事宜。
上诉人庆丰顺公司请求二审法院：1、撤销一审判决第二项、第五项；2、改判樊金军立即向庆丰顺公司支付欠款43000元、支付汽车及物品放置在庆丰顺公司处的场地使用费及其他费用直至全部搬走之日止（现暂时计算2014年1月份、2月份新产生的场地使用费及其他费用合计53000元）；3、改判樊金军立即向庆丰顺公司支付设备维修款18000元；
4、改判樊金军承担全部一、二审诉讼费用。
被上诉人樊金军针对庆丰顺公司的上诉答辩称，庆丰顺公司提供的租赁物不能达到双方确定合同的目的，没有相关的环保批文，根据樊金军提交的证据可以证明庆丰顺公司提供的租赁物多次受到环保部门的检查及处理，双方在2013年12月24日终止了租赁合同关系，进行了结算之后樊金军要求将所有的原材料进行搬出遭到庆丰顺公司的强行阻拦，为此樊金军进行了报警，但是庆丰顺公司拒绝让樊金军搬离厂房，因此庆丰顺公司要求继续支付租金以及要求支付占有使用费是没有事实和法律依据的，相反，庆丰顺公司的行为反而损害了樊金军正当合法的权利，首先在一审判决之后庆丰顺公司将北京现代的车辆进行转移，其次樊金军的原材料因为遭到庆丰顺公司的阻拦，该原材料因为庆丰顺公司的强行扣留的行为使该材料已经发生了性质的改变，质量已经全部损害不能继续使用，已经遭到了实质性的损害。庆丰顺公司的上诉实际存在故意拖延履行应当返还樊金军财产的恶意行为，请求二审法院本着事实和法律依法判决，尽量减轻樊金军的损失。
经审理查明。原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，当事人对自己主张的事实，有责任提供证据证实。不能提供证据的，应当自行承担不利后果。
关于2013年12月24日樊金军向庆丰顺公司出具欠条的性质，本院认为，该欠条虽由樊金军书写，但庆丰顺公司法定代表人彭庆也在欠条中签名，且欠条涉及房屋租金及货款、车辆抵押、设备搬离等多项内容。故该《欠条》从形式上看虽为欠条，但实际上可视为双方对租赁、买卖关系的一揽子结算，该协议对双方当事人均有约束力。关于樊金军要求庆丰顺公司返还的保证金69500元，本院认为，虽然庆丰顺公司不能提供证明双方协商一致约定保证金不予退还的证明，但在签订《欠条》时双方均明知樊金军有69500元的保证金尚在庆丰顺公司处，而樊金军欠庆丰顺公司的货款及租金数额仅有43000元，如果双方没有合意约定保证金不予退还，则二者向冲抵后庆丰顺公司尚欠樊金军26500元，在此情形下樊金军完全没有再将汽车及设备等留置在庆丰顺公司处的必要。但樊金军在《欠条》中又明确表示同意庆丰顺公司留置其物品，故应当认为双方在签署《欠条》时确实达成保证金不予退还的合意，故对庆丰顺公司的要求樊金军支付欠款43000元的上诉请求，本院予以支持，原审判决认定事实不当，本院予以改判。根据欠条中“现押北京现代一部”、“我部东西全部要清出”的内容及案件发生的实际情况来看，樊金军除将存放于租赁厂房中的设备和原材料、半成品等留置外，并另增加车辆作为留置财产，以保证债务的履行。因上述留置系双方当事人协议确定，故庆丰顺公司主张上述财产留置期间的占用费并无事实和法律依据，本院不予支持。庆丰顺公司主张樊金军支付设备维修款18000元，但未能提交证据证明设备损坏系在樊金军租赁期间由其损坏所致，且欠条中也没有对该内容做出约定，故对庆丰顺公司的该项主张，本院亦不予支持。
综上，上诉人庆丰顺公司的上诉请求部分有理，本院部分予以支持。原审判决认定事实不清，导致判决不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十八条、第九十九条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法山民初字第55号民事判决第一、三项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法山民初字第55号民事判决第四、五项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法山民初字第55号民事判决第三项为：樊金军于本判决生效之日起5日内支付深圳市庆丰顺五金制品有限公司欠款43000元；
四、驳回樊金军的其他诉讼请求；
五、驳回深圳市庆丰顺五金制品有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费5210元、财产保全费1823元，合计7033元，反诉案件受理费1290元，由深圳市庆丰顺五金制品有限公司承担4806.5元，樊金军负担3516.5元。二审案件受理费2580元，由深圳市庆丰顺五金制品有限公司承担1380元，由樊金军承担1200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 雅 媛
代理审判员 伍 芹
代理审判员 李 卫 峰
二〇一五年八月十三日
书 记 员 涂玮（兼）