浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终3341号
上诉人（原审被告）：应裕福，男，1969年3月5日出生，汉族，住乐清市，现住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人（一般授权代理）：吴荣良，公司员工。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：潘兆忠，浙江德顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陶夏峰，男，1988年10月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：陶高溶，浙江中圣律师事务所律师。
上诉人应裕福因与被上诉人陶夏峰房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第2064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案受理后，依法组成合议庭于2016年10月10日公开开庭进行了审理，上诉人应裕福及其委托诉讼代理人吴荣良、潘兆忠，被上诉人陶夏峰的委托诉讼代理人陶高溶到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限三个月，现已审理终结。
上诉人应裕福不服一审判决，向本院提出上诉请求：一、裁定撤销一审判决，发回重审，或依法改判；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人对上诉人无法开设酒店不存在过错，属于认定事实错误。1、从工商登记资料来看，该酒店开设于2010年5月28日，名称为绍兴大滩锦绣酒店管理有限公司，2011年12月30日变更为绍兴大滩豪临餐饮有限公司，2014年8月27日变更为绍兴京可瑞餐饮管理有限公司。陶夏峰与坤和建设（绍兴）有限公司于2012年10月18日订立买卖合同并备案，在此之前，酒店在涉案房产里营业，房屋使用权与酒店设备合二为一。现被上诉人等人将房屋使用权与酒店设备等固有资产人为割裂，认为变更房屋规划许可的内容不属于被上诉人的义务，不符合酒店的运行轨迹。2、租赁合同约定租赁目的为上诉人在该物业从事餐饮行业，被上诉人应保证上诉人租赁后正常从事餐饮业。现一审判决认定涉案房屋无法进行酒店经营，上诉人有先诉抗辩权，要求被上诉人办理变更涉案房产规划许可，被上诉人未履行上述义务构成根本违约，合同目的不能实现，合同解除的法律后果应由被上诉人承担，被上诉人应赔偿上诉人的损失。3、涉案房屋未办理不动产权证，被上诉人不享有相应房产的所有权，被上诉人在购买房屋四年多后，未起诉出卖人要求办理相应房屋过户登记手续，而是起诉上诉人，有违基本常理。4、酒店中8间房屋与认定为违章建筑的附属设施属主从关系，违章建筑从属于8间房屋，构成酒店不可分割的一部分，均为被上诉人所有，故违章建筑不能使酒店正常运营的责任在被上诉人一方。二、一审法院适用法律错误。1、涉案房屋为办公用房，根据买卖合同约定，该层均为物业管理用房，应归全体业主所有，由物业管理公司使用，不能流通，禁止从事办公或者商业用途，买卖合同、租赁合同均无效，且自始无效。2、涉案合同无效，被上诉人非本案适格被告，法院应驳回被上诉人的一审起诉。3、进行规划设计变更是被上诉人的先合同义务，被上诉人违约造成合同解除，一审法院认定上诉人违约解除合同，属适用法律错误。三、一审程序违法。1、上诉人以有新证据、合同无效为由要求一审法院中止审理，一审法院没有同意，直接判决，违反法定程序。2、一审法院审理超出审理期限，违反法定程序，可能影响案件正确判决。一审起诉为2015年5月5日，审限为6个月，延长6个月，庭外和解2个月，直至2016年7月2日止，但一审法院在2016年8月24日才判决，超出审理期限。
被上诉人陶夏峰答辩称：一、上诉人主张涉案酒店由于没有取得消防许可证不能经营导致关闭不是事实，上诉人没有证据证明公安消防机关出具了责令其停止经营的通知。上诉人从2010年开始至2015年一直在正常经营，如果没有消防许可证酒店早就关闭了，可能是上诉人自身原因不再经营酒店。二、即使本案上诉人因为没有取得消防许可证或者规划许可证导致酒店不能正常经营，也不是被上诉人的过错。涉案租赁合同第五条、第七条约定，上诉人使用该物业仅限于服务性行业，具体服务范围以取得政府相关部门审批许可的经营范围为准。上诉人经营本物业之工商营业执照等相关经营手续及所需缴纳的相关费用由上诉人自理。对租赁物业的配电设施新增、装修改建改造、消防及各类执照和许可证的审批由上诉人负责，这不是被上诉人的义务，而是作为经营者的上诉人的义务。三、上诉人自己是开设酒店的，在受让酒店时应当知道酒店有没有相关的消防许可证，即使没有消防许可证，该责任也应由上诉人自己承担。四、涉案酒店从2010年开始经营，而被上诉人购买涉案房产是2012年，两年之前的事情被上诉人根本无法控制，由于买卖不破租赁，被上诉人不能解除租赁合同，酒店即使没有消防许可证在经营，之前的违约或违法行为后果不应由被上诉人承担。五、即便涉案房屋真的是经营性用房，提出合同无效是全体业主的权利，也不是承租方的权利，而且也没有相关法律规定该种情形属于无效。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
原审原告陶夏峰向一审法院起诉请求：一、被告立即支付租金629580元，并支付相应的违约金（其中324580元自2014年5月15日起计算至判决确定履行日止，205000元自2014年9月2日起计算至判决确定履行日止，计算标准为每日按总金额的千分之五计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加三项诉讼请求：一、解除原、被告于2014年5月15日签订的房屋租赁合同，并要求被告承担违约责任；二、被告于合同解除之日起十日内将承租的房屋腾退给原告，逾期腾退的，每逾期一天，被告应按2520.55元/日支付房屋使用费，直至腾退日止；三、被告支付违约金23万元（即六个月租金）。
一审法院查明：2014年5月15日，原告陶夏峰（甲方）与被告应裕福（乙方）签订租赁合同1份，约定甲方将坐落于绍兴市镜湖新区大滩坤和壹号大厦4楼401、402、403、404、405、406、407、408室及其对应的公共部位租赁给乙方使用，涉案房屋建筑面积为1122.96平方米。租赁期自2013年9月1日至2023年8月31日止，合同生效当日乙方向甲方交纳合同履约保证金人民币为10万元整。合同约定租金前三年为46万元，租金乙方每半年支付一次，每次支付下一半年期的租金（除合同约定的第一次支付租金外），租金由甲方提前6个月向乙方收取。2013年9月1日至2016年8月31日的年租金均为46万元，其中每年年租金均有5万元为绍兴京可瑞餐饮管理有限公司的现金抵价券，于乙方支付当年租金时一次性给付该5万元现金抵价券。合同第8.2条约定：“乙方逾期付租金超过60日后，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付撤场之后6个月的租金作为违约金；乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之五的违约金。”合同第12.1条约定：“租赁期满或本合同提前终止后二十日内，乙方须搬离该物业，并将清洁状态的物业返还甲方，由此发生的费用由乙方承担。”合同第12.4条约定：“若本合同终止或提前终止时，乙方未能按照本合同规定向甲方返还该物业，视为乙方违法占用该物业，乙方应按终止前当期日租金的二倍向甲方支付占用费，且甲、乙双方同意，甲方有权进入该物业做如下处理后，有权将该物业重新租予其他租户。”双方还约定了违约责任等其他事项。2014年11月21日，被告应裕福出具欠条1份，载明：“今欠陶夏峰大滩四楼房租费是从2014年5月15日至2015年2月28日止，合计人民币肆拾贰万肆仟伍佰捌拾元整，￥424580元（包括壹拾万元整定金）。”2015年3月5日，被告应裕福又出具承诺书1份，载明：“2015年3月1日至2015年8月31日的房租款到3月底付清。（租金贰拾万零五千元整）。”后原告依约交付涉案房屋，被告未依约交付履约保证金及租金。自2014年8月8日起至2014年12月4日止，原告陶夏峰父亲陶根兴总计在被告应裕福开设的酒店内消费22687.88元。自2014年7月起至2015年2月止，被告应裕福每月支付给原告陶夏峰人民币15000元，合计12万元。另查明，2012年10月18日，坤和建设（绍兴）有限公司将其开发的涉案房屋八套售卖给陶夏峰，陶夏峰至今尚未办理相应的房屋产权证。现原告以被告未按约缴纳租金为由起诉要求解除合同，承担违约责任。根据本案的诉辩主张，本案争议焦点在于涉案房屋是否可以开设酒店及能否开设酒店与原、被告之间租赁合同的履行是否存在实质影响。关于争议焦点一，根据原告陶夏峰提交的消防验收意见书，经该院核实，涉案房屋的用途应为办公用房，根据规定，如需开设酒店需要进行规划设计变更，但因被告开设的酒店涉及违章建筑，故无法进行规划设计变更，亦无法取得消防许可证，涉案房屋确实无法进行酒店经营活动。关于争议焦点二，根据原告陶夏峰提交的企业信息表显示，被告应裕福经营的酒店绍兴京可瑞餐饮管理有限公司于2010年5月28日即注册成立，住所地即为涉案房屋地址，而根据原、被告在庭审中陈述确认，原告陶夏峰从坤和建设（绍兴）有限公司处购买涉案房屋，因坤和建设（绍兴）有限公司原先将涉案房屋出租给绍兴大滩豪临餐饮有限公司，故原告陶夏峰与绍兴大滩豪临餐饮有限公司签订租赁合同，在此过程中，因绍兴大滩豪临餐饮有限公司将酒店整体转让给应裕福，故原、被告又签订了涉案房屋的租赁合同。该院认为，应裕福与陶夏峰签订租赁合同之前，被告应裕福即从绍兴大滩豪临餐饮有限公司处转让了酒店，而该酒店未经规划变更与消防许可，但原、被告双方租赁合同中并未涉及变更涉案房屋规划许可的内容，根据消防验收意见和商品房买卖合同的内容，租赁合同中约定的出租物均系原告合法所有的办公用房，故原告对被告无法开设酒店并不存在过错。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一方当事人违约的，另一方当事人有权解除合同。本案中，被告陶夏峰辩称，因未交付定金，故合同未生效，该院认为，未交付定金仅是定金条款未生效，并不影响本合同的成立与其他条款对双方当事人的约束。原告陶夏峰与被告应裕福签订房屋租赁合同，根据合同约定，原告陶夏峰依约交付涉案房屋，被告应裕福未依约交付履约保证金及租金，已构成违约，现原告陶夏峰起诉要求解除双方的房屋租赁合同，于法有据，该院予以支持，合同解除之日应为解除意思到达被告之时即公告期满之日2015年12月17日，该院确定双方签订的房屋租赁合同于2015年12月17日解除。关于原告陶夏峰要求被告应裕福支付租金的主张，该院亦予以支持，根据被告应裕福出具的欠条及承诺书显示，自2014年5月15日起至2015年8月31日止，其尚欠原告陶夏峰租金总计629580元（已扣除两年10万元现金抵价券），因合同于2015年12月17日解除，参照合同约定的租金46万元/年计算，被告应裕福欠付租金总计764429.32元，被告应裕福提供的证据显示，自2014年7月起至2015年2月止，应裕福每月支付给陶夏峰人民币15000元，合计12万元，虽原告陶夏峰认为每月15000元系租金利息，但双方并无关于逾期支付房租应当支付利息的约定，该部分款项应当在欠付租金中进行扣除，该院对原告要求支付的欠付租金金额629580元（自2014年5月15日至2015年8月31日止）予以支持。关于2015年9月1日至合同解除之日的租金，因原告陶夏峰未在本案中提及，可另行主张。关于原告要求被告支付违约金的诉请，根据双方合同约定，超过60日未付租金按日千分之五承担违约金，但该违约金明显过高，被告要求对违约金予以调整，该院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，对原告的诉请计算时间该院予以支持。关于原告陶夏峰要求被告应裕福腾退房屋并支付房屋使用费，于法有据，该院予以支持，腾退房屋时间，该院依法确定为判决生效之日起三十日内，房屋使用费标准，原告主张为租金两倍计算过高，该院调整为按1260.27元/日计算。因合同约定二十日内腾退，故占有使用费的时间自合同解除之日后二十日即2016年1月7日至实际腾退日止。关于原告要求被告支付因解除合同的违约金23万元的主张，该院认为，该项违约金主张明显过高，该院酌情调整为15万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、原告陶夏峰与被告应裕福于2014年5月15日签订的租赁合同于2015年12月17日解除；二、被告应裕福应于判决生效之日起三十日内支付给原告陶夏峰租金人民币629580元，并支付其中324580元自2014年5月15日起，205000元自2014年9月2日起计算至判决确定履行日止按中国人民银行公告的同期同类贷款利率计算的违约金；三、被告应裕福应于判决生效之日起三十日内将房屋腾退归还给原告陶夏峰，支付自2016年1月7日起至实际腾退日止按1260.27元/日计算的房屋使用费；四、被告应裕福应于判决生效之日起三十日内支付给原告陶夏峰解除合同的违约金人民币15万元；五、驳回原告陶夏峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12396元，由原告陶夏峰负担3317元，被告应裕福负担9079元，财产保全费3720元，由原告陶夏峰负担995元，被告应裕福负担2725元，应由被告应裕福负担部分于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。公告费560元，由被告应裕福负担，于判决生效之日起三十日内向原告陶夏峰履行。
上诉人应裕福在二审中向本院提交以下证据：
1、规划图纸一份，证明涉案房屋四楼是办公用房下边的物业管理用房。被上诉人陶夏峰质证认为，对真实性没有异议，上诉人无权提出房屋买卖合同、房屋租赁合同无效，而且法律没有规定物业经营用房属于全体业主所有。
2、涉案房屋房产证复印件若干，证明被上诉人到目前为止还没有取得涉案房屋的房产证，不具备原审原告的主体资格。被上诉人陶夏峰质证认为，对真实性没有异议，虽然被上诉人没有办理房产证，但被上诉人提交了相应的购房发票、合同等证据证明被上诉人系合法买受人，以及涉案房屋实际由被上诉人控制，被上诉人有权出租涉案房屋。
3、绍兴市规划局出具的规划图纸、绍兴规划局建设工程竣工验收规划确认书、建设工程规划许可证各一份，证明涉案房屋属于物业经营用房，不得用于酒店的经营管理，也不得买卖。被上诉人陶夏峰质证认为，该组证据与本案无关，上诉人没有权利提出合同无效。
4、限期腾空通告一份，证明涉案房屋公共平台上的简易用房是违法建筑。被上诉人陶夏峰质证认为，租赁合同约定的面积均是房产证载明的合法建筑，违章建筑部分并非合同约定标的，而且上诉人在租赁之前非常清楚违章建筑的存在。
5、企业整体转让协议一份，证明应裕福与徐望江、闵健就绍兴大滩豪临餐饮有限公司的设备等进行整体转让的相关内容。被上诉人陶夏峰质证认为，上诉人从他人处整体受让酒店，应知晓酒店没有消防许可证、存在违法建筑等情况。
6、公司变更登记情况表两份，证明上诉人经营的公司变更登记情况。被上诉人陶夏峰质证认为，上诉人从2010年开始经营酒店，应知道违法建筑、消防许可证未办出的情况。
7、绍兴市电视台的录制节目光盘两张及相应文字材料三份，证明涉案房屋属于物业经营用房，不能用于开设酒店。被上诉人陶夏峰质证认为，对真实性无异议，但该证据只有上诉人单方陈述，与要证明的内容无关，对关联性、合法性均有异议。
8、坤和建设（绍兴）有限公司与浙江锦绣江南餐饮娱乐有限公司于2010年签订的房屋租赁合同一份，证明涉案房屋由坤和建设（绍兴）有限公司出卖给陶夏峰，坤和建设（绍兴）有限公司应当知道该房屋为物业经营用房，陶夏峰应该也知道该房屋属于物业经营用房。被上诉人陶夏峰质证认为，对真实性无异议，但对关联性、合法性均有异议。
9、竣工验收备案表复印件一份、绍兴市地名委员会办公室关于命名“大滩坤和壹号大厦”地名的批复复印件一份、大滩坤和壹号大厦门楼牌设置明细表复印件两份，证明涉案房屋为物业经营用房，至今未合法变更。被上诉人陶夏峰质证认为，对真实性无异议，但对关联性、合法性均有异议。
10、公司住所无偿使用证明复印件一份，证明涉案大滩坤和壹号大厦4楼及其对应公共部位归酒店无偿使用的事实。被上诉人陶夏峰质证认为，对真实性无异议，但对关联性、合法性均有异议。
11、工程竣工报告一份，证明涉案房屋于2009年9月10日竣工验收合格，涉案房屋性质为物业经营用房。被上诉人陶夏峰质证认为，对真实性无异议，但对关联性、合法性均有异议。
本院认证认为，上诉人提交证据1、3、7、8、9、11用以证明涉案房屋属于物业经营用房，归全体业主所有，涉案租赁合同无效，但涉案租赁合同约定的租赁面积为1122.96平方米，该部分建筑面积的房屋产权证登记在坤和建设（绍兴）有限公司名下，且涉案房屋即便如上诉人所述属于全体业主所有，亦不影响涉案租赁合同的效力，对上述证据的证明目的均不予认定；对证据2真实性予以认定，但上诉人是否办理房产证不影响房屋租赁合同的效力，对上诉人证明目的不予认定；对证据4、5、6真实性予以认定；证据10与本案无关，不予认定。
被上诉人陶夏峰在二审中未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的主要争议焦点为：一、涉案租赁合同是否有效；二、涉案租赁合同是否应予解除；三、如果涉案租赁合同解除，应裕福应承担的民事责任如何确定；四、一审法院审理程序是否合法。
关于第一个争议焦点，应裕福主张涉案房屋系物业经营用房，属于全体业主所有，且设计用途为办公，不能用于开设酒店，租赁标的包含违法建筑，未办理房产证，涉案房屋租赁合同无效，本院认为，涉案房屋租赁合同有效，应裕福的主张不能成立，理由如下：首先，涉案房屋租赁合同第1.2条明确约定，涉案租赁物业实测建筑面积为1122.96平方米，根据涉案房屋产权证显示，该部分建筑面积登记在坤和建设（绍兴）有限公司名下，而且根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，及《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”之规定，即便如应裕福所述该房屋属于全体业主所有，亦不影响应裕福与陶夏峰签订的租赁合同的效力。其次，应裕福主张涉案租赁标的包括违法建筑面积，租金计取亦包含了该部分面积，合同无效，但根据涉案租赁合同第1.2条约定，该物业实测建筑面积为1122.96平方米，该建筑面积为双方计算租金、物业服务费等费用的面积。陶夏峰、应裕福双方一致同意，租赁期间双方均不再因重新测量或其他计算方法导致该物业建筑面积发生变化而对该物业的租金、物业服务费等费用作调整，故涉案租赁合同的标的系涉案房权证载明的合法建筑面积，未包含违法建筑面积，应裕福据此主张涉案租赁合同无效的主张不能成立。最后，虽然涉案房屋设计用途为办公，但陶夏峰将涉案房屋出租用于开设酒店并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应裕福据此主张涉案租赁合同无效亦不能成立。
关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案租赁合同第3.3条约定，租金支付时间：物业租金遵循先付后用的原则，应裕福每半年支付一次，每次支付下一半年期的租金（除合同约定的第一次支付租金外），租金由陶夏峰提前6个月向应裕福收取，第8.2条约定，应裕福逾期付租金超过60日后，陶夏峰有权解除合同，应裕福应向陶夏峰支付撤场之后6个月的租金作为违约金，本案中，根据合同所附租金支付清单载明，应裕福应于2014年5月15日支付2014年5月15日至2015年2月28日的租金324580元，2014年8月31日应支付2015年3月1日至2015年8月31日的租金205000元，但应裕福自2014年5月15日签订合同后，并未按照合同约定提前足额支付租金，逾期支付租金远超60日，涉案租赁合同第8.2条约定的合同解除条件已成就，故陶夏峰有权依据合同约定行使合同单方解除权。陶夏峰通过起诉的方式通知应裕福解除涉案租赁合同，一审法院确定涉案租赁合同自一审起诉状副本公告送达应裕福之日即2015年12月17日解除，并无不当，本院予以维持。应裕福抗辩其未支付租金是由于陶夏峰提供的涉案房屋不能办理消防验收，无法进行酒店经营，其系行使先履行抗辩权，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，涉案租赁合同第5.1条约定，应裕福使用该物业仅限于经营服务性行业，具体服务范围以取得政府相关部门审批许可的经营范围为准，结合涉案房屋在应裕福接手前由陶夏峰出租给他人用于开设酒店，应裕福从他人手中整体接收酒店的事实，可知陶夏峰明确知晓应裕福承租涉案房屋继续经营酒店的事实，而酒店经营属于服务性行业，陶夏峰应根据合同约定提供能用于经营服务性行业的房屋，但根据陶夏峰提交的涉案房屋的产权证载明，涉案房屋系办公用房，不能用于酒店经营，陶夏峰交付的房屋不符合合同约定的用途，存在违约行为，但是根据应裕福庭审陈述，其酒店经营到2015年春节后，结合应裕福在2014年7月起至2015年2月止每月均支付15000元款项，从未向陶夏峰提出涉案房屋用途不符、要求协助办理消防许可证，并主动出具欠条及承诺书的实际，可认定即便2015年2月前陶夏峰交付的涉案房屋不符合合同约定的可开设酒店的用途，但该违约行为并未影响应裕福酒店的实际经营，且应裕福出具欠条及承诺书的行为亦应视为其就该部分租金放弃抗辩权，其应足额支付上述期间的全部租金，应裕福在实际正常使用酒店经营大半年以后无正当理由拒付租金属于严重违约，陶夏峰依约解除合同并无不当，应裕福的抗辩不能成立。
关于第三个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因房屋租赁合同属于持续性合同，合同解除无溯及力，合同关系向将来消灭，解除前的合同关系仍然有效，故陶夏峰要求应裕福支付合同解除前的租金应予支持。根据涉案租赁合同租金计算方式、时间的约定及应裕福出具的欠条、承诺书，应裕福应于2014年5月15日支付2014年5月15日至2015年2月28日的租金324580元，2014年8月31日应支付2015年3月1日至2015年8月31日的租金205000元，虽然2014年7月至2015年2月应裕福每月支付陶夏峰15000元共计120000元，应裕福主张上述款项为预付租金，但应裕福在每月支付15000元的情况下，2014年11月21日出具的欠条、2015年3月5日出具的承诺书分别载明的租金金额324580元、205000元均未扣除上述每月支付的15000元的金额，据此可推定应裕福支付的120000元并非预付房租，而是因其逾期支付租金需向陶夏峰支付的利息损失，鉴于该12万元的利息损失过分高于陶夏峰逾期收取租金所致损失，本院酌定将该12万元款项中的4万元作为应裕福迟延支付2014年5月15日至2015年8月31日的租金529580元在2014年5月15日至2015年2月28日期间的利息损失，其余8万元抵充欠付租金，故应裕福尚欠陶夏峰租金449580元。关于占有使用费的问题，合同解除后应裕福没有占有涉案房屋的合法依据，应将涉案房屋返还陶夏峰，但应裕福至今未返还涉案房屋，因合同约定二十日内腾退，故应裕福应支付陶夏峰自合同解除之日起二十日内即2016年1月7日起至实际腾退日止的占有使用费。虽然陶夏峰交付的涉案房屋系办公用房，不能用于开设酒店，但一审法院参照46万元/年的占有使用费标准与同时间同地段市场办公用房租金标准基本相符，本院不再调整，应裕福应按照46万元/年的标准支付自2016年1月7日起至实际腾退日止按1260.27元/日计算的房屋占有使用费。关于逾期支付租金的违约金问题，根据涉案租赁合同第8.2条约定，应裕福逾期付租金超过60日后，陶夏峰有权解除合同，应裕福应向陶夏峰支付撤场之后6个月的租金作为违约金，本案中，虽然应裕福逾期支付租金给陶夏峰会造成利息损失，合同解除、应裕福腾退房屋后，陶夏峰另行出租房屋，会存在一定闲置期间的租金损失，但涉案合同约定的6个月违约金过高，本院酌情予以调减，除本院前述认定应裕福已付4万元的利息损失外，应裕福应支付欠付租金449580元自2015年3月1日起至本判决确定履行日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的违约金。同时，考虑到房屋腾退后闲置期间的租金损失，本院酌定应裕福另行支付陶夏峰违约金15万元。关于履约保证金的问题，鉴于涉案房屋租赁合同第3.1条明确约定，合同履约保证金用于担保双方履行本合同项下的责任和义务，包括但不限于应裕福依约应支付的租金、物业服务费及其他费用、违约金、赔偿金等应裕福应负款项，双方并未约定守约方可没收履约保证金，现涉案租赁合同已经解除，且本院已判令应裕福承担相应的违约金，陶夏峰再行要求应裕福支付履约保证金，于法无据，本院不予支持。
关于第四个争议焦点，应裕福在一审中所提交的证据不足以证实一审存在应予中止审理的情形，一审法院未予中止审理并无不当。此外，经核查，一审中存在两个月的公告期限，公告期间不计入审理期限，一审法院审限未超出审理期限。
综上，因本案出现了新的证据，本院对原判予以改判。对上诉人应裕福合理的上诉请求部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第2064号民事判决第一、三、四项；
二、撤销绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第2064号民事判决第二、五项；
三、应裕福应支付陶夏峰租金449580元，并支付该款自2015年3月1日起至本判决确定履行日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的违约金，上述款项均限于本判决生效之日起三十日内付清；
四、驳回陶夏峰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12396元，由被上诉人陶夏峰负担3749元，上诉人应裕福负担8647元。财产保全费3720元，由被上诉人陶夏峰负担1125元，上诉人应裕福负担2595元，应由上诉人应裕福负担部分于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。公告费560元，由上诉人应裕福负担，于本判决生效之日起三十日内向被上诉人陶夏峰履行。二审案件受理费11596元，由上诉人应裕福负担8919元，被上诉人陶夏峰负担2677元。财产保全费1770元，由上诉人应裕福负担1361元，被上诉人陶夏峰负担409元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 李丹丹
代理审判员 韦 玮
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 王婷婷