广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2811号
原告：曹家昌，香港特别行政区居民，现居香港特别行政区。
委托代理人：胡勇，北京市大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：陈远军，北京市大成（广州）律师事务所律师助理。
被告：钟正我，住广州市天河区。
委托代理人：钟正英，广东滨都律师事务所律师。
第三人：老元奔，身份证住址广州市荔湾区。
原告曹家昌诉被告钟正我、第三人老元奔房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡勇、陈远军，被告委托代理人钟正英到庭参加诉讼，第三人老元奔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月29日，原、被告双方签订了《存量房买卖合同》，约定原告向被告出售位于广州市越秀区环市东路339号A附楼房产，物业建筑面积共644.7平方米，总成交价款为人民币8381100元。双方在合同中约定付款方式为一次性付款，被告于签订合同时支付人民币838110元，余款应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。合同约定，被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同，被告不能按合同约定买入房地产的，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，即人民币838110元。合同签订后，被告至今仍未依约向原告支付房款838110元。原告于2013年7月5日，依约向被告通过EMS发出《解除合同通知书》，通知被告解除上述双方签订的合同。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院请求判令：1、解除原被告双方于2013年5月29日签订的《存量房买卖合同》；2、被告及第三人共同向原告支付违约金838110元（依据合同约定的成交价8381100的10%计算违约金）。
被告辩称：1、房屋买卖合同非被告本人所签订的，是第三人与原告签订的，签订该合同时被告并不知晓，对合同内容也不知情，故该合同对被告没有约束力。2、原告及中介均知晓被告不是真实的买房人，签订合同时第三人签订的不是第三人本人的名字，而是被告的名字，原告是知道该情况的，但是原告当时也没有提出异议，即表明原告是知道被告与第三人之间的协议的，被告仅作为将来的产权人的存在，而非真正的买家。3、第三人才是真正的买房人，从看房、磋商、合同签订等均是第三人与原告进行的，被告没有参与，所以第三人才是合同义务的承受者，如有任何的法律责任也应当由第三人承担。4、买卖双方实际上已经对合同的履行期限作了变更，由于第三人并没有于合同签订当天支付定金，故在合同签订后一个星期内双方对合同的履行期限重新作了约定，即合同的补充协议第16条的第6、7小点，根据该第6小点，变更后即没有限定支付定金的期限，故不存在迟延支付的问题，签订合同后双方均无履行合同，原告也没有进行催告，至2013-7-5原告发出解除合同通知书，综上可以知道合同已于原告发出解除通知书后即解除，双方均无需承担违约责任。5、即使被告要承担违约责任，但双方约定的违约金过高，合同虽然签订，但双方均无履行，从签订合同至原告发出解除合同通知书这一段时间，原告因该合同造成的损失最高不会超过数千元，但原告却要求八十多万元的违约金，明显违背了法律原则，根据最高院审理房屋买卖合同适用法律若干问题的解释第16条的规定应当适当减少违约金。综上，请求法院驳回原告诉讼请求或判令第三人承担责任，若被告需承担违约责任，则请求法院依法减少违约金的数额。
经审理查明：广州市越秀区环市东路339号A附楼（建筑面积330.5平方米，房屋用途为非居住用房）和广州市越秀区环市东路339号A附楼（建筑面积314.2平方米，房屋用途为非居住用房）原权属人均为原告。2013年5月29日，原告作为甲方（卖方）签订有一份《存量房买卖合同》，出售上述两套房屋，合同载明乙方（卖方）为被告。该合同约定的内容包括：第一条、房地产权属情况，1.房地产地址为越秀区环市东路339号A附楼；2.房地产权证号码为54××82号、54××83号；3.建筑面积为644.7平方米（以房产证面积为准）。第二条、计价、价款，该房地产按整套出售并计价，交易币种人民币，总成交价为8381100元整，该成交价包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电（如有）等费用。第三条、付款，1.一次性付款，（1）签订本合同时支付人民币838110元作为定金；（2）双方应在本合同签订后5个工作天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼款（已包含定金）人民币8381100元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。第八条、交易不成的违约责任，1.甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2.乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十二条、单方解除权的行使，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十六条、其他约定，1、乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；2、甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；3、关于本合同第四条约定的物业专项维修基金，如该房地产已交存物业专项维修资金，资金账户结余款以账户实际金额为准，双方不得以金额有异为由要求对方补差价；4、乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；5、如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准等。另，在该合同第6页第十六条的部位，粘贴覆盖有“6、若乙方未能按照第三条第1款的约定在本合同签订之日支付定金的，则双方应在甲方收到定金之日起5个工作日内办理交易递件手续。7、乙方应当将购房款项支付至甲方指定以下银行账户：账户名：王艳菁账户号码：622262071000开户银行：交通银行广州花园支行”的内容，在该粘贴覆盖部位下方延伸至原合同文本处有原告和被告的手写签名并加按有指印确认。
2013年7月4日，原告向被告发出《解除合同通知书》，内容为：“本人曹家昌于2013年5月29日与您签订《存量房买卖合同》（下称‘合同’，金额：￥8381100.00），根据合同第三条第一点约定，签订《存量房买卖合同》时您向我方支付￥8381100.00（人民币捌拾叁万捌千壹佰壹拾元整）作为定金。但截至本通知书发出之日，我方仍未收到任何定金或相关房款。根据合同第十条规定，您已逾期超过30日仍未支付房款，本人依据合同约定现行使单方解除权、解除合同。同时我将保留向您索取违约金及追究其他违约责任的权利。”被告确认收到该通知书。
诉讼中，对于《存量房买卖合同》的签订情况，被告表示该合同第一页中买方的签名及第六页中最下方的乙方（买方）后的被告签名及手印均不是被告本人签的及盖的，被告认为是第三人代被告签名盖手印的，当时签名的时候被告不在场。第六页第16条第7小点下方与第17条之间的那个签名及手印被告确认是被告本人签下的及盖手印的，被告只是知悉了补充的条款，对整个合同的条款并不知悉。对此，原告则表示上述三个签名均是被告本人签下的。
同时，被告表示其是第三人的员工，是第三人要求以被告名义购买涉案房屋。为此，被告提交显示由被告（乙方）和第三人（甲方）于2013年5月25日签订的《协议书》一份，上记载内容包括：“鉴于甲方委托乙方代为购买越秀区环市东路339号A附楼8A（房产证号：粤房地证字第××号）、8B（房产证号：粤房地证字第××号）物业（下称“该物业”），现将相关事宜约定如下：一、双方约定以乙方的名义与业主曹家昌（身份证号码：××）签订该物业的买卖合同。乙方仅作为名义上的购买人及名义上的产权人，不享有该物业的任何一项权利。二、甲方作为该物业的实际购买人及产权所有人，享有该物业的全部权利，同时也须承担购买该物业所需支付的全部购房款、税费及其他全部由此衍生的费用。三、在购买该物业及签订相关协议过程中，乙方仅作为名义上的签约人与所有人出现，期间所产生的全部法律责任（包括但不限于违约责任）均由甲方承担，乙方不承担任何法律责任。如在此过程中有该物业原业主向乙方追究相关法律及违约责任的行为发生，由甲方承担相应责任；若造成乙方损失（包括但不限于误工费、律师费、车旅费等），乙方拥有向甲方追偿的权利。四、本协议在执行过程中如发生争议协商未果，双方同意在乙方所在地人民法院诉讼解决。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字（盖章）之日生效”。对该协议，原告表示对其真实性不发表意见，不清楚该情况，原告在之前的买卖过程中也没有见过该材料。
另，原告表示涉案房屋于2014年7月已出售，出售的价格比原、被告之间签订合同的房屋总价稍微高一点，经过一年多的时间房屋稍微有一点的升值，但是现在的成交价与本案无关。
本院认为：本案的争议焦点在于当事人在涉案房屋买卖中是否存有违约以及如若存在违约行为应由谁承责、如何承责的问题。
一、是否存在违约行为的问题，本案各方订立《存量房买卖合同》之后，涉案房屋的买方并未依约支付定金838110元，亦未履行买卖合同项下约定的作为买方的义务，确系构成违约，理应承担违约责任。
二、关于承责主体的问题，据《存量房买卖合同》显示买方为被告，对此被告仅认可粘贴覆盖的补充条款部位系被告签名，不认可第一页和第六页处的签名为被告本人签名并表示是第三人签署被告名字，但被告未通过笔迹鉴定等方式证明该两处签名非其所签；而且，被告所承认的签名和按手印位置，并非仅在补充条款部位，而是延伸至《存量房买卖合同》本身，补充条款所标示序号为“6”和“7“，与《存量房买卖合同》文本本身第十六条“其他约定”的条款序号“5”相承接，考察合同文本，在该第十六条“其他约定”第2小点同时约定有“如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失”，据此，被告抗辩不知悉《存量房买卖合同》补充条款以外的条款不符合常理；同时，结合被告提交的其与第三人签订的显示时间为2013年5月25日签订的《协议书》，该协议所显示的签署时间在《存量房买卖合同》签订时点之前，且在该协议第一条明确约定以被告的名字与原告签订涉案房屋的买卖合同，被告作为名义上的购买人及名义上的产权人等，据此亦可见，被告完全知悉涉案《存量房买卖合同》的性质和内容，鉴于上述理由，被告作为《存量房买卖合同》的签约相对方，理应承责，即便被告和第三人另有协议约定，因该协议属于被告和第三人内部约定，原告无法知悉，并不能作为被告不承责之抗辩。至于原告要求第三人共同承责的问题，考虑到被告提交的《协议书》披露实际购房人为第三人，结合被告表示《存量房买卖合同》合同签署过程第三人亦有参与，而第三人未到庭应视为放弃就此进行抗辩，故原告该主张理由成立，本院予以采纳，至于被告和第三人之间内部责任具体如何分配的问题，被告和第三人应另行解决。
三、具体如何承责的问题。原告要求被告和第三人按照合同约定房款总价8381100元的10%，即838110元承担违约责任。一方面，该按照总房款10%的违约金标准系出于《存量房买卖合同》的条款约定，有明确的合同依据；但另一方面，考虑本案买卖合同履行程度，实际上双方在签订了《存量房买卖合同》之后既无交收合同约定的定金838110元，也并未履行其他买卖交易手续，而在双方买卖不成之后，原告现已将涉案房屋以不低于本案约定成交价顺利另行出售，虽原告在本案《存量房买卖合同》订立、另找买家磋商以及涉案房屋未在原预定时间出售等方面存有一定损失，但若以上述8381100元的10%的标准直接计付违约金则明显过高，鉴于被告就此提出抗辩，本院依照公平合理原则予以适当调整，酌定上述合同项下的8381100元的10%的标准应作减半为宜，即被告和第三人应向原告支付违约金数额为419055元。
另，关于原告在本案主张判令解除原告和被告签订的《存量房买卖合同》的问题，考虑到原告已于2013年7月4日向被告发出《解除合同通知书》，被告确认收到该《解除合同通知书》，对解除合同亦并无异议，鉴于此，可认定《存量房买卖合同》已作解除，双方对合同解除问题并不存在实质争议，在本案无进行处理之必要，故本院对原告该项诉请不再进行调处。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条。《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟正我和第三人老元奔共同向原告曹家昌支付买卖广州市越秀区环市东路339号A附楼房产的违约金419055元。
二、驳回原告曹家昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12181元，由原告曹家昌负担4595元，由被告被告钟正我和第三人老元奔共同负担7586元；本案公告费1000元，由第三人老元奔负担。
如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告和第三人可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李昇毅
人民陪审员 任 红
人民陪审员 陈文平
二〇一五年四月十四日
书 记 员 唐嘉仪