浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第448号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张伦庆。
委托代理人：鲍先村。
委托代理人：张剑庆。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王亚光。
委托代理人：毛留军。
上诉人张伦庆因与被上诉人王亚光房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年5月13日作出的（2013）甬鄞民重字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告于2010年向被告购买位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑28幢704室住房一套，房屋面积以132.74平方米计算，每平方米价格为8000元加1.5%的加层费共8120元，车棚面积4.71平方米，每平方米价格2000元，房屋价款总计1087269元。原告于2010年8月27日向被告支付购房款1056000元，于2011年8月2日向被告支付购房款31269元，房屋价款合计1087269元已全额付清。被告于2011年8月2日将房屋交付原告使用。该房屋系宁波市鄞州区高桥镇联升村集体土地上房屋，原、被告双方均非该村集体组织成员，也未取得该房屋的产权登记。2013年2月27日，原审法院就原告张伦庆诉被告王亚光确认合同无效纠纷一案，作出（2012）甬鄞望民初字第329号民事判决，判决确认原、被告之间就涉案房屋达成的买卖合同无效。
原审原告张伦庆于2013年3月28日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告返还原审原告已付的全部价款1087269元；2.原审被告赔偿原审原告利息损失452300元（按银行贷款利息的两倍计算32个月）。重审中，原审原告变更诉讼请求为：判令原审被告返还原审原告已付的全部价款1087269元，并按银行同期贷款利率赔偿原审原告从2010年8月27日至判决确定的履行之日止的利息损失（其中1056000元价款的利息从2010年8月27日起计算，31269元价款的利息从2011年8月2日起算，暂算至2013年11月15日为287039元）。
在审理过程中，原审被告提起反诉，请求判令：原审原告赔偿原审被告因房屋贬值、房屋折旧及房租收入造成的损失共265480元的一半，计132740元。重审中，原审被告变更了反诉请求，认为房屋贬值损失以132.74平方米、每平方米贬值1556元计算，房租损失以每月2000元计算，从2010年8月27日暂算至2013年4月26日，两项损失共计269392元，请求判令原审原告赔偿原审被告房屋贬值损失和房租损失的一半计134696元，2013年4月26日之后的房租损失计算至原审原告实际返还房屋之日止。
原审法院经审理认为，本案的争议焦点主要为：一、原、被告对合同无效应承担的过错比例；二、原、被告双方因合同无效产生的损失范围。
关于争议焦点一，因原、被告双方达成的房屋买卖合同，系违反法律和行政法规的强制性规定而致无效，被告作为出让方，对房屋的土地使用权性质以及房屋是否能够向非集体经济组织成员出售应为明知，却依然出让集体土地上房屋，应对合同无效承担主要的过错责任。原告在受让房屋时应当审查房屋的权属及其他基本情况，其明知涉案房屋未取得权属证书，对房屋的土地性质亦属应当知道的情形，但仍受让房屋，于合同的无效亦有过错。根据双方的过错程度以及本案实际情况，确认原、被告按照4：6的过错比例承担因合同无效产生的各项损失。
关于争议焦点二，合同无效，因该合同取得的财产应当各自返还。房屋买卖合同乃双务合同，原告向被告支付房屋价款，被告向原告交付房屋，原告在丧失对房屋价款占有期间的利息损失以及被告在丧失对房屋占有期间的租金损失，系双方因房屋买卖合同无效而产生的直接损失，对该损失予以确认。故对于原告主张的以银行同期贷款利率标准计算从房屋价款支付之日至法院判决确定的履行之日止的利息损失，予以支持，被告应在其过错比例范围内按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告承担利息损失赔偿责任。对于被告主张的自2011年8月2日至原告实际返还房屋之日止的房屋租金损失，亦予以支持，结合法院所作的调查笔录，酌情确定房屋月租金为1300元，由原告在其过错比例范围内对被告的租金损失承担赔偿责任。对于被告主张的房屋贬值损失，该院认为，涉案房屋系限制流通的集体土地上房屋，目前虽无法依评估确定现有市场价从而确定其贬值的金额，但从调查的情况看，联升佳苑小区内的房屋交易价格在一定程度上受房地产市场整体交易价格波动的影响，当前交易价格与2010年相比客观上存在下跌情形，否定涉案房屋存在贬值，既不符合实际，亦有失公允，故对涉案房屋存在贬值这一事实予以确认。对于贬值幅度，结合调查笔录，酌情确定为每平方米1000元，以房屋面积132.74平方米计算共计132740元，原告应在其过错比例范围内对因房屋贬值给被告造成的损失承担赔偿责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，作出如下判决：一、被告王亚光（反诉原告）于判决生效之日起十日内向原告张伦庆（反诉被告）返还房屋价款1087269元；二、被告王亚光（反诉原告）于判决生效之日起十日内赔偿原告张伦庆（反诉被告）房屋价款利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，1056000元房屋价款的利息自2010年8月27日起暂算至2014年5月1日止为252599.49元，31269元房屋价款的利息自2011年8月2日起暂算至2014年5月1日止为5428.90元，两项合计258028.39元；此后的利息以1087269元为基数自2014年5月2日起计算至法院判决确定的履行之日止）的60%；三、原告张伦庆（反诉被告）于判决生效之日起十日内赔偿被告王亚光（反诉原告）房屋租金损失（自2011年8月2日起暂算至2014年5月1日为42900元，此后的租金损失自2014年5月2日起计算至原告实际返还房屋之日止）的40%；四、原告张伦庆（反诉被告）于判决生效之日起十日内赔偿被告王亚光（反诉原告）房屋贬值损失的40%计53096元；五、驳回原告张伦庆（反诉被告）的其他诉讼请求；六、驳回被告王亚光（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17169元，由原告张伦庆（反诉被告）负担1190元，被告王亚光（反诉原告）负担15979元；反诉受理费1497元，由原告张伦庆（反诉被告）负担778元，被告王亚光（反诉原告）负担719元。
宣判后，原审原告、反诉被告张伦庆不服，上诉至本院，称：1.原审法院对证据的认定缺乏公正分析，与客观事实不符。被上诉人王亚光明知旧村改造集体土地上的房屋不能转让，且无法做出房产证，却仍卖给上诉人，应当由其对合同无效承担全部的过错责任。原审认定由上诉人负40%的过错责任存在不当。2.原审法院认定涉案房屋每平方米贬值1000元，缺乏事实与法律依据。农村集体土地上的房屋原本就不能在市场上流通，不存在价格涨跌。一审时上诉人同意按每月1000元支付占有期间的房租损失，而原审却按每月1300元计算，有偏袒被上诉人之嫌。同时，房租损失实际已包含了房屋贬值损失。综上，请求二审法院维持原审判决第一、六项，撤销第二、三、四、五项，并依法予以改判，案件受理费由被上诉人王亚光负担。
被上诉人王亚光答辩称：涉案房屋系上诉人主动要求购买，且上诉人的亲戚也在此处买了房屋，其明知该房屋所占的土地性质系集体所有，上诉人之所以起诉是因为现在房屋的价值有所下跌。原审法院认为双方的过错责任比例为4：6基本合理。上诉人称房屋租赁损失已包括了房屋贬值损失，被上诉人认为两者不同，不能混淆。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案房屋系在集体所有土地上所建，上诉人张伦庆与被上诉人王亚光均非该房屋所在村的集体经济组织成员，故双方就涉案房屋达成的买卖合同因违反法律和行政法规的效力性强制性规定，依法应认定无效。原审法院根据双方当事人在涉案房屋买卖中存在的过错程度等，确认上诉人张伦庆、被上诉人王亚光按照4：6的过错比例承担因合同无效产生的各项损失，并无不当。根据查明事实，涉案房屋当前的交易价格较2010年相比客观上存在下跌情形，原审法院根据贬值幅度，判决上诉人在其过错比例范围内对因房屋贬值给被上诉人造成的损失承担赔偿责任，基本合理。上诉人主张已就其占用期间的房屋租金损失给予被上诉人赔偿，无需再赔偿房屋贬值损失，本院认为，两者属不同性质的损失，且均客观存在，故对其主张，难以采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4419元，由上诉人张伦庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 赵保法
代理审判员 莫爱萍
二〇一四年八月七日
代书 记员 闵群锋