山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第264号
上诉人（原审被告）济南潮柜企业管理咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人徐传付，执行董事。
委托代理人段波，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托代理人丁德美，北京金诚同达（济南）律师事务所实习
律师。
被上诉人（原审原告）马欢，女，1988年6月7日出生，汉族，个体，住湖北省洪湖市。
上诉人济南潮柜企业管理咨询有限公司（以下简称济南潮柜公司）因与被上诉人马欢房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历民初字第1116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人济南潮柜公司的委托代理人段波、丁德美，被上诉人马欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年9月20日，马欢、济南潮柜公司签订租赁合同两份，约定：租赁场地位于济南市历下区泉城路279号负一层潮柜V1城-012、013；租赁期限2年，自2013年12月1日至2015年11月30日；每个铺位租金第一年36500元、共计73000元；第二年73000元、共计146000元；用途为经营女装。合同解除有下列情形之一，出租人有权解除合同：承租人违反济南潮柜公司经营管理协议书的。违约责任约定为出租人有权解除合同，解除时承租人所缴给出租人的租金、保证金作为违约金不予退回。
2013年9月20日，马欢、济南潮柜公司签订经营管理协议，约定：经营管理期限2年，自2013年12月1日至2015年11月30日；马欢向济南潮柜公司交纳管理费6000元、履约保证金10000元，履约保证金在经营管理期满后，如无违约、纠纷将扣除应付款项后余额退还；济南潮柜公司应履行的义务：1、确保正常营业时间内的通水、通电（第三方责任及不可抗力除外）；2、保证通道畅通，搞好公共卫生，确保环境整洁；3、做好治安保卫，搞好消防安全；保障正常经营活动的开展；4、按合同约定的时间向乙方交付经营场地。在违约责任中，承租人有下列行为之一的：全年累计歇业超过5天或连续歇业2天的；在合同期内中途退租的；出租人有权解除合同并收回经营场地，所缴的租金及保证金作为违约金，不予退回。
2013年11月14日，马欢与济南森淼装饰设计有限公司签订一份装修合同，约定对承租商铺装修。付款收据载明，付费32000元。
潮柜V1城在2013年12月1日开业。2013年10月13日，马欢缴纳第一年的租金共计73000元（2013年12月1日至2014年11月30日的租金）、管理费共计6000元，管理费的期限同上。济南潮柜公司收取马欢的保证金共计10000元。
2013年12月25日，济南潮柜公司职员卢璇向业户出具保证书，载明：空调7天之内解决、休息区7天之内、杂物不会重复收费、轻音乐录制。
马欢认为济南潮柜公司交付的场地一直未达到基本的经营条件，济南潮柜公司所提供的场地没有供暖，通水、通电不良，公共卫生非常混乱，治安保卫工作不利经常发生失窃事件，消防安全也不到位，未设置公共卫生间及垃圾箱，商场入口没有明显标示，物业管理一片混乱，导致合同目的无法实现。马欢于2014年5月18日向济南潮柜公司寄送解除合同通知书，要求济南潮柜公司于2014年5月20日到租赁场地处做撤柜交接。因济南潮柜公司没有处理这个问题，马欢就于2014年5月20日自行撤柜。
另查，2013年6月22日，乐琳琳与济南融新投资发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定乐琳琳承租济南融新投资发展有限公司位于济南市的房产2400㎡用于商业经营，可对承租房产对外出租。济南潮柜公司使用该租赁房产对外经营。济南融新投资发展有限公司单方面于2014年7月14日解除合同，当日实际上收回了该租赁房产。
原审法院认为，根据马欢的起诉和济南潮柜公司的答辩，本案的争议焦点为：一、谁违约在先。二、合同是否解除。三、济南潮柜公司是否返还马欢相关费用。
马欢与济南潮柜公司签订租赁合同及经营管理协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应严格履行。虽然合同约定中未体现供暖问题，但该条件系商场经营的基础条件且济南潮柜公司工作人员亦已承诺解决，构成合同条款的补充。在济南潮柜公司无法兑现承诺的情况下，马欢单方解除合同，原审法院予以支持。马欢于2014年5月18日向济南潮柜公司寄送解除合同通知书，济南潮柜公司收悉并未对此提出异议，合同于2014年5月20日解除。鉴于双方亦已解除合同，马欢于2014年5月20日自行撤柜，自2014年5月21日起的费用，济南潮柜公司应予退还，但此前已实际发生的费用系马欢经营的合理支出，应自行负担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定判决：一、马欢、济南潮柜公司之间租赁合同、经营管理协议书于2014年5月20日解除。二、济南潮柜企业管理咨询有限公司于判决生效之日起10日内返还马欢保证金共计10000元。三、济南潮柜企业管理咨询有限公司于判决生效之日起10日内返还马欢租金38800元（36500元／365×194天×2）。四、济南潮柜企业管理咨询有限公司于判决生效之日起10日内返还马欢管理费3189.04元（3000元／365×194天×2）。五、驳回马欢的其他诉讼请求。案件受理费2920元，由马欢负担1093元，由济南潮柜企业管理咨询有限公司负担1207元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人济南潮柜公司不服原审判决上诉称：1、原审认定供暖系商场经营的基础条件无任何法律依据和事实依据。上诉人济南潮柜公司出租给被上诉人马欢的潮柜VI城摊位位于泉城路百盛购物中心地下一层，并与百盛形成高、低档错位经营，地下商场本身特点即为冬暖夏凉，即使没有暖气也不影响被上诉人马欢的正常经营。目前，我国从事商业经营的基础条件是有营业执照、税务登记以及消防开业许可证，在全国范围内，有众多商场在无供暖的情况下从事商业经营，供暖从来也不是商业经营的前提条件或必要要件。更何况，被上诉人马欢提出解除合同时间为5月20日，并非供暖季节，此时没有供暖不可能给被上诉人马欢带来任何经营影响。原审法院在无任何事实依据和法律依据的情况下认定供暖系商场经营的基础条件，并据此认定解除租赁合同，违反了当事人意思自治原则，严重损害了上诉人济南潮柜公司的合法权益。2、未经上诉人济南潮柜公司授权的普通工作人员的承诺不能作为合同条款的补充，原审法院认定上诉人济南潮柜公司工作人员的承诺构成合同条款的补充，属事实认定错误。卢璇系上诉人济南潮柜公司的普通职工，在上诉人济南潮柜公司未授权的情况下，其出具的所谓保证书并不能代表上诉人济南潮柜公司，该保证书也并未赋予被上诉人马欢合同解除权。原审法院在无合同约定和法律规定的情况下，仅凭卢璇的个人所谓保证书即认定构成当事人双方合同的补充条款，并依据该保证书赋予被上诉人马欢合同解除权，属明显的事实认定错误。3、原审认定2014年5月20日合同解除错误。2014年5月18日，被上诉人马欢确实向上诉人济南潮柜公司寄发了通知，认为上诉人济南潮柜公司交付的场地一直未达到基本的经营条件，场地没有供暖、通水通电不良、公共卫生非常混乱、治安保卫工作不到位经常发生失窃事件，消防安全也不到位，未设置公共卫生间及垃圾箱，商场入口没有明显标示，物业管理一片混乱导致合同目的无法实现，要求解除合同，因其陈述的合同解除理由与合同约定及事实不符，上诉人济南潮柜公司未同意解除，5月20日，被上诉人马欢自行歇业并撤柜。由于被上诉人马欢擅自撤柜，2014年6月24日，上诉人济南潮柜公司向被上诉人马欢寄发《解除合同通知书》，因此，租赁合同的解除时间为2014年6月24日。原审法院在庭审已查明上诉人济南潮柜公司委托第三方提供专业物业服务的情况下，在非供暖季节以供暖系商场经营的基础条件为由，认定2014年5月20日租赁合同解除属事实认定错误。4、上诉人济南潮柜公司在租赁合同及经营管理协议履行过程中并不存在违约行为，被上诉人马欢诉称事实与理由与真实情况严重不符。上诉人济南潮柜公司依约履行合同。租赁合同及经营管理协议约定上诉人济南潮柜公司应履行的义务：确保正常营业时间内的通水、通电；保证通道畅通、搞好公共卫生，确保环境整洁；做好治安保卫，搞好消防安全；保障正常经营活动的开展；按合同约定的时间向乙方交付经营场地。根据原审法院庭审已查明的事实，上诉人济南潮柜公司完全依约履行了合同。被上诉人马欢违约，上诉人济南潮柜公司不应返还给被上诉人马欢相关费用。2014年5月20日，被上诉人马欢在无正当事实与理由的情况下，未经上诉人济南潮柜公司批准，自行撤柜，擅自歇业，严重影响了上诉人济南潮柜公司的正常营业和潮柜VI城的形象。2014年6月24日，上诉人济南潮柜公司依据双方当事人签订的《经营管理协议》第七条约定“擅自歇业的，每天由被上诉人马欢支付上诉人济南潮柜公司违约金200元，连续两天以上的，出租人有权解除合同并收回经营场地，剩余租金及保证金作违约处理不予退回”，发出解除合同通知书据有合同依据。而原审法院在已查清事实的情况下，仍判定上诉人济南潮柜公司返还相关费用，作出错误的判决，严重损害了上诉人济南潮柜公司的合法权益。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人马欢的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人马欢负担。
被上诉人马欢答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，二审中，被上诉人马欢认可其于2014年5月20日关门不再经营。
上述事实，有本院的调查笔录在案为凭。
本院认为，二审双方争议焦点为上诉人济南潮柜公司出租的商铺的供暖问题是否是商场经营的基础条件及上诉人济南潮柜公司工作人员的承诺是否构成合同条款的补充。双方签订的房屋租赁合同及经营管理协议，均未涉及商场供暖的问题，因此，在经营期间，是否供暖以及供暖费用如何承担双方应当协商解决。双方当事人对此陈述不一，由此说明双方对此存有争议。上诉人济南潮柜公司工作人员有关解决空调事项的承诺内容，双方解释不一致，因此不能认定上诉人济南潮柜公司工作人员的承诺为合同的补充，也无法由此确定上诉人济南潮柜公司负有提供空调供暖的合同义务。商场经营的基础条件应当以合同约定内容以及合同签订时房屋的实际条件为依据。由于双方合同中没有约定上诉人济南潮柜公司有供暖义务，故被上诉人马欢主张上诉人济南潮柜公司未提供暖气从而解除合同的理由不能成立，本院不予支持。被上诉人马欢关于经营期间“场地通水通电不良、公共卫生非常混乱、治安保卫工作不到位经常发生失窃事件、消防安全也不到位、未设置公共卫生间及垃圾箱”的主张，未能提供证据证实。被上诉人马欢于2014年5月20日关门不再经营的行为，致使双方签订的租赁合同及经营管理协议无法履行，被上诉人马欢构成违约，因此，双方签订的租赁合同及经营管理协议于2014年5月20日解除。双方签订的经营管理协议书第九条约定，被上诉人马欢有下列行为之一的，上诉人济南潮柜公司有权解除合同并收回经营场地，所缴的租金及保证金作为违约金，不予退还：.....7、未经甲方（出租方）批准，全年累计歇业超过5天或连续歇业2天的.....。被上诉人马欢关门不再经营的行为构成根本违约，按照双方签订的经营管理协议约定之约定，未履行的部分租金及保证金作为违约金，上诉人济南潮柜公司不予退还。对于已交的管理费，由于合同中没有明确规定，所以未履行部分的管理费应当退还。原审判决上诉人济南潮柜公司返还保证金及部分租金不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2014）历民初字第1116号民事判决的第一项、第四项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2014）历民初字第1116号民事判决的第二项、第三项、第五项及案件受理费负担部分；
三、驳回被上诉人马欢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2920元，由被上诉人马欢负担2044元，由上诉人济南潮柜企业管理咨询有限公司负担876元；二审案件受理费2920元，亦按上述比例分担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 宋文华
代理审判员 潘 峰
二〇一五年五月二十日
书 记 员 杨 燕