青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终240号
上诉人（原审原告）：西宁房地产集团新丰物业管理有限公司，组织机构代码69853852-2，住所地西宁市城东区东关大街。
法定代表人：孙贵珠，总经理。
委托诉讼代理人：星生文，该公司副经理。
被上诉人（原审被告）：张艳妮,女，1974年11月12日出生，汉族，住西宁市城东区昆仑东路。
上诉人西宁房地产集团新丰物业管理有限公司(以下简称新丰物业公司)因与被上诉人张艳妮物业服务合同纠纷一案，于2016年10月25日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令张艳妮支付拖欠的物业管理费15079.50元。西宁市城东区人民法院于2016年12月23日作出（2016）青0102民初2429号民事判决，新丰物业公司不服提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
新丰物业公司上诉请求：撤销原判，改判张艳妮支付拖欠的物业管理费15079.50元。事实与理由：按照新丰物业公司与业主委员会签订的《锦泰佳苑小区物业管理委托合同》，新丰物业公司一直依照各项物业服务的标准和要求对张艳妮居住的小区实施规范化的物业服务，履行了自己应尽的义务。《物业管理条例》第四十六条规定“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”；《青海省物业管理条例》第七十五条规定“业主对车辆停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管合同”。当张艳妮财产发生被盗时新丰物业公司采取应急措施的同时，做好了报告协助救助工作，至于张艳妮的损失应由公安部门调查处理。小区业主车辆的停放，新丰物业公司履行的是停放车辆的管理职责，张艳妮没有与新丰物业公司另行签订车辆保管合同，发生车辆损坏或丢失，其损失由张艳妮承担。另外，张艳妮商铺漏水、吊顶脱落不是新丰物业公司服务不到位所致，对此应查明原因分清责任。
张艳妮辩称，商铺的玻璃门凌晨二点时被砸，团结桥派出所接警，而物业公司的保安都在睡觉，第二天物业公司高主任口头答应对该损失折抵物业费。铺面房顶漏水导致屋内特仑苏牛奶被泡损失1600元。楼顶平台雨水流入锅炉排气管，导致锅炉损坏，花费1400元，张艳妮自己花费1400元维修，事后高主任口头同意折抵物业费。张艳妮的摩托车放在商铺后门小区一楼被盗，损失3600元，给物业公司反映至今未果。超市消防栓里没有水，干洗店的消防栓没有灭火器等工具。物业公司推脱不作为，不应交纳物业费。
一审法院认定锦泰佳苑小区业主委员会与新丰物业公司签订的物业服务合同为真实、有效协议。
一审法院认为，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，依照有关法律规定，对业主具有约束力，并不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人应当完全履行各自义务，但张艳妮使用的房屋出现玻璃被砸、漏水、吊顶脱落及停放在小区的摩托车被盗时，新丰物业公司作为物业服务方，并未按物业服务合同的约定完成物业服务的基本要求和物业服务内容，且新丰物业公司未能提交其他能够证明其主张成立的相关证据，对新丰物业公司的诉讼请求不予支持，遂判决：驳回西宁房地产集团新丰物业管理有限公司的诉讼请求。
本案二审期间，新丰物业公司、张艳妮除对是否交纳物业费及物业费数额存在争议外，对原审判决查明的基本事实均无异议，对各方均无异议的事实应予以确认。
另查明，2012年5月，新丰物业公司与青海益佰汽车贸易有限责任公司（以下简称益佰公司）签订了《锦泰佳苑小区商铺物业管理合同》约定：“合同期限自2012年1月1日至2012年12月31日；位于西宁市昆仑东路28号，建筑面积3313.92平方米，按建筑面积每平方米1元物业费收取”。张艳妮从益佰公司处承租了167.55平方米房屋开办锦泰超市，后张艳妮将其中80平方米房屋租赁给案外人李佳经营新车居汽车装潢。张艳妮与新丰物业公司均认可李佳已将所租赁80平方米铺面2013年至2016年的物业费全部交清。
再查明，新丰物业公司认可2012年物业费已由益佰公司交纳。新丰物业公司2013年物业费按照每平方米1.0元收取，2014年、2015年、2016年物业费按照每平方米1.5元收取，张艳妮共计拖欠物业费5778.30元（2013年物业费：87.55平方米×12个月×1.0元=1050.6元；2014、2015、2016年物业费为87.55平方米×12个月×1.5元×3年，共计4727.70元）。
本院认为，《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主如果没有正当理由拒绝交纳的，物业服务企业有权请求业主予以交纳。根据张艳妮居住的锦泰佳苑小区业主委员会与新丰物业公司签订的物业服务合同，新丰物业公司提供的服务内容包括秩序维护、保洁服务、绿化养护、公共性物业服务等。从小区安全方面看，新丰物业公司负责的安全防范工作是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定，新丰物业公司并不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产免遭不法侵害的义务，张艳妮也未与新丰物业公司单独签订车辆保管合同，所以不能以丢失摩托为由拒绝交纳物业费。同样，物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系，而房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴，业主不能混淆物业服务质量与房屋工程质量问题的区别，以房屋质量问题拒交。张艳妮称其入住至今每次下雨屋顶漏水，造成房屋吊顶脱落、墙面表皮脱落，而此类问题均属工程质量问题，所以不能因存在此问题未解决而拒绝交纳物业费。根据物业服务合同，新丰物业公司应该对整个小区进行24小时看护值守，并设立了门岗，在此种情况发生财物丢失，表明新丰物业公司安全防范工作存在疏漏。同时物业服务合同中约定，新丰物业公司督促并协助施工单位处理业主入住后发现的安装、配套质量问题，协助业主解决入住后的其他问题，就应该积极督促责任人解决张艳妮铺面存在的平台下水问题，而诉讼中新丰物业公司并未提交如何督促、如何协助的相关证据，同样是未能全面履行物业服务合同。综上分析，新丰物业公司面对的整个小区的物业服务，而且也确实履行了秩序维护、保洁服务、绿化养护、公共性物业服务等主要义务，并不存在根本性违约，张艳妮拒绝交纳全部物业费的辩解理由不予采信。但考虑新丰物业公司存在未能全面履行合同及张艳妮财产丢失的情形，应减免张艳妮的部分物业费用，数额以800元较为适宜。一审判决认定新丰物业公司未完成物业服务内容，业主可拒绝交纳物业费错误，应予纠正。二审中新丰物业公司认可张艳妮使用房屋167.55平方米中的80平方米已由实际使用人全部交清物业费，该部分物业费应予扣减。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2429号民事判决；
二、张艳妮于判决生效后十日内向西宁房地产集团新丰物业管理有限公司支付物业费4978.30元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费88元由西宁房地产集团新丰物业管理有限公司负担；二审案件受理费176，西宁房地产集团新丰物业管理有限公司负担100，张艳妮负担76元，连同物业费一并给付西宁房地产集团新丰物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 张磊
审判员 张薇
审判员 王 有 林
二〇一七年四月二十八日
书记员 潘 弘
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附:本裁定适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。