河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀06民终2060号
上诉人（原审被告）张晓军。
委托代理人殷明会，河北磅礴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）保定市卓正物业服务有限公司，住所地保定市七一东路2358号。
法定代表人任喜来，该公司总经理。
委托代理人赵泽宇、宁凤娟，该公司员工。
上诉人张晓军因物业服务合同纠纷一案，不服保定市莲池区人民法院（2015）北民初字第1547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张晓军及委托代理人殷明会，被上诉人保定市卓正物业服务有限公司（以下简称卓正物业公司）的委托代理人赵泽宇、宁凤娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，诚信·丽景蓝湾A区的房地产开发公司为保定市诚信房地产开发有限公司。张晓军在诚信·丽景蓝湾A区6号楼1单元501室居住，房屋建筑面积128.72平米。按照卓正物业公司与保定市诚信房地产开发有限公司签订的《诚信·丽景蓝湾前期物业管理服务合同》的约定，诚信·丽景蓝湾A区物业服务由卓正物业公司负责，住宅物业费暂执行0.65元／月／平米，委托管理事项包括：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理……”；张晓军与保定市诚信房地产开发有限公司签订的《业主公约》中约定，业主按规定及时足额交纳物业管理综合服务费、电梯费、水电费、采暖费等相关费用，不得以任何理由拒交或拖欠；业主和物业使用人不按规定交付物业服务费、电梯费、采暖费及相关费用的，物业管理企业应书面督促限期交付；业主逾期仍不交付的，物业管理企业可以收取滞纳金，并有权在物业管理区域内公告费用收缴情况，并注明欠费业主和物业使用人的房号和姓名。张晓军未向卓正物业公司交纳2014年度的物业费1004元（0.65元／月／平方米×128.72平方米×12个月）、电梯维保费240元（首层8元，每递增一层增加3元，张晓军为5层，每月费用20元，20元×12个月）。
另查明，张晓军入住诚信·丽景蓝湾A区6号楼1单元501室后，曾多次向卓正物业公司反映屋内墙体漏水，卓正物业公司多次派人进行了维修。后张晓军屋内墙壁继续漏水，双方均提出了各自的解决方案，双方在解决方案上意见未达成一致。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。物业服务合同是诺成、要式、双务、有偿的合同，我国合同法确立的履行抗辩权有同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安履行抗辩权三种，而三项抗辩权都存在于双务合同中具有对待或对价关系的债务之间；物业服务合同的内容主要是提供公共服务，在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，个别业主的缴费义务与物业服务方提供物业服务义务之间不存在对价关系。本案中对于张晓军所居住房屋漏水的事实，卓正物业公司予以认可，且也进行了多次维修，但双方因最终维修方案意见不一无法达成一致意见，致本案未能调解成功，因卓正物业公司与保定市诚信房地产开发有限公司签订的《业主公约》中约定了业主对物业费等相关费用“不得以任何理由拒交或拖欠”，张晓军以拒绝支付物业服务费、电梯年检费行使抗辩权显属不妥，对张晓军的此项抗辩，原审法院不予采纳。对于因房屋漏水所造成的损失，张晓军可另案主张。张晓军在卓正物业公司提供物业服务的小区内居住，接受了卓正物业公司的服务，应按照相关规定及双方约定交纳物业费和电梯年检费，故卓正物业公司要求张晓军给付2014年度的物业费及电梯年检维保费共计1244元的诉讼请求，予以支持；关于卓正物业公司要求张晓军给付滞纳金1503元，张晓军不予认可，原审法院认为，卓正物业公司未提供证据证明已向张晓军进行了书面催缴，故对卓正物业公司的此项主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决为：“一、被告张晓军于本判决生效后三日内给付原告保定市卓正物业服务有限公司物业费1004元和电梯年检维保费240元。二、驳回原告保定市卓正物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费50元，由被告张晓军负担。”
原审法院判决后，上诉人张晓军不服，上诉称：一、原审判决认定事实与实际情况不符。一审判决认定被上诉人给上诉人多次维修不实，只在2011年6、7月份我孩子结婚时，修理过一次，但漏水情况并没有好转。二、原审判决一方面认定物业服务合同是诺成、要式、双务有偿合同，另一方面又认定业主的缴费义务与物业服务方提供物业服务义务之间不存在对价关系，自相矛盾；同时引用业主公约“不得以任何理由拒交或拖欠”作为上诉人抗辩不当的理由。业主公约是开发商提供的格式合同条款，根据合同法第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。”因此，一审法院不能依业主公约的规定排除上诉人的合法抗辩权，故一审判决适用法律错误。上诉人购买房产后，一致履行着各项义务，但换来的是房屋漏水5年来越来越严重，物业公司要不当维修上诉人拒绝便不予理睬。物业服务合同是平等民事主体间的合同，上诉人在被上诉人不履行或不当履行自己义务的情况下，享有先履行抗辩权。
经审理查明，上诉人张晓军于2008年购买保定市丽景蓝湾A区6-1-501室房屋并入住，被上诉人卓正物业公司系该小区开发商保定诚信房地产开发有限公司前期物业服务机构，自房屋交付后一直在该小区从事物业服务工作。被上诉人卓正物业公司提交并认可保定诚信房地产开发有限公司与保定市卓正物业管理有限公司签订的诚信丽景蓝湾A区前期物业服务合同。该合同规定保定诚信房地产开发有限公司委托管理的事项有：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。”上诉人张晓军家房屋2009年发现东墙面漏水，卓正物业公司于2011年进行过维修，张晓军陈述此后每年雨季已维修过的墙面仍漏雨，而且面积越来越大，严重影响我家庭的生活安全，多次向卓正物业公司反映，不被理会。张晓军称因外墙防水原因致使雨水渗漏至屋内。被上诉人陈述对张晓军家房屋进行过多次维修，由于双方对维修方案不一致，没有维修，漏雨部位系上诉人屋内，不属于被上诉人的维修范围。双方对张晓军已按规定交纳房屋维修基金及2008年至2013年的物业服务费用，卓正物业公司认可。
本院认为，根据国务院《物业管理条例》规定，“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”对小区公共部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被上诉人提交的物业服务合同中对物业公司的服务内容与国家行政法规的规定一致。张晓军房屋内墙雨季墙面渗水，双方认可。由于该墙面外墙系住宅楼的东墙面，张晓军家此墙面没有安装水管，按照人们日常生活法则推断，不能排除张晓军家内墙雨水渗漏原因系外墙原因造成，对外墙的修缮系卓正物业公司的服务内容，故被上诉人卓正物业公司应当予以修缮，长期失修，影响业主的正常生活，卓正物业公司系履行合同不符合要求。卓正物业公司与张晓军之间物业服务合同关系，系互负债务的双务合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因被上诉人履行物业服务义务存有瑕疵，履行不当的事实存在，上诉人未交纳2014年物业服务费用存有合理因素，本院认为，其抗辩理由依法成立。因张晓军在小区居住，一直使用电梯，故被上诉人要求其交纳的电梯年检维保费用合理合法，予以支持。原审法院认定事实、适用法律均不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销保定市莲池区人民法院（2015）北民初字第1547号民事判决；
二、上诉人张晓军于本判决生效后十日内给付被上诉人卓正物业公司2014年电梯年检维保费240元。
三、驳回被上诉人卓正物业公司的其他诉讼请求。
一审诉讼费50元，二审诉讼费50元，共计100元。由上诉人张晓军承担20元，被上诉人卓正物业公司承担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 月
代理审判员 李舒淼
代理审判员 翟乐光
二〇一六年五月十八日
书 记 员 佟锡尧