北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第24622号
原告北京嘉瑞物业管理有限公司，住所地北京市海淀区清河镇龙岗路甲2号。
注册号：110108000310355
法定代表人贾克亮，总经理。
委托代理人李丙训，男，该公司职员。
委托代理人李兆玮，男，该公司职员。
被告刘宝贵，男，1940年11月12日出生。
委托代理人宋军霞，北京市中通策成律师事务所律师。
原告北京嘉瑞物业管理有限公司（以下简称嘉瑞物业公司）与被告刘宝贵租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐卫京独任审判，公开开庭进行了审理。原告嘉瑞物业公司之委托代理人李丙训、李兆玮与被告刘宝贵之委托代理人宋军霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉瑞物业公司诉称，刘宝贵于1998年3月入住海淀区×号楼1129室，并与北京佳安房产经营服务公司（以下简称佳安公司）签订了《北京市公有住宅租赁合同》。1999年5月，佳安公司撤出，将其所管理的住房移交给我公司管理和收取各项费用。多年来，我公司一直按照房屋租赁合同履行应尽义务，并多次向刘宝贵催缴租金，但其至今欠付租金。现我公司起诉要求刘宝贵支付1999年1月1日至2014年12月31日的租金50956.79元及滞纳金1763.66元，诉讼费由其承担。
刘宝贵辩称，1998年初，因市政道路改造，我由西城区政府负责外迁至诉争房屋，并于1998年4月1日与西城区拆迁办公室指定的佳安公司签订《北京市公有住宅租赁合同》。我认为我与佳安公司的租赁关系至今未解除，佳安公司从未告知我已将租赁合同的权利、义务一并转移给嘉瑞物业公司，我绝不会同意合同的概括转移。因涉诉房屋被定性为公房租赁，附有一些准物权性质，该公房租赁合同有别于一般的债权债务合同，故嘉瑞物业公司的主体不适格。1999年初，我发现诉争房屋的复式下层外间东面墙体有三处近似圆状裂纹，且不断扩大，圆状中间墙体突出，裂缝有一指之大，特别危险。我向嘉瑞物业公司反映，他们告诉我解决不了。后我多次联系开发商留守处，他们派人来进行修复，并告诉我，这是设计问题，修也是暂时的。结果一年后裂纹再次变大，而留守处已撤走。我认为按照相关规定，存在危险的房屋应禁止出租，佳安公司负责承租房屋及附属设施的检查维修，该问题长期得不到解决，致我家身处危房于不顾，无奈我只得不交房租。租赁标的不合法，嘉瑞物业公司应提供房屋产权手续，其主张的租金计算依据何在？佳安公司在1998年底撤出小区，未告知我与嘉瑞物业公司间的关系，我自1999年就不知道房租应该交给谁，也没有任何单位向我收取。2005年，嘉瑞物业公司起诉我补交房租，最终法官责令其撤诉，故1999年至2005年7月间租金已过诉讼时效。诉求租金的诉讼时效为一年，故2005年8月至2014年6月前的租金也已过诉讼时效。请求法院查明事实，驳回嘉瑞物业公司的诉讼请求。
经审理查明，1998年，刘宝贵原居住的西城区进行市政道路改造，刘宝贵被拆迁安置到海淀区×号楼1129号（以下简称1129号、建筑面积121.4平方米）房屋。同年4月1日，北京佳安房产经营服务公司（甲方）与刘宝贵（乙方）就1129号房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》，双方约定，1129号房屋使用面积91.1平方米，其中居室4间，52平方米；月租金自1998年1月1日始至1998年12月31日租金118.09元；甲方按市人民政府统一规定的租金标准、房屋条件和有关规定核定乙方承租住宅应交纳的租金，房屋条件或租金标准变动时，甲方应及时予以调整；甲方负责乙方承租房屋及其附属设施的检查维修，保障居住安全和正常使用，因甲方责任致使房屋倒塌、毁损造成乙方的直接经济损失，由甲方负责赔偿；乙方应于当月交纳房租，逾期未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金；……乙方承租甲方的房屋，当甲方变更时，本合同同时中止，变更后的甲方应与乙方重新签订合同；……本合同中止时，双方须办理以下手续：……2、结清房屋租金、暖气费和应交纳的有关费用，……。1999年5月，佳安公司出具证明，内容为：“佳安公司从1999年4月起将清缘里小区内平安大道拆迁户住房移交给嘉瑞物业公司，今后该部分房屋管理及各项费用收取由嘉瑞物业公司负责”。2005年8月4日，佳安公司、嘉瑞物业公司及开发商北京恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）对×号楼签订《北京市公有住宅租赁合同》的住户联合发布公告：一、佳安公司已于1999年5月起将房屋管理及各项费用收取权转交嘉瑞物业公司。二、恒泰公司已于1999年6月委托嘉瑞物业公司对清缘里中区进行物业管理并负责收取相关费用。三、嘉瑞物业公司已经接受以上两家公司的转交与委托，并履行职责。四、根据《北京市公有住宅租赁合同》第十条“乙方承租甲方的房屋，当甲方变更时，本合同同时中止，变更后的甲方应与乙方重新签订合同”的约定，凡是与佳安公司签订《北京市公有住宅租赁合同》的住户请于公告之日起30日内带原“租赁合同”到嘉瑞物业公司（小区6号楼）办理变更手续。逾期未办，原合同中止。五、本公告重申，上述全体住户应当向嘉瑞物业公司交纳相关费用。特在此公告。
庭审中，刘宝贵不认可佳安公司的证明，认为佳安公司未经其同意单方转移租赁合同的权利义务，且并未收到书面公告，其本人与嘉瑞物业公司间没有书面合同关系。嘉瑞物业公司就其租金收费标准事宜向本院提交（2000）京房改办字第132号通知，该通知就租金计算方法明确从2000年4月1日起，北京城镇出租公有住房的标准租金提高到每月每平方米使用面积3.05元。刘宝贵对此无异议。刘宝贵就1129号房屋墙体出现凸起及裂痕提交照片，嘉瑞物业公司以照片内容无法确认系1129号房屋及拍摄时间存疑不予认可。经本院核算，嘉瑞物业公司主张的租金年限及数额均无误。另，嘉瑞物业公司曾于2005年起诉刘宝贵给付租金，后撤诉。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市公有住宅租赁合同》、证明、公告、通知等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。刘宝贵因拆迁安置至1129号房屋，并与前期管理方佳安公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》。佳安公司在撤出该小区前，将房屋管理和费用收取等权利义务移交给嘉瑞物业公司，并与开发商恒泰公司联合发布公告，对嘉瑞物业公司的职责再次予以确认。且嘉瑞物业公司负责该小区的物业管理工作已逾十年，从刘宝贵自述其向嘉瑞物业公司反映房屋存在问题及针对清缘里中区4号楼住户发布公告中的措辞分析，亦可印证刘宝贵对嘉瑞物业公司的管理是明知的，对公告内容是知晓的。在此次诉讼前相当长的时间内，刘宝贵未就此提出异议，应视为其对佳安公司移转权利和义务是认可的。现嘉瑞物业公司虽未与刘宝贵之间签订租赁合同，但双方间已形成了事实上的租赁合同关系，各方均应履行相关义务。从证明上看，嘉瑞物业公司是在1999年4月受让了佳安公司的房屋管理和费用收取职责，其现主张1999年1月至3月租金，缺乏事实根据，本院不予支持。《北京市公有住宅租赁合同》未约定租赁期限，且公告公布后，刘宝贵亦未与嘉瑞物业公司签订新的租赁合同，故双方间的租赁关系未约定租赁截止期限，嘉瑞物业公司有权就租金事宜随时向承租人主张。刘宝贵关于诉讼时效的主张，不符合相关法律规定，本院不予采信。嘉瑞物业公司受让相关权利的同时，亦负有相关义务，即使双方没有合同约定，但相关合同法等法律对此亦是有明确规定的。嘉瑞物业公司虽不认可刘宝贵所述房屋存在的安全问题，但作为出租管理方，其有责任也有义务对承租人提出的问题进行核实，并予以落实。嘉瑞物业公司现根据相关政府部门发布的通知收取租金，数额合理，并未违反规定，除未在其管理期限内的租金外，其余租金应由承租使用人刘宝贵交纳。刘宝贵欠交租金非出于恶意，关于滞纳金之诉请，本院暂不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、刘宝贵于本判决生效后七日内向北京嘉瑞物业管理有限公司支付一九九九年四月一日至二Ｏ一四年十二月三十一日期间的房屋租金人民币五万零六百零一元五角；
二、驳回北京嘉瑞物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百元，由北京嘉瑞物业管理有限公司负担二十五元，已交纳；由刘宝贵负担五百七十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 唐卫京
二〇一五年八月七日
书记员 张慧聪