北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第08550号
原告（反诉被告）郑哲伦，女，1988年8月10日出生。
委托代理人管敏，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。
被告（反诉原告）何琴芳，女，1954年10月3日出生。
委托代理人程鹏，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑哲伦（以下简称原告）与被告（反诉原告）何琴芳（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人管敏、被告及其委托代理人程鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月27日，我与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买被告位于北京市朝阳区青年路西里xx房屋，房屋成交价为5300000元。双方约定的房屋过户条件是，我申请的贷款获得批复后3日内，向房屋所在区县税务部门缴纳交易所需税款；取得契税完税凭证3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋办理过户。
合同签订后，我按照约定向被告支付了购房款共计2130000元。2013年12月16日，我申请的贷款获得批复，但是被告拒绝配合办理缴税手续，并拒绝去银行确认贷款合同，致使房屋无法过户到我的名下。
我认为，我已经向被告履行合同约定的付款义务，贷款也已经获得批准。被告拒绝履行合同义务应当向我承担违约责任。为此，我诉至法院要求：1、被告协助将北京市朝阳区青年路西里xx房屋权属登记变更至我名下；2、被告支付我2013年12月20日至缴税之日期间违约金，按照每日2650元标准计算；3、被告赔偿我银行贷款利息损失455739.17元。
被告辩称：2013年9月27日，我与原告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及附件。合同约定我以5300000元的价格将北京市朝阳区青年路西里xx房屋出售给原告。我已收到原告支付的购房款2130000元，但是原告没有按照合同约定于2013年11月10日将购房款1150000元进行资金监管。因此，原告在房款支付上存在违约行为。
原告批贷是在2013年12月16日，我积极配合办理纳税事宜，但是原告提出的交税基数是3150000元，我要求原告按照合同约定的5300000元交税，由此合同无法继续履行。
双方签订的《经纪成交版合同》（网签合同）约定的房屋价款为3150000元，与实际的成交价格相差2150000元，原告企图以此掩盖其恶意逃避应缴税款的目的，损害了国家利益，违反了法律的强制性规定，应属无效。此外，双方间买卖交易是个人行为，银行因自身政策取消优惠属于不可抗力。综上，我不同意原告的诉讼请求，并且反诉要求：1、确认《经纪成交版合同》（即网签合同）无效；2、解除双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及附件；3、原告支付我逾期违约金371000元及解除合同违约金1060000元。
原告对被告反诉辩称：我与被告进行网签时所签合同载明购房款确实是3150000元。但是，我们双方签订的房屋买卖合同附件约定的成交价格为5300000元，其中房价款是3150000元，其他款项为家具、家电、装修等。所以，不动产的价格就是3150000元，交纳税款应以此为计算基数。
双方合同约定2013年11月10日就购房款1150000元进行资金监管。但是，因为11月3日时中介公司告知我银行没有批准贷款，原因是被告提交了虚假身份证明，因此被告履行义务不符合合同约定。2013年12月4日我又换一家银行申请，12月16日贷款被批准。
我认为，我与被告互负债务，我具有先履行抗辩权和同时履行抗辩权。我没有违约行为，因此不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2013年9月27日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件。双方约定被告以5300000元的价格，将北京市朝阳区青年路西里xx房屋出售给原告；该价款包括房屋价款、现有公共维修基金、装饰装修及附属配套设施等；原告应当于签约当日支付被告定金100000元；双方应于2013年10月8日前办理申请贷款手续，原告拟贷款金额2000000元；双方应积极配合银行提交贷款所需材料；若原告获得批准的贷款数额不足拟贷款金额或贷款申请未获批准，原告可再向其他银行申请贷款，被告应积极配合；如再次申请仍未获得批准、原告没有再次申请或者再次申请获得批准的贷款数额仍不足拟贷款金额的，原告应在办理权属转移登记手续前以现金形式补齐商业按揭贷款部分购房款；原告应当于2013年10月15日前支付购房款2030000元；原告以资金监管的方式于2013年11月10日前支付购房款1150000元；该房屋所属区县房屋行政管理部门要求通过存量房自有交易资金监管账户划转购房交易资金的，买受人应于办理所有权转移登记手续前，将购房交易资金支付至该监管账户；双方应当于原告所申请的贷款获得批复后3日内，向该房屋所属区县税务部门交纳交易所需的税款；双方应当于取得《契税完税凭证》后3日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；双方应按照约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按合同约定成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》；任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按照成交价的20%向违约方索赔等。
被告表示收到原告交付的购房款2130000元，并认可原告在支付该款项过程中没有违约行为。
审理中，原告表示被告没有按照约定时间（2013年10月8日前）配合申请办理贷款手续，且提供的户口簿、离婚证均为虚假，故导致其被首家申请银行拒绝批贷。原告证人赵×到庭表示，其系为双方提供中介服务的公司工作人员，被告出售的房屋为精装修；2013年10月份，原告在交通银行申请贷款没有被批准，据悉系因被告提交的材料不合格，但具体原因不清楚；11月份在积极找银行，批贷之前双方没有违约行为等。证人张×到庭表示，其为中介公司工作人员，2013年10月初（7、8日），原、被告约定做面签，因被告夫妻无法同时到场，其公司就找到不需要夫妻同时到场的银行，在10月底进行面签没有通过，原因是“材料有问题”，但其不清楚具体是什么问题等。被告表示，二位证人没有提交其在中介公司工作的证明，其证明银行拒签退还材料只是“听到”，无法证明被告存在过错。被告明确表示，其并未向中介机构提供过原告出示的“虚假”户口本和离婚证。
2013年10月23日，原、被告以3150000元的价格完成存量房网上签约。被告表示该价格虽然没有低于市场指导价格，但原告企图恶意逃避应缴税款，损害了国家利益。原告对此不予认可。
2013年11月10日前，原告未就购房款1150000元进行资金监管。被告在本案中提出反诉后，原告分别于2014年4月6日、4月7日将660000元和490000元存入资金监管账户。
2013年12月16日，原、被告得知原告贷款2000000元申请被大华银行（中国）有限公司北京分行东城支行批准，2013年12月18日，该行出具书面批准通知。
2013年12月17日、12月30日，原、被告就办理税款交纳事宜到税务部门及中介机构门店进行交涉。被告以原告未进行资金监管、不同意原告缴税基数等理由未配合原告办理缴税手续。
审理中，原告提供录音文字整理稿，用以证明“大华银行工作人员”答复其取消贷款利息优惠造成其利息损失的事实。对此，被告表示不予认可。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及附件、当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。
本案中，原、被告签订《北京市存量房屋房屋买卖合同》及附件的事实清楚，双方权利义务明确。双方在合同中约定了开始申请办理贷款的时限为2013年10月8日，同时预见若原告贷款申请未获批准，则可再向其他银行申请贷款，而被告予以配合；在此前提下，原告应当于2013年10月15日前支付购房款2030000元，并以资金监管的方式、于2013年11月10日前支付购房款1150000元（该约定与合同格式条款中“该房屋所属区县房屋行政管理部门要求通过存量房自有交易资金监管账户划转购房交易资金的，买受人应于办理所有权转移登记手续前，将购房交易资金支付至该监管账户”的约定并不矛盾，且更为明确）。原、被告均确认，原告在支付购房款2130000元的过程中不存在违约行为，但对于相对较无交易风险的资金监管款项却并未按约支付。对此，原告没有进行合理解释并进而提供充分证据，故其存在明显违约行为。
当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
本案中，原告虽主张被告在协助其申请贷款过程中存在违约行为，但是现有证据不足以证明被告曾经在原告第一次申请贷款过程中存在提交虚假身份证明文件等行为。而且，被告在原告第一次贷款未被批准的情况下，亦按照约定配合原告完成再次申请贷款。而此时，原告仍未按照双方约定履行部分购房款的资金监管义务，甚至在被告明确提出履约要求后，其依然未在合理期间履行付款义务。故原告先行违约的事实清楚，其要求被告继续履行配合办理交纳税款和申请办理房屋权属转移登记手续及支付违约金、贷款利息损失等没有依据，本院不予支持。被告反诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及附件的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，原、被告明确约定了违约责任。虽然原告存在延迟支付购房款的违约行为，但是在诉讼期间被告提出反诉后，原告先后分二笔履行资金监管约定亦有继续履约的诚意和可能。现被告坚持解除房屋买卖合同，其主张的违约金过高，故本院予以调整。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告所签《经纪成交版合同》（即网签合同）系双方真实意思表示，该合同的签约目的为实现房屋的买卖交易；该协议的效力并不取决于双方依法承担纳税义务的结果。故被告反诉要求确认该合同无效，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郑哲伦与被告（反诉原告）何琴芳就北京市朝阳区青年路西里xx房屋所签《北京市存量房屋买卖合同》及附件于本判决书生效之日解除；
二、原告（反诉被告）郑哲伦于本判决书生效后七日内赔偿被告（反诉原告）何琴芳违约金二十万元；
三、驳回原告（反诉被告）郑哲伦的诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）何琴芳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4068元，由原告（反诉被告）郑哲伦负担（已交纳）。
反诉案件受理费8840元，由被告（反诉原告）何琴芳负担4540元（已交纳）；由原告（反诉被告）郑哲伦负担4300元［被告（反诉原告）何琴芳已交纳，原告（反诉被告）郑哲伦于本判决书生效后七日内给付被告（反诉原告）何琴芳］。
保全费5000元，由原告（反诉被告）郑哲伦负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 徐 悦
二〇一四年五月二十二日
书记员 郭天天