江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0681民初1409号原告胡东升（亦系陆英的委托代理人）。原告陆英，女，1965年6月11日生，居民身份证号码3206261965********，汉族，住启东市汇龙镇宝岛花园**号楼***室。原告胡媛媛。被告南通银洲房地产开发有限公司，住所地启东市人民中路526号。负责人沈琦博，公司总经理。委托代理人郁建彬、庄波，上海福湾律师事务所律师。原告胡东升、陆英、胡媛媛与被告南通银洲房地产开发有限公司（以下简称银洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员施恩银适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡东升、胡媛媛、被告银洲公司的委托代理人郁建彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。三原告诉称，原、被告于2013年10月签订了商品房买卖合同，约定被告将本市汇龙镇紫薇苑农贸市场门面出售给原告，房屋价款为579744万元，原告先付28万元，余款待被告交房后再付，合同第一条约定土地使用年限为70年。2014年2月8日，原被告就案涉同一物业重新签订《商品房买卖合同》一份，土地使用年限变更为了40年；另案涉房屋系公建房，而被告以商品房的形式出售，案涉房屋的品质下降，而被告却以高价出售；被告在出售该房屋时尚未取得房屋预售许可证。因此，被告的行为构成欺诈，现要求撤销商品房买卖合同、被告返还原告已付房款及办理产证过程中产生的各种税费合计598354.48元、赔偿原告损失200000元，并承担本案诉讼费用。被告银洲公司辩称，案涉房屋的土地系商业用地，合同的第一条就明确土地“规划用途为商业”，按照法律规定，商业用地使用年限仅为40年，该条款中写成70年系其工作失误，被告并未故意欺骗原告。另外，案涉房屋虽然系公建房，但是该房屋是可以出售的，事实上紫薇苑菜场的部分商铺已经办理房产证。关于预售许可证的问题，被告认为其销售房屋的手续是齐全的，因为目前这些房屋都可以办理房产证，不存在原告称的无证销售情况。原被告之间的房屋买卖合同已经履行完毕，原告亦办理了房屋产权登记手续，被告的行为不存在欺诈，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2013年10月签订了商品房买卖合同，合同主要内容为：该地块土地面积为48546平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2012年8月31日至2082年8月31日（即70年），买受人购买的房屋位置为菜场，房屋用途为商业。后原被告双方于2014年2月8日就案涉商品房重新签订《商品房买卖合同》一份，双方就土地使用年限变更为自2012年8月31日至2052年8月31日，即为40年。买受人签订合同时，支付50%的购房款即29万元，余款在接到出卖人交房通知之日起15日内付清，办理交房手续。买受人逾期付款的，逾期不超过30日的，应当按照每日万分之二的标准支付应付房款的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，解除合同的买受人按照应付款的2%支付违约金，出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，买受人应当自应付款之日起至实际全额支付之日止按照每日万分之二的标准支付应付款项的违约金。出卖人应当在2014年1月31日前交付房屋，逾期交付不超过30日的，出卖人按照每日万分之二的标准支付已付房款的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人退还已付购房款，并且按照已付购房款的2%支付违约金，如买受人要求继续履行合同，则合同继续履行，出卖人应当自最后交房期限之日起至实际交付之日止按照每日万分之二的标准支付已付购房款的违约金。出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案，因出卖人责任导致不能在规定期限内取得房产证的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。现原告已全额支付了购房款，并于2014年2月12日办理了权属登记，案涉房屋所有权人由三原告共同共有，房产证显示该房屋的规划用途为公建房，土地使用年限至2052年8月31日。另查明，2013年9月30日及10月18日，被告分别取得了案涉房屋的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，2014年，被告取得了案涉房屋的商品房现售备案证明书。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、房产证、发票，被告提供的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证、商品房现售备案证明书及到庭当事人庭审陈述等证据佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为被告在案涉商品房买卖合同签订过程中是否存在欺诈行为。原告认定被告存在欺诈的理由有以下三点。原告的第一点理由为案涉的房屋性质为公建房，而不是商品房，且本案公建房的建筑成本很低，但售价却很高。本院认为，目前并无法律、法规禁止公建房的买卖，而且已经有部分紫薇苑农贸市场的房屋办理了房产证，说明这案涉房屋可以买卖并不存在障碍，既然案涉房屋可以买卖，那么开发商和原告签订商品房买卖合同，应当并不存在欺诈。关于本案房屋成本价很低而销售价很高的问题，本院认为，在市场经济模式下，并不能认为利润过高就构成欺诈。原告的第二点理由为原被告签订的初始购房合同上写的土地使用年限为70年，但实际只能办理40年的房产证，因而被告存在欺诈。关于土地实际使用年限和初始合同约定不一致的问题，被告抗辩因为本案购房合同第一条写明土地规划用途为商业，土地使用年限写成70年是由于套用了其他性质房屋买卖合同的格式，属于工作失误。本院认为，根据法律规定，商业用地的土地使用年限为40年，在房屋买卖合同第一条明确了土地规划用途为商业、且合同第三条约定：“买受人购买的房屋为菜场，房屋用途为商业”的情况下，原告应当明知案涉房屋不可能像住宅用房一样取得70年的使用年限，且双方已就案涉房屋的土地使用权作了变更，并重新签订了商品房买卖合同，并办理了产权登记手续，故不能以年限问题为由认定被告存在欺诈。原告的第三点理由为被告在出售房屋时没有取得预售许可证，根据商品房买卖合同司法解释第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，隐瞒尚未取得房屋预售许可证的情况，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，因此原告要求被告返还房款、赔偿一倍损失。本院认为，被告在2014年取得了紫薇苑菜场的商品房现售备案证明书，且案涉房屋在起诉时已经办理了房产证，该合同并不存在因开发商未取得预售许可证而导致合同无效、被撤销或者解除的情况，因此原告的该点理由没有依据。综上，本院认为，原告无证据证明被告以欺诈的手段和其订立房屋买卖合同，应承担举证不能的法律后果，其就本案所提之诉请无事实及法律依据，本院碍难支持。但被告在明知案涉土地为商业用地只有40年使用年限的情况下，其提供的初始合同中将土地使用年限写成70年，具有一定的过错，被告的过错行为是本起诉讼产生的重要原因，其应当就原告因本起诉讼发生的诉讼费用承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡东升、陆英、胡媛媛的诉讼请求。本案受理费11784元，依法减半收取5892元（原告已预交），由被告南通银洲房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11784元（该院开户行：中行西被闸分行，户名：南通市财政局，帐号47×××82）。审判员  施恩银二〇一六年五月二十五日书记员  陆梦娇