江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5163号
上诉人（原审被告）蒋桂芳，女，1944年7月17日生，回族，某厂退休职工。
委托代理人许杰，江苏圣典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董汛�，女，1954年7月25日生，汉族，某中心退休职工。
委托代理人仲志强，江苏普善律师事务所律师。
上诉人蒋桂芳与被上诉人董讯萍房屋买卖合同纠纷一案，南京市建邺区人民法院于2014年9月24日作出了（2014）建民初字第624号民事判决，蒋桂芳不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日立案受理后，依法组成合议庭于2015年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人蒋桂芳的委托代理人许杰，被上诉人董讯萍的委托代理人仲志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董汛萍原审诉称，2006年12月，蒋桂芳原住南京市白下区辉复巷10-2号房屋拆迁，安置房屋面积约90平米，2009年9月，蒋桂芳将该商品房转让给董讯萍。为此，双方于2009年9月25日签订《购房合同》，约定蒋桂芳转让该商品房面积约90平米，单价5000元每平米，以房屋产权面积最终确定总房款，蒋桂芳应向南京白�房地产拆迁有限公司（以下简称白下拆迁公司）支付中低价商品购房款由董讯萍按房产实际面积代付，白下拆迁公司交付房屋时，董讯萍即取得该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，蒋桂芳应当积极协助董讯萍领取该房屋“两证”。合同签订后，董讯萍以蒋桂芳名义选定了本案诉争的莲花村A02幢1507室房屋，并于2009年9月25日向白下拆迁公司支付了首付款20万元，2009年10月8日因蒋桂芳要求，又支付给蒋桂芳1万元购房款。2013年12月2日，本案诉争房屋向蒋桂芳交付使用，但蒋桂芳拒不向董讯萍交付，经董讯萍催办，蒋桂芳均予以拒绝。故董讯萍诉至法院，请求判令：1、蒋桂芳向董讯萍交付建邺区莲花村A02幢1507室房屋，并协助董讯萍办理该房屋的产权手续；2、由蒋桂芳承担本案诉讼费用。
蒋桂芳原审辩称：1、2006年蒋桂芳原住地拆迁，之后在外租房过渡。2009年，�需向拆迁安置单位支付首付款时，曾向老邻居林芝芬流露经济拮据。后来林芝芬找到蒋桂芳说，你经济困难，要不就把这套房子的指标卖给董汛萍吧。双方谈过几天后，董讯萍就拿来涉案合同要蒋桂芳签字，蒋桂芳未仔细看就签了字。半年后左右，蒋桂芳向董讯萍明确提出不是卖房子，拿了董讯萍的钱可以还，另外再付几万元给董讯萍作为补偿。然而董讯萍不同意。2、本案不是房屋买卖合同，首先本案中的《购房合同》没有买卖合同最基本必备的主要条款，即具体房屋和坐落。第二，该《购房合同》违反了相关法律规定，蒋桂芳签合同时对涉案房屋也无处分权。3、该《购房合同》是董讯萍乘蒋桂芳之危强加于蒋桂芳的，卖出涉案房屋并非蒋桂芳的真实意思表示。综上，从合同签订后实际情况看，董讯萍与蒋桂芳签订的不是房屋买卖合同，实际是借款合同。蒋桂芳本着公平和诚信原则，愿返还借款并支付利息，请求法庭驳回董讯萍的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2006年12月5日，蒋桂芳与江苏省电力公司南京供电公司签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，协议约定：江苏省电力公司南京供电公司经宁拆许字（2006）24号《房屋拆迁许可证》批准，于2006年6月19日至2007年2月13日，在白下区安品街地块，委托白下拆迁公司实施安品街变电站项目的房屋拆迁。蒋桂芳所有的南京市大辉复巷10-2号房屋在拆迁范围内，该房屋建筑面积21平方米。同时约定江苏省电力公司南京供电公司应当支付蒋桂芳被拆迁房屋的货币补偿款为108402元、补助费用11598元。蒋桂芳同意于2006年12月10日，将被拆迁房屋腾空交拆除。
2008年6月27日，南京市“三房工程”建设领导小组办公室向蒋桂芳发出《南京市中低价商品房购买通知书》，载明同意准购人蒋桂�购买位于第33批次的中低价商品房一套。另注明房屋为“莲花村A02幢1507室”。2013年12月该房屋交付给蒋桂芳使用，房屋座落于南京市建邺区莲花新城嘉园A02-2-1507，建筑面积88.31平方米，房屋交付时蒋桂芳另交纳购房款160299.5元。
2009年9月25日，董讯萍、蒋桂芳签订了《购房合同》，第一条约定蒋桂芳将其拆迁安置在南京市建邺区莲花村的约90平方米房屋出售给董讯萍；第二条约定房屋售价按每平方米5000元计算，总房款的计算方式为：5000元／每平方米×房屋面积；第四条约定董讯萍以蒋桂芳名义，代蒋桂芳按时首付20万元给白下拆迁公司。后按实际面积由董讯萍代蒋桂芳支付余款，多退少补。第六条蒋桂芳在董讯萍交付完合同第四条约定的款项后，蒋桂芳积极协助董讯萍领取房屋的土地使用权证和房屋所有权证。在蒋桂芳符合领取土地使用证及房屋所有权证时，经董�萍催告后10天内仍不领取的，须按每天50元支付逾期领证违约金。在土地使用证、房屋所有权证办理到蒋桂芳名下后，蒋桂芳须在10天内无条件协助董讯萍办理房屋的过户手续。同时约定白下拆迁公司交付房屋时，董讯萍即取得该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。
原审法院再查明，2009年9月25日，蒋桂芳向白下拆迁公司支付了购房款20万元。同日，蒋桂芳出具收条载明“今收到董汛萍现金贰拾万元，存入帐户”。
原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。董讯萍与蒋桂芳之间签订的《购房合同》系双方真实意思表示，蒋桂芳未能按合同约定履行义务，应当承担违约责任。双方争议房屋的性质为中低价商品房，依政策规定可以自由转让。该房屋已于2013年12月交付给蒋桂芳使用，蒋桂芳应当依约向董讯萍交付房屋，并协助董讯萍办理房屋所有权证变�登记手续。对董讯萍的诉讼请求予以支持。合同约定剩余购房款根据实际面积计算，多退少补，房屋实际面积为88.31平方米，按约定5000元每平方米计算，董讯萍共应当支付购房款441550元，扣除其已经支付的21万元，董讯萍还应当向蒋桂芳支付购房款231550元。依《购房合同》约定，蒋桂芳应当在董讯萍支付完毕购房款后协助董讯萍办理房屋土地使用权证和房屋所有权证。
蒋桂芳称《购房合同》实质上系借款合同，而非房屋买卖合同。依蒋桂芳本人庭审中表述“当时房管处要我交20万元的首付款，当时因为经济困难，所以在中间人的介绍下，我把购房指标转让给董讯萍。合同签了以后，我就和小孩一起居住，后来因为和儿子、媳妇生活产生矛盾，所以我就找到中间人，跟她讲购房指标不想转让了，我同意把董讯萍支付的房款连本带息还给董讯萍，董讯萍不同意”。根�蒋桂芳陈述，蒋桂芳的真实意思表示系房屋买卖，而非借款，只是后来因为其自己生活发生矛盾，不想转让购房指标了，希望把房款连本带息还给董讯萍，但董讯萍未能同意。所以综合双方陈述，结合购房合同，对蒋桂芳的该说法不予采信。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决：一、蒋桂芳于判决生效后十日内向董讯萍交付南京市建邺区莲花新城嘉园A02-2-1507室房屋。二、董讯萍于判决生效后十日内支付蒋桂芳剩余购房款231550元。三、在董讯萍履行完毕上述第二条义务后三十日内，蒋桂芳协助董讯萍办理该房屋的房屋所有权变更登记手续。原审案件受理费8050元，由蒋桂芳负担。
蒋桂芳不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、上诉人蒋桂芳的真实意思不是卖房，与被上诉人董讯�间形成的是事实上的借款关系。案涉合同系董讯萍拟订，蒋桂芳未细看就签字，六个月后才发现不是原来的合同，遂找到中间人林芝芬，并当着董讯萍的面表示其不是卖房，愿还款付息，但董讯萍不同意。原审法院认定了上述事实仍认定双方的真实意思系房屋买卖，自相矛盾。当前证据表明房屋单价6386.24元每平方米，而非双方约定的5000元每平方米，蒋桂芳不会贱卖房屋，且蒋桂芳只有此一套住房，出售此房将无房可住。蒋桂芳已明确表示不卖房子，且自付购房尾款，表明双方之间的真实意思不是卖房，而是事实上的贷款法律关系。二、案涉购房合同应属无效。案涉购房合同没有具体房屋和座落这一必备条款，且违反了《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》和建设部《城市房地产转让管理规定》的相关规定。签订购房合同时，蒋桂芳无实际房屋�无产权证，截止上诉之日也无合法的产权证，无权卖房给董讯萍，因此购房合同违反法律规定应属无效。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判涉案购房合同无效，蒋桂芳返还董讯萍21万元及利息；由董讯萍承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人董讯萍辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、原审认定本案为房屋买卖合同纠纷正确。被上诉人董讯萍与上诉人蒋桂芳签订的《购房合同》的内容及后续付款、收款等行为，结合蒋桂芳自己的陈述，直接证明了案涉合同系房屋买卖合同。所谓借款只是蒋桂芳的一面之词，董讯萍没有任何理由会借款给蒋桂芳使用。二、案涉房产可依法转让。案涉房屋系中低价商品房，并无法律禁止或限制此类房屋转让。案涉房屋在签订购房合同时虽未取得权属登记，但根据物权法的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力�蒋桂芳上诉依据的《城市房地产转让管理规定》只是部门规章，不属于效力性规范，不应影响合同效力。况且目前案涉房屋已经由开发商交付给蒋桂芳并办理了权属登记。综上，请求二审法院驳回上诉人蒋桂芳的上诉请求，维持原判。
二审中，被上诉人董讯萍向本院提交同一小区住户林志芬的房屋所有权证书和国有土地使用权证书，证明案涉小区内的其他住房已经办理了房屋所有权证书。上诉人蒋桂芳认为该证据已经超过举证期限，未予质证。本院对该证据的证明力依法予以确认。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人蒋桂芳于2009年9月25日与被上诉人董讯萍签订《购房合同》时虽尚未实际取得案涉房屋及相应的房屋权属证书，但双方在履行合同过程中共同明确了合同标的为案涉房屋，故蒋桂芳以案涉购房合同无具体房屋和座落的条款为由主张合同无效，依据不足，本院不予采信；《城市房地产转让管理规定》系管理性部门规章，合同内容违反该规定并不影响合同效力，而案涉合同亦未违反《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国物权法》等法律、行政法规的效力性禁止性规定，故蒋桂芳以案涉合同违反法律规定为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。蒋桂芳认为其在签约半年后即当面向董讯萍提出不愿卖房，愿意还款付息，其与董讯萍之间实际系借款关系，但从其当庭陈述内容来看，其签订《购房合同》时的真实意思系转让购房指标，而非其主张的借款，其与董讯萍之间签订的《购房合同》签字后即生效，其虽主张曾向董讯萍要求解除合同，但并未与董讯萍就合同解除达成一致意见，故蒋桂芳认为其与董讯萍实际为借款关系，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。蒋桂芳�未办理案涉房屋权属证书，但从该小区内其他住户已经领取房屋权属证书的情况看，蒋桂芳未办理案涉房屋的权属证书并非客观上不能办理，现蒋桂芳已经实际受领房屋，故蒋桂芳应当向董讯萍交付房屋并协助董讯萍办理案涉房屋的权属证书。综上，上诉人蒋桂芳的上诉理由均不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8050元，由上诉人蒋桂芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年二月十日
书记员 孙雪松