广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第420号
上诉人（原审被告）：惠州大亚湾中联置业有限公司。
法定代表人：吕联发。
委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：雷庆武。
委托代理人：皮建彪，广东指针律师事务所律师。
上诉人惠州大亚湾中联置业有限公司因与雷庆武商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾区人民法院（2014）惠湾法民一初字第471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告诉称：原告于2014年3月30日与被告签订《金沙世纪城房屋认购协议书》一份，同日原告向被告交付了购房定金人民币20000元，准备购买被告开发的惠州市大亚湾中心区中兴三路6号金沙世纪城第11栋一单元2703号商品房。签订了认购书之后，原告积极准备提供按揭材料配合办理按揭贷款。2014年4月7日原告依约到被告处准备签订商品房屋买卖合同，但双方就合同条款无法达成一致意见，未能签署正式商品房屋买卖合同。现原告与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，且因客观原因无法办理按揭贷款，最终导致《商品房买卖合同》无法签订。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。另，原告在签署《金沙世纪城房屋认购协议书》前，被告处工作人员及中介人员对上述房产的交通状况作出了虚假的陈述，存在恶意欺骗原告的情形。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：1.解除原被告签订的《金沙世纪城房屋认购协议书》；2.被告立即退还原告购房认购定金人民币20000元；3.被告承担本案诉讼费用。原告向本院提交有身份证、企业机读档案资料、认购协议书、收据、证明等证据用以证实其诉讼请求。
被告辩称：答辩人预售涉案房屋合法，认购协议书合法有效，而且答辩人已将《广东省商品房买卖合同》及其补充协议经过了备案及公示，同时付款方式是雷庆武自己选择，认购协议书是可以履行的，由于雷庆武未按照协议书约定前来签订正式《广东省商品房买卖合同》，视为雷庆武放弃其认购物业之权利，所以，雷庆武所交的定金应按照定金罚则处理，雷庆武无权要求返还定金。答辩人没有对雷庆武进行虚假陈述。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2014年3月30日，原、被告签订一份房屋认购协议书，编号00001079。协议书主要约定：1.原告雷庆武向被告中联置业公司认购被告中联置业公司开发的金沙世纪城11栋一单元2703号房，房屋建筑面积共130.69平方米，该物业原定价900211元，认购价为798980元，按揭方式付款；2.原告同意在2014年4月6日前付清首付楼款248980元，余款550000元在2014年4月6日或之前向银行办理楼款按揭手续并及时供款；3.原告雷庆武须于2014年4月7日前到被告中联置业公司的金沙世纪城营销中心处签订《广东省商品房买卖合同》及其附件；4.原告雷庆武未按约定支付房款或逾期与被告中联置业公司签署《广东省商品房买卖合同》及其附件的，则视为雷庆武自动放弃其所认购该物业之权利，原告雷庆武已交付的的定金及其他款项收归被告中联置业公司所有，被告有权将该物业公开拍卖或者另行出售。双方还就其他事项作出了相应约定。2014年3月30日，原告向被告支付定金20000元。此后，原、被告就商品房买卖合同签订事宜进行协商，原告因无法办理银行按揭手续，要求解除购房协议。被告中联置业公司对此不同意，为此，原告雷庆武向本院起诉，并提出如上诉请。
另查明：2013年7月12日，被告取得涉案房屋的预售许可证，编号：惠湾房预许字（2013）第047号。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告签订的房屋认购协议书是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。原、被告双方在履行协议过程中，原告雷庆武无法以银行按揭方式支付房款，其按照该方式支付房款的意愿无法实现，原、被告双方对购房款支付方式的合同主要条款无法达成一致意见。认购协议书是双方当事人就买卖房屋达成初步意向的协议，根据民事活动平等协商的原则，双方当事人仍有权对买卖合同的主要条款进行协商，因此原因导致商品房买卖合同未能订立的，合同不能订立的原因不可归责于一方当事人。根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告雷庆武据此要求被告中联置业公司退还定金20000元，符合客观事实及法律规定，本院予以支持。因原、被告双方未能就主要条款达成一致而无法签订《商品房买卖合同》，认购协议书已无法继续履行，该认购协议书应当解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告雷庆武与被告惠州大亚湾中联置业有限公司于2014年3月30日签订的房屋认购协议书（编号0001079）；二、被告惠州大亚湾中联置业有限公司在自本判决发生法律效力之日起10日内退还原告雷庆武购房定金20000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（减半收取），由被告惠州大亚湾中联置业有限公司负担。原告已向本院预交此款，被告在本判决生效之日起3日内径付原告雷庆武。
当事人二审的意见
惠州大亚湾中联置业有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。上诉理由如下：一、认购协议书具有邀约和承诺的内容，已经构成《中华人民共和国》意义上的合同，且合法有效。1、预售合法。我公司开发的金沙世纪城花园，已取得商品房预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，我公司预售是合法的。2、认购协议书，雷庆武己经签字，我公司公章，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应该予以维持。3、依据现有法律法规，以及房屋行政主管部门的规定，购房合同须依据广东省工商与房屋主管部门制定的范本，即《广东省商品房买卖合同》，该范本的项目建设依据、销售依据、商品房基本情况、交付期限、违约责任、产权登记等相关内容，经过房屋主管部门的审核。这些内容，加上认购协议书的房号、单价、总价，付款方式等，构成了《广东省商品房买卖合同》的完整内容。《广东省商品房买卖合同》及其补充协议，己经公示。被上诉人雷庆武在认购协议书第二条第三款中，“对甲方提供的《广东省商品房买卖合同》及其附件的范本的条款及内容已充分理解并无异议，且愿意遵守”。所以，上诉人与被上诉人不存在双方就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致的问题。4、未能签订《广东省商品房买卖合同》的原因在于雷庆武反悔。雷庆武以合同条款为由，要求解除认购协议书，纯粹是找借口，推脱违约责任。二、按定金的处理原则，雷庆武无权要求返还定金。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这是商品房买卖合同定金的处理原则。2、认购协议书第二条第四款约定：乙方须于签订本认购书后7日内，即2014年3月23日前携带本《认购书》及身份证或公司证明文件与上述第一期楼款来甲方／金沙世纪城营销中心签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件。《广东省商品房买卖合同》一经签署，定金即作为楼款的一部分。第五款约定：如乙方在上述期限内未前来签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之楼款，则视作乙方放弃其所认购该物业之权利，乙方已缴定金及其他款项收归甲方所有，甲方有权将该物业公开拍卖或另行出售……这是双方对定金处理的约定，不违反法律强制性规定，合法有效，应当认可。依据上述事实、认购协议书约定及司法解释规定雷庆武已经构成违约，应当承担违约责任，雷庆武无权要求返还定金。三、即使解除认购协议书，因认购发生的销售费用，应当由被上诉人承担。总之，我公司开发的金沙世纪城商品房项目，预售合法。认购协议书合法有效，为维持交易的稳定性，请上级法院判决撤销原审判决，改判驳回雷庆武的诉讼请求。
被上诉人答辩称：原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持审判。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是双方当事人签订的认购协议书是否应当解除；二是上诉人是否应当返还20000元的购房定金给被上诉人。具体判析如下：
关于双方当事人签订的认购协议书是否应当解除的问题。上诉人惠州大亚湾中联置业有限公司作为房地产开发商，对房产交易方面应具有相关的专业知识，应当知道被上诉人不是惠州本地居民，被上诉人雷庆武也未提供在惠州当地交纳一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明，但上诉人仍然与被上诉人签订房屋认购协议书，并约定以银行按揭贷款方式购房，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号》第二条第（三）项中关于“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，雷庆武在惠州购房也是无法取得银行按揭购房贷款，认购书也无法继续履行。据此，原审法院判决解除双方签订的房屋认购协议书，并无不妥，应予维持。
关于上诉人是否应当返还20000元的购房定金给被上诉人的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方未能签订商品房买卖合同属于不可归责于当事人双方的事由，上诉人也应将收取的定金返还给上诉人，并应承担本案的诉讼费用。据此，原审法院判决上诉人退还20000元定给被上诉符合法律的规定，应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用300元，由上诉人惠州大亚湾中联置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年六月三日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；