重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九法民初字第04889号
原告重庆诺格商贸有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石桥铺渝州路33-12号2-1号，组织机构代码：07568299-0。
法定代表人陈静明，职务：总经理。
委托代理人蒋洪，重庆渝韬律师事务所律师。
委托代理人陈凯旭，男，汉族，1956年2月27日出生，住重庆市大渡口区。
被告格林豪泰酒店（中国）有限公司，住所地：上海市普陀区中山北路1238号6、7、8、9号楼，组织机构代码：77576143-8。
法定代表人ALEXSHUGUANGXU，职务：董事长。
委托代理人李春林，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人田丽，女，汉族，1983年5月18日出生。
原告重庆诺格商贸有限公司（以下简称诺格商贸）诉被告格林豪泰酒店（中国）有限公司（以下简称格林豪泰）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蒋犀勐适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诺格商贸的委托代理人蒋洪、陈凯旭，被告格林豪泰的委托代理人李春林、田丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诺格商贸诉称，位于重庆市九龙坡区谢家湾正街76、78号房屋原系重庆中康物业发展有限公司（以下简称中康公司）所有，中康公司与被告签订了房屋租赁合同，将该房屋出租给被告，租期从2008年起至2022年底。2008年，重庆中康物业发展有限公司将该房屋卖予重庆神生实业发展有限公司（以下简称神生公司），重庆神生实业发展有限公司与被告继续按原租赁合同履行。2013年11月19日，重庆神生实业发展有限公司又将该房屋卖予原告。原告在取得房屋所有权后，也通知被告房屋权属变更情况，并要求被告按合同约定支付房租。但被告多次推诿不支付租金。2014年9月24日，原告向被告发函解除租赁合同。在此情况下，被告才支付了部分租金544680.6元，截止至2014年11月，被告任尚欠租金219167.4元。根据我国于2011年2月1日新颁布的《发票管理办法》第16条之规定，在税务部门开具发票必须持有相应证明，而原告只有中康公司与被告签订的房屋租赁合同，没有原被告签订的房屋租赁合同，故税务部门拒绝开具发票。原租赁合同中先开发票再付租金的约定因法律法规变化而无法履行，故原告自身没有过错。根据我国《合同法》第227条之规定，承租人无正当理由未支付租金或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。另根据我国《城市房屋租赁管理办法》第24条之规定，承租人拖欠房租累计6个月以上的，出租人有权终止合同。本案中，被告拖欠房租已近1年，依然没有履行合同。故诉至法院请求判令：1、原被告之间的房屋租赁合同自2014年9月26日解除；2、被告在2015年9月之前将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街76、78号房屋腾退给原告；3、被告向原告支付解除合同前拖欠租金84299.67元；4、被告向原告支付房屋租赁合同自2014年9月26日解除之日起至2015年2月28日起诉前房屋占用损失费326757.2元；5、被告以拖欠欠款为基数，按日万分之五的标准支付违约金直至其付清房租为止；6、本案诉讼费由被告承担。
被告格林豪泰辩称，首先，根据之前其与重庆中康物业发展有限公司签订的房屋租赁合同中约定：原告应先向被告开具合法有效的等额发票，并交付被告财务部，被告才向原告支付租金。故被告不存在违约行为。其次，对于原告提出的因新颁布的《发票管理办法》导致其无法先出具发票的说法，原告既未充分举证证明其真实性，且在双方协商过程中也未向被告方说明。再次，在原告未开具发票的情况下，被告出于维护合同稳定性的考虑，还主动支付了截止2015年5月25日的租金。故被告认为房屋租赁合同并未解除，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年11月5日，格林豪泰向重庆中康物业发展有限公司（以下简称中康公司）支付定金30万元。2007年12月31日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：1、中康公司（甲方）将重庆市九龙坡区谢家湾正街76、78号房屋出租给格林豪泰（乙方）用于酒店经营及酒店相关项目经营，房屋面积约4506平方米，租赁期限自2008年1月1日起至2022年12月31日止，共15年，于2008年1月1日交房［以甲方实际交房日（2008年2月15日后）为租赁起始日］；2、甲方给予乙方相应的装修期，装修期从实际支付日起4个月，装修期内免房租；3、年租金72万元，先缴后用；乙方已经向甲方支付了30万元定金，该物业实际交付日，上述定金自动转为装修期结束后三个月的租金18万元及一个月租赁保证金6万元，甲方应在计租日前15日出具合法有效的等额发票及收据，剩余定金6万元抵扣第二期租金；如甲方未按约定时间向乙方提供合法有效的等额发票及收据，乙方有权停止支付下期租金；乙方每3个月作为一个支付周期，甲方应于当期开始日前15个工作日内向乙方开具合法有效的等额发票，并交付到乙方财务部，乙方收到发票后，在5个工作日前以银行汇款方式支付该期租金；甲方指定账户为：收款人重庆中泰物业发展有限公司，开户银行重庆市沙坪坝区农村信用合作联社西永信用社，账号03110101200100004971。如乙方延迟付款，每延迟一日应按拖欠金额的万分之五承担滞纳金。如乙方拖欠达3个月并经中康公司书面催告后1个月仍未支付，中康公司有权按本合同要求格林豪泰公司承担违约责任。合同第十一条（附件八）约定，中康公司如需出售该房屋或其他原因需要处理该物业，应提前一个月书面通知格林豪泰公司，格林豪泰公司在同等条件下有优先购买权。如因任何原因导致该物业或其任何部份产权发生转让，中康公司均应事先书面通知格林豪泰公司，并确保受让人受本合同条款约束。受让人将代替中康公司成为本合同项下出租方，本租赁合同仍然生效并继续履行，中康公司就此承担连带保证责任。双方在合同中还约定了若干解除合同的条件，其中12.5条载明，守约方有权单方面解除合同，且本合同自解除通知书送达对方之日起即告解除。合同签订后，中康公司于2008年2月20日向格林豪泰公司交付租赁房屋。2008年8月18日，格林豪泰公司通过了酒店开业消防安全检查。
2007年9月4日，重庆神生事业发展有限公司（以下简称神生公司）通过司法途径取得了涉案房屋的所有权。2013年重庆市公安局九龙坡区分局根据神生公司对原“谢家湾正街76、78号”项目门牌号更改的申请，确定该项目新门牌为“谢家湾正街78号”。2013年11月，神生公司将涉案房屋产权过户给了原告诺格商贸。
2014年8月20日，原告向被告发出《租金催收函》，载明“希望格林豪泰能在8月26日之前派人来重庆续签合同，以便我公司在税务局开具租赁发票，并按协议及时支付租金（在产权过户到我公司后，你公司认为有争议的可暂时扣除），违期我公司将解除租赁合同”。
2014年9月24日，原告诺格商贸向被告格林豪泰发出《解除租赁合同的通知》，载明“我司于2014年8月20日向格林豪泰发出《租金催收函》，要求格林豪泰在8月26日之前与我司续签合同并支付租金，但格林豪泰至今既未支付租金也未答复，故双方的租赁合同于本函到达格林豪泰时解除。”2014年9月26日，《解除租赁合同的通知》通过申通快递邮寄送达被告。
另查明，原告诺格商贸于2014年12月15日出具《同意书》给被告格林豪泰，载明：“神生公司已将涉案房屋过户给了诺格商贸（不包括重庆昌州蚕丝有限公司的2间房屋产权）。但鉴于目前情况，诺格商贸同意承租方格林豪泰暂时先支付自2013年11月26日至2014年11月25日的部分租金共计544680.6元（不包含重庆昌州蚕丝有限公司的2间房屋产权租金），诺格商贸对格林豪泰暂时支付的此部分租金没有任何异议。另对于诺格商贸与格林豪泰所欠租金如何支付问题，届时双方另行协商。”2014年12月26日，格林豪泰以银行转账的方式向原告支付了房租544680.6元。
还查明，在原告起诉后，被告格林豪泰于2015年4月27日以银行转账的方式向原告支付了房租381924元，并在银行汇款单中载明“14年11月26至15年5月25日房租”。在庭审过程中，被告认为其出于维护房屋租赁合同稳定性的考虑，在原告没有按照合同约定先出具发票的情况下，仍然支付了2014年11月26至2015年5月25日房屋租金，同时保留向原告索取对应发票的权利。原告认为被告在其未先出具发票的情况下支付租金，以实际行动改变了原租赁合同中先出具发票再支付租金的约定，至于被告支付租金金额应当按照合同约定，结合被告拖欠租金情况，综合计算。并且该行为发生在原告发出的《解除租赁合同通知》送达被告之后，该款项应作为房屋占用损失费计算。
上述事实，有房屋租赁合同、重庆市第五中级人民法院判决书、《同意书》、银行交易流水、快递回执、录音资料等证据，以及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
在案件审理过程中，本院组织双方调解，因双方分歧过大，故调解未果。
本院认为，2010年12月1日，中华人民共和国住房城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》，根据《商品房屋租赁管理办法》第二十八条之规定，该办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。
格林豪泰与中康公司签订房屋租赁合同，承租了重庆市九龙坡区谢家湾正街76、78号房屋（现更名为谢家湾正街78号）。该合同系双方真买意思表示、内容不违反法律规定，应认定为有效合同。本案中，该房屋所有权发生变动，诺格商贸在取得房屋所有权后应承继该房屋上的负担，所有权移转不能消除原有的租赁负担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”的规定，中康公司与格林豪泰公司之间的房屋租赁合同对诺格商贸继续发生效力，诺格商贸继受该租赁合同出租方的全部权利和义务。按房屋租赁合同的约定，格林豪泰已支付的首期租金及定金，出租方应在计租日前15日出具等额发票和收据：否则，格林豪泰有权停止支付下期租金。诺格商贸没有向格林豪泰出具已支付租金和定金的发票，所以格林豪泰可以依合同约定停止支付下期租金。诺格商贸作为该房屋的受让人，应当知晓租赁合同的内容，其向格林豪泰发出的函件也表明其继受原租赁合同出租方的权益，诺格商贸应当按照中康公司与格林豪泰租赁合同的约定期限向格林豪泰公司开具发票收取房屋租金，格林豪泰在收到当期租金发票后5个工作日内以银行汇款方式支付该租金。诺格商贸在要求格林豪泰支付租金时并未按租赁合同约定先出具发票给格林蒙泰公司，格林豪泰没有立即付款并不构成违反合同义务。诺格商贸作为房屋租赁合同的继受人，应知晓该房屋租赁合同的约定，并按该合同的约定履行出租人的权利和义务，而诺格商贸以函件的形式要求格林豪泰支付相应租金，仍未履行房屋租赁合同约定义务；格林豪泰的行为并未违反房屋租赁合同的约定。
另根据中华人民共和国民事诉讼法第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，虽然原告称“根据新颁布的《发票管理办法》第16条之规定，在税务部门开具发票必须持有相应证明，而原告只有中康公司与被告签订的房屋租赁合同，没有原被告签订的房屋租赁合同，故税务部门拒绝开具发票。原租赁合同中先开发票再付租金的约定因法律法规变化而无法履行，故原告自身没有过错。”并举示录音资料一份予以佐证，称该录音系税务机关答复，但由于对录音对话人身份无法核实，本院对该份证据不予采信。原告未能充分举证证明其主张，理应承担举证不能的法律后果。
其次，诺格商贸作为房屋租赁合同的继受人，理应知晓原房屋租赁合同的约定（出租人先行出具发票，承租人再支付房租）。虽然原告称系因法律法规变化而导致其无法按原房屋租赁合同的约定履行出具发票的义务，但被告也未能举证证明其就此情况向被告进行了明确告知。同时从原告举示的其于2014年8月20日向被告发出《租金催收函》（载明“希望格林豪泰能在8月26日之前派人来重庆续签合同，以便我公司在税务局开具租赁发票，并按协议及时支付租金”）和原告于2014年12月15日出具给被告的《同意书》中来看，也未能体现原告就开具发票过程中遇到的具体情况向被告作了详细明确的解释。
此外，虽然原告于2014年9月24日向被告发出《解除租赁合同的通知》，载明“双方的租赁合同于本函到达格林豪泰时（2014年9月26日）解除”，但随后原告又于2014年12月15日出具《同意书》给被告格林豪泰，载明：“诺格商贸同意承租方格林豪泰暂时先支付自2013年11月26日至2014年11月25日的部分租金共计544680.6元……诺格商贸对格林豪泰暂时支付的此部分租金没有任何异议。另对于诺格商贸与格林豪泰所欠租金如何支付问题，届时双方另行协商。”从《同意书》中来看，原、被告曾经就房屋租金支付事宜进行了积极协商，被告也已经主动配合支付了部分租金，并且原告认可被告支付至2014年11月25日的租金。故本院认为原、被告之间的房屋租赁关系并未解除。
综上，诺格商贸要求解除房屋租赁合同、交还房屋，并要求格林豪泰承担租金、房屋占用损失费、违约金的理由不能成立，依法应予驳回。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第六十条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
本案诉讼费减半收取为2401元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
代理审判员 蒋犀勐
二〇一六年三月三日
书 记 员 包程程