广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第145号
原告秦某某。
诉讼代理人蒋海波，北京炜衡律师事务所广西分所律师。
诉讼代理人唐建林，桂林市星宇法律事务所法律工作者。
被告桂林泰源房地产开发有限公司，住所地桂林市环城南二路（瓦窑商品批发城内）。
法定代表人周毅，该公司总经理。
诉讼代理人蒋云启，广西古方律师事务所律师。
诉讼代理人唐卫权，桂林市名豪法律事务所法律工作者。
原告秦某某与被告桂林泰源房地产开发有限公司（以下简称泰源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年1月15日受理后，依法组成由审判员周浩担任审判长，代理�判员高璐、文雯参加的合议庭，于2013年3月5日公开开庭审理了本案。书记员陈碧云担任记录。原告秦某某的诉讼代理人蒋海波、唐建林；被告泰源公司的诉讼代理人蒋云启出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦某某诉称，2009年5月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于桂林市国际旅游商品批发城C栋一单元一层99号商铺，套内建筑面积17.64平方米，总金额人民币434932元。合同还约定，原告应在30日内付清房款，被告应当在商品房交付使用后200个工作日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，并办理产权手续，如因被告的责任，原告不能在规定期内取得房地产权属证书，被告愿按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告如期交纳了所有房款，被告也在规定的期限内将房交付给原告�用（交房时间为2010年3月18日）。但时至今日，原告仍未取得房地产权属证书，多次找被告交涉，被告均以种种理由搪塞，未有任何结果；为维护原告合法权利，诉请法院判令被告支付逾期未能办理房产证违约金4349元；本案诉讼费由被告承担。
原告秦某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、商品房买卖合同。证明原告向被告购买商品房的事实。
2、泰源公司出具的收款凭证及购房发票。证明原告按商品房买卖合同确定的房屋金额足额向被告付款的事实。
被告泰源公司辩称，本案造成原告未能取得房产证的原因不在于被告。房产管理局办理房产证的前提为建设项目已通过规划验收，我公司按原规划将批发城项目建好并交由规划局验收，但由于该项目的城市规划发生调整，按调整后的规划，需拆除毗邻批发城D栋旁的农�银行宿舍楼并建一条道路，我公司无力完成农业银行宿舍的拆除及安置，致使规划验收未能通过。规划调整使项目不能通过验收，并最终导致房产证无法办理，该结果我公司不能预见，故本公司应当免除责任。本公司对原告未能如期办理产权，非常重视，并多次向桂林市象山区人民政府和桂林市人民政府汇报，目前象山区人民政府已向市人民政府提出了规划变更申请，如能调整城市规划方案就能办理房产证。另本公司依合同约定已按时将房屋交付给原告使用，原告并没有实际的损失。原告在没有损失的情况下主张违约金是不合理的，且按合同总金额1%计算违约金明显过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、桂林市政务服务中心部门服务事项受理通知书。证明被告在2010年11月16日将需要审批的资料交到相关的行政审批部门。
2、建设工程竣工规划条件核实整改意见通知单。证明桂林市规划局在2011年12月1日下达了C、D栋项目的整改通知。
3、桂林市规划局建设工程竣工规划条件核实证明。证明C栋的规划已经通过。
4、象山区人民政府办公室的工作信息。证明D栋产权未能办理下来的客观原因，及政府正积极为了业主能办理房产证做工作。
5、泰源公司致象山区人民政府报告。证明泰源公司为解决业主办证问题及安抚业主情绪，成立了专门的工作组来处理问题。
6、桂林市象山区人民政府关于尽快解决瓦窑国际旅游批发城项目规划验收问题的请示。证明象山区政府针对现状调整了规划，若能获得市政府批准即能解决验收和办证问题。
7、桂林市建设与规划委员会市建规管（2004）484号桂林泰源房地产开发�限公司新建桂林国际旅游商品批发城的建设用地规划定点通知及规划定点位置图；桂林市建设与规划委员会市建规管（2005）762号桂林泰源房地产开发有限公司新建桂林国际旅游商品批发城的建设用地规划定点通知及规划定点位置图。证明不能办理产权证的原因是城市规划调整，后果不应由被告承担。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据1、2、3、5、6无异议，被告对原告提供的证据1、2无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
原告对被告提供的证据4有异议，认为该证据无政府公章，对真实性、合法性有异议。原告对被告提供的证据7有异议，认为该证据是复印件，对真实性、关联性有异议。本院认为证据4系象山区政府为协商解决泰源公司规划验收问题召集相关部门经过专题会议和实地勘查形成的处理问题共识，并由桂林市象山区�民政府办公室就批发城项目基本情况和协商结果制作工作信息并报、抄送各部门，该证据的形式、来源符合法律规定，并与本案具有关联性，本院对其证明力予以认定。证据7虽系复印件，但能与被告提交的其他证据互相印证，并与本案具有关联性，本院对其证明力予以认定。
综合本案全部证据，本院确认以下法律事实：
泰源公司以出让方式取得位于象山区瓦窑路地段的土地使用权。桂林市建设与规划委员会于2005年12月22日下发市建规管（2005）762号文件《桂林泰源房地产开发有限公司新建桂林国际旅游商品批发城的建设用地规划定点通知》，批准泰源公司在象山区环城南二路北面，瓦窑路西面新建桂林国际旅游商品批发城及配套设施。根据该规划定点通知及所附规划定点图，泰源公司需拆迁安置桂林农业银行4栋宿舍楼，并修建一条24米宽的规划�政道路。
2009年6月3日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将桂林国际旅游商品批发城第C座一层99号房出售给原告，该房建筑面积28.79平方米，套内面积17.64平方米，总金额人民币434932元。合同还约定，买受人应在2009年5月8日一次性付清房款；出卖人应在2010年3月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后200个工作日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，被告于2009年6月9日将该合同申报至桂林市房产管理局办理了备案登记手续。原告于2009年5月3日交纳了房款224932元，被告于同日向原告开具销售不动产统一发票；原告于2009年9月29日交纳了房款210000元，被告于同日向原告开具销售不动产统一发票。原告依据合同的约定共向被告交纳了房款434932元，被告也在合同约定的交房时间2010年3月18日将房交付给原告使用。
2010年11月16日，泰源公司向桂林市政务服务中心递交桂林国际旅游商品批发城C、D座建设工程竣工规划条件核实申请。同年12月1日，桂林市规划局就泰源公司上述工程竣工规划条件核实作出整改通知，认为工程存在问题有：1、未按规划要求，拆除拆迁范围内需拆除的建筑；2、未按规划位置修建停车场；3、封闭C座商业楼第四层天井；4、未按规划要求进行绿化。桂林市规划局要求泰源公司整改完毕后再申请核实。泰源公司经整改，在2011年12月28日获桂林市规划局对批发城C座的规划核实。但D座因需拆迁安置农行宿舍约100�、经测算需投入资金近一亿元，泰源公司无力完成，致使D座仍未通过规划验收，不能办理产权登记手续。该项目涉及的众多购房业主因多年未能办理房屋产权，意见较大。桂林市象山区人民政府为妥善处理此次事件，组成工作组，做了大量工作，并向桂林市人民政府请示，建议对项目北侧市政规划道路选线进行适当调整，使D座建筑尽快规划验收。但原告至今未能取得所购商品房的房产权属证书。
本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同没有违反国家法律和行政法规强制性规定，亦不损害国家、集体和第三人的利益，故该合同合法有效。依法成立的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。本案原告已按合同的约定向被告缴纳了全部购房款434932元，履行了自己的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日其90日。原、被告的实际交房日期为2010年3月18日，原、被告所签合同约定被告应当在商品房交付使用后200个工作日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案。但因被告未能按规划完成施工项目，致使该项目不能通过规划验收。被告将该商品房交付原告使用后200个工作日内，未能将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，导致该商品房的房地产�属证书无法办理，使原告不能按约定的时间取得所购房屋的产权证，因此，被告已构成违约，应当承担违约责任。违约金是双方当事人约定的承担违约责任的一种方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。被告辩称按合同总金额1%计算违约金明显过高。本院依据本案合同履行情况，当事人的过错程度以及当事人的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认被告按原告已付购房款的1%计付违约金，不属过高情形，故本院对于被告的此辩称意见亦不予采纳。原告要求被告按照合同的约定，按已付购房款434932元的1%赔偿逾期办证违约金4349元，合法有据，本院予以支持。
被告辩称导致原告的房产证无法办理系因城市规划发生调整，该公司不能预见，应当免除责任。本院认为，桂林市建设与规划委员会在批准被告新建桂林国际旅游商品批发城时，即在规划定点通知及所附规划定点图中明确泰源公司需承担拆迁安置农业银行4栋宿舍楼的责任。被告提供的证据不能证实该项目的城市规划已发生调整。被告并不存在法律规定的应当免除责任的情形。故本院对被告的此辩称意见不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告桂林泰源房地产开发有限公司支付原告秦某某违约金4349元。
本案案件受理费50元（原告秦某某已预交），由被告负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。
审 判 长 周浩
代理审判员 高璐
代理审判员 文雯
二〇一三年五月二十日
（兼）书记�陈碧云