上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第106号
上诉人（原审被告）上海俊通投资管理有限公司。
委托代理人陈亮，上海创远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈汇安。
委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）史云飞。
上诉人上海俊通投资管理有限公司（以下简称俊通公司）因确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第23678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭于2015年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人俊通公司的委托代理人陈亮，被上诉人陈汇安及其委托代理人唐建到庭参加诉讼。被上诉人史云飞经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区益江路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋（以下简称系争房屋）原权利人登记为史云飞。2013年6月7日，史云飞作为卖售人（甲方）与俊通公司作为买受人（乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），房屋价款为人民币（以下币种相同）180万元，甲、乙双方确定，在2013年9月6日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。相关其他的合同条款填充处均显示为空白。签约当日，买卖双方共同向房地产交易中心递交了房地产产权转移登记申请，同日由案外人周xx账户向史云飞账户转账180万元，史云飞出具收条表示收到出售系争房屋所有房款180万元，由周xx转入。2013年6月25日，系争房屋的权利核准登记至俊通公司名下。同年7月4日，俊通公司请相关锁匠撬开系争房屋的门锁，因陈汇安及其家人居住其中，为此双方发生争议，陈汇安向上海市公安局xx分局xx派出所报案，当日民警分别向陈汇安及俊通公司人员陆xx做了询问笔录。陈汇安表示，系争房屋为2009年向史云飞购买，双方约定待系争房屋能办理产证时办理过户，史云飞的产证押在陈汇安处；2013年7月4日陈汇安在回家的路上接到邻居的电话，表示有人在搬其家中（即系争房屋）的东西，赶回家发现家中门锁被撬，家具等物品已搬至楼下，相关物品遗失，包括系争房屋的产权证及其他关于房产交易的合同及票据等。陆xx表示，其所购买的系争房屋在和卖家交接时与另一买家发生纠纷，系争房屋是朋友介绍，经了解房屋市价大概210万元，经买卖双方协商确定180万元成交，后双方办理过户手续；2013年7月3日晚，经朋友通知史云飞确定次日下午交房，收房时房门打开，史云飞让他人将系争房屋内的家具搬到楼下堆放，并向其交付房屋钥匙，关于物品史云飞表示均是租客的，后陈汇安及其家人赶到，为此报警。于此当日，陈汇安向俊通公司出具一份书面材料，表示其居住系争房屋，与俊通公司有纠纷，现商量下，陈汇安2013年7月15日自动离开。同年7月16日，陈汇安再次因房屋水、电及门锁被人恶意破坏，向上海市公安局xx分局xx派出所报警，民警到场。次日，陈汇安就系争房屋向俊通公司支付了1.70万元。目前，系争房屋仍由陈汇安及其家人居住。
关于系争房屋看房情况，陈汇安表示俊通公司从未上门来看过房屋；俊通公司表示在购房前三、四天，史云飞来电称由其朋友领去看房，俊通公司人员与其朋友共同至系争房屋，却无人应门，经电话联系，史云飞称借住人有事突然外出，由此俊通公司工作人员看了周围环境及旁边类似房屋。在庭审中，俊通公司还表述“购房目的为自用，……；当时是史云飞将房屋交付我方，房屋是我们的了，所以换锁；……买房的时候史云飞没有跟我们说租客的事情，交房的时候说这些（房屋内物品）是租客的，交房的时候我们没有具体了解租赁关系有否结束”。就俊通公司提供的与史云飞于2013年7月4日签署的《二手房房屋交接书》中除对室内三台空调描述外，其他交接项目均显示为空白。
另查，系争房屋所在的某物业公司出具证明，该房屋物业管理费从2007年起，由陈汇安交付。上海市浦东新区某镇某居民委员会出具证明，表示陈汇安及其家人自2009年3月起居住系争房屋至今。陈汇安于2013年3月29日至相关部门查询系争房屋的权利信息显示，权利人登记为史云飞，系争房屋的产权证于2012年7月11日重新申请补发，原登记日为2011年3月17日，原产权证号为浦2011xxx151，同时备注处载明“配套商品房，自2011年3月17日起3年内不得转让、抵押”。陈汇安所提供的产权证复印件显示的登记日、产权证号均与相关部门权利信息中原产证信息一致。2012年7月30日系争房屋上设定以抵押权人为顾x，债权数额为100万元，债务履行期限从2012年7月30日至2013年1月29日的债权抵押登记。
再查，2013年4月，陈汇安向原审法院对史云飞及案外人李xx提起诉讼，法院进行了诉讼前调解，随后同年6月4日，正式立案受理了陈汇安起诉史云飞及案外人李xx房屋买卖合同纠纷。陈汇安要求注销系争房屋上案外人设定的抵押权，由史云飞及案外人李xx继续履行双方订立的《房屋转让合同》即办理系争房屋过户手续。史云飞与案外人李xx原为夫妻，2009年4月20日双方协议离婚。该案审理中，法院曾向案外人李xx进行谈话，李xx对于陈汇安在诉状中陈述房屋买卖事实确认，但表示房屋出售系史云飞私下出售，其得知后无奈在《房屋转让合同》上签字，房款部分给了史云飞，部分给了李xx。因陈汇安在诉讼中发现系争房屋的权利从史云飞名下转移登记至俊通公司名下，由此另行提起本案诉讼。
就陈汇安在本案中提供的其与史云飞、李xx《房屋转让合同》复印件中内容显示，2009年3月8日，以史云飞、李xx作为出卖方（甲方）与陈汇安作为购买方（乙方），约定房屋成交总价为80万元，2009年3月8日前支付12万元，同年3月30日前支付63万元，办完产权过户支付剩余5万元；同时还有就相关买卖事项约定。甲方处签署“李xx、史云飞”，见证方盖有“上海尤博房地产咨询有限公司”合同专用章，并签署“沈培华、江红英”姓名。陈汇安与案外人陈琳为父女关系，2009年3月8日，从陈琳为户名的账户中转账取款7万元，转存至＊＊＊5账户中，客户签名处签有“史云飞”；同年3月23日，从陈琳为户名转账至李xx账户中50万元，转账至史云飞账户中7.70万元，陈汇安提供的收据或收条复印件均与上述支付可相对应。另外，沈培华到庭表示，其原为上海尤博房地产咨询有限公司工作人员，2009年3月就系争房屋的买卖是通过上海尤博房地产咨询有限公司居间介绍，其为经办人，为此提供了第三方所持有的《房屋转让合同》原件。
陈汇安向原审法院提起诉讼，诉称，系争房屋系史云飞动迁安置所得，2009年3月8日史云飞与陈汇安就系争房屋订立《房屋转让合同》，约定房屋以80万元出售给陈汇安，除房屋过户时陈汇安尚需支付3.50万元外，陈汇安已向史云飞支付了其余房价款，同时也实际取得系争房屋，陈汇安及家人对房屋装修后一直居住至今。鉴于系争房屋的性质，在相关年限内不能办理过户，故系争房屋的权利登记在史云飞名下后将产权原件交给陈汇安保管，双方一直未办理过户手续。2013年年初，陈汇安得知系争房屋可以办理过户交易手续，陈汇安要求史云飞办理过户，但史云飞始终避而不见，经陈汇安查询发现系争房屋于2012年7月被史云飞恶意抵押给案外人，故陈汇安于2013年4月向法院起诉，要求史云飞涤除抵押并协助陈汇安办理过户手续。然而2013年6月7日，史云飞又恶意将系争房屋的权利转移给俊通公司，俊通公司在明知房屋涉诉且房屋已转让给陈汇安情况下，与史云飞进行交易，亦属恶意。陈汇安认为，陈汇安一直居住在系争房屋中，俊通公司在交易期间从未上门查看过系争房屋，史云飞、俊通公司的交易也不符合交易常规，房价过低，合同上交易主要条款均为空白，交房也存在不正常，是俊通公司持产证找锁匠在陈汇安不在家时擅自撬锁入室，因而史云飞、俊通公司存在恶意串通，该买卖行为应确认无效。据此请求法院判令：1、史云飞、俊通公司就系争房屋签订的买卖合同无效，系争房屋产权恢复登记至史云飞名下；2、案件诉讼费用由史云飞、俊通公司负担。
俊通公司辩称，2013年5月底6月初左右，经朋友介绍，俊通公司了解到史云飞因在外欠债急于出售房屋，俊通公司于2013年6月7日与史云飞就系争房屋签署了网上备案登记的买卖合同，于此之前俊通公司并不知道陈汇安与史云飞之间的关系和房屋相关情况，俊通公司在签约前不存在任何恶意，合同应当有效。之后俊通公司取得系争房屋的产权证，再与陈汇安发生的纠纷与本案合同效力并无关联。关于房屋的对价，当时实际市价大概在200万元至210万元之间，史云飞、俊通公司的成交价是基于史云飞着急还债要求全款付清，故双方以180万元的价格最后成交了。2013年7月，俊通公司得到史云飞的通知，说系争房屋可以交付，故2013年7月4日由俊通公司凭借产权证找了开锁匠，由史云飞将房屋交付俊通公司，当时房内搬出的家具等物品，据史云飞告知是租客的。因陈汇安与俊通公司对房屋问题产生争议，在交涉中陈汇安告知其对系争房屋已行诉讼一事。俊通公司在购房中不存在恶意，陈汇安的起诉没有任何依据，由此对陈汇安的诉请俊通公司均不同意。
史云飞未作答辩。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。就本案中史云飞、俊通公司间关于系争房屋订立买卖合同的效力，现分析如下：第一，就史云飞而言，其在陈汇安及其家人居住于系争房屋内且陈汇安对双方间纠纷提出买卖的相关主张，并已向法院提起诉讼，在双方纠纷尚未处理完毕的情况下，擅自将系争房屋与他人签订买卖合同，并办理过户交易手续，使纠纷扩大化、复杂化，史云飞作为出卖人具有明显的恶意；第二，就俊通公司而言，在正常的房地产交易买卖中，买家支付房款，卖家从权利及实体上交付房屋是买卖中主要的合同履行内容；俊通公司购房是为自用的前提下，却在购买之前未看过房屋，关于房屋的使用、房屋的状况均称一概不知，根据其陈述，在欲看房时已从史云飞处得知房屋中有“借住人”，且明知史云飞并未实际控制系争房屋，不问不了解不实际看到房屋情况下，即同史云飞进行过户交易，在买卖合同中对房屋交付时间、违约责任等未做任何约定，俊通公司过于忽略房屋使用及交付的表现有悖于正常购房方应有的审慎态度；在史云飞、俊通公司办理房屋交接中，俊通公司在明知房屋有他人居住，史云飞未能实际控制房屋并正常交付下，不怀疑房屋内还存在其他租赁、买卖或相关纠纷，自行找锁匠撬门而入，该获得房屋的途径有悖常理；即使购房时，史云飞表述房屋出租他人使用，但就房屋的租赁合同有否签订、租期是否到期、承租人是否愿意随时交付房屋，俊通公司自称不清楚不了解情况下，就撬门而入，难以认定其购买系善意；虽俊通公司提供了史云飞、俊通公司之间书面签署的交接书，但其中并无对水、电、煤气使用状况的交接，也未明确物业管理费交纳是否清结等内容，除具有交接的形式外，并不符合一般交易交接的常规；就史云飞、俊通公司的行为，亦并无任何证据显示陈汇安在交易前为知情。根据上述种种显示，该交易行为明显有悖常理，法院难以认定俊通公司系善意的购买人；第三，俊通公司虽不认可陈汇安与史云飞之间存在买卖关系，但陈汇安从2009年就装修系争房屋后入住至今，并承担该房屋的物业管理费用，结合相关中介提供的《房屋转让合同》原件、合同签订人之一李xx在法院作出的陈述、陈汇安实际付款与合同项中约定向史云飞和李xx付款一致的情况、中介经办人对房屋买卖的陈述以及陈汇安所提供的原系争房屋产权证复印件，已足以形成一个有效的证据链，以此证明陈汇安与史云飞及案外人李xx间存在房屋买卖关系；至于本案中陈汇安就其与史云飞关于系争房屋建立买卖关系的相关证据为复印件及复印件来源的解释，因俊通公司在陈汇安未在家时撬门进入，陈汇安与俊通公司为交房产生争议报警的第一时间，陈汇安也向相关部门反映与史云飞的交易材料遗失一节，故法院对陈汇安的陈述予以采信；另外，陈汇安虽在当时向俊通公司出具承诺及付款行为，但结合当时的报警记录及情境，陈汇安的行为尚具合理解释性，不能以此视为陈汇安对史云飞、俊通公司行为的认可；综上，鉴于史云飞、俊通公司就系争房屋的交易行为有异于正常的房产交易，可以判断为史云飞、俊通公司系恶意串通，该行为损害了陈汇安的相关合法权益，因而法院确认史云飞、俊通公司就系争房屋订立的买卖合同为无效。
根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。本案中，陈汇安要求合同无效后，系争房屋产权恢复登记，该请求依法有据，法院予以支持。但鉴于俊通公司向史云飞已行支付180万元房款，故在俊通公司将产权恢复登记至史云飞名下的同时，应由史云飞向俊通公司返还180万元。鉴于史云飞系公告送达，未到庭应诉，俊通公司也未就合同无效相关后果提出主张，故史云飞、俊通公司可就无效的责任承担及损害赔偿，另行主张。史云飞经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，法院依法缺席判决。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年九月二十二日作出判决：一、史云飞与上海俊通投资管理有限公司就上海市浦东新区益江路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海俊通投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区益江路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋产权恢复登记至史云飞名下；三、史云飞应于判决生效之日起十日内返还上海俊通投资管理有限公司房款1，800，000元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22，395元，诉讼财产保全费5，000元，共计27，395元，由史云飞、上海俊通投资管理有限公司各半负担。
判决后，俊通公司不服，上诉于本院称，1、上诉人俊通公司系善意购买人，首先上诉人与被上诉人史云飞通过中介公司介绍认识，且上诉人按照市场价购买，也查询了房屋产权情况并在交易中心向史云飞支付了房款并获得系争房屋的产权，交易当天买卖双方以及抵押权人都到场，当日完成涤除抵押及房屋所有权转让，上诉人尽到了注意谨慎之义务。上诉人从未知晓被上诉人陈汇安购买系争房屋的情况，直到2013年7月4日交房这一天才知晓。被上诉人陈汇安并无证据证明上诉人与史云飞串通，且系争房屋上原设定100万元的抵押，上诉人不可能支付高额资金帮助史云飞涤除抵押，因为对上诉人来说存在风险，上诉人和史云飞之间是真实的交易。2、被上诉人史云飞与陈汇安之间签订的房屋转让合同约定了房屋所有权保留，双方之间仅为债权关系；陈汇安在公安局认可系争房屋由上诉人买下，并在张江派出所写下承诺书，承诺搬离系争房屋，陈汇安没有按时搬离系争房屋，还向上诉人支付房屋租赁费。另外，陈汇安与史云飞就房屋转让合同提起的诉讼中，陈汇安主张了违约金，即系争房屋的抵押无法涤除时要求史云飞承担违约金，因此陈汇安的权益在该案件中已经得到保障。据此，上诉人认为其与史云飞签订的房屋买卖合同合法有效，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人陈汇安的原审诉讼请求。
被上诉人陈汇安辩称：1、被上诉人陈汇安与史云飞之间为房屋买卖合同关系，合同中并没有约定所有权保留，由于系争房屋系史云飞的动迁安置房，在一定年限间无法办理产权过户，所以签约付款后没有及时办理产权过户手续。被上诉人陈汇安在房屋可以办理产权过户时与史云飞取得联系，但史云飞要求加价过户遭陈汇安拒绝，为此被上诉人陈汇安已经提起诉讼要求史云飞办理产权过户手续。2、被上诉人陈汇安在购买系争房屋后一直居住使用至今，也是被上诉人陈汇安唯一居住房屋。3、上诉人并非善意购房人，根据上诉人工作人员陆xx在派出所所作的陈述，其于2013年7月4日自行撬开门锁后进入系争房屋，在法院审理中称由被上诉人史云飞撬门进入，前后表述存在矛盾；另外，上诉人没有看房，也应当推定上诉人对系争房屋已经出售是明知的。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人俊通公司在购买系争房屋过程中是否善意，上诉人俊通公司与被上诉人史云飞签订的买卖合同效力如何认定？从已经查明的事实来看，上诉人俊通公司虽然称前往看房，但实际并未进入房屋，在本案审理中承认只是看了周围环境及类似的房屋，也是听从史云飞的介绍系争房屋的控制人为“借住人”，因此上诉人俊通公司在明知非史云飞控制房屋情况下，仍疏于核实确认，不符合购房方的一般审慎注意义务；从上诉人俊通公司与被上诉人史云飞签署的房屋交接书内容来看，并无水电煤等使用状况的确认，上诉人也没有至物业公司了解系争房屋的物业管理费收取等情况，也不符合购房方的一般审慎注意义务；从上诉人进房行为来看，上诉人俊通公司采取被上诉人未在家时撬门入室之非正常方式，也可以认定上诉人俊通公司的购房行为非善意。另外，从被上诉人史云飞的出售行为及出售时间来看，其明知被上诉人陈汇安已经提起办理产权过户之诉讼情况下实施，出售行为的恶意明显。对被上诉人陈汇安与被上诉人史云飞签订的买卖合同之审查，双方已经按约履行合同之义务，被上诉人陈汇安实际取得房屋入住，买卖合同应属有效；被上诉人史云飞向上诉人俊通公司出售系争房屋之前，被上诉人陈汇安已经提起办理房屋产权过户之诉讼。综合上述查明的事实情况，原审法院认定上诉人俊通公司与被上诉人史云飞之间签订的房屋买卖合同无效，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人俊通公司主张其与史云飞之间的买卖合同有效之上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22，395元，由上诉人上海俊通投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年四月八日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或？？未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。