河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驻民四终字第118号
上诉人（原审被告）驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组。
代表人张汝平，组长。
委托代理人李筱军，河南文苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨答拉，曾用名杨云华，男，1951年3月30日出生，汉族。
委托代理人陈青，河南民青律师事务所律师。
上诉人驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组（以下简称付楼居民组）因租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第2586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人付楼居民组的委托代理人李筱军，被上诉人杨答拉及委托的代理人陈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2007年4月1日，杨答位（乙方）与付楼居民组（甲方）签订《租赁合同》一份，付楼居民组将其位于驿城区中华大道付楼村的大院一个、平房五间出租给杨答拉使用。合同约定：一、租赁期为10年，从2007年4月1日起至2017年4月1日止。二、租赁费每年为4500元，租赁费先交后使用房屋。三、甲方移交乙方墙壁、门窗等设施完整齐全，乙方租赁到期时必须完整无损地交给甲方。四、乙方如果扩大建房或增加其他设施，待合同终止时，乙方无条件拆除。如果甲方需要，经双方协商甲方可按当时的价格收留使用。五、乙方在租赁期间，甲、乙双方都不得随意提出终止合同，如果一方提出终止合同，应无条件赔偿对方的一切经济损失；如果国家建设需要此院，甲方提前四个月向乙方声明提出，如果没有提前四个月提出声明，甲方应赔偿乙方损失，提出后经双方协商可终止合同等条款。合同签订后，杨答拉依约缴纳租金并使用大院。在租赁期间，杨答拉在承租的院内自建了17间石棉瓦房、4间厂房。2013年9月4日，付楼居民组组织人员把杨答拉租赁的房屋部分捣毁。2013年9月25日上午，付楼居民组再次组织人员拆除杨答拉承租的院落及房屋，杨答拉阻拦无果，遂报警，驻马店市公安局南海分局交通管理巡防大队接警后进行现场处置，并在现场录制了录像。该局出具的《接处警登记表》显示付楼村队长付世清称，正在拆的房屋属于其生产队，已在拆迁前通知租赁房屋的人，但出警民警录制的录像证明，付楼居民组组织的人员驾驶挖掘机将杨答拉扩建的房屋全部拆除。酿成纠纷。
另查明，杨答拉提供的付楼居民组于2012年12月29日出具的租金收据显示：付楼居民组收到杨云华2013年租金肆仟伍佰元整（2014年4月1日止）。付楼居民组收到的该笔租金的期限应为2013年4月1日至2014年4月1日。杨答拉诉称，从2012年4月1日起至2017年4月1日止，杨答拉将部分大院转租给了案外人李发成，年租金18000元，因付楼居民组的违约行为，造成杨答拉少收李发成的租金损失为48375元。付楼居民组辩称，杨答拉的转租行为未经付楼居民组同意，其转租的租金损失与本案无关。再查明，本案中付楼居民组出租的院落及房屋五间位于驻马店市驿城区中华路东段，属南海街道办事处管辖，租赁房屋未取得建设工程规划许可证，也未办理房屋产权证书。杨答拉在租赁期间，自建的的17间石棉瓦房、4间厂房亦未取得合法的建设手续或取得房屋产权证书。诉讼中，根据杨答拉的申请，驿城区法院委托驻马店振兴资产评估事务所对杨答拉自建的石棉瓦房17间、厂房4间正常拆除后的残值进行鉴定，2013年11月3日该所评估认定；杨答拉所建造的17间石棉瓦房、4间厂房正常拆除后的残值评估价值为10618元。杨答拉支付鉴定费用2000元。
原审法院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中付楼居民组出租的院落及房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方于2007年4月1日签订的《租赁合同》为无效合同。关于杨答拉诉请退还的租赁费问题。杨答拉提供的2012年12月29日的租金收据显示付楼居民组收到杨云华2013年租金（2014年4月1日止），同时结合杨答拉提供的另外两份租金收据及租赁合同，证明双方之间交纳租金的习惯为，每一年的年末提前交纳下一年度的租金，从下一年度的4月1日计至第二年度的4月1日止，付楼居民组于2012年12月29日收到的租金期限应为2013年4月1日至2014年4月1日。争议的院落按年租金4500元计算月租金应为375元。杨答拉已向付楼居民组交纳了2013年4月1日至2014年4月1日的租金，而由于付楼居民组的拆除行为致使杨答拉无法使用租赁房屋，故杨答拉请求付楼居民组返还已交纳的未使用期限（2013年9月至2014年3月）的房屋占用使用费2625元（375元／月×7月＝2625元），于法有据，予以支持。关于杨答拉诉请的转租租金损失，转租租金损失是租赁合同、转租合同均有效的前提下才可能产生的费用损失，属可得利益损失，因租赁合同为无效合同，现杨答拉请求转租租金损失，即可得利益损失，无法律依据，不予支持。关于杨答拉请求的建材损失及鉴定费问题。付楼居民组辩称杨答拉利用租赁房屋开办养猪场属违法经营，及付楼居民组进行房屋拆迁是驿城区统一规划建设的政府行为的理由，均证据不足，不能成立，不予采纳。杨答拉提供的录像资料充分证明是付楼居民组组织的人员拆除了杨答拉扩建的房屋，付楼居民组辩称其拆除的仅是自己的房屋，未拆除杨答拉扩建的房屋的理由，与事实不符，其辩称不能成立，不予采纳。根据双方签订的租赁合同第四条约定，可以视为杨答拉在租赁期限内，有权进行扩建。租赁合同无效后，依据相关法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。鉴于付楼居民组以未取得建设工程规划许可证的院落进行出租是导致租赁合同无效的直接原因，以及付楼居民组在租赁期限未到期，提前拆除租赁房屋的情况下，付楼居民组对此扩建费用应承担70%的责任。杨答拉作为承租人亦应查验租赁的房屋是否具有合法的建设手续或产权证明，以及杨答拉扩建时未办理合法的建设手续，也是导致租赁合同无效的原因之一，故杨答拉应对此扩建费用承担30%的责任。经评估鉴定，杨答拉所建造的17间石棉房、4间厂房正常拆除后的残值评估价值为10618元，鉴定费2000元，合计12618元，有相关的资产评估报告书及票据证明，予以确认。按照双方各自的过错比例，杨答拉应承担该费用的30%，即3785元。付楼居民组应承担该费用的70%，即8833元。杨答拉请求超过8833元的损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条的规定，原审法院判决：一、限驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组于判决生效后十日内返还杨答拉房屋占用使用费2625元。二、限驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组于判决生效后十日内赔偿杨答拉扩建的建材损失费及鉴定费8833元。三、驳回杨答拉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，由杨答拉负担1140元，付楼居民组负担250元。
宣判后，付楼居民组不服，向本院提起上诉称，原审法院判决认定2007年4月1日，双方所签租赁合同第四条乙方如果扩大建房或增加其它设施，待合同终止时，乙方无条件拆除，杨答拉在租赁期内扩建房屋，视为付楼居民组认可属认定事实错误。
二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，双方争执的焦点是原审判决第二项杨答拉扩建的房屋建材损失及鉴定费8833元是否应当支持。鉴于双方于2007年4月1日签订的租赁合同为无效合同，双方没有对扩建房屋的费用进行约定，双方亦对未办理合法建设手续均有过错，原审法院经评估鉴定，对杨答拉所建17间石棉瓦房，4间厂房正常拆除后的残值评估后，按照双方各自的过错，判决付楼居民组赔偿杨答拉扩建的建材损失费及鉴定费8833元适当。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。付楼居民组的上诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人付楼居民组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李全章
审 判 员 于俊义
代理审判员 左崇俊
二〇一四年四月十六日
书 记 员 王真真