北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6947号
上诉人（原审原告）：北京铁直物业管理有限公司，住所地北京市海淀区白塔庵汉荣家园1号楼1层。
法定代表人：赵彦春，总经理。
委托诉讼代理人：张登利，男，北京铁直物业管理有限公司办公室主任。
委托诉讼代理人：马薇，女，北京铁直物业管理有限公司会计。
被上诉人（原审被告）：梁文轩，男，1950年4月18日出生。
上诉人北京铁直物业管理有限公司因与被上诉人梁文轩物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初6440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京铁直物业管理有限公司（下称铁直物业公司）上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持我公司全部起诉请求。事实和理由：一审法院以过诉讼时效为由，驳回我公司的诉讼请求，是错误的，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此规定，2017年6月30日我公司在本案起诉之前已经依法向业主发出书面催缴物业费的催缴函，明确要求梁文轩支付2010年1月1日至2017年6月30日期间的物业费，因此诉讼时效自我公司催告和起诉之后已经中断，应当重新计算，我公司上诉请求并未超过诉讼时效；其次鉴于物业服务的特殊性，我公司一直持续在为梁文轩所在小区提供物业管理服务，且每年都在梁文轩房门张贴物业催缴函或在楼道张贴物业费催缴公告的方式行使权力，并不存在怠于行使权利的情况，况且在起诉前，我公司也以书面形式向梁文轩主张2010年1月1日至2017年6月30日期间的物业费，这都足以证明我公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。
梁文轩辩称：同意一审法院判决。不同意铁直物业公司的上诉请求。铁直物业公司称每年都在拖欠物业费的业主门上张贴催缴物业费函件，我就此事从未收到过，在楼道也未见到过物业催款告知；我未与铁直物业公司达成任何约定且无任何合同，铁直物业公司未与全体业主达成任何约定且无任何合同，铁直物业公司与原产权单位约定好合同在2013年就已经到期终止，铁直物业公司在没有任何合同支持下，强迫全体业主接受你公司的服务，我认为不合理且不合法；铁直物业公司怠于向我追索物业服务费的行为已经导致该部分权利超过诉讼时效。
铁直物业公司向一审法院起诉请求：判令梁文轩支付2010年1月1日至2017年6月30日拖欠的物业服务费共计18301.32元，并支付延期缴纳物业费的违约金9000元。
一审法院认定事实：北京市丰台区×××408室（下称408号房屋）房屋登记的所有权人系梁文轩，房屋建筑面积为71.08平方米。
×××17号楼由铁直物业公司实施物业管理服务。
2016年6月，×××17号楼召开了临时业主大会，并决议本楼业主个人交费的物业费标准将按评估监理公司的评估结果执行，授权委托本楼业主李××、娄××、刘××代表本楼全体业主向街道办事处和辖区居委会报备召开临时业主大会事宜，提请街道办事处和居委会监督、指导、协助，与铁直物业公司共同选定并委托评估监理公司。同年7月，李××、娄××、刘××与铁直物业公司经过协商，共同选定青宇（北京）物业服务评估监理有限公司（下称青宇公司）对×××17号楼2016年6月6日至2019年6月5日的物业服务费标准进行评估，期间，全体业主按青宇公司评估确定的物业服务费标准向铁直物业公司缴纳物业服务费。后，青宇公司出具《物业服务费用评估报告摘要》，载明评估报告有效期为两年，即2016年10月25日至2018年10月24日，物业服务费用收费标准测算为住宅收费标准为2.95元/平方米/月。
2017年6月30日，铁直物业公司向梁文轩催收408号房屋2010年1月1日至2017年6月30日期间的物业费，共计18301.36元，滞纳金24938.61元。
审理中，梁文轩称铁直物业公司的服务存在瑕疵，并提供照片予以佐证。铁直物业公司对照片的真实性予以认可，但其表示照片内反应的问题属于物业服务范围的已及时进行了维修，其中有两张照片反应的是外墙漏水的问题，其不在物业服务范围之内。
一审法院认为，铁直物业公司与梁文轩虽未签订书面的物业服务合同，但铁直物业公司向梁文轩居住的×××17号楼提供物业服务，铁直物业公司与梁文轩之间形成了事实上的物业服务合同关系。梁文轩在享受了铁直物业公司提供的物业服务后，应交纳物业费。鉴于铁直物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故法院对梁文轩应交纳物业费进行酌减。关于铁直物业公司主张违约金一节，因其提供的物业管理服务存在瑕疵，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。梁文轩称铁直物业公司的物业费收费标准过高，证据不足，法院不予采信。关于梁文轩抗辩称铁直物业公司的主张超过诉讼时效一节，根据《民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。铁直物业公司于2017年6月30日向梁文轩催缴2010年1月1日至2017年6月30日期间的物业费，其与梁文轩之间未约定物业费交纳时间，故每年最后一日应为梁文轩交纳该年度物业费的最后日期。梁文轩自2010年1月1日起未交纳物业费，铁直物业公司明知其民事权利受到侵害而怠于行使，故对铁直物业公司主张2010年1月1日至2014年12月31日期间物业费的诉讼请求，法院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。据此，一审法院于2018年5月28日判决：一、梁文轩于判决生效之日起七日内给付北京铁直物业管理有限公司二〇一五年一月一日起至二〇一七年六月三十日止的物业服务费5565元;二、驳回北京铁直物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。铁直物业公司提交：1、电梯维修照片五张及电梯工程甲乙双方验收书，用以证明电梯修好了，用公共维修基金还有一部分是我公司垫付的；2、常规维修项目派工单16张，用以证明梁文轩对我公司的服务都满意。梁文轩针对上述证据，质证意见为：证据1的真实性予以认可，但认为维修电梯是铁直物业公司的本职工作，证据2的真实性认可，我对维修单上的服务满意，但对别的有不满意的。
本院认为，关于铁直物业公司物业服务是否存在瑕疵问题，虽在本院审理中，铁直物业公司为证明其公司提供的物业服务已达标，提交了电梯维修照片及电梯工程甲乙双方验收书，但上述证据显示时间为2018年6月、7月，均晚于一审法院判决之日，同时提交了常规维修项目派工单，但上述证据仅能证明其公司履行了部分维修服务项目，不足以证明其公司提供物业服务全面达标，故一审法院采信梁文轩提交的相应证据，认定铁直物业公司提供的物业服务存在瑕疵，对梁文轩应交纳的物业服务费予以酌减，并无不当。
关于铁直物业公司的诉讼请求是否过诉讼时效的问题，因铁直物业公司于2017年6月30日向梁文轩主张催缴2010年1月1日至2017年6月30日期间的物业费，故一审法院认定铁直物业公司主张的2010年1月1日至2014年12月31日期间物业费已过诉讼时效，并无不妥。虽铁直物业公司主张其每年都在梁文轩房门张贴催缴函或在楼道张贴催缴公告，但在梁文轩对此不予认可的情况下，铁直物业公司并未就其陈述提交相应证据予以证明，故对其陈述，本院不予采信。
综上所述，铁直物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费483元，由北京铁直物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年七月十三日
书记员 房依彤