福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终644号上诉人（原审被告）：陈桂峰，男，1980年10月19日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。上诉人（原审被告）：阙丽玲，女，1983年5月10日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：和耀辉，福建博益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈金泰，男，1962年5月15日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被上诉人（原审原告）：卢文煌，男，1972年1月8日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈小金，福建岩风律师事务所律师。上诉人陈桂峰、阙丽玲因与被上诉人陈金泰、卢文煌房屋买卖合同及民间借贷纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2016）闽0803民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阙丽玲及陈桂峰、阙丽玲的委托诉讼代理人和耀辉，被上诉人陈金泰、卢文煌的共同委托诉讼代理人陈小金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈桂峰、阙丽玲上诉请求：撤销（2016）闽0803民初1976号民事判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、案涉《房屋转让合同》性质上属于商品房买卖合同，因被上诉人陈金泰、卢文煌没有房地产开发资质，私自开发房地产，违反《城市房地产管理法》及《城市房地产管理法条例》的规定，属于无效合同，应依法确认无效。二、若本案作为二手房买卖，显然违反《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条关于未依法领取权属证书不得转让房地产的规定，应确认无效。三、如上所述，《房屋转让合同》属无效合同，基于该合同产生的欠条也属无效，上诉人不应承担给付购房款及偿还借款的责任。四、原判决认定欠条约定的抵押贷款变更了房屋转让合同中商业按揭条款的约定，属认定事实不清。被上诉人利用上诉人对房地产及金融知识的欠缺变更该内容，上诉人并未注意到该变化，被上诉人在庭审中举证时并未主张该变化，原审判决作出超出被上诉人举证目的的认定，属于认定事实错误。五、原审判决认定办证费用58155.15元由上诉人承担，属于认定事实不清，适用法律错误。陈金泰、卢文煌辩称，一、答辩人通过公开招投标方式中标“聚龙商业城”的用地，并由此合法取得该地块的土地使用权，建设过程中向各相关部门依法缴纳了各项费用。国土部门及房管部门为“聚龙商业城”的房屋办理了土地使用权证、房屋产权证的行为完全说明了建设行为的合法性。《房屋转让合同》的效力应当是合法有效。被上诉人应依约支付仍欠的16万元购房款。二、无法办理抵押贷款的原因是陈桂峰的银行征信问题，故上诉人应按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付欠款利息。三、欠条约定确实变更了原来合同条款对按揭贷款的约定。四、答辩人承担办证费用5万元，已经在原先剩余的21万元购房款中予以抵扣，一审判决陈桂峰、阙丽玲偿还卢文煌58155.15元正确。陈金泰、卢文煌向一审法院起诉请求：1.依法判决陈桂峰、阙丽玲共同偿还陈金泰、卢文煌欠款人民币225000元，并从2014年4月24日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算欠款利息（暂计至2016年10月10日止，欠款利息为119584.5元）；2.本案受理费用由陈桂峰、阙丽玲承担。一审法院认定事实：陈金泰开发位于龙岩市永定区坎市镇先富东街[地块编号为（11）-129]的聚龙商业城项目。2010年5月21日，陈桂峰、阙丽玲向陈金泰购买位于龙岩市永定区坎市镇先富东街145-6号（聚龙商业城）2幢1-5层2-16房，陈金泰委托卢文煌与阙丽玲签订了《房屋转让合同》（合同编号：JL2-16），约定：该幢总价款为428000元；付款方式及期限：本合同签订时首付款218000元，余款210000元向银行申请商业按揭，如因受让人资信及其它客观原因不能办理银行按揭，受让人必须将余款在交房时付清；办理产权手续过程中的有关税费按国家规定由转让及受让双方各自承担等。陈桂峰与阙丽玲于2010年入住该房屋。2014年4月24日，卢文煌与陈桂峰进行协商，约定办证费用由陈金泰、卢文煌负担50000元，由陈桂峰、阙丽玲垫付，从陈桂峰、阙丽玲尚欠的购房款中扣除，扣除后陈桂峰、阙丽玲尚欠购房款160000元，该款在取得房产权证后30日内办理抵押贷款，在银行放款时一次性付清，如逾期或故意拒办抵押贷款，则由陈桂峰、阙丽玲支付按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的逾期还款利息，并约定从欠款之日起计算至付清之日止。同日，陈桂峰向陈金泰、卢文煌出具一张《欠条》。因陈桂峰、阙丽玲没钱支付办证费用，则向卢文煌个人借款65000元用于办证，由卢文煌代为垫付该款，口头约定具体的办证费用数额以发票为准，陈桂峰在欠条下方备注“向东华借到办证费用合计人民币陆万伍仟元整（65000元），于货款放款日结清，累计人民币贰拾贰万伍仟元整。陈桂峰”。2015年1月15日，永定县房地产交易与权属登记服务中心向陈桂峰、阙丽玲颁发了永房权证2015字第00058-××号、第××号《房屋所有权证》，2015年2月6日，永定县人民政府向陈桂峰、阙丽玲颁发了永国用（2015）第R882号《国有土地使用证》，卢文煌代为支付办证费用58155.15元。现产权证由陈金泰和卢文煌保管。后双方到多家银行办理抵押贷款，因陈桂峰的个人征信问题无法办理，致陈桂峰与阙丽玲至今未给付尚欠的购房款及卢文煌借款。庭审中卢文煌陈述其与陈金泰合伙投资龙岩市永定区坎市镇先富东街[地块编号为（11）-129]的聚龙商业城项目。另查明，陈桂峰与阙丽玲系夫妻关系。庭审中，因办证费用实际为58155.15元，陈金泰与卢文煌变更诉讼请求，将诉讼请求中的欠款225000元变更为218155.15元。一审法院认为，陈桂峰抗辩《房屋转让合同》约定办理商业按揭，现无法办理商业按揭，陈金泰与卢文煌违约在先，现办抵押贷款，致利息差距15万元，认为房屋转让合同无效，要求退房，因双方在欠条中约定余款在办理抵押贷款后付清，变更了合同中关于申请商业按揭的条款，故陈桂峰主张陈金泰与卢文煌违约在先无事实依据，其以无法办理商业按揭主张合同无效，不符合法律规定的认定合同无效的情形，为此陈桂峰的抗辩不予采信。陈桂峰抗辩陈金泰与卢文煌非法开发聚龙商业城项目，但政府部门已向陈桂峰与阙丽玲颁发产权证，说明案涉的房屋是合法的，为此陈桂峰的抗辩不予采信。陈桂峰、阙丽玲尚欠陈金泰与卢文煌购买款210000元，约定办证费用由陈金泰、卢文煌负担50000元，由陈桂峰、阙丽玲垫付，从陈桂峰、阙丽玲尚欠的购房款中扣除，扣除后陈桂峰、阙丽玲尚欠购房款160000元，有陈金泰与卢文煌提供的《房屋转让合同》及《欠条》为证，并有双方的陈述佐证，予以确认，双方的房屋买卖合同合法有效。现因陈桂峰个人征信原因无法办理抵押贷款致未给付尚欠的购房款，故陈金泰与卢文煌请求陈桂峰、阙丽玲给付尚欠的购房款160000元，应予支持。因双方在欠条中约定购房款160000元于取得房产证后30日内办理抵押贷款后一次性付清，逾期或拒办抵押贷款，应按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算逾期付款利息，故陈金泰与卢文煌主张从2014年4月24日起算计算利息，不予支持，逾期付款利息应从以160000元为本金从取得两证即从2015年2月6日后30日即2015年3月9日起计算至该款付清之日止。陈金泰与卢文煌主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算逾期付款利息，符合合同的约定，且属合理范围，应予支持，为此陈桂峰抗辩利息不合理，不予采信。陈桂峰向卢文煌借款58155.15元用于缴纳办证费用，双方形成合法的民间借贷关系。因该借贷关系的债权人系卢文煌，非陈金泰，故陈金泰与卢文煌请求陈桂峰、阙丽玲偿还该笔借款，不予支持，陈桂峰应向卢文煌偿还该笔借款本息。欠条中对该笔借款未约定利息，视为不支付利息，故卢文煌请求陈桂峰从2014年4月24日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算利息，不予支持，且双方约定的还款日期不确定，视为未约定还款日期，故其主张的利息依法应从起诉之日即2016年10月18日起至款清之日止按年利率6%计算。阙丽玲系陈桂峰的妻子，该笔借款属夫妻共同债务，阙丽玲应共同偿还，故卢文煌请求阙丽玲共同偿还该借款本息，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、陈桂峰、阙丽玲应于本判决生效之日起10日内向陈金泰、卢文煌给付购房款160000元，并支付该款从2015年3月9日起至欠款付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息；二、陈桂峰、阙丽玲应于本判决生效之日起10日内向卢文煌偿还借款58155.15元，并支付该款2016年10月18日起至款清之日止按年利率6%计算的利息；三、驳回陈金泰、卢文煌的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费6349元，减半收取计3174.5元，由陈金泰、卢文煌负担500元，陈桂峰、阙丽玲负担2674.5元。二审中，陈桂峰、阙丽玲与陈金泰、卢文煌均未向本院提供新证据。经审理查明，陈桂峰、阙丽玲对原审查明认定的事实异议在于：1、一审判决第六页第四行认定有口头约定，没有证据证明该事实。2、一审认定无法办理抵押贷款的原因在于陈桂峰的个人征信问题，事实不是该原因。对一审查明认定的其余事实无异议。陈金泰、卢文煌对原审查明认定的事实没有异议，对陈桂峰、阙丽玲有异议部分，认为确实存在口头约定，一审庭审中陈桂峰确认了办证费用以实际发票为准，也确认了因个人征信问题无法办理贷款。对上诉人有异议部分，与其在一审庭审中的陈述不符，对其异议本院不予采纳。本院对各方均无异议的事实予以确认。本院认为，一、关于双方争议的《房屋转让合同》是否合法有效问题。陈桂峰、阙丽玲上诉认为陈金泰与卢文煌非法开发“聚龙商业城”项目，但政府部门已向陈桂峰与阙丽玲颁发产权证，且陈桂峰与阙丽玲于2010年已经入住该房屋。上诉人陈桂峰、阙丽玲主张《房屋转让合同》违反法律法规的强制性规定，应属无效，但其提供的证据不足以证明其主张，故《房屋转让合同》属于合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”2014年4月24日，卢文煌与陈桂峰进行协商，约定办证费用由陈金泰、卢文煌负担50000元，由陈桂峰、阙丽玲垫付，从陈桂峰、阙丽玲尚欠的购房款中扣除，扣除后陈桂峰、阙丽玲尚欠购房款160000元，故一审判决陈桂峰、阙丽玲需向陈金泰、卢文煌给付购房款160000元并无不当。陈桂峰、阙丽玲认为合同无效无需给付剩余购房款理由不成立，本院不予支持。二、关于一审认定的办证费用58155.15元由陈桂峰、阙丽玲支付卢文煌是否正确问题。鉴于陈桂峰、阙丽玲与陈金泰与卢文煌已经商定办证费用由陈金泰与卢文煌负担5万元，且实际已经在尚欠购房款中予以减少，由21万元变更为16万元，且卢文煌已经实际垫付58155.15元，该借贷关系本属于另一法律关系，但为避免当事人讼累且一审法院已经判决且该实体处理结果并无错误，故本院对该结果予以维持。综上所述，陈桂峰、阙丽玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4572元，由上诉人陈桂峰、阙丽玲负担。一审案件受理费按照一审判决计收。本判决为终审判决。审 判 长  吕 敏审 判 员  陈水柏代理审判员  陈聪聪二〇一七年六月一日书 记 员  邱艺梅附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……