大连经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0291民初6483号原告：崔光哲，男，1982年3月13日生，朝鲜族，住大连经济技术开发区。被告：马腾，男，1983年2月5日生，汉族，住四川省通江县。委托诉讼代理人：韩震，辽宁弘权律师事务所律师。原告崔光哲诉被告马腾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔光哲，被告的委托诉讼代理人韩震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告双方签订《租赁合同》已解除；2、请求法院判令被告向原告支付房屋占有使用费，自2016年10月17日起至实际腾退之日止，按109元/日的标准计算；3、请求法院判令被告支付违约金20000元。事实与理由：2015年9月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于开发区民院北9栋-3-5-1号房屋出租给被告用于办公，租赁期限自2015年10月17日至2018年10月16日止；租金为40000元/年；因被告租赁房屋用于办公，被告可对案涉房屋进行装修，合同到期后被告负责恢复原样；若被告提前解除本合同，则第一年支付20000元，被告若违反合同的约定未及时缴纳房屋租金，原告有权催告，在收到原告催告后7日内仍没有支付，则原告有权解除合同，被告交付的押金原告不予退还，合同亦对双方的其他权利、义务作出了明确约定。因被告违约，原告于2016年4月25日将被告起诉至法院，双方调解后签订补充协议，约定剩余合同期间内租金若延期支付及合同期满后延期腾退，合同立即解除；被告立即腾退房屋并将房屋恢复原状；被告向原告支付违约金20000元；自合同解除之日，被告按照109元/日支付房屋占有使用费。补充协议签订后，原告依约将案涉房屋交付被告用于办公，但被告却又一次违反合同约定，欠缴租金，虽经原告多次催要，但被告却拒绝给付，故诉至法院。被告辩称，同意解除租赁合同，同意腾退房屋，水电费已结清，对于主卧室墙可以恢复原状。2016年11月16日之前的租金已经全部结清，签订租房合同时向原告交付房屋押金6600元，要求进行实际抵扣。对于2016年11月16日起至实际腾退之日的占有使用费同意原告的计算标准，同意支付。不同意原告违约金的诉讼请求，被告不存在违约情形，且违约金约定过高，原告不存在实际损失。当事人围绕诉辩意见依法提交证据，本院组织质证。原告提交租赁合同及补充协议、民事调解书、停热申请、房屋产权证、解除合同函、催款函、录音资料，被告对前述证据的真实性均无异议，本院对这些证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年9月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定，原告将其所有的位于大连经济技术开发区民院北9栋3-5-1号的房屋（下称案涉房屋）租赁给被告使用，租期自2015年10月17日至2018年10月16日，年租金40000元，每年分两次支付，于半年期前一个月内支付，房屋押金6600元；取暖费、物业费由原告承担，水电燃气等费用被告承担；被告可将案涉房屋进行装修，合同到期后恢复原样；租赁期间若被告提前解除合同，则第一年支付违约金20000元、第二年支付15000元、第三年10000元，押金不予退还；原告应及时交纳物业及取暖费，以免影响被告使用；合同到期被告搬离期限后，无欠费情况，原告无息退还被告押金；双方在合同履行期间若有违反本合同约定的情形的，视为违约，守约方有权解除合同，违约方应承担违约责任，被告未及时交纳租金，经原告催告后七日内仍没有支付，原告有权解除合同，被告支付的押金不予退还。2016年7月18日，原、被告签订《补充协议》，约定剩余合同期内的租金，若延期支付，合同即时解除、被告立即腾退房屋并恢复原状、被告向原告支付违约金20000元、自合同解除之日，被告按109元/天支付房屋使用费。前述合同及补充协议签订后，原告向被告交付房屋使用，被告对案涉房屋进行装修。在合同履行过程中，被告有不按时支付租金的情况，原告将被告起诉至法院，双方就2016年10月16日之前的房屋租金达成调解协议并实际履行。2016年10月17日之后的租金，被告未向原告支付。2016年10月9日和10月11日，原告两次以EMS特快专递的形式向被告发出《催款/解除合同函》，要求被告于同年10月22日之前将案涉房屋进行腾退并解除合同，原告同时告知被告，其要在同年10月16日办理停止供暖手续。2016年10月13日，原、被告进行电话联系，原告陈述“我发的EMS…..你同事签收了，你看一下吧”，被告陈述“哦哦，我看一下，我看一下”，“……你发信息说那个暖气停了的事吧，把暖气停了是吧……这暖气停了也行，我不要也行，去年我就打空调了，暖气根本不热”，“要是暖气不用的情况下，我用电用空调，那个可以取消，可以报停”。同年10月23日，原告申请停止供热。2017年4月11日，原、被告进行房屋交接，被告将房屋返还给原告并结清水电燃气费用。本院认为，原、被告签订的《租房合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告在履行合同期间有拖延支付房屋租金的情形，原告起诉至法院后，双方就2016年10月16日前的租金进行调解。对于2016年10月17日至2017年4月11日的租金，原告按照合同约定，于半年期开始前一个月向被告催款，被告未按期交纳，原告向被告发出特快专递，并通过电话告知被告，被告未表示否认，故可确认原、被告之间的合同已于2016年10月13日解除。合同解除后，被告仍占用案涉房屋，应向原告支付案涉房屋的占有使用费19293元（177天×109元）。关于原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，被告在履行合同的过程中，因多次拖欠房屋，存在违约行为，应向原告支付违约金。鉴于被告在答辩中提出降低违约金的标准，原告在诉讼中亦未举证证明其受到的损失，且原告已经收取被告6600元作为押金不予退还，结合违约金惩罚性与补偿性兼具的特征，故本院酌定被告已交付的6600元押金不予抵扣，原告可不返还该押金，作为违约金补偿给原告。对原告另行要求的20000元违约金，本院不予支持。被告关于原告未为其交纳取暖费系原告违约在先并要将取暖费折抵房租的答辩意见，因原告在停暖前已征求被告意见取得其同意才申请停暖，且合同中并无不交取暖费可折抵房租的约定，故该意见无事实与法律依据，不予采纳。原、被告于诉讼中对案涉房屋进行交接，原告撤销要求被告腾退房屋、恢复原状的诉请，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告崔光哲与被告马腾于2015年9月16日签订的《租房合同》、于2016年7月18日签订的《租房合同补充协议》于2016年10月13日解除；二、被告马腾于本判决生效之日起十日内向原告崔光哲支付房屋占有使用费19293元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告崔光哲的其他诉讼请求。案件受理费782元，由原告崔光哲负担391元，由被告马腾负担391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 时  丽  丽人民陪审员 苏  秋  燕人民陪审员 徐    忠二〇一七年五月二日书 记 员 王苓宇（代）附本案法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。