福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终5295号
上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门海洋职业技术学院。
法定代表人：杨琳，院长。
委托诉讼代理人：林坤武，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门英特华投资咨询有限公司。
法定代表人：陈子琪，董事长。
委托诉讼代理人：王木海、许丹，福建方威律师事务所律师。
上诉人厦门海洋职业技术学院（以下简称海洋学院）因与被上诉人厦门英特华投资咨询有限公司（以下简称英特华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
海洋学院上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项、第四项，依法改判为“驳回英特华公司要求海洋学院支付装修损失（包括评估费用）及交易手续费的诉讼请求。”2.依法改判原审判决第五项为“英特华公司依法向海洋学院支付房屋占有费1926879.78元。”事实与理由：一、一审法院认定对承租房屋进行装修是惯例没有依据。一审已查明，海洋学院将讼争房屋交付给英特华公司前，讼争房屋为原贝类博物馆，后改为学生宿舍，一直处于使用状态，并非毛坯房，讼争房屋交付给英特华公司时完全可以正常使用，并不存在如要使用就需装修的必要。1、一审法院认定“海洋学�一定对英特华公司装修行为知情”是错误的。英特华公司从未告知海洋学院正在装修讼争房屋，更未依约将装修方案告知海洋学院，且海洋学院现有翔安、思明两个校区，学校行政机关已迁移至翔安校区，学校无法得知英特华公司装修事宜。且讼争房屋从交付给英特华公司起，已由英特华公司掌控，讼争房屋已与学校校园分隔使用，讼争房屋有自己进出的大门（该事实一审庭审笔录中双方均有确认），从英特华提供的装修资料看，其装修属于室内装修，从外部无法看出正在进行大规模装修，海洋学院无法掌握英特华公司的装修行为。2、一审法院认定“海洋学院未对装修行为提出反对或异议。”是错误的，反对或异议的前提是知道行为的存在，海洋学院对英特华公司的装修行为并不知情，根本不存在提起反对或异议的前提。3、在（2015）思民初字第3017号案件中，海洋学院得知英特华公司对讼争房屋进行装修后，立即当庭要求英特华公司停止装修，将装修方案提供给海洋学院批准后再进行装修，海洋学院已对英特华公司的装修行为提出了反对和异议，不存在海洋学院对装修行为默认的事实。4、本案中，海洋学院与英特华公司并未对默示进行约定，法律也未规定，此种情况下，认定海洋学院默示同意英特华公司的装修行为，没有法律依据。二、一审法院认定海洋学院要承担英特华公司的装修损失（包括评估鉴定费用）适用法律错误。本案中，英特华公司对讼争房屋进行装修的面积达2837.83平方，装修损失评估金额为804868元，根据上述规定，讼争房屋应在依法办理《施工许可证》后才能进行装修。而一审中，英特华公司已自认在装修时并未办理《施工许可证》，即英特华公司在讼争房屋所进行的装修装饰属于违法违规行为。法律�护的权益应限于合同一方依法依约履行合同所产生的损失，不应包括违法违约行为所产生的费用。一审法院根据合同法的规定判决要求海洋学院承担英特华公司违法违规产生的损失属于适用法律错误。本案中，存在两个违约行为，第一，海洋学院对讼争房屋用途争议负主要责任，法院已依法判决海洋学院承担减少70%租金的责任，海洋学院已依法承担了自己的责任。第二，一审庭审中英特华公司已确认未获得海洋学院同意的情况下进行装修，已违反了《房屋租赁合同》第八条第二款：“改造、装修方案需经甲方批准，费用自理，不经过甲方允许擅自装修改造，一经发现，甲方有权随时终止合同。”的约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由�租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，因装修讼争房屋产生的费用，应由英特华公司自行承担。三、一审法院认定“参照合同解除的过错程度来分担讼争房屋占有费”是错误的。一审法院认定“合同解除的过错程度”的基础来源于（2015）厦民终字第3174号判决书，但（2015）厦民终字第3174号判决书具体认定表述为“海洋学院作为出租人对双方在实际履行房屋租赁合同过程中产生的用途争议负有主要责任”，从内容看，（2015）厦民终字第3174号判决书主要认定海洋学院负主要责任的环节为履行合同产生的用途争议，也即合同履行阶段。合同解除后的权利义务要根据双方在合同解除后的行为依法来判断。一审法院认定双方租赁合同解除的时间为2015年2月1日，而且解除合同的诉求为英特华公司提起。英特华公司应在2015年2月1日起将房屋交还给海洋学院，2016年1月21日，海洋学院也已发函要求英特华公司立即将房屋交还给海洋学院，但英特华公司直到2016年9月12日才交还讼争房屋。2015年2月1日至2016年9月12日期间，因租赁合同已解除，英特华公司占有讼争房屋属于无权占有，应按照原租金标准，支付从2015年2月1日起至2016年9月12日的房屋占有费。四、一审法院：“对于英特华公司的交易手续费损失104538元，参照双方对于合同解除的过错程度，海洋学院应按比例赔偿给英特华73176.6元。”的认定是错误的。1、一审法院认定英特华公司因租赁讼争房屋支付交易手续费104538元证据不足。一审中，英特华公司提供了厦门产权交易中心出具“交易手续费”发票，但该发票付款方写明为“陈某”，并非英特华公司。交易手续费发票无法确认是否与本案有关。2、从英特华提供的“交易手续费”发票内容看�费用由厦门交易中心收取，并非海洋学院收取，要求海洋学院承担该费用无依据。综上，一审判决认定事实错误，故请二审法院依法支持上诉请求。
英特华公司答辩称，一、海洋学院应当对英特华公司的装修损失进行赔偿，原审认定事实正确。1、因海洋学院违约导致合同解除，海洋学院应当赔偿英特华公司的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，英特华公司承租房屋后便投资进行装修。先后装修两次，第二次装修时因房屋的规划用途问题未能解决，被迫停工。该房屋装修从未被使用过。而在英特华公司因规划问题主动停工之前，海洋学院明知�特华公司已开始装修，却从未提出异议或要求英特华公司停工。根据（2015）厦民终字第3174号判决的认定：“海洋学院在出租讼争楼房前系将房屋作为学生宿舍使用，已变更房屋用途，其在发布招租实施方案及签订房屋租赁合同时均未明示仅能作为‘博物馆’使用，故据合同约定不能推导出双方约定承租人承租讼争楼房后房屋用途仅为‘博物馆’这一使用功能。”因海洋学院提供的房屋不符合合同约定的用途致使英特华公司的合同目的无法实现，英特华公司才诉求解除租赁合同，海洋学院存在违约行为。至于海洋学院提出讼争房屋并非毛坯房，在交付给英特华公司时完全可以正常使用的说法，英特华公司认为，房屋的用途决定了承租人是否进行装修及如何进行装修。讼争房屋原用于博物馆，后又改为学生公寓，其空间布局和装修风格并不符合英特华公司拟用作的用途。英特华公司的两次装修，无论是写字楼还是学生公寓，都是结合房屋的用途而进行的装修，也是因房屋规划用途的限制而无法继续装修或使用。故海洋学院应当赔偿英特华公司装修损失。2、英特华公司的装修行为已经过海洋学院的许可。英特华公司的两次装修行为均得到了海洋学院的许可。因当时双方处于合作期，且海洋学院作为一所职业高等院校，英特华公司认为其应当具有较好的信誉，对海洋学院比较信任，故未要求其出具书面的许可文件。现海洋学院关于英特华公司擅自装修的说法极不尊重客观事实。第一，讼争房屋位于海洋学院校园内，门禁森严，若无海洋学院的许可，英特华公司如何安排运输装修材料和装修工人。第二，根据两次装修的设计、施工资料显示，因讼争房屋涉及两次装修，故装修时间较长，自2013年11月至2014年9月均处于装修期。海洋学�不可能不知情。第三，装修期间，讼争房屋的用水及用电量均会大幅增加。水电费均以海洋学院的名义缴交，海洋学院对于装修当然知情。第四，讼争房屋之所以按照学生公寓样式进行第二次装修，是因为海洋学院告诉英特华公司，讼争房屋曾以学生宿舍用途改变过规划设计，故在办公用途无法实现后，建议英特华公司改做学生公寓用途。若无海洋学院主动告知，英特华公司根本不可能知道讼争房屋曾改变规划用途，也不会再对讼争房屋做二次装修。第五，海洋学院认为，英特华公司自2014年2月起欠付租金。但从其催款的内容以及之后起诉的诉讼请求来看，其从未对英特华公司的装修提出异议或者要求解除合同，只是催缴租金。可见海洋学院对于英特华公司的装修行为并无异议。3、海洋学院已按房屋现状接受房屋。2016年9月12日，双方完成讼争房屋的交接手续，海洋学院收回讼争房屋。虽然根据双方交接协议的约定，海洋学院接收房屋的行为不能视为对赔偿装修损失的认可，但不可否认的是，海洋学院是按鉴定时的现状收回房屋的，其收回的是附带装修价值的房屋且海洋学院对该已形成附合的装饰装修享有完全的权利，包括再次利用的权利。从公平原则的角度出发，海洋学院对于英特华公司的装修损失也应进行赔偿。4、办理施工许可证是海洋学院的义务，英特华公司无条件办理。根据海洋学院所列举的法律规定可知，建设单位负有义务向相关部门申领施工许可证。双方在一审时对于谁是建设单位存有异议。英特华公司认为，海洋学院作为讼争房屋的所有权人，针对讼争房屋所进行的建设若涉及办理相关审批手续的，均应由海洋学院予以办理。英特华公司作为承租人，没有办理相关手续的权利及义务。根据厦门市建设工程质量安全监督站、市建设局对外公布的《施工许可阶段办事指南》也可看出，除了审批部门能够自行调阅的材料以外，其他审批申办材料均需由业主提供，故办理施工许可证是海洋学院的义务，英特华公司无条件办理。二、海洋学院对于合同的解除存在主要过错，对于房屋交接的迟延承担全部责任，无权要求英特华公司承担合同解除后的全部房屋占用费。第一，英特华公司认为，讼争房屋租赁合同的解除时间应为2015年12月2日。因为（2015）厦民终字第3174号民事判决的主文中仅判决“解除海洋学院与英特华公司签订的《房屋租赁合同》”，并未判定房屋租赁合同于2015年2月1日解除。3174号判决的生效日期为2015年12月2日，故房屋租赁合同应于2015年12月2日解除。第二，即使按照原审认定的解除时间，原审参照合同解除的过错程度分担房屋占有费的判定也是合理的。因为该解�时间并非合同双方当事人协商一致，可以控制的时间，而是双方已发生争议并提起诉讼，在经过长时间的诉讼程序以后，由法院依法裁判得出的时间。在法院裁判生效以前，合同是否解除、何时解除均处于未知状态。海洋学院要求英特华公司承担双方诉讼期间的全部房屋占用费，缺乏事实及法律依据。更何况，在3174号案件的两审诉讼过程中，海洋学院始终不同意解除合同，该案一审判决也未支持英特华公司解除合同的诉讼请求，何谈返还房屋的问题。第三，对于3174号判决生效后至双方实际交接房屋之日止的房屋占用费应由海洋学院自行承担，原审按比例分担的判决已对英特华公司不公平，英特华公司更不应承担全部占用费。租赁合同解除后，英特华公司并非故意拒绝归还房屋扩大损失，只是因已形成附合的装饰装修物无法与房屋分离，若海洋学院不予认可装修价值，在归还房屋后证据一旦灭失，英特华公司将难以再主张装修损失。故在返还房屋及赔偿损失的问题上，英特华公司一直积极与海洋学院协商解决，并在海洋学院的要求下，共同委托厦门市大学资产评估公司对装修价值进行评估，拟在评估报告出具后完成房屋的交接手续。因海洋学院突然反悔，拒绝承认评估报告也拒绝承担相应费用，最终评估机构未能出具正式报告。英特华公司本寄希望于协商解决双方纠纷，因海洋学院态度突然转变，英特华公司不得已提起本案诉讼。因海洋学院缺乏诚信的行为致使讼争房屋的交接时间拖延，英特华公司对此不存在过错，不应向海洋学院支付因海洋学院故意拖延时间而产生的房屋占用费。三、原审判决海洋学院按比例承担交易手续费并无不当。交易手续费104538元系英特华公司为承租讼争房屋，通过厦门产权交易中心竞标并交纳�费用。该费用虽然不是由海洋学院收取，但属于英特华公司为了订立租赁合同而支出的费用。现租赁合同解除导致英特华公司损失，海洋学院应予赔偿。至于海洋学院提出的无法确认发票是否与本案有关的主张。原审法院已向陈某本人调查核实相关事实，陈某也确认该交易手续费发票确系为签订讼争合同而缴纳费用的发票。海洋学院仅提出质疑，并未提交任何相反证据，原审认定该事实并无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，请依法驳回其上诉请求。
英特华公司向原审法院提出诉讼请求：1、海洋学院返还英特华公司租金611686.6元；2、海洋学院退还英特华公司押金189188元（两个月租金标准）；3、海洋学院赔偿英特华公司装修损失1478270元（以评估结果为准）；4、海洋学院赔偿英特华公司其他经济损失304538元（包括招商代理费20万元以及交易手续费104538元）。海洋学院向原审法院提出反诉请求：1、确认《房屋租赁合同》已于2015年1月23日解除；2、英特华公司自行将厦门市思明区体育路67号二至七层房屋恢复原状；3、英特华公司将厦门市思明区体育路67号二至七层房屋交还给海洋学院；4、英特华公司支付房屋占用费1291208.1元（按每月99323.7元的标准，从合同解除之日后的2015年2月1日起暂计至2016年3月1日，暂计13个月，实际应计至房屋返还之日止）。
一审法院认定事实：海洋学院系本案讼争的厦门市思明区体育路67号二至七层房屋的权属人。该房屋土地用途为“博物馆”，位于海洋学院校园内。2013年1月22日，福建省人民政府机关事务管理局作出一份闽政管函（2013）29号《福建省人民政府机关事务管理局关于厦门海洋职业技术学院部分房产出租的函》，同意海洋学院�不影响单位履行职责的前提下将包括讼争房屋在内的房屋对外出租，并要求海洋学院应按有关规定进入产权机构进行公开招租，出租合同中应明确出租用途、资产保全措施和安全生产责任。据《厦门海洋职业技术学院楼宇招租实施方案》记载，出租用途表述为“禁止经营教育、培训办学、录像、电游、网吧、卡拉OK、按摩、麻将及国家不允许的项目”。据《福建省直行政事业单位国有资产出租（出借）审批表》记载，海洋学院作为申报单位意见为“该楼原为贝类楼，后改为自考生宿舍楼，现自考生源严重萎缩，为充分利用资源，在不影响学院正常办学的情况下，拟决定对外公开招租”。
2013年3月14日，海洋学院将讼争房屋通过厦门产权交易中心对外挂牌招租。案外人陈某获得讼争房屋承租权后，于2013年5月1日与海洋学院签订一份《房屋租赁�同》，约定：海洋学院将位于厦门市思明区体育路67号楼二至七层房屋出租给陈某，租赁期限五年（自2013年5月1日至2018年4月30日止）；租金每季结算一次，每季度首月的5日前以转账方式支付；租金为94594元／月，从第二年起每年按上年度租金5%累进递增；出租房屋的用途：禁止经营教育、培训办学、录像、电游、网吧、卡拉OK、按摩、麻将及国家不允许的项目，未经海洋学院同意，陈某不得擅自改变出租房屋的用途；租赁期间，陈某如欲将房屋转租给第三人，必须征得海洋学院同意；一经发现违约，海洋学院有权随时中止合同，并没收其经营押金和剩余租金作为违约赔偿金，如需转让，需提前书面向海洋学院申请，经海洋学院书面同意后方可转让，海洋学院收取转让费的30%作为管理费；改造、装修方案需经海洋学院批准，费用自理，不经过海洋学院允许擅自装修改造，一经发现，海洋学院有权随时中止合同；海洋学院应在本合同约定租期开始前将出租房屋交付给陈某，并应协助陈某办理经营所需的相关手续；陈某依约交付租金，陈某如果拖欠租金，应按银行延期付款的规定向海洋学院偿付违约金；如陈某累计拖欠租金达2个月以上，海洋学院有权随时终止合同，并将经营押金（两个月房租）作为违约金赔偿给海洋学院；租赁期间，如陈某确因特殊情况需要退房，必须提前2个月书面通知海洋学院，解除合同，应付给海洋学院违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算；租赁期满或合同解除，陈某必须在一周内按时搬出全部物件，否则海洋学院有权封存房屋内所有物件。如擅自装修改造给海洋学院造成的损失，陈某需向海洋学院给予相应的经济赔偿并应负责恢复原状。如未及时修复给海洋学院造成的损失，需从陈某的经营押金中扣除。上述合同签订当日，海洋学院将讼争房屋及房屋相关图纸、产权证复印件交由陈某。
2013年10月10日，英特华公司向海洋学院发出一份《关于房屋租赁规范管理的报告》，内容包括：上述租赁合同中标人陈某为英特华公司员工，且由陈某与海洋学院签订租赁合同，为规范财务管理，特申请将原合同主体由陈某变更为英特华公司，合同其他条款不变。此后，海洋学院与英特华公司重新签订一份承租人变更为英特华公司，内容与上述租赁合同一致的《房屋租赁合同》。
上述合同签订后，英特华公司向海洋学院支付了押金189188元及2013年5月至2014年1月期间的租金873838元。自2014年2月起至今，英特华公司未再支付租金。租赁期间，英特华公司对讼争房屋进行装修改造。
2014年5月4日，厦门市思明区公安消防大队出具一份厦思公消函（2014）005号《关于厦门海洋职业技术学院思明校区7号公寓楼底层店面存在消防安全问题的函》，认为该公寓楼底层店面（思明区体育路67号一楼）原为博物馆使用功能，于2011年12月1日起出租他人作为餐厅营业场所使用，属于人员密集场所，未办理建设工程规划变更和相关消防审批手续，存在消防安全问题，依法应责令停止使用。2014年6月18日海洋学院向承租该公寓楼底层店面的大羊丰饭餐厅转发前述函件，要求其积极履行建设工程规划变更和相关消防审批手续，依法停业整改。英特华公司承租讼争房屋拟作为办公经营场所。
2015年，英特华公司向原审法院提起诉讼，请求：解除双方签订的《房屋租赁合同》。海洋学院提起反诉，请求：1、确认英特华公司解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为无法律效力；2、英特华公司依法依约继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；3、英特华公司支付2015年2月至2015年4月房屋租金297971.1元及违约金734.72元。该案经原审法院审理并作出（2015）思民初字第3017号民事判决书后，英特华公司不服，提起上诉，厦门市中级法院经审理认定：讼争房屋为博物馆使用功能，英特华公司承租后拟作为办公经营场所，属变更用途。因讼争房屋尚未办理建设工程规划变更手续，导致未能作为办公经营场所使用。对双方在实际履行租赁合同过程中产生的用途争议，海洋学院负有主要责任，英特华公司负有一定责任。因讼争房屋博物馆使用功能的特定性和局限性，导致英特华公司承租讼争房屋的合同目的落空，造成租赁合同事实上履行不能，英特华公司要求解除合同应予支持。海洋学院要求英特华公司承担解除合同后的房屋租金及违约金不予支持，双方可就该损失另行协商解决。厦门市中级法院作出（2015）厦民终字第3174号民事判决书，判决解除双方之间的《房屋租赁合同》等。该判决于2015年12月2日发生法律效力。
除上述诉讼外，海洋学院还向原审法院提起另一诉讼，请求：英特华公司向海洋学院支付2014年2月至2015年1月租金1177695.3元及违约金40444.76元。该案经原审法院审理并作出（2015）思民初字第731号民事判决书后，英特华公司不服，提起上诉，厦门市中级法院经审理认定：因双方对合同解除均负有责任，应依过错程度承担相应的法律后果，酌定双方对于讼争租金按7：3比例负担，海洋学院要求英特华公司承担租金的请求，部分予以支持，海洋学院要求英特华公司承担违约金的请求不予支持。厦门市中级法院作出（2015）厦民终字第2113号民事判决书，判决：英特华公司支�海洋学院自2014年2月至2015年1月租金353308.59元等。该判决于2015年12月30日发生法律效力。
2016年1月21日，海洋学院向英特华公司发出律师函，要求英特华公司在收函后三十日内归还讼争房屋。英特华公司收到后，于2016年1月29日向海洋学院发出律师函，要求海洋学院在收函后尽快确认评估结果以便尽早移交讼争房屋，并向英特华公司返还租金、押金及赔偿装修损失、其他经济损失。海洋学院未收到英特华公司发出的律师函。
经英特华公司申请，原审法院委托福建方成司法鉴定中心对讼争房屋的装修价值进行鉴定。经鉴定，讼争房屋的装修价值为804868元。英特华公司支出鉴定费42000元。
2016年9月12日，英特华公司将讼争房屋按现状交付给海洋学院。
原审审理中，英特华公�提交《体育路招商代理合同》、收款收据，拟证明英特华公司为充分利用讼争房屋发展经营，对外招商，支付招商代理费20万元。海洋学院质证如下：对前述证据的真实性、关联性均不予确认，英特华公司未经海洋学院同意将讼争房屋向他人招租，转租讼争房屋，违反租赁合同约定，招商费用并非英特华公司履行租赁合同产生，属于违约产生的费用，无权要求海洋学院赔偿，收款收据并非正式发票，无法证明英特华公司已支出20万元，更谈不上有20万元的损失。
英特华公司提交《转让协议》、银行交易明细单、交易手续费发票，并申请证人陈某出庭作证，拟证明英特华公司以50万元的价格从陈某处受让陈某与海洋学院签订的讼争房屋租赁合同项下的一切权利义务，陈某交于海洋学院的全部租金、押金以及以陈某名义缴交的全部费用归属英特华公司，陈某向厦门市产权交易中心支付交易手续费104538元，英特华公司有权向海洋学院主张赔偿交易手续费等费用的权利。海洋学院质证如下：对前述证据的真实性不予确认，厦门产权交易中心开具给陈某的发票，与海洋学院无关，且该发票未体现支付交易手续费的原因，无法确认是否与讼争租赁关系有关。
原审法院认为，虽然英特华公司与海洋学院就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》真实有效，但根据已生效的（2015）厦民终字第3174号民事判决和（2015）厦民终字第2113号民事判决，讼争房屋在未办理建设工程规划变更手续之前依法只能作为博物馆使用，该使用功能的特定性和局限性导致英特华公司承租讼争房屋的合同目的落空，造成租赁合同事实上的履行不能，厦门市中级法院判令解除双方之间的租赁合同，并认定对于合同解除，海洋学院负主要责任，英特华公司负次要责任，应依过错程度承担相应的法律后果，并酌定双方按7：3的比例负担租金。
对于英特华公司已支付给海洋学院的租金873838元（2013年5月至2014年1月），根据生效判决的上述认定，海洋学院应按比例返还给英特华公司611686.6元（873838元×70%）。
英特华公司主张其装修行为已得到海洋学院的许可，但未办理书面许可文件，讼争房屋位于海洋学院校园内，校园内人来人往且门禁森严，若无海洋学院的许可，英特华公司无法安排运输装修材料和装修工人，海洋学院不可能对在自己校园内进行的装修毫不知情。海洋学院主张英特华未经相关政府部门批准且未经海洋学院同意进行装修，属于违法、违规、违约装修，英特华公司因此支出的装修费用应由英特华公司自行承担。原审法院分析认�，承租人在承租房屋后对房屋进行一定的装修符合租赁惯例，并且，由于讼争房屋位于海洋学院校园内，海洋学院不可能对英特华公司的装修行为毫不知情，亦无证据证明海洋学院在英特华公司的装修过程中对装修行为提出反对或者异议，应视为英特华公司的装修行为已得到海洋学院的默认。据此，对于英特华公司的装修损失804868元及相关鉴定费42000元，参照双方对于合同解除的过错程度，海洋学院应按比例赔偿给英特华公司装修损失563407.6元（804868元×70%），并支付鉴定费29400元（42000元×70%）。
对于英特华公司已支付给海洋学院的押金189188元，英特华公司要求全额返还。海洋学院主张英特华公司拒付租金，未经相关政府部门批准且未经海洋学院同意进行装修，未经海洋学院同意进行转租，海洋学院有权没收押金。原审法院分析认为�因双方对租赁用途发生争议，英特华公司未按时支付租金，属事出有因，且英特华公司对讼争房屋进行装修已得到海洋学院的默认，海洋学院也没有举证证明英特华公司存在转租行为，故海洋学院要求没收押金的主张不能成立，海洋学院应将押金189188元全部返还给英特华公司。
对于英特华公司的交易手续费损失104538元，参照双方对于合同解除的过错程度，海洋学院应按比例赔偿给英特华公司73176.6元（104538元×70%）。
对于英特华公司主张的招商代理费损失20万元，因英特华公司仅提交《体育路招商代理合同》、收款收据为证，未提交正式发票及相应的付款凭证，原审法院对英特华公司的该项诉求不予支持。
因英特华公司已于2016年9月12日将讼争房屋按现状交付给海洋学院，海洋学院要求英特华公司将讼争房屋恢复原状并交还给海洋学院，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
关于双方之间租赁合同解除的时间，（2015）厦民终字第2113号民事判决部分支持了英特华公司要求海洋学院支付2014年2月至2015年1月租金的诉求；（2015）厦民终字第3174号民事判决驳回了英特华公司要求海洋学院支付2015年2月至2015年4月租金及违约金的诉求，并认定海洋学院要求英特华公司承担解除合同后的房屋租金及违约金不予支持，双方可就该损失另行协商解决。根据上述两份生效判决，双方之间租赁合同解除的时间应为2015年2月1日。海洋学院请求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2015年1月23日解除，原审法院不予支持。
英特华公司要求海洋学院支付房屋占用费，原审法院予以部分支持，参照双方对于合同解除的过错程度，英特�公司应按30%的比例向海洋学院支付占用费578063.93元（按合同解除前的租金标准即99323.7元／月，自2015年2月1日起计至2016年9月12日止）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、海洋学院于本判决生效之日起七日内返还英特华公司2013年5月至2014年1月的租金611686.6元；二、海洋学院于本判决生效之日起七日内返还英特华公司押金189188元；三、海洋学院于本判决生效之日起七日内赔偿英特华公司装修损失563407.6元；四、海洋学院于本判决生效之日起七日内赔偿英特华公司交易手续费损失73176.6元；五、英特华公司于本判决生效之日起七日内支付海洋学院2015年2月1日至2016年9月12日的占用费578063.93元；六、驳回英特华公司的其他诉讼请求；七、驳回海洋学�的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13735元，由英特华公司负担6093元，海洋学院负担7642元；反诉受理费8285元，由海洋学院负担4610元，英特华公司负担3675元。前述款项应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。本案鉴定费42000元，已由英特华公司支付，海洋学院应于本判决生效之日起七日内将其中的29400元支付给英特华公司。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实除海洋学院认为原审判决第12页第一段最后一行“英特华公司承租讼争房屋拟作为办公经营场所”不予认可，且遗漏查明英特华公司未书面告知要装修的事实外，对其余事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
本院认为，围绕海洋学院的上诉请求与理由，分析认定如下：
1、关于海洋学院对于英特华公司的装修损失应承担的赔偿责任问题。海洋学院主张英特华公司未经过许可进行装修，不应承担装修损失。讼争房屋位于海洋学院内，而装修是一个持续性的、具有外部影响的行为，从运输装修材料到装修工人的进出场，以及装修通常可能产生的声音等，海洋学院对于其装修表示不知情、不同意，明显违反常理。虽然英特华公司未提交直接证据证明海洋学院对其装修表示同意，但根据上述分析，应认定海洋学院对于装修行为是默许的。海洋学院主张在此前诉讼过程中对于装修提出异议，要求停止装修，该行为发生在装修完成后，双方当事人已因合同履行发生纠纷，该事实并不能证明海洋学院此前对于装修并不知情。故在讼争合同无�继续履行的情况下，双方当事人应根据各自的过错责任承担装修的损失。海洋学院的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予采信。
2、关于讼争租赁合同解除时间的认定，以及合同解除后英特华公司应承担的房屋占用费的认定。已生效的（2015）厦民终字第3174号民事判决书，判决解除讼争的租赁合同，该判决书于2015年12月2日发生法律效力，故讼争合同的解除时间应为2015年12月2日。原审法院认定合同的解除时间为2015年2月1日不当。关于合同解除后的房屋占用费问题，原审判决根据此前生效的判决认定，按照双方当事人过错比例认定占用费的分担。本院认为，（2015）厦民终字第3174号判决书中表述为“海洋学院作为出租人对双方在实际履行房屋租赁合同过程中产生的用途争议负有主要责任”，从内容看，（2015）厦民终字第3174号判决书主要认定海洋学院负主要责任的环节为履行合同产生的用途争议，也即合同履行阶段。合同解除后的权利义务要根据双方在合同解除后的行为依法来判断。在讼争合同解除的生效判决作出之前，双方当事人对于讼争租赁合同的解除存在争议，故对于期间的租金按照合同解除的过错程度进行分担。但对于合同解除后房屋占用费的问题，虽然英特华公司抗辩并非故意拒绝归还房屋扩大损失，只是因已形成附合的装饰装修物无法与房屋分离，故在返还房屋及赔偿损失的问题上，英特华公司一直积极与海洋学院协商解决，以至于返还房屋的迟延。本院认为，对于保全房屋的装修价值问题，英特华公司除一直占用房屋外，仍有其他合法有效的方式可予以保全。其以占用房屋拒不返还导致房屋占用费的持续产生，并不能归责于海洋学院，应由其自行全部承担，原审判决以合同解除的过错程�认定占用费比例，缺乏法律依据，本院依法予以改判。讼争合同于2015年12月2日经生效判决确认解除，合同解除前应按照过错程度支付租金，即英特华公司应承担2015年2月1日至2015年12月2日的租金为297971元（按照租金标准99323.7元／月的30%计算），自2015年12月3日起至2016年9月12日止应支付的房屋占用费为923710元（按照租金标准99323.7元／月计算），以上合计1221681元。
3、关于交易手续费的认定问题。交易手续费系英特华公司通过竞标程序承租讼争商铺向有关房屋交易中心交纳的费用，该笔费用有发票为据，其中发票付款方“陈某”，经过原审法院核实也确认其关联性。该笔费用属于英特华公司因讼争租赁合同而支出的费用，属于损失的范围。
综上，海洋学院的部分上诉请求具有法律依据，本院予以部分支持。原审判�认定事实清楚，但关于房屋占用费的认定问题适用法律不当，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初1627号民事判决第一、二、三、四、六、七项；
二、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初1627号民事判决第五项为：“英特华公司于本判决生效之日起七日内支付海洋学院2015年2月1日至2016年9月12日的租金及占用费1221681元；
三、驳回海洋学院的其他上诉请求。
一审案件本诉受理费13735元，由英特华公司负担6093元，由海洋学院负担7642元；反诉受理费8285元，由英特华公司负担7839元，由海洋学院负担446元。鉴定费42000元，已由英特华公司支付，海洋学院应�本判决生效之日起七日内将其中的29400元支付给英特华公司。二审案件受理费27307元，由海洋学院负担12939元，由英特华公司负担14368元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一七年四月七日
代书记员 黄亚君
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。