北京市丰台区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京0106执异16号
案外人北京国投方诚资产管理有限公司，住所地北京市丰台区太平桥小区8号楼甲1号2幢8号。
法定代表人张朝晖，董事长。
委托代理人陈铱，男，1983年1月15日出生。
委托代理人陈龙，男，1988年11月28日出生。
申请执行人谷春雨，女，1986年2月10日出生。
被执行人贾彩荣，女，1960年4月14日出生。
本院依据已经发生法律效力的（2015）京国立内证字第0910号公证书及（2015）京国立执证字第021号执行证书，在执行谷春雨申请执行贾彩荣公证债权文书一案过程中，北京国投方诚资产管理有限公司（以下简称国投方诚公司）向本院提出案外人异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人国投方诚公司称，请求法院解除对位于北京市丰台区西客站南广场东区A、B、C座楼3#办公楼XXX房屋（以下简称涉案房屋）的查封。事实和理由为：2012年12月31日，国投方诚公司与贾彩荣签订了关于涉案房屋的《商品房预售合同》，合同签订后贾彩荣未履行合同义务。2015年5月26日，国投方诚公司向涉案房屋的所在地法院提起诉讼，法院审理查明贾彩荣违约且无能力继续履行合同，故判决：解除国投方诚公司与贾彩荣关于涉案房屋的买卖合同关系，贾彩荣不再享有买受涉案房屋的权利，国投方诚公司退还贾彩荣已支付的部分购房款1313643元，扣除诉讼费13855元，共计退还贾彩荣购房款1299788元。现国投方诚公司同意退还贾彩荣购房款，该购房款已经丰台法院冻结。综上，涉案房屋已经法院判决为案外人国投方诚公司所有，并非贾彩荣的合法财产，为维护国投方诚公司的合法权益，请求法院解除对涉案房屋的查封。
为证明其主张，国投方诚公司向本院提交了以下证据材料：1.（2015）丰民初字第11997号民事判决书。证明国投方诚公司与贾彩荣之间关于涉案房屋的买卖合同已经法院生效判决解除；同时，该判决确定国投方诚公司返还贾彩荣已支付的购房款。2.国投方诚公司的银行对账单，证明截至2016年5月25日，国投方诚公司已在银行账户中存入相应款项，并经丰台法院依法冻结。
经审查查明，2015年1月28日，出借人谷春雨与借款人贾彩荣签订《借款协议》，约定借款金额为1000万元，借款期限自2015年1月28日至2015年2月16日；借款利率为同期同档次银行贷款利率的4倍。2015年2月2日，北京市国立公证处出具（2015）京国立内证字第0910号公证书，对上述《借款协议》进行了公证，并依法赋予其强制执行效力。2015年3月5日，北京市国立公证处出具（2015）京国立执证字第021号执行证书，载明申请执行人为谷春雨，被申请执行人为贾彩荣，截至2015年3月2日执行标的为：本金人民币1000万元，利息人民币17万元整，违约金人民币18万元整，合计人民币1035万元整及实现债权所需费用。2015年3月24日，谷春雨向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2015）丰执字第02691号。2015年4月14日，本院作出（2015）丰执字第2691号执行裁定书，预查封了预售登记在被执行人贾彩荣名下的位于北京市丰台区西客站南广场东区A、B、C座楼3#办公楼XXX号房产。
另查，国投方诚公司与贾彩荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日作出的（2015）丰民初字第11997号民事判决书，已经于2015年12月4日发生法律效力。该判决查明：2012年12月31日，国投方诚公司与贾彩荣签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1427078），约定由贾彩荣购买涉案房屋，房屋总价款2613643元。买受人应于2013年3月31日前交齐房屋首付款1313643元；剩余房款1300000元，由买受人向抵押贷款银行申请贷款。合同签订后，贾彩荣支付了首付款1313643元，后由于未能获得银行贷款，其未能支付剩余房款。该判决确定：一、解除北京国投方诚资产管理有限公司与贾彩荣签订的合同编号为Y1427078的《北京市商品房预售合同》。二、北京国投方诚资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日向贾彩荣返还购房款1313643元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13855元，由被告贾彩荣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。2015年12月30日，本院作出（2015）丰执字第02691-2号执行裁定书及协助执行通知书，请国投方诚公司协助冻结贾彩荣在国投方诚公司享有的包含涉案房屋在内的20套房产的购房款28169782元及其孳息。冻结期限两年，自2015年12月30日起至2017年12月29日止。冻结期间禁止向任何单位和个人支付。2016年5月24日，北京银行中关村支行向本院出具（2015）丰执字第2691号协助冻结存款通知书回执，载明：你院（2015）丰执字第2691号冻结通知书收悉。关于北京国投方诚资产管理有限公司在我行的×××账户存款应冻结12000000元，已冻结367604.75元，未冻结11632395.25元，原因余额不足，冻结期限为12个月，从2016年5月24日起至2017年5月23日止。2016年5月30日，北京银行中关村支行出具的北京国投方诚资产管理有限公司账号为×××的对账单显示，2016年5月25日，国投方诚公司的账户余额为28177604.75元。经向本案执行法官核实，本院已冻结国投方诚公司×××账户中的银行存款12000000元，其中包括国投方诚公司应向贾彩荣返还的涉案房屋的购房款。
再查，（2015）丰执字第2691号案在执行过程中，刘海逸以谷春雨已将涉案债权转让给刘海逸为由，申请变更其为本案申请执行人。2016年2月14日，本院作出（2015）丰执异字第00286号执行裁定书，裁定北京市国立公证处（2015）京国立内证字第0910号公证书及（2015）京国立执证字第021号执行证书确认的权利人变更为刘海逸。因被执行人贾彩荣下落不明，本院于2015年3月26日，对（2015）丰执异字第00286号执行裁定书进行公告送达。截止本裁定出具之日，该裁定书尚未生效。
又查，本案在审查过程中，本院电话联系申请执行人谷春雨，其表示由于本案债权已转让给刘海逸，因此不再参与本案的审查程序。受让人刘海逸到庭谈话，其表示不同意向案外人国投方诚公司支付涉案房屋的剩余购房款。国投方诚公司亦不同意剩余购房款从涉案房屋的变价款中优先支付。受让人刘海逸表示同意由法院将国投方诚公司应返还被执行人贾彩荣的购房款作为被执行人财产予以执行，解除对涉案房屋的查封。国投方诚公司亦表示愿意向法院履行返还涉案房屋购房款的义务。
以上事实，有当事人提供的证据材料、谈话笔录、执行卷宗材料在案佐证。
本院认为，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，被执行人贾彩荣购买需要办理过户登记的第三人国投方诚公司的涉案房屋，已经支付了部分价款。现申请执行人谷春雨表示由于涉案债权已转让给刘海逸，因此不再参与本案审查程序；涉案债权受让人刘海逸明确表示不同意向第三人国投方诚公司支付剩余购房款；第三人国投方诚公司亦不同意剩余购房款从涉案房屋变价款中优先支付。现案外人国投方诚公司与被执行人贾彩荣关于涉案房屋的《商品房预售合同》已经法院生效判决予以解除，国投方诚公司表示愿意向法院履行返还涉案房屋购房款的义务，本院亦依法冻结了国投方诚公司应向贾彩荣返还的涉案房屋的购房款，因此，本院认为，案外人国投方诚公司的异议请求成立，本院应依法解除对涉案房屋的预查封措施。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止北京市丰台区人民法院（2015）丰执字第02691号案对北京市丰台区西客站南广场东区A、B、C座楼3#办公楼XXX号房屋的执行。
案外人、当事人认为原判决错误，应依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 常 萌
代理审判员 何东奇
代理审判员 李琳琳
二〇一六年六月三日
书记 员代 航 英