广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港北民初字第1630号
原告甘志梅，女。
委托代理人陈志明，广西正大五星律师事务所律师。
委托代理人林春丽，广西正大五星律师事务所实习律师。
被告贵港市天骄投资开发有限责任公司。
法定代表人吴汉刚，该公司总经理。
委托代理人高和强，贵港市桂贵法律服务所法律工作者。
原告甘志梅诉被告贵港市天骄投资开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月4日受理后，依法组成由代理审判员黄恒涛担任审判长，与人民陪审员莫专、姜志銮参加的合议庭，分别于2014年8月7日、11月27日公开开庭进行了审理，书记员林春菊担任法庭记录。原告甘志梅及其委托代理人陈志明、林春丽、被告贵港市天骄投资开发有限责任公司的委托代理人高和强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘志梅诉称，2008年4月26日，原告和被告在自愿平等的基础上就商铺、楼房及附属设施设备等的租赁问题达成协议并签订了《合同书》。合同约定了租赁标的物，每年的租金及租赁期限，同时约定了违约条款及纠纷处理等事项。合同生效并履行四年多均相安无事。至2013年，被告为了赚取更多的利益，故意违约及挑起事端，甚至用极端手段故意影响原告生产经营，2013年11月，不断捏造事实威胁恐吓原告，甚至动用黑社会人员上门闹事并索取闹事误工费用。2014年2月27日，未经原告同意，将原告与2008年4月26日承租的商铺及东南楼二、三、四楼及其附属设施设备（停车场、发电机等）强行转租给吴伟宁使用，造成吴伟宁拿着合同上门闹事，强行驱赶原告的客人。2014年3月21日，被告再次通知原告对承租标的物停止营业，并将房铺交回被告使用。2008年4月26日双方签订的合同第二条约定期限为2008年5月1日至2015年11月31日。合同第十一条，如甲方（被告）中途违约要赔偿乙方（原告）人民币500000元。由于被告的故意违约，强行将租赁物转租他人使用，致原告已无法经营使用租赁物，因此请求解除双方于2008年4月26日的《合同书》。被告除按合同第十一条的约定赔偿违约金外，还应赔偿原告投入的损失30万元（按折旧计算），以及从2014年5月30日至2015年11月30日的经营收益损失5万元，同时归还3万元押金。上述纠纷已多次找被告协商解决，但被告均避而不谈，为保护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告2008年4月26日签订的《合同书》；2、被告因违约按合同约定赔偿原告500000元违约金和归还押金30000元；3、被告故意违约造成原告投入损失300000元。承担赔付责任；4、被告支付因故意违约造成租剩余余时间收益50000元；5、本案的诉讼费、鉴定、评估费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告放弃部分诉讼请求，变更其请求为：1、判决被告因违约按合同约定赔偿原告50万元违约金；2、判决被告支付原告的停业损失20万元，3、本案诉讼费、鉴定、评估费用全部由被告承担。
被告贵港市天骄投资开发有限责任公司辩称，1、因原告存在违约，经常拖欠被告的租金达一个月以上，双方因此发生纠纷导致平时产生小摩擦，被告同意解除与原告于2008年4月26日签订的房屋租赁合同，同时保留请求原告支付租金的权利；2、原告要求退还押金和本案是不同的法律关系，本案不应当受理，而且退还押金是不符合双方合同的约定，按照合同约定退还押金必须具备“合同期满后”这一条件，现合同还在履行期限之内，因此被告没有退还押金的义务；3、被告未转租给他人，原告提交的证据不足以证明被告存在违约，现状中原告没有实际损失，被告也没有破坏原告的任何财物，即使被告违约，也不能按合同约定的50万元承担违约金，该约定过高，应根据实际的损失来计算，故原告诉请被告赔偿违约金500000元，没有法律依据；4、因原告放弃解除合同的权利，现在合同仍在履行中，原告诉请被告支付租赁期余时间收益50000元没有事实和法律依据；5、原告主张的停业损失没有事实与法律依据，不同意支付。
经审理查明，2008年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同书》一份，约定：甲方将自己拥有的位于贵港市中山路小江大厦东南一楼第28号铺面一间、东南楼二、三、四楼全楼约1500平方米和（位于亲密爱人照相馆后面仓库三间）及配电房的发电机、部分停车场租给乙方经营使用，租赁期间六年零六个月，从2008年5月1日起至2015年11月30日止。2008年5月1日至2009年4月30日，租金为14万元；2009年5月1日至2010年4月30日，租金为15万元；2010年5月1日至2011年4月30日，租金为16万元；2011年5月1日至2012年4月30日，租金为17万元；2012年5月1日至2013年4月30日，租金为18万元；2013年5月1日至2014年4月30日，租金为19万元；2014年5月1日至2015年11月30日，租金为116666元，租金按月交到甲方指定的帐户，定于每月5日前为交款时间，逾期每天加收滞纳金5%，超过一个月未交的以实物作抵押，甲方有权收回租给乙方的商铺及场地、或终止合同；自签订合同之日起乙方即向甲方一次性交30000元给甲方作为风险金，合同期满由甲方退回给乙方；如甲方中途违约要赔偿给乙方人民币50万元。合同签订后，被告依约将商铺及场地交付给原告使用，原告于2008年4月27日支付押金34000元给被告，被告的法定代表人吴汉刚于当天出具收据交原告收执。原告在合同履行过程中，已按约定金额付清至2014年5月份的租金。其中：2013年8月、2013年10月至2014年4月期间的租金及水电费于当月1日支付，2013年12月30日支付2013年9月份的租金及水电费，2014年5月5日支付现金10000元、2014年5月12日支付房租3000元给被告，被告分别于收款后出具收据（条）交原告收执。
另查明，2013年11月15日，被告向原告发出通知，称：原告自2013年8月以来从未交租金，共四个月，金额约75000元，限其于2013年11月20日前付清，逾期不交一切后果自负。2014年3月21日，被告再次向原告发出通知，称：因原告连续七个月拖欠房屋和水电费、已构成严重违约，被告根据合同规定的权利，终止与原告签订的合同，并已将原告所使用的房铺另租给他人，责成原告于2014年3月22日前停止营业，接此通知后立即将房铺交回给被告。原告对被告发出的通知提出异议，双方产生纠纷，2014年3月21日、22日、5月31日，原告在经营的过程中，多次遭到被告及其他人的干扰，并已报警，公安机关出警予以处理。但未予立案。
自经营遭到被告及其他人的干扰后，根据原告提供的纳税手册，其于2013年12月1日至2014年3月31日、2014年5月1日至同年6月30日、2014年8月1日至同年10月31日合计停止纳税期间为9个月。自2012年6月份起至2014年7月间原告按月营业额45000元纳税，原告据此酌情诉请被告赔偿其停业期间的损失20万元。
2014年8月15日，贵港市港北区贵城街道小区社区出具证明，称，2014年3月10日，因工地基建砌墙封（堵）通道，给合家欢美食城甘志梅造成经济损失，该村委及广西成泰房地产开发有限公司同意赔偿20万元给原告，因被告欠该村村委房租12.9万元，经甘志梅同意，该村村委从中扣取12.9万元，作为被告欠该村村委的3个月租金。此外，原告在合同履行过程中，其所租用的发电机被人搬走至小江社区门前，原告称系被告所为，被告予以否认。
以上事实，有身份证、电脑咨询单、《合同书》、收据（条）、纳税手册、派出所证明、小江社区证明、被告向原告发出的通知两份、短信、照片、原告的报警回执、本院向公安机关调取的报警记录等证据及原、被告的陈述为证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方产生拘束力。原告在合同发行的过程中，基本能做到按约交付房租及相关费用，虽存在几期迟延交付租金及水电费的行为，经被告催收后已补交，被告也补开相关票据交原告收执，此后双方仍按合同约定收、交租，且根据小江社区出具的证明，双方在租金方面存在纠纷，原告迟延交付租金属事出有因，故其行为不构成根本违约，被告不能因此主张单方解除合同，其向原告发出的解除合同通知书依法不能发生法律效力。被告在合同履行的过程中，其在向原告发出的解除合同书中承认已将房铺另租给他人，存在转租的违约行为，根据公安机关的报警、接警记录及原告提供的短信、照片等证据显示，原告在经营的过程中，受到被告及其他人的多次干扰，因此，被告在履约过程中存在违约行为，应承担违约责任，因双方于合同中约定被告中途违约的应赔偿50万元给原告，被告提出违约金过高，请求予以调整，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，根据原告提交的纳税凭证，其自2012年6月份至2014年7份月营业额为45000元，其停止纳税时间为9个月，且原告诉请被告赔偿的停业损失为20万元，因此，双方约定的违约金确实过高，应予以调整，因原告未能提交证据证实其具体的损失，本院根据以下情节酌情调整违约金：1、根据原告提交的纳税凭证，原告的停止纳税期间为9个月，其自2012年6月份至2014年7月按月营业额45000元纳税；2、原告不正常经营或停业系受到被告及其他人的干扰，即系受到多种因素影响，被告的违约行为系原因之一；3、被告在合同履行过程中，存在转租及干扰原告的正常经营的行为，构成重大违约，但其未实际转租成功，涉案租赁物仍为原告使用，原告辩称被告还存在搬走其租用的发电机的违约行为，但被告予以否认，对原告的该主张，因其证据不足，本院不予采信；4、原告于起诉状中自述其租赁剩余时间（2014年5月30日至2015年11月30日）的经营收益损失为50000元，根据上述情节，被告在合同履行过程中存在严重的违约行为，是干扰原告正常经营及造成停业损失的原因之一，原告支付租金后未能正常使用租赁物，致支出成本及未获取预期收益，本院酌定违约金为双方纠纷频发时（2014年3月份）的租金标准计付六个月即95000元（190000元÷12月×6月），超过部分不予支持。关于原告诉请被告赔偿停业损失20万元，其提交了纳税凭证为据，被告不同意赔偿，本院认为，原告停业系受多种因素影响，根据公安机关的接警记录，原告经营期间受到被告及其他人的干扰，被告的行为系原因之一，此外，原告提交的纳税凭证，可以证实其营业收入，但不能证实其投入成本及所产生的利润，不能证实其具体的停业损失额，也不能证实其损失额超过违约金，故对该请求，因其证据不足，本院不予支持。原告放弃其他诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条条二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告贵港市天骄投资开发有限责任公司赔偿违约金95000元给原告甘志梅；
二、驳回原告甘志梅的其他诉讼请求。
本案案件受理费10800元，由原告甘志梅负担9300元，被告贵港市天骄投资开发有限责任公司负担1500元。
以上应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10800元（款汇至户名为：贵港市中级人民法院诉讼费—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：455101012001893）。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄恒涛
人民陪审员 姜志銮
人民陪审员 莫 专
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 林春菊