昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初3175号原告：刁卫国，男，1978年11月12日出生，汉族，云南省昆明市人。被告：昆明千益丰房地产开发经营有限公司，住所：云南省昆明市白云路366号百金大厦23层23号。法定代表人：李庆坤，系该公司董事长兼总经理。原告刁卫国诉被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告刁卫国到庭参加诉讼。被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭，本院依法对被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刁卫国向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认商品房购销合同《补充协议》合同条款——第六条、第八条、第九条无效；2、判令被告退回违法收取的相关税费和维修基金4598.00元；3、判令本案诉讼费用由被告承担，诉讼合计4598.00元。事实与理由：原被告双方在2014年3月30日签订的《商品房购销合同》约定交房时间最迟不超过2015年5月31日。时至今日，已逾期两年有余，且交房遥遥无期。根据相关法规，被告应当返还原告已支付的维修基金、税费4598.00元及其孳息。被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证，本院认定如下：1、原告提交的《商品房购销合同》、《收据》，系有原、被告签章，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的商品房买卖合同备案登记表、借款合同、银行业务委托单，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2014年10月29日，原告与被告签订《商品房购销合同补充协议》，约定原告购买被告在清泉村铂金大道开发的誉峰峰景花园（D区）8幢21层2106号房屋以及车位，房屋总价款为631979元，车位总价款79150元。补充协议中第六条约定，小区内的地下、地上车位、车库以及其他未特比约定归属的所有不动产产权属于甲方，由甲方自由处分。上述不动产产权不属于乙方，也不属于小区全体业主。但是，为小区提供公共服务的配电房、值班室、水泵房等，以及道路、绿地、公共空间等设施属于全体业主所有，乙方不得违法侵占。第八条规定，小区公共维修基金，1、甲方依法代收公共部位维修基金，维修基金依据政策规定的标准收取。2、维修基金属于小区全体业主共有，乙方在签订《商品房销售合同》时交清维修基金。乙方不交清维修基金，甲方有权拒绝交付房屋，逾期交房法律责任乙方承担，政府部门因为交维修基金而拒绝办理产权登记的，乙方承担责任。3、乙方有权监督维修基金的用途，具备法律、政策规定的条件后，甲方按照法律规定程序向政府部门维修基金监管部门移交维修基金。第九条规定，1、小区前期物业管理服务依法由甲方选聘物管企业提供。小区业主大会成立之后，本小区物业管理企业由小区业主大会决定。2、小区前期物业管理服务收费标准按套内建筑面积计算，具体收费标准暂定为……。3、小区前期物业管理服务费、电梯费、二次加压费、地下车位管理费按年一次交清全年费用，所购房屋交付前，乙方须交清第一年的物业管理服务费、电梯费、二次加压费、地下车位管理费。4、乙方延期交付物业管理服务费和电梯费的，每延期一日承担应交费千分之一的违约金。5、其他政府规定的规费，如垃圾清运处置费等不包含于物业服务费之内。经审查，原告于2014年10月29日支付车位维修基金2375元、车位印花税40元、车位契税2183元，被告向原告出具相应收据。截止开庭之日，被告开发的房屋尚未交付。本院认为，针对原告主张被告退回维修基金费用的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：民事法律行为可以附条件，但是未按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。本案中，在补充协议中第八条约定：1、甲方依法代收公共部位维修基金，维修基金依据政策规定的标准收取。2、维修基金属于小区全体业主共有，乙方在签订《商品房销售合同》时交清维修基金。乙方不交清维修基金，甲方有权拒绝交付房屋，逾期交房法律责任乙方承担，政府部门因为交维修基金而拒绝办理产权登记的，乙方承担责任。3、乙方有权监督维修基金的用途，具备法律、政策规定的条件后，甲方按照法律规定程序向政府部门维修基金监管部门移交维修基金。从第八条中可以看出，被告代收维修基金，在具备法律、政策规定的条件后，被告向政府部门维修基金监管部门移交维修基金。但在本案中，因被告未建成房屋，尚未成就在房地产主管部门开设维修基金专项账户的条件，其代收的维修基金应当如何处理？根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条规定：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。第六条规定：下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共同部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住房专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户。第十三条规定：未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。从上述条款可以看出，业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户，未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人，业主缴纳维修基金已然系业主的一项法定义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：…（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金…。从上述法条可以看出，业主在对建筑专有部分以外的共有部分享有使用、收益等共有权的同时，也要相应地对这些共有部分承担维护、维修等义务。业主在参与管理的同时，作为共同生活关系的一员，也负有参与共同生活、维护共同秩序的义务。同时，由于建筑物共有部分和专有部分的不可分性，业主不得仅保留专有部分的权利而放弃共有部分的权利，也不能以放弃共有部分的权利为理由而拒绝履行义务，更不能以其未“实际使用”为由而拒绝支付费用。维修基金作为全体业主的共有财产，业主在享受筹集和使用的权利之时，理应承担按照约定履行缴纳维修基金的义务。本案中，原告作为业主按照法律规定和当事人约定，在交房前缴纳了首期维修基金，该维修基金缴纳的方式为被告附条件的代收，但需要明确一点，原告缴纳维修基金处于维修基金的筹集阶段，在本院受理的原告与被告的商品房销售案件中，已经超过2/3业主同意被告代收维修基金，但向本院主张退回维修基金的业主不足2/3，维修基金作为业主共有财产，其在筹集以及退回等重大事项的阶段，应当由2/3业主同意才符合法律对共有部分的规定。故在未达到2/3业主同意退回维修基金的数量时，不能认定系共同共有人的共同决定，原告的诉求请求本院不予支持。针对原告主张被告退回契税等费用的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定：除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。本案中，原、被告之间的补充协议约定被告代收契税等费用的内容，但被告作为开发商不具备税收代征手续，其次，被告作为开发商亦不具备法律上的契税纳税人。契税应当是购房者购买房屋取得所有权证时，以购房者名义向税务机关缴纳的税费，被告代收的行为于法无据，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。针对原告主张《补充协议》第六条、第八条、第九条无效的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，补充协议中的第六条、第八条、第九条均不属于合同无效和可撤销的情形，首先，被告作为开发商自然享有车位的所有权，车位完工后可以出售于业主符合商品经济的流通；其次，维修基金作为共同共有部分，约定符合法律规定，本院前面已详述；最后，物业管理的约定，系双方自行约定，其内容并不违反法律的强制性规定。此外，补充协议中的第六条、第八条、第九条亦不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、七十二条、七十六条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条，《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第六条、第十二条、第十三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刁卫国退还车位印花税40元、车位契税2183元，以上合计2223元；二、驳回原告刁卫国的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司承担25元，由原告刁卫国承担25元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 李  娜人民陪审员 曹 云 瑞人民陪审员 龙 昆 英二〇一七年十一月二日法官 助理 欧阳俊杰书 记 员 杨  璐