江西省浮梁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浮民二初字第104号
原告景德镇农村商业银行股份有限公司浮梁支行,住所地江西省景德镇市。
负责人虞杰，该支行行长。
委托代理人吴安平，江西晨天律师事务所律师，特别代理。
委托代理人缪飞翼，江西晨天律师事务所律师，特别代理。
被告施志诚，住江西省景德镇市。
委托代理人宋颖，江西华镇律师事务所律师，一般代理。
委托代理人何玉鹏，江西华镇律师事务所律师（实习），一般代理。
原告景德镇农村商业银行股份有限公司浮梁支行（以下简称农商行浮梁支行）诉被告施志诚金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，依法组成了合议庭，并于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告农商行浮梁支行的委托代理人缪飞翼、被告施志诚的委托代理人宋颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告农商行浮梁支行诉称，被告施志诚因扩大陶瓷营销（购置陶瓷）需150万元资金，于2012年7月27日和原告签订了编号为[2012]景农商行个借字第32019201203038号《个人借款合同》、[2012]景农商行高抵字第32019201232042号《最高额抵押合同》，向原告借款150万元并以其房屋作抵押担保且办理了登记。其后，原告依约向被告施志诚发放了150万元借款，但截止原告起诉之日被告施志诚并未依约向原告返还本金及支付利息。因此原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令:一、被告归还原告借款本金150万元；二、被告支付截至2015年12月8日的借款利息203538.3元及自2015年12月8日起至还清所有款项之日止期间的利息及逾期贷款罚息（月利率8.21‰水平上再加收50%计算）；三、被告承担原告实现债权的所有相关费用，包括但不限于律师费20550元、诉讼费、执行费、保全费等；四、被告承担抵押人的责任，即处置其抵押的房屋以清偿前述本金、利息及相关费用。
为支持其诉请，原告农商行浮梁支行向本院提交以下证据：
1、被告身份信息，拟证明被告主体资格；
2、《个人借款合同》、《借款凭证》、《施志诚偿还部分欠息凭证》，证明原告与被告签订了《个人借款合同》，拟证明原告有权按约定要求被告承担返还本金、支付贷款欠息以及承担实现债权的相关费用；
3、《抵押合同》、《他项权证书》，拟证明被告以其房屋为借款提供了抵押担保，并办理了抵押登记，担保范围包括借款本金、欠息、实现债权等费用；
4、《委托代理合同》、《代理费发票》、《江西省律师服务收费指导价标准（暂行）》，拟证明原告为实现债权而产生的律师费金额20550元，该费用按照借款及担保合同的约定应由被告承担。
被告对原告提交证据的真实性无异议，认为第4组证据中无付款凭证，不能证明律师费实际发生。
被告施志诚辩称，借款属实，但原告实现债权未实际发生的费用不应由被告承担，抵押房产超出的价值应由被告取得。
被告施志诚提交还款凭证一份，证明还款付息情况。
原告对该证据无异议。
经审理查明，2012年7月27日，原告与被告签订了编号为[2012]景农商行个借字第32019201203038号的《个人借款合同》，约定原告向被告发放贷款150万元整。借款期限自2012年7月27日起至2015年7月26日止，以借款凭证为准。利率为固定利率（月利率8.21‰），逾期贷款罚息利率为约定的借款利率水平上加收50%。借款担保方式为抵押担保。结息方式为按月结息。此外，合同中还注明借款人承诺承担因贷款人实现合同项下债权已付和应付的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。同日，双方还签订了编号为[2012]景农商行高抵字第32019201232042号的《最高额抵押合同》，约定被告以其位于景德镇城区罗家坞竟雕公寓1栋1号的店面（房屋所有权证号：景房权证私字第531**号）、位于中华北路御窑商住楼CD栋二层1—3号的写字楼（房屋所有权证号：景房权证字第09332**号）为借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金以及原告为实现债权的所有费用。并办理了抵押登记（他项权证号：景房他证字第09161**号）。2014年8月14日，被告向原告支取了借款150万元，借款凭证记载贷款期限为2014年8月14日至2015年7月26日。被告除2015年6月8日支付利息31157.17元外，再未支付任何利息，贷款到期后，也未归还本金。
另查明，2015年12月8日，原告与江西晨天律师事务所签订了委托代理合同，委托该所律师吴安平、缪飞翼担任本案诉讼代理人，律师服务费为20550元，并已开具发票。
上述事实，有原、被告双方提交的证据以及陈述意见予以证实。
本院认为，原告与被告签订的《个人借款合同》、《最高额抵押合同》，均系当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同义务。被告施志诚借款后未能按照约定期限还款付息，应承担违约责任。原告农商行浮梁支行要求被告归还借款本金，支付利息、罚息的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告为借款提供了抵押担保，并已办理抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第二百零三条，原告有权就该担保财产优先受偿。此外，虽然原告提交的证据未能证实代理费20550元已实际支付，但原告与江西晨天律师事务所签订的委托代理合同已约定本案律师服务费20550元，并已出具发票，且该收费未超过相关收费标准，因此该律师服务费必然发生，属原告实现债权的合理费用，被告应依约予以承担。原告要求被告承担其它实现债权费用的请求，因未有证据显示实际发生，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物物权法》第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告施志诚于本判决生效之日起十日内归还原告景德镇农村商业银行股份有限公司浮梁支行贷款本金150万元；
二、被告施志诚于本判决生效之日起十日内支付原告景德镇农村商业银行股份有限公司浮梁支行贷款利息及逾期罚息（2014年8月14日至2015年7月26日按月利率8.21‰计算，2014年7月27日至实际清偿之日按月利率12.315‰计算，再减去的已支付的利息31157.17元）；
三、被告施志诚于本判决生效之日起十日内支付原告景德镇农村商业银行股份有限公司浮梁支行律师费20550元；
四、被告施志诚不履行上述判决内容时，原告景德镇农村商业银行股份有限公司浮梁支行有权就被告施志诚提供抵押担保的，位于景德镇城区罗家坞竟雕公寓1栋1号（房屋所有权证号：景房权证私字第531**号）、中华北路御窑商住楼CD栋二层1—3号（房屋所有权证号：景房权证字第09332**号）的房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20316元，由被告施志诚承担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 冯全镇
审 判 员 徐玉平
审 判 员 程双八
二〇一六年六月六日
代书记员 苏晓超
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条【利息的支付】借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条【借款的返还期限】借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第四十一条【抵押物登记及其效力】当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第五十三条【抵押权实现的条件和方式】债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第二百零三条【最高额抵押的概念】为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。