湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民一初字第01132号
原告韩英。
委托代理人彭志华，湖南银联律师事务所律师。
委托代理人陈鑫平，湖南银联律师事务所律师。
被告长沙开物房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区浏阳河路412号。
法定代表人傅石林。
委托代理人樊利民，男，1954年9月15日出生，汉族。
委托代理人孙士钢，男，1970年10月24日，汉族。
原告韩英诉被告长沙开物房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员房淼淼适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员彭小波担任庭审记录。原告韩英的委托代理人彭志华、陈鑫平，被告长沙开物房地产开发有限公司的委托代理人樊利民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩英诉称，原、被告于2011年9月6日签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、符合合同附件三约定的装饰、设备标准并符合合同约定的商品房交付给原告使用；因被告原因，未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告如约交付全部购房款579881元，被告至今未向原告交付符合合同约定的房屋。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金38098元（自2013年9月1日计算至2014年4月9日）；2、被告承担本案诉讼费。
被告长沙开物房地产开发有限公司辩称，被告已向原告支付逾期交房的违约金至2013年8月31日。房屋已于2013年9月验收合格，符合交房条件，原告亦已收房。原告主张的违约金过高。
经审理查明，原、被告于2011年9月6日签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的怡然翠园项目中的第E栋＊＊＊号房（房屋建筑面积为91.97平方米）；购房单价为每平方米6305.11元，购房总价为579881元。合同第十条约定被告应于2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内书面告知原告，市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取对某项行政措施或重大技术问题而导致开发建设期延长，且被告在发生之日起30日内告知原告的（本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括以下情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件、政府政策和法律法规的改变及其他等政府行为），原告延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项）或未按时办理入伙手续的。合同第十一条约定房屋达到交付使用条件后，被告应当公告或书面通知原告办理交付手续。原告应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因被告原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；由于原告原因，未能按期接受房屋的，双方同意以下方式处理：在被告发出书面通知之日起30日内，原告未到被告处办理房屋交接手续的，又未对房屋质量提出异议的，视为被告已履行房屋交付义务，原告对该商品房及一切所属设施均无异议并已接收房屋和承担房屋交付后的一切法律责任。被告按逾期每天15元向原告收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由原告承担。原告办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由被告在30天内整改，整改合格之前原告有权拒绝收房，超过整改期被告应按逾期承担每天15元的延期交房责任。第二十二条约定本合同所称“已付款”，包括原告的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款。本合同所称“利息”，指同期银行存款利息，另有约定的除外。合同签订后，原告如约向被告交付24394元维修基金、契税等费用及全部购房款579881元。
被告于2012年4月18日作出公告，内容为“2012年3月14日，我公司在与四方锦城业主代表见面恳谈会议后，会后即向公司出资人和监管部门进行了汇报，并做了大量的相关工作，现就业主提出的相关问题答复公告如下：一、关于复工和交房的时间问题。1、E栋的建设拟在今年6月份复工，今年10月底前交房。2、A、D栋拟在2013年6月底前交房。3、B、C、F、G栋力争在2013年12月底前交房。二、关于逾期交房违约金的支付。根据我司与业主签订的商品房买卖合同中的条款约定，因我方原因逾期交房，从逾期的下月开始，按月支付上月的违约金。我司目前正在争取包括政府在内的各方的支持，积极组织复工工作，希望广大业主继续关心支持，多提宝贵意见，及时与我司营销部联系，共同做好各项工作”。
长沙市建设工程质量监督站于2013年10月15日向被告下达长质监函（2013）38号关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函，内容为“你单位建设（开发）的四方锦城项目工程未经验收，就已经将部分住房交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。现要求你单位立即停止违法交房，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。否则，我站将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，报建设行政主管部门进行行政处罚”。
长沙市住房和城乡建设委员会于2014年1月22日就唐浈浩等出具关于开福区四方锦城信访问题的答复，内容为“你们向我委反映的关于长沙开物房地产开发有限公司开发建设的开福区四方锦城未通过竣工验收交付使用的问题，经我委查实，现答复如下：开福区四方锦城E栋是由长沙开物房地产开发有限公司开发建设，施工单位为长沙市建设工程集团有限公司，现该项目E栋房屋已竣工，但未办理竣工验收。长沙市建设工程质量监督站已于2013年10月15日就该情况向长沙开物房地产开发有限公司下达了《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》（长质监函（2013）38号），要求立即停止违法交房，迅速组织办理竣工验收。你们反映的问题情况属实，我委长沙市建设工程质量监督站将督促长沙开物房地产开发有限公司完善相关资料，办理竣工验收”。
被告向本院提交涉案房屋的房地产勘测报告书（勘测成果表中的审批处未盖公章、实勘情况与报建图差异对照表中的规划部门意见处未盖公章）、长沙市建设项目用地竣工测量报告书（长沙市国土资源测绘院于2013年5月13日就竣工测量结果记载该项目可以提交进行竣工验收）、城镇建筑信报群（间）建设验收申请表（投递局未盖章确认）、怡然翠园（四方锦城）E栋工程竣工质量验收表（设计单位、勘察单位均于2013年9月5日分别签章确认满足设计要求、同意验收，符合设计要求，同意验收）、E栋四方验收意见表（施工单位、监理单位、物业单位及建设单位均于2013年9月22日分别签章确认自检验收合格，四方验收合格，验收合格、具体整改意见见分户验收表，验收合格、请施工单位严格按分户验收表认真整改后复查、并按业主验收意见再次整改），拟证明涉案房屋已经验收合格，符合交房条件；被告于2013年9月23日刊登的入伙通知（该通知载明怡然翠园第一期E栋已达到交房条件，将于2013年9月28日、29日正式交房，请业主于规定时间内携带相关证件、资料到E栋一楼办理入伙收房手续，逾期视同交房）、拟证明被告已通知原告收房。原告就上述证据材料均有异议。
上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、公告、答复、函、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。依据《中华人民共和国住房和城乡建设部令第5号》，长沙市建设工程质量监督站负责监督房屋建筑工程的竣工验收，重点对验收的组织形式、程序等是否符合有关规定进行监督。被告作为建设单位应当在工程竣工验收前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构即长沙市建设工程质量监督站。被告虽向本院提交四方验收意见表（包括施工单位、监理单位、物业单位及建设单位）及工程竣工质量验收表（包括设计单位及勘察单位），但上述验收表仅能证明被告曾组织施工单位、监理单位、物业单位、建设单位、设计及勘察单位就涉案房屋进行了验收，不能证明房屋已经竣工验收合格（包括验收的组织形式、程序等合法），被告至今亦未办理工程竣工验收备案，且验收表的落款日期均在长沙市建设工程质量监督站认定被告违法交房之前，故被告提出涉案房屋已经竣工验收合格的抗辩主张，本院不予采纳。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。即使被告向原告交付了房屋，但其交付的房屋未经竣工验收合格，违反了法律的禁止性规定，交房行为应认定为无效。故被告以原、被告已办理交房手续为由主张其已完成交房义务，本院不予采纳。合同签订后，原告依约交付了购房款及相关费用，被告未依约向原告交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对原告主张的被告逾期交房而产生的违约金予以支持。违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告请求减少违约金，应举证证明请求调整的理由及依据，但对其而言，并不可能举出因自己违约给对方造成损失的证据，鉴于原告并未向本院举证证明被告迟延交房给其所造成的损失及具体数额，原告的实际损失难以确定，故本院酌情调整2013年9月1日至2014年4月9日期间的逾期交房违约金按已交付购房款的万分之二计算。综上，本案违约金的计算方式为：从2013年9月1日开始计算至2014年4月9日止（共计220天），按每日115.98元（579881元×0.0002）为标准支付，共计25516元（115.98元×220天）。
综上所述，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告长沙开物房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告韩英支付违约金25516元；
二、驳回原告韩英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费752元，因适用简易程序减半收取376元，由被告长沙开物房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 房淼淼
二〇一四年九月二十八日
代理书记员 彭小波