河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终899号
上诉人（原审被告）：刘西胜。
委托诉讼代理人：李卫兵，河南君洁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈万儒。
委托诉讼代理人：卢清丽。
原审第三人：濮阳市金桥置业有限公司，住所地：濮阳市黄河路中段001号。
法定代表人：王军强，该公司经理。
委托诉讼代理人：王志强，该公司员工。
上诉人刘西胜因与被上诉人陈万儒、原审第三人濮阳市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省濮阳市中级人民法院（以下简称一审法院）（2015）濮中法民一初字第00067号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘西胜及其委托诉讼代理人李卫兵、被上诉人陈万儒的委托诉讼代理人卢清丽，原审第三人金桥公司的委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘西胜上诉请求：撤销原审判决，改判驳回陈万儒对刘西胜的诉讼请求或者发回重审，并由陈万儒、金桥公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，证据存在瑕疵。1、陈万儒的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中的人民法院不得查封、扣押、冻结的条件。按照该规定第十七条的规定，人民法院不得查封、扣押、冻结必须同时具备三个条件：即第三人已经支付全部价款、第三人已经实际占有房屋、第三人没有过错，陈万儒的主张不符合该三个条件。2、陈万儒的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定。陈万儒与金桥公司的商品房买卖合同没有在房地产管理部门登记备案，且仅提供交款“收据”，没有银行转帐凭据和正规发票，不能证明向金桥公司支付了全部价款，也不能证明将剩余款项交付人民法院执行，陈万儒对案涉房产没有实际占有。故陈万儒对合同约定的房屋只享有普通债权请求权，不具备对抗第三人的效力，不符合上述法律规定的条件，应依法驳回其异议申请。
陈万儒辩称，一、陈万儒在案涉房屋查封前与金桥公司签订了房屋买卖合同，陈万儒是按照金桥公司的指示把房款转到其法定代表人王军强的账户上，加上现金支付，应视为陈万儒向金桥公司全额支付了房款，且陈万儒已经实际占有使用房屋。二、陈万儒与金桥公司签订的房屋买卖合同未在房管部门备案，系金桥公司原因所致，陈万儒没有过错。三、刘西胜未提供证据证明陈万儒在案涉房屋所在地有其他用于居住的房屋。综上，陈万儒对案涉房屋享有排除执行的民事权益。刘西胜的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
金桥公司述称，一、陈万儒提供金桥公司出具的收款收据，与金桥公司提交的公司账目及原始记账凭证相符，王军强是金桥公司的法定代表人，他的个人账户也是公司的指定结算账户，陈万儒缴纳房款证据充分。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产实行预售制度。房地产在报建施工中的面积是预测面积，竣工时的实测面积才是办理房屋产权证登记的面积，也是缴纳契税依据，税收征收部门只有实测面积出来后才开具正规的不动产发票。三、陈万儒与金桥公司在案涉房屋在查封前已签订合法有效的购房合同，并支付了合同约定的购房款，且在执行房屋所在地无其他居住房屋，陈万儒对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。刘西胜的上诉理由不成立，应予以驳回。
陈万儒向一审法院起诉请求：解除对陈万儒在香格里拉花园的E区03号1单元2楼东户房屋的查封，不得执行该房屋。
一审法院认定事实：2013年1月25日，陈万儒与金桥公司签订了《香格里拉花园房屋买卖协议书》，协议约定：陈万儒自愿购买金桥公司在内黄县后河镇工贸园区香格里拉花园开发的房屋一套，房屋编号为E区03号1单元2楼东户，地上建筑面积143.88平方米，单价为2518元／平方米，优惠后房款为326061元。陈万儒通过银行转账、交付现金等形式向金桥公司缴纳了涉案房屋全部房款。金桥公司予以认可，于2012年11月27日、2013年2月19日向陈万儒出具了房款收据。2015年2月11日，一审法院在执行他案过程中，作出（2014）濮中法执字第00084-4号执行裁定书，查封了金桥公司的房产101套，其中包括陈万儒主张的涉案房屋。陈万儒不服，提出执行异议，请求解除查封。2015年11月26日，一审法院作出（2015）濮中法执异字第00061号执行裁定书，驳回陈万儒的执行异议。陈万儒仍不服，提起案外人执行异议之诉。
一审另查明，在一审法院查封前，涉案房屋买卖协议书未在房地产管理部门备案，金桥公司在庭审中自认原因是该公司内部资金的问题。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。陈万儒作为执行案件的案外人，提供的证据能够证明，陈万儒与金桥公司在一审法院查封涉案房屋之前，已经订立房屋买卖协议，并交清协议约定的全部价款，房屋买卖协议合法有效。现无证据证明陈万儒在被执行房屋所在地有其他用于居住的房屋。因金桥公司的原因，致使房屋买卖协议未能在房地产管理部门办理登记备案，过错不在陈万儒。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，陈万儒对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其购买的涉案房屋的查封应予解除，并不得对该房屋执行。刘西胜的辩解意见，没有事实根据和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：不得对陈万儒购买的位于河南省内黄县后河镇工贸园区香格里拉花园E区03号1单元2楼东户房产执行。案件受理费100元，由刘西胜负担。
本院二审期间，陈万儒提交了内黄县房产管理所出具的内黄县房产信息查询结果，证明陈万儒、卢清丽在内黄县无其它住房。刘西胜质证认为：对查询证明的真实性有异议，且也不能够证明陈万儒无其它住房。金桥公司质证认为：对陈万儒提交的查询证明没有异议，证明陈万儒在内黄县没有其它住房。因查询结果系内黄县房产管理所出具，本院对该证据予以采信。
另查明：2013年1月25日陈万儒与金桥公司签订的《香格里拉花园房屋买卖协议书》约定的购房单价为每平方米2518元，房款为362290元，优惠后为303061元。陈万儒提交的银行转帐凭证显示，2012年12月27日支付定金1万元，2013年2月19日向王军强账号转入117700元，2013年1月25日向王军强账号转入134560元，其称下余房款为现金支付。2013年2月19日金桥公司向陈万儒出具收据，显示收到房款293060元。
其它事实与原审认定一致。
本院认为，陈万儒与金桥公司签订的《香格里拉花园房屋买卖协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该买卖合同签订后，陈万儒按照金桥公司的要求将部分房款打入其法定代表人王军强的账户，剩余房款通过现金已经缴清，金桥公司向陈万儒出具相应的收据，且与金桥公司的财务账册相互印证，能够证明陈万儒已向金桥公司交付了全部购房款。刘西胜上诉主张陈万儒提供的证据不能证明已向金桥公司实际支付了购房款的理由不能成立，本院不予采纳。二审中陈万儒提供了内黄县房产管理所出具的查询房屋登记信息结果，能够证明陈万儒除案涉房屋外其名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，陈万儒对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，一审判决不得对陈万儒购买的案涉房屋执行并无不当，本院予以维持。刘西胜的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，刘西胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由刘西胜负担。
本判决为终审判决
审 判 长 高海娟
代理审判员 杨 刚
代理审判员 吕 强
二○二○一六年十一月十五日
书 记 员 马亚亚