上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第339号
上诉人（原审原告）上海巨星物业有限公司。
法定代表人杨锡荣。
委托代理人翟玉军，上海金茂凯德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）白亮。
委托代理人邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。
上诉人上海巨星物业有限公司、上诉人白亮因物业服务合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2013）静民一（民）初字第1995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上海巨星物业有限公司的委托代理人翟玉军、上诉人白亮及其委托代理人邬叶弟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，白亮系本市延平路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积192.01平方米房屋的业主之一。2010年1月至12月，白亮按每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）0.86元向上海巨星物业有限公司支付物业管理费。2013年3月27日在三和小区业委会选聘物业公司后有关新老物业公司交接事宜协调会上确认：1、关于13年来清盘审计事宜，委托建设银行进行审计；2、巨星物业公司三年来的维修费、工程款等垫资结清事宜，于2013年3月29日上午8点30分开始，在业委会办公室，三和小区业委会和巨星物业公司一起对款项进行逐笔审核；3、交接具体细节事宜，2013年4月1日上午9点进行交接；4、与会业委会成员（白亮、于准轶）表示在2013年4月2日全部缴清欠交物业管理费。现白亮未向上海巨星物业有限公司支付2011年1月1日起至2013年3月31日的物业管理费，上海巨星物业有限公司催讨不着，诉至原审法院请求法院判令白亮支付物业管理费3，963.10元。审理中，上海巨星物业有限公司增加诉讼请求，要求白亮支付2011年1月至2013年3月的物业管理费4，458.47元。
原审又查，2011年5月13日，上海市静安区三和花园业主大会与上海方达物业经营公司签订《物业服务合同》一份，由上海方达物业经营公司自2011年6月1日至2013年5月31日对三和花园实施物业管理服务。2011年5月20日，静安区住房保障和房屋管理局以静房管（2011）68号文，撤销上海市静安区三和花园业主委员会三和花园业字（2011）020号物业选聘决定。上海方达物业经营公司实际上从未对三和花园实施物业管理服务。2011年5月13日，上海市静安区三和花园业主委员会向上海巨星物业有限公司发函件一份，在该函件中，上海市静安区三和花园业主委员会感谢上海巨星物业有限公司十多年来无物业服务合同的情况下为本小区业主提供的物业服务。
原审另查，2002年3月20日，原审法院对（2001）静民初字第4056号作出一审判决，在该民事判决书中确认：“2001年5月26日在上海巨星物业有限公司对三和花园进行管理一年后，上海市静安区三和花园业主委员会又与上海巨星物业有限公司签订《约定承诺书》，合同期限至2001年7月31日，目前小区仍由上海巨星物业有限公司进行物业管理，并得到业主委员会的认可。”
本案争议焦点：上海巨星物业有限公司是否应该收取物业管理费。
白亮认为，上海巨星物业有限公司实施物业管理的前提必须与三和花园业主委员会签订物业管理合同，并将双方议定的收费标准报物价局备案。上海巨星物业有限公司在没有合同和未经备案审核的情况下，对小区实施的是无因管理，只能收取无因管理费。且上海巨星物业有限公司在实施无因管理期间，擅自将小区的停车位转给案外人经营，故上海巨星物业有限公司在所收取的无因管理费用中还应扣除管理中存在瑕疵的部分。对此，白亮提供沪三和业字（2010）033号、（2011）021号文件、《物业服务合同》各一份和签收单，旨在证明2011年2月23日，曾以函件方式告知上海巨星物业有限公司自2011年5月31日始，上海巨星物业有限公司不得收取物业管理费，并与业委会新聘的物业公司办理交接。白亮另提供邻近小区物业管理费的发票、证明一份和照片若干，旨在证明上海巨星物业有限公司曾收取的物业管理费偏高，且上海巨星物业有限公司的诉讼已超过诉讼时效。
上海巨星物业有限公司认为，虽然未与三和花园业委会签订物业管理合同，但自2000年4月一直对三和花园实施物业管理服务，物业收费标准是口头约定的，且白亮实际也是按此标准向上海巨星物业有限公司支付费用的。因白亮未支付物业管理费，上海巨星物业有限公司一直向白亮催讨，故不存在超过时效的问题。对此上海巨星物业有限公司提供邮件清单，旨在证明曾向白亮投寄催讨函。
原审法院认为，法人的合法权益受法律保护。本案中，无论是根据（2001）静民初字第4056号民事判决书，还是上海市静安区三和花园业主委员会在2011年5月13日发出的函件和2013年3月27日协调会上的内容，都可以证明自2000年5月起至2013年3月31日止，上海巨星物业有限公司一直对三和花园进行物业管理服务，且得到上海市静安区三和花园业主委员会的认可，故上海巨星物业有限公司与上海市静安区三和花园业主委员会虽然未签订物业管理服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系，在上海巨星物业有限公司履行了物业管理服务义务，白亮也接受了上海巨星物业有限公司的物业管理服务后，白亮作为业主之一应当向上海巨星物业有限公司支付物业管理费。因无事实上和法律上的根据，对白亮称上海巨星物业有限公司的行为属于无因管理，不予采信。上海巨星物业有限公司、白亮间已形成事实上的物业服务合同关系，现因白亮未按时支付物业管理费，其欠付行为已构成违约，应承担由此产生的法律后果。故上海巨星物业有限公司要求白亮支付物业管理费的诉讼请求，符合有关法律规定，依法应予支持。虽然物业管理费是口头约定、且未经物价部门备案，但白亮曾按每月每平方米0.86元向上海巨星物业有限公司支付2010年1月至12月的物业管理费，这说明白亮对此价格是认可的，故现上海巨星物业有限公司要求白亮按每月每平方米0.86元支付物业管理费，与法有据，应予支持。现上海巨星物业有限公司提供的证据无法证明其曾向白亮催讨物业管理费，根据诉讼时效的规定，白亮只需向上海巨星物业有限公司支付2011年5月至2013年3月的物业管理费合计3，797.96元。虽然上海巨星物业有限公司在2013年4月撤离三和花园，但希望上海巨星物业有限公司在今后的工作中加强与业主的沟通。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：白亮应于判决生效之日起十日内向上海巨星物业有限公司支付2011年5月至2013年3月的物业管理费人民币3，797.96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人白亮不服，向本院提起上诉：上海巨星物业有限公司与白亮居住小区业委会之间没有签订物业服务合同，其行为属于无因管理，原审法院认定为物业服务合同错误，故业主只能支付无因管理成本费。上海巨星物业有限公司在此期间实施大量侵犯全体业主利益和白亮利益的行为，如上海巨星物业有限公司的物业经理、保安、水电工都没有上岗证；物业服务不到位，小区屡次发生失窃；上海巨星物业有限公司还派人殴打业委会成员，但原审法院未采纳白亮的意见。业主大会多次要求上海巨星物业有限公司在2011年5月31日前撤出小区并不得收取以后的管理费用，但上海巨星物业有限公司拒绝撤出，原审法院支持之后的所谓管理费没有法律依据。原审法院还自行收集证据材料作为定案依据，程序违法。白亮要求撤销原判，依法改判或者发回重审。
上诉人上海巨星物业有限公司辩称并同时上诉称：小区前后共有三届业委会，上海巨星物业有限公司在该小区服务了十几年，双方存在长期的物业服务关系。关于物业费的标准，其还是按照原来标准主张，业主也按照该标准支付过物业管理费。白亮的上诉理由不能成立，要求驳回。2013年3月27日的会议纪要载明有关欠交物业管理费事宜，与会业委会成员（白亮、于准轶）表示在2013年4月2日全部缴清，故全部诉请均应得到支持。原审法院认为其部分诉请超过时效没有依据。上海巨星物业有限公司要求撤销原判，依法改判支持其原审诉请。
白亮表示其不同意上海巨星物业有限公司的上诉要求。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明事实及当事人陈述意见，上海巨星物业有限公司自2000年起在白亮房屋所在小区实施物业管理服务十三年，白亮也曾支付2011年1月之前的物业管理费，双方已然形成事实上的物业服务合同。白亮认为上海巨星物业有限公司行为属于无因管理，故只同意支付无因管理成本费与事实不符，本院对此不予采信。虽然小区业主大会曾于2011年5月13日与上海方达物业经营公司签订《物业服务合同》，约定由上海方达物业经营公司自2011年6月1日至2013年5月31日对小区实施物业管理服务，但由于2011年5月20日，静安区住房保障和房屋管理局已经撤销了小区业委会作出的物业选聘决定，且上海方达物业经营公司也实际从未对三和花园实施物业管理服务，事实上仍由上海巨星物业有限公司对小区实施物业管理。根据上述事实，不能认定上海巨星物业有限公司拒绝退出小区，进行强制服务，故双方之间仍然存在事实上的物业服务关系，白亮要求不支付2011年5月之后的物业管理费缺乏事实与法律依据。至于物业费的标准问题，由于白亮此前曾按上海巨星物业有限公司主张的金额支付物业管理费，现上海巨星物业有限公司仍按此标准主张，可予支持。同时，原审法院根据本案事实支持上海巨星物业有限公司诉讼时效范围内的诉请并无不当。原审法院认定事实清楚，程序合法，判决并无不当，本院依法予以维持。两上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海巨星物业有限公司、上诉人白亮各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 徐芙蓉
代理审判员 邬 梅
二〇一四年三月十日
书 记 员 朱 艳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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