广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第2458号
原告郑嘉健，男，汉族，XX年XX月XX日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号码：XXX，现住址：XXX。
委托代理人黄连禧，系广东康邦律师事务所律师。
被告张天勇，男，汉族，XX年XX月XX日出生，身份证住址：XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人赖贺明，系广东说文律师事务所律师。
原告郑嘉健诉被告张天勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周敬棠适用简易程序公开开庭进行审理。原告郑嘉健的委托代理人黄连禧，被告张天勇的委托代理人赖贺明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑嘉健诉称，2014年2月24日被告与原告签订《地王广场商业广场场地租赁合同》（以下简称合同），合同约定租赁期间为2014年3月1日至2016年3月31日，场地使用费用为9000元每月，截至2014年7月14日，被告收取原告各项费用有：押金18000元，入场费20000元，一个月场地使用费9000元，合计47000元。由于被告的原因无法将场地交给原告使用，经过双方友好协商，于2014年7月14日签订了《协商解除合同的责任书》，该责任书约定：双方同意2014年7月14日解除租约，被告返还已收取的押金18000元、入场费20000元、维修费5000元，合计43000元，分两期支付，第一期于2014年7月31日前返还18000元，第二期于2014年8月31日前返还25000元，否则，被告将双倍返还作为违约金。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七、第一百一十四条之规定，被告应当返还场地使用费6300元、押金18000元，入场费20000元，维修费5000元及支付违约金43000元，共计92300元，但被告至今并未支付上述款项。据此，原告为维护自身的合法利益，特依法提起诉讼，请求依法判令：一、被告返还场地使用费6300元；二、被告返还押金18000元、入场费20000元、维修费5000元，支付违约金43000元，合计92300元；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告要求变更其违约金请求，变更为：请求判令被告赔偿原告装修损失33000元。
被告张天勇辨称，一、原告的第一项诉讼请求是没有依据的，因为原告已经使用了租赁场地一个月之后再进行装修，所以原告主张只使用了9天，要求被告将剩余21天的场地使用费退还没有依据，相反，原告至今仍然拖欠被告9天的场地使用费。二、原告与被告协商一致解除租赁合同关系的时候，被告要求原告退场，但原告在退场的过程中进行拆除装修并损坏了案涉租赁场地，而且原告还没有支付完毕拖欠的水电费。因此，被告认为被告不退还相关的押金、入场费、维修费共计43000元，是有合法依据的。三、关于违约金，该违约金条款应认定为无效，违约金约定了双倍的金额实属过高。庭审中，针对原告变更违约金请求为要求被告赔偿装修损失，被告抗辩称：对于原告因装修案涉租赁场地而支出33000元的事实没有异议，但双方协议解除合同后，原告拆除了部分装修资产并运走，该部分财物的价值应当扣减原告的损失。此外，如果原告存在装修损失，该损失也不应全部由被告承担，应当由法院依法认定责任比例。
经审理查明，原告和被告于2014年2月24日签订一份《地王广场商业广场场地租赁合同》，合同约定：原告向被告承租位于东莞市莞城区东门路地王广场商业街广场中庭门口场地（以下简称“案涉租赁场地”），用作经营风味小吃；租期从2014年3月1日起至2016年3月31日；每月场地使用费为9000元，签订合同时，原告需交纳第一个月场地使用费9000元；为保证原告履行义务，原告须交纳两个月场地使用费18000元为押金。该合同签订后，原告向被告支付了押金18000元、入场费20000元和维修费5000元，被告于2014年3月1日将案涉租赁场地交付给原告使用。原告取得案涉租赁场地后，委托被告对该场地进行装修，双方于2014年4月28日结算装修费用，双方确认装修费用总额为38000元，原告已向被告支付了33000元，还有5000元尚未支付。2014年4月30日，原告向被告支付了一个月的场地使用费9000元。
后，由于政府出台有关文件，规定省道两旁的人行道不能搭建简易铺位进行经营，因此原告在2014年5月初接到城管部门通知案涉租赁场地不能继续经营，故原告在2014年5月9日结束营业，搬离了案涉租赁场地，案涉租赁合同自此无法继续履行。
2014年7月14日，原被告签订一份《解除合同的责任书》，约定：双方同意正式解除双方于2014年2月24日签订的《地王广场商业广场场地租赁合同》，被告承诺退回该合同的两个月押金18000元、入场费20000元、维修费5000元，合计43000元；上述款项分两期支付，第一期于2014年7月31日前返还18000元，第二期于2014年8月31日前返还25000元；如被告未能按约定支付款项，则以双倍作为违约金，赔偿给原告。
庭审中，被告表示同意返还原告已缴纳的押金18000元、入场费20000元和维修费5000元，但双方对被告是否应当退回21天的场地使用费6300元和赔偿装修损失33000元存在争议。
关于场地使用费问题。原告主张：双方签订租赁合同后，由于原告需要对案涉租赁场地进行装修，而且装修实际也是由被告承接工程，所以双方约定装修结束后才开始计付场地使用费，因场地装修的时间用了两个月，故计付场地使用费应从2014年5月1日开始。由于原告预付了一个月的场地使用费9000元，而原告在2014年5月9日就被迫停止经营和搬离案涉租赁场地，因此被告应向原告退还未使用场地的21天使用费共计6300元。被告抗辩称：案涉租赁场地是2014年3月1日交付给原告使用的，当时双方口头约定被告给予原告一个月的装修免租期，所以场地使用费应当从2014年4月1日开始计算，截止至2014年5月9日停止经营，原告共计需要支付一个月零九天的场地使用费，而原告实际只支付了一个月的费用，因此原告要求被告退款是没有依据的，相反，原告还须向被告支付9天的场地使用费，该费用应当在被告应退还的费用中予以扣减。
关于装修损失问题。原告主张：原告承租案涉租赁场地后，因装修该场地而支出了装修费用33000元，现因被告提供的租赁场地不具备经营条件而导致合同无法继续履行，故被告应当赔偿原告的装修费用损失。被告抗辩称：原告的装修损失并没有33000元那么多，因为双方协议解除合同后，原告拆除了部分装修资产并运走，该部分财物的价值应当扣减原告的损失；此外，原、被告对租赁合同无法履行均有过错，因此即使原告存在装修损失，也不应全部由被告承担。对此，原告回应称：原告搬离案涉租赁场地时只是搬走了原告自己购置的可移动资产，例如雪柜等，原告搬走的资产并不包括在双方确认的装修费用之内。至于装修损失的责任承担，由于导致合同无法履行的主要责任在于被告，所以原告的装修损失应由被告全部予以赔偿。
以上事实，有本院审查认定的证据：《地王广场商业广场场地租赁合同》、《协商解除合同责任书》、预算书、律师函、视听资料、工商银行转款汇款凭证，以及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告在庭审中明确表示同意返还原告诉请的押金18000元、入场费20000元及维修费5000元，据此，本院对原告要求被告返还上述款项的诉讼请求予以支持。
本案争议焦点在于：一、原告要求被告返还21天的场地使用费6300元是否有合法依据；二、原告主张的装修损失应如何认定，被告是否应对该装修损失承担赔偿责任。
焦点一。
原告和被告所签订的《地王广场商业广场场地租赁合同》中，并没有约定装修免租期，原告主张双方口头约定装修结束后才开始计付场地使用费，但原告对此并未提供证据予以证明，故本院对该主张不予采信；被告主张签订合同后双方口头约定被告给予原告一个月的装修免租期，这是被告自愿认可对其不利的陈述，本院依法对此予以认定。据此，鉴于被告是在2014年3月1日将案涉租赁场地交付给原告使用，因此原告应从2014年4月1日起开始向被告给付场地使用费。截至原告2014年5月9日搬离案涉租赁场地时之，原告应向被告支付一个月零九天的场地使用费，然而原告仅向被告预付了一个月的场地使用费9000元，故原告要求被告退还部分场地使用费没有合法依据，本院不予支持。至于被告提出原告尚欠其9天的场地使用费应当在被告应退还的费用中予以扣减，本院认为被告在本案中并未对原告尚欠的场地使用费提起反诉，因此被告要求在其应退还的费用中直接抵扣该笔费用没有合法依据，本院不予支持。
焦点二。
关于原告装修损失数额的认定。双方确认原告因装修案涉租赁场地而支出了33000元，本院对此予以认定。被告主张双方协议解除合同后，原告拆除了其所付装修款范围内的部分装修资产并运走，但被告对此并没有举证证明，而原告也不予确认，因此本院依法对被告的主张不予采信，认定原告的装修损失数额为33000元。
关于对原告装修损失的责任承担问题。双方确认案涉《地王广场商业广场场地租赁合同》之所以无法继续履行，是因为案涉租赁场地占用了省道两旁的人行道，根据政府的相关规定该场地不能用作搭建简易铺位进行经营。据此，被告作为场地出租方，因其无法向承租人提供符合合同约定使用条件的租赁物，故其对租赁合同无法继续履行存在一定过错，应对原告的装修损失承担一定责任；而原告作为场地承租方，其在承租前并未充分了解场地性质和使用条件，而牟然与被告签订租赁合同，故原告自身未履行谨慎注意义务也对租赁合同无法继续履行存在一定过错，应对其装修损失承担一定责任。综上，结合案涉租赁合同无法继续履行的原因以及双方的过错程度，本院酌情认定原告和被告分别对原告的装修损失承担50%责任，据此被告应向原告赔偿装修损失16500元（33000元×50%）。对原告超出部分的赔偿请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告张天勇在本判决发生法律效力之日起五日内向原告郑嘉健返还押金18000元、入场费20000元、装修费5000元，合计43000元。
二、限被告张天勇在本判决发生法律效力之日起五日内向原告郑嘉健赔偿装修损失16500元。
三、驳回原告郑嘉健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1053.75元，由原告承担374.46元，由被告承担679.29元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 周敬棠
二〇一四年十二月九日
书 记 员 李嘉慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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