呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终3730号
上诉人（原审原告）：赵丽珍，无固定职业，住内蒙古武川县。
委托诉讼代理人：刘璐璐，北京王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。
委托诉讼代理人：朱梦丽，北京王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。
被上诉人（原审被告）：内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司。
法定代表人：武二润，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古嘉泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。
上诉人赵丽珍因与被上诉人内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司（以下简称恒盛泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院(2017)内0104民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。
赵丽珍的上诉请求：依法对一审判决第二项进行改判，一、二审案件受理费由恒盛泰公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。赵丽珍请求恒盛泰公司承担赔偿损失的民事责任，要求恒盛泰公司向赵丽珍支付占用资金期间的利息损失，符合双方签订《房屋认购协议书》的请求范围。《房屋认购协议书》约定恒盛泰公司于2013年6月30日以前交付房屋，自签订协议书之日起至房屋建设完毕之日止，在该足够长的期间内恒盛泰公司一直未与赵丽珍签订《商品房买卖合同》，且房屋至今不具备交房条件，恒盛泰公司已事实上违反了《房屋认购协议书》的约定，从签订协议书至今，赵丽珍的合同目的一直未得以实现，而恒盛泰公司长期占用着赵丽珍的已付款，因此获得了利息损失，故就本案事实而言，恒盛泰公司应赔偿赵丽珍占用资金期间的利息损失。二、一审法院适用法律错误。基于上述事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，恒盛泰公司已违反《房屋认购协议书》的约定，如恒盛泰公司一直无限期拖延交房，将导致赵丽珍的合法利益遭受重大损失，该利息损失的计算方式为：227644元（已付房款）×6%（年利率）/12×41个月（资金占用期间）=46667.02元；后续利息损失继续主张具备签订《商品房买卖合同》的法定条件且双方实际签订之日。
恒盛泰公司辩称，关于赵丽珍请求恒盛泰公司支付未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》的占用资金的利息损失诉讼请求，恒盛泰公司认为该项诉讼请求没有事实与法律依据，理由如下：一、恒盛泰公司与赵丽珍签署的《商品房认购合同》属于预约合同，协议书第一条约定”协议签订后，恒盛泰公司承诺在具备换签条件后换签《商品房买卖合同》”，据此约定在签订协议书时赵丽珍是对现在不具备签订正式《商品房买卖合同》的情形和原因是知晓而且认可的，因为依照法律规定，签订正式《商品房买卖合同》必须具备五证齐全的条件，赵丽珍对何时可以签署正式的《商品房买卖合同》的不确定性同样是认可的，也就是说，在签订协议书时赵丽珍知晓”在具备换签手续后”方可换签，何时可以具备换签条件，依法必须取得预售许可证等五证后方才具备换签条件，至于何时能够取得预售许可证，赵丽珍是抱有一种可期待、可等待、可接受的心态方才签订了这样的认购协议书，因此，赵丽珍反悔当初的有效约定，要求恒盛泰公司承担占用期间的利息损失没有事实和法律依据，资金的占用恒盛泰公司是有合同依据的，而何为合理期间同样是赵丽珍反悔认购协议书的一种托词，正如上面分析指出，赵丽珍在签署协议书时就应知晓签署正式的《商品房买卖合同》的期限是不确定的，并且同意和接受该种不确定性带来的不可预知的风险。二、如前所述，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，预约合同仅能请求对方诚信履行约定，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权，因此赵丽珍要求恒盛泰公司按照预约合同的约定承担所谓的合理期间的占用资金损失是没有事实和法律依据的。
赵丽珍向一审法院起诉请求：1、依法确认恒盛泰公司与赵丽珍于2011年6月10日签订的《商品房认购合同》合法有效，协议书继续履行。2、请求恒盛泰公司向赵丽珍赔偿因未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》而占用资金期间的利息损失46667.02元（该利息损失自2013年7月1日起暂计算至2016年12月30日共计41个月，后续利息损失继续主张到具备签订《商品房买卖合同》的法定条件且双方实际签订之日）。
一审法院认定事实：2011年6月10日，出卖人恒盛泰公司（甲方）与买受人赵丽珍（乙方）签订了《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》，内容为：乙方自愿购买甲方在呼和浩特市××区东侧开发建设的恒泰盛都商品房住宅小区第玖座贰单元叁层9-02-03-01号房，房屋用途为住宅，建筑面积约为131.66平方米（实际面积以签订正式《商品房买卖合同》为准），单价为每平方米3400元，总价款447644元。付款方式为公积金付款，首付款应付227644元，剩余房款在工程主体地下一层封顶时开始准备公积金的办理手续，工程主体起到五层封顶时以公积金提取和公积金贷款的形式补足。公积金贷款不能补足购房款的剩余部分，按本合同分期付款的方式支付。甲方负责办理公积金贷款手续，乙方向甲方提供应当由自己提交的资料和交纳法律法规所规定的应当由乙方支付的费用。甲方计划于2013年6月30日交付房屋。赵丽珍于2011年6月29日向恒盛泰公司付购房首付款197644元。至今恒盛泰公司未将涉案房屋交付赵丽珍使用，也未取得商品房预售许可证明。现内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司已变更为内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司。
一审法院认为，当事人之间签订的合同，依据合同性质、约定内容、法律后果等不同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。在商品房买卖合同法律关系中，对于当事人之间签订的认购书、意向书等，则应从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查，即客观上是否能够排除订立本约合同的法律及事实障碍、合同内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容、当事人之间订立合同的真实意思等等为判断标准。本案中，双方当事人签订的《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》应认定为预约合同，具体理由如下：第一，双方当事人在合同中已明确约定订立合同之时所售房屋不具备商品房买卖的法定条件，涉案房屋客观上存在不能进行买卖的法律障碍，现阶段无法订立正式的商品房买卖合同，同时约定待具备条件后再另行订立《商品房买卖合同》，该约定内容符合预约合同的订立目的；第二，基于上述客观障碍的存在，导致双方当事人订立的《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记的有关事宜、面积差异的处理方式等，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过后期订立了本约合同予以磋商、明确；第三，恒盛泰公司在订立《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》之时并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，赵丽珍对于该事实亦明确知晓，双方就此达成一致意思并约定在具备条件后签订《商品房买卖合同》，说明双方在签订该《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》是对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，故双方当事人订立《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力，故对其有效性予以确认，对赵丽珍主张的依法确认赵丽珍与恒盛泰公司于2011年6月10日签订的《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》合法有效，协议书继续履行的请求，应予以支持。如前所述，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是”使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中，双方当事人签订的《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》系以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同，且在《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》明确约定甲方是承诺在具备换签条件后换签正式《商品房买卖合同》，恒盛泰公司与赵丽珍也没有约定具体的换签正式《商品房买卖合同》的时间，故赵丽珍以该《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》为依据要求恒盛泰公司向赵丽珍赔偿因未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》而占用资金期间的利息损失46667.02元（该利息损失自2013年7月1日起暂计算至2016年12月30日共计41个月，后续利息损失继续主张到具备签订《商品房买卖合同》的法定条件且双方实际签订之日）的请求不属于预约合同的请求权范围，该项主张没有事实和法律依据，不予支持。涉案房屋赵丽珍与恒盛泰公司均未提供竣工验收等相关证据，无法确定该房屋是否具备交付条件。恒盛泰公司抗辩的赵丽珍起诉的主体不当的观点，即赵丽珍起诉的恒盛泰公司名称为”内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司”，而恒盛泰公司的公司全称为”内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司”的观点，因双方签订的《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》时恒盛泰公司的名称是内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司，且恒盛泰公司向一审法院递交的授权委托书中委托单位也署名的是内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司，恒盛泰公司也无证据证明就其更名为内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司一事通知过赵丽珍，故对其观点不予支持。对其抗辩的预约合同的观点，予以采信。综上所述，对于赵丽珍要求确认《商品房认购合同》合法有效，协议书继续履行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。赵丽珍要求恒盛泰公司向其赔偿因未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》而占用资金期间的利息损失46667.02元的诉讼请求，并无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告赵丽珍与被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司于2011年6月10日签订的《恒泰盛都商品房商品房内部认购合同》合法有效，继续履行；二、驳回原告赵丽珍的其他诉讼请求。案件受理费483元，被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司负担50元，原告赵丽珍负担433元。
二审中，各方当事人均未向本院递交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为赵丽珍主张的资金占用利息损失的诉讼请求是否成立。恒盛泰公司与赵丽珍签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》因不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且有双方当事人就未来签订本约即商品房买卖合同的约定，故上述认购合同属于预约合同，赵丽珍对此亦不持异议，本院对于一审法院对于合同性质的认定予以确认。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：”当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是”使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担包括违约责任、解除预约合同以及损害赔偿的民事责任。本案中，《恒泰盛都商品房内部认购合同》
第7条约定：”甲方在2016年12月31日前，完善本商品楼全部审批手续，并齐备法定证照。待甲方在具备商品房买卖的法定条件后，必须及时与乙方签订《商品房买卖合同》，当《商品房买卖合同》生效后，本合同自动生效。”该条约定即是双方约定未来具备条件后签订本约的约定，商品房预售许可证是房地产开发的必备法定证照，亦是签订正式《商品房买卖合同》的必要条件，恒盛泰公司在承诺2016年12月31日前完备涉案项目的全部审批项目以及法定证照的同时承诺及时与赵丽珍签订《商品房买卖合同》，应视为恒盛泰公司应当最迟于2017年1月1日履行与赵丽珍签订正式的《商品房买卖合同》的义务。恒盛泰公司至今不具备签订《商品房买卖合同》的法定条件，属于违约，应当承担相应的违约责任。但《恒泰盛都商品房内部认购合同》并无逾期签订《商品房买卖合同》的违约条款，故作为守约方的赵丽珍应举证证明未如期签订《商品房买卖合同》所遭受的损失。赵丽珍主张的损失为其已支付的首付款自2013年7月1日起至实际签订《商品房买卖合同》之日止的利息损失，对于该主张，首先，如上所述，预约合同中关于除与签订本约合同有关的约定以外的其他约定，在签订本约合同之前，并不当然对双方当事人产生约束力，因此赵丽珍从《恒泰盛都商品房内部认购合同》约定的交房日期的次日起主张利息损失并无法律依据；其次，未如期签订《商品房买卖合同》所造成的损失与资金占用利息损失并无对应关系，故本院对其请求的资金占用利息损失不予支持。
综上所述，赵丽珍的上诉请求不能成立，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费866元，由上诉人赵丽珍负担。
本判决为终审判决。
审判长吴铁刚
审判员杨蔚堃
审判员张蒙江
二〇一七年十一月十七日
书记员齐兴宇