广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1895号
上诉人（一审原告）：珠海市斗门区白蕉镇成裕村民委员会。住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇成裕村。
负责人：梁雪峰，主任。
委托代理人：张凤翼，广东非凡律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：潘怡成，男，1950年5月29日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。
委托代理人：蒙日伟，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人珠海市斗门区白蕉镇成裕村民委员会（以下简称成裕村委会）与上诉人潘怡成租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2015）珠斗法民三初字第858号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。因上诉人潘怡成至今未依法交纳上诉费，本院已裁定按其自动撤回上诉处理。
成裕村委会向一审法院提出以下诉讼请求：1.潘怡成立即向成裕村委会支付非法占有成裕村委会土地及厂房的使用费，使用费按涉案土地及厂房周边租赁合同的平均租金12.5元／平方米／月自2012年7月10日计算至实际腾退完毕之日止；2.潘怡成立即腾退位于珠海市斗门区白蕉成裕村桥湖路东侧一号土地及厂房（3393.28平方米）；3.潘怡成承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：
珠海市斗门区人民法院（2011）珠斗法民一初字第2546号生效民事判决查明：成裕村委会与珠海市健朗汽车维修中心于1992年签订《土地使用权出让协议》，约定成裕村委会将位于斗门县（现斗门区）白蕉镇成裕村新围仔头格，东靠厂房的中路OM，西靠桥湖路OM，北靠新君城木厂OM，南靠山字厂房路中OM，面积约10亩，折计5596.10平方米的土地使用权有偿出让给珠海市健朗汽车维修中心……珠海市健朗汽车维修中心于1996年11月19日经斗门县人民政府土地管理部门批准，领取了上述合同项下土地的国有土地使用证（证号斗府国用字（1996）第04210220861号，地号806250），面积4314平方米。其中920.82平方米因珠海市健朗汽车维修中心拖欠佛山市环市工业交通公司款项，根据佛山市禅城区人民法院（1998）佛禅法执字第1226-1号《协助执行通知书》的要求，已经变更登记到佛山市环市工业交通公司名下（房地产权证：Ｃ2××61号），其余的土地面积为3393.28平方米一直由珠海市健朗汽车维修中心占有、使用中。
珠海市健朗汽车维修中心取得上述土地使用权后，交由赵和禧承建涉案厂房。
1999年5月23日，珠海市斗门区白蕉镇成裕股份合作经济联社（原斗门县白蕉镇成裕村经济合作联社）与潘怡成签订《上调管理费合同》，约定：潘怡成租赁位于白蕉镇成裕村桥湖路东侧一号厂房，一年需支付上调费18万元，潘怡成必须按上下半年上调管理费，逾期不缴交，按每月上调管理费5%复式计算予以处罚；租赁期限为8年，从1999年8月1日至2007年7月30日，中途不得退出，否则必须支付当年全年的上调管理费。
2002年1月15日，成裕村委会、斗门县白蕉怡宝家私厂及赵和禧为补充珠海市斗门区白蕉镇成裕股份合作经济联社、潘怡成于1999年6月（应为1999年5月23日）签订的《上调管理费合同》基础上，签订《厂房租赁补充协议》，约定：厂房出租方增加赵和禧，所收取的厂房租金成裕村委会及赵和禧双方各占一半，赵和禧收足该厂房工程欠款后，就不能再收取该厂房租金；1999年9月1日起至2001年12月31日止斗门县白蕉怡宝家私厂应向成裕村委会、赵和禧支付厂房租金30万元，从2002年1月1日起，斗门县白蕉怡宝家私厂向成裕村委会、赵和禧每年缴交厂房租金13万元，待斗门县白蕉怡宝家私厂资金周转正常时，今后年租金再作追加。协议落款处，成裕村委会代表在甲方栏签名并另盖成裕村委会印章，赵和禧在乙方栏签名，丙方栏由潘怡成签名后加盖“斗门县白蕉怡宝家私厂”印章。
2011年9月21日，珠海市斗门区白蕉镇综治信访维稳中心组织为协调解决涉案租赁纠纷，向潘怡成了解有否向成裕村委会缴纳租金等问题。潘怡成陈述：在补充协议签订后，潘怡成没有向成裕村委会交纳租金，租金直接交给赵和禧，因珠海市健朗汽车维修中心欠赵和禧工程款，当时成裕村委会的村委书记就说租金交给赵和禧以抵偿工程款；由于佛山环市工业交通公司与珠海市健朗汽车维修中心发生经济纠纷，佛山环市工业交通公司向佛山市中级人民法院提起诉讼，佛山市中级人民法院查封了珠海市健朗汽车维修中心1600平方米建筑物，在2003年发生产权变更后，潘怡成将租金交给佛山环市工业交通公司。
根据潘怡成提交的2011年9月22日珠海市斗门区白蕉镇综治信访维稳中心“关于成裕村与潘怡成租用厂房尚欠款项调查情况汇报”会议（参加会议单位：镇司法所、成裕村民委员会、镇计生办及珠海市斗门区白蕉镇综治信访维稳中心）记录记载，珠海市斗门区白蕉镇综治信访维稳中心在建议意见第四点中认为：9月17日部分村民将潘怡成的厂房门口用沙灰砖围堵事件，持续7-8天时间，目前已影响该厂正常生产运作，为妥善处理成裕村的相关问题，驻村干部要求村委员将该厂房门口围堵开通，恢复生产正常，把损失减到最低，同时建议召开部分村民代表会议，把事情解释说明，请村民理解、配合镇、村协调解决工作。潘怡成提交的2011年9月29日珠海市斗门区白蕉镇综治信访维稳中心“关于成裕村反映怡宝家私厂不缴交租赁金”会议记录记载，珠海市斗门区白蕉镇综治信访维稳中心再次提出先请村民拆除围堵，不要堵塞怡宝家私厂门口，然后通过法律途径解决等建议。
2012年4月10日，珠海市斗门区白蕉镇综治信访维稳中心组织成裕村委会、潘怡成协商解决涉案租赁纠纷，潘怡成向成裕村委会作出书面承诺，承诺书内容：本人原本使用成裕村健朗汽修厂后面简易厂房（面积为3393平方米），由于本人存放的脚架等货物一时无法处理，现承诺本人将在八十天之内将货物处理完毕，并不损坏厂房设施，期满后将自行搬出（如期满后还剩余小量货物，可将暂放自搭的走廊）。承诺人潘怡成，2012年4月10日。
2012年8月9日，一审法院为执行（2011）珠斗法民一初字第2545号生效民事判决，向珠海市健朗汽车维修中心及土地使用人发出（2012）珠斗法执字第880号限期搬迁通知书，内容：珠海市斗门区人民法院决定评估拍卖珠海市健朗汽车维修中心位于斗门区白蕉镇成裕村的3393.28平方米工业用地及其地上建筑物，以偿还所欠债务。请各使用人自收本通知书之日或自通知公告之日起五日内自行搬迁腾房。逾期不搬迁腾房，本院将依照法律的规定予以强制执行，由此造成的损失自行承担。
2012年10月23日，因珠海市健朗汽车维修中心没有履行已经发生法律效力的（2011）珠斗法民一初字第2545号民事判决及（2012）珠斗法执字第880号执行令确定应向成裕村委会支付本金1758635元及逾期利息7096391.87元义务，一审法院作出（2012）珠斗法执字第880号裁定书，裁定：将珠海市健朗汽车维修中心名下的位于珠海市斗门区白蕉镇成裕围村的3393.28平方米工业用地［国有土地使用证号码：斗府国用字（1996）第04210220861号。地号806250）及3290平方米地上建筑物的使用权益交付给成裕村委会，抵偿案涉全部债务。2013年9月30日，成裕村委会领取前述涉案土地及厂房权利证书（粤房地权证珠字第××号），使用面积为3393.28元。
2012年11月6日，珠海市斗门区白蕉镇综治信访维稳中心因去年成裕村民将潘怡成的厂房堵塞，经其介入调处，潘怡成在今年6月份同意退出厂房，但时至今日都没有退出的行动，近日村民又到维稳中心反映，要求白蕉镇政府与潘怡成协商解决退场的事项，否则将采取过激行动为由，向赵成禧了解关于厂房的债权债务有关的情况。赵和禧作出如下陈述：“我于1994年起与健朗汽车维修中心负责包工包料建筑厂房，两期工程的工程款总造价为193万元。经结算后，健朗汽车维修中心欠我86万元。由于我无法收到工程款，于是我于1999年到斗门区法院起诉追讨86万元的工程款。经斗门区法院的审理裁决，将健朗汽车维修中心的3393.28平方米的工业用地及地上1900平方米的简易厂房交给我作为抵偿538000元的工程款。本人接手该土地及厂房后，于2002年1月15日与原租用健朗汽车维修中心的潘怡成及成裕村签定了《厂房租赁补充协议》，协议明确潘怡成的怡宝家私厂向我及成裕村委会每月缴交租金各5400元（即每年租金合计为13万元）。我于2000年起开始收取潘怡成的租金，但潘怡成都没有向成裕村委会支付租金。到目前为止，我已基本收回了原法院判决给我的抵偿工程款。其实我并不拥有该土地及厂房的产权，只是想通过该厂房收取我应有的工程款。我对斗门区法院裁定［（2000）斗法执字第119号裁定书］抵偿这3393.28平方米工业用地及1900平方米的厂房不拥有产权，对其以后的权属不行驶支配权，交由法院裁决处理。”
2013年9月10日，珠海市斗门区白蕉镇综治信访维稳中心组织成裕村委会、潘怡成协商涉案租赁纠纷，但因双方意见分歧未能达成协议。
2014年4月17日，成裕村委会向珠海市斗门区白蕉镇综治信访维稳中心提交《关于要求镇综治信访中心协助我村处理潘怡成租赁我村厂房欠租的请求》，内容：怡宝家私厂（潘怡成）于1999年8月1日至2001年12月30日租赁我村厂房三年，合同约定每年向我村缴交租金18万元，三年共计欠我村54万元。后在2002年1月15日与我村签定租赁补充协议，约定每年向我村交纳租金65000元，但至2010年止共计九年欠租金585000元，怡宝家私厂一分钱没有向我村缴交，合计共欠我村租金1125000元。2011年换届选举后，新一届村领导班子发现这一问题，立即向怡宝家私厂潘怡成追讨欠租款项，但潘怡成不理会，说“我为什么要向你们交租啊！”村民对这事反映强烈，我村全体村民曾堵塞该厂房。经镇有关部门协调后事情暂时解决了，镇村两级有关人员多次找潘怡成协商，但仍无法达成共识，因该厂房多人有意租赁，我村为尽快解决此事和增加村集体收入，尽快将该厂房向外出租，年租金增加“30万元”，我村作出了让步。潘怡成在2012年4月10日签定搬迁承诺书，在签定承诺书之日起80天内搬清该厂内的所有物品将该厂房交回给我村委使用。但潘怡成言而无信，一拖再拖，既不交欠租金又没有搬走，造成了我村极大的损失。为此，我村决定暂时对潘怡成租赁我村厂房作出处理意见如下：1、对潘怡成租厂房租赁欠费继续追讨，并对其资产物作暂时存放在我村该场地内的另一侧处理。二、请求镇综治信访维稳中心及司法所作为见证单位协助清理其资产物。希望镇综治信访维稳中心领导为我村牵头，组织实施解决此问题。
后经珠海市斗门区白蕉镇综治信访维稳中心协调未果，成裕村委会遂于2015年10月9日提起本案诉讼，并向一审法院提出诉讼保全申请，要求查封潘怡成存放于案涉租赁厂房内的物资。2016年1月18日，一审法院作出（2015）珠斗法民三初字第858-1号民事裁定书，裁定对存放于珠海市斗门区白蕉镇成裕村桥湖路东侧一号厂房内的财产（财产名称、数量详见清单）予以查封，查封限额为165万元。
一审诉讼过程中，成裕村委会提交“珠海市斗门区白蕉镇成裕股份合作经济联合社”声明暨确认函，内容：1999年5月23日，珠海市斗门区白蕉镇成裕股份合作经济联合社（原斗门县成裕围村经济合作联社）与潘怡成签订《上调管理费合同》。由于：1、珠海市斗门区白蕉镇成裕股份合作经济联合社（原斗门县成裕围村经济合作联社）与成裕村委会是一套人员两套牌子；2、成裕村委会征得珠海市斗门区白蕉镇成裕股份合作经济联合社、潘怡成及赵和禧的同意，与潘怡成及赵和禧签订《厂房租赁补充协议》，该协议是在《上调管理费合同》基础上，实际上确认了成裕村委会的出租主体资格，并约定：潘怡成在1999年9月1日至2001年12月31日期间应向成裕村委会支付厂房租金30万元，从2002年1月1日起，厂房出租方增加赵和禧，每年厂房租金变更为13万元，所收租金由成裕村委会与赵和禧各占一半。该补充协议已经重新确定了出租方及权利人的主体地位，珠海市斗门区白蕉镇成裕股份合作经济联合社对此是清楚并同意的。至此，珠海市斗门区白蕉镇成裕股份合作经济联合社已经退出了该租赁关系，潘怡成对此予以确认；3、涉案厂房的权属人为成裕村委会；4、此后，成裕村委会与潘怡成之间关于腾退厂房及支付租金／占用费之间的争议与纠纷的协调会等均在成裕村委会与潘怡成之间进行，与珠海市斗门区白蕉镇成裕股份合作经济联合社无涉。珠海市斗门区白蕉镇成裕股份合作经济联合社认为，成裕村委会在本案中主体适格，珠海市斗门区白蕉镇成裕股份合作经济联合社与本案不存在法律上的利害关系。
经一审法院主持调解，潘怡成同意立即腾退厂房给成裕村委会，搬迁厂房内物资，但不同意支付占用费，成裕村委会同意接受潘怡成腾退厂房，但潘怡成应先支付占用费，为此双方不能达成一致意见。调解过程中，一审法院提出，为避免因诉讼期间厂房空置导致损失扩大，建议双方协商另寻觅地方存放查封物资以便先行腾退厂房。潘怡成愿意提出供场地放置查封物，但成裕村委会不同意。
一审法院认为：
成裕村委会、潘怡成因租赁合同、厂房使用而发生案涉纠纷，虽然潘怡成是澳门特别行政区居民且居住在澳门特别行政区内，但其在一审法院管辖区域内签订租赁合同，租赁、使用案涉厂房，并因租赁合同及使用厂房与厂房权属人、租赁合同相对方发生纠纷，一审法院是厂房所在地、租赁合同签订地及租赁合同履行地法院，对本案享有管辖权。
潘怡成分别以个人名义或“斗门县白蕉怡宝家私厂”签约代表的名义签订、履行案涉租赁合同及使用厂房，但没有证据证明“斗门县白蕉怡宝家私厂”经工商部门核准登记成立，“斗门县白蕉怡宝家私厂”不具有法律意义上的主体地位，因此应认定潘怡成是案涉厂房的实际租赁、使用人及实际权利义务承受人，是本案的适格诉讼主体。成裕村委会与潘怡成签订案涉租赁合同，是租赁合同的一方当事人，其有权依合同主张权利。虽然案外人珠海市斗门区成裕股份合作经济联合社先于成裕村委会与潘怡成签订案涉厂房租赁合同，但珠海市斗门区成裕股份合作经济联合社与成裕村委会是“两个牌子一套人马”，潘怡成亦知悉并与成裕村委会在其与珠海市斗门区成裕股份合作经济联合社签订的租赁合同基础上重新签订补充租赁合同，此后珠海市斗门区成裕股份合作经济联合社再没有参与合同的履行，后珠海市斗门区成裕股份合作经济联合社在本案诉讼过程中明确说明其与案涉租赁合同无涉，因此成裕村委会是本案适合成裕村委会。成裕村委会独自主张涉案合同权利，并无不当。
成裕村委会请求潘怡成支付2012年7月10日至2012年10月22日（一审法院于2012年10月23日裁定成裕村委会承接涉案厂房使用权益）期间的厂房占用费。成裕村委会提出该项请求，是以之前其与潘怡成签订的租赁合同为基础。但成裕村委会与潘怡成签订的租赁合同履行期限在2012年4月10日（潘怡成出具搬迁承诺书之日）之前已届满，双方再没有续期。成裕村委会没有证据证明其在2012年7月10日至2012年10月22日期间取得租赁厂房的使用权或所有权。因此，成裕村委会提出该项请求，没有合同及法律依据，一审法院予以驳回。
潘怡成主张依据租赁合同取得案涉厂房使用权，该权益不受厂房产权变动影响。一审法院认为，案涉租赁合同期限于2012年4月10日之前届满，潘怡成主张的厂房租赁使用权益因而丧失。2012年10月23日，一审法院作出（2012）珠斗法执字第880号裁定书，裁定成裕村委会承受案涉厂房使用权益，成裕村委会至2013年9月30日取得涉案厂房的房地产所有权证。潘怡成于2012年4月10日承诺腾退案涉厂房给成裕村委会，潘怡成没有合同依据或其他正当理由从2012年10月23日起占有、使用涉案厂房，因此成裕村委会要求潘怡成腾退厂房，并支付2012年10月23日之后的厂房使用费，有理在据，一审法院予以支持。潘怡成提交的证据（据潘怡成提交的会议记录显示堵塞行为发生于2011年期间）不足以支持其提出成裕村委会堵塞厂房出口，不让其离开，因而不应支付成裕村委会厂房占用费的答辩意见，一审法院不予采纳。
成裕村委会自2011年起未间断要求潘怡成腾退厂房及支付相关费用，因此，对潘怡成提出成裕村委会案涉诉讼请求超过诉讼时效的答辩主张，一审法院不予采纳。
成裕村委会要求潘怡成以12.5元／平方米／月支付厂房占用费，潘怡成提出异议。一审法院认为，厂房租金因地段不同而有所差异，市场管理部门亦无相关指导价，厂房租金应以双方约定为原则。本案中，由于双方对案涉厂房的占用费计算存在争议，无法达成一致意见，一审法院参照邻近厂房同时段租金的约定（邻近厂房租金约定数额：12.5元／平方米／月；4元／平方米／月；4.5元／平方米／月；5元／平方米／月），结合潘怡成对厂房的实际利用情况、双方诉前确有协商搬迁及占用费支付问题的事实，酎定潘怡成按4元／平方米／月支付成裕村委会厂房占用费。本案审理过程中，成裕村委会、潘怡成对腾退厂房没有异议，但对先行处分查封物或置换场地放置查封物以便腾退厂房不能协商一致。一审法院认为，案涉纠纷源于成裕村委会的厂房被潘怡成占用，现双方同意腾退厂房，双方有责任采取措施防止厂房空置导致损失进一步扩大。由于双方原因导致厂房在查封期间空置损失扩大，各应承担50%的责任。即自涉案厂房内物资被查封日（2016年1月18日）起的占用费按2元／平方米／月。
综上，潘怡成应支付成裕村委会厂房占用费具体计算如下：2012年10月23日至2016年1月17日的占用费为534781元（3393.28平方米×4元／平方米／月÷30天／月×1182天）；2016年1月18日起的占用费按2元／平方米／月，以使用面积3393.28平方米计算至本判决生效之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十四条、第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：一、潘怡成应于判决发生法律效力之日起十日内腾退位于珠海市斗门区白蕉镇成裕村桥湖路东侧一号厂房给成裕村委会；二、潘怡成应于判决发生法律效力之日起十日内支付给成裕村委会厂房占用费（占用费包括：2012年10月23日至2016年1月17日的占用费为534781元；2016年1月18日起的占用费按2元／平方米／月，以使用面积3393.28平方米计算至本判决生效之日止）；三、驳回成裕村委会的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审将案件受理费19688元，诉讼保全费5000元，合计24688元，由成裕村委会负担16788元，潘怡成负担7900元。
成裕村委会不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，改判潘怡成向成裕村委会支付2012年7月10日起至潘怡成实际腾退完毕之日止的占有使用费，暂算至一审起诉之日是1654087.5元；2.本案一、二审诉讼费用由潘怡成承担。
事实与理由如下：
一、潘怡成占有、使用涉案土地及厂房没有事实和法律依据。其一，自2012年4月10日潘怡成签订《承诺书》之日起，潘怡成就不存在任何搬出涉案厂房的阻碍。潘怡成在一审所提及的门锁、砂灰砖，是潘怡成自行安装或者安放，目的是为了防止其放置在涉案厂房内的物品被偷窃。其二，根据成裕村委会提供的《情况说明》和图片可知，置放在涉案厂房侧门门口的铁架子是成裕村经营五金生意的案外人林业金的。该铁架子只是案外人暂时摆放在此，质量极轻并非加固，普通成年男子单手便可拿起。案外人林业金承诺随时可以把该铁架搬走。潘怡成辩称是成裕村委会用以阻碍潘怡成搬迁的固定铁架一说无事实依据，完全是潘怡成为逃避没有按时搬迁的责任的开脱。其三，在2012年4月10日潘怡成签署《承诺书》至今，成裕村村民基于对潘怡成的信赖，自其承诺之日起就没有实行任何过激行为阻拦潘怡成搬离涉案厂房，更没有用门锁、砂灰砖以及铁架阻拦潘怡成。潘怡成所辩称的阻拦行为都是发生在2011年9月29日之前，实际上，此类行为并不是阻拦行为，而是成裕村委会与潘怡成交涉租金问题的合法行为。所以，成裕村委会基于对潘怡成的信赖与潘怡成签署了《承诺书》，相信潘怡成能够自行依约履行自行搬迁并缴纳厂房使用费。但是潘怡成却违背了诚信经营的信赖之道，在成裕村委会屡次催促的情况下，不履行《承诺书》所承诺的义务，反而捏造相关证据和理由，污蔑成裕村委会阻碍其搬迁厂房。
二、潘怡成没有依约按时腾退应当支付非法占有使用费。潘怡成承诺搬离涉案土地的时间是2012年4月10日以后的80天内，但其并没有搬迁。根据成裕村委会提供的（2012）珠斗法执字第880号执行裁定书显示：自2012年10月23日起，涉案土地的权属人是成裕村委会。潘怡成与成裕村委会签订的《上调管理费合同》早于2012年4月10日前就期限届满。所以，潘怡成属于无故霸占涉案土地及厂房，已将严重影响成裕村委会对涉案土地的规划及对涉案产房的收益。成裕村委会作为涉案土地及其厂房的权属人，有权要求潘怡成向成裕村委会支付承诺搬迁土地之日起至今占有使用涉案土地的土地使用费。
三、潘怡成应当按照成裕村委会一审诉请的标准、起止时间向成裕村委会支付租金、占用费。1、成裕村委会是涉案土地及厂房的合法出租方，一审法院已经查明。2、潘怡成没有支付过分文租金且无理蛮横非法占用涉案土地及厂房。1999年5月23日签订的《上调管理费合同》约定：成裕村委会将其位于白蕉镇成裕村桥湖路东侧一号厂房出租与潘怡成，潘怡成一年需支付上调管理费180000元，以半年为期按时支付上调管理费，逾期，则每月按上调管理费的5%复式计算予以处罚。租赁期限为8年，从1999年8月1日至2007年7月30日，中途不得退出，否则须支付当年全年的上调管理费。但是，潘怡成没有支付！2002年1月15日，成裕村委会、潘怡成与赵和禧签订了《厂房租赁补充协议》，约定：确认潘怡成在1999年9月1日至2001年12月31日期间应向成裕村委会支付厂房租金300000元；从2002年1月1日起，厂房出租方增加赵和禧，每年的厂房租金变更为130000元，所收取租金由成裕村委会与赵和禧各占一半。但是，潘怡成分文没有向成裕村委会支付。2012年4月10日，潘怡成书面承诺将在八十天内自行搬出厂房。但是，潘怡成没有腾退。2013年9月10日，关于成裕村与潘怡成信访协调会。2014年4月17日，成裕村委会再次向白蕉镇综治信访维稳中心，请求协助处理潘怡成拖欠租金之事宜。2012年8月9日，一审法院作出（2012）珠斗法执字第880号限期搬迁通知书，限令潘怡成自行搬迁腾房。潘怡成置之不理。3、一审判决计算潘怡成支付占用费的标准明显偏低。一审判决成裕村委会向一审法院补充提交的几份《租赁合同》中，最低的4元／平方米不错，但是该租赁合同仅仅涉及的土地租金，而没有厂房的出租，潘怡成非法占用、使用的不仅仅是土地，还有厂房，一审法院没有查明相关事实，仅仅笼统采用最低的且仅仅是土地的标准不妥。二审法院应当采用成裕村委会一审诉请中提出的占用费标准12.5／平方米的标准进行计算；或者成裕村委会申请法院委托有资质的第三方中介机构评估后，按照评估报告的标准执行。4、一审判令潘怡成支付占用费的时间及其成裕村委会分担的判项不妥。2012年4月10日潘怡成签订《承诺书》承诺八十天日搬迁，成裕村委会的计算系在八十天后自2012年7月10日算起至实际腾退之日止，主张潘怡成的占有使用费，有事实和合同依据，依法应得到支持。至于成裕村委会分担部分占用费更是没有事实依据和法律依据。
四、涉案厂房未能腾退的原因、责任、过错完全在潘怡成。1、潘怡成虽然作出过书面承诺，但实际上没有兑现承诺，口头上有腾退之表示，实际上没有腾退之事实是潘怡成的常用做法。2、涉案土地的两个阶段：一是成裕村委会作为出租方阶段；而是成裕村委会作为涉案土地厂房的权属人阶段。在前者时，潘怡成没有支付租金；在后者时，潘怡成没有腾退。成裕村委会与潘怡成之间纠纷的根源，首先在于潘怡成没有按时如数支付租金；在成裕村委会成为涉案土地及建筑的权属人之后，潘怡成没有支付租金且没有腾退。村民对潘怡成欠缴租金极其不满。但是，村民的不满及其表达不满均是发生在潘怡成欠缴租金作出搬迁承诺前。潘怡成没有向成裕村委会支付涉案厂房及土地的租金。潘怡成支付使用费当然应当按照非法占用期间的客观情况支付。
潘怡成答辩如下：
一、潘怡成在本案中已提供充分的证据证明涉案厂房至今未能腾退的原因、责任和过错完全在于成裕村委会，潘怡成是受害者，无须为此承担任何法律责任。首先，潘怡成在举证期内已向一审法院提交的涉案厂房目前状况的照片，从照片中可以清楚的看到，目前厂房仍然处于堵塞状态。而且，堵塞状态是从2011年一直持续至今。目前，涉案厂房处于成裕村委会的管控之下。其次，在一审法院的执行笔录中，曾有一份笔录清晰的记录了潘怡成主动要求迁离，但成裕村委会不同意，这也是非常直接的证据，潘怡成申请二审法院依法向一审法院执行局了解并调取该份笔录。事实上，多年来，潘怡成一直想从涉案场地中搬离，并将场地归还给成裕村委会，包括在一审审理期间，潘怡成也多次口头及书面申请，请求准许潘怡成从涉案厂房中搬离，但成裕村委会都不予准许，并且还通过诉讼保全的方式阻止潘怡成迁离。再次，就客观事实而言，对于涉案厂房，潘怡成从未有非法占有之主观故意，反而一直以来都有腾退之意愿，并且还为此出具过《承诺书》，而该意愿甚至都早于成裕村委会成为涉案厂房的真正所有权人。但截止目前之所以未能真正腾退，完全是因为成裕村委会的村民在2011年9月17日用砂灰砖围堵涉案厂房的门口并用锁匙封锁厂门所致，成裕村委会的此种侵权行为让潘怡成没有办法正常出入涉案厂房，更遑论将物品搬离、腾退涉案厂房交还成裕村委会，该侵权行为一直持续至今。上述事实有潘怡成提供的2011年9月22日和29日的会议记录和现场照片为证。基于此，潘怡成没有办法将涉案厂房内的物品搬离，并将厂房腾退给成裕村委会。事实上，由于成裕村委会的此种侵权行为还导致潘怡成的生产经营活动遭受严重破坏，使潘怡成存放在涉案厂房中的钢材及货物无法运出处置和销售，蒙受了巨大损失。对于此等情形，潘怡成将保留循法律途径向成裕村委会索赔的权利。
二、一审判令潘怡成须自2012年7月10日起向成裕村委会支付厂房占用费，显属事实认定错误、法律适用不当。首先，如上第一点所述，涉案厂房至今未能腾退的原因、责任和过错完全在于成裕村委会，而非潘怡成。潘怡成是受害者，且潘怡成这么多年来不仅没有从涉案厂房的被迫占用中实际获益，反而由于成裕村委会拒不让潘怡成将涉案厂房内的钢材等物品迁离，导致物品无法及时处置，蒙受了巨大损失。鉴于此，潘怡成在法律上理应无须为此状况承担任何法律责任，包括占用费的支付。其次，成裕村委会是在2013年9月30日才依法登记成为涉案厂房的权属人并领取《房地产权证》的。也就是说，成裕村委会是到2013年9月30日才取得涉案厂房所有权，在此之前，成裕村委会对涉案厂房没有任何权利。因此，即使不管其他原因和事由，仅就占用费起算时间而言，一审判令潘怡成从2012年10月23日起算占用费，没有事实和法律依据。再次，在2013年9月30日之前，潘怡成都是涉案厂房的合法承租人，租金也都一直按约交纳。即使2013年9月30日之后，涉案厂房的所有权发生了变动，但依据“买卖不破租赁”的法律原则，成裕村委会、潘怡成之间的法律关系仍然是租赁合同关系。换言之，成裕村委会主张的占用费，在法律性质上乃是租金。所以，就诉讼时效而言，成裕村委会主张的所谓自2012年10月23日至2014年10月8日期间的占用费，已超过诉讼时效，依法不应得到支持。最后，因本案纠纷所涉及厂房占用费，实际上是由于成裕村委会的行为所导致的扩大损失。因此，根据合同法相关规定，该损失应由成裕村委会自行承担。
二审中，成裕村委会向本院提交以下证据材料：证据1、厂房租赁合同及公证书，证明：租赁房屋位于斗门县白蕉镇成裕工业开发区河东第1号二层框架结构厂房；租赁期限：30年，1994年5月1日起至2024年4月30日。租金：10元／平方米、11元／平方米。证据2、租用厂房合同，证明：租赁房屋位于斗门县白蕉镇成裕工业开发区厂房第4号一层框架结构厂房；租赁期限：10年，2012年1月1日起至2021年12月30日。租金：12.5元／平方米、15.625元／平方米。
潘怡成发表以下质证意见：上述两份证据不属于新证据，且上述证据是案外人与成裕村委会或其他人签订的，上述两份证据与本案没有关联性，证明内容也与本案无关，无法确认真实性。
二审中，潘怡成未向本院提交新的证据材料。
经审查，本院对成裕村委会二审提交的证据的采纳意见如下：成裕村委会二审提交的证据2租用厂房合同在一审已提交过，不属于二审新证据；证据1厂房租赁合同及公证书有原件予以核对，本院对其形式上的真实性予以确认。至于上述证据是否能够证明其待证事实，本院将结合本案查明事实予以综合分析认定。
本院经审理查明：
2011年9月21日，一审法院立案受理成裕村委会诉珠海市健朗汽车维修中心建设用地使用权转让纠纷，案号为（2011）珠斗法民一初字第2546号。成裕村委会在该案中诉请确认成裕村委会与珠海市健朗汽车维修中心签订的《土地使用出让协议》无效，并要求珠海市健朗汽车维修中心立即支付拖欠的土地出让款本金1758635元及利息。一审法院在该案中查明：成裕村委会与珠海市健朗汽车维修中心于1992年3月8日签订《土地使用出让协议》，约定：成裕村委会将位于斗门县（现斗门区）白蕉镇成裕村新围仔头格，东靠厂房的中路OM，西靠桥湖路OM，北靠新君城木厂OM，南靠山字厂房路中OM，面积约10亩，折计5596.10平方米的土地使用权有偿出让给珠海市健朗汽车维修中心，总价1958635元。协议签订后，成裕村委会将该土地交给珠海市健朗汽车维修中心，珠海市健朗汽车维修中心于1994年9月22日向成裕村委会交付了20万元土地款。一审法院经审理认为：成裕村委会与珠海市健朗汽车维修中心签订《土地使用出让协议》后，珠海市健朗汽车维修中心已就涉案土地办理了国有土地使用证，应推定经有关主管部门批准并补办了相关手续，可认定合同有效。成裕村委会已按合同约定履行了交付土地的义务，珠海市健朗汽车维修中心没有按合同约定支付购地款，应承担违约责任并赔偿成裕村委会因此受到的损失。一审法院于2012年2月29日作出（2011）珠斗法民一初字第2546号民事判决书，判决珠海市健朗汽车维修中心偿还购地款1758635元及逾期付款的利息给成裕村委会，驳回成裕村委会的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因珠海市健朗汽车维修中心不履行生效法律文书确定的义务，成裕村委会向一审法院申请强制执行，一审法院受理案号为（2012）珠斗法执字第880号。在执行过程中，一审法院委托评估公司对珠海市健朗汽车维修中心名下位于珠海市斗门区白蕉镇成裕围村的3393.28平方米工业用地及3290平方米地上建筑物的使用权益进行评估，评估价为1537714元。成裕村委会向一审法院提出以物抵债的申请。一审法院经审查认为，珠海市健朗汽车维修中心所有的位于珠海市斗门区白蕉镇成裕围村的工业用地及地上建筑物不具备转让条件，无法拍卖。成裕村委会作为申请执行人同意将上述财产作价1537714元抵债其全部债务，程序合法，予以确认。一审法院遂于2012年10月23日作出（2012）珠斗法执字第880号执行裁定书，裁定将珠海市健朗汽车维修中心名下的位于珠海市斗门区白蕉镇成裕围村的3393.28平方米工业用地及3290平方米地上建筑物的使用权益交付给成裕村委会，抵偿本案的全部债务。
经审查，一审法院查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为：
结合双方当事人的诉辩理由及本院查明的事实，本院对本案二审争议焦点问题作如下分析认定：
一、关于潘怡成是否应支付2012年7月10日至2012年10月22日期间厂房占用费的问题。首先，从本案查明事实来看，成裕村委会于1992年将包括涉案土地在内土地使用权出让给珠海市健朗汽车维修中心，珠海市健朗汽车维修中心已于1996年11月19日取得国有土地使用证。成裕村委会是基于一审法院于2012年10月23日作出的（2012）珠斗法执字第880号执行裁定，取得案涉土地及地上建筑物的使用权益。在此之前，成裕村委会虽与潘怡成签订了《上调管理费合同》及《厂房租赁补充协议》，但上述合同履行期限在2012年4月10日（潘怡成出具搬迁承诺书之日）前已经届满，之后双方没有续期。成裕村委会没有证据证明其在2012年7月10日至2012年10月22日期间已取得涉案土地及地上建筑物的使用权益。其次，成裕村委会将包括涉案土地在内的土地使用权出让给珠海市健朗汽车维修中心之后，又以出租方的身份与潘怡成签订了《上调管理费合同》及《厂房租赁补充协议》，成裕村委会称其是因与珠海市健朗汽车维修中心之间存在债权债务纠纷，成裕村委会对外出租涉案厂房用于抵偿土地出让款，而与潘怡成签订上述租赁合同，但潘怡成并未向其交纳租金。从本院查明事实来看，成裕村委会与珠海市健朗汽车维修中心之间的建设用地使用权转让纠纷已经法院裁判并已执行完毕，一审法院已将涉案土地及地上建筑物的使用权益交付给成裕村委会，以抵偿珠海市健朗汽车维修中心对其所负的全部债务。成裕村委会与珠海市健朗汽车维修中心之间的债权债务纠纷已经解决。综合上述分析，本院认为，成裕村委会本案请求潘怡成支付2012年7月10日至2012年10月22日期间的占用费，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。潘怡成自2012年10月23日起占有、使用涉案厂房没有合同依据或其他正当理由，因此，一审法院认定潘怡成应向成裕村委会支付2012年10月23日之后的厂房占用费正确，本院予以维持。
二、关于厂房占用费的支付标准问题。厂房占用费的支付标准应首先参照合同约定的租金标准，再结合厂房实际使用情况及本案查明案情进行综合考虑予以认定。本案中，珠海市斗门区白蕉镇成裕股份合作经济联社（原斗门县白蕉镇成裕村经济合作联社）与潘怡成于1999年5月23日签订的《上调管理费合同》约定的上调管理费为18万元／年，约合4.4元／平方米／月（18万÷12个月÷3393.28平方米）。成裕村委会、斗门县白蕉怡宝家私厂（潘怡成）与赵和禧于2002年1月15日签订的《厂房租赁补充协议》，约定从2002年1月1日起的厂房租金为13万元／年，约合3.2元／平方米／月（18万÷12个月÷3393.28平方米）。本案未见各方再就厂房租赁事宜签订合同。成裕村委会本案提交的邻近厂房租赁合同，均系租赁厂房（宿舍）合同，与成裕村委会上诉所称4元／平方米／月的租赁合同仅是土地租金没有厂房出租的情形并不相同。参照上述合同约定的租金标准，结合潘怡成对涉案厂房的实际使用情况，并考虑本案双方当事人诉前协商搬迁及占用费支付问题的事实，本院认为，一审法院酌定潘怡成按4元／平方米／月向成裕村委会支付厂房占用费，并无不当，本院予以维持。本案双方争议源于成裕村委会的厂房被潘怡成占用，现双方均同意腾退厂房，双方均有责任采取有效措施防止厂房空置而导致损失的进一步扩大。一审法院曾组织成裕村委会与潘怡成进行调解，但双方对先支付占用费还是先腾退厂房不能协商一致。由于双方原因致厂房在查封期间空置损失扩大，一审法院认定双方应对查封期间的损失各承担50%的责任，即自涉案厂房内物资被查封之日（2016年1月18日）起的厂房占用费按2元／平方米／月计算，并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人成裕村委会的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费19688元，由上诉人珠海市斗门区白蕉镇成裕村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 吴馥楠