浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙金民终字第1207号
上诉人（原审被告）李甲。
上诉人（原审被告）王某某。
二上诉人共同委托代理人（特别授权）胡甲。
二上诉人共同委托代理人（特别授权）李乙。
被上诉人（原审原告）叶甲。
被上诉人（原审原告）薛某某。
二被上诉人共同委托代理人（特别授权）韩某某。
二被上诉人共同委托代理人（特别授权）雷某某。
上诉人李甲、王某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙
江省浦江县人民法院（2010）金某某初字第249号民事判决，
向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
原审原告叶甲、薛某某起诉称，其二人系夫妻关系，李
甲与王某某系夫妻关系。2004年11月16日，其二人与李甲、王
某某签订了《房地产转让协议》，把座落在浦阳街道农民街南
侧、农民街××桥段××号、面积为20.12米×19米的地基转
让给李甲、王某某，转让费为89.8万元；付款方式为协议签订
时支付9.8万元，三天内付清49.8万元，余款40万元人民币约
定建至正负零时支付30万元，另10万元在一层建完过户手续办
理完毕某某清，一般不超过6个月内办理完毕。2005年4月10日双方签订《补充协议》，《补充协议》明确双方所转让的房地
产为地基转让，地基上的临时建筑物由被告清除（费用3万元
在最后10万元中扣除），一切建筑费用全部由李甲、王某某承
担。从签订《房地产转让协议》至今已5年又三个月，即使以
签订《补充协议》时间计算也将5年，但李甲、王某某既未在
该受让地基上施工建筑，也未支付所欠转让款，无法办理土地
使用权变更登记手续，土地使用权至今仍为两原告所有。期间
其多次通过口头、电话形式催促李甲、王某某履行合同约定义
务，但李甲、王某某一直未予履行。2008年12月2日，其书面
通知李甲、王某某在12月8日前支付所欠37万元转让款及30万
元违约金，否则将依法解除合同，李甲、王某某回函拒不履行
合同义务。其遂于2008年12月下旬诉至浦江县人民法院，要求
解除合同，返还有关证件。一审程序中其按法院释明变更为确
认合同无效的诉讼请求，获得法院支持。2009年6月，无权代
理人李乙、胡甲以李甲、王某某的名义上诉至金华中级法院，
2009年11月金华中院判决合同有效。依照金华中院的判决，其
又于2010年元月14日书面通知李甲、王某某，要求在同月21日
支付转让款及违约金，但李甲、王某某至今没有任何履行义务
的表示。其认为，李甲、王某某在长达5年又3个月（是履约时
间6个月的十倍多）的时间内，既不行使建房权利，又拒不履
行付款义务（未付额高达全部价款的42.6%，超过全部价款的
五分之二），经多次催告后在合理期限内仍未履行，致其利益
受到严重损害，且李甲、王某某的违约行为致合同目的不能实
现，其依法可以解除合同。因李甲、王某某的行为已构成违约，应该依照合同约定支付违约金30万元。要求：1、判令解除
诉争双方分别于2004年11月16日和2005年4月10日签订的《房
地产转让协议》和《补充协议》；2、判令李甲、王某某支付
违约金300000元；3、判令李甲、王某某返还《土地证》、《
建设用地许可证》、《建设工程甲可证》；4、由李甲、王某
某承担本案诉讼费用。
原审被告李甲、王某某未作答辩。
原判认定，2004年11月16日，诉争双方订立房地产转让
协议，约定：甲方（叶甲、薛某某，下同）将座落于浦阳镇农
民街南侧、农民街毛桥段第八幢1-
5#即20.12m×19m的土地使用权（证号1205号）房已建到一层
转让给乙方（李甲、王某某，下同）；转让金为89.8万元，三
天内付款49.8万元，余款40万元，其中30万在正负零完成后付
，最后10万元在一层建完过户手续办理完毕某某清，一般不超
过6个月内办理完毕；违约责任：如果乙方违约，甲方在返还
转让金时有权扣除叁拾万元，如甲方违约，在如数返还乙方所
付转让金外，须另付违约金叁拾万元；土地上建筑物由甲方清
理清楚。该协议订立的当日，叶甲、薛某某向李甲、王某某交
付了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设
工程规划许可证》，李甲、王某某按约支付49.8万。2005年4
月10日双方又订立一份补充协议，对2004年11月16日的协议作
如下补充：甲方位于农民××××号产权转让给乙方为地基转
让，一切建筑费用全部由乙方某担；地基上建筑物改为乙方负
责清理，费用3万元由甲方支付，在最后十万元土地转让款项中扣除。补充协议订立后，李甲、王某某未在受让的地基上建
房，也未支付余款。2008年12月2日叶甲、薛某某曾发函给李
甲、王某某，要求李甲、王某某在2008年12月8日前支付转让
金37万元并支付利息37.49万元，另付违约金30万元，如到期
不支付，将解除订立的房地产转让协议和补充协议，并返还已
交付的相关证件。李甲、王某某在收函后于2008年12月5日回
函叶甲、薛某某，认为已按约定支付49.8万元，余款尚未到支
付时间，不存在支付违约金问题。2008年12月22日，叶甲、薛
某某曾起诉要求解除房地产转让协议及补充协议，由李甲、王
某某支付违约金30万元并返还相关证件。浦江县人民法院审理
后认为双方签订的房地产转让协议系无效协议，2009年4月20
日，浦江县人民法院向叶甲、薛某某发出可变更诉讼请求的通
知，2009年4月30日，叶甲、薛某某将要求解除房地产买卖协
议的诉请变更为要求确认房地产买卖协议无效，后浦江县人民
法院于2009年5月19日作出（2009）金某某二初字第2号民事判
决，支持了其要求确认买卖协议无效的诉讼请求。该案宣判后
，李甲、王某某因不服判决上诉至金华市中级人民法院，金华
市中级人民法院审理后认为，双方签订的房地产买卖协议应认
定有效，故作出（2009）浙金民终字第944号民事判决，撤销
了（2009）金某某二初字第2号民事判决，驳回叶甲、薛某某
的诉讼请求（变更后的诉请），并确认房地产转让协议有效。
现叶甲、薛某某以李甲、王某某已构成违约，且其违约致使合
同目的不能实现为由，提出了前述诉请。
原审法院认为，诉争双方签订的《房地产转让协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法
律法规的禁止性规定，应认定有效，双方当事人应当按照约定
全面履行自己的义务。李甲、王某某向叶甲、薛某某购得地基
后，应在地基上建造房屋，并在双方约定的合理期限六个月内
建完一层并办理过户手续；现李甲、王某某从叶甲、薛某某处
购得地基至今已达五年，但未在地基上建房，也未支付余款，
叶甲、薛某某于2008年12月2日、2010年元月14日两次催告后
，李甲、王某某至今仍未履行，李甲、王某某的违约行为致使
叶甲、薛某某不能实现合同目的，叶甲、薛某某可以解除合同
，合同解除后，叶甲、薛某某可以要求李甲、王某某返还相关
证件并有权要求李甲、王某某承担违约责任；双方在房地产转
让协议中约定，如李甲、王某某违约的，叶甲、薛某某在返还
转让金时有权扣除30万元；故叶甲、薛某某之诉请，合理合法
，予以支持；鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条
、第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、解除原告叶甲、薛某某与被告李甲、王某某分别于2004年
11月16日、2005年4月10日订立的《房地产转让协议》及《补
充协议》。二、被告李甲、王某某在本判生效后十日内返还原
告叶甲、薛某某浦某某（2002）字第1205号《国有土地使用证
》、2001浙规证0778307号《建设用地规划许可证》、2004浙
规证0771153号《建设工程规划许可证》。三、由被告李甲、
王某某给付原告叶甲、薛某某违约金30万元，在被告李甲、王
某某要求原告叶乙、薛某某返还购房款时予以扣除。一审案件
受理费15582元，由被告李甲、王某某负担。宣判后，原审被告李甲、王某某不服，向本院提起上诉
称，1、一审程序违法，其未收到过一审的开庭传票和叶甲、
薛某某的诉状。其发现判决也属偶然。一个小孩拿了装有判决
的信封，其发现拆开才知是本案判决，赶到法院才知叶甲、薛
某某又为同一案件进行起诉。邮件收件人一栏上的签名不是其
所签。故一审未向其送达法律文书，又未经公告，以其不到庭
为由缺席判决，剥夺了其的诉权。庭审中，其自认邮件签名人
李丙是李甲的父亲，其住在恒通公司，而恒通公司是李甲的哥
哥的。2、（2009）浙金民终字第944号民事判决已认定《房地
产转让协议》和《补充协议》有效。在此前提下，一审法院在
没有查某是否履行合同义务，或是因哪一方而导致没有履行合
同义务的情况下，作出解除协议并判决其支付30万元违约金某
误。故叶甲、薛某某仅有权主张其履行合同义务，而无权主张
解除合同。3、导致其无法履行合同义务的原因是叶甲、薛某
某违约。在中院上述终审判决后，叶甲、薛某某作出了一系列
侵犯其权利及违反合同的行为。叶甲、薛某某授权土地所在地
的毛桥村将已挖的墙脚填埋用于菜市场摊位使用，后毛桥村干
部将其挖的墙脚回填。因叶甲、薛某某百般阻拦致使其无法施
工。为此，其曾报警和联系建设局监察大队处理，110曾出警
，双方发生了争执，当时许多围观群众可以证实。故由于叶甲
、薛某某的违约反悔行为，导致了其无法完成工程乙负零的建
设。因此，应追究叶甲、薛某某的违约责任。上诉人并非不付
款，双方约定是地基第一层建好再付款30万元，其不是不建造
，而是叶甲、薛某某及村里设置障碍。故。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人叶甲、薛某某辩称，1、一审法院采用邮寄送达
方式送达法律文书符合法律规定，邮寄送达地址为上诉状列明
的李甲、王某某的住址（恒通公司），接受法律文书为李丙，
而李丙是李甲的父亲，也是负责信件接收的恒通公司门卫。同
时，一审在开庭前也与李甲电话联系，明确告知开庭时间。在
李甲明确拒绝到庭应诉的情况下，本案方缺席审理。2、李甲
、王某某存在违约行为，其解除合同符合法定解除条件。3、
李甲、王某某称叶甲、薛某某违约，理由不成立。李甲、王某
某称叶甲、薛某某授权村里将已挖的墙脚填埋用于菜市场摊位
使用以及在履行合同中存在阻挠行为，与客观事实不符，李甲
、王某某无证据证明其主张之事实。其从未授权村里对地基墙
角进行填埋，也为授权该地基用作菜市场使用。其从未干扰过
李甲、王某某建造房屋，其只是主张李甲、王某某应及时支付
款项。4、双方签订协议至今5年之久，经两次催告，李甲、王
某某以自己的行为表示明确拒绝履行合同义务，导致其无法实
现合同目的，其解除合同符合法律规定。同时，其对是否解除
合同有选择权。故请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人李甲、王某某为证明其事实主张向本
院提交了：1、浦江县公某某石某派出所出具的情况说明，证
明本案所涉及地基曾发生纠纷，纠纷的原因是薛某某引起的；
2照片11张，证明其挖地基工具被薛某某破坏。叶甲、薛某某
对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据表
明是李乙与周刘某因地基问题发生纠纷；对证据2有异议，认为该证据表明的现场是否是本案地基无法确认，也不能证明叶
甲、薛某某存在阻止李甲、王某某施工及给李甲、王某某造成
损害的事实。本院对上述证据1的真实性予以确认，对证据2的
证明力不予确认。
经本院许可，李甲、王某某申请出庭作证的证人周某
、张某甲、吴某、张某乙到庭提供证言，综合证明叶甲、薛某某
为李甲、王某某建房设置重重障碍，李甲、王某某建房过程中
受到叶甲、薛某某的阻挠。
1、证人周某陈述：其是村老年协会会长。村里要搭棚
，其不同意并去阻止过。因为这地是胡乙（李甲、王某某的小
姨夫、李乙的丈夫）的。其认为村里没有资格搭棚，村里曾开
过会但没有形成统一意见。开会时说薛某某已把地基卖给了胡
乙。其认为如果有损失，村里应承担责任。当时110处理纠纷
时，其在纠纷现场未看见叶甲、薛某某。起纠纷时其打电话给
张丙，谁与谁发生纠纷，张丙是知情的。
2、证人张某甲陈述：其是李甲建房工程的承包人，施工合
同约定由其来挖地基，且约定房屋半年建好。2009年10月2日
其到施工现场与村长发生过争吵，有些村民不让建房。其挖好
了地基，后又被村里填掉了。地基的相邻户与其也争吵过。其
在挖地基时，相邻户及村民均来阻止过。未见叶甲、薛某某来
阻止过挖地基。纠纷发生两个月后，其该村村长联系过，村长
称当时是薛某某叫搭架子的。
3、证人吴某陈述：其是纠纷发生地村民，其不认识李
甲、王某某。2009年10月2日发生纠纷时，其在现场，没有看见叶甲、薛某某。当时村长与张某甲争吵起来，村长说是薛某某
叫他搭的棚。村长和其说过棚搭起来是做菜市场的，村里是为
了增加收入。其不清楚村里是否为搭棚的事开过会。地基挖好
后又填掉了。之后听村长说这地是薛某某的，是薛某某叫他搭
棚的。纠纷是村民与胡乙之间发生的。
4、证人张某乙陈述：其是纠纷发生地村民，其不认识李甲
、王某某。2009年10月2日发生纠纷，派出所来过，其当时在
现场，没有看见叶甲、薛某某。当时村里要搭建菜棚，村长便
与胡乙发生了纠纷。村长说是薛某某叫村长搭菜棚的，而村老
年协会会长认为不能搭就来阻止过。地基是在搭棚之前填掉的
。其不清楚房屋为何没有建造，其认为是村民制止了。其不清
楚还有无他人与胡乙就地基问题发生过纠纷。
对上述证言，李甲、王某某认为基本属实。叶甲、薛某
某认为，上述证人证言存在明某某疵；不认可证言的客观性；
对证人身份有质疑；不能达到待证目的。其中：周某无法清
楚表达自己的意思；张某甲与李甲、王某某间系工程承包关系，
其于本案有利害关系，且根据其证言，承包合同约定工程完工
时间六个月，但在2009年10月房屋还未完工，张某甲把责任推卸
给他人完全符合常理。其陈述其与村长发生争执的事实与李甲
、王某某提供的派出所情况说明相矛盾。根据情况说明，当时
争执双方为周刘某与李乙。对是否是薛某某叫村里搭棚的，张
甲是听人说，故传来证据不能作定案依据；吴某称其不认识
李甲、王某某，而本案申请其出庭作证的是李甲、王某某，故
对其证人身份有异议。其陈述该地基所有权人是胡乙，本案地基买卖双方是李甲、王某某与叶甲、薛某某，并非是胡乙。其
陈述听村长讲搭架子是薛某某叫搭的，也是传来证据，不能作
为定案依据；张某乙不认识李甲、王某某，对其证人身份存在异
议，对其证言真实性有异议。其称地基的买受人是胡乙，胡乙
并非而本案诉争合同当事人。其听村长说是薛某某叫搭菜棚的
，此为传来证据，不能作为定案依据。经审查，本院认为上述
证言无法证明叶甲、薛某某实施过阻挠李甲、王某某建房的行
为，故对上述证人证言的证明力，不予确认。
经审理查某，对原判认定的案件事实，本院予以确认。
本院认为，李甲、王某某迟延履行本案合同约定债务，
致使叶甲、薛某某在诉争合同签订数年后仍未能获得合同约定
的房地产转让价款。该迟延履行债务在合同总价款中占比高达
41%。故应认定李甲、王某某迟延履行债务的行为，已导致叶
甲、薛某某通过转让房地产而按期、足额获得合同价款的合同
目的不能实现。同时，叶甲、薛某某就解除合同等事宜亦已函
告李甲、王某某。在此情形下，原判依据叶甲、薛某某的诉请
，判令解除本案诉争合同，符合法律规定，本院予以确认。李
甲、王某某主张叶甲、薛某某仅有权要求其履行合同义务，而
无权主张解除合同，无事实与法律依据，不予采纳。李甲、王
某某认为叶甲、薛某某实施了阻碍其建房等违约行为，致使其
无法完成工程建设，并据此认为其付款时间未届期或付款条件
未成就，因无充分证据证明，不予采信。一审法院采用邮寄送
达方式送达本案法律文书，以及在李甲、王某某经依法传唤未
到庭情形下对本案缺席审理，符合法律规定。李甲、王某某认为一审程序违法，不予采纳。综上，李甲、王某某的上诉请求
无事实与法律依据，不予支持。原审认定事实清楚，审判程序
合法，实体处理和适用法律并无不当。依照《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决
如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15582元，由上诉人李甲、王某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯少华
审 判 员 杜月婷
代理审判员 徐 晋
二〇一〇年八月二十日
代书 记员 温小敏