北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第6889号
原告北京恒量房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHO09层1001。
法定代表人赵兵，董事长。
委托代理人张凌春，女，联系地址同单位。
被告中国储备粮管理总公司，住所地北京市西城区西直门外大街143号凯旋大厦A座。
法定代表人赵双连，董事长。
委托代理人赵轩，北京市铭达律师事务所律师。
委托代理人汲静韬，北京市铭达律师事务所律师。
原告北京恒量房地产经纪有限公司与被告中国储备量管理总公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京恒量房地产经纪有限公司之委托代理人张凌春、被告中国储备粮管理总公司之委托代理人赵轩、汲静韬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告北京恒量房地产经纪有限公司诉称：2012年5月28日，原告与被告签订了《客户物业察看协议书》，约定被告独家委托原告代为购买中国xx中心8号楼，该物业的出售信息也系原告向被告提供。双方在《客户物业察看协议书》第三条约定”如本人公司、子公司分支机构、关联公司等通过其他中介或直接与物业所有者签署买卖合同，发生上述情况本公司同意在签署买卖合同后五个工作日内支付北京恒量房地产经纪有限公司购买该物业相当于总成交金额的1%服务费用”。合同签订后，原告履行了自己的义务，而被告在原告不知情的情况下与该物业所有方签订了买卖合同，且从未向原告支付过服务费用。原告曾多次联系、沟通，希望对方遵守合同约定，但都被拒绝。为了维护自己的合法权益，根据相关法律规定，起诉要求被告支付违约金一千万元，赔偿原告公证费1210元，诉讼费由被告负担。
被告中国储备粮管理总公司辩称：北京市住建委官方网站上刊登有北京xx公司的房屋销售信息，被告因此得知房屋销售信息。2012年6月底，被告成立购房领导小组，启动了购买新办公楼的工作，直接与房屋的开发商北京xx公司联系接洽。接洽时，被告了解到房屋被北京市纪检监察部门限制交易，无法销售，经协调于2013年5月解除行政限制。2013年5月27日，被告与北京xx公司签订房屋买卖合同，2013年8月办理了房屋产权的转移。在房屋买卖过程中，原告从未参与，被告从未与原告签订过《客户物业察看协议书》，双方不存在居间合同的法律关系。在被告收到起诉书之前，不知道存在原告所述的《客户物业察看协议书》。《客户物业察看协议书》中签名的徐宇昕系被告公司职员，被告未授权徐宇昕签订《客户物业察看协议书》。《客户物业察看协议书》的标的额达到千万，任何公司的员工未经授权都无法代表公司作出决定。被告公司有严格的合同管理流程，《客户物业察看协议书》中的个人签字不能认定为公司行为。退一步讲，即使房屋信息来源于原告，该房屋因行政限制而不能销售，房屋信息也属于错误的信息，不具有居间的价值。原告依据的《客户物业察看协议书》是格式合同，其主要条款明显侵犯了合同相对方自主买房、自由选择中介机构以及公平交易的权利，此种条款无效。原告的诉讼请求无事实与法律依据，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年5月28日，原告公司业务员彭海生与被告公司资产管理部工作人员徐宇昕签订《客户物业察看协议书》，协议书的内容为”一、2012年5月28日由北京恒量房地产经纪有限公司（资质证号：1430）带领本人／公司：中国储备粮管理总公司查看了以下物业：xx实业大厦、面积约3.8万平方米、报价约18亿元；xx8号、面积约6.4万平方米、报价约30亿元；中国xx学术中心8号楼、面积约2.5万平方米、报价约10亿元。二、以上物业，本公司仅委托北京恒量房地产经纪有限公司代理其租赁／购买事宜，不再通过其他中介或直接与物业出租／出售者洽谈租赁／购买事宜。三、如本人／公司、子公司分支机构、关联机构等通过其他中介或直接与物业所有者签署上述物业租赁／买卖合同或入住该物业，发生上述情况本公司同意在签署租赁／买卖合同后五个工作日内支付北京恒量房地产经纪有限公司：租赁该物业相当于一个月房屋租金的服务费用；购买该物业相当于总成交金额的1%服务费用。四、本协议书为现场签署，双方工作人员签字或盖章均具有同等法律效力。”该《客户物业察看协议书》为原告公司提供的格式合同，合同右下方由徐宇昕签名，内容为”中储银徐宇昕136XXXX****”。2013年5月，被告公司与北京xx基地有限责任公司签订房屋买卖合同，被告公司购买了北京xx基地有限责任公司的中国xx学术中心项目8号楼（北京市海淀区西四环xx号楼）。
诉讼中，原告向本院出示以下证据：
一、2012年5月28日，原告公司业务员彭海生与被告公司资产管理部工作人员徐宇昕签订的《客户物业察看协议书》。
被告称徐宇昕系被告公司职员，公司未授权徐宇昕签订《客户物业察看协议书》，《客户物业察看协议书》仅是对察看房屋工作量的确认，并非居间合同。
二、2012年6月28日，原告公司彭海生与被告公司徐宇昕打电话的录音，主要内容有彭海生与徐宇昕协商草签合同事宜，徐宇昕表示对民营企业的顾虑，彭海生向徐宇昕表示希望徐宇昕在方便的时候提一句是通过被告公司介绍的，并称”双方领导不知道我的存在”；徐宇昕向彭海生表示”因为你给我们引荐的，你们之间怎么整，我不愿意过问”；彭海生称”反正我们是对您，客户是免费的，方便的时候帮我提一句”......。
2012年8月1日，原告公司彭海生给被告公司徐宇昕打电话的录音，主要内容有原告公司彭海生称”你们双方谈判，我们成了局外人”；徐宇昕在电话中称”因为我们通过其他途径，也找到了开发商，所以就没有跟你再联系”、”因为我们这个领导，压根就不知道有中介这一回事”......。
被告认为录音不具有完整性，且录音显示原告未参与房屋买卖的过程，买卖双方不清楚原告的存在。
三、原告公司彭海生向被告公司徐宇昕发送的项目推荐资料邮件的公证书，并附公证费1210元的发票，其中包含中国生物技术学术中心的相关资料。
被告认为邮件仅是原告公司海量发送楼宇信息，不能证明原告提供了中介信息，被告公司的官方邮箱从未收到过这种邮件。
四、2010年7月，原告公司与北京xx基地有限责任公司签订的《物业出售居间协议》，约定北京xx基地有限责任公司委托原告公司提供非独家的销售居间服务。协议约定当甲方（即北京xx基地有限责任公司）的自销行为与乙方（即原告）的居间行为发生冲突时，甲方的自销行为享有优先权，乙方销售该项目不得排除甲方指定的其他中介机构对该项目进行销售。
被告认为无法核实该证据的真实性，且与本案不具关联性。
诉讼中，被告向本院出示以下证据：
一、北京xx基地有限责任公司的说明，主要内容为北京市海淀区西四环xx号的中国xx学术中心项目及与之配套的辅助设施系该公司开发建设，2007年9月取得《北京市商品房预售许可证》，后销售信息在北京市住房和城乡建设委员会的官方网站上一直进行公示，项目于2007年11月开始销售。2009年3月国家审计署对该公司进行延伸审计，2010年移交中纪委成立专案组对该公司及项目进行审查，同时对8号楼进行了限制交易。2012年6月底被告公司开始与北京xx有限责任公司联系洽谈购买8号楼事宜，此过程均由被告公司直接联系，无其他单位参与。在8号楼整个销售期间，北京xx基地有限责任公司与被告公司在北京市纪委监察局监督下对购房的具体细节进行多次谈判，同时北京市纪委监察局协调北京市国土资源局、北京市住房和城乡建设委员会、北京市国家税务局、北京市地方税务局等相关政府职能部门多次召开协调会，经过历时一年的谈判，2013年5月20日解除了8号楼的行政限制，2013年5月27日完成了房屋买卖合同的签署，整个谈判过程未见其他单位参与。北京生物产业孵化基地有限责任公司曾与原告公司签署《物业出售居间协议》，委托原告公司进行非独家的物业居间服务。在北京xx基地有限责任公司与被告公司的谈判过程中，原告公司未出席也未参与任何程序，北京xx基地有限责任公司与原告公司未签署过《客户确认书》，8号楼的销售事宜是在北京市纪委监察局监督指导下，在没有任何中介机构参与的情况下，北京生物产业孵化基地有限责任公司与被告公司独立完成的签约。
原告公司不认可北京xx基地有限责任公司说明的真实性，认为看房时原告公司、被告公司徐宇昕及北京xx基地有限责任公司人员均在场，被告与北京xx基地有限责任公司的买卖是由于原告公司的中介行为促成的。
二、北京市住房和城乡建设委员会公示的涉案房屋项目情况及楼盘表及公证书。
原告公司认为被告公司是在知悉楼盘信息后才查询到北京市住房和城乡建设委员会的信息，8号楼的出售信息非被告所说的公开信息。
三、2013年5月20日，市纪委二室《关于解除中国xx学术中心项目8号楼交易限制的函》。
原告公司认为被告对限制交易的情况是知道的，不属于信息瑕疵。
四、2012年6月，被告公司关于启动购买中国xx学术中心8号楼，尽快组建购买办公用房工作班子的请示。
原告公司认为请示是被告公司的内部流程，系原告公司向被告公司提供信息后被告公司启动购买房屋的流程。
五、被告公司的法律工作管理办法，内容包括合同管理流程等。
原告公司认为该证据不能对抗第三方。
诉讼中，被告公司资产管理部职员徐宇昕出庭作证，称因被告公司下属的”油脂公司”拟购买房屋，徐宇昕开始关注北京市的楼盘信息，与原告公司联系看房系个人行为。看房后没有把看房信息告诉被告公司，只是告诉”油脂公司”了，在被告公司成立购房小组后才知道被告公司购房的情况。
原告公司不认可徐宇昕系代表个人看房。
本院认为：虽然徐宇昕系被告公司资产管理部的职员，但其代表被告公司与原告签订违约金额达到一千万元的合同应当有被告公司的授权，否则徐宇昕无权代理被告公司与原告签订合同。现原告未向本院出示被告公司授权徐宇昕签订合同的委托书，不能认定徐宇昕具有签订合同的代理权。原告公司与徐宇昕签订的《客户物业察看协议书》没有被告公司的印章，徐宇昕并非被告公司的法定代表人，也没有被告公司的委托授权书，双方签订违约金达一千万元的合同亦无法构成表见代理。因此，原告公司依据与徐宇昕签订的《客户物业察看协议书》要求被告公司承担违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告北京恒量房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费八万一千八百零七元，由原告北京恒量房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 王辉
二〇一四年五月二十三日
书记员 潘杰