北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第00673号
原告张艳，男，1962年9月2日出生。
委托代理人张亚维，女，1988年2月28日出生。
被告北京永隆国际酒店物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街48号208号楼一层。
法定代表人马晔，董事长。
委托代理人李子光，北京市智远律师事务所律师。
委托代理人王洪升，男，1972年6月13日出生。
被告张玉枝，女，1951年3月2日出生。
委托代理人范永刚，男，1974年9月17日出生。
原告张艳与被告北京永隆国际酒店物业管理有限公司（以下简称永隆物业公司）、张玉枝财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员冯淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告张艳的委托代理人张亚维，被告永隆物业公司的委托代理人李子光、王洪升，被告张玉枝的委托代理人范永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张艳诉称，2010年11月，原告购买位于北京市房山区长阳镇昊天北大街×号×号楼×层×单元×的商品房。北京永隆国际酒店物业管理有限公司系原告房屋所在小区的物业管理公司。同年12月原告办理入住。2011年6月开始，原告房屋因被告张玉枝所有的位于长阳镇昊天北大街×号×号楼×层×单元×的房屋漏水被泡损坏。此后，原告多次找到被告，被告总是承诺解决正在寻找漏水原因，可漏水问题却总是无法解决。因被告张玉枝房屋不停漏水，导致原告房屋卧室电线短路断电、厨房橱柜等损坏严重。原告女儿为了安全不得不在外面租房居住。直至2014年4月，被告北京永隆国际酒店物业管理有限公司让被告张玉枝给自己房屋内的水管打压，发现厨房地埋管热水管漏水，最终修复。修复后，原告房屋不再漏水。但原告向二被告要求赔偿损失时，均被拒绝。为了维护原告的合法权益，根据《侵权责任法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，要求：1、判令二被告赔偿原告房屋装修费35800元；2、判令二被告赔偿原告租房损失20000元，共计55800元。诉讼费由二被告负担。
被告永隆物业公司辩称，原告的房屋装修费要求过高，经其提供的报价单中可以看出有部分项目存在单价超高，项目重复维修的情况，对于其报价应当为3万元属于正常合理范围之内。对于租房损失1万元，其房屋的实际情况为楼上业主自用的供热管道破裂所造成的楼下漏水情况。房屋租房损失应由被告张玉枝承担，与我单位无关。我单位是物业服务公司，经业主报修后，及时赶到现场进行处理，发现是楼上业主造成的，并告知属于自修部分，家中存在二次装修问题，共有设施没有相应的问题，所以我公司对原告的损失不应承担赔偿责任。
被告张玉枝辩称：一、这四、五年间的维修过程，从我们家来说，一直是积极配合去解决×渗水问题。这里面有两个时间段：一是2013年10月份之前的四、五年间；二是2013年10月份之后至2014年3月。2013年10月份之前的四、五年时间里，物业多次上门查找原因，包括给冷水管打压测试。冷水管没有掉压，显示水管没有渗水，一直未找到渗水原因。所以从我们家来说，一直认为渗水原因不是我们家内的管道造成的。2013年上半年，因一直未找到原因，物业认为有可能是厨房的排污管道有问题。我们也予以了积极配合，把我们家橱柜靠近排污管的部分进行了拆除，凿开包排污管瓷砖墙面，第一次，发现排污管连接处丝口渗水，进行了维修；第二次，发现排污管有裂缝，靠近地面部分有裂缝渗水形成的小水洼，并对排污管进行了加装套管粘胶处理。第二个阶段是2013年10月份，排污管处理完毕后，×渗水问题仍未得到彻底解决。物业再次上门进行维修勘查，并对冷水管进行了再次打压，冷水管不掉压，然后又继续找排污管的原因。当时，我们家提出了建议，建议对热水管打打压，在这个提议下，物业对热水管进行了打压，发现热水管掉压，有可能是热水管在渗水。发现我们家的这个问题后，为进一步确定原因，也为了早日解决×的渗水问题，我们家将自来水进家的总阀门进行了关闭，为保证一滴水不进家，物业在进家的阀门处加装了塑料挡片。做了这个处理后，家里没有水可用，此后的5个多月时间里一直没法住人。在一滴水不进家的情况下，×次卧室的顶面干了。今年3月份，我们积极协调物业，在物业的支持下，找到了开发商交房前埋进地面下的管线图（后来，×主卫生间管道漏水，我也给张女士提供了管线图），我们自己找来施工队，把厨房橱柜全部拆除，刨开地面，发现厨房水盆的墙内的上水热水管道的熔接处有渗水现象，进行了更换。维修后，拆除的橱柜也基本毁掉了。
说这个过程，就是说明，我们家从主观上从没有耽搁，将心比心，谁看到自己的房子这个样子，谁都心里不舒服。在物业未查明原因前，我们积极配合物业查找原因，包括查找到的排污管裂缝渗水原因维修，我们都积极配合，从没有耽搁；确定第二个原因后，我们第一时间采取措施，并进行了维修。
二、责任确定。造成×次卧室屋顶渗水，从目前看，我觉得应该是两个原因：1、厨房排污管道裂缝渗水；2、厨房自来水热水管渗水。区分责任，排污管由物业或开发商管理，物业或开发商负有一定责任；热水管渗水，我们家负有一定责任。需要说明的是，交房前，所有的水路管道均已埋于地下和墙内，装修未做丝毫改动。
三、赔偿认定。在责任认定的范围内，对直接造成的损失，我们负有一定的赔偿责任。但提出的次卧、门厅、厨房等全部重新装修都由我们来赔偿，认为不合理。作为邻里邻居，作为管理服务的物业方，我还是希望通过协商，互相理解，达成一致，早日解决问题。
经审理查明，张艳系北京市房山区长阳镇加州水郡东区×号楼×单元×室（以下简称×室）的所有权人，张玉枝系北京市房山区长阳镇加州水郡东区×号楼×单元×室（以下简称×室）的所有权人。2011年6月张艳发现×室房屋厨房及次卧室顶面漏水。永隆物业公司于2013年10月发现房屋所在楼体的排污管道存在渗水现象，后对该排污管道进行了维修；经过打压测试，永隆物业公司又于2014年4月发现702室房屋厨房内的地埋热水管存在渗水现象，后张玉枝对该热水管进行了维修。×室房屋漏水导致了×室房屋内屋顶、墙面、地板、电线等处受损。现原告张艳诉至本院，要求1、判令二被告赔偿原告房屋装修费35800元；2、判令二被告赔偿原告租房损失20000元，共计55800元。本案审理中，原告变更诉讼请求，要求二被告赔偿装修损失30000元、租房费10000元。原告称在永隆物业公司维修排污管道后漏水现象有所改善。经本院询问，原、被告均不对漏水原因申请鉴定。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的照片，本院制作的勘验笔录等在案为证。
本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据本案原、被告所陈述漏水的事实及维修过程，可以推定×室房屋漏水系因×室房屋地埋热水管渗水和排污管道渗水共同所致。鉴于张玉枝作为×室房屋的所有权人，对×室房屋负有维护管理的义务；被告永隆物业公司作为物业公司，负有对公共部位维护和维修的义务，故被告张玉枝和被告永隆物业公司对因漏水造成的原告张艳的财产损失，应当承担相应的赔偿责任，赔偿的比例由本院根据本案查明的事实和双方的过错程度予以酌定。对于赔偿的数额，鉴于二被告对原告张艳主张的装修费用30000元认可，本院亦不持异议；被告张玉枝同意赔偿原告张艳的租房费用10000元，本院亦不持异议。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：
一、被告张玉枝于本判决生效后七日内赔偿原告张艳房屋装修费二万五千元、租金一万元等共计三万五千元。
二、被告北京永隆国际酒店物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告张艳房屋装修费五千元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百元，由被告张玉枝负担三百六十五元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京永隆国际酒店物业管理有限公司负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 冯 淼
二〇一五年二月六日
书 记 员 孙震颐