山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民初字第969号
原告李世周。
委托代理人韩维利，山东运策律师事务所律师。
被告青岛新乐天置业有限公司。
法定代表人郑松竹。
委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。
被告青岛纯鹰企划传媒有限公司。
法定代表人王鹏。
原告李世周与被告青岛新乐天置业有限公司（以下简称“新乐天公司”）、被告青岛纯鹰企划传媒有限公司（以下简称“纯鹰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李世周委托代理人韩维利与被告新乐天公司委托代理人万德寿到庭参加诉讼。被告纯鹰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告李世周诉称，两被告系委托代理商品房买卖合同关系。2013年1月18日，原告按被告纯鹰公司要求向被告新乐天公司交付定金20000元，用于购买城阳区天竺嘉园1号楼1单元304户房屋。2013年1月31日，原告按被告纯鹰公司要求通过该公司POS机向纯鹰公司账户汇入708241.93元，用于购买城阳区天竺嘉园1号楼1单元304户房屋。交清购房款后，被告新乐天公司又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，原告无法取得城阳区天竺嘉园1号楼1单元304户房屋。原告多次协商房屋买卖事宜未果。为维护原告合法权益，请求判令：1、解除原、被告双方之间的商品房买卖合同关系；2、两被告连带返还原告双倍已付购房款共计1416483.86元和经济损失20000元，及按银行同期贷款利率计算的利息；3、诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告李世周向法庭提供下列证据：
一、新乐天公司收据1份，证明原告通过内购方式支付被告新乐天公司定金20000元，用于购买城阳区天竺嘉园1号楼1单元304户房屋，该收据记载了房屋的具体位置、日期、购房人、现金、开发商等，已具备商品房买卖合同的主要内容，故原告与被告新乐天公司成立商品房买卖关系。被告新乐天公司对该证据真实性无异议，称原告与其签订了《房屋认购协议》，该20000元系双方约定应由原告支付的定金，因原告违反约定导致双方所签《房屋认购协议》作废不具有任何法律效力，但新乐天公司出于人道主义已将该款项返给原告。
二、纯鹰公司收据1份，证明被告纯鹰公司2013年1月31日收取原告城阳区天竺嘉园1号楼1单元304户购房款708241.93元，被告新乐天公司委托被告纯鹰公司代理出售天竺嘉园楼房，即两被告对于出售天竺嘉园楼房存在委托代理关系，该收据记载了房屋的具体位置、日期、购房人、现金、开发商等，已具备商品房买卖合同的主要内容，且被告纯鹰公司收受购房款，原告与被告新乐天公司成立商品房买卖关系。被告新乐天公司对该证据真实性无法确认，称其对此不知情，认为原告向被告纯鹰公司支付款项，与其无关，其也未收到过该款项，故该证据无法证明原告的主张。
三、青岛市房地产登记簿产权预告登记信息1份，证明被告新乐天公司2013年7月9日将城阳区天竺嘉园1号楼1单元304户出售给于光军，两被告将原告预订的楼房卖给第三人的行为违背了双方协议约定，导致原告当初缔结合同的目的不能实现，无法取得房屋，两被告构成恶意违约且存在欺诈行为。被告对该证据真实性无异议，但认为从内容看仅是关于于光军的房产情况，并不能证明原告所述的主张。
四、委托代理合同及发票各1份，证明因两被告将涉案房屋另卖给第三人，原告委托律师起诉支付代理费20000元，该20000元应作为两被告恶意违约给原告造成的实际损失。被告新乐天公司对该证据真实性无法确认，认为该证据记载的律师费是否已经支付无法确认，且原告主张该律师费没有法律依据。
被告新乐天公司辩称，原、被告双方并未签订过商品房买卖合同，不存在解除合同关系的问题，原告要求解除商品房买卖合同关系没有法律依据；原告从未向其支付过购房款，新乐天公司从未收到过所谓的购房款，故原告主张其返还购房款及经济损失、利息没有法律依据。综上，原告将其列为本案被告无事实法律依据，请求依法驳回原告对其诉讼请求。
为支持其抗辩理由，被告新乐天公司向法庭提供下列证据：
一、《房屋认购协议》1份，证明原告购买被告新乐天公司开发的天竺嘉园1号楼1单元304户房屋，总价款为740292.93元，并约定了原告支付相关款项的具体时间，因原告违反该协议约定，导致该认购协议作废不具有任何法律效力。原告对该证据真实性无异议，对李华代原告签订的该《房屋认购协议》及支付定金20000元的行为予以追认，但对李华收回定金的行为不予追认，因两被告之间有委托代理协议，而《房屋认购协议》是被告纯鹰公司处员工王平与原告签订的，该协议签订后被告新乐天公司并未给原告一份，原告不清楚付款方式，且该协议为格式条款，未向原告明确提示说明房款如何支付，故该协议第二条“乙方若未在约定之日内向甲方支付剩余房款”不发生效力，原告有理由相信被告纯鹰公司有权代收房款，如何付款可根据案情做出不同解释，应以做出对原告有利的解释为宜，该协议已载明房屋的具体位置、面积、价格、总价款、交房日期、购房人和开发商等，具备了商品房买卖合同的具体内容和构成要件，双方成立商品房买卖合同关系。
二、李华出具的证明1份，证明原告将《房屋认购协议》及购房定金收据丢失，李华代原告办理了退还定金的相关手续，但按照法律规定，被告新乐天公司不应返还给原告该定金。原告对该证据真实性无异议，但对李华出具的证明不予追认，认为：1、该证明涉及到重大实体权利的处分，因原告没有授权给李华，故该证明应无法律效力；2、该证明仅是办理定金20000元退款手续，并未涉及房款退赔问题，李华当时不可能意识到全部房款的退赔问题，故即使该证明有效，此证明中的“如发生一切经济纠纷由本人全部承担”只能适用20000元的定金；3、李华出具该证明时，两被告尚未将房款退还给原告，被告新乐天公司将其应承担的责任转嫁且未经原告同意的行为无效，原、被告签订《房屋认购协议》后，原告按约定付清全部房款，被告又将房屋出售给第三人，存在欺诈行为，两被告应双倍返还购房款，被告新乐天公司利用自身强势地位让李华在不明情况时出具的证明应属无效。
三、《天竺嘉园项目委托代理合同》1份，证明被告纯鹰公司为被告新乐天公司开发的天竺嘉园项目从事销售宣传等活动，纯鹰公司没有任何权利与客户签订房屋买卖合同和订购协议，也没有权利收取定金和购房款。原告对该证据真实性无异议，但认为从该合同可以看出，两被告系委托代理关系，涉案房屋买卖在被告纯鹰公司代理权限和代理期限范围内，原告有理由相信被告纯鹰公司有权代收房款。
被告纯鹰公司未答辩亦未向法庭提供证据。
经审理查明，案外人李华系原告李世周之女。通过被告纯鹰公司，2013年1月8日，李华代其父李世周（乙方）与被告新乐天公司（甲方）签订《房屋认购协议》，主要约定：“一、乙方自愿购买甲方位于城阳区天河路2号开发建设的住宅项目‘天竺嘉园’小区（预售许可证号：青房注字（城11）第86号）1号楼1单元304户（以下简称“涉案房屋”），建筑面积约120.51平方米（最终确权面积以政府相关部门确认面积为准，多退少补），单价6143元／平方米，总价740292.93元（大写：人民币柒拾肆万零贰佰玖拾贰元玖角叁分），并认可交房日期为2013年5月31日。二、乙方于2013年1月18日向甲方支付定金20000元（大写：人民币贰万元），定金不退。双方约定自定金交付7日内乙方至售楼处签订《借款协议》补齐首付款（不低于总房款的30%，一次性付款的客户补齐全款）办理按揭，乙方若未在约定之日内向甲方支付剩余房款，逾期超过5天的，甲方有权重新出售该房屋，本认购协议作废。……四、乙方须于接到甲方通知之日起7日内到甲方指定处签署‘购房合同’及有关文件。乙方未在约定之日办理的，每逾期一天，按总房款的日万分之五支付违约金。……六、甲乙双方同意在未签订购房合同之前，本认购协议将用作正式有效之合同，在买卖双方签订的房屋买卖合同生效时，本认购协议自动失效作废。……十、本协议一式肆份，甲方存档叁份，乙方壹份，具有同等法律效力。”2013年1月18日，李华代李世周向被告新乐天公司支付涉案房屋购房定金20000元，新乐天出具加盖该公司财务专用章编号为1358511的收据。2013年1月31日，原告李世周向被告纯鹰公司支付涉案房屋房款708241.93元，纯鹰公司出具加盖该公司财务专用章编号为0266369的收据。2013年7月9日，第三人于广军在青岛市城阳区房地产管理处办理了涉案房屋预购商品房预告登记。2013年8月23日，交通银行股份有限公司青岛麦岛支行在青岛市城阳区房地产管理处办理了涉案房屋预购商品房抵押预告登记。2013年12月6日，李华到被告新乐天办理定金退款手续，出具一份证明，载明：“李世周订购天竺家园1-1-304，面积120.51㎡，已缴纳定金20000元，收据号为1358511，于2013年12月06日已退，因保管不慎，房屋认购协议丢失，因李世周无法亲自办理，本人受其所托到青岛新乐天置业有限公司财务办理退款事宜，如发生一切经济纠纷由本人全部承担。”同日，李华在被告新乐天公司持有的《房屋认购协议》上注明：“20000贰万元定金已退。李华2013.12.06”。2014年1月19日，李世周与山东运策律师事务所签订《委托代理合同》。次日，该律师事务所为李世周出具代理费20000元的发票。
另查明，被告新乐天公司（甲方）与被告纯鹰公司（乙方）于2012年8月19日签订《天竺嘉园项目委托代理合同》，主要约定甲方委托乙方全程代理销售天竺嘉园项目，采取甲方委托乙方全程代理销售、全程营销推广，并支付乙方代理销售佣金的方式进行合作，甲方负责《认购书》、《商品房买卖合同》的盖章确认，收取认购者所交付之定金、房款及其它购房费用，一切有关本项目之合同文件及其他承诺性资料均须由甲方盖章，否则均属无效，乙方进行现场接待和销售认购工作，在销售过程中不得存有虚假陈述、欺瞒、抬价、擅自收佣等不法销售行为，否则，乙方应承担由此给甲方造成的全部损失。
以上事实，有原告李世周与被告新乐天公司提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告李世周与被告新乐天公司争议的焦点问题有三个：一是原告李世周与被告新乐天公司之间是否存在商品房买卖合同关系及相关解除问题；二是原告李世周是否可向被告纯鹰公司支付涉案房屋购房款及相关责任承担问题；三是被告新乐天公司将涉案房屋出卖给第三人于广军是否应当承担赔偿责任。
现结合本案查明的事实及双方诉辩主张，分别评判如下：
一是原告李世周与被告新乐天公司之间是否存在商品房买卖合同关系及相关解除问题。原告李世周与被告新乐天公司于2013年1月8日签订的《房屋认购协议》明确约定了双方基本情况、房屋基本状况、销售方式、房屋总价款、付款方式、付款时间、交付日期、面积差异的处理方式及违约责任，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且新乐天公司已经按照约定收受了李世周购房定金20000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该《房屋认购协议》应当认定为商品房买卖合同，自双方签章之日起成立并生效。依法生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《房屋认购协议》明确约定“自定金交付7日内乙方至售楼处签订《借款协议》补齐首付款（不低于总房款的30%，一次性付款的客户补齐全款）办理按揭，乙方若未在约定之日内向甲方支付剩余房款，逾期超过5天的，甲方有权重新出售该房屋，本认购协议作废”，该约定附解除合同条件，不违反法律法规强制性规定，合法有效，因李世周未在上述约定的期间内履行支付剩余房款义务，根据双方上述约定，新乐天公司有权自2013年1月21日起重新出售该房屋，同时该认购协议作废，即双方约定的解除合同条件成就，该《房屋认购协议》失效，故本院依法确认原告李世周与被告新乐天公司之间的商品房买卖合同关系已于2013年1月21日解除。
二是原告李世周是否可向被告纯鹰公司支付涉案房屋购房款及相关责任承担问题。本案中，两被告之间为委托代理销售关系，被告纯鹰公司受被告新乐天公司委托全程代理销售天竺嘉园项目，双方所签《天竺嘉园项目委托代理合同》约定了各自权利义务，新乐天公司并未授权纯鹰公司可以收取认购者房款，故纯鹰公司收取李世周涉案房屋购房款已超越代理权，且事后未经新乐天公司追认，根据法律规定，纯鹰公司该行为对新乐天公司不发生效力，应由纯鹰公司承担责任。原告李世周2013年1月8日与被告新乐天签订的《房屋认购协议》明确约定李世周应在约定期限内向新乐天公司支付剩余房款，李世周未在约定期限内履行上述合同义务，反而在未付足全款情况下一次性支付纯鹰公司购房款708241.93元，该行为亦与新乐天公司无关。原告李世周称其没有《房屋认购协议》，但其受托人李华出具的证明证实其“因保管不慎，房屋认购协议丢失”，故本院对原告该辩解意见不予采信。综上，本案应由收取房款708241.93元的纯鹰公司对此承担返还上述款项及自收取之日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。原告李世周要求被告纯鹰公司承担双倍返还已付购房款责任，于法无据，本院不予支持。
三是被告新乐天公司将涉案房屋出卖给第三人于广军是否应当承担赔偿责任。如前所述，原告李世周未履行支付被告新乐天公司剩余房款的合同义务，导致《房屋认购协议》所附解除合同条件成就，被告新乐天公司有权依约自2013年1月21日起重新出售该房屋，同时该《房屋认购协议》失效。故被告新乐天公司将涉案房屋出卖给第三人于广军的行为符合双方约定，并不违反法律法规强制性规定，不应对此承担赔偿责任。
另律师代理费并非诉讼必须产生的费用，在当事人没有约定情况下，原告李世周要求偿付律师代理费20000元，于法无据，本院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告李世周与被告青岛新乐天置业有限公司之间的商品房买卖合同关系于2013年1月21日解除。
二、被告青岛纯鹰企划传媒有限公司于本判决生效后十日内返还原告李世周购房款人民币708241.93元，并承担以708241.93元为基数自2013年1月31日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
三、驳回原告李世周的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17728元，由原告李世周负担9041元，被告青岛纯鹰企划传媒有限公司负担8687元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 纪仁峰
审 判 员 李 珂
人民陪审员 赵 润
二〇一四年七月十八日
书 记 员 张 磊
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
三、《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。