上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初9602号
原告(反诉被告)李小波，男，1977年8月18日生，汉族，住河北省沧州市。委托代理人赵玉娟，上海市君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)李勇，男，1978年7月6日生，汉族，住上海市浦东新区。原告李小波诉被告李勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，被告李勇依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，分别于2016年3月21日、4月15日公开开庭进行了审理。原告李小波及其委托代理人赵玉娟、被告李勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小波诉称，2015年10月3日，原、被告及德佑房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将其所有的位于上海市浦东新区金口路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告。2015年10月4日，原告支付被告定金人民币(以下币种同)10万元。2015年10月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，双方就系争房屋买卖事宜进行了具体约定，当日，原告又向被告支付房款39万元。原告通过及时支付定金、房款、办理相应贷款手续等行为积极履行《上海市房地产买卖合同》义务，期间，原告及中介多次要求被告履行其合同义务。2016年1月20日，被告明确告知原告不愿意将系争房屋出售给原告，之后，被告对原告的催告等置之不理。被告以其实际行动明确表示其不再愿意继续履行合同，其行为严重损害了原告的合法权益。为此原告起诉，要求：1、被告协助原告办理上海市浦东新区金口路XXX弄XXX号XXX室房屋过户及交房手续；2、被告承担逾期过户违约金，按照总房价款162万元的日万分之五标准，从2016年2月1日开始算至实际过户之日止；3、被告承担本案诉讼费、财产保全费。被告李勇辩称，本案是原告违约，被告未违约。原告为了节省费用，直接申请公积金贷款，被告是为了配合原告才去签字的，但是认为被告并不是公积金贷款的当事人，且原、被告同时约定被告在公积金贷款合同上签字并不意味着对原来合同约定的贷款条件的限制。2015年12月8日之前，原、被告一直在协商的，被告认为协商中说过的话和短消息只是表明协商过程，没有被告签字，不应当作为事实认定的依据。反诉原告李勇诉称，反诉原告于2015年10月3日签订《房地产买卖居间协议》，于2015年10月27日与反诉被告签订《上海市房地产买卖合同》。反诉原告于2015年12月8日主张返还反诉原告所有的房屋产权证，但中介方称需反诉被告同意才能返还，但反诉被告没有同意。反诉原告于2015年12月9日向上海市房地产交易中心申请补证，获得受理；之后因中介及反诉被告提出异议，故上海市浦东新区房地产交易中心于2016年1月22日向反诉原告送达不予补证通知。反诉原告于2015年12月11日就房地产买卖居间协议向浦东法院提起诉讼，法院受理后于2016年2月16日开庭审理后，于2016年2月18日裁定中止诉讼，理由是要等本案的裁判结果。反诉原告于2016年1月5日向浦东新区法院就不予补证提起行政诉讼，后经2016年1月27日开庭审理，法院于2016年2月15日裁定驳回了反诉原告的请求，反诉原告于2016年2月16日提起上诉。从上述情况来看，交易中心、法院可能与中介、买家之间存在不恰当的沟通，明显之一就是行政诉讼开庭、但未制作文书反诉被告就知道了结果，并于2016年1月28日提起本案诉讼。故反诉原告认为，中介和反诉被告恶意占有反诉原告房产证，阻止反诉原告补办产证，严重妨碍了反诉原告本可以按照上海市房地产买卖合同正常单独协商履约的途径，事实上违反了合同的诚信义务，使反诉原告在约定的时间履行合同不能，根据买卖合同的相关约定，反诉原告起诉，要求：1、解除原、被告签订的房地产买卖合同；2、反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告李小波辩称，不同意反诉请求。原告已经按照房地产买卖合同履行了自己的义务，被告应当配合原告办理房地产过户手续，是被告违约，原告未违约。经审理查明：2015年10月3日，以原告及王会为买受方(乙方)、以被告为出售方(甲方)及德佑房地产经纪有限公司为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定由乙方购买系争房屋；协议第3.2条约定，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方应当在收取定金之后当日内将房地产权证原件交由丙方保管，代甲方签订本协议2日内，乙方应自行或通过丙方补足定金至10万元等。2015年10月4日，被告出具收款收据，确认收到原告支付的定金10万元。2015年10月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买系争房屋，房屋总价162万元。合同第六条约定，双方于2016年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款第五条约定，被告未按照本合同及各项附件等约定履行，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；被告签订本合同后又将系争房屋转卖租赁给第三方的，在办理权利转移登记前系争房屋有抵押和查封，被告未按本合同及各项附件等约定履行逾期超过十个工作日的，被告单方要求解除合同的，均视为被告违约，原告有权单方解除本合同，解除合同应当通知被告，被告除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金，被告应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定，原告在双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付给被告定金10万元，在签署买卖合同后转为部分首期房价款，原告于签订本合同并申请办理公证手续(若有)当日内直接支付被告部分首期房价款39万元；第二期房价款100万元，原告通过申请贷款方式支付，原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)60日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，被告应积极配合原告办理申请贷款手续及提供所需材料，若原告向贷款银行等申请的贷款未提供或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付被告；待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日，原告应通过居间方转付或直接支付给被告第三期房价款8万元；交易中心出具以原告为权利人的房地产权证且被告已收到除尾款外的其他款项后15日内，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日以交接之日为准，待被告迁出系争房屋内的户口当日，原告应提供居间方转付或直接支付被告尾款5万元。2015年10月27日，被告出具收款收据，确认收到原告支付的房款39万元。2015年1月12日，原告通过特快专递向被告寄送催告通知，要求被告于2016年1月21日前与原告共同至房地产交易中心申请办理产权过户等，该信函遭被告拒收。另查明，被告于2015年12月8日至居间方处要求取回由居间方保管的系争房屋产权证。原告招商银行股份有限公司的账户反映，原告至2016年1月28日账户余额为473,432.92元；2月1日账户余额为503,432.92元。再查明，2015年12月17日，原告与上海市公积金管理中心及中国建设银行股份有限公司上海浦东分行签订《支付公积金个人住房抵押借款合同》，借款金额为60万元。当日，原、被告签订《补充》，主要内容“根据上海市房地产买卖合同(*XXXXXXXXXXXXXXXXXXX7*)附件三(第11/17页)第二条关于第二期房价款的约定，本人李勇参与买方李小波公积金贷款过程，不意味着本人对该条相关权利的放弃。”审理中，被告确认其至中介处取产证的时候确实说过有可能做抵押贷款，但也有可能做信用贷款；同时被告表示确实收到过原告及中介的要求过户通知，但其回复如果不归还产证就没法履行过户义务。上述事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、收款收据、催告通知及退信凭证、户口历史交易明细表等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间的房地产买卖居间协议及上海市房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。本诉部分，原告依约支付了合同约定的首期房价款，对于第二期房价款100万元，双方约定以贷款方式支付，同时双方合同约定如贷款未获批准或额度不足的，原告应当在申请产权过户之前将相应部分房价款提供居间方转付或直接支付给被告。根据庭审当事人陈述及双方提交的相关证据，原告虽仅申请贷款60万元，但之后双方就40万元的支付也进行了沟通，且原告在最后过户日期前亦准备好相应的应付款项，原告以现金方式支付原约定贷款与实际贷款之间差额部分，并未损害被告权益，但被告在中介及原告通知其办理过户手续时却以不归还产证为借口，拒绝协助办理过户。对于产证是否应当归还问题，首先，在签订居间协议时候被告亦同意系争房屋产权证由中介方管理；其次，在双方签订买卖合同后，本着诚信交易的原则，被告不应再对系争房屋作出任何处分，故是否由被告实际掌管产证并不影响被告任何应有之合同权利，且被告在要求取回产证时也曾流露要办理抵押贷款的意思，即使之后原告对于被告申请重新补办产证提出异议，也是出于对自身权益的保护，而非恶意，故被告以原告或中介方不同意归还产证为由，拒绝履行过户义务，显属被告违约，原告要求被告办理过户及交房手续、支付相应逾期过户违约金的请求，本院予以支持。反诉部分，反诉原告主张恶意占有反诉原告产权证等理由不能成立，反诉被告在本案讼争合同履行过程中并不存在违约行为，反诉原告要求解除合同等，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李勇于本判决生效之日起十五日内，协助将上海市浦东新区金口路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更至原告李小波名下，同时原告李小波支付被告李勇房款108万元；二、被告李勇于本判决生效之日起十五日内，将上海市浦东新区金口路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告李小波；三、被告李勇于本判决生效之日起十五日内支付原告李小波逾期过户违约金(以162万元为本金，自2016年2月1日起至实际过户之日止，按照日万分之五的标准计算)；四、驳回反诉原告李勇的全部诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,192.50元，减半收取计10,096.25元，由被告李勇负担，财产保全费5,000元，由被告李勇负担；反诉案件受理费减半收取计40元，由反诉原告李勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周婉
二〇一六年五月二十七日
书记员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。