江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）睢民初字第01716号
原告睢宁金港家居广场有限公司，住所地睢宁县经济开发区104国道东侧11号。
法定代表人蒋东凯，该公司经理。
委托代理人杨志宏、胡清华，江苏金合律师事务所律师。
被告陈志康，个体户。
原告睢宁金港家居广场有限公司与被告陈志康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理后，依法由代理审判员蔡雨辛适用简易程序独任审判，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告睢宁金港家居广场有限公司的委托代理人杨志宏、胡清华，被告陈志康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告睢宁金港家居广场有限公司诉称：原、被告双方于2011年7月30日签订商铺租赁合同。被告租赁原告位于金港国际2幢1036-1052、1089-1096号，建筑面积548.38平方米营业用房，用于经营“尚高”品牌卫浴产品，期限为2011年7月30日起至2014年7月29日，租金从市场正式营业起计算，租期顺延。
合同签订后，被告自2011年10月23日起开始使用原告房屋正常经营至今，2013年10月被告交纳租赁费10000元，其余部分经原告多次催缴，被告一直未能足额交纳，遂起诉至法院，请求依法判令被告支付租金及违约金329508.64元（自2012年10月23日起，暂算至起诉之日，以后租金据实结算）并由被告承担本案的诉讼费用。
被告陈志康辩称，一是被告确实租赁原告商铺做生意，按照当初原告的工作人员招商时的口头承诺、原告的招商政策以及被告承租的面积，被告应该享受的免租期为24个月。被告曾与原告签订两份合同，其中一份约定是免租期24个月，另一份中《补充事项》关于免租期没有填写，且其在该《补充事项》中没有签字。二是因为涨租金的问题被告曾作为十几家商铺的代表多次与原告协商，因商场经营并不是很好，商家不同意涨房租。三是被告陆续交纳房租，合同没有到期，其认为自己没有违约，不应承担违约金。四是原告将被告店铺的物品搬走，致其无法经营，造成其装修损失及品牌经营损失，原告应赔偿。
经审理查明：原告睢宁金港家居广场有限公司原名称为徐州百安居企业管理有限公司，2012年9月13日�更为现名称。睢宁县金港国际建材家居购物广场2号楼1039、1089号商服用房为案外人徐州衡锦置业有限公司（以下简称衡锦公司）所有。2010年7月1日，衡锦公司与原告协议约定将该公司金港国际建材家居购物广场未售的全部商业用房委托原告对外统一出租和营运管理。该购物广场3号楼1036、1037、1038、1050-1051、1052、1090、1091、1092、1093、1095、1096号商服房分别为为案外人吴庆春、胡慧忠、罗焱国及朱飞红、胡恒标、胡万萍、杨洪明、杨彩虹、夏承高及王惠、李恒学、黄文静、邱旭及赵慧所有，上述房主与原告签订委托经营管理合同，将该商服房委托原告统一定价出租、统一规划。
2011年7月30日，原告睢宁金港家居广场有限公司（甲方）与被告陈志康（乙方）签订了一份《商用房租赁合同》，约定：原告将位于金港国际建材家居购物广场2号楼的1036-1052、1089-1096（实为1036-1039、1050-1052、1089-1093、1095-1096）号商铺出租给被告从事商业经营，租赁面积548.38平方米。租赁期限自2011年7月30日起至2014年7月29日止。租金从市场正式营业起计算，租期顺延。前两年每平方米商铺每月租金24元，年租金157933.44元。第三年甲方有权根据市场运营情况对租金进行调整（涨幅不超过上一年租金的20%）。乙方逾期支付租金，每逾期一天按应付款项的1‰加收逾期违约金直至付清为止。在租赁期内，乙方延迟交纳租赁费超过十天的，甲方有权解除合同，并由乙方承担相应的赔偿责任。在乙方逾期支付租赁费用或者违约补偿的情况下，乙方自愿同意用所承租铺位内的所有样品作为对乙方所拖欠租赁费用及违约补偿的担保，即乙方同意在支付租赁费用及违约补偿前非经甲方同意不得销售或转移所承租铺位内的现场样品，以保障甲方债权的实现。乙方逾期支付租赁费�违约金超过十日的，乙方同意且授权甲方对所承租铺位内的物品进行销售，销售所得直接冲抵乙方应支付的费用，不足部分由乙方另行给付。
双方在该合同附件《补充事项》中约定，被告享受15个月免租时间。且原告于2013年5月30日向被告承诺如果被告于2013年6月底交清房租，再享受4个月的免租时间。如果2013年7月底未交清房租，只能再享受3个月的免租时间。
另查明，金港国际建材家居购物广场于2011年10月23日正式营业。被告陈志康分别于2011年1月16日向原告交纳定金5000元，2013年1月22日交纳装修押金3000元，2013年10月14日交纳租金5000元，2013年12月29日交纳租金5000元，共计18000元。庭审中原告主张上述定金在双方签订租赁合同时直接作为租金、装修押金在2014年7月10日冲抵租金。剩余租金经原告催要未果，故原告诉至本院。
诉讼中，原告明确其诉讼请求为：1、解除原�被告之间签订的合同；2、要求被告支付租金及违约金（租金从2013年4月23日计算至2014年7月10日止，其中2013年4月23日至2014年10月22日的租金按照24元／㎡／月计算，之后的租金按照26元／㎡／月计算；违约金按照合同约定计算，由法院酌情调整，但不应低于银行同期贷款利率的四倍）；3、被告按照合同约定返还良好适租的房屋；4、被告承担本案的诉讼费用。
上述事实，有当事人的陈述、《徐州市睢宁工商行政管理局公司准予变更登记通知书》、《房产证》、《商品房买卖合同》、《商用房租赁合同》、收据等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告睢宁金港家居广场有限公司与被告陈志康之间签订的《商用房租赁合同》，系双方真实的意思表示，双方均应按合同的约定履行自己的义务。
关于本案的《商用房租赁合同》是否应当解除，本院作如下评判：
（一）、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告睢宁金港家居广场有限公司与被告陈志康在合同中约定，租赁期内，被告陈志康延迟交纳租赁费超过十天的，原告有权解除合同，并由被告承担相应的赔偿责任。本案中，原告按约将房屋交付给被告使用，故被告应当按约支付租金。因金港国际建材家居购物广场于2011年10月23日正式营业，故按照合同约定，涉案房屋的租赁期限为2011年10月23日至2014年10月22日。双方书面约定被告的免租期为18个月，故被告自2013年4月23日起使用房屋应支付租金。因双方约定租金一年一缴，先缴租金后使用。被告陈志康应于2013年4月23日支付第二年非免租期（即2013年4月23日至2013年10月22日）的租金。并于2013年10月23日支�剩余租金。被告并没有按时支付租金，双方约定的合同解除条件成就，故原告请求解除与被告签订的租赁合同、并由被告返还良好适租的房屋、支付租金及违约金的诉讼请求成立，本院依法予以支持。
（二）、关于原告主张的租金问题：对于第三年的租金标准，考虑第三年租金双方并没有协商一致以及被告的经营情况，本院认为以24元／㎡／月计算为宜。经计算，2013年4月23日至2013年10月22日，被告应支付的租金为78967元。2013年10月23日至2014年7月10日被告应支付的租金为113186元，共计192153元。庭审中原告明确表示被告交纳的5000元定金、3000元装修押金冲抵租金，其意思表示真实，本院予以支持，故被告应支付原告租金174153（192153-18000）元。
（三）、关于原告主张的违约金问题。被告未支付原告租金事实清楚，违反了双方合同约定，应承担相应的违约责任。《最高人�法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以量，并作出裁决。”本案中双方约定的违约金过高，结合本案案情，原告的损失应是租金利息损失，因此，被告应支付的违约金应不超过利息损失的百分之三十。故被告应支付的违约金为①以73967（78967-5000）元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2013年4月23日计算至2013年10月13日止；②68967（78967-10000）元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2013年10月14日计算至2014年7月10日止；③以113186元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2013年10月23日计算至2013年12月28日止；④以108186（113186-5000）元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2013年12月29日计算至2014年7月9日止。
关于被告提出的原告擅自将其店铺内的物品拉走并造成其损失，因双方未就拉走物品的种类，数量及价值达成一致意见，且双方签订的《商用房租赁合同》已就相关事项进行了明确约定，被告认为原告的行为侵害了其合法权益，对其造成的损失应另案予以主张，本案不予审查。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告睢宁金港家居广场有限公司与被告陈志康于2011年7月30日签订的《商用房租赁合�》；
二、被告陈志康于本判决生效后三十日内将原告将位于金港国际建材家居购物广场2号楼的1036-1039、1050-1052、1089-1093、1095-1096号商铺腾空，交还给原告；
三、被告陈志康于本判决生效后十日内支付原告睢宁金港家居广场有限公司租金174153及违约金（违约金计算方式：①以73967（78967-5000）元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2013年4月23日计算至2013年10月13日止；＋②68967（78967-10000）元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2013年10月14日计算至2014年7月10日日止；＋③以113186元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2013年10月23日计算至2013年12月28日止；＋④以108186（113186-5000）元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2013年12月29日计算至2014年7月9日止。）
四、驳回原告睢宁金港家居广场有限公司的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3121元、诉讼保全费2168元，合计5289元，由原告睢宁金港家居广场有限公司承担1289元，由被告陈志康负担4000元（鉴于原告已预交，被告于履行还款义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 蔡雨辛
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 宋丽丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，�以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第�百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。