沈阳市大东区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）大东执异字第00104号
案外人：孙继哲。
申请执行人：郭丹。
被执行人：张四维。
被执行人：陈琳。
本院在执行申请执行人郭丹与被执行人张四维、陈琳民间借贷纠纷一案中，案外人孙继哲对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人孙继哲称：我于2012年购买位于沈阳市铁西区勋业四路18号1-6-3房屋，2012年3月15日进行公证，卖房人为张四维，2015年12月进行房屋更名过户手续，在房产局核档时才发现此房被大东区法院查封。由于我买房且公证在先，故提出异议，请求解除对沈阳市铁西区勋业四路18号1-6-3房屋的查封。
本院经审查查明，申请执行人郭丹与被执行人张四维、陈琳民间借贷纠纷一案，本院于2012年7月10日作出（2012）大东民三初字第829号民事判决书，判决一、张四维、陈琳于本判决发生法律效力后30日内，偿还郭丹借款人民币7.2万元；二、张四维、陈琳赔偿郭丹借款利息（按本金7.2万元，中国人民银行同期存款利率，从2012年1月13日起至本判决确定给付之日止）。该民事判决书生效后，张四维、陈琳未履行义务，郭丹向本院申请执行。在案件审理过程中，本院于2012年8月依法查封张四维所有的坐落于沈阳市铁西区勋业四路18号1-6-3房屋。
经查，2012年2月24日案外人孙继哲与张四维、瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司签订委托代办协议，约定张四维将其所有的位于沈阳市铁西区勋业四路18号1-6-3房屋出售给孙继哲。同日孙继哲给付张四维人民币定金1.5万元，2012年3月15日张四维至辽宁省公证处办理委托公证，委托刘永臣办理签署存量房买卖合同和房地产交易审批登记表，代为办理该房产的产权交易、更名、过户、房屋预告登记、查档、代签承诺书等与出售上述房产有关的一切事宜，同日孙继哲分两次给付张四维18万元、2.5万元，总计购房款22万元给付完毕，上述房产证及契证的原件放在异议人孙继哲处。
另查，铁西区工人村街道泰山社区出具情况说明，证明孙继哲从2012年4月起至今一直在沈阳市铁西区勋业四路18号163居住，孙继哲从2013年6月起交纳三个采暖周期的采暖费。
再查，孙继哲的户口于2013年11月18日由内蒙古赤峰市林西县林西镇西街一户区五组迁至沈阳市铁西区保工南街132-3号4-4-2，克什克腾旗同兴镇四义号村民委员会证明孙继哲无房，孙继哲于2011年9月建立养老保险、医疗保险账户。
本院认为，2011年3月8日起沈阳市实施住房限购政策，根据该政策，无住房且能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在我市人口密集、房价过高的二环区域内限购1套住房（含新建住房及二手住房），对无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房；关于缴费年限，要求拟在沈购房的外地人员应有最低自购房时起至购房前1年间的在沈社会保险连续缴费记录。由于异议人的社会保险账户于2011年9月建立，至异议人孙继哲买房时尚不足一年时间，受上述政策的限制，异议人就上述房产无法办理更名过户手续。《我国最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不定产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理更名过户。本案中，在本院查封前异议人与被执行人张四维签订房屋买卖合同且实际支付完毕全部购房款，而且异议人在本院查封前实际居住上述房产，由于限购政策致使异议人无法办理上述房产的更名过户手续，异议人对此主观并无过错，故异议人的主张本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对沈阳市铁西区勋业四路18号163房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 顾志军
审判员 王艳茹
审判员 刘 辉
二一五年十二月二十二日
书记员 钟薪潼
合议庭笔录
时间：2015年12月17日
合议庭成员：审判长：顾志军审判员：王艳茹、刘辉
案件主办人：王艳茹
书记员：钟薪潼
合议：（2015）大东执异字第00104号
记录如下：
主办人王艳茹介绍案情
案外人：孙继哲。
申请执行人：郭丹。
被执行人：张四维。
被执行人：陈琳。
本院在执行申请执行人郭丹与被执行人张四维、陈琳民间借贷纠纷一案中，案外人孙继哲对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人孙继哲称：我于2012年购买位于沈阳市铁西区勋业四路18号1-6-3房屋，2012年3月15日进行公证，卖房人为张四维，2015年12月进行房屋更名过户手续，在房产局核档时才发现此房被大东区法院查封。由于我买房且公证在先，故提出异议，请求解除对沈阳市铁西区勋业四路18号1-6-3房屋的查封。
本院经审查查明，申请执行人郭丹与被执行人张四维、陈琳民间借贷纠纷一案，本院于2012年7月10日作出（2012）大东民三初字第829号民事判决书，判决一、张四维、陈琳于本判决发生法律效力后30日内，偿还郭丹借款人民币7.2万元；二、张四维、陈琳赔偿郭丹借款利息（按本金7.2万元，中国人民银行同期存款利率，从2012年1月13日起至本判决确定给付之日止）。该民事判决书生效后，张四维、陈琳未履行义务，郭丹向本院申请执行。在案件审理过程中，本院于2012年8月依法查封张四维所有的坐落于沈阳市铁西区勋业四路18号1-6-3房屋。
经查，2012年2月24日案外人孙继哲与张四维、瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司签订委托代办协议，约定张四维将其所有的位于沈阳市铁西区勋业四路18号1-6-3房屋出售给孙继哲。同日孙继哲给付张四维人民币定金1.5万元，2012年3月15日张四维至辽宁省公证处办理委托公证，委托刘永臣办理签署存量房买卖合同和房地产交易审批登记表，代为办理该房产的产权交易、更名、过户、房屋预告登记、查档、代签承诺书等与出售上述房产有关的一切事宜，同日孙继哲分两次给付张四维18万元、2.5万元，总计购房款22万元给付完毕，上述房产证及契证的原件放在异议人孙继哲处。
另查，铁西区工人村街道泰山社区出具情况说明，证明孙继哲从2012年4月起至今一直在沈阳市铁西区勋业四路18号163居住，孙继哲从2013年6月起交纳三个采暖周期的采暖费。
再查，孙继哲的户口于2013年11月18日由内蒙古赤峰市林西县林西镇西街一户区五组迁至沈阳市铁西区保工南街132-3号4-4-2，克什克腾旗同兴镇四义号村民委员会证明孙继哲无房，孙继哲于2011年9月建立养老保险、医疗保险账户。
我认为，2011年3月8日起沈阳市实施住房限购政策，根据该政策，无住房且能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在我市人口密集、房价过高的二环区域内限购1套住房（含新建住房及二手住房），对无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房；关于缴费年限，要求拟在沈购房的外地人员应有最低自购房时起至购房前1年间的在沈社会保险连续缴费记录。由于异议人的社会保险账户于2011年9月建立，至异议人孙继哲买房时尚不足一年时间，受上述政策的限制，异议人就上述房产无法办理更名过户手续。《我国最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不定产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理更名过户。本案中，在本院查封前异议人与被执行人张四维签订房屋买卖合同且实际支付完毕全部购房款，而且异议人在本院查封前实际居住上述房产，由于限购政策致使异议人无法办理上述房产的更名过户手续，异议人对此主观并无过错，故异议人的主张本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定中止对沈阳市铁西区勋业四路18号163房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
看看合议庭成员什么意见。
审判员刘辉：同意裁定中止对沈阳市铁西区勋业四路18号163房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长顾志军：同意二位审判员意见。
合议庭一致意见：裁定中止对沈阳市铁西区勋业四路18号163房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长
审判员
审判员
二O一五年十二月十七日
书记员