河南省西峡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西城民初字第686号
原告：代振永，男，汉族，生于1983年2月26日，住西峡县。
委托诉讼代理人：王建，西峡县诚信法律服务所工作者。一般代理。
被告：姚岘蔚，男，汉族，生于1969年10月30日，住西峡县。
被告：解玉阁（各），女，汉族，生于1942年5月17日，住西峡县。系被告姚岘蔚之母。
第三人：姚花敏，女，汉族，生于1967年9月20日，住西峡县，系解玉阁大女儿。
第三人：姚花梅，女，汉族，生于1970年10月26日，住西峡县，系解玉阁二女儿。
第三人共同委托诉讼代理人：韩清林，西峡县诚信法律服务所法律工作者。特别授权。
原告代振永与被告姚岘蔚、解玉阁，第三人姚花敏、姚花梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，因被告姚岘蔚涉嫌诈骗罪被刑事拘留，本案依法中止审理。在诉讼过程中，姚花敏、姚花梅申请以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，本院依法予以准许。2016年9月13日本案恢复审理，并依法组成合议庭于同年11月22日再次公开开庭进行了审理。原告代振永及其委托诉讼代理人王建、被告解玉阁、姚岘蔚、第三人的委托诉讼代理人韩清林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告代振永向本院提出诉讼请求：依法判令被告姚岘蔚、解玉阁交付原告代振永位于西峡县××桥镇××稻香路××房屋及相应的房权证，并承担违约金50000元。事实与理由：2015年6月初，原告通过电视广告购买了二被告位于西峡县五里桥镇葛营村稻香路东段的五层楼房，并支付了房款310万元，随后双方补签了买卖合同。二被告仅交付了楼房一四五层及产权证书。原被告再次签订了补充协议约定于2015年9月1日前交付二三层房屋及产权证书，若逾期，被告需支付违约金50000元。约定到期后，二被告拒不履行义务，双方协商多次未果，为此原告诉至本院。
被告姚岘蔚辩称，要求驳回原告诉请，同意退还原告购房款310万元。理由：本案争议的五层楼房实为第三人和被告姚岘蔚投资建盖，系姊妹三人共有。房屋建好后，三人对房产归属进行了划分，但未进行公证。随后，被告姚岘蔚以个人名义在电视上广告出售，原告以310万元的价格予以购买，双方签订了买卖合同，但合同中母亲的签名，系被告姚岘蔚骗其需要贷款被告解玉阁才同意签署的。
被告解玉阁辩称，请求法院依法驳回原告的诉请。理由：被告解玉阁生育子女三人，大女儿姚花敏、次女姚花梅，儿子姚岘蔚。儿子不务正业，被告解玉阁一直跟随第三人姚花敏生活。为保证解玉阁有住处，两个女儿出资购买了位于西峡县××路与××路交叉口的临街土地，并出资建盖了五层楼房即本案争议房屋，房屋建好后，三个姊妹对房产归属进行约定，一层门面姊妹三人每人一间，二楼四楼归第三人姚花敏所有，三楼归第三人姚花梅所有，五楼由被告姚岘蔚居住但不享有所有权。房产虽然登记在被告解玉阁名下，但实际系第三人所有，被告解玉阁和姚岘蔚仅有居住权。原告与被告姚岘蔚之间签订的买卖合同上虽有被告解玉阁的签名，但解玉阁已七八十岁，耳聋眼花，签名是被告姚岘蔚要求的，为啥签名被告解玉阁并不知情，也并未说是卖房子，手印是原告捞着解玉阁的手捺的，该签名违背被告解玉阁真实意思表示。原告支付的购房款远远低于市场价值，解玉阁也从未收到原告分文购房款。原告提供的证据与房管部门存档的内容有出入，原告不存在善意。总之，本案实际为原告恶意串通被告姚岘蔚侵占第三人的财产。
二第三人诉称：要求确认原被告间的买卖合同无效，争议的房屋归第三人所有。理由：被告解玉阁生育子女三人，被告姚岘蔚和第三人姚花敏和姚花敏。母亲解玉阁常年跟随第三人姚花敏生活。第三人姚花敏出资购买了争议房屋所在的土地用于建房，并交纳了土地出让金，建房款550000元由姚花敏出资，剩余173000元由姚花敏出资，被告姚岘蔚未出资分文。房屋建好后，姊妹三人协商：一楼门面三间姊妹三人各一间，姚花梅的门面已租赁他人有七年之久；二楼四楼归姚花敏所有；三楼归姚花梅所有；五楼由姚岘蔚使用。该协议履行八年有余并无纠纷，随后听一楼租房的人说房子被原告购买，第三人追问母亲解玉阁争议房屋的办证情况，母亲解玉阁并不知情。后追问被告姚岘蔚得知其私自将争议房产登记在被告解玉阁名下并私自将争议房产出卖给原告，争议房产实为第三人所有，原被告的买卖行为直接侵害了第三人的财产权。故要求确认原被告之间的买卖合同无效，确认争议房产归二第三人所有。
原告代振永辩称，驳回二第三人的诉请。理由：原告通过了解得知二被告系争议房屋的合法产权人，争议房屋的土地、准建、房产产权登记均不显示第三人的名字。原告从二被告手中合法购买了争议房屋，双方签订的买卖合同是原被告的真实意思表示。且争议房屋的一、四、五层已交付原告并由二被告协助办理了产权过户。二被告应按约继续履行对剩余房屋的交付和协助办理过户。
被告姚岘蔚辩称，同意二第三人要求确认原被告之间的买卖合同无效，但争议房屋系姊妹三人共有。理由：原告与被告姚岘蔚签订的买卖合同虽系被告姚岘蔚的真实意思表示，但争议房屋建好后，姊妹三人对房产分割有约定，争议房屋实系姊妹三人共有，被告姚岘蔚出卖房屋时并未取得二第三人的同意，系无权处分，合同中被告解玉阁的名字是被告姚岘蔚在欺骗解玉阁需要办理贷款的前提下解玉阁所签的，被告解玉阁并不知道买卖房屋一事，故双方签订的买卖合同侵犯了第三人的利益，系无效合同。
被告解玉阁辩称，同意第三人的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告解玉阁生育子女三人，被告姚岘蔚、第三人姚花敏、姚花梅。2015年6月，被告姚岘蔚在电视上做广告欲出卖位于西峡县五里桥镇葛营村北五环的五层楼房，原告代振永获得信息后于2015年6月12日以310万元的价格购买了该房屋，被告姚岘蔚当日向原告出具了收款310万元的收据一支和未交付二三楼层房权证的证明一份，随后被告解玉阁在收据和证明上补签了名字。2015年8月19日原告与二被告签订了房屋买卖合同，合同约定：“第一条房屋基本情况及价款房屋坐落于西峡县北××路与××交叉口向东××路南，房屋价人民币叁佰壹拾万元整（小写3100000.00元）。面积12×18=216平方第二条甲方（二被告）的义务：保证出售的房屋权属真实，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。甲方保证出让的该套房屋均无产权纠纷和债务纠纷，因甲方原因造成该房屋发生产权、债权、债务纠纷的，由甲方承担全部责任及经济损失，不涉及乙方利益。乙方（原告）的义务：按照房地产买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。第三条甲乙双方协商，按以下方式支付房款乙方于2015年6月12日一次性付清甲方房款，甲方给乙方出具收据，并将该房屋的房权证、土地使用证、身份证复印件及房门钥匙一并交付于乙方。由乙方到县房管部门、县土地管理部门办理房权、土地过户手续，甲方应提供必要的有关证件，一切费用由乙方承担。自双方交付完毕后，该房屋的所有权和使用权均归乙方所有，房屋的一切事宜与甲方无关。第四条违约责任双方商定，甲乙双方有下列情形之一的应当承担违约责任：A、无正当理由不履行合同的；B、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成无法履行合同的；C、相互与他人串通，损害对方利益的；D、未能按合同约定支付相关费用的。第五条争议解决方式：双方在履行本合同过程中发生争议，由双方协商解决，也可由工商行政管理部门调解。…补充协议应当采取书面形式与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议空格填写文字与印刷文字具有同等效力。第六条特别约定：1.房屋占地面积312平方，建筑216平方，出路8×12=96平方门面三间五层合计1050平方。第七条：本合同自甲乙双方签字后生效。甲方：解玉阁姚岘蔚住址：五里桥镇××××组乙方：代振永住址：西峡县××镇××2015年8月19日”。2015年8月20日，原被告又签订了补充协议，协议约定：“…2.房屋结构及所有权：甲方所卖房屋是砖混五层，一层所有权人为姚岘蔚，房权证号为：西峡县房权证五里桥镇字第××号，二、三、四、五层所有权为解玉阁，房权证号为：西峡县房权证五里桥镇字第××号，第303664号，第303665号，第30××66号。3.乙方已于2015年6月12日全部付清了甲方的房款，姚岘蔚已将30××14号房权证及钥匙交给乙方，解玉阁已将303665号、30××66号房权证钥匙交付给乙方，303663号，303664号，至今没有交付乙方，甲方保证于2015年9月1日前将此两本房权证交付给乙方。4.解玉阁已于2015年6月12日将土地使用证西五国用（2009）第002号交付给乙方。5.从2015年6月12日起，此房出售前有关此房的一切债权债务由甲方负责。此房出售后有关此房的一切债权债务由乙方负责。6.此房一、二楼租赁关系，由姚岘蔚负责解除，期限为2015年9月1日。7.任何一方违约，应向对方支付违约金5万元，并赔偿由此而造成的损失。甲方：解玉阁姚岘蔚乙方：代振永2015年8月20日”。
另查：1.本案争议的五层楼房以被告解玉阁的名义于2006年6月30日办理了国有土地使用权出让用地许可证（西政土出让字2006第013号），随后被告解玉阁以其名义办理了建筑许可证。2009年1月27日，该房屋所在土地以被告解玉阁名义办理了土地使用权证登记。房屋建好后，该五层楼房均以被告解玉阁名义办理了房屋产权登记，随后，房屋的第一层变更登记在被告姚岘蔚名下。2015年9月，被告姚岘蔚到房管部门将第一层变更登记在原告代振永名下（房权证号：西房权证字第××号），被告解玉阁到房管部门将四、五层变更登记在原告代振永名下（房权证号：西房权证字第××号、1501040382-××号），房屋的过户过程，原告进行了录音录像。现一、四、五层已交付原告，二、三楼层的原始房权证在第三人手中，房屋由第三人控制使用。
2.2007年3月24日，争议房屋所在的土地出让金以第三人姚花敏和被告解玉阁的名义缴纳，缴费部门出具了交款票据。同日，第三人姚花敏以其名义办理了契税，财政部门出具了税票。
本院认为，合法的房屋买卖合同关系应受法律保护。本案争议房屋所在的土地使用权证和准建证均系被告解玉阁名义办理，房屋建好后房权证在出卖前登记在二被告名下，二被告系争议房屋合法的产权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”，故二被告有权处分争议房产。原告在了解房屋办证情况后从二被告手中购买了争议的房屋并交纳了购房款，补签了买卖合同和补充协议，该合同和协议均是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同。二被告根据补充协议约定，陪同原告到房管部门办理了一、四、五层房屋的产权过户手续，但逾期未办理二三楼层的房屋过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”故原告依据补充协议要求二被告交付二、三层房屋并继续履行对两层房屋的过户，本院予以支持。被告解玉阁辩称，被告解玉阁的签名不是其真实意思的表示，签订的买卖合同和过户情况均为无效；二被告对房屋没有出资建设，不是争议房屋的实际产权人，二第三人系房屋的实际产权人的理由，无相关事实及法律依据，本院不予支持。二第三人诉称要求确认原被告之间签订的买卖合同无效，确认二第三人为实际产权人，因其提供的土地出让金和契税票据以及建房和出资情况，不足以证明该事实，即使出资属实，二第三人所享有的仅是债权，不是物权，二第三人可另行向被告主张权利，故本院对第三人的请求不予支持。关于违约金50000元，根据原被告双方签订的补充协议第七条规定：“任何一方违约，应向对方支付违约金5万元”，原告按约付款，被告却未按约交付房屋二三层及产权证书，显然系被告单方违约，原告要求二被告支付违约金50000元的理由正当本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告解玉阁、姚岘蔚于本判决生效后十日内将位于西峡县五里桥镇葛营村北五环的二、三层房屋交付给原告代振永，并同时协助原告代振永对该两层房屋办理房产过户。
二、被告解玉阁、姚岘蔚于本判决生效后十五日内支付原告代振永违约金50000元。
(1驳回第三人姚花敏、姚花敏的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9300元，由被告解玉阁、姚岘蔚负担。第三人姚花敏、姚花梅交纳的诉讼费100元，仍由第三人姚花敏、姚花梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审 判 长 曹正伟
审 判 员 贾 颖
人民陪审员 靳 生
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 李倩倩
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。