天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0103民初9719号原告：于大为，男，1983年6月6日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。被告：孙宝山，男，1957年6月21日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托代理人：马洪伟，天津行通律师事务所律师。被告：王志霞，女，1957年1月21日出生，汉族，住住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：孙宝山（与王志霞系夫妻关系），男，1957年6月21日出生，汉族，住天津市宝坻区。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福新园8-3-101（-1室）。组织机构代码：73034022-6法定代表人：陆斌斌，董事长。委托诉讼代理人：赵莹，系该公司职员。原告于大为与被告孙宝山、王志霞，第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于大为的委托诉讼代理人施韬、被告孙宝山（也系被告王志霞的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人马洪伟、第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人赵莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于大为向本院提出诉讼请求：1.判令被告依约继续履行房地产交易合同，办理房屋过户登记手续；2.判令被告承担本案诉讼费及其他费用。后将诉讼请求变更为：1.解除原、被告签订的房产交易合同；2.判令二被告返还原告定金50000元；3.判令二被告共同赔偿原告房屋差价损失2450000元；4.诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：原、被告在第三人的促成下，于2016年6月12日签订《房地产交易合同》，约定原告以6000000元的总价购买被告名下坐落于天津市河西区××道与××交口东南侧××号房屋，原告应于合同签订当日支付被告定金50000元，双方须于2016年9月15日前亲自到房屋登记部门签署《天津市房产买卖协议》，并将首付款存入资金监管账户。但被告百般推诿，拒绝履行至今，已构成违约，应承担法律责任。为维护合同严肃性和正常交易秩序，诉至法院，请求判如所请。被告孙宝山、王志霞辩称，不同意原告的诉讼请求。签订合同时，涉诉房屋上已设定抵押，且原告知道该抵押的存在。从签订合同到原告应办理贷款时间过长，给被告造成了很大的损失。房屋他项权不能注销的原因在于贾江山，与被告无关，应当由贾江山承担法律后果。对原告变更诉讼请求有异议，原告应当在举证期限届满前提出。第三人我爱我家公司述称，服从法院判决。当事人围绕本诉及反诉依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。于大为向本院提交证据材料如下：1.《房产交易合同》，证明双方为房屋买卖合同法律关系；2.《补充协议》一份，证明原告已经支付被告定金，且二被告已经确认；3.《定金收据》，证明原告已支付被告定金50000元；4.《产权证》，证明涉诉房屋为被告所有；5.《经济服务费确认书》，证明孙宝山应支付第三人中介费120000元，但尚未交付；6.身份证复印件，证明原、被告身份情况；7.《委托书》，证明被告购买涉案房屋一切手续均由其委托代理人贾江山全权负责；8.《公证书》，证明被告对贾江山的委托行为是合法有效的、且经过公证；9.同房型、同地域房屋成交价格打印件，证明涉诉房屋现在市场价值，且被告违约行为给原告造成了严重损失；10.《评估报告》及评估费发票，证明2016年9月15日涉诉房屋市场价格为8450000元，被告造成原告的损失为2450000元以及造成评估费用的损失；11.《天津市房产买卖协议》及成交价格网页截屏，证明原告为购买诉争房屋，以低价出售其他房屋的方式筹资资金，造成原告损失。被告对原告于大为提供的证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但该合同为格式条款，且存在重大瑕疵；对证据2，真实性没有异议；对证据3不清楚，不发表质证意见；对证据4不认可；对证据5真实性没有异议，但不认可关联性；对证据6、7、8均不认可；对证据9不予质证，因超过举证期限，且对证据来源不认可；对证据10中的评估报告不认可，不具有真实性，对评估费发票无异议；对证据11因超过举证期，不予质证。第三人我爱我家公司对于大为提供的证据发表质证意见如下：对证据1、3、4、5、6、7、8、10无异议，对证据2、9、11不发表质证意见。被告孙宝山、王志霞、第三人我爱我家公司未向本院提交证据。本院依职权调取：1.天津市南开公证处出具的（2016）津南开证字第6193号《公证书》，2.坐落于天津市河西区××道与××交口东南侧××号房屋的《天津市不动产登记簿查询证明》，3.天津华审房地产土地评估咨询有限责任公司出具的《关于“报告号为津华审房评字第HS20170155号”查勘日期的说明》（下称《说明》），明确该公司出具的估价报告第十六页中第十二、十三香中的“二〇一六年七月四日”均应为“二〇一七年七月四日”，系笔误。原、被告、第三人对本院调取的上述证据1、2、3均无异议。本院对原告提交的证据认证意见如下：对证据1、2、3、4、6、7、8、10，真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采信，对证据5、11与本案没有关联性，本院不予采信；对证据9没有其他证据佐证，不能确定其真实性，本院不予采信。对原告提交的证据10中的《评估报告》，（1）虽然该评估报告存在笔误，但评估公司已向本院出具《说明》予以更正，且双方当事人均认可，不应影响评估报告的效力。（2）被告并未提交证据证明评估报告存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资质、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足的情形，且鉴定人已就鉴定相关问题当庭予以了说明，故该评估报告真实、合法，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人贾江山作为被告孙宝山的委托代理人以孙宝山的名义，在第三人我爱我家公司的促成下，与原告于大为于2016年6月12日签订《房产交易合同》，约定于大为以6000000元的总价购买孙宝山名下坐落于天津市河西区××道与××交口东南侧××号房屋（下称涉诉房屋），于大为应于合同签订当日支付孙宝山定金120000元，并抵作相应的房款，剩余房款除去首付款部分，通过贷款方式支付。合同第一条第4款约定，孙宝山应在2016年7月15日前还清贷款并注销该抵押权，第二条第3款第2项约定双方须在2016年9月15日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入资金监管账户。随后，原告于大为、被告孙宝山、王志霞与贾江山签订《补充协议》，约定原告应支付被告定金50000元；在交易期间，如孙宝山违约，由孙宝山对于大为赔付双倍定金及中介费，如贾江山无法清理贷款造成房产无法进行交易，由贾江山赔付于大为双倍定金及中介费；如于大为无故终止房屋交易，定金不再退还，中介费由于大为承担。合同签订当日，于大为向贾江山支付定金50000元，贾江山向于大为出具《定金收据》予以确认。2016年7月15日，孙宝山并未按照约定注销设定在涉诉房屋上的抵押权登记，也并未于2016年9月15日前与于大为到房屋登记机关签订《天津市房产买卖协议》。另查，被告孙宝山、王志霞系夫妻关系，二人于2016年5月31日向贾江山出具委托书，委托贾江山代为办理委托人名下坐落于天津市河西区××道与××交口东南侧××号房屋抵押、抵押注销和出售、收取售房款等相关手续。孙宝山、王志霞向天津市南开公证处申请委托公证，该公证处作出（2016）津南开证字第6193号《公证书》，证明孙宝山、王志霞于2016年5月31日在南开公证处，在公证员的面前，在《委托书》上签名、纳印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。再查，坐落于天津市河西区××道与××交口东南侧××号房屋为孙宝山所有。2016年6月12日，原、被告签订房产交易合同时，该房屋上设有抵押权登记，抵押权人为天津恒泰投资担保有限公司。本院认为，民事法律主体可以委托代理人代理本人参与民事活动，实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担法律责任。孙宝山委托贾江山在委托权限内，与于大为签订的《房产交易合同》是双方真实意思的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。于大为与贾江山、孙宝山、王志霞签订的《补充协议》亦为各方当事人的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦合法有效。合同各方应当按照约定全面履行法律义务。按照合同约定，被告孙宝山应在2016年7月15日前清偿抵押担保的债务并注销抵押权登记，但并未履行，属于迟延履行。迟延履行后，仍应在合理时间内继续履行，以实现合同的目的。双方约定于2016年9月15日前到房屋登记机关签订《天津市房产买卖协议》，申请办理房屋所有权转移登记，故被告仍可继续注销抵押权登记并在注销抵押权登记后通知原告于2016年9月15日前签订《天津市房产买卖协议》，申请办理房屋所有权转移登记。被告并未向本院提交证据证明已在2016年9月15日前注销抵押权登记，合同可以继续履行，属于违约，应承担违约责任。一、双方庭审中均同意解除合同，双方协商一致，可以解除合同，本院亦予以准许。无论是《房产交易合同》还是该合同的《补充协议》，均应一并解除。二、合同解除后，未履行的终止履行，已经履行的，可以根据合同性质要求恢复原状。被告认为应由贾江山返还原告定金，本院不予支持。按照三方签订的《补充协议》第（1）2项约定，在交易期间，如受托方贾江山发生无法清理贷款抵押造成房产无法交易的，由受委托方贾江山进行对买方于大为的双倍定金及中介费的赔付。该项约定是针对原告于大为主张适用“定金罚则”情形的约定，于大为可以主张适用定金罚则，亦可以按照合同法的规定要求违约方承担违约金或予以损害赔偿。对于返还已支付定金50000元，并非定金罚则而是属于合同法上的恢复原状，故不适用补充协议的约定。贾江山在代理权限内接收定金，其法律效果由委托人承担，即应由被告孙宝山返还该定金。三、根据《合同法》第一百一十三条的规定，一方违约，给对方造成损失的，应当赔偿因违约所造成的损失，包括预期收益。因被告违约时点为2016年9月15日，本院经原告的申请委托评估公司评估该时点的房屋价值为8450000元。该考虑到房屋普遍上涨，守约方积极履行合同约定的义务，被告存在过错，本院酌定原告的预期收益的损失为房屋价值差价的90%，即2205000元。四、关于原告是否有权变更、增加诉讼请求。虽然《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，但按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（下称《民诉法解释》）第二百三十二条的规定，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。（1）两部司法解释作为同一位阶的法律渊源，应当按照“新法优于旧法”的原则适用新的规范，即《民诉法解释》；（2）按照“举重以明轻”的解释方法，对于增加诉讼请求，可以一并审理，对于变更诉讼请求，当然可以继续进行审理；（3）原告变更、增加诉讼请求，所依据的基础法律关系以及事实、理由均未发生重大变化，且本院诉讼中已告知被告可以行使新的举证、答辩权利。故本案原告有权变更、增加诉讼请求。五、被告向本院提交申请要求将贾江山列为第三人，本院不予准许。本院认为，（一）没有法律规定，必须要求代理人参加诉讼；（二）在本案中，贾江山不具有第三人的主体资格，既不能作为有独立请求权的第三人，也不能作为《民事诉讼法》第五十六条第二款规定的无独立请求权第三人参加诉讼（原告并未向贾江山主张赔偿责任）；（三）能否作为第三人参加诉讼，应当由人民法院根据案件事实予以确定，不以当事人的意志为转移；（四）贾江山不到庭并不妨碍本院查明事实。如需要提交贾江山的证人证言，需要向本院申请证人出庭作证，但被告并未向本院提交申请。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。无论是孙宝山还是王志霞均不能证明债权人与债务人明确约定为个人债务，也不能证明属于《婚姻法》第十九条第三款规定的情形，故本案债务为孙宝山、王志霞的夫妻共同债务，应由二人共同清偿。另外，王志霞在《补充协议》上签名的行为表明王志霞清楚孙宝山出售房屋的事实，了解、认可合同的相关条款，对整个房屋买卖及履行过程应当知情。综上，原告于大为的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以部分支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款、第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十二条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告于大为与被告孙宝山签订的关于天津市河西区××道与××交口东南侧××号房屋的《房产买卖协议》及被告于大为、王志霞与孙宝山签订的该《房产买卖协议》的《补充协议》；二、自本判决生效后十日内，被告孙宝山、王志霞共同返还原告于大为定金50000元；三、自本判决生效后十日内，被告孙宝山、王志霞共同赔偿原告于大为房屋差价损失2205000元；四、驳回原告于大为的其他诉讼请求。如被告于大为、王志霞未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26800元，由被告孙宝山、王志霞共同负担24174元，由原告于大为负担2626元。保全费5000元，由被告孙宝山、王志霞共同负担4510元，由原告于大为负担490元。鉴定费23625元，由被告孙宝山、王志霞共同负担21310元，由原告于大为负担2315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长  孙开军人民陪审员  王春娟人民陪审员  周树林二〇一七年九月十五日书 记 员  何雪菲附相关法律规定：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十二条原告在起诉状中直接列写第三人的，视为其申请人民法院追加该第三人参加诉讼。是否通知第三人参加诉讼，由人民法院审查决定。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。