江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第02491号
上诉人（原审被告）叶国强。
上诉人（原审被告）顾文忠。
上诉人（原审被告）沭阳太平洋商务酒店管理有限公司。
法定代表人叶建华，该公司经理。
上列三上诉人委托代理人叶裴。
被上诉人（原审原告）金小红。
委托代理人叶少梅。
被上诉人（原审第三人）陈军。
上诉人叶国强、顾文忠、沭阳太平洋商务酒店管理有限公司（以下简称太平洋商务酒店公司）因与被上诉人金小红、陈军房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭民初字第2289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金小红原审诉称：金小红与叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司于2011年7月20日签订《房屋租赁合同》。叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司在履行合同过程中多次拖欠租金，自2012年12月10日起，拖欠租金累计527500元。金小红多次催促叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司支付拖欠租金未果，现请求判决：一、解除双方之间的租赁合同，叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司向金小红返还租赁房屋。二、叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司支付金小红租金527500元（截止2014年9月9日），承担违约金51210元（按银行贷款利率四倍计算，截止2014年9月9日）。三、叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司承担案件诉讼费。
叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司原审辩称：一、对金小红主张叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司拖欠租金527500元无异议，但金小红主张的违约金数额过高，应按照拖欠金额的银行同期贷款利率予以调整。二、金小红主张解除合同没有法律依据，金小红知晓叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司转租涉案房屋且表示同意，现因第三人拖欠租金，导致叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司未能及时支付金小红租金，相关责任应由第三人承担。
陈军原审辩称：一、第三人与金小红无直接利益关系，叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司应当及时按照合同约定对金小红履约。二、对叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司称陈军欠其租金50万元有异议。三、叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司在与陈军签订合同时并未告知涉案房屋不得转租。四、如果判决金小红与叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司解除合同，叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司赔偿其承租房屋内的财产及装修损失。
原审法院经审理查明：2011年7月20日，金小红与叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司签订《房屋租赁合同》，约定金小红将其所有的位于沭阳县人民路海天金三角商城内面积为2600平方米的房屋出租给叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司使用。租期为4年，即自2011年9月10日起至2015年9月9日止。第一年租金50万元、第二年租金55万元、第三年租金60万元、第四年租金65万元。每年租金按季度支付，第一季度于2011年9月1日支付，以后每季度的租金提前十日支付。租赁期间，叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司不得将房屋转租他人，否则金小红有权解除合同。叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司须按期缴纳租金，如逾期，每天处以未缴纳租金5%的违约金，金小红有权解除合同。合同签订后，双方按合同约定履行了各自的权利义务。2012年5月20日，顾文忠代表叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司与第三人陈军签订《房屋租赁合同》，将其承租金小红的房屋转租给第三人陈军使用。自2012年12月10日起，叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司多次违反合同约定，未按期向金小红交纳房屋租金，经多次催要仍不履行给付义务。经双方确认，截止2014年9月9日，叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司拖欠金小红租金527500元，应承担违约金51210元（按银行同期贷款利率四倍计算）。
原审诉讼过程中，金小红认可叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司在将房屋转租第三人后，将转租情况告知了金小红，金小红亦同意了该转租行为。
原审法院另查明，金小红表示在本案中只要求叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司给付截止2014年9月9日前拖欠的租金及应承担的违约金，对此后的租金及违约金在本案中不再主张。
原审法院认为：双方签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应按约定全面履行合同义务。叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司在履行合同过程中曾多次未按合同约定向金小红交纳租金，经金小红催要仍未履行给付义务。诉讼过程中，叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司明确表示无能力向金小红支付租金，由此可见，叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司已无履行合同的诚意，亦无履行合同的能力，其上述行为导致金小红已无法实现合同的目的，现金小红要求解除双方签订的租赁合同，对此叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司亦表示同意，对金小红的该项请求予以支持。双方在合同中明确约定，逾期交纳租金，每天安欠付的5%计付违约金。因双方约定的违约金过高，金小红要求按银行贷款利率四倍予以调整，有法律依据，予以支持。叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司提出因第三人拖欠租金，导致其未能及时支付金小红租金，相关责任应由第三人承担无法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除金小红与叶国强、顾文忠、沭阳太平洋商务酒店管理有限公司于2011年7月20日签订的房屋租赁合同。二、叶国强、顾文忠、沭阳太平洋商务酒店管理有限公司于判决生效后十日内向金小红交付其租赁的全部房屋。三、叶国强、顾文忠、沭阳太平洋商务酒店管理有限公司于判决生效后十日内给付金小红房屋租金527500元（截止2014年9月9日），承担违约金51210元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9587元，减半收取4793.5元，由叶国强、顾文忠、沭阳太平洋商务酒店管理有限公司负担。
叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司不服原审判决，向本院上诉称：涉案房屋现仍由陈军使用，原审法院未判决由陈军向金小红交付房屋错误。陈军作为次承租人，负有腾房义务。叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司对原审判决无异议，但请求二审法院增加由陈军向金小红交付涉案房屋的判决内容。
被上诉人金小红辩称：叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司不能因其转租将合同的义务转移给第三人。原审法院以合同相对性原则确认义务主体并无不当。叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈军未作答辩。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。
本案的争议焦点为：陈军是否负有直接向金小红交付涉案租赁房屋的义务。
本院认为：本案中，金小红与叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司的租赁合同与转租合同是两个互相独立的合同，陈军并非涉案租赁合同的当事人，在金小红未请求陈军交付房屋的情形下，叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司主张由次承租人陈军直接向金小红返还涉案租赁房屋无法律依据。叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司主张因涉案房屋由次承租人陈军占有使用，叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司无法向金小红履行交付房屋的义务。本院认为，因承租人未依约给付租金而致合同解除的，转租合同将因此而处于履行不能的状态，宿迁市中级人民法院于2015年5月25日作出的（2015）宿中民终字第00290号民事判决已经确认由陈军向顾文忠返还其租赁的全部房屋，因此，叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司的该项上诉理由已无事实依据。
综上，叶国强、顾文忠、太平洋商务酒店公司的上诉主张，无事实和法律依据，本院难以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人叶国强、顾文忠、沭阳太平洋商务酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一五年六月十六日
书 记 员 陆俞桦