贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔04民终269号
上诉人（原审原告）贵州安顺银驹物业管理有限公司，住所地安顺市开发区碧水园住宅广场3号楼底层。组织机构代码：76609XXXX。
法定代表人王威东，系该公司总经理。
被上诉人（原审被告）石开芬，户籍地贵州省安顺市，现住安顺市。
上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司（以下简称“银驹公司”）与被上诉人石开芬物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2015）平民初字第1496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
银驹公司在一审诉称：其与银城房地产开发有限公司（以下简称“银城房开”）签订为期6年的前期物业服务合同，即2013年1月1日至2019年1月1日，约定步梯住宅物业费由业主按其拥有建筑面积每平方米0.6元交纳，非住宅物业费由业主按其拥有建筑面积每平方米0.7元缴纳，电梯楼按每平方米1.1元缴纳。由于银城公司与业主的合同期限为2年，故在2015年3月由银城公司牵头，在夏云镇政府主持下成立了紫金名门业主委员会，银驹公司又与业主委员会签订了为期三年的物业服务合同。约定步梯住宅按建筑面积每平方米0.7元，非住宅与电梯住宅按建筑面积每平方米1.1元缴纳，逾期缴纳的，每天按应缴纳费用的3‰缴纳滞纳金，物业服务费从业主或使用人入住时开始收取。石开芬系紫金名门小区1号楼1-13（66.79平方米）、1-14商铺（53.67平方米）、1-13（38.22平方米）、1-14车库（30.42平方米）的业主，该房屋建筑面积189.1平方米。自2014年1月开始，石开芬拖欠物业服务费至2015年10月31日，为保护自身权益，诉请法院判令对方支付拖欠的物业服务费3290元，滞纳金299元、公摊电费85元，合计3674元。
石开芬在一审辩称：1、其与对方未签订合同，前期物业合同已于2013年12月30日终止，对方与业主委员会签订的为期三年的合同不真实，未经业主同意，不具有约束力；2、未委托业主委员会，合同对自己没有效力；3、我已经缴纳的费用，对方应返还；4、现在的业主委员会未经业主选举，小区也从未召开业主大会。并且自入住以来，其并未享受任何服务，银驹公司不履行安全保卫、维修公用部分、不维护公共秩序、保洁服务不到位，且以不缴纳物业费为由多次停电，给其造成严重损失；商铺、房顶漏水，经多次反映无果；车库门前被作为停车、堆放垃圾的场所，外来学生任意进出，小区多次被盗，而对方以委托收取电费为由，对商铺以1.05元收取，而夏云镇其他地方商铺电费为0.7144元；物业合同约定商铺物业费0.7元，没有约定车库的收费情况，公摊电费也应是包含在物业服务费里，自己房子备案面积是119.29平方米，银驹公司2013年收取的费用却是按189.1平方米。综上，请求驳回对方诉请。
一审法院审理查明：银驹公司是依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，2011年2月1日其与银城房开签订为期6年的前期物业服务合同，委托银驹公司对平坝区夏云镇“紫金名门”商住小区提供物业管理服务。2015年5月11日，该小区经平坝区房产管理局批复同意成立业主委员会，该委员会于2015年5月28日与银驹公司签订了为期3年的物业服务合同，合同约定步梯楼按业主拥有建筑面积每月每平方米0.7元，非住宅、住宅电梯楼每月每平方米1.1元缴纳，逾期缴纳的，每天按应缴费用的3‰计算滞纳金。
石开芬系平坝区夏云镇紫金名门小区1幢1层13号、14号商铺（产权证建筑面积分别为66.14平方米、53.15平方米）业主，其同时购置有1栋3单元13号、14号车库（面积分别为38.22平方米、30.42平方米，无独立产权）。石开芬自2014年1月以来一致未交纳物业服务费，银驹公司多次催收无果，致成本案。
另查明，银驹公司以石开芬未交纳物业管理费、电费为由，对石开芬居住商铺断电；银驹公司在履行物业服务中，存在对小区垃圾清理不及时、对业主反映问题处理不积极、对小区出入人员不盘查、登记等违约行为。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均具有约束力，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，银驹公司作为具有法人资格的物业服务企业，与银城公司签订的《前期物业服务委托合同》以及与紫金名门商住小区业主委员会签订的《物业服务合同》，不违反法律法规的禁止性规定，依法认定为有效，对双方均具约束力。石开芬作为该小区的业主，是物业管理服务合同的一方当事人，接受了银驹公司提供的物业管理服务，应依约定向银驹公司交纳相应的物业服务费。石开芬有关紫金名门小区业主委员会的成立不符合法定程序的抗辩意见，无事实依据，不予采纳。此外，在物业管理活动中，商铺较之于生活性住房物业服务费偏高，是因商铺作为经营性用法，业主利用其获取经济收益的同时，必然给物业服务带来更高的管理成本。但业主为生活方便所购置的车库，只是生活性住房的延伸，不属于经营性用房的范畴，故银驹公司有关车库按商铺标准来计收物管费的主张缺乏合理性，不予采纳，酌定车库按步梯住宅标准计收物业费。银驹公司在签订合同后未按合同约定全面履行自己的义务，其提供的物业管理服务存在一定瑕疵，石开芬对其交纳物业费的要求产生抵触情绪致延缓交纳符合情理，故银驹公司诉请被告支付滞纳金299元，不予支持；对诉请物业费，酌定支持80%。
对银驹公司主张的各项费用，结合查明事实分析如下：一、物业管理服务费。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，《前期物业服务委托合同》应自《物业服务合同》生效之日终止，银驹公司主张其与银城房开所签前期物业合同中商铺是按每平方米0.7元，其诉请2015年5月前商铺按0.7元计算，2015年6月后按1.1元计算，予以确认并计算为：2014年1月1日至2015年5月31日共17个月，2015年6月1日至2015年10月31日共5个月，石开芬应交纳物业服务费为（119.29平方米×0.7元×17个月）+（119.29平方米×1.1元×5个月）×80%=1660.52元。另银驹公司主张车库物业费确定为2014年1月1日至2015年10月31日共22个月，石开芬应交纳物业管理费为（38.22平方米+30.42平方米）×0.6元×22个月×80%=724.84元。以上费用合计为2385.36元，超出部分不予支持。二、公摊电费85元，银驹公司对该诉请未提供证据证明，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1、被告石开芬于本判决生效之日起五日内给付原告贵州安顺银驹物业管理有限公司2014年1月1日至2015年10月31日期间的物业服务费共2385.36元；2、驳回原告贵州安顺银驹物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告贵州安顺银驹物业管理有限公司负担10元，被告石开芬负担15元。
一审宣判后，银驹公司不服，向本院提起上诉称称：1、根据合同约定，物业管理费从业主或使用人入住时开始征收，逾期交纳的计收应缴费用3‰的滞纳金。《前期物业服务合同》第十二条还规定了，物业公司向业主收取公摊水电费，公共照明费用按电梯楼每户15元，步梯楼每户5元进行分摊，被上诉人共计为105元；2、一审法院将车库按0.6元每平方米计收不当，因为首先被上诉人将车库改为商铺或其库房使用，存在车改商的行为，应按商铺计算。其次，一审法院无权干涉双方合同中对价格的约定；3、一审认定我公司提供的服务有瑕疵并判决按80%收取服务费错误，因为我公司只对进入小区的陌生人员进行盘查登记，对小学生无法进行盘查。小区的垃圾池是统一堆放垃圾的地方，不足以证明我公司的服务具有瑕疵。而房屋漏水的责任是房开公司，被上诉人家的情况是其不愿意拆除顶板扣板造成，不是上诉人的责任。综上，物业服务合同合法有效，理应按合同约定支付物业服务费及滞纳金，请求二审法院依法改判被上诉人按照《前期物业服务合同》和《物业服务合同》缴纳物业服务费及滞纳金。
石开芬未答辩。
二审中，双方均未提交新证据。
二审经审理，确认一审查明事实。
本院认为：本案争议焦点为银驹公司提供的服务是否具有瑕疵，一审法院酌定按80%计收物业服务费并不予支持滞纳金是否合理；合同中并无约定车库的收费标准，应按商铺还是住宅计算。
第一、上诉人认为石开芬提供的证据不能证明其提供的服务具有瑕疵，该证据无论视频或者照片，都仅为一个时间点的情况，上诉人也提供了小区环境良好的照片进行反驳；本院认为，该证据确实存在瑕疵，不能以此某一时间点的情况来判决小区服务的状态；但在举证可能性上，业主不可能提供较长连续时间的视频或照片，在其已尽一切合理之可能性进行取证的情形下，不应苛责证据具有超出常人能力范围的完整性；同时，从石开芬提供的小区业主进行集会的视频可以认定，业主与银驹公司的矛盾已经达到不可调和的程度，其原因为何，结合其他照片、其他涉及银驹公司案件当事人的陈述，对服务具有瑕疵的事实可以依据常理而认定，并有《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项“下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；”的规定可谓依据，故一审认定上诉人提供的服务具有一定瑕疵尚为妥当，上诉人的该上诉理由不能成立。
第二、一审法院酌定业主按照80%支付物业费并不承担违约责任是否恰当。本院认为，合同的当事人有权要求减少报酬，但一审法院在处理上未臻完善。减少报酬以请求或抗辩的方式均可作出，但基于合同严守、意思自治原则，在当事人提出拒绝履行的抗辩而法院认为其抗辩不能成立，其应提出减少报酬的抗辩时，应进行释明并遵循当事人意思进行裁判，一审法院未进行释明自行决定减少20%的报酬，确有不当；但因裁判结果并无较大错误，一审裁判不应因程序少许瑕疵而动辄改变，并为减少当事人诉累，避免更多矛盾，本院不再改变一审认定；且据前述，银驹公司提供的服务确有瑕疵，已构成违约，业主不再负担滞纳金当属合理。
第三、对于车库，物业合同中并未约定，根据合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，本院认为，根据《前期物业服务合同》第十九条第1项、第2项，《物业服务合同》第二十条第1项的约定，虽无对于车库进行明确，但前后两个合同中关于收费标准都分为住宅与商铺两类，而车库并不具备经营商业活动的性质，是为生活所需，更为靠近住宅的范畴，且其位置大多依附于住宅；上诉人认为被上诉人存在车改商的行为，但并未提交证据证实，合同中对车改商的行为也未约定按商铺计算服务费，故对其上诉理由不予支持，一审对此认定正确，本院予以赞同。
综上，一审认定事实基本清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果尚属正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由贵州安顺银驹物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ： 杨 虹
代理审判员 ：黄光美
代理审判员 ：黎福伟
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 ： 齐 艳