江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0924民初405号
原告：江苏射阳农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇解放路385号。
法定代表人：臧正志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：尤海云，江苏黄海岸律师事务所律师。
被告：陈荣，男，1968年10月13日出生，汉族。
被告：成亚辉，男，1990年11月11日出生，汉族。
原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称“射阳农商行”）与被告陈荣、成亚辉金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月15日公开开庭进行了审理，原告射阳农商行的委托诉讼代理人尤海云到庭参加诉讼，被告陈荣、成亚辉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
射阳农商行向本院提出诉讼请求：1.请求判令陈荣、成亚辉偿还借款本金222079.35元、算至2016年11月11日的利息21275.52元，及从2016年11月12日起至实际偿还之日止，以所欠借款本金为基数，按照年利率7.35%计算的利息（遇法定利率调整，利率按合同执行）；2.射阳农商行对陈荣、成亚辉抵押的房屋享有优先受偿权；3.陈荣、成亚辉承担射阳农商行支付的代理费用5000元；4.本案诉讼费由陈荣、成亚辉承担。事实和理由：2009年11月27日，射阳农商行与陈荣、成亚辉签订《房产按揭抵押担保借款合同》，陈荣、成亚辉向射阳农商行借款40万元，并对借款期限及利率作了约定。陈荣、成亚辉自愿以盐城市汇金购物中心北楼幢2611室、2612室、2613室的房屋作抵押。在合同履行过程中，陈荣、成亚辉未能按约向射阳农商行还本付息，已构成违约，射阳农商行为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。
陈荣、成亚辉未答辩，亦未提交证据。
射阳农商行围绕诉讼请求依法提交了2009年11月27日的《房产按揭抵押担保借款合同》一份、2009年12月18日的借款借据一份、盐房他证市区字第00004**号房屋他项权证书一份、盐房他证市区字第00004**号房屋他项权证书一份、盐房他证市区字第00004**号房屋他项权证书一份、贷款余额表一份、还本还息清单一份、陈荣的身份证复印件一份、成亚辉的身份证复印件及常住人口登记卡复印件各一份、律师费发票一张。上述符合证据的真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2009年11月27日，射阳农商行下属的盐海支行（合同中称“贷款人”、“抵押权人”、“甲方”）与陈荣、成亚辉（合同中称“借款人”、“抵押人”、“乙方”）、盐城市汇金置业投资有限公司（合同中称“保证人”、“开发商”、“售房单位”、“丙方”）签订了编号为射农个楼按抵借字【2009】第09112701号《房产按揭抵押担保借款合同》一份。合同主要内容为：“1.鉴于乙方向丙方购买个人商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请个人房产按揭贷款，甲方根据乙方的需要和甲方的可能，自2009年11月27日起至2019年11月26日止，共10年，向乙方发放额度为人民币肆拾万元整的个人房产按揭贷款，为乙方所购房屋总价的49.23%，分120期归还。2.本合同记载的借款金额、用途、期限、利率与借款借据不一致时，以借款借据记载为准，借款借据作为本合同的组成部分具有同等的法律效力。3.乙方向丙方所购买并作为抵押物的房屋坐落于汇金购物中心。4.借款利率按月利率4.95‰执行；借款期限在一年以内（含一年的）执行本合同利率，遇法定利率调整不分段计息，借款期限在一年以上的，借款利息按月计付，结息日为每月第二十日。遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次的执行新的利率规定；国家法定利率调整时，甲方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不另行通知乙方和丙方。5.还款方式：借款期限在一年以上的，经甲、乙双方约定采用等额本息还款法，确定每月还本付息额，每月第二十日为乙方的每期还款日，最后一次利随本清。6.房产抵押：乙方愿以本人有权处分的房产，经评估后价值捌拾壹点贰陆叁壹万元（明细见“抵押清单”），作为向甲方借款的抵押物，上述抵押物清单作为本合同组成部分，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押房产的净收入为准。当乙方不能依合同约定按期偿还借款时，甲方有权依照我国法律规定，以抵押房产折价，或者以拍卖、变卖或以其它方式处置抵押房产的价款优先受偿，上述“依合同约定偿还借款”包括甲方依照合同的约定或国家法律、法规规定宣布合同项下借款提前到期的情形。抵押担保的范围包括贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现债权的一切费用。本合同有效期内如发生下列一项或多项事件，甲方有权宣布本合同提前到期，并有权依法处理抵押物，并优先受偿：（1）乙方连续超过三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息和相关费用的……7.违约责任：（1）乙方在合同期内，未按月偿还借款本息，甲方将按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。（2）本贷款发生后，乙方连续三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息及相关费用，甲方即可按本合同有关条款处理。8.本合同未尽事宜，按照国家有关法律、法规及银行有关抵押贷款规定办理。”合同编号为射农个楼按抵借字【2009】第09112701号的抵押物品清单中载明抵押物品名称为汇金购物中心2611号房、汇金购物中心2612号房、汇金购物中心2613号房，抵押作价分别为15万元、13万元、12万元。
2009年12月18日，陈荣出具编号为08726215号的射阳农商行借款借据一份，借据主要内容为：“借款金额为人民币（大写）肆拾万元整，借款日期2009.12.18，到期日期2019.12.20，结息方式为按等额本息，借款用途为购房，借款利率为月利率4.95‰，借款方式为抵押。”
2010年10月12日，案涉抵押物依法办理了抵押登记，房屋他项权证号分别为盐房他证市区字第00004**号、盐房他证市区字第00004**号、盐房他证市区字第00004**号，抵押担保债权数额分别为壹拾贰万元、壹拾叁万元、壹拾伍万元。
借款后，陈荣、成亚辉偿还了借款本息至2015年3月20日。截至2016年11月11日，尚欠本金222079.35元、利息21275.52元。射阳农商行索要无果，诉至本院要求判如所请。
射阳农商行为提起本次诉讼，向江苏黄海岸律师事务所支付律师代理费5000元。
本院认为：1.射阳农商行与陈荣、成亚辉之间的《房产按揭抵押担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。借款后，陈荣、成亚辉未能按约还本付息已达到合同约定连续三个月或累计六个月，构成违约，故射阳农商行主张陈荣、成亚辉承担偿还借款本金、按照合同约定利率的1.5倍支付逾期还款利息并承担射阳农商行为追索债权支付的律师代理费，具有事实和法律依据，本院依法予以采信。2.陈荣、成亚辉以其所有房产为案涉借款提供抵押担保，并依法办理抵押登记，抵押权自登记时设立。陈荣、成亚辉未能按约偿本付息，现射阳农商行据此主张确认其对陈荣、成亚辉用以抵押房产在抵押合同约定的抵押担保范围内就陈荣、成亚辉的还款义务享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，射阳农商行主张陈荣、成亚辉偿还借款本金222079.35元、算至2016年11月11日的利息21275.52元，并自2016年11月12日起至实际给付之日止，以所欠借款本金为基数，按照年利率7.35%支付利息（遇中国人民银行公布的贷款基准利率调整，利率按合同执行）和律师代理费5000元；射阳农商行对陈荣、成亚辉用以抵押的盐城市汇金购物中心北楼幢2611室、盐城市汇金购物中心北楼幢2612室、盐城市汇金购物中心北楼幢2613室房产享有优先受偿权的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第〈一〉项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告陈荣、成亚辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司偿还借款本金222079.35元、算至2016年11月11日的利息21275.52元，并自2016年11月12日起至实际给付之日止，以所欠借款本金为基数，按照年利率7.35%支付利息（遇中国人民银行公布的贷款基准利率调整，利率按合同执行），并支付律师代理费5000元；
二、原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司对被告陈荣、成亚辉用以抵押的位于盐城市汇金购物中心北楼幢2611室、盐城市汇金购物中心北楼幢2612室、盐城市汇金购物中心北楼幢2613室，他项权证号分别为盐房他证市区字第00004**号、盐房他证市区字第00004**号、盐房他证市区字第00004**号的房产，在抵押担保债权数额分别在15万元、13万元、12万元范围内，就本判决第一项确定的债权享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5025元，由被告陈荣、成亚辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。
审 判 长 潘高良
代理审判员 陈志娴
代理审判员 姜海凤
二〇一七年五月十九日
书 记 员 林小雨
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。