浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）浙0602执异87号案外人马牙古，男，1988年7月4日出生，东乡族，住甘肃省东乡族自治县。委托代理人（特别授权代理）陈灿涛，浙江聚腾律师事务所律师。申请执行人中国银行股份有限公司绍兴市分行，住所地绍兴市人民中路210号。法定代表人章晰宇。委托代理人（特别授权代理）李秉学、陈莹，该行员工。被执行人浙江合为针织科技有限公司，住所地浙江省绍兴市绍兴袍江工业区荷湖路。法定代表人张爱莲。被执行人浙江宏健纺织有限公司，住所地绍兴袍江工业区荷湖路。法定代表人阮孟宏。被执行人许士平，男，1966年3月12日出生，汉族，住绍兴市。被执行人张爱莲，女，1967年1月10日出生，汉族，住绍兴市。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司绍兴市分行（以下简称中国银行）与被执行人浙江合为针织科技有限公司（以下简称合为公司）、浙江宏健纺织有限公司（以下简称宏健公司）、许士平、张爱莲金融借款合同纠纷一案中，案外人马牙古提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人马牙古称，案外人于2015年8月18日从马俊处转租了被执行人合为公司位于袍江荷湖路6号合为大厦1楼2室的房产（以下简称涉案房产），租赁面积为175平方米，该转租事实获得被执行人合为公司同意，租期到2019年4月15日，租金每半年支付，至2017年5月20日为止的租金已全部缴纳。根据贵院在2017年5月9日张贴的（2017）浙0602执2261号执行公告，案外人得知所租赁的涉案房产已被贵院查封，并进入执行程序。案外人认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条等法律规定，案外人在先的合法租赁权应当受到法律保护，不受订立在后的抵押权的影响，故提出执行异议，请求中止对（2017）浙0602执2261号案件的执行，解除对合为公司名下位于绍兴袍江荷湖路以南1幢房地产的查封，直至案外人租赁到期；保证案外人的合法租赁权，可以继续占有、使用租赁物直到租赁期限届满；请求保证案外人租赁到期后同等条件下的优先租赁权。异议审查中，案外人补充陈述称其支付涉案房产租金至2017年10月15日止，2017年的租金系现金支付给陈玉娥（音），并明确其异议请求为要求在本院执行中依法保护其对涉案房产的租赁权。申请执行人中国银行称，第一，申请执行人与合为公司的借款关系通过贷款到期后转贷的形式已经延续了10多年，本案所涉抵押物在2014年第一次办理房产证后即抵押给申请执行人至今，合为公司当时向申请执行人出具了抵押人声明1份，陈述抵押财产未向任何单位或个人出租。第二，本案中，马俊将涉案房产转租给马牙古未经出租人同意，是无效的。即使转租有效，2015年7月，申请执行人与合为公司新一期贷款转贷时，在合为公司的实际控制人许士平的陪同下，承租人马俊向申请执行人出具了承租人声明1份，声明其知晓所租赁房屋的银行抵押事实，在银行实现抵押权时上述租赁合同提前终止并放弃抗辩权，立即腾空房屋交司法机关处置。申请执行人依据该声明对马俊所享有的抗辩权对马牙古同样有效。第三，案外人提供的房屋租赁合同日期等内容有涂改，对合同的真实不予认可。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。被执行人合为公司、宏健公司、许士平、张爱莲未发表意见，亦未提供证据。本院查明：被执行人合为公司名下登记有坐落绍兴市袍江荷湖路以南6幢，建筑面积17743.67平方米、权证号为绍房权证袍江字第××号的七层房产及对应的国有土地使用权。根据绍房他证袍江字第××号房屋他项权证记载，合为公司以其所有的上述房地产为其借款向申请执行人中国银行提供最高额抵押担保，抵押权有效期为2014年7月24日至2016年7月24日，抵押权登记日期为2014年7月25日，抵押债权数额为25730000元。因合为公司未按约归还借款，中国银行向本院提起诉讼，本院于2016年7月20日立案受理。审理中，本院于2016年8月5日诉讼保全查封了合为公司名下的上述房地产。2016年9月26日，本院作出（2016）浙0602民初6980号民事判决书，对中国银行就绍房他证袍江字第××号房屋他项权证的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款所享有的抵押优先受偿权进行了确认。2017年4月14日，本院立案执行（2016）浙0602民初6980号民事判决书。执行中，本院于2017年5月9日作出（2017）浙0602执2261号及（2016）浙0602执2261号之一公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2017年5月17日前向本院申请相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方（出租方）为合为公司、乙方（承租方）为马俊、落款日期为2014年4月10日的房屋租赁合同1份，其中记载出租房屋地址位于袍江荷湖路6号合为大厦1楼东2室，实际面积175平方米；租期5年，从2014年4月16日起至2019年4月15日止；第一年房租为40700元，从第二年起租金按前一年租金的5%上浮，支付方式为一年支付一次，时间为下一个续租年前15日内缴纳租金；租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租。2、落款日期为2015年8月18日，由马俊、马牙古及合为公司代表胡才峰签字，并加盖合为公司公章的补充协议书1份，主要内容为“应马俊、马牙古申请，经合为公司、马俊、马牙古三方协商同意，马俊将承租的合为公司门面房（兰州拉面馆）转租给马牙古，马俊与合为公司签订的租赁合同所有责任与义务由马牙古承担；租赁期以合同签订后向后顺延一个月，实际有效期为5月20日至4月19日。”3、2016年4月起承租人缴纳的部分水电费收款收据及缴款通知1组。4、2015、2016年度房租费收款收据复印件各1份。申请执行人中国银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、房屋所有权证2本。2、由合为公司于2014年7月24日向中国银行出具的抵押人声明1份，声明涉案房产未向任何单位或个人出租。3、最高额抵押合同1份。4、承租人为马俊、落款日期为2015年7月7日的承租人声明1份，主要内容为“本人于2014年4月10日与出租人合为公司就坐落于绍兴袍江荷湖路以南6幢其中的部分房产签订了租赁合同，租赁期限截止日为2019年4月15日，租金支付方式为现金支付。本人郑重声明：本人已知晓出租人将上述房产抵押给贵行的事实；如本人与出租人协商变更上述租赁合同条款，须经贵行同意；如上述房产所抵押担保的主债务出现逾期，或贵行依据与出租人签订的主合同（借款合同）宣布上述房产所抵押担保的主债务提前到期，致使贵行需提前处置抵押物的，本人同意，上述租赁合同提前终止并放弃抗辩权，本人将根据贵行的要求立即腾空房屋交贵行或有关司法机关处置。”本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，按约支付租金，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，首先，案外人提供的证据尚不足以证明其已在抵押之前及占有涉案房产并使用至今，且按约支付租金的事实，理应承担举证不利之后果。其次，根据申请执行人提供的承租人声明，原承租人马俊亦已同意在申请执行人需处置抵押物时提前终止租赁合同，放弃抗辩权，并立即腾空房屋交申请执行人或司法机关处置。该声明内容未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，并对转租人案外人具有法律约束力。综上，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人马牙古的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  张华娟人民陪审员  高 峰二〇一七年七月二十一日书 记 员  张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。