西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2005）新民初字第696号
原告（反诉被告）：西安职业中等专业学校附属幼儿园，住所地西安市新城区后宰门39号。
法定代表人：张玉梅，园长。
委托代理人：王继平，陕西许小平律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陕西惠发公司，住所地西安市新城区后宰门22号。
法定代表人：杨平田，总经理。
委托代理人：谢军，陕西海普律师事务所律师。
原告西安职业中等专业学校附属幼儿园（反诉被告）（以下简称幼儿园）与被告陕西惠发公司（反诉原告）（以下简称惠发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告幼儿园委托代理人王继平、被告惠发公司委托代理人谢军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告幼儿园诉称，1992年11月14日，原告与被告签订了一份《教工幼儿园餐厅承包协议书》，约定由被告租赁原告校办餐厅，由被告自行出资将原告的平房改造为两层楼房，并负责房屋的装修，但该楼房的产权归原告所有；每年的承包租金为33000元，租期6年，合同期满房屋归还原告。协议签订后，被告在未经原告同意的情况下，擅自将原告的平房改建为三层楼房，但仍按原协议的两层楼房价格向原告交纳租金。1998年12月14日协议到期后，原告与被告未再签订合同，这期间被告仍使用原告房屋，双方口头协议将三层楼房的租金变更为每年6万元，2002年原告发现被告将部分房屋擅自转租给他人经营使用，就通知被告解除双方的房屋租赁合同，要求被告立即按约定返还原告的房屋以便原告自用，但被告置之不理，还拖欠原告2003年至2005年三年租金。要求解除原告与被告签订的房屋租赁合同、要求被告返还原告的房屋，并由被告支付拖欠租金18万元。
被告惠发公司辩称，1992年与原告签订合同属实。该合同期满后，双方口头约定继续租赁租期为12年。被告未将房屋转租他人，同时因这三层楼房是被告出资建设的，且2003年又重新进行装修，如若解除合同，原告应赔偿惠发公司相应的损失。原告要求2003年租金，已超过诉讼时效。惠发公司表示同意解除合同，不同意原告的其余诉请。并反诉要求原告赔偿自己的房屋建设损失费138万元、房屋装修损失费50万元，并赔偿因原告违约而造成被告另行支出的场地租赁费10万元。
经审理查明，1992年11月14日，原告（原名为西安市新城区教工幼儿园）与被告惠发公司签订一份《教工幼儿园餐厅承包协议书》，约定惠发公司将原告幼儿园大门西侧100平方米平房改造为两层楼房（包括幼儿园传达室），每年付给幼儿园承包费33000元，惠发公司自行安装水、电分表、上水、下水的安装，接通暖气、办理营业执照、税务登记等有关手续，幼儿园为其提供方便。惠发公司负责房屋改造，室内地板、墙壁、顶棚、照明等装修，餐具、用具、灶具设备等购置；幼儿园在院内提供5＿10平方米的空地，以供惠发公司堆放杂物，协议期限6年，产权归幼儿园所有，自合同签订之日算起，合同期满后，房屋归幼儿园。1993年，被告向有关规划部门申请建设该综合楼（三层），申请面积为660平方米。原告亦在建设工程开工申请报告表上盖章。该楼由被告出资建成后，被告将此楼用于经营酒楼。1998年双方合同期满后，未续签书面合同，但被告仍继续使用该房，并每年向原告交纳6万元租金。2003年，被告出资对该楼进行了重新装修。2003年后，被告未向原告交纳租金。后双方因解除合同及租金事由产生纠纷，原告诉至本院。案件审理过程中，经被告申请，本院依法委托西安市中级人民法院对位于西安市后宰门41号一至三层房产及其装修进行了价值评估，结论为该房产现值为一层建筑面积235.79平方米，房产价值48.83万元、装修价值为3.06万元，二层建筑面积为229.718平方米，房产价值为57.27万元、装修价值为4.14万元；三层建筑面积为229.718万元，房产价值为34.89万元、装修价值3.22万元。其中一层门厅和传达室面积为76.4025平方米，一层突出部分为6.072平方米。案件审理过程中，被告称双方口头约定继续租期为12年未能提供证据。
以上事实，有《教工幼儿园餐厅承包协议书》、当事人陈述等证明材料在卷佐证。
本院认为，原告与被告于1992年签订的教工幼儿园餐厅承包协议书，名为承包，实为租赁，即由被告出资建成楼房后，由被告向原告交纳租赁费承租使用。该协议内容及形式未违反有关法律规定，应属有效。根据合同法有关规定，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。1992年协议期满后，该楼由被告继续承租使用，并向原告交纳租金，双方未续签订书面合同，亦未有证据证明双方约定了继续租赁承租期限，仅在租金金额条款方面有所变更，应视为原租赁合同除租金金额条款变更外其余条款继续有效，但租赁期限为不定期。现双方均同意解除合同，本院予以认可。被告应按双方口头约定向原告交纳租赁使用期间的租金。故原告要求被告支付2003年至2005年期间的租金，符合法律规定，本院予以支持。
在1992年协议中，双方明确约定改造后为二层楼房，产权归原告所有，但实际履行中被告所盖楼房为三层，其在审批建房时已征得原告同意，应视为双方一致同意对原协议履行标的予以变更，所加盖第三层房屋为添附于原告所有的一、二层楼房之上，该第三层产权亦应归原告所有，故后宰门41号一至三层楼房归原告所有。在原告与被告解除租赁合同时该房应及时由被告向原告腾交。鉴于此楼系被告出资建设，故该一三层楼房在归原告所有时应由原告向被告予以补偿，补偿标准应按此楼在评估时段价值而定。被告于1998年后明知双方未签订有明确期限的租赁合同，但还在未经原告同意的情况下进行装修，故该楼房一至三层装修部分不予补偿。因该楼房一层系原址翻建，故该楼房一层亦不应予以补偿。1992年协议中还明确约定由原告向被告提供5－10平方米的空地，但该协议履行时至今日已有十余年，被告始终未向原告请求履行该条约定，其反诉要求原告因违反该约定而赔偿损失的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干意见的解释第86条之规定，判决如下:
1、原告西安职业中等专业学校附属幼儿园与被告陕西惠发公司所签订的租赁合同有效，予以解除。
2、西安市新城区后宰门41号一至三层楼房归原告西安职业中等专业学校附属幼儿园所有。
3、被告陕西惠发公司于本判决生效之日起六十日内将原承租西安市新城区后宰门41号一至三层房屋腾交原告西安职业中等专业学校附属幼儿园。逾期，按双方约定租金标准向原告支付占用期间的损失。
4、被告陕西惠发公司于本判决生效之日起三十日内向原告支付房屋租金18万元。逾期，按银行同期贷款利率双倍支付迟延履行期间的债务利息。
5、原告西安职业中等专业学校附属幼儿园于本判决生效之日起向被告陕西惠发公司支付房屋补偿金92.16万元。逾期，按银行同期贷款利率双倍支付迟延履行期间的债务利息。
6、驳回被告陕西惠发公司要求原告西安职业中等专业学校附属幼儿园赔偿违约损失的诉讼请求。
7、驳回被告陕西惠发公司要求原告西安职业中等专业学校附属幼儿园赔偿装修损失的诉讼请求。
诉讼费7097元由被告陕西惠发公司负担，反诉费17510元由原告西安职业中等专业学校附属幼儿园负担5500元，被告陕西惠发公司负担12010元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 薛江明
代理审判员 闫保卫
代理审判员 詹晓晔
二〇〇六年二月二十四日
书 记 员 王 敏