上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1957号
原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人何安胜，职务总经理。
委托代理人陆振标，上海文勋律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海长宁花园住宅置换有限公司，住所地上海市。
法定代表人许景武，职务董事长。
委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。
第三人（反诉被告）上海周瓯芳芸旅馆有限公司，住所地上海市。
法定代表人葛旺民，职务经理。
委托代理人陆振标，上海文勋律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）上海长宁花园住宅置换有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年9月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判。后被告上海长宁花园住宅置换有限公司于2013年10月11日提出反诉，并要求追加上海周瓯芳芸旅馆有限公司作为第三人参加诉讼，原告的委托代理人亦表示同意，本院即追加上海周瓯芳芸旅馆有限公司为第三人参加诉讼。之后本院依法组成合议庭，于2014年11月6日组织各方进行了证据交换，并于2014年3月28日、2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告上海周瓯农贸市场经营管理有限公司的法定代表人何安胜、原告及第三人（反诉被告，以下简称“第三人”）上海周瓯芳芸旅馆有限公司的共同委托代理人陆振标、被告上海长宁花园住宅置换有限公司的委托代理人袁文勇、郭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海周瓯农贸市场经营管理有限公司本诉诉称，原告负责人于2003年2月26日与上海市304号房屋（以下简称“涉案房屋”）的产权人即案外人上海天瀛房地产有限公司（以下简称“天瀛公司”）及案外人上海昶瀛商务咨询有限公司（以下简称“昶瀛公司”）签订《房屋及场地租赁合同》，约定租赁期限自2003年4月1日起至2005年12月31日止，租赁合同到期后，若该场所无其他用途，在相等条件下将优先考虑原告继续租赁的要求。合同签订后，原告按约支付了人民币100，000元保证金，并对涉案房屋出资装修用于农贸市场经营。合同到期后，双方又签订补充租赁合同，对租期和租金进行了变更。从2009年1月1日起，原告与被告陆续签订了三份续租合同，明确约定出租方变更为被告，并对租期和租金做出变更，将租期延续至2012年12月31日，而且明确了原合同的其他条款保持不变。2012年12月原告向被告提出续租要求时，被告表示到期后将收回自用，并愿意对原告补偿。此后，原、被告就补偿问题经涉案房屋所在地的街道、派出所等主持调解，未达成一致意见。原告自2003年起租赁涉案房屋后，一直用于经营农贸市场，2007年根据相关主管部门关于标准化菜市场的规定，出资2，104，994元花了6个月时间进行了改造装修，期间整个市场出于关闭状态，并且原告在经被告同意后，对涉案房屋二、三楼出资1，600，000余元进行装修。原告的一系列投资大幅提升了租赁房屋的价值，现涉案房屋已由案外人上海美加乐农贸市场经营管理有限公司进行农贸市场经营之用。故原告诉至本院，请求判令：1、被告返还原告保证金100，000元；2、被告返还原告租金500，000元（2007年市场标准化改造期间的租金）；3、被告向原告支付装修补偿款2，224，828元。
被告上海长宁花园住宅置换有限公司本诉辩称及反诉诉称，不同意返还保证金的诉请，根据合同约定，如原告违约，保证金归被告所有；不同意返还租金的诉请，标准化改造发生在2007年，合同内没有约定改造期间的租金免除，另一方面也过了诉讼时效；不同意补偿装修款的诉请，根据法律规定，租赁期限届满，承租人请求出租人补偿附合装修费用的，不予支持，双方合同也没有关于补偿的约定。在租赁期内，原告未经被告同意，擅自在涉案房屋内注册成立了第三人，并将涉案房屋中部分作为旅馆经营用房，由第三人使用至今；2012年12月31日，租赁合同到期，原告虽然已将除旅馆用房外的涉案房屋归还给被告，但旅馆用房至今未归还，故被告要求原告及第三人返还房屋、支付使用费；原告及第三人在搭建房屋中对涉案房屋的屋顶造成了破坏且构成安全隐患，故要求其对涉案房屋屋顶搭建的房屋予以拆除，对屋顶进行修复、恢复原状；原告在合同履行期间经常逾期支付租金，仅2012年度累计拖欠租金达200天，被告曾在2012年9月29日委托律师向原告发送律师函，要求其支付滞纳金，但原告置之不理等。故被告反诉请求判令：1、原告及第三人向被告交还涉案房屋内二至三层的8间房屋；2、原告及第三人拆除在涉案房屋顶部搭建的15间房屋3、原告及第三人对涉案房屋的屋顶进行修复并恢复原状；4、原告向被告支付涉案房屋的使用费（参照租金标准，自2013年1月1日起计算至实际返还房屋之日止，暂计至2013年7月10日为86，880元），并按日租金标准承担逾期交房违约金至实际交还房屋之日止；5、原告支付滞纳金767，123元（逾期天数×日租金计算）。
原告上海周瓯农贸市场经营管理有限公司反诉辩称，不同意第一项反诉诉请，搭建的房屋本身是违法建筑，不在产权证范围之内，产权证只有一层，没有二、三层，房屋由第三人实际使用，被告于2012年年底停水停电，造成旅馆无法经营；同意第二项反诉诉请，同意自行拆除；同意第三项反诉诉请，同意修复至原始状态，不同意按照鉴定报告进行修复，因鉴定报告的修复方案有一定标准，而原告接手时，涉案屋顶是很简陋的；不同意第四项反诉诉请，搭建的房屋本身属于违法建筑，被告无权收取房屋使用费，也不存在使用的事实，由于被告于2012年开始停水停电，导致撤离工作无法进行；被告曾经同意补偿原告及第三人搬离的损失，后又反悔不同意补偿；为了确保财产的安全，原告派人在涉案房屋内值班，根本没有使用房屋；逾期交房违约金与使用费是重复的；不同意第五项反诉诉请，对于租金的支付，双方在合同履行期间已经交接完毕，原告已经全额支付，原告虽支付租金稍有滞后，但被告并未提出，均已认可，是在2012年年底双方发生纠纷后被告才提出主张；被告按480元／天计算滞纳金的标准过高，等于日租金的100％，如需由原告承担，请法院酌情予以调整等。
第三人上海周瓯芳芸旅馆有限公司本诉及反诉述称，其陈述意见均同原告。
经审理查明，2003年2月26日，案外人天瀛公司及案外人昶瀛公司（共同作为甲方）与原告法定代表人何安胜及第三人法定代表人葛旺民（共同作为乙方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定甲方将共计建筑面积约为2，482平方米的涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2003年4月1日起至2005年12月31日止，租赁期满后，若该场所无其它用途，在相等条件下甲方将优先考虑乙方继续租赁的要求；年租金为600，000元，自合同签订之日起，每三个月为一期，乙方必须在每期到期日前5日内支付下期租金，先付后用；签订当日，作为遵守本合同的保证，乙方即向甲方交付合同定金50，000元整……合同正式起租时（即2003年4月1日），本定金及另加50，000元（共计100，000元）作为乙方的履约保证金交由甲方管理；未经甲方同意，乙方逾期未付的租金及滞纳金不得在保证金中抵扣；租赁期满，若乙方无违反本合同的行为，甲方将保证金无息退还给乙方；乙方若需对涉案房屋进行装修，须事先向甲方提供相关图纸，经甲方书面同意并由乙方征得有关部门的批准方可施工，装修不得损坏房屋的主体结构；租赁期满或中途终止，经甲方验收，乙方方可退房，因乙方使用不当造成甲方房屋设施损坏的应由乙方修复，若乙方未予修复，甲方可委托他人修复，修复费用由乙方承担……；租赁期间，乙方拖欠租金累计超过15日，则每拖欠一天，乙方应按日租金的金额向甲方支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还涉案房屋，如乙方逾期不还，则每逾期一天，乙方应按原日租金的金额向甲方支付违约金等。合同签订后，原告方通过案外人上海联宇装饰材料有限公司向案外人昶瀛公司支付了100，000元保证金。
2005年6月4日，案外人天瀛公司及昶瀛公司（共同作为甲方）与原告（作为乙方）签订《补充租赁合同》一份，约定涉案房屋租赁期限自2006年1月1日延期至2008年12月31日；房屋租金自2006年1月1日起，年租金为1，000，000元，租赁范围不含武夷路304号104及106室门面；本合同是对原房屋租赁合同（2003年2月26日签订）的调整，未作调整的部分，按原合同执行，有效期与本合同相同等。
2008年10月28日，原、被告就涉案房屋签订《续租合同》一份，约定涉案房屋的续租期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止；年租金为1，280，000元整；涉案房屋原产权人是案外人天瀛公司、管理单位是昶瀛公司，现涉案房屋已变更为被告所有；原租赁合同中的其他条款均保持不变等。
2010年12月8日，原、被告就涉案房屋再次签订《续租合同》，约定续租期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止；年租金为1，350，000元整等。
2011年12月14日，原、被告就涉案房屋又一次签订《续租合同》，约定续租期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止；年租金为1，400，000元整等。
2007年年初，根据上海市经济委员会等有关部门关于“2007年标准化菜市场建设和管理工作方案”的要求，原告曾对涉案房屋进行了标准化改造扩建等工程，并在涉案房屋上搭建了钢结构顶棚、二层15间房屋、楼梯等。搭建完成后，原告将上述二层15间房屋及原有的部分房屋交由第三人开设旅馆使用。
2012年12月31日租期届满后，原告按期将涉案房屋中除顶部搭建的15间房屋、二层的客房2间及办公室1间、三层客房5间及储藏室1间、一层财务室1间之外的房屋均如期交还给被告。对于涉案房屋内未交还部分的面积（除顶部搭建的15间房屋外），原告及第三人表述为238平方米，被告表述为285.98平方米，各方均表示具体面积由法院予以裁决。
截止2012年12月31日，原告已付清租期内全部租金，但是其中存在部分迟延情况：2011年12月31日应付2012年1月1日至3月31日的租金，实际支付时间为2012年3月14日；2012年3月31日应付2012年4月1日至6月30日的租金，实际支付时间为2012年6月18日；2012年6月30日应付2012年7月1日至9月30日的租金，实际支付时间为2012年8月17日等。
2012年9月21日，被告委托上海市新华律师事务所向原告发送律师函，向原告主张上述拖欠租金的滞纳金777，760元等。
2012年9月28日，原告向被告出具确认函，表示上述律师函已收到。
2013年7月8日，被告在涉案房屋张贴告知书，表示其将对第三人从2013年7月10日采取停电、停水等措施，并要求第三人撤离所有工作人员和旅客。
2014年1月15日，本院承办人会同各方当事人查看了涉案房屋现场。目前，案外人上海美加乐农贸市场经营管理有限公司在涉案房屋内经营农贸市场。
庭审中，根据原告及第三人的申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋2007年标准化改造工程及一楼扩建工程的造价进行了司法鉴定，鉴定意见为：2007年标准化改造工程及一楼扩建工程造价为1，659，505元；2012年重置成本价为2，473，008元。审理中，上海公信中南工程造价咨询有限公司明确该标准化改造及一楼扩建工程，截止2012年底的残值为247，301元。
根据被告的申请，本院委托上海房屋质量检测站对涉案房屋屋顶修复及恢复原状的方案进行了司法鉴定，鉴定结论为：经现场检测分析，涉案房屋部分屋面板及穿楼板管道周围存在较为普遍的渗漏水及铁胀、露筋现象；建议在屋顶搭建拆除后，对该屋面板损坏部位及洞口处先进行修补，后在屋顶上部加做防水构造层等。
修复方案确定后，本院根据被告的申请，委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉案房屋屋顶建筑物拆除及其修复工程造价进行司法鉴定，鉴定结论为：拆除工程部分费用为82，017元，修复工程部分费用为213，607元。
上述事实，有《房屋及场地租赁合同》、《补充租赁合同》、《续租合同》、产调信息、租金发票、保证金收据、情况说明、通知、律师函、确认函、照片、审价报告、司法鉴定意见书等证据及各方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
由于各方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
本案中，原、被告之间就涉案房屋的租赁合同租期届满，双方也没有重新签订新的租赁合同，故双方的租赁合同应当终止，原告作为承租方应当向作为出租方的被告适格地交还涉案房屋。
被告从案外人天瀛公司、昶瀛公司处取得涉案房屋的所有权，也承继取得了案外人与原告之间的租赁合同中出租方的权利义务，现原告提供的收据、情况说明等证据均显示其曾向昶瀛公司支付过保证金100，000元，现租期届满，应由被告方予以返还。
对于原告主张返还部分租金500，000元的诉请，虽然各方对于2007年涉案房屋曾由原告方进行标准化改造及扩建工程等事实并无争议，但被告对此提出了时效抗辩，原告当时并未就返还租金及时提出主张，现事隔多年早已超过二年的诉讼时效，故本院实难支持。
对于涉案房屋的标准化改造及扩建工程，已经由案外人实际使用并继续经营农贸市场至今，如果由原告拆除该标准化改造及扩建工程，案外人继续在涉案房屋内经营农贸市场的则需要重新进行标准化改造及扩建工程，重置成本价高达2，473，008元。本院认为单纯依据标准化改造及扩建工程的重置成本价格或残值价格确定补偿款项均有失公允，故结合标准化改造及扩建工程的时间、使用现状、审价报告确定的造价、残值等因素酌情判令被告补偿原告494，602元。
涉案房屋租期届满，对于涉案房屋内未交还的部分房屋，经现场查看，确定为二层的客房2间及办公室1间、三层客房5间及储藏室1间、一层财务室1间，均应由原告及第三人交还给被告。
承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用之后的状态，现被告要求原告及第三人拆除涉案房屋顶部搭建的相应房屋，应予支持；被告要求原告及第三人对涉案房屋屋顶进行修复并恢复原状的诉请，亦应予以支持，具体施工方式可参照司法鉴定意见书中确定的内容。
租期届满后，原告向被告交还了涉案房屋内大部分房屋，根据租赁合同中记载，涉案房屋建筑面积为2，482平方米；对于涉案房屋内未交还的面积，原告及第三人表述为238平方米，被告表述为285.98平方米，各方均表示同意由法院酌定。涉案房屋内未交还的面积约占涉案房屋总面积10%。此外，虽然被告从2013年7月10日开始对涉案房屋采取停电、停水等措施，但原告及第三人仍占有涉案房屋中的部分房屋并未交还，故综合上述情况，本院对于涉案房屋使用费支持其中的十分之一，即按照每日384元之标准予以计算，自2013年1月1日起计算至实际交还房屋之日止。对于被告要求原告按日租金标准承担逾期交房违约金的请求，本院已部分支持其中房屋使用费之诉请，对于原告单一的延期交房行为，不应重复主张违约责任。
对于租期内三次迟延支付租金的事实，原、被告均无异议，现双方就迟延支付租金的滞纳金在租赁合同内有明确约定，被告亦曾于租期内向原告发函提出主张，故应予支持。原告认为违约金标准过高，请求本院酌情予以调整，本院结合租金支付时间、原告的违约责任、被告的实际损失等因素酌情确定为35，000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海长宁花园住宅置换有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司保证金人民币100，000元；
二、被告（反诉原告）上海长宁花园住宅置换有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司装饰装修补偿款人民币494，602元；
三、原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司及第三人（反诉被告）上海周瓯芳芸旅馆有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海长宁花园住宅置换有限公司交还上海市304号内二至三层的全部房屋；
四、原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司及第三人（反诉被告）上海周瓯芳芸旅馆有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除上海市304号屋顶搭建的全部房屋；
五、原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司及第三人（反诉被告）上海周瓯芳芸旅馆有限公司应于本判决生效之日起十日内修复上海市304号房屋屋顶并恢复原状；
六、原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海长宁花园住宅置换有限公司支付自2013年1月1日起至实际交还房屋之日止，按每日人民币384元计算的房屋使用费；
七、原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海长宁花园住宅置换有限公司支付逾期滞纳金人民币35，000元；
八、驳回原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司的其余本诉诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）上海长宁花园住宅置换有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
司法鉴定费人民币20，000元，由原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司及第三人（反诉被告）上海周瓯芳芸旅馆有限公司共同负担。
审价费（屋顶修复）人民币20，000元，由原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司及第三人（反诉被告）上海周瓯芳芸旅馆有限公司共同负担。
审价费（标准化改造及扩建）人民币60，000元，由原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司负担人民币48，000元，被告（反诉原告）上海长宁花园住宅置换有限公司负担人民币12，000元。
本诉案件受理费人民币29，398.60元，由原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司负担人民币20，636.60元，被告（反诉原告）上海长宁花园住宅置换有限公司负担人民币8，762元。
反诉案件受理费人民币6，170元（已减半收取），由原告（反诉被告）上海周瓯农贸市场经营管理有限公司负担人民币2，339元，被告（反诉原告）上海长宁花园住宅置换有限公司负担人民币3，831元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
代理审判员 张 艨
人民陪审员 尹明华
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 陈 莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。