广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初7385号
原告：曹照生，男，1949年12月27日出生，汉族，住广东省中山市西区。
委托代理人：李新城，系广东德元律师事务所律师。
被告：关润迎，男，1965年11月24日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：李晓涛、梁秋霞，均系广东邦仁律师事务所律师。
原告曹照生诉被告关润迎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董爱民独任审判，公开开庭进行了审理。原告曹照生及其委托代理人李新城，被告关润迎及其委托代理人李晓涛、梁秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹照生诉称：原、被告双方于2012年8月11日签订了书面的房屋买卖协议书，约定：原告将自己名下属于集体土地使用性质的、位于中山市大涌镇×村×堡的混合两层楼房转让给被告，房产办理过户手续时，原告应给予配合等相关内容。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用。而后，原、被告双方曾到相关房地产权属登记管理部门办理过户手续，但是被告知按照法律法规及政策的规定，该涉案房地产属于明文规定不得进行商品交易的，无法办理相关过户手续。原告遂与被告协商，提出解除相关协议，退回涉案房屋给原告占有使用，被被告拒绝。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认双方签订的房屋买卖协议无效，被告向原告交付涉案房屋；2.被告承担本案的诉讼费用。
原告曹照生为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房屋买卖协议书；2.中山市不动产登记资料证明表；3.被告常住人口个人信息表。
被告关润迎辩称：一、案涉房屋买卖合同合法有效，是双方当事人自由意志的体现，理由如下：1.案涉房屋虽为农村房屋，但该房屋的买卖不存在我国《合同法》第四十四条、第五十二条规定的无效情形，合同是原告和被告双方的真实意思是表示，不违反法律和行政法规，合同对双方具有法律约束力，原告和被告均应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。2.《土地管理法》第62条第4款规定亦并未禁止村民出卖房屋，农民将自己宅基地上的房屋出售后，不得再申请宅基地，立法精神隐含农民可出售宅基地房屋之意思，因而该规定即含许可之意。3.被告系受被告岳父（被告岳父与原告是同一集体经济组织中山市大涌镇旗南村的成员）之委托，以被告之名义向原告购买涉诉房屋的，购买涉诉房屋的资金亦来源于被告岳父，该涉诉房屋一直由被告岳父使用和管理，因此，本案涉案房屋的真正买受人是被告岳父，本次房屋买卖交易没有损害本村集体经济组织的利益，是合法有效的。4.原告和被告岳父均为旗南村村民，我国相关法律、法规对农民间转让房屋所有权并无禁止性规定，而我国相关政策也无禁止向本集体经济组织的农民转让房屋所有权的规定，因此原告不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，以国家法律、法规、政策禁止农村宅基地使用权转让的规定来否认双方之间的房屋买卖合同的效力。5.虽国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土的通知》明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，但并未规定农民住宅不得向其他村民出售，且《通知》不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。综上，基于合同自治、维护诚实信用原则，原告和被告间的合同应属有效。二、退一万步，即使合同无效，但过错方是原告。原告违反诚实信用原则，应赔偿被告双倍转让款、被告对房屋的装修费、房屋现值与当时购买的差额以及银行利息损失。理由是：1.2012年，原告主动要求将案涉房屋卖给被告岳父，双方系基于自愿的基础上达成了案涉《房屋买卖协议书》的。双方业已完成各自的交付义务，案涉房屋已由被告岳父占有使用多年，原告却突然反悔，利用司法途径来确认该协议无效，无疑违背契约自由、诚实信用原则。2.《房屋买卖协议书》第七条约定“本协议签订后，有法律效力，如甲方（本案原告）违约，应支付双倍转让款给对方（本案被告）”。该条款的意思是本协议签订后，有法律效力，如果甲方以该协议无效为由向法院主张返还房屋的，则视为甲方违约，应支付双倍转让款给对方。现原告反悔，故意利用法律途径要求法院确认合同无效，违反了该条约定，故原告应向被告赔偿双倍转让款。3.如果原告坚持要回房屋，原告还应当赔偿被告岳父对房屋的装修费、房屋现值与当时购买的差额以及银行利息等相关损失。综上，原告起诉合同无效的行为损害了诚实信用的根基，不利于社会交易秩序的稳定，故请法院判令驳回原告诉请，维持现状。
被告关润迎为其辩解主张在举证期限内向本院提交的证据有：1.房屋所有权证、集体土地建设用地使用证；2.施工合同、收据2份；3.委托购房协议书；4.通话录音文字整理1份、录音光盘。
经审理查明：2012年8月11日，曹照生（出让方、甲方）与关润迎（承让方、乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方愿将权属自己房地产[座落：中山市大涌镇×村×堡，混合两层楼房；房屋所有权证：02××63号；集体土地使用权证：中府集建（1995）字第2××6号]转让给乙方，如转让交易后，发生有其他争议纠纷，一切由甲方负责处理，与乙方无关。上述物业甲方保证没有抵押现象及债权债务纠纷之争；上述物业按现状（含水电设施、给排水配套、里外装修）一并移交转让，甲方不得另行收费。上述物业定明转让价为150000元。签约后十天内，乙方一次性付给甲方收取。转让款付清后，产权即属由甲方转移给乙方。今后对上述房产何时适当办理过户，甲方应无条件配合乙方一起办理，不得借故推卸，否则作甲方违约，甲方应退回双倍转让款。从2012年9月1日起，产权正式转移。甲方原有租客，可转移由乙方与租客续签租期，内容面洽另订。本协议签订后，有法律效力，如哪方违约，应支付双倍转让款给对方。该协议书还约定了其它相关事项。2012年9月1日，曹照生将上述涉案房地产交付给关润迎。2016年4月12日，曹照生以其与关润迎签订的上述协议应认定为无效合同为由，向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
另查：2016年3月30日，中山市土地房产产权档案馆出具《中山市不动产登记资料证明表》显示涉案买卖的房地产的登记情况为：权利人：曹照生；坐落：中山市大涌××（××街××）；房产证号：02××63；土地证号：2××6；房产登记字号：14-××；用途（土地用途）：住宅；权力性质（土地使用权类型）：划拨；土地权属性质：集体；土地登记时间：1996-2-8；房屋结构：混合；占有份额：全部；登记时间：1990-11-13。该证明表还记载了其它相关事项。
又查：庭审中，曹照生、关润迎共同确认以下事实：上述《房屋买卖协议书》签订时没有征得房屋所在地村集体的同意，该约定的转让价150000元已经支付完毕；关润迎与曹照生是中山市大涌镇不同村集体的村民。
庭审中，本院就关润迎的答辩征询其意见，其明确在本案不提出反诉。
本院认为：曹照生与关润迎于2012年8月11日签订的《房屋买卖协议书》虽为双方当事人的真实意思表示，但是依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，农村住房的宅基地属于村集体所有，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员。在房地一体的格局下，如确认农村住房转让有效，势必导致农村宅基地使用权一并转移，且将导致集体经济组织成员的宅基地变为非本集体经济组织成员的建设用地。故曹照生向本集体经济组织以外的关润迎转让涉案房屋，违反了上引法律的规定，应当认定无效。况且，根据《房屋登记办法》第八十六条规定：房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：……申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料；农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。第八十七条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。换言之，即使买卖完成，买受人也无法获得所有权人的保护。因此，曹照生与关润迎于2012年8月11日签订的房屋买卖协议书应认定无效。关润迎应将涉案房屋返还给曹照生。因关润迎已在本案中明确表示不提起反诉，故对于涉案合同被确认无效后所涉的相关权利，其可另行主张。
关于关润迎主张系受其岳父（与曹照生是同一集体经济组织中山市大涌镇旗南村的成员）委托，以其名义购买涉诉房屋的抗辩理由是不能成立的，因为签订涉案房屋买卖协议书时的相对方是曹照生与关润迎，根据合同的相对性原则，对关润迎的该抗辩理由，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告曹照生与被告关润迎于2012年8月11日签订的《房屋买卖协议书》无效；
二、被告关润迎于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告曹照生返还位于中山市大涌镇×村×堡（×街×巷×号）的房地产[房产证号：02××63；土地证号：27××96；房产登记字号：14-××]。
案件受理费3300元，减半收取为1650元（原告曹照生已预交），由原告曹照生负担825元，被告关润迎负担825元（被告关润迎负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告曹照生）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 董爱民
二〇一六年六月十五日
书记员 雷 珊
陈桂清