广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂01民终1241号
上诉人（原审原告）：蓝雪娜，女，1985年10月12日出生，壮族，住上林县。
委托诉讼代理人：李德明，广西东博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：莫方梅，女，1982年10月9日出生，壮族，住上林县。
原审第三人：黎仁山，男，1965年12月12日出生，壮族，住南宁市。
上诉人蓝雪娜因与被上诉人莫方梅、原审第三人黎仁山房屋租赁合同纠纷一案，不服上林县人民法院（2016）桂0125民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人蓝雪娜及其委托诉讼代理人李德明、被上诉人莫方梅、原审第三人黎仁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蓝雪娜上诉请求：撤销（2016）桂0125民初464号民事判决第二项、第三项，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失270530.96元。本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、被上诉人和房东签的租期到2016年2月28日止，被上诉人转让给上诉人，将租期改成从2014年10月1日至2018年2月20日止，并伪造房东的笔迹，写下“同意转让给蓝雪娜租用于美容院经营”，被上诉人隐瞒事实，欺骗上诉人，上诉人才做出错误的判断接手被上诉人的美容店，直到房东于2016年3月5日下通知要求搬走所有的东西，上诉人才知道受骗，上诉人无法经营，才起诉到法院要求解除合同和赔偿损失，故是被上诉人首先违约，应承担全部责任。一审法院判决上诉人承担70%主要责任没有事实和法律依据。2、上诉人将租金交给房东，并不是绕过被上诉人，而是以被上诉人的名义经营，故以被上诉人的名义直接交给房东。房东是在双方有矛盾后才知道转租。3、法院组织双方调解中双方的意见不能作为审判依据，一审法院认定上诉人不接受对方调解能履行合同而不履行应承担主要责任没有依据。4、被上诉人并没有主动联系过房东，案外人的广告不能当作定案证据使用，庭审中第三人也证实了被上诉人的根本违约才造成上诉人的损失。上诉人搬离涉案铺面后门牌尚在，不能当作是继续经营的依据。二、一审认定的各项赔偿损失有误。1、上诉人的损失转让费支付了10万元，应当按使用年限来计算。按被上诉人提供的合同是4年，上诉人仅用了1年，被上诉人应当赔偿没有合作的转让费6万元，一审按70%没有依据。2、保证金，因上诉人无法经营，被上诉人应无条件退回。3、一审不按合同约定计算违约金没有依据。4、上诉人的投入因没有能使用4年，被上诉人应当赔偿。装修等固定资产投资51316元×2=98000元。5、原来的2万元未付的转让费，是被上诉人说留以后的消费用，后来被上诉人消费了4899.96元，应当赔偿上诉人的损失。上诉人的损失总计270531.96元。
莫方梅辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。
黎仁山述称，对本案没有意见。
蓝雪娜向一审法院起诉请求：1、解除其与莫方梅2014年9月28日签订的“美容院转让合同”；2、莫方梅赔偿蓝雪娜经济损失270530.96元（其中双倍租金9.8万;装修费用、装饰、设备51316×2=102632元；转让金6万元;保证金5千元；莫方梅消费4480元；水电费418.96元）；3、本案诉讼费用由莫方梅承担。
一审法院认定事实：2014年9月28日，莫方梅与蓝雪娜签订《美容院转让合同》，约定甲方莫方梅将位于上林县的“唯美度专业美容美体中心”转让给乙方蓝雪娜经营，期限自2014年10月1日至2018年2月20日止；转让金为120000元；租金第一年22000元，第二年23000元，第三年24000元，第四年25000元，一年一付，于每年2月20日前付清；合同履约保证金5000元，租期满后若房屋完好，无违约情形，退还给乙方；美容院现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租期满后不动产归房东所有，动产无偿归乙方；转让期内，甲、乙双方不能擅自终止合同，甲方与房东发生违约事宜与乙方无关，若影响到乙方无法营业或者甲方违约，甲方将双倍所剩余租期内的租金赔偿给乙方，（包括：美容院装修全额费用、装饰、设备），如乙方违约，乙方将双倍押金赔偿给甲方。大丰镇向阳路27号的房屋所有人为第三人黎仁山。合同签订后，蓝雪娜向莫方梅支付了转让金100000元及租房押金5000元。之后蓝雪娜开始对美容院进行补充设备、装修，根据其提供的收据、销售单等显示：2014年9月29日购买沙发、椅子、推车、床单、熏蒸桶、浴足桶等，支出5694元；2014年10月23日购买LED显示屏控制系统、U盘，支付160元；2014年10月4日制作发光广告牌支出4560元；2014年10月5日购买贴铝塑板支出4582元；2014年10月14日修建汗蒸房，支出25200元；2014年10月19日购买金伟连净水机支出7880元；2014年11月5日进货爽肤水等美容产品支出2910元；2015年进行吊顶装修墙面粉刷支出3240元。2015年蓝雪娜将美容院一年的租金22000元及2014年1月15日至2014年28日美容院的水费418.96元交给了房东黎仁山。2016年2月15日，房东黎仁山向美容院发出通知：莫方梅老板，你与我于2011年2月25日签订的房屋租赁合同（向阳路27号）于2016年2月28日到期，请你于2016年2月28日前来与我办理续租或终止合同手续。2016年3月5日，房东黎仁山再次发出通知，限于2016年3月31日前搬完所有东西。应蓝雪娜要求，房东黎仁山最后给蓝雪娜搬离的时间期限为2016年4月底。2016年3月30日，蓝雪娜诉至一审法院，提出前述诉讼请求。2016年4月21日，一审法院组织双方进行调解，莫方梅表示房东愿意续租给她，且房东给蓝雪娜搬走的时间是4月底，虽然房东提高了租金但她愿意承担，希望双方能继续履行合同对双方都有利，没有造成损失。蓝雪娜不同意履行合同，表示已经另外租到房子进行装修了，且通过银行转账支付了4万元的租金，但其未能说出租房具体位置，也未有租房合同、转账单提供。
另查明，莫方梅于2011年2月25日与房东黎仁山签订房屋租赁合同约定的租赁期为五年，自2011年3月1日至2016年2月28日。《美容院转让合同》上“同意转让给蓝雪娜用于美容院经营。黎仁山2014年9月28日”黎仁山的签字并非是房东黎仁山本人的签字。蓝雪娜提交的房屋租赁合同中的房屋位于上林县。据莫方梅提交的现场相片及个体工商户公示信息显示，该房屋为上林县南珠宾馆，未见有美容院相关招牌。
再查明，蓝雪娜的委托代理人樊祯耀从2015年12月份开始多次在上林雄基信息上发布美容院转让广告。庭审中法官询问樊祯耀与蓝雪娜的关系时，樊祯耀答道“我们是同学，一起经营美容院”，当被问“是经营本案的美容院？”时不做回答，且不能说出发广告转让的是哪个美容院。
一审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，不予支持。本案莫方梅未经房东同意与蓝雪娜签订《美容院转让合同》，将上林县房屋转租给蓝雪娜，但房东之后收取了蓝雪娜交纳的房租及水费，一审法院认为房东应当知道莫方梅转租，且在六个月内未提出异议，故莫方梅与蓝雪娜签订的《美容院转让合同》除了转租期限超过莫方梅剩余租赁期限的部分的约定无效，其他约定均合法有效。莫方梅将剩余租赁期限不够的房屋转租给蓝雪娜，首先构成了违约，应对蓝雪娜的经济损失承担相应的违约责任。现在《美容院转让合同》已经没有继续履行的可能，且双方均同意解除合同，故蓝雪娜要求解除与莫方梅于2014年9月28日签订的《美容院转让合同》一审法院予以准许。
蓝雪娜主张其经济损失有租金、装修费、装饰、设备、转让金、保证金、莫方梅消费、水电费。依据《美容院转让合同》及蓝雪娜的证据7，一审法院认为蓝雪娜的经济损失有：1、转让金，双方约定租期从2014年10月1日至2018年2月20日约40个月，转让金为120000元，蓝雪娜向莫方梅支付了100000元，实际承租了17个月，蓝雪娜的转让金损失为：100000元×（40－17）/40＝57500元，鉴于转让金包括美容院原有的美容设备，一审法院酌情认定蓝雪娜的损失系数为70%，故蓝雪娜的转让金损失为57500元×70%＝40250元。2、装修、装饰、设备，蓝雪娜修建汗蒸房、吊顶装修、墙面粉刷购买贴铝塑板、作发光广告牌共支出37582元，这些是不能搬走的固定装修设备为蓝雪娜的损失。3、保证金5000元。沙发、椅子、净水机等可搬走设备及进货爽肤水等美容产品不算在蓝雪娜损失范围内。莫方梅消费、水电费与本案不属同一法律关系，本案不予处理。故蓝雪娜的经济损失共计82832元。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。蓝雪娜诉请按合同约定计算违约金，约定的违约金过分高于蓝雪娜的损失，故莫方梅请求人民法院予以适当减少，一审法院予以准许。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。莫方梅违约后积极主动与房东、蓝雪娜协商解决问题，房东也口头答应莫方梅可以续租，使得《美容院转让合同》有继续履行下去的条件，且应蓝雪娜要求房东给其搬走的时间是4月底，表示4月初蓝雪娜还未搬离美容院，如果继续履行合同并未给蓝雪娜造成多大损失，但蓝雪娜早已有意转让美容院不再继续经营，所以拒绝继续履行。一审法院认为，蓝雪娜在《美容院转让合同》可以履行的条件下拒绝履行合同，构成根本违约，其应对自己的损失承担主要责任。故莫方梅应向蓝雪娜赔偿的经济损失为：82832元×30%＝24849.6元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，判决：一、解除蓝雪娜与莫方梅于2014年9月28日签订的《美容院转让合同》；二、莫方梅赔偿蓝雪娜经济损失24849.6元；三、驳回蓝雪娜的其他诉讼请求。案件受理费5458元，由莫方梅负担501元，蓝雪娜负担4957元。
一审查明2015年蓝雪娜将美容院一年的租金22000元交给了房东黎仁山，二审中各方当事人均认可蓝雪娜只向黎仁山交了18000元，一审查明22000元有误，本院予以纠正。一审查明其他事实属实，本院予以确认。
二审另查明：莫方梅将涉案的“唯美度专业美容美体中心”转让给蓝雪娜经营后，蓝雪娜更名为“玛丽艳娜专业美容美体中心”。黎仁山二审中认可蓝雪娜于2015年向黎仁山支付的18000元是向黎仁山妻子提供的帐号转帐支付，并认可黎仁山妻子是在涉案的铺面向蓝雪娜提供的帐号。各方当事人均认可蓝雪娜于2016年4月下旬已搬离涉案的上林县大丰镇向阳路27号。
本院认为，关于蓝雪娜与莫方梅签订的《美容院转让合同》的效力。该合同虽约定是转让合同，但因莫方梅经营的美容院是向黎仁山承租房屋来经营，根据该合同的内容，双方既存在美容院的装修、装饰、设备的转让，也包括莫方梅向黎仁山承租房屋的转租。关于美容院的装修、装饰、设备的转让并未违反法律法规的禁止性规定，该部分内容合法有效。关于房屋转租。虽然莫方梅未经出租人黎仁山同意，但莫方梅原经营的美容院名称为“唯美度专业美容美体中心”，莫方梅将该美容院转让给蓝雪娜后，蓝雪娜将该美容院更名为“玛丽艳专业美容美体中心”，且蓝雪娜向黎仁山支付了一年的租金，支付租金的帐号也是黎仁山妻子提供的，故一审认定黎仁山应当知道莫方梅将房屋转租给蓝雪娜并无不当，而黎仁山并未在六个月内提出异议。莫方梅与黎仁山的租赁合同期限为2011年3月1日至2016年2月28日，而莫方梅与蓝雪娜签订的《美容院转让合同》约定的期限为2014年10月1日至2018年2月20日，莫方梅与蓝雪娜签订的合同中转租的期限超出莫方梅与黎仁山的合同租赁期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，莫方梅与蓝雪娜签订的《美容院转让合同》中超出剩余租赁期限的部分约定无效，其他约定均合法有效。
关于合同部分无效的责任。因莫方梅没有告知蓝雪娜其与黎仁山的租赁合同于2016年2月28日到期，反而在与蓝雪娜签订的《美容院转让合同》中约定期限为2014年10月1日至2018年2月20日，且在该合同中模仿黎仁山签署“同意转让给蓝雪娜用于美容院经营”，导致蓝雪娜误认为租赁剩余期限至2018年2月20日，故对超出剩余租赁期限部分无效的责任在莫方梅。2016年2月28日黎仁山与莫方梅的租赁合同到期后，黎仁山通知蓝雪娜搬离租赁房屋，蓝雪娜与莫方梅签订的《美容院转让合同》无法继续履行，蓝雪娜主张莫方梅赔偿其相应损失依法有据，应予支持。
关于蓝雪娜主张的各项损失。1、转让金，双方约定租期自2014年10月1日至2018年2月20日约40个月，蓝雪娜支付了转让金100000元，但蓝雪娜于2016年4月下旬搬离，因各方均无法明确蓝雪娜具体搬离日期，则参照黎仁山同意蓝雪娜2016年4月底搬离的期限，视为蓝雪娜于2016年4月30日搬离，从2014年10月1日至2016年4月30日，蓝雪娜实际只承租了19个月，对蓝雪娜未能承租的剩余期限的转让金，莫方梅应予返还，应为100000元×（40－19）/40＝52500元，鉴于转让金包括美容院原有的设备，而美容设备在蓝雪娜搬离时并未返还给莫方梅，故一审酌情按70%计算莫方梅应返还的剩余转让金并无不当，本院予以维持。则莫方梅应返还的转让金为52500元×70%=36750元。2、装修、装饰、设备。蓝雪娜接手经营后，另修建汗蒸房支出25200元、吊顶装修、墙面粉刷支出3240元、购买贴铝塑板4582元、作发光广告牌支出4560元，共支出37582元，这部分是不能搬走的固定装修设备为蓝雪娜的损失。但上述装修及设备，蓝雪娜实际经营19个月期间已使用了这部分装修、设备，故莫方梅只应赔偿蓝雪娜未能使用期间的损失，计为37582元×（40－19）/40＝19731元。3、沙发、椅子、净水机等属于可搬走设备，蓝雪娜搬离时可自行搬离，其要求莫方梅对该部分予以赔偿，没有依据，本院不予支持。进货爽肤水等美容产品，蓝雪娜在一审承认其已另行租了铺面经营美容院，则该部分产品，其仍可用于经营，不存在损失，蓝雪娜要求莫方梅赔偿该部分损失，没有依据，本院亦不予支持。4、水电费418.96元,系蓝雪娜向黎仁山交付的2014年1月15日至2014年12月28日期间的水电费,因2014年10月1日至2016年4月期间蓝雪娜使用了涉案铺面,相应的水电费应由其承担,蓝雪娜现并未举证证实其多交了水电费,故其要求莫方梅退还水电费没有依据,本院不予支持。5、莫方梅消费4480元，系莫方梅在蓝雪娜经营的美容院消费欠付的费用，该费用与本案不属同一法律关系，一审法院不予处理并无不当，本院亦不予处理。综上，蓝雪娜的损失为转让金损失36750元及装修损失19731元，合计56481元。蓝雪娜主张莫方梅应双倍赔偿其上述损失，虽然，双方合同约定莫方梅与房东发生违约事宜与蓝雪娜无关，若影响到蓝雪娜无法营业或者莫方梅违约，莫方梅将双倍所剩余租期内的租金赔偿给蓝雪娜（包括美容院装修、装饰、装备），但如前所述蓝雪娜与莫方梅签订的合同中超出莫方梅与黎仁山的合同租期的部分无效，而未超出部分，双方已履行完毕，故莫方梅只应对合同无效部分给其造成的损失予以赔偿，蓝雪娜要求双倍赔偿没有依据，本院不予支持。至于蓝雪娜是否存在违约的问题。因涉案合同部分无效，且合同无效过错在莫方梅，一审认定房东口头答应可以续租，蓝雪娜在可以履行的条件下拒绝履行合同，构成根本违约，一审该认定缺乏依据，一审据此判决蓝雪娜对其损失自行承担70%的责任，亦没有依据，本院不予支持。6、保证金5000元。合同约定，租期满后若房屋完好，无违约情形，莫方梅应将履约保证金退还给蓝雪娜。现莫方梅并无证据证实蓝雪娜存在违约情形，故其应将保证金5000元退还蓝雪娜。
综上所述，蓝雪娜的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上林县人民法院（2016）桂0125民初464号民事判决第一项；
二、撤销上林县人民法院（2016）桂0125民初464号民事判决第三项；
三、变更上林县人民法院（2016）桂0125民初464号民事判决第二项为被上诉人莫方梅赔偿上诉人蓝雪娜经济损失56481元；
四、被上诉人莫方梅返还上诉人蓝雪娜押金5000元；
五、驳回上诉人蓝雪娜的其他诉讼请求。
一审案件受理费5458元，由蓝雪娜负担4218元，由莫方梅负担1240元；二审案件受理费5458元，由蓝雪娜负担4218元，由莫方梅负担1240元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 陆力宁
审判员 李志伟
二〇一七年六月十六日
书记员 李姝雯