江西省遂川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0827民初438号
原告王小兵，男，汉族，住遂川县。
原告邹生英，女，汉族，住遂川县。
两原告委托代理人郭某某，江西映山红律师事务所律师。
被告江西富景房地产开发有限公司，住所地：遂川县。
法定代表人王某某，该公司经理。
被告王满生，男，汉族，住遂川县。
两被告委托代理人某某，江西遂龙律师事务所律师。
第三人郭建云，男，汉族，住遂川县。
委托代理人彭某某，遂川县龙城法律服务所法律工作者。
原告王小兵、邹生英诉被告江西富景房地产开发有限公司（以下简称富景公司）、王满生、第三人郭建云房屋买卖
合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原被告、第三人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王小兵、邹生英诉称，2012年10月3日，原告与李盛生和被告一签订《商品房购买协议书》，购买地王财富广场第X单元4层的401室、402室、403室、404室、405室、406室商品房，其中401室、402室归李盛生出资购买，403室、404室、405室、406室归原告购买。协议第一条约定总计面积715.19平方米，每平方米的价格为3630元。协议第二条约定付款方式（先交15万元定金并签订成交确认书，2012年11月5日前交45万元，2012年12月5日前交16.88万元，住宅楼主体14层封顶完成后付76.88万元或按揭付款），定于2013年10月5日交房。2013年10月25日，李盛生将401室转让给王红梅，将402是转让给原告邹生英。协议签订后，申请人和李盛生均交纳了购房款。2015年9月17日，经被告一售楼部同意，通过转让债权1058471元抵购房款，并承诺可以办理房屋所有权证。后被告二不同意以该债权转让抵购房款，理由是其将房屋抵押给了第三人，无法顺利交房。为了解决交付房屋的问题，原告、被告二、第三人于2015年12月14日达成协议，由原告支付购房款105万元给被告二用于归还第三人，第三人即同意解除地王财富广场第六单元第四层的402室、403室、404室、405室、406室商品房抵押，被告一、二将房屋交付给原告并办理房屋所
有权证。由于协议中没有落实确保原告支付105万元后可以交付房屋和办理房屋所有权证，原告支付105万元的行为处
于极大的风险之中。为此起诉，请求：1、确认原告、被告一于2012年10月3日签订的《商品房购买协议书》合法有效；2、被告一将地王.财富广场第六单元第四层的402室、403室、404室、405室、406室商品房交付给原告，并为原告办理房屋所有权证；3、判令履行原告王小兵与被告王满生、第三人郭建云于2015年12月14日签订的《协议书》，即判令原告代被告王满生归还105万元给第三人郭建云，第三人郭建云解除地王.财富广场第六单元第四层402室、403室、404室、405室、406室商品房的抵押。
被告江西富景房地产开发有限公司、王满生辩称，1、王满生不是房屋买卖合同的当事人，不是本案适格的被告，请求驳回原告对王满生的起诉；2、富景公司与王小兵以及李盛生签订的《商品房购买协议书》已经无法履行，而且导致无法履行的责任在于原告，根据我国合同法第九十四条第四项之规定，该协议应当解除，原告的第一和第二项诉讼请求依法应当驳回。2012年冬楼房施工期间以及完工后，富景公司根据原告的设计要求，对原告购买的房屋进行隔墙，另加盖三楼通往其四楼的楼梯，并完善相关设施，符合约定的交房条件。富景公司在2013年国庆节前后多次通知原告收房，并按约定支付剩余105万元购房款，但原告一直未交购房款，也未来收房。由于原告迟迟不交清购房款，富景公司认为其不想购房了，加之资金周转需要只好向第三人借款，并以涉案房屋作为借款担保物抵押给了第三人，责任完全在
于原告。现涉案房屋已经依法抵押给了第三人，富景公司与王小兵及李盛生签订的《商品房购买协议书》已经无法履行，依法应当解除；3、邹生英不是适格的原告，其不是本案《商品房购买协议书》的合同当事人。如果房屋是李盛生转让给了邹生英，邹生英应当向李盛生主张权利，而不是直接向富景公司主张权利；4、原告的第三项诉讼请求与本案是两个法律关系，不应当一并审理。为解决房屋买卖和房屋抵押的冲突。原被告以及第三人经过协商，在2015年12月14日签订了一份《协议书》，根据该协议约定，先由原告王小兵支付105万元给第三人，然后第三人解除房屋抵押，但原告迟迟不按约定支付105万元给第三人，反而起诉，实属无理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人郭建云述称，第三人未与本案其他当事人形成房屋买卖合同关系。被告王满生夫妻及富景公司在第三人处借款300万元，用富景公司的房产办理了抵押登记，第三人取得了抵押物权。第三人与原告王小兵、王满生2015年12月14日签订的《协议书》因为原告没有履行协议，对第三人已不具有法律效力，依法应驳回原告王小兵对第三人的诉请。综上，第三人与原告王小兵没有发生法律关系，请求依法驳回原告王小兵、邹生英对第三人的诉请。
原告王小兵、邹生英为支持其诉称，提供了以下证据：1、身份证复印件、企业工商登记表、常住人口信息，拟证明原、被告和第三人主体身份。2、商品房购买协议书，拟证明2012年10月3日，原告与李盛生和被告一签订《商品房购买协议书》，购买地王?财富广场第六单元四层的401
室、402室、403室、404室、405室、406室商品房，其中401室、402室归李盛生出资购买，403室、404室、405室、
406室归原告购买。3、商品房成交确认书，拟证明被告出具《商品房成交确认书》，确认原告购买地王财富广场第六单元第四层的403室、404室、405室、406室商品房，单价3630元/平方米，总房价款1708278元。约定2012年11月5日前交清30万元，2012年12月5日交清112534元，逾期则本成交确认书作废。4、协议书，拟证明李盛生将6-402转让给邹生英。5、收据7张，拟证明1、2012年12月5日邹生英交纳112535元、2012年11月5日交纳30万元（以上均符合成交确认书的约定），2、2012年10月3日交纳10万元、2013年7月22日交纳10万元、2013年8月22日交纳10万元、2013年10月25日交纳252438元、2013年10月28日交纳139600元，上述共计交纳1104573元。6、借据抵购房款收据，拟证明：1、2015年9月17日，被告同意以转让债权的方式抵购房款。原告5套房屋的总价面积595.88平方米，按照合同约定3630元/平方米计算，共应交纳购房款2163044.4元，原告已交纳现金1104573元（其中包括受让李盛生的6-402），剩余1058471.4元，原告受让梁秋兰、李小英、肖钏昭债权1058471元抵支付购房款，被告售楼部出具收据。后被告王满生不同意该方式。2、收据的收款事由注明：购财富广场6单元4楼2-6套，注明李盛生将6-402转让给邹生英是经过被告同意的。7、协议书，拟证明2015年12月14日，经郭建云、王小兵、王满生三份协议，由原告王小兵帮被告王满生还款105万元给第三人
郭建云，第三人郭建云即于一个星期以内对本案涉及的房产解除抵押。被告及第三人对原告提供的证据真实性均无异
议，但被告对证据2、3、6、7关联性有异议，认为证据2、3由于原告未及时缴款，协议已无效，证据6属作废的协议，证据7原告未履行协议，协议已无效。第三人认为证据1至6与其无关，证据7由于原告未按协议履行，协议已无效。本院对原告提供证据的真实性予以认定。
被告江西富景房地产开发有限公司、王满生为支持其答辩，提供了以下证据：工程竣工验收备案表，拟证明本案争议房屋已竣工验收，并于2014年11月17日办理了峻工验收备案登记。原告及第三人对上述证据真实性无异议，本院予以认定。
第三人郭建云为支持其答辩，提供了以下证据：证据1、借款合同、转账凭证，拟证明第三人借款300万元给被告王满生，王满生也收到了此款。2、房屋他项权证，拟证明第三人取得了涉案房屋他项权证，房屋权属已转移。原告及第三人对上述证据真实性无异议，但原告对关联性有异议，认为不能证明是郭建云打了300万元给王满生。本院对证据的真实性予以认定。
经审理查明，2012年10月3日，原告与李盛生和被告富景公司签订《商品房购买协议书》，购买地王?财富广场第六单元四层的401室、402室、403室、404室、405室、406室商品房，其中401室、402室归李盛生出资购买，403室、404室、405室、406室归原告王小兵购买。协议第一条约定总计面积715.19平方米，每平方米的价格为3630元。
协议第二条约定付款方式（先交15万元定金并签订成交确认书，2012年11月5日前交45万元，2012年12月5日前
交16.88万元，住宅楼主体14层封顶完成后付76.88万元或按揭付款），定于2013年10月5日交房。协议第四条约定各房屋面积，其中401（119.31平方米）、402（125.28平方米）、403（121.37平方米）、404（109.86平方米）、405（112.03平方米）、406（127.34平方米）。协议签订之日原告王小兵依约交付了购房定金10万元。随后，原告王小兵与被告富景公司签订了商品房成交确认书，约定原告购买地王.财富广场第六单元第四层的403、404、405、406室商品房，总房价1708278元，2012年11月5日前交清30万元，2012年12月5日前交清112534元。确认书签订后，原告依约定时间付清了约定款项。2013年10月25日，经被告富景公司同意，李盛生将401室转让给王红梅，将402室转让给原告邹生英。2014年11月17日被告富景公司办理了工程竣工验收备案。之后原告与富景公司因消防通道问题未解决，原告共交纳五套商品房购房款1104573元，尚差105万元购房款未付清。2015年元月被告协助解决了消防通道问题后，双方又因办不到银行按揭，对付款方式产生争议。2015年9月17日，经被告富景公司售楼部同意，原告通过转让债权1058471元方式抵购房款，后被告王满生不同意以该债权转让抵购房款。为了解决交付房屋的问题，原告、被告王满生、第三人郭建云于2015年12月14日答订《协议书》，约定由原告代被告王满生支付105万元（原告尚欠被告富景公司的购房款数额）给第三人郭建云，第三人收到款后一星
期内对富景公司房产即地王.财富广场第六单元第四层的402室、403室、404室、405室、406室商品房房产解除抵
押（产权证号：00059116、00059120、00059117、00059115、00059113）。协议签订后，原告因付款方式问题未及时将款项支付给第三人，第三人就以原告未在一星期内付清款项为由拒绝再履行合同，原告遂提起诉讼。
另查明，2015年6月1日，被告王满生与第三人郭建云签订一份《借款合同》，由郭建云借款300万元给被告王满生，借期为6个月，由冯玄生作为担保方提供担保。同日，富景公司在尚未与原告解除购房合同的情况下，将其9套商品房、2套商铺（国有土地使用证019974011，房屋所有权证：000XXX24、000XXX25、00XXX12、00XXX22、00XXX17、00XXX13、00XXX15、00XXX16、00XXX20、00XXX23、00XXXX21）一并抵押给郭建云，并办理了抵押物登记，抵押债权数额300万元，抵押类型为最高额抵押。郭建云取得了遂房他证遂川县字第000213**号房屋他项权证书。
本院认为，原告王小兵与被告富景公司签订的《商品房购买协议书》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，不具有合同法第五十二条规定的合同无效的情形，合同具有法律效力。原告要求继续履行合同，由于原告与被告王满生，第三人郭建云达成了三方协议，按照协议约定由原告代被告王满生向第三人支付105万元款项后，第三人应解除对涉案房屋房产的抵押，再由被告富景公司为原告办理房屋所有权证，因此继续履行合同并没有法律障碍，原告要求被告富景公司将涉争房屋交付给原告，并为原告办理房屋所有
权证的诉请本院予以支持。原告与被告王满生、第三人郭建云达成的三方协议，是三方当事人的真实意思表示，符合法
律规定，具有法律效力，各方当事人应依约定履行协议，原告应代被告王满生向第三人郭建云支付105万元，由于协议书中对付款期限未明确，原告应支付三方协议签订之日起至付清款项期间占用资金的合理利息，利息以年利率6%计算。第三人收到款项后，应解除对富景公司涉本案房屋的抵押。被告富景公司在与原告合同未解除的情况下将涉案房屋抵押给第三人，违背诚实信用原则，不符合法律规定，其要求驳回原告诉请的理由本院不予支持。第三人认为由于原告未在一星期内向其支付105万元，三方协议已经无效的意见，由于原告是否及时支付105万元是属合同履行问题，并不是确定合同无效的法定情形，第三人该意见本院不予支持，其拒绝继续履行合同的行为不符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第八十八条的规定，判决如下：
一、原告王小兵、邹生英与被告江西富景房地产开发有限公司于2012年10月3日签订的《商品房购买协议书》具有法律效力。
二、原告王小兵、邹生英在本判决生效之日起两日内代被告王满生向第三人郭建云支付105万元及其利息（按年利率6%计算从2015年12月14日起至付清之日止），第三人郭建云在收到原告全部款项后七日内解除对被告江西富景房地产开发有限公司地王.财富广场第六单元第四层402室、403室、404室、405室、406室商品房（产权证号：00XXXX20、
00XXXX17、00XXXX16、00XXXX15、00XXXX13）房地产的抵押。
三、被告江西富景房地产开发有限公司在第三人郭建云
解除对地王.财富广场第X单元第四层402室、403室、404室、405室、406室商品房房地产的抵押后两日内，将上述房屋交付给原告，并为原告办理房屋所有权证。
四、驳回原告的其它诉讼请求。
本案受理费14742元，财产保全申请费5000元，共计19742元，由被告江西富景房地产开发有限公司负担。原告已预交，限被告江西富景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内径行付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 周仁根
审 判 员 袁 玲
人民陪审员 谢兵生
二〇一六年六月六日
书 记 员 罗 群