福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终1389号上诉人（原审原告）：黄春玲，男，1968年8月21日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。上诉人（原审原告）：陈凤者，女，1969年7月5日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：黄国贤、徐伟峰，福建秀屿律师事务所执业律师。上诉人（原审被告）：福建恒杰房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石镇绿洲小区18幢，统一社会信用代码91350300798372427A。法定代表人：郑本城，总经理。委托诉讼代理人：郑秀珊，福建闽莆律师事务所执业律师。上诉人黄春玲、陈凤者与上诉人福建恒杰房地产开发有限公司（以下简称“恒杰公司”）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2016）闽0305民初4508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄春玲、陈凤者的委托诉讼代理人黄国贤、上诉人恒杰公司的委托诉讼代理人郑秀珊、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄春玲、陈凤者上诉请求：撤销一审判决，改判由上诉人恒杰公司立即支付给上诉人黄春玲、陈凤者逾期办理房屋产权证违约金，违约金计算标准自2014年1月1日起至涉案商品房产权证办理完毕并交付给上诉人黄春玲、陈凤者使用之日止每日按已付购房款764076元的0.002%计算。事实和理由：一审法院认定和判决恒杰公司支付给黄春玲、陈凤者的逾期办证违约金只从本案起诉之日倒算2年起至2016年8月10日，是错误的，应予纠正。上诉人恒杰公司辩称，黄春玲、陈凤者的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。上诉人恒杰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判由上诉人恒杰公司向上诉人黄春玲、陈凤者支付自2015年2月17日起至2016年8月9日止按已付款764076元的日十万分之二计算的违约金。事实和理由：1、虽然双方在《商品房买卖合同》中有约定交房时间，但由于黄春玲、陈凤者的购房款没有按约到账等原因，恒杰公司实际于2014年11月18日才交房。按照合同约定的90天办证期限，本案违约金起算日期应顺延至2015年2月17日。一审没有审查实际交房时间，就认定本案违约金从2014年9月9日起算，是错误的，应予纠正。2、恒杰公司于2014年8月10日办理了涉案商品房的所有权初始预登记，故本案违约金只能计算至2014年8月9日。对之后的逾期，因黄春玲、陈凤者没有及时提供办证所需材料，且政府推行两证合一办证制度，导致办证时间拖延，该期间的逾期并不可归责于恒杰公司，恒杰公司无需承担违约责任。上诉人黄春玲、陈凤者辩称：1、恒杰公司逾期办证是客观事实。交房时间与涉案合同约定时间不一致的，应以黄春玲、陈凤者一审提供的物业交费发票所载明的时间为准。合同约定恒杰公司在交房后三个月内办理产权证，但本系列案至今少则两年多，多则三年、四年产权证还未办理出来。2、本案逾期办证的原因在于恒杰公司。恒杰公司上诉称因政府和业主原因造成逾期办证，但没有提供充分证据证实，其该主张不能成立。3、本案不存在超过诉讼时效问题。即使超过诉讼时效，恒杰公司也重新作出承诺，故本案诉讼时效并未超过。4、恒杰公司于2016年8月10日才办理了涉案商品房的所有权初始预登记，但产权证应该办理至黄春玲、陈凤者名下才可以。上诉人黄春玲、陈凤者向一审法院起诉请求：判令恒杰公司立即支付给黄春玲、陈凤者逾期办理房屋产权证的违约金（自2014年1月1日起至涉案商品房产权证办理完毕并交付给黄春玲、陈凤者使用之日止每日按已付购房款的0.002%计算）。一审法院认定事实：黄春玲、陈凤者向恒杰公司购买恒杰公司开发的坐落于秀屿区港湾豪郡第8幢14层1401号房屋。黄春玲、陈凤者向恒杰公司交纳全部购房款764076元后，恒杰公司于2013年10月1日将房屋交付黄春玲、陈凤者使用。2013年11月27日，黄春玲、陈凤者与恒杰公司补签《商品房买卖合同》（合同编号：X201301461）一份，合同中约定黄春玲、陈凤者购买恒杰公司开发的坐落于秀屿区港湾豪郡第8幢14层1401号房，建筑面积139.45㎡、单价5479.21元/㎡，总价款764076元。双方在合同第十四条对逾期办理房屋权属证书的违约责任也进行了约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。一审法院另查明，房屋权属证书由恒杰公司代黄春玲、陈凤者办理。合同补签后，恒杰公司未能办理出房屋权属证书。2016年5月9日，恒杰公司向全体业主出具《承诺书》一份，承诺于2016年5月9日至6月8日期间对逾期办证问题和时限进行答复、解决。2016年8月10日，莆田市国土资源局秀屿区不动产中心为上述房屋进行初始产权登记。2016年10月底，黄春玲、陈凤者向恒杰公司交纳了预办理产权证的费用13000元。恒杰公司办理房屋初始产权登记后，仍未办理房屋权属证书。因恒杰公司逾期办理房屋权属证书，黄春玲、陈凤者遂向一审法院起诉，要求恒杰公司支付逾期办证违约金。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。一审法院认为，黄春玲、陈凤者与恒杰公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。庭审时双方均对由恒杰公司统一代办房屋产权证的事实无异议，予以确认。恒杰公司于2013年10月1日向黄春玲、陈凤者交付了房屋，按照合同约定，恒杰公司应当在交房后的60日内将办理权属登记需由其提供的资料报房屋权属登记机构备案，并应在房屋交付使用后90日内，即2014年1月1日之前取得房屋权属证书，但恒杰公司逾期并未履行该合同约定的义务，且在2016年8月10日办理房屋初始产权登记后仍未办理房屋权属证书，应承担相应的违约责任。恒杰公司辩解逾期办证的原因系黄春玲、陈凤者未能补交齐相关办证材料及政府的原因，既未能举证证实其在合同第14条约定的房屋交付之日后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房屋权属登记机构进行初始登记，也未举证证明黄春玲、陈凤者没有交齐办理房屋权属证明的相关材料，故恒杰公司的该辩解，依据不足，不予采信。本案争议另一焦点为黄春玲、陈凤者起诉要求恒杰公司承担逾期办证违约金是否超过了诉讼时效。本案迟延办证违约责任的请求权系基于合同之债所享有的债权请求权，适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于二年诉讼时效的规定。本案中，合同明确约定了恒杰公司履行办证义务的期限，恒杰公司逾期未履行，黄春玲、陈凤者就应当知道自己的权利受到侵害，并据此计算诉讼时效，即本案从2014年1月1日起开始计算二年诉讼时效。但根据本案《商品房买卖合同》第14条，双方对违约金的支付方式约定为日支付，即本案迟延办证违约责任的请求权为继续性的债权，诉讼时效应以逾期之日起的每个个别违约责任请求权分别计算二年诉讼时效，故从黄春玲、陈凤者提起诉讼之日（2016年9月9日）倒推2年至2014年9月10日起计算，本案并未超过诉讼时效。恒杰公司主张本案黄春玲、陈凤者的请求超过诉讼时效，理由及依据不足，不予采信。恒杰公司在庭审时同意从2014年9月9日起计算违约金，系其对自己权利的处分，予以照准。至于逾期办证违约金计算的截止日期，依据合同约定，因出卖人原因导致无法按期办理房屋权属证书时出卖人方承担违约责任，黄春玲、陈凤者未能提供证据证实其已提交相关办证材料给恒杰公司办理房屋权属证书，故黄春玲、陈凤者要求恒杰公司承担办理产权预登记后的违约责任，于法无据，依法不予支持。综上，本案违约金应当自2014年9月9日起至房屋所有权初始预登记之日（即2016年8月10日）止按合同约定的标准计算。另，恒杰公司在收取黄春玲、陈凤者预办理产权证费用后90日内若仍未办理出房屋权属证书，黄春玲、陈凤者可另行主张违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：福建恒杰房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给黄春玲、陈凤者每日按照购房款764076元的0.002%计算的逾期办证违约金（自2014年9月9日起至2016年8月10日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，减半收取计83元，由黄春玲、陈凤者负担19元，由福建恒杰房地产开发有限公司负担64元。经审理查明，上诉人黄春玲、陈凤者对一审法院认定的事实没有异议。上诉人恒杰公司对一审法院认定事实中“黄春玲、陈凤者向恒杰公司交纳全部购房款……将房屋交付给黄春玲、陈凤者使用”有异议，认为上诉人恒杰公司是于2014年11月18日将涉案商品房交付给上诉人黄春玲、陈凤者使用的；上诉人恒杰公司对一审法院认定的其他事实没有异议。上诉人黄春玲、陈凤者、上诉人恒杰公司对一审法院认定事实中双方均无异议的事实，本院予以确认。对上诉人恒杰公司异议的事实，经本院审查，其异议的事实成立，本院对此也予以确认。另查明，涉案商品房于2017年1月16日转移登记至上诉人黄春玲、陈凤者名下。本院认为，涉案的《商品房买卖合同》系上诉人恒杰公司与上诉人黄春玲、陈凤者双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据涉案合同第十四条的约定，上诉人恒杰公司负有办理房屋所有权初始预登记的义务，但上诉人恒杰公司未能在合同约定的时间内办理房屋所有权初始预登记，应承担相应的违约责任。根据上诉人恒杰公司二审提供的交房清单及有原件核对的交房验收表、交房确认书复印件，可以证实涉案商品房于2014年11月18日交付给上诉人黄春玲、陈凤者。结合涉案合同第十四条的约定，本案违约金应从2015年2月17日起算。上诉人恒杰公司于2016年10月底收取了上诉人黄春玲、陈凤者支付的办证费用，应认定双方之间在2016年10月底形成委托办证关系，上诉人恒杰公司应在90日内代为办证，否则应承担逾期办证的违约责任。上诉人恒杰公司二审提供的涉案商品房的《不动产权证书》，可以证实涉案商品房于2017年1月16日转移登记至上诉人黄春玲、陈凤者名下。因此，在上诉人恒杰公司收取办证费用后90天内就已代为办理出《不动产权证书》的情况下，上诉人恒杰公司所需支付的违约金应计算至其完成涉案商品房的所有权初始预登记之日即2016年8月10日止。上诉人黄春玲、陈凤者要求由上诉人恒杰公司支付违约金至该证书办理完毕并交付给上诉人黄春玲、陈凤者使用之日止，没有事实和法律依据，本院不予支持。结合上诉人黄春玲、陈凤者所支付的购房款数额及上诉人恒杰公司的违约天数，上诉人恒杰公司应当支付的违约金为764076元×541天（2015年2月17日至2016年8月10日）×十万分之二=8267.3元。综上所述，一审法院认定部分事实有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省莆田市秀屿区人民法院（2016）闽0305民初4508号民事判决；二、上诉人福建恒杰房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给上诉人黄春玲、陈凤者违约金8267.3元；三、驳回上诉人黄春玲、陈凤者的其他上诉请求；四、驳回上诉人福建恒杰房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费166元，减半收取计83元，由上诉人福建恒杰房地产开发有限公司负担53元，上诉人黄春玲、陈凤者负担30元；二审案件受理费166元，由上诉人福建恒杰房地产开发有限公司负担106元，上诉人黄春玲、陈凤者负担60元。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年六月八日书 记 员  倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。