四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第581号
上诉人（原审被告）余梅。
委托代理人：费旭燕，四川乐嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：王声友，董事长。
委托代理人：王文东，四川胜邦律师事务所律师。
上诉人余梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服宜宾市翠屏区人民法院（2013）翠屏民初字第2234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：原告原名宜宾市翠屏区农村信用联社，经川银监复（2011）185号文件批示，于2011年更名为宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司（以下简称翠屏农商行）。位于宜宾市翠屏区刘臣街176号房屋（一层面积为217.83平方米，二层面积为333.19平方米，房产证号分别为宜宾市房权证翠屏区字第00090290、000902**号）产权人为原告翠屏农商行。该房屋经房产部门登记门牌号为159号，此后，门牌号改为176号。2009年3月1日，原告翠屏农商行（甲方）与被告余梅（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于刘臣街176号，出租房屋面积为底楼218m2、二楼约290m2。二、租赁时间自2009年3月1日至2012年2月28日。三、月租金1万元，租金按月支付……。另交保证金1万元。四、租赁期满，乙方如需续租，在同等条件下有优先权，必须在本协议期满前一个月向甲方提出续租要求，并及时办理续租手续，否则视为不再续租。合同签订后，2009年9月1日被告余梅将其所租赁房屋中的四间门面，面积120平方米转租给宜宾天天康大药房零售连锁有限责任公司（以下简称：天天康药房），并签订《房屋租赁合同》约定：租赁期限从2009年9月1日至2012年8月31日，每月租金为5000元。直至2012年2月28日原、被告所签合同到期，被告余梅均按双方所签合同约定交付了房租，此后，双方未再续签租赁合同，但被告余梅仍然在使用租赁房屋。2012年3月被告余梅向原告交付了当月房租1万元后，未再向原告交付房屋租金。2012年2月27日被告余梅与天天康药房签订《解除合同协议》解除了租赁合同，从2012年3月1日起，天天康药房按每月5000元向原告交付租金，并继续使用原租赁房屋。为此，被告余梅实际租房面积由原来508平方米，变更为388平方米（一层98平方米，二层290平方米）。原告翠屏农商行收取了被告余梅2012年3月1日至3月30日期间的租金1万元，收取了天天康药房2012年3月1日至3月30日期间的租金5000元。
2012年5月10日，原告翠屏农商行向被告余梅发出《通知》，告知其房屋租赁协议已于2012年2月28日到期，通知其于2012年5月25日到原告处缴纳所欠租金并协商、办理续租事宜。因被告余梅未能同意原告重新提出的租金要求，故未能达成一致意见，再行签订租赁协议。2012年8月27日，原告翠屏农商行委托四川胜邦律师事务所律师王文东向被告余梅发出《律师函》，告知被告：1、于2012年9月5日前按原协议约定交回房屋。2、于2012年9月5日前到宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司交清所欠房租。其中2012年2月28日至2012年5月25日期间的房租按原合同约定不变；2012年5月26日至交还房屋之日止1、2楼按均价60元／㎡计算房屋租金。被告余梅不同意按原告律师函的内容履行。
另查明，2013年4月被告余梅（申请人）与天天康药房（被申请人）因房屋租赁合同纠纷一案向宜宾仲裁委员会申请仲裁，该案宜宾仲裁委员会于2013年7月31日作出《决定书》，中止审理。原告请求判令：1、被告按原样返还刘臣街159号房产证号为宜宾市房权证翠屏区字第00090290、00090289号的房屋给原告；2、被告给付原告2012年3月28日至5月25日房屋租金2万元；2012年5月26日起按每月每平方米60元，面积按380平方米计算至交付房屋之日止给付原告房屋租金；3、被告赔偿原告违约金及损失10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，原、被告双方于2009年3月1日签订的《房屋租赁协议》系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按约履行各自义务。2012年2月28日合同到期后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议并收取了2012年3月1日至3月30日的租金，根据合同法第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，此时，原被告双方《房屋租赁协议》继续有效，租赁期限应为不定期。因自2012年3月1日起被告原出租给天天康药房门面房（120平方米）的租金每月5000元，直接由原告收取，被告实际租房面积由原来508平方米，变更为388平方米，故被告余梅自2012年3月起应缴纳给原告的租金减少为5000元／月。但被告2012年3月1日至3月30日缴纳给原告的租金为1万元，多缴5000元，故视为被告房屋租金已缴至2012年4月30日。根据合同法第二百三十二条规定，“不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原告于2012年8月27日委托四川胜邦律师事务所律师王文东向被告发出《律师函》，告知原告要求收回房屋，该《律师函》应视为原告在合理期限之前通知了被告，故原告诉请要求被告返还房屋，符合法律规定和合同约定，予以支持。被告应从2012年5月1日起按每月5000元支付房租至返还房屋之日。原告诉请被告赔偿违约金及损失1万元，未提供相关证据予以证明，且合同未约定违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告余梅于本判决生效之日起30日内返还宜宾市翠屏区刘臣街159号房屋（除宜宾天天康大药房零售连锁有限责任公司租赁部分）给原告宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司。二、被告余梅从2012年5月1日起按每月5000元向原告宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司交付租金至房屋实际返还之日止。三、驳回原告宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告余梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，原告宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司、被告余梅各负担1800元。
一审判决宣判后，余梅不服，向本院提起上诉称，一审判决没有查清事实，也没有追究违约方的过错责任。应该确认上诉人违约是被上诉人和天天康药房的恶意串通造成的，后二者应当承担过错责任。如果上诉人没有过错，上诉人交付的保证金1万元应予退还，一审判决对此漏判。请求依法发回重审。
被上诉人宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司答辩称，原审判决正确，应予维持。
二审经审理，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人双方于2009年3月1日签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同到期后，上诉人余梅继续使用租赁物，出租人翠屏农商行未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方《房屋租赁协议》继续有效，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。翠屏农商行通过律师向余梅发出《律师函》，要求收回房屋，应视为在合理期限之前通知了承租人，因此，被上诉人诉请要求上诉人返还房屋，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。上诉人余梅上诉称上诉人违约是被上诉人和天天康药房的恶意串通造成的，对此上诉人未举证证明，本院依法不予采信。上诉人称其交付的保证金1万元应予退还，一审判决对此漏判，因其在一审中并未提起反诉，一审对此不作处理并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3600元，由上诉人余梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭俊卿
审 判 员 蔡 伟
代理审判员 龙 雨
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 华 涛