安徽省宿州市埇桥区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）宿埇执异字第00002号
案外人：孙建民，男,汉族。
申请执行人：蒋勇，男，汉族。
被执行人：崔涛，男，汉族。
被执行人：赵静，女，汉族，系崔涛之妻。
本院在执行申请执行人蒋勇申请执行其与崔涛、赵静借贷公证债权文书一案中，案外人孙建民于2013年11月15日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人孙建民称，2013年1月1日崔涛向异议人孙建民借款二百万元，借期六个月。到期崔涛夫妇无力偿还，同意用香林丽景湾18#楼0504室房屋（即被法院查封房屋）折抵借款。2013年6月30日，崔涛、赵静和异议人签订了出售争议房屋折抵借款50万元的协议。当天，崔涛夫妇把衣被等日用品搬走，家具、电器等留下，将房屋钥匙及房产证、水、电卡等交给异议人。交房的次日，崔涛夫妇和异议人、杜某（异议人的朋友）去房产部门办理过户手续，因崔涛夫妇未带结婚证，办证未成。后崔涛夫妇躲债，居无定所，异议人一直未找到他们，未能及时办证。从2013年6月30日交付房屋，异议人搬入居住至今。2013年11月11日，异议人才得知该房被法院查封。异议人认为，崔涛、赵静夫妇将该房屋折价卖给孙建民是双方真实意思表示，该协议合法有效。虽没过户，但该房屋已实际交付，异议人搬入居住至今，房款也已付清。为维护孙建民的合法财产权，特提出异议，请求法院依法撤销对争议房屋的查封。
申请执行人蒋勇称，崔涛、赵静于2013年5月10日向他借款110万元，借期10天，并经公证处公证。他按约定如数履行了义务。到期后，崔涛夫妇未还本息。他向法院申请强制执行，法院查封了赵静名下的宿州市埇桥区淮河西路香林丽景湾18#楼0504室房屋。他经常去香林丽景湾找崔涛要钱，没见过崔涛，也没见过孙建民，该房无人居住。孙建民是在法院查封该房后撬开门强行入住的。
被执行人崔涛（电话）称，2013年6月30日，他借孙建民的款到期，他们夫妇无力偿还，遂和孙建民签订了出售争议房屋折抵借款50万元的协议。当天，他们夫妇把洗衣机、衣被等日用品搬走，家具、电器等留给孙建民使用，将房屋钥匙及房产证交给孙建民。次日，他们夫妇和孙建民去办理过户手续，因其未带结婚证（结婚证在怀远），办证未成。法院就债务问题给其谈过话。香林丽景湾18#楼0504室是赵静居住，2013年7、8月份该房无人居住，也未让外人居住过。
被执行人赵静（电话）称，争议房屋于2013年6月卖给孙建民。香林丽景湾18#楼0504室是她住，2013年7、8月份该房无人居住，也未让外人居住过。
案外人孙建民提供了以下证据材料：1、孙建民的身份证复印件，证明其年龄等自然情况；2、借款协议书，证明崔涛向孙建民借款200万元，借期半年，从2013年1月1日到2013年6月30日；月息为4分；3、出售房屋协议书，证明崔涛、赵静将香林丽景湾18#楼0504室房屋折价50万元卖给孙建民，孙建民从2013年1月1日的借款中扣减50万元；4、借条，证明崔涛向孙建民借款的事实及2013年6月30日用争议房屋冲抵50万元借款的事实；5、宿州市房地权证宿字第××号房地产权证，证明产权人为赵静，房屋坐落在宿州市埇桥区淮河西路香林丽景湾18#楼0504室；6、争议房屋房门及钥匙、室内门、窗帘照片，证明房屋自然状况，钥匙已交付；7、争议房屋的水、电、气卡，证明赵静已将房屋的水、电、气卡交付给孙建民；8香林丽景湾小区的保安余金柱、张邦银证明，证明其小区18#504室房主在2013年7月初搬家，后腿有点残疾的中年男性住进该房屋；9、杜某（书面）证言，证明2013年7月1日，孙建民的朋友杜某陪孙建民和崔涛夫妇到宿州市办理丽景湾房产过户手续，因崔涛夫妇未带结婚证，办证未果；10、陈某（书面）证言，证明2013年7月8日陈某开车把孙建民及其生活用品送到丽景湾小区18#504室。
申请执行人蒋勇提供了以下证据材料：1、证人吴某证言，证明其介绍崔涛向蒋勇借款，崔涛家住丽景湾，2013年7月以后崔涛家就没人住了；2、证人闵某证言，证明他认识蒋勇、崔涛，崔涛还少他钱，他经常去丽景湾崔涛家要钱，从没见崔涛家亮灯过，找不到崔涛，电话也联系不上。3、证人肖某证言，证明蒋勇和崔涛都是他的朋友，天热时，他和蒋勇一起去崔涛家，开始家中还有人，后来就找不到人了，他最近没去过；4、赵静、崔涛2013年12月31日证明，争议房屋是赵静居住的，2013年7、8月期间无人居住，也一直未允许外人居住。
执行卷在卷材料1、执行依据安徽省宿州市拂晓公证处（2013）皖宿拂公证字第2657号公证书及借据等公证材料和（2013）皖宿拂公证字第2976号执行证书，证明蒋勇和崔涛、赵静之间存在借贷关系，并依法公证；2、蒋勇的身份证复印件，证明其年龄等自然情况；3、崔涛、赵静的结婚证及身份证复印件，证明崔涛和赵静年龄等自然情况，二人系夫妻关系；4、本院（2013）宿埇执字第1129号执行通知书和财产报告通知书，证明本案已进入执行程序。5、法院对香林丽景湾项目经理宋云芝调查材料，证明该小区18号楼0504原来是赵静居住的，2013年热天，赵静搬了出去，说房子卖了。她听小区保安说有名男子来住过，她没见过孙建民。余金柱和张邦银是该小区的保安；6、勘验笔录，证明孙建民持有争议房屋的钥匙。
本院审查查明，2013年1月1日崔涛向孙建民借款二百万元，借期六个月。2013年6月30日，崔涛、赵静和孙建民签订了出售宿州市埇桥区淮河西路香林丽景湾18#楼0504室房屋（即被法院查封房屋）折抵借款50万元的协议。当天，崔涛夫妇把衣被等生活用品搬走，家具、电器等留给孙建民，并将房屋钥匙及房产证等交给孙建民。2013年7月1日，崔涛夫妇和孙建民去办理过户手续，因崔涛夫妇未带结婚证，办证未成。后因崔涛夫妇找不到，未能及时办证。从2013年6月30日交付，孙建民占有该房至今。
另查明，崔涛、赵静于2013年5月10日向蒋勇借款110万元，借期10天，并经公证。蒋勇按约定履行提供借款义务。到期后，崔涛夫妇未能偿还本息。2013年7月8日，蒋勇向法院申请强制执行。同月12日，本院作出（2013）宿埇执字第1129号执行裁定，查封了赵静名下的房屋（第20××09号房地产权证）。2013年11月15日，孙建民向本院提出执行异议，请求法院依法撤销对诉争房屋的查封。
本院认为，崔涛、赵静夫妇与孙建民签订房屋买卖协议将争议房屋折价冲抵部分借款，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。以房屋冲抵债权，视为房款已付清。崔涛、赵静电话称2013年6月将争议房屋卖给孙建民，卖房当天，其即将钥匙交给孙建民，物业也证明赵静7月初搬出此房后，有人过来居住，证人陈某证明他于2013年7月8日帮孙建民搬入争议房屋，与蒋勇的证人吴某证明7月以后崔涛已不在争议房屋居住的证言相印证。故孙建民已合法占有房屋并居住至今。至于蒋勇称孙建民是在法院查封后撬开门强行把房内东西搬走的说法，蒋勇未提供证据证明，本院不予采信。因异议人去办过户手续时，崔涛夫妇未带结婚证，办证未果，与证人杜某证言相印证；孙建民和蒋勇及蒋勇提供的证人证言也称崔涛夫妇找不到，难以联系上，故产权转移登记尚未完成的原因在于出卖人崔涛、赵静夫妇未予以积极主动配合所致，异议人孙建民对此没有过错。依照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第16条，房屋买卖合同签订后，买受人已交付了全部价款并合法占有了房屋，在申请登记机构办理房屋所有权转移登记期间，该买受人对转移登记尚未完成没有过错，或者因出卖人原因无法办理转移登记，出卖人的债权人请求人民法院查封、拍卖、变卖该房屋，买受人提出异议的，应予支持。但有证据证明买受人与出卖人恶意串通损害债权人利益的除外。故案外人孙建民提出的执行异议理由成立，本院予以支持。申请执行人蒋勇的主张，可另诉解决。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十八条之规定，裁定如下：
中止宿州市埇桥区人民法院（2013）宿埇执字第1129号执行裁定（查封的赵静名下的宿州市埇桥区淮河西路香林丽景湾18#楼0504室房屋，宿州市房地权证宿字第××号房地产权证）的执行。
本裁定送达后立即生效。
审判长 王 杰
审判员 杜文壮
审判员 刘丽玲
二〇一四年元月二日
书记员 刘 双
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百五十八条中止或终结执行的裁定，送达当事人后立即生效。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。