上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初21980号
原告(反诉被告)：钟永远，男，1984年11月9日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：陈明，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丛志锋，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：张砚泽，女，1984年2月10日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：顾跃峰，上海市中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛征华，上海市中天律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称原告)钟永远诉被告(反诉原告，以下简称被告)张砚泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱佳伟独任审判。被告张砚泽随后提起反诉，本院受理被告张砚泽的反诉后，于2016年11月17日公开开庭进行了审理，原告钟永远的委托诉讼代理人丛志锋，被告张砚泽的委托诉讼代理人顾跃峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟永远向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年7月18日至2015年12月17日间拖欠的租金90,000元(每月拖欠5,000元)；2、被告向原告支付2016年3月18日至2016年9月17日拖欠的租金138,000元，及9月18日至10月24日的租金48,000元(方便计算，按一个月计)；3、被告向原告支付上述拖欠租金的滞纳金181,440元(其中第一项诉请的滞纳金自2016年1月1日起算至2016年8月1日，按日千分之五计算；第二项诉请的滞纳金，以138,000元为本金自2016年3月18日起算至8月1日，按日千分之五计算；两项合计181,440元，2016年9月至10月的租金不计算滞纳金)；4、被告向原告支付2013年至2016年四年的物业费5,652元(每年2,768元，各半负担每年应为1,884元)。事实和理由：原告与被告于2013年6月7日签订《上海市居住房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于上海市长宁区华山路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)租赁给被告使用，租金支付方式为付六押一，租金数额每两年递增，物业费由原、被告各半负担，逾期支付租金则应承担每日千分之五的违约金。原告于2013年6月18日将房屋交付给被告后，被告开始还能正常支付租金，然而从2014年7月开始，被告就开始通过少付租金，逾期不付租金等方式进行拖欠，被告应承担的物业费则分文未付。2016年3月，被告理应支付半年租金(每月48,000元)，但被告仅支付15万后就再未支付任何费用。原告多次通过电话、微信及书面形式催促被告按约履行义务，但被告推脱拒绝支付。原告认为，被告的行为已经损害了原告的合法权益，故诉至法院。
被告张砚泽本诉辩称及反诉诉称，被告之前未拖欠过租金，2014年之后，因承租的房屋有其他邻居装修等干扰因素，在与原告协商后原告同意被告每月少付5,000元。因此不存在2014年至2015年拖欠租金的问题。而且，原告现在主张往年的租金，部分已超诉讼时效。2016年3月，由于涉讼房屋邻居干扰严重，双方最终协商将年租金改为45万。为此，被告一次性先支付了15万作为首期四个月租金。2016年7月，因被告一直受到房屋内的各种干扰，无法正常使用房屋，原告也一直未给被告开具相应的租金票据，故被告通知原告暂停支付租金。被告不是不愿付租金，现在被告愿意补足2016年的相应租金，但应根据先前双方协商以45万为年租金计算。此外，被告认为涉讼房屋为公房，原告并不是产权人，经被告向产权人了解到，原告没有转租权。而且，被告并不是独立承租涉讼房屋，房屋内还有其他两户人家，原告之前没有明确告知被告。造成被告承租过程中遭到他人各种骚扰影响。基于以上因素，被告认为原告是以欺诈形式与被告签订租赁合同，合同应属无效。合同无效后，鉴于房屋已经返还，被告要求原告返还保证金。如果合同有效，但基于双方于2016年10月24日订立了解约协议，双方的合同也应正常解除。合同解除后，原告也应返还被告保证金。另外，在承租过程中，被告在装修过程中改装了电表，支付了13,000元。这笔费用应由原告支付。对于物业费，首先涉讼房屋为公房，不存在物业费。原告支付的那些所谓租金与被告无关，被告并不认可，原告没有付费凭证。相反被告在使用涉讼房屋过程中，一共支付了4,600元清扫、门卫费。由于涉讼房屋不存在物业费，清扫费、门卫费实际就是物业费，故根据合同原告应当承担上述费用的一半。故反诉要求判令：1、原、被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》无效；2、原告返还租赁保证金45,000元；3、原告支付被告电表改造费13,000元，物业清洁、门卫费2,300元；4、原告向被告开具已付房租1,328,000元的发票；5、本案诉讼费由原告承担。
原告钟永远对被告张砚泽的反诉辩称，双方的合同是合法有效的。即使产权人认为公房承租人不得转租，也应由产权人提出诉讼主张。而且，产权人仅可要求解除转租合同，而不是确认合同无效。关于保证金，原告不同意返还。实际情况是被告擅自提前解除合同，根据合同约定，此时保证金不予退还。基于双方签订的解约协议，如果被告同意解除合同，原告也同意解除，毕竟房屋已经返还了，但保证金不愿意退还。关于电表改造，原电表是可以使用的，被告之所以改造是被告装修的因素，相应费用应由其自身承担。保洁费涉及的一些事项被告可以自行完成，不需要聘请他人打扫，发生费用由被告自身负担，不属于合同约定的物业费范畴。关于票据，原告可以向被告开具相应租金收据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于《上海市居住房屋租赁合同》及补充协议、被告律师函、保证金收据、银行转账记录、被告解约函、微信记录、照片、解约协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
2013年6月7日，原告(甲方)与被告(乙方)就涉讼房屋签订《上海市居住房屋租赁合同》。约定原告将涉讼房屋出租给被告使用，使用面积以产证为准。甲方告知乙方该房屋2楼朝南亭子间不在此租赁合同的出租面积内。甲方出租给乙方该房屋二楼朝北的亭子间面积为10平米，现为原房东赵庆租赁而来，因此本合同乙方承租面积不含此亭子间。租赁期限自2013年9月18日起至2023年7月9日止。双方同意，甲方于2013年6月18日前将房屋交付给乙方。第一二年的租金为每月45,000元，第三四年租金为每月48,000元，之后每两年依次递增。乙方应于每期租金到期的前三天内向甲方支付租金，支付方式为付六押一，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付日千分之五的违约金。租赁保证金为45,000元。合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。租赁期间，该房屋所发生的物业费由甲乙双方各承担50%。租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方无权要求甲方返还保证金，并自动放弃房屋内固定装潢设施。2013年6月24日及7月23日双方又签订补充协议两份，约定将交房时间延至2013年6月24日及被告可根据设计图纸对涉讼房屋进行装修。
上述合同签订后，原告将房屋交付于被告使用，被告也向原告支付了首期租金及保证金。被告接收涉讼房屋后对房屋进行了装修，期间改造了电表设备，共花费13,000元。
关于租金支付情况。第一年(2013年9月至2014年9月)，被告正常按约支付租金54万。
第二年(2014年9月至2015年9月)，被告实际支付租金38万。被告称因涉讼房屋邻居装修，造成其实际使用涉讼房屋妨碍，原告同意减免其租金10万，并且之后每月租金均减免5,000元，直至问题解决。原告确认确有邻居装修事宜，但对减免租金双方未达成书面协议。
第三年(2015年9月至2016年3月)，被告按每月减免5,000元的标准，向原告支付了半年租金258,000元(原合同约定第三年月租金48,000元)。
2016年3月28日及4月5日，被告分两笔共向原告支付租金15万。被告称，根据双方协商，2016年3月起年租金调整为45万，前笔租金为2016年3月24日至2016年7月23日四个月的租金。此后，被告再未支付租金。
2016年7月10日，被告发函原告称，由于原告长久不开具租金发票，被告使用房屋期间又一直受到邻居干扰，而该问题原告一直没有落实解决。故被告决定暂停向原告支付租金。
2016年10月14日，被告向原告发送解约函称，由于原告未开具租金发票，且原告实际无权出租房屋，原告也未告知房屋中的他人使用部分实际情况。因此要求自2016年10月23日起解除双方的租赁合同。
2016年10月24日，原、被告签订解除房屋租赁合同协议。协议约定，被告提出解约，原告为了避免损失扩大同意被告交还房屋；被告拖欠部分租金未予支付，具体数额由法院认定；原告不放弃追究被告滞纳金、违约金的权利；房屋内固定物及装修归原告。协议签订后，双方对涉讼房屋予以交接，原告收回了涉讼房屋。
另查明，根据往年原、被告间的微信往来，被告曾因使用房屋期间遭到邻居(邻居“孙家”)骚扰多次联系原告要求解决，原告为此亦一直在沟通协商。此外，对于第三年上半年(2015年9月至2016年3月)房租，被告曾提出减少租金5,000元，原告则表示认可。对于2016年3月起的租金标准，原告确认同意每年45万，但需一次性支付20万以上。
再查明，2013年至2016年，被告共支付门卫、清洁费共4,600元。
庭审中，原告确认，涉讼房屋产权人系上海新长宁集团新华物业有限公司。原告系从案外人徐某某等人处承租涉讼房屋。
原告另表示，可以向被告开具相应的租金收据，被告则表示，如收据合法，则无异议。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，本案有两项争议焦点：1、合同效力；2、被告是否拖欠租金。
关于租赁合同的效力。被告反诉认为，原告没有告知被告他人对涉讼房屋的使用情况，且原告不是产权人没有转租权，因此，原告是以欺诈形式与被告签订租赁合同，故合同当属无效。对此，本院认为，关于房屋实际使用情况，租赁合同已有明确约定，涉讼房屋内部分房屋不属于租赁范围，系他人使用。原告已明确告知被告该情况。关于原告的出租权，被告并无证据证明原告无权出租，况且原告是否有转租权与原、被告间的合同效力无关。综上，被告反诉要求确认双方合同无效的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
双方签订的租赁合同合法有效，但鉴于涉讼房屋已实际返还原告，双方均同意在2016年10月24日解约协议的基础上解除租赁合同，于法不悖，本院予以确认。
关于租赁保证金，被告认为根据2016年10月24日的协议，双方已协议解除合同，原告应退还租赁保证金。原告则认为被告系擅自提前解除，按照合同约定保证金不予返还。本院认为，双方虽已签订解约协议，但该协议实际对租金未予结算，亦未处理可能存在的违约情形。且协议明确系被告提出解约。根据此前被告寄送的解约函，被告解约的理由主要为原告未开具发票、原告无出租权、原告未告知房屋实际情况。本院认为，合同并未约定被告可在上述情形下解除合同。关于房屋实际情况合同已有明确约定；发票及出租权问题即使存在也不属原告根本违约，被告无权以此要求提前解约。故本院认为被告系擅自提前解约，保证金应不予返还。
关于拖欠租金问题。首先关于2014年7月至2015年12月的租金。原告认为，根据合同约定的租金标准，被告长期每月拖欠5,000元。被告辩称双方此前已协商减少租金。本院认为，根据庭审查明事实，原告对被告自2015年9月起租金减少5,000元并无异议。而根据被告陈述，其早在2014年起就开始减少租金。在长达两年多的时间内，被告一直以此标准履行，原告却并无异议。结合双方沟通中透露的关于邻居装修以及邻居骚扰被告的事实，本院对被告的此辩论意见予以采信。根据被告的计算标准，被告在2016年3月前并未拖欠租金。本院亦注意到该计算方式与目前原告收租总数相吻合，故予以采信。原告诉请被告拖欠2014年7月至2015年12月租金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于2016年3月至10月的租金。对于此段租金，被告表示仅按37,500元的标准支付了四个月，愿意以此标准补足至10月的租金。原告则表示，同样应按照合同约定48,000元的月租金标准执行。本院认为，对于2016年3月起的租金，双方对此亦有多次协商。双方对支付方式虽未达成一致，但年租金45万确有明确表示。按此标准，被告尚需向原告支付三个月的租金，即112,500元。被告亦愿意支付，本院予以认可。
关于拖欠租金的滞纳金。2015年以前，本院认为被告并未拖欠，故不存在滞纳金问题。2016年3月后，被告实际仅支付了四个月租金，合同约定每期租金为六个月。原告主张拖欠部分租金滞纳金合法有据，本院予以支持。根据计算，被告拖欠租金本金应为75,000元。关于计算标准，原告要求自2016年3月18日计算至8月1日，按日千分之五计。原告计算的期限符合合同约定，本院予以认可。滞纳金标准为日千分之五，被告认为过高请求调整。考虑到被告实际拖欠的金额比例不大，且双方对租金支付曾多次协商，被告并非恶意拖欠。故本院酌情予以调整，确定被告共需向原告支付滞纳金10,000元。
关于原告本诉的物业费。根据合同约定，物业费为原、被告各半负担。由于涉讼房屋为公房，原告提供的凭据为相关房租票据，但该些票据均系他人户名，本院无法认定系原告支付，且票据并不完备。因此原告要求被告支付物业费的诉请，缺乏依据，本院难以支持。
关于被告反诉要求原告支付物业清洁、门卫费的诉请。根据收据载明，被告支付的费用系门卫、清洁费。本院认为与常理的物业费性质不同，被告要求原告支付上述费用同样缺乏事实依据，本院难以支持。
关于被告要求原告开具发票的诉请。原告同意给被告开具相应的收据，被告表示只要合法正规即无异议。本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)钟永远与被告(反诉原告)张砚泽就上海市长宁区华山路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2016年10月24日解除；
二、被告(反诉原告)张砚泽应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)钟永远支付拖欠的租金112,500元；
三、被告(反诉原告)张砚泽应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)钟永远支付上述拖欠租金的滞纳金10,000元；
四、原告(反诉被告)钟永远应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)张砚泽给付已付租金(1,328,000元)的正规收据；
五、驳回原告(反诉被告)钟永远的其余诉讼请求；
六、驳回被告(反诉原告)张砚泽的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7,554.60元，因本案适用简易程序减半收取计3,777.30元，由原告(反诉被告)钟永远负担2,777.30元，被告(反诉原告)张砚泽负担人民币1,000元。
反诉案件受理费人民币653.75元，由被告(反诉原告)张砚泽负担600元，原告(反诉被告)钟永远负担53.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱佳伟
二〇一七年二月十五日
书记员 王 宁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。