陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕09民终354号
上诉人（一审被告）：唐明风，女，1974年9月15日出生，汉族，住安康市汉滨区。
委托诉讼代理人：刘洋飞，辽宁六合律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：安康市人力资源和社会保障局。
法定代表人：汪小卫，该局局长。
委托诉讼代理人：王本连，该局副调研员。
委托诉讼代理人：秦开波，陕西持衡律师事务所律师。
上诉人唐明风因与被上诉人安康市人力资源和社会保障局（以下简称“安康市人社局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2017）陕0902民初3496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐明风及其委托诉讼代理人刘洋飞，被上诉人安康市人社局的委托诉讼代理人王本连、秦开波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐明风上诉请求：撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2017）陕0902民初3496号民事判决，改判驳回安康市人社局的诉讼请求。事实与理由：1.涉案租赁房屋已经被汉滨区人民政府征收。自2017年3月12日征收公告生效后，房屋的所有权人已经变更为汉滨区人民政府，安康市人社局无权请求唐明风返还房屋；2.唐明风不拖欠房屋租赁费，经债务抵销后安康市人社局还应当赔偿唐明风装修、停业等损失；3.本案属房屋征收补偿纠纷，应当按照行政征收程序处理。一审判决采信安康市人社局提交的2016年6月13日的《会议记录》认定案件事实错误。
安康市人社局辩称，1.2011年4月26日，安康市人社局通过公开竞价招租的形式与唐明风建立租赁关系，双方签订的书面合同明确了各自的权利义务。合同到期后，双方约定了腾房事宜，安康市人社局多次通知唐明风搬迁并交清租金，均被拒绝。安康市人社局作为出租人，有权请求唐明风返还租赁物。2.房屋租赁合同履行期间，安康市人社局未曾收到唐明风请求装修的报告，唐明风是否有增补的装修、搬迁、停业等损失与安康市人社局无关。3.安康市人社局与唐明风建立的是房屋租赁合同法律关系，唐明风是否享有征收补偿权益与本案没有关系。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
安康市人社局向一审法院起诉请求：1.由唐明风腾退2011年4月27日租赁安康市人社局安康市军转干部培训中心大楼客房29间及内部配套设施；2.由唐明风缴清拖欠的租金110000元；赔偿占用使用房屋的损失205833.33元（即2016年6月27日至2017年8月26日止）；3.由唐明风承担违约金50000元；4.由唐明风承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年4月26日，安康市人社局（甲方）通过公开竞价招租，与唐明风（乙方）签订《安康市军转干部培训中心租赁合同》，安康市人社局作为出租方将位于安康市军转干部培训中心大楼一幢，客房29间，建筑面积约1200㎡（以现状为准），及内部配套设施（以清单为准）出租给唐明风，租赁价格为年租金220000元。租赁合同第三条约定：“租赁期限为五年，另预留2个月装修时间，即从2011年4月27日起至2016年6月26日止。租赁期满后甲方收回出租的房产以及原配套的设施设备，乙方增加的装饰和设施设备，属不动产部分，归甲方所有，甲方不予补偿，属动产部分由乙方自行处置。乙方拆除有关设施设备时不得损坏甲方的房屋结构和设施设备的安全完整。若有损坏，承担赔偿责任。”租赁合同第九条约定：“乙方未按约定支付租赁费的，甲方有权终止合同，乙方的履约保证金作为违约金不予退还”。合同签订后，安康市人社局与唐明风于2011年1月25日移交了约定租赁范围内的所有财物。2011年4月28日，安康市人社局向唐明风出具收条，内容为：“今收到唐明风交来市军转干部培训中心大楼租赁期资产、水电费押金伍万元整。2016年6月13日，安康市人社局与唐明风就人事宾馆房租合同期满及后续事宜进行洽谈，约定：一、唐明风承诺于2016年6月底前缴清第五年房租费用；二、鉴于房屋出租合同6月26日到期及市政府棚户区改造会议决定人事宾馆将拆除重新开发，经请示市公产局决定原租赁合同期满后不再出租；三、徐局长说经与公产局李局长沟通后，决定在合同期满后、房屋拆迁前不重新签订正式合同，仍由唐明风继续经营，按照原合同价钱折算每季度47500元，并按照季度按时支付费用。（原始合同为每年费用220000元，2014年7月我局报市公产局将年房租费用更改为190000元。）；四、唐明风承诺在政府决定正式拆除前一个月通知到本人，会按要求时间搬离。”唐明风在会议记录上签字。2016年9月9日，安康市人社局向唐明风发出通知书，内容为：“双方签订的租赁合同租期2016年6月26日期满，此处公有房屋全部收回市公产局统一处置。按照市政府及公产局决定，请唐明风于2016年10月31日前向公产局缴清合同约定期间内的房租费用并自行向相关部门结清水、电、气、光纤、电话费等相关费用并腾空、移交我局租赁给你的房屋。”2017年3月12日，安康市汉滨区人民政府作出汉政字[2017]39号房屋征收决定，公告内容为：“汉滨区人民政府启动安康中心城市金川社区棚户区改造项目，征收范围为原农校十字北片区域，大桥路两侧，东至亿发酒店，南至育才路，西至御公馆，北至潮都汇区域内单位家属楼房屋。具体征收范围和面积以规划红线图为准，并制定征收补偿安置方案，征收时间自该公告发布之日起至2017年12月31日止。”2017年4月28日,安康市人社局发出《关于安康市军转干部培训中心大楼腾退搬迁的通知》（安人社函[2017]70号），告知唐明风租赁房屋属于棚户区改造需要拆迁，并催收合同期内房屋租赁费110000元整，限唐明风于2017年5月7日前腾退房屋。唐明风收到腾退通知后未腾退房屋，也未清缴拖欠的房屋租赁费。
另查明，安康中心城市金川社区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案第五条第八项第一款规定：“征收补偿对象为房屋所有权人。征收出租房屋，只对被征收房屋所有权人进行安置”。
一审法院认为，安康市人社局与唐明风签订的租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律规定，应为有效合同。双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据租赁合同第三条规定，租赁期限已经届满，根据合同意思自治原则，双方未就续租事项达成合意，故租赁合同应当依法解除。唐明风应当腾退租赁物及内部配套设施，并缴清拖欠安康市人社局的租金110000元。对唐明风交纳的50000元履约保证金，实为安康市人社局收取的资产、水电费等押金。房屋租期届满后，应退还给唐明风，但唐明风尚欠安康市人社局租金110000元，折抵后唐明风应再向安康市人社局支付租金60000元。对于安康市人社局要求赔偿205833.33元损失的诉讼请求，因双方未积极协商交房事宜，且房屋面临拆迁，唐明风未正常经营，故安康市人社局要求赔偿占用费的理由不充分。唐明风辩称租赁房屋已被汉滨区人民政府征收，安康市人社局不是出租房屋的所有权人，其辩称理由不充分，且无充分证据支持，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、唐明风在判决生效后十日内将安康市军转干部中心大楼客房29间交付给安康市人社局；二、唐明风在判决生效后十日内支付安康市人社局拖欠租金60000元。案件受理费6788元，由唐明风承担。
二审中，唐明风当庭向本院提交《关于营业性用房腾退搬迁通知》一份，用以证明涉案租赁房屋所有权不属于安康市人社局所有。安康市人社局对该证据的质证意见为：该通知是金川社区棚户区改造项目指挥部向安康市人社局送达的，因唐明风是承租人且租赁物处于棚户区改造范围，故安康市人社局又将此通知向唐明风送达了一份。经审查，唐明风提交的新证据是金川社区棚户区改造项目指挥部为要求安康市人社局将棚户区改造范围内的出租房解除合同并收回而发出的，该证据不能直接证实租赁物的权属变动情况，与本案无关联性，本院不予采信。
安康市人社局未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：唐明风应否向安康市人社局支付拖欠的租赁费60000元并返还租赁物。
首先，关于拖欠租赁费的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2011年4月26日，安康市人社局与唐明风签订的《安康市军转干部培训中心租赁合同》意思表示真实且无其他效力瑕疵，应为有效合同，双方均应当按照约定履行自己的义务。本案中，上述书面租赁合同有效期自2011年4月27日至2016年6月26日。根据合同第四条约定，后三年的租金按年支付，且应当提前一个月缴清下一年租金。现双方签订的《安康市军转干部培训中心租赁合同》约定的5年租赁期间已届满，唐明风作为承租人应当按照合同约定按期支付租金。本案一审期间，唐明风对安康市人社局主张其拖欠该合同约定的5年租赁期限内租赁费110000元的事实并无异议，故该部分租金唐明风应当继续支付。因此前唐明风已向安康市人社局交纳了50000元押金，故一审法院将此两笔债务抵销后，判令唐明风向安康市人社局支付60000元租金正确。另外，唐明风认为自己在租赁期间产生的装修、停业等损失应当由安康市人社局承担赔偿责任，且赔偿款应当抵销上述租金。唐明风的该项上诉请求与本案不属于同一法律关系，且其未能在本案诉讼期间依法通过提起反诉的形式主张权利，故该部分主张不属于本案审理范围，本院亦不予审查。综上，唐明风上诉认为其不拖欠租赁费的主张与查明案件事实不符，该项上诉请求本院不予支持。
其次，关于租赁物返还的问题。《安康市军转干部培训中心租赁合同》约定的5年租赁期限届满前，双方于2016年6月13日协商一致，对房屋租赁合同期满后的事宜约定为：“合同期满后，房屋拆除前不重新签订正式合同，仍由唐明风继续经营，原合同价款折算每季度47500元，按季度支付。”二审中，唐明风对自己在上述材料中签字的事实予以认可，故安康市人社局提交的该项证据足以证实，双方原房屋租赁合同期满后继续履行的事实，因未明确约定继续使用租赁物的具体期限，且双方对此问题不能补充协商一致，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，应当认定2016年6月26日以后，双方之间成立不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除租赁合同。因此，唐明风认为本案应属于房屋征收补偿纠纷法律关系的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。经查，2016年9月9日，安康市人社局以书面形式通知唐明风，于2016年10月31日交清合同期限内的房屋租金及其他相关费用并返还租赁物，该行为应视为出租人安康市人社局向唐明风作出解除不定期租赁合同的意思表示。另外，考虑到涉案租赁物已经被列入棚户区改造范围，客观上也不再具备继续履行的事实基础，故双方的租赁关系依法应予解除。唐明风原本是基于有效的房屋租赁合同关系，从安康市人社局取得对租赁物的使用、收益权利，双方租赁合同关系因解除而终止后，唐明风不再具有对租赁物继续占有使用的法律依据，故一审法院判令唐明风向安康市人社局返还租赁物并无不当。
综上所述，唐明风的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由唐明风负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 波
审判员 王 佳
审判员 刘慧琴
二〇一八年五月二日
书记员 杜 涛