湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘12民终146号上诉人（原审原告）：郑春燕，女，侗族，1975年5月26日出生，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审原告）：赵旭，男，汉族，1974年11月11日出生，住湖南省怀化市鹤城区。两上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）:吴树平，鹤城区长城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，组织机构代码66858184-5。法定代表人邹明，该公司董事长。上诉人郑春燕、赵旭因与被上诉人怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。郑春燕、赵旭上诉请求：1、请求依法撤销怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初2932号民事判决书，判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金60622.66元、逾期办证违约金59248.78元（逾期办证违约金已计算至2016年10月5日，请求计算至被上诉人为上诉人办理好产权登记证的当天为止）；2、本案一、二审受理费用由被上诉人承担。事实和理由：2012年4月24日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间为2013年6月30日、逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；当天双方还签订了一份《补充协议》，约定了办证时间与逾期办证的违约责任。合同签订后，上诉人已向大汉置业支付了全部购房款，但被上诉人未能如约，直至2016年6月13日才取得当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。逾期至今，没有为上诉人办理房地产登记证书，交房条件也刚刚取得，给上诉人造成了一定的损失。上诉人认为一审法院的判决中存在以下几点错误：1、一审判决认定“应于2013年7月1日起至2015年6月24日按日向郑春燕、赵旭支付房屋价款的万分之一的违约金”有误；2、一审判决理由认定“大汉置业提交该《大汉龙城延期申请表》，确认该表中郑春燕、赵旭的单方法律行为生效，郑春燕、赵旭丧失了主张大汉置业逾期办证违约责任的权利，故郑春燕、赵旭要求大汉置业履行办证义务及承担逾期办证的诉讼请求，不予支持。”有误。郑春燕、赵旭向一审法院起诉请求：1、判令大汉置业承担《商品房买卖合同》的迟延交房违约责任，向郑春燕、赵旭支付逾期交房违约金60622.66元；逾期办证产权登记证书违约金59248.78元（逾期办证违约金已计算至2016年10月5日，请求计算至大汉置业为郑春燕、赵旭办理好产权登记证的当天为止）；2、本案案件受理费用由大汉置业承担。一审法院认定事实：郑春艳、赵旭和大汉置业于2012年4月24日签订了《商品房买卖合同》，载明大汉置业建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0010号。合同约定：郑春燕、赵旭购买大汉置业的第18幢2层201号商品房，房屋总价款429339元，合同签订后付房款129339元，通过银行贷款300000元；郑春燕、赵旭需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予大汉置业；大汉置业应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给郑春燕、赵旭，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果大汉置业逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，大汉置业按日向郑春燕、赵旭支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，郑春燕、赵旭、大汉置业又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、郑春燕、赵旭须在大汉置业发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉置业指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由郑春燕、赵旭承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由郑春燕、赵旭承担。郑春燕、赵旭未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于郑春燕、赵旭原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或郑春燕、赵旭未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，大汉置业有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》大汉置业即通知郑春燕、赵旭办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。郑春燕、赵旭须及时提供真实的联系方式，以便通知。郑春燕、赵旭自大汉置业通知之日起一个月内办理好房屋交接手续。否则，视为房屋验收合格已交接。大汉置业在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，郑春燕、赵旭不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由郑春燕、赵旭承担的有关税费、按现行标准由大汉置业代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。郑春燕、赵旭委托大汉置业办理房屋所有权证和土地使用权证，郑春燕、赵旭按如下标准向大汉置业缴纳代办费用。A、房产证代办费（包括办理房产证所需的各项费用），按总价款的0.6%缴纳；B、办理土地使用权相关费用，每户为1500元；C、若遇政府相关部门政策变化，则以上代办费用以政府变更后的税费标准为准。在协议第九条中约定：双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，郑春燕、赵旭应积极配合大汉置业办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或郑春燕、赵旭原因则顺延，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，大汉置业按郑春燕、赵旭已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，郑春燕、赵旭于2012年4月24日支付购房款129339元。2012年5月21日通过银行按揭贷款支付购房款300000元。郑春燕、赵旭共同在《大汉龙城延期申请表》“申请事项及理由”一栏写明“本人申请总房款剩余部分及其它费用包括契税、维修基金、土地证手续费、产权证手续费延期至18栋封顶时交清，若逾期，本人不追究大汉龙城开发商延期办证责任”。郑春燕、赵旭已于2015年6月24日收房。开庭时，郑春燕、赵旭未向大汉置业支付产权证手续等费用。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区18号楼2013年12月14日工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月16日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。郑春燕、赵旭2014年起诉大汉置业商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月4日作出（2014）怀鹤民一初字第920号民事判决，大汉置业向郑春燕、赵旭支付逾期交房违约金15798.24元（429339元×0.0001×368天）。郑春燕、赵旭、大汉置业均不服判决提出上诉，怀化市中级人民法院于2015年8月11日作出（2015）怀中民一终字第242号民事判决驳回上诉，维持原判。郑春燕、赵旭已收到大汉置业支付的逾期交房违约金15798.24元。一审法院认为：郑春燕、赵旭、大汉置业签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。大汉置业于2015年6月24日交房给郑春燕、赵旭，已构成逾期交房违约责任。大汉置业提出合同约定的违约金过高，请求予以减少，本院参照目前房地产交易市场现状，结合本案具体情况，酌情调整大汉置业按日向郑春燕、赵旭支付已交付房价款的万分之一的违约金。大汉置业未能按照约定在2013年6月30日前履行交房义务，其应于2013年7月1日起至2015年6月24日止按日向郑春燕、赵旭支付已交付房价款的万分之一的违约金共计31041.2元（429339元×0.0001×723天）。大汉置业已支付15798.24元，相减后，大汉置业还应支付郑春燕、赵旭违约金15242.96元。关于大汉置业逾期办证的违约责任，按照《大汉龙城延期申请表》中郑春燕、赵旭的书面表示内容，是一种有相对人的附条件(未在18栋封顶时付清除购房款外的其他费用)放弃权利的单方法律行为，该单方法律行为自意思表示到达相对人(大汉置业)时成立，自所附条件成就时发生法律效力。现大汉置业提交该《大汉龙城延期申请表》，本院确认该表中郑春燕、赵旭的单方法律行为生效，郑春燕、赵旭己丧失了主张大汉置业逾期办证违约责任的权利，故郑春燕、赵旭要求大汉置业履行办证义务及承担逾期办证违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、怀化市大汉置业有限公司支付郑春燕、赵旭逾期交房违约金15242.96元，限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回郑春燕、赵旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2697元，郑春燕、赵旭共同负担2516元，怀化市大汉置业有限公司负担181元。二审补充查明：1、郑春燕、赵旭于2015年6月11日收房，原审认定2015年6月24日错误，本院予以纠正；2、大汉置业于2016年6月14日取得《竣工综合验收备案表》，原审认定大汉置业于2016年6月16日取得《竣工综合验收备案表》错误，本院予以纠正。本院二审查明其他的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，郑春燕、赵旭与大汉置业自愿签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。对于有效的合同，双方均应当按照合同约定履行。关于合同违约金的约定计算问题。一审法院参照目前房地产交易市场现状、本地经济发展水平，结合本案具体情况，酌情调整大汉置业向郑春燕、赵旭支付已交付房价款的万分之一的违约金并无不妥。另因郑春燕、赵旭于2015年6月11日收房，故违约金应计算至2016年6月11日，而原审法院计算至2016年6月24日错误，但大汉置业未上诉，视为其对一审判决的认可，故本院对一审违约金的认定和计算标准予以维持。关于上诉人主张要求大汉置业支付逾期办理产权证书的违约责任的问题。上诉人在一审庭审中承认，《大汉龙城延期申请表》的签名系其本人书写。上诉人在申请表上的签名视为其对其中的内容的认可和承诺，亦是对自己权利的处分，应真实有效。故原审法院根据申请表的申请事项和理由，驳回上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约责任的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，上诉人郑春燕、赵旭的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人郑春燕、赵旭负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  王文利代理审判员  宋艳云二〇一七年六月十三日代理书记员  田健伶