江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0623民初2225号原告：徐志平，女，1970年8月28日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：周烈，江苏南黄海律师事务所律师。被告：蔡红平，男，1966年8月5日生，汉族，住如东县。被告:陈滨苏，女，1974年3月7日生，汉族，住如东县。两被告共同委托诉讼代理人：刘冠军，江苏健行律师事务所律师。原告徐志平与被告蔡红平、陈滨苏所有权确认纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐志平的委托诉讼代理人周烈、被告陈滨苏（参加了第一次庭审）及两被告的委托诉讼代理人刘冠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐志平向本院提出诉讼请求：1.确认位于如东县掘港镇南公路14号406室房屋一套的所有权归原告所有；2、两被告协助原告办理房屋产权过户登记手续。事实和理由：2000年8月3日，原告与尤建华签订《售房合约》，即由原告购买尤建华实际所有的位于如东县掘港镇南公路14号406室住房一套，售价30600元，合同签订后双方履行了付款交房义务，但未及时办理房屋过户手续。2010年1月19日，尤建华将涉案房屋再次出售给被告，并办理了过户手续，现涉案房屋登记在被告名下，证号为如东房权证掘港字第××号。2014年5月30日，原告向如东县人民法院起诉，要求确认与尤建华签订的《售房合约》有效，2014年8月18日，如东县人民法院作出（2014）东民初字第00885号民事判决书，确认原告与尤建华于2000年8月3日签订的《售房合约》合法有效。2014年5月7日，被告向如东县人民法院起诉，要求原告排除妨碍，迁出涉案房屋，如东县人民法院审理后，认为被告虽领有涉案房屋的产权证，但没有实际取得涉案房屋的财产所有权，因此，驳回了被告的诉讼请求。南通市中级人民法院以（2016）苏06民终415号民事判决书驳回被告上诉，维持原判。原告与尤建华之间的房屋买卖关系合法有效，对房屋的占有使用具有合法依据，被告虽领取产权证，但未取得涉案房屋的物权，涉案房屋的物权应归原告所有。两被告辩称：1.本案实质为一房二卖情况下的权属确定问题，在两份买卖合同均有效的前提下，被告依法办理不动产物权过户登记，故案涉房屋的归被告所有。原告提出诉讼请求的主要依据是（2014）东民初字第00732号一审判决和（2016）苏06民终415号二审判决，但是该两份判决并没有确认案涉房屋归原告所有，现有证据可以证明被告已经依据合法有效的房屋买卖合同办理了产权过户登记从而取得案涉房屋的产权；2.现被告处于既无法追究尤建华涉嫌诈骗的刑事责任，又无法依据物权法的规定通过法院的司法审判程序取得案涉房屋的占有，实际上被告处于左右不能的境地，在为尤建华不诚信的行为和原告在长达十年的左右的时间内始终未及时办理过户的过失行为买单，这对本案的被告是极为不公正的；3.（2014）东民初字第00732号一审判决、（2016）苏06民终415号二审判决认定事实不清，适用法律错误，被告已申请再审，申请本案中止审理。综上，被告已经依据合法有效的买卖合同取得案涉房屋的产权，原告的诉请缺乏依据，请求依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年5月22日，案外人尤建华与前夫王培泉在如东县掘港镇法律服务所签订离婚调解协议书，双方除对子女抚育、财产分割、债权债务进行约定外，协议书中还明确产权住房（证号：东掘友字第0510，即涉案位于掘港镇南公路14号406室）一套归尤建华所有，王培泉自行解决住房，产权证交由尤建华。同年5月28日，双方在如东县掘港镇人民政府登记离婚，领取离婚证。2000年3月，原告徐志平与案外人尤建华就系争房屋（原掘港镇南公路66号）的转让事宜进行协商，并于2000年3月24日达成售房协议，尤建华对上述房屋作价30000元出售给原告徐志平，有线电视和热水器、电话作价600元，合计30600元，分三次付款。同月26日，尤建华收取原告徐志平买房押金2000元。同年8月3日，双方正式签订《售房合约》，原告徐志平向尤建华交付剩余28500元购房款，尤建华向徐志平交付房屋、产权证。因该房屋产权证证载产权人为王培泉，房屋未能办理过户手续。原告徐志平受让房屋后，对房屋进行了装修并一直居住生活至今。2009年6月，尤建华以王培泉的名义向如东县城镇房地产产权监理所申请挂失东掘友字第0××0号房屋产权证，该所经审查后于2009年6月30日在江南时报第16版登载遗失公告。公告到期后无相关权利人向该所提出异议，该所于2009年7月16日在注销原东掘友字第0××0号房屋产权证，随后即为尤建华补办房屋产权证，将房屋所有权人变更登记为尤建华，证号：如东房产证掘港字第××号。2009年8月，尤建华向被告蔡红平借款，被告蔡红平提出要求以房产抵押。同年8月26日，尤建华与被告陈滨苏（系蔡红平之妻）到产权登记部门办理抵押登记。借款到期后，尤建华未能归还借款本息。经双方协商，由尤建华将涉案房屋出售给被告，用于抵偿不能偿还的借款本息。2010年1月19日，尤建华与被告蔡红平、陈滨苏签订《如东县房产契约书》，由尤建华将系争房屋以149000元的价款再次出售给被告蔡红平、陈滨苏，约定被告于当日付清款项，尤建华将房屋移交。双方于2010年1月20日办理过户登记，将涉案房屋所有权人变更登记为被告蔡红平，被告陈滨苏为共有人，证号：如东房产证掘港字第××号。同时还办理了国有土地使用权证过户手续，证号为：东国用2010第B100104号。2013年9月30日，本院立案受理蔡红平诉徐志平排除妨害纠纷一案，案号为（2013）东民初字第1439号，蔡红平要求徐志平停止非法侵占属其所有的位于掘港镇南公路14号406室住房一套。本院经审理认为尤建华在明知已将房屋出售的情况下，通过多种途径再次将房屋出售过户，可能涉嫌刑事犯罪，故将案件移送如东县公安局侦查，并裁定驳回蔡红平的起诉。2014年2月20日，如东县公安局复函本院，认为现有证据不能认定尤建华一房二卖时，具有非法占有的故意，不符合诈骗案件的立案条件。2014年5月7日，本院再次立案受理蔡红平、陈滨苏诉徐志平排除妨害纠纷一案，案号为（2014）东民初字第732号，蔡红平、陈滨苏请求确认位于如东县掘港镇南公路14号406室房屋属蔡红平、陈滨苏所有，徐志平腾空上述房屋并交与蔡红平、陈滨苏。2015年12月7日，本院判决驳回蔡红平、陈滨苏的诉讼请求。蔡红平、陈滨苏不服该判决，向南通市中级人民法院提起上诉，该院以（2016）苏06民终415号民事判决书判决：驳回上述，维持原判。2014年5月30日，徐志平将尤建华诉至本院，要求确认两者的房屋买卖合同有效，尤建华配合徐志平办理房屋过户手续。2014年8月18日，本院以（2014）东民初字第00885号民事判决书判决：一、徐志平与尤建华于2000年8月3日签订的《售房合约》合法有效；二、驳回徐志平在本案中要求尤建华协助办理房屋过户手续的诉讼请求。2014年12月5日，蔡红平、陈滨苏将尤建华诉至本院，要求确认双方签订的关于掘港镇南公路14号406室房屋买卖合同有效。2015年3月4日，本院以（2014）东民初字第1945号民事判决书判决：确认蔡红平、陈滨苏与尤建华于2010年1月19日签订的《如东县房产契约书》合法有效。在本案审理过程中，蔡红平、陈滨苏不服南通市中级人民法院（2016）苏06民终415号民事判决，提出再审申请。南通市中级人民法院于2016年10月13日以（2016）苏06民申72号民事裁定书驳回蔡红平、陈滨苏的再审申请。本院认为，本案的争议焦点在于系争房屋归谁所有？所有权的内容可以分为积极权能和消极权能两个方面，前者是指权利人对标的物所享有的占用、使用、收益和处分权能，后者则是指权利人在行使权利遇到妨害时，有排除他人干涉的权能。本案中，一方面，已有生效判决驳回了两被告要求行使所有权消极权能的诉讼请求；另一方面，生效判决已经确认原告与尤建华之间的买卖系原始产权人之真实意思表示。原告自受让房屋后一直居住在系争房屋内，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，对外具有公示效力，系争房屋的所有权应归其所有。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条规定将出卖人无权处分他人财产的行为区分为债权行为和物权行为，虽然两被告与尤建华之间的买卖合同有效，但是尤建华无权处分系争房屋，在未取得原告追认的情况下，不发生物权变动之结果。完整的物权行为包括原因行为和变动行为，应当以物权的原因行为来判定和修正物权的变动行为及登记结果，不得以物权的登记结果来反证物权的原因行为具有效力方面的绝对性。两被告在系争房屋之上不能成立物权期待权，更不能取得所有权，两被告依法只能向尤建华行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权。综上，原告要求确认物权，被告配合办理产权过户手续的诉讼请求成立，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：位于如东县掘港镇南公路14号406室房屋归原告徐志平所有，被告蔡红平、陈滨苏于本判决生效后十五日内配合原告徐志平办理产权过户手续。案件受理费3280元，由被告蔡红平、陈滨苏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3280元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通西被闸支行，账号：47×××82）。审 判 长  蒋小云代理审判员  吴 霞人民陪审员  吴明秀二〇一六年十一月八日书 记 员  徐 竞