山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兖民初字第1599号
原告：江利。
委托代理人：蒋晓瑞，兖州永安法律服务所法律工作者。
被告：卢强。
委托代理人：张波，山东滋阳律师事务所律师。
第三人：尚延宾。
原告江利与被告卢强、第三人尚延宾案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告江利、委托代理人蒋晓瑞，被告卢强、委托代理人张波，第三人尚延宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江利诉称，因被告卢强请求山东省济宁市兖州区人民法院强制执行与第三人尚延宾（2014）兖民初字第1132号民事调解书一案，原告江利于2015年6月2日才知道兖州区法院于2015年6月3日拍卖登记在第三人尚延宾名下归原告所有的兖州区红花丽苑小区10号楼3单元202室（或称206室）房屋一套。原告向兖州区人民法院提出异议申请，兖州区人民法院2015年7月2日作出（2015）兖执异字第5号执行裁定书，驳回了原告的异议，因此原告依法向兖州区人民法院起诉。原告认为第三人尚延宾于2008年2月25日在中间人尚来友的见证下，双方签订售房协议将该房卖与原告江利，房屋总价款共计312000元，购房款已全额支付给被告尚延宾，房屋交付后原告江利一家六口占有居住至今，虽然没有办理产权过户手续，自2008年2月25日后该房屋与尚延宾没有事实上的法律关系，原告江利与被告尚延宾签订房屋买卖合同属合法有效协议且已交付占有使用至今，该房屋所有权应属原告江利所有。原告签订房屋买卖合同时，尚延宾对其他人不负有债务，原告购买该房后，被告尚延宾以房屋统一办理产权证为由，一直拖延至今没有办理产权过户手续，致使原告房屋产权登记不能，遂产生纠纷。综上所述，被告卢强和尚延宾的债权债务不应强制执行原告所有的占有居住使用至今的房屋。尚延宾依法转让房屋的行为，符合我国《合同法》、《物权法》关于合同变更与转让有关法律规定，原告与尚延宾签订的房屋买卖协议应属有效合同，尚延宾应履行合同义务，故请求依法支持原告的诉讼请求，判决不得执行裁定查封的兖州区红花丽苑小区10号楼3单元202室房屋一套，并依法确认原告和尚延宾签订的售房协议书有效，判令尚延宾协助办理房屋过户登记手续或判决生效后原告自行到房屋登记机关办理上述房屋的所有权登记手续。庭审中增加一项诉讼请求，要求判令被告尚延宾继续履行协议，并支付违约金5万元。
被告卢强辩称，原告江利诉被告卢强，其诉讼请求要求判决不得执行本案诉争的房屋，于法无据，卢强与尚延宾之间因民间借贷关系由尚延宾向卢强借款30万元，并以本案诉争的房屋进行抵押，并在房屋登记管理机关办理了房屋拍卖权登记，因尚延宾到期未有偿还所欠债务，卢强向人民法院提起诉讼，并通过法定的程序在人民法院的主持下进行了调解，并出具了生效的法律文书，该法律文书明确载明了卢强对于本案诉争的房屋享有优先受偿权，据此，卢强向人民法院申请强制执行，按照法定的程序人民法院对于该房屋进行查封拍卖，程序合法，因此，原告的诉请不符合法律规定，虽然原告主张与第一被告签订了售房协议，并实际占有，根据物权法的规定，由于其并未办理房屋登记过户手续，因此不具备对抗卢强对该房屋所享有的物权效力的担保物权。其主张依法不应予以支持。第二，对于原告与被告尚延宾签订的售房协议是否有效，因其不符合物权法应当登记并未登记的规定，因此请求法庭依法予以判决。
第三人尚延宾述称，原告所说的都是事实，原告的要求是合理的，我不反对原告的异议。
经审理查明，2014年1月8日本案被告卢强与本案第三人尚延宾在房屋登记管理部门对兖州区红花丽苑小区10#住宅楼3单元202室办理了房屋抵押登记，同年5月22日，卢强向本院提起诉讼，要求尚延宾偿还2013年12月27日的30万元借款及利息，并要求对尚延宾名下的上述房屋享有优先受偿权，同时提出财产保全的申请，本院于同年6月3日作出裁定，查封尚延宾名下的位于兖州区红花丽苑小区10#住宅楼3单元202室房屋（产权证号兖州字第××号）一套。经本院调解，双方于2014年8月15日达成调解协议，一、由尚延宾于2014年9月30日前一次性偿还卢强借款本金30万元及利息。二、卢强对尚延宾名下位于兖州区红花丽苑小区10#住宅楼3单元202室房屋（产权证号兖州字第××号）一套享有优先受偿权。该调解书生效后，尚延宾未履行偿付义务，卢强向本院申请强制执行，本院依据卢强的申请，委托有关部门对上述房屋进行了评估、拍卖，2015年6月3日流拍。本案原告江利于6月2日提出执行异议申请，本院作出（2015）兖执异字第5号执行裁定书，裁定驳回江利的异议。江利不服该裁定，向本院提起诉讼。
庭审中江利提供与尚延宾于2008年2月25日签订的售房协议一份，拟证明原告已经取得诉争房屋的所有权，该售房协议甲方为尚延宾，乙方为江利，中介人为尚来友，合同的第一条为房屋概况，第二条为房屋售价，共计31.2万元，第三条约定2008年2月25日双方签订协议时，乙方一次性交付甲付31.2万元购房款，双方办理房屋交接，第四条约定乙方付清房款后，此房屋产权归乙方所有，甲方需在该安置区统一办理房屋产权证和土地使用证，办理完毕后将两证交于乙方管理，需变更过户手续时甲方协助乙方办理，费用乙方承担。第五条约定一方违约需承担5万元的违约金。对该售房协议书，被告认为无法证实原告所主张的就该诉争房屋享有所有权，根据物权法的规定，我国实行物权登记制度，未经登记的不发生法律效力。第三人尚延宾对该售房协议书予以认可。
原告江利提供中国银行股份有限公司兖州兴隆支行出具的2008年2月25日江利付款给尚延宾18万元的转账凭条一份，该行加盖了业务专用章。经原告申请本院在山东省兖州区农村信用社新兖信用社进行查询，该信用社提供了2008年2月25日储蓄存单、存款凭证、取款凭证并加盖业务公章，证实原告江利向尚延宾汇款13万元，原告并提出下余2000元是吃饭时当面交付尚延宾现金，以上共计交付尚延宾31.2万元。对于银行交易凭证，被告卢强对真实性无异议，但认为无法证实与本案有直接的关联性，也无法证实其用途。第三人尚延宾对原告所诉予以认可。
原告还提供2015年6月23日兖州红花家园物业公司出具的证明一份，证明诉争的房屋原10号楼3单元206室现为10号楼3单元202室，楼号有变更，但房屋系同一间，江利占有使用至今。被告对红花家园出具的楼号变更的证明没有异议。原告提供房屋居住现状照片两张，证明原告买房后对房屋进行了装修，并使用至今。被告对原告提交的照片两份，认为与本案无关，也无法证实原告的主张。原告提供房屋交费水、电、煤气、物业本及交付银行卡、有线电视交费手续等，均由原告江利及妻子刘传妮办理交纳，该证据证明江利是房屋所有权人，占有使用至今。对原告提交的一宗交费凭证，被告对其真实性无异议，但认为本案诉争的房屋，原告是否享有所有权，应根据物权法的规定，以物权登记即以房产登记为准，而不应以相应的收费凭证为准。原告还提供由兖州红花家园物业公司2015年5月31日出具的证明一份，证明江利自2008年入住该小区至今，物业费及取暖费均由江利本人交纳至物业公司财务科。原告还提供了由兖州红花家园物业公司2015年5月31日出具的证明一份，证明江利自2008年入住红花丽苑小区10#楼3单元202室。对于红花家园出具的两份证明，被告认为该证明出证单位系物业公司，物业公司系对于辖内小区物业管理的部门，其出证的效力不应给予物权，两份证明形式上不符合法律的证据形式，物业公司出具的证明只加盖公章，无法定代表人签名。原告提供证人证言两份，证明人孔祥亮、朱宁会，证明在2008年2月25日买卖房屋的过程中，由江利支付给尚延宾18万元及13万元的事实，证明买房的过程及房屋买卖协议签订的过程。原告还提供2015年5月31日由证明人郭胜利、尚来友（该房屋买卖中介人）、刘万福、段秋平等居民出具的证明，证明江利一家六口自2008年8月至今在红花丽苑10号楼3单元202室居住，上述证人均未出庭。对于原告提交的证人证言，被告认为，根据证据规则，证人应出庭作证，形式上不合法，因此其内容也无法考证，对原告提交的其他四份证明，因其形式上属于证人证言，因证人未到庭当庭作证，被告不发表质证意见，对于该证据的效力不予认可。第三人尚延宾对以上证据均没有意见。
被告对原告提交的执行异议申请书的真实性没有异议，但认为其内容因系原告单方陈述，无法考证。对本院的执行裁定书的真实性无异议，并认为该执行裁定书也可以证实卢强系因合法的民间借贷关系，并以合法的途径取得了法院的调解书，向人民法院申请执行也是依照法定的程序，而原告江利所称的对于房屋享有相应的权利，但其所享有的权利并不足以对抗卢强所享有的担保物权。第三人尚延宾均表示无异议。
被告向法庭提交房屋他项权证一份，证实卢强对本案诉争的房屋享有合法的担保物权，同时按照法律规定担保物权是具有排他情况，提供兖州区人民法院民事调解书一份，案号为（2014）兖民初字第1132号，该份调解书载明了被告应当清偿原告借款本息，同时卢强对本案诉争的房屋享有优先受偿权，认为上述证据能够证实，卢强因合法的民事行为向人民法院提起诉讼，经过法定的程序就本案诉争的房屋取得了合法的担保物权，并向人民法院就生效的法律文书申请强制执行，完全符合法定程序。原告对房屋他项权证的真实性没有异议，但认为该抵押属于恶意抵押。尚延宾不是房屋产权的真正所有权人，尚延宾利用房屋登记的过户时间差，向房管局恶意隐瞒房屋产权真实情况，将房屋抵押给卢强进行借款，侵犯了房屋实际所有权人即原告的合法权益，房屋的抵押也是无效的。对于被告提交的调解书，原告认为违背法律规定，不能作为执行的依据。该调解书的内容不仅超出了原告的诉讼请求，而且侵犯了案外人江利的利益，抵押权无效，调解书享有的优先受偿权不能成立。被告卢强与尚延宾之间的债权债务无权再作为申请人对原告人的房屋强制执行。被告卢强所取得的抵押权存在瑕疵，不能就抵押物享有优先受偿的权利。第三人尚延宾对被告卢强提交的证据没有异议。
第三人尚延宾述称其2010年办理了房产证，但未办理土地证，所以未过户给原告，因急需用钱，所以办理抵押，原告表示房权证按合同应是五年办理，不知道尚延宾提前办出房产证。
被告卢强提出在尚延宾找卢强办理房屋抵押时，根据房权证显示在之前尚延宾曾经将该房屋抵押给农村信用社办理过他项权，尚延宾对此也予以认可，被告认为在房屋上设置担保物权是符合法律规定的。
原告庭审中最后意见为请求判令第一、房屋归原告江利所有，不予执行裁定查封的诉争的房屋，并解除查封。第二，判决依法确认原告与尚延宾签订的售房协议有效，并判令尚延宾继续履行协议，协助办理过户手续，或判决生效后，原告自行到房屋登记机关办理上述房屋所有权登记手续。第三，本案诉讼费用由尚延宾承担。
上述事实主要由庭审查证证实，材料已附入卷宗。
本院认为，原告江利与第三人尚延宾签订的《售房协议书》系双方真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案系案外人执行异议纠纷，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告江利在被告抵押权登记、本院查封之前已与尚延宾签订了买卖房屋合同，买卖合同合法有效，且提供证据形成证据链可以证实已经支付全部款项并实际入住，庭审中尚延宾对江利购买上述房屋的行为亦予以认可，买卖房屋时尚未有房权证，办理房权证后尚未办理土地证，所以未告知原告，没有办理房产过户手续，且根据《最高人民法院理解与适用》对第二十八条所述，买房人未通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动不视为买受人有过错，原告亦不存在对他人权利障碍或政策限制的忽略，故原告对于未办理过户登记手续不存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院理解与适用》对该条的条文理解表述为：案外人对执行标的尚未取得所有权，但享有应向其交付的债权请求权的，除法律、司法解释明确规定能够阻止执行的情形以外（例如本司法解释第28-30条、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第2条等），案外人对执行标的的债权请求权，原则上不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权。可见第二十八条属于第二十七条所说的“法律、司法解释另有规定的”的情形，能够阻止执行，对抗申请执行人的优先受偿权。被告卢强与尚延宾之间借款合同纠纷一案中，双方调解系金钱类债权及优先受偿权，并非指定交付的特定物，原告江利提出的异议符合该规定第二十八条的四个条件，可以对抗被告的优先受偿权，原告要求停止对该房屋执行的诉讼请求，应当予以支持。本案为案外人执行异议案件，原告江利要求判决房屋归原告所有，并解除查封，确认原告与尚延宾签订的售房协议有效，并判令尚延宾继续履行协议，协助办理过户手续，或判决生效后，原告自行到房屋登记机关办理上述房屋所有权登记手续的诉讼请求，不属本案审理范围，本院不予处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：
一、停止对尚延宾名下的位于兖州区红花丽苑小区10#住宅楼3单元202室（产权证号兖州字第2010021**）房屋的执行。
二、驳回原告江利的其他诉讼请求。
案件受理费100元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于山东省中级人民法院。
审判长 徐洪梅
审判员 张 霞
审判员 胡明建
二〇一五年十二月十六日
书记员 颜景英