重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00856号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴长江，男，1964年7月23日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。
委托代理人游国良，重庆新合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）罗树才，男，1961年3月8日出生，汉族，个体工商户，住重庆市武隆县。
上诉人吴长江与被上诉人罗树才租赁合同纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2014年6月18日作出（2014）武法民初字第00412号民事判决。吴长江不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员贺付琴担任审判长，与审判员陈江平、倪静组成合议庭进行了审理，上诉人吴长江及其委托代理人游国良，被上诉人罗树才参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年5月21日，吴长江与罗树才签订《酒店客房部承租协议》约定：吴长江承租罗树才所有的位于武隆县巷口镇白杨路原太极酒店整层楼（含歌城，罗树才的住房除外）；租赁期限为五年，从2008年10月15日起至2013年10月14日为止，前三年每年的租金50000元，第四年租金55000元，第五年租金60000元；承租期间，罗树才将客房部的设备设施交吴长江无偿使用，吴长江必须验收设备设施正常无损后以交接清单签字为准，并由吴长江交付设备设施使用保证金壹万伍仟元整（15000元），合同期满后，吴长江不再续租，罗树才按清单验收设备设施完好无损后全额退还保证金壹万伍仟元整，反之，如有损坏按时价赔偿；承租期间，吴长江经营所发生的一切证件（如执照等），税率和其它所需资费由吴长江单方负责；承租期间，吴长江将负责客房部的全面安全，必须做好防火防盗，及时消除不安全的隐患，如漏水、漏电、漏气及灯箱广告的维修及管理，罗树才不负任何管理和安全责任；在承租期间，吴长江需要改造及装修，必须征得管理部门和罗树才的同意后方可施工，所需材质必须符合消防要求；承租期间，罗树才的设备设施无偿的交予吴长江使用，但承租期间吴长江所投入的设备设施和装修，期满后不得拆搬归罗树才所有，罗树才不负任何责任和费用；吴长江在承租期中，安装天然气和公安网费用期满过户给罗树才，必须是罗树才能正常使用，由罗树才将费用凭发票付给吴长江；所有财务往来账必须以收据为准；本合同经双方商定，如罗树才违约赔偿吴长江装饰费用和违约金1万元。如吴长江违约，罗树才有权无条件收回客房部及设施设备并处以违约金1万元整。上述协议签订后，吴长江向罗树才交纳保证金15000元。2011年10月14日，吴长江交纳自2011年10月15日至2012年10月14日的租金55000元。在租赁期间，吴长江投入资金经营聚贤酒店，并对房屋进行了装饰装修，添置了部分物品，改造了807、808房间并将供热装置由电改为气。2012年1月29日，酒店客房部发生火灾事故。之后，罗树才将客房部钥匙拿走，关闭客房部大门。从2012年2月3日起，吴长江未能继续经营聚贤酒店。2012年2月，吴长江起诉要求解除双方签订的《酒店客房部承租协议》，由罗树才赔偿其房屋的装修和添置的财产损失147427.73元，返还2011年2月2日至2012年10月14日期间的房屋租金38661.73元及保证金15000元并承担违约金10000元。罗树才在一审审理中同意解除租赁合同，并提起反诉，请求判决吴长江因违约赔偿其财产损失74650元，对客房部地毯、茶楼小厅、大门及客房824房门及总台予以恢复，如不能恢复作价赔偿40000元。
在一审诉讼过程中，2012年7月24日以及2012年8月6日，一审法院两次对罗树才的损失范围进行了现场勘验。2014年3月26日，双方对各自请求的损失范围进行了估价。经现场勘验清点并估价，罗树才的财产损失折价情况为：牛皮沙发7000元、木沙发900元、TCL王牌电视机700元、帅康电热水器6台27**元、宏基电脑4000元、格力空调1000元、柏木圈椅2000元、电脑桌400元、落地电风扇300元、两用被200元、棉絮200元、毛毯100元、吧台修复价700元、地毯15000元、窗帘2500元、茶楼小厅3000元、大门2000元、套门400元、所更换的空调5台50**元、更换的床、床头柜、电视柜3000元，以上估价合计为51100元。吴长江的各项装修材料项目损失估价情况为：购置的装修酒店材料估价为2000元，购置歌城电器设备估价为1200元，4张床、床头柜、电视柜估价为650元，电脑桌及吧台电脑椅估价为1000元，热水器估价为500元，装饰材料估价为650元，杉木床、木床、床头柜、电视柜估价为4000元，沙发、茶几（含玻璃）估价为2800元，卫生间管道排气扇估价为200元，扫描仪估价为100元，交换机、网线估价为200元，便槽估价为50元，不锈钢防盗网估价为70元，美的空调14台估价为18100元，装修807和808房间（除木地板外）估价为2500元，木地板估价为6000元，灯箱喷绘800元，电脑估价为2400元，墙漆涂料估价为8000元，购置毛巾架、龙头维修估价为550元，换气阀估价为100元，消防器材估价为150元，日风管估计为200元，大门头材料、铁架不锈钢板2000元，煤气管道和地毯估价为300元，窗帘估价为3500元，地毯估价为1700元，以上估价合计59720元。2014年5月19日，双方对吴长江财产存在的残值进行现场指认，经指认确认的财产损失如下：热水器500元、装饰房屋的水泥款598元、便槽50元、不锈钢防盗网70元、美的空调五台25**元、美的空调9台156**元、装修807和808房间（除木地板外）2500元、木地板6000元、灯箱喷绘800元、电脑2400元、墙漆涂料8000元、换气阀100元、消防器材150元、日丰管200元、大门头材料及铁架不锈钢板2000元、煤气管道和地毯300元、窗帘3500元、地毯1700元以及杉木床、木床、床头柜、电视柜4000元，支付维修房屋裂缝防水款450元。以上损失合计51418元。另“吴长江购置的材料装修酒店6057元”大项中，指认存在的有接待牌（清单价150元）、双头皂液盒（540元）、夏普灯（1040元）、耐磨砖（205元）；2011年11月7日票据中存在的有毛巾架（760元）；“吴长江购置的电器设备装修出租房屋的歌城4480元”大项下机柜存在、频闪存在，但不能确定频闪是否系经营更换而来；“吴长江客房部购置的电脑桌2张、吧台电脑椅2把2000元”项下存在电脑桌（1400元），无电脑椅（600元）；“购置的沙发、茶几、麻将桌4套、玻璃6800元”项下购置的茶几（含玻璃）（4100元）存在，但无沙发（2700元）；“支付交换机、网线840元”大项下网线（60元）存在，无交换机。在诉讼过程中，双方均同意若《聚贤酒店房屋装修材料及价格票据明细表》大项下部分小项存在，则按照《聚贤酒店房屋装修材料及价格票据明细表》中大项折旧的对应折旧比例计算小项价值。
罗树才一审答辩称：双方签订租赁合同属实。我不存在违约行为。吴长江在合同租赁期间，不遵守消防相关规定，擅自将煤气罐串联在一起，改变酒店供热水系统，导致酒店于2012年1月29日发生火灾事故。我多次要求吴长江整改，但吴长江为了逃避责任自动退出酒店。吴长江在租赁期间，变卖了我的部分财产和擅自改变房屋结构和设施，构成违约。请求驳回吴长江的诉讼请求。
吴长江针对罗树才提起的反诉辩称：罗树才要求赔偿损失无法律依据，不应支持。双方签订的酒店客房部承租协议是有效协议。罗树才在合同承租期内解除协议和关闭承租的酒店，构成违约。故罗树才的反诉请求不应支持。
一审法院认为，本案争议焦点有：双方是否存在违约行为；双方损失的金额如何认定及其赔偿责任如何分担。双方签订的《客房部酒店租赁合同》真实有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，吴长江必须负责客房部的全面安全，及时消除不安全隐患。结合证人杨小蓉的证言及罗树才提供的照片，均可证明酒店失火的事实。吴长江将电改气，导致酒店存有安全隐患，据此应当认定吴长江存在违约行为，应承担相应的违约责任。根据《客房部酒店租赁合同》中关于“吴长江违约，罗树才有权无条件收回客房部及设施设备并处以违约金1万元整。”的规定，罗树才在酒店失火后收走客房部钥匙的行为不构成违约。罗树才将钥匙收回并关闭客房部大门，吴长江也未能继续经营，上述租赁合同事实上已解除，因双方未实际办理解除合同的相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，吴长江主张解除合同，罗树才于2012年7月24日同意解除合同，应视为双方协议解除了合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方虽在合同中约定，期满后全部财产归属罗树才，但本案租赁期尚未界满前双方就解除合同，故全部财产归属于罗树才的条件并未成就。吴长江投入资金装饰装修过的房屋及添置的设施已实际由罗树才管理使用，对于房屋装饰及添置的财产罗树才应当折价补偿。合同解除后，吴长江应当将房屋及租赁时交付的设施设备返还给罗树才，对已损毁的财产吴长江应予以修复或赔偿。一、吴长江主张的损失部分包括：1、装饰残值部分。经指认吴长江存在的财产及折价情况查明为51418元，但其中消防器材150元、日丰管200元、灯箱喷绘800元，合计1150元属于日常经营更换所需，对于这几项费用不予支持。“装饰房屋的水泥款598元”项所对应的2009年9月6日的收据反映出系购买水泥砖的费用，其应属装修房间所产生的费用，吴长江将其列作为无残值损失部分，导致未能估价，责任在于吴长江且吴长江提供的收据无供货方的印章，其真实性难以核实，对装饰房屋的水泥款598元不予支持。因双方在合同中明确约定，罗树才对漏水不负担管理责任，故吴长江治理漏水的费用450元应由吴长江自行负担。因此，吴长江的装饰部分损失认定为49220元（51418元-1150元-598元-450元）。吴长江对大项“吴长江购置的材料装修酒店”能指出的有：接待牌（清单价150元）、双头皂液盒（540元）、夏普灯（1040元）、耐磨砖（205元），根据双方同意的折算方法，对上述小项折价计为（150元＋540元＋1040元＋205元）÷6057元×2000元≈638.93元；2011年11月7日票据中反映的毛巾架（760元）折价为760元÷1390元×550元≈300.72元；2008年11月15日“吴长江购置的电器设备装修出租房屋的歌城”中机柜存在、频闪存在，但无依据证明小项价格，对此不予支持；“吴长江客房部购置的电脑桌2张、吧台电脑椅2把”项下存在电脑桌（1400元），无电脑椅（600元），对于电脑桌的价值折价计为1400元÷2000元×1000元=700元；“购置的沙发、茶几、麻将桌4套、玻璃”购置的茶几（含玻璃）（4100元）存在，但无沙发（2700元），对于茶几（含玻璃）折价计为4100元÷6800元×2800元≈1688.24元；“支付交换机、网线”大项下网线（60元）存在，但无交换机（480元），对网线折价计为60元÷840元×200元≈14.28元。因此，对于吴长江的装修损失折价合计为：52562.17元（638.93元＋300.72元＋700元＋1688.24元＋14.28元＋49220元）。2、保证金。罗树才对吴长江交纳的保证金15000元并无异议，在合同解除并由吴长江赔偿相应财产损失后应当予以退还。3、应退还的房租部分。罗树才将钥匙收走，吴长江也未再继续经营，罗树才关闭客房部在事实上已解除上述租赁合同。故罗树才应退还未能经营期间的房租。从吴长江提供的重庆农村商业银行转帐回单及罗树才的陈述来看，罗树才已收到2011年10月15日至2012年10月14日期间的租金55000元。罗树才收走钥匙，关闭客房部，吴长江从2012年2月3日起未能继续营业，故罗树才应当退还从2012年2月3日起至2012年10月14日期间的房屋租金为55000元÷365天×255天≈38424.66元。4、吴长江的其他损失：吴长江主张的支付登记系统费用2980元，有武隆县公安局巷口水路派出所出具的《收条》为证，根据双方在合同第七条的约定，公安网费用期满过户给罗树才，由罗树才将费用支付给吴长江。双方提前解除合同且由罗树才实际利用，故对吴长江的该主张予以支持。吴长江主张的酒店广播电视机电盒租赁费2760元及保证金5000元，因罗树才与广播电视网络有限公司之间存在合同关系，且吴长江在本案中并未提供其已交纳保证金的相关依据，对吴长江的该主张本案中不予处理。对于吴长江主张的支付酒店数字电视收视费3648元，结合吴长江提供的《有限数字电视安装协议》以及重庆广播电视信息网络有限公司专用发票（2012年1月11日）可印证：吴长江预交了一年的收视费，但从其缴费开始至罗树才收回酒店为止，共计使用了23天，故罗树才应退还未能使用期间的收视费用为：3648元÷365天×（365天-23天）=3418.13元。5、违约金。如前所述，罗树才在酒店失火后才收走客房部钥匙，根据《客房部酒店租赁合同》中关于“吴长江违约，罗树才有权无条件收回客房部及设施设备并处以违约金1万元整。”的规定，罗树才收回客房部的行为并不构成违约。故对吴长江要求罗树才承担违约金的主张，不予支持。综上，罗树才应赔偿吴长江的损失为55980.30元，应退还的保证金为15000元，应退还的房屋租金为38424.66元。二、罗树才的损失部分：经现场勘验及双方对毁损的财产进行估价，罗树才财产损失合计为51100元。该部分损失应由吴长江予以赔偿。双方在庭审中均表示愿意将所有已经赔偿的残值归属于罗树才，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十二条以及第二百五十三条的规定，判决：一、解除吴长江与罗树才签订的《酒店客房部承租协议》（双方已于2012年7月24日解除）；二、由罗树才于判决生效后十日内赔偿吴长江各项损失55980.30元，并退还吴长江财产保证金15000元以及房屋租金38424.66元，合计109404.96元；三、由吴长江于判决生效后十日内赔偿罗树才损失51100元；四、驳回吴长江、罗树才的其他诉讼请求。如吴长江和罗树才未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉部分案件受理费3750元，由罗树才负担2385元，吴长江负担1365元；反诉部分案件受理费2593元，由罗树才1156元，由吴长江负担1437元。
上诉人吴长江不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项、第三项，依法改判。其上诉主要理由是：双方签订租赁合同只是约定如出现安全隐患，罗树才不负任何管理和安全责任，但未将该行为作为违约行为。一审以此认定我存在违约行为是认定事实错误。而罗树才在租赁合同存续期间将客房部收回的行为构成违约，应当承担违约责任。双方的交接清单没有价值2700元帅康牌电热水器6台和价值15000元的地毯，一审判决我赔偿上述财产损失，是错误的。我的墙漆涂料应为16500元，一审只认定了8000元。
被上诉人罗树才二审辩称：双方签订的租赁合同明确约定，吴长江有责任消除水电安全隐患。吴长江经营发生安全事故后，我才收回租赁房屋，不构成违约。帅康牌电热水器6台和地毯实际是交给吴长江的，在原来的交接清单中有记载，后来将电热水器6台、地毯、灯饰等作为固定设施列入，未单独写。请求驳回吴长江的上诉请求。
本院二审查明：2014年3月26日，一审法院组织双方现场勘查后，双方均认可：罗树才在本案中损失帅康牌电热水器6台（每台价值450元）和价值15000元的地毯；吴长江在本案中墙漆涂料损失8000元。
本院二审查明的其他案件事实与一审查明的案件事实相同。
本院认为，双方争议的焦点是：吴长江和罗树才应否向对方承担违约责任；吴长江是否应当赔偿罗树才价值2700元帅康牌电热水器6台和价值1500元的地毯在内的损失；吴长江的墙漆涂料损失金额如何认定。
关于争议焦点一：双方签订租赁合同明确约定，吴长江应及时消除不安全的隐患，吴长江如需要改造租赁房屋，必须征得管理部门和罗树才的同意后方可施工，所需材质必须符合消防要求；吴长江违约，罗树才有权无条件收回客房部及设施设备。本案中，吴长江未经有关部门批准将供热装置由电改为气，导致酒店存在安全隐患和酒店失火。故吴长江的上述行为构成违约，应承担违约责任。罗树才在酒店失火后依据租赁合同约定收回租赁房屋的行为，符合法律规定，不构成违约。
关于争议焦点二：虽然双方交接清单中未记载帅康牌电热水器6台和地毯，但吴长江与罗树才在一审法院于2014年3月26日组织双方现场勘查时均明确认可：罗树才在本案中损失帅康牌电热水器6台（每台价值450元）和价值15000元的地毯。故根据民事诉讼禁反言的诚信原则，吴长江向罗树才赔偿的费用应当包括价值2700元帅康牌电热水器6台和价值15000元的地毯。
关于争议焦点三：吴长江与罗树才在一审法院于2014年3月26日组织双方现场勘查时均明确认可：吴长江在本案中墙漆涂料损失8000元。吴长江也未提交充分证据证明其在本案中墙漆涂料损失为16500元。故一审判决认定吴长江在本案中墙漆涂料损失为8000元，并无不当。
综上，吴长江的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3510元，由吴长江负担。
本判决为终审判决。
审判长 贺付琴
审判员 陈江平
审判员 倪 静
二〇一四年十月二十一日
书记员 石 佳