上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11023号
上诉人（原审被告）:叶达铭，男，1973年1月31日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：朱振华（系上诉人叶达铭之妻），女，住上海市宝山区。被上诉人（原审原告）：洪俊利，女，1976年9月12日出生，汉族，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：梁伟，上海市外滩律师事务所律师。上诉人叶达铭因与被上诉人洪俊利房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初16107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭进行了审理，上诉人叶达铭及其委托代理人朱振华、被上诉人洪俊利之委托代理人梁伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。叶达铭上诉请求，撤销原审判决第二项，改判上诉人无需返还被上诉人定金9万元（人民币，下同）。事实和理由：在新政出台之前双方完全可以签订正式合同，双方也说好在3月25日之前就签订合同，事实上双方未能签订合同的原因是由于被上诉人无力支付300万元的首付款，现被上诉人是恶意利用新政推卸其应当承担的违约责任。洪俊利辩称，由于房地产新政出台导致被上诉人丧失了购房资格，故双方未能签订合同的责任不能归责于被上诉人，被上诉人不存在违约，且原审中经法院做工作被上诉人为了息诉已经同意补偿上诉人1万元，上诉人不同意退还剩余定金缺乏依据。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。洪俊利向一审法院起诉请求：1.双方于2016年3月3日签订的《房地产买卖居间协议》解除，后变更为其中涉及双方房屋买卖权利义务的内容不再履行；2.叶达铭返还洪俊利购房定金100,000元。一审法院认定事实：洪俊利与叶达铭、严某于2016年3月3日签订《房地产买卖居间协议》，约定由洪俊利（买受方）以5,800,000元的价格购买叶达铭、严某（出售方）名下位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋。居间协议约定，签订买卖合同示范文本并申请办理公司手续（若需）后当日内支付首期房价款3,000,000元。第七条“定金责任”条款约定：若甲方（出售方）未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方（买受方）双倍返还定金；若乙方（买受方）未能依照本协议约定签订示范文本的，则支付甲方（出售方）的定金不予返还。第八条“违约责任”条款约定：一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍未履行的，其行为视为违约。居间协议还就该责任承担方式进行了约定。居间协议签订后，被上诉人洪俊利向上诉人叶达铭支付了定金100,000元。2016年3月25日上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见明确：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。经查，居间协议订立时，叶达铭（原审笔误，应为洪俊利）参保个人城镇基本养老保险缴费至2016年2月满足“前3年内在本市累计缴纳2年以上”条件。原审中，叶达铭、洪俊利及严某确认：对居间协议中涉及房屋买卖的合同权利义务解除无异议；严某无需承担与定金返还有关的责任。一审法院认为，双方签订的居间协议系当事人真实意思表示，依法成立且生效。该居间合同系混合合同，合同内容囊括了双方及严某之间的房屋买卖合同法律关系以及与居间方的居间合同法律关系。现双方当事人及严某均同意居间协议中所涉及的房屋买卖合同关系予以解除，与法不悖，法院予以支持。上诉人认为，双方已口头变更买卖合同的签订时间为2016年3月25日，该时间节点之前即3月24日，双方仍可签约，由于被上诉人资金问题致使签约不能，系属违约。为此，上诉人提供了其与居间方工作人员李某往来微信截图证据。被上诉人否认双方就最后签约日期进行了变更，并对该证据的真实性未予认可。上诉人提供的截图显示，2016年3月4日，署名“李某”的人员向上诉人发送信息称，下家“把首付时间大概确定好了”“最晚到这个月的25号给到你300万首付，包含定金”。截图还显示，上诉人希望尽早签约，自2016年3月8日起，居间方工作人员多次告知上诉人，被上诉人希望购买系争房，但需筹款。故，即使该证据属实，也不能认定双方当事人就协议的履行期限做了变更并由此产生拘束力。且，2016年3月25日限购新政实施，即使签约日期变更至此日，双方当事人亦无法履行。其次，上诉人拒绝返还定金的行为实质是认为被上诉人应承担“定金责任”或“违约责任”。依居间协议约定，上诉人适用“定金罚责”没收定金的前提是，被上诉人“未能依照本协议约定签订示范文本”；追究“违约责任”的前提是，被上诉人未按协议约定履行，经书面催告后仍未履行。本案未出现可适用上述责任的情形，故不可据以要求被上诉人承担责任。再次，依约定，买卖合同的签订与购房首付款的支付需同时履行。虽然2016年3月24日提前签订买卖合同，利于促进交易完成，但若此时被上诉人因资金问题无法签约，不能认定其具有违约行为。综上所述，上诉人认为被上诉人违约的辩解不成立。因新政出台致双方间的房屋买卖关系不能按约继续履行，非属任何一方当事人过错。房屋买卖合同关系解除后，上诉人已收取的定金应予返还。鉴于100,000元定金由上诉人收取，且双方均表示无需由严某承担责任，故被上诉人要求上诉人返还定金的诉讼请求法院可予支持。被上诉人自愿补偿上诉人10,000元，与法不悖，法院予以准许，该款自上诉人应返还的定金中扣除。一审法院判决：一、洪俊利与叶达铭于2016年3月3日签订的《房地产买卖居间协议》中涉及双方的房屋买卖合同关系予以解除；二、叶达铭于判决生效之日起十日内返还洪俊利购房定金90,000元（补偿款已扣除）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由叶达铭负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房地产买卖居间协议合法有效，对双方均具有约束力。根据居间协议的约定，双方应于2016年4月2日之前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，且被上诉人应于签订该合同的当日支付首期房款300万元。然在居间协议约定的签订正式买卖合同日期之前，上海市政府于2016年3月25日出台了房地产新政，导致被上诉人因缴纳社保年限不满而丧失了购房资格，双方的买卖合同客观上无法继续履行，且合同不能履行的责任不能归责于任何一方当事人的过错，被上诉人据此要求解除双方之间的买卖合同关系并要求上诉人返还定金于法有据，应予支持。现上诉人主张双方在实际履行过程中已经变更了居间协议约定的签约时间，一致同意于2016年3月25日之前签订合同并支付首付款，然上诉人对此提供的相应微信截图中进行协商的人员系上诉人与中介方人员，并无被上诉人参与协商，上诉人也未能提供其他证据证明被上诉人同意变更签约及支付首期购房款的时间，故上诉人以被上诉人未能于2016年3月25日之前签订合同并支付首付款构成违约为由要求没收定金缺乏依据，该上诉主张本院不予支持。综上所述，上诉人叶达铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人叶达铭负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 严佳维
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……