浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙湖商终字第345号
上诉人（原审原告）：陈庆武。
委托代理人：马国良，浙江银湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖州市杨家埠镇罗师庄村经济合作社。
负责人：朱金明。
委托代理人：康勇。
被上诉人（原审被告）：湖州浙北拍卖行有限公司，住所地湖州市吴兴区体育场路138-4／3号（阳光城浦发银行北面）。
法定代表人：王欣欣。
委托代理人：陈祖健，浙江东方绿洲律师事务所律师。
委托代理人：刘嵩飚，浙江东方绿洲律师事务所律师。
上诉人陈庆武为与被上诉人湖州市杨家埠镇罗师庄村经济合作社（以下简称罗师庄合作社）、湖州浙北拍卖行有限公司（以下简称浙北拍卖行）拍卖合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2015）湖吴康商初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人陈庆武及其委托代理人马国良，被上诉人罗师庄合作社的负责人朱金明及委托代理人康勇，被上诉人浙北拍卖行的委托代理人陈祖健、刘嵩飚到庭参加诉讼。2015年9月18日，陈庆武向本院提交《申请书》，请求撤回本案起诉。本院收到陈庆武的申请后，依法告知罗师庄合作社和浙北拍卖行并征求其意见。2015年10月15日，浙北拍卖行向本院提交书面意见，明确表示不同意陈庆武在二审期间撤回起诉。2015年7月9日至2015年9月8日为当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年7月8日，罗师庄合作社与浙北拍卖行签订《委托拍卖合同》一份，合同约定：拍卖标的为罗师庄村凤凰西区腊山路西侧综合楼8年租赁使用权，1-3层房屋建筑面积约1400平方米，每年租金起拍价40万元（有保留价）。2014年7月9日，浙北拍卖行发出拍卖公告，定于2014年7月18日上午10时在拍卖公司拍卖厅组织拍卖会对杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼，8年租赁使用权公开拍卖，年租金起拍价40万元，有保留价。陈庆武得知拍卖公告后于2014年7月16日签署了《竞买登记（申请）表》、《竞买协议书》，确认了《买卖规则》及《房屋租赁合同》，并交纳了20万元的竞买保证金。陈庆武于2014年7月18日参与浙北拍卖行组织的拍卖会以117.5611万元（成交价格94万元／年，八年租金总额785.37万元，佣金额23.5611万元）竞得拍卖标的，并签字确认了《拍卖笔录》、《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》确认标的为杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼8年租赁使用权（界定）以标的现状及拍卖资料为准，同时约定买受人按约付款的，委托人按照拍卖资料的方式交付成交标的。拍卖成交后，陈庆武于2014年7月22日向拍卖人指定账户付清了拍卖价款计117.5611万元。嗣后，陈庆武与罗师庄合作社因拍卖标的的面积界定产生纠纷，陈庆武于2014年9月5日向湖州市吴兴区人民法院起诉，要求浙北拍卖行交付拍卖标的物，并赔偿相应损失。湖州市吴兴区人民法院以交付拍卖标的物的义务主体应为罗师庄合作社为由，判决驳回陈庆武的全部诉请。现陈庆武再次诉至法院，要求罗师庄合作社交付拍卖标的物，并由罗师庄合作社和浙北拍卖行赔偿相应损失。
陈庆武一审提起诉讼称：罗师庄合作社作为拍卖标的的委托人应当向陈庆武交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼，签订书面的《房屋租赁合同》，且罗师庄合作社、浙北拍卖行应当承担逾期交付拍卖标的的租金返还和赔偿损失之责任，故请求判令：一、确认陈庆武对拍卖标的“杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼（8年租赁使用权）”拍卖成交，即确认对陈庆武杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼（8年租赁使用权）租赁关系成立并生效；二、罗师庄合作社立即与陈庆武签订书面的《房屋租赁合同》；三、罗师庄合作社立即向陈庆武交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼：四、罗师庄合作社、浙北拍卖行自2014年8月1日起至实际交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼止按每天2576元向陈庆武返还逾期交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼的租金（暂时计算至2014年8月31日为79856元）；五、罗师庄合作社、浙北拍卖行自2014年8月1日起至实际交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼止按每天2576元向陈庆武赔偿损失（暂时计算至2014年8月31日为79856元）；六、罗师庄合作社、浙北拍卖行向陈庆武赔偿案件受理费1747元；七、由罗师庄合作社、浙北拍卖行承担本案全部诉讼费用。
罗师庄合作社一审答辩称：第一，杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼8年租赁使用权拍卖成交合法、有效，陈庆武也按约向浙北拍卖行支付了拍卖款，浙北拍卖行已将该租金转交给了罗师庄合作社，陈庆武与罗师庄合作社之间的租赁合同确实成立并生效，故对陈庆武第一项诉讼请求，罗师庄合作社无异议。第二，对第二项诉讼请求亦无异议，事实上双方尚未签订《房屋租赁合同》系陈庆武导致。第三，罗师庄合作社在拍卖成交后，已将杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼的钥匙交给了陈庆武，事实上完成了交付义务，故不存在逾期交付的问题，也就不存在赔偿损失的问题。
浙北拍卖行一审答辩称：首先，本案属于一事不再理。本案拍卖合同纠纷陈庆武在2014年2月7日已经向法院提起诉讼，法院也作出了（2014）湖吴康商初字第427号民事判决书。现陈庆武再次起诉的诉讼标的与上次的诉讼标的相同。根据有关法律规定，应该驳回陈庆武的再次起诉。其次，陈庆武起诉缺少事实依据和法律依据，依法应予以驳回。其理由如下：1.杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼（8年租赁使用权）交付的前提不仅是拍卖成交，还应依约与拍卖委托单位签订该拍卖标的的租赁合同，现陈庆武自己拒与委托方签订该租赁合同，其责任完全在陈庆武。而浙北拍卖行不是签订租赁合同的主体，不应承担交付责任。2.陈庆武拍卖成交后，对其冲动举牌，拍卖成交后后悔，公然否认罗师庄合作社拍卖前现场界定在一层、二层保留部分办公用房的事实，拒不按拍卖约定的内容与出租方签订该拍卖标的租赁合同。3.对于罗师庄合作社拍卖前明确其在一层、二层保留的部分办公用房，浙北拍卖行除对所有来参加竞买者在报名时就详细说明外，于2014年7月17日上午又组织了竞买者去该拍卖标的的现场并由罗师庄合作社的工作人员向现场的竞买者详细作了一一介绍并对一层、二层其保留部分办公用房的范围、面积进行界定。4.陈庆武在拍卖前明知杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼拍卖在一层、二层保留部分办公用房，而在竞买成交后否认了该拍卖标的罗师庄村自己保留的部份，拒不按拍卖标的现场展示时委托方现场界定的租赁面积、范围签订该租赁合同。陈庆武的行为，明显违背诚实、信用，依法应承担全部的民事责任。
原审法院审理认为：本案当事人双方主要的争议焦点为陈庆武在竞拍前对拍卖标的中部分面积系罗师庄合作社留作自用的事实是否知情。陈庆武认为，拍卖成交的标的物为杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼整幢楼的8年租赁使用权。而罗师庄合作社和浙北拍卖行均认为，在拍卖前已明确告知陈庆武该拍卖标的物有部分面积用于杨家埠镇罗师庄村的日常办公之用，而非全部面积。首先，从罗师庄合作社提供给浙北拍卖行的委托拍卖资料来看，罗师庄合作社明确告知了浙北拍卖行委托拍卖标的物为罗师庄便民中心综合楼一至三层，该楼总面积约为1970平方米，每层面积相同，其中一楼约264平方米和二楼约224平方米为自用，其余面积约为1482平方米用于出租。由此可以认定，罗师庄合作社在规划时，以及在委托拍卖前均明确该楼仅部分面积用于出租，剩余部分系留作自用。浙北拍卖行在接受委托时对该节事实亦是清楚的。其次，浙北拍卖行在发放给竞买人的拍卖文件中明确说明拍卖标的“租用面积以现场界定为准”，其虽在文件中未进一步具体说明，但根据罗师庄合作社和浙北拍卖行提供的证据，能够认定浙北拍卖行在竞拍前组织了竞买人到拍卖标的现场进一步说明、界定拍卖标的的具体情况。同时，根据浙北拍卖行提供的证人证言及法院庭后与部分竞买人核实，参与竞买人通过浙北拍卖行的说明，能够清楚了解涉案拍卖标的有部分面积系罗师庄合作社留作自用的事实。再次，涉案拍卖标的名称为“杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼”，罗师庄合作社不可能将整个便民中心综合楼用于对外出租，陈庆武本人经商多年，且在本案拍卖标的物所在的罗师庄村经营网吧，陈庆武在参与竞拍前完全有条件全面、详细地了解竞拍标的具体情况。另一方面，该租赁权的期限为8年，年租金起拍价为40万元，陈庆武在竞拍标的额如此大的标的物时也应当全面、审慎地了解拍卖标的的细节。综上，根据高度盖然性的证明标准，可认定陈庆武在竞拍前对拍卖标的有部分面积系罗师庄合作社留作自用的事实是知情的，故对陈庆武要求罗师庄合作社交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼全部面积的主张不予支持。陈庆武要求罗师庄合作社和浙北拍卖行返还逾期交付的租金，赔偿逾期交付的损失及诉讼费的主张，均基于罗师庄合作社应向陈庆武交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼全部面积的基础，罗师庄合作社已就该杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼留作自用部分开始装修，且该部分系罗师庄村日常办公所用，客观上也无法向陈庆武交付全部面积的拍卖标的，在法院向陈庆武释明后陈庆武表示不变更诉讼请求，故对陈庆武要求赔偿损失的主张不予支持。据此，为了维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决：驳回陈庆武的诉讼请求。案件受理费3529元，减半收取1764.5元，由陈庆武负担。
陈庆武不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为当事人之间的主要争议焦点为陈庆武对涉案拍卖标的物部分面积系罗师庄合作社留作自用的事实在竞拍前是否明知，对该争议焦点的归纳陈庆武并无异议。但对原审法院依据所谓的“高度盖然性证明标准”，推定陈庆武对前述情形是明知的认定持否定意见。1.根据原审查明的事实，罗师庄合作社在委托浙北拍卖行进行拍卖的过程中，已明确告知浙北拍卖行拍卖标的物中约488平方米面积为自用，其余1482平方米用于出租。但现有证据不能证明罗师庄合作社和浙北拍卖行已经就部分面积自用的事实向竞买人履行了相应的告知义务。2.原审法院认为拍卖标的为“杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼”，据此推定罗师庄合作社不可能将整个便民中心用于对外出租。需要指出的是，“杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼”仅仅是涉案标的物房屋工程项目的一个称谓，该项目是便民中心综合楼，而非合作社办公楼，仅从项目名称上无法当然推导出罗师庄合作社不可能将整个便民中心用于对外出租的结论。原审法院又仅凭陈庆武经商多年就推定陈庆武一定能够了解拍卖的相关细节，非常武断。3.从拍卖公告到成交确认书直至最后的房屋租赁合同等拍卖文件中，均未对部分面积自用的事实予以说明，根本无法证明罗师庄合作社、浙北拍卖行已经就该事实作出说明且陈庆武对此知晓。原审法院未能正确理解适用所谓高度盖然性证明标准，其裁判结果无法令人信服。二、有关涉案拍卖标的物的具体分割问题。首先，即便按照原审法院认定涉案标的存在罗师庄合作社自用部分，那么直至目前在案证据依然无法正确划分究竟哪个区域为自用部分。事实上，正是由于罗师庄合作社、浙北拍卖行的重大过失，导致涉案租赁合同从一开始就注定是无法履行的。其次，截止目前涉案综合楼仍处于毛坯房状态，不存在一审法院认定的罗师庄合作社已经开始装修及用于日常办公的事实。综上，原审法院没有查明事实，陈庆武对拍卖标的物存在村委会自用488平方米的情况并不知晓，一审判决认定的事实与客观事实不符，请求二审法院查明事实，裁定撤销一审判决，发回重审，一、二审诉讼费由罗师庄合作社、浙北拍卖行承担。
罗师庄合作社在二审中辩称：本案是确认之诉，本质是陈庆武是否明知的问题。一、陈庆武对所有拍卖的情况非常清楚，陈庆武长期在罗师庄经营网吧，对其建造情况、地理非常清楚，拍卖前多次表达其意愿。拍卖结束以后，陈庆武也和村支部书记、主任等进行了沟通，现其通过诉讼称不知情，违背了诚信原则。二、拍卖标的物的主要用途是便民服务中心，是一个便民窗口，基本功能是行政服务。如果全部拍卖，不可能在全部拍卖后再租赁回来。标的物有1970多平方米，与拍卖行约定的拍卖面积是1400多平方米，并对标的物进行了详尽的说明。浙北拍卖行在2014年7月17日组织竞买者来到现场由罗师庄村村委会进行了说明，并对保留的范围进行说明、界定，陈庆武称其不知情是不属实的，他当时本人就在现场。三、此次拍卖标的物相对确定，对不包括办公楼用面积是众所周知的事实。在建造大楼的时候，约定剩余的面积作为拍卖的面积，村便民服务中心的装修必须按照开发区的统一标准，装修工作也必须走正规程序，村委会没有最后的决定权，这些都要租赁招标以后才能开始。在不能确定村便民服务中心实际使用面积的时候，为了不损害竞买人的权益，在拍卖公告中写明了“以现场界定为准”。综上，陈庆武在竞拍过程中冲动举牌，现认为中标价格过高，违反了诚信原则，多次诉讼，给罗师庄合作社造成了很多困扰，希望二审法院查明事实，依法判决。
浙北拍卖行在二审中辩称：同意罗师庄合作社的答辩意见。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以驳回陈庆武的上诉。一、拍卖行不存在瑕疵情形。陈庆武认为拍卖标的物存在瑕疵，实际上对保留使用部分面积问题，在所有竞拍人参与拍卖报名时都予以说明，陈庆武否认这一事实是不诚信的。二、不存在竞拍人认识错误的问题。从便民中心综合楼名称来看，以便民服务为目的，优先考虑湖州市杨家埠镇罗师庄村便民服务和办公楼。陈庆武自2005年开始就在罗师庄经营青苹果网吧，离标的物的距离只有千余米，大多数村民也推定其应当知道。房屋使用权是拍卖会前就确定的。2004年罗师庄村召开村民大会，村民均同意竞拍。陈庆武参与竞拍报名时，工作人员进行了详细介绍，并明确告知，陈庆武阅读竞拍介绍书中的内容后才与拍卖公司签订竞买协议，陈庆武对委托方除自用之外的面积委托拍卖是完全知情的。陈庆武亲自去过现场，工作人员对综合楼的委托拍卖使用权的现场界定进行了介绍。在2014年7月18日的拍卖会上，拍卖师也说明了以现场界定为准，陈庆武参与竞买是知晓该情况的。三、合同不履行是陈庆武不诚信履行所致。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回陈庆武的上诉请求。
二审中，陈庆武向本院提交以下证据材料：一、报案笔录和出警单各一份，拟证明2014年10月25日，涉案的综合楼一楼部分由村委会在中间用砖头砌墙，这个墙在拍卖行组织竞拍者到现场时是不存在的，陈庆武了解情况后向派出所报案。二、律师调查笔录两份，拟证明2015年5月19日当天，陈庆武持村委会递交的二把钥匙（原审期间村委会工作人员将钥匙交给了陈庆武），其中一把钥匙可以打开村委会留用部分面积的大门，当时同步也拍摄了录像资料，这二名证人是陪同陈庆武去开门的。三、钥匙二把。四、视听资料一份。证据材料三、四的证明目的与证据材料二相同。
罗师庄合作社对陈庆武提交的上述证据材料发表如下质证意见：证据材料一，对其内容不予认可。砌墙的部分是按照现场界定的位置进行砌的，不是陈庆武所称的占用了他自用的部分，也没有分割其使用面积。派出所也从未根据这个报案向罗师庄合作社进行过核实。证据材料二，这个事情虽然我们不在现场，但钥匙是建筑方在房屋验收之后交给村委会工作人员的，在我们交给陈庆武的时候我们认为这么多的钥匙可能拿错了。一审时陈庆武的诉请中有要求履行租赁合同，我们答辩时说实际已履行了合同，陈庆武否认了，说没有拿到钥匙。证据材料三，没有异议。证据材料四，视听资料的真实性无法认定，对证明的有效性有异议，不能达到其所要证明的目的。陈庆武多次诉讼，罗师庄合作社均答辩已履行合同，但陈庆武均说没有拿到过钥匙，现在又提交出二把钥匙。便民服务中心和办公楼大楼是相通的。
浙北拍卖行对陈庆武提交的上述证据材料发表如下质证意见：证据材料一，对真实性没有异议，但对其证明对象有异议。不能以砌墙来证明侵犯其权益，不能证明其不知晓是部分租赁。证据材料二，对调查笔录本身的真实性有异议，程序上也不合法，内容即使真实，也不能证明其主张的诉请，证人应当出庭作证。证据材料三，对钥匙的真实性没有异议，但不能证明全部房屋都交给陈庆武了。证据材料四，二把钥匙在没有砌墙之前是可以打开全部开放式面积的门的。对视听资料的真实性有异议，以报纸来证明拍摄当天的时间是无法证明的，对其证明目的也有异议，对三性均有异议。
二审中，罗师庄合作社向本院提交以下证据材料：一、申请材料一份，拟证明规划的建筑面积有1900多平方米，其中400多个平方是留作自用的，自用的面积需要向湖州经济技术开发区管委会提出申请，管委会就此确定便民服务中心的规格，所以自用面积存在不确定性，故在招投标时未写明具体的面积。二、《公告原因》一份，附图、会议记录，证明目的与证据材料一相一致。三、《情况说明》一份，拟证明陈庆武对罗师庄便民服务中心综合楼拍卖的真实情况是知晓的。
陈庆武对罗师庄合作社提交的上述证据材料发表如下质证意见：证据材料一，对三性均有异议。如果是申请，应该由开发区（接收单位）来出具，对证据材料赖以证明的内容有异议，与本案也无关联。证据材料二，会议记录只能证明对涉案工程达成村民自治的合意，不能证明陈庆武是明知的，对其真实性没有异议。对《公告原因》的证据效力有异议，实际上是合作社的自我陈述，证明的内容他认为拍卖公告中之所以没有明确的面积而是以现场界定为准是因为要装修，这个抗辩是不能成立的。砌堵墙丝毫不能影响大面积，拍卖的面积应当在拍卖后予以确定，而不能以装修的不确定性来进行抗辩。证据材料三，对《情况说明》的三性均有异议，不能以多年在罗师庄经营网吧就推定明知拍卖标的物的真实情况。陈庆武在与村委会的联系过程中才知道拍卖标的物中包括有村委会留作自用的面积。
浙北拍卖行对罗师庄合作社提交的上述证据材料发表如下质证意见：证据材料一，对三性均没有异议，可以和其他证据材料相印证，证明陈庆武是知道这些情况的，所谓的不确定性是拍卖公告时的表述，并不是现场界定以后是不确定的，现场界定以后签订拍卖合同是已经确定了的。拍卖法规定是以现状拍卖的。证据材料二，对三性均没有异议，能够形成完整的证据链，证明陈庆武知道是部分租赁而不是整体租赁。证据材料三，对三性均没有异议，能证明陈庆武拍卖前是知道该事实的，而不是装修后才知道是部分租赁的。
二审中，浙北拍卖行无新的证据材料向本院提交。
对陈庆武二审提交的证据材料，本院认证如下：证据材料一，能证明陈庆武报警的事实，但笔录中的内容系陈庆武个人的陈述，其他两方当事人不予认可，笔录内容的真实性无法认定。证据材料二、三、四，能证明陈庆武持两把钥匙去开门的事实，但不能证明罗师庄合作社当时交付的系整个罗师庄便民中心综合楼。
对罗师庄合作社二审提交的证据材料，本院认证如下：证据材料一，由罗师庄村村委会出具，该申请是否当时出具，是否递交给了湖州经济技术开发区管委会，均有疑问，陈庆武对此也不予认可，本院不予认定。证据材料二、三，本质上系罗师庄合作社的单方陈述，陈庆武对其内容不予认可，本院不予认定。
本院确认一审法院认定的案件基本事实。
另查明：1.罗师庄合作社委托拍卖时，向浙北拍卖行递交落款时间为2014年5月26日的《评估资料说明》一份，明确“我单位拟出租罗师庄便民中心综合楼一至三层，该楼总面积约为1970平方米，每层面积相同，其中一楼约264平方米和二楼约224平方米为自用，其余面积约为1482平方米用于出租。”2.罗师庄便民中心综合楼一楼和二楼留作自用部分系用作罗师庄村委会办公场所。
本院认为：当事人二审争议的焦点为陈庆武的一审诉请是否应当得到支持。从查明的事实来看，罗师庄合作社在委托浙北拍卖行进行拍卖时，已经将拍卖的租赁物面积范围进行了明确，浙北拍卖行对此也予以认可，故罗师庄合作社在委托拍卖和部分面积留作自用事实的告知问题上不存在过错。罗师庄便民中心综合楼一楼和二楼留作自用部分系用作村委会办公场所，具有公益性质，罗师庄村建造该便民中心综合楼的一大目的即在于为村委会提供办公场所。在此情形下，陈庆武要求确认其取得罗师庄便民中心综合楼所有面积8年租赁权并要求交付整幢便民中心综合楼，对罗师庄便民中心有失公平且不具有现实可能性，该诉请不能得到支持，陈庆武基于该基础的其余诉请亦不能成立。综上，一审判决认定事实基本清楚，程序合法，实体处理并无明显不当，依法可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3530元，由上诉人陈庆武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闵海峰
代理审判员 郑 扬
代理审判员 朱国斌
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 盛同舟