河北省唐山市丰南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0207民初4178号
原告：中国建设银行股份有限公司唐山丰南支行。统一社会信用代码：×××。
负责人：刘晓梅，职务：行长。
委托诉讼代理人：刘密果，该银行职工。
被告：裴小峰，男，汉族，1966年12月10日生，现住河北省唐山市。
被告：张爱军，女，汉族，1970年10月16日生，现住河北省唐山市。
被告：唐山奥凯房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××。
法定代表人：裴文生，职务：执行董事。
原告中国建设银行股份有限公司唐山丰南支行与被告裴小峰、张爱军、唐山奥凯房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司唐山丰南支行负责人的委托诉讼代理人刘密果到庭参加了诉讼，被告裴小峰、张爱军、唐山奥凯房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司唐山丰南支行向本院提出诉讼请求1.判令被告一与被告二偿还借款本金和利息1042932.69元及借款还清之日止的全部利息、罚息、滞纳金及其他全部相关费用。2.原告对抵押物坐落在丰南区丰南镇星河湾小区商业南13号土地房产拍卖后优先受偿。3.判令被告三对上述借款及利息与损失承担连带责任担保。4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年12月28日，二被告与我行签订130627249-014-2011001139号个人住房借款合同，按借款合同我行向被告发放贷款167万元，主要用于购买商业用房（丰南区丰南镇星河湾小区商业南13号）。借款期限120个月，自2011年12月28日至2021年12月28日，年利率6.37%，采取等额本息还款法，利率调整方式为次年1月1日，借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上浮50%。由唐山奥凯房地产开发有限公司承担阶段性担保。合同签订后，我行按约定的时间将贷款发放给被告。该笔合同生效后，被告未按合同约定的内容按时还款，截至2017年2月8日拖欠我行贷款本息合计78987.70元。我行多次催收未果。依据借款人与我行签订的《借款合同》中第十六条第一款规定，”借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”属违约情形，乙方有权根据《借款合同》中第十七条第二款”宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”，并依据《借款合同》中第四十二条规定，”凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，”协商不成：”向贷款人住所地人民法院起诉”。为维护我行的合法权益，我行特向人民法院起诉，依法要求被告偿还我行贷款本金1042932.69元及贷款还清前的全部利息。
后原告变更诉讼请求，截止2018年4月18日，被告拖欠我行本息合计821815.84元，其中本金810109.89元，拖欠利息、罚息、复利共计11705.95元。变更诉讼请求为要求被告偿还以上本息及贷款还清前的全部利息。
被告裴小峰、张爱军、唐山奥凯房地产开发有限公司未作答辩。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月21日被告唐山奥凯房地产开发有限公司（保证人甲方）与原告（债权人乙方）签订《个人住房借款最高额保证合同》，主要约定：”为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债务提供最高额保证；本合同所称债务人是指因购置坐落于丰南区文化大街南侧星河湾开发项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2009年9月21日至2018年9月21日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币贰亿柒仟万元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。在上述期间内的任一时点，只要乙方对债务人尚未收回的债务余额不超过该最高额，乙方可以连续向债务人提供贷款。甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用；保证方式为甲方提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债权人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任；保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止；有关借款的金额、期限、利率、用途等事项，由乙方与债务人在主合同中约定。甲方确认乙方与债务人签订主合同，协议变更主合同，均视为已征得甲方事先同意，甲方保证责任不因此而减免。保证期间依合同约定变更主合同利率的，也视为已征得甲方事先同意，乙方无需另行通知甲方，甲方保证责任不因此减免；本合同效力独立于主合同，主合同全部或部分无效不影响本合同的效力。如主合同被确认为无效，则甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带保证责任；保证期间乙方根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，乙方有权要求甲方在该提前到期日起七个银行工作日内承担保证责任，甲方同意按乙方要求承担保证责任”。2011年9月23日被告裴小峰、张爱军与被告唐山奥凯房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告裴小峰、张爱军购买了被告唐山奥凯房地产开发有限公司开发建设的星河湾商业南13号，付款方式为丰南建行贷款。后被告裴小峰、张爱军以购置上述房产为由，向原告申请贷款，被告裴小峰、张爱军与被告唐山奥凯房地产开发有限公司于2011年12月28日签订《个人住房（商业用房）借款合同》编号130627249-014-2011001139号。该合同主要约定：”贷款利息自划款之日起按日计息；贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息。借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息；借款人授权贷款人直接从借款人在贷款人系统开立的个人结算账户中扣收应还款项。借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款款项足额存入扣款账户内。借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，并有权在该期约定还款日及此后的任意时间直接从借款人在建设银行系统开立的任何账户中扣划应还款项。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项或借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下义务，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。特别签订条款约定：借款本金为人民币壹佰陆拾柒万元整；借款期限为壹佰贰拾个月（即2011年12月28日至2021年12月28日）；贷款利率为月利率，执行浮动利率即在基准利率水平上上浮30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。基准利率是指中国人民银行公布实行的同期同档次贷款利率，本合同项下首次发放贷款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定，本合同项下贷款利率或罚息利率调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定，于每年的1月1日调整；贷款人将款项一次性划入唐山奥凯房地产开发有限公司账户；还款日为自起息日次月起每月对日的前两日，当月无起息日对日的，还款日为每月最后一日的前两日；还款方法和还款金额采用等额本息还款方法，每月计息天数按三十天计算，每一个月归还贷款本息金额为人民币21304.27元；担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为本合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押人为裴小峰，抵押物共有人为张爱军，抵押物名称为唐山市丰南区星河湾商业南13号”。合同签订后，原告于同日将借款167万元转入被告唐山奥凯房地产开发有限公司银行账户。被告裴小峰、张爱军按合同约定等额本息还款法还款至2016年9月，后未再按约定期限足额偿还借款本息，原告自2016年9月至2018年1月扣取被告唐山奥凯房地产开发有限公司保证金偿还原告借款320921.23元。截至2018年4月18日止，被告已累计拖欠原告到期及未到期借款本金810109.89元，拖欠利息、罚息、复利共计11705.95元。另，合同约定抵押的抵押物唐山市丰南区星河湾商业南13号房产至今未在相关部门办理抵押登记。
本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房借款最高额保证合同》，系当事人真实意思表示，内容未违悖法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告均应依约履行各自的合同义务。原告依约向被告裴小峰、张爱军发放了贷款，而二被告未按照约定的期限足额偿还借款本息，构成违约，应承担相应的民事责任；被告唐山奥凯房地产开发有限公司应当按照保证合同约定承当相应责任。依据合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息、其他费用。原告要求被告偿还借款本金、利息、罚息等，于法有据，本院予以支持。关于合同约定被告裴小峰、张爱军以其位于唐山市丰南区星河湾商业南13号房产作为借款的抵押担保问题，因当事人现仍未办理该房产的抵押登记手续，抵押权未成立，因此对原告为实现上述债权，要求以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。被告裴小峰、张爱军、唐山奥凯房地产开发有限公司未到庭应诉答辩，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告裴小峰、张爱军于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司唐山丰南支行贷款本金810109.89元及利息、罚息共计11705.95元，并自2018年4月19日起按合同约定的计算方法给付利息、罚息至借款付清之日止。被告唐山奥凯房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14190元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 肖 斌
人民陪审员 王若庸
人民陪审员 董淑琴
二〇一八年四月二十日
书 记 员 张晓丹