广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第535号
上诉人（原审原告，反诉被告）：张月明，男。
委托代理人：李小兴，广东说文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：简爱兵，男。
委托代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：汤斌，广东大洲律师事务所律师。
原审被告：东莞市信华实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙兴华一街西六巷*号。
法定代表人：李淑慈，该公司总经理。
委托代理人：杨成来，该公司员工。
上诉人张月明与被上诉人简爱兵、原审被告东莞市信华实业投资有限公司（以下简称信华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法民一初字第737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
张月明于2014年4月8日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、张月明支付简爱兵场地使用费22900元；2、本案诉讼费由简爱兵、信华公司承担。张月明明确第1项诉请的使用费为2013年3月至2014年2月各欠1500元以及2014年3月份场地使用费4900元，共22900元。
简爱兵向原审法院提起反诉，请求判令：1、张月明支付场地使用费22900元；2、本案诉讼费由张月明承担。简爱兵明确第1项诉请的使用费为2013年3月至2014年2月各欠1500元以及2014年3月份场地使用费4900元，共22900元。
原审法院经审理查明：2012年8月15日，简爱兵以“九龙城乌沙店”作为合同甲方，张月明作为合同乙方，双方签订一份《联营合同》，约定简爱兵提供九龙城乌沙店二楼面积约80平方米地方供张月明经营精品、文具、玩具、童车，张月明在签订合同时须向简爱兵缴纳二个月合同保证金9800元，没有违反合同原则的前提下，合同满三个月后不计利息退还；张月明一次性缴纳不偿还场地装修费9800元，简爱兵收后不予以退还；张月明还须缴纳节日赞助费共1200元；双方约定张月明按月向简爱兵支付租金4900元，以每月5号前向简爱兵交清月租金及上月的各种费用。合同有效期限从2012年8月11日起至2014年8月10日止。落款处有九龙城购物中心盖章及简爱兵的签名确认。张月明主张其与简爱兵虽然签订合同的名称为《联营合同》，但双方形成的是租赁合同关系，张月明是独立经营、自负盈亏，仅是简爱兵要求商场内所有销售款项统一由其先行代收；简爱兵确认其不与张月明共负盈亏，但认为由其提供统一的广告宣传、管理、促销等服务，相当于双方存在联营关系。
双方确认张月明已向简爱兵缴纳了场地装修费9800元、合同保证金9800元。张月明主张向简爱兵缴纳了2013年节日费1200元，但无法提供证据予以证明，简爱兵亦不确认收取节日费1200元。张月明主张简爱兵并未对租赁场地进行装修，场地装修费的性质实际为进场费，而简爱兵则称其对天花、地板、灯光、空调以及专柜不能移动的台板进行了装修，信华公司确认其将案涉商场出租给简爱兵时，信华公司没有对天花、地板、灯光等进行装修，而张月明确认进场时天花、地板、灯光已经装修，但认为这是出租的基本要求，张月明所理解的场地装修应该是针对张月明经营商铺的特殊要求进行的装修。张月明确认简爱兵在节日时有提供服务，但该服务是针对整个商场，并非单独为张月明服务，故要求简爱兵返还节日费1200元。
张月明称其花费装修费16500元，为此提供商场装修合同、收据和照片予以证明，商场装修合同由张月明与案外人刘纲签订，约定由刘纲对九龙城购物中心二楼进行施工，价款16500元，工期为2012年8月2日至2012年8月9日，装修合同显示张月明要求以装修效果图为准，刘纲提供的材料显示详见附件《主材料报价单》，张月明提供收据证明已向刘纲支付16500元装修费。张月明主张装修的具体项目包括：货架、专柜柜台、木地板、线路、灯光。张月明称除了货架可以拆除，其他均不能拆除，离场时仅搬走了货架，价值大概1650元左右，其余均没有拆除。简爱兵对此不予确认，称张月明是未经简爱兵同意而装修，且案涉商铺出租时已经进行装修，无须再另行装修，简爱兵、信华公司亦不确认照片上所显示的商铺为案涉商铺。张月明则称每个专柜所卖的商品不一，故需要根据不同的风格进行装修，但张月明无法提供装修合同中所约定的装修效果图以及《主材料报价单》，亦无法通知刘纲出庭接受询问。
2014年2月20日，信华公司作为合同甲方，简爱兵作为合同乙方，案外人曹伍根作为合同丙方，三方签订一份《信华商业中心超市区域转让协议》，约定简爱兵于2014年2月20日自愿将经营权转让给曹伍根，原信华公司与简爱兵的租赁合同条款不变，由曹伍根承接，并由信华公司与曹伍根重新签订《租赁合同》，简爱兵、曹伍根双方自行处理财务、债权交接手续，所有财务纠纷均与信华公司无关；该协议经三方一经签字，立即生效，具有同等法律效力。2014年2月21日，信华公司发出公告，公告载明“因原承包人简爱兵个人原因2014年2月20日已向本公司申请解除终止承包关系，简爱兵已无权对商户收取任何费用和对案涉商场进行经营管理”。简爱兵主张张月明欠缴2013年3月至2014年2月份场地使用费各1500元以及2014年3月份的场地使用费各4900元，共22900元，张月明对此不确认，主张其已经足额支付2014年3月份之前的场地使用费，并不存在拖欠的情形，但无法提供证据予以证明。简爱兵确认其在2014年2月20日将案涉租赁物的使用权交给案外人曹伍根，其主张2014年3月的场地使用费只是为了统计方便。
另查明，信华公司确认将案涉租赁物出租给简爱兵，九龙城乌沙店和九龙城购物中心均没有经过工商登记，案涉租赁物没有办理房产证、建设工程规划许可证或报相关部门审批。张月明主张案涉租赁物是信华公司出租给简爱兵，信华公司与简爱兵终止租赁关系，未提前告知张月明，导致张月明的租赁提前终止，故信华公司应当对其未提前通知张月明终止合同而对案涉的债务承担责任。
原审法院认定上述事实的证据有：公告、联营合同、商场装修合同、收据、照片、转让协议以及一审庭审笔录等。
原审法院认为：本案的争议焦点为：一、简爱兵是否本案适格主体；二、张月明与简爱兵之间存在何种法律关系，案涉《联营合同》的效力如何；三、张月明诉请简爱兵退还保证金、节日费与场地装修费是否有事实与法律依据；四、张月明对案涉商铺是否有装修，如果有，装修损失应如何计算；五、简爱兵要求张月明支付场地使用费是否有事实与法律依据；六、信华公司是否应该在本案中承担连带赔偿责任。
关于第一个争议焦点，从张月明提供的《联营合同》来看，《联营合同》签订的主体是张月明与简爱兵，《联营合同》上虽然有显示合同的甲方是九龙城乌沙店，落款处有九龙城购物中心的盖章，但九龙城乌沙店和九龙城购物中心均没有经过工商登记，并非法律主体，而简爱兵所主张的东莞市九亿城公司，无论是《联营合同》，还是双方在履行合同过程中形成的收据等证据均没有出现东莞市九亿城公司，且信华公司也确认将案涉商铺出租给简爱兵，综上，原审法院认定简爱兵是合同的相对方，亦是本案适格的主体。
关于第二个争议焦点，虽然张月明与简爱兵签订《联营合同》，但简爱兵确认其不与张月明共负盈亏，只是提供统一的广告宣传、管理、促销等服务，且结合双方签订的《联营合同》的内容，约定了租金、租赁场所、场地装修费等房屋租赁关系相关的实质内容，而张月明与简爱兵起诉的诉讼请求亦均是与房屋租赁合同相关的诉请，故简爱兵主张张月明与其存在联营关系，于法无据，原审法院不予采信，认定张月明与简爱兵之间存在房屋租赁关系。由于双方均确认案涉租赁房屋未经产权登记或办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉《联营合同》中关于租赁合同内容部分应属无效。
关于第三个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还¨¨¨”的规定，张月明向简爱兵支付的保证金9800元，简爱兵应返还给张月明。张月明要求保证金的利息按中国人民银行同期限同类流动资金贷款基准利率，从起诉之日即2014年4月8日计至付清之日，没有违反法律规定，原审法院予以支持。至于2013年节日费1200元，张月明主张已经向简爱兵缴纳1200日节日费，但无法提供证据予以证明，简爱兵对此不予认可，原审法院亦不予确认。且即使张月明有向简爱兵缴纳节日费1200元，因张月明已经确认简爱兵在节日时已经提供了服务，张月明已经实际享受简爱兵在节日时提供的服务，张月明以该服务并非针对其个人提供的服务而要求返还，于法无据，原审法院亦不予支持。至于场地装修费9800元，张月明确认其承租案涉房屋时，有天花、地板、灯光的装修，信华公司亦确认其将案涉商场出租给简爱兵时，信华公司没有对天花、地板、灯光等进行装修，故原审法院认定简爱兵已对案涉商铺的天花、地板、灯光进行装修，故简爱兵对张月明收取场地装修费合法有据，原审法院予以支持。至于装修费的数额，前文所述，案涉《联营合同》中关于租赁合同内容部分无效，简爱兵主张双方已约定其无需退还场地装修费9800元，原审法院不予支持。由于双方合同约定租期为24个月（从2012年8月11日起至2014年8月10日止）。简爱兵于2014年2月20日起丧失案涉商铺的使用权，故其与张月明的租赁关系于2014年2月20日终止。至双方租赁关系终止，合同已履行约18个月，故场地装修费中属于张月明已经享受相应资源的部分原审法院酌情参照此比例计算为9800元×18个月÷24个月=7350元，故简爱兵应向张月明返还张月明没有享受相应资源部分的场地装修费费共计2450元（9800元-7350元）以及利息（以2450元为本金，按中国人民银行同期限同类流动资金贷款基准利率，从起诉之日即2014年4月8日计至付清之日）。
关于第四个争议焦点，首先，张月明提供的照片所显示的商铺，简爱兵不确认为案涉商铺，张月明亦无法进一步提供装修合同上所涉及的《装修效果图》予以佐证照片中商铺的装修即为其所进行的装修；其次，张月明亦无法提供装修合同中所涉及的《材料报价清单》或者其他证据证明张月明对案涉商铺装修的具体内容以及价格；最后，张月明确认案涉装修有附合与不附合两部分，并搬走了部分可以拆除的装修物，但张月明没有提供有效的证据证明哪些装修物是已经形成附合，不可拆除，哪些是尚没有形成附合，可以拆除，亦没有提供有效证据证明张月明所未折除装修物部分的内容以及价值。综上，张月明无法提供有效证据证明其装修损失，原审法院对其该项诉请不予支持。
关于第五个争议焦点，张月明对其已经足额支付2014年3月份之前的场地使用费的主张承担举证责任，现张月明无法提供证据证明，应承担举证不能的后果，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故张月明应该向简爱兵支付2013年3月份至2014年1月31日期间的场地使用费每月各1500元以及2014年2月1日至双方租赁关系终止时即2014年2月20日的场地使用费，合计16600元（1500元×11月＋4900元÷28天×20天-3400元）。
关于第六个争议焦点，信华公司与张月明不存在租赁关系，张月明主张因信华公司与简爱兵终止租赁关系未提前告知而要求信华公司承担连带责任，于法无据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限简爱兵于判决发生法律效力之日起七日内退还张月明保证金9800元及利息（利息以9800元为本金，按中国人民银行同期限同类流动资金贷款基准利率，从2014年4月8日起计至付清之日）。二、限简爱兵于判决发生法律效力之日起七日内退还张月明场地装修费2450元及利息（利息以2450元为本金，按中国人民银行同期限同类流动资金贷款基准利率，从2014年4月8日起计至付清之日）。三、限张月明于判决发生法律效力之日起七日内向简爱兵支付场地使用费16600元。四、驳回张月明的其他诉讼请求。五、驳回简爱兵的其他诉讼请求。如果双方未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费570元，由张月明负担343元，简爱兵负担227元。反诉受理费187元，由张月明负担136元，简爱兵负担51元。
上诉人张月明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院不支持张月明的装修损失错误。简爱兵称的装修并不是为了张月明的经营而专项装修，简爱兵收取场地装修费没有依据，场地收取装修费的合同条款是格式条款，应为无效条款。而张月明因经营对商铺进行装修是必然产生的费用，张月明提供了装修合同及现场照片予以佐证，简爱兵又单方终止案涉合同，造成了张月明的装修损失。二、一审法院支持简爱兵的场地使用费要求错误。简爱兵从2013年3月到2014年2月一直收取张月明每月租金3400元，且每月张月明有几万结算货款在简爱兵处，简爱兵却没有在此扣除租金，不符合常理。张月明每个月按期交租，案涉租赁合同已经提前终止，并结清了代收货款，张月明没有保留支付租金凭证正常。据此，请求本院：1、简爱兵支付张月明装修损失5000元。2、张月明无需支付简爱兵场地使用费16600元。3、本案诉讼费由简爱兵承担。
被上诉人简爱兵答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审被告信华公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，张月明主张其每月租金已经在简爱兵收取的代收货款中结算时扣除，简爱兵主张其已将全部代收货款退回，张月明出具了记载销售总额的收款收据。张月明对此予以确认，但主张简爱兵实际退还的代收货款是销售总额扣减租金等费用后的余款。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对张月明上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）简爱兵诉请张月明支付场地占有使用费是否依法有据。（二）张月明诉请装修损失是否依法有据。
关于焦点一。张月明作为缴纳租金的一方，其负有举证责任证明其已经支付了2014年3月之前的占有使用费。张月明主张该期间的占有使用费已在简爱兵收取的代收货款中扣除，但张月明同时也确认已收回了代收货款且出具了记载销售总额的收据给简爱兵，张月明并未提供其他证据证明其在收回代收货款时双方对租金进行了扣减，故张月明应承担举证不能的不利后果，原审法院认定张月明向简爱兵支付占有使用费16600元并无不当，本院予以维持。
关于焦点二。张月明主张简爱兵赔偿装修损失，并提供了装修合同和收款收据，装修合同并未记载装修范围，由于案涉租赁物在出租给张月明时简爱兵已对租赁物进行了装修，张月明又未提供其他证据证明其在承租案涉租赁物时进行装修的项目，故对张月明在搬离案涉租赁物后现场留下的装修是否是张月明所做，张月明并未提供充分证据予以证明，其主张装修损失依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张月明的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费340元，由上诉人张月明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年六月四日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第2页共12页