南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第2099号
原告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处，住南京市雨花台区西善桥街39号。
法定代表人朱向东，南京市雨花台区人民政府西善桥办事处主任。
委托代理人关进，男，汉族，1978年2月12日生。
委托代理人陈婧，江苏国成律师事务所律师。
被告江苏佳迅软件有限公司，住雨花台区西善桥南路108号。
法定代表人孙泽，江苏佳迅软件有限公司经理。
原告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处（以下简称西善桥办事处）诉被告江苏佳迅软件有限公司（以下简称佳迅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告西善桥办事处的委托代理人关进、陈婧到庭参加诉讼，被告佳迅公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西善桥办事处诉称，被告于2011年1月1日直接从原告处承租600平方米房屋，又于2011年7月20日从南京熊猫文化传媒公司承租原告450平方米的房屋。但合同签订后，被告却未能按照约定支付租金，截止2014年6月30日，其共计拖欠租金442125元，原告数次催要，但被告一直拒不支付，也不归还房屋。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除双方租赁合同关系，被告将租赁房屋返还原告；2、被告支付拖欠租金，标准为每平方米15元／月算至实际交付房屋之日止（暂算至2014年6月30日，拖欠租金为442125元），并自2012年1月1日期按照同期银行贷款利率支付逾期付款利息；3、由被告承担本�诉讼费用。
被告佳迅公司未作答辩。
经审理查明，2010年8月8日，原告西善桥办事处与被告佳迅公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，原告将位于雨花台区西善桥南路108号4幢3楼北侧整体出租给被告佳迅公司；房屋建筑面积为600平方米，租赁期间8年，自2011年1月1日至2018年12月31日止，租赁期内租金根据税收情况确定，其中，2011年至2014年，若达到税收额度则按每月13元／平方米，若未达到税收额度则按每月15元／平方米；2015年，若未达到税收额度则按每月16元／平方米；2016年至2018年，若未达到税收额度则按每月17元／平方米。双方并就租赁期内双方的责任义务等进行了约定。其中，原告西善桥办事处保证所出租房屋权属清楚，并同意被告自2011年1月1日交纳房租；被告佳迅公司需在合同签定之日起一周内付定金3万元（可冲抵第一次租金），迁�之日起15日内付第一次租金，以后先付租金后使用，每季度支付一次。合同签订后，原告按约将上述房屋等交付被告使用，被告佳迅公司向原告交付租金至2011年12月31日。
另查明，2009年8月12日，原告西善桥办事处与案外人南京熊猫文化传媒有限公司（以下简称熊猫文化公司）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，原告将位于南京市雨花台区西善桥南路108号4幢3楼南面整体出租给熊猫文化公司；房屋建筑面积为450平方米，租赁期间10年，自2010年1月1日至2019年12月31日止，租赁期内租金根据税收情况确定，其中，2010年免收租金；2011年至2012年，租金每月7.5元／平方米；2013年至2015年，若达到税收额度则按每月8元／平方米，若未达到税收额度则按每月15元／平方米；2016年至2019年，若未达到税收额度则按每月18元／平方米。双方并就租赁期内双方的责任义务等进�了约定。其中，原告西善桥办事处保证所出租房屋权属清楚；被告佳迅公司需在合同签定之日起一周内付定金1万元（可冲抵第一次租金）。合同签订后，原告按约将上述房屋等交付熊猫文化公司使用，熊猫文化公司向原告交付租金至2011年9月30日。2011年7月20日，被告与案外人熊猫文化公司签订《办公室转让协议》一份，约定，案外人熊猫文化公司将承租原告的南京市雨花台区西善桥南路108号4幢3楼南面办公室转租给被告，转让价格90000元，自2011年8月1日起被告承租上述房屋，相关权利义务按上述原告与熊猫文化公司签订房屋租赁合同执行。因被告未能按期支付上述两处房屋的租金，也未将房屋交还原告，原告遂诉。
又查明，原告出租的南京市雨花台区西善桥南路108号4幢3楼北侧房屋及南侧房屋并无产权证明或建设规划许可证。
上述事实，有房屋�赁合同、办公室转让协议书及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。原告西善桥办事处与被告佳迅公司、案外人熊猫文化公司签订房屋租赁合同及被告佳迅公司和案外人熊猫文化公司签订的办公室转让协议，将位于南京市雨花台区西善桥南路108号4幢3楼房屋出租或转租给被告佳迅公司，虽系当事人真实意思表示，但根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案当事人之间关于南京市雨花台区西善桥南路108号4幢3楼房屋的租赁合同和转让协议中的转租条款应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，案外人熊猫文化公司通过办公�转让协议，南京市雨花台区西善桥南路108号4幢3楼南面房屋实际使用人变更为被告佳迅公司，且原告予以认可，故不负返还义务，在本案中也无其他权利义务主张，故本案不作处理；原告西善桥办事处作为该房屋的出租方，且是房屋使用费的收取人，要求被告立即迁让本案所涉房屋，符合法律规定，本院予以支持；因被告已实际使用了房屋，应支付相应使用费用，故被告佳迅公司交付的租金不予返还，原告要求被告支付房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持，参照双方关于租赁房屋租金的约定及原告诉请，被告佳迅公司应向原告支付房屋使用费627750元（截止2015年6月30日）并自2015年7月1日起按每日525元支付房屋使用费。关于原告要求被告支付逾期付款利息的诉请，因其并未提供证据曾于2014年1月份前向被告佳迅公司催要房屋使用费，且其作为出租方在租赁过程�将未取得建设规划许可证的房屋出租，本身存在过错应承担相应责任，故对其该部分诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏佳迅软件有限公司于本判决生效后十日内立即迁让并向原告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处交付位于南京市雨花台区西善桥南路108号总部经济楼4幢3楼房屋。
二、被告江苏佳迅软件有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处支付房屋使用费627750元，并自2015年7月1日起按每日525元计付房屋使用费至实际迁出时。
三、驳回原告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处要求被告江苏佳迅软件有限公司支付逾期付款利息的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费用7932元、公告费560元，合计8492元，由被告江苏佳迅软件有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费7932元。（附南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 尚小强
人民陪审员 张爱琴
人民陪审员 汤学军
二〇一五年七月一日
见习书记员 魏媛媛