湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂京山民二初字第00491号
原告武汉克顿置业顾问有限公司。住所地：武汉市江汉区迎宾花园*号****号。
法定代表人尹丽霞，总经理。
委托代理人彭仁峰、吕海涛，湖北子彦律师事务所律师。
被告京山天裕房地产开发有限公司。住所地：京山县新市镇京源大道12巷***号。
法定代表人郑肯尼，该公司董事长。
委托代理人阳杰，湖北金卫律师事务所律师。
原告武汉克顿置业顾问有限公司（以下简称克顿公司）与被告京山天裕房地产开发有限公司（以下简称天裕公司）行纪合同纠纷一案，本院于2012年10月8日立案受理后，依法组成由审判员邓双跃担任审判长，审判员曹振华、人民陪审员赵大波参加评议的合议庭，于2012年11月26日、2013年3月25日两次公开开庭进行了审理。原告克顿公司的法定代表人尹丽霞及委托代理人吕海涛，被告天裕公司的委托代理人阳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告克顿公司诉称，原告为专业从事房地产推广营销的机构，被告系普通住宅开发建筑的经营企业。2011年4月19日，原被告双方签订《“天裕国际名城”项目营销代理合同》，约定由原告作为被告开发的天裕国际名城（一期）的独家代理销售机构，可售房屋面积约为39958平方米，合同期限为一年，被告按当月实际到账购房款的0.8%向原告支付销售佣金，销售人员的配置及管理、食宿、交通、薪资、提成等由原告承担。其中，涉及到可售房屋的整体营销方案、推广资料设计、售楼部包装展示设计、户外广告设计、销售团队建设、销售流程执行等事项由原告负责，被告提供可售房屋供原告代理销售。合同签订后，原告即开始安排人员进行营销方案制定、推广资料设计、户外广告设计等，并将相关营销方案提交被告审核批准和制作。尔后，原告安排人员进行了推广资料的派发和户外广告的投放安装，并筹建好售楼部开展认筹，已收取房屋认筹款20万元，但被告一直不能提供可售房屋供原告代理销售，直至合同期满，被告仍未开盘。导致原告对该项目投入的大量人力物力成本无法收回。经原告多次与被告协商因此造成的损失，被告均不予赔偿，遂起纠纷。原告认为，原被告双方签订的《“天裕国际名城”项目营销代理合同》合法、有效。原告依据合同约定积极履行合同义务，对该项目的代理销售工作已全部投入到位，做好了代理销售前的各项准备工作，但被告至今未能提供可售房屋，导致原告的投入成本无法收回，同时给原告的预期可得利益造成损失。根据《合同法》相关规定，被告的行为已构成违约，应当赔偿因此给原告造成的损失，原告现具状起诉，要求被告对原告的前期投入损失和预期可得利益共90万元予以赔偿。
被告天裕公司辩称：一、双方签订的营销代理合同没有实际履行，原告未按照合同第四条约定履行义务，因此不存在赔偿原告损失的问题；二、双方的营销代理合同没有约定提供房屋销售的具体时间，因此被告不存在违约；三、原告在诉状中陈述的情况与实际不符，原告应当履行的义务没有履行；四、原告单位尽管办理了营业执照，但没有在房产部门办理房屋销售的准许，因此原告不能从事房屋营销业务。综上，请求驳回原告诉讼请求。但考虑到原告实际也做了一些前期工作，我公司同意对其损失给予补偿15万元。
原告克顿公司向本院提交的证据及被告天裕公司的质证意见如下：
证据一、原告的主体资料一组、被告的工商登记信息，证明原被告企业基本信息。
被告天裕公司认为，因原告未提供原件，无法核实其真实性，但对工商登记资料无异议。
证据二、“天裕国际名城”项目营销代理合同一份。证明：1、原被告双方于2011年4月19日签订合同，约定由原告作为被告开发的天裕国际名城（一期）的独家代理销售机构；2、原告的主要合同义务为制定商品房整体营销方案、推广资料设计、售楼部包装展示设计、户外广告设计、销售团队建设、销售流程执行等；3、被告的主要合同义务为提供可售房屋供原告销售，房屋面积约为39958平方米，并按当月实际到账购房款的0.8%向原告支付销售佣金。
被告天裕公司认为，对证据的真实性无异议。
证据三、天裕项目部开支明细一份（附对应的开支凭证当庭提交）。证明：原告为履行合同合同义务，开支人工工资、员工培训费、服装费、办公费、油料费、路桥费、生活费等657118.16元。
被告天裕公司认为，该证据系原告单方制作，相关凭证未在举证期限内提交法庭，不予质证。原告经营的地点在武汉市江汉区，不在京山县，不能证明所列开支是原告为履行本案所涉的营销合同而支出的费用。
证据四、原告为开展商品房代理销售工作而进行的各项准备工作的证据一组（视听资料）。证明：1、原告为第一个售楼部设计、装饰所做的工作；2、原告为第二个售楼部设计、装饰所做的工作；3、原告为前期广告宣传所做的大量工作；4、原告为品牌策划所做的大量工作；5、原告为认筹所做的大量工作；6、原告为营销管理所做的大量工作，包括员工培训、设计各类广告语、宣传图片等。
被告天裕公司认为，原告当庭提交证据，因不属于新证据，我公司拒绝质证，而且提交的证据为复制件，没有提交原载体，不能确定其真实性。
被告天裕公司未向法庭提交证据。
本院经审查后认证意见为：原告提交的证据二，被告无异议，应予确认；证据一，经与原件核对无异，应予确认；证据四系电子证据原件，来源合法，客观真实，能证明本案事实，本院予以采信；证据三，属于原告单方面自制单据，其真实性无从确认，不予采信。
根据本院认定的证据结合当事人庭审陈述，本院查明如下事实：
2011年4月19日，被告天裕公司（甲方）与原告克顿公司（乙方）签订《“天裕国际名城”项目营销代理合同》，就甲方委托乙方独家代理销售甲方开发的天裕国际名城（一期）项目一事，双方达成协议。合同约定甲方委托乙方代理销售天裕国际名城（一期）物业，可售物业面积约为39958平方米，具体以本期预售许可证批准的数据为准，委托期限为12个月，即2011年4月19日至2012年4月19日。根据甲方项目实际发展情况，乙方所提供服务包括但不限于以下内容：竞争动态监测及应对……售楼部包装展示策略及设计；广告主题推进与媒介策略……楼书、海报、单张、户型图等销售推广物料策划、设计；项目销售团队建设；项目物业价格定位体系……销售代理执行；公关活动及外延拓展；购房客户服务等。上述服务内容以及其他与本项目有关的文件及合同，乙方须及时上报并以书面形式提交甲方审核批准后方可执行。本合同签订之日起二个工作日内，乙方项目组开展市场动态调研、营销发展定位、传播形象设计、销售物料筹备等相关工作。本合同签订后的前期筹备费用和人员工资由乙方自行承担。天裕国际名城项目正式开盘销售后，乙方按甲方当月实际收到的购房款提取项目销售佣金和住宅物业溢价。住宅物业满足销售基价及之内的部分，以可销售面积为依据按甲方当月实际收到的购房款的0.8%提取销售佣金，住宅实际销售金额超出每套销售底价部分为销售溢价，甲方与乙方每套按8.5：1.5的比例分成。合同还对销售完成确认标准、销售佣金和溢价结算说明、双方的权利和义务、违约责任等其他事项作出了约定。合同签订后，原告克顿公司即开始安排人员进行营销方案制定、推广资料设计、户外广告设计等，并将相关营销方案提交被告审核批准和制作。尔后，原告安排人员进行了推广资料的派发和户外广告的投放安装，并先后筹建好两个售楼部。但由于被告天裕公司建设的天裕国际名城（一期）项目前期勘探失误，导致工期延误，不能按期开盘。2011年11月，原告克顿公司在得知该情形后，相应地减少了工作人员。直至2012年4月19日合同期满，被告天裕公司建设的天裕国际名城（一期）仍未开盘。后原被告双方多次就原告履约造成的损失进行协商未果，原告遂诉至本院。
本院认为，原告克顿公司与被告天裕公司于2011年4月19日签订的《“天裕国际名城”项目营销代理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方均应全面履行合同约定的义务。被告天裕公司辩称原告克顿公司未在房产管理部门办理房屋销售准许证，不能从事房屋营销业务的意见，法律依据不足，本院不予采纳。被告天裕公司未在合同约定的一年期限内将合同约定的物业交与原告克顿公司代为销售，属违约行为，应当承担违约责任。原告克顿公司基于依赖天裕公司将全面履行合同安排员工长期从事大量与天裕国际名城（一期）物业营销相关的前期筹备工作，因此而支付的对价或费用，属依赖利益损失，被告天裕公司应予赔偿。故对原告主张天裕公司对其前期投入损失予以赔偿的请求，予以支持。至于原告主张的预期可得利益，由于双方签订的《“天裕国际名城”项目营销代理合同》仅约定了合同履行期限为一年，而未约定天裕公司将合同项下物业交付给克顿公司销售的具体时间，对合同履行后可以获得的利益，无从评估确定。故对原告关于可得利益的主张，不予支持。关于前述依赖利益的确定，诉讼中原告未提供充分证据证明其前期履行合同产生的费用损失，但根据本案合同实际履行情况、被告对原告履约程度的认可度等情节，本院酌情确定为20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、被告京山天裕房地产开发有限公司赔偿原告武汉克顿置业顾问有限公司损失20万元，此款限本判决生效后7日内付清；
二、驳回原告武汉克顿置业顾问有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12800元，由原告武汉克顿置业顾问有限公司负担8500元，被告京山天裕房地产开发有限公司负担4300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 邓双跃
审 判 员 曹振华
人民陪审员 赵大波
二〇一三年三月二十六日
书 记 员 郭晓军