广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第1088号
原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇。
法定代表人何键英，该公司总经理。
委托代理人包红先，广东正帆律师事务所律师。
委托代理人黄嘉珍，广东正帆律师事务所律师。
被告刘莉韵，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司诉被告刘莉韵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理，依法由审判员萧永宜适用简易程序独任审判，于2015年8月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人包红先、黄嘉珍到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年7月31日签订了《乐从天佑城商铺租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于乐从天佑城四层4G-021号铺，租金按月结算，于每月5日前缴交，自商铺交付之日至乐从天佑城统一开业日为原告免租装修期（如承租方违约则须补交优惠减免的租金）。租赁合同还约定，如被告违约，应向原告支付相当于三个月租金及管理费的违约金，已缴费用不予退还。签订合同后，被告利用上述承租店铺经营。后被告违反约定，自2013年11月开始拖欠水电费，2013年12月开始拖欠物业管理费，2014年1月开始拖欠租金，至2015年4月30日止，被告拖欠租金11690元、物业管理费20689元、水电费527.94元。据此，原告起诉请求法院判令：1.解除原、被告于2013年7月31日签订的《乐从天佑城商铺租赁合同》（合同编号：LCTYC／Z4G-021），被告立即搬离顺德区乐从镇乐从大道东B270号乐从天佑城四层4G-021号商铺，并将商铺交还给原告；2.被告向原告支付拖欠的租金11690元（2014年1月至2015年4月）、物业管理费20689元（2013年12月至2015年4月）、水电费527.94元（2013年11月9日至2015年2月14日）；3.被告向原告支付违约金5961元、律师代理费3000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。
被告未作答辩。
诉讼中，原告提供的证据有：
1.原告的企业法人营业执照复印件和组织机构代码证复印件各一份、被告的身份证复印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2.《租赁合同》一份、佛山市顺德区星光广场投资有限公司的企业法人营业执照复印件和组织机构代码证复印件各一份、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司营业执照复印件和组织机构代码证复印件各一份，证明原告与投资方佛山市顺德区星光广场投资有限公司、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司签订了租赁合同，取得了乐从天佑城的转租权，享有出租涉案商铺的出租权利。
3.《乐从天佑城商铺租赁合同》一份、《乐从天佑城物业管理合同》一份，证明原、被告签订租赁合同，被告与佛山市顺德区星光物业经营管理有限公司（以下简称星光物管公司）签订物业管理合同，租赁合同中约定第一年租金每月为700元，第二年为770元，物业管理费每月1217元，并约定租金和管理费在每月5日前交，如逾期需要承担三个月租金和管理费的违约金、律师费等费用。
4.《乐从天佑城物业服务合同书》一份、星光物管公司企业法人营业执照复印件和组织机构代码证复印件各一份、证明一份，证明原告将乐从天佑城委托给星光物管公司进行物业管理，合同第19条约定，原告的租户不能按约定向物业管理公司支付管理费的，原告垫付后可以以自己的名义直接向租户要求收缴相关的物业管理费，原告已经为被告垫付了物业管理费20689元。
5.商户缴费通知单十七份、《关于催收欠款的函》一份、EMS快递单一份、快递签收记录打印件一份、电费发票三十四张，证明被告共拖欠原告的租金11690元、物业管理费20689元、电费527.94元，该费用经原告催促被告仍没有支付。
6.《民事委托代理合同》一份、律师代理费发票一份，证明原告因主张租金损失而支付律师费3000元，根据合同约定该费用应由被告承担。
7.建（构）筑工程规划条件核实意见一份、建筑工程竣工验收报告一份，证明涉案的商铺符合出租的条件。
8.乐从天佑城商铺交场确认书一份，证明原告于2013年8月12日向被告交付了商铺。
经审查，原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8，客观真实，来源合法，能反映案件事实，本院予以采纳。证据5，其中商户缴费通知单属于原告单方制作，不能证明已向被告送达，故不予采纳；《关于催收欠款的函》、EMS快递单、快递签收记录打印件，能互相佐证已向被告送达，予以采纳；电费发票是原告统一支付的费用，不能反映被告其中实际使用部分，不予采纳。
本院经审理查明，2013年7月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订编号为LCTYC／Z4G-021的《乐从天佑城商铺租赁合同》，约定原告将位于佛山市顺德区乐从镇乐从大道东B270号乐从天佑城四层4G-021号商铺出租给被告作经营使用；商铺计租面积为28.3平方米（含公摊面积）；租赁期限为2013年10月1日至2015年9月30日；装修期内，被告免交租金，管理费则按计租面积以每月每平方米15元计收，开业之日起按规定向原告支付租金、管理费及相关应缴费用；2013年10月1日至2014年9月30日每月租金为700元，2014年10月1日至2015年9月30日每月租金为770元，被告须在每月5日前向原告缴交当月的租金；被告还须向原告缴纳2100元作为租赁保证金及第一个月的租金700元。租赁合同第四条第1点还约定，“水、电费结算：合同期限内，乙方每月须向甲方或物业管理公司缴交由其代收代付的该商铺的独立水、电费（包括该商铺内的用电及中央空调末端风机用电）。具体的水、电费计算及缴付方式按乙方与物业管理公司签订的《乐从天佑城物业管理合同》的约定执行。”第九条第1点约定，“乙方出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面解除本合同，收回该店铺，并有权按本合同第十一条的约定追究乙方的违约责任：…（2）乙方未按本合同约定按时足额缴交租金、水电费、或向物业管理公司缴交管理费及其他应付费用，并逾期超过一个月的；…”第十一条第1点约定，“乙方违反本合同第九条第1点的约定，导致甲方解除合同的，乙方应按本合同第八条第18款的规定向甲方交回该商铺，同时，乙方应在解除合同时向甲方全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向甲方支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求甲方、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。”该条第4点约定，“乙方违约，而又不按照本合同的约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要求乙方承担因此产生的诉讼费、鉴定费、甲方聘请律师的代理费用及其他相关费用”。
同日，被告与星光物管公司签订编号为LCTYC／W4G-021的《乐从天佑城物业管理合同》，约定星光物管公司为被告提供物业管理服务，合同期限从2013年10月1日至2015年9月30日止，被告应在每月5日前向星光物管公司交纳物业管理费1217元，装修期间管理费按每月每平方米15元计算，被告还应向星光物管公司支付物业管理费保证金3651元及预缴首月物业管理费1217元等。
上述合同签订时，其中被告向原告支付了租赁保证金2100元、首月租金700元、物管保证金3651元、首月物业管理费1217元。后原告于2013年8月12日向被告交付商铺，但被告却一直没有再支付租金、物业管理费和电费，原告在2015年5月28日委托律师向被告邮寄一份《关于催收欠款的函》，未果，原告遂于2015年6月24日向本院提起诉讼。
另查明，2013年2月25日，原告与佛山市顺德区星光广场投资有限公司、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司签订一份《租赁合同》，约定佛山市顺德区星光广场投资有限公司、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司将其投资建设的星光广场项目中的商场部分（即乐从天佑城）整体出租给原告，租赁期20年。2013年8月1日，原告（甲方）与星光物管公司（乙方）签订一份《乐从天佑城物业服务合同书》，约定原告将乐从天佑城委托星光物管公司进行物业管理，物业服务期限为20年。该合同第十九条还约定，“甲方的租户不能按乙方与其签订的物业管理合同约定向乙方支付物业管理费及水电等费用，乙方有权要求甲方先行垫付，甲方为租户垫付物业管理费后可以甲方的名义直接向租户收取”。后星光物管公司于2015年5月10日出具一份证明，证明被告至2015年4月30日，共拖欠物业管理费20689元，电费527.94元，该费用已由原告向星光物管公司垫付。而案涉商铺所在的乐从天佑城建设工程已取得佛山市顺德区发展规划和统计局的核实，认为该建设工程符合规划要求，也取得了建筑工程竣工验收报告。原告因本案委托了广东正帆律师事务所进行诉讼，共支付律师代理费3000元。
本院认为，原、被告签订的《乐从天佑城商铺租赁合同》没有违反法律强制性规定，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应严格依约履行。
对于解除租赁合同，其中租赁合同已明确约定租金须在每月5日前支付，现被告只在签订合同时支付了第一个月租金700元，其后长时间的租金均没有支付，甚至在原告于2015年5月28日委托律师向被告邮寄《关于催收欠款的函》后也未交付，被告的行为已严重违约，而租赁合同其中一个主要目的就是收取租金，故原告请求解除租赁合同符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于租金，案涉商铺已于2013年8月12日交付，原告诉讼主张自2014年1月1日开始计租，合同约定至2014年9月每月租金为700元，之后每月为770元，扣除被告已支付首月租金700元，因此，按原告请求计算至2015年4月尚欠的租金为10990元（700元×9个月＋770元×7个月-700元），被告应予支付。原告还有提出已向星光物管公司代缴物业管理费现向被告追偿，被告没有抗辩，也为减少另行起诉的诉累，故本案予以处理。原告请求是自2013年12月1日开始，在庭审中，自愿表示至2014年1月1日前均按装修期每平方米15元计算，本院予以采纳，此后以合同约定每月物业管理费1217元，扣除已支付物业管理费1217元，按原告要求计算至2015年4月尚欠的物业管理费为18679.5元（28.3平方米×15元＋1217元×16个月-1217元），被告也需支付。对于电费，被告已签收使用商铺，当时表底度数为9度，应会发生一定的电费用，现原告主张电费为527.94元，被告没有抗辩，本院予以支持。对于违约金及律师代理费，租赁合同中明确约定因被告违约导致解除合同，应向原告支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，因是写在租赁合同中，故理解为如发生租赁合同的违约，则应按此方法计算违约金，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，故原告请求被告支付违约金5961元［（770元＋1217元）×3个月］，本院予以支持。原告为本案所支付的律师代理费3000元，依约也应由被告负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司与被告刘莉韵签订的编号为LCTYC／Z4G-021的《乐从天佑城商铺租赁合同》；被告刘莉韵应在本判决发生法律效力之日起十日内搬离并向原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司交还本案商铺；
二、被告刘莉韵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司支付租金10990元、物业管理费18679.5元、电费527.94元、违约金5961元、律师代理费3000元；
三、驳回原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为423.35元（原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司已预交），由被告刘莉韵负担389.48元，由原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司负担33.87元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 萧永宜
二〇一五年九月九日
书记员 劳雪清