福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0181民初3511号
原告：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福清市。
代表人：刘长松，行长。
委托诉讼代理人：郑文彬，福建融思佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈春花，福建融思佳律师事务所律师。
被告：陈学奕，男，汉族，住福建省福清市。
被告：尤莲金，女，汉族，住福建省连江县。
被告：福清清荣房地产开发有限公司，住所地福清市。
法定代表人：许经流。
原告中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称建设银行福清分行）与被告陈学奕、尤莲金、福清清荣房地产开发有限公司（以下简称清荣房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告建设银行福清分行的委托代理人陈春花到庭参加诉讼，被告陈学奕、尤莲金经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告清荣房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行福清分行向本院提出诉讼请求：1.被告陈学奕、尤莲金偿还借款1,306,565.33元及相应利息、罚息、违约金（暂计至2016年5月31日，利息为29,852.13元、罚息为804.83元，违约金按合同约定日0.21‰计算；2016年6月1日起的利息、罚息以借款1,306,565.33元为基数，按《个人住房借款合同》约定的标准计至款项还清之日止）；2.被告陈学奕、尤莲金偿还原告支出的律师代理费30,400元；3.若被告陈学奕、尤莲金未履行上述还款义务，则原告对抵押物（被告陈学奕、尤莲金所购买的位于福清市音西街道音西村、宏路街道石门村侨荣花园8号、21号楼302单元）折价或以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4.被告清荣房地产公司对被告陈学奕、尤莲金的上述第1、2项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：被告陈学奕、尤莲金（借款人、抵押人）因向被告清荣房地产公司（保证人）购买位于福清市音西街道音西村、宏路街道石门村侨荣花园8号、21号楼302单元需用资金向原告（贷款人）借款。2014年1月26日，原、被告各方签订了编号为2013年建闽东福个房借字0353359号的《个人住房借款合同》，约定被告陈学奕、尤莲金向原告借款1,360,000元，借款期限自2014年1月26日起至2033年1月26日止为240个月，借款年利率为基准利率上浮不下调，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%，违约金的计收方法为：违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数，违约金收取比例为日万分之二点一；采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为10,179.87元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人可采取救济措施：宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；合同的争议解决方式为向贷款人所在地人民法院起诉。合同对抵押担保作了约定：被告陈学奕与尤莲金以其所购买的位于福清市音西街道音西村、宏路街道石门村侨荣花园8号、21号楼302单元作为合同的抵押担保并办理了融房预QR字第1427163号预购商品房抵押权预告登记。合同对保证条款约定为：被告清荣房地产公司作为合同的保证人，保证人在合同项下的保证责任为连带责任保证；保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。2014年6月16日，原告足额提供借款1,360,000元划入约定的账户，但被告自2015年6月起不按合同约定偿还借款本息，原告只得从被告清荣房地产公司账户中强行扣划。截至2016年5月31日，被告陈学奕、尤莲金共拖欠借款1,306,565.33元、利息29,852.13元、罚息804.83元。原告经多次催收，于2016年4月12日宣布全部借款提前到期、解除合同，要求立即清偿借款本息及相关费用。被告陈学奕、尤莲金作为借款人、合同抵押物的共同抵押人，应当对上述全部债务负有清偿责任，被告清荣房地产公司作为本案借款合同的保证人，应当对上述全部债务负有连带清偿责任。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。
被告陈学奕、尤莲金未作答辩，也未举证、质证。
被告清荣房地产公司于2017年2月28日到庭辩称，因被告陈学奕、尤莲金逾期还款，原告建设银行福清分行于2015年9月29日从被告清荣房地产公司账户扣划28,526.20元，2015年12月30日扣划29,929.82元，2016年6月30日扣划54,647.33元，2016年7月29日扣划9,118.57元，共计扣划122,221.92元。被告清荣房地产公司通知被告陈学奕、尤莲金偿还代垫款项后方可交房，但他们未偿还代垫款，且被告陈学奕、尤莲金购买的位于福清市音西街道音西村、宏路街道石门村的商品房所属的侨荣花园8号、21号楼尚未办理商品房初始预登记，故案涉房屋尚未交房。
因被告陈学奕、尤莲金经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，被告清荣房地产公司未提交证明材料，本院仅对原告建设银行福清分行提供的证据进行审理。
经审理查明，原告所诉的事实属实。另查明，《个人住房借款合同》第十二条第五款第（二）项约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供，贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担全部或部分债务，保证人的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在保证范围内承担保证责任。2014年2月21日，福清市房地产管理交易所对案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记（融房预QR字第1427163号），预告登记权利人为原告建设银行福清支行，预告登记义务人为陈学奕、尤莲金。被告陈学奕、尤莲金自2015年6月起未按合同约定偿还借款本息，被告清荣房地产公司于2015年9月29日、2015年12月30日、2016年6月30日、2016年7月29日，分别为被告陈学奕、尤莲金向原告建设银行福清分行垫付本息28,526.20元、29,929.82元、54,647.33元、9,118.57元，共计122,221.92元。截至2016年12月12日，被告陈学奕、尤莲金尚欠原告借款1,281,639.15元、利息25,324.30元、罚息554.66元及相应违约金未还。2016年5月31日，原告建设银行福清分行与福建融思佳律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所郑文彬、陈春花律师代理本案，约定代理费为30,400元，办理委托手续后支付9100元，其余待执行再支付。
以上事实有原告提交的证据原告的营业执照、被告陈学奕、尤莲金的身份证复印件、外资企业登记基本情况表、《个人住房借款合同》、融房预QR字第1427163号抵押权预告登记证、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、个贷余额明细、《律师函》、国内挂号信函收据、《委托合同》、律师费发票以及原告的庭审陈述为证，经本院审查核实，予以确认。原告提交的被告尤莲金、陈学奕的结婚证复印件，因无原件核对，真实性无法确认，故本院不予采信。
本院认为，原告建设银行福清分行与被告陈学奕、尤莲金、清荣房地产公司签订的《个人住房借款合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行相应的义务。原告建设银行福清分行已按合同约定向被告陈学奕发放贷款1,360,000元，但被告陈学奕、尤莲金自2015年6月起未按期足额还款付息，经原告建设银行福清分行寄送《律师函》仍未还款，构成违约，原告建设银行福清分行有权依约要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。诉讼中被告清荣房地产公司代被告陈学奕、尤莲金向原告垫付的借款本息63,765.90元（54647.33+9118.57）应当予以扣除，截至2016年12月12日，被告陈学奕、尤莲金尚欠原告借款1,281,639.15元及相应的利息、罚息、违约金未还，故原告建设银行福清分行诉请被告陈学奕、尤莲金偿还借款1,306,565.33元及合同约定的利息、罚息、违约金，未扣除的部分本院不予支持。《个人住房借款合同》虽然约定原告为实现债权而实际发生的全部费用包括律师费等均由借款人承担，但原告建设银行福清分行提起诉讼主张权利并非必须委托律师，故律师代理费并非其实现债权必然产生的开支费用。原、被告对律师费标准未作明确约定，原告若选择委托律师代理，应综合考虑案件难易程度、被告承担该费用的能力等因素，合理行使权利。原告目前因本案诉讼实际支出的律师代理费为9100元，故原告建设银行福清分行诉请被告陈学奕、尤莲金偿还律师代理费30,400元，其中的9100元本院予以支持。原告建设银行福清分行主张对被告陈学奕、尤莲金提供的抵押物折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，虽然《个人住房借款合同》第十三条第八款约定借款人未足额履行到期债务（包括被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利，但合同约定的抵押物所有权始终未转移至被告陈学奕、尤莲金名下，位于福清市音西街道音西村、宏路街道石门村侨荣花园8号、21号楼302单元房仅办理了预购商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押登记，而预购商品房抵押权预告登记不等同于抵押登记，预告登记权利人将来并非必然成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件，才能取得所有权。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告建设银行福清分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押物办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押权应认定为未设立。同时，案涉商品房未交付被告陈学奕、尤莲金使用，所属的侨荣花园8号、21号楼也没有办理商品房初始预登记，尚未具备办理抵押登记的条件，故原告建设银行福清分行主张对抵押物折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告清荣房地产公司为被告陈学奕、尤莲金的案涉债务提供连带责任保证，《个人住房借款合同》约定的保证期间至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由原告收执之日止，现案涉商品房尚未办理抵押登记，被告清荣房地产公司的保证责任未免除，故原告建设银行福清分行诉请被告清荣房地产公司对被告陈学奕、尤莲金的案涉债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告清荣房地产公司承担清偿责任后，有权向被告陈学奕、尤莲金追偿。被告陈学奕、尤莲金经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告陈学奕、尤莲金于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福清分行借款1,281,639.15元及相应利息、罚息、违约金（计至2016年12月12日利息为25,324.30元、罚息为554.66元，违约金按每日0.21‰计算；2016年12月13日起的利息、罚息按《个人住房借款合同》约定的标准计至款项还清之日止）；
二、被告陈学奕、尤莲金于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福清分行律师代理费9100元；
三、被告福清清荣房地产开发有限公司对本判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任，被告福清清荣房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告陈学奕、尤莲金追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司福清分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17,109元，由原告中国建设银行股份有限公司福清分行负担459.50元（已交纳），被告陈学奕、尤莲金共同负担16,649.50元，限本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈继勇
代理审判员 陈 莉
人民陪审员 翁 敏
二〇一七年三月十三日
书 记 员 张静文