山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终4118号
上诉人（原审被告）：王莉，女，1980年10月27日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：徐仲勋，山东众寻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：耿艳新，女，1982年7月25日出生，汉族，个体工商户，住山东省莘县。
委托诉讼代理人：王正卫，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安圆圆，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。
原审第三人：ＸＸ香，女，1951年10月15日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人王莉因与被上诉人耿艳新及原审第三人ＸＸ香房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
王莉上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回耿艳新的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由耿艳新承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审认为我与ＸＸ香协商解除了2016年3月1日签订的房屋租赁合同，属于认定事实错误。2016年3月1日，因我由原来承租一间变更为承租两间，与ＸＸ香重新签订了房屋租赁合同，租赁期限至2022年3月1日，并允许我合租转租。一审在对ＸＸ香的调查笔录中ＸＸ香称其不允许我将涉案房屋转租，并称已将涉案房屋收回。该陈述与ＸＸ香签订的房屋租赁合同的约定不一致，说明ＸＸ香的说辞具有主观性、随意性，不应当作为本案裁判的依据。另外，我搬离承租的房屋并不一定解除租赁合同，我可以将承租的房屋转租，我与ＸＸ香租赁合同关系中，租金的支付不属于本案争议的焦点问题，需要另案解决。我认为一审审查我与ＸＸ香的租赁合同是否解除已经超出了耿艳新的诉讼请求范围，属于无效审查。2、一审认为我于2016年3月1日之后的租金应当返还耿艳新是错误的。我承租了ＸＸ香两间房屋，将其中一间转租给耿艳新并收取房屋租金是基于双方签订的房屋租赁合同，收取租金的行为是正当的，不应当返还。退一步讲，耿艳新承租了我一间房屋后，多次请求我将另一间房屋一并转租，在此期间，我家庭出现重大变故，无心经营自己的店铺，耿艳新找到我称其愿意与ＸＸ香签订两间房屋的租赁合同，如果我能同意他们签订租赁合同，则以后再也不找我了。通过双方的录音内容看出，耿艳新本意是想通过更低的成本支出租赁望到经营生意，但是三方之间又均有租赁协议制约，所以耿艳新只有让利做通我的工作，并让我与ＸＸ香说和，耿艳新承诺在我的努力下能够让其与ＸＸ香签订租赁合同后，以后再也不找我了，并称“如果有问题就找你，没问题就过去了”。在我家庭变故的情况下，我同意了耿艳新的请求，最终让耿艳新如愿以偿。通过双方录音看出，耿艳新与ＸＸ香签订合同的条件成就，耿艳新就不找我了，我并没有义务为耿艳新和ＸＸ香签订租赁合同，相反，我完全可以维持转租关系并收益。在此情形下，耿艳新不找我了、没问题就过去了是指耿艳新与我的租赁合同中权利义务关系。请求二审法院查清全部案件事实及三方当事人的心理本意，支持我的主张。二、一审判决适用法律错误。一审适用合同法相关条文是错误的。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零五条、第一百二十五条、第二百二十四条、第二百二十七条。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法支持我的上诉请求。
耿艳新辩称，我提供的通话录音及ＸＸ香的陈述能够证明：1、王莉与ＸＸ香的合同已于2016年3月1日之前自己主动解除；2、我与ＸＸ香重新签订的合同王莉明智且有参与，王莉应当退还多收的租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
ＸＸ香未作陈述。
耿艳新向一审法院起诉请求：1、解除耿艳新与王莉签订的《租赁合同》；2、请求判令王莉返还耿艳新房屋租赁费37000元及利息500元（自2016年1月16日暂计算至2016年5月31日，具体截止日以判决生效日为准）；3、诉讼费用由王莉承担。
一审法院认定事实，2011年3月1日，ＸＸ香与王莉签订了租赁合同一份，约定：王莉承租ＸＸ香坐落于历城区王舍人街道朝山街北头的房屋两间；房屋租赁期限自2011年3月1日至2021年3月1日，年租金5万元，自第四年起每年递增8%；租金三个月支付一次，先交租金后用房屋；合同到期前，ＸＸ香不得干涉王莉的商业经济活动（含合租、转租），不得提前收回租赁房屋；承租人需按约定交纳租金，不得拖延。后因房屋租赁面积变更，ＸＸ香与王莉重新签订了租赁合同，约定：王莉承租ＸＸ香坐落于历城区王舍人街道朝山街北头的房屋两间；房屋租赁期限自2016年3月1日至2022年3月1日，年租金93000元，自第四年起每年递增8%；租金三个月支付一次，先交租金后用房屋；合同到期前，ＸＸ香不得干涉王莉的商业经济活动（含合租、转租），不得提前收回租赁房屋；承租人需按约定交纳租金，不得拖延。
2015年7月，耿艳新与王莉签订了租赁合同一份，约定王莉将位于王舍人朝山街约40平米门头房租赁给耿艳新，租赁期限为三年，年租金75000元。租金为半年交纳一次，首付租金三日内交清，下半年租金提前十日交清。如耿艳新拖欠房租十日以上，王莉有权收回房屋的使用权，自第二年起，房租按照上一年租金的5%递增。王莉提供价值4000元的货架六组，合同期满后，耿艳新应如数归还，除自然折旧外，如有丢失或损坏，耿艳新应照价赔偿。合同签订后，耿艳新于2015年7月25日支付上半年房租38000元、于2015年1月15日支付了下半年的房租37000元。关于合同的履行时间，因合同未有约定，耿艳新自述为2016年7月26日，王莉自述为2016年7月20日左右，耿艳新认可以王莉陈述的时间为准。耿艳新至今仍占有使用王莉的货架，耿艳新同意将货架款4000元在王莉应返还的租金中抵扣。
2016年3月1日，耿艳新的配偶耿延召与ＸＸ香签订房屋租赁合同一份，约定：承租人耿延召租赁ＸＸ香位于王舍人街道朝山街北头的房屋一间；租赁期限自2016年3月1日至2021年3月1日，月租金5000元，年租金60000元，房租每年递增10%，租金三个月支付一次，先付租金后使用房屋；合同到期前，承租方不得转让、出租、合租，否则出租方有权收回房屋、解除合同；承租人需按约定交纳租金，不得拖延。合同签订当日，即支付了ＸＸ香相应的租金。
另查明，涉案房屋登记所有权人为李修贵，李修贵与ＸＸ香系夫妻关系。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、王莉与ＸＸ香签订的租赁合同是否已经解除。庭审中，王莉提交租赁合同二份，主张其与ＸＸ香于2011年3月1日签订租赁合同后，因租赁标的物发生变更，二人又于2016年3月1日重新签订了租赁合同，该合同仍在履行过程中。耿艳新及ＸＸ香对此均有异议。耿艳新提交2016年3月3日其配偶耿延召与王莉的通话录音，自述王莉认可其与ＸＸ香已经解除租赁合同且知悉耿艳新与ＸＸ香重新签订租赁合同的事实，王莉亦承认其多收取耿艳新的房租没有退还。ＸＸ香称落款为2016年3月1日的租赁合同实际签订日期为2015年7月1日，当时耿艳新、王莉尚未签订租赁合同，在得知王莉将房屋转租后，ＸＸ香于2016年2月26日或27日（具体日期其记不清楚了）找到王莉，告知其不允许转租。王莉于次日打电话告知ＸＸ香其已经将房屋腾空并让其外甥将房屋钥匙交还ＸＸ香。王莉对ＸＸ香的陈述有异议；对耿艳新提交录音的真实性没有异议，对其证明内容有异议，称王莉与ＸＸ香签订的租赁合同中明确约定ＸＸ香不得干涉王莉的转租行为，故ＸＸ香单方要求收回房屋的行为不符合法律规定，王莉与ＸＸ香签订的房屋租赁合同并未实际解除。一审法院认为，耿艳新提交的通话录音中，王莉明确表示其已经搬离涉案房屋，且王莉亦未支付ＸＸ香2016年3月1日之后的房租，结合ＸＸ香的陈述及其将房屋收回且重新出租的行为，可以认定落款为2016年3月1日的房屋租赁合同实际签订时间早于2016年3月1日，且该合同已经双方协商解除。
2、耿艳新是否已经免除王莉的债务。庭审中，王莉提交2016年3月3日其与耿艳新的配偶耿延召的通话录音一份，主张该录音可以证实王莉帮助耿艳新以较低的价格租赁了ＸＸ香的房屋后，耿艳新之夫耿延召承诺“以后再也不找王莉了”，说明耿艳新、王莉已经就其租赁房屋一事协商完毕，故耿艳新不应再向王莉主张任何权利。耿艳新对通话录音的真实性没有异议，对其证明目的有异议，称该录音形成于2016年3月3日之前，耿延召在通话录音中陈述“如果有问题就跟你联系，没问题就过去了”，其并没有明确表示放弃租金的追索，且该录音并未涉及租金问题。一审法院认为，耿艳新、王莉对对方提交的通话录音真实性没有异议，一审法院予以确认。通过两份录音内容可知，王莉提交的录音形成于耿艳新提交的录音之前。耿艳新及其配偶耿延召在录音中没有明确表示放弃追索租金，且耿艳新提起本次诉讼的行为亦可以表示其未免除王莉的债务。
一审法院认为，ＸＸ香于2011年3月1日将其所有的位于历城区王舍人街道朝山街北头的房屋出租给王莉并签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，无违背法律法规禁止性规定的行为，应为有效合同。因上述房屋租赁合同允许转租行为，故王莉于2015年7月将部分房屋转租给耿艳新且双方签订的租赁期限为三年的房屋租赁合同亦系有效合同。后因所租赁房屋范围扩大，ＸＸ香与王莉重新订立了房屋租赁合同，租赁物、价款、期限等均与前不同，应视为王莉与ＸＸ香协商一致终止王莉于2011年3月1日签订的租赁合同，该合同不再履行，根据前述认定，王莉与ＸＸ香亦协商解除了落款为2016年3月1日的房屋租赁合同。因王莉自解除之日起无权再就该房屋取得收益和进行占有、使用，致使王莉与耿艳新签订的房屋租赁合同目的无法实现，故对于耿艳新要求解除与王莉于2015年7月签订的租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。王莉失去对房屋的占有后，耿艳新与ＸＸ香重新签订了房屋租赁合同，耿艳新于2016年3月1日之后对房屋的占有系基于与ＸＸ香履行房屋租赁合同的结果，因耿艳新已经预交给王莉2016年3月1日之后的租金，故该部分租金王莉应予返还耿艳新。根据耿艳新提交的通话录音，王莉认可其收到了耿艳新截止2016年7月26日的租金，故王莉应返还耿艳新750**元÷365天×148天=30410.96元，扣除王莉的货架抵扣的4000元，王莉应返还耿艳新租金26410.96元，且应以26410.96元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付耿艳新自2016年3月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、二百一十四条、二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十六条的规定，判决：一、解除原告耿艳新与被告王莉于2016年7月签订的《租赁合同》；二、被告王莉于判决生效之日起十日内返还原告耿艳新租金26410.96元。三、被告王莉于判决生效之日起十日内以26410.96元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付原告耿艳新自2016年3月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息。四、驳回原告耿艳新的其他诉讼请求。如果被告王莉未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元，由原告耿艳新负担138元、被告王莉负担600元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
另，ＸＸ香在一审法院对其进行调查时称：“我和王莉是2011年3月份签的租赁合同，因又扩大了租赁面积，又于2015年7月和她重新签订了合同，2016年2月27日，我找到王莉告知她不能转租，要求她把房子退给我。2016年2月29日，她给我打电话，让我下去拿钥匙，将房子退给我。我让她把合同还给我。王莉说合同找不到了，我跟她说让她将合同自行撕毁。在王莉将房子退给我后，我又找到耿艳新，又和她签订了合同。”
本院认为，ＸＸ香在一审法院对其进行调查时的陈述可以证明，因租赁房屋面积的扩大，ＸＸ香、王莉双方于2016年3月1日前解除了2011年3月1日的《房屋租赁合同》，ＸＸ香将房屋收回。此后，ＸＸ香又分别与王莉、耿艳新签订了落款时间为2016年3月1日《房屋租赁合同》。因王莉于2015年7月向耿艳新转租房屋是基于其和ＸＸ香于2011年3月1日的《房屋租赁合同》，当该合同解除时，王莉与耿艳新的合同也应解除，故一审判决解除双方之间的租赁合同并无不当。2016年3月1日，耿艳新与ＸＸ香之间成立了租赁合同关系，耿艳新与王莉已不存在租赁合同关系，因此一审判决王莉返还给耿艳新20**年3月1日之后的租金并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费738元，由上诉人王莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 郭维敬
审判员 刘彦亭
二〇一七年八月二十一日
书记员 杨 燕