南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第1672号
原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行，住所地江苏省南京市鼓楼区汉中门大街50号。
负责人朱曙光，该行行长。
委托代理人陈红霞，江苏天晖律师事务所律师。
委托代理人王洪利，江苏天晖律师事务所律师。
被告陈禺，男，汉族，1980年2月20日生。
被告建宇集团和县香泉湖开发有限公司，住所地安徽省和县香泉镇戎桥水库。
法定代表人俞乃奋，该公司董事长。
委托代理人陈贤斌，江苏同大律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行（以下简称农行雨花台支行）诉被告陈禺、建宇集团和县香泉湖开发有限公司（以下简称香泉湖开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行雨花台支行的委托代理人王洪利，被告香泉湖开发公司的委托代理人陈贤斌到庭参加诉讼。被告陈禺经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行雨花台支行诉称，2007年9月4日，原告与被告陈禺、香泉湖开发公司签订《个人购房担保借款合同》，约定陈禺向原告借款97000元，用于购买安徽省和县香泉镇香泉湖国际度假村D88-301室房屋，并将该房产抵押给原告，作为上述借款之担保；香泉湖开发公司对陈禺的上述借款承担连带保证责任；合同还对借款期限、方式、利率、担保方式和范围及其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告依约发放了贷款。但陈禺在借款期间累计逾期9期未按约偿还借款本息，截至2014年9月7日，欠原告贷款本金77651.88元，利息、罚息及复利3006.49元。特提起诉讼，请求判令：1、被告陈禺立即归还原告借款本金77651.88元，利息、罚息及复利3006.49元（截至2014年9月7日），并按合同约定标准继续支付自2014年9月8日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利；2、被告陈禺支付原告律师费7446元；3、被告香泉湖开发公司对被告陈禺的上述债务承担连带责任；4、原告对被告陈禺抵押的位于安徽省和县香泉镇香泉湖国际度假村D88-301室房屋享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由两被告承担。
被告陈禺未作答辩。
被告香泉湖开发公司辩称，抵押物能否进行抵押登记并不以取得房产证为必要前提，安徽省和县房地产管理局根据《安徽省城市房地产交易管理条例》第二十三条的规定对陈禺提供抵押的房产进行抵押登记，该登记合法有效，且原告已持有他项权证，故香泉湖开发公司的保证责任已终止，不应再对陈禺的债务承担连带保证责任。请求驳回原告对被告香泉湖开发公司的诉讼请求。
经审理查明，2007年9月4日，农行雨花台支行与陈禺、香泉湖开发公司签订《人购房担保借款合同》一份，约定：陈禺向农行雨花台支行借款97000元，用于购买安徽省和县香泉镇香泉湖国际度假村D88-301室房屋，并将该房产抵押给农行雨花台支行，为其偿还借款提供担保；借款期限240个月，自2007年9月4日起至2027年9月3日止；借款利率按中国人民银行同期贷款基准利率下浮10%，首期年利率为6.804%，如遇利率调整，在次年的1月1日作相应调整；还款方式为按月等额本息还款法；如陈禺连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，农行雨花台支行有权提前收回全部贷款，在执行利率基础上上浮50%计收罚息，按逾期借款利率计收复利；因陈禺违约导致农行雨花台支行支出的律师费等实现债权的费用由陈禺承担；香泉湖开发公司作为阶段性担保保证人，自本合同签订之日起，至陈禺取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为陈禺的债务承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息。罚息、复利、违约金、律师费等实现债权的一切费用；陈禺将安徽省和县香泉镇香泉湖国际度假村D88-301室房屋抵押给农行雨花台支行，为其借款提供担保。
上述合同签订后，农行雨花台支行按约向陈禺发放贷款97000元。陈禺在借款期限内尚未办理房地产权利证书，并已累计逾期9期未按约偿还借款本息，截至2014年9月7日，欠农行雨花台支行贷款本金77651.88元，利息、罚息及复利3006.49元。
另查明，农行雨花台支行与江苏天晖律师事务所签订委托代理合同一份，由该所指派律师陈红霞及其助理进行本案诉讼，�行雨花台支行按照有关律师收费标准的规定实际支付该所律师代理费7446元。
审理中，农行雨花台支行还举证他项权证一份，以此证明农行雨花台支行对抵押房产享有优先受偿权。本院向安徽省和县房地产管理局发函调查陈禺办理房产证和上述他项权证的情况，该局回函称2007年9月6日陈禺在该局办理抵押登记，其依据《安徽省城市房地产交易管理条例》第二十三条予以办理房地产抵押登记，该条例中没有预告登记类别。
以上事实，有原告提交的个人购房担保借款合同、商品房买卖合同、抵押房屋申请书、抵押监证书、他项权证、借款借据、欠款明细清单、已还贷款明细清单、委托代理合同、律师费发票和支付凭证以及本院庭审笔录、和县房地产管理局回函等证据加以佐证。
本院认为，原告农行雨花台支行与被告陈禺、香泉湖开发公司�订的个人购房担保借款合同系各方当事人真实意思表示，合法有效。农行雨花台支行按约已履行了发放贷款的义务，但陈禺在借款期限内未按约履行还款义务，故农行雨花台支行按约有权提前收回全部贷款，其主张陈禺偿还借款本金77651.88元，利息、罚息及复利3006.49元，并按合同约定标准继续支付自2014年9月8日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利的诉讼请求，本院予以支持。根据借款合同约定，因陈禺违约导致农行雨花台支行支出的律师费等实现债权的费用由陈禺承担。经查明，本案纠纷系陈禺违约所引起，导致农行雨花台支行已实际支付律师费7446元。故农行雨花台支行主张陈禺承担律师费7446元的诉讼请求，本院予以支持。
关于农行雨花台支行主张对涉案抵押房产享有优先受偿权和香泉湖开发公司对陈禺的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求。�院认为，一、虽然陈禺在上述合同中承诺将安徽省和县香泉镇香泉湖国际度假村D88-301室房屋抵押给农行雨花台支行，但涉案房屋建成后的产权尚未登记至陈禺名下；农行雨花台支行举证的他项权证并不能证明抵押权设立登记已经完成，故农行雨花台支行不能对该预售商品房行使抵押权，其该项诉讼请求，本院不予支持。二、根据上述合同约定，香泉湖开发公司作为阶段性担保保证人，自陈禺取得房地产权利证书之日止，为陈禺的债务承担连带保证责任。经查，陈禺所购上述房产尚未办理房产证，故农行雨花台支行主张香泉湖开发公司对陈禺的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。香泉湖开发公司在实际清偿后有权向陈禺追偿。陈禺经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈禺于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行贷款本金77651.88元、利息、罚息及复利3006.49元，并按合同约定标准继续支付自2014年9月8日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利；
二、被告陈禺于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行律师费7446元；
三、被告建宇集团和县香泉湖开发有限公司对上述（一）、（二）项债务承担连带清偿责任，在实际清偿后有权向被告陈禺追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2002元，公告费900元，合计2902元，由被告陈禺负担（此款原告已预付，被告陈禺于本判决生效之日起十日内直接给付原告，被告建宇集团和县香泉湖开发有限公司承担连带责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨 丽
人民陪审员 秦 峰
人民陪审员 杨健华
二〇一五年六月二十五日
见习书记员 张 利