江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）京民初字第2283号
原告蒋明根。
委托代理人张蕾，江苏南昆仑律师事务所律师。
委托代理人朱义顺，江苏南昆仑律师事务所律师。
被告江苏大学，住所地镇江市京口区学府路301号。
法定代表人袁寿其，该大学校长。
委托代理人张旗，江苏汇典律师事务所律师。
委托代理人朱寿芹，江苏汇典律师事务所律师。
原告蒋明根与被告江苏大学财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋明根及其委托代理人张蕾，被告委托代理人张旗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告建设某楼时，在原告房屋附近多处夯打基桩，导致原告房屋墙体开裂，天花板漏雨，地基下陷，房屋多处受损。要求被告立即停止施工，恢复受损房屋原状，赔偿损失53700元。2013年8月，原告变更诉讼请求，要求被告立即停止施工，按照房屋维修费评估鉴定结论，赔偿原告损失，另赔偿原告其他损失12万元。2014年5月22日，原告再次变更诉讼请求，要求被告立即停止施工，同时赔偿以下损失：1、按照被告出具的《处理方案》评估确定的维修费，赔偿原告房屋维修费损失；2、房屋租金损失12万元，水井被毁损失6500元；3、原告因房屋未能及时拆迁导致的损失210930元；其中基本奖励费3000元，交房时间进度奖励6000元，被拆迁房面积奖励49530元（381平方米，每平方米130元），回迁选房排序滞后产生的回迁房价差损失152400元（按照回迁房面积381平方米，参照高层商品住房每层每平方米50元的价差标准，按照相差8个楼层计算确定）。
被告辩称，原告房屋墙体裂缝是多种因素所致，不是被告施工所致。鉴定报告没有考虑被告施工时已经采取的保护措施，以及工地四周围墙并无开裂、塌陷状况的因素；鉴定报告称被告施工对原告房屋裂缝的发展有一定影响，应当认定原告房屋裂缝和被告施工行为之间没有侵权责任构成要件意义上的因果关系。即使被告施工行为对原告房屋已有裂缝的发展有一定影响，原告自身也应当对裂缝形成分担相应责任，不应由被告承担全部责任。施工过程中，双方经过协商并且签署会议纪要，被告对原告的房屋进行了维修，被告还同意在进一步勘验的情况下对原告房屋继续维修，但原告拒绝履行会议纪要，原告应对此产生的后果及可能扩大的损失承担责任。诉讼期间，原告房屋因城市改造，已经被拆除，其所得拆迁补偿没有因为房屋损害而降低，没有产生房屋维修费损失。原告未取得拆迁补偿奖励款是因原告自身判断失误所致，与本案诉讼无关，更与被告2011年10月的施工行为无关，不应由被告赔偿。原告其他损失无事实依据，不应支持。
原告提供的证据有：1、房屋所有权证复印件一份，某派出所证明一份，证实原告对其主张的受损房屋享有所有权，有权对被告提起损害赔偿请求。
2、照片8张，某鉴定公司鉴定报告一份，证明房屋、水井受损原因以及受损程度。
3、房屋租赁合同一份、补充协议一份，证明原告房屋受损导致租金损失的事实。
4、“某村改造”项目拆迁安置细则一份、拆迁指南一份，证明原告房屋正常拆迁时可得额外收益的事实。
5、某局关于某处36、37、38、43、44、45号楼销售价格的通知，证明本地高层商品房市场楼层差价事实。
被告对上述证据的质证意见是：1、对证据1无异议；2、证据2中的照片是原告单方拍摄，即使与其房屋有关，根据照片也无法确定经过被告的维修，房屋受损部位是否已经修复，对照片真实性和关联性不予确认；对证据2中的鉴定报告真实性无异议，该报告没有认定被告施工行为造成原告房屋开裂，只是认定对原告房屋裂缝发展有影响，原告自身原因是房屋损害的主要原因；3、对证据3的真实性无法确认；4、对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，但该证据不能证明原告未取得奖励款、回迁房安置排序靠后，与被告施工行为有因果关系。5、证据5与本案无关联性。
被告未提交证据。
本院认为，被告无异议的证据可以作为认定案件事实的依据。双方对原告房屋受损、被告维修过房屋的事实无争议，原告提交的照片意图证明的事实可以确定，该照片可以不作为认定案件事实的依据。原告提交的证据副本均已在庭前送达被告，被告可以根据证据记载的内容，核实证据的真实性；庭审中被告未认可证据3的真实性，也没有陈述相反的事实或者提出相反的证据，结合证据3的内容、形式、原告的举证能力，本院认定该证据可以作为认定案件事实的依据。
经审理查明，原告是某处房屋的所有权人，该处房屋登记的房屋状况为：1号房两间，混合结构，两层，149.08平方米；2号房两间，混合结构，上层46.31平方米。原告称，除了上述产权证上记载的房屋以外，还有建筑面积186平方米，没有登记所有权的房屋。
2011年11月底开始，被告在原告上述房屋旁进行桩基施工，原告称上述房屋因被告的施工受损，双方发生纠纷。双方于2012年6月5日协商形成会议纪要一份，主要内容是：本着实事求是的原则，由居民提出房屋须维修的范围和内容；校方现场勘查后，核定维修范围和内容，双方签字确认；被告继续施工过程中，安排有资质的检测单位现场检测，桩基工程结束后，在工程规范要求的期限内，校方再次勘查居民房屋，无变化的，按前次确认的范围和内容维修，有变化的，重新确认后再维修。
达成会议纪要后，被告对原告房屋进行了维修。原告称，维修项目是仅是屋面重做，没有完全修复房屋。
2011年6月25日，原告与案外人丁某签订房屋租赁协议一份，约定丁某租用原告房屋20间，水井一口，年租金6万元，租期为2011年6月26日至2012年6月25日。2012年2月21日，双方签订补充协议一份，约定因原告房屋受损，终止租赁关系，任何一方均不支付违约金，丁某已经预付的2012年上半年租金全额退还，丁某交纳的押金退还丁某。
2013年5月，某鉴定公司应本院委托，对上述房屋损伤成因进行了鉴定，鉴定报告记载，原告房屋出现的裂缝主要有以下几类：1、承重墙体水平向贯穿裂缝；2、承重墙体竖向贯穿裂缝；3、楼面、屋面预制板拼接处裂缝；此外，部分地坪有凹陷现象。涉案工程所处场地土以粉质土和粘质土为主，沉桩施工时，土体受到较大扰动，施工现场未见减小对土体扰动的相关措施，原告房屋邻近施工现场，被告桩基施工对原告房屋造成一定影响。被告桩基施工对原告房屋第1、第2类裂缝的发展产生一定影响；对地坪凹陷的发展产生一定的影响；预应力空心板由于整体性较差与墙体柔性连接方式的限制，在温度变化、材料收缩的影响下，其拼接及搁置部位更易于出现3类裂缝；鉴定结论为被告后勤综合服务楼桩基施工对原告房屋地坪凹陷的发展产生一定的影响，对其承重墙体水平贯穿裂缝、竖向贯穿裂缝的发展产生一定影响。原告支出鉴定费7000元。
原告提起诉讼后，双方对受损房屋应拆除重建还是加固维修，以及如果加固维修，加固维修的具体方案不能形成一致意见，原告主张的房屋受损损失难以确定。
2013年9月，被告曾经提出贯穿裂缝封闭注浆，内墙表层裂缝“灰膏”填充、乳胶带粘贴、粉刷，外墙表层裂缝素水泥浆补平、面胶浆粘网格布加强、抹灰、恢复装饰层；地坪凹陷处下挖、铺碎石压实、抹平养护等维修方案。原告坚持认为原告的房屋结构受损，无法修复，应当重建，对该处理方案不予认可。
诉讼期间，原告的房屋因城中村改造项目已于2014年4月1日被拆除。原告称，2014年3月上旬与拆迁部门签订拆迁协议，但不清楚协议时如何确定的房屋重置价格。
另查明，某村改造拆迁项目指挥部2013年8月制定的拆迁指南载明，某村改造拆迁期限是2013年8月20日至2013年9月30日。该指南第5条产权调换结算办法规定，产权调换按政策规定的合法面积就近靠档，其中与合法产权面积相等面积部分，按安置房的重置价格与被拆迁房的重置结合成新评估价结算，互找差价。该指南第11条的奖励费标准和期限载明，被拆迁人（住宅户）在规定期限内签订拆迁补偿安置协议并按时搬迁交房的，按以下规定奖励：1、基本奖励按3000元每户计；2、面积奖励，在8月20日至9月20日签约的，以被拆迁房屋合法面积，按160元每平方米计；9月21日至9月30日签约，以被拆迁房屋合法面积，按130元每平方米计；3、交房时间进度奖励，在8月20日至9月20日签约，在签约后7日内交房的，按6000元每户计；9月21日至9月30日签约，在签约后7日内交房的，按3000元每户计。该指南第14条选择房屋安置操作办法规定，被拆房屋交付拆迁人拆迁，接收人验收合格后，根据拆迁工作人员和被拆迁人签字确认的房屋交接单上的时间顺序发放《拆迁安置选房证》，回迁时按照《拆迁安置选房证》编号顺序选房，回迁房房款结算时不计楼层差价。指南上注明的安置房包括多层房屋、高层房屋。
本案争议的焦点是：一、原告房屋受损与被告施工行为间的因果关系如何确定。二、原告房屋受损与原告主张的损失之间因果关系如何确定，以及原告主张的损失事实应如何认定。
本院认为：本案原告主张的是一般侵权损害赔偿责任，根据法律规定，侵权责任的构成要件包括侵权行为、损害后果、侵权行为与损害后果间的因果关系和过错。本案双方对原告实施了施工行为，被告的房屋受损，而且如果该施工行为造成了原告房屋的损害后果被告即有过错均无异议，本院对此予以确认。
针对双方争议的第一个焦点，本院认为，根据某鉴定公司出具的鉴定报告，被告后勤综合服务楼桩基施工对原告房屋地坪凹陷的发展产生一定的影响，对原告房屋承重墙体水平贯穿裂缝、竖向贯穿裂缝的发展产生一定影响。被告对该结论有异议，但并未就其异议提出足够的证据；被告施工时采取了保护措施，工地四周的围墙无开裂、塌陷状况，并不能当然得出原告房屋的损伤与被告施工行为无关的结论；应当根据该鉴定报告认定被告的施工行为与原告房屋受损有因果关系。
被告应当预见到自己的施工行为有可能导致原告房屋受损，但其并未在施工前对原告房屋状况进行充分了解，保存足够的证据，现无证据证实原告房屋受损部位在此次受损前的损坏情况，被告应当承担不利的诉讼后果。即使此次受损前，原告房屋相应部位存在裂纹，如果开裂程度显著轻微，不产生维修需求，不影响原告对房屋的使用，因为被告的施工行为导致维修或者重建需求产生，以及原告无法正常使用该房屋，被告也应当承担全部的损害赔偿责任。
针对双方争议的第二个焦点，本院认为，因房屋受损产生的损失可能包含房屋维修、重建或者房屋价值减少造成的损失，还可能包含不能使用房屋产生的收益减少的损失等其他损失。损失的范围应当与侵权行为侵害的民事权益相对应。
1、原告房屋受损，双方对受损程度有争议，在不能确认房屋仍然可安全使用的情况下，原告终止对外出租房屋，被告应当对原告因终止租赁合同产生的损失，包括预期可以取得的收益承担损害赔偿责任。参照被告出租房屋时约定的租金标准，自2012年1月1日至原告房屋被拆迁，原告主张租金损失12万元应予支持。原告未提供足够的证明水井受损的证据、水井受损与原告施工行为之间存在因果关系的证据，也未提供证据证实水井受损损失的证据，其主张水井损失6500元依据不足，本院不予支持。
2、根据原告提交的拆迁指南，拆迁基本奖励、交房时间进度奖励、被拆迁房面积奖励、回迁选房排序滞后产生的回迁房价差损失的直接原因是房屋拆迁合意成立的时间和交付被拆迁房的时间。本案被告并未实施阻止原告尽早与拆迁人达成拆迁合意的行为，也未实施阻止原告向拆迁人交付被拆迁房的行为。亦无证据显示，原告与拆迁人拆迁合意过程中，该房屋受损事实影响拆迁补偿安置权益争议，导致合意达成时间滞后。即原告主张的上述损失与被告的施工行为、房屋的受损事实之间没有法律上的因果关系，原告主张该项损失，本院不予支持。
3、侵权损害赔偿一般采用损失填补原则。原告房屋受损后，原告并未支出维修费用，房屋已被拆迁，亦再无支出维修费的需要，原告要求按被告出具的《处理方案》进行评估，要求被告按照评估结论赔偿损失，没有事实依据，本院不予支持。
诉讼期间被告并未施工；现原告的房屋已经被拆迁，无证据显示被告的施工活动与原告有法律上的利害关系，原告要求被告停止施工，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告江苏大学于本判决生效后十日内赔偿原告蒋明根损失12万元。
驳回原告蒋明根的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6361元，原告负担4099元，被告负担2262元。鉴定费7000元有被告江苏大学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 李益成
人民陪审员 周江宁
人民陪审员 黄苏霞
二〇一四年七月二十日
书 记 员 魏晓红