广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）钦南民初字第1728号
原告刘昭辰
委托代理人刘昭良，系被告兄。
委托代理人熊潇敏。
被告钦州巨龙房地产开发有限公司，住所地钦州。
法定代表人：高兆文，董事长。
委托代理人黄伟俊，广西海湾律师事务所律师。
原告刘昭辰诉被告钦州巨龙房地产开发有限公司租赁合同一案，本院于2012年10月23日受理后，由审判员罗桂武、代理审判员苏德海、人民陪审员刘思伟依法组成合议庭，由罗桂武担任审判长并主审并案，于2013年4月12日公开开庭进行了审理，书记员陈姗姗担任庭审记录。原告刘昭辰及其委托代理人刘昭良、熊潇敏，被告钦州巨龙房地产开发有限公司的委托代理人黄伟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月21日原、被告双方签订了《租赁合同》，原告租赁被告坐落于钦州港大道巨龙大厦国际花园8号楼底下室面积为424平方米的场地作为经营数字电影院场地使用，租赁期限为8年，自2011年5月1日起至2019年4月30日止。租金为第�至三年每年127200元，以后每年租金逐年递增。合同签订后，原告按合同要求交纳了第一年租金127200元和押金20000元，同时缴纳了第一年物业管理费8040元，并对所租场地进行装修，共投入装修费用870000元，购进168000元设备，装修完毕后，发现所租场地出入口有漏水现象，两个影厅银幕附近的天花板漏水严重，地面有积水，墙体渗水，休闲厅有漏水，有泉眼涌出，积水严重。特别在雨天时，简直如喷泉、水帘洞，无法使用，原告将此情况多次向被告反映，要求被告派人处理，被告一直都没有处理，由于该场地存在多次地下泉水，天面漏水，墙体渗水等严重积水现象，影响安全使用，致使原告至今无法办理电影经营许可证等相关手续，由于被告出租场地存在严重质量问题，不符合使用规定，造成原告不能使用该场地，无法实现合同的经营目的，被告的行为已构成根本违�，根据《合同法》的有关规定，除解除双方签订的合同外，被告应承担赔偿原告各项经济损失的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《合同法》的有关规定，特向人民法院起诉，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；二、判令被告赔偿装修费870000元、设备费168000元、经营收益560000元给原告（以评估为准）；三、判令被告返还租金127200元及押金20000元、物业费8040元给原告，并承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告的诉状歪曲事实，毫无根据：1、2011年4月21日，原告与答辩人签订的《租赁合同》约定的租赁物是地下空格场地。该楼底下场地是经过合理设计，合法建筑，经过有关部门检验合格的场地。原告在接受租赁物时，没有发现有天花板漏水，地面有泉眼积水的情况。其后，原告自行砌墙、安装水管、装吊顶等大量装修。所以如果天�板有漏水，也是由于原告擅自破坏天花板及擅自安装水管等装修行为所致；2、原告诉称“天花板漏水严重、地面有积水等，原告将此情况多次向被告反应……”不符合事实。原告从来没有向被告反映上述的情况，如果其有上述漏水情况，原告应当告知被告，双方对漏水等原因进行检查，属于被告维修责任范围的，被告自愿承担维修责任，属于原告责任的，应当由原告自行承担；3、根据原告与被告签订的《租赁合同》第四条第2款“租赁期间，乙方即原告应当妥善保管使用场地，保证场地及设备的完整无损。乙方因人为使用或管理造成场地及配套设备、设施损坏的，由乙方负责维修及赔偿责任”以及第5款“租赁期间，乙方承担对场地的维修保养责任，费用由乙方负责”的约定，维修责任应当由原告来负责；4、原告请求解除合同不符合法律的规定。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前的，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（四）法律规定的其他情形；而本案中，被告不存在以上规定的违约行为，原告无权解除合同。另外，原告在履行本合同中存在严重的违约行为。根据《租赁合同》第三条的约定，原告应当在2012年5月1日起需要向被告支付每季度的租金31800元，而至今原告没有按约定支付，拖欠了几个月的租金，原告的行为严重违约。综上所述，原告请求解除合同及要求赔偿没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的请求。
本院对证据的分析评判：
庭审中原告举证如下：
1、《身份证》，证明原告的身份情况；
2�《租赁合同》，证明租赁情况；
3《使用证明》，证明租赁物属于被告所有；
4、《收据》两份，证明原告已经支付了物业费、租金、押金的事实；
5、《装修预算单》三份，证明装修情况；
6、《收条》三份，证明原告支付装修费情况；
7、《设备清单》，证明原告购买设备的情况；
8、《钦州市广播电视局复函》，证明租赁物不符合使用条件；
9、《公证书》，证明租赁物存在漏水现象；
10、《录音光盘》，证明被告承认租赁物有漏水现象且不能满足最基本的商业用途。
上述证据经被告质证后，对证据1、2、3、4、8、9没有异议，但不能证明被告有违约行为；对证明5、6、7、10认为不符合证据的客观真实性，不能作为证据。
被告在举证期限内没有举证。
对经原告申请，双方选定广西中阳资产评估事务所有限公司对原告投入的装修费用、设备费用、合同经营�益进行评估的《评估报告书》进行质证，原告没有异议；被告认为评估资料没有经过双方当事人质证，内容不客观真实。
本院对上述证据审核后认为，对证据1、2、3、4、8、9被告质证后没有异议，本院予以采信；对证明5、6、7、10被告质证后有异议，且原告未能提供其他证据佐证，来源不明，不符合证据的全部客观要件，本院不予采信。
经审理查明，2011年4月21日原、被告双方签订了《租赁合同》，合同约定：原告租赁被告坐落于钦州港大道巨龙大厦国际花园8号楼面积为424平方米经验收合格并交付使用的地下车位作为商业用途使用，租赁期限为8年，自2011年5月1日起至2019年4月30日止。租金为第一至三年每年127200元，以后每年租金逐年递增。同时约定了租赁物的保养与维修责任及违约责任等。合同签订后，被告将租赁物交付给原告，原告也按合同约定交纳了第一年�金127200元和押金20000元，同时缴纳了第一年物业管理费8040元。合同签订后，原告雇请他人对所租的地下车位进行装修，由于地下车位的高度不够，原告便将地面挖深地下约50厘米后重新铺地面，同时砌墙体装吊顶，将地下车位装修为电影放映室，在装修过程中（2011年8月份），发现所租场地部分地方有漏水现象，但原告没有与被告及时协商处理，并坚持在2012年1月将租赁物装修完毕。2012年3月，原告向钦州市广播电影电视局申请，要求设立钦州港博胜电影院，同时购置放映设备进行试业。2012年7月6日，钦州市广播电影电视局复函：放映场所漏水、冒水，积水严重，影响安全、优质放映观映，待维修完好后再予办理。为此，原告至今无法办理电影经营许可证等相关手续。2012年10月23日，原告以被告出租场地存在严重质量问题，不符合使用规定，造成原告不能使用该场地�无法实现合同的经营目的，被告的行为已构成根本违约为由，向人民法院起诉，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；二、判令被告赔偿装修费870000元、设备费168000元、经营收益560000元给原告（以评估为准）；三、判令被告返还租金127200元及押金20000元、物业费8040元给原告，并承担本案诉讼费用。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，《租赁合同》的内容及形式没有违反法律规定，《租赁合同》合法有效。双方当事人应当按照《租赁合同》的约定全面履行义务。被告已经按照《租赁合同》的约定交付了地下车位给原告，已经履行了《租赁合同》约定的义务。关于原告认为被告没有按照合同的约定交付作为商业用途使用的租赁物，造成原告不能使用该场地，无法实现合同的经营目的，被告的行为已构成根本�约，要求解除《租赁合同》并赔偿装修费870000元、设备费168000元、经营收益560000元给原告（以评估为准）；同时返还租金127200元及押金20000元、物业费8040元给原告的请求是否合法的问题？本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》，对租赁物（即地下车位）的约定用途为“商业用途使用”，没有明确约定作为电影院使用，而“商业用途”概念宽广，难以准确定位，且原告在装修过程中，将地面挖深约50厘米后重新铺地面，同时砌墙体装吊顶，改变了租赁物（即地下车位）的原状，破坏了租赁物（即地下车位）的防水功能。按照双方约定的租赁物，虽然有漏水、冒水现象，但完全可以满足一般性的商业使用用途，而原告起诉主张的商业用途是有特殊要求的放映场所即电影院，与双方签订的《租赁合同》对租赁物的约定用途“商业用途使用”不符，被告提供的租赁物（即地下车位）完全可以满足一般性的商业用途使用，被告没有构成违约，为此，原告请求解除合同、赔偿装修费870000元、设备费168000元、经营收益560000元、返还租金127200元及押金20000元、物业费8040元的请求不符合法定条件，本院不予支持。关于租赁物有漏水、冒水现象是否属于租赁物瑕疵？本院认为，所谓的瑕疵，是出租人不按照合同的约定交付租赁物，出租人不能按照合同的约定对租赁物进行使用收益，出租人才承担对租赁物的瑕疵承担担保责任。根据双方签订的《租赁合同》对租赁物（即地下车位）的约定用途“商业用途使用”，租赁物有漏水、冒水现象，并不影响原告对租赁物的使用和收益，且原告在装修过程中改变了租赁物（即地下车位）的原状，破坏了租赁物（即地下车位）原有的防水功能，在此条件下，不构成租赁物（即地下车位）的瑕疵。原告需�将租赁物（即地下车位）装修成为具有特别要求的放映场所即电影院，租赁物（即地下车位）本身就不符合作为放映场所即电影院的要求，但完全可以满足一般性的商业用途使用。漏水、冒水现象可以通过维修途径解决，并不影响合同约定的商业用途使用。而且根据双方签订的《租赁合同》的约定，维修由原告承担，并非被告的义务。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：
驳回原告刘昭辰的诉讼请求。
案件受理费20579元、评估鉴定费30000元（原告已经预交），由原告刘昭辰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向广西壮族自治区钦州市中级人民法院上诉。
审 判 长 罗桂武
代理审判员 苏德海
人民陪审员 刘思伟
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 陈姗姗