江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐商初字第0005号
原告中国农业银行股份有限公司盐城分行，住所地在江苏省盐城市大庆中路88号。
负责人沈江，该行行长。
委托代理人朱利、刘效奇，该公司职员。
被告史坚兵。
被告薛春霞。
被告盐城奥华家居有限公司，住所地在江苏省盐城市开放大道148号。
法定代表人林克文，该公司董事长。
委托代理人陈寿旺，该公司副总经理。
委托代理人邵军，江苏锐智律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司盐城分行（下称农行盐城分行）与被告史坚兵、薛春霞、盐城奥华家居有限公司（下称奥华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告农行盐城分行的委托代理人朱利，被告史坚兵，被告奥华公司的委托代理人陈寿旺、邵军到庭参加诉讼，被告薛春霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行盐城分行诉称：2013年7月8日，原告与被告史坚兵、薛春霞、奥华家居公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告史坚兵向原告借款620万元用于购买位于盐城市亭湖区北环北、开放大道东侧奥华家居生活广场1号楼1012等共计19间商铺，借款期限为120个月；担保方式为抵押＋阶段性保证，即被告史坚兵、薛春霞共同所购的上述19间商铺作为借款的抵押担保，在办理好以原告为抵押权人的房屋他项权证书并交付原告前，被告奥华公司对被告史坚兵的借款提供连带责任保证担保。2013年7月10日，原告与被告史坚兵、薛春霞办理了房屋抵押预告登记手续。2013年7月11日，原告发放了贷款，到期日为2023年7月10日，按月等额本息还款，目前每月应还款73700.31元。2014年10月份开始，被告史坚兵不能正常还本付息，目前已经连续逾期3期未能偿还，逾期本息达5816030.97元。现因借款人经营资金出现周转困难，且未能按合同约定期限还本付息。根据合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，提前行使担保权。2014年12月23日，原告向被告史坚兵、薛春霞发出贷款提前到期通知书，向保证人发出了担保履行责任通知书，但三被告均未能履行还款义务和担保责任。为维护原告权益，特起诉请求判令：1、被告史坚兵、薛春霞立即支付原告贷款本金5692670.69元及利息123360.28元（暂计算至2014年12月22日）及2014年12月23日起至实际履行之日止按照合同约定应当支付的利息；2、被告对被告史坚兵、薛春霞抵押给原告的房地产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、被告奥华公司对被告史坚兵的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由上列被告承担。
为支持其诉讼主张，原告提供了如下证据：
证据一、个人购房担保借款合同一份，证明史坚兵向我行借款620万元整，奥华公司提供阶段性保证。
证据二、个人借款凭证一份，证明原告已经向其发放贷款620万元。
证据三、预购商品房抵押预告登记申请书19份，证明史坚兵购买的房产已办理抵押预告登记，原告享有优先受偿权。
证据四、逾期贷款催收通知书一份、贷款提前到期暨履行担保责任通知书二份、履行贷款担保责任通知书一份，证明原告已履行催收义务，被告没有及时还款已构成违约，我行宣布贷款提前到期。
被告史坚兵答辩称：借款事实不错，具体差欠本金和利息的数额还需要核对。
被告薛春霞未到庭亦未答辩。
被告奥华公司答辩称：对于被告欠款本金以及逾期利息的数额需要核对。被告奥华公司不应该承担连带清偿责任，因为涉案19间房子已抵押给原告，并办理了抵押登记，原告应该在抵押房屋中优先实现债权。
被告史坚兵、薛春霞、奥华公司均未提供证据。
经庭审质证，被告史坚兵对原告所提供证据均无异议。被告奥华公司对证据一真实性无异议，关联性有异议，被告奥华公司不应当承担连带责任。对其余证据的三性均无异议。
经审核，原告农行盐城分行所举证据真实，来源合法，且与本案均有关联性，可作为本案定案证据。
根据本院审核认定的证据及当事人的当庭陈述可以确认以下事实：史坚兵、薛春霞系夫妻关系。2013年7月8日，农行盐城分行与史坚兵（借款人）、抵押人（史坚兵、薛春霞）、保证人（奥华公司）签订一份个人购房担保借款合同，该合同约定，借款金额为620万元，借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于盐城市亭湖区北环路北、开放大道东侧路奥华家居生活广场小区1号楼1012-2023、2161-2167号房屋，借款期限自2013年7月11日至2023年7月10日止；借款采用浮动利率，在借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮15%，执行年利率7.5325%；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，自次年1月1日起调整。借款采用等额本息还款方式，每一个月为一个还款周期；抵押人同意以上述房屋为借款提供抵押担保；阶段性保证担保保证人为奥华公司，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上浮50%计收罚息；借款人未足额偿还借款本息的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。同月10日，农行盐城分行与史坚兵、薛春霞至盐城市房产管理局办理了抵押权人为农行盐城分行的抵押预告登记手续。同月11日，农行盐城分行向史坚兵出具了一张个人借款凭证，该凭证载明“借款人史坚兵，借款金额620万元，借款日期2013年7月11日，到期日期2023年7月10日，还款方式为等额本息还款，执行利率为7.5325%，逾期利率为11.29875%。”
史坚兵借款后，正常还款数月，后未能依约履行还款义务，截止2014年12月21日，共计差欠农行盐城分行贷款本息5816030.97元，其中逾期利息220470.61元。农行盐城分行多次催要，并于2014年12月23日向史坚兵、薛春霞、奥华公司发出贷款提前到期暨催收通知书、贷款提前到期暨履行担保责任通知书，但史坚兵未能履行还款义务，被告奥华公司亦未能履行保证责任，农行盐城分行遂诉至法院。
另查明，史坚兵购买的奥华家居生活广场小区1号楼1012-2023、2161-2167号房屋截止目前一直未能办理房屋所有权证，合同双方亦未能就该房屋办理抵押登记手续。
庭审中，原告农行盐城分行陈述，截止2014年12月22日，被告史坚兵欠款本金5692670.69元，起诉后扣收了奥华公司的保证金978671.5元、37966.94元、38205.26元、38445.08元，截止2015年3月17日尚欠借款本金4599381.91元，利息87362.18元。
本院认为，史坚兵、薛春霞、奥华公司与农行盐城分签订的个人购房担保借款合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同应为合法有效。农行盐城分行按约向史坚兵发放贷款，史坚兵借款后，未依约履行还款义务，农行盐城分行据此宣布借款立即到期，并提前收回已发放借款，符合双方合同约定，依法应予以支持。截止2015年3月17日，被告史坚兵尚欠原告农行盐城分行借款本金4599381.91元，利息87362.18元，史坚兵应当偿还借款本息，并承担自2015年3月18日至实际履行之日止按照合同约定计算的利息。被告薛春霞作为借款人史坚兵的配偶，对于夫妻关系存续期间发生的债务，应当作为夫妻共同债务承担还款责任，故原告要求薛春霞对上述债务承担偿还责任，本院予以支持。
奥华公司自愿为史坚兵与农行盐城分行签订的上述个人购房担保借款合同项下的全部债务提供阶段性连带责任担保，且史坚兵一直未能办理所购房屋的权属证书并办理抵押登记手续，故奥华公司应当对史坚兵未能支付的借款本金、利息、罚息承担连带保证责任。奥华公司辩称债权人在没有对抵押物行使抵押权前，其不承担保证责任，其代偿的款项应当在抵押物拍卖、变卖所得中扣还。本院认为，双方签订的合同中明确约定“阶段性保证人奥华公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”，双方约定奥华公司在涉案房屋抵押权未设立前就债务人未能偿还的借款承担连带保证责任。故农行盐城分行主张被告奥华公司承担责任符合合同约定。
关于农行盐城分行主张对史坚兵抵押的位于奥华家居生活广场小区1号楼1012-2023、2161-2167号房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权是否应予支持的问题。涉案房屋仅办理了房屋抵押预告登记。抵押预告登记应严格区别于抵押登记，根据《物权法》第二十条，预告登记后并不立即导致房屋抵押权的实现，为保障将来实现物权，使预告登记申请人取得对房屋进行抵押登记的请求权，并不发生抵押权设立的法律后果。根据《物权法》第一百八十七条，建筑物或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，故案涉房屋的抵押权应当自登记时设立，因当事人之间并未就涉案的房屋办理抵押登记手续，故农行盐城分行并未取得现实的抵押权，其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。综上，农行盐城分行的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告史坚兵、薛春霞于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司盐城分行贷款本金4599381.91元、利息87362.18元，并承担本金4599381.91元自2015年3月18日起至实际偿还之日止按照合同约定利率计算的利息；
二、被告盐城奥华家居有限公司对被告史坚兵、薛春霞的上述付款义务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城分行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52512元，财产保全费5000元，合计57512元，由原告中国农业银行股份有限公司盐城分行负担13218元，被告史坚兵、薛春霞、盐城奥华家居有限公司负担44294元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本一式十份，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京市分行山西路支行，帐号10×××75。
审 判 长 李晓平
审 判 员 张晨阳
代理审判员 陈 娴
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 郑成萍
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
3、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。