安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）屯民一初字第01071号
原告：吕秋仙，公司员工。
委托代理人：姚顺涞，公司员工。
委托代理人：汪晓农，安徽道同律师事务所律师。
被告：兰剑，经商。
被告：陈孝静，经商。
上述二被告共同委托代理人：何学平，安徽昌法律师事务所律师。
原告吕秋仙诉被告兰剑、陈孝静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由审判员吴洁宇适用简易程序，于2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告吕秋仙及其委托代理人姚顺涞、汪晓农、被告兰剑、陈孝静及二被告共同委托代理人何学平到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，本院于2015年9月15日依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告吕秋仙的委托代理人汪晓农、被告兰剑、陈孝静及二被告共同委托代理人何学平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕秋仙诉称：2014年10月10日，两被告与原告签订《店面（房屋）租赁协议书》，约定两被告将屯溪区前园南路3号房屋的三至七层出租给原告开设宾馆。双方在合同中约定原告交付押金3万元；租期六年，自2014年10月1日至2020年9月30日止；第一年租金24万元，双方签字即一次性付清。2014年10月10日，原告通过潘以恒银行账户向被告支付押金及第一年租金合计27万元。原告应被告要求支付承租房屋水电费1.43万元，但被告至今未向原告交付房屋。两被告未按合同约定履行义务，应承担相应法律责任。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《店面（房屋）租赁协议书》；2、被告返还原告租金27万元及水电费1.43万元；3、两被告赔偿原告利息损失11148元（利息分别以27万元及1.43万元为基数，按银行贷款利率自2014年10月10日及2015年2月4日暂计算至2015年6月30日，2015年7月1日至款清之日止利息另行计算）；4、两被告支付原告律师代理费1万元；5、本案诉讼费由被告承担。
吕秋仙为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；
证据二、店面（房屋）租赁协议书，证明双方于2014年10月10日签订房屋租赁协议书，并对租金、租赁期限等事宜进行约定。
证据三、银行卡客户交易查询记录，证明原告已于合同签订当天通过潘以恒向被告方帐户支付27万元的租金及保证金；
证据四、收条，证明被告方已收到原告代其垫付的水电费1.43万元；
证据五、黄山市天竺商务酒店投资有限公司天竺商务酒店（以下简称天竺商务酒店）的工商登记信息，证明天竺商务酒店是由黄山市天竺商务酒店投资有限公司设立的，经营场所即本案租赁物所在地址；
证据六、现场照片一组，证明截至原告起诉前一日，本案租赁物仍然由他人经营天竺商务酒店；
证据七、被告与许群签订的店面（房屋）租赁协议书，证明二被告将本案的租赁物租赁给许群经营酒店的事实；
证据八、诉前保全裁定书，证明黄山市屯溪区人民法院依原告申请对被告采取诉前财产保全措施；
证据九、委托代理合同、代理费发票、转帐凭证，证明原告因本案支付代理费1万元。
兰剑、陈孝静共同辩称：原告的第一项诉讼请求不合法，法院对平等主体之间的民事协议没有解除权；一方当事人不愿继续履行有效合同的，应依法通知对方解除合同，对方有异议的，可以向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力；被告在原承租人未按租赁合同支付下一年度租金从而使合同终止的情况下，才与原告签订合同，被告已交付租赁物，原告在2014年9月24日就已实际占有租赁物并进行了经营，原告现在经营不善，便以被告未交付为由起诉被告；2014年10月以来没有第三人占有租赁物，不存在不能交付情形。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回其诉请。
兰剑、陈孝静为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据一、黄山明欣酒店管理有限公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证，证明原告在2014年10月20日组建公司时是以租赁物为公司的经营场所，原告系法定代表人；
证据二、《屯溪区特种设备停用、报废、变更申请表》，证明原告于2014年12月8日将租赁物内设电梯的使用人更换为自己经营的公司；
证据三、电梯维保合同，证明原告经营的公司与电梯维保公司签订了维保合同，合同期限自2014年12月15日至2015年12月14日止，原告掌握电梯的管理权；
证据四、黄山市特种设备监督检验中心出具的《无机房曳引驱动电梯定期检验报告》，证明原告经营的公司于2015年1月22日对租赁物内的电梯向黄山市特种设备监督检验中心申请检验，检验结果为合格，原告已实际占有租赁物；
证据五、黄山市屯溪区人民法院（2014）屯民一初字第01381号民事判决，证明吕秋仙和黄山市天竺酒店投资有限公司及酒店投资人许群等人有债务纠纷，许群等人证实吕秋仙自2014年9月24日就强行霸占了天竺商务酒店进行经营；
证据六、黄山市徽州区新星洗涤厂的证明，证明吕秋仙自2014年9月下旬至2014年11月经营天竺商务酒店，经营期间的床上用品在该厂进行洗涤；
证据七、吕秋仙书写的材料，证明吕秋仙在2014年10月17日前就接手了租赁物，其承诺代许群向查飞支付电信费用；
证据八、电费发票2张，证明2014年9月20日至2015年1月22日，前园南路3号（2-7层）发生电费共约3.9万元，其中吕秋仙经营使用的电费为1.43万元，吕秋仙并非代许群支付以前欠的电费；
证据九、吕秋仙在黄山“58同城”网站连续5次发布转让天竺商务酒店经营权信息的记录，证明吕秋仙试图转让该酒店，以抵扣该酒店欠其的债务。
兰剑、陈孝静对吕秋仙所举证据质证如下：
证据一、无异议；
证据二、真实性、合法性、关联性无异议，部分证明目的有异议，合同约定的期限是自2014年10月1日起至2020年9月30日止，而合同是2014年10月10日签订，正好证明原告已事实上占有租赁物；
证据三、真实性、合法性、关联性无异议，尽管是潘以恒支付，但被告承认收到租金及押金27万元；
证据四、真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，水电费系吕秋仙经营酒店期间发生；
证据五、真实性、合法性无异议，证明目的有异议，天竺商务酒店2010年就已事先成立，与本案无关联性；
证据六、真实性无异议，关联性及证明目的有异议，被告交付的是租赁物，至于原告是否装璜或拆除，与被告无关，被告也无权干涉；
证据七、真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该合同系被告与吕秋仙签订合同之前与许群所签，合同约定许群在每一年度租金到期日（每年9月12日）前一个月未支付租金的，合同自动终止，因许群在2014年10月份还没有支付租金，合同已自动终止，被告有权将租赁物另出租给他人，因此原、被告签订的租赁合同系有效的；
证据八、证据九、三性无异议，但原告的起诉无法律依据，因此诉请也不合法。
吕秋仙对兰剑、陈孝静所举证据质证如下：
证据一、真实性无异议，关联性有异议，且不能达到被告的证明目的，原与被告签订租赁合同是为经营酒店，经营酒店必须取得营业执照，原告成立公司并不代表被告已将租赁物交付给原告，仅仅是原告为履行合同所做的准备；
证据二、三、四与本案无关联性，以上证据不能证明租赁物已经交付，根据合同第17条约定，电梯不在租赁物范围内，系出租方免费提供给承租方使用，原告确实想承租房屋经营酒店，仅仅系原告为履行合同而做的准备工作；
证据五、真实性无异议，与本案无关联，不能达到被告的证明目的，该案件审理的是吕秋仙与许群之间的民间借贷纠纷，且未认定吕秋仙霸占天竺商务酒店的事实；
证据六、不能达到被告的证明目的，该证明不符合证据规则，既无单位负责人签字，也无单位盖章，被告应提供相应的单据；
证据七、关联性有异议，证明目的不能成立，吕秋仙为了能接收租赁物而与查飞协商，承诺代为支付2.4万元是为了便于经营，后因吕秋仙未能接收租赁物，该款也未支付；
证据八、与本案无关联性，不能达到被告的证明目的，电表的户名为方峰鸣，该证据恰恰证明原告已将1.43万元交给陈孝静，该费用不是原告经营期间所发生；
证据九、与本案无关联性，天竺商务酒店转让行为与原告无关，且不能证明被告已交付租赁物。
本院对吕秋仙提交的证据综合认证认为：被告对证据一、三、八、九均无异议，内容真实、合法，与本案相关联，本院经审查予以确认；被告对证据二、四、五、六、七的真实性均无异议，但对证明目的有异议，本院经审查对上述证据的真实性予以采信。
本院对兰剑、陈孝静提交的证据综合认证认为：原告对证据一的真实性无异议，本院经审查予以采信；原告认为证据二、三、四与本案无关联性，本院经审查认为，上述证据证明原告确实以其经营的黄山明欣酒店管理有限公司名义对电梯进行维保、检验，本院对上述证据予以采信；原告对证据五的真实性无异议，本院依法作出的（2014）屯民一初字第01381号民事判决系已生效裁判文书，本院予以采信；
原告不认可证据六被告的证明目的，本院经审查认为，该证明无单位公章和负责人签字，且无单据相佐证，本院不予采信；原告对证据七的关联性有异议，对其真实性未提出异议，本院经审查予以采信；原告对证据八的关联性有异议，本院经审查认为，该发票经本院核实，该电费确为案涉房屋在经营期间所发生，本院予以采信；原告对证据九的关联性有异议，本院经核实后予以采信。
经审理查明：2010年8月11日，方峰鸣（甲方）与兰剑（乙方）签订《店面（房屋）租赁协议书》，约定方峰鸣将坐落黄山市屯溪区前园南路3号房屋的二至七层出租给兰剑，租期十年，自2010年11月1日至2020年10月30日止，乙方在经营期间，甲方提供电梯给乙方使用，但是乙方需承担每年电梯保养、维修和检验等一切费用。经方峰鸣同意，兰剑和共同承租人陈孝静（甲方）于2010年9月12日与许群（乙方）签订《店面（房屋）租赁协议书》，约定兰剑、陈孝静将该房屋的三至八层出租给许群开设宾馆，租期十年，自2010年11月1日至2020年10月30日止，每年乙方须提前一个月支付下年房租，否则视为自动放弃，终止合同，甲方有权停电停水。2014年10月10日，吕秋仙与兰剑、陈孝静签订《店面（房屋）租赁协议书》，约定兰剑、陈孝静将该房屋的三至七层出租给吕秋仙开设宾馆，吕秋仙交付押金3万元，租期六年，自2014年10月1日至2020年9月30日止，第一年租金24万元，双方签字即一次性付清。2014年10月10日，吕秋仙通过潘以恒账户向兰剑支付第一年租金24万元及押金3万元。2015年2月4日，陈孝静向吕秋仙收取1.43万元用于支付水电费。因吕秋仙未依租赁协议约定于2015年9月1日前支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金，陈孝静、兰剑于2015年9月10日向吕秋仙发出解除合同通知，吕秋仙收到通知后未提出异议。
另查明：吕秋仙以其设立的黄山明欣酒店管理有限公司名义于2014年12月8日向屯溪区市场监督管理局提交了《屯溪区特种设备停用、报废、变更申请表》，并与通力电梯有限公司合肥分公司签订《安徽省电梯维保合同》，维保期限为2014年12月15日至2015年12月14日。黄山市特种设备监督检验中心出具的《无机房曳引驱动电梯定期检验报告》显示该中心于2015年1月22日对电梯检验时，使用单位为黄山明欣酒店管理有限公司。
再查明：黄山市天竺酒店投资有限公司于2011年5月11日成立，注册资本500万元，许群系该公司法定代表人，营业场所为案涉房屋。天竺商务酒店系该公司于2012年9月4日经核准成立的分公司，负责人为许俊，营业场所也系案涉房屋。2013年9月24日，黄山市天竺商务酒店投资有限公司与吕秋仙签订借款合同，约定黄山市天竺商务酒店投资有限公司向吕秋仙借款130万元，许群、许俊、鲍勤平、程三仙提供担保。同日，吕秋仙通过银行转款1253200元至该酒店的法定代表人许群的账户。许群、许俊与吕秋仙另行签订了《股权质押合同》，许群、许俊以对黄山市天竺商务酒店投资有限公司持有的股权出质，如天竺商务酒店不能如期偿还本金利息及费用，则吕秋仙对许群、许俊持有的黄山市天竺商务酒店投资有限公司500万元股权处置款享有优先受偿权。借款到期后，因黄山市天竺商务酒店投资有限公司店未能如约归还借款，吕秋仙于2014年10月16日诉至本院，本院受理后依法作出（2014）屯民一初字第01381号民事判决，判决由黄山市天竺酒店投资有限公司归还吕秋仙借款本金1253200元及相应利息；吕秋仙对许群、许俊持有的黄山市天竺酒店投资有限公司500万元股权的处置款在借款本息及费用范围内享有优先受偿权。该判决已生效，现处于执行阶段。
本院认为：本案争议焦点之一：被告是否已将租赁物交付原告。原告吕秋仙与被告兰剑、陈孝静签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。被告应当按照约定将租赁物交付原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因合同约定的租赁期限起始时间为2014年10月1日，而双方签订合同时间为2014年10月10日，且原告以其设立的黄山明欣酒店管理有限公司名义于2014年12月8日向屯溪区市场监督管理局提交了《屯溪区特种设备停用、报废、变更申请表》，并与通力电梯有限公司合肥分公司签订《安徽省电梯维保合同》，另黄山市特种设备监督检验中心于2015年1月22日对电梯检验后出具的《无机房曳引驱动电梯定期检验报告》显示电梯的使用单位为黄山明欣酒店管理有限公司，故本院认定原告在与被告签订租赁合同之前就已经占有了租赁物，并在签订合同后使用该租赁物进行了经营。
本案争议焦点之二：原告已支付租金被告是否应予以返还。原、被告在租赁协议中约定“每年乙方须提前一个月支付下年房租，否则视为自动放弃，终止合同”，被告因原告未依协议约定于2015年9月1日前支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金，于2015年9月10日向原告发出解除合同通知，原告亦收到解除通知，合同自通知到达对方时解除，故原告主张解除与被告兰剑、陈孝静于2014年10月10日签订的店面（房屋）租赁协议之诉请，本院予以支持。原告在不能正常使用租赁物时应及时通知被告，但直至2015年5月28日原告才向法院起诉解除租赁合同，故原告就扩大的损失不得向被告主张赔偿。因被告在与原告签订租赁合同后未及时解除与许群签订的租赁合同，致原告不能对租赁物正常使用及收益，所以原告可以要求减少租金。综上，本院支持由被告返还原告已支付租金的一半即12万元，原告已付押金3万元被告应一并返还。原告主张两被告支付律师代理费1万元，于法无据，本院不予支持。因原、被告在合同中约定经营期间的水电费由原告承担，且原告经营期间确实产生电费，原告主张该费用系许群经营期间所产生的水电费，但未提供证据予以证明，故本院对原告主张两被告返还1.43万元水电费之诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告吕秋仙与被告兰剑、陈孝静于2014年10月10日签订的店面（房屋）租赁协议；
二、被告兰剑、陈孝静于本判决生效后十日返还原告吕秋仙租金12万元、押金3万元；
三、驳回原告吕秋仙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5882（原告已预交），由原告吕秋仙负担2941元，被告兰剑、陈孝静负担2941元，保全费2020元，由原告吕秋仙负担1010元，被告兰剑、陈孝静负担1010元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
审 判 员 吴洁宇
人民陪审员 许毅龙
二〇一五年九月三十日
书 记 员 王惠璐
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。