获嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）获民初字第99号
原告胡安富，男，1963年5月9日出生，汉族，住获嘉县。
委托代理人桑桦，男，1963年9月5日出生，汉族，住获嘉县。
被告马二洒，男，1988年1月2日出生，东乡族，现住获嘉县。
委托代理人武良明，河南博苑律师事务所律师。
原告胡安富诉被告马二洒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员崔嵬担任审判长和审判员郭亮、代理审判员魏倩组成合议庭，于2014年3月20日、4月14日公开开庭进行了审理。原告胡安富及其委托代理人桑桦，被告马二洒及其委托代理人武良明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月23日，原、被告双方签订房屋租赁合同。合同约定原告将坐落在城区凯旋路移动公司北临的房屋出租给被告使用，租赁期限从2012年12月23日至2013年12月22日，期限一年，租赁期间届满，被告将房屋交还给原告。2013年12月22日，合同届满后，原告多次向被告发出腾房通知，要求被告归还房屋，但被告迟迟不将房屋归还原告。故诉至法院，请求判令被告将房屋返还给原告。
被告辩称：原告要求被告返还房屋的理由及诉讼请求没有法律依据，根据双方在2012年12月23日签订的房屋租赁合同的约定，原告将涉诉的房屋交给被告饭店经营，双方同时约定了在租期届满前预交下年租金的视为合同的顺延。被告在2013年10月10日将两万元租金交给了原告，在同年11月至12月之间，原告又多次催收剩余的租金，由此推定双方已经形成了顺延的租赁合同关系，并且原告并未退还被告所交的租金，应视为双方继续履行存在的租赁关系。从鼓励交易，促成交易的原则出发，不同意原告返还房屋的诉讼请求，依据合同法诚实信用原则，出租方在合同期满后，不再继续出租该房屋，应当在三个月之前提前告知承租人。这既是一项约定的义务，又是一项法定的义务。原告在2013年12月23日以停电的方式，迫使被告终止饭店的经营，这是双方发生矛盾的原因。被告作为饭店的投资方，前期进行了大量的投资，并且被告来自于甘肃贫困的少数民族地区，投入到饭店的资金是向亲友进行贷款，如果终止经营，将给被告带来不必要的经济损失，请求驳回原告的诉讼请求。
原告向法庭提交的证据一份，即2012年12月23日房屋租赁合同，证明合同约定乙方如果需要继续租赁该房屋，应提前三个月与甲方协商，双方另签合；如果乙方未按约定交纳租金，视为放弃租赁权利，甲方有权将房屋另租他人。被告违反合同约定，不履行合同义务，在合同到期后，原告按照合同约定，不再将该房屋租赁给被告，符合合同约定，所以，原告让被告腾出房屋符合法律规定。
被告向法庭提交的证据如下：1、2013年10月10日收据一份，证明原告的女儿胡芳收取被告20000元租金。2、证人马某某的出庭证言，陈述证人在被告经营的饭店打工。证明合同到期前，双方商定房屋租金为40000元，原告同意先交20000元，到期后再补交未支付的20000元。被告将租金20000元交给了房东（原告）的女儿。合同到期后，原告的女儿来要剩余的20000元租金，我们没有给，要原告带合同过来以后再签合同。原来的合同是三页，等到准备签合同时，合同变成了五页，我们不认识字，让房东解释，房东不解释。在2013年12月23日晚上七点左右，我们正在营业，原告的女儿和女婿将电停了，说我们偷电，后来电业局的人过来查，说我们没有偷电。电业局把电接通走后，就又停电了，停电以后没有办法干了，所以，我们就关门走了，一直到现在都没有开门。3、证人包某某的出庭证言，陈述证人系被告饭店的厨师。证明被告将租金20000元提前交给了原告的女儿。原告让被告在合同到期后交剩余的20000元租金。本来签的合同是三页，后来签合同时候变成了五页，被告问怎么变了，原告解释不清楚。2013年12月23日，原告的女儿将电停了。电业局来人后说我们没有偷电，将电接通走后又停电了，导致生意没有办法干了，所以，我们把门锁上走了。停电那天大概损失7000元左右，肉和菜都烂了。4、证人马某某的出庭证言，陈述证人在获嘉县城区南关经营拉面馆。证明2013年12月23日，我到现场发现房东把马二洒的电停了，还说马二洒偷电。电业局来人查后说没有偷电，马二洒去城关派出所报警。电业局接通电和派出所人员走后，房东又把电停了。5、房屋租赁合同一份，证明该合同与原告提供的合同有不同，原告在第三页写了备注，内容为：“半年之内付清第二年租金，租金按叁万柒仟元整，交清更改合同。如违约按一年合同算”。
本院调取的证据有：1、依被告申请调取获嘉县公安局城关派出所接处警证明一份，证明2013年12月23日下午17时30分许，报警人通过110报警，接警后迅速赶到现场，经了解，吴金伟称马二洒拖欠其房租，向马二洒讨要房租；马二洒称租赁房屋时是与胡安富（吴金伟之岳父）签的协议，等胡安富回来后协商解决。经劝解双方各自协商解决。2、询问原告胡安富笔录一份，述：合同2013年12月22日到期，合同到期后，被告经催要一直不交房租，我女儿和女婿于12月23日傍晚把电停了，被告不让他们走，并威胁他们和我家人，后来我女儿和女婿报警了。到2014年1月2日，我向被告发出腾房通知，要求归还房屋，但被告自停电后，就锁门走了，不照我们的头。一开始，被告提出续租，交了20000元钱，我们催要被告签合同，被告一直不签，也不交剩余房租，因此，要求被告腾房。3、询问被告马二洒的笔录一份，述：我在2013年10月10日已经给房东交过了20000元房租，继续租赁。我们开的饭店，店面装修已经投入不少钱，当时房东口头答应我们可以多干几年。
上述证据经庭审质证，被告对原告提交法庭的证据房屋租赁合同的真实性没有异议，双方约定的租赁时间没有异议。但不同意原告的意见，依照合同约定，被告在2013年10月与原告进行了协商，并且也同意了原告涨租金的请求，由原来的37000元涨到40000元。在2013年10月10日，被告将20000元给了原告的女儿，并且出具了收据，口头约定约定2013年12月22日前将交纳剩余的20000元房租，视为顺延合同。在合同期满后，被告未收到原告解除合同的通知，原告以自己的事实行为，收取被告20000元租金，构成租赁合同的更新。原告对被告提交法庭的证据1，认为收取被告的20000元，只能证明原告有意租给被告房屋，但是原告是否将房屋租赁给被告，应有租赁合同。该收据不能证明原合同的延续或者是被告所谓的更新。对2、3、4证人的出庭证言认为，三位证人与本案被告均存在有利害关系，被告的证人称先交20000元，然后证明原告同意续租，租金为40000元，与原、被告签订的合同矛盾。对证据5认为合同备注部分不是原告书写，不具有真实性。对本院依被告申请调取的派出所接处警证明均无异议。
本院认为：原告提交的房屋租赁合同和被告提交证据5房屋租赁合同除备注外是一致的，对合同的真实性双方均无异议；被告提交的合同中的备注部分，原告予以否认，且备注内容也与合同到期后，是否继续租赁房屋不存在关联性，故对备注部分不作为本案证据认可。对被告提交的证据1，原告自认收取被告20000元租金，故对该证据作为本案的有效证据使用。对被告的证据2、3、4，证人虽系被告饭店的用工人员或者同乡，但其证言相互吻合、印证，部分事实也与被告申请调取的公安机关的接处警证明内容一致，原、被告对公安机关的接处警证明也均无异议，故均作为案件的有效证据使用。对本院询问原、被告的笔录作为当事人陈述对待。
根据当事人陈述和本案有效证据，确认案件事实如下：
2012年12月23日，原告胡安富作为甲方（出租方）与被告马二洒作为乙方（承租方）签订了房屋租赁合同。合同约定：“一、甲方自愿将座落在城区凯旋路移动公司北邻的房屋出租给乙方使用。二、甲乙双方协定的房屋租金人民币叁万柒仟元（￥37000.0元）。租赁期限自2012年12月23日至2013年12月22日止。租金按壹年结算，有乙方在每年前叁个月内交付给甲方。付款方式：现金。……七、房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行装修时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。租赁到期后，所装修项目无偿归甲方所有。……5、乙方队将在租赁期满时把房产交还给甲方。如需继续承租上述房屋，应提前三个月与甲方协调，双方另签订合同；如乙方未按期签订合同缴纳租金，视为放弃租赁权不再租赁，甲方有权收回房屋使用权另租他人。并在同等条件下，乙方有优先承租权。……九、违约责任。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家法律和行政法规的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失有责任一方承担。乙方逾期交付房屋租金，甲方有权提前收回房屋”。后被告为了继续租赁经营，经双方协商，原告将房租上涨至40000元。2013年10月10日，被告将租金20000元交付给原告的女儿，原告的女儿向被告出具了收据，剩余20000元租金，被告至合同期满后支付。2013年12月22日，双方签订的合同期满。2013年12月23日下午，原告的女儿和女婿向被告催要剩余租金时，双方发生矛盾，原告的女儿和女婿将房屋用电停止。获嘉县城关派出所于当天17时30分接报警后及时出警处置，劝解双方协商解决。后被告因停电，无法经营，将房屋门锁上。后经获嘉县伊斯兰教协会组织双方劝和调解未果。原告诉至法院，请求判令被告将房屋返还给原告；在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿损失5138.89元（暂算至2014年2月12日）。
本院认为：原告胡安富与被告马二洒签订的房屋租赁合同，是双方当事人意思的真实表示，合法有效，合同依法成立，可以明确原、被告所签订的房屋租赁合同租赁期限为一年，交付租金的时间为每年前三个月内；如需继续承租房屋，应提前三个月协调，双方另签订合同；逾期交付房屋租金，有权提前收回房屋等内容。本案中，根据原、被告提交的证据和出庭证人证言以及原、被告双方发生矛盾的时间，证明在双方履行合同期间，被告马二洒为继续租赁涉案房屋，已向原告方交纳了部分租金，并对房屋租金上涨至四万元和依原房屋租赁合同的租赁期限达成了一致意见；合同期满时，原告方向被告催要所欠租金，虽因双方发生矛盾，导致未签订书面房屋续租合同，但也证实原、被告双方已就合同形成的事实表示认可。因此，按照双方合同约定，被告马二洒在履行续租合同中，并未超过合同约定的期限，即使承租人迟延交付租金，有补正给付的义务，在合理期间内经催告仍不给付的，出租人方可终止合同。故被告并未违约，原告应当继续履行合同约定义务，因此，对原告要求被告将房屋返还给原告的诉讼请求，不予支持，应予驳回。因原告一方擅自采取停电措施，造成被告经营的饭店不能营业而锁门，责任在于原告，其主张被告赔偿损失，无事实上的依据，也不符合双方合同违约责任的约定，故对原告的此项请求，也不予支持，依法予以驳回。为维护合同的稳定性，鼓励交易。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告胡安富的诉讼请求。
案件受理费150元，由原告胡安富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至新乡市中级人民法院。
审 判 长 崔 嵬
审 判 员 郭 亮
代理审判员 魏 倩
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 李佳伟