阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初876号
原告：中国工商银行股份有限公司阳江分行。住所地：阳江市江城区。
负责人：洪仕芹，该行行长。
委托代理人：冯健，该行员工。
委托代理人：叶桂昴，该行员工。
被告：林进茹，男，汉族，住阳江市江城区，公民身份号码×××1017。
被告：阳江市新大荣置业投资有限公司。住所地：阳江市江城区。
法定代表人：卢达荣，该公司总经理。
原告中国工商银行股份有限公司阳江分行（以下简称工行阳江分行）诉被告林进茹、阳江市新大荣置业投资有限公司（以下简称新大荣投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行阳江分行的委托代理人冯健到庭参加了诉讼；被告新大荣投资公司、林进茹经本院传票传唤，无正当理由均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行阳江分行诉称：被告林进茹于2014年1月8日向原告借款42万元，期限为30年，并签订《个人购房借款／担保合同》和借据。该笔借款由被告林进茹自愿用坐落于XX房的房产作抵押，建筑面积149.25平方米，办理贷款房屋售价60万元。并到房管部门办理了合法有效的抵押登记，抵押登记编号为：xx号。新大荣投资公司为该笔借款做阶段性连带责任担保。借款后，被告林进茹只按合同约定偿还部分贷款本金10019.91元及利息52819.09元，所欠原告的贷款至今已累计逾期18期，经原告多次催收，被告都未能按合同约定还款。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条的相关约定，借款人连续三个�或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，××有权宣布合同提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。鉴于被告林进茹已累计逾期18期未按时偿还贷款本息，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告林进茹于2013年10月29日签订的编号为房贷字阳江行营业部支行2013年119号《个人购房借款／担保合同》；二、被告立即偿还尚欠原告的贷款本金409980.09元及利息（计至2016年1月27日止为0元，从2016年1月28日起至被告全部清偿原告贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算）；三、原告与被告林进茹签订的借款合同中的抵押条款有效，原告对被告林进茹所有的抵押物享有优先受偿权；四、新大荣投资公司对上述借款承担连带清偿责任；五、被告承担本�的所有诉讼费用。
被告林进茹、新大荣投资公司均没有提出答辩，在举证期限内也未向本院提供证据。
经审理查明：2013年10月29日，原告工行阳江分行（××）与被告林进茹（借款人、抵押人）、被告新大荣投资公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》（编号：房贷字阳江行营业支行2013年119号），合同约定：借款金额为420000元；贷款用途为购买位于XX房的房产；贷款的担保方式为抵押、保证；贷款期限为2013年11月26日至2043年11月26日，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋作抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的�带保证担保或借款人已提供经××认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；借款人授权××将贷款一次性划入下列账户（户名：新大荣投资公司；账号：20×××26）；还款方式按月等额本息还款法，每月1日为还款日；借款人未按合同约定日期偿还借款，××有权按罚息利息按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在本合同约定利率基础上加收40%；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、××实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已经办理完毕且××收到记载有上述正式抵押登记备案信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；该合同项下的抵押物为林进茹所有的XX房的房产；借款人连续但个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，××有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除本合同；等等内容。工行阳江分行、林进茹、新大荣投资公司均在上面签字盖章。
2014年1月8日，工行阳江分行向林进茹发放贷款420000元，并制作了《个人贷款借据》，该凭证载明：借款人林进茹，借款金额420000元，借款月利率5.458‰，借款到期日2044年1月8日，还款方式等额本息还款。
2013年12月12日，工行阳江分行与林进茹在阳江市房地产交易所办理了预告登记手续，并领取了预告抵押登记证书，载明：预告登记权利人为工行阳江分行；预告登记义务人为林进茹；房屋坐落于XX房；预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记；预告登记依据合同号为（2013）119；预告登记字号为xx号。
发放贷款后，被告林进茹只按合同约定偿还部分贷款本金和利息。截至2016年1月27日止，被告所欠原告贷款至今已累计逾期18期，尚欠贷款本金409980.09元。原告工行阳江分行向被告林进茹催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。
庭审中，原告确认其于2016年1月27日至2016年4月21日期间从被告新大荣投资公司的保证金帐户直接扣划本息6746.16元用于偿还被告林进茹尚欠原告的借款本息，截至2016年4月21日止，被告尚欠借款本金408260.31元。
以上事实有原告提供的《个人购房借款／担保合同》（编号：房贷字阳江行营业支行2013年119号）、借款人林进茹签名的贷款借据、预告抵押登记权证、还款明细、身份证、户口本、代偿证明及庭审笔录证实，被告林进茹、新大荣投资公司经本院传票传唤未到庭，视其放弃质证权利，�述证据来源合法，本院对上述证据予以采纳。
本院认为：工行阳江分行与林进茹、新大荣投资公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房借款／担保合同》（编号：房贷字阳江行营业支行2013年119号），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。工行阳江分行与林进茹之间形成了借款合同和抵押合同关系，与新大荣投资公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告工行阳江分行依约履行了发放贷款的义务，但被告林进茹多期逾期未按时足额偿还借款本息。截至2016年4月21日止，被告尚欠借款本金408260.31元，其行为已构成违约。根据工行阳江分行与林进茹、新大荣投资公司签订的《个人购房借款／担保合同》约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，××有权宣布贷款提前到期并解除合同�现工行阳江分行请求解除与林进茹签订的《个人购房借款／担保合同》（编号：房贷字阳江行营业支行2013年119号），并要求被告提前清偿借款本金408260.31元及利息（利息从2015年4月22日起至被告全部清偿借款本息之日止的利息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。
关于工行阳江分行对林进茹提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的�他的权利。现工行阳江分行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然工行阳江分行、林进茹双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现工行阳江分行、林进茹双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，工行阳江分行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，工行阳江分行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告新大荣投资公司作为保证人，与原告工行阳江分行签订《个人购房借款／担保合同》，自愿为被告林进茹向原告的借款提供阶段性连带保证责任，在讼争房产未办理正式抵押登记手续前，被告新大荣投资公司应承担连带保证责任。且《个人购房借款／担保合同》约定“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，××有权自行选择实现担保的顺序，即××有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行保证责任”，由此，抵押房产至今尚未办理正式抵押登记手续，新大荣投资公司应按在保证担保范围内对借款人林进茹的债务承担连带保证责任。新大荣投资公司承担保证责任后，有权向林进茹追偿。
被告林进茹、新大荣投资公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司阳江分行与被告林进茹、阳江市新大荣置业投资有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》（编号：房贷字阳江行营业支行2013年119号）；
二、限被告林进茹在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金408260.31元及利息（从2016年4月22日起至被告全部清偿借款本息之日止的利息按《个人购房借款／担保合同》约定的利率计算）给原告中国工�银行股份有限公司阳江分行；
三、被告阳江市新大荣置业投资有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市新大荣置业投资有限公司承担保证责任后，有权向被告林进茹追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7600元（原告已预缴），由被告林进茹负担，被告阳江市新大荣置业投资有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 林显驹
人民陪审员 冯宏竞
人民陪审员 林天成
二〇一六年六月六日
书 记 员 杨冬霞