北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第24657号
原告北京牡丹电子集团有限责任公司，住所地北京市海淀区花园路2号，注册号：110000005001297。
法定代表人韩燕生，董事长。
委托代理人刘海旭，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人斯琳，北京市金桥律师事务所律师。
被告中国城乡建设发展有限公司，住所地北京市海淀区花园路2号，注册号：100000000002307。
法定代表人赵晖，总经理。
委托代理人段纪波，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人何宽。
被告北京沁泉餐饮有限公司，住所地北京市海淀区花园路2号中城写字楼一层，注册号：110108009086357。
法定代表人刘恋，总经理。
委托代理人刘峥。
原告北京牡丹电子集团有限责任公司（以下简称牡丹电子公司）与被告中国城乡建设发展有限公司（以下简称城乡建设公司）、北京沁泉餐饮有限公司（以下简称沁泉餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2015年2月6日作出（2015）海民初字第6411号民事裁定，牡丹电子公司不服该裁定提出上诉。北京市第一中级人民法院于2015年5月27日作出（2015）一中民终字第04210号民事裁定，撤销本院（2015）海民初字第6411号民事裁定，指令本院对该案进行实体审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牡丹电子公司委托代理人刘海旭、斯琳与被告城乡建设公司委托代理人段纪波、何宽，被告沁泉餐饮公司委托代理人刘峥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告牡丹电子公司诉称，我公司为北京市海淀区花园路2号房屋所有权人。我公司与被告城乡建设公司于2003年11月24日签订租赁合同，约定该公司承租我公司北京市海淀区花园路2号认定楼2-5层及一层门厅的房屋，共计建筑面积5535.7平方米，租赁期限为15年，自2004年7月1日起至2019年6月30日止，房屋年租金为420万元，交纳方式为每半年交一次。2003年12月18日，我公司与城乡建设公司就租赁期限及租赁房屋的设备改造费用等其他事项签订补充协议；2004年6月8日，我公司与城乡建设公司经过协商，将租赁期限调整为自2004年9月1日至2019年8月30日止；2004年11月18日，双方就城乡建设公司增加承租北京市海淀区花园路2号认定楼首层纵轴1至5轴、横轴B至F轴，建筑面积为456.7平方米房屋的相关事宜签订补充协议，约定租赁期限自2004年10月1日至2019年9月30日。城乡建设公司与沁泉餐饮公司于2008年6月30日签订了中城写字楼租赁合同，约定沁泉餐饮公司承租上述房屋一层西侧390.26平方米的房屋，承租期限从2008年6月30日至2024年9月1日。城乡建设公司与沁泉餐饮公司所签的租赁协议中约定的租赁期限超出了城乡建设公司有效承租期限2019年9月30日。因此我公司诉至法院，要求法院依法裁决城乡建设公司与沁泉餐饮公司于2008年6月30日签订的中城写字楼租赁合同约定的租期超过2019年9月30日的部分无效，本案的诉讼费用由被告城乡建设公司与沁泉餐饮公司承担。
被告城乡建设公司辩称，第一，我公司与牡丹电子公司之间签订有房屋租赁合同和多个补充协议，为一个完成整体，合法有效，按照上述合同及协议的约定，我公司在租赁期限15年年满后，我公司有权递延5年租赁期；第二，我公司在承租房屋后，投入约400多万元对房屋进行了装修和改造，提高了房屋价值，正是在此基础上，双方才签订补充协议一，约定我公司有权递延五年租赁期；第三，我公司与沁泉餐饮公司签订的房屋租赁合同关于租赁期限的约定合法有效，我公司与沁泉餐饮公司之间租赁合同也交给城乡建设公司备案，牡丹电子公司才会提供给场地使用证明，沁泉餐饮公司才能进行工商注册，牡丹电子公司早在2008年就知道了我们关于租赁期限的约定，但多年来一直未提任何异议，其以行为默认我公司与沁泉餐饮公司之间关于房屋租赁期限的约定；第四，牡丹电子公司不是我公司与沁泉餐饮公司之间房屋租赁合同的任何一方，根据合同相对性原则，我公司与沁泉餐饮公司之间的约定与其无任何关联性，其无权提出任何权利要求，其对于约定无直接利害关系，因此其不是适格主体。综上所述，请求法院依法驳回牡丹电子公司的诉讼请求。
被告沁泉餐饮公司辩称，我公司同意城乡建设公司的答辩意见，此外我公司与牡丹电子公司之间没有合同关系，其不应将我公司作为本案被告。
经审理查明，牡丹电子公司系北京市海淀区花园路2号1、2、3、4幢房屋（建筑面积共计10835.3平方米）的所有权人。
2003年11月24日，牡丹电子公司与城乡建设公司签订了租赁合同，约定城乡建设公司承租北京市海淀区花园路2号认定楼2-5层及1层门厅（建筑面积5535.7平方米）的办公楼，合同期限为15年，自2004年7月1日至2019年6月30日，每年年租金为420万元，租金每半年交纳一次，每年12月15日前付清下年上半年租金，每年6月15日前付清下半年租金；城乡建设公司在合同期内对承租房屋有正常的经营使用权，有权租赁给第三方；双方约定租赁期限届满，租赁合同终止，城乡建设公司需要继续租用时，应当在租赁期届满前半年至一年提出。此外，双方还对于各自的权利义务、违约责任等事项进行了约定。
2003年12月18日，双方签订了补充协议一，约定合同租赁期限15年，租赁期满城乡建设公司有权递延五年租赁期等。2004年6月8日，双方再次签订补充协议二，约定将租赁期限调整为2004年9月1日至2019年8月30日。2004年11月18日，双方又签订补充协议三，约定牡丹电子公司将北京市花园路2号认定楼首层纵轴1-5轴、横轴B-
F轴，建筑面积456.7平方米出租给城乡建设公司，年租金为40万元，另外，租赁期限调整为2004年10月1日至2019年9月30日；对于该补充协议未约定的其他条款，双方同意按照签订的租赁合同及补充协议一内的条款执行。
2008年6月30日，城乡建设公司与沁泉餐饮公司签订中城写字楼租赁合同，约定城乡建设公司将上述承租房屋中一层西侧建筑面积390.26平方米出租给沁泉餐饮公司使用，租赁期为16年2个月，自2008年6月30日至2024年9月1日止。双方对于租金标准、支付方式、各自权利义务、违约责任、合同终止等事项进行了约定。
庭审中，双方对于补充协议一中“城乡建设公司有权递延五年租赁期”存有约定，城乡建设公司认为租赁期限自然递延五年，而牡丹电子公司认为系意向性约定，如有意向应再签合同，且之后签订的补充协议二、协议三对于租赁期限作出了明确约定即至2019年9月30日，
城乡建设公司与沁泉餐饮公司主张牡丹电子公司在2008年知晓双方所签租赁合同情况，且默认该合同效力。对此牡丹电子公司不予认可，而城乡建设公司与沁泉餐饮公司对此未予举证。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、租赁合同、补充协议及开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，城乡建设公司依据其与牡丹电子公司签订的租赁合同及补充协议的约定，行使了转租权，将涉案房屋转租给沁泉餐饮公司，城乡建设公司与沁泉餐饮公司之间的租赁合同系基于城乡建设公司与牡丹电子公司之间租赁合同的约定。现牡丹电子公司以其与城乡建设公司所签合同期限截止2019年9月30日为由，主张城乡建设公司和沁泉餐饮公司签订租赁合同超过2019年9月30日部分无效，但因牡丹电子公司与城乡建设公司之间有“租赁期满城乡建设公司有权递延五年租赁期”的约定，双方对此约定现存有不同解释，在双方合同履行期满时是否递延五年，双方应另行协商解决。如果经过双方磋商递延五年，则城乡建设公司系有权处分，其与沁泉餐饮公司的租赁合同超出2019年9月30日部分应为有效；如果未递延，则为无效。故，城乡建设公司与沁泉餐饮公司所签超出原合同租赁期2019年9月30日后的合同，系效力未定合同。现牡丹电子公司未依据双方合同约定在租赁期届满前半年至一年就是否递延五年与城乡建设公司洽商，迳行起诉提出上述主张，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决如下：
驳回北京牡丹电子集团有限责任公司全部诉讼请求。
案件受理费二万九千五百九十一元，由北京牡丹电子集团有限责任公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费二万九千五百九十一元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 ＸＸ鸽
人民陪审员 马仲兰
人民陪审员 宋力华
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 杨 帅