广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1195号
上诉人（原审原告）吕永斌
被上诉人（原审被告）深圳市油富实业发展有限公司
上诉人吕永斌与被上诉人深圳市油富实业发展有限公司（以下简称油富公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法龙民初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，油富公司与案外人盘某莲于2010年6月1日签订了一份《商铺租赁合同》，约定油富公司将龙华油富商场某广场一楼XX号商铺（以下简称涉案商铺）出租给盘某莲，租赁期间自2010年6月1日起至2012年5月31日，盘某莲向油富公司支付人民币（以下相�）4000元租赁押金。后盘某莲将涉案商铺转给吕永斌，由吕永斌继续租赁，并将4000元租赁保证金票据交给吕永斌，油富公司在租赁保证金票据上盖章对转租行为进行了确认。
2012年5月28日，吕永斌与油富公司签订了《商铺租赁合同》，约定由吕永斌租赁涉案商铺，租赁期限自2012年5月28日起至2014年5月28日止，租金每月1800元。合同同时约定，租赁保证金返还需同时具备以下两个条件：1、租赁合同期满；2、期满退还租赁商铺时向油富公司交清一切手续（包括房门、钥匙、水喉、墙身完好），交清水电费、卫生费、管理费及其他因租赁商铺所产生的其他费用后，赁租赁保证金缴纳单据、合同书、退房收据方可退还租赁保证金。合同另约定吕永斌装修商铺的各项费用由吕永斌自行承担，吕永斌另行对商铺进行设计、装修的方案需经油富公司审批同意后方可实施，装�过程务必严格遵守现行法律法规以及油富公司制定的各相关规定。同日，吕永斌向油富公司出具《承诺书》，载明：吕永斌在涉案商铺经营小吃，装修费共计20000元，下欠16000元，于9月20日之前结算，如未按期付清，公司有权终止合同。吕永斌于出具《承诺书》当日向油富公司支付代理装修费4000元，于2012年6月28日向油富公司支付代理装修费4000元，于2012年7月18日向油富公司支付代理装修费3000元，余款吕永斌一直未支付油富公司。盘某莲于2012年11月26日出具《证明》一份，载明：2010年6月1日和油富公司续签合同时支付代理装修费15000元，期间其本人还装修店铺花费2000元。吕永斌主张从盘某莲处转租涉案商铺时，向盘某莲支付了该15000元，但未提交证据证明。案外人夏某海、纪某新出具证人证言称吕永斌在2011年期间向油富公司支付材料费10000元。但夏某海、纪某新均未�庭作证。
涉案商铺未办理房地产证，油富公司亦未能提供该商铺的合法报建手续。
吕永斌于2012年10月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、油富公司返还向吕永斌收取的代理装修费26000元、材料费10000元、押金4000元、装修费9000元，共计49000元以及利息（以25000元为本金从起诉之日起至付清款之日止同期银行的贷款利息暂计1000元）；2、由油富公司承担诉讼费。
原审法院认为，吕永斌、油富公司虽签订了《商铺租赁合同》，但由于涉案商铺没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。合同无效的，自始无效，对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。因此，油富公司应向吕永斌返还收取的租赁押金4000元。
关于吕永斌�张的代理装修费。根据吕永斌于2012年5月28日向油富公司出具的《承诺书》，吕永斌已确认油富公司对涉案商铺进行装修，吕永斌需向油富公司支付装修费20000元的事实，故涉案商铺的装修费用为20000元，因吕永斌、油富公司均对合同的无效存在过错，故该装修费吕永斌、油富公司各负担一半，吕永斌已向油富公司支付了装修费11000元，油富公司应返还吕永斌1000元。吕永斌另主张的代理装修费15000元，吕永斌未提供证据证明油富公司向其收取了上述费用，应承担举证不能的不利后果，对此原审法院不予支持。
关于吕永斌主张的材料费、装修费。吕永斌提供证人证言用以证明其向油富公司交纳了材料费10000元，油富公司对此予以否认，吕永斌无法提供交纳上述费用的收据，证人亦未出庭作证，故对吕永斌的该主张原审法院不予支持。关于吕永斌主张的装修费9000元，根据吕永斌向油富公司出具的《承诺书》显示，涉案商铺的装修费由油富公司先行支出，吕永斌亦未提供证据证实其另外对涉案商铺进行了装修，故对吕永斌的该主张原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、油富公司于本判决生效之日起五日内返还吕永斌租赁押金4000元；二、油富公司于本判决生效之日起五日内返还吕永斌装修费1000元；三、驳回吕永斌的其他诉讼请求。案件受理费525元，由吕永斌负担500元，油富公司负担25元。
上诉人吕永斌不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判支持吕永斌的原审全部诉讼请求。2、�油富公司承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、原审法院认定合同无效，却未告知吕永斌变更诉讼请求，严重违反法定程序。吕永斌本可以主张返还租金、押金、代理装修费等。
二、原审判决查明事实不清。盘某莲的证言可以证明吕永斌支付了15000元的代理装修费。油富公司向所有承租人强制收取代理装修费，实质是变相增加租金，所有承租人都是另外进行装修。油富公司应提供装修合同和发票等证明实际进行了装修。
被上诉人油富公司答辩请求二审法院驳回吕永斌的诉讼请求。主要事实和理由如下：一、原审判决认定《商铺租赁合同》无效，是错误的。涉案商铺有建设工程规划许可证、建设工程消防设计合格证书、建设工程竣工验收报告、宝安区自建房使用权利证明、房屋租赁凭证等。二、《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转�、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的建筑物，应驳回起诉，告知当事人向行政主管部门申请处理，经处理后可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起诉讼。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
二审中：一、油富公司提交了建设工程规划许可证一份，建筑物名称为“龙华镇油松路厂房B”，但在本院指定的期限提交的证据不足以证明“龙华镇油松路厂房B”即是涉案商铺所在的“龙华油富商场某广场”。二、油富公司确认对涉案商铺进行的装修是统一装修样式。三、吕永斌自认诉请的自行装修费9000元没有证据证明。四、吕永斌主张2012年10月24日搬离涉案商铺，但未提交证据证明。油富公司确认吕永斌于2012年11月初搬离涉案商铺。
本院另查明，吕永斌诉请利息的25000元本金是材料费10000元和吕永斌主张已支付给盘某莲的代理装修费15000元之和。
本院认为，对于油富公司、吕永斌签订的《商铺租赁合同》为无效，原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定进行认定，合法正确。《商铺租赁合同》无效后的处理，属于人民法院主管和原审法院管辖。油富公司主张本案纠纷应当先由行政主管部门处理，与法律规定不符，本院不予支持。
吕永斌主张原审法院认定合同无效，却未告知其变更诉讼请求，严重违反法定程序。本院认为，根据吕永斌的上诉状可知，其表示要主张租金、押金、代理装修费等。而本案中，吕永斌已诉请返还押金、代理装修费。至于已付租金，即使合同无效，因吕永斌已实际使用涉案商铺，无法�还，根据公平原则和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，吕永斌亦应当按照合同约定的租金标准支付占有使用费。因此，原审法院未进行释明不影响吕永斌的实体权利，吕永斌的该上诉主张不能成立，本院不予支持。
《商铺租赁合同》无效，油富公司收取的押金4000元应当向吕永斌返还。油富公司对于原审法院判令其返还该4000元未提起上诉，本院予以确认。
关于吕永斌已向油富公司支付的代理装修费11000元。本院认为，吕永斌于2012年5月28日向油富公司出具的《承诺书》表示其确认油富公司对涉案商铺进行了装修，价值20000元。现吕永斌主张油富公司收取所谓的代理装修费是变相增加租金，未实际进行装修，但未提交证据证明该主张，不足以反驳其出具的《承诺书》及已实际支付代理装修费11000元的事实，油富公司已完成对涉案商铺进行装修的举证责任，本院不予确认吕永斌的该主张。油富公司确认对涉案商铺的装修是统一装修样式，故吕永斌使用后的装修部分可由出租人油富公司继续使用。根据油富公司自认，吕永斌从2012年5月28日开始使用涉案商铺，至2012年11月初搬离。由此可知，吕永斌实际使用5个月。根据公平原则，按照代理装修费20000元对应为期2年租赁期限的标准计算，吕永斌应当支付的代理装修费为4167元（20000元÷24个月×5个月）。吕永斌实际支付11000元，油富公司多收取的6833元应予返还。原审判决认定吕永斌、油富公司对代理装修费20000元各负担一半、油富公司应当返还1000元，处理错误，本院予以纠正。吕永斌该上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。
关于吕永斌主张其已向盘某莲支付的代理装修费15000元。本院认�，油富公司否认曾收取盘某莲支付的代理装修费15000元，吕永斌未提交证据证明盘某莲已向油富公司支付该费用，亦未提交证据证明吕永斌已向盘某莲支付了该费用。且根据公平原则，即使盘某莲支付了该费用，因租赁期限已届满，油富公司无须返还。
关于吕永斌主张的材料费10000元、装修费9000元。本院认为，吕永斌没有提交足以采信的证据证明前述费用已实际发生，本院不予支持。
关于吕永斌诉请的利息。本院认为，该利息是以材料费10000元和吕永斌主张已支付给盘某莲的代理装修费15000元之和为本金，如前所述，两种费用的本金本院不予支持，所谓利息亦不予支持。
综上所述，吕永斌的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实和适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法龙民初字第354号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法龙民初字第354号民事判决第三项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法龙民初字第354号民事判决第二项为：深圳市油富实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还吕永斌装修费6833元；
四、驳回吕永斌其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费应为533.5元，由吕永斌负担419.5元、深圳市油富实业发展有限公司负担114元。二审案件受理费应为942元，由吕永斌负担822元、深圳市油富实业发展有限公司负担120元。深圳市油富实业发展有限公司迳付吕永斌案件受理费225.5元，本院退回吕永斌案件受理费108元，深圳市油富实业发展有限公司向原审法院补交案件受理费8.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年九月十六日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意�饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。