温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0303民初408号原告：温州雅园置业有限公司，住所地：温州市龙湾区永中西路万鑫锦园2幢501室，组织机构代码：06920654-1。法定代表人：张诚，系公司董事长。委托诉讼代理人：李海光，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玉章，浙江泽商律师事务所律师。被告：王建海，男，1977年10月4日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：柯展，浙江平宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文峰，浙江平宇律师事务所律师。原告温州雅园置业有限公司（以下简称：雅园置业）与被告王建海商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告雅园置业的委托诉讼代理人李海光、被告王建海的委托诉讼代理人柯展、周文峰到庭参加诉讼。审理中，应原告雅园置业的申请，进行了财产保全。应当事人申请庭外调解未果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期付款违约金600780元（以1140000元为基数，从2014年5月5日起，按日万分之十标准，计算至2015年10月14日止）；2.被告向原告赔偿因拖欠上述逾期付款违约金所造成的利息损失（以600780元为基数，从2015年10月15日起，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，计算至付清之日止，暂算至2016年12月31日为26000元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定被告购买原告开发建设的位于温州市龙湾区的雍锦园项目9幢1001号的商品房，总价1638704元，首付498704元，剩余购房款1140000元由被告以申请银行按揭贷款方式支付等。《合同》于2014年1月1日在房管部门备案。2014年4月20日，被告所购商品房所在的雍锦园项目9幢结顶，但被告未按合同约定办理银行按揭贷款支付剩余购房款。原告多次通知，被告一直拖延，直到2015年10月14日，被告才向原告支付剩余购房款1140000元。根据《合同》约定，被告逾期付款，应承担逾期付款违约金，被告在支付剩余购房款时，未向原告支付上述逾期付款违约金。原告多次催讨未果，为此起诉。被告答辩称：一、原告诉请超过诉讼时效，不应支持。二、被告不存在未按《合同》约定办理按揭贷款支付剩余购房款的事实，原告没有通知被告办理按揭贷款支付剩余购房款的时间及所需材料。后双方变更了剩余购房款的支付方式，被告于2015年10月14日直接向原告付款，原告也向被告开具了发票，不构成逾期付款。三、原告诉请逾期付款违约金计算依据不明；庭审中提到的《合同》条款不适用于本案情形；即使存在违约，违约金计算标准日万分之十过高，应予调整。四、违约金再计算利息没有依据。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2013年11月11日，雅园置业取得温房售许字（2013）第013号《商品房预售证》，载明“你单位开发建设的雍锦园一期（1、5、6、9、10号楼）商品房屋，经审查具备公开预售条件……房屋座落地点为龙湾城市中心区K-12地块”等。2013年11月23日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，载明“买受人地址温州市龙湾区明珠城15幢803室；第二条，买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为温房售许字（2013）第013号；第三条，买受人购买的商品房为上述预售项目中的第9幢1001号房，总价1638704元；第七条，买受人于合同签订当日先支付不低于总房款30%的首付款计498704元，剩余购房款1140000元，买受人同意按银行设定的住房按揭贷款条件或公积金管理机构设定的公积金贷款条件向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款或采用公积金贷款及组合贷款（以下简称：按揭贷款），用于付清该商品房剩余购房款；第八条第1款，买受人逾期付款不超过30日，从应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，自应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条第2款，逾期不办理银行按揭、公积金贷款及组合贷款，不按付款约定支付款项的按第八条第1款处理；第九条，出卖人应当在2015年5月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用”等。《合同》附件八补充协议载明“第二条第2款，买受人支付房款，若采用公积金贷款或组合贷款的，买受人必须在达到公积金贷款或组合贷款条件并于出卖人发出书面通知或电话通知后，7天内办理完成相关贷款手续，否则视为买受人违约，买受人除按合同第八条约定承担违约责任外，并按以下规定给予出卖人损失补偿，逾期不超过30日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的损失补偿金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的损失补偿金；第二条第4款，买受人以贷款方式支付购房款时，应按出卖方要求，在规定时间内一并签署申请贷款所需要的全部文件，并提供齐全办理贷款所需资料和交清各项费用，否则，每逾期一日，买受人应按购房价款的万分之三向出卖人支付违约金；第十一条第3款，买受人在《合同》中提供的联系电话、地址为出卖人履行通知义务的联系电话、地址（双方同意，该地址也为双方发生纠纷时，争议解决机构向买受人送达相关文书的地址），出卖人按上述联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为该通知已送达买受人；第十二条，本补充协议为《合同》不可缺少的组成部分，与《合同》的标准条款具有同等法律效力，但本补充协议条款与《合同》附件及《合同》标准条款约定不一致的，以本补充协议条款的规定为准”等。被告已按约向原告支付首付款498704元。2014年7月1日，上述《合同》在温州市房产管理局龙湾分局办理登记备案。2015年10月14日，被告向原告一次性支付剩余房款1140000元，原告向被告开具了相应金额的销售不动产统一发票。2016年9月12日，王建海作为原告，以雅园置业为被告，向本院起诉，提出诉讼请求如下：1.雅园置业向其交付雍锦园9幢1001号房屋；2.雅园置业协助其办理雍锦园9幢1001号房屋及土地过户手续；3.雅园置业向其支付逾期交房违约金；4.雅园置业向其支付逾期办理权属证书违约金；5.受理费由雅园置业负担。本院受理后，雅园置业在该案中答辩称：王建海逾期支付剩余购房款，经多次催讨，支付了剩余购房款，但未按《合同》约定支付逾期付款违约金，其有权拒绝交房。该案审理中，雅园置业另提出反诉，请求：王建海支付其逾期付款违约金180234元（以1140000元为基数，按日万分之三标准，从2014年5月5日计算至2015年10月14日止）及违约金利息；本院受理反诉后，与本诉合并审理；审理中，雅园置业于2017年1月6日撤回反诉请求，本院于同日作出（2016）浙0303民初4230号民事裁定书，裁定准许，又于同日作出（2016）浙0303民初4230号民事判决书，判决：一、雅园置业于该判决生效之日起十日内交付王建海坐落于温州市龙湾区雍锦园一期9幢1001号房屋，并按编号201390007170034《商品房买卖合同》约定办理产权登记；二、雅园置业于该判决生效之日起十五日内支付王建海2015年10月15日至2017年1月5日逾期交房违约金219750元，于实际交房之日支付2017年1月5日之后的逾期交房违约金（以1638704元为基数，按每日万分之三的标准，从2017年1月5日起计算至交付之日止）；三、驳回王建海其他诉讼请求。双方均不服，上诉至温州市中级人民法院。温州市中级人民法院于2017年5月15日作出（2017）浙03民终1704号民事判决书，判决：一、维持浙江省温州市龙湾区人民法院（2016）浙0303民初4230号民事判决第三项；二、变更浙江省温州市龙湾区人民法院（2016）浙0303民初4230号民事判决第一项为：雅园置业对王建海受领坐落于温州市龙湾区雍锦园一期9幢1001号房屋予以协助，并按编号201390007170034《商品房买卖合同》约定办理所有权登记；三、变更浙江省温州市龙湾区人民法院（2016）浙0303民初4230号民事判决第二项为：限雅园置业于本判决生效之日起十五日支付王建海2015年10月15日至2017年1月5日逾期交房违约金219750元。该判决现已生效。该判决生效后，雅园置业主动在该案项下向本院交纳了219750元执行款；后应雅园置业申请，本院于2017年6月6日在本案中作出（2017）浙0303民初第408号民事裁定书，裁定冻结了该案项下执行款219750元。对当事人有争议的事实和证据，本院分析认定如下：1.原告提供了建设工程进度统计表，拟证明被告购买的房屋所在楼幢已于2014年4月20日结顶；原告质证认为，该单位是否涉案工程监理单位不清楚，即使真实，也只是监理将结顶情况告知原告，被告不知情。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，可证实2014年4月21日，浙江大成工程项目管理有限公司向雅园置业出具《建设工程进度统计表》，载明“温州市龙湾城市中心区K-12地块（楼盘名：雍锦园）工程……9#楼于2014年4月20日结顶”等内容，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。2.原告提供了2014年8月5日发送的《律师函》邮寄面单及2014年10月23日发送的《律师函》邮寄信封[在（2016）浙0303民初4230号案一审中当庭拆封，内附《律师函》），拟证明原告委托律师发函要求被告一次性支付剩余购房款并支付违约金；被告质证认为，2014年8月5日发送的《律师函》邮寄面单，显示“物业”代收是后来添加的，且物业也无权代收，被告没有收到，《律师函》内容也无法反映，无法确定是否与本案有关；2014年10月23日发送的《律师函》邮寄信封显示“拒收”有异议，且《律师函》内容并没有提到具备办理按揭条件和依据，不具备通知被告付款的条件。本院审查认为，该两份证据本院在（2016）浙0303民初4230号民事判决书中已经认定，可证实2014年8月5日原告曾委托律师通过EMS按上述《合同》中约定的买受人地址向被告邮寄《律师函》一份，该份邮件由物业代收；2014年10月23日原告又通过EMS按上述《合同》中约定的买受人地址邮寄《律师函》一份，该份《律师函》载明“王建海……约定付款方式为银行按揭，尽管雅园公司已多次口头或书面形式通知您提供办理按揭贷款所需的全部手续，但您一直未提交（未完整提交），按照《合同》附件八第二条约定，您必须另行筹措购房款……您务必在收到本函后三个工作日内提交按揭贷款所需的全部手续，否则应另外筹措并一次性支付购房尾款，并承担合同约定的逾期支付房款的违约责任”等，该份邮件因拒收退回；虽第一份《律师函》具体内容根据现有证据无法反映，但根据第二份《律师函》的内容结合常理分析，第一份《律师函》内容亦系付款通知的可能性较大，结合该份邮件系按《合同》约定地址邮寄并已签收的事实，如被告认为该份《律师函》与付款通知无关，应负举证责任，其未就此提供证据，其质证意见本院不予采纳。3.原告提供了录音光盘（原始载体无法提供），拟证明2014年11月3日，雅园置业员工与王建海通话，通知其办理按揭，王建海在通话中已知道房屋结顶，支付剩余购房款条件已经具备，其只是以所谓学区和车库问题作为不办理按揭的借口；被告质证认为，录音没有原始载体，真实性不予认可；本院审查认为，被告质证意见成立，该证据本院不予确认。本院认为：本案原、被告于2013年11月18日签订的《商品房买卖合同》已被生效判决认定为商品房预售合同且不违反法律规定，本院在本案中不再赘述。原告诉请被告支付逾期付款违约金，被告表示异议。双方主要争议在于以下几个方面。关于被告是否构成逾期付款。就此，原告主张，涉案房屋于2014年4月20日结顶，达到贷款条件，原告根据《合同》附件八补充协议第二条第2款约定，2014年4月21日电话通知被告，被告应在接到通知后7日内办理完成相关贷款手续，但被告拒绝拒绝办理相关贷款手续，原告又于2014年8月5日、10月23日向被告邮寄《律师函》催讨，被告直到2015年10月14日才支付剩余购房款，已构成逾期付款；被告认为，原告并未电话通知被告办理按揭贷款，两份《律师函》均未收到，第一份《律师函》内容不详，第二份《律师函》内容中未告知已达到贷款条件，实际上双方已经变更了剩余购房款的支付方式，被告于2015年10月14日直接向原告付款，原告也向被告开具了发票，不构成逾期付款。本院认为，根据《合同》第七条，结合《合同》附件八补充协议第二条第4款的约定，可以认定原告有权在适当的时间通知被告在规定期限内办理按揭贷款支付剩余购房款。原告主张2014年4月21日电话通知被告，但因被告否认，原告未就此提供证据，此节本院不予确认。根据前述证据分析，本院已认定原告2014年8月5日通过律师向被告发出《律师函》构成原告的付款通知，虽原告在当时的付款通知中并未明确说明已经结顶、已达到贷款条件，付款通知的内容不尽详实，如被告在签收后就当时是否结顶、是否达到贷款条件一节提出疑问，则原告仍有义务进一步向被告明确说明乃至出示证明材料，但被告当时并未就此提出疑问，后又通过拒收《律师函》的方式应对，缺乏正常履行《合同》的积极态度。结合《合同》约定，被告应在该份《律师函》之后的合理期限内履行《合同》义务，至于合理期限，本院酌情确定为15日，故被告应在2014年8月21日前履行支付剩余购房款的义务，其直到2015年10月14日才支付剩余购房款，构成逾期付款。至于被告提出的双方已经变更了付款方式一节，原告并未提供证据证明双方曾就付款方式、期限达成新的约定，被告2015年10月14日收款后向原告开具发票只是履行《合同》的附随义务，并不代表被告认可原告此时付款不构成逾期付款并放弃追究逾期付款违约责任的权利，被告该节主张，本院不予采纳。关于原告主张的逾期付款违约金。虽根据《合同》第八条及附件八补充协议第二条约定，被告逾期付款超过30日，原告享有解除权，但原告并未行使解除权，被告事后也向原告支付了剩余购房款，表明原告亦愿意继续履行合同，故应根据上述条款中继续履行合同情况下的约定，确定逾期付款违约金。《合同》第八条约定的违约金，与附件八补充协议第二条约定的损失补偿金，虽表述不同，但均系关于违约责任承担方式的约定，约定两者并行，合计为逾期应付款每日万分之十三过高，原告自行调低为每日万分之十仍然过高，本院酌情确定为每日万分之四。至于雅园置业在（2016）浙0303民初4230号案中反诉请求的违约金标准，虽低于其在本案中主张的标准，但后其已撤回反诉，本院在该案中已裁定准许，并不能据此认定雅园置业放弃主张更高的违约金标准。至于起算时间，根据前述分析，应从2014年8月21日起计算，原告主张从2014年5月5日起计算依据不足，本院不予采纳。综上，逾期付款违约金应以1140000元为基数，按每日万分之四的标准，从2014年8月21日计算至2015年10月14日，计191064元。关于被告提出的诉讼时效抗辩。本院认为，关于逾期付款违约金请求权，原告在《律师函》中已有主张，2016年提起反诉后撤回，诉讼时效中断，其提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。关于原告主张的逾期付款违约金的利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王建海于本判决生效之日起十日内支付原告温州雅园置业有限公司逾期付款违约金191064元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告温州雅园置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5034元，由原告温州雅园置业有限公司负担2974元，被告王建海负担2060元；保全费1619元，由原告温州雅园置业有限公司负担144元，被告王建海负担1475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员  金 丛二〇一七年六月十九日代书记员  章林坚????10?