湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初376号
原告:鲁新萍，女，1986年8月4日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托代理人:吕方芝，湖南天地人律师事务所律师。
被告:郭昊，男，1987年11月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托代理人:邹舒，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
原告鲁新萍诉被告郭昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用普通程序于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告鲁新萍委托代理人吕方芝，被告郭昊委托代理人邹舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁新萍诉称：2015年12月26日，原、被告签订租赁合同，被告将位于长沙市岳麓区中海国际社区金楠街10栋206房租给原告使用，开办瑜伽馆。租赁期限为2年，止于2017年12月26日，月租金1200元，并支付押金1200元。签订租赁合同后，原告对该房屋进行了装修，添附了设施，共开支11487元。合同履行过程中，被告以房屋需要出售为由，逼迫原告解除租赁合同，腾出房屋。不得已，原告终止了瑜伽馆的开办，并将收费会员移交至其他瑜伽馆。2016年5月，原告向被告要求赔偿装修损失以及退还押金，被告不同意，并要求继续履行原租赁合同，且同意原告将该房屋转租于三方，所得租金差额由原告方取得，以弥补原告损失。2016年5月30日，被告与转租方罗词友签订租赁合同，租期1年，月租金1800元，并约定租期内租金由原告收取。原告为此支付中介费900元。2016年5月30日，原告收取转租方租金5400元、押金1800元。2016年6月26日，原告将该季度租金3600元支付给被告。但在该季度租赁合同履行过程中，被告又再次表示要出售房屋，并且逼迫转租方腾出房屋。为此，两份租赁合同均已无法履行。因被告的违约行为，原告的瑜伽馆已停办，且口碑大受影响，无法在同一地方继续经营。作为补偿性方案的转租合同也因为被告的违约行为而无法继续履行。原告为维护合法权利，诉至法院，请求判令：一、被告退还原告租房押金1200元；二、被告赔偿原告损失13515元（中介费900元、地胶1602元(2136×0.75)、墙纸2252(3003×0.75)、恒温设备及线路安装2010元(2680×0.75)、镜子975元(1300×0.75)、窗帘735元(980×0.75)、无线网络1041元(1388×0.75)、会员转让损失4000元）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告郭昊辩称：一、原告鲁新萍违反租赁合同约定逾期未支付房屋租金，其次被告郭昊退还租房押金1200元缺乏事实与法律依据。双方签订的《房屋租赁合同》中约定被告将位于长沙市岳麓区中海国际社区金楠街10栋206房出租给原告鲁新萍居住使用，月租金1200元，缴租方式为押一付三，每一季度租期限届满，原告应当提前一天（亦即25日）向被告支付3个月房租。因合同约定的租赁期限仅为两年，原告考虑到合同期满被告不再续租，在此开办瑜伽馆并非长久之计，遂与被告协商希望将房屋进行转租，从中赚取租金差额以减少其前期投入。被告基于人道主义的考虑，同意转租并由原告鲁新萍收取租金差价。二、原告鲁新萍要求赔偿中介费及装修损失13515元并无依据。1、原告要求被告支付900元中介费并无合理依据。《房屋租赁合同》履行过程中，原告鲁新萍为赚取租金差额，在向被告郭昊提出将房屋转租的建议并征得被告同意的情况下，主动联系中介机构，自愿交纳中介费，积极促成被告与第三方罗词友签订租赁合同。被告郭昊将房屋转租给罗词友，租金差额均是由原告鲁新萍个人收取，被告仅按原《房屋租赁合同》约定向鲁新萍收取1200元每月的房屋租金，在转租期间并未获得任何经济利益。原告要求被告支付900元中介费毫无依据。2、原告关于赔偿各项装修损失及会员转让损失的主张缺乏合同依据，而且明显证据不足。《房屋租赁合同》明确约定租赁用途是居住使用，不是商用，原告承租后擅自对房屋进行装修改造，开办瑜伽馆。三、因原告逾期不支付房租，其违约行为导致《房屋租赁合同》无法继续履行，被告对于原告主张的各项损失不负有赔偿义务。四、原告明确认可在罗词友、罗中专租赁房屋期间，已通过收取租金差额获得3000元补偿利益，此款实际应是被告基于人道主义考对于原告的补偿，被告已充分尽到人本关怀的道德义务，原告起诉要求赔偿一万余元的装修损失有违诚实信用原则。
经审理查明：2015年12月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于岳麓区中海国际社区金楠街10-206房出租给原告居住使用，房屋租赁期限为两年，从2015年12月26日起至2017年12月26日止，月租金1200元，缴租为3个月支付一次，押金1200元，付款方式为押一付三，并约定原告无权转租、转借、转卖该房屋及屋内家具家电，不得擅自改动房屋结构。2016年5月30日，经原告与被告协商一致，被告将房屋出租给罗词友，并签订《房屋租赁合同》，合同约定租期1年，自2016年6月1日起至2017年5月31日止，月租金1800元，租期内租金由原告鲁新萍收取，支付方式为押一付三，为此，原告支付新环境房屋地产经济有限公司中介费900元。转租后，原告已将恒温加热设备等相关设备设施在涉案房屋内搬走。同日，原告收取罗词友三个月租金5400元及押金1800元，共计7200元。截止至2016年10月底，原告已收取罗词友租金含2016年10月份租金共计9000元。罗词友与被告于2016年10月30日解除双方签订的《房屋租赁合同》，罗词友支付给原告的10月份押金已扣除。因罗词友与被告签订的《房屋租赁合同》不再继续履行，原告与被告的《房屋租赁合同》亦无法履行，原、被告双方因退还房租及赔偿事宜协商无果，遂成本诉。
另查明，因原告需将涉案房屋改造成瑜伽馆用以经营，原告为此花费了部分装修费用。
以上事实有《房屋租赁合同》、收据以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。
本院认为，原告与被告2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性之规定，依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。2016年5月30日，经由原、被告双方协商一致，由被告与案外人罗词友签订《房屋租赁合同》，原告向案外人罗词友收取租金，再由原告按双方原合同约定的租金标准向被告支付租金，应视为对双方《房屋租赁合同》的实际变更，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定。因被告与罗词友于2016年10月30日正式解除《房屋租赁合同》，导致原告与被告于2015年12月26日的《房屋租赁合同》无法继续履行，故原告与被告的《房屋租赁合同》已实际解除。关于原告诉请的要求被告退还押金1200元部分，因罗词友已在2016年10月份用押金的形式向原告支付含押金1800元在内的租金，且经庭审查明，原告已支付被告租金至2016年9月，故原告应向被告另行支付同年10月份租金，对于被告辩称该部分租金可以用罗词友支付的押金冲抵之抗辩意见，本院予以支持，原告要求被告退还押金1200元，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于原告的损失认定问题。因原、被告双方系协商一致将涉案房屋转租给案外人，但在转租后被告通过聊天软件向原告表示将出售涉案房屋，对双方租赁合同的无法履行具有一定过错。根据原告与被告签订《房屋租赁合同》的约定，该房屋为居住使用，原告不得擅自改动房屋结构，合同签订后，原告将该涉案房屋用于开办瑜伽馆，被告在知晓该事实后未提出异议，应视为被告对原告上述行为的认可，故对被告辩称原告具有相应过错，本院不予确认。关于原告的损失部分应由原告就装修房屋内相关设施、购买相关设备的花费承担举证责任，因本案中原告主张的损失依据本院无法核实，对原告诉请要求被告支付其损失13515元本院不予支持。虽原告鲁新萍提交的证据存有瑕疵，但对于原告鲁新萍投入资金进行装修、并开始经营的事实仍然应予认可，本院根据本案的实际情况及双方的过错程度酌情认定被告郭昊应赔偿其经济损失3000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十三条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、限被告郭昊于本判决生效之日起三日内赔偿原告鲁新萍损失3000元；
二、驳回原告鲁新萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费168元，由原告鲁新萍负担133.7元，被告郭昊负担34.3元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 彭松林
人民陪审员 李 毅
人民陪审员 周杏玲
二〇一七年八月二日
书 记 员 方 乐