广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1817号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张龄方。
委托代理人：李军林，广东林德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞时代广场有限公司。住所地：广东省东莞市南城区胜和社区鸭仔塘。
法定代表人：张沛贤。
被上诉人（原审被告）：东莞市城市中心区开发建设总公司，住所地：广东省东莞市南城区新城市中心区朝阳路星晨大厦二楼。
法定代表人：周建子。
两被上诉人共同委托代理人：王春盛，广东格雷兄弟律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：叶伟坚，广东格雷兄弟律师事务所辅助人员。
上诉人张龄方因与被上诉人东莞时代广场有限公司（以下简称时代广场公司）、东莞市城市中心区开发建设总公司（以下简称城市开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月24日，张龄方向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除双方签订的合同编号为GD-0342566的《商品房买卖合同》；2、时代广场公司、城市开发公司向张龄方退还已支付的商品房首期款78000元、购房契税3870元、印花税68元、交易手续费29元、律师费800元，各项共计82767元；3、本案诉讼费由时代广场公司、城市开发公司承担。
时代广场公司向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、张龄方向时代广场公司支付房价款51000元及逾期付款违约金（按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率，从2014年11月22日起计算至支付款项止）；2、本案诉讼费由张龄方承担。
原审法院经审理查明：2012年10月14日，张龄方（乙方）与时代广场公司（甲方）就时代广场C066的买卖具体事宜，签订《时代广场认购书》（以下简称认购书）。认购书第二条约定，定金20000元，此定金在乙方支付房价款时抵作房价款。第三条约定，该物业最终成交价为129000元，首期款为成交总价60%，扣减已付定金实际须缴付58000元，余款为成交总价的40%即51000元，乙方向银行申请银行按揭借款支付给甲方；乙方应当按当时银行规定的收费标准，于缴付首期款的同时付清所有银行按揭费用；申请银行按揭的年限、金额最终以银行审批为准，如银行批出的按揭金额低于乙方的申请金额，则乙方须于接获甲方通知之日起7日内付清差额部分的金额，如乙方的按揭申请因乙方原因不被银行批准的，乙方应采用其他付款方式在20天内付清房价款。第四条约定，乙方应在本认购书规定的时间内，缴齐首期款或全部楼款，签订《商品房买卖合同》，办理银行按揭的同时备齐办理按揭借款资料；乙方购房按揭借款的申请获得银行审批后，由甲方通知乙方办理有关借款手续；乙方若违反付款约定中任何一项规定，则乙方须按欠付款总额以每日千分之一的标准计算违约金给甲方。
2012年10月15日，张龄方向时代广场公司交付首期款78000元、印花税65元、交易手续费29元。同日，张龄方向广东众达律师事务所交纳代收契税3870元、印花税3元，以及律师费800元。
2013年6月15日，东莞市万菱实业投资有限公司将案涉C066号商铺交付张龄方。
2013年7月18日，张龄方作为买受人，时代广场公司、城市开发公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买的商品房为现房，商铺C066号房，总价129000元，于2012年10月15日付78000元首期款，余下51000元申办按揭；买受人逾期付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。
后时代广场公司作为甲方，东莞市万菱实业投资有限公司作为乙方，张龄方作为丙方，三方签订《商品房买卖合同》补充协议（以下简称补充协议）。补充协议第一条约定房产的转让价格为129000元。第二条约定2012年10月15日前支付全部购房款的60%，98000元，余下购房款51000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；丙方接到甲方通知（电话通知或书面通知）的3天内须到甲方指定的银行办理按揭贷款手续，如丙方未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按《商品房买卖合同》约定承担违约责任；如丙方提出按揭贷款申请后，因丙方原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准丙方贷款申请的，丙方须在收到银行或甲方电话或书面通知后3天内，足额向甲方一次性付清该商铺全部房价款，逾期付款的，则按《商品房买卖合同》承担违约责任。第十条约定，协议各方确保在本协议中列明的通讯地址为准确通讯地址，寄至通讯地址的文件，在发出之日起的第3天视为送达。任何一方的地址有变更，须立即书面通知其他方。如任何一方提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改不履行通知义务的，造成邮件投递错误、延迟或退回，视为邮件已送达，由过错方承担一切损失或责任。
根据时代广场公司提供的《楼宇按揭合作协议书》显示，时代广场公司与东莞银行股份有限公司东城支行约定，双方合作楼盘名称为宏远时代广场，东莞银行股份有限公司东城支行向时代广场公司购买房产的购房业主在正式办妥《商品房买卖合同》的备案及抵押预告登机前，先为该购房业主发放楼宇按揭贷款，再办妥上述备案及抵押预告登记手续，双方按银行提供快速放贷款服务方式发放楼宇按揭贷款。存款账户回单及收据显示，东莞银行股份有限公司东城支行向购买时代广场的其他部分业主发放按揭贷款。
2014年11月11日，时代广场公司向张龄方邮寄房价款催收通知书，称张龄方购买的商铺贷款申请未能获得银行审批通过，截止2014年11月10日，张龄方应付商铺剩余房价款51000元，请张龄方在此通知送达之日起10日内填写好确认欠款回执邮寄给时代广场公司，亦可将应付商铺剩余房价款付至时代广场公司指定的账户。张龄方否认收到上述邮件。时代广场公司表示其是按照张龄方在补充协议中确认的地址和电话号码向张龄方发出催收通知书，且有他人代收，依照双方的约定，视为成功送达。
庭审中，对于时代广场公司是否负有向银行申请按揭贷款的义务，双方当事人各执己见。张龄方认为，时代广场公司有义务及时审查张龄方申请按揭贷款的资料，并跟踪银行是否放款、通知张龄方是否获批等义务，张龄方已将申请贷款所需的全部材料交给时代广场公司，而时代广场公司长时间不作为，没有为张龄方向银行申请按揭贷款，也没有及时通知张龄方进展，明显存在违约行为，后时代广场公司擅自变更合同约定的付款方式，要求张龄方现金补足余款，没有任何依据，由于时代广场公司、城市开发公司拒不履行主要义务，双方合同目的无法实现，故张龄方要求解除合同，退还所有款项和税费。时代广场公司、城市开发公司认为，双方签署的三份合同中均没有约定时代广场公司对张龄方申请银行贷款负有任何义务，张龄方申请银行贷款是由其委托的律师事务所和银行完成的，与时代广场公司无关，由于张龄方未获得银行发放的贷款，时代广场公司已依约履行了通知义务，根据双方的合同约定，张龄方应当补足剩余购房款。
另查明，2011年4月29日，经建设部门确认，时代广场公司为案涉时代广场物业的产权人。
原审法院认定以上事实的证据有：张龄方提供的商品房买卖合同、收据，时代广场公司、城市开发公司提供的时代广场认购书、商品房买卖合同补充协议、交接确认书、楼宇按揭合同协议书、存款账户回单、收据、房价款催收通知书、快递单、商品房屋产权权属证明书，以及原审法院的庭审笔录附卷为证。
原审法院认为：对于双方在本案中没有争议的事实，原审法院依法予以确认。本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的认购书、商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行相应的义务。本案诉辩双方争议焦点为：何方在履行合同的过程中存在违约情形。张龄方主张时代广场公司、城市开发公司负有协助张龄方办理案涉商品房的按揭贷款手续，时代广场公司、城市开发公司却无故拖延，构成根本违约。但是，从案涉认购书、商品房买卖合同及补充协议中关于申请银行按揭贷款的具体约定来看，均没有显示时代广场公司、城市开发公司对此有相应的义务，并且张龄方也没有提供其他证据证明其委托了时代广场公司、城市开发公司为其办理按揭贷款等事宜。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，张龄方应当对其举证不能承担不利的法律后果，原审法院对于张龄方的上述主张不予采信。至今，张龄方未获得银行发放的贷款已是事实，依照双方补充协议第二条的约定，无论何种原因，只要是非被告原因所致，张龄方都应当在银行或时代广场公司通知后3日内一次性付清余款。时代广场公司依据补充协议第十条的约定，向张龄方在补充协议中的填写地址邮寄催收通知书，并由他人签收，应视为2014年11月12日成功送达张龄方，时代广场公司如约履行书面通知付款的义务。原审法院对于时代广场公司提供的房价款催收通知书、快递单的真实性予以确认。时代广场公司给予张龄方合理的期限十日时间补足余款，原审法院予以认可。张龄方作为买受人，在未付清房款的情况下，已于2013年6月15日收楼，而时代广场公司、城市开发公司没有任何违约情形，双方的合同也不存在因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，故张龄方应当基于公平、诚实信用的交易原则，严格依约履行付款义务。时代广场公司关于张龄方支付购房款51000元及逾期付款违约金的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。违约金的计算，应以51000元为本金，按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率自时代广场公司给予张龄方的付款期限届满之日的次日即2014年11月23日起计至实际清偿之日止。对于时代广场公司超出以上认定金额的诉讼请求，原审法院不予支持。对于张龄方的全部诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回张龄方的全部诉讼请求。二、张龄方于判决发生法律效力之日起五日内向时代广场公司支付房款51000元及逾期付款违约金（以51000元为本金，按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率自2014年11月23日起计至实际清偿之日止）。三、驳回时代广场公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费934.59元、反诉受理费537.5元（已预交），全部由张龄方负担。
上诉人张龄方不服原审判决，向本院提起上诉称：张龄方已经按照合同约定提供了购房和银行按揭的全部资料，缴纳了全部应缴款项和税费，而时代广场公司、城市开发公司存在违约。首先，按揭银行和提供法律服务的律师事务所均是时代广场公司、城市开发公司指定，故时代广场公司、城市开发公司在按揭贷款上有相应的协助义务。其次，根据《认购书》第四条第2款的约定，时代广场公司、城市开发公司有告知张龄方办理有关借款手续的义务，但张龄方至今未收到银行以及时代广场公司、城市开发公司任何通知。据此，请求本院：1、改判：解除双方签订的《商品房买卖合同》，时代广场公司、城市开发公司向张龄方退还已支付的商品房首期款和其他已交费用共计82767元。2、改判驳回时代广场公司、城市开发公司的全部反诉请求。3、本案诉讼费由时代广场公司、城市开发公司承担。
被上诉人时代广场公司、城市开发公司答辩称：时代广场公司、城市开发公司与银行、律师事务所并非委托关系，而是合作关系，按揭贷款是由律师事务所办理的。时代广场公司、城市开发公司也履行了按揭贷款的告知义务，律师事务所也通知了张龄方。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，张龄方确认其在签合同当天将按揭贷款所需材料交给了律师事务所。本院依职权向东莞银行股份有限公司东城支行调查，该行函复本院称：未发现张龄方在该行有贷款记录。张龄方确认上述复函真实性，主张复函证明张龄方并未与银行达成贷款协议，复函不能证明未能贷款的原因是双方造成的，故张龄方依法有权解除合同。时代广场公司、城市开发公司确认上述证据的真实性、合法性、关联性。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对张龄方上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：时代广场公司、城市开发公司是否存在违约。首先，张龄方主张时代广场公司、城市开发公司未履行协助办理按揭贷款手续的义务，构成违约，但张龄方并未提供任何证据证明，而张龄方确认其在签订合同当天就将按揭贷款材料交给律师事务所办理，即其并非委托时代广场公司、城市开发公司办理按揭手续，张龄方主张时代广场公司、城市开发公司未尽协助义务没有依据。其次，时代广场公司在2014年11月12日向张龄方在补充协议上填写的地址邮寄催收通知书，并由他人代收，张龄方主张其并未收到任何通知，但未提供任何证据予以反驳，故应视为时代广场公司该催收通知书已送达张龄方。催收通知书上已经明确告知张龄方其贷款未获银行通过，时代广场公司已尽到了告知义务。综上，张龄方主张时代广场公司、城市开发公司违约没有任何依据，原审法院不予支持其主张并无不当。现有证据也无法证实是因时代广场公司、城市开发公司原因导致张龄方至今未获得银行按揭贷款，故时代广场公司、城市开发公司有权依据补充协议第二条约定，要求张龄方补足余款。合同并未约定贷款为支付剩余款项的唯一方式，张龄方早已收楼，现有证据也无法证明案涉合同存在不能继续履行的情形，故时代广场公司要求张龄方付清剩余购房款51000元及逾期付款违约金符合合同约定，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张龄方的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2975.34元，由上诉人张龄方负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十一月三日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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