广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤16民终539号
上诉人（原审原告）：余成明，男，汉族，1984年2月8日出生，住湖北省石首市。
委托代理人：张育根，广东金卓越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东源振耀房地产开发有限公司。住所地：广东省东源县新县城建设路东源县人民武装部宿舍楼三、四号门店。
法定代表人：郑来安，经理。
委托代理人：陈金云，广东贤贵律师事务所律师。
委托代理人：罗敏馨，广东贤贵律师事务所律师。
上诉人余成明因与被上诉人东源振耀房地产开发有限公司（下称振耀房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东源县人民法院（2016）粤1621民初第186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2014年4月16日，余成明向振耀房地产公司交付购买振耀房地产公司开发的位于东源县木京中心区2号区C21-8地块东兴花园801房的房产订金20000元，2014年5月17日，余成明和振耀房地产公司正式签订《住房认购合同书》，约定以298000元的价格购买上述房产，并交付首期购房款88000元。该合同第四条约定：除人力不可抗拒的因素外，甲方于2014年7月1日将本楼房交付乙方使用。第十条约定：除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同约定的期限将本楼房交付给乙方使用的，应按已收房款支付利息给乙方，自交款之日起计算，利息按银行当期相应贷款利率计算，并同意按以下方式处理。一、乙方有权通知甲方单方解除合同，甲方应在接到书面通知之日起30日内向乙方返还已付的房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）。二、乙方已付的定金返还给乙方。2015年6月，振耀房地产公司电话通知余成明交付涉案房屋和领取钥匙，因余成明长期在东莞工作，不急于装修和居住涉案房屋，振耀房地产公司向余成明提出可以在办理按揭手续时一并领取钥匙，如果方便回来随时可以过来拿钥匙办理收房手续。余成明同意后，振耀房地产公司在东兴花园C栋钥匙领取表中作了备注“已通知未拿钥匙”。此过程中，振耀房地产公司也通知余成明可帮业主办理电费代扣业务，但需要业主本人身份证和银行卡的复印件，余成明妻子吴海嫒打电话给振耀房地产公司表示本人不回来是否可以发QQ或寄复印件回来给予予办理，与振耀房地产公司工作人员黄芳萍互加QQ发了代扣人的身份证和银行卡号，振耀房地产公司为余成明办理了电费代扣业务。2015年3月18日，余成明委托广东金卓越律师事务所向振耀房地产公司发《律师函》，表示“振耀房地产公司未按照约定时间交房，逾期八个月之久，此行为已构成根本违约，余成明有权解除合同并要求振耀房地产公司退还全部已付购房款，且振耀房地产公司应向余成明支付利息及承担违约责任。”2015年5月，振耀房地产公司股东邓平安电话约余成明前来协商，振耀房地产公司表示如果余成明觉得房屋不急用，或有更好的选择，可以帮忙卖出去，余成明表示回去跟妻子商量但无回复。另查，位于东源县木京中心区2号区C21-8地块属于叶新华、叶新娣、叶彩红共有土地，由振耀房地产公司开发建设和销售房产。该楼房取名“东兴花园”，于2013年8月15日开工，于2013年12月封顶，2014年5月底竣工，共有36套房，4卡商铺。自2014年5月29日至2015年6月15日时间段，东兴花园其他购房者于2014年7月1日前领取钥匙并办理收房手续有18户，同年8月底领取钥匙并办理收房手续有6户，同年12月底领取钥匙并办理收房手续有4户，其余购房者为“已验收未领取钥匙、已通知未拿钥匙、装修再领取钥匙、想转卖出去，钥匙放物业方便看房”等情形，其中余成明为“已通知未拿钥匙”。振耀房地产公司按照法律规定和程序办理相关手续和证件，2015年6月1日东源县人民政府向振耀房地产公司颁发了该楼盘房产证。目前振耀房地产公司销售的房屋除余成明外，其他购房者均已办理收房手续，有80%购房者办理了按揭手续并取得房产证，有70%的购房者已经装修入住。
为查明事实，原审法院向广东省东源县电信局调取了员工的通话记录，对振耀房地产公司开发的楼盘进行现场查看，对股东邓平安、黄芳萍进行了询问调查。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，余成明与振耀房地产公司签订了《住房认购合同书》，系双方真实意思表示，合法有效依法受法律保护。双方当事人对购房事实没有异议，主要争议焦点在于振耀房地产公司是否依约向余成明交付房屋，余成明能否单方解除合同及由振耀房地产公司承担违约责任？余成明主张振耀房地产公司未将验收合格及符合《合同》约定的商品房交付给其使用，构成根本违约，要求解除合同。原审法院认为，（一）“验收合格证书”是房地产开发商在工程峻工后依法经政府有关部门验收并颁发的证书，体现的是政府机关与房地产开发商的行政管理监督关系，与房地产开发商按照购房合同向购房者交付房屋不存在必然联系。振耀房地产公司在工程峻工后依法向有关部门申报验收过程中，将已完成的预售房屋向购房者交付时，政府部门还未向其颁发证书，不能说明振耀房地产公司的房屋不合格不能交付。且余成明与振耀房地产公司签订的《住房认购书》，没有明确约定将“取得验收合格证书”作为商品房交付使用的必要条件，余成明发律师函和起诉振耀房地产公司及双方协商过程中，都未涉及因房屋质量影响正常居住不能交付使用的问题，因此，原审法院对余成明主张振耀房地产公司未将验收合格及符合《合同》约定的商品房交付给余成明使用意见不予采纳。（二）振耀房地产公司在交房期限前已电话通知余成明办理收房手续，为图方便，双方同意在办理按揭手续时一并办理收房手续，并在房屋钥匙领取表中作了备注“已通知未拿钥匙”，另振耀房地产公司通过电话和QQ等联系方式为余成明办理了电费代扣手续，同楼盘的大多数其他购房者亦在交房期限办理了收房手续和装修入住，足以证明振耀房地产公司在交房期限内向余成明交付房屋，应购房者的要求在办理按揭手续时一并办理收房手续系双方对交付方式变通，符合商品房交易习惯。余成明向辩解振耀房地产公司未通知其收房与事实不符，不予采信，对其认为振耀房地产公司严重违约的意见不予采纳。（三）余成明未提供证据证明振耀房地产公司所售房屋存在质量问题，且政府部门已经向振耀房地产公司颁发了验收合格证书，振耀房地产公司所售房屋亦取得了相应的产权证书，目前除余成明外其他购房者都已办理收房手续，80%的购房者已办理按揭手续和取得产权证书，不存在振耀房地产公司交房不能的根本违约情形，相反余成明存在未履行及时收房的违约情形。因此，余成明单方解除合同没有事实依据和法律依据，余成明与振耀房地产公司签订的合同目的可以实现，合同可以继续履行，原审法院对其所发律师函关于解除合同的效力不予认可，对其要求法院判令解除余成明与振耀房地产公司签订的《住房认购合同书》及由振耀房地产公司向余成明双倍返还购房定金40000元和返还首期购房款88000元的诉请不予支持，余成明应及时办理收房和相关产权手续为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第十三条之规定，判决驳回余成明诉讼请求。案件受理费2860元，减半收取1430元，由余成明承担。
上诉人余成明上诉称：（一）原审认定事实错误。原审认定振耀房地产公司将未取得验收合格证书的房屋交付余成明，不能说明振耀房地产公司的房屋不合格不能交付是认定事实错误。振耀房地产公司应当在2014年7月1日前将涉案房屋验收合格，并符合双方签订的《住房认购合同书》约定的期限将涉案房屋交付余成明使用。振耀房地产公司未按《住房认购合同书》约定期限将涉案房屋交付余成明使用，逾期超过30日，余成明有权解除合同，截止一审开庭，振耀房地产公司未提供取得涉案房屋的相关验收合格证书，振耀房地产公司逾期未交房的行为己构成违约，应承担相应的违约责任。余成明在原审开庭前未接到振耀房地产公司电话告知或者QQ联系方式办理收房手续。余成明在未收房情况下，无法证明涉案房屋存在质量问题，原审认定余成明未提供证据证明涉案房屋存在质量问题是认定事实错误。（二）原审适用法律错误。余成明按《住房认购合同书》的约定履行了相关义务，因振耀房地产公司未将验收合格及符合《住房认购合同书》约定的商品房交付给余成明，导致《住房认购合同书》无法继续履行，《住房认购合同书》约定振耀房地产公司逾期交房，余成明有权解除《住房认购合同书》，振耀房地产公司应当退还全部已付购房款和利息。本案应依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第（一）款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，请求二审改判解除双方签订的《住房认购合同书》，振耀房地产公司向余成明双倍返还购房定金4万元及返还首期购房款88000元。
被上诉人振耀房地产公司答辩称：（一）振耀房地产公司已按约定履行了交房义务，不存在逾期交房行为，原审认定事实清楚，应予以维持。双方签订的《住房认购合同书》第四条约定：“交楼时间，除人力不可抗拒的因素外，甲方于2014年7月1日将本楼房交付给乙方使用。”即双方并没有对交付条件、交付方式进行任何的限制或约定，振耀房地产公司以电话通知的形式通知余成明前来收取房屋钥匙并签署房屋交接单，没有违反任何法定或约定的义务。振耀房地产公司的员工事实上于2014年6月是以电话通知的形式通知余成明前来领取涉案房屋的钥匙并签署房屋交接单，完成房屋交接手续，该事实由一审法院调取的员工通话记录可以证实。但因余成明在东莞工作，并不急子装修和居住涉案房屋，表示在办理房屋按揭手续的时候一并办理收房手续，该交付方式属于双方对房屋交付方式的变更，符合房屋交易习惯，不违反法律的规定。此后，振耀房地产公司的员工曾通过电话、QQ等联系方式与余成明妻子吴海媛交流，为余成明购房的房屋办理电费代扣手续，也佐证了振耀房地产公司履行了交房义务。根据叶新华和东兴花园物业管理处出具的《房屋钥匙签收表》可以看出，余成明在振耀房地产公司购买的位于东源县目京中心区2号C21-8地块东兴花园C栋-801房屋同一栋大楼的其他购房者，在2014年5月29日开始，就陆续办理收房手续和装修入住，足以证明振耀房地产公司有履行按期交房义务的能力及行为。至一审开庭时止，该栋楼已有半数以上住户搬迁、居住在内，根本不可能存在同栋大楼的其他房屋均可交付，唯有余成明所购房屋无法交楼的情形，余成明认为振耀房地产公司无法交楼、逾期履行交付义务与事实不符。涉案房屋于2014年5月底完工，达到了向购买人交付房屋的条件，是完全可以交付使用的。而《住房认购合同书》并没有对交付房屋的条件进行任何的限定，振耀房地产公司在2014年7月时向购房者交付房屋是没有违反合同的约定，不应视为违约。东源县人民政府于2015年6月1日向振耀房地产公司颁发了该楼房房产证，其他购房者在办理银行按揭手续后均已经取得相关的房产证。验收合格是办理房产证的前提条件，根本不存在振耀房地产公司交房不能的违约情形。（二）振耀房地产公司按期交付房屋，本案不具备依法或按约解除合同的情形，余成明无权主张解除合同。振耀房地产公司按照合同约定按期履行了房屋交付义务，其交付行为没有违反法律的强制性规定，也不具备法定解除合同的条件，余成明主张解除合同没有任何事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查明：双方当事人二审时确认东兴花园商住楼于2014年5月底竣工。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的问题是余成明与振耀房地产公司签订的《住房认购合同书》是否因振耀房地产公司违约而支持余成明单方请求解除合同。针对二审争议的问题，结合双方当事人的诉辩意见，本院作如下评判：
余成明认为振耀房地产公司没有按双方签订的《住房认购合同书》的约定和法律规定，将涉案的房产于2014年7月1日前将验收合格的房产交付给余成明，余成明有权单方解除合同。双方签订的《住房认购合同书》第四条约定交楼时间：除人力不可抗拒的因素外，甲方于2014年7月1日前将楼房交付乙方使用。双方当事人二审时确认东兴花园商住楼于2014年5月底竣工。根据振耀房地产公司提供的东兴花园商住楼其他住户的房地产权证，可以证实东兴花园商住楼已于2015年8月已办理好房地产权证，不存在房产质量不合格不能办理房产证的问题。余成明还认为振耀房地产公司没有在2014年7月1日前通知余成明收楼。振耀房地产公司认为已于2014年6月通过电话通知余成明前来收楼，还通过QQ与余成明妻子吴海媛联系，为余成明购房的房屋办理电费代扣手续，有《委托银行代扣电费协议》、原审法院的调查等证据，这些证据可以形成证据链，可以证实振耀房地产公司在2014年7月1日前通知了余成明收楼。余成明认为振耀房地产公司没有在2014年7月1日前通知余成明收楼，证据不充分，理由不成立。因此原审对余成明请求解除合同不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，余成明的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审查明事实清楚，判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2680元，由上诉人余成明负担。
审 判 长 李伟亮
审 判 员 邓天仕
代理审判员 黄 莉
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 古思琴