陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆中民一终字第00037号
上诉人（原审被告）杨楷，农民。
委托代理人龙丽娜，陕西言泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸ，农民。
委托代理人刘方，男，1949年10月2日出生，汉族，农民。
上诉人杨楷因买卖合同纠纷一案，不服定边县人民法院（2013）定民初字第03192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，ＸＸ于2003年5月22日从王立新手中购买石洞沟乡政府旧址的房屋及广场土地，2008年3月13日ＸＸ又将该上述房产土地及自己修建的厂房转让给了杨楷，双方签订了转让合同。合同约定：ＸＸ将原石洞沟乡中心广场及原政府占用的土地及地面附着物（未上顶的厂房120间，砖混窑洞21间，砖木结构房屋26间）转让给杨楷，转让费为27万元，当场付10万元，由杨楷向王立新支付1万元，余款将于2009年1月底付清，如不能按时支付则按10‰-15‰计算利息。同时约定：ＸＸ将与王立新签订的购置合同及政府的相关文件转与杨楷，杨楷从王立新手中收回土地使用权证书。合同签订后，杨楷当时支付10万元，下欠部分杨楷给ＸＸ立下欠据一支，之后杨楷又给ＸＸ偿还了9.7万元，下欠6.6万元，经ＸＸ索要，杨楷不予支付。因此，ＸＸ提起诉讼，要求杨楷及时支付欠款及利息。
原审法院认为，ＸＸ与杨楷签订的买卖合同是双方真实的意�表示，不违反法律和政策的规定，是有效合同。ＸＸ按照合同的约定将土地及房屋交付与杨楷，杨楷已经实际占有并使用，证明杨楷对合同的内容已经予以认可，其欠ＸＸ的合同款事实清楚、证据确凿，杨楷应承担支付欠款的民事责任。ＸＸ的请求符合法律的规定，本院予以支持。至于杨楷辩称，其不支付欠款的原因是其未从王立新手中取回土地使用权证，应追加王立新为本案的第三人，因法律对第三人的规定为对他人争议的诉讼标的有独立的请求权，或者虽无独立的请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，而本案争议的标的是6.6万元的合同欠款是否应予支付，王立新对此既无独立的诉讼请求权也无厉害关系，故不是本案适格的第三人，因此此抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同�》第六十条之规定，判决：一、ＸＸ与杨楷签订的买卖合同为有效合同。二、本判决生效后十日内，由杨楷支付给ＸＸ土地及房屋转让费66000元及利息。（月利率以10‰计算，从2009年2月1日起计算，至兑现完毕时止。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由杨楷承担。
上诉人杨楷不服原审判决上诉称，一、一审法院适用法律错误。1、被上诉人将登记在王立新名下的国有土地处分给上诉人的案件事实明确。被上诉人虽与王立新签订了购买涉案不动产合同，但是并没有将涉案的不动产过户登记在被上诉人名下，该不动产至今还属于王立新所有，故被上诉人处分该不动产属于无权处分行为，根据《合同法》第五十一条规定“无权处分的人处�他人的财产，经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，被上诉人在取得处分权之前，与上诉人所签订的合同属于效力待定合同。2、正是基于以上原因，上诉人一直无法将已经占有使用的不动产过户登记到自己名下，五年多来上诉人多次找到王立新收回产权证书并要求协助上诉人办理过户登记，但是王立新找多种理由搪塞。当时签订合同时被上诉人给上诉人承诺只要上诉人支付给王立新1万元，王立新就给被上诉人产权证，显然被上诉人和王立新没达成一致意见，损害了上诉人利益。加之被上诉人只交付了42间房屋，并没有依照合同约定交付给上诉人47间房屋，这一点人民法院可以去现场实地调查确认。因此可以确定被上诉人违约在先，上诉人处于无奈才没有给其支付剩余的款项，上诉人是依据《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”行使先履行抗辩权。二、一审法院作出判决书判决上诉人支付转让费和利息，而未判决被上诉人协助办理过户，对于上诉人来说显失公平，故应当判决被上诉人履行过户登记义务并协助上诉人办理国有土地变更登记手续。三、一审法院判决书中的第一项判决超出被上诉人的诉讼请求。被上诉人的起诉状中并没有请求确认双方签订的合同书有效，一审法院的判决主文第一项确认合同有效超出了诉讼请求范围。综上所述，一审判决适用法律错误，导致判决结果错误，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人ＸＸ答辩称，一、上诉人称答辩人与其订立�房产转让合同违反《物权法》第九条的规定，属于效力待定合同，但事实并非如此。答辩人购买王立新房产时是为了学校做教育基地。订立合同时土地使用证，王立新抵押在银行，所以双方约定扣一万元待办理完过户登记手续后再行兑付。2008年答辩人将此房产转让给了上诉人，将与王立新订立合同时的权利义务一并转让给上诉人，并且上诉人给王立新打电话进行了确认，双方都没有提出异议。所以答辩人与上诉人订立的房产转让合同并不违反《物权法》第九条的规定。事实是上诉人违约未给王立新支付一万元，王立新才故意推托。二、上诉人与答辩人是在西安签订的合同，把房屋42间写成47间是笔误，上诉人是看好了房子才签订的合同，实际只有42间房上诉人是知情的。故答辩人没有损害上诉人的利益。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的合同书系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为有效合同。合同签订后，被上诉人ＸＸ即将合同约定的标的物交付上诉人杨楷管理使用，履行了合同义务，而上诉人杨楷未按照合同约定履行支付转让费义务，至今尚欠被上诉人ＸＸ转让费6.6万元未予支付，原审法院按照合同约定判决上诉人杨楷支付6.6万元转让费并支付利息即符合法律规定亦符合合同约定，应予维持。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另�规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，上诉人杨楷与被上诉人ＸＸ签订的合同书在成立时即已生效，上诉人杨楷主张合同为效力待定合同的理由不能成立。
双方在合同中明确约定“土地证书由上诉人杨楷从王立新手中收回，从签订合同之日始，其他相关产权问题由杨楷负责”，即办理产权过户的义务在上诉人杨楷。合同中虽约定被上诉人交付房屋47间，但上诉人在接收房屋时并未提出异议并已实际接收了房屋、履行了部分付款义务，即表示其对实际交付42间房屋的认可。故上诉人杨楷主张被上诉人ＸＸ违约在先，其拒付剩余转让费是行使先履行抗辩权的理由不能成立。
因上诉人杨楷在原审中并未提出反诉请求，故其要求判决被上诉人履行协助办理过户登记义务的主张不予支持。
由于被上诉人ＸＸ并未请求�认其与杨楷签订的合同的效力，原审法院对买卖合同的效力在主文中予以判决超出了当事人诉讼请求范围，二审予以撤销。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯在判决主文中确认双方当事人签订的合同效力不妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持定边县人民法院（2013）定民初字第03192号民事判决第二项；
二、撤销定边县人民法院（2013）定民初字第03192号民事判决第一项。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由上诉人杨楷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一四年四月一日
书 记 员 康 娜