吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终1545号上诉人（原审原告）：张德志，现住吉林省梅河口市。委托代理人：丁世武，吉林兴启律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李兴华，个体工商户，现住吉林省梅河口市。被上诉人（原审被告）：黑明福，现住吉林省梅河口市。被上诉人（原审被告）：王凤君，住址同上。上诉人张德志因与被上诉人李兴华、黑明福、王凤君案外人执行异议之诉一案，不服吉林省梅河口市人民法院(2017)吉0581民初1733号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告张德志向一审法院起诉提出的诉讼请求：1、确认王凤君名下位于梅河口市高丽新村小区面积73.43平方米（产权证号：879**）住宅的房屋所有权为原告所有，并停止对该房屋的执行；2、诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：原告不服梅河口市人民法院（2017）吉0581执异58号执行裁定书，认为该院驳回原告的异议，缺乏事实与法律依据，现依法提起诉讼。2011年10月14日，原告与黑明福、王凤君签订房屋买卖协议（已公证），双方约定将黑明福、王凤君所有的位于高丽新村面积73.43平方米（产权证号：879**）住宅出售给原告，原告向黑明福、王凤君支付了全部房款人民币（以下币种同）16.6万元，并于当日接受房屋至今。后因黑明福、王凤君下落不明无法联络，导致该房屋一直未能办理过户手续，但原告对此并不存在过错。基于上述事实，原告与黑明福、王凤君的交易是真实的，且在人民法院查封之前已经签订合法有效的买卖合同、且已合法占有、已支付全部房款，未办理过户登记并非原告自身原因，该房屋产权实际为原告所有，而非黑明福、王凤君。被告李兴华对原告所有的房屋申请执行损害了原告的财产所有权。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，特提起诉讼，请法院支持原告的诉求。原审被告李兴华辩称，1、张德志与王凤君、黑明福签订的买卖协议书（已公证）并已支付房款16.6万元，上述证据仅能证明张德志与王凤君、黑明福之间存在债权债务关系，并不能证明该争议不动产的权属，因不动产的变更采取登记对抗主义，该争议房屋始终登记在王凤君名下，黑明福为共同所有人，始终未变更，所有权未发生变动，我依照法律的规定对该争议房屋进行保全、申请拍卖，并无不当；2、张德志主张该争议房屋未办理过户登记的原因在于王凤君、黑明福下落不明，无法联系，但张德志一直未提供相关的证据予以证明。王凤君夫妇一直居住在本市，且王凤君夫妇的亲属也居住在该争议房屋所在的小区高丽新村，若张德志主动找寻，2011年10月至今已六年有余不可能一直联系不上，现向法院提交王凤君本人出具的证明一份，证明张德志怠于行使权利。张德志作为买受人早在2011年10月14日房屋进行买卖之时，就应该积极办理过户手续，张德志始终怠于行使该项权利，就应承担不利后果；3、该争议房屋于2011年进行买卖，根据本市房屋买卖相关规定，自房屋登记之日起不满二年税费为7.6%、满二年为2%、满五年为1%，张德志在买受该争议房屋时，该房屋已经具备办理过户的条件，之所以迟迟不办理是为了避税，这也是公证协议上约定五年后过户的原因。综上所述，请求法院1、驳回原告张德志的诉讼请求；2、诉讼费由原告张德志承担。原审法院经审理查明，该院在审理李兴华与黑明福、王凤君民间借贷纠纷一案过程中，于2016年5月20日作出（2016）吉0581民初1002号民事裁定书，查封了王凤君名下位于梅河口市高丽新村，面积73.43平方米（产权号：879**）的住宅一套。后申请执行人李兴华依据该院（2016）吉0581民初1002号民事判决书向该院申请执行。执行中，案外人张德志“以查封房屋是其财产为由”对执行标的提出异议，要求法院解除对该标的的查封，该院进行异议审查后于2017年7月21日作出（2017）吉0581执异58号执行裁定书，裁定驳回案外人张德志的异议，该裁定已经发生法律效力。张德志对该裁定不服提起本案之诉。另查明，根据张德志提供的证据显示，本案争议房屋位于梅河口市高丽新村，产权证号为8XXXX号，幢号为1-039-157-12-5-1，面积为73.43平方米的住宅，该房屋房权证登记日期为2011年7月11日，该房屋产权登记为王凤君，黑明福为共同所有人。2011年10月14日，王凤君、黑明福与张德志签订房屋买卖协议，双方约定黑明福、王凤君协助张德志办理过户手续，由张德志承担过户费用；房款付清后产权归张德志所有，五年之后进行产权过户。当日，在吉林省梅河口市公证处将房屋买卖协议书公证。原审法院认为，（一）原告张德志作为案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中原告张德志主张已实际交付房款，综合考虑本地2011年的经济发展水平，本案争议房屋进行买卖之时，张德志以现金方式分别交付的10万元与6.6万元，上述交易数额属数额较大交易，张德志未提供证明力较强的付款凭证，仅提供收条两份主张现金交付，不能证实款项交付过程及是否实际交付，原告亦未提供其他证据佐证，应当承担举证不能的法律后果。（二）原告是否享有其他足以排除人民法院强制执行的实体权利。根据我国物权法的规定，不动产物权变更，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。即便原告主张的被告王凤君、黑明福向其“出卖本案争议房屋”的行为存在，关于未办理过户原因，原告称因被告黑明福、王凤君夫妇下落不明无法取得联系，导致该房屋一直未办理过户手续；与本院向王凤君询问及王凤君本人出具证明证实的情况相互矛盾。原告主张购买房屋的时间是2011年，直至2017被告李兴华向本院申请执行，原告仍未办理房屋产权过户登记手续，在近六年的时间里，原告未积极向被告黑明福、王凤君主张办理过户登记手续，也未以诉讼等方式主张过办理过户登记手续的权利，原告存在怠于行使权利的过错，其提出的未办理过户登记手续的理由不属于客观上不能办理的情形。属于消极不行使权利，其自身存在过错，因此该房屋未办理过户登记的原因应当视为是买受人即张德志自身原因，又未能提供证据证明未办理过户原因并非因本人过错导致。综上，张德志所举证据不能证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，并已合法占有该不动产，并支付全部价款，达不到高度盖然性的证明标准，故张德志不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，张德志要求确认争议房屋归其所有的诉讼请求，与《中华人民共和国物权法》的规定相悖，本院不予支持。其要求停止对争议房屋的强制执行，因其所举证据不能证明其主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，遂判决：驳回原告张德志的诉讼请求。案件受理费3620元，由原告张德志负担。一审判决作出后，上诉人张德志不服，向本院提出上诉。其上诉请求，1、请求撤销原审判决，依法改判停止对执行标的的许可执行；2、依法改判涉案房屋梅河口市高丽新村3#四单元501室内归上诉人所有；两审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由，原审法院认定事实错误，适用法律错误。1、上诉人是涉案房屋的实际权利人，享有足以排除法院强制执行的实体权利。上诉人与被上诉人黑明福、王凤君签订的买卖合同合法有效。上诉人已交付了全部购房款，被上诉人黑明福、王凤君已经交付房屋给上诉人占有使用，双方已经按照合同约定履行了合同义务。上诉人已合法占有、使用涉案房屋，是房屋的实际所有人。上诉人对于未办理房屋产权过户手续没有过错。2、依据最高人民法院于2015年12月24日下发的《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》，一、关于房地产纠纷案件的审理问题：第二，要注意房地产买卖与民间借贷相交织类型案件的特点中强调“尤其要注意正确认识占有的权利推定效力，妥善处理占有与登记之间的冲突，依法保护合法占有人的权益。”二、关于特权案件的审理问题第二点注意区分不动产登记的内部和外部效力中强调：“对发生争议的不动产特权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。”这就明确的体现我国的审判原则是以事实为依据，以法律为准绳。虽然涉案房屋未登记在被上诉人黑明福、王凤君名下，但是并不能否认上诉人是涉案房屋的实际所有权人的事实。3、退一步讲，基于债权的平等性和法律的公平、正义，人民法院也不能查封涉案房屋。被上诉人李兴华辩称，张德志与王凤君、黑明福之间系买卖关系，但该争议房屋的权属并未变动。张德志怠于行使权利，其自身存在过错。张德志在买卖房屋时，该房屋已经具备办理过户的条件，之所有迟迟不办理是为了避税，这也是公证约定五年过户的原因。请求驳回张德地的诉讼请求。被上诉人黑明福与王凤君经本院电话通知，均没有按时到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩意见。二审庭审期间，双方当事人均没有向法院提交新的证据。本院二审审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案案由是案外人执行异议纠纷。本案争议焦点是张德志就执行标的即争议的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其是否拥有争议房屋的所有权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条第一款规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”张德志应对其就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。原审法院2016年5月20日作出（2016）吉0581民初1002号民事裁定书，查封了争议的房屋。张德志与王凤君、黑明福2011年10月14日签订的《房屋买卖协议书》约定了五年之后进行产权过户。按约定，2016年10月14日为五年期满之日。在原审法院查封争议房屋的时候，房屋买卖双方约定的过户时间还没有到。现张德志主张没有过户的原因在王凤君、黑明福，没有充分的证据证明。本案实际情况是房屋买卖双方当事人约定了五年内不办理过户，主观上没有五年内过户的意思表示，在争议房屋面临被强制执行的情况，主张没有过户“非因买受人自身原因未办理过户登记”，该主张明显不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张德志目前情况并不符合上述规定中的第（四）种情形，其对房屋所享有的权利尚不足以排除强制执行。综上所述，张德志的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；原审法院判决认定事实基本清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3620元，由上诉人张德志负担。本判决为终审判决。审判长  吴兴彦审判员  王立武审判员  修 勇二〇一七年十一月二十九日书记员  撒 炜