辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第02043号
上诉人（原审原告）：王颖，女，1972年3月31日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：张楠，辽宁同格律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：高树民，男，1963年9月15日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：许万立，辽宁凯临律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈静，女，1970年2月16日出生，汉族，住址：辽宁省新民市梁山镇。
委托代理人：范春晖，辽宁沃丰律师事务所律师。
上诉人王颖、高树民因与被上诉人陈静房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区法院（2014）沈铁西民二初字第173号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2014年9月12日公开开庭审理了本案，上诉人王颖及其委托代理人张楠、高树民及其委托代理人许万立，被上诉人陈静
的委托代理人范春晖均到庭参加诉讼。本案现已终结。
王颖一审起诉称：2013年4月初，王颖、陈静商定了关于购买位于沈阳市铁西区北二西路34-2号5号楼2-12-3号房屋及车位一个的买卖事宜，约定的总价为50万元人民币，王颖已经先后支付了购房款185，000元，陈静收到购房款后给王颖出具了收款收条，并承诺配合王颖办理更名过户手续，但是拖延了半年之久王颖既没有收到房屋也没有办理过户手续，为了维护王颖的合法权益，恳请法院判令：一、陈静履行2013年10月26日签订的房屋买卖协议并给付王颖违约金100，000元；二、诉讼费用由陈静承担。
高树民一审起诉称：2012年3月19日，其与陈静登记结婚，结婚后，其出资购买了本案诉争房屋和车位，登记在陈静名下，2013年2月27日，高树民与陈静办理了离婚手续，领取了离婚证书，离婚协议书中约定本案诉争房屋和车位归高树民所有。该离婚协议因离婚事实成就而生效，陈静签订了离婚协议书之后丧失了对诉争房屋的使用权和处分权，其在没有征求高树民同意的情况下将诉争房屋转让给王颖，该转让行为系无效行为，为维护高树民的合法权益，特诉至贵院请求判令：一、确认王颖与陈静签订的房屋买卖合同无效，确认争议标的屋归高树民所有；二、王颖立即为高树民腾房；三、本案诉讼费用由王颖承担。
陈静一审辩称：高树民的陈述是准确的，即陈静与高树民于2013年2月27日离婚，诉争房屋归男方所有，我方认可。但本案陈静与王颖不是真实的房屋买卖关系，是借贷关系，王颖逼迫陈静还钱，找警察签订的协议，本案陈静将房屋出售给王颖，并没有征求高树民的意见，即使按照夫妻共有财产，没有征得高树民意见无权处分，不能构成买卖合同中的违约条款，而王颖作为房屋买受人，没有对房屋的所有权状态与陈静的婚姻状态进行核实，在签订合同时也存在过错，没有尽到谨慎的义务，应驳告王颖的诉讼请求。同时，根据收条的日期为2013年4月31日，4月是没有31日的，充分说明签订收条是在胁迫的情况下，否则不会出现这种错误。王颖没有履行完给付价款的义务，现在房屋不具备更名过户的条件，王颖不具备起诉条件。更名不取决于王颖单一的一个因素，也要取决于开发商和房产登记机关，所以陈静不过户没有违约行为，而是条件不具备。2014年6月29日，陈静通过代理人向法院递交了一审代理词变更了代理意见，同意继续履行房屋买卖协议。
原审法院审理查明，本案诉争房屋位于沈阳市铁西区北二西路34-2号5号楼2-12-3号，房屋建筑面积72.11平方米。房屋登记备案在陈静名下。2012年3月19日，高树民与陈静在沈阳市沈河区民政局登记结婚，于2013年2月27日在新民市民政局签订离婚协议书办理离婚手续，离婚协议书约定位于沈阳市铁西区北二西路34-2号2-12-3号房屋归高树民所有。2013年4月，陈静为王颖出具了收条一份，收条中载明，“收王颖购房款185，000元，房屋所在地为沈阳市铁西区北二西路34-2号2-12-3号及车位一个，总额500，000元，5月1日后过户，5月上半月过好”。2013年10月26日，王颖和陈静签订了房屋买卖协议书，协议书约定王颖购买一套位于沈阳市铁西区北二西路34-2号5号楼2-12-3号的房屋及车位一个，房屋面积72.1平方米，总价款500，000元，王颖先期支付购房款185，000元，房屋为正在施工的房屋，尚未竣工。房屋竣工后具备入住条件时，及时办理入住手续，并将房屋交付给王颖。协议书第三条约定如甲方反悔，终止卖房则视为违约，赔偿乙方违约金100，000元。2014年2月11日，陈静在该院向其送达时自认其与王颖签订房屋买卖协议书、收取185，000元购房款的事实，并同意配合王颖继续履行房屋买卖协议，且本案诉争房屋尚未向王颖实际交付，房屋在高树民手里。王颖自认已将诉争房屋进行换锁，换锁时间为2014年年前，房屋在王颖实际占有使用中。
原审法院认为，陈静与高树民离婚时经协商一致将本案诉争房屋确认归高树民所有，高树民为房屋的物权所有人。陈静离婚后出售诉争房屋的行为系恶意的无权处分行为。双方达成买卖房屋意向并实际交付购房款签订房屋买卖协议书时，本案诉争房屋尚处在施工过程中，没有竣工验收并实际交付，诉争房屋不具备办理所有权证书的条件，王颖未对房屋的所有权状态及陈静是否有权出售房屋尽到合理的审慎义务，也未实际考察房屋的状态，就支付185，000元购房款，其购房行为不构成善意取得，双方的房屋买卖协议书因陈静的无权处分行为导致无法继续履行，王颖要求陈静继续履行合同的诉讼请求，该院不予支持。关于王颖要求陈静给付100，000元违约金的问题，双方合同约定陈静反悔，终止卖房则视为违约，支付违约金100，000元，根据王颖要求继续履行合同的诉讼请求，其在本案中无权要求陈静给付终止房屋买卖协议书的违约金，王颖此项诉讼请求，该院不予支持。关于高树民请求确认本案诉争房屋归其所有及王颖与陈静签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，关于房屋确权的问题，本案诉争房屋不存在权属方面的争议，高树民要求确权不属于民事诉讼受案范围，该院不予审理，关于确认买卖合同无效的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案高树民以陈静出售房屋时对诉争房屋没有处分权为由请求确认合同无效，根据该条法律规定，该院不予支持。关于高树民要求王颖腾房的问题，陈静与高树民离婚协议书中明确载明，本案诉争房屋归高树民所有，陈静在签订离婚协议书之后出售诉争房屋的行为构成无权处分，房屋买卖协议书不发生物权转移的效力，无法继续履行。在陈静自认未向王颖交付房屋的情况下，王颖认可其实际占有使用房屋，但对如何取得房屋不能进行清晰明确的阐述，该院认定其无权依据房屋买卖协议书占有诉争房屋，应将房屋返还给第三人高树民，高树民此诉讼请求，该院予以支持。
原审法院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、原告王颖于本判决发生法律效力后三十日内将位于沈阳市铁西区北二西路34号2-12-3号房屋腾空并返还给第三人高树民；二、驳回原告王颖、第三人高树民的其他诉讼请求。本诉案件受理费2，300元，保全费3，020元由原告王颖承担，第三人高树民提起的诉讼请求案件受理费减半收取1，000元，由原告王颖承担（第三人已交纳，由原告王颖直接给付第三人高树民）。
宣判后，王颖不服一审判决，向本院提出上诉称，一、被上诉人高树民并非诉争房屋的所有权人，诉争房屋也并非夫妻共同财产，被上诉人对诉争房屋无任何权利，因此其无权要求上诉人腾房；二、本案原审事实不清，未能还原案件的真实情况，二审法院应在审理查清事实的基础之上依法改判或发回重审；三、二被上诉人故意隐瞒事实，造成上诉人的损失，应在查清事实的基础之上予以保护上诉人的合法权益。故请求二审法院撤销原审第一项判决，根据案件事实依法改判原审第二项关于驳回上诉人的其他诉讼请求一项，一二审诉讼费用以及保全费由二被上诉人承担。
高树民亦不服一审判决，上诉称，案涉合同的房屋和车位，原列于陈静名下，实为与上诉人共有和共同使用。既然原判认为“被告陈静与第三人高树民离婚时经协商一致将本案诉争房屋确认归第三人高树民所有，高树民为房屋的物权所有人”，就应判决确认共有的物权变动为高树民一方的物权，故请求二审法院：1、确认现登记于陈静名下，位于沈阳市铁西区北二西路34-2号（万科朗园5#）2-12-3住房一套所有权归上诉人所有，登记于陈静名下，万科朗园壹期B区032号车位承租使用权归上诉人；2、王颖给付占用房屋、车位期间的使用费（自占有之日始至房屋、车位交付给高树民为止，比照当前房屋、车位租金标准计算）；3、诉讼费用由王颖承担。
被上诉人陈静答辩称，同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。
本院审理期间，上诉人陈静陈述其以被害人的身份向公安机关报案，但陈静涉嫌诈骗被公安机关立案并不是因王颖报案，而是在一审诉讼期间王颖就已经在押了。其向本院提供了沈阳市公安局和平分局立案告知书。上诉人高树民对该告知书的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。
上述事实，有三方当事人的陈述，收条、房屋买卖协议书、离婚协议书、离婚证、完税证明、购房发票等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人王颖在原审诉讼中陈述，其与陈静签订房屋买卖合同，已经先后支付了购房款185，000元，陈静收到购房款后出具了收款收条，并承诺配合王颖办理更名过户手续，但是拖延了半年之久王颖既没有收到房屋也没有办理过户手续，故请求法院判令陈静履行2013年10月26日签订的房屋买卖协议并给付王颖违约金100，000元。审理过程中，上诉人王颖又承认房屋为其占有。对此，本院认为，上诉人与陈静签订的涉案房屋买卖合同，因上诉人高树民对房屋主张权利，且该房屋确系上诉人高树民与陈静婚姻存续期间购买，且双方民政离婚协议约定该房屋归上诉人高树民所有，该离婚协议时间在上诉人王颖与陈静签订的房屋买卖收条、协议之前。因此，上诉人王颖主张陈静继续履行买卖合同存在障碍，原审法院认定合同不能履行的结果并无不当。而上诉人王颖在要求继续履行合同的情况下，又请求陈静承担解除合同的违约金，原审法院认为不应在本案中一并处理亦无不当。关于上诉人王颖认为本案应中止审理的主张，因其提供的沈阳市公安局和平分局立案告知书并不是针对本案，故其主张本院不予支持。
关于上诉人高树民提出的确认涉案房产及车库权属归其所有的主张，因该房产现并没有办理产权登记，对于房屋权属上诉人高树民可以依合同，请求相对人履行，其不属于司法确权的范畴；关于其提出的王颖偿付占用房屋、车位期间的使用费的主张，经查，其在原审诉讼中并未提出该主张，故本院对此不予审查。综上，上诉人王颖对其占用涉案房屋的陈述自相矛盾，且不能证明其占有使用涉案房屋是基于合法交付的事实，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，300元，由上诉人王颖承担2300元，上诉人高树民承担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一四年十月八日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。