广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第2359号
原告：张欣，女，汉族。
委托代理人：黄克雯，广西国海律师事务所律师。
被告：于婷婷，女，汉族。
委托代理人：黄海林，广西金狮律师事务所律师。
委�代理人：唐万勇，广西金狮律师事务所实习律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部。
负责人：农永富，总经理。
委托代理人：颜笑，男，汉族，该公司职员。
委托代理人：郭洁，女，汉族，该公司职员。
原告张欣诉被告于婷婷及第三人中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部确认合同无效纠纷一案，本院于2013年8月15日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄克雯、被告的委托代理人黄海林、唐万勇、第三人的委托代理人郭洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告儿时在南宁生活，长期与杨XX一起生活，与其感情深厚。杨XX的儿子李XX（因职务侵占罪，现正在服刑）与被告系男女朋友关系。2010年3月，李XX因涉嫌职务侵占，被公安机关立案侦查，李XX的家人及被告向原告借款，想为李XX还债，原告愿意帮忙但又担心动用存款会引起家庭矛盾。后被告提出可以用原告在半山丽园的房子找银行贷款，由原告来还贷，这样既有钱借给李XX，又不会惊动原告的家人。李XX一家极力支持被告的主意，并再次保证房屋仍归原告所有，最后原告同意了被告的主意。李XX来找原告时，原告住在湖北省当阳市，孩子才一岁多，不方便回南宁，故在公证处出具了一份公证书给李XX，委托其办理银行抵押借款手续，同时，原告为了不让老公知道转钱给李XX，还给了李XX现金300000元，并叮嘱其办完贷款后就将钱转回来。李XX拿着房产证、委托书回到南宁办理借贷手续，所有费用均由原告承担，后银行转给原告760000元贷款。此时，李XX才告知原告，当时被告说房屋必须转到其名下才能通过朋友尽快办理贷款，否则无法办理，李XX急着还钱，故于2010年3月25日与被告签订《存量房买卖合同》，将原告的房屋过户到被告名下，又于2010年4月7日以被告的名义与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，申请贷款760000元。为了给李XX还债，原告在收到银行贷款后于2010年5月给了李XX现金200000元，还从银行转账130000元给了李XX，在2010年7月至11月期间，又通过银行转账共计455200元到被告名下给李XX退赃。房屋登记过户至被告名下后，杨XX、李XX及被告再三向原告保证房屋仍归原告所有，被告没有向原告支付过任何款项，并将已登记在被告名下的房产证、《个人购房借款／担保合同》、用于还款的银行卡、房屋所有权变更过户产生的税费发票原件等资料寄回给原告，原告也按月向银行偿还按揭贷款，自2010年5月至2013年6月，原告共还贷149565元，为防止损失进一步扩大，自2013年7月开始，原告没有继续还贷。由于房屋实际仍属于原�，原告于2010年7月委托李XX看管房屋，并由原告支付物业费、水电费至今。2013年3月，原告决定转让诉争房屋，并电话告知被告帮忙办手续，2013年4月，被告从杨XX家搬离后，原告一直无法顺利联系到被告，2013年5月，被告用短信联系原告，称诉争房屋是她的，并要求原告腾房，并将原告诉至法院。此刻原告才意识到被告想侵占房屋，经向南宁市房管局查询得知，被告寄给原告的房产证是假证。后原告多次联系被告协商房屋事宜，但被告均避而不见。原告认为，原、被告签订的存量房买卖合同是为了向银行套取贷款，房屋交易税费、房屋贷款均由原告承担，被告也未向原告支付任何房屋价款，由此可以看出，房屋过户交易并不是双方的真实意思表示，故该合同应属无效合同，被告应将房屋返还给原告。现原告自愿承担房屋过户所产生的一切费用，也自愿清偿第三人的贷款余额，以消除第三人的抵押权。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求依法判令：一、原告与被告于2010年3月25日签订的《存量房买卖合同》无效，被告将位于青秀区英华路1号半山丽园C12栋4单元101号房返还给原告；二、由原告清偿涉案房屋在第三人尚欠的贷款余额，被告在判决生效十日内协助原告办理该房屋贷款清结及抵押权注销手续；三、被告在第三人的抵押权注销手续办结后十日内，协助原告办理该房屋返还原告的过户手续，由原告承担房屋所有权返还过户所产生的一切税费；四、本案诉讼费、保全费由被告负担。
被告辩称：原告作为房屋的原所有权人，其于2010年3月9日委托其外甥李XX代办出售房屋事宜，该委托书还经湖北省当阳市公证处公证。原告作为完全民事行为能力人，非常清楚自身行为所产生的后果。2010年3月25日，被告与李XX依法签订《存量房买卖合同》，被告通过现金及银行贷款的方式向原告支付购房款，并依法办理了南宁市房屋转移登记申请书、房屋契税计税价格核定书、契税完税证等相关手续。2010年3月29日，南宁市房产管理局向被告核发了邕房权证字第××号房屋所有权证，至此，被告成为诉争房屋的所有权人。2010年4月7日，银行将760000元的贷款直接打入原告的账户，而原告也对该款项进行了管理和使用。以上种种行为表明，原告出售房屋并办理房屋交易过户是其真实意思表示，其委托李XX出售房屋，行为本身也没有不情愿的情形，无论原告出于何种原因卖房，都与被告没有关系。本案不能因为李XX的借款，就认定房屋买卖合同不成立或存在虚假，也不能因为李XX被追究刑事责任，就直接否定先前发生法律效力的行为。被告认为，原告反悔的主要原因是房屋已经增值，还有一个重要原�是被告不可能再等李XX出狱，但不管原告以什么样的理由主张，均没有证据证明在经过公证的委托书上的签名是虚假的，也没有证据证明被告与原告签订有其他的协议或约定，更没有任何通话录音佐证其想要证明的观点。对于原告所罗列的一系列账目，被告均有证据证明与房款无关，其中不是用来支付房款的，而是帮李XX退赃的款项，因为李XX退赃的400000元是由原告转入被告账户，再由被告交由黄XX去办理的，至于其他数笔几千元的款项，也不是房款，而是原告自愿根据贷款的额度支付给被告的房屋占用使用费。在对私活期明细账单中，原告转账180000元给被告，其中110000元，被告已用于帮李XX退赃，其中70000元是原告归还2010年5月30日被告转款给原告的40000元，及被告帮李XX还沈维敏的30000元。
第三人述称：被告与第三人签订的个人购房贷款合同是真实有效的，诉争房屋已经办理了抵押权登记，第三人对房屋依法享有抵押权，至于原、被告之间存在的纠纷，第三人并不清楚，也不影响诉争房屋的抵押权。如果原告愿意注销诉争房屋的抵押权，第三人也愿意配合办理抵押权注销手续。
综合诉辩双方的意见，本院归纳当事人争议的焦点是：原告与被告签订《存量房买卖合同》的目的是进行房屋交易还是以房屋买卖为名获取银行贷款；原告的各项诉讼请求是否合理有据。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供的证据有：1、房屋所有权证，证明诉争房屋是原告于2006年向广西万通公司购买的事实；2、户口簿，证明杨XX、李XX属于一家的身份情况；3、（2012）青刑执字第124号执行通知书；4、委托书、公证书，证据3-4共同证明李XX因犯职务侵占，需退还钱款，原告为帮助李XX还钱，在李XX与被告的劝说和安排下，原告委托李XX将房屋用于抵押套取银行贷款的事实；5、存量房买卖合同；6、房屋所有权证；7、房屋契税计税价格核定书；8、税费发票，证据5-8证明李XX向被告出售诉争房屋，被告已取得产权证的事实，房产过户所产生的税费（包括被告应交的部分）均由原告承担，不符合合同约定的由各自承担，也不符合由买家全部承担的房产交易习惯；9、个人购房借款／担保合同、银行还贷卡，证明被告将该房产抵押贷款合同原件、银行还贷卡交给原告保管，以保证、承诺该房产所有权仍属于原告，由原告偿还贷款的事实；10、房屋所有权证（假证），证明被告弄虚作假，将假证寄回给原告；11、分户账明细表、活期存款明细账、银行卡交易查询表，证明原告每月按期归还银行贷款本息的事实，同时证明原告还转给被告455200万元，让她给李XX还债；12、通信／短信记录，结合证据19，证明被告承认房产仍属原告所有，由原告偿还贷款的事实；13、借条，证明原告获得银行贷款后将数十万元借给李XX的事实；14、房屋托管委托书，证明原告将该房产委托他人管理的事实；15、李XX出具的证明书，证明原告出于好心，通过买卖房产的方式套取银行贷款用以帮助李XX退赃；16、刑事判决书，证明李XX因犯职务侵占被判刑；17、民事起诉状；18、（2013）青民一初字第1494号案的一审案件受理通知书，证据17-18共同证明被告起诉原告的事实及原、被告使用的手机号码，同时也证明了房屋多年来一直由原告掌握控制；19、公证书，结合证据12，证明原告与被告手机之间短信来往内容；20、张欣转入于婷婷的建行账号的资金明细表；21、张欣转入于婷婷的工行还贷账号的资金明细表，证据20、21共同证明在被告诱骗下原告不断转款给被告；22、公证书以及建行银行存款凭条，证明原告委托耿XX在建行当阳支行锦屏大道储蓄所不断以现金存入的方式转款给被告，用于帮李XX退赃。
经原告申请，本院向南宁市公安局经济犯罪侦查支队调取了如下证据：23、于婷婷的建行银行账号收支明细表及工商银行还贷账号的明细表；24、询问笔录（李XX、于婷婷、杨XX）。在庭审中，原告申请法庭出示上述证据用于佐证其主张，原告主张证据23证明原告取得银行贷款后，将所有的贷款及自己的钱转给了被告用于给李XX退脏，也证明以被告名义取得的贷款一直是由原告还贷至2013年6月；证据24证明双方以买卖方式套取银行贷款，用于帮李XX退赃的事实。
庭审前，经原告申请，本院向案外人陈XX进行了询问并形成了《询问笔录》，陈XX称原告于2010年8月3日向其借款并向其提供了户名为于婷婷的账号，其于8月4日、5日分两次转钱到于婷婷的账户，共计转款150000元，现原告已将该款项偿清。
�原告提供的证据，被告的质证是：对证据1、2的真实性没有异议，证据1只能证明原告是原来的权利人；对证据3、4的真实性没有异议，证据3只能证明李XX犯职务侵占被依法追究刑事责任，但无法证实原告是为帮李XX还钱才将房屋用于抵押套取银行贷款，证据4恰好证明原告委托李XX代办出售房屋事宜，出售诉争房屋是原告的真实意思表示；对证据5-8的真实性没有异议，对证明内容有异议，双方签订《存量房买卖合同》是合法有效的合同，合同约定以现金加银行贷款的方式支付房款，被告已经全额支付，整个交易过程均是依法进行；对证据9的真实性没有异议，对证明内容有异议，原告并没有将该材料交给原告保管，也没有承诺房产所有权仍然归属原告，被告举证的分户历史明细列表可以证实一直以来都是由被告承担银行按揭还款；对证据10的真实性、合法性、关联性有�议，被告从未见过该证书，这本证从何而来被告并不清楚；对证据11的真实性没有异议，可以证明原告承认确实收到了被告的房款760000元，在对私活期存款明细账中，原告转账给被告的455200元，其中400000元已由被告交给黄XX，用于办理李XX的退赃，还有70000元是原告归还给被告的款项（2010年5月30日被告转账40000元给原告及被告帮李XX还沈维敏的款项30000元）；其余数额较小的转账，是原告自愿支付给被告的房屋占用使用费。对证据12的真实性没有异议，对证明内容有异议，短信仅涉及到被告想处分该房屋，而原告又想将房屋重新买回来的事实，来往的短信内容并没有提到双方用房子向银行套取贷款的事实，而被告也一直不承认房屋归原告所有；短信中有一句“小姨、半山那里你还打算卖吗？”中的“买”字打成了“卖”字，被告现进行纠正；对证据13的真实性无法确认�且与本案无关，但从该证据可以体现，李XX跟原告的关系很好；对证据14的真实性无法确认，托管也不能证明原告就是房屋所有权人；对证据15的真实性没有异议，但对内容有部分有异议；对证据16的真实性没有异议，对证明事项有异议，刑事判决书中并没有提到原告将房子卖给被告是套取银行贷款用以帮助李XX还债这一情况，故李XX涉嫌职务侵占罪被依法追究刑事责任，与本案的房屋买卖合同无关，不能因为李XX的个人原因，就认定房屋买卖是不真实；对证据17、18的真实性没有异议，但要说明的是当初为了方便立案，是随便计算的占用费，但被告在开庭审理时已进行了变更；对证据19的真实性有异议，该公证书存在诸多瑕疵，故不具客观真实性；对证据20、21的真实性有异议，这些都是原告自制的统计表；对证据22的真实性有异议，存款日期发生在2010年及2011年，公证�所作的公证是2013年10月，公证处不可以倒退证实之前发生的事实。对收到这些款项的事实没有异议，但至于这些款项是谁打入的无法反映。对其证明内容也有异议，退赃款打入被告账户，由被告代交付而已，并非原告主张的诱骗。对法院调取的证据23、24的真实性没有异议，证据23可以看出被告于2010年5月30日转款40000元给原告，于2010年8月5日转款30000元给沈维敏，原告于2010年11月26日转账70000元给被告用于偿还上述款项；工行贷款还贷明细表，可以证实被告按月还贷的事实，被告对涉案房屋享有权利；对证据24中李XX及杨XX在笔录中陈述的内容有异议，原告将钱打入被告账户是自愿的，不能因为原告帮助李XX退账，就否认原告和被告之间的房屋买卖交易。对陈XX的询问笔录的真实性没有异议，陈XX确实转款到被告账户，这些款项包括在退赃的400000元里。第三人的质证是：�证据9中的个人购房借款担保合同及陈XX的询问笔录的真实性没有异议，但对其他证据的真实性无法确认，其真实性由法院确认，因为这是原告与被告之间的交易，第三人并没有参与，所以不知情。
本院对原告提供的证据的认证意见是：因被告对证据1-9的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性及其所反映的客观事实予以确认，同时可以认定，证据8中纳税人为被告的契税完税证、付款人为被告的查档服务费发票、住房交易手续费发票、房屋登记费发票、存量房配图资料费发票及证据9的个人购房借款／担保合同、银行还贷卡的原件均在原告处；但这些证据能否证明双方是以买卖方式套取银行贷款的事实，本院将结合其他证据及案情进行综合判断；对于证据10，因被告否认其真实性与关联性，而原告又无法提供其他证据佐证其主张，故该证据无法证实假证是被告交给原告的；对于证据11的真实性被告无异议，本院予以确认，对其证明的事项，本院将其结合证据20、21、22及向公安机关调取的证据23进行综合认定；对于证据12的真实性被告无异议，本院予以确认，该证据可以证实原告与被告短信来往内容；对于证据14，因原告未申请李XX出庭作证，而被告对委托书的真实性又不予认可，本院无法核实该份委托书的真实性，故本院对此不予确认；结合证据13、15可以证实李XX在2010年3月及5月共向原告借款500000元的事实，但证据15能否证明原、被告以买卖方式套取银行贷款的事实，本院将结合其他证据进行综合判断；对于证据16的真实性被告无异议，本院予以确认，该证据可以证实李XX因职务侵占罪被判刑及李XX归案后向广西XX旅游开发有限公司退赔400000元的事实；对于证据17、18的真实性被告无异议，本院予以确认，该证据可以证实双方在房产交易后，诉争房屋一直由原告使用至今；对于证据19，可以证实原告将手机中与被告的来往短信进行公证的事实；对于向公安机关调取的证据23的真实性，被告无异议，本院予以确认，该证据反映了被告名下的工商银行还贷账户及建设银行账户资金往来的情况；证据22中耿XX出具的说明，该说明已在公证处公证，虽然被告否认其真实性，但未提供反驳证据，故本院对该说明的真实性予以确认，结合证据22中的存款凭证及证据23，可以证实耿XX接受原告的委托，在2010年7月至2011年7月期间向被告的建行账户存入共计101000元的事实；对于陈XX的询问笔录，因原、被告及第三人均无异议，故本院予以采信，可以证实陈XX受原告委托向被告建行账户存入共计150000元的事实；证据20、21，是原告对其向被告账户转账情况自制的汇总表，虽然被告否认其真实性，但结合证据11、22、23及�XX的询问笔录，可以证实这两份汇总表中所列明的转账情况是客观真实的，这两份汇总表可以直观反映原告向被告账户汇款的数额及时间，但原告备注注明的“还贷”用途是否属实，本院将结合案情进行综合分析。对于向公安机关调取的证据24，具备真实性，但能否证明本案存在套取银行贷款的事实，本院将综合其他证据进行认定。
被告为支持其辩解意见，向本院提交的证据有：1、委托公证书，证明原告全权委托李XX代办出售诉争房屋的事实；2、商品房买卖合同；3、契税完税证两份；4、商品房买卖合同登记备案证明；5、个人抵押商品房住房综合保险保险单；6、退保证明；7、房屋所有证，证据2-7共同证明原告是原房屋所有权人，但在被告购买之后，有关该房屋的一切相关资料，均已交被告持有，且被告持有该材料的原件，相互印证原告已经依法处分该房屋，且双方之间的买卖属于合法有效的交易；8、存量房买卖合同，证明原告将诉争房屋出售给被告，双方之间的买卖是合法有效的，应受法律保护；9、房屋所有权证（邕房权证字第××号），证明诉争房屋在被告付清全部房款之后已经依法过户登记在其名下，被告对涉案房屋享有占有、使用的权利；10、个人购房借款／担保合同（复印件）；11、个人二手住房贷款转款委托书；12、自营历史明细列表页面，证据10-12共同证明被告向第三人借款760000元并授权第三人将该款项直接转入原告账户的事实；13、南宁市房屋转移登记申请书；14、房屋契税计税价格核定书；15、存量房交易结算资金自行交割声明；16、契税完税证（复印件）；17、销售不动产统一发票三份；18、个人房屋交易纳税情况表；19、税收通用完税证；证据13-19共同证明在房屋买卖过程中，原、被告已依法办理了各项手�，同时在南宁市房地产档案馆均有备案记录，相互印证双方之间的买卖属于合法有效的交易；20、分户账明细表，证明原告已经收到银行转付的房款760000元，且对被告支付的房款进行了支配和使用，该证据印证了双方的房屋买卖合同是合法有效的；21、收入证明，证明被告在中国银行股份有限公司南宁市邕州支行工作，具有良好的经济收入，能够每月承担按揭还款；22、黄XX证明，证明李XX归案后的退赃款400000元，是被告委托黄XX办理的，同时印证原告转款到被告名下的款项，不是支付房款；23、南宁市公安局江南分局凭证及回单，证明黄XX于2010年8月4日、5日、10日已将被告交付的退赃款400000元，通过银行存入到南宁市公安局江南分局的账户，同时印证原告转款到被告名下的款项不是支付房款；24、被告的活期个人交易明细查询，证明被告账户的交易明细，2010年7月20日�9月7日、10月8日、11月8日、12月8日和2011年1月10日、2月14日、3月14日、4月14日、5月12日、6月15日、7月18日存入被告账户的款项，并没有显示是耿XX所存。
对被告提供的证据，原告的质证是：对证据1的真实性没有异议，对证明的内容有异议，委托是为了通过买卖方式取得银行的贷款；对证据2-7的真实性没有异议，但这些资料并不是原告交给被告的，而是原告交给李XX用于房屋贷款的，李XX跟被告当时是同居在一起的，被告拿到这些资料很容易；对证据8的真实性没有异议，但就是因为不是真实的买卖，所以双方签订的合同内容比较简单，对一些必要条款也并没有进行约定，且有些约定之间存在矛盾；对证据9的真实性没有异议，但过户给被告并非原告的本意；对证据10-12的真实性没有异议，但对证明内容有异议，个人借款合同的原件在原告手上，如果买卖是真实的，贷款�由被告来偿还，但贷款一直都是由原告来还的。银行历史明细表也不能证明是由被告来还贷的；对证据13-19的真实性没有异议，但是对证明内容有异议，契税完税证和税收通用完税证等相关发票在原告处，如果房屋交易是真实的，那么这些资料应由被告持有，而非原告，就因为交易是虚构的，税费全部由原告负担，所以被告才将这些发票原件邮寄给原告的；对证据20的真实性没有异议，对证明的内容有异议，原告取得贷款后如何借给被告及李XX在别的账户都有体现；对证据21的真实性无法确认，对证明内容有异议，无法证明被告收入的真实情况，即使有这样的收入，也不足以证明被告在2010年能还贷，该证据与本案无关；对证据22的真实性有异议，证人出具证人证言应出庭作证，而不是单方面提供证言，且证言的内容是不真实的，被告交付400000元给黄XX去退赃不是真实�，从被告的对账单上可以看出，并没有400000元，也就20多万元；对证据23的真实性没有异议，但不能证实这400000元是被告交给黄XX去退赃的；对证据24的真实性没有异议。另，被告于2010年5月30日转给原告的40000元，并不是还款，而是李XX通过被告还款给原告，而另外的30000元，也不是还给沈维敏的，原告并不认识这个人。第三人的质证是：对被告提交的上述证据，第三人不发表意见，由法院确认其真实性。
本院对被告提供的证据的认证意见是：因原告对证据1-9的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性及其所反映的客观事实予以确认，但本案的房屋买卖合同是否真实合法有效，本院将综合其他证据进行认定；对证据10-12的真实性原告无异议，本院予以确认，证据10、11可以证实被告向第三人申请贷款并授权第三人将贷款760000元转入原告账户的事实，证据12可以证实每�偿还按揭贷款的时间及数额。但被告提交的个人购房借款／担保合同为复印件，可以认定被告未持有该份证据的原件；对于证据13-19的真实性原告无异议，本院予以确认，但证据16契税完税证是被告从南宁市房地产档案馆复印取得的，其未持有该证据的原件；对于证据20的真实性原告无异议，本院予以确认，可以证实原告收到了第三人发放的贷款760000元；对于证据21，因原告否认其真实性，而被告又未能提供其他证据佐证其真实性，故对其真实性，本院不予确认；证据22属于证人证言，被告未申请黄XX出庭作证，而原告又否认其真实性，故本院对该证人证言不予采信；对于证据23的真实性原告无异议，本院予以确认，可以证实黄XX向南宁市公安局江南分局转账400000元用于帮李XX退赃的事实；对证据24的真实性原告无异议，本院予以确认，可以证实被告账户的资金往来情况，如前所述，原告提供的证据足以证明原告委托耿XX通过现金存款的方式支付101000元给被告的事实。
第三人在庭审结束后，向本院提交了一份证据：被告名下的还贷账户的历史明细单，证明被告每月偿还贷款的情况；
对第三人提供的证据，原告的质证是：对该份证据的真实性没有异议，但实际上是原告在每月还贷；被告的质证是：对该份证据的真实性没有异议，是被告在每月还贷。
本院对第三人提供的证据的认证意见是：对于该证据的真实性原、被告均无异议，本院予以确认，该证据可以证实截止2014年1月，本案贷款已还本金48436.92元，已还利息126180.78元，共计174617.7元。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
位于南宁市英华路1号半山丽园C12栋4单元101号系原告于2006年3月20日向广西万通房地产有限公司购买。2007年10月23日，原告取得该房屋的所有权证书。2010�3月9日，原告向李XX出具一份《委托书》，委托李XX作为其合法代理人，并以其名义全权代理下列事项：“…3、代委托人到银行签署上述房屋转让划款协议及签署贷款的一切相关文件，并领取相关资料。或到银行办理资金监管及转款等手续并签署一切相关文件领取相关资料，将房款转入委托人张欣的账户上；…6、代委托人出售上述房屋，到南宁市房屋产权交易中心办理上述房屋的过户手续，并签署《存量房买卖合同》及签署一切相关文件并领取相关资料和证件”，委托书的有效期从签署之日至委托事项完成之日止。该委托书经湖北省当阳市公证处公证。同年3月25日，李XX作为原告代理人与被告签订《存量房买卖合同》，约定原告自愿将坐落于南宁市英华路1号半山丽园C12栋4单元101号（房屋总建筑面积143.01㎡）出售给被告，成交价为786555元。合同第三条“具体付款方�及时限”约定，付款方式为现金加银行贷款，付款期限为银行放款日止。合同第四条约定，原告在收到被告的全部房款三日内将房屋交付被告。合同第五条“违约责任”约定，被告中途悔约的，被告不得向原告索还定金；原告中途悔约，原告应在悔约之日起三日内将定金返还给被告，另给付被告相当于定金数额的违约金；如被告不能按期向原告付清房款或原告不能按期向被告交付房产的，每逾期一日，由违约方按全部房款的0.5%向对方支付违约金。该买卖合同对现金付款的数额及支付时间、贷款的数额及办理贷款的时间、产权登记过户的条件及时间等内容均未作约定。
合同签订前，原、被告于2010年3月17日按照南宁市财政局契税征收管理所核定的房屋市场价786555元交纳了房屋交易契税。合同签订当日，原告与被告共同向南宁市房屋产权交易中心出具《存量房交易结�资金自行交割声明》，郑重声明双方进行的诉争房屋的交易，交易结算资金由双方自行交割，不通过交易结算资金专用存款账户划转，双方愿意承担由此产生的交易结算资金风险及法律后果。同时，原告与被告还向南宁市房屋产权交易中心提交了房屋转移登记申请书，申请将诉争房屋过户至被告名下。2010年3月29日，南宁市房产管理局向被告核发了邕房权证字第××号房屋所有权证书。2010年3月31日，被告领取诉争房屋的所有权证书。2010年4月7日，被告与第三人签订《个人购房借款／担保合同》，约定由被告向第三人借款760000元，借款期限为30年，贷款年利率为4.158%，还款方式为月等额本息还款，还款账户是户名为于婷婷的工商银行账户，账号为×××6375。被告以诉争房屋作为借款抵押，抵押物价值为991917元。当日，第三人根据被告的指示将贷款760000元转入原告名下的工商银行账户。该贷款由原告领取。
诉争房屋过户完毕后，纳税人为被告的契税完税证、付款人为被告的查档服务费发票、住房交易手续费发票、房屋登记费发票、存量房配图资料费发票以及个人购房借款／担保合同均由原告持有。同时，被告名下的工商银行还贷卡也由原告持有，自2010年5月起至2014年1月期间，还贷卡每月扣划的还贷数额在3697.97元至4037.81元不等。2010年5月5日、10月4日、2011年7月29日、8月2日，原告分别向被告的还贷卡存入20000元、30000元、6000元、3200元，共计59200元。自2011年9月起至2013年6月，原告按月存入被告名下的建设银行账户（账号为×××1242）3800元至4100元不等的数额，共计90365元。截止2014年1月，本案贷款已还本金48436.92元，已还利息126180.78元，共计174617.7元。
诉争房屋由原告使用至今。2013年6月17日，被告向本院提起诉讼，要求原告搬离诉争房屋并承担占用房屋期间的占用费。原告辩称，双方之间是假买卖，真实目的是为了套取银行贷款来帮助李XX退赃。2013年7月2日，原告以被告合同诈骗为由向南宁市公安局经济犯罪侦查支队（下称“南宁市公安局经侦支队”）报案，同日，南宁市公安局经侦支队受理报案，但目前尚未立案。2013年7月19日，南宁市公安局经侦支队对被告进行了询问，并形成一份《询问笔录》，主要内容有：被告陈述共向原告支付房款786555元，其中20000多元是付现金的，还有760000元是用诉争房屋抵押给第三人后付给原告的；诉争房屋抵押后，2011年7月以前是原告将每个月还贷的钱打到被告的还贷账户，2011年7月以后是原告将钱打到被告其他账户，再由被告将钱存到还贷的账户。2013年8月27日，南宁市公安局经侦支队对李XX进行了询问，并形成一份《询问笔录》，主要内容有：李XX陈述其因侵占公�财产200多万元，无钱退赃，与被告商量后求助于原告，被告提出用诉争房屋抵押借款的方式帮李XX还钱，在被告一再保证房屋始终属于原告的情况下，原告最终同意被告的方案，但因原告人在湖北，所以就委托李XX办理抵押贷款事宜；后被告提出通过买卖方式来获取贷款，获得的贷款数额比较高，且利息也比较低，所以李XX就将房屋假出售给被告，来套取贷款，但被告实际上并未支付任何房屋价款，且办理过户产生的手续费，也全部是由原告负担的，贷款也一直是由原告来偿还的；事情办完后，被告将贷款合同、房产证及还贷银行卡通过邮寄方式寄给了原告。2013年8月15日，原告以房屋买卖合同无效为由向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。
另查明：原告与杨XX系朋友关系，李XX系杨XX之子，李XX与被告原系男女朋友关系。李XX原为广西XX旅游开发有限公司副总经理，因涉嫌合同诈骗罪于2010年7月13日被公安机关抓获。被抓获前，为退赔侵占款项，李XX分别于2010年3月10日、5月18日向原告借款300000元、200000元。被抓获后，原告则将款项存入被告名下的建行账户（账号为×××1242）用于帮助李XX退赃，在2010年7月至2011年9月期间，原告向被告名下的建行账户存入款项共计455200元。原告主张这些款项全部用于帮助李XX退赃，被告则主张仅有400000元是用于帮助李XX退赃。2011年3月31日，南宁市青秀区人民检察院以南市青检刑诉（2011）144号起诉书指控李XX犯职务侵占罪，向本院提起公诉。因李XX归案后认罪态度较好，且通过家属积极退赔广西XX旅游开发有限公司400000元，本院于2011年10月14日作出刑事判决，判决李XX犯职务侵占罪，判处有期徒刑六年。
本院认为：本案的争议焦点是原告与被告签订《存量房买卖合同》的目的是进行房屋交易还是以房屋买卖为名获取银行贷款。首先，在二手房买卖中，通常情况下，房屋坐落、转让价款及支付时间、办理转让过户时间及违约责任等是买卖双方协商的主要内容，并应当在约束买卖双方的买卖合同中约定明确，而本案所涉的买卖合同对于现金付款数额及支付时间、贷款数额及办理贷款的时间、产权登记过户的条件及时间等重要内容均未作约定，有悖常理。而买卖合同中的房屋总价也不是双方协商确定的，而是以房屋契税征收机关核定的市场价格来确定的，这不符合二手房买卖的交易习惯。其次，双方签订的买卖合同中并未约定被告需交纳购房定金，但双方却在违约责任条款处约定一方违约时适用定金罚则，该买卖合同的内容相互矛盾。第三，本案存量房买卖合同的订立及房屋产权过户申请手续是在同一天办理，且在被告申请的贷款760000元（占97%的�款）尚未打入原告账户的情况下，诉争房屋就已经过户至被告名下，这实与常理不符。第四，从合同的履行情况来看，虽然760000元的贷款是以被告的名义申请，也由原告领取，但是，按照常理，如果760000元的贷款是被告支付给原告的房款，那么这760000元的贷款则应由被告自己偿还，而事实上，原告在收到被告申请的贷款后，被告名下的个人购房借款／担保合同及还贷银行卡均由原告持有，从原告存入还贷银行卡的款项及每月存入被告建行账户的款项来看，其存入的数额与被告每月应还贷款的数额基本一致，故可以认定是原告在按月还贷。庭审中，被告辩称原告存入被告账户的钱是用于支付房屋的占用使用费，对此，被告没有提供证据证明，本院难以采信。被告还称，其通过现金方式向原告支付购房款26555元，但未提供证据证明，故本院亦不予采信。因此，可以确认被告在房屋交易过程中并未支付过房款给原告。同时，买卖合同签订后，原告也未按照合同约定的时间向被告交付房屋，诉争房屋一直由原告使用至今。第五，在房屋交易过程中，原、被告双方各自所负担的交易费用的发票理应由双方各自持有，但在本案中，纳税人为被告的契税完税证、付款人为被告的查档服务费发票、住房交易手续费发票、房屋登记费发票、存量房配图资料费发票却由原告持有，这与常理不符。综合上述疑点，再结合李XX的证人证言，本院认为，以上一系列的事实及证据已形成有效的证据链，足以证明原、被告之间的房屋买卖并非双方的真实意思表示，而是为了通过房屋买卖的形式向银行套取贷款来帮助李XX退赔侵占款。鉴于原、被告签订的买卖合同并不是双方的真实意思表示，而是双方共同策划的以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，原、被告这一行为扰乱了正常的社会金融秩序，因此，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》应当认定无效。合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。基于买卖合同被确认无效，原告因无效合同取得的被告名下的贷款应返还给被告，故原告应将被告已归还的贷款本息及尚欠的银行贷款本息返还给被告。而被告则应与第三人结清贷款，并涤除设定于诉争房屋上的抵押权，对因无效合同而变更的诉争房屋的权利登记人应当恢复至原告名下。庭审中，原告表示直接由其向银行偿清剩余贷款，并由被告协助原告涤除诉争房屋上的抵押权，并无不妥，本院予以支持。而对于被告已归还的贷款本息，原告还应当返还给被告，但原告代替被告归还的部分贷款，应在返还的数额中扣除。截止2014年1月，本案贷款已还本息174617.7元，扣除原告代替被告归还的贷款149565元，原告应返还给被告的贷款本息为25052.7元。另外，原告在诉讼中表示同意承担在涤除抵押权及变更产权登记中所发生的费用，对此，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告张欣与被告于婷婷于2010年3月25日签订的《存量房买卖合同》无效；
二、原告张欣向被告于婷婷返还贷款本息25052.7元（计算至2014年1月，如被告于婷婷继续偿还2014年2月之后的贷款本息，由原告张欣按实际偿还的数额直接支付给被告于婷婷）；
三、原告张欣于本案判决生效之日起十日内偿清位于青秀区英华路1号半山丽园C12栋4单元101号房屋上的抵押贷款，被告于婷婷于抵押贷款偿清后五日内协助原告张欣办理该房屋的抵押登记注销手续；
四、被告于婷婷于抵押权注销之日起十日内协助原告张欣办理恢复青秀区英华路1号半山�园C12栋4单元101号房的产权登记原状。
本案案件受理费11666元，保全费4453元，合计16119元，由被告于婷婷负担。此款原告张欣已预交，本院不再退回，由被告于婷婷于本案判决生效之日起十日内支付给原告张欣。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院（同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提�缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 谢 倩
人民陪审员 江高鹏
人民陪审员 潘晓艳
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。