河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）冀民二终字第52号
上诉人（原审原告）：深圳市乐惠家家居市场管理有限公司。
法定代表人：戴荣华，该公司董事长。
上诉人（原审原告）：石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司。
法定代表人：戴亚林，该公司董事长。
以上二上诉人共同委托代理人：梁雄归、涂四益，广东同益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会。
法定代表人：张福禄，该居民委员会主任。
被上诉人（原审被告）：河北金马商贸集团股份有限公司。
法定代表人：张福禄，该公司董事长。
以上二被上诉人共同委托代理人：杨素梅、孙志辉，河北圣佑律师事务所律师。
上诉人深圳市乐惠家家居市场管理有限公司（简称深圳乐惠家）、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司（简称石家庄乐惠家）与被上诉人石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会（简称小马社区居委会）、河北金马商贸集团股份有限公司（简称金马公司）因租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（2013）石民三初字第00256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李欣任审判长、审判员苑秀霞、代理审判员鲍立斌参加的合议庭，书记员杨杰担任本案记录，于2014年6月17日依法公开开庭审理了本案。上诉人深圳乐惠家、石家庄乐惠家共同委托的代理人梁雄归、涂四益律师，被上诉人小马社区居委会、金马公司共同委托的代理人杨素梅、孙志辉律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年10月26日，深圳乐惠家与小马社区居委会、金马公司签订《商铺租赁合同》，主要内容为：一、出租商铺情况，1.甲方（小马社区居委会、金马公司）出租给乙方（深圳乐惠家）的商铺主要情况如下：座落：石家庄市裕华区槐安路153-155号（以下简称该商铺）。占地面积：50亩。建筑面积：37200平方米，共三层。结构：钢结构。3.乙方享有该规划占地面积内的土地上建筑物，以及空地的使用权。4.甲方同意乙方自行装修和增设附属设施内容：一楼增加夹层甲方不另收取租金及相关费用，室内装饰、外立面装饰、室外场地重新规划、施工等。乙方可以在本合同规划占地面积内自行增设房屋，以甲方名义向政府部门申报，甲方协助办理相关手续，甲方对乙方增设的房屋不再收取任何费用，在合同期结束后，乙方将新建的房屋及配套设施无偿移交给甲方。二、租赁用途，1.乙方作为商业经营用途，甲方同意乙方根据需要可以进行部分或整体转租。三、租期及免租期，1.租赁期二十年，租赁期起算日期：自免租期满结束之日起。2.免租期为一年，免租期起算日期：甲方移交乙方该商铺并移交有关该商铺所有合法手续之日起算起。四、租金及支付方式，1.二十年共交租金人民币贰亿元整（20000万元），租金一定不变，甲、乙双方在租赁合同期内，不管政策如何调整，租金均不予调整。2.租金支付方式：合同签订后七天内支付人民币壹佰万元整（100万元）定金，甲方物业所有项目通过验收移交。3.免租期到期后上述定金作为首季度的租金抵扣（多退少补），以后每半年上交租金一次。八、违约责任及违约金，1.上述三项条款，若甲方违约每次支付乙方100万元违约金，并赔偿乙方损失。a.甲方应保证该商铺交付时商铺不存在建筑规范规定的质量问题等瑕疵（包括建筑物瑕疵和权利瑕疵），否则瑕疵期间不得计算租金，如自本合同签订后30日内，上述瑕疵仍存在，乙方有权单方解除本合同，甲方退回乙方已支付的订金。2.甲方未按约定时间交付乙方商铺和有关商铺合法手续，每延期一日，甲方支付乙方违约金2万元，延期超过30日，乙方有权单方解除合同。4.在合同期内若乙方不交租金，乙方交纳月租金5%的滞纳金。甲方可以终止合同。合同生效后，小马社区居委会、金马公司如约将商铺交于深圳乐惠家，并收取100万元定金，但相关合法手续未办妥交付。2008年8月20日，石家庄乐惠家开业经营。由于租赁的商铺存在影响使用的问题，石家庄乐惠家与小马社区居委会、金马公司于2008年10月9日又签订《补充协议》，主要内容为：鉴于甲（小马社区居委会、金马公司）、乙（石家庄乐惠家）双方在履行《商铺租赁合同》（以下简称合同）过程中出现的问题，经双方协商一致，达成如下协议：一、关于现存建筑工程、设备设施安装等遗留问题。现存问题需要处理的项目有：1.中央空调系统存在的问题：管道保温未安装、部分空调机不能使用、排风口漏水及有噪音的未加装降噪设备等；2.配电系统部分配电柜不能使用；3.所有卫生间漏、渗水问题：需拆除原墙地砖后做防水、粘贴墙地砖；4.屋顶漏水问题：需重新作防水处理；5.供水系统部分管道、阀门老化漏水问题：需进行检修更换并处理相关赔偿问题。解决办法：1.双方约定：甲方在2008年10月10前通知相关施工单位解决上述问题，若在2008年10月10日甲方未完成上述问题，甲方委托乙方于2008年10月11日开始处理本协议第三条存在的问题，所需费用由乙方先行垫付，待开始计算租赁期后在第一年乙方支付给甲方的租金中扣除，不足部分在后一年度租金中扣除，以此类推；2.因处理本协议第三条存在的问题所产生的费用，大约150万元，最终以乙方与有关施工单位达成的结算协议为准。二、关于免租期问题，现存问题：由于甲方原因未能在合同约定的时间移交给乙方商铺的所有合法手续，给乙方的招商工作造成无法估量的损失。解决办法：1.甲方考虑到上述事实给乙方造成的影响，同意给予乙方在原来免租期一年的基础上再免租一年，2.免租期的计算时间为：甲方如于2008年12月31日前将商铺的建筑工程验收、消防工程验收等所有合法手续移交给乙方后，双方同意免租期于2009年1月1日算起，租赁期于2011年1月1日至2030年12月31日共20年。三、关于租金支付的问题，现存问题：因甲方现阶段资金紧张，请求乙方借款给甲方。解决办法：乙方考虑到甲方的实际困难，本着合作的原则，同意借款给甲方款项，具体如下：乙方在第二年的免租期内借款给甲方500万元，甲方同意上述借款从乙方应支付的租金中扣除。五、乙方受深圳市乐惠家家居市场管理有限公司的委托与甲方签订本协议，本协议有关乙方的权利义务由深圳市乐惠家家居市场管理有限公司承受。
按照《补充协议》的内容，石家庄乐惠家对租赁物的空调、屋顶漏雨等进行了维修，维修费用1281565元，同时借给小马社区居委会、金马公司200万元。2010年12月31日免租期到期后，深圳乐惠家未按合同约定支付租金，2011年10月10日，小马社区居委会、金马公司向深圳乐惠家、石家庄乐惠家发出《解除合同通知书》，并以公证送达方式通知了深圳乐惠家、石家庄乐惠家。深圳乐惠家、石家庄乐惠家未作回应。2012年2月，小马社区居委会、金马公司收回了租赁物。
另查明：2009年12月7日，小马社区居委会、金马公司取得该租赁物的消防验收合格证，2012年1月11日，取得了该租赁物的国有土地使用证。
一审时，深圳乐惠家和石家庄乐惠家请求：一、依法判令小马社区居委会、金马公司继续履行合同，返还其商铺，办理建筑工程验收等所有合法手续；二、依法判令小马社区居委会、金马公司支付违约金（暂定）3432万元人民币（实际数额计算至以小马社区居委会、金马公司完全履行合同之日时止的数额为准），赔偿深圳乐惠家和石家庄乐惠家损失1703.2万元人民币（不含小马社区居委会、金马公司驱逐商户侵权行为所给各商户造成的损失）。三、本案全部诉讼费用由小马社区居委会、金马公司承担。
原审法院认为：深圳乐惠家、石家庄乐惠家与小马社区居委会、金马公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，均是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合同有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中小马社区居委会、金马公司在建设上述建筑物时，已取得建设规划许可证，因此，深圳乐惠家与小马社区居委会、金马公司之间签订的合同有效。合同生效后小马社区居委会、金马公司将出租房屋移交给了深圳乐惠家，履行了合同约定的主要义务，但消防验收、建筑物竣工验收手续未办妥移交，是违约行为，应承担违约责任。2008年10月，石家庄乐惠家开业经营，由于此时租赁物的瑕疵问题未完全解决，双方又签订《补充协议》，该协议对租赁物的修缮以及小马社区居委会、金马公司未能按时交付建筑物的合法手续等违约责任进行了更进一步的约定，将免租期再延长一年，从2009年1月1日起算，租赁期从2011年1月1日起算（实际上是从2007年10月签订合同时起至2010年12月31日止为免租期）。免租期到期后，深圳乐惠家、石家庄乐惠家未能支付租赁费，亦是违约行为。由此，小马社区居委会、金马公司向深圳乐惠家、石家庄乐惠家发出了《解除合同通知书》。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。深圳乐惠家、石家庄乐惠家在接到通知后的法定期限内未提出异议，小马社区居委会、金马公司发出解除合同的通知生效，双方签订的合同已解除。深圳乐惠家、石家庄乐惠家请求继续履行合同的诉讼请求缺少事实和法律依据，不予支持。关于深圳乐惠家、石家庄乐惠家1700万元的损失，石家庄乐惠家房屋装饰装修后用于出租，出租率不高，租赁费收入不理想，是否与小马社区居委会、金马公司没有交付房屋合法手续有因果关系？是否亦存在经营风险等原因，深圳乐惠家、石家庄乐惠家没有提交充分的证据和说明，无法区分和认定，该项请求不予支持。关于1281565元租赁物维修费，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应该减少租金或者延长租期。合同中双方有约定，涉案中石家庄乐惠家已支付的1281565元维修费，应由小马社区居委会、金马公司承担。关于违约金的赔偿问题，免租期的延长，实质上是对小马社区居委会、金马公司承担违约责任的变更和重新约定，该约定有效，原“租赁协议”中约定的关于每延期一日，甲方支付乙方违约金2万元的约定，小马社区居委会、金马公司提出违约金过高，要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应该根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于违约金的过高过低是与实际损失相比较而确定的，深圳乐惠家、石家庄乐惠家诉请的1700万余损失无法认定，但是小马社区居委会、金马公司没有交付租赁物合法手续，会对房屋租赁产生一定的影响，因此，小马社区居委会、金马公司违约行为也应承担一定数额的违约金，酌情确定以30万元为宜。综上，深圳乐惠家、石家庄乐惠家的部分诉讼请求，依法有据，应予支持。小马社区居委会、金马公司的部分抗辩理由，证据充分，应予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、九十三条、九十四条、二百二十一条、二百二十一七、一百一十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，判决如下：一、石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司向深圳市乐惠家家居市场管理有限公司、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司发出的《解除合同通知书》已生效，双方签订的《商铺租赁合同》已解除。驳回深圳市乐惠家家居市场管理有限公司、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司继续履行合同的诉讼请求。二、石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司向深圳市乐惠家家居市场管理有限公司、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司支付合同履行违约金30万元，限本判决生效之日起十日内履行完毕。三、石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司向深圳市乐惠家家居市场管理有限公司、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司支付租赁物维修费1281565元，限本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回深圳市乐惠家家居市场管理有限公司、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290000元，由深圳市乐惠家家居市场管理有限公司、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司承担90000元，由石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司承担200000元。
深圳乐惠家、石家庄乐惠家上诉主要称：一、一审法院认定“租赁期从2011年1月1日起算（实际上是从2007年10月签订合同时起至2010年12月31日止为免租期）”，进而认为上诉人不支付租金是违约行为，没有合同依据。根据双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定可知，在2008年12月31日前，出租方未能提供所有合法手续给承租方，所以免租期都还未起算，更没有支付租金的义务。二、深圳乐惠家、石家庄乐惠家因没有支付租金的义务，所以没有“迟延履行主要义务”，故小马社区居委会与金马公司不享有合同解除权。三、一审判决认为深圳乐惠家、石家庄乐惠家请求赔偿1700万元损失证据不足，毫无道理。四、双方在《商铺租赁合同》中约定“甲方未按时间交付乙方商铺和有关商铺合法手续，每延期一日，甲方支付乙方违约金2万元”。一审判决仅从金钱的角度进行衡量，只是酌情判决小马社区居委会与金马公司承担30万元违约金，完全错误。请求：一、依法撤销石家庄市中级人民法院（2013）石民三初字第00256号民事判决中的部分判决。依法改判两被上诉人继续履行合同；依法改判两被上诉人依《商铺租赁合同》支付违约金（具体数额以被上诉人完全履行合同之日止的数额为准）；依法改判两被上诉人赔偿上诉人损失1703.2万元（不含被上诉人驱逐商户侵权行为给各商户造成的损失）。二、一、二审诉讼费用皆由被上诉人承担。
小马社区居委会、金马公司答辩称：一、根据本案事实和公平原则，应对《商铺租赁合同》第三条第二款：“免租期起算日期：甲方移交乙方商铺并移交有关该商铺所有合法手续之日起算”理解为：交付商铺是履行合同的主要义务，交付合法手续是履行合同的附随义务。被上诉人已经履行了合同的主要义务，免租期应自2007年12月至2009年11月，租赁期应从2009年12月至2012年2月。二、一审法院认定合同已经依法解除，认定事实清楚，适用法律正确。三、一审法院对上诉人请求赔偿损失1700万元的诉讼请求不予支持，认定事实清楚。上诉人的证据不能证明其实际损失数额以及损失的发生和被上诉人之间存在因果关系。四、上诉人主张违约金的条件未成就，应驳回请求。请求驳回上诉，维持原判。
本院经开庭审理，查明的事实与原一审法院认定的基本事实一致，本院予以确认。一审判决书中第11页“2008年10月，原告开业经营”系笔误，应为“2008年8月”。
另查明：金马公司至今尚未办妥建筑工程施工质量的验收手续。庭审中金马公司主张未办妥验收手续的原因是建筑物所在辖区原属河北正定县管辖，2005年1月20日取得正定县颁发的《建筑工程施工许可证》后，即开工建设。建设过程中，小马社区居民委员会划归石家庄市裕华区管辖。建设完成后，金马公司曾多次向有关部门申请对该建筑物进行建筑工程施工质量的验收工作，但由于建筑物在开工前和完工后，小马社区居委会分别属于不同的两个区管辖，至今未取得建筑工程施工质量的验收手续。本案争议建筑物现已由永辉超市股份有限公司租赁经营。
本院认为，依照深圳乐惠家、石家庄乐惠家（以下统称乐惠家）与小马社区居委会、金马公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定，免租期的起算时间为小马社区居委会、金马公司向乐惠家交付商铺和合法手续开始。金马公司于签订《商铺租赁合同》之日，即将租赁物交付给乐惠家实际占有使用，乐惠家在2008年8月20日开始经营。基于《补充协议》的约定，乐惠家对承租物有质量瑕疵的部分进行了修复，达到了承租使用的目的，双方“延长一年免租期”的约定，已经是对金马公司未一并交付相关手续的惩罚。在乐惠家明知金马公司没有办妥建筑工程施工质量验收手续的情况下，未按《商铺租赁合同》第八条第1项a.“甲方应保证该商铺交付时商铺不存在建筑规范规定的质量问题等瑕疵（包括建筑物瑕疵和权利瑕疵），否则瑕疵期间不得计算租金，如自本合同签订后30日内，上述瑕疵仍存在，乙方有权单方解除本合同……”的规定，在30日内行使合同解除权，而是继续占有使用，至今仍要求继续租赁。可见，金马公司在交付租赁物时未一并交付相关手续并未对上诉人的经营造成实际影响。根据双方约定及合同法遵循公平原则确定各方权利义务的规定，一审法院认定承租期从2001年1月1日起计算是正确的。乐惠家“不提交相关手续，免租期就不开始计算”的主张显然违背了基本的公平原则。本院对其“免租期还未起算，支付租金的条件未成就”的上诉主张不予支持。
小马社区居委会、金马公司基于《补充协议》“免租期于2009年1月1日算起，租赁期于2011年1月1日至2030年12月31日共20年”及《商铺租赁合同》“免租期到期后上述定金作为首季度的租金抵扣，以后每半年上交租金一次”的约定，于2011年9月2日和26日分别以《律师函》、《催收函》的方式，要求乐惠家支付租金，乐惠家在合理期限内未支付，其行为已构成根本违约。小马社区居委会、金马公司依据《商铺租赁合同》第八条第4项“在合同期内若乙方不交租金，甲方可以终止合同”的约定，向其发出《解除合同通知书》，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未交付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。乐惠家在收到《解除合同通知书》后，在法定时间内未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，乐惠家在接到通知后三个月的法定期限内未提出异议，小马社区居委会、金马公司发出解除合同的通知生效，双方签订的合同已合法解除。本院对乐惠家“免租期尚未开始，没有支付租金的义务，所以没有迟延履行主要义务，小马社区居委会与金马公司不享有合同解除权”的上诉主张不予支持。
关于1700余万元损失问题，乐惠家始终不能提供证据证明其损失与金马公司未一并交付相关手续有因果关系，且与其自认“承租该商铺后将一层、二层出租，每月收取租赁费92.1688万元”的事实相矛盾。由此，对乐惠家要求赔偿1700余万元损失的上诉请求，不予支持。
关于乐惠家要求小马社区居委会、金马公司支付违约金的赔偿问题。《商铺租赁合同》第八条第2项约定：甲方未按约定时间交付乙方商铺和有关商铺合法手续，每延期一日，甲方支付乙方违约金2万元，延期超过30日，乙方有权单方解除合同。依据该约定，只有在小马社区居委会、金马公司既没有向其交付商铺又没有交付相关商铺合法手续时，才能考虑适用。事实是，小马社区居委会、金马公司在签订合同的同时，已将租赁物交付给乐惠家占有使用。《补充协议》免租期延长一年的约定，实质是对乐惠家进行了补偿。小马社区居委会、金马公司没有办妥建筑工程施工质量的验收手续、消防验收手续会对租赁物的出租产生一定的影响，亦是违约，应承担责任，一审法院酌定违约金30万元是妥当的。本院对乐惠家要求小马社区居委会、金马公司“按每日两万元计算至小马社区居委会、金马公司完全履行合同止”支付违约金的请求不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不充分，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费290000元，由上诉人深圳市乐惠家家居市场管理有限公司和石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 欣
审 判 员 苑秀霞
代理审判员 鲍立斌
二〇一四年八月六日
书 记 员 杨 杰