北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初7515号
原告（反诉被告）：李明亮，男，1987年3月4日出生，汉族，北京市链家房地产公司中介，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：韩杰东，北京市易凯律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘德顺，男，1962年12月25日出生，汉族，北京市昌平区第二中学教师，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。
原告（反诉被告）李明亮与被告（反诉原告）刘德顺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李明亮及其委托诉讼代理人韩杰东，被告（反诉原告）刘德顺及其委托诉讼代理人田旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李明亮向本院提出诉讼请求：1.判令刘德顺返还我租金24916元及押金10000元；2.判令刘德顺支付我违约金69000元，并返还我床、柜子、电脑桌、椅子共39套、空调2台、电视10台、电脑1台、电锯1台、燃气灶2个、煤气罐1个；3.判令刘德顺负担本案的诉讼费。事实和理由：2010年8月8日刘德顺与韩广云就北京市昌平区五街营坊胡同23-2号房屋签订房屋租赁合同，刘德顺与韩广云的合同履行至2014年10月时，我与刘德顺及韩广云经过平等协商达成一致意见，韩广云将上述承租房屋转让给我，转让费是75000元。我与刘德顺将原合同乙方变更为我，由我承租上述房屋，并于2014年10月16日与刘德顺签订房屋租赁合同，约定刘德顺将位于北京市昌平区×号属于其所有的41间房屋出租给我使用，合同期限为3年，年租金为23万元。我交付刘德顺10000元押金。2016年4月1日，刘德顺为了获取更高的租金强行将我赶走，将房屋转租他人。鉴于上述情形，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。
被告刘德顺辩称：1.李明亮违约在先，我解除了双方的租赁关系；2.李明亮违约，损失应自行承担，并向我方承担违约责任；3.双方解除合同后，李明亮应当返还我预收的租户的押金及租金。
反诉原告刘德顺向本院提出诉讼请求：1.确认双方租赁关系已于2016年3月13日实际解除；2.判令李明亮支付我2016年2月10日至3月13日房租、水费、有线电视收视费、预收实际租户押金及房租、违约金等费用14944元；3.判令诉讼费由李明亮负担。事实与理由：我在北京市昌平区×老宅基地有一千余平方米自建房，原由韩广云承租。2014年10月16日，李明亮称其已与韩广云达成一致，由其承继韩广云的合同权利与义务，我同意并在原合同上就主体及相关内容进行了修改。合同约定租金标准为每年23万元，按季支付（上付）。李明亮在2015年8月之前均按时履约，其后便多次违约，详述如下：1.2015年8月10日至11月9日房租迟延至8月16日交纳；2.2015年11月10日至2月9日房租迟延至11月17日交纳；3.2016年2月10日至5月9日应交纳的租金至3月13日仍有21750元尚未交纳；4.2016年1月20日前未按自来水公司规定交纳水费3179元。至2016年3月10日，我接到自来水公司通知后补缴水费至2016年2月20日。尤为恶劣的是，李明亮自2015年11月带许小东到家交租金并称两人共管此房（租金自2016年2月起均是许小东实际交纳）。2016年2月，自来水公司已通知许小东自来水表量异常，建议检查修理，而许小东既未通知我，也未检查核实，且未按时交纳水费，造成自来水跑水一千余吨。直到3月7日，自来水公司直接通知我告知跑水情况并催缴水费，我才赶快维修，最终计算水费高达5340元。基于上述事实，我于3月13日通知李明亮解除双方租赁合同。李明亮曾付给我10000元押金，另分数次实际支付2016年2月至5月租金57800元。截止2016年3月13日，其应付租金21083元、有线电视收视费36元、水费5942元，另其已预收实际租户3月13日以后的房租18483元及押金14200元应该返还给我，因其违反合同约定应付违约金23000元，两项折抵后，李明亮应付我租金、水电费、违约金共计14944元。我认为，双方纠纷产生的原因是李明亮单方违约所致，故提出反诉，请求法院支持我的诉讼请求。
反诉被告李明亮辩称：双方的租赁关系尚未解除，请求法院予以解除。刘德顺于2016年4月1日强行将我清理出涉案房屋。对于2016年2月10日至2016年3月13日之后我收取的押金及租金数额不认可，该部分押金及租金我方有理由收取，违约责任在刘德顺。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：
2010年8月8日出租人（甲方）刘德顺与承租人（乙方）韩广云签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区×号、建筑面积1060平方米的房屋41间出租给乙方，房屋所有权人为刘德顺。租赁用途为居住，租赁期自2010年8月8日至2013年10月30日，甲方应于2010年9月30日前将房屋按约定条件交付给乙方，租金标准为每年17万元，乙方于甲方交房当日向甲方支付第一季度房租。租赁期内的房屋租赁税费、室内设施维修费由甲方承担，水电费、电话费、电视收视费、供暖费、卫生费、上网费由乙方承担。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。乙方不按照约定支付租金达10日及欠缴各项费用达3000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按年租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲乙双方约定房租第二年起每年递增五千元，房租乙方按季度支付，由于建筑方原因交付房屋延迟，则本合同截止日期顺延，双方约定从2011年2月10日计租金，合同期延至2014年2月9日。2014年10月16日甲方韩广云与乙方李明亮签订《转让协议》，约定：甲方自愿将昌平区×号房屋的承租权和甲方在该房屋内配置的物品以及现有租户转让给乙方；甲方负责将甲方与房东所签合同的承租人改为乙方；转让费用为75000元；截止到2014年10月15日房东已收押金及甲方的剩余房租及其他剩余费用，由乙方一次性支付给甲方；甲方已收取现有租户押金及剩余房租由甲方按实际结算支付给乙方，将来由乙方退还现有租户押金，甲方不再负责。双方未明确房屋内配置的具体物品。2014年10月16日李明亮与刘德顺将刘德顺与韩广云签订的《北京市房屋租赁合同》中的承租人由韩广云变更为李明亮，同时双方约定：本合同延期至2017年2月9日，租金从2014年2月10日起调整为每年23万元。
合同签订后，李明亮支付刘德顺押金1万元，并足额支付了2016年2月8日前的房屋租金。此后因李明亮未提前付清下一季度房屋租金，刘德顺通过短信的方式于2016年2月21日、3月7日、3月13日多次催缴租金，并于2016年3月14日告知租户其与承租人已解除合同，要求租户将2016年3月14日之后的房租等费用向其交付，于2016年3月15日以短信形式告知李明亮因截止2016年3月12日李明亮仍欠房租21000元，合同到此截止，后因李明亮未回复，刘德顺于2016年3月28日向李明亮发短信明确告知于2016年3月31日解除双方租赁合同，要求李明亮腾退房屋。2016年2月9日至2016年3月14日期间李明亮分数次共支付刘德顺房屋租金57800元，其中一笔21800元于2016年3月14日支付。2016年4月1日在刘德顺及李明亮的代管人在场的情况下，刘德顺将李明亮的物品从涉案房屋中清出。庭审中，李明亮主张其在涉案房屋中的39间房屋中配置了床、柜子、电脑桌、椅子、热水器，在其中209房间配置橱柜一套、燃气灶、煤气罐和抽油烟机一套，在10个房间配置了电视，刘德顺将其清退出涉案房屋时丢失了电脑一台、电锯一台、电冰箱一台、燃气灶两个、煤气罐一个。刘德顺认可涉案房屋中有床33张、柜子36个、电脑桌34个、椅子20把、热水器38台、空调2台为李明亮所有，同意将上述物品返还给李明亮，但不认可丢失的物品应由其负责。李明亮承租涉案房屋期间欠付有线电视收视费36元、水费5942元。李明亮主张涉案房屋主管道漏水，导致水费超出正常使用的范围，刘德顺认可涉案房屋主管道自2015年12月开始漏水，但自来水公司在通知李明亮的代管人进行核查后，李明亮一方既未核查亦未及时交纳水费，后其接到自来水公司的通知后，对主管道进行了维修。
另查，刘德顺主张涉案房屋所在的土地为其享有使用权的宅基地，其于2010年在该宅基地自建涉案房屋4层半共41间，上述房屋的修建未经过相关部门审批。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。李明亮与刘德顺签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人真实的意思表示，但涉案房屋高达4层半，系李明亮私自建设，未经相关部门审批，根据司法解释的相关规定，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效，故对刘德顺要求确认双方租赁合同已实际于2016年3月13日解除的诉讼请求，本院不予支持。
李明亮与刘德顺签订的《房屋租赁合同》虽属无效，但李明亮实际占有使用了房屋，故李明亮应当按照双方合同约定的租金标准支付刘德顺房屋使用费。刘德顺于2016年4月1日将李明亮的私人物品清退出涉案房屋，视为刘德顺已于2016年4月1日实际收回了涉案房屋，李明亮应当支付刘德顺房屋使用费直至2016年4月1日。经双方确认，李明亮正常支付刘德顺房屋租金直至2016年2月8日，自2016年2月9日至2016年4月1日李明亮应当支付刘德顺房屋使用费共计33222.23元，李明亮在上述期间已支付刘德顺57800元及押金1万元，现双方合同已不再履行，故刘德顺应当返还李明亮多付的房屋租金24577.77元及押金1万元；因刘德顺已将涉案房屋收回，存放于涉案房屋中原属于李明亮的物品刘德顺应当返还给李明亮，李明亮虽主张涉案房屋中属于其所有的物品有床、柜子、电脑桌、椅子、热水器共39套、橱柜一套、燃气灶、煤气罐和抽油烟机一套、电视10台，但其未提交其与韩广云签订《转让协议》时确认的相关物品清单，故对其主张，因证据不足，本院不予采信，本院以刘德顺确认的属于李明亮所有的物品予以确定，鉴于刘德顺同意返还其主张的原属李明亮的全部物品，本院对此不持异议；关于李明亮要求刘德顺返还已丢失物品的诉讼请求，因刘德顺于2016年4月1日将李明亮的物品从涉案房屋中清退出来时李明亮一方的代管人在现场，刘德顺在将李明亮的物品清退出来后，李明亮应自行承担保管物品的责任，现其主张部分物品丢失要求刘德顺予以赔偿，依据不足，本院不予支持；根据双方合同约定，承租期内的水电费及有线电视收视费由李明亮承担，故对刘德顺要求李明亮支付欠付有线电视收视费36元的诉讼请求，本院予以支持；关于欠付水费5942元，合同虽约定水费均应由李明亮承担，但双方均认可在欠付水费期间涉案房屋存在主管道漏水的现象导致水费超出了正常用水的范围，而主管道应属于刘德顺负责维修的范围，但李明亮作为实际占有使用房屋的承租人应及时发现并通知刘德顺水费异常、主管道可能存在漏水的情况并要求刘德顺及时予以维修，故李明亮对水费异常的后果应承担主要责任，刘德顺应承担次要责任，本院根据案件情况酌情确定李明亮应支付刘德顺水费4000元；关于李明亮要求刘德顺支付违约金及刘德顺要求李明亮支付违约金的诉讼请求，因本院已确认双方合同属无效合同，故对双方的上述诉讼请求，本院均不予支持；因刘德顺已于2016年4月1日将李明亮清退出涉案房屋，且其主张双方合同已于2016年3月13日解除，故刘德顺要求李明亮返还预售租户押金及房租的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。刘德顺与房屋现租户及李明亮与房屋原租户之间的争议均与本案不是同一法律关系，不宜在本案中一并解决，双方可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘德顺返还原告（反诉被告）李明亮房屋租金二万四千五百七十七元七角七分及押金一万元。
二、原告（反诉被告）李明亮支付被告（反诉原告）刘德顺有线电视收视费三十六元及水费四千元。
上述第一、二项折抵后，被告（反诉原告）刘德顺返还原告（反诉被告）李明亮房屋租金及押金共计三万零五百四十一元七角七分，于本判决生效后十日内付清。
三、被告（反诉原告）刘德顺于本判决生效后十日内将存放于北京市昌平区×号房屋中的下列物品返还给原告（反诉被告）李明亮：床三十三张、柜子三十六个、电脑桌三十四台、椅子二十把、热水器三十八台、空调二台。
四、驳回原告（反诉被告）李明亮的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）刘德顺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千三百五十元，由原告（反诉被告）李明亮负担二千六百七十五元，已交纳；由被告（反诉原告）刘德顺负担二千六百七十五元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费八十七元，由被告（反诉原告）刘德顺负担六十四元，已交纳；由原告（反诉被告）李明亮负担二十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 田雅娟
人民陪审员 李 平
人民陪审员 窦振利
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 王俊涛