上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2097号
原告（反诉被告）解丽敏。
委托代理人徐冰辉，上海市华亭律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人乐铭冬，执行董事。
委托代理人诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人何芬，上海市福隆律师事务所律师。
原告解丽敏与被告上海德普投资管理股份有限公司（以下简称德普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，原适用简易程序进行审理，被告德普公司提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告解丽敏之委托代理人徐冰辉，被告德普公司委托代理人何芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
解丽敏诉称，2013年11月，原、被告签订《租赁合同》，被告将位于上海市闵行区合川路XXX号XXX室（建筑面积782.22平方米，以下简称涉案房屋）出租给原告，双方约定租期为6年，租金为3元／平方米／天（人民币，下同），自第三年起租金逐年递增。在签订合同时，涉案房屋尚未办理产证，原告无法查询该房屋的使用状况，而被告告知原告该房屋为商业用途。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金、三个月租金、物业管理费、装修押金，并出资进行了装修。同时，原告至工商管理部门以“上海腑言餐饮管理有限公司”的企业名称申请预先登记并获准。然而，此后原告以该企业名称办理工商注册时，却被工商管理部门告知由于涉案房屋的使用性质为居委会和老年康体活动室，根据相关规定，不得在上述房屋内设立公司。由此原告无法办理工商注册登记，导致原告无法实现合同目的。现要求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告返还原告租赁保证金144，212元、租金216，318元、装修押金1万元、物业管理费43，935.12元、装修管理费2，000元、燃气开通费5万元；3、被告赔偿原告装修、设备设施损失费409万元。
庭审中，原告表示在2014年9月1日向被告发出了解除合同的通知，被告于次日收到此通知，故要求确认租赁合同于2014年9月2日解除。
被告德普公司辩称，合川路XXX号房屋权利人是案外人上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司（以下简称漕河泾公司），德普公司整体承租了该房屋，漕河泾公司以书面方式向被告确认房屋可用于商业用途。之前，漕河泾公司与虹桥镇政府协调，将包括涉案房屋在内的小区公建配套的特殊用房与邻幢房屋的相应商业用房对调，将特殊用房调整至邻幢房屋，故涉案房屋可以用于商业用途。房屋相邻的租户已经办理了营业执照。原告在租赁房屋过程中从未提出营业执照的问题，且自2013年11月接收房屋进行装修，经营至今。原告支付的房屋装修押金、装修管理费、物业管理费均由物业服务公司收取，非被告收取。原告使用房屋至今，理应按约支付被告租金，但却一直拖欠租金，房屋也至今未交还给被告。原告不享有单方解除权，故不同意原告的诉讼请求。
原、被告的起租日为2013年11月12日，免租期为三个月，原告应自2014年2月12日开始每三个月支付一期租金216，318元。然而，被告多次向原告催讨租金，但原告一直借口推托。2014年9月1日，原告突然以不能办理营业执照为由提出解除合同。原告拖欠租金、擅自解约，造成被告损失进一步扩大。现提起反诉：1、解除原、被告之间的《租赁合同》，解除时间以反诉状送达原告之日为准；2、原告将涉案房屋恢复原状，腾空清退后返还被告；3、原告支付拖欠的租金（自2014年5月12日至反诉状送达之日2014年12月3日，按782.22平方米，以3元／平方米／日计算）；4、原告支付房屋使用费（自2014年12月4日至原告实际归还房屋之日，以合同约定的租金标准计算）；5、原告偿付逾期支付房屋租金的滞纳金535，856.96元（滞纳金计算到2014年10月20日。2014年5月12日至2014年8月11日止的租金为211，948元，按每日1%的标准计算，自2014年5月1日计算至2014年10月20日，滞纳金为364，550.56元；2014年8月12日至2014年11月11日止的租金为214，133元，按每日1%的标准计算，自2014年8月1日至2014年10月20日止共80天，滞纳金为171，306.4元）；6、原告支付广告灯箱费558元（7月至8月分摊的广告灯箱电费）；7、原告支付物业费56，320元（此金额为从2014年4月至2014年9月，要求计算至实际返还房屋之日止，按每期28，446元计算）；8、原告支付违约金216，318元。
针对被告德普公司的反诉，原告解丽敏辩称，房屋包括装饰及物品，已全部移交给被告。导致合同解除的责任在于被告，现同意解除合同，不同意被告其余反诉请求。
经审理查明，本市闵行区合川路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-
XXX楼以及2850号1-3楼产权人为案外人漕河泾公司，房屋性质住宅，其中合川路XXX号202、203、204、205、206室为特种用途，系万源新城社区配套用房。漕河泾公司与案外人上海城普置业有限公司签订了《房屋租赁合同》，授权该公司对上述房屋开展对外招商和日常管理工作。此后，漕河泾公司与德普公司签订了《授权书》，并经上海城普置业有限公司同意，漕河泾公司将上述房屋的招商与经营管理权转移给德普公司，期限为2013年7月15日至2023年7月30日。
2013年7月25日，漕河泾公司与上海市闵行区虹桥镇人民政府就万源新城社区服务中心用房问题召开现场协调会，形成会议纪要，主要内容为：万源新城三期B楼3-5层（面积1942.65平方米）为万源新城一至四期的居委、老年康体活动室、青少年活动室、家政服务、治安联防等集中用房。同意将万源四期C楼（合川路XXX号）原社区配套用房交付给漕河泾公司作为商业使用；万源新城三期B楼6层（建筑面积647.55平方米）为万源新城一至四期物业和业委会集中用房；由漕河泾公司居间协调上海城普置业有限公司将万源新城三期B楼2层定向租赁给虹桥镇，作为社区便民服务用房；社区用房会因位置调整而产生与原设计不一致的情况，因此引发的不同反馈意见，由虹桥镇负责向社会居民做好协调解释工作。
2013年11月，上海城普置业有限公司作为出租方（甲方）、解丽敏作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》1份，约定，甲方向乙方出租位于合川路XXX号XXX室房屋，建筑面积790.2平方米；房屋用途为茶艺馆，房屋类型为商业；房屋租期为自房屋交付日起6年；免租装修期为房屋交付日起3个月；免租装修期内免收租金，但乙方仍须交纳物业管理费、水电煤气费以及使用房屋而发生的其他费用；房屋交付日期为2013年11月12日；乙方按照3元／平方米／天向甲方支付租金。自第3年起，租金每年在前一年度的租金标准基础上递增4%……；合同签订之日起五个工作日内支付2014年2月12日至2014年5月11日的首期租金216，318元，以后每三个月支付一次，每次支付3个月租金，应于租金到期之日前10天支付，先付后用；签署本合同后，乙方应支付144，212元的租赁保证金；乙方需服从甲方指定的物业管理公司的相关物业管理条例，并按规定支付物业管理费。物业管理费标准为12元／平方米／月，按季度支付；乙方应根据每月预计用水、电量向物业管理部门缴纳等同于一个月水电费的用水用电保证金；乙方向甲方承诺，乙方最迟于2013年12月20日前正式营业（即取得营业所需许可批文并正式对外营业）；甲方有下列违约情形之一的，乙方可书面通知解除合同：……（3）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。合同对其他事项亦作了约定。双方于同月12日交接了房屋，并签订房屋交接书。
2011年11月13日，解丽敏向上海城普置业有限公司支付了首期三个月的租金216，318元以及保证金144，212元，合计360，530元。
漕河泾公司与解丽敏签订一份《房屋划分说明》，内容是：漕河泾公司拥有沪房地闵字（2014）第001362号，房屋座落在上海市闵行区合川路XXX号202-206部分，共5间房。因实际使用需要，202-206部分以及原来外部公共通道现已打通成为一间，重新编号为202室，建筑面积782.22平方米，现将合川路XXX号XXX室租借给解丽敏经营使用。
之后，上海城普置业有限公司、解丽敏、德普公司三方约定，上述房屋租赁合同的出租方主体变更为德普公司。就解丽敏承租的房屋面积，德普公司与解丽敏签订了一份《租赁面积变更协议》，确认，经面积测绘，解丽敏承租的房屋面积为782.22平方米，故解丽敏首季度已缴纳租金216，318元，面积调整后第二季度应付租金为214，134元，根据多退少补的约定，乙方第二季度实际应缴纳租金为211，950元。第三季度起至合同结束，乙方应按照上述调整后的租金支付。该协议对调整后的每期租金予以列明。
2013年12月19日，解丽敏向上海锦龙物业管理有限公司支付了装修保证金1万元；于次月19日向该公司支付装修管理费2，000元。解丽敏投资对涉案房屋进行了装修并经营餐饮业。
2014年1月9日，上海市闵行区房地产登记处核发了合川路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、万源路XXX号、XXX号的房地产权证，产权人登记为漕河泾公司。在产证的房屋状况的建筑类型、用途、总层数、竣工日期栏内注明“详见登记信息”。
2014年1月9日，解丽敏及案外人黄雯作出投资人向工商行政管理部门申请企业名称预先核准手续。工商行政管理部门出具了《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准企业名称为“上海腑言餐饮管理有限公司”，投资人黄雯投资3万元，解丽敏投资7万元。
此后，解丽敏未能办理上述公司的工商注册登记。
2014年6月26日，解丽敏从闵行区房地产登记处查询了涉案房屋的产权信息，产权登记的信息显示，合川路XXX号XXX室居委会等，分别为“202居委会”、“203居委会”、“204居委会”、“205老年康体活动室”、“206老年康体活动室”，房屋用途为“特种用途”、权利人“待定”，房地产证号“闵XXXXXXXXXX”，在备注栏内注明“登记不发证”。
2014年7月8日，德普公司委托孙彬彬、王子厚律师向解丽敏寄发律师函，向解丽敏催讨租金及物业管理费。
2014年9月1日，解丽敏委托徐冰辉律师向德普公司发出律师函，表示，由于德普公司隐瞒了涉案房屋的使用性质，将居委会和住宅小区配套用房作为商业用房出租，致使解丽敏到工商管理部门办理公司注册时被拒，解丽敏租赁房屋的目的无法实现，故要求解除《租赁合同》；要求赔偿解丽敏的经济损失。该律师函于次日寄达德普公司。
同月5日，德普公司向解丽敏回复，表示解丽敏要求解除合同的理由不成立，要求解丽敏支付所欠的租金。
现解丽敏以诉称理由诉至本院。德普公司则提起反诉。
在本案审理中，原告解丽敏（甲方、移交人）、被告德普公司（乙方、接收人）于2014年11月13日签订一份《移交确认单》，内容是：甲方于2013年11月承租乙方位于合川路XXX号XXX室房屋用于经营茶楼，因房屋的使用性质原因，工商部门不予受理公司注册。经甲乙双方协商如下：1、甲方于2014年11月13日将承租的房屋及该房屋内的装修、装饰、设备设施、相关物品等予以移交。以2014年11月13日的摄像为准。2、为保证甲方在该房屋内的装修、装饰、设备设施、相关物品等有利于今后相关部门的审价或评估，双方同意，甲、乙双方各在该房屋门上加锁。若甲方或乙方需进入该房，由需进入方通知另一方，双方共同进入；3、双方在（2014）闵民五（民）初字第2097号案件，由法院依法裁决。此后，双方在涉案房屋上各自加锁。
诉讼中，经原告解丽敏申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海申威资产评估有限公司对于涉案房屋内的可移动资产进行评估。该公司经现场清查后，出具了评估报告，确认房屋内可移动资产的市场价值为640，994.75元。
原告对上述评估表示，评估的财物中遗留了空气清新剂的塑料盒子5只、前台装饰树1棵、钢琴台装饰树1棵、荷花池内的鹅卵石以及两只水缸。另外评估的价格偏低。该评估公司表示，在评估时没有注意到存在空气清新剂的盒子，即使存在也不会超过20元／只；评估报告中确实遗漏了2棵装饰树，单价在几百元每棵；评估时没有遗漏水缸；鹅卵石不属于财产评估范围，应当属于装修的审价范围。
另，根据解丽敏申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对涉案房屋内的装饰工程造价进行审价。该公司经现场实测后出具了司法鉴定意见书，确认房屋装修工程装饰部分造价744，257元，房屋装修工程安装部分造价428，809元，合计1，173，066元。
原告对于此审价报告表示，审定的价格偏低，原告实际支付的装修费用远超审价的金额；在审价报告中遗漏了格力空调的相关费用。该公司表示，审价报告中确实遗漏了空调的费用，故在审价总金额上相应增加9，316元。鹅卵石是散铺在水池中，大概有1.2立方米，参照市场价计算的价格为1，110元。
在2015年5月28日的庭审中，原告表示在双方签订移交协议时，双方均在房门上加锁。在对室内物品评估时，双方共同开锁后进入现场。之后，原告未再上锁，故在对房屋装饰装修工程进行审价时，审价人员进入现场测量时，原告是迟到的，由被告先行开门进入房屋。被告德普公司表示，在2014年11月13日签订移交确认单后，双方均在房门上加锁。司法鉴定人员是在原、被告各自开锁后方才进入现场。原告至今未将房屋移交给被告。
2015年6月16日，本院告知被告德普公司无论原告解丽敏是否对房屋上锁，均可自行使用房屋。
上述事实，由解丽敏提供的上海城普置业有限公司与解丽敏签订的《租赁合同》、房屋划分说明、合同主体变更协议、租赁面积变更协议、涉案房屋的房地产权证、涉案房屋的产权登记信息、租金及保证金支付凭证、装修押金及物业管理费收据、企业名称预先核准通知书、律师函、移交确认单，德普公司提供的上海城普置业有限公司与解丽敏签订的《租赁合同》、漕河泾公司与德普公司签订的授权书、加盖闵行区虹桥镇人民政府、漕河泾公司印章的《万源新城社区服务中心用房现场会议纪要》、催款函等，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立，合法有效。
本案争议焦点是，租赁合同解除的原因及责任承担。
涉案房屋属特殊用房，专属用于居委会、老年康体活动室，而非商业用房。居委会、老年康体活动室属于公益性质，未经土地规划部门的调整不得占为他用。原告解丽敏仅凭租赁合同难以在涉案房屋内注册成立商业性质的法人组织。在原、被告签订的《移交确认单》中也确认鉴于房屋使用性质，工商管理部门不受理原告注册设立公司的申请。租赁合同中约定原告承租房屋后开设茶艺馆，但限于房屋的特殊用途，原告无法注册设立公司，导致不能实现合同目的，故原告要求解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。原告解丽敏于2014年9月1日向德普公司寄发的律师函中明确提出解除租赁合同，而此律师函于次日寄达德普公司，故合同解除日为2014年9月2日。
德普公司将非商业用途的房屋出租给解丽敏，且在房屋租赁合同中确定房屋为商业性质，而事实上涉案房屋并未登记为商业用途，显然德普公司对此存在过错。然而，解丽敏在承租涉案房屋前，应当负有谨慎的审核义务，即应当审核涉案房屋的用途，虽然在签订合同时，涉案房屋尚未取得产权证，但仍可以通过向土地规划部门查询涉案房屋的规划用途，然原告未能事先进行审核查询，亦存在过失。对于租赁合同解除的责任，本院按照双方的过失程度，酌情确定解丽敏承担20%，德普公司承担80%责任。
关于原告解丽敏对房屋的装修及购置的室内财物，经过司法审价及评估，确认装饰装修的造价为1，183，492元（包括司法审价报告确定的1，173，066元、空调费用9，316元、鹅卵石1，110元），由解丽敏负担20%，德普公司负担80%，即德普公司应向解丽敏偿付装饰装修损失946，793.60元。关于室内财物损失，经评估报告确定的金额640，994.75元，以及评估报告以外的5只空气清新剂的塑料盒子以20元／只计算为100元，关于两棵装饰树，本院参考评估人员的估算，酌情以500元／棵计算为1，000元，总额为642，094.75元，解丽敏承担20%计128，418.95元，德普公司承担80%计513，675.80元。
关于原告解丽敏要求被告返还装修押金1万元及装修管理费2，000元的请求，此款系由案外人上海锦龙物业管理有限公司向解丽敏收取，而非被告德普公司向解丽敏收取，故原告要求被告返还的请求，本院不予支持。关于原告已支付的物业管理费，系原告在实际使用房屋期间应当支付的物业管理费用，且由物业管理公司收取，现原告主张返还，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付燃气设施开通费5万元，但原告未能提供相应的凭据，故对此本院在本案中不作处理。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。解丽敏已支付给德普公司的租赁保证金144，121元，由德普公司退还。但在原告实际占有使用房屋期间已支付的租金，原告要求退还，本院不予支持。原、被告在诉讼期间签订的《移交确认单》，确认原告于2014年11月13日将房屋移交给被告，双方又各自在涉案房屋上加锁，任何一方均不能单独进入房屋。因此，原告所谓的房屋已返还，并不属实，在原告未开锁的情况下，被告无法占有使用涉案房屋。同样，原告在被告未开锁的情况下亦无法单方使用房屋。在双方共同锁门期间，导致房屋空置的相关损失，由双方按各自责任负担，即原告解丽敏应当按合同约定的租金标准的20%支付被告德普公司房屋使用费损失，被告德普公司自负80%。对于2014年11月13日前的租金，原告解丽敏应当向被告德普公司支付。原告解丽敏支付了截止2014年5月11日的租金，但未能支付自2014年5月12日起至2014年9月2日期间的租金以及自2014年9月3日起至2014年11月13日期间的使用费合计433，026元，该期间的租金及使用费应当支付被告。对于2014年11月14日起至2015年6月16日（本院要求被告德普公司全面接收涉案房屋之日）的房屋使用费损失共计506，783元，由原、被告上述比例负担，即原告解丽敏应偿付此期间的房屋使用费损失101，356.60元。原告表示自室内物品进行现场评估清点后，即未再将房屋加锁，已由被告完全占有的陈述，由于缺乏证据，本院难以采信。关于被告德普公司反诉主张的租金滞纳金，鉴于原告解丽敏未按期支付租金事出有因，故被告此项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉的物业管理费，该费用的计算标准即每月每平方米12元虽然在租赁合同中作了约定，但此费用的收费主体并非被告，而是由案外人上海锦龙物业管理有限公司，因此，德普公司的此项反诉请求，本院不予支持。关于德普公司的反诉要求灯箱广告的电费，德普公司未能提供具体的收费凭据，故本院难以支持。对于德普公司反诉要求原告解丽敏偿付解除合同违约金216，318元，根据前文已阐述了合同被解除的原因及责任，故德普此项反诉请求，本院不予支持。在诉讼期间，本院已要求德普公司全面接收涉案房屋，故无须再就房屋的返还作出处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）解丽敏与被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司关于上海市闵行区合川路XXX号XXX室房屋的租赁合同关系于2014年9月2日解除；
二、原告（反诉被告）解丽敏于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司自2014年5月12日起至2014年11月13日期间的房屋租金及使用费合计人民币433，026元；
三、原告（反诉被告）解丽敏于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司自2014年11月14日起至2015年6月16日期间的房屋使用费损失人民币101，356.60元；
四、被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）解丽敏装饰装修损失人民币946，793.60元，室内财物损失513，675.80元；
五、被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）解丽敏租赁保证金人民币144，121元；
六、驳回原告（反诉被告）解丽敏其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费42，851.72元，由解丽敏负担27，596.51元，上海德普投资管理股份有限公司负担15，255.21元。
反诉案件受理费减半收取计7，958.10元，由解丽敏负担3，421.98元，上海德普投资管理股份有限公司负担4，536.12元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年八月十四日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。