江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2799号
上诉人（原审被告）南京众达装饰工程有限公司，住所地南京市秦淮区御道街113号01幢302室。
法定代表人曲爱平，该公司总经理。
委托代理人叶光华、吴俊锋，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏美弘农业发展有限公司，住所地南京市秦淮区明湖山庄01幢5楼。
法定代表人付海青，该公司总经理。
委托代理人曹国勇，江苏友诚律师事务所律师。
上诉人南京众达装饰工程有限公司（以下简称众达公司）因与被上诉人江苏美弘农业发展有限公司（以下简称美弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第1136号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人众达公司的委托代理人吴俊锋、被上诉人美弘公司的委托代理人曹国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美弘公司原审诉称，美弘公司于2011年4月1日从南京华美房产开发建设有限公司（以下简称华美公司）处取得位于南京市明湖山庄01幢的房屋产权。众达公司早在美弘公司取得房屋产权前，与华美公司签订了《房屋租赁协议》，承租的是明湖山庄01幢2楼的房屋，约400平方米，租期于2013年12月31日到期，租金�年70000元。故自2011年4月1日以后众达公司租用明湖山庄01幢2楼的房屋租金，应当归美弘公司所有。2013年12月16日，美弘公司委托律师给众达公司发送了律师函，律师函载明：1、接到本律师函后三日内，将欠付的租金支付给美弘公司；2、请在2013年12月25日之前与本律师商谈续租事宜，否则视为众达公司不再续租；如未商定续租事宜，请众达公司在2014年1月1日之前将所承租的房屋交回给美弘公司，逾期美弘公司将按照每日500元收取占用费。但众达公司一直未交还房屋，也未能与美弘公司商定续租事宜。故美弘公司诉至法院，请求判令：1、众达公司立即支付欠付的房租192500元；2、众达公司赔偿违约金20000元；3、众达公司立即迁出原承租房屋；4、众达公司支付占用费（自2014年1月1日起，按照每日500元，计算至众达公司交回原承租房屋之日）。
众达公司原审辩称，美弘公�的诉请没有事实和法律依据。对于第1、2项的请求，众达公司与原产权人签订租赁合同，租金也已缴付给原产权人南京华美公司。根据买卖不破租赁的原则，美弘公司无依据要求众达公司再次支付房租，众达公司对于美弘公司也没有构成违约事实。且华美公司也未通知众达公司其将房屋租赁合同项下债权转让给美弘公司，因此对于房租及违约金美弘公司方没有请求权。对于第3、4项请求，众达公司认为众达公司迁出的条件没有成就，因众达公司对承租房屋进行了装饰装修，该部分装饰装修已经与房屋形成了附合，该部分不可拆除的装饰装修，属于添附，依法应该由美弘公司方进行补偿。在双方不能就补偿事宜达成一致的前提下，如众达公司迁出，将导致众达公司的损失，因此在双方不能达成一致或法院判决尚未生效之前，众达公司没有事实和法律依据迁让。美弘公�所谓的500元每日的占用费没有事实和法律依据。
原审法院经审理查明，2010年12月28日，华美公司（甲方）与众达公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将其明湖山庄会所第二层东南侧房屋（面积约400平方米）租赁给乙方使用，租期3年，自2011年1月1日至2013年12月31日止；年租金70000元，先交租金后租用，签约后即付半年租金，其余租金每半年支付一次，具体支付租金时间为每年12月1日、7月1日，逾期7天不支付租金，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任，违约金为20000元。2011年4月1日，美弘公司取得明湖山庄01幢的产权。2013年12月16日，美弘公司向众达公司发出《律师函》，载明：1、众达公司接到律师函后三日内，将欠付的租金支付给美弘公司；2、请在2013年12月25日之前与本律师商谈续租事宜，否则视为众达公司不再续租，如未商定续租事宜，请众达公�在2014年1月1日之前将所承租的房屋交回给美弘公司，逾期美弘公司将按照每日500元收取占用费；3、美弘公司保留要求众达公司承担违约责任的权利。
原审另查明，众达公司向华美公司支付涉租房屋租金至2011年6月30日。美弘公司当庭将诉讼请求中众达公司支付房屋租金192500元变更为175000元。
案件审理过程中，众达公司于2014年9月16日提起反诉，请求判令美弘公司补偿装修费用200000元，后于2014年12月17日撤回对美弘公司的反诉。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、房屋所有权证、《律师函》、邮件跟踪查询单、房屋登记簿、民事反诉状、撤诉笔录等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，美弘公司取得涉租房屋所有权，不影响众达公司与华美公司的租赁合同的效力，众达公司有权在合同约定的租赁期限内继续使用涉租房屋，亦应按约履行支付房屋租金的合同义务。众达公司仅向华美公司支付了截至2011年6月30日的房屋租金，故在此之后的租金应向房屋所有权人即本案美弘公司支付，根据众达公司与华美公司的合同约定，自2011年6月30日至2013年12月31日期间的租金应为175000元，故美弘公司关于众达公司支付欠付租金175000元的诉讼请求，于法有据，原审法院依法予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。众达公司与华美公司的租赁合同已于2013年12月31日到期，美弘公司与众达公司并未就涉租房屋的继续承租达成一致意见，故美弘公司要求众达公司迁出涉租房屋，于法有据，原审法院予以支持。考虑到该房屋目前仍在经营状态，可给予适当的迁出期，原审法院酌定为三十天。�同到期后，众达公司未按时迁出，应向美弘公司支付房屋使用费，故美弘公司要求支付自2014年1月1日起至众达公司交回房屋之日房屋使用费的诉讼请求，于法有据，原审法院依法予以支持。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，应参照原租赁合同房屋标准支付房屋使用费，故众达公司应按其与华美公司的租赁合同即每年70000元标准支付2014年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，房屋承租人和房屋受让人应继续履行原租赁合同，本案众达公司与华美公司在租赁合同中约定逾期支付租金的，需支付违约金20000元，故美弘公司主张众达公司承担违约金20000元，于法有据，原审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体�用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、南京众达装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内支付江苏美弘农业发展有限公司房屋租金175000元。二、南京众达装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内支付美弘公司江苏美弘农业发展有限公司违约金20000元。三、南京众达装饰工程有限公司于判决生效之日起三十日内迁出南京市明湖山庄01幢2楼东南侧的房屋。四、南京众达装饰工程有限公司于判决生效之日起三十日内向江苏美弘农业发展有限公司支付房屋使用费（自2014年1月1日起计算至实际迁出之日止，按照每年70000元的标准计算）。五、驳回江苏美弘农业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4568元，由众达公司南京众达装饰工程有限公司负担（众达公司应负担案件受理费已由美弘公司预�，众达公司在判决生效之日起十之日内向美弘公司支付）。
上诉人众达公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决我方支付被上诉人美弘公司违约金20000元，没有事实和法律依据。一、被上诉人及原出租人华美公司均没有在合理时间内以适当方式向上诉人履行租赁房屋的产权转让的告知义务，也侵害了上诉人作为承租人的优先购买权，存在过错，我方没有违约的过错责任。二、被上诉人作为新产权人是否具备收取房屋租金的权利，原审法院并未查清。综上，上诉人请求依法撤销原审判决第二项，依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人美弘公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，被上诉人美弘公司为了早日解决双方纠纷，其自愿放弃原审中20000元违约金的主张请求。
以上事实有当事人的陈述、声明等证据证实。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，被上诉人美弘公司在租赁期间取得涉案房屋的所有权，虽租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但租赁期间届满后，经被上诉人美弘公司催告后，双方就涉案房屋的续租问题未达成协议，上诉人也未按约给付租金，并且上诉人众达公司仍在继续使用涉案房屋，故被上诉人作为涉案房屋的所有权人要求上诉人参照原租赁合同租金标准支付房屋使用费，有事实与法律依据，应予支持。上诉人主张侵害承租人的优先购买权，因该上诉主张与本案非同一法律关系，本案不予理涉。关于上诉人是否承担20000元违约金的问题，因被上诉人在二审中自愿放弃要求众达公�赔偿20000元违约金的诉请，并不违反法律规定，本院予以准许。故原审判令上诉人众达公司支付违约金20000元，应予以撤销。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第1136号民事判决第一、三、四、五项；
二、撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第1136号民事判决第二项；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件管理费4568元，二审案件受理费4568元，合计9136元，由南京众达装饰工程有限公司负担8536元；江苏美弘农业发展有限公司负担600元。
判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年�月二十三日
书 记 员 罗程允