浙江省龙泉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽龙商初字第297号
原告：中国工商银行股份有限公司龙泉支行。
负责人：沈华美。
委托代理人：陶敏华。
委托代理人：吴永文。
被告：陈星。
被告：浙ＸＸ宝房产集团有限公司。
法定代表人：孙宝。
委托代理人：吴金铿。
委托代理人：张小青。
原告中国工商银行股份有限公司龙泉支行（以下简称工行龙泉支行）为与被告陈星、浙ＸＸ宝房产集团有限公司（以下简称华宝公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年4月21日向本院起诉，本院于同日受理后，原告工行龙泉支行于2014年6月9日向本院提出的财产保全申请，本院依法作出（2014）丽龙商初字第297-2号民事裁定书，对被告陈星所有的坐落于龙泉市XX的房产予以保全。2014年7月24日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行龙泉支行的委托代理人陶敏华、吴永文到庭参加诉讼，被告陈星以及被告华宝公司的委托代理人吴金铿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告工行龙泉支行起诉称：2011年8月，被告陈星因购买龙泉市XX房产向原告申请贷款，2012年9月20日，原告与两被告签订编号为01210000092012商房贷0000344《个人住房借款／担保合同》。合同约定：被告陈星向原告借款543.5万元，利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率浮动比例上浮10%确定，贷款期限120个月，从2012年9月20日至2022年9月20日止，采用等额本息还款方式，每期归还本息63680.69元，并以其位于龙泉市XX房产作为抵押财产。借款人若不按期偿还贷款本息，贷款人对未支付的利息计收复利，并对逾期贷款按合同约定利率上浮50%计收罚息。合同履行期内如借款人连续三个月或者在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息，原告有权解除合同，宣布合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、复利、罚息及其他费用，提前处分抵押物。合同同时约定：抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、补偿金等，被告华宝公司对前述债务和范围承担阶段性连带保证责任。合同签订后，原告按约发放了贷款，并于2012年9月20日办理了预购商品房抵押预告登记。被告陈星自2013年8月份开始不履行合同义务，截止至2014年3月，已累计8个月未按照合同约定足额还款。期间除被告华宝公司代为偿还部分款项外，被告陈星未能按约履行还款付息义务，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故根据合同法、担保法以及物权法的相关规定特诉至法院，请求依法判令：1、被告陈星归还原告贷款本金4915221.98元及利息、罚息59392.16元（利息、罚息暂计算至2014年3月20日，之后利息、罚息按合同约定利率计算至全部款项还清之日止）；2、判令被告陈星以其所有的坐落于龙泉市XX的房产对上述贷款本息承担抵押担保责任，原告有权对该房产的折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3、判令被告华宝公司对上述贷款本息承担连带保证责任。
被告陈星未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：借款属实，但本人现在没有收入，房屋出租的租金可以用来支付购房款。
被告华宝公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：1、答辩人只对原告抵押物实现后的债权之外的债权承担保证责任。《个人住房借款／担保合同》第30条第3款是原告提供的格式条款，该条款原告可以自行选择实现担保的顺序，如果原告选择先向保证人主张，则使得被告陈星提供的抵押物，华宝公司并没有优先受偿权，加重了华宝公司的担保责任。《个人住房借款／担保合同》第17页、20页提醒条款中的内容并没有提请华宝公司注意该合同中第30条第3款的内容。原告没有以合理的方式提醒华宝公司注意《个人住房借款／担保合同》第30条第3款的内容，也没有作出解释。因此，《个人住房借款／担保合同》第30条第3款违法合同法第39条的规定，属于无效条款，实现债权的顺序应该先处置抵押物实现债权，不足部分再由华宝公司承担；2、到目前为止，华宝公司代被告陈星偿还的债务金额为569980元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：
1、商品房买卖合同一份，用以证明两被告之间存在合法有效的买卖关系的事实；
2、个人贷款申请表、个人购房借款／担保合同、提款通知单、借款借据各一份，用以证明原告与被告陈星之间就借款金额、期限、利率、违约责任等作出约定，被告华宝公司与原告之间存在合法有效的保证关系以及原告已依约发放贷款的事实；
3、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记证各一份，用以证明被告陈星以其房产为本案贷款提供抵押担保，并依法办理了抵押物登记手续的事实；
4、贷款台账明细账一份，用以证明被告逾期未还本息，已构成违约的事实；
5、按揭贷款业务合作协议一份，用以证明原告与被告华宝公司就按揭贷款相关内容进行了约定的事实。
两被告未向本院提交证据材料。
经质证，被告陈星对原告提交的证据均无异议。被告华宝公司认为证据材料2中《个人住房借款／担保合同》第30条第3款加重了被告华宝公司的保证责任，属于格式条款，作为提供格式条款的原告有义务提醒华宝公司，但原告没有以合理的方式提请华宝公司注意，更没有作出合理的解释，属于无效条款。被告华宝公司对原告提交的其他证据材料无异议。
经审查，原告提供的证据来源及形式合法，与本案具有关联性，且各证据之间能够相互印证，本院确认上述证据作为认定本案事实的依据，《个人住房借款／担保合同》第30条第3款约定的内容未违反法律的强制性规定，且被告华宝公司未提供证据证明该条款加重其责任，故对被告华宝公司提出的对证据材料2的质证意见不予采信。
根据原告提供的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定的事实与原告起诉主张的事实一致。
另查明：《个人住房借款／担保合同》第30条第3款约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行保证责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
原告与被告华宝公司签订的《按揭贷款业务合作协议》中第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方（指原告）收押之前，乙方（指被告华宝公司）同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证责任，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后15日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。
再查明：截止至2014年7月31日，被告华宝公司代被告陈星向原告支付了款项共计581331.35元，被告陈星尚欠原告借款本金4812098.65元，已欠原告利息、罚息87852.94元。
本院认为：原告与被告陈星、华宝公司之间签订的《个人住房借款／担保合同》，系合同当事人的真实意思表示，双方之间的借款、担保关系依法成立且合法有效，各方均应按约履行。原告已按合同约定发放了贷款543.5万元，被告陈星应按约还本付息。现被告陈星未按约履行，根据合同的约定原告有权要求提前收回贷款。被告陈星以其所有的坐落于龙泉市XX的房产为本案借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押预告登记手续，原告依法对该抵押房产的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，当事人对物的担保和人的担保的受偿顺序可以进行约定。本案中，《个人住房借款／担保合同》明确约定被告华宝公司提供的是连带责任保证，且当主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，贷款人有权自行选择实现担保的顺序。该约定系当事人之间的约定，并没有违反法律的强制性规定。再者，从原告与被告华宝公司签订《按揭贷款业务合作协议》第四条约定的内容上看，借款人陈星在被告华宝公司提供连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，被告华宝公司将面临接到原告书面催款通知后15日内履行还款义务，而不需要要求原告对抵押物实现债权后，被告华宝公司再对不足部分承担责任。综合《个人住房借款／担保合同》和《按揭贷款业务合作协议》的内容看，被告华宝公司应当清楚其提供连带保证后将要承担的后果，不存在加重其保证责任的情形，故对被告华宝公司提出的《个人住房借款／担保合同》第30条第3款属于无效条款，实现债权的顺序应该先处置抵押物实现债权，不足部分再由华宝公司承担的主张不予支持。被告华宝公司自愿为本案借款提供连带责任保证，理应按约承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、陈星于判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司龙泉支行借款本金4812098.65元及利息、罚息（截止至2014年7月31日的利息87852.94元，之后的利息、罚息按照借款合同约定的利率自2014年8月1日计算至判决确定的履行之日）；
二、陈星届期不履行上述第一项付款义务的，中国工商银行股份有限公司龙泉支行有权依照法律规定对其所有的坐落于龙泉市龙泉市XX（房产证号**）房产的折价、变卖或者拍卖价款优先受偿；
三、浙ＸＸ宝房产集团有限公司对上述第一项付款义务承担连带清偿责任。
四、驳回中国工商银行股份有限公司龙泉支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46597元，财产保全费5000元，合计51597元，由陈星负担，浙ＸＸ宝房产集团有限公司负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。
审 判 长 林森林
代理审判员 蒋陈丽
人民陪审员 杨世忠
二〇一四年八月二日
代书 记员 毛 薇