浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终2008号上诉人（原审原告）：江春，男，1977年1月18日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：罗槐茂，上海市中信正义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴宏润房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市凌公塘路****号（嘉兴科技城）综合楼*座***室。统一社会信用代码：91330402557524303P。法定代表人：郑宏舫，董事长。委托�讼代理人：杨国江，浙江嘉诚中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠辰晨，浙江嘉诚中天律师事务所实习律师。原审第三人：上海拙越投资管理有限公司。住所地：上海市嘉定区银翔路***号****室-2。统一社会信用代码：91310114580557947N。法定代表人：梅红梅。委托诉讼代理人：杨雪峰，该公司员工。上诉人江春因与被上诉人嘉兴宏润房地产开发有限公司（以下简称宏润公司）、原审第三人上海拙越投资管理有限公司（以下简称拙越公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江春上诉请求：撤销一审判决，改判支持江春一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审程序违法。一审在未经江春同意的情况下变更其诉讼请求，未写明诉讼请求的法律依据，侵害其诉讼权利。审理过程中追加了第三人但仍适用简易程序，且对江春调取证据的申请置之不理，程序错误。二、一审认定事实不清。1、收取购房款和签订房屋买卖合同事宜是宏润公司财务人员受理的，收据和发票均由其开具，宏润公司也认可团购费由其收取后再交给拙越公司。江春与拙越公司之间无任何协议，不可能向拙越公司付款。2、一审少认定了江春向宏润公司支付的金额。3、宏润公司与拙越公司实际不存在委托代理销售关系。根据《浙江省商品房买卖合同》及《商品房预售方案》，出卖人即宏润公司明确无委托代理机构，选择自行销售。在一审庭审时，宏润公司也自认销售代表、销售经理均非拙越公司的工作人员。就委托代理销售协议而言，拙越公司在订立该协议时不具备房地产经纪的资质。而且，委托销售价格与宏润公司报备的价格完全不一致，每套房屋都高出几十万元，且宏润公司不承担佣金费，显然双方存在恶意串通，损害第三人利益的情形，协议应属无效。4、一审并未认定宏润公司选择自行销售、无委托代理机构、拙越公司房地产经纪资质取得时间等事实，属于遗漏事实。三、一审适用法律错误。我国对商品房价格实行的是政府指导价而非市场调节价，在签订认购协议时宏润公司隐瞒了房屋真实报备价格，其用虚假房价、虚假打折和优惠，将房屋售价提价，存在欺诈，而且显失公平。双方签订认购协议并非真实意思表示，根据合同法第五十四条规定，江春有权主张撤销合同并要求宏润公司退还团购费。即使宏润公司与拙越公司存在委托代理销售关系，根据嘉建（2016）6号《嘉兴市建委等6部门关于进一步规范商品房销售管理的通知》规定，实行委托销售的商品房项目，在项目操作过程中发生违法违规行为的，由房地产开发企业承担主要责任。宏润公司辩称，一、不存在宏润公司收取团购费再交由拙越公司的事实。二、关于团购费及车位转让费应否返还的问题，这两项费用在商品房买卖合同中并无约定。关于团购费，实际是拙越公司帮宏润公司寻找客户，签订认购协议并由拙越公司直接向客户收取团购费，从收据和发票也可以看出业主是向拙越公司支付团购费，故相应责任也应由拙越公司承担。关于车位使用费，实际上签订了商品房买卖合同的业主凭认购协议都是赠送车�的，双方协商另行签订车位使用权协议，最终收取的价款与优惠之后是一致的，不存在额外收钱。三、认购协议的价格条款不应撤销，否则会归还团购费，意味着直接优惠25万元。四、一审法院认定业主向宏润公司付款的总额不包含业主向拙越公司付款的数额，认定是正确的。五、一审适用法律正确，只是少援引了一条款项。六、房屋备案价与合同效力无关，双方在认购协议中明确了房屋总价以及优惠后的价格，签订协议也是自愿的，宏润公司不存在欺诈行为。拙越公司述称，拙越公司为宏润公司寻找客户，客户向宏润公司购房并签订合同，载明有团购费和购房款，两笔费用是分开刷的，团购费是宏润公司给拙越公司的报酬，由拙越公司向客户直接收取。客户要求返还团购费违反公序良俗。江春向一审法院起诉请求：1、宏润公司退返江春多收的150000元及支付利息（按银行同期贷款利率，自2016年7月13日起计算至判决生效之日止）；2、诉讼费由宏润公司负担。诉讼过程中，江春增加诉讼请求为：撤销商品房认购协议的价格条款。一审法院认定事实：2016年8月3日，江春作为认购方与宏润公司签订商品房认购协议，认购润泽名邸（推广名为宏润花园）3幢2单元403室房屋，单价为10052元，总价1535848元；协议约定认购方应于2016年9月30日前签订《浙江省商品房买卖合同》，按时签约送地下车位一个；存150000元抵250000元，并享受折后再打九八折，折后总价1260131元+150000元团购费。9月29日，江春付拙越公司150000元；同日，拙越公司向江春出具收款收据载明收到江春150000元团购费；江春与宏润公司签订地下车位使用权转让协议，约定宏润公司向江春转让地下车位一个，价格为100000元；宏润公司向江春出具收款收据载明收到车位使用费100000元。10月3日，江春与宏润公司签订《浙江省商品房买卖合同》，江春向宏润公司购买润泽名邸3幢2单元403室房屋，单价为7593元，总价为1160131元。江春已付被告1260131元。宏润公司与拙越公司于2016年5月至7月间签订数份协议书：约定宏润公司委托拙越公司代理销售宏润花园，若拙越公司按委托销售价格销售成交的，在宏润公司与购房人签订商品房预售合同后，拙越公司才可向购房人收取报酬，宏润公司不承担佣金费；拙越公司只能以自己的名义向购房人收取团购费并开具发票。一审法院另查明：润泽名邸3幢2单元403室房屋预售备案价格为8247元/平方米。一审�院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。认购协议系当事人为将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，其与商品房买卖合同之间既存在一定的关联性又具有其自身的独立性，认购协议的内容及目的所体现的是为保证双方当事人本着诚信原则在将来磋商签订商品房买卖合同。对江春的诉讼请求，一审法院评述如下：1、双方签订的《浙江省商品房买卖合同》已经成立生效，且已经在房管局备案。签订合同之前的认购书是过程，最终应当固化为双方签订生效的《浙江省商品房买卖合同》。宏润公司在签订合同及履行过程中，并不存在欺诈，且案涉房屋的合同单价并未超过宏润公司向主管部门申报的备案价，因此对江春主张撤销认购协议房屋单价的请求不予支持。2、关于宏润公司应否退还江春团购费的问题。从认购协议及合同约定内容看，认购协议已明确有存抵及折后总价为合同价格加团购费，江春对其在房屋买卖合同价款外需另行支付团购费应有明确认知，因此江春应知其所存的款项并不属于房款的一部分。从合同履行情况看，一般而言，房屋买卖交易金额较大，双方在签订认购协议及商品房买卖合同时对影响房屋的重大条款特别是价款条款进行充分磋商，认购协议的价格系双方协商确定的结果，且团购费用的收款方为拙越公司；因此江春以房屋买卖合同纠纷主张宏润公司返还150000元的请求无事实和法律依据，不予支持。综上，江春的请求均不能成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回江春全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取2951元，由江春负担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、一审程序是否违法；二、江春要求撤销认购协议、返还团购费的主张应否支持。关于焦点一。首先，江春上诉认为一审未载明其提出诉请的法律依据，但一审已在“事实和理由”部分做了概括陈述，并未遗漏相关内容，也符合民事诉讼裁判文书样式的要求。其次，关于追加第三人能否适用简易程序进行审理，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定了不适用简易程序的情形，追加第三人不属于上述法律规定的情形，故一审适用简易程序进行审理并无不当。另外，法院对当事人调取证据的申请具有审查权，不能仅凭一审未批准调取证据的申请即认定存在程序错误，况且本案相关事实一审也已经查清。因此，江春认为一审程序错误的理由均不能成立，对其将本案发回重审的主张本院不予支持。关于焦点二。（一）关于江春以欺诈为由撤销团购协议的主张能否成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因欺诈导致合同被撤销需具备以下条件：一是欺诈方具有欺诈的故意并实施了欺诈行为，二是相对方因欺诈产生错误认识并基于错误认识作出非真实意思表示。就本案而言，江春主张宏润公司存在隐瞒真实备案价和虚假打折的欺诈行为，对其主张所依据的事实负有举证责任。江春提出商品房价格属于政府指导价，但其主张缺乏相应法律依据。事实上，商品房销售价格备案主要目的是为稳定房地产市场价格，避免无原则的价格调整对房地产市场的冲击，属于政府行政部门的监管措施。因此房屋备案价并非衡量合同效力的要件。况且，宏润公司也未对购房者宣称房屋折前总价为备案价，也未允诺在备案价的基础上打折优惠，且房屋最终成交价均未高于备案价。因此，根据现有证据不足以证明宏润公司存在虚报价格等欺诈行为。其次，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房前必定对房屋各方面进行综合考虑，并且对影响房屋买卖的价格条款进行充分考虑和磋商才会作出购买与否的意思表示。对开发商制定的价格，购房者有接受或�不接受交易的自由。本案双方达成房屋交易合意并非一蹴而就，而是经过认购协议直至最终的商品房买卖合同，两份协议江春均自愿在合同上签字确认，系双方协商确定的结果。江春认为团购协议非其真实意思表示，缺乏依据。综上，本院对江春以欺诈为由要求撤销团购协议的主张不予支持。另外，江春认为认购协议显失公平，但并未提供证据证明宏润公司具有并利用明显的经验和地位优势，也无证据证明认购协议存在明显违反公平、等价有偿原则的情形。江春相关意见缺乏依据，本院不予支持。（二）对于团购费应否退还的问题。认购协议系双方自愿签订，合法有效，江春应当按约履行。认购协议明确房屋折后的总价包括购房合同价加团购费，故江春对支付房屋买卖合同价款之外另需支付�购费具有明确认知。而且，收据和发票表明团购费为拙越公司收取，事实上，拙越公司也为众多客户提供了看房、选房及争取优惠措施等服务，江春主张宏润公司退还，缺乏依据。至于江春认为拙越公司与宏润公司不存在委托代理销售关系，拙越公司无房地产经纪资质，故拙越公司无权收取团购费的问题。该争议与本案无涉，亦无法律规定团购费的收取需以具有房地产经纪资质为前提，江春相应意见本院不予采信。综上，江春的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人江春负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  谭 灿审判员  倪 勤二〇一七年十二月十一日书记员  赵婉沁·8··9·