福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0981民初3285号
原告王卫国，男，1969年10月4日出生，汉族，住福安市。
原告袁彩花，女，1977年6月8日出生，汉族，住福安市。
俩原告共同委托代理人毛坤强、胡夏梅，福建正联律师事务所律师。
被告福安市京典房地产有限公司，住所地福安市城北街道福新东路1号韩阳煌都售楼部，统一社会信用代码：913509816943664790。
法定代表人许典财，董事长。
委托代理人邓润源、郑开白，福建韩诚律师事务所律师。
原告王卫国、袁彩花与被告福安市京典房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，依法由审判员陈建霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告王卫国、袁彩花的委托代理人毛坤强、胡夏梅，被告福安市京典房地产有限公司的委托代理人郑开白到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告王卫国、袁彩花诉称，2013年原告王卫国、袁彩花欲向被告购买其开发的商品房“韩阳煌都”，原告考虑到自身经济情况无法一次性支付房款，需采用银行按揭购房，故在与被告售楼部工作人员商谈时，原告强调自己需要按揭购房，被告售楼部工作人员要求原告提供相关资料以便查询落实其商品房买卖按揭可行性问题。后被告工作人员主动联系原告，告知其办理银行按揭没有问题后，要求原告前往被告处签订《商品房买卖合同》。原告与被告于2013年1月22日签订了《商品房买卖合同》，对双方的权利义务进行约定。合同签订当日，原告便依约履行合同，支付了首付款319956元，并缴纳契税15900元、维修基金10377元、代办两证工本费460元。然被告在原告支付上述费用之后，一直没有告知原告有关买卖商品房的后续事宜，经原告多次催问后才告知不能办理银行按揭。至此，原告买房的目的无法实现，故原告要求被告解除买卖合同并退回原告支付的所有款项，然被告一直推诿至今未予办理。请求判令：1.解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告返还原告已支付的购房首付款、契税、维修基金、代办两证费等费用共计346693元，并支付违约金（自起诉之日起计算至实际返还房款之日止，按同期银行贷款利率4倍计算）。
被告福安市京典房地产有限公司辩称，1.本案涉及的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定被告协助原告办理银行按揭贷款，被告也已经尽到了协助义务，是因为原告自身原因不能办理按揭贷款，所以原告主张解除合同没有法律依据；2.被告与原告签订合同时没有承诺办理按揭贷款手续，被告的销售行为是受到房管局及工商管理部门的监管，销售行为符合《商品房销售管理办法》第23条的规定，将合同示范文本进行公示，并且在签订合同之前也已经明确告知购房者；3.按揭贷款的办理是根据银行的审批条件以及购房者的自身条件来确定的，因此按揭贷款的办理风险应当由购房者承担；4.因为原告的原因不能办理按揭贷款，被告发函通知原告在2014年8月25日前一次性交清剩余购房款，但原告未缴纳，按照合同约定，被告不能将房屋交付给原告，原、被告无法实现合同目的的情形已出现。若原告主张解除合同，应从2014年8月26日开始计算，原告已超过了解除权一年的除斥期间，所以原告不能提出解除合同。
本院在审理过程中，原告提供以下证据：1.原告身份证，证明原告主体资格；2.商品房买卖合同及合同补充协议，证明原告与被告签订了《商品房买卖合同》，对双方的权利义务进行约定的事实；3.律师函、EMS快递单、快递单查询记录，证明原告通知被告要求解除合同的事实；4.录音光盘及售楼部工作人员名片，证明被告工作人员向原告承诺可以办理银行按揭贷款的情况下，原告才与被告签订《商品房买卖合同》并支付相关费用；5.收款收据4张，证明原告向被告支付了首付款319956元、契税15900元、维修基金10377元、代办两证工本费460元，共计346693元的事实；6.手机短信截图，证明被告一直到2014年7月22日还要求原告将财务报表寄到被告处去其他银行询问办理按揭事宜。
被告质证认为，证据1三性无异议；证据2真实性无异议，补充协议第一条第二款可以说明被告在办理按揭贷款中仅为协助义务；证据3形式要件无异议，但对律师函内容的真实性有异议；证据4录音的三性均有异议，名片真实性无异议，朱娜是被告公司员工；证据5真实性无异议；证据6真实性有异议，如果真实也仅证明被告催促原告办理贷款手续。
被告向本院提供以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明被告的主体资格；2.律师函、EMS快递单，证明被告于2014年7月函告原告，因原告个人原因无法办理贷款，并且要求原告变更付款方式一次付清剩余房价款；3.律师函、EMS快递单，证明被告再一次给予原告延长付清房价款期限，并且告知原告逾期付款法律后果；4.关于王卫国、袁彩花的申请房贷情况说明、个人信用报告，证明被告已尽到协助原告办理申请按揭贷款的义务，中国银行福安支行不受理原告的贷款申请系因原告的个人原因，无法满足审批条件；5.商品房买卖合同及合同补充协议，证明合同约定被告仅对原告贷款提供协助，因买受人原因无法办理银行按揭贷款的，出卖人有权要求买受人变更付款方式，一次性付清剩余房价款，或者解除商品房买卖合同，同时要求买受人承担总价款10%的违约金；6.税收转账专用完税证，证明被告已将原告预交的税费按合同约定缴纳给国家税务机关。
原告质证认为，证据1三性无异议；证据2律师函的内容存在异议，不能达到被告的证明目的；证据3律师函的内容有异议，被告存在怠于履行义务的重大过错；证据4房贷情况说明的形式要件无异议，但是不能达到被告的证明目的，另外报告单也可以证明在2012年12月原告就已经将办理按揭贷款的材料交付给被告，被告并没有证明其当时已经向银行确认是否能够办理按揭贷款；证据5补充协议属于格式条款，被告没有证据证明在订立该合同时已经尽到了合理的提醒义务；证据6形式要件缺失，真实性无法认定，房子无法成交是被告的原因，被告应将契税退还给原告。
对原、被告提供的上述证据，本院分析认证如下：1.原告身份证，可以证明原告的身份情况，应予采信；2.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，可以证明被告的主体资格，应予采信；3.商品房买卖合同及合同补充协议，可以证明原告向被告购买韩阳煌都第2幢2506号商品房，双方签订合同对权利义务进行了约定，应予采信；4.收款收据4张，可以证明原告向被告缴纳了购房首付款、契税、维修基金、代办两证工本费共计346693元，应予采信；5.关于王卫国、袁彩花的申请房贷情况说明、个人信用报告，可以证明因原告自身原因无法办理房贷，应予采信；6.录音光盘及售楼部工作人员名片，不足以证明被告与原告签订《商品房买卖合同》前，被告承诺可以办理银行按揭贷款，不予采信；7.手机短信截图，可以证明被告公司员工通知原告提供财务报表，应予采信；8.原告提供的律师函、EMS快递单、快递单查询记录，可以证明原告通过律师于2015年12月8日发函给被告要求解除合同退还购房首付款及相关契税等款项，应予采信；9.被告提供的律师函、EMS快递单，可以证明被告于2014年7月23日发函给原告要求一次性付清剩余房价款，于2015年12月15日发函给原告要求一次性付清剩余购房款，应予采信；10.税收转账专用完税证，可以证明被告代收的原告契税已缴纳给福安市地方税务局15899.34元，应予采信。
根据当事人陈述及上述本院确认的证据，对本案主要事实作如下认定：
2013年1月22日，原告王卫国、袁彩花与被告福安市京典房地产有限公司签订编号201300082《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：原告向被告购买韩阳煌都第2幢2506号房，该商品房建筑面积共122.08平方米，总金额1059956元。除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：契税根据财政及税务行政部门规定的税率标准所计算的数额收取，相关登记费按买受人应向房产管理部门交纳的数额收取，专项维修基金按本合同第十八条规定的数额收取。出卖人代为办理契税、相关登记费、专项维修基金及两权证工本费的时间，均为本合同签订之日；买受人在签订合同当日向出卖人支付首付款共计人民币319956元，余款共计人民币740000元办理银行按揭；买受人需办理按揭贷款的，由出卖人指定银行提供按揭，按揭贷款的首付比例，具体年限、利率等以银行最终审核结论为准；由出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续的，买受人应积极配合提交办理按揭贷款所需要的所有资信证明及其他按揭材料供其审查并及时缴纳相关费用；如果因买受人原因无法办理银行按揭贷款或买受人逾期未办理银行按揭贷款的，出卖人有权选择以下任何一种处理方式。⑴按贷款金额在出卖人发出通知之日起三十日内买受人一次性以现金方式支付给出卖人，否则买受人按应付购房款总额10%一次性向出卖人支付违约金。⑵有权单方面解除商品房买卖合同，同时可以按合同总价款的10%比例向买受人收取违约金等内容。
2013年1月14日，原告向被告缴纳了购房首付款319956元、契税15900元、维修基金10377元、代办两证工本费460元。2013年6月，被告向福安市地方税务局缴纳了原告的契税15899.34元。2013年2月，被告向中国银行股份有限公司福安支行提供原告个人住房抵押贷款申请材料，因原告征信中体现借款人家庭负债过大，无法提供符合贷款审批条件的材料，中国银行股份有限公司福安支行于2013年4月通知被告不受理原告的贷款申请。2014年7月23日，被告通过律师邮寄给原告律师函，要求原告于2014年8月25日前一次性付清剩余房价款。2015年12月8日，原告通过律师邮寄给被告律师函，要求解除合同并偿还已支付的相关款项。2015年12月15日，被告通过律师回函给原告，要求原告于2015年12月20日前一次性付清剩余购房款，逾期不办理以上事宜，届时被告将依法追究原告违约责任。
本院认为，原告王卫国、袁彩花与被告福安市京典房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据银行出具的证明，原告购房不能办理银行按揭贷款系原告自身原因，原告主张合同签订前被告工作人员告知可以办理银行按揭贷款，但提供的证据不足以证明，不予认定。原告购房不能办理银行按揭贷款，且经被告催告未缴纳剩余购房款，导致合同无法继续履行，合同存续已没有现实基础和意义，故原告主张解除合同，可予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于解除权的行使期限是针对守约方的规定，原告系违约方不适用该条款，故被告主张原告已超过解除权的除斥期间，不予支持。原告违约导致合同解除，依合同约定，原告应支付给被告购房款总额10%的违约金为105995.6元。原告缴纳给被告的购房首付款、契税、维修基金、代办两证费的费用共计346693元，其中契税15899.34元被告已缴纳给税务机关，原告可在合同解除后向税务机关申请退款，其余款项330793.66元，扣除原告应支付的违约金105995.6元，剩余部分224798.06元被告应返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第㈢项、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告王卫国、袁彩花与被告福安市京典房地产有限公司签订的编号201300082《商品房买卖合同》。
二、被告福安市京典房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告王卫国、袁彩花购房首付款、维修基金、代办两证费共计224798.06元。
三、驳回原告王卫国、袁彩花的其他诉讼请求。
本案受理费6500元，减半收取3250元，原告王卫国、袁彩花共同负担1143元，被告福安市京典房地产有限公司负担2107元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审判员 陈建霞
二〇一六年七月三十日
书记员 王兴梅
附注：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
裁判文书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。