重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00451号
上诉人（原审原告）舒凤英，女，1957年2月28日出生，汉族，退休职工，住重庆市南川区。
委托代理人王永福（舒凤英之夫），1953年9月27日出生，汉族，退休干部，住重庆市南川区。
委托代理人陈国模，重庆市南川区蓝天法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）饶德刚，男，1972年3月27日出生，汉族，个体工商户，住重庆市南川区。
委托代理人饶敏，重庆金牧律师事务所律师。
原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆南川区支行，住所地重庆市南川区西城街道办事处渝南大道5号康田熙岸5幢1-1，组织机构代码67101448-9。
负责人黄强，该行行长。
委托代理人陈琳，女，1972年5月12日出生，汉族，该行员工，住重庆市南川区。
委托代理人张章，男，1975年9月2日出生，该行员工，住重庆市南川区。
上诉人舒凤英、饶德刚因房屋买卖合同纠纷一案，均不服重庆市武隆县人民法院（2014）武法民初字第01556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于重庆市南川区东城街道办事处花山居委4组东环路131号（原南川市隆化镇东环路74号）房屋一栋系饶德刚于1994年9月24日与涪陵市玛钢管件厂签订《房屋买卖协议》以价款79000元购买，并于1996年12月25日登记于饶德刚名下。该房屋地上、地下各一层，总建筑面积521.26平方米，原房�产权证为南房权字第163**号，现房地产权证号：304房地证2011字第01416号。
舒凤英系饶德刚的二舅妈。1994年（具体日期不清），双方针对上述房产中的部分房屋达成口头买卖协议，舒凤英支付了购房款24000元。其后，饶德刚将房屋交给舒凤英使用，双方一直未订立书面合同，饶德刚也未出具收条。
2005年（具体日期不清），饶德刚邀请其三舅王永国到其家中，王永国根据饶德刚的口述代为书写《房屋买卖协议》：“甲方：饶德刚乙方：苏凤英，甲方饶德刚欲出售部分房屋，双方协商，自愿达成如下协议：1.甲方将坐落于南川城东环路131号（原东环路74号）的房屋两间（一楼一底）一层93.6㎡，合计187.2㎡，出售给乙方苏凤英，2.该出售房正面临东环路大街，右面临富民巷，后面是空地，左面与饶德刚房屋共列，3.该房屋售价两万肆仟元，一次付清。此协议一式两份，双方签字后生效。一九九四年九月十二日。”写好后，饶德刚在售房人后签名，并根据落款日期，亲笔书写了一份收条：“收条，今收到舒凤英购房款人民币贰万肆仟元正。饶德刚，一九九四年九月十二”。饶德刚将该房的房屋所有权证、国有土地使用证、老身份证原件交给王永国，王永国连同上述证件及房屋买卖协议、收条一并交给舒凤英的女儿王昕。此后，双方未办理房屋产权过户手续。争议房屋的地上层现由舒凤英出租收取租金，地下层由饶德刚实际使用。
另查明，饶德刚于2010年左右以证件遗失为由补办上述房屋权属证件，并于2011年3月将整栋房屋向第三人中国邮政南川支行抵押贷款合计1690000元，抵押期间为2011年3月4日至2021年3月4日。
舒凤英、饶德刚双方因房屋过户发生争议，舒凤英于2014年5月5日向重庆市南川区人民法院提起诉讼，审理中，重庆市南川区法�因不便审理报请指定管辖，重庆市第三中级人民法院于2014年8月4日指定武隆县人民法院审理本案。武隆县人民法院于2014年8月20日立案受理，舒凤英请求法院判决：1.确认舒凤英与饶德刚签订的《房屋买卖协议》有效；2.饶德刚履行过户义务；3.诉讼费由饶德刚承担。
饶德刚一审辩称：我与舒凤英之间没有签订房屋买卖合同的真实意思表示，我在1994年9月24日才购买该房屋，不可能在未购买前就协商出卖房屋；舒凤英称2005年代书协议不真实，该房屋于1996年才取得产权证，协议上也没有具体写明买卖哪一间房屋。2003年左右，舒凤英的丈夫王永福称其需要房屋抵押贷款，出于亲戚关系，我便将房屋产权证、国有土地证、身份证以及写有我名字的空白纸张交给王永福用于办理贷款，之后，因王永福未交回上述证件，我进行了补办。舒凤英的丈夫王永福曾向我母亲王永秀借�10多万元，收条上载明的24000元是舒凤英偿还的借款，而非购房款。另外，舒凤英至今还有13万元借款没有偿还。近几年，舒凤英将该房屋的门面层出租给他人，因以前两家关系好，我没有强制收回房屋，也没有催收借款。争议的房屋系我父母出资购买，实际产权人应是我父母，为保障其权益，应当追加该房屋的实际出资人参加诉讼。当时实际情形是我父母将部分房屋赠与给舒凤英的代理人王永福，现双方发生了矛盾，我父母不愿意再赠与。综上，请求驳回舒凤英的诉讼请求。
原审第三人中国邮政南川支行述称：本案原告舒凤英所诉的标的物与第三人抵押权标的物非同一标的物，饶德刚、李红锦与该行签订《个人额度借款抵押合同》，饶德刚以其所有的位于南川区东城街道办事处花山居委4组东环路131号房屋（房地产权证：304房地证2011字第014**号）及其他担保物共同提供担保。我行基于对房管部门颁发房权证的信赖，认为饶德刚系该房所有权人而办理抵押登记，舒凤英诉称的房屋所有权证为“南房权字第163**号”而非“304房地证2011字第01416号”，舒凤英诉请与我行无关。即使是同一标的物，我行依法享有优先受偿的权利，我行对该房屋享有担保物权优先于本案原告舒凤英享有的债权，如舒凤英主张权利，只能基于担保物权拍卖、变卖且该行优先受偿后，再要求饶德刚返还购房款和承担相应损害赔偿责任。舒凤英与饶德刚之间系亲属关系，房屋买卖合同真实性及房屋买卖事实是否存在值得商榷，我行无法核实真实性、签订时间等，我行属于善意第三人，请求保护善意第三人的合法权益。如果饶德刚的行为导致抵押财产价值减少，我行保留要求饶德刚恢复抵押财产的价值等相关权利；如饶德刚或舒凤英提前清偿所有债务，第三人�同意转让抵押财产。请求驳回舒凤英的诉讼请求，确认合同无效。
一审法院根据该院查明的事实，依照相关法律的规定，结合三方当事人争议的焦点，综合评述如下：舒凤英与饶德刚是否存在房屋买卖的真实意思表示。结合舒凤英提供的房屋买卖协议、收条和王永国的出庭证言，舒凤英与饶德刚具有房屋买卖的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，因此，对舒凤英主张双方签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求，予以支持。饶德刚辩称双方不具有买卖房屋的真实意思表示以及原系其父母赠与给王永福后不愿赠与等辩称理由，无证据证明，故不予采纳。饶德刚称其父母系该房屋的实际出资人，但该房屋登记于饶德刚名下，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的凭证，因此饶德刚系该房屋的产权人，若饶德刚的父母认为其权利受到侵害，可依法另行主张权利。《房屋买卖协议》中虽未明确约定办理过户手续，但办理过户登记手续是房屋买卖过程中应有的附随义务，作为房屋的出卖方有义务履行协助义务。但在本案中，含讼争房屋在内的整栋房屋已被饶德刚抵押给第三人中国邮政南川支行。依据《物权法》规定的“物权优于债权”之原则，第三人中国邮政南川支行对讼争房屋的抵押权优先于舒凤英要求饶德刚履行过户义务的债权。现饶德刚未清偿第三人中国邮政南川支行的债务消灭讼争房屋的抵押权，舒凤英亦未在法庭辩论终结前清偿饶德刚的债务以涤除讼争房屋的抵押权，舒凤英要求饶德刚协助办理房屋产权过户的诉请，现存在法律上的履行不能。因此，舒凤英要求过户讼争房屋的条件不成就，依法不予支持。舒凤英可待房屋抵押权消灭后，另行主张权利。依照《中华人民共和国物权�》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、舒凤英与饶德刚签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回舒凤英的其余诉讼请求。案件受理费400元，减半收取200元（舒凤英已预交），财产保全费260元，合计460元，由饶德刚负担。
上诉人舒凤英不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决驳回我要求饶德刚履行过户义务的请求错误。饶德刚恶意设置本案所涉房屋的抵押权，造成过户障碍，不能对抗我请求其履行过户义务的权利。饶德刚应当在与银行约定的贷款期限内归还贷款或提前清偿贷款。如果到期不偿还贷款，也只能是涤除已出售给我的房屋后，用自己的房屋清偿贷款。假设价值不足时，也应当以该抵押财产以外的饶德刚的其他财产予以清偿。如果饶德刚在两项财产均不能清偿银行到期债务时，我愿以本案所涉房屋过户后继续向银行抵押，由我代饶德刚偿还不足部分贷款，或直接向银行以现款方式代饶德刚向银行清偿所购房屋部分价值的贷款，尔后向饶德刚追偿，从而保证银行到期债权的实现和我过户权力的实现。这些事项均依赖于我要求过户的请求获得法律支持后在执行程序中予以实现。请求依法撤销一审判决第二项，改判饶德刚在适当的时候适时履行过户义务，并由饶德刚承担本案上诉费用。
饶德刚向本院提起上诉称：1、我与舒凤英之间没有房屋买卖的真实意思表示。在签订本案所涉《房屋买卖协议》时，作为买售人的舒凤英未在场，不存在双方真实意思表示。2、一审判决认定的《房屋买卖协议》本身不具有合同应具备的相应要件，且前后矛盾。其一，该协议中的乙方“舒凤英”写成“苏凤英”，其合同主体书写错误违背常理。其二，该协议落款时间明确为1994年9月12日，而舒凤英在一审起诉状中明确其书写时间为2005年。签订合同的时间到底是什么时候，舒凤英自己也说不清楚。舒凤英提出1994年9月12日与我达成口头协议，也和事实相矛盾，我从他人购买房屋的时间是1994年9月24日，取得房屋产权证时间是1996年1月24日，我不可能在未与他人签订房屋买卖合同时就将房屋转让给舒凤英。舒凤英提供的《房屋买卖协议》是虚假的，不是我的真实意思表示。其三，该协议中约定的房屋两间，面积187.2平方米以及标的物位置等，与我持有的标的物不一致。其四，我在一审中提交的房屋买卖合同、房屋产权证，证明我为该房屋支出共计10万元，若舒凤英支付了24000元成立，也只能占总面积的24%。而现其主张的187.2平方米已占房屋总面积的36%，不符合常理，显失公平。其五，从房屋使用现状来看，我从购买房屋时起一直在使用该房屋，楼下负一层用作仓库，楼上一层用于经商。最近几年，我母亲同意将一层约80平方米门面一间的租金由舒凤英收取。一审判决改变了房屋的使用现状，也与事实不符。其六，该《房屋买卖协议》内容系第三人代书，合同中未注明代书人姓名，一审法院认定协议合法缺乏依据。3、一审法院程序错误。本案事实较为复杂，不应当适用简易程序；第二次开庭时仍准许证人出庭作证也违反了相关规定；要求我对《房屋买卖协议》提出鉴定申请属举证责任分配错误，应由舒凤英对其真实性举示充分证据。我已在一审中对该协议时间及签名等提出异议，应当由舒凤英承担继续举证的义务。一审法院只机械认定我在买卖协议中签字的行为，而未考虑该协议存在的重大瑕疵，作出错误的判决。请求撤销一审判决，改判驳回舒凤英的全部诉讼请求。
原审第三人述称：�德刚将登记在他名下的包括本案所涉房屋在内的房屋用作在我行贷款的抵押物，并办理了抵押登记的事实客观存在，我行享有本案所涉房屋的优先受偿权利。一审法院确认我行对该房屋享有的担保物权优先于舒凤英对房屋享有的债权是正确的。且舒凤英提供的房屋买卖合同及收款收据均系多年后补充，与饶德刚又系亲属关系，其房屋买卖合同真实性及买卖事实是否存在值得商榷，我行属于善意第三人，合法权益应当得到保护。请求驳回舒凤英的诉讼请求，同时我行保留要求饶德刚恢复抵押财产的价值等相关权利。
上诉人饶德刚在二审中提出鉴定申请，要求对本案所涉“1994年6月12日房屋买卖协议”内容形成时间与饶德刚签名时间是否系同一时间进行鉴定，同时提交了如下证据：南川县房屋评估价格呈批表复印件。拟证明饶德刚购买的本案所涉房屋在1994年9月20日还�于评估阶段，即饶德刚尚未购得该房屋，舒凤英称其在1994年9月12日即与饶德刚口头协议购买本案所涉房屋系虚假的。
舒凤英的质证意见如下：该证据系复印件，对其真实性无法确定，且不能达到饶德刚的证明目的。
原审第三人对该证据未发表质证意见。
本院对上诉人在二审中提交的证据的真实性、关联性不予以确认；上诉人饶德刚在二审中要求鉴定的相关事项对本案事实无意义，故对其申请不予以准许。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，双方争议焦点是：一、本案所涉落款日期为“1994年9月12日”的《房屋买卖协议》是否系双方的真实意思表示，是否有效的问题；二、舒凤英在本案中要求饶德刚履行讼争所涉房屋过户义务的诉请能否得到支持。
关于焦点一。饶德刚上诉称其与舒凤英之间并无买卖讼争所涉房屋的合意，主张该《房屋买卖协议》应当无效。本院认为，本案所涉落款日期为“1994年9月12日”的《房屋买卖协议》应系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合法有效，饶德刚的此项上诉主张不能成立。结合本案查明的事实，具体评析如下：其一，饶德刚作为该房屋买卖合同的当事人即售房人在该《房屋买卖协议》上签字确认，并以其名义向舒凤英出具了收取购房款24000元的收条，饶德刚作为完全民事行为能力人，若其无出售讼争所涉房屋的意思表示，则其前述行为于常理明显不符。其二，该《房屋买卖协议》系饶德刚的三舅王永国代书的，虽然当时舒凤英未在场，但之后舒凤英在该《房屋买卖协议》上“购房人”处予以签字，足以证明舒凤英对该《房屋买卖协议》是认可的，据此足以认定饶德刚、舒凤英就买卖讼争所涉房屋形成合意。其三，饶德刚在王永国代书《房屋买卖协议》后，将房屋土地证、房产证及其身份证交王永国转交给舒凤英的女儿，且讼争所涉房屋地上层系舒凤英在实际收取租金等事实，能够印证双方之间的《房屋买卖协议》是真实的。
关于焦点二。饶德刚将包括讼争所涉房屋在内的至今登记在饶德刚名下的整栋房屋抵押给原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆南川区支行并办理了相关抵押登记的事实客观存在，原审第三人对本案讼争所涉房屋享有有效的抵押权，在该抵押权尚未涤除时，舒凤英要求行使其债权即要求饶德刚履行讼争所涉房屋过户义务的条件尚不成就，一审判决据此驳回舒凤英此项诉求并无不当。
综上，上诉人舒凤英、饶德刚的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费480元，由上诉人舒凤英负担80元，上诉人饶德刚负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪 静
审 判 员 陈江平
代理审判员 郭玉梅
二〇一五年六月十五日
书 记 员 石 佳