江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1642号
上诉人(原审被告)：陈菊红。
委托诉讼代理人：邱建军，江苏金恩律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：苏州工业园区教育发展投资有限公司，住所地苏州工业园区新机场路南。
法定代表人：邵辉，执行董事。
委托诉讼代理人：李小伟，江苏新天伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张成，江苏新天伦律师事务所律师。
上诉人陈菊红因与被上诉人苏州工业园区教育发展投资有限公司（以下简称教投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第04646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人陈菊红上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案诉�费用。事实和理由：1、一审法院认定的租金起算时间和租金金额错误。上诉人与被上诉人于2014年6月30日签订房屋租赁合同，被上诉人自认租赁房屋所属的商业楼燃气系统于2014年7月29日通过验收，但未告知上诉人。上诉人于2014年9月4日向港华燃气公司申请开通燃气，此时合同目的方可实现。依照民法公平原则，扣除1个月的免租期，租金起算时间应以2014年10月4日起算，一审判决多计算了7个月4天。另被上诉人于2015年8月底锁门，上诉人无法继续使用房屋，上诉人有权拒交租金和物业费。被上诉人不是物业公司，未取得物业资质物权收取物业费，且被上诉人至今未使用过租赁房屋，物业费应全免。2、被上诉人提供的房屋不符合使用条件，上诉人不能实现合同目的。被上诉人明知上诉人租赁房屋用于餐饮经营，提供的租赁房屋却未安装好可使用的燃气设备，上诉人于2014年9月4日才以商户名义申请开通燃气。根据当时已购买的厨具用途及使用功能是无法以其他燃料替代的。且根据《建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付。而上诉人至今未提供竣工验收文件，提供的消防文件不能证明涉案房屋符合法定使用条件，不能因上诉人不提出异议就认为涉案房屋符合使用条件。3、由于涉案房屋租金依面积计算，所以租赁房屋的面积应依据被上诉人办理产权证时的测绘图中的面积计算，以未办理分割产权证就直接以合同的面积计算不公平。
被上诉人教投公司答辩称：上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告教投公司向一审法院提出诉讼请求：1.陈菊红支付租金、物业费，共计240872.94元(自2014年9月1日至2015年8月31日期间)；2.陈菊红支付违�金343158.78元；3.陈菊红承担本案诉讼费用。
一审法院认定如下事实：2013年10月，教投公司和陈菊红签订苏州独墅湖高等教育区文萃广场商业用房租赁合同一份，合同编号为SIPEDI(JY01)-20131020-17，合同约定陈菊红向教投公司租赁苏州工业园区文萃广场12号商业楼二层202-2室商业用房用于经营重庆鸡公煲；合同签订前，陈菊红应对承租场所（包括但不限于该承租场所现有装修、附属设施设备等）的使用状态予以确认，若陈菊红未提出异议，则视同陈菊红接受承租场所处于良好、安全的适用状态；交付使用时，双方共同签订《文萃广场房屋使用签收单》（包括但不限于该承租场所现有装修、附属设施设备等），作为交付和返还承租场所时的验收依据；租赁期限为三年，自2013年12月1日至2016年11月30日止；陈菊红可享有一个月装修免租期，自2013年12月1日至2013年12月31日�。装修免租期内免收租金，但物业管理费及水电费等仍需按时交纳；合同保证金为57541.5元；付款采取先付后用原则，租金和物业费每半年支付一次，陈菊红须在双方签订合同之日起一周内交房前缴纳第一笔租金、物业管理费、保证金及其他应付款项，以后各笔费用须在下一半年度开始前15日内交纳；水电费每月按实结算。煤气（及开通费）、通讯、网络、有线电视（若有）等使用费，陈菊红按有关规定交纳；陈菊红应按时支付上述各项费用。每逾期一天，按逾期费用的5‰支付违约金。经教投公司书面催缴后7日内仍未支付或支付不足额，教投公司有权中断其水电等的供应及采取其他必要措施，且陈菊红对此予以认可；保证金（相当于3个月的租金和物业管理费，按约定最高的租金）……；教投公司具有承租场所的合法所有权，负责向陈菊红提供出租时处于良好安全�可使用状态的承租场所。合同还对其他权利义务进行了约定。庭审中，双方确认“租金和物业费每半年支付一次”中的“每半年”是指每个租赁年度的半年。
2014年2月27日，陈菊红和其他众多承租人集体向教投公司表示鉴于其承租的房屋已具备交付钥匙条件，申请提前拿房，做相应的装修准备工作。
2014年6月30日，双方签订补充合同，约定根据陈菊红要求，将租赁房屋调整至文萃广场12号商业楼二层202-1室，建筑面积405.51平方米；租赁期限为三年，调整为2014年3月1日起至2017年2月28日。陈菊红可享受一个月装修免租期，自2014年3月1日至2014年3月31日止；租金、物业管理费、保证金调整为第一年租金单价32元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计215731.32元（前一个月为装修免租期）。第二年租金单价37元/平方米/月，物业管理费单价15元/平�米/月，12个月计253038.24元。第三年租金单价42元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计277368.84元。合计746138.40元。保证金69342.21元；其余未涉及条款均按照原合同执行；本补充合同作为原合同的补充说明，与原合同具有同等效力，是原合同不可分割的部分。原合同与本补充合同不一致时，以本补充合同为准。
在此之前的2014年6月15日，双方办理了文萃广场12号商业楼二层202-1室房屋的交接手续。
审理过程中，教投公司确认陈菊红全额支付了2014年3月1日至2014年8月31日期间的租金（扣除一个月免租期）和物业管理费，同时表示陈菊红欠费周期为2014年9月1日至2015年8月31日止，计240872.94元。
另查明，涉案房屋所在的工程项目于2014年1月22日通过消防验收。
涉案房屋所在地块的燃气管道工程于2014年7月4日经港华公司竣工验�，于2014年7月29日碰通，具备租赁户申请开通燃气条件。本案陈菊红未申请开通管道燃气。
审理过程中，教投公司取得了涉案房屋所在大楼的不动产权证书。
以上事实，由教投公司提供的教投公司提供的土地使用权证、建设工程规划许可证、规划批准书、建设工程消防验收意见书、商业用房租赁合同、房屋交接记录表、不动产权证书、提前收房申请书等证据，一审法院所做调查笔录以及当事人在庭审中的陈述予以证实。
一审法院认为本案的主要争议焦点为：
一、租金的起算时间
教投公司主张自补充合同约定的2014年3月1日起算。陈菊红认为涉案房屋在当时是否处于可使用状态，不能仅凭消防验收文件来证明，而实际租金应从2014年9月教投公司接通燃气时起算。
一审法院认为：1.本案涉案房屋所在的工程项目于2014年1月22日通过消防验收，根据《建设工程消防监督管理规定》的有关规定，消防验收以工程竣工验收为前提，故可以认定在此之前，涉案房屋所在的工程已经经过竣工验收；2.客观上，涉案房屋至2014年7月29日才具备陈菊红向燃气公司申请开通管道燃气的条件，但是：（1）、尽管根据合同约定和法律规定，作为出租人的教投公司应当向陈菊红提供安全和可供用于餐饮经营的房屋，但是在陈菊红而言，就承租四百余平方米的房屋经营餐饮如此重大的事情，也应当尽到审慎义务，该审慎义务应当包含陈菊红全面了解承租房屋实际情况和预见经营风险。而本案合同也约定合同签订前，陈菊红应对承租场所（包括但不限于该承租场所现有装修、附属设施设备等）的使用状态予以确认，若陈菊红未提出异议，则视同陈菊红接受承租场所处于良好、安全的适用状态。陈菊红�订了租赁合同，申请提前拿房，之后又签订补充合同，整个过程间隔八个月，均未对管道燃气问题提出异议。陈菊红在庭审中也陈述到协商更换租赁房屋的一方面原因就是管道燃气问题。故应当认为陈菊红当时明知管道燃气不具备开通条件仍自愿与教投公司签约并接收房屋；（2）、根据合同约定，申请管道燃气开通为陈菊红的义务。本案中具备陈菊红申请管道燃气开通条件虽在合同签订和交接房屋之后，但并不代表陈菊红在管道燃气开通前无法采用其他方式替代。而事实上，具备管道燃气开通条件后，陈菊红并未去申请开通。故，本案管道燃气具备开通条件在合同签订和房屋交接之后，并不影响租金的起算时间认定；3.补充合同约定的租金起算日在补充合同签订之前，属教投公司和陈菊红双方意思自治。综上，本案租金的起算时间应按补充合同约定的2014年3月1日确定。
二、本案中陈菊红的欠费金额
教投公司主张陈菊红支付2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金、物业费240872.94元。陈菊红则认为租赁期应从2014年9月开始计算，教投公司于2014年12月底将涉案的房屋大门上锁，租金计算应至该时间截止，扣除已交纳的5个月租金，陈菊红不欠租金。
对此，一审法院认为：1.合同约定的房屋租赁费用包括租金和物业费，教投公司有权利向陈菊红收取，陈菊红的抗辩不能成立；2.关于涉案房屋的面积，根据教投公司提供的不动产权证书，涉案房屋确未分割登记，再结合合同对租赁面积做了明确的约定，应按合同记载的建筑面积计算租金和物业费；3.关于教投公司将涉案房屋上锁，陈菊红主张时间为2014年底，教投公司陈述为2015年8月底。陈菊红对此提交了录音证据两份，并申请证人居某出庭作证。其中录音证据系陈菊红方与物业工作人员通话时形成，形成时间为2015年9月24日，录音中物业工作人员认可将大门上锁。证人居某则陈述涉案房屋于2015年5、6月被锁门。对此，一审法院认为，从录音证据形成时间不能证明教投公司于2014年年底已锁门。证人系陈菊红朋友，证言可信度较低，其陈述的锁门时间也不能完全证明陈菊红的主张，且不能充分证明“2015年5、6月”的锁门系教投公司所为。故，应按教投公司自认的锁门时间认定，则该锁门事实与本案2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金、物业费争议无涉；4.陈菊红还主张收房后，因整幢房屋烟道改造，造成实际使用面积减少，租金应相应扣除。但陈菊红未就此举证证明，教投公司也予以否认，一审法院对陈菊红该项主张不予采纳。故，陈菊红应向教投公司支付2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金和物业费240872.94元。
综上，一审法院认为，教投公司和陈菊红之间的房屋租赁合同关系合法有效，教投公司有权向陈菊红收取租金和物业管理费，陈菊红未按约支付，应当向教投公司偿付违约金。根据合同约定的租金支付时间，违约金应自每半年租赁起始之日起算，截止日期则为教投公司在本案中主张的2015年8月31日。因合同约定的违约金标准明显过高，教投公司未能举证证明因陈菊红违约造成的损失，陈菊红也提出了降低的抗辩意见，一审法院参考逾期贷款利率标准，再结合本案实际情况，酌定由陈菊红偿付教投公司2014年9月1日至2015年8月31日期间的违约金10500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四款第一款的规定，一审法院判决：一、陈菊红于判决生效后七日内支付苏州工业园�教育发展投资有限公司2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金和物业费240872.94元。二、陈菊红于判决生效后七日内偿付苏州工业园区教育发展投资有限公司违约金10500元。三、驳回苏州工业园区教育发展投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9640元，由州工业园区教育发展投资有限公司负担4569元，陈菊红负担5071元。
二审中，当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实相一致。
本院认为,教投公司和陈菊红签订的《苏州独墅湖高等教育区文萃广场商业用房租赁合同》及补充合同合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，在该合同签订前，陈菊红应对承租场所（包括但不限于该承租场所现有装修、附属设施设备等）的使用状态予以确认，若陈菊红未提出异议，则视同陈菊红接受承租场所处于良好、安全的适用状态。陈菊红作�完全民事行为能力人，自愿签订该租赁合同及补充协议，应认定陈菊红对租赁房屋内的燃气、水电、网络等附属设施现状系明知而表示接受，且其于2014年2月27日向教投公司书面申请提前收房，之后教投公司履行了房屋交付义务，陈菊红应按约交纳租金，其关于涉案租赁房屋不符合使用条件的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，教投公司对涉案房屋统一经营管理，双方合同中也约定陈菊红除交纳租金之外还需交纳物业费，陈菊红上诉认为教投公司无权收取物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
《苏州独墅湖高等教育区文萃广场商业用房租赁补充合同》约定租赁期限三年，自2014年3月1日至2017年2月28日止，陈菊红可享有一个月装修免租期，则装修免租期满后的2014年4月1日应为计收租金的时间起算点，陈菊红上诉主张租金的起算时间从2014年10月4日�无合同及法律依据，本院不予支持。教投公司自认其于2015年8月底锁门，而其就本案主张的是陈菊红欠付2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金，该时间段为教投公司锁门之前，在租赁合同的正常履行期之内，陈菊红拒付该时间段的租金，无合理理由，对该上诉意见，本院不予支持。至于教投公司锁门之后的合同履行或解除问题，不属本案审理范围，本院不予理涉。
涉案租赁房屋为商铺，未作分割登记，无单独产权证记载其建筑面积，一审法院按双方租赁合同及补充协议所约定的建筑面积作为涉案租赁房屋租金及物业费的计收依据，并无不当。
综上，陈菊红的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9640元，由上诉人陈菊红负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 沈维佳
审判员 黄学辉
二〇一七年六月七日
书记员 黄 婷