南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第1064号
原告南通四建集团有限公司。
法定代表人陈健。
委托代理人张吉。
委托代理人邱春梅。
被告南通润通置业有限公司。
法定代表人张宏明。
诉讼代表人江苏新希望清算事务所有限公司（即被告管理人）。
负责人倪建东。
委托代理人吴俊逸、施太江。
第三人刘菊。
委托代理人邱允晖。
第三人顾海忠。
第三人赵志花。
第三人陈小东。
第三人刘均。
第三人季均。
委托代理人曹素芳。
第三人陈卫华。
委托代理人曹荣。
第三人张小红。
第三人张红军。
第三人邱卫军。
第三人高水琴。
第三人曹建彬。
第三人汪财福。
原告南通四建集团有限公司（以下简称四建公司）诉被告南通润通置业有限公司（以下简称润通公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，根据被告申请依法追加刘菊等12户作为本案第三人，依法由代理审判员华卫东适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中因发现本案需以原告工程款优先受偿权他案处理结果为依据而曾中止审理。原、被告均委托代理人，第三人除顾海忠、邱卫军、汪财福未到庭参加诉讼外其余或本人或委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四建公司诉称，法院受理被告润通公司破产清算案，原告作为建设工程价款债权申报人。2014年5月28日被告管理人作出债权审查报告，依据生存权优于经营权原则将购房债权申报人中g23一户，定金户6户以及补充申报债权5户，已付购房款199万元均未达到总房款50%的债权确认优于原告工程价款受偿。原告提出书面异议，2014年6月25日被告管理人作出债权异议审查通知书对原告异议不予支持。原告认为上述12户购房户并不满足享有对抗权法定条件，仍系普通债权人，生存权优于经营权原则没有法律依据，且建设工程价款主要由大量劳务工资构成，也涉及农民工基本生存保障。故请求法院判决确认原告优于已付未过半房款的部分购房户进行破产受偿。
被告润通公司辩称，法院指定被告担任被告管理人，第三人申报购房债权，其中购房户1户，定金户11户，已付购房款未达到总房款50%。尽管司法解释明确消费者已付购房款未超过50%时不能以房屋所有权对抗工程款优先受偿权，但是不能以此推论消费者已付购房款不能得到法律保护，而应以返还购房款方式予以保护才完整体现生存权优于经营权。因此对第三人支付购房款应优先建设工程款返还，优先返还金额为已付购房款本金。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人刘菊辩称，其与被告润通公司签订商品房买卖合同及附件约定凯仑大厦2幢2002室套内应包含娱乐室和室内通道，但从施工图及施工现状可见，合同所涉及娱乐室及部分室内通道已调整为公共部分消防通道，此部分涉及套内面积约9平方米。据此计算购房款，其所缴纳预付款350000元已超过购房款50%，应享有购房优先权。
第三人顾海忠未提出答辩意见。
第三人赵志花辩称，其所购凯仑大厦c栋1单元502室总房款610600元，仅签署确认单，预付320000元。因凯仑大厦未完工而未拿房，其余房款也没有缴纳。
第三人陈小东辩称，其所购凯仑大厦c栋1102室总房款约700000元，仅签署购房协议书，预付260000元。因该工程进度缓慢，其作为购房户较为担心，被告也没有催款而未缴清余款。
第三人刘均辩称，其所购凯仑大厦c栋2102室总房款约740000元，预付220000元。因缴款时发现被告更换人员而未敢再缴清余款。
第三人季均辩称，其所购凯仑大厦2栋2001室总价款80余万元，已预缴40万元，并签订认购书。所购首套房屋，应根据生存权优先于原告经营权规定处理。
第三人陈卫华辩称，其预缴所购房屋定金20000元。
第三人张小红辩称，其所购凯仑大厦b幢2201室总房款约773000元，并签订认购书，已预缴120000元，
第三人张红军辩称，1.其所购凯仑大厦b幢801室，并签订认购书，已预缴定金120000元。2.优先受偿权司法解释并未排除未支付部分购房款消费者的法律保护，根据生存权优于经营权原则，也基于商品房物上请求权，该购房款应优于建设工程款返还。
第三人高水琴辩称，其所购凯仑大厦b幢901室，没有签订购房合同，已预缴定金120000元。因被告工程停工，其也未再缴款。
第三人曹建彬辩称，1.原告所诉超过法律规定工程款优先受偿除斥期间，已丧失优先权。2.原告主张以建筑企业劳动者权利优先于消费者理由不符合法律规定。3.其所购凯仑大厦2幢2501室，已预缴20000元，虽不足总房款50%而不能获得商品房所有权的优先权，但所享有债权应优先于工程款。
第三人汪财福未提出答辩意见。
经审理查明，2011年4月14日原、被告签订关于凯仑大酒店工程施工总承包合同，约定工程内容为土建、安装，开工日期2011年4月20日，竣工日期2013年5月1日。2011年5月28日该工程开工，2011年10月16日停工，2012年2月2日复工后2012年9月24日再次停工至今。
2012年5月23日第三人刘菊与被告签订商品房买卖合同，所购商品房为凯仑大厦2幢2002室，购房款704263元。同日第三人刘菊缴款350000元。施工中因消防设计变更减少商品房套内面积，商品房实际面积小于合同约定面积，相应减少购房款，第三人刘菊所缴购房款超过总房款一半。
2014年1月23日法院受理被告破产清算案。2014年1月30日法院决定指定管理人。2014年1月30日法院通知原告申报债权。2014年3月17日原告申报债权本金91702335元、利息23329074元，合计115031409元。同时各第三人也作债权申报。
2014年3月27日经被告管理人审查并出具债权审查报告。2014年5月7日经法院裁定宣告被告破产。2014年5月28日又出具债权审查报告，该报告载明对购房优先权审查情况：g23刘菊户购房款350000元；定金户6户即第三人顾海忠20000元（定购书总房款807533元）、赵志花320000元（无定购书）、陈小东260000元（定购书总房款728627元）、刘均220000元（定购书总房款742614元）、季均400000元（定购书总房款802272元）、陈卫华20000元（定购书总房款764131元）；补充申报债权（定金）5户即张小红120000元（定购书总房款773338元），张红军120000元（定购书总房款743088元），邱卫军、高水琴120000元（无定购书），曹建彬20000元（定购书总房款1343859元），汪财福20000元（定购书总房款734985元），上述12户购房款（定金）未付过半，根据生存权优于经营权原则享有优先于建设工程款返还本金的权利。
2014年5月原告为工程款、违约金及建设工程价款优先受偿权向被告提起诉讼。
2014年5月29日原告对被告管理人认定未达到购房款50%优于建设工程价款受偿不服提出异议。2014年6月25日被告管理人以生存权优于经营权为由未予支持。
另查明，原告向银行贷款过程中承诺放弃贷款及利息范围内的优先受偿权。
以上事实，原告举证：工商登记信息、民事决定书、民事裁定书、通知书、债权申报书、债权申报登记证、债权审查报告、异议书、寄件单、债权异议审查通知书、民事诉状、建设工程施工合同；被告举证：定金户清册、情况说明等；第三人刘菊举证：商品房买卖合同、建设工程消防设计审核意见书、设计变更通知单、平面图、照片、发票；第三人赵志花举证：银行刷卡回单、收据；第三人张小红举证：收据；第三人张红军举证：收据、凯仑帝景定购书，经当庭质证，本院予以认定。
本案在审理中，本院曾主持调解，因三方为原告建设工程款优先受偿权争议较大，故无法调解。
本案争议的焦点：1.原告主张工程款优先受偿权是否超过法定期限？2.原告主张工程款优先于未过半支付购房款的购房户破产受偿是否成立？
本院认为，一、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。原、被告签订关于凯仑大酒店工程施工总承包合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效。该合同约定竣工日期2013年5月1日，原告在该约定当月为建设工程价款优先受偿权等提起诉讼，因此原告对建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。二、同时《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中第三人刘菊与被告签订商品房买卖合同，由于施工过程中设计变更减少所购商品房面积而减少价款，第三人刘菊所缴购房款已过半，因此原告作为工程承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗该买受人。其余第三人虽然不完全符合建设工程价款优先受偿权司法解释规定，但是该第三人所缴购房款同样物化在建设工程中，且基于该司法解释规定主要考虑消费者购买商品房是一种生存的权利，而承包人权利主要是经营权。一种通行的和符合国情的做法是生存权优先于经营权并受到法律保护。反之允许承包人行使优先权，相当于用消费者的资金清偿开发商债务，即开发商将自身债务转移给消费者，这样做法违背特殊保护消费者的相应法律规定，也有失公允。况且未达到支付过半购房款的第三人在条件成就时亦可通过补足房款达到过半以上，法律也不应将该消费者权利予以排斥。综上，未达到支付过半购房款的第三人即使不能享有商品房物权优先请求权，也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、第四条的规定，判决如下：
驳回原告南通四建集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费减半后收取11355元，由原告南通四建集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费22710元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
代理审判员 华卫东
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 薛丽娟