广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第290号
上诉人（原审原告）：雷奕梅。
委托代理人：黄永军。
被上诉人（原审被告）：惠州市中惠源实业投资有限公司。
法定代表人：王川生，总经理。
委托代理人：梁勇飘。
原审第三人：广发银行股份有限公司惠州麦地南路支行。
负责人：梁国新。
上诉人雷奕梅因与被上诉人惠州市中惠源实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第499号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本院，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告雷奕梅于2013年7月5日向原审法院提起诉讼，请求：一、判决解除原被告于2011年12月1日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告所交付的全部房款240616元及按中国人民银行同期利率支付原告已付购房款利息至实际给付日止；三、判令被告支付原告违约金2406.16元（总房款×1%）；四、判令被告赔偿原告其他损失共计11118.48元（房屋维修基金1900元、代收杂费2000元、契税7218.48元）；五、判令被告承担本案诉讼费用。
主要事实和事由：原告于2011年12月1日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定以按揭方式购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水的鼎盛广场2号楼8层07号房，房屋总价为240616元，首期房款72616元原告已付给了被告，余款168000元由原告向第三人申请按揭贷款，已于2012年11月15日支付给被告。原被告双方在合同第八条中约定，被告应在2012年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收被告的商品房交付给原告使用。合同第九条第1款第（2）项约定，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行付款义务，被告却未按合同约定时间交付房屋，已构成违约。原告依合同约定于2013年3月10日书面通知被告要求解除双方所签订的商品房买卖合同，并退回原告所交的全部款项及相关损失，但被告对原告的退房要求不予配合。
被告惠州市中惠源实业投资有限公司辩称：一、逾期交房的主要原因不在于被告，主要是因为在验收过程中因设计图纸变更以及现场实际情况未及时处理，延误影响被告办理竣工验收的进度，以致逾期交楼局面的出现，原告以此单方解除商品房买卖合同没有任何法律依据；二、被告与原告双方签订的商品房买卖合同已全面得到履行，况且双方签订的商品房买卖合同已在惠阳区房产局办理了备案登记手续，商品房买卖合同的目的已实现，所以，原告无权要求被告退还已付购房款及已向政府职能部门缴纳的相关税费；三、原告无任何法律及合同依据要求被告支付本案的律师费，综上，被告与原告签订的商品房买卖合同合法有效，且双方已按合同的约定完全履行，为此，恳请法院依法驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。
原审查明的事实
原审法院经审理查明：原被告双方于2011年12月16日签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2011）00009652），合同约定：原告向被告购买位于惠州市惠阳区淡水金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场2号楼807号房，房屋总价款为人民币240616元，付款方式为办理银行按揭，原告首付72616元，余款168000元向银行申请按揭。被告应于2012年10月31日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告并符合合同约定的商品房交付原告使用，被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。
另查明，原告已向被告直接支付首付款72616元，维修基金1900元，代收杂费2000元，为涉案房屋交纳契税7218.48元，通过银行按揭支付房屋余款168000元。
还查明，原被告签订《商品房买卖合同》时，被告已取得商品房预售许可证【编号：惠阳房预许字（2011）第045号】。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。本案商品房买卖合同是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，原被告应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已按约定履行合同，交付了购房款及相关费用，被告未能按合同的约定将房屋交付给原告已构成违约，依法应承担违约责任。原告依据合同约定请求解除合同，本院予以支持。本案原告主张其已于2013年3月10日书面通知被告要求解除双方所签订的商品房买卖合同，因原告未能提供充分证据证明该通知已到达被告，故对于原告的该主张本院不予采纳。本案第三人广发银行股份有限公司惠州麦地南路支行为有独立请求权第三人，其未应诉亦未向本院提出诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷……。本案仅处理商品房买卖合同纠纷，原告与第三人的商品房担保贷款合同纠纷本院不作处理。依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第二项约定，被告应自收到原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告主张被告退还所交付的全部房款240616元，因其中168000元银行按揭款属于商品房担保贷款合同调整范围，本案不作处理。据此，被告将原告累计已付首付款72616元、维修基金1900元、代收杂费2000元、房屋契税7218.48元共计83734.48元退还给原告。原告请求按中国人民银行同期利率支付原告已付房款利息至实际给付日止，没有法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付违约金为总房款240616元的1%即2406.16元符合合同约定，本院予以支持。
据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2013年9月5日作出三项判决：一、解除原告雷奕梅与被告惠州市中惠源实业投资有限公司于2011年12月16日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2011）00009652）。二、被告惠州市中惠源实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内退还已付首期款72616元、维修基金1900元、代收杂费2000元、房屋契税7218.48元并支付违约金2406.16元共计86140.64元给原告雷奕梅。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5212元减半收取即2606元，由原告雷奕梅承担300元，由被告惠州市中惠源实业投资有限公司承担2306元。
当事人二审的意见
原审原告雷奕梅不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审第二项判决，改判被上诉人退还上诉人所交付的全部房款240616元，支付违约金2406．16元及退回房屋维修基金1900元，代收杂费2000元，契税7218．48元，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告已付购房款利息至实际给付日止；2、诉讼费由被上诉人负担。
主要事实和理由：一、上诉人对原审判决上诉人与被上诉人解除《商品房买卖合同》无异议。二、因商品房买卖合同被确认解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，商品房担保贷款合同也应被解除。被上诉人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还原审第三人和上诉人。三、本案中即使商品房担保贷款合同无法一并审理，仅处理《商品房买卖合同》纠纷，则上诉人已将全部房款240616元支付给被上诉人，在双方所签订的《商品房买卖合同》解除后，被上诉人应将全部房款返还给上诉人，而非仅是首付款，一审法院对此认定错误。上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，约定以按揭的方式购买被上诉人开发的位于惠州市惠阳区淡水的“鼎盛广场2号楼”8层07号房，商品房总金额为240616元，首期房款72616元，余款168000元通过按揭贷款，已支付给被上诉人。至此，上诉人已将全部房款240616元支付给了被上诉人，上诉人已全部履行《商品房买卖合同》的付款义务。本案中，因商品房担保贷款合同无法一并审理，仅处理商品房买卖合同纠纷，则被上诉人应在合同解除后将全部房款退还给上诉人。一审法院认为168000元银行按揭款属于商品房担保贷款合同调整范围，不作处理，仅判决被上诉人将首付款72616元退还上诉人属于认定错误。四、《商品房买卖合同》的解除是因被上诉人的违约所导致，被上诉人应承担由此给上诉人所造成的损失。虽然《商品房买卖合同》中约定被上诉人应按已付款的1％向上诉人支付违约金，但其金额过低，远不足以弥补上诉人的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由，请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。综上，本案中利息损失为实际损失，应得到支持。
被上诉人未作书面答辩。
原审第三人未作陈述及到庭参加诉讼。
本案在二审诉讼期间，被上诉人提交了4份证据：1、工程验工验收备案告知函；2、入伙公告；3、工程竣工验收报告；4、竣工验收备案表。
二审查明的事实、
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：1、2012年9月22日，上诉人与原审第三人签订《个人房屋抵押借款合同》，约定上诉人向原审第三人借款168000元。同年11月15日，原审第三人向上诉人发放贷款168000元，该款划到被上诉人的账户。2、一审判决送达后，被上诉人在法定期限内向本院提出上诉，并缴交了上诉受理费。本案在二审诉讼期间，被上诉人自愿撤回上诉，本院审查后于2014年4月14日作出（2014）惠中法民一终字第290-1号民事裁定书，准予被上诉人撤回上诉，上诉费5212元在本判决一并处理。
本院判决理由和结果
本院认为：上诉人和被上诉人对原审判决双方解除《商品房买卖合同》均不持异议，本院予以确认。本案二审的焦点问题主要有：一是合同解除，上诉人通过银行按揭支付给被上诉人的购房款168000元应否返还；二是合同约定的违约金是否过低，应否调整；三是被上诉人代收的维修基金、房屋契税及杂费应否计付利息。
关于第一个问题。《商品房买卖合同》签订后，上诉人已依约向被上诉人支付了首期购房款72616元，并通过向原审第三人按揭的方式向被上诉人支付了其余购房款168000元，完全履行合同约定的付款义务。造成《商品房买卖合同》不能履行的原因主要是被上诉人未按合同约定交付房屋，现双方当事人对于解除合同均无异议，故本院予以确认。原审第三人经一审合法传唤没有到庭参加诉讼，亦未提出独立的诉讼请求，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定，本院仅对商品房买卖合同关系进行处理。依照商品房买卖合同的法律关系，合同解除后以上诉人名义支付的全部购房款，被上诉人依法应全部返还给上诉人。因此，上诉人上诉要求被上诉人返还包括银行按揭款在内的全部购房款共240616元理由充分，本院予以支持。原审对银行按揭款部分不作处理不当，本院予以纠正。
关于第二个问题。本案中，《商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约金仅为1％，明显低于银行同期贷款利率，亦低于上诉人实际支付的按揭贷款利息，如按合同约定的1%计算逾期交房的违约金，势必造成上诉人已付款的利息损失。因此，为体现公平原则，首期购房款72616元的违约金可调整按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，按揭贷款168000元的违约金可调整按《个人房屋抵押借款合同》中约定的利率计算。原审按合同约定的1%计算违约金有失公平，本院予以变更。因上诉人未提交合同解除给其造成的损失远远高于上述调整后的违约金损失的证据，故其上诉要求支付违约金的同时，又要求计算利息损失依据不足，本院不予支持。至于上诉人与原审第三人之间的房屋抵押借款合同关系，可依法另行解决。
关于第三个问题。被上诉人向上诉人代收房屋契税后，被上诉人已将该款转至相关政府部门，这有上诉人提交的《税收转账专用完税证》为证，故原审判决该款由上诉人自行到相关政府部门办理退费并无不当，本院予以确认。维修基金亦属被上诉人代收的费用，因一审判决由被上诉人退回给上诉人后，被上诉人对此没有提出上诉，故本院直接予以维持。杂费属被上诉人收取的款项，故被上诉人在退还杂费的同时，应支付自收款之日起占用该款期间的利息给上诉人。原审判决代收费不计利息欠妥，上诉人上诉要求纠正本院予以采纳。
综上所述，原审认定事实基本清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。上诉人上诉有理部分予以采纳，无理部分予以驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持惠州市惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第499号民事判决的第一、三项及受理费负担的处理；
二、变更惠州市惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第499号民事判决的第二项为：被上诉人惠州市中惠源实业投资有限公司应在本判决送达之日起7日内，返还购房款240616元、维修基金1900元、房屋契税7218.48元、杂费2000元，共251734.48元给上诉人雷奕梅（其中：首期购房款72616元的利息从2011年12月1日起至清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算；银行按揭款168000元的利息从2012年11月15日起至清偿之日止按《个人房屋抵押借款合同》中约定的利率计算；杂费2000元的利息从2011年12月1日起至清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。
本案双方当事人提出上诉，二审案件受理费按总标的额应收5212元，其中被上诉人二审预交受理费5212元，因本院裁定准许其撤回上诉减半收取为2606元；上诉人二审预交受理费5112元，本院实收受理费2606元，该款由上诉人负担20%，即521.2元，被上诉人负担80%，即2084.8元；扣除其应负担的费用后，上诉人二审多交的4590.8元予以退回；被上诉人二审多交的521.2元予以退回。
审判长 曾 莹
审判员 邓耀辉
审判员 苏丹红
二〇一四年六月十六日
书记员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；