广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2323号
上诉人（原审被告）：刘国庆，男，1959年9月8日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：刘妙娥，女，住所。
被上诉人（原审原告）：关少娟，女，1973年1月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：蓝丽丝，广东绥爰律师事务所律师。
委托代理人：陈思韵，广东绥爰律师事务所实习律师。
上诉人刘国庆因与被上诉人关少娟物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审法院曾受理关少娟诉刘国庆物权保护纠纷一案，经审理，原审法院于2012年8月10日作出（2012）穗越法民三初字第1936号民事判决，查明以下事实：
广州市越秀区起义路贤藏街62号202房原产权人是广州市越秀房地产开发经营有限公司（以下简称越秀房产公司）。刘国庆户因拆迁被越秀房产公司安置至该房屋居住。2001年6月11日，越秀房产公司（出租人、甲方）与刘国庆（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方将上述202房（使用面积51.2平方米）出租给乙方作住宅使用，租赁期限为2001年7月1日至2002年6月30日，每月租金为102.60元等。之后，该房屋历经三次转让。
第一次转让相关情况如下：
2007年，越秀房产公司委托广东中联拍卖有限公司拍卖包括涉讼202房在内的多套房产。广东中联拍卖有限公司多次刊登拍卖公告，注明拍卖标的物为�不交吉”。此外，广东中联拍卖有限公司第287期拍卖会清单（包含涉讼202房）中附有特别说明：1、本次拍卖标的的使用人是委托人（越秀房产公司）的拆迁承租户，根据委托人提供的资料显示本次拍卖房产的租赁期已满并已解除租赁关系，委托人已送达《温馨告示》收回物业，经拍卖竞价的承租人享有同等价格条件的优先购买权，如原承租人无人认购则视同放弃该权利；2、标的按不交吉拍卖，委托人、拍卖人不负责标的物的清场移交，买受人在过户完成前不得对使用人进行清场等。2007年7月3日，案外人李新杰经竞拍买受涉讼202房并与广东中联拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，该确认书第七条再次约定本次拍卖标的的使用人是委托人（越秀房产公司）的拆迁承租户、标的按不交吉拍卖等。李新杰于2007年9月30日取得该房屋房地产权证，并于之后起诉刘国庆至�审法院要求其腾空交还房屋并按市价赔偿占用期间租金损失等。2007年12月14日，原审法院作出（2007）越法民三初字第3654号民事判决，认为刘国庆户作为承租户入住广州市越秀区起义路贤藏街62号202房，并与原产权人越秀房产公司签订房屋租赁合同，是基于先前的房屋拆迁安置关系回迁居住的，显见双方的租赁合同关系应受先前的拆迁安置关系约束，并非一般的房屋租赁合同关系，刘国庆在涉讼202房的居住权理应受到法律保护。因此，尽管该房屋所有权发生变动，并不影响刘国庆户继续与该房屋产权人保持原有租赁关系等。并判决驳回李新杰全部诉讼请求。该案宣判后，李新杰、刘国庆均无上诉，判决书于2008年1月2日发生法律效力。
第二次转让及相关情况如下：
2008年1月9日，广州市景誉拍卖行有限公司刊登拍卖公告，其中内容为：“受委托，本公司定于同年1月16�15时在本公司拍卖厅公开拍卖越秀区起义路贤藏街62号202房（54.6841平方米，参考价17万元）。”2008年1月16日，案外人阳瑛经竞拍买受涉讼202房并与广州市景誉拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，该确认书其中订明：“涉讼202房成交价为21万元，佣金10500元，合计金额220500元；标的不交吉拍卖，拍卖成交，买受人付清全部拍卖款项和佣金后，本公司仅负责协助买受人办理产权过户手续，不负责协助买受人办理物权移交，由买受人自行办理收楼及其他物权移交相关事宜”等。2008年2月13日，阳瑛取得该房屋房地产权证。同年4月18日，阳瑛起诉本案刘国庆刘国庆，要求其腾空交还涉讼202房及按房管部门评定的私房住宅市场价租金标准支付房屋使用金，并且表示如其主张的租金标准不获接纳，不考虑变更其他租金标准，仍坚持该请求等。2008年5月28日，原审法院作出（2008）越法民三初字第1291号民事判决，认为“尽管该房屋所有权再次发生变动，依然不影响刘国庆户继续与该房屋产权人保持原有租赁关系，租金标准不变。关少娟（阳瑛）虽声称在竞投买受涉讼房屋之前无前往现场察看，但也清楚知道该房屋属不交吉拍卖，表明涉讼房屋在拍卖时存在权利负担，其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该等交易方式对价格的影响”等。并判决驳回阳瑛在该案中提出的诉讼请求。该判决作出后，阳瑛不服判决提起上诉。为此，本院于2008年12月19日作出（2008）穗中法民五终字第3328号民事判决。该判决认为：“刘国庆就涉讼202房与越秀房产公司签订《广州市房地产租赁合同》，双方之间确立租赁合同关系。而且刘国庆是由于承租公房的拆迁安置而承租了涉讼202房，刘国庆与越秀房产公司的租赁关系受先前的拆迁安置关系约定。刘国庆是否属于�公房膨胀户’均不影响其与越秀房产公司之间的拆迁安置关系和租赁关系。因此，虽然上述《广州市房地产租赁合同》履行期限已经届满，但刘国庆与越秀房产公司之间仍存在租赁关系，且越秀房产公司在安排刘国庆回迁前仍负有安置刘国庆的义务。而阳瑛是通过不交吉价方式拍卖取得涉讼202房的所有权，所有权的变更不影响上述租赁关系的效力，故阳瑛仍负有将涉讼202房出租给刘国庆居住使用的义务，刘国庆则应按上述合同约定的标准向阳瑛支付租金”等。最终判决驳回上诉，维持原判。
2008年，涉讼202房第三次转让，由关少娟买受。同年9月25日，关少娟取得涉讼202房《房地产权证》（粤房地证字第C6900748号）。关少娟、刘国庆未签订租赁合同，亦未收（交）2008年9月25日起至今的房屋租金。
上述案件审理过程中，关少娟称，其是通过中介向阳瑛购买涉讼房屋的；购买时知道房屋有租户，但阳瑛称租户一年后搬出。刘国庆称涉讼202房现由刘国庆及其妻子何万强、女儿刘月明、姐姐刘妙娥、姐夫高树穗、外甥女高飞燕共同居住；刘国庆并非不交租金，只是不同意按私房标准交租，同意按法院判决的标准交租。
经审理，上述案件最终判令：一、刘国庆应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向关少娟支付2008年9月26日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按房管部门评定的同期广州市公房住宅租金标准计付）。二、驳回关少娟的其他诉讼请求。
上述判决作出后，关少娟不服一审判决，向本院提起上诉，经二审审理，于2012年11月28日作出（2012）穗中法民五终字第3272号民事判决，判令：一、维持广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1936号民事判决主文第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2012）穗�法民三初字第1936号民事判决主文第一项为：刘国庆应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向关少娟支付2008年9月26日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按房管部门评定的同期广州市私房住宅租金标准计付）。上述判决于2012年11月28日发生法律效力。
刘国庆不服上述二审判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2013年3月29日作出粤检民抗字（2013）126号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2013年5月24日作出（2013）粤高法审监民抗字第194号民事裁定，提审上述案件。经审理，广东省高级人民法院于2013年12月12日作出（2013）粤高法审监民提字第163号民事判决，判令：维持广东省广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第3272号民事判决。
此后，关少娟因与刘国庆物权保护纠纷一案，向原审法院提起本案诉讼，请求：1.刘国庆及其同住人员立即将广州市越秀区光塔街贤藏街62号202房屋腾空交回给关少娟；2.刘国庆支付从2012年11月29日起至实际迁出之日止的房屋使用费（按房管部门评定的私房住宅市场租金标准缴交）。
庭审过程中，关少娟申请撤回“刘国庆及其同住人员立即将广州市越秀区光塔街贤藏街62号202房屋腾空交回给关少娟”的诉讼请求，经审查，关少娟撤回该项诉请系其对自身权利的处分，于法不悖，原审法院已予以照准。
原审法院认为：根据前述生效判决认定，基于先前拆迁安置关系的约束等原因，关少娟虽购得涉讼房屋，仍应将涉讼房屋出租给刘国庆使用；同时，在前述生效判决亦明确了刘国庆继续承租、使用涉讼房屋应按何标准交付租金的问题。本案中，关少娟诉请要求刘国庆支付租金，性质与前案相同，仅计收时段不同，在本案审理过程未有发现新的事�，故关少娟主张按照前案确定的标准支付使用费并无不妥，原审法院予以支持。另，由于本判决发生法律效力之日以后的使用费尚未发生，本案不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、刘国庆应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向关少娟支付2012年11月29日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付）。二、驳回关少娟的其他诉讼请求。本案受理费50元，由关少娟负担25元，由刘国庆负担25元。
判后，刘国庆不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）穗越法民三初字第2248号的判决。对涉讼本房屋的公房承租权是基于原分配居住公房被原广州市越秀房地产开发经营公司拆迁后回迁取得，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，该回迁房屋的所有权应为我方原居住的所有权人：因当时拆迁政策规定原因使得我方的回迁面积比拆迁面积大，所以原广州市越秀房地产开发经营公司仅对比原拆迁面积膨胀的部分拥有产权，而其能成为公房租赁合同的出租人，房屋产权性质也是“国有”，仅因为涉讼房屋是回迁房，才继续以公房租赁形式出租给刘国庆使用，是基于原是越秀区房局管下属企业，政府委托其作为涉讼公房的管理人而已。刘国庆对涉讼房屋拥有的是公房使用权，租赁只是形式，其实质是国家分配的公房使用权，若刘国庆不具有法定的丧失拥有该公房福利的条件，任何人无权剥夺刘国庆的公房承租权。建设部《城市公有房屋管理规定》第二十六条第（五）项和《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第（五）项均规定：承租人承租公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的，出租人有权终止合同，收回�屋。但刘国庆承租公房一直是一家人自行居住不存在违反规定的情形，不构成违约，可见是要以公房承租继续租赁，广州市越秀房地产开发公司无权其拒绝收租而解除公房租赁合同。广州市越秀房地产开发公司既没有在出售涉讼公房前对刘国庆住房做出安置，在刘国庆在还不知涉讼房屋产权可能变更的情况下也没有依法履行通知承租人，保障刘国庆的优先购买权的义务，在温馨提示上用别人的姓名代替刘国庆，严重侵害了刘国庆的合法权益。刘国庆认为原福利政策下的公房承租权会随着政策的改变而发生变化，但这种变化也是国家政策框架内的变化，如公房范围的变化，公房承租权条件的变化、经济适用房和廉租房的政策、甚至双限房的推出，但这种变化仅是国家福利政策形式和适用条件的变化，刘国庆是没有其他住房依然依赖于租赁政府廉租房的群体，政府并�能放弃自已的责任，越秀房地产开发公司理应询问一下刘国庆是否愿意按房改政策购买现房，损害了刘国庆的合法权益，刘国庆只是一个普通的，甚至是底层的广州市民，无法了解复杂的法律和政策，只是对损害刘国庆和许多与刘国庆一样情形的老街坊利益的国企改制中的违规行为，有着切肤之痛。以上述事实证明，涉讼贤藏街62号202房原是纯属“国有公房”并不是他人的私房屋，《国家物权法》条文都是针对当前国有资产的流失情况，在坚持平等保护原则的基础上强化了对国有资产保护，《物权法》第45条规定：法律规定属于国家所有财产，即全民所有，国有财产由国务院代表国家行使所有权依照其规定，对此任何人都没有质疑。第57条第1款规定：履行国有财产管理，监督促进国有资产保值增值，防止国有财产损失滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应�依法承担法律责任。第2款规定：违反国有财产管理规定在企业改制，合并分立，关联交易等过程中，低价转让，合谋私分，擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应依法承担法律责任。《企业国有资产法》第10条规定：国有资产受法律保护，任何单位和个人不得侵害，保证国有资产管理合理，防止国有资产流失，在一定程度上堵住国有资产流失的主要通道。法院政府部们有权利有义务从法律上抑制各关键环节的“暗箱操作”。希望人民法院查清事实，正确适用法律，维护国家与民众的合法权益。
被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、根据生效判决即原审判决第三页，第一次涉案房屋进行拍卖，拍卖公司在拍卖清单负附有拍卖清单，注明涉案房屋租赁期限已经届满并且委托人与承租人即上诉人已经解除租赁关系，同时委托人已经送达温馨提示，收回物业，如果原来的承租人没有购买，就视为放弃优先购买权，同时登报和公告信息也可以证明，上诉人在拍卖期间没有购买涉案房屋，因此应当视为放弃有限购买权。2、一审法院2012穗越法1936号案，法官在庭审中多次向上诉人询问是否购买涉案房屋，是否撤销此前房屋买卖，是否行使优先购买权，上诉人才庭审中明确提出不撤销之前拍卖的诉讼，因此可以认定上诉人放弃优先购买涉案房屋。3、根据上诉人与越秀房地产开发公司签订租赁合同第16条约定，上诉人最后一次签约是在2001.6.15，期限是1年，在2002.6.30租赁期满后，上诉人没有向越秀房产公司支付过一分钱的租金，至此双方之间不定期的租赁关系终结，根据合同法229条规定，双方已形成的不定期租赁关系，双方均有权解除合同，由于上诉人长期不缴纳租金以及相关税费，买受人有权解除与上诉人之间的不定期的租赁关系符合法律规定，并无剥夺上诉人的公房承租权。越秀房产公司承认第一次租赁期限届满已经与上诉人解除租赁关系，这在生效判决可以证实。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，确定双方当事人租赁关系及相关的租金标准的事实，已有生效判决予以认定，对该认定，本案应予确认。本案与该生效判决仅诉请租金时段的区别，并无影响双方当事人法律关系的事实发生。故此，上诉人就涉案房屋属于公房及其公房拆迁权益的上诉理由与生效判决主张相同，原生效判决均有定论，该部分上诉理由本院不予采纳。应当指出，公租房有其特定的历史成因，其形成的法律关系中的确涵盖了涉案房屋使用人的相应权益，不应随意剥夺。上诉人认为相关权益受侵害的应另循法律途径向侵害人予以主张。确有条件申请社会福利救济的，可依法向相关政府部门予以申请。但是，本案涉案房屋属于被上诉人私有财产，已由生效法律文书确认，由被上诉人承担社会福利义务并无法律依据。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘国庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年九月二十九日
书记员 阮志雄