广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江鹤法民二初字第305号
原告：中国建设银行股份有限公司鹤山支行，住所地：广东省鹤山市，裕民路28、30号。
负责人：李其锐，该支行行长。
委托代理人：沈健，广东金硕律师事务所律师。
委托代理人：林�超，广东金硕律师事务所律师。
被告：鹤山市源和房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市。
法定代表人：杨银欢，该公司总经理。
委托代理人：陈启连，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行（以下简称“建行鹤山支行”）诉被告鹤山市源和房地产开发有限公司（以下简称“源和公司”）保证合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法由审判员何建通适用简易程序于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告建行鹤山支行的委托代理人林子超，被告源和公司的委托代理人陈启连到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建行鹤山支行诉称：2012年7月30日，源和公司与原告签订了编号为201207《楼宇抵押贷款合作协议》。双方约定：1、双方就座落于鹤山市沙坪汇源水口村的御龙汇商住小区�商品楼宇进行抵押贷款合作。原告为源和公司的项目内的住宅、商住用房的购房人提供相关的贷款业务，源和公司对此提供无条件、不可撤销的连带保证责任。2、保证期限为原告将本案贷款资金划入源和公司的银行账户之日起至源和公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交给原告保管之日止。3、保证范围为：抵押贷款本金及其利息，原告为实现债权而产生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师费等及其它有关费用。4、若购房人未依约履行《借款合同》确定的义务，源和公司在原告方发出要求其代偿的通知之日起三十日内，应向原告履行代偿购房人所欠原告的房贷相关债务。2012年12月，岑建欢向源和公司购买本协议项目内房屋，并向原告申请贷款。原告依三方的意思，向源和公司汇划房款52万元。后因岑建欢未能依约足额按期�款产生纠纷，原告与其在法院的主持下达成调解协议--（2015）江鹤法民三初字第73号民事调解书（已生效）。但岑建欢至今未履行调解书的协议内容，原告依法向法院申请强制执行。但因源和公司与岑建欢一直未能办妥抵押物鹤山市沙坪御龙汇商住小区4幢商铺22的房产证及他项权证，无法对抵押物进行拍卖处理，原告的权益亦无法得以实现。原告亦向源和公司发出履行保证责任催告函，但源和公司至今未履行保证责任。现请求法院判令：1、被告对借款人岑建欢应向原告清偿的债务承担连带担保责任，其中岑建欢应向原告清偿的债务有：1）、440677500-014-201300049号《个人住房（商业住房）借款合同》项下的借款本金467000.56元及借款利息、罚息、复利2784.17元（暂计至2015年1月14日，从2015年1月15日起至贷款清偿日止的利息、罚息及复利就按440677500-014-201300049号《个人住房（商业住房）借款合同》的约定计算）；2）应向原告支付原告为本案支付的律师费28000元；3）、向原告支付原告已垫付的由岑建欢负担的（2015）江鹤法民三初字第73号案件受理费4383.50元、保全费2895元，合计7278.50元。2、被告承担本案诉讼费用。
被告源和公司辩称：一、按照我司与江门市泰力房地产开发有限公司（以下简称“泰力公司”）的约定，应由泰力公司对本案债务承担责任。1、鹤山御龙汇项目（即涉案房屋所属的楼盘）是原告与泰力公司合作开发，双方于2012年11月7日签订的《协议书》第一条：“御龙汇项目销售的商品房买受人办理了按揭贷款，按揭款项已划入甲方（即源和公司）专户，但因买受人违约导致甲方按《按揭贷款业务合作协议》或《楼宇抵押贷款合作协议》的约定承担保证责任时，由此而造成的后果，乙方（即泰力公司）必须负全责，�由乙方负责处理，因此而产生的费用从处置抵押物的余款中支付，不足的部分由乙方承担。”2、结合本案，由于购房人岑建欢未能按照借款合同的约定偿还房贷，导致建行鹤山支行起诉源和公司，并主张源和公司按照《楼宇抵押贷款合作协议》的约定对购房人岑建欢所欠的债务承担连带保证责任，而按照上述《协议书》的约定，源和公司对本案债务承担的保证责任全部应由泰力公司实际承担。二、由于泰力公司的过错，才导致涉案房屋至今仍未能办理房产证及他项权证。1、源和公司与泰力公司于2012年11月7日签订的《协议书》第二条：“御龙汇项目出卖人应当在商品房交付使用后，乙方承诺在500个天（含节假日）内为买受方办好商品房确权手续，逾期办理的，前述《按揭贷款业务合作协议》和《楼宇抵押贷款合作协议》约定应当由甲方承担的保证责任全部由乙方�担。”2、涉案房屋已交付给购房人岑建欢，鉴于现时建设银行鹤山支行已明确要求源和公司按照《按揭贷款业务合作协议》的约定对涉案债务承担保证责任，但由于泰力公司至今仍未支付房屋建筑面积的测绘费用给相关单位，导致涉案房屋仍未能办理房产证及他项权证，因此，按照上述《协议书》第二条的约定，泰力公司亦应对涉案债务承担全部责任。3、关于购房人岑建欢因未能依约足额按期还款给银行产生的纠纷，经鹤山市人民法院审理，双方已达成调解，并由法院制作了（2015）江鹤法民三初字第73号民事调解书，根据该调解书，建设银行鹤山支行对涉案房屋在其债权范围内享有优先受偿权。按照《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”的规定，结合上述民事调解书，对于涉案债务，由于现�建行鹤山支行已就上述民事调解书申请法院强制执行，只要泰力公司为涉案房屋办妥房产证及他项权证，法院便可对涉案房屋进行拍卖处理，即建行鹤山支行的权益可得以实现，因此，追加泰力公司为本案被告参加诉讼，并由泰力公司对涉案债务承担责任。
经审理查明：2012年7月30日，原、被告签订了编号为201207《楼宇抵押贷款合作协议》。双方约定就座落于鹤山市沙坪汇源水口村的御龙汇商住小区的商品楼宇进行抵押贷款合作。在楼宇销售期间，被告源和公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限为原告将贷款资金划入源和公司的银行账户之日起至源和公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。保证范围为抵押贷款本金、贷款所生利息（含罚�、复息、违约金等）、原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。被告同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要原告发出书面通知，被告即在原告发出通知之日起三十日内代偿购房人所欠原告的贷款。2012年12月7日，岑建欢与被告源和公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买御龙汇商住小区4幢商铺22即《楼宇抵押贷款合作协议》中约定的房屋，并向原告申请贷款。2013年6月3日，原告与岑建欢签订编号为440677500-014-201300049的《个人住房（商业住房）借款合同》，向岑建欢借款52万元，并将52万元划入借款人指定的账户（账户名称：源和公司，账号：44×××36，开户行：建行鹤山支行）。合同签订后，原告于2013年7月1日将购房款52万元划入岑建欢指定的账�（即被告的账户）。后因岑建欢未能依约足额按期还款产生纠纷，原告遂起诉岑建欢，本院于2015年2月2日受理该案，双方在本院的主持下达成调解协议，鹤山市人民法院据此作出（2015）江鹤法民三初字第73号民事调解书，调解书的协议如下：“一、建行鹤山支行与岑建欢签订的440677500-014-201300049的《个人住房（商业住房）借款合同》于本调解书生效之日起解除；二、岑建欢于2015年4月10日前向建行鹤山支行清偿借款本金467000.56元，借款利息、罚息及复利2784.17元（利息、罚息和复利计至2015年1月14日，从2015年1月15日起至贷款清偿日至的利息、罚息复利按合同约定计算）；三、岑建欢于2015年4月10日前向建行鹤山市行支付因本案支出的律师费28000元；……”。现调解书已发生法律效力。由于岑建欢没有履行调解书还款义务，原告申请强制执行，本院立案执行，执行案号为（2015）江鹤法执字第381号，在执行过程中，因抵押物鹤山市沙坪御龙汇商住小区4幢商铺22未取得房产证，无法进行拍卖处理，且未发现被执行人岑建欢有其他财产可供执行，故本院于2015年8月19日作出执行裁定书，裁定本院（2015）江鹤法执字第381号执行案终结本次执行。
另查明：原告于2014年11月25日向鹤山市源和房地产开发有限公司发出《关于商请贵公司履行保证责任的函》，要求源和公司对岑建欢向原告申请的贷款承担连带保证责任，被告源和公司于2014年12月11日收到原告发出的《关于商请贵公司履行保证责任的函》。
至2015年10月30日止，被告尚欠原告本金467000.47元及利息、罚息、复利，律师费28000元，案件受理费4383.50元和保全费2895元。
以上事实，有原告提供的证据及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为：本案是保证合�纠纷。原、被告签订的编号为201207《楼宇抵押贷款合作协议》是双方真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。本案纠纷产生的原因是在借款人岑建欢未依约向原告履行还款义务时，被告经原告通知后拒不履行连带保证责任，根据《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，被告对借款人岑建欢应向原告清偿的债务应承担连带保证责任，而保证责任的范围是：1、贷款本金（即岑建欢应向原告清偿的借款520000元）；2、贷款所生利息（含罚息、复息、违约金等），即岑建欢应向原告清偿的借款520000元所生的利息（含罚息、复息、违约金等）；3、原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等），即原告为本案支付的律师费28000元及原告在（2015）江鹤法民三初字第73号所垫付的案件受理费4383.50元和保全费2895元。至2015年10月30日止，借款人岑建欢尚欠原告借款本金467000.47元及利息、罚息、复利，律师费28000元，案件受理费4383.50元和保全费2895元。综上，原告请求被告对借款人岑建欢应向原告清偿的债务承担连带担保责任的理据充分，本院予以支持，借款人岑建欢应向原告清偿的债务有：1、440677500-014-201300049号《个人住房（商业住房）借款合同》项下的借款本金467000.47元及借款利息、罚息、复利（暂计至2015年1月14日为2784.17元，从2015年1月15日起至贷款清偿日止的利息、罚息及复利按440677500-014-201300049号《个人住房（商业住房）借款合同》的约定计算）；2、原告已支付的律师费28000元；3、原告已垫付的应由岑建欢负担的（2015）江鹤法民三初字第73号案件受理费4383.50元、保全费2895元。对原告请求的超出部分，本院不予支持。
被告源和公司辩称应由泰力公司对本案债务承担责任，鉴于被告源和公司与泰力公司之间的约定不能对抗第三人（即原告），故被告的辩称意见理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告鹤山市源和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起立即对借款人岑建欢应向原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行清偿的债务承担连带责任，其中借款人岑建欢应向原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行清偿的债务如下：1、借款本金467000.47元及利息、罚息、复利【利息、罚息、复利计至2015年1月14日为2784.17；利息、罚息及复利从2015年1月15日起按440677500-014-201300049号《个人住房（商业住房）借款合同》的约定计至款项付清之日止】；2、律师费28000元；3、案件受理费4383.50元和保全费2895元；
二、驳回原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4425.50元（已减半收取），由被告鹤山市源和房地产开发有限公司负担（原告已预交受理费，被告应负担的受理费在履行判决义务时迳付予原告，本院不再收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七天内向广东省江门市中级人民法院预交第二审案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何建通
二〇一五年十一月三日
书记员 吕美珊