延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终155号上诉人（原审被告）:延边现代房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市天池路2088号。法定代表人：郑成胜，经理。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尚舟舟，住吉林省和龙市，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王政，安图县明月法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孙殿辉，住吉林省和龙市，现住吉林省安图县。委托诉讼代理人：王政，安图县明月法律服务所法律工作者。上诉人延边现代房地产开发有限公司（以下简称“延边现代房地产”）因与被上诉人尚舟舟、孙殿辉房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初7122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人延边现代房地产的委托诉讼代理人杨胜宪，被上诉人尚舟舟、孙殿辉及其委托诉讼代理人王政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。延边现代房地产上诉请求：撤销一审判决，依法改判调整违约金（按同类地段租金标准）。理由：1.双方合同中约定的违约金约定过高，应予调整。依照《合同法解释二》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的30%，即可认定为违约金约定过高。诉争房屋同地段的年租金标准为1万元左右，而被上诉人主张的275天的违约金即达到3.8万元，显然超过实际损失的30%。因此对双方合同约定的违约金应当进行调整。2.上诉人迟延交房是因在安装电梯过程中受到电梯公司的诈骗，致使电梯安装迟迟不能到位，从而影响了房屋的交付期限。尚舟舟、孙殿辉辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。理由：上诉人迟延交房给被上诉人带来了巨大的经济损失和生活不便。被上诉人购买此房是为了解决子女入学问题，因房屋迟延交付，户口不能迁入延吉市，子女也不能在延吉市就近入学，无形中增加了孩子就读其他中学的食宿费用和交通费用。另外因为迟延交房，导致被上诉人的装修投入比2015年增加了近30%的费用（2万余元）。以上损失比一审判决认定的违约金要多得多，因此不存在违约金过高的情形。尚舟舟、孙殿辉向一审法院起诉请求：要求被告向二原告支付迟延交付违约金38158.395元（462526元/天×0.0003×275天），并承担本案的诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系，2015年4月21日原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告应于2015年8月30日之前向二原告交付涉案房屋，但被告未能按约履行。2016年5月31日，被告向二原告交付涉案房屋，故被告应按合同约定承担迟延交付违约责任。二原告主张被告按合同约定给其办理涉案房屋产权变更登记，且主张被告向其自合同约定之日次日（2015年8月31日）至实际交付之日（2016年5月31日）期间，每日按涉案房屋总价款462526元的万分之三的违约金。一审法院认定事实：2015年4月21日，二原告与被告签订了合同编号为YS00041395的《商品房买卖合同（预售）》，该合同主要约定：1、二原告购买的商品房位于现代国际城15号0569幢3单元501号；2、预测建筑面积82.33平方米，该商品房单价为每平方米5624.78元，总房款为462526元；3、付款方式为分期付款，二原告应于2015年4月14日前支付总房款的61%，即人民币282526元整，剩余房款180000元向银行申请贷款支付；4、被告应当在2015年8月30日前向二原告交付涉案房屋；5、被告如未按本合同规定的时间将涉案房屋交付给二原告使用，逾期在20日之内，自交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，被告按日计算向二原告支付全部房款万分之三的违约金，若逾期交付超过20日后，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向二原告支付全部房款万分之三的违约金。2015年4月8日，二原告通过银行按揭贷款方式向被告支付剩余购房款180000元。2016年5月31日，二原告向被告交纳电费、取暖费、物业管理费、装饰垃圾费、材料运送费，被告向二原告出具《现代国际房屋交付使用凭证及相关费用结算单》。另查明，被告向二原告交付房屋钥匙的时间为2016年5月31日。一审法院认为：一、关于诉争房屋的效力及确定责任问题。原、被告签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。二原告已按合同约定的数额支付了全部购房款，被告未按合同约定的时间交付涉案房屋，被告的行为应认定为违约行为，需承担违约责任。被告主张迟延交付房屋是由于电梯公司诈骗行为所致，且涉案房屋交付的时间为2015年10月20日，但其作为负有举证责任的当事人，未提交证据证明上述事实，故对被告主张的该事实，本院不予认定。二、关于延迟交房违约金的约定是否过高的问题。被告主张迟延交房计算违约金的依据应当是同类房屋的租金标准，按日万分之三计算明显过高。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，因原、被告双方对于违约金的计算方法已有约定，即《商品房买卖合同（预售）》约定若逾期交付超过20日后，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向二原告支付全部房价款万分之三的违约金，故对被告主张违约金过高的抗辩理由，本院不予支持；经计算，被告逾期交付涉案房屋给二原告造成的违约损失应为：自合同约定交付之日次日（2015年8月31日）起至实际交付之日（2016年5月31日）止，共计275天，以462526元为本金，按每日万分之三的利率计付，共计38158.40元（462526元/天×0.0003×275天）。对二原告的上述违约损失，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告延边现代房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告尚舟舟、孙殿辉支付违约金38158.40元。如果被告延边现代房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费754元，减半收取377元，由被告延边现代房地产开发有限公司负担。二审中，尚舟舟、孙殿辉为证实自己的主张向本院递交的证据有：二人婚生子孙羽学籍证明、延吉市北大建材市场通达洁具于2017年3月5日出具的证明各一份。证明因上诉人迟延交房导致孙羽尚在偏远的二道白河就读小学，被上诉人因建材价格上涨多支出了30%的装修费用。延边现代房地产质证称该组证据与本案无关。本院认为该组证据与本案无直接关联，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：尚舟舟、孙殿辉与延边现代房地产签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。尚舟舟、孙殿辉按照合同约定已支付全部购房款，但延边现代房地产没有按合同约定向二人交付房屋已构成违约。因此，尚舟舟、孙殿辉主张延边现代房地产支付违约金的诉讼请求，应予支持。庭审中延边现代房地产主张尚舟舟、孙殿辉按双方合同第十二条约定“全部房屋价款日万分之三”支付违约金的诉讼请求过高，请求给予调整。结合诉争房屋所处区域的租房水准，对于延边现代房地产提出的违约金过高的主张应予支持。综合本案实际和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，本案违约金酌定调整为每月1200元为宜，即1200元/月×275天＝11000元。至于尚舟舟、孙殿辉提出子女就学及装修费用上涨问题，并非迟延交房的直接损失，故本院不予支持。延边现代房地产主张因涉嫌刑事诈骗，延期交房的抗辩意见，本院亦不予支持。综上，延边现代房地产的上诉理由部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初7122民事判决为：“被告延边现代房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告尚舟舟、孙殿辉支付违约金11000元”；二、驳回尚舟舟、孙殿辉的其他诉讼请求。如果延边现代房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担，二审案件受理费754元，由延边现代房地产开发有限公司负担377元，由尚舟舟、孙殿辉负担377元。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一七年五月二日书记员  尹光熹