福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第8135号
原告李小武，男，1982年10月14日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县。
委托代理人唐志良，福建联合信实律师事务所律师。
被告赖丽萍，女，1989年8月19日出生，汉族，住福建省平和县坂仔镇。
被告余剑华，男，1980年8月30日出生，汉族，住福建省清流县嵩溪镇。
被告余广荣，男，1985年2月3日出生，汉族，住福建省顺昌县高阳乡。
原告李小武与被告赖丽萍、余剑华、余广荣申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告李小武的委托代理人唐志良、被告余广荣到庭参加诉讼。被告赖丽萍、余广荣经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李小武诉称，李小武与赖丽萍、余剑华民间借贷纠纷经厦门市湖里区人民法院主持调解双方于2012年12月7日达成（2012）湖民初字第7021号民事调解书：赖丽萍、余剑华同意支付李小武借款460000元，自2012年12月起，于每月10日前支付李小武借款30000元，直至款项付清为止。若赖丽萍、余剑华有任何一期未能按时足额支付，则赖丽萍、余剑华除偿还尚未交付的借款本金外，还需支付李小武利息（利息以尚未偿还的借款本金为基数，自2012年6月29日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至实际付款日止，同时李小武有权就赖丽萍、余剑华尚未支付的全部款项及利息向法院申请强制执行。该《民事调解书》生效后，赖丽萍、余剑华却未按民事调解书约定支付任何款项，李小武于2012年12月21日向厦门市湖里区人民法院申请强制执行，案号（2013）湖执行字第133号，后湖里区人民法院依法查封了讼争房产。2015年8月26日余广荣以讼争房产已被其购买为由提出执行异议要求中止对讼争房产的强制执行。厦门市湖里区人民法院于当日受理后经审查于2015年9月10日作出（2015）湖执行异字第82号《执行裁定书》，裁定中止对讼争房产的执行。而事实上，在执行异议中余广荣提供的证据材料并不具有真实性、关联性，根本不能证明其所谓讼争房产自2011年7月16日就已由其购买并支付了全部房款和实际占有讼争房产的事实。同时即便余广荣提供的《房产买卖协议书（二手房）》是真实的，根据该协议中“双方应于2016年7月1日之前到当地房产交易大厅签订房管部门要求的格式文本并同时办理房产买卖登记手续”、“（该时间系）一手产权满5年的前提下，若不满5年的可后缓至满5年”的约定，也可以充分证明讼争房产之所以至今未办理过户登记的原因也是余广荣为规避纳税而与赖丽萍作出的约定，显然讼争房产至今未过户登记系余广荣自身原因所造成，因此余广荣关于对被执行人赖丽萍名下址于龙海市角美镇龙池开发区瑞鑫佳园三期B、C区20幢1301号房产的执行异议以及要求中止执行并解除查封措施的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，根本不能成立。因此厦门市湖里区人民法院作出（2015）湖执异字第82号执行裁定书裁定中止对讼争房产的执行错误。遂向法院提起诉讼，请求判令：1、对赖丽萍、余剑华名下址于龙海市角美镇龙池开发区瑞鑫佳园三期B、C区20幢1301号房产许可执行并依法拍卖以清偿所欠原告款项；2、本案诉讼费由被告承担。
被告余广荣辩称，其与赖丽萍于2011年7月21日达成案涉房产的买卖协议。其已经把买房子的全部款项付给赖丽萍，后来去找赖丽萍过户，已经找不到赖丽萍本人了，按揭都是余广荣帮赖丽萍还的。“满五年”是中介自己写上去的，当时余广荣也没有认真看。希望法庭中止案涉房产的查封。
被告赖丽萍、余剑华未作答辩。
经审理查明，2011年7月16日，赖丽萍（甲方、卖方）与余广荣（乙方、买方）在龙海市角美永帆房屋经纪所的居间下签订《房产买卖协议书》（二手房），约定：余广荣自愿购买赖丽萍位于龙海市角美镇龙池开发区瑞鑫佳园三期B、C区20幢1301号房产，总价445900元；本协议签订同时乙方应支付购房定金20000元，购房定金将在第二次付房款时转为房款；乙方应在2011年7月21日前支付房款118877元，剩余房款297023元由乙方延续甲方银行按揭，乙方必须每月定时足额还贷（若因乙方原因致使还贷逾期给甲方造成损失，甲方有权解除买卖协议，并且不退还已收房款。甲方不能单方面取消和终止全权委托公证，若因此给乙方造成损失，甲方须赔付乙方购房款的两倍作为赔偿），余款10000元于一手产权证办好后甲方拿产权证去公证处办理全权委托公证给乙方当天一次性支付给甲方；甲乙双方应于2016年7月15日（一手产权证满5年的前提下，不满5年可后缓满5年）之前到当地房地产交易大厅签订房管部门要求的格式文本（房地产买卖契约或存量房买卖合同）并同时办理房产买卖登记手续；甲方同意在办理全权委托公证当日、收到首期房款当日将房屋交付给乙方使用（若该房屋有出租，甲方应连同租赁关系一并转移给乙方）；甲方应在交房当日将水、电、煤气、电话、物业管理、公维金、有线电视、宽带网等费用结清；补充条款：若产权过户时已办理的委托公证书不能用于过户，甲方应无条件配合乙方办理产权过户到乙方名下或乙方指定的人名下，并不得收取其他一切费用；甲方与开发商交房的一切费用（凭发票）乙方应补给甲方（物业费除外）。当日，余广荣自述以现金方式向赖丽萍支付20000元，赖丽萍出具《收条》，见证人为案外人范禄葵。
2011年7月21日，余广荣自述以现金方式向赖丽萍支付118877元，赖丽萍向余广荣出具《收条》，见证人为案外人范禄葵。
2012年7月11日，余广荣自述以现金方式向赖丽萍支付10000元，赖丽萍向余广荣出具《收条》，见证人为案外人蓝贵发。
2015年4月4日，署名为鸿源尚品管理处出具《交费证明》，内容为：证明20号楼1301业主余广荣物业费从2011年8月至2013年12月已交，总计2978元。
署名为“中介方范禄葵”出具《房屋移交证明》，内容为：余广荣向赖丽萍购买的位于龙海市角美镇龙池开发区瑞鑫佳园三期BC区20幢1301号房于2011年7月21日正式移交给买方余广荣。
余广荣提交销售不动产发票复印件、2011年8月20日至2013年7月20日赖丽萍银行卡贷款还款明细记录复印件、赖丽萍中国银行卡复印件、2014年1月16日至2015年3月26日赖丽萍银行卡明细复印件、2014年6月3日至2015年4月1日期间余广荣银行卡明细、2012年10月20日至2013年12月20日赖丽萍银行卡贷款还款明细用于证明余广荣从2011年8月起按月代赖丽萍偿还讼争房产的银行按揭贷款。李小武对上述证据中仅有复印件的证据真实性均不确认，认为无法证明赖丽萍的银行账户与余广荣的关系，余广荣的银行卡明细中没有体现给赖丽萍的转账记录，也没有体现转款用途，即便有给赖丽萍转款且用于偿还银行按揭贷款，根据余广荣的标注也仅有2014年10月18日、11月19日、12月18日及2015年1月16日的四次转账记录，与余广荣陈述自2011年8月起偿还按揭贷款的说法不符。
余广荣还提交缴交讼争房产2010年8月至2013年12月的部分物业费、公维金、公摊等的票据，部分注明缴款人赖丽萍，部分注明缴款人余广荣。李小武认为发票上有备注“余广荣”不能证明是余广荣基于房产所有而缴纳，存在代缴或因租赁缴纳的情形。
庭审中，余广荣陈述，从2011年7月到2014年其大部分都是通过柜员机现金存入赖丽萍的还贷卡中的，有几笔是通过手机银行转账到还贷卡上；交首付的钱是从角美工商银行取的，现金支付给赖丽萍，打不出取款凭证；目前讼争房产是余广荣父亲在使用；2012年底开始联系不上赖丽萍，但不想去法院起诉，怕麻烦。
另查明，2010年8月9日，赖丽萍（买受人）与案外人漳州市鸿冠房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买址于龙海市角美镇龙池开发区瑞鑫佳园三期B、C区20幢1301号房产。2010年，赖丽萍（借款人）与案外人中国银行股份有限公司漳州角美支行（贷款人）、漳州市鸿冠房地产开发有限公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。目前讼争房产备案登记权属人为赖丽萍。
还查明，申请执行人冯浩与被执行人赖丽萍民间借贷纠纷一案执行期间，本院作出（2012）湖执行字第2446号执行裁定书，于2013年4月8日向漳州台商投资区房产权属交易登记发证中心发出协助执行通知书，要求协助查封讼争房产。2015年4月3日，本院对讼争房产继续查封，查封期限从2015年4月3日至2018年4月2日。执行过程中，余广荣于2015年5月8日提出书面执行异议，要求中止对讼争房产的执行。本院于2015年5月21日作出（2015）湖执异字第22号执行裁定书，裁定：中止对址于龙海市角美镇龙池开发区瑞鑫佳园三期B、C区20幢1301号房产的执行。
申请执行人李小武与被执行人余剑华、赖丽萍民间借贷纠纷一案执行期间，本院作出（2013）湖执行字第133号执行裁定书，于2015年8月14日查封讼争房产，查封期限从2015年8月14日至2018年8月13日。在执行过程中，余广荣于于2015年8月26日提出书面执行异议，主张讼争房产是其合法购买所得，且其已全面履行合同义务，支付全部购房款，实际占有房产，对未办理过户登记不存在过错，要求中止对讼争房产的执行。2015年9月10日，本院作出（2015）湖执异字第82号执行裁定书，裁定：中止对址于龙海市角美镇龙池开发区瑞鑫佳园三期B、C区20幢1301号房产的执行。李小武不服该裁定，向本院提起本案诉讼。
以上事实，有原告李小武、被告余广荣共同提交的本院（2015）湖执异字第82号执行裁定书，原告李小武提交的（2012）湖民初字第7021号民事调解书、送达证，被告余广荣提交的《房产买卖协议（二手房）》、《收条》、销售不动产发票复印件、2011年8月20日至2013年7月20日赖丽萍银行卡贷款还款明细记录复印件、赖丽萍中国银行卡复印件、2014年1月16日至2015年3月26日赖丽萍银行卡明细复印件、2014年6月3日至2015年4月1日期间余广荣银行卡明细、2012年10月20日至2013年12月20日赖丽萍银行卡贷款还款明细、《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、物业费等缴交票据、《交费证明》、《房屋移交证明》、本院（2015）湖执异字第22号执行裁定书等为证，并有双方当事人的当庭陈述与庭审笔录予以佐证。
本院认为，被告赖丽萍、余剑华未到庭参加诉讼，亦未书面提出异议并提交证据，应视为自愿放弃抗辩权利。本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对讼争房产应否中止执行逐一分析、认定如下：一、在查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同。余广荣持有《房产买卖协议书（二手房）》原件，虽然李小武认为该协议系伪造，但未申请鉴定亦未提出反证，因此对该《房产买卖协议书（二手房）》的真实性本院予以确认。该《房产买卖协议书（二手房）》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性禁止性规定，应认定合法有效。二、在查封前是否已合法占有讼争房产。余广荣提交了《房屋移交证明》、《交费证明》、物业费票据等用于证明其已于2011年7月21日实际占有讼争房产，本院认为，《房屋移交证明》为案外人范禄葵单方出具，效力仅等同于证人证言，且范禄葵未出庭作证，不能单独证明讼争房产已移交；物业费票据中有部分2011年7月21日后出具的票据交款人显示为赖丽萍；《交费证明》落款显示为“鸿源尚品管理处”，无法体现与讼争房产的关联性，即便该证明内容真实，也仅体现物业费交至2013年12月。因此，余广荣提交的上述证据尚不足以证明其在法院查封前已实际占有讼争房产。三、是否已支付全部价款或按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。余广荣提交三张《收条》用于证明其已现金支付购房款148877元，还提交赖丽萍银行卡贷款还款明细、余广荣银行卡明细用于证明余广荣代赖丽萍偿还按揭贷款情况。本院认为，首先，余广荣主张已付的购房款148877元数额较大，但除《收条》外未提交相应的取款凭证或转账凭证相佐证；其次，余广荣提交的银行卡明细既无收款人名称又无连续的按月转账记录，无法证明其代赖丽萍偿还银行按揭款的事实；再次，即便如余广荣所述存在代偿按揭款的事实，也属于余广荣代赖丽萍履行赖丽萍与中国银行签订的贷款合同的情况，余广荣尚未向赖丽萍支付全部购房款，亦未将剩余购房款交付执行。四、是否非因买受人原因未办理过户登记。案涉《房产买卖协议书（二手房）》约定，双方应于2016年7月15日（一手产权证满5年的前提下，不满5年可后缓满5年）办理过户登记手续，由此可见，讼争房产迟迟未办理过户登记系基于买卖双方的约定，不可谓不存在买受人一方的原因。综上，余广荣提出的请求法院中止对讼争房产的执行的异议，缺乏事实和法律依据，不应支持。李小武主张准许执行讼争房产，于法有据，本院予以支持。另外，李小武主张对讼争房产依法拍卖以清偿所欠其款项，因该主张属于执行措施，故本案不作处理。赖丽萍、余剑华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、准许对址于龙海市角美镇龙池开发区瑞鑫佳园三期B、C区20幢1301号房产的执行。
二、驳回原告李小武的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由被告赖丽萍、余剑华、余广荣共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 邱 烨
人民陪审员 杨红霞
人民陪审员 左言雷
二〇一六年二月一日
代书 记员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。