广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1202号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市大浪下早股份合作公司。
法定代表人：黄孟山，董事长。
委托代理人：何带勇，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：红丽实业（深圳）有限公司。
法定代表人：黄明泰，董事长。
委托代理人：徐晓宏，广东华协律师事务所律师。
上诉人深圳市大浪下早股份合作公司（以下简称大浪下早公司）与被上诉人红丽实业（深圳）有限公司（以下简称红丽公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：1993年5月18日，红丽公司（原名称为红丽轻工电子实业（深圳）有限公司）与大浪下早公司（原宝安县龙华镇龙华村下早禾坑经济合作社、后改制为深圳市龙华下早股份合作公司）签订了一份《合同书》，约定红丽公司租用大浪下早公司混凝土结构四层厂房4栋，面积共16000平方米，租金按每月每平方米人民币8元计算，红丽公司以现金或转账支付，另外每月上交管理费5000元；红丽公司同时租用甲方混凝土结构四层工人宿舍2栋，面积共4000平方米，租金按每月每平方米人民币8.5元计算；租期为8年（从交付使用日算起），到第六、七年，厂房每平方米按人民币8.8元计算，第八年按每平方米人民币9.5元，宿舍价格第六、七、八年每平方米为人民币9元；大浪下早公司负责铺设厂房道路及厂房之间道路，但厂房之间不得作仓库使用；红丽公司在厂房内外建立所有不动产，合同期满后如果红丽公司不续租，建筑物不可拆迁，无偿属大浪下早公司所有；租金管理费红丽公司必须在每个月的十五日前交付当月租金给大浪下早公司，逾期按3%缴滞纳金，如超过2个月，作违约提前处理，大浪下早公司有权收回厂房，另作安排，并根据红丽公司损坏厂房程度，赔偿大浪下早公司损失。
1996年5月1日，大浪下早公司与红丽公司又签订了一份《合同书》，约定红丽公司租用大浪下早公司混凝土结构四层厂房4栋，面积共14200平方米，租金按每月每平方米人民币8元计算，红丽公司以现金或转账支付，另外第五栋一层每月4000元计算；红丽公司同时租用甲方混凝土结构四层工人宿舍1栋，面积共2000平方米，租金按每月每平方米人民币8元计算；租期为8年（从交付使用日算起），到第五、六年，厂房每平方米按人民币8.8元计算，第八年按每平方米人民币9.5元，宿舍价格第六、七、八年每平方米为人民币9元；大浪下早公司负责铺设厂房道路及厂房之间道路，但厂房之间不得作仓库使用；红丽公司在厂房内外建立所有不动产，合同期满后如果红丽公司不续租，建筑物不可拆迁，无偿属大浪下早公司所有；租金管理费红丽公司必须在每个月的十五日前交付当月租金给大浪下早公司，逾期按3%缴滞纳金，如超过2个月，作违约提前处理，大浪下早公司有权收回厂房，另作安排，并根据红丽公司损坏厂房程度，赔偿大浪下早公司损失。该合同后注明：关于租期，因红丽公司在厂房内外建设之不动产面积价四倍数增加，故同意延后二年，即2006年5月1日。
2000年7月31日，大浪下早公司与红丽公司签订了一份《合同书》，关于红丽公司承租大浪下早公司之第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍事宜，约定厂房面积同前四栋，面积计算方式原则上与1993年相同（每平方人民币8元，不调价，宿舍亦同），租期从2007年7月1日起算；五栋厂房、二栋宿舍，租期每10年延期一次，总共50年，期满后，红丽公司不续租，应于3个月前通知大浪下早公司，否则视同续租，红丽公司需负担一切租金费用；红丽公司可自由转租给其他单位，大浪下早公司不作任何分红，不摊派任何费用。
上述合同签订后，红丽公司一直按照所租赁厂房、宿舍每月每平方米8元的标准向大浪下早公司支付租金至2013年8月份。红丽公司向大浪下早公司开具支票，大浪下早公司向红丽公司出具收据，其中红丽公司于2013年8月22日向大浪下早公司支付了2013年6、7月份的租金，于2013年10月21日向大浪下早公司支付了2013年8月份的租金。
2013年11月18日，大浪下早公司委托律师向红丽公司发出律师函，称大浪下早公司、红丽公司于1993年5月18日签订《合同书》期限届满后，双方均未续订合同，红丽公司多次拖欠支付租金，红丽公司已经拖欠2013年9、10、11月三个月的租金，且《合同书》约定自第六年起，厂房和宿舍租金均进行相应的上调，但是红丽公司一直拒绝按照约定向大浪下早公司支付相应的上调租金，少交大量租金，因此大浪下早公司决定通知红丽公司在2013年11月30日终止红丽公司继续承租使用上述四栋厂房和二栋宿舍，大浪下早公司将于2013年12月1日收回该四栋厂房和二栋宿舍。
2013年11月25日，红丽公司委托律师向大浪下早公司发出律师函，称大浪下早公司、红丽公司于2000年7月31日签订的《合同书》中并未约定租金支付的期限，红丽公司多次通知大浪下早公司领取2013年9、10月份的租金支票，但大浪下早公司一直拒绝领取，因此红丽公司不同意终止《合同书》，要求大浪下早公司收到律师函后三天内领取支票或告知红丽公司大浪下早公司的账户以便红丽公司支付租金，否则因此造成的租金支付延误由大浪下早公司承担全部责任。
2013年12月18日，红丽公司通过公证的方式向大浪下早公司邮寄了一张现金支票，金额为人民币712000元，用途为2013年9月至12月租金，邮寄单上注明邮寄内容为2013年9月至12月租金的支票，但大浪下早公司拒收该邮件。
2014年1月20日，红丽公司通过公证的方式向大浪下早公司邮寄了一张现金支票，金额为人民币890000元，用途为2013年9月至2014年1月租金，大浪下早公司签收该邮件后，已经将上述租金入账。
另查明，红丽公司共承租大浪下早公司的五栋厂房和二栋宿舍，在厂房和宿舍之间及附近的空地上红丽公司已经加建了建筑物。
上述事实，有当事人当庭陈述及大浪下早公司提供的深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定书、验资报告、工商变更信息、《合同书》、《土地转让合同书》、支票、收款收据、律师函及邮件全程跟踪查询结果；红丽公司提交的合同书、收据、租金支票、公证书、邮局退还单、律师函及送达签收凭证、入账凭证、录音记录、通话记录、厂租抵扣明细、土地合同补充协议、图纸、银行账户对账单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。
大浪下早公司在原审的诉讼请求：1、大浪下早公司与红丽公司在1993年5月18日签订的《合同书》和1996年5月1日签订的《合同书》均于2013年11月30日解除，红丽公司应于法院判决生效之日起十日内向大浪下早公司交还编号为A836-13土地上的A、B、C、D四栋厂房和F栋宿舍；2、红丽公司应于法院判决生效之日起十日内向大浪下早公司支付2013年9月1日至2013年11月30日期间拖欠的租金人民币458700元及滞纳金13761元；3、红丽公司应于法院判决生效之日起十日内向大浪下早公司支付2011年11月1日至2013年8月31日期间少交的租金人民币512600元及滞纳金15378元；4、自2013年12月1日起至红丽公司向大浪下早公司交还编号为A836-13土地上的A、B、C、D四栋厂房和F栋宿舍止，红丽公司按照每月厂房租金每平方米人民币19元、宿舍租金每平方米人民币18元，合计月租金总额305800元的标准向大浪下早公司支付逾期迁出期间的租金（其中2013年12月逾期迁出期间的租金为305800元）；5、本案诉讼费用由红丽公司承担。
原审庭审中，大浪下早公司对事实补充如下：红丽公司于2014年1月17日向大浪下早公司补交款项89万，大浪下早公司同意该款项冲抵诉讼请求中第二项2013年9月1日至11月30日期间拖欠的租金人民币458700元及滞纳金13761元，另外同时冲抵红丽公司于2011年11月1日至2013年8月31日期间少交的租金402161元及滞纳金15378元，冲抵完毕后红丽公司需向大浪下早公司支付诉讼请求三中少交的租金110439元。
红丽公司在原审的反诉请求：1、大浪下早公司解除双方租赁合同的通知无效。2、大浪下早公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案争议的焦点在于：1、2000年7月31日大浪下早公司、红丽公司签订的《合同书》是否更改了租金标准和租赁期限；2、红丽公司是否存在拖欠租金的违约行为；3、大浪下早公司于2013年11月18日向红丽公司发出的解除租赁合同的通知是否有效。
关于2000年7月31日大浪下早公司和红丽公司签订的《合同书》是否更改了租金标准和租赁期限。大浪下早公司主张该《合同书》仅是约定第五栋厂房及第二栋宿舍的租赁事宜，与大浪下早公司、红丽公司双方于1993年、1996年签订的《合同书》是独立的，没有更改1993年、1996年《合同书》关于租金标准及租赁期限等条款的约定；红丽公司主张《合同书》对租金标准和租赁期限重新进行了约定。原审法院认为，首先，虽然《合同书》主要是关于红丽公司承租大浪下早公司之第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍事宜进行约定，但《合同书》中约定“厂房面积同前四栋，面积计算方式原则上与1993年相同（每平方人民币8元，不调价，宿舍亦同）”，该约定的意思为第五栋厂房及第二栋宿舍的租金标准和大浪下早公司、红丽公司于1993年、1996年签订的《合同书》的租金标准一致，均为每月每平方米人民币8元，不调价，该约定实质上改变了1993年、1996年签订的《合同书》所约定的租金标准，重新确定红丽公司承租大浪下早公司的厂房、宿舍的租金均为每月每平方米人民币8元；其次，从大浪下早公司、红丽公司于2000年7月31日签订《合同书》后，至大浪下早公司于2013年11月18日提出异议止，在13年的时间内红丽公司一直按照每月每平方米人民币8元的标准向大浪下早公司支付厂房、宿舍的租金，大浪下早公司没有任何的异议，说明大浪下早公司在长期的合同履行期内已经认可了2000年7月31日《合同书》中确定的租金标准，大浪下早公司、红丽公司双方实际上已经变更了1993年、1996年签订的《合同书》所约定的租金标准；第三、首先，虽然《合同书》主要是关于红丽公司承租大浪下早公司之第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍事宜进行约定，但《合同书》中第4条约定“五栋厂房、二栋宿舍，租期每10年延期一次，总共50年”，该条约定包含了本案中红丽公司向大浪下早公司承租的四栋厂房和一栋宿舍，说明大浪下早公司、红丽公司在2000年7月31日签订《合同书》时，变更了红丽公司已经承租的四栋厂房和一栋宿舍的租赁期限的约定，将红丽公司向大浪下早公司承租的五栋厂房、二栋宿舍的租赁期限均统一为50年，每10年延期一次，虽然该租赁期限50年的约定超出了租赁期限不得超过20年的法律规定，但现租赁期从《合同书》约定的2000年7月1日起算，尚在20年租赁期内。综上，故大浪下早公司、红丽公司于2000年7月31日签订的《合同书》中对租金标准和租赁期限已经做出变更，不能认定大浪下早公司、红丽公司之间的租赁合同已经到期，也不能认定红丽公司存在少交租金的行为，大浪下早公司据此请求红丽公司支付少交的租金和滞纳金的诉讼请求原审法院不予支持。
关于红丽公司是否存在拖欠租金的违约行为，大浪下早公司主张红丽公司拖欠2013年9、10、11月三个月的租金，红丽公司主张大浪下早公司拒收租金。原审法院认为，首先，大浪下早公司、红丽公司于2000年7月31日签订的《合同书》对租金标准和租赁期限做出变更后，并未约定红丽公司支付租金的时间和延期支付租金应当承担的责任；其次，红丽公司提供的2013年12月18日的公证书可以证明红丽公司积极履行支付租金的义务，但大浪下早公司拒绝收取红丽公司支付租金的支票，故不能认定系红丽公司的原因造成延迟支付租金；第三，红丽公司提供的2014年1月20日的公证书及银行入账凭证可以证明红丽公司已经通过邮寄支票的形式已经向大浪下早公司支付了2014年1月份之前的租金，大浪下早公司也已经收取，红丽公司不存在拖欠租金的情形。故大浪下早公司诉请红丽公司支付拖欠的租金及滞纳金的诉讼请求原审法院不予支持。
关于大浪下早公司于2013年11月18日向红丽公司发出的解除租赁合同的通知是否有效。原审法院认为，大浪下早公司认为租赁合同已经届满，红丽公司拖欠2013年9、10、11月三个月的租金，且红丽公司拒绝按照约定向大浪下早公司支付相应的上调租金，少交大量租金，因此大浪下早公司决定通知红丽公司在2013年11月30日终止租赁合同，但现有证据能够证明大浪下早公司、红丽公司双方已经对租金标准和租赁期限做出变更，大浪下早公司、红丽公司之间的租赁合同尚未到期，红丽公司也不存在拖欠租金和少交租金的情形，大浪下早公司发出的解除租赁合同的通知没有事实依据，故大浪下早公司于2013年11月18日以律师函的形式向红丽公司发出的解除租赁合同的通知应当认定为无效，红丽公司的反诉诉讼请求原审法院予以支持，大浪下早公司诉请确认合同已经解除并要求红丽公司返还租赁物、双倍支付2013年12月之后的租金的诉讼请求原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、深圳市大浪下早股份合作公司向红丽实业（深圳）有限公司发出的解除租赁合同的通知无效；
二、驳回深圳市大浪下早股份合作公司的诉讼请求。
一审受理费16556元，由大浪下早公司负担，受理费大浪下早公司已预交；反诉受理费50元，由大浪下早公司负担，受理费红丽公司已预交。
大浪下早公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：
1、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第44号民事判决；
2、大浪下早公司与红丽公司在1993年5月18日签订的《合同书》和1996年5月1日签订的《合同书》均于2013年11月30日解除，红丽公司应于法院判决生效之日起十日内向大浪下早公司交还编号为A836-13土地上的A、B、C、D四株厂房和F栋宿舍；
3、红丽公司应于法院判决生效之日起十日内向大浪下早公司支付2013年9月1日至2013年11月30日期间拖欠的租金人民币458700元及滞纳金13761元；
4、红丽公司应于法院判决生效之日起十日内向大浪下早公司支付2011年11月1日至2013年8月31日期间少交的租金人民币512600元及滞纳金15378元；
5、自2013年12月1日起至红丽公司向大浪下早公司交还编号为A836-13土地上的A、B、C、D四栋厂房和F栋宿舍止，红丽公司按照每月厂房租金每平方米人民币19元、宿舍租金每平方米人民币18元，合计月租金总额305800元的标准向大浪下早公司支付逾期迁出期间的租金；
6、驳回红丽公司的反诉请求；
7、本案一审本诉、反诉受理费和二审受理费由红丽公司承担。
事实与理由为：一、2000年7月31日签订的《合同书》，区别于1993年5月18日和1996年5月1日签订的二份《合同书》，是相互独立的合同。在2000年7月31日签订的《合同书》中，没有任何字句要明确更改1993年5月18日和1996年5月1日签订的《合同书》，一审判决违背当事人的约定随意作出扩大化的解释，认定2000年7月31日签订的《合同书》更改了1993年5月18日和1996年5月1日签订的《合同书》，属于认定事实不清、适用法律错误，理应予以撤销改判。理由是：1、在2000年7月31日签订的《合同书》前言中，已经明确“关于承租甲方（大浪下早公司）之第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍，双方约定达成如下条款”，由此可以表明，此合同下面的7个条款均是围绕并限定于约定承租第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍的相关事宜。在该《合同书》中，没有任何字句要明确更改1993年5月18日和1996年5月1日签订的《合同书》，也没有任何字句明确要更改前四栋厂房和第一栋宿舍的租金标准及租赁期限。2、在2000年7月31日签订的《合同书》中，没有任何字句表明该《合同书》是前二份《合同书》的补充协议，也没有任何字句表明如果两者在租金标准和租赁期服上约定不一致的，以2000年7月31日签订的《合同书》约定的租金标准和租赁期限为准。因此2000年7月31日签订的《合同书》，区别于1993年5月18日和1996年5月1日签订的二份《合同书》，是独立的合同，只是因为租赁双方主体相同，才在交纳租金的时限上一致。3、在2000年7月31日签订的《合同书》中，仅在第1条约定“厂房面积同前四栋，面积计算方式原则上与1993年相同（每平方米人民币捌元，不调价，宿舍亦同）”。但没有任何字句明确表明“租金标准同前四栋，每平方米人民币捌元，不调价，宿舍亦同”，且该合同前言已经表明“关于承租甲方（大浪下早公司）之第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍，双方约定达成如下条款”，由此可见该租金标准仅仅为第五栋厂房及第二栋宿舍的租金标准，不能对此随意作出扩大化的解释，认为该租金标准更改了前四栋厂房和第一栋宿舍的租金标准。4、大浪下早公司从来没有以任何方式明确表示：愿意放弃前四栋厂房和第一栋宿舍租金上涨的权利。因此一审判决在没有充分确凿证据支持的前提下，认为大浪下早公司同意前四栋厂房和第一栋宿舍租金不上涨，属于认定事实错误。5、根据《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。鉴于2000年7月31日签订的《合同书》在前言条款中，已经明确“关于承租甲方（大浪下早公司）之第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍，双方约定达成如下条款”，根据该前言条款的限定范围，以及该合同中没有其他任何字句要明确更改前四栋厂房和第一栋宿舍的租期约定，由此可以理解该合同第4条约定的租期，应为（第）五栋厂房、（第）二栋宿舍，都省略了一个“第”字。可视为是（第）五栋厂房、（第）二栋宿舍的简称，租期自2000年7月1日起算，每10年延期一次，总共50年，而且该50年的租赁期限超过了法律的规定，是无效条款，对大浪下早公司没有约束力。6、1993年5月18日和1996年5月1日签订的《合同书》上，以及1996年11月18日双方签订的《土地转让合同书》上，大浪下早公司一般都有三四位领导同时签名，并由龙华村民委员会批准或见证。同时在1993年5月18日和1996年5月1日签订的《合同书》上均约定了租金上涨事项、租期8年及迟延交租的违约责任。表明该二份合同是大浪下早公司集体决策的结果，且约定事项公平合理，租金上涨约定也符合商业逻辑。但是，在2000年7月31日签订的《合同书》上，仅有大浪下早公司一个领导签名，不仅租金约定比1993年低，更没有像93年和96年的合同一样约定租金上涨事项，甚至约定租期50年，根本不符合租金上涨的商业逻辑。表明该份合同是红丽公司采用非正当手段，诱惑大浪下早公司的单个领导绕过大浪下早公司集体决策的机制，个人擅自决定与红丽公司签订对红丽公司极其有利、对大浪下早公司极其不利的《合同书》。因此，在双方对该《合同书》的解释发生争议和分歧时，理应按照有利于大浪下早公司的解释，才更符合公平原则。令大浪下早公司万难预料的是，一审判决不仅没有改正第五栋厂房和第二栋宿舍租金50年不上涨这个不公平的局面，甚至错误的作出扩大化的解释，竟然想把第五栋厂房和第二栋宿舍租金50年不上涨的这个不公平约定，扩大适用到前四栋厂房和第一栋宿舍，表明一审判决已经完全背离了公平裁判者的角色，变成红丽公司继续扩大其非法利益的帮凶。
二、在2000年7月31日签订的《合同书》中，没有任何字句要明确废除1993年5月18日和1996年5月1日签订的二份《合同书》中约定的迟延交租的违约责任条款，因此在红丽公司迟延支付前四栋厂房与第一栋宿舍的租金时，大浪下早公司有权依据1993年5月18日和1996年5月1日签订的二份《合同书》中约定的迟延交租的违约责任条款解除租赁合同，理由是：1、在2000年7月31日签订的《合同书》前言中，已经明确“关于承租甲方（大浪下早公司）之第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍，双方约定达成如下条款”，由此可以表明，此合同的所有条款均是限定于第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍的相关事宜，不能随意更改和废除前四栋厂房和第一栋宿舍的约定。2、在2000年7月31日签订的《合同书》中，没有任何字句要明确废除1993年5月18日和1996年5月1日签订的二份《合同书》中约定的对于前四栋厂房和第一栋宿舍迟延交租的违约责任条款，因此在红丽公司迟延支付前四栋厂房与第一栋宿舍的租金时，大浪下早公司有权依据1993年5月18日和1996年5月1日签订的二份《合同书》中约定的迟延交租的违约责任条款解除租赁合同，收回前四株厂房与第一栋宿舍。
为此，大浪下早公司特依据有关法律规定提起上诉，请求依法判决，支持大浪下早公司以上上诉请求。
红丽公司答辩称：一审依据红丽公司与大浪下早公司签订的《合同书》，认定红丽公司未拖欠租金是正确的。红丽公司在1993年5月18日与大浪下早公司第一次签订了合同，约定了这四栋厂房、一栋宿舍的租期是八年，相关的租金也作了约定，在1996年5月1日又重新签订了租赁合同，同样约定租期八年，在2000年的时候又签订了合同，因为当时的情况发生了变化，在2000年的时候红丽公司又新增租了大浪下早公司第五栋厂房和第二栋宿舍，同时在2000年的协议中也对五栋厂房和两栋宿舍的租金作了新的约定，就是8元不调价，而且对租期也重新做了约定，租期每十年续一次，租期为五十年，在2000年又重新签合同是因为1993年和1996年签合同时的情况发生了变化，合同的一些条款该履行的也已经履行完毕，所以当时的合同写的比较简单，而且大家从1993年到2000年在执行合同过程中已经有约定俗成的支付租金的方式和金额，一直是按8元支付的，方式就是大浪下早公司的副村长黄子明来公司领取支票（租金），有时候财务不在会拖几天，但是基本上按照一直以来的履行情况，就是这个月的租金在下个月内一定会支付给对方，所以在2000年的合同中就没有像1993年和1996年的合同写的那么详细，2000年7月31日双方重新签订租赁合同后取代了1993年和1996年的合同，而且之前的合同也已经履行完毕，只有2000年7月31日的合同还在履行过程中，因此应按照2000年7月31日的合同来约定双方的权利和义务。
关于支付租金的问题，从1993年开始支付租金的惯例都是黄子明来我公司领取支票的方式。针对大浪下早公司说我方不转帐、不给现金。因为长期以来，双方交易的习惯都是对方来领取支票，而且在11月13日已经通知了对方，在18日也通知了一次，在22日又通知了，这两次仅有电话记录和通话录音证明。我方也想转帐给对方，但是我方不知道帐号，在这种情况下，我方没有办法，通过公证送达支票的方式送达对方，最早一次的公证是2013年12月13日。2013年12月13日我方将2013年9月到12月的租金支票邮寄给对方，对方拒收，2014年1月我方将2013年9月到2014年1月的租金邮寄支票给对方，对方已经入帐。当时租50年是因为后面我方买了对方的地建了厂房，形成了红丽工业园，与工业园是不可分割的部分，也包括了五栋厂房和二栋宿舍。另外，我方不认可滞纳金，且滞纳金的计算过高。
经本院审理查明：（一）深圳市宝安区处理历史用地遗留问题办公室于1998年12月2日出具《深圳市宝安区处理历史用地遗留问题竣工项目处理决定》，认为涉案宗地土地权属清楚，依据该决定和有关审查意见可办理房地产登记手续。经本院函询，深圳市规划和国土资源委员会以深规土函（2014）1846号文函复本院称：涉案A836-0013宗地全部规划为城乡建设用地，建设管制分区规划为允许建设区。
（二）根据《深圳市宝安区处理历史用地遗留问题竣工项目处理决定》，涉案1996年5月1日合同的租赁物是位于深圳市宝安区龙华镇龙华村编号为A836-13土地上的A、B、C、D四栋厂房和F栋宿舍。
（三）根据大浪下早公司就2012年12月至2013年8月租金所出具的收款收据及红丽公司支票存根记载，红丽公司采用支票方式支付租金，当月租金基本系在下月支付，个别月份在之后两月支付。
（四）本案二审审理中，红丽公司确认2014年1月20日其向大浪下早公司邮寄并经大浪下早公司签收入帐的89万元支票金额中，有648000元为涉案第一至四栋厂房和宿舍2013年9月至2014年1月的租金，另外20000元是另外的租地租金。
（五）红丽公司于2014年9月12日经公证向大浪下早公司地址（收件人为黄孟山）邮寄了2014年2月至10月的租金支票，该邮件因收件人拒收而被退回。
（六）红丽公司确认于2013年11月19日上午收到大浪下早公司向其发出的《律师函》。
（七）原审判决书中有多处笔误：1、原审判决书第八页二段第八行“宿舍价格第六、七、八年每平方米为人民币9元”应为“宿舍价格第五、六、七年每平方米为人民币9元”。2、原审判决书第八页第二段倒数第三行“该合同后注明：关于租期，因红丽公司在厂房内外建设之不动产面积价四倍数增加，故同意延后二年，即2006年5月1日。”应为“该合同后注明：关于第三点租期合约，因乙方在厂房内外建设不动产面积、价值、倍数增加，故同意延后两年，为十年，即2006年5月1日无偿交回下早禾坑村，关于租金因该地已转卖给红丽公司，故红丽公司自己建厂房，不存在租金费用”。3、原审判决书第九页第一段第三行“租期从2007年7月1日起算”应为“租期从2000年7月1日起算”。4、原审判决书第九页第二段第三行“其中被告于2013年8月22日向原告支付了…”应为“其中被告于2013年8月17日向原告支付了…”。5、原审判决书第十页第二段第一行“2013年12月18日”应为“2013年12月13日”。6、原审判决书第十页第三段第一行“2013年1月20日”应为“2013年1月15日”。
（七）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋现虽未取得房地产权登记，当事人亦未提交建设工程规划许可证明文件，但该建设竣工项目已经行政主管部门处理，并决定依据有关审查意见可予办理房地产证，属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定的“经主管部门批准建设”的情形，故双方当事人1993年5月18日、1996年5月1日签订的租赁《合同书》的合同效力已得到补正，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应按约诚信履行。
根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：一、1996年5月1日大浪下早公司和红丽公司签订的《合同书》中的租金标准和租赁期限是否已经变更；二、红丽公司是否存在拖欠租金的违约行为；三、大浪下早公司于2013年11月18日向红丽公司发出的解除租赁合同的通知是否有效。
关于焦点一。双方当事人在履行1993年5月18日合同（以下简称1993年合同）的过程中，经协商一致又于1996年5月1日重新签订合同（以下简称1996年合同），前后两个合同在合同的标的物及其面积、租期等方面有所不同，应认定后合同更替了前合同，即1993年合同已经不复存在，1996年5月1日以后双方不再履行1993年合同，改为履行1996年合同。在1996年合同中，对于租金标准和租赁期限有明确的约定，租金从第五年开始有所增长，租期十年即从1996年5月1日至2006年5月1日止。但在实际履行1996年合同时，红丽公司一直按照所租赁厂房、宿舍每月每平方米8元的标准向大浪下早公司支付租金至2013年8月份。红丽公司向大浪下早公司开具支票，大浪下早公司向红丽公司出具收据。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”以及《中华人民共和国合同法》第二十二条“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”，参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外”的规定，本院认定双方通过履行行为改变了1996年合同对租金标准的约定，即红丽公司一直按照每月每平方米8元的标准向大浪下早公司支付租金，而大浪下早公司收取支票并入账持续十三年，未提出异议，以自己的行为表示接受每月每平方米8元的租金标准，双方当事人之间通过付租和收租的行为就变更租金标准达成合意：租金标准每月每平方米8元。关于租赁期限问题。红丽公司认为2000年合同对租赁期限重新作了约定，租期每十年续一次，租期为五十年。对此，本院认为，2000年合同是否变更了1996年合同有关租赁期限，应根据诚实信用的原则全面考察2000年《合同书》。2000年《合同书》前言明确写明“关于承租甲方（大浪下早公司）之第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍，双方约定达成如下条款”，从文意上可以看出，双方当事人签订2000年合同的背景和目的在于红丽公司承租大浪下早公司第五栋厂房及第二栋宿舍；2000年合同项下的7个条款均是围绕并限定于约定承租第五栋厂房及第二栋宿舍的相关事宜，是一个独立的合同，合同中约定的租金标准和租赁期限仅限于第五栋厂房及第二栋宿舍。原审认定2000年合同变更了1993年合同和1996年合同的租金标准和租赁期限，属于事实认定错误，本院予以纠正。
关于焦点二。根据上述分析，双方当事人通过履行行为变更了1996年合同的租金标准，红丽公司在履行1996年合同时依照变更后的租金标准，以每月每平方米8元向大浪下早公司支付厂房和宿舍租金，并没有违约，2013年8月份之前不存在拖欠租金和少交租金问题。大浪下早公司诉请判令红丽公司支付2011年11月1日至2013年8月31日期间少交的租金人民币512600元及滞纳金15378元，本院不予支持；而其诉请的判令红丽公司支付2013年9月1日至2013年11月30日期间拖欠的租金人民币458700元，其按厂房9.5元／平方米／月，宿舍9元／平方米／月计算不当，本案应按厂房、宿舍均8元／平方米／月计算，则红丽公司2013年9月1日至2013年11月30日期间拖欠的租金为人民币388800元。红丽公司和大浪下早公司均表示可以在红丽公司已支付的2013年9月至2014年1月的89万元租金中扣除，本院予以准许，由双方当事人在实际履行中扣除，本院不再作处理。但其诉请的滞纳金13761元，没有法律依据，本院不予支持。
关于焦点三。1996年合同的租赁期限没有变更，期限至2006年5月1日止。租赁期间届满之后，红丽公司继续使用1996年合同项下的四栋厂房和一栋宿舍，并支付租金至2013年8月份，大浪下早公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条和第二百三十二条的规定，应视为双方之间形成不定期的租赁关系，大浪下早公司可以随时解除合同。大浪下早公司于2013年11月18日向红丽公司发出律师函，通知红丽公司在2013年11月30日终止使用四栋厂房和二栋宿舍，并将于2013年12月1日收回该四栋厂房和二栋宿舍。其有关解除双方1996年合同项下四栋厂房和一栋宿舍租赁关系的通知有法律依据，为有效民事行为，本院予以支持。红丽公司的相关反诉请求不能成立。基于此，本院确认红丽公司与大浪下早公司之间签订的1996年合同于2013年11月30日解除；红丽公司应将1996年合同项下四栋厂房和一栋宿舍交还大浪下早公司。
关于大浪下早公司要求判令红丽公司自2013年12月1日起支付双倍租金至红丽公司交还租赁物止的诉讼请求问题。大浪下早公司通知红丽公司于2013年12月1日搬出涉案四栋厂房和二栋宿舍后，红丽公司仍在继续使用，逾期不迁出，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条的规定，红丽公司应加倍向大浪下早公司支付租金。由于红丽公司已经支付至2014年1月，红丽公司实际还应向大浪下早公司支付2013年12月和2014年1月两个月租金259200元（四栋厂房14200平方米×8元／平方米／月×2＋一栋宿舍2000平方米×8元／平方米／月×2）；并从2014年2月起按照每月厂房租金每平方米人民币16元、宿舍租金每平方米人民币16元，合计月租金人民币259200元（四栋厂房14200平方米×16元／平方米／月＋一栋宿舍2000平方米×16元／平方米／月）的标准，向大浪下早公司支付租金至红丽公司交还编号为A836-13土地上的A、B、C、D四栋厂房和F栋宿舍止。
综上，原审认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。大浪下早公司上诉理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条和《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第44号民事判决；
二、确认深圳市大浪下早股份合作公司与红丽实业（深圳）有限公司1996年5月1日签订的《合同书》于2013年11月30日解除；
三、红丽实业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三十日内向深圳市大浪下早股份合作公司交还编号为A836-13土地上的A、B、C、D四栋厂房和F栋宿舍；
四、红丽实业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市大浪下早股份合作公司支付2013年12月和2014年1月两个月租金259200元；
五、红丽实业（深圳）有限公司从2014年2月起按照每月厂房租金每平方米人民币16元、宿舍租金每平方米人民币16元，合计每月租金人民币259200元的标准，向深圳市大浪下早股份合作公司支付租金至红丽实业（深圳）有限公司交还编号为A836-13土地上的A、B、C、D四栋厂房和F栋宿舍止；
六、驳回深圳市大浪下早股份合作公司的其它诉讼请求；
七、驳回红丽实业（深圳）有限公司的反诉请求。
当事人如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费16556元，二审受理费16606元，合计33162元，由深圳市大浪下早股份合作公司和红丽实业（深圳）有限公司各负担16581元；一审反诉受理费50元，由红丽实业（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 唐 毅
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一四年十二月十日
书 记 员 邹俊辉（兼）