浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象商初字第959号
原告：宁波振兴房地产开发有限公司。
诉讼代表人：曹小明。
委托代理人：吕甲木。
被告：象山桦东房地产开发有限公司。
法定代表人：俞海江。
委托代理人：姜成林。
委托代理人：吴清旺。
原告宁波振兴房地产开发有限公司（以下简称振兴公司）为与被告象山桦东房地产开发有限公司（以下简称桦东公司）破产撤销权纠纷一案，于2013年7月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月3日公开开庭审理了本案。原告振兴公司的委托代理人吕甲木，被告桦东公司的委托代理人姜成林、吴清旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告振兴公司起诉称：2012年4月6日，原告与被告签订了一份《土地使用权、房屋转让协议》，约定：原告将其名下位于象山县丹西街道建设路107号的二块土地使用权及地上附属物全部转让给被告，其中地块一的土地证号为象国用（2009）第132**号，土地使用权面积为3209.06元平方米，地块二的土地证号为象国用（2009）第132**号，土地使用权面积为7194.74平方米；转让价格为3150万元；被告应于办理土地证过户登记完毕领证三个月内，将全部款项3150万元分次支付到原告指定的账户；原告如未按协议规定的内容，将土地使用权及时转让给被告的，原告应赔偿由此造成的全部损失，并支付500万元违约金。2012年4月20日，原、被告又签订了一份《违约金确认书》，确认在合同履行过程中，标的物因原告自身债务纠纷于2012年4月10日被象山县人民法院查封，造成合同无法履行，原告承认违约并同意支付500万元违约金。2012年4月27日，原告通过中国交通银行股份有限公司象山支行支付给被告100万元，2012年5月8日原告又通过象山县国民村镇银行股份有限公司支付给被告50万元。2012年9月25日，象山县人民法院作出（2012）甬象商破字第2－1号民事裁定，裁定受理振兴公司破产清算，并于2012年10月10日指定浙江金汉律师事务所和象山天象联合会计事务所为振兴公司的管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条的规定，管理人对债务人在破产申请受理前一年内以明显不合理的低价进行交易的行为有权请求法院撤销；第三十二条规定，管理人对债务人在破产申请受理前六个月内的个别清偿行为有权请求法院撤销。原告于2009年9月、10月份受让涉案土地支出的土地转让款共计4350万元，而原告于2012年4月将涉案土地转让给被告的价格为3150万元，该行为显属以明显不合理的价格进行交易的行为，故原、被告签订的《土地使用权、房屋转让协议》、《违约金确认书》应予撤销。即使不能撤销上述协议和确认书，原告支付给被告的150万元违约金也属于个别清偿行为，依法也应撤销该清偿行为。请求判令：1.撤销原告与被告于2012年4月6日签订的《土地使用权、房屋转让协议》和2012年4月20日签订的《违约金确认书》，以及原告于2012年4月27日、5月8日共支付给被告违约金150万元的清偿行为；2.被告返还原告支付的150万元违约金，并支付利息（其中本金100万元自2012年4月27日开始计算，本金50万元自2012年5月8日开始计算，均按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至判决确定给付之日止）。
为证明其诉称事实成立，原告振兴公司在本院指定的举证期间内提供如下证据予以佐证：（1）民事裁定书一份，拟证明象山县人民法院于2012年9月25日裁定受理振兴公司破产申请的事实；（2）决定书一份，拟证明象山县人民法院指定浙江金汉律师事务所、象山县天象联合会计师事务所担任振兴公司管理人的事实；（3）《土地使用权、房屋转让协议》、欠条各一份，拟证明原告受让涉案土地、房屋的总价款为4350万元的事实；（4）《土地使用权、房屋转让协议》一份，拟证明原、被告于2012年4月6日签订土地使用权、房屋转让协议并约定有关事项的事实；（5）《违约金确认书》一份，拟证明原、被告于2012年4月20日签署协议，确认原告需支付被告500万元违约金的事实；（6）交通银行转账支票、进账单、象山国民村镇银行进账单、支票存根和被告出具的收款收据各一份，拟证明原告于破产申请受理前六个月内支付给被告违约金150万元的事实；（7）关于宁波振兴房产公司经营问题的情况汇报，拟证明在2012年4月份时原告已经资不抵债，明显缺乏清偿能力的事实。
被告桦东公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原、被签订的《土地使用权、房屋转让协议》不属于原告诉称的《中华人民共和国企业破产法》第三十一条的情形，原、被告实际的转让价格为4350万元。该协议书项下的土地使用权及附属房屋所有权实际并非原告所有，应属投资人陈松根等人所有。原告支付的150万元违约金实质上是项目投资人收回投资的行为，因此该付款行为不属于破产法上的个别清偿行为，不适用《中华人民共和国企业破产法》第三十二条的规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
为证明其辩称事实成立，被告桦东公司在本院指定的举证期间内提供如下证据予以佐证：（1）《补充协议》一份，拟证明被告受让合同标的物的实际对价为4350万元，加上税费，实际上的对价超过了4350万元的事实；（2）税收缴款书、税收电子转账专用完税证复印件各一份，拟证明被告已实际开始履行合同，被告受让标的物是善意的事实。
经庭审质证，原、被告对证据的质证意见及本院认证意见如下：
对原告提供的证据（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7），被告对真实性没有异议，但认为除证据（4）还有一份《补充协议》，被告实际受让的价格是4350万元；证据（5）是投资人共同协商确认收回投资款的一种表现形式，而非真实的违约金。
对被告提供的证据（1）、（2），原告对真实性无异议，但认为《补充协议》第一款约定的款项是被告支付给原告还是金正德以及有无实际支付均无法确认，即使该补充协议的1200万元包括在内，原告于2009年受让土地时的价格是4350万元，被告于2012年受让时的价格还是4350万元，考虑到土地使用权增值的因素，该价格是不合理的。
经庭审质证，鉴于原、被告对对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认，对于证据的关联性，在争议焦点部分予以一并阐述。
经审理，结合原、被告的诉辩陈述及双方的质证和本院的认证意见，本院认定本案如下基本事实：
2012年4月6日，原告与被告签订了一份《土地使用权、房屋转让协议》，约定：原告将其名下位于象山县丹西街道建设路107号的二块土地使用权及地上附属物以价格3150万元全部转让给被告，地块一土地证号为象国用（2009）第132**号，土地使用权面积为3209.06元平方米，地块二土地证号为象国用（2009）第132**号，土地使用权面积为7194.74平方米；被告应于办理土地证过户登记完毕领证三个月内，将全部款项3150万元分次支付到原告指定的账户；原告如未按协议规定的内容，将土地使用权及时转让给被告的，原告应赔偿由此造成的全部损失，并支付500万元违约金。同年4月7日，双方签订了一份《补充协议》，约定：原告法定代表人金正德应付给宁波华邦置业有限公司法定代表人杨正杰的1200万元特别约定款由被告负担，在土地转让成功后7天内支付。2012年4月20日，原、被告又签订了一份《违约金确认书》，确认在合同履行过程中，本案所涉土地因原告债务纠纷于2012年4月10日被象山县人民法院查封，造成合同无法履行，原告承认违约并同意分期支付500万元违约金。2012年4月27日，原告通过交通银行股份有限公司象山支行支付给被告100万元，2012年5月8日原告又通过象山国民村镇银行股份有限公司支付给被告50万元。
另查明，（1）原告与宁波华邦置业有限公司于2009年10月18日签订了一份《土地使用权、房屋转让协议》，约定：宁波华邦置业有限公司将其名下位于象山县丹西街道建设路107号的土地使用权及地上附属物以3150万元的价格转让给原告，土地证号为象国用（2008）第021**号，土地使用权面积为11827.05平方米；1423.17平方的地块因象山县丹西街道新丰路北段延伸工程将被征收、拆除而改建道路，由此获得的征收补偿及拆迁补偿所得归宁波华邦置业有限公司所有；双方并约定了其他权利义务。在双方签订协议之前的2009年9月11日，原告向杨正杰出具了金额分别为700万元和500万元的二份欠条（欠条载明为宁波华邦置业有限公司土地使用权转让给原告的特别约定款，不包括在土地使用权转让协议约定的款项内），约定分别在办理土地证过户手续前和2010年3月12日前给付。（2）本院在执行申请人钱伟阳与原告借贷纠纷一案中于2012年7月23日裁定对本案所涉土地进行拍卖，被告于2012年8月22日在本院委托拍卖的拍卖会上以4850万元拍得本案所涉土地及地上附着物。（3）本院于2012年9月25日裁定受理了徐海鹰等案外人对原告的破产清算申请，并指定浙江金汉律师事务所和象山天象会计师事务所担任管理人。
本案原、被告双方争议的焦点是：一、原、被告是否以明显不合理的低价进行交易；二、原告支付给被告150万违约金的个别清偿行为是否可以撤销。
关于争点一，本院认为，不合理的交易行为主要是指债务人以低于正常交易价格的价格转让财产，侵害债务人以及全体债权人利益的行为。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。本案中，由于原告未在本院指定的期限内申请对涉案土地实际价值进行司法评估，同时鉴于2012年4月至8月，象山土地市场使用权交易价格基本持平这一事实，本院按拍卖价格4850万元作为原、被告双方签约转让时的市场交易价，以此判断是否存在明显不合理的低价。双方的实际交易价格为4350万元，是市场交易价4850万元的89.7%，不存在以明显不合理的低价进行交易的情形，且之后原、被告以签订《违约金确认书》的形式终止了该协议书的履行，进而本院在另案执行案件中拍卖了该土地使用权，故原告以明显不合理低价进行交易，要求撤销原、被告双方签订的《土地使用权、房屋转让协议》的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《违约金确认书》系原、被告双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告要求撤销《违约金确认书》的请求，于法无据，本院不予支持。
关于争点二，本院认为，原告主张撤销原告对被告的个别清偿行为能否成立，取决于撤销个别清偿行为应具备哪些法律条件。《中华人民共和国企业破产法》第三十二条的规定：“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。”从该规定中可以看出，对个别清偿行为行使破产撤销权应具备的条件：一是清偿行为发生在法院受理破产申请前六个月内；二是债务人出现了破产原因，即债务人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力。本案中，原告的清偿行为发生在法院受理破产申请前六个月内，至于当时振兴公司是否出现了破产原因，首先，徐海鹰等人于2012年9月14日向本院申请对原告的破产清算时提供的生效法律文书和原告提供的证据（7）载明的内容可证实原告在清偿债务时存在大量不能清偿到期债务的情形。其次，虽然原告提供的证据（7）载明其资产总额稍大于负债总额，但其资产基本为房屋等固定资产，财产存在变现困难和贬值的情形，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国企业破产法＞若干问题的规定（一）》第四条的规定，应认定原告资产不足以清偿全部债务。综上，原告支付被告违约金150万元的行为发生在法院受理振兴公司破产清算前六个月内，且清偿时原告已具备破产原因，故在个别清偿未使债务人即原告财产受益的情形下，其行为损害了其他债权人的合法利益，属于《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定的应予撤销的行为。故对原告要求撤销原告振兴公司于2012年4月27日、5月8日分别支付被告100万元、50万元违约金的清偿行为的请求，本院予以支持。
本院认为：债务人的个别清偿行为被撤销后，其所涉的个别清偿行为自始无效，债权人取得的财产应返还给债务人。故原告要求被告返还原告清偿的150万元借款的请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求自清偿之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算利息的请求，由于没有证据证明被告对清偿行为的撤销存在过错，故对该请求本院不予支持。被告辩称的原告支付被告150万违约金系项目投资者收回投资款，而非个别清偿行为的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第（七）项、第三十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国企业破产法＞若干问题的规定（一）》第四条，《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：
一、撤销原告宁波振兴房地产开发有限公司于2012年4月27日、5月8日支付给被告象山桦东房地产开发有限公司100万元、50万的清偿行为；
二、被告象山桦东房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告宁波振兴房地产开发有限公司150万元；
三、驳回原告宁波振兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18300元，由被告象山桦东房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一并注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 余海东
审 判 员 翁华杰
人民陪审员 郑根条
二〇一三年十二月二十七日
代书 记员 张莹莹