甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘10民终20号上诉人（原审被告）:段喜琴，女，1978年6月9日出生，汉族，农民，住合水县。被上诉人（原审原告）：王明章，男，1952年5月4日出生，汉族，居民，住合水县，现住庆阳市。委托诉讼代理人：李超，甘肃隆庆律师事务所律师。原审原告：张友广，男，1963年3月24日出生，汉族，居民，住合水县。原审原告：徐建华，男，1959年10月15日出生，汉族，居民，住合水县。原审原告：薛成华，男，1953年3月15日出生，汉族，居民，住合水县，现住合水县。原审原告：闫宁粉，女，1962年6月15日出生，汉族，居民，住合水县。原审原告：合水县华源实业有限公司，住所地合水县解放西路014号。法定代表人：刘兴荣，该公司董事长。上诉人段喜琴因与被上诉人王明章、原审原告张友广、徐建华、闫宁粉、薛成华、合水县华源实业有限公司（以下简称华源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服合水县人民法院（2017）甘1024民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人段喜琴与被上诉人王明章及其委托诉讼代理人李超、原审原告张友广到庭参加诉讼，原审原告徐建华、闫宁粉、薛成华及华源公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。段喜琴上诉请求:1.撤销原判第一、三、四项，对本案重新审理；2.依法改判，确认《房屋租赁合同》合法有效继续履行，并赔偿上诉人经济损失51万元，其中转让损失30万元，装修费21万元；3.案件受理费及其他相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人违约，解除与被上诉人签订的《房屋租赁合同》这一事实存在严重错误。1、被上诉人直接与受让方签订合同即可，不需提前告知和经过其同意，一审判决认定不允许上诉人自行转租错误。2、事实上，被上诉人也同意上诉人转租，2017年6月，上诉人出具证明一份，写明上诉人可以转租房屋，转让费用来交纳欠交的房租，以上证据由被上诉人保存，请求二审法院责令其提交。3、上诉人因身体欠佳，无力继续经营，被上诉人对转租一事知情且同意与受让人签订新的租赁合同。4、被上诉人违背承诺与其他几名房东阻拦转租构成违约，应当承担赔偿责任。首先，其他五名房东无权干涉上诉人转租房屋，承租方只认可王明章，其他房东不得以任何方式干扰上诉人正常经营。其次，上诉人为了寻找受让人，花费巨额人、物、财力，但被上诉人不守诚信，不配合上诉人与受让人签订租赁合同且联合其他房东肆意阻挠，应承担赔偿责任。二、退一步讲，若被上诉人确要解除合同，请二审法院判决赔偿上诉人经济损失51万元，其中转让费30万元，装修费21万元。上诉人在店面经营期间，积极履行合同义务，按时交清房租。2015年10月，上诉人对店面按照合同租赁期限五年时效进行了装修改造，花费35万元，折旧计算的装修费是21万元。上诉人最初从华源公司承租房屋时交纳了34.8万元的转让费，上诉人随后与兰州新佰伦协商转让事宜时，转让价是18万元，电器设备12万元，合计30万元，后因被上诉人违约，导致房屋未能转让，该部分损失是被上诉人直接造成的。根据《房屋租赁合同》第十五条：”甲乙双方均不得借故解除合同，甲方不得无故终止合同，否则赔偿乙方转让费及全部经济损失”，故被上诉人理应赔偿上诉人各项经济损失。王明章辩称，一、段喜琴尚欠2016年房租1万元及2017年至今的房租未付构成违约，其所称被上诉人承诺迟延交付房租无证据证实；二、房屋转租的前提是通知被上诉人并由被上诉人与受让人续签租赁合同，但该条件并未具备，且房屋转让纯属子虚乌有，故不存在房屋转让损失的赔偿问题。请求驳回上诉，维持原判。张友广述称，段喜琴应尽快交还房屋，支付房租并承担租金利息。徐建华、闫宁粉、薛成华及华源公司未到庭陈述。张友广、徐建华、王明章、闫宁粉、薛成华、华源公司向一审法院起诉请求：1.依法解除六原告与段喜琴签订的《房屋租赁合同》，判令段喜琴归还房屋；2.判令段喜琴支付拖欠房屋租金16万元。一审法院认定事实：2015年1月1日王明章与段喜琴签订《房屋租赁合同》。合同约定：”房屋每年承租金为15万元，乙方必须在合同签订后每年4月30日前一次性交清全年房屋租金，乙方房租最迟交费不得超过每年4月30日，不得以任何理由和方式拖欠或少交甲方租金”。段喜琴目前尚欠王明章2016年度房租1万元，2017年度房租至今未付。对于有争议的证据和事实，认定如下：房地产转让协议复印件4份，原告主张证实双方所租房屋所有权系五原告共同所有，段喜琴辩称其仅与王明章签订合同，对所租房屋是否属于五原告共同所有并不知情，一审法院认为《房地产转让协议》仅能证实华源公司与张友广、徐建华、王明章、闫宁粉4人签订房地产转让协议，不能证实所租房屋所有权系五原告共同所有，故不予认定。一审法院判决：一、解除王明章与段喜琴之间的房屋租赁合同；二、驳回张友广、徐建华、闫宁粉、薛成华及合水县华源实业公司诉讼请求；三、由段喜琴给付王明章2016年下欠房屋租赁费1万元与2017年1月1日起至搬出之日止房屋租赁费（每月按照1.25万元计）；四、段喜琴于本判决生效之日起十日内将涉案房屋交付给王明章。案件受理费3570元，减半收取计1785元，由段喜琴承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，王明章与段喜琴签订的房屋租赁合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规规定且不损害国家、集体利益和社会公共利益，系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，段喜琴必须在合同签订后每年4月30日前一次性交清全年房屋租金，不得以任何理由和方式拖欠或少交。合同履行过程中，段喜琴虽自称身患疾病，资金困难，但其拖欠王明章2016年房租1万元及2017年至今的房租费未付，构成合同违约的事实客观存在。双方合同虽然约定，段喜琴在通知王明章并由王明章与受让人重新续签租赁合同后，段喜琴可将租赁房屋转让他人使用，但王明章未曾与段喜琴所称的受让人签订新的房屋租赁合同，现段喜琴违反合同约定，迟延履行债务，致使不能实现合同目的，损害了出租人王明章的合法权益，王明章关于解除合同的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第二百二十七条：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，一审判决予以支持有法可依。段喜琴上诉要求王明章赔偿其装修及房屋转让损失，因其在一审中未提起反诉，该请求属于作为原审被告的段喜琴在第二审程序中提出的反诉请求，因王明章拒绝调解处理，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：”在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本院对该上诉请求不予审查。综上所述，段喜琴的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3570元，减半收取计1785元，由段喜琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 军审 判 员  郭闯君代理审判员  卢小栋二〇一八年一月三十一日书 记 员  张 婷