广东省茂名市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤09民终1048号上诉人（原审原告）：郭春晓，男，1971年4月18日出生，汉族，住茂名市茂南区。委托诉讼代理人：黄伟冠、郭扬来，均为广东文业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏琼，女，1976年1月16日出生，汉族，住茂名市茂南区。被上诉人（原审被告）：陈敏强，男，1984年7月1日出生，汉族，住福建省漳浦县，现住茂名市茂南区。委托诉讼代理人：梁冬云，广东海日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：茂名市茂南区合众房地产中介服务部。住所地：茂名市新福四路***号大院***号首层**号房。经营者：石菁芸。原审第三人：中国农业银行股份有限公司茂名茂南支行。住所地：茂名市茂南区人民南路***号。负责人：谢三山。原审第三人：茂名市天新房地产开发有限公司。住所地：茂名市新福五路愉园小区***号大院。法定代表人：刘文霞。上诉人郭春晓与被上诉人苏琼、陈敏强、茂名市茂南区合众房地产中介服务部（以下简称服务部）及原审第三人中国农业银行股份有限公司茂名茂南支行（以下简称农行茂南支行）、茂名市天新房地产开发有限公司（以下简称天新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初3804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭春晓的委托诉讼代理人郭扬来、被上诉人陈敏强的委托诉讼代理人梁冬云、被上诉人茂名市茂南区合众房地产中介服务部的经营者石菁芸到庭参加诉讼，被上诉人苏琼、农行茂南支行、天新公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，缺席审理。本案现已审理终结。上诉人郭春晓上诉请求：1、依法撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，导致判决错误。具体理由:一、被上诉人苏琼转让房屋的行为应是无效。本案的房屋是上诉人的夫妻共同财产，上诉人是共同共有人之一，被上诉人苏琼擅自转让的行为明显是侵犯了配偶的财产权，转让是无效的。二、涉案房屋未过户，即使被上诉人陈敏强是善意第三人，上诉人也可以追回涉案房屋的。被上诉人陈敏强辩称：被上诉人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。1、涉案的房屋是登记在苏琼的名下，这个法定物权人是苏琼自己一人，因此，苏琼对涉案的801房依法有处分权，不存在无处分权的情形。如果上诉人认为苏琼转让涉案的801房的行为侵犯其合法权益，那么，上诉人只能另行向苏琼主张。2、涉案的房屋买卖代理合同依法具有法律效力，因为苏琼具有完全的民事行为能力，也对801房屋具有100%的物权（涉案的房屋贷款在一审期间已查明，所有贷款已经还清），而且，被上诉人陈敏强是在中介的介绍参与下所签署，价格也是苏琼确定的，并且在合同签署时交易价格是符合当时的市场价，并没有存在低价转让行为，因此，涉案的房屋买卖代理合同是三方真实意思表示，且三方所签订的合同也没有违反法律的效力性强制性规定，依法具有法律效力。3、涉案的代理合同虽然后面三方有进行修改，但是三方之间的权利义务并没有发生变更，只是对于中介费的支付方式进行修改，因此，第二份代理合同是对第一份代理合同的补充。综上所述，恳请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人服务部辩称：一、涉案房屋预告登记的权利人为苏琼个人，苏琼有权处分涉案房屋。二、苏琼与陈敏强签订第一份《房屋买卖代理合同》时苏琼的配偶郭春晓在场，郭春晓对出卖房屋的事实清楚知情，第二份《房屋买卖代理合同》仅因为中介费的支付方式对价款稍作调整，合同并没有发生重大变更。三、苏琼、陈敏强签订的《房屋买卖代理合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的强制性规定，属合法有效合同。应驳回上诉人的请求。原告郭春晓向一审法院提出诉讼请求：1.确认三被告于2016年10月21日签订的《房屋买卖代理合同》无效；2.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告苏琼系夫妻关系，于1999年2月23日登记结婚至今。在2015年4月28日，被告苏琼以夫妻共同财产购买了位于茂名市××房的商品房。2016年10月21日，被告苏琼在没有经过原告同意的情况下，私自将权属于原告夫妻共有的房屋出卖给被告陈敏强。原告认为讼争房屋归夫妻共同所有。根据有关法律规定，被告苏琼非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，应当与原告平等协商，取得一致意见。被告苏琼在没有经过原告同意的情况下，向被告陈敏强出卖属于原告夫妻共同所有财产的行为应属无效。故原告向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。一审法院认定事实，2015年4月28日，被告苏琼与第三人天新公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告苏琼向第三人天新公司购买位于茂名市××房，合同还对购房价格、面积、付款方式等作了约定。2015年6月12日，被告苏琼与第三人天新公司到房产登记部门办理了合同预告登记手续。2015年6月15日，被告苏琼用其购买的上述房屋向第三人农行茂南支行办理贷款手续，同日，双方到抵押登记部门办理了抵押登记手续。2016年10月21日，被告苏琼与被告陈敏强、服务部签订《房屋买卖代理合同》，合同约定苏琼将所购买的位于茂名市新福五路名门世家8号楼801房（毛坯房，正在办证过程中，尚未出证，其开发商购房合同编号为：2015XXXXX2）转让给被告陈敏强，出售价为1260000元；签订本合同时，被告陈敏强向被告苏琼支付20000元定金；2016年11月11日，被告陈敏强支付第一期房款500000元，被告苏琼在收到第一期付款当日将房屋交付给被告陈敏强使用；被告苏琼在办出房产证3日内与被告陈敏强到房产交易中心办理过户备案登记手续，余款760000元待办出被告陈敏强名下的房产证3日内办理银行商业贷款及公积金贷款相关手续，在银行可放款后一次性划入被告苏琼指定账户；被告苏琼在收到第一期放款时交房给被告陈敏强装修使用；被告服务部协助双方办理公证及房产过户等手续直至被告苏琼收讫第二期房款；被告苏琼、陈敏强各支付10000元中介服务费；合同还对双方违约责任作了约定。同日，被告苏琼、陈敏强、服务部再签订《房屋买卖代理合同》，该合同与第一份合同内容基本一致，只是对第一份合同第二条第一项转让房屋价格变更为1250000元，第三条第二项第二期房款变更为750000元，其他条款与第一份合同的内容一致。2016年10月21日，被告陈敏强向被告服务部交纳20000元购房定金。2016年11月10日，被告陈敏强、苏琼分别向被告服务部支付10000元中介服务费。2016年11月11日，被告苏琼收到被告陈敏强支付的购房转让款人民币500000元，在被告服务部的见证下，被告苏琼将上述转让房屋钥匙交给被告陈敏强，三方签署《交房证明》，注明被告陈敏强已向被告苏琼缴清第二期购房款500000元。2017年3月21日，被告陈敏强与茂名市华浔品味装饰设计工程有限公司签订《装修装饰施工合同》，被告陈敏强将上述房屋承包给该公司装修，并支付10000元的设计定金。另查明，1.原告郭春晓与被告苏琼于1999年2月21日登记结婚。2.第三人农行茂南支行在庭审中称，被告苏琼用涉案房屋向其抵押贷款，该贷款已全部还清，并已撤销抵押登记。3.2017年10月11日，陈敏强作为原告向一审法院提起诉讼，要求确认其与苏琼、服务部三方签署的《房屋买卖代理合同》有效，并由人民法院责令被告苏琼、服务部协助其到天铭物业管理有限公司办理涉案房屋的申请装修手续。原审法院于2017年12月27日作出（2017）粤0902民初3431号民事判决书，判决：一、确认陈敏强、苏琼、服务部三方签署的《房屋买卖代理合同》（成交价1250000元）合法有效。二、苏琼继续履行合同，并于判决生效之日起协助陈敏强到茂名市天铭物业管理有限公司办理涉案房屋的申请装修手续。以上事实，有原告郭春晓提供的身份证、企业登记信息、《结婚证》、《商品房屋买卖合同》、《房屋买卖代理合同》，被告陈敏强提供的身份证、营业执照、《收据》、《不动产档案资料检验证明》、《交屋证明》、《收据》、《装修协议》、《装修装饰施工合同》、《结婚证》、监控视频、（2017）粤0902民初3431号案的受理通知书、起诉状、民事判决书，被告服务部提供的建设银行交易复印件、李某和彭某证人证言及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，被告苏琼、陈敏强、服务部签订的《房屋买卖代理合同》为三方当事人真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的强制性规定，属合法有效合同。原告郭春晓以其妻子苏琼未经原告本人同意，私自将属夫妻共同共有的房屋出卖给被告陈敏强为由，要求确认苏琼、陈敏强、服务部签订的《房屋买卖代理合同》无效。《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响效力”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”均规定了合同效力与物权效力的区分，没有处分权并不影响合同的效力，只涉及到履行不能的违约责任问题。而《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，本案中，被告苏琼、陈敏强、服务部于2016年10月21日签订《房屋买卖代理合同》，被告陈敏强依照合同的约定支付500000元房款后，被告苏琼随后将涉案房屋交付被告陈敏强使用，因此，被告陈敏强有理由相信涉案房屋的转让为原告郭春晓及被告苏琼的共同意思表示。原告郭春晓以未经其同意要求确认合同无效的理由不符合上述事实和法律规定，一审法院不予支持。至于被告苏琼以涉案房屋向第三人农行茂南支行作抵押的问题，第三人农行茂南支行确认被告苏琼已还清贷款，抵押登记已撤销。被告苏琼、第三人天新公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在规定时间亦未提交相应证据及答辩意见，视为放弃诉讼权利，自行承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，判决如下：驳回原告郭春晓的全部诉讼请求。案件受理费7300元（原告郭春晓已预交），由原告郭春晓负担。二审中，被上诉人陈敏强提交物业收费单据，拟证明涉案的801房至今仍是被上诉人陈敏强占有和管理。上诉人郭春晓质证意见：对真实性合法性无异议，但收据只能证明缴纳物业管理费的事实，或者间接认为房屋由陈敏强占有使用的事实，不能证明与本案的房屋买卖合同的效力存在关联性。被上诉人服务部对该证据无异议。被上诉人服务部申请证人彭某、李某出庭作证，拟证实系签订转让合同时上诉人郭春晓在现场的事实。上诉人的质证意见：对真实性合法性有异议，两位证人与中介部以及本案存在利害关系。被上诉人陈敏强对证人证言无异议。二审查明，一审查明事实属实，二审予以确认。本院认为，被上诉人陈敏强曾于2017年10月11日向原审法院提起诉讼，请求确认2016年10月21日签订《房屋买卖代理合同》有效。原审法院已作出（2017）粤0902民初3431号民事判决：确认陈敏强与苏琼、茂名市茂南区合众房地产中介服务部于2016年10月21日签署的《房屋买卖代理合同》合法有效，该案尚未生效。现上诉人郭春晓又提起诉讼，请求确认上述合同无效。因两案诉讼主体相同，诉讼标的均是确认同一合同的效力，故本案属重复诉讼，应驳回上诉人郭春晓的起诉。原审对本案作实体处理是错误的，应予撤销。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项规定，裁定如下：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初3804号民事判决；二、驳回上诉人郭春晓的起诉。一审案件受理费7300元，予退回给上诉人郭春晓；上诉人郭春晓预交的二审受理费7300元予退还。本裁定为终审裁定。审判长 李 艳审判员 潘泽茂审判员 阮树本二〇一八年七月十一日书记员 董世宁速录员 赖桢桢