重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第08486号
原告刘小平，男，1976年10月17日出生，汉族，住重庆市茶园。
委托代理人刘华昌，男，1951年3月2日出生，汉族，住重庆市长寿区。
委托代理人张生全，男，1949年11月28日出生，汉族，住重庆市长寿区。
被告周家济，男，1942年4月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人杨艳，重庆锦安律师事务所律师。
被告人李元珍，女，1951年5月25日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人杨艳，重庆锦安律师事务所律师。
原告刘小平与被告周家济、李元珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王娟独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员刘赟担任法庭记录。原告刘小平及其委托代理人刘华昌、张生全，被告周家济、李元珍及其委托代理人杨艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘小平诉称，刘小平于2005年起承租渝中区山城巷85号房屋做服装加工厂，与房屋原管理人签订的房屋租赁合同中约定的房屋租赁期限为至房屋拆迁为止。2014年1月，刘小平与房屋产权人李元珍就上述房屋签订《房屋租赁协议》，约定租期为一年，租赁期自2013年11月28日至2014年12月30日，协议中第五条载明，如乙方需要装修，需取得甲方同意。刘小平于2014年2月8日找李元珍协商房屋需要装修及维修，在征得李元珍同意后，刘小平停业停产5个月进行装修，花费装修费及维修费合计15.8168万元（无法区分装修费及维修费），停业损失21万元，产生搬家费1万元。涉及装修项目为：对屋顶漏水进行维修，重新做了防水工程；房屋窗户破损，安装了塑钢窗和雨棚；阳台安装不锈钢栏杆；因房屋没有厕所，修建了六个厕所。在装修及维修期间，刘小平不能正常营业，造成严重营业损失，房屋刚装修好，出租人就要求收回房屋，不再续租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条之规定，出租人应当履行租赁物装修或者维修义务，承租人在租赁物装修或者维修时，可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。为维护刘小平的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判令：1、判决周家济、李元珍支付刘小平装修费及维修费共计15.8168万元及5个月的停产停业损失21万元、搬家费1万元，合计38万元；2、本案诉讼费由二被告承担。
被告周家济、李元珍辩称，周家济和李元珍系夫妻关系。周家济于2008年取得上述租赁房屋的所有权，2014年将房屋过户至李元珍名下，并由其管理。就刘小平于2005年签订租赁合同一事不清楚。周家济取得房屋产权后与刘小平是一年签署一次租赁合同，周家济、李元珍并未向其承诺过租赁期限至拆迁为止。刘小平于2013年12月30日与周家济委托的房屋管理人李国志签订的租赁协议明确约定租赁期限为一年。李元珍管理涉案房屋后，于2014年6月又重新与刘小平签署一份租赁协议，该协议的落款时间仍然书写为2013年12月30日，这个事实在五中院的笔录中也有记载，刘小平也是认可的。双方在租赁协议中约定若乙方要进行装修，必须征得甲方同意，但刘小平在进行装修和维修并未经过李元珍同意。刘小平关于2014年2月8日通过签订装修协议取得李元珍同意装修的陈述不属实，李元珍在2014年6月才取得租赁房屋的管理权，之前并不认识刘小平，因此该份装修协议是伪造的，不是李元珍本人签的字。同时，刘小平所谓装修房屋，只是将房屋进行隔断，隔成几个小房间，用于个人居住和转租，进行牟利，因此产生的费用应由其自行负责。关于停产、停业损失，刘小平早已未再生产服装，也没有雇佣工人，不会产生误工损失，也不存在停业损失。即使刘小平因装修造成自身损失，也与周家济、李元珍无关，是其自身决策失误造成。租赁协议第8条约定，合同租赁期间若甲方需要收回房屋，应提前30天通知乙方，双方协议解除，甲方不承担责任。请求驳回刘小平的诉讼请求。
经审理查明，周家济与李元珍系夫妻关系。重庆市渝中区山城巷85号房屋原登记在周家济名下，于2014年过户到李元珍名下。2014年，刘小平与周家济签订了落款时间为2013年12月30的租赁协议一份，约定甲方将上述房屋出租给乙方使用，租期为2013年11月28日至2014年12月30为止，乙方若需装修房屋，必须与甲方协商征得甲方同意后方可进行。李元珍代周家济在该协议上签字，刘小平本人在该协议上签字捺印。
审理过程中，刘小平提交了刘小平与李元珍签订的《房屋租赁装修协议书》（复印件）一份，拟证实李元珍同意刘小平对租赁房屋进行装修；提交落款日期为2005年5月3日，由袁昌重署名的《租房协议书》（复印件）一份，拟证实涉案房屋的前房主承诺过刘小平可承租房屋至拆迁为止；提交《工程量计算书》（复印件）一份，并表示该《工程量计量书》是为了进行诉讼才在后来补的，拟证实装修及维修费用。上述证据刘小平均未能提交原件，周家济、李元珍表示不予认可。
另查明，2015年4月16日，李元珍、周家济以租赁期届满及房屋需要整改和维修为由，起诉至本院，要求刘小平立即腾空返还其承租的位于重庆市渝中区山城巷85号的租赁房屋，并判令刘小平按照原租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费等。2015年5月18日，本院作出（2015）中区法民初字第03950号民事判决书判决刘小平自判决书生效后十五日内立即搬离重庆市山城巷85号房屋，并将该房屋返还给周家济、李元珍，支付从2014年12月31日至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费。刘小平不服一审判决，上诉至重庆市第五中级人民法院。2015年7月20日，重庆市第五中级人民法院作出（2015）渝五中法民终字第03761号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有《房屋租赁协议》、本院（2015）中区民法初字第03950号民事判决书、重庆市第五中级人民法院的（2015）渝五中法民终字第03761号民事判决书及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告刘小平与被告周家济、李元珍签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，刘小平若需装修房屋，应按照《房屋租赁协议》的约定，与产权人协商并征得其同意方可进行。刘小平虽主张其装修房屋取得了李元珍的同意，并因装修产生了相应的装修和维修费用，但其提交的《房屋租赁装修协议》和《工程量计量书》均系复印件，李元珍现对《房屋租赁装修协议》的真实性不予认可，鉴于刘小平应当举示证据原件以证明其主张的内容，因其不能举示原件，本院无法核实复印件的真实性，故刘小平应当承担举证不能的责任。现刘小平未能举示充分证据证明其装修行为取得了李元珍、周家济的同意，故其装修或者扩建发生的费用及停业损失，应由其自行负担。同时，本案中所涉的租赁合同约定的租赁期限已经届满，双方亦未在合同中对装修补偿问题进行约定，故刘小平要求周家济、李元珍承担其装修损失于法无据，本院不予支持。关于刘小平提出的维修费应由出租人承担的问题，仅凭其提交的《工程计量书》复印件，无法证明维修项目和费用的真实性，且《工程计量书》也无法将装修费和维修费区分开来，故本院对维修费不予支持。关于刘小平主张的停业损失及搬家费，因其未能举证证明被告在履行《房屋租赁协议》的过程中存在违约情况，也未能举证证明上述两项费用的存在，本院对该主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告刘小平的诉讼请求。
本案受理费减半收取3500元，由原告刘小平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 王娟
二〇一五年九月十四日
书记员 刘赟