河北省赵县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0133民初149号原告：河北凯元中盛房地产开发有限公司，住所地石家庄桥西区汇宁街6号。法定代表人：王利，该公司总经理。委托代理人：贾国昌，河北邦友律师事务所律师。被告：宋志辉，女，1971年6月12日生，汉族，现住赵县。委托代理人：马立波，男，1973年9月2日生，汉族，现住赵县，系原告丈夫）。原告河北凯元中盛房地产开发有限公司（以下简称凯元中盛公司）与被告宋志辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯元中盛公司委托代理人贾国昌、被告宋志辉及其委托代理人马立波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北凯元中盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告给付原告公司购房款138000元；2.依法判决由被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：原告公司在2012年4月20日与被告签订商品房买卖合同，原告公司将自己开发的赵县柏林街北头龙凤官邸8号楼3单元302室（加地下室）作价213054元售与被告，当时约定的是被告首付75054元，贷款138000元。合同签订后，被告交了首付75054元，应该贷款的138000元即没有办理贷款，也没有交付现金。但是在当时的环境下，原告公司在被告没有交清房款时，就将房屋交付给了被告，可是被告在接收房屋且占有使用后，剩余的款项再也一分钱没有交。因此原告公司认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效的合同，原告公司就将房屋交付给被告，让其占有使用，可以说仁至义尽，但被告在占有使用房屋数年后，至今不支付剩余的房款。依理、依情、依法均不相符。因此原告公司为了维护自己的合法权益，现具状起诉被告，并按照实际情况提出以上诉讼请求，希望人民法院支持。宋志辉辩称，河北凯元中盛房地产开发有限公司（以下简称开发商）起诉理由不成立，我方不存在不按合同约定支付尾款的行为，而是开发商拒绝我方按合同约定办理银行贷款，要求依法驳回原告起诉，依法判决由原告承担本案的所有诉讼费用，具体情况如下：一、我方已履行合同义务，无任何过错。我方符合办理按揭贷款各项征信及资格条件，随时能提供办理银行贷款的相关材料。按照合同规定我方已交付首付款75054元，2012年4月双方签订正式的购房合同，并到房管局办理了备案手续。当时我方按照开发商要求将身份证复印件、结婚证复印件、单位近五个月工资单复印件等资料交给开发商工作人员（建青、赵女士），我夫妻二人均在住建局工作至今，工作收入稳定，我们在银行无任何不良记录，完全具备偿还贷款的能力和资格，但因开发商的原因最终没有办成。开发商让我们等通知，我方多次催促办理贷款事宜，但开发商反馈说银行暂停对龙凤官邸项目贷款，让我们继续等，在履行合同义务方面我方无任何过错。二、开发商未履行合同约定义务。因为开发商数年不能交房，全小区居民因为住房需要，数次到信访局、县政府上访反应，在政府协调下，我们被迫在开发商没有提供《建筑工程竣工备案表》《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况下入住，实际上该小区一直处于脏乱差状态，连基本的消防验收都没有，小区唯一一条主干道的西口，因为开发商的原因至今未通。开发商一直没有向我们提供购房合同原件，不动产发票，双方合同约定138000元采用按揭贷款方式付款，但由于开发商的原因，导致迟迟不能办理按揭贷款，开发商不去纠正自身过错，不去抓紧办齐合法有效手续，反而单方面要求我方交付全部房款，这一无理要求严重违背合同约定。三、双方签订的商品房合同真实有效，我方要求严格按照合同规定执行。请开发商尽快向我方提供合同原件及不动产发票。按照合同“第六条”条款约定，138000元采用按揭贷款方式支付，虽然合同没有约定付款期限，我方一直要求开发商尽快给予办理贷款。依惯例购房贷款由开发商负责组织办理，恳请法庭驳回原告无理、无据的诉求，并要求开发商尽快提供办理按揭贷款所需的合法有效手续，尽快组织和协助办理按揭贷款。我方随时提供贷款所需的我方材料，并配合办理贷款。本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年4月20日签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的位于。房屋建筑面积125.52平方米，总价款213054元。合同第六条付款方式及期限的约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：即：3.其他方式，因不可抗拒因素按国家政策执行。总房款213054元，首付：75054元，贷款138000元”。原、被告对此合同的真实性合法性均无异议。但合同未约定付款期限。合同签订时被告向原告交付了首付款75054元，2014年前后原告将被告所购房屋交付被告占有使用。对于双方合同约定的贷款138000元至今未能实现，被告至今未向原告交付剩余房款138000元。现因双方合同约定的贷款138000元不能实现，原告请求变更合同约定，要求被告给付原告购房款138000元。经征求当事人意见被告不同意调解。原告称，未能办理贷款是由于被告自身的原因造成的。因现在银行已经停止了对合同约定项目购房贷款的办理，现已无法再办理贷款。并认为，原告已经将合同约定的房屋交付被告占有使用数年，现该项目已经无法办理银行按揭贷款。按照公平原则被告应当及时支付剩余房款。被告则称，我方完全具备贷款的条件，随时能够提供办理贷款的所有手续。我方也多次催促原告售楼部的工作人员，不能办理贷款不是我方的原因。是原告一直没有为被告办理贷款。贷款未办理成功被告不存在过错。合同第六条约定138000元房款是以按揭贷款支付。所以要求严格按照合同执行，继续采取贷款方式支付138000元剩余房款。本院认为，原、被告对2012年4月20日签订《商品房买卖合同》的真实性、合法性均无异议。应当认为合法有效。双方均应按合同约定履行。在合同履行过程中，被告已将首付款75054元交付给原告。原告也已将被告所购买的房屋交付给被告占有使用。现在双方争议的焦点是对于剩余房款138000元以何种方式履行的问题。原告认为未能办理贷款是被告的原因造成的，现银行已停止办理贷款，被告应当以现金方式支付剩余房款。被告则认为自己具备办理贷款的条件，手续齐全，未能办理贷款并非是被告的原因所致。要求按照合同约定继续以贷款方式支付剩余房款。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，只对合同双方当事人具有约束力，双方在付款方式上虽然约定了贷款138000元，但对发放贷款的银行并没有约束力，并不是原、被告约定了以贷款方式交付房款，贷款就必然能够实现。是否放贷，是银行的权力，不能办理贷款，是原、被告签订合同时无法预见的、并非不可抗力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”现在被告要求继续以贷款方式履行给付房款义务已经不现实。不能实现双方签订的《商品房买卖合同》的目的。在此情形下，应当适用上述法律规定，允许对合同的相应条款做符合实际情况的变更。现原告基于房屋已经交付被告占有使用，且已无法再办理按揭贷款的情况，选择变更剩余138000元房款的履行方式，要求被告以现金方式给付。有利于促进交易的顺利进行与合同目的实现，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：本判决生效后十五日内，被告宋志辉给付原告河北凯元中盛房地产开发有限公司购房款138000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530.00元，由被告宋志辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  柳连彬二〇一八年三月二十七日书记员  王风辉