湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂11民终1588号
上诉人（一审被告）：黄冈市新华桥医药有限公司（以下简称新华桥公司）。
法定代表人吴桥，该公司经理。
委托代理人王新高，湖北德铭律师事务所律师同，代理权限为特别授权。
被上诉人（一审原告）：黄冈市黄州区赤壁街道办事处桐梓岗社区居民委员会（以下简称桐梓岗社区）。
法定代表人王国林，该社区主任。
上诉人新华桥公司因与被上诉人桐梓岗社区租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2014）鄂黄州民初字第00090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人新华桥公司的法定代表人吴桥及其委托代理人王新高到庭参加了诉讼。被上诉人桐梓岗社区经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审结终结。
上诉人新华桥公司上诉请求：一审判决认定事实、适用法律错误。一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《协议书》和《房屋及土地租赁合同》所涉及房屋及土地属农村集体所有性质，其租赁违反法律禁止性规定，应为无效是错误的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条为：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中租赁土地为建设用地，不在禁止范围之内。《中华人民共和国村民委员会组织法》1988年6月1日开始试行，1998年11月4日正式施行，该法中并没有“以租赁方式处分集体财产的，应经村民大会或村民代表三分之二讨论，所作的决定应经到会人员过半数同意规定”。直到2010年10月28日修订通过的《中华人民共和国村民委员会组织法》才有上述法律规定，而本案的《协议书》和《房屋及土地租赁合同》所签订的时间为2003年5月10日和2003年5月28日，故根据“法不溯及既往”原则，本案不适用修订后的《中华人民共和国村民委员会组织法》，一审认定上述协议违反了法律禁止性规定无效无法律依据。请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人桐梓岗社区未答辩。
桐梓岗社区一审诉讼请求：其于新华桥公司2003年5月10日草签了12间门面房及农用地租赁《协议书》，当月28日签订了《房屋及土地租赁合同》一份。协议和合同约定，桐梓岗社区将其位于东门路68号12间临街门面房屋及附属农用土地租赁给新华桥公司，其12间房屋未取得规划许可。新华桥公司租赁集体土地用于非农业建设，建药品储备仓库，违反了土地管理法禁止性规定。2013年7月30日，黄冈市人民政府颁发了（2013）1号文件，将桐梓岗社区所有出租的该土地纳入了市区棚户区和城中村改造规划范围。为此，桐梓岗社区多次与新华桥公司协商解除租赁及返还土地和房屋，新华桥公司一直拖延，故具状诉至法院，请求确认2003年5月10日签订的《协议书》及2003年5月28日签订的《房屋及土地租赁合同》无效；判令新华桥公司返还房屋及土地，并支付门面房占有使用费，按合同约定标准至返还之日及返还附属土地上建筑物残值；由新华桥公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定，1993年6月10日，桐梓岗社区开办村属综合服务部，报规划部门批准在原××国道旁（现××东门路××）建造300多平方米砖混结构门面房12间。2003年5月10日，桐梓岗社区法定代表人王国林与新华桥公司股东签订《协议书》一份。协议书约定，新华桥公司租赁和使用桐梓岗社区房屋及土地初步达成如下条款：一、桐梓岗社区将位于东门路70号临街门面12间及后面场地（以现有院墙为界）租赁给新华桥公司使用。二、租赁时间为：临街门面12间租赁10年，场地租赁时间待新华桥公司建筑物完工后再确定。三、租金，新华桥公司每年向桐梓岗社区交临街门面12间租金4万元，10年共计40万元，若新华桥公司10年期满需继续租用，则租金按当期门面出租价格计算再定；场地租金由新华桥公司的投资建筑物抵付给桐梓岗社区，在约定的时间内抵付完后，其建筑物归桐梓岗社区所有。五、涉及建筑物报建的一切费用（如规划、土地等）由新华桥公司负责，桐梓岗社区必须积极协助配合。六、此为草签协议，待新华桥公司的建筑物完工后，再签订正式合同。协议还对税费的缴纳及建筑物的施工单位作了约定。协议甲方由桐梓岗社区法定代表人王国林签名，乙方由新华桥公司股东吴桥签名。协议签订后，桐梓岗社区将其所有的门面12间及门面后的空场地移交新华桥公司使用。新华桥公司接受桐梓岗社区门面房12间及空场地后，及时在空场地上建造医药仓库和办公用房，其建造的医药仓库和办公用房无有关管理部门批准手续。2003年5月28日，原、新华桥公司又签订《房屋及土地租赁合同》一份。合同约定，租赁场所黄州东门路68号门面及附属闲置土地。租赁期限为15年，自2003年6月1日至2018年5月31日。租金和租金交纳方式，新华桥公司自行投资在桐梓岗社区房产和闲置土地上进行改造，建设用于自己经营所需的房屋，投资额必须在80万元以上，以此投资抵房屋租金，租赁期满后，房产属于桐梓岗社区所有。违约责任约定，桐梓岗社区因市政、城建部门及行政行为需要征用或规划整体改建、拆迁房屋，本合同自行终止。合同还对桐梓岗社区、新华桥公司违约责任及相关权利义务进行了约定。该合同尾部甲方由桐梓岗社区法定代表人王国林签名并加盖了桐梓岗社区公章，乙方由新华桥公司当时法定代表人方清华签名并加盖了新华桥公司公章。租赁合同履行期间，2010年4月和2011年8月，桐梓岗社区的部分村民提出申请、申诉，要求收回出租的房屋和土地，其理由是租赁行为未经村民大会或村民代表三分之二讨论通过，属违法租赁。2012年5月29日，鉴定上述情况，桐梓岗社区向新华桥公司发出书面通知，决定收回出租的房屋和土地自用。2014年7月30日，黄冈市区城市棚户区和城中村改造领导小组办公室黄两改办发（2013）1号文件，关于印发《黄冈市区城市棚户区和城中村改造工作实施方案》的通知，桐梓岗社区出租的土地已纳入城市改造统一规划，其改造的土地进入出让征收阶段。桐梓岗社区多次与新华桥公司协商终止租赁合同，新华桥公司一再拖延拒绝，故发生讼争。
案件审理过程中，桐梓岗社区申请对新华桥公司在租赁的土地上搭建的建筑物残值进行评估鉴定，黄州区人民法院委托黄冈市海正房地产评估有限公司作出黄海房估字（2014）第612号评估报告，桐梓岗社区、新华桥公司对评估报告均提出异议，新华桥公司在限期内未申请重新鉴定，但申请对房屋内装潢、设备、设施及库存药品一并评估，黄州区人民法院委托后，新华桥公司不缴纳鉴定费，致鉴定部门退回鉴定。同时，评估部门对桐梓岗社区提出的异议向黄州区人民法院作出《关于评估报告异议的回复》：1、我公司出具的评估报告结果仅包括建筑物价值，不包括土地价值；2、违章建筑应以法院或其他相关职能部门进行认定；3、如法院或其他职能部门认定为违章建筑，该建筑物的价值为零或者负值（扣减拆除费用），则该标的物不能作为估价对象，无评估意义。此外，新华桥公司租赁桐梓岗社区的门面房12间，其租金已交付至2016年5月。
同时查明，2004年7月29日，黄冈市地名委员会办公室证明，黄州区东门路70号，已改为东门路68号。还查明，桐梓岗社区出租的门面房土地及其后面的土地，2015年6月17日，黄冈市国土资源局证明，黄州区桐梓岗社区地块（坐标为……），对其地类说明如下，经与2010年黄州区土地利用现状数据库核对，用地类别全部为城市建设用地。
另查明，黄冈市工商行政管理局登记注册档案信息，新华桥公司于2003年5月28日登记，由股东方清华、吴桥合股设立，法定代表人方清华，经营范围：中药材、中成药、中药饮片、化学药剂……批发兼零售：医疗器械……。2007年5月1日变更登记，股东更由方清华的股权转让给王又霞为股东，法定代表人变更为吴桥，经营范围未变。
一审法院认为，违反法律、行政法规禁止性规定的合同应视为无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产应予返还。本案桐梓岗社区、新华桥公司签订的《协议书》和房屋及土地租赁的土地用地类别2010年后确定为城市建设用地。依据我国土地管理法“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租于非农业建设”及村民委员会组织法“以租赁方式处分集体财产的，应经本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上的代表参加，所作决定应经到会人员的过半数同意”之规定。双方当事人擅自改变土地用途，并未按法定程序处分农民集体所有的财产，其租赁明显违反法律禁止性规定，应为无效。合同无效，原、新华桥公司均有过错，双方应就各自过错承担责任。新华桥公司因租赁合同取得的房屋及土地应有予以返还，桐梓岗社区的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。新华桥公司明知在租赁的农民集体所有土地上进行建设不能被批准，仍擅自搭建医药仓库和办公用房，该搭建的建筑物应必属违章建筑。依据黄冈市海正房地产评估公司《关于评估报告异议的回复》。其价值为零或负值（扣减拆除费用），即新华桥公司本应负责拆除及承担拆除费用的责任。案件审理中，桐梓岗社区对新华桥公司未支付租用土地使用费和合同无效后的损失均未提出主张，系当事人自行处分民事权利，于法不悖，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项、第二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、黄冈市黄州区赤壁街道办事处桐梓岗社区居民委员会与黄冈市新华桥医药有限公司于2003年5月10日签订的《协议书》及2003年5月28日签订的《房屋及土地租赁合同》无效；二、黄冈市新华桥医药有限公司于本判决生效之日起十日内将位于黄冈市黄州区东门路68号12间门面房及门面房后的土地和土地上的搭建物腾退并返还给新华桥公司黄冈市黄州区赤壁街道办事处桐梓岗社区居民委员会；三、黄冈市新华桥医药有限公司支付东门路68号门面房12间占有使用费（以每年4万元为标准计算，自2016年5月至返还之日止）给黄冈市黄州区赤壁街道办事处桐梓岗社区委员会。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，一审查明事实属实。
本院认为，本案中双方当事人争议的焦点是：桐梓岗社区与新华桥公司于2003年5月10日、同月28日签订的《协议书》和《房屋及土地租赁合同》法律效力问题。《中华人民共和国民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。本案中桐梓岗社区与新华桥公司签订协议时均系完全民事行为能力的人，且协议系其真实意思表示。符合上述法律规定第一、第二项规定，故本案的《协议书》和《房屋及土地租赁合同》的效力问题是否违反上述法律规定第三条是关键所在。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。上述法律规定农民集体土地不得出租用于非农业建设，指的是农民集体净地，但从新华桥公司与桐梓岗社区签订的《协议书》和《房屋及土地租赁合同》内容来看，租用的标的物系建造在集体土地的临街门面房屋，且该房屋所占用的土地现亦被黄冈市土地主管部门转化为城市建设用地，故上述法律规定并不适用本案。因本案的合同签订时间为2003年5月10日和2003年5月28日，故应适用1998年11月4日修订通过的《中华人民共和国村民委员会组织法》，当时的《中华人民共和国村民委员会组织法》并未规定以租赁方式处分集体财产的，应经本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上的代表参加，所作决定应经到会人员的过半数同意的之规定，而2010年修改后的《中华人民共和国村民委员会组织法》才有上述法律规定，依照“法不溯及既往”原则，故本案应适用1998年11月4日修改的《中华人民共和国村民委员会组织法》。因此桐梓岗社区与新华桥公司签订的《协议书》和《房屋及土地租赁合同》均为有效协议。双方当事人均应履行上述《协议书》和《房屋及土地租赁合同》约定的义务。因《协议书》约定的房屋租赁期限为十年，2013年5月10日期满，2012年5月29日桐梓岗社区书面通知新华桥公司，要求收回出租的房屋，现合同约定门面房屋租期已过，桐梓岗社区要求收回出租的房屋理由充分，应予支持。《房屋及土地租赁合同》约定的租赁期限到2018年5月31日，尽管未到约定的期限，但该合同中已约定“因市政、城建部门及行政行为需要征用或规划整体改建、拆迁房屋，本合同自行终止。”现合同中约定的房屋、土地规划为棚户区和城中村改造规划范围，合同中约定的终止合同条件已经成就，桐梓岗社区要求提前解除租赁合同的请求应予支持。
综上所述，虽一审认定事实和适用法律均有错误，但实体处理并无不当，新华桥公司的上诉理由部分成立，但其上诉请求本院亦不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2014）鄂黄州民初字第00090号民事判决；
二、黄冈市新华桥医药有限公司于本判决生效之日起十日内将位于黄冈市黄州区东门路68号12间门面房及门面房后的土地和土地上的搭建物腾退并返还给新华桥公司黄冈市黄州区赤壁街道办事处桐梓岗社区居民委员会；
三、黄冈市新华桥医药有限公司支付东门路68号门面房12间占有使用费（以每年4万元为标准计算，自2016年5月至返还之日止）给黄冈市黄州区赤壁街道办事处桐梓岗社区委员会。
四、驳回黄冈市黄州区赤壁街道办事处桐梓岗社区委员会其他诉讼请求。
本判决为终审判决。
审判长 张焱奇
审判员 傅焰明
审判员 樊 军
二〇一七年六月一日
书记员 吴慧娟