北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终610号
上诉人（原审原告）：王金英，女，1956年4月7日出生。
委托诉讼代理人：许某2（王金英之子），1979年8月23日出生。
被上诉人（原审被告）：祁彦堂，男，1932年4月3日出生。
委托诉讼代理人：黎晨杰，北京市延庆区延庆镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：马镇忠，男，1965年7月20日出生。
被上诉人（原审被告）：卓利泉，男，1986年9月7日出生。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京市延庆区康庄镇法律服务所法律工作者。
上诉人王金英因与被上诉人祁彦堂、马镇忠、卓利泉农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初4960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
王金英上诉请求：1、撤销一审判决，改判许某1与祁彦堂的买卖协议无效，祁彦堂将北京市延庆区×村63号房屋（以下简称诉争房屋）返还给我；2、本案诉讼费由祁彦堂、马镇忠、卓利泉负担。事实和理由：1、一审对我提交的证据不予认定是错误的，祁彦堂实际上并没有出卖诉争房屋，祁彦堂与马镇忠的房屋买卖，及马镇忠与卓利泉的房屋买卖都是无效的；2、我名下无房，住房紧张。
祁彦堂辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。我已经将诉争房屋出卖给了马镇忠。
马镇忠辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。我也已将诉争房屋出售。
卓利泉辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。我名下无其他住房。
王金英向一审法院起诉请求：1、判令许某1与祁彦堂签订的房屋买卖协议无效；2、祁彦堂将诉争房屋返还给我。
一审法院认定事实：2006年9月14日王金英的丈夫许某1与祁彦堂签订了《买卖协议》。许某1将自己位于北京市延庆区×村63号北房3间，以7万元的价格卖给祁彦堂。付款当日祁彦堂交付了许某1购房款，许某1给祁彦堂写有收条，许某1也将房屋交予祁彦堂。2013年6月15日祁彦堂将该3间北房以75万元价格卖给马镇忠（祁彦堂女婿），双方签订了房屋买卖协议。马镇忠向祁彦堂支付了购房款，祁彦堂向马镇忠交付了房屋，祁彦堂将其与许某1签订的房屋买卖协议和购房款收条一起交予马镇忠。2017年5月12日马镇忠与卓利泉签订《房屋买卖合同》，马镇忠将该北房3间以185万元的价格卖给卓利泉。合同约定：卓利泉先期支付马镇忠购房款25万元，剩余房款160万元，卓利泉于2018年年底前付清；双方签字后合同即刻生效，房产归卓利泉所有。双方签订房屋买卖合同后卓利泉支付了马镇忠25万元购房款，马镇忠将房屋钥匙交予卓利泉，并将许某1与祁彦堂签订的房屋买卖协议及收条交予卓利泉。卓利泉因在北京上班，一直未在购买的房屋内居住。许某1于2009年1月去世。现王金英诉至法院，要求法院判令许某1与祁彦堂签订的房屋买卖协议无效；祁彦堂返还房屋。本案在审理过程中查明：祁彦堂与马镇忠、马镇忠与卓利泉之间都存在房屋买卖关系，故依法追加马镇忠、卓利泉为本案被告参加诉讼。
经查，王金英系延庆区×村农民；祁彦堂系农民，户口所在地非延庆区×村；马镇忠系农民，户口所在地非延庆区×村；卓利泉系农民，户口所在地延庆区×村。
庭审中，王金英提供了下列证据：
1、录音光盘1张及录音整理文字2页，王金英称，是其子许某2和任某1的谈话。王金英要证实，祁彦堂之子将诉争房屋出租给任某1和樊某1，实际不存在祁彦堂与马镇忠、马镇忠与卓利泉房屋买卖的情况。祁彦堂、马镇忠、卓利泉认为录音证据的合法性不认可，录音未经被录音者同意，被录音者应出庭作证，故对此证据不予认可。因法院无法认定录音的真伪，故对此证据不予认定。
2、樊某1的暂住证复印件1张，要证实其在诉争房屋居住。该居住证期限2016年5月14日至2017年5月14日。祁彦堂、马镇忠、卓利泉认为王金英应提供暂住证原件，对该复印件真实性不认可，法院对此不予认定。
3、樊某1微信图片打印件1张、北京市企业信用信息网打印件4张，证明北京×鞋店经营者樊某1及经营期限。祁彦堂、马镇忠、卓利泉认为王金英出示该证据未有证明目的，所以不予认可，法院对此亦不予认定。
4、租赁协议复印件1份，王金英要证明祁彦堂与樊某1、任某1签订该协议，将诉争房屋出租给任某1与樊某1，祁彦堂称没有出租过房屋，该租赁协议上的签名不是自己签的，不认可该协议，法院对此不予认定。
5、支付宝转账记录、延庆吧、千龙网文章（父母金婚儿女表孝顺，送上延庆镇一分田）复印件，要证明李某1是祁彦堂的儿媳，祁彦堂、马镇忠、卓利泉认为该证据没有证明目的，对此不予认可，法院对此不予认定。
6、国网北京市电力公司电表记录复印件4张、国网北京市电力公司电费记录复印件1张，要证明诉争房屋电表的名字是祁彦堂，祁彦堂、马镇忠、卓利泉对此不予认可，法院不予认定。
7、2017年4月6日×村民委员会证明复印件1份，证明诉争房屋所有权由许某1变更为祁彦堂所有，要办理房屋出租登记。祁彦堂、马镇忠、卓利泉不予认可，法院亦不予认定。
8、×村民委员会证明1份，证明2017年4月6日为祁彦堂办理诉争房屋出租登记证明，上面盖有延庆县×村民委员会公章，祁彦堂、马镇忠、卓利泉认为延庆县很早就改为延庆区，该证明公章上还是延庆县，不予认可，法院对此证据不予认定。
庭审中，祁彦堂提供了其与马镇忠签订的房屋买卖协议，王金英对此不予认可，马镇忠、卓利泉予以认可，法院对此予以认定。
庭审中，马镇忠提交了与卓利泉签订的房屋买卖合同，王金英不予认可，祁彦堂、卓利泉予以认可，法院予以认定。
庭审中卓利泉提交下列证据：
1、许某1与祁彦堂签订的房屋买卖协议1张，王金英认可该协议，但对该协议上面延庆县×村民委员会的公章和闫某1的签名不予认可，祁彦堂、马镇忠均认可，法院对房屋买卖协议予以认定。
2、许某1为祁彦堂所写购房款收条1张，当事人均认可，法院予以认定。
一审法院认为，本案中，诉争房屋为农村宅基地上的房屋，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。仅从这一点上看许某1（王金英丈夫）不能将房屋转让给祁彦堂。但对于农村房屋买卖的效力应全面审查纠纷的前因后果，本着客观、公正的原则处理，不能一概而论。现实情况是祁彦堂将房屋转让给马镇忠，马镇忠又将房屋转让给卓利泉，诉争房屋经过三次流转到了与王金英同一经济组织的卓利泉手中，鉴于房屋连环买卖的前因后果以及三个买卖行为的关联性，综合认定本案中房屋买卖行为有效。王金英提出的祁彦堂与马镇忠、马镇忠与卓利泉系虚假买卖，王金英所提交的录音材料及其他证据，不能充分证明其上述主张，故对王金英的诉讼请求，不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回王金英的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案中，许某1将诉争房屋出售给祁彦堂后，祁彦堂又将该房屋出售给马镇忠，随后马镇忠将诉争房屋出售给卓利泉。虽然祁彦堂、马镇忠并非诉争房屋所在的北京市延庆区×村村民，但卓利泉为该村村民，故综合上述三个连环买卖，并未导致宅基地使用权流转给集体经济组织成员以外的人，不违反相关法律规定。因此，一审法院判决驳回王金英关于确认许某1与祁彦堂之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，是正确的，应予维持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，祁彦堂、马镇忠、卓利泉提供了祁彦堂与马镇忠、马镇忠与卓利泉之间的房屋买卖合同，其上均有交易双方的签字，祁彦堂、马镇忠、卓利泉作为合同相对人亦对上述合同予以认可，足以证明祁彦堂与马镇忠、马镇忠与卓利泉之间存在房屋买卖合同关系。王金英上诉主张祁彦堂与马镇忠、马镇忠与卓利泉之间的房屋买卖关系是虚假的，王金英应当对此承担证明责任。王金英于一审中提供了谈话录音以及樊某1租赁诉争房屋的相关材料，录音所载谈话系发生在王金英之子许某2与任某2之间，双方均非本案当事人，录音真实性无法核实；就樊某1租赁诉争房屋的相关材料，王金英未能提供原件，且祁彦堂、马镇忠、卓利泉对上述证据不予认可，故一审法院对上述证据均不予采信是正确的。即使上述材料均为真实，诉争房屋由祁彦堂对外出租，亦不足以否定祁彦堂与马镇忠、马镇忠与卓利泉之间房屋买卖关系的真实性。故王金英主张祁彦堂与马镇忠、马镇忠与卓利泉之间的房屋买卖关系虚假，证据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，王金英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由王金英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年二月二十三日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥