上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3669号
上诉人（原审原告、反诉被告）：奉贤金王镀锌厂，住所地上海市奉贤区金钱公路****号。
投资人：徐雨鑫，厂长。
委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周正先，男，1971年3月22日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁翰林，上海合勤律师事务所律师。
上诉人奉贤金王镀锌厂（以下简称金王厂）、上诉人周正先因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初12709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
金王厂上诉请求：维持一审判决第一、第三、第五、第六、第七、第八项，撤销一审判决第二、第四项；改判周正先按每天2,222元的标准支付金王厂自2017年5月26日至2017年12月15日止的房屋占有使用费；周正先支付金王厂电费47,363.86元；本案一审、二审案件受理费由周正先负担。事实和理由：双方签订的《厂房租赁合同》虽被认定为无效，本案一审庭审中，法院已告知周正先向金王厂先行交付租赁房屋以减少房屋占有使用费的损失，但周正先拒绝，并私拉电线后继续供次承租人使用，直至2017年12月14日周正先才同意交付租赁房屋，次日金王厂接收了系争房屋。在双方可办理租赁房屋交接手续的情况下，周正先拒绝交接，且没有合理理由，其应按照合同约定的标准支付在此期间的房屋占有使用费，一审法院酌定的该期间的房屋占有使用费的标准过低，损害了金王厂的利益。同时，一审法院关于周正先欠缴的电费数额计算错误，少计算3,000元，总额应为47,363.86元，周正先虽称其已经支付了相应的电费，但未提供证据加以证明。
针对金王厂的上诉请求，周正先辩称，不同意金王厂的上诉请求，并向本院提起上诉：维持一审判决主文第一、第五、第七、第八项，撤销一审判决主文第二、第三、第四、第六项；改判支持周正先一审中的全部反诉请求；本案一审、二审案件受理费由金王厂负担。事实和理由：2017年5月25日之前的房屋占有使用费，因租赁合同无效，故该笔费用应由双方按过错比例进行分担，因系金王厂责任致租赁合同无效，故对房屋占有使用费损失，周正先承担次要的责任，而不能由周正先全额支付金王厂。2017年5月25日后，租赁厂房已被停水、停电，周正先已无法正常使用系争厂房，此后的房屋占有使用费，周正先无需支付。且导致租赁合同无效的责任在于金王厂，周正先将租赁房屋转租，现转租合同实际也无法继续履行，周正先安置次承租人的损失应由金王厂负担。根据租赁合同约定，金王厂应保证所有出租房屋权属清楚，周正先系在金王厂的欺骗下才签订了租赁合同，故导致租赁合同无效的责任完全在于金王厂，一审法院认定周正先承担30%的过错责任缺乏依据，就周正先所受装饰装修损失，一审法院判定周正先承担30%的责任，同样缺乏依据。就装饰装修的现值数额的认定，自双方办理交房手续至发生纠纷，合同仅履行了六个月，按照装修行业的惯例，装修折旧年限为5到8年，且租赁房屋除普通装修外，同时存在部分基础设施建设，一般不计折旧，即便折旧，折旧的年限应为20年，鉴定报告确定装饰装修的成新率为50%缺乏依据，严重损害了周正先的利益，一审法院关于装饰装修现值的认定有误，应予纠正，周正先认为应当按照成新率90%计算。对于装饰装修及改扩建部分的损失，应采用同一过错比例分担，一审法院关于装饰装修部分由金王厂承担70%责任，关于改扩建部分由金王厂承担30%责任的认定有误，应予纠正。对于电费的问题，周正先已经支付金王厂，不存在欠付的情形。因租赁合同无效，租赁房屋已不具有使用价值，故相应的管理费周正先、周某也无需支付。
针对周正先的上诉请求，金王厂辩称，不同意周正先的上诉请求，坚持己方的上诉请求。
金王厂向一审法院提出诉讼请求：1、解除金王厂、周正先于2016年7月16日签订的《厂房租赁合同》；2、周正先向金王厂支付2017年4月1日至2017年5月31日的租赁费133,333元及管理费50,000元；3、周正先支付2017年5月27日起至实际搬离日止占用使用费，按每天2,222元计算；4、周正先支付拖欠电费47,363.86元。
周正先向一审法院提出反诉请求：1、确认周正先与金王厂签订的《厂房租赁合同》无效；2、金王厂赔偿周正先房屋装修费用1,985,120.13元；3、金王厂退还租赁保证金100,000元；4、金王厂赔偿损失400,000元。
一审法院认定事实：2016年7月16日，金王厂、周正先签订《厂房租赁合同》约定，周正先租赁金王厂坐落于上海市奉贤区青村镇金钱公路4655号约4,000平方米厂房。租赁期限为2016年10月1日至2025年9月30日止。年租金第一年至第五年为每年800,000元。保证金100,000元。租金采取“先付后用”的原则，每季度支付一次。周正先之子周某也在同日与金王厂签订了同一地点内另4,000平方米厂房的租赁合同。
同日，周正先承诺2016年10月1日开始每月交管理费10,000元，跟房租一起付。本案一审庭审中，金王厂、周正先及周某一致确认，上述管理费包含周某租赁部分面积的管理费，为便于计算，一并计入本案中予以结算。嗣后，金王厂交付了房屋。周正先支付了保证金100,000元、租金200,000元、管理费30,000元。2017年1月10日，金王厂邮寄周正先《催缴房屋租赁费通知》言明2017年1月20日前，周正先需支付2017年第一季度租赁费。后周正先缴纳了截至2017年3月31日止的2017年度第一季度租金。
2017年4月27日，上海市奉贤区青村镇人民政府向金王厂厂内企业发送《责令停止生产经营活动告知书》，言明存在未向环保部门报批环境影响评价文件，未向环保部门申请竣工验收即投入正式生产的行为。告知停止生产，如果2017年5月10日仍未停产，相关职能部门将采取停水、停电等措施。
2017年5月15日，国网上海市A公司奉贤B公司发出欠费停电通知书，言明2017年5月22日起将停止供电。同日，周正先再次出具承诺书，称2017年5月25日停电以后电费、开户费与周正先无关，4月份电费、5月26日前由周正先付清。周正先尚拖欠电费44,363.86元。
一审法院还查明：系争厂房具有土地性质为集体的产权证，建筑面积为563.03平方米，上述房屋包含在周某租赁面积内，与周正先租赁面积无涉。有证建筑已经由金王厂拆除重建，重建未取得建设工程规划许可证。周正先所涉合同范围内厂房不包含上述有证面积，也没有建设工程规划许可证。
本案一审庭审过程中，周正先确认，其主张的装修损失，包括周某租赁厂房，周某表示同意周正先在本案中一并主张，其不再另行主张。诉讼过程中，根据周正先申请，奉贤区法院委托XX公司对周正先及周某就上述房屋进行装修等进行评估，XX公司出具报告书，结论为：1、周正先租赁房屋：双方确认项目造价为539,690.14元；争议项目造价为759,702.94元；2、周某租赁房屋：双方确认项目造价为13,926.30元；争议项目造价为368,948.41元。工程成新率为50%左右。对于上述报告书，金王厂认为对于无争议部分没有异议；对于周正先一案中有争议部分，卷帘门、彩钢棚等共计93,937.56元是金王厂原有的，并非周正先装修，不应计入；对于车间内夹层587,003.34元、搅拌站设备基础41,764.84元、地磅基础36,997.20元系周正先擅自搭建，不应计入；周某一案中争议项目厂房内彩钢夹芯板房3,956.57元、室外砼场地364,991.84元，均由周某擅自建设，不应计入。周正先认为，成新率计算不正确，合同签订10年，现仅使用7个月，不应当按50%计算；所有争议部分均由周正先实施，应当计入。对于成新率问题，XX公司到庭质证回复：造价乘以成新率即为现值，成新率系根据现场情况得出；彩钢板夹芯板房用了厂房内一小部分搭建在厂房内部；搅拌站、地磅等均评估了埋于地下的钢筋混凝土结构，设备费用未计入。
本案一审庭审过程中，金王厂、周正先确认，系争厂房由周正先转租他人，目前还有人使用。周正先认为，其与次承租人在2017年5月25日已经口头解除合同。嗣后次承租人与金王厂达成一致意见，故其在系争厂房内使用。现愿意交付房屋，如果里面有东西，其也不需要了，也清楚了法庭告知的如果次承租人主张，应由其承担相应责任的风险。金王厂同意在2017年12月15日自行接收房屋。对于损失400,000元，周正先认为系为安置次承租人的损失，以6个月租金计算，金王厂对此不予认可。
一审法院认为，本案系争厂房至今未取得建设工程规划许可证，租赁标的物不合法，故本案所涉《厂房租赁合同》无效。租赁合同无效后，当事人可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。但租赁厂房由于2017年5月25日被停水停电，造成周正先无法使用，故2017年5月25日至2017年12月15日金王厂接收日止的占有使用费，酌情予以扣减。截至2017年5月25日，周正先应支付占有使用费118,356元；2017年5月26日至12月15日占有使用费为88,986元；上述合计周正先应支付金王厂占有使用费207,342元。对于断水断电后的管理费，酌情予以扣减，经计算周正先应支付金王厂管理费61,866元。对于周正先主张装修损失，鉴于合同无效，对于已经形成附合的装修损失，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于周正先辩称，损失应当按照剩余租赁期内残值损失计算的意见，本案租赁合同无效，对于装修损失计算现值而非剩余租赁期内残值，故对周正先按残值计算的意见不予采纳。金王厂称其中部分卷帘门、彩钢棚等由金王厂装修，但周正先厂房装修中包含上述项目，且金王厂未提供证据证明由其建设，故对此不予采信。造成合同无效主要过错在于金王厂方，故金王厂承担70%的责任，对于装修部分金王厂需赔偿周正先332,642.22元。对于周正先进行的改扩建，未办理合法改扩建审批手续，按过错进行分担，酌情由周正先承担70%责任，金王厂承担30%责任，金王厂应赔偿周正先310,414.13元。对于周正先还主张安置次承租人损失，于法无据，不予支持。
一审法院审理后于2018年1月17日作出判决：一、确认奉贤金王镀锌厂与周正先于2016年7月16日签订的《厂房租赁合同》无效；二、周正先于判决生效之日起十日内支付奉贤金王镀锌厂占用使用费207,342元；三、周正先于判决生效之日起十日内支付奉贤金王镀锌厂管理费61,866元；四、周正先于判决生效之日起十日内支付奉贤金王镀锌厂拖欠电费44,363.86元；五、奉贤金王镀锌厂于判决生效之日起十日内返还周正先保证金100,000元；六、奉贤金王镀锌厂于判决生效之日起十日内支付周正先装修及改扩建损失643,056.35元；七、驳回奉贤金王镀锌厂其余诉讼请求；八、驳回周正先其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,760元，反诉案件受理费13,340.5元、鉴定费63,000元，由奉贤金王镀锌厂、周正先各半负担。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
二审中，金王厂表示周正先欠付2017年4月、5月两个月的电费及滞纳金共计47,363.86元，一审判决书事实认定中关于周正先欠付电费数额44,363.86元的认定有误。周正先对金王厂主张的金额无异议，但主张其已经实际支付了上述47,363.86元。
经本院审理查明，一审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，周正先、周某与金王厂签订租赁合同，但租赁物不具房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，故涉案《厂房租赁合同》依法应属无效。金王厂作为出租人，明知租赁物不具房地产权证及建设工程规划许可证，仍将租赁物出租，故导致《厂房租赁合同》无效的主要过错，应由金王厂承担。周正先、周某明知租赁物不具合法证照及批建手续，仍与金王厂建立租赁关系，故周正先、周某同样存在过错。虽然并无直接证据证明金王厂书面同意周正先、周某对租赁物进行装饰装修及改扩建，但从租赁合同约定的内容看，办公楼、配电房、门卫归金王厂使用，二审中金王厂也陈述办公楼由其使用，故周正先、周某对租赁物进行装饰装修及改扩建，金王厂应属明知或者应知，但金王厂并未就此提出异议。故周正先、周某因对租赁物进行装饰装修及改扩建所致之损失，金王厂应按照其过错程度承担相应的责任。关于周正先、周某因装饰装修租赁物所致之损失的争议。因租赁合同无效的主要过错在于金王厂，故一审法院认定由金王厂承担70%的赔偿责任，具有相应的事实基础，本院予以维持。关于周正先、周某因对租赁物进行改扩建所致之损失的争议。周正先、周某作为建造者，未申请合法的建设手续，故由此所致之损失，应由周正先、周某承担主要的责任。金王厂明知周正先、周某的改扩建行为而未提出异议，故对该项损失，金王厂亦存有过错，但应承担次要责任。一审法院判定金王厂就周正先、周某因改扩建租赁物所致之损失承担30%的责任，具有相应的事实基础，并无不当，本院予以维持，周正先、周某关于该部分损失亦应由金王厂承担主要过错责任的上诉意见，本院不予采纳。关于装饰装修及改扩建物成新率的争议。周正先、周某并无充分的证据推翻鉴定意见中关于成新率的认定，故周正先、周某要求将成新率认定为90%的上诉意见，本院不予采纳。因周某同意其主张的装修及改扩建损失在周正先案件中一并解决，故综合上述分析及认定，一审法院判定金王厂赔偿周正先装修及改扩建损失643,056.35元，具有相应的事实基础及法律依据，本院予以维持。周正先关于该部分损失的上诉请求，本院予以驳回。因涉案《厂房租赁合同》无效，周正先要求金王厂赔偿因其安置次承租人而产生之损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因金王厂同意于2017年12月15日接收房屋，故金王厂有权要求支付2017年4月1日至2017年12月15日期间的房屋占有使用费。因2017年5月25日后周正先已无法正常使用租赁物，故一审法院参照合同约定的租金标准，将周正先应负担的2017年5月26日至2017年12月15日间的房屋占有使用费酌情调低至88,986元，具有相应的事实基础，本院予以维持。至于2017年5月25日前的房屋占有使用费，因并不存在无法正常使用租赁物的情形，一审法院按照租赁合同约定的租金标准确认周正先支付2017年4月1日至2017年5月25日间的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以维持。同样，关于周正先欠付管理费的争议，一审法院结合租赁物的实际使用状况，将周正先欠付的管理费调整为61,866元，并无不当，本院予以维持。周正先关于其无需支付房屋占有使用费及管理费的上诉请求、金王厂要求按照合同约定的租金标准支付2017年5月26日后的房屋占有使用费的上诉请求，本院均予以驳回。关于周正先欠付电费的争议。金王厂主张周正先欠付电费及滞纳金合计47,363.86元，周正先对欠付的总额无异议，但主张其已实际支付。周正先未能举证证明其已实际支付上述47,363.86元款项，故周正先仍需承担相应的支付义务，一审判决对周正先欠付电费及滞纳金的总额认定有误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初12709号民事判决主文第一、第二、第三、第五、第六、第七、第八项；
二、变更上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初12709号民事判决主文第四项为：周正先于本判决生效之日起十日内支付奉贤金王镀锌厂电费及滞纳金合计47,363.86元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4,760元，反诉案件受理费13,340.5元、鉴定费63,000元，由奉贤金王镀锌厂、周正先各半负担。二审案件受理费合计17,776元，由奉贤金王镀锌厂负担4,410元，由周正先负担13,366元。
本判决为终审判决。
审判长 庞闻淙
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年五月二十九日
书记员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……