上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0104民初6989号
原告：上海市徐汇区教育局，住所地上海市。
负责人：王彤，局长。
原告：上海市徐汇区教育局国有资产管理中心，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：顾琤懿，主任。
两原告共同委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。
被告：上海住大企业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：谢锡谋，总经理。
委托诉讼代理人：戴冠忠，男。
委托诉讼代理人：侯薇，女。
原告上海市徐汇区教育局(以下简称区教育局)、上海市徐汇区教育局国有资产管理中心(以下简称国资管理中心)与被告上海住大企业发展有限公司(以下简称住大公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年5月22日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人张骥、被告委托诉讼代理人戴冠忠、侯薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
区教育局、国资管理中心向本院提出诉讼请求：1.要求被告迁出上海市徐汇区龙华西路XXX号房屋，将系争房屋返还区教育局；2.要求被告向两原告支付使用费，从2016年10月1日起计算至实际搬离之日，按2016年度年租金1,039,000元/年计算。审理中，原告变更第2项诉讼请求的为要求被告向两原告支付使用费，从2017年10月1日起计算至实际搬离之日，按2016年度年租金1,039,000元/年计算。
事实和理由：上海市徐汇区龙华西路XXX号房屋(以下简称系争房屋)产权人为区教育局。区教育局与上海PC**科技管理学院于2001年4月24日签订了《房屋租赁合同》，约定租期15年，至2016年9月30日止，租金每年95.95万元，每年租金以1%递增。2009年3月30日，国资管理中心与住大公司签署备忘录，约定承租方由上海PC**科技管理学院变更为住大公司。合同到期后，双方未签订续约协议，国资管理中心曾发函告知住大公司迁出系争房屋并支付所欠房屋使用费，但遭拒，故两原告提起上述诉请。
上海住大企业发展有限公司辩称，被告同意搬离并返还房屋，但需要一段搬离的时间，被告同意于2019年年底搬离并返还系争房屋。关于使用费，2016年9月至2017年9月的使用费已经支付，被告愿意按照租金1,039,000元/年支付2017年10月之后的费用，但是原告不收，被告已将钱准备好，可随时支付。
本院经审理认定事实如下：
2001年4月24日，区教育局(出租方、甲方)、案外人上海PC**科技管理学院(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同书》，约定租赁房屋地址：龙华西路XXX号，包括西楼2栋建筑面积约2551㎡、东侧楼群5栋建筑面积约为3936㎡及围墙内活动场地(具体准确面积以房屋产权证变更时重新测量为准)。乙方租赁房屋用于教学、学生住宿及与教学相关的活动。租赁期为15年，甲方从2001年4月10日起提前将东侧楼群交付乙方使用以供装修，2001年7月15日起将西侧大楼提供乙方使用。双方若不续约，甲方至2016年9月30日收回。租金自2001年10月1日起计。房屋(含活动场地)租赁费约定为每年95万元整，先付后用，每年分贰期付租，付款日期为每贰个季度的第一个月的上旬，支票支付。从第六年起，每年租金以1%递增，即2006年10月1日起年租金95.95万元；2007年10月1日起年租金96.9095万元，依此类推。房屋装修涉及结构性变动须征得甲方的许可并经政府有关职能部门批准，方可实施。房屋结构性改动及扩建加订详细协议，装修改造费用由乙方承担，租赁期满或因承租人违约造成中途退租，乙方不以任何理由拆除扩建所增加的房屋面积和经装修已成为该房的附属物，均无偿交由甲方处置。乙方在租赁期间使用水、电、煤气、通讯、地区或社区遵守门面三保等费用均由乙方承担直接支付。
2009年3月30日，上海市徐汇区教育经营资产管理中心(现更名为国资管理中心)、住大公司签订《备忘录》，约定：一、原租赁合同中(出租方)区教育局，现已授权委托下属单位上海市徐汇区教育经营资产管理中心，全面负责本区普教系统房屋租赁等物业经营管理工作。二、原租赁合同中(承租方)上海PC**科技管理学院，因本单位发展需要，故承租主体变更为上海住大企业发展有限公司。三、双方原签订房屋租赁期限不变，租期15年，自2001年10月1日至2016年9月30日止。四、房屋租金不变，根据原租赁合同中前五年租金950,000元，从第六年起每年递增1%，租金分(每年4月、10月)二次支付，即每次租金应于该当月5日前一次付清。若有拖欠，则另须支付滞纳金，每拖欠壹日按当期应交租金额的3‰累计。五、本备忘录与原租赁合同具有同等法律效力。
2011年8月2日，区教育局取得系争房屋所有权证。
2016年4月，国资管理中心向住大公司发送《〈房屋租赁合同〉到期通知》，郑重通知其合同到期后不再续租，房屋归区教育局使用，希望接本通知后即启动退房相关工作，并于2016年6月30日前与甲方联系，尽早落实房屋归还事宜。
2016年8月，国资管理中心向住大公司发送《友情提示》，再次申明合同到期后不再续租，尽早落实房屋归还事宜。
2016年11月，国资管理中心向住大公司再次发送《友情提示》，称：……如今已超合同终止日有五十多天了，希望贵府尽快落实退房搬离工作……。
2017年6月，国资管理中心向住大公司寄送《告知书》，因经营过程中乐器产生的噪音及喊口号、跳舞、说话等行为影响周边居民日常休息，造成噪音扰民情况……特向贵公司告知需对上述内容进行整改。我中心再次重申：贵公司租约已于2016年9月到期，到期后不再续租。
同月，国资管理中心向住大公司发送《紧急通知》，称：系争房屋已于2016年9月30日到期，应归还区教育局；近日(2017年6月15日前后)发现贵方在沿龙华西路一侧的大楼底层进行大规模的房屋装修。我中心郑重通知贵方，立即停止装修，恢复房屋的原有面貌，并立即停止一切招商、合作、合资等经营行为，退还使用的房屋，违者引起的一切后果由贵方自行承担。
2017年7月，国资管理中心委托律师向住大公司发送《律师函》，告知：1.贵司应在收到本函后10日内搬离租赁房屋，将该房屋交付给委托人；2.贵司应在收到本函后10日内支付自2016年10月1日起至实际搬离之日的房屋使用费(按年租金1,039,000元标准计算)。3.如逾期仍未搬离的，委托人将通过司法途径主张权利，并追究贵司的法律责任。此后，国资管理中心委托律师又于2017年9月、12月向住大公司发送律师函，重申上述内容。
另查明，目前系争房屋仍由住大公司实际使用，但其仅支付使用费至2017年9月30日。
审理中，就水、电、煤气及其他公共事业费等，原、被告均确认在实际交接房屋时按实结算，不要求在本案中处理。
审理中，双方确认租赁关系期间，住大公司并未支付过租赁押金。
审理中，原告称，同意给予被告一个月的搬离期。
以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有房屋租赁合同书及备忘录、上海市房地产权证、通知、友情提示、紧急通知、律师函及邮寄凭证等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，国资管理中心与住大公司就系争房屋签订的备忘录系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。根据备忘录之约定，房屋租赁合同书的承租主体变更为住大公司，租期至2016年9月30日止。
法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现租赁期限届满，且国资管理中心接受区教育局的委托，作为系争房屋的管理单位，先后多次向住大公司发函表示不再续约，并要求其及时搬离并返还房屋，住大公司应当按约全面履行自己的义务。现系争房屋仍由住大公司实际使用，两原告要求住大公司搬离并返还系争房屋之诉讼请求，于法有据，住大公司对此亦表示同意，本院对此予以支持。被告要求延至2019年底搬离，依据不足，两原告对此亦不予同意，被告该意见本院不予采信。
审理中，被告确认仅支付使用费至2017年9月30日，并同意按照年租金1,039,000元的标准支付房屋使用费，故两原告要求被告支付自2017年10月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费之诉讼请求，本院亦予以支持。
双方均表示水电费等公共事业费用在住大公司搬离、返还房屋时，按实结算，故本案中不再处理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条规定，判决如下：
一、上海住大企业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出上海市徐汇区龙华西路XXX号房屋，并将上述房屋返还上海市徐汇区教育局；
二、上海住大企业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海市徐汇区教育局、上海市徐汇区教育局国有资产管理中心支付自2017年10月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按年租金1,039,000元的标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计8,337元，由上海住大企业发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李理
二〇一八年七月四日
书记员 徐琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。