山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁13民终2564号上诉人（原审第三人）：刘建波，男，1973年9月30日出生，汉族，居民，住沂南县。委托诉讼代理人：王振，山东衡正源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沂南县林业局，住所地沂南县城永兴路27号。法定代表人：梁立民，局长。委托诉讼代理人：尹纪善，山东阳都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡乃秋，女，1948年4月17日出生，汉族，居民，住沂南县。委托诉讼代理人：周建忠，系被上诉人胡乃秋之子，1973年5月15日出生，汉族，居民，住沂南县。上诉人刘建波因与被上诉人沂南县林业局、被上诉人胡乃秋租赁合同纠纷一案，不服山东省沂南县人民法院（2015）沂南商初字第1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘建波委托诉讼代理人王振，被上诉人沂南县林业局委托诉讼代理人尹纪善，被上诉人胡乃秋委托诉讼代理人周建忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘建波上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人沂南县林业局对上诉人的一审诉求；2.本案的诉讼等费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当，判决结果错误。一、一审判决认定沂南县林业局与胡乃秋之夫周焕奎之间的租赁行为合法、有效行为是错误的。双方所签订的系无效合同，无效合同自始无效。根据《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条规定，即：行政单位拟将占有、使用的国有资产对外出租、出借的，必须事先上报同级财政部门审核批准。未经批准，不得对外出租、出借。因此，作为国有单位的被上诉人沂南县林业局，对于出租国有资产的行为并未经批准。所以，对于本案国有资产的出租，系经批准才能出租资产。本案的出租行为未经批准，出租行为无效。根据《合同法》关于无效合同的规定，双方应向对方返还各自所得。因此，上诉人无需向被上诉人承担租赁的继续支付责任，而且对于上诉人已交纳的款项，被上诉人负有返还义务。二、上诉人与被上诉人胡乃秋之间所签订的《房屋续租合同》中，所约定的上诉人的租赁期限自2013年5月22日至2015年5月22日。同时，约定了上诉人向被上诉人沂南县林业局所承担的全部租金为4万元，并约定上诉人向被上诉人胡乃秋的其他债权人承担其他债务。因此，根据合同的相对性原则，判决违背当事人的约定，判决上诉人向被上诉人沂南县林业局偿还8万元债务，无事实依据和法律根据。因为，该续租协议中所约定的租赁期限为二年，每年租金为2万元，共计4万元。协议的转租人为被上诉人胡乃秋，而一审判决将上诉人与被上诉人胡乃秋的协议，视为上诉人与周焕奎的协议，这是其错误判决的根本所在。三、上诉人对于承租物投入巨额资金，而上诉人对于投资后的承租物，使用不足2年，而一审法院仅判决被上诉人支付2万元赔偿款，不但显示公正，而且严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院改判被上诉人赔偿上诉人的投资损失38万元。被上诉人沂南县林业局答辩称：一、上诉人刘建波认为沂南县林业局与周焕奎签订的合作建房协议书是无效合同的说法不符合法律规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释[2009]5号）第四条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”上诉人引用的《行政单位国有资产管理暂行办法》是财政部令第35号文，是部门规章，不能作为认定合同无效的依据。二、一审判决由刘建波向沂南县林业局支付承包费8万元是正确的，由刘建波支付承包费既是两份合同的明确约定，也是刘建波认可的，且已经部分履行的合同义务，上诉人只承认房屋续签合同约定的4万元，而对另欠的4万元以合同的相对性的辩解拒绝支付是不符合约定的。2003年6月15日，胡乃秋之夫周焕奎与刘建波签订的《转让承包林苑酒家协议书》明确约定：在10年承包期内，自签订合同之日起，每季度的最后一天，由刘建波为周焕奎垫付给沂南县林业局5000元，10年期间共交纳20万元，这是合同双方签字认可，林业局盖章表示同意的，上诉人已部分履行了垫付承包费的义务，上诉人没有理由反悔。三、上诉人刘建波要求装修费无法律根据和合同依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除另有约定外，未形成附合的装饰装修物（即方便拆除的），可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。此外，该《解释》第十二条还规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。另有约定的除外。因此，租赁期满，关于承租人投入的装修费用，能否要求房东承担，主要看当初签订租赁合同时是否有约定，有约定则按约定处理，无约定的，则由承租人自己负担。甲乙双方之间并无约定，因此，无权要求支付任何装修费。沂南县林业局经法庭做工作，为了和谐，便于调解结案，同意给其二万元的补助，这是一种照顾，并不是法律规定的义务。综上，上诉人的上诉请求缺少事实根据和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人胡乃秋答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。一、胡乃秋的丈夫周焕奎与沂南县林业局于2000年10月25日所签订的是“合作建房协议书”，并不是上诉人刘建波所说的租赁合同，一审判决认定双方所签订的“合作建房协议书”是合法、有效的，是完全正确的。涉案房屋是周焕奎和沂南县林业局共同出资所建的，当时该协议的内容是双方的真实意思表示，且协议还经过沂南县公证处公证，不论从形式上，还是从内容上看《合作建房协议书》都是合法有效的协议。因周焕奎和沂南县林业局是合作建房的关系，不存在上诉人所称的租赁关系，故而其主张的符合《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十条的规定，其主张双方所签订的合同系无效合同，是没有任何事实和法律依据的。二、从2003年6月15日周焕奎与刘建波所签订的《转让承包林苑酒家协议书》和2009年12月周焕奎之妻胡乃秋与刘建波所签订的《房屋续租合同》中我们可以看出，刘建波一直是涉案房屋的实际占有人，根据权利和义务对等的原则，你占有使用房屋，那么你就有义务支付相关费用。加之二份合同中，双方就费用的支付也已达成一致，即由刘建波代周焕奎、胡乃秋支付给沂南县林业局，协议中的内容是刘建波自愿签订的。而且按照《转让承包林苑酒家协议书》，刘建波向沂南县林业局支付费用也履行了一部分，故而一审判决刘建波支付给沂南县林业局8万元是完全正确的。三、上诉人刘建波与胡乃秋所签订的《房屋续租合同》中只是约定了承租的房屋位置、期限、租赁的费用的支付等，其对租赁房屋的进行投资装修，胡乃秋不知道，也未经胡乃秋同意。其私自对房屋进行投资装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，上诉人刘建波在合同终止时，应当交还原房，如果对房屋进行装修，在交还房屋时，应当立即恢复原状。故而其要求房屋装修款没有任何法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。沂南县林业局向一审法院起诉请求：1.判令被告胡乃秋及第三人刘建波立即腾空并交回所承包的全部沿街楼房，自行拆除自建配房，并按合同约定支付逾期占用费；2.判令被告胡乃秋及第三人刘建波支付拖欠的承包费80000元（2011至2014年度），并按合同约定支付逾期占用费；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2000年10月25日，沂南县林业局与胡乃秋之夫周焕奎（已故）签订《合作建房协议书》一份，约定：甲方（沂南县林业局）、乙方（周焕奎）双方共同投资建设房屋位于沂南县林业局办公楼北侧沿街，东邻林业局传达室、西邻张玉平、建筑面积397平方米（一楼五间、二楼七间）；房屋建成后，产权归甲方，经双方协商，由乙方承包使用15年，使用期自2000年5月22日至2015年5月22日，承包使用期内乙方每年向甲方缴纳两万元承包使用费；承包使用期满，房屋所有权归甲方，乙方应在期满后10日内搬出所有自购物品，逾期不搬乙方按照每天300元向甲方交纳逾期占用费；乙方自建配房，由甲乙双方协商解决，协商不成，由乙方在期满后10日内自行拆除。该协议于2000年11月6日经沂南县公证处公证。协议签订后，胡乃秋之夫周焕奎使用涉案沿街房经营林苑酒家。2003年6月15日，周焕奎与刘建波签订《转让承包林苑酒家协议书》一份，约定承包商品楼房位于沂南县林业局办公楼北侧沿街，东邻林业局传达室，西邻张玉平商品房，主体建筑面积为397平方米（一楼5间、二楼7间、配房6间、建筑面积为102.6平方米）；承包期间自2003年6月15日始至2013年6月15日止；承包费实行分期交纳，在10年承包期内，自签订合同之日起，每季度的最后一天由乙方（刘建波）为甲方（周焕奎）垫付给产权单位（沂南县林业局）承包费5000元，10年期间共交纳20万元，其他余款签订合同时，乙方付给甲方承包费6万元，2003年12月31日前乙方付给甲方承包费4万元，自2004年至2007年，每年的12月31日之前乙方付给甲方承包费2万元（共计8万元）；沂南县林业局在该协议书中盖章确认。2009年胡乃秋之夫周焕奎因病去世，2009年12月6日，胡乃秋与刘建波签订《房屋续租合同》一份，约定房屋坐落位置，租赁期限自2013年5月22日至2015年5月22日止，乙方（刘建波）除向沂南县林业局缴纳租金4万元（每年2万元），另外承包期间再为甲方（胡乃秋）偿还其拖欠于万法54645元欠款及利息；在房屋租赁期间，所有费用由乙方向林业局支付，甲方概不负责。刘建波自2003年使用涉案房屋后，一直由其向沂南县林业局交纳房屋租赁费，自2011年度至2014年度，刘建波尚欠沂南县林业局房屋租赁费共计8万元。2015年9月28日，沂南县林业局以胡乃秋使用涉案房屋已经到期，而胡乃秋及刘建波未交还涉案房屋侵害其合法权益为由诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。沂南县林业局与胡乃秋之夫周焕奎签订合作建房协议中有关涉案房屋费用交纳、使用期限、返还房屋及拆除自建配房的约定，符合法律规定，双方应当按照合同约定履行义务；而胡乃秋之夫周焕奎与刘建波签订的转让承包林苑酒家的协议书，系当事人真实意思表示，沂南县林业局给予盖章确认，符合法律规定，双方应当按照合同约定履行义务；依据法律规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，胡乃秋系周焕奎配偶，××逝后，周焕奎与沂南县林业局签订的合作建房协议对胡乃秋具有法律约束力，同时胡乃秋与刘建波签订的续租房屋合同，亦符合法律规定，双方应当按照合同约定履行义务。对于争议焦点一：胡乃秋及刘建波应当由谁向沂南县林业局返还涉案房屋及支付拖欠房屋租赁费。依据刘建波与胡乃秋之夫签订的协议及刘建波与胡乃秋签订的合同可知，刘建波明知涉案房屋的产权单位是沂南县林业局，并明确表明使用涉案房屋至2015年5月22日止，即刘建波对涉案房屋自2003年起至2015年5月22日享有使用权，其辩称的涉案房屋再次转租，没有沂南县林业局、胡乃秋签字确认或者许可的次转租协议，亦未向法院提供证据证明存在其他租赁方，故涉案房屋一直由刘建波占有使用，且刘建波与胡乃秋之夫签订的协议中明确表明，租赁到期后返还涉案房屋，即沂南县林业局要求刘建波返还涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持；另外，依据周焕奎与刘建波签订的协议及胡乃秋与刘建波签订的协议可知，周焕奎及胡乃秋应当向沂南县林业局缴纳房屋租赁费（每年2万元）的义务由刘建波承担，且刘建波自2003年承租涉案房屋后一直履行该义务，故沂南县林业局诉求的2011年度至2014年度的房屋租赁费应当由刘建波支付，即沂南县林业局要求刘建波支付房屋租赁费80000元的诉讼请求，法院予以支持。争议焦点二：胡乃秋之夫自建的配房应当由谁拆除，依据周焕奎与沂南县林业局签订的协议可知，周焕奎明确表示，租赁合同到期后，在双方协商不成的情况下，自行拆除自建配房，而周焕奎与刘建波约定，刘建波享有涉案配房的使用权，故刘建波只能依据与周焕奎签订的协议返还涉案房屋的同时返还其占用的配房，由胡乃秋自行拆除自建配房，故沂南县林业局要求胡乃秋拆除自建配房的诉讼请求，法院予以支持。争议焦点三：刘建波是否可以要求沂南县林业局、胡乃秋向其补偿装修装饰费用。依据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外；胡乃秋之夫与沂南县林业局未约定装饰装修物品及花费如何处理，胡乃秋之夫与刘建波签订的协议中，亦没有明确约定返还涉案房屋时，向刘建波补偿附合装修装饰费用，故刘建波该抗辩理由，法院不予采纳。沂南县林业局同意刘建波返还涉案房屋时，拆除未形成附合的装修装饰物品，并同意向刘建波补偿形成附合的装修装饰费用20000元，不违反法律规定，法院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十条、第十二条之规定，判决：一、第三人刘建波于判决生效后十日内向原告沂南县林业局返还位于沂南县林业局办公楼北侧沿街，东邻林业局传达室、西邻张玉平沿街楼房一套并支付房屋租赁费80000元；二、原告沂南县林业局于判决生效后十日内向第三人刘建波补偿形成附合的装修装饰费用20000元；三、被告胡乃秋于判决生效后十日内拆除自建配房；四、驳回原告沂南县林业局要求被告胡乃秋返还涉案房屋及支付租赁费的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告胡乃秋、第三人刘建波均担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审法院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点如下：1、被上诉人沂南县林业局与周焕奎所签订的租赁合同是否合法有效；2、2011至2014年度涉案房屋拖欠的承包费8万元由谁来支付；3、被上诉人沂南县林业局应否返还上诉人刘建波的装修款。关于焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》（以下简称《合同法解释（一）》）第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《行政单位国有资产管理暂行办法》是部门规章，并非全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故对上诉人刘建波据此主张沂南县林业局与周焕奎签订的《合作建房协议书》违反了上述规定、应认定为无效合同的上诉请求，因无法律依据，本院不予支持。关于焦点二，沂南县林业局与周焕奎于2000年10月25日签订《合作建房协议书》，周焕奎与上诉人刘建波于2003年6月15日签订了《转让承包林苑酒家协议书》，周焕奎去世后，妻子胡乃秋又与上诉人刘建波于2009年12月4日签订了《房屋续租合同》，上述后两份合同均约定了由上诉人刘建波承租涉案房屋，并由其向沂南县林业局每年缴纳租金2万元。结合三份合同，可以认定被上诉人胡乃秋已将其租赁合同中的合同义务转让给上诉人刘建波，被上诉人沂南县林业局在《转让承包林苑酒家协议书》中盖章及向一审法院提起诉讼视为对债务转移行为的同意。因此，一审法院判决刘建波向沂南县林业局支付房屋租赁费80000元并无不当，本院予以维持。关于焦点三，刘建波上诉称其对于承租物投入了巨额资金，且使用不足2年，主张由被上诉人赔偿其投资损失38万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁解释》）第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”《租赁解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”对于涉案房屋的装饰装修，《合作建房协议》、《转让承包林苑酒家协议书》和《房屋续租合同》中并无约定，且租赁合同因合同到期而解除，被上诉人沂南县林业局在2015年11月10日的法院调查中自愿向上诉人支付装修补偿款20000元系其真实意思表示，一审法院据此判决沂南县林业局于判决生效后十日内向刘建波补偿形成附合的装修装饰费用20000元并无不当。综上所述，刘建波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由刘建波负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 李言涛审判员 张念国二〇一六年十一月十五日书记员 崔凯琳