江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0922民初字第3415号
原告林云，女，35周岁，汉族，居民，住江苏省响水县。
委托代理人林怀桂，男，汉族，66周岁，住江苏省响水县。
委托代理人汪红新，江苏阜东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告朱新才，男，汉族，64周岁，住江苏省盐城市亭湖区。
委托代理人徐劲松，江苏知本律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告江苏鑫之鼎置业有限公司，住所地江苏省滨海县东坎镇阜东中路39号。
法定代表人曹友智，该公司董事长。
委托代理人陈斌，该公司员工。
原告林云与被告朱新才、被告江苏鑫之鼎置业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，依法适用普通程序，于2016年8月11日、9月14日公开开庭进行了审理。原告林云委托代理人林怀桂、汪红新、被告朱新才及其委托代理人徐劲松、被告江苏鑫之鼎置业有限公司委托代理人陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林云诉称：被告朱新才与被告江苏鑫之鼎置业有限公司于2014年6月12日订立商品房买卖合同及补充协议，双方在合同中约定6套商业用房价款1609900元，却在补充协议中约定房款调整为75万元，被告江苏鑫之鼎置业有限公司在返还75万元后可以解除合同，75万元也并未进入被告江苏鑫之鼎置业有限公司的售房帐户，合同、补充协议及资金交付情况可以反映双方之间的民事法律关系名为商品房买卖，实为民间借贷并以房屋让与方式作担保，双方的让与担保关系违反了法律规定，不能对抗法院对6套公寓房的查封。原告林云认为滨海县人民法院作出的（2016）苏0922执异36号民事裁定书认定事实错误，适用法律不当，请求判令对被告江苏鑫之鼎置业有限公司的第15004号单身公寓许可执行。
被告朱新才辩称：两被告订立合同、补充协议及实际履行发生在原告起诉及申请保全一年多之前，合同经过了预登记，不存在违法和无效的情形，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。
被告江苏鑫之鼎置业有限公司辩称：原告林云诉称的事实不符合客观事实，诉讼保全的财产远远大于执行标的的金额，两被告之间的商品房买卖合同已经实际履行，要求驳回原告林云的诉讼请求。
经审理查明：2014年6月12日被告朱新才与被告江苏鑫之鼎置业有限公司订立商品房买卖合同，双方约定：被告江苏鑫之鼎置业有限公司向被告朱新才出卖12004号、12012号、13004号、15004号、16004号、18014号六套商业用房，单价分别为5055元/平方米、5510元/平方米、5060元/平方米、5065元/平方米、5070元/平方米、5680元/平方米，合计1609900元，被告朱新才于当日一次性付清房款；同日，被告朱新才又与被告江苏鑫之鼎置业有限公司订立补充协议，双方补充约定：六间房实际成交总价为750000元，如被告江苏鑫之鼎置业有限公司于2014年10月12日前向被告朱新才返还全部购房款，有权解除商品房买卖合同，被告朱新才必须在被告江苏鑫之鼎置业有限公司还款之后5日内无条件配合被告江苏鑫之鼎置业有限公司办理撤销备案登记手续，如被告江苏鑫之鼎置业有限公司未能按照上述条件返还全部购房款，则必须在上述约定的时间届满后二十日内将合同约定的商品房过户到被告朱新才名下，协助被告朱新才办理相关产权的一切手续，且不得要求被告朱新才补交包括房款在内的任何费用，双方任何一方逾期办理手续则每天按总房款的1%承担违约金。被告朱新才于当日将750000元汇入被告江苏鑫之鼎置业有限公司法定代表人曹友智的个人银行帐户，双方订立的商品房买卖合同在滨海县房地产管理所作了备案登记。
原告林云与被告江苏鑫之鼎置业有限公司追偿权纠纷一案，本院于2015年9月2日受理后，经原告林云申请，本院于2015年9月10日作出（2015）滨商初字第0664-1号民事裁定书，裁定保全被告江苏鑫之鼎置业有限公司所有的价值1600000元的财产，在实施诉讼保全的过程中，本院于2016年9月15日，9月19日查封了金鼎国际单身公寓楼15004、16010、16011、17010、17011、17017、18005、18006号8套房屋。被告朱新才对部分查封财产提出执行异议，要求对鑫鼎国际第15004号单身公寓房屋终止查封。本院于2016年5月26日作出（2016）苏0922执异36号执行裁定书，认为被告朱新才与被告江苏鑫之鼎置业有限公司订立的合同合法有效，被告朱新才享有物权期待权，可以排除法院强制执行，裁定中止对鑫鼎国际第15004号单身公寓房屋的查封。
上述事实，有当事人陈述及相关书证在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：合同的性质应当根据合同订立的目的和合同当事人约定的具体内容确定。2014年6月12日被告朱新才与被告江苏鑫之鼎置业有限公司订立商品房买卖合同及补充协议反映了资金的贷与借和财产的担保，合同双方当事人订立合同的目的是借款并以房屋作担保，合同约定的内容反映合同当事人所订立的主合同属于借款合同，而不是房屋买卖合同，从合同属于担保合同。其中，合同当事人以房屋设定担保的方式采用了让与的方式，不符合物权法关于以不动产设定担保应采用抵押方式的规定，违背了物权法定原则，双方关于以房屋让与方式设定担保的约定无效；双方订立的主合同属于借款合同，无论从合同中担保财产的占有状况是否发生变化，均不发生合同当事人期待的房屋买卖中占有、权属转移登记引起的物权变动效力。补充协议中关于到期未偿还借款本金则担保财产归债权人所有、债务人将担保财产过户登记到债权人名下的约定属于流质抵押，违反了担保法的相关规定，该约定无效，无论担保财产是否交付，均不产生对抗第三人的物权效力。不动产预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记的，预告登记失效，两被告在预告登记后长期未申请登记，预告登记失效，被告朱新才以预登记抗辩的理由不成立。异议人被告朱新才对相关财产不享有足以排除强制执行的权利，其异议理由不成立，本院对原告林云要求对被告江苏鑫之鼎置业有限公司的第15004号单身公寓许可执行的诉讼请求予以支持，本院（2016）苏0922执异36号执行裁定书失效。
依照《中华人民共和国担保法》第五十七条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百七十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项的规定，判决如下：
对被告江苏鑫之鼎置业有限公司的第15004号单身公寓准许执行，本院（2016）苏0922执异36号执行裁定书失效。
案件受理费3900元，由被告朱新才、被告江苏鑫之鼎置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3900元（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行。帐号：40×××21）。
审 判 长 李章爱
人民陪审员 郭学成
人民陪审员 王建军
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 魏爱兰
附录法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
2、《中华人民共和担保法》
第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。