北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2554号
上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸＸ，男，1978年8月7日出生。
委托诉讼代理人：衷兴茂，上海禹众律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏昱，男，1970年2月20日出生。
委托诉讼代理人：霍金朋，北京市常鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常卫东，北京市常鸿律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。
上诉人ＸＸＸ因与上诉人苏昱及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初11304号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸＸ上诉请求：撤销一审判决第三项，改判苏昱向我支付违约金186万元；一二审案件受理费由苏昱负担。事实和理由：一审法院认定的违约金显著过低，因为苏昱的违约行为使我丧失购房机会，诉讼期间房价出现大幅上涨，给我造成巨大损失，请求法院支持我的诉讼请求。
苏昱针对ＸＸＸ的上诉辩称，不同意ＸＸＸ的上诉请求。我方在房屋交易过程中没有违约行为，不能交易的原因是ＸＸＸ单方向我方发送解除通知。另外，从去年至今，北京的房屋价格没有上涨，ＸＸＸ用本案购房价格可以在同等地段购买类似房屋。
苏昱上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回ＸＸＸ要求我支付违约金的全部诉讼请求；撤销一审判决第五项，改判ＸＸＸ向我支付逾期付款违约金13950元和根本违约金186万元；一二审案件受理费及反诉受理费由ＸＸＸ承担。事实和理由：1.ＸＸＸ逾期支付购房款，应当支付逾期付款违约金；2.造成合同无法继续履行的直接原因是ＸＸＸ不想按照合法的方式去网签，因而单方面向我方发出解除通知，且其不按约定支付首付款，应当承担合同无法履行的根本违约责任；3.关于解押事宜，合同并未约定首付款与解押款之间的关系，双方无其他约定免除ＸＸＸ支付首付款的义务，就此法院认定我方未按约定办理解押构成违约是错误的；4.对方没有损失，反而是我方遭受了损失。
ＸＸＸ针对苏昱的上诉辩称，一审判决查明事实清楚，还原了事实。网签价格460万元是双方真实意思表示，不是我方强迫或者单方要求的。涉案小区房屋均价现在是每平米65000多元，以此计算涉案房屋价格已达1230万元，我方有巨大损失。
链家公司未到庭参加诉讼。
ＸＸＸ向一审法院起诉请求：1.解除我与苏昱、链家公司于2016年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《车位转让协议》；2.苏昱向我返还10万元定金（房屋定金6万元、车位定金4万元）及10万元房款，合计20万元；3.苏昱向我支付房屋总价20%的违约金186万元，车位总价20%的违约金14万元，合计200万元；4.本案诉讼费由苏昱承担。
苏昱向一审法院反诉请求：1、ＸＸＸ向苏昱支付逾期付款违约利息13950元，支付根本违约金186万元；2、诉讼费由ＸＸＸ承担。
一审法院认定事实：一、关于合同订立情况及房款支付
2016年8月20日，ＸＸＸ（买受人，乙方）与苏昱（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，双方与链家公司（丙方）签订《补充协议》，其中买卖合同约定：ＸＸＸ购买苏昱位于北京市大兴区×××302室房屋，房屋总价款为920万元；产权证所载建筑面积共179.88平方米；房屋已经设定抵押，抵押权人为公积金管理中心及交通银行；出卖人应于2016年10月10日前办理抵押注销手续；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为320万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。补充协议约定：乙方于签约当日将第一笔定金6万元以自行交付方式支付甲方；甲方应于2016年10月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年12月1日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方解押所需资金来源为：用乙方首付款还款解押，乙方第一笔首付款用于甲方还款解押；乙方于2016年10月10日前且甲方房产证原件取回后，将第一笔首付款280万元以自行支付方式支付甲方；乙方于甲方解押后将第二笔首付款312万元以自行支付方式支付甲方；甲乙双方应于网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在银行批贷后三个工作日内且2016年11月18日后，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金支付方式为：甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方；其他约定：1、甲乙双方协商一致，此次交易房产全部信息均以甲方实际下发房产证上信息为准，甲方承诺2016年10月10日前取回房产证原件；2、乙方同意在甲方取得房产证原件后通过链家公司自行支付280万元用于甲方解押赎楼，甲方解押后再通过链家公司自行支付312万元用于甲方自用，甲方保证个人征信记录没有连续三次累计六次逾期记录，并配合丙方留存房产证原件、身份证原件、银行卡、契税票原件、借款合同原件，配合做委托赎楼公证。如甲方无法满足上述自行支付条件的，甲方自行解决赎楼解押及自行用款问题，产生费用自理。关于违约责任约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：⑶逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：⑶逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。
2016年8月20日及2016年8月28日，ＸＸＸ（受让方，乙方）与苏昱（转让方，甲方）、第三人链家公司（丙方）签订两份《车位转让协议》，分别约定：1、车位坐落于北京市大兴区×××309，车位产权证号:京（2015）大兴区不动产权第XXXX号；甲乙双方同意，交易车位价款为35万元。2、车位坐落于北京市大兴区×××308，车位产权证号:京（2015）大兴区不动产权第XXXX号；甲乙双方同意，交易车位价款为35万元。
2016年8月28日，ＸＸＸ（乙方）与苏昱（甲方）、第三人链家公司（丙方）再次签订《补充协议》，约定：甲乙双方协商一致......由于房产证面积比购房合同面积增加，故乙方同意在2016年9月15日前再支付甲方10万元作为补偿（丙方在2016年9月10日前退还乙方9万元中介费），自此就本次交易达成一致，其他约定及相关违约责任，均按补充协议及主合同继续履行。
庭审中双方均认可，苏昱收到ＸＸＸ支付购房定金6万元，房款10万元，车位转让定金4万元。
二、关于违约责任的认定
ＸＸＸ称:由于苏昱的征信问题存在累计六次逾期，依约应当由苏昱自行筹集房屋解押款项，解押完毕后原告再支付首付款，现苏昱已逾期解押超过十五日，ＸＸＸ有权解除合同，苏昱应按合同约定支付违约金。提供证据如下：1、北京市存量房屋买卖合同、两份补充协议，证明：苏昱应于2016年12月1日17时前完成房屋解押，如苏昱个人征信经查存在连续三次、累计六次逾期记录，则应自行解决房屋解押资金，苏昱逾期解押超过十五日，构成根本性违约，ＸＸＸ有权解除合同，苏昱应按房屋总价20%向ＸＸＸ支付违约金；2、催告函及邮寄凭证，证明：链家公司曾分别于2016年9月27日、10月14日、10月18日、10月24日催告苏昱依约履行公证、网签、房屋解押手续。链家公司告知苏昱因其个人征信记录存在累计六次逾期，故依约应由苏昱自筹资金于2016年12月1日17时前完成房屋解押，ＸＸＸ会在解押完毕且网签当日向苏昱一并支付首付款。3、解除房屋买卖合同通知函及邮寄凭证，证明：ＸＸＸ于2016年12月23日书面通知苏昱，因其逾期超过15日仍未完成房屋解押，构成根本性违约，故解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等一系列协议，并要求苏昱承担相应违约责任。4、录音光盘、文字说明及微信聊天截图，证明：苏昱要求ＸＸＸ加价80万元，后又下降为加价70万元，并表示如无法满足，则坚持要求按照930万元的价格进行网签，让ＸＸＸ多交120万元税。苏昱承认故意违约，并表示已咨询过多名律师，违约责任无非是在6万元。5、网签授权委托书，证明：ＸＸＸ、苏昱共同向链家公司授权网签价格为460万元。
苏昱称：网签合同的价格与原合同不符，且该约定违反税收政策应属无效条款。苏昱多次告知链家公司及ＸＸＸ相关问题，并要求按照原价格进行网签，都被ＸＸＸ拒绝，导致合同无法继续履行。由于ＸＸＸ未在约定时间2016年10月10日之前支付房价款，已构成根本违约，应承担本案违约责任。对于ＸＸＸ所说的合同约定的连续三次累计六次逾期记录问题，苏昱不认可，苏昱理解的是连续三次且累计六次逾期。提供证据如下：1、微信聊天截图，证明：⑴苏昱明确告知并提出涉嫌签订的阴阳合同存在风险，且拆分房价款属于无效条款，应尽快解决按照实际价格网签，中介反馈ＸＸＸ明确表示将来不会按照房屋买卖合同的实际价格进行网签。ＸＸＸ一直坚称不会按照实际价格网签，中介也表达合同继续履行重点在网签价格是否能达成一致，在网签价格达成一致后再行办理其他手续。⑵直到10月10日ＸＸＸ以及中介才通知苏昱征信报告存在问题，且中介明确告知即使征信报告有逾期也可以进行公证。⑶10月17日、10月29日、10月30日，苏昱通过中介要求ＸＸＸ支付首付款并支付违约滞纳金的事实。2、督促履行合同通知及签收单，证明：2016年11月29日ＸＸＸ未履行合同，苏昱督促ＸＸＸ履约的通知，苏昱督促ＸＸＸ支付首付款以及按照实际价格网签的事实。3、招商银行凭证、交易明细，证明：2016年9月18日ＸＸＸ向苏昱支付双方补充协议中约定的购房款，ＸＸＸ延迟支付3天。4、个人征信报告及微信截图，证明：8月21日中介及苏昱就去过个人征信中心打印过苏昱的个人征信报告，中介应知晓征信情况，在10月10日办理公证前其并未提出任何异议，公证手续拖延办理的责任不应由苏昱承担。
庭审过程中，链家公司的工作人员巩某作为证人出庭作证，陈述如下：2016年8月20日，我带着ＸＸＸ去看的涉案房屋，ＸＸＸ觉得房子还行，当天晚上就约了买卖双方到我们店里见面。当时房屋价格是920万元，双方是达成一致的，苏昱这边拿出房本看到房本的面积比合同约定多出了1、2平米，就由ＸＸＸ在合同价920万元之外多给了10万元作为面积补差价款，也就等于房屋总价达到了930万元。合同中约定了网签价格，双方对网签价格460万元在签订合同时是同意的，且签订了授权委托让中介公司去办网签。到2016年9月15日前后，房屋核验通过了，购房资质也审完了，到该网签了，苏昱不同意按460万元这个价格签网签，他要求应按实际成交价格930万元来签网签。但如果按930万元签网签，税就高了，ＸＸＸ就不同意了。因为这个原因双方就僵持住，走不下去了。合同约定因为涉案房屋有抵押，由ＸＸＸ出大概280万元给苏昱去解押，但因苏昱的信用卡有两年之内连续三次或累计六次的逾期付款导致有征信问题，存在这种情况，就应由苏昱自行筹款还款解押。这个问题是出现在网签之后的事儿，这不是他们产生纠纷的主要问题，而网签价格才是他们产生纠纷的主要问题。对于上述证人证言，ＸＸＸ予以认可，苏昱对于证人陈述的征信问题存在异议。
一审法院认为，ＸＸＸ与苏昱签订的房屋买卖合同及双方与链家公司签订的补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。
庭审中，双方均同意解除房屋买卖合同及补充协议，对此，法院不持异议。
对于双方存在争议的违约责任问题，法院认定如下：
当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。本案中，涉案房屋的实际交易价格为930万元，双方对网签合同按460万元签订房屋价格的约定无效，故苏昱拒绝按460万元签订网签合同并不属于违约行为。
双方签订的补充协议约定“乙方同意在甲方取得房产证原件后通过链家公司自行支付280万元用于甲方解押赎楼，甲方解押后再通过链家公司自行支付312万元用于甲方自用，甲方保证个人征信记录没有连续三次累计六次逾期记录，并配合丙方留存房产证原件、身份证原件、银行卡、契税票原件、借款合同原件，配合做委托赎楼公证。如甲方无法满足上述自行支付条件的，甲方自行解决赎楼解押及自行用款问题，产生费用自理。”而庭审查明苏昱存在连续三次累计六次信用卡逾期记录的个人征信问题，故，补充协议约定的ＸＸＸ支付给苏昱280万元用于解押的房款，应由苏昱自行解决赎楼解押及自行用款问题，ＸＸＸ未支付该款，不构成违约。苏昱未在合同约定时间办理解押手续，构成违约,应承担本案的违约责任。因此，ＸＸＸ要求苏昱给付违约金的诉讼请求，法院予以支持，但对于违约金数额，法院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，对违约金数额酌情调整为由苏昱一次性支付25万元。
对于ＸＸＸ要求返还定金及房款的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。
苏昱要求ＸＸＸ支付违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于车位问题，因车位有独立产权，根据相关法律规定，不能在本案中一并解决，故本院在本案中不予处理，双方可另行解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年12月判决:一、自判决生效之日起解除ＸＸＸ与苏昱于二○一六年八月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、苏昱于判决生效后十日内返还ＸＸＸ房屋定金60000元及购房款100000元；三、苏昱于判决生效后十日内给付ＸＸＸ违约金250000元；四、驳回ＸＸＸ的其他诉讼请求；五、驳回苏昱的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。ＸＸＸ提交链家网站软件中关于富力盛悦居三室一厅房源截图一张，证明涉案房屋目前价格高达1200多万元。苏昱对该证据真实性无异议，但对证明目的、关联性不予认可，认为不能证明房屋真实交易情况，房屋报价与房屋成交价格不同，且不同面积的户型价格也不同。链家公司未发表意见。苏昱和链家公司没有提交新证据。
另查，苏昱与ＸＸＸ、链家公司于2016年8月20日签订的《补充协议》第四条第一款约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
本院认为，苏昱与ＸＸＸ签订的房屋买卖合同及双方与链家公司签订的补充协议系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关规定，应属有效合同，各方均应依约履行。
涉案房屋的实际交易价格930万元，双方对网签合同按460万元签订的约定无效，故苏昱要求按照930万元进行网签的行为不构成违约。但根据双方在合同中的约定和签订的《网签授权委托书》中约定的网签价格可以认定，苏昱对网签合同按照460万元价格签订是知情且同意的，其再主张ＸＸＸ要求按照460万元签订网签合同属违约行为，缺乏事实依据，本院不予采信。
ＸＸＸ与苏昱、链家公司于2016年8月20日签订的《补充协议》显示：甲方解押所需资金来源为：用乙方首付款还款解押，乙方第一笔首付款用于甲方还款解押。甲方保证个人征信记录没有连续三次累计六次逾期记录，并配合丙方留存房产证原件、身份证原件、银行卡、契税票原件、借款合同原件，配合做委托赎楼公证。如甲方无法满足上述自行支付条件的，甲方自行解决赎楼解押及自行用款问题，产生费用自理。根据上述约定，本院可以认定双方约定在苏昱满足自行支付条件的情况下，ＸＸＸ的第一笔首付款即280万元用于苏昱偿还贷款，在苏昱不满足自行支付条件的情况下，其应当自行解决解押所需要的资金，不再使用ＸＸＸ支付的280万元来偿还贷款。根据在案证据，苏昱存在累计六次以上的逾期记录，不符合自行支付条件，在此情况下，苏昱应当自行筹集款项、按照合同约定的时间办理解押手续，故ＸＸＸ未在2016年10月10日前支付280万元，不构成违约，苏昱要求ＸＸＸ支付根本违约金186万元的诉讼请求，本院不予支持。苏昱未在合同约定时间内办理解押手续且没有合理的抗辩理由，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于苏昱要求ＸＸＸ支付逾期付款违约金13950元一节，经审查，双方与链家公司于2016年8月28日签订的《补充协议》约定：ＸＸＸ同意在2016年9月15日前再支付苏昱10万元作为补偿……,其他约定及相关违约责任，均按补充协议及主合同继续履行。ＸＸＸ确于2016年9月18日支付了10万元房款，晚于合同约定的时间3天，根据合同约定，应当按照每逾期一日计算房屋总价款万分之五的标准支付逾期付款违约金，苏昱请求ＸＸＸ支付13950元违约金的请求有合同依据。但本院认为，一审法院酌情确定苏昱应支付ＸＸＸ25万元违约金，已经综合考虑了双方的过错程度，实际损失、已经支付的购房款数额、合同履行程度等因素，平衡了双方利益，结果并无不当，故本院对苏昱的该部分上诉请求不予支持。
综上所述，ＸＸＸ、苏昱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42970元，由ＸＸＸ负担19290元（已交纳），由苏昱负担23680元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 赵文军
审 判 员 王艳芳
二〇一八年四月二十七日
法官助理 刘 佳
书 记 员 杨 竹