湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00412号
上诉人（原审原告）湖北省邮政公司襄阳市分公司（原名襄阳市邮政局，以下简称邮政襄阳分公司）。法定代表人张光荣，邮政襄阳分公司总经理。
委托代理人李咏，湖北卧龙律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）周珊梅，委托代理人吴鑫，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为进行和解；代为提起反诉或上诉等特别授权。
上诉人邮政襄阳分公司因与被上诉人周珊梅房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2014年5月15日作出的（2013）鄂樊城民四初字第00115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长、审判员张耀明、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人邮政襄阳分公司的委托代理人李咏、被上诉人周珊梅的委托代理人吴鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
襄阳邮局一审诉称：原告和被告在2010年签订租赁合同，被告租赁原告位于解放路的二间房屋，合同期限为三年，自2010年5月1日起至2013年4月30日止，合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用。因该处房屋已纳入政府拆迁范围，在合同到期前，原告已发函告知被告要求其返还房屋，被告一直以各种理由推诿。合同到期后原告多次上门做工作，被告仍然不予返还房屋。故依法提起诉讼，请求法院判令：一、被告立即将其租赁原告的位于解放路的二间房屋交付给原告；二、被告支付从2013年5月1日至被告实际将门面房交付日止的房租（每月按20000元／12月计算）、同期贷款利息和违约金；三、诉讼费由被告承担。
周珊梅一审辩称：房屋系经襄阳邮局批准后自己出资所建，房屋应归其所有，原告的诉讼请求无事实和法律依据。
原审判决认定：2007年11月23日，襄樊市邮政局（甲方）与周珊梅（乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：甲方将地处解放路南院10号住宅楼原门卫房处出租给乙方用于服装经营；租期三年，从2008年1月1日起至2010年12月31日止；房屋租金为租期前两年月租金1000元，按季交纳，租赁期满两年后租金按每月1500元收取。乙方负责房屋修建与报建等方面的关系理顺工作；乙方所租房屋经乙方整修后产权仍属甲方所有，同时应保证其安全，若发生安全事故，由乙方承担全部责任。2007年12月1日，周珊梅向襄阳邮局出具承诺书，内容如下：本人周珊梅，现因业务发展和个人需求，特向贵方申请租赁位于解放路南院邮政职工住宅楼前（10号楼与开放广场相邻）原门卫处；因此处房屋属临时建筑，本人负责按政府有关部门规定办理临建相关手续，风险自担。本人承诺此行为纯属个人发展需要，如遇政府整体规划需拆迁此处，本人愿承担由此产生的全部损失。
2010年2月5日，襄樊市邮政局（甲方）与周珊梅（乙方）签订新的房屋租赁合同，主要约定：甲方将地处解放路南院10号（原编号为南院6号）住宅楼原门卫房出租给乙方用于服装经营；租期三年，自2010年5月1日至2013年4月30日止；乙方应缴纳押金1000元，租赁期满，双方无异议时，返还乙方押金。租金前两年为18000元／年，第三年为20000元／年；乙方所租房屋经乙方整修后，此处房屋的产权仍归甲方所有，乙方在撤离后，不得拆除所租房屋的装饰装修，必须保留房屋整修后的原状；若因政府规划需拆迁或改造等原因，导致任何一方不能履行约定的权利义务，则合同终止，双方互不承担责任；乙方合同到期未按时退房，乙方应承担不按时退还房屋的违约金，按日房租的5倍和迟交房屋的天数进行处罚，直接从押金中扣除，不足部分另行追缴。
原审另查明，原、被告双方争议的临建房屋系被告周珊梅出资修建，未取得建设工程规划许可证和产权证，也未获主管部门批准。
原审还查明，涉案的房屋由周珊梅经营服装，服装店名称为“华衣行”，上述房屋位于樊城区双改拆迁范围内，房屋征收部门委托评估的补偿价为：房屋（华衣行）25154元，装修及附属物38076元。
原审法院认为：襄阳邮局在有使用权的划拨土地上（解放路南院10号原门卫房处）修建、改建房屋，襄阳邮局应为申请报建手续的的责任主体，但其通过合同将此义务转嫁给承租人周珊梅个人，周珊梅在此地修建了约45平方米的房屋用于经营服装，该房屋系未经批准建设的临时建筑，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”。故襄阳邮局与周珊梅就该临时建筑签订的房屋租赁合同应为无效合同。原告襄阳邮局要求判决被告立即将其租赁原告的位于解放路的二间房屋交给原告的诉请，因本案查明的事实是：涉案房屋系被告周珊梅经营服装需要自已出资在原告襄阳邮局解放路南院原门卫房处修建的一间约45平方米的房屋，并就该房屋与原告襄阳邮局签订房屋租赁合同，并不存在向原告返还二间房屋的问题，因房屋租赁合同无效且已期限届满，本着房随地走的原则，故被告周珊梅应将上述其修建并使用的房屋返还给原告襄阳邮局。原告要求被告支付从2013年5月1日至房屋交付之日实际占用期间房屋租金（每月按20000元／12月计算）、同期贷款利息和违约金的请求；对要求被告支付从2013年5月1日至交付房屋之日房屋占有使用费（每月按20000元／12月计算）的请求，原审法院予以支持。原告要求被告支付上述款项同期贷款利息和违约金的请求，于法无据，原审法院不予支持。被告周珊梅辩称，房屋是其本人修建的，原告收回房屋，应赔偿相应的损失。原审法院认为，襄阳邮局作为国有划拨土地的使用权人同意周珊梅修建房屋，且未办理合法建设手续，并和周珊梅签订房屋租赁合同，对合同无效有过错。周珊梅在明知该临时建筑未经批准建设的情况下，仍与襄阳邮局签订房屋租赁合同，对合同无效亦有过错；结合本案的具体情形，作为国有划拨土地使用权人襄阳邮局的过错相对大于周珊梅的过错。因涉案房屋拟被拆迁且征收部门已对房屋及装修、附属物的补偿价进行了评估，评估价为63230元，双方均未造成损失，该房屋的修建及装饰装修均系被告周珊梅负责出资，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后的处理原则，该房屋及装修、附属物的补偿款应归实际出资人周珊梅所有，故对被告周珊梅的辩称房屋系经襄阳邮局批准后自己出资所建理由成立，原审法院予以采信。被告周珊梅辩称房屋应归其所有与合同约定不符，要求确认原告的诉讼请求无事实和法律依据理由不成立，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：一、被告周珊梅于判决生效之日起十日内向原告襄阳市邮政局返还其在原告位于解放路南院原门卫房处修建并租赁的房屋，同时原告襄阳市邮政局按评估价63230元向被告周珊梅支付房屋及装修、附属物补偿款；二、被告周珊梅于判决生效之日起十日内向原告襄阳市邮政局支付从2013年5月1日至实际交付房屋之日止的房屋占用使用费（每月按20000元／12月计算）三、驳回原告襄阳市邮政局的其他诉讼请求。上列应付款项，逾期支付，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费130元，由被告周珊梅负担。
上诉人邮政襄阳分公司不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：（一）上诉人起诉周珊梅房屋租赁合同，要求周珊梅返还房屋纠纷一案，周珊梅从未提出过反诉，一审法院在周珊梅没有反诉，没有交纳反诉费，没有给上诉人诉讼权利的情况下，判决上诉人向周珊梅支付63230元的房屋及装修、附属物的补偿款，是完全违法的。（二）一审法院判决上诉人向周珊梅支付63230元的房屋及装修、附属物的补偿款，无事实依据。（三）2010年2月5日上诉人与被上诉人签订的合同第一、五条及其他条明确约定，甲方（原襄阳市邮政局）将其所有的解放路南院10号住宅楼原门卫房出租给乙方（周珊梅）。从上述合同的约定中可以看出，解放路南院10号住宅楼原门卫房的占有、使用、收益、处分等各种权利，均由上诉人行使，与被上诉人没有任何关系。从上述合同约定中可以看出，除了承租权以外，解放路南院10号住宅楼原门卫房及相应权利与被上诉人没有任何事实上或者法律上的关系。一审法院判决上诉人向周珊梅支付63230元的房屋及装修、附属物的补偿款，是无视上诉人和被上诉人双方签订的合同约定，显然是错误的判决，应当予以撤销。（四）一审法院无视上诉人以较低的租赁价格租赁解放路南院10号住宅楼原门卫房的事实。故请求二审法院撤销原审判决上诉人向周珊梅支付63230元的房屋及装修、附属物的补偿款，判决上诉人不向周珊梅支付63230元的房屋及装修、附属物的补偿款。一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人周珊梅答辩称：上诉人的诉讼请求均不能成立。（一）上诉人从未向被上诉人租赁任何房屋，诉争房屋系被上诉人自建，出租的只是土地。（二）原审判决有理有据。（三）房租低的原因是因为双方之间实际租赁标的是土地。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明：襄阳市邮政局，原名襄樊市邮政局，于2014年3月10日将公司名称变更为湖北省邮政公司襄阳市分公司。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效。”邮政襄阳分公司与周珊梅签订的房屋租赁合同所承租房屋，属未经批准建设的临时建筑，故双方签订的房屋租赁合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案双方当事人签订的房屋租赁合同中明确约定：周珊梅负责房屋修建与报建等方面关系理顺工作并应按时交纳房屋租金；周珊梅修建、整修所租房屋后产权仍归邮政襄阳分公司。现双方租赁合同已到期，邮政襄阳分公司要求周珊梅腾退返还房屋并支付从2013年5月1日至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费的主张符合法律规定与合同约定，本院应予支持。上诉人邮政襄阳分公司关于原审判决上诉人向周珊梅支付63230元的房屋及装修、附属物补偿款无事实与法律依据的主张，本院认为，被上诉人周珊梅在一审中并未对63230元的房屋及装修、附属物的补偿款提出反诉并交纳反诉费，且该补偿款是否已实际支付给邮政襄阳分公司并不明确，故上诉人邮政襄阳分公司的该项上诉理由成立，本院应予支持。综上，上诉人邮政襄阳分公司的上诉理由依法成立。本院予以支持。原审判决邮政襄阳分公司向周珊梅支付63230元的房屋及装修、附属物的补偿款无事实与法律依据，本院应予更正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持襄阳市樊城区人民法院（2013）鄂樊城民四初字第00115号民事判决第二项：即周珊梅于判决生效之日起十日内向襄阳市邮政局支付从2013年5月1日至实际交付房屋之日止的房屋占用使用费（每月按20000元／12月计算）；
二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2013）鄂樊城民四初字第00115号民事判决第一、三项：即周珊梅于判决生效之日起十日内向襄阳市邮政局返还其位于解放路南院原门卫房处修建并租赁的房屋，同时襄阳市邮政局按评估价63230元向周珊梅支付房屋及装修、附属物补偿款；驳回襄阳市邮政局的其他诉讼请求；
三、被上诉人周珊梅于本判决生效之日起十日内向上诉人湖北省邮政公司襄阳市分公司返还湖北省邮政公司襄阳市分公司位于解放路南院原门卫房处的房屋；
四、驳回上诉人湖北省邮政公司襄阳市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行返还租赁房屋、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费130元，二审案件受理费1381元，共计1511元，由被上诉人周珊梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 轶
审 判 员 张耀明
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 王文翔