广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1830号
上诉人（原审被告）：深圳市新天实业发展有限公司。
法定代表人：黄细彪。
委托代理人：孙文丰，广东德荣律师事务所律师。
委托代理人：阳启艳，广东德荣律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市裕朋汽车销售服务有限公司，。
法定代表人：姚小忠，董事长。
委托代理人：龙林，广东龙高律师事务所律师。
委托代理人：孙胜，广东龙高律师事务所律师。
上诉人深圳市新天实业发展有限公司（以下简称新天实业公司）因与被上诉人深圳市裕朋汽车销售服务有限公司（以下简称裕朋汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第157号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年1月3日，裕朋汽车公司、新天实业公司签订《协议书》，约定：裕朋汽车公司租赁新天实业公司位于深圳市龙岗区中心城龙城北路新天太阳能城1号厂房，每月租金为23万元，月租金每三年递增8%；2、租赁期限为12年，自2012年6月1日至2024年5月31日；3、免租期为2012年3月1日至2012年5月31日共三个月；4、裕朋汽车公司预付新天实业公司20万元作为定金；5、本协议书签订（包括项目规划期）自2012年1月3日至2012年2月29日止，期间裕朋汽车公司须向新天实业公司支付15万元租金。
2012年1月3日，裕朋汽车公司按《协议书》约定支付了租赁定金20万元。
2012年3月1日，裕朋汽车公司、新天实业公司签订《房屋租赁合同》，约定：新天实业公司将自有的位于深圳市龙岗区中心城龙城北路新天太阳能城1号厂房及周边空地出租给裕朋汽车公司，裕朋汽车公司拟承租土地建造销售及维修用房，现有钢结构建筑物的改造及新建厂房的费用包括装饰装修由裕朋汽车公司负责；新天实业公司应向裕朋汽车公司出示有关土地及房屋所有权、使用权、消防、环保的相关证照，同时新天实业公司同意裕朋汽车公司对原来房屋进行拆除，按裕朋汽车公司要求新建房屋，并对裕朋汽车公司承租后因土地使用权及原有房屋及新建房屋使用时所受到第三者的影响承担保证赔偿责任，裕朋汽车公司承租后因土地使用权及原有房屋和新建房屋受到第三者影响时，新天实业公司承担全部责任包括向裕朋汽车公司支付违约金及赔偿全部损失；该租赁物的用途为用于汽车销售维修及员工生活；新天实业公司已明知裕朋汽车公司承租土地、新建房屋的用途，新天实业公司指派现场负责人办理新建房屋的全部手续，新天实业公司负责裕朋汽车公司新建公司的土地、房屋租赁手续的办理，负责承租房屋原有房屋及新建房屋的环保、消防建筑物的建筑施工许可事项，负责裕朋汽车公司新设分公司的营业执照办理事项，裕朋汽车公司应按照国家有关环保、消防的施工标准进行施工作业，自本合同签订之日起，三十天内新天实业公司必须办妥裕朋汽车公司的营业执照；裕朋汽车公司有权选择适当投资组合、经营方式和商业伙伴，也应当承担一切经营风险，无论裕朋汽车公司选择何种合作经营方式，均不影响双方对本合同的执行；对于房屋的建造，建设厂房的所有资料均由裕朋汽车公司保管，新天实业公司负责新建及改建部分建设施工许可申请；租赁期限为十二年，自2012年3月1日起至2024年5月31日，其中2012年3月1日至2012年5月31日为免租装修期；租赁物的月租金从2012年6月1日至2015年5月31日期间为230000元，2015年6月1日至2018年5月31日为248400元，2018年6月1日至2021年5月31日为268272元，2021年6月1日至2024年5月31日为289734元；合同签订后七日内支付首月租金230000元；裕朋汽车公司在租赁合同签订之日起七日内支付新天实业公司履约保证460000元；新天实业公司于2012年3月1日将竣工验收合格的租赁房屋交付裕朋汽车公司，《租赁物及附属设施、设备清单》经双方校验签字盖章并移交，双方签订租赁物交付文件后视为交付完成；裕朋汽车公司可不征得新天实业公司书面同意，在租赁期内将该租赁物部分转租给他人使用，但对于转租部分的租金由裕朋汽车公司代为支付；裕朋汽车公司转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并向房屋租赁管理行政机关办理房屋租赁合同登记备案手续；新天实业公司出租的房屋涉及任何法律、商业及技术上的障碍及缺陷，因此影响裕朋汽车公司正当使用的，新天实业公司所出租的房屋不符合建筑、消防、环保等法律法规的规定，影响裕朋汽车公司正常使用的，裕朋汽车公司有权解除本合同，并有权要求新天实业公司承担赔偿责任。
2012年3月5日，裕朋汽车公司向新天实业公司支付64万元（裕朋汽车公司主张46万元为履约保证金、18万元为租金）。新天实业公司于2012年3月7日出具《确认函》，确认收到裕朋汽车公司交来涉案租赁物2012年7月1日至2013年3月31日共计9个月租金207万元，后裕朋汽车公司于2012年3月9日向新天实业公司支付租金207万元。
另查，裕朋汽车公司对承租的一号厂房进行改造及在空地上新建厂房过程中，在2012年4月被政府相关部门责令停工，工程至今停工。裕朋汽车公司主张被责令停工的原因是新天实业公司没有按照《房屋租赁合同》的约定为裕朋汽车公司办理改建和新建房屋的报建手续。新天实业公司主张系裕朋汽车公司对改建和新建房屋未办理相关手续就超红线施工，导致在施工第一天就被街道办勒令停工。
裕朋汽车公司主张，其在确定了与新天实业公司的租赁关系后，将部分租赁物出租给深圳市裕智汽车销售服务有限公司（以下简称裕智公司）建设东风裕隆纳智捷，双方并于2012年3月2日签订《房屋租赁合同》，约定裕朋汽车公司将涉案租赁物中的3200平方米土地及其范围内的钢结构框架出租给裕智公司，除月租金（2012年6月1日至2015年5月31日期间的租金为66909元）和履约保证金外，该合同中其他内容与裕朋汽车公司、新天实业公司之间的《房屋租赁合同》内容基本一致。裕朋汽车公司还主张其为改造现有钢结构建筑物及新建厂房，于2012年3月与北京正东国际建筑工程设计有限公司深圳分公司签订《建设工程设计合同》（工程名称为裕朋汽车销售服务有限公司4S店改造设计工程，裕朋汽车公司主张其于2012年5月3日向北京正东国际建筑工程设计有限公司深圳分公司支付设计费243305元，但其提交的中国工商银行网上银行电子回单打印件中没有显示收款人户名），于2012年5月31日与福建联泰建设工程有限公司签订《钢结构工程承包合同》（工程名称为东风日产龙岗4S店钢结构工程，裕朋汽车公司主张其支付了相应的工程款254500元，并提交了由福建联泰建设工程有限公司开具的发票作为证据），与深圳市蛇口建筑安装工程有限公司签订《基础工程承包合同》（工程名称为龙岗东风日产4S店基础工程，约定开工时间为2012年3月23日，裕朋汽车公司主张其支付了相应的工程款627600元，并提交了中国工商银行网上银行电子回单3张和相应的发票作为证据，其中两张网上银行电子回单上有显示收款人户名为深圳市蛇口建筑安装工程有限公司，另一张金额为200000元网上银行电子回单上显示户名为“其他户-
新同城业务往来”并且账号与另两张不一致），于2013年1月10日与裕智公司签订《和解协议》（内容为因裕朋汽车公司未按照双方签订的《房屋租赁合同》约定交付租赁物，不能如期完成店面的建设，致使裕智公司不能如期营业，故双方同意解除《房屋租赁合同》，裕朋汽车公司支付裕智公司1397550元作为赔偿）并支付了裕智公司1397550元的赔偿金（裕朋汽车公司提交了收款收据作为证据证明）。对于裕智公司的损失，裕朋汽车公司提交了以下证据：裕智公司与北京正东国际建筑工程设计有限公司深圳分公司于2012年3月15日签订的《建设工程设计合同》、裕智公司支付148550元的网上银行电子回单（上未显示收款人户名）、北京正东国际建筑工程设计有限公司深圳分公司出具的金额为185688元的发票；裕智公司与福建联泰建设工程有限公司于2012年5月31日签订的《钢结构工程承包合同》、福建联泰建设工程有限公司出具的156700元相关发票；裕智公司与深圳市蛇口建筑安装工程有限公司签订的《基础工程承包合同》（未显示签订时间，但约定开工时间为2012年3月23日）、裕智公司向深圳市蛇口建筑安装工程有限公司支付292300元的网上银行电子回单及深圳市蛇口建筑安装工程有限公司出具的相应金额为292300元的工程款发票。对于经营损失，裕朋汽车公司提交了以下证据：深圳市福田区地方税务局出具的2份深圳市地方税务局纳税证明（证明上的纳税记录显示裕朋汽车公司在2011年1月1日至2011年12年31日为营业税250839.76元，在2012年2月1日至2012年5月31日期间营业税为4750元）。故裕朋汽车公司确认其诉讼请求第四项的损失3722955元包括已花费的设计费243305元、钢结构工程费254500元、基础工程费627600元、6个月的停业损失共1200000元、向裕智公司赔偿费1397550元（包括设计费148550元、钢结构工程费156700元、基础工程费292300元、4个月停业损失共800000元）。
裕朋汽车公司还主张其在2012年12月14日、2013年1月7日，向新天实业公司邮寄《关于全面履行房屋租赁合同的催告函》和《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，裕朋汽车公司在前述两书函中均称由于新天实业公司房屋建设手续不全，裕朋汽车公司新建房屋施工过程中于2012年4月3日、2012年4月13日二次受到深圳市龙岗区规划土地监察局责令停工，建设工程至今不能正常施工，租赁标的物不能如期建设、如期完工、如期交付。裕朋汽车公司在《关于全面履行房屋租赁合同的催告函》中催告新天实业公司按合同约定履行义务，提供合同约定的房屋建设开工许可文件，保证房屋建设正常施工，后在《解除〈房屋租赁合同〉通知书》中以新天实业公司经催告后仍不能履行合同义务、造成裕朋汽车公司不能实现合同目的为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。裕朋汽车公司提交了相应的邮件详情单和网上邮件追踪清单以证明前述两书函已送达新天实业公司（其中《解除〈房屋租赁合同〉通知书》显示在2013年1月8日已妥投）。
再查，新天实业公司取得位于深圳市龙岗区龙岗街道的面积为14804.54平方米、宗地号为G0xxxx-
xx20号的土地的房地产证，证号为深房地字第60xxxxxx**号；房地产证上显示前述土地上没有建筑物，他项权利摘要及附记为：1、本块土地性质为非商品房用途，不得进行房地产开发经营；2、本块土地计入容积总建筑面积为26648平方米，其中厂房22656平方米、配套办公1000平方米、单身宿舍2500平方米、食堂492平方米；3、根据政府四届五十一次常务会议纪要规定，本宗土地不得转让、出租，若权利人未按批准的工业项目使用，政府有权收回土地使用权。裕朋汽车公司、新天实业公司在庭审中确认新天实业公司在前述土地上建设了厂房，新天实业公司将其中的一号厂房及部分空地出租给裕朋汽车公司。双方均确认涉案租赁物中的厂房为没有办理房地产证或建设工程规划许可证的厂房。
又查，新天实业公司对裕朋汽车公司提交的涉案《房屋租赁合同》真实性提出质疑，对合同中新天实业公司代表的签名真实性认可，但其认为新天实业公司只在最后一页签名并不清楚合同内容，新天实业公司还认为合同中新天实业公司的盖章真实性无法确认，故申请对合同中新天实业公司盖章真实性进行司法鉴定。原审法院根据新天实业公司的申请依法委托广东南天司法鉴定所对涉案《房屋租赁合同》中新天实业公司盖章的真实性进行鉴定，但新天实业公司没有按时交纳鉴定费导致鉴定无法进行。
2014年4月1日，原审法院到现场进行勘察，确认以下情况：涉案的一号厂房及周边空地属于空置状态，与涉案厂房同在一围墙院落内的办公楼的部分被用作新天实业公司办公室，围墙院落大门有新天实业公司的保安值守。裕朋汽车公司主张自2012年4月起涉案租赁物由新天实业公司控制使用；新天实业公司主张新天实业公司没有控制使用涉案租赁物，新天实业公司在围墙院落大门处设有保安是因为围墙内有新天实业公司的办公室，保安是允许裕朋汽车公司进入的，新天实业公司认为2014年4月1日当天裕朋汽车公司确实没有使用涉案租赁物，但裕朋汽车公司之前曾将车辆停放在涉案租赁物处。
裕朋汽车公司一审诉讼请求为：1、确认裕朋汽车公司、新天实业公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、新天实业公司返还裕朋汽车公司租赁房屋履行保证金460000元；3、新天实业公司返还裕朋汽车公司预付的租金2450000元；4、新天实业公司承担裕朋汽车公司损失3722955元；5、本案诉讼费用由新天实业公司承担。
原审法院认为，裕朋汽车公司、新天实业公司均确认双方签订的《协议书》、《房屋租赁合同》涉及的厂房及空地位于宗地号为G0xxxx-
xx20号的土地（房地产证为深房地字第60xxxxxx**号）上，而该土地系不得转让、出租的土地，且上面建设的厂房没有办理房产证或建设工程规划许可证，故裕朋汽车公司、新天实业公司签订的《协议书》和《房屋租赁合同》均应认定为无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《协议书》约定定金20万元，《房屋租赁合同》约定履约保证460000元，而裕朋汽车公司于2012年1月3日支付了定金20万元、于2012年3月5日支付了64万元、于2012年3月9日支付租金207万元，可见裕朋汽车公司支付了履约保证金46万元、定金20万元、租金225万元（207＋64-46），故裕朋汽车公司要求新天实业公司返还履约保证金46万元符合法律规定，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人要求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；故对于裕朋汽车公司主张返还租金245万元（225＋20，其中20万元定金转化为租金）的诉请，原审法院认为，虽涉案的《协议书》、《房屋租赁合同》无效，但裕朋汽车公司在占有使用涉案租赁物期间仍应支付房屋占有使用费，裕朋汽车公司要求全额返还已付租金依据不足。由于《协议书》、《房屋租赁合同》约定起租日为2012年6月1日，并且裕朋汽车公司在2013年1月8日已通过向新天实业公司邮寄《解除〈房屋租赁合同〉通知书》明确告知新天实业公司不再使用涉案租赁物，故裕朋汽车公司仅需要支付2012年6月1日至2013年1月8日的占有使用费。对于占有使用费标准的问题，原审法院认为，裕朋汽车公司一直没有实际使用过涉案租赁物，裕朋汽车公司应支付的租金或占有使用费应相应扣减。由于涉案租赁物在裕朋汽车公司改建过程中被责令停工，而《房屋租赁合同》约定由新天实业公司为裕朋汽车公司办理新建厂房的相关手续，且新天实业公司作为出租人更了解出租房屋的产权状况（涉案土地的房地产证注明不得出租、厂房没有取得建设工程规划许可证），故新天实业公司应对合同无效或租赁物不得对外出租的情况更为清楚，其对合同无效或租赁物无法使用存在主要过错，但由于裕朋汽车公司在新天实业公司办妥报建手续之前就急于违规施工，亦存在过错，故原审法院酌情确认裕朋汽车公司应对合同无效造成的损失（包括使用费损失）承担40%的责任，新天实业公司应承担60%的责任，即裕朋汽车公司应按每月92000元（230000×40%）标准向新天实业公司支付2012年6月1日至2013年1月8日期间的占有使用费668533.33元（92000×7＋92000÷30×8）。综上，原审法院对裕朋汽车公司要求新天实业公司返还租金1781466.67元（2450000-668533.33）的诉讼请求予以支持，对裕朋汽车公司关于租金返还的超额诉讼请求不予支持。
对于裕朋汽车公司主张的其他损失，原审法院分述如下：1、裕朋汽车公司与深圳市蛇口建筑安装工程有限公司签订《基础工程承包合同》没有显示合同签订时间，但合同中约定开工时间为2012年3月23日，原审法院确认该合同在2012年3月签订，裕朋汽车公司主张其支付了相应的工程款627600元，裕朋汽车公司对此提交的3张网上银行电子回单中有两张金额共为427600元的回单明确显示了收款人为深圳市蛇口建筑安装工程有限公司，足以认定裕朋汽车公司支付了相应的工程款，但裕朋汽车公司提交的另一张金额为200000元的网上银行回单未能显示收款人户名并且回单上的收款人账号与其余两张不一致，故原审法院该回单与本案的关联性不认可，原审法院确定裕朋汽车公司向深圳市蛇口建筑安装工程有限公司支付了工程款427600元；2、裕朋汽车公司主张其于2012年3月与北京正东国际建筑工程设计有限公司深圳分公司签订《建设工程设计合同》并支付设计费243305元，有合同及中国工商银行网上银行电子回单相互佐证，原审法院对该部分损失予以确认；3、由于裕朋汽车公司主张改建及新建房屋工程在2012年4月3日已被责令停工，裕朋汽车公司在此后明知工程不能继续却仍于2012年5月31日与福建联泰建设工程有限公司签订《钢结构工程承包合同》，故裕朋汽车公司因此产生的损失应由其自己承担；4、对于裕朋汽车公司主张的营业损失，裕朋汽车公司注册地址在深圳市福田区，裕朋汽车公司没有直接证据证明因涉案合同无效造成其无法继续经营而产生停业损失，故原审法院对此不予确认；5、虽《房屋租赁合同》无效，但该合同约定裕朋汽车公司可不经新天实业公司书面同意而转租，故裕朋汽车公司与裕智公司于2012年3月2日签订《房屋租赁合同》所造成的裕朋汽车公司的损失，新天实业公司应就其过错承担相应的责任；同前述，裕智公司与福建联泰建设工程有限公司的《钢结构工程承包合同》系于2012年5月31日签订，而裕朋汽车公司在2012年4月3日已明知工程被责令停工，故裕智公司因签订前述合同造成的损失由裕朋汽车公司及裕智公司承担或自行解决；裕智公司的停业损失没有直接证据证明，原审法院不予确认；裕智公司向北京正东国际建筑工程设计有限公司深圳分公司支付148550元、向深圳市蛇口建筑安装工程有限公司支付292300元有相互佐证的银行回单和发票作为证据，原审法院予以确认。如前述，原审法院认定裕朋汽车公司应对合同无效造成的损失承担40%的责任，新天实业公司应承担60%的责任，新天实业公司对裕朋汽车公司的直接损失应向裕朋汽车公司赔偿402543元［（427600＋243305）×60%］；对于裕智公司的损失，裕朋汽车公司虽提交了裕智公司出具的金额为1397550元的赔偿金收款收据以证明自己已向裕智公司支付赔偿金，但裕朋汽车公司本应承担的40%的责任及其自愿为裕智公司承担费用不应由新天实业公司赔偿，故新天实业公司对裕朋汽车公司向裕智公司支付的赔偿款承担264510元［（148550＋292300）×60%］赔偿责任。综上，新天实业公司共应向裕朋汽车公司赔偿667053元（402543＋264510）。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认裕朋汽车公司与新天实业公司于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、新天实业公司于本判决生效之日起十日内向裕朋汽车公司返还保证金460000元；
三、新天实业公司于本判决生效之日起十日内向裕朋汽车公司返还租金1781466.67元；四、新天实业公司于本判决生效之日起十日内向裕朋汽车公司赔偿667053元；五、驳回裕朋汽车公司的其他诉讼请求。如新天实业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费58231元，由裕朋汽车公司承担28231元，由新天实业公司承担30000元。
上诉人新天实业公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销一审判决的第三、四项，驳回裕朋汽车公司要求返还租金及赔偿损失的诉讼请求；2、判令裕朋汽车公司承担上诉费。事实和理由：一、新天实业公司不应返还裕朋汽车公司的租金1781466.67元且裕朋汽车公司应承担因其过错造成新天实业公司的损失。裕朋汽车公司在明知出租土地及房屋用途的情况下主动向新天实业公司要求承租，在租赁过程中，新天实业公司并不存在任何过错，也从未对裕朋汽车公司隐瞒任何事实。裕朋汽车公司在新建房屋的过程中被停工的原因主要有两点：1、裕朋汽车公司操之过急，在未取得施工许可且报建手续不齐全的情况下便擅自进行施工；2、裕朋汽车公司施工超过了划定的红线。新天实业公司与裕朋汽车公司签订《房屋租赁合同》时，新天实业公司并无任何过错，并且在签订合同后按照合同约定及时将房屋和土地交付给裕朋汽车公司，裕朋汽车公司实际占有、使用该房屋及土地。在裕朋汽车公司尚未营业时，裕朋汽车公司便放置新车在土地及房屋处。虽然裕朋汽车公司在2013年1月8日向新天实业公司发来通知表示解除合同，但该通知新天实业公司并未收到，裕朋汽车公司也未实际履行移交房屋、土地的行为，且持续至今。因此，裕朋汽车公司所行使的占有和使用权完全排除了新天实业公司继续使用的可能，裕朋汽车公司应当支付从交付之日起至正式移交为止的全部使用费。法院过往审判实践上对使用费的支付也并不存在按过错来分担的判例。原审法院的判决违反了上述事实，明显对上公诉人不公，导致新天实业公司无法使用房屋，产生大量实际损失，难道这些损失不应由裕朋汽车公司承担？二、原审判决新天实业公司赔偿裕朋汽车公司667053元的损失没有任何事实根据和法律依据。新天实业公司与裕朋汽车公司签订《房屋租赁合同》后，裕朋汽车公司未办理报批手续便自行请人施工，根本不符合施工规范。裕朋汽车公司提供的设计费用清单、收据系其朋友提供的虚假材料，据新天实业公司了解，施工单位是裕朋汽车公司的关联单位，施工的实际工程量不超过五万元。按照法院过往的判例，如认定合同无效，法院需要进行评估后再认定。原审法院仅凭裕朋汽车公司单方提供的费用清单、收据，未到施工现场评估和调查便认定裕朋汽车公司的损失金额，严重违反法定程序，基于此作出的判决应依法予以撤销。退一万步说，就算裕朋汽车公司的损失属实，这笔损失也并非由新天实业公司及合同无效的原因导致，而是由裕朋汽车公司擅自施工及超红线施工造成的。根据《中华人民共和国合同法》合同法第五十八条的规定，新天实业公司应自行承担相应责任及由此造成的损失。故新天实业公司向法院起诉，一审法院作出了判决，驳回新天实业公司的全部诉讼请求，但一审法院认定事实不清楚，请求二审法院依法查明事实，维护新天实业公司的合法权益。新天实业公司补充意见：裕朋汽车公司关于损失方面的证据有瑕疵，相关的合同和转帐凭证是为了本案官司而制造的，并不是事实上存在的。
被上诉人裕朋汽车公司二审答辩称：一、新天实业公司诉请不应当返还租金及要求裕朋汽车公司承担损失的上诉请求，没有事实和法律依据。双方的《房屋租赁合同》无效，新天实业公司作为出租方对本合同无效负有主要过错责任，原审法院已经判决裕朋汽车公司支付相应的租赁使用费，裕朋汽车公司预付多余的租金部分理应返还给裕朋汽车公司，且新天实业公司在本案中并不存在任何损失其在一审也没有就损失提出诉讼请求。新天实业公司作为出租方对土地的用途及房屋的建设规划十分清楚，裕朋汽车公司在租赁涉案土地及房屋时并不知晓其存在土地不得出租转让的限制性规定，已经建成的房屋未取得建设工程规划许可证，并且其改扩建工程也不能取得许可文件的情况。新天实业公司在明知涉案房屋及土地只能用于太阳能光伏项目建设的情形之下，出租给裕朋汽车公司用于汽车4S店面销售，存在明显的过错。这也是导致合同无效的主要原因，新天实业公司对合同无效存在主要过错责任，一审裁判裕朋汽车公司亦承担了合同无效的40%的过错责任，对新天实业公司而言已属有利判决。且裕朋汽车公司实际预先支付的租金已经远远超过需要支付的租赁占有使用费，扣除原审法院亦判决裕朋汽车公司应当向新天实业公司支付的占有使用费用后，新天实业公司理应予以返还，新天实业公司的主张不应当返还租金的请求没有事实和法律依据。事实上裕朋汽车公司一直都没有实际使用承租土地及房屋且自2013年1月8日也向新天实业公司发出解除房屋租赁合同通知书，新天实业公司对租赁房屋并未继续占有使用。在该租赁合同履约过程中裕朋汽车公司已经预先支付了巨额的租金，在整个合同的履行过程中新天实业公司一直处于有利位置，并不存在任何损失，新天实业公司要求裕朋汽车公司承担相应的损害赔偿责任显然没有事实依据。二、因新天实业公司的过错导致租赁合同无效，理应承担相应的损害赔偿责任。首先，在双方签订的房屋租赁合同中已经明确裕朋汽车公司可以对租赁房屋进行改建和新建，并且新天实业公司亦知晓其所交付的租赁场所并不适合裕朋汽车公司汽车4S店面销售的需要，因此裕朋汽车公司所花费的设计费，建设施工等费用是基于实现合同目的必然产生的。其次，如果新天实业公司拥有的房屋可以依法出租并改建，则裕朋汽车公司亦可依法取得相应的建设施工许可手续，并不会因此而被勒令停工，继而不会致使裕朋汽车公司因无法继续履行与第三方设计公司、建筑施工公司、裕智公司等之间的合同，也不会因此承担因终止合同而向第三方负担的不必要的损失赔偿责任。最后，由于新天实业公司在明知其所出租的房屋存在限制性规定而与裕朋汽车公司订立租赁合同，新天实业公司对于合同无效存在主要过错，依法新天实业公司理应承担相应的损害赔偿责任。另外，新天实业公司称裕朋汽车公司违法超越红线施工不符合事实，裕朋汽车公司按照新天实业公司提供的租赁房屋及土地的原始图纸聘请专业的设计公司设计专业的施工图纸，并将该图纸作为双方签订合同的附件，新天实业公司对此亦予以确认，裕朋汽车公司聘请的施工单位亦严格遵守图纸施工，不存在越线施工的情形，新天实业公司的请求完全不符合事实。三、原审判决在认定裕朋汽车公司损失的事实方面亦存在错误主要表现为：l、原审判决中认定“原告提交的另一张金额为200000元的网上银行回单未能显示收款人户名并且回单上的收款人账户与其余两张不一致”，存在瑕疵。裕朋汽车公司于开庭当日提供，并后于2013年6月24日补交的八份“工行客户回单”证据中，显示裕朋汽车公司向蛇口公司完全支付了工程款人民币627600元（其中包括金额为200000元的网上银行回单），因此原审法院认定裕朋汽车公司仅支付了工程款人民币427600元，不符合事实。2、原审判决关于我司注册地址在深圳市福田区，没有直接证据证明因涉案合同无效造成无法继续经营而产生停业损失的相关认定存在瑕疵。裕朋汽车公司由于深圳市地铁建设的需要从原有营业场所福田区鹏程宝汽车展销市场搬迁，并在与新天实业公司签订房屋租赁合同之后于2013年7月将营业场所变更至租赁合同标的所在地即龙岗区龙城大道168号新天太阳能城一号厂房。由于租赁合同无效、租赁房屋无法按时交付使用，致使裕朋汽车公司无法营业，实际造成裕朋汽车公司的停业损失。综上所述，裕朋汽车公司认为新天实业公司的上诉请求没有事实和法律依据，请贵院依法驳回新天实业公司的上诉请求，以维护裕朋汽车公司的合法权益。
本院经二审查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原审判决关于涉案《协议书》、《房屋租赁合同》无效的相关认定正确，本院予以维持。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审阶段的争议焦点主要为：一、新天实业公司是否应退还裕朋汽车公司租金1781466.67元；二、原审判决判令新天实业公司赔偿裕朋汽车公司损失667053元是否正确。
关于新天实业公司应否退还裕朋汽车公司租金1781466.67元的问题，本院认为，涉案合同无效，但裕朋汽车公司仍应支付占有房屋期间的使用费，这是返还依无效合同取得的财产的一种方式。关于房屋使用费的标准，考虑到租赁目的未能实现，裕朋汽车公司一直没有实际使用过涉案租赁物，故完全参照合同约定的租金标准支付房屋使用费是有失公平的。原审判决认定双方当事人对涉案合同无效均有过错，而新天实业公司作为出租人应负主要过错责任，酌情确认新天实业公司与裕朋汽车公司按6：4的比例承担责任并无不当，裕朋汽车公司应按租金标准的40%支付房屋使用费，新天实业公司多收的租金1781466.67元应退还给裕朋汽车公司。故新天实业公司主张不予退还租金的理由不成立，本院不予支持。
关于新天实业公司是否应向裕朋汽车公司赔偿损失667053元的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，涉案合同无效后，新天实业公司对裕朋汽车公司的相关损失应按过错比例承担相应的责任。裕朋汽车公司在合同签订后，基于合同目的可以实现的预期投入了资金，对相应的损失亦提交了合同、银行电子回单、发票等证据予以证明，新天实业公司上诉主张上述证据是虚假的，但未能提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对新天实业公司的该主张不予采信。原审判决区分了裕朋汽车公司被责令停工前与停工后的损失，酌定由新天实业公司承担停工前的损失60%的责任，该处理正确，本院予以维持。
综上，新天实业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26388元，由上诉人新天实业公司负担。
当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理 审 判员 王丹妮
二〇一四年十二月十六日
书记员（兼） 李全慧
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。