文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终1495号上诉人（原审原告)：深圳市万科物业服务有限公司海南分公司。负责人：余小原。委托诉讼代理人：艾风。委托诉讼代理人：白艳雪。被上诉人（原审被告）：王毅武。上诉人深圳市万科物业服务有限公司海南分公司（以下简称万科物业海南分公司）因与被上诉人王毅武物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万科物业海南分公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4750号民事判决；2.改判支持万科物业海南分公司一审全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由王毅武负担。事实与理由：1.一审法院认定交付房屋时间和物业费的起算时间错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“……买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，……。”本案中，三亚高知园房地产有限公司（以下简称高知园公司）在具备交房条件后，通知王毅武于2011年8月20日前收房，王毅武提出与高知园公司未签订装修合同，高知园公司就将房屋装修了，属于高知园公司与业主之间的合同纠纷。一审法院仅凭王毅武的口头陈述就认定高知园公司的交楼时间是不当的。一审法院判决免去2011年10月至2011年12月的物业费错误，是将“法律交付”和实际交付混同。2.一审法院以“事出有因，不存在故意违约”为由不适用《前期物业服务合同》中的违约条款错误。房屋漏水是房屋质量问题，房屋尚在保修期内，应由高知园公司负责维修，与万科物业海南分公司无关。王毅武无权因此拒交物业费。3.王毅武2013年2月21日到前台预交2013年2月份的物业费300元。因万科物业海南分公司的财务系统是自动冲抵的，业主只要有欠费，当业主将预存款存入业主名下时，系统会自动将300元的预存款冲抵2011年9月及其他月欠交的物业费。一审法院认定王毅武交纳了2013年2、3月的物业费错误。王毅武辩述，答辩意见与一审时相同，一审法院已经作出一审判决，应予维持。万科物业海南分公司向一审法院起诉请求：王毅武支付拖欠三亚高知园07-B-0302房的物业管理费5,494.27元（含分摊电费305.8元和分摊水费336.15元）、违约金1,394.28元，共计6,888.55元（其中2011年10月至2011年12月的物业管理费742.87元，违约金为611.73元；2013年2月至3月的物业管理费575.78元，违约金为341.14元；2015年5月至2015年12月的物业管理费2,552.32元，违约金为368.43元；2016年1月至2016年5月的物业管理费1,623.3元，违约金为72.98元）。一审法院认定事实：高知园公司系涉案房屋所在的高知园小区的开发商，该公司与万科物业海南分公司于2010年9月6日签订了《前期物业服务合同》，委托万科物业海南分公司对其开发的高知园小区进行管理。该合同约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳。公寓物业服务费每平方米2.28元，按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业海南分公司缴纳物业服务费，在下月首日及以后缴纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业海南分公司支付违约金。合同还约定高知园公司按照法规规定和合同约定的保修期限范围内承担本物业保修责任。王毅武系三亚高知园小区的业主。王毅武对万科物业海南分公司主张其至今拖欠2015年5月至2016年5月的物业管理费没有异议，对万科物业海南分公司所计算的物业管理费单价、公摊水电费的计算金额无异议。对以上事实，当事人双方没有异议，予以确认。一、关于王毅武是否应缴纳2011年10至2011年12月物业服务费的问题。王毅武对万科物业海南分公司提供的2011年8月20日的《房屋交付通知书》的关联性有异议，主张该通知书上没有其签名，当天并没有拿到房屋钥匙，其取得钥匙的时间为2012年1月，认为万科物业海南分公司诉求其缴纳2011年10月至2011年12月期间的物业费无理，因该期间没有入住且万科物业海南分公司当年的负责人表示同意免除缴纳该期间的物业服务费。王毅武提供2012年7月2日万科物业海南分公司出具的《收款凭证》证明其主张，该凭证载明万科物业海南分公司（原判决如此，应为王毅武）缴纳了2012年1月1日至2012年6月的物业管理费及分摊电费，该收据下方备注“物业费只交2012年1月1日至2012年6月31日的物业费，2011年9月1日至2011年12月31日及滞纳金未交，经过尤泉经理同意”。万科物业海南分公司认为备注的内容只是表示同意王毅武暂不缴纳，而不放弃收取该期间物业服务费的意思表示。一审法院认为，万科物业海南分公司提供的《房屋交付通知书》没有王毅武的签名，王毅武在缴纳2012年1月至6月物业服务费时，万科物业海南分公司在收据上备注的行为表明双方对何时交房，王毅武何时缴纳物业服务费存在争议。万科物业海南分公司没有提供王毅武于2011年8月20日收房的证据，应承担举证不能的责任。王毅武主张其于2012年1月开始入住，有万科物业海南分公司出具的《收款凭证》为证，一审法院确认王毅武开始缴纳物业服务费的时间应为2012年1月。二、关于2013年2月至2013年3月王毅武是否已缴纳物业服务费的问题。王毅武举证2013年2月21日和2013年4月10日万科物业海南分公司出具的《正式收据》，用以证明其已支付了2013年2月、3月的物业费，每月缴纳300元。万科物业海南分公司提供的欠费清单系自行制作，且没有提供王毅武签收的催收单印证，故王毅武提供证据证明力明显大于万科物业海南分公司的证据。据此认定王毅武已向万科物业海南分公司缴纳了2013年2月、3月的物业服务费。三、关于王毅武是否应缴纳2015年5月至2015年12月物业服务费的问题。王毅武主张之所以没有缴纳2015年5月至12月期间的物业管理费是为了维权，因房屋漏水严重，多次要求万科物业海南分公司维修未果。万科物业海南分公司对王毅武房屋严重漏水的事实予以确认，但主张房屋维修义务的主体为高知园公司，其只负责通知高知园公司进场维修。万科物业海南分公司与高知园公司签订的《前期物业服务合同》约定万科物业海南分公司仅对高知园小区共用部位的维修、养护和管理，不包括业主专有部分的维修养护。王毅武房屋内的天花板及王毅武房屋的上层并非小区的公共部分，万科物业海南分公司对王毅武房屋的漏水没有维修的义务，且合同也约定了物业的保修责任由高知园公司承担。故王毅武应按合同约定的数额支付物业服务费。一审法院认为，王毅武承认应支付万科物业海南分公司2016年1月至5月的物业服务费1,623.3元的诉讼请求部分，不违反法律的规定，予以支持。万科物业海南分公司没有提供有效的证据证明王毅武于2011年8月收房，其提供欠费清单为自行制作，没有其他证据佐证，故万科物业海南分公司无法证明王毅武应向其缴纳2011年10月至12月物业服务费，应承担举证不能的法律责任。万科物业海南分公司诉求王毅武支付2011年10月至12月物业服务费于法无据，不予支持。王毅武举证2013年2月21日和2013年4月10日万科物业海南分公司出具的两份《正式收据》，收据中没有备注王毅武所交的两次物业服务费系补交之前拖欠物业服务费，从时间上判断，王毅武支付的物业服务费应为2013年2月、3月的物业费。万科物业海南分公司除了提供自行制作的欠费清单外，没有其他证据推翻《正式收据》的证明效力。故万科物业海南分公司诉求王毅武支付2013年2月、3月份物业服务费无理，也不予支持。高知园公司作为建设单位与万科物业海南分公司签订了《前期物业服务合同》，该合同对业主具有约束力，万科物业海南分公司应当依照合同约定向业主提供物业服务，王毅武作为高知园小区的业主应当依照物业服务合同约定的物业费标准履行按时缴纳物业费的义务。根据合同约定万科物业海南分公司只承担物业共用部分的维修，故万科物业海南分公司不承担王毅武房屋漏水的维修责任，王毅武应按合同约定向万科物业海南分公司支付物业服务费。王毅武以万科物业海南分公司维修不利为由，拒绝支付2015年5月至12月的物业服务费违反合同约定，万科物业海南分公司诉求王毅武支付该期间的物业服务费2，552.32元有事实根据，予以支持。鉴于王毅武所住的房屋漏水维修期间长达1年，王毅武拒绝支付物业服务费事出有因，不存在故意违约。故万科物业海南分公司诉求王毅武支付2015年5月至2016年5月逾期支付物业服务费的违约金于法无据，不予支持。综上所述，王毅武应支付万科物业海南分公司2015年5月至2016年5月的物业服务费4,175.62元。万科物业海南分公司诉求王毅武支付2011年10月至12月以及2013年2月至3月的物业服务费应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，遂判决：一、王毅武应自判决生效之日起十日内支付万科物业海南分公司2015年5月至2016年5月的物业服务费(含分摊水电费)合计4,175.62元；二、驳回万科物业海南分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（万科物业海南分公司已预缴并已减半收取），由万科物业海南分公司承担10元；王毅武承担15元。二审期间，当事人围绕争议的事实依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人争议的证据和事实认定如下：高知园公司交房的时间。1.王毅武实际收到涉案房屋的时间是2012年1月，对此事实，当事人无异议，予以确认。2.万科物业海南分公司主张高知园公司已通知王毅武于2011年8月29日前接收房屋，对此事实，万科物业海南分公司负有举证证明责任。万科物业海南分公司分别在一审期间和二审期间提交了《房屋交付通知书》和《商品房买卖合同》、《客户钥匙/物品签收单》以证明其主张。（1）《商品房买卖合同》只是在第八条约定房屋应在2011年8月30日前交付，该证据并不能证明涉案房屋在合同约定的时间已具备交付的条件，且已通知王毅武接收房屋；（2）《房屋交付通知书》系高知园公司单方出具的交付通知，其上没有王毅武签收的记录，不能证明该通知书已经送达给王毅武；（3）《客户钥匙/物品签收单》上有王毅武的签收记录，但签收日期是2012年7月2日，远在王毅武实际接收房屋之后。综上，万科物业海南分公司的上述3份证据均不能证明高知园公司已经通知王毅武于2011年8月29日前接收房屋，应承担举证不能的法律责任。对其主张的事实，本院不予采信，应以王毅武实际接收房屋的时间为高知园公司交房时间。本院认为，本案争议的焦点是：（一）王毅武应当交纳物业管理费的起算时间；（二）王毅武是否已交纳了2013年2、3月的物业管理费；（三）王毅武拒绝交纳2015年5月至2015年12月物业管理费是否构成违约。（一）关于王毅武应当交纳物业管理费的起算时间问题。《商品房买卖合同》第十九条“物业管理”中的第5项约定：“计费起始时间以入伙（户）通知书确认的日期为准。”如前所述，高知园公司并未实际将《房屋交付通知书》送达给王毅武，王毅武应当接收房屋的时间即其应当开始交纳物业管理费的时间应从其实际接收房屋的2012年1月开始计算。实际上万科物业海南分公司在收取王毅武的物业管理费也是从2012年1月开始计算，该事实在万科物业海南分公司于2012年7月2日出具的收款收据中明确予以了说明。万科物业海南分公司上诉主张王毅武应当交纳2011年10月至2011年12月的物业管理费742.87元及违约金，没有事实根据，本院不予支持。（二）关于王毅武是否已交纳了2013年2、3月的物业管理费问题。1.如上所述，王毅武不应交纳2011年9月至12月的物业管理费，故万科物业海南分公司将王毅武2013年2月21日预交的300元物业管理费用于冲抵2011年9月物业管理费244.84元和2011年10月物业管理费55.16元没有事实和合同依据，本院不予支持。应当认定王毅武已缴纳了2013年2月的物业管理费；2.从2013年2月21日《正式收据》所反映的事实来看，当月下旬尚不能交纳当月的物业管理费，次月交纳上个月的物业管理费也比较符合三亚地区目前多数小区物业管理费的交纳习惯。故王毅武提交其于2013年4月10日的《正式收据》主张其已交纳了2013年3月的物业管理费符合双方当事人的交易习惯，应予以确认。综上，万科物业海南分公司以其系统自动冲抵欠缴物业费而主张王毅武拖欠2013年2、3月物业管理费没有事实根据，本院不予支持。（三）关于王毅武拒绝交纳2015年5月至2015年12月物业管理费是否构成违约的问题。因涉案房屋漏水，王毅武向万科物业海南分公司反映情况，要求进行维修，万科物业海南分公司以应维修部位属于高知园公司而予以拒绝，王毅武也因漏水问题不能得到解决而于2015年5月拒绝交纳物业管理费。根据万科物业海南分公司和高知园公司的约定，漏水部位的维修主体是高知园公司，但万科物业海南分公司作为整个小区的管理人和小区公共部位维修义务人，万科物业海南分公司有义务协助王毅武解决漏水问题。王毅武在漏水问题解决后，及时主动去交纳物业管理费，说明王毅武不是故意拖欠物业管理费。一审法院认定王毅武拒绝交纳物业管理费事出有因，不存在故意违约，并无不当，应予维持。综上所述，万科物业海南分公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下;驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人深圳市万科物业服务有限公司海南分公司负担。本判决为终审判决。⺀            9pmhfztlrs8y5bl8zw      案件唯一码              审    判    长      李柔翰          审    判    员      王晓艳          审    判    员      梁  泽                二〇一七年一月九日           书    记    员      周海晶          附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。