福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第3684号原告李芃，男，汉族，1975年4月28日出生，住福州市仓山区。委托代理人王仲杰，福建力群律师事务所律师。被告陈伟，男，汉族，1985年5月8日出生，身份证住址福州市晋安区。第三人福州金海岸房产服务有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人袁敏，董事长。委托代理人黄翠芳，公司职员。原告李芃与被告陈伟、第三人福州金海岸房产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告李芃及其委托代理人王仲杰，第三人福州金海岸房产服务有限公司的委托代理人黄翠芳到庭参加诉讼，被告陈伟经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李芃诉称：2014年8月12日，原告（乙方）作为买受人经第三人（丙方）介绍，以卖方实收价人民币1530000元向被告（甲方）购买其坐落于福州市晋安区某单元房产（单独所有，建筑面积134.96平方米），签订了《房地产经纪合同》（编号：2014081202），合同约定为一次性付款交易程序，定金为人民币150000元，还约定①被告保证讼争房产产权清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债务纠纷由被告负责；②解押方式为原告出资还款解押，被告应在银行解押还款前办理委托公证书；待被告解押银行同意还款之日起叁个工作日内且在2014年9月5日前开始办理还款手续，在被告办理还款手续当天，原告需将解押款打入被告指定还款账户；原告应在被告取得其名下完全所有权之日起叁个工作日内将除定金和解押款外的购房款以实际结算为准一次性打入第三人指定银行办理冻结；原告和被告约定在被告取得其名下的完全所有权后三个工作日内携带有关证件，会同第三人到房地产交易登记部门办理诉争房产交易收件受理手续；③户口的迁出；以及违约责任、送达方式等条款。合同签订后，被告将榕房权证R字第某号房屋所有权证和榕晋国用（2013）第某号国有土地使用权证交由第三人监管，原告将定金150000元交由第三人监管。2014年8月27日，被告办理了委托公证手续，委托第三人的工作人员代表卖方办理权属变更等手续，委托期限至2015年8月21日止。2014年9月4日，原告根据合同约定通过转账方式代偿了因被告将讼争房产抵押银行所欠的剩余贷款813000元，被告开具收条，确认上述解押款抵作购房款，并将讼争房产交付给原告使用。2014年9月16日，原告和被告在中国光大银行福州福尚名居社区支行办理个人二手房屋交易资金托管服务，原告将除定金和解押款外的购房款计567000元办理了冻结手续，全额向第三人支付中介服务费28800元。同日，福州市房屋登记中心受理了讼争房产的变更登记，后由于被告的自身原因，导致讼争房产权利受限，权属不能在2014年9月30日前过户至原告名下，且至今无法办理，对此被告不仅置之不理，未采取任何补救措施，反而还私自制造虚假证据，干扰原告的房产过户及正常使用，更不用说主动迁出户籍。原告作为案外人，多次向相关人民法院就该房产的诉讼保全或执行提出书面异议，且异议理由成立，该房产也陆续解除查封。综上，被告在房屋买卖履约过程中已无诚信，其行为已造成房屋权属无法正常过户，明显构成违约。为此，原告请求：1、确认2014年8月12日《房地产经纪合同》有效；2、判令被告履行合同义务，立即配合原告办理福州市晋安区某单元房产的房屋所有权变更手续，将上述房屋所有权（含土地使用权）变更登记为原告名下，第三人予以协助；3、判令被告向原告支付逾期违约金贰拾伍万壹仟陆佰捌拾伍元整（￥251685，以购房款1530000元为基数，按照日万分之五计算，自2014年10月1日起至房屋所有权和土地使用权的变更过户完毕之日止，暂计至2015年8月25日止共329天），其中150000元由第三人将其代管的定金直接支付给原告；4、判令被告立即将其户口迁移至新店派出所公共集体户，第三人予以协助；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告陈伟未作答辩。第三人福州金海岸房产服务有限公司辩称：答辩人是房屋中介机构，通过居间行纪方式促成原告李芃与被告陈伟之间的房屋买卖合同成立，接受双方委托对相应的权属材料及定金进行监管。签辩人与原、被告依合同约定办理了委托公证手续，解押手续、冻结房款手续，并于2014年9月16日携同原、被告前往房产交易中收心办理了过户收件手续。2014年9月19日答辩人及原告接到福州市交易中心通知由于被告原因讼争房产被冻结无法过户至原告名下。答辩人在得知诉争房产被冻结后，与原告多次联系被告，但被告一直置之不理，导致相关手续无法继续办理。综上所述，本案争议主要是李芃与陈伟房屋买卖纠纷，答辩人作为中介服务方已尽了相应的居间服务义务，恳请贵院依法判决。经审理查明：2014年8月12日，原告李芃与被告陈伟经第三人福州金海岸房产服务有限公司居间介绍，三方签订了《房地产经纪合同》、《补充协议》及《一次性付款交易程序》，约定：被告陈伟将其名下所有的坐落于福州市晋安区某单元（权证号：榕房权证R字第某号、建筑面积134.96平方米）以实收1530000元的价格出卖给原告；支付方式为一次性付款交易；定金为人民币150000元，可抵作购房款，在交易过程中，暂由第三人代为保管；第三人佣金28800元由原告支付；被告保证讼争房产产权清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债务纠纷由被告负责，如果第三人有过错，由此造成原告经济损失由被告及第三人承担连带赔偿责任；除原、被告双方另有约定外，被告如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将该房产交付原告使用，原告可以选择定金罚则或要求被告按成交价日万分之五支付违约金，原告如未能按照交易程序规定的时间付款，被告可以选择定金罚则或要求原告按成交价日万分之五支付违约金；现该房产抵押于银行，原告出资还款解押，被告应在银行解押还款前办理委托公证书；待被告解押银行同意还款之日起三个工作日内且在2014年9月5日前开始办理还款手续，在被告办理还款手续当天，原告需将解押款打入被告指定还款账户；原告应在被告取得其名下完全所有权之日起三个工作日内将除定金和解押款外的购房款以实际结算为准一次性打入第三人指定银行办理冻结；原告和被告约定在被告取得其名下的完全所有权后三个工作日内携带有关证件，会同第三人到房地产交易登记部门办理诉争房产交易收件受理手续；迁移户口等条款。合同签订后，原告将定金150000元交由第三人监管。2014年8月27日，被告办理了委托公证手续，委托第三人的工作人员代表卖方办理权属变更等手续，委托期限至2015年8月21日止。2014年9月4日，原告根据合同约定通过转账方式代偿了因被告将讼争房产抵押银行所欠的剩余贷款813000元，被告出具收条，确认上述解押款抵作购房款，并将讼争房产交付给原告使用。2014年9月16日，原告和被告在中国光大银行福州福尚名居社区支行办理个人二手房屋交易资金托管服务，原告将除定金和解押款外的购房款计567000元办理了冻结手续，并全额向第三人支付中介服务费28800元。同日，福州市房屋登记中心受理了讼争房产的变更登记。后因上述房屋在被告与黄晓东民间借贷纠纷一案中因黄晓东申请福建省福安市人民法院执行，导致讼争房产权利受限，权属至今无法过户至原告名下。随后，本案原告李芃向福建省福安市人民法院对执行标的（即本案讼争房产）提出书面异议。2015年2月6日，该法院认为李芃购买坐落于福州市晋安区某单元房屋，已经支付全部价款并实际占有，且房屋登记管理部门在本院查封之前已受理上述房屋的产权交易登记，因此，中止对坐落于福州市晋安区某单元房屋的执行。审理中，本院依原告的申请，于2015年9月28日依（2015）晋民保字第342号民事裁定书冻结（系轮候查封）了被告陈伟名下的坐落于福州市晋安区某单元房产（所有权证号：榕房权证R字第13107**号）的产权抵押、交易、过户手续。冻结期限：三年。以上事实，有《房地产经纪合同》和《补充协议》、《一次性付款交易程序》、《委托书》、《公证书》、代收款收据、转账凭证及回单、收条、中国光大银行《个人二手房屋交易资金托管服务申请书》、中国光大银行《个人二手房屋交易资金托管服务协议书》、福州市房地产产权交易登记受理单、（2014）安执异字第23号执行裁定书及当事人陈述为证，本院予以认定。本院认为：本案当事人系在法院对讼争屋采取查封等强制措施前订立《房地产经纪合同》和《补充协议》、《一次性付款交易程序》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规定，是为合法有效，各方当事人均应依约履行。原告已按约支付了全部购房款，现被告因其个人原因造成讼争房屋至今无法过户，应负有过错。被告应继续履行未尽之义务，协助原告办理产权变更过户手续。同时，第三人作为讼争房屋的交易服务方亦负有协助原、被告办理该手续的义务。因合同约定“除原、被告双方另有约定外，被告如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将该房产交付原告使用，原告可以选择定金罚则或要求被告按成交价日万分之五支付违约金”，故原告要求被告以购房款1530000元为基数，按日万分之五的标准向其支付自2014年10月1日至讼争房屋所有权和土地使用权的变更过户完毕之日止的违约金，合法有据，本院予以支持。因原告支付的150000元定金现由第三人保管，故被告应赔偿给原告的违约金由第三人直接返还原告，不足部分由被告支付原告。原告主张将其户口迁移至新店派出所公共集体户不属于人民法院审理民事案件的受理范围，故原告此项请求，不作处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。被告应承担其放弃答辩、举证、质证权利所产生的法律后果。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李芃与被告陈伟及第三人福州金海岸房产服务有限公司于2014年8月12日签订的《房地产经纪合同》及相关补充协议合法有效；二、被告陈伟应于本判决生效后十日内协助原告李芃办理将坐落于福州市晋安区某单元的房屋产权、土地使用权过户到原告李芃名下；三、第三人福州金海岸房产服务有限公司应协助原、被告办理上述讼争房屋的产权、土地使用权过户手续；四、被告陈伟应于本判决生效后十日内向原告李芃支付自2014年10月1日起计至本判决确认的讼争房屋所有权和土地使用权变更过户到原告李芃名下之日止的违约金（以购房款1530000元为基数，按每日万分之五计算），其中由第三人福州金海岸房产服务有限公司直接支付给原告李芃150000元，不足部分由被告陈伟支付给原告李芃；五、驳回原告李芃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18570元、公告费560元，由被告陈伟负担。财产保全费5000元，由被告陈伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  李 卓人民陪审员  郑婉霞人民陪审员  谢得芳二〇一六年一月七日书 记 员  李 琳附本案适用的主要法律条文及执行提示：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。