河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡民二终字第247号
上诉人（原审被告）：巩素丽，个体商户，饶阳县乐购服装店（乐购时尚购物广场）业主。
委托代理人：赵龙飞，河北美东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄春女，退休职工。
上诉人巩素丽因与被上诉人黄春女租赁合同纠纷一案，不服河北省饶阳县人民法院（2014）饶民二初字第574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人巩素丽及其委托代理人赵龙飞、被上诉人黄春女到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告黄春女起诉称：2013年9月14日，双方签订了“乐购时尚购物广场门面租赁和市场管理合同”，合同约定黄春女租赁巩素丽的乐购时尚购物广场内的门面，面积40平方米，租期为一年半，即2013年9月30日至2015年3月31日。黄春女向巩素丽支付租赁费14600元，巩素丽承担管理责任，保证黄春女的合法经营。合同签订后黄春女按照合同约定如数缴纳了租赁费，并对所经营的场所进行了装修。2014年3月15日，巩素丽无故终止合同，将经营场所大门紧锁，使黄春女无法经营，停止营业至今，合同无法继续履行，巩素丽的行为严重侵害了黄春女的合法权益，故向法院起诉，要求与巩素丽解除合同，责令巩素丽退回租赁费14600元，并赔偿黄春女装修费等损失5000元。
原审被告巩素丽答辩称：黄春女诉说纯属颠倒黑白，完全不是事实。双方签订合同后，前段时间双方履行合同还好，在2014年2月23日，黄春女一方突然张贴出“歇业大处理”的广告，然后自己停止营业，并非巩素丽锁门不让其营业。=为维护广场内全体商户的利益和广场的合法权益及声誉，多次通知其开门营业，并于2014年8月11日，从圆通快递公司给黄春女发出“解除合同通知书”，要求黄春女于2014年8月25日前来店继续经营，否则视为黄春女单方解除合同、放弃权利，巩素丽有权另行出租。通知还要求黄春女于2014年8月16日前，来店缴纳拖欠的各种费用。然而黄春女至今未继续经营，也未缴纳拖欠的各种费用。双方之间的租赁合同已经解除，不存在争议，请依法驳回黄春女的一切诉讼请求。此外，请依法责令黄春女支付巩素丽各项费用空调费887.09元，广告费385.99元，摊位电费64.65元，共1337.73元。
原审法院查明：2013年9月14日，黄春女与巩素丽签订了一份“乐购时尚购物广场门面租赁和市场管理合同”，巩素丽将其开办的“饶阳县乐购服装店”内的部分场地（店面）出租给黄春女经营，合同约定租赁期限自2013年9月30日至2015年3月31日，共计一年半，其中半年的期限为免费赠送。黄春女按约定交付了巩素丽租金14600元，2014年2月23日，该商场部分承租商户在大门外张贴了“歇业大处理的广告”。2014年2月27日，巩素丽与黄春女及其他承租户开会，会议主题是商场营业状况不佳，难以继续经营，巩素丽表示停业整顿，停业期间不计房租，巩素丽负责商场未出租的店面的招商工作，完善商场各项规章制度。2014年5月24日，承租户与巩素丽再次开会，会议主题是商场继续开业还是歇业，但未能达成一致意见。巩素丽在会上表示，如果大伙都不干了，最多退一半的房租。该商场自2014年3月15日至今，一直处于停业状态。2014年8月11日，巩素丽给黄春女发出了“解除合同通知书”。
原审法院认为：黄春女与巩素丽签订的“乐购时尚购物广场门面租赁和市场管理合同”主要约定的是商场内店面租赁方面的内容，对市场管理方面的内容约定较少，在经营过程中，由于疏于管理，且部分店面也没有租出去，存在一些空位，个别承租商户过于自由，时常不到岗，以上情况影响了商场的整体效应，导致商场越来越萧条，甚至停业。即该商场的停业与经营管理、经营理念、经营方式、地理位置等多种因素有关，不能全部归责于黄春女一方或巩素丽一方。现双方均有解除合同的意愿，本院应予支持。关于黄春女要求巩素丽退还租金14600元，因双方的租赁期限为一年半，黄春女承租后至2014年3月15日停业整顿，已实际经营了近半年的时间，即经营了将近三分之一的期限，综合其他各方面的因素，本院认为黄春女要求全部退还租金不合理，可责令巩素丽酌情退还黄春女60﹪的租金即8760元。关于黄春女要求巩素丽赔偿装修费等损失，因证据不充分，无法确定其具体的损失，本院不予认定和处理，可由双方协商解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告黄春女与被告巩素丽的“乐购时尚购物广场门面租赁和市场管理合同”解除；二、被告巩素丽返还原告黄春女租金8760元，判决生效后五日内执行；三、驳回原告黄春女的其他诉讼请求。案件受理费290元，由巩素丽、黄春女平均负担。
上诉人巩素丽上诉称：一审中对案件事实进行了确认，但对案件证据事实的证明目的没有明确、对上诉人巩素丽与被上诉人黄春女的责任划分明显不当，巩素丽不应退还黄春女缴纳的租金。1、一审法院在仅认定证据及事实，未对其效力及证明目的进行确认的情况下，仅以巩素丽在合同中对管理方面的内容约定较少、疏于管理等为由，认定巩素丽存在过错，判决巩素丽承担相应的责任。一审法院的认定依据不足，责任划分明显不当。2、被上诉人黄春女承租巩素丽的商铺，巩素丽尽到了合同约定的协助黄春女办理营业执照等义务，对于黄春女及其他商户过于自由的情况，是承租人自己的个人行为，并且巩素丽多次要求黄春女及时开门营业，但黄春女都无动于衷，由此造成的不利后果应由黄春女本人承担。3、黄春女违约在先，其损失应由本人承担。2014年2月23日，黄春女及另外5个租户，在未经巩素丽允许的情况下，私自在商场正门门头上张贴了长5.4米宽2.2米的巨型歇业大处理的广告。黄春女的行为严重影响了商场的整体经营，给商场造成混乱，其行为已严重违反合同约定条款，构成根本违约。因此对于黄春女主张的损失，应由其本人承担。4、并非是巩素丽不让黄春女继续经营，是黄春女自己放弃继续经营。在贴出巨幅歇业大处理的广告之后，黄春女及其他租户找到巩素丽协商，在没有达成一致意见、巩素丽与各租户未达成书面的同意歇业整顿的协议并通知各租户之前，黄春女及部分租户已将所持有的商品抛售一空，然后停止营业。停止营业是黄春女自己决定的，与巩素丽无关。并且巩素丽曾多次要求黄春女开店继续经营，但是黄春女一直推脱不营业，巩素丽在无奈的情况下向黄春女邮寄了如果不继续营业视为单方终止合同的通知，但是黄春女无动于衷。5、依据巩素丽与黄春女签订合同的性质，巩素丽也不应退还黄春女租金。巩素丽与被上诉人黄春女签订的合同为一年半期限的租赁合同，约定黄春女只支付一年的租金。对于优惠的半年是以黄春女能正常承租致合同到期为条件的。黄春女在单方违约的情况下不应享受合同中约定的优惠条件。并且时至今日，租期已经届满。在巩素丽多次要求其开门营业并在无奈之下邮寄书面通知的情况下，黄春女仍然不营业。黄春女的行为严重影响了巩素丽方的管理制度，已构成根本违约。因此黄春女无权要求巩素丽退还房租。
被上诉人黄春女当庭答辩称：歇业大处理的广告是打了，是在停业整顿以后贴出去的。巩素丽说通知8月2日营业，但是收到通知的日期是起诉之后。光盘录像是真实的，没有对巩素丽进行威胁和怂恿人闹事，光盘的内容是双方真实意思的表示，录像没有体现任何外来因素影响双方意思表示。
根据当事人的诉辩意见，征得双方当事人的同意，合议庭确定本案的争议焦点是：上诉人巩素丽应否退还被上诉人黄春女租金及退还租金的比例。
双方当事人在一审所举证据经庭审质证，并已随卷移送本院，二审中对一审证据未发表新的质证意见且未提交新的证据。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案双方当事人签订的《乐购时尚购物广场门面租赁和市场管理合同》是合同双方的真实意思表示。在履行合同过程中，由于出租方管理不够专业和严格，且部分店面空置，加之个别承租商户过于自由，时常不到岗等情况，在一定程度上影响了商场的整体效益，但影响店铺经营好坏的因素还有很多，如货源、店址、市场需求等，且经营活动本身存在风险，诸多因素综合导致商场经营渐趋萧条，但最终作出停业整顿的决定，是合同双方及其他承租户共同协商的结果。相关各方经协商约定停业整顿，停业期间不计房租。出租方于2014年8月11日书面通知各商户来店继续经营，否则视为单方解除合同。承租户收到通知书时，本案已进入一审诉讼程序，且双方对解除合同均不持异议。在此前提下，原审法院按实际租赁时间计收承租方租金，判决出租方退还剩余租赁期间即60%的租金，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，上诉人巩素丽的上诉请求理据不足，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人巩素丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王江丰
审 判 员 杨建一
代理审判员 关信娜
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 徐佳佳