江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终1178号
上诉人（原审被告）:江苏恒景置业发展有限公司，统一社会信用代码91321200761010190F,住所地江苏省泰州市高新区海陵南路289号。
法定代表人：孙学文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王鹏（特别授权），江苏江豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:唐呈柏,男,1978年8月28日生,汉族,住江苏省泰州市海陵区。
委托诉讼代理人：李中非（特别授权），江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人江苏恒景置业发展有限公司（以下简称恒景置业公司）因与被上诉人唐呈柏房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市医药高新区人民法院（2017）苏1291民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2018年5月31日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人恒景置业公司的委托诉讼代理人王鹏，被上诉人唐呈柏及其委托诉讼代理人李中非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人恒景置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人退还预收房款20万元。事实与理由：一、原审将“预收房款”20万元认定为“定金”，与事实相悖，与法律不符。被上诉人交付20万元时，上诉人出具给其的收款收据明确载明该款为“预收房款”，拒绝收受“定金”。根据合同法的规定，定金合同为实践性合同，上诉人与被上诉人虽有定金条款，但在实际交付时上诉人拒绝收受定金，收取的为“预收房款”。二、主合同标的为法院查封禁止交易的财产，主合同无效则定金合同无效，原审认定案涉定金合同有效属于适用法律错误。三、被上诉人拒绝签订合同缴纳首付房款，并以房屋被查封为由解除合同，构成违约，其无权要求双倍返还定金。
被上诉人唐呈柏辩称，1、根据双方的预约合同，20万确定为定金没有异议。上诉人收款的会计在收据上所载明的预收款是其财务人员的行为，不能排除双方真实意思表示为定金。2、没有法律禁止法院查封的财产禁止交易，最高院司法解释也明确规定被查封的房产是可以进行买卖。3、上诉人在法院查封房屋以后并未通知被上诉人交付房屋款项，被上诉人一直等待购买涉案房屋，但是在法院解封之后上诉人未与被上诉人协商，私自将预售房屋重新出卖给他人，是恶意违约行为。就上诉人与被上诉人之间房屋交易之间，已经大幅度涨价，给上诉人带来经济利益，给被上诉人带来经济损失。综上，原审判决符合事实，请求驳回上诉，维持原判。
唐呈柏向一审法院起诉请求：1.确认原被告之间于2016年4月5日签订的《认购协议》和《补充协议》已经解除；2.被告按照定金规则返还原告人民币40万元整；3.本案的诉讼费由被告承担。
一审法院查明：2016年4月5日，恒景置业公司与唐呈柏签订认购协议，约定唐呈柏自愿认购恒景国际花园C22/57号805、806、807、808、809、810、811住宅房，建筑面积455.75平方米，单价4500元/平方米，金额为2050875元。唐呈柏须于认购书签订当日内，一次性向恒景置业公司支付认购金人民币20万元，作为双方当事人订立商品房买卖合同及其相关文件的担保，双方签订商品房买卖合同后，唐呈柏支付的定金转为房价款（若唐呈柏当日不交纳定金，则视双方所签订认购书终止）。唐呈柏须于认购书签订当日起5日内，即2016年4月30日前，携带认购书、身份证等签约所需的资料及所有房款到恒景置业公司售楼处，签署商品房买卖合同及相关文件。认购书所定时间至为重要，双方必须遵守，若唐呈柏未按指定日期与恒景置业公司签订商品房买卖合同等，未能及时缴付上述首期款或全额房款等，恒景置业公司有权没收唐呈柏所付的认购金，并追索房款总价的日万分之五的违约金，无须另行书面通知唐呈柏，本认购书自行终止。认购书具有法律效力。同日，恒景置业公司与唐呈柏签订补充协议约定，唐呈柏于2016年4月5日前付给恒景置业公司定金20万元，用于购买恒景国际花园C22-809、810、811、805、806、807、808共计七套房源，总价2047320元。唐呈柏承诺在恒景置业公司解封上述房源后2天内支付给恒景置业公司50万元首付款，恒景置业公司开具全额发票2047320元给唐呈柏，并网签、协助唐呈柏办证。剩余款项在唐呈柏出证后15个工作日之内付清，逾期加收总房款0.01%/天违约金。2016年4月5日，恒景置业公司向唐呈柏开具20万元预收房款的收款收据。2017年1月19日，唐呈柏与恒景置业公司签订协议，唐呈柏购买恒景置业公司恒景国际花园C22-8F因恒景置业公司原因被浙江法院查封，现恒景置业公司补偿唐呈柏C22楼下永久使用权人防车库车位肆个。
另查明，2015年11月29日，唐呈柏向恒景置业公司出具欠条称：本人购买江苏恒景置业发展有限公司C22/57号-801、802、803、804、812、813等，尚欠江苏恒景置业发展有限公司购房款730000元，于2016年5月30日前归还。2016年6月4日，唐呈柏在该欠条下加注，本人已经于2016年6月4日还款170000元，尚欠560000元，落款日期为2016年6月4日。2016年10月9日、18日、2017年2月22日恒景置业公司工作人员多次与唐呈柏微信联系催款。
2015年12月16日，浙江省绍兴市越城区人民法院查封了恒景国际花园C22-805、806、807、808四套房产。2017年3月14日，浙江省绍兴市越城区人民法院又解除了上述房产的查封。2017年8月8日，一审法院查封了恒景国际花园C22-809、810、811三套房产。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。唐呈柏与恒景置业公司就争议房产签订认购协议和补充协议，相对于双方将来可能签订的《商品房买卖合同》，认购协议在性质上属于预约合同，但认购协议和补充协议对下一步签订《商品房买卖合同》、定金及其他事项等涉及当事人权利义务的事项均作出了具体的约定，认购协议和补充协议事实上就是一份民事合同。合同双方应当按约定履行，不履行的一方应承担相应的违约责任。恒景置业公司提出争议的房产已被法院保全查封，法院保全查封的财产禁止转让，双方对此是明知的，所以认购协议和补充协议无效，定金条款也应当无效。对于恒景置业公司提出的已被法院保全查封的财产禁止转让，法无明文规定，且另外本案中当事人双方在签订认购协议之初已获知争议房产已被法院查封，同时又签订补充协议约定了在将来解封后的具体解决办法，这充分客观地反映了认购协议和补充协议是当事人双方购买争议房产达成的真实客观一致的意思表示，认购协议和补充协议并不符合合同无效的相关规定，合同依法成立生效。因恒景置业公司没有及时在法院解除查封后将争议房产出卖给唐呈柏，而是将相关房产出卖给其他人，造成合同无法履行，其行为已构成违约，应当向唐呈柏双倍返还定金。
关于唐呈柏支付的20万元是定金还是预收房款，恒景置业公司认为属于预收房款不是定金，唐呈柏认为属于定金。首先该款项是在双方签订认购协议和补充协议之时交纳的，在认购协议中明确约定，唐呈柏须于认购书签订当日内，一次性向恒景置业公司支付认购金人民币20万元，作为双方当事人订立商品房买卖合同及其相关文件的担保，双方签订商品房买卖合同后，唐呈柏支付的定金转为房价款（若唐呈柏当日不交纳定金，则视双方所签订认购书终止）。同时在补充协议中也明确唐呈柏必须在2016年4月5日前给付恒景置业公司定金20万元。不难看出唐呈柏交纳20万元的主要目的是为了履行认购协议和补充协议的约定，唐呈柏对支付20万元目的和性质是非常清楚的，就是支付的定金。尽管恒景置业公司出具的收据上写的“预收房款”，由于客观认知的问题，唐呈柏对此并未提出异议，但从公平和诚实信用原则的角度分析，恒景置业公司对20万元的性质解释为“预收房款”是不符合客观情况的，一审法院难以采信。
关于恒景国际花园C22-8F的4个车位，唐呈柏认为与本案无关，另案房屋买卖中恒景置业公司补偿给唐呈柏的，在本案中只是证明房产被法院查封的事实，恒景置业公司则认为是本案房屋买卖关系中衍生的法律关系，由于唐呈柏就4个车位事宜在另案中提出了反诉，在本案中仅作抗辩，由于唐呈柏就相关车位事宜在另案中提出了反诉，故在本案中一审法院不予涉处，双方当事人就此可另案处理。判决：一、解除原告唐呈柏、被告江苏恒景置业发展有限公司于2016年4月5日签订《认购协议》和《补充协议》；二、被告江苏恒景置业发展有限公司于判决生效后十日内向原告唐呈柏双倍返还定金合计人民币40万元；三、驳回原告唐呈柏的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告江苏恒景置业发展有限公司负担。
本院二审期间双方均未有证据提供。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，关于唐呈柏支付的20万元性质问题，双方在2016年4月5日签订认购协议明确约定，唐呈柏在签订协议当日支付认购定金20万元，在认购协议中的其他条款亦存在定金的表述，另外在双方签订的补充协议亦明确唐呈柏给付上诉人定金20万元整，综合以上证据，应当认定唐呈柏支付的20万元款项性质为定金而非预收房款。上诉人认为该款属于“预收房款”的上诉理由不能成立。关于认购协议的效力问题，双方签订的协议系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法律禁止性规定，应当认定合法有效。上诉人认为案涉协议相关的主合同标的物为法院查封，属于禁止交易，应当认定该协议无效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。关于上诉人认为被上诉人拒绝签订合同缴纳首付房款，构成违约一节，经查，双方补充协议约定，被上诉人承诺在上诉人解封案涉房屋后两天内支付上诉人首付款，现上诉人并无证据证明在案涉房屋解封后上诉人及时通知被上诉人，故上诉人认为被上诉人构成违约的情形并不存在，其该项上诉理由，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人江苏恒景置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
审 判 员 潘贻杰
二〇一八年七月三日
法官助理 田 扬
书 记 员 叶 红