安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）花民一初字第01465号
原告：黄治杰，男。
原告�黄治强，男。
上述两位原告的共同委托代理人：陈志勇，安徽华冶律师事务所律师。
上述两位原告的共同委托代理人：张有旺，安徽华冶律师事务所律师。
被告：马鞍山市展望文化传播有限责任公司。
法定代表人：黄子良，该公司总经理。
委托代理人：卢金云。
被告：成守卫，男。
委托代理人：李仁厅，安徽长城律师事务所律师。
委托代理人：林志清，安徽长城律师事务所律师。
第三人：黄子良，男。
委托代理人：王祝贵，安徽明博律师事务所律师。
原告黄治杰、黄治强与被告马鞍山市展望文化传播有限责任公司（以下简称展望公司）、成守卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法由审判员郭庆适用简易程序审理。审理中，本�根据被告成守卫的申请通知黄子良为本案第三人参加诉讼。本案于2015年5月14日、6月10日公开开庭进行了审理，原告黄治杰、黄治强及其共同委托代理人张有旺，被告展望公司的委托代理人卢金云，成守卫的委托代理人林志清，第三人黄子良的委托代理人王祝贵（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄治杰、黄治强诉称：两原告分别是马鞍山市花山区湖东二村X栋X-1号和X-2号房屋所有权人。自2005年起，两原告将上述房屋出租给展望公司用于图书经营，被告展望公司按每月42000元支付两原告房屋租金，双方未签订书面合同。被告展望公司自2013年下半年起就未再向原告黄治强支付房屋租金，自2014年12月份起就未再向原告黄治杰支付房屋租金。期间，两原告多次向被告展望公司催讨房租，但展望公司至今分文未付，并在2014年12月份未经两原告同意，擅自将上述承租的房屋转租给被告成守卫。故原告具状法院诉请判令：一、解除两原告与被告展望公司的房屋租赁合同关系，并认定被告展望公司与被告成守卫签订的转租合同无效；二、两被告立即腾让并返还马鞍山市花山区湖东二村X栋X-1号和X-2号房屋；三、被告成守卫自2014年12月起至实际腾让房屋之日止按每月42000元支付两原告房屋占有使用费（截止2015年3月应支付126000元）。
展望公司在庭审中辩称：展望公司的法定代表人黄子良与两原告是兄弟关系，本案涉案房屋是黄子良与两原告共有，是黄子良将案涉房屋出租给成守卫的，展望公司虽然在房屋租赁合同中盖章，但是只是见证。成守卫签订的合同与展望公司没有关系。展望公司从账面上反映从来没有支付过两原告租金。
成守卫在庭审中辩称：一、两原告与展望公司的法定代表人黄子良�亲兄弟。涉案房屋虽然登记在两原告名下，但实际上是黄子良、黄治杰、黄治强三兄弟及他们的配偶共有。二、原告所陈述的两原告将房屋出租给展望公司与目前证据不一致，他们之间不是出租与承租的关系，两原告与黄子良都是公司股东，买房的款项大部分由公司经营收入偿还。两原告主张展望公司每月要向两被告支付房租42000元与事实不符。2014年7月份，黄子良将案涉房屋出租给被告成守卫，双方签订了房屋租赁合同，被告成守卫也全额支付了租金，并完全占有房屋和实际经营，成守卫是善意承租人。现房屋已经实际交付，且被告成守卫已经支付租金，这种租赁关系应当得到保护。请求法院驳回两原告的诉讼请求。
黄子良在庭审中述称：一、本案所涉争议房屋属于第三人与两原告共有关系，虽然登记在两原告名下，但是在法律上，也仅仅产生推定效�。案涉房屋登记在两原告名下是为了还贷，具体房贷的归还也是由展望公司承担。二、在案涉房屋归黄子良、黄治杰、黄治强三方共有的情况下，作为共有人之一的黄子良在征得其他两人的同意下出租房屋是合理的。三、由于双方争议房屋属于三方共有，作为共有房屋的使用人是展望公司，三个共有人也是展望公司的股东，不存在关于支付租金的约定。
经审理查明：黄子良、黄治杰、黄治强系兄弟关系，三人原系展望公司股东。2003年黄子良、黄治杰、黄治强共同出资购买了本市湖东二村X栋XX号及二楼X-
XX-1、X-XX-2房屋，其后共同还贷，上述房屋分列于黄子良及其配偶陈庆珍、黄治杰及其配偶欧阳长花、黄治强及其配偶徐晓华名下，展望公司一直在上述房屋内从事经营。2009年1月15日，黄子良、陈庆珍、黄治杰、欧阳长花、黄治强、徐晓华签订《协议书》约定，上述三套房产归六方共同所有，互为共有权人，且权属平均均等，任何一方不得擅自变更权属，不得买卖、租赁、抵押担保等。2012年11月1日，黄子良、黄治杰、黄治强签订《股东会决议》，确定：展望公司经营期间，黄子良、黄治杰、黄治强共有的本市湖东路二村X栋XX号及二楼X-
XX-1、X-XX-2门面房产由展望公司支付租金，月租金按银行贷款按揭63000元额度标准交与黄治杰统一分配。后，黄治杰、黄治强将其在展望公司的股份全部转让给黄子良，现展望公司的股东仅为黄子良一人。2014年7月31日，展望公司、黄子良、陈庆珍与成守卫签订一份《房屋租赁合同》，约定将湖东二村X栋XX-1号和XX-2号房屋（建筑面积705.92平方米）出租给成守卫用于经营，租赁期限20年自2014年7月31日至2034年7月30日止，租金总计400万元。成守卫于2014年7月31日至8月1日共计向黄子良银行账户汇付391万元，黄子良向成守卫出具收条确认收到成守卫房屋租金400万元。展望公司及黄子良将湖东二村X栋XX-1号和XX-2号房屋交付成守卫使用至今。2015年3月6日，安徽华冶律师事务所受黄治杰、黄治强委托向展望公司发出律师函通知与展望公司解除房屋租赁合同关系，要求展望公司返还马鞍山市花山区湖东二村X栋XX-1号和XX-2号房屋。
另查明：现马鞍山市花山区湖东二村X栋XX-1号房屋登记的权利人为黄治杰，共有权人为欧阳长花；现马鞍山市花山区湖东二村X栋XX-2号房屋登记的权利人为黄治强。
上述事实，有经庭审质证、本院予以采信的黄治杰、黄治强递交的房地产权证、展望公司工商登记信息、律师函，成守卫递交的《协议书》、《股东决议》、《房屋租赁合同》、网上转账汇款电子回执、收条，以及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。
本院�为：本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点为展望公司、黄子良是否有权出租案涉房屋。首先，从案涉房屋产权登记角度，房屋所有权证是证明当事人对房屋拥有合法产权的直接证据，黄治杰、黄治强已递交房屋产权证证明二人分别系马鞍山市花山区湖东二村X栋XX-1号、XX-2号房屋登记的权利人。展望公司使用案涉房屋从事经营并向黄治杰、黄治强支付租金，展望公司与黄治杰、黄治强之间系房屋租赁合同关系，展望公司将案涉房屋转租给成守卫，未经出租人黄治杰、黄子良同意。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，黄治杰、黄治强有权解除与展望公司之间的房屋租赁合同。其次，黄子良、黄治杰、黄治强虽曾签订协议约定湖东二村X栋XX号房屋及案涉的湖东二村X栋XX-1号、XX-2号房屋为三人及各自配偶共有，但同时又约定任何一方不得擅自单方出售、出租或作抵押担保用途。因此，黄子良在未征得黄治杰、黄治强同意的情况下，无权出租案涉房屋。第三，成守卫与展望公司及黄子良签订的《房屋租赁合同》约定的租期长达20年且全部租金400万元一次性支付，成守卫为维护其自身的合法权益，应尽到谨慎审查的责任。从案涉房屋产权登记角度，成守卫应知道黄子良并非案涉房屋登记的所有权人，黄子良无权出租案涉房屋，展望公司如转租案涉房屋应经出租人的同意；即使黄子良出示了其与黄治杰、黄治强所签的《协议书》来证明其与黄治杰、黄治强约定案涉房屋为三人共有，但该《协议书》明确约定任何一方单方不得出租案涉房屋，成守卫亦应知晓黄子良单方无权出租案涉房屋。综上，黄治杰、黄治强诉请解除与展望公司的房屋租赁合同关系，符�法律规定，本院依法予以支持。展望公司及黄子良与成守卫之间签订的《房屋租赁合同》应认定无效，成守卫应将其占用的湖东二村X栋XX-1号、XX-2号房屋返还黄治杰、黄治强；如逾期腾房，成守卫应按展望公司支付黄治杰、黄治强月租金42000元的标准支付逾期腾房占有使用费。黄治杰、黄治强请求成守卫自2014年12月份起计算逾期腾房占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告黄治杰、黄治强与被告马鞍山市展望文化传播有限责任公司之间关于马鞍山市花山区湖�二村X栋XX-1号、XX-2号房屋的房屋租赁合同关系，被告马鞍山市展望文化传播有限责任公司、第三人黄子良与被告成守卫签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告成守卫于本判决生效之日起三十日内将马鞍山市花山区湖东二村X栋XX-1号和XX-2号房屋腾让并返还给原告黄治杰、黄治强；
三、被告成守卫如未按期腾让房屋，则自生效判决确定的腾让房屋期满之日起至实际腾让房屋之日止按每月42000元向原告黄治杰、黄治强支付逾期腾房占有使用费；
四、驳回原告黄治杰、黄治强其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2820元减半收取1410元，原告黄治杰、黄治强负担1360元，被告马鞍山市展望文化传播有限责任公司负担25元，被告成守卫负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 郭庆
二〇一五年八月六日
书记员 黄蓉
附：本案适用法律条文
一、《中华人民共和国物权法法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百二十�条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。