沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第01956号
原告：郭福成。
委托代理人：郭丽丽。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告郭福成与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长，审判员聂雪主审，人民陪审员蔡宁宁参加评议，于2015年11月7日公开开庭审理，原告郭福成及其委托代理人郭丽丽，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告郭福成诉称：1、原、被告于2011年7月6日签订了《商品房买卖认购书》，原告并支付被告总房款合计金额684，680元，被告只给开了收款收据，至今未开商品房销售发票。2012年12月24日原告与被告签订了商品房买卖合同，合计金额684，680元。至今未到房产局备案，也未开《商品房销售发票》，原告在合同履行过程中尽到了有关责任与义务。2、被告先将房屋售予原告后又将房屋抵押信达投资公司，在此期间未告知原告，对原告照成了恶意欺骗。2011年7月6日原告与被告签订的商品房买卖认购书的交房日期为2012年6月30日。在2012年12月24日签订的商品房买卖合同约定商品房交付期限为2014年3月31日，然而被告恶意拖延交房。2014年4月2日，66位业主到被告办公所在地，与被告签署了《2014年4月2日议定书》，其中明确：全部房款、违约金及其他相关损失将按国家法律法规，被告应在60日内以现金形式一次性足额赔偿给购房者。同时被告承诺：于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房。然而被告又再次违约，继续无故拖延欺骗业主，在广大业主的极端愤怒和努力抗争中，被告又再次书面承诺2014年12月31日达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成入住手续并把钥匙交到业主手中，同时一次性以现金形式赔偿业主到交房日。被告披合法销售外衣恶意欺骗包括原告在内的广大业主，违背合同协议，恶意拖延工程进度。时至今日被告亦未履行备案、交房及赔偿等义务，故意躲闪，恶意拖延，并对原告的合理合法要求极不配合，给原告造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。原告所购买商品房系原告正式住房，倾注了原告毕生的积蓄和心血。然而由于被告的敷衍、失信、欺诈的等诸多行为，致使原告安居乐业梦想逐步破灭，给原告整个家庭包括原告父母和亲人带来的巨大的痛苦与伤害。目前原告已心力交瘁，饱受煎熬，谈房色变，血压近半年来又大幅升高。正是由于被告的极端不负责任行为和对法律尊严的极端藐视，在给原告造成巨大的经济损失同时，也给原告带来了极大的心理伤害和精神痛苦。为了维护原告的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，推动沈阳房地产市场乃至经济社会的长远发展，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、确认原、被告签定的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、按照原告与被告签订的商品房买卖合同约定，被告30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；开具正式商品房销售发票。3、被告应以现金形式赔偿原告违约金合计金额29，580元（总房款684，680元为本金，按房款的日万分之一，自2014年4月1日至2015年6月11日止）；4、诉讼费由被告承担；5、保留退房权。
庭审中，原告增加一项诉讼请求：要求被告退还面积差价款7，880元。同时，放弃第五项诉讼请求。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下进行。关于逾期交房违约金的问题，被告认为双方对交房时间在合同中没有约定，故不存在承担逾期交房违约金的问题。另外，原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。关于房屋实际面积，应当以房屋登记管理机关即房产局实际测量结果，以房证登记的面积为准。现在，房屋的实际面积仍没有实际最终测量结果，故不存在返还部分购房款的事宜。被告可以在实际测量结果出来后多退少补。
经审理查明：2012年12月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以676，800元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路X号第1幢2-4-1号房屋，建筑面积为90.24平方米，销售单价为每平方米7，500元。其中第六条约定，买受人于2011年7月6日前一次性付清购房款项人民币676，800元整。……第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。原告于2011年7月6日支付被告购房诚意金684，680元，被告为其开具收款收据一张。原、被告对该购房诚意金为涉案房屋购房款的事实均予以认可。涉案房屋所在楼宇尚未竣工。
另查明：现根据本院至沈阳市房产局了解的情况，涉案房屋存在在建工程抵押，并已被司法查封。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据，本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。因此，对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求。其中要求被告申请并完成商品房登记备案的诉讼请求，因涉案房屋存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张；其中要求被告开具正式商品房销售发票的诉讼请求，因原告已经支付全部房款，被告作为开发商应当开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第三项诉讼请求。因根据双方合同约定，被告应于2014年3月31日前向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋，虽被告辩称逾期交房属于不可抗力，但未就此提供证据加以证明，故应自2014年4月1日起承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，原、被告已在合同第九条第一款中明确约定，虽被告辩称约定的违约金标准过高，但未就此提供证据加以证明，故仍应从其约定。被告应支付原告自2014年4月1日至2015年6月11日期间的逾期交房违约金29，576元（676，800元×0.0001／天×437天）。
关于原告要求被告退还差价款7，880元的诉讼请求。原告就涉案房屋向被告支付了684，680元，但双方签订的《商品房买卖合同》中约定的涉案房屋价款为676，800元，被告多收取的7，880元购房款并无依据，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，被告应返还原告7，880元购房款。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
确认原告郭福成与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2012年12月24日就位于沈阳市和平区文兴路X号第1幢2-4-1号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭福成自2014年4月1日至2015年6月11日期间的逾期交房违约金29，576元；
被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告郭福成开具676，800元的正式发票；
被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭福成购房款7，880元；
驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费540元、公告费400元（原告均已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李海鸿
审 判 员 聂 雪
人民陪审员 蔡宁宁
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 王妤馨
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。