杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初8580号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行。
负责人：李震宇。
委托代理人（特别授权代理）：罗震海。
委托代理人（特别授权代理）：宋磊。
被告：董夫照。
被告：赖淑员。
被告：杭州百达房地产开发有限公司。
法定代表人：江兵。
委托代理人（特别授权代理）：黄伟源、牛宇龙。
原告中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行与被告董夫照、赖淑员、杭州百达房地产开发有限公司（以下简称百达公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2016年12月1日向本院提起诉讼，诉请：1.被告董夫照、赖淑员立即偿还原告贷款本金394918.90元，并支付贷款利息、复息及罚息10711.98元（暂计算至2016年11月6日，自2016年11月7日起至贷款本息清偿之日止的利息、复息、罚息按贷款合同约定另行计付）；2.被告百达公司对被告董夫照、赖淑员的上述应负债务承担连带责任；3.原告对编号为01202000072013一手贷0000548号《个人购房借款/担保合同》项下抵押物处置所得享有优先受偿权；4.本案所有诉讼费用由三被告承担，包括案件受理费、保全费等。本院受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告董夫照、赖淑员下落不明，本院依法转为适用普通程序，于2017年4月20日公开开庭审理。原告的委托代理人罗震海、宋磊，被告百达公司的委托代理人黄伟源、牛宇龙到庭参加诉讼，被告董夫照、赖淑员经本院公告传票传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告提供以下证据材料：《个人购房借款/担保合同》、个人贷款借款凭证、抵押权预告登记证书、共同还款承诺书、还款清单、宣布贷款提前到期通知和邮寄凭证，用于证明其主张的事实。
被告百达公司辩称：1.原告对案涉房屋享有优先受偿权。案涉房屋已进行抵押权预告登记，具有法律效力。2.原告要求被告百达公司对被告董夫照、赖淑员的全部债务承担连带责任缺乏依据。根据物权法的相关规定，原告应先就抵押物实现优先受偿权后，对不能清偿部分再要求保证人承担保证责任。故被告百达公司仅应对案涉房屋拍卖后的价款不足清偿债务部分承担连带责任。3.被告百达公司的保证责任已经解除。被告百达公司对案涉债务承担的是阶段性的保证，正式抵押登记手续办理完毕后，保证责任就解除。案涉房屋已经交付给了被告董夫照、赖淑员，未能办理正式的抵押登记，系被告董夫照、赖淑员的原因，其不正当阻止条件成就。根据合同的相关规定，当事人不正当阻止解除条件成就的，视为条件已成就。
被告百达公司提供以下证据材料：《浙江省商品房买卖合同》、业主领房验收交接表、入伙物品交接单、余杭区不动产权权属信息查询记录表，用于证明其主张的事实。
本院经审理认定：2013年10月7日，原告与被告董夫照签订编号为01202000072013一手贷0000548的《个人购房借款/担保合同》，被告赖淑员作为抵押物共有人在合同中签字，被告百达公司作为保证人在合同中加盖公章及法人章。合同约定：被告董夫照向原告申请贷款用于购买位于杭州市余杭区产；贷款金额为445000元；贷款期限为180个月，从2013年9月23日起至2028年9月23日止，以借款凭证为准；担保方式为抵押、保证；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮5%确定，以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及本合同利率比例确定并执行新的利率；借款人按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率（即在约定利率基础上加收30%）按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日借款人的债务免除保证责任；如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本贷款立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；等等。《个人购房借款/担保合同》第30.3条还约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序……担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告董夫照、赖淑员以其所购案涉房产为上述贷款本息提供抵押担保并办理了房屋抵押预告登记（预告登记号：余房预字第13217188号）。同日，原告依约向被告董夫照发放了贷款445000元，并出具《个人贷款借款凭证》一份，载明：贷款基准年利率为6.55%，浮动比例为-5%，贷款期限为2013年10月7日至2028年10月7日。另被告赖淑员于2013年7月25日向原告出具《共同还款承诺书》一份，对被告董夫照的上述合同项下债务承担共同还款责任。贷款发放后，被告董夫照自2016年5月7日起未按合同约定履行还款义务。截至2016年11月18日，被告董夫照已连续逾期3期，累计7期未按合同约定还款。故原告根据合同约定宣布该贷款合同提前到期，要求三被告清偿所有贷款本息。但被告董夫照、赖淑员至今未履行还款义务，被告百达公司也未履行担保责任。截至2016年11月6日，被告董夫照尚欠原告贷款本金394918.90元，利息（含罚息、复利）10711.98元。原告催讨无果，故起诉来院。
另查明，案涉房屋于2015年6月2日被杭州市上城区人民法院查封，之后又被多家人民法院查封。
本院认为，原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，各方当事人应在合同约定范围内全面履行各自义务。原告按约发放贷款后，被告董夫照理应按约还本付息。但根据原告所提供的证据能够证明被告董夫照未按合同约定履行归还贷款本息的义务，原告有权依照合同约定宣布贷款提前到期，要求被告董夫照提前清偿并按合同约定支付利息、罚息、复利等。被告赖淑员为案涉贷款向原告出具《共同还款承诺书》一份，应对被告董夫照的上述应负债务承担共同还款责任。故对原告要求被告董夫照、赖淑员共同归还其尚欠的贷款本金394918.90元，并支付利息（含罚息、复利）10711.98元（暂算至2016年11月6日，此后按贷款合同约定另行计付）的诉请，本院依法予以支持。虽然案涉房屋尚未办理正式的房屋抵押登记，未能取得不动产物权，但根据《中国人民共和国物权法》第二十条关于“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记的抵押权人可以对抗受让人的物权，而物权优于债权，故预告登记的抵押权人可以对抗普通债权人，由此，享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义。同时，根据该条关于“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，预抵押权人行使优先受偿权应具备一定的前提条件，即预告登记的抵押权人必须在自能够进行不动产登记之日起三个月内向抵押人催告申请登记，或者证明抵押物无法进行正式登记，对非基于抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记的情形，一般可以赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权。根据审理查明的事实，案涉房屋于2015年6月2日起即被多家人民法院查封，至今未办理交付手续和产权登记，故本案预告登记无法转为正式抵押登记系非基于原告原因导致，原告对此无过错，且抵押房产符合折价、拍卖、变卖等流通条件，故对原告要求对案涉房产折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉请，本院亦予以支持。对被告百达公司认为原告应先就抵押物实现优先受偿权，不足清偿债务部分再由被告百达公司承担连带责任的抗辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，案涉债权既有被告董夫照、赖淑员自己提供的物的担保，又有被告百达公司提供的人保，但根据《个人购房借款/担保合同》第30.3条的约定，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，故对被告百达公司的该抗辩意见，本院不予采信。对被告百达公司认为其向原告提供的阶段性保证已经解除的主张，本院认为，阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书后，被告百达公司的阶段性保证才得以解除。虽然导致案涉房屋未能办理正式抵押登记的原因不在被告百达公司，但也并非原告的原因。因此，案涉情形不符合《合同法》第四十五条关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定。故对被告百达公司的该抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条、《中国人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告董夫照、赖淑员共同归还原告中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行贷款本金394918.90元，并支付利息（含罚息、复利）10711.98元（暂计算至2016年11月6日，此后按贷款合同的约定计算至贷款清偿之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、被告杭州百达房地产开发有限公司对被告董夫照、赖淑员的上述第一项应负债务承担连带责任。
三、原告中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行对被告董夫照、赖淑员所有的位于杭州市余杭区的房产折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7384元、财产保全申请费2548元，合计9932元，由被告董夫照、赖淑员、杭州百达房地产开发有限公司共同负担。
原告中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告董夫照、赖淑员、杭州百达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 曾碧莲
人民陪审员 胡亦安
人民陪审员 杨 鑫
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 樊笑婧