广东省广州市中级人民法院
民 � � 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5973号
上诉人（原审被告）：林水生，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：王杰萍，1981年8月5日，住广州市越秀区。
委托代理人：林水生，系本案上诉人之一，两上诉人为夫妻关系。
被上诉人（原审原告）：广东宏德科技物业有限公司（原名称为广东华银物业管理有限公司），住所地：广州市海珠区。
法定代表人：张朝德，该公司董事长。
委托代理人：李瑞平，广东人民时代律师事务所律师。
委托代理人：钟纪平，广东人民时代律师事务所实习律师。
上诉人林水生、王杰萍因与被上诉人广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：宏德物业公司是1997年9月30日经广东省工商行政管理局核准登记从事物业管理等经营的企业法人，并取得企业法人营业执照及住房与城乡建设部颁发的《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理服务，资质等级为一级。
林水生、王杰萍是广州市天河区天河北路445号6C房（以下简称“涉案房屋”）的登记共有产权人，涉案房屋的《房地产权证》显示，涉案房屋建筑面积为80.7959平方米，规划用途为住宅。
2005年，宏德物业公司与嘉怡苑小区业主联合会签订《物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自2005年5月1日起至2007年12月30日止；未续委托，本合同自然延续（为手写内容，并加盖了嘉怡苑小区业主联合会公章，日期为2007年12月28日）；物业管理费�准为住宅1.8元／月／平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的1‰交纳滞纳金；除电梯运行费及公共水电费按每月每平方米0.4元包干，线损费用按实分摊，由乙方向业主或物业使用人收取；等内容。
宏德物业公司称上述合同签订后，其于2005年5月1日进入嘉怡苑小区进行物业管理至今，关于涉案房屋的物业管理费收费标准，宏德物业公司称按照合同约定林水生、王杰萍应按每月每平方米1.8元的标准缴纳物业管理费，且应按每月每平方米0.4元的标准缴纳电梯运行的电费、公共水电费。林水生、王杰萍称其于2009年入住涉案房屋，宏德物业公司为嘉怡苑小区的物业管理公司，2010年10月，街道办事处发函给嘉怡苑小区，让小区筹备第三届业主委员会，林水生、王杰萍与小区其他业主将街道办事处的函件张贴公告，但遭宏�物业公司保安队长的阻挠，第三届业主委员会成立后，根据业主大会的授权，选聘了新的物业管理公司，也签订了新的物业服务合同，但因宏德物业公司一直不肯退场，至今新的物业管理公司没有进驻嘉怡苑小区进行管理，因此宏德物业公司对嘉怡苑小区进行管理服务没有合同依据，亦不应当向林水生、王杰萍收取物业管理费；且林水生、王杰萍称其之前是按每月每平方米2.2元的标准向宏德物业公司缴费，其中包括物业管理费为每月每平方米1.8元及电梯运行的电费、公共水电费为每月每平方米0.4元，宏德物业公司向其出具的相应发票亦载明涉案房屋物业管理费标准为每月每平方米1.8元、电梯运行的电费、公共水电费标准为每月每平方米0.4元。
2015年1月27日，宏德物业公司向原审法院提起本案诉讼称：林水生、王杰萍未按时缴交物业管理服务费及有关费用�宏德物业公司以律师函等方式多次催告林水生、王杰萍缴交物业管理服务费及有关费用，但林水生、王杰萍一直不予理会。现请求法院判令：一、林水生、王杰萍向宏德物业公司支付2011年9月1日至2014年10月31日期间的物业服务费5526.4元（按每月每平方米1.8元的标准收取）；二、林水生、王杰萍向宏德物业公司支付2012年10月1日至2014年10月31日期间电梯运行的电费、公共水电费840.2元（按每月每平方米0.4元的标准收取）；三、林水生、王杰萍向宏德物业公司支付逾期支付物业服务费及电梯运行的电费、公共水电费的滞纳金（按日1‰的标准自次月1日计算至实际付清之日止）；四、林水生、王杰萍承担本案的诉讼费。
林水生、王杰萍原审辩称：一、宏德物业公司提供的物业管理委托合同是无效合同，签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服�企业的决定和业主委员会的合法有效证明；宏德物业公司于2012年11月8日在小区张贴公告《关于嘉怡苑小区业委会更换物业公司的说明》，其中提到：“业主大会具有选聘物业公司的法定权利，而业主委员会不具有该权利。业主委员会只有在业主大会授权下才能代替广大业主选聘物业服务公司”，说明宏德物业公司签订物业服务合同时，是了解相关法律法规的；宏德物业公司称2007年12月与天河区天河北路嘉怡苑小区业主联合会签订了物业管理委托合同，但宏德物业公司提供的证明材料中，并没有任何材料可以证明在签订合同的时候，业主联合会是合法并得到业主大会的授权，如果宏德物业公司不能提供业主大会的授权证明，则宏德物业公司与嘉怡苑小区业主联合大会在2007年签订的物业管理委托合同就是无效的；二、林水生、王杰萍与宏德物业公司没有任何合同关系，林水生、王杰萍没有向宏德物业公司缴纳物业管理费、水电费的义务和责任，在宏德物业公司在嘉怡苑小区于2012年6月16日召开的业主大会做出决定选聘物业公司之后，宏德物业公司拒绝退出小区，严重损害了林水生、王杰萍和小区其他业主的合法权益；三、宏德物业公司称多年来一直在嘉怡苑实施物业服务，但小区一户一表水电改造至今未完成，也没有实现通邮，这些和物业管理有关的基础服务，宏德物业公司一直没有推进和实施，也没有向业主做出任何解释说明。宏德物业公司在嘉怡苑小区二座3楼长期设置办公场所，且安排员工住在小区负一楼的人防工程区域内，宏德物业公司没有提供这两处场所相关的水电费用发票证明，由此可以判断，这两处场所的用水用电费用，全部摊分到小区业主身上，这是严重的欺诈行为。
原审另查明，原审法院在审理案外人广州某房地产发展公司诉黄某物业管理费纠纷一案【案号为（2002）天法民初字1192号】中，查明：1998年6月，广州市天河区嘉怡苑小区业主联合会经广州市天河区建设局批准成立，1999年7月1日，该业主联合会决定解除广州某房地产发展公司对嘉怡苑小区的管理权，1999年12月3日，该业主联合会委托广东华某物业管理有限公司对嘉怡苑小区进行物业管理，2000年3月27日，广州某房地产发展公司将嘉怡苑小区移交给广东华某物业管理有限公司进行物业管理。上述判决书已发生法律效力。
原审再查明，案外人翁某曾以广州市天河嘉怡苑小区业主委员会为被告提起诉讼，要求撤销广州市天河嘉怡苑小区业主委员会于2012年9月作出通过招标选聘物业公司的决议，原审法院依法受理后，于2015年8月21日作出（2012）穗天法民四初字第2508号民事判决，查明：案外人翁某为嘉怡苑小区的业主；经嘉怡苑业主大会筹备组织，嘉怡苑小区商住楼的业主于2012年6月16日作出《嘉怡苑业主大会会议决议》，主要内容为采用书面征求意见方式召开嘉怡苑业主大会会议……会议表决通过以下事项：1、以312票赞成，占业主总人数的73.41%，对应建筑物专有部分面积41201平方米，占建筑物总面积的73.42%，通过《嘉怡苑小区管理规约》，2、以312票赞成，占业主人数的73.41%，对应建筑物专有部分面积41201平方米，占建筑物总面积的73.42%，通过《嘉怡苑小区业主大会议事规则》；鉴于上述表决意见，业主大会会议决定嘉怡苑小区业主大会自2012年6月16日成立，表决通过《嘉怡苑小区管理规约》、《嘉怡苑小区业主大会议事规则》、授权业委会更换小区电梯及水电改造、授权业委会选聘物业服务公司、授权业委会决定小区公共收益的经营和分配、授权业委会起诉相关单位及个人追讨公共收益和共有产权；2012年7月4日广州市天河区人民政府林和街道办事处向嘉怡苑小区业主委员发出《嘉怡苑小区第三届业主委员会备案通知》，给予嘉怡苑小区第三届业主委员会备案，备案主要内容包括《嘉怡苑小区管理规约》、《嘉怡苑业主大会议事规则》、业主大会的会议记录和会议决定、第三届业主委员会任期自2012年6月16日起至2015年6月15日、业主委员会人员名单；2012年9月14日，广州市天河嘉怡苑小区业主大会发出《关于公开选聘小区物业公司的公告》，主要内容：本届业主委员会于今年6月正式选举产生，鉴于小区现物业服务合同已于2009年12月31日到期，经业主大会在2012年6月15日的授权，业主委员会在区房管局、属地街道办事处的指导下，从2012年7月15日开始筹备小区物业公司选聘工作；目前已有广州市三原物业管理有限公�等五家公司报名有意参与选聘，现将《嘉怡苑小区物业管理招标文件》向全体业主进行公示，公示期为2012年9月14日至2012年9月28日，如有任何建议或意见请在公示期间向业主委员会书面反映；原审法院认定：广州市天河嘉怡苑小区业主委员会于2012年9月发出选聘物业公司的公告，是基于2012年6月16日《嘉怡苑业主大会会议决议》的授权，但该《嘉怡苑业主大会会议决议》已经法院生效判决予以撤销，因此广州市天河嘉怡苑小区业主委员会上述2012年9月发出的选聘物业公司的公告的前提和基础已经丧失；遂判令：撤销广州市天河嘉怡苑小区业主委员会于2012年9月14日作出的《关于公开选聘小区物业公司的公告》。上述判决已发生法律效力。
原审法院认为：宏德物业公司是依法成立的具有物业管理企业资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格。已发生法律�力的（2002）天法民初字1192号民事判决已确认嘉怡苑小区业主联合会于1998年6月经广州市天河区建设局批准成立，原审法院对该事实予以确认。宏德物业公司与嘉怡苑小区业主联合会签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。
林水生、王杰萍关于广州市天河嘉怡苑小区业主大会已聘选了新的物业管理公司，因此宏德物业公司管理嘉怡苑小区无合同依据的抗辩，广州市天河嘉怡苑小区业主大会于2012年9月14日作出的《关于公开选聘小区物业公司的公告》已经原审法院作出的已发生法律效力的（2012）穗天法民四初字第2508号民事判决予以撤销，且宏德物业公司与嘉怡苑小区业主联合会签订的《物业管理委托合同》约定：“未续委托，合同自然延续”，因此，宏德物业公司有权对嘉怡苑小区履行物业管理职责；且根据林水生、王杰萍关于广州市天河嘉怡苑小区业主大会聘选了新的物业管理公司，但宏德物业公司至今并未退出嘉怡苑小区的陈述可知宏德物业公司事实上一直在嘉怡苑小区提供物业管理服务。综上，宏德物业公司已实际进驻嘉怡苑小区并进行了物业管理，林水生、王杰萍作为小区业主应按合同约定向宏德物业公司支付相应的物业管理费及电梯运行费及公共水电费，林水生、王杰萍以嘉怡苑小区已聘选了新的物业管理公司为由拒绝缴纳上述费用，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。
按照《物业管理委托合同》的约定，物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米1.8元，电梯运行费及公共水电费按每月每平方米0.4元，根据涉案房屋的《房地产权证》载明的建筑面积为80.7959平方米，每月物业管理费的金额应�145.43元（80.7959平方米×1.8元／平方米）、电梯运行费及公共水电费的金额应为32.32元（80.7959平方米×0.4元／平方米），因此，林水生、王杰萍应向宏德物业公司支付涉案房屋自2011年9月1日至2014年10月31日期间的物业管理费为5526.34元（145.43元／月×38个月）、自2012年10月1日至2014年10月31日期间的电梯运行费及公共水电费为808元（32.32元／月×25个月），宏德物业公司要求林水生、王杰萍支付上述期间物业管理费及电梯运行费及公共水电费超过上述金额的，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于宏德物业公司要求林水生、王杰萍支付迟延缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，《物业管理委托合同》未就物业管理费的具体缴纳时间做出约定，结合该合同中以月份为单位约定物业管理费的标准以及物业管理活动的特点，按月交纳物业管理费属于日常生活常态，根据日常生活经验法则，物业管理费的缴费时间可在提供服务后合理期限内按月支付，该合理期限以7日为宜。林水生、王杰萍至今未缴纳上述物业管理费，显属违约，根据《物业管理委托合同》关于“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的1‰交纳滞纳金”的约定，林水生、王杰萍应当向宏德物业公司支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，该滞纳金应按月分期支付，每期滞纳金均以当月物业管理费145.43元为本金，均按每日1‰的标准，自逾期之日（即次月第8日）起计至实际清偿之日止，根据公平合理原则，每月的滞纳金总额均以不超过当月所欠物业管理费本金为限。关于宏德物业公司要求林水生、王杰萍支付迟延缴纳电梯运行费及公共水电费的滞纳金的诉讼请求，缺乏合同依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法�依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第六条、第二十一条、第四十二条第一款的规定，作出判决：一、被告林水生、王杰萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东宏德科技物业有限公司支付广州市天河区天河北路445号6C房自2011年9月1日至2014年10月31日期间的物业管理费5526.34元及滞纳金（滞纳金按月分期计算，每期滞纳金均以145.43元为本金，均按每日1‰的标准，分别自次月8日起计至清偿之日止，每期滞纳金金额均以不超过145.43元为限）；二、被告林水生、王杰萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东宏德科技物业有限公司支付广州市天河区天河北路445号6C房自2012年10月1日至2014年10月31日期间的电梯运行费及公共水电费808元；三、驳�原告广东宏德科技物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告林水生、王杰萍负担。
判后，上诉人林水生、王杰萍不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清。（一）宏德物业公司在本案中提供的《物业管理委托合同》是2005年签订的，无任何证据表明1998年成立的嘉怡苑小区业主联合会有权在2005年与宏德物业公司签订物业合同。（二）原审判决认为“两被告关于广州市天河嘉怡苑小区业主大会已选聘了新的物业管理公司，因此原告管理嘉怡苑小区无合同依据的抗辩”、“两被告以嘉怡苑小区已聘选了新的物业管理公司为由拒绝缴纳上述费用”等并非我方的真实意思表达。实际上，我方无论在提交答辩状，还是庭审时，都并未提出此观点。我方一再强调的是，宏德物业公司提供的《物业管理委托合同》是无效的，理由是宏德物业公司不能提供有效证据，无法证明这份合同是符合《广东省物业管理条例》的法定程序而签订的。（三）我方在庭审时，多次强调，宏德物业公司提供的《物业管理委托合同》是否有效，直接决定我方是否同意缴纳物业管理费，而原审判决，无视我方的合理抗辩，也无要求宏德物业公司提供符合《广东省物业管理条例》规定的程序文件，而直接认定合同有效，是严重的认定事实不清。既然宏德物业公司无法证明其提交的《物业管理委托合同》是合法有效的合同，那么原审判决的物业管理费及滞纳金标准也就没有依据，理应撤销。林水生、王杰萍在二审庭审中补充上诉意见：2003年时业委会起诉房管局给开发商开具地下人防场地的房产证，房管局提出业委会没有经过业主大会或业主代表大会的授权，不具备诉讼主体资格，天河区法院经过审理认为业委会没有经过业主大会或业主代表大会的授权，不能作为当事人起诉，但是本案中一审法院没有对宏德物业公司提交的物业合同的合法性进行审查，而认为是合法有效合同的依据是认定事实错误，同样的事情，一审法院认定事实前后矛盾。宏德物业公司提交的合同必须满足广东省物业管理条例第44条的规定，宏德物业公司仅仅出示了合同，没有业委会合法有效的证明，我方认为合同不是合法有效的，但一审法院没有采纳我方的意见。据此，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，驳回宏德物业公司的该项诉讼请求；2、判令宏德物业公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人宏德物业公司答辩称，一，本案所涉的业主联合会在成立时，�家和广东省的物业管理条例没有出台，在业主联合会未被撤销或取代前，是合法的主体，具有签约的资格，业主联合会和我司双方之间的物业管理合同最早在1999年12月3日签署，2005年是前面的合同到期双方的续签。二，本案审理的是物业管理合同纠纷，而不是审理业主知情权或撤销权的纠纷，如果林水生、王杰萍认为本案所涉的物业管理合同是无效的或是可撤销的，林水生、王杰萍应该另案起诉业主委员会主张撤销权或主张合同无效。三，根据谁主张谁举证的原则，如果林水生、王杰萍认为本案所涉的物业管理合同是无效的，应该提供合同无效的相关证据，但是林水生、王杰萍没有提供的相关证据。四，林水生、王杰萍是在2009年才成为涉案小区的业主，本案的物业管理合同早在1999年12月3日已经签署，是在林水生、王杰萍成为业主之前签署，因此林水生、王杰萍不�悉合同签署的相关情况，这是很正常的，这不是上诉人主张合同无效的理由。五，就林水生、王杰萍说的2003年业主联合会诉房管局的案件，我方认为该案于本案不具有关联性，该案件仅仅是房管局提出业主联合会未经授权不能提起诉讼，这是房管局的抗辩理由，在该案件中的未经授权不能代表本案签署物业管理合同未经授权。林水生、王杰萍引用的物业管理条例第44条，该条例是在本案所涉物业管理合同签署之后才有的，不能拿之后新出台的法律规定去适用合同签署时的情形。综上，我方认为林水生、王杰萍的上诉无理，请求法院依法予以驳回。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。双方当事人在二审庭审中无新证据提交。林水生、王杰萍在在二审庭审中称其认为该《物业管理委托合同》为无效合同，但没有向人民法院起诉主张确认该《物业管理委托合同》无效。
本院认为，宏德物业公司提起本案诉讼，请求林水生、王杰萍支付物业管理费等费用，故本案为物业服务合同纠纷。宏德物业公司与嘉怡苑小区业主联合会签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效的合同。林水生、王杰萍在本案中认为该《物业管理委托合同》为无效合同并作为对宏德物业公司的诉讼请求的抗辩意见，其并没有向人民法院起诉主张确认该《物业管理委托合同》无效。因此，该《物业管理委托合同》至今仍没有被人民法院认定为无效合同。宏德物业公司依据《物业管理委托合同》对嘉怡苑小区进行物业管理服务，有合同依据。嘉怡苑小区的业委会根据业主大会的决议于2012年9月14日作出的《关于公开选聘小区物业公司的公告》，已�人民法院生效判决予以撤销，而《物业管理委托合同》约定：“未续委托，合同自然延续”，因此，宏德物业公司在嘉怡苑小区业主大会或业主委员会未选聘新的物业服务企业前仍有权对嘉怡苑小区进行物业管理服务。宏德物业公司已对嘉怡苑小区并进行了物业管理，林水生、王杰萍作为小区业主应按合同约定向宏德物业公司支付相应的物业管理费及电梯运行费及公共水电费，林水生、王杰萍以该《物业管理委托合同》无效为由拒绝缴纳上述费用，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。林水生、王杰萍拖欠物业管理费、电梯运行费、公共水电费，构成违约，宏德物业公司起诉要求林水生、王杰萍支付拖欠的物业管理费、电梯运行费、公共水电费及违约金，原审法院对林水生、王杰萍支付拖欠的物业管理费、电梯运行费、公共水电费及违约金的处理正确，本院予以�持。林水生、王杰萍上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人林水生、王杰萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 余 盾
二〇一六年一月六日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵