吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0402民初2902号
原告马林，住所地辽源市。
委托代理人朱柏军，吉林辽东律师事务所律师。
被告辽源市鑫达房地产开发有限公司。
法定代表人孙晓君，经理。
被告李练武，住所地辽源市。
委托代理人毕精华，吉林达信律师事务所律师。
原告马林诉被告辽源市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）、李练武申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，经公开开庭审理，原告马林及委托代理人朱柏军，被告李练武委托代理人毕精华到庭参加诉讼，被告鑫达公司经法庭合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理，本案现已审理终结。
原告起诉称：原告诉被告鑫达公司民间借贷纠纷一案，龙山区法院于2016年3月16日作出调解书，因该公司在调解书中确定的期间内未自动履行清偿义务，原告申请法院强制执行该公司开发的3个地下车库，在执行过程中被告李练武提出执行异议，龙山区法院作出（2016）吉0402执异49号执行裁定书，裁定中止对上述车库的执行。原告认为在进入执行程序后，龙山区法院于2016年3月24日已经对上述车库查封，被告李练武并未提出异议，直到6个月后才提出异议明显违背常理。龙山区法院查封车库时，在房产部门并未显示上述车库抵顶给被告李练武，所谓的借款清算及抹账协议无法确定属实，不能排除系在法院查封上述房产后二被告串通倒签的形成的可能，不能让借款清算及抹账协议表面上时间所蒙蔽。应由被告方进一步提供充分有效的证据证明借款真实存在，证明该协议形成的真正时间，否则应继续执行上述车库。如不查明案情将导致二被告相互串通而损害原告及众多申请执行人的合法权益，故原告诉讼至法院。诉讼请求：判决对被告鑫达公司开发建设的南郡富苑小区-129、-130、-131号地下车库继续执行，本案诉讼费由被告方承担。
被告鑫达公司未向法庭提交书面答辩意见。
被告李练武委托代理人答辩称被告李练武与鑫达公司之间存在着真实的买卖合同关系，李练武依约定支付了全部的房款，鑫达公司也已经将涉及的车库全部交由李练武处分，未能办理产权证照，不是因为李练武的过错造成的，故法庭应当确认李练武已经合法取得了本案涉及房屋的所有权，原告的诉讼主张不能成立。
在当庭质证过程中，原告向本院提交证据如下：1、民事调解书、执行裁定书。证明原告债权经生效调解书确定，并已进入执行程序，龙山区法院于2016年3月24日查封了争议的车库。被告质证真实性无异议。但李练武不知情，也没有收到查封裁定。2、2016吉04**执异49号裁定书。证明执行异议裁定中止对原告申请查封车库的执行，我方此次提起诉讼程序合法。被告质证无异议。3、李练武书写的执行异议申请书。证明在申请书中陈述，其对鑫达公司的债权是借款为普通的债权，不具有优先保护的效力。被告质证真实性无异议，证明问题有异议，双方的借贷行为，经清算后重新签订了买卖房屋的合同，该买卖房屋合同真实意思表示。4、鑫达公司出具的收据一张、借款清算及抹账协议一份、买卖合同1份。证明二被告约定以1500元每平米的价格低顶欠款，共计1400平，按此价格计算为210万元，并非收据所体现的206万元，该价格明显低于市场价，仅为正常价格的六分之一、七分之一不合常理。被告质证真实性无异议。证明事项有异议，双方经对账清算后将车库的价款定位为206万元，鉴于该车库没有实际完工，没有进行封闭处理，特别是无法办理产权手续的实际情况，1500元每平方米的价格不能说明低于市场价。5、商品房预售合同2份。证明与南郡富苑出于相同区域的金鼎水岸小区出售地下车库的单价，是8500元每平米，以此证明二被告抵顶车库的价格明显低于市场价。被告质证有异议。小区的车库的具体价格，除了位置以外还与小区整体销售情况有关，本案应当以南郡富苑房屋销售情况以及具体的车库销售价格为依据，周边小区的车库价格起不到参照的作用。6、光盘1张。证明争议的车库现处于无人占有使用的状态，进出车辆的大门封闭。法院查封时争议车库处于无人占有使用的状态，法院张贴的封条。被告质证真实性无异议。可以证明该车库属于烂尾工程不具备使用条件，不能证明是谁对车库进行的封闭，不能证明法院查封时车库处于无人使用状态及张贴了封条。
被告李练武委托代理人向法庭提交证据如下：1、汇款单及李练武、孙晓华结婚证各1份。证明李练武通过其妻子孙晓华在2013年6月13日通过银行汇款194万给孙晓君，共借给鑫达公司人民币200万元。原告质证汇款单为复印件，在复印件上有复印的银行印章，我方要求出示原件，复印件不能作为定案依据，汇款的性质无法确定是个人之间的借款，还是借给公司。2013年时孙晓君是否为该公司的法定代表人无法确认，孙晓君与孙晓华是否存在亲属关系值得怀疑，因此该组证据不能作为定案依据。2、借款清算及抹账协仪1份、收款收据1张、车库买卖合同3份及收据3张。证明在2016年1月13日李练武与鑫达公司签订了借款清算及抹账协议，截至到2016年1月13日鑫达公司拖欠李练武的借款本息206万元，用鑫达公司开发的南郡富苑小区地下车库共70个面积1400平方米（1500元每平方米），进行抵顶，抵顶抹账总金额206万元。并约定签订协议交付后，鑫达公司配合办理登记，同日鑫达公司给李练武出具了收地下车库款的收据。同时，就本案涉及的车库分别签订了车库买卖合同及收据。原告质证无法确定协议形成的真正时间，公章模糊不清无法确定是否是在龙山区法院封存该公司公章之后形成的该协议，不能排除协议上公章系扫描形成，明显与收据上体现的印章颜色字迹不同。收据与事实不符，假设双方存在抹账的情形自然不存在李练武在行交付房款的情况发生，显然是双方合意形成，不具备客观性。206万元的收据上体现的经手人仅为孙，该字迹与孙晓君签字具有高度一致性，请法庭审查。上述证据不能排除我方申请法院执行。3、鑫达公司营业执照、商品房预售许可证各1份。证明鑫达公司具备开发资质及南郡富苑小区允许预售。原告质证证明内容无异议。无法确定孙晓君2013年6月13日是否为该公司法定代表人。4、租赁协议1份。证明2016年1月20日李练武取得地下车库之后，出租给了辽源市龙山区北航驾校作为车库使用。租赁期间2016年1月20日至2020年4月30日止，租金是每年3万元。原告质证无法证明李练武对争议车库具有实质的民事权益，不能阻却法院继续对相应车库强制执行。没有附带交付租金的证据，通过我方提交的光盘可以看出上述车库处于无人使用的状态，在此情况下形成租赁违背常理。
经审理查明，马林与被告鑫达公司民间借贷纠纷一案，因鑫达公司未按调解书约定偿还欠款，马林申请强制执行，我院执行局于2016年3月24日作出（2016）吉0402民执322号民事裁定书，依法查封了鑫达公司南郡富苑小区-129、-130、-131号地下车库。案外人李练武提出执行异议，要求解除查封，法院作出（2016）吉0402执异49号执行裁定书，中止对南郡富苑小区-129、-130、-131号地下车库的执行，马林认为该裁定书错误，应予撤销，故起诉至法院。另查明，2016年1月13日鑫达公司与李练武签订借款情形及抹账协议，约定用南郡富苑小区地下车库1400平方米（地下车库共计70个）抵顶欠款，并约定抹账金额为2060000.00元；于2016年1月13日签订车库买卖合同，并开具红联收据。
本院认为：依据法律规定，债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物，但是损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定，即用抵押物抵顶欠款必须满足的条件为：1、主债务履行期届满；2、债务人到期不履行债务；3、双方协议将抵押物用以抵顶债务；4、折价达成协议，应当参照市场价格。本案李练武与鑫达公司在债权到期后，因鑫达公司到期未履行还款义务，用南郡富苑小区地下车库1400平方米（地下车库共计70个）抵顶欠款2060000.00元，马林提出该价格低于市场价格，但其提供的金鼎水岸小区地下车库价格不能证明南郡富苑小区地下车库的价格，且马林未提供其他证据证明南郡富苑小区地下车库市场价格，故不能认定李练武与鑫达公司合议达成的价格低于市场价格，故李练武与鑫达公司签订的借款抹账协议合法有效。依据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据证明，马林对买卖合同及抹账协议形成时间及真实性存在异议，但未提供证据证明该协议不真实、不合法。综上，李练武在人民法院查封之前签订合法有效的买卖合同，未进行登记并非案外人自身原因，本院（2016）吉0402执异49号执行裁定书，中止对被告李练武购买的-129、-130、-131号室地下车库的执行并无不当，原告的诉讼请求不予支持。综上，依据最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告马林的诉讼请求。
案件受理费100.00元、诉讼费用60.00元由原告马林承担。
如不服本判决，应于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方但是人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审 判 长 陈 敏
人民陪审员 刘维福
人民陪审员 尹 静
二〇一六年十二月三日
书 记 员 刘禹良