福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初6517号
原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市。
负责人ＸＸ斌，系该行行长。
委托代理人郭建幸，系该行职员。
被告黄智勇，男，1963年01月15日出生，汉族，住福建省南安市。
被告林翠兰，女，1962年03月29日出生，汉族，住福建省南安市。
被告黄芳芳，女，1986年08月08日出生，汉族，住福建省南安市。
被告南安市溪美房地产开发有限公司，住所地福建省南安市溪美房地产开发有限公司。
法定代表人刘聪慧，该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建设银行南安支行）与被告黄智勇、林翠兰、南安市溪美房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月25日受理，依法由审判员张得意适用简易程序独任审判，并于2016年10月8日公开开庭审理，原告建设银行南安支行的委托代理人郭建幸到庭参加诉讼，被告黄智勇、林翠兰、南安市溪美房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行南安支行向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告签订的编号为2009年建泉南个房借字227号《个人住房借款合同》；2、判令被告黄智勇、林翠兰、黄芳芳立即偿还《个人住房借款合同》项下借款本金余额175147.13元及2015年11月6日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算）；3、判令原告有权就被告的上述借款本息从处分被告黄智勇、林翠兰、黄芳芳提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4、判令被告南安市溪美房地产开发有限公司对被告黄智勇、林翠兰、黄芳芳的上述借款本息承担连带清偿责任；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年5月19日，被告黄智勇、林翠兰、黄芳芳向被告南安市溪美房地产开发有限公司购买位于南安市溪美办事处老公仔山“新美小区名都城”第7幢405号房产，交完规定的首期款后因自有资金不足，向原告申请个人住房按揭贷款，贷款金额327000元，贷款期限156个月。被告黄智勇、林翠兰、黄芳芳以其购买的上述房产为该笔借款提供抵押担保。被告南安市溪美房地产开发有限公司为被告黄智勇的上述借款提供阶段性连带责任保证。为明确各方的权利和义务，原、被告于2009年7月18日签订一份《个人住房借款合同》。合同签订后，原告依法履行了放款义务。贷款后，被告黄智勇未按合同约定足额还本付息，已经构成逾期贷款。根据合同约定，原告有权提前收回借款本息。本案借款系发生在被告黄智勇、林翠兰夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务，被告黄智勇、林翠兰应共同偿还。被告黄芳芳亦是共有产权人，也应承担共同还款责任。
被告黄智勇未作答辩。
被告林翠兰未作答辩。
被告黄芳芳未作答辩。
被告南安市溪美房地产开发有限公司未答辩。
本院经审理认定事实如下：被告黄智勇与被告林翠兰系夫妻关系，双方于1995年10月21日登记结婚。被告黄芳芳系被告林翠兰的女儿。2009年7月18日，原、被告签订一份《个人住房借款合同》，约定：被告黄智勇向原告借款3270000元，用于向被告南安市溪美房地产开发有限公司购买位于南安市溪美办事处老公仔山“新美小区名都城”第7幢405号房产；借款期限为156个月；担保方式为抵押加阶段性担保，即被告黄智勇、林翠兰、黄芳芳提供其购买的位于南安市溪美办事处老公仔山“新美小区名都城”第7幢405号房产作为合同项下借款本息及其他费用的抵押物。被告南安市溪美房地产开发有限公司对合同项下的借款本息及其他费用提供连带责任保证担保，保证期限自合同条款生效之日起至抵押登记手续已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。不论原告对合同项下的债权是否拥有其他担保，被告南安市溪美房地产开发有限公司在合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告南安市溪美房地产开发有限公司按照合同约定在其保证范围内承担保证责任；被告黄智勇不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，原告有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；等等。2009年7月20日，原告与被告黄智勇、黄芳芳办理了位于南安市溪美办事处老公仔山“新美小区名都城”第7幢405号房产的预购商品房抵押权预告登记手续。2009年8月6日，原告向被告黄智勇发放了上述贷款。之后，被告黄智勇没有按合同的约定按时足额还本付息。另查明，被告黄智勇、黄芳芳购买的位于南安市溪美办事处老公仔山“新美小区名都城”第7幢405号房产尚未办理产权证书，原告也尚未取得抵押房产的他项权证及抵押登记证明文件正本。
以上事实，有原告提供的原告营业执照、组织机构代码、被告身份证复印件和结婚证复印件、个人住房借款申请表、《个人住房借款合同》、南安市预购商品房抵押权预告登记审批表、个人贷款支付凭证、贷款对账单、贷款账户基本信息为证。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告对证据的真实性和证明对象均没有提出异议，也没有提供相反证据或反驳证据，依法可以作为本案定案的依据。
本院认为，原、被告签订的《个人住房借款合同》主体适格、意思表示真实，内容合法，依法有效。双方当事人均应按合同的约定恪守履行。被告黄智勇未按合同约定按时足额还本付息，已经构成违约，依法应当承担清偿责任和违约责任，原告请求解除合同并请求被告黄智勇偿还借款本金及相应的利息、罚息符合合同约定和法律规定，可以支持。本案借款是发生在被告黄智勇、林翠兰的夫妻关系存续期间，被告林翠兰也在《个人住房借款合同》上作为抵押人签名，上述借款用于家庭生活购房，被告林翠兰亦是知情并同意，故根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，属被告黄智勇、林翠兰的夫妻共同债务。被告林翠兰应承担共同还款责任。合同约定被告提供位于南安市溪美办事处老公仔山“新美小区名都城”第7幢405号房产作为本案借款的抵押担保，抵押合同合法有效，并办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权依法设立。因此，在被告黄智勇、林翠兰不履行债务时，原告有权从位于南安市溪美办事处老公仔山“新美小区名都城”第7幢405号房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。被告南安市溪美房地产开发有限公司为本案借款提供连带保证责任担保，保证期间是自借款合同条款生效之日起至抵押财产的他项权证交由原告收执之日止，该约定属于附解除条件的民事法律行为。本案中，虽然被告提供的抵押物已经办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物至今尚未办理产权证，也未能以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故合同中约定的解除条件未成就，所以被告南安市溪美房地产开发有限公司的保证责任还不能免除。此外，《个人住房借款合同》还约定不论原告对合同项下的债权是否拥有其他担保，被告南安市溪美房地产开发有限公司在合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告南安市溪美房地产开发有限公司按照合同约定在其保证范围内承担保证责任。该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，应当认定有效。因此，虽然《中华人民共和国担保法》第二十八条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，但该规定并不排斥合同当事人可以排除适用，所以原告请求被告南安市溪美房地产开发有限公司对被告黄智勇、林翠兰的借款本息承担连带清偿责任符合合同约定，且不违反法律的强制性规定，亦可以支持。被告黄芳芳仅是借款合同的抵押人，不是共同借款人，也不是保证人，原告要求被告黄芳芳承担还款责任缺乏证据，不予支持。被告黄智勇、林翠兰、黄芳芳、南安市溪美房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告黄智勇、林翠兰、黄芳芳、南安市溪美房地产开发有限公司签订的编号为2009年建泉南个房借字227号《个人住房借款合同》于本判决生效后立即解除；
二、被告黄智勇、林翠兰应于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行编号为2009年建泉南个房借字227号《个人住房借款合同》项下借款本金175147.13元及相应的利息、罚息（利息、罚息自2015年11月6日起至清偿之日止按中国人民银行有关规定和合同约定计算）；
三、对被告黄智勇、林翠兰的上述借款本息，原告中国建设银行股份有限公司南安支行有权从被告黄智勇、林翠兰、黄芳芳提供的抵押物即位于南安市溪美办事处老公仔山“新美小区名都城”第7幢405号房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿；
四、被告南安市溪美房地产开发有限公司对被告黄智勇、林翠兰的上述借款本息承担连带清偿责任；
五、被告南安市溪美房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告黄智勇、林翠兰追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3884元，适用简易程序减半后收取为1942元，由被告黄智勇、林翠兰、南安市溪美房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张得意
二〇一六年十月十日
书记员 林见欢
相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。