北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第20694号
原告（反诉被告）李刚，男，1973年11月6日出生。
原告（反诉被告）王艳玲，女，1973年2月20日出生。
委托代理人李刚，男，1973年11月6日出生。
被告（反诉原告）李斯，女，1986年3月10日出生。
委托代理人曹剑锋，北京市君泰律师事务所律师。
第三人北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人付强，男，1983年5月15日出生。
原告（反诉被告）李刚、王艳玲与被告（反诉原告）李斯、第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李刚、王艳玲的委托代理人李刚、被告李斯的委托代理人曹剑锋、第三人经纪公司的委托代理人付强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李刚、王艳玲诉称，2010年3月8日，原告、被告、第三人签订房屋买卖居间合同，约定原告购买被告的房屋（X京房权证西字第**号），房产面积94.65平方米，总房价款179万元。居间合同第二条第7项约定：“该房屋的抵押状况为已设立抵押，抵押权人是广东发展银行亚运村支行。贷款余额99万元，贷款余额的处理方案是原告将首期房款交付被告，优先用于偿还贷款，不足部分由被告自行还清。”居间合同第三条约定：“原告以商业贷款的方式付款。原被告定于第三人通知之日起7日内日在双方资料齐全并积极配合的前提下，由第三人协助原被告到房屋权属登记部门办理过户手续。被告应于收到首付款时向原告交房。”同日，原被告签订了北京市存量房屋买卖合同，买卖合同约定：“原告向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为99万元。”合同签订后，原告积极履行合同义务，将购房款80万元支付给被告，被告亦将房屋交付给原告，原告占有使用房屋至今。原告付清购房款80万元并入住后，多次要求被告及第三人办理过户登记，但被告迟迟不将贷款还清，不解除抵押手续，致使原告不能办理过户，亦不能办理抵押按揭贷款。2011年2月15日，北京市人民政府下发了京十五条。原告购房资格受限，原告因此与被告发生争吵。拖延至2011年6月26日，原被告签订补充协议，就被告未偿还的99万元贷款利息作出了约定：“2010年3月8日至2011年6月26日共计五万余元利息，由被告承担二万元。以后由原告继续偿还至过户时止。”至2014年8月31日前，原告已经将利息全部支付给被告。时至今日，被告也未还清贷款。2014年8月6日，被告通知原告支付99万元房款和80万元违约金，否则与原告解除买卖合同。原告认为被告违反诚实信用原则，故诉请法院判令：1.被告及第三人继续履行合同办理房屋过户登记；2.支付违约金525200元（已经计算至2014年8月11日，每增加一天按每日400元计算至给付时止）。
原告李刚、王艳玲向本院提交北京市存量房屋买卖合同（№：FMXX）、房屋买卖居间合同、钱款交付书、代理费收据、补充协议、房屋所有权证、中国工商银行个人业务凭证及短信记录、短信通知、催款通知、解除合同通知、支付利息明细予以证明。
被告李斯辩称，双方签订的买卖合同约定在签订合同后300日过户，当时签订时被告的房屋有贷款，当时办理过户手续就需要把贷款还清，如果提前还清银行要求承担违约金，对此原告不同意这部分的违约金，被告也不愿意承担违约金。双方在合同中约定过户期限为300日，300日后京15条就颁布了，从形式上看原告的购房资格受到限制，但实际上双方签合同在先，今年再通知原告将尾款付清，原告迟迟不能付清，所以在2014年8月12日合同已经解除了。原告要求被告支付违约金的诉讼请求我们也不同意，不能办理过户并非是被告的原因，是原告丧失了购房资格，是原告不能通过购房资格审批，原告起诉所依据的居间合同，并没有交房办证等约定，如果依据房屋买卖合同也不是被告自身原因导致的不能过户，我们多次要求原告办理过户，因此不同意原告要求办理过户手续的诉讼请求。我方提出反诉，反诉请求：1.请求法院判令解除原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同；2.请求法院判令被反诉人将房屋返还给反诉人；3.判决被反诉人支付给反诉人自2010年3月9日起至实际交付给反诉人房屋止的房屋占用费用，截至起诉暂算为65万元。
被告李斯向本院提交房屋所有权证、房屋买卖居间合同、北京市存量房屋买卖合同（№：FMXX）、钱款交付书、催款通知、解除合同通知、个人购房贷款合同予以证明。
原告李刚、王艳玲针对被告李斯的反诉，答辩称：本案是房屋买卖合同纠纷，由于反诉人没有解除抵押手续，导致原告不能过户，至于反诉人所称在整个履行合同中要支付违约金，是被告与银行之间的问题，约定的300日之内过户，300日之后也可以过户了，被告违约显而易见，我们依据的是三份合同，不同意解除合同，其他请求都不同意。
第三人经纪公司述称，在合同签订后，双方对过户没能达成一致，本案房屋没有办理解除抵押手续，第三人没有办法单独为双方办理过户手续，本案中双方对过户意见一致，原告支付手续费的情况下，第三人可以协助双方办理过户，不同意支付诉讼费。
经本院庭审质证，当事人对李刚、王艳玲提交的北京市存量房屋买卖合同（№：FMXX）、房屋买卖居间合同、钱款交付书、代理费收据、补充协议、房屋所有权证、中国工商银行个人业务凭证及短信记录、短信通知、催款通知、解除合同通知、支付利息明细、李斯提交的房屋所有权证、房屋买卖居间合同、北京市存量房屋买卖合同（№：FMXX）、钱款交付书、催款通知、解除合同通知、个人购房贷款合同的真实性未提出异议，本院予以确认。
经审理查明，2009年11月4日，李斯向广东发展银行股份有限公司北京亚运村支行（以下简称广发银行）借款99万元用于购买坐落北京市西城区黄寺大街26号院XX号房屋（以下简称涉案房屋），借款期限自2009年12月1日至2039年12月1日，并将涉案房屋抵押给广发银行担保李斯借款本息的偿还。北京市西城区房屋管理局填发的X京房权证西字第**号房屋所有权证内容有：“房屋所有权人李斯，共有情况单独所有，房屋坐落北京市西城区黄寺大街26号院XX号，登记时间2009年11月27日，房屋性质商品房，规划用途住宅，建筑面积94.65平方米，套内建筑面积72.43平方米。附记，广东发展银行股份有限公司北京亚运村支行，抵押，全部，人民币，2010年1月13日。”
2010年3月8日，甲方（出卖人）李斯与乙方（买受人）李刚、王艳玲及丙方（居间人）经纪公司签订房屋买卖居间合同，内容有：“一、乙方为表示对丙方居间介绍的房屋之购买诚意……。二、交易房屋的基本情况。三、经甲、乙双方协商一致，该房屋的交易条件为，1.总房价款179万元；2.在本合同签订后当日，乙方同意直接交付甲方定金10万元；3.甲、乙双方同意采取下列第1种方式付款，商业贷款；4.甲、乙双方定于丙方通知之日起7日内，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续；5.甲方应于收到首付款时向乙方交房；6.房屋产权转移后，甲方有迁移户口义务，甲方应在该房屋所有权转移之日起30日内，将房屋内户口迁出。四、甲、乙双方应向丙方支付下列费用，2.乙方应向丙方支付居间服务费35800元、权证过户费3000元、贷款手续费3000元。五、合同约定的其他义务。六、甲、乙双方同意在本合同成立当日签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）。七、……。”
北京市存量房屋买卖合同（№：FMXX）内容有：“出卖人李斯，买受人李刚。第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为西城区黄寺大街26号院1号楼1109号，该房屋所在楼层为10层，建筑面积共94.65平方米。第二条房屋权属情况，（一）该房屋所有权证证号为X京房权证西字第**号；（三）该房屋性质为下列选项中第1种情形，1.商品房；（四）该房屋的抵押情况为2，2.该房屋已经设定抵押，抵押权人为广发银行亚运村支行。第三条出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称，北京中原房地产经纪有限公司）。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为179万元，买受人在签订本合同的同时支付定金10万元。（二）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件。1.买受人向出卖人支付定金金额为10万元，直接支付给出卖人；（三）关于贷款的约定，买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额99万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第1种方式解决，1.买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付，出卖人应当在收到首付款时，将该房屋交付给买受人。第七条违约责任，（二）逾期付款责任，买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理，（1）（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。第八条出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的……。第九条税、费相关规定，涉及此次房屋交易中产生的全部税费买受人承担。第十条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起300日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（二）买受人未能在本合同签订之日起300日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，1.如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。第十一条不可抗力。第十二条争议解决方式。第十三条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。第十四条本合同一式三份，具有同等法律效力，其中出卖人一份；买受人一份；经纪机构备份一份。”合同落款出卖人（签章）处有李斯签字；买受人（签章）处有李刚、王艳玲签字，签订日起填写为2010年3月8日。
2010年3月8日，王艳玲给付李斯定金10万元，双方签订钱款交付书。2010年3月20日，李刚给付李斯70万元，双方签订的钱款交付书中，一、3.交割款项钩写为“定金”。2010年3月20日，李斯将涉案房屋交付李刚。剩余房款99万元，李刚、王艳玲未支付给李斯。2011年6月26日，李斯（甲方）与李刚（乙方）就北京市存量房屋买卖合同（№：FMXX）签订补充协议，约定：“甲方于2010年3月8日至2011年6月26日利息五万余元，甲方承担两万余元，乙方承担叁万余元。黄寺大街26号院1号楼1109室的房屋贷款利息，乙方继续偿还直至过户时止。”自2011年6月27日起至2014年8月2日止，李斯收到李刚支付的贷款利息合计181070元。李斯未将涉案房屋贷款还清，涉案房屋的抵押权未消灭，抵押权人为广发银行，涉案房屋的房屋所有权人未过户至李刚、王艳玲名下。
审理中，王艳玲作如下陈述：“北京市存量房屋买卖合同（№：FMXX）、钱款交付书上是我的签字，我放弃北京市存量房屋买卖合同（№：FMXX）所涉及的坐落于北京市西城区黄寺大街26号院XX号房屋的房屋所有权。”李刚将99万元存入本院案款账户，并承诺在办理涉案房屋的房屋所有权转移登记时，用于代李斯向广发银行偿还涉案房屋的房屋贷款本息消灭涉案房屋的抵押权。本院征询广发银行的意见，广发银行表示：“我们可以协助法院办理此项工作，请法院保障银行能收回本金和利息，银行协助办理抵押权消除手续。”
上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。李刚、王艳玲于2013年3月8日按照合同约定的标准支付了10万元定金，再结合2013年3月20日李斯按照合同约定的“收到首付款时”向李刚交付房屋的行为，李刚于2010年3月20日支付的70万元应认定为首付款，而非钱款交付书中钩写的“定金”。李刚、王艳玲与李斯签订的北京市存量房屋买卖合同（№：FMXX），是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。
本案当事人交易的房屋为“二手房”，就购房款的支付方式约定为商业贷款，而向商业银行申请房屋贷款时，一般应先将所购买的二手房过户至购房人名下，在购房人取得房屋所有权时，方可与银行办理抵押登记获得贷款。李斯在购买涉案房屋时，亦如此。本案的涉案房屋在当事人签订房屋买卖合同时，自身存在抵押物权及与之相关的债务未还清之情形，且该债务与李刚、王艳玲所欠购房款金额接近，抵押权不消灭，必然导致涉案房屋无法过户，李刚、王艳玲亦无法获得用于购买涉案房屋的商业银行购房贷款。李斯在收到李刚、王艳玲支付的80万元购房款后，未办理涉案房屋的抵押权消灭手续，在此情况下，可能出现李刚、王艳玲继续支付剩余购房款后，因涉案房屋的抵押权未消灭仍不能办理房屋过户手续的情形。而就李斯而言，在未收到李刚、王艳玲支付的全部购房款前，即将房屋所有权过户，可能出现丧失物权后，债权难以实现的情形。这些不确定性导致了当事人履行合同过程中出现了争议。李斯与李刚就涉案房屋的债务利息所签补充协议，已实际履行，为交易双方继续履行房屋买卖合同的真实意思，体现了交易双方的诚实信用，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。李刚不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立了房屋买卖合同，且李刚、王艳玲已经支付了购房款并实际占有使用涉案房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡，现李刚同意并能够为李斯清偿涉案房屋的债务消灭抵押权，故对李刚要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，本院予以支持。王艳玲放弃涉案房屋之房屋所有权的意思表示真实，且不违反法律规定，本院准许，但王艳玲放弃合同权利后仍应承担合同义务。涉案房屋未办理过户手续非李斯违约行为所致，故对李刚、王艳玲要求李斯支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。李斯的反诉请求，依据不足，本院不予支持，同时，本院建议李斯在本判决生效后，积极履行合同，自行消灭涉案房屋的抵押权，以消除房屋所有权转移之障碍。据此，依照《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，李斯协助李刚将坐落于北京市西城区黄寺大街26号院XX号房屋的房屋所有权人过户至李刚名下；
二、驳回李刚的其他诉讼请求；
三、驳回李斯的反诉请求。
案件受理费四千五百二十六元，由李刚、王艳玲负担四千四百九十一元（已交纳）；由李斯负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费五千一百五十元，由李斯负担（已交纳）。诉讼保全申请费五千元，由李刚、王艳玲负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 斌
二〇一四年十一月六日
书记员 苏晓明