江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第01899号上诉人（原审原告）杨可。委托代理人王贤，男，1949年1月30日生，汉族。被上诉人（原审被告）徐繁，（系昆山开发区爱家成房产中介所经营业主）。原审第三人范文龙。上诉人杨可因买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆花民初字第0106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年11月3日，在昆山市开发区爱家成房产中介所居间中介下，原审原告与陈思贻（系第三人范文龙冒用陈思贻名字签订）在昆山市开发区爱家成房产中介所签订了《昆山开发区爱家成房产房屋买卖合同》。范文龙冒用陈思贻名字将陈思贻所有的昆山市蓬曦园C2区221幢606室房屋以总价61.30万元出卖给原审原告。《昆山开发区爱家成房产房屋买卖合同》由原审原告杨可签名，出卖人陈思贻签名由第三人范文龙代签，昆山开发区爱家成房产中介所在合同上盖章确认，该份买卖合同的经办人签名处由王玉明签名。2010年10月27日，原审原告曾因买房向原审被告预交定金3万元。2010年11月3日，原审原告在签订《昆山开发区爱家成房产房屋买卖合同》后在原审被告中介所内向王玉明交了购房款27万元。《昆山开发区爱家成房产房屋买卖合同》第三条约定：双方同意本合同生效之日起至甲方产权过户给乙方的同时将上述房屋余款一次性付清给中介方，购房定金在付款时冲抵。同样甲方应在乙方付款的同时将房屋交给中介方。中介方从乙方领到房产证之日起将售房款和房屋分别交给甲、乙方。合同签订后原审原告多次联系原审被告，催促办理房屋过户手续，原审被告以种种理由推诿。2010年12月25日，《昆山开发区爱家成房产房屋买卖合同》中所卖房屋系案外人陈思贻所有的房屋，第三人范文龙对该房屋无权处分。昆山市开发区爱家成房产中介所对于第三人范文龙代理陈思贻出卖房屋没有进行必要的审查，没有审查范文龙代理陈思贻出卖房屋的委托手续。原审原告知道《昆山开发区爱家成房产房屋买卖合同》中所卖房屋系案外人陈思贻所有房屋且第三人范文龙没有委托授权后即要求原审被告退还已付的30万元购房款及利息并要求承担各种损失5万元。原审被告不愿退款和赔偿，于2010年12月30日向原审原告书面承诺：“在2011年1月15日前开出定房单交房，若在此期间无法开出定房单，将以合同价重新找一套同样房型的房子给杨可”。约定时间届满后，原审被告仍然没有落实房源。2011年3月5日，原审原告代理人沈淑霞（原审原告母亲）再次专程从深圳赶到昆山找到原审被告理论。2011年3月23日，第三人范文龙为本案买卖合同向原审原告赔偿损失10000元。2011年3月29日，原审被告向原审原告退还了30万元购房款。另外原审原告庭审陈述原审被告就本案曾口头答应赔偿原审原告各种损失5万元，但原审原告没有提交有效证据证明其该主张。此后，原审原、被告就赔偿问题一直没有达成一致意见。为此，原审原告诉至法院。另查明，昆山开发区爱家成房产中介所系个体工商户，徐繁是昆山开发区爱家成房产中介所的经营业主。上述事实有昆山开发区爱家成房产中介所的工商登记表、杨可的身份证复印件、《昆山开发区爱家成房产房屋买卖合同》、定金收据、27万元的购房款收据、徐繁的承诺书、范文龙的收条复印件，原审原、被告庭审陈述等证据在案佐证，原审法院予以认定。原审原告杨可诉称：2010年11月3日，由昆山开发区爱家成房产中介所居间中介，我方与陈思贻在昆山开发区爱家成房产中介所签订了《昆山开发区爱家成房产房屋买卖合同》，买卖标的为昆山市蓬曦园C2区221幢606室现房，成交总价61.30万元。根据合同约定，签合同当日原审原告方将27万元房屋款交付原审被告，连同此前即2010年10月27日预交的3万元购房定金，我方共向原审被告付款30万元。原审被告收款后将房屋钥匙交给原审原告。此后，我方多次联系原审被告，催促办理房屋过户手续。原审被告以种种借口拖延时日。2010年12月25日，原审被告被逼无奈，道出了其中的原委：所卖房屋是徐繁邻居陈思贻的房产，因签字人范文龙前此收取了原审被告方的定金，但答应提供的房源没有落实。为此，原审被告与第三人隐瞒情况，以别人的房屋作为买卖标的骗签合同。我方知此情况后，要求：原审被告退还已付的30万元购房款及利息；承担给我方造成的各种损失5万元；并根据法释［2003］号第九条规定，承担不超过已付购房款30万元一倍的赔偿金20万元。原审被告不愿退款和赔偿，于2010年12月30日向原审原告书面承诺：“在2011年1月15日前开出定房单交房，若在此期间无法开出定房单，将以合同价重新找一套同样房型的房子给杨可”。约定时间届满后，原审被告仍然没有落实房源。2011年3月5日，我方代理人沈淑霞（原审原告母亲）再次专程从深圳赶到昆山找到原审被告理论。原审被告最后答应退还30万元购房款和5万元损失费。2011年3月29日，原审被告退还了30万元购房款，劝原审原告母亲沈淑霞先回深圳，5万元损失费10日内支付给原审原告。2011年4月20日，原审原告电话催问原审被告5万元损失费，双方没有达成一致意见。综上，原审被告为谋取不法利益，隐瞒事实真相，提供虚假情况，诱骗我方签订购房合同；原审被告行为违反我国《民法通则》、《合同法》、《公司法》等有关诚实信用的民事法律原则。为了维护我方的合法权益和制裁原审被告的违法行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第四百二十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，现诉至人民法院，请求判令：原审被告支付30万元的购房款利息11550元（30万元×0.77%×5个月）；原审被告承担原审原告损失5万元；原审被告依法承担违约赔偿金20万元。原审法院认为，昆山开发区爱家成房产中介所系起字号的个体工商户，在民事诉讼中应以营业执照登记的业主即徐繁为诉讼当事人。昆山开发区爱家成房产中介所在民事活动中产生的权利、义务应由其业主徐繁享有和承担。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。居间人在提供居间服务中应当就订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。本案中昆山开发区爱家成房产中介所作为原审原告与案外人陈思贻订立房屋买卖合同的居间人，没有严格审查第三人范文龙是否得到陈思贻的授权卖房，未将房屋所有权情况如实向原审原告报告，致使第三人范文龙代理陈思贻与原审原告签订的房屋买卖合同无法履行。第三人范文龙在本案中存有过错，在不能履行合同后，原审被告承诺以合同原价重新找一套同样房型的房子给原审原告，且也得到了原审原告认可，因范文龙原因引起的合同不能履行已经得到解决，并且范文龙已向原审原告履行了相应的赔偿义务。昆山开发区爱家成房产中介所在进行居间服务中没有如实向原审原告报告订立合同的重要事实且没有进行相应的审查注意义务，其应当承担相应的赔偿义务，具体赔偿数额，原审法院参照原审原告已付房款的利息损失、原审原告主张权利产生的交通费、住宿费支出以及原审被告承诺兑现相同房型而事实上未能兑现客观上造成房屋差价损失等因素酌情认定30000元。原审原告主张原审被告曾与其口头达成协议赔偿原审原告损失50000元，举证不足，原审法院不予采信。本案中原审被告不是房屋买卖合同的出卖人，只是房屋买卖合同的居间人，原审原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条要求原审被告承担违约赔偿金20万元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、原审被告徐繁（昆山开发区爱家成房产中介所的经营业主）于判决生效后十日内向原审原告杨可赔偿损失30000元；二、驳回原审原告杨可的其他诉讼请求。案件受理费5223元，由原审原告杨可负担4723元，原审被告徐繁负担500元。上诉人杨可不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、涉案合同署名陈思贻由范文龙冒充签字，范文龙不认识陈思贻，也对合同内容不了解，与买受人仅在合同签字时见过。上诉人认为范文龙不是合同中的出卖人，其只是受人利用的签字人。在涉案合同中，与我方订立合同的另一方当事人是徐繁。第一、徐繁是合同的要约人，合同文本由其提供；第二、徐繁是欺诈我方的设局人与主事者。为挽回范文龙给其造成的10万元损失，徐繁利用邻居陈思贻的房产，指示债务人范文龙冒充陈思贻与我方签订合同。事情败露后，徐繁迟迟不愿退还购房款，企图非法占有；第三、徐繁拒不提供范文龙的住址及个人信息，范文龙一再躲避司法调查，致使案情未能查清。徐繁明知涉案房屋系邻居陈思贻的拆迁补偿安置房，却与我方签订合同，是对我方的恶意欺诈，对善意案外人陈思贻物权的肆意侵害，理应受到惩罚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，徐繁应向上诉人承担违约责任，并赔偿20万元。二、原审法院立案审查久拖不决。在我方邮寄起诉状后，长期未予受理。本案立案后，严重超过法定一审审理期限。原审法院判决我方负担的诉讼费有失公允。综上，原审法院未查清基本事实，判决结果有失公正，程序多有违法。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人徐繁辩称，范文龙认识陈思贻，知道所签合同内容。本人没有欺诈上诉人，也没有想将30万元据为己有。上诉人一直要求要房子不要退款，本人未指使他人冒充陈思贻签名。原审判决认定事实清楚，本人服从一审判决。原审第三人范文龙二审中未发表意见。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，在涉案房屋买卖合同签订过程中，徐繁明确以中介的身份作为合同的居间人。上诉人认为徐繁指使范文龙冒充陈思贻签订合同，没有证据予以证实，本院难以予以采信。作为居间人，徐繁未予严格审查范文龙是否得到房屋所有权人授权，对于涉案房屋未能履行，徐繁应向上诉人承担损害赔偿责任。对于具体赔偿数额，原审法院参照已付房款的利息损失、上诉人主张的交通费、住宿费以及房屋差价损失等因素酌情认定30000元合理。上诉人主张徐繁曾口头答应赔偿其损失50000元，因无证据证实，原审法院未予采信符合证据规则。上诉人认为徐繁应作为出卖人承担欺诈责任，也无事实和法律依据，本院不予支持。本案一审立案与审理期限未影响本案的实体处理结果。原审法院根据杨可起诉标的额与其部分胜诉的案件具体情况确定当事人各自负担的诉讼费用合理。综上，上诉人杨可的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5223元，由上诉人杨可负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年八月十五日书 记 员  王文君