湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0406民初952号原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店。企业负责人李桂华。委托代理人尹洪博，湖南德巍律师事务所律师。委托代理人邱超。被告衡阳市人人乐百货有限公司。法定代表人蔡慧明。委托代理人刘洪。原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店（以下简称“药立方人人乐店”）诉被告衡阳市人人乐百货有限公司（以下简称“人人乐公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店委托代理人邱超、尹洪博，被告衡阳市人人乐百货有限公司委托代理人刘洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店向本院提出诉讼请求：1、判决被告与原告解除租赁合同；2、判决被告承担违约责任，退还租赁保证金13200元、2016年7月租金7260元、2016年6月30日租金242元；药店装修费用52800元；广告制作费用7082元；固定设备设施费用14151.5元；开办费用（办理各项证件、开通各项软件、加盟费）32800元；2016年7月-2016年8月闭店员工工资15000元；药品库存损失费70311.4元；亏损盈利160000元、客户维护费30000元；以上各项损失及费用共计402846.9元；3、判决被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：衡阳市雁峰区龙盛堂大药房（甲方）与被告（乙方）经协商后于2015年1月8日续签了租赁合同并缴纳了租赁保证金13200元，约定邱兰桂租用被�负一楼层超市门面，建筑面积76.7平方米，实用面积59平方米的铺面专用于“药品”经营。协议约定租期为三年，其中2015年3月1日至2016年2月29日租金标准为6600元/月，2016年3月1日至2017年2月28日租金标准为7260元/月，2017年3月1日至2018年2月29日租金标准为7986元/月。该租赁合同还约定了甲方责任、乙方责任和违约责任等内容。之后衡阳市龙盛堂大药房加盟衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司，变更成立了衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店并在衡阳市食品药品监督管理局办理了药品经营许可证，办理了国税、地税证件及税控机开通了医保刷卡软件、医保外联、电脑软件等，经被告同意进行了装修。至2016年6月底，原告每月可以盈利8000多元。2016年6月28日上午被告三楼会员中心经理陈超口头通知人人乐负一楼超市要闭店装修，2016年8月中旬重装开业。原告药立方人�乐店负责人李桂华多次与被告人人乐公司进行沟通、协商均未得到正面回应。原告因此停业至2016年8月仍有三人上班，花费人工工资15000元。至今被告都没有明确负一楼超市重新开业一事，被告未保障负一楼经营氛围，造成原告的停业、租赁合同目的不能实现，其行为属于严重的违约行为，对原告造成了严重的损失。按照《租赁合同》第八章违约责任第一条之规定，承担违约责任。原告作为守约方在有权要求被告赔偿一切经济损失和按本合同约定的金额支付违约金的同时，终止本合同。药品是一种特殊商品，药品经营是一个特殊行业经营，相关行政机构对前期申办、开办、选址、营业场所、从业上岗人员、硬件、设施、设备均有严格的要求，现被告不能按合同履约，对原告造成严重的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，特向贵院提起诉讼，�求判如所请。被告衡阳市人人乐百货有限公司辩称：1、与被告签订合同的是邱兰桂，在合同中约定的双方经济项目是龙盛堂药房。根据原告提交的材料，龙盛堂药房属于个体工商户，具备与被告签订合同和履行合同的资格，而本案原告药立方公司的经营主体资格是有限责任公司分公司，与实际合作的龙盛堂药房并不具备经营主体的承继关系和隶属关系，均属于各自独立的民事主体，龙盛堂药房加盟药立方有限公司并不当然排除龙盛堂药房与被告继续合作与合同主体地位，药立方公司不会因为龙盛堂的加盟而成为租赁合同的承租主体，并承继合同的相关义务，被告认为原告主体不适格，无权要求被告承担相应违约责任；2、被告并未单方主张解除租赁合同，原告通过诉讼方式要求解除与被告的租赁合同，不仅无合同依据，而且无法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的证据1原告营业执照、药品经营许可证、食品经营许可证、加盟合同，因被告只是对该证据的关联性有异议，对真实性、合法性均无异议，本院予以认定。对原告提交的证据3租赁合同及补充协议，因被告只是对该证据的证明目的有异议，对其真实性无异议，本院予以认定。对原告提交的证据4现场照片，虽然原告对该证据的真实性和证明目的均不予认可，但没有提供证据予以反驳其真实性，经本院现场查看核实，该证据确实反映的是本案的现场情况，因此，对该证据的真实性，本院予以认定。对原告提交的证据6各项费用发票及清单，因被告没有提出证据反驳其真真实性�因此对该证据的真实性，本院予以确认。本院根据原、被告提交的证据以及原、被告及其委托代理人的当庭陈述，确认以下事实：衡阳市雁峰区龙盛堂大药房负责人邱兰桂（甲方）与被告人人乐公司（乙方）于2015年1月8日签订《租赁合同》以及《补充协议（租赁）》，约定由衡阳市雁峰区龙盛堂大药房租用被告负一楼层超市门面，建筑面积76.7平方米，实用面积59平方米的铺面。协议约定租期为自2015年3月1日至2018年2月28日。《补充协议（租赁）》明确了该门面租金按建筑面积86元/平方米/月的标准计算，合计月租金为6600元/月，其中关于租金递增的约定为：2015年3月1日至2016年2月29日租金标准为6600元/月，2016年3月1日至2017年2月28日租金标准为7260元/月，2017年3月1日至2018年2月29日租金标准为7986元/月。《租赁合同》以及《补充协议（租赁）》还约定了甲方责任、乙方责任和违约责任等内容。另查明，衡阳市雁峰区龙盛堂大药房于2011年8月15日取得个体工商户经营执照，经营者为邱兰桂。按照国家法律规定，个体工商户不具备企业资质不得进行药品经营活动，衡阳市龙盛堂大药房遂与衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司于2015年3月9日签订了《衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司加盟合同》，约定设立衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店。原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店成立日期为2014年11月25日，2015年3月24日取得营业执照，2015年11月31日取得《药品经营许可证》。由于国家三证合一的改革，原告于2016年4月1日取得了现有的营业执照，并被衡阳市工商局收回了2015年3月24日的营业执照。原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店�照《租赁合同》以及《补充协议（租赁）》的约定向被告人人乐公司交纳了相应的租金和电费。再查明，2016年6月28日上午被告人人乐公司告知原告人人乐负一楼超市要闭店装修，2016年8月中旬重装开业，原告药立方人人乐店在与被告人人乐公司协商未果的情况下停业。截至原告向本院起诉时，被告仍未将负一楼超市重新装修开业。本院于2016年9月18日在现场查看时，发现被告在户外的广告牌、户内的电梯口楼层告知牌均显著标明了原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店的字号。同时，被告亦在户外和户内悬挂了《敬告牌》，载明：“……人人乐负一楼超市将于6月30日（星期四）开始闭店装修升级，8月中旬重装开业……”。本案在审理过程中，原告药立方人人乐店于2016年10月31日，向本院提出司法鉴定申请，请求对原告店内药品库存数量及价值、药店固定资产残值、营业利润进行评估。本院于2016年12月12日委托衡阳市天翼资产评估有限公司对原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店药品库存数量及现有价值（包含药品报废价值）、药店固定资产残值以及因合同终止造成的损失进行鉴定。衡阳市天翼资产评估有限公司于2016年12月30日作出衡天翼评字［2016］第141号《衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店药品固定资产及合同损失项目资产评估报告书》，评估结论为：在评估假设成立的条件下，在评估基准日2016年12月12日，评估原值342,498.77元，评估净值6479.19元，损失336,019.58元，其中：库存商品评估原值53,578.77元，评估净值2,321.19元，损失51,257.58元；设备设施评估原值30,520.00元，评估净值4,158.00元，损失26,362.00元；经营损失258,400.00元。本次司法鉴定费用为5000元，原告药立方人人乐店先行垫付。对于本案的争议焦点，本院作如下分析认定：一、关于原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店主体是否适格的问题。首先，原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店虽没有与被告衡阳市人人乐百货有限公司直接签订房屋租赁合同，但是衡阳市雁峰区龙盛堂大药房的负责人邱兰桂在与被告签订租赁合同后，采用加盟的形式将衡阳市雁峰区龙盛堂大药房重新设立为衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店，并取得了《药品经营许可证》，以保障租赁合同目的的实现。其次，衡阳市雁峰区龙盛堂大药房重新设立为衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店后，在其装修和缴纳租金期间，被告人人乐公司均未向原告表达过异议，也没有要求重新签订租赁合同，�是按照《租赁合同》以及《补充协议（租赁）》约定的内容履行，其对于合同履行者的变更应当是知情的。再次，被告人人乐公司在其户外的广告牌、户内的电梯口楼层告知牌上均显著标明了原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店的字号，其行为已经默认了合同的履行者变更为原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店。因此，本院认为，被告衡阳市人人乐百货有限公司已经实际上认可了房屋租赁合同主体变更的事实，原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店具有本案适格的主体资格。二、关于被告衡阳市人人乐百货有限公司是否存在违约行为的问题。被告衡阳市人人乐百货有限公司在履行《租赁合同》以及《补充协议（租赁）》期间，在没有与原告药立方人人乐店进行协商沟通达成一致意见的情况下，作出负�楼人人乐超市停业装修的决定；同时，被告对外宣称人人乐负一楼超市将于2016年6月30日（星期四）开始闭店装修升级，8月中旬重装开业，但实际上，至今仍没有兑现8月中旬开业的承诺，导致合同目的未能实现，其行为已经构成违约。三、关于原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店损失范围及金额问题。根据衡阳市天翼资产评估有限公司于2016年12月30日作出衡天翼评字［2016］第141号《衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店药品固定资产及合同损失项目资产评估报告书》的评估结论，原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店的各项损失总计为336,019.58元，其中：库存商品损失51,257.58元、设备设施损失26,362.00元、经营损失258,400.00元。本院认为，衡阳市天翼资产评估有限公司是依法设立的、具有资产评估资格证书的评估公司，参与本次评估的工作人员也具有相应的评估资质，因此，其出具的评估报告书合法有效。对于评估报告所确定的库存商品损失51,257.58元、设备设施损失26,362.00元，因被告没有提供有效证据予以反驳，本院对此予以采纳；对于评估报告所确定的经营损失258,400.00元，考虑到经营损失具有不确定性的因素，且原告药立方人人乐店在知晓被告人人乐公司无法在八月中旬重新开业的情况下，没有采取有效的措施及时防止损失的扩大，具有一定的过错，因此，本院认为对原告的经营损失期间应当予以核减，酌情考虑六个月的搬迁过渡期，即经营损失期间从2016年6月29日停业之日开始算至2016年12月29日截止。原告在本案中主张的经营损失为每月8000元，低于评估报告确定的日平均利润额473元，属于对自身权利的合法处分，本院予以采纳。因此，原告的经营损失为48000元（6个月×8000元=48000元）。综上，原告上述各项损失共计125619.58元。本院认为：原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店与被告衡阳市人人乐百货有限公司之间成立房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。被告衡阳市人人乐百货有限公司单方面做出负一楼人人乐超市停业装修的决定，同时被告未能在其承诺的时间段内让负一楼人人乐超市重新开业，导致原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店无法实现其租赁门面进行药品经营目的，已经构成违约，因被告违约，原告诉请要求解除合同，终止双方的权利义务，其请求符合法律规定，本院予以支持。同时，由于被告的违约，对原告造成了损失，故被告应赔偿原告125619.58元、司法鉴定费5000元。对于原告提出的要求被告退还2016年7月租金7260元、2016年6月30日租金242元、租赁保证金13200元、客户维护费30000元的诉讼请求，因没有提供证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店与被告衡阳市人人乐百货有限公司2015年1月8日签订的《租赁合同》以及《补充协议（租赁）》；二、被告衡阳市人人乐百货有限公司自本判决生效之日起五日内赔偿原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店人民币125619.58元、司法鉴定费5000元，共计130619.58元；三、驳回原告衡阳市新兴药�方药房连锁有限公司人人乐店的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7342元，原告衡阳市新兴药立方药房连锁有限公司人人乐店负担2447元，被告衡阳市人人乐百货有限公司负担4895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 鲁 值 良人民陪审员 欧阳秋顺人民陪审员 谢 景 华二〇一七年四月二十一日代理书记员 彭 俊 洁校对人：彭俊洁注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国�事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。