广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤02民终704号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邓尚坤，男，1982年12月12日出生,汉族，住广东省乐昌市。
委托诉讼代理人：黄森彬，广东智成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋开成，男，1973年4月7日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈凤连，女，1974年8月19日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：林红福，广东秦唐律师事务所律师。
上诉人邓尚坤因与被上诉人蒋开成、陈凤连租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人邓尚坤及其委托诉讼代理人黄森彬、被上诉人蒋开成、陈凤连及其委托诉讼代理人林红福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓尚坤上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项。2.判令蒋开成、陈凤连退回押金10000元。3.一、二审诉讼费由蒋开成、陈凤连负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，邓尚坤根本不存在违约行为。1.从一审法院认定的事实可以得知，邓尚坤已于2017年4月23日支付了钓鱼场一年的租金，即从2017年4月23日起至2018年4月23日止，邓尚坤在此期间可在租赁的钓鱼场内从事经营活动。既然邓尚坤已经履行了合同的主要义务，便不存在违约行为。2.一审法院从微信聊天记录即断定邓尚坤不履行合同的主要义务，蒋开成、陈凤连可以解除合同，是不当及自相矛盾的。既然一审法院已经查明邓尚坤缴纳了一年租金，即说明邓尚坤已经全面履行了合同义务，不存在违约行为。3.涉案《钓鱼场租赁合同》是在一审法院主持下，经双方协商后解除的，是双方达成合意的结果。因此，合同双方均不存在违约行为，10000元押金应退还邓尚坤。二、涉案转让费与租赁合同性质不符，应不予支持。从民事交易规则而言，转让费是指租户在店铺租赁期内征得房东同意后将房屋转租给他人，将与房东之间原剩余的租赁期限，连同租户的装修，购买的设备、经营项目等一并转给下一个租户，由原租户向下一个租户收取的超过应收取房租的费用。其本质是承租人转让承租物给次承租人时所发生的费用。从邓尚坤与蒋开成、陈凤连签订的《钓鱼场租赁合同》可以明确得知，涉案鱼塘的场地和房屋属陈凤连所有，邓尚坤不存在转租行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，邓尚坤的主要合同义务是支付租金，而本案《钓鱼场租赁合同》除要求邓尚坤给付租金外，还要求邓尚坤给付转让费，而收取转让费的行为明显与租赁合同的性质不符，其本质是出租人利用主体优势强迫邓尚坤支付的费用。根据权利和义务相对应的民法原则，支付转让费是邓尚坤单方的负担行为，邓尚坤从中未得到任何利益，应不予支持。综上所述，本案是双方当事人经法院调解达成合意解除合同，蒋开成、陈凤连应退还押金10000元，且邓尚坤无需支付30000元转让费。
蒋开成、陈凤连辩称，一、根据蒋开成、陈凤连于本案一审期间所提供的微信聊天记录、《欠条》等证据可以证实，邓尚坤在租赁合同期限内自愿退出经营，并要求蒋开成、陈凤连收回涉案场地，本案是邓尚坤违约，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、双方当事人签订《钓鱼场租赁合同》的目的是用于经营。蒋开成、陈凤连在签订涉案租赁合同前是从事钓鱼场经营业务，邓尚坤签订租赁合同的目的也是将租赁物用于经营活动，蒋开成、陈凤连通过租赁将钓鱼场的经营权利转移给邓尚坤，并因此获得一定对价，没有违反法律、行政法规的强制性规定，有权要求邓尚坤支付30000元转让费。
蒋开成、陈凤连向一审法院起诉请求：判令邓尚坤归还30000元。
邓尚坤向一审法院反诉请求：1.判令解除邓尚坤与蒋开成、陈凤连签订的租赁合同；2.判令蒋开成、陈凤连退回押金10000元、2017年9月29日至2018年4月23日的租金10158.9元，以及违约金10000元，合计30158.9元；3.判令本案诉讼费用由蒋开成、陈凤连负担。
一审法院认定事实:2017年4月23日，邓尚坤与蒋开成、陈凤连经口头协商约定，将蒋开成、陈凤连位于韶关市浈江区新韶镇石山村委石陂村18号鱼塘和房屋出租给邓尚坤经营使用。当天，邓尚坤根据双方协议，将1年租金18000元、鱼塘的鱼折款7500元、押金10000元，共计35500元，支付给蒋开成、陈凤连，并由陈凤连出具收据给邓尚坤收执。2017年4月24日，蒋开成、陈凤连与邓尚坤签订书面的《钓鱼场租赁合同》，该合同第一条约定，甲方（蒋开成、陈凤连）自愿将位于石山村蒋屋村18号陈凤连的鱼塘场地和房屋、15个烧烤炉、鱼塘边上的凉亭1个租给乙方（邓尚坤）做钓鱼场使用，每年租金为￥18000元（壹万捌仟圆整），租期从2017年4月24日至2025年4月24日（8年），每年租金按5%递增。合同期满，在同等的条件下，若甲方钓鱼场继续出租，乙方享有续租的优先权，价格另定。第五条约定，钓鱼场转让费三万，没得退给乙方，乙方不能抵任何费用。第七条约定，乙方在签订本合同的同时应向甲方缴交押金壹万元，押金不计息，乙方不得以押金相抵任何费用。合同期满后，乙方手续完善，交清一切费用，甲方才将所收押金退回乙方。如乙方中途退钓鱼场，押金和租金不退。当年租金定在5月1日前交清，逾期不交，超过柒天不交租，作违约处理，甲方有权收回钓鱼场不租给乙方，并没收押金，清点室内物品，如室内还有乙方物品，乙方不取回，则甲方有权处理。由此造成的经济损失由乙方负责。另不得转租第三者，否则视为违约。第二十条约定，如甲方违约需赔乙方人民币￥10000元（壹万元整），及乙方所建建筑物按造价赔偿。蒋开成、陈凤连在该合同的甲方签名栏签名并捺手印，邓尚坤也在该合同的乙方签名栏签名并捺手印。2017年4月25日，蒋开成、陈凤连要求邓尚坤按双方合同约定支付转让费30000元，邓尚坤表示资金困难，经双方协商，同意延期半年支付，于是邓尚坤出具《欠条》给陈凤连收执，欠条载明：“本人邓尚坤欠陈凤连钓鱼场转让费30000.00整，叁万圆整人民币，于2017年10月1日付清。欠款人：邓尚坤（指模），2017年4月25日”。2017年9月27日，陈凤连通过微信催促邓尚坤支付转让费。邓尚坤以微信方式回复表示，由于其没有资金经营钓鱼场，蒋开成、陈凤连可收回鱼场并出租，不会要求违约金。之后，蒋开成、陈凤连因邓尚坤不交纳转让费及不经营钓鱼场，遂收回出租的钓鱼场及房屋。现双方就转让费30000元无法协商，蒋开成、陈凤连遂向该院提起诉讼，请求法院支持其诉求，邓尚坤则提起反诉，请求该院支持其反诉请求。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。蒋开成、陈凤连与邓尚坤经协商，双方达成协议并签订了《钓鱼场租赁合同》，约定蒋开成、陈凤连将其位于石山村蒋屋村18号的鱼塘及房屋出租给邓尚坤经营。该合同内容合法，依法受法律保护，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订合同后，蒋开成、陈凤连依约将租赁物交由邓尚坤经营使用，邓尚坤按约定交纳了1年租金、押金等费用。但对转让费30000元，因双方合同有约定，邓尚坤也向蒋开成、陈凤连出具了欠条并约定了支付时间，该欠条对邓尚坤具有法律约束力。邓尚坤未按约定时间付清转让费，故蒋开成、陈凤连请求其支付30000元，该院依法予以支持。对于邓尚坤反诉请求解除其与蒋开成、陈凤连签订的租赁合同的问题。由于邓尚坤已退场并同意蒋开成、陈凤连收回场地，故邓尚坤已明确表示并以其行为表明其不履行主要义务，依法可以解除双方合同。对于邓尚坤反诉请求退回押金10000元、租金10158.90元、违约金10000元，合计30158.90元的问题。由于造成双方解除合同，系邓尚坤的行为所致，应由邓尚坤负全部责任，根据双方签订的租赁合同约定，如邓尚坤中途退场，租金和押金不予退回；对于违约金，双方合同约定的是如蒋开成、陈凤连违约，需赔偿邓尚坤违约金。而本案系邓尚坤违约所致，故邓尚坤反诉请求蒋开成、陈凤连退回押金、租金、违约金的请求，不符合双方合同约定，该院依法不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年12月20日作出（2017）粤0204民初2356号民事判决：一、解除蒋开成、陈凤连与邓尚坤于2017年4月24日签订的《钓鱼场租赁合同》；二、邓尚坤欠蒋开成、陈凤连30000元，应于判决生效之日起5日内支付给蒋开成、陈凤连；三、驳回邓尚坤的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275元，诉讼保全费320元，反诉费277元，合计872元，由邓尚坤负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院仅对邓尚坤上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点是：一、邓尚坤是否需要向蒋开成、陈凤连支付30000元转让费。二、蒋开成、陈凤连是否需要向邓尚坤返还押金10000元。
一、关于邓尚坤是否需要向蒋开成、陈凤连支付30000元转让费的问题。邓尚坤称30000元转让费是在其已对钓鱼场投入资金后，被蒋开成、陈凤连强迫加入合同条款的，其是迫于无奈，但对此未提供证据予以证实。且假设本案事实确如其所述，邓尚坤可以通过拒签合同或其他方式予以救济，但邓尚坤并未实施上述行为，而是与对方签订了租赁合同，且自合同签订后至本案纠纷发生前，邓尚坤也从未对交纳转让费的合同条款提出异议，仅是表示没钱支付而已。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，邓尚坤应对此承担举证不能的法律责任。因此，该《钓鱼场租赁合同》应视为双方真实意思的表示，内容合法有效，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。根据租赁合同的约定，邓尚坤在租赁钓鱼场的同时需要向蒋开成、陈凤连支付转让费30000元。2017年4月25日，邓尚坤也出具《欠条》，再次确认其需支付30000元转让费的义务，支付时间为2017年10月1日。现蒋开成、陈凤连诉请要求邓尚坤按照租赁合同及欠条约定支付转让费，有事实和法律依据，一审法院予以支持得当，本院予以维持。
二、关于蒋开成、陈凤连是否需要向邓尚坤返还押金10000元的问题。2017年9月27日，蒋开成、陈凤连通过微信方式催促邓尚坤支付转让费，邓尚坤以微信方式回复蒋开成、陈凤连，称其没有资金继续经营钓鱼场，故出租人可收回钓鱼场并另行出租，蒋开成、陈凤连答复称同意收回，此行为应视为双方就解除涉案《钓鱼场租赁合同》达成合意，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的约定，租赁合同自双方通过微信方式协商一致后解除，并非因一方当事人违约而终止，故一审法院认定造成租赁合同的解除是因邓尚坤违约行为所致，此属认定事实错误，本院依法予以纠正。因此，在双方协商一致同意解除租赁合同且合同也未约定如邓尚坤不交纳转让费需扣除押金的情况下，蒋开成、陈凤连应将收取的10000元押金退回邓尚坤。
综上所述，一审法院认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以纠正。邓尚坤的上诉主张部分有理，对其有理部分，本院予以支持。理由不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2356号民事判决第一、二项；
二、撤销韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2356号民事判决第三项；
三、蒋开成、陈凤连应于本判决生效之日起5日内返还押金10000元给邓尚坤；
四、驳回邓尚坤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元，财产保全费320元，合计595元，由邓尚坤负担。反诉费277元，由蒋开成、陈凤连负担100元，邓尚坤负担177元。一审案件受理费、财产保全费已由蒋开成、陈凤连预交，由一审法院清退595元给蒋开成、陈凤连，邓尚坤应向一审法院交纳一审案件受理费、财产保全费合计595元。反诉费已由邓尚坤预交，由一审法院清退100元给邓尚坤，蒋开成、陈凤连应向一审法院交纳一审案件反诉费100元。
二审案件受理费827元，由蒋开成、陈凤连负担100元，邓尚坤负担727元。二审案件受理费已由邓尚坤预交，由本院清退100元给邓尚坤，蒋开成、陈凤连应向二审法院交纳二审案件受理费727元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 斌
审判员 神玉嫦
审判员 李 罡
二〇一八年六月二十九日
书记员 江伟炜