宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终1874号
上诉人（原审原告）：雷某某，女，1972年11月8日出生，汉族，公司员工，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：李某某，宁夏辅德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁夏泰和房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路5号。
法定代表人：王某甲，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王某乙，宁夏平瑞律师事务所律师。
上诉人雷某某因与被上诉人宁夏泰和房地产有限公司（以下简称泰和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2016）宁0122民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人雷某某上诉请求：1.依法撤销原审判决的第二项，改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋所有权证书违约金51085元（按照已付房款计算中国人民银行同期贷款利率6%的标准，暂从2014年3月1日计算至2015年12月1日，并主张至判决生效后被告实际协助办理房屋所有权证之日止）；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对逾期办理房屋所有权证的违约时间计算错误。本案审理的是双方当事人之间的房屋买卖合同关系，而非被上诉人与银行之间的抵押合同法律关系，涉案合同明确约定涉案房屋应于2014年4月1日前办理房屋所有权证。一审法院无视合同约定将抵押时间与办理房产证时间混为一谈，即将抵押合同到期之日认定为房屋所有权办证之日并因此判定被上诉人不承担逾期办理房产证的违约责任错误；一审判决以2016年个人住房公积金贷款年利率2.75%标准计算违约金过低，不能弥补上诉人的经济损失。
被上诉人泰和公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。双方当事人在合同中明确约定涉案房屋抵押的事实，上诉人是知晓的，故事实上能办理房产证的时间为抵押解除后，一审法院以抵押应解除的时间加90日认定办理的合理时间是没有错误的。上诉人雷某某办理公积金贷款，故其因逾期办理房产证造成的损失仅为公积金贷款的利息损失，上诉人在一审未向法庭提交因逾期办理房产证所造成的损失。
上诉人雷某某一审诉讼请求：1.判决被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋所有权证书；2.判决被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金51085元（按照已付房款计算中国人民银行同期贷款利率6%的标准，暂从2014年3月1日计算至2015年12月1日），并主张至判决生效后被告实际协助办理之日止；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明，2012年10月19日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：泰和地中海销字第2012年1231号）及《商品房买卖合同》之补充协议。《买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于银川德胜工业园区德胜西路泰和地中海小区三期住房一套，面积106.56平方米，每平方米单价4566元，房屋总价款486553元，房款支付方式为公积金付款，被告应于2013年11月30日前将房屋交付原告使用，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。《补充协议》约定：原告选择一次性付款或公积金贷款的，原告自行办理产权登记证，被告予以配合。2014年1月25日，经原、被告双方实地测量，涉案房屋的实测面积为106.56平方米，原告应支付被告购房款486553元。2014年1月25日，被告给原告出具486553元销售不动产统一发票。2014年2月16日，被告向原告交付了涉案房屋。现因被告就泰和地中海小区三期未在贺兰县住房和城乡建设局房屋产权产籍管理所办理房屋初始登记业务，导致原告无法办理房屋产权证书。
一审法院另查明，被告2012年开发建设的三期8-15号楼，2013年12月竣工交付使用，该项目在2012年开发建设时办理了土地和在建工程抵押手续，抵押贷款银行为中国工商银行银川东城支行，该笔贷款于2015年10月到期，由于被告未能及时偿还贷款，现已办理了抵押物置换，但银行无相应指导文件，只办理续押手续，由于银行仍不予办理三期土地抵押和在建工程的解押手续，贺兰县房屋管理部门无法办理三期房屋初始登记业务，同时也无法为住户办理房产证。2015年8月，贺兰县房屋管理部门函告被告公司，要求被告公司与银行进一步协商沟通，解决上述问题。
一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房合同》及《补充协议》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。否则应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。原告按照合同约定通过办理住房公积金贷款履行了付款义务，被告亦履行了房屋交付义务，但因涉案房屋建设项目在2012年开发建设时办理了土地和在建工程抵押手续，抵押贷款于2015年10月到期，因被告公司未能及时偿还贷款，且办理抵押物置换，新增土地抵押，但银行无相应指导文件，只办理了续押手续，由于银行不予办理解押手续，造成贺兰县房管部门无法为住户办理房产证。原告无法取得诉争房屋的权属证书。综上，由于被告方原因，原告未能取得房屋权属证书，应当承担违约责任。一、关于违约责任的计算标准问题。因原、被告双方在《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》中并未约定被告逾期办证的违约责任，且原告庭审亦未能确定损失数额，根据被告在履行合同过程中的违约情形，兼顾房屋买卖合同双方的利益，依据中国人民银行2016年个人住房公积金贷款年利率2.75%标准进行计算。二、关于违约责任时间计算。本案《银川市商品房买卖合同》第四条土地抵押情况条款中已表明涉案商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行银川东城支行，抵押登记部门为贺兰县国土资源局，抵押登记时期为2012年9月21日。房屋买卖合同系双方当事人自愿签订，被告在合同条款中已告知原告已经设立的相关权利，被告不存在隐瞒权利瑕疵进行交易的情况，故涉案土地及在建工程项目在贷款期间，因抵押权未注销而影响房屋产权登记手续办理，被告不承担违约责任。被告应于2015年10月偿还贷款，将抵押权注销，在合理期间（90日）内办理房屋产权登记，但因未能偿还贷款且办理抵押物置换未果，从而造成房屋产权登记持续迟延，被告应对合理期间外持续迟延的期间承担违约责任，即从2016年2月起计算违约金，计算至被告协助办理房屋产权证之日止。综上所述，原告要求被告继续履行合同，协助办理房屋产权证，并非被告客观不能解决，故该项请求予以支持。被告承担违约金暂计至2016年7月，计算为6690元。即：486553元×2.75%／年×6个月。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、被告宁夏泰和房地产有限公司于判决生效之日起三个月内协助原告雷某某办理位于银川德胜工业园区德胜西路泰和地中海小区三期房屋的房产权属证书；二、被告宁夏泰和房地产有限公司于判决生效之日起十五日内向原告雷某某支付逾期办理房屋所有权证书违约金6690元；并支付自2016年8月至实际协助办理房屋产权证之日止。（按已付购房款486553元为基数，以基准贷款年利率2.75%的标准计算）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1078元，减半收取539元，由原告雷某某负担469元，由被告宁夏泰和房地产有限公司负担70元。
双方当事人在二审期间均无新证据提交。
经二审审理查明的事实及采纳的证据与一审相同，本院予以确认。
本院认为，双方当事人所订立的合同真实、有效，双方均应履行。本案的焦点在于被上诉人办理房屋产权证的逾期时间以及逾期违约金的标准，关于违约时间的认定，经审查，《商品房买卖合同》中对于土地的抵押情况中明确写明了涉案商品房所分摊的土地使用权上已设定了抵押权，抵押登记日期为2012年9月21日。在抵押权未注销期间，涉案房屋无法办理产权登记手续。一审法院据此认定被上诉人自抵押权到期之日之后的90日为办理房屋产权的合理期间并无不妥。关于逾期违约金的认定，本案中无证据证明上诉人实际损失数额，一审法院综合考虑本案被上诉人的违约情形及双方当事人的利益，以同期同类贷款利率认定违约金利率标准亦无不妥。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1078元，由上诉人雷某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 鹏
审 判 员 张 婧
代理审判员 郭燕荣
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 田 华