贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民二（商）终字第859号
上诉人（原审被告）吴泽森。
委托代理人杜思恩、张鸿，贵州致正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）松景阁小区业主委员会，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海花园。
负责人秦双林（业主），该小区业委会主任。
委托代理人罗迎春，男，1947年10月3日出生，汉族。
上诉人吴泽森因与被上诉人松景阁小区业主委员会（以下简称松景阁业委会）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2014）筑观法民初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，被告吴泽森系观山湖区松景阁小区4栋3单元502号住宅业主，该住宅建筑面积为141.89平方米。原告松景阁业委会于2007年8月、2010年8月分别与双诚物业签订了《“松景阁”小区物业管理委托合同》、《“松景阁”小区物业服务续聘合同》，委托双城物业实行统一管理并收取相关物业服务费。后双诚物业撤出松景阁小区，并将在合同期限内部分业主欠交的物业管理费的债权转让给原告松景阁业委会，在转让协议书附件中载明被告吴泽森自2007年7月1日至2012年12月31日未缴纳物业管理服务费共计5789.14元。2013年，“松景阁”小区组建松景阁物业管理服务中心对小区实行业主自管，并向业主及被告发出收费催款单，但被告称该通知单并未发放到本人手上，且已交了2013年上半年的物管费415.03元，双方为此未能协商解决，原告遂诉至法院请求：1、判令被告吴泽森交纳物业管理费和滞纳金10999.22元；2、本案案件受理费由被告负担。另查明，该小区物业管理服务收费标准为：2007年7月1日至2010年12月31日每平方米0.60元／月；2011年1月1日至2012年12月31日每平方米0.65元／月。被告于2007年7月1日至2010年12月31日共42个月未交物业管理费为3575.62元；2011年1月1日至2012年12月31日共24个月未交物业管理费为2213.52元，共计5789.14元。再查明，2011年3月12日经小区业主大会会议表决通过“松景阁”小区业主公约，其中公约的第二十七条规定“业主不按规定缴交物业管理服务费及法律规定的相关费用的，处以每日百分之三的滞纳金……。”
原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案双城物业与松景阁业委会所签订的《“松景阁”小区物业管理委托合同》、《“松景阁”小区物业服务续聘合同》符合《物业管理条例》的相关规定，合法有效，对全体业主具有约束力。双城物业已依约履行了自己的义务，为小区提供了日常的物业管理服务，理应享有收取物业管理服务费的权利。后双诚物业撤出松景阁小区，并将在合同期限内部分业主欠交的物业管理费的债权转让给原告，属债权让与。被告对此提出未收到原告与双城物业之间的债权转让通知因而转让对被告不发生效力的意见，从生活实际可知原告不可能将债权转让通知按一户一通知的形式进行，将该通知在本小区张贴公告具有一定的合理性、可行性，故对被告的上述辩论意见不予采信。根据双城物业与松景阁业委会约定的收费标准即2007年7月1日至2010年12月31日每平方米0.60元／月，2011年1月1日至2012年12月31日每平方米0.65元／月及被告住宅面积141.89平方米与被告未交物业管理服务费的期限计算，被告自2007年7月1日至2010年12月31日共42个月未交物业管理费为3575.62元；2011年1月1日至2012年12月31日共24个月未交物业管理费为2213.52元，共计5789.14元。对被告辩称其未实际居住依照相关规定只能缴纳物业管理服务费的一半的意见，根据贵州省物价局、贵州省建设厅关于印发《贵州省物业管理服务收费管理办法》的通知第十九条规定、《贵州省物业管理条例》第六十七条规定，入住以交钥匙为准，故对被告的意见不予采纳。关于原告诉请被告支付该费用滞纳金5210.08元，被告以原告与双城物业债权转让未转让滞纳金为由辩称不应支付滞纳金，因原告诉请的标的为债权让与部分，在原告与双城物业的债权转让协议第一款第2项中明确约定：“债权转让所包括的物业管理费及滞纳金拖欠时间、欠费金额，以甲方即双诚物业提供的催费表为依据（见附件）”，在原告提交的附件中体现的是5789.00元，实际上是被告所欠的物业费，但对于滞纳金部分并未转让给原告，故对被告的意见予以采纳，至于原告诉称业主公约第二十七条规定：“业主不按规定缴交物业管理服务费及法律规定的相关费用的，处以每日百分之三的滞纳金……。”的意见，因涉及另一合同关系，故不予采信。综上，原告的滞纳金诉请不予支持。关于被告提出的诉讼时效问题，根据《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，双诚物业自2007年7月1日至2012年12月31日依约在松景阁小区履行义务，最后一期物业管理服务费是2012年12月31日，另本案的原告自2013年1月接管以来一直在向业主及被告发出收费催款单并张贴在小区公告栏内，本案并未超过法律规定的诉讼时效，故对此不予采信。据此，根据《物业管理条例》第七条的第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《贵州省物业管理服务收费管理办法》的第十九条、《贵州省物业管理条例》第六十七条规定之规定，判决：一、被告吴泽森于本判决生效之日起十日内向原告“松景阁”小区业主委员会支付拖欠的物业管理费人民币5789.14元；二、案件受理费76元，减半收取38元，由被告吴泽森负担。
宣判后，上诉人吴泽森不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，适用法律错误。理由如下：首先，上诉人吴泽森的确于2007年7月1日收取了观山湖区松景阁小区4栋3单元502号房屋的钥匙，但在2012年12月31日之前并未实际入住该房屋，故上诉人吴泽森仅需按小区物业收费标准的50%缴纳物业管理费；其次，被上诉人松景阁小区业主委员会对2012年3月25日之前的物业服务费已经超过诉讼失效，上诉人吴泽森仅需按照松景阁小区物业收费标准的50%缴纳2012年3月25日至2012年12月31日期间的物业服务费424.25元。请求：撤销原判，改判上诉人吴泽森向被上诉人松景阁小区业主委员会缴纳424.5元的物业服务费。被上诉人松景阁小区业主委员会答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实，上述事实，有当事人的陈述、《“松景阁”小区物业管理委托合同》、《“松景阁”小区物业服务续聘合同》、《“松景阁”小区债权转让协议书》、业主手册、收费催款单、欠款统计表等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有两个：第一、上诉人吴泽森提出的按小区物业收费标准的50%缴纳物业管理费的上诉理由是否成立；第二、被上诉人松景阁小区业主委员会主张的物业管理费缴纳请求权是否超过诉讼时效。
关于本案的第一个争议焦点：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。由此可见，只要房屋已经交付，物业管理企业就要对公共部位包括环境卫生和秩序进行维修、养护、管理，且物业服务不针对业主的专用部位，即使上诉人吴泽森未入住，但其共有权和共同管理权亦因为物业服务得到了维护，故其应按照物业服务合同的约定履行缴纳物业管理费的义务。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人吴泽森提出的按小区物业收费标准的50%缴纳物业管理费的上诉理由不能成立。
关于本案的第二个争议焦点：诉讼时效指的是债权人怠于行使权利持续到法定期间，其公力救济权归于消灭的时效。本案中，被上诉人松景阁小区业主委员会已通过张贴催缴物业管理费通知单的方式行使了物业管理费催缴之请求权，不存在怠于行使权利之情形。另依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，原判以双方之间的物业服务合同所涉及的物业管理费系统一整体为由认定被上诉人松景阁小区业主委员会主张的物业管理费缴纳请求权未超过诉讼时效正确。
综上，上诉人吴泽森提出的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费76元，由上诉人吴泽森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢清明
代理审判员 庞 敏
代理审判员 余 鑫
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 张玉梅