黑龙江省宝泉岭农垦法院民 事 判 决 书〔2014〕宝民初字第432号原告张春贵，男，1962年4月1日出生，汉族。委托代理人王云侠，黑龙江天世律师事务所律师。被告鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区名苑小区一号楼201、202室。法定代表人陈文波，男，该公司总经理。委托代理人梁书龙，男，该公司法律顾问。委托代理人刘坤鹏，男，该公司项目经理。被告黑龙江省新华农场，住所地黑龙江省鹤岗市新华镇。法定代表人张海刚，男，该农场场长。委托代理人刘建生，黑龙江海格律师事务所律师。委托代理人纪永军，男，黑龙江省新华农场建设科科长。原告张春贵因与被告鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司（以下简称双吉公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2014年8月12日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告张春贵及委托代理人王云侠，被告双吉公司委托代理人梁书龙到庭参加诉讼。原告张春贵于2015年6月15日向本院提出申请，要求追加黑龙江省新华农场（以下简称新华农场）为本案共同被告，本院依法追加后，于2015年7月20日公开开庭审理了本案，原告张春贵及委托代理人王云侠，被告双吉公司委托代理人刘坤鹏、被告新华农场委托代理人刘建生、纪永军到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张春贵诉称：2011年3月12日，被告双吉公司因拆迁原告自有的217.74平方米有照房屋及28.37平方米的无照独立房屋，与原告签订了《房屋拆迁产权调换补偿补充协议》（以下简称房屋拆迁协议），约定双吉公司拆迁原告自有房屋，补偿给原告11-12号楼之间的裙房商服第二、三户一二层及第三层住宅，回迁期间最晚为2012年5月1日。时至今日，双吉公司未按约定安置回迁房屋给原告，故诉至法院：一、要求双吉公司履行协议，按签订房屋拆迁协议时的规划设计图纸面积，补偿给原告11-12号楼之间的裙房商服第二、三户一二层及第三层住宅；二、如双吉公司交付的裙房商服第二、三户一二层面积小于合同约定面积，赔偿原告面积差价款392464元；三、要求双吉公司给付一次性搬家费、迟延交付房屋的租房安置费7500元，2012年5月1日至2015年4月1日商服用房的租金损失258000元；上述各项损失共计657964元。庭审中原告陈述的事实及理由：本人有三个出租的平房，在签订房屋拆迁协议前，新华农场领导让本人带头拆迁，本人提出两个条件，要求只要商服，回迁原来的位置，这两点基本满足。关于商谈回迁面积的时候，领导告诉本人就和开发商双吉公司谈，2011年3月11日下午在农场机关生产部和开发商谈的，最终结果是本人的房屋这一堆一块（按现有房屋整体现状）给本人回迁两户商服，这两户商服参照已经盖好的5-6号楼之间的裙房商服的样式、结构、面积一样，在西侧给本人建好。双吉公司在履行回迁合同中违约违法，第一，未按合同约定的时间给原告回迁，约定的回迁日期是2012年5月，但该年份根本未建回迁房屋，回迁房屋是2013年5月开工，2013年9月才完工。第二，双吉公司没有履行承诺按照设计面积给原告回迁，即未按5-6号楼之间裙房商服的面积给原告回迁。规划设计总平面图标明东西跨度是12米，而开工建设的是14.5米，而且把商服门脸开间(门面宽度)施工为4.5米，原约定的门脸开间是6米，跨度是12米，面积为72平方米，两层为144平方米，两户为288平方米，该面积与5-6号楼之间裙房商服面积大致一致，5-6号楼之间裙房商服已建成的是5户商服楼，而11-12号楼之间裙房商服现在建成后是6户，多出了1户商服楼，双吉公司占为己有。第三，宝泉岭建设局出具的建筑施工许可证至今房屋开发方、施工方、监理方没有合理的变更过，但房屋与施工许可证载明的内容不符，所以说双吉公司是违法建筑行为。第四，按法律规定，拆迁之前必须先安置后拆迁，按协议约定，安置补偿费至今没有兑现。现在楼房已经建好，房屋开发建设相关行政批准手续的颁发时间均在双方签订合同之前，证明双吉公司在给原告承诺回迁条件的时候就已经知道回迁房屋的设计面积，签订拆迁协议时回迁面积是确定的，之所以产生诉争，原因是至今开发商、相关主管部门不向原告提供能够证明在签订拆迁协议时回迁房屋面积的规划设计平面图和施工设计图。根据证据规则，有证据不向法院提供，推定原告主张成立，所以，原告要求按5-6号楼之间裙房商服的面积差赔偿原告，符合事实及法律规定。双吉公司上述行为已构成严重违约，给原告造成的经济损失，应该承担赔偿责任。新华农场系双吉嘉园小区的立项、规划设计和建设单位，是承担法律义务的主体单位，因此申请追加新华农场为本案共同被告，要求其与双吉公司共同承担赔偿责任。被告双吉公司未提供书面答辩，庭审中口头辩称：对原告提出的拆迁事实认可，双吉公司竣工时间晚是因为开工时间晚，开工时间晚是因为拆迁时间长造成的。关于原告提出回迁房屋面积不够，双吉公司认为房屋拆迁协议中有约定且明确，协议当中虽然未标明长度、高度，但是有客观标准，即按照设计面积，双吉公司在诉讼前同意给付原告在合同中约定补偿的面积回迁房屋，双吉公司是否因回迁房屋面积不够而违约，按照双吉公司提交宝泉岭管理局备案的设计图纸，设计图纸上是有标准的，且是合理的。原告提出的一次性搬家费、租房费损失以及房屋租金损失，应提出相应的证据证明。虽然回迁的房屋竣工延期，但是对原告赔偿损失的计算有异议，双吉公司的工程在开庭前早已竣工，而原告计算损失的时间算至2015年4月1日，也就是说双吉公司有交付标的物的能力时，原告因某种原因不接受交付造成的损失，双吉公司不承担责任。本案是房屋拆迁补偿合同，就应依据房屋拆迁补偿合同的内容履行，按照协议约定原告应当向双吉公司交付35万元房款（第三层住宅），原告长时间没有履行，原告存在违约问题。被告新华农场未提供书面答辩，庭审中口头辩称，新华农场并不是原告所述房屋的建设主体，建设主体单位为双吉公司，同时新华农场也未和双吉公司联合或者是合伙开发，双吉公司也不是挂靠或借用新华农场的资质进行开发，更何况新华农场也无房地产开发资质，双吉公司其在新华农场进行的房屋开发建设的行为是其自主经营，独立承担民事责任的行为，与新华农场无关。原告张春贵为证明其诉讼主张成立，向本院举示如下11组证据：1．房屋拆迁产权调换补偿补充协议（复印件）1份。该协议第1项主要内容为：被拆迁人(张春贵)的房屋按有照房屋面积217.74平方米，无照房屋面积28.37平方米。在第2、3项约定被拆迁人可调换楼房之后的空白处用笔手写内容为：12号与11号楼之间商服第二、三户1层2层和第三层住宅。注、1、2楼按设计面积互不找差。三层住宅（建设面积）156平方米。第5项内容为：拆迁人（双吉公司）向被拆迁人一次性支付搬家费500元，支付临时安置租房费每月200元。协议下方空白处用笔手写内容为：第三层住宅按156㎡找开发商35万元，如果建筑面积增加或减少，按每平方米2500元找差。回迁日期最晚于2012年5月1日前。协议签订时间为2011年3月12日，落款时间下方书写：证明人纪永军。欲证明该协议为双吉公司提供的格式合同，双吉公司对原告回迁的房屋特别标注，回迁面积按设计面积互不找差，证明原告至今没有回迁的原因是双吉公司未按当时的设计面积提供给原告，造成原告回迁房屋面积损失，同时证明协议约定一次性给原告支付搬家费500元，临时安置费每月200元，2012年5月1日前被告双吉公司给原告提供回迁房屋，由于未按约定履行义务，造成原告搬家费、安置费的损失。被告双吉公司质证意见为，对证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但该合同不是格式合同，其内容明显有双方协议加进来的东西；该合同证明不了原告提出其不能回迁的原因是因为面积不够，原告的说法客观说明不是双吉公司不交付原告房屋，是因为原告不办理入住手续，违约不在双吉公司，按协议约定回迁房屋按设计面积就是指按设计图纸确定的面积，诉讼中法院已将能证明该楼设计面积的图纸调取。被告新华农场质证意见为，对证据的真实性没有异议。该证据可以看出协议双方是双吉公司和原告，并无新华农场签字认可，是开发建设单位和原告双方签订的房屋拆迁协议，与新华农场并无关系，同时双吉公司是法人组织，能够独立承担相应的民事责任，原告作为具有完全民事行为能力的自然人，能够识别双吉公司是否与其具有签订合同的能力。原告辩解认为，应按照2011年3月12日签约时的设计面积给付原告回迁房屋，当时的设计面积到底是多大就应向原告履行多大面积的回迁房屋；双吉公司称法院已调取了该楼的设计图纸，应承担举证义务，由于双吉公司没有向原告提供当时合同约定的设计图纸资料，所以双吉公司不能证明提供的回迁房屋是足面积。2．原告申请法院调取的用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证（以下简称五证）复印件各1份。欲证明原告与双吉公司2011年3月12日签订房屋拆迁协议时，回迁房屋建设的相关审批手续已在行政机关办理完毕，该组证据能够证明签订房屋回迁协议时双吉公司对给原告回迁的房屋面积是知情、清楚的，能够说明双吉公司至今没有按照合同约定提供给原告房屋是违约在先。另外，该组证据载明建设单位、用地单位均为新华农场，该项目的建设主体、权利人为新华农场，新华农场对该建设项目有监督和管理的职责，双吉公司参与开发双吉嘉园小区的权利是新华农场授予的，新华农场作为建设主体应承担责任。被告双吉公司质证意见为，对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。该组证据证明不了双吉公司对原告回迁房屋面积是知情的，该组证据标注的是整个小区的总面积，不是回迁房屋设计图纸的设计面积。被告新华农场质证意见认为，对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。因为双吉嘉园小区是危房改造项目，按照黑龙江省农垦总局的要求，农场只是按照相关规定，履行了建设手续的主体地位，该项目实际办理规划、报批、设计、勘探、拆迁、建设、销售等全部手续都是由双吉公司自行报批，农场并不存档，也无权干涉其自主开发建设、销售等经营行为。原告辩解认为，在签协议的时候，双吉公司的张经理说盖楼房都有设计图纸，房屋拆迁协议上后添加的内容就是张经理书写的，该组证据能够反映当时设计图纸已经出来了，协议上双吉公司以标注的方式手写“按设计面积互不找差”，能证明回迁房屋设计面积双吉公司当时是知情的。3．新华农场建设科科长纪永军出具的情况说明1份。主要内容为：2011年我任新华农场拆迁办主任，负责配合双吉公司拆迁补偿工作，主要任务是拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议后实施房屋及土地产权灭籍工作。2011年3月12日，在时任分管建设的副场长姜洪财同志办公室，张春贵与双吉公司负责拆迁工作的张经理与张春贵协商并签订协议。张经理在现场用手指着双吉嘉园5-6号楼之间的裙房说：“外形与该裙房相当”，双方当时签订了房屋拆迁协议。欲证明原告与双吉公司签订房屋拆迁协议时，双吉公司明确提出按双吉嘉园小区5-6号楼裙房商服面积、外型给原告回迁，并且双吉公司承诺按当时的设计面积互不找差，同时证明双吉公司至今未按合同约定提供给原告符合设计面积的房屋，构成严重违约。被告双吉公司质证意见为，该份证据属于证人证言，证人应当出庭作证。被告新华农场质证意见为，该证据并没有明确说明面积是多少。原告辩解认为，该证据是农场工作人员从工作角度作出的情况说明，其内容与房屋拆迁协议相符，证实签订房屋拆迁协议双方的真实意思表示是应与5-6号楼之间裙房商服的外形和样式一致，此时设计面积已经出来，现在给原告回迁的11-12号楼之间的裙房商服楼外形和样式与5-6号楼不一致，由5户商服门市房变成6户商服门市房，所以导致给原告回迁的面积减少。4．黑龙江省新华农场华益楼综合商店、新华农场小毛食品商店、新华万客来粮油店证明各1份。主要内容为：三户商户各自于2012年至2014年一直租用新华路商服做经营场所，自2012年起年租金各自为4万元、5万元、4万元（平均价格每年4.3万元）。欲证明双吉公司给原告回迁的位于新华农场新华路的房屋系商服房屋，由于未按期回迁给原告造成的应收取房屋租金损失。被告双吉公司质证意见为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据不能直接证明原告的损失情况，三份证明的证明人是否与原告的商服房屋所在同一地段，三份证明人没有提供相应的租赁合同。被告新华农场质证意见为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据内容一样，仅仅是店名更换，应该是原告提前打印好让其盖章，个体经营户作为单位或者个人应出具租金收据，因此对上述证据不予认可。原告辩解认为，在其后举示的证据证能够证明这三户商服用房与原告回迁的房屋在同一地段，在新华农场新华路。5．原告申请法院调取的新华农场双吉嘉园规划总平面图（复印件）1份。欲证明原告回迁的房屋位置是新华农场双吉嘉园二区，位于新华农场新华路东侧，证明证据4中的位置在同一地段。被告双吉公司质证意见为，对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据看不出来能证明原告提出的证据4。被告新华农场质证意见为，没有异议。6．申请法院调取的农垦总局建设局规划科科长张立强笔录、宝泉岭管局城镇建设规划局科员夏春华笔录、新华农场建设科科长纪永军笔录各1份，新华农场出具的说明、宝泉岭管局城镇建设规划局出具的证明、借据（复印件）各1份。主要内容为：双吉公司现有在相关部门存档的资料均向法院复印提供，张春贵申请调取的其他资料不在本部门存档。欲证明双吉公司应按照约定的设计面积给原告提供回迁房屋，但该设计图纸双吉公司没有在行政主管部门存档或备案，双吉公司在签订合同时有欺诈行为。建设主管部门因工作人员失职导致宝泉岭农垦法院依法调取证据不能，不是原告的主观原因不提供。2013年12月17日新华农场建设科长纪永军将双吉公司当时设计图纸原件从宝泉岭建设局借出，送至农垦总局规划局。双吉公司应有规划、设计图纸，负有举证义务，双吉公司及建设主管部门至今未向法院提供，有证据不提供，推定原告的主张成立。被告双吉公司的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据证明不了原告所证明的问题，原告以该组证据提出双吉公司有举证的义务，没有任何的依据。被告新华农场质证意见为，农垦总局就原告反映的问题成立专案组，对该问题进行了调查，双吉嘉园小区的总平面是黑龙江广川工程设计有限公司（以下简称广川公司）规划设计的，他只有规划设计资质，双吉公司委托广川公司设计规划总平面，委托哈尔滨名人建筑设计院（以下简称名人设计院）、黑龙江龙煤矿业工程设计研究院有限公司（以下简称龙煤设计院）实施的建筑施工图设计，包括扩大初步设计。原告辩解认为，原告举示的施工许可证载明的工程设计单位为名人设计院，施工设计是由双吉公司委托，也应当在新华农场建设主管部门备案或者登记。法院在新华农场建设科调取的五证和双吉嘉园规划设计总平面图，其中建设用地许可证的附图是广川公司设计的，建设用地许可证的附图法院没有调取出来，建设规划图也是广川公司设计的。施工许可证建设单位为新华农场，设计单位为名人设计院，在原告与双吉公司签订拆迁协议之前，施工许可证已经办理完毕，所以签订协议之前施工图上的建筑面积很清楚的体现出来了。签订拆迁协议的时候没有龙煤设计院的事，设计可以变更，但应建设主管部门批准，应有合法的手续，并给原告一个合法的解释。施工许可证表明施工日期和竣工日期，但2013年才建设该房屋，双吉公司说原告违约，原告并未违约。合同约定按设计面积给原告提供房屋是双吉公司承诺的条件，原告无法取得当时的设计图纸，二被告负有举证责任。7．申请法院调取新华农场建设科科长纪永军的调查笔录1份、原告拍摄照片3张。笔录的主要内容与原告提供的证据3纪永军出具的情况说明基本一致。欲证明原告与双吉嘉园签订房屋拆迁协议时，双吉公司承诺按双吉嘉园小区5-6号楼裙房商服的外形、样式给原告回迁，并且当时协商时，在新华农场姜副场长办公室，距离双吉公司承诺的楼型大约有300米。照片显示5-6号楼裙房商服外形与给原告回迁商服的外形、面积不一致，外形有差别，给原告回迁的商服房屋比照5-6号楼裙房商服的外形多一户，挤占了原告的面积。被告双吉公司质证意见为，对调查笔录的真实性、合法性、关联性没有异议，对照片有异议。当时他们在办公室是随口一说，并没有说实际面积是多少，实际面积应根据双方签订的协议和新华农场拆迁补偿办法来确定。被告新华农场质证意见为，原告提到多建1户，双吉公司说的与5-6号楼之间的裙房商服也是模糊的概念，建设楼房外形不会是一模一样的，所以说当时在办公室随手指着说是一样的，并不是精准的说是一模一样的。因此，原告拿该证据要求一模一样的，是不客观的，这组证据与农场没有关联性，同时该组照片是由原告单方摄制提供的，并没有证据证明其真实性、合法性、关联性，对调查的笔录没有异议。原告辩解认为，二被告的质证意见只是给违约行为找借口，当时签订合同之前，回迁房屋并未实际建设，作为原告来讲关心的是回迁房屋的面积及位置，二被告今天均表示是随口一说，可见当时签订合同的时候，履约的目的就不明确，但结合书面的房屋拆迁协议，双吉公司手写标注按照设计面积互不找差，证明其承诺的设计面积很具体，在二被告承担举证责任的前提下，不向法院提供签订拆迁协议当时的设计面积是多少，只能按照当时与原告签订合同时候的意思表示来执行，原告强调的是设计的外形。原告另有证据证明5-6号楼之间的裙房商服的面积，其面积是准确的，按照5-6号楼之间裙房商服的面积和现有回迁面积之差，就是给原告回迁房屋少出来的面积。8．申请法院调取的双吉嘉园11-12号楼和5-6号楼之间商服测绘报告（复印件）各1份。欲证明双吉公司给原告回迁11-12号楼之间的裙房商服房屋面积分别为59.20平方米，5-6之间的商服面积分别为72.11平方米，每户相差12.91平方米（72.11平方米－59.20平方米），两户两层共相差面积51.64平方米（12.91平方米×2户×2层）。被告双吉公司质证意见认为，对该组的真实性、合法性没有异议，对证明问题有异议。原告举证体现的是5-6号楼之间裙房商服的面积，双吉公司在和原告签订协议的时候，协议体现的是11-12号楼之间裙房商服第二、三户为原告的回迁房屋，根据协议原告有照房屋面积为217.74平方米，无照面积为28.37平方米，根据新华农场拆迁计划方案，有照面积为一平方置换一平方米，无照面积为两平方置换一平方米，所以原告的回迁面积应为231.89平方米，按照房屋面积测绘报告，原告的回迁房屋面积为236.8平方米，已经超出原告原有的房屋面积，原告所述面积不够的说法是不成立的。被告新华农场质证意见为，具体争议是双吉公司和原告之间发生的，同意双吉公司的质证意见。9．申请法院调取的新华农场与双吉公司关于建设双吉嘉园小区授权建设的协议书（复印件）1份。欲证明双吉嘉园小区项目建设性质为危旧房改造，新华农场将该建设权利授予被告双吉公司具体实施，新华农场对该建设项目实施管理监督责任，按照双方的协议约定，新华农场对该建设项目负有监督职责，并且在双吉公司违法违约建设的前提下，有权收回授予双吉公司的开发权，该证据还能证明新华农场就是该项目的建设主体，所以新华农场应与双吉公司应对产生的法律后果共同承担。按照该建设协议第二项的内容，新华农场对拆迁的危旧房给予每户7500元的补贴，该协议可以证明作为建设主体单位新华农场，将其应当行使的国家对危旧房改造项目，享有的权利承担的义务以合作协议的形式授予了双吉公司，故二被告应共同承担责任。被告双吉公司质证意见为，对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。原告只是在面积上与双吉公司有异议，与本案无关。新华农场质证意见为，对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。新华农场与双吉公司签订的这份协议书，并不是新华农场和双吉公司联合开发的，新华农场在本项目工程中并无受益，协议中给予危房改造回迁户补贴等政策，是农场依据黑龙江省农垦条例行使的政府管理职能，鼓励开发小城镇建设，并不是与开发商联合开发。原告辩解认为，按照该协议内容，新华农场对该项目有监督管理权，双吉公司的开发权是新华农场授予的，双吉公司筹集的建设资金需存入新华农场专用账户，且新华农场为了防止在危房改造项目中，损害老百姓利益的行为，双吉公司需缴纳200万元的保证金，双吉公司代表新华农场进行开发建设。10．黑龙江省农垦总局住房和城乡建设局出具的关于新华农场在双吉嘉园小区建设中违法违规行为处理情况的通报、行政处罚决定书（复印件）各1份。欲证明总局住建局依据对新华农场双吉嘉园小区建设过程中违法违规行为调查处理，对建设主体新华农场违法违规建设罚款11.4万元，可以证明经过行政机关的调查处理，双吉公司的违规行为由新华农场承担责任。本案是因危旧房改造拆迁过程中引发拆迁补偿纠纷，拆迁行为是建设的前置行为，法律责任应由建设主体承担。被告双吉公司质证意见为，对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。原告证明的是新华农场有责任，与双吉公司无关。被告新华农场质证意见为，对该组证据的真实性、合法性没有异议。该证据显示存在违规超建问题，实际建设主体为双吉公司，建设主体并不是新华农场，新华农场作为行政主体单位因为管理不到位，承担行政管理责任，所进行的处罚。原告辩解认为，新华农场承担的不是行政管理责任，该证据的上显示总局住建局对建设单位新华农场违规建设进行处罚，建设单位和行政主体是同一概念。11．收据(复印件)2份。欲证明双吉公司给原告回迁的房屋商服楼第4、第5户出售价格为7600元/平方米。被告双吉公司质证意见为，对公司财务问题，代理人不知情，代理人不发表质证意见。被告新华农场质证意见为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。两份收据上的交款人分别是李成山、张玉英，与本案没有关联性。因原告提供的是复印件，应提供原件进行核对，由法院决定是否予以采纳。被告双吉公司为证明其反驳主张成立，向本院举示如下2组证据：1．房屋拆迁产权调换补偿补充协议（内容与原告提供的证据1相同的复印件）1份。欲证明原告向法院提交的该份证据与双吉公司提供的该证据不同，双吉公司提供的该证据上没有证明人，该份证据可以证明以下问题，该份协议是原告与双吉公司协商基础上合意形成的，该证据上没有证明人纪永军，说明当时签订协议时纪永军根本没有在场，至于原告提出的证据上的证明人是什么时候签上去的，双吉公司不清楚，证明行为属于个人行为，与案件的真实情况不一定相符。原告质证意见为，对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证明问题有异议，双吉公司在新华农场进行开发双吉嘉园小区所签订的所有合同都以这个形式进行，不是在合意的基础上形成的，是双吉公司在格式的基础上自行承诺的，字迹都是双吉公司的负责人添上去的，双吉公司提供的拆迁协议虽然没有证明人纪永军签字，但是纪永军作为拆迁办主任，参与拆迁是属实的，而且当时在场，当时还有主管建设的副场长姜洪才在场，在副场长的办公室签的协议，签完之后双吉公司的张经理拿了一份走了，给原告的一份原告就让在场的纪永军签字证明。被告新华农场质证意见为，与原告提供的这份证据的质证意见一致。2．法院调取的图纸（原告申请法院调取的广川公司和东升公司设计的新华农场双吉嘉园小区规划设计、黑龙江省建筑标准设计研究院有限公司设计的双吉嘉园小区6号楼初步设计说明书、龙煤设计院设计的新华农场双吉嘉园11-12号楼裙房初步设计说明复印件，表示不向法院举示，双吉公司申请向法院举证）3组，证明备案图纸与给原告所补偿的房屋结构是一致的，双吉公司没有任何的欺诈行为。原告质证意见为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。由广川公司和东升公司设计的新华农场双吉嘉园小区规划设计图里，没有11-12号楼回迁的裙房的规划设计图，双吉嘉园小区6号楼初步设计说明书与本案没有关系，新华农场双吉嘉园11-12号楼裙房初步设计说明也跟本案没有关系，理由是根据新华农场双吉嘉园规划总平面图及五证，所有的证据证明建设主管部门备案的设计单位，没有龙煤设计院的字样，施工许可证设计单位是名人设计院，施工许可证是在原告与双吉公司签订协议前签发的，而且施工许可证至今没有经过任何的变更，双吉公司想要用该设计图纸证明给原告回迁的房屋面积与图纸一致，原告不认可，要求双吉公司提供合同约定的施工许可证载明的设计图纸，以便证明双吉公司应该给原告回迁的房屋面积，双吉公司在签订合同后没有按照约定履行，有合同欺诈行为。被告新华农场对该组证据没有异议。被告双吉公司辩解，双吉公司是依据农垦总局建设局备案的龙煤设计院设计图纸（新华农场双吉嘉园11-12号楼裙房初步设计说明），建设主管部门备案的这份图纸，完全是按照国家相关管理规定，由双吉公司报送，应当作为定案的证据。被告新华农场未提供证据。本院对当事人举示证据的分析与评定：原告提供的证据1房屋拆迁协议，证据2五证，证据3纪永军出具的情况说明，证据6调取的笔录、说明、证明、借据，证据7纪永军的调查笔录、照片，证据8测绘报告，能够证明双吉公司开发建设新华农场双吉嘉园小区需要与原告签订房屋拆迁协议，约定给原告回迁双吉嘉园小区11-12号楼之间裙房商服第二、三户的一二层和第三层住宅，一二层楼按设计面积互不找差；三层住宅（建筑面积）156平方米给付双吉公司35万元。双吉公司向原告一次性支付搬家费500元，支付临时安置租房费每月200元，回迁日期最晚于2012年5月1日前。在签订房屋拆迁协议前，双吉公司取得了新华农场双吉嘉园小区开发建设的相关行政审批手续，其中建设工程施工许可证中载明设计单位是名人设计院。双吉公司承诺按双吉嘉园小区5-6号楼裙房商服的外形、样式给原告回迁，双吉公司给原告回迁11-12号楼之间的裙房商服房屋面积分别为59.20平方米，5-6之间的商服面积分别为72.11平方米，每户相差12.91平方米。以上证据相互印证，形成证据链条，本院予以采信。证据4华益楼综合商店、小毛水果商店、万客来粮油店证明，证据5双吉嘉园规划总平面图，能够反映与原告回迁房屋同一地段同一时期商服楼租金价格，二被告虽提出反驳意见，但未提供证据证实，本院予以采信。证据11收据，虽为复议件，但收据有双吉公司收款章、签字及销售电话，因原告不可能持有该收据原件，且双吉公司未提供反驳证据，证据载明的内容，可以认定原告证明的问题，本院予以采信。证据9授权建设的协议书，证据10建设中违法违规行为处理情况通报、行政处罚决定书，原告证明的问题与本案没有关联，本院不予采纳。被告双吉公司提供的证据1房屋拆迁协议，与原告提供的证据1内容相同，本院予以采信。证据2规划设计、6号楼初步设计说明书、11-12号楼裙房初步设计说明，虽然能证明备案图纸与现已竣工的房屋结构一致，但并不能反驳原告关于建设工程施工许可证中载明设计单位是名人设计院，双吉公司承诺按双吉嘉园小区5-6号楼裙房商服的外形、样式给原告回迁房屋的主张，本院不予采信。根据当事人的诉辩主张、举证质证及庭审调查情况，本院确认如下案件事实：新华农场双吉嘉园小区是新华农场为加快农场城镇化建设进程实行的危房改造开发项目，项目主要由12栋单体主楼和外围裙房组成，建设单位是新华农场。新华农场与双吉公司于2009年7月20日签订协议书，新华农场将该项目转给双吉公司开发建设，由双吉公司享有开发建设权利并承担义务。其中协议约定项目开发分两期完成，原、被告争议的回迁房屋为第二期工程，时间自2009年9月20日始，2011年9月20日止，双吉公司负责小区现有危旧房动迁并承担费用，办理开发建设的相关手续及费用。对双吉嘉园小区11-12号楼及裙房的开发，双吉公司分别于2010年5月25日取得建设用地规划许可证，2010年7月28日取得建设工程规划许可证、2010年8月30日取到建设工程施工许可证、2011年7月13日取得用地许可证、2011年10月9日取得商品房预售许可证。双吉公司因开发建设新华农场双吉嘉园小区，需拆迁原告所有的房屋，2011年3月12日，原告与双吉公司签订房屋拆迁协议，协议中约定：原告的房屋按有照房屋面积217.74平方米，无照房屋面积28.37平方米，可调换11-12号楼之间商服第二、三户的一二层和第三层住宅，一二层楼按设计面积互不找差；三层住宅（建筑面积）156平方米给付双吉公司35万元，如果建筑面积增减，按每平方米2500元找差。双吉公司向原告一次性支付搬家费500元，支付临时安置租房费每月200元，回迁日期最晚于2012年5月1日前。原告与双吉公司签订房屋拆迁协议之前，双吉公司取得了新华农场双吉嘉园小区开发建设的相关行政审批手续。其中建设工程施工许可证中载明设计单位是名人设计院，开工日期2010年6月30日，竣工日期2011年11月30日。现11-12号楼之间的裙房商服工程于2013年9月竣工，结构和面积是按龙煤设计院设计的施工图进行施工的。该小区的5-6号楼之间的裙房商服共建有5户，11-12号楼之间的裙房商服共建有6户。在签订房屋拆迁协议时，双吉公司口头承诺按双吉嘉园小区5-6号楼裙房商服的外形、样式给原告回迁。双吉嘉园小区11-12号楼和5-6号楼之间商服测绘报告载明，双吉公司给原告回迁11-12号楼之间的裙房商服房屋面积分别为59.20平方米，5-6号楼之间的商服面积分别为72.11平方米，每户相差12.91平方米（72.11平方米－59.20平方米），两户两层共相差面积51.64平方米（12.91平方米×2户×2层）。双吉公司给原告回迁的房屋商服楼第4、第5户出售价格为7600元/平方米。与原告回迁房屋同一地段同一时期商服楼租金每年平均价格43000元。自原告与双吉公司协议约定2012年5月1日之前回迁，至2015年4月1日，共计35个月原告没有回迁。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与双吉公司签订了房屋拆迁协议，双方明确约定了各自的权利、义务，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。协议签订后，协议双方均应按合同的约定履行各自的义务。现原告按期迁出原有房屋，已履行了义务，双吉公司也应遵守诚实信用的原则履行自己的义务。因此，对原告要求双吉公司回迁安置坐落于新华农场双吉嘉园小区11-12号楼之间的裙房商服第二、三户一二层及第三层住宅，本院予以支持。关于回迁房屋第二、三户的一二层面积问题。根据合同法第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案原告与双吉公司约定的第二、三户一二层楼“按设计面积互不找差条款”，意思是明确的，应为按协议签订时的设计面积回迁。问题的关键在于当时的设计面积是多少，从原告举示的回迁房屋开发的行政批准手续证据上看，在签订协议之前的2010年间，回迁房屋的相关开发审批手续已办理完毕，施工许可证载明的设计单位为名人设计院，证明此时回迁的房屋应按名人设计院的设计图纸施工，面积已确定，因此，协议中的“按设计面积互不找差”应指按名人设计院设计的施工图纸上确定的面积履行。后期双吉公司因其他原因原告回迁房屋于2013年9月竣工，结构和面积是采用龙煤设计院设计的施工图纸（即现在的房屋结构和面积），双吉公司对其设计单位及设计图纸的变更并没有与原告协商，属于单方擅自变更，对原告不具有法律约束力。原告诉讼中举示回迁房屋的相关开发手续中，至于名人设计院设计施工图纸上确定的面积是多少，应由存有该证据的双吉公司提供，现双吉公司未能提供证据证明其与原告签订回迁协议时名人设计院设计施工图纸上确定的面积，应承担不利的后果。依据在签订回迁协议时原告与双吉公司口头约定，回迁的房屋与其相对应的5-6号楼之间的裙房商服外形和样式相当，按一般常识的人理解回迁房屋面积应与5-6号楼的裙房相对应房屋面积一致，因此，回迁协议约定的设计面积应予参照5-6号楼之间的裙房商服面积。现双吉公司给原告回迁的11-12号楼之间的裙房商服房屋每户单层面积分别为59.20平方米，5-6之间的商服面积分别为72.11平方米，每户相差12.91平方米（72.11平方米－59.20平方米），两户两层共相差面积51.64平方米（12.91平方米×2户×2层）。关于面积差价损失问题。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。回迁协议签订后，原告履行了腾出房屋交付双吉公司的义务，双吉公司未按约定的时间、面积将回迁房屋交付给原告使用，应承担违约责任。由于回迁房屋事实上已按现有的面积建成，因此，原告要求按照双吉公司的销售裙房商服第4、第5户价格每平方米7600元赔偿其面积差价损失392464元（7600元/平方米×面积51.64平方米），符合法律规定，本院予以支持。至于原告应给付双吉公司第三层住宅价款，被告双吉公司在交付房屋后可以另行主张权利。关于给付一次性搬家费、迟延交付房屋的安置租房费问题。根据合同法第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。一次性搬家费500元协议中有明确约定，双吉公司应予给付。协议约定了临时安置租房费每月200元，同时约定2012年5月1日之前回迁，至2015年4月1日，共计35个月仍没有回迁，在双吉公司违约延迟交付回迁房屋情况下，原告对回迁房屋无法正常使用，原告因此要求双吉公司给付租房费7000元（35个月×200元），属于合理损失，双吉公司应予赔偿。关于延期交付房屋租金损失问题。根据合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鉴于原告在履行合同中没有过错，双吉公司违约后，如期履行回迁协议原告可以获得的利益必须得到合理赔偿。原告回迁房屋的一二层系商服用房，在双吉公司向原告迟延交付商服用房期间，原告无法使用该房屋出租或经营，客观存在可得利益损失，故在此期间内原告要求双吉公司按租金损失予以赔偿，属于一般人能够认知的合理损失范围，双吉公司应予赔偿。具体赔偿数额，参照与原告回迁房屋同一地段同一时期类似商服的租金收益为标准。原告提供证据证实同类地段同一时期商服每年租金43000元，双吉公司虽对原告提交的租赁合同证据的真实性表示无法确认，但亦未提交证据予以反驳，本院予以确认，原告要求2012年5月1日至2015年4月1日商服用房的租金损失258000元（43000元×2户×3年），本院予以支持。关于新华农场是否与双吉公司共同承担赔偿责任问题。双吉嘉园小区建设单位虽为新华农场，但新华农场与双吉公司签订协议，将该项目转给双吉公司开发建设，由双吉公司享有开发建设权利并承担义务。依据合同相对性原则，合同仅于缔约人之间发生法律拘束力，对合同外的第三人不发生效力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案是原告与双吉双方之间签订的回迁协议，缔约主体特定，具有相对性，而原告与新华农场之间不存在合同关系，所以，基于合同相对性，原告仅能就合同向双吉公司提出诉讼请求，要求双吉公司依照合同约定履行义务及承担违约责任，而不能要求与其没有合同关系的新华农场来履行原告与双吉公司之间的房屋回迁协议。因此，对被告新华农场提出其不应承担民事责任的抗辩意见，法院予以采纳。对原告要求新华农场共同承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司将其开发建设的黑龙江省新华农场双吉嘉园小区11-12号住宅楼之间的裙房商服第二户、第三户一二层及第三层住宅交付给原告张春贵，于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、被告鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司赔偿原告张春贵交付的房屋面积差价款392464元；三、被告鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司给付原告张春贵搬家费、安置费7500元，商服用房租金损失258000元，合计265500元；上述二、三项共计657964元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；四、驳回原告张春贵对被告黑龙江省新华农场的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10380元，由被告鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  刘昌泽审判员  秦 哲审判员  任占秋二〇一五年十月二十日书记员  张玉娜