青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第10295号
原告王云美。
被告青岛齐海置业有限公司。
法定代表人孙福新，职务董事长。
委托代理人王英，山东文康律师事务所律师。
委托代理人杜春燕，山东文康律师事务所律师。
原告王云美诉被告青岛齐海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王云美、被告青岛齐海置业有限公司委托代理人王英及杜春燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订商品房购买合同，购买被告开发的两套房屋，但是按照合同约定被告并未按照合同约定的30工作日内签署房屋交接书并且协助原告办理房屋过户手续，逾期14个月，因此构成违约，应当按照约定向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付给原告办理房屋权属证书的违约金每套1万元，合计2万元；2、被告按照同期贷款7.2%的利率支付14个月的逾期利息，计442650元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、对方主张的交房时间、逾期办证期限、利率及基数计算错误。2、所谓逾期办证，是因为杨宗强侵权行为所致，我方并无逾期办证行为。3、从合同约定看，合同未约定逾期办证的违约责任，对方亦未举证证明实际损失，我方不应承担违约责任。4、从法律规定看，对方主张的逾期办证责任不应适用《最高院审理商品房买卖合同司法解释》第十八条规定，我方不应据此承担赔偿责任。5、退一步讲，即使对方主张我方逾期办证违约金，也不应超过预期交房违约金的标准，且应扣减自身过错部分。综上所述，我方并无逾期办证行为，不应当承担过错。
经审理查明，2009年9月30日原告（乙方）、被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》两份，合同约定乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）1号楼2单元14层XXXX户及1号楼2单元14层XXXX户房屋两套。甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方。房屋的交付要求是：取得单体楼毛坯房工程验收合格证明后，由甲方进行精装修后交房。合同另约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同《补充条款》另约定，甲方自房屋交付之日起，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。原、被告双方均在该合同上盖章确认。合同约定，补充条款与主合同及附件内容更不一致时，以补充条款为准。
2010年12月28日，被告向原告交付两套房屋，双方签订《商品房交接书》。
2013年2月5日，青岛齐海置业有限公司取得该楼盘的房地产权证。2013年3月30日王云美取得两套房屋的房屋产权证。
因房屋存在面积差，被告通知原告补交两套房屋的面积差价款2302元及6277元。2013年3月27日，被告为原告开具购房发票，发票金额分别为972173元、2540928元。
另查明，2010年12月28日，伊莎贝拉国际公馆部分业主向被告公司提出异议，认为其购买的瞿塘峡路伊莎贝拉国际公馆2号楼房屋，“因产权纠纷所以暂时无法办理交接手续：即在交房通知下达前有人抢占了楼顶平台，并在屋顶平台上私建违章建筑，现已将天井加高了约3米……我们要求从速把楼顶平台的产权关系依法弄顺，保证平台不被别人私自占有，立即拆除违章建筑，恢复原有设计结构，此时我们方能办理房屋的交接手续；而且我们不承担延期交接的责任。希望不要影响房屋的尽早使用。”
后针对业主的情况反映，被告公司出具说明一份，内容为：“我单位开发建设的伊莎贝拉项目现已竣工投用，原来在2#楼9层上人平台天井顶部设有玻璃顶盖，2010年12月16日我公司工作人员发现该处顶盖被拆除，并有人再次擅自施工加高墙体，经落实为该楼906室业主所为，我公司工作人员当即阻止施工，但该业主我行我素、置之不理，因此阻止未能奏效。……为维护公司和业主的合法权益，在我公司多次与业主沟通协调无效后，分别于2010年12月31日、2011年1月7日，两次组织施工人员在城管部门协助下进行拆除，但均因为906室业主组织多人进行阻挠未能实施。……”
2011年1月10日，青岛市工程质量监督站市南区占相被告公司发布《建设工程（质量）》整改通知》，认为伊莎贝拉国际公馆2号楼8层顶高度超出涉及标高（上人平台天井顶部）达不到验收标准，待整改后竣工验收。竣工验收前禁止交付使用。
2011年1月25日，被告向本院提起诉讼，要求906室业主杨宗强立即拆除擅自加高的墙体，将2号楼9层上人平台恢复原状。案经一、二审，判决杨宗强立即拆除违章建筑，恢复平台原状。2012年6月7日，被告通过申请法院强制执行将上述违章建筑予以拆除。
2012年6月21日，在被告将杨宗强搭建的违章建筑强制拆除后，被告依法取得伊莎贝拉项目的竣工验收备案表。
被告主张因杨宗强的侵权行为，导致被告无法办理竣工验收证明，因此导致被告直至2012年6月21日方才办理完成竣工验收证明，并最终于2013年2月5日取得整个楼盘的房地产权证，于2013年3月为原告办理房地产权证。而被告已穷尽一切办法拆除杨宗强的违章建筑，因此被告并无过错，不应承担逾期办理房地产权证的责任。
上述事实有商品房预售合同、发票、商品房交际书、房屋所有权证登记审核表、土地使用权、房地产权证、交接备忘录、业主违章建设有关设施的说明、民事判决书、执行裁定书、建设工程（质量）整改通知单等及原、被告当庭陈述为凭，且已经过本院质证及审查。
本院认为，双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。违约责任的计算，有约定的按照合同约定计算，无约定的，应以实际损失为限。同时，法律以保护守约方及无过错方为基本原则，遵循公平原则确定各方的权利和义务，对于采取措施降低损失发生的行为应予肯定，在考虑违约责任承担上可酌情调整。
依据合同补充协议的约定，被告自交付房屋之日起360日内应协助原告办理房地产权证。本案中，原、被告于2010年12月28日进行房屋交接，则被告最迟应于2011年12月22日协助原告办理房地产权，但被告直至2013年3月30日方才协助原告办理房地产权证，迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。
关于被告主张的杨宗强的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。依据合同相对性，被告应先行向原告赔偿违约损失，再另行向杨宗强进行协商或追偿。被告以此主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，应由被告承担逾期办理房地产权证的责任。
但结合本案具体情况，依据庭审审查可知，本案中被告已于2010年12月28日完成房屋施工并通知原告进行房屋交接，青岛市工程质量监督站市南区站向被告公司发布《建设工程（质量）》整改通知》也明确指出杨宗强的违章建筑是不能完成竣工验收的原因。依据相关法律规定，竣工验收证明是办理房地产权证的必备材料。在2012年6月7日原告完成拆除违章建筑后，被告迅速于2012年6月21日完成竣工验收，更可进一步证明，杨宗强的侵权行为是造成被告无法正常履行办证程序的原因。面对案外人的侵权行为导致的后果，被告一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉、申请强制执行等。应认定，被告为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，并未故意拖延或消极对待，避免了损失的进一步扩大，对此行为，本院依法予以肯定，故在违约责任的承担上，可依法酌情降低。
因合同未对逾期办理房产证的违约责任进行约定，原告也未提交证据证明其实际损失数额，故可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑被告的行为及过错程度，本院依法酌情减至同期银行贷款利率的70%标准计算违约金。
因在原告未实际补足房屋面积差额的情况下，实际付款数额为3504522元，故应以此为本金计算，原告自愿要求自2011年12月23日起14个月的利息，系对其权利的处分，本院依法予以认可。
原告要求依照银行同期贷款利率的1.5倍计算违约金及实际损失，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、被告青岛齐海置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告逾期办证违约金，以3504522元为本金、按照同期银行贷款利率的70%计算，自2011年12月23日起计算至2013年2月22日止；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8240元，由被告承担5768元，原告承担2472元。因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告5768元元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 赵方栋
人民陪审员 于桂珍
人民陪审员 王晓菊
二〇一四年五月五日
书 记 员 邓俊玺