浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2986号
上诉人（原审被告）袁全凤。
被上诉人（原审原告）杭州海华物业管理有限公司。
法定代表人王志海，董事长。
委托代理人吴明华。
上诉人袁全凤因与被上诉人杭州海华物业管理有限公司（以下简称海华物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认定：2009年1月22日，海华物业与艮山福居业主委员会签订《艮山福居物业服务合同（应急）》约定：艮山福居业主委员会委托海华物业对艮山福居1至9号楼实行物业管理，委托管理期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止。物业基本管理费高层建筑为每月每平方米0.9元；多层为每月每平方米0.4元，拆迁户为每月每平方米0.3元，每半年收取，逾期交纳物业管理费的，海华物业可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2009年12月31日，海华物业与艮山福居业主委员会又签订《艮山福居物业服务合同》，合同载明，原业委会在2009年1月22日签订的合同在该合同签订后作废，艮山福居业主委员会委托海华物业对艮山福居1至9号楼实行物业管理，委托管理期限自2010年1月1日起至2012年10月31日止。该合同生效的同时上述应急合同自动作废，物业基本管理费高层建筑的每月每平方米0.9元；多层的每月每平方米0.4元，拆迁户每月每平方米0.3元，每半年收取，逾期交纳物业管理费的，海华物业可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2012年10月29日艮山福居业主委员会致函海华物业，告知经过双方同意将合同延期至2012年12月31日止。后海华物业实际提供物业服务至2013年4月7日。2013年1月21日艮山福居业主委员会致函海华物业，称有业主反映海华物业在收取2013年物管费，因此业委会决定按户通知业主向海华物业缴纳的费用应在2013年3月底前。袁全凤系杭州市下城区艮山福居8幢4单元602室业主。一审庭审过程中，袁全凤对2009年1月1日至2011年12月31日以及2013年1月至3月期间共计4593.55元物业管理费未交付的事实并无异议，但认为是因为海华物业工作人员当时同意减免上述物管费用作为袁全凤房屋外墙渗漏损失的补偿，故而未交。2014年7月，海华物业诉至原审法院，请求判令：袁全凤给付海华物业物业服务费4593.53元（2009年1月1日-2011年12月31日、2013年1月1日-3月31日），水费77.8元（原为232.25元，后放弃部分请求），滞纳金10367.29元，（暂计算至2013年3月31日，2013年4月1日起每日按千分之三计算）；本案诉讼费用由袁全凤承担。
原审法院认为，海华物业先后与艮山福居业主委员会签订两份物业服务合同，接受委托提供物业管理服务，上述合同系当事人真实意思表示，合法有效。物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物管服务合同实质上的当事人，有向物业服务企业支付物业费的义务。2013年1月1日至3月31日期间，虽然艮山福居业主委员会与海华物业未再订立书面物业服务合同，但由于海华物业实际上仍在为小区提供物业服务，故海华物业、袁全凤之间亦存在事实上的物业服务合同关系。袁全凤以其从未参加过选聘物业服务企业的业主大会，并非合同当事人，合同条款对于违约金的约定无效提出的抗辩意见，缺乏法律依据，原审法院不予采信。袁全凤对于未付的物管费金额并无异议，海华物业根据合同约定履行的仅是物业管理服务，袁全凤也认可海华物业曾经进行修理，房屋渗漏并非是由于海华物业的直接侵权行为所造成，海华物业对房屋渗漏造成的损失是否应承担全部赔偿责任在本案中无法明确，袁全凤认为海华物业当时同意减免该费用作为房屋渗漏损失的意见也缺乏事实依据，故而对袁全凤该答辩意见原审法院亦不予采信，对海华物业要求袁全凤支付欠付物业费4593.55元的请求原审法院认为应予支持。水费为物业服务单位所代收，业主负有交纳义务，但海华物业对于所主张的水费，并没有提供证据加以证明，故原审法院不予支持。违约方承担违约金的前提是双方当事人对违约金存有明确的约定，本物业合同中关于逾期缴纳物业费的违约金的约定清楚，但所约定的标准显著过高，故原审法院酌情判令由袁全凤承担违约金200元。海华物业在2012年年底终止对艮山福居的物业服务，袁全凤认为海华物业一直未就物管费用进行催收的意见有违常理。且在业主委员会函件中也载明了已经按户通知业主缴费至2013年3月底。对袁全凤认为海华物业忽略前置程序直接诉讼，故应予驳回的意见原审法院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、袁全凤于判决生效之日起十日内支付海华物业物业管理费4593.55元；二、袁全凤于判决生效之日起十日内赔偿海华物业欠付物业管理费损失200元；三、驳回海华物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费180元，因适用简易程序审理，减半收取90元，由海华物业负担62元，袁全凤负担28元（于判决生效之日起10日内履行完毕）。
宣判后，袁全凤不服，向本院上诉称：一、上诉人没有拖欠被上诉人2012年之前的物业费。被上诉人在案涉小区服务期间，上诉人于2009年4月初发现自己所住的房屋北面墙体渗水，并马上报告被上诉人，请被上诉人安排人员维修，案涉小区负责人也一直在催，但被上诉人一拖再拖，直到2012年下半年才来维修。此时墙体已经渗水三年半，墙体开裂，涂料脱落，窗框霉烂。2012年下半年维修后，被上诉人考虑到上诉人房屋的实际破损情况，双方达成口头协议，即2012年之前的物业费作为房屋损失的补偿，被上诉人只要交纳2012年物业费即可。因此，上诉人已于2012年11月上缴2012年1月—12月物业费和水费。从此之后，直到被上诉人起诉前，被上诉人从来未催缴过2009年-2011年的物业费，说明被上诉人是认可赔偿事实的，而且这段时间的物业费也超过了诉讼时效。2013年1月-3月，被上诉人根本不对案涉小区进行管理，小区环境脏、差、乱，根本看不见被上诉人的工作人员。在此期间，被上诉人从未上门收取物业费和水费。业委会出具的声明也可以证明被上诉人没有办理相关材料的移交手续，也没有催缴物业费和水费。当时上诉人根本不知道去哪里交纳，因而上诉人没有故意拖欠物业费的意思。上诉人也同意补交2013年的物业费。被上诉人提交的是不真实的物业费催缴通知单和邮寄凭证。挂号信需收件人签收，被上诉人提交的材料上没有收件人的签收情况，事实上上诉人从未收到过被上诉人的信件。被上诉人推翻之前的承诺，上诉人要求被上诉人履行房屋损坏的修复义务。如果被上诉人不履行房屋的修复义务，那么上诉人要求被上诉人赔偿房屋的修理费5500元，精神损害抚慰金和误工费等1000元，共计6500元。综上，上诉人请求撤销原判，改判上诉人支付被上诉人2013年1月-3月的物业费510元。
被上诉人海华物业答辩称：1、根据被上诉人单位的规定，凡是申请免交物业费的，需要业主提出申请，被上诉人进行审批，并且由被上诉人对业主进行回复。但被上诉人从未收到过上诉人的相应免交物业费申请。2、墙体的问题在被上诉人进驻之前已经存在，如果需要大面积的维修，需要动用公共维修基金。2012年时，经业委会同意，被上诉人动用了公共维修基金进行了修理，外墙也已经修理好了。综上所述，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人袁全凤提交照片6张，拟证明上诉人的外墙并没有修理好。经质证，被上诉人对照片的真实性予以确认，但认为被上诉人于2012年已经找了维修公司对墙体进行了维修，被上诉人只是一个中间人，现在也已经退出小区了，外墙没有修好，上诉人可以直接去找修理公司处理，保修期有5年。本院对该证据的真实性予以确认，但该照片系上诉人房屋的内墙照片，不能证明外墙情况，不能达到待证目的。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：本案争议焦点系艮山福居8幢4单元602室房屋墙体霉变等损坏未修补好是否属于被上诉人的服务瑕疵；被上诉人是否可以主张2009年1月1日-2011年12月31日的物业费。本院认为，外墙渗水并非被上诉人直接侵权行为造成，而外墙的大面积维修涉及动用维修基金，须业主委员会作出决议，故上诉人认为被上诉人在其告知外墙渗水后三年多没有维修系服务存在瑕疵，依据不足，本院不予支持。现双方当事人都认可案涉房屋的外墙已经进行了维修，二审中上诉人亦陈述不清楚外墙现在是否还在渗水，案涉房屋的损坏是几年间累积的结果。从二审中上诉人提交的照片看，案涉房屋的损坏部分均位于案涉房屋专有部分，不属于物业管辖区域，故上诉人不能以此为由拒交物业费。若因被上诉人的物业服务瑕疵造成了上诉人受损，上诉人可就该具体受损事实另行向被上诉人主张权利。至于被上诉人是否向上诉人催缴过物业费一节，一审中被上诉人已提交了国内挂号信函的收据及催款通知书，被上诉人未提交有效的反驳证据，故一审认定被上诉人在本案诉讼之前已向上诉人催缴物业费并无不当。上诉人主张被上诉人免除了其2012年之前的物业费，但未提交有效证据证明，本院不予支持。上诉人一审期间未提出诉讼时效抗辩，故二审对上诉人关于2009年1月1日-2011年12月31日物业费时效已过的主张，不予支持。至于上诉人主张被上诉人履行修复案涉房屋及赔偿款项的主张，因其超出一审诉请范围，故二审不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由袁全凤负担。袁全凤于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一四年十二月二日
书 记 员 周佳