江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00964号
上诉人（原审原告）潘峰。
委托代理人顾壹心，江苏田湾律师事务所律师。
委托代理人倪婕，江苏田湾律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）潘玉成。
被上诉人（原审被告）陈冬英。
二被上诉人共同委托代理人周雪森、张伟，江苏润鑫律师事务所律师。
上诉人潘峰因与被上诉人潘玉成、陈冬英房屋转让合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）连东民初字第3424号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘峰一审诉称：2008年10月1日，潘峰、潘玉成、陈冬英及亲属签订《折产分割协议书》，协议约定位于东海县牛山镇利民东路118-5号，现有平房（三间正房三间南屋三间西屋）建筑面积144.92平方米，房屋所有权证东私字某号，土地面积187.1平方米，使用权证苏字第某号。按本协议该房屋权属属于长子潘峰所有，该房、地当时市场打最高人民币26万元，由潘峰支付给潘玉成、陈冬英夫妻房屋价款人民币壹拾叁万元，本协议签字时付清，该房、地所有权归潘峰所有。潘玉成、陈冬英将人民币壹拾叁万元整房屋价款分给次子潘某兵所有，本协议签字时付清。本协议系家庭成员经过协商后自愿达成，本协议签字后不得反悔，从签字之日起生效。该协议签订后，潘峰按约履行给付壹拾叁万元房屋价款义务，潘玉成、陈冬英按约履行交付房屋义务。2009年，潘峰、潘玉成、陈冬英办理该房屋产权变更登记时，因过户费用较高，潘玉成、陈冬英暂缓处理。2014年11月6日，潘玉成登报声明该房屋所有权作废。2014年11月11日，潘玉成、陈冬英向潘峰送达解除《折产分割协议书》撤销赠与的通知，要求潘峰将房屋返还。潘峰多次与潘玉成、陈冬英协商未果，为此诉至法院，请求潘玉成、陈冬英协助潘峰办理房屋产权变更登记，案件受理费等费用均由潘玉成、陈冬英承担。
潘玉成、陈冬英一审辩称：潘峰所诉不是事实。
原审法院经审理查明：潘玉成、陈冬英夫妇共生育潘峰及案外人潘某某、潘某、潘某霞和潘某兵五子女。2008年10月1日，潘峰、潘玉成、陈冬英及潘玉成、陈冬英的其他子女签订《折产分割协议书》，内容如下：“折产分割协议书东海县牛山镇利民东路某号，现有平房（三间正房三间南屋三间西屋）建筑面积144.92平方米，房屋所有权证，东私字某号，土地面积187.1平方米，所有权证苏字第某号。该房屋所有权归属于潘玉成、陈东英夫妻，现按本协议将该房屋所有权归属长子潘峰所有，该房、地当时市场打最高价人民币26万元，有潘峰支付潘玉成、陈东英夫妻房屋价款人民币壹拾叁万元整，本协议签字时付清，该房地所有权归潘峰所有。潘玉成、陈东英将人民币壹拾叁万元整房屋价款分给次子潘某兵所有，本协议签字时付清。潘玉成、陈东英房产应有五子女共同所有，现有潘峰、潘某兵弟兄俩所得。今后潘峰、潘某兵在赡养父母问题上应负主要责任，潘某侠、潘某、潘某侠三女儿应尽力协助两兄弟赡养好父母，使二位老人安度好晚年，如果二位老人生活不能自理时，由二位老人自由选择在潘峰或潘某兵家居住，二位老人的离退休工资由二位老人自由支配，二位老人现有的房屋按本协议分割均无异议。如果，二位老人百年之后的其他遗产按法律规定，由第一顺序继承人继承。本协议系家庭成员经过协商后自愿达成。本协议签字后不得反悔，从签字之日起生效。父亲：潘玉成母亲：陈东英长子：潘峰长女：潘某侠次女：潘某三女：潘某霞次子：潘某兵2008年10月1日。”当日，潘峰向潘玉成支付13万元，并由潘玉成出具收条，内容如下：“收条今收到潘峰交来房款人民币壹拾叁万元整。父潘玉成2008年10月1日。”
原审法院另查明，涉案房屋于1993年10月4日颁发房产证，房产证载明房屋坐落东海县牛山镇利民东路112号，所有权人为潘玉成，建筑面积144.92平方米。此外，该房屋于2002年11月15日办理国有土地使用证，土地使用者为潘玉成，地号为01-12-049，用途为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积187.1平方米。
2014年10月20日，潘玉成、陈冬英夫妇及除潘峰以外的四名子女签署一份《声明书》，内容如下：“声明书本人潘玉成，与妻子陈冬英，为潘峰父母。于2014年10月20日决定，将于2008年10月1日签署的《折产分割协议书》作废。因潘峰你在赡养问题上不闻不问，不孝顺父母，因看病前往北京而你却不让进家门，在东海长期不看望父母，故我和你母亲宣布《折产分割协议书》即日起失效，并决定将本人潘玉成与妻子陈冬英的房产收回。本声明系家庭成员经过协商后共同达成，并有以下成员签字同意。长女签字：潘某侠次女签字：潘某三女签字：潘某霞次子签字：潘海兵声明人父亲：潘玉成母亲：陈冬英2014年10月20日。”
2014年11月6日，潘玉成在连云港日报上登报遗失声明，内容如下：“潘玉成房屋所有权证遗失，房屋坐落：牛山镇利民东路某号，所有权证号：东私658，建筑面积：144.92平方米。”
2014年11月11日，潘玉成、陈冬英向潘峰邮寄一份解除通知，内容如下：“解除《折产分割协议书》撤销赠与的通知潘峰：我们将自己所有的位于东海县牛山街道利民东路118-5号、房屋所有权证号为东私字某号的所有房屋，于2008年10月1日以协议书的形式赠与你，因你不按《折产分割协议书》约定履行赡养我们的义务，甚至我们去你家都拒绝，不要说平时，连春节都不见面。为此，我们决定自即日起《折产分割协议书》作废，撤销赠与。现特书面通知你，望你于2014年11月20日前将该房屋交还给我们。通知人：父亲潘玉成母亲陈冬英2014年11月11日。”
原审法院认为，依据《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”第七条规定：“土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。”第八条：“土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。”本案中，双方签订的《折产分割协议书》，关于涉案划拨土地上房产分割的约定，应属于上述法律规定的划拨土地使用权转让的情形，同时根据上述法律规定，《折产分割协议书》中约定潘玉成、陈冬英的房产归潘峰所有，应经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地出让金，否则不得转让。
涉案《折产分割协议书》中明确约定涉案房产价值26万元，潘峰仅支付13万元给潘玉成、陈冬英，基于双方之间父、母子关系，根据该协议约定，涉案房产的另一半及对应价值，应视为潘玉成、陈冬英对潘峰的赠与。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”涉案房产作为不动产，潘玉成、陈冬英在财产权利转移即过户之前，可以行使任意撤销权。潘玉成、陈冬英已向潘峰邮寄解除赠与通知，诉讼中也不同意潘峰的诉讼请求，应当视为潘玉成、陈冬英撤销赠与。综上，潘峰请求潘玉成、陈冬英协助办理涉案房屋产权登记，没有法律依据，原审法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第七条、第八条之规定，判决：驳回潘峰的诉讼请求。案件受理费500元，由潘峰负担。
潘峰不服一审判决，向本院提出上诉称：1、一审法院混淆了分家析产与赠与合同的区别，本案所诉争的是分家析产协议，其不存在赠与的问题。首先该分家析产协议是有偿的，而不是无偿的。其次价格的优惠是以上诉人多负担赡养义务为前提的，而不是赠与。有关赠与的判决理由与本案无关。2、即使是赠与，按照最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》，在房屋赠与的合同当中只要受赠人占有了房屋取得了房屋证书，即使没有过户也视为赠物交付。3、涉案土地完全可以通过缴纳土地出让金或收益的方式取得土地使用权。一审法院判决显然没有法律依据。请求撤销一审判决，支持上诉人诉讼请求。
被上诉人潘玉成、陈冬英辩称：1、分家析产是指家庭财产的共有人对家庭共有财产进行分割，涉案房屋系被上诉人所有，不是家庭成员共有，潘峰不是析产的适格主体。涉案协议书实质并不是分家析产，是被上诉人将涉案房产赠与二个儿子。2、折产分割协议是将涉案房产附条件赠与二个儿子，被上诉人实际未收到一分钱。3、物权法将登记作为房产变更的条件。被上诉人已经以声明的方式撤销了折产分割协议。4、划拨土地是一种国有土地使用权方式，在协议中双方当事人约定该房、地所有权归潘峰所有，这里的土地是划拨的国有土地，对土地的约定违反国家强制性法律，自始无效。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人潘峰为支持其上诉主张，二审期间提供以下证据：照片十张，证明上诉人已经占有了房屋并且对房屋进行了改造，对于房屋改造的部分自己制作了一份示意图进行说明，新增面积达到115.6平方米。被上诉人质证认为，对照片的真实性没有异议，但不能证明上诉人的观点。示意图上改造的部分是事实，但改造的费用全部是潘玉成与他的女儿出资的。潘玉成出资13000元，三个女儿出资4000元。主屋的装修只是外墙涂刷，其他内部装修未变，南屋漏雨进行了翻建。本院认证意见，上诉人潘峰对房屋进行占有及房屋经过改造，不能证明潘峰已取得了该房屋的所有权。
被上诉人为支持其抗辩主张，二审期间提供以下证据：1、病历手册，证明被上诉人在北京看眼病的事实，间接证明上诉人一家四口均在北京居住却对病父不管不问的事实。2、证人潘某的书面证言及身份证复印件一份，其系上诉人妹妹，被上诉人次女。证明上诉人称给付13万元不是事实，上诉人只给付10万元，另外3万元是潘某给付的。上诉人潘峰质证认为：对证据1，真实性没有异议，与被上诉人所要证明的事实没有任何关系。对证据2，证人应出庭作证，其证明的内容不真实，即使给付3万元也只能说明潘某向上诉人赠与3万元，与本案无关联性。本院认证意见，被上诉人的病历不能证明潘峰未尽到赡养义务的主张，潘某的书面证人证言不符合证据的形式要件，本院对此不予采信。
本案二审期间的争议焦点为：涉案的《折产分割协议书》系赠与合同还是分家析产协议？是否已经实际履行完毕？
本院认为，涉案房屋系潘玉成、陈冬英的夫妻共同财产，不是其夫妻二人与五子女的家庭共有财产。2008年10月1日，潘玉成、陈冬英夫妇与五子女签订《折产分割协议书》载明涉案房地产作价26万元，由潘峰、潘海兵兄弟俩所得，由潘峰支付潘玉成、陈冬英13万元，潘玉成、陈冬英将13万元给予次子潘海兵所有，涉案房地产归潘峰所有。由此可见，该协议书实质上系约定潘玉成、陈冬英将其夫妻共同所有的房屋无偿赠与给两个儿子潘峰、潘海兵，由潘峰支付房屋折价款的一半通过其父母转交给潘海兵，房屋归潘峰所有。因此，本院认为，涉案的《折产分割协议书》系赠与合同。赠与合同系实践性合同，依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”第一百八十七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”潘峰与潘玉成、陈冬英没有办理过户登记手续，涉案的赠与合同尚未实际履行，潘峰尚未取得该赠与财产的所有权。潘玉成、陈冬英已向潘峰明确表示撤销赠与，本案审理过程中，亦明确表示不同意潘峰的诉讼请求，一审判决认定潘玉成、陈冬英撤销赠与，对潘峰的一审诉讼请求未予支持，并无不当，本院对此予以确认。
综上，上诉人潘峰的上诉请求与理由均不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人潘峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年七月十日
书 记 员 张 丹
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；