湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民三终字第405号
上诉人（原审被告）蒋庆富。
委托代理人邓凡帅。
被上诉人（原审原告）ＸＸ大通房地产实业有限公司。
法定代表人李艳红，该公司总经理。
委托代理人李盛兰（特别授权）。
委托代理人马秋鸿，该公司法律顾问。
上诉人蒋庆富因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2014）华法民二初字第277号民事判决，于2014年10月9日向本院提出上诉，原审法院于2014年10月29日将案卷移送本院。同日，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员郑冬平担任审判长，代理审判员罗晖、唐英虎参加审判，于2014年11月21日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人蒋庆富及其委托代理人邓凡帅，被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司的委托代理人李盛兰、马秋鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年1月19日，原告大通公司（甲方）与被告蒋庆富（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于商贸新城25号楼第一层，商铺号为25018、25048、25068、25088、25108号，面积为212.2平方米的房屋租赁给被告经营摩托车。合同第三条约定了租赁期限，租赁期自2010年2月1日至2013年1月31日，期限为三年；合同第四条约定了租金，年租金为33，952元（每平方米160元），三年租金共计101，850元；合同第五条约定了付款方式，第一、二年度的租金67，904元在合同生效之日前支付，第三年度租金在第一年度租用期届满前一个月前（即2010年12月31日前）交清；合同第十三条约定，在租赁期间，甲方有权出售乙方所租赁的铺面，乙方不得以任何理由阻止甲方出售（在同等条件下乙方可优先购买），乙方租赁期、租金不变；合同第十四条约定了违约责任，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权每天按月租金的5%向乙方加收违约金。
2010年3月28日，大通公司与陈庆江签订《商贸新城门面租赁合同》，陈庆江租赁大通公司门面号为25028、25038、25058、25078、25098、25118号，面积为196.23平方米的门面经营摩托车销售及维修。租赁期限一年，2010年1月1日至2010年12月31日；年租金31，396.8元。合同第八条约定了违约责任，未按时交纳租金，每逾期3天，承担当期应缴总金额3‰的违约金。
被告承租原告房屋经营摩托车，第三年度租金33，952元未按期给付，租赁期满后未将租赁房屋交给原告，亦未续签合同；陈庆江租赁原告的房屋期满后，被告将陈庆江租赁原告的房屋转为己用，未与原告签订租赁合同，亦未给付原告租金。原告多次催收未果，诉致原审法院。
另查明，原告与被告签订合同时是法定代表人王羽诚签名，2010年8月11日，因股权转让，原告法定代表人更换为李艳红。
原审法院认为，被告租赁原告的房屋经营摩托车，未给付尚欠的租金引起纠纷，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。原、被告订立房屋租赁合同，被告租赁原告的房屋经营摩托车，是双方真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效，原、被告应当按照合同全面履行合同义务。原告已履行合同义务，被告未完全履行合同义务，付清原告租金，应当按照合同约定全面履行义务并承担违约责任。被告所欠原告第三年度房屋租金33，952元，按照合同约定的给付期限2010年12月31日第二日起计算至2014年6月30日止，已逾期1，275天，原告没有采取措施防止损失的扩大，根据法律规定，原告不得就扩大的损失要求赔偿，故本案违约金应酌情按逾期365天计算，违约金为每天月租金2，829.33元的5%，即51，635.27元；合同到期后，原、被告虽然未续签合同，但被告实际仍在租赁房屋中继续经营摩托车，根据合同法的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告自原租赁合同期满第二日起至2014年6月30日止继续租赁原告房屋租金为48，098.67元；原告与陈庆江签订的《商贸新城门面租赁合同》，因被告不是该合同的当事人，根据合同相对性原则，该合同对被告不具有约束力，但被告实际占用陈庆江原租赁原告的房屋经营摩托车，根据公平、等价有偿原则，视为不定期租赁，被告应当支付原告房屋租金，租金可参照该合同约定的年租金31，396.8元计算，自2010年12月31日第二日起至2014年6月30日，被告应给付原告房屋租金109，888.8元；原告要求被告给付转让陈庆江租赁门面欠交租金的违约金170，694元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
被告辩称门面免租金，原告否认，被告对此没有提供充分的证据予以证实，该意见不予采信；又称原告租给被告的门面部分地方漏雨，原告未维修，所以造成租金未交，理由不充分，也未提供证据予以证实，该意见不予采信；还称造成逾期租金未交，原告有责任，到期后原告答应给被告换门面，但是原告以未协商好为由，没有给被告换门面，被告在门面装修花了很多钱，损失很大，更不是逾期不交租金的理由，合同到期后是否换门面是另一法律关系，且未换门面不可能造成已经装修门面的损失，故该辩称意见亦不予采信。
综上，原告要求被告支付房屋租金及违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，原审法院予以支持，但租金合计为191，939.47元，违约金为51，635.27元；原告要求被告立即退还其租赁房屋，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第一百一十九条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告蒋庆富在本判决生效之日起十日内给付原告ＸＸ大通房地产实业有限公司房屋租金191，939.47元、违约金51，635.27元，合计243，574.74元；二、限被告蒋庆富在本判决生效之日起三十日内退还租赁原告ＸＸ大通房地产实业有限公司的房屋；三、驳回原告ＸＸ大通房地产实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8，707.57元，减半收取4，353.8元，由被告蒋庆富负担2，476.8元，原告ＸＸ大通房地产实业有限公司负担1，877元。
宣判后，蒋庆富不服，向本院提出上诉。
蒋庆富上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、上诉人蒋庆富不是2010年从陈庆江手中转租该房屋，而是从黄某某手中转租的；2、上诉人蒋庆富租赁房屋的面积错误，其中56.4平方米是人行通道，不能计算租金。二、原审法院适用法律错误。1、被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司第三季度租金已经超过诉讼时效，这部分的诉讼请求应当驳回；2、违约金计算过高；3、计算租金时未扣除上诉人蒋庆富维修该房屋的费用。故请求二审法院撤销原判，依法改判。
ＸＸ大通房地产实业有限公司答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序正当，请求二审维持原判。
在二审审理期间，上诉人蒋庆富向法庭提交了两份证据，即证据一、维修下水管道的费用票据四张，拟证实上诉人蒋庆富在承租期间对租赁房屋进行了维修，共花费了23，600元；证据二、下水管道维修的照片十二张，拟证实上诉人蒋庆富对下水管道进行了维修。
针对上诉人蒋庆富的证据，被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司发表如下质证意见：1、对证据一和证据二的真实性、合法性和关联性均有异议；2、上述两证据不属于新证据。
被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司向法庭提交了两份证据，即证据一、金源车行转让协议，拟证实上诉人蒋庆富于2010年7月1日转租了被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司租给金源车行的房屋；证据二、房屋租赁协议，拟证实与被上诉人同地段租金最低达到了300多元每平方米每年。
针对被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司的证据，上诉人蒋庆富发表如下质证意见：证据一是复印件，没有提供原件予以核实；证据二与本案没有关联。
结合当事人的举证、质证及庭审调查，本院认证如下：
对于上诉人蒋庆富所提供的证据：证据一因该维修票据不是正式的税务发票，且没有相应的明细清单予以佐证，因此对于该证据的真实性本院不予采信。证据二该组照片反映了租赁房屋下水管道维修时的状况，对于该证据的真实性及证明目的本院予以确认。
对于被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司所提供的证据：证据一与上诉人蒋庆富上诉所称的门面是从黄某某手中转租的陈述相一致，因此对于该证据的真实性、合法性及关联性本院予以认定。证据二与本案处理无任何关联性，对于该证据本院不予采信。
二审查明，2010年7月1日，黄生勇将ＸＸ金源车行转让给蒋庆富的ＸＸ永顺车行。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对于一审查明的其他事实和证据，本院予以确认。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订的租赁合同合法有效，上诉人蒋庆富租赁被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司的门面经营摩托车，却没有履行给付租金的义务，该行为属违约行为，应承担相应的法律责任。根据合同的约定违约金每天按月租金5%的标准进行计算，本院认为该违约金的计算方法过高，依法应予以调整，违约金按30，000元计算较为妥当，故上诉人蒋庆富的该项上诉理由成立，本院予以支持。上诉人蒋庆富上诉提出，在承租期间对承租房屋进行了维修，共花费费用23，600元。经查，上诉人蒋庆富对该房屋进行维修的事实存在，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，该笔维修费用应当由被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司负担，由于该笔维修费用是由上诉人蒋庆富垫付的，因此被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司应当将该款返还给上诉人蒋庆富。鉴于上诉人蒋庆富提供的维修票据非正式发票，无法核实其实际开支情况，故本院酌情考虑维修费为10，000元，该笔维修款从上诉人蒋庆富应当支付给被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司的租金及违约金中扣除，即191，939.47元＋30，000元-10，000元＝211，939.47元。上诉人蒋庆富上诉提出“第三年度租金已经超过诉讼时效”，因被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司多次向上诉人蒋庆富催缴房屋租金，故该上诉理由本院不予支持。同时，根据双方签订的《房屋租赁合同》第一条的约定：人行通道“未开通之前乙方暂时使用铺面按实际使用面积及天数计算租金”，因此上诉人蒋庆富所使用的人行通道的面积应计算在租赁面积之内并计算相应的租金。综上所述，上诉人蒋庆富部分上诉理由成立，原判认定事实基本清楚，但违约金判决不当且没有扣减相应的房屋维修费用，故本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2014）华法民二初字第277号民事判决第二、三项；
二、变更湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2014）华法民二初字第277号民事判决第一项为：限上诉人蒋庆富在本判决生效之日起十日内给付被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司各项经济损失共计211，939.47元；
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8，707.57元，减半收取4，353.8元，由上诉人蒋庆富负担2，476.8元，被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司负担1，877元。二审案件受理费800元，由上诉人蒋庆富负担300元，被上诉人ＸＸ大通房地产实业有限公司负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑冬平
代理审判员 罗 晖
代理审判员 唐英虎
二〇一五年一月八日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。