江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终1118号上诉人（原审被告）：昆山世贸联华商业经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号。法定代表人：徐美芳，董事长。上诉人（原审被告）：昆山温莎堡假日广场有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号。法定代表人：曾奕琴，董事长。委托诉讼代理人：缪莹，江苏悦孚律师事务所律师。（代理前述二上诉人）委托诉讼代理人：张忠超，江苏悦孚律师事务所实习律师。（代理前述二上诉人）被上诉人（原审原告）：李灵俊，男，1979年1月21日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：雷永祥，男，1956年7月12日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司因与被上诉人李灵俊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初11129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人李灵俊的诉讼请求。事实和理由：一、根据双方签订的《委托租赁经营协议》，受托物业由昆山世贸联华商业经营管理有限公司统一出租经营，各物业只有汇总成整体统一安排，才可以正常对外招租。在出现无法整体整合出租的情况时，支付租金的义务即告终止；二、一审法院适用法律错误。根据合同相对性的定义，不能认为只要合同未解除，就可以不管其他客观情况如何，上诉人都必须履行合同，在世贸公司履行付款义务的先决条件已经丧失的前提下，被上诉人已不具备要求上诉人继续履约的条件，温莎堡公司的保证责任也因世贸公司主责任的消灭而消灭。请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。李灵俊辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。《委托租赁经营协议》是双方很是意思的表示,不违反法律规定,应属合法有效。我方购买的商铺是整体连片成形的，不存在零散整合的说法。上诉人主张客观上无法继续履行支付租金的义务毫无依据，侵犯了我方的合法权益，属于商业欺诈行为。我方作为华懋大厦的业主，从未委托任何人与上诉方商讨解除《委托租赁经营协议》的事宜，上诉方当方解除合同未经我方同意，也未经过法定程序，不应当得到支持。请求驳回上诉，维持原判。李灵俊向一审法院起诉请求：判令原审被告连带支付其商铺租金109401元（从2014年10月1日至2017年9月30日）及逾期付款利息（以8840.5元为基数按照每日万分之二标准从2014年10月1日计算至实际还款之日）。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2008年10月23日，李灵俊与昆山世贸联华商业经营管理有限公司签订《委托租赁经营协议》，约定：李灵俊委托昆山世贸联华商业经营管理有限公司出租经营位于昆山市玉山镇××假日广场××楼××懋大厦××层××号商铺作为商业经营用房使用，该房屋委托期为十个年度，从2009年1月1日起计算，至2018年12月31日期满；昆山世贸联华商业经营管理有限公司无需支付第一年度至第四年度的租金，第五年度至第八年度的租金计算方式为【商铺购销合同约定的总房价款除以0.76乘以8%】，租金为35873元，第九年度至第十年度的租金计算方式为【商铺购销合同约定的总房价款除以0.76乘以9%】，租金为40357元；租金按季度支付，租赁期第五年度每季度首日起10日内支付25%年租金；昆山世贸联华商业经营管理有限公司若逾期支付租金，承担的违约金为应付租金的日万分之二；合同中还约定了其他权利义务事项。上述协议签订之后，涉案商铺由昆山世贸联华商业经营管理有限公司对包括涉案铺位在内的多家商铺进行统一租赁经营。2013年度开始，昆山世贸联华商业经营管理有限公司仅支付李灵俊前三季度全额租金，其余租金昆山世贸联华商业经营管理有限公司以商铺进行消防改造为由未予支付。2014年7月14日，李灵俊起诉主张2013年10月1日至2014年9月30日的租金，原审法院于2014年11月4日判决支持2013年11月15日至2014年9月30日租金。现李灵俊对2014年10月1日至2017年9月30日期间的租金起诉主张。2014年3月30日，苏州德衡会计师事务所出具的苏德衡年审字（2014）第080号《财务报表审计报告》载明：昆山温莎堡假日广场有限公司2014年1-8月资产总计99321530.31元，其中流动资产15993422.69元，长期投资51257750元，固定资产30914711.03元，无形及其他资产合计1155646.59元。2014年10月11日，苏州德衡会计师事务所出具的苏德衡年审字（2014）第271号《财务报表审计报告》载明：昆山温莎堡假日广场有限公司2013年度资产总计90466325.70元，其中流动资产5683104.60元，包括向谢乐民的应收款5050592.16元；非流动资产84783221.10元；向昆山世贸联华商业经营管理有限公司的应付款10079892.01元，向昆山市华懋房地产开发有限公司的应付款9306044.59元等。2014年10月11日，苏州德衡会计师事务所出具的苏德衡年审字（2014）第272号《财务报表审计报告》载明：昆山市华懋房地产开发有限公司2013年度资产总计110632736.45元，其中流动资产104056074.62元，包括向昆山温莎堡假日广场有限公司的应收款6352166.61元；向昆山世贸联华商业经营管理有限公司的应收款8432458.72元；待摊费用房租1155元，固定资产净值6576661.83元，以及应付谢乐民款项582760.93元等。2014年10月11日，苏州德衡会计师事务所出具的苏德衡年审字（2014）第273号《财务报表审计报告》载明：昆山市华懋房地产开发有限公司2014年1-8月资产总计109629759.87元，其中流动资产102732791.26元，包括向昆山温莎堡假日广场有限公司的应收款3163472元；固定资产净值6896968.61元。2014年10月11日，苏州德衡会计师事务所出具苏德衡年审字（2014）第274号《财务报表审计报告》载明：昆山世贸联华商业经营管理有限公司2013年度资产总计14385923.36元，其中流动资产12351065.61元，包括向昆山温莎堡假日广场有限公司的应收款9669181.95元；固定资产25691.55元；长期待摊费用2034857.75元，包括美食广场装修工程款1483219.92元，广场消防改造费用551537.83元；以及应付昆山市华懋房地产开发有限公司借款8432458.72元，应付谢乐民借款5094286.73元；以及其他预收账款、应付工资等。2014年10月11日，苏州德衡会计师事务所出具苏德衡年审字（2014）第275号《财务报表审计报告》载明：昆山世贸联华商业经营管理有限公司2014年1-8月资产总计3631447.49元，其中流动资产1049034.33元，包括向昆山温莎堡假日广场有限公司的应收借款利息195479.22元；长期待摊费用2582413.16元，包括美食广场装修工程款2160598.26元，广场消防改造费用421814.90元；以及应付昆山市华懋房地产开发有限公司2995897.49元等。2016年4月29日，苏州华明联合会计师事务所出具《专项审核报告》，审核结果：昆山世贸联华商业经营管理有限公司在2016年3月31日的资产总额为77692.65元、负债总额为4830043.31元，所有者权益为-4057350.66元，其中实收资本5000000元。再查明：昆山世贸联华商业经营管理有限公司于2007年9月29日经工商登记成立，公司成立时股东为徐美芳、谢乐民。其中徐美芳出资300万元，谢乐民出资200万元。2008年8月8日，徐美芳与昆山温莎堡假日广场有限公司签订股权转让合同，徐美芳其拥有的300万元股权转让给昆山温莎堡假日广场有限公司。2009年3月18日，谢乐民与昆山温莎堡假日广场有限公司签订股权转让合同，谢乐民将其在昆山世贸联华商业经营管理有限公司的200万元股权转让给昆山温莎堡假日广场有限公司。2009年4月14日，经工商登记，昆山世贸联华商业经营管理有限公司股东变更为昆山温莎堡假日广场有限公司法人独资。另查明：2007年9月24日，徐美芳、谢乐民从谢乐民账中分别领取300万元和200万元后，将300万元和200万元转存昆山世贸联华商业经营管理有限公司开立的昆山农村商业银行城北支行的账户中。2007年11月2日，昆山市华懋房地产开发有限公司与昆山世贸联华商业经营管理有限公司签订《借款合同》，约定：昆山世贸联华商业经营管理有限公司同意向昆山市华懋房地产开发有限公司发放借款4950000元，借款用途为商业经营。借款期限自2007年11月9日起至2009年12月8日止。借款利息按银行公布的同期同档次活期存款利率计算，自实际放款之日即起息日起按实际用款额实际用款天数计算。双方还约定其他内容。2007年11月9日，昆山世贸联华商业经营管理有限公司将495万元通过银行转账给昆山市华懋房地产开发有限公司。2009年12月1日，昆山市华懋房地产开发有限公司与昆山世贸联华商业经营管理有限公司签订利息结算协议，约定依借款合同利息计算方式计算后，昆山世贸联华商业经营管理有限公司应收昆山市华懋房地产开发有限公司利息共计55316.25元，经双方协调一致同意以5万元结清利息。2009年12月8日，昆山市华懋房地产开发有限公司通过银行转账给昆山世贸联华商业经营管理有限公司500万元。同日，昆山世贸联华商业经营管理有限公司将500万元转入卡号为32×××09的银行账户中。经原审法院查询，中国交通银行昆山支行出具证明：借记卡备用金账户32×××09对应卡号为62×××90，卡号户主就是谢乐民。根据宁波银行昆山支行的客户账户明细查询，昆山世贸联华商业经营管理有限公司分别于2014年8月13日至11月14日期间，向谢乐民账户汇款130万元、200万元、300万元、200万元、5万元、5万元、5万元、5万元，谢乐民又向昆山世贸联华商业经营管理有限公司汇款50万元。审理中，李灵俊向原审法院提供广告宣传资料，该资料显示“一体化运作，统一招商、统一经营、统一管理，十年包租、高额回报”等内容。上述事实，有李灵俊提供的房屋所有权证书、《委托租赁经营协议》、民事判决书、原审被告提供的《建设工程消防验收意见书》、《律师函》、《邮件查单》、建设工程消防设计备案检查材料受理凭证、建设工程规划许可证明文件、消防设计文件、商业建筑设计防火规范、温莎堡一号楼进行消防改造相关工程施工合同文件、昆山世贸联华商业经营管理有限公司银行转账凭证、中国交通银行昆山支行证明、昆山世贸联华商业经营管理有限公司设立、股东变更工商登记档案资料、借款合同、《财务报表审计报告》、付款发票、工商登记资料、宁波银行昆山支行的客户账户明细查询、广告宣传资料以及当事人当庭陈述等证据予以证实。原审法院认为：李灵俊与昆山世贸联华商业经营管理有限公司签订了《委托租赁经营协议》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方委托关系依法成立。昆山世贸联华商业经营管理有限公司辩称已经与部分业主解除《委托租赁经营协议》，因此合同已经丧失履行条件，原审法院认为李灵俊与昆山世贸联华商业经营管理有限公司之间的合同未经协议或法定解除，仍对双方具有约束力，昆山世贸联华商业经营管理有限公司仍应按照合同约定全面履行义务，按时足额支付租金，否则应承担违约责任。昆山世贸联华商业经营管理有限公司尚欠租金及违约金如何计算。李灵俊主张2014年10月1日至2017年9月30日期间的租金，根据合同约定每季度首日起10天内支付25%年租金，原审法院确认：2014年10月1日至2014年12月31日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2014年10月11日计算至实际支付之日；2015年1月1日至2015年3月31日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2015年1月11日计算至实际支付之日；2015年4月1日至2015年6月30日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2015年4月11日计算至实际支付之日；2015年7月1日至2015年9月30日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2015年7月11日计算至实际支付之日；2015年10月1日至2015年12月31日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2015年10月11日计算至实际支付之日；2016年1月1日至2016年3月31日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2016年1月11日计算至实际支付之日；2016年4月1日至2016年6月30日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2016年4月11日计算至实际支付之日；2016年7月1日至2016年9月30日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2016年7月11日计算至实际支付之日；2016年10月1日至2016年12月31日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2016年10月11日计算至实际支付之日；2017年1月1日至2017年3月31日租金9945.5元，违约金为：以1.99元/天为标准，从2017年1月11日计算至实际支付之日；2017年4月1日至2017年6月30日租金9945.5元，违约金为：以1.99元/天为标准，从2017年4月11日计算至实际支付之日；2017年7月1日至2017年9月30日租金9945.5元，违约金为：以1.99元/天为标准，从2017年7月11日计算至实际支付之日。上述租金共计109401元。昆山温莎堡假日广场有限公司是否构成抽逃出资。李灵俊认为，昆山温莎堡假日广场有限公司构成抽逃出资，应在抽逃出资500万元范围内承担连带赔偿责任。昆山温莎堡假日广场有限公司认为世贸公司与昆山温莎堡假日广场有限公司之间是企业之间的拆借行为，不存在抽逃的事实，建议法院驳回对昆山温莎堡假日广场有限公司在抽逃资金范围内承担责任的诉请。原审法院认为：根据李灵俊提供的证据及原审法院调查的证据，昆山世贸联华商业经营管理有限公司成立时的资金来源于案外人谢乐民，昆山世贸联华商业经营管理有限公司完成会计事务所验资报告和工商登记手续后，又将注册资金500万元中的495万元借给昆山市华懋房地产开发有限公司，昆山市华懋房地产开发有限公司在使用借款2年后仅支付借款利息5万元，且在借款返还昆山世贸联华商业经营管理有限公司的2009年12月8日，昆山世贸联华商业经营管理有限公司又将500万元转账给案外人谢乐民。三原审被告公司辩称昆山世贸联华商业经营管理有限公司与案外人谢乐民之间存在经济往来，并未提供证据证明昆山世贸联华商业经营管理有限公司于2009年12月8日将500万元支付给案外人谢乐民的合法理由，昆山温莎堡假日广场有限公司作为昆山世贸联华商业经营管理有限公司的唯一股东将其在昆山世贸联华商业经营管理有限公司的出资500万元以其他未经法定程序的方式将出资抽回的行为，符合抽逃出资的行为构成要件，因此对于李灵俊请求认定昆山温莎堡假日广场有限公司构成抽逃出资的认定，原审法院予以支持，昆山温莎堡假日广场有限公司应在抽逃出资500万元的范围内对昆山世贸联华商业经营管理有限公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十二条、第十四条之规定，判决：一、昆山世贸联华商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付李灵俊2014年10月1日至2014年12月31日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2014年10月11日计算至实际支付之日；2015年1月1日至2015年3月31日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2015年1月11日计算至实际支付之日；2015年4月1日至2015年6月30日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2015年4月11日计算至实际支付之日；2015年7月1日至2015年9月30日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2015年7月11日计算至实际支付之日；2015年10月1日至2015年12月31日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2015年10月11日计算至实际支付之日；2016年1月1日至2016年3月31日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2016年1月11日计算至实际支付之日；2016年4月1日至2016年6月30日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2016年4月11日计算至实际支付之日；2016年7月1日至2016年9月30日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2016年7月11日计算至实际支付之日；2016年10月1日至2016年12月31日租金8840.5元，违约金为：以1.77元/天为标准，从2016年10月11日计算至实际支付之日；2017年1月1日至2017年3月31日租金9945.5元，违约金为：以1.99元/天为标准，从2017年1月11日计算至实际支付之日；2017年4月1日至2017年6月30日租金9945.5元，违约金为：以1.99元/天为标准，从2017年4月11日计算至实际支付之日；2017年7月1日至2017年9月30日租金9945.5元，违约金为：以1.99元/天为标准，从2017年7月11日计算至实际支付之日。二、昆山温莎堡假日广场有限公司在抽逃资金500万元范围内对昆山世贸联华商业经营管理有限公司前款债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。（如采用转账方式，请汇入李灵俊指定账户或原审法院账户，开户行中国建设银行昆山市支行，户名昆山市人民法院财务结算中心，账号32×××60-03777）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2488元，减半收取1244元，由昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司承担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人签订的《委托租赁经营协议》合法有效，双方均应诚信履行。昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司认为涉案物业无法整体整合出租，其支付租金的义务已经终止，昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司对此应承担举证证明责任。本案中，昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司未能提供充分证据证明涉案物业无法整体整合出租的具体起始时间，也未举证证明解除合同具有法定事由，一审法院对于昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司的抗辩意见未予采纳并无不当，本院予以确认。综上所述，昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2488元，由上诉人昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵东审判员  顾平审判员  陈斌二〇一八年五月二日书记员  孙贞