广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6107号
上诉人（原审被告）：梁志奀，住广州市越秀区。
委托代理人：陈小惠、郭育华，均为广东永惠忠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冼章良，住广州市天河区。
委托代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。
上诉人梁志奀因与被上诉人冼章良房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1988年2月25日，冼章良与梁志奀签订《房屋买卖契约》（经原广州市白云区公证处于1988年2月26日公证），其中约定：房屋间数：壹层，建筑面积56.475平方米，座落于广州市下塘南约直街一巷二十一号首层（全层），房价贰万肆千贰佰捌拾肆元贰角伍分正，1988年3月1日交付壹万元，1988年7月底前一次性付清余款，交房日期：1988年3月1日；冼章良、梁志奀对上述房屋买卖事项，双方已当面议妥讲清，确系自愿买卖；本契约经买卖双方签署和公证机关公证后生效。
之后，梁志奀将涉讼房屋交付给冼章良使用。
1988年3月21日，梁志奀出具收条，其中记载：今收到冼章良购买下塘南约一巷21号房屋，地下全层房款全部收齐。
1988年11月28日，广州市天河区人民政府核发《村镇宅基地使用证》，其中记载使用人为梁志奀，宅基地坐落登峰街下塘南约直街一巷21号，宅基地面积93.57平方米，建筑种类为框架，层数为肆层，建筑面积374.26平方米。
现涉讼的广州市越秀区下塘南约直街一巷21号首层房屋产权于2015年7月27日登记于梁志奀名下，土地性质为国有，建筑面积57.0052平方米。
2015年7月9日，冼章良向原审法院提起本案诉讼，称：1988年2月25日，我方与梁志奀签订《房屋买卖契约》，约定由我方出资购买梁志奀名下位于广州市下塘南约直街一巷二十一号首层（56.475平方米）房产。我方按合同约定分两期付清了全部房款，梁志奀也将涉讼房屋交付给我方居住使用至今。但梁志奀迟迟未为我方办理涉案房屋产权过户手续。请求判令：梁志奀将广州市下塘南约直街一巷21号首层房屋过户登记至我方名下。（现撤回原要求梁志奀分割房屋的诉讼请求，不要求法院处理）。
梁志奀原审辩称：不同意冼章良的诉讼请求。涉讼房屋属于宅基地房屋，我方只享有使用权没有所有权。双方签订的《房屋买卖契约》应属于无效合同，冼章良即使依据该契约支付了24284元房款亦并不能取得涉讼房屋的所有权。故请求驳回冼章良的诉讼请求。
本案原审庭审中，冼章良表示其是登峰村村民，但不是登峰村集体经济社成员；梁志奀则表示其是登峰村集体经济社成员。
原审法院认为，虽然冼章良、梁志奀在签订涉讼《房屋买卖契约》时并非同一集体经济组织的成员，冼章良、梁志奀之间不能就宅基地使用权及其上盖房屋进行转让，但目前双方所买卖的广州市越秀区下塘南约直街一巷21号首层房屋所在土地已经变更为国有性质，即双方的交易障碍已经消除；而且，冼章良已依约向梁志奀支付了全部购房款、梁志奀亦已将涉讼房屋交付给冼章良使用多年，故上述《房屋买卖契约》应为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。梁志奀作为出卖方，负有将涉讼房屋产权转让登记至作为买受人的冼章良名下之义务。故为维护交易稳定、安全，对冼章良现要求梁志奀将涉讼房屋的产权过户登记至冼章良名下的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及第一百三十五条之规定，作出如下判决：被告梁志奀应在本判决发生法律效力之日起10日内办理将广州市越秀区下塘南约直街一巷21号首层房屋的产权转移登记至原告冼章良名下的手续。本案受理费9500元，由被告负担。
判后，上诉人梁志奀不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。广州市下塘南约直街一巷21号1楼（56.475平方）房屋（下称涉案房屋）系我方利用宅基地自建用房。我方与冼章良于1988年2月25日签订《房屋买卖契约》，我方将涉案房屋卖给冼章良。因签订《房屋买卖契约》时，该屋仅取得村镇宅基地使用证而没有房屋产权证，所以双方签订《房屋买卖契约》处分的只能是该屋的使用权而不是房屋的产权，对此，冼章良是明知的。冼章良不是本村集体经济组织成员，根据当时或现时的政策及法律规定，该类房屋是禁止买卖或各种形式产权的交易，因此，该《房屋买卖契约》因违反法律规定依法应确认无效。二、一审判决适用法律不当。一审判决在未查清涉案房屋用地性质及《房屋买卖契约》双方当事人对交易标的所作出的真实意思表示的情况下，适用中华人民共和国合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，强行将当时不具合法产权的涉案房屋按合法交易作出判决，明显适用法律不当。三、涉案房屋交易的障碍并无消除。在我方的努力下，虽然涉案房屋先后取得宅基地证及房屋产权证，但该屋的产权均与冼章良无关，也并无妨碍冼章良对该屋行使使用权。而一审判决却以“房屋所在土地已变更为国有性质，即双方的交易障碍已消除”为由，认定《房屋买卖契约》为合法有效合同。可见，一审判决明显违反“无效合同从签订之日起自始无效”的法律原则。虽然涉案房屋现己取得房屋产权证，但产权证明显有该屋“未办理国有土地有偿使用”的注记，可见我方对涉案房屋尚不具有完全的所有权，该屋仍不能正常合法交易，如需交易还需向土地管理机关缴付大笔国有土地有偿使用的税费。因此，涉案房屋交易的障碍并无消除，一审判决认定涉案“房屋交易障碍已经消除”是明显错误的。四、我方不负有为冼章良办理涉案房屋产权转让登记之义务。前述，我方与冼章良签订《房屋买卖契约》处分的是使用权，而且该《房屋买卖契约》依法应确认无效，因此，我方不负有为冼章良办理涉案房屋产权转让登记之义务。一审判决我方“将广州市下塘南约直街一巷21号首层房屋的产权转移登记至原告冼章良名下的手续”，没有事实及法律依据。据此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回冼章良的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由冼章良负担。
被上诉人冼章良答辩称，1、涉案房屋虽然领取过宅基地证，但是涉案房屋最初是一套祖宅，梁志奀通过司法调解书继承而来，不是真正向村集体申请空地兴建的宅基地房，这也是涉案房屋能够办理国有土地产权证的真正原因，涉案房屋所在村没有办理过集体土地整体征用征收转为国有土地的手续。2，梁志奀称双方交易针对使用权，这没有依据，双方的契约约定的是交易的是所有权，过户是房屋买卖合同的附随义务，梁志奀有义务将涉案房屋过户给我方。3，涉案房屋尚未缴纳土地出让金，目前广州对所有历史上已经存有的自建房屋的办证政策，为1986年之前自建的房屋颁发产权证时不会征收土地出让金，只会在这样的房屋再次转让时按照交易价格的1.6%核定征收土地出让金，未缴纳土地出让金不会成为交易障碍，不会产生高额的土地出让金。
经二审审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在二审中，冼章良提供了广州市不动产登记中心出具的其具备本市住房限购区域内住房购买资格的证明。
本院认为，冼章良与梁志奀就涉案房屋签订的《房屋买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，冼章良已依据《房屋买卖契约》向梁志奀支付了全部购房款、梁志奀亦已将涉讼房屋交付给冼章良使用多年，虽然双方签订合同时涉案房屋的土地性质为集体所有以及双方并非同一集体经济组织的成员，但因涉案房屋的土地性质现已变更为国有性质，故《房屋买卖契约》应为合法有效合同，且交易障碍已消除，双方应继续履行合同，梁志奀负有将涉讼房屋产权转让登记至冼章良名下之义务。故梁志奀主张不负有为冼章良办理涉案房屋产权转让登记义务的理据不足，本院不予支持。房屋交易时需要交纳的国有土地有偿使用税费系行政收费，双方可进行协商或按照有关规定另循途径解决，但不影响双方办理产权转让登记手续，也不能作为不具备产权转让的理由。故梁志奀主张涉案房屋尚未交纳国有土地有偿使用税费，交易障碍并无消除，理由不成立，本院不予采纳。原审法院为维护交易稳定、安全的秩序，对冼章良要求梁志奀将涉讼房屋的产权过户登记至其名下的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。梁志奀的上诉主张缺乏充分依据，其上诉请求本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9500元，由上诉人梁志奀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 余 盾
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵