内蒙古自治区乌海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民一终字第300号
上诉人（原审被告）宁夏中川房地产开发有限公司，住所地银川市开发区新田国际商务中心。
法定代表人袁强，该公司董事长。
委托代理人樊俊，男，汉族，住乌海市海勃湾区。
上诉人（原审第三人）黄广成，男，蒙古族，住呼和浩特市如意开发区。
委托代理人王自修，合星律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）陆珺，女，汉族，住呼和浩特市如意开发区。
委托代理人高继平，男，汉族，住乌海市乌达区。
被上诉人李明玉，男，住乌海市海勃湾区。
委托代理人李志，男住呼和浩特市金川开发区。（系被上诉人李明玉之子）
上诉人宁夏中川房地产开发有限公司（以下简称中川公司）、黄广成、陆珺与被上诉人李明玉房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，乌海市乌达区人民法院2013年5月26日作出（2012）乌达民一初字第0585号民事判决。宣判后，黄广成、陆珺不服，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日作出（2013）乌中民一终字第368号民事裁定，撤销原审判决，发回乌海市乌达区人民法院重审。乌海市乌达区人民法院于2015年1月20日又作出（2014）乌达民一初字第0298号民事判决。宣判后，中川公司、黄广成、陆珺不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。上诉人中川公司的委托代理人樊俊，上诉人黄广成的委托代理人王自修，上诉人陆珺的委托代理人高继平，被上诉人李明玉及其委托代理人李志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，中川公司系乌达区先锋小区的开发商，李明玉系该小区的回迁安置户。李明玉与中川公司于2007年3月10日签订《城市房屋拆迁安置补偿协议》，按协议第四条的约定，中川公司应给李明玉原位回迁商业楼一套（面积122㎡，框架结构，用途商业）。协议约定的过渡期为2007年3月10日至2008年9月9日。2009年，李明玉因中川公司将本应给其回迁的住宅出卖给他人，将中川公司诉至乌海市乌达区人民法院，因该回迁楼房系双方所签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议》中约定所应回迁的住宅，该案以调解方式解决，中川公司同意将李明玉在《城市房屋拆迁安置补偿协议》所应给中川公司交纳的房款65760元全部给予免除。黄广成原系中川公司的股东，持有55％的股份，中川公司的原法定代表人朱建忠持有45%的股份。2009年1月17日，黄广成与朱建忠签订《股权转让协议书》，黄广成将在中川公司持有的55%股权转让给朱建忠，受让人朱建忠以中川公司开发建设的先锋小区内的142套房屋（其中住宅42套、商铺59套、车库41个）一次性折价抵偿黄广成所转让的股份。该协议附有《房屋交付确认书》，该《房屋交付确认书》中载明了该案所争议的1号楼4号商铺，并载明面积为223.32㎡。
原审法院认为，本案争议的焦点主要是乌达区先锋小区1号楼4号商铺的权属问题。首先，李明玉与中川公司所签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议》中明确被拆迁人李明玉的房屋位于乌达区先锋东路一街坊第1街坊第4号。在该协议中注明商业房回迁位置为“原位”，且李明玉原来的左右邻居均安置在了乌达区先锋小区1号楼1号至9号商铺等不同的位置，因此可以推定给李明玉所回迁的商业楼应当就是本案争议的1号楼4号商铺。中川公司称给李明玉回迁的楼房为1号楼8号商铺，8号商铺虽然从面积上考虑与给李明玉回迁房面积相近，但是该8号商铺不是框架结构，与双方所签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议》中约定的回迁商铺应为框架结构不符，且位置远离“原位”的约定。因此，中川公司辩称给李明玉回迁8号商铺的理由不能成立。对于中川公司将4号商铺抵顶给黄广成的问题。李明玉与中川公司签订《城市房屋拆迁安置补偿协议》是在2007年3月，而黄广成与中川公司签订的《股权转让协议书》是在2009年1月，李明玉与中川公司签订的回迁协议在先，黄广成与中川公司签订的转让股权转让协议在后，对于同一标的物的处分，按照交易习惯，先签协议的效力应当优于后签订协议的效力。故应当确认李明玉对1号楼4号商铺的所有权，中川公司理应履行协议，给李明玉安置该商铺。另4号商铺面积为223.32㎡，大于李明玉与中川公司所签订的给李明玉应回迁的122㎡，对于多出的平米，李明玉应按照评估的价格支付给中川公司，即一、二层按商铺价格计价，三楼按住宅价格计价。对于中川公司未能按照协议约定的时间将房屋交付李明玉使用，中川公司应支付李明玉逾期交房的损失。商铺按评估价格3465元／㎡计价，住宅按1709元／㎡计价，李明玉所回迁的1号楼4号商铺的商用面积超出应回迁面积26.88㎡；三楼应确定为超出的住宅面积为74.44㎡。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、由被告宁夏中川房地产开发有限公司履行与原告李明玉所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，确认乌达区先锋小区1号楼4号商铺为被告应给原告回迁的商铺，由被告宁夏中川房地产开发有限公司在本判决生效后10日内交付原告李明玉。由原告支付给被告该房屋多出平米的价款，计220357.16元。二、由被告支付原告逾期交房损失240000元。三、驳回第三人黄广成，陆珺的诉讼请求。案件受理费4900元，保全费5000元，合计9900元，由被告宁夏中川房地产开发有限公司承担。
宣判后，中川公司、黄广成、陆珺均不服，向本院提起上诉。
上诉人中川公司上诉称，首先，原审判决上诉人中川公司承担逾期交房违约责任错误。根据《城市房屋拆迁安置补偿协议》的约定，上诉人中川公司需安置给被上诉人李明玉122㎡的商铺。上诉人依约已准备将8号商铺交付给被上诉人李明玉，但被上诉人李明玉却索要多出应拆迁面积111.32㎡的4号商铺，导致双方发生纠纷。同时，4号商铺虽已建成，但还未经过初始登记，可以通过改建将多余的111.32㎡分割出来，但因被上诉人的原因及法院查封等原因，导致未能实现。逾期交房的责任在于被上诉人李明玉，故逾期交房的责任应由被上诉人李明玉承担。其次，被上诉人李明玉诉讼请求不明确、请求内容明显违反法律规定。按照我国拆迁的通常做法，“原址回迁”都不是“原房屋座标点回迁”。本案中被上诉人李明玉的原房屋座标点，因规划原因，现已修成街道。上诉人与被上诉人签订的是《城市房屋拆迁安置补偿协议》，协议中并未明确约定4号商铺即是应回迁安置给被上诉人李明玉的商铺，原审判决认定的4号商铺即为被上诉人李明玉原房屋位置亦无证据支持。再者，原审判决被上诉人李明玉按照鉴定结果3465元／㎡的价格补交商铺差价显示公平。在全国拆迁过程中，超出应回迁房屋面积的房价补交单价都是以开发商销售房屋的实际市场价格为准。但原审判决对4号商铺超出部分的商铺差价竟然按拆迁前房屋价格计算并作出判决，且三楼商业用房按住宅房屋价格来计算，更是有失公平。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，上诉人中川公司提起上诉，请求依法撤销（（2014）乌达民一初字第0298号民事判决，改判为驳回被上诉人李明玉的诉讼请求，并由被上诉人李明玉承担诉讼费用。
被上诉人李明玉针对上诉人中川公司的上诉请求辩称，上诉人中川公司称逾期交房违约责任在于被上诉人李明玉，与事实不符。造成逾期交房的原因是上诉人中川公司不严格履行合同义务，将不符合拆迁协议约定的8号商铺交付被上诉人，而将本应属于被上诉人的4号商铺卖给他人。因此，应由上诉人中川公司承担逾期交房违约责任。回迁安置的原则基本上都是原位置安置，特殊情况下经双方协商同意后可以调换。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人陆珺、黄广成针对上诉人中川公司的上诉请求辩称，同意上诉人中川公司的上诉请求和上诉理由。
上诉人黄广成、陆珺上诉称，第一，原判决认定事实不清。被上诉人李明玉与上诉人中川公司在拆迁协议中约定的是1号楼原位，而不是被上诉人李明玉原拆迁房屋的原位。本案中的4号商铺和8号商铺均属于1号楼，回迁协议中并没有明确约定是4号商铺还是8号商铺。上诉人中川公司给被上诉人李明玉安排的1号楼8号商铺，距离被上诉人李明玉原拆迁房屋6、7米远，4号商铺却有20多米远。原审判决推定置换给被上诉人李明玉的商铺系1号楼4号商铺不符合事实。原审判决称被上诉人李明玉原来的左右邻居均安置在了乌达区先锋区1号楼1号至9号商铺等不同位置，上诉人在原审时已提交了相应证据证明，该认定不符合事实。且上诉人中川公司为被上诉人李明玉安置的回迁商铺1号楼8号商铺，也是在1号楼1号至9号商铺之间。原判决不认可该事实，反而推定给原告回迁的商业楼应当是本案争议的1号楼4号商铺。显然，原判决推定错误。涉案商业楼1号楼由二层变更为三层，由框架结构变更成砖混结构是由乌达区规划局和设计院指令变更的，而不是上诉人中川公司变更的。上诉人黄广成就此问题已向法院提交了《情况说明》。原审判决不顾乌达区规划局和设计院要求变更的事实，以1号楼8号商铺不是框架结构，且位置远离被上诉人李明玉原被拆迁房屋的“原位”，推定被上诉人李明玉应回迁的商铺系1号楼4号商铺，属于故意而为。第二，原判决以交易习惯为由，认定被上诉人李明玉与上诉人中川公司签订在前的《城市房屋拆迁补偿安置协议》效力优于上诉人黄广成与上诉人中川公司签订在后的《股权转让协议书》，故确认被上诉人李明玉对1号楼4号商铺有所有权，该认定是适用法律错误。上诉人中川公司不认可《城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定的“原位”就是指先锋小区1号楼4号商铺。但上诉人黄广成与上诉人中川公司签订的《股权转让协议书》却明确约定1号楼4号商铺是上诉人中川公司抵偿给上诉人黄广成欠款的商铺。原审判决不能按签订协议的先后来确认被上诉人李明玉对1号楼4号商铺的所有权。因此，原判决以签订协议时间先后，用“交易习惯”来确认李明玉对1号楼4号商铺的所有权是不符合法律规定的。第三，原审判决上诉人中川公司支付被上诉人李明玉逾期交房损失240000元错误。逾期交房的责任在于被上诉人李明玉，而不在于上诉人中川公司。且被上诉人李明玉也未对商铺进行经营或出租，其主张的营业损失240000元并不存在。第四，1号楼4号商铺为三层商铺，但原审判决将一、二层按商铺计价，三层按住宅计价，违背事实和法律。第四，上诉人黄广成、陆珺所有的4号商铺系合法取得。原审判决将4号商铺判给被上诉人李明玉所有，是严重侵害第三人合法权益的行为。请求依法撤销原审判决，并确认乌达区先锋小区1号楼4号商铺为上诉人陆珺所有，驳回被上诉人李明玉的诉讼请求。
被上诉人李明玉针对上诉人黄广成、陆珺的上诉主张辩称，对上诉人黄广成、陆珺的上诉请求和上诉理由有异议，被上诉人李明玉与上诉人黄广成、陆珺无关系，上诉人黄广成、陆珺的损失应由上诉人中川公司承担。
上诉人中川公司针对上诉人黄广成、陆珺的上诉主张辩称，上诉人黄广成、陆珺与上诉人中川公司的股权转让事宜正在进行诉讼。自然人之间进行股权转让，不应以公司资产作为对价来支付。上诉人中川公司坚持原审答辩意见，上诉人黄广成、陆珺与上诉人中川公司的股权转让协议无效，上诉人黄广成、陆珺无主体资格参加本案诉讼。
经审理查明，二审查明事实与原审查明的事实一致。以上事实有《城市房屋拆迁安置补偿协议》、房地产司法鉴定估价报告、先锋步行街1号楼回迁安置明细表及当事人陈述在案为凭，本院予以采信。
本院认为，本案争议焦点之一系上诉人中川公司是否应承担逾期交房违约责任。根据上诉人中川公司与被上诉人李明玉2007年3月10日签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议》第四条约定，上诉人中川公司给被上诉人李明玉置换的商铺应为先锋小区商业1号楼原位，结构为框架结构，建筑面积为122㎡。上诉人中川公司准备交付的1号楼8号商铺虽然面积上基本符合双方约定，但该商铺为砖混结构，明显不符合双方约定，被上诉人李明玉有权拒绝领受。上诉人中川公司与被上诉人李明玉签订《城市房屋拆迁安置协议》合法有效，作为协议双方应受《城市房屋拆迁安置协议》约束，上诉人中川公司将商铺由框架结构变更为砖混结构，属于协议房屋重大实质内容变更，应与被上诉人李明玉协议处理，擅自变更应承担违约责任。同时，该协议中并未约定上诉人中川公司可以因第三人原因导致房屋结构变更而免责。上诉人中川公司交付不符合拆迁协议约定的商铺导致双方发生纠纷，造成逾期交房的后果，故上诉人中川公司应承担逾期交房的违约责任，应赔偿被上诉人李明玉因此而造成的损失。原审判决上诉人中川公司支付被上诉人李明玉逾期交房损失240000元属于被上诉人李明玉按约定接收房屋后应得的收益，是符合客观事实的。
本案争议焦点之二系本案中的先锋小区1号楼4号商铺是否应确认为上诉人中川公司应回迁安置给被上诉人李明玉的商铺。根据上诉人中川公司与被上诉人李明玉2007年3月10日签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议》第四条约定，上诉人中川公司给被上诉人李明玉置换的商铺应为先锋小区商业1号楼原位，结构为框架结构，建筑面积为122㎡。拆迁协议中虽未约定具体回迁的商铺门牌号，但应回迁的商铺位于1号楼是无争议的事实。但是是4号商铺还是8号商铺是符合协议约定的回迁商铺的问题，经查，8号商铺为砖混结构，4号商铺为框架结构。而房屋的结构决定房屋的各方面性能。框架结构和砖混结构相比较，框架结构无论从抗震性、稳定性及房屋坚韧性均优于砖混结构，且双方拆迁协议中明确约定商铺为框架结构，故4号商铺符合协议约定，而8号商铺明显不符合双方约定。根据双方当事人陈述，拆迁时规划的商铺为二层。在未取得被拆迁人同意的情况下，上诉人中川公司将商铺变更为三层，使得商铺面积增大。现上诉人中川公司又以4号商铺面积超出应回迁安置的商铺面积过多为由拒绝交付，本院不予支持。综上，综合考虑4号商铺的房屋结构，及其面积增大的原因后，对被上诉人李明玉请求的上诉人中川公司应交付4号商铺的诉讼主张，本院予以支持。另外，上诉人黄广成、陆珺称先锋小区4号商铺其已通过与上诉人中川公司签订的《股权转让协议书》和《商品房买卖合同》合法取得所有权。被上诉人李明玉与上诉人中川公司系基于拆迁置换取得的商铺所有权，被上诉人李明玉与上诉人中川公司签订的《城市房屋拆迁安置协议》的时间早于上诉人黄广成、陆珺与上诉人中川公司签订的《股权转让协议书》和《商品房买卖合同》，且上诉人黄广成、陆珺并未办理4号商铺所有权登记或实际占有使用。故对上诉人黄广成、陆珺主张其对4号商铺享有所有权的上诉理由，本院不予支持。
本案争议焦点之三系对于先锋小区1号楼4号商铺超出应回迁安置商铺的部分，被上诉人李明玉应按照何标准向上诉人中川公司补交款项。上诉人中川公司认为，对于超出部分应按照商铺实际销售价格进行补交。经审查，根据上诉人中川公司与被上诉人李明玉签订的《城市房屋拆迁安置协议》中房屋拆迁评估结果明细表中载明的原4号商铺市场价格在2007年为2067元／㎡，已表明当时的商铺价格。被上诉人李明玉以112.79㎡置换122㎡商铺。原审时，经被上诉人李明玉申请，人民法院依法委托内蒙古翰和房地产评估咨询有限责任公司做出了《房地产司法鉴定估价报告》，对1号楼4号商铺的平米单价进行了鉴定，鉴定结果为3465元／㎡。被上诉人李明玉对该鉴定报告认可，上诉人中川公司、黄广成、陆珺在对该鉴定报告进行质证后虽提出异议，但均未申请重新鉴定，或提供证据足以推翻该鉴定报告的鉴定结论。故原审判决依据该鉴定报告对超出部分计算应补交房款，并无不当，上诉人提出按商铺实际销售价格补交不符合协议约定，本院不予支持。另外，第三层商铺为上诉人中川公司未经被拆迁人同意加盖，上诉人中川公司对造成楼房的现状有过错，且商铺第三层的商业价值有所减损，上诉人主张按照商铺实际销售价格进行补交显失公平。在无其他参照标准的情况下，原审判决参照住宅用房单价计算补交房款，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5000元，由上诉人宁夏中川房地产开发有限公司承担4900元（上诉人宁夏中川房地产开发有限公司已预交），由上诉人黄广成、陆珺承担100元（上诉人黄广成、陆珺已预交）。
审 判 长 张清艳
代理审判员 李世超
代理审判员 魏 婕
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 扈原晓