烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牟民一初字第164号
原告：杨凡，男，1970年6月16日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托代理人：黄连慧，山东鑫士铭律师事务所律师。
委托代理人：王俊凯，山东鑫士铭律师事务所律师。
被告：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平区云海香都会所。
法定代表人：刘敬云，董事长。
委托代理人：王东，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
原告杨凡诉被告烟台云海置业有限责任公司（以下简称云海公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨凡的委托代理人黄连慧、王俊凯，被告云海公司的委托代理人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨凡诉称：原告与被告于2011年4月19日签订《云海东海城内部认购书》，约定原告购买被告开发的云海东海城16号楼1711号商品房一套，建筑面积46.10平方米，房屋单价8937元／㎡，房屋总价款411996元，合同就付款方式等也予以明确约定。为此原告共向被告支付房款100000元。现被告在房屋建筑面积、户型等方面出现严重违约情形，原告要求判令解除原、被告签订的《云海东海城内部认购书》、被告立即返还房款100000元及利息损失73099元（自2011年4月19日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算），诉讼费用由被告承担。
被告云海公司辩称：一、原告无权单方要求解除认购书。原告所认购的房屋属于员工福利分房，在签订认购书时，被告已告知原告所在项目的各项开发手续正在办理中，明确告知原告尚未确定建设工程规划证书，所以房屋的具体面积及户型均不确定，原告对该情况充分了解，被告在签订、履行合同时无过错。二、房屋认购书在法律性质上属于预约合同的性质，有关该房屋的具体状况及交付办证、价款等相关事项需双方另行签订商品房买卖合同予以约定，被告不存在违约和过错。三、原告主张要求返还房款并按银行贷款利率四倍支付利息，没有法律依据。综上要求依法驳回原告诉请。
经审理查明：2011年4月19日，原、被告签订《云海东海城内部认购书》，内容为：一、认购房屋情况认购人杨凡认购的商品房坐落于滨海路东段，养马岛大桥西700米。项目暂定名为【云海·东海城】，房号：16号楼1711号商品房一套，建筑面积46.10平方米，房屋单价8937元／㎡（此价格包含煤暖投资），房屋总价411996元，所认购房屋面积最终以房管部门实测面积为准，多退少补；二、付款方式认购人签订该认购书时，缴纳25%认购款：人民币100000元，余款311996元，在开发商取得商品房预售许可后，与认购人签订正式的商品房预售合同，认购人应当在签订商品房预售合同之日起10日内提交全部贷款资料办理银行按揭，或者一次性将剩余房款付清；三、交房时间约定以认购方与开发商签订的商品房预售合同中约定为准；四、其他约定1、认购人签署本认购书只代表认购人提前预定所认购房屋，具体事项以认购人与开发商签订的商品房预售合同为准；2、认购人应在接到开发商通知签订商品房预售合同之日起10日内，携带本认购书及身份证、收据等相关材料至本销售部与开发商签订《商品房买卖合同》，办理相关购房手续，若认购人未在规定时间内与开发商签订商品房预售合同，则开发商有权将认购人所预订房屋另售，另售后，开发商无息退还认购人已预交的认购款；…5、本次房屋认购书均为内部职工福利分房，【云海·东海城】项目各项开发前的手续正在办理当中，认购人已充分了解上述情况，并自愿认购。原告杨凡分别于2011年3月29日交纳房款10000元，2011年4月19日交纳房款90000元。2013年12月4日，被告取得涉案楼房的商品房预售许可证。原告杨凡主张解除双方签订的内部认购书，称在签订内部认购书时，被告承诺该房屋一层共18户、面积为46.10平方米，而现在原告购买的房屋一层户数变为26户，面积变为39.27平方米，涉案房屋的户型、每层的户数均发生了重大变化，面积减少了14%，双方在认购书中约定的房屋已不存在，被告不可能向原告交付符合合同约定的房屋，该合同目的无法实现，应当予以解除。原告提交海逸国际公寓标准层平面图、东海城宣传册以及2014年2月19日杨凡、许奎海与孙霞的录音资料一份。原告杨凡称孙霞系被告的工作人员，录音内容是双方就涉案房屋事宜进行商谈，孙霞向原告说明该房屋目前面积、户型、每层户数的变化，但不同意原告退款，而是要求原告另行选房，孙霞说明目前房屋面积等变化的原因是规划的问题，但是原告认为规划的变更是被告的过错的体现，由此导致认购书中约定的房屋无法交付，合同目的无法实现。被告云海公司对海逸国际公寓标准层平面图、东海城宣传册不认可，认为平面图即使是签订认购书时被告出具的，但由于当时建设规划不确定，具体的户型图应当以双方签订商品房买卖合同时的规划图来确定；规划确定后，原告认购的房屋的房号为16号楼1711号、建筑面积为52.99平方米，房屋总价473572元，单价仍为8937元／平方米；对录音的真实性有异议，并对录音中孙霞的身份不予认可，结合认购书的内容，该证据也不能证明被告应承担违约及赔偿责任，因为录音中孙霞明确告知原告后期是因为政府部门规划的改变导致面积变化，该证据不能证明被告存在过错。被告云海公司称，在取得预售许可证之后，被告愿意按照认购书约定的单价与原告签订该房屋的销售合同，但取得预售许可后该房屋的面积、户型和房屋总价与认购时的约定有所变化，由于签订认购书时该房屋还没有建设，被告是根据当时的规划设计方案与原告签订的认购书，认购合同只是确定在取得预售许可后再对正式的预售合同的相关条款进行协商，至今双方未确立正式的购房合同关系，原告只交付了100000元的认购款，认购房屋的具体状况应当根据规划在正式的预售合同中进行约定，在规划确定之后如果存在变更情况，被告也不存在过错。原告杨凡认为，被告不能按照认购书约定将原告认购的商品房交付给原告，视为被告已经无法履行认购合同义务，应当解除合同。被告云海公司称，双方未约定签订正式商品房买卖合同的期限，在取得涉案房屋预售许可之后已电话通知原告签订正式的预售合同，但未提交证据证实。原告杨凡称，认购书第四条有关于签订正式商品房预售合同期限的约定，原告未接到被告要求签订正式预售合同的通知。原告杨凡要求被告云海公司赔偿其损失73099元，认为系被告原因导致合同解除，目前涉案房屋的销售均价为10000元／平米，原告在该地段购买房屋的差价款约70000元，房屋差价系原告的预期可得利益损失，合同解除后应当由被告赔偿该损失，应参照民间借贷最高利率保护的上限，自2011年4月19日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，原告为证实涉案房屋目前的市场价格，提交被告网站上对涉案项目销售均价的网站截图。被告云海公司对网站截图证据不予认可，认为从内容上看是第三方发布的价格信息，不能代表实际的销售价格，被告没有违约，原告的主张没有法律依据，认购书属于预约合同性质，双方签订认购合同是为了在合同约定的期限内尽最大的诚意对正式的合同进行协商，如果一方原因致正式合同无法签订，双方均不需承担过错责任；在签订认购合同时，原告充分了解房屋开发手续不完备的事实，原告应当预见到在规划未经政府部门批准的情况下，可能出现户型、面积的差异，应当承担相应的风险和责任。
上述事实，有原、被告庭审陈述，原告提交的《云海东海城内部认购书》、收款收据、海逸国际公寓标准层平面图、东海城宣传册、录音资料、网站截图，被告提交的商品房预售许可证证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《云海东海城内部认购书》系双方为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，是约定双方当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，并不是对行为结果的直接确认，所以，该认购书不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。该预约合同对原、被告均具有约束力，双方应当依据认购书的约定履行合同义务。依认购书的约定，双方当事人负有就合同具体内容继续磋商，并在将来一定期限内订立正式的商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。但只要双方在规定的期限内根据认购书的条款善意继续磋商、洽谈商品房买卖的具体事宜，即可认为双方已经履行了义务，至于双方是否就商品房买卖事宜洽谈成功并签订正式商品房买卖合同则不是双方的合同义务。因违反预约合同的规定而导致本约即商品房买卖合同不能成立，责任当属缔约过失责任。原、被告签订的认购书中约定的认购房屋情况“商品房坐落于滨海路东段，养马岛大桥西700米。项目暂定名为【云海·东海城】，房号：16号楼1711号商品房一套，建筑面积46.10平方米，房屋单价8937元／㎡（此价格包含煤暖投资），房屋总价411996元，所认购房屋面积最终以房管部门实测面积为准，多退少补”；认购合同第四项中载明“5、本次房屋认购书均为内部职工福利分房，【云海·东海城】项目各项开发前的手续正在办理当中，认购人已充分了解上述情况，并自愿认购。”由以上内容可见，双方签订认购合同时均知晓该楼盘开发前的手续尚在办理中，房屋的面积和户型在当时签署认购合同时存在不确定性。双方最终能否缔结房屋买卖合同取决于双方在期限内继续磋商的结果。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：······（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。参照上述规定，本院认为，被告自称原告预购的楼房的面积现变更为52.99平方米，相比双方预约的面积46.10平方米，误差比绝对值达到14.95%，远超3%的比值。现原告因房屋户型和面积的因素而明确表示不同意缔结房屋买卖合同，本着合同自由的原则，继续履行，没有依据，原告请求解除《云海东海城内部认购书》，本院予以支持；被告应将收取原告的认购款100000元返还原告，同时支付原告自2011年4月19日至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。原告主张利息损失过高，其高出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告烟台云海置业有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告杨凡人民币100000元，并支付原告自2011年4月19日至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
二、驳回原告杨凡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3762元，原告杨凡交纳762元、被告烟台云海置业有限责任公司交纳3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 都皓怡
代理审判员 贺洪春
代理审判员 姜志东
二〇一四年八月十五日
书 记 员 胡媛媛