广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初19858号
原告：陈佳玲，女，1968年8月6日出生，台湾居民，住所地台北县，台湾证件号码06431550。
委托诉讼代理人：吴景春，系广东佰德律师事务所律师。
被告：中山市科尔玛房地产开发有限公司，住所地中山市三角镇金鲤工业区金鲤路6号102室，组织机构代码79621012-5。
法定代表人：冼焕珍，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市科尔玛酒店投资管理有限公司，住所地中山市三角镇三鑫路108号103室，组织机构代码05535608-X。
法定代表人：高润宇，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市火炬开发区建设发展有限公司，住中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。
法定代表人：邱凯城，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：黎小凡、黄俊科，均系广东香山律师事务所律师。
被告：广东香山律师事务所，住所地中山市东区岐关西路**号香山律师楼。
法定代表人：郭训富。
委托诉讼代理人：黄钰欣、刘慷，均系广东香山律师事务所律师。
原告陈佳玲诉被告中山市火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）、中山市科尔玛房地产开发有限公司（以下简称科尔玛房地产公司）、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司（以下简称科尔玛酒店公司）、广东香山律师事务所（以下简称香山所）合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈佳玲的委托诉讼代理人吴景春、被告建发公司的委托诉讼代理人黎小凡、被告科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司共同的委托诉讼代理人张世禄、被告香山所的委托诉讼代理人黄钰欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈佳玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与科尔玛房地产公司签订的《租赁合同》；2.判决解除原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订的《委托经营管理合同》；3.判令科尔玛房地产公司返还原告租金240000元，科尔玛酒店公司负连带责任；4.判令科尔玛酒店公司支付2015年10月1日至2016年7月31日租金共计26000元，科尔玛房地产公司、建发公司、香山所负连带责任；5.香山所退回原告交付的律师费500元并对第2.3项的债务承担连带责任。事实与理由如下：2013年5月17日，科尔玛房地产公司与原告签订《租赁合同》，科尔玛房地产公司将其没有所有权的中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第十三层14号物业（以下简称案涉物业）出租给原告，租赁期限自2013年10月1日起至2033年9月30日止，租金240000元。同时，科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司与原告签订《委托经营管理合同》，合同约定科尔玛房地产公司将案涉物业交付给科尔玛酒店公司，原告委托科尔玛酒店公司经营管理该物业，委托自2013年5月17日至2033年9月30日。另外约定，从2013年10月1日至2018年9月30日止（共5年），科尔玛酒店公司按每年31200元的标准向原告支付经营收益，每半年支付一次，支付时间为每半年届满后的30日内。合同第七条规定了合同的解除及违约责任。合同签订后，原告于2013年6月8日前向科尔玛房地产公司支付款项共计240000元，科尔玛房地产公司向原告出具了收款收据。但直至2016年8月1日，科尔玛酒店公司尚未向原告支付2015年10月1日至2016年3月31日的经营收益。据微信公众平台《中山火炬发布》等媒体了解到，因科尔玛房地产公司通过拍卖从建发公司购买商务大厦后未足额支付价款，建发公司已解除其与科尔玛房地产公司关于商务大厦的买卖合同。但实际情况是：1.2012年6月底，火炬区政府安排建发公司和科尔玛房地产公司通过中山市新康拍卖有限公司以低价2.6亿元的价格（当时市价为8亿元），从建发公司手中购得了位于中山市火炬开发区××路××号的商务大厦（以下统称商务大厦）。在拍卖成功后科尔玛房地产公司于2012年6月28日向建发公司支付了1亿多元成交款。在随后3年多内，建发公司明知道科尔玛房地产公司未按拍卖合同约定付完拍卖款的情况下，不但没有解除合同，反而将科尔玛房地产公司未取得产权的商务大厦经营权交给其任意使用，建发公司的做法，违反合同及拍卖法。科尔玛房地产公司以商务大厦为标的物，展开大规模的所谓招商租赁活动。建发公司作为此物业的实际产权人，显然允许了科尔玛房地产公司向社会公开（通过中山市各大媒体大肆宣传）招商租赁等手段吸引民间资金的行为。在科尔玛房地产公司整个招商活动中建发公司为科尔玛房地产公司提供了有利的条件，因此建发公司才是整个事件的实际操控人。若建发公司及时解除拍卖合同并不把物业交给科尔玛房地产公司随意租赁，就不会有整个事件发生的前提条件和基础。2.在此之后的三年中，由于在建发公司的许可下，科尔玛房地产公司以该科尔玛酒店项目是火炬区地标建筑、是区政府确定的重点招商项目工程为名，在中山电台、中山日报等媒体和驻地，发布大量的招商广告宣传，并开始了长达两年多的租赁吸资活动。以出租该酒店房间、商铺的二十年使用权的方法吸资约1.3亿元。并约定该酒店于2013年10月1日正式对外营业。建发公司作为商务大厦产权的实际拥有和控制者，又紧挨此酒店大厦，并和科尔玛房地产公司在一个楼办公，对此情况是了如指掌的，不但没有制止，反而充当科尔玛房地产公司的帮凶。以上事实说明建发公司就是幕后指使者。3.从2013年下半年至2015年上半年期间，科尔玛房地产公司加建地下停车场及主楼两翼共约21000平方米，装修外立面，并在建筑物周围及内部，进行大篇幅的宣传广告（见开发区领导讲话图片）。这显然也是得到建发公司同意的。否则科尔玛房地产公司是无法取得施工许可证的，也无法签订建筑施工合同的。对科尔玛房地产公司的种种行为建发公司具有不可推卸的责任。4.建发公司在该大厦拍卖过程中，是如何接纳科尔玛房地产公司注册资金仅有100万元（后改为2100万元）的空壳公司，居然把市值8亿元的大厦以2.6亿元价格拍卖成交，导致国有资产严重流失；至于黑幕交易请法院查证，拍卖过程有违常规，让其成为买受人。由于科尔玛房地产公司本身资质不够，又经营不善，造成资金链断裂，无法完成酒店正常开业。2015年7-8月份，科尔玛事件逐步暴露后，建发公司急于撇清自己的法律责任，于2015年8月10日在没有通知原告参与的情况下和科尔玛房地产公司私下解除拍卖合同，收回物业。原告是在中山日报2016年6月3日A4版及火炬开发区宣传办官方报导中才获得此信息。就是这样一家没有社会责任感的建发公司，它明知科尔玛房地产公司已经把商务大厦的部分使用权出租给原告的情况下，无视法律私下解除买卖合同和收回物业，又忽略原告合法取得租赁权益，丝毫不考虑原告的存在和利益。为此，原告多次要求建发公司提供解除买卖合同文本，但被拒绝。建发公司严重违反了中华人民共和国《民法通则》第119条房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；和《合同法》第229条出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。2009年最高人民法院司法解释（关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体用法法律若干问题的解释）第20条的规定的：房屋在租赁期间发生所有权变动时，承租人的租赁合同仍然有效。综上所述，在整个过程中被告建发公司许可了科尔玛房地产公司对商务大厦扩建、装修、宣传和使用权销售等活动，被告建发公司和科尔玛房地产公司清楚的知道商务大厦有部分房间、商铺已经出租给了投资者，在拍卖时大肆宣传，却在大厦产权收回时不以任何形式告知受害人，并一直隐瞒。导致原告及广大普通百姓投资者蒙受了巨大经济损失和心灵上的伤害。根据《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的宗旨原则和相关规定，被告行为已经严重违法，理应承担收回物业后的法律责任。原告现依法向中山市人民法院提请民事诉状，请求市人民法院依法判决被告建发公司继续履行前述合同。承担原告的一切经济损失和精神损失费用。5.被告香山所作为原告的见证人，收取原告的律师费，本应按国家法律和法规，站在专业的角度，替原告把关，严守职业道德，认真审查被告有关资料，对照法律法规要求，给原告提出法律意见和法律风险，但其没有对原告提出任何建议，只顾收钱和催促原告急忙签字了事，丧失作为律师事务所最基本的原则。由于被告香山所的不道德行为，给原告造成不可挽回的经济损失，因此其应承担连带责任，赔偿原告的经济及精神损失。原告认为，科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司合谋对不属于自己产权的物业，进行出租酒店房间使用权融资并返还投资者经营利润，但之后未按约定支付投资者回报，其已构成根本性违约，该合同无法继续履行。建发公司、香山所在原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司的合同签订的过程中以及签订后都负有不可推卸的责任，应对原告的损失承担责任。故起诉至法院，请求判如所请。
被告科尔玛房地产公司及科尔玛酒店公司辩称，1.科尔玛房地产公司与原告签订《租赁合同》时未取得中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）的产权，该合同尚未生效。被告科尔玛房地产公司通过拍卖方式购买商务大厦，但因资金不足，无法支付拍卖对价，一直没有正式取得产权。科尔玛房地产公司在与原告签订《租赁合同》时，尚未支付完房地产的购买款，商务大厦的产权还属于建发公司所有，科尔玛房地产公司对于商务大厦尚未有权分租给原告。而且，该商务大厦因科尔玛房地产公司不能全额支付购买款项，最终双方解除了购买合同。所以，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，科尔玛公司与原告签订的《租赁合同》在未经建发公司同意或追认的情况下，该合同未生效。2.科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》是以《租赁合同》为基础的，若《租赁合同》未生效，《委托经营管理合同》也未生效。科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》所约定的内容是针对原告与科尔玛房地产公司签订的《租赁合同》约定的租赁物，现《租赁合同》因尚未生效，原告未取得租赁物的租赁权，无权对租赁物进行经营。所以，原告也无权委托科尔玛酒店公司进行经营，根据《合同法》第五十一条的规定，双方签订的《委托经营管理合同》未生效。3.原告要求支付经营收益和违约金没有事实和法律依据。因原告与签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》尚未生效，双方不能依据合同的约定主张相应的权利。原告要求依据合同约定支付经营收益及承担违约责任没有事实和法律依据，应驳回其该项诉讼请求。4.若原签订的合同有效，也不应全额退回租金。原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》虽然约定解除合同后可以退回租金，但双方已经履行了部分合同。签订合同2013年10月1日至提出解除合同2016年9月13日期间，已经提供了房屋租用权及收益给原告，此期间的租金应该扣除。另外，委托经营管理合同将解除合同和违约条款约定在一起，若全额退租金作为违约条款，则该违约金的约定已经高于实际损失的30%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解除（二）》第二十九条的规定，原告已经使用并已经收取了经营收益的期间并无损失，超过部分的违约责任过高，应予以调整，不应退回全额租金。（诉讼中，原告主张本案为融资租赁合同纠纷。）
被告建发公司辩称，原告已经明确本案的案由是融资租赁合同纠纷，即租赁合同纠纷及委托经营管理合同纠纷，原告主张要求科尔玛房地产公司及科尔玛酒店公司返还款项是基于科尔玛房地产公司及科尔玛酒店公司的违约，属于违约之诉，而建发公司非租赁合同、委托经营管理合同的合同相对方，不应按照合同的约定承担相应的违约责任，且建发公司与科尔玛房地产公司及科尔玛酒店公司之间均属于独立的法人主体，没有法定和约定无须对其承担连带责任。综上，请求法院驳回原告对建发公司的诉讼请求。
被告香山所辩称，原告已经确认本案的诉求是违约之诉，香山所并非涉案两份合同的主体，也就是非本合同的适格被告。香山所作为该合同的见证律师，已经在双方签订涉案两份合同之前，充分履行了作为法律专业机构应尽的审慎注意义务及基本风险义务，履约的风险应由交易双方自行承担。原告要求香山所承担各项损失的连带责任，没有法定的强制性规定，或各方的有效约定。综上，请求法院驳回原告对香山所的诉讼请求。
当事人各方围绕自己的主张提交了证据，原告在诉讼中还申请本院向中山市新康拍卖有限公司调取商务大厦拍卖记录及相关文件、向建发公司调取建发公司与科尔玛房地产公司关于商务大厦的拍卖合同以及解除该拍卖合同的有关资料、向建发公司调取该公司与科尔玛公司于2015年8月10日从科尔玛公司手中回收商务大厦的产权的合同（协议）。对于当事人各方提交的证据，本院依法组织其进行了质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。结合当事人双方在本案诉讼过程中的陈述，本院认定本案事实如下：
2013年5月17日，科尔玛房地产公司与原告签订《租赁合同》，约定由科尔玛房地产公司将案涉物业出租给原告，租赁期限自2013年10月1日起至2033年9月30日止，租金240000元。
同日，科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司与原告签订《委托经营管理合同》，合同约定科尔玛房地产公司将案涉物业交付给科尔玛酒店公司，原告委托科尔玛酒店公司经营管理该物业，委托自2013年5月17日至2033年9月30日。另外约定，从2013年10月1日至2018年9月30日止（共5年），科尔玛酒店公司按每年31200元的标准向原告支付经营收益，每半年支付一次，支付时间为每半年届满后的30日内。科尔玛酒店公司逾期支付经营收益超过90天的，原告有权以书面通知形式解除本合同，原告据此解除本合同的，科尔玛房地产公司于本合同解除后的30天内向原告退回租金总额，原告已经收取的经营收益无须退回科尔玛酒店公司。
同日，香山所出具（2013）广香律见字第192号《见证书》，载明其对原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》进行了见证。
上述合同签订后，原告依约向科尔玛房地产公司一次性付清全部租金240000元，科尔玛房地产公司于2013年6月8日开具收款收据一张交由原告收执。但至2016年8月1日，科尔玛酒店公司尚未向原告支付2015年10月1日至2016年3月31日的经营收益。此外，原告通过媒体报导获知，因科尔玛房地产公司通过拍卖从建发公司购买商务大厦后未足额支付价款，建发公司已解除其与科尔玛房地产公司关于商务大厦的买卖合同。原告据此将建发公司、科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司及香山所诉至本院，提出诉请如上。
诉讼中，原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司确认上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》已于原告起诉之日即2016年9月13日解除。
本院认为：本案纠纷因原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司履行《租赁合同》、《委托经营管理合同》而产生，该两合同在当事人、标的物以及当事人之间的权利义务方面均存在紧密联系，形成了一种类似于融资租赁的法律关系，同案一并审理有利于综合解决纠纷和减少当事人讼累，且与民事审判中“一事一理”原则之精神并无相悖，故本案一并处理，案由应为合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述法律条文的规定可知，民事合同经当事人签字或盖章，只要没有违反法律、行政法规的强制性规定，即产生法律效力。产生法律效力的合同，对合同当事人具有约束力，当事人各方应当遵照履行。否则，守约方可以要求违约方承担相应的违约责任。本案原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司采用书面形式订立《租赁合同》、《委托经营管理合同》，且均已签字或者盖章，系当事人各方真实的意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人各方应当遵照履行。原告在签订上述合同后，依约向科尔玛房地产公司足额支付了租金，但科尔玛酒店公司至今未向原告支付了2015年10月1之后的经营收益。原告据此诉请判令解除其与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订的上述合同，科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司表示同意解除该两合同，并与原告共同确认该两合同的解除时间为2016年9月13日，没有违反法律规定，本院予以确认；在此基础上，原告诉请判令科尔玛房地产公司向其退回租金240000元以及诉请判令科尔玛酒店公司支付应付而未付的经营收益为26000元（从2015年10月1日至2016年7月31日的经营收益），理据充分，本院予以支持；根据上述合同的约定，向原告退回租金的合同相对方即该合同义务人为科尔房地产店公司，而非科尔玛酒店公司、建发公司、香山所，故原告诉请判令科尔玛酒店公司、建发公司、香山所承担连带向其退回租金240000元，既与合同约定不符，亦无法律依据，本院不予支持；同理，原告诉请判令科尔玛房地产公司、建发公司、香山所连带承担向其支付经营收益，本院不予支持；香山所对原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订上述合同进行见证，并收取见证费用，属于法律服务合同关系，与本案所涉及的租赁合同关系及委托经营管理关系分属不同的法律关系，本案不应处理，故原告诉请判令香山所退回律师费，理据不足，本院不予支持。科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司提出的抗辩意见，与上述合同约定及事实不符，本院不予采纳。
原告所述其他事实及理由，与本案合同纠纷的处理无直接关系，本案不予处理，其可另循其他法律途径解决。同理，原告申请调取的相关证据或材料，与本案合同纠纷的处理无关，本院不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告陈佳玲与被告中山市科尔玛房地产开发有限公司于2013年5月17日签订的《租赁合同》于2016年9月13日解除；
二、确认原告陈佳玲与被告中山市科尔玛房地产开发有限公司、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司于2013年5月17日签订的《委托经营管理合同》于2016年9月13日解除；
三、被告中山市科尔玛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈佳玲退回租金240000元；
四、被告中山市科尔玛酒店投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈佳玲支付2015年10月1日至2016年7月31日的经营收益26000元；
五、驳回原告陈佳玲的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5298元，减半收取为2649元（原告已预交），由被告中山市科尔玛房地产开发有限公司负担2390元，被告中山市科尔玛房地产开发有限公司259元（由两被告将其各自负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 叶迟玖
二〇一六年十一月十四日
书记员 姚志姬
何颖怡