广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终245号
上诉人（一审原告）：陈凌超。
委托代理人：颜妹妹。
委托代理人：向建伟，广西仁学律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：姚春燕。
委托代理人：李德安，广东尚智和律师事务所律师。
上诉人陈凌超因与被上诉人姚春燕房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院作出的（2015）海民一初字第2277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理，上诉人陈凌超的委托代理人颜妹妹、向建伟，被上诉人姚春燕及其委托代理人李德安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告陈凌超系北海市珠海西路118号房屋的所有权人，且已于2015年7月1日取得涉案房屋的房屋所有权证。原告称其与杨育培系朋友关系，原告一直委托杨育培负责管理（出租）涉案房屋。被告姚春燕与潘荫辉系夫妻关系。2007年6月28日杨育培与潘荫辉签订《房屋租赁合同》一份，约定由潘荫辉承租涉案房屋，租期从2007年6月30日起至2009年6月30日止，每月租金600元等内容。2008年12月8日杨育培与被告姚春燕签订《房屋租赁合同》一份，主要约定由被告承租涉案房屋，租期从2009年1月1日起至2011年12月31日止；租金1000元／月（原合同期至2009年6月30日止，故租金仍按旧合同600元／月，从2009年7月1日起按1000元／月交）等内容。2011年12月19日杨育培与被告姚春燕签订《房屋租赁合同》一份，主要约定由被告承租涉案房屋，租期从2012年1月1日起至2014年12月31日止。租金2000元／月等内容。2013年7月6日原告陈凌超与被告姚春燕重新签订《房屋租赁合同》一份，主要约定由被告承租涉案房屋，租期从2013年6月14日至2014年l2月31日止。租金2500元／月等内容。被告姚春燕自承租涉案房屋以来按合同约定交付租金至2015年4月30日。原告以被告未经其同意私自搭建建筑侵害其合法权益为由诉至法院，请求判令：1、解除原、被告房屋租赁合同；2、被告支付从2015年5月1日起的租金，每月租金2500元；3、被告腾退所租房屋；4、被告拆除自建违法建筑；5、被告承担诉讼费用。
另查明，2011年10月20日被告向杨育培提出因涉案房屋后座年久失修，请求杨育培予以处理。杨育培于2011年10月25日对被告上述的报告作出回复。2012年3月6日杨育培与被告姚春燕签订《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》一份，主要约定：鉴于涉案房屋后座多年失修，原砖木结构的二层楼房已经坍塌，无法使用。经双方多次协商，一致同意由被告姚春燕出资300000元维修和改造涉案房屋后座为钢筋混凝土结构。并达成如下协议：由姚春燕独自出资300000元；作为维修改造涉案房屋的费用；作为回报，杨育培同意将涉案房屋自2015年1月1日起至2025年1月1日的十年使用权给姚春燕；由于双方于2011年12月19日就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日到期，该合同规定月租金2500元，以此租金为基数，自2015年1月1日开始，杨育培停收姚春燕的租金，十年租金为300000元，十年补偿期共为300000元等内容。杨育培与被告姚春燕达成上述的有关维修和改造涉案房屋的合同之后，被告姚春燕开始对涉案房屋进行维修改造，共花费300000元，在庭审中原告对被告维修和改造涉案房屋的资金数额亦予以认可。原告请求被告拆除的建筑即是被告姚春燕在涉案房屋所维修和改造的后座。
以上事实由原告所提交的《房产证》、2008年l2月8日、2011年l2月19日、2013年7月6日签订的三份《房屋租赁合同》以及被告提交的《修缮房屋请示》、《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》、《收据》、2007年6月28日签订的《房屋租赁合同》、《户口薄》在卷予以证实。
一审法院认为：
本案争议焦点为：1、杨育培与被告姚春燕于2012年3月6日签订的《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》是否合法有效2、原告的各项诉求有否事实和法律依据
关于本案第一个争议焦点即杨育培与被告姚春燕于2012年3月6日签订的《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》是否合法有效的问题，该院认为：杨育培与原告系朋友关系，其自2007年以来一直受原告陈凌超的委托负责管理涉案房屋，杨育培自2008年将涉案房屋出租给被告姚春燕以及被告对涉案房屋的后座进行维修和改造以来原告一直未提出过异议，且在2013年7月6日原、被告重新就涉案房屋签订《房屋租赁合同》时也只是对原来杨育培与被告于2011年12月19日签订的《房屋租赁合同》中的租金进行了调整，没有对杨育培被告于2012年3月6日签订的关于维修和改造涉案房屋后座的合同提出异议。该院认为原告对杨育培与被告就涉案房屋后座的维修和改造事宜所达成的合同是知情和认可的。为此，杨育培作为原告管理涉案房屋的受托人与被告姚春燕于2012年3月6日签订的合同是双方当事人真实的意思表示，亦没有违反法律的禁止性规定，原告当时亦未提出异议，该合同合法有效。
关于本案第二个争议焦点即原告的各项诉求有否事实和法律依据的问题，该院认为：双方于2012年3月6日签订的维修和改造合同合法有效，且被告已按合同的约定投入300000元对涉案房屋的后座进行了维修和改造，原告亦应按合同的约定履行。根据上述合同第二、三条之约定，被告所投入的300000元的维修和改造资金折抵其所承租涉案房屋十年的租金，被告获得涉案房屋十年的使用权。为此，原告以被告未经其同意私自修建违法建筑为由请求解除合同，支付2015年5月1日起的租金，拆除违法建筑以及腾退房屋的诉求于法无据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。本案案件诉讼费174元，减半收取87元，由原告承担。
上诉人陈凌超不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院确认2012年3月6日杨育培与姚春燕签订的《关于维修和改造珠海西路118号后座的合同》及其合同约定是错误的。被上诉人姚春燕提供给法院的《关于维修和改造珠海西路118号后座的合同》是一份虚假、伪造的合同。
首先，合同中不是杨育培本人签名，也不是杨育培的私章。该签字和私章与杨育培于2008年12月8日、2011年12月20日与姚春燕签订的《房屋租赁合同》上杨育培本人的签字和私章完全不一样，杨育培家人也予以证实不是杨育培本人签名，也不是杨育培私章。杨育培2012年5月26日逝世，2012年3月3日杨育培摔跤到医院缝了12针，都是吃流质，××，无法出门或住医院。因此更进一步验证《关于维修和改造珠海西路118号后座的合同》是一份虚假、伪造合同。
其次，2013年7月6日上诉人陈凌超与被上诉人姚春燕签订《房屋租赁合同》，约定从2013年6月14日起至2014年12月31日止，租金是人民币2500元；还约定发生买卖合同就终止等条款，该合同期满后，双方没有重新签合同，上诉人随时都可以解除房屋租赁关系，被上诉人按照原签订的《房屋租赁合同》约定，支付了2015年1至4月份的房租。
第三，2013年7月6日上诉人陈凌超与被上诉人姚春燕签订《房屋租赁合同》后，上诉人离开中国在外国居住，被上诉人一审法庭上出具的有关房屋支付的工程款收据都是2013年12月至2014年票据，这期间上诉人没有回中国不知情，直到2015年由于被上诉人一直拖欠房租，上诉人亲自到北海索要租金，才看到被上诉人未经上诉人许可，也未经任何部门批准改建原房，为此，上诉人与被上诉人发生纠纷，上诉人才诉至法院要求维护合法权益。
第四，本案从证据体系中，签订时间、内容、履行情况等各方面，都予以否定《关于维修和改造珠海西路118号后座的合同》真实性。
综上，一审法院确认法律事实错误，请求二审法院予以纠正。
二、一审法院认为：“……杨育培自2008年将涉案房屋出租给被告姚春燕以及被告对涉案房屋的后座进行维修和改造以来原告一直未提出过异议，且2013年7月6日被告重新就涉案房屋签订《房屋租赁合同》中的租金进行调整，没有对杨育培与被告于2012年3月6日签订的关于维修和改造涉案房屋后座的合同提出异议，本院认为原告对杨育培与被告就涉案房屋后座的维修和改造事宜所达成的合同时知情和认可的。……”是错误认定。
上诉人是房屋的所有权人，由于长期居住在国外，于是才委托杨育培代出租房屋，从未委托杨育培签订维修和改造涉案房屋及折抵十年租金事宜合同，从来没有听杨育培说过此事，现该合同的杨育培签字和私章与原签订的合同明显不同，杨育培家人明确说明该合同是假的，不是杨育培的签字和私章。杨育培逝世后，2013年7月6日被上诉人重新就涉案房屋与上诉人签订新的《房屋租赁合同》时，被上诉人没有提到与杨育培签订了《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》，如果是真实，按理维修和改造费折抵十年租金，被上诉人是一个具有完全民事行为能力的人，不可能重复再签订《房屋租赁合同》约定每月支付租金给上诉人，也不可能同意发生买卖合同就终止合同等条款。更不可能在2013年7月6日签订的《房屋租赁合同》期满后，2015年被上诉人还按照该合同的约定每月租金2500元向上诉人交纳4个月租金1万元。由于被上诉人拖欠租金，2015年4月上诉人亲自到北海催收拖欠房屋租金时，被上诉人突然拿出伪造的其与杨育培签订《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》，此时杨育培已经逝世三年，上诉人不认可，于是双方发生纠纷，上诉人为了使合法权益不受侵害，才诉讼到法院。可见，一审法院毫无依据错误认定，请二审法院予以纠正。
三、上诉人的诉讼请求是有事实和法律依据
上诉人提交的（1）《房屋所有权证》证明了出租房屋属于上诉人陈凌超所有；（2）杨育培与被上诉人姚春燕2008年12月8日、2011年12月20日签订《房屋租赁合同》以及2013年7月6日上诉人陈凌超与上诉人姚春燕重新签订的《房屋租赁合同》，证明了双方房屋租赁关系，同时证明双方是按照最后签订的《房屋租赁合同》履行。根据《合同法》和《民事诉讼法》及其解释的相关规定，上诉人的上诉诉讼有事实和法律依据，一审法院认定事实错误，请二审法院撤销一审判决，予以改判，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人姚春燕答辩称：上诉人陈凌超认为2012年3月6日杨育培与姚春燕签订的《关于维修和改造珠海西路118号后座的合同》是虚假的，但实际上该合同的签订是有一定的背景的，该房屋年久失修，被上诉人曾多次报告杨育培维修，杨育培受托管理该房屋，上诉人对维修事宜一直是认可的。上诉人在二审中提交的证据是立不住脚的，且不是新证据。上诉人的上诉理由和依据是不足的。
在二审期间，上诉人陈凌超在二审举证期限内提交以下证据：1、房屋移交书（房移字第500号）、1997年7月30日的房产证、2015年7月1日的房屋所有权证，证明珠海西路118号的房产是陈凌超通过继承得到的合法财产；2、姚春燕给杨育培的报告、杨育培给上诉人的信件，该证据证明：（1）姚春燕发现118号房屋前楼（骑楼）常有些沙从桁条的墙边散落下来，预兆这些桁条年久失修崩落的可能，还有天面的水槽和瓦面都有基础漏水亦需要修理；（2）预计修理费一万五千元至两万元左右；（3）杨育培签字上述报告已阅准备派人检查，关于修理费待商量办；（4）杨育培本人的签字和私章；（5）杨育培维修房屋向陈凌超报告；需要注意的是在该真实维修时间与维修后座的时间是一致的，证明维修后座合同是伪造的。3、广东中鼎司法鉴定中心司法鉴定意见书（司法鉴定许可号440807143号），证明姚春燕提交给法院的2011年10月20日向杨育培提出原砖木结构的二层楼，后座因年久失修加上白蚁的腐蚀大部分坍塌，不能使用，希望从速处理的报告，经司法鉴定，该鉴定报告上不是杨育培本人的签字和其本人使用的私章，证明这份证据是虚假的、伪造的证据。4、广东中鼎司法鉴定中心司法鉴定意见书（司法鉴定许可号4415401号），证明姚春燕提交给法院的2012年3月6日《关于维修和改造珠海西路118号后座的合同》，经司法鉴定该合同上杨育培的签字不是其本人的签字，证明这份证据是虚假的、伪造的。5、2008年珠海西路118号房屋租收支情况报表、收据、收款收据，证明杨育培代陈凌超管理租房以来，维修房屋是告知陈凌超，费用经陈凌超认可的，并提交票据给陈凌超的事实。6、死亡通知书，证明杨育培2012年5月26日逝世。7、2012年12月5日杨育培的爱人苏瑞熙的信函，证明苏瑞熙通知上诉人维修珠海西路118号房屋费用共3314元。8、苏瑞熙的证明材料，证明苏瑞熙是杨育培的妻子，共同参与管理出租房；杨育培2012年3月3日摔伤就医，2012年3月6日杨育培没有和姚春燕签过30万和十年不收租来抵偿租金合同，该合同签字不是杨育培的字迹及印章。9、房屋租赁合同，证明多年来杨育培签字和使用的私章。10、相关的照片，证明珠海西路118号房产前面骑楼现状，后楼未报建是违法建筑。11、常住人口的个人信息、护照复印件，证明陈凌超曾用名为陈世扬，陈凌超及爱人颜妹妹长期在国外，2013年10月12日离开中国，2015年4月23日回中国的事实。
被上诉人姚春燕在二审庭审时提交如下证据：《关于维修118号房屋（前楼）经费协议书》一份和《合同》两份，证明除了改造合同之前的那份维修报告外，还有三份的维修合同，说明涉案房屋曾经维修多次。至于受托人与委托人之间是否有报告，是他们之间的关系。
被上诉人姚春燕对上诉人陈凌超提交的上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但是该房产证是上诉人通过多方不正当渠道及伪造身份证来取得的。对证据2的真实性不予认可，无法确认该报告是否是杨育培亲笔签名。对证据3、4，被上诉人认为（1）是上诉人对一审的对其不利的事实进行反悔的行为；（2）关于签字的真假，人在不同情况下的签字是会有差异的，该差别只有鉴定机构才能鉴定，但是必须是法院选出专门的机构来鉴定，上诉人单方面作出的司法鉴定无法证明其真实性和公平性，所以被上诉人不予认可；（3）上诉人提供的证据不属于法律规定的新证据，不具备二审的证据资格，依法不应作为本案的新证据采纳；（4）笔迹鉴定是专业性的极其精密的鉴定活动，而上诉人提供鉴定的是复印件，不能反映其中的精微的细节，所以不应采纳；（5）维修改造后座合同的鉴定意见书中，分析说明部分，因为其是复印件，不能准确判定检材与样本是否出于同一个人之手，只是倾向认定；该结论不能作为本案认定事实依据；（6）上诉人提供的鉴定比照的样本，其真实性上诉人无法证明，存在以假乱真的可能。对证据5的房租收支情况报表，上面没有任何人的签字，其真实性不予认可，且与本案没有关联性。对证据6，该证据与本案无关，杨育培的死亡不代表其死前不能签字。对证据7、8，证人应当出庭接收上诉人与被上诉人的质询，但是本案的证人没有出庭，所以对于该证言的真实性不予认可，从内容来看，上诉人主张杨育培曾经受伤治疗，但是上诉人没有提供治疗的病例等证据予以佐证，且其并没有失去意识，能否签字都不能反映出来，人在重伤的情况下所签的字也可能存在差异。对证据9，杨育培可能有多枚印章，因为私章不代表只有一枚而已，房屋租赁合同的真实性无法确定，所以对该证据的真实性、关联性不予认可。对证据10的真实性无异议，但对其关联性有异议，该证据与本案无关。对证据11的真实性无异议，对其关联性有异议，认为与本案无关。
上诉人陈凌超对被上诉人姚春燕提交的上述证据质证如下：被上诉人提交的上述证据已经超过法定的举证期限，对其真实性不予认可，对其关联性也不予认可。两份合同上的签字明显是伪造的，不是杨育培本人的签字，这两份合同是被上诉人同期伪造的。
本院认为，对上诉人陈凌超提交的证据认证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性本院予以确认；被上诉人对证据2的真实性不予认可，对该证据的真实性本院无法确认；证据3、4是上诉人单方委托作出的鉴定意见，且送检的材料为复印件，对比鉴定的样本笔迹也没有经过双方当事人的质证，因此该鉴定结论不具有合法性、科学性和客观性，本院不予采纳；证据5房租收支情况报表无相关当事人的签字确认，对其真实性、合法性本院不予确认，对收据、收款收据，本院无法确认其真实性，且该证据与本案争议的合同效力问题无关联性；对证据6的真实性本院予以确认；对证据7、8，维修记录和证明材料均是苏瑞熙出具，其本人没有依法到庭接受当事人的征询，对该证据的真实性本院不予确认；对证据9的真实性、关联性本院不予确认；对证据10、11的真实性、合法性、关联性本院予以确认。
对被上诉人姚春燕提交的上述证据本院认证如下：被上诉人提交上述证据超出了举证期限，上诉人对该证据不予认可，本院对该证据不予采纳。
上诉人陈凌超对一审判决关于2011年10月20日被上诉人姚春燕向杨育培提出的维修报告、姚春燕与杨育培在2012年3月6日签订《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》以及姚春燕出资30万元维修改造涉案房屋的事实认定有异议，对其他事实认定部分无异议。被上诉人姚春燕对一审查明的事实无异议。
本院认为，一审法院对上述事实的认定是基于上诉人陈凌超的特别授权诉讼代理人对上述维修报告、维修改造合同的真实性的自认和对被上诉人姚春燕出资30万元维修改造涉案房屋事实的自认。上诉人陈凌超在二审阶段没有合法有效的证据推翻其对上述事实的自认，故对一审查明的事实本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、涉案2012年10月20日姚春燕向杨育培提出的维修报告和2012年3月6日姚春燕与杨育培签订的《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》是否真实有效；2、上诉人的一审各项请求是否有事实和法律依据。
关于第一个焦点问题，本院认为，上诉人陈凌超因常年在外居住生活，无暇管理涉案北海市珠海西路118号房屋，因此其将该房屋委托给杨育培管理。自2008年起，杨育培将涉案房屋出租给被上诉人姚春燕使用，因涉案房屋年久失修，从姚春燕与杨育培之间的维修报告以及杨育培与陈凌超之间的书信往来等反映，在姚春燕租赁期间，曾对涉案房屋作过多次维修。对于2012年10月20日姚春燕向杨育培提出的维修报告和2012年3月6日姚春燕与杨育培签订的《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》是否真实的问题，在一审庭审证据质证中，上诉人的特别授权诉讼代理人对该两份证据的真实性均表示无异议，对被上诉人姚春燕出资30万元维修改造了涉案房屋后座的事实亦予以承认。也即对姚春燕向杨育培提出维修后座的事实以及其双方签订维修改造合同约定姚春燕出资30万元改造后座以折抵10年租金的事实构成了自认。根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第八条：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。……当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外……”的规定，上诉人一审特别授权诉讼代理人对上述事实的承认即视为上诉人的承认。在二审诉讼中，上诉人主张上述维修报告和维修改造合同上的签字和印章并非为杨育培本人的签字和印章，是被上诉人伪造的虚假报告、合同，并提供其单方委托的笔迹鉴定报告拟推翻其一审的自认。经审查，该鉴定报告不具有合法有效性，不足以推翻其自认的事实，且根据民事诉讼中的禁止反言规则，上诉人请求撤回其自认亦不应得到支持。综上，上诉人主张上述维修报告和改造合同是虚假的、伪造的，缺乏事实依据，本院不予支持，对该两份证据的真实性本院予以确认。对于《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》是否合法有效的问题，本院认为，上诉人对涉案房屋长期以来一直委托杨育培进行管理、维修并以杨育培的名义与姚春燕签订房屋租赁合同，基于涉案房屋年久失修、姚春燕租赁期间多次维修的事实，为了更充分有效地使用涉案房屋，姚春燕与杨育培在原房屋租赁合同的基础上签订了《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》，约定由被上诉人出资30万元维修改造涉案房屋后座，以维修改造费折抵10年的房屋租金。该合同约定是姚春燕与杨育培双方当事人的真实意思表示，基于以上的事实，被上诉人也有理由相信杨育培有签订该合同的代理权，杨育培的代理行为对被上诉人已构成了表见代理。虽然在该合同签订后，上诉人陈凌超与被上诉人姚春燕又签订了一份《房屋租赁合同》，但该合同只是对姚春燕与杨育培原签订的《房屋租赁合同》的合同期内的租金作了调整。而维修改造合同约定的改造后座的30万元费用与上诉人与被上诉人约定的每月2500元租金按10年计对价相等，不存在显失公平损害上诉人合法利益的情形，合同签订后，被上诉人确已投入了30万元将涉案房屋后座修建成了钢筋混凝土结构的楼房。因此，《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》的签订没有违反法律法规的强制性规定，也没有损害上诉人的合法权益，应为合法有效的合同。
关于第二个争议焦点，本院认为，如上分析，被上诉人姚春燕与杨育培于2012年3月6日签订的《关于维修和改造珠海西路ll8号后座的合同》为合法有效的合同，上诉人与被上诉人应按照合同的约定履行。上诉人一审认可了该合同的真实性，二审却以该合同为虚假、伪造的合同为由，请求解除双方的房屋租赁合同关系并要求被上诉人支付相应租金、拆除涉案房屋后座建筑、腾退房屋等诉讼依法不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费174元，由上诉人陈凌超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏玉芳
审 判 员 叶 萍
代理审判员 明 智
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 陈淑宪
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。