广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终1946号上诉人(原审被告）：姜穗，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：曾海华、涂琳芳，均系国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市华丰房产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。委托诉讼代理人：杨敏丽，该司员工。委托诉讼代理人：郭颖，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人姜穗因与被上诉人广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初7190号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人姜穗的代理人曾海华、涂琳芳，被上诉人华丰公司的代理人杨敏丽、郭颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜穗上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判驳回华丰公司全部诉讼请求；3.华丰公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决未述明所谓“掩盖其他非法目的”具体所指为何，且本案也无证据证明华丰公司签订《商品房预售合同》有何其他非法目的，也没有证据证明姜穗基于“其他非法目的”从中获取任何利益。姜穗已确认其签订《商品房预售合同》系其真实意思表示，一审判决认定姜穗“意在掩盖其他非法目的”没有任何事实依据。二、姜穗提供的华丰公司出具的编号为“00xxx19”号收据，收款人黄某是华丰公司的财务，系经贷款人中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行和华丰公司共同制定的广东宏安律师事务所童建华律师见证，表明华丰公司已认可姜穗依约支付首期房款。且根据《购房抵押借款合同》的约定，如华丰公司未收到首期款，完全可以向工行荔湾支行表明不符合放贷条件，要求银行拒绝发放贷款。华丰公司在本案主张其未收到首期房款，与其在先陈述互相矛盾，且未提供任何证据证明其主张。另，（2005）穗荔法民二初字第126号民事判决书已经查明姜穗偿还贷款的情况，该判决生效后，《购房抵押借款合同》已解除，就尚未清偿的贷款本息，工行荔湾支行已经申请荔湾区人民法院强制执行。华丰公司在一审庭审时确认其已经收到工行荔湾支行发放的81万元贷款，姜穗在2000年至2003年期间亦有依约偿还贷款，已能证明姜穗实际支付了购房款。三、xx大厦至今尚未能办理竣工验收备案手续，不符合法定交付条件，也不能正常办理物权登记，故姜穗当时采用停止偿还贷款的方式表示不满，姜穗虽未采取法律途径解决其纠纷，但不能因此认定姜穗怠于主张权利。华丰公司二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。一、本案在一审时已提交了许多证据，证明本案是以合法形式达到非法目的，非法目的指的是骗取银行的贷款。二、姜穗并没有真正的付款行为，姜穗提供的首期款收据不是原件，且没有华丰公司的盖章，华丰公司财务也没有实际收到姜穗的首期款，而在银行留存律师所办理的见证，并非公证程序，不具有公信力，加上姜穗在清偿按揭款时，只是履行了几期就断供了，而按揭也是华丰公司的职工代为办理的。三、双方签订合同多年来，姜穗一直没有申请办理房屋交接及物权变更的手续，这完全不符合常理及日常交易习惯，从而看出双方是不存在真实的房屋买卖意思表示，而只是一种虚假的意思表示，意图就在于骗取银行相应的贷款。四、xx大厦的其他正常的购房者，均已取得了产权证，只有像姜穗这样的虚假交易的业主才没有申请办理相应的产权证书。五、根据双方的商品预售合同第10条约定，华丰公司是需自2000年12月31日起将竣工验收合格的涉案房屋交给姜穗使用的；第17条约定，该房屋竣工验收之日起，华丰公司应到广州市房管局办理测绘及权属手续，在取得权属证明书后30天内协助姜穗到房管局协助办理过户手续，现在xx大厦已经被列入历史遗留问题后可以办理房产证，但时隔18年该房屋至今也没有办理房屋的交接及物权变动登记手续，姜穗作为购房人也没有督促华丰公司履行，因此可以证明双方不存在真实的房屋买卖意思表示，而是一种虚假的意思表示。另补充：1、关于姜穗断供的时间根据我方一审提交的（2005）荔法民二初字第126号，银行认为姜穗逾期供款，根据时间推论，华丰公司认为姜穗断供时间应在2003年左右，不存在姜穗所称的2005年才开始断供的事实，也就是说姜穗与王某一伙取得贷款后，即断供。2、不存在姜穗所称的曾经向华丰公司主张交楼的事实。姜穗所说的曾到华丰公司的工作地点要求交楼无任何证据证明。3、本案涉案的房屋已于2017年9月1日在荔湾区人民法院进行拍卖，该拍卖的依据是（2005）年荔法民二初字第126号判决书，也就是说本案中银行已取得了相应的债权，不存在所谓的国有资产流失的情况，同时（2005）年荔法民二初字第126号案是审理抵押贷款合同的案件，（2012）穗中法行终字954号案是审理房管局对合同进行登记备案的行政行为是否合法有效的案件，该案的审理与本案关于商品房买卖合同毫无关联，不存在认定本案合同无效即否定上述两案的情况。华丰公司向一审法院起诉请求:确认华丰公司与姜穗于2000年4月12日签订的《商品房预售合同》（合同编号：98xxx95）无效，并由姜穗承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2000年4月12日，华丰公司与姜穗签订《商品房预售合同》（编号为：穗房预合字98xxx95号），约定：姜穗向华丰公司购买位于广州市xx路xx号xx大厦xx号房屋（涉案房屋），售价为1163294元，付款方式：2000年3月25日前支付总房款的30％，其余房款向银行申请按揭。该合同于2000年4月28日经广州市房地产交易所办理预售登记备案。2000年5月，姜穗与华丰公司及中国工商银行股份有限公司广州下九路支行（现中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，以下简称：工行荔湾支行）签订《购房抵押借款合同》，约定工行荔湾支行向被告发放购房抵押贷款81万元，以所购房产作为贷款抵押物，并办理了抵押登记手续。之后，工行荔湾支行发放了贷款。庭审中，华丰公司主张合同签订后姜穗并没有实际支付首期款，华丰公司也没有向姜穗交付涉案房屋；而且贷款断供之前的款项支付也是由华丰公司指定员工代为办理。为此，华丰公司主要提供了《郑重声明》、《公证书》、（2005）荔法民二初字第126号民事判决书、（2005）穗中法民三初字第446号民事判决书、（2005）荔法民二初字第282号民事判决书、（2005）荔法民二初字第287号民事判决书、（2005）荔法民二初字第338民事判决书、（2005）荔法民二初字第340号民事判决书、（2005）荔法民二初字第342号民事判决书、（2007）穗中法民一终字第2684号民事判决书号判决书等证据拟以证实。姜穗对华丰公司上述拟证实内容不予确认。姜穗主张已向华丰公司支付了购房首期款353294元，且该事实已经工行荔湾支行在办理抵押借款的时候予以审查，银行也已发放贷款，为此主要提供了编号为00xxx19的收据一份等拟以证实。收据日期为2000年3月25日，内容为收到姜穗购房款353294元，收款人黄某，但没有加盖任何印章。姜穗陈述当时是以现金方式将首期房款支付给华丰公司职员，并由华丰公司开具收据，再由该职员将款项存入华丰公司的公司账户。华丰公司对此收据真实性、合法性及关联性均不予确认。诉讼中，姜穗认为涉案合同的效力将影响抵押合同的效力，因此申请一审法院追加工行荔湾支行作为第三人参加诉讼。一审法院认为：房屋买卖合同是以转移不动产物权为合意并以此为内容的债权合同。在此买卖房屋的合意下，房屋买受人有义务将购房款支付给出卖人，出卖人有义务转移不动产物权，并在法定或约定期限内协同买受人办理物权变动登记手续。本案中，华丰公司与姜穗虽然签订了《商品房预售合同》，姜穗也举证主张其支付了购房款，但是付款凭证并没有华丰公司盖章确认，姜穗对此也不能进一步提供付款明细予以补证，另对偿还贷款的事实也无法举证说明，因此，一审法院认为姜穗并没有充分确凿的证据证明实际向华丰公司支付了购房款。此外，双方多年来也没有办理房屋交接及物权变动登记，对此也未互相督促履行。以上特征均表明华丰公司、姜穗虽然在合同形式上显示意思一致，但并不存在真实的房屋买卖意思表示，而是一种虚假的意思表示，意在掩盖其他非法目的。因此，一审法院依法认定华丰公司与姜穗签订的上述《商品房预售合同》无效。对于姜穗申请追加当事人的问题，因一审法院已对涉案房屋抵押合同履行纠纷案件作出生效判决，该案中相关当事人若认为权利义务有所变化的可通过其他法律途径予以解决，因此一审法院对姜穗上述申请不予准许。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：确认原告广州市华丰房产发展有限公司与被告姜穗于2000年4月12日签订的《商品房预售合同》（合同编号：98xxx95）无效。本案受理费7635元，由原告广州市华丰房产发展有限公司负担3818元，被告姜穗负担3817元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：华丰公司曾向一审法院提起执行异议之诉，案号为(2017)粤0103民初8294号。2017年12月15日，华丰公司向一审法院申请撤回起诉，该案以华丰公司撤回起诉结案。再查明：原告中国工商银行广州市下九路支行曾于2005年起诉被告姜穗、华丰公司，案号为（2005）荔法民二初字第126号。一审法院经审理认定原告与两被告签订的《购房抵押借款合同》是当事人真实的意思表示，内容没有违反法律规定，故合同合法有效，各方当事人均应严格履行。一审法院于2005年5月31日判决：一、解除原告与两被告签订的《购房抵押借款合同》。二、被告姜穗于本判决发生法律效力之日向原告清还借款本金711149.11元。三、被告姜穗于本判决发生法律效力之日向原告支付《购房抵押借款合同》解除前的利息、罚息、复息（从2004年5月31日起至2005年2月21日止三项合计为43595.90元，从2005年2月22日起至本判决发生法律效力之日止，以本金711149.11元按中国人民银行同期同类个人住房贷款利率计付利息，按不同时期欠款本息总额及中国人民银行同期逾期贷款利率计付罚息，并按不同时期罚息总额及中国人民银行同期逾期贷款利率计付复息）。四、被告姜穗不履行上述第二、三项债务时，原告有权以广州市xx路xx号xx大厦xx房的房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。五、被告华丰公司对处分上述房产后不足以清偿原告本案债权的部分承担连带清偿责任；承担责任后，其有权向被告姜穗追偿。六、驳回原告的其他诉讼请求。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对姜穗上诉请求与华丰公司的答辩意见，分析如下：从一审查明的事实可知，2000年4月12日，华丰公司与姜穗签订《商品房预售合同》，该合同于2000年4月28日经广州市房地产交易所办理预售登记备案。2012年，重审的（2012）穗中法行终字第954号行政判决，维持一审判决，驳回了光大南方公司起诉广州市国土资源和房屋管理局、第三人广州市华丰房产发展有限公司、第三人姜穗、工行荔湾支行，要求撤销广州市国土资源和房屋管理局的预售合同登记备案行政行为的诉讼请求。据此，华丰公司与姜穗所签订的《商品房预售合同》预售登记备案是有效的。依合同约定，姜穗应向华丰公司支付定金及首期款353294元，对此，姜穗提供了编号为00xxx19的《收据》予以证明，该《收据》上收款人为黄某。对该收款人，华丰公司确认为其当时员工，仅抗辩并非黄某本人签名，而从姜穗提交广东宏安律师事务所律师的《见证书》来看，姜穗签署的《认购书》、前述《收据》及身份证、常住人口登记卡、存折均为《见证书》的见证材料，可见，前述《收据》是经过律师见证的，符合相关法律规定。再依合同约定，姜穗为购买涉案房屋向工商银行按揭贷款81万元。从（2005）荔法民二初字第126号案，工商银行起诉姜穗、华丰公司的诉讼请求被法院支持来看，姜穗中断清偿其银行按揭贷款，已构成违约。工商银行依据生效判决在姜穗不履行判决第二、三项涉及债务时，有权以广州市xx路745号-775号xx大厦B803房的房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，且华丰公司对处分上述房产后不足以清偿工商银行债权的部分承担连带清偿责任。上述生效判决书中已认定姜穗与工行荔湾支行所签订的《购房抵押借款合同》合法有效。因银行审批通过抵押发放借款，一般会审核购买人是否已支付首期款，故从工行荔湾支行发放代款行为可推定银行已审核过姜穗向华丰公司支付首期款的情况。一审法院仅以前述《收据》上无华丰公司盖章，华丰公司不予确认，进而认定姜穗并没有充分的证据证明实际向华丰公司支付了购房款不妥，本院予以纠正。另，华丰公司虽主张姜穗已清偿按揭款为其司原法定代表人王某安排人员还款，但未向本院提交证据证明存入姜穗按揭还款账户的款项为华丰公司所有，故本院不予采信。本案亦无证据显示姜穗自认其与华丰公司签订的《商品房预售合同》不真实。故，本案华丰公司起诉要求确认该司与姜穗签订的《商品房预售合同》依据不足，本院不予支持。一审认定华丰公司与姜穗不存在真实的房屋买卖意思表示，是一种虚假的意思表示，意在掩盖其他非法目的不当，本院予以纠正。综上，姜穗上诉请求、理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初7190号民事判决；二、驳回广州市华丰房产发展有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费7635元，由广州市华丰房产发展有限公司负担；二审案件受理费7635元，由广州市华丰房产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年四月九日书记员  王心怡黄妙丽