江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三民申字第0411号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：朱风烈。
委托代理人：李磊，江苏法轩律师事务所律师。
委托代理人：陈茜，江苏法轩律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：胡学香。
委托代理人：李磊，江苏法轩律师事务所律师。
委托代理人：陈茜，江苏法轩律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈坚。
一审被告：沃正斌。
再审申请人朱风烈、胡学香因与被申请人沈坚，一审被告沃正斌房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2012）淮中民终字第0418号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
胡学香、朱风烈申请再审称：（一）一、二审判决认定事实错误。沈坚一审起诉胡学香、朱风烈和沃正斌时认为沃正斌与申请人“恶意串通”请求确认房屋买卖合同无效，申请人认为自己没有和沃正斌恶意串通，沃正斌有权处分，主张买卖合同有效。二审法院审理时却按照是否构成“善意取得”，避开人沈坚主张的恶意串通，审理无人主张的善意取得，显然超出沈坚诉讼请求范围。沃正斌是案涉房屋登记的所有权人，沃正斌和任何人买卖该房屋均为有效。沈坚没有依法进行预告登记，其主张恶意串通不能成立，更不会形成所谓“善意取得”。签订合同时，胡学香、朱风烈已到房产管理部门查阅了该房产信息，履行了谨慎义务，对于实地勘察和审查是房产管理部门颁发房产证前的义务，而非买房者的该前置义务，更何况申请人一直主张看房，两审法院记录成没有看房罢了。现在该房屋已经登记在申请人名下，因此，胡学香、朱风烈已经依法取得该房屋的所有权。淮安市清河区人民法院（2008）河民一初字3714号民事判决是排除妨碍，而不是确权之诉。故沈坚主张该房屋系自己所有无事实和法律依据。（二）一、二审法院程序严重违法。一审沈坚的代理律师蔡良川，曾是淮安市清河区人民法院法警、会计，其父是该法院民二庭副庭长。一审法院明知程序严重违法，却不纠正，导致不公正审判。二审法院在沃正斌律师刘伟对二审焦点“是否构成善意取得”提出反对意见时，被法官制止，说明二审法院也是不公正审判。（三）一审判决书记载朱风烈身份证号错误。一审判决书引用沈坚举证的判决书案号为（2008）河民初字第371号错误。综上请求对本案再审。
被申请人沈坚提交意见称：法院生效判决已经确认沃正斌无权处分案涉房屋，沃正斌与申请人之间的买卖行为是恶意串通，买卖合同无效。
一审被告沃正斌提交意见称：（一）案涉房屋登记的所有权人是沃正斌，沃正斌有权处分该房屋。本案诉争房屋的确权诉讼2011年7月淮安市清河区人民法院已立案，直至现在房屋的权属证书仍是沃正斌名字，沃正斌有权出售房屋。（二）沃正斌与朱风烈、胡学香不存在恶意串通行为。首先，沈坚并未提供证据证明沃正斌与朱风烈、胡学香存在损害第三人的恶意行为。朱风烈、胡学香没有看房、不合理低价购房，只能说买受人没有尽到小心谨慎义务，而不能认定恶意串通。其次，沃正斌与朱风烈、胡学香之间是通过房产中介进行交易的，不存在事先通谋行为。因此双方签订的房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。（三）二审法院适用法律错误。朱风烈、胡学香上诉称不存在恶意串通行为。二审法院应当对诉争房屋买卖合同是否有效进行审理，而不是是否善意取得进行审理。且二审法院仅依据淮安市清河区人民法院（2008）河民一初字第3714号民事判决书推定，就认定该房屋的所有权不属于沃正斌，与事实不符。综上，同意本案再审。
本院审查查明：沈坚与沃正斌系战友。坐落于淮安市华能小区21幢104室房屋，建筑面积129.62平方米的房屋所有权原登记在沈坚名下。2005年12月左右，沈坚因经营缺乏资金，想通过房屋买卖的方式获得更多的银行贷款，经与沃正斌协商，由沃正斌以“购买”沈坚华能小区21幢104室房屋的方式，向银行抵押贷款200000元。2005年12月23日，沈坚与沃正斌签订房屋买卖合同，约定房屋成交价按套计算为250000元，付款方式为一次性付款，2005年12月31日交付房屋，税费由沃正斌交纳。2005年12月26日，沈坚与沃正斌共同到房屋管理部门办理房屋变更登记手续，将诉争房屋变更到沃正斌名下。
2006年1月20日，由沈坚生意合作伙伴朱琳出具收条，载明：收到沃正斌人民币贰拾万元整。并承诺：每月贷款由朱琳负责偿还，后该款由朱琅（朱琳弟弟）使用，并由朱琅负责偿还贷款至2008年6月。后因朱琅未按时还款，造成沃正斌在银行的信用上出现不良记录。自2008年7月7日起，沃正斌开始偿还贷款本息，现已还清贷款。
另查明：2007年2月14日，沃正斌出具声明称：淮安市华能小区21幢104室的房屋产权为沈坚同志所有。与此房屋相关的债权债务由沈坚同志承担，此房屋没有其他共有人。2008年3月，沃正斌持房屋所有权证，以出卖人沈坚的国有土地使用证遗失为由至淮安市国土资源局清河分局重新补办了诉争房屋的国有土地使用权证。2008年6月，沃正斌与沈坚纠纷加剧。沃正斌以诉争房屋所有权人身份，提起诉讼，要求沈坚从诉争房屋中迁出。2009年2月5日，淮安市清河区人民法院作出（2008）河民一初字第3714号民事判决，认定沈坚与沃正斌之间名为买卖，实为沈坚及案外人以沃正斌名义申请银行按揭贷款的民间借贷关系。因双方无买卖房屋的意思表示，故双方之间的房屋买卖关系并未成立，且双方也未履行房屋买卖合同确定的权利义务，因此诉争的华能小区21幢104室房屋仍应属沈坚所有，判决驳回沃正斌的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。2011年7月11日，沈坚起诉至法院，要求确认自己系争议房屋的所有权人，并要求沃正斌协助办理产权过户手续。在该案审理过程中，2011年10月22日，沃正斌通过淮安市莉莉房产信息服务部以房屋所有权人名义与朱风烈和胡学香签订房屋买卖合同。合同载明：房屋总价为400000元，购房定金为160000元。……购房合同第十一条还记载：“该房屋留置物品：电视2台、空调3台、沙发一套、餐桌一套、车库一间、家具2套。”2011年11月1日，沃正斌与朱风烈、胡学香办理了房屋登记过户手续，现房屋所有权证记载的所有权人为朱风烈和胡学香。该房屋没有实际交付朱风烈、胡学香，仍由沈坚的家人居住。
一审审理期间，沃正斌陈述，其将争议房屋以400000元出售给朱风烈、胡学香夫妻二人，购房款是通过中介支付的，且已经付清了。买房人没有到现场查看房屋的情况。朱风烈、胡学香的委托代理人陈述：合同签订时交给沃正斌购房定金20000元，几天后付给沃正斌140000元，过户时又给付沃正斌140000元，目前沃正斌实收购房款为300000元，还有100000元待房屋交付时给付，并承认所购房屋低于市场价格，买房前朱风烈的姨侄李洋到现场去看房的。他们没有争议房屋钥匙，看房时他们没有声张，只是到争议房屋处敲门，在门口看了一下。
沈坚遂诉至江苏省淮安市清河区人民法院，以沃正斌与朱风烈、胡学香串通为由，请求判决确认沃正斌与朱风烈、胡学香签订的房屋买卖协议无效。该院判决：沃正斌与朱风烈、胡学香就淮安市华能小区21幢104室房屋签订的房屋买卖合同无效。朱风烈、胡学香不服该判决，提起上诉。
二审审理中，朱风烈、胡学香提供两名房产中介人员到庭作证，证明其购买沃正斌房屋系通过第三方与沃正斌发生的交易，并且支付中介费的事实，主张与沃正斌不存在恶意串通之情形。江苏省淮安市中级人民法院审理后认为朱风烈、胡学香不符合善意取得法定条件，判决：驳回上诉，维持原判。朱风烈、胡学香仍不服，向本院申请再审。
本院审查中，胡学香、朱风烈提供的案涉房屋交易发票价格为30万元，胡学香、朱风烈向江苏省淮安市地方税务局第一税务分局缴纳契税计税金额为51.9万元。
本院认为，（一）沃正斌与胡学香、朱风烈签订的房屋买卖合同无效。本案中，沃正斌与沈坚因借贷问题，将房屋过户到其名下，并向银行办理按揭贷款后将款项交付给沈坚及沈坚认可的人员使用，因此沃正斌与沈坚之间存在的关系是借贷关系，过户给沃正斌的房屋符合让与担保的特征，该担保行为违反了担保法的规定应属无效，沃正斌并不能取得该房屋的所有权。淮安市清河区人民法院作出（2008）河民一初字第3714号民事判决，已认定沈坚与沃正斌名为买卖，实为沈坚及案外人以沃正斌名义申请银行按揭贷款的民间借贷关系。且在2007年2月14日，沃正斌出具声明称：淮安市华能小区21幢104室的房屋产权为沈坚同志所有，与此房屋相关的债权债务由沈坚同志承担，此房屋没有其他共有人。沃正斌的声明也表明其对房屋所有权不属于自己的事实是明知的。在此情况下，沃正斌于2011年10月22日与朱风烈、胡学香签订房屋买卖合同将案涉房屋出售给朱风烈、胡学香，双方之间形成的合同显属无权处分的合同。其后，沃正斌并未取得沈坚对出售案涉房屋行为的追认，且沃正斌出售房屋是在沈坚已向法院起诉确权的情况下，故一、二审判决认定沃正斌出售案涉房屋行为及相应买卖合同无效并无不当。
（二）二审判决认定胡学香、朱风烈非善意取得并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。朱风烈、胡学香能否依据无效合同取得相应产权，关键在其是否属于法律规定的善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，朱凤烈、胡学香通过中介购房时却从未进入现场查看房屋，向房产管理部门申报的交易金额为30万元，与税务部门确认的缴纳契税的基数为51万余元明显存有显著差异，故二审判决认定朱凤烈、胡学香不构成《中华人民共和国物权法》所规定的善意取得并无不当。因案涉房屋已经登记在朱风烈、胡学香名下，因此二审法院对朱风烈、胡学香是否构成善意取得进行审理，实质是处理合同被确认无效的后续事宜，虽与沈坚的一审诉讼请求不完全吻合，但该判决对案件事实及定性所作认定和实体处理并无不当。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：……（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的”。朱风烈、胡学香申请再审称沈坚一审代理人是法院工作人员亲属，但并非审理该案的审判人员存在不依法回避的情况，故即便朱风烈、胡学香所述情况属实，也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第七项规定的再审条件。
（四）一审裁判文书中虽然引用判决书案号及当事人身份证号码错误，但该错误可由一审法院通过裁定予以补正，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件。
综上，胡学香、朱风烈的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回胡学香、朱风烈的再审申请。
审 判 长 张晓岚
审 判 员 罗有才
代理审判员 韩 祥
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 王 锴