河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0802民初2970号原告：中国工商银行股份有限公司承德热河支行，住所地：河北省承德市双桥区南营子大街西16号，统一社会信用代码9113080280642542XD。负责人：戴建国，职务：行长。委托诉讼代理人：杨梅，河北德汇律师事务所律师。被告：董艳丽，女，1980年2月5日出生，汉族，住承德市双桥区，被告：朱卫华，男，1978年10月30日出生，汉族，住邢台市桥西区，委托诉讼代理人：董艳丽，女，1980年2月5日出生，汉族，住承德市双桥区，被告：承德天行房地产置业有限公司，住所地：承德市双桥区南营子大街永兴大厦，统一社会信用代码：911308027554754954。法定代表人：程明强，职务：董事长。诉讼代表人：申超，承德天行房地产置业有限公司破产管理人负责人。第三人：刘远东，男，1942年1月15日出生，汉族，住承德市双桥区，委托诉讼代理人：刘奎，男，1975年5月8日出生，汉族，住承德市双桥区，原告中国工商银行股份有限公司承德热河支行与被告董艳丽、朱卫华、承德天行房地产置业有限公司、第三人刘远东借款合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司承德热河支行的委托诉讼代理人杨梅、被告董艳丽及朱卫华的委托诉讼代理人董艳丽、被告承德天行房地产置业有限公司的管理人负责人申超、第三人刘远东的委托诉讼代理人刘奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司承德热河支行向本院提出诉讼请求：1、被告董艳丽、朱卫华偿还原告借款本金人民币466984.14元，利息1758.06元暂计算至2017年5月21日止，之后利息按照7.007%计算至实际借款还清之日止，以上债权合计468742.20元；2、原告实现债权费用即律师代理费30134.00元由被告董艳丽、朱卫华承担；3、原告就被告董艳丽、朱卫华共有的位于承德市××世家××单元××室抵押财产享有优先受偿权；4、被告承德天行房地产置业有限公司就被告董艳丽、朱卫华借款本息及原告实现债权的费用承担连带保证责任；5、判令原告中国工商银行股份有限公司承德热河支行就被告承德天行房地产置业有限公司在原告处设立的账号为04×××13的保证金专款账户内的463076.11元保证金享有优先受偿权；6、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告董艳丽、朱卫华系夫妻，二人为购买承德市双桥区新世家小区3幢2单元604室房屋，于2008年7月29日在原告处分别签订【房信】字【承德分】行【热河】支行【2008】年【000052】号个人购房借款及担保合同。合同约定贷款金额为人民币530000.00元，贷款期限为30年。贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款利率上浮10%确定，确定年利率为8.613%。贷款偿还方式采用等额本息还款法;借款人未按合同约定偿还贷款，依罚息利率按日计收利息。合同还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同还约定，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人和担保人承担。为保证贷款偿还，被告董艳丽、朱卫华以其自承德天行房地产置业有限公司购买的位于承德市××世家××单元××室房产于2008年7月29日为原告办理了抵押权预告登记;被告承德天行房地产置业有限公司作为连带责任保证人自愿就被告董艳丽、朱卫华上述债务承担连带保证责任。原告己于2008年7月30日将全部借款530000.00元发放至被告董艳丽、朱卫华指定的账户，但是截止原告诉讼之日止，被告董艳丽、朱卫华借款己逾期，根据合同约定己构成违约。为保护原告合法权益，特诉至法院，判如所请。被告承德天行房地产置业有限公司辩称，1、本公司与董艳丽并无真实的买卖商品房的意思表示，本案二被告系借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行“抵押”贷款套取银行信贷资金的目的，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定，应依法认定董艳丽、朱卫华与天行公司签订的两份商品房买卖合同无效；2、个人购房借款担保合同是商品房买卖合同的从合同，因为个人借款担保合同所涉的“抵押”房屋的权属归附性依赖于买卖合同的订立和生效，因此，商品房买卖合同无效，则个人购房借款担保合同亦相应无效。基于无效个人购房借款担保合同而做的抵押权预告登记亦无效。此外，从贷款发放至今的履行情况看，原告对虚假商品房买卖合同及虚假按揭的情况是知情的，原告并非善意；3、天行公司与本案的第三人所签订的商品房买卖合同，均是买卖双方真实的意思表示，且该份买卖合同已经实际履行，两位第三人作为真正的购买人已经实际入住多年；4、抵押权预告登记不等于正式的抵押权登记，原告对案涉房屋并无优先受偿权；5、天行公司自2016年11月3日进入破产重整程序，依据《企业破产法》第46条第2款之规定，“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”。故原告起诉的借款自2016年11月3日起应停止计息。原告自2016年12月3日起从天行公司账户扣划519129.88元，原告的扣划行为相当于债务人的清偿，依据《企业破产法》第16条之规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，故原告应将该款项返还给天行公司；6、鉴于个人购房借款担保合同无效，故合同关于实现债权费用承担的约定亦无效，原告要求被告支付律师费的主张不应得到支持。此外，原告主张的实现债权费用即律师费数额过高；7、以虚假的商品房买卖合同去银行按揭借款，天行公司的相关人员可能涉嫌骗取贷款等刑事犯罪，请法院将涉嫌犯罪的材料移送公安机关，暂时中止本案的审理。被告董艳丽、朱卫华辩称，同意承德天行房地产置业有限公司的答辩意见，真实的意思表示是骗取贷款，上述房子已经实际交付给第三方了。第三人刘远东述称，原告所说的事情之前不了解，第三人于2009年全款买房，现要求房子备案到本人名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:原告提交的证据1《商品房买卖合同》并非被告董艳丽、朱卫华与被告承德天行房地产置业有限公司的真实意思表示，且侵犯了实际购房人即本案第三人的合法权益，应属无效；证据12代理合同不能达到原告的证明目的，本院不予确认；原告提交的其他证据，本院确认有证明力。被告承德天行房地产置业有限公司提交的证据具备真实性、合法性与关联性，本院予以确认。第三人提交的证据具备真实性、合法性与关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告董艳丽、朱卫华系夫妻关系。2008年7月12日，因被告承德天行房地产置业有限公司需要资金周转，与被告董艳丽协商，就该公司开发建设的承德市××世家××单元××室房屋与被告董艳丽签订《商品房买卖合同》，并将该房屋备案到被告董艳丽名下。2008年7月29日被告董艳丽与原告签订《个人购房借款／担保合同》。约定贷款金额为530000.00元；贷款期限为30年；贷款采取等额本息还款法；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定年利率。贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并重新确定贷款利率。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定的利率的基础上加收30%确定；合同还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布本贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；合同还约定，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人和担保人承担。后被告董艳丽以备案在其名下的承德市××世家××单元××室房屋作为抵押，并办理了抵押权预告登记。被告朱卫华在共同借款人处签字。被告承德天行房地产置业有限公司自愿就被告董艳丽、朱卫华上述债务承担阶段性连带责任。同时与原告签订《按揭贷款业务合作协议》，即提供账户，以账户内资金保证上述债务的履行。《个人购房借款／担保合同》签订后，原告于2008年7月30日将全部借款发放至被告董艳丽指定的账户。截止至2017年9月28日，被告董艳丽、朱卫华尚欠原告贷款余额463076.11元、利息（含罚息）6287.68元。被告承德天行房地产置业有限公司在提供担保的账户上尚有保证金。另查明，就承德市××世家××单元××室房屋被告承德天行房地产置业有限公司在2009年11月5日已经与本案第三人刘远东签订《商品房买卖合同》，第三人缴纳全部购房款并已实际入住。原告与河北德汇律师事务所签订《委托代理合同》，但双方签订的合同未确定具体到本案的代理费用。本院认为，本案实际借款人是被告承德天行房地产置业有限公司，该被告委托其职工即本案被告董艳丽以其名义向原告中国工商银行股份有限公司承德热河支行按揭贷款。同时，被告承德天行房地产置业有限公司将涉案楼房在名义上卖给本案被告董艳丽夫妇，签订并非双方真实意思表示的房屋买卖合同，到房屋产权登记部门办理抵押权预告登记取得按揭贷款。但本案现有证据不能证明原告中国工商银行股份有限公司承德热河支行知晓上述被告的真实的意思表示和行为，为保护善意的合同相对方合法权益，且涉案的《个人购房借款担保合同》中借款合同部分没有合同法第五十二条规定的无效情形，本院应认定借款合同为有效合同。被告董艳丽、朱卫华夫妇作为合同的当事人应当承担偿还原告本息义务及其他违约的责任。故对原告中国工商银行股份有限公司承德热河支行请求被告董艳丽、朱卫华归还全部借款本金、利息的诉讼请求于法有据，本院应予支持。原告主张的实现债权的律师代理费30134.00元，本院认为原告主张依据不足，且被告承德天行房地产置业有限公司有异议，故本院不予支持。被告承德天行房地产置业有限公司与被告董艳丽、朱卫华不存在真实的房屋买卖合同关系，涉案房屋也没有正式登记在被告董艳丽、朱卫华名下，被告董艳丽、朱卫华并没有取得涉案房屋的物权。尽管楼房进行了抵押预告登记但并不发生物权抵押的法律效力。且涉案楼房已被第三人真实购买并实际使用，其合法权益应得到法律保护。为此，本院对原告提出对涉案房屋享有优先权的诉讼请求不予支持。本院认为，抵押权预告登记在物权实际登记这一条件成就时才产生抵押权登记的法律效果。被告董艳丽、朱卫华夫妇事实上已不能取得涉案楼房物权登记，这也使抵押权预告登记产生法律效力的条件已经无法成就。被告承德天行房地产置业有限公司在原告处开设保证金账户并存入保证金是基于双方《按揭贷款业务合作协议》的约定，对在这一阶段性的银行贷款的风险向银行提供担保。在本案被告董艳丽、朱卫华夫妇事实上不能取得涉案楼房物权登记时，保证金质押法律效力条件成就。为此，原告主张对被告承德天行房地产置业有限公司在原告处的保证金行使优先受偿权的请求，本院予以支持。被告董艳丽、朱卫华没有实际购买涉案楼房，没有实际取得银行贷款，只是基于被告承德天行房地产置业有限公司的委托以受托人自己的名义与原告签订《个人购房借款／担保合同》并承担合同主体责任。被告董艳丽、朱卫华实际承担借款责任后有权基于委托关系向被告承德天行房地产置业有限公司进行追偿。被告承德天行房地产置业有限公司没有实际卖房给被告董艳丽、朱卫华，也没有为被告董艳丽、朱卫华提供保证担保的客观事实，被告承德天行房地产置业有限公司应作为主债务人与被告董艳丽、朱卫华共同向原告中国工商银行股份有限公司承德热河支行承担债务责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条之规定，判决如下:一、被告董艳丽、朱卫华、承德天行房地产置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告贷款余额463076.11元及截止到2017年9月28日的利息6287.68元，并自2017年9月29日至实际给付之日继续支付利息（利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%计算,逾期部分加收30%）；二、原告就被告承德天行房地产置业有限公司提供的保证金账户内的保证金享有优先受偿权；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。迟延履行期间债务利息依据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。案件受理费8783.00元，由三被告连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  马一月人民陪审员  刘新华人民陪审员  刘宗清二〇一七年九月二十九日书 记 员  李 坤