湖北省当阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂当阳民初字第00409号
原告余焕云。
委托代理人陈志（一般授权），湖北骁阳律师事务所律师。
被告当阳德成有色金属材料新技术产业化有限公司，住所地当阳市庙前镇桐树垭七组。
法定代表人贾石明，该公司董事长。
委托代理人曹婷，女，1989年11月5日出生，汉族。
原告余焕云诉被告当阳德成有色金属材料新技术产业化有限公司（以下简称当阳德成公司）民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周波独任审理，于2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告余焕云及其委托�理人陈志，被告当阳德成公司的法定代表人贾石明及其委托代理人曹婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余焕云诉称，被告当阳德成公司因基建工程需要，于2012年5月10日与原告约定：被告向原告借款1000000元，借款期限为三个月，即从2012年5月10日起至2012年8月9日止，借款利息为月利率30‰，到期本息一次性付清。被告同时向原告出具《借条》一份。原告于当日向被告支付约定的借款1000000元。双方为确保借款协议的履行，保护原告债权的实现，于2012年5月9日签订了《土地使用权抵押合同书》，被告以其29997.3平方米的国有土地使用权为其债务提供抵押担保。2012年5月10日办理了国有土地使用权抵押登记，领取了他项权证书，证号为：当阳他项（2012）第040号。截止于2014年3月9日，被告仅支付了275000元利息。原告多次要求被告履行还款付息义务，但被告拒不还款付�，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特依法诉至法院，请求依法判令被告向原告偿还借款本金1000000元，支付截止于2014年3月9日的利息385000元，并从2014年3月起按月利率30‰标准支付借款利息，直至还清借款为止；判令原告对被告抵押的国有土地使用权及地上房产所有权优先受偿；判令被告承担本案的诉讼费用。
原告余焕云为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1：原告的身份证复印件一份，证明原告的身份情况。
证据2：2012年5月1日被告给原告出具的《借条》一份，证明被告向原告借款1000000元的事实，借款期限为三个月，借款利息为月利率30‰。
证据3：银行汇款凭证一份，证明原告向被告实际履行出借1000000元的事实。
证据4：土地使用权抵押合同书一份，证明被告用其享有29997.3平方米的国有土地使用权为其�款提供抵押担保的事实。
证据5：他项权利证书一份，证明原告与被告进行了国有土地使用权抵押登记的事实。
被告当阳德成公司辩称，被告当阳德成公司在2012年5月10日向原告余焕云达成借款协议并收到借款人民币1000000元，约定按年息30%还款并立字据，口头约定每月按60000元还本付息，约定借款时间为3个月。由于被告当阳德成公司项目进展缓慢，履约按3个月归还本息困难，故双方约定延长了还本时间，但每月仍还款60000元坚持至2013年2月。此后公司经济更加困难，每月60000元也无力支付，导致原告向法院起诉。根据计算，从2012年5月10日至2013年3月10日，共付580000元，未付部分都给原告出具了60000元的借条。按央行年利率的4倍即24%计算已付原告余焕云利息161990元，还本418010元，余本582010元，从2013年3月10日至2014年3月10日共12个月，应付息139860元，我公司截止原告起诉�，应还本付息共721690元。
被告当阳德成公司为支持其抗辩主张，向本院提交了2013年2月7日付款40000元的转账凭证，证明最后一次付款的时间为2013年2月7日。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5均没有异议，对上述证据，本院予以采信。原告对被告提交的证据有异议，认为截止庭审时被告共向原告还款275000元。
对上述有争议的证据，本院经审查认为，被告当阳德成公司提供的银行卡所记录的文字不能反映汇款是汇给了原告余焕云，对该证据本院不予采信。
经审理查明，2012年5月9日，原、被告签订了一份《土地使用权抵押合同书》，合同约定，被告当阳德成公司将自己使用的土地使用权【土地证号为当阳国用（2012）字第004001070**号】抵押给原告余焕云，原告余焕云出借1000000元人民币给被告当阳德成公司，抵押期限为一年，自2012年5月10日至2013年5月10�。抵押到期不能履行债务或者在抵押期间宣告解散、破产时，原告余焕云有权依照法律规定处分抵押财产。处分抵押财产所得，由被告当阳德成公司交清土地使用权出让金后，原告余焕云享有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物，其它附着物所有权的，应当依照有关规定办理过户登记。土地使用权抵押时，其地上建筑物、构筑物附之抵押。同年5月10日，原、被告双方就合同约定的该宗土地在当阳市国土资源局办理了土地他项权证，证号为：他项（2012）第040号。存续期限为2012年5月10日至2013年5月9日。当日，原告余焕云出借给被告当阳德成公司1000000元，原告余焕云通过中国工商银行分二次将1000000元汇到被告当阳德成公司法定代表人贾石明个人的银行卡上，每次各500000元。被告当阳德成公司向原告余焕云出具了《借条》，借条约定借款期限为�个月，即从2012年5月10日起至2012年8月9日止，借款利息为月利率30‰，到期本息一次性付清。借条上加盖了被告当阳德成公司的公章，法定代表人贾石明在借条上签名。双方另口头约定按月付息6万元。截止起诉之日止，被告当阳德成公司共付款给原告余焕云2750**元。被告当阳德成公司因不能清偿到期债务，以致成讼。
本院认为，1、被告当阳德成公司向原告余焕云借款1000000元的事实，有借条、银行汇款凭证及双方当事人在庭上的一致陈述，足以认定，被告当阳德成公司应予清偿。原、被告双方对利息利率的约定超过了中国人民银行规定的一年期贷款利息利率的四倍，对超过部分的利息利率本院不予保护。中国人民银行公布的一年期贷款利息利率为6%，本院将双方的年利息利率调整为24%，即月利息利率为20‰。由于双方未提供具体的还款时间，本院推定，被告当阳德成公司还款275000元的还款时间为2012年6月10日还60000元、7月10日还60000元、8月10日还60000元、9月10日还60000元、10月10日还35000元，按照先还息再还本，经计算，截止2012年10月10日还本付息后，被告当阳德成公司尚欠原告余焕云本金816850元，从该日起至本判决确定还款之日止，按年利息利率24%计算利息。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条之规定：当事人约定的或者登记部门要求的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予以支持。据此，原、被告双方约定的担保期间不具有法律约束力，故原告余焕云对被告当阳德成公司抵押的土地使用权及地上房产所有权享有优先受偿。3、被告当阳德成公司抗辩自2012年6月10日起到2013年3月10日止10个月，每月付息60000元，最后一个月付款40000元，已偿还原告余焕云借款本息580000元，并且其中未还部分都给原告余焕云出具了60000元的借条，但被告当阳德成公司并未提供证据证明，本院只能采信原告余焕云自认还款数额即275000元，被告当阳德成公司对超过部分的抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条之规定，判决如下：
一、被告当阳德成有色金属材料新技术产业化有限公司自本判决生效之日起三十日内偿还原告余焕云借款本金816850元及利息（利息计算方法：从2012年10月10日起到本院确定的偿还本金之日止，按年利率24%支付利息）。
二、若被告当阳德成有色金属材料新技术产业化有限公司在规定期限内未能清偿上述债务，原告余焕云对被告当阳德成有色金属材料新技术产业化有限公司的当阳国用（2012）字第004001070002号土地使用权及地上房产所有权的拍卖、变卖所得享有优先受偿权。
三、驳回原告余焕云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17266元，减半收取8633元（原告已预交），由原告余焕云承担3000元，被告当阳德成有色金属材料新技术产业化有限公司承担5633元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一份及副本二份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 周 波
二〇一四年五月二十三日
书记员 宋敏敏