福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岚民初字第1156号
原告福建新华发行（集团）有限责任公司平潭分公司，住所地福建省平潭县。
负责人林震球，系该公司经理。
委托代理人林震，福建福兴律师事务所律师。
被告林小明，男，汉族，住福建省平潭县。
第三人平潭县城关旭日网吧，住所地福建省平潭县潭城镇龙里路（新华综合大楼*层）。
执行事务合伙人郑林闽。
第三人林世武，男，汉族，住福建省平潭县。
原告福建新华发行（集团）有限责任公司平潭分公司（以下简称“新华平潭分公司”）诉被告林小明、第三人平潭县城关旭日网吧（以下简称“旭日网吧”）、林世武房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员林霞适用简易程序公开进行审理，原告的委托代理人林震到庭参加诉讼，被告林小明、第三人旭日网吧、林世武未到庭。在审理过程中，本案依法转为普通程序，于2016年1月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人林震到庭参加诉讼，被告林小明、第三人旭日网吧、林世武未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将位于城关龙里路教材发行综合大楼一至三层出租给被告，租赁期从2010年9月1日至2014年12月31日止，租金第一年为23万元，以后每年递增1万元。租金的收取为每年一次性交清。具体时间定为2011年6月份、2012年6月份、2013年6月份及2014年10月份。另外，双方还就合同期满续租，争议解决方式等条款进行约定。在上述合同签订后，原告依约将上述房产交付给被告使用。2014年2月21日，鉴于上级部门的要求及原告经营的需要，原告决定租赁期满后不再继续出租房屋，并向被告送达《房屋租赁合同期满不再续租通知函》，通知被告提前做好搬离准备，被告予以签收。2014年12月31日，租赁合同期满，但被告至今仍然占用原告的房屋而不予腾房。此外，被告还拖欠原告自2013年9月1日起至2014年12月31日止的租金人民币35万元及逾期腾房的占有使用费9万元（2015年1月起暂计至2015年4月30日止）。在承租期间，被告将本案的房屋转租给第三人旭日网吧、林世武，第三人为次承租人。租赁期满后，第三人旭日网吧、林世武仍未腾房并实际占用。故请求：1.判令原、被告双方于2010年7月6日签订的《房屋租赁合同》终止；2.判令被告林小明偿还原告自2013年9月1日起至2014年12月31日止的租金人民币35万元，并以35万元为本金，结合银行逾期还款罚息的规定，自2014年10月起计至判决确定的还款之日止的利息；3.判令被告林小明和第三人旭日网吧、林世武连带偿还2015年1月起至2015年4月30日止的逾期腾房占有使用费人民币9万元，及按租赁合同约定的双倍租金计算自2015年5月1日起至搬离房屋之日止的占用费；4.判令被告林小明和第三人自判决生效之日起三日内自行拆除装修、装饰部分，并将房屋恢复原状返还原告，逾期视为自愿放弃现场物品，可由原告自行处分。
被告林小明、第三人旭日网吧、林世武未作书面答辩和提交证据予以抗辩。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交的证据材料如下：
证据A1.《房屋租赁合同》，证明该合同系双方真实意思的表示，属于有效合同；
证据A2.收款收据三张，证明被告的租金缴至2013年8月31日止，尚欠2013年9月1日起至2014年12月31日的租金；
证据A3.房屋租赁合同期满不再续租通知函，证明原告依约在合同期满前向被告通知不再续租的通知，让被告做好提早搬离的准备；
证据A4.现场照片五张，证明被告和第三人在租赁期满后，仍占用原告房屋不予腾房；
证据A5.房屋所有权证，证明案涉房屋系原告所有；
证据A6.个体工商户登记信息及名片，证明案涉房屋现被第三人转租使用；
证据A7.闽新发（2004）132号《关于成立福建新华发行（集团）有限责任公司闽侯等分公司的决定》，证明产权证上的“平潭县新华书店”已更名为“福建新华发行（集团）有限责任公司平潭分公司”；
证据A8.远景照片两张，证明被告承租的房屋现由第三人使用；
证据A9.林世武的户籍证明，证明第三人林世武居住在平潭县潭城镇燕东庄78号。
庭审后，原告提交于2015年3月1日委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司作出闽华审评报字（2015）75号《评估报告》（以下简称“评估报告”）及第三人旭日网吧的经营许可证，证明案涉房屋租金的市场标准，及第三人旭日网吧实际承租的面积。
被告林小明、第三人旭日网吧、林世武未到庭质证。对上述证据，本院分析认为，被告及第三人经本院合法传唤未到庭，视为对上述有效证据真实性的默认。鉴于原告提供的上述证据能够相互印证，故本院对上述证据的真实性予以确认。
经审理查明，2010年7月6日，原、被告就租赁位于城关龙里路教材发行综合大楼一层至三层房屋事宜签订《房屋租赁合同》。该合同约定，租赁期限从2010年9月1日起至2014年12月31日止；第一年租金为23万元，以后每年递增1万元，租金每年一次性付清，具体时间为2011年6月份、2012年6月份、2013年6月份、2014年10月份。上述合同签订之后，原告依约将上述房屋交付给被告林小明使用。被告林小明分别在2011年8月30日支付租金23万元，2012年9月5日支付租金24万元，2013年11月14日支付租金25万元。2014年度的租金，被告林小明未依约支付。2014年2月21日，原告向被告发出通知函，告知被告在上述租赁期限届满之后不再续租，被告在该通知函上签字确认。
在上述租赁期限之内，被告未经原告同意将本案房屋一至三层转租给他人，其中第一层房屋的部分店面由第三人林世武承租，用于经营平潭县坪山茶庄，第二层房屋由第三人旭日网吧承租；原告在庭审时自认其知道被告林小明转租的行为，但未提出异议。从《评估报告》中可知，案涉房屋一层建筑面积373.09平方米，每月租金评估价为44771元；二层建筑面积502.94平方米，每月租金评估价为20118元；三层建筑面积502.94平方米，每月租金评估价为15088元。第三人旭日网吧的场所面积为500平方米。依据评估报告，第三人旭日网吧的租金标准占案涉房屋总租金的四分之一。
另查明，2004年12月21日，福建新华发行（集团）有限责任公司对平潭县新华书店进行改制，成立福建新华发行（集团）有限责任公司平潭分公司。位于平潭县城关龙里路房屋登记在平潭县新华书店名下，该房屋共6层，建筑面积为5084.24平方米。
本院认为，本案主要有以下几个争议焦点：
一、关于《房屋租赁合同》是否已经终止的问题
原、被告于2010年7月6日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。该合同第二条约定租赁期限至2014年12月31日为止。被告已签收原告于2014年2月21日发出不继续租赁的通知，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条之规定，本院确认《房屋租赁合同》已在2014年12月31日期满终止。
二、关于被告林小明应支付租金具体数额的问题
《房屋租赁合同》约定租赁期限从2010年9月1日至2014年12月31日，第一年租金23万元，每年递增1万元，租金的收取为每年一次性付清；在合同履行过程中，被告林小明实际在2011年8月30日支付2010年9月至2011年8月的租金23万元，在2012年9月5日支付2011年9月至2012年8月的租金24万元，在2013年11月14日支付租金25万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”结合本案交易习惯及合同所使用的词句，应将“每年递增1万元”解释为每12个月增加1万元。本案被告林小明从2013年9月1日至2014年12月31日未支付租金，按上述约定，自2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金为26万元，自2014年9月1日至2014年12月31日期间的租金为9万元。故被告林小明应依约支付原告剩余的租金共计35万元。被告林小明本应在2014年10月份支付上述款项，但其逾期不支付，故应承担相应的违约责任。原告主张被告林小明支付租金35万元的诉请，本院予以支持。原告尚诉请以36万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率为基础、参照逾期罚息利率标准计算、自2014年11月1日计算至还清款项之日止的逾期利息，本院认为，双方在合同中并未就逾期支付租金事项进行约定，原告主张参照逾期罚息利率标准计算缺乏依据，本院认为，逾期利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年11月1日计算至款项还清之日止为宜。
三、关于被告林小明及第三人应承担占有使用费具体数额及腾房义务的问题
本案中，原告未能提供证据证明第三人林世武在《房屋租赁合同》期限届满之后仍继续占有使用案涉房屋，故原告要求第三人林世武负腾房之义务并支付相应占有使用费，无法律和事实依据，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案原告已提供证据证明第三人旭日网吧在案涉合同期限届满之后继续占有案涉房屋的事实。庭后，原告向本庭确认，第三人旭日网吧已于2016年3月15日前腾房，但其未能举证证明第三人旭日网吧具体的腾房时间。鉴于第三人旭日网吧于2015年9月14日签收法院送达的诉讼文书，故原告主张第三人旭日网吧的腾房时间以2015年9月14日为准。对该时间节点的确认，属于原告对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以确认。原告主张案涉房屋一至三层占有使用费的标准为：2015年1月1日至2015年4月30日期间以每月2.25万元计算，2015年5月1日至腾房之日期间以每月4.5万元计算，并于庭后提交评估报告一份，用于佐证案涉房屋一至三层的市场租金标准为每月79977元；基于占有使用费应当参照案涉房屋被占用期间相同地段同类房屋的租金标准确认，故本院认为原告的上述占有使用费的计算标准较为合理，予以支持；另，依据第三人旭日网吧的经营许可证及《评估报告》，可以确定第三人旭日网吧所实际承租的第二层的月租金占案涉房屋一至三层的月租金的四分之一；为此，第三人旭日网吧应当向原告支付占有使用费为（4个月×22500元／月＋4个月×45000元／月＋14日÷30日×45000元／月）÷4计72750元。
原告尚主张被告林小明应承担腾房义务及对占有使用费承担连带责任，但原告提供的证据仅能证明第三人旭日网吧在合同期满之后仍占有案涉房屋，尚无证据证明被告林小明在合同期满之后仍直接占有房屋的事实。原告于庭审中陈述其于2011年知悉被告林小明将案涉房屋部分楼层分别转租给第三人林世武、旭日网吧，且未提出异议。同时，原告未能提供证据证明被告林小明与第三人旭日网吧之间的签订的转租合同的期限是否超过原、被告之间签订的《房屋租赁合同》期限。综上，原告主张被告林小明承担占有使用费及腾房义务，无事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于案涉房屋装饰装修拆除的问题
《房屋租赁合同》第八条约定：租赁期间，房屋装修、改造费用乙方自行承担，对房屋结构有大的改变要征求甲方同意，才可进行。依上述约定，承租人在未改变案涉房屋结构的装饰装修无需出租人的同意，本案中，原告未能提供证据证明其所主张的装饰装饰是否对“房屋结构有大的改变”以及是否已经形成附合，故《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条之规定，原告诉请拆除装饰装修，证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林小明应于本判决生效之日起十日内向原告福建新华发行（集团）有限责任公司平潭分公司支付租金350000元及逾期利息（逾期利息以350000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年11月1日计至款项还清之日止）；
二、第三人平潭县城关旭日网吧应于本判决生效之日起十日内向原告福建新华发行（集团）有限责任公司平潭分公司支付房屋占有使用费72750元；
三、驳回原告福建新华发行（集团）有限责任公司平潭分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7900元，由原告福建新华发行（集团）有限责任公司平潭分公司负担316元，被告林小明负担6281元，第三人平潭县城关旭日网吧负担1303元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 吴岚芳
代理审判员 林 霞
人民陪审员 林光英
二〇一六年四月二十日
书 记 员 高巧萍
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。