广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13997号上诉人(原审原告)：吕霆，男，住广州市越秀区，委托代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托代理人：吴佳桐，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：李潇，女，，汉族，住广州市荔湾区，委托代理人：黄小玉，广东卓展律师事务所律师。委托代理人：杜恩，广东卓展律师事务所实习律师。原审第三人：广州金邦地产有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号X1301-I192，统一社会信用代码：914401013557352258。法定代表人：ＸＸ国。上诉人吕霆因与被上诉人李潇、原审第三人广州金邦地产有限公司（以下简称金邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2017)粤0115民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吕霆上诉请求：1.撤销一审判决，改判李潇向吕霆双倍返还购房定金60000元并赔偿房屋差价200000元及中介费12500元；2.本案一、二审诉讼费用全部由李潇承担。事实与理由：（一）双方合同成立并有效，李潇应按照合同约定履行义务。双方于2016年12月9日签订《房地产买卖合同》时，考虑到吕霆不具备购房资格，需要出售自身名下一套房屋才有购房资格，因此，合同约定的过户时间是在2017年3月28日，且双方还达成如若吕霆还没有把名下房屋出售，就用其亲戚名义购买的备选方案。但由于房价上涨较快，李潇不愿意出售房屋给吕霆，不愿配合办理相关手续，在合同约定的过户期限届满前，于2017年1月16日发短信及微信明确告知吕霆其不出售房屋给吕霆。吕霆收到信息后多次找李潇协商，也要求中介公司通知李潇办理相关手续，吕霆可以用亲戚的名义提早办理过户，但李潇一概不理。李潇在合同约定的过户时间前3个多月发出解除合同通知，构成单方违约，应承担违约责任。（二）双方合同并非自始不能履行，一审法院认为双方明知吕霆不具备购房资格，仍签订合同，导致合同目的无法实现，双方均有权随时要求解除合同，该认定有误。双方在签订合同时，均明知吕霆不具备购房资格，双方均同意吕霆出售一套房屋以满足购房资格，或以吕霆亲戚名义履行合同，李潇在一审庭审时亦予以确认，这是双方合同条款中不可或缺的一部分。按照此约定，即使吕霆没有购房资格，也可以其亲戚王志明的名义购房，实现合同目的。（三）李潇不具有合同解除权，其拒绝履行合同义务应承担违约责任。如上所述，在吕霆不具备购房资格的情况下，双方应按照约定以吕霆亲戚名义购房。但在吕霆催促下，李潇一直未履行其合同义务，并于2017年1月16日明确拒绝履行合同。事实上，吕霆确已出售其名下房屋，现已具备购房资格。在合同有效且不存在履行障碍情况下，李潇拒不履行合同，已构成违约，应承担相应违约责任。（四）吕霆有权要求李潇双倍返还定金和赔偿20万元房屋差价。根据涉案合同第十条第3款约定，吕霆有权要求李潇双倍返还定金6万元。根据《中华人民共和国合同法》第113条、第114条的规定，由于一方违约，导致合同无法履行，造成守约方合同目的落空，守约方有权请求赔偿期待利益损失。由于房地产市场价格波动，涉案房屋当前市场价格与双方签订合同时的市场价格之间存在差价，该差价已经超出双方合同约定的双倍返还定金金额，故在李潇违约的情形下，作为守约方的吕霆有权请求李潇赔偿上述差价。2016年12月双方签订买卖合同时，涉案房屋价格为10579元/平方米，而根据吕霆在阳光家缘网站打印的2份《广州市存量房买卖合同》，与涉案房屋同小区、相似面积、相似方位的房屋平均价格为13756元/平方米，即涉案房屋价值已上涨了28万元。故吕霆请求李潇赔偿20万元符合法律规定。（五）一审法院认定在合同签订时双方都知道吕霆没有购房资格还签订合同，双方都有过错，双方都应承担损失。但一审判决结果是将所有损失由吕霆一人承担，而由于涉案房屋价格上涨，李潇反而从中获利。李潇二审答辩称：同意一审判决，不同意吕霆的上诉请求。（一）吕霆自始无履行合同的目的，也无履行合同的条件，因此双方签订的房屋买卖合同无法履行，任何一方均有权提出解除合同。1、吕霆一审承认其于签订合同时并无购房资格，故其在签署合同时无履行合同的条件。吕霆是炒房族，其明知自己不具备购房资格，仍与李潇签订房屋买卖合同，表明其自始未有履行合同的目的。2、双方签订的房屋买卖合同第二条第2款及第四条第2款，约定吕霆所应支付的首付款为13万元，占总房款的比列为14%，在此情况下根本无法办理按揭贷款，而吕霆并未与李潇就这一主要的条款问题进行补救以完成整个房产交易，而是与金邦公司继续挂出李潇的房屋买卖信息，企图转售李潇的房屋，表明吕霆根本无履行合同的目的，仅是为了一买一卖赚取差价。（二）首先提出解除房屋买卖合同的是吕霆，导致合同解除的过错也是吕霆，因此产生的责任应由吕霆自行承担，李潇无需承担任何责任。1、李潇于2017年1月16日发出的短信和微信，是在行使不安抗辩权，并非提出解除合同。吕霆在2017年3月22日通过向法院起诉的行为表明其要解除合同的意思，而李潇于2017年3月23日是通过公证送达的方式表明了解除合同的意思，因此是吕霆主动通过自己的行为先作出了解除合同的意思表示，应承担不利的法律后果。2、吕霆签订房屋买卖合同时，并未明确告知李潇其无购房资格，因此李潇签订合同时并不知道吕霆无购房资格，后通过与吕霆及金邦公司的员工沟通，才发现吕霆可能无购房资格，遂要求吕霆出具购房资格证明，吕霆也一直表示其有购房资格，表明其虽有多套房子，但是很多也都是登记在别人名下，直至一审开庭时吕霆自己承认其无购房资格，李潇才明确知悉吕霆无购房资格。且房屋买卖合同第八条第7项的约定，因限购、限贷令政策导致吕霆不能申请贷款或不能成功过户的，责任完全由吕霆自行承担。现先提出解除合同的是吕霆，导致合同解除也是因为吕霆购房资格及银行贷款问题，故理应由吕霆承担合同解除的不利后果。（三）在房屋买卖合同签订之后解除前，李潇无任何的违约行为，无须承担任何的违约责任。根据房屋买卖合同第四条第2款第1项及第4项，第五条第1款及第八条第4项，在吕霆支付首付款、按揭款之前，李潇唯一的义务是协助吕霆办理申请按揭贷款手续，但是房屋买卖合同中首付款的约定并不符合广州市限购政策，根本无法办理按揭贷款，李潇无法配合吕霆办理按揭贷款手续，并非违约。金邦公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面意见。吕霆向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.李潇赔偿吕霆差价损失200000元；2.李潇双倍返还吕霆购房定金60000元；3.李潇偿还吕霆已支付中介费12500元；4.李潇承担本案的诉讼费。一审法院查明事实：李潇是位于广州市南沙区进港大道555号海力花园海力五街x号xxx房的权属人，登记日期为2011年4月27日，权证号码为420007852，该房建筑面积为87.91平方米。2016年12月9日，吕霆（买方、乙方）与李潇（卖方、甲方）签订《房地产买卖合同》约定：一、甲方同意出售座落于广州市南沙区进港大道555号海力花园海力五街x号xxx房（即涉案房屋）给乙方，该房建筑面积为87.91平方米。二、上述房屋的成交价为930000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付30000元作为购房定金。三、鉴于经纪方为甲、乙双方房产交易所提供的业务，乙方同意向经纪方支付中介费25000元作为佣金，签订本合同后，若任何一方违约，违约一方支付上述中介费给经纪方，若甲乙双方连带违约的，则甲、乙双方需共同承担支付给经纪方上述中介费。四、甲、乙双方同意以银行按揭方式付款，乙方在2017年3月28日前支付首付款100000元给甲方（含定金）。如乙方逾期不支付给甲方视为违约，所产生的违约金和中介费将由乙方承担支付；剩余房款830000元按揭支付给甲方。五、银行出具同意贷款书后经纪方通知甲、乙双方五个工作日内到房地产交易中心办理房产交税过户手续。八、自甲、乙双方签订本合同签前，经纪方已如实告知国家最新出台的新国八条限购，限贷令政策等。并请乙方详细阅读理解该限购、限贷令政策，乙方需符合新国八条限购令政策的购房条件方可签署合同（购买此房）。因此导致乙方不能申请贷款或不能在房地产交易中心成功过户，此责任完全由乙方自行承担。十、本合同签订后，乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在15日将乙方已付首付款的（不含定金）50%（不计利息）返还给乙方。但购房定金归甲方没收。甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起15日内将双倍定金及已付首付款的1.5倍返给乙方。甲方逾期交付的，自逾期之日起，按日向乙方承担房屋价款5%的违约金，逾期超过90日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按本条约定支付违约金，返还已付转让价款及同期银行利息。3、甲方未按约定时间办理房屋、房屋公共维修基金过户及银行按揭还贷，经乙方书面通知甲方15日内办理，逾期不办理的，乙方有权解除合同，并要求返还双倍定金及已付首付款1.5倍。因甲方原因（虚假承诺）导致合同无效或者无法继续履行的，应双倍返还定金并赔偿乙方已支付首付款的1.5倍，同时追究因甲方原因导致乙方损失的责任等。签约当天，吕霆向李潇支付了定金30000元、向金邦公司支付了中介费12500元。一审庭审中，吕霆确认其在签订上述合同时不具备广州市的购房资格，在2017年4月27日庭审后，其有将名下的一套房屋出售，现已具备广州市限购区域内的购房资格。2016年12月29日，吕霆、李潇进行了通话，内容为:“李潇：‘根据我们的合同条款，你必须符合国家购房资质，既然你有这个条款，我作为卖家，我是有权利知道你的购买资质的，那天签约的时候，你可是说你在广州的主城区那边有两套房子，你现在是要卖一套房来买我的房是吧，而且是卖一套学区房是吧？’吕霆：‘当时买的时候，我说过要卖房来买你的房，如果卖不了，我拿别人的名义来买你的房，你记得我这样说过吗？’李潇：‘有说过，你说你要用你亲戚朋友的名额来买我的房子，你说这是个备选方案，你还是争取来卖你的房子来买我的房，对吧？陈先生说你在天玺湾有两套房子，你说你在广州老城区那里也有房子，你到底有几套房子啊？’吕霆：‘我跟你说，我的房子不是用我名义买的，广州的房子是用我的名义。’李潇：‘你在广州的房子用你的名义，那你有资格买我的房子啊，你何必卖一套房子再来买我的房子？你不是贷款吗？10万的首付这么轻松，你给我写在合同书。’吕霆：‘我也是开诚布公地跟你说，我在广州有房，我要卖掉一套房才能买你的房，但是我来不赢，我就用那个备选方案，而且买房，我跟你说句真心话，我买房，我买这么多房，我肯定是炒房的，所以我用别人的名义买，这是个备选，唯一就是那个时间问题，你要搞清楚就是那个3月28日，无论怎样，我都是要把首付付给你，第一笔费用，你收到后，要在房管局过户，过户后，但是之前我要拿到一个同贷书，我那个同贷书给你的同时，你就可以把这个房产过户给我，我才能拿这个房子去银行贷款，银行才会把贷款发放给你。这是整个流程。’……。”2017年1月16日，李潇发送短息通知吕霆，内容为：“吕先生，很抱歉的通知你，和你以及金邦地产陈先生签的合同我不会履约了，同时我不可能支付违约金。第一，合同严重不平等且要素不齐全，签订内容不合规且涉假。这个请律师和房管局等判决。二、你和ＸＸ国违法进入我的房间，私闯民宅，侵犯了业主的权益。三、金邦地产ＸＸ国在签订合同后一直在违法向第三者兜售、转卖房屋，侵犯了买卖双方的权益。”2017年3月22日，一审法院立案受理本案。2017年3月23日，四川省成都市成都公证处出具（2017）成证内经字第7372号《公证书》，内容为公证员苟余城与公证员助理郭林霞随同申请人李潇于2017年3月23日到位于成都市成都市人民中路二段x号附x号的骡马市邮政所，由李潇当公证人员之面以邮政特快专递的方式向吕霆邮寄了《解除合同通知》原件一份[收件人：吕霆，地址：广东省广州市越秀区环市东路xx号之十xxx房，电话：139××××7877]，并取得了编号为1037947842022的《全球邮政特快专递》单一张；向ＸＸ国邮寄了《解除合同通知》原件一份[收件人：ＸＸ国，地址：广州市南沙区进港大道555号海力花园x街x号xxx房广州金邦地产有限公司，电话：138××××9231]，并取得了编号为1037947854922的《全球邮政特快专递》单一张。兹证明本公证书相粘连的《解除合同通知书》的复印件与申请人分别向吕霆、ＸＸ国邮寄的《解除合同通知书》的原件内容相符等。该《公证书》所附的其中一份《解除合同通知书》内容为：“吕霆：2016年12月9日，我与你签订二手房《房地产买卖合同》，拟将本人所有的位于广州市南沙区进港大道555号海力花园海力五街x号xxx房（房地产权证号为粤房证穗字第××号）出售予你。由于在订立该合同时双方考虑欠周到，合同约定的条款多处存在不符合法律及现实的情况，导致合同无法履行，虽经本人多次提出协商变更合同条款，但你方不能响应，致使不能实现本人的合同目的。为此，本人现根据《合同法》的相关规定，提出解除你我双方的此合司，请自本通知发出后5天内提供收款账号，以便本人将已经收取的定金退还。”2017年4月6日，广州市南沙区国土资源和规划局向李潇出具《关于李潇信访问题的复函》，内容为：“关于你在信访材料中反映的问题，我局高度重视，经工作人员到广州金邦地产有限公司初步调查了解，该司无法提供相应的中介资质备案材料，我局将于近期依法作进一步调查处理。你与该司及购房人之间的房屋买卖合同纠纷属于民事合同纠纷，根据《信访条例》第二十一条第一款规定，双方应协商或通过法律途解决；如买卖过程中发生擅自侵占房屋、换锁等涉嫌违法犯罪行为的，可向公安机关报警处理。”吕霆为证明因房屋房价上涨，导致吕霆的损失为200000元，提交了证据《广州市存量房买卖合同》两份。李潇对该证据不予确认。吕霆另提交了案外人王志明的身份证复印件及《缴费历史明细》证明吕霆如在合同约定的时间内没有卖掉房屋，则以具备购房资格的王志明的名义来购买涉案房屋。李潇确认该证据真实性，但认为与本案无关。以上事实，有吕霆、李潇证据及当事人陈述证实，以上证据经过庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为：吕霆、李潇签订的涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据吕霆自认及吕霆、李潇在2016年12月29日的通话内容，可以确认吕霆在签约时不具备购房资格，对此李潇亦是明知。吕霆主张李潇同意吕霆以其亲戚名义购买涉案房屋及吕霆在2017年4月27日后已具备广州市限购区域内的购房资格，均未举证证实，不予采信。在该合同签订前，广州市人民政府已对辖区内的商品房交易实施限购政策，双方明知吕霆不具备购房资格，仍签订上述合同，导致双方合同目的无法实现，双方均有权随时要求解除合同，李潇在2017年1月16日已经通过短信表达了解除双方合同的意思表示，后吕霆、李潇分别通过诉讼、邮寄《解除合同通知书》形式确认了解除合同的意思表示，上述合同实际已经解除。吕霆、李潇均明知吕霆不具备广州市购房资格，仍签订上述合同，双方均存在过错，且过错责任相当，双方由此产生的损失应各自负担，故吕霆要求李潇赔偿损失200000元、中介费12500元及双倍返还定金没有依据不足，不予支持。同理，李潇应将收取的定金30000元返还给吕霆。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十七条的规定，于2017年6月19日作出如下判决：一、被告李潇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕霆返还定金30000元；二、驳回原告吕霆其他诉讼请求。案件受理费2694元，由原告吕霆承担2397元，被告李潇负担297元。经查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审另查明：上述吕霆（买方、乙方）与李潇（卖方、甲方）2016年12月9日签订的《房地产买卖合同》第八条中约定“④甲方应在签署本合同后十五日内协助乙方申请按揭贷款手续且需提供有关资料”。该合同第九条约定：“本合同生效后，未经双方协商一致，达成书面协议，任何一方不得擅自变更本合同。如需变更本合同条款或就未尽事项签署补充协议，应经双方共同协商达成一致，并签署书面文件”。该合同第十条“违约责任”约定：“1、本合同签订后，乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在15日将乙方已付首付款的（不含定金）50%（不计利息）返还给乙方。但购房定金归甲方没收。甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起15日内将双倍定金及已付首付款的1.5倍返给乙方。2、甲方逾期交付的，自逾期之日起，按日向乙方承担房屋价款5%的违约金，逾期超过90日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按本条约定支付违约金，返还已付转让价款及同期银行利息。……”一审庭审中，1、对于“在签订涉案合同时，原告有无将其不具备购房资格的情况告知被告”的问题，吕霆表示：已经告知了。对此，李潇表示：“确认原告是有口头说过，但我方无法确认原告是否真的不具备，所以我方后来才致电原告确认此事。”2、对于“根据当事人的陈述及现有证据，吕霆在签约及履行过程中有陈述过用亲戚的名义来购买李潇的涉案房屋，对此购买方式李潇有无确认或有明确的同意的意思表示”的问题，李潇表示：“没有。我方一直没有同意过此购买方式。”上述一审法院查明的2016年12月29日吕霆与李潇之间的通话，还有如下内容：“……吕霆：说真心话，他那个条款都是打印好的了，我买房也买了这么多次了，我在陈先生手上也买过房，条款里面一个很简单的道理，写得很清楚，3月28日之前，如果我没有买卖你的房子，我交给你的定金，你就没收了我的，就这么完了。李潇：可是，如果你不具备购房资质，我们这个合同就无效了，所以，你一定要把你具备购房资质这个证明给我，这个是合同的条款。吕霆：那就按合同走吧，3月28日之前，如果我没有买你的权利，我就不买了。……李潇：……但是您是否具备资质，……这个是要在我们的买卖成立之前就要有这个证明。……李潇：这个购房资格肯定是要3月28日之前提供。……”二审中，吕霆向本院提交查册时间为2017年8月18日的涉案房屋“查册表”作为新证据，该查册表显示涉案房屋于2017年6月23日设定了抵押权，拟证明：在本案一审判决前，李潇就已经把涉案房屋以120万元高价出售给案外人。对此，李潇质证意见为：对该查册表的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，李潇确认涉案房屋已于2017年6月21日办理交易过户手续出售给案外人，售价110多万元。二审中，吕霆表示：1、双方在签订协议时，吕霆明确跟李潇说过，吕霆手上有两套房，要卖掉一套房才能购买涉案房屋，或者用王志明的名义购买涉案房屋，双方合同之所以约定2017年3月28日前支付首付款，就是为了给时间吕霆处理其名下的房屋，以便具备购房资格。万一无法处理掉自己的房屋，就口头约定了以吕霆亲戚的名义来购买涉案房屋。2、根据合同第8条第4项的约定，李潇应当在签署合同15天内协助吕霆办理申请按揭贷款手续，但李潇并没有协助吕霆办理申请按揭贷款手续。李潇表示：1、双方签订合同时，吕霆并未提供其名下的房产查册信息，李潇无法知道吕霆到底有无购房资格。李潇从未与吕霆达成过由案外人王志明承接涉案房屋买卖合同权利义务的合意。2、吕霆未告知李潇办理按揭手续需要提交的资料，且由于合同约定的首付加定金只有13万元，占总房款的比例只有14%，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》第一条第2款的规定，第一套首付至少是房价款的30%，第二套首付至少是70%，如果是无购房资格的，就根本无法办理按揭贷款，所以根本不存在配不配合的问题。二审庭询后，吕霆为证明其上诉主张，向本院提交了如下证据材料：1、《广州市存量房买卖合同》复印件（签约时间为2017年3月20日）、《房屋买卖合同》复印件（签约时间为2017年3月3日），内容显示李潇以117万元的价格将涉案房屋出售给案外人；2、打印日期为2017年8月23日的王志明《个人名下房地产登记情况查询证明》复印件，内容显示王志明名下查无房地产情况记录；3、打印日期为2017年4月26日的吕霆《个人名下房地产登记情况查询证明》复印件，内容显示吕霆名下有广州市房地产共两套；4、打印日期为2017年8月24日的吕霆《个人名下房地产登记情况查询证明》复印件，内容显示吕霆名下有广州市房地产一套。一审中，一审法院于2017年4月26日向吕霆送达“《提交告知书》”，但吕霆并未提供房地产登记机构出具的《购房资格证明》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对吕霆的上诉意见，本院认定如下：一审法院认定涉案房屋买卖合同合法有效，认定吕霆、李潇均明知吕霆在签约时不具备购房资格，对吕霆提出的李潇同意吕霆以其亲戚名义购买涉案房屋及吕霆自2017年4月27日起已具备购房资格的主张不予采信，并无不当，本院予以确认，不再赘述。吕霆上诉虽主张“李潇同意吕霆以其亲戚王志明的名义购买涉案房屋”，但并未就此充分举证予以证明，本院不予认定。根据上述2016年12月9日签订的《房地产买卖合同》的约定，吕霆需符合限购政策方可签署该合同购买涉案房屋，因不符合限购政策导致其不能申请贷款或不能成功过户之责任完全由吕霆自行承担，李潇应在该合同签署后15日内协助吕霆“申请按揭贷款手续且需提供有关资料”。本案中，李潇虽于2017年1月16日向吕霆发送短信，表示“不会履约”，但吕霆明知其自身不具备购房资格，而与李潇签订涉案房屋买卖合同，并无举证证明其已于合同约定的“15天按揭期限”届满前向银行申请按揭贷款并要求李潇提交按揭资料协助办理按揭，而李潇不予协助，亦无举证证明其已于2017年1月16日或其承诺的2017年3月28日前具备购房资格，故一审法院认定对合同的解除双方均存在过错，且过错责任相当，双方由此产生的损失应各自负担，判决李潇向吕霆返还定金30000元，驳回吕霆的其他诉讼请求，并无不当。吕霆上诉坚持其关于“双倍返还定金、赔偿房屋差价及中介费”的诉请，理据不足，本院不予支持。吕霆于二审庭询后提交证据材料，已超过举证期限，且该些证据材料及上述吕霆二审中提交的“查册表”，并不足以支持其上诉主张影响案件处理结果，本院均不予采纳。综上所述，吕霆的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。金邦公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4794元，由上诉人吕霆负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年十月十七日书记员  杨仁义黄妙丽