广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第17号
上诉人（原审被告）：许某。
委托代理人：王俊凯，广东佳思特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈某。
委托代理人：陈章。
上诉人许某因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2012）湛赤法民一初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员陈小红、代理审判员王瑾参加的合议庭进行了审理。书记员林竹担任记录。上诉人许某的委托代理人王俊凯，被上诉人陈某及其委托代理人陈章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年8月27日，陈某与许某签订一份《转让房产合同书》，该合同约定：由许某以18万元的价格将座落于湛江市赤坎区A房转让给陈某，陈某先支付购房款12万元，余下的3万元于2011年3月搬空该房时付清。如果到时陈某放弃本交易，将赔偿许某3万元；如果到时许某无法搬清该房给陈某，许某将赔偿陈某3万元损失，总共15万元，撤销本合同。同日，陈某又与许某签订一份《转让房产补充合同书（之二）》，由许某承诺：上合同书余下3万元为办理房产证完毕所需费用，陈某从3万元中出一半，另一半由许某付清，实际整个房产交易共12万元。上述合同签订后，陈某依约于当日即支付了购房款12万元给许某。2011年7月4日，陈某再与许某签订一份《转让房产补充合同书（之三）》，订明：许某在2011年12月31日前设法办好转让房屋有关手续。如果无法办成，许某赔偿陈某6万元，连同实际整个房产交易12万元，总共还款18万元给陈某，并同时结束整个房产交易，不超过2012年。但上述合同约定的办证期限届满后，因许某未能将该房屋的所有权过户给陈某，经陈某多次催促无效，陈某遂于2012年6月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、许某赔偿陈某购房款12万元及违约金6万元；二、许某承担本案的全部诉讼费用。
另查明：涉诉的房屋即座落于湛江市赤坎区某号，房屋所有权证登记的房屋所有权人是许某的父亲许某荣。
原审法院审理认为：根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，陈某与许某签订的《转让房产合同书》及其补充协议书是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规禁止性规定，均是合法有效的合同。许某主张房屋买卖合同无效，不予支持。本案陈某、许某双方于《转让房产补充合同书（之三）》中明确约定“许某在2011年12月31日前设法办好转让房屋有关手续。如果无法办成，许某赔偿陈某6万元，连同实际整个房产交易12万元，总共还款18万元给陈某，并同时结束整个房产交易”，但许某至今未取得涉诉房屋处分权，致使陈某无法取得该房屋所有权。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，许某未按照合同约定为陈某办理涉诉房屋的过户手续，其行为显属违约，依法应当承担违约责任。故陈某请求许某返还购房款并支付违约金合理合法，予以支持。鉴于本案的房屋买卖合同无法继续履行，依法也应予以解除。
关于许某提出双方约定的违约金过高的问题。经审查，双方按许某需赔偿陈某6万元承担违约责任的约定，高于陈某实际支付的房屋价款的损失，应当适当予以减少。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决：一、解除陈某与许某于2010年8月27日签订的《转让房产合同书》、《转让房产补充合同书（之二）》和2011年7月4日签订的《转让房产补充合同书（之三）》；二、限许某于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款12万元给陈某；三、限许某于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金36000元给陈某；四、驳回陈某的其他诉讼请求。如果许某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，诉讼保全费1520元，其他诉讼费69元，三项合计为5489元，均由许某负担。
许某不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决违约金过高，不符合法律规定。根据法律规定，当事人约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，均可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加或者予以适当减少，违约金总额以不超过实际损失为限。约定的违约金超过造成损失的百分之二十的，视为过高于造成的损失，可以适当减少。可见违约金的数额不能高于20%的比例。本案的本金是12万元，原审判决赔偿违约金36000元，远超过法律规定的比例，法院应给予调整；2、陈某对损失的造成具有过错，也应承担部分损失责任。根据法律规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。本案中，许某与陈某系邻居关系，明知所购买的房屋系登记在许某父亲名下，却抱着侥幸心理，仍付钱给许某去办理产权过户手续，故陈某对其发生的损失存在过错，应当承担部分责任，36000元的损失不应完全由许某承担。综上，原审判决许某赔偿36000元违约金给陈某不符合法律规定，应予以调整。
被上诉人陈某答辩称：1、本案违约金的约定不是高而是低了。首先，许某多次承诺如果房屋不成交，赔偿60000元给陈某。现房屋不成交，许某不但不还钱，还多次回避陈某，陈某无奈才提起诉讼请求法院处理，但法院判决许某赔偿陈某36000元，这个数额并没有达到许某所承诺的赔偿款60000元，显然原审判决的赔偿款不是高，而是低了；其次，从陈某的实际损失来看，原审判决36000元尚不足以抵偿陈某的实际损失。因为2010年的120000元比今天更有价值。而且为了这个案件，陈某来回奔波等也有损失，原审判决的36000元无法抵偿陈某的实际损失，故原审法院应当判决许某赔偿陈某60000元；2、本案陈某没有过错，许某主张陈某应当承担部分过错责任理由不成立。第一，陈某与许某是邻居，相互熟悉，陈某相信许某的承诺，但许某却没有诚信，这与许某的国家公务员身份很不相称；第二、许某有欺诈他人获取非法利益的主观故意。这可以从许某与陈某签订的《交易合同》上多次承诺赔偿事宜，却又屡不清还的事实可以看出。许某以房屋出卖为名套取他人钱财，导致现在欠债累累，这个事实霞山区法院有案底可查。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：许某没有向陈某交付涉案房屋。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对许某上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据许某的上诉理由和陈某的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
关于陈某对合同不能履行是否有过错的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，陈某与许某均是具有民事权利能力和民事行为能力的人。2010年8月27日，陈某与许某签订《转让房产合同书》和《转让房产补充合同（之二）》；2011年7月4日，双方又签订《转让房产补充合同（之三）》。该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规禁止性规定，合同依法成立并生效，故合同各方当事人都应当按照约定履行自己的义务。合同签订之后，陈某依照合同约定支付120000元给许某，而许某没有依合同约定转让过户给陈某，故许某违反了合同的约定。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，陈某对合同的不能履行没有过错。故许某主张陈某应承担部分损失责任，没有法律依据，本院不予支持。
关于原审法院判决许某支付陈某违约金36000元是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”同时最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”依据上述法律规定，人民法院对违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾衡量合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素予以裁决。具体到本案中，陈某已依合同约定交付房屋转让款120000元给许某，陈某与许某也约定了违约金60000元。许某违约后，陈某损失的不仅是120000元的利息收入，也有购买房屋的预期利益损失。特别是近几年来，湛江市区房屋价格一直上涨，陈某的预期利益受到影响，其损失也是客观存在的。据此，原审法院判决许某支付陈某违约金36000元，符合法律规定，本院予以维持。许某关于原审法院判决违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人许某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 陈 小 红
代理审判员 王 瑾
二〇一四年三月十七日
书 记 员 林竹（代）
附：法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。