重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第06244号
原告（反诉被告）陈海朝，男，1961年7月生，汉族，住河南省新密市。
委托代理人杨某某（特别授权），重庆仁政律师事务所律师。
被告（反诉原告）唐和贵，男，1971年1月生，汉族，住重庆市合川区。
委托代理人樊某（特别授权），重庆泽信律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈海朝与被告（反诉原告）唐和贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法由代理审判员张敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈海朝的委托代理人杨某某、被告（反诉原告）唐和贵及其委托代理人樊某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈海朝本诉诉称：2013年5月1日，原告委托代理人陈有华与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于南岸区X路X号的房屋租给被告做商业经营，租期8年，自2013年5月1日开始，其中前三年每月租金20000元。合同签订后，原告按约定将房屋交给被告使用，但截至目前，被告仅支付房屋租金220000元，经原告多次催收，被告拒不支付也不出具任何欠付租金的凭证，甚至差欠物业管理费68545元避而不见。2015年8月18日，因被告严重违约，原告向被告送达了解除租赁合同的通知。现为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月18日解除；2、被告立即支付原告2013年5月1日至2015年8月17日期间差欠的租金331333元，并按同期银行贷款利率向原告支付租金占用损失至款项付清止；3、被告立即支付原告差欠的物业管理费共计68545元；4、本案诉讼费由被告负担。
被告唐和贵本诉辩称：原、被告签订房屋租赁合同属实，但被告并不差欠原告租金，不存在违约；同时，按照合同约定解除合同应提前一个月通知，因此被告虽然在2015年8月18日收到原告解除合同的律师函，且原告在9月2日已将房屋收回，但被告认为双方的合同并未解除；其次，原告并非收取物业管理费的适格主体；因此，请求驳回原告的本诉请求。
反诉原告唐和贵反诉诉称：原、被告签订房屋租赁合同后，反诉原告按照合同约定向反诉被告支付保证金50000元，并在2015年7月9日前先后共计向反诉被告支付租金570000元，超出这一期间合同约定的520000元，因此反诉原告不仅未欠付租金，反而超额支付了房屋租金。2015年8月18日，在反诉原告未违约的情况下，反诉被告单方发函解除双方的租赁合同，并于2015年9月2日收回房屋转租给他人，反诉被告的行为已经构成违约。故反诉原告现反诉要求：1、判决解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判决反诉被告陈海朝返还反诉原告唐和贵超约支付的房屋租金80000元（含保证金50000元）；3、判决反诉被告从2015年8月18日起按20000元/月向反诉原告支付违约金至法院判决双方合同解除止；4、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告陈海朝反诉辩称：涉案房屋在出租给被告之前是经营“御湖天骄”足浴馆，双方之间签订的房屋租赁合同中实际还包括一个足浴馆的转让合同，包括“御湖天骄”名称、房屋内相关设施设备、电器等的转让费共计350000元。因此，被告在经营期间向原告共计支付620000元，除去保证金50000元和转让费350000元后实际租金只有220000元，不存在超额支付租金的问题。因为被告违约，故双方的租赁合同已于2015年8月18日解除通知送达时解除，现不存在合同解除问题，被告也无权要求原告返还保证金50000元。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：陈海朝系重庆经开区X路X号X幢一层6、7号，二层1-10号房屋的产权人，房屋总面积569.29平方米。2013年5月1日，陈有华受陈海朝（甲方）委托与唐和贵（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，就陈海朝将其南湖路26号共569平方米的房屋出租给唐和贵的相关事宜进行了约定，内容包括“合同租赁期8年，自2013年5月1日起；第一、二、三年租金每月为20000元，3个月交一次租金；乙方付给甲方保证金50000元，无损坏财产设施和拖欠水电费、物业管理费的情况下，租赁到期如数返还保证金；乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权收回出租房屋；合同期内，房屋内产生的水、电、气、物管及其他费用由乙方支付；甲乙双方在合同期内不得强行解除合同，如双方确实需要解除合同，应提前30天通知对方”等，该合同空白处注明“本店茶海属于甲方私人财产”字样。合同签订后，双方依约而行。2015年8月10日左右，涉案房屋因唐和贵未缴纳相应的物业管理费和电费被物管公司断电。2015年8月17日，唐和贵托人将涉案房屋钥匙交还给陈海朝。当日，陈海朝向唐和贵送达《律师函》一份，载明“根据双方协议，你应支付转让费350000元及保证金50000元。2014年2月14日前已支付完清转让费和保证金共计400000元，至2015年7月9日，共计支付房屋租金约220000元，截止目前共计欠付租金331333元。尚欠物业管理费约70000元。你方已严重违约，出租方决定解除双方《房屋租赁合同》，合同自通知之日起解除；你方应支付欠付的房屋租金合计331333元并支付逾期付款利息”等内容。2015年9月2日，陈海朝再次向唐和贵送达《律师函》一份，除前述律师函载明的内容外，另载明“合同已于2015年8月18日起解除，你方一直未出面处理租赁房屋内物品，望你方收到此函后五日内完清属于你方的全部遗留物品。逾期我方有权单方处理”等内容。2015年9月4日左右，陈海朝收回租赁房屋。庭审中，唐和贵认可收到上述两份《律师函》，但认为陈海朝不能单方解除合同，故未对律师函作任何回复。
另查明，涉案房屋在出租给唐和贵前经营名为“御湖天骄”的足浴馆，唐和贵租用该房屋后继续经营该足浴馆。庭审中，双方均认可2013年5月1日至2015年7月9日期间，唐和贵共计向陈海朝支付620000元，其中50000元为保证金。陈海朝主张除保证金外，其余570000万元中有350000元为涉案房屋原经营足浴馆的转让费，剩余220000元才是房屋租金；唐和贵认可继续经营足浴馆，但不认可存在转让费，主张570000元均为支付的房屋租金。双方均认可除涉案房屋外无其他经济往来。
再查明，2014年4月至2015年8月期间，唐和贵因涉案房屋差欠物业公司物管费和电费共计68545元。2015年9月8日，陈有华向物管公司出具担保书一份，载明“延期8个月，如唐和贵再不交此费用，由陈有华承担并在2016年4月15日前完清”等内容。庭审中，陈海朝认可该费用至今未缴纳。
本案审理过程中，陈海朝提交录音资料一份，拟证明唐和贵差欠租金。唐和贵对录音的真实性无异议，但对录音中自己认可差钱是指物业管理费和电费，不包括租金。
以上事实，有《房屋租赁合同》、银行转让票据、录音资料、《律师函》等证据及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。
本院认为：2013年5月1日，陈海朝与唐和贵签订房屋租赁合同后，唐和贵在2013年5月1日至2015年8月17日使用涉案房屋期间共计向陈海朝支付620000元，其中保证金50000元。陈海朝主张与唐和贵就涉案房屋除租赁合同外，还存在转让合同关系，故唐和贵支付的570000元中包括房屋转让费350000元后，实际租金仅支付220000元。现唐和贵对双方存在转让合同关系及转让费350000元的事实不认可，陈海朝应当承担相应的举证责任，而鉴于本案系房屋租赁合同纠纷，陈海朝与唐和贵之间是否存在转让合同关系及唐和贵是否应当支付转让费系另一法律关系，陈海朝可另案诉讼，本案对此不予处理。单就本案而言，根据双方租赁合同约定，唐和贵实际租用涉案房屋期间即2013年5月1日至2015年8月17日，应向陈海朝支付房屋租金551333元（20000元/月×27月+20000元/月÷30天×17天），此期间唐和贵实际支付陈海朝570000元（未包括保证金），在原告未举示证据证明该款包括其他费用前提下，本院对唐和贵主张此570000元均为支付租金的主张予以采信。此期间唐和贵已超额支付房屋租金18667元，故对陈海朝本诉要求唐和贵支付拖欠的租金331333元及资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持；对唐和贵反诉要求陈海朝返还超约支付房屋租金30000元的诉讼请求，本院支持为陈海朝返还唐和贵超约支付租金18667元。关于陈海朝本诉要求唐和贵支付差欠的物管费、电费共计68545元的诉讼请求，因陈海朝不是该笔费用的收费主体，至今亦未代唐和贵支付该笔费用，故其在本案中主张该笔费用主体不适格，本院不予支持。
庭审中，唐和贵陈述其在2015年8月17日托人将涉案房屋钥匙交还陈海朝，当天陈海朝向唐和贵送达律师函要求解除合同，唐和贵在收到解除函后亦未提任何异议，可见双方对解除合同均无异议，故本院确认双方之间的租赁合同已于2015年8月17日解除；对唐和贵主张双方合同至今未解除而反诉要求法院判决解除的诉讼请求不予支持。基于此，陈海朝在双方合同解除中不存在过错，故对唐和贵反诉要求陈海朝从2015年8月18日起按20000元/月支付违约金至法院判决解除之日止的诉讼请求，本院不予支持。其次，唐和贵至今欠缴相关物业管理费和电费，依据与陈海朝租赁合同中关于保证金退还的约定，对唐和贵反诉要求陈海朝退还保证金50000元的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告陈海朝与被告唐和贵于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月17日解除；
二、驳回原告陈海朝的其他诉讼请求；
三、反诉被告陈海朝于本判决生效后十五日内退还反诉原告唐和贵超额支付的房屋租金18667元；
四、驳回反诉原告唐和贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取3700元由陈海朝负担（已缴纳）；反诉案件受理费减半收取1150元，该款由陈海朝负担150元，唐和贵负担1000元（该款唐和贵已预交，陈海朝应负担部分连同上述款项直付唐和贵）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 张敏
二〇一六年六月六日
书 记 员 刘春