安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0103民初7953号
原告（反诉被告）：合肥屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地安徽省合肥市马鞍山路680号绿地赢海国际大厦C座908、909室。
法定代表人：倪文玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：董彬阳，安徽力澜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王大宏，安徽力澜律师事务所实习律师。
被告：合肥市糖业烟酒有限责任公司，住所地安徽省合肥市淮河路2号。
法定代表人：高攀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱国权，该公司职工。
委托诉讼代理人：周若建，该公司职工。
被告（反诉原告）：合肥美星商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区淮河路2号。
法定代表人：罗志铜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柳养生，安徽协利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙婉莹，安徽协利律师事务所律师。
原告合肥屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）与被告合肥市糖业烟酒有限责任公司（以下简称市糖烟公司）、合肥美星商业经营管理有限公司（以下简称美星经营管理公司）以及反诉原告美星经营管理公司与反诉被告屈臣氏公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。屈臣氏公司的委托诉讼代理人董彬阳、王大宏，市糖烟公司的委托诉讼代理人朱国权、周若建，美星经营管理公司的委托诉讼代理人柳养生、孙婉莹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告屈臣氏公司向本院提出诉讼请求：1、判令屈臣氏公司与美星经营管理公司之间的《场地租赁合同》于2016年6月1日解除；2、判令美星经营管理公司返还屈臣氏公司履约保证金10万元；3、判令美星经营管理公司、市糖烟公司向屈臣氏公司支付违约金415500元（按第四章第一条约定，迟延交付场地的，每天支付违约金1500元，计7500元；因交付场地一直不符合消防要求，按合同第五章第一条约定，自2014年9月20日起至2015年6月19日消防验收合格，总计272天，每天支付违约金1500元，计272天×1500元=408000元）；4、判令美星经营管理公司、市糖烟公司支付经济补偿金975000元；（自2014年9月20日原告接收场地至被告擅自拆除之日2016年6月1日，总计650天，每天应支付经济补偿金1500元，总计975000元）；5、判令美星经营管理公司、市糖烟公司支付装修等实际损失678109.01元；6、判令美星经营管理公司、市糖烟公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月2日，屈臣氏公司与美星经营管理公司签订租赁合同，约定由美星经营管理公司以市糖烟公司之代理人的身份，将市糖烟公司所有的位于合肥市庐阳区淮河路××号建筑物首层的部分商场用地（280㎡）出租给原告用于经营零售商店。合同签订后，屈臣氏公司向美星经营管理公司支付了10万元履约保证金。后美星经营管理公司迟延交付场地，且交付场地不符合消防要求。屈臣氏公司在接收场地后，委托装饰工程公司对租赁场地进行了装修，并根据经营需要配置了相关设施和设备。按照合同第八章第10条的约定，本商场之开业率（指整个建筑物范围之内已开业店铺之建筑面积之和与全部店铺建筑面积总和之比例）达百分之八十或以上，且双方约定的JDV、凡人优品、茶语餐厅等知名品牌全部于本商场开业后，屈臣氏公司才予以开业。因一直无法开业经营，期间，屈臣氏公司多次要求美星经营管理公司按合同履行，但美星经营管理公司也一直未能解决。2016年6月1日，美星经营管理公司工作人员发现之前进行的装修及所有的设施、设备等全部被拆除，为此工作人员当即报警。综上，美星经营管理公司构成严重违约，致使屈臣氏公司遭受更大的经济损失。为此，屈臣氏公司起诉至法院，请求判如所请。
被告市糖烟公司辩称，屈臣氏公司与市糖烟公司无任何合同关系，屈臣氏公司要求市糖烟公司承担责任无法律依据，请法院依法驳回屈臣氏公司的诉讼请求。
被告美星经营管理公司辩称，1、美星经营管理公司与屈臣氏公司订立的场地租赁合同合法有效，美星经营管理公司不是糖酒公司的代理人，租赁合同的相对方是美星经营管理公司与屈臣氏公司。鉴于合同签订后，屈臣氏公司一直未能开业经营致使合同目的无法实现，美星经营管理公司依法解除合同，故美星经营管理公司亦同意解除合同，但屈臣氏公司主张解除合同的理由不能成立。2、屈臣氏公司主张返还履约保证金应按租赁合同约定处理，根据场地租赁合同约定，屈臣氏公司擅自逾期支付租金、物业管理费超过15天的，履约保证金自动抵作相应的租金和物业管理费。履约保证金不足以抵扣屈臣氏公司方应付费用的，屈臣氏公司应予结清。3、美星经营管理公司没有违反场地租赁合同约定，屈臣氏公司主张赔偿违约金、装修等实际损失没有事实依据。首先，合同约定，美星经营管理公司须最迟于2014年9月15日将场地交付原告，如未能按期交付场地，屈臣氏公司可给予10天的宽限期。故屈臣氏公司主张延迟交付场地违约金不能成立。其次，涉案合同签订前，场地所在商场即已通过消防验收，屈臣氏公司主张交付场地一直不符合消防要求不能成立。最后，美星经营管理公司交付场地符合开业条件，屈臣氏公司一直没有开业经营是其自身原因导致的，屈臣氏公司以开业率不符为由主张经济补偿、装修损失证据不足。
反诉原告美星经营管理公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认解除美星经营管理公司、屈臣氏公司于2014年9月2日签订的《房屋租赁经营合同》；2、判令屈臣氏公司支付美星经营管理公司预期租金收益损失1691760元（按照合同期同地段场地的租金标准318元/月/平方米计算，自2014年11月1日算至2016年6月1日）；3、判令屈臣氏公司支付美星经营管理公司物业管理费57000元按3000元/月，自2014年11月1日至2016年6月1日）；4、判令屈臣氏公司支付美星经营管理公司履约投入等实际损失90840元；以上合计人民币：1839600元；5、判令屈臣氏公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：美星经营管理公司、屈臣氏公司于2014年9月2日签订了《场地租赁合同》，约定屈臣氏公司承租位于合肥市庐阳区××建筑物××层的部分场地进行零售经营，场地实用面积280平方米，租期自计租日起满8年止。实际履行中，美星经营管理公司在合同签订后即向屈臣氏公司交付涉案场地并积极履行己方义务，按照合同约定，涉案场地应自2014年11月11日开始计租、计物业费。但屈臣氏公司不仅延迟完成装修工作，而且一直未能依约开始营业，也没有缴纳过物业管理费，其行为造成涉案场地空置长达两年之久，以至于美星经营管理公司无法获得租赁收益，合同签订的目的根本无法实现。屈臣氏公司一拖再拖拒不开业的行为已经表明其不履行合同义务，美星经营管理公司有权依法解除合同。美星经营管理公司认为屈臣氏公司对于依约履行开业义务的消极态度致使合同无法继续履行，并给美星经营管理公司造成巨大损失，美星经营管理公司为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》119条之规定诉至法院，请法院判如所请。
反诉被告屈臣氏公司针对反诉请求答辩称，1、屈臣氏同时起诉市糖酒公司和美星经营管理公司，且有证据证明美星经营管理公司是基于糖酒公司的授权取得相应的权利。因此，市糖酒公司应当列为反诉当事人。反诉原告反诉状所列当事人，与本诉原被告不一致，不符合反诉条件。2、美星经营管理公司一直未能按合同履行，构成违约。美星经营管理公司未提交“场地计租确认函”证据材料，并且其一直也未达到合同约定的开业条件。因此，美星经营管理公司反诉称“按照合同约定，涉案场地应自2014年11月1日起开始计租、及物业管理费”也没有事实和法律依据，反诉请求第二项、第三项，依法不应支持。3、美星经营管理公司提交的“格力空调购销合同、收条、收款收据、改造协议”等证据材料不能证明其系因屈臣氏项目而发生的费用，反诉第四项诉讼请求无事实和法律依据。相反，美星经营管理公司违约，其应承担违约责任，并应向屈臣氏支付装修等损失，故第五项诉讼请求依法也不应得到支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，即美星经营管理公司与屈臣氏公司于2014年9月2日签订的《场地租赁合同》及附件；美星经营管理公司于2014年11月17日出具的履约保证金收据；美星经营管理公司向屈臣氏公司发出的《关于要求贵司履行合同义务、开业经营的通知》、《解除合同通知书》；屈臣氏公司向美星经营管理公司发出的《关于贵司商场开业率不达约定的沟通函》、《关于我司不予认可贵司解除合同通知书的函》；2016年6月13日的交接清单等证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：市糖酒公司系案涉本市淮河路××号整幢建筑所有权人。2013年5月17日，市糖酒公司与合肥金宝商场有限公司签订了《房屋租赁合同》一份，将淮河路××号整幢建筑租赁给合肥金宝商场有限公司作为商业经营使用，租赁期限共5年，自2013年12月1日至2018年11月30日，合肥金宝商场有限公司将淮河路××号整幢建筑交由美星经营管理公司对外招商招租。此后，美星经营管理公司与市糖酒公司又签订了《房屋租赁合同》一份，对于淮河路××号整幢建筑的租赁期限进行了顺延。
2014年9月2日，美星经营管理公司（合同甲方）与屈臣氏公司（合同乙方）签订了《场地租赁合同》一份，合同约定：甲方愿意出租及乙方愿意承租位于淮河路××号的建筑物首层一部分，由乙方改建并用于开设商店，场地的实用面积280平方米；甲方同意给予乙方自甲方按本合同约定移交场地之日（以下简称起租日）起45天的免租期，免租期内不计租金和物业管理费，但乙方需支付实际发生的能源费，计租日期（以下简称计租日，以“场地计租日确认函”为准）以免租期结束次日为准；租赁期限为8年，自计租日起乙方商店经营满8年止；乙方自计租日起按商店的营业额的9%按月向甲方支付租金；乙方应自计租日起向甲方支付物业管理费，标准为3000元/月；乙方需向甲方交纳总额为10万元的履约保证金；甲方最迟须于2014年9月15日向乙方发出进场的书面通知，如甲方未能按期交付场地，乙方可给予甲方10天的宽限期，逾期甲方仍未能按约定交付场地的，甲方须向乙方交付违约金，每天1500元人民币；甲方应依乙方之需要在发出书面进场通知之日或2014年9月15日（以先到的日期为准，下称备件日）之前提供一切为申请商业使用证照之必须文件，如房产证、消防验收合格意见书等，如在备件日之前无法提供的，乙方有权延迟至获得营业执照、乙方商店的消防安全检查合格证等开业所需的一切证照后开业，取得前述证照前乙方不须交纳租金和物业管理费；倘若甲方交付场地之时商场开业率不及本合同约定的百分之八十或以上，乙方可在接场后开始着手对场地之装修，并延至开业率达到本合同约定之比例并经双方确认确属合乎本合同约定之情状后5个工作日内开业，此情状亦属于本合同第二章第一条约定之免租期顺延至乙方商店开业之情形；倘或本商场开业率不足合同约定之比例，甲方赋予乙方免付开业率未达合同约定比例期间租金之权利；双方于此同意，JDV、凡人优品、茶语餐厅、网鱼网咖、庐州太太美食厨房、上海吴良才眼镜（下称知名品牌）已全部于本商场开业，乃乙方履行本合同义务之前提条件，若前述知名品牌不能达到本条约定之条件，则本情形亦应当归属于本合同第二章第一条约定的免租期可顺延至乙方商店开业之情形；同时，该合同还对合同提前终止的情形及责任进行了约定。合同签订后，美星经营管理公司于2014年9月20日向屈臣氏公司交付了租赁场地，屈臣氏公司接收场地后亦即进行了装修；屈臣氏公司于2014年11月10日向美星经营管理公司交纳了10万元履约保证金，并由美星经营管理公司于2014年11月17日开具了收据。
2015年9月16日，屈臣氏公司向美星经营管理公司发出《关于贵司商场开业率不达约定的沟通函》，称其店铺已于2014年12月15日完成装修工作，并取得相关开业执照，相关人员已基本到位，但因商场的开业率未达合同约定的百分之八十，其有权选择暂不开业、有权免付开业率不达合同约定期间的租金等。2015年11月26日，美星经营管理公司向屈臣氏公司发出《关于要求贵司履行合同义务、开业经营的通知》，称场地所属商场“梦之城”已于2014年6月27日盛大开业，开业率已达95%，符合合同约定的比例，并要求屈臣氏公司尽快开业。2016年3月28日，美星经营管理公司向屈臣氏公司发出《解除合同通知书》，称屈臣氏公司至今未按约开业经营，导致其合同目的无法实现，通知屈臣氏公司解除双方之间的《场地租赁合同》，收回租赁场地。屈臣氏公司于2016年3月30日收到该函件。2016年4月6日，屈臣氏公司向美星经营管理公司发出《关于我司不予认可贵司解除合同通知书的函》，不认同美星经营管理公司所称其违约的事宜。2016年5月26日，美星经营管理公司向屈臣氏公司发出《通知函》，要求屈臣氏公司在接函后十五日内搬出。此后，美星经营管理公司于2016年6月1日对屈臣氏公司租赁场地内的装潢及设备进行了拆除，并于2016年6月12日与屈臣氏公司进行了交接。
本院认为：美星经营管理公司通过合肥金宝商场有限公司及自行与房屋所有权人市糖酒公司签订租赁合同，取得了淮河路××号整幢建筑的使用权，并据此与屈臣氏公司签订了《场地租赁合同》，该合同的内容未违反法律法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。该《场地租赁合同》对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。
根据合同相对性原理，依据合同所设定的权利和产生的义务，只能由签订该合同的双方当事人享有和承担，合同效力不及于合同外第三人。屈臣氏公司依据“授权委托书”要求市糖酒公司承担责任，但该委托书系照片并非原件，且市糖酒公司、美星经营管理公司均否认签订合同时出具此委托书，市糖酒公司虽然系案涉租赁房屋的所有权人，但并不是案涉《场地租赁合同》的相对方之一，故不应当承担基于案涉《场地租赁合同》所形成的权利义务。对于屈臣氏公司要求市糖酒公司承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
对于屈臣氏公司要求解除与美星经营管理公司签订的《场地租赁合同》的诉讼请求，本院认为，屈臣氏公司在承租租赁场地后，一直未开业经营，双方当事人的合同目的均无法实现，美星经营管理公司于2016年3月28日向屈臣氏公司发出《解除合同通知书》，符合法律规定，合同自通知到达对方时解除，故本院确认双方在2014年9月2日签订的《场地租赁合同》于屈臣氏公司收到《解除合同通知书》之日即2016年3月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
对于屈臣氏公司要求美星经营管理公司返还履约保证金10万元的诉讼请求，本院认为，根据《场地租赁合同》的约定履约保证金将一次性无息返还，故对于屈臣氏公司的该项诉讼请求，本院予以支持。
对于屈臣氏公司要求美星经营管理公司支付迟延交付场地违约金7500元的诉讼请求，本院认为，双方签订的《场地租赁合同》虽然明确了2014年9月15日为最迟交付租赁场地的日期，但同时又约定了“乙方可给予甲方10天的宽限期”，现双方当事人均认可美星经营管理公司于2014年9月20日向屈臣氏公司交付了租赁场地，故租赁场地的交付日期在合同约定的宽限期内，依据合同约定美星经营管理公司无需支付违约金。对于屈臣氏公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
对于屈臣氏公司要求美星经营管理公司支付迟延办理消防验收的违约金408000元的诉讼请求，本院认为，屈臣氏公司诉称其商店的消防安全检查合格证应当由美星经营管理公司为其办理，但该事实没有证据证明，本院不予采信。《场地租赁合同》约定了美星经营管理公司有义务于“发出书面进场通知之日或2014年9月15日”之前提供屈臣氏公司办理营业所需证照的相关文件，根据美星经营管理公司提供的《建设工程竣工验收消防备案检查记录表》，可以看出至2014年10月20日整个商场的消防备案检查已经合格，具备了向屈臣氏公司交付相关文件的条件，但至此时，美星经营管理公司已经超过了合同约定的交付文件的时限，故应当支付2014年9月15日至2014年10月20日期间的违约金，按照合同约定的每天1500元的标准计算，美星经营管理公司应当支付违约金54000元（1500元/天×36天）。
对于屈臣氏公司要求美星经营管理公司支付经济补偿金975000元的诉讼请求，本院认为，屈臣氏公司商店的开业条件是《场地租赁合同》约定的商场开业率达到约定比例、知名品牌全部开业，并由美星经营管理公司向屈臣氏公司发出书面通知，屈臣氏公司如有异议应当在3个工作日内提出，如无异议则应当在5个工作日内开业。本案中，美星经营管理公司于2015年11月26日向屈臣氏公司发出《关于要求贵司履行合同义务、开业经营的通知》，屈臣氏公司未提供证据证明其在3个工作日内对此提出了异议，故屈臣氏公司应当在5个工作日内即2015年12月1日开业。美星经营管理公司没有提供证据证明其公司在2015年11月26日之前按照合同约定向屈臣氏公司发出过书面通知，故对于美星经营管理公司述称在此之前整个商场的开业率已达到约定的比例的意见，本院不予采信。按照《场地租赁合同》的约定，在接场或开业延迟的时段内，美星经营管理公司应当按每日1500元的标准支付屈臣氏公司经济补偿，故美星经营管理公司应当自2014年9月20日起至2015年12月1日支付屈臣氏公司经济补偿69万元（460天×1500元/天）。
对于屈臣氏公司要求美星经营管理公司赔偿装修损失678109.01元的诉讼请求，本院认为，屈臣氏公司提供的装修合同及采购合同，这些证据仅能证明屈臣氏公司为商店开业所支出的费用，且美星经营管理公司在将屈臣氏公司商店的装潢及设备拆除后已交还给屈臣氏公司，故屈臣氏公司要求赔偿装修等损失的诉讼请求证据不足，本院不予支持。
对于美星经营管理公司要求屈臣氏公司支付预期租金收益损失及物业管理费的反诉请求，本院认为，根据《场地租赁合同》的约定，在美星经营管理公司于2015年11月26日向屈臣氏公司发出《关于要求贵司履行合同义务、开业经营的通知》前，没有证据证明整个商场的开业率已达到约定的屈臣氏公司商店开业的比例，故在此之前的时段应当属于合同约定的免租期，免租期内屈臣氏公司无需缴纳租金及物业管理费。屈臣氏公司应当自美星经营管理公司于2015年11月26日向其发出《关于要求贵司履行合同义务、开业经营的通知》后的5个工作日即2015年12月1日开业，但其仍然没有开业，故应当自2015年12月1日起向美星经营管理公司计付租金及物业管理费。因屈臣氏公司商店未开业，故无法按照合同约定的租金计算标准计算租金，现美星经营管理公司要求按照同期同地段的租金标准318元/月/平方米计算租金，本院予以支持，计算至2016年6月1日美星经营管理公司对屈臣氏公司租赁场地内的装潢及设备进行拆除之日止，屈臣氏公司应当支付场地占用费用为534240元（280平方米×318元/月/平方米×6个月）。物业管理费按照《场地租赁合同》约定的3000元/月的标准，自2015年12月1日计算至2016年6月1日，为18000元（3000元/月×6个月）。
对于美星经营管理公司要求屈臣氏公司支付投入损失90840元的反诉请求，本院认为，美星经营管理公司提供的空调采购合同及改造协议，可以证明美星经营管理公司为屈臣氏公司商店开业进行了投入，但因美星经营管理公司投入的成果实际留在商场内，没有证据证明其实际损失，故对于美星经营管理公司的该项反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告合肥屈臣氏个人用品商店有限公司与被告合肥美星商业经营管理有限公司签订的《场地租赁合同》于2016年3月30日解除；
二、被告合肥美星商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告合肥屈臣氏个人用品商店有限公司履约保证金10万，并支付违约金54000元、经济补偿金69万元，合计844000元；
三、原告合肥屈臣氏个人用品商店有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告合肥美星商业经营管理有限公司租金534240元、物业管理费18000元，合计552240元；
四、驳回原告合肥屈臣氏个人用品商店有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告合肥美星商业经营管理有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24228元，由原告合肥屈臣氏个人用品商店有限公司负担14530元，被告合肥美星商业经营管理有限公司负担9698元；反诉案件受理费21436元，由原告合肥屈臣氏个人用品商店有限公司负担6430元，被告合肥美星商业经营管理有限公司负担15006元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 员 胡 玲
人民陪审员 徐圣玉
人民陪审员 陆云成
二〇一七年七月十三日
书 记 员 王玉慧
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。