上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初1515号
原告(反诉被告)上海炬华物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人张书盘。
委托代理人廖大林，上海社平律师事务所律师。
委托代理人陈社平，上海社平律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海摩迈装饰材料有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人朱惠国。
委托代理人陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。
原告上海炬华物业管理有限公司诉被告上海摩迈装饰材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。2016年4月28日，被告提出反诉。审理中，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海申元工程投资咨询有限公司对位于上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX号XXX室的第二楼房屋内的装饰装修现值价进行审价，后被告撤回审价申请。2016年11月18日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2016年12月16日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人廖大林、被告法定代表人朱惠国及其委托代理人宁静(后委托代理人改为陈玉龙)到庭参加诉讼。本案于2017年2月13日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人廖大林、被告法定代表人朱惠国及其委托代理人陈玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海炬华物业管理有限公司诉称，原被告双方于2014年6月14日签订《租赁合同》，约定由原告将其管理的上海市青浦区沪青平公路2933弄17幢B101室(二楼一层)房屋出租给被告做生产和仓储使用，年租金为人民币35万元，租赁期自2014年6月30日至2020年6月29日，租金以六个月为一个支付周期，每个周期支付租金175,000元，被告在每一个支付周期结束的10天前支付下一个周期的租金。合同签订后，原被告双方如约履行合同，被告以现金方式支付了前两个周期的租金。至2015年10月1日，第三个支付周期开始，被告仅支付租金7万元，尚欠租金至今未付。为此原告诉于本院，要求：1、判令被告支付租金105,000元；2、判令被告支付滞纳金38,115元；3、本案受理费由被告承担。在审理中，原告明确诉讼请求为：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同；2、判令被告支付租金151,986.30元；3、判令被告支付滞纳金59,160元；4、本案受理费由被告承担。
被告上海摩迈装饰材料有限公司辩称，被告承租房屋用于纸品加工，原告在招商过程中承诺可以办理工商登记注册，然而被告向工商部门申请办理营业执照未获批准，在2015年3月30日收到工商部门发出的责令改正通知书。被告一直催促原告协助办理营业执照，但是原告一直拖延未协助。2015年10月9日，上海新城经济区管委会发出关于新城园区开展集中专项整治工作的通知，要求被告停止营业，否则罚款。被告被迫于2015年10月停止生产，至今无法恢复生产。由于被告租赁房屋用于纸品加工的合同目的不能实现，给被告造成了损失，故被告提出反诉要求：1、判令反诉被告退还2015年10月至12月的租金7万元；2、判令反诉被告退还租赁保证金4万元；3、判令反诉被告支付违约金87,500元；4、判令反诉被告将印刷机等资产交付反诉原告；5、反诉费由反诉被告承担。
原告针对被告的反诉辩称，租赁合同是合法有效的，反诉原告应当按照约定支付租金，托欠租金是事实。反诉原告主张的经营障碍来自自身，其没有办理经营场所变更或注册登记，反诉被告仅是协助，不能代反诉原告办理，合同中也没有对此进行约定。反诉原告无法进行生产经营，未及时通知反诉被告，也没有要求变更合同。反诉被告没有存在违约行为，不应当承担违约责任。对于保证金及反诉原告的资产，由法院判决。
经开庭审理查明，2014年6月14日，原告与被告签订《租赁合同》一份。合同约定，原告将坐落于上海市青浦区沪青平公路2933弄17幢B101室(二楼一层)房屋出租给被告使用，该房屋建筑面积约1,950平方米，被告在房屋租赁期间该房屋仅作为纸品加工使用；租赁期共六年，自2014年6月30日起至2020年6月29日止；免租期十五天，自2014年6月14日起至2014年6月29日止；年租金为35万元，租金以六个月为一个支付周期，被告在每一个支付周期结束的10天前支付下一个周期的租金，被告每个支付周期应支付租金175,000元，被告应向原告支付4万元作为租赁保证金；被告应按相应规定日期支付，未按期支付的每天按未缴纳部分租金的千分之三缴纳滞纳金；任何一方违约，将以三个月的租金作为违约金赔偿给另一方。合同另行约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告如约向原告支付了前两个周期的租金，并向原告支付租赁保证金4万元。至2015年10月1日，第三个支付周期开始，被告未足额支付租金，仅向原告支付租金7万元。原告遂诉诸本院。
另查明，坐落于上海市青浦区沪青平公路2933弄17幢B101室(二楼一层)房屋的权利人系上海新康电器制造有限公司，该公司授权原告出租及管理涉案房屋。租赁期间，2015年3月30日，工商部门向被告发出责令改正通知书。2015年10月9日，上海新城经济区管委会发出关于新城园区开展集中专项整治工作的通知，要求被告停止经营。被告自2015年10月起停止生产经营，至今未能以涉案房屋地址申领营业执照。2016年5月20日，原告未经得被告同意自行收回涉案房屋，涉案房屋内还存有原告部分财产。
以上事实，由原告与被告的陈述、租赁合同、上海市房地产登记簿、委托书、责令改正通知书、关于新城园区开展集中专项整治工作的通知等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为，根据法律规定，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间所签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。被告以涉案房屋地址申领营业执照虽未在合同中明确约定，但因合同明确约定被告承租涉案房屋用于纸品加工，故被告必须以涉案房屋为注册地址办理工商登记及其他相关手续，对此原告应当是明知的。故原告有义务保证租赁给被告的房屋不存在无法办理工商登记手续的瑕疵。由于工商部门责令被告改正及上海新城经济区管委会要求被告停止经营，被告承租涉案房屋的合同目的不能完全实现，双方签订的租赁合同应予解除，原告对此应承担相应责任。审理中，双方均同意不再履行合同并确认2016年5月20日为合同解除日。因被告在承租期间实际使用了涉案房屋且有经营行为，租金数额根据实际情况酌定，确定自2015年10月1日起至2016年5月20日止的租金数额应按约定租金的半数由被告向原告支付。因未尽应尽义务在先，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求不予支持。对于被告要求原告全额退还2015年10月至12月的已付租金7万元，基于在本诉中阐述的理由，被告应按约定租金的半数向原告支付租金，该款在被告应向原告支付尚欠租金中予以扣除。双方合同解除后，原告应将租赁保证金返还给被告。对于被告要求原告支付三个月租金作为违约金，于法无据，本院不予支持。因被告未能提供证据证明在租赁场所内存有如其所述的财产，故应由被告至租赁场所自行提取原告所确认存有的财产。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海炬华物业管理有限公司与被告上海摩迈装饰材料有限公司于2014年6月14日签订的《租赁合同》于2016年5月20日解除；
二、被告上海摩迈装饰材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告自2015年10月1日起至2016年5月20日止的租金人民币40,993.15元；
三、原告上海炬华物业管理有限公司要求被告上海摩迈装饰材料有限公司支付滞纳金人民币59,160元的诉讼请求不予支持；
四、反诉被告上海炬华物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海摩迈装饰材料有限公司租赁保证金人民币4万元；
五、反诉原告上海摩迈装饰材料有限公司应于本判决生效之日起十日内至上海市青浦区沪青平公路2933弄17幢B101室(二楼一层)房屋处提取机器15台、叉车(大)1台、叉车(小)2台、手推车1台、铁架4个、壁纸2箱、铁柜1个等财产；
六、反诉原告上海摩迈装饰材料有限公司要求反诉被告上海炬华物业管理有限公司支付违约金人民币87,500元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币4,467.19元，由原告上海炬华物业管理有限公司负担人民币3,642.36元，被告上海摩迈装饰材料有限公司负担人民币824.83元;本案反诉受理费人民币2,125元，由反诉原告上海摩迈装饰材料有限公司负担人民币1,350元，反诉被告上海炬华物业管理有限公司负担人民币775元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 孙佑正
人民陪审员 潘水云
人民陪审员 程丽美
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 黄 鑫
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。