上海市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪民再5号
抗诉机关：上海市人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：陈甲。委托代理人吴文明，北京盈科(上海)律师事务所律师。被申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：陈乙。被申诉人（一审第三人、二审被上诉人）：上海徐汇副食品有限公司。法定代表人王某某。委托代理人黄震尧，上海市中和律师事务所律师。委托代理人姜志明，上海市中和律师事务所律师。申诉人陈甲因与被申诉人陈乙及被申诉人上海徐汇副食品有限公司（以下简称副食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二(民)终字第1329号民事判决，向上海市人民检察院第一分院申诉，上海市人民检察院于2016年1月8日作出沪检民（行）监[2015]31000000115号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年1月28日作出（2016）沪民抗4号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年5月12日公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派检察员何某某出庭。申诉人陈甲及其委托代理人吴文明、被申诉人陈乙、被申诉人副食品公司的委托代理人姜志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市人民检察院抗诉认为，陈甲与陈乙签订房屋租赁合同时，陈甲将系争房屋的房地产登记簿一并交予陈乙。系争租赁合同中载明：“签订本合同前，陈乙已对房屋作了充分的了解，愿意按现状予以承租”。据此可知，陈乙对出租人陈甲非系争房屋产权人以及对房屋现状有详细了解的情况下与陈甲签订了系争合同，法院生效判决却以陈乙不接受《转租批复意见》中的部分条款，未能在《转租批复意见》上签名，从而副食品公司未提供转租证明，导致陈甲的转租行为因未得到产权人副食品公司的书面同意而归于无效，该判决显属适用法律错误。转租合同和原租赁合同之间虽然存在一定的关联性或从属性，但转租合同与原租赁合同是两个独立的合同，不是严格意义上的主从关系。转租合同的效力并不因未经原出租人同意或原出租人不同意或原租赁合同的无效而无效。况且系争房屋的产权人副食品公司并未主张解除合同，系争租赁合同履行的基础和前提依然存在。系争租赁合同亦不存在合同法所规定的五种无效合同的情形，故该合同依法应认定为有效合同。再审中，申诉人陈甲称，陈甲当时虽向陈乙表明其只向陈乙提供房产证明和一般营业需要的证明，但事后合同履行过程中，陈甲还是协助陈乙到系争房屋产权人处办理转租证明，并参加三方约谈。由于产权人要求履行其公司的相关程序，且陈乙经营不善，故陈乙不同意签订承诺书，导致产权人未能开具同意转租的证明。在重审一审中，陈乙起初是要求撤销合同，而非要求判令合同无效，是法官引导陈乙变更了诉讼请求。陈甲曾于2012年7月和2013年1月向陈乙提出要求陈乙归还租赁房屋，但陈乙始终未能归还。由于房屋一直由陈乙控制，陈乙应对房屋空置所造成的损失承担相应的责任。故同意检察院的抗诉意见，要求撤销本案一、二审判决，判令双方之间的合同有效、由陈乙支付租金及违约金并承担本案所发生的所有诉讼费用。被申诉人陈乙辩称，双方在签订租赁合同时陈乙已告知其本人要办理营业执照，陈甲也承诺在一周后提供转租证明。由于事后陈甲一直没有提供转租证明，导致陈乙无法办出营业执照。故不同意申诉人的再审请求，要求维持原判。被申诉人副食品公司辩称，公司不存在任何过错。至于陈甲与陈乙之间的租赁纠纷，有些情况公司不清楚，请求依法判决。本院经再审查明，2012年10月23日，一审原告陈乙向上海市徐汇区人民法院起诉，要求判令：1、撤销原、被告的租赁合同；2、被告退还已付租金人民币61,000元（以下币种均为人民币）；3、被告返还租赁保证金46,000元；4、被告返还物品和设备转让费50,000元。陈甲反诉要求判令：1、反诉被告继续履行租赁合同，支付2012年9月11日至2012年12月10日的房屋租金69,000元；2、反诉被告承担逾期支付租金的违约金，自2012年9月6日起算至判决之日。一审法院于2013年2月21日作出（2012）徐民四(民)初字第3927号民事判决：一、驳回原告（反诉被告）陈乙的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）陈乙于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈甲支付2012年9月11日至2012年12月10日的房屋租金69,000元；三、驳回被告（反诉原告）陈甲的其余反诉请求。一审判决后，陈乙不服，提出上诉。上海市第一中级人民法院二审于2013年5月9日以一审判决认定事实不清为由作出（2013）沪一中民二（民）终字第949号民事裁定，撤销原判，将案件发回上海市徐汇区人民法院一审重审。一审重审中，原告陈乙起诉要求：1、确认原、被告之间的租赁合同无效；2、被告退还已付租金61,000元；3、被告返还租赁保证金46,000元；4、被告返还物品和设备转让费50,000元。被告陈甲辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，故要求驳回原告诉请。并提出反诉，要求：1、反诉被告继续履行租赁合同，支付2012年9月11日至2013年12月31日的房屋租金345,000元；2、反诉被告承担逾期支付租金的违约金，自2012年9月6日起算至反诉被告实际支付之日止，按日租金千分之五计算。反诉被告陈乙辩称，不同意陈甲的反诉请求。2012年6月15日原告已提起诉讼，且原告没有使用房屋，双方于2012年6、7月间反复协商解除合同事宜，被告反诉的租金均是在诉讼过程中发生，故反诉请求应予驳回。第三人副食品公司述称，不清楚原、被告之间具体的租赁事宜，第三人认为应由法院依法处理。第三人作为产权人委托汇天公司负责管理出租事宜，合法有效。一审法院查明，副食品公司系本市田林路XX号XX层房屋（建筑面积945.41平方米）的产权人。受副食品公司的委托，上海汇天物业管理有限公司（以下简称汇天公司为出租方、甲方）与上海天华商务咨询有限公司（以下简称天华公司为承租方、乙方）于2010年10月11日签订房屋租赁合同一份，约定甲方将本市田林路XX号X楼建筑面积共计470平方米的房屋出租给乙方作为经营商务、咨询使用，租赁期三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。该合同第8-1条约定，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将房屋部分或全部转租给他人；或将房屋的承租权转让他人。2010年10月12日，副食品公司与汇天公司、天华公司签订《补充合同》，明确副食品公司将其自有产权的田林路XX号X楼、建筑面积470平方米的房屋全权委托给汇天公司经营、管理（包括经营或招租），汇天公司现将上述房屋出租给天华公司合法经营，并按汇天公司与天华公司的协议执行，副食品公司对此表示同意。陈甲系天华公司的法定代表人。2012年6月9日，陈甲（甲方）与陈乙（乙方）签订房屋租赁合同（以下简称系争租赁合同），约定甲方出租给乙方上海市田林路XX号X楼前三排350平方米左右房屋（以下简称系争房屋）作为商务使用，签订合同前，乙方已对系争房屋作充分了解，愿意按现状予以承租。系争租赁合同约定，租赁期限为一年零六个月，自2012年6月10日起至2013年12月31日止；月租金为23,000元，每三个月为一期支付一次，先付后用；逾期支付的，每逾期一日，乙方按日租金的5‰支付违约金，逾期超过7天，甲方有权解除并终止合同。乙方在合同生效之日前向甲方支付房屋租赁保证金及第一期租金，保证金为46,000元，第一期租金为61,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方出租的房屋为合法的商务用房，符合一般的工商办证要求。乙方如需特殊商用，则由乙方自行申请，甲方提供房产证明。房屋内可移动的物品和设备转让费为50,000元，清单详见附加合同。同日，双方签订补充协议，约定乙方一次性支付给甲方转让费50,000元，除补贴甲方前期的装修费外，甲方将以下物品一起转让给乙方：1、麻将机4台、牌机1台、沙发2只、茶几3个、麻将椅16张、冰箱1台、热水器1台、木沙发1套、白色立厨1个、按摩床2张、按摩工作椅2张、电视机1台、VCD1台、茶具、茶杯、热水瓶、电热水壶、厨房用具和炊具等。补充协议中另约定了由甲方借给乙方使用的设施、设备。签约时，陈甲将上海市房地产登记簿（上载明系争房屋的权利人为上海徐汇副食品有限公司，打印日期为2012年6月7日）一并交给陈乙。上述租赁合同及补充协议签订后，陈乙向陈甲支付第一期租金61,000元、设备转让费50,000元及租赁保证金46,000元，陈甲向陈乙交付租赁房屋。之后，陈乙要求陈甲提供转租证明，陈甲以天华公司的名义向副食品公司及汇天公司打了《申请报告》，提出转租系争房屋的要求。同年6月20日，陈乙、陈甲及汇天公司三方约谈，汇天公司同意系争房屋转租，但要求陈乙及天华公司承诺接受《转租批复意见》中的条款。《转租批复意见》载明：同意田林路XX号X楼，其中150平方米面积转租，并提供转租证明。转租的期限不得大于双方在2010年10月11日签订的《房屋租赁合同》的租赁期限。在租赁期内，甲方（汇天公司）同意乙方（天华公司）在不违背双方于2010年10月11日签订的《房屋租赁合同》约定的用途及工商管理部门核定的经营范围内转租，但乙方需书面告知甲方，在甲方出具相关书面文书后，乙方方可将房屋部分或全部转租他人。但乙方需将承租权转让他人的，必须先征得甲方的书面同意。乙方和乙方的受转租方同时向甲方作出以下承诺：在承租过程中如发生违约，在甲方与乙方解除合同时，乙方与受转租方的合同也同时自然终止。受转租方必须无条件撤离承租房屋，由此产生的事宜均由乙方与受转租方自行解决，与甲方无关。乙方应立即将房屋交付给甲方。因陈乙对上述《转租批复意见》中的个别条款不能接受，故未签字。同年6月28日，陈甲发函给陈乙，指出因陈乙多次推托，拒绝签署三方协议，故再次函告陈乙于同年7月3日前来签约，逾期视为放弃或不需要转租证明，陈甲将不再为此事提供合作。同年7月5日，陈乙欲在田林路XX号X楼总门加锁，陈甲不予同意，双方为此发生争议，陈甲报警。一审审理期间，经法院询问，副食品公司表示同意陈甲转租系争房屋，但是陈乙与陈甲须履行相关流程，即陈乙应签署书面承诺书，同意《转租批复意见》中的所有条款。由于陈甲坚持应继续履行租赁合同，故双方至今未办理房屋交接手续。一审法院判决：一、陈乙与陈甲于2012年6月9日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）陈甲于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈乙已付租金61,000元、保证金46,000元、转让费50,000元；三、原告（反诉被告）陈乙于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈甲房屋使用费50,000元；四、驳回被告（反诉原告）陈甲的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,510元，由被告（反诉原告）陈甲负担；反诉案件受理费3,237元，由原告（反诉被告）陈乙负担469元，被告（反诉原告）陈甲负担2,768元。一审判决后，陈甲不服，向上海市第一中级人民法院上诉称：1、根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人有权解除合同或者请求确认合同无效，并未规定次承租人可以享有此项权利，一审适用法律有误；2、本案中房屋所有权人已经明确表示同意转租，只是要履行相应的手续，且根据合同约定，上诉人只有提供“房产证明”的义务，而无提供“转租证明”的义务；3、一审法院确定的被上诉人应支付的房屋使用费明显不当。故要求撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部本诉请求，支持上诉人在一审中的全部反诉请求。二审法院经审理确认一审法院查明的事实属实。二审期间，上诉人与被上诉人一致确认，双方已于2014年1月办理了系争房屋的交接手续。二审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，陈甲欲将其承租的系争房屋转租给陈乙，根据陈甲与汇天公司签订的《房屋租赁合同》的约定，陈甲转租前需征得产权人的书面同意。系争房屋的产权人副食品公司虽表示同意陈甲转租系争房屋，但要求陈乙与陈甲办理相关手续，签署承诺书，同意《转租批复意见》中所有的条款，其实质是附条件的同意转租。由于陈乙不接受《转租批复意见》中的部分条款，未能在《转租批复意见》上签名，从而副食品公司未提供转租证明，导致陈甲的转租行为因未得到产权人的书面同意而归于无效。根据无效合同的处理原则，陈甲应将收取的租金、保证金及转让费返还给陈乙，陈乙应将相关转让物品退还给陈甲。一审法院根据本案的实际情况，考虑到陈乙确实占用了系争房屋一段时间，再结合双方对无效合同的过错程度，酌情判令陈乙向陈甲支付房屋使用费50,000元，并无不当，予以维持。陈甲要求双方继续履行租赁合同并由陈乙支付租金、违约金的上诉请求，因缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，于2014年8月4日作出（2014）沪一中民二(民)终字第1329号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,278元，由上诉人陈甲负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审中，双方当事人对原审查明的上述事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是陈甲与陈乙签订的租赁合同是否有效，相关损失应如何处理。本院再审认为，陈甲与陈乙于2012年6月9日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不存在欺诈、胁迫或者乘人之危等情形，也未违反法律法规的强制性规定或者损害社会公共利益等，应认定为合法有效的合同。该合同性质为转租合同，作为系争房屋产权人副食品公司对双方签订的转租合同明知，且在法律规定的期限内未提出解除合同，也未要求确认合同无效。陈乙要求副食品公司为其开具同意转租证明，副食品公司提出陈乙应按公司规定的程序签订承诺书。由于陈乙认为，该承诺书加重了其负担，故不愿意在承诺书上签字，导致副食品公司最终未开具同意转租证明。本院认为，上述结果，并不影响本案租赁合同的效力。陈乙作为转租合同中的次承租人，以副食品公司未开具同意转租证明为由，认为副食品公司不同意转租，起诉要求确认转租合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；租赁合同有效，双方应按合同的约定继续履行各自的义务。由于陈乙因无法获得副食品公司的同意转租证明而未能办出营业执照，导致双方纠纷发生，系争房屋长时间空置至合同到期日，故陈甲反诉要求判令双方继续履行租赁合同已无实际意义，但租赁合同不能履行而造成的租金损失40.60万元可根据双方各自的过错予以分担。陈乙作为次承租人，在签订租赁合同时，明知产权人系副食品公司，却未要求陈甲就副食品公司是否同意转租的相关事宜写进合同条款中，事后又不愿意按照副食品公司的要求签订承诺书，致使合同履行受阻。纠纷发生后，陈乙一直控制房屋钥匙并占用系争房屋，致租金损失扩大。陈乙具有过错，应对本案所涉租金损失40.60万元承担60%的主要责任。租赁合同虽约定，陈甲出租的房屋为合法的商务用房，符合一般的工商办证要求，陈乙如需特殊商用，则由陈乙自行申请，陈甲提供房产证明，但陈乙申请办理营业执照时，仅凭陈甲提供房产证明尚不能办出营业执照，还需产权人副食品公司出具同意转租的证明。陈甲明知上述要求却未在签订转租合同时将该情况告知陈乙，对合同无法履行而导致纠纷所产生的租金损失，陈甲亦有过错，应对本案所涉租金损失40.60万元承担40%的次要责任。原审认定双方签订的房屋租赁合同无效并判决陈乙应向陈甲支付房屋使用费50,000元明显不当，本院予以纠正；鉴于陈乙未能办出营业执照，合同经营目的无法实现，从公平的角度，原转让的物品和设备仍归陈甲所有，陈甲应退还陈乙已支付的物品和设备转让费50,000元；同理，陈甲原收取的陈乙于合同签订时支付的租金61,000元、保证金46,000元亦应一并予以退还；由于陈甲在本案中亦存在过错，故本院对陈甲要求陈乙支付迟延支付租金所产生的违约金的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二(民)终字第1329号民事判决和上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）重字第5号民事判决第一项、第三项、第四项；二、维持上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）重字第5号民事判决第二项；三、申诉人陈甲与被申诉人陈乙于2012年6月9日签订的《房屋租赁合同》有效；四、被申诉人陈乙于本判决生效之日起十日内支付申诉人陈甲房屋租金人民币243,600元；五、被申诉人陈乙于本判决生效之日起十日内将《房屋租赁合同》中约定转让的物品和设备归还申诉人陈甲；六、被申诉人陈乙在一审时的其余本诉请求不予支持；七、申诉人陈甲在一审时的其余反诉请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币9,510元、反诉案件受理费人民币3,237元，合计人民币12,747元，由申诉人陈甲负担5,098.80元、被申诉人陈乙负担7,648.20元。二审案件受理费人民币12,278元，由申诉人陈甲负担4,911.20元、被申诉人陈乙负担7,366.80元。本判决为终审判决。
审 判 长 沈盈姿
审 判 员 阴家华
代理审判员 陈 岚
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 刘 霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。