福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽民终992号
上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市湖东路282号。
主要负责人：吕建波，该行行长。
委托诉讼代理人：吴增鸣、黄振斌，福建知力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：池志锦，男，1963年3月26日出生，汉族，住福建省闽清县。
委托诉讼代理人：林晓晖，福建力格律师事务所律师。
原审第三人：金文戈，男，1973年10月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：池栋梁、黄益敏，福建瑞权律师事务所律师。
上诉人中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称民生银行福州分行）因与被上诉人池志锦及原审第三人金文戈案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民初字第1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人民生银行福州分行的委托诉讼代理人吴增鸣，被上诉人池志锦的委托诉讼代理人林晓晖，原审第三人金文戈的委托诉讼代理人池栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
民生银行福州分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回池志锦的诉讼请求。事实和理由：(一)福州市中级人民法院的查封合法有效，应依法驳回池志锦的诉讼请求。民生银行福州分行与福建诺奇股份有限公司、金文戈等金融借款合同纠纷一案，福州市中级人民法院于2014年7月25日作出（2014）榕民保字第446号民事裁定书，并于2014年7月31日到福州市房地产交易登记中心查封金文戈名下的位于福州市仓山区金山街道金祥路533号国际华府1#楼1004单元及1#、2#、6-9#、15#、16#楼连接体地下1层288车位的房产（以下简称1004单元及288车位），当日福州市房地产交易登记中心即协助法院办理了查封手续。由此可见，法院查封该房产时产权并未转移到池志锦名下，仍属金文戈所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及第二十五条第一款规定，法院查封金文戈名下房产合法有效。(二)原审判决认定事实不清，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该法条第一款明确规定买受人与被执行人签订的买卖合同必须合法有效，但原审法院在未审查买卖合同效力的前提下直接判决停止对讼争房产的执行，属事实认定不清，适用法律错误。本案中金文戈在为他人提供担保出现诉讼情况下，私自转移名下财产显属恶意逃避债务的行为。池志锦与金文戈签订《交易服务合同》，购买金文戈名下的1004单元及288车位，建筑面积254.04平方米，但合同总价只有155万元，即单价每平方米约6100元，按照当前市场价格该地段每平方米至少12000元以上，总价格相差150多万元，明显不是正常的房屋买卖。因此，民生银行福州分行有理由认为池志锦与金文戈签订的《交易服务合同》系双方恶意串通为逃避债务、转移财产所签订的虚假买卖合同，该合同应认定为无效。
池志锦辩称，（一）本案讼争房产属池志锦所有的房产，福州市中级人民法院将之作为金文戈所有的房产予以查封错误，依法应当停止执行并解除查封。2014年7月23日，经中介方福州梦家园房产经纪服务有限公司提供居间服务和介绍，金文戈将其名下的1004单元及288车位以155万元出售给池志锦。该合同系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，池志锦即依约支付购房总价155万元，金文戈也已将讼争房产交付池志锦实际使用至今。签约当日，金文戈和池志锦共同向福州市房地产交易登记中心提交房产交易的书面申请材料，并缴清各项房产税费。该中心已将1004单元房产由金文戈名下的产权证号“R1107694”变更为池志锦名下的产权证号“R1431781”。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，物权的转移以登记于不动产登记薄时即生效，故讼争房产应属池志锦所有，只是因为司法冻结而未能领取产权证。（二）池志锦与金文戈签订的《交易服务合同》合法有效，池志锦已支付了全部对价并占有使用讼争房产，因法院的司法冻结未能办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应停止并解除查封。
金文戈述称，同意池志锦的意见，且讼争房产是否以明显不合理的低价转让问题，不属于本案审理范畴，而属于债权人向债务人行使撤销权之诉的另案法律关系。
池志锦向一审法院起诉请求：1.停止对1004单元房产的执行，并解除查封；2.确认1004单元房产系池志锦所有。
一审法院认定事实：2014年7月23日，池志锦与金文戈及福州梦家园房产经纪服务有限公司签订《交易服务合同》，约定金文戈将1004单元及288车位出售给池志锦，转让价款为155万元。合同签订后，池志锦于2014年7月23日向金文戈支付履约保证金20万元，于2014年7月29日向金文戈支付购房款135万元，总计支付购房总价款155万元。金文戈与池志锦于2014年7月23日共同向福州市房地产交易的登记中心提交房产交易申请材料及缴纳契税，并取得房产交易完税证明。池志锦其后搬入该房屋。
2014年7月25日，福州市中级人民法院根据民生银行福州分行申请，作出（2014）榕民保字第446号民事裁定，查封金文戈名下1004单元及288车位。池志锦以其系本案讼争房产善意第三人为由向该院提出执行异议申请，请求解除对1004单元房产的查封措施。该院于2015年5月21日做出（2015）榕执异字第23号执行裁定书，驳回池志锦的异议。池志锦遂向原审法院提起本案诉讼。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，金文戈与池志锦订立的《交易服务合同》已支付全部价款，经房产交易登记机关审查，并经税务行政机关审核其交易价格并出具完税证明，且池志锦已占有该讼争房产，现因法院的司法执行行为不能办理过户登记，因此，其执行异议于法有据，应予支持。但其关于确认本案讼争房产归其所有的诉请，与本案诉讼无关，不予审理。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决：一、停止对1004单元及288车位的执行；二、驳回池志锦的其他诉讼请求。
对一审判决查明认定的事实，除民生银行福州分行提出金文戈与池志锦的交易完税证明是2014年8月1日取得外，其余事实各方当事人均无异议，本院予以确认。根据池志锦提交的《税收完税证明》，可以认定金文戈与池志锦系于2014年8月1日取得讼争房产交易完税证明。
另查明，2014年7月25日，福州市中级人民法院根据民生银行福州分行申请，作出（2014）榕民保字第446号民事裁定，冻结被申请人泉州市顺兴建材有限责任公司、福建诺奇股份有限公司、丁辉、陈瑞英、金文戈银行账户存款或查封、扣押其相应价值的财产至1500万元。并据此查封金文戈名下1004单元及288车位。二审诉讼中各方确认，池志锦已领取了288车位的《房屋所有权证》(证号R1432387)。
还查明，一审诉讼中，池志锦提供的源自福州市房地产档案馆的两份证据：1.《个人房屋登记信息查询记录（现状）》，载明：池志锦拥有的房屋登记信息有两项：权证号为R1431781的1004单元房产及权证号为R1432387的288车位，产权来源均为“买卖金文戈”。2.《房屋抵押和冻结状况查询》，载明：1004单元房产的原证号为R1107694，该房产的当前冻结情况为“未查到”，1004单元房产的现证号为R1431781，该房产的当前冻结情况为“冻结”。民生银行福州分行对上述证据的真实性没有异议，并确认未对上述房产设定抵押权。
本院认为，民生银行福州分行确认其在讼争的1004单元及288车位上并没有设定抵押权，其系因对金文戈享有金钱债权而申请保全金文戈名下的财产，福州市中级法院据此对讼争的1004单元及288车位采取保全措施。从池志锦提供的源自福州市房地产档案馆的《个人房屋登记信息查询记录（现状）》及《房屋抵押和冻结状况查询》来看，金文戈名下原产权证号为R1107694的1004单元已经因金文戈与池志锦的买卖关系变更产权证号为R1431781，但池志锦尚未取得该房产的房屋所有权证。而288车位的房屋所有权证池志锦已经领取。即使上述房产在法院采取保全措施时仍登记在金文戈名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，如果符合该条规定的四个条件，池志锦作为买受人的权利亦可以阻却执行。从查明的事实来看，金文戈与池志锦之间的房屋买卖合同签订于讼争房产被保全之前，民生银行福州分行并未提供证据证明双方交易价格为明显不合理的低价，亦没有证据证明双方有恶意串通的行为，故民生银行福州分行上诉称池志锦与金文戈恶意串通为逃避债务、转移财产签订虚假买卖合同缺乏证据，不予采信，该房屋买卖合同应为有效。在法院查封讼争房产之前，池志锦已支付了全部价款并实际合法占有了讼争房产，同时交易双方亦及时向房产登记机关提交了办理产权转移登记申请材料。因此，池志锦提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，一审法院判决停止对1004单元房产的执行正确。民生银行福州分行的上诉理由不能成立。鉴于池志锦并未起诉请求对288车位停止执行，且其已实际取得该车位的房屋所有权证，其对该车位的权利并未受到保全裁定的影响。一审法院判决停止对288车位的执行超出池志锦的诉讼请求且没有必要，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市中级人民法院（2015）榕民初字第1259号民事判决第二项；
二、变更福建省福州市中级人民法院（2015）榕民初字第1259号民事判决第一项为：停止对位于福州市仓山区金山街道金祥路533号国际华府1#楼1004单元房产的执行；
三、驳回中国民生银行股份有限公司福州分行的上诉请求。
本案一、二审案件受理费各100元，均由中国民生银行股份有限公司福州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 敏
审 判 员 程光毅
代理审判员 陈 梁
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 张天栋
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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