惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1391民初2970号
原告：金鹤，男，汉族，1994年11月7日出生，住江西省鹰潭市余江县。
委托代理人：刘紫悦，广东卓建律师事务所律师。
被告：惠州市合生协元房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾安惠大道丰华商务大厦302号房。
法定代理人：沈某。
委托代理人：林晓霞，该公司员工。
原告金鹤诉被告惠州市合生协元房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法由审判员薛银标担任审判长、与审判员罗亚鸼、曾日华组成合议庭适用普通程序，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。原告金鹤委托代理人刘紫悦及被告惠州市合生协元房地产有限公司委托代理人林晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金鹤诉称，2012年10月5日原告父母金礼良、刘留梅与被告签订了《合生滨海城楼宇认购书》，意向购买被告开发的位于合生滨海城二区1栋1单元***号房，总价1602509元，原告选择银行按揭的付款方式后，优惠后价格为1332809元，并于签订认购书当天支付定金100000元。在征得被告同意的前提下，原告父母于2012年10年25日通过银行转账方式支付了首期款302809元。在合同履行过程中，双方口头协商同意更换合同买方主体为金鹤，并签订了书面合同《合生滨海城认购书/补充协议》，2013年10月29日原告应被告要求支付了变更主体费用800元，2014年9月30日支付了利用城建档案服务费45元。在此期间，原告及其父母一直配合被告工作，分别向光大银行深圳分行、兴业银行惠州支行积极提交办理银行按揭手续所需资料，并于2016年4月份在被告再次建议下，向光大银行惠州支行递交了按揭申请，但皆未能通过审批，也未能与被告签署正式的《商品房买卖合同》。原告及其父母多次向被告工作人员了解按揭贷款事项及购房进展情况，被告均以各种理由推脱。之后原告经多方具体了解，根据限购限贷正常的规定，原告明显属于限贷范围内被限贷的主体，被告作为专业房地产开发公司，熟知房地产销售的政策法规，在签订认购书时欺骗原告与其签订认购书，因原告没有本地社保及缴纳记录且非惠州市当地户籍，不符合银行现行贷款政策，导致双方签订的认购协议书根本无法履行。为维护原告合法权益，请求法院判令：一、被告向原告退还定金100000元；二、被告向原告退还首付款302809元；三、被告向原告返还变更主体费用及利用城建档案服务费总计845元，以上总计403654元；四、被告承担本案诉讼费。
原告向本院提交了户籍证明、《合生滨海城楼宇认购书》、《合生滨海城认购书/补充协议》、收款收据、银行汇款凭证、声明书、微信聊天记录、银行卡、录音等证据，拟证明其诉称事实。
被告惠州市合生协元房地产有限公司辩称，一、原告未按约定向银行申请贷款，存在违约。认购书第五条第二款明确约定：“如按揭购房，原告在签署认购书之日起3日内依《按揭须知》要求到光大银行提交按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料初审回执》”，但是原告未按约定向银行提交资料申请贷款，通过被告与银行的工作联系函、客户贷款请款表可以清楚地知道截至2017年2月14日银行未收到申请材料，说明原告直到起诉之日仍未向银行提出贷款申请，因此按揭贷款未能办理不可归责于银行，是原告违约不去办理。二、原告已确认自己符合办理按揭的条件，被告对原告不存在欺骗。根据认购书第五条第三款的约定：“原告确认自己符合办理银行按揭的条件，签署买卖合同前须提交银行或被告要求的相关资料，否则被告有权拒绝与原告签订买卖合同，由此导致双方未能按时签订买卖合同的，被告有权解除本认购书/补充协议，定金不予退还。”据此，被告与原告签订认购书时，原告已确认自己符合办理银行按揭的条件，原告作为成年人，有义务去了解自己是否符合办理按揭的条件，被告没有义务去审查原告是否符合办理按揭的条件，被告是在原告已确认自己符合办理按揭条件的情况下，才与原告签订认购书，不存在任何的欺骗。三、被告解除认购书、收取违约金并不予退还定金符合认购书的约定。认购书第六条第二款明确约定：“原告未按约定的时间、地点办理相关按揭手续，每逾期一天，原告应按按揭贷款额的8%向被告支付违约金；逾期超过10天，原告应按总房款的20%向被告支付违约金，并且被告有权解除所有购房合约，有权不再另行通知原告而将该房地产另行出售。”被告于2016年6月13日向原告发出《商品房挞定通知书》，通知原告解除双方签署的认购书，收取总房价的20%作为违约金，不予退还定金，同时不再另行通知而将该房产另行出售，这符合认购书的约定。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。
被告向本院提交工作联系函、客户贷款情况表、《合生滨海城认购书/补充协议》、商品房挞定通知书、快递单等证据，拟证明其辩称事实。
经审理查明，2012年10月5日，原告父母金礼良、刘留梅与被告签订了《合生滨海城楼宇认购书》，之后在征得被告的同意下，认购方变更为原告金鹤，原、被告遂签订了《合生滨海城认购书/补充协议》，约定：一、原告购买被告开发建设的位于合生滨海城二区1栋一单元***号房，建筑面积168.71平方米；二、房产价格及支付方式：房产总价为1332809元，签署认购书时交付定金100000元，签署认购书之日起7日内交付首期款402809元，剩余房款930000元为银行按揭贷款方式支付；三、第五条约定签订《商品房买卖合同》暨网上备案：……2、如按揭购房，原告在签署认购书之日起3日内依《按揭须知》要求到光大银行提交齐全按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料初审回执》。3、原告已知悉《按揭须知》、《签约须知》上的各项条款并确认自己符合办理银行按揭的条件，于签署买卖合同前需提交银行或被告要求的相关资料，否则被告有权拒绝与原告签订买卖合同，由此导致双方未能按时签订买卖合同的，被告有权解除本认购书/补充协议，定金不予退还……5、因原告原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案确认手续的，原告应按总房款的20%支付违约金，并且被告有权解除所有购房合约，造成被告损失的，被告有权继续追偿。四、第六条约定办理银行商品房担保贷款（按揭）手续：1、原告向光大银行申办额度为93万元按揭贷款，贷款年限30年，原告须于签署本《认购书/补充协议》之日起3天内到光大银行签署贷款合同及办理有关手续。2、原告未按约定的时间、地点办理任何相关按揭手续，每逾期一天，原告应按按揭贷款额的8%向被告支付违约金；逾期超过10天，原告应按总房款的20%向被告支付违约金，并且被告有权解除所有购房合约，有权不再另行通知原告而将该房地产另行出售。3、如乙方未能通过按揭初审或按揭贷款不被银行接受、又不选用甲方提供的其他人付款方式，甲方有权解除所有购房合约，定金不予退还，已发生的费用由乙方承担，且甲方有权不另行通知乙方而将该房地产另行出售。
在签署认购书当天，原告向被告支付了定金100000元；2012年10月25日，原告向被告支付了首期款302809元，上述款项均由原告父母金礼良、刘留梅代为支付。2013年10月29日原告向被告支付了变更主体费800元，2014年9月30日原告向大亚湾区房管局交纳了利用城建档案服务费45元。后因原告原因未通过银行按揭贷款申请，被告于2016年6月13日向原告发出《商品房挞定通知书》，内容为：“……经被告多次催促，原告至今仍未办妥银行按揭手续，原告已构成严重违约，现解除双方签署的《认购书》，收取总房价20%作为违约金，同时不再另行通知而将该房产另行出售……”。原告遂以被告未告知限贷限购政策，导致原告无法履行合同约定的贷款义务为由向本院提起诉讼。
本案在审理过程中，因原告的申请，本院作出了财产保全裁定，依法冻结了被告在中国建设银行的存款403654元。
以上事实，有原告提交的户籍证明、《合生滨海城楼宇认购书》、《合生滨海城认购书/补充协议》、收款收据、银行汇款凭证、声明书；被告提交的工作联系函、客户贷款情况表、商品房挞定通知书、快递单及当事人庭审陈述，经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点是未签订买卖合同的原因及支付款项应否退还。原、被告签订的《合生滨海城认购书/补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效的。本案中，未签订合同的原因系原告未通过银行贷款申请，购置房屋属重大支出，原告理应充分了解相关情况后作出决定，原告作为完全民事行为能力人，完全有能力自行了解购房及贷款方面的政策，且是否符合贷款条件应由原告自行查询，在知悉查询结果后决定是否能贷款支付房款，根据《合生滨海城认购书/补充协议》第五条第三款和第六条第三款的约定，定金不予退还。因原告未能通过银行贷款审批，双方才未签订买卖合同，因此，该认购书无法继续履行，应予以解除。认购书解除后，按双方约定，已付定金不予退还，但已付购房款302809元应予退还，收取的变更主体费用800元亦予以退还，已发生的利用城建档案服务费45元由原告承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、惠州市合生协元房地产有限公司自本判决生效后十日内向金鹤返还购房款302809元及主体变更费800元；
二、驳回原告金鹤其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7355元，财产保全费2538.27元，合计9893.27元（已由原告预交），由原告金鹤负担2001.27元，被告惠州市合生协元房地产有限公司负担7892元，由被告负担原告预交部分不予退还，被告自本判决生效后径付给原告7892元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 罗亚鸼
审判员 曾日华
二〇一七年四月十三日
书记员 陈 露