重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第06687号
原告徐德先，女，1985年2月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人罗劲松，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。
委托代理人任紫璇，重庆市綦江区文龙�律服务所法律工作者。
被告罗德强，男，1983年4月16日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人邓科，重庆言实律师事务所律师。
委托代理人卢福华，重庆言实律师事务所律师。
第三人刘洪梅，女，1982年12月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人刘春艳，女，1986年4月3日出生，汉族，住重庆市万州区天城镇巨人路*号。
原告徐德先诉被告罗德强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法追加刘洪梅为本案第三人参加诉讼，由代理审判员高念奎独任审判，适用简易程序分别于2014年11月4日、2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告徐德先及其委托代理人罗劲松、任紫璇，被告罗德强及其委托代理人卢福华、邓科，第三人刘洪梅的委托代理人刘春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐德先诉称，原、被告于2013年3月12日签订《门面租赁合同》，约定原告将位于綦江区文龙街道九龙大道千山美林25号-5号门面两开间其中一间28平方米门面租赁给被告经营使用，合同期内被告不得以任何一种形式转让或转租。合同期从2013年3月12日起至2018年2月28日止，每月租金4000元。被告应于每季度开始前5日内缴纳房租给原告，先付后用，合同期内，月租金第二年增加300元，第三年至第五年按10%递增。合同签订后，被告已于5日内向原告交付押金5000元。该合同约定，租赁期内，应按约定时间向原告足额交纳房租费、水电费、物管费，如违反合同约定，原告有权单方面解除合同，押金不予退还。但合同签订后，自2013年6月起，被告多次以各种理由拒不按时交付原告房租，还经常到原告门市吵闹，被告的行为已严重侵害了原告的合同权益，现原告诉至本院，要求判令解除原、被告签订的门面租赁合同，被告将承租的�产交给原告；被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金及水电费、物业费2550元（以交还房产时实际拖欠为准）；被告支付原告违约金5000元。
庭审中，原告明确应支付原告的房屋租金为7597元、电费201元、物管费106元，共计7904元。
被告罗德强辩称，原告不是本案适格的主体，因原告并非本案房屋的所有权人，即使要转租，也要经所有权人同意。被告未收到原告催收租金的函。第三人刘洪梅已经向原告交纳了三个季度的租金，原告知晓实际承租人系第三人，但在六个月内未提出异议，视为同意转租，因此原告要求解除合同的理由不能成立。本案水电费、物业费应由刘洪梅交纳，因该房屋实际是刘洪梅在使用，被告并未使用房屋。被告在本案中不存在违约行为，不存在支付违约金，也未约定违约金。
第三人刘洪梅述称，第三人已支付原告租金至2014年12月12日。
经�理查明，徐德先与蒋世海系夫妻关系，于2014年5月20日登记结婚。位于綦江区文龙街道九龙大道66号1幢附5号门面房（建筑面积81.52平方米）系张家凤、ＸＸ所有，因徐德先与蒋世海协议合伙经营小食店，蒋世海便与张家凤在2013年2月26日签订一份门面租赁合同，约定由蒋世海承租该门面，租期从2013年3月1日至2018年2月28日。2013年3月12日，原告徐德先作为甲方，被告罗德强作为乙方，双方签订一份门面租赁合同，约定甲方将所租赁的门面房屋两开间的其中一间（面积28平方米）租赁给乙方使用，合同期内，乙方不得以任何一种形式转让或转租；租期从2013年3月12日起至2018年2月28日止，月租金每月4000元，乙方每季度开始前5日内缴纳房租给甲方，先付后用，合同期内，月租金第二年增加300元，第三年至第五年按10%递增。合同签订后，乙方应于5日内向甲方交纳押金5000元；合�期内，甲方应提供水电供应，水电费按月按表缴纳给甲方；乙方在合同租赁期间，甲方不得干涉乙方的正常经营；乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰；乙方应按约定时间向甲方足额缴纳房租费、水电费、物管费；合同期内，甲方违约，乙方有权单方面解除合同，退回押金，乙方违约，甲方有权单方面解除合同，押金不予退还；租赁期内，房屋因不可抗力的原因导致损毁，无法继续使用，双方互不承担违约责任；如在合同履行过程中发生纠纷，双方应协商解决，协商不成，任何一方可向人民法院诉讼解决；合同在甲乙双方签字后生效。该合同签订后，被告罗德强在该门面内从事中国联通合作厅业务经营，交纳房屋租金。2013年12月10日，被告罗德强（甲方）与第三人刘洪梅（乙方）签订《联通合作厅（南州中学店）转让协议》，约定甲方于2013年12月10日将经营的联通合作厅和联通代理商渠道BSS系统点号83b0ek7、ESS点号JN0624一并转让给乙方，乙方在经营合作厅时，在任何时候都必须告知任何人是与甲方共同出资经营该合作厅，时间从2013年12月10日至2018年2月28日为止。如果因为原合同（罗德强与徐德先所签订的租赁合同）徐德先故意影响乙方经营，甲方无条件的进行协调处理。如果甲方处理不好，乙方将不予支付甲方余下的款项，处理好后再进行支付；乙方在接手经营后的所有经营将与甲方无关；乙方向甲方支付店面经营财产费用七万元，含整个店面的装修费、交给徐德先的押金5000元等，二人还就交付的财产及费用支付方式等进行了约定，并在合同中备注“甲方与乙方共同签署的《联通南州中学店合作经营协议书》只作为应付原合同（徐德先）查看，无任何法律效力，特此申明”的内容，合同签订后，该门面转由第三人刘洪梅继续经营，被告罗德强退出该门面经营，相关的房屋租金也是由第三人实际向原告交纳，其中前两个季度的租金是以罗德强名义交纳，在2014年6月交纳租金时是以“4G体验厅”名义。在经营过程中，因为原告经营店面油烟飘到第三人店面影响到后者的经营，以及双方因为修厕所等原因，发生了纠纷，纠纷发生后，被告罗德强均出面协调解决。2014年9月19日，原告通过重庆市綦江区文龙法律服务所向被告罗德强邮寄一份函告，要求后者按时交纳2014年9月之后所欠租金及水电费用，2014年9月20日，该份函告由张强代收。
另查明，第一次开庭审理之后，2014年11月6日，第三人刘洪梅通过刘春艳以银行转账方式支付了原告2014年9月12日至2014年12月12日的房屋租金12900元。
前述事实有房屋权属登记审批表、登记备案证明、物业公司证明、结婚证、合伙协议、个体�商户营业执照、蒋世海与张家凤门面租赁合同、徐德先与罗德强门面租赁合同、函告、邮寄回执、联通合作厅（南州中学店）转让协议、收据、转账凭条等书证及当事人陈述笔录在卷为凭，经当庭质证及本院查证属实，予以认定。
本院认为，原告徐德先将其与蒋世海合伙时租赁的房屋部分转租给被告罗德强，系对占有的租赁物进行使用、收益的形式之一，所达成的协议也是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应当认定有效。至于原告徐德先在转租房屋之前是否取得出租人同意，受出租人与承租人即原告徐德先之间租赁合同约束，次承租人即被告罗德强不得以徐德先未经出租人同意而主张与原告之间的租赁合同无效。原、被告在签订合同时，明确约定被告不得以任何一种形式转让或者转租，否则即构成违约。本案中，被告罗德强违反合同约定，与第三人签订门面转让协议，该转让协议实际上除约定将相关物品转让给第三人外，还将被告承租的房屋转租给第三人使用，违反了其与原告之间“不得以任何一种形式转让或者转租”的约定。同时，被告为防止原告知晓其转租行为，在与第三人签订协议时明确约定对外以共同出资经营的名义，并且以签署不具约束力的合作经营协议书应对原告；在第三人实际经营过程中，也是以被告或联通营业厅名义交纳租金及相关费用；在第三人与原告发生纠纷时，被告罗德强亦出面协调，故上述行为导致原告不知道也不应当知道被告将房屋转租给第三人的事实，被告辩称原告知晓房屋转租而在法定期限内未提出异议视为同意转租的意见，无证据支持，本院不予采信。现原告要求解除与被告之间的租赁合同，理由正当，本院予以支持。因綦江区文龙街道九龙大道66号1幢附5号门面房实际由第三人刘洪梅使用，故合同解除后由被告和第三人共同将房屋腾退并交付给原告。因原告已实际收取到所欠的房屋租金，故原告要求支付所欠房屋租金的请求，本院不予支持。因原告未提供证据证明被告所欠水电费、物业费的具体金额或计算标准，应承担举证不能的法律后果，对其要求被告支付所欠水电费、物业费的请求，本院不予支持。原、被告所签订的门面租赁合同，违约责任约定被告违约时“押金不予退还”，并未约定被告需另外支付违约金，故对原告请求被告支付违约金5000元的诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告徐德先与被告罗德强于2013年3月12日签订的门面租赁合同；
二、被告罗德强和第三人刘洪梅于本判决生效后10日内腾退并返还原告徐德先租赁的綦江区文龙街道九龙大道66号1幢附5号门面房；
三、驳回原告徐德先的其余诉讼请求。
本案案件受理费减半收取25元，由被告罗德强负担，于本判决生效后三日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 高念奎
二〇一四年十二月四日
书 记 员 瞿 涛