浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙嘉民终字第150号
上诉人（原审被告）：王甲。
委托代理人：张某某。
被上诉人（原审原告）：吴某某。
委托代理人：薛某。
上诉人王甲因与吴某某房屋买卖合同纠纷一案，不服浙
江省海盐县人民法院（2009）嘉盐民初字第3843号民事判决，
向本院提起上诉。本院于2010年3月2日受理后，依法组成合议
庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年1月26日，海盐县城市建设
投资发展有限责任公司（以下简称城建公司）、海盐县武某某
征迁指挥部办公室（以下简称武某征迁办）与王甲签订房屋安
置协议一份，协议约定，王甲同意将座落于武某某小曲村10组
房屋交给城建公司拆除；城建公司补偿王甲各项损失351117元
；城建公司将座落于小曲景苑2幢501室（住宅建筑面积85.15
平某某，安置价格为每平某某800元；分摊的公用建筑面积10.
8715平某某；跃层建筑面积54.64平某某，安置价格为每平某
某1150元；自行车某建筑面积21.63平某某，安置价格为每平
某某600元）、4幢301室以及康某某5幢302室的房屋作为安置
房；被拆迁房屋与安置房屋差价款为105241.90元，由王甲支
付给城建公司；拆迁安置房交付时间为2009年11月30日。根据建设用地审批表的记载，小曲村10组的户主系王甲，另外家庭
成员还包括王甲的父亲王仕良、母亲王引娥、妻子朱某某以及
儿子王乙。2009年3月5日，王甲与吴某某签订房地产转让合同
，合同约定，王甲将座落在武某某小曲景苑2幢1单元501室房
屋（包括跃层和车某，面积合计161.42平某某）转让给吴某某
，成交总价款为372000元，王甲应在2009年11月30日将房屋以
及其他附属设施交付给吴某某使用。吴某某于签订合同当日支
付王甲购房定金50000元。
原审法院经审理认为，案件争议焦点是王甲与吴某某签
订的房地产转让合同是否有效。王甲主张该合同无效的理由主
要包括：第一、合同转让的房屋存在债务，而债务的转让需通
过债权人的同意才能发生法律效力；第二、该转让合同未经其
他共有权人同意，违反法律强制性规定。对此，原审认为，王
甲所谓转让房屋存在的债务即被拆迁房屋与安置房屋之间的差
价款，该差价款系王甲与城建公司基于拆迁安置协议产生的债
权债务关系，该债务并未因吴某某与王甲签订房地产转让合同
而转移给吴某某，王甲以此主张合同无效，无法采信。关于该
合同是否违反法律强制性规定，首先，吴某某与王甲买卖的房
屋的其他共有权人与王甲系家庭成员关系，王甲作为户主，其
从事的法律行为对外具有代表性，即除非共有权人曾明确表示
不同意，一般应推定一致同意户主从事的法律行为；其次，本
案中的房屋安置协议系王甲作为户主单独与城建公司及武某征
迁办签订，且，除非王甲另行指定，安置房的所有权证上的所
有权人也会登记在其个人名下，故，对吴某某而言，其有合理理由相信王甲享有转让安置房的权利；再次，吴某某与王甲约
定的价格远远高于王甲安置房价款，并未损害其他共有权人的
利益。综上，王甲主张该房地产转让合同无效，无法支持。吴
某某与王甲签订的房地产转让合同系双方在平等、自愿的基础
上签订，该合同合法有效，根据相关法律规定，当事人应当按
照约定全面履行自己的义务。据此，依照《中华某某共和国合
同法》第五十二条、第六十条、《中华某某共和国民事诉讼法
》第一百二十八条之规定，判决：王甲于判决生效之日起五日
内按合同约定履行交房义务，并协助吴某某办理房屋过户手续
；吴某某同时应根据约定履行支付购房款的义务。案件受理费
3440元，财产保全费2380元，合计5820元，由王甲负担。
宣判后，王甲不服，向本院提起上诉称，一、原审判决
认定双方签订的房地产转让合同合法有效违反了法律规定。《
中华某某共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“房地
产未依法登记领取权属证书的，不得转让。共有房地产，未经
其他共有人书面同意的，不得转让。”第四十条规定：“以划
拨方式取得的使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，
报有批准权的人民政府审批。”《中华某某共和国合同法》第
八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三
人的，应当经债权人同意。”王甲与吴某某签订的房地产转让
合同违反了上述法律的强制性规定，应属无效。二、原审判决
对房地产转让合同推定其他共有人同意没有事实依据，且违反
法律规定。原审判决混淆了两个不同的法律关系，拆迁安置协
议是王甲与城建公司就旧房拆除、补偿及新房安置问题权利、义务作出约定的法律关系，王甲在该协议中一人签字是否受其
他共有人委托、是否侵犯其他共有人的利益与本案无关。房地
产转让合同则是将今后可能取得的房地产所有权转让给吴某某
，《中华某某共和国城市房地产管理法》明确规定了必须经其
他共有人书面同意，原审推定其他共有人同意违法。三、原审
认定本案涉讼安置房某在的债务未因双方签订的房地产转让合
同而转移给吴某某属认定事实错误。2009年3月5日，王甲与吴
某某签订的房地产转让合同时，王甲并未占有讼争房屋，根据
拆迁安置协议的约定，王甲将于2009年11月30日占有该房屋，
就该房屋王甲仅支付了部分购房款，尚有部分购房款未支付，
讼争房屋尚存在债务。吴某某向王甲购买尚有债务存在且王甲
尚未占有的房地产，王甲当时只是享有合同的权利且负合同义
务，此时将该套房屋转让依法必须征得合同债权人同意。综上
，请求撤销原审判决，依法确认双方签订的房地产转让合同无
效，并驳回吴某某的诉讼请求。
吴某某答辩认为，房地产转让合同是双方真实意思表示
，未违反法律的强制性规定，应合法有效。王甲上诉所称的债
务并不包括在双方转让合同中，合同与债务是分离的。拆迁安
置房也是商品房的一种，王甲有权转让。请求驳回上诉，维持
原判。
二审中，双方当事人均无新的证据提供。
对原审认定事实，双方均无异议，本院予以确认。
本院除对原审认定事实予以认定外，二审另认定：2009
年11月30日，王甲、吴某某及中介方签订三方约定协议一份，约定：座落于小曲景苑2幢1单元501室房屋本应于09年11月30
日交房，应甲方（王甲）要求违约，赔给乙方（吴某某）人民
币伍万元整，乙方不同意违约。经双方反复协商未能达成一致
意思，使乙方未能履行合同，最后双方同意改日（09年12月3
日前）再行协商。
本院认为，王甲主张房地产转让合同无效的主要理由为
合同违反了法律、法规的强制性规定。根据最高人民法院《关
于〈中华某某共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的第十
四条的规定，合同只有违反效力性强制规定才会导致无效。《
中华某某共和国房地产管理法》第三十八条规定关于共有房地
产，未经其他共有人书面同意的，不得转让等情形是房地产管
理部门在办理过户登记时应当审查的内容，属于管理性禁止规
范，非合同效力性禁止规范。因此，王甲不能以违反此规定为
由请求确认房屋转让协议无效。且在与征迁办签订的拆迁协议
时是王甲代表其他家庭成员所签订，吴某某有理由相信王甲出
售房屋系经家庭成员同意，而当时房屋的销售价格亦在合理范
围之内，吴某某作为善意第三人有理由相信吴某某有权处分讼
争房屋。《中华某某共和国物权法》第十五条规定：“当事人
之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同的，
除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未
办理物权登记的，不影响合同的效力。”王甲与吴某某之间签
订的房地产转让合同是债权行为的转让协议，并不直接涉及到
物权的变动，故协议的成立、生效无需以王甲已取得讼争房屋
的权属证书为前提，只要双方具有相应的行为能力，意思表示真实，标的确定，不违反法律，即可发生法律效力。本案协议
中的标的物在王甲签订拆迁协议时已确定，且不违反法律、法
规的强制性规定，因此，王甲在签订房地产转让合同时尚未取
得拆迁安置房的权属证书并不影响转让协议的效力。《房地产
转让合同》转让的标的系位于武某某小曲景苑2幢1单元501室
房屋，并非是王甲与城建公司签订的拆迁安置协议，不是合同
法规定的合同转让，因此无须征得城建公司的同意。王甲认为
讼争房屋系划拔土地，但其一、二审中均未提供证据予以证实
，本院不予采信。综上，王甲与吴某某签订的房地产转让合同
合法有效，王甲认为该协议了法律的强制性规定应为无效的上
诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法
律正确，作所的判决亦无不当，二审应予维持。依照《中华某
某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规
定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6880元由上诉人王甲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李伟
审 判 员 刘坤
代理审判员 褚翔
二〇一〇年三月十七日
书 记 员 苏轶