江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0728民初1000号
原告：李兆坤，男，1954年7月25日出生，汉族，现住江西省定南县。
委托诉讼代理人：李建清，福建金森律师事务所律师。特别授权代理。
被告：曾跟东，男，1973年1月16日出生，汉族，住江西省定南县。
原告李兆坤与被告曾跟东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月5日、2017年1月3日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告李兆坤及其委托诉讼代理人李建清，被告曾跟东均到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告李兆坤到庭参加诉讼，被告曾跟东未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李兆坤向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2011年9月20日、2012年9月6日签订的《房屋租赁合同》，被告退还租赁原告的房屋；2、被告支付原告租金1324192元：3、被告支付原告逾期付款利息264838元（以1324192元为基数，从2016年1月1日起至2016年10月30日止，按月利率2％计算）;4、被告支付原告从2016年10月31日起至判决确定还款之日止的租金及利息，利息以1324192元为基数，按月利率2％计算；5、本案诉讼费由被告承担。在第一次庭审中，原告变更了诉讼请求：1、终止原、被告2011年9月20日、2012年9月6日签订的《房屋租赁合同》，被告退还租赁原告的房屋；2、被告支付原告租金1313192元：3、被告支付原告逾期付款利息262638.40元（以1313192元为基数，从2016年1月1日起至2016年10月30日止，按月利率2％计算）;4、被告支付原告从2016年10月31日起至判决确定还款之日止的租金及利息，利息以1313192元为基数，按月利率2％计算；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月20日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于定南县京九大道99号拥有所有权的“福定大厦”的部分房屋出租给被告，后因被告改变经营用途，开设“晟世歌潮歌厅”，需要增加租赁第三、第四层房屋（房产证登记为第二、第三层），第一至三层用于KTV，第四层用于住宿，房屋以现状交给被告使用。故原、被告于2012年9月6日再加签订一份《房屋租赁合同书》，合同第1条第1项约定：被告租赁的房屋为原告拥有所有权的“福定大厦”第三层、第四层（除去A301、A302两套房屋）的全部房屋；第2项约定：变更双方于2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》第一项内容为：8号店面及1、2、3、4号车库租赁给被告，5号车库归原告使用；第3条约定：租赁期限自2013年2月1日起到2021年11月30日止，合同签订时，付租赁押金100000元，合同期满，原告扣除被告应交款项后无息返还被告；第4条约定房屋租金及支付方式：被告新增租赁房屋的租金第一年至第五年（2013年2月1日到2018年12月31日）为每月36000元加38900元合计74900元，尔后逐年增加租金；当月15日前付清当月租金，逾期则按所欠租金以月利率2％计算利息，如逾期支付租金超过30日，原告有权终止本合同，收回房屋，被告所交押金不予退还；合同还约定了其他事项。合同签订后，双方依约履行合同，但自2013年以来被告开始拖欠租金，至2015年底被告即欠租金729192元，2016年只交164000元，2016年10月31日止还欠租金595000元，合计欠租金1324192元，根据两份合同中第四款约定原告要求从2016年1月1日起按合同约定的月利率2％计算利息，计利息264838元。现被告经营的“晟世歌潮歌厅”已关闭，被告无意支付租金及利息，经原告催告无果。原告认为，被告不守诚信，不按合同约定履行支付租金义务，其行为已经构成违约，被告除应支付所欠租金，还应当支付逾期付款的利息，收回租赁房屋。
原告李兆坤向法庭提交证据：1、房屋租赁合同复印件2份，拟证明被告承租原告的房产，约定期间、租金、违约责任等事实；2、租金计算清单2张，拟证明被告自2013年至2016年累欠租金；3、银行流水明细8张，拟证明被告自2014年7月25日至2016年8月27日期间付租金情况；4、房屋所有权证书复印件13份。被告曾跟东对上述证据的质证意见：1、对租赁合同无异议；2、对租金计算清单有异议，需进一步核对；3、银行流水明细因盖有银行的公章，对该证据的真实性无异议；4、因房屋所有权证书是复印件，对真实性有异议。
被告曾跟东辩称，一、不同意解除《房屋租赁合同》。如原告执意要求解除《房屋租赁合同》，则本人要求原告对本人所投资的歌厅资产进行折旧补偿，包括所有的装修、设备等。签订《房屋租赁合同》之后，本人装修好了房屋用于经营时才知道原告所出租的房子主体及结构是不能经营歌厅的，当地消防部门出具不了消防验收合格证，本人无法正常经营，也无法转让他人经营，本人损失严重。涉案房子4层以上都是住宅，经营期间经常有住户来经营场所打扰。本人经常被投诉到政府相关部门，严重影响了本人的经营，极大的损害了本人在当地的形象和影响力。二、原告要求支付1324192元租金的请求不清楚且不合理。首先原告所要求的租金起算时间不清楚，其次每月租金标准不清楚；另外，原、被告当初有约定四楼未经营是不收取任何租金的。三、《房屋租赁合同》中没有约定逾期付款利息，原告该项诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。四、从2016年10月31日起至判决之日的租金诉求不明确，不应该受理；从2016年10月31日起至判决之日利息的诉求没有事实和法律依据，《房屋租赁合同》中没有约定逾期付款利息，请求法院依法驳回。五、诉讼费由原告自行承担。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护本人的合法权益。在第一次庭审中，曾跟东明确表示上述答辩中的第一条是答辩意见，不是反诉。
被告曾跟东提交证据：1、建设工程消防验收意见书复印件2份、重大火灾隐患销案通知书复印件1份，拟证明所租房屋结构不适合做歌厅，多为民用建筑，消防验收不合格；2、证人出庭作证申请书1份，歌厅周边及楼上住宅居民投诉，影响周边及楼上居民休息，怕影响房屋质量；3、资产负债表3张，歌厅投资明细包括装修、设备等，解除合同需折旧补偿；4、房租租赁合同复印件1份，拟证明房租从74900元下降至50000元；5、房租明细打印件2张，拟证明被告已付房租情况。原告对上述证据的质证意见：1、对证据一的真实性有异议，因为被告没有提供原件，即使有原件，2015年的验收意见书所针对的是被告经营的KTV，是KTV经验收不合格，而不是原告提供的房屋不合格，与原告提供的房产没有直接关系，且意见书落款时间是2015年9月，KTV已经营三年。另一份整改书，是2014年11月9日检查，被告于21日整改完毕，此与原告无关，与本案没有关联。2、证据二不符合证人证言形式要件，原告方没办法质证；原告方没有收到反诉状。3、对证据三的真实性有异议，这是被告内部的经营，不具有关联性。4、证据四是双方签订的合同，但是8月份所签，按照常理来说，应该是从8月份开始按该合同计算房租，而不应该从1月份开始。签了该合同一个月后，被告即关门，该合同没有继续履行下去。5、证据五中自2013年3月8日起被告已付房租金额无异议，未付房租金额有异议。
本院经审理认定事实如下：原告李兆坤（出租方、甲方）与被告曾跟东（承租方、乙方）于2011年9月20日签订了一份《房屋租赁合同》，合同标的为“乙方租赁甲方的房屋为甲方拥有所有权的位于定南县京九大道南侧（凤凰酒店上侧）房屋的第一、二层。（第二层实际为第一层阁楼）根据双方签字的该房屋的平面图，乙方租赁甲方的房屋具体为:1、第一层房屋除去(8号店面一间),房屋及后面的1、3、4、5号车库（其中1、3、4号车库，如甲方在乙方的租赁期内需使用或对外出让，乙方应及时且无条件将该车库交回甲方，甲方相应核减乙方应交房屋租金）。2、第二层房屋（除去8号店面对应的楼梯）的全部房屋”；租赁期限为十年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止；租赁期的第一年至第六年（含第六年）的租金为每月36000元，第七年的月租金为39600元，第八年的租金为43200元，第九年的租金为46800元，第十年的租金为50400元；乙方应在当月的15日前付清当月租金，逾期则按所欠租金，以利率月息2%计算利息，由乙方支付给甲方；还约定如乙方逾期支付租金超过30天，或改变使用用途，或未经甲方同意将房屋转让给他人，均视乙方严重违约，甲方有权终止合同并收回房屋。签订合同后，双方均按合同履行了义务。后因曾跟东改变经营项目，需增加租赁李兆坤的房屋，故原、被告于2012年9月6日又签订了一份《房屋租赁合同书》，该合同约定：租赁第三层部分房屋用于KTV，第四层用于住宿。合同标的具体为“1、乙方租赁的房屋为甲方拥有所有权的‘福定大厦’第三层、第四层（除去A301、A302两套房屋）的全部房屋。2、变更双方于2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》第一项内容为：8号店面及1、2、3、4号车库租赁给乙方。5号车库归甲方使用”；租赁期限自2013年2月1日起至2021年11月30日止；新增租赁房屋的租金第一年至第五年为每月38900元，第六年的租金每月为42790元，第七年的租金每月为46680元，第八年的租金每月为50570元，第九年的租金每月为54460元；乙方应在当月的15日前付清当月租金，逾期则按所欠租金，以利率月息2%计算利息，由乙方支付给甲方；如乙方逾期支付租金超过30天，或未经甲方同意将房屋转让给他人，或未经甲方同意改变房屋使用用途，也视违约，甲方有权终止合同并收回房屋。原、被告于2016年8月14日再次签订了一份《房租租赁合同》，约定：该合同的使用时间为2016年1月1日至2016年12月30日止，如情况有变，重新再签，否则过了2016年年底后还是使用原来两份合同；原租赁的房租租金每月74900元，现改为每月50000元，其它条款依然使用。以上事实，有原、被告提交的房屋租赁合同及庭审笔录予以证实，以上证据业经庭审质证，本院予以认定。
另查明，曾跟东已付清2013年1月之前的房屋租金。曾跟东在2013年至2016年期间向李兆坤支付房屋租金情况（两份租赁合同）：2013年3月8日支付20000元、3月17日54900元、4月29日68514元、5月25日68514元、7月10日68514元、7月30日30000元、8月27日38514元、9月20日68514元、10月22日68514元、11月19日68514元、12月17日68514元、2014年1月18日68514元、2月17日65780元+李兆坤消费2734元、3月21日68514元、4月20日500现金+68014元、5月25日67494+李兆坤消费1020元、6月18日68514元、7月25日40000元、7月30日28514元、8月19日68514元、10月27日50000元、11月24日68514元、12月25日68514元、2015年1月23日68514元、2月28日68514元、3月30日68514元、5月3日40000元、5月29日40000元、6月25日40000元、7月27日40000元、8月24日40000元、9月26日40000元、10月23日40000元、11月23日50000元、12月24日55000元、2016年1月26日55000元、2月24日54200+李兆坤消费800元、3月21日40000元。以上合计2098694元。以上事实，有被告提交的房租明细打印件及庭审笔录予以证实，以上证据业经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告于2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》，于2012年9月6日签订的《房屋租赁合同书》均是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且上述两份合同已实际履行，合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。在合同的履行过程中，曾跟东未按合同约定的付款时间、金额支付租金（如2012年9月6日签订《房屋租赁合同书》后,第一个月的租金应在2013年2月15日前付清，曾跟东则在2013年3月8日支付20000元、3月17日支付54900元，之后的两年中均是跨月支付租金），构成违约，应承担违约责任。案涉两份合同均约定“如乙方逾期支付租金超过30天，或未经甲方同意将房屋转让给他人，或未经甲方同意改变房屋使用用途，也视违约，甲方有权终止合同并收回房屋”，现原告主张因被告违约而要求终止上述两份合同的诉讼请求，理据充分，予以支持。关于2013年2月至2016年12月（法庭辩论终结前）期间租金金额问题。被告辩称1、因原告没有做消防楼梯，被告方做好消防楼梯后，租赁面积减少了，所以相应地将租金减少了6000多元，即减后的租金为每月68514元。2、双方口头约定2015年1月至12月的租金变更为每月55000元。3、双方已书面约定2016年1月至12月的租金由74900元变更为50000元。对此，原告陈述1、2012年的合同已明确水、电、消防等设施已安装到位，且与使用面积无关，其未同意将租金由74900元变更为68514元。2、租赁期间，双方除2016年8月份签订的合同对租金进行了变更外，双方没有对租金进行协商、约定变更，且按照常理来说，该合同应从8月份开始适用，而不应该从2016年1月开始按50000元的标准计算租金。本院认为，原、被告双方于2016年8月14日签订的《房租租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，故2016年1月1日至2016年12月30日止的房屋租金应确认为由每月74900元变更为每月50000元。根据“谁主张谁举证”原则，曾跟东未向法庭提交证据证明双方对2013年3月至2015年12月的租金金额进行了变更，应承担举证不能的后果，故其的上述辩论意见，不予采纳。2013年2月至2015年12月应支付的租金为74900元×35个月=2621500元，2016年1月至12月应支付的租金为50000×12个月=600000元，合计应支付3221500元。曾跟东已支付租金2098694元，相减后，截至2016年12月31日止，曾跟东欠付租金1122806元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原、被告双方关于“逾期则按所欠租金，以利率月息2%计算利息”的约定，未违反法律规定，原告主张截至2016年10月30日止的逾期付款利息262638.40元，未超出该范围，故原告的该诉讼请求，予以支持。自2016年11月1日起至2016年12月31日的逾期付款利息为1022806元×2%×2个月+50000×2%=41912.24元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、终止原告李兆坤与被告曾跟东于2012年9月6日签订的《房屋租赁合同书》；
二、终止原告李兆坤与被告曾跟东于2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》；
三、被告曾跟东应在本判决发生法律效力后30日内向原告李兆坤支付所欠租金1122806元，并承担自2016年11月1日至2016年12月31日期间的逾期利息41912.24元；
四、被告曾跟东应在本判决发生法律效力后30日内向原告李兆坤支付逾期付款利息262638.40元（截至2016年10月30日止）；
五、被告曾跟东应在本判决发生法律效力后30日内向原告李兆坤退还所承租的房屋。
六、驳回原告李兆坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19101元，由原告李兆坤负担2000元，由被告曾跟东负担17101元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 陈初华
人民陪审员 周丽平
人民陪审员 吴花明
二〇一七年三月十五日
代理书记员 付 瑶