宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石惠民商初字第65号
原告宁夏恒产建设发展集团有限责任公司。
法定代表人邓有明，宁夏恒产建设发展集团有限责任公司董事长。
委托代理人蔡亘基，宁夏恒产建设发展集团有限责任公司员工，特别授权代理。
被告石嘴山苏宁云商销售有限公司。
法定代表人罗庭树，石嘴山苏宁云商销售有限公司总经理。
委托代理人王小军、葛涛，宁夏塞北律师事务所律师，特别授权代理。
被告石嘴山苏宁云商销售有限公司惠农东大街店。
负责人周庭华，石嘴山苏宁云商销售有限公司惠农东大街店经理。
委托代理人王小军、葛涛，宁夏塞北律师事务所律师，特别授权代理。
原告宁夏恒产建设发展集团有限责任公司与被告石嘴山苏宁云商销售有限公司、石嘴山苏宁云商销售有限公司惠农东大街店租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告宁夏恒产建设发展集团有限责任公司的委托代理人蔡亘基、被告石嘴山苏宁云商销售有限公司、石嘴山苏宁云商销售有限公司惠农东大街店的委托代理人葛涛到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。
原告宁夏恒产建设发展集团有限责任公司（以下简称恒产集团）诉称，2011年8月22日，原告与被告石嘴山苏宁电器有限公司（后名称变更为石嘴山苏宁云商销售有限公司）签订了房屋《租赁合同》，合同约定的标的物位于惠农区东大街的恒产摩尔骄子大厦，该房屋建筑面积为6765.89平方米。根据《租赁合同》第8条约定：每个租赁期租金保底50万元，含税销售总额的3%计算的金额，两者取其高支付租赁费用。销售收入以被告的ＰＯＳ系统数据为准。第9条约定：每个租赁期结束后5个工作日内，乙方向甲方提供销售额报表。被告自租赁该房屋后至今，按照保底租金支付，仅提供提成租金明细，一直未向原告提供ＰＯＳ系统销售数据，也没有向原告提供销售额报表。2013年以来，由于国家税务部门对房屋租赁税收进行了调整，被告支付的租赁费远远不够交纳该房屋房产税、营业税、印花费、土地税等费用、建设资金及建设资金利息。根据税法要求，税费应该由经营方承担，被告作为实际经营人也不承担此项费用。根据《租赁合同》第31条规定，乙方不得将租赁物整体转租给第三者，可部分转租，但转租面积不得超过租赁物建筑面积的25%，事实上被告转租的面积达2000多平方米，被告转租后也未通知原告，被告转租后也将消防通道堵塞，严重影响了租赁物的安全及设计承载。原告在2013年5月16日告知被告，该租赁物将对外销售，被告可优先购买，2013年6月17日被告回函，主张租赁物优先购买权。2013年9月2日原告告知被告，原告出售该租赁物，2013年9月9日被告回函放弃了优先购买的权利，而拟购买该房屋的客户对原告与被告签订的《租赁合同》不予认可。2013年11月13日原告告知被告商谈解除租赁合同事宜，2013年12月3日被告回函，不同意解除租赁合同。在原告没有任何收益且利益严重受损的情况下，原告与被告多次协商未果，导致原告利益一直受损，完全背离了双方在签订《租赁合同》时互惠互利、公平的原则，现因原告承担的税费较大，每年的50万元租金已经收不覆支，严重显失公平，现提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告石嘴山苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）、石嘴山苏宁云商销售有限公司惠农东大街店（以下简称苏宁公司惠农店）辩称，1、原告将第二被告列为被告系主体不适格，租赁合同系原告与石嘴山苏宁云商销售有限公司签订，根据合同相对性原理，原告只能起诉要求与第一被告解除合同，原告将石嘴山苏宁云商销售有限公司惠农东大街店列为被告不适格；2、原告陈述与事实不符，首先原告主张被告未提供POS机销售数据及销售报表的说法不成立，租赁合同中明确约定前五年租金按照50万元或含税销售总额的2.5%计算，两者取其高，按照商业惯例，出租方向承租方开具租赁费专用发票之前就应当就租赁费用进行确认，承租方在收到租赁费发票之后向出租方支付租金，原告向被告提供租赁费专用发票时其财务必然同被告就销售总额进行核对；合同中第九条也明确约定乙方向甲方提供销售额报表，甲方如对报表有异议的应在五个工作日内书面通知乙方，并委托乙方认可的第三方对此销售额进行审计，否则视为甲方同意此销售数据，原告在开具发票时或在五个工作日内均未对销售额提出异议，说明原告对此是认可的；其次，被告对租赁物进行部分转租未违反合同约定，根据双方最后确认的租赁总面积为6765.89平方米，被告向外转租面积为1570平方米，占总面积的23.2%，并未超过合同中约定的25%，原告所称的转租面积达2000多平方米不符合事实；再次，在招商户入住租赁物后消防部门多次到被告公司例行检查均未对租赁物的消防问题提出整改通知或者其他任何异议，不存在原告所称的消防通道阻塞情形。3、在签订合同时，原告作为一个商业主体应当对未来商业环境变化有所预见，租赁合同对收取租金及标准的约定，其目的就是原告希望能从与苏宁电器公司长期稳定的合作关系中获取收益，现原告与被告签订10年期限的租赁合同仅履行二年多，并在单方解除权行使权未成就的情况下要求解除合同，严重违背了诚实信用原则，而且在合同履行的过程中原告从未向被告就租金问题提出任何异议，原告现基于租金入不敷出，商业行业变化等要求解除合同，对被告不公平；4、根据合同法第229条规定，基于民法买卖不破租赁的原理，原告不得因租赁物所有权转让而单方面要求解除合同。5、在合同履行期间原告未能尽到供水供电的义务，构成违约，也应当向被告公司承担赔偿责任。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告宁夏恒产建设发展集团有限责任公司为证明其上述主张，提供的证据有：1.房屋租赁合同一份，证实原、被告双方于2011年8月22日签订《房屋租赁合同》，存在租赁关系。被告苏宁公司、苏宁公司惠农店对该证据三性无异议。2.原、被告相互通知（函）6份（原件当庭核实后退回），证实原告就租赁物优先购买、出售、解除租赁合同发函给被告，被告回函同意优先购买、放弃购买、不同意解除租赁合同，双方多次协商未果的事实。被告苏宁公司、苏宁公司惠农店对证据三性无异议。但认为此组证据同时证明双方合作一直良好，并不存在原告在诉状中所称的被告不提供POS机销售数据、销售报表，转租面积超过2000多平方米以及租金入不敷出，原告利益受损的情况；也证明原告在单方解除合同不成立时仅仅依据被告放弃优先购买权而要求解除合同的行为已构成违约。3.石嘴山浩泰热力有限公司出具的证明一份（原件当庭核对后退回），证明被告尚欠2013-2014年度采暖费43500元，被告违反合同第43条之规定。被告苏宁公司、苏宁公司惠农店对该组证据的真实性认为有待核实，前期被告一直按时交纳费用，对于2013-2014年度这笔采暖费用待庭后予以核实。4.照片七张（拍摄于2014年7月初），证实被告将租赁物部分转租给第三方，转租面积超过2000平方米，并将消防通道堵塞，违反合同第二十六条之规定。被告苏宁公司、苏宁公司惠农店对该证据三性均有异议，认为被告转租面积未超过合同约定总面积的25%，消防通道也未堵塞。
被告石嘴山苏宁云商销售有限公司、石嘴山苏宁云商销售有限公司惠农东大街店向法庭提交的证据有：1.场地租赁合同2份（复印件），证实被告依据双方签订的租赁合同转租给石嘴山市奥澜商贸有限公司场地面积为1500平方米，转租给党平均经营的报喜鸟场地面积为70平方米，转租面积共计1570平方米，未超过合同约定的25%。原告恒产集团对合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告转租给第三方的场地面积事实上超过2000平方米。2.石嘴山市公安消防支队惠农区大队责令限期改正通知书一份，证实2014年5月9日惠农区消防大队对被告消防检查发现2处消防违法行为，即消防设施器材、消防安全标志未保持完好以及未履行消防法第16条规定的其他消防安全职责，并未发现消防通道占用、堵塞的情形。原告恒产集团对证据的真实性有异议，对证明目的有异议，认为被告在答辩时提到消防部门多次到被告公司检查，均未对租赁物的消防问题提出异议和下发整改通知，前后自相矛盾。3.关于要求贵公司停止违约行为的函1份，证实原告物业公司以被告不交物业费为由先后对被告停水、停电，严重影响了被告店面的正常经营，依照合同约定原告已构成违约。原告恒产集团对证据的真实性有异议、对证明目的有异议，认为原告公司与被告提到的物业公司是两个独立法人企业，原告公司并未对租赁物物业停水停电，而被告提到的物业公司停水、停电行为与原告公司无关。
经庭审举证、质证，本院对双方所举证据认证如下：原告所举证据1，2，二被告均无异议，本院予以采信；证据3，与本案没有关联性，本院不予采信；证据4，二被告不予认可，也不能达到原告的证明目的，本院不予采信。二被告所举证据1，原告对其真实性无异议，本院予以采信；证据2，本院对其真实性予以确认；证据3，被告未能证实物业公司与原告之间的关系，本院不予采信。
本案争议焦点：原告的诉讼请求能否得到支持？
经审理查明，2011年8月22日，原告作为甲方与石嘴山苏宁电器有限公司作为乙方（后名称变更为石嘴山苏宁云商销售有限公司）签订了房屋《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于石嘴山市惠农区东大街的恒产摩尔骄子大厦1层建筑面积约6000平方米（最终面积以测量所出具的面积确权报告为准，后最终确定租赁面积为6765.89平方米）的房屋，出租给石嘴山苏宁电器有限公司开办其名下或其在租赁物所在地开设的分支机构名下的家用电器卖场，租赁期限自2011年10月20日至2021年12月24日，自2011年12月25日起，每年的12月25日至下一年的12月24日为一个租赁年度。合同第8条约定，租赁费用采用保底加销售扣点的方式计算，自2011年12月25日至2016年12月24日的前5个租赁年度，每个租赁年度乙方按照50万元保底，含税销售总额的2.5%计算的金额，两者取高，支付给甲方作为租赁费用；自2016年12月25日至2021年12月24日的后5个租赁年度，每个租赁年度乙方按照50万元保底，含税销售总额的3%计算的金额，两者取高，支付给甲方作为租赁费用；“含税销售总额”是指乙方在租赁物开设店面的所有销售收入，包括所有租赁专柜的销售收入，不含转租的次承租人的销售收入，具体以乙方的ＰＯＳ系统的销售数据为准。双方对租赁费用的支付方式及销售数额的审计等均做了约定，并约定水电费、中央空调使用费、取暖费、闭路电视使用费及因经营产生的各项税费均由乙方承担。双方在合同中对消防、水电进行了约定，约定租赁期内的物业服务由乙方自行负责，甲方或甲方委托的物业管理公司不得以各种理由收取乙方物业费用。合同第31条约定，乙方不得将租赁物整体转租给第三方，可部分转租，但转租面积不得超过租赁物总建筑面积的25%。甲方自行承担因出租房屋而发生的相关税费，乙方自行承担租赁物开设商场涉及的各项营业税费。合同中第48条约定乙方店面经营亏损持续达三个月等经营环境发生重大变化影响了乙方商场的正常经营的，乙方在提前一个月书面通知甲方后可解除合同。合同第54条约定，因不可抗力导致合同无法履行的，任何一方均可以在书面通知对方并提供相关机关确认不可抗力证明材料后依法解除本合同。后因租赁物交付时间推迟，双方将租赁时间重新确认为10年零2个月零5天，自2011年11月20日至2022年1月24日。原告后又延长3个月的免租期，延长后的免租期为2011年11月20日至2012年6月24日，计租日为2012年6月25日。石嘴山苏宁电器有限公司承租涉案租赁物后，开设了石嘴山苏宁电器有限公司惠农东大街店进行经营。2012年8月1日，石嘴山苏宁电器有限公司将涉案租赁物内的70平方米区域转租给党平均，约定租金每年5万元，无递增；2012年8月13日，石嘴山苏宁电器有限公司将涉案租赁物内的1500平方米区域转租给石嘴山市奥澜商贸有限公司，约定租金每年20万元，从第二个租赁年度起，租金标准按3%的比例在上年租金标准的基础上逐年递增。2013年5月9日，石嘴山苏宁电器有限公司名称变更为石嘴山苏宁云商销售有限公司。2013年5月16日原告函告苏宁公司，涉案租赁物将对外销售，被告公司可优先购买，2013年6月17日苏宁公司回函，主张租赁物优先购买权。2013年9月2日原告告知苏宁公司，原告出售该租赁物，2013年9月9日苏宁公司回函放弃了优先购买的权利。2013年11月13日原告告知苏宁公司商谈解除租赁合同事宜，2013年12月3日苏宁公司回函，不同意解除租赁合同。现原告以承担的税费较大，每年的50万元租金已经收不覆支，严重显失公平，原告没有任何收益且利益严重受损，租赁现状已经完全背离了双方在签订《租赁合同》时互惠互利、公平的原则为由提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
另查明，被告苏宁公司在租赁涉案场地后，一直向原告以保底50万元的标准支付租赁费。2014年5月9日，被告苏宁电器公司惠农东大街店因消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效被石嘴山市惠农区消防大队责令限期改正。
本院认为，原告与被告苏宁公司签订了《租赁合同》，双方均应按照合同约定全面自觉履行各自的义务。本案中，双方在合同中约定租赁费按照50万元保底，含税销售总额的不同比例计算的金额，两者取高；故提供ＰＯＳ机销售数据应当是被告苏宁公司的义务，虽被告苏宁公司辩称已经向原告提供了ＰＯＳ机销售数据，但未举证证实，对此辩解意见本院不予采纳；被告苏宁公司在合同履行中未能如约提供ＰＯＳ数据，致使原告无法知晓被告公司的销售数额，只能被动接受被告苏宁公司租赁场地6765.89平方米，只按50万元的保底方式支付租金，并按照合同约定承担涉案租赁房屋而发生的相关税费，而被告公司转租1570平方米场地租金收入每年即为25万元，且在逐年递增；被告拒绝提供ＰＯＳ机销售数据的行为已属违约，不能达到双方签订合同追求的互惠互利的目的，该行为致使租赁合同的继续履行对原告已经显失公平。故对原告要求解除与被告石嘴山苏宁云商销售有限公司签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告石嘴山苏宁云商销售有限公司惠农东大街店不具有法人资格，不能独立承担民事责任，且也不是合同相对方，原告起诉系主体不适格，故对原告对苏宁公司惠农店的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
一、解除原告宁夏恒产建设发展集团有限责任公司与被告石嘴山苏宁云商销售有限公司签订的《租赁合同》；
二、驳回原告宁夏恒产建设发展集团有限责任公司要求与被告石嘴山苏宁云商销售有限公司惠农东大街店解除租赁合同的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告石嘴山苏宁云商销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
在递交上诉状后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉费，逾期则按放弃上诉处理。
审 判 长 王爱娣
代理审判员 杨春永
人民陪审员 王香云
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 罗 彬
附：《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。