宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0211民初3464号原告：薛岳龙，男，1955年1月31日出生，汉族，住宁波市镇海区招宝山街道鱼丰弄21号102室。委托诉讼代理人：石惠强，浙江雄镇律师事务所律师。被告：ＸＸ，女，1975年10月1日出生，汉族，住宁波市镇海区蟹浦镇蟹浦村蟹浦大街37号。委托诉讼代理人：马达刚，浙江甬泰律师事务所律师。第三人：宁波镇海中银富登村镇银行有限公司（统一社会信用代码：913302115839644921），住所地宁波市镇海区骆驼街道慈海北路128、130、132号。法定代表人：吴迪，该行行长。委托诉讼代理人：熊志刚，男，该行员工。原告薛岳龙与被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，依法由审判员刘天恩适用简易程序独任审判。原告于立案当日向本院提出保全申请，要求保全被告ＸＸ所有的价值478000元的财产，本院予以准许，并依法采取了保全措施。审理中，原告要求追加宁波镇海中银富登村镇银行有限公司（以下简称中富银行）为第三人，本院依法予以准许。本案于2017年11月14日、2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告薛岳龙到庭参加第一次庭审，被告ＸＸ到庭参加第二次庭审，原告薛岳龙的委托诉讼代理人石惠强、被告ＸＸ的委托诉讼代理人马达刚到庭参加两次庭审，第三人中富银行的委托诉讼代理人熊志刚到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告薛岳龙向本院提出诉讼请求：1.要求依法判令确认原、被告及宁波市镇海区招宝山新时代房产中介服务部（以下简称新时代服务部）于2017年8月31日签订的《房地产买卖中介及代办协议》有效；2.判令被告继续履行办理产权登记手续，并自2017年10月1日起按基准47.8万元（房屋价值计47.8万元）月利率3%赔偿逾期损失至实际交房之日止；3.要求本案诉讼费、保全费及担保保全费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.要求依法判令确认原告、被告及新时代服务部于2017年8月31日签订的《房地产买卖中介及代办协议》有效；2.判令原告一次性向第三人代为清偿涉案房屋贷款，贷款清偿完毕后第三人协助原告办理房屋抵押权注销登记手续；3.判令被告继续履行《房地产买卖中介及代办协议》约定的合同义务（不包括合同第十四条约定内容），在房屋抵押权注销登记后，协助原告办理房屋所有权过户登记手续；4.判令原告在支付剩余购房款（含代偿贷款）后被告立即将涉案房屋交付原告，并自2017年10月1日起按基准47.8万元月利率3%赔偿逾期损失至实际交房之日止；5.本案诉讼费、保全费及保全担保费由被告承担。事实和理由：2017年8月31日，经新时代服务部居间介绍，原、被告及新时代服务部签订《房地产买卖中介及代办协议》，约定被告将坐落于镇海区招宝山街道西长营弄10号201室的房屋（以下简称西长营弄201室房屋）以人民币47.8万元的价格出售给原告，原告于签订日支付定金1万元，于办理过户手续时支付购房款16.8万元，剩余购房款于产权证作出日付清；三方约定于2017年9月30日之前办理房产过户手续，双方还就其他事项也进行了约定。签订当日，原告依约将1万元定金交付给被告，被告出具收条一份确认已收取此笔款项。9月18日，原告又依约通过银行转账方式将16.8万元款项汇入被告银行账户。此后，原告多次要求被告履行合同义务，即配合办理产权登记手续，但在此期间被告以诸多借口拒不配合办理，新时代服务部于9月30日居间调解过户事宜，双方仍不能达成一致意见，故只能诉至法院。被告ＸＸ答辩称，首先，其对《房地产买卖中介及代办协议》效力无异议，但认为合同已解除。根据该协议，原、被告双方任意一方均享有合同的任意解除权，在被告反悔的情况下行使解除权并不违反协议，原告不能要求被告继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定，原、被告在协议中约定了解除权，具体为协议第十三条“签约后，如乙方（即原告）中途反悔，原所付购房定金不返还；如甲方（即被告）中途反悔，应在悔约日起三天内将定金双倍返还给乙方，并承担所发生的相关费用”，该约定实际就是关于解除合同的约定，赋予了原、被告双方均具有单方任意解除权，解除合同的条件就是单方反悔，同时也约定了反悔一方所应承担的相应责任，现出卖方反悔，按照协议第十三条行使任意解除权，并不违反协议的约定。根据合同法第九十六条规定，当事人一方依照约定解除条件主张解除的，自通知到达对方时合同解除。本案中，在被告向原告表示反悔不愿意出卖房屋时，协议实际已经解除。所以在这种情况下，被告行使合同任意解除权，并且通知了原告（在被告拒不履行过户手续的时候即通知了原告），合同已经解除，原告没有理由要求被告继续履行合同，协助办理房屋过户手续。其次，原告要求支付赔偿金的诉请，缺乏事实和法律依据，协议第八条约定的是结清全部房款后逾期交房的违约金，目前原告没有全额结清房款，交房的条件并未成就，被告解除了合同，故原告不能按照第八条规定要求被告承担该项损失，且到目前为止，加上定金本案原告只支付了17万多元的房款，但原告却要求以47.8万元为基数计算赔偿金，该标准显然过高，原告该项诉请不应支持。再次，即使被告败诉，也只需承担诉讼费，原告要求被告承担担保保全费缺乏法律依据。综上，被告认为协议有效，应当驳回原告其他诉讼请求。第三人中富银行答辩称，被告将涉案房屋抵押贷款给该行，贷款金额是216?000元，贷款期限自2014年9月9日起至2024年9月9日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提供了以下证据：1.房地产买卖中介及代办协议一份；2.收条两份；3.银行账户交易明细一份；4.中介证明一份；5.担保费发票一份；6.地名办证明一份；7.镇海区不动产登记情况证明、征地房屋货币补偿协议、房屋征收补偿安置结算单、房屋腾空验收单、房屋买卖中介合同一份、账户交易明细一组。对原告提供的证据1至6，被告对其真实性无异议，第三人放弃对其进行质证的权利，故本院对原告提供的证据1至6的真实性予以确认并在卷佐证，对原告提供的证据7，被告对不动产登记情况说明的真实性无异议，对房屋买卖中介合同的真实性有异议，对其他证据的关联性有异议，第三人对上述证据均无异议，本院认为，上述证据与本案无关联性，对此不予认定。经审理，本院查明事实如下：原告薛岳龙（作为乙方）与被告ＸＸ（作为甲方）、案外人新时代服务部于2017年8月31日签订房地产买卖中介及代办协议一份，约定被告将其名下西长营弄201室房屋（含车棚）出卖给原告，房屋建筑面积71.08平方米，并含附着室内固定装潢及机顶盒1只、壁挂式空调2台、热水器1台、双人床连带席梦思两张，原、被告双方约定上述房地产（包括车棚、附着物等等）价格为甲方净得肆拾柒万捌仟元整（￥478000元），并约定签约日乙方先支付甲方购房定金壹万元（在后续的合同履行中定金自动转为购房款），余款肆拾陆万捌仟元按以下方式支付：甲乙双方到行政服务中心办理过户手续时由乙方支付甲方房款壹拾陆万捌仟元，乙方支付的壹拾陆万捌仟元整由甲方提付用于偿还银行贷款，余款叁拾万元整等不动产证做出日付清，结清全额房款同时交房，甲方将房屋钥匙移交给乙方，同时双方结清水电、闭路电视费、燃气费等各项费用，如甲方不能按期交房，每逾期一天，应支付乙方总房价千分之一的补偿金，逾期十五天以上视为甲方违约，承担违约责任。三方约定于2017年9月30日之前办理房产交易过户手续，在去房管部门办理过户手续同时，乙方支付丙方中介费5?000元，签约后甲方应将出售该房地产所需的证明材料移交给丙方，以后由丙方代为纳税、纳费、取证，买卖过户过程中产生的税金费用均由乙方支付，凭单结算。合同第十三条约定：“违约责任：签约后，如乙方中途反悔，原所付购房定金不返还；如甲方中途反悔，应在悔约日起三天内将定金双倍返还给乙方，并承担所发生的相关费用”。合同签订同日，原告向被告支付定金1万元。2017年9月18日，原告通过银行汇款方式向被告支付购房款168?000元，被告对此出具收条。现原、被告双方就是否应继续履行合同产生纠纷，故诉至法院。另查明：位于宁波市镇海区招宝山街道费家河头弄88号201室房屋登记在ＸＸ名下，该房屋权证号为：20140227**，土地权证号为：甬国用2014第0613320号，房屋建筑面积为71.08平方米，ＸＸ于2014年9月向第三人中富银行贷款，并将该房屋抵押给该行，现该抵押贷款尚未还清。再查明：宁波市镇海区招宝山街道西长营弄10号与招宝山街道费家河头弄88号系同一地址。本院认为：原告薛岳龙、被告ＸＸ与案外人新时代服务部签订的房地产买卖中介及代办协议系三方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应依约履行。本案争议焦点为被告能否依据合同第十三条行使解除权，对此本院认为，合同第十三条系针对一方不履行合同义务时，合同相对方可选择适用定金罚则来要求其承担违约责任，并没有明确载明合同一方有权以抛弃定金或双倍返还定金为代价解除合同，故该款中的定金不宜认定为解约定金，被告以此抗辩享有任意解除权，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告按约向被告支付首笔购房款后，被告未按约还清贷款、协助原告办理过户手续，被告行为已构成违约，原告要求被告继续履行（包括协助办理过户手续、交付房屋及合同约定的附属物）的诉请，于法有据，本院予以支持。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，第三人中富银行对讼争房屋享有抵押权，原告自愿代为清偿抵押债务，于法有据，本院予以支持，原告代为清偿全部债务后，作为抵押权人的第三人理应协助办理抵押权注销登记，原告要求被告在抵押权注销登记后协助办理过户手续，并无不当，本院予以支持。根据合同约定，房屋不动产权证作出之日，原告需向被告付清余款，被告需同时向原告交付房屋，故对原告要求被告在其付清房款的同时交付房屋的诉请，本院予以支持。被告行为明显构成违约，原告要求被告赔偿违约造成的损失，于法有据，本院予以支持，但金额以本院核算为准。原告诉请被告赔偿其向担保公司支付的担保费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告薛岳龙与被告ＸＸ于2017年8月31日签订的《房地产买卖中介及代办协议》有效；二、原告薛岳龙于本判决生效之日起十五日内向第三人宁波镇海中银富登村镇银行有限公司清偿宁波市镇海区招宝山街道费家河头弄88号201室房屋的贷款，贷款清偿完毕后三十日内第三人协助原告办理房屋抵押权注销登记手续；三、原告薛岳龙与被告ＸＸ于2017年8月31日签订的《房地产买卖中介及代办协议》继续履行，在上述房屋抵押权注销登记完成后十日内，被告协助原告办理上述房屋（房屋权证号为：20140227**，土地权证号为：甬国用2014第0613320号）过户登记手续，相关过户税费由原告承担；上述房屋不动产权证可领取之日，原告薛岳龙向被告ＸＸ付清剩余房款（叁拾万元减去上述第二款中已代偿的贷款金额），同时被告ＸＸ将上述房屋（包括车棚及附着室内固定装潢、机顶盒一只、壁挂式空调两台、热水器一台、双人床连带席梦思两张）交付给原告；四、被告ＸＸ赔偿原告薛岳龙自2017年10月1日起至协助原告办理过户手续之日止以178?000元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%计算的违约损失，于房屋抵押权注销登记完成后十日内履行完毕；五、驳回原告薛岳龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8?470元，减半收取4?235元，由被告ＸＸ负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，保全申请费2?910元，由被告ＸＸ于本判决生效之日起七日内向原告薛岳龙支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员 刘天恩二〇一八年一月十五日法官助理 张晓圆代书记员 孙玉蓉