浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终440号
上诉人(原审被告):温州跃铧工贸有限公司，住所地：浙江省苍南县龙港镇世纪大道新雅工业园23号。组织机构代码：68558500-4。
法定代表人：黄增初。
上诉人（原审被告）：黄增初，男，1975年8月1日出生，汉族，住浙江省苍南县。
上列二上诉人委托代理人：周秋孟，浙江玉山律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄光渺，男，1951年5月3日出生，汉族，住浙江省苍南县。
被上诉人（原审原告）：温州银行股份有限公司城西支行，住所地：浙江省温州市鹿城区鹿城路322号乔讯大楼。组织机构代码：74347149-5。
负责人：陈斯丹，该支行行长。
委托代理人：季肖菡、林静，系该银行职员。
原审被告：温州巨人印刷有限公司，住所地：浙江省苍南县龙港镇世纪大道新雅工业园31号。组织机构代码：25470810-5。
法定代表人：金思城。
上诉人温州跃铧工贸有限公司（以下简称跃铧公司）、黄增初、黄光渺为与被上诉人温州银行股份有限公司城西支行（以下简称温州银行城西支行）、原审被告温州巨人印刷有限公司（以下简称巨人公司）因金融借款合同纠纷一案，不服鹿城区人民法院（2015）温鹿商初字第1910号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年11月9日，巨人公司与温州银行城西支行签订温银756002012年高保字00184号《最高额保证合同》，约定由巨人公司为跃铧公司与温州银行城西支行在2012年11月9日至2014年11月9日期间内签署的所有主合同项下各笔债权提供最高额连带保证，担保的最高债权余额为1200万元。
2013年11月19日，黄增初、黄光渺作为保证人，分别与温州银行城西支行签订《最高额保证合同》，合同编号分别为温银756002013年高保字00134号、温银756002013年高保字00135号。上述二份合同均约定保证人为跃铧公司与温州银行城西支行在2013年11月19日至2015年11月19日期间内签署的所有主合同项下各笔债权提供最高额连带保证，担保的最高债权余额为2600万元。
2013年11月25日，跃铧公司与温州银行城西支行签订温银756002013年高抵字00141号《最高额抵押合同》，承诺以其名下坐落于浙江省苍南县新雅纸塑包装中心27幢的房地产[房屋所有权证号：温房权证苍南县字第××号，土地使用证号：苍国用（2013）第02-4098号]为抵押物,为其与温州银行城西支行在2013年11月25日至2014年11月14日期间内签署的所有主合同项下各笔债权提供抵押担保，担保的最高债权余额为2385万元。2013年11月25日，双方就上述抵押物在苍南县住房和城乡规划建设局办理了房屋抵押登记手续。
上述三份《最高额保证合同》均约定：合同担保的债权既有物（不论是本人还是第三人提供）的担保又有人的担保的情况下，债权人可以就要求保证人或者抵押人优先承担担保责任进行选择。上述《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》均约定：合同的担保范围均包括借款合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、逾期罚息、复利、索偿费用以及债权人实现债权的诉讼费用、律师费用、通知费用、催告费用和其他相关费用等。
2014年11月5日，跃铧公司与温州银行城西支行签订756002014企贷字00097号《非自然人借款合同》。合同约定：跃铧公司向温州银行城西支行借款500万元，借款期限自2014年11月5日至2015年11月5日；借款利率适用固定利率，为月利率6.75‰；贷款到期一次性归还贷款本金，贷款按日计息，利息按季结息，每季末月的20日向贷款人支付利息，贷款到期时利随本清；借款人未按时足额偿还贷款本金的，逾期贷款的罚息利率为合同载明的贷款利率水平上加收50%，借款人未按期支付的利息，按逾期贷款的罚息利率计收复利；发生违约事件或根据担保合同的约定，贷款人提前行使担保权利时，贷款人有权单方面宣布本合同提前到期，要求借款人偿还所有贷款本金及利息。2014年11月7日，温州银行城西支行依约发放借款500万元，用于偿还温州银行城西支行与跃铧公司于2013年11月26日签订的756002013企贷字00103号《非自然人借款合同》项下跃铧公司所欠借款500万元。
另查明，案外人朱诗敬向温州银行城西支行提供四笔合计为730万元的存款，为跃桦公司与温州银行城西支行在约定期间发生的债务提供质押担保。上述存款本息在偿付跃烨公司欠温州银行城西支行的其他债务后，在2014年12月19日产生质押存款余额47939．32元、在2014年12月23日产生质押存款余额为93449.74元、在2014年12月24日产生质押存款余额30173.49元，合计171562.55元。因本案借款发生于上述四笔质押存款的担保期间，故温州银行城西支行于2015年8月18日，将上述171562.55元中的1562.55元用于支付复利，将其余17万元用于偿还本金。据此计算，截止2015年12月20日，跃桦公司尚欠温州银行城西支行借款本金483万元、利息（期内利息）405353.25元、逾期利息73355.63元、复利（期内利息的复利）24085.54元，合计5332794.42元。除上述171562.55元扣款外，跃桦公司未偿付本息。
若按上述质押存款结算当日即扣划存款余额偿付本息的方式计算（即于2014年12月19日、2014年12月23日、2014年12月24日分别将质押存款余额47939.32元、93449.74元、30173.49元直接扣划用于偿付本息，先付欠息后还本金），截止2015年12月20日，跃铧公司尚欠借款本金4881292.79元、利息（期内利息）347059.92元、遗期利息（罚息）74134.63元、复利（期内利息的复利）18877.64元，合计5321364.98元。
再查，浙江省人民政府于2012年7月17日所印发的浙政发（2012）61号文件规定：“要求各市、县（市）政府应当于2012年12月底前在建设（房管）、国土资源行政主管部门中确定一个部门为本行政区域内办理房地产抵押登记的部门”。
温州银行城西支行于2015年4月7日以金融借款合同纠纷为由，向原审法院起诉，请求判令跃铧公司归还借款本金483万元及利息、逾期利息、复利；巨人公司、黄增初、黄光渺对上述债务承担保证责任，并确认温州银行城西支行对涉案房地产享有抵押权。
原审判决认为，涉案的《非自然人借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。温州银行城西支行依约向跃铧公司发放借款后，跃铧公司未依约偿付借款本息，显属违约。
跃铧公司辩称17万元质押存款应当先还利息再还本金，在温州银行城西支行起诉时足以支付本案利息，故温州银行城西支行无权宣布借款提前到期，也无权提起诉讼。本案借款期限于2015年11月5日届满，跃铧公司至今未偿付借款本息是既成事实，且温州银行城西支行自借款期限届满后才开始按逾期罚息利率计收罚息，故无论温州银行城西支行是否宣布借款提前到期，无论温州银行城西支行在借款到期前还是到期后再起诉，均不影响温州银行城西支行现要求跃铧公司偿付借款本息，故对跃铧公司的上述异议不予采纳。与2015年8月18日才扣划质押存款171562.55元偿付本息的方式相比，在质押存款结算当日即扣划余额偿付本息的方式有利于减轻跃烨公司的债务负担，故按后一种扣款方式来确定借款本息。
跃铧公司、黄增初辩称抵押物苍南县新雅纸塑包装中心27幢的土地证实为27幢和23幢共同共有的土地证，不可分割抵押，温州银行城西支行未就上述27幢和23幢共有的土地办理抵押登记，导致《最高额抵押合同》有效而未生效。依照我国合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。温州银行城西支行与跃铧公司并未就涉案《最高额抵押合同》的效力约定附条件或附期限，也不存在其他导致该合同未生效的情形，故跃铧公司关于抵押合同未生效的意见不成立。依照我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在本案中，没有证据证明房产管理部门对23幢建筑物进行权利登记，涉案27幢的土地使用证及其所附的平面图亦均未记载该宗土地上涉及23幢建筑物，故跃铧公司、黄增初关于涉案土地证为27幢和23幢共有的辩称意见没有依据。涉案《最高额抵押合同》约定以跃铧公司名下坐落于苍南县新雅纸塑包装中心27幢的房地产为抵押物，为跃铧公司与温州银行城西支行在2013年11月25日至2014年11月14日期间内签署的所有主合同项下各笔债权提供最高债权余额为2385万元的抵押担保，且双方就上述抵押物在苍南县住房和城乡规划建设局办理了房屋抵押登记手续，涉案抵押物的抵押权已依法设立；根据行政部门的文件规定，无需再向土地管理部门进行重复登记，故对跃铧公司关于温州银行城西支行未就上述27幢和23幢共有土地办理抵押登记的意见不予支持。综上，温州银行城西支行有权对涉案的苍南县新雅纸塑包装中心27幢的房地产优先受偿，但其对包括本案债务在内的温银756002013年高抵字00141号《最高额抵押合同》项下所有主债务优先受偿的总额以最高抵押担保金额2385万元为限。
跃铧公司、黄增初辩称温州银行城西支行自动放弃部分抵押物即27幢土地的优先受偿权，应减轻保证人的担保责任；巨人公司辩称温州银行城西支行在未告知巨人公司的情况下对抵押物的土地注销登记，属于自行放弃对抵押物的优先受偿权，巨人公司因此在1800万元范围内免除担保责任。跃铧公司、黄增初、巨人公司均未能举证证明温州银行城西支行注销土地抵押登记，上述要求减轻或免除担保责任的意见没有事实和法律依据，故不予采纳。
巨人公司、黄增初、黄光渺作为保证人，分别与温州银行城西支行签订最高额保证合同，承诺为温州银行城西支行与跃铧公司在约定期间内签订的所有主合同项下债权提供最高额连带保证，本案借款属于上述约定期间内，故巨人公司、黄增初、黄光渺依法应对本案债务承担连带偿还责任，但其对包括本案债务在内的各自所签订的《温州银行最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以每份保证合同所约定的最高保证金额为限。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十四条、第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告温州跃烨工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告温州银行股份有限公司城西支行偿付借款本金4881292.79元及利息347059.92元、逾期利息、复利（截止2015年12月20日的逾期利息、复利分别为74134.63元、18877.64元，之后的逾期利息、复利分别以4881292.79元、347059.92元为基数，各按月利率10.125％。计算至本判决确定的履行之日止）；二、若被告温州跃铧工贸有限公司未按期履行上述第一项条款中的债务，则原告温州银行股份有限公司城西支行有权以拍卖或者变卖被告温州跃铧工贸有限公司名下坐落于浙江省苍南县新雅纸塑包装中心27幢的房屋及土地使用权[房屋所有权证号：温房权证苍南县字第××号，土地使用证号：苍国用（2013）第02-4098号]所得价款优先受偿，但原告对包括上述债务在内的温银756002013年高抵字00141号《最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额以2385万元为限；三、被告温州巨人印刷有限公司对上述第一项条款中的债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的温银756002012年高保字00184号《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以1200万元为限；四、被告黄增初对上述第一项条款中的债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的温银756002013年高保字00134号《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以2600万元为限；五、被告黄光渺对上述第一项条款中的债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的温银756002013年高保字00135号《最高额保证合同》项下所有主债务均承担连带偿还责任的总额以2600万元为限。六、驳回原告温州银行股份有限公司城西支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49130元，公告费210元，合计49340元，由原告温州银行股份有限公司城西支行负担80元，由被告温州跃铧工贸有限公司、温州巨人印刷有限公司、黄增初、黄光渺共同负担49260元。
宣判后，跃华公司、黄增初不服，向本院提出上诉称：一、本案的下列事实不清。对于涉案土地上明确有第23幢建筑物的存在，27幢厂房的土地证明确包含23幢厂房所使用的土地，原审没有给予查明。导致事实不清。跃铧公司、黄增初提供了规划涉及图纸、工商营业执照、现场照片，充分证明了涉案的土地上有23幢厂房的存在。原审认为没有事实证据，且23幢厂房事实存在，以后法院将无法执行。二、原审适用法律明显错误。（一）对于不动产抵押合同生效的法律适用错误。原审适用《合同法》认定《最高额抵押合同》的生效条件是错误的。应当适用物权法和担保法的规定。导致认定《最高额抵押合同》的生效条件是自签订之日生效。而不是认定是自抵押物登记之日生效。（二）对23幢厂房的己经经过规划设计，属于合法建筑物，不动产的产权已经实际产生。（三）对保证人的保证责任适用法律错误。三、原审判决错误。原审对存在23幢建筑物的事实没有认定，导致判决错误。并且对于今后的执行也带来不方便，导致法院无法实际，并造成案外人无休止的诉讼。综上，原审判决有误，请求二审撤销原判，依法处理。
被上诉人温州银行城西支行辩称：一、本案抵押物上并不存在合法登记的23幢房产。首先，涉案抵押物的房屋所有权证和土地使用权证所附图纸可以证明，涉案土地之上仅有27幢房产，不存在所谓的23幢房产。其次，跃铧公司、黄增初提交的“规划图纸、工商营业执照、现场照片”等证据并末证明涉案抵押物上存在合法的23幢建筑物。二、原审适用法律正确。首先，跃铧公司与温州银行城西支行并未就最高额抵押合同的效力约定附条件或附期限，也不存在其他导致该合同未生效的情形，原审对最高额抵押合同效力的认定并无不当。其次，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案跃铧公司没有证据证明房产管理部门对23幢建筑物进行权利登记，涉案27幢的上地使用权及其所附的平面图亦均未记载该宗土地上涉及23幢建筑物。原审认定涉案土地证为27幢和23幢共有的意见没有依据，具有事实和法律依据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审驳回上诉，维持原判。
原审被告巨人公司没有发表诉讼意见。
本院经审查当事人提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案跃华公司与温州银行城西支行在最高额抵押合同中将坐落于苍南县新雅纸塑包装中心27幢的涉案房产和涉案土地使用权视为统一的统体，约定在其上一并设定抵押权。双方在合同签订后，在房管部门为抵押物办理了抵押登记。尽管房管部门颁发的他项权证将抵押权表述为房屋他项权，但根据行政部门的文件规定，对于房地一并抵押的情形，在办理房产抵押登记后，土地使用权抵押视为一并登记，无需再向土地管理部门进行重复登记，并且，本案他项权证确认的债权数额为2385万元，也是依据涉案房产与土地使用权评估价值总额确定的，故应当认定本案他项权证并非独单针对涉案房产进行抵押登记，而是对涉案房产与土地使用权所组成的房地产进行一并登记。因此，原审认定银行对涉案房产与涉案土地使用权均享有抵押权，依据充分，故予以确认。跃铧公司、黄增初以温州银行城西支行并未对涉案土地使用权进行抵押登记为由，主张温州银行城西支行对涉案土地使用权不享有整体的抵押权，并存在放弃部分抵押权黄增初应当减免部分保证责任的观点，缺乏依据，故不予确认。跃铧公司所称的第23幢建筑物无合法的权利登记，即使今后取得产权登记，温州银行城西支行也可以按照《中华人民共和国物权法》第二百条的规定行使抵押权，不存在跃铧公司所称的执行程序障碍的情形。黄光渺上诉后，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法应当按其自动撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费113143元，由上诉人温州跃铧工贸有限公司、黄增初、黄光渺负担56571.5元，上诉人温州跃铧工贸有限公司、黄增初负担56571.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘林华
审 判 员 罗奇豪
审 判 员 郑建文
二〇一七年三月十七日
代书记员 郑婷婷