安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民二终字第00012号
上诉人（原审被告）：谢某甲，女，1970年4月13日出生，汉族，农民，住安徽省濉溪县，系谢乙妹妹。
委托代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨甲，男，1982年6月10日出生，汉族，农民，住安徽省濉溪县。
委托代理人：赵标，濉溪县百善镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：谢乙（曾用名谢祖英），女，1962年3月8日出生，汉族，农民，住安徽省濉溪县，系杨甲母亲。
上诉人谢某甲因与被上诉人杨甲、谢乙确认合同无效纠纷一案，不服安徽省濉溪县人民法院于2013年10月15日作出的（2013）濉民二初字第00263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人谢某甲及其委托代理人杨超，被上诉人谢乙，被上诉人杨甲的委托代理人赵标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨甲一审诉称：谢乙系其母亲，1991年3月谢乙与其父亲杨某乙通过濉溪县人民法院调解离婚，当时双方约定在杨甲父亲服刑期间杨甲由谢乙抚养，待出狱后交由杨某乙抚养；同时约定位于百善镇百善村的夫妻共同财产房屋三间归杨甲所有。濉溪县人民法院以（91）濉法民一字第23号民事调解书确认上述调解内容。后杨甲一直随谢乙生活至2006年，直至其结婚才到四铺居住。现上述三间房屋依然存在，2011年2月19日谢乙在未征得杨甲同意的情况下，擅自将上述房产以10000元价格转让给其妹谢某甲，并签订协议书。2013年8月杨甲得知此事后，多次与谢乙、谢某甲协商未果，请求依法确认谢乙、谢某甲于2011年2月19日签订的房屋买卖协议无效；诉讼费用由谢乙、谢某甲负担。
谢乙一审未予答辩。
谢某甲一审辩称：1、从事实上看，该房屋3间杨甲不具有所有权，只是居住权；杨甲在百善居住到2006年不属实，不是居住在争议房屋，是谢乙、谢某甲的母亲在里面居住；杨甲不是百善集体组织成员，该村在调整土地时该房占用宅基地早已分配给谢某甲。2、杨甲不具有合法的主体资格。如果杨甲能证明其对本案房屋享有所有权，谢某甲应是该房屋的善意取得人。3、杨甲称谢某甲在接到诉状后扒掉房屋不是事实。
一审法院经审理查明：杨甲与谢乙系母子关系。1991年2月23日，谢乙提起诉讼，要求与杨甲之父杨某乙离婚。1991年3月3日，经濉溪县人民法院主持调解，双方当事人达成如下调解协议：双方同意离婚；杨甲由杨某乙抚养，在杨某乙服刑期间由谢乙抚养，杨某乙获释后交由杨某乙抚养；谢乙与杨某乙婚后在谢乙娘家盖的三间砖瓦结构堂屋属杨甲所有，准住不准扒。杨甲在百善镇百善村中九村民组生活至2006年，后因结婚搬至濉溪县四铺乡五铺村四队居住至今。2011年2月19日，谢乙在未征得杨甲同意的情况下，擅自将上述房产以10000元价格转让给其妹谢某甲，并签订协议书。2013年8月，杨甲得知此事，多次与谢乙、谢某甲协商未果，遂诉至法院。
一审法院认为：濉溪县人民法院（91）濉法民一字第23号民事调解书确认三间堂屋属杨甲所有，谢乙本人明确知晓，买受人谢某甲系谢乙之妹，对房屋的权属应当知晓。因此，谢某甲不是本案的善意第三人。谢乙处分了杨甲的房屋，并未告知杨甲，至今未得到杨甲的追认。综上所述，在杨甲早已成人，能够以自己意志处分自己财产的情形下，杨甲之母未经财产所有人认可，擅自处分他人财产的行为，当属无效。故谢乙与谢某甲达成的买卖杨甲三间房屋的协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第一百三十二条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，判决如下：被告谢乙、谢某甲于2011年2月19日签订的位于百善镇百善村中九村民组房屋买卖协议无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告谢乙、谢某甲负担。
谢某甲不服一审判决向本院提起上诉称：一、杨甲对涉案房产不具备合法的权利，其无权提起民事诉讼，一审法院认定涉案房产属杨甲所有，明显错误；二、杨甲与谢乙系母子关系，其对谢乙与谢某甲姐妹之间的房产买卖行为，应是明知并认可的。即使杨甲否认，根据合同法关于表见代理的规定，亦应推定其应当知道。现杨甲予以反悔，侵犯了无过错人谢某甲的合法权益。综上，一审法院认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判。
杨甲庭审时辩称：涉案房屋系谢乙与其前夫杨某乙于1986年7月所建，属谢乙与杨某乙夫妻共同财产。1991年3月谢乙与杨某乙协议离婚，双方约定房产归杨甲。谢某甲与谢乙买卖涉案房产的行为杨甲并不知道，谢某甲与谢乙之间的买卖协议应属无效协议。上诉人上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
谢乙答辩意见同杨甲。
双方当事人均坚持一审的举证、质证意见。本院认证意见与一审一致。
二审期间谢某甲向本院提交新的证据如下：1、对吴兰英、谢祖龙的调查笔录各一份，拟证明卖房时杨甲知道。2、照片两张，拟证明涉案房屋已经拆除，本案确认之诉已无意义。
经过庭审举证、质证，杨甲对谢某甲二审所举证据发表如下质证意见：证据1两份调查笔录不属于新证据，且两证人均未出庭，证言内容部分不属实，杨甲庭前曾询问证人谢祖龙，谢祖龙称其没有说过卖房时给杨甲打过电话且谢祖龙与本案有直接的利害关系；对证据2的真实性无异议，涉案房屋确实已被拆除，但房屋是在杨甲起诉后拆除的，有杨甲向派出所的报案记录。
谢乙质证意见同杨甲。
本院结合双方当事人举证、质证意见，对谢某甲所举证据，分析认证如下：谢某甲提供的两份调查笔录，杨甲、谢乙均有异议且笔录中接受调查的两证人均未出庭，不能证明杨甲知道谢乙将房屋卖与谢某甲，对该证据本院不予采信。谢某甲提供的照片，虽客观、真实，杨甲对涉案房屋已被拆除亦认可，但该证据与本案确认合同效力之诉没有关联性，对该证据本院亦不予认定。
二审经审理查明事实与一审一致。
另查，涉案房屋现已被谢某甲拆除。
本院认为：本案的争议焦点主要有两点，1、杨甲对涉案房产是否享有所有权；2、谢某甲与谢乙之间的房屋买卖协议是否有效。谢某甲上诉称，杨甲对涉案房产不具备合法的权利，一审法院认定涉案房产属杨甲所有错误。经查，杨甲与谢乙系母子关系。谢乙与其前夫杨某乙（杨甲之父）于1991年3月3日经濉溪县人民法院调解离婚，濉溪县人民法院作出（91）濉法民一字第23号民事调解书已将涉案房屋确认属杨甲所有，应当认定杨甲对涉案房屋享有所有权。谢某甲该上诉理由不能成立，本院不予支持。谢某甲上诉认为，杨甲与谢乙系母子关系，杨甲对谢某甲与谢乙之间的买卖行为是明知的。因谢乙表示卖房未征得杨甲同意，杨甲亦不认可其对谢乙卖房事实知晓，谢某甲亦不能提供充分证据证明杨甲知晓卖房事实，故对谢某甲该上诉理由，本院不予支持。谢某甲认为即使杨甲否认知晓其母卖房事实，根据合同法中关于表见代理制度的规定，应推定杨甲应当知道买卖房屋事实。表见代理制度是关于特定情况下无权代理的代理行为有效的规定。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从上述法律规定看，适用表见代理制度有两个条件：一是相对人有正当理由相信行为人有代理权；二是相对人要没有过失，是完全善意的。”而本案谢乙是以自己的名义与谢某甲签订房屋买卖合同，并不是以杨甲的名义卖房，其与杨甲之间不存在代理行为，故本案不符合表见代理制度的适用条件。谢某甲该项上诉主张，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，谢乙作为涉案房产的无处分权人未征得产权人杨甲的同意，擅自将房屋卖与谢某甲，事后亦未取得杨甲的追认，其与谢某甲之间买卖房屋的行为，只有在认定谢某甲为善意取得的情况下，谢某甲才能取得该房屋的所有权。谢某甲二审庭审中称买房前已电话征求杨甲意见，应当推定谢某甲知道涉案房屋的产权人为杨甲，在谢某甲不能提供充足的证据证明杨甲知道买卖房屋事实的情况下，谢某甲受让该房屋的行为不能视为善意。上诉人谢某甲的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行；二审案件受理费80元，由上诉人谢某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 艳
审判员 闵松龄
审判员 张春茹
二〇一四年二月十三日
书记员 赵 娟
附引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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