广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法古民一初字第829号原告：陈剑锋，男，1979年5月出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：郑业企，广东大洲律师事务所律师。被告：陈志廷，男，1955年5月出生，汉族，香港居民，委托诉讼代理人：袁国辉、黄培秋，广东中古律师事务所律师、律师助理。原告陈剑锋进与被告陈志廷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈剑锋及其委托诉讼代理人郑业企、被告陈志廷的委托诉讼代理人袁国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈剑锋诉称：原告与被告于2014年7月1日签订《商铺租赁合同》，约定：被告将其所有的位于中山市横栏镇四沙乐丰六路与益辉四路交界之陈志廷、何金梅的综合楼一楼商铺G14、G15、G16、G17，面积540.5平方米，出租给原告使用，租赁期限从2014年7月1日至2022年6月30日；第一年租金为222000元（即每月租金18500元），此后每两年上浮6%，装修免租期为2014年7月1日至同年9月30日，租金交付方式为每季度到期前5天缴纳下季度租金；原告需缴纳三个月租金共55000元作为定金；租赁商铺电费每度按国家标准加收0.2元缴付被告，由被告缴付给电费收取部门；甲方（被告）在合同期中如不租或单方面终止合同，应提前一个月通知乙方（原告），并赔偿双倍定金给乙方及相关装修费用。合同还对双方的其他权利义务作了约定。自《商铺租赁合同》签订后，原告即投入约50万元对商铺进行装修运营，并依约履行交租付费等合同义务。2015年5月10日，被告在未告知原告的情况下，突然对原告租赁的铺位停水停电，并指使他人锁住原告的商铺大门，不让原告经营。原告随即联系被告，但被告却不予理睬。被告以其行为表明其已单方终止解除了原被告之间签订的《商铺租赁合同》，构成重大违约。请求判令：1.确认原被告签订的《商铺租赁合同》已由被告于2015年5月10日单方违约解除；2.被告立即向原告支付双倍定金110000元；3.被告立即向原告返还多收取电费5000元；4.被告立即向原告支付装修费损失约50万元。原告提交如下证据：1.《商铺租赁合同》1份，证明原被告存在涉案租赁合同关系及约定双方的权利义务；2.租金及定金收据各1份，证明原告依约向被告缴纳三个月押金55500元及三个月租金55500元；3.《广东建设工程施工合同》，证明原、被告存在建设工程合同关系，约定了双方的权利义务；4.陈剑锋的起诉状、中山市第二人民法院诉讼收费票据、丁有财出具的证明、工程施工现场照片、工程对账结算单，证明原告为被告的厂房工程（证据3的合同）做前期挖树、移树、平整土地等工作，被告拖欠原告81418元工程款，故原告不存在违约欠被告租金的情形；5.微信照片，证明被告从2015年2月起故意躲避原告，意图造成原告违约的假象；6.公告，证明被告于2015年5月10日在涉案的商铺张贴公告；7.电费收据4份，证明被告多收了原告的电费共5000元（平均每度电多收了0.6元）；8.工程结算报告及工程结算清单，证明原告为被告完成工程10304092.57元，原告已收到工程款4087943.43元，被告尚欠工程款600多万元。被告陈志廷辩称，一、原告从2015年2月6日起一直都存在拖欠租金、水电费的情况，已构成违约，根据双方签订的《商铺租赁合同》第十四条约定，原告超过20天未缴纳租金构成违约，被告即可以解除合同。因此，本案合同解除时间应当是2015年2月26日。合同已经解除，但被告未搬走；二、原告存在违约情形，应按《商铺租赁合同》第十四条约定，应当没收定金，而不是双倍返还定金；三、原告无证据证明被告多收电费，事实上原告从2015年2月起就欠缴被告的水电费；四、因为原告违约导致合同的解除，过错责任在原告，根据双方签订的《商铺租赁合同》第十七条、十八条约定，如原告违约中途解除合同，被告可以没收原告的物品及装修，所以被告不应赔偿原告装修损失。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提交如下证据：1.《商铺租赁合同》，证明原告承租被告商铺的事实；2.《房屋租赁补充协议》，证明原告拖欠水电费及租金，双方就拖欠款项达成过解决的方案，但最后原告也没有按照协议约定支付款项，构成违约；3.相关通知资料，证明原告一直拖欠水电费及租金，经被告多次书面追讨仍未支付；4.《房屋租赁终止合同》，证明另一租户杨志宏租赁合同终止时，以其部分的押金抵减原告欠的租金和水电费37747元；5.《图片》，证明法院查封原告租赁的商铺，原告一直未将商铺移交给被告，原告不能继续经营的原因是其自身产生诉讼被法院查封商铺，与被告无关；6.陈志廷、何进梅土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证，证明涉案的出租房产具备合法的手续；7.中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第815号民事判决书，证明陈剑锋起诉陈志廷请求支付工程款81418元，法院判决驳回其诉讼请求；8.中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第932号民事判决书，证明锦泰公司起诉陈志廷请求撤销双方的工程结算协议书，法院判决驳回其诉讼请求。经审理查明:上述租赁房屋登记的产权人为陈志廷、何金梅。2014年7月1日，陈剑锋（乙方、承租人）与陈志廷（甲方、出租人）签订《商铺租赁合同》，合同载明：甲方现将位于中山市横栏镇四沙乐丰六路与益辉四路交界之陈志廷及何金梅综合楼一楼G14、G15、G16、G17，面积540.5平方米的商铺租给乙方使用，按实际现场所见为准。租期8年，从2014年7月1日至2022年6月30日；装修免租期为2014年7月1日至2014年9月30日；第一年租金222000元，即每月租金18500元，此后每两年上浮6%；乙方需缴纳三个月定金55000元，合同期满后，甲方无息退还乙方；在租赁期间，水费、电费、电视费、网络费、卫生费等由乙方每月5号前缴清，注：电费每度按国家标准加收0.2元，冷水费（含污水处理）每度按国家收费加0.3元；在每季度到期前5天缴纳下季租金，每季交租后使用，如逾期不交，甲方得收每天滞纳金3%，若逾期超过20天未交，视为乙方违约放弃，甲方有权停电及终止合同、没收定金并收回房屋，不作赔偿（交租以收现金为实，不收支票，同时要提交上一季度已缴交的租赁营业税副本给甲方存档）；如乙方弃租或不按时履行合约时，甲方有权没收乙方所交定金，并终止合同；甲方在合同期中如不租或单方面终止合同，应提前一个月通知乙方，并赔偿双倍定金给乙方及相关装修费用；乙方如违约或中途终止合同，应缴清所欠工人工资、水、电、房租等费用，否则甲方不退回定金，没收店内物品，收回房屋，不作赔偿。合同还对甲乙双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，陈志廷将上述租赁房屋交付陈剑锋使用，陈剑锋于2014年7月17日向陈志廷支付111000元，陈志廷出具3个月租金55500元收据1张及3个月押金55500元1张给陈剑锋。2015年1月17日，陈志廷（甲方）与朱燕燕（乙方）签订了一份《房屋租赁补充协议》，载明：双方在友好关系下达成以下协议（承租合同是中山市横栏镇四沙乐丰六路与益辉四路交界之陈志廷及何金梅综合楼一楼C14、C15、C16、C17面积合共540.3平方米）。一、在本月17号前缴清以下所欠水电费：2014年9月份2834元、10月份8750元、11月份3569元、12月份4094元，共计19247元。二、在本月17号前缴付到期租金：2015年1月1日至31日租金18500元（以上费用从陈志廷、何进梅与杨志宏17号签订的《房屋租赁终止合同》的款费87000元中扣除）。三、原来2015年第一季度的租金因租户经济有困难，所以特批准这季度分为三个月缴付租金，即今天交付1月份租金，2015年2月份、3月份租金在当月前5天缴清。四、水电费缴纳按合同不变。五、从2015年4月份开始按原来合同条款租金执行。此后，陈剑锋未向陈志廷支付上述水电费、租金，尚欠2015年2月至4月的3个月租金及2014年9月至12月的水电费。2015年5月10日，陈志廷在上述出租房屋张贴公告，公告载明“由于租户陈剑锋身份证：441424197905127055[客家妹]租陈志廷及何进梅综合楼一楼G14、G15、G16、G17未按合同时限缴付租金及水电，给我方造成严重损失，现我方依据合同第六条（在每季到期前5天缴交下一季租金，每季交租后使用。如逾期不交，甲方得收取每天滞纳金3%）及合同第十四条（若租金到期超过20天未交，视为乙方违约放弃，甲方有权停电及终止合同，没收押金，并收回房屋，不作赔偿）处理。于本月十一号陈志廷物业处收回[客家妹]商铺使用权，陈剑锋[客家妹]在外的一切欠款与陈志廷无关。特此公告！”。此后，陈剑锋仍未向陈志廷支付拖欠的租金、水电费及到期应付的租金。诉讼过程中，陈剑锋自认其经营中山市横栏镇客家妹食店，该食店登记经营者为朱燕燕，朱燕燕与原告陈剑锋为夫妻关系。本院认为：陈剑锋与陈志廷签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。陈志廷已履行向陈剑锋交付租赁物的义务，陈剑锋应当按约定履行支付租金、水电费的义务。陈剑锋主张通过工程款抵付租金的事实，陈志廷不予确认。陈剑锋未能提供证据足以证明以工程款抵付租金的事实，应由其承担举证不能的不利后果，本院对其该事实主张不予认定。陈剑锋不能举证证明以工程款抵付租金，又不能举证证明其向陈志廷支付2015年2月至4月的3个月的租金及2014年9月至12月的水电费，因此，本院认定陈剑锋拖欠陈志廷2015年2月至4月的3个月租金及2014年9月至12月的水电费。关于《商铺租赁合同》的解除问题。《商铺租赁合同》未约定解除合同的条件，双方当事人也未协商一致解除合同，陈志廷于2015年5月10日在上述出租房屋张贴公告载明“因陈剑锋未按期支付租金、水电费，陈志廷根据合同约定，于次日收回上述出租房屋”可以认定陈志廷因陈剑锋迟延履行合同主要债务而解除合同，故本院确认上述租赁合同于2015年5月10日解除。关于陈剑锋请求双倍返还定金的问题。陈剑锋逾期支付租金及水电费超过20天，已构成违约。根据双方签订的《商铺租赁合同》“若租金到期超过20天未交，视为乙方违约放弃，甲方有权停电及终止合同，没收定金，并收回房屋，不作赔偿”的约定，陈志廷可以没收定金。因此，陈志廷请求陈剑锋双倍返还定金缺乏理据，本院不予支持。关于陈剑锋请求陈志廷返还多收电费的问题。陈剑锋主张陈志廷电费平均每度多收0.6元，共多收其5000元，并提供水电费收据加以证明。水电费收据可以证明陈志廷电费每度收取1.2元，但不能证明多收了0.6元。陈剑锋提供的证据不足以证明其事实主张，应由其承担举证不能的不利后果，本院对其该事实主张不予认定，对其请求陈志廷返还多收电费5000元不予支持。关于陈剑锋请求陈志廷赔偿装修费的问题。根据双方签订的《商铺租赁合同》“若租金到期超过20天未交，视为乙方违约放弃，甲方有权停电及终止合同，没收定金，并收回房屋，不作赔偿”及“乙方如违约或中途终止合同，应缴清所欠工人工资、水、电、房租等费用，否则甲方不退回定金，没收店内物品，收回房屋，不作赔偿。”的约定，陈剑锋逾期支付租金、水电费已构成违约，陈志廷可以收回房屋，不作赔偿。故陈剑锋请求陈志廷赔偿装修费50万元，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告陈剑锋与被告陈志廷于2014年7月1日签订的《商铺租赁合同》于2015年5月10日解除；二、驳回原告陈剑锋的其他诉讼请求。案件受理费9950元，由原告陈剑锋负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谭震华审 判 员  何文璋代理审判员  姚红波二〇一六年八月二十四日书 记 员  袁超华