江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第00944号
上诉人（一审被告）沭阳金瑞房地产开发有限公司，住所地沭阳县北京路东侧三匹马商业广场4号楼501室。
法定代表人刘树辉，该公司经理。
委托代理人刘成久，江苏宏亮律师事务所律师。
委托代理人王军，江苏宏亮律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）赵得胜。
委托代理人潘辉，江苏铸辉律师事务所律师。
上诉人沭阳金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞地产）因与被上诉人赵得胜商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2013）沭民初字第2957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
赵得胜一审诉称，2012年4月11日，赵德胜与金瑞地产签订商品房买卖合同，赵德胜购买金瑞地产位于三匹马商业广场5A-103号商铺，合同总价款为1984470元。合同签订后，赵得胜于2012年4月15日给付房屋首付款994470元，余款990000元办理银行按揭。双方在合同中约定：第八条、出卖人应于2013年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条、出卖人延期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。但截至目前，金瑞地产未取得所售商铺的验收合格手续，所售商铺不能交付。赵得胜办理按揭至2013年9月30日，累计支付银行利息105383元。现起诉要求解除该商铺买卖合同；金瑞地产返还赵得胜购房款1984470元；赔偿赵得胜因办理银行按揭所支付利息款105383元。
金瑞地产一审辩称，赵得胜诉讼请求没有事实依据。理由如下：涉案房屋是由金瑞公司以支付工程款的方式抵给案外人吴建，由吴建将该房屋抵给赵得胜。房屋价款的确定系吴建与赵得胜协商形成，金瑞公司系按吴建指示与赵得胜签订了商品房买卖合同，赵得胜与金瑞公司之间不存在实质性的商品房买卖合同关系；赵得胜系涉案楼房外墙粉刷及其他零星工程的分包人，由于赵得胜未按约定完成分包工程，导致整体工程无法进行综合验收，迟延交付房屋的原因系赵得胜自身造成，金瑞地产不应承担责任。综上，请求驳回赵得胜的诉讼请求。
一审法院审理查明，金瑞地产开发兴建沭阳县三匹马商业广场。2011年1月16日，金瑞地产与案外人吴建签订建设工程施工协议，将该广场的涉案楼房发包给吴建承建。同年8月18日，金瑞地产与江苏九鼎环球建设科技有限公司签订协议书，将三匹马商业广场二期工程（含本案诉争房屋）发包给江苏九鼎公司承建。2012年2月20日，案外人吴建将工程中的部分外墙涂料发包给赵得胜。因吴建未能按约定给付赵得胜工程款，经双方协商吴建将其从金瑞地产处抵付工程款的5A-103商铺作价抵付给赵得胜，并由赵德胜与金瑞地产于2012年4月11日签订商品房买卖合同，合同约定总价为1984470元，其中首付款为994470元，该款系用工程款抵付，余款990000元以银行按揭贷款形式支付。同时，合同中第八条约定：出卖人应于2013年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条约定：出卖人延期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。2012年4月5日，金瑞地产向赵得胜出具首付款收据。2012年5月11日按揭贷款款项990000元汇入金瑞地产账户，但赵得胜所购商铺，金瑞地产至今未向赵得胜交付。赵得胜自办理按揭贷款之日起止2013年11月9日，该按揭贷款共归还本息202813.95元，其中按期归还本金99745.46元、利息103068.49元（含逾期利息791.86元）。
一审另查明，因赵得胜未及时还款，金瑞地产保证金账户于2013年6月28日、2013年9月30日被银行扣划，代赵得胜偿还诉争房屋的按揭贷款金额分别为36740.53元（其中利息12441.27元、逾期利息33.05元）、34992.43元（其中利息16378.69元、逾期利息28.93元），共计71732.96元。
一审法院认为：赵得胜与金瑞地产之间所签订的商品房买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己义务。现赵得胜已履行交付购房款的义务，金瑞地产未按约定履行交房义务，应按合同约定承担相应的违约责任，且逾期交房时间超过90日，对赵得胜要求解除与金瑞地产签订的商品房买卖合同并返还已付房款及赔偿利息的诉讼请求，予以支持。但金瑞地产所赔偿利息部分应扣除因赵得胜逾期还款所产生的逾期利息。对于金瑞地产代为赵得胜偿还银行按揭部分款项，赵得胜应当予以退还。金瑞地产辩称逾期交房原因系由赵得胜自身造成，但未提供相应证据证明商品房未经验收合格原因系赵得胜造成，对金瑞公司上述辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、解除原告赵得胜、被告沭阳金瑞房地产开发有限公司于2012年4月21日签订的关于三匹马商业广场5A-103号商铺的商品房买卖合同；二、被告沭阳金瑞房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告赵得胜购房款1984470元；三、被告沭阳金瑞房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告赵得胜已付利息款73456.67元；四、原告赵得胜于判决生效之日起十日内返还被告沭阳金瑞房地产开发有限公司代偿款71732.96元；案件受理费23686元，由被告沭阳金瑞房地产开发有限公司负担。
金瑞地产不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实及适用法律均有错误，且程序违法，请求二审撤销一审判决，依法改判驳回赵得胜一审诉讼请求。具体理由如下：1、涉案房屋系案外人吴建销售给赵得胜，一审判决认定赵得胜与金瑞地产之间存在商品房买卖合同关系错误。涉案房屋已由金瑞公司抵给吴建，以冲抵金瑞公司应向吴建支付的工程款，涉案房屋在抵给吴建后，金瑞地产即无权处分该房屋，金瑞地产与赵得胜之间买卖房屋的前提不存在。涉案房屋系吴建销售给赵得胜，房屋价格亦是吴建与赵得胜商定，与金瑞地产无关，金瑞地产仅仅是应双方要求代为办理商品房买卖手续，金瑞地产实际未收取任何购房款，涉案房屋的首付款系金瑞地产资金汇入，涉案房屋的按揭贷款形式上汇入金瑞地产账户，但汇入后，该款即由吴建领取，因而双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，本案的商品房买卖合同实质系金瑞地产为了赵得胜办理按揭贷款及办理证件的便利所做的手续。2、导致房屋延迟交付的责任在赵得胜，一审判决对此未予认定错误。赵得胜承包的是工程的扫尾部分，至目前仍有部分未施工到位，已经影响整个楼房的验收，对此，金瑞地产一审提供了2013年8月19日赵得胜向工程部出具的承诺书及收据，从该承诺书及收据可以看出赵得胜未能完成施工，一审中金瑞地产提供的多份监理通知单亦证明赵得胜未完成工程影响了整个工程的验收。而赵得胜未提供任何证据证明其施工完成并经验收合格，因此房屋延迟交付与赵得胜施工迟延存在直接关系。3、即使金瑞地产存在延迟交付的情形，本案商品房买卖合同亦不必然导致被解除。合同法以鼓励交易为原则，本案标的额较大，对买卖双方权利义务有重大影响，一审不应轻易判决合同解除。一审在金瑞地产表示可以将涉案房屋交付给赵得胜且合同可以履行的情况下判决解除错误。本案金瑞地产延迟交付并未构成根本违约，不符合合同解除的条件。赵得胜在未履行催告义务的情况下直接诉讼请求解除合同不当。赵得胜归还银行按揭贷款的负担较重且金瑞地产与赵得胜签订的商品房买卖合同约定的价格过高，赵得胜请求解除合同返还购房款具有恶意目的。4、金瑞地产是按照15000元每平方米的价格将涉案房屋抵给吴建的，即使合同被判决解除，金瑞地产仅应按照15000元每平方米的价格返还给赵得胜，一审判决按照合同单价返还错误。5、金瑞地产延迟交房系在行使先履行抗辩权。赵得胜在偿还按揭贷款时，未及时还款，导致金瑞地产的保证金账户被划扣70000余元，对于被划扣的款项，赵得胜未及时归还给金瑞地产，导致金瑞地产回收销售资金的目的不能实现，赵得胜在未付清全部款项的情况下无权向金瑞地产主张交付房屋，更无权行使合同解除权。6、一审法院存在程序违法情形。案外人吴建与本案有重大关系，一审中金瑞地产申请追加吴建为本案的当事人，但一审未予追加，程序违法。且涉案房屋采取按揭贷款的形式，房屋抵押在银行，款项的归还及抵押状态的消除均涉及到银行，因而银行应作为当事人参加诉讼，即使判决返还款项，也应明确如何返还银行贷款及如何消除房屋抵押状态。
被上诉人赵得胜答辩称，金瑞地产与赵得胜之间存在商品房买卖合同关系，赵得胜已经履行了付款义务，商品房买卖合同解除后金瑞地产应当返还房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审期间，金瑞地产补充提供江苏沭阳农村商业银行收贷收息凭证两份及结算业务申请书一份，证明因赵得胜未及时偿还银行按揭贷款，金瑞地产于2013年6月28日、2013年9月30日被银行划扣71732.96元后，又于2014年3月31日、2014年6月30日、2014年8月26日分别被银行划扣款46817.36元、34991.83元、838294，68元，合计920103.87元，赵得胜所做按揭贷款余额已经全部结清。一审判决后金瑞地产代为偿还的920103.87元赵得胜应予返还。
赵得胜质证认为，对金瑞地产提供证据的真实性、关联性及合法性均不持异议，对金瑞地产后期代为偿还的920103.87元同意返还给金瑞地产。
二审期间，赵得胜补充提供江苏沭阳农村商业银行还款明细及赵得胜个人信用报告一份，证明赵得胜从银行所做的按揭贷款990000元本息，已于2014年8月结清。
金瑞地产质证认为，对赵得胜提供证据的真实性无异议，但部分按揭贷款系金瑞地产代为偿还。
本院认为，对金瑞地产及赵得胜提供证据的真实性均予以确认。能够证明涉案银行按揭贷款已经全部结清，金瑞地产于2013年9月30日之后代赵得胜归还920103.87元。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审补充查明，因赵得胜未及时还款，金瑞地产保证金账户继2013年6月28日、2013年9月30日被银行划扣71732.96元后，又于2014年3月31日、2014年6月30日、2014年8月26日分别被银行划扣款46817.36元、34991.83元、838294，68元，合计920103.87元。至2014年8月，赵得胜所做按揭贷款990000元本息已经全部结清。
本案的争议焦点是：1、本案商品房买卖合同的性质如何认定。如赵得胜与金瑞地产之间存在商品房买卖合同关系，赵得胜请求解除商品房买卖合同应否得到支持，合同解除后，金瑞地产返还给赵得胜的房屋价款如何确定。2、一审审理程序是否违法。
本院认为：本案金瑞地产将沭阳县三匹马商业广场工程发包给吴建施工，吴建将工程中的部分外墙涂料发包给赵得胜，因金瑞地产与吴建，吴建与赵得胜之间存在工程款支付的债权债务关系，吴建将从金瑞地产抵得的涉案商铺抵给赵得胜。并由赵得胜与金瑞地产签订商品房买卖合同，按照相关规定，发包人与承包人协议约定以房屋直接冲抵工程价款且发包人对房屋不再享有权利，因不履行该协议而引起的纠纷属于房屋买卖合同纠纷。因此，应认定赵得胜与金瑞地产之间存在商品房买卖合同关系。本案商品房买卖合同合法有效，且赵得胜已经向金瑞地产履行了支付全部购房款的义务，但金瑞地产未按照合同约定于2013年6月30日之前向赵得胜交付房屋且逾期交房时间超过90日。根据商品房买卖合同第九条规定，赵得胜作为买受人有权解除合同，亦不必经过催告程序。因本案商品房买卖合同约定涉案房屋单价为每平方米290000元，且赵得胜亦系按照该单价向金瑞地产支付了全部购房款1984470元，包括用工程款抵付的首付款994470元及以按揭形式支付的购房余款990000元，因此合同解除后，金瑞地产当然亦应按照合同约定的价款向赵得胜返还购房款。
金瑞地产上诉提出涉案商铺延迟交付的责任应由赵得胜承担，但因在工程施工方面，金瑞地产与赵得胜之间并不存在合同关系，而本案是赵得胜与金瑞地产之间的商品房买卖合同纠纷，即使赵得胜在施工中存在迟延的行为，亦应由吴建向赵得胜主张承担相应责任，与金瑞地产按照商品房买卖合同的约定向赵得胜承担逾期交房的责任并无关联，二者属不同的法律关系，不能作为金瑞地产不承担违约责任的理由。
金瑞地产上诉提出即使存在延期交房的行为，因赵得胜未及时归还银行按揭贷款，导致金瑞地产保证金账户被划扣，赵得胜亦未及时归还金瑞地产被划扣的钱款，金瑞地产的资金未全部回收，亦即赵得胜未付清全部购房款，金瑞地产延迟交付房屋系行使先履行抗辩权。因本案存在赵得胜与银行之间的借款合同及赵得胜与金瑞地产之间的商品房买卖合同两个合同关系，虽然从借款合同角度看，赵得胜未及时还款，存在违约，属于赵得胜与银行之间的借款关系，金瑞地产因赵得胜未及时还款导致保证金账户被划扣部分款项可以要求赵得胜返还，但不能因此认为赵得胜未支付全部购房款。从商品房买卖合同的履行看，赵得胜已经支付全部购房款，金瑞地产主张延迟交房系行使先履行抗辩权的前提不存在。故该上诉理由不能成立。
关于一审法院的审理程序问题，因本案系商品房买卖合同纠纷，合同的当事人系赵得胜与金瑞地产，虽然本案与吴建有关联，但吴建不是本案合同的当事人，不追加吴建不影响本案的审理，因此一审未予追加吴建作为当事人并无不当。
关于金瑞地产上诉提出的沭阳农村商业银行作为当事人参与诉讼问题。因金瑞地产及赵得胜在二审中均提供新证据证明银行按揭贷款已经全部结清，且沭阳农村商业银行在一审中亦未提出诉讼请求，故不必再作为当事人参与诉讼。
因金瑞地产在二审中提供新证据，证明于2013年6月28日、2013年9月30日被银行划扣71732.96元后，又于2014年3月31日、2014年6月30日、2014年8月26日分别被银行划扣款46817.36元、34991.83元、838294，68元，合计920103.87元，对于金瑞地产代赵得胜偿还的银行按揭款项，赵得胜应予以退还。
综上，金瑞地产的上诉理由不能成立。但因二审审理中出现新的事实，导致一审判决结果应予变更，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省沭阳县人民法院（2013）沭民初字第2957号民事判决第一、二、三项；
二、变更江苏省沭阳县人民法院（2013）沭民初字第2957号民事判决第四项为：赵得胜于判决生效之日起十日内返还沭阳金瑞房地产开发有限公司代偿款991836.83元。
一审案件受理费23686元，由赵得胜负担9291元，沭阳金瑞房地产开发有限公司负担14395元。二审案件受理费23686元，由赵得胜负担9291元，沭阳金瑞房地产开发有限公司负担14395元。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 冯 邻
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