湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执复4号
复议申请人（申请执行人）：邓传义，男，1978年11月28日出生。
被执行人：李家国，男，1968年1月9日出生，汉族。
被执行人：许运莲，女，1971年11月1日出生，汉族。
被执行人：湖北鑫通建筑工程有限公司，住所地：武汉市江夏区江夏大道158号附17号。
法定代表人：李家国，该公司董事长。
第三人：武汉市臻美商贸有限公司，住所地：武汉市黄陂区滠口�济发展区。
法定代表人：刘正军，该公司总经理。
复议申请人邓传义不服武汉经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）（2016）鄂0109执异69号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。
开发区法院查明，该院在审理原告邓传义诉被告李家国、许运莲、湖北鑫通建筑工程有限公司（以下简称鑫通公司）借款合同纠纷一案过程中，于2015年1月15日以（2015）鄂武经开民初字第00524号民事裁定书保全查封了被告李家国所有的、位于武汉市武昌区房产（以下简称案涉房产）；同年1月20日又以上述裁定书查封了案涉房产项下的土地使用权。
开发区法院还查明，在该院对案涉房产采取查封措施之前，武汉市武昌区人民法院（以下简称武昌区法院）因第三人武汉市臻美商贸有限公司�以下简称臻美公司）诉李家国、鑫通公司商品房销售合同纠纷一案，于2014年11月27日以（2014）鄂武昌立民保字第00097号民事裁定书查封了案涉房产（但未查封房屋项下土地使用权），查封期限为2014年11月27日至2016年11月26日。2016年6月17日，武昌区法院作出（2015）鄂武昌执字第1392-1号执行裁定书，称“因被执行人未履行付款义务，本院依法拍卖被执行人李家国名下座落于武汉市武昌区共计十二套房屋，经三次拍卖，均已流拍……现申请执行人武汉市臻美商贸有限公司愿意以第三次拍卖的保留价7119300元接受上述十二套房屋抵债”，裁定将涉案房产作价7119300元，交付申请执行人臻美公司抵债。在执行过程中发现土地使用权被开发区法院查封，臻美公司无法实现债权。2016年8月16日，臻美公司以武昌区法院已经裁定以物抵债为由，向开发区法院申请解除对上述12套房产和土地的查封。同年9月22日，武昌区法院向开发区法院送达（2015）鄂武昌执字第1392-1号工作联系函，要求开发区法院依法解除对涉案房产项下土地使用权的查封。开发区法院遂于2016年11月14日以（2015）鄂武经开执字第00382号之五执行裁定书，裁定解除对案涉房产及土地使用权的查封措施。
邓传义不服此裁定，向开发区法院提出执行异议。异议理由如下：第一，查封房屋的效力并不当然及于土地使用权，异议人在查实土地使用权属于被执行人后，对土地使用权进行查封，合法有效；第二，“房随地走、地随房走”的双向统一原则，只是要求房、地应维持其主权归属的一致性，即归属于同一主体，而并不意味着两者的价值均应由同一主体受偿，法院解除裁定错误适用了“房地一体”原则，属错误裁定；第三，建设物与土地使用权分别查封情形下应坚持债权实现的�平原则。本案中，虽然被执行人的房产被查封，但异议人对其土地使用权的查封也是完全合法有效的。“房随地走、地随房走”的双向统一原则，只是要求房、地应维持其主权归属的一致性，即归属于同一主体，而并不意味着两者的价值均应由同一主体受偿。即，房屋的价值可以由房屋查封人享有，土地使用权的价值则应由土地使用权查封人享有。综上所述，在异议人对土地使用权的查封完全合法有效的情况下，法院解除该查封没有法律依据，法院的正确做法是，一并评估拍卖房产及土地使用权，并由房产及土地使用权人的不同查封人分别受偿，否则，法院即严重损害了异议人作为合法债权人及合法查封权利人的合法权益。
开发区法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第23条第1�“查封地上建设物的效力及于该地上建筑物适用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”，故武昌区法院查封房产的效力及于该房产适用范围内的土地使用权，武昌区法院查封房产的时间早于本院的房产及土地使用权的查封时间，且武昌区法院已将案涉房产作价7119300元交付给第三人臻美公司抵债，第三人臻美公司在此情形下向本院申请解除对上述房产及土地使用权的查封，符合法律规定，应予准许。据此，开发区法院以（2016）鄂0191执异69号执行裁定书，裁定驳回异议人邓传义的异议请求。
邓传义不服此裁定，向本院申请复议称，前述解封裁定以及驳回异议裁定均没有法律依据，应予撤销，理由如下：一、《查封规定》第23条第1款存在适用前提条件有二，一是地上建筑物与土地使用权同属于被执行人所有，二是地上建筑物与土地使�权的登记机关是同一机关。仅通过查封房屋，尚不能取得建设用地使用权的查封效力。二、《查封规定》第23条第2款明确规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。三、《查封规定》第26条第3款明确规定，人民法院的查封没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。建设用地使用权查封的法定公示手段即登记，未经登记不得对抗第三人。武昌法院不能以其仅仅对房屋的查封而对抗对土地使用权进行查封的申请人。四、“房随地走、地随房走”的双向统一原则，只是要求房、地应维持其主权归属的一致性，即归属于同一主体，而并不意味着两者的价值均应由同一主体受偿，法院解除裁定错误适用了“房地一体”原则，属错误裁定。五、依据物权法的公平公信原则，在两个查封都合法的前提下，两个申请执行人均应分别受偿。�、法院驳回异议裁定仅仅以谁查封在先即由谁享有房产及土地的全部价值，违反公平公信原则，违法否定了土地使用权的合法查封效力。七、武昌区法院在未查明房产项下土地使用权查封状况，且土地查封状态尚未解除的情况下就采取拍卖措施，属于明显违法，由此作出的抵债裁定也属非法。八、武昌区法院直接过户土地使用权是协助房产查封人侵吞本应由申请人受偿的土地使用权价值。九、申请人同意对房产及土地统一处置，但应分别受偿。本案的土地使用权价值177万元应由申请人受偿。十、申请人已经查封被执行人名下位于亚贸广场房产及土地使用权。但开发区法院解封裁定对解封范围并不明确，表述模糊不清而无法执行。如该裁定得以执行，则可能导致申请人本案涉案房产之外的其他房产及土地使用权也同时得以解封，这将严重损害申请人的合法权益。因此该裁定表述错误，应予以撤销。
本院查明事实与开发区法院所查明事实一致。
另查明，原告邓传义诉被告李家国、许运莲、鑫通公司借款合同纠纷一案，开发区法院于2015年3月25日作出（2015）鄂武经开民初字第00524号民事调解书，确认双方当事人自愿达成如下协议：一、原、被告共同确认被告李家国共欠原告邓传义本金人民币4500000元及相应利息，利息以人民币4500000元为本金按照月利率1.85%从2014年11月24日起计算至欠款实际还清之日止；二、被告李家国于2015年4月25日前向原告邓传义支付本金人民币4500000元及相应利息；三、被告许运莲、鑫通公司对上述债务承担连带清偿责任；四、原告邓传义自愿放弃其他诉讼请求；五、本案案件受理费人民币43546元，减半收取人民币21773元，保全费人民币5000元，合计人民币26773元，由被告李家国、许运莲、鑫通公司承担。
原告臻美公司诉被告李家国、鑫通公司、钟祥捷力通科技有限公司、曾国富商品房销售合同纠纷一案，武昌区法院于2015年8月18日作出（2015）鄂武昌民初字第02697号民事调解书，确认被告李家国应于调解书生效之日起3日内向原告臻美公司支付购房款7473759元，被告鑫通公司对该债务承担连带责任。
再查明，武昌区法院在臻美公司申请执行后，已于2016年3月24日，依据（2015）鄂武昌执字第1392-1号执行裁定书在武汉市国土资源和规划局办理了案涉房产项下土地使用权的查封。开发区法院（2015）鄂武经开执字第00382号之五执行裁定书，裁定如下：解除对被执行人李家国所有的位于武汉市武昌区房产及土地使用权的查封措施。
本院认为，本案争议的焦点问题是开发区法院依据臻美公司的申请及武昌区法院（2015）鄂武昌执字第1392-1号工�联系函解除对案涉房产及土地的查封是否符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外；地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。本案中，武昌区法院在诉前保全阶段于2014年11月27日既以（2014）鄂武昌立民保字第00097号民事裁定书在先查封了案涉房产，其虽未依法对同属被执行人的案涉房产使用范围内的土地使用权办理相应查封，但其对案涉房产查封的效力应及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，且在臻美公司申请执行后，亦对案涉房产使用范围内的土地使用权办理了查封。开发区法院于2015年1月15日查封案涉房产时，已在送达回证上明确注明该项查封为轮候查封，开发区法院于同年1月20日查封案涉房产项下的土地使用权属于依法对轮候查封的案涉房产项下的土地所有权办理了相应查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结；查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效；第三十条第二款规定，查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条分别规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处�”；“建设物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建筑用地使用权一并处分”。由此可见，基于土地使用权和房屋所有权的相互依附关系，对于土地使用权或者房屋所有权单独处置的，都应当遵循“房地一体”的原则。据此，如存在房与地被不同法院分别查封，有处分权的法院应确定为第一个采取查封措施的法院。“房地一体”原则的设立，其本意其一是保证处分房地产时房屋所有权和土地使用权要一同转移，不能分别处分，其二是处置完成后，两项权利最终归属于同一主体，房屋所有者必定应是房屋项下土地使用权的拥有者。因此，对案涉房产及其项下土地使用权应一并予以处置。本案中，武昌区法院作为案涉房产的首轮查封法院，在其查封期限内，经三次流拍，于2016年6月17日，作出（2015）鄂武昌执字第1392-1号执行裁定书，裁定将涉案房产作价7119300元，交付申请执行人臻美公司抵债。武昌区法院已对案涉房产依法进行了处分。开发区法院对案涉房产的轮侯查封自始未产生法律效力，为顺利完成（2015）鄂武昌执字第1392-1号执行裁定书的执行，开发区法院依据臻美公司的申请及武昌区法院（2015）鄂武昌执字第1392-1号工作联系函解除对案涉房产及土地的查封，符合法律规定。复议人认为开发区法院解封裁定的解封范围并不明确，表述模糊不清、无法执行亦无事实依据。综上，复议人的复议理由均不成立；开发区法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回�议申请人的复议请求，维持武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191执异69号执行裁定书。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 姚 红
审 判 员 张跃松
审 判 员 谌 玲
二〇一七年三月十七日
书记员(兼) 周 晨