阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初381号原告：蔡健强，男，1982年9月1日出生，汉族，户籍地阳江市江城区，经常居住地阳江市江城区。委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区********号xxxx花苑。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托代理人：伦燕银，该公司员工。委托代理人：区敏莹，该公司员工。原告蔡健强诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡健强的委托代理人钟国衡，被告同心房地产公司的委托代理人区敏莹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡健强诉称：2014年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区xxxxxxxx号xxxx花苑第4幢xxxx号商品房，套内建筑面积70.83平方米，按套内建筑面积计算，该商品房的单价为每平方米5783.50元，购房款共409645元原告已付清。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年2月28日前向原告交付验收合格的商品房，并且同时出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，否则出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的逾期交房违约金。被告于2014年5月1日才交房给原告，延迟61天交房，已构成违约，应支付违约金7496元（409645元×61天×0.0003）给原告，并继续履行合同。《商品房买卖合同》还约定，被告应当自商品房交付之日起90日内为原告办理权属登记，逾期则按已付房价款的1%向原告支付违约金，而被告未能在合同约定期限内履行义务，已构成违约，应支付违约金4096.45元（409645×1%）给原告。此外，被告交付的商品房实测套内建筑面积为70.17平方米，比合同约定的70.83平方米少0.66平方米，面积差异百分比为0.932%[（70.17-70.83）/70.83×100%]，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，被告应返还购房款3817.11元（5783.50元×0.66）给原告。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金7496元给原告；二、被告支付逾期办证违约金4096.45元给原告；三、被告返还购房款3817.11元给原告；四、本案诉讼费由被告承担。被告同心房地产公司辩称：一、在合同约定的交楼期限2014年2月28日届满时原告仍未付清所有购房款，后于2014年4月28日才付清购房款（贷款部分），根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：“买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款，违约金，税费等），出卖人可以据实予以延期。”及《补充协议》第十一条第七款：“如买受人逾期支付任何款项的，出卖人除了有权依据合同约定追究买受人逾期付款违约责任外，有权顺延房屋交付，办理房产证等期限。”的约定可知，被告顺延交房时间符合合同及补充协议的约定，不应承担迟延交房的违约责任。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。”约定，被告在商品房交付使用后90天内向产权登记机关提交办理权属证书资料，即视为履行了办理产权登记责任。针对第十五条情况，双方签订了《商品房买卖合同》补充协议，其中第五条约定：如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了合同约定的办理产权登记责任。第六条约定：“买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，需同时缴清所有购房款和相关税费。否则，被告按照《商品房买卖合同》第十五条关于办理房产证承诺期限相应顺延。”原告于合同约定的交房日2014年2月28日之后即2014年4月28日才付清购房款（贷款部分），被告有权依约顺延为原告办理房产证的期限，即为原告办理房产证期限应从2014年5月2日起算。被告已于2014年5月2日至2014年7月30日期间将办理权属证书的资料交给产权登记机关，履行了办理产权登记责任，只是由于阳江市房产管理局接收资料手续的缺失，导致被告没有收到上述办理权属证书资料的接收回执。被告的上述行为不存违约情况，无需承担违约责任。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。”针对以上条款，原告认为该条款为选择性条款，即针对面积差异比范围大小，选择适用以上任一条款。但事实上，该条款为阶梯式适用条款，即该条款针对面积差异百分比分条件计算。差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，双方不作任何补偿。故涉案商品房面积差异百分比为0.932%，减去双方免责范围0.6%，剩下0.332%，即0.332%面积差乘以房屋单价5783.50元/平方米，被告应返还购房款1920.12元予原告。因此，原告对合同约定的面积差异条款理解有误，主张返还购房款过多。经审理查明：2014年1月7日，原告蔡健强（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201401xxxx），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区xxxxxxxx号xxxx花苑第4幢xxxx号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共88.47平方米（其中套内建筑面积70.83平方米，公共分摊建筑面积17.64平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5783.50元，房屋总价款为409645元；签订合同时，被告交付首期款209645元，余款200000元被告通过银行提供按揭方式交付；出卖人应当在2014年2月28日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条（约定2014年2月28日交房）约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金；面积确认及面积差异处理约定：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；关于产权登记约定：1、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。签订《商品房买卖合同》后，原告与被告还签订了一份《＜商品房买卖合同＞补充协议》，其中约定：买受人以按揭方式支付的按揭款应于签订本合同之日起两个月内付清，否则，出卖人有权按本合同规定追究买受人逾期付款的违约责任；面积差异处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，买方不选择退房；买受人收楼前，应缴清各项费用，包括但不限于：（1）物业维修基金由买受人按照国家或当地政府规定缴存（按购房款2%）；（2）税费：契税（按政府规定缴纳）、印花税（楼价总额的0.05%）；（3）按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理费；（4）有线电视费；（5）其他应买受人支付的费用；买受人未履行上述付款义务的，出卖人有权顺延交楼及办房产证的时间；买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任；合同约定的“商品房经验收合格”指商品房已经有关政府部门办理了竣工验收备案手续；买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任；如买受人逾期支付任何款项的，出卖人除了有权依据合同约定追究买受人逾期付款违约责任外，有权顺延房屋交付，办理房产证等期限；补充协议还约定了合同解除、保修责任等条款。上述合同及补充协议签订后，原告于2014年1月19日向被告支付了首期款209645元，于2014年4月28日通过银行按揭的方式支付了余款200000元。2016年1月25日，原告以被告没有按时交付经验收合格的商品房、逾期办证及交付的商品房存在面积差，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，本案讼争房屋所在的xxxx工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。涉案商品房于2015年7月20日办理了房地产证登记（房地产证号为：粤房地权证阳字第010005xx**号），登记的主要内容为：房地产权属人为原告蔡健强，房屋建筑面积为87.83平方米，套内建筑面积为70.17平方米。诉讼中，原告拟证明被告逾期办理房产证构成违约行为，向本院提供了阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根），该收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年7月9日收到申请办理涉案商品房产权登记的资料：登记申请书、商品房买卖合同、购房款发票、权属证明书、测绘图、维修资金收据、委托书、身份证等提交给阳江市住房和城乡规划建设局，备注栏注明：评估现场勘查、报税时间不计算在法定办结时间内、正式收件受理10个工作日内完成。经质证，被告认为原告提交收件收据（存根）的时间已过举证期限，不予认可该证据。此外，被告在庭审时主张在2014年5月2日至2014年7月30日期间向阳江市住房和城乡规划建设局提交了涉案商品房办证材料，但没有提供证据予以证实。在诉讼过程中，原告向本院撤回了第一项诉讼请求（请求被告支付逾期交房违约金7496元给原告）。以上事实，有原告提供的原告的身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、发票、房产证权属证书、房地产权档案查阅答复书、阳江市住房与规划建设局收件收据（存根），被告提供的《＜商品房买卖合同＞补充协议》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、被告的营业执照、组织机构代码证等证据以及本案庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。本案争议焦点有：一、被告是否存在逾期交房的违约行为？二、被告是否构成逾期办证违约行为？三、对于商品房面积差异如何处理？一、关于被告是否存在逾期交房的违约行为的问题。原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，原告于当天缴交了维修资金及办证费，于2014年1月19日向被告支付了首期款209645元，于2014年4月28日通过银行按揭的方式支付了余款200000元。涉诉房屋所在的xxxx工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续及被告于2014年5月1日拿到涉诉商品房的钥匙，应认定被告于2014年5月1日交付经验收合格的商品房给原告蔡健强。《商品房买卖合同》虽约定同心房地产公司定于2014年2月28日交付商品房给买受人，但双方在《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定了如买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等），出卖人可延期交付商品房，同时，补充协议约定了：“买受人以按揭方式支付的按揭款应于签订本合同之日起两个月内付清，否则，出卖人有权按本合同规定追究买受人逾期付款的违约责任；买受人收楼前，应缴清各项费用，包括但不限于：（1）物业维修基金由买受人按照国家或当地政府规定缴存（按购房款2%）；（2）税费：契税（按政府规定缴纳）、印花税（楼价总额的0.05%）；（3）按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理费；（4）有线电视费；（5）其他应买受人支付的费用；买受人未履行上述付款义务的，出卖人有权顺延交楼及办房产证的时间。”本案中，原告于2014年4月28日通过银行按揭的方式将购房余款200000元支付给被告，根据上述约定，被告向原告交付商品房的时间可延顺至2014年4月28日。本案中认定了被告于2014年5月1日已将经验收合格的商品房交付给原告蔡健强，因此，被告逾期交房的时间为2天，应支付给原告的逾期交房违约金为245.79元（409645元×0.0003×2天）。现原告请求被告支付逾期交房违约金7496元，理据不足，本院不予支持。二、关于被告是否构成逾期办证违约行为的问题。原、被告在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原、被告签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议》约定买受人收楼前，应缴清各项费用，出卖人有权顺延交楼及办房产证的时间。原告于2014年4月28日付清房款，被告亦于2014年5月1日将经验收合格的房屋交付原告使用。根据上述约定和交房情况，被告办理涉案商品房权属登记的时间应延顺至2014年5月2日起90日内。诉讼中，原告提供的收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年7月9日收到涉案商品房权属登记资料登记申请书、申请人身份证、商品房买卖合同、购房款发票、权属证明书、维修金专用收据、质保书、测绘图等，主张被告于2015年7月9日向阳江市住房和城乡规划建设局递交涉案商品房的办证材料，已构成逾期办证的违约行为。虽然被告在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年5月2日至2014年7月30日期间已向房管部门递交了涉案商品房办理权属证书的资料，但被告对其主张的事实没有提供证据予以证实，根据“谁主张谁举证”的证据规则，被告应承担举证不能的后果，本院对被告的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房产证权属证书载明登记时间为2015年7月20日的情况，本院认定被告于2015年7月9日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，被告没有依约于交房之日起90日内向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，其行为已构成违约，应按合同约定向原告承担违约责任。现原告请求被告支付逾期办证违约金4096.45元（409645元×1%）,合理有据，本院予以支持。三、关于对商品房面积差异如何处理的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：“商品房将使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”，对于该约定，原、被告存在不同的理解，原告主张涉案商品房的面积差异值为-0.932%[（70.17平方米-70.83平方米）/70.83平方米×100%]，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应向原告返还购房款3817.11元[5783.50元/平方米×（70.83平方米-70.17平方米）]；被告主张差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补偿，涉案商品房面积差异百分比为0.932%，本案中应减去双方免责范围0.6%的面积差，剩下0.332%面积差乘以房屋单价5783.50元/平方米即应返还购房款1920.12元给原告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定了面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，但没有明确约定差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的需要减去0.6%后再用剩余的差异值按买卖合同约定的房屋单价多退少补购房款，且后来原、被告双方签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议》亦明确约定：差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，买方不选择退房。因此，涉案商品房的面积差异值应按房产证登记的实测面积减去合同约定的买卖面积计算，及涉案商品房的面积差异值为0.66平方米（70.17平方米-70.83平方米）。被告的上述辩解意见理据不足，本院不予采纳。因此，被告应按合同的约定向原告返还购房款3817.11元（5783.50元/平方米×0.66平方米），故原告请求被告返还多收购房款3817.11元，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和第一百五十八条和《最高人法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金245.79元给原告蔡健强二、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金4096.45元给原告蔡健强；三、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款5419.85元给原告蔡健强；四、驳回原告蔡健强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费185.22元（原告已预缴），由原告蔡健强负担160.22元，被告阳江同心房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  梁胜光二〇一六年四月二十日书记员  茹海锋