吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0202民初2610号
原告：孟俊吏，男，1990年2月25日生，汉族，中国石油吉林石化公司合成树脂厂职工，住吉林省吉林市昌邑区阿里山花园小区10号楼2单元6楼25号。
委托诉讼代理人：孟兰宝（系孟俊吏父亲），男，1963年5月30日生，汉族，吉林热电厂多种经营办公室职工，住吉林省吉林市昌邑区阿里山花园小区**号楼*单元*楼**号。
被告：吉林置业家园房地产经纪有限责任公司，住所地：吉林省吉林市昌邑区四川街静园小区4号楼24号网点。
法定代表人：张艳华，该公司经理。
被告：吉林市吉铁房地产开发有限公司，住所地：吉林省吉林市天津街1188号。
法定代表人：马成凯，该公司经理。
委托诉讼代理人：宋智萃，该公司法律顾问。
被告：吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司，住所地：吉林省吉林市北大湖镇经济开发区24-12-10-115-027号房间。
法定代表人：肖春伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈海，该公司职工。
委托诉讼代理人：王胜春，该公司法律顾问。
第三人：闻禹，男，1972年4月1日生，汉族，住吉林省吉林市丰满区滨江南路万科副*号楼*****号。
委托诉讼代理人：孙华茵，北京大成（吉林）律师事务所律师。
原告孟俊吏诉被告吉林置业家园房地产经纪有限责任公司（以下简称置业经纪公司）、吉林市吉铁房地产开发有限公司（以下简称吉铁房地产公司）、吉林市鑫丰建筑安装工程有限公司（以下简称鑫丰公司）定金合同纠纷一案，本院曾于2015年7月30日作出（2014）昌民二初字第598号民事判决，因置业经纪公司不服，提出上诉，吉林市中级人民法院作出（2015）吉中民三终字第225号民事裁定，将该案发回本院重审。重审后，本院于2016年3月16日作出（2015）昌民二初字第861号民事判决，置业经纪公司仍然不服，再次上诉至吉林市中级人民法院。吉林市中级人民法院于2016年6月1日作出（2016）吉02民终1135号民事裁定，再次将本案发回本院重审。本院于2016年9月23日立案后，依法另行组成合议庭，并通知闻禹作为第三人参加诉讼，对此案公开开庭进行了审理。原告孟俊吏委托诉讼代理人孟兰宝与被告置业经纪公司法定代表人张艳华、吉铁房地产公司委托诉讼代理人宋智萃、鑫丰公司委托诉讼代理人陈海、王胜春及第三人闻禹的委托诉讼代理人孙华茵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
孟俊吏向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与置业经纪公司签订的定金合同；2、依法判令置业经纪公司返还原告购房首付款178043元，并按照法律规定的定金双倍赔偿罚则赔偿原告该房屋总价款338040元的20%定金67608元；3、判令吉铁房地产公司、鑫丰公司承担连带给付责任；4、诉讼费由三名被告承担。事实和理由：我亲属在王国庆的家里做保姆，王国庆在沈铁幸福里小区包活。2013年时，我亲属告诉我沈铁幸福里小区的房子便宜，她让我找王国庆，并把王国庆的电话给了我。我电话联系王国庆后，王国庆让我去沈铁幸福里小区的售楼处找徐亮。徐亮是置业经纪公司的经理。我找徐亮后，徐亮就带我去置业经纪公司在老船长的办公地点，并在那给我介绍一个闻总，我也不知道闻总叫什么名，是哪个公司的。闻总给我拿出楼层表后，我选择了8-2602号房屋，徐亮告诉我该房屋的价格是4100元一平米。当天我与置业经纪公司签订了协议，约定我购买由吉铁房地产公司开发的吉林市昌邑区幸福里8-2602号、面积为84.3平方米的私产房屋，房屋总价338040元，首付款178043元，其余以公积金方式贷款。当日因我卡里只够交30%的购房款，所以我向置业经纪公司刷卡交付了101413元，置业经纪公司给我开具了定金收据，首付款中的余款76630元约定于2013年5月30日交纳。之后原告按照置业经纪公司的要求备齐贷款材料，并于5月30日向置业经纪公司的经理张艳华转款76630元，置业经纪公司也给我开具了收据。后置业经纪公司迟迟未给原告办理贷款。2014年初，原告发现自己购买的8-2602号房屋已被转卖给他人装修进户。现因合同目的无法实现，而原告是与置业经纪公司签订的交付定金协议，置业经纪公司收取了原告的房款，所以原告认为置业经纪公司应该承担返还购房款并赔偿双倍定金的责任，同时因原告购买的房屋所有权人为吉铁房地产公司，吉铁房地产公司将房屋又抵账给鑫丰公司，故根据相关法律规定吉铁房地产公司和鑫丰公司应承担连带责任。综上，请法院依法支持原告的诉请。
置业经纪公司辩称，我与第三人闻禹是认识7、8年的朋友，我通过闻禹与王国庆认识。闻禹靠挂鑫丰公司施工，闻禹的顶账房屋一直都是我销售，只有这个房子不是。我与吉铁房地产公司是委托销售关系，吉铁房地产公司开发的沈铁幸福里小区由我们公司负责销售，但吉铁房地产公司给我们销售的房源中不包含原告购买的房屋。原告的亲属系王国庆家的保姆，原告购买这个房屋的信息是原告从其亲属处获取到的，原告找到闻禹的合伙人王国庆，王国庆给我打电话说他们自己卖了一套顶账房，让我给办理手续，我就是给王国庆代办，正常我应该收取中介费，但是这个房屋我们没有收费。这个房屋的价格不是徐亮给的。原告与我方签订的是委托支付定金协议，鑫丰公司的闻禹是委托方，我方只是代替委托方收取原告定金101413元，收取定金后我们便将其中10万元已经给付闻禹。我方作为居间人不应该承担定金返还责任。办的过程中我发现委托人将房屋另行出售给他人时，我公司便将孟俊吏另交的房款7万余元未再给付闻禹，并将已付给闻禹的10万元追回。根据以上事实，我方不应该承担违约责任。对原告请求解除合同的主张，因我公司与原告签订的是委托支付定金合同，而委托支付未成立，所以同意解除该合同。
吉铁房地产公司辩称，1、原告诉讼请求第一项为解除原告与置业经纪公司之间的合同，而我公司不是该合同的当事人，所以不应将我公司列为本案被告。2、本案中房屋即沈铁幸福里小区8-2602号是置业经纪公司受鑫丰公司委托销售的，不是代替我公司接受定金，该房屋的销售过程与我公司没有任何关系。3、本案中，收取原告房屋定金及首期房款的是置业经纪公司与鑫丰公司，合同违约方也是这两个公司，我公司与原告没有合同关系，没有合同约定的权利、义务，也没有违约，所以原告不应向我公司主张权利。4、承担连带赔偿责任的前提是应该有明确的法律规定或者当事人之间的特别约定，本案中这两种情况都不存在，尤其法律也没有明确约定，作为房地产开发企业在抵账房销售中承担连带赔偿责任，所以综上，我公司不应该成为本案的被告，我公司不承担任何责任。
鑫丰公司辩称，闻禹是我公司的分包建筑商，与我公司没有劳务关系。原告购买的房屋是吉铁房地产公司于2013年7月8日抵顶给我们的，原告与第一被告签订定金合同是2013年2月6日，而此时我公司还没有抵账到该房屋。原告与第一被告签订的合同与其他人无关，所有的房款由原告交给了第一被告，我们公司从来没有委托任何人处理本案房屋，也没有收到该房屋任何资金，故应驳回原告对鑫丰公司的诉请。
第三人闻禹述称，我不是鑫丰公司的员工，涉案房屋不是我委托置业经纪公司卖给他人的。置业经纪公司确实给我拿过10万元，是让我协调到鑫丰公司买本案诉讼的这个房屋，但在与鑫丰公司协商后，发现房屋已经抵账给李国民，李国民不同意卖房屋，因此我给置业经纪公司回复没办法协助置业经纪公司购买该房屋，并把10万元退给置业经纪公司。闻禹在本案中就是帮忙，与置业经纪公司和原告之间没有任何关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的委托支付定金协议、定金收据、收条、银行转款凭证等。吉铁房地产公司、鑫丰公司及第三人均认为无法证明与上述三方的关系。本院认为协议是原告与置业经纪公司之间签订的，能够证明原告与置业经纪公司之间就原告购买房屋的位置、价款、首付款金额、定金金额等与本案相关的事实；收据、凭证等能证明置业经纪公司收取房款及定金的事实。但上述证据均不能证明与吉铁房地产公司、鑫丰公司和第三人之间有关联性。2、置业经纪公司提供的吉铁房地产公司2012年12月18日会议纪要、沈铁幸福里小区预留房源明细表，欲证明吉铁房地产公司在2012年12月18日就研究决定将包括本案诉争房屋在内的25套房屋预留给鑫丰公司抵工程款的事实。本院认为会议纪要的结论是上报集团公司，故该证据不能证明吉铁房地产公司在2012年12月18日就已经决定涉及本案在内的25套房屋已经抵账给鑫丰公司的事实。3、置业经纪公司提供的吉铁房地产公司和鑫丰公司于2013年7月8日签订的抵账协议。经审查，该协议的内容为至本协议签订时，吉铁房地产公司尚欠鑫丰公司一部分工程款，双方协商一致同意以吉铁房地产公司尚未出售的沈铁幸福里8号楼部分未出售房屋共计7套冲抵上述双方之间的工程款，其中包括本案争议房屋。本院认为该证据能够证明2013年7月8日，吉铁房地产公司将包括本案争议房屋在内的共计7套房屋抵付欠鑫丰公司工程款的事实，对该证据予以采信。4、置业经纪公司提供的建设工程施工合同、中标通知书、工程联营施工协议书、财务拨款通知单。本院认为上述证据能够证明吉铁房地产公司将其开发的沈铁幸福里小区发包给鑫丰公司承建、鑫丰公司与第三人闻禹联营施工、鑫丰公司同意吉铁房地产公司向他方支付工程款的问题，但不能证明置业经纪公司关于其是受闻禹或鑫丰公司委托销售本案房屋的主张，对上述证据的证明力不予确认。5、置业经纪公司提供的建筑商顶账房源明细表，证明闻禹收到置业经纪公司为其代售的抵账房款，闻禹是委托人的问题。闻禹对该证据表示非其签名。本院认为即便该证据中的签名为闻禹所签，闻禹是否委托置业经纪公司销售上述房屋与闻禹是否委托置业经纪公司销售本案涉案房屋也不具有必然的联系，故对该证据的证明力不予确认。6、置业经纪公司提供的办理入户委托书。本院认为该证据能够证明鑫丰公司于2014年1月2日将原告购买的房屋抵账给案外人并由案外人办理入户的问题，对该证据予以采信。7、置业经纪公司提供的中标单位项目管理人员资格证书备案登记表，欲证明该登记表中的李艳既是鑫丰公司的质检员，又是闻禹的会计。本院认为该证据无法证明与闻禹的关系，与本案亦不具有关联性，对该证据不予采信。8、置业经纪公司提供的商品房买卖合同及支付定金协议书，欲证明该公司通过闻禹委托对外出售抵账房源中的房屋并已经签订商品房买卖合同的事实。本院认为上述证据中均无法体现闻禹与本案的关系，故不予采信。9、吉铁房地产公司提供的2012年12月18日会议纪要及相关批复，证明该公司将本案房屋预留给施工单位鑫丰公司，吉铁房地产公司未委托他人销售本案争议房屋。本院认为该会议纪要及批复能够证明吉铁房地产将包括本案争议房屋在内的房屋于2012年12月28日经批复预留给鑫丰公司及2013年2月7日又将其中6套进行调整的事实，但不能证明该公司未委托置业经纪公司销售的问题。10、吉铁房地产公司提供的沈铁幸福里内部认购协议书，欲证明在2012年12月18日经公司联席会议同意为鑫丰公司预留房屋后至2013年7月8日吉铁房地产公司和鑫丰公司签订抵账协议前，鑫丰公司就已经对外销售了吉铁房地产公司为其预留的25套房屋中的两套房屋，而本案涉案房屋亦在预留房源中，故涉案房屋的销售与吉铁房地产公司无关。经审查，上述两份协议分别为沈铁幸福里3103号房屋和2703号房屋，根据2012年12月18日的会议纪要，上述两套房屋包括在预留的25套房屋中，集团公司亦于2012年12月28日批复同意预留上述房屋，但2013年2月7日集团公司销售委员会的批复中又将其中2703号房屋进行调整，从25套房屋中扣除，因此可以说明在2013年2月7日批复前，吉铁房地产公司对预留的抵账房屋仍有支配处置权，吉铁房地产公司的证据不能证明其主张，不予采信。
经审理查明，原告经人介绍后，于2013年2月6日与置业经纪公司签订了委托支付定金协议书，约定孟俊吏以50%公积金贷款方式购买吉林市昌邑区沈铁幸福里小区8-2602号、面积84.30平方米的住宅，价款338043元；孟俊吏先交纳购房定金101413元；置业经纪公司配合孟俊吏与吉铁房地产公司签订商品房买卖协议；孟俊吏同意所交纳的定金作为履行本协议规定义务和承诺的担保，在孟俊吏与房地产开发企业签订商品房协议后，该定金转为房款的一部分；孟俊吏承诺在2013年6月1日将银行贷款资料准备齐全并支付首付款，逾期超过3天，视为孟俊吏违约，此合同作废，置业经纪公司有权继续出售该套房产，置业经纪公司收取孟俊吏定金不退。合同签订当日，原告在置业经纪公司交给该公司购房定金101413元，置业经纪公司为其出具了定金收据。2013年5月30日原告向置业经纪公司法定代表人张艳华账户汇款76630元，此款亦由置业经纪公司财务出具收据。后孟俊吏向被告置业经纪公司提供了贷款相关材料，但置业经纪公司未能配合孟俊吏与吉铁房地产公司签订商品房买卖协议。
另查明，沈铁幸福里小区由吉铁房地产公司开发，吉铁房地产公司与鑫丰公司签订了施工合同，约定鑫丰公司承建其中5、9、13、16号楼和C、B网点的土建、水暖、电气工程。鑫丰公司与吉铁房地产公司签订施工合同后，又与第三人闻禹签订工程联营施工协议。
再查明，2012年12月28日，吉铁房地产公司经集团公司批准，将包括本案争议房屋在内的25套房屋预留给鑫丰公司抵付工程款。2013年2月7日集团公司销售委员会又将其中6套房屋调整，重新确定了包括本案争议房屋在内的25套预留房源。2013年7月8日，吉铁房地产公司与鑫丰公司签订抵账协议，将包括本案争议房屋在内的共计7套房屋抵账给鑫丰公司。鑫丰公司于2014年1月将本案涉案房屋抵账给案外人，案外人对该房屋已经实际占有。
又查明，2013年2月7日，置业经纪公司向第三人闻禹汇款10万元。置业经纪公司自认闻禹于2014年将此款返还给置业经纪公司。现原告为购买房屋所支付的全部房款均在被告置业经纪公司处。
本院认为，一、关于原告与置业经纪公司签订的合同应否解除的问题。因原告所购买的房屋已经由他人占有使用，原告要求解除合同，置业经纪公司亦同意解除该合同，故根据我国合同法第九十三条之规定，对原告的该请求予以支持。二、关于置业经纪公司是否为居间人及收取原告定金的性质是否为受委托的问题。置业经纪公司虽与原告签订协议名称为委托支付定金协议，其在乙方中的称谓为居间人，但该协议中未载明委托方及受托方，原告表示不知道置业经纪公司是受委托出售房屋，被告及第三人亦均否认自己是置业经纪公司对外出售房屋的委托方，置业经纪公司现提供的证据又不足以证明是受委托与原告签订的协议，且第三人对其收取置业经纪公司向其汇款10万元亦否认是收取原告所购买房屋的定金，置业经纪公司又未能举证证明此款的性质就是该房屋的定金，故置业经纪公司提出的其系受委托收取定金、其只是居间人的主张本院无法支持。三、关于置业经纪公司应否承担返还购房款及双倍给付原告定金的问题。置业经纪公司收取了原告的购房款，此款亦在置业经纪公司处，现合同已经解除，根据我国合同法第九十七条的规定，置业经纪公司应将原告交付的购房款返还给原告。同时，根据我国担保法第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定及我国担保法解释第一百二十条“当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的无法实现，可以适用定金罚则”的规定，置业经纪公司在收取原告购房款及定金后，未能按照约定履行配合孟俊吏与吉铁房地产公司订立购买争议房屋合同的义务，现原告购买的房屋被他人占有使用，原告购买房屋的合同目的已经不能实现，置业经纪公司应依法承担双倍返还定金的责任。原告交付的定金虽为101413元，但根据我国担保法解释第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20的%，超过部分人民法院不予支持”的规定，原告购房的总价款为338043元，根据法律规定，该购房定金应为67608元，原告现按照此标准向置业经纪公司主张双倍返还符合法律规定，本院予以支持，置业经纪公司应返还原告双倍购房定金135216元。原告共向置业经纪公司交付房款178043元，因其中67608元为法律允许支持的定金数额，故其交付的购房款应确定为110435元，置业经纪公司应向原告返还上述购房款。四、关于吉铁房地产公司和鑫丰公司应否承担连带责任问题。置业经纪公司虽与吉铁房地产公司为委托代理销售合同关系，但根据置业经纪公司的自认，吉铁房地产公司委托其销售的房屋中不包含本案争议的房屋，且吉铁房地产公司未收取原告的购房款和定金，故原告主张吉铁房地产公司承担连带责任没有事实和法律依据。鑫丰公司虽与吉铁房地产公司签订了施工合同，并与第三人闻禹签订联营施工合同，但现有证据不足以证明置业经纪公司收取的购房款和定金系为鑫丰公司或闻禹委托而收取，故原告主张鑫丰公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，对原告的该主张本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国担保法解释》第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告孟俊吏与被告吉林置业佳园房地产经纪有限责任公司于2013年2月6日签订的委托支付定金协议书；
二、被告吉林置业家园房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起三日内返还原告孟俊吏购房款110435元；
三、被告吉林置业佳园房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起三日内返还原告孟俊吏定金135216元；
四、驳回原告孟俊吏的其他诉讼请求。
案件受理费4985元，由被告吉林置业佳园房地产经纪有限责任公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 杨 明
人民陪审员 陈宝红
人民陪审员 邱 妍
二〇一六年十一月二十九日
本件与原本核对无异
代理书记员 赵诗语