上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10085号
上诉人（原审原告）：蒋江厅，男，1975年3月19日生，汉族，住浙江省舟山市定海区。
委托诉讼代理人：曹兴龙，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海得意家装饰市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇金山大道3966号501室。
法定代表人：沈丽萍，执行董事。
委托诉讼代理人：沈勇，上海市联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晶，上海市联合律师事务所律师。
上诉人蒋江厅因与被上诉人上海得意家装饰市场经营管理有限公司（以下简称得意家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初5207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人蒋江厅之委托诉讼代理人曹兴龙，被上诉人得意家公司之委托诉讼代理人沈勇、周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人蒋江厅上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。
事实和理由：在新的托管期内，被上诉人有义务及时进行结算，如实告知上诉人实际经营情况，现在商铺出租状况确实不好，但是在新的托管期内曾经有过经营。被上诉人一直拒不支付租金，也不按约定进行结算，已经拖延了很长时间，商城的经营状态也没有得到改善，如果这样的状态一直持续，只会使损失继续扩大。因此，上诉人请求解除合同，取回自己的房屋。
被上诉人得意家公司辩称，根据合同约定，在新的托管期内，被上诉人支付的不是固定租金，而是根据实际经营状况计算的回报，商城是整体经营的，上诉人主张解除合同，但还有其他几百户小业主还在维持和被上诉人的合同关系，考虑到商城全体小业主的整体利益，故被上诉人不同意解除合同。被上诉人正在努力改善经营状况，寻找大客户。由于上诉人等业主与被上诉人存在矛盾，给被上诉人的经营管理造成了很大影响。被上诉人并不是完全拒绝支付回报，但目前尚无法确认之前的经营期是否有回报，双方尚没有完成结算。商城现在处于空关状态，如果将来经营状况得到改善，被上诉人会按照实际经营状况来制定合理的回报标准的。
蒋江厅诉至一审法院，请求判令：一、解除双方签订的《商铺委托经营管理协议》，得意家公司将商铺恢复原状并返还蒋江厅；二、得意家公司支付蒋江厅2015年5月30日至2015年8月31日止拖欠的租金及利息损失共人民币10,000元（以下币种相同）。
一审法院认定事实：蒋江厅系上海市金山区XX大道XX号XX城·（XX广场）XX号商铺（以下简称涉案商铺）的买受人及产权人。2014年1月18日，蒋江厅与得意家公司签订《上海金山国际贸易城·（得意家家居广场）商铺委托经营管理协议》（以下简称协议），约定由蒋江厅全权委托得意家公司经营管理涉案商铺，由得意家公司根据其对得意家家居广场的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场。双方约定以五年为一个标准的委托经营管理期（以下简称托管期），每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延。托管时间最长不超过20年。第一个托管期自2010年5月30日起算至2015年5月29日止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止本协议。托管期内，蒋江厅委托得意家公司以得意家公司的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。同时，为了培养、繁荣市场，第一个委托经营管理期内，前三年免租，第四年蒋江厅将享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的8.5%作为回报，第五年蒋江厅将享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的9%作为回报，支付方式为每6个月支付一次，于2013年12月31日前支付第一期。协议还约定，托管期限届满后，蒋江厅可继续委托得意家公司经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配，蒋江厅自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合得意家公司对市场整体业种业态的统一布置规定，无论蒋江厅继续委托得意家公司经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知得意家公司，逾期视同继续委托并已接受得意家公司根据市场实际回报制定的经营回报率。协议还约定了其他事项。协议签订后，双方均依约行使权利、履行义务。协议到期前后双方因故产生纠纷，致涉讼。
蒋江厅已支付了涉案商铺的全部购房款，并取得了上海市房地产权证。
2016年7月19日，上海市金山区金山卫镇人民政府撤销编号为沪金金山卫第001号的“业主大会、业主委员会备案证”。
一审庭审中，蒋江厅陈述要解除合同是因为得意家公司没有支付租金且房子有损坏，要求恢复至交房时的样子，但是没有证据提供，租金是按照房价的百分之九计算的，利息是按照10,000元减去租金算出来的。得意家公司认为租金的依据要按照审计，要以实际回报率计算，百分之九是没有合同依据的。
一审庭审中，得意家公司提交2016年10月31日《关于得意家家具商场目前运营状况的情况说明》作为证据，用以证明得意家公司已经积极的进行结算并告知各业主，蒋江厅认为该情况说明反映内容不真实，是否收到需要庭后核实，但至今蒋江厅未提交核实结果。
一审法院认为：蒋江厅与得意家公司签订的协议是双方真实意思的表示，无法律规定的无效情形，合法有效，双方均应按约履行。协议第三条第8项已明确约定，蒋江厅应于托管期限届满前三个月内书面告知得意家公司，否则视同继续委托。现蒋江厅未向法庭提交证据证明其已向得意家公司提出终止委托经营管理的事实，故协议顺延至下一个托管期。在新的托管期内，一、协议未约定得意家公司逾期支付租金蒋江厅享有单方解除协议的权利；二、蒋江厅未提供证据证明其在起诉前曾催告得意家公司履行，且诉讼中得意家公司亦明确表示愿意按照实际收益回报予以结算。综上，蒋江厅要求得意家公司解除协议以及恢复原状返还房屋的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
关于蒋江厅主张2015年5月30日后的租金问题，根据协议第三条第8项之规定，租金标准为根据市场实际回报制定的经营回报率，现蒋江厅按年9%主张租金，缺乏依据，一审法院不予支持。
同时，一审法院须指出的是，本案双方争议所指向的商铺位于一个统一的市场内，而非单独可发挥效用的铺位，蒋江厅在购买商铺时应明知该商场须统一经营管理方能发挥实际效益，故各业主行使个人权利时还应兼顾个体利益服从全体利益、局部利益服从整体利益的原则。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于二〇一七年六月二十七日作出判决：驳回蒋江厅的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取人民币25元，由蒋江厅承担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
2017年9月15日，被上诉人向本院发表书面意见称：一、计划通过发送通知函等形式，让业主选出各个楼层代表，监督被上诉人的运营管理以及租金、管理费等费用的收取、支出情况；二、计划定期向全体业主公示租金、管理费的收取、支出财务数据；三、计划加大对商城的推广、招商力度，以招来更优质的商户，稳定并提高业主的租金收益水平；四、计划严格按照与业主约定的时间定期与业主结算租金等费用。
本院认为，涉案商铺委托经营管理协议为双方当事人真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。
一、关于上诉人主张的经营回报收入的问题。双方的合同关系现已延续到第二个五年托管期，并实际履行了一段期间。根据合同约定，在第二个托管期内，应由被上诉人根据市场实际回报制定经营回报率。既然上诉人可取得的回报需要以商铺的实际经营收入为基础，作为商铺的管理者，被上诉人有义务对上诉人如实告知其名下商铺的具体经营状况，并完成对经营收入的统计、核算工作，制订统一的回报率标准，对每个业主应得的回报金额给予具体明确的回复。但是，截至目前，被上诉人在本案二审中依然表示无法最终确定就已经履行的第二个托管期间，其是否应向上诉人支付回报金额，更无法确认应付的具体金额。被上诉人称目前商城经营遇到严重困难，可能存在无前期应付金额的情况，但无论实际经营状况如何，也不能免除其对上诉人的告知与结算义务。在被上诉人未履行核算、告知义务的前提下，上诉人无法就是否应当支付回报以及具体回报金额的问题进行有针对性的主张。鉴于目前实际经营收入及回报标准均未确定，上诉人主张被上诉人对其支付回报金额，本院难以支持；被上诉人在二审中已经发表书面意见，表示计划启动收入、支出的公开与结算程序。对此，本院认为，上述程序不应无限期拖延，被上诉人应当在本判决生效之日起三个月内完成告知、核算义务，如被上诉人逾期未完成上述义务或对被上诉人的核算结果存在异议，上诉人可另行主张权利。
二、关于上诉人主张的合同解除权问题。双方当事人均认可，目前商城整体经营处于严重困难阶段。商城的经营确需考虑到整体业主的利益，一审法院认为商场须统一经营管理方能发挥实际效益，有一定合理性。经营状况的改善既需要被上诉人的招商管理，也需要上诉人的理解配合，但同时还取决于客观市场环境，并非一方当事人可主观控制的范畴。如果经过被上诉人的长期努力，仍然无法改善商城的经营困境，不能为上诉人带来可预期的收益，将损害合同继续履行的基础条件。本案二审中，被上诉人表示其正在进行招商，尽力改善经营状况。综合考虑上述因素，本院认为，一审法院在本案中鉴于当前实际情况，认定上诉人行使的解除权尚不成就，具有一定合理性，本院予以维持。但是，如果被上诉人在本案判决生效后的三个月内仍然无法改善经营困境，不能按约给予上诉人明确可预期的经营回报，上诉人可另行主张权利。
需要说明的是，本案纠纷主要系因被上诉人怠于履行告知、核算义务所引发，故本院认定一、二审案件受理费均由被上诉人负担。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元；二审案件受理费人民币50元，均由上海得意家装饰市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈强
代理审判员 何建
审 判 员 李兴
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 曹靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……