四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东城民初第212号
原告：杨永杰，住吉林省四平市。
被告：刘起，住吉林省四平市。
第三人：四平市吉旺房地产开发有限公司。
法定代表人：汪绪仁，经理。
原告杨永杰诉被告刘起、第三人四平市吉旺房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告杨永杰，第三人四平市吉旺房地产开发有限公司到庭参加诉讼，被告刘起经公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨永杰诉称：原告杨永杰于2011年9月与被告刘起订立商品房买卖合同，购买刘起坐落在本市铁东区南一马路富仁缘小区的一户商网。杨永杰购买的商网面积为109．46平方米，并实际占有、使用至今。2015年11月下旬，原告收到铁东区法院(2015)东执异字第28号执行裁定书，该裁定书以“涉及无权处分之物合同效力认定问题，对该权利的合法性与真实性，执行程序无法认定”为由，限原告15日内向本院提起诉讼。依据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第四百六十五条规定，“案外人对执行标的提出异议，经审查，按下列情形分别处理：(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行权益的，裁定中止执行。原告与刘起订立购房合同的基础是刘起持有申请执行人四平市吉旺房地产开发有限公司与之订立的商品房买卖合同，足以证明刘起合法持有该房屋的所有权和对该房屋的合法处分权。”依照《物权法》第一百零六条规定，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定，应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。依据该法律，原告购买的房屋符合善意取得的全部法律要件。该法律第二条规定“受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失，依照铁东区法院裁定书中申请执行人(吉旺公司)抵押在住建局的两户在法律上已经灭失的商网，裁定原所有权人向无权处分人刘起和四平市住建局请求赔偿损失。或者依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》57条规定的情形，应当裁定折价赔偿或按标的物价值强制执行被执行人的其它财产。但铁东区法院裁定原告人15日内向本院提起诉讼，原告只能依据《诉讼法》第一百一十九条规定，依据裁定书确定的义务(无权处分权之合同效力、合同的合法性、真实性)，对由直接利害关系的刘起提起确认合同效力之诉，无法对间接利害关系人吉旺公司提起执行异议之诉。故请求铁东区法院依法确认：1、确认原告人杨永杰与刘起订立的房屋买卖合同有效。2、案件受理费用被告负担。
被告刘起没有到庭参加诉讼，也没有向本院递交答辩状。
第三人四平市吉旺房地产开发有限公司述称：原告提出买卖有效，刘起当初这2套房屋是通过住建局办的抵押，刘起就是想赖这2套房子，当时抵押合同手续开完之后，发票也要开，三方参加的抵押协议书。我有充分的证据证明这2套房子是抵押在刘起这的，后期由住建局棚改办组织结算，他的买卖合同是无效的，他无权出售。还有我和刘起的终审判决的结果已经要求刘起返还。
审理查明：原告杨永杰于2011年9月15日与被告刘起订立商品房买卖合同，以30万元的价格购买刘起坐落在本市铁东区南一马路富仁缘小区的一户商网，编号为03／6-403-126号，商网面积为109．46平方米，并实际占有，使用至今。原告杨永杰与刘起发生房屋买卖过程中，刘起持有其与第三人四平市吉旺房地产开发有限公司之间订立的商品房买卖合同以及购房发票。另查明，第三人四平市吉旺房地产开发有限公司与被告刘起抵押合同纠纷一案，吉林省四平市中级人民法院于2013年12月30日作出（2011）四民三终字第123号民事判决，经审理认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，上诉人吉旺公司与被上诉人刘起签订了抵押协议，虽未办理抵押登记，但抵押合同成立并生效，只是抵押权尚未设立。抵押合同的订立是以发生物权变动为目的的原因行为，属于债权关系范畴，其成立、生效应当依据合同法确定。而抵押权属用益物权，抵押权的效力，除要求抵押合同合法有效这一要件外，还必须符合物权法的公示原则。因此，上诉人吉旺公司请求确认涉及抵押的补充协议无效的上诉请求，不应予以支持。依据中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人到⑦债务时抵押财产归债权人所有。”之规定以及《中华人民共和国担保法》第四十四条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定，在债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，而补充协议书中第三项：“乙方在送电验收移交给电业局接收，一切工作做完后6月15日前甲方将乙方的工程款拨付给乙方否则甲方所抵押给乙方的两套商网、一套住宅将归乙方所有（有权出售）。”的约定违反了《物权法》禁止流押及《担保法》禁止绝押的规定，该条款无效，被上诉人刘起不能依协议取得抵押房屋的所有权。上诉人吉旺公司要求被上诉人返还房屋的上诉理由虽属对法律理解有误，但其上诉请求依法应予支持。上诉人与被上诉人对电气安装工程尚未进行竣工验收，工程款项未预结算，现上诉人吉旺公司请求被上诉人赔偿损失的诉讼请求，证据不足，不应予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人吉旺公司要求被上诉人刘起返还房屋的上诉请求应予支持。其他上诉请求于法无据，不能成立，不予支持。已经《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持四平市铁东区人民法院（2010）东民二初字第192号民事判决第二项，即驳回反诉原告（被告）刘起要求反诉被告（原告）四平市吉旺地产开发有限公司、反诉第三人（被告）四平市住建局和城乡建设局赔偿经济损失30万元的诉讼请求。二、撤销四平市铁东区人民法院（2010）东民二初字第192号民事判决第一项，即驳回（反诉被告）四平市吉旺房地产开发有限公司关于确认原、被告签订的《购房抵押协议》无效并予以撤销；被告刘起（反诉原告）立即从所占的富仁缘小区5#楼网25、网26房屋迁出；第三被告（反诉第三人）四平市住宅和城乡建设局负连带责任及被告刘起赔偿延误工期给原告造成的经济损失20万元，广泰公司承担连带责任的诉讼请求。三、被上诉人刘起返还上诉人四平市吉旺房地产开发有限公司富仁缘小区5#楼网25（对应编号为03／6-403-125号）、网26房屋（对应编号为03／6-403-1**号）。四、驳回上诉人四平市吉旺房地产开发有限公司其他诉讼请求…。该判决发生法律效力后，被告刘起未履行判决书所确定的义务，第三人四平市吉旺房地产开发有限公司于2014年4月8日向本院申请执行，本院于2014年8月26日向被告刘起送达（2014）东民执字第93号执行通知书，责令被告刘起立即返还第三人四平市吉旺房地产开发有限公司富仁缘小区5#楼网25、网26房屋，后本院于2014年8月26日终结本次执行。2015年9月14日第三人四平市吉旺房地产开发有限公司向本院申请恢复执行，本院于2015年10月21日作出（2015）东民执恢字第52公告，责令刘起于2015年11月15日前从该房屋迁出，案外人原告杨永杰以其正当合法的方式取得了该房屋的所有权为由，向本院提出书面异议，请求停止对该房屋的执行。本院异议审查认为，吉林省四平市中级人民法院作出的（2011）四民三终字第123号民事判决书已经确认本案执行标的房屋所有权属于第三人四平市吉旺房地产开发有限公司，并判令刘起返还第三人四平市吉旺房地产开发有限公司5#楼网25、网26房屋，本院执行该房屋符合法律规定，案外人原告杨永杰提出其已与刘起签订房屋买卖合同，系该房屋所有人，因涉及无权处分之物合同的效力认定问题，对该权利的合法性与真实性，执行程序无法认定，可通过诉讼程序解决，原告杨永杰对此提起执行异议之诉。
原告向法庭提交证据材料如下：
1、2011年9月15日购房合同1份，证明房屋是原告跟刘起买的。
第三人质证称：买卖合同属于无效，刘起没有处分权，产权不是刘起的。
2.刘起与开发公司签的商品房购买合同1份，证明房屋的来源，刘起取得了所有权。
第三人质证称：这个合同不是买卖合同，是抵押合同。
3、吉旺房地产开发公司开具的发票，证明刘起购买房屋的价款。
第三人质证称：对真实性无异议，对证明的问题有异议，开发票都是由住建局给办的，他一分钱都没交，在住建局协调之下协调抵押。
4、执行裁定书，证明了我起诉符合的条件。
第三人质证称：无异议。
被告刘起没有向法庭提交证据。
第三人向法庭提交证据材料如下：
1、开发公司和刘起签的抵押合同（名头为买卖合同），证明买卖合同中有限制条款是抵押不是买卖。
原告质证称：就算是抵押也有个期限，在这个期限之后才开的发票，发票可以证明买卖成立了。
2、2010年5月21日，第三人向四平棚改办发的函，要求返还抵押合同，证明要收回抵押合同。
原告质证称：那是证据，不能随便收回。
3、开发公司和刘起还有第三方棚改办的抵押协议书（2008年12月12日签的协议），证明了这个房子是抵押，不是买卖。
原告质证称：我不清楚这个协议，我买房子之后开发公司也没提出异议。
4、开发公司和刘起抵押的简易合同、补充协议书，证明了这个房子是抵押的。
原告质证称：抵押有个期限，不可能一直抵押。
5、2011四民三终字，终审判决书，证明判决刘起返还5号、6号楼的商网。
原告质证称：判决是2013年12月30日下达的。
本案争议的焦点是：原告的诉讼请求是否符合法律规定。
通过原告陈述及庭审调查，结合已经查明的案件事实，依据证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：
原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，《物权法》第一百零六条第一项规定，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定，应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。原告依据被告刘起提供的房产凭证以30万元的价格购买该房屋，并实际占有至今，符合善意购买人的全部法律要件，故该房屋的买卖合法、有效，本院予以确认。《物权法》第一百零六条第二项规定“受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。因此第三人四平市吉旺房地产开发有限公司与被告刘起之间的争议，第三人四平市吉旺房地产开发有限公司可就有关损失对被告刘起提起赔偿之诉，另案处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
原告杨永杰与被告刘起签订的《房屋买卖协议》合法、有效。
案件受理费5800元，由被告刘起负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 居洪武
审 判 员 姜军龙
人民陪审员 徐大明
二〇一六年七月二十日
书 记 员 李 丹