湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第412号
原告胡伟，男，1987年4月24日出生，汉族。
委托代理人张云贵（特别授权），男，1964年5月23日出生，汉族，系怀化市文化艺术交流协会副主席。
被告贺晚生，男，1964年9月6日出生，汉族。
原告胡伟与被告贺晚生房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月7日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王友华担任审判长，与人民陪审员夏力军、胡勉仲组成合议庭，于2013年6月24日公开开庭进行了审理，并于2013年12月26日作出（2013）怀鹤民一初字第287号民事判决，被告贺晚生不服该判决并上诉至湖南省怀化市中级人民法院，该院于2014年4月29日以事实不清、证据不足为由裁定将该案发回本院重审，本院依法另行组成由审判员罗焱担任审判长，与文星、夏力军组成的合议庭进行审理，代理书记员汪洲担任法庭记录，本案于2014年9月22日公开开庭进行了审理。原告胡伟及其委托代理人张云贵到庭参加诉讼，被告贺晚生经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡伟诉称，怀化市鹤城区东兴步行街8栋14号（即怀化市鹤城区东兴商贸广场8栋114号）门面原产权系案外人荣湘玲所有。2012年4月30日，被告与荣湘玲签订《门面租赁合同》，约定：“第壹年租金为柒万伍仟元整，第二、三年随行就市。乙方应在每年合同到期前一个月向甲方提出是否续租，若需续签，租金另行协商，每年必须提前壹个月交清下壹年全年租金，否则算违约处理。同等条件下乙方优先。”因工作变动，门面产权人荣湘玲举家迁往重庆。经原告之父胡均安与荣湘玲协商，2013年3月4日，双方签订《房地产买卖合同》，荣湘玲及其共有人将鹤城区东兴步行街8栋14号门面转让给原告之父胡均安。2013年3月18日，原告之父胡均安将门面产权登记到原告名下，办理了怀房权证鹤城字第7310031**号《房屋产权证》。2013年3月29日，原告之父将门面土地产权登记到原告名下，办理了怀国用（2013）第出337号《国有土地使用证》。按照被告与荣湘玲签订的《门面租赁合同》，被告应于2013年4月1日前向新房主即原告提出是否续租门面，协商第二年的房租并交纳第二年房租。2013年3月4日签订《房地产买卖合同》后，原告按照《门面租赁合同》第二、三年房租随行就市的约定，根据同地段市场行情提出第二年房租不能低于15万元，但双方多次协商未果。至2013年4月1日，被告未能按约定交清第二年房租，构成违约。此后，双方虽经过多次协商，但被告始终只同意按照第一年度的标准支付房租。2013年4月12日，原告给被告下达书面通知，要求被告4月30日前交清房租，否则，腾空门面，将门面返还原告，并承担第一年度房租双倍的违约责任。2013年4月27日，被告口头答应第二年度租金12万元，并向原告索要转账账号，4月29日被告给原告转账7.5万元。双方形成纠纷后诉至本院，原告请求依法判令被告支付房屋255000元（其中2013年5月1日至2014年4月30日75000元，2014年5月1日至2015年4月30日租金180000元），并由被告承担本案诉讼费用。
被告贺晚生辩称，被告与该门面所有人荣湘玲于2012年4月30日签订了门面租赁合同，约定租期3年，年租金7.5万元。今年3月，荣因调动将门面转让给原告父亲，随之该门面登记在原告名下。荣在转让门面时，己将门面租赁情况如实告诉原告，门面租期尚有2年，另被告在租赁该门面时，同时支付了18万元的门面转让费和1万元管理费才获得了该门面的租赁权和今后对该门面的转让权。今年3月，被告与荣湘玲联系交纳租金事项，荣告诉被告，房屋正在转让过程中，登记手续还没办好，要被告不要急。到了3月下旬，原告办理好门面转让登记手续后，前来收取房租，张口就提出租金要涨到15万元，被告当然反对，不同意随意涨价，同时提出交付今年租金，可遭原告拒绝，在被告再三要求下，才得到原告账号，按照合同约定价格支付了今年租金。被告根本未想到，原告在毫无理由的情况下诉诸法院，被告认为“买卖不破租赁”是合同法第二百二十九条之规定。原告违反原租赁合同约定，任意提高租金，完全违反了民事合同的“诚实信用”原则。因此，请求依照法律规定驳回原告的诉讼请求。
原告针对自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、原、被告身份证复印件，拟证明原、被告身份情况；
2、结婚证、户口登记资料，拟证明胡均安、邓宾连与原告的关系；
3、《门面租赁合同》，拟证明被告与案外人荣湘玲签订《门面租赁合同》，约定第二、三年房租随行就市，并约定了违约责任；
4、《房地产买卖合同》，拟证明荣湘玲将门面转让给了原告之父胡均安；
5、房产证、土地证，拟证明原告之父胡均安将门面房产和土地过户登记到原告名下；
6、《通知》，拟证明原告书面通知被告己违约，要求退还门面并承担违约金；
7、租赁合同两份，拟证明同地段同类型门面租金情况；
8、鉴定结论及鉴定费发票一组，拟证明原告租给被告的门面经怀化市鹤城价格认证中心鉴定2013年5月1日至2015年4月30日期间的租金为306160元，原告并为该次鉴定花费鉴定费用7000元。
被告针对自己的辩解主张，向本院提交了以下证据：
1、《门面租赁合同》，拟证明被告租赁门面的期限和租金价格；
2、门面转让费收据一份，拟证明被告门面租赁时交付转让费18万元；
3、2012年7月1日银行转账凭条一份，拟证明被告交付管理费，取得今后门面转让权；
4、银行转账凭条一份，拟证明被告己按租赁合同交付今年租金；
5、房屋产权登记资料两份，证明原告提交的两份租赁合同中出租人不是房屋产权所有人；
6、叶绍禄、李小红证人证言两份，拟证明原告同意租赁期满后再续租三年及被告租赁门面同地段租金行情；
7、视频录像光盘一个，拟证明原告于2013年5月2日强行关闭被告门面，5月6日才重开门面，造成被告不应有的损失。
结合原告的质证意见，本院经综合审查，作如下认证：
对原告提交的第1、2、3、4、5、6、8号证据其来源合法，内容真实，且与本案相关，本院予以采信；对原告提交的第7号证据因其未能提交原件，本院不予采信。对被告提交的第1、4号证据因原告无异议，本院予以采信。对被告提交的第2号证据，原告对其真实性、合法性，关联性均有异议，本院不予采信。对被告提交的第3号证据，原告对其真实性，关联性提出异议，且被告未提供相关证据佐证，本院不予采信。对被告提交的5号证据，原告对其关联性提出异议，本院不予采信。对被告提交的证据6、7叶福禄、李小红的证言，原告对真实性有异议，提出证据形式不合法，证人应该出庭作证，本院不予采信。对原告提交的证据7，原告对其真实性、合法性提出异议，本院不予采信。
根据所采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
怀化市鹤城区东兴商贸广场8栋114号门面原产权人系案外人荣湘玲。2012年4月30日，被告贺晚生（乙方）与荣湘玲（甲方）签订一份《门面租赁合同》，合同约定：租赁限期为3年即从2012年5月1日至2015年4月30日止，第一年租金为75000元，第二、三年租金随行就市，乙方应在每年合同到期前1个月向甲方提出是否续租，若需续租，租金另行协商，每年必须提前1个月交清下一年全年租金，否则按违约处理，同等条件下乙方优先等。合同签订后，贺晚生向荣湘玲交付了第一年房租，荣湘玲将门面交给了贺晚生使用。门面原产权人荣湘玲因工作变动，举家迁往重庆。2013年3月4日，经原告之父胡均安与荣湘玲协商，双方签订一份《房地产买卖合同》，荣湘玲将怀化市鹤城区东兴商贸广场8栋114号的房地产（门面）以1580000元价格转让给胡均安，合同还约定门面已出租，业主已收取第一年房租，不予返还，由租赁户2013年4月缴纳下一年房租，由买受人收取。2013年3月18日，原告之父将购买的门面产权登记到原告名下，并办理了怀房权证鹤城字第7130031**号《房屋产权证》。2013年3月28日，在原告的门面即被告租赁的东兴商贸广场8栋114号门面，有被告的女儿贺某、店内员工李某在场的情况下，荣湘玲与原告进行了门面交接。2013年3月29日，原告之父将购买的门面土地产权也登记到原告名下，办理了怀国用（2013）第出337号《国有土地使用权证》。期间，原告根据《门面租赁合同》第二、三年房租随行就市的约定，结合同地段门面租金市场行情，向被告提出第二年房租不能低于150000元，被告认为房租过高，双方就房租价格产生分歧。2013年4月11日，荣湘玲参与了原、被告就房租一事的协商，但双方仍未能就第二年租金达成一致意见。2013年4月12日，原告给被告下达书面通知，告知因被告违反合同约定，于2013年4月1日前未与房东就房租达成一致意见，逾期未交房租，要求被告于2013年5月1日前将门面返还给原告，否则按照合同租金金额（75000元）双倍计算房租。期间，原、被告因房租问题进行过沟通，但未达成一致协议。2013年4月27日，被告以口头答应支付第二年租金为由向原告索要转账账号，2013年4月29日，被告给原告转账支付房租75000元。此后，原告以被告不讲诚信没有履行口头承诺按照12万元的标准支付第二年的房租，且未在约定期限内即2013年4月1日前缴纳房租等，认为被告的行为已违约，多次协商未果，遂诉至法院，请求依法判决。
另查明，争议门面在2013年5月1日至2015年4月30日期间的租金经怀化市鹤城价格认证中心鉴定为306160元，原告并为该次鉴定花费鉴定费用7000元；在诉讼过程中，被告向原告再次支付了75000元的租金。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告胡伟取得被告贺晚生租赁的门面所有权后，原不动产所有人荣湘玲与被告签订的《租赁合同》继续有效，门面转让后，根据原《租赁合同》约定荣湘玲享有的权利和应承担的义务由新取得产权的原告行使，被告应该向新取得产权的权利人履行合同约定的给付租金义务。原、被告因门面租金价格发生分歧后，被告虽然于2013年4月29日按照上年度的标准交纳了75000元房租，但由于合同约定第二、三年租金按市场行情交纳，原告并没有同意被告按照上年度的标准交纳下一年的房租，双方对此属约定不明，在诉讼过程中，该两年的租金经鉴定为306160元，被告后再次向原告支付了75000元租金；根据合同约定，被告应在每年合同到期前1个月向原告提出是否续租，若需续租，租金另行协商，每年必须提前1个月交清下一年全年租金；现2013年5月1日至2015年4月30日两年租金的支付期间均已过，被告仍未按合同约定支付剩余租金156160元，已构成违约，因此，对于原告要求被告支付2013年5月1日至2014年4月30日期间的门面租金156160元的诉讼请求，本院予以支持。在双方对租金约定不明的情况下，被告理应按诉讼中鉴定的金额支付租金方显公平，现被告辩称租金过高的理由于法无据，对其该项抗辩主张本院不予支持；被告辩称其在接手门面时支付了转让费及管理费系被告与案外人的另一法律关系，与本案原告无关联性，且原告并未从中受益，对于被告的该项抗辩主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告贺晚生于本判决生效后15日内向原告支付2013年5月1日至2015年4月30日期间的剩余门面租金156160元。
案件受理费3300元，鉴定费7000元，共计10300元，由被告贺晚生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 罗 焱
人民陪审员 文 星
人民陪审员 夏力军
二〇一四年十月十日
代理书记员 汪 洲
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。