贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初113号原告：孙忠才，男，汉族，1972年9月27日出生，住贵州省毕节市。原告：胡大翠，女，汉族，1973年9月24日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：张競，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市，注册号：522421000203887。法定代表人：雷洪，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。原告孙忠才、胡大翠与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告孙忠才及委托诉讼代理人张競、郑秋艳，被告万丰置业委托诉讼代理人王妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙忠才、胡大翠向本院提出诉讼请求：1、判决被告交付办理位于毕节万丰商贸城23-227号、23-228号、34-109号商品房转移登记的有关文书；2、判决被告以70942.00元购房本金为基数按日已付购房款万分之二支付原告自2013年12月2日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（暂定21140.00元）；以60367.00元购房本金为基数按每日已付购房款万分之二支付原告自2013年12月2日止被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（暂定17989.00元）；以292203.00元购房本金为基数按每日已付购房款万分之二支付原告自2014年5月31日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（暂定76557.00元），以上暂定共计115686.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月23日，原告孙忠才、胡大翠作为共同认购人，向被告贵州毕节万丰置业有限公司认购三套由其开发的（房号为23-227），建设项目为毕节万丰国际商贸城的商品房。后又分别于2012年10月28日、2013年4月15日认购了房号为23-228、34-109的商品房两套。2012年7月3日原告向被告支付了房号为23-227的商品房价款70942.00元。同年，（2012年）9月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号分为WF-23-227），约定由原告购买被告开发的毕节万丰商贸城房号为23-227的商品房，合同价款为70942.00元。根据合同约定，被告应于2013年5月31日前交付符合合同约定和国家质量标准的房屋，并应于2013年12月1日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。原告又于2012年7月3日向被告交付了房号为23-228号的商品房价款为60367.00元。同年（2012年）10月28日原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号分为WF-23-228），约定由原告购买被告开发的毕节万丰商贸城房号为23-228的商品房，合同价款为60367.00元。根据合同约定，被告应于2013年5月31日前交付符合合同约定和国家质量标准的房屋，并应于2013年12月1日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。原告又于2013年4月15日向被告交付了房号为34-109号的商品房价款为292203.00元。同年（2013年）10月22日原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号分为WF-34-109），约定由原告购买被告开发的毕节万丰商贸城房号为34-109的商品房，合同价款为292203.00元。根据合同约定，被告应于2013年9月30日前交付符合合同约定和国家质量标准的房屋，并应于2014年5月30日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。以上三份合同均约定，如在180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约责任；若被告在180个工作日以后仍然不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二X逾期天数的违约金。被告未按约定进行，故原告诉至法院。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。被告万丰置业辩称：一、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成，其原因有两点：1、2013年7月，为迎接省委、省政府召开全省重点招商引资项目观摩会议，按照市委、市政府安排，要求答辩人快速推进相关工程建设。因观摩会议时间紧、任务重，为圆满完成会议现场任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防验收未能通过，从而使产权证书逾期未能办理;2、被答辩人购买答辩人的商铺后，为满足自己的经营需要，获取更大的利益，擅自改变商铺结构，使原定的消防设备安装发生改变，此也是导致消防验收未通过的原因之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，答辩人在约定期限未能取得产权证书应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案办证不能不是答辩人存在过错。其一是因答辩人不能把控的客观因素导致，其二是被答辩人自身存在过错，故答辩人应当免除承担违约责任；二、退一步说，即使答辩人应当承担违约责任，那么违约金的支付，也应以被答辩人是否遭受到实际损失为前提条件，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。《中华人民共和国合同法》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。即违约金的计算公式为：损失×130%=违约金。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条之规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”及第八条之规定：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”本案中，被答辩人早已对涉案门面进行正常的出租经营使用，并未遭受任何损失且还有收益。答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同和商铺委托经营协议的同时，为了最大化被答辩人的利益，答辩人已经把三年的租金以房款的形式一次性优惠给被答辩人。可以说，在合同签订之日，被答辩人已经在获取购房利益。在合同履行过程中，答辩人为了提高被答辩人的经济利益，在交付房屋至今已投入30,000,000.00元左右的推广费用。通过答辩人的推广活动，被答辩人购买的商铺不仅没有出现断租的现象，而且商铺每年都呈现快速的升值趋势，被答辩人的购房利益在答辩人用心管理经营下在逐步增长。因此，被答辩人只有盈利没有损失，在整个庭审过程中，其亦未提供相应的证据证明其遭受到实际损失，应承担举证不能的责任。再从产权证书获得后的用途上看，取得产权证书无非将门面用于出租、买卖、抵押、继承。第一点：对于出租，涉案商铺现本就处于已出租状态，被答辩人已获取租金；第二点：对于买卖，产权证书是否取得并不影响商铺的买卖；第三点：对于将涉案商铺用作抵押贷款，答辩人出售商铺时，被答辩人可选择两种购买方式，一是全款支付，二是办理按揭。也就是说，被答辩人如需资金，可以按揭的方式向答辩人购买商铺，并不需要一次性支付后，再用商铺去银行按揭贷款，即便被答辩人一次性付款后仍需银行按揭贷款的，答辩人仍然可以为被答辩人再做二次商业贷款获取50%的资产比例用于它用。故此点说明被答辩人也不会有损失；第四点：对于继承，本案中并未体现继承发生。由此可见，被答辩人应得的违约金为：0×130%﹦0。基于上述理由，虽然双方签订的合同中约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该合同为格式合同，办证期限是由房产部门规定而非答辩人与被答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工过程及办理商铺相关手续中，难免会遇到答辩人不能掌控的情形发生，导致在合同约定的办证期限内未办理产权证书。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金提出主张显然对答辩人不公平。原审法院在被答辩人未能举证证明自己遭受损失的情形下支持按合同约定违约金向被答辩人支付无事实根据，程序中应予依法驳回被答辩人对损失的请求；三、贵院曾审理的何元贤、彭云等诉毕节贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人只是逾期办证，并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金；四、答辩人属我市重点招商引资企业，在答辩人来我市投资后，政府没有及时兑现返还答辩人的招商引资保证金，使答辩人资金断链，在政府安排下，又赶工期迎接全省重点项目观摩会，才因消防验收未通过从而不能按期办理产权证书。答辩人主观上并没有恶意不为被答辩人办理产权证书，那样对答辩人有害而无益。在被答辩人购买商铺时，答辩人的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》均已办理齐全。在被答辩人购买商铺后，答辩人就到房产部门为其进行了备案登记，从那时起，产权其实已属于被答辩人，产权是清晰明确的并可在国家不动产登记网实时实名查询。且房屋产权权属登记所需具备的十四项条件，答辩人也已通过了十三项，仅因客观原因导致消防这一项未通过从而未能办理产证，因此，答辩人并没有过错。现涉案业主人数众多，高达两千多户，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，法院也将无法执行,并导致后期所有项目全部瘫痪，引起群体性事件发生，政府招商成果瞬间崩塌，给我区、市带来不稳定因素。且在我市因各种原因未能在合同约定期限内办理产权证书的房开企业还有很多，如均要按约定支付违约金，会引起全市逾期办证的业主刮起一阵诉讼的狂卷风，将使区、市人民政府面临难以收场的局面。请求人民法院考虑答辩人的处境，顾全大局，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义；五、本案应当适用诉讼时效的规定，虽然它是按日计算，但也应该以倒推的方式来计算诉讼时效。综上所述，答辩人不能在合同约定期限内办理产权证书是因答辩人不能把控的客观因素导致，被答辩人也有过错，且未能提供其遭受损失的证据，故答辩人不应当承担违约责任。答辩人逾期办证并非答辩人原因造成，消防验收不过关是因为业主在装修的时候擅自改变防火分区，故导致先消防验收未能通过，业主方也是有过错，退一步说即使被告应当承担违约责任，也应当考虑到业主方的过错来承担。1－24栋的违约金也只能计算到2017年7月10日，因答辩人已于当日在《毕节日报》及《乌蒙日报》上进行了告知万丰业主可以办理产权证书的公告。25-47栋违约金应当计算至2017年8月28日，因答辩人通过整改，消防已经验收合格，产权已在分批办理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、被告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的毕节市商品房预售合同备案登记表、万丰国际商贸城项目信息确认表、购房款收据、代收费用权证登记费及土地证工本费收费收据、原告的出庭证人邓时勋证言、《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城消防验收有关问题的情况说明》、《建设工程消防备案验收意见书》、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《毕节商品房屋备案证明书》、办证公告报纸、办证照片、何元贤、彭云等人商品房预售合同纠纷判决书,本院认定如下：一、原告提供的毕节商品房预售合同备案登记表、万丰国际商贸城项目销售部信息确认表、购房款收据、代收费用权证登记费及土地证工本费收费收据。经审查，该组证据符合证据“三性”，能达到原告的证明目的，本院予以采信。二、原告的出庭证人邓时勋证言。经本院审查认为，该证人系在被告万丰置业购买商铺的业主，与原告存在利害关系，虽然此次合并审理的原告均表示曾向被告主张过权利，但显然是业主之间交叉作证，其证明效力较弱，不能单独作为定案依据，本院不予确认。三、被告提交的《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城消防验收有关问题的情况说明》、《建设工程消防备案验收意见书》。经审查，被告提供的《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城消防验收有关问题的情况说明》，不能证明涉案房屋消防验收不合格的原因应归责于政府，属于不可抗力；不能体现原告擅自改变房屋结构并导致消防验收不合格，不能证明原告对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书存在过错，原告未受到损失的事实，且与本案不具有关联性，本院不予采信。《建设工程消防验收意见书》能证明涉案25-47栋房屋于2017年8月28日经消防验收合格，本院予以采信，但达不到被告的证明目的。四、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《毕节商品房屋备案证明书》、办证公告报纸、办证照片。经本院审查认为：毕节商品房屋备案证明书能证明被告已向办证部门提交完毕商品房转移登记的相关文书，并取得毕节商品房屋备案证明书，本院予以采信；对《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，能证明被告由于涉案工程未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符等原因导致消防验收不合格的事实，本院予以采信，但达不到被告的证明目的；对《毕节日报》、《乌蒙新报》报纸、办证照片，虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但在《商品房买卖合同》约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”。故通知方式应参照此约定，应先书面通知，无法书面通知的再登报通知。因此，该公告行为未尽告知义务，不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由，故该证据达不到被告的证明目的。五、被告提交何元贤、彭云等人商品房预售合同纠纷判决书。经审查，该组证据与被告是否应承担违约责任无关，本院不予采信。为查明案件事实，本院依职权调取毕节万丰国际商贸城建设工程竣工验收消防备案与本案相关的以下证据：1、毕节公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2014〕第0044号《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明：被告于2014年10月23日向毕节公安消防支队七星关区大队申报毕节万丰国际商贸城（1-24栋消防工程）建设工程的竣工验收消防备案；2、毕节公安消防支队七星关区大队于2014年10月29日作出的七星公消竣查字〔2014〕第0008号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋工程竣工验收消防备案项目建设工程存在以下问题：未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；3、毕节公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0041号《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明：被告于2016年10月13日向毕节公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案；4、毕节公安消防支队七星关区大队于2016年11月2日作出的七星公消竣复字〔2016〕第0018号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》载明：万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程存在以下问题：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。未整改；2、该工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA588-2012）第5条之规定。未整改；5、毕节公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0043号《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明：被告于2016年11月10日向毕节公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案；6、毕节公安消防支队七星关区大队于2016年12月5日作出的七星公消竣复字〔2016〕第0020号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程存在以下问题：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。未整改；7、毕节公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0047号《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明：被告于2016年12月12日向毕节公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案；8、毕节公安消防支队七星关区大队于2017年1月9日作出的七星公消竣复字[2017]第0001号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程意见如下：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。已整改，复查合格。9、毕节公安消防支队毕公消审凭字〔2014〕第0069号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》载明：贵州毕节万丰置业有限公司于2014年5月9日向我支队申请毕节万丰国际商贸城（25-47栋建设工程）消防设计审核，我支队经审查认为申请符合规定，予以受理。我支队将自受理之日起二十个工作日内出具审核意见。10、毕节公安消防支队于2014年6月3日作出毕公消审字〔2014〕第0069号《关于同意毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防设计的审核意见》载明：同意该工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工；该工程验收前应提供具有资质的消防技术服务机构检测合格的证明文件、消防产品应当选用符合国家标准的产品，所选定消防工程施工单位应具有国家相应资质。经此次审核批准后的消防设计如需变更应当重新报送我支队审核、该工程竣工后，应当向我支队申报消防验收，验收合格方可投入使用。11、毕节公安消防支队2016年8月23日作出毕公消验凭字（2016）第0151号《建设工程消防验收申请受理凭证》载明：贵州毕节万丰置业有限公司2016年8月23日申请的毕节万丰国际商贸城25-47#楼建设工程消防验收，经审查符合规定，予以受理。我支队将自受理之日起二十个工作日内组织消防验收，并出具消防验收意见。12、毕节公安消防支队2016年9月20日作出毕公消验（2016）第0172号《关于毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防验收不合格的意见》载明：经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格。主要存在以下问题：（1）25号楼与3号楼高层建筑防火间距仅有6.4米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）第4.2.1条之规定；（2）所有未吊顶部分喷头选型错误，不符合《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001，2005年版）第6.1.3.1条之规定；（3）31b、32b号楼上人平屋顶未设置实验消火栓，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第8.4.3.10条之规定；（4）31b、32b号楼及风机房未按规范要求安装应急照明和疏散指示标志，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006版）第11.3条之规定；（5）部分大于600MM梁的区域内未设置火灾探测器，不符合《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）第6.2.3.3条之规定……你单位应进行整改，整改完毕后重新申报验收。该工程未经消防验收合格不得投入使用。原被告双方对上述证据均无异议。经审查，本院依职权调取的证据程序及来源合法，客观真实，与本案相关联，能证明涉案1-24栋房屋2017年1月9日前消防未验收合格的原因系被告未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA588-2012）第5条之规定，未整改；能证明涉案25-47栋房屋消防验收不合格系该工程消防建设存在未按原设计进行施工，不符合《高层民用建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》、《建筑工程消防验收评定规则》等规定的原因所致，本院予以采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告孙忠才、胡大翠与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》（合同编号分别为：WF-23-227、WF-23-228、WF-34-109）约定：买受人向出卖人购买位于毕节市的毕节万丰国际商贸城第23幢2层227号房（房号为23-227），该商品房用途为商业营业用房；建筑面积21.31平方米，套内建筑面积18.40平方米，房屋总价款为70942.00元；买受人向出卖人购买位于毕节市的毕节万丰国际商贸城第23幢2层228号房（房号为23-228），该商品房用途为商业营业用房；建筑面积21.72平方米，套内建筑面积18.76平方米，房屋总价款为60367.00元；转移登记，（一）出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。买受人向出卖人购买位于毕节市的毕节万丰国际商贸城第34幢1层109号房（房号为34-109），该商品房用途为商业营业用房；建筑面积42.94平方米，套内建筑面积35.60平方米，房屋总价款为292203.00元；转移登记，（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同还约定了其他事项。上述合同签订之前，原告于2012年7月3日一次性向被告支付房号为23-227、23-228号房屋的房款60367.00元、70942.00元，共计支付房款131309.00元，被告同时代收原告上述二套房屋的办证费2266.00元。原告于2013年4月15日一次性向被告支付房号为34-109号房屋的房款292203.00元，被告同时代收原告该房屋的办证费1133.00元。另查明，被告首次向毕节公安消防支队七星关区大队申报消防验收的时间为2014年10月23日，毕节公安消防支队七星关区大队认为涉案1-24栋房屋存在未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致等问题，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA588-2012）第5条之规定等问题，并要求被告进行整改。经整改，涉案房屋于2017年1月9日经消防验收合格，并取得毕节商品房屋备案证明书。被告万丰置业于2016年8月申请毕节公安消防支队对涉案25-47栋房屋进行消防验收，毕节公安消防支队于2016年9月20日作出毕公消验（2016）第0172号《建设工程消防验收意见书》，评定涉案房屋所属工程消防验收不合格。经整改，25-47栋房屋于2017年8月28日经消防验收合格，但还未取得商品房屋备案证明书。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：1.原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效；2.被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如支付将以何标准支付。对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，在合同编号为WF-23-227、WF-23-228的《商品房买卖合同》中，由于双方在合同中约定被告应在2013年12月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2013年12月2日起开始计算违约金。同时，在合同编号为WF-34-109的《商品房买卖合同》中，由于双方在合同中约定被告应在2014年5月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年5月31日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内。而2015年9月30日之前的违约金请求权已超过诉讼时效期间。对于被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如支付将以何标准支付的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。虽然被告万丰置业以逾期办证系政府行为导致，逾期办证原因属不可抗力情形等理由主张其不构成违约，不应承担违约责任，但本院依职权调取的《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》足以证明，被告2017年1月9日前1-24栋房屋消防验收不合格系由于被告未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA588-2012）第5条之规定等问题，未整改；本院依职权调取的毕节公安消防支队作出的毕公消审字〔2014〕第0069号《关于同意毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防设计的审核意见》、毕公消验（2016）第0172号《关于毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防验收不合格的意见》等证据，证实了25-47栋房屋消防验收不合格系该工程消防建设未按原设计进行施工，不符合《高层民用建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》、《建筑工程消防验收评定规则》等规定，故涉案房屋工程消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致。故涉案房屋工程消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致。即便被告主张涉案房屋消防验收不合格系政府要求被告快速推进工程建设所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，且政府要求被告快速推进涉案房屋工程建设与涉案房屋工程消防验收不合格无必然关联性，也不能作为被告不按原消防设计进行施工的合理理由。另外，被告所举证据亦不能证明部分业主破坏房屋结构进行装修进而造成消防验收不合格，被告对此承担举证不力的不利后果。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是被告的原因所致。被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为WF-23-227、WF-23-228）第二十二条“出卖人承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”以及原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为WF-34-109）第二十二条“出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款基数，按日万分之二的标准，从2015年10月1日起开始计算。对于房号为23-227、23-228号房屋，虽然被告已向办证部门提交完毕商品房转移登记的相关文书，并取得毕节商品房屋备案证明书，涉案的两套房屋已具备办证条件，但原告并不知晓该事实，且原告是委托被告办证，直到本案开庭审理时（2018年2月6日）原告才知晓该事实，此时被告才履行完毕交付义务，故23-227、23-228号房屋违约金应计算至2018年2月6日，即22558.88元（131309.00元×0.0002×859天）。对于房号为34-109号房屋，该套房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故34-109号房屋的违约金应计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。即34-109号房屋违约金以原告已交购房款292203.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。被告关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，被告将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素的主张，不属于法律规定被告应免于承担责任的理由，不予采纳。对于被告认为其通过电话、报纸等方式告知业主进行办证，故1-24栋逾期办证的计算时间只能计算到2017年7月9日的辩解。虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但在《商品房买卖合同》约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”。故通知方式应参照此约定，应先书面通知，无法书面通知的再登报通知。因此，该公告行为未尽告知义务，不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由。故被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。对于房号为34-109的房屋，被告认为逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的计算时间只能计算到消防验收合格之日止的辩解，因其未提供证据证明其已交付完毕办理商品房转移登记的有关文书并告知原告，故被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告孙忠才、胡大翠支付逾期交付办理房号为23-227、23-228号商品房转移登记的有关文书违约金22558.88元。二、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告孙忠才、胡大翠支付逾期交付办理房号为34-109号商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以原告已付房价款292203.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。三、驳回原告孙忠才、胡大翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1307.00元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一八年三月二十七日书记员  彭 双