辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）辽审一民抗字第3号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：焦玉。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳积家百货有限公司。住所地：沈阳市沈北新区道义南大街**号。
法定代表人：那辉，该公司董事长。
委托代理人：刘光前，辽宁申扬律师事务所律师。
焦玉与沈阳积家百货有限公司（以下简称积家公司）租赁合同纠纷一案，沈阳市沈北新区人民法院于2011年10月28日作出（2011）北新民初字第4901号民事判决。宣判后，焦玉不服，提起上诉。沈阳市中级人民法院于2012年7月31日作出（2012）沈中民二终字第1770号民事判决，已经发生法律效力。焦玉仍不服，向检察机关申诉。辽宁省人民检察院于2012年12月27日作出辽检民抗（2012）76号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年1月24日作出（2013）辽立一民抗字第7号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员潘松、张崇利出庭，申诉人焦玉，被申诉人积家公司的委托代理人刘光前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
焦玉一审诉称：请求法院判令积家公司履行与焦玉签订的《商铺使用权固定期限买卖合同》，向焦玉交付商铺；判令积家公司给付逾期交付违约金（按商铺总价款的日千分之一计算，从2010年6月1日起计算至商铺实际交付之日止）；判令积家公司赔偿因迟延交付商铺给焦玉造成的经济损失2万元；判令积家公司返还私自出租焦玉商铺所获取的租金（按商铺总价款年收益8％的标准计算）；本案诉讼费用由积家公司承担。
积家公司辩称：同意随时交付商铺；因积家公司没有违约，不同意支付违约金；焦玉经济损失2万元与积家公司无关，不同意支付。同意从2011年3月28日起至实际交付之日止按商铺款年收益的8％支付焦玉租金收益。
一审法院审理查明：2010年4月3日，焦玉与积家公司签订编号为SY-2009-100165号、SY-2009-100166号《商铺使用权固定期限买卖合同》两份，约定：积家公司将坐落于沈阳市沈北新区道义南大街33号的积家购物中心第二层053号、054商铺的固定期限使用权出售给焦玉，两个商铺的经营类别均为鞋类，建筑面积均为28.69平方米，买断期限均自2010年6月1日至2030年5月31日止，共计20年，商铺单价均为每平方米l6180元，两个商铺总金额为928410元。积家公司应当在2010年5月31日前，将符合合同约定的两个商铺交付焦玉使用。除合同第二十七条第二款规定的特殊情况外，即遇不可抗力致使合同无法继续履行的，积家公司如未按合同规定的期限将商铺交付焦玉使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，积家公司按日向焦玉支付已交价款千分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，焦玉依约交纳了两个商铺的全部价款，但积家公司未能依照约定日期交付商铺。
一审法院认为，本案焦玉与积家公司签订的《商铺使用权固定期限买卖合同》虽名为买卖合同，实际应为租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于焦玉提出的要求积家公司交付商铺的诉求，因积家公司同意随时交付商铺，故对焦玉该项诉求予以支持。关于焦玉提出的要求积家公司给付逾期交付违约金（按商铺总价款的日千分之一，从2010年6月1日起计算至商铺实际交付之日）的诉求，因积家公司逾期交付商铺属实，且积家公司未提供证据证明其逾期交付商铺存在合理事由，系违约行为，故其应当承担逾期交付商铺的违约责任。关于违约金计算标准，焦玉主张按商铺总价款的日千分之一计算，对于逾期不超过30日部分的违约金，应当按照合同约定标准计算；对于逾期超过30日部分的违约金，因双方当事人对此未作约定，应参照该合同对于逾期30日交付解除合同情形的利息支付标准，认定按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。另因焦玉与积家公司双方均同意从2011年3月28日起计算商铺租金收益，故逾期交付违约金应从2010年6月1日起计算至2011年3月27日止。关于焦玉提出的要求积家公司赔偿因迟延交付商铺给焦玉造成的经济损失2万元的诉求，因焦玉已按合同约定主张积家公司支付违约金且法院予以支持，故对焦玉该项诉求不予支持。关于焦玉提出的要求积家公司返还私自出租焦玉商铺所获取的租金（按商铺总价款年收益8％的标准）的诉求，因焦玉与积家公司双方均认可从2011年3月28日起至实际交付之日止按商铺款年收益的8％支付焦玉租金收益，故对焦玉该项诉求予以支持。据此判决：一、被告沈阳积家百货有限公司于判决生效后十日内将坐落于沈阳市沈北新区道义南大街33号的积家购物中心第二层053号、054商铺交付原告焦玉使用；二、被告沈阳积家百货有限公司于判决生效后十日内给付原告焦玉违约金（从2010年6月1日起至2010年6月30日期间的违约金，以928410元为基数，按照日l‰标准计算；从2010年7月1日起至2011年3月27日期间的违约金，以928410元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；三、被告沈阳积家百货有限公司于判决生效后十日内给付原告焦玉租金（以928410元为基数，从2011年3月28日起按照年收益8％的标准计算至判决的给付之日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费300元，减半收取l50元，由被告沈阳积家百货有限公司承担。
焦玉不服一审判决上诉称：请求撤销一审判决，依法改判。（一）请求判令积家公司赔偿因迟延交付商铺给焦玉造成的经济损失2万元；（二）撤销一审判决第二项，并依法改判积家公司给付逾期交付违约金（从2010年6月1日起计算至实际交付之日止，以928410元为基数，按日千分之一标准计算）；（三）本案一、二审诉讼费由积家公司承担。
积家公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回焦玉的请求，维持原判。关于2万元损失属于间接性损失，合同没有约定，与本案无关。关于计算违约金比例的问题，合同没有约定，同意一审判决。
二审法院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
二审法院认为，上诉人焦玉与被上诉人积家公司签订的《商铺使用权固定期限买卖合同》名为买卖合同，实为租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，当事人应按照约定履行自己的义务。焦玉已依约交纳了两个商铺的全部价款，但因积家公司逾期交付商铺，且未提供证据证明其逾期交付商铺存在合理事由，故构成违约，应承担逾期交付商铺的违约责任。根据我国《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一审依双方当事人共同意愿，判令继续履行该合同，二审中双方当事人对此表示认可，应予以确认。关于违约金计算标准问题。对于逾期不超过30日部分的违约金，应当按照合同约定标准计算；对于逾期超过30日部分的违约金，因双方当事人对此未作约定，应参照该合同对于逾期30日交付解除合同情形的利息支付标准，即按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。另因双方均认可从2011年3月28日即商场开业时起至实际交付之日止按商铺款年收益的8％支付焦玉租金收益，作为违约金的给付方式，故一审判决违约金支付标准按照上述三个阶段进行划分认定，并无不妥，应予支持。对于焦玉提出按商铺总价款的日千分之一，从2010年6月1日起计算至商铺实际交付之目的上诉主张，既缺少合同约定，又过分高于其实际损失，故该项主张依据不足，法院不予采信。关于损失赔偿问题。焦玉提出由于积家公司迟延交付商铺，导致焦玉与案外人签订的专卖合同不能履行，造成其经济损失2万元，应由积家公司给予赔偿的主张，因该损失即使是实际损失，但一审判决确定的违约金亦已对其受到的该部分损失予以了弥补，故在支持了焦玉的违约金诉请后，其再行请求赔偿该损失，法院不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人焦玉负担。
辽宁省人民检察院抗诉认为，沈阳市中级人民法院（2012）沈中民二终字第1770号民事判决适用法律错误，理由如下：
本案承租人焦玉已经交付租赁商铺所需的全部价款，但积家公司未按合同约定期限交付商铺，其行为构成违约，应承担逾期交付商铺的违约责任。在违约责任方面，焦玉与积家公司签订的《商铺使用权固定期限买卖合同》仅规定了逾期交付商铺30日之内的违约金责任，对逾期30日之外的违约金标准没有规定，双方对此争议较大。经查，因案涉合同为格式条款合同，违约责任条款系积家公司为了重复使用而预先拟定、印制的，为公平确定当事人之间的权利和义务，依据《合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，因此应对逾期30日之外的违约赔偿参照30日之内的标准予以确定，二审判决仅认定按照中国人民银行同期贷款利率给予已支付商铺价款的利息，并未体现对违约方违背诚实信用的惩罚和对守约方的合理补偿，其判决显失公平。
申诉人焦玉无补充意见。
被申诉人积家公司辩称：抗诉机关的理由不能成立，适用法律错误。双方签订的买卖合同没有两种以上的条款，合同中没有约定的条款不能随意参照有约定的条款，本案不应当适用《合同法》第四十一条的规定。抗诉机关主张的违约金参照标准与最高人民法院关于违约金不能过高的解释是相悖的。请求维持原审判决。
本院再审对原审查明的事实予以确认。另查明，焦玉与积家公司签订的《商铺使用权固定期限买卖合同》第三十条约定：“甲方（积家公司）逾期交商铺的违约责任：1、除本合同第二十七条第二款规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商铺交付乙方（焦玉）使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交价款千分之一违约金，合同继续履行，2、除本合同第二十七条第二款规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商铺交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方有权解除合同。甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按银行当期利率支付乙方交全款之日起至合同终止日止全额利息。”
本院认为，焦玉与积家公司签订的《商铺使用权固定期限买卖合同》名为买卖合同，实为租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，当事人应按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”焦玉已依约交纳了两个商铺的全部价款，但因积家公司逾期交付商铺，且未提供证据证明其逾期交付商铺存在合理事由，故构成违约，应承担逾期交付商铺的违约责任。关于违约金计算标准问题。对于逾期不超过30日部分的违约金，应当按照合同约定标准计算。对于逾期超过30日交付商铺的情形，合同约定焦玉有权解除合同，亦明确了积家公司承担的违约责任。而对于在逾期超过30日交付商铺，双方当事人同意继续履行合同的情况下积家公司承担的违约责任，对此未作约定。因双方当事人实为租赁合同关系，依据合同约定，积家公司逾期交付商铺的期间在合同履行期内，如果逾期超过30日继续履行合同，则焦玉要承担向积家公司给付逾期期间商铺租金的义务。故在双方当事人继续履行合同的情况下，原审判决对违约金计算参照合同关于逾期超过30日交付解除合同情形的利息支付标准，未体现对焦玉的合理补偿。结合本案实际，在原审诉讼期间，双方当事人均认可从2011年3月28日即商场开业时起至实际交付之日止按商铺款年收益的8％支付焦玉租金收益，作为违约金的给付方式。故对于逾期超过30日部分的违约金，即从2010年7月1日起至2011年3月27日期间的违约金，亦应比照双方当事人认可的按商铺款年收益8％的标准予以计算。原审判决认定的关于逾期超过30日部分的违约金计算标准显失公平，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市中级人民法院（2012）沈中民二终字第1770号民事判决；
二、维持沈阳市沈北新区人民法院（2011）北新民初字第4901号民事判决主文第一项、第三项、第四项；
三、变更沈阳市沈北新区人民法院（2011）北新民初字第4901号民事判决主文第二项“被告沈阳积家百货有限公司于判决生效后十日内给付原告焦玉违约金（从2010年6月1日起至2010年6月30日期间的违约金，以928410元为基数，按照日l‰标准计算；从2010年7月1日起至2011年3月27日期间的违约金，以928410元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）”为：沈阳积家百货有限公司于本判决生效后十日内给付焦玉违约金（从2010年6月1日起至2010年6月30日期间的违约金，以928410元为基数，按照日l‰标准计算；从2010年7月1日起至2011年3月27日期间的违约金，以928410元为基数，按照年收益8％的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费300元，减半收取l50元，由沈阳积家百货有限公司承担。二审案件受理费300元，由沈阳积家百货有限公司、焦玉各承担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李永才
代理审判员 孟凡永
代理审判员 关鹿凝
二〇一四年五月十二日
书 记 员 王 匡