广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第381号
上诉人（原审原告）：曾润欢，女，汉族，1954年2月7日出生。
委托代理人：徐剑文，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄宗维，男，壮族，1980年2月21日出生。
上诉人曾润欢与被上诉人黄宗维因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第2520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：曾润欢是广州市天河区棠德西五街17号102房（下简称案涉房屋）的登记权属人。
2010年8月13日，曾润欢（出租方／甲方）与黄宗维（承租方／乙方）签订《房产租赁合同》，约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方作住宅使用，租期为2年，从2010年8月13日至2012年8月12日止；甲方应于2010年8月13日将房产交付给乙方使用；甲乙双方约定月租金为1500元，租金按月结算；乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金3000元，以及首月租1500元；租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担；水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产所产生的费用由乙方负责支付；在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失；1、未征得甲方同意，擅自将该房产转租、分组给他人使用或调换使用的；……5、故意损坏该房产的；等。
合同签订的当日，曾润欢将案涉房屋交付黄宗维使用，双方并未办理交接手续。
因黄宗维将涉案房屋作餐饮工场，曾润欢收回了涉案房屋。2012年11月8日，曾润欢向原审法院提起本案诉讼，请求：一、黄综维赔偿房屋三年前全新装修费31000元；二、黄综维赔偿房屋毁坏急修金5500元；三、黄综维向曾润欢赔偿精神损失费5000元。
原审另查明，2010年11月，曾润欢要求黄宗维搬离案涉房屋，并将剩余1200元租赁保证金退还给黄宗维。对于从租赁保证金中予以扣除的1800元，曾润欢称该款项是黄宗维的违约金；黄宗维则称该款项是赔偿曾润欢两扇损坏的排气扇共200元（每台1**元）、曾润欢两次到案涉房屋现场的误工费500元、租金尾数及水电费。
黄宗维搬离案涉房屋时，并未与曾润欢办理房屋交接手续。黄宗维称其将房屋钥匙交还给曾润欢，曾润欢则称黄宗维并未将房屋钥匙交还，曾润欢是用备用钥匙打开案涉房屋的门锁并自行收回案涉房屋。
黄宗维称其搬离案涉房屋时，已与曾润欢在黄宗维所持有的租赁合同中写明双方的租赁合同关系终止，因此可证明双方已就损坏案涉房屋的赔偿问题达成一致协议，但在其后黄宗维将其持有的租赁合同原件交回给曾润欢。对上述陈述，黄宗维没有证据证明。曾润欢则称黄宗维并没有将其持有的租赁合同原件交给曾润欢。
为了证明黄宗维擅自将案涉房屋作餐饮工场、厨房使用，曾润欢提供了案涉房屋的广州市自来水公司天河供水管理所的供水清单、广州市供电局的用电清单予以证明。根据供水清单显示，案涉房屋出租给黄宗维之前（用水月份为2009年6月至2010年6月），该房屋每两个月的用水量不超过30立方米，而在案涉房屋出租给黄宗维期间（用水月份为2010年8月至2010年12月），案涉房屋每两个月的用水量分别为34.08立方米、157.62立方米、85.2立方米。根据用电清单显示，案涉房屋出租给黄宗维之前（用电月份为2010年1月至2010年6月），该房屋每两个月的用电量在300度左右，而在案涉房屋出租给黄宗维期间（用电月份为2010年8月至2010年12月），案涉房屋每两个月的用电量分别为532.98度、854.61度、594.56度。黄宗维对上述供水清单、用电清单的真实性予以确认，但黄宗维称其将案涉房屋用于堆放食品及清洗、包装食品，没有将案涉房屋用作明火厨房使用。黄宗维确认其在承租案涉房屋前曾向中介公司说明将案涉房屋用于堆放食品及10多人煮饭、吃饭的场地。
曾润欢提供了案涉房屋的照片11张以证明黄宗维对案涉房屋的损坏。根据照片显示，案涉房屋地面、墙面均存在大量的发黄油渍，灶台损坏，橱柜门歪曲、脱落。黄宗维确认照片的真实性，但认为其在搬走时已把灶台修好，而案涉房屋交付其使用时墙壁已熏黑。
另，为证明案涉房屋的装修损失，曾润欢提供了其与案外人张春交于2007年6月30日签订《工程项目》一份，该合同工程总价为31000元。曾润欢还提供了案外人广州筑烨装饰设计工程公司于2010年12月20日出具的《收据》，以证明其为了紧急维修案涉房屋的下水道、厕所、灶台而支付了5500元。对于上述两证据，黄宗维不确认其真实性。
曾润欢确认其收回案涉房屋后已重新装修，无法现场查勘黄宗维搬走时案涉房屋的损坏状况。
原审法院认为：曾润欢与黄宗维签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同履行义务。根据合同约定，案涉房屋是作为住宅出租的，黄宗维应按照住宅的使用性质对案涉房屋进行合理使用。但从案涉房屋出租给黄宗维后用水量、用电量大增的事实、曾润欢提供的案涉房屋地面、墙面存在大量的发黄油渍的事实，以及黄宗维对案件事实的自认，原审法院可合理确认黄宗维承租案涉房屋后将并非按照住宅的用途合理使用案涉房屋，并最终致使案涉房屋受到正常住宅使用所不会产生的损坏。因此，黄宗维的行为已构成违约，曾润欢根据合同约定，可终止合同，收回房屋，没收保证金并追究黄宗维所造成的损失。
对于曾润欢起诉要求黄宗维赔偿装修损失的诉讼请求，原审法院认为，虽然曾润欢与黄宗维并未签订书面的合同解除协议，但在曾润欢的要求下，黄宗维搬离案涉房屋，曾润欢收回了案涉房屋；在黄宗维搬离案涉房屋时，曾润欢在扣除了1800元后将剩余租赁保证金1200元退还给黄宗维。双方当事人的上述行为，证明了双方当事人已就《房产租赁合同》解除及相关违约责任、损失补偿等问题达成一致协议，并履行完毕。因此，现曾润欢要求黄宗维赔偿房屋各项损失费用的诉讼请求均缺乏依据，不予支持。本案为租赁合同纠纷，曾润欢要求黄宗维赔偿精神损失费缺乏理据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年10月29日作出如下判决：驳回曾润欢的诉讼请求。案件受理费840元、公告费500元，由曾润欢负担。
判后，上诉人曾润欢不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。曾润欢根本没有退回租赁保证金1200元，更没有与黄宗维就《房产租赁合同》的解除及相关违约责任、损失赔偿等问题达成一致协议。一审在庭审当中不正当的诱导曾润欢自认退回1200元，是不负责的司法表现，该事实没有任何证据支持。其次，从情理上讲，一审法院作出的推论并不合理，黄宗维改变房屋使用用途，严重损害涉案房屋，该损失已远超3000元，曾润欢不可能倒过来退还黄宗维1200元。最后，无论曾润欢有无退还1200元，都不能够推论曾润欢与黄宗维之间已就违约责任的问题达成了协议，一审仅凭黄宗维的口述对该事实作出认定，缺乏理据。据此上诉请求：撤销原审判决，改判支持曾润欢的上诉请求。
被上诉人黄宗维经本院依法传唤未到庭，无作答辩。
经二审审理，原审查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审另查明，在原审2013年4月1日的开庭笔录中，曾润欢述称“我方确实于被告（黄宗维）搬离讼争房屋后，我方退还了1200元押金给被告，但具体的退还日期我方记不清楚了，其余1800元作为被告的违约金，我方予以没收该违约金。（作水电费和管理费等）曾润欢”，其中“（作水电费和管理费等）曾润欢”系曾润欢手写。对于为何曾润欢在一审中自认其退还了1200元押金给黄宗维，曾润欢在二审中称是一审法官诱导其作该陈述，告知其如果不认退还了1200元，可能就要退还3000元，其害怕就认了。对于其为何在载明其自己确认退还了1200元押金的笔录上签名，其表示没有看笔录就签名了。在本院进一步询问其该笔录内容其有手写改动和增加内容，与其刚才陈述的没有看笔录就签名的事实相矛盾的情况下，其表示自己当时很乱。
本院认为，本案争议的焦点是曾润欢与黄宗维就涉案房屋租赁合同关系解除后的权利义务是否已经清结。由于涉案房屋已被曾润欢收回并重新装修，且曾润欢亦在原审中自认将3000元押金中的1200元退还给黄宗维，剩下的1800元作为违约金予以没收，原审法院据此认定曾润欢与黄宗维之间就涉案房屋租赁合同关系的解除以及责任清结已协商一致，并履行完毕，并无不当，本院予以维持。至于曾润欢认为其在原审中作出已经退还1200元给黄宗维的陈述并非事实一节，尽管曾润欢称其是在原审法院的诱导下作此陈述，但曾润欢对此并无证据证实，反而曾润欢通过对开庭笔录内容的修改及签名行为认可了其在庭审中的陈述，故本院对曾润欢所述的其并未退还1200元给黄综维的事实不予确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费840元，由上诉人曾润欢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年三月××日
书 记 员 李 焕