广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1689号
上诉人（原审被告）：深圳市湖贝实业股份有限公司。
法定代表人：张齐心，董事长。
委托代理人：黄水生，广东中深律师事务所律师。
委托代理人：汤嘉祺，广东中深律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：魏保桐，男，汉族，1959年6月24日生。
委托代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市旅游贸易进出口有限公司。
法定代表人：李跃生，总经理。
委托代理人：赵菲，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：宋思宇，北京市金杜（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市文华房地产有限公司。
上诉人深圳市湖贝实业股份有限公司（以下简称湖贝公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。深圳市文华房地产有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。本案现已审理终结。
原审法院查明：
一、1987年1月3日，深圳市旅游贸易进出口有限公司（以下简称旅游贸易公司）的前身即深圳市旅游贸易进出口公司与湖贝公司的前身即深圳市湖贝村委会签订《协议书》1份，约定：湖贝公司同意将湖贝村地堂岭地段（即市规划局划给湖贝村委用地红线内）一块土地长期让给旅游贸易公司使用；土地使用范围：东、南、西至规划局所划红线止，北至旅游贸易公司已打基础墙外1公尺止；旅游贸易公司同意分两次付给湖贝公司50万元作为让地补偿；湖贝公司根据旅游贸易公司基建需要，按照旅游贸易公司提供的设计图纸，负责向市有关部门报建，报建方式由双方商定；付款方式为，湖贝公司报建后，旅游贸易公司先支付款30％即15万元，市规划局批建后，旅游贸易公司付清70％即35万元；付清款项后旅游贸易公司拥有土地的长期所有权和使用权，旅游贸易公司负责土地使用费；如有一方违约，应赔偿对方的损失。1987年1月4日，双方又签订《合作兴建综合服务楼协议书》1份，约定：由湖贝公司负责提供地堂岭地段经市规划局划给湖贝公司用地红线内（约2700平方米）作为合作兴建综合服务楼用地；湖贝公司负责办理该服务楼的报建手续，旅游贸易公司给予积极协助；旅游贸易公司负责筹集基建资金，本综合楼建成后，按照建筑面积65％由旅游贸易公司使用、35％由湖贝公司使用；土地使用费，综合楼建成后，如政府征收土地使用费，按照双方使用面积所占土地比例负责支付。
二、上述合同签订后，旅游贸易公司和湖贝公司依约合作兴建了位于罗湖区乐园路的6层框架结构的综合服务楼1栋，即现在位于罗湖区乐园路的旅贸大厦，建筑面积3096平方米，于1989年4月竣工，同年5月投入使用，于1990年10月12日经竣工验收合格。同时，旅游贸易公司和湖贝公司在涉案地块用地红线范围内还兴建了作为旅贸大厦配套的位于旅贸大厦后的翠园南街2、4号两栋配套住宅楼。期间，1987年8月1日，涉案合作建房项目经深圳市政府基建办审批同意颁发了施工许可证，办理了报建手续；当时的深圳市基建工程项目施工报建表显示，该项目已取得政府各职能部门的会签、盖章审批同意通过，并取得计委批文和建筑许可证，建设单位是旅游贸易公司。
1990年10月10日，旅游贸易公司和湖贝公司签订《关于合作兴建综合服务楼的补充协议书》，约定：按照设计图纸1－10轴，总建筑面积为3096平方米，由旅游贸易公司长期使用，产权归旅游贸易公司；10－15轴及C-
M轴，由湖贝公司长期使用，产权归湖贝公司；旅游贸易公司部分其房产证由旅游贸易公司申请办理，湖贝公司给予协助并提供有关资料，湖贝公司部分房产证由湖贝公司自行办理；如国家征收土地使用有关规费，按照各自使用面积自行分担。
三、1993年4月20日，旅游贸易公司与深圳市文华房地产有限公司（以下简称文华公司）签订《协议书》1份，约定：旅游贸易公司愿意提供在旅贸大厦顶层上（按照设计图轴1－10轴），由文华公司加建1层作为办公用途，加层所需办理审批手续，及全部资金由文华公司负责，文华公司享有该层楼宇的长期使用权、管理权，并由旅游贸易公司协助办理产权证明，该物业文华公司不能出售及转让；原旅贸大厦顶层的设备、设施，因加层的变动，全部由文华公司负责在顶层恢复原样，并能够使用。该协议还约定了双方的其他权利义务。
1993年3月22日，深圳市罗湖区城市建设局针对涉案旅贸大厦加建的第7层发出建筑许可证和建设工程开工许可证，载明：兴建单位是深圳市旅游进出口公司、建筑面积551平方米、总造价45万元。该加建工程于1993年12月2日经深圳市罗湖区城市建设局验收合格，建设局出具的《深圳市建筑工程竣工验收证书》显示，该工程建设单位是深圳市文华实业开发公司；开工日期1993年3月25日、竣工日期1993年9月5日；工程概况：本工程是同原建筑物第6层加到第7层和7层电梯井；验收评定意见：本工程是在原建筑物上增加1层，经现场检查，同意交付使用。
四、2004年5月10日，魏保桐与文华公司签订《协议书》1份，约定：文华公司自愿将位于罗湖区乐园路119号的旅贸大厦7楼的551平方米（该楼宇竣工验收证书为深圳市湖贝村委综合楼加层）的房产权属转让给魏保桐，总楼款70万元；文华公司保证上述房产完全属于文华公司所有，并无设置任何抵押担保，否则由文华公司承担一切法律责任；本协议签订后魏保桐付清文华公司总楼款70万元，上述房产一切权属及电梯等与该物业相关的配套设施属于魏保桐所有；如湖贝村及旅游贸易公司能协助魏保桐办理房地产证时文华公司无条件协助办理，一切与此房地产有关的税费由魏保桐负责；转让前与此房产有关的一切债权债务由文华公司负责与魏保桐无关；文华公司与旅游贸易公司签订的协议书及竣工证等以上述房产有关的相关手续原件移交给魏保桐。旅游贸易公司在协议书尾部签属“见证”字样并盖“深圳市旅游贸易进出口公司”印章。上述协议书签订后，魏保桐于2004年5月11日向文华公司付清该协议约定的70万元转让款，文华公司开具盖有文华公司财务专用章的收款收据。
五、2009年8月，湖贝公司向原审法院起诉旅游贸易公司，诉请要求确认涉案合作兴建综合楼服务协议书、关于合作兴建综合楼服务楼的补充协议书均属无效，并要求旅游贸易公司返还占有使用的综合楼和附属住宅，案号为（2009）深罗法民三初字第2105号。原审法院审理该案时特向国土部门函询用地情况，深圳市国土资源和房产管理局直属分局函复原审法院称，“H214－0065宗地为1986年划拨给原湖贝村委的企业用地，红线编号为86－040，土地面积2871平方米，现状已建成，未完善用地手续；根据相关规定，该地块用地单位可凭相关权属证明材料及报建手续，补办用地手续后申请办理产权登记手续”。旅游贸易公司在该案中提供经深圳市国土资源和房产管理局盖章的深圳市住房制度改革办公室关于同意旅游贸易公司单位部分职工购买的旅贸大厦房产进行房改的批复、产权单位申请房改住房清单、深圳市住房制度改革办公室同意房改的批复、深圳经济特区职工住房买卖合同等作为证据，用来证明旅游贸易公司根据合作建房协议分得的旅贸大厦部分房产中，有12套房产已经房改给了旅游贸易公司的单位职工，且于1991年9月28日取得深圳市房改办批复同意房改给员工，政府部门确认旅游贸易公司对房产的产权，员工已经交纳了购房款，支付了对价，已房改房产的产权归员工所有。原审法院于2009年12月10日出具（2009）深罗法民三初字第2105号民事裁定书，认定湖贝公司上述诉请应向有关行政管理部门申请解决，裁定驳回湖贝公司的起诉。该民事裁定书目前已经生效。
六、对于涉案旅贸大厦第7层房产，魏保桐自称多年来一直由魏保桐自用。此外，涉案地块上所建旅贸大厦综合服务楼以及配套房产，包括旅游贸易公司已房改给员工的房产，至今均未办理房产证。湖贝公司于2013年4月22日向原审法院起诉即（2013）深罗法民三初字第450号案件，要求确认湖贝公司对涉案第7层加建房产具有优先购买权，湖贝公司据此书面申请本案应先中止审理；同时，湖贝公司认为其一审庭前已向建设部门调查，无法查实魏保桐提供的建筑许可证等在档案部门存有原件，故申请原审法院调查取证。
魏保桐诉讼请求：1、确认魏保桐向文华公司购买的位于罗湖区X路XX号旅贸大厦7楼的物业属魏保桐所有；2、旅游贸易公司、湖贝公司、文华公司协助将位于罗湖区X路XX号旅贸大厦7楼物业的房地产证办至魏保桐名下；3、确认魏保桐与文华公司于2004年5月10日签订的协议书合法有效；4、确认魏保桐已按协议书的约定履行完购买房产的全部义务；5、确认魏保桐与文华公司构成房产买卖合同关系；6、本案诉讼费由旅游贸易公司、湖贝公司、文华公司承担。
原审法院认为：旅游贸易公司和湖贝公司针对合作建房项目所签的《协议书》、《合作兴建综合服务楼协议书》、《合作兴建综合服务楼的补充协议书》，以及旅游贸易公司、文华公司于1993年4月20日签订的《协议书》，均签订于新合同法实施日即1999年10月1日之前，根据法不溯及既往的原则，该四份协议书内容未违反合同签订当时的法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。旅游贸易公司和文华公司根据上述协议书兴建的旅贸大厦第7层加建房产，已于1993年取得建筑许可证、建设工程开工许可证、《深圳市建筑工程竣工验收证书》。文华公司对依据上述协议书所分得的涉案第7层加建房产，享有占有、使用、出卖等所有权权能。在此基础上，魏保桐与文华公司于2004年5月10日签订的《协议书》，合同内容具备价款、付款时间等房屋买卖合同的要素，且魏保桐已按约实际支付了全部价款，因此，魏保桐和文华公司之间签订的上述协议书的性质应为房屋买卖合同。涉案房屋所属地块虽然至今未完善用地手续，但原审法院就涉案房屋所属地块情况向国土部门发函询问后，该局于2009年10月26日所作的复函明确说明“该地块用地单位可凭相关权属证明材料及报建资料等，到我局补办用地手续后申请办理产权登记手续。”根据该复函内容，涉案房屋所属地块于2009年10月即在本案一审起诉前已被有权行政机关认定为可通过完善用地手续办理产权登记。因此，魏保桐和文华公司签订的涉案协议书是双方的真实意思表示，并不违反我国现行法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。魏保桐已经按约支付了全部70万元的房屋价款，履行了支付购房款的义务，旅游贸易公司和文华公司应按约履行协助办理房产证的义务。旅游贸易公司和湖贝公司均确认涉案房屋是双方合作建房而来，双方在合作建房过程中形成合伙关系对外应承担连带责任，因此湖贝公司也应履行提供报建资料、补办用地手续等协助办证义务。依据合同约定，办理房产证过户手续时一切与此房地产有关的税费由魏保桐负责。综上，魏保桐要求确认魏保桐与文华公司于2004年5月10日签订的协议书合法有效，双方之间形成房屋买卖关系，旅游贸易公司、湖贝公司、文华公司应履行协助办理房产证义务的诉请，原审法院予以支持。魏保桐请求确认涉案房产归魏保桐所有，根据物权法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。魏保桐依据协议书享有的是合同权利，而涉案房产的物权要依法办理登记，才能发生物权变动的效果，因此，魏保桐要求确认涉案房产归其所有，不符合法律规定，原审法院不予支持。人民法院确认之诉的确认对象一般是法律关系，而不包括事实。本案中，魏保桐诉请确认“魏保桐已按协议书的约定履行完购买房产的全部义务”属于事实范畴，并非确认之诉的对象，因此对于魏保桐该项诉请，本案不作处理。旅游贸易公司关于涉案房产所属地块属于行政划拨用地，不能在市场上流通转让的抗辩，湖贝公司关于其享有优先购买权、涉案房产属于违法建筑、涉案房产买卖关系不合法的抗辩，均与国土部门复函和原审法院查明的事实相违背，原审法院不予采纳。旅游贸易公司提出协议书尾部所盖“深圳市旅游贸易进出口公司”印章与实际不符，但其未举证证明，也未提出鉴定申请，应承担举证不能的不利后果。湖贝公司另案提起的（2013）深罗法民三初字第450号优先购买权诉讼，并不影响本案的实体审理，故湖贝公司要求本案中止审理，原审法院不予采纳。湖贝公司同时申请向建设部门调查魏保桐出具的建筑许可证、建设工程开工许可证、《深圳市建筑工程竣工验收证书》的真实性，原审法院认为，退一步讲，即使档案管理部门没有留存上述建筑许可证、建设工程开工许可证、《深圳市建筑工程竣工验收证书》的原件，因旅游贸易公司、湖贝公司、文华公司并无有效证据推翻上述建筑许可证、建设工程开工许可证、《深圳市建筑工程竣工验收证书》的真实性，本案仍应认定上述建筑许可证件材料的真实性，因此，档案管理部门是否留存上述建筑许可证件的原件，不影响本案的实体认定，原审法院对于湖贝公司该项调查取证申请，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第四十二条之规定，判决：一、旅游贸易公司、湖贝公司、文华公司应于本判决生效之日起立即负责协助魏保桐将位于深圳市罗湖区乐园路119号旅贸大厦第7层房产的房地产证办至魏保桐名下，旅游贸易公司、湖贝公司、文华公司应履行提供报建资料、补办用地手续等协助办理过户手续的义务。办理房产证过户手续时一切与此房地产有关的税费由魏保桐负责；二、确认魏保桐与文华公司于2004年5月10日签订的《协议书》合法有效；三、确认魏保桐与文华公司之间就前述第一判项下房产构成房屋买卖合同关系；四、驳回魏保桐的其他诉讼请求。本案受理费5400元，由旅游贸易公司、湖贝公司、文华公司连带负担。
湖贝公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判驳回魏保桐起诉或驳回诉讼请求；2、由魏保桐承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、湖贝公司不是原审案件的适格被告。原审案件的案由为房屋买卖合同纠纷，涉案房屋买卖合同的当事人为魏保桐和文华公司，湖贝公司并非该房屋买卖合同当事人，对该房屋买卖合同没有履行义务，因此不应作为原审案件的被告。二、魏保桐与文华公司签订的涉案房屋买卖合同是无效合同，不具有法律约束力。理由如下：1、涉案买卖的房屋是未经依法确权的房地产，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房产是不得转让的房地产。故原审审理的房屋买卖合同违反了上述法律的强制性规定，因此，应为无效合同。2、涉案买卖的房屋是没有建筑规划许可证、建筑工程许可证和建筑工程竣工验收合格证的违法建筑，根据现行法律规定，违法建筑是不得进入市场进行买卖的。对涉案房屋的合法性问题，湖贝公司在一审庭审时已经当庭明确提出了质疑，而且在开庭前的举证期限内已经依法向原审法院提交了要求调查取证的书面申请，但原审法院在未经调查核实的情况下，凭主观认定涉案房屋是合法的，明显属于事实不清、证据不足。而且原审法院对湖贝公司的调查申请不予采纳，并未书面或口头告知过湖贝公司，这在程序上也是不适当的。3、魏保桐买卖涉案房屋并未取得享有优先购买权的湖贝公司的书面同意。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。因此，依据《合同法》第五十二条的规定，房屋买卖合同应为无效合同。三、湖贝公司对原审涉案房屋享有优先购买权，而且已经另案向罗湖区人民法院提起诉讼。湖贝公司认为，涉案房屋是在湖贝公司的自用土地上加建的，且尚未依法取得房地产所有权证。在涉案房屋没有取得房地产所有权证的情况下，湖贝公司是涉案房地产的共有人，依法在同等条件下对涉案房屋享有优先购买权。综上，湖贝公司认为，原审判决事实不清，证据不足，适用法律不当，而且对同一涉案房屋尚有主张优先购买权的案件未审结，为此，特向贵院提起上诉，请求依法撤销原判，发回重审或依法驳回原审魏保桐的起诉或所有诉讼请求。
魏保桐口头答辩如下：一、湖贝公司与旅游贸易公司1990年10月10日签订的《关于合作兴建综合服务楼补充协议书》中约定涉案房产的房产证应由湖贝公司协助办理，因此湖贝公司是本案的适格被告。二、（2009）深罗法民三初字第1086号及（2013）深中法房终字第367号民事判决已确认《买卖合同》的有效性，湖贝公司主张魏保桐与文华公司签订的买卖合同无效没有事实和法律依据。三、根据法律规定享有优先购买权的是共同共有人，湖贝公司与旅游贸易公司合作建房协议约定的房产并不是共同共有，其在（2013）深罗法民三初字第450号案中主张优先购买权的请求已经被罗湖法院予以驳回。
旅游贸易公司口头答辩如下：一、涉案房产是在旅游贸易公司与湖贝公司合作兴建的旅贸大厦顶楼加盖的物业，根据法律法规的规定以及房地一体的原则，该加盖的物业在未经规划部门国土部门同意，且未经湖贝公司确认的情况下，不具备确认所有权的合法性条件。二、根据深圳市国土局和房管局直属分局的复函意见，旅贸大厦地块的用地单位湖贝公司可凭相关权属和证明资料补办资料后办理产权登记，因此行政机关已经确认了旅贸大厦房产的初始登记需要履行补办用地手续的行政前置性程序后才可以进行，在未履行这个程序之前，本案的纠纷应该通过行政程序予以解决，不属于人民法院审理民事案件的范围，应依法驳回起诉。三、旅游贸易公司与魏保桐之间，就涉案房产从未签署过任何的交易文件，双方也没有成立任何法律和事实上的买卖合同关系，根据合同相对性的原则，旅游贸易公司对魏保桐无须承担任何责任。四、文华公司对涉案房产仅享有使用权和管理权，并没有任何权利转让涉案房产，而且文华公司与魏保桐之间签署的协议书的内容及其签署行为本身也已经明显违反了文华公司与旅游贸易公司在加建协议中约定的文华公司不能出售及转让涉案房产的规定，因此文华公司与魏保桐之间签署的协议书对旅游贸易公司没有约束力。
文华公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。
本院经审理查明：原审查明的内容属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。旅游贸易公司和湖贝公司签订的《协议书》、《合作兴建综合服务楼协议书》、《合作兴建综合服务楼的补充协议书》，以及旅游贸易公司、文华公司签订的《协议书》，均签订于新合同法实施日1999年10月1日之前，根据法不溯及既往的原则，该四份协议书内容未违反合同签订当时的法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原审关于各方签订的以上协议性质和效力的认定准确，本院予以确认。旅游贸易公司和文华公司兴建的旅贸大厦第7层加建房产，已于1993年取得建筑许可证、建设工程开工许可证、《深圳市建筑工程竣工验收证书》。文华公司依据协议约定对涉案第7层加建房产享有占有、使用、出卖等所有权权能。魏保桐与文华公司签订的《协议书》内容具备了价款、付款时间等房屋买卖合同的要素，因此，原审认定魏保桐和文华公司之间签订的协议书性质为房屋买卖合同的认定准确，本院予以确认。涉案房屋所属地块虽然至今未完善用地手续，但根据政府有关部门的复函内容，涉案房屋所属地块可通过完善用地手续办理产权登记。因此，魏保桐和文华公司签订的涉案协议书是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。原审对此认定准确，本院予以确认。魏保桐已经按约支付了全部70万元的房屋价款，履行了支付购房款的义务，旅游贸易公司和文华公司应按约履行协助办理房产证的义务。原审根据旅游贸易公司和湖贝公司的合作建房关系判决湖贝公司履行提供报建资料、补办用地手续等协助办证义务正确，本院对此予以维持。湖贝公司另案提起的优先购买权诉讼不影响本案的实体审理，本案无需中止审理，原审对此处理正确，本院予以维持。
综上，湖贝公司的上诉请求均没有事实和法律依据，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5400元，由湖贝公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一三年十二月四日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。