安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合高新民一初字第00877号
原告：合肥海恒投资控股集团公司。
法定代表人：ＸＸ，董事长。
委托代理人：李飞，安徽奥成律师事务所律师。
被告：许振华，男，1977年10月6日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
原告合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒集团）与被告许振华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告海恒集团的委托代理人李飞及被告许振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海恒集团诉称：2011年6月15日，海恒集团与许振华签订《房屋租赁合同》，约定：海恒集团将位于合肥经济技术开发区莲花路1240号莲花广场建筑面积为670.82平方米的房屋出租给许振华，用于餐饮服务；租赁期限为5年，自2011年6月15日至2016年6月14日止；租金按44元／月／平方米，第一年租金总额为354193元，以后每年租金均在前一年租金的标准上递增8%，租期内租金总额为2077908.8元；海恒集团同意免除60天租金，供许振华装潢（自2011年6月15日至2011年8月14日）；租金每6个月支付一次，自本合同生效之日起1日历天内，许振华须支付第一期租金，以后每期租金应在每个租金计算周期开始计算日前的一个月支付。许振华未按约定支付租金的，每逾期一天，应支付租金总额万分之五的的违约金；许振华未按约定支付租金超过20天的，海恒集团有权解除合同。合同签订后，许振华仅支付租金177096.5元，以后租金一直未付。海恒集团经多次催要未果，诉至法院，请求判令：1、解除海恒集团与许振华双方签订的《房屋租赁合同》，许振华立即向海恒集团返还租赁房屋；2、许振华向海恒集团支付拖欠的租金844868.4元（暂计至2014年4月14日，以后租金计至实际返还房屋之日止）并支付违约金82378.8元（暂计至2014年3月28日，以后计至实际支付之日止）。
被告许振华辩称：1、根据合同第八条的约定和合同法的规定，海恒集团单方解除合同权利期限已经届满，许振华无权行使单方解除权；2、海恒集团交付的租赁物存在漏水的缺陷，且许振华在经营期间存在停电等情况；3、许振华在2012年2月4日之后曾两次找到海恒集团，要求解除合同，但海恒集团均未同意，许振华早已交还租赁房屋的钥匙，亦早已不再使用租赁房物；4、海恒集团的起诉超过诉讼时效，丧失胜诉权。综上，许振华请求法院驳回海恒集团的诉讼请求。
经审理查明：2011年6月15日，海恒集团与许振华签订一份《房屋租赁合同》，约定：海恒集团将位于合肥经济技术开发区莲花路1240号莲花广场建筑面积为670.82平方米的房屋出租给许振华，用于餐饮服务；租赁期限为5年，自2011年6月15日至2016年8月14日止；租金按44元／月／平方米，第一年租金总额为354193元，以后每年租金均在前一年租金的标准上递增8%，租期内租金总额为2077908.8元；租金每六个月支付一次，先付款后使用，自本合同生效之日起1日历天内，许振华须将第一期租金支付给海恒集团，以后每期租金应在每个租金计算周期开始的1个月前支付。许振华支付首次租金时一次性交纳保证金106258元。许振华未按约定支付租金的，每逾期一天，应支付租金总额万分之五的的违约金；许振华未按约定支付租金超过20天的，海恒集团有权解除合同，海恒集团行使解除权的期限为2年。海恒集团同意免除60天（自2011年6月15日至2011年8月14日）租金，供许振华装潢。
合同签订后，海恒集团将出租的房屋交付许振华使用；许振华于2011年6月23日首次支付2011年8月15日至2012年2月14日间的租金177096.5元；庭审中，海恒集团自认收到许振华保证金106258元。海恒集团先后于2012年2月、11月向许振华发出催缴租金通知单，许振华欠2012年2月15日至2012年6月14日租金118064.32元、许振华欠2012年2月15日至2012年12月14日租金309328.5元，许振华的合伙人陆汝斌签字确认。截至2014年4月14日，许振华共欠租金844868.4元。
上述事实，有《房屋租赁合同》一份、租赁费支付凭证一份、催款通知单二份及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：海恒集团与许振华确定的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。海恒集团交付租赁房屋，履行了自己的义务；截至2014年4月14日，许振华拖欠租金长达26个月，违反合同约定。
关于海恒集团的合同解除权问题，按《房屋租赁合同》约定，海恒集团行使解除权的期限为2年，但该约定是对双方行使约定解除权的限制，而非对法定解除权的限制。许振华实际拖欠租金已达2年以上，海恒集团虽未在约定期限内行使约定解除权，但并未丧失法定解除权，许振华长期拖欠租金且经催告后仍未履行，已构成根本违约，海恒集团要求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，故许振华该辩解理由不能成立，本院不予采纳。合同解除后，许振华应当向海恒集团返还房屋并支付租金及违约金。
关于海恒集团的起诉是否超过诉讼时效问题。本案为租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）款的规定，海恒集团主张租金的诉讼时效为1年。《房屋租赁合同》虽然约定分期支付租金，各期租金具备一定独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，为维护双方互信，保护债权人，本案租金的诉讼时效应从最后一期（租金计至判决生效之日止）租金履行期限届满之日起算，故海恒集团的起诉并未超过诉讼时效，许振华辩称理由不成立，本院不予支持。海恒集团主张2013年8月15日之后的租金未超过诉讼时效，应予支持。
至于许振华的其他辩解，因未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）款、《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：
一、解除原告合肥海恒投资控股集团公司与被告许振华于2011年6月15日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告许振华于本判决生效后10日内向原告合肥海恒投资控股集团公司返还位于合肥经济技术开发区莲花路1240号莲花广场建筑面积为670.82平方米的房屋；
三、被告许振华于本判决生效之日起10日内向原告合肥海恒投资控股集团公司支付租金844868.4元（计至2014年4月14日，之后按约定标准计至本判决生效之日）、违约金（以实际拖欠的租金为基数，自逾期之日起按日万分之二分段计至本判决确定的租金履行期间届满之日止）；
四、驳回原告合肥海恒投资控股集团公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13072元，由被告许振华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 傅世章
人民陪审员 王纪平
人民陪审员 刘兆祯
二〇一四年九月二十日
书 记 员 陈艳琴
本案所适用的法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）款下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
2、《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。