广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤05民终168号
上诉人（原审原告）：汕头经济特区航空实业发展总公司，住所地汕头市天山路。
法定代表人：庄汀波。
委托诉讼代理人：周桂河，广东国源岭东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐秀贞，广东国源岭东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汕头经济特区航空建设开发公司，住所地汕头市金砂路。
法定代表人：赵锡钦。
上诉人汕头经济特区航空实业发展总公司（下称汕特航空总公司）因与被上诉人汕头经济特区航空建设开发公司（下称汕特航空建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2016）粤0511民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月8日开庭进行了审理。上诉人汕特航空总公司委托诉讼代理人周桂河、徐秀贞，被上诉人汕特航空建设公司法定代表人赵锡钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汕特航空总公司上诉请求：一、撤销汕头市金平区人民法院（2016）粤0511民初2585号民事判决；二、判令汕特航空建设公司立即办妥位于汕头市金海大厦B幢8层A单元（汕头市滨港路33号金海大厦1、2幢2幢805、806房）的房地产权证；三、本案诉讼费用由汕特航空建设公司承担。事实和理由：
一、一审判决对部分基本事实认定不清，对部分关键事实没有依法查明，对部分重要事实认定错误，且适用法律错误，严重违反法定程序，依法应予撤销。1、认定事实方面。第一、一审法院查明汕特航空总公司与汕特航空建设公司存在房屋买卖合同关系，但却对已查明的汕特航空建设公司已将涉讼房屋交付汕特航空总公司，以及汕特航空总公司已经行使占有、使用、出租等重要事实没有在判决书上载明并作出认定，是认定事实不清。根据本案客观事实和双方提交法庭的证据以及庭审陈述，汕特航空建设公司对其于1998年将涉讼房屋交付汕特航空总公司使用、汕特航空总公司于2014年起将涉讼房屋出租给汕特航空建设公司法定代表人的儿子赵桦、赵桦支付了部分租金，以及汕特航空建设公司于2014年10月将涉讼房屋卖给赵桦、虚构购买时间为1996年10月办理产权登记等重要事实均当庭予以承认，但在一审判决查明事实部分，却不见有任何记载也没有作出相应的认定。第二、汕特航空建设公司虽然提交了产权人为赵桦的《广东省房地产权证》，但却没有提交房屋买卖合同、完税证明等关键证据来证明其与赵桦存在真实、合法的房屋买卖合同关系，一审法院对此关键事实没有依法予以查明。第三、一审法院在查明汕特航空总公司与汕特航空建设公司存在房屋买卖合同关系、汕特航空建设公司已将涉讼房屋交付汕特航空总公司，以及汕特航空总公司已经行使占有、使用、出租等所有权人权利、涉讼房屋已经审计机关审计确认的情况下，没有依法认定汕特航空总公司为涉讼房屋合法、唯一的产权人，反而认定恶意串通汕特航空建设公司、虚构房屋买卖关系的赵桦为权属人，是认定事实错误。2、适用法律方面。第一、本案涉讼房屋是汕特航空总公司向汕特航空建设公司合法购买在前，汕特航空建设公司与赵桦非法转让在后，禁止转让也应该是禁止汕特航空建设公司与赵桦的转让行为。一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，却没有引用具体法律法规，也没有给出任何理由和解释，属于适用法律错误。第二、汕特航空总公司所诉事实和理由，无论是双方提交的证据，还是汕特航空建设公司所作答辩以及庭审自认，都在案件审理过程中得到证实。一审判决适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款来驳回汕特航空总公司的诉讼请求，属于适用法律错误。第三、一审判决适用《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，结果却自相矛盾。汕特航空总公司与汕特航空建设公司合法的购房行为，遵循了自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则，却不被支持，而汕特航空建设公司与赵桦非法的房屋买卖，反而得到支持；汕特航空总公司合法的国有资产权益遭到侵犯，却不能受到法律保护，而汕特航空建设公司和赵桦侵犯国有资产获得的非法利益却受到法律的保护。3、程序方面。第一、汕特航空总公司提交法庭的汕头市不动产登记中心证明，证实在汕特航空总公司起诉前，涉讼房屋金海大厦B幢8层A单元没有产权登记，故汕特航空总公司请求法院判令汕特航空建设公司为汕特航空总公司所有的金海大厦B幢8层A单元办理房地产权证，并无不当。汕特航空建设公司应诉后，在答辩中称涉讼房屋已出售给赵桦，并已办理了产权证，但2016年12月15日开庭时，汕特航空建设公司提交法庭的产权人为赵桦的房地产权证记载的地址均为汕头市滨港路33号金海大厦1、2幢2幢805、806房，与汕特航空总公司向其购买的金海大厦B幢8层A单元的地址并不一致，因此无法确认涉讼房屋已经被其出卖并办证的事实。直到2016年12月26日，一审法院向汕特航空总公司出示汕头市不动产登记中心出具的《复函》时，汕特航空总公司才发现金海大厦B幢8层A单元地址已变更为汕头市滨港路33号金海大厦1、2幢2幢805、806房,且登记在赵桦名下。但一审法院并无依法行使释明权，而是在短短的3天后，即2016年12月29日就作出了驳回汕特航空总公司诉讼请求的判决。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因此，一审法院如果在2016年12月23日收到汕头市不动产登记中心《复函》后认为涉讼房屋现登记在赵桦名下，权属人不是汕特航空建设公司，汕特航空建设公司已无法依约为汕特航空总公司办妥房地产权证，即一审法院已经认为汕特航空总公司主张的法律关系的性质和民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，而且这种不一致势必在客观上导致汕特航空总公司的诉讼请求发生变化的情况下，一审法院应该依法行使释明权，明确告知汕特航空总公司变更诉讼请求，或本案中止审理、汕特航空总公司必须在限定期限内就涉讼房屋的权属争议提起确认之诉。只有汕特航空总公司明确答复法庭不变更诉讼请求或在限定期限内不提起确认之诉的情况下，一审法院才能就汕特航空总公司的原诉讼请求作出裁决。本案中，一审法院没有依法行使释明权，严重违反法定程序，不但损害汕特航空总公司应有的诉讼权利，也损害了汕特航空总公司和国有资产的合法权益。第二、一审法院明知汕特航空建设公司与赵桦的房屋买卖关系和办证行为存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等合同无效情形，却不予阻止、不予制裁，反而驳回汕特航空总公司的诉讼请求，明显错误。
二、本案涉及国有资产的安全，事关重大，汕特航空建设公司的行为，严重损害汕特航空总公司的合法权益，严重危害国有资产的安全，依法应予纠正和制裁。1、汕特航空总公司是全民所有制企业，所有资产均为国有资产。涉讼房屋买卖的财务账务齐备且已经记载入账，并经过汕头市审计局的财务专项审计（汕审意【2005】3号《审计意见书》中确认汕特航空总公司以128.86万元购进金海大厦商品房1套，面积310.63平方米，未办理房产证），涉讼房屋为汕特航空总公司所有的、国有的资产确实无疑。2、汕特航空建设公司的所作所为严重违反双方的约定，严重违反法律的规定。第一、双方签订购房合同，约定以涉讼房屋抵投资利润的意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。汕特航空总公司提交法庭的《合同书》、《补充协议》、《购房合同书》、汕特航空建设公司出具的《购房结算通知单》、《明细帐》、《记账凭证》、《收款收据》，汕审意【2005】3号《审计意见书》均证实了双方买卖涉讼房屋的事实。第二、按照《购房合同书》第七条明确约定，楼房交付汕特航空总公司使用时，房产所有权即为汕特航空总公司所有，契证由汕特航空建设公司向有关部门申请办理。汕特航空建设公司已于1998年将涉讼房屋交付汕特航空总公司，汕特航空总公司也已行使了占有、使用、出租等所有权人的权利。而汕特航空建设公司至今不但没有办妥房地产权证，反而与法定代表人的儿子赵桦恶意串通，将房屋私自卖给赵桦并办证，汕特航空建设公司的行为严重违反双方的约定，严重违反法律的规定。第三、本案的基本事实不是汕特航空建设公司的狡辩所能改变和推翻的。首先，双方已实际履行了《购房合同书》所约定的付款和交房等主要合同义务，根据《合同法》第三十六条、三十七条的规定，双方的房屋买卖合同关系成立且生效。其次，汕特航空建设公司辩解汕特航空总公司在合同上没有盖章、没有签订预售契约，不论其所称是否属实，均无法否认和改变汕特航空建设公司在明知涉讼房屋已于1993年12月卖给汕特航空总公司的情况下，于2014年10月将同一套房屋另外卖给赵桦并办证的主观恶意和客观行为。再次，汕特航空建设公司将涉讼房屋遭汕头外轮供应公司查封、最终私自卖给赵桦的结果归咎汕特航空总公司，是逃避责任、混淆是非、颠倒黑白的做法。为涉讼房屋办证是汕特航空建设公司的合同义务，汕特航空建设公司没有依约办证的行为，是造成涉讼房屋被汕头外轮供应公司查封的原因。在涉讼房屋解封后，汕特航空建设公司不但没有采取立即办证的补救措施，反而将涉讼房屋卖给法定代表人的儿子并办证，造成侵占国有资产的既定事实。
汕特航空建设公司二审答辩称：一、一审判决事实清楚，证据充足，适应法律正确，应予维持。1、汕特航空总公司与汕特航空建设公司对汕头市滨港路33号金海大厦2幢805、806房的房产既无交易合同，也没有在房产交易部门鉴证，谈何房产交易，故汕特航空总公司的上诉理由是不成立的。2、汕特航空总公司上诉称，该房产由其出租，故该房产就是汕特航空总公司的，这种说法不成立。没有房产所有权，而有受益权，是所有权与受益权分离的表现，是符合法律规定的。为什么该房产出租的受益权会归汕特航空总公司所得，事实的经过是：1993年1月28日，汕特航空建设公司与汕特航空总公司签订《合同书》，约定共同投资营建位于汕头市东方塭的金海大厦（现滨港路33号）。1993年12月12日，双方签订《补充协议》确认：“一、甲方（汕特航空总公司）投入资金7600000元作为乙方（汕特航空建设公司）营建“金海大厦”的资金，该投资不计息，乙方需于1995年4月底前全部付还甲方本金；二、甲方投入资金，所得利润2600000元，乙方以提供金海大厦400平方米办公场地和位于市湖新苑362平方米的商品房交甲方予以抵扣汕特航空总公司所得利润，工程竣工则交付使用。”按上述房产当时的价值290多万元，汕特航空总公司投入资金所得利润260万元，房产价值超所得利润20多万元，故其他房产交付汕特航空总公司并办理了有关手续。而金海大厦2幢805、806房的房产预售契约因汕特航空总公司至今不予签名盖章送回汕特航空建设公司，也没有到房产交易所办理有关交易鉴证手续，故该房产仍为汕特航空建设公司所有。但汕特航空建设公司还欠汕特航空总公司投资所得260万元利润的尾数（实际还未结清），为付还汕特航空总公司的利润的尾数，经与当时的负责人陈振国协商，将该房产出租，其租金归汕特航空总公司所有，以减少双方的损失。这就是该房产出租的租金归汕特航空总公司收取的原因。3、该房产于1999年12月21日至2014年6月8日被汕头市中级人民法院查封，共查封了14年6个月。在查封期间，没有经法院同意就擅自出租是违法的，收取租金没有上缴法院也是违法的，故汕特航空总公司应承担相应的法律责任。4、汕头市中级人民法院在审理汕特航空建设公司与汕头外轮供应公司一案中于1999年12月21日作出（1999）汕中法房初字第3号《民事调解书》，并查封了金海大厦2幢805、806（原金海大厦B幢8A单元）房产。查封期间，汕特航空总公司从没有提出异议，说明汕特航空总公司明知该房产为汕特航空建设公司所有。5、2014年4月至5月间，汕头市中级人民法院为清理积案，便促成双方当事人于2014年6月8日达成《执行和解协议》。汕头市中级法院便解封该房产，并核准销售给第三方。销售前汕头市金平房产交易所于2014年10月30日在《汕头日报》第6版刊登了《房地产登记通告》，并通过房产交易所办理登记手续。所销售的房款，付还汕头外轮供应公司，从而执结了该案。但是，汕特航空总公司从未向任何一方提出异议，说明汕特航空总公司明知该房产为汕特航空建设公司所有。二、鉴于汕特航空建设公司属于汕特航空总公司属下具有独立法人资格的企业，汕特航空建设公司愿意就1993年12月12日双方签订的《补充协议》进行结算。汕特航空建设公司不提超过诉讼时效的问题，促成双方以调解结案。三、本案中，汕特航空建设公司只提供事实依据，相信法院会公正适用法律，作出判决。
汕特航空总公司于2016年11月23日向一审法院起诉请求：一、判令汕特航空建设公司立即办妥位于汕头市金海大厦B幢8层A单元的房地产权证；二、本案全部诉讼费用由汕特航空建设公司负担。
一审法院认定事实：1993年1月28日，双方当事人签订了《合同书》，约定共同投资营建位于汕头市东方塭的金海大厦（现滨港路33号）。1993年12月12日，双方签订《补充协议》，确认：“一、甲方（汕特航空总公司）投入资金7600000元作为乙方（汕特航空建设公司）营建“金海大厦”的资金，该投资不计息，乙方需于1995年4月底前全部付还甲方本金；二、甲方投入资金，所得利润2600000元，乙方以提供金海大厦400平方米办公场地和位于市湖新苑362平方米的商品房交甲方予以抵扣汕特航空总公司所得利润，工程竣工则交付使用。…”本案讼争的汕头市金海大厦B幢8层A单元即是汕特航空建设公司提供给汕特航空总公司用于抵扣汕特航空总公司所得利润的房产之一。之后，汕特航空建设公司将上述房产的《购房合同书》[汕特航空建设售字列（93）169号，时间为1993年12月12日]等材料提交给汕特航空总公司加盖印章，但汕特航空实业公司收取《购房合同书》后由于工作疏忽一直没有盖章，没有将该《购房合同书》等材料加盖印章后送回汕特航空建设公司处，导致未能办理交易鉴证手续，从而该房产仍为汕特航空建设公司的“待售”房产。但汕特航空总公司已将《购房合同书》提交给汕头市审计局经贸审计科作为汕特航空总公司单位的审计档案。该房产于1999年8月12日被（1999）汕中法立保字第30号《民事裁定书》裁定查封，直至2014年7月14日才被（2014）汕中法执二恢字第22号《协助执行通知书》解除查封。汕头市房产交易所于2014年10月30日刊登《房地产登记通告》（汕金房所通【2014】52号）“赵桦申报向汕头经济特区航空建设开发公司购买位于滨港路33号金海大厦1、2幢其中第2幢805、806房（合同址：金海大厦B幢8层A室），经所属居委会证实其在该址居住使用两年以上。如对上述房产权属有异议者，希自本通告登记之日起7天内持合法资料和书面报告向我所（地址：市滨港路39号中南大厦首层）3号窗口提出，逾期无异议或异议不成立，将按规定给予办理交易备案、权属登记”。汕特航空总公司在异议期限内没有提出异议。现上述房产已经办理了《广东省房地产权证》，房地产权属人登记在案外人赵桦名下，并办理了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司汕头金砂支行，抵押登记期限10年（登记日期2014年12月4日）。另查明，汕特航空建设公司系汕特航空总公司属下具有独立法人资格的企业，于2010年1月20日被吊销营业执照。汕头市金海大厦B幢8层A单元地址已变更为汕头市滨港路33号金海大厦1、2幢2幢805、806号房。
一审法院认为，汕头市滨港路33号金海大厦1、2幢2幢805、806号房现登记在案外人赵桦名下，权属人不是本案的汕特航空建设公司，汕特航空总公司诉请汕特航空建设公司为其办妥上述房产的房地产证于法无据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，汕特航空总公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。一审法院依照《中国人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第七项之规定、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四第一款的规定，判决驳回汕特航空总公司的诉讼请求。案件受理费50元减半收取为25元，由汕特航空总公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，汕特航空总公司起诉请求判令汕特航空建设公司立即办妥位于汕头市金海大厦B幢8层A单元（现汕头市滨港路33号金海大厦1、2幢2幢805、806号房）的房地产权证，但上述讼争房产现已登记在案外人赵桦名下。由于汕特航空建设公司已不是讼争房产的权利人，无权处分讼争房产，故汕特航空总公司诉请办妥房地产权证，汕特航空建设公司在法律上或者事实上均不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”据此，汕特航空总公司的诉讼请求，依法不能得到支持。一审法院经开庭审理，已经向汕特航空总公司行使了释明权，汕特航空总公司要求法院依法处理，而没有申请变更诉讼请求。故一审法院依法驳回其诉讼请求，依据充分，处理正确，应予维持。至于汕特航空建设公司与案外人赵桦之间的房屋买卖合同关系是否合法有效的问题，不属本案审理的范围。
综上所述，汕特航空总公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人汕头经济特区航空实业发展总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 立
审判员 姚焕丹
审判员 杨 立
二〇一七年三月十三日
书记员 李逸珣