广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳西法民初字第764号
原告：曾少红，女，1983年5月29日出生，汉族，户籍所在地：阳西县，经常居住地：阳西县。
委托代理人：陈光远，男，1977年12月6日出生，汉族，住阳西县，系原告曾少红的丈夫。
委托代理人：陈文华，广东迅恒律师事务所律师。
被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：阳西县沙扒镇月亮湾。
法定代表人：高亚辉，该公司董事长。
委托代理人：陈忠，广东沿海律师事务所律师。
原告曾少红诉被告广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告曾少红的委托代理人陈光远、陈文华，被告月亮湾公司的委托代理人陈忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾少红诉称：原告与被告于2012年11月2日签订《广东省商品房买卖合同》（编号：201201609），购买被告位于阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾2栋1208房，总价款为302184元，交付期限在2014年4月1日。原告按合同约定分两次支付房款182184元、办证费7186元、维修基金1321元、契税9066元给被告。2013年8月9日，原告向中国农业银行股份有限公司阳西县支行（以下简称农行阳西支行）签订个人购房担保借款合同，约定由该行借款120000元给原告，原告授权该行直接将120000元借款直接划入被告在该行设立的账户44×××54用于支付原告向被告购买该房产的价款，借款期限5年，原告每月向该行偿还本息2396.58元。2013年12月23日，该行按约定将120000元借款划入由被告设立的账号。从2014年1月起，原告每月向该行偿还本息2396.58元。根据合同第八条的约定，被告作为出卖人应当在2014年4月1日前将商品房交付给原告。被告于2014年4月20日通知原告收楼，原告在2014年4月27日收楼时发现被告擅自变更房屋设计，由原来的一厅一房一厨一卫改变为一房一厨一卫，且存在严重的质量问题，原告提出异议后被告要求整改。2014年5月11日，被告以该商品房存在装修质量问题为由，通知原告无限期延期交房，并同意按合同的约定承担违约责任。2014年5月18日，被告通知原告收楼，但原告在收楼时发现被告对该房产根本没作整改，没有达到收楼的条件。为此，原告多次与被告协商，要求被告交付合同约定交楼标准的房产，但被告始终不履行全面交付的义务。基于被告延期交付时间长达五十多天、擅自改变房产的设计等行为已构成重大违约，原告于2014年5月22日通知被告要求解除合同、返还购房款、代收的费用，但被告无理拒绝。为了维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院判决：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同（编号：201201609）；2、被告退还购房款302184元、办证费用7186元、维修基金1321元、契税9066元、银行借款14379.48元（2014年1月至6月共六个月）给原告；3、被告按购房款的5%支付违约金15109.2元给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告曾少红在举证期限内向本院提交的证据有：1、身份证（复印件）一份；2、《广东省商品房买卖合同》及附件各一份；3、收据五份、《个人购房担保借款合同》及《借款凭证》各一份；4、《月亮湾业主收楼通知书》三份、《通知书》一份；5、EMS快递寄件单、《解除商品房买卖合同通知书》各一份；6、《阳江日报》一份及刘某现场照片七张；7、《南方都市报》一份及谭某现场照片四张。
被告月亮湾公司辩称：一、答辩人的房屋在2014年4月18日已经验收合格，答辩人在2014年4月22日已书面通知原告收楼，原告诉称答辩人没有将房屋交付给原告使用不是事实。答辩人开发的月亮湾滨海旅游度假区一期建设项目（含金兰湾住宅小区2#楼）在2014年4月18日已经由建设、监理、施工、地质工程勘察、建筑设计等单位联合进行竣工验收，并出具了《建筑工程竣工验收报告》，工程被评定为“合格”，因此，原告开发的金兰湾住宅小区2#楼已具备了原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件。2014年4月22日，答辩人通过特快专递的形式通知原告到场办理房屋交付手续，但原告一直未到场办理收楼手续。答辩人认为，原告在答辩人通知后因其自身的原因未及时办理收楼手续，过错在原告一方，法庭应认定被告于2014年4月22日已经履行了合同约定的将验收合格的房屋交付原告的义务。二、原告诉称答辩人销售给原告的房屋未经相关行政主管部门验收及取得验收合格证明，不符合交付条件的主张不成立。根据国务院发布了《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应组织设计、勘察、施工、工程监理五方单位进行竣工验收”，因此工程的竣工验收合格是指工程经建设、施工、工程监理、勘察、设计五个部门验收合格，商品房即符合约定的交付条件。三、答辩人请求解除合同及退还房款的理由是不成立的，法庭应依法驳回原告的诉讼请求。根据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定：遭遇不可抗力的，出卖人不承担延期交房的违约责任。根据气象部门及监理单位出具的证明材料证实，答辩人在工程施工期间因受属于不可抗力的台风影响共停工47天，但是，答辩人的工程在2014年4月18日已经竣工验收，房屋已具备交付条件，虽然答辩人在2014年4月22日才通知原告收楼，但也未超过47天的合理免责期限。退一步来说，即使不存在台风等不可抗力造成工程延期的情况而答辩人在2014年4月22日交付房屋构成了违约，也不符合《商品房买卖合同》第九条约定超过30天未交付房屋的期限，因此，答辩人的行为并不构成根本违约，原告请求解除合同及退还房款的理由不成立，原告应继续履行合同。为此，特请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告月亮湾公司在举证期限内向本院提交的证据有：1、《营业执照》一份；2、《商品房预售许可证》一份；3、《建筑工程竣工验收报告》一份；4、EMS快递单据两份、《月亮湾业主收楼通知书》两份、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》各一份；5、邮件投递查询单两份；6、气象局出具的证明材料一份；7、《关于广西华南建设集团有限公司工期延期批复报告》一份；8、《建设工程消防验收意见书》一份。
经审理查明：2012年11月1日，原告曾少红与被告月亮湾公司达成购房意向，签订了认购协议并向该公司支付金兰湾2栋1208号单元房定金20000元。2012年11月2日，原、被告双方签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201201609），约定原告向被告购买位于阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾2栋1208号商品房一套，该房建筑面积为47.16平方米，房价总额为302184元；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。4、×。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误；3、其他非出卖人所能控制的事由。如有上述原因而致使延期交付使用，出卖人应在本合同约定的交付使用期限前及时通知买受人，出卖人不承担延期交房的违约责任。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。”另该合同《附件三：装饰、设备标准》载明“门：入户大门采用防火门配高级门锁；厅门、阳台门选用铝合金玻璃门、配五金配件，卧室门、卫生间门、厨房门为木质门”。同日，原告曾少红与被告月亮湾公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，并在第五条第3点约定，买卖双方确认，出现下列情形均视同因买受人原因未能办理房屋交接手续：（1）买受人未能在交付通知书中规定的交接期限前往指定地点办理交接手续的；（2）买受人拒绝按出卖人制定的现场交房流程办理交房手续的；（3）房屋符合《主合同》及本协议约定的交付条件，但买受人拒绝接收房屋；（4）买受人未按出卖人的要求办理相关手续；在第十条第2点约定，如因出卖人违约，买受人有权解除《主合同》及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除《主合同》及本补充协议。合同签订后，原告即按约定向被告交付办证费用7186元、契税9066元、维修基金1321元及首期款71184元，后又于2013年6月17日支付购房款91000元。2013年8月9日，原告曾少红和农行阳西支行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向农行阳西支行贷款120000元用于购买位于阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾2栋1208号的房产，保证人为被告月亮湾公司。2013年12月23日，农行阳西支行将上述贷款转入原告曾少红指定的被告银行账户。
另查明，2014年4月18日，广东东方月亮湾滨海旅游度假区一期建设项目（金兰湾住宅小区2#楼）经勘察、设计、施工、监理、建设等单位对工程进行竣工验收，经验收评为“工程合格”。2014年7月23日，广东省阳江市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，评定金兰湾住宅小区2#、3#楼工程消防验收合格。2014年4月22日，被告向原告发出一份《月亮湾业主收楼通知书》，主要内容如下：“您（曾少红）所购买的月亮湾金兰湾2栋1208房已经具备正式交付使用条件。现正式通知您，请您于2014年4月30日之前，亲临我公司（月亮湾公司）项目现场办理收楼手续。”2014年5月11日，被告又向原告发出一份《通知书》，内容如下：“尊敬的曾少红业主：由于您的物业2栋1208房因装修质量问题延期交楼，具体收楼时间另行通知。”2014年5月18日，被告再次向原告发出一份《月亮湾业主收楼通知书》，主要内容为：“根据2014年5月11日我司（月亮湾公司）与阁下（曾少红）确定的通知书主旨，您所购买的月亮湾金兰湾2栋1208房已经达到收楼条件……现正式通知您，请您于2014年5月25日-2014年6月2日亲临月亮湾现场办理收楼手续。”2014年6月20日，被告最后发出一份《月亮湾业主收楼通知书》，主要内容为：“您（曾少红）所购买的月亮湾金兰湾2栋1208房于2014年4月30日已经具备正式交付使用条件……我司再次郑重提醒您尽快前来收楼。”诉讼中，被告提供《月亮湾业主收楼通知书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等多份文件资料及EMS邮寄单、投递查询回单拟证实其先后三次向原告发出书面的收楼通知等文件的事实。相关投递单据显示前述2014年4月22日、2014年5月18日、2014年6月20日的三份书面通知被告均以邮寄专递的方式发出，原告分别于2014年4月24日、2014年5月21日、2014年6月23日签收。庭审中，原告对三份收楼通知的真实性无异议，承认在第一份收楼通知后于指定日期去办理收楼手续，但发现房屋装修不符合附件三的要求，就提出异议，后在收到第二份和第三份收楼通知后亦去到房屋现场，发现与原来的装修没有任何改变，故再次拒收。原告并就其拒收原因申请证人刘某和谭某出庭作证并附上证人在讼争房屋的现场照片，拟证实被告所售房屋存在擅自变更设计的问题，至2014年6月仍未按合同约定完成装修。两证人的证言证实分别曾于2014年6月23日、2014年6月27日到达月亮湾金兰湾2栋1208房，现场所见该房只安装大门和阳台的门，其他的地方没有安装门。但原告最后表示被告所售房屋质量虽存在一些问题，经由被告整改，目前原告对存在的质量瑕疵没有异议。
又查明，2014年5月22日，原告以被告逾期交付房屋并已超出合同所限时间为由，向被告发出一份《解除合同通知书》，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同的约定返还全部购房款及支付相关违约金。被告收到上述通知书后，没有退还原告已交付的款项，也没有支付违约金给原告。为此，原告以被告逾期交房的行为构成根本性违约为由诉至本院，请求判如所请。
以上事实，有身份证、企业法人营业执照、《商品房买卖合同》及附件、收据、EMS快递寄件回单、交寄邮件收据、《解除商品房买卖合同通知书》、《建设工程消防验收意见书》、《营业执照》、《商品房预售许可证》、《建筑工程竣工验收报告》、《月亮湾业主收楼通知书》、《敬告月亮湾2-3号楼业主书》、EMS快递单据、邮件投递查询单、《个人购房担保借款合同》以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告曾少红与被告月亮湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201201609）及其附件均系双方真实的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，该商品房买卖行为属合法有效，双方当事人应按约全面履行。合同签订后，原告曾少红依约支付了讼争房屋的房款302184元、办证费7186元、维修基金1321元、契税9066元，被告月亮湾公司对此予以认可，本院应予确认。本案中，原告起诉认为被告理应在2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，但被告逾期未将经验收合格的房屋交付给原告已超过30天，按照双方约定原告有权解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》并可要求被告承担违约责任。被告则辩称，其所售房屋已于2014年4月18日经验收合格且已通知原告收楼，其已依约履行合同约定的交付义务，故原告无权解除合同并要求其承担违约责任。本案的争议焦点为：一、被告所售的房屋是否达到交付条件；二、被告的行为是否构成根本性违约及原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201201609）是否应予以解除；三、被告是否存在迟延交付房屋的违约行为，其延期交楼是否具有法定的免责情形。
关于第一个焦点。交付使用的商品房应当具备合同当事人约定的或者法律、行政法规规定的条件，且在双方有约定的情况下当从其约定。本案中，原、被告双方在《广东省商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付期限为2014年4月1日前，交付条件为第1种“经验收合格”，鉴于该条款中列举了三种交付条件，尚有第2种“综合验收合格”及第3种“分期综合验收合格”，联系上下文结合商品房买卖的交易习惯，应理解当事人选择的交付条件特指为商品房经建设行政主管部门确认的建设单位组织的质量竣工验收合格即具备交付条件。被告所售的房屋已于2014年4月18日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，该事实有被告提供的《建筑工程竣工验收报告》予以证实，故本院应予确认该商品房具备了合同约定的交付条件。原告以被告在超过合同约定的交付日期后未安装卫生间和房间的门为由主张被告所售的房屋未达到交付条件，理据不足。且未能提供相反的证据足以推翻该《建筑工程竣工验收报告》的结论，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对原告该主张不予支持。
关于第二个焦点。根据合同双方当事人的约定，被告理应于2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，庭审中经原、被告双方确认，被告先后发出落款日期分别为2014年4月20日、2014年5月11日、2014年5月18日、2014年6月20日的四份通知给原告，而据被告提供的邮寄单及查询回单显示，原告于2014年4月24日签收第一份邮件，虽然邮寄单没有记载邮寄文件的名称，但结合原告承认在收到被告第一次发出的收楼通知后于2014年4月27日前往办理收楼手续的陈述，应确认原告签收的该份邮件内有该份收楼通知。据此，本院认定被告已于2014年4月24日履行了向原告告知收楼的义务。同时，据书面收楼通知书记载，被告给予原告的收楼时间为2014年4月30日前，而原告收到该通知后在指定期限内因故未接收房屋，应视被告在其指定的最后收楼日2014年4月30日完成房屋交付使用的义务。至于原告提供的落款日期为2014年5月11日的《通知书》，从其记载“因装修质量问题延期交楼”的内容，结合庭审中原、被告双方对房屋的装修质量（缺少门）问题的争议意见，该通知实质上是被告对原告就所交付房屋存在的瑕疵问题予以整改并愿意承担相应违约责任的承诺。对此，应由双方依据合同第十三条“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人有权使用同等或以上质量标准的材料替代附件三所列的各种装饰、设备”的约定方式进行处理。其后被告亦依约进行整改并于2014年5月18日又重新发出一份《月亮湾业主收楼通知书》知会原告。换言之，被告虽属瑕疵交付，但不影响其交付行为的实现。故原告据前述《通知书》记载的内容及后续的《月亮湾业主收楼通知书》重新指定的交付日期主张被告迟延交付房屋超过五十多天，本院不予认定。虽然原告通知收楼的时间已超过合同约定的房屋交付时间，属于迟延履行，已构成违约，但其逾期交房的时间并未超过30天，根据合同所载“逾期超过30日后，买受人有权解除合同”的约定，被告的行为并未构成根本性违约，该行为不足以导致合同目的无法实现，且从主体之间的利益衡平以及维护交易稳定的角度考虑，双方所签订的商品房买卖合同可以且能够继续履行。因此，现原告请求与被告解除合同并要求被告返还购房款302184元及赔偿银行借款本息，本院不予支持。
关于第三个焦点。如前所述，被告逾期交付的行为属于违约，依法应承担违约责任。故原告请求被告按合同约定支付违约金，本院予以支持。但违约金的数额应按合同约定的计算方式以实际逾期的天数计算。由于被告所售的房屋已于2014年4月18日符合合同约定的交付条件，根据合同补充协议（附件四）第五条第3款的约定，原告在收到被告的收楼通知后以房屋未达到交付条件为由拒绝接收房屋，该行为应视同因原告原因未能办理房屋交接手续。为此，本院确认被告逾期交房的时间应从逾期之日2014年4月2日计至本院认定的实际交付日即2014年4月30日共29天。根据合同的约定，被告应当以购房款302184元按每日万分之三的标准向原告支付逾期交房的违约金，即为：302184×0.0003×29=2629元。对于被告辩称因台风等不可抗力事件造成工程延期应当免责的意见，本院认为，就算涉案工程因台风等不可抗力事件造成工期延期，但由于被告并没有按照合同的约定及时告知原告，因此，被告以不可抗力为由提出免责，本院不予采纳。
至于被告代收的房地产权证费用7186元、房契税9066元、维修基金1321元，上述费用是被告履行合同义务向原告代收的费用，且上述费用应在办理讼争房屋的房地产权证等相关事项时由被告代为实际支付给他人。在合同继续履行的情况下，原告请求被告返还上述费用，于法无据，本院不予支持。
综上所述，原告以被告所售的房屋未达到交付条件及被告逾期交房超出30天为由请求解除合同并退还房款302184元、办证费7186元、维修基金1321元、契税9066元和支付违约金15109.2元以及赔偿银行借款本息（六个月）14379.48元，没有事实和法律依据，本院不予支持，但被告应当向原告支付逾期交房的违约金2629元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金2629元给原告曾少红；
二、驳回原告曾少红的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6539元，由原告曾少红负担6490元，被告广东东方月亮湾有限公司负担49元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 曾纪雄
审 判 员 程美然
代理审判员 简晓华
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 陈昌成