北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第14959号
原告：马艳雯，女，1968年7月11日出生。
委托代理人：程洁，北京杰睿律师事务所律师。
被告：贺乃强，男，1937年8月23日出生。
被告：贺乃元，男，1950年9月23日出生。
被告：贺利君，女，1945年4月25日出生。
被告：贺春红，女，1971年2月19日出生。
委托代理人：张秀玲，女，1947年10月24日出生。
第三人：贺春龙，男，1965年1月26日出生。
第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层，组织机构代码60002439-9。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：付裕，男，1987年2月15日出生，北京中原房地产经纪有限公司员工，住单位宿舍。。
原告马艳雯诉被告贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红及第三人贺春龙、北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理。本案依法由代理审判员范�歌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马艳雯及其委托代理人程洁，被告贺乃强、贺乃元、贺利君，被告贺春红的委托代理人张秀玲，第三人贺春龙及第三人中原地产有限公司的委托代理人付裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马艳雯诉称：2013年，原告为解决孩子上学落户问题，委托第三人中原地产公司在本市东城区小雅宝胡同附近寻找合适的房源。之后，原告对中原地产公司为原告推荐的本市东城区×胡同×号两间平房有购房意向，并于2014年1月9日向中原地产公司交纳购房意向金1万元。2014年2月21日，贺春龙出示了上述房产的产权证及委托售房协议的原件，并就委托售房协议的真实性作出了书面承诺，亦说明了贺春龙与四个产权人之间的亲属关系。因此，原告充分信任贺春龙有售房代理权，并与上述房产的售房代理人贺春龙签订了房屋买卖合同�该合同约定，房屋成交价为270万元，定金20万元，30日内完成过户手续。原告向中原地产公司交纳中介费共计59400元。后中原地产公司给原告打电话，说给产权人打电话出了点问题，可能不会如期过户。2014年6月份，中原地产公司通知原告可以过户，但要涨价。原告考虑到孩子上学问题，同意了涨价的要求，并于2014年7月3日与代理人胡春龙签订了补充协议，将房屋成交价更改为285万元，并商定尽快过户。代理人贺春龙于2014年9月10日告知原告，说四位产权人已将房屋出卖给他人。根据合同约定，出卖人将房屋出售给第三人的，应按房屋成交价的30%支付违约金，按此方式计算出来的违约金为85.50万元，原告减半向被告主张违约金42.75万元。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与四被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及原告与四被告及第三人中原地产公司签订的《房屋买卖居间合同》；2、四被告向原告支付违约金42.75万元；3、四被告赔偿原告支付的中介费59400元。案件受理费由四被告承担。
被告贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红辩称：2013年6月23日，四位产权人虽然与贺春龙签订协议，但双方商定由贺春龙负责找买主，与买主签协议时须四位产权人到场签字，并没有授权贺春龙私自与买主签订合同。四位产权人从未将产权证交给贺春龙，贺春龙向原告出示的产权证只是贺乃强名下已作废的按份共有权证。贺乃强丢失了其按份共有权证，于2013年8月16日办理了相关丢失登记手续，并在建委的网站上公示，公示期满后补办了新的产权证。贺春龙出示作废的产权证，并私自与原告签订房屋买卖合同，贺春龙的行为超出了授权范围。贺春龙亦未将签署买卖合同之事告知四位产权人，四位产权人从未见到过其所签署的房屋买卖合同及补充协议。因此，四位产权人将涉诉房屋另售他人，并不违反四位产权人与贺春龙之间的委托售房协议约定。原告诉请要求解除的合同本身就是无效合同，谈不上解除，更谈不上违约金及中介费。若法院认定该合同是有效合同，四被告同意解除，但不同意支付违约金和中介费。四位产权人认为贺春龙签署的房屋买卖合同无效，贺春龙所签承诺书亦与四位产权人无关，该行为是贺春龙的单方法律行为，所产生的法律后果当由贺春龙一人承担，四位产权人不应当承担责任。
第三人贺春龙述称：关于涉诉房屋出售事宜，四位产权人曾与贺春龙签订两次协议，第一次签订的协议约定的委托期限截止到2013年7月31日，第二次签订的协议约定的委托期限截止到2014年3月31日，两次委托的内容大致相同，均为委托贺春龙为全权代理人负责涉诉房屋出售事宜。第一次委托期间，贺春龙找到中介公司谈妥成交价为260万元，但四位产权人以价格偏低拒绝签约。第二次委托期间，贺春龙通过中介公司找到本案原告，本着最高价成交的原则，与本案原告签订了房屋买卖合同。之后，在四位产权人明确认定下，贺春龙与原告签订了补充协议，将房屋成交价变更为285万元。贺春龙在2014年3、4月份期间拿房屋买卖合同给贺乃强看了，地点在木樨园桥附近的饭店。同时，贺春龙也通过微信短信通知四位产权人，亦委托中介公司通知四位产权人，贺春龙尽到了受托人的责任。四位产权人已明确授权贺春龙出售房屋的情况下，不通知贺春龙，而以低于市场价格将涉诉房屋出售给他人，致使无法继续履行与原告签订的房屋买卖合同，四位产权人此违约行为，给各方都带来了巨大损失，四位产权人应该对此负责。贺春龙保留追偿由此给贺春龙本人带来�损失的权利。
第三人中原地产公司述称：四位产权人的售房代理人贺春龙提供了合法的授权委托书，并出具书面承诺，中原地产公司促成原告与四位产权人签订房屋买卖合同。在合同履行过程中，由于四位产权人的原因导致合同无法继续履行。综上，同意原告的诉讼请求。
经审理查明：贺春龙系被告贺乃强之子，被告贺乃元系被告贺乃强之弟，被告贺利君系被告贺乃强之妹，被告贺春红系被告贺乃强之侄女。
位于本市东城区×胡同×号北房2间（2号房，以下简称涉诉房屋）原系贺良厚所有的私产。2001年9月14日，被告贺乃元、贺乃强、贺利君、贺春红通过继承依法取得涉诉房屋的所有权，被告贺乃元、贺乃强、贺利君、贺春红作为共有权人各占四分之一份额。
2013年6月23日，贺春龙与四被告签订《房产协议》（以下简称涉诉协议）。该协议约定，到2014年3月31日为止，涉诉房屋由贺春龙全权负责出售事宜，在此期间由贺春龙负责寻找买主出售，房屋价格为不低于230万元，其中200万元为贺乃强50万元，贺利君50万元，贺乃元50万元，贺春红50万元，剩余由贺春龙所得，当超过250万元时，上述5人每人获得50万元，剩余作为上述5人的消费基金，大家共有，作为大家的消费资金，其他人不得私自占有。此协议一式五份，上述权利所有人确认无误，之前的所有协议及文件废除，以此为准。
2014年2月21日，原告马艳雯与作为四被告委托代理人的贺春龙及第三人中原地产公司签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定，涉诉房屋成交价为270万元，定金20万元，马艳雯向北京中原房地产经纪有限公司支付居间服务费59400元，双方同意在本合同签订当日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等。
同日，原告马艳雯与作为四被告委托代�人的贺春龙签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定马艳雯以总价2700000元的价格购买四被告名下的涉诉房屋，购房定金200000元。房屋所有权证证号为京房权证东私字第×号，共有权证证号为京房东私共字第×号、×号、×号。双方应自合同签订之日起30日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2014年7月3日，贺春龙作为四被告的委托代理人与马艳雯签订《补充协议》，约定经买卖双方友好协商特订立此协议，马艳雯通过北京中原房地产经纪有限公司购买涉诉房屋，因特殊原因买卖双方协商成交价格更改为2850000元，其他约定条款不变。上述房屋买卖合同及《补充协议》签订后，原告马艳雯未支付定金及购房款，但向中原地产公司支付了中介费共计59400元。
2014年6月22日，四被告与案外人冯国峰经北京畅�房地产经纪有限公司西城第二分公司居间服务签订了《房屋买卖合同》，以2300000元的价格将涉诉房屋出售给案外人冯国峰，并给案外人冯国锋办理了房屋产权过户手续。
原告马艳雯因四被告将涉诉房屋出售给案外人冯国锋，致原告与四被告签订的房屋买卖合同无法继续履行，双方发生纠纷，故原告诉至法院，诉如所请。
庭审中，关于四被告辩称四被告虽与贺春龙签订房产协议，约定由贺春龙负责“全权出售事宜”，但此仅是商定由贺春龙负责找买主，并未授权贺春龙私自与买主签订买卖合同，贺春龙签订房屋买卖合同的行为超越代理权，故四被告对此不应当承担责任。对此，贺春龙认为，“全权出售事宜”就是负责找买主、谈价格、签合同，只要价格不低于其与四被告之间房产协议约定的价格，四被告即应当在合同签订后配合买主完成过户手续；由于协议上约定了购房款分配问题，所以贺春龙不经手购房款，而由四被告负责收取购房款，并配合过户。关于四被告辩称因贺春龙持作废的共有权证与马艳雯签订房屋买卖合同，认为该房屋买卖合同当属无效合同。对此，马艳雯称，虽贺春龙所持的共有权证已经作废，但马艳雯购买的是房屋，并非该共有权证，四被告认为买卖合同无效的理由不成立。关于马艳雯要求四被告支付42.5万元违约金的请求，四被告称马艳雯没有实际损失，违约金要求过高。马艳雯除向法院提交了其支付了59400元的中介费损失的证据外，未向法院提交其他损失的证据。
另查，四被告经登报挂失于2013年11月11日补办登记取得涉诉房屋的房屋所有权证（房屋所有权证号为X京房权证东字第×号、×号、×号、×号）。
上述事实，有双方当事人陈述，《北京市存量房买卖合同》，《补充协议》，《房产协议》，《房屋买卖居间合同》，贺乃强的房屋共有权证，新房屋所有权证，业务费收据，转账记录，（2012）东民初字第11612号民事判决书，登报声明通知书，2013年8月17日北京晨报第A10版，四被告与冯国锋签订的《北京市存量房屋买卖合同》等证据在案佐证。
本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案四被告认为其与贺春龙签订房产协议，委托贺春龙出售涉诉房屋，仅委托贺春龙代为寻找买主，并未委托其代为签订房屋买卖合同。对此，贺春龙不予认可。本院认为，根据房产协议上“全权出售事宜”、“由贺春龙负责寻找买主出售”等词语的语义，不能得出四被告仅委托贺春龙寻找买主，而未授权其代为签订房屋买卖合同的结论。现贺春龙代四被告与原告马艳雯所签房屋买卖合同的行为，并�超出四被告对贺春龙委托授权的范围，故贺春龙所实施的代理行为的法律责任当由四被告承担。贺春龙代四被告与原告马艳雯所签订的房屋买卖合同不存在违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。关于四被告认为贺春龙持作废的房屋共有权证签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同当为无效合同的辩称，于法无据，本院对此不予采信。现四被告已将涉诉房屋出售给案外人，并办理了房屋产权过户手续，从而无法继续履行与原告马艳雯签订的房屋买卖合同，四被告的行为构成根本违约。原告马艳雯因此要求解除与四被告签订的房屋买卖合同，因四被告及第三人对此亦同意，故本院对原告马艳雯的该项诉请予以确认。关于原告马艳雯要求四被告向其支付42.75万元违约金的诉请，因四被告提出该违约金要求过高之抗辩，且原告马艳雯亦未向法庭出示与其主张的违约金数额相应的损失的证据，故本院对该项诉请予以酌定。关于原告马艳雯要求四被告向其支付中介费59400元的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第二项之规定，判决如下：
一、解除原告马艳雯与被告贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红于二Ο一四年二月二十一日签订《北京市存量房屋买卖合同》及于二Ο一四年七月三日签订的《补充协议》；解除原告马艳雯与被告贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红及第三人北京中原房地产经纪有限公司于二Ο一四年二月二十一日签订的《房屋买卖居间合同》；
二、被告贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红于本判决生效后十日内向原告马艳雯支付违约金人民币十二万元。
三、驳回原告马艳雯的其�诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4302元，由被告贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 范欠歌
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 袁 权