上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初10817号
原告：上海欣通物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：张宇，执行董事。
委托诉讼代理人：王善杰。
委托诉讼代理人：赵毅，上海宝申理律师事务所律师。
被告：陈竹青，女，1961年2月11日出生，汉族，户籍地福建省。
原告上海欣通物业管理有限公司(以下简称欣通物业)诉被告陈竹青物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理，依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欣通物业的委托诉讼代理人王善杰、赵毅到庭参加诉讼，被告陈竹青经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告欣通物业向本院提出诉讼请求：一、要求判令被告支付原告上海市杨浦区国权路XXX号XXX-
XXX室房屋自2011年1月1日起至2012年11月14日的物业管理费95,750.46元；二、要求判令被告支付原告上述欠付物业费的滞纳金70,317.92元。审理中，原告变更诉讼请求为要求判令被告支付原告上海市杨浦区国权路XXX号XXX-
XXX室房屋自2011年1月1日起至2012年11月14日的物业管理费40,315.98元。2008年11月26日，上海沪东财富国际广场物业管理有限公司(后企业名称变更为原告)与物业服务区域的开发商上海上风科盛投资有限公司(以下简称上风公司)签订《物业临时服务合同》，约定原告为物业管理区域提供服务，物业管理费以建筑面积每平方米每月19元计，逾期支付，每日按逾期额的千分之三加收滞纳金。被告长期拖欠物业费，经原告多次催讨未果。原告认为，原告已按合同约定提供了物业服务，被告应当支付相应的物业管理费，故诉至法院。
被告陈竹青经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未向本院提供证据材料。
本院经审理认定事实如下：被告系上海市杨浦区国权路XXX号XXX-XXX室房屋产权人，房屋类型均为办公楼，上述房屋面积共计224.31平方米。
2008年11月26日，上海沪东财富国际广场物业管理有限公司(乙方，2013年5月22日更名为原告)与案外人上风公司(甲方)签订《物业临时服务合同》1份，约定：甲方将上海市杨浦区国权路XXX号财富国际广场商办楼委托乙方实行物业管理；委托管理期限为2008年7月1日起至业主委员会成立止；办公楼物业管理服务费为每月19元/平方米，对于业主和使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。
2012年5月，上风科盛作为申请人，以欣通物业为被申请人，向上海市仲裁委员会提起仲裁申请，请求解除该公司与原告签订的《物业临时服务合同》。2012年9月11日，仲裁庭裁决解除该《物业临时服务合同》，欣通物业于裁决书作出之日起三十日内退出合同所涉服务区域。之后，欣通物业向上海市第一中级人民法院申请撤销上述仲裁裁决。上海市第一中级人民法院于2012年11月14日裁定驳回被上诉人要求撤销上述仲裁裁决的申请。
2013年9月26日，原告与上风公司签订《关于出租项目管理移交的协议书》。2013年9月26日、9月27日、9月28日双方签订《项目设备移交确认单》，办理系争房屋所在小区物业管理移交手续。
2016年3月29日，原告委托律师向被告发出《律师函》载明，要求被告按照每月每平方米19元的标准支付上海市国权路XXX号XXX-
XXX室房屋从2010年10月至2012年11月的物业管理费。
另查明，2015年6月25日，上海市杨浦区人民法院就上海欣通物业管理有限公司诉陈竹华、第三人上海上风科盛投资有限公司物业服务合同纠纷一案做出(2015)杨民四(民)初字第2073号民事判决书，该判决书载明：“……2010年1月10日，第三人和上海大宁城市奥莱经营管理有限公司为共同经营财富广场城市奥特莱斯项目签订《合作合同》。2010年，第三人(签约甲方)和上海大宁城市奥莱经营管理有限公司(签约乙方)签署《备忘录》，第二条约定：‘甲乙双方之间的物业收费标准另行商议。乙方给予甲方在房产销售过程中物业收费的优惠期为两年，价格另议。’……陈竹华向法院提供2011年11月14日，上海沪东财富国际广场物业管理有限公司向第三人出具《关于减免金座13楼业主物业管理费的确认函》，载明：‘贵司于2011年4月1日，承诺金座13楼：上海德坤电器有限公司等四家业主(1303-1309、1301-1302、1324-1328、1310-1316、1317-1323)等(包含系争四套房屋在内)，免除三年物业管理费，即自2011年4月1日-2014年3月31日止。由于贵司曾于上海大宁城市奥莱经营管理有限公司于2010年1月10日签署了合作合同及备忘录，合同中明确表示，乙方(奥莱公司)给予甲方(上风公司)在房产销售过程中物业费优惠期为两年。该楼座的四户业主均已超过了优惠期和优惠价格(物业费已免三年)。为此，今特来函告知贵司，对该四户业主的优惠期及优惠价格进行再确认，超出约定的是否应由贵司承担，望给予回复。’毛珏萍在该《确认函》中写明：‘其中超出一年的金额19元/平方由上风科盛公司支付。’对于该证据，原告认为被告无法提供原件，真实性不予确认。第三人对该证据没有异议。被告并提供一份2013年9月9日第三人出具《情况说明》，载明，‘我司是杨浦区国权路XXX号绿色米兰广场金座的开发商上海上风科盛投资有限公司，根据我司2010年1月10日签订的合作合同及备忘录内容要求，享受房产销售过程中物业费优惠期为两年的权利，同意我司于2010年11月14日收到上海沪东财富国际广场物业管理有限公司《关于减免金座13楼业主物业管理费的确认函》原件通知，因当初业主合作官司，我司将领导批示过的该确认函原件返还给上海沪东财富国际广场物业管理有限公司，只留复印件，特此证明。’……本院认为，本案的争议焦点有三个：一、被告是否应当支付物业费。原告与第三人签订的上海沪东财富国际广场《物业临时服务合同》未违反法律法规规定，系双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内包括被告在内的每个业主。原告依据该合同提供物业服务，有权主张物业服务费。被告认为，在购买系争房屋时第三人与被告签署《特别约定》承诺补贴被告三年的物业费。2011年1月1日至2012年9月11日的物业费不应当由被告支付，而是应当由第三人和原告进行结算。本院认为，签订该《特别约定》时，第三人与原告系两个独立的民事主体，原告也并非第三人的全资子公司，且被告亦未提供证据证明原告知晓并且同意，该《特别约定》并不当然对原告具有约束力。被告虽提供《关于减免金座13楼业主物业管理费的确认函》，但是并未提供该确认函的原件，也无证据证明原告应当保留原件而拒绝出具。故对被告的抗辩，本院不予采信。二、被告支付物业费的标准。上海大宁城市奥莱经营管理有限公司曾与第三人达成的《备忘录》中载明给予后者在房产销售过程中物业收费的优惠期为两年。原告亦陈述曾就物业费的支付问题与被告进行协商，原告曾同意按照每月每平方8元收取至2012年12月31日的物业管理费，因被告未支付，故于2013年1月17日向系争房屋业主发出催款通知，载明2011年4月1日至2013年3月31日的物业管理费优惠价为8元/平方/月。据此，本院认定2013年3月31日之前的物业费应当按照每月每平方8元的标准计算。原告陈述当时如被告在规定的时间内付清欠付的物业管理费，则按照8元每平方每月的标准支付，现被告没有支付，故仍应按照19元每月每平方的标准计算。原告的该项主张并无证据证明，本院不予支持。……”
上述当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。
以上事实，由原告提供的上海市房地产登记薄、《物业临时服务合同》、准予变更(备案)登记通知书、民事判决书、律师函、邮寄回执及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与上风公司就系争房屋所在广场签订《物业临时服务合同》，合法有效，其效力及于小区内包括被告在内的每个业主。原告依据该合同提供物业服务，有权依合同主张物业服务费。原告和上风公司的物业服务合同已于2012年9月11日经上海仲裁委员会裁决予以解除，后原告向上海市第一中级人民法院申请撤销上述仲裁裁决，又于2012年11月14日被裁定驳回申请，至此，原告理应退出服务区域并移交物业用房和相关设备。故原告诉请要求被告支付自2011年1月1日起至2012年11月14日止的物业费，与法有据，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。原告自愿按照每月每平方米8元的标准向原告主张物业费，并放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求，系原告处分自身权利，与法不悖，本院予以准许。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十四条之规定，判决如下：
被告陈竹青应于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣通物业管理有限公司上海市杨浦区国权路XXX号XXX-
XXX室房屋自2011年1月17日起至2012年11月14日止拖欠的物业服务费人民币40,315.98元。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币807.9元，由被告陈竹青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 龚立琼
审 判 员 陆 青
人民陪审员 陈铭浩
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 王好义
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。