江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱民初字第1907号
原告吴婷（反诉被告），无业。
被告淮安五环房地产开发有限公司（反诉原告），组织机构代码69931192-8，住所地盱眙县盱城镇甘泉西路3号。
法定代表人俞建东，该公司董事长。
委托代理人杨秀志，江苏法之衡律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴婷与被告（反诉原告）淮安五环房地产开发有限公司（简称淮安五环公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序于2014年11月3日公开开庭进行了审理，原告吴婷、被告淮安五环公司委托代理人杨秀志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴婷诉称，2011年11月8日，原被告签订商品房销售合同一份，约定原告购买被告开发的位于盱眙县甘泉西路3号的五环中央公馆小区22幢二单元1503号商品房，合同签订后原告依照约定缴纳首付款262836元，并办理银行按揭贷款。但被告五环公司未依照合同约定时间办理房屋产权登记手续，经原告多次催促，被告仍未履行相关义务。请求判令被告向原告支付违约金5628.36元，由被告承担本案诉讼费用。
被告淮安五环公司答辩并反诉称，被告方迟延办证是事实，但被告2014年曾多次通知原告办理房屋产权登记交接手续，原告应当承担迟延办证的责任。此前办理房屋产权登记手续期间，原告并未提出房屋迟延交付及由此主张违约损失，在此基础上，被告才同意协助原告办理产权登记，应视为原告已经放弃主张逾期办证违约金权利。2012年9月29日双方签订商品房买卖合同，合同约定吴婷购买五环中央公馆第22幢1503室商品房，建筑面积123.46平方米（现经住建部门实测面积123.89平方米），房屋价款562836元，合同签订日付清首付款262836元，余款30万元须于合同签订后七日内以按揭或公积金贷款形式支付给买受人。合同第七条还约定买受人未按合同约定期限支付应付款的，应当承担逾期付款的违约责任。吴婷仅履行支付首付款的义务，并未及时办理贷款手续，致使余款拖延支付，给淮安五环公司造成较大损失。请求判令反诉被告吴婷赔偿迟延支付购房款的违约金及房屋面积误差费用共计10000元，由反诉被告承担本案诉讼费用。
经审理查明，2011年11月8日原被告签订商品房买卖合同一份，于同年11月10日办理买卖合同备案。合同约定原告吴婷购买被告淮安五环公司开发的位于盱眙县甘泉西路3号五环中央公馆小区第22幢1503室商品房，该房屋建筑面积123.46平方米，其中套内建筑面积99.48平方米，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米5657.78元。以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，房屋最终面积以产权登记面积为准，面积误差的核价以本条第二款的约定单价为基准价，多退少补；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款，同时还规定面积误差比计算公式。买受人在合同签订当日支付首付款262836元整，余款200000元整必须在合同签订后七日内以按揭或公积金贷款形式支付给出卖人。如买受人因贷款政策原因，买受人办理的相关贷款未及时放贷的，与出卖人无关。买受人应于收到通知之日起15日内，以现金方式支付给出卖人，否则按合同第七条承担逾期付款的违约责任。出卖人应当在2013年9月29日前，将取得商品房交付使用批准文件的房屋交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告吴婷在合同签订当日支付首付款262836元，另于11月9日在被告淮安五环公司工作人员协助下办理中国银行个人贷款申请，将案涉房屋作为个人申请贷款的抵押物，随后双方于2011年11月16日签订房地产抵押合同。案涉房屋于2013年9月28日交付原告吴婷使用，2013年11月8日后被告淮安五环公司取得商品房交付批准文件，2014年8月12日该公司申请所有权转移登记，并将相关资料交付原告吴婷。案涉房屋经房地产测绘事务所勘测实际建筑面积123.89平方米，套内建筑面积99.51平方米，与合同约定面积存在着误差0.03平方米。
另查明，原被告在合同履行过程中约定房款以按揭方式支付。合同签订后原告吴婷依约提交了按揭所需的资料手续，并于2011年11月8日向中国银行盱眙支行申请贷款。被告淮安五环公司未能举证证明迟延房贷归责于吴婷的原因所致，并陈述自取得商品房交付批准文件至办理产权登记手续超过90日。该公司反诉要求原告吴婷给付房屋面积误差补款1964.3元及预期支付房款违约金8035.7元。对于淮安五环公司的反诉，原告吴婷辩称，2011年11月8日合同签订当日按约定支付首付款，并在反诉原告淮安五环公司的工作人员的协助下申请并办理了银行按揭贷款手续，于2012年2月开始偿还房贷。期间反诉被告没有收到反诉原告淮安五环公司任何形式银行迟延付款的通知，不知道反诉原告现金支付购房款余额的要求，应当视为反诉原告默认银行迟延放贷的事实。关于房屋面积误差费用问题，反诉被告认可房屋面积存在误差，认为应当依据原合同第五条之约定处理。合同约定套内建筑面积99.48平方米，住建部门实测99.51平方米，同意按照合同约定补足超出的0.03平方米的房款。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、电子发票、中国银行个人贷款申请表、房地产抵押合同、房地产测绘事务所商品房测绘受理通知单、淮安市房屋登记申请书、淮安市商品房买卖合同备案证明、现金完税证、房屋建筑面积明细表等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，原被告之间签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。被告淮安五环公司没有按照合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告吴婷没有及时取得房屋权属证书，是违约行为，应当按合同约定承担支付违约金的民事责任。被告淮安五环公司抗辩认为原告吴婷以默认的方式放弃主张违约金的权利，被告并没有充分举证证明该项主张，其理由欠缺事实依据，不予支持。原告吴婷按照合同约定支付首付款，并在反诉原告淮安五环公司协助下及时办理申请按揭贷款手续，按揭贷款迟延发放没有证据证明可归责于反诉被告吴婷，故要求其承担逾期付款的违约责任没有事实与法律依据。原被告双方均认可房屋实际面积与合同约定存在着误差，且合同第五条已明确约定面积差异处理以套内建筑面积为依据计算，即面积误差为（99.51-99.48=0.03），故反诉被告吴婷应按照约定据实补足房价款（0.03х5657.78=169.73元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告淮安五环房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告吴婷逾期办证违约金5628.36元。
二、反诉被告吴婷于本判决生效之日起10日内给付反诉原告淮安五环房地产开发有限公司房款169.73元。
三、驳回反诉原告淮安五环房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告淮安五环房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告淮安五环房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 陈正龙
二〇一四年十一月四日
书记员 赵容达
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。