中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2016）最高法民终694号
上诉人（原审原告）黄国勤，男，汉族，1963年4月9日出生，住浙江省瑞安市湖岭镇。
委托诉讼代理人：葛玉石，北京奥北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。
法定代表人：陈一松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪杰，江苏三法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。
法定代表人：胡方云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄惠民，上海君康律师事务所律师。
上诉人黄国勤因与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信公司）、被上诉人昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2014）苏民初字第00019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。黄国勤的委托诉讼代理人葛玉石，中信公司的委托诉讼代理人王和平、倪杰，红枫公司的委托诉讼代理人黄惠民到庭参加诉讼。
黄国勤上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判决对位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区编号为1040101029地块（云顶红枫苑别墅）上的第1601、1602号房屋停止执行；3.本案一、二审诉讼费由中信公司和红枫公司承担。事实和理由：一审判决将黄国勤与红枫公司的房屋买卖合同关系认定为借款合同关系，事实认定及法律适用均存在严重错误。2011年8月，黄国勤与红枫公司签订《商品房购销合同》并依法办理了房屋预售合同备案登记；依据该合同约定，黄国勤购买了红枫公司开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区编号为1040101029地块（云顶红枫苑别墅）第1601、1602号房屋；黄国勤已经通过首付加银行按揭贷款的方式支付了全部购房款。上述房屋建设完成后，黄国勤与红枫公司办理了该两处房屋的交接入住手续，黄国勤实际占有该两处房屋。
中信公司辩称，（一）黄国勤与红枫公司不存在合法有效的房屋买卖合同关系，名为买卖，实为借贷。（二）黄国勤不享有排除案涉房屋执行的实体权利。（三）根据同案同判原则，应当驳回黄国勤的上诉请求。
红枫公司辩称，（一）黄国勤与红枫公司所谓的《商品房购销合同》实际是一种债权债务的转让以及转让中对不动产的抵押。因案外人朱连平与红枫公司有债权债务关系，红枫公司曾经用多处房产（包括案涉房产）向朱连平融资，朱连平与红枫公司于2011年签订了一份债务抵销合同，约定将案涉三套别墅按照每套700万元价格转售给金育平、黄国勤，共计2100万元，以抵销红枫公司对朱连平的债务。红枫公司从黄国勤处获得的购房款均已按照约定全额支付给朱连平，红枫公司与黄国勤网签《商品房购销合同》。（二）黄国勤与红枫公司所谓的《商品房购销合同》是虚假的，红枫公司的目的是以名下不动产作为担保进行融资，黄国勤的目的是以购房为由出借资金以获得高额利息回报。网签《商品房购销合同》和《<商品房购销合同>补充协议》（以下简称《补充协议二》）约定的房款严重不符，黄国勤根据《补充协议二》实际支付的购房款不仅远低于当时同地段、同类房屋售价，也低于成本价。黄国勤主张已按照《商品房购销合同》约定支付全额房款明显缺乏依据，原审时，黄国勤并未提交除按照《补充协议二》支付的1400万元外的其他转账或付款凭证。（三）红枫公司已以其名下其他房产折价支付了黄国勤部分利息，总共折抵1033万元，黄国勤获得五套房产，并办理了产权登记手续。原审认定黄国勤与红枫公司的纠纷属于民间借贷纠纷并无不当，请求法院驳回黄国勤的上诉请求。
黄国勤向一审法院起诉请求：1.对位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区编号为1040101029地块（云鼎红枫苑别墅）第1601、1602号房屋停止执行、解除查封、中止拍卖。2.请求红枫公司为黄国勤办理云鼎红枫苑别墅1601、1602号房屋所有权证。经一审法院释明，黄国勤自愿撤回要求解除查封、中止拍卖措施的诉讼请求，同时撤回对昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）的起诉。
一审法院认定事实：红枫公司于2003年经昆山市发展计划委员会批复同意在江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号建造东方云顶广场红枫苑项目，并取得了昆山市住房和城乡建设局颁发的编号为2010301号房屋预售许可证。涉案房屋所在国有土地使用权于2010年4月9日被抵押给中信公司。
（一）关于红枫公司与黄国勤之间签订与履行商品房买卖合同的事实
1.合同签订情况。（1）2011年8月5日，黄国勤与红枫公司签订两份《商品房购销合同》（合同编号分别为2011023507、2011023512），约定：红枫公司将其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑别墅1601、1602号房屋出售给黄国勤。房屋住宅建筑面积均为545.87㎡，储藏室建筑面积均为178.07㎡，单价均为20000元/㎡，每套商品房总价款均为14478800元。第六条关于付款方式及期限约定，买受人一次性付款。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之七（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为已交付。该《商品房购销合同》已在昆山市住房和城乡建设局办理了网签备案手续。该合同真实性各方当事人均不持异议，一审法院予以认定。
（2）黄国勤还提供了一份其作为乙方与红枫公司（甲方）签订的《<商品房购销合同>补充协议》（以下简称《补充协议一》），落款日期为2011年9月13日。合同约定：鉴于甲方将其开发的红枫苑别墅1601（房屋产权面积878.44平方，庭院面积634平方），（合同号2011023507）、1602（房屋产权面积878.44平方，庭院面积565平方），（合同号2011023512）并签订《商品房购销合同》（网签备案）。一、乙方在本协议签订后支付相应购房款。甲方指定收款人：朱连平；账号：农行622848033047699217温州支行；工行6222021203016173030温州支行，开户行：温州支行，房款收到后甲方向乙方开具收受房款收据。二、甲方应在：2012年12月31日前交房，同时履行甲方其他卖房义务，如甲方未能按时交房，乙方有权解除合同。1、甲方必须补偿乙方100%的已交购房款；2、甲方将购房款和补偿款合计万元支付给乙方；乙方收到款后须配合甲方解除双方签订的《商品房购房合同》并配合甲方注销房屋登记备案手续，否则应承担违约金元。三、若甲方违反《商品房购房合同》及本补充协议约定的，应向乙方支付20%的违约金，并承担乙方向甲方主张权利而产生的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费（按照房款及违约金总额的8%计算）等相关损失，本条约定均为各方自愿。五、本补充协议与《商品房购房合同》具有同等法律效力。若有与《商品房购房合同》冲突之处，均以本协议为准。该份补充协议上有黄国勤的签名字样和红枫公司的盖章。中信公司对该协议的真实性表示无法确认，红枫公司对其真实性不予认可。一审法院认为，黄国勤提供了协议原件，中信公司和红枫公司未明确提出反驳的主张和理由，故对其形式上的真实性予以确认。
（3）本案审理期间，中信公司也提供了一份红枫公司（甲方）与黄国勤（乙方）、朱永光（丙方）签订的《补充协议二》，约定：鉴于甲方将其开发的红枫苑别墅1601（房屋产权面积878.44平方，庭院面积634平方），（合同号2011023507）、1602（房屋产权面积878.44平方，庭院面积565平方），（合同号2011023512），签订3份《商品房购销合同》（网签备案），经各方协商一致达成如下补充条款：一、甲方考虑到各种因素，要求登记备案的合同所显示的房屋价格为每平方米单价为万元，但双方实际约定的房屋总价为每套700万元，备案登记的房屋销售价格不再适用，一套别墅的总价实际为700万元，乙方在本协议签订后支付。甲方指定收款人：朱连平；账号：农行622848033047699217温州支行；工行6222021203016173030温州支行，开户行：温州支行，房款收到后甲方向乙方开具收受房款收据。二、甲方应在2012年3月15日前交房，同时履行甲方其他卖房义务。因考虑到施工期限的不确定因素，甲方如未能在年月日前交房的则有权选择解除合同；甲方选择单方合同解除的，须同时满足以下条件：1、甲方补偿乙方万元；2、甲方将购房款和补偿款合计万元在提出解除合同前支付给乙方；否则甲方不得选择解除合同。甲方满足前述两个条件时，乙方须配合甲方解除双方签订的《商品房购房合同》并及时配合甲方注销房屋登记备案手续，否则应承担违约金元，不足赔偿损失的，甲方有权追偿。年月日如需解除合同，需经双方协商一致。三、若甲方违反《商品房购销合同》及本补充协议约定的，应向乙方支付20%的违约金，并承担乙方向甲方主张权利而产生的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费（按照房款及违约金总额的8%计算）等相关损失，本条约定为各方自愿。四、丙方作为甲方的股东在签订本补充协议时已知悉甲、乙双方之间的购房关系，同意为甲方在《商品房购销合同》及本补充协议中一切义务作连带担保，担保期间为合同约定义务成就之日次日起算二年。本担保条款不因主合同无效而无效，如主合同无效的担保人仍应对甲方的义务承担连带责任。该补充协议上有黄国勤、朱连平、朱永光、陈秀兵的签字字样，有红枫公司的盖章和胡方云的签章，没有签订日期。
红枫公司质证认可该《补充协议二》的真实性，黄国勤则不认可，并申请对该补充协议中黄国勤签名的同一性和红枫公司印章加盖时间进行司法鉴定。一审法院遂依法委托南京金陵司法鉴定所对《补充协议二》上黄国勤签名的真实性和红枫公司印章的形成时间进行司法鉴定。2015年12月28日，一审法院组织黄国勤的委托代理人杜喜文、中信公司的委托代理人曹登辉对检材和比对样本进行质证，红枫公司的委托代理人黄惠民表示同意中信公司的意见。各方对于将黄国勤的亲笔签名以及黄国勤与红枫公司签订的1601号房屋《商品房购销合同》（原件）、1602号房屋《商品房购销合同》（复印件）作为比对样本没有异议，一审法院予以确认。对于2012年3月23日黄国勤与中国银行股份有限公司昆山支行（以下简称中国银行昆山支行）《个人一手住房贷款合同》（复印件）以及五套公寓房《商品房购销合同》（原件），黄国勤同意作为比对样本，中信公司表示由法院决定。一审法院认为，中信公司和红枫公司没有证据推翻贷款合同以及五套公寓房《商品房购销合同》的真实性，故可以作为比对样本。对于2011年9月13日红枫公司与黄国勤签订的《补充协议一》，黄国勤申请作为比对样本，但中信公司和红枫公司均不同意。鉴于双方对该补充协议的真实性存在争议，且本案司法鉴定已经取得了较为充足的比对样本，故一审法院决定对该2013年9月13日《补充协议一》不作为比对样本。南京金陵司法鉴定所于2016年1月8日出具鉴定意见书，结论为：《<商品房购销合同>补充协议》（即《补充协议二》）上“乙方”落款处“黄国勤”签名字迹与样本“黄国勤”字迹是同一人所写。对于印章形成时间，由于不具备鉴定条件，无法出具鉴定意见。一审法院于2016年3月21日开庭对该鉴定意见组织质证。中信公司和红枫公司对该鉴定意见予以认可。黄国勤对鉴定意见不认可，并申请重新鉴定。南京金陵司法鉴定所的鉴定人房玉田出庭接受质询，并就黄国勤提出的质询作出了相应答复。黄国勤没有提出证据证明存在符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款重新鉴定的情形，故对其重新鉴定的主张不予支持，对中信公司提供的《补充协议二》的真实性予以确认。
2.款项支付情况。从红枫公司与黄国勤签订的《商品房购销合同》看，黄国勤应支付的房屋总价款为28957600元；而中信公司提供的《补充协议二》则显示，黄国勤应支付的房屋总价款为1400万元。关于款项的实际支付情况，黄国勤称其已经按照《商品房购销合同》支付了全部购房款28957600元；而红枫公司和中信公司则认为黄国勤仅仅支付了《补充协议二》所约定的1400万元。根据黄国勤提供的证据和一审法院依职权调查，查明款项支付情况如下：
（1）黄国勤提供了其于2011年9月13日分三笔向朱连平转账450万元、30万元、500万元的银行交易明细，2011年9月14日转账420万元的交易明细，共计1400万元。
（2）黄国勤于2012年3月23日与中国银行昆山支行就涉案1602号房屋签订《个人一手住房贷款合同》，红枫公司作为保证人。合同中约定购房总价款14478800元，贷款金额500万元。该合同第五条贷款的发放约定：贷款人在同意借款人贷款申请后，按贷款人受托支付方式发放贷款，即借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用帐户（帐户名称：昆山红枫房地产有限公司；账号：536559468904）。在附件二的清单中，约定以涉案房屋为贷款合同项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。黄国勤提供了中国银行昆山支行零售贷款审批系统查询结果，据2014年12月22日查询显示黄国勤就涉案房屋贷款金额500万元，贷款余额3996656.15元。黄国勤并提供了中国银行昆山支行其自2012年5月1日至2013年9月1日的还款明细。涉案1601号没有抵押贷款。
（3）关于上述贷款的实际发放和转账走向，经一审法院依职权调查，查明：2012年4月9日，红枫公司在中国银行昆山支行的账户上，显示从黄国勤和金育平的账户上分别转入500万元，当天分四笔转出，其中两笔各转出25万元，备注信息为红枫公司；另两笔通过支票各转出475万元，备注信息为苏州兰大贸易发展有限公司（以下简称兰大贸易公司）。红枫公司的法定代表人胡方云在庭审中称该账户系为配合黄国勤开设，红枫公司没有使用过其中的款项，也不知晓兰大贸易公司。经一审法院查明，兰大贸易公司的法定代表人是卢品淑。黄国勤在庭审中承认卢品淑是其朋友，其曾经向卢品淑借款用于支付本案的购房款，但是其对兰大贸易公司与卢品淑的关系并不清楚，对红枫公司和兰大贸易公司之间的往来亦不清楚。
（4）对于剩余的9957600元，现金的来源系向卢品淑借款几百万，向廖中方借款三百多万。在借款半年后，已通过银行转账归还卢品淑、廖中方。但黄国勤就其陈述未提供相关证据。
（5）红枫公司于2011年9月13日、2011年9月16日、2011年12月10日、2011年12月31日、2012年4月15日、2012年4月16日分别给黄国勤出具收据400万元、1000万元、7478800元、100万元、1478800元、500万元，共计28957600元，收款事由为购房款。收据上有红枫公司财务专用章和胡方云的签章。
3.房屋交付情况。经查明，黄国勤购买的涉案房屋至今未办理竣工验收手续。黄国勤（乙方）提供了其与红枫公司（甲方）于2013年1月1日签订的协议，内容为：乙方购买甲方开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区1601、1602幢。1、甲方已向乙方提供《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证复印件》；2、双方约定，甲方将房屋以现状交付给乙方，并承诺交房后三个月内完成外墙装饰等剩余工程，如无法完成的，由乙方自行完工，完工所需工程费用由甲方承担。3、双方约定，该房屋的交付手续全部办理完毕，风险责任从即日起由甲方转移给乙方。黄国勤主张其于2013年1月1日实际占有涉案房屋，并提供了一组1601号、1602号房屋内部照片，证明涉案房屋已装修入住，实际占有。中信公司对交付房屋的真实性不予认可，认为涉案房屋未办理竣工验收手续，且所约定的交付时间在一审法院查封之后，不能发生交付效果。
4.相关交易情况。（1）黄国勤与红枫公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定黄国勤购买红枫公司1幢5单元6号、1幢8单元8号、1幢10单元24号、3幢4单元2号、3幢5单元2号共五套公寓房，价款分别为2168100元、1511000元、694400元、1492300元、1458500元。合同上没有签订日期。红枫公司于2012年1月13日就五套商品房向黄国勤开具了购房发票。该五套房屋登记在黄国勤名下。经一审法院释明，黄国勤未能提供支付五套房屋价款的付款证据。
（2）胡方云提供朱连平（甲方）与红枫公司、胡方云（乙方）的《债务抵消协议》，约定：鉴于甲方对乙方享有万元的债权，2011年9月13日乙方应甲方的要求与黄国勤、金育平签订了商品房购房《补充协议》，约定乙方将位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑别墅1601（房屋产权面积723.94平方）、1602（房屋产权面积723.94平方）、1501（房屋产权面积723.94平方）号别墅以每套700万元的低价出售给黄国勤、金育平并进行了备案登记。就上述事宜甲乙双方达成如下一致意见，以供双方遵守执行：1、乙方与黄国勤、金育平在《补充协议》中约定低价出售的三套别墅甲方实际上已按1601号别墅30164334元，1602号别墅30564166元，1501号别墅31395997元的价格出售给甲方（未登记备案），三套别墅的总购房款额为人民币92124497元。甲乙双方同意，乙方应付甲方的购房款额抵消甲方在乙方相应数额的债权，自本协议签订之日已作抵消。2、乙方与黄国勤、金育平《补充协议》所约定的购房款额2100万由甲方享有，相应房屋的出售、登记备案事宜所产生的所有权利、义务和风险也都由甲方承担。乙方因上述别墅的再出售而产生费用、损失等由甲方承担，乙方有权抵消甲方相应数额的债权，不足部分乙方有权追偿。该协议上有朱连平的签名和红枫公司、东方云顶公司的盖章。协议上没有签署日期。黄国勤认为该份证据为复印件，没有原件，对真实性不予认可。
（3）胡方云提供2012年1月18日黄国勤、金育平作为收款人签名的《收条》，载明：今收到朱永光7套1033平方人民币1033万冲支票290万，实收743万，计柒佰肆拾叁万元正。黄国勤认为该份证据为复印件，没有原件，对真实性不予认可。
（4）2012年3月13日温州公安局鹿城区分局对朱连平的询问笔录，朱连平陈述其以预售网签形式为黄国勤等6人做抵押，借了肆仟三佰万元，利息在4.5分-5.5分之间。2012年5月16日温州公安局鹿城区分局对朱连平的询问笔录，朱连平陈述16幢别墅中有3幢作为抵押物向一个人借款大概2200万元。2012年6月14日温州公安局鹿城区分局对朱连平的询问笔录，朱连平陈述抵押给黄国勤两套别墅，抵押了1400万元，抵押利息4分2。
（5）2012年6月12日温州公安局鹿城区分局对胡方云的询问笔录，胡方云陈述向黄国勤借款1400万元，利息大概5分。2014年3月2日温州公安局鹿城区分局对胡方云的询问笔录，胡方云陈述将7幢别墅抵押给社会上的人。
（6）中信公司提供红枫公司、东方云顶公司（共同作为甲方）与朱连平（乙方）于2011年6月1日签订的《协议书》原件一份，内容为：甲方（借款人）与乙方（出借人）签订了一系列的借款协议及补充条款（截止本补充协议签订日），现就原来的所有借款及担保条款进行充分协商后做如下补充条款：1、截止本补充条款签订之日，双方共同确定目前甲方尚欠乙方人民币本金总额为17500万元。该款项总额包括乙方出借给甲方红枫公司、东方云顶公司以及两股东或法人即胡方云、胡丽亚、胡聚帛以及单建珍名义为借款人项下之所有欠款。2、该欠款本金连同利息偿还方式为以甲方之红枫公司开发的价值为42226.8万元的二期别墅共计16套作为抵偿，该16套别墅清单附后。3、在该16套别墅具备办理产权证时，甲方应该无条件配合将该16套别墅产权办理至乙方名下。在办理产权证时，双方的契税各自承担。4、在办理产权证之前，甲方如找到买家购买该16套别墅全部或者部分时，价格需得到乙方同意，同时所得款项由乙方所得，甲方在该房屋具备房屋交付条件时将该款项转交给乙方。5、鉴于甲方二期别墅项目的整体性，乙方同意在该别墅具备交付条件之前，甲方可就该16幢别墅连同整个项目一起进行融资，所融资金进行项目的后期建设。但该房屋达到交付条件时，甲方应确保偿付清该16幢别墅项下的所有融资，即确保没有任何抵押，可以顺利将该16幢别墅过户至乙方名下。6、甲乙双方除此上述债权债务外，再无其他任何瓜葛。本案1601、1602号房屋在该协议所附的16套别墅清单中。
（7）红枫公司提供了陈秀兵在昆山市公安局巴城派出所的询问笔录，陈秀兵陈述：其与黄国勤系老乡，朱连平通过其担保向黄国勤借款2300万，用三套别墅作抵押。黄国勤同意把东方云顶酒店抵的一套别墅及500平方米左右的公寓房给陈秀兵。黄国勤和陈秀兵曾在2012年10月10日一起到红枫公司要钱。
（二）关于中信公司与红枫公司签订公证债权文书及申请执行的相关事实
中信公司和红枫公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》和《抵押合同》，约定由中信公司向红枫公司贷款，红枫公司以其拥有的部分房产及其对应的国有出让土地使用权作为抵押物，向中信公司提供抵押担保。上述合同均由当事人向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证书。中信公司于2010年3月29日起陆续向红枫公司累计发放了人民币552194200元，贷款期限为十二个月。后经红枫公司申请，中信公司同意就贷款期限展期至2012年9月29日，双方就此于2011年3月29日签订《人民币资金贷款合同之补充合同》。中信公司于2011年5月10日向红枫公司发放贷款人民币42910000元。中信公司累计向红枫公司发放贷款人民币595104200元。根据合同约定，截止2012年6月20日，红枫公司应向中信公司支付贷款利息人民币306294579.72元，但红枫公司只向中信公司支付贷款利息168936933.06元，尚欠贷款利息137357646.66元未按期向中信公司支付。为此，中信公司发函要求红枫公司立即偿还所有本息并承担抵押担保义务。因红枫公司未按照要求履行还款义务，中信公司遂向北京市方圆公证处申请执行证书，北京市方圆公证处于2012年7月3日作出（2012）京方圆内经证字第19478号执行证书。中信公司于2012年7月20日向一审法院申请执行，一审法院于2012年7月23日立案执行。
2012年8月1日、2日，一审法院通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫公司名下的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国用（2005）字第12005104051号面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（包括涉案房屋）。
2014年4月9日，一审法院作出（2012）苏执字第0006－4号执行裁定，拍卖被执行人红枫公司所有的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（建筑面积合计21741.40平方米）。案外人黄国勤于2014年6月13日对执行标的提出书面异议，一审法院受理后于2014年8月19日作出（2014）苏执异字第0013号执行裁定书，认为案外人黄国勤主张其对涉案房屋已支付全款并实际合法占有、且对未过户登记无过错，因而其拥有实体权利足以阻却一审法院拍卖行为的异议理由无事实和法律依据，故裁定：驳回案外人黄国勤的异议。黄国勤不服该裁定，遂向一审法院提起本案诉讼。
一审判决认为本案争议焦点为：1.黄国勤的起诉是否超过法定期限；2.红枫公司与黄国勤之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系；3.黄国勤有无排除执行的实体权利；4.黄国勤请求红枫公司为其办理云鼎红枫苑别墅1601号、1602号房屋所有权证能否成立。一审法院根据事实与法律对上述争点作如下认定：
（一）关于黄国勤起诉是否超过法定期限的问题
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院裁定驳回的，案外人对裁定不服，且其所提异议与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，十五日系提起执行异议之诉的法定期间，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。经审查，本案执行裁定于2014年8月19日作出，8月22日向黄国勤邮寄送达，黄国勤于9月5日将本案起诉状邮寄至一审法院，故黄国勤的起诉并未超过法定期限。
（二）关于红枫公司与黄国勤之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系
黄国勤主张其与红枫公司之间成立了房屋买卖合同关系；而中信公司和红枫公司则主张，黄国勤与红枫公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。综合审查各方当事人提交的全部证据材料，红枫公司与黄国勤之间法律关系的性质名为房屋买卖实为民间借贷关系。理由是：
1.从履约过程看，双方并未按照《商品房购销合同》的约定实际履行。黄国勤主张其履行的是《商品房购销合同》，总价款28957600元，其中包括1400万元转账、500万元银行贷款和9957600元现金，并提供了红枫公司的收据。红枫公司法定代表人胡方云则陈述，其只收到1400万元转账，500万元银行贷款并未实际进入红枫公司，9957600元现金也未实际收到。至于收款收据，系由于公司经济当时陷入困难，财务管理较为混乱，印章当时已经处于失控状态。一审法院认为，首先，对于9957600元的现金付款，由于涉及金额巨大，且红枫公司对款项交付提出合理异议，故黄国勤仍须就款项的交付事实进一步举证。但本案庭审中，黄国勤虽就款项的来源、交付的时间、地点和方式等作出了单方陈述，但其陈述内容并不具体，且存在前后矛盾和模糊之处，其并未提供相关的证据证明其陈述的真实性，并且该现金支付方式与之前双方通过银行转账1400万元的交易习惯不符，故一审法院对黄国勤主张以现金方式交付9957600元的事实不予认定。其次，对于500万元银行贷款，红枫公司抗辩称其没有收到，在中国银行昆山支行开设的账户系为配合黄国勤贷款而开设，当时公司的银行账户已被他人控制，该款并未实际进入红枫公司。中信公司主张黄国勤与兰大贸易公司之间存在利益往来，该500万元银行贷款虽然名义上进入红枫公司账户但当天即被转走，红枫公司并未实际收到购房款。经一审法院审查，红枫公司在中国银行昆山支行的账户上显示，该500万元贷款从黄国勤账户汇入后当天即有475万元转入兰大贸易公司的账户。黄国勤在庭审中承认兰大贸易公司的法定代表人卢品淑系其朋友，其曾经向卢品淑借款用于支付剩余的购房款。综合以上证据，可以认定兰大贸易公司与黄国勤存在利害关系，黄国勤并不能提供充分证据证明该500万元贷款已经实际为红枫公司所收取。因此，综合全案证据分析，黄国勤实际支付给红枫公司的款项应为1400万元，恰好与《补充协议二》中约定的款项吻合，可见，双方实际履行的是每套房屋价格为700万元的《补充协议二》，而非《商品房购销合同》。
2.双方约定的购房价格明显不符合市场行情。黄国勤与红枫公司签订的《商品房购销合同》约定涉案房屋每套价款14478800元，单价20000元/㎡；而《补充协议二》约定每套房屋价款700万元，单价仅为9669元/㎡，价格相差达1.07倍之多。据一审法院向江苏省昆山市住房和城乡建设局相关工作人员的调查，当时同地段别墅均价在20000元/平方米左右，按照补充协议的价格明显低于当地同类型房屋的市场价格。
3.从利息支付情况看，可以推断红枫公司存在向黄国勤支付利息的行为。红枫公司主张其以五套公寓房抵偿本案借款利息。黄国勤对此虽然不予认可，但经一审法院释明，要求黄国勤提供五套公寓房的房款支付证明，黄国勤未能提供，而只提供了五套公寓房的购销合同和购房发票。一审法院认为，五套公寓房的购销合同和购房发票只能证明黄国勤与红枫公司签订了购房合同，但就房款是否已经实际向红枫公司支付，仅有购房发票尚不足以证明。而经一审法院释明，黄国勤不能就该房款的款项来源、支付方式、支付时间等事实等作出合理说明，亦未能提供相关证据。故中信公司和红枫公司关于红枫公司以五套公寓房抵偿本案借款利息的抗辩存在合理性，可进一步证明红枫公司与黄国勤之间名为房屋买卖实为借贷的法律关系。
4.从其他关联证据看，能够进一步佐证双方之间的民间借贷关系。从温州公安局鹿城区分局对朱连平的询问笔录看，朱连平陈述其以网签预售形式向黄国勤等人抵押借款，以1400万元的价格抵两套别墅给黄国勤。红枫公司与朱连平于2011年6月1日签订的《协议书》中也确认，朱连平在别墅具备交付条件之前，红枫公司可就包括涉案房屋在内的16幢别墅连同整个项目一起进行融资，所融资金进行项目的后期建设。陈秀兵在公安机关的询问笔录也陈述朱连平以三套房屋抵押向黄国勤借款。综合以上证据，能够形成证据锁链，可以认定红枫公司利用涉案房屋向黄国勤进行担保融资。
综上，综合本案的证据进行分析，红枫公司与黄国勤签订商品房买卖合同的真实目的是融资而非买卖房屋，双方签订的商品房买卖合同以及相关补充协议仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式，故黄国勤主张其与红枫公司之间系房屋买卖关系的理由无充分证据证明，一审法院不予采信。
(三)关于购房人有无排除执行的实体权利问题
本案中，黄国勤以《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）第十七条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称优先受偿权批复）第一条、第二条作为依据，主张其对涉案房屋享有停止执行的实体权利。无论是查扣冻规定或优先受偿权批复的相关规定，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，如前所述，黄国勤与红枫公司之间属于民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，黄国勤不具备买房人的身份，只能依据借贷关系向红枫公司主张债权，而不享有排除强制执行的实体权利。
(四)关于黄国勤要求红枫公司办理涉案房屋所有权证的问题
案外人在执行异议之诉案件中同时提出要求被执行人继续履行合同、交付标的物等给付之诉的诉讼请求的，因其与阻却执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，故对黄国勤要求红枫公司办理涉案房屋所有权证的请求，一审法院不予理涉。
综上，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫公司与黄国勤的真实意思是建立借款关系，双方签订的商品房购销合同及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不成立房屋买卖关系的前提下，黄国勤并不具备买房人的身份，故以最高人民法院查扣冻规定或优先受偿权批复等相关规定主张其享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。关于黄国勤主张的要求办理涉案房屋所有权证的问题，不属于执行异议之诉审理的范围，一审法院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决：驳回黄国勤的诉讼请求。一审案件受理费186588元，鉴定费57110元，由黄国勤负担。
二审中，当事人没有提交新证据。黄国勤申请对《补充协议二》重新鉴定。主要理由是：一审鉴定程序和鉴定结论存在严重错误，排除最有比对价值的样本《补充协议一》；未对加盖印章形成时间进行鉴定。
本院认为，一审鉴定的样本包括黄国勤的亲笔签名、黄国勤与红枫公司签订的1601号房屋《商品房购销合同》（原件）、五套公寓房的《商品房购销合同》（原件）等。对上述比对样本，黄国勤并无异议，本案司法鉴定比对样本充足。中信公司和红枫公司不认可《补充协议一》的真实性，一审法院决定《补充协议一》不作为比对样本，并无不当。《补充协议二》印章形成时间不具备鉴定条件，鉴定机构对此未出具鉴定意见亦无不当。一审鉴定机构和鉴定人员具有相应鉴定资质，鉴定人员出庭接受质询。黄国勤未举证证明一审鉴定存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定的重新鉴定情形，本院对其重新鉴定的申请不予准许。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下:黄国勤主张2012年3月5日、6日，红枫公司转账收入的1049万元中包括黄国勤支付的五套公寓房的购房款；红枫公司不予认可。经查，红枫公司的银行账户明细记载，2012年3月5日，红枫公司转账收入三笔，金额分别为50万元、50万元、150万元，备注是黄国勤，同日转账支出（同城提出）两笔，金额分别为100万元、150万元。2012年3月6日，红枫公司转账收入三笔，一笔260万元，备注黄国勤，一笔260万元和另一笔279万元，备注金育平。同日上述三笔款项转账支出（同城提出）。黄国勤转账金额共计510万元，黄国勤购买红枫公司五套公寓房的价款共计7324300元，两者金额并不相符。红枫公司于2012年1月13日就五套商品房向黄国勤开具了购房发票，在510万元的转账时间之前。黄国勤和金育平向红枫公司购房金额总计10337900元，与双方转入红枫公司金额总计1049万元并不一致。故不足以认定黄国勤转入红枫公司的510万元系支付五套公寓房的购房款。
二审查明其他事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：黄国勤阻却强制执行江苏省高级人民法院（2012）苏执字第0006-4号执行裁定的理由是否成立。红枫公司与黄国勤虽然签订《商品房购销合同》、红枫公司亦向黄国勤出具购房款收据，但是综合本案事实不足以认定双方存在商品房买卖合同关系，理由如下：
第一，红枫公司与黄国勤约定的房屋价格过低，与正常的商品房交易价格不符。红枫公司与黄国勤就案涉房产签订两份《商品房购销合同》（合同号分别为2011023507、2011023512），并办理了网签备案手续，另签订《补充协议二》明确约定两套别墅（1601号、1602号）网签备案登记的价格不再适用，实际房屋总价为每套700万元。双方约定的房屋价格应以《补充协议二》为准，据此计算的房产价格不足10000元/平方米。而根据查明事实，该地段别墅的价格在20000元/平方米，双方约定的购房价格明显不符合市场行情。
第二，黄国勤主张已实际支付购房款收据载明的全部款项，依据不足。黄国勤提交红枫公司于2011年9月13日、2011年9月16日、2011年12月10日、2011年12月31日、2012年4月15日、2012年4月16日出具的金额分别为400万元、1000万元、7478800元、100万元、1478800元、500万元的购房款收据，共计28957600元，证明已付购房款。红枫公司认为其中1400万元支付给朱连平，不是购房款，而是借款。其中500万元系红枫公司帮助黄国勤获得银行贷款。经查，黄国勤自中国银行昆山支行贷款500万元虽然进入红枫公司账户，但是同日其中的475万元又转入兰大贸易公司。兰大贸易公司与红枫公司并不存在其他经济往来，兰大贸易公司的法定代表人卢品淑是黄国勤的朋友，黄国勤曾经向卢品淑借款用于支付购房款。即款项贷出后，支付给了黄国勤的关系人。红枫公司主张未收到上述购房款具有一定可信性。另外9957600元，黄国勤陈述为现金支付给红枫公司法定代表人胡方云，红枫公司不予认可。除购房款收据外，黄国勤未提交其他证据予以佐证，且与1400万元的交付方式（转账）与收款人（朱连平）均不一致。黄国勤实际支付的款项仅为1400万元，与《补充协议二》约定的金额相符。
第三，朱连平在公安机关供述用预售网签形式向黄国勤等人借款。朱连平在《补充协议二》签字，且为指定收款人，黄国勤实际向朱连平支付1400万元，说明朱连平与本案有密切关系。红枫公司、东方云顶公司与朱连平于2011年6月1日签订的《协议书》约定，以红枫公司开发的包括本案1601、1602号别墅在内的16套别墅抵偿红枫公司、东方云顶公司欠朱连平的17500万元及利息。朱连平在公安机关的询问笔录中，陈述其以预售网签形式为黄国勤等6人做抵押，借4300万元。以1400万元的价格抵两套别墅给黄国勤。
第四，陈秀兵在公安机关陈述朱连平用三套别墅向黄国勤抵押贷款。《补充协议二》有陈秀兵的签字，昆山市公安局巴城派出所的询问笔录载明，陈秀兵陈述：“其与黄国勤系老乡，朱连平通过其担保向黄国勤借款2300万元，用三套别墅作抵押。黄国勤和陈秀兵曾在2012年10月10日一起到红枫公司要钱。”
第五，黄国勤收取红枫公司五套公寓房，而未举证证明支付购房款。黄国勤一审中以红枫公司开具购房发票主张已付五套公寓房价款，二审主张红枫公司2012年3月5日和6日转账收入的1049万元中包括黄国勤支付的购房款。经查，黄国勤转入红枫公司的款项与五套公寓房的价款金额并不相符；转账时间在红枫公司向黄国勤开具购房发票之后，故不足以认定黄国勤转入红枫公司的510万元系支付两套公寓房购房款。红枫公司主张用五套公寓房折抵应向黄国勤支付的借款利息，具有一定可信性。
上述事实和证据可以相互印证，证明红枫公司与朱连平通过预售网签方式向黄国勤借款，款项支付给朱连平。红枫公司另以公寓房折价向黄国勤支付利息。红枫公司与黄国勤签订《商品房购销合同》及《补充协议二》系为保障黄国勤的融资债权实现，黄国勤不属于查扣冻规定第十七条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。黄国勤主张排除法院的强制执行，无事实和法律依据。
综上所述，黄国勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费186588元，由黄国勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 纯
审 判 员 李 琪
代理审判员 谢爱梅
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 徐 上