广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第534号
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏潮波，住广东省开平市。
委托代理人：邓志豪，广东真利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈旭初，住广东省台山市。
委托代理人：胡绵班、余惠军，均系广东雄军律师事务所律师。
上诉人苏潮波因与被上诉人陈旭初房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2014）江台法城民初字第233号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年4月17日，苏潮波向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除苏潮波、陈旭初于2011年12月11日签订的《租赁合同》；2、陈旭初返还苏潮波已支付的租金25200元（2012年3月至8月）以及保证金12600元；3、陈旭初赔偿苏潮波因履行合同而投入的装修费107956元、员工工资83788元。庭审中，苏潮波增加诉讼请求，要求租金25200元增加为29400元、装修费107956元增加为125000元。主要事实和理由是：2011年12月初，陈旭初自称拥有台山市台城台西路48号商铺二楼的使用权，可以将商铺出租给苏潮波。为此，双方于2011年12月11日签订《租赁合同》，约定陈旭初将上述商铺租赁给苏潮波用于经营理发店，租赁期间为2011年12月10日至2015年12月9日，月租金4200元，保证金12600元。合同签订后，陈旭初向苏潮波交付了涉案商铺，苏潮波亦依约向陈旭初支付了保证金12600元，还对涉案商铺进行了装修并招聘了员工。其后，苏潮波办理了卫生许可证以及预先核准个体工商户名称的手续，但因陈旭初拒绝提供涉案商铺的使用证明资料，令苏潮波无法申办工商营业执照，致使苏潮波至今无法开张营业理发店。基于陈旭初存在违约行为，依法应当赔偿苏潮波的损失。
陈旭初答辩称：1、同意解除合同；2、苏潮波于2012年8月份撤场后仍一直占用铺位，并且未依约继续向陈旭初支付租金，存在违约行为；3、只确认苏潮波支付了租金15200元以及保证金12600元；4、因苏潮波逾期支付租金，存在违约行为，其已支付给陈旭初的保证金12600元，应视为其违约导致合同无法履行应向陈旭初承担违约责任的款项。因此，陈旭初认为不应该退还该保证金12600元给苏潮波。
陈旭初于2014年11月11日向原审法院提起反诉，请求法院判令：苏潮波支付2012年5月至2014年2月的租金合计88200元以及承担本案诉讼费。主要事实和理由是：2011年12月11日，陈旭初与苏潮波签订《租赁合同》，约定苏潮波承租位于台山市台城台西路48号商铺二楼，并于每月5日前向陈旭初支付月租金4200元。合同签订之后，苏潮波仅向陈旭初支付了租金4200元，并于2012年7月起一直将涉案商铺锁闭闲置，且一直拒绝缴纳租金。为减少商铺闲置所造成的损失，陈旭初被迫于2014年2月底撬锁进入商铺，并对商铺重新装修进行经营。苏潮波见陈旭初已使用了该商铺，则趁机起诉陈旭初以求逃避其违约责任。
针对陈旭初的反诉，苏潮波答辩称：1、陈旭初先违反合同约定未向苏潮波提供铺位证明文件，存在违约行为。因此，苏潮波无需向陈旭初支付租金以及承担违约责任；2、苏潮波无法经营理发店后，装饰装修物也都存放在铺位内。苏潮波只是把店铺关门，一直未撤场，也未将钥匙交还给陈旭初；3、双方约定的保证金并非违约金，若违约拖欠租金，违约的责任也应该按合同约定的每日千分之一的标准来计算，保证金应用于折抵租金。另外，双方约定每日千分之一的计算标准过高，法院应予以调整。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2010年9月13日，台山市房产管理局环南房管所（以下简称“环南房管所”）与陈旭初签订《房地产租赁契约》，约定该所将台城台西路48号全幢房屋出租给陈旭初，租赁期为2010年9月13日至2015年12月30日。
2011年12月11日，苏潮波与陈旭初签订《租赁合同》，约定陈旭初将位于台城台西路48号二楼商铺转租给苏潮波经营理发店，租赁期间为2011年12月10日至2015年12月9日；月租金4200元，苏潮波应在每月1号至5号前支付，若延迟每日按租金1‰计算滞纳金。其中，2011年12月10日至2012年2月9日为装修免租期；苏潮波需向陈旭初缴纳保证金12600元，协议期满后无息退还给苏潮波；商铺租赁期间，陈旭初需提供足够的证件给苏潮波用于申办营业执照；任何一方违约给对方造成损失，由责任一方承担。《租赁合同》签订后，陈旭初向苏潮波交付了涉案商铺，苏潮波向陈旭初支付了保证金12600元以及2012年2月至8月的租金合共25200元。
为经营理发店，苏潮波对涉案商铺进行了装修（装修费为125000元），以及于2012年3月至8月期间招聘了员工。另外，苏潮波还办理了理发店的个体工商户名称预先核准手续以及卫生许可证。其后，2012年8月苏潮波将理发店关门，但一直未将商铺钥匙交还给陈旭初。陈旭初于2014年2月底撬开门锁，自行将涉案商铺重新装修，并于2014年3月14日开张经营台山市台城啊布奶茶店。庭审中，陈旭初认为在其撬开门锁时，苏潮波已经撤场，现场仅有一面镜子以及一张梳妆台。在无法联系到苏潮波的情况下，自行处理了上述的镜子以及梳妆台。
另查明，苏潮波办理工商营业执照所需的材料为设立登记申请书、身份证、照片、营业场所使用证明（租赁房屋提交租赁合同复印件以及出租房的房产证复印件）。为协助办理工商营业执照登记手续，陈旭初向苏潮波提供环南房管所于2012年3月5日出具的《证明》一份。但因该《证明》上写明涉案房屋系租赁给陈旭初使用，苏潮波无法持此《证明》办理好工商登记手续。为此，2012年6月5日，陈旭初向环南房管所提交申请书，请求该所书面回复同意其将涉案商铺转租给苏潮波经营理发店的事宜。2012年6月6日，环南房管所出具《关于台城台西路48号房屋租赁夹层转与他人合作经营申请的回复》，该回复写明同意陈旭初转租商铺给他人合作开设理发店的情况。陈旭初称已将该回复交与苏潮波，但苏潮波表示从未收到过该材料。2012年7月14日，苏潮波向陈旭初发出《书面通知书》，要求其3日内提供相关证件用于申办营业执照。陈旭初表示确实收到苏潮波寄过来的材料，但并非为《书面通知书》，而是一份《告知书》，告知其因业务调整不再经营理发店，要求终止双方的租赁合同，并表示已将店内的所有物品搬离涉案商铺。该《告知书》上苏潮波的签名为打印签名。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。苏潮波与陈旭初签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，苏潮波与陈旭初均应按照约定履行合同。现苏潮波主张解除《租赁合同》的意见，陈旭初对此无异议，原审法院依法予以支持。
本案中，苏潮波与陈旭初争议的焦点在于陈旭初是否存在拒绝向苏潮波提供办理工商登记材料的违约行为？根据苏潮波庭审中提供的《工商办照指引》显示，陈旭初需协助提供的材料为证明其有权转租涉案商铺给苏潮波使用的书面资料。而2012年6月6日，环南房管所出具的《关于台城台西路48号房屋租赁夹层转与他人合作经营申请的回复》，正是反映涉案商铺所有人及管理人同意陈旭初将商铺转租给他人经营理发店该方面内容的证明材料。对于该回复，苏潮波主张其从未收过，原审法院结合案情认为，陈旭初作为涉案商铺的原承租人，收取租金应系其转租商铺的根本目的。虽然陈旭初未能提交书面材料可证明苏潮波已收到《关于台城台西路48号房屋租赁夹层转与他人合作经营申请的回复》的事实，但是，为协助苏潮波办理工商营业执照，陈旭初已曾经向其提供过环南房管所于2012年3月5日出具的《证明》。即陈旭初有协助苏潮波办理营业执照的意愿以及行为。当该《证明》无法使用的情况下，陈旭初于6月6日再次取得该所出具的《关于台城台西路48号房屋租赁夹层转与他人合作经营申请的回复》，若陈旭初此时拒绝向苏潮波提供该回复，不仅与其之前一贯协助苏潮波办理执照的行为相矛盾，而且也违背了其转租商铺收取租金的目的。另外，当苏潮波认为陈旭初的违约行为导致其无法营业的情况下，不仅未及时追究陈旭初的违约责任以求降低损失，反而还一直占用涉案商铺直至陈旭初收回商铺时止。为此，原审法院认为苏潮波主张陈旭初拒不提供办理工商营业执照材料，存在违约行为的意见，理据不足，原审法院不予认可。则苏潮波诉请陈旭初基于违约行为需退还其已支付2012年2月至8月的租金25200元，以及该期间支付聘请员工的工资83788元的主张，原审法院不予支持。
对于陈旭初反诉要求苏潮波支付2012年5月至2014年2月的租金88200元的意见，因苏潮波于2012年8月份关闭理发店后，并未与陈旭初解除《租赁合同》，而且还一直占用着涉案商铺未及时撤场并交还钥匙。为此，苏潮波应当按照《租赁合同》的约定每月向陈旭初支付租金4200元。又因苏潮波已经支付了2012年2月至8月的租金，则苏潮波应支付2012年9月至2014年2月的商铺租金合共75600元，对于陈旭初诉请超出部分，原审法院不予认可。至于苏潮波认为陈旭初于2012年10月已将涉案商铺转租给他人经营动漫娱乐城的意见，因苏潮波未能提供任何证据予以证明，原审法院不予采信。
对于苏潮波诉请陈旭初退还保证金12600元，而陈旭初认为苏潮波未依时支付租金，存在违约行为，其已支付的保证金12600元应作为其承担的违约责任归陈旭初所有的意见，根据《租赁合同》的条款，双方对逾期支付租金的违约责任已有明确的约定（每日按租金的1‰计付滞纳金）。而保证金12600元，双方仅约定在合同履行期届满后无息退还给苏潮波，并未明确写明苏潮波逾期支付租金时，保证金可归陈旭初所有。为此，陈旭初要求保证金12600元作为苏潮波承担的违约责任归其所有的主张，原审法院不予认可。基于该笔保证金陈旭初已经收取，则可在苏潮波所拖欠的租金75600元（2012年9月至2014年2月的租金）中予以抵扣（可抵扣2012年9月至11月共3个月的租金），即苏潮波实欠租金63000元（2012年12月至2014年2月）。至于苏潮波逾期支付租金的违约责任，应依照《租赁合同》的约定每日应按租金的1‰计付滞纳金。但是，苏潮波认为该违约金的计算标准过高，请求法院调整。经审查，原审法院认为《租赁合同》中双方约定的违约金计算标准存在明显过高的情形。对此，根据最高人民法院1999年2月12日作出的《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及最高人民法院2000年11月15日作出的《关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》中的有关规定，原审法院酌情调整为以苏潮波每月所欠租金4200元为本金，自2012年12月6日起，每个月的违约金分别自当月的6日起至原审法院判决确定的还款之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计付。
对于苏潮波诉请陈旭初赔偿其经营理发店所支出的装修费用125000元的意见，基于陈旭初在未与苏潮波解除《租赁合同》的情况下，擅自处分了属苏潮波所有的装饰装修物，理应承担赔偿责任。现因陈旭初已将涉案商铺重新装修，且其又未能提供任何证据可证明原装饰装修物于2014年2月份（陈旭初撬开商铺门锁）时的现状以及当时装饰物的残余价值。为此，综合考虑装饰装修物的装修价格、截至2014年2月份时已使用的年限，以及距离《租赁合同》履行期届满的时间（2015年12月9日）等情况，原审法院酌情认定装饰装修物的残余价值为40000元。对于苏潮波诉求超出部分，原审法院不予支持。对于陈旭初提供苏潮波邮寄的《告知书》以证明苏潮波已将装饰装修物全部搬离出涉案商铺的意见，因该《告知书》未有苏潮波本人签名，对该证据的真实性原审法院不予认可，因此，陈旭初认为涉案商铺已无装饰装修物的辩解意见，理据不足，原审法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月4日作出（2014）江台法城民初字第233号民事判决：
一、解除2011年12月11日苏潮波与陈旭初签订的《租赁合同》；
二、陈旭初应在判决生效之日起15日内赔偿苏潮波装饰装修物损失价值40000元；
三、苏潮波应在本判决生效之日起15日内支付租金63000元以及违约金（自2012年12月6日起，每个月的违约金以4200元为基准，分别自当月的6日起至原审法院判决确定的还款之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计付）给陈旭初；
四、驳回苏潮波的其他诉讼请求；
五、驳回陈旭初的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5074元，由苏潮波负担4274元，陈旭初负担800元（苏潮波已垫付，陈旭初在履行上述判决时应同时返还给苏潮波）。反诉费1242元，由陈旭初负担467元，苏潮波负担775元（陈旭初已垫付，苏潮波在履行上述判决时应同时返还给陈旭初）。
当事人二审的意见
苏潮波不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，支持苏潮波的一审诉讼请求，驳回陈旭初的全部反诉请求。主要事实和理由：一、陈旭初不提供苏潮波办理工商登记所需资料，构成违约，证据充分，一审法院不予认定，不能成立。苏潮波为合法经营，须向台山市工商行政管理局申请办理个体工商执照，为此，需要陈旭初提供场地使用证明。该证明应当是原出租人环南房管所出具的同意转租给苏潮波的出租合同。陈旭初提交给苏潮波的是2012年3月5日环南房管所出具的《证明》之复印件，且是陈旭初在复印件上加上“苏潮波”名字后再复印的文件，因此，由于没有原件，台山市工商局不受理苏潮波的申请。在这种情况下，陈旭初应当提供必要之文件为苏潮波办理营业执照。为此，苏潮波多次追索未果，于2012年7月14日向陈旭初发出《书面通知书》，要求在3个工作日内提交相关证件用于办理营业执照。但是，直到现在，陈旭初并未提交任何文件给苏潮波办理营业执照。原审期间，陈旭初向台山市人民法院提交了一份2012年6月6日出具的《关于台城台西路48号房屋租赁夹层转与他人合作经营申请的回复》，并称已提交给苏潮波。苏潮波至今未收到该文件，为此，陈旭初负举证责任。一审期间，苏潮波向法院申请对该文件的形成时间进行司法鉴定，但原审法院不予接受。按一般常理，如果苏潮波确实于2012年6月6日收到该文件，也就不存在苏潮波于同年7月13日向陈旭初索取相关证件的《书面通知书》。陈旭初没有提供相关证件办理营业执照的违约行为，客观存在，为此，陈旭初应承担违约责任。
二、原审判令苏潮波支付租金，不能成立。原审认为“因苏潮波于2012年8月份关闭理发店后，并未与陈旭初解除《租赁合同》，而且一直占用着涉案商铺并未及时撤场并交还钥匙，为此，苏潮波应支付2012年9月至2014年2月的商铺租金75600元”这是不能成立的。由于陈旭初没有提交相关证件给苏潮波办理营业执照，违约在先，苏潮波有权拒不交租。另外，苏潮波在判决之后，找到了一份陈旭初于2012年11月13日向苏潮波发出的追缴租金通知“苏潮波先生：您租赁台山市台城台西路48号铺位二楼已欠交租金三个月，请于2012年11月20日前缴交，如不缴交，本人将会终止与您签定的租赁合同，特此通知”，由于陈旭初没有提交相关证件，造成苏潮波无法经营，苏潮波故不交租；因苏潮波不交租，陈旭初于2012年11月20日终止了合同。这也是一种违约行为。陈旭初的行为已构成了违约，应当赔偿苏潮波的一切损失。
三、陈旭初自始至终没有履行合同的能力，应负缔约过失责任。
苏潮波在二审期间提交如下证据：《催交租金通知书》、EMS邮单复印件各一份，以证明陈旭初通过邮件的方式催收租金。
陈旭初答辩称：一、陈旭初已向苏潮波提供了办理营业执照所需的资料，不存在违约行为。一审法院依职权向环南房管所调取了陈旭初于2012年6月5日向该部门提交的转租申请及该部门对转租问题的回复。这一证据也佐证了陈旭初已向苏潮波提供了办理营业执照所需的资料，不存在违约行为。事实上，陈旭初拿到该份回复后当天或第二天（具体时间记不清楚了）当面向苏潮波提供涉案商铺的使用证明（即上述回复），只是疏忽大意没有要求苏潮波出具书面收取凭证而已。按照常理，陈旭初拿到上述回复后不交给自己的租户苏潮波用于办证以收取租金，且近两年时间也没用于自己或与他人经营涉案商铺，这种做法显然不合常理。因此，事实只有一个可能，那就是陈旭初拿到上述回复后交给了自己的租户苏潮波。苏潮波因市场不景气而放弃经营，但为逃避缴交租金的义务及违约责任而辩称陈旭初没向其提供办证的资料。
二、苏潮波应按约向陈旭初缴交涉案商铺的租金。2011年12月11日，陈旭初与苏潮波签订《租赁合同》，约定：陈旭初将台山市台城西路48号铺位二楼出租给苏潮波作商铺使用，苏潮波应在每月5号前向陈旭初缴交4200元租金。但从2012年3月至2014年2月期间，苏潮波仅向陈旭初缴交了4200元租金，且从2012年7月始，苏潮波就一直将该商铺锁闭闲置，陈旭初曾两次向陈旭初发函催租无果，又多次电话联系苏潮波要求妥善处理商铺租赁事宜，可苏潮波也不接听电话。为减少该商铺长期闲置所造成的损失，陈旭初被迫于2014年3月对该商铺重新装修经营。苏潮波占用陈旭初商铺一年之多且不缴交租金，应按约向陈旭初补交相应租金并承担违约责任。
陈旭初在二审期间没有提交新的证据。
陈旭初对苏潮波二审提交的证据认为：租赁事宜并非陈旭初本人跟进，而是其员工代理，根据其员工反映，其确实通过多种方式催收租金，包括通过发出书面通知。
经审查，苏潮波二审提交的证据对本案基本事实的查明起到辅助作用，本院将结合全案证据予以认定。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实除“（装修费为125000元）”和“陈旭初于2014年2月底撬开门锁”等内容欠缺充分证据支持以外，其余均为属实，本院予以确认。
另查明，2012年11月13日，陈旭初向苏潮波出具《催交租金通知书》1份，称“苏潮波先生：您租赁台山市台城台西路48号铺二楼已欠交租金三个月，请于2012年11月20日前缴交，如不缴交，本人将会终止与您签订的租赁合同，特此通知”。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。鉴于双方当事人对于解除涉案合同均无异议，故本案二审争议焦点为：一、陈旭初有否依约提供证明文件，应否因此承担违约责任的问题。二、苏潮波止付租金是否构成违约，应否承担违约责任的问题。三、陈旭初何时收回涉案房屋及苏潮波应付租金金额的计算问题。四、陈旭初应否退回已收租金及保证金的问题。五、苏潮波主张的各项损失是否属实，陈旭初应否予以赔偿的问题。
一、关于陈旭初有否依约提供证明文件，应否因此承担违约责任的问题。
对于陈旭初已经初步提供《证明》等书面材料协助苏潮波办证的事实，苏潮波除认为在《证明》上加名及复印的方式不能满足办证条件之外并无异议，故本院不予赘述。在双方沟通所需补充内容之后，陈旭初已经向环南房管所提交了协助申请，上述部门也已书面作出《关于台城台西路48号房屋租赁夹层转与他人合作经营申请的回复》，上述文件虽未出现苏潮波的姓名，但已含同意陈旭初转与他人开设美发店经营的内容，因此，在加上陈旭初此前提供的其他证明文件的情况下，应能满足办证指引所涉证明内容。对此，苏潮波亦未能举证予以反驳。
对于苏潮波主张陈旭初没有交付上述文件的问题，本院认为，陈旭初既与苏潮波订立长期租赁合同，且租赁物也已实际交付使用，则双方在一定程度上已经成为利益共同体，如苏潮波办证不成，受直接影响的虽是苏潮波的合法经营收益，但若因此导致合同履行不能的，陈旭初的租金收入也将受到影响，且有可能承担违约责任。因此，苏潮波持有上述文件而拒不提供，显然不符合出租人稳定获取预期利益的观念。而苏潮波的此点主张不合常理，本院不予支持。
对于苏潮波主张上述文件是事后补充的问题，首先，对于上述文件的真实性及形成时间，苏潮波原审已经提出质疑并申请鉴定，原审法院为此发函上述部门进行调查。上述部门调取原始备案资料之后，也已交由法院质证核实。至此，对于相关材料的真实性及形成时间，原审法院已经核实解决，据此作出不予准许鉴定申请的处理亦无不当，应予确认。现苏潮波二审进而主张上述部门与陈旭初恶意串通事后补充上述文件，但没有提供证据对恶意串通的事实加以证明，且上述部门本身兼具房屋管理的行政职责，其作出的上述回复亦系基于行政管理职能而为，对该行为的合法性不属民事诉讼的审理范围，因此，苏潮波申请对上述文件的形成时间进行鉴定，本院不予准许。
综上，陈旭初关于“甲方并提供足够的证件给乙方作申办营业执照”的协助义务已经基本完成，不存在明显违约事由。因此，苏潮波以陈旭初违反前述协助义务为由，主张陈旭初承担违约责任，理据不足，本院不予支持。
在原审已有《关于台城台西路48号房屋租赁夹层转与他人合作经营申请的回复》的情况下，苏潮波仅推测认为即使补充上述文件仍不能满足办证条件，但并未为此举证证明。而由苏潮波此前的申办情况可见，其本有能力及时间自行咨询相关部门以核实补充上述文件之后能否办证，现其怠于自行取证而迳行申请法院调查，显然不符合相关法律规定，故本院不予准许。
二、关于苏潮波止付租金是否构成违约，应否承担违约责任的问题。
承上所述，在陈旭初已经履行交付使用的主合同义务以及协助办证的约定义务的情况下，其有权要求苏潮波支付占有使用期间的租金。经原审查明，苏潮波自2012年9月开始止付租金，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
三、关于陈旭初何时收回涉案房屋及苏潮波应付租金金额的计算问题。
关于陈旭初收回涉案房屋的时间，苏潮波认为是2012年11月，而陈旭初则认为是2014年2月。对此，本院分析认为，由于涉案房屋已经依约交付苏潮波使用，且苏潮波已经对此进行装修利用，则即使陈旭初认为苏潮波严重违约导致合同无法继续履行，也应当通过合法途径终止双方的权利义务，待处理完毕之后再行取回涉案房屋。现陈旭初未与苏潮波协商一致，自行进入收回涉案房屋，其自力救济行为不符合法律规定及合同约定，不应得到支持。且陈旭初进入之时没有保存收回时间和现场装修及内容物原状的证据，由此导致本案无法核实相关情况，故本院对陈旭初主张的收回时间不予确认。原审法院关于陈旭初于2014年2月收回涉案房屋的认定不当，本院予以纠正。
基于上述事由，相应的证据利益应当归于苏潮波一方。现苏潮波主张以陈旭初在《催交租金通知书》中载明的最后交租期限，即2012年11月20日为收回日期亦属合理，且与本案其他证据无明显冲突，故本院予以支持。苏潮波申请调查涉案房屋的用电记录至此已无必要，故本院不予准许。
鉴于上述收回事实，双方至2012年11月20日止已经停止履行合同义务，既然苏潮波不再占有使用涉案房屋，则陈旭初主张苏潮波继续支付租金无事实和法律依据，本院不予支持。故此，苏潮波欠付的应是2012年9月至11月20日期间的租金，相应的金额为11200元（4200＋4200＋4200÷30×20=11200）。苏潮波此前已经缴纳12600元作为保证金，此款与上述欠付租金抵扣之后尚余的1400元，应由陈旭初予以退回。
原审法院关于欠付租金金额认定不当，判令苏潮波向陈旭初清偿租金63000元及违约金欠妥，本院予以纠正。
四、关于陈旭初应否退回已收租金及保证金的问题。
对于苏潮波已经支付的2012年2月至8月的租金，因陈旭初在交付使用及协助办证方面并无违约，故苏潮波以此为由主张退回不能成立，本院不予支持。至于涉案保证金的问题，如上所述，因部分抵扣欠付租金，故本院仅认可退回上述认定的余款1400元，超出部分不予支持。
五、关于苏潮波主张的各项损失是否属实，陈旭初应否予以赔偿的问题。
对于苏潮波主张存在装修损失125000元，本院结合全案证据分析认为，苏潮波原审提供《B2台山分店装饰工程预算（台山店）》单据，从字面意思判断并非最终结算依据，不能作为直接的定损依据。而收款收据仅显示125000元是“预付”款项，同样无法证明最终结算内容及实际支付金额。且苏潮波原审庭审中也陈述装修公司预收款项之后，双方一直没有结算，故苏潮波以现有证据迳行主张存在125000元的装修损失，显然不能成立，本院对此不予支持。原审法院根据现有证据而认定苏潮波装修费为125000元不当，本院予以纠正。
虽然上述金额无法确认，但苏潮波实施装修以作经营美发店用途毕竟属实，且本案系因陈旭初自行收回涉案房屋的原因而导致法院无法准确定损，故本案应当在合理范围内酌定苏潮波的装修损失。鉴于上述情况并考虑到苏潮波欠付租金与陈旭初收回涉案房屋存在因果联系，本院维持原审酌定的40000元。苏潮波所提诉请超出酌定金额的部分，本院不予支持。由于调取苏潮波妻子经营店铺的工商登记资料已无必要，故本院对陈旭初的申请不予准许。
对于员工工资问题，据苏潮波提供的单据及其陈述可见，其所主张的员工工资均产生于其止付租金之前，此时员工工资属于成本支出，不属于损失。故苏潮波主张陈旭初赔偿工资损失缺乏理据，本院不予支持。
综上，陈旭初应当赔偿苏潮波的装修损失40000元，另需退还保证金余款1400元。苏潮波在本案中无需承担付款义务。
综上所述，原审认定事实部分不清，处理部分欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持广东省台山市人民法院（2014）江台法城民初字第233号民事判决第一项、第二项；
二、撤销广东省台山市人民法院（2014）江台法城民初字第233号民事判决第三项、第四项、第五项；
三、陈旭初应在本判决生效之日起十五日内向苏潮波退还保证金1400元；
四、驳回苏潮波的其他诉讼请求；
五、驳回陈旭初的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费5074元，由苏潮波负担4236元，由陈旭初负担838元，反诉受理费1242元，由陈旭初负担。二审案件受理费5407元，由苏潮波负担4135元，由陈旭初负担1272元，苏潮波已经预缴6316元，多收部分由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 刘现流