上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第234号
原告褚玮琪。
原告徐丽芬。
委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人何先龙，上海明伦律师事务所律师。
被告孙佳馨。
被告王洁。
第三人中国银行股份有限公司上海市杨浦支行。
负责人鲁影萍。
委托代理人孙佳玮。
原告褚玮琪、徐丽芬与被告孙佳馨、王洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法追加中国银行股份有限公司上海市杨浦支行（以下简称中行杨浦支行）为第三人参加诉讼。本案适用简易程序，于2015年1月27日、3月24日两次公开开庭进行了审理。原告褚玮琪及两原告共同委托代理人冯亚伟两次庭审均到庭参加诉讼，原告徐丽芬第一次庭审到庭参加诉讼，第三人的委托代理人孙佳玮第二次庭审到庭参加诉讼。两被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告褚玮琪、徐丽芬共同诉称，两原告系夫妻，于2013年12月24日在中介居间下与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将上海市浦东新区城西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）以总价人民币（以下币种相同）245万元出售给两原告。两原告按约支付135万元购房款后，两被告并未按照约定注销系争房屋原有抵押权登记及配合两原告办理房屋过户手续，构成严重违约，两原告遂起诉，请求：1、判令两被告继续履行合同，配合两原告办理系争房屋的过户手续；2、判令两被告向两原告支付违约金367，500元；3、本案诉讼费由两被告负担。审理中，两原告增加诉讼请求，要求两被告与第三人结清债务并注销系争房屋的抵押权登记，若两被告拒绝注销抵押权登记，两原告要求行使涤除权，愿意先行代两被告清偿银行贷款及注销抵押权登记以消除过户障碍，代两被告清偿债务所支出的款项冲抵原告尚未支付的购房款。
被告孙佳馨、王洁未作答辩。
第三人中行杨浦支行陈述，第三人为系争房屋的抵押权人，截至2015年3月23日，两被告未偿还的本金为1，076，147.45元，还有逾期利息、罚息未支付，希望法院保护第三人的合法债权。如果两被告的债务能够得到清偿，第三人愿意在两被告债务清偿完毕后配合办理抵押权注销手续。
经审理查明，2013年12月24日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为159万元，2014年8月31日之前办理过户及交房手续，甲方若未按约交房，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收房款0.016%的违约金，合同继续履行。乙方于2013年12月24日支付甲方定金2万元，于2013年12月31日之前支付甲方首付款49万元（含2万元定金），剩余房款110万元通过贷款方式支付。2014年2月23日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《补充协议》，约定系争房屋成交价为甲方净到手价245万元，因房屋装修需求将买卖合同网签成交价做低为159万元，剩余86万元为装修补偿款，乙方分四笔支付，于2013年12月24日支付2万元，于2013年12月31日支付98万元，除贷款外的剩余35万元支付日期不超过贷款支付日期，乙方通过贷款支付110万元，具体放款日期以银行到账为准；甲方交房日期为乙方全款付清后25日内。《补充协议》落款甲方由被告孙佳馨签名，乙方由原告褚玮琪签名。上述合同签订后，两原告按约于2013年12月24日支付两被告2万元，于2013年12月25日支付64万元，于2013年12月26日支付34万元，于2014年4月11日支付1万元，于2014年5月22日支付4万元，于2014年6月1日支付30万元，上述已付款累计为135万元。随后，两原告向中国农业银行股份有限公司上海奉贤支行申请办理住房贷款。因两被告未在买卖合同约定的过户期限之前注销系争房屋原有的抵押权登记，致双方未能按期办理过户手续。
2014年11月11日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《卖房承诺书》，约定由于甲方在收取乙方135万元首付款后，未能按约于2014年8月31日前协助乙方办理过户手续，已经违约，甲方承诺在2014年12月20日之前积极主动还清银行剩余贷款，办妥抵押注销手续，并配合乙方办理过户，若甲方在2014年12月20日之前仍未办妥抵押注销手续，乙方有权解除合同或继续履行合同，如果解除合同，则甲方需退还房屋首付款135万元，并按照合同总价的30%赔偿乙方；如果继续履行合同，则甲方应按照合同总价的30%赔偿乙方。嗣后，两被告未在2014年12月20日前注销系争房屋的抵押权登记。2014年12月底，两被告将系争房屋交付原告使用。
另查明，系争房屋目前仍设定有抵押权人为中行杨浦支行，债权数额为110万元的抵押权登记。
庭审结束后，被告王洁曾来院陈述，两原告曾承诺一次性付款，两被告收取两原告首付款后投资做生意失败，现没有能力归还系争房屋原有贷款。《卖房承诺书》约定的卖方应承担的违约金过高，请求法院调整。针对被告王洁的陈述，两原告称两原告从未承诺一次性付清房款，双方合同明确约定部分房款以贷款方式支付，在签订《卖房承诺书》之前两原告已经给过两被告多次宽限期，《买房承诺书》中卖方责任系两被告主动提出。两原告现需要通过民间借贷来筹措100余万元资金代两被告清偿债务，与贷款相比存在巨大的利息损失，而且原告主张的367，500元违约金已经低于双方约定的总房款的30%，不应再作调整。
以上事实，有经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《卖房承诺书》、收据、转账凭条、上海市房地产登记簿、《住房公积金个人购房担保借款合同》等证据以及庭审笔录、谈话笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，两原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。两被告未按约注销系争房屋原有的抵押权登记致双方未能按期办理房屋过户手续显属违约。两原告现诉请要求两被告继续履行合同、注销抵押登记、协助两原告办理系争房屋的过户手续并按照《卖房承诺书》的约定承担违约责任，具有合同及法律依据，依法应予支持。因系争房屋目前设定有第三人的抵押权，过户存在障碍，两原告表示若两被告未注销抵押，自愿代两被告向第三人清偿债务消灭抵押权，符合法律规定，依法予以准许，第三人应予配合。两原告尚有部分购房款未支付，其代两被告清偿债务所支出的款项可以冲抵未付房款。关于被告提出的《卖房承诺书》约定违约金过高要求依法调整的答辩意见，本院认为，《卖房承诺书》约定的违约责任系当事人真实意思表示，理应遵守，本案买卖双方约定剩余房款110万元通过贷款方式支付（其中部分为公积金贷款），现因两被告未按约注销抵押，两原告必须通过民间借贷等方式先行筹措100余万元款项代两被告清偿债务，必然发生较大的利息损失，由此导致的过户迟延等，也会给两原告带来其他损失，不过考虑到约定的违约金金额与两原告的上述损失数额相较仍属过高，本院综合考虑本案实际情况，根据公平、诚实信用原则酌情调整为20万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告孙佳馨、王洁应于本判决生效之日起十日内与第三人中国银行股份有限公司上海市杨浦支行结清所欠债务，注销上海市浦东新区城西路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记；若被告孙佳馨、王洁逾期未结清上述债务，原告褚玮琪、徐丽芬自愿代被告孙佳馨、王洁清偿被告孙佳馨、王洁所欠第三人中国银行股份有限公司上海市杨浦支行债务，第三人中国银行股份有限公司上海市杨浦支行应在债务得到清偿后三日内协助办理上述房屋的抵押登记注销手续；
二、被告孙佳馨、王洁应于上述第一项履行完毕之日起三日内协助原告褚玮琪、徐丽芬办理将上海市浦东新区城西路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告褚玮琪、徐丽芬名下的手续；
三、被告孙佳馨、王洁应于本判决生效之日起十日内支付原告褚玮琪、徐丽芬违约金20万元；
四、原告褚玮琪、徐丽芬代被告孙佳馨、王洁清偿被告孙佳馨、王洁所欠第三人中国银行股份有限公司上海市杨浦支行债务的款项可抵冲原告褚玮琪、徐丽芬应支付被告孙佳馨、王洁的购房款。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26，400元，减半收取计13，200元，保全费5，000元，均由被告孙佳馨、王洁共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 范 一
二〇一五年四月十六日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条……
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。