安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一再终字第00018号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：安徽圣宇房地产有限公司，住所地安徽省巢湖市汇豪天下小区31号楼。
法定代表人：徐文品，董事长。
委托代理人：张晓静，安徽百大律师事务所律师。
委托代理人：夏泽俊，安徽元贞律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：合肥市巢湖福利彩票发行管理中心，住所地安徽省巢湖市健康东路**号。
法定代表人：张大江，主任。
委托代理人：韦文津，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：汪万海，安徽华人律师事务所律师。
申请再审人安徽圣宇房地产开发有限公司（以下简称圣宇公司）与被申请人合肥市巢湖福利彩票发行管理中心（以下简称巢湖福彩中心）房屋买卖合同纠纷一案，安徽省巢湖市人民法院于2013年2月5日作出（2012）巢民二初字第00601号民事判决，圣宇公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年7月12日作出（2013）合民一终字第01374号民事判决，已经发生法律效力。圣宇公司仍不服，向安徽省高级人民法院申请再审，安徽省高级人民法院于2013年11月14日作出（2013）皖民申字第00312号民事裁定，指令本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人圣宇公司的委托代理人张晓静、夏泽俊，被申请人巢湖福彩中心的委托代理人汪万海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年8月30日，圣宇公司向巢湖市人民法院提起诉讼称：2011年8月12日，圣宇公司与巢湖福彩中心签订了一份《商品房期房买卖合同》和《合同补充协议》，合同约定，巢湖福彩中心向圣宇公司购买位于巢湖市汇豪天下13号楼116、117、118、119号商铺，建筑面积640.69平方米，每平方12449.08元，合同总价款为797.6万元，双方约定：在合同签订后15日内支付600.6万元，余款197万元在房屋产权证办理完毕后一个月内付清。合同还约定，由于买受人原因未能按期交付的，除合同继续履行外，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，并按2元／平方米／月支付房屋代管费等条款。签约后，双方还签订了一份《补充协议书》，进一步明确巢湖福彩中心（乙方）所购商铺的房屋产权证办理原则上由乙方自行办理。如乙方需要圣宇公司（甲方）帮助代理办理的，乙方在交房前应提供办理房屋产权登记证所需要的相关资料或证明，相关费用或税金由乙方承担。乙方不能及时提供办理房屋产权登记证所需要的相关资料、费用或税金，造成该房屋不能及时办理房屋产权证的，由乙方承担全部责任。签约后，巢湖福彩中心于2011年8月17日履行了支付首期房款600.6万元的义务。圣宇公司也按约向房管部门办理了商品房预告登记手续。2012年1月11日，汇豪天下13号楼通过竣工验收，圣宇公司于2012年1月13日在媒体上发布交房公告，通知业主办理房屋交付手续，但巢湖福彩中心一直置之不理。2012年4月27日，巢湖福彩中心购买的上述四套商铺均已取得房产权证。但巢湖福彩中心既不办理交接手续，也不支付剩余房款。圣宇公司多次催告无果，于2012年6月7日、6月19日、8月9日三次发函催促巢湖福彩中心办理交房手续和支付剩余房款。2012年8月24日，巢湖福彩中心以律师函形式告知圣宇公司，欲以合同无法继续履行为由解除合同及二份补充协议。圣宇公司认为巢湖福彩中心的违约行为损害其合法权益，诉请法院，请求判令：1、巢湖福彩中心继续履行《商品房期房买卖合同》、《合同补充协议》及《补充协议书》；2、巢湖福彩中心5日内办理讼争商业用房的验收交接手续，10日内支付购房余款1920826元及逾期支付双倍银行同期贷款利息；3、巢湖福彩中心支付逾期办理房屋交付的违约金178354元及房屋代管费9551元（违约金、代管费暂计算至起诉日2012年8月28日，要求计算至实际交接日止）；3、巢湖福彩中心承担案件诉讼费。
巢湖福彩中心于2012年9月28日提起反诉称：2011年巢湖福彩中心因办公用房面积不足，办公环境较差，经原地级巢湖市民政局同意，决定购买办公用房。遂与圣宇公司签订购房合同。合同签订后，巢湖福彩中心积极筹款向圣宇公司支付了购房款6006000元。但不久遇政府区划调整，经相关部门同意，将原巢湖市民政局办公用房交予巢湖福彩中心使用。在办公用房已解决的情况下，不能再购置商品房浪费国家资源。经本单位研究决定与圣宇公司解除购房合同，收回已付购房款。但巢湖福彩中心与圣宇公司就该纠纷协商未果，故反诉请求判令：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、圣宇公司退还已付购房款6006000元并按银行同期贷款利率标准支付自收款之日至实际返还时的利息；3、案件诉讼费由圣宇公司承担。
巢湖市人民法院经审理查明：2011年8月12日，圣宇公司与巢湖福彩中心签订《商品房期房买卖合同》和《合同补充协议》各一份，约定，巢湖福彩中心购买圣宇公司开发的汇豪天下13号楼116、117、118、119号商铺，建筑面积640.69平方米，每平方12449.08元，总价797.6万元，双方约定：在合同签订后15日内支付600.6万元，余款197万元在房屋产权证办理完毕后一个月内付清。交房时间为2011年12月31日，出卖人逾期交房不超过90日，出卖人承担违约金，合同继续履行；超过90日，买受人有权解除合同。2011年8月17日，巢湖福彩中心按约支付600.6万元购房款。2012年1月11日，汇豪天下13号楼通过竣工验收，圣宇公司于2012年1月16日在《巢湖晨刊》上发布交房公告，通知业主办理房屋交付手续，并于2012年3月6日向巢湖福彩中心邮寄书面通知。2012年6月7日、6月19日、8月10日，圣宇公司先后三次发函催促巢湖福彩中心收房。2012年8月24日，巢湖福彩中心给圣宇公司邮寄律师函，提出合同签订后遇巢湖区划调整，办公用房已解决，要求解除合同，返还已付的购房款。因双方无法协商一致，圣宇公司诉至原审法院，请求判如所请。巢湖福彩中心提起反诉，请求判如所请。
巢湖市人民法院经审理认为：圣宇公司与巢湖福彩中心自愿签订《商品房期房买卖合同》，该合同合法有效。双方约定于2011年12月31日交房，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。汇豪天下13号楼于2012年1月11日通过竣工验收，已具备交房的实质条件，圣宇公司于2012年1月16日在媒体上公告交房，此后于2012年3月6日又书面通知巢湖福彩中心收房，故圣宇公司逾期交房未超过90日，约定解除合同的条件并不成就，对巢湖福彩中心提出其行使合同约定解除权的抗辩不予采纳。但巢湖福彩中心购房的目的是用于办公用房，合同签订后遇巢湖撤市，巢湖福彩中心的办公用房已得到解决，巢湖福彩中心拒绝接收房屋和办理房产证，对差欠的197万元购房款明确拒绝支付，不履行债务，故对巢湖福彩中心要求解除合同的反诉请求，予以支持，圣宇公司应当返还巢湖福彩中心已给付的购房款600.6万元。巢湖福彩中心不履行合同，应当赔偿圣宇公司的经济损失，该部分损失酌定按总房款的5％计算赔偿金，即398800元（797.6万元×5%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除安徽圣宇房地产开发有限公司与巢湖市福利彩票发行管理中心的商品房买卖合同；二、安徽圣宇房地产开发有限公司应当返还巢湖市福利彩票发行管理中心已支付的购房款600.6万元。三、巢湖市福利彩票发行管理中心赔偿安徽圣宇房地产开发有限公司损失398800元。上述二、三项两比，安徽圣宇房地产开发有限公司应支付巢湖市福利彩票发行管理中心5607200元，于本判决生效后10日内付清。四、驳回安徽圣宇房地产开发有限公司及巢湖市福利彩票发行管理中心的其它诉讼请求。
圣宇公司上诉称，一、原审认定事实不清，证据不足。1、原审以合同签订后遇巢湖撤市，巢湖福彩中心的办公用房已得到解决，准予其提出的解除合同的反诉请求，依据不足。虽然巢湖撤市，但巢湖福彩中心仍然存在，属于自收自支的事业法人，原审法院以其内部办公用房已解决随意解除合同，不符合法律规定。二、原判适用法律不当。巢湖福彩中心无权单方行使解除权，其主张和理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条可行使解除权的情形。原审法院也认为巢湖福彩中心不履行合同，应当赔偿圣宇公司经济损失，但判决解除合同，违反了法律规定。请求撤销原判，支持上诉人全部诉讼请求，并驳回巢湖福彩中心的全部反诉请求。
巢湖福彩中心答辩称：1、原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。由于区划调整，巢湖福彩中心的办公用房得到解决，当初购房款也是巢湖福彩中心外借的；2、巢湖福彩中心通过律师函通知上诉人解除合同，符合《合同法》第96条规定，法院予以了确认。3、原审法院考虑了上诉人没有按约交房，违约在先，巢湖福彩中心有权解除合同。4、上诉人没有因为解除合同遭受实质性损失，原审判决巢湖福彩中心赔偿上诉人损失，且巢湖福彩中心支付的购房款利息也约50万元。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人二审所举证据同一审，相对方的质证意见也同一审。
本院二审认为：圣宇公司与巢湖福彩中心自愿签订《商品房期房买卖合同》，符合法律规定，该合同合法有效。双方约定于2011年12月31日交房，出卖人逾期交房不超过90日，出卖人承担违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。汇豪天下13号楼于2012年1月11日通过竣工验收，已具备交房的实质条件，圣宇公司于2012年1月16日在媒体上公告交房，此后于2012年3月6日又书面通知巢湖福彩中心收房，故圣宇公司逾期交房未超过90日，双方该约定解除合同的条件并不成就。巢湖福彩中心购房的目的系用于办公，由于合同签订后遇巢湖撤市，巢湖福彩中心的办公用房已得到解决，巢湖福彩中心在这些情况发生后，已通过律师函形式书面通知圣宇公司解除涉案合同，圣宇公司在收到解除通知后，如有异议，应依法请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，在巢湖福彩中心已明确要求解除合同并拒绝接收房屋和办理房产证，对差欠的197万元购房款亦拒绝支付情形下，现圣宇公司再行主张继续履行双方间合同，已失去基础，且不利于矛盾纠纷的根本解决，故对原判解除双方合同并判令巢湖福彩中心支付圣宇公司相应的损失，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23669元，由圣宇公司承担。
再审申请人圣宇公司不服上述终审判决，向安徽省高级人民法院申请再审称：一、原审判决超出当事人的诉讼请求，本案申请人和被申请人在诉讼请求中均没有损失赔偿之诉，而原一、二审却判决被申请人不履行合同应当赔偿申请人的经济损失共计398800元。法院审理范围应严格以当事人的诉讼请求为限。鉴于解除合同后的损失赔偿问题不属于当事人诉讼请求范围申请人不可能就此提供相关证据。而客观事实是巢湖撤市对巢湖房地产价格影响巨大，特别是商铺，签订合同时的价格与一年之后的价格每平方相差甚远，给申请人造成的实际损失达200余万元而非原判决的39万余元。二、原一、二审判决适用法律错误，原判决书引用《合同法》第九十四条的规定的五种解除合同的情形与本案均无关联。被申请人所陈述的其办公用房已解决的事由不是法律上可以解除合同的理由。故申请再审，请求撤销（2013）合民一终字第01374号民事判决及（2012）巢民二初字第00601号民事判决，支持申请人的全部诉讼请求。
巢湖福彩中心答辩称：1、被申请人与圣宇公司签订商品房买卖合同，是为了解决办公用房，签订合同后不久巢湖市撤市，将原民政局办公用房全部交给福彩中心使用，所以决定与圣宇公司解除合同并收回房款。2、原一、二审判决没有超越当事人的诉讼请求。原审法院将损失赔偿作为焦点问题提出，双方当事人都阐述了意见。原审庭审中申请人阐述其损失没有200余万元这么大，且没有证据证明。原审法院的判决足以弥补申请人的损失。3、原审判决适用法律正确。被申请人通过律师函已经书面告知了申请人要求解除合同，申请人在接到解除合同通知过程中如果有异议应该向仲裁机构或法院提出申请确认其效力。请求中院驳回申请人圣宇公司的再申申请。
再审期间，圣宇公司向法庭提供一组新证据，即2012年8月31日及9月27日其与客户签订的《商品房期房买卖合同》各一份，均已办理备案。旨在证明巢湖撤市后，申请人所售的同地段商铺价格已发生极大的变化，单价下浮30%以上。巢湖福彩中心质证认为圣宇公司提供的买卖合同早已发生，不属于新证据。而圣宇公司认为其一审诉请和二审上诉的请求均是要求被申请人继续履行合同并承担违约责任，并非赔偿损失，所提供的新证据与其诉请不同，所以一二审期间未提供。但因一二审判决解除合同并赔偿损失，因此再审期间提供上述新证据。
原一、二审查明的其他事实属实，本院再审予以确认。
本院再审认为：本案的争议焦点问题是圣宇公司与巢湖福彩中心签订的商品房买卖合同是否符合法定解除或约定解除条件？违约方的违约责任应如何承担？
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。巢湖福彩中心作为自收自支的事业法人单位，与圣宇公司是平等的民事主体，故圣宇公司与巢湖福彩中心签订的《商品房期房买卖合同》、《合同补充协议》及《补充协议书》均是双方真实意思表示，应认定合法有效。圣宇公司在合同约定的期间内通过公告交房及多次书面通知巢湖福彩中心收房，没有违反合同关于逾期交房不得超过90日的约定，双方该约定解除合同的条件不成就。故巢湖福彩中心通过律师函书面告知申请人圣宇公司要求解除合同，不符合合同约定的解除条件。巢湖福彩中心在原一、二审及再审期间以不同的抗辩理由称，巢湖撤市，办公用房已解决属于因不可抗力致使不能实现合同目的，而该辩称是混淆了购房目的与签订合同目的的概念。巢湖福彩中心又辩称其通过律师函告知圣宇公司要求解除合同，是《合同法》第九十四条第二款规定赋予其解除合同的权利，即“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，而该条款规定的合同解除权归于守约方，巢湖福彩中心作为违约方不能行使合同解除权。且巢湖福彩中心提出解除合同亦已逾合同约定的履行期限，故巢湖福彩中心此节抗辩理由不能成立。巢湖福彩中心的上述辩称理由与《合同法》第九十四条的规定的五种解除合同的情形均不符，其通过律师函告知圣宇公司要求解除合同亦不符合法定的解除合同条件。圣宇公司要求巢湖福彩中心继续履行合同，支付下欠房款的诉讼请求应予支持。巢湖福彩中心未履行收房和支付下欠房款义务应承担继续履行合同的违约责任。
原一二审判决认定巢湖福彩中心不履行合同，应当赔偿圣宇公司的经济损失，超出了当事人的诉讼请求范围。而且客观事实是巢湖撤市对巢湖房地产价格确实影响很大，原审法院对该部分损失酌定按总房款的5％计算赔偿金欠缺依据。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省巢湖市人民法院（2012）巢民二初字第00601号民事判决及本院（2013）合民一终字第01374号民事判决；
二、合肥市巢湖福利彩票发行管理中心于本判决生效之日起十日内与安徽圣宇房地产开发有限公司办理位于巢湖市汇豪天下13号楼的116、117、118、119号商铺的验收交接手续，并向安徽圣宇房地产开发有限公司支付购房余款1920826元及利息（以1920826元为基数，自2012年8月30日起按同期银行贷款利率标准计算至款清之日止）；
三、驳回安徽圣宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求和合肥市巢湖福利彩票发行管理中心的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费23670元，由巢湖福彩中心负担21000元，圣宇公司负担2670元，反诉案件受理费26920元，由巢湖福彩中心负担。二审案件受理费23669.85元，由巢湖福彩中心负担21000元，圣宇公司负担2669.85元。
本判决为终审判决。
审判长 姚本茹
审判员 王 荣
审判员 轩银珍
二〇一四年八月二十五日
书记员 付旋璇
附：本判决适用的法律条文。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定事实错误或者认定事实不清的，应当在查清事实后改判。但原审人民法院便于查清事实，化解纠纷的，可以裁定撤销原判决，发回重审；原审程序遗漏必须参加诉讼的当事人且无法达成调解协议，以及其他违反法定程序不宜在再审程序中直接作出实体处理的，应当裁定撤销原判决，发回重审。