上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2185号
上诉人（原审被告）：王莉芳，女，1951年7月2日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：金云，上海睦达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湛祺，女，1976年7月13日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：邹高飞，上海慧谷律师事务所律师。
上诉人王莉芳因与被上诉人湛祺房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初17494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人王莉芳的委托诉讼代理人金云，被上诉人湛祺及其委托诉讼代理人邹高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王莉芳上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判被上诉人返还押金、上诉人不再支付租金，装修损失由上诉人另行主张。事实和理由：上诉人不支付租金是行使抗辩权。2016年3月16日上诉人刚支付完三月至六月的租金，被上诉人就通过中介与上诉人协商解除合同。之后因双方对此尚未达成一致，故上诉人就不再支付租金。根据合同约定，若上诉人迟延支付租金超过10天，并在被上诉人催告后仍未支付，则视作上诉人违约，被上诉人才有权解除合同。被上诉人主张上诉人存在转租的违约行为，但双方之间确实曾就转租事宜达成合意，被上诉人明确表示只要确保其收取租金，则允许上诉人进行转租。2016年6月之后，因上诉人生病住院，故由女儿处理之后的事宜，有无转租上诉人也不清楚。被上诉人原本就想解除合同，现与次承租人串通赶走上诉人。
湛祺辩称，其于2016年2月20日前后在网上发现上诉人将房屋转租已达29天，为此其通过律师于3月16日与上诉人协商不得转租，若继续转租则被上诉人可以按约解除合同。直至6月15日，上诉人没有支付下期租金，被上诉人通过微信、短信方式向上诉人催讨，6月28日被上诉人还发函催讨，但均没有结果。上诉人称系其女儿在处理房屋事宜，故其本人不清楚，不符合事实。上诉人的女儿也是上诉人的一审诉讼代理人，对于涉案房屋租赁事宜，两人之间不可能没有沟通。上诉人也不存在与次承租人恶意串通的情形，目前涉案房屋内的租客并非上诉人转租的次承租人。故不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
湛祺向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年11月14日签署的租赁合同；2、王莉芳支付的押金1万元归湛祺所有；3、王莉芳支付自2016年6月16日起至实际搬出之日止的租金（按每日租金333.33元计算）及滞纳金（从2016年6月16日起算至实际搬离日止，按每日租金的千分之五计算）。之后，湛祺撤回了滞纳金的诉讼请求。
一审法院认定的事实：上海市长宁区XX路XX号XX幢XX室及其附属设施为湛祺与他人按份共有的房屋。
2015年11月14日，湛祺与王莉芳就涉案房屋签订租赁合同，约定甲方（湛祺）将其所有的涉案房屋出租给乙方（王莉芳），供乙方居住使用，租期自2015年12月15日起至2020年12月14日止，合同前三年租金为每月1万元，从第四年开始每年递增10%。租金每三个月支付一次，租金应于每个季度的最后一个月的15日前缴纳下一期的租金，直接汇入湛祺账户中。押金为1万元，签约当天支付。乙方应按照合同规定，按时支付租金、押金及其他各项费用，逾期付租期限最长不超过5天，否则按照每天租金金额的0.5%加收滞纳金；如超过10天并在甲方书面警告后仍未加以纠正，视作乙方违约，甲方有权终止合同，收回该物业及附属设施，并扣存所有押金。未经甲方同意，乙方不得将该物业转租或分租。双方在补充条款中约定，甲方同意把房屋提前（2015年11月18日）交给乙方，所有的装修和维修将由乙方处理并承担费用。由于乙方投入物力、财力和时间装修该房屋，前3年租期内如果甲方提前收回房屋或转让给第三方，须支付乙方（A-2B）万元以补偿乙方的的损失A
--装修的总费用，B--合同执行的年数。
合同签署后，王莉芳支付了第一期三个月的租金以及押金。湛祺将涉案房屋交付王莉芳使用。
因王莉芳未能在2016年6月15日前支付下一期租金，湛祺曾短信催促，王莉芳表示要等女儿出差回来再汇给湛祺。因王莉芳一直未付款，湛祺于2016年6月27日发函催讨租金，但王莉芳仍未支付。
2016年9月，湛祺发现王莉芳擅自将涉案房屋以每月租金1.60万元的标准转租给他人（租期自2016年9月1日至2017年8月31日），遂涉讼。
一审中，王莉芳称因湛祺曾口头同意其转租，其才签订的租赁合同。湛祺则表示其并未同意转租，否则应该会在租赁合同中明确约定可以转租。
一审庭审后，湛祺确认其在2016年9月12日即收回了涉案房屋。
一审法院认为，湛祺与王莉芳签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合法有效。合同签署后，湛祺按约将房屋交付给王莉芳，王莉芳也支付了押金及第一期房租，双方履行状态良好。后因王莉芳迟延支付租金，湛祺多次催促后，王莉芳仍未支付，并已超过合同约定的10日；同时，王莉芳还未经湛祺同意擅自将涉案房屋转租他人。故湛祺有权要求解除合同、收回房屋，并没收押金。现湛祺据此要求解除其与王莉芳的租赁合同，并要求王莉芳支付至搬离日止（即收回房屋之日）的租金，并没收押金，于法有据，应予准许。至于王莉芳所述，其已征得湛祺同意才转租，因无证据证明，故不予采信。即便王莉芳所述属实，也无法改变其逾期支付租金的事实。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，于2016年12月15日作出判决：一、解除湛祺与王莉芳于2015年11月14日签订的租赁合同；二、王莉芳应于判决生效之日起十日内向湛祺支付租金29,000元；三、王莉芳已经支付的押金10,000元归湛祺所有。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费减半收取计79.40元，由王莉芳负担。
二审中，上诉人向本院提交：1、中介公司出具的《补充情况说明》，以证明2016年3月被上诉人就提出收回房屋并解除合同，中介方及上诉人多次与被上诉人协商赔偿问题，但一直没有结果；2、上诉人2016年3月发给被上诉人律师的短信，以证明因被上诉人提出解约，上诉人表示同意，但需要被上诉人先赔偿上诉人损失，但律师未作回复。
被上诉人对于上诉人提交的上述证据材料质证认为，中介公司的补充说明应由当事人出庭作证，证人不出庭该证据不予采信。同时，作为单位出具的说明应有经办人具名，否则不应作为证据采信。被上诉人于2016年3月向上诉人提出，其可以自住但不得转租，若继续转租，被上诉人要按合同进行处理，但被上诉人并未提出解除合同。上诉人提供的证据反而可以证明其在2016年3月之前已进行了转租。至于发给律师的短信，因未显示号码故无法确认，即便短信是真实的，也无法证明被上诉人要求与上诉人解除合同。
本院认为，上诉人在二审中提交的《补充情况说明》系单位出具的证明材料。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。因上诉人提交的该证据材料仅有单位盖章，而无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合单位证明材料的证据形式要件，故本院不予采纳。对于上诉人提交的短信截屏，因无法显示接受信息的电话号码，也无其他证据材料相互印证，无法证明上诉人所要证明的内容，故本院亦不予采纳。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人依据上诉人拖欠租金及转租行为已构成违约为由行使合同解除权，而上诉人则主张被上诉人曾口头同意其转租，后又反悔，并先提出解除合同，在双方协商未成时，上诉人暂不支付租金是行使抗辩权。因此，现双方争议在于被上诉人是否曾同意上诉人进行转租，上诉人未能在2016年6月15日支付下一期租金是否构成违约。根据本案所查明的事实，双方签订的租赁合同明确约定“乙方不得将该物业转租或分租”，上诉人主张被上诉人曾口头同意其转租，但未能提供相关证据予以佐证，且与双方租赁合同约定相悖，故本院对此不予采信。至于上诉人能否以暂停支付租金的方式行使抗辩权的问题，因上诉人主张的抗辩权系针对被上诉人先行提出解约所行使，姑且不论被上诉人是否如上诉人所称在上诉人刚支付完下一期租金后就提出了解除合同，即便如此，在双方就解除合同尚未达成一致前，原租赁合同尚在履行阶段，上诉人作为承租人理应按约支付租金。然2016年6月15日在上诉人仍占有使用租赁房屋的情况下，未能按约支付下一期租金，且在被上诉人致函催讨后仍未支付，故上诉人的行为已构成违约。综合上述情况分析，被上诉人据此行使合同解除权，于法有据。鉴于被上诉人已于2016年9月12日收回了房屋，现被上诉人起诉要求上诉人支付截至该日止的未付租金并没收押金，符合双方约定，一审法院对此予以支持，当属正确。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币79.40元，由上诉人王莉芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年三月九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……