洛阳市吉利区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫0306民特1号
申请人：郝小领。
委托代理人：轩军强，河南洛太律师事务所律师，特别授权代理。
被申请人：洛阳亿基房地产开发有限公司。
法定代表人：崔玉兰，该公司经理。
委托代理人：许守启，该公司法律顾问。特别授权代理。
申请人郝小领申请洛阳亿基房地产开发有限公司（以下简称亿基公司）实现担保物权一案，申请人于2016年6月12日向本院提出申请，本院受理后，于2016年6月14日向被申请人送达了申请书、异议权利告知书等相关法律文书，并依法组成合议庭，适用特别程序进行了审查。审查过程中，依申请人郝小领的申请，对涉案房地产采取了诉讼保全措施。现已审查终结。
申请人郝小领述称，2014年12月17日，申请人与被申请人签订了《借款合同》和《房地产抵押合同》，约定申请人出借810万元给被申请人，借款期限12个月，借款利率为月利率2.5%，申请人现金支付60万元，750万元借款汇入被申请人的指定帐户。被申请人以其名下房地产即位于吉利区河阳路瑞祥商务小区面积为5023.49平方米的房屋（证号分别为洛房证市字第00239188、00252615、00166256、00288196）作为借款抵押物，抵押担保范围包括借款本息、违约金以及为实现债权、抵押权而产生的一切费用，且双方在合同中约定了直接实现抵押权的方式。该协议签署后，申请人按协议约定支付了借款，但被申请人未按约定偿还借款，申请人多次向被申请人催讨，被申请人一直不履行还款义务。请求依法裁定：一、对被申请人所有的位于吉利区河阳路瑞祥商务小区（河阳新岸小区）的2幢车库1、3B商-21等24套房、5幢1、3A商-4抵押房产进行拍卖、变卖等方式变价，申请人对变价后所得价款优先受偿，实现下列担保物权：（一）、本金810万元；（二）、2015年1月17日至2016年5月16日的利息324万元（以810万元为基数，按月息2.5%计算），2016年5月17日至还清之日的利息，按月息2.5%计算；（三）、违约金30万元；（四）、实现债权、抵押权的费用：包括担不限于律师费90000元、评估费、拍卖费等。二、诉讼费由被申请人承担。
被申请人亿基公司提出异议称，一、申请人举示的《借款合同》和《房地产抵押合同》不成立，他项权利证书取得不合法。该两份合同上署名的“委托代理人陈冉”未经公司授权，被申请人公司签章不真实，需要进行司法鉴定。二、《借款合同》关于利率和违约责任的约定超出了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，不受法律保护。三、申请人未按合同约定履行现金支付或汇款转帐付出借款的义务，主合同不生效。四、申请人主张的利息、违约金、实现债权的费用属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定的“……逾期利息、违约金或者其他费用”的项目范畴，但总计超过了24%，申请人的主张不应受法律保护。综上，请求人民法院裁定驳回申请人的申请。
申请人为证明其主张，向本院提交以下证据：
第一组证据：1、2014年12月17日申请人与被申请人签订的借款合同和房地产抵押合同各一份；2、洛阳鑫希来商贸有限公司中国工商银行业务回单五份；3、被申请人出具的收条一份。证明申请人与被申请人签订了借款合同和抵押合同，借款期限自2014年12月17日至2015年12月16日，被申请人用5023.49平方米的房产抵押，抵押担保范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的一切费用，申请人按约定支付了810万元。被申请人质证称，两份合同上陈冉的签名没有被申请人授权，对两份合同上的公章不予认可，借款合同约定的利率、律师费、诉讼费、保全费违反了法律规定，工商银行业务回单载明的汇款时间与收条及借款合同落款的时间有矛盾，被申请人没有收到申请人的借款。
第二组证据，房他证市字第**××24号房产抵押登记证书一份，证明申请人为本案诉争房产的抵押权人。被申请人对证据的真实性及其记载的内容无异议，但对证据的办理程序有异议。
第三组证据：1、河南省律师服务收费行业指导标准；2、河南洛太律师事务所开具的代理费发票一张；3、委托合同一份；4诉讼费票据一张；5、保全费票据一张。证明申请人为实现抵押物权支出的律师费90000元、诉讼费46090元、保全费5000元。被申请人质证对诉讼费用无异议，认为律师费应由申请人自己负担。
第四组证据：1、（2015）鄂樊城民四初字第00118号民事判决书一份；2、（2015）鄂襄阳中民三终字第00647号民事裁定书一份；3、尚美功为担保人的还款协议一份；4、尚美功身份证复印件一份；5、被申请人2014年度报告。证明尚美功为亿基公司实际控制人，其对借款及抵押担保事项明知，陈冉为被申请人股东。被申请人质证对尚美功的身份证件、公司年度报告无异议，认为（2015）鄂樊城民四初字第00118号民事判决书、（2015）鄂襄阳中民三终字第00647号民事裁定书不能证明申请人的主张，还款协议无公司印章，与公司无关。
第五组证据：经办人陈冉的身份证、被申请人对陈冉的委托书、被申请人的公司章程、股东会决议、抵押登记申请书等5份影印件（原件在洛阳市房管局）。证明被申请人向申请人借款及抵押事宜经被申请人董事会讨论通过，陈冉办理相关事宜经过被申请人授权。被申请人质证认为是影印件，看不出证据来源，不予认可。
被申请人亿基公司没有向本院提交证据，但在提交本院的异议书末页附一枚被申请人印章，以此主张其与申请人提交的证据上被申请人的印章的编码、大小、文字排版不一致。申请人质证认为该印章与申请人提供的证据上的印章一致，仅凭该印章不能证明被申请人的主张。
审查过程中，本院到洛阳市住房保障和房产管理局对申请人持有的房他证市字第**××24号房屋他项权证办理登记的相关材料进行了调查，经核实申请人提供的第五组证据相关影印件记载的内容均与档案中留存的原件一致。
经审查查明：2014年12月17日，被申请人亿基公司作为合同乙方，与作为合同甲方的申请人郝小领签订借款合同和房地产抵押合同各一份。借款合同约定甲方借款给乙方用于经营周转，其中第一条约定：“借款金额为人民币（大写）捌佰壹拾万元整，月利率2.5%”；“借款期限自2014年12月17日至2015年12月16日止，共12个月，第一个月免息”。“甲方应在甲乙双方为履行本合同而签订《房地产抵押合同》，并在办妥房地产抵押登记当日，现金支付六十万元，另一次性将七百五十万元借款汇入乙方指定的银行帐户。乙方指定银行帐户：洛阳鑫希来商贸有限公司，工商银行洛阳分行吉利支行17×××36”。房地产抵押合同第一条约定：“为确保2014年12月17日签订的借款合同（即主合同）的履行，乙方愿意以有权处分、无争议、之前无抵押、未被法院查封、冻结且不在拆迁范围内的房地产作抵押”，第三条约定：“抵押房地产状况如下”：“房屋一：房屋所有权号：00239188”，“房屋坐落：吉利区河阳路瑞祥商务小区2幢车库1”，“权利范围”栏显示“房屋总层数”为“7”，“所在层数”为“1”、“建筑面积”为“937.26㎡”，“设计用途”为“车库”；“房屋二：房屋所有权号：00252615”，“房屋坐落：吉利区河阳路瑞祥商务小区3B商-21等24房”，“权利范围”栏显示“房屋总层数”为“6”，“所在层数”为“1”、“建筑面积”为“464.08㎡”，“设计用途”为“车库”，“套数”为“24”；“房屋三：房屋所有权号：00166256”，“房屋坐落：吉利区河阳路瑞祥商务小区5幢1”，“权利范围”栏显示“房屋总层数”为“11”，“所在层数”为“1-2”、“建筑面积”为“2235.58㎡”，“设计用途”为“商用”；“房屋四：房屋所有权号：00288196”，“房屋坐落：吉利区河阳路瑞祥商务小区3A商-4”，“权利范围”栏显示“房屋总层数”为“6”，“所在层数”为“1”、“建筑面积”为“1382.57㎡”“设计用途”为“商用”。该条同时约定“合同抵押房地产四至，以房地产所有权登记为准，此次抵押房地产房屋建筑面积共5023.49平方米”。该合同第四条约定，“本次房地产抵押范围包括：主债权项下的本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权、抵押权的一切费用”。合同签订当日，申请人、被申请人双方到房地产管理部门办理的抵押登记手续，申请人郝小领取得洛阳市住房保障和房产管理局颁发的“房他证市字第**××24号”房屋他项权证，该证载明：房屋他项权利人：郝小领；房屋所有权人：洛阳亿基房地产有限公司，洛阳亿基房地产开发有限公司；房屋所有权证号：洛房权证市字第001662**号，洛房权证市字第002391**号，洛房权证市字第002526**号，洛房权证市字第002881**号；房屋坐落：吉利区河阳路中段瑞祥商务小区3A商-4、3B商-21等24套房、5幢1、2幢车库；他项权利种类：一般抵押；债权数额：人民币8100000元。2014年12月16日，2014年12月17日申请人通过周春红的个人帐户分别向双方约定的洛阳鑫希来商贸有限公司银行帐户17×××36汇入1900000元、100000元，2014年12月18日申请人通过洛阳密封件有限公司帐户向上述帐户汇入2000000元，同日申请人还通过其本人帐户两次向上述帐户帐户分别汇入2500000元、1000000元，以上申请人共向双方约定的洛阳鑫希来商贸有限公司银行帐户汇入7500000元。2014年12月17日同日，被申请人为申请人出具收条一张，载明：“今收到郝小领捌佰壹拾万整借款；其中现金为六十万，转帐为七百五十万”。
本院认为，申请人郝小领提供的证据形成完整的证据链条，充分证明了申请人与被申请人之间借款合同和房地产抵押合同的真实性，以及申请人向被申请人实际付出借款的事实。被申请人亿基公司以其自有房屋作为抵押担保，向申请人借款，并依法办理了抵押登记手续，双方之间形成合法有效的借款合同关系和抵押担保合同关系，抵押权的设立亦合法有效。按照双方签订的借款合同的约定，借款已于2015年12月16日期满，被申请人没有按照约定还本付息，其行为已构成违约，申请人主张的实现担保物权的条件已经成就。申请人请求拍卖、变卖涉案房产，以所得价款优先偿还借款本金810万元、律师费90000万元以及拍卖费、评估费等其他实现抵押权的费用的主张，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。申请人主张按月利率2.5%计算利息并同时主张违约金30万元，违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条的规定，被申请人就该部分提出的异议于法的据，本院予以支持，故申请人主张的利息应按月利率2%计算，违约金30万元本院不予支持。被申请人亿基公司提出，《借款合同》和《房地产抵押合同》上署名的“委托代理人陈冉”未经公司授权，被申请人公司签章不真实，他项权利证书取得不合法、主合同不生效等异议，没有提供证据证明，其异议不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百七十二条之规定，裁定如下：
准予对被申请人洛阳亿基房地产开发有限公司所有的下列房地产进行拍卖、变卖：
房屋一：房屋所有权号：00239188，房屋坐落：吉利区河阳路瑞祥商务小区2幢车库1，房屋总层数：7，所在层数：1，建筑面积：937.26㎡，设计用途：车库。
房屋二：房屋所有权号：00252615，房屋坐落：吉利区河阳路瑞祥商务小区3B商-21等24房，房屋总层数：6，所在层数：1，建筑面积：464.08㎡，设计用途：车库，套数：24。
房屋三：房屋所有权号：00166256，房屋坐落：吉利区河阳路瑞祥商务小区5幢1，房屋总层数：11，所在层数：1-2，建筑面积：2235.58㎡，设计用途：商用。
房屋四：房屋所有权号：00288196，房屋坐落：吉利区河阳路瑞祥商务小区3A商-4，房屋总层数：6，所在层数：1，建筑面积：1382.57㎡，设计用途：商用。
二、拍卖、变卖上述房产所得价款用于优先清偿申请人郝小领的以下债权：（一）借款本金810万元；（二）2015年1月17日至2016年5月16日的利息259.2万元，2016年5月17日至借款还清之日的利息，以810万元为基数，按月利率2%计算。（三）律师代理费9万元及拍卖费、评估费等实现债权的费用（具体数额以实际支出为准）。
三、驳回申请人郝小领的其他申请事项。
案件申请费46090元，保全费5000元，由被申请人洛阳亿基房地产开发有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈志亮
代审 判员 陆金凤
人民陪审员 李居祥
二〇一六年七月四日
书 记 员 康艳伟