广东省广州市海珠区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0105执异35号异议人（案外人）：广州市万合房地产有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园D1栋1010号。法定代表人：杨凯，董事长。委托代理人：熊利军，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托代理人：万晓亮，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。申请保全人：吴红剑，女，1978年5月8日出生，汉族，住广州市白云区增槎路河畔三街8号2502房。委托代理人：马阳升，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：韩冰，广东金桥百信律师事务所律师。被保全人：孙军，男，1973年10月13日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区西湖路91号1栋3单元202号。委托代理人：吴铁伟，广东易传律师事务所律师。被保全人：广州印象家园酒店管理有限公司，住所地广州市白云区广园中路216号二、三层局部。法定代表人：张敬国,经理。委托代理人：蒋修贤，广东广信达律师事务所律师。申请保全人吴红剑与被保全人孙军、广州印象家园酒店管理有限公司（以下简称印象家园公司）借款合同纠纷一案，申请保全人吴红剑于2015年6月19日向本院提出财产保全的申请，要求保全两被保全人价值共6700000元的财产，案号为（2015）穗海法民二初字第1940号。在保全过程中，本院已于2015年7月15日查封了被保全人印象家园公司名下的位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街145号（自编D1栋）301房、302房、303房、304房、305房、306房、307房、308房、309房、310房、311房、312房、313房、314房、315房、316房、317房、318房、319房、320房的房屋产权。现异议人广州市万合房地产有限公司（以下简称万合房地产公司）提出书面异议，请求解除对上述20套房屋的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查，本案现已审查终结。异议人万合房地产公司认为：1.异议人与印象家园公司先后签订了48份《广州市商品房买卖合同》,合同编号分别为：201306193521、201307130006、201306194564、201307130176、20130619356X、201307131147、201306193785、201306193747、201306193883、201307131128、201306194006、201307131109、201306193589、201307131072、201306193687、201306193649、201306193732、201307131049、201307131000、201306193709、201307130933、201307130967、201307130914、201307130816、201307130741、201307130662、201307130387、20130713049X、20130713061X、20130713032X、20130713026X、201307130025、201307130161、201307130202、201307130255、201307130289、201307130300、201307130368、201307130409、201307130447、201307130511、201307130564、201307132736、201307130639、201307130681、201307130722、201307130801、201307130854，前述合同约定印象家园公司向异议人购买包括涉案房屋在内的48套房屋。前述合同补充协议第三条第三项均约定，”如买方的按揭申请非因卖方的原因未获银行贷款审批通过的，买方应在卖方通知之日起10日内一次性付清剩余购房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期买方须按每日总房价款0.02%的标准承担逾期付款的违约责任，买方逾期超过10日仍未付清剩余房款的，卖方有权解除合同”。前述48份合同签订后，印象家园公司向异议人提交了《申请书》，《申请书》载明印象家园公司的按揭申请未获银行贷款审批通过。收到《申请书》后，异议人于2015年3月5日向印象家园公司发出《提示函》，要求印象家园公司按照补充协议的约定在10日内向异议人付清剩余房款。随后印象家园公司再次向异议人提交了新的《申请书》，新的《申请书》载明因后续资金未能按期筹措，致使未能按合同约定期限结清房款、完成交易，为了不影响异议人的房屋销售，印象家园公司申请解除商品房买卖合同。收到新的《申请书》后，异议人于2015年5月5日向印象家园公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，依据合同补充协议第三条第三项的约定书面通知印象家园公司解除了前述48份《广州市商品房买卖合同》，并于2015年7月31日与异议人签订了《解除协议书》，协议中印象家园公司确认自2015年5月5日起异议人与印象家园公司签订的前述48份《广州市商品房买卖合同》解除。上述协议签订后，印象家园公司配合异议人办理了28套房屋的预购商品房注销登记手续，剩余20套房屋（即涉案房屋）的预购商品房注销登记手续因法院的查封而至今未能办理。2.生效法律文书已经确认涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》均已经于2015年5月5日解除。广州市番禺区人民法院于2017年12月14日作出了（2017）粤0113民初9342-9345、9347-9349、9351-9359、9412-9416号民事调解书，确认上述涉案房屋中合同编号为201306193521、201307130006、201306194564、201307130176、20130619356X、201307131147、201306193785、201306193747、201306193883、201307131128、201306194006、201307131109、201306193589、201307131072、201306193687、201306193649、201306193732、201307131049、201307131000、201306193709均已经于2015年5月5日解除，该民事调解书已于2017年12月18日生效。3.按照合同法的规定，上述涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》也早已经解除。异议人认为，按照合同法规定的”合同自通知到达对方时解除”，印象家园公司已收到了异议人发出的《解除商品房买卖合同通知书》，且从未提出任何异议。因此，即使按照合同法规定的”合同自通知到达对方时解除”，则上述涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》也早在法院查封前就已解除了。4.根据《物权法》的规定，涉案房屋的预告登记早已经失效。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的”债权消灭”。换句话来说，只要买卖不动产物权的协议被解除，预告登记就失效，而不论该解除时间是在法院查封前还是查封后。另外，不动产的预告登记不同于不动产所有权人的所有权登记，只有在预告登记顺利转化为不动产所有权登记的情况下，法院的查封才能为后续的不动产拍卖、变卖提供保障，而在预告登记所依据的买卖不动产物权的协议被解除的情况下，该预告登记永远也不能转化为不动产所有权登记，法院即使查封了预告登记，也无法对该不动产进行拍卖或任何处置，查封也就失去了意义，这也是物权法规定”只要买卖不动产物权的协议被解除预告登记就失效”的原因和价值所在。因此，不论买卖不动产物权的协议解除时间是在法院查封前还是查封后，只要该买卖不动产物权的协议被解除，预告登记就失效。鉴于上述涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》已经解除，按照《中华人民共和国物权法》的规定，涉案房屋的预告登记已经失效，印象家园公司不再是涉案房屋的预告登记权利人。5.在上述涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》已经解除、预告登记已经失效的情况下，法院继续查封涉案房屋缺乏法律依据。6.法院对涉案房屋的查封已经给异议人造成巨大损失，如果再不及时解除查封，由于异议人的部分权益属于国有资产，继续查封而扩大的损失将会包括国有资产的损失。因此，请求法院尽快解除对上述涉案房屋的查封。异议人为证明其主张提交了如下证据：1.（2017）粤0105执异130号执行裁定书，显示异议人曾提出解除查封的执行异议，本院于2017年8月10日作出了（2017）粤0105执异130号执行裁定书驳回了异议人的执行异议请求。2.《广州市商品房买卖合同》20份及补充协议1份。3.广东省房地产预告登记证明20份，拟证明印象家园公司是涉案房屋的预告登记权利人。4.申请书1份，载明印象家园公司的按揭申请未获银行贷款审批通过。5.提示函1份，拟证明异议人于2015年3月5日向印象家园公司发出提示函，要求印象家园公司按照补充协议的约定在10日内向异议人付清剩余房款。6.EMS快递单1份，拟证明异议人向印象家园公司邮寄了提示函。7.解约申请书1份，拟证明印象家园公司申请解除商品房买卖合同。8.《解除商品房买卖合同通知书》1份，拟证明异议人于2015年5月5日向印象家园公司发出《解除商品房买卖合同通知书》通知其解除了前述48份《广州市商品房买卖合同》。9.签收单及证明，拟证明《解除商品房买卖合同通知书》送达给了印象家园公司。10.解除《广州市商品房买卖合同》协议书1份，载明协议由甲方（万合房地产公司）与乙方（印象家园公司）于2015年7月31日签订，主要内容为：甲方在2015年5月5日已经书面通知乙方解除合同，经乙方确认，自该日起，双方的合同已经解除；乙方需按照总房价的10%向甲方支付违约金，协议约定双方在签订协议之日起7日内在房管部门办理合同注销手续。11.广州市番禺区房地产交易登记中心于2015年8月6日、7日出具的预购商品房注销登记受理回执28份，拟证明印象家园公司配合异议人办理了28套房屋的预购商品房注销登记手续。12.（2017）粤0113民初9342-9345、9347-9349、9351-9359、9412-9416号民事调解书。拟证明上述20套涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》均已经于2015年5月5日解除。13.民事调解书生效证明。14.万合房地产公司的商事登记基本信息，拟证明异议人是广州市万科房地产有限公司的全资子公司。15.广州市万科房地产有限公司商事登记基本信息，拟证明广州市万科房地产有限公司是上市公司万科企业股份有限公司旗下的控股子公司。16.万科企业股份有限公司公开资料，拟证明万科企业股份有限公司的第一大股东是深圳市地铁集团有限公司。17.深圳市地铁集团有限公司企业信用信息公示报告，拟证明深圳市地铁集团有限公司是国有企业。被保全人印象家园公司答辩意见认为：同意万合房地产公司提出的财产保全异议申请，对万合房地产公司于2018年1月25日向法院提交的财产保全异议申请书没有任何意见，对万合房地产公司就此提交的全部证据材料的真实性、关联性、合法性均予以确认。万合房地产公司在财产保全异议申请书中所陈述的事实都是客观真实的，其所陈述的理由也都是有法律依据的，法院应当支持万合房地产公司的财产保全异议申请，因此请求法院尽快解除对上述20套涉案房屋的查封措施。申请保全人吴红剑答辩意见认为：第一，异议人本次的财产保全违反了法定程序。异议人于2017年4月27日向法院提出财产保全异议申请，经法院书面审理后于2017年8月10日做出裁定[（2017）粤0105执异130号]”驳回异议人广州市万合房地产有限公司提出的执行异议。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。”异议人没有在送达之日起十五日内向法院提起诉讼，却于2018年2月2日再次向法院提起财产保全异议申请，这违反了法定程序，法院不应当立案受理，应当予以驳回。第二，异议人本次的财产保全异议违反了”一事不再理”的规定。异议人本次的《财产保全异议申请书》和之前的内容中，前后两次异议的当事人、诉讼标的、诉讼请求是相同的，完全符合法律关于一事不再理的规定，属于”一事不再理”案件，法院应当予以驳回。第三，本案预查封保全措施在前，异议人要求解除《广州市商品房买卖合同》在后，异议人存在以解除合同规避执行的情形。第四，法院的查封措施并无不当，番禺区法院的裁定（和解结案）不应得到确认。本案中，万合房地产公司于印象家园公司采取起诉到法院后再通过和解结案取得法院裁决的方式达到解除《广州市商品房买卖合同》的目的。该裁决的直接后果就是致使答辩人吴红剑丧失了原本享有的已经被预查封了的房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。其实质是在未经执行法院审查同意的情况下，借由和解的形式确认其达成的解除协议而处分被预查封的财产（权利），客观上导致了海珠区法院采取的预查封措施因”失去”查封对象而落空。因此，该裁决实为对抗人民法院实施的预查封措施而为，其效力不应得到确认。综上所述，案外人的异议不符合法定程序和法律规定，请法院依法驳回其申请。被保全人孙军没有提交答辩意见。经审查查明：申请保全人吴红剑与被保全人孙军、印象家园公司借款合同纠纷一案，申请保全人于2015年6月19日向本院提出财产保全申请，要求保全两被保全人价值共6700000元的财产，本院已于2015年6月19日作出（2015）穗海法民二初字第1940号民事裁定书裁定冻结孙军、印象家园公司的银行存款共6700000元。后本院于2015年7月15日以（2015）穗海法民二初字第1940号民事裁定书及协助执行通知书查封了被保全人印象家园公司名下位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街145号（自编D1栋）301房—320房（共计20套）的房屋产权，查封期限从2015年7月15日至2018年7月14日止。另查，关于原告万合房地产公司诉被告印象家园公司房屋买卖合同纠纷案件，广州市番禺区人民法院于2017年12月14日作出的（2017）粤0113民初9342-9345、9347-9349、9351-9359、9412-9416号民事调解书，调解协议如下：一、原、被告确认《广州市商品房买卖合同》（编号分别为：201306193521、201307130006、201306194564、201307130176、20130619356X、201307131147、201306193785、201306193747、201306193883、201307131128、201306194006、201307131109、201306193589、201307131072、201306193687、201306193649、201306193732、201307131049、201307131000、201306193709）均已于2015年5月5日解除；二、被告在本协议生效后三个工作日内协助原告办理番禺区新光城市花园（商住楼）（自编A1-A3栋、B1-B4栋、D1栋）自编D1栋3层301房……320房的注销预告登记手续……三、被告在本协议生效后三个工作日内协助原告办理注销《广州市商品房买卖合同》（编号分别为：201306193521……201306193709）的备案登记手续等。该调解书已于2017年12月18日生效。另外，异议人万合房地产公司曾以相同的事实与理由就上述20套涉案房屋向本院提出权属异议要求解除查封。经审理，本院已于2017年8月10日作出（2017）粤0105执异130号执行裁定书裁定驳回异议人万合房地产公司提出的执行异议。本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。该案中，异议人万合房地产公司曾以相同的事实与理由就20套涉案房屋要求解除查封向本院提出权属异议，故本次属于重复提起。即便异议人基于2017年12月18日发生法律效力的民事调解书向本院再次提出权属异议，但也不能对抗在先查封的强制执行效力。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款的规定，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。该案中，由于异议人曾以相同的事实与理由就同一执行标的向本院提出权属异议，而本院经审理已裁定驳回异议人的异议请求，并明确告知异议人提起执行异议之诉的权利和期限，故异议人理应在规定的期限内通过执行异议之诉的途径获得权利救济，而不是选择再次通过执行异议程序进行权利主张，故由此造成的法律风险理应由异议人自行承担。据此，对于异议人提出的执行异议申请，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十五条第二款的规定，裁定如下：驳回异议人广州市万合房地产有限公司提出的执行异议申请。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。审判长  张法能审判员  李晓阳审判员  林少宁二〇一八年三月二日书记员  潘丽文