上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2682号
原告上海金豫百货有限公司。
法定代表人周文娟。
委托代理人徐俐。
委托代理人沈华连，上海普世律师事务所律师。
被告王海鹏。
委托代理人马文斌，上海申伦律师事务所律师。
委托代理人励敏，上海申伦律师事务所律师。
原告上海金豫百货有限公司（以下简称“金豫公司”）与被告王海鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法适用简易程序于2014年10月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2015年1月15日再次公开开庭进行了审理。诉讼中，本案报请院长审批延长审限二个月。原告金豫公司的委托代理人徐俐、原告金豫公司的前委托代理人王嘉丽、被告王海鹏参加了第一次庭审，原告金豫公司的委托代理人沈华连参加了第二次庭审，被告王海鹏的委托代理人励敏参加了二次庭审。本案现已审理终结。
原告金豫公司诉称：2012年9月14日，原、被告签订《绿地金御广场租赁合同》，之后双方又分别于2013年3月26日、11月19日签署了《补充协议》，约定被告承租原告位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）。上述合同对于租赁期限、收费标准、支付方式、违约责任等均进行了约定。被告在签署上述租赁合同后，多次违反约定，并自2013年10月起不再向原告支付租金，自2013年11月起不再向原告支付管理费，甚至2014年7月被告自行停业、关闭店铺。鉴于被告严重违反租赁合同约定的行为，原告于2014年8月4日向被告发送了书面的通知函，解除与被告之间的《租赁合同》并要求被告办理退场手续、付清拖欠的租金和管理费，否则原告将根据合同约定追究被告违约责任，但被告仍未履行。为此原告诉至法院，请求判令：1、原被告之间的租赁合同于解除通知送达被告之日即2014年8月8日解除；2、被告立即将租赁房屋返还原告，并在30日内办理完毕将其注册地址从租赁房屋内迁移出去的变更手续；3、被告向原告支付拖欠的2013年10月1日至2014年8月8日期间的租金156，374.62元，并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清租金为止（逾期违约金暂计算至2014年7月31日，为145，001.90元）；4、被告向原告支付拖欠的2013年11月1日至2014年8月8日期间的管理费37，811.62元，并按逾期应付款的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清物业管理费为止（逾期违约金暂计算至2014年7月31日，为34，527.07元）；5、被告向原告赔偿损失223，489.56元；6、原告无需返还被告支付的租赁保证金人民币40，973.07元；7、被告向原告支付装修期间的租金人民币27，315.38元；8、被告向原告支付减免的租金72，540.57元；9、被告以租赁房屋租金及管理费双倍的标准支付自2014年8月9日至被告实际办妥租赁房屋归还手续并搬离租赁房屋期间的延期占用费、物业管理费（暂计算至2014年8月11日为4，479.02元）。
被告王海鹏辩称：没有证据证明原告有权出租房屋，相关机关已确定原告出租违法，合同约定的装修期、免租期等期间应当顺延；房屋有漏水，原告没有修缮；原告对承租房屋停水停电，被告无法继续经营，只能关门，2014年6月9日，被告想搬离房屋，但被原告阻止，后被告想再次搬出，原告又阻止并锁上大门；被告同意解除合同，但认为合同解除的时间是2014年6月9日，之后的占用费被告不同意支付；合同履行期间原告违反合同约定封闭公共通道，影响被告经营；原告违约责任重复计算，且标准过高，希望法庭调整；诉请5中的损失，只是按照合同约定计算，原告并没有损失；保证金不是定金性质，被告如果承担违约责任的话，支付租金等后多余的应予返还；诉请7、8的违约责任有违公平，开始承租时周围都是荒地，被告经营也是赔的，不同意支付。诉请9不同意支付，被告本来就要搬离的，但原告阻止，且双倍计算没有法律依据；同意返还房屋，涉案房屋内注册了上海市松江区新桥镇雪昕饭店，2013年5月份办理出来的证照，同意迁走；对于原告主张的未付租金的时间点不认可，房屋未竣工就出租，租金起付的时间点应该调整。
经审理查明：2012年9月14日，原告作为出租／预出租方（甲方）、被告作为承租／预承租方（乙方），签订了《商铺租赁／预租合同》一份，载明上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室物业的所有权人已将该物业授权甲方全权进行管理活动，包括但不限于原告以自己或甲方的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。“绿地金御广场”是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，乙方承租／预承租的物业位于其中，甲方负责绿地金御广场（包括乙方承租／预承租的物业）的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意。合同第1.1条约定，甲方出租／预出租给乙方的该物业位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室（即绿地金御广场L3-02），该物业建筑／预测建筑面积为204.10㎡；第1.4条约定，甲方作为该物业的委托经营管理方与乙方建立租赁关系；第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为东北菜餐厅使用，经营的品牌为小东北（暂定），并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；第2.4条约定，乙方应于本合同签署前向甲方提供营业执照及其他相关证明文件，如尚未登记注册的需提供投资人证明文件（投资人是个人的应当提供有效的身份证明文件，投资人是公司的应当提交公司的营业执照，组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证等），如经营业态为餐饮业、娱乐业等特许行业，还需提供食品卫生许可证、特种行业许可证等相关合法经营的证明文件，待公司注册登记后15日内向甲方提供营业执照及其他相关证明文件予以核对；第3.1条约定，该物业租赁期共五年2个月，自2012年9月20日起至2017年11月19日止；第3.2条约定，装修期共2个月，自2012年9月20日起至2012年11月19日止，装修期内甲方免收租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用；第5.1条约定，租金采取先付后用的原则，按如下方式支付：自2012年9月20日起至2013年11月19日止，租金每1个月为一期支付一次，首期（即装修期届满后首月）租金乙方应于本合同签署当日支付给甲方，之后每期租金乙方应于上一期届满日前10日向甲方支付下一期租金，自2013年11月20日起至2017年11月19日止，租金每3个月为一期支付一次，每期租金乙方应于上一期届满日前10日向甲方支付下一期租金，甲方在收取租金后10日内提供相应的票据；第5.2条约定，租金按建筑／预测建筑面积计征，按日计算，具体标准如下：自2012年9月20日起至2013年11月19日止，每月租金为13，657.69元，每年租金为163，892.30元，即2.2元／㎡／日，自2013年11月20日起至2015年11月19日止，每月租金为18，624.13元，每年租金为223，489.50元，即3元／㎡／日，自2015年11月20日起至2017年11月19日止，每月租金为21，728.15元，每年租金为260，737.75元，即3.5元／㎡／日。第6.1条约定，该物业租赁保证金为相当于租赁期内月平均租金的3倍，乙方应于本合同签署当日支付给甲方租赁保证金40，973.07元，自2013年11月20日起，因租金的递增，租赁保证金也相应递增，乙方应于每递增年或月到来前的10个工作日内相应补足租赁保证金，使租赁保证金不低于月租金的3倍；第6.2条约定，租赁期间，甲方有权从租赁保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、水、电、燃气等公用事业费或本合同约定由乙方承担的费用，有权扣减因乙方退场（包括提前解除或终止本合同）未及时办理相关手续所产生的滞纳金、占用费及其他相关费用，有权扣减由于乙方原因发生的本合同所规定的其他违约事件应支付的违约金以及本合同所述的因乙方原因给甲方造成损失的赔偿金；第6.5条约定，租赁期届满本合同终止（或提前解除）时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本合同约定的标准交还了该物业、付清租赁期内应付租金、管理费、公用事业等费用及其他应付费用，并已办妥以该物业为注册或使用地址的相关注销登记（若有）手续后，甲方应在其后的30日内将租赁保证金无息返还乙方；第7.1条约定，租赁期内，该物业的管理费为每月每平方米20元，月管理费合计4，082元，租赁期间由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳；第7.2条约定，管理费自该物业交付日起计算，采取先付后用原则，按如下方式支付：自2012年9月20日起至2013年11月19日止，管理费每1个月为一期支付一次，首期管理费乙方应于该物业交付日前支付给甲方，之后每期的管理费乙方应于上一期届满日前10日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费，自2013年11月20日起至2017年11月19日止，管理费每3个月为一期支付一次，每期管理费乙方应于上一期届满日前10日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费；第7.3条约定，为确保乙方按约定支付管理费，乙方须于该物业交付日前向甲方或物业管理公司一次性交付相当于3个月管理费的管理费保证金计12，246元；第8.1条约定，乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳水费、电费、燃气费、电讯费、电话费等公用事业费用和于该物业内使用设施的费用包括额外空调费（若有）、电话初装费及使用费和有线电视开通费（若有）等，上述费用自甲方将该物业交付乙方之日，由乙方根据相关付费通知直接支付于公用事业单位或由甲方／物业管理公司统一收取并代为支付；第10.1条约定，该物业预计交付日期为2012年9月20日；第10.6条约定，若甲、乙双方签订的本合同为预租合同，则自该物业所有权人取得本合同项下房屋产权证之日起本合同自动转为房屋租赁合同，本预租合同项下甲乙双方的权利义务仍然有效；第11.1条约定，乙方确认收到并知悉该物业平面图及相关技术资料，乙方应按甲方或物业管理公司的规定安排设计装修方案；第13.1条约定，乙方应于装修期届满之次日（“开业日”）开始营业；第15.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日将该物业恢复至甲方同意接受的状态并归还给甲方，当乙方向甲方归还该物业时，甲、乙双方应依交接清单对该物业进行验收，并就该物业的归还和情况签署一份返还表格或类似文件；第15.2.1条约定，甲方有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间进入并收回该物业，乙方应当在依照本合同之规定的情况下，完成拆除、搬出和补修等工作；第15.2.2条约定，从租赁期满的当日或提前解除或终止当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第15.2.1条项下权利进入并收回该物业为止，乙方须以合同终止（或解除）日以前租金、管理费等标准为基础，每日向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费、公用事业费及其他相关费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该物业引发的一切损失；第17.2.3条约定，若乙方以该物业为注册地址的，则乙方应在本合同终止或提前解除后3日内向公司登记机关递交变更乙方注册地址的全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前解除后30日内完成该等变更手续；第17.2.15条约定，乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），甲方同意提供合理的协助，若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之日起按标准支付租金；第20.2条约定，乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后5日内不支付时，无论乙方是否已支付该物业水、电等公用事业费或其他应付费用，或一方拖欠支付管理费、水、电、燃气等公用事业费或其他费用中任何一项费用或未及时补足保证金超过15日的（以物业管理公司记录为准），在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权要求物业管理公司停止向该物业提供水、电、燃气等公用事业服务及其他相关或物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、费用及违约金，由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任，同时乙方同意承担甲方及物业管理公司采取本条措施期间的该物业租金、管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电等公用事业服务及其他公用设备的费用，乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；第20.3条约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第15.2条约定收回该物业及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：A、按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及／或免租期间之租金，B、补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（若有），C、按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息，D、除乙方已支付的租赁保证金被甲方全部没收外，乙方同意按12个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失；第20.3.1条约定，本条（20.3条）所述的违约事件包括：A、乙方逾期不支付租金、管理费、公用事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到1个月或以上的，……G、乙方没有获得合法的经营权或经营证照的，或该等经营权及证照被相关政府部门取消、吊销的，或乙方发生进行其他违法经营活动的；第24.1条约定，根据本合同规定及本合同有关文件而发出的通知（包括甲方在上海市各公证处公证下，向乙方发出的通知及甲方请求司法机构向乙方发出的任何通知）、单据等均采用书面形式，并使用传真或其他方式发至本合同签署页所示的联系地址，若用传真、邮件发送的，在发出后视为送达，若使用挂号信、特快专递（EMS）、快递发出的国内邮件，在挂号信或特快专递（EMS）、快递寄出2日后视为送达，任何一方之传真号码、邮件地址或地址如有变更，应及时以挂号信或特快专递（EMS）形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担；第25.3条约定，甲方对乙方因不履行其在本合同项下义务和责任的豁免、谅解及忽略，并不得构成甲方放弃根据本合同向乙方进行追究的权利，也不影响甲方继续或日后向乙方进行追究的权利；第25.7条约定，本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同的所载的各事项之先前的所有口头及书面协议；第25.8条约定，正文、附件、补充条款及补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。租赁合同对其他相关事宜进行了约定。
上述租赁合同及协议签订后，原告于2012年9月26日将系争房屋交付被告使用，被告交付了租赁保证金40，973.07元、管理费保证金12，246元，并对系争房屋装修后投入使用。庭审中，原、被告均同意管理费保证金可用于抵扣被告欠付的管理费。
2013年3月26日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了《补充协议》一份，约定对系争房屋所涉的原租赁合同中的免租期变更调整为2012年11月20日至2013年2月28日为免租期，免租期内，甲方免收商铺的租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公共事业费及租赁合同约定的其他费用；乙方同意，若乙方有任何违反租赁合同等双方约定的行为，甲方给予乙方的所有免租期取消，并且乙方按租赁合同的租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及／或免租期期间的租金。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。
2013年11月19日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了《补充协议》一份，约定作为对乙方经营上的支持，甲方同意在2013年11月20日至2014年4月30日期间乙方租赁系争房屋的租金暂不递增，每月租金为13，657.69元，即2.20元／平方／日；本协议未涉及上述期间的租金标准仍按原合同履行；乙方明确知晓并同意，本协议的签署及甲方给予乙方前述的支持（降租），是基于乙方能按时足额的向甲方支付款项，否则若乙方有任何逾期或未足额支付款项，或乙方有任何违反原合同及本协议等双方约定的行为，甲方给予乙方的上述降租取消，并且乙方按原合同的租金标准向甲方支付降租期期间的租金差额，以及乙方应立即向甲方一次性支付所欠的所有款项，同时乙方还应按原合同约定承担相应的违约责任。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。
2014年6月4日，原告的工作人员潘帽龙向上海市公安局松江分局新桥派出所（以下简称“新桥派出所”）报警，称被告将原告的配电箱撬了，门锁均被撬坏，无法关上门。同日，新桥派出所向潘帽龙、王海鹏分别制作了询问笔录，潘帽龙称，因被告的店铺欠租，原告于2014年5月30日书面通知过被告到2014年6月3日交纳，但经原告通知后被告仍不支付，所以原告于2014年6月3日0时开始停止对被告的服务。王海鹏称，其2012年12月在系争房屋处经营东北故事饭店，因为生意不景气，拖欠了原告5、6万的房租和物业费，物业公司于2014年6月3日早上8点停了被告饭店的电，被告的食材要坏了，被告没有办法，所以把供电房的门锁撬了，对方就打电话报警了；被告拖欠的租金和管理费愿意偿还，但现在生意不好，所以要拖段时间再付清。
2014年6月9日，被告的员工王某某向新桥派出所报警，称在系争房屋处报警人和物业公司人员发生纠纷，请民警到场处理。
2014年8月4日，原告以特快专递（EMS）形式向被告在租赁合同中所留的联系地址发出《通知函》一份，载明由于被告自2013年10月起不再向原告支付租金，自2013年11月起不再向原告支付管理费，且2014年7月被告擅自停止营业、关闭了店铺，故原告有理由相信，被告以自身行为表明不愿再履行租赁合同，为此，原告通知被告2014年8月8日双方签署的租赁合同解除，要求被告于2014年8月8日前与原告办理退场手续，并付清拖欠的租金和管理费，被告支付的租赁保证金不再退还，被告若未能履行上述义务，原告将保留向被告提出违约赔偿的权利。
2014年9月2日，系争房屋被核准登记在案外人吉某某名下。
2014年9月4日，被告的员工王某某向新桥派出所报警，称在松江区新南路XXX号门口，保安不让其搬自己店里的东西引起纠纷，请民警到场处理。后双方因协商未果，遂涉讼。
2014年11月25日，被告向法庭出具情况说明，载明2014年11月19日，被告已将租赁房屋返还原告，交接完毕。
2014年12月6日，原告向被告出具房租交接单一份，载明关于系争房屋的交接事宜，双方已于2014年11月18日交接，相关证照未办理完成，原告不再收取占有使用费，交接单中还载明了甲方愿意接受五台空调、一座阁楼、一根电缆线、厨房天燃气及报警设备、二个灶台、一台抽油烟机，折价补偿。庭审中，原告表示即便折价补偿同意利用也需要新的承租人愿意接收，原告希望被告和新的承租人自行协商，如果无法达成一致意见，原告不同意赔偿，也不愿意利用，被告则表示空调希望拆走，其他东西无法利用，希望原告找到相应的受让方愿意接收并协商相应价款，如果协商不成，希望法庭酌情考虑让原告承担补偿费用。第二次庭审中，法庭要求原、被告20天内对于房屋交接单上载明的财产如何处置自行协商处理，并将处理情况书面反馈法庭。
2015年3月27日，被告出具情况说明一份，载明被告已于2015年3月25日将空调拆除。
另查明，系争房屋所在的商业广场于2012年10月29日竣工验收备案。2014年9月22日，上海市松江区住房保障和房屋管理局信访部门向案外人徐晨出具的信访回复载明，系争房屋所在商业广场的开发商上海绿地澜湾置业有限公司的行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，该局已对上海绿地澜湾置业有限公司发出《行政告知书》，至于该公司涉嫌将未通过建设工程竣工验收之商品房提前交付事宜，该局已移送建交委查处。
庭审中，原告提供了收据，证明2012年9月14日，被告pos机刷卡支付了13，657.69元，该费用是签订合同时支付的首期租金，本是免租装修期结束后第一个月的租金，双方签订补充协议另行约定后，该笔费用实际支付的是2013年3月1日至3月31日的租金；被告于2013年8月12日支付了2013年4月的租金13，657.69元；于2013年9月29日支付了2013年5月的租金13，657.69元；于2013年10月31日支付了2013年6月的租金13，657.69元；于2013年11月29日支付了2013年7月的租金13，657.69元；于2013年12月31日支付了2013年8月的租金13，657.69元；于2014年3月5日支付了2013年9月的租金13，657.69元；所以2013年10月后的租金被告就没有支付过。此外，被告于2012年9月14日支付了2012年9月26日至10月25日的管理费4，082元（因为被告是2012年9月26日进场的，所以进行了延后计算）；于2013年1月14日支付了2012年10月26日至2013年1月31日的物业管理费13，051.20元，于2013年3月22日支付了2013年2月至3月的管理费8，164元，于2013年5月15日支付了2013年4月至5月的管理费8，164元，于2013年6月26日支付了2013年6月的管理费4，082元，于2013年7月9日支付了2013年7月的管理费4，082元，于2013年11月30日支付了2013年8月的部分管理费2，000元，于2013年12月31日支付了2013年8月剩余的管理费2，082元，于2014年3月31日支付了2013年9月至10月的管理费8，164元，故被告的物业费从2013年11月起欠付。对于上述原告举证证明的付款情况，被告没有异议，但被告对租金及管理费的抵扣日期有异议，认为系争房屋未竣工验收就提前交付，显属违法，故租金和管理费的支付期间应延后计算。
庭审中，被告申请了证人王某某、吴某出庭作证，证人王某某陈述，2014年6月9日，物业把电停了，被告无法工作，停电原因不清楚，无法营业证人就报警了，王某某问了停电原因，物业说被告欠物业费，没说再次供电时间。警察离开后就没干活，后来就关店了。被告2014年6月9日当天来了，王某某向被告说明了情况，被告就走了，后来因为没电就锁门离开了。2014年6月9日至9月4日之间王某某没做什么事情，去了一回店里，冰箱里的东西都坏了。2014年9月4日，因被告冰箱东西都坏了，想把东西搬出来放别的地方，被告也减少损失，结果物业不让搬，王某某就报警了，王某某搬出来的东西物业又搬进去了。2014年9月5日王某某再去，发现物业加了一把锁，不让被告和员工进去。证人吴某陈述，自己是217室的租户，原告招租时出示过ppt类的文件，介绍周边状况，味千拉面、永和豆浆这些介绍看到过，一楼的意大利西餐厅没有看到过，味千、永和没有入驻；证人承租的房屋没有问题，二楼走廊有漏水，系争房屋的漏水情况听被告说起过，看到过空调位置有污渍（一平方左右）；系争房屋在2014年5、6月间被拉过电闸，好像有两次，好像报过案，2014年6月10日左右，被告的店铺关闭了，因为电没了，拉电原因是说被告拖欠房租。
庭审中，原告提交了上海市商品房预售合同、委托经营管理协议和授权委托书，证明原告取得业主委托授权经营管理系争房屋，有权对外出租。被告质证认为，经营管理协议真实性无法确认，签订租赁协议时没有看到该材料，业主是否签订无法确认，管理协议第二页委托时间与授权委托书的时间是矛盾的，2010年委托人已经开始委托的依据看不到，从内容上看是代理关系，只是委托收取租金，没有实体权利的过渡，应该由业主收取租金，业主取得产权之前应由开发商收取租金。委托书上没有署日期，对于签订时间不确认，且回报时间约定的是从2015年开始。
庭审中，被告提交了光盘、照片、说明及招商宣传资料等，证明房屋存在严重的漏水现象；原告违章搭建，封住通道减少经营，影响营业；2014年9月4日被告再次去租赁场所腾空的时候，被物业阻止并上锁；当时原告说有许多大品牌入驻，但没有兑现。原告质证认为，照片无法确认拍摄时点，被告没有向原告提出漏水的情况，没有接收到报修记录；所谓玻璃房的陈设不是原告建造的，与原告无关，从照片上没有看出有拥堵通道；2014年9月4日，原告虽然发出过了解除通知，但被告搬离房屋没有与原告协商，原告不清楚腾退人员具体是谁，故原告不同意当时的人员腾退。为此，2014年9月4日当天，原告为了维护双方权利进行了加锁；对于被告称的2014年6月4日、6月9日被告腾退房屋原告阻止搬离的事实不认可。对于招商宣传资料真实性无法认可，该资料只是公司内部的策划报告，且原告修改过，这个可能只是其中的一稿，与本案无关，不是承诺，也没有向被告出示过。
以上事实，有商铺租赁／预租合同、补充协议、进场装修申请书、上海市房地产登记簿、收据、通知函及邮寄凭证、委托经营协议书、授权委托书、商品房预售合同、建设工程竣工验收备案证书、信访回复、照片、报警记录、询问笔录、房租交接单、情况说明、证人证言及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商铺租赁／预租合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。其次，本案的争议焦点之一即为双方当事人谁的行为构成违约导致涉案合同的解除。根据庭审查明的事实，原告的确于2014年6月3日停止了对被告提供水、电等的物业服务，但究其原因，主要是被告拖延支付租金及管理费所致，且原告的上述行为并不违反双方的合同约定，被告据此辩称双方的合同已经解除，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被告虽辩称原告无权将涉案房屋出租给被告，但原告提供了系争房屋的委托经营协议书、授权委托书、商品房预售合同、产权登记簿等，证明其有权对外出租，且被告承租使用房屋期间并未遇到案外人提出过异议，故对此本院也不予采信。被告虽辩称系争房屋严重漏水、原告虚假宣传以及违章搭建等，影响了被告对系争房屋的使用，但其并未提供充分的证据予以证实，对此本院不予采信。
其次，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告违约未支付租金、管理费等已符合合同约定的解除条件，原告行使合同解除权并无不当，本院予以支持。因原告起诉前已向被告发出了解除合同的通知，原告主张的2014年8月8日解除合同也符合双方的合同约定，故双方租赁关系解除之日应为2014年8月8日。合同解除后，被告理应搬离并将系争房屋返还原告。诉讼中，原、被告确认系争房屋已经返还给原告，故本院不再予以处理。至于系争房屋内的装饰装修，被告在法庭释明后将未形成附合的空调搬走，其余装饰装修其不同意搬走，现本案因被告的违约而导致合同解除，原告也不同意对被告形成附合的装饰装修予以利用，故被告请求本院对系争房屋内剩余的装饰装修酌情补偿的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。至于原告主张的被告在30日内办理完毕将其注册地址从租赁房屋内迁移出去的变更手续的请求，因该事项属于工商行政管理部门职权的范畴，被告也同意予以配合，故双方可自行处理。
再次，合同虽然解除，但解除之前被告拖欠的租金及管理费仍应支付，原告的主张于法有据，本院予以支持，但应扣除原、被告均同意抵扣的管理费保证金12，246元。被告辩称的因原告违法交付房屋，故系争房屋的装修期、免租期的计算应当顺延的意见，一则缺乏相应的法律依据，二则系争房屋交付之后至竣工之前的期间属于双方约定的装修期，该阶段的租金损失本院放在违约责任中予以考虑，故被告的此节辩称意见，本院不予采纳。合同解除之后，因被告仍然占有使用系争房屋，故被告应当支付逾期返还房屋期间的占有使用费，但鉴于2014年9月4日，原告不同意被告搬离系争房屋，并对该房屋加装了链锁，致使被告无法返还房屋，故被告支付的占有使用费的时间应当截止至2014年9月4日。此外，因合同解除前，原告已经对系争房屋采取停水停电措施，被告此后没有再继续经营，本院酌定被告按照租赁合同约定的租金和管理费的标准支付房屋占有使用费。至于被告主张的租金及管理费的违约金，符合双方合同约定，但计算标准过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，此外，计算违约金时亦应在管理费本金中扣除三个月的管理费保证金12，246元，管理费的逾期支付违约金应从2013年11月21日起算。至于原告主张的被告赔偿12个月租金损失、无需返还租赁保证金、被告支付装修期期间的租金以及被告支付减免的租金，符合双方合同约定，均属合同解除后被告应承担的违约金，但原告在工程未经竣工验收的情况下交房，也存在违反法律规定及合同义务的情形，被告在诉讼中亦表示违约金过高，综合考量本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定被告参照合同解除时6个月的租金标准支付原告违约金111，744.78元，扣除被告已支付的租赁保证金40，973.07元，被告还需支付原告70，771.71元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告上海金豫百货有限公司与被告王海鹏于2012年9月14日签订的《商铺租赁／预租合同》以及分别于2013年3月26日、2013年11月19日签订的《补充协议》于2014年8月8日解除；
二、被告王海鹏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司拖欠的2013年10月1日至2014年8月8日的租金156，374.62元；
三、被告王海鹏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述租金的逾期支付违约金（其中13，657.69元自2013年9月21日起、13，657.69元自2013年10月22日起、40，973.07元自2013年11月21日起、45，939.51元自2014年2月19日起、42，146.66元自2014年5月22日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；
四、被告王海鹏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司2013年11月1日起至2014年8月8日止的管理费25，565.62元（已扣除管理费保证金12，246元）；
五、被告王海鹏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述管理费的逾期支付违约金（4，082元自2013年11月21日起、12，246元自2014年2月19日起、9，237.62元自2014年5月22日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；
六、被告王海鹏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司自2014年8月9日起至2014年9月4日止的房屋占有使用费（其中房屋占用费按照每天612.30元的标准计算，管理费按照每天134.20元的标准计算）；
七、被告王海鹏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司解约违约金70，771.71元（已扣除被告支付的租赁保证金40，973.07元）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，225元，由原告上海金豫百货有限公司负担4，810元（已付），被告王海鹏负担6，415元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 洪 飞
人民陪审员 黄坤生
二〇一五年四月十日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。