泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泰民一终字第770号上诉人（原审原告）山东一箭建设有限公司。住所地泰安市泰山区长城路**号。法定代表人刘华，董事长。委托代理人李伟刚，山东华林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）泰安市供销培训中心。住所地泰安市泰山区长城路**号。法定代表人王登波，主任。委托代理人李海军，山东泰山蓝天律师事务所律师。委托代理人鹿述光。上诉人山东一箭建设有限公司（下称一箭公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年4月16日，原被告签订综合楼租赁协议一份，协议主要内容如下：乙方（原告）按甲方（被告）教学综合楼现状（现状：主体完工，普通抹灰基本完成）及其后期经营、使用所需教学综合楼室外场地租赁事宜达成如下协议：一、甲方有权将本协议项下的场所租赁给乙方使用并履行约定义务，乙方有完全的法律主体资格于约定期限内在甲方租赁给乙方的经营场所内依法开展经营活动，并有能力履行约定的义务。二、甲方同意将位于泰安市长城路北首的泰安市供销培训中心（下称培训中心）现状教学综合楼交付给乙方，乙方根据教学综合楼设计图纸要求出资建设达到竣工验收条件（简称续建工程），乙方负责现状教学综合楼至达到竣工验收标准的施工过程（电梯工程除外）及施工资料的编制；工程竣工资料的收集整理及工程报验由甲方汇总、组织并办理交工验收手续，乙方给予协助，为便于租赁经营，乙方可进行装修。第三条第4项约定：乙方向甲方支付定金120万元，该定金抵顶租金6万元／年，本协议签订时乙方将80万元定金打入甲方帐户，本协议签订后的45日内甲方将现状教学综合楼交付给乙方（称交房日），甲方交房时乙方同时将剩余40万元定金打入甲方帐户。第四条第1项对租赁期限约定：租赁期限为20年，起租日以甲方将现状教学综合楼交给乙方一年且在该时段内甲方办理完成竣工验收手续及房产证即开始计算，如在该时段内甲方不能完成竣工验收及房产证手续，起租日以甲方办理完成竣工验收及房产证手续的次日开始计算；第2项对建设期约定：交房日至起租日之间为一年的建设装修期，乙方自接手教学综合楼后起算，保证在六个月以内建设竣工，竣工后六个月内装修完毕。甲方将现状教学综合楼交付给乙方时，双方应出具书面交接证明；第3项对租金约定：每年租金90万元，20年租金合计1800万元，续建工程建设费用约计680万元，每年租金为（1800万元-680万元）÷20年=56万元，因乙方支付的120万元定金抵顶每个租赁年度租金6万元，亦即每个租赁年度乙方实际交纳租金50万元，本协议所称“租赁年度”均系指起租日起向后推算，每满12个月为一个租赁年度；第4项对租金支付方式约定：乙方应在每个租赁年度的起租日前15天支付下年度全部租金。合同第八条约定：如果一方未能履行协议项下的义务，视为违反本协议，违反方从收到守约方具体说明违反情况的通知且不需要违反方回复，违反方应在10日内纠正该违约，如10日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。2009年4月17日，原告向被告支付定金80万元。2010年3月8日，原被告共同签订交接证明一份，内容为：“培训中心已于2010年3月8日将现状教学综合楼交付给一箭公司，一箭公司依据2009年4月16日双方签订的《综合楼租赁协议》的约定，即日起由一箭公司全面接收并管理，并根据教学综合楼设计图纸要求出资建设达到竣工验收条件。2010年3月8日不作为正式交接日，一箭公司正式施工日作为双方正式交接日。双方别无其他争执，友好合作。”2011年6月17日，原告与被告以及泰安市麻塔建筑安装工程公司周兴邦三方又签订交接证明一份，内容为：“2011年6月17日，周兴邦把培训中心现状教学综合楼交给培训中心，同时培训中心将现状教学综合楼交付给一箭公司续建至竣工验收。”被告辩称2010年3月8日的交接证明中载明的“双方别无其他争执”的意思是双方不再追究彼此的违约责任，因此被告不存在违约，原告则主张该交接没有实际履行，未办理正式交接手续，否则不会出现第二份交接证明，证明中注明了2010年3月8日不作为正式交接日，而是将正式施工日作为双方正式交接日，结合2011年6月17日的交接证明，涉案综合楼实际控制在泰安市麻塔建筑安装公司周兴邦手中，至2011年6月17日原告才与被告以及周兴邦办理交接手续，原告才接收了综合楼进行施工，对于被告以“双方别无其他争执”证实其不存在违约的抗辩，原告认为该抗辩与本案没有关系。另查明，涉案教学综合楼前期由泰安市麻塔建筑安装工程公司经招投标承建，周兴邦系该公司负责人，工程建设至如前所述“现状教学综合楼”，因被告欠付该公司工程款而停工，2011年6月17日（也即签订第二份交接证明的当日），原告借给被告360万元，被告以此款支付了所欠周兴邦的工程款。2011年7月13日，原告向被告支付定金10万元，同年9月19日又支付定金30万元，两次共支付40万元。庭审中，原告明确其主张的经济损失按照同地段同类房屋租金标准确定。原审法院认为，原被告签订的综合楼租赁协议系双方真实意思表示，亦不违背法律规定，系有效协议。双方在协议中约定，2009年4月16日签订综合楼租赁协议后的45日内被告将现状教学综合楼交付原告，2010年3月8日原被告共同签订交接证明载明：“2010年3月8日不作为正式交接日，山东一箭建设有限公司正式施工日作为双方正式交接日”，结合2011年6月17日原告、被告、泰安市麻塔建筑安装工程公司周兴邦三方又签订的交接证明以及2011年6月17日（即签订第二份交接证明的当日）原告借给被告360万元用以支付所欠周兴邦工程款的事实，可以认定被告将现状教学综合楼交付原告进行后续建设施工的日期为2011年6月17日，对被告辩称的“2010年3月8日的交接证明中载明的‘双方别无其他争执’的意思是双方不再追究彼此的违约责任”的抗辩意见本院不予采纳。双方在租赁协议中还约定，如果一方未能履行协议项下的义务，视为违法本协议，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失，根据协议第四条第1项约定：租赁期限为20年，起租日以被告将现状教学综合楼交给原告一年且在该时段内被告办理完成竣工验收手续及房产证即开始计算，如在该时段内被告不能完成竣工验收及房产证手续，起租日以被告办理完成竣工验收及房产证手续的次日开始计算，该条对双方的租赁期限以及起租日作了明确约定，因此原告对于涉案楼房的租赁利益为自起租日开始计算的为期20年的承租利益，被告交付涉案现状教学综合楼后需由原告进行后续建设，起租日在交付现状教学综合楼一年且办理完成竣工验收及房产证后才行起算，故在此情形下原告的20年租期并不因迟延交付涉案房屋而缩减，也即其前述租赁利益并未受到损害，故此被告迟延交付涉案现状教学综合楼给原告所造成的损失并非如原告所主张的按照同地段同类房屋租金标准计算的租金损失，原告于2009年4月17日（即签订综合楼租赁协议的次日）既已向被告支付定金800000元，原告的损失应为上述定金按照人民银行同期贷款利率计算的利息损失，该利息损失计算至交房日即2011年6月17日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告培训中心于本判决生效之日起十日内支付原告一箭公司800000元定金的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率自2009年4月17日起计算至2011年6月17日止）；二、驳回原告一箭公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元、保全费5000元，共计27800元，由被告泰安市供销培训中心负担1250元，原告山东一箭建设有限公司负担26550元。上诉人一箭公司不服原审判决上诉称，1、本案被上诉人逾期746天交付租赁房屋，严重违反了双方《综合楼租赁协议》的约定，构成重大违约，因建筑材料涨价，人工费上调致使上诉人的续建成本增加，同时上诉人多支付了筹建处人员746天的工资和办公费用，一审法院却无视该事实，对于上诉人的违约赔偿请示不予支持是错误的；2、一审法院认定上诉人的租赁利益并未受损，仅仅判决由被上诉人支付80万元定金的利息，认定事实存在重大错误，而由于被上诉人逾期交房，致使上诉人无法按照正常时间搬入租赁房屋，需要重新租赁房屋，此项支出应作为上诉人的直接损失；同时因被上诉人许可上诉人转租，被上诉人的逾期行为造成上诉人的预期收益损失，同时也面临上诉人向承租人承担违约责任，综上理由，上诉人要求被上诉人按同地段同类房屋租金标准计算经济损失，符合本案的客观事实。3、被上诉人逾期交付房屋导致违约并承担违约责任与上诉人的租赁利益是否受损以及合同双方对起租日的特别约定分别是不同的概念，一审法院却将其混为一谈，认定案件事实是错误的。请求撤销原判，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人培训中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人所主张的损失系被上诉人逾期交付租赁物所造成的经济损失，而从双方租赁协议内容看，虽然被上诉人迟延交付租赁物，但并未影响租赁期限，在此情况下，一审认定上诉人的租赁利益未受到损害并无不当。上诉人主张因存在建筑成本增加、成立筹建处所支出的工资、办公费用、转租损失以及另行租房等损失，上诉人要求被上诉人按同地段同类房屋租金标准计算经济损失并无不当。从本案事实看，上诉人所主张的建筑材料涨价及人工费增加而导致的建筑成本增加，并不符合可预见性原则；而成立筹建处所支出的工资和办公费，以及因被上诉人迟延交付而增加的另行租房的租赁费，系上诉人内部的经营管理事项，因涉案租赁协议签订前，上诉人曾进行过考察，而涉案租赁物迟延交付两年多的时间，期间双方也多次进行过协商，上诉人对租赁物未交付的原因应当是清楚的，对于何时能够交付应有合理的预期，上诉人对此应对其经营管理作出合理的调整，因此，如果存在上述损失，亦属于扩大的损失；上诉人还主张因被上诉人迟延交付行为导致的转租损失，而从双方所签订的涉案租赁协议看，虽然上诉人迟延交付，但总体的租赁时间并未改变，在租赁物未交付前并不存在转租损失。综上，上诉人的上诉主张均不能成立，本院依法不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人山东一箭建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张广乾审判员  宋许科审判员  刘增凯二〇一四年九月十五日书记员  高学茹