广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终927号上诉人（原审被告）：南宁金胤房地产有限责任公司。法定代表人：汪茗，董事长。委托诉讼代理人：冯强，广西欣和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈绍民。委托诉讼代理人：吴小彤，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。上诉人南宁金胤房地产有限责任公司与被上诉人陈绍民商品房预约合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016)桂0103民初4494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月20日组织当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人南宁金胤房地产有限责任公司的委托诉讼代理人冯强、被上诉人陈绍民的委托诉讼代理人吴小彤、刘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人南宁金胤房地产有限责任公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、一、二审诉讼费用由陈绍民负担。事实及理由：一审判决认定部分事实不清，适用法律错误。被上诉人于2015年11月21日与上诉人签订《“龙胤花园”定购协议书》，根据合同第五条第一款、第二款和《商品房销售管理办法》第九条、第二十三条的规定，上诉人已经对商品房买卖合同及预售许可证等资料进行了公示，一审法院未作认定，实为认定事实不清。本案应适用最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第115条和《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，一审法院仅适用合同法第九十三条第一款和第九十七条作出判决，适用法律不当。上诉人存在根本违约，一审法院判决上诉人返还定金20万元不妥。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人陈绍民辩称：被上诉人已经履行了在订购协议书约定的履行期限内到上诉人处商谈商品房买卖的事宜，但因为上诉人的原因导致未能达成一致意见，上诉人在签署订购书之前未出示商品房买卖合同，未向被上诉人说明商品房买卖合同的条款，存在重大的违约行为，给被上诉人造成重大损失，一审判决虽然未支持被上诉人的诉讼请求，被上诉人为了避免讼累，才没有提起上诉，但是被上诉人保留追索定金利息的权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人陈绍民向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《“龙胤花园”定购协议书》；2、南宁金胤房地产有限责任公司双倍返还陈绍民已支付的定金40万元；3、南宁金胤房地产有限责任公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月21日，陈绍民前往南宁金胤房地产有限责任公司开发的位于南宁市青秀区“龙胤花园”项目的售楼部看房。经南宁金胤房地产有限责任公司置业顾问胡柳柳介绍，陈绍民选中了“龙胤花园”碧云x号楼x号房，并与南宁金胤房地产有限责任公司签订了《“龙胤花园”定购协议书》，陈绍民随即交纳了定金20万元。2015年11月23日，陈绍民向南宁金胤房地产有限责任公司申请更换房屋为瑞云6号楼02号房，并再次与南宁金胤房地产有限责任公司签订《“龙胤花园”定购协议书》，日期仍以第一份为准，第一份协议书作废。该定购协议书约定的内容有：“付款方式：买受人愿意采取一次性付款方式向出卖人支付该物业的购房款；物业折后总价为4248600元。定购内容：1、买受人在对所签署的《商品房买卖合同》条款认可情况下签订本定购书，同时向出卖人支付定金20万元，此定金在签订《商品房买卖合同》后自动转为购房款。2、买受人签订本定购协议书之日起五个工作日内（即2015年11月28日前）携带本定购书原件、定金收款收据原件以及本人身份证等相关证件到售楼部与出卖人签署《商品房买卖合同》；出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》后本定购协议书自动失效。3、付款：（1）买受人选择一次性付款的，五个工作日内一次性付清合同总房款并签订《商品房买卖合同》；……4、出卖人保证在上述约定付款期限内该物业不另售他人或移作他用，否则出卖人须双倍返还买受人定金。5、如买受人逾期付款或逾期签订《商品房买卖合同》的，出卖人有权在不另行告知买受人的情况下对其所购物业另行处理，买受人已支付定金不予返还。……”2015年11月26日，陈绍民前往南宁金胤房地产有限责任公司的售楼部协商签订《商品房买卖合同》的具体事宜。在协商过程中，双方对付款方式、付款期限、合同备案、合同内容的修改等存在分歧，陈绍民认为交纳了部分房款，合同就应向房产部门备案，而南宁金胤房地产有限责任公司认为只有房款支付完毕，才能到房产部门备案，双方由此协商不下，未能签订《商品房买卖合同》。后双方仍有协商，但未果。陈绍民认为南宁金胤房地产有限责任公司违约，遂向一审法院提起诉讼，提出前述诉讼请求，南宁金胤房地产有限责任公司则答辩如前。一审法院认为：《“龙胤花园”定购协议书》系双方为买卖房屋达成的合意，双方当事人的意思表示真实，内容不悖法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应恪守履行。陈绍民依约支付了20万元的定金，并于约定的期限内前往南宁金胤房地产有限责任公司的售楼部协商签订《商品房买卖合同》；南宁金胤房地产有限责任公司在签订定购协议书后，没有将陈绍民选定的房屋另行出售，并配合陈绍民签订合同；双方均无违约行为。双方在协商签订《商品房买卖合同》的过程中，因双方对付款方式、付款期限、合同备案、合同内容的修改等存在分歧，最终未能达成一致意见，合同未能订立的原因不能归责于双方，双方均无需承担违约责任。现《“龙胤花园”定购协议书》双方均同意解除，应予以确认，协议书解除后，南宁金胤房地产有限责任公司应当退回陈绍民交付的定金20万元。陈绍民要求南宁金胤房地产有限责任公司双倍返还定金40万元与法无据，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、解除陈绍民与南宁金胤房地产有限责任公司签订的《“龙胤花园”定购协议书》；二、南宁金胤房地产有限责任公司应向陈绍民返还定金20万元。本案受理费7300元，由陈绍民负担3650元，南宁金胤房地产有限责任公司负担3650元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。双方当事人对一审法院已查明的基本事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：上诉人南宁金胤房地产有限责任公司与被上诉人陈绍民签订《“龙胤花园”定购协议书》，该合同的性质为预约合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，应恪守履行。现双方对解除该合同均无异议，本院予以确认。关于上诉人是否应返还定金的问题。双方在该协议中对交易商品房的房号、面积、价格做出了约定，但并不排除双方对于未决条款在订立《商品房买卖合同》时公平磋商的权利，现被上诉人已依约支付定金，并如期到上诉人处协商签订《商品房买卖合同》，因双方就付款方式、付款期限、合同备案等合同条款未能协商一致，最终未能订立《商品房买卖合同》，明显不可归责于双方，双方均无需承担违约责任。上诉人主张是因被上诉人的原因未能订立《商品房买卖合同》，构成违约，但所提交的证据不足以证明被上诉人违反诚信谈判义务，存在恶意不订立《商品房买卖合同》行为，本院对此不予采纳。据此，一审法院判令上诉人返还定金20万元，理据充分，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（上诉人南宁金胤房地产有限责任公司已预交），由上诉人南宁金胤房地产有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 邓 杰审 判 员 韦 婷代理审判员 兰 帅二〇一七年六月三十日书 记 员 王熙伟