吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第468号
上诉人（原审被告、反诉原告）：长春唐码鑫星传媒有限公司，住所地长春市南关区人民大街7088号伟峰国际大厦1006室。
法定代表人：李佩安，该公司董事长。
委托代理人：孙世梅，该公司经理。
委托代理人：刘树，吉林鹏诚律师事务所律师。
被诉人（原审原告、反诉被告）：长春新友谊百货有限公司，住所地长春市朝阳区人民大街147号701室。
法定代表人：黄彦英，总经理。
委托代理人：王冠，系吉林享和律师事务所律师。
上诉人长春唐码鑫星传媒有限公司（以下简称唐码鑫星公司）因租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院作出的（2015）朝民初字第1298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人唐码鑫星公司的委托代理人孙世梅、刘树，被上诉人长春新友谊百货有限公司（以下简称新友谊公司）的委托代理人王冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新友谊公司原审诉称：2013年，新友谊公司与唐码鑫星公司签订编号为CCTOM2013012FK的《阵地租赁合同》，双方约定：新友谊公司将其所有位于自由大路与人民大街交汇处的新友谊公司楼体广告位出租给唐码鑫星公司，租赁期限为六年，每年租金为柒拾万元，电费按照实际发生结算，租金支付方式为上打租，半年先付原则，即每年的9月13日和3月13日前各支付半年的阵地租赁费。根据协议约定，2015年3月13日，唐码鑫星公司应支付租赁费350000元，经新友谊公司多次催要，唐码鑫星公司仅支付30000元，而后便以经营困难为由没有再支付，并于2014年4月1日起开始拖欠电费，新友谊公司多次采取电话和特快专递送达催收租金，否则解除合同通知的方式通知唐码鑫星公司，但唐码鑫星公司仍无力给付租金，直至2015年5月3日，在新友谊公司的书面催收下，唐码鑫星公司提出要求展期给付资金。截至新友谊公司起诉前，唐码鑫星公司拖欠租赁费320000元，电费6490元仍无法全额给付。故新友谊公司诉讼来院，请求人民法院判令：1.解除双方签订的编号为CCTOM2013012FK的《阵地租赁合同》，并要求唐码鑫星公司立即腾退阵地广告位；2.唐码鑫星公司支付新友谊公司阵地广告租赁费320000元及自2015年4月1日起的电费6490元；3.唐码鑫星公司自2015年3月13日起按万分之三给付新友谊公司迟延履约违约金，直到解除合同给付租金为止（违约金暂计到2015年5月13日为5760元）；唐码鑫星公司给付新友谊公司相当于当年租金50%的解除合同违约金350000元。
唐码鑫星公司原审辩称：请求解除合同没有法律和事实依据，新友谊公司没有履行解除合同的法定程序，未按照合同约定进行过三次书面催收，更没有按照合同法的正式书面通知过唐码鑫星公司解除合同，因此缺乏解除合同的要件，请求法院判令解除合同没有事实和理由。关于广告租赁费，因新友谊公司违约在先，4月17日强行停止对媒体供电，导致唐码鑫星公司无法发布客户广告，造成实际损失220000余元，应当从租金中扣除。唐码鑫星公司并不拖欠新友谊公司电费，按照约定每月月底抄表结算电费，新友谊公司强行停电，自以为合同已解除，所以没有通知唐码鑫星公司在月底抄表结算电费，该费用双方没有对账确定。关于第三项第四项请求都是违约金，唐码鑫星公司认为违约金约定比例过分高于新友谊公司的实际损失，请求法院依法予以下调，唐码鑫星公司同意按照同期银行贷款利率支付利息。新友谊公司至今没有按照合同法的规定，通知唐码鑫星公司解除合同，而唐码鑫星公司开庭前已经向新友谊公司支付了320000元的租金，租金已经到账，合同应该继续履行。唐码鑫星公司项目是市政府招商引资项目，长春第一块LED显示屏，一直运行良好，承担着与新华社合作，发布公益广告等社会义务。建设地铁已经给唐码鑫星公司造成巨大损失，唐码鑫星公司修地铁前广告费每合同年费用为1300000元，修建地铁后降低至每合同18-20万元。从2013年坚持现在，眼看地铁竣工，遮档物马上被拆除，新友谊公司违背诚信解除合同，另谋高价，违背诚信原则。对新友谊公司第1项诉讼请求不同意解除合同，要求继续履行合同，第2项租金320000元已经支付完毕，电费同意按电表实际数额结算，第3项违约金过高要求按照同期贷款利率计算，第4项违约金过高请求降低，新友谊公司没有按法定程序通知被告解除合同，合同未解除，唐码鑫星公司不应支付解除合同的违约金。
唐码鑫星公司原审反诉称：新友谊公司与唐码鑫星公司约定媒体场地租赁期限为六年，到2019年到期，在履约过程中，新友谊公司在未履行法定解除合同程序，也不符合约定解除程序的情况下擅自解除合同，唐码鑫星公司不予认可。另外，由于新友谊公司擅自停电，造成唐码鑫星公司不得已向发布客户退费并承担违约责任，造成损失。新友谊公司应予以赔偿。故提出反诉，请求人民法院确认新友谊公司主张解除《阵地租赁合同》无效；新友谊公司赔偿因违约给唐码鑫星公司造成的损失188896.30元。
新友谊公司原审辩称：唐码鑫星公司的损失与新友谊公司无关，新友谊公司断电行为对唐码鑫星公司违约行为履行抗辨权，唐码鑫星公司的损失应自负，要求驳回唐码鑫星公司的反诉请求。
原审法院查明：2013年，新友谊公司与唐码鑫星公司签订编号为CCTOM2013012FK的《阵地租赁合同》，新友谊公司为甲方，唐码鑫星公司为乙方。合同约定：甲方将其所有位于自由大路与人民大街交汇处的新友谊公司楼体广告位出租给乙方；租赁期限自2013年9月13日至2019年9月12日共六年；每年租赁费用为700000元，遮挡解除后每年租赁费用为1000000元。遮挡结束后甲、乙双方需以书面形式做出确认，用以计算实际租赁费用，租赁费用以上打租的形式半年度支付，即每年的9月13日和3月13日前各支付半年的阵地租赁费；电费于租赁期每月结算一次，由甲、乙双方代表共同读取电表数据并签字确定后由乙方据实向甲方支付；乙方未能依照本合同约定的期限向甲方支付阵地使用权租赁费或支付阵地使用权租赁费不足约定的到期应付数额的，自逾期之日起乙方按日向甲方支付相当于乙方应付未付金额万分之三的违约金，甲方迟延交付场地或者迟延返还退款或因甲方原因导致媒体不能正常使用的，每耽误一日按照年租金的日万分之三向乙方支付违约金；乙方延期支付租金，经甲方书面催要三次以上乙方仍不按合同履行，甲方可以解除合同，乙方按当年租金的50%支付违约金。甲方迟延交付场地或迟延履行其他合同义务，以乙方书面催告三次以上仍然不履行的，甲方按照当年租金的50%支付违约金等内容。根据合同约定，2015年3月13日，唐码鑫星公司应支付租赁费350000元，但唐码鑫星公司仅于4月15日支付3万元租金后直到新友谊公司起诉再未交给租金。新友谊公司于4月17日停止对媒体供电。新友谊公司于4月30日、5月6日及5月10日等多次采取特快专递送达催收租金否则解除合同通知的方式通知唐码鑫星公司，唐码鑫星公司一直未予给付租金。截至新友谊公司于2015年5月8日起诉前，唐码鑫星公司拖欠租赁费320000元及电费6490元未予支付。导致新友谊公司诉讼来院。
另查明：唐码鑫星公司于2015年7月通过银行向新友谊公司转付租金320000元，新友谊公司收到后予以退回。
又查明：唐码鑫星公司与案外人长春市粮食局签订《户外LED广告发布合同》，合同约定发布期限为6个月，从2014年11月17日起至2015年5月16日止，总费用为100000元。唐码鑫星公司与案外人长春城市人家装饰有限公司签订《户外LED广告发布合同》，合同约定发布期限为一年，自2015年4月7日起至2016年4月6日止。总费用为180000元。唐码鑫星公司于2015年6月返还长春城市人家装饰有限公司广告费162000元。
原审法院认为：新友谊公司与唐码鑫星公司签订的编号为CCTOM2013012FK的《阵地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，该合同合法有效。双方形成了租赁合同关系，应当按照合同的约定履行相关的权利义务。关于新友谊公司提出的解除双方签订的编号为CCTOM2013012FK的《阵地租赁合同》，并要求唐码鑫星公司立即腾退阵地广告位的诉讼请求。因双方签订的合同中约定“乙方延期支付租金，经甲方书面催要三次以上乙方仍不按合同履行，甲方可以解除合同”，原告提供的快递单据及跟踪查询单，可以体现新友谊公司已进行了三次催要，但2015年5月10日快递体现被退回，虽不足三次，不符合合同约定的解除条件。但新友谊公司因唐码鑫星公司一直不给付拖欠的租金导致诉讼至法院，亦是新友谊公司对双方租赁合同予以解除的通知。符合法律规定的解除条件，故新友谊公司的该项诉讼请求，予以支持。关于新友谊公司提出的唐码鑫星公司支付阵地广告租赁费320000元及自2015年4月1日起的电费6490元的诉讼请求。因双方对已支付租金及尚欠电费的数额予以确认，故唐码鑫星公司应对实际占用阵地期间的租金予以支付。该项诉讼请求予以支持。关于新友谊公司提出的唐码鑫星公司自2015年3月13日起按万分之三给付迟延履约违约金，直到解除合同给付租金为止（违约金暂计到2015年5月13日为5760元）及唐码鑫星公司给付相当于当年租金50%的解除合同违约金350000元的诉讼请求。因违约金是对违约方的一种罚则，不应双项适用，且不超出当事人的实际损失为宜。因两项违约金的标准过高，应予以调整，以尚欠租金320000元的30%标准计算为宜。关于唐码鑫星公司提出的确认新友谊公司主张解除《阵地租赁合同》无效的反诉请求。虽因唐码鑫星公司未收到新友谊公司于2015年5月10日发出的第三次解除通知，但符合法律规定的合同解除条件，故该项反诉请求不能成立，不予支持。关于唐码鑫星公司提出要求新友谊公司赔偿因违约造成的损失188896.30元的反诉请求。因新友谊公司于2015年4月17日起的停电行为并无相应的事实及法律依据，故对于因停电造成的损失应予赔偿。唐码鑫星公司主张的退还长春市粮食局广告费16869.3元及支付违约金10000元的经济损失，因未提供相应的证据予以支持，不予支持。关于向长春城市人家装饰有限公司退回款162000元的经济损失，因该份合同实际签订，由于新友谊公司的停电行为，导致该合同无法实际履行，从4月17日开始停电至法院判决解除合同为5个月，该份合同总费用为180000元，180000元÷12×5＝75000元。对于停电期间的合同损失新友谊公司应予赔偿。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除长春新友谊百货有限公司与长春唐码鑫星传媒有限公司签订的编号为CCTOM2013012FK的《阵地租赁合同》，长春唐码鑫星传媒有限公司于本判决生效后5日内立即腾退阵地广告位；二、长春唐码鑫星传媒有限公司于本判决生效后立即支付长春新友谊百货有限公司阵地广告租赁费320000元及违约金96000元；三、长春唐码鑫星传媒有限公司于本判决生效后立即支付长春新友谊百货有限公司电费6490元；四、长春新友谊百货有限公司其它诉讼请求予以驳回；五、长春新友谊百货有限公司于本判决生效后立即支付长春唐码鑫星传媒有限公司经济损失75000元；六、长春唐码鑫星传媒有限公司的其它反诉请求予以驳回。一审案件受理费10623元，由长春唐码鑫星传媒有限公司负担7637元，由长春新友谊百货有限公司负担2986元。反诉费2337元由长春新友谊百货有限公司负担1675元，由长春唐码鑫星传媒有限公司负担662元。
宣判后，唐码鑫星公司不服，向本院上诉称：1.依据《阵地租赁合同》约定，乙方延期支付租金，甲方需书面催要三次以上，乙方仍不按合同履行的，甲方可解除合同。而新友谊公司的证据中，只有两次催要是合法有效的，而原审判决依据《合同法》第九十四条、第二百二十七条规定，认定新友谊公司的起诉行为也属于约定的催要行为，属适用法律错误。2.唐码鑫星公司已将租金交至2015年3月29日，而新友谊公司于2015年4月17日停电导致租赁标的无法使用，在未发生租赁事实情况下，判决书要求唐码鑫星公司向新友谊公司支付租赁费32万元没有事实依据。3.在合同约定合理期限内，唐码鑫星公司已依约履行了支付义务，而新友谊公司为获取更大利益退回唐码鑫星公司给付的租金，单方解除合同的行为不应受到法律支持，故唐码鑫星公司继续履行租赁合同。综上，请求撤销一审判决，继续履行《阵地租赁合同》。
新友谊公司二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审查明的案件事实外，本院另查明：1.新友谊公司曾于2015年4月17日将催告付款通知张贴于唐码鑫星公司门上，并于2015年5月8日、2015年5月11日分别向其邮寄租金的催收函，唐码鑫星公司分别予以签收。
2.唐码鑫星公司的LED广告屏现仍悬挂于涉案楼梯墙面，未予拆除。
本院认为：1.涉案《阵地租赁合同》应予解除。在2015年3月13日唐码鑫星公司逾期未支付租金后，新友谊公司已分别于2015年4月17日、2015年5月8日、2015年5月11日向唐码鑫星公司送达了催款通知，依据《阵地租赁合同》第十条“乙方逾期支付租金，经甲方书面催要三次以上，乙方仍不按合同履行，甲方可以解除合同”之约定，新友谊公司已满足合同约定解除条件，有权解除合同。唐码鑫星公司虽辩称对新友谊公司于2015年4月17日向其公司张贴催告通知一事不知情，但新友谊公司将此通知张贴于唐码鑫星公司日常办公地点，唐码鑫星公司在正常营业期间理应予以注意，故此行为应认定为已有效将通知进行了送达。唐码鑫星公司虽于2015年7月27日曾向新友谊公司支付欠付的租金，但此时距租金履行期限已过去四个月之久，其已构成根本违约，新友谊公司拒收租金并无不当。综上，唐码鑫星公司主张不应解除合同的理由不成立，本院不予支持。原审认定新友谊公司仅两次向唐码鑫星公司有效送达催告通知，属认定事实错误，应予纠正。2.唐码鑫星公司应支付欠付的租金32万元。虽新友谊公司于2015年4月17日对涉案墙面停止供电，造成唐码鑫星公司无法继续使用租赁标的，但原审已判令新友谊公司赔偿其擅自断电给唐码鑫星公司造成的损失，且唐码鑫星公司至今仍占用租赁标的，致使新友谊公司对其无法使用，故原审判令唐码鑫星公司支付租金并无不当。
综上，原审判决虽认定的部分事实错误，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6512元，由上诉人长春唐码鑫星传媒有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 周宏伟