徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第2298号
原告乔强强。
委托代理人王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。
被告徐州市城市建设投资总公司，住所地徐州市彭城路81号。
法定代表人房林琪，总经理。
委托代理人张雅琼，徐州市城市建设投资总公司职工。
委托代理人王常佳，江苏金合律师事务所律师。
原告乔强强诉被告徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月28日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告乔强强的委托代理人王小鹏、被告城投公司的委托代理人王常佳、张雅琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乔强强诉称，2009年2月24日，原告就购买被告开发的金泰小区（现更名为南湖怡秀园）第X栋X单元XXX室商品房与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利义务，其中约定被告应于2009年5月31日前交付房屋，并约定在房屋交付使用后90日内办理房地产权属证书。合同签订后，原告依据合同约定履行了付款及其他义务，但被告直至今日拒绝实际交付房屋，办理权属证书则拖至2012年11月中旬。综上，依据原被告签订的《商品房买卖合同》第8条、15条，被告已构成违约，请求法院判令被告向原告支付：1、逾期上房违约金共计70261元（从2009年5月31日计算至2010年8月21日，按每日总房款万分之一计算，从2010年8月22日计算至2011年8月1日，按每日总房款万分之二计算）；2、逾期办证违约金9351元（自2009年8月31日至2012年11月30日，按年息0.5％，以总房款乘以3年）；诉讼费由被告承担。
被告城投公司辩称，第一，依据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第20条，双方明确约定解决争议的方式是向徐州市仲裁委申请仲裁，因此，被告认为本案本院无管辖权，原告应当向徐州市仲裁委申请仲裁。第二，被告认为原告的诉请已超过法定的诉讼时效。合同约定被告应在2009年5月31日交付房屋，如果被告未能按时交付房屋，则被告应承担相应的违约责任，原告此时也已经知道其权利受到侵害，为避免损失扩大也应及时主张权利，但原告直至2012年12月20日才书写诉状，被告认为其诉讼请求超过诉讼时效。第三，即使原告的部分诉讼请求没有超过诉讼时效，由于本案的违约金依照合同约定是按日计算，因此，从起诉之日向前倒推两年，之前的违约金不应受到法律保护。第四，被告逾期交房是因为政府以及电力、燃气等非被告原因造成的，属于合同第8条规定的免责条款，被告可以据实予以延期交房。具体理由：1、被告开发的南湖怡秀园小区2002年9月规划设计，2005年规划完成，在建设过程中该小区南楼住户2006年反映该小区道路、大门、配电室、人防工程不能满足绿化要求等问题，要求规划局变更规划并多次到市里上访。2007年12月8日，徐州市规划局对该小区作了规划变更。2008年1月7日，徐州市规划局作出放验线通知书。因为对地下车库和人防设施的变更没有经过人防办的同意，规划局直接作了变更，故人防办不同意此规划变更意见，被告仍然无法按时施工。2008年5月30日，徐州市规划局给人防办出具了相关的函件，将规划设计变更原因通报给人防办，人防办没有回函，但口头同意被告按规划局设计施工，被告开始施工，直至2010年12月21日才通过人防验收，由于政府行政行为的原因导致工期延误至2010年12月21日。在施工期间人防执法大队于2009年5月10日、2010年9月15日向被告出具告知书两份，说明人防办多次对工程要求整改，迟迟不能验收。2、由于规划变更，要对供电负荷重新计算，故直至2010年3月20日供电公司才给小区供电。综上，由于是规划部门原因导致延误工期至2010年12月21日，被告才可以进行竣工验收，此原因符合合同第8条的免责条款，被告可以据实予以延期。综上，因泉山法院对本案无管辖权，原告的诉请也超过了诉讼时效，请法院驳回其诉讼请求。
经审理查明，2009年2月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告城投公司开发的金泰小区二期（南湖怡秀园）X幢X单元XXX室房屋一套，约定房屋总价款为623434元。合同第八条约定，出卖人应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇“不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金。合同第二十条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交徐州市仲裁委员会仲裁。
合同签订后，原告依约履行了付款义务。
2011年1月28日，被告（甲方）与原告（乙方）又签订《补充协议书》一份，约定：“经甲、乙双方友好协商，就原双方签订的金泰小区二期X楼X单元XXX室的商品房买卖合同的相关条款的变更约定，特订立本协议。原合同第二十条约定在“本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按第一种方式解决”即提交徐州市仲裁委员会仲裁，双方同意变更约定可以按照合同第二种方式解决，即依法向人民法院起诉。本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，本补充协议同原商品房买卖合同具有同等法律效力。”
2011年5月25日，被告向原告出具承诺，主要内容为：“2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，若未按期办好，从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金。”
2011年6月30日，徐州市城乡建设局向被告城投公司出具徐建住[2011]通字第16号《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》一份，通知被告城投公司承建的南湖怡秀园居住小区X-
X号住宅，已于2011年6月30日通过有关部门组织竣工验收，同意交付使用。
2011年7月28日，被告向原告交付涉案房屋。
2012年7月30日，被告给原告出具金额为623434元的销售不动产统一发票（含预收定金和预收购房款）。2012年8月27日，原告办理了涉案房屋的所有权登记手续，2012年11月13日，原告领取了涉案房屋的土地分割证。2012年11月16日，原告办理了涉案房屋的土地使用权证。
审理中，被告城投公司为证实其辩称主张，向本院提交了以下证据：1、落款日期为2011年7月28日的《装修承诺书》、《上房费用》各一份，证明被告于2011年7月28日向原告乔强强交付了诉争房屋。2、徐州市规划局2008年1月7日《建设工程放（验）线通知书》一份及徐州市规划局2008年5月30日向徐州市人防办发出的《关于金泰二期人防设施调整规模的函》一份，《函》的内容为：市人防办：金泰二期项目位于金山东路龙润山庄南侧，规划设计地下车库兼顾人防工程共地下两层，面积约1900㎡，经贵办和我局许可实施。在项目实施过程中，由于两层人防设施高出自然地面1.4米，使原定公共绿地不好实施，部分业主对此做法持有异议。为化解矛盾，保持稳定促进和谐社区建设，我局经研究，建议在满足人防和城市规划要求的前提下，实施地下一层人防设施，顶标高埋于地表之下1.8米，以便回填土之后按小区规划建设绿地。特商。证明徐州市规划局于2005年9月对被告城投总公司开发的涉案小区进行整体规划；2008年5月，徐州市规划局又给被告城投总公司和人防办下发了调整规划的函，导致被告城投总公司不能按时完成工程建设。3、徐州市人防执法大队分别于2009年5月10日、2010年9月15日向被告城投公司发出的《告知书》各一份，其中2009年5月10日《告知书》内容为：徐州市城市建设投资总公司金泰二期综合楼：你公司金泰二期综合楼人防工程项目，现已基本完工，但与原设计图纸不同，要求你公司尽快到设计部门办理相关审批手续。特此告知。2010年9月15日《告知书》内容为：徐州市城市建设投资总公司金泰二期综合楼：你公司金泰二期综合楼人防工程项目整改设计手续现已基本办理完毕，但人防口部还需整改，通风位置请严格按图纸施工，尽快完成该项目。特此告知。证明由于规划局规划变更没有取得人防办的同意，人防办多次要求对涉案房屋工程整改，迟迟不给验收。4、被告城投公司向徐州市港华燃气公司申请办理供气手续的申请书、向徐州市供电公司申请办理送电手续的用电申请书、徐州港华燃气有限公司工程计划任务书，证明逾期交房是因电力、燃气原因导致。5、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》两份，证明涉案小区住宅楼于2008年7月竣工，综合楼于2009年5月30日已竣工。但竣工后由于涉案小区业主上访行为，再加上上述政府行为导致工程延期验收，直至2011年1月19日才予以验收。6、徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书，证明涉案的南湖怡秀园小区X-
X号住宅于2011年6月30日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。7、徐州市国土资源局2012年9月6日出具的《分割转让证》及原告乔强强与其他案外人签名的《已领过分割证的业主签名》各一份，证明徐州市国土资源局于2012年9月6日才将涉案房屋的土地分割转让证颁发给被告城投公司，被告城投公司于2012年11月13日将土地分割证交付给原告乔强强。8、徐州仲裁委员会2013年11月14日作出的（2012）徐仲裁字第001号裁决书一份，证明徐州仲裁委员会在此裁决书中已认定由于政府等单位造成被告城投总公司延期交房，符合合同第八条约定，并予以扣除了836天的逾期违约责任。
原告乔强强质证认为：1、《上房费用》和《装修承诺书》上乔强强的签名不一致，故对其真实性有异议；认可2011年7月28日上房的事实。2、对徐州市规划局《建设工程放（验）线通知书》及徐州市规划局向徐州市人防办发出的《函》的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。开发商为了自己的利益对相应工程进行的变更不能排除其依照《商品房买卖合同》应对原告承担的义务。3、对两份《告知书》的真实性没有异议，但不认可被告的证明目的。从被告城投公司的庭审叙述及《告知书》的内容可以看出，被告城投公司应按照法律规定履行向有关行政部门报批变更的相关手续，正是由于被告城投公司没有依法履行其向有关行政部门报批变更的合法手续致使其工程延误，无法竣工验收，进而违反原被告双方的签订的《商品房买卖合同》，造成逾期交房的违约事实。4、仲裁裁决书所作的相应认定不能作为人民法院认定案件的依据。5、对于竣工验收备案表、交付使用通知书、分割转让证的真实性无异议，不能证明被告的目的。对于《已领过分割证的业主签名》的真实性由法院审查认定。
本院认为，原、被告双方于2009年2月24日签订的《商品房买卖合同》及其后所签《补充协议书》均系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。
首先，虽然双方在商品房买卖合同中约定了仲裁条款，但其后的《补充协议书》已对此进行了变更，即“依法向人民法院起诉”，故被告城投公司辩称的“法院对本案无管辖权、原告应当向徐州市仲裁委申请仲裁”没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告乔强强及其他购房业主始终就双方纠纷向有关部门主张权利，要求解决，故对被告城投公司关于诉讼时效的辩称意见，本院亦不予采纳。
其次，关于原告主张的逾期上房违约金问题，本院认为，原告依约支付全部购房款后，被告城投公司应按期交付商品房，逾期交房构成违约的，应按照合同约定向对方当事人支付违约金。被告城投公司虽辩称系因政府行为等原因导致延期上房，但根据被告城投公司所举的证据，徐州市规划局系于2008年5月30日作出《关于金泰二期人防设施调整规模的函》，而原、被告双方签订《商品房买卖合同》的时间是在2009年2月24日，被告城投公司作为涉案房屋开发建设单位，其在事先知晓《关于金泰二期人防设施调整规模的函》的情况下，对涉案房屋实际的竣工验收、交付使用等期限应有合理预见并进而约定合理的房屋交付期限。在此情况下，被告城投公司仍未能在约定的期限内交付房屋，故应依约承担逾期交房的违约责任。关于逾期上房违约金的计算标准问题，根据双方的约定，2009年6月1日至2011年6月30日应以合同约定的每日按已付房款万分之一计算；根据被告城投公司于2011年5月25日作出的“从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金”的承诺，原告主张2011年7月1日至2011年7月28日按每日万分之二计算符合法律规定，本院予以支持；原告主张的自2010年8月22日起即应按每日万分之二计算没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院对于原告主张的逾期上房违约金，予以支持50872元【(623434×0.0001×760)＋(623434×0.0002×28)】。
再次，关于原告主张的逾期办证违约金问题，本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，按照双方合同约定，在涉案房屋交付使用后90日内，被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但根据交易习惯，房产开发企业仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案的，购房者尚不能办理产权登记。只有房产开发企业将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案且将所售房屋的初始登记证书、土地分割证交予购房者后，购房者才能办理房屋两证。故而，被告仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案并不意味着其逾期办证违约责任的截止，根据诚信原则，被告仍应履行将涉案房屋的初始登记证、土地分割证交予原告的附随义务，否则应认定系“因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。本案中，被告未能举证证明其通知原告领取办理产权登记所需材料的具体时间，故本院以原告从被告处领取土地分割证的日期即2012年11月13日为逾期办证违约金的计算截止日期。综上，本院对于自2011年10月27日（涉案房屋上房后90日的次日）至2012年11月13日以购房款623434元为基数按银行同期活期存款利率计算的逾期办证违约金予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告徐州市城市建设投资总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告乔强强支付逾期上房违约金50872元；
二、被告徐州市城市建设投资总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告乔强强支付逾期办证违约金（自2011年10月27日至2012年11月13日，以购房款623434元为基数，按银行同期活期存款利率计算）；
三、驳回原告乔强强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1790元，由被告徐州市城市建设投资总公司负担（原告乔强强已预交，被告徐州市城市建设投资总公司随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王 蒙
审 判 员 刘现伟
人民陪审员 宋 珂
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 阴 蕾