福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽07民终287号上诉人（原审被告）：南平柯荣房地产开发有限公司，住所地南平市延平区江滨南路228号山水华庭会所2层201室。法定代表人：黄敬柯，董事长。委托诉讼代理人：傅敏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐晓宝，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南平市延平区山水华庭北片区业主委员会，住所地南平市延平区江滨南路228号山水华庭34幢104室。主要负责人：赵舟萍，业主委员会主任。委托诉讼代理人：杜铁军，福建松筠律师事务所律师。上诉人南平柯荣房地产开发有限公司（以下简称柯荣公司）因与被上诉人南平市延平区山水华庭北片区业主委员会（以下简称业主委员会）合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2016）闽0702民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，因没有新的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。柯荣公司上诉请求：撤销南平市延平区人民法院（2016）闽0702民初1335号民事判决，改判驳回业主委员会的一审诉讼请求。事实和理由：一、柯荣公司于《山水华庭北片区（西翼）整改协议》（以下简称整改协议）签订后，业主已经依约验收房屋及其配套设施。现因部分业主装修及部分楼层未入住等问题，导致部分设备线路老化，并非柯荣公司过错，故柯荣公司不应承担维修义务；二、柯荣公司已将监控设备、线路修复工程分包给案外人施工，故柯荣公司已依约履行义务，柯荣公司对于因设备正常使用的老化问题不负有维修义务。三、整改协议中虽约定柯荣公司设立具备业主论坛、可在线查询物业费、物业企业宣传、通知发布功能的业主交流外网，但现小区的物业已变更为深圳市广润物业服务有限公司公司，为此，柯荣公司现无权履行也客观上履行不能。同时，在整改协议履行过程中，由柯荣公司客服人员通过微信群向业主提供在线查询服务，因深圳市广润物业有限公司南平分公司及部分业主的反对而无法继续提供服务。四、整改协议中约定的直饮水出水设备已由原开发商南平象屿房地产开发有限公司交房时统一安装完毕，现因直饮水使用成本较高、后期尚需筹集和使用专项资金维护及装修改道等原因致使暂无法通水。关于整改协议中约定的“小区大门上移至34号楼”的问题，因该问题设计改建、重建工程需土地规划部门的审批，且根据《物业管理条例》第十一条的规定，尚需业主大会表决通过。业主委员会辩称，一、该份整改协议系基于柯荣公司承接原开发商南平市象屿房地产开发有限公司权利义务后，为完善前期施工及建设不足而与业主委员会订立的，该份协议系双方的真实意思表示，合法有效，且一审判决系承办法官现场走访、认真考察后作出的。二、柯荣公司在上诉状中提出的关于对可视楼宇对讲系统、小区监控整改、建设业主交流外网及直饮水供应及小区大门上移至34号楼处的履行抗辩不能成立。综上，柯荣公司的上诉不能成立，请求驳回上诉，维持原判。业主委员会向一审法院起诉请求：柯荣公司按《山水华庭北片区（西翼小区）整改协议》约定履行如下义务：1.整改可视楼宇对讲系统；2.增加车辆闸门电子识别系统；3.公共缴费电动车充电处改造；4.小区共用健身房、活动室、网球场等配套设施达到交付使用条件；5.整改小区内监控（像素提高及达到夜间可视要求）；6.小区内现有道路修缮，并进行道路白改黑：7.建设业主交流外网（主要功能：设置业主论坛、可在线查询物业费、物业企业宣传、通知发布）；8.直饮水供应；9.小区大门上移至34号楼处；10修复西翼小区共用道的损坏部分.一审法院认定事实：山水华庭北片区（西翼小区）原开发商是南平市象屿房地产开发有限公司，后经股权整改资产结构重组，南平市象屿房地产开发有限公司的原权利义务由柯荣公司承接。2016年3月份，山水华庭北片区（西翼小区）物业服务企业由南平柯荣物业管理有限责任公司更换为深圳市广润物业服务有限公司南平分公司。2014年1月27日，业主委员会与柯荣公司签订《山水华庭北片区（西翼小区）整改协议》一份，载明：“为更好建设山水华庭北片区（西翼小区），完善前期象屿地产设施及建设不足之处，经业主委员会与柯荣公司协商，订立如下协议条款：一、自2014年起三个月内完成以下项目。1.整改可视楼宇对讲系统；2.增加车辆闸门电子识别系统；3.公共缴费电动车充电处改造；4.小区共用健身房、活动室、网球场等配套设施达到交付使用条件；二、自2014年2月14日起六个月内完成以下项目。1.整改小区内监控（像素提高及达到夜间可视要求）；2.小区内现有道路修缮，并进行道路白改黑：3.建设业主交流外网（主要功能：设置业主论坛、可在线查询物业费、物业企业宣传、通知发布）；4.直饮水供应；5.小区大门上移至34号楼处；三、在东翼小区交房前，需修复西翼小区与东翼小区共用道的损坏部分。现山水华庭北片区业委会与柯荣公司就履行该合同发生纠纷，山水华庭北片区业委会遂诉至本院。一审法院认为，本案系一起合同纠纷。关于涉讼《山水华庭北片区（西翼小区）整改协议》的成立与生效问题。该协议系业主委员会与柯荣公司经协商后签订的，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，故依法成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行权利义务。关于《山水华庭北片区（西翼小区）整改协议》的履行情况问题。（一）2014年起三个月内需完成项目的情况：1.整改可视楼宇对讲系统。业主委员会认为该设施的终端设备已经有了，但没有开通使用；柯荣公司认为，门禁系统已经可以使用，可视系统没有开通使用。一审法院认为，本条约定的是整改可视楼宇对讲系统，该系统的功能含有门禁功能及可视功能等，柯荣公司在庭审中确认了可视系统未开通使用，该条约定的事项尚未履行完毕，柯荣公司应继续履行。2.增加车辆闸门电子识别系统。业主委员会认为，柯荣公司有做电子识别系统，但已经损坏，未移交也不能使用；柯荣公司认为，已履行该条约定，在业主委员会发给柯荣公司的函件中已确认柯荣公司履行了该条款。经查，业主委员会发给柯荣公司落款时间为2016年3月23日的《关于尽快履行》的函中，山业主委员会认为柯荣公司未履行的项目中并无该项，应视为业主委员会认同柯荣公司已完成该项的整改，因此，柯荣公司对该项的抗辩意见，予以采纳。3.公共缴费电动车充电处改造。在诉讼过程中，业主委员会放弃对该项诉讼请求，业主委员会的该行为系其对民事诉讼权利的自行处分，不违反法律规定，予以准许。4.小区共用健身房、活动室、网球场等配套设施达到交付使用条件。业主委员会认为，健身房、活动室、网球场应属全体业主所有，网球场已开放使用，健身房不应当有偿使用，应当交付给业主使用。柯荣公司认为，网球场尚未办理产权登记，但系经规划部门审批后建设，不属于山水华庭的公摊部分，亦不是业主的私有部分。一审法院认为，配套设施中的健身房、活动室、网球场均已投入使用，网球场已对外开放，现双方争议点为是否有偿使用及是否要交付业主管理的问题，该条款中，双方仅约定了该条款中的设施达到交付使用条件，但并未对是否有偿使用问题进行明确约定，故该条款中未明确的部分，双方可继续协商，在本案中不予处理。（二）自2014年2月14日起六个月内需完成项目的情况：1.整改小区内监控（像素提高及达到夜间可视要求）。业主委员会认为，柯荣公司只更换了几个摄像头，但没有达到该条款约定的使用标准。柯荣公司认为，监控设备已经在2016年4月份左右在柯荣物业退出时移交给深圳广润物业公司南平分公司。柯荣公司向本院提交了2014年4月8日南平市视星电子工程有限公司出具的工程名称为山水华庭一期监控系统改造的《监控系统价格清单》、2014年4月22日柯荣公司（甲方）与南平市视星电子工程有限公司（乙方）签订的《山水华庭一期监控系统改造工程协议书》载明工程施工范围为山水华庭小区一期闭路监控系统改造（对现有无图像的监控设备、线路进行修复更换）、2014年7月28日工程名为山水华庭监控的《工程现场签证单》、2014年8月25日《验收单》载明“我公司（即南平市视星电子工程有限公司）为山水华庭小区（一期）原无图像监控点的监控系统维修工程现已维修完毕。原无图像的摄像机图像已恢复，所有设备运行正常，设备及附件完好齐全。经甲方（即柯荣公司）验收，符合甲方要求，甲方同意接收”，以此证明其已履行了约定的义务。业主委员会认为，对柯荣公司提交的上述证据的真实性、关联性均有异议，并未经山水华庭北片区业委会验收认可。一审法院认为，在柯荣公司提交上述证据证明其主张时，业主委员会并未提交相关的证据证明柯荣公司未对该款项约定的事项进行整改，因此，对柯荣公司提交的上述证据的真实性及关联性予以认定。在诉争整改协议签订后，柯荣公司对无图像的监控设备、线路进行修复更换的工程发包给南平市视星电子工程有限公司进行施工，《验收单》载明无图像监控点的监控系统维修工程已维修完毕，并运行正常。该条中双方约定的整改小区内监控后的效果为像素提高及达到夜间可视要求，应理解为双方对整改后的监控系统图像效果进行了约定，整改后是否达到双方约定的图像效果，柯荣公司应通知业主委员会进行查验，并由双方商定是否达到约定的效果。但在本案诉讼中，柯荣公司并未提交相关的证据证明山水华庭北片区业委会对整改后的监控系统图像效果表示认可。小区监控设备是否正常运行与小区业主人身财产安全密切相关，柯荣公司对监控系统进行整改后，监控系统图像情况未经山业主委员会查验是否达到约定的要求，未完全履行该条款约定的义务，应继续履行。2.小区内现有道路修缮，并进行道路白改黑。业主委员会认为，柯荣公司未对山水华庭北片区（西翼小区）道路进行白改黑；柯荣公司认为，已履行了该条约定。从柯荣公司提交的道路照片显示柯荣公司对山水华庭小区部分道路进行了白改黑，但山水华庭北片区业委会提交的照片显示柯荣公司尚未对山水华庭北片区（西翼小区）道路进行白改黑，在庭审中柯荣公司确认只完成部分道路的白改黑，故柯荣公司应继续履行合同。3.建设业主交流外网（主要功能：设置业主论坛、可在线查询物业费、物业企业宣传、通知发布）。业主委员会认为柯荣公司未履行该条款；柯荣公司认为，其已履行了该条款约定的义务，并提交群聊名称为业主委员会内部群的微信群照片截图证明其主张。柯荣公司提交的照片显示该微信群系业主委员会的内部群，但柯荣公司并未提交相关证据证明该微信群系其发起创建，并具有双方当事人在本条款中约定的主要功能。因此，柯荣公司应承担继续履行该条款的义务。4.直饮水供应。柯荣公司认为，直饮水配套设施已全部建好，出水口已经安装，但该供水系统设施保养费用大，考虑到业主的权益，未供水。业主委员会亦认可直饮水供应的出水口已经安装，但未通水。柯荣公司确认尚未实现供水，故柯荣公司应继续履行合同。5.小区大门上移至34号楼处。柯荣公司确认尚未履行该条款，并认为移小区大门关系到其他片区的利益，亦未通过全体业主协商，如履行了各项手续后，柯荣公司愿意按约定履行该内容。山水华庭北片区业委会认为，移门系因车辆多，造成小区内公共道路车辆占道，只需开发商做整体布局就可以。柯荣公司确认尚未履行该条款，柯荣公司与业主委员会应按该条款的约定履行各自义务，已实现该条约定所期望的合同目的，故柯荣公司应继续履行该条约定。（三）在东翼小区交房前，需修复西翼小区与东翼小区共用道的损坏部分。在诉讼过程中，业主委员会放弃对该项诉讼请求，业主委员会的该行为系其对民事诉讼权利的自行处分，不违反法律规定，予以准许。综上所述，业主委员会要求柯荣公司继续履行《山水华庭北片区（西翼小区）整改协议》约定的义务，本院认为，柯荣公司未按合同约定的履行合同义务，应承担相应的法律责任，故柯荣公司应继续履行其未履行的合同义务［即协议中约定的“整改可视楼宇对讲系统、整改小区内监控（像素提高及达到夜间可视要求）、小区内现有道路修缮，并进行道路白改黑、建设业主交流外网（主要功能：设置业主论坛、可在线查询物业费、物业企业宣传、通知发布）、直饮水供应、小区大门上移至34号楼处”]。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决：一、南平柯荣房地产开发有限公司应继续履行与南平市延平区山水华庭北片区业主委员会于2014年1月27日签订的《山水华庭北片区（西翼小区）整改协议》中未履行的义务［即协议中约定的“整改可视楼宇对讲系统、整改小区内监控（像素提高及达到夜间可视要求）、小区内现有道路修缮，并进行道路白改黑、建设业主交流外网（主要功能：设置业主论坛、可在线查询物业费、物业企业宣传、通知发布）、直饮水供应、小区大门上移至34号楼处”]；二、驳回南平市延平区山水华庭北片区业主委员会的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。双方对于一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，柯荣公司于2014年1月27日与业主委员会签订的整改协议合法有效，柯荣公司应按约全面履行合同义务。首先，柯荣公司提供的设备维修清单和门禁测试照片系其单方制作，不足以证实其业已按约履行对可视楼宇对讲系统的整改，且亦未得到合同相对方业主委员会的认可，故其主张完成对可视楼宇对讲系统整改的合同义务缺乏依据，不予支持。其次，柯荣公司虽于一审提交其与案外人南平市视星电子工程有限公司签订的《山水华庭一期监控系统改造工程协议书》及《验收单》，但上述证据不足以证实柯荣公司按约全面履行整改义务，且亦未得到业主委员会的认可，故其主张业已完成对监控系统改造的理由不能成立，不予支持。再次，现小区物业虽变更为深圳市广润物业有限公司南平分公司，但物业管理的变更不足以导致柯荣公司合同义务的免除，且柯荣公司亦未提供证据证明整改协议中约定其应履行建立业主交流外网的合同义务属履行不能，故其以此抗辩，缺乏依据，不予支持。最后，“直饮水”入水管道及出水设备在交房时业已安装完毕，柯荣公司未能提供证据证明其履行整改中“直饮水供应”的合同义务成本较高，且即便如此，亦不能作为其拒绝履行的抗辩。柯荣公司并未提供相应的证据证实“小区大门上移至34号楼”需涉及相关部门的审批，故其以此作为履行抗辩缺乏依据，同时，柯荣公司作为履行义务的一方，其负有及时促成履行条件成立的义务，现已过合同履行期两年多，柯荣公司以此抗辩，有违诚信，不予支持。综上所述，柯荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由柯荣公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈君精代理审判员  张厚平代理审判员  刘冬龙二〇一七年三月二十日书 记 员  任云卿本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。