绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第2566号
原告：绍兴市汇丰房地产开发有限公司。
法定代表人：胡志良。
委托代理人：杨欣超，浙江大容律师事务所律师。
委托代理人：金建琴。
被告：杭州天悦物业服务有限公司。
法定代表人：张志勇。
委托代理人：何金兔。
原告绍兴市汇丰房地产开发有限公司诉被告杭州天悦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由审判员任莹适用简易程序于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告绍兴市汇丰房地产开发有限公司的委托代理人杨欣超、金建琴，被告杭州天悦物业服务有限公司的委托代理人何金兔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市汇丰房地产开发有限公司诉称，原、被告于2010年8月8日签订《“兰亭.公寓”小区前期物业管理服务合同》一份，该合同约定了委托管理期限、事项、服务质量及权利义务等，但被告未按该合同约定履行，一直没有绿化除草、没有清理化粪池、没有修理和年检电梯、没有缴纳公共电费、没有清运垃圾及楼道粉刷等。因此，引起了小区业主的极大不满。原告曾多次口头及书面催告被告，但被告仍置之不理。为了小区的安宁、安定、安全及和谐，原告只能先垫资替被告完成上述被告未能完成的工作事项及义务。2013年8月31日，原、被告签订的《“兰亭.公寓”小区前期物业管理服务合同》已到期，但被告至今未能与原告和下一家物业管理公司（绍兴县绿地物业有限公司）办理移交、清帐手续。目前，原告发现被告将部分业主预交的垃圾清运费、装修押金、楼道粉刷费、自来水保证金及物业费占为己有，未予退还或移交。原告为此多次去人、去函催告被告，但被告至今仍拖而未办。综上，为维护自身合法权益，原告特起诉法院，明确诉讼请求为：1.判令被告立即支付给原告绿化除草费18000元、化粪池清理费4300元、电梯年检费7728元、电梯修理费3094元、电费112968.22元、垃圾清运费19950元、楼道粉刷费5100元，合计171140.22元；2.判令被告立即与原告办理完毕物业管理服务的相关全部手续，并将全部物业资料及钱款移交给原告。
被告杭州天悦物业服务有限公司辩称，被告在物业服务期间，各项费用均由被告自行支付，被告未委托或要求原告为被告垫付。现在原告所列各项费用均是用于二期工程上的。至于被告撤走时的交接手续，因双方在刚开始签订合同办理接收时，也是口头接收，没有相关书面的凭证或材料，故被告在撤离物业小区时，也是口头移交给原告，不存在正式的书面移交手续。综上，原告的诉请没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明，2010年8月8日，原、被告签订《“兰亭.公寓”小区前期物业管理服务合同》一份，约定被告将其开发建设的“兰亭公寓”小区的物业交由原告管理服务。物业服务期限为三年，自2010年交房之日起至三年期满止（即2010年8月31日起至2013年8月31日止）。物业服务内容为房屋建筑本体公用部位的养护和管理，公共设施、设备的养护、运行和管理；本物业规划红线内附属建筑物、构建物的管理（包括：道路、室外上下水管道、化粪池、池、井、室外泵房、路灯、地下车库、停车场等都有被告负责一切管理）；高层电梯、楼道内消防设施、电梯特约维护费及电梯年审、年检及定期维护大、中修费用，保修期内施工单位负责，保修期满后经业主委员会同意后按国家法规规定由专项维修基金列支。日常运行消耗能电费和电梯年审、年检费用由被告负责支付；本物业公用绿地、花木、建筑小品等的维护和管理由物业公司负责一切，不增加费用；本物业附属配套建筑及其设施的管理，公共环境卫生的管理；交通与车辆区内行驶及停放秩序的管理；配合和协助当地公安机关，维护区域内的公共秩序。小区内的公用路灯（包括楼道灯）、电梯等各公共设施的电费由乙方负责；本合同终止时，被告必须向原告移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、资料等。
2012年4月18日，原告以被告在“兰亭公寓”物业管理服务期间出现相关安保、绿化、清洁保洁、电梯、销控、监控、低配室、消防通道及消防登高面停车、装修押金、物业档案资料、电费等问题向被告发送《催告函》。2013年5月8日，原告以物业出现的问题未能解决为由向被告邮寄《再次催告函》。2013年6月5日，原告以为被告垫付服务期间电费为由向被告邮寄《催讨函》，要求被告一次性将原告为其垫付的91928.24元电费支付给原告。2013年7月30日，原告以小区电梯故障为由要求被告在2013年8月5日前修理好为由向被告邮寄《催告函》。2013年8月9日，原告以双方物业服务合同将于2013年8月31日到期为由，向被告邮寄《催告函》，要求被告做好相关物业工作，并要求被告于2013年8月25日前与原告进行结算，并办理物业服务相关移交手续。
另查明，2012年8月6日、8月9日、2013年8月2日，原告为清理“兰亭公寓”小区内粪便，支付粪便清运费、化粪池清理费合计4300元。2012年7月30日、2013年6月25日，原告对“兰亭公寓”小区一期进行花木除草清运，支付清运费合计18000元。2013年9月2日，原告对“兰亭公寓”小区电梯进行维修，并支付修理费3094元。另，2010年8月31日至2013年8月31日期间，原告自行支付电费合计111176.68元。
又查明，2011年8月12日、2012年11月24日，被告支付了该两年度的电梯检测费用。另，物业服务期间，被告也支付了部分电费。
以上事实，由原告提供的《“兰亭.公寓”小区前期物业管理服务合同》、2012年4月18日催告函、2013年5月8日《再次催告函》、2013年6月5日《催讨函》、2013年7月30日《催告函》、2013年8月9日《催告函》、邮件详情单、邮件跟踪查询单、领款审批条、收款收据、发票、电费缴费发票、2012年9月21日电梯定期检验报告；被告提供的电费发票、电梯检测费发票及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。另，原告提供的2013年10月21日浙江省政府非税收入一般缴款书，因该收据所载付款人系案外人浙江远亚置业有限公司，并非本案原告，与本案缺乏关联性，故本院对其证明力不予认定。原告提供的2013年10月9日电费缴费发票（金额为1791.54元），因该发票所载系2013年9月期间电费，不属于双方物业服务期间，故本院对该证据不予认定。原告另提供的“兰亭公寓”小区1号楼未装修明细、应退楼道粉刷费明细，因系原告单方制作，被告又不予认可，且案外人可另行主张，故本院对该证明力不予认定。被告提供的《兰亭公寓前期物业管理服务协议》、部分以被告公司名义缴纳的电费发票，因与本案没有直接关联，本院对其不予审查。
本院认为：本案系一起建设单位与物业服务企业之间的前期物业服务合同纠纷。构建良好的小区前期物业环境，是建设单位与物业服务企业共同的责任。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，并依法享有合同权利。
针对原告要求被告支付原告已垫付的绿化除草费、化粪池清理费、电梯年检费、电梯修理费、电费、垃圾清运费、楼道粉刷费等合计171140.22元的诉求。本院认为，根据原、被告签订的《“兰亭.公寓”小区前期物业管理服务合同》约定，被告服务内容包含化粪池的清理，电梯维护维修、年审、年检，日常运行消耗能电费、小区内各公共设施电费，绿地、花木等的维护等。然，根据查明的事实，在上述服务期间，原告自行对化粪池、花木除草进行清理，对电梯进行维修，并支付了部分电费。被告辩称其在物业服务期间均履行了上述合同义务，但未能提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的后果。故本院对其抗辩意见不予采纳。被告在物业服务期间，未按合同约定履行其相关合同义务，其行为显然构成违约。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。现原告要求被告支付上述已由原告垫付的合理款项，符合法律规定，本院予以支持。
针对原告要求被告办理物业管理服务相关全部手续，并将全部物业资料及钱款移交给原告的诉求。本院认为，虽根据双方合同约定，本合同终止时，被告必须向原告移交原委托管理的全部物业即其各类管理档案、资料。但鉴于原告对所主张的全部物业资料具体的内容、名录、各类款项尚未明确，被告又否认双方存在实物交付行为，而是口头交接，故本院对原告的该项诉求难以支持。
综上，本院对原告诉求的合理部分，依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杭州天悦物业服务有限公司支付给原告绍兴市汇丰房地产开发有限公司绿化除草费18000元、化粪池清理费4300元、电梯修理费3094元、电费111176.68元，合计136570.68元，上述款项限于本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告绍兴市汇丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3723元，减半收取1862元，由原告绍兴市汇丰房地产开发有限公司负担376元，由被告杭州天悦物业服务有限公司负担1486元，被告杭州天悦物业服务有限公司应负担部分，限在本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费3723元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 任莹
二〇一五年十月十日
书记员 徐芳