浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0282民初3007号
原告：袁郭竣，男，1971年10月27日出生，汉族，住慈溪市。
原告：苗群飞，女，1974年7月12日出生，汉族，住慈溪市。
二原告共同委托诉讼代理人：上官明泓，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被告：宁波合生锦城房地产有限公司，住所地：宁波杭州湾新区海富路123.125号，统一社会信用代码：91330201695057686Q。
法定代表人：夏雩川，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苗建苹，该公司员工。
原告袁郭竣、苗群飞诉被告宁波合生锦城房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房销售合同纠纷一案，于2017年1月11日向本院起诉，因案涉房屋质量等事项需要进行评估鉴定，本院于同日进行了诉前登记。2018年3月21日本院立案受理本案后依法适用简易程序于同年4月18日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人上官明泓、被告的委托诉讼代理人苗建苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁郭竣、苗群飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金293035.28元；2.判令被告对房屋存在的质量问题承担维修责任并承担修复费用275017元；3.判令被告赔偿二原告自2014年4月3日起至2018年4月18日止的空置损失费，按469.26平方米的面积，按27.34元/月/平方米的标准计算。事实和理由：2011年11月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定：二原告购买被告开发的房屋。该商品房的建筑面积469.26平方米，总价款6440336元。被告应于2013年12月31日前，将符合条件的商品房交付给二原告使用，并自交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同还约定了其他权利义务。二原告按约支付了购房款。被告逾期至2014年3月31日才向二原告发出了交楼通知书。关于合同解除事宜，原、被告之间进行旷日持久的诉讼。此后，二原告进行了实地验房，在验房过程中，二原告发现房屋的进户门、客餐厅、卧室、厨房、卫生间、地下室等均存在严重质量问题，难以接收房屋，并告知被告要求进行维修。2016年12月13日，二原告委托第三方进行专业检测，发现房屋内的装修及设备存在多达178处的问题，根本无法入住使用。二原告认为：（一）被告应按合同约定承担逾期期间的违约责任并支付逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应在2013年12月31日前将涉案房屋交付二原告使用。被告于2014年3月31日才取得房地产开发项目交付备案书，故涉案房屋在2013年12月31日前尚不具备交付条件，被告逾期交房，显属违约。关于逾期时间的确定，被告于2014年3月31日按合同约定地址向二原告寄送交楼通知书，逾期交付的期间依宁波市中级人民法院作出的（2015）浙甬民二终字第805号民事判决应认定为91日。根据合同第十条的约定，被告应承担的逾期交房违约金为293035.28元（以购房款6440336元为基数，按日万分之五计算91天）。（二）被告对房屋存在的质量问题进行修复并承担修复费用。二原告就房屋质量问题多次向被告提出维修要求，但被告从未处置并解决房屋存在的质量问题。虽被告表示由其进行维修，但双方多次涉诉至今，无信任可言，故二原告要求自行维修，由被告承担维修费用。维修费用以鉴定机构出具的鉴定意见为准。（三）被告应赔偿空置损失费。二原告所购房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。鉴于被告交付该房屋存在严重工程质量问题，且质量问题分布于整栋房屋，导致二原告至今无法入住使用。二原告认为评估的房屋维修费用必然高达数十万元，据此足以推定被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题。对于无法入住使用期间的损失，二原告有权要求被告给予补偿。鉴于合同条款中“并且甲方无需承担赔偿责任”的约定应属无效，被告仍应承担赔偿责任。二原告的损失计算标准可参照同类房屋予以确定，参照浙江省慈溪市人民法院作出的（2016）浙0282民初7937号民事判决应为27.34元/月/平方米。
二原告为证明己方的诉请成立，向本院提供如下证据：
A1.《商品房买卖合同》及附件一份，拟证明二原告向被告购买房屋，并就房屋的交付时间、逾期交付违约金等事项进行约定的事实；
A2.购房发票二份，拟证明二原告已经支付了购房款的事实；
A3.交楼通知书一份，拟证明被告逾期至2014年3月31日才向二原告发出了交房通知书的事实；
A4.检测报告一份，拟证明2015年12月13日，二原告委托宜居公司对讼争房屋进行了验房，该检测公司经验房发现讼争房屋存在178处质量问题；
A5.民事判决、民事裁定共三份，拟证明原、被告之间多次涉诉，无信任可言事实，以及判决认定二原告曾以房屋存在质量问题为由要求解除合同的事实；
A6.照片刻录光盘一份，拟证明2015年12月13日，二原告验房时拍摄，讼争房屋存在质量问题的事实；
A7.解除商品房买卖合同通知书及邮递单、函及邮寄单各一份，拟证明二原告曾向被告主张过房屋存在诸多问题，还提出过质量问题的事实；
A8.浙江省建筑科学设计研究院有限公司出具的鉴定报告及发票各一份，拟证明讼争房屋存在严重质量问题及原告为此支出鉴定费158000元的事实；
A9.宁波德威资产评估有限公司出具的评估报告及发票各一份，拟证明讼争房屋的租金价值为27.30元/月/平方米及原告为此支出鉴定费10500元的事实；
A10.宁波市斯正项目管理咨询有限公司出具的工程造价鉴定意见书及发票各一份，拟证明讼争房屋的质量问题修复费用为275017元及原告为此支出鉴定费9205元的事实。
被告合生公司辩称：一、被告交付讼争房屋的逾期天数未超过90天，根据（2015）浙甬民二终字第463号判决书以及（2016）浙民申783号裁定书，均认定被告逾期交房未超过90天，故二原告主张逾期交付期限为91天缺乏依据，且二原告主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效；二、关于二原告主张的房屋质量问题，被告认为讼争房屋自2014年3月31日具备交付条件后即通知二原告，但由于二原告未按时收房，使房屋一直处于空置状态，因房屋空置导致的发霉、返潮、五金配件锈蚀并非房屋本身的质量问题，且购房合同附件中特别约定：东山墙及地下室返潮属于正常现象，如前述情形发生买受人表示予以接收并不得以此为由拒绝办理交房手续。因此，被告无需承担维修责任和修复费用。此外，根据合同约定，精装修别墅装饰、设备的保修期为一年，保修期从被告向二原告寄发的交付通知书上记载的规定办理进户手续日期开始计算。目前，保修期已过，故二原告要求被告承担修复费用无法可据。三、二原告主张的空置损失费，法理无据。二原告迟延收房并疏于照管，致使讼争房屋出现质量瑕疵，其应承担主要责任，且上述质量瑕疵并不影响居住使用，二原告也未提供因讼争房屋不能居住而实际产生租房损失的凭证或发票，二原告主张按27.34元/月/平方米的租金标准计算损失毫无依据，被告不予以认可。综上，请求法院驳回二原告的诉讼请求。
被告为证明其辩称成立，向本院提供如下证据：
B1.《慈溪市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》（以下简称《验收备案证明》）一份，拟证明二原告所购房屋已经于2014年3月28日验收合格的事实；
B2.《宁波杭州湾新区房地产开发项目竣工交付备案证明书》（以下简称《交付备案证明》）一份，拟证明讼争房屋于2014年3月31日具备交付条件的事实；
B3.房屋验收情况表一份，拟证明二原告第一次看房时间为2015年7月1日，讼争房屋前期已空置至少十五个月的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷予以佐证。以下为本案的无争议事实，本院予以确认：
2011年11月15日，原告袁郭竣、苗群飞与被告合生公司签订《商品房买卖合同》及附件一份。该合同约定：二原告向被告购买位于精装修商品房，设计用途为住宅，建筑层数为地上三层、地下一层，建筑面积为469.26平方米，套内建筑面积为449.21平方米。商品房的单价为每平方米13724.45元，总价款6440336元。房屋交付时间为2013年12月31日前，且符合下列条件：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用条件；4.房地产开发项目交付备案书。如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等政府主管部门根据法律、行政的规定采取某项行政措施而导致开发建设延期的，出卖人可据实予以延期；3.交付房屋时，买受人应支付给出卖人的任何款项（含相关违约金、税费等）未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部款项后10日内，顺延期限不视为交付逾期。买受人逾期交付房屋，按照逾期日期，分别处理（不作累计）：1.逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之五的违约金。合同有特别约定按照特别约定执行。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托认可的具有资质的单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算的约定为检测费由要求质量检测一方先行垫付，如检测质量合格的，检测费用由买受人承担，如检测质量不合格的，由出卖人承担检测费用。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当返修，并承担赔偿责任。涉案房屋为精装修房屋，双方约定了主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到标准的，出卖人补偿装饰、设备差价。附件八第五条约定，该房屋政府主管部门的验收以毛坯房标准验收，具体按政府相关规定办理，装饰装修设备标准见本合同补充协议第十一条，装修效果二原告同意以被告交付时的实际效果为准，原、被告双方同意以被告取得建设工程竣工验收备案证明作为该房屋验收合格的标志。附件八第七条约定：如该房屋已达到本合同约定的交付条件，乙方未在甲方交付通知规定期限内会同甲方对该房屋进行验收交接，甲方应当发出书面通知催告壹次，如乙方仍未按期办理房屋验收交接的，则视为甲方已完成房屋交付义务，自甲方催告通知的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任以及相关义务转移由乙方承担。如甲方按乙方验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等相关售后服务，双方在此项服务实施期间或完成后办理交接亦不得视为甲方逾期交房，并且甲方无需承担赔偿责任。附件八第十三条工程特别提醒条款约定：在保修期内如因出卖人工程质量问题造成买受人房屋毁损，出卖人负责直接修复，小区竣工验收后，部分楼面或墙面因自然原因可能产生细小裂缝，但不会影响房屋结构安全和使用，室外场所可能因为沉降、建材收缩变化等原因产生裂缝、变形等，但不会影响小区的使用。如前述情形发生，买受人表示予以接受并不得以此为由拒绝办理交付手续。该商品房室内天棚局部有结构梁、沿墙有结构柱，室内局部有管道井。东山墙及地下室返潮属于正常现象，如前述情形发生买受人表示接受并不得以此为由拒绝办理交付手续。信使、快递形式交送当天即视为送达；若以挂号信邮寄在投邮后（以寄出的邮戳为准）即视为送达；以传真形式在发出后的当日即视为送达。合同还就其他权利、义务进行了约定。
合同签订后，二原告向被告支付了购房款6440336元。被告也向二原告开具了相应的购房发票。2014年3月28日，被告就工程质量向慈溪市住房和城乡建设局进行了竣工交付备案，同年3月31日，宁波杭州湾新区规划建设国土局向被告出具了竣工交付备案证明书。同日，被告通过快递向二原告发出了交楼通知书并进行了电话通知。
2014年4月3日，二原告以讼争房屋未达到合同约定的交付条件（存在许多问题）为由向被告邮寄了解除商品房买卖合同通知书。2014年5月6日，二原告再次向被告发出函件一份，要求与被告解除合同。2014年5月13日，被告向二原告发送回复函一份，表示被告已于2014年3月31日取得商品房交付备案许可证，并于当日通知二原告办理交房手续，不同意二原告提出的单方解除合同的要求。
2015年3月24日，二原告以被告未按约交付房屋为由诉至本院，要求确认二原告与被告签订的商品房买卖合同已经于2014年4月4日解除。2015年6月9日，本院作出（2015）甬慈民初字第424号民事判决，确认二原告与被告签订的商品房买卖合同已于2014年4月4日解除。被告不服一审判决向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉，浙江省宁波市中级人民法院于2016年1月4日作出（2015）浙甬民二终字第463号民事判决，撤销本院（2015）甬慈民初字第424号民事判决，驳回被上诉人袁郭竣、苗群飞的诉讼请求。二原告不服二审判决向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2016年6月29日作出（2016）浙民申783号民事裁定，驳回袁郭竣、苗群飞的再审申请。
根据二原告的申请，本院委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司对讼争房屋存在的质量问题以及引起质量问题的成因、修复方案及修复时间进行鉴定。该公司于2017年6月30日出具鉴定报告，该鉴定报告记载，讼争房屋存在墙体壁纸发霉开裂、吊顶板底发霉、装饰线条发霉开裂、卫生间1配电箱面板生锈、背景前面板粘贴不牢、墙体饰面砖以及地面面砖空鼓的情况。其中房屋墙体壁纸发霉开裂、吊顶板底发霉、装饰线条发霉开裂、卫生间1配电箱面板生锈等情况主要是由于室内受潮及维护不到位引起的，背景前面板粘贴不牢、墙体饰面砖以及地面面砖空鼓主要是由于施工处理不到位引起的。该鉴定报告中提出了修复方案，根据该修复方案施工工期为6个月（估算值，仅供参考）。二原告因该次鉴定支出鉴定费158000元。此后，根据二原告的申请，本院委托宁波市斯正项目管理咨询有限公司对讼争房屋的修复费用进行鉴定。该公司于2018年2月7日出具工程造价鉴定意见书，认定修复工程造价为275017元。二原告因该次鉴定支出鉴定费10500元。根据二原告申请，本院委托宁波德威资产评估有限公司对讼争房屋的租金价值进了评估。该公司于2017年4月2日出具了评估报告，该评估报告载明：“被评估商品房的租金价值为：月租金为27.30元/月/平方米，2014年4月1日至2017年3月31日期间共计36个月的租金为461189元”。二原告因本次评估支出评估费9205元。
本案争议的焦点在于：一、讼争房屋的逾期交房天数如何认定？二、被告是否应当对讼争房屋的质量问题承担维修责任？三、讼争房屋的空置损失如何认定？
关于争议焦点一、讼争房屋的逾期交房天数如何认定？二原告诉称，合同约定的交房日期为2013年12月31日，被告于2014年3月31日才向二原告发送交房通知，逾期交付期间为91日，被告辩称讼争房屋的交付逾期未超过90天，并认为原告证据A5可以充分证明这一事实。本院认为，根据证据A5中的（2015）浙甬民二终字第463号民事判决及（2016）浙民申783号民事裁定，结合合同约定，可以认定被告已经于2014年3月31日向二原告送达了交房通知书，并已经开始履行交房义务。2014年1月1日至同年3月31日期间，被告亦无合同约定的可以延期交房的理由，故本院认定讼争房屋的逾期交房天数为90日。
关于争议焦点二，被告是否应当对讼争房屋的质量问题承担维修责任？对此，二原告认为讼争房屋存在严重质量问题，原告早在2014年4月3日的解除商品房买卖合同通知书中就提到房屋存在问题并因此要求解除合同，被告至今未完成修复，被告应当承担维修责任支付修复费用。被告则认为原告未及时收房使房屋一直处于空置状态，因原告自身原因导致的发霉返潮问题以及配件的锈蚀问题并非讼争房屋本身的质量问题，被告无需承担维修责任及修复费用。本院认为，被告延期90日于2014年3月31日通知原告交房、开始履行交付义务，但二原告随即于2014年4月3日以房屋未达到合同约定的交付条件（存在许多问题）为由书面通知被告要求解除合同，后原告又诉至法院，关于涉案商品房买卖合同是否解除经过一审、二审、再审，在再审被驳回后，原告提起本次诉讼。由此，可以认定在被告开始履行交付义务后，二原告随即提出房屋存在许多问题，包括质量问题，并因此拒绝收房。现被告未能提供证据证明其在通知二原告交房后有进一步的交付行为，如合同约定的再次发送书面交房通知、提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》、交付钥匙等，讼争房屋并未实际交付，故对被告关于房屋已过保修期的主张，本院不予采信。此外，房屋存在的墙体背景板粘贴不牢、墙面砖、地面砖空鼓等问题主要由于施工处理不到位引起，此类质量问题自始存在，墙纸、吊顶、装饰线条发霉等也可能是因渗漏而产生，被告未能提供证据证明其对讼争房屋进行过维修，房屋曾达到不存在质量问题的状态，故对被告关于房屋质量问题系原告自身原因导致的辩称，本院不予采信。综上，本院认为，被告对房屋质量仍负有保修义务，应对讼争房屋存在的质量问题承担维修责任。关于维修费用，原告提供了证据A10予以证明，被告对证据A10的真实性无异议，本院据此认定讼争房屋的维修费用为275017元。
关于争议焦点三、讼争房屋的空置损失如何认定？对此，原告主张自2014年4月3日起至2018年4月18日止的房屋空置损失费，理由是原告在2014年4月3日的解除商品房买卖合同通知书中提出房屋存在质量问题，被告方至今未予修复，导致原告无法入住，对此期间的损失，原告有权要求补偿。被告则认为导致讼争房屋存在质量瑕疵的主要责任在于原告延迟交房并疏于照管，且质量瑕疵并不影响居住使用，原告主张巨额空置费于法无据。本院认为，讼争房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本功能。根据证据A8、A10两份鉴定报告的结论，房屋质量问题分布于整栋房屋，修复费用达数十万元，质量问题严重，且修复时需要进行更换墙纸、吊顶涂料施工、背景墙面板返工、墙面砖及地面砖返工粘贴等工程施工，在此期间，房屋难以入住使用。因此，本院根据鉴定机构对修复施工工期的估算，考虑到装修后必要的整理时间，酌定房屋空置期为十个月。空置期的损失按鉴定机构评估的讼争房屋的租金价值27.30元/月/平方米计算。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》依法成立，且合同有效，双方当事人均应当全面履行各自的合同义务。根据本院查明的事实，被告逾期交付讼争房屋90日（未超过90日），应当依照日万分之三的标准累计计算逾期交房违约金，经计算该期间的违约金为173889.07元。被告就逾期交房违约金提出了诉讼时效抗辩，本院认为，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，属于合同中约定的一个整体权利。合同中并未就违约金约定具体的支付期限，二原告任何时候都可以主张，只有当被告明确表示不履行时，诉讼时效才可以计算。现被告并未提供证据证明二原告曾向其主张过该部分违约金，且其已经明确表示不履行该义务，故二原告于2017年1月11日通过诉讼的方式主张己方权利并未超过诉讼时效。故对二原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，本院在173889.07元范围内予以支持，超出部分本院不予支持。二原告要求自行维修，由被告承担维修费275017元的诉请，本院认为，双方涉诉至今，几无信任可言，二原告要求自行维修，由被告承担维修费用的方式较为妥当，本院予以准许。关于房屋空置损失，根据本院认定的期间及赔偿标准，经计算房屋空置损失为128107.98元。故对二原告诉请要求被告赔偿房屋空置损失费，本院在128107.98元范围内予以支持，超出部分本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告宁波合生锦城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告袁郭竣、苗群飞违约金173889.07元；
二、被告宁波合生锦城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告袁郭竣、苗群飞房屋修复费用275017元；
三、被告宁波合生锦城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告袁郭竣、苗群飞房屋空置损失128107.98元；
四、驳回原告袁郭竣、苗群飞的其余诉讼请求。
如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费15585元，减半收取计7792.50元，由原告袁郭竣、苗群飞负担4040.30元，被告宁波合生锦城房地产有限公司负担3752.20元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。鉴定费共计177705元，由原告袁郭竣、苗群飞负担6648元，被告宁波合生锦城房地产有限公司负担171057元，因原告已预交，故被告于本判决生效之日起七日内直接交付原告袁郭竣、苗群飞。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判员 景赞宇
二〇一八年六月二十七日
书记员 施雪女