北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07836号
上诉人（原审被告、反诉原告）科信银汇（北京）国际投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京西园425号楼三层3508室。
法定代表人赵小东，董事长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘娜，女，1987年11月1日出生。
委托代理人陈熹，北京市拓夫律师事务所律师。
委托代理人武旭然，北京市拓夫律师事务所实习律师。
上诉人科信银汇（北京）国际投资管理有限公司（以下简称科信银汇公司）因与被上诉人刘娜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第03914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年12月，刘娜起诉至原审法院称：2014年5月8日，我与科信银汇公司经北京柏盛联行房地产经纪有限公司第一分公司（以下称中介公司）居间服务签订了北京市房屋租赁合同（合同编号：WJ231208-写字楼，以下称租赁合同），约定我将位于北京市朝阳区望京街×室出租给科信银汇公司，租赁期限为两年，自2014年6月22日至2016年6月21日；第一年每月租金为34010元，第二年每月租金为40812元；支付方式为押二付三，押金为68020元；各期租金支付日期为，每付款月提前7日付款，日期分别为2014年9月15日、2014年12月15日、2015年3月15日、2015年6月15日、2015年9月15日、2015年12月15日、2016年3月15日；科信银汇公司不按照约定支付租金达7日的，我有权单方解除合同，收回房屋，科信银汇公司应按押金的100%向我支付违约金，我并可要求科信银汇公司将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。至2014年9月15日，科信银汇公司没有交付租金，在我及中介公司的多次催要下，科信银汇公司才于2014年10月8日交付了40570元，于2014年10月10日交付了61460元。2014年12月15日为合同约定的下一次付款日期，但科信银汇公司至今未支付租金。故诉至法院，要求解除我与科信银汇公司签订的租赁合同，科信银汇公司腾退涉案房屋并交付给我，科信银汇公司向我支付违约金68020元（以押金折抵），科信银汇公司向我支付2014年12月22日起至实际腾退之日止期间的租金，科信银汇公司承担本案诉讼费用。
科信银汇公司在原审法院答辩并反诉称：不同意刘娜的全部诉讼请求。按照租赁合同第三条第二款之约定，刘娜应当办理备案手续而未备案。我公司已经向刘娜交付两个季度房屋租金，至今却未收到收据。根据合同第五条第二项之约定，刘娜应承担我公司垫付的其他相关费用，我公司在装修房屋时是按照刘娜的意见进行装修的，是经刘娜和物业的同意而进行的合法装修，装修费用属于该条款所约定的其他相关费用，刘娜应向我公司返还该费用，而本案中刘娜并未支付该费用。2014年12月15日，我公司要求向刘娜支付房租，但无法联系到刘娜，无法确认双方转款的金额，致使我公司没有交付租金，原因不在我公司。刘娜主张的违约金过高，不符合法律规定。刘娜所主张的要求支付2014年12月22日至腾退之日的房屋租金的请求，因腾退时间不确定，而法律要求确定准确的时间，所以该请求违背法律。我公司认为，双方签订的合同有效，应当继续履行。故提起反诉，要求确认双方签订的房屋租赁合同有效，双方继续履行，诉讼费用由刘娜承担。
刘娜在原审法院针对反诉辩称：不同意科信银汇公司的反诉请求。交付租金是承租方的义务，不以通知出租人为前提条件。且合同约定了出租方的收款账号，因此科信银汇公司可以直接向我付款。
原审法院经审理查明：2014年5月8日，刘娜与科信银汇公司经中介公司居间服务签订了租赁合同，约定刘娜将位于北京市朝阳区望京街×室出租给科信银汇公司，租赁用途为办公；租赁用途为非居住的，刘娜应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续；租赁期限为两年，自2014年6月22日至2016年6月21日；第一年每月租金为34010元，第二年每月租金为40812元；支付方式为银行汇款，押二付三，押金为68020元；各期租金支付日期为每付款月提前7日付款，刘娜指定银行收款账户，银行名称为招商银行中关村支行，账户名称为刘娜，账号为×××；租赁期内的供暖费、物业管理费由刘娜承担，其余水费、电费、电话费、燃气费、租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由科信银汇公司承担，未列明的与房屋有关的其他费用均由刘娜承担，如科信银汇公司垫付了应由刘娜支付的费用，刘娜应根据科信银汇公司出示的相关缴费凭据向科信银汇公司返还相应费用；科信银汇公司不按照约定支付租金达7日的，刘娜有权单方解除合同，收回房屋，科信银汇公司有该情形的，应按押金的100%向刘娜支付违约金，刘娜并可要求科信银汇公司将房屋恢复原状或赔偿相应的损失；租金支付日期分别为2014年9月15日、2014年12月15日、2015年3月15日、2015年6月15日、2015年9月15日、2015年12月15日、2016年3月15日。合同签订后，科信银汇公司交付了押金及首期租金，刘娜将房屋交付给科信银汇公司使用。2014年10月8日、10月10日，科信银汇公司向刘娜交付了第二期租金。
庭审中，双方均认可科信银汇公司至今未交付第三期即2014年12月15日应付的2014年12月22日起的租金。
庭审中，科信银汇公司提交了双方往来短信一组，用以证明科信银汇公司希望支付房租但因未能联系到刘娜而无法支付。刘娜称，租赁合同中对于付款方式、收款账户、付款日期已有明确约定，科信银汇公司应按约定自行付款。
原审法院经审理认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，系有效合同，双方均应遵照执行。租赁合同约定了第三期租金支付日期为2014年12月15日前，并约定迟延支付租金达7日的，刘娜有权解除合同、收回房屋并由科信银汇公司按押金的100%支付违约金。案件审理中，双方均认可科信银汇公司未支付该期租金，科信银汇公司逾期付款的行为符合合同约定的单方解除合同条件，故刘娜要求解除合同并由科信银汇公司腾退房屋、支付违约金、租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于科信银汇公司提出的因无法联系到刘娜而未能付款的辩称，因租赁合同中已明确约定了付款方式、收款账户和付款时限，其付款前无须联系刘娜，故对其该项抗辩意见法院不予采信。关于科信银汇公司提出的刘娜未履行办理备案、开具收据等义务的辩称，因相关事项对科信银汇公司使用租赁房屋的合同权利并无实质影响，且租赁合同未就不办理备案的法律后果和开具收据事项作出约定，故相关事项不能构成其迟延支付租金的抗辩事由。关于科信银汇公司提出的装修费用属于合同第五条第二款所约定的其他费用而应由刘娜向科信银汇公司支付的意见，法院认为，与房屋有关的其他费用应限于与前款所列费用类似的基于房屋产权和占有使用所发生的应向提供公共管理、公共服务的第三方支付的相关费用，装修费用不属于该费用之列，故对其该项抗辩意见法院亦不予采信。科信银汇公司还辩称违约金过高，其主张依据不足，法院根据双方的合同约定确定违约金数额。
据此，原审法院于2015年3月作出判决：一、解除刘娜与科信银汇公司于2014年5月8日签订的北京市房屋租赁合同，科信银汇公司于判决生效后七日内腾退位于北京市朝阳区望京街×室房屋并返还给刘娜。二、科信银汇公司向刘娜支付违约金六万八千零二十元（以押金折抵，押金不需退还，违约金不需另行支付）。三、科信银汇公司于判决生效后七日内向刘娜支付2014年12月22日起至实际腾退之日止期间的房屋租金（2015年6月21日以前按每月三万四千零一十元计算，2015年6月22日以后按每月四万零八百一十二元计算）。四、驳回科信银汇公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，科信银汇公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回刘娜原审的全部诉讼请求，支持科信银汇公司的反诉请求。其事实及理由为：租赁合同的真实性无法确定；原审认定事实不清，适用法律错误。刘娜不出具收据凭证，我公司联系不上刘娜，以致无法支付房租；原审程序违法，法官主动要求刘娜增加诉讼请求，并且不问我公司是否要求答辩期就开庭。刘娜同意原审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有租赁合同、对账单、短信、预售合同及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：2014年5月8日刘娜与科信银汇公司签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。科信银汇公司自2014年12月15日起未再支付租金，按照合同约定，刘娜享有单方合同解除权，故刘娜要求解除租赁合同、收回房屋、科信银汇公司按押金的100%支付违约金，均于法有据。因租赁合同明确载明了租金数额、付款期限及收款账户，且科信银汇公司之前已支付了押金和首期租金，其以无法联系到刘娜而未能支付租金的上诉主张，不能成立。科信银汇公司提出刘娜不出具收据凭证，但该事项不是科信银汇公司不交纳租金的法定和约定事由，故科信银汇公司该上诉意见，于法无据，本院不予采信。
科信银汇公司认为原审程序违法，无事实及法律依据，本院不予采信。
综上，科信银汇公司的上诉请求，于法无据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费750元，由科信银汇（北京）国际投资管理有限公司负担（刘娜已交纳，科信银汇（北京）国际投资管理有限公司于本判决生效之日起7日内交纳），反诉案件受理费35元，由科信银汇（北京）国际投资管理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费1500元，由科信银汇（北京）国际投资管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
代理审判员 赵 霞
代理审判员 闫 慧
二〇一五年六月十九日
书 记 员 王 艳