湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第150号
上诉人（原审被告）何若兰，女。
委托代理人王长春，湖南又一村律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何茂清，男。
委托代理人何格华（系被上诉人何茂清之子），男。
被上诉人（原审被告）欧阳英，女。
被上诉人（原审被告）欧阳辉，男。
以上二被上诉人的委托代理人李凤兰（系被上诉人欧阳英、欧阳辉之母），女，农民，住湖南省资兴市白廊乡竹园背村麻垅*组。
被上诉人（原审被告）王爱桃，女。
上诉人何若兰因与被上诉人何茂清、欧阳英、欧阳辉、王爱桃买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2014）资民二初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人何若兰及其委托代理人王长春，被上诉人欧阳英、欧阳辉及其委托代理人李凤兰到庭参加诉讼。被上诉人王爱桃经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：欧亿华系欧阳英、欧阳辉的父亲，王爱桃的配偶。欧亿华与李永彰、李金玉等人在湖南省资兴市东江镇东江文化路南路购地共建一栋房屋。2006年欧亿华将该栋房屋正房上方靠北边的隔热层住房卖给了何若兰。何若兰在购买此隔热层住房时，欧亿华将该隔热层住房不能办理产权证的情形告知了何若兰。何若兰在购买该隔热层住房后安装了水电表，但未前往居住。2009年4月20日，何若兰将所购买的隔热层住房以38000元卖给何茂清，且将该隔热层住房不能办理产权证的情形亦告知了何茂清。何茂清向何若兰提出要与欧亿华直接签订房产购销协议，在征得欧亿华同意后，何茂清与欧亿华签订了房产购销协议，协议内容为：经甲（欧亿华）、乙（何茂清）双方协商一致，按以下协议实现房产购销：1、甲方在东江文化路购置土地自建的拥有自主产权和支配权的正房上方靠北边的独立的隔热层。屋顶平台与3、4楼住户共用，今后屋顶平台等共用设施维修由共用者共同负担有关费用。2、乙方拥有以上房产的产权、使用权和转让权，由于有关法律明确规定不能办理正式的土地使用证，也不能办理正式的房产证，故以此协议明确双方的民事法律关系，今后双方不得以任何理由对该房产权、使用权、转让权发生异议。3、甲方在出售后负责协助装好水电到户及开户等事务，有关费用由乙方负责。4、甲方提供能证明其产权的复印件给乙方并附协议后，同时具有民事法律效力，发生房产纠纷全部由甲方负责。5、以现有条件实现买卖，房内维修由乙方负责费用，甲方可协助解决。6、此协议一式三份，双方和在场证明人各一份，以三方签字并一次性付清为准（该协议的落款日期为2006年11月10日）。2009年4月20日，何若兰在收到何茂清给付的38000元后，向何茂清出具了一份收条，收条载明：“今收到何茂清先生东江文化南路房屋人民币叁万捌仟元整。”何茂清在向何若兰购买该隔热层住房后亦未前往居住。2010年5月5日欧亿华病故。2010年9月20日，王爱桃、王甚伟（系欧亿华继子）与欧阳英、欧阳辉在湖南省资兴市人民法院主持调解下，双方就欧亿华的遗产分割及其生前的债务承担达成了协议。2013年11月份何茂清准备搬进该隔热层住房居住时，欧阳英认为该隔热层住房并没有卖给何茂清，不允许何茂清住进该隔热层住房。尔后，何茂清与何若兰协商要求退还向其交付的隔热层住房购房款38000元，双方协商未果，何茂清于2014年1月2日提起诉讼，请求：1、何若兰退还何茂清2009年4月20日购买房屋的房款38000元及其期间产生的利息8755.2元，共计46755.2元；2、本案诉讼费用由何若兰、欧阳英、欧阳辉、王爱桃承担。
据湖南省资兴市建设局作出的建设工程规划审批意见，欧亿华与李永彰、李金玉等人修建的该栋房屋的建筑层数为五层；该栋房屋的建筑设计图纸及施工图纸顶楼为房屋隔热层，本案所争议的隔热层住房系房屋顶楼的隔热层改造成住房。
原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2009年4月20日，何若兰将从欧亿华处购买的隔热层住房卖给何茂清。在交易过程中，虽何茂清直接与欧亿华签订了房产购销协议，但协议中双方未约定隔热层住房的价款，且何茂清是将隔热层住房的购房款38000元付给了何若兰，因此何茂清提出与欧亿华直接签订房产购销协议，实质上是让欧亿华对何茂清与何若兰之间买卖隔热层住房的事实进行确认。虽何茂清与何若兰未签订房屋买卖协议，但从双方交易的目的以及房款的支付，可以认定何茂清与何若兰之间存在隔热层住房买卖合同关系。根据湖南省资兴市建设局对欧亿华与李永彰、李金玉等人修建该栋房屋的建设工程规划审批意见以及房屋的建筑设计图纸、施工图纸可知该房屋的顶楼设计、用途为隔热层，而欧亿华等人在建房时，未按照建设工程规划设计进行建设，将隔热层改建为住房，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”的规定。因此本案所争议的隔热层住房为违法建筑，不应当进行买卖。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，因何茂清与何若兰之间的隔热层住房买卖行为违反了法律的强制性规定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，何若兰应当将何茂清给付的38000元购房款予以返还，因此对何茂清要求何若兰退还向其支付的购房款38000元的诉请，依法予以支持。对于何茂清要求何若兰支付从2009年4月20日起至起诉时房款38000元的利息损失8755.20元，因何茂清在向何若兰购房时，何若兰将该隔热层住房不能办理产权证的情形告知了何茂清，何茂清是在明知不能办理产权证的情形下购买了该隔热层住房，其自身存在一定过错，因此造成的利息损失，由何茂清自行承担。
关于本案诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算……。”本案的诉讼时效应从2013年11月份何茂清被告知该隔热层住房没有出售，不允许其搬进居住时开始计算。因此，何茂清的诉讼请求没有超过诉讼时效，对于何若兰认为何茂清起诉时已超过法律规定的二年诉讼时效期间的答辩意见，依法不予支持。
对于何若兰提出由欧亿华的财产继承人王爱桃、欧阳英、欧阳辉共同赔偿何茂清诉称的全部购房款和相应利息损失的主张。虽然王爱桃与欧阳英、欧阳辉就欧亿华的遗产继承达成调解协议，但欧亿华在与何茂清签订房产购销协议后，并未向何茂清收取隔热层住房的相关房款，而何茂清是将房款38000元直接给付了何若兰，因此何若兰提出的该项主张于法无据，不予支持。如何若兰认为欧阳英等人的行为损害了其权利，可以另案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告何若兰于本判决生效后三日内返还原告何茂清2009年4月20日支付的购买隔热层住房款38000元；二、驳回原告何茂清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费968元，由被告何若兰负担。
上诉人何若兰不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回何茂清对何若兰的诉讼请求。理由：1、涉案隔热层的两次买卖实质是买卖使用权而非所有权，对此法律并没有规定禁止买卖。法无禁止即可为，故何若兰与欧亿华、何若兰与何茂清所签订的合同均合法有效，原审判决合同无效错误。2、隔热层的作用主要是防冻隔热，欧亿华将隔热层室内改为住房对该房防冻隔热并无影响。且欧亿华改变隔热层用途的行为仅违反了管理性规定而非效力性规定，并不导致合同无效。3、何若兰与何茂清不存在民事法律关系，根据债权债务一并转移的原理，何茂清与欧亿华签订协议后，何若兰已退出买卖关系，何茂清把何若兰列为本案当事人于法无据。何若兰多得的2万元，一部分是何若兰对房屋进行添附的补偿，一部分是利息损失。4、何茂清无法使用涉案隔热层是因为欧阳英、欧阳辉认为隔热层并未出卖并拒绝何茂清使用。但王爱桃已承认隔热层使用权已出卖，湖南省资兴市人民法院2010年9月20日作出的（2010）资民一初字第411号调解书也已将隔热层排除在欧亿华的遗产之外，故涉案隔热层已经出售。5、涉案隔热层已建造多年，至今仍由欧阳英、欧阳辉使用，根据行政处罚的相关规定，超过两年没有处罚的不能对违法人再处罚，故该隔热层具有使用权。
被上诉人何茂清答辩称：1、何茂清与何若兰之间存在房屋买卖合同关系，何若兰是本案适格的当事人。一审及上诉中，何若兰均自认其以38000元的价格将隔热层住房卖给何茂清，双方以口头形式对房屋买卖相关事项进行了约定，何若兰也依约定收取了何茂清38000元购房款，双方之间存在买卖合同关系。何茂清与欧亿华签订协议，是因买卖合同标的物无产权登记，而由欧亿华对何茂清与何若兰之间的房屋买卖合同进行确认，不能否认何若兰从欧亿华处购得隔热层住房后转卖给何茂清的事实，何若兰并未退出买卖关系。2、何若兰与何茂清之间的买卖合同是以顶楼隔热层改建成的住房为标的物进行买卖。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同是对标的物所有权的买卖，房屋使用权不能买卖。3、因买卖合同的标的物是违法建筑不能买卖，故买卖合同无效。隔热层改建的住房未按湖南省资兴市建设局对修建该栋房屋的建设工程规划审批意见及房屋的建筑设计进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的强制性规定，明显属违法建筑。隔热层改建为住房，即使仍具备防冻隔热的功能，但改变了建筑结构、承重等条件，存在安全隐患并影响整体规划。该建筑的违法状态持续存在，行政执法部门依然可以依法处理，该非法建筑随时可能被拆除。违法建筑作为不被承认权利的事实不动产，其买卖不受法律保护，故以其为标的物的买卖合同无效。综上，请求驳回上诉，维持原判、
被上诉人欧阳英、欧阳辉答辩称：1、何若兰无证据证实从欧亿华处购买了隔热层住房，何若兰未取得涉案房屋的所有权，无权将房屋卖给何茂清。2、欧亿华、欧阳英、欧阳辉均不是合同当事人，何若兰与何茂清之间的纠纷与欧阳英、欧阳辉无关，何若兰要求欧阳英、欧阳辉共同赔偿何茂清购房款及利息于法无据。3、本案已过诉讼时效期间。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人王爱桃未到庭参加诉讼，亦未出具书面答辩意见。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、何若兰是否是本案适格的当事人；二、何若兰与何茂清之间买卖隔热层住房的行为是否有效；三、何若兰是否应退还何茂清购房款38000元。
关于争议焦点一。何若兰自认从欧亿华处购得隔热层住房后，以38000元的价格转卖给何茂清，并收取了何茂清的购房款38000元，故何若兰与何茂清之间存在买卖合同关系。现双方因该买卖行为产生纠纷，何若兰作为合同相对方是本案适格的当事人。何若兰上诉称何茂清与欧亿华签订房产购销协议后，何若兰就已退出买卖合同关系，因而不是本案适格当事人的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。本案买卖合同标的物系房屋顶楼隔热层改造的住房，根据湖南省资兴市建设局作出的规划审批意见，涉案房屋顶楼应为隔热层，不应改变用途作为住房，故该买卖合同标的物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，何若兰与何茂清之间买卖隔热层住房的行为虽违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，但该规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故原审判决以何若兰与何茂清达成的买卖合同违反上述法律规定，进而认定合同无效属适用法律错误。何若兰上诉称买卖隔热层住房的行为仅违反了管理性规定而非效力性规定，并不导致买卖合同无效的上诉理由成立，本院予以支持。何若兰与何茂清之间口头达成的买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条列举的五种无效情形，应为有效合同。
关于争议焦点三。何若兰与何茂清之间达成的买卖合同成立并生效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。何茂清已支付何若兰购房款38000元，何若兰应履行义务向何茂清交付隔热层住房，但欧阳英、欧阳辉认为其父欧亿华并未将房屋卖给何若兰，拒绝何茂清入住隔热层。因出卖人何若兰的原因，何茂清不能占有并使用隔热层住房，致使当初签订买卖合同的目的无法实现，何若兰应承担履约不能的责任，故何茂清要求何若兰退还其购房款38000元具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，虽适用法律错误，但处理结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人何若兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭艳飞
审 判 员 雷 闻
代理审判员 曹 颖
二〇一五年四月七日
书 记 员 郭慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。