江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣执复21号
复议申请人（异议人、利害关系人）：吴国强，男，汉族，1968年6月12日生，住江西省南昌市东湖区。。
申请执行人：赣州银行股份有限公司南昌分行。住所地：江西省南昌市西湖区八一大道***号。
负责人：林健，行长。
被执行人：江西普洛德高科技有限公司。住所地：江西省南昌市青山湖大道***号民营科技园。
法定代表人：郭坚，董事长。
被执行人：郭坚，男，汉族，1962年12月5日生，住江西省南昌市东湖区。
第三人：南昌市江绿医药科技有限公司。
复议申请人吴国强因不服江西省赣州市中级人民法院（下称赣州中院）于2017年2月27日作出的（2017）赣07执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
赣州中院认为，该院生效的（2013）赣中民二初字第96号民事调解书及该院在诉讼保全中调取的房屋租赁合同和执行中提取的房屋租金，足以证明被执行人位于江西省南昌市青山湖区民营科技园民安路99号研发中心1（1-4层）、2（1-4层）的办公楼、南昌市高新开发区民营科技园综合楼整栋1-4层房屋分别于2011年9月15日、2009年6月1日承租给了中电投江西置业有限公司和华能国际电力股份有限公司江西分公司。异议人吴国强主张在2011年7月租赁了该房屋没有事实依据。同时异议人与郭坚个人签订的租赁合同，没有房屋所有权人江西普洛德高科技有限公司的盖章，不能认定房屋租赁的事实。据此，异议人主张的事实不成立，对其提出的请求不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人吴国强的异议。
吴国强称，根据复议申请人与本案被执行人江西普洛德高科技有限公司签订的《协议书》约定，复议申请人已实际取得江西普洛德高科技有限公司名下位于江西省南昌市青山湖区民营科技园民安路99号内三栋楼房的占有、租赁、收益等所有权，本案异议裁定认定事实错误。本案中，复议申请人既对执行行为提出异议，要求暂停拍卖行为，又基于实体权利提出排除执行异议，要求保障复议申请人的优先购买权以及被执行人的《租赁合同》，应当分别依照民事诉讼法第二百二十五条和第二百二十七条规定进行审查，本案异议裁定均依据民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查处理，违反法定程序。请求撤销赣州中院（2017）赣07执异6号执行裁定，保障复议申请人的优先购买权以及被执行人的租赁合同权利。
本院查明，原告赣州银行股份有限公司南昌分行与被告江西普洛德高科技有限公司、郭坚借款合同纠纷一案，赣州中院于2013年12月19日作出（2013）赣中民二初字第96号民事调解书，原、被告是双方达成一致协议：1、截至2013年11月30日，被告江西普洛德高科技有限公司欠原告赣州银行股份有限公司南昌分行借款本金、利息、罚息及律师费共计33721781.35元；2、被告江西普洛德高科技有限公司同意以其位于南昌市高新开发区南昌民营科技园对外出租所收取的全部租金清偿本案债务，该租金包括在本案诉讼中法院依原告申请已冻结的租金及后续产生的租金。2013年11月份之前的租金在扣除相关税金后由原告申请法院执行。2013年11月份之后的租金在扣除相关税金后由原告代被告直接向承租人收取，该租金直接汇入由原告认可的被告在赣州银行开户的账户内；3、被告江西普洛德高科技有限公司同意于2013年12月20日前一次性偿还3118512.5元，该款用于清偿2013年12月20日借款本金3000万元的正常利息（不含罚息）、律师费135000元……；6、若被告未按上述约定的任一期限履行付款义务，原告可立即申请法院强制执行，同时处置被告南昌高新开发区民营科技园（1-4层）房产（产权证号：洪房权证高字第××号），并对该抵押物的价款享有优先受偿权……；7、被告郭坚对本案江西普洛德高科技有限公司结欠原告的债务承担连带清偿责任……。在本案审理过程中，依原告赣州银行股份有限公司南昌分行诉讼保全申请，赣州中院于2013年7月31日向中电投江西置业有限公司和华能国际电力股份有限公司江西分公司送达协助执行通知书，要求两公司提供与江西普洛德高科技有限公司签订的房屋租赁合同并协助停止支付租金。两公司向该院提供了与江西普洛德高科技有限公司签订的房屋租赁合同。中电投江西置业有限公司与江西普洛德高科技有限公司签订的《房屋租赁合同》约定，江西普洛德高科技有限公司将其位于南昌市民营科技园民安路99号的研发中心1-4层房屋出租给中电投江西置业有限公司，租期从2011年9月15日至2015年9月15日，租金每年50万元。华能国际电力股份有限公司江西分公司与江西普洛德高科技有限公司签订的《房屋租赁合同》约定，江西普洛德高科技有限公司将其位于南昌市高新开发区民营科技园的综合楼整栋1-4层房屋出租给华能国际电力股份有限公司江西分公司，租期从2009年6月1日至2017年5月31日，租金每年1382400元。
调解书生效后，被告未履行生效法律文书确定的义务，原告向赣州中院申请强制执行。2013年12月31日、2014年6月26日，赣州中院向中电投江西置业有限公司送达协助执行通知书，依法提取了中电投江西置业有限公司应支付给本案被执行人江西普洛德高科技有限公司2013年7-12月的租金25万元、2014年1-6月的租金25万元。2013年12月31日、2014年6月26日、2014年12月17日，赣州中院向华能国际电力股份有限公司江西分公司送达协助执行通知书，依法提取了该公司应支付给被执行人江西普洛德高科技有限公司2013年10-12月的租金277391.80元、2014年1-6月的租金554783.60元、2014年7-12月的租金691200元。2014年6月20日，赣州中院作出（2014）赣中执字第7-1号执行裁定，裁定拍卖被执行人江西普洛德高科技有限公司位于南昌高新开发区民营科技园（1-4层）（产权证号：洪房权证高字第××号）、青山湖区民营科技园民安路99号研发中心1（1-4层）（产权证号：洪房权证湖字第××号）、2（1-4层）（产权证号：洪房权证湖字第××号）房产及土地。2017年1月9日，经公开拍卖，南昌市江绿医药科技有限公司以2023.85万元的应价竞得该标的物，并已将拍卖价款汇入赣州中院标的款账户。
另查明，2017年1月9日，复议申请人吴国强以其已承租本案拍卖标的物，向赣州中院提出执行异议，并向该院提交了一份郭坚和吴国强个人签字的《租赁合同》复印件（未注明签订日期），合同约定：因郭坚不能偿付复议申请人借款，郭坚同意以自己公司（江西普洛德高科技有限公司）名下位于南昌市青山湖区民营科技园民安路99号内的研发中心（1）、（2）楼出租给复议申请人，以租金抵偿债务，每月租金78568.99元，租赁期限从2011年7月1日至2030年6月30日。其中该研发中心（1）楼建筑面积为2914.06平方米、该研发中心（2）楼建筑面积为1221.1平方米，房产证号分别为该（1）楼洪房权证湖字第××号、该（2）楼洪房权证湖字第××号。赣州中院于2017年2月22日电话通知吴国强和江西普洛德高科技有限公司法定代表人郭坚，要求在2017年2月27日前向该院提交租赁合同原件。吴国强和江西普洛德高科技有限公司均未向该院提交吴国强与该公司签订的租赁合同原件，遂裁定驳回吴国强异议请求。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款规定，案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。本案中，复议申请人吴国强以其与本案被执行人江西普洛德高科技有限公司就本案执行拍卖标的物签订了租赁合同，已实际取得该房产占用、租赁权等为由，提出请求排除本案拍卖标的物的拍卖执行行为的异议，属于案外人基于租赁合同法律关系产生的占有、收益等租赁实体权利对执行标的提出的排除执行拍卖的异议，该异议均与实体权利相关。尽管不动产租赁权属于不动产移交占有权和收益权，复议申请人基于租赁合同权利提出的执行异议与本案处分拍卖标的物所有权的拍卖行为没有直接因果关系，但是由于本案执行标的物已经拍卖成交，所有权转移后涉及复议申请人基于租赁合同法律关系产生的执行标的物租赁权实体权利，复议申请人作为案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理，赣州中院异议裁定对本案适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理，适用法律错误。另外，本案复议申请人在异议申请中对本案涉案财产的拍卖主张优先购买权，赣州中院异议裁定遗漏异议请求，应发回重新审查。综上，复议申请人吴国强的复议理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）、（五）项的规定，裁定如下：
一、撤销江西省赣州市中级人民法院（2017）赣07执异6号执行裁定；
二、本案发回江西省赣州市中级人民法院重新作出裁定，其中对本案遗漏的优先购买权异议请求重新审查。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵九重
审 判 员 罗 伟
代理审判员 汤志勇
二〇一七年五月二日
代书 记员 尹 伟