江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3707号
上诉人（原审被告）南京海纳万宝劳务服务有限责任公司，组织机构代码59804004-9，住所地南京市浦口区永宁镇侯冲村街南组128号。
法定代表人徐秋月，该公司总经理。
委托代理人田军，男，1977年5月17日生，汉族。
委托代理人薛昇，江苏天九律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京欢居鑫龙物业管理有限公司，组织机构代码67901534-7，住所地南京市六合区程桥镇编钟路90号鑫龙花苑小区15幢101室。
委托代理人金涛，江苏张院生律师事务所律师。
上诉人南京海纳万宝劳务服务有限责任公司（以下简称海纳公司）因与被上诉人南京欢居鑫龙物业管理有限公司（以下简称欢居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第1137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人海纳公司的委托代理人田军、薛昇、被上诉人欢居公司的委托代理人金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欢居公司原审诉称，2013年3月7日，欢居公司、海纳公司双方经协商一致就位于南京市浦口区点将台军民连心路旁两幢宿舍楼签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限五年，每年租金在当年的4月1日前付清。2014年海纳公司不再按约支付租金，并搬出租赁房屋。为维护欢居公司的合法权益，遂诉至法院，要求：1、判令解除合同并支付违约金10万元；2、判令支付2014年4月1日至解除合同时租金；3、本案诉讼费用由海纳公司承担。
海纳公司原审辩称，1、海纳公司已经按照与欢居公司签订合同约定的时间提前解除合同。海纳公司得知欢居公司承租的是部队军产且不能提供部队的同意转租证明或授权，深感不安，按照合同约定提前90天通知欢居公司，不再续交租金，解除合同。2、欢居公司将房屋进行转租必须符合转租条件，征得出租人同意、订立转租合同、转租期限应在原租赁合同规定的期限内。本案中，欢居公司未经房屋所有人同意，擅自将租来的房子转租，其行为违反了《合同法》，系无效的行为。3、欢居公司应当对缔约无效合同承担过错责任，海纳公司保留追究欢居公司赔偿损失的权利。综上，请求依法驳回欢居公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，欢居公司、海纳公司于2013年3月7日签订一份《房屋租赁合同》，约定由乙方（海纳公司）承租甲方（欢居公司）位于南京浦口点将台军民连心路旁的两幢宿舍楼，年租金66万元（不含税金）。合同约定：租赁期限暂定五年，从2013年4月1日到2018年3月30日。如果要终止租赁合同，应提前90天通知对方；每年的租金在当年的四月一日前付清。租金支付逾期十日赔付总价的10%作为违约金；合同履行中若一方违约将支付给对方违约金人民币十万元整。2013年12月30日，海纳公司向欢居公司发通知和短信息称：欢居公司、海纳公司双方签订的房屋租赁合同在2014年3月30日到期后不再续签。2014年3月30日海纳公司未经欢居公司同意的情况下搬离租赁房屋。
原审法院认为，欢居公司、海纳公司双方签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。双方约定租赁期限暂定五年系双方合意，虽是暂定，但双方之后并没有就合同期限作出新的约定，因此，欢居公司、海纳公司之间租赁合同的租赁期限应为五年。海纳公司在履行合同过程中，意欲提前解除与欢居公司之间的租赁合同，虽然海纳公司依约提前90日向欢居公司发函解除，但欢居公司并未同意。海纳公司在未经欢居公司同意的情况下依然搬离租赁房屋并拒绝交纳租金的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。海纳公司以欢居公司不符合转租条件为由解除合同并没有事实及法律依据。因此，欢居公司要求海纳公司按照合同约定承担10万元违约金的诉请原审法院予以支持。由于海纳公司已于2014年3月30日前搬离租赁房屋，并没有实际承租租赁房屋，因此，欢居公司要求海纳公司继续支付自2014年4月1日至合同解除之日止的租赁并没有事实及法律依据。对此原审法院不予支持。海纳公司意欲解除租赁合同并于2014年3月30日前已经搬离租赁房屋，合同已无实际履行必要，欢居公司要求解除双方之间的房屋租赁合同原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零八条，第一百一十四条的规定，原审法院判决：一、解除南京欢居鑫龙物业管理有限公司与南京海纳万宝劳务服务有限责任公司于2013年3月7日签订的《房屋租赁合同》。二、南京海纳万宝劳务服务有限责任公司于判决生效之日起五日内给付南京欢居鑫龙物业管理有限公司因解除租赁合同的违约金100000元。三、驳回南京欢居鑫龙物业管理有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费减半收取1190元，由南京海纳万宝劳务服务有限责任公司承担。
海纳公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审法院事实认定不清。本案涉案房屋的产权人是谁，被上诉人与房屋产权人是何关系，有无权利出租房屋及收取租金，一审法院未予查清。上诉人认为应将涉案房屋的产权人作为第三人参加诉讼。二、双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，租赁期限暂定五年，从2013年4月1日到2018年3月30日。如果要终止租赁合同，应提前90天通知对方。“暂定”就是因为考虑到情况可能发生变化，同时合同也约定了解除《房屋租赁合同》的方式，上诉人依合同约定提前90天通知解除合同，符合双方合同约定。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
欢居公司答辩称，合同约定期限为五年，在之后没有新的约定，因此双方的租赁期限应当为五年。在租赁期间产权人并未提出异议，因此双方的转租合同是有效的。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人提供了如下证据：1、涉案房屋管理人中国人民解放军空军南京房地产管理处出具的证明，证明涉案房屋管理人同意欢居公司将涉案房屋转租给海纳公司。2、南京市公安局泰山新村派出所出具的上诉人的法定代表人赵家树户籍死亡注销证明，证明赵家树于2012年1月4日因死亡而注销户籍。3、2014年12月23日调取的南京市六合区工商行政管理局企业登记资料查询表，证明目前上诉人的法定代表人仍为赵家树。上诉人海纳公司质证后认为，对上诉人提供的上述证据的真实性均认可。2014年10月15日，本院组织双方当事人到中国人民解放军空军南京房地产管理处调取了军队单位对外有偿服务许可证、涉案房屋租赁申报审批表及该管理处出具的涉案房屋历史沿革说明，并组织双方进行了质证，双方当事人对前述证据的真实性均认可。
本院认为，欢居公司、海纳公司于2013年3月7日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，故为合法有效合同，双方当事人均应按约履行。该《房屋租赁合同》约定，租赁期限暂定五年，如果要终止租赁合同，应提前90天通知对方。2013年12月30日，海纳公司向欢居公司发通知和短信息明确表示，双方签订的房屋租赁合同在2014年3月30日到期后不再续签。海纳公司该通知行为符合双方合同的约定，原审法院认定海纳公司构成违约，应承担违约责任错误，依法应予以纠正。上诉人海纳公司主张其依合同约定提前90天通知解除合同符合双方合同约定的上诉理由成立，本院依法予以支持。涉案房屋管理人中国人民解放军空军南京房地产管理处出具证明表明，其同意欢居公司将涉案房屋转租给海纳公司，故上诉人要求应将涉案房屋产权人作为第三人参加诉讼，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第1137号民事判决第一、三项；
二、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第1137号民事判决第二项。
一审案件受理费减半收取1190元，由南京欢居鑫龙物业管理有限公司负担；二审案件受理费2380元，由南京欢居鑫龙物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 雷
审 判 员 孙 伟
代理审判员 吴 勇
二〇一五年一月五日
书 记 员 林雨虹