江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门三民初字第00403号
原告黄新（反诉被告），农民。
委托代理人唐佩，海门市新城法律服务所法律工作者。
被告郭赛华（反诉原告），农民。
被告沈燕辉（反诉原告），农民。
两被告委托代理人蔡黄平，江苏海萌律师事务所律师。
第三人郭永生，农民。
原告黄新诉被告郭赛华、沈燕辉与第三人郭永生赠房养老协议纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郭建雷于2015年6月2日、7月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法组成合议庭，于同年10月22日再次公开开庭进行了审理。原告黄新及其委托代理人唐佩，被告郭赛华（参加7月2日的庭审）、两被告的委托代理人蔡黄平，第三人郭永生（参加6月2日、7月2日的庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄新诉称，原告系第三人郭永生的外甥，被告郭赛华系第三人的侄女，两被告系夫妻关系。第三人因无妻儿，原想依靠侄女赡养，将坐落于江苏省海门市海永乡联想小区306幢104室面积57.4平方米的房屋，通过遗赠扶养过户给了两被告。之后，第三人因罹患××，两被告未尽赡养义务。2015年2月13日，经原、被告和第三人在海门市海永乡社会矛盾调处中心协商，第三人解除了与被告郭赛华的遗赠扶养协议，由原告负责赡养第三人，被告郭赛华于2015年2月15日将房屋过户给原告，原告并补偿被告郭赛华1万元过户费用。协议订立后，原告当付被告过户手续费6000元，但被告不愿配合原告办理房屋过户手续。现请求判令被告协助原告办理房屋产权证、土地证的过户手续。
被告郭赛华、沈燕辉辩称，原告诉称的事实不存在。一是两被告取得房屋是买卖，而非是遗赠扶养；二是原、被告之间从未订立过遗赠扶养协议，不存在解除的说法；三是本案讼争房屋系两被告所有，原告未向被告支付对价，无权要求将讼争房屋过户；四是即使原告诉称情况存在，按照“调解协议书”，也要等第三人百年以后才能取得房屋所有权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告郭赛华、沈燕辉并反诉称，2014年1月27日，两被告和第三人签订了“售房协议书”，第三人将争议房屋及车库以5万元的价格卖给被告。同年2月11日，两被告依法取得争议房屋及附属车库产权证。原告与第三人于2015年2月13日签订的《调解协议书》，将属于两被告所有的房屋作为“遗赠扶养协议”的标的，显属无效，请求确认原告和第三人之间签订的“调解协议书”无效。
原告黄新针对两被告的反诉辩称，讼争房屋原系第三人所有，因两被告答应赡养第三人，第三人才将房屋赠与两被告。两被告在办理过户手续时，因以房屋买卖的形式过户比赠与过户交税少，故按买卖形式过户。事实上第三人是附条件赠与两被告房屋，两被告并未给付对价。原、被告和第三人签订的“调解协议书”是当事人真实意思表示，合法有效，请求驳回两被告的反诉请求。
第三人郭永生述称，我本来是五保户，政府每月给我400元的生活补助。后两被告说要赡养我，我才同意将房屋过户给两被告。乡里知道后，取消了给我每月400元补助，我向侄女要，其不同意给付；我生病了，两被告也不帮我治疗。后来在乡司法所的调解下，原、被告和我达成协议，原告同意赡养我，被告同意将原属我的房屋过户给原告。我和两被告之间不是房屋买卖关系，我也从来没有拿到过两被告所称的5万元购房款。
为支持自己的主张，原告举证如下：
证据1．原、被告和第三人于2015年2月13日在海永乡社会矛盾调处中心达成的“调解协议书”。原告用于证明两被告和第三人之间原存在口头的赠房养老协议，后在乡调处中心的调解下，原、被告和第三人达成了新的赠房养老协议。
证据2．海永乡社会矛盾调处中心的录音录像电子证据。原告用于证明“调解协议书”的达成过程，其中被告郭赛华从未提到过房屋是通过买卖而取得的。
证据3．申请海永乡社会矛盾调处中心调解员葛唯丽、蔡卫东到庭作证，证明两被告取得房屋不是通过买卖而是赠与。
证据4．第三人住院的出院记录。原告用于证明第三人住院期间两被告未尽赡养义务。
证据5．登记在两被告名下的房屋产权证、土地使用证。原告用于证明两被告将讼争房屋产权自愿交还了第三人。
两被告质证后认为：对证据1，其不是“调解协议书”的当事人，“调解协议书”订立时房屋产权已经登记在两被告的名下，第三人没有权利把属于两被告的房屋产权赠与原告；对证据2，电子录像中虽未提到过房屋买卖，但并非事实上不存在买卖；对证据3，两位证人证言都是“听说”和“推定”，不予认可；对证据4不持异议；对证据5的真实性不持异议，但并不表明被告沈燕辉已经同意将房屋过户给原告。
第三人对原告所举的证据未持异议。
为支持反诉主张，两被告提供证据如下：
证据1．2014年1月27日两被告和第三人签订的“售房协议”、第三人出具的购房款5万元的收据、房屋销售发票等证据，被告用于证明其是通过买卖取得讼争房屋的。
证据2．2014年1月25日被告郭赛华从银行取款7万元的对帐单，证明被告支付第三人5万元的购房款来源。
证据3．两被告就是否向第三人支付过5万元购房款申请测谎和笔迹鉴定。经本院委托，2015年9月21日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心作出了“因郭永生高龄且系××患者，不宜接受测试，不受理测慌委托”的情况说明；2015年10月12日，本院委托的无锡江南司法鉴定所对两被告提供的“收据”上第三人的签名进行了笔迹鉴定，结论为“该收据上的签名和日期不是本人书写”。
原告质证后认为，对证据1，该“售房协议”是为规避税收而签订，第三人和两被告间实际是“赠与”而非“买卖”房屋；对证据2，该证据只能证明被告从银行取款，不能证明两被告把钱款给了第三人。对证据3无异议。
第三人质证后认为，对证据1、2，房屋是赠与，不存在买卖，当时签“售房协议”的目的是减少交税。房款收据上的字非其所签，其从未拿到过两被告5万元购房款。对证据3，第三人因第三次开庭未到庭而未能质证。
本院在听取双方的举证、质证意见后，综合认证如下：
对原告所举的证据，证据1是在海永乡社会矛盾调处中心的调解下签订，该份协议虽名为遗赠扶养协议，实质是一份附条件的赠房养老协议，内容合法有效，应予认定；证据2证明了证据1的形成过程，予以认定；对证据3，两位调解员的证言证明了在调解过程中，被告郭赛华确未说过讼争房屋是从第三人处购买取得；对证据4，被告无异议，本院予以认定；对证据5，该证据证明在“调解协议书”签订后，两被告自愿将该两证交还了第三人。
对被告所举的证据，证据1与被告郭赛华在2015年2月13日签署的“调解协议书”中明确的讼争房屋是因赠房养老取得的相矛盾，结合本案鉴定结论及其他证据，本院对该证据效力不予认定。对证据2，原告的质证意见成立，该证据缺乏与本案的关联性，不能证明被告已付第三人5万元购房款。
对证据3，被告未提出实质性异议，该证据证明两被告并未给付第三人房屋对价，并佐证两被告取得房屋是通过赠房养老而非买卖。
通过对原、被告所举证据的分析、认定，本院查明本案事实如下：
原告黄新是第三人郭永生的外甥，被告郭赛华是郭永生的侄女，两被告是夫妻关系。第三人郭永生因年老多病，膝下又无子嗣，遂和两被告达成口头协议，由两被告负责第三人养老送终，第三人将其所有位于海门市海永乡联想小区306幢104室建筑面积57.4平方米的房屋赠与两被告。协议达成后，2014年1月27日，两被告和第三人又在海门市房产交易登记中心签订了一份“售房协议”，主要内容为第三人将上述房屋以5万元的价格出售给两被告，但实际两被告未给付第三人5万元购房款。在按买卖缴纳相关税款后，两被告取得了争议房屋的产权证。
2014年11月9日，原告因罹患回××部管状腺癌、慢性阑尾炎、高血压等疾病，在海门市第二人民医院手术治疗，两被告未尽到赡养义务，其花去的2.6万元医疗费，由市民政部门报销90%，其余6000多元自负。后村民举报第三人已将其所有的房屋赠与了两被告，第三人所在的村、镇相关部门了解情况后，认为第三人已不符合“五包户”的条件，遂停止了其每月400元的生活费补贴，并要求由被告郭赛华负担第三人的医疗费。在此情况下，第三人和两被告产生矛盾。2015年2月13日，在海永乡社会矛盾调处中心调解员的调解下，原、被告和第三人达成了1份“调解协议书”，内容为：“第三人为甲方（遗赠人），原告为乙方（受赠人）。甲系海永乡永北村村民，没有妻儿，因年老体弱需要人照料，原想依靠侄女郭赛华养老，并将名下合法财产，位于海永乡联想小区306幢104室过户至郭赛华名下。现由于双方个人原因要求变更赡养人，即由郭永生外甥黄新赡养老人，经双方邀约，双方自愿就扶养相关事宜充分协商，签订遗赠扶养协议。一、甲方自愿将名下合法房位于海永乡联想小区306幢104室全部赠与乙方。乙方在甲方去世后即受领上述房产。二、乙方保证悉心照顾甲方，让老人安度晚年，承担老人所有的赡养费用及照料护理的义务，甲方生病医疗等一切费用由乙方承担，乙方需全权负责甲方百年后事。三、郭赛华配合乙方于2015年2月15日到海门办理过户手续，乙方给付郭赛华人民币一万元整过户补偿费用。四、乙方如有违反协议或虐待遗弃甲方行为的，甲方将收回遗赠，并追求乙方相关法律责任。五、如遗漏或上述当事人故意隐瞒其他相关情况，造成他人或集体合法权益受侵害的，则由上述当事人负完全责任。履行协议的方式、地点、期限：本协议自当事人签字后生效。乙方于2015年2月13日以现金方式给付郭赛华人民币6000元整，另乙方于2015年2月15日以现金方式给付郭赛华尾款4000元。”协议由原告黄新、被告郭赛华、第三人郭永生签名，调解员葛唯丽、蔡卫东亦在协议书上签字，海永乡社会矛盾调处中心予以（人民调解委员会）盖章确认。
“调解协议书”签订后，原告按协议当场给付了被告郭赛华6000元过户补偿费。2015年2月15日，原、被告和第三人按约去海门市行政审批中心办理房屋过户手续。因当时房屋土地使用权尚登记在第三人名下，遂先将第三人土地证过户给两被告，同年2月25日，两被告取得土地使用权证。过户条件具备后，两被告又以争议房屋系出资5万元从第三人处购得为由，不愿再协助原告办理房屋的产权过户手续。原告和第三人无奈，遂诉讼来院，请求判如所请。
另查明，在反诉中，两被告将第三人也列为被告，经本院向其释明，其撤回了对第三人的反诉，本院已当庭口头裁定准许。
本院认为，本案的争执焦点为：一、2015年2月13日原、被告和第三人签订的“调解协议书”是否具有法律效力？二、“调解协议书”对被告沈燕辉是否具有法律拘束力？三、对两被告举证的“售房协议”的效力如何认定？
对争议焦点一。本案是一起基于一定亲情关系的赠房养老协议纠纷。原、被告和第三人在两被告不愿赡养第三人的情况下，经海永乡社会矛盾调处中心（人民调解委员会）调处，三方达成了新的赠房养老协议，该协议实质包含三方面内容：一是由原告负责赡养第三人，第三人将讼争房屋赠与原告；二是第三人和被告解除口头赠房养老协议，即被告不再赡养第三人；三是原告给付被告1万元过户补偿费，被告将已登记在其名下的原第三人的房屋过户给原告。协议并约定了房屋虽过户至原告名下，但第三人仍有使用权，在原告尽了赡养义务、第三人百年后再将使用权交付原告，此不违反所有权的占用、使用、收益、处分四项权能可以适当分离的法理。该协议双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现原告按约承担对第三人的赡养义务，并给付了被告6000元房屋过户补偿费，被告亦应按约履行办理房屋过户手续义务。
对争议焦点二。该协议虽只有被告郭赛华签字，但对被告沈燕辉仍具有法律拘束力。其理由如下：一是在第三人生病后，两被告不尽赡养义务，被告郭赛华并将房屋产权证交还了第三人，说明两被告早有解除赠房养老协议（口头）、返还房屋的打算，后在海永乡社会矛盾调解中心调解下，原告、被告郭赛华和第三人达成了“调解协议书”。对此，被告沈燕辉难谓不知晓；二是被告沈燕辉取得房屋的基础是和被告郭赛华共同赡养第三人，现两被告不愿赡养第三人，其继续取得房屋已无法律基础，故按协议直接过户给原告并无不当；三是被告沈燕辉在2015年2月15日（即协议约定的过户日）将产权证原件交还了第三人，此以行动表明其知晓并同意被告郭赛华所签的“调解协议书”的内容。
对争议焦点三。一是被告在“调解协议书”中已明确承认争议房屋的所有权是通过与第三人订立赠房养老协议（口头）而取得，即并非是通过“售房协议”而取得；二是被告申请的对第三人房款收据上签名的笔迹鉴定证明，两被告所称的已给付第三人5万元购房款不是事实，两被告取得房屋并没有给付对价；三是两被告提供的“售房协议”，是经海门市房产交易登记中心档案室盖章的复印件，其未能提交原件，说明该协议也只是为办理过户手续便利而签订。综上，原告和第三人对签订“售房协议”的解释，较为符合生活的逻辑和常理，故本院对两被告举证的“售房协议”的效力不予认定。
综上，被告和第三人口头的赠房养老协议已经解除，原、被告和第三人之间已经达成了新的赠房养老协议，两被告既已不再承担对第三人的赡养义务，并已收取了原告部分过户补偿费用，就应按协议协助原告办理房产过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告郭赛华、沈燕辉于本判决生效后十日内协助原告黄新将登记在其名下位于海门市海永乡联想小区306幢104室建筑面积57.4平方米的房屋所有权证和土地证过户至原告名下。
二、驳回被告郭赛华、沈燕辉的反诉请求。
本诉案件受理费人民币80元，反诉案件受理费80元，笔迹鉴定费2100元，合计人民币2260元，由被告郭赛华、沈燕辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币160元（户名：南通市财政局；开户银行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）
审 判 长 郭建雷
人民陪审员 游建兵
人民陪审员 张惠方
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 汤罡华