广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民二初字第639号
原告中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行，住所地为广东省东莞市。
负责人梁锦海。
委托代理人梁仲华，男，汉族，1985年7月10日出生。
委托代理人黄俊钦，男，汉族，1984年2月23日出生。
被告廖芳，女，汉族，1975年8月28日出生，住四川省渠县。
被告东莞市篁城开发有限公司，住所地为广东省东莞市南城区。
法定代表人叶向明。
委托代理人陈有维，广东陈梁永钜律师事务所律师。
委托代理人黄锦。
原告中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行诉被告廖芳、被告东莞市篁城开发有限公司（以下简称篁城公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄俊钦，被告篁城公司的委托代理人陈有维、黄锦到庭参加了诉讼。被告廖芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年3月，被告廖芳、篁城公司与原告签订《个人购房借款合同》，编号为A【房】字【工】行【塘厦】支行（2005）年（3147）号。原告为贷款方，被告廖芳为借款方和抵押方，被告篁城公司为保证人。合同约定：原告向被告廖芳发放个人一手住房购置贷款175000元，期限是20年，利息计算方法为等额本息还款法，被告廖芳以其用贷款所购置的东莞市塘厦镇东港城花园B座2501号房屋作为抵押物，并在东莞市房地产交易所办理了合法有效的抵押登记，权证编号为粤房地他项权证莞字第2400014665号。合同约定被告篁城公司作为保证人，对被告廖芳的上述债务承担阶段性担保责任。2005年5月11日，原告依借款合同的约定向被告廖芳发放了贷款175000元。2007年5月29日，原告与被告篁城公司签订《协议书》，约定被告篁城公司承担阶段性担保责任，在办出《房地产权证》，办妥房地产抵押登记并将《房地产他项权证》交原告执管后，被告篁城公司的连带担保责任至被告廖芳在原告的贷款余额低于总房价的50%后方可解除。该商品房买卖合同的成交价格为218792元，当前贷款余额为117768.42元，尚未达到解除被告篁城公司承担连带担保责任的条件，故被告篁城公司需对被告廖芳的上述债务承担连带清偿责任。贷款发放后，被告廖芳未能按照借款合同的约定按时分期偿还贷款，截止2014年7月11日，已连续3期、累计4期没有按时偿还贷款本息，已构成严重违约。根据协议书、借款合同的第十三条、借款合同保证条款的约定，原告有权向被告廖芳提前收回贷款本息，并要求被告篁城公司对被告廖芳的上述债务承担连带清偿责任。原告诉至法院，请求判令：1.被告廖芳偿还原告贷款本金117768.42元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按人民银行有关规定及合同约定计至全部贷款本息清偿之日止）；2.原告对被告廖芳提供的抵押物享有优先受偿权；3.被告篁城公司对被告廖芳的上述债务承担连带清偿责任；4.两被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：中国工商银行个人贷款借据、《个人购房借款合同》、《房地产他项权证书》、还款历史明细表、《协议书》、商品房买卖合同复印件。
被告廖芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状和证据材料。
被告篁城公司辩称，1.案涉债务的保证期间按照《个人购房借款合同》的约定，保证期间自《个人购房借款合同》签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。案涉房产已于2009年6月19日依法办理了抵押权登记，因此被告篁城公司的保证期间至2009年6月19日。案涉债务的保证期间不适用2007年5月29日签署的《协议书》条款。尽管《协议书》第三条对被告篁城公司的保证期间作了约定，但其并不约束该《协议书》签订前被告篁城公司基于《个人购房借款合同》产生的保证责任。《协议书》并未明确约束在其签订前成立的保证关系。2.《中华人民共和国担保法》第二十八条明确规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。案涉房产已依法办理了抵押登记手续，原告是抵押权人。原告直接要求被告篁城公司对案涉债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据，依法应予驳回。
被告篁城公司未向本院提交证据材料。
经审理查明，2005年3月22日，原告作为贷款人、被告廖芳作为借款人、被告篁城公司作为保证人，三方一起签订《个人购房借款合同》。合同约定：原告向被告唐芳发放贷款175000元，用于购买座落于东莞市塘厦镇东港城花园B座2501号的住房；贷款期限20年，贷款划入被告篁城公司的账户；贷款利率执行中国人民银行规定的利率，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息；借款人不按期偿还贷款本息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款按借款合同载明的贷款利率水平上加收40%的罚息；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息；借款人保证以其有权处分的本合同第二条规定之房产和本合同所附《抵押物清单》列示财产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用；保证人自愿为借款人提供连带责任保证，保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用；保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年；如果保证人为售房人的，其保证期限为本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。
《个人购房借款合同》签订后，原告按照合同约定将175000元转入被告篁城公司的账户。
2007年5月29日，被告篁城公司作为甲方、原告作为乙方、广东广和律师事务所作为丙方签订《协议书》。《协议书》载明：“为加强甲、乙、丙三方的合作，积极推进甲方的楼宇销售和乙方的按揭业务发展，经甲、乙、丙三方充分协商，就购买甲方之物业的业主在按揭贷款供楼期间申请办理房地产权证的有关事宜，三方订立如下条款，以资共同遵守”。《协议书》第三条约定：“甲、乙双方应全面履行的约定和在这之前甲、乙双方共同订立的按揭贷款义务合作协议及由甲方作保证人、业主为借款人、乙方为贷款人三方订立的借款合同的约定。在办出《房地产权证》，办妥房地产抵押登记并将《房地产他项权证》交乙方执管后，甲方的连带保证责任至业主在乙方的贷款余额低于总房价（以商品房买卖合同为准）的50%后方可解除。”《协议书》第十条约定：“三方同意，合同履行期间，所有在甲方购买房屋并在乙方按揭贷款的业主申请办理《房地产权证》均适用本协议。”
2009年6月19日，被告唐芳所有的座落于东莞市塘厦镇东港城花园B座2501号的住房办理抵押登记，抵押权人为原告。
两被告签订的商品房买卖合同约定的案涉房屋的购房总金额为218792元。
原告主张被告廖芳已经偿还的贷款本金为57231.58元，并主张被告廖芳从2007年6月11日开始没有按照合同约定正常供款，从2014年5月11日开始停止供款，直到2014年10月11日已经连续多期没有正常供款。
以上事实有原告提交的中国工商银行个人贷款借据、《个人购房借款合同》、《房地产他项权证书》、还款历史明细表、《协议书》、商品房买卖合同复印件及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告廖芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状和证据材料，视为放弃答辩、抗辩、举证、质证的权利。案涉《个人购房借款合同》系原告和两被告各方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同的当事人应当按照合同或协议的约定履行各自义务。
首先，原告依约向被告廖芳发放175000元贷款的事实清楚，被告廖芳未向本院举证证明其已经按照合同约定履行了还本付息的义务，应当承担举证不能的法律后果。原告主张被告廖芳已经连续三期以上没有按照合同约定还本付息，原告有权要求被告廖芳清偿全部贷款本息。原告主张被告廖芳至今已经偿还的贷款本金为57231.58元，该主张系对被告廖芳有利，本院予以采信。因此，被告廖芳应当向原告偿还的贷款本金为175000元-57231.58元=117768.42元，同时被告廖芳应当按照《个人购房借款合同》的约定偿还本息并支付复利、罚息。
其次，被告廖芳提供了其本人所有的座落于东莞市塘厦镇东港城花园B座2501号的房产作为案涉《个人购房借款合同》项下债务的抵押物并办理了抵押登记，抵押权人为原告，依照法律规定，原告有权就该抵押物优先受偿。
再次，《个人购房借款合同》约定如果保证人为售房人的，其保证期限为本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止，被告篁城公司据此主张其保证期限截至2009年6月19日。但是，被告篁城公司和原告在2007年5月29日签订的《协议书》约定，被告篁城公司的保证责任至“业主在乙方的贷款余额低于总房价（以商品房买卖合同为准）的50%后方可解除”，且该《协议书》约定“合同履行期间，所有在甲方购买房屋并在乙方按揭贷款的业主申请办理《房地产权证》均适用本协议”。该《协议书》适用的条件一目了然。被告篁城公司抗辩称其在本案中作为保证人的保证责任不适用《协议书》的约定，但其并未举证证明在《协议书》签订时案涉房屋的《房地产权证》已经办理完毕，被告篁城公司应当承担举证不能的法律后果。案涉贷款余额并未低于总房价的50%，因此，被告篁城公司应当对案涉债务承担保证责任。《中华人民共和国物权法法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”因此，被告篁城公司应当对案涉抵押物实现的债权以外的债权承担连带清偿责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院缺席判决如下：
一、限被告廖芳于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行偿还借款本金117768.42元及利息、复利、罚息（利息、复利、罚息按照合同约定计付至实际清偿之日止）；
二、原告中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行对座落于东莞市塘厦镇东港城花园B座2501号的房产享有优先受偿权；
三、如本判决第二判项的抵押物不足以清偿本判决第一判项的债务，不足部分由被告东莞市篁城开发有限公司承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1337元，由被告廖芳、被告东莞市篁城开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 管燕
二〇一四年十一月五日
书记员 龙为
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
2.《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
3.《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4.《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
5.《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
8.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。