河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）魏民二初字第00408号
原告：王伟兵。
委托代理人：张俊业，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
被告：陈秀花。
被告：陈海斌。
二被告共同委托代理人：周凯，河南君志合律师事务所律师。
二被告共同委托代理人：李新霞，河南君志合律师事务所律师。
原告王伟兵因与被告陈秀花、陈海斌房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月3日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告王伟兵的委托代理人张俊业，被告陈秀花、陈海斌及其共同委托代理人周凯、李新霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王伟兵诉称，2010年11月11日，原告通过中介金馨园房产信息中心的王海军，看上了一套位于冯庄街48号上下二层独院，价格405000元。房屋所有权人陈秀花委托其弟弟陈海斌与原告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：签订合同同时付定金2万元，余款于2010年11月20日前付清，房屋于2010年11月20日前交付。2010年11月12日，为了完善手续，原告与被告陈秀花又签订了一份《房屋买卖协议书》，相关人员在该协议上签字确认。两份合同明确约定交付了房款，被告按照合同约定交付了房屋及部分相关产权证件，但是被告却故意隐瞒《国有土地使用证》不予交付，并且到目前为止拒不配合履行房产过户义务。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求依法判令：1、被告交付国有土地使用证，并履行房屋过户义务；2、被告赔偿违约金121500元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告陈秀花、陈海斌辩称，1、原告起诉事实理由不成立，在双方签订房屋买卖合同后，原告从未找过被告说过办理过户手续的事项，被告从没有拒绝过协助原告办理过户手续，被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金；2、关于土地使用权证的问题，因为土地上有被告的房屋，因此该土地使用权应当由原被告在房屋登记部门进行分割，不应由原告全部所得，故应当驳回原告的该诉讼请求；3、因该土地使用证上的所属房屋发生争议，被告已经向法院提起诉讼，法院应当中止诉讼，以另案裁判结果为依据。
另外，补充一点，土地使用权证不能交付原告的原因是因为土地使用权的状态是双方共有，土地使用权证也不是办理房屋过户的必须手续，因为房屋登记管理办法规定的办证的手续有房屋所有权证就可以了，而房屋所有权证被告当时已经交付给了原告，因此原告提出被告违约不符合事实。
原告王伟兵为支持自己的诉讼主张，向本院提交的证据有：
第一组，原告王伟兵的身份证，用以证明原告的身份信息和诉讼主体资格适格。
第二组，公证书及被告及相关人员的身份证（共10页），用以证明本案所涉房屋的产权归属和被告的身份。
第三组，房屋买卖合同两份，包括收到条及付款凭证（共四份），用以证明双方买卖合同的约定情况及双方权利义务的情况，双方买卖房屋包括自建房。
第四组，房产证及土地证，用以证明房屋的登记及土地的登记情况。土地证的来源是买卖房屋之后，因为被告拒不配合，去当地司法所找原告调解这个事情，让原告再补给被告点钱，被告才愿意协助办理房屋过户手续，原告是在司法所看到的土地证。
第五组，证人证言，请求王敏军出庭作证，其系当时的中介，她知道当时双方到底协商买卖哪块房屋，其出庭证人证言用以证明涉案房屋买卖的真实情况。
经质证，被告认为，对于第一组证据，对王伟兵的身份证没有异议。
对于第二组证据，对原告提交的该组证据中的被告及相关人员的身份证没有异议，但恰好说明被告是兄妹七个人对父母遗留的房产享有权利。对公证书没有异议，但是需要说明的是，公证的内容是陈秀花、陈海斌等兄妹七人有权继承其母亲的遗产，该遗产的权利人是兄妹七人，其中有171.28平方由兄妹六人放弃继承，归陈秀花一人享有。但是其他房产权利人仍然是陈秀花兄妹七人，公证书仅仅公证了171.28平米的房屋。
第三组，对该两份房屋买卖合同，1、2010年11月11日的买卖合同，该买卖合同不发生法律效力，因为陈海斌不是房屋的所有权人，其不能代表其他权利人签订该买卖协议，而且该合同所写的面积是80多平方，而房屋的实际面积是280多平方，因此该合同不能证明被告将房屋包括自建房全部卖给了原告，而且该协议是签订在2010年11月12日合同之前，应当以后合同为准。2、对2010年11月12日的房屋买卖合同无异议，系双方真实意思表示，该合同上明确载明了房屋买卖标的，并不包含原告所主张的自建房，该买卖协议就是171.28平方房屋的买卖协议，该协议上甲方签名是七个人，应以该协议为准。3、关于银行的业务凭证，该凭证上显示的是31万，不清楚与本案是否有关联。4、对收到条没有异议，与公证书是一致的，能够说明双方买卖的是171.28平方房屋，而不包括自建房，自建房仍为七兄妹的共同财产。
第四组，对房屋所有权证没有异议，恰好说明原件在原告手中，说明被告已经履行了自己的义务。关于土地证，原告的说法是不真实而且是没有依据的，因为自建房并没有卖给原告，当时被告发现原告向冯庄街棚户区改造部门隐瞒真实情况，虚假的申报了补偿的事实后，才知道原告将属于被告的自建房占有，并称是原告自己所有，当时在冯庄街的居委会和司法所，被告递交了材料和申请。双方是在这种情况下坐到一起进行调解，原告当时明确提出在自建房中放有被告的物品，原告已经将自建房中的物品自行处理，此时，被告才知道原告私自占有了全部房屋。
此外，原告在举证过程中，称在司法所进行调解时，主动向被告进行补偿，如果双方之间买卖合同中包括自建房，原告是不会主动要求补偿的，因此事实是双方之间的买卖合同是没有将自建房卖给被告的，所以原告才会提出向被告补偿。
第五组，该证人与原告是有利害关系的，其证人证言不足以采信，且其证人证言不真实，存在矛盾，她说第一份合同中是原告与陈海斌签的，其他兄妹都在外地，既然其他人都在外地怎么能够将房屋的权利全部由陈海斌一人处分。此外，证人称出租房屋时，自建房中存在物品，但是后原告自己称自建房中的物品全部由原告自己处理了。第二份合同是真实意思表示。证人的个人证言不能证明房屋买卖包括自建房，更不能对抗2010年11月12日的房屋买卖协议书。
此外，证人称被告将房子的钥匙全部交付给了原告不属实，当时是陈保欣将钥匙交付给原告的，并且只是交付了房产证项下房屋的钥匙。
原告对被告的质证意见发表意见：公证书能够证明陈秀花系房产的所有人。此外，两份买卖合同均是真实有效的，因为当时卖房时七兄妹居住比较分散，是委托陈海斌办理房屋买卖，因为房屋是一个独院，是一个整体，从第一个买卖合同中看包含80多平方左右的自建房，双方在签合同时的真实意思表示是整个合同卖掉，包括自建房。第二份合同是因为双方不放心，出去找了一个律师签的合同，对双方权利义务做出了进一步的约定。该两个合同是共同有效的，房屋买卖是整体买卖，应当是包含自建房。被告隐瞒土地使用权证本身是违约的。关于司法所进行调解的问题，该情况恰恰说明了被告不同意协助办理过户，因为被告是在得知拆迁补偿，认为房屋卖亏了，才不协助过户，被告的行为是一种敲诈行为，土地使用证恰恰证明了被告的违约行为。
原告与证人不存在其他利害关系，从交房情况看，被告将全部钥匙包括自建房都交付给了原告，原告持续占有自建房了多年，这三、四年被告都没有提出过异议，而在拆迁补偿时提出，被告是恶意的行为。同时，第一份合同约定的是40.5万元，而第二份合同仍然是40.5万元，如果不包括自建房，价格应当降低。
被告陈秀花、陈海斌为支持自己的抗辩意见，向本院提供的证据有：
1、致冯庄街居民的一封信，2、冯庄街棚户区改造房屋信息公示，3、调解笔录，用以证明原告所称均不属实，事情的发生是因为原告隐瞒真实情况申请棚户区补偿款时，被告才知道所有房屋被原告占有，此外，在司法所调解时，被告自始至终并没有拒绝过协助原告办理过户，原告也未向被告要求过协助办理过户手续。此外，原告曾自己表述将自建房中的家具自行处理了，说明原告私自占有了自建房屋。原告自己说明当时的房屋行情是每平方是2000多元，如果包括自建房部分，整个房价应当是56多万元，而不是40.5万元。
经质证原告王伟兵认为，该组证据恰恰证明了被告是知道棚户区改造的事情之后，原告认为自己卖亏了，向司法所要求他的权利。这个信是5月21日发出的，调解是7月24日进行的。原告在棚户区公示中的信息是第20号，改造过程中没有被告的任何权利。从调解笔录中不能体现出来房屋买卖不包括自建房，调解笔录中原告并没有说房屋买卖不包括自建房的问题。同时，2010年11月12日房屋交付了，为什么一直到2014年7月24日才去行使权利，到司法所去调解，恰恰证明了被告是在得知拆迁补偿事情后，对卖房一事反悔了。
经审核，本院认为：对于双方无异议且与本案有关的证据，应予认证；对于证据本身的真实性无异议，只是对证明对象和内容有异议的证据，应从该证据本身所反映的客观事实，结合其他证据和本案的实际情况去分析认证；对于证人证言应结合本案的事实和其它证据去认证。
根据上述有效证据及庭审笔录，本院确认如下案件事实：
原告王伟兵通过中介金馨园房产信息中心王敏军的介绍，欲购买位于许昌市魏都区冯庄街48号院的房屋。2011年11月11日，原告王伟兵与陈海滨签订房屋买卖合同一份。合同约定，出卖人自愿将产权证号为第4974号、座落在冯庄街独院上下二层房地产以405000元的总价出售给买受人，房款内含暖气、燃气开口费、储藏室、自建房80平方米左右。买受人于签订合同的同时支付定金2万元，余款应在2011年11月20日以前交付出卖人。合同还约定了其它事项。
2011年11月12日，原告王伟兵作为乙方即买受人，被告陈秀花作为甲方即出卖人，双方自愿签订房屋买卖协议。协议约定，1、甲方自愿将继承其父母陈麦屯、孙喜莲位于许昌市魏都区冯庄街48号栋号7,北楼7间，建筑面积161.57平方米，东屋草房1间，建筑面积9.71平方米，该房屋产权证号为字第49**号的房产一处，以405000元的价格卖给乙方。乙方应在签订本协议的同时向甲方支付购房定金5万元，剩余购房款乙方应在该房屋转卖到甲方名下当日内一次性支付给甲方，甲方收取乙方购房款时应向乙方出具收到条一份；2、甲方在签订本协议的同时将该房屋的所有手续原件全部交付给乙方，否则，视为甲方违约；3、该房产自签订本协议产生的所有收益（包括该房屋被有关部门拆迁、征收、征用等）均归乙方所有，甲方不得干涉并协助乙方取得该收益，否则，视为甲方违约。甲方应无条件并提供一切材料协助乙方办理该房屋的过户手续，否则，视为甲方违约；4、甲方必须保证该房屋没有抵押、担保以及任何第三人主张权利等不利于乙方取得该房屋所有权及其取得所有收益的任何行为，否则，视为甲方违约；5、该房屋卖给乙方之前，于该房屋有关的债务、水、电等费用由甲方负责偿还，之后产生的债权债务等应由乙方清偿并享有；6、本协议经甲、乙双方签字按印生效，双方应自觉履行本协议，一方违约应向守约方支付40万元的违约金。该协议有陈秀花、陈海斌、陈保欣、陈海洲、陈秀枝、陈秀玲、陈均奎在甲方栏内签字，原告王伟兵在乙方栏内签字。协议签订后，原告王伟兵于2010年11月20日将购房款405000元交给被告陈秀花，被告陈秀花收到后给原告王伟兵出具收到条一份。被告陈秀花收到购房款后，将所购房屋及其房屋产权证书交给了原告王伟兵。
另查明，该房屋产权证号为字第49**号的房产登记的所有权人为被告陈秀花之母孙喜莲的名下，孙喜莲于2009年1月22日因病死亡。2010年10月27日，许昌市汉魏公证处出具了（2010）许魏证民字第101号继承权公证书。主要内容为：“被继承人孙喜莲名下的房产为孙喜莲的个人遗产，孙喜莲的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承，因孙喜莲的父母丈夫、大儿子已先于孙喜莲死亡，被继承人的二儿子陈保欣、三儿子陈海滨、四儿子陈海洲、大女儿陈秀枝、二女儿陈秀玲、陈海欣的儿子陈军奎表示自愿放弃对上述被继承人孙喜莲遗产的继承权。故孙喜莲名下的上述房产由孙喜莲的女儿陈秀花一人继承”。
关于被告是否拒绝履行房屋过户的义务。原告王伟兵称，被告拒不配合履行房产过户义务，被告陈秀花、陈海滨辩称，在双方签订房屋买卖合同后，原告从未找过被告办理过户手续的事项，被告也从未拒绝协助原告办理过户手续，被告不存在违约行为。原告王伟兵没有提供证据，予以证明被告陈秀花拒绝协助办理房产过户手续，且在本案诉讼过程中，被告陈秀花一直表示愿意协助办理房产过户手续，因此，原告王伟兵称被告陈秀花拒绝履行房屋买卖合同的附随义务，证据不足。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等合同随附义务。本案的原、被告经协商签订了房屋买卖合同，原告已依约向被告支付了买卖房屋的价款，履行了合同义务。被告向原告出具了收到购房款的凭证，并将房屋产权证号为字第49**号项下的房产手续交给了原告。双方的房屋买卖系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当有效。双方所签订合同的标的物为不动产，出卖人应当履行协助买受人办理所有权转移手续的随附义务。在办理房产过户时，根据交易习惯，原告王伟兵应当向被告陈秀华履行通知义务。从本案去看，原告王伟兵没有证据证实履行了房屋过户的通知义务，也没有证据证实被告陈秀华拒绝履行协助办理房产过户义务，本院无法认定房产没有过户的事实归责于被告陈秀花；被告陈海滨虽然是第一顺序的法定继承人，但被告陈海滨放弃了继承权，被告陈海滨不承担民事责任；因此，原告王伟兵要求被告陈秀花协助办理房产过户手续，理由正当，予以支持，但要求被告陈秀花、陈海滨赔偿违约金121500元，理由不足，不予支持；原告王伟兵未要求对国有土地使用权过户，根据当事人意思自治原则，本案处理不能超过原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条第一款、第一百零七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告陈秀花于判决生效后三十日内，协助原告王伟兵办理房屋产权证号为字第49**号项下的房屋产权过户手续。
二、驳回原告王伟兵的其它诉讼请求。
案件受理费9065元，由原告王伟兵负担2430元，由被告陈秀花负担6635元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 宋永昌
人民陪审员 廖娅丽
人民陪审员 刘 华
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 肖莞千