浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙09民终788号
上诉人(原审原告)：中国建设银行股份有限公司舟山分行，住所地舟山市定海区人民中路68号。
负责人：方士舜，行长。
委托诉讼代理人：李伟、孙菁雄，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：干耀，男，1987年3月22日出生，汉族，住岱山县。
原审被告：保亿置业（舟山）有限公司，住所地舟山市定海区临城街道桃湾路325号保亿·风景沁园物业管理中心。
法定代表人：莫剑荣，执行董事。
委托诉讼代理人：吕牡丹，女，该公司职工。
上诉人中国建设银行股份有限公司舟山分行（以下简称建设银行）因与被上诉人干耀、原审被告保亿置业（舟山）有限公司（以下简称保亿公司）金融借款合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2016）浙0902民初2830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人建设银行的委托诉讼代理人孙菁雄、原审被告保亿公司的委托诉讼代理人吕牡丹到庭就案件事实、法律适用阐述了自己的意见并接受法庭的询问。本案现已审理终结。
建设银行上诉请求：1、请求撤销原判第四项，改判建设银行对干耀名下位于舟山市定海区临城街道保亿·风景沁园32幢1607室房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2、二审诉讼费用由干耀承担。事实和理由：一、上诉人对案涉房产享有抵押权。根据物权法的规定，在法律另有规定的情况下，抵押权未经登记也能发生法律效力，物权法也明确赋予预告登记具有保障将来实现物权的效力，且预告登记的效力可以限制不动产所有权，未经预告权利人同意，处分不动产不发生物权效力。二、上诉人对案涉房屋享有优先受偿的权力。首先，上诉人对案涉房屋享有特殊抵押权，经预告登记即享有正式登记的法律效果，自然对案涉房屋享有优先受偿权。其次，即便上诉人不享有案涉房屋抵押权，对案涉房屋也享有优先受偿权。现上诉人的预告登记并不存在三个月内未申请登记的情形，因被上诉人干耀故意不配合办理权属登记导致无法启动抵押权登记程序，该情形是被上诉人不诚信所致，上诉人并无过错和责任。上诉人作为诚实信用和依法进行抵押权预告登记的一方应受到司法的肯定和保护。
被上诉人干耀未作答辩。
原审被告保亿公司口头辩称:1、案涉房屋已具备交房条件，可以办理正式抵押登记，如按上诉人上诉请求其享有优先受偿权，其如享有正式抵押权，根据约定保亿公司担保期限到上诉人拿到正式抵押权为止，如二审支持其上诉请求，应免除保亿公司连带担保责任。2、干耀房屋贷款系商业和公积金组合贷款，公积金中心已经起诉干耀和保亿公司，如果抵押权归建设银行所有，而公积金中心的贷款由保亿公司承担连带担保责任，将损害保亿公司的权益，故应追加公积金中心参加庭审，案涉房产抵押权应当由上诉人和公积金中心共同拥有，同时免除保亿公司的连带担保责任。
建设银行向一审法院起诉请求：1.要求干耀归还其借款247889.97元，支付利息12255.53元，及按年利率5.145%上浮50%计算的2016年8月1日起至借款清偿日止的利息、罚息和复息；2.要求干耀赔偿其为实现债权所支出的律师代理费6990元；3.拍卖、变卖干耀名下位于舟山市定海区××街道××风景××室房产及土地使用权，所得价款优先清偿上述债务；4.要求保亿公司对干耀的上述债务承担连带保证责任。
一审法院认定事实：根据建设银行提交的贷款申请书、个人住房借款合同、房屋预告登记证、承诺书、借款借据、对账单、欠款明细表、委托代理协议、律师代理费、代理费收款回单，建设银行主张的事实可予以确认。根据保亿公司提交的商品房初始登记证明、分户登记凭证、房屋建筑工程竣工验收备案表、邮件面单，保亿公司主张的事实可予以确认。截至2016年7月31日，干耀尚欠建设银行借款本金247889.97元，尚欠利息累计12255.53元。
一审法院认为：建设银行与干耀之间的借款合同关系，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方理应按照约定履行各自义务。现干耀逾期还本付息，显属违约，应按合同约定承担相应的违约责任。故建设银行要求干耀提前还款并赔偿律师代理费的诉讼请求，该院依法予以支持。建设银行就舟山市定海区临城街道保亿·风景沁园32幢1607室的房产办理了预告抵押登记，但鉴于该房产尚未办理权属登记和抵押登记，抵押权尚未正式设立，故其就该房产主张优先受偿权的请求，该院不予支持。保亿公司为借款提供阶段性的连带责任保证，建设银行的抵押权尚未设立，故保亿公司的保证期限尚未届满，保证责任尚不可免除。故建设银行要求保亿公司承担连带清偿责任的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、干耀于判决生效之日起三十日内归还建设银行借款本金247889.97元，支付截至2016年7月31日止的利息12255.53元，及自2016年8月1日起至借款清偿日止按年利率7.7175%计算的罚息和复息（借款利率于每年1月1日按中国人民银行公布的贷款基准利率作相应调整）；二、干耀于判决生效之日起三十日内赔偿建设银行律师代理费6990元；三、保亿公司对上述第一、二项所确定的干耀的债务向建设银行承担连带清偿责任。保亿公司在承担保证责任后，就承担部分可向干耀予以追偿；四、驳回建设银行其他诉讼请求。案件受理费5307元，减半收取计2653.50元，由干耀、保亿公司共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人建设银行对抵押预登记的房产是否享有优先受偿权。2012年1-2月，上诉人建设银行与被上诉人干耀签订了《个人住房（商业用房）借款合同》,约定由坐落于舟山市定海区临城街道保亿·风景沁园32幢1607室作抵押，并办理了预购商品房抵押预告登记。办理抵押预告登记的目的是为了保障将来实现物权。被上诉人干耀向保亿公司付清购房款后，应及时办理房屋交付手续和房屋产权变更手续，取得房屋所有权证书，并办妥正式的抵押登记手续。现因被上诉人干耀在保亿公司多次函告情况下仍拒不办理房屋交付手续，也未办理房屋所有权证书，导致涉案房屋抵押预告登记未能转为正式的抵押权登记，上诉人建设银行对此并无过错，因此，预购商品房抵押预告登记仍然有效。根据本案的实际情况，虽然涉案房屋产权仍登记在保亿公司名下，但保亿公司已收回全部房款，涉案房屋已通过竣工验收，保亿公司与干耀也未办理交房手续，该房产上仅存在本案组合贷款的抵押预告登记，也无其他抵押权和其他与预购商品房抵押预告登记相冲突的权利限制情况，抵押物符合办理房产登记和抵押登记的条件，也符合折价、拍卖、变卖等能流通条件。因抵押预告登记未能转为正式的抵押权登记系被上诉人干耀的违约行为所致，故上诉人建设银行要求被上诉人干耀按约履行义务、实现物权理由成立，上诉人对抵押预登记的房产享有优先受偿权的请求本院予以支持。原审认为抵押预告登记并非抵押权登记正确，但据此对上诉人的涉案房屋优先受偿权未予支持不妥，本院予以变更。关于保亿公司二审中要求免责的辩称,根据建设银行与保亿公司关于保证期间的约定,因本案抵押登记并未办妥,保亿公司应免除连带保证责任的主张无相应事实依据,本院依法不予支持。
综上所述，上诉人建设银行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持舟山市定海区人民法院（2016）浙0902民初2830号民事判决第一、二、三项；
二、撤销舟山市定海区人民法院（2016）浙0902民初2830号民事判决第四项；
三、如干耀未按期履行本判决所确定的还款义务，中国建设银行股份有限公司舟山分行可以在舟山市定海区临城街道保亿·风景沁园32幢1607室房屋拍卖、变卖的价款中优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5307元，减半收取2653.50元，由干耀、保亿置业（舟山）有限公司共同负担;二审案件受理费5307元，由干耀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗邦良
审 判 员 熊俊杰
代理审判员 龚 杨
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 赵璐华