海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终1557号上诉人（原审被告）：祁海巧，女，1970年10月17日出生，住五指山市，系该房业主。委托诉讼代理人：罗以平，海南金裕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：五指山华顺物业服务有限公司，住所地五指山市新教师村小区物业办公室。法定代表人：周永田，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丹，该公司经理。原审第三人：五指山金碧花园业主委员会，住所地五指山市五指山金碧花园小区。负责人：陈运武，该委员会主任。上诉人祁海巧因与被上诉人五指山华顺物业服务有限公司（以下简称华顺公司）、原审第三人五指山金碧花园业主委员会（以下简称业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服五指山市人民法院（2016）琼9001民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因本案没有新的事实和证据，本院决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。祁海巧上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回华顺公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由华顺公司承担。事实和理由：一、金碧花园小区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘华顺公司为金碧花园小区的物业管理公司，故华顺公司与陈运武造假的业主委员会所签订的物业服务合同系无效合同，一审判决认定该合同有效，于法无据。①根据《物业管理条例》第六条、第八条、第十条、第十六条的规定，全体业主在县级人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并在业主当中选举产生业主委员会，业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。根据上述法律规定，业主委员会及业主委员会主任由业主和业主委员会成员选举或推选产生，金碧花园小区的业主并未选举陈运武等人为业主委员会成员，也未推选陈运武为业主委员会主任，陈运武等人组成的业主委员会违法，且业主委员会公章亦是由陈运武私刻。②陈运武个人以其造假的业主委员会之名与华顺公司签订的物业服务合同，系陈运武的个人行为，并未得到小区2/3以上业主的认可，该合同因违法而无效，该合同对金碧花园小区的业主无法律约束力，故金碧花园小区的业主无须遵守和履行。③根据《物业管理条例》第二十一条、第五十六条的规定，物业管理分为前期物业管理和后期物业管理，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，选聘方式是通过招投标的方式选聘，前期物管费由建设单位与业主在购房合同中根据政府指导基准价约定。在金碧花园小区的业主委员会成立之前，应由建设单位即五指山市教育局通过公开招投标的方式选聘物业公司，华顺公司的选聘并未经过招投标，华顺公司并非五指山市教育局依法选聘，且房产部门只是物业管理行业的监督指导管理单位，无权选聘物业公司。④根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，业主委员会成立之后的物业公司的选聘，由1/2以上的业主共同决定，业主委员会的成员无权决定，即在业主共同决定选聘物业公司后，才可由业主委员会代表业主签订物业服务合同。一审法院以华顺公司在订立合同时没有义务审查业主委员会组建程序是否规范合法为由，认定无论业主委员会成立程序如何均不影响合同效力，该裁判无事实与法律依据。二、一审法院判决符东向华顺公司支付物业管理费，于法无据。一审判决推定华顺公司为金碧花园小区的业主提供了三级物业服务，该事实认定与客观实际不符。小区的卫生长期脏乱差，垃圾成堆，楼梯走道不清扫，臭气冲天，严重影响业主的正常生活。小区的安全防护极差，外来人员出入没有登记、监管，致使小区发生多起摩托车等财物被盗的违法犯罪案件。华顺公司没有为业主提供治安秩序方面的服务，业主的财物被盗，华顺公司也未做出合理的处理及补偿。小区的绿化养护工作极为差劲，到处莽草丛生，绿化带从未修理养护，华顺公司并未提供小区绿化环境方面的服务工作。小区的公共部分如化粪池长期无人清理，臭气冲天，无奈由业主自筹资金清理。楼房公共排水系统，长期不通畅，经常堵塞，楼顶、外墙渗漏，但华顺公司从未进行维修养护工作。华顺公司名义上是三级资质的物业公司，但其人员配置、资产状况根本未达到三级资质标准，也未能向金碧花园小区的业主提供三级以上内容的服务,更谈不上提供二级物业服务管理工作。因此，根据公平等价有偿及诚实信用原则，按照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《物业管理条例》第三十六条的规定，华顺公司不提供物业服务，业主有权不支付等价物业管理费。三、一审判决物业管理收费计费数额违法。根据《物业管理条例》第四十条和《海南省物业服务管理收费管理办法》第二条、第六条至第九条的规定，普通住宅的物业服务收费实行政府指导价，指导价由省物价局、省住房和城乡建设厅制定。按2011年、2014年的政府指导基准价位，二级物业公司、多层（9层以下）无电梯的楼房为0.60元/平方米，具体标准由业主与物业公司商定。金碧花园小区的业主与建设单位原定的物业管理收费为0.50元／平方米，是符合政府规定的指导价，华顺公司主张按0.60元／平方米收取管理费违法。华顺公司主张的依据是五指山市物价局的批复，但依照法律规定，县级物价部门无权制定物业收费价格，只有对物管收费的监管权和备案权。五指山市物价局的批复是越权行为，是违法无效的行政行为。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销，请求二审法院依法改判驳回华顺公司的诉讼请求。华顺公司辩称:金碧花园小区属于经济适用住房，由五指山市住房保障与房产管理局负责管理，该局指定华顺公司为小区物业服务公司合法。华顺公司接受五指山市住房保障与房产管理局的指定，进驻金碧花园小区并与业主委员会签订物业服务合同，至于业主委员会在成立程序上是否存在问题，与华顺公司无关。小区业主于2012-2013年陆续入住，在华顺公司进驻小区前，小区并没有物业管理。华顺公司进驻小区后，已为小区业主提供长达4年的物业服务，有80多户业主已向华顺公司缴纳了物业服务费，足以说明小区业主清楚知道华顺公司系小区的物业服务公司，并没有业主或有关部门就华顺公司提供的物业服务提出异议。祁海巧主张华顺公司没有进行任何物业管理服务，但未举证证明，华顺公司自接管小区3年多来，已对小区的照明设施、管道和绿化进行了管理，小区环境逐渐变好，小区二期业主的物业缴费比例高达97%就足以证明这一点，华顺公司之所以没有对小区的公共设施进行维修，系因为小区属于经济适用住房，没有公共设施维修基金，且业主拒绝缴纳物业服务费所致，并非华顺公司的原因。华顺公司已向业主提供物业服务，业主应向华顺公司缴纳物业服务费，一审判决物业费按每月每平方米0.6元收取符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。业主委员会未到庭参加本案诉讼，亦未提交书面意见。华顺公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付自2013年2月1日起至2016年10月31日期间拖欠的物业费5071.6元及滞纳金9219.2元；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告购买了五指山市金碧花园小区9幢101房，该房屋所在楼房共六层，无电梯。2013年2月1日前被告已接收涉案房产。2013年1月28日，五指山市住房保障与房产管理局在涉案小区张贴公告，告知各业主：该局已选聘”五指山澜湖物业服务有限公司”（以下简称澜湖物业）进入小区进行标准化管理，提供物业管理服务。2013年5月4日，澜湖物业与五指山金碧花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定管理区域房屋建筑面积为25358.4平方米，总套数为216套；物业服务等级为2级，物业管理服务综合费为1.02元/平方米/月，自2013年2月1日起开始收取；对无故不缴、交物业管理服务费用的业主从欠费之日起收取每日3‰的滞纳金，并可依法采取其他催缴措施；合同期限为2013年2月1日起至2016年2月1日止等等。同时还对管理服务的基本要求、项目及标准进行了明确约定。2013年5月9日，五指山市住房保障与房产管理局对澜湖物业进驻涉案小区进行物业服务予以备案，并于同日颁发物业管理备案证书[编号（2013）五住房物业备字第03号]。2013年5月30日，五指山市物价局以五价[2013]19号文批复同意澜湖物业按0.96元/平方米/月进行收费。2013年5月10日，澜湖物业更名为华顺物业，即本案原告，该公司具备3级物业管理资质。原告进驻涉案小区后，其服务未能达到二级管理服务水平，而被告也从未向原告支付过物业管理费。另查明，根据琼价费管[2011]155《关于印发海南省普通住宅物业服务分等收费标准的通知》（以下简称琼价费管[2011]155号）及琼价费管[2014]487《关于印发和的通知》（以下简称琼价费管[2014]487号）的规定：2013年1月1日至2016年10月31日二级不带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为0.80元/平方米/月，三级不带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为0.6元/平方米/月，该价格可上下浮动20%。同时，琼价费管[2011]155号第一条规定”物业服务收费标准确定。海南省普通住宅物业服务分等收费标准书政府指导价，由物业服务企业与业主依据分等收费标准基准价及浮动幅度，遵循合理、公开，质价相符的原则协商确定具体收费标准。成立业主大会的，由物业服务企业与业主委员会根据物业服务内容、服务等级，在相应的指导价范围内商定物业服务具体收费标准。未成立业主大会的，物业服务企业应当召开业主（使用人）会议集体商议，其收费标准不得高于政府指导价的基准价标准。”一审法院认为，本案争议焦点是：一、关于原告与第三人业主委员会签订的《物业管理服务合同》的效力问题；二、关于收费标准及数额问题；三、关于滞纳金问题。一、关于原告与第三人业主委员会签订的《物业管理服务合同》的效力问题。被告认为第三人业主委员会成立程序违法，以其名义签订的合同为无效合同，被告本人并未与原告签订物业合同，原告与第三人之间的合同不能约束被告。但原告作为物业公司不负责也未参与涉案小区业主委员会的组建工作，业主委员会成立是否合法，原告并不知情，签订合同时原告也没有义务审查业主委员会组建程序是否规范合法，并且无论其成立程序如何均不能影响合同效力，也不能因此损害合同相对人即原告的合法权益。业主委员会以其公章对外履行职能，原告与第三人签订的《物业管理服务合同》有业主委员会的公章，以及业主委员会主任的签名，原告有理由相信业主委员会是具有资质的主体，并且原告进驻驻涉案小区经过相关部门审批及备案，该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，应予履行。被告还提出，由五指山市住房保障与房产管理局选聘的物业管理公司不合法。涉案房产是集资建设，其性质属于经济适用房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。由此可以看出，经济适用房的建设单位为县级以上人民政府。本市经济适用房由五指山市住房保障与房产管理局管理相关事宜。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”综上，对于被告提出第三人业主委员会与原告签订的合同属于无效合同以及五指山市住房保障与房产管理局选聘物业公司无效的辩驳意见，本院不予采纳。二、关于收费标准及数额问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”虽原告无证据证明其已向被告进行了书面催收，但时至今日被告仍未缴纳物业费用，原告有权起诉要求被告支付。本案中，原告诉请的物业费为0.96元/平方米/月，被告系五指山市金碧花园小区9幢101房业主，该房屋所在楼房共六层，无电梯。根据琼价费管[2011]155《关于印发海南省普通住宅物业服务分等收费标准的通知》（以下简称琼价费管[2011]155号）及琼价费管[2014]487《关于印发和的通知》（以下简称琼价费管[2014]487号）的规定：2013年1月1日至2016年10月31日二级不带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为0.80元/平方米/月，三级不带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为0.6元/平方米/月。在《物业管理服务合同》中双方约定的物业服务等级为二级，但结合本案证据及实际，原告提供的物业服务未能达到二级水平，本院认为按照三级标准支付为宜，因此对于原告起诉的超过0.6元/平方米/月的部分，本院不予支持。根据《物业管理服务合同》约定，物业费起收日期为2013年2月1日，2013年2月1日前被告已接收了该房产，因此被告自2013年2月至2016年10月，被告共拖欠45个月的物业管理费，原告诉请要求被告支付45个月的物业管理费，本院予以支持。关于房屋面积问题，原告认为，根据《物业管理服务合同》及《物业服务公司（企业）备案表》的核定内容，原告管理区域房屋建筑面积为25358.4平方米，总套数为216套，因此每户的建筑面积为25358.4平方米÷216套=117.4平方米。被告对该面积有异议，其购房合同中未注明房屋面积，被告也无法提交其他证据证明其房屋面积，经本院释明，被告明确表示其不申请对房屋面积进行测量。因此，被告应承担举证不能的不利后果，房屋面积应按照117.4平方米计算。根据上述标准及被告的房屋面积，被告应缴纳的物业管理费为：117.4平方米×0.6元/平方米/月×45月=3169.8元，原告起诉要求被告支付物业费5071.6元，对于其中超过3169.8元的部分本院不予支持。三、关于滞纳金问题。本案原告要求被告按照《物业管理服务合同》第二条第8项的约定，按照日3‰的标准向其支付滞纳金。本案中，原告客观上未能提供符合合同约定等级的物业服务，存在违约，但被告从未缴纳物业费也存在违约，并且其未缴纳物业费也是原告未能提供符合标准的物业服务的原因之一，因此原、被告均应承担相应的违约责任。原告应降低相应的收费标准，同时，按照合同中约定的标准支付滞纳金的前提是原告应全面履行合同义务，现原告履行义务未能达到合同约定标准，所以不应按照原合同约定支付滞纳金。对于被告来说其最主要的合同义务就是缴纳相应的物业管理费用，但其从未履行该义务，应对原告损失进行适当赔偿，根据前文所述，被告应向原告支付的物业费为3169.8元，应以该数额为本金按照中国人民银行一年期流动性资金贷款利率向原告支付利息，由于原告无证据证明其在起诉前曾向被告催收过物业费，因此利息从原告起诉之日即2016年10月25日起计算至上述款项全部付清之日止。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定判决：一、被告祁海巧于本判决生效之日起十日内向原告华顺公司支付物业管理费3169.8元及利息，利息按中国人民银行一年期流动性资金贷款利率自2016年10月25日起计算至上述款项付清之日止；二、驳回原告华顺公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告祁海巧负担。二审中，祁海巧提供了一份金碧小区2013年-2014年场景视频光盘，拟证明小区卫生脏乱差、污水横流及电动车被盗的情况。华顺公司认为该视频不属于二审新证据，其内容反映的是小区之前的情况，并非小区的现状，该视频反证华顺公司在经营困难的情况下，已逐步改善小区的物业服务情况。本院认为，祁海巧在二审中提交的（光盘）视频在一审时已存在，该视频所记载的内容并不能反映金碧小区的物业管理的全貌及现状，不属于二审新证据，本院不予采纳。华顺公司、业主委员会在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、华顺公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》的效力问题；二、祁海巧是否应向华顺公司支付物业管理费及收费标准该如何确定。第一，关于华顺公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》的效力问题。因涉案房产的性质属于经济适用住房，市、县政府作为当地经济适用住房的建设组织实施者，县级以上地方政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房管理工作。具体到本案，涉案房产所在的金碧花园小区的管理部门为五指山市住房保障与房产管理局，该局有权为金碧花园小区选聘前期物业服务企业。《物业管理条例》第二十四条第二款规定：”住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”金碧花园小区一期的业主共有216户，其规模并不大，五指山市住房保障与房产管理局未经招投标程序，直接选聘华顺公司为金碧花园小区的前期物业服务公司，并未违反上述规定。华顺公司根据五指山市住房保障与房产管理局的选聘，作为金碧花园小区的前期物业服务公司，进驻金碧花园小区，并与业主委员会签订了《物业管理服务合同》。华顺公司作为《物业管理服务合同》的签订方，其在与业主委员会签订合同时，并没有义务审查业主委员会的成立程序是否合法，且合同上加盖了业主委员会的公章以及业主委员会主任的签名，华顺公司有理由相信业主委员会具备签订该合同的主体资格，该合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因此，祁海巧关于《物业管理服务合同》无效的上诉主张不成立，本院不予支持。第二，关于祁海巧是否应向华顺公司支付物业管理费及收费标准该如何确定的问题。华顺公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》为有效合同，华顺公司作为前期物业服务公司，已进驻金碧花园小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，祁海巧上诉主张业主委员会与华顺公司签订的《物业管理服务合同》并非其真实意思表示，其不需遵守该合同约定向华顺公司支付物业管理费的主张不成立，祁海巧作为金碧花园小区的业主，作为华顺公司物业服务的受益人，依法应向华顺公司支付相应的物业管理费。《物业服务收费管理办法》第六条规定：”物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。”第七条第一款规定：”物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。”《海南经济特区物业管理条例》第三十八条第一款规定：”普通住宅物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。”根据上述规定，金碧花园小区的物业管理费，应适用普通住宅的物业服务收费标准，实行政府指导价。根据琼价费管［2011］155号及琼价费管［2014］487号的规定，2013年1月1日至2016年10月31日期间，不带电梯的多层（九层以下含九层）住宅的三级物业服务企业的物业服务收费的政府指导基准价均为0.6元/平方米/月，成立业主委员会的，物业管理费可在政府指导基准价的基础上上下浮动20%。虽然《物业管理服务合同》中约定华顺公司的物业服务等级为2级，物业管理费为1.02元/平方米/月，但华顺公司只具备3级物业管理资质，涉案房产所在的楼房为不带电梯的六层住宅，按照上述规定，华顺公司的物业管理费收费标准为0.6元/平方米/月，在此价格上可上浮20%。一审判决认定华顺公司未能提供符合标准的物业服务，华顺公司应降低相应的收费标准，故按0.6元/平方米/月计算物业管理费，并判令祁海巧向华顺公司支付物业管理费及利息并无不当，但一审判决对利率的表述不够准确，应表述为”利息按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款的基准利率计算。”综上所述，祁海巧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人祁海巧负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 敏审 判 员  阮慧婷审 判 员  陈秀儒二〇一七年七月二十八日法官助理  闫海宁书 记 员  陈素园