河南省安阳市龙安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0506民初1163号
原告：王青军，男，汉族，1977年12月25日出生，现住安阳市高新区。
原告：王敏（系王青军妻子），女，汉族，1982年7月20日出生，现住安阳市高新区。
共同委托诉讼代理人：秦永民，河国厚律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：卢成伟，河南国厚律师事务所律师实习律师。
被告：来爱红，女，汉族，1972年10月2日出生，住安阳县。
被告：王久新，男，汉族，1972年9月4日出生，住安阳县。
委托诉讼代理人：王彦庆，安阳市矿区“148”法律服务所法律工作者。
第三人：中国建设银行股份有限公司安阳�行，住所地安阳市殷都区文峰大道中段。
主要负责人：王向阳，职务：行长。
委托诉讼代理人：高静，河南兴亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘雪峰，河南兴亚律师事务所律师。
第三人：安阳市殷都区腾翔房产信息部，住所地安阳市钢花路北端路北。
经营者：李海英，女，1976年4月8日出生，住安阳市。
委托诉讼代理人：张志军，河南金太行律师事务所律师。
原告王青军、王敏诉被告来爱红、王久新、第三人中国建设银行股份有限公司安阳分行（以下简称建行安阳分行）、第三人安阳市殷都区腾翔房产信息部（以下简称房产信息部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王青军、王敏及其共同委托诉讼代理人秦永民、卢成伟，被告王久新及其委托诉讼代理人王彦庆，第三人建行安阳分行委托诉讼代理人高静、刘雪峰，第三人房产信息部经营者李海英及其委托诉讼代理人张志军到庭参加诉讼，被告来爱红经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王青军，王敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令二被告立即履行涉案房屋的初始登记和过户义务；3、判令二被告将涉案房屋银行按揭贷款183914.86元返还原告，由原告直接向第三人建行安阳分行代偿；4、判令二被告支付逾期办理过户手续的违约金6800元；5、判令二被告返还原告代交的未结清的物业费1463元。事实和理由：2013年10月24日，原告王青军、王敏通过第三人房产信息部经营者李海英介绍，在查看了被告来爱红提供的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171�、安阳市房屋预告登记证明（安阳市房管字第7380号）以及结婚证后，于当日与被告来爱红签订《房屋买卖合同》，约定被告来爱红将其与其丈夫名下位于开发区书香雅居小区9号楼2单元403室的预售商品房以39万元的价格出售给原告。因上述房屋在第三人建行安阳分行处有按揭贷款21万元，尚未办理房屋所有权证、土地使用证等初始登记手续，双方协商由原告先行支付34万元房款，具体约定为：原告于2013年10月25日向被告支付第一笔房款21万元用于归还房贷，房贷还清后，原告再行支付第二笔房款13万元；剩余5万元房款至自房屋产权过户或公证手续完成之日付清。《房屋买卖合同》签订后第二天，原告按照约定向被告支付第一笔房款21万元。2013年11月2日，被告在出具偿还贷款单据和手续并书面承诺保证涉案房屋贷款已还清后，原告又支付了第二笔房款13万元。二被告将涉案房屋的《商品房买卖合同》、安阳市房屋预告登记证明、完税证、住宅专项维修资金专用票据以及被告向开发商交纳的房款等收据原件交付原告，且涉案房屋从2013年11月一直由原告实际居住至今。2015年12月28日第三人建行安阳分行下发催款通知要求偿还贷款及逾期利息，否则通过法律程序拍卖房子。原告此时才得知涉案房屋尚有19万余元按揭贷款，被告并未还清。为此，原告多次找被告来爱红协商，要求偿还涉案房屋贷款并及时办理过户手续，但被告来爱红以2014年7月17日已与被告王久新离婚，房贷约定由王久新归还为由推诿，而被告王久新又拒不履行办理登记的合同义务，致使原告权益受损。原告认为，其通过第三人房产信息部与二被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告已按约定支付34万元购房款（仅剩余5万元过户押金），二被告应当按照约定履行初始登�后的过户登记义务。二被告拒不履行房屋产权登记义务构成合同违约，应按照《房屋买卖合同》第七条约定承担已付房款34万元的2%违约金即6800元。被告依照合同约定交付了房屋，但未按照合同第五条约定将交房日前房屋上所有费用结清。被告应偿还原告代为支付2012-2013年间未结清的物业费1463元。另外，原告经向第三人建行安阳分行查证，截止2016年5月30日，被告王久新名下的涉案房屋按揭贷款欠款余额为183914.86元。因被告来爱红违背基本诚信，向原告作出房贷已经还清的虚假承诺，骗取原告支付第二笔房款。被告应当将收取的房款中涉及按揭贷款余额部分返还给原告，由原告直接向第三人建行安阳分行代偿，以便于涉案房屋办理过户登记手续。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《合同法》规定及双方签订的《房屋买卖合同》约定，特诉至贵院，望判如所请。
被告来爱红未答辩。
被告王久新辩称，其也是受害者，其与被告来爱红在1994年11月17日结婚。二人于2009年买下安阳市开发区书香小区X号楼X楼西户楼房一套，户主是答辩人，二人于2014年7月17日离婚，其没有参与来爱红与二原告签订房屋买卖合同，也不知情来爱红将原告诉称的房产卖给原告，房屋买卖合同也不是其本人签字，综上原告与被告来爱红签订的房屋买卖合同无效。
第三人建行安阳分行辩称，王久新和来爱红已拖欠其房屋贷款183914.86元及2016年5月30日至今的罚息，被告来爱红与王久新应予以偿还。
第三人房产信息部辩称，1.本案的案由是房屋买卖合同纠纷，其并不是该买卖合同的当事人，也没有在合同的尾部签名，李海英不是该房屋买卖合同的当事人，不承担合同上的义务，及本案的法律责任。2.第三人认为原告和被告之间的房屋买卖合同合法有效，作为买卖合同双方在签订买卖合同时是在第三人的经营处所签订的，李海英见证了合同签订和履行合同的行为，当时双方之间达成合同意向，不是通过第三人，在原被告双方找到第三人之前他们已经达成了买卖房屋的意向，他们找到李海英也就是让李海英做个见证人的作用，帮助他们签订买卖合同，当时签订合同的时候原告和第三人共同查看了来爱红和王久新的结婚证原件，身份证原件和王久新极其相似的人自称是王久新和来爱红是夫妻关系，原告通过查看对方的证件和对方夫妻俩人，让原告有充分的理由相信来爱红和王久新是合法的夫妻，他们签订的合同也是依法成立有效的。来爱红和当时自称是王久新的人所签订合同的行为符合合同法表见代理的特征，因此第三人认为原告和被告之间的买卖合同依法生效。3.来爱红和王久新�离婚协议中约定的财产及本案所争讼的房屋归女儿王思琪所有，这种行为是一种无偿赠予行为是来爱红明知房产已卖给原告的情况下转移其财产的非法行为。这种行为是一种无效的赠予行为，并且到目前为止，该房屋没有过户到王思琪名下，该非法赠予行为不发生物权变动的法律行为，不能认为该房屋属于王思琪所有。4.本案中原告出巨资购买被告的房产付出了合理的对价，来爱红找人冒充王久新，原告及第三人从形式上无法辨认，因此从保护交易安全保护第三人的合法权益促进经济发展的角度出发也应当认定原、被告买卖合同合法有效，依法支持原告的诉讼请求。最后第三人李海英不承担本案的法律责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对于各方均对原告提供的《商品房买卖合同》、契税、专项维修金票据、�气初修费、配套设施费收据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《房屋买卖合同》、21万元房款收据、13万元房款收据及转账凭证、存款凭条，其目的是证明原告和二被告通过第三人房产信息部签订的《房屋买卖合同》以及原告按照合同约定付清了房款的事实。原告提供的被告来爱红出具的承诺书以及第三人房产信息部出具的证明，其目的是证明涉案房屋的房屋贷款已经还清，且其在与被告来爱红及“王久新”签订涉案房屋买卖合同时已尽到谨慎的注意义务。被告王久新对《房屋买卖合同》有异议，其认为签订该合同其并不知情，其也并未在该合同上签字，且对于原告提交的“王久新”收到的21万元的房款收据，并非其出具，其并不知情，对于被告来爱红收到的13万元的房款收据以及原告出具的转账凭证、存款凭条、被告来爱红出具的承诺书以及第三人房产信息部出具的证明其均不知情。第三人房产信息部对上述证据均无异议。第三人建行安阳分行对上述证据的真实性有异议，其认为根据二被告与其签订的建安房贷2010-0306号个人住房借款合同，被告来爱红、王久新作为借款人（抵押人）在未征得其同意下的前提下私自变卖涉案房屋，不应得到支持。本院认为，上述证据符合书证的形式要件，能够证明被告来爱红找人冒充被告王久新与原告夫妇签订《房屋买卖合同》，并出具虚假承诺书欺骗原告夫妇涉案房屋贷款已经还清，致使原告夫妇按照合同约定支付相应房屋价款的事实，故本院予以确认。2.原告提供的二被告的身份证复印件，其目的是证明二被告身份信息且户籍都登记在同一地。被告王久新对其身份证复印件无异议，但对被告来爱红的身份证复印件有异议。第三人�产信息部对上述证据均无异议。第三人建行安阳分行认为上述证据与其无关联，不发表质证意见。本院认为，上述证据符合书证的形式要件，能够证明二被告身份信息且户籍都登记在同一地，故本院予以确认。3.原告提供的涉案房屋生活照、天然气用户使用证及缴纳费用票据、居民采暖证及使用票据、水费票据，其目的是证明原告在涉案房屋装修入住至今的事实。被告王久新对居民采暖证上户主为王久新无异议，但对天然气用户使用证上的姓名王敏有异议，其认为其并未将涉案房屋出卖给原告，且其认为上述缴费票据与本案无关连，不发表质证意见。对原告提供的生活照有异议，其认为上述照片不能证明拍摄的为涉案房间。第三人房产信息部对上述证据均无异议，但认为上述采暖证已经过户到原告王青军名下。第三人建行安阳分行认为上述证据与其无关，不发表质�意见。本院认为，上述证据符合书证的形式要件，且各证据之间相互印证，证明原告在涉案房屋居住至今的事实，本院予以确认。4.原告提供的涉案房屋开发商通知办理房产证的照片、编号为2010-0286的建行安阳分行催款通知书、《还款协议》，其代二被告归还房屋贷款的还款凭证、被告来爱红与原告王敏电话录音光盘及录音文字内容，其目的是证明涉案房屋的房屋贷款未还清，无法办理过户登记。被告王久新对上述证据均有异议，但认为其并不知情不再发表质证意见。第三人房产信息部对上述证据均无异议。第三人建行安阳分行对上述证据均不发表质证意见。本院认为，上述证据符合书证的形式要件且各证据之间相互印证，证明被告未按约定还清房贷，本院予以确认。5.被告王久新提供的其与被告来爱红的结婚证，其目的是证明涉案房屋是其与来爱红在夫妻关系存�期间共同购买的。被告王久新提供的其与被告来爱红的离婚证、离婚协议书，其目的是证明被告来爱红与王久新二人因感情不和于2014年7月14日达成离婚协议并领取离婚证，其二人在协议书上对夫妻共同财产进行了处理，同时更进一步证明来爱红自己把夫妻共同财产于2013年10月24日出卖在先，采取欺诈手段，欺骗王久新同来爱红签订离婚协议在后，来爱红将涉案房屋卖给二原告的民事行为无效，请法院依法驳回原告诉讼请求。原告对被告王久新提供的上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据证明被告来爱红与其签订《房屋买卖合同》是在二被告婚姻关系存续期间内，且认为二被告签订的离婚协议书第三条约定的涉案房屋归其女儿王思琪所有的约定发生在其将涉案房屋出卖给二原告之后，该约定应属无效。第三人房产信息部对上述结婚证和离婚证的真实性和合法�有异议，其认为二被告在办理离婚手续的时候没有上交结婚证，有可能就是为了推诿责任双方互相串通，否定原、被告之间订立的房屋买卖合同。第三人建行安阳分行不发表质证意见。本院认为，上述证据符合证据的形式要件，能够证明二被告于其婚姻关系存续期间购买涉案房屋，且被告来爱红于2013年10月24日将涉案房屋出卖在先，与被告王久新签订离婚协议并办理离婚登记在后，本院予以确认。
本院根据上述认定的证据，认定事实如下：被告来爱红、王久新于1994年11月17日登记结婚。2009年12月23日，被告来爱红、王久新夫妇以王久新的名义与安阳睿恒置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了书香雅居小区9号楼2单元4层403号房屋。2013年10月24日，经第三人房产信息部经营者李海英介绍，被告来爱红及其指使的冒充王久新名义的他人，在第三人房产信�部的经营处，让原告查看了其与王久新的身份证、结婚证后，共同与二原告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方王久新、来爱红保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。本合同所称标的房屋是指位于开发区书香雅居小区9号楼2单元4层西户型框架结构。价款：房屋的交易总价为：人民币390000元整（大写：叁拾玖万零仟零佰零拾零元整）。乙方向甲方支付房款人民币390000元整（大写：叁拾玖万零仟零佰零拾零元整）。付款方式及期限：1.乙方自本合同签订之日支付首付款人民币叁拾肆万元零仟零佰零拾零元整给甲方；2.剩余房款人民币X拾伍万零仟零佰零拾零元整于乙方取得该房屋的房地产权过户或公证手续之日�清。第五条房屋交付及产权登记的约定：1.甲方应于本合同签订之日将本合同项下房屋全部交付给乙方，并应在交房当日将2013年10月24号之前房屋产生的等费用结清。2.甲方应当在房屋产权登记机关开始办理产权登记之日内（最迟不超过房屋所在地其他所有权人取得房地产权属证书之日），及时办理权属登记（指房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》）。3.甲方应当在取得房地产权属证书（指房屋的《房屋所有权证》或《土地使用权证》）之日起7日内，及时将房屋权属登记过户或公证至乙方名下。违约责任：如甲方违反本合同第五条房屋交付及产权登记的约定，乙方有权选择下列任一种方式处理：a.乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起1日内将乙方已付房款退还给甲方，并按已付房价款的10%赔偿乙方房屋损失，同时按乙方投入房屋装修的费用赔偿乙方的装修的损失。b.乙方不退房，甲方按已付房价款的2%向乙方支付违约金。后经原告当庭辨认当时与其签订合同的并非王久新本人。
2013年10月25日二原告向被告来爱红支付房款21万元，被告来爱红出具收据，载明：“今收到王敏房款首付款贰拾壹万元整交来书香雅居9-2-403人民币（大写）贰拾壹万元整￥210000元收款人：王久新。”2013年11月2日被告来爱红向二原告出具证明，载明：“王久新身份证号410522197209040032把高新区书香雅居9号楼2单元403室的房屋贷款已清。特此证明来爱红身份4105221972100200632013年11月2日。”同日，二原告向被告来爱红支付房款13万元，被告来爱红出具收据，载明：“今收到王敏房款壹拾叁万元整交来书香雅居9号楼2单元403室￥130000元收款人：来爱红。”此后，原告于2013年11月18日入住涉案房屋，并长期居住至今。
2014年7月17日，被告王久新与被告来爱红签订离婚协议，约定离婚后涉案房屋归其女儿王思琪所有，该房房屋贷款由被告来爱红负责偿还，被告王久新负责办理房产证，并待女儿需要时无条件过户。同日，二被告在民政部门登记离婚，并领取了离婚证。
后第三人建行安阳分行向被告王久新下发《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》，催促被告王久新按照其与建行安阳分行签订的《借款协议》的约定偿还房屋贷款本息及逾期利息。原告此时得知涉案房屋的房屋贷款尚未还清，于是找到被告来爱红，要求其偿还房屋贷款并及时协助办理过户手续。2016年2月2日，经与被告来爱红协商，原告（乙方）与被告来爱红及安阳县水冶镇永兴路口向南100米的胜利水疗养生体验馆经营者王胜利（丙方）签订《还款协议》，约定甲方将水疗馆退货款3万元于农历2016年正月底全部用于偿还银行贷款，并约定将其个人全部出资的安阳县水冶镇永兴路口向南100米的胜利水疗养生体验馆于还款协议签订之日起至2016年10月房租到期前无条件转让，并将所得转让费扣除书香雅居的房屋结欠银行贷款后剩余款项可自由支配，如未按约结欠银行贷款，乙方将继续追究甲方的刑事责任。并约定甲方将银行贷款还清后，立即无条件配合乙方将房屋过户，待房屋过户手续办理完毕后，乙方将尾款5万元无条件支付给甲方。后被告来爱红并未按《还款协议》约定向建行安阳分行偿还房贷，原告分别于2016年3月10日、2016年4月5日、2016年5月30日代被告偿还了涉案房屋的房屋贷款11636.39元。
另查明，2013年10月28日，原告向河南省鑫豪物业服务有限公司交纳了涉案房屋2012年11月5日至2013年11月4日的物业费1463元。
本院认为，来爱红指使他人冒充王久新的名义与其共�和原告签订《房屋买卖合同》的行为违反基本的诚信，其应当承担相应的责任。原告在与来爱红及王久新的冒充者签订上述合同时，查看了来爱红、王久新的身份证、结婚证，已尽到谨慎的注意义务，且“王久新”也在《房屋买卖合同》上签了字，故其信赖来爱红有权处分涉案房屋并无过错；而经查明，原告所购买的涉案房屋在签订合同时同周边同类型房屋出售的价格是一致的，因此并不存在来爱红与原告串通损害王久新利益的情形存在。基于此，在来爱红作为该房屋的共同共有人与原告签订《房屋买卖合同》时，原告是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故《房屋买卖合同》系原告王青军、王敏与被告来爱红的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。经查明，来爱红出售涉案房屋是在其与王久新婚姻关系存续期间内，系指使他人冒充王久新并签字，而非其代理王久新与原告签订的房屋买卖合同，因此来爱红的行为并不符合表见代理的构成要件，故本院对原告诉称来爱红与原告签订房屋买卖合同构成表见代理的理由不予支持。因在本案诉讼过程中，王久新明确表示不同意出售涉案房屋，根据《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在来爱红作为涉案房屋共同共有人的情况下，要继续履行《房屋买卖合同》，必须取得该房屋共有权利人王久新的同意，鉴于本案中王久新明确表示不同意出售该房屋，且原告在本院已经向其明确其可变更诉讼请求的情况下，仍坚持其原来的诉讼请求，故原�主张被告立即履行涉案房屋的初始登记和过户义务及要求被告将涉案房屋银行按揭贷款183914.86元返还给原告，由原告直接向第三人建行安阳分行代偿的诉讼请求，本院不予支持。根据涉案《房屋买卖合同》第七条第三款规定：如甲方违反本合同第五条房屋交付及产权登记的约定，乙方有权选择下列任一种方式处理：a.乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起1日内将乙方已付房款退还给甲方，并按已付房价款的10%赔偿乙方房屋损失，同时按乙方投入房屋装修的费用赔偿乙方的装修的损失。b.乙方不退房，甲方按已付房价款的2%向乙方支付违约金。现乙方向甲方支付了34万元购房款，但甲方未按合同约定为原告办理涉案房屋的权属登记（指房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》），已构成违约，现乙方不退房，故原告要求被告来爱红支付逾期办理过户手�的违约金6800元的诉讼请求，本院予以支持。因来爱红未按合同约定将2013年10月24日之前涉案房屋产生的物业费结清，且原告已代被告来爱红向河南省鑫豪物业服务有限公司交纳了上述物业费1463元，故原告要求被告来爱红返还其代交的未结清的物业费1463元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王青军、王敏与被告来爱红签订的房屋买卖合同合法有效；
二、被告来爱红于本判决生效之日起十日内支付原告王青军、王敏违约金6800元；
三、被告来爱红于本判决生效之日起十日内返还原告王青军、王敏代交的物业费1463元；
四、驳回原告王青军、王敏的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4144元，由被告来爱红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 于利军
审 判 员 雷 扬
代理审判员 牛晓燕
二〇一七年二月十四日
书 记 员 和起龙