黑龙江省龙江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙江民初字第2180号
原告龙江县农业机械化技术推广中心，住所地黑龙江省龙江县龙江镇建设路***号。
法定代表人李秀杰，主任。
委托代理人潘校非，男，1946年8月23日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省龙江县某镇某小区。
被告龙江县农机局小区业主管理委员会，住所地黑龙江省龙江县龙江镇农机小区。
负责人李慧清，主任。
委托代理人张春生，男，1951年2月7日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省龙江县某镇某社区。
原告龙江县农业机械化技术推广中心（以下简称“龙江农业技术中心”）诉被告龙江县农机局小区业主管理委员会（以下简称“龙江农机业主委员会”）物权保护纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理，依法适用简易程序，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘校非、被告委托代理人张春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙江农业技术中心诉称，1987年他单位（2003年6月6日，原龙江县农业机械化学校撤销并入他单位）建办公楼一栋，面积1，500平方米，同时建一处锅炉房，面积83.10平方米，为满足办公楼的取暖需要，该锅炉房属于国有资产。2014年，龙江县中心城区推进集中供热将他单位办公楼及四栋楼家属楼集中供热。集中供热后，被告擅自将锅炉房及煤场170平方米，总计321平方米对外出售，售价款780，000.00元。该锅炉房除属于他单位部分产权外，住宅楼还有扩建一部分，该扩建部分可属于被告，但属于他单位产权部分无权出售，被告擅自出售锅炉房的行为侵犯了他单位的利益，故诉至法院，依法认定被告擅自出售他单位产权的锅炉房行为无效；返还锅炉房价款201，925.00元。
原告龙江农业技术中心向本院提供了如下证据：
1、龙江县机构编制委员会的龙编办法（2003年）第20号文件复印件一份，用以证明，2003年6月6日，原龙江县农业机械化学校撤销并入他单位，原龙江县农业机械化学校产权登记的83.10平方米的锅炉房，随机构合并产权属于他单位所有。被告没有异议；
2、产权登记证复印件一张，用以证明涉案锅炉房的产权单位是原龙江县农业机械化学校，1987年建造的，建筑面积83.10平方米，属于他单位所有。被告有异议，认为没有原件不能证明产权，经实测面积为77.77平方米（开庭次日，复印件经与原件核对无误）；
3、土地使用证复印件一份、龙江县农业机械化学校办公楼产权证复印件，用以证明办公楼面积1，500.00平方米，建造于1987年，使用权人是他单位，锅炉房与办公楼整体的土地面积及锅炉房的建造，只是满足办公楼取暖需要，农机局小区住宅楼建造时间晚于办公楼及锅炉房的建造时间。被告有异议，认为应出示原件，原告隶属于龙江县农机总站，在一个楼内办公，应在拍卖前主张权利，未主张视为放弃权利（开庭次日，复印件经与原件核对无误）；
4、龙江县人民政府办公室文件复印件一份，用以证明原告所属的办公楼和家属楼的供热并入到到龙江县中心区域集中供热。被告有异议，集中供热时业主不同意，龙江县农机总站、住房建设局开会说明用拍卖的锅炉房所得价款解决集中供热和旧楼改造的费用，业主才同意的；
5、龙江县物业供热管理服务中心证明原件一份，用以证明龙江农机业主委员会主任是李惠清、副主任是张某、范某。被告没异议。
被告龙江农机业主委员会辩称，他单位拍卖锅炉房的行为是龙江县住房建设局、农机局和业主委员会在原告办公室多次协商共同确定的；同时找到龙江县农机局主管领导吕长荣和秘书杨春森咨询是否有产权证，得到答复是没有产权证，才进行拍卖的，农机局的领导说一分钱也不要，拍卖价款用于农机局集中供热和旧楼改造，有会议记录，说明主管单位已经代表原告单位放弃权利，拍卖后主张权利无实际意义。热力改造花400，000.00元，每户每平方米改造35.00元，用锅炉房拍卖款补贴每户每平方米26.00元，剩余款项用于旧楼改造、二次供水、修建泵房、管道维修，钱已花光了，原告诉讼为时已晚。拍卖有效，拍卖价款用途透明，故不同意原告的诉讼请求。
被告龙江农机业主委员会向本院提供了如下证据：
1、证人张某出庭证实，他是业主委员会副主任，他负责
龙江县农机局2号楼北门供热集中改造和拍卖锅炉房征求业主意见工作。他参加了龙江县农机局、建设局的几次会议，还有业主田某、陈某、范某、顶春城、白俊东、李利民参加。当时业主意见不统一，农机局和建设局责成组成临时业主委员处理此项工作，用拍卖锅炉房的钱进行供热并网和旧楼改造。经业主共同努力将锅炉房拍卖了780，000.00元，其中400，000.00元交给龙城热力公司，农机局1号楼改造完毕后，2、3号楼未改造，剩余款项在丁春城处保管。2015年7、8月份，大伙决定将剩余款按照每平方米26元返还给2、3号楼业主，一共310，000.00元，返还钱有明细表记录、有签字，还有一部分建设了二次泵房、配电室、2、3号楼自来水管线改造，农机局吕长荣书记代管期间，报销工钱、泵钱8，000.00元。每次开会有记录，有吕书记签字，社区有备案。自2015年6月份，农机局就不管小区旧楼改造的事情了。原告有异议，认为出售是经过多次会议研究，业主同意出售锅炉房违反国有资产管理法第53、54、55条之规定，国有资产买卖未经未经国有资产管理机构审批，评估、拍卖行为无效。诉争产权的锅炉房是国有资产，在龙江县国资委有备案，锅炉房买卖未经国有资产管理部门审批，其买卖行为无效；
2、证人陈某出庭证实，他是龙江县农机局小区业的业主，
拍卖锅炉房是龙江县住建局要求的、农机局同意的，业主委员会具体实施的，集中供热并网由农机局牵头，征求业主意见，业主不同意，农机局吕长荣说业主把锅炉卖了，农机局一分钱不要，，以后物业服务农机局不管了，这样就成立了业主委员会。经过公示，2014年9月25日，在龙江县农机局会议室拍卖，拍卖前去农机局询问是否有房照和土地使用证，大约15天后回答是没有。地下排水买卖也没有协议，拍卖前实测面积，锅炉房和土地使用权，经拍卖价款是780，000.00元。业主供热并网支付龙城热力公司400，000.00元，余款在业主委员会成员丁某处保管，经业主委员会研究决定旧楼改造按每平方米26元退还业主，合计退还310，000.00元，领钱的业主都签字、按手印了。2、3号楼自来水管线改造、自来水二次供水、水泵花一部分钱。原告有异议，证人陈某证实没有房照和土地使用土地使用证不等于真的没有，其实客观存在；国有资产的转让，未经国有资产管理机构审批转让无效；
3、证人范某出庭证实，他是龙江县农机局小区业主委员
会副主任。2014年9月份，龙江县农机局小区供热并网改造，改造后锅炉房不能用了。农机局吕长荣书记着急业主开会，研究供热并网改造事宜，但未达成一致意见，业主要求自己处理锅炉房，农机局说锅炉房业主可以自己处理，但卖完的价款必须先支付供热并网改造的费用，剩余款用于低温楼改造。经159户业主同意，在龙江县农机局会议室，对锅炉房及土地使用权进行了公开拍卖，卖给了杨洪亮，价款780，000.00元，拍卖款打到他的银行卡里去了。交给龙城热力公司400，000.00元，剩余款交给丁某了，按每平方米26元退还业主，大约面积是1，200.00平方米，返钱有账目。2、3号楼自来水管线改造、自来水二次供水、建泵房、配电室等，具体花多少钱不清楚，经吕长荣书记报销8，000.00元。原告有异议，与对张某、陈某的质证意见一致；
4、证人田某出庭证实，他能证明农机局小区供热及旧楼改
造的事宜，龙江县住建局高主任和物业办的杨主任协调解决业主未达成一致意见，农机局吕长荣书记代表农机局说锅炉房给业住了，以后物业也不管了，经公示拍卖了锅炉房和土地使用权，拍卖780，000.00元，卖业主委员会成员签字、买方杨洪亮签字。原告有异议，与对张某、陈某、范某的质证意见一致；
5、证人丁某出庭证实，他是龙江县农机局小区锅炉房拍卖
价款的的保管员，前期交热力并网改造费400，000.00元，院内自来水改造、泵房、建配电室及小区卫生花了70，000.00多元，返给业主310，000.00元，具体有票据。原告有异议，与对张某、陈某、范某、田某的质证意见一致；
6、业主委员会与农机局开会记录三份，分别是2014年8月
31日、2014年9月6日、2014年9月7日，用以证明三次会议有农机局吕长荣书记参加，锅炉房拍卖价款农机局一分不要，所卖价款用于热力并网和旧楼改造。原告有异议，认为均无吕长荣书记签字，无论吕长荣书记、杨春森秘书是否签字都不能决定国有资产的转让；
7、安某证言一份，用以证明农机局小区锅炉房加高改造的费用由业主承担的，农机局没花一分钱。证人没有出庭，他单位主张的锅炉房是国有资产与证言证实的内容没有关系；
8、退还业主每平方米26元业主同意签字明细表一份，用以证明业主每平方米分得26元，用于旧楼改造是全体业主同意的。原告有异议，认为全体业主同意分国有资产的行为无效，分钱的时间是2015年10月23日和24日；
9、拍卖协议书一份，用以证明拍卖锅炉房是杨洪亮中标，价款780，000.00元，原告有异议，涉案锅炉房是国有资产，其转让必须经过国有资产管理部门审批，违反合同法52条的规定，属于无效合同。
经庭审举证、质证，本院对原、被告所举的上述证据，作如下分析认证：
因被告龙江农机业主委员会对原告龙江农业技术中心所举证据1、5没有异议，故本院对原告所举证据1、5的证明力要予以认定；被告对原告所举2、3有异议，认为均是复印件，但在开庭次日，原告提交原件，其复印件经与原件核对无误，而且房屋产权登记证、土地使用证是享有不动产物权的证明，具有客观性、关联性、合法性，所以对原告所举证据2、3的证明力予以确认；被告对原告所举证据4有异议，但对办公楼和家属楼的供热并入到龙江县中心区域集中供热的事实未予否认，具有自认性质，故对原告所举该证据4的证明力予以确认。
原告龙江农业技术中心对被告龙江农机业主委员会所举证据1-6均有异议，根据《中华人民共和国国有资产管理法》第五十三条规定，国有资产转让由履行出资人职责的机构决定；第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者有履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。虽然龙江县农业总站与原告龙江农业技术中心存在隶属关系，但原告是独立的法人，涉案锅炉房是原告的国有资产，在龙江县农业总站的组织下，被告以自己的名义处分锅炉房的行为，违反上述法律的强制性规定而无效。
被告龙江农机业主委员会将锅炉房及土地使用权拍卖给杨洪亮，价款780，000.00元，交给龙城热力公司供热并网的费用400，000.00元，剩余款交给丁某的事实予以认定；根据被告所举证据6的三份会议记录显示，吕长荣并没有在2014年8月31日和2014年9月6日会议记录上签名，而2014年9月7日会议记录上虽有吕长荣签名，但没有放弃锅炉房拍卖价款的内容，从而得知，被告提供证人证实的放弃锅炉房拍卖价款与证据6的三份会议记录内容相互冲突、相互矛盾，所以对被告主张的原告放弃锅炉房拍卖价款的事实不予认定。
原告对被告所举证据7有异议，虽然证言人安某无正当理由未出庭作证，但原告对农机局小区锅炉房加高改造的费用由业主承担的事实未予否认，故本院对该部分事实予以认定；原告对被告所举证据8有异议，因为退还业主每平方米26元业主同意签字明细表，根据本院对原、被告所举上述证据的认定，被告龙江农机业主委员会对锅炉房的价款不享有所有权，所以被告处分锅炉价款的行为，不具有合法性，而且签字明细表的真实性也无法考量，所以对被告所举证据8的证明力不予以认定；原告对被告所举9虽有异议，但对拍卖锅炉房是杨洪亮中标，价款780，000.00元未予否认，故本院对该部分事实予以认定。
根据本院对当事人上述证据的认定意见，并结合当事人的庭审陈述，认定如下事实：
1987年，原龙江县农业机械化学校，自筹资金建造办公楼一栋，面积1，500平方米，为满足办公楼的取暖需要，同时建造锅炉房一处，面积83.10平方米，均办理了城镇国有房屋所有权证和城镇国有土地使用权证，该锅炉房属于国有资产。2003年6月6日，龙江县农业机械化学校撤销并入原告龙江农业技术中心。2014年8月份，龙江县中心城区推进集中供热将原告单位办公楼及四栋家属楼集中供热。集中供热后，被告龙江农机业主委员会以自己的名义将原告所有的锅炉房（83.10平方米）、业主扩建锅炉房（67.90平方米）及煤场（170平方米），总计321平方米，对外出售给杨洪亮，售价款780，000.00元，并签订了拍卖协议书，此款用于业主供热并网支付给龙城热力公司400，000.00元，余款在业主委员会成员丁某处保管。原告诉至法院，要求依法认定被告擅自出售他单位产权的锅炉房行为无效；返还锅炉房价款201，925.00元。庭审调查结束时，原告放弃了认定被告出售锅炉房行为无效的诉讼请求。
本院认为，国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。2014年，龙江县中心城区推进集中供热后，被告龙江农机业主委员会以自己的名义，将原告龙江农业技术中心所有的锅炉房（系国有资产）拍卖给杨洪亮，并签订了拍卖协议书，被告取得了锅炉房屋价款，并将锅炉房交付给买受人杨洪亮，侵犯了原告国有资产的所有权，该拍卖协议违反法律的强制性规定；同时也违反转让国有资产程序性的强制性规定，所以该拍卖协议书无效。涉案的锅炉房屋系不动产，不动产未经依法登记，不发生物权效力。因为该房屋未办理过户登记，所以买受人杨洪亮并未取得该锅炉房的所有权。
综上所述，虽然原告的财产所有权受到了侵犯，但原告并没有行使返还原物请求权，仅要求被告返还因侵权获得的不当利益201，925.00元，而且该锅炉房请求按每平方米2，429.90元计算，也符合龙江县当地的市场价格，所以原告请求被告返还不当利益201，925.00元，本院予以支持。针对被告主张的诉争锅炉房的面积77.77平方米，因被告自认没有证据，故本院不予支持；另外，被告主张原告在拍卖后才提起诉讼应视为放弃权利，因为被告对这一主张提供的证据1-5与证据6互相冲突、互相矛盾，而且被告侵犯的是原告财产的所有权，又不受诉讼时效的限制，所以被告的该主张，本院不予支持。庭审中，原告放弃了认定被告出售锅炉房行为无效的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国国有资产管理法》第五十三条、第五十五条之规定，判决如下：
被告龙江县农机局小区业主管理委员会返还原告龙江县农业机械化技术推广中心锅炉房款201，925.00元，此款于本判决生效之日起三日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，329.00元，由被告龙江县农机局小区业主管理委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔中级人民法院。
本判决书生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内。
代理审判员 刘承君
二〇一六年一月六日
书 记 员 孙珊珊