广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初5007号
原告（反诉被告，下称“原告”）：胡成红，女，汉族，1970年11月17日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：卢健，广东广健律师事务所律师。
被告（反诉原告，下称“被告”）：张雪红，女，汉族，1982年7月12日出生，住广东省大埔县。
委托代理人：杨锦锋，广东明途律师事务所律师。
原告胡成红诉被告张雪红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，被告张雪红提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。本案依法由审判员宋华适用简易程序独任审判，于2016年6月28日公开开庭进行了审理，原告胡成红及其委托代理人卢健、被告委托代理人杨锦锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡成红诉称：胡成红于2006年10月8日自购坐落于东莞市虎门镇永安路黄金洲天安大厦X栋XXXX号（房产证书编号为：XXXXXXXXXXXXX）的房屋一套。后因自身经济活动需要，决意出让该房屋。经东莞市世华房地产经济有限公司（下称“世华公司”）作为居间方，胡成红与张雪红于2016年3月20日签订了一份《二手房买卖合同》，该合同确定由张雪红购买该房屋。同时，于该合同第四条、第五条第（二）项中，分别确定了张雪红关于支付“定金”及“首期款”的义务。而事实上，张雪红除了于签约当日支付了定金后，却未能履行合同约定的于2016年4月10日之前支付首期款230000元的付款义务。后经胡成红多次催促，时至今日，该款项均未能支付。根据《二手房买卖合同》第十一条中第2条关于“逾期超过十天仍未能履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则及支付总楼价20%的违约金”的规定，张雪红应支付违约金。为维护自身合法权益，胡成红依法起诉至法院，请求判令：1.解除胡成红与张雪红之间因签订《二手房买卖合同》所产生的房屋买卖合同关系；2.胡成红依法没收张雪红已支付的定金30000元，由张雪红赔偿胡成红违约金208000元；3.本案诉讼费用由张雪红承担。
被告张雪红辩称：胡成红起诉的事实和理由与实际情况不符，在胡成红与张雪红签订《二手房买卖合同》后，张雪红均按照合同约定，积极履行申请贷款、支付定金等相关义务，但在胡成红提出收取全款后才办理过户手续的无理要求后，张雪红无能力满足胡成红的要求，导致合同无法履行，因此本案的违约责任应该由胡成红承担。张雪红已经拿到同贷书，首期款已经准备好，案涉合同的履行已经不存在任何障碍，张雪红的首要目的是希望能继续履行合同，如胡成红拒绝继续履行合同，张雪红就要求胡成红向张雪红双倍返还定金，承担违约责任。另外，即使是按照合同约定的支付首期款的时间，也应该是2016年4月20日。
被告张雪红反诉称：2016年3月20日，张雪红与胡成红签订《二手房买卖合同》，约定由张雪红向胡成红购买其位于东莞市虎门镇永安路黄金洲天安大厦X栋XXXX号的房屋，合同签订当天，张雪红支付了30000元作为定金。2016年4月1日，张雪红与其丈夫贺某与胡成红一起到中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市虎门支行（下称“贷款银行”）办理申请贷款的手续，贷款金额780000元，且贺某在该银行开设银行账户（“下称首期款账户”），将首期款230000元存入该银行账户。同日，胡成红、张雪红与广东南枫融资担保集团有限公司（下称“南枫公司”）签订了《二手楼交易贷款担保服务合同》，约定张雪红与胡成红办理过户手续后，由南枫公司负责通知贷款银行将贷款划至胡成红的银行账户。办理贷款申请手续后，张雪红曾多次约胡成红办理房屋过户手续，但胡成红却违反合同约定及交易习惯，要求收齐全部款项后再办理过户手续，导致房屋一直未能办理过户手续。2016年4月23日，贷款银行通知贺某审批通过的贷款金额为700000元，与张雪红申请贷款的金额相差80000元，贺某当即又往首期款账户存入现金80000元，以确保账户余额足以支付首期款。2016年4月26日，贷款银行审批通过贺某的贷款申请，贷款金额为700000元。贷款审批通过后，张雪红与中介多次约胡成红办理房屋过户手续，但胡成红仍处处刁难，多次推脱，其行为已经构成违约，最后其还以张雪红违约为由诉至法院。张雪红认为，胡成红因近期房价上涨，在签订房屋买卖合同后反悔，拒不履行合同义务的同时，隐瞒真相、捏造事实，滥用诉权，因此，请求法院判令：1.胡成红向张雪红双倍返还定金60000元；2.本案全部诉讼费用由胡成红承担。
原告胡成红针对被告的反诉辩称：张雪红反诉请求是建立在对客观事实扭曲和违背的基础上的，张雪红与胡成红签订合同后，固然履行了其向胡成红交付定金的合同义务，但在交易中最重要的环节即付款时，却怠于履行合同义务，基于双方的合同约定，在双方所约定的第二次支付房款的期限内，张雪红没有履行，张雪红诉称中刻意忽略和回避该过程，却试图捏造出胡成红构成合同违约的事实，完全是刻意回避自身违约行为，推卸责任。根据客观事实，胡成红自始至终恪守合同的义务和责任，不存在任何违约行为，张雪红要求双倍返还定金的请求于法无据、于理不符，应当依法驳回。
经审理查明：2016年3月20日，胡成红作为卖方，张雪红作为买方，东莞市世华房地产经纪有限公司（以下简称“世华公司”）作为经纪方，三方签订了一份《二手房买卖合同》（编号为2101596），合同约定：“买卖房屋位于东莞市虎门镇永安路黄金洲天安大厦X栋XXXX号，该物业未抵押，已办理《房地产权证》；转让价格为壹佰零肆万元整（小写￥1040000元），其中定金30000元；1010000元为第二部分房款，付款方式为按揭贷款，买方应在签署本合同之日起30日内向卖方支付首期款（不含定金）230000元，剩余楼款780000元由买方以贷款方式支付。买方应在签署本合同之日起10日内签订并提交贷款的相关文件，卖方须全力配合买方办理按揭贷款手续否则视为违约。前述买方所贷剩余楼款在房产办妥过户、买方做好抵押登记或提供完税证明（需担保公司担保）后，由银行划入卖方指定账户或者按照银行的操作规程处理。买方不能获得贷款的，应在接到通知后30日内付清剩余楼款，否则视为买方违约；买卖双方须于收到居间方通知后三日内出具公证委托书给居间方指定人员办理该物业转让手续，并提交所需资料及支付各自承担之公证、交易费用，同时须备齐办理产权过户相关资料，到房产交易所办理产权过户手续，否则视为违约；违约责任：逾期未超过十天的，违约方应按每日总楼价的1‰支付违约金，合同继续履行。逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。达到本项约定的解除合同情形的，守约方有权选择按照本条第一项之约定要求继续履行合同或选择本项之约定要求解除合同，违约需按照相应条款的约定承担违约责任。同时违约方应按买卖双方应付居间服务费的总和向居间方支付违约金，买卖双方已付的居间服务费除外；本合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五日内为履行期限。”张雪红于签订合同当日向胡成红支付定金30000元，胡成红向张雪红出具了收条。
胡成红主张，在2016年4月1日去了南枫公司签订《二手楼交易贷款担保服务合同》，也去了银行办理相关手续，签订了《房屋出售人声明》，但张雪红没有按照《二手房买卖合同》约定的时间办理贷款手续，也没有按照约定的时间支付首期款，构成违约，故要求解除双方的房屋买卖合同关系，并要求张雪红支付违约金208000元。张雪红主张，在签订合同之后一周左右找到广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称“南枫公司”）办理贷款，准备贷款资料，与银行确认时间后于2016年4月1日到银行办理贷款相关手续，张雪红及配偶贺某共同向中国邮政储蓄银行申请房屋贷款，贷款金额700000元，同日，以贺某的名义新开设了银行账户并将首期款230000元存入了银行账户，因短信提醒扣费了3元，便于2016年4月16日存入100元，银行于2016年4月26日审批通过了700000元贷款，张雪红又向银行账户中存入了差额80000元，因经纪方世华公司的工作人员告知买卖双方在过户时支付首期款，余款由银行支付给卖方，所以张雪红没有将首期款直接支付给胡成红。张雪红为证实其主张，申请世华公司员工叶某及南枫公司员工庾某出庭作证。证人叶某陈述：合同约定30天内支付首期款，在这个期限内到担保公司办理按揭手续，张雪红在签订合同十天左右将首期款冻结在银行监管账户中，也同意将款项支付给胡成红，叶某对张雪红说胡成红想让其尽快支付首期款，张雪红表示同意，快到30天期限的时候，张雪红接到银行的电话称同贷书很快就批下来，银行建议张雪红过两天等同贷书下来过户时再支付首期款，张雪红向叶某说了该情况后，叶某就打电话给胡成红告知该情况，胡成红没有直接表示同意或不同意，叶某当时理解胡成红是认为过户时再支付首期款没有问题，就回复张雪红到过户那天再支付首期款没有问题。证人庾某陈述：庾某不清楚买卖双方如何约定首期款支付的时间，根据担保公司的交易操作习惯，是在过户当天支付首期款；办理贷款的材料是客户自己提交给银行的，根据跟单记录大概是双方签订合同后十天左右提交完毕。
张雪红提交了世华公司工作人员与胡成红的微信记录，主张在银行同贷书审批下来之后，有要求世华公司通知胡成红办理过户手续，但胡成红以要求收齐全部款项为前提一直不配合办理过户手续，构成违约，故要求胡成红双倍返还定金60000元。胡成红确认世华公司工作人员有约胡成红于2016年5月4日办理过户手续，但胡成红认为按照合同约定应当先支付首期款再过户，故不同意先办理过户手续。
双方在起诉前均没有提出解除合同，庭审中，双方均表示要求解除房屋买卖合同关系。
以上事实，有原告提交的收条、二手房买卖合同、房地产交易登记证明书、房产证，被告提交的二手房买卖合同、收条、二手楼交易贷款担保服务合同、结婚证、贷款申请表、房屋出售人声明、诚信保证书、借款人配偶声明、贷款审批通知书、银行账户信息、存款凭单、存款短信、银行交易明细、照片、证人证言、参保人险种缴费明细表、工作证、微信记录，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。胡成红与张雪红签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行各自的义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳、分析如下：
关于违约的问题。胡成红主张张雪红未按照合同约定的时间支付首期款。张雪红则主张因经纪方世华公司告知买卖双方在过户时支付首期款，余款由银行支付给卖方，所以张雪红没有将首期款直接支付给胡成红。首先，从张雪红提交的银行交易明细可见，张雪红在2016年4月1日将230000元存入了银行账户，其在合同约定的支付期限已具备支付首期款的能力。其次，从经纪方世华公司工作人员叶某的证言可知，针对过户时支付首期款的问题，叶任宏有与胡成红进行沟通，由于胡成红没有明确的意思表示，叶某当时理解胡成红是认为过户时再支付首期款没有问题，则回复张雪红到过户那天再支付首期款是没有问题的，鉴于买卖双方通过经纪方进行沟通的普遍性，亦考虑到经纪公司和担保公司陈述的过户当天支付首期款的交易惯例，张雪红提出的其认为是在过户时支付首期款存在合理性。据此，在胡成红与经纪方进行沟通时没有明确表示拒绝的情况下，即视为在原约定的期限届满时，双方对于首期款支付的时间提出了变更，但尚未协商一致，本院综合上述分析，认定张雪红的行为不构成违约。此外，双方于2016年3月20日签订合同，约定签署合同之日起10内办理贷款手续，双方于2016年4月1日到担保公司、银行办理贷款手续，虽然张雪红办理银行贷款手续的时间在签订合同之日起第十二天，但根据合同的约定，需逾期超过十天仍未履行的，守约方才有权解除合同及主张违约金，故胡成红以张雪红没有按照合同约定的时间到银行办理贷款手续而主张解除合同，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。基于以上分析，胡成红以张雪红违约为由要求张雪红按照总楼价20%支付违约金208000元，本院不予支持。
张雪红亦主张在通知胡成红办理过户手续后，胡成红一直不配合办理过户手续的行为构成违约。胡成红则主张按照合同约定应当先支付首期款再过户，故不同意先办理过户手续。胡成红确认世华公司工作人员有约其于2016年5月4日办理过户手续，该时间已超过签订合同之日起30日，如上所述，双方对于何时支付首期款还未达成确定意见，但原本约定的首期款支付时间为签订合同之日起30日，故胡成红在收到过户通知时提出应当先支付首期款，即亦提出相应变更过户的时间，而之后双方对于支付首期款和过户的时间均未能达成一致意见，故胡成红亦未构成违约，张雪红以胡成红违约为由要求胡成红承担定金罚则，本院不予支持。
双方在起诉前均没有提出解除合同，庭审中，双方均表示要求解除房屋买卖合同关系，视为对于合同关系的解除达成了一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，本院认定胡成红与张雪红因2016年3月20日签订的《二手房买卖合同》所产生的房屋买卖合同关系于2016年6月28日解除。由于双方均未构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在双方房屋买卖合同关系解除的情况下，胡成红应将已收取的定金30000元返还给张雪红。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告胡成红与被告张雪红因2016年3月20日签订的《二手房买卖合同》所产生的房屋买卖合同关系于2016年6月28日解除；
二、原告胡成红应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告张雪红返还定金30000元；
三、驳回原告胡成红的其他诉讼请求；
四、驳回被告张雪红的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分受理费2435元（原告已预交），由原告胡成红承担；反诉部分受理费650元（被告已预交），由原告胡成红承担325元，被告张雪红承担325元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 宋 华
二〇一六年八月十二日
书记员 章碧煌