山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枣民一终字第158号
上诉人（原审原告）：石福启。
委托代理人：徐晨光，山东京杭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏瑞红。
委托代理人：闫振国，山东贺成柱律师事务所律师。
原审第三人：马士锋。
原审第三人：丁士才。
上诉人石福启因与被上诉人苏瑞红、原审第三人马士锋、丁士才案外人执行异议之诉纠纷一案，不服枣庄市台儿庄区人民法院（2014）台民初字第439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年2月3日，第三人丁士才与案外人郁凤梅作为甲方与乙方即本案第三人马士锋签订房屋买卖合同，约定甲方将位于台儿庄区兴隆四街马湾，两间两层，建筑面积123平方米的住宅用房卖与第三人马士锋，价格定为36.6万元整。合同签订当日，马士锋将购房款一次付清，第三人丁士才与案外人郁凤梅向马士锋出具收条一份。2012年2月3日，合同签订后，双方当事人向山东省枣庄市运兴公证处申请公证，2012年2月9日，山东省枣庄市运兴公证处出具（2012）枣运兴证民字第18号公证书，证明甲方丁士才、郁凤梅，乙方马士锋签订的房屋买卖合同符合法律规定，是真实有效的。甲方将房产证等手续交付乙方，但未办理房屋过户登记手续。2012年3月2日，台儿庄区人民法院根据苏瑞红的申请作出（2012）台民初字第182号民事裁定书，查封了丁士才位于台儿庄区运河街道办事处马湾村房产一处，产权登记号为C2-0218号。2012年3月15日，本案第三人马士锋对保全措施提出异议，请求解除查封。台儿庄区人民法院经审查驳回马士锋的异议。2013年6月14日，第三人马士锋作为甲方与乙方石福启签订房屋买卖合同，将该房屋又卖与原告石福启，石福启按照约定将购房款40.6万元支付给马士锋，由胡立光予以证明。合同签订后，原告石福启即入住该房屋。2014年3月20日，原告石福启向台儿庄区人民法院就该房屋提出异议，台儿庄区人民法院以（2012）台执字第261号民事裁定书裁定驳回石福启对C2-0218号房产提出的异议。
原审法院认为，2012年2月3日和2013年6月14日两份购房合同标的为第三人丁士才及案外人郁凤梅所有的C2-0218号房产。第三人丁士才、案外人郁凤梅与第三人马士锋之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同合法、有效。第三人马士锋依据该购房合同实际占有了该处房产，2013年6月14日在该处房产处于查封状况下，第三人马士锋与原告石福启签订了房屋买卖协议并将房屋交于原告石福启占有、使用。但我国法律明确规定已被司法机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产，不得转让。故本案原告石福启与第三人马士锋之间关于该房屋的转让协议是无效的。原告请求确认位于台儿庄区运河街道办事处马湾村枣房权证台字第××号房产为原告所有的主张，于法无据。本院不予支持。第三人丁士才既未出庭应诉，亦未答辩，其法律后果自负。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告石福启的诉讼请求。一审案件受理费1390元，由原告石福启负担。
上诉人石福启不服原判上诉称，原审判决认定事实不清。本案是一起案外人执行异议之诉纠纷，判决驳回石福启的诉讼请求，苏瑞红就会重新启动申请法院强制执行本案所涉房产。原审判决已认定，2012年2月3日第三人马士锋与第三人丁士才及郁凤梅签订了房屋买卖合同，丁士才和郁风梅将其位于台儿庄区运河街道办事处马湾村枣房权证台字第××号房产以总价款36.6万元出卖给马士锋，并于2012年2月9在山东省枣庄市运兴公证处进行了公证。合同签订之日马士锋一次性支付了购房款，丁士才和郁凤梅将诉争房产交付给马士锋占有使用。马士锋与丁士才及郁风梅之间的房屋买卖合同合法有效，马士锋已合法的占有了该处房产。即便马士锋在法院查封期间转让房产给石福启行为无效，石福启对该房产不享有所有权，法院也应判决支持停止对该房产的执行。马士锋又不欠苏瑞红的债，苏瑞红对该房产已无任何经济利益，法院的强制执行势必侵害马士锋的合法权益。在马士锋与丁士才及郁凤梅签订房屋买卖合同时，双方到房产所过户被告知，所涉房产已被列入拆迁范围，区政府通知此范围的房产暂停办理过户手续。在此种情况下双方又到公证处申请办理了公证。石福启没有过错。2013年6月14日，马士锋和石福启签订房屋买卖合同，将该诉争房产出卖给石福启，收取房款40.6万元，马士锋将诉争房产交付给石福启占有使用至今。在签订合同时，马士锋没有告诉石福启该房产被法院查封，直至2014年2月法院前去执行，石福启才知道查封一事，石福启属善意购买。另外，台儿庄区人民法院（2012）台执字第261号执行裁定书载明，马士锋对保全措施提出异议，原审法院作出（2012）台民初字第182号通知，违反了民诉法第二百二十七条的规定（应使用裁定而不能使用通知）。而且，马士锋在原审中一直称从未收到过法院的驳回异议通知。综上所述，请求二审法院：1、依法撤销原判，发回重审或依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人苏瑞红答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人丁士才与马士锋签订的房屋买卖合同成立，但是并未生效。理由是依据物权法等相关法律规定，房屋买卖时应以房屋过户视为物权转移，房屋没有过户的，房屋买卖合同成立但未生效。综上，原审法院判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉。
原审第三人马士锋、丁士才均未提出答辩意见。
经审理，本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。案外人执行异议之诉首先需要依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》等相关法律法规确认案外人、被执行人等当事人是否对执行标的物享有实体权利，特别是当事人对执行标的物是否依法享有物权权益。其次在确认案外人、被执行人等当事人实体权利的基础上，还要对该实体权利能否阻却申请执行人对执行标的物的申请强制执行予以审查和判断。本案中，石福启与马士锋签订的房屋买卖协议，不存在违反法律、法规的强制性规定或以合法形式掩盖非法目的,房屋买卖协议，也不必然损害国家利益和社会公共利益，同时，对于涉案房屋，即使马士锋不享有对诉争房屋的处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，马士锋无处分权并不影响马士锋与石福启之间合同的效力，仅因马士锋无权处分，导致合同不能实际履行，该诉争房屋所有权不能转移，也无法认定马士锋与石福启之间的合同无效，原审认定不当，对此本院予以纠正。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，石福启与马士锋之间虽签署了房屋买卖协议，并已按照合同约定支付价款且实际占有房屋，但其房屋买卖协议并未办理登记且双方房屋买卖协议签订在人民法院查封之后，同时马士锋明知房屋处在查封状态仍然向石福启进行出售，石福启亦应当尽自身义务审查涉案房屋的具体状态，故其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不具有阻止执行的效力，原审法院认定结果并无不当，石福启主张其享有阻却执行涉案房屋民事权益的理由不能成立，本院不予支持。关于石福启因履行其与马士锋之间买卖房屋所造成的损失，石福启可与马士锋另行解决。综上，石福启的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7390元，由上诉人石福启负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔兆军
审 判 员 李政远
代理审判员 李 帅
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 蓝 月