河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）唐民四终字第565号
上诉人（原审原告）：唐山市华新圣铭色织有限责任公司，住所地：唐山市丰润区新城道北。
法定代表人：李长珍，该公司董事长。
法定代理人：张志有，河北唯实律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：申宝强，唐山市色织厂招待所经理。
委托代理人：刘淑梅。代理权限为一般代理。
委托代理人：马玉山，河北冀新律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人唐山市华新圣铭色织有限责任公司因与被上诉人申宝强租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2012）丰民重字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1999年1月28日，甲方唐山市华新色织厂与乙方申宝强签订租赁协议，协议内容为：甲方为充分利用厂区空地，多渠道增加企业经济效益，决定在色织厂北墙东侧建造正式经营性建筑。经协商，甲乙双方就今后在房产承租期间可能出现的有关问题达成如下协议：一、租金及年限。1、乙方承租期间，每年向甲方上交租金40000元。2、乙方承租期限为40年，起止时间为1999年6月1日至2039年6月1日，整个承租期由乙方应向甲方上交租金共计160万元。3、由于甲方资金紧张，乙方同意一次性交付甲方全部租金的50%，共计80万元，做为工程资金使用，剩余50%的租金（80万元），按每年20000元，由乙方向甲方按时交纳，租金交纳时间为每年的6月1日。4、根据乙方目前的经济状况，乙方同意先一次预交甲方三年的租金60000元（1999年-2002年）。从2003年6月1日起，按上述第三条协议办理……。协议签订后，被告申宝强给付原唐山市华新色织厂租赁费6万元，并由申宝强出资开始建招待所，竣工后申宝强投入使用。2000年11月13日，甲方唐山市华新色织厂与乙方申宝强签订补充协议书，内容为：乙方经营的“色织招待所”根据自身经营需要，需安装变压器及电锅炉各一台，用于招待所照明及采暖。在甲乙双方于1999年1月28日签订协议的基础上，达成补充协议如下：一、“色织招待所”是唐山市华新色织厂基建项目，用于配套的资金原则上应由色织厂投入，但因色织厂目前资金非常紧张，所以，用于安装变压器及电锅炉项目的所有费用支出，由乙方垫付。二、因乙方已向色织厂交纳租金至2002年5月31日，所以，甲方同意从2002年6月1日起至2009年5月31日止的七年中乙方应上交甲方的租金一次性扣除，每年租金2万元，七年共计14万元，用于乙方安装变压器及电锅炉所支出的费用。三、从2009年6月1日起继续按1999年1月28日甲、乙双方签订协议中的第一项第3条内容执行……。六、“色织招待所”是经市政府批准建设的基建项目，隶属唐山市华新色织厂，所属配套设施，在乙方经营到期后，所有权归色织厂……。2003年7月16日，唐山市国有资产管理委员会将唐山市华新色织厂整体按零值转让给唐山市古冶区李秀珍煤井。2004年12月15日，唐山市人民政府国有资产监督管理委员会以国资改字（2004）115号《关于唐山市色织厂改制有关问题的函》同意唐山市华新色织厂国有资产退出，按零值转让给唐山市古冶区李秀珍煤井，改制后新企业名称为唐山市华新圣铭色织有限责任公司，该公司的法定代表人为李秀珍。2005年2月23日，原告取得了唐山市丰润区新城道140号的土地使用权。2009年5月19日，原告诉至本院，要求确认原唐山市华新色织厂与被告签订的租赁协议无效，重审时变更诉讼请求为解除1999年1月28日唐山市华新色织厂与被告签订的协议书及2000年11月13日双方签订的补充协议。
一审法院认为，原唐山市华新色织厂与被告申宝强就“色织招待所”签订的租赁协议书及补充协议，是双方真实的意思表示，虽然唐山市古冶区李秀珍煤井依据2004年12月15日唐山市人民政府国有资产监督管理委员会国资改字（2004）115号《关于唐山市色织厂改制有关问题的函》文件改制后成立的新企业即本案原告唐山市华新圣铭色织有限公司已经取得本案争议的唐山市丰润区新城道140号的土地使用权，但是依据“买卖不破租赁”的原则，原唐山市华新色织厂与被告申宝强就“色织招待所”签订的租赁协议书及补充协议应继续对买受方即本案原告唐山市华新圣铭色织有限责任公司有效。原告唐山市华新圣铭色织有限责任公司请求解除1999年1月28日唐山市华新色织厂与被告签订的协议书及2000年11月13日双方签订的补充协议，理据不足，本院不予支持。遂判决：驳回原告唐山市华新圣铭色织有限责任公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告唐山市华新圣铭色织有限公司负担。
判后，唐山市华新圣铭色织有限责任公司不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1.华新色织厂与被上诉人签订租赁协议时的特殊社会背景是色织厂不景气、下岗职工众多，为解决下岗职工再就业经政府同意兴建的招待所。2003年上诉人整体买断了色织厂，并对职工进行了安置，故该租赁协议已经不能实现当初订立合同的目的，应予解除。2.继续履行租赁协议会给上诉人造成更大损失。近几年不断有企业与上诉人洽谈合营或买断事宜，但当其发现该租赁协议纠纷后均放弃了投资计划，给上诉人的整体战略规划及生产经营带来严重影响。招待所面积为1350平方米，每年租金4万元，租赁期限40年，合同内容对上诉人明显不公平。3.被上诉人自2002年6月1日起至今未向上诉人交纳租金，构成违约，租赁协议应予解除。4.2013年4月初被上诉人私自对承租房屋进行扩建，上诉人虽多次要求其停工并恢复原状，并向有关部门反映情况，但被上诉人仍扩建了招待所，至今未恢复原状。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，上诉人请求解除租赁合同有事实和法律依据。综上，望二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人申宝强答辩称：1.双方所签租赁协议中明确，唐山市华新色织厂是为了充分利用厂区空闲地，多渠道增加经济效益才与答辩人签订的租赁协议，并非上诉人所主张的“为了安置华新色织厂的职工”。2.招待所系答辩人出资建设，唐山市华新色织厂分文未投资，每年得4万元租金，并无不公平之处。上诉人所称的整体战略规划不能建立在侵犯答辩人权益的基础之上。3.依据补充协议的内容，上诉人称答辩人自2002年起未向其交纳租金构成违约没有依据。4.上诉人买断唐山市华新色织厂时并不包括招待所，其并不具有本案主体资格。综上，望二审法院驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，上诉人唐山市华新圣铭色织有限责任公司提交了其于2013年4月6日拍摄的被上诉人申宝强扩建招待所的照片及录像。被上诉人申宝强对上述照片和录像均不予查看，认为上诉人在一审重审中并未提出此诉请理由，二审法院亦不应对此进行审理。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本案经本院审判委员会研究认为，依照唐山市华新色织厂与被上诉人申宝强于1999年1月28日所签协议及2000年11月13日所签补充协议，被上诉人向唐山市华新色织厂交纳了6万元的租金后，其下一次交纳租金的时间应为2009年5月31日。而上诉人唐山市华新圣铭色织有限责任公司于2009年5月19日将被上诉人起诉至法院，故上诉人以被上诉人未按时交纳租金构成违约为由要求解除合同没有依据。上诉人主张招待所面积为1350平方米，而1999年1月28日的协议约定租期40年，每年租金仅4万元，即合同内容明显不公平，对此上诉人可就合同内容另行主张变更，但其因此要求解除合同依据不足。上诉人另主张被上诉人未经其允许于2013年4月初对承租房屋进行扩建，其因此要求解除合同。但上诉人在一审诉讼中并未将此做为其主张合同解除的理由，一审法院对此亦未进行审理，故上诉人在二审诉讼中将此作为合同解除的理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人唐山市华新圣铭色织有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苗会新
代理审判员 董媛媛
代理审判员 王国聚
二〇一四年八月十八日
书 记 员 李 佳