天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民初字第4617号
原告桑林。
委托代理人甄兰琴（原告之妻）。
委托代理人甄福海（原告之妻兄）。
被告天津合生珠江房地产开发有限公司，住所：天津市宝坻区京津温泉城珠江南路1号。
法定代表人赵玉亭，总经理。
委托代理人王超，该公司员工。
原告桑林与被告天津合生珠江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王军适用简易程序于2013年8月9日公开开庭进行了审理。因出现中止诉讼情形，本案中止审理；后中止诉讼原因消除后，本案恢复审理。原告的委托代理人及被告法定代表人的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2007年与被告签订购房合同，原告购买宝坻区周良庄镇京津温泉城（现名京津新城）上京熙园×××号房屋一套，价款2160000元，原告于2007年11月30日付清房款，该处房屋也于2007年11月20日办理了天津市商品房登记证明。但自原告于2008年5月25日收房入住起，经原告多次催问，被告至今未办理上述房屋的房屋产权证。原告与被告签订的购房合同的补充合同是由被告提供的格式合同，该补充合同第十六条约定：“关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人，否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。”。至今，时间已超过四年零七个月，远远超过了国家有关规定（60个工作日），也远远超过房地产行业的通常做法（交房后约一年）。虽经原告多次催索，被告仅口头承诺在2012年底前办妥房产证，也拒不付给原告违约金，因此原告起诉至法院要求被告支付原告违约金98928元，并承担诉讼费。
被告辩称，原、被告于2007年签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的京津新城上京熙园×××号房屋。该商品房买卖合同附件五第十六条约定：关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人即原告。被告一直在依据合同约定为原告积极办理房屋所有权手续，但由于政府方面不可抗力的原因，使得在被告具备了法律规定的办理所有权登记要求的情况下，政府方面不予办理初始登记，致使被告无法办理原告房屋所有权转移登记，因此该房产证未能办理的责任不在被告。目前，经被告与政府沟通协调，涉诉房屋已经可以办理房屋产权证。被告已于2013年4月向原告邮寄办理产权证通知书，但因原告未向被告递交涉诉房屋产权证的相关个人信息表，致使原告尚未取得涉诉房屋产权证。且涉诉房屋已于2008年5月25日完成交付，若按照完成交付后180日内即2008年10月25日就应为原告办妥房屋所有权登记手续，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年即2009年10月25日，若由于被告原因，导致原告无法办理房屋所有权登记，原告有权请求解除合同和赔偿损失。但同时需结合法律关于诉讼时效的规定，《民法通则》第一百三十五条明确规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”本案中，并不存在法律的除外规定，且依据该法条计算，原告主张权利的时间自2009年10月25日至2011年10月25日，原告于2013年7月提起诉讼主张的赔偿损失，其2011年7月之前的权利早已超过诉讼时效，因此其主张并不应得到认可。故请求法院在查明事实的前提下，依法裁判。
在举证期限内，原告向法庭提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份。2、购房发票四张。3、商品房契税完税证两份。4、天津市房屋登记证明一份。5、上京熙园285号房屋收楼表格、入住合约。6、本院（2012）宝民初字第5130号民事判决书一份。7、被告致原告的信函及附件《办理产权须知》各一份。8、EMS详情单一份（号：××××××）。
在举证期限内，被告未向法庭提交证据。
经审理查明，2007年11月13日，原告（乙方即买受人）与被告（甲方即出卖人）签订了天津市商品房买卖合同，合同约定：乙方购买甲方开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城内上京熙园×××号住宅一套，建筑面积269.93平方米，每平方米价格8002.07元，价款共计2160000元；甲方于2008年3月30日前交付经验收合格的商品房。合同第十二条约定：双方约定，在补充合同约定的期限内，办结房屋权属登记；补充合同第十六条约定：关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告如约履行了付清全部房款的义务，被告于2008年5月25日交付了本案涉诉商品房。
另查，2007年11月22日，天津市国土资源和房屋管理局、天津市宝坻区房地产管理局给原告核发关于涉诉房屋的天津市房屋登记证明，被告曾于2013年4月21日向被告邮寄《致京津新城项目上京·熙园业主的信》和附件《产权办理须知》，通知原告在收到此通知书五日内到被告别墅销售中心办理产权证的相关手续，此邮件被邮局退回。至本案庭审时，原告尚未收到涉诉房屋所有权证。
诉讼中，原告认可在2013年4月22日收到被告给原告邮寄的《产权办理须知》，并主张被告承担逾期交付房屋所有权证违约责任的截止时间为2013年4月23日。被告主张原告起诉要求被告支付2011年7月之前逾期办理房屋产权证违约金已罹于诉讼时效，原告未提交相应证据证明其主张给付违约金的诉讼时效存在中断、中止事由。
本院认为，原、被告之间所订立的买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护。原告按合同约定履行了给付房款的义务，被告亦应按合同约定期限履行交付验收合格房屋的义务，同时还应按合同约定为原告办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，并将该房屋的所有权证交付原告。根据《天津市商品房管理条例》第二十四条规定，房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起30日内申请房屋所有权初始登记。本案中，被告交付验收合格房屋的日期为2008年3月30日前，原、被告系在2008年5月25日办理的交付房屋手续，涉诉商品房在交付使用时应当已竣工验收合格，故被告应当在涉诉房屋竣工验收合格后30日内申请办理房屋所有权初始登记。另依据双方签订补充合同第十六条的约定：“关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。”，据此，被告应在2008年9月30日前为原告办理产权登记手续，而至2013年4月21日被告尚未为原告办理产权登记手续。综上，被告应当承担逾期办证的违约责任。被告主张此责任在于地方政府，属于不可抗力，理由不足，故本院不予采信。
关于违约责任的截止时间。庭审中，原告认可在2013年4月22日收到被告给原告邮寄的《产权办理须知》，并主张被告承担逾期交付房屋所有权证违约责任的截止时间为2013年4月23日，加之在被告给原告邮寄的《产权办理须知》中，载明原告在收到此通知书五日内到被告别墅销售中心办理产权证的相关手续，故原告主张被告承担逾期交付房屋所有权证违约责任的截止时间为2013年4月23日（即计算逾期交付房屋所有权证违约金的截止时间）并无不妥，本院予以确认。
关于被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金的起始时间。诉讼中，被告主张原告起诉要求被告支付2011年7月之前逾期办理房屋产权证违约金已罹于诉讼时效。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充合同第十六条的约定：“……买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。……”，据此，本案原告主张的逾期办理房屋产权证违约金系以年为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。另根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，经本院审查，被告的违约行为一直持续至2013年4月23日，原告提交的证据虽不能证明其主张给付违约金诉讼时效存在中断、中止的事由，但原告于2013年7月向本院起诉，故诉讼时效应该从原告起诉之日起倒推两年起算，即从2011年7月3日开始计算。如上所述，原告主张的逾期办理房屋产权证违约金系以年为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此原告诉请被告支付2011年4月24日至2013年4月23日（两年）的逾期办理房屋产权证违约金，不违反法律规定，本院予以支持。而原告诉请被告给付2011年4月24日前的逾期办理房屋产权证违约金，则已超过诉讼时效，故本院不予支持。
综上所述，被告应承担逾期办证的违约责任，违约金计算期间自2011年4月24日至2013年4月23日，违约金比例按原告已付房款的每年1%计算。本案经调解未果，故依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《天津市房屋权属登记条例》第二十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内给付原告桑林自2011年4月24日至2013年4月23日逾期交付房屋所有权证的违约金（按已付商品房价款的年1%计算）。
如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1137元（原告预交），由原告承担700元，被告承担437元，交纳时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 王 军
二〇一四年一月十日
书记员 吕环宇
一、附相关法律条款：
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
3、《天津市房屋权属登记条例》
第二十四条第一款房地长开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，并将登记结果及时通知购房人。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、上诉须知：
上诉人应按《诉讼费用交纳办法》之规定向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，并将相应票据提交本院。