广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1204民初1450号
原告：肇庆市高要区明扬物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市高要区。
法定代表人：邹彪。
委托代理人：曾小兵，广东七星律师事务所律师。
被告：何天德，男，1993年11月27日出生，汉族，住广东肇庆市高要区，
委托代理人：区划，广东融晖律师事务所律师。
原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司（以下简称明扬公司）诉被告何天德物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开进行了审理。原告明扬公司的委托代理人曾小兵、被告何天德的委托代理人区划到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明扬公司向本院提出诉讼请求为：1.判令被告支付2015年12月至2017年6月期间的物业管理费及滞纳金2087.5元给原告；2.判令被告支付律师费5000元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月3日，原、被告签订《某新城物业管理服务协议》，协议约定，由原告对被告何天德坐落于某新城某座某房物业进行服务和管理，物业费按住宅建筑面积每平方米1.20元计算；如未按约定交费，须承担相应滞纳金，滞纳金标准按每月应缴费的1.5%计算，逐月累计；欠费业主还要承担因追讨物业费而支出的律师费、邮寄费等损失。被告2015年12月至2017年6月共结欠的物业费及滞纳金为2087.50元，经多次催收无果，特提起诉讼，本次诉讼支出律师费5000元，各项合计7087.50元，应由被告承担。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，提出前述之诉请。
被告何天德辩称，一、原、被告之间签订的《某新城物业管理服务协议》是被告与开发商签订购房合同时签订的，该协议违反法律规定，显失公平，加重了被告的义务。主要表现在：1.被告如果需要购买案涉的房屋，就必须签订该物业管理服务协议，而原告这一物业公司是开发商指定的，被告作为业主没有任何选择权；2.该协议是原告早已打印好的格式合同；3.该协议只有业主的违约责任而没有物业公司的违约责任。二、原告是一家于2012年12月25日才成立的新公司，却于成立一个月后就与业主签订物业管理服务协议，是否具有相应资质，有无向有关部门备案，业主均不清楚，但原告整个公司除了法定代表人邹彪，工作人员只有法人邹彪的妻子、岳母、清洁阿姨一人、保安二人，这些人员负责小区的全部物业管理工作，原告完全没有履约的能力。事实上，原告的物管人员严重缺位，甚至没有提供基本的服务，存在很多服务达不到约定标准的违约情况，包括：1.原告收物业费从不开具正式发票，只开临时收据；2.保安人员只有二人，导致一周之内有三四次小偷光顾，原告却认为与其无关，不予理会；3.保洁工作不到位，造成垃圾乱堆；4.保管业主财物不当，遭受日晒雨淋；5.未经业主同意，让不知名公司非法架设发射设施获利，造成业主身体受辐射；6.原告没有专业的水电维修工及相关的物业管理专业技术人员，业主很多时候通知其维修渗水等都不来；7.门卫进出没有制度，没有保安巡逻，外来人员可以随便进出。三、原告按每平方米1.20元的标准收取物业费，收费过高，违反了广东省物价局，省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知规定。按规定，十层以上住宅物业管理服务收费分五级，二级每平方米1.5元，三级每平方米1.2元，四级每平方米1元，五级每平方米0.8元，每级小区都有标准，案涉的小区分级根本达不到高层住宅三级水平，最多充实量为五级，原告要求按三级标准即每平方米1.2元收费明显过高。小区在今年之前，是没有通水通电，至今仍是临电，环境脏乱差，曾被广东电台曝光过，各业主亦有无数次向高要区住建局投诉过。此外，合同约定的建筑面积与房屋办证登记的建筑面积有差异，应以实际办证登记的面积交纳物业费。四、被告至少还有2630元在原告处，完全不存在欠费。原告违约乱收费，收取了被告的装修保证金1000元、有偿装修垃圾费459元、有偿装修监管费600元、用电周转金500元、办门卡二张40元（应有三张免费），原告至少还有2630元仍未退回被告，被告不存在欠费。五、答辩人于2014年11月24日才与开发商办理了房屋交付手续，答辩人于2014年11月24日之前的物业费是不用交的，被答辩人应该退回之前收的物管费用给答辩人。六、被答辩人有权收物业管理的权限自2014年5月1日起，被答辩人应该退回在此之前收的物业管理费给答辩人。七、原告要求被告承担律师费用违法，没有事实依据和法律依据，应予驳回。理由为：1.原被告之间签订的《某新城物业管理服务协议》是格式合同，协议未明确律师费用按什么标准收费，应作有利于被告的解释，即认定为无约定；2.本案纠纷完全是原告过错所致，一切责任应当由原告承担；3.本案适用小额诉讼程序审理，即事实清楚、权利义务明确简单，原告要求被告实际支付的费用才2087.5元，但原告与其律师协议收费5000元，显然损害了业主的利益。八、A1幢整幢楼存在违建，至今无法领取房产证，开发商正在搭脚手架进行整改，要交物业的话，应该由开发商交。对于原告要求按每月1.5%的标准计收违约金的问题，首先，被告认为原告诉请物业费及违约金没有依据，应予驳回；其次，单纯就该违约金的标准而言，该约定的违约金数额过高，请求法院按每日万分之二点一的标准进行裁减。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告何天德作为买受人向出卖人高要市恒福房产发展有限公司购买了位于肇庆市××区南岸××号某新城某幢某房的住宅，2013年9月3日，被告何天德作为业主（委托人），原告作为管理公司（受委托人），双方签订了一份《某新城物业管理服务协议》，该协议为原告预先拟定好合同条款的打印版本，只有协议前面的业主名字、物业地址、电话及后面的双方签名处留空白手动填写。该协议第一条约定：业主方同意由高要市恒福房产发展有限公司选聘原告全权管理某新城内的一切事物，直到该住宅小区依法选出业主委员会并选聘新的物业管理企业为止。第三条第（一）项约定：物业服务费按建筑面积按月计算，该物业收费项目及标准：1、洋房：1.20元/平方米（含公摊）……第（三）项付款日期约定：物业服务费须于《收楼通知书》所列之收楼之日起开始缴交，以后应于当月首日缴纳。第（四）项逾期付款处理办法约定：（1）业主有义务按期足额缴纳物业服务费及其他费用，若逾期缴纳，须承担相应滞纳金，滞纳金标准为每月应缴费的1.5%计算，逐月累计。（2）欠费业主须承担追讨费用（包括但不限于邮寄催款挂号信件费用、邮寄催款邮政快递费用、律师费用、保全费用、仲裁费用、执行费用等）。……
被告确认于2014年11月24日收楼，原告对此无异议，被告没有向原告交纳2015年12月至2017年6月期间的物业费。
原告同意被告补充提供一份《不动产登记资料查询结果证明》作为证据，证明案涉房屋办证登记的房屋建筑面积为78.71平方米。
另查明，根据原告提供的《营业执照》显示，原告成立于2012年12月25日，经营范围为物业管理等。2014年4月30日，高要市发展改革和物价局向原告出具《关于某新城住宅小区物业服务收费问题的复函》（高发价函〔2014〕1号），主要内容为：根据《肇庆市物价局、肇庆市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》（肇价[2010]45号文印发）的规定，并报市住房和城乡规划建设局，现函复如下：一、某新城住宅小区物业服务收费，在业主大会成立之前执行以下最高收费标准（按建筑面积计算）：住宅每平方米每月1.45元，自有产权车位每平方米每月1.6元。具体收费标准由物业服务企业根据物业服务实际情况与业主协商确定，报我局备案。……其后，高要市发展改革和物价局向原告核发《广东省收费许可证（副本）》（编号：粤费高经742号），核定某新城住宅的物业服务费为：住宅1.45元/平方米/月，自有产权车位1.6元/平方米/月，自2014年5月1日起执行。2014年6月20日，原告经肇庆市住房和城乡建设局核准物业管理企业资质等级为叁级。
案涉房屋所在的某新城小区至今未成立业主委员会，原告一直作为某新城小区的前期物业服务企业为该小区提供物业管理服务至今，某新城小区的物业管理存在安保不到位的安全隐患问题和保洁不到位的卫生问题。
再查明，原告为了追讨物业费提起包含本案在内的一系列诉讼，与广东七星律师事务所签订了《法律服务合同》，委托广东七星律师事务所代理本案诉讼，约定原告向其交纳律师费5000元，于一审法院开庭前付清。原告向本院提供律师费的增值税普通发票（NO：18438296），证明其已实际支出了律师费6万元（包含本案的律师费5000元）。
此外，被告在庭审中明确，其在书面答辩意见中提出原告应退还装修保证金等2630元问题，仅是为了证明原告存在违约行为的事实，不主张进行抵销。
本院认为,明扬公司和何天德签订《某新城物业管理服务协议》，明扬公司依约为何天德所购之房屋所在的某新城小区提供了物业管理服务，何天德作为该小区业主，事实上享受了明扬公司提供的物业管理服务，亦应依约向明扬公司交纳物业费。对于何天德提出的拒交物业费的抗辩意见，首先，明扬公司系经工商行政管理部门核准登记后依法设立、具备物业管理企业三级合法资质的物业管理公司，其行使物业管理的行为合法，何天德以明扬公司不具备物业管理资质为由拒交物业费的主张与事实不符，本院不予采纳。其次，由于物业服务的项目和内容的广泛性，对应的服务质量标准会因业主个人感受的差异而难以形成统一的标准，个别业主不能以物业服务未达到约定标准、服务质量存在瑕疵为由拒交物业费，故明扬公司诉请何天德交纳其所拖欠的物业费，本院予以支持。明扬公司主张按建筑面积每平方米1.2元的标准计收物业费，因在双方签订的《某新城物业管理服务协议》中有明确约定，且经过物价部门核准，本院予以采纳。鉴于双方当事人均同意按物业产权登记证载明的建筑面积计收物业费，案涉房屋产权登记所记载的建筑面积为78.71平方米，故何天德每月应交纳的物业费为94.45元（78.71平方米×1.2元/平方米），2015年12月至2017年6月期间，何天德应向明扬公司交纳的物业费为1794.55元（94.45元/月×19个月），明扬公司诉请超出部分，本院不予支持。
对于明扬公司诉请的滞纳金，明扬公司、何天德作为民事平等主体将逾期履行民事交费义务的违约责任形式约定为“滞纳金”，该“滞纳金”性质应属于违约金，虽然何天德没有按时交纳物业费的行为违反了法律规定以及双方的合同约定，但是明扬公司在提供物业服务时亦存在瑕疵，所提供的物业服务未能完全达到双方约定的标准，原告这些行为同样构成违约。因明扬公司的违约行为与何天德的相当，足以互相抵减，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，对原告这一诉请予以驳回。
对于明扬公司诉请的律师费5000元，何天德购买某新城小区的房屋就必须接受开发商指定的明扬公司为其提供物业管理服务，而《某新城物业管理服务协议》是明扬公司单方提供的为了重复使用而预先拟定并打印好、在订立时未与业主协商的格式条款合同。综观整个协议，只约定业主不按期足额交纳物业费等应承担违约责任，却没有约定对物业公司不尽管理服务职责等情况也应承担违约责任，业主与物业公司权利与义务不对等。双方再进一步约定欠费业主须承担追讨欠缴物业费而支出的律师费，这一约定加重了业主一方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该格式条款前述约定部分应属无效，明扬公司据此向何天德主张律师费，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：
一、被告何天德应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司交纳2015年12月至2017年6月的物业费1794.55元。
二、驳回原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（原告已预交），由被告何天德负担。
本判决为终审判决。
审判员 郭小梅
二〇一七年十月十六日
书记员 梁道德