上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终761号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭峰铖，男，1966年3月12日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴懿蕊，女，1982年2月17日生，汉族，住上海市闸北区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨伟，男，1982年12月22日生，汉族，住上海市闸北区。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨颢，北京市中银（上海）律师事务所律师。
原审被告：张华，女，1960年8月10日生，汉族，住浙江省金华市。
上诉人郭峰铖因与被上诉人吴懿蕊、杨伟及原审被告张华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初12046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人郭峰铖上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人吴懿蕊、杨伟的一审本诉诉请，支持郭峰铖的一审反诉诉请。事实和理由：一、吴懿蕊、杨伟未按约定付款之违约事实清楚，双方不存在变更付款约定的情形，一审法院对此认定有误。1、依据约定，吴懿蕊、杨伟应当在2015年7月20日前付清人民币（下同）220万元房款，但事实是此时间节点其仅支付了60万元，故其违约的事实清楚。2、吴懿蕊、杨伟违约后于7月21日向银行申请贷款系其单方行为，与郭峰铖无实质关联，亦不改变吴懿蕊、杨伟的违约事实。一审法院对此认定为付款约定变更没有依据，缺乏逻辑关系。3、郭峰铖自始至终从未明确作出合同变更及放弃追究吴懿蕊、杨伟违约责任之意思表示，但一审法院却仅凭吴懿蕊、杨伟先行违约情形下单方的“权利主张”即作出相反认定，缺乏事实依据。二、郭峰铖的一审反诉诉请合法有据。1、吴懿蕊、杨伟迟延付款长达半年以上时间，郭峰铖主张解除合同具备合同依据，亦有权随时主张解除。2、郭峰铖于本案中提出反诉要求解除合同，符合书面通知条件，且本案诉讼发生前，郭峰铖不仅口头且亦以实际行为表达了解约意思，故郭峰铖行使合同解除权符合法律规定。一审法院观点有悖于事实，实质上限制了郭峰铖提出异议及行使解约权利的时间和方式，缺乏法律依据。三、无论如何，本案合同不适宜强制继续履行。1、吴懿蕊、杨伟迟延付款的违约情形严重，已脱离、违背了合同订立时付款安排的初衷，履约基础意愿发生变化。2、涉讼房屋尚存有银行抵押权未注销的情况，一审判决第一项要求郭峰铖履行注销抵押权之义务涉及案外人，明显非郭峰铖单方可完成。3、涉讼房屋并非全款已付清可简单过户，吴懿蕊、杨伟仍有付款义务尚未履行完毕，权利义务交叉之客观存在导致继续履行的不确定性及当事人风险，继而可能产生讼累。
被上诉人吴懿蕊、杨伟辩称：一审判决查明事实清楚，所有的证据可以形成证据链，表明双方当时通过变更贷款金额的方式对合同形成新的合意，不存在吴懿蕊、杨伟违约的情况。郭峰铖主张其多次口头向吴懿蕊、杨伟催要第二期房款，与书面短信内容相互矛盾。因郭峰铖原因导致合同至今没有得到履行，希望法院尽快判决。
原审被告张华未作答辩。
吴懿蕊、杨伟向一审法院起诉请求：1、判令郭峰铖、张华依约办理涉讼的上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋项下的抵押注销登记手续；2、判决确认吴懿蕊、杨伟为涉讼房屋权利人，郭峰铖、张华将涉讼房屋产权过户给吴懿蕊、杨伟；3、判令郭峰铖、张华支付违约金，以220万元为基数，按每日万分之三计算，自2015年10月1日起至涉讼房屋产权过户至吴懿蕊、杨伟名下之日止；4、诉讼费、财产保全费由郭峰铖、张华承担。
郭峰铖向一审法院提起反诉请求：1、判决解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令吴懿蕊、杨伟支付违约金100万元。
一审法院认定事实如下：涉讼房屋权利人为郭峰铖、张华，建筑面积166.20平方米。2009年3月，郭峰铖、张华将涉讼房屋抵押给案外人A公司上海分行，债权数额为143万元，债务履行期限为2009年3月12日至2029年3月12日。
2015年4月26日，吴懿蕊、杨伟（买受人、乙方）与郭峰铖、张华（卖售人、甲方）签订编号为2256732的《上海市房地产买卖合同》，约定：甲、乙双方通过上海XX有限公司丁香路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋。转让价款共计465万元，签订本合同当日，乙方向甲方支付首付款25万元（内含已付定金10万元），此款由甲方书面签收后直接收取；2015年7月20日前，乙方向甲方支付第二笔房款160万元；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款，乙方贷款金额为275万元；交房当日，乙方将购房余款5万元支付给甲方，同时甲方向乙方出具收款凭证……。
郭峰铖曾于2015年4月12日出具收据，确认收到吴懿蕊支付的定金10万元；另于2015年4月26日出具收据，确认收到杨伟支付的涉讼房屋购房款35万元、吴懿蕊支付的涉讼房屋购房款15万元。
2015年5月11日，吴懿蕊、杨伟（买受人、乙方）与郭峰铖、张华（卖售人、甲方）再次签订编号为2256732的《上海市房地产买卖合同》，约定：甲、乙双方通过上海XX有限公司丁香路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋。转让价款共计500万元，在甲、乙双方签订本合同时，乙方已向甲方支付首付款60万元（内含已付定金10万元），此款由甲方书面签收后直接收取；2015年7月20日前，乙方向甲方支付第二笔房款160万元；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款，乙方贷款金额为275万元；交房当日，乙方将购房余款5万元支付给甲方，同时甲方向乙方出具收款凭证。乙方未按本合同协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十日后乙方未付款的，除乙方应向甲方支付的十日违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日向甲方支付。甲、乙双方确认，2015年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按合同协议约定的期限将涉讼房屋（包括房地产交接以及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款（一）约定：2015年7月10日前，甲方应与其贷款银行预约还贷时间，在甲方与其贷款银行约定还贷当日，甲方应去银行还清贷款，并在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后七个工作日内办理完结注销该房屋抵押登记事项。甲方承诺于2015年8月31日前取得银行交付的抵押登记注销材料。甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下房款。在甲方收到乙方第二笔购房款后五个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。贷款银行将乙方所贷款项直接支付甲方。甲、乙双方应在乙方的贷款申请获得银行通过并贷款银行出具审核结果且甲方办理完结该房地产他项权利注销手续后三个工作日内共同赴长宁区房地产交易中心办理产权过户手续（即送件）。如果乙方的申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在银行作出不予通过的决定后十个工作日内将不足部分补足，而送件日期则相应顺延至乙方将贷款不足部分补足之日后五个工作日内。
2015年7月21日，郭峰铖出具收据，确认收到吴懿蕊支付的涉讼房屋购房款30万元、60万元。
双方还共同签署授权日期为2015年7月21日的《个人贷款放款授权书》并提交案外人上海XX银行静安支行（以下简称XX银行静安支行），授权书中载明：借款人吴懿蕊因购买涉讼房屋向XX银行静安支行申请个人住房按揭贷款，其中商业性贷款350万元，期限20年。借款人同意如贷款获得批准，授权银行将上述贷款放款至涉讼房屋出让方郭峰铖账户内……。吴懿蕊、杨伟作为房屋受让人在该授权书上签名，郭峰铖、张华作为房屋出让人在该授权书上签名。
2015年8月20日，吴懿蕊、杨伟与XX银行静安支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：贷款金额为350万元，用途为购买涉讼房屋；贷款期限为20年，预计自2015年8月21日起至2035年8月21日止。贷款资金支付的借款人交易对象户名为郭峰铖。
2016年2月15日，郭峰铖出具收据，确认收到吴懿蕊支付的涉讼房屋购房款70万元。当月，郭峰铖、张华清偿了涉讼房屋剩余贷款。
2016年3月25日，吴懿蕊、杨伟与案外人XX银行静安支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额为280万元，用途为购买涉讼房屋；贷款期限为20年，预计自2016年3月25日起至2028年3月25日止。贷款资金支付的借款人交易对象户名为郭峰铖。
另查明，2015年4月12日，郭峰铖向吴懿蕊发送短信，提供了其名下工商银行账号。
2015年6月30日，吴懿蕊向郭峰铖发送短信，内容为：“郭先生，最后五W已转。昨天14W，加上今天的16W，一共30W已全部汇入你的帐户。请查收后回复我一下。谢谢。”郭峰铖回复短信称：“收到，谢谢！”
2015年7月20日，吴懿蕊向郭峰铖发送短信，内容为：“郭先生，您好。这周哪天有时间？我们碰头付清余款60万，另外办理贷款。请告知。”郭峰铖回复短信称：“明天下午如何？”
2015年7月21日上午，吴懿蕊向郭峰铖发送短信，内容为：“郭先生，早。XX路XX号近北京西路，XX银行，下午1：30见。”郭峰铖回复短信称：“好。”
2015年8月28日，吴懿蕊向郭峰铖发送短信，内容为：“郭先生，不知昨天借款去还了吗？”郭峰铖回复短信称：“周二去，因银行要求张华到场签字。”吴懿蕊回复短信称：“那过户还得往后推迟了。希望不要再晚了，下周四五六是国定假。多谢帮忙了。”
2015年10月27日，郭峰铖向吴懿蕊发送短信，内容为：“小吴，我明天上午到平安银行确定此事，等电……。”
2015年11月，吴懿蕊多次向郭峰铖发送短信，询问其平安银行的事情是否了结，是否能办交易。郭峰铖最终确定“平安周一去办理解冻手续。”此后，吴懿蕊与郭峰铖多次短信联系，吴懿蕊曾询问郭峰铖资金状况，并表示可以碰面，商议如何解决问题。郭峰铖称股票下跌，但会全力保障其与吴懿蕊之事。
2016年2月26日，吴懿蕊向郭峰铖发送短信，内容为：“郭先生，他证今天拿到了吗？我们的贷款因为离首次申请时间相隔太久，超过半年，现在需要递交补充材料。其中包含他证和贷款结清证明的复印件，以此说明该房产现已可交易……。”郭峰铖回复称：“周一去拿……。”
2016年3月至4月，吴懿蕊多次向郭峰铖发送短信，询问其何时过户，郭峰铖始终未确定时间。
一审法院认为，双方于2015年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规之规定，合法有效，双方均应恪守。郭峰铖反诉诉称，吴懿蕊、杨伟未按照合同约定的期限支付第二笔购房款160万元。一审认为，根据买卖合同约定，吴懿蕊、杨伟应于2015年7月20日前支付购房款160万元，另贷款265万元，但吴懿蕊、杨伟提供的2015年6月30日、7月20日的短信中已提及其向郭峰铖支付90万元，郭峰铖也于2015年7月21日出具收据，郭峰铖、张华并未就此提出任何异议，要求吴懿蕊、杨伟支付余款70万元。而且郭峰铖、张华还曾签署落款日期为2015年7月21日的《个人贷款放款授权书》，其中明确吴懿蕊、杨伟贷款金额为350万元，与买卖合同约定的吴懿蕊、杨伟贷款金额不一致。结合证人证言等一系列证据，足以认定双方经过协商已经就吴懿蕊、杨伟支付第二笔购房款的金额及贷款金额形成新的合意，对买卖合同中的相应约定进行了变更。此外，根据买卖合同约定，如吴懿蕊、杨伟未能按期足额履行付款义务致郭峰铖、张华解除买卖合同的，郭峰铖、张华应书面通知吴懿蕊、杨伟，而郭峰铖除在本案中提出抗辩意见外，未能提供任何证据证明其曾以上述理由向吴懿蕊、杨伟提出解除合同。反观吴懿蕊、杨伟提供的短信，郭峰铖至2016年4月仍未对吴懿蕊、杨伟提出的过户要求提出异议或明确拒绝。综上，郭峰铖关于吴懿蕊、杨伟违约的抗辩意见与事实不符，不予采纳。鉴于吴懿蕊、杨伟已经依约支付部分购房款且并无违约行为，郭峰铖、张华已清偿涉讼房屋剩余贷款具备注销抵押登记的条件，吴懿蕊、杨伟也表示其愿意在涉讼房屋过户之日支付全部剩余购房款，故双方就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应继续履行，在此前提下，吴懿蕊、杨伟要求郭峰铖、张华注销抵押登记、将涉讼房屋产权变更至其名下的本诉请求合法有据，予以支持。郭峰铖要求解除上述《上海市房地产买卖合同》并要求吴懿蕊、杨伟支付违约金的反诉请求缺乏依据，不予准许。
关于吴懿蕊、杨伟要求郭峰铖、张华支付违约金的本诉请求，一审认为，《上海市房地产买卖合同》补充条款明确约定：双方应在吴懿蕊、杨伟的贷款申请获得银行通过并贷款银行出具审核结果且郭峰铖、张华办理完结该房地产他项权利注销手续后三个工作日内共同赴长宁区房地产交易中心办理产权过户手续（即送件）。根据查明的事实，郭峰铖、张华已于2016年2月清偿贷款，郭峰铖也在2016年2月26日回复吴懿蕊关于他证的短信中表示周一去拿贷款结清的相关材料，拿到后发给吴懿蕊，据此说明郭峰铖、张华注销抵押的条件已经具备。此后，吴懿蕊、杨伟于2016年3月25日与案外人XX银行静安支行签订了《个人购房担保借款合同》，故郭峰铖、张华应自该日起三个工作日内与吴懿蕊、杨伟共同赴交易中心提交涉讼房屋过户材料、办理过户手续。吴懿蕊、杨伟提供的短信显示在2016年3月至4月期间，吴懿蕊曾多次催促郭峰铖办理过户手续，但郭峰铖、张华始终不予配合，导致吴懿蕊、杨伟至今无法取得涉讼房屋权利，故郭峰铖、张华在合同约定的过户条件已成就的前提下拒绝协助吴懿蕊、杨伟办理产权变更登记手续的行为已经构成违约，鉴于合同约定违约金并不过高，故郭峰铖、张华应按照已付房款220万元的日万分之三计算，支付吴懿蕊、杨伟自2016年3月31日起至涉讼房屋过户至吴懿蕊、杨伟名下之日止的违约金。张华辩称本案与其无关，因其系涉讼房屋的权利人之一，且与郭峰铖共同与吴懿蕊、杨伟签订了《上海市房地产买卖合同》，故其应与郭峰铖共同承担上述合同项下出售方的义务。张华的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一六年十月三十一日作出判决：一、郭峰铖、张华应于判决生效之日起十日内注销上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室的抵押登记；二、郭峰铖、张华应于上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室抵押登记注销之日起十日内，协助吴懿蕊、杨伟办理上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室的产权过户手续，将该房屋产权变更登记至吴懿蕊、杨伟名下；三、吴懿蕊、杨伟应于上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室产权变更登记至其名下之日支付郭峰铖、张华购房款280万元；四、郭峰铖、张华应自判决生效之日起十日内支付吴懿蕊、杨伟违约金（以220万元为本金，自2016年3月31日起至上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室的产权变更登记至吴懿蕊、杨伟名下之日止，按每日万分之三的标准计算）；五、驳回郭峰铖的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48,324.60元，由吴懿蕊、杨伟负担831.60元，由郭峰铖、张华负担47,493元。反诉案件受理费6,900元，由郭峰铖负担。诉讼保全费6,609元，由郭峰铖、张华负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，郭峰铖提起上诉的主要理由还是认为吴懿蕊、杨伟未在合同约定的2015年7月20日前付清220万元房款构成违约，但对此，一审法院根据双方当时的往来短信内容，郭峰铖在2015年7月21日仍配合吴懿蕊、杨伟签署《个人贷款放款授权书》，在2016年2月15日继续收取吴懿蕊支付的购房款，至双方涉讼前无证据显示郭峰铖曾向吴懿蕊、杨伟催要过迟延支付的房款等合同履行过程中的实际情况并结合证人证言，认定买卖双方已就第二笔购房款的金额及贷款金额形成新的合意，吴懿蕊、杨伟不存在逾期支付房款的违约行为，并无不当，本院对此予以认同且不再赘述。二审期间，郭峰铖并未提供新的、切实的证据足以推翻一审法院的认定，故对其该项上诉主张，本院不予采信。基于此，对郭峰铖要求解除合同的相关诉请，本院当不予支持。就郭峰铖关于涉讼房屋买卖合同不适宜强制履行的相关意见，既不成立也不构成郭峰铖可解除合同的正当理由，故对此本院亦不予采信。一审判决就涉讼房屋买卖合同应继续履行的相关后果的处理及卖方应承担的违约责任的处理，均无不妥，本院予以认同。综上所述，郭峰铖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币55,224.60元，由上诉人郭峰铖负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年二月二十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……