贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0321民初5669号原告（反诉被告）：王青玉，女，1968年1月11日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：王怡，贵州祥景律师事务所律师。委托诉讼代理人：李煜，贵州祥景律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：田景忠，男，1967年3月6日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：田野，男，1988年10月10日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区，系被告田景忠之子（特别授权）。原告王青玉诉被告田景忠租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理，被告田景忠于2017年9月25日提起反诉，依法由审判员何秀林适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告王青玉及委托诉讼代理人王怡、李煜，被告田景忠及委诉讼代理人田野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王青玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年10月20日签订的《住房租赁合同》；2、判令被告田景忠退换原告已交纳的房租3000元（从2017年7月20日至10月20日）；3、判令被告赔偿因违约和过错给原告造成装修费损失12万元（具体以评估为准）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月20日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定由被告将其位于遵义市××区龙坑镇××龙村（约200平方米）的个人住房第二层一套及周边毛坯房租给原告使用，房租为每年12000元，装修费用由原告自行承担。双方约定的租赁期限为2014年10月20日至该房屋被政府占用为止。租赁合同签订后，原告便开始装修，支付装修费用12万元左右。2016年10月20日原告缴纳了至2017年10月20日的房租。但自2016年底起，被告屡屡提出要求增加房租，原告未答应其要求，被告便提出要解除租赁合同，原告不同意。为此，被告在2016年12月至2017年7月间以断水、辱骂、暴力等手段干扰原告正常生活，为不再受到人身伤害，原告于2017年7月搬离该租赁屋。被告的以上行为不仅违约，还威胁原告的人身权益，恳请支持原告的诉讼请求。被告田景忠辩称，我方要求继续履行租房合同，原告现在虽然没有在租房内进行经营，但其东西都在房屋内，仍然在使用中。反诉原告田景忠向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付从2015年6月至2017年9月使用的360平方米房屋租金计50400元；2、请求法院判令反诉被告赔偿其租用房屋期间损毁的设施设备计2600元；3、请求法院判令反诉被告继续履行合同，支付房屋（实际使用面积560平方米）租金33600元（2017年10月20日至2018年10月19日）；4、反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由：2014年10月20日，我与王青玉签订《住房租赁合同》，合同约定我将位于遵义市××区龙坑镇××社区××龙组××层200平方米的房屋租给王青玉使用，房屋租金为一年12000元（每月1平方米5元），装修费用由王青玉承担，租赁期限为2014年10月20日支付第一年（2014年10月20日至2015年10月19日）租金12000元。2014年11月装修完成后王青玉开始经营旅社，由于旅社生意很好，2015年4月为扩大经营，王青玉在没有和我商量的情况下擅自将我的360平方米房屋装修后经营旅社，后我多次找其协商，要求按照双方于2014年10月20日签订的《住房租赁合同》中房租的支付标准支付其从2015年6月开始使用的360平方米房屋租金，王青玉一直拖延支付，态度蛮横拒交，还多次将大门反锁，断水，断电等方法扰乱我的正常生活，双方矛盾加深。2016年10月后，王青玉因生意萧条便不再此房屋内经营。为维护我的合法权利，根据《住房租赁合同》的约定和相关法律提起反诉，请法院支持我的反诉请求。反诉被告王青玉辩称，双方签订的住房租赁合同中我方使用房屋的范围包括200平方米的房屋和反诉原告赠送的周边的毛坯房，是因为双方的租赁关系，被告才能提出赠送，我方才会对被告的房子进行装修，合同从2014年签订、履行到2017年，被告在期间提出增加房租，所以我方不认可，故发生了很多纠纷，被告的行为已经威胁到我方的承租权利和生命安全，没有继续履行合同的可能性。我方没有损坏被告的设备，请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2014年10月20日，原、被告签订了《住房租赁合同》，合同约定：甲方田景忠将其位于遵义市××区龙坑镇××龙村个人住房第二层一套（大约200平方米）租给乙方王青玉使用，另外田景忠同意送出租房周边的毛坯房给王青玉使用，不收任何租金。装修费由王青玉自行承担，租用期限为2014年10月20日起至政府占用此出租房止，租金长期不变。租用期间，如乙方未拖欠甲方任何费用，甲方无权终止合同，否则甲方将赔偿乙方所有损失费。若政府占用此出租房，房内外的装修费及赔偿费全部归甲方所有，乙方无权参与。付款方式：乙方每12个月向甲方支付房屋租金壹万贰仟元整。以后乙方每12个月交清租金给甲方才能使用，若乙方不按时付清租金给甲方，甲方有权收回房屋，并且不赔偿乙方任何费用。2014年10月20日，王青玉支付2014年10月20日至2015年10月20日的租金12000元，并由田景忠出具了收条。2014年底和2015年4、5月份，王青玉分两次装修出租房及其周边的毛坯房后开设旅社经营。2015年10月20日，王青玉支付2015年10月20日至2016年10月20日的租金12000元，并由胡静（田景忠之妻）出具了收据。2016年10月20日，王青玉支付2016年10月20日至2017年10月20日的租金12000元，并由田景忠出具了收据。2016年12月28日，王青玉与田景忠因水费问题发生纠纷，并由遵义市播州区公安局龙坑派出所接处警。2017年5月4日，王青玉与田景忠因租房问题发生纠纷并由遵义市播州区公安局龙坑派出所接处警。2017年7月11日，王青玉与田景忠再次因租房问题发生纠纷并造成王青玉头部碰伤，由遵义市播州区公安局龙坑派出所接处警。2017年8月26日，王青玉与田景忠之子田野因租房问题发生纠纷并由遵义市公安局红花岗区分局湘江派出所接处警。另查明：王青玉现未在该租赁房经营旅社，也未使用该租赁房；王青玉在使用房屋过程中，将田景忠房屋的一水池和门锁损坏。上述事实，有当事人陈述、证人证言、住房租赁合同、收条、收据、照片、接处警登记表、调解座谈笔录等证据在卷佐证，经庭审举证、质证核实，足以认定。本院认为，原、被告所签订的《住房租赁合同》系双方真实意思表示，该合同内容不违法法律、行政法规规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应依约履行各自的义务。虽双方约定的租期为该房屋被政府征用时止，现该房屋还未被征用，但双方因房租等问题多次发生纠纷并产生激烈的冲突致王青玉受伤，且王青玉现已经未在该房屋进行经营，表明原告已无继续履行合同的意愿，也不愿继续支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”的规定，对原告解除合同的诉讼请求，予以支持。原告请求被告退换从2017年7月20日至10月20日已交纳的房租3000元，因该时段在双方存在租赁合同关系期间，原告的该请求于法无据，本院不予支持。原告请求被告赔偿因违约和过错给原告造成装修费损失12万元，因双方在租赁合同中约定装修费，若政府占用此房屋，房内外的装修费及赔偿费全部归田景忠所有，因原告装修该房屋已经使用了两年，且装修该房屋的目的是经营旅社，该项请求，不予支持，故本院也不受理王青玉于2017年11月10日提出的对装修价值以及增添设施的价值进行评估的申请。对于田景忠反诉请求王青玉支付从2015年6月至2017年9月使用的360平方米房屋租金计50400元的请求，由于合同约定“田景忠将其位于遵义市××区龙坑镇××龙村个人住房第二层一套（大约200平方米）租给王青玉使用，另外田景忠同意送出租房周边的毛坯房给王青玉使用，不收任何租金”，且田景忠对王青玉装修使用了除住房第二层一套（大约200平方米）外的其余房屋一直是认可的，王青玉无支付额外租金的义务，对田景忠提出的该项请求，本院不予支持。对于田景忠要求王青玉赔偿其租用房屋期间损毁的设施设备计2600元的请求，由于田景忠未提交证据证明损坏财物的数额，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王青玉与被告田景忠于2014年10月20日签订的《住房租赁合同》。二、驳回原告王青玉其余诉讼请求。三、驳回反诉原告田景忠的诉讼请求。案件受理费减半收取1380元，由原告王青玉负担1000元，被告田景忠负担380元，反诉费减半收取983元，由反诉原告田景忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审 判 员 何秀林二〇一七年十二月十二日法官助理 赵辛竹书 记 员 吴 颖