四川营山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）营民初字第3471号
原告：胥小明，男，生于1972年10月18日，汉族。
委托代理人郑子琼，四川红彤律师事务所律师。
被告：文先于，男，生于1953年8月3日，汉族。
被告：黄润菊，女，生于1955年1月15日，汉族。
委托代理人涂刚，四川营欣律师事务所律师。
委托代理人尹强，营山县方圆律师事务所律师。
原告胥小明诉被告文先于买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日作出（2015）营民初字第1439号民事裁定，裁定：驳回原告胥小明的起诉。原告不服上诉至四川省南充市中级人民法院，该院于2015年8月4日以（2014）南中法民终字第1529号民事裁定，裁定：一、撤销四川省营山县人民法院（2015）营民初字第1439号民事裁定。二、指令四川省营山县人民法院对本案进行审理。原告向本院申请追加文先于之妻黄润菊作为共同被告参加诉讼，本院依法予以追加黄润菊为共同被告。本院另行组成合议庭按照一审程序审理本案，于2016年1月13日及2016年3月24日公开开庭审理了本案，原告胥小明的委托代理人郑子琼、被告文先于及文先于、黄润菊的委托代理人涂刚、尹强分别到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告胥小明诉称：原被告于2010年9月20日签订了《房屋出售协议书》，协议书中约定被告将营山县骆马镇街道住房一套（位于原骆市供电所太平街38号的房子正向左侧四楼），建筑面积大约120平方米卖给原告，房屋售价为1388元／㎡。首付定金人民币10万元，第二次付款时间为四楼盖板结束后付人民币3万元，第三次付款时间竣工后全部付清（但扣2万元作为甲方给乙方办理《房屋产权证》和《国有土地使用证》押金），甲方必须在第三次付款完胜当日起两年内办理好上述“两证”，交证后乙方付清押金。原告按协议完全履行了义务，被告也交付了房屋，原告对该房屋也进行了装修和使用，可是被告在已经取得该房《房屋产权证》和《国有土地使用证》的情况下，仍然不将其过户到原告名下。另外，被告已办理的产权记载与房屋所有权证记载的一致，但是实际面积与合同中记载的不一致。据此，请求法院判决或调解被告立即给原告办理《房屋产权证》和《国有土地使用证》；判令被告承担违约金33312元；诉讼费用由被告承担。
被告文先于辩称：原告诉称的实际面积与合同中记载的不一致，不是被告造成的，而应当以房管局测绘出来的数据为准。被告的《房屋产权证》和《国有土地使用证》都是齐全的，被告愿意为原告办理“两证”。《房屋产权证》需要在土地所有税等税费缴清之后才能过户。《国有土地使用证》现在是在四个合伙人的名下，需要把所有税费缴清的同时取得其他合伙人同意，才能为原告办理。被告将涉案房屋早已交付原告实际占有并使用，也在积极为原告办理“两证”，并且原告除按照约定扣壹万元作为办理“两证”的押金外，尚有4000余元购房款至今未付清，被告并未违约，不应向原告支付违约金。
在第一次庭审中，原告为支持其主张提供如下证据：
1、房屋出售协议书，欲证明协议书中面积没有进行确认，是120平方米左右，还是要以实际勘测面积为准，证实双方在交易中的协议内容。
2、被告人所出具的收条6张，欲证明总共价款是160000元，由文先于写的收条。
3、房地产管理局产权情况记载，欲证明文先于是办理了产权证，总共的面积是108.64平方米。
4、合伙建房协议，欲证明被告人合伙建房情况。
5、合伙建房公证书，欲证明合伙建房情况属实。
6、建设用地规划许可证，欲证明文先于合伙建房的许可证。
被告文先于质证：对证据1合法性、关联性不持异议，但是在协议中第五款明确表明了双方的权利义务，应该在交清房款后两年之内办证。
对证据2对收钱的事实是真实的，但是其中有两张与购房款是没有关联的，一张是天然气钱，不是购房款项；一张是交水费。原告方所列出的与被告方协议中出售价格是不一致的。
对证据3真实性持有异议，记载的面积并不是原告所购买的房屋，不是出售给原告方的房屋。
对证据4与房屋买卖没有关联性。
被告文先于为支持其所陈述的事实及其主张，提供了如下证据材料：
1、土地使用证
2、房屋所有权证
原告代理人郑子琼质证：对证据2真实性有意义，该证与原告在被告处购买的房屋面积是不一致。
被告认为：被告提交的“两证”均是涉案房屋所对应的证件，房屋的面积应当以县房管局勘测认定的实际房屋建筑面积为准。
原告代理人郑子琼表示同意面积应当以县房管局勘测认定的实际房屋建筑面积为准的说法。
经审理查明：被告文先于在2000年与苟兴建、罗碧强、冯元明合伙购买了营山县电力公司原骆市供电所的旧房子，并于2010年被告等人再次对部分旧房子进行改建。2010年9月20日，被告将属于其所有的住房中的一套出售给原告胥小明，签订了《房屋出售协议书》，协议书明确约定：“出售（甲方）文先于将营山县骆市镇街道原骆市供电所太平街38号房子正向左侧四楼住房一套出售给购买方（乙方）胥小明，房屋面积大约为120㎡，准确面积以县房管局勘测认定的实际房屋建筑面积为准。水、电、气、闭路电视由甲方负责安装，所需费用由乙方承担。房屋价格为每平方米1388元。付款方式：首付定金10万元整（大写拾万元人民币）；第二次付款方式在四楼盖板结束后再付3万元整（大写叁万元人民币）；第三次付款方式为竣工后全部付清（但留壹万元作为甲方给乙方办理《房屋产权证》和《国有土地使用证》押金），甲方必须在第三次付款完成当日起两年之内办理好上述“两证”，交证以后乙方付清押金壹万元整给甲方。有关税、费问题：乙方所购的《房屋产权证》和《国有土地使用证》由甲方办理，税、费按国家规定由甲乙双方各自承担。违约责任：本协议签字后甲乙双方共同遵守并履行各自的义务，不得违约，如有违约按中华人民共和国相关法律法规由违约方承担违约责任。”原告胥小明于签订《房屋出售协议》当天支付定金人民币10万元，2010年10月30日付款人民币1万元，2010年12月11日付款人民币2万元，原告共计支付购房款人民币15万元。同时，原告于2011年3月21日向被告预付了天然气安装费5000元，2011年5月6日预付水、电、气入户费5000元。被告文先于在2011年5月将住房交付给原告，原告接收后对房屋进行了装修并已入住。
同时查明，涉案房屋的土地性质为划拨土地，土地用途为住宅用地，土地使用者为苟兴建、文先于、罗碧强和冯元明；该房由文先于、苟兴建合伙修建，签订了《合伙建房协议》，并将该协议进行了公证，协议中的第三条和第四条规定：三、其房屋分配经二户协商：1号门市和二至七层的2号住房属苟兴建所有；2、3、4、5号门市和二至七层的1号住房属文先于所有。四、楼梯间按建筑面积分摊，其核算办法及房产证、土地证统一办理，其费用按建筑面积分摊。涉案房屋属于文先于和黄润菊夫妻共同共有，建筑面积为118.75平方米，于2013年6月19日在营山县房地产管理局初始登记在册，产权证号为201304191。被告文先于等合伙建房人一直未缴清涉案房屋的土地出让金以及部分税费，导致该房屋的《房屋产权证》和《国有土地使用证》无法变更。原告尚有部分购房尾款未向被告支付。经庭审调解，被告同意将《房屋产权证》和《国有土地使用证》过户给原告，但时间不能确定，购房款按照办理到原告胥小明名下的《房屋产权证》记载的建筑面积数据结算，原告愿意放弃对违约金的追偿。
本院认为：原被告在平等、自愿协商的基础上所签订的《房屋出售协议书》是原被告的真实意思表示，双方均应按照协议约定的内容履行各自的权利和义务。庭审中，原被告达成的一致意见，本院予以确认，只是对办证时间双方有争议，本院根据实际情况确定为2016年12月31日前办理完毕。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条、第三十八条的规定，判决如下：
一、被告文先于、黄润菊于2016年12月31日之前为原告胥小明办理好《房屋产权证》、《国有土地使用证》，相关税费按照法律规定各自承担。
二、购房款以办理到原告胥小明名下的《房屋产权证》记载的建筑面积数据结算。
三、驳回原告胥小明的其他诉讼请求。
本案案件受理费316元，由被告文先于、黄润菊承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 陈洛阳
审 判 员 白春生
人民陪审员 杜廷银
二〇一六年三月三十日
书 记 员 熊宛怡