广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1124号
上诉人（原审被告）黄汉伟，男，汉族，1958年3月28日出生。
被上诉人（原审原告）广州东华物业管理有限公司（以下简称东华物业公司）。
法定代表人陈可，职务：总经理。
委托代理人周登，系广州东华物业管理有限公司职员。
上诉人黄汉伟因物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，东华物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人，位于广州市番禺区洛溪新城吉祥北园南2街2幢之一601号房是黄汉伟名下的房产，该房产建筑面积94.8平方米，系黄汉伟于1993年7月向洛溪新城房地产公司购买。目前，该物业小区尚未成立业主委员会。
2005年7月8日，东华物业公司（即乙方）与发展商番禺洛溪新城地产有限公司、广州番禺区开源房地实业公司（即甲方）签订《物业管理合同》，约定将番禺大石洛溪新城部分小区及小区外围公共地段（包括如意吉祥小区、吉祥北园小区、如意中心小区、吉祥楼小区、海天花园小区、彩虹花园小区、海棠居小区、雅澜苑小区、绿茵岛水岸别墅）在小区业主委员会未与物业管理公司签定物业管理委托合同前委托东华物业公司实行物业管理。《物业管理合同》第十八条约定委托管理期限从2005年7月11日至业主委员会成立并依法选聘物业管理公司接管之日止；第二十二条约定物业管理服务费标准按附表（《洛溪新城小区物业管理收费标准》）标准收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。上述《物业管理合同》还对其它事项进行了相关约定，但未明确约定每月应当交纳物业管理费的具体时间。
根据《物业管理合同》的有关约定和黄汉伟物业的面积，黄汉伟名下物业每月的管理费应为60元。根据《物业管理合同》的有关约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，需从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。上述合同签订后，东华物业公司开始为黄汉伟物业所在小区提供管理服务，因黄汉伟未向东华物业公司交纳2005年7月至2012年12月期间的物业管理服务费，东华物业公司遂于2013年5月9日将黄汉伟诉至原审法院。起诉请求：1、黄汉伟清偿拖欠东华物业公司的管理费，自2005年7月起至2012年12月止，合计人民币5400元；滞纳金自逾期之日起按照欠费金额日千分之一计算，截至2012年12月合计人民币约4985.5元（实际滞纳金从欠费之日起计至全部款项清偿之日止），总计人民币9785.5元；2、本案产权查册费40元；本案诉讼费由黄汉伟承担。
黄汉伟到庭应诉，答辩认为东华物业公司不是适格的主体，并且其提供的服务不符合约定，存在侵害业主权益的行为，因此其无权要求业主缴交管理费，请法院依法驳回东华物业公司全部诉讼请求。
在同一小区的其他案件开庭审理中东华物业公司曾承认其在履行物业服务过程中存在瑕疵。东华物业公司没有提交充分证据证明其已向黄汉伟书面催收过物业管理服务费用。
另查明，为提起本次诉讼，东华物业公司到广州市番禺区国土资源和房屋管理局查核涉诉房屋的《房地产权情况证明》一份，并因此支付查询费40元。
原审法院认为，东华物业公司是具有相应物业管理资质的公司，因该公司与黄汉伟物业小区开发商签订《物业管理合同》，而取得对该小区进行物业管理的资格。虽然涉案小区尚未成立业主委员会，但东华物业公司依照与开发商的前期物业管理委托合同对该小区提供了物业服务，黄汉伟作为广州市番禺区洛溪新城吉祥北园南2街2幢之一601号房屋的业主，接受了东华物业公司提供的物业管理服务，双方已形成事实的物业管理服务合同关系。东华物业公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费，故原审法院对东华物业公司要求黄汉伟缴纳拖欠物业管理费本金的主张予以支持。东华物业公司主张物业服务费的收费标准为每月60元，东华物业公司的上述主张并未超过政府指导价规定的标准，在合理的范围，对此原审法院予以支持。因东华物业公司在履行物业服务过程中存在瑕疵，且未有证据证明其已向黄汉伟书面催收过2011年5月之前物业管理服务费用，故原审法院对东华物业公司要求黄汉伟支付2011年5月之前的物业管理费以及物业管理滞纳金及查册费的主张不予支持。
物业管理企业的选择及物业服务费用的收取，关系到涉案小区全体业主的利益，因此，物业管理公司的选聘，由业主共同决定，若业主认为东华物业公司在涉案小区所提供的物业管理服务未能满足业主对物业管理的需求或其收取物业管理费的标准过高，可待小区业主委员会成立后提请涉案小区业主大会通过法定程序另行选定物业管理公司或再行商定物业管理费标准，在小区业主委员会成立之前，业主也可建议物业开发商另行选聘物业公司。东华物业公司也应当立即完善物业管理制度，加派保安、清洁人员，提高物业服务水平，增加服务意识，更好的为广大业主服务。综上所述，驳回东华物业公司的其他诉讼请求。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，于2014年1月6日判决如下：一、黄汉伟于本判决发生法律效力之日起七日内按每月60元的标准支付2011年5月至2012年12月期间的物业管理服务费1200元给广州东华物业管理有限公司；二、驳回广州东华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由黄汉伟负担。
判后，黄汉伟不服，向本院提起上诉称：一、原审判决部分事实认定不清。1、东华物业公司并不是适格的主体。东华物业公司所在小区，一直是由东华物业公司之外的另一家物业管理公司
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创雅物业管理服务公司提供物业管理服务。黄汉伟所在小区，并没有成立业主委员会，根据《物业管理条例》及《物权法》相关规定，只有业主大会或业主委员会才能与选聘、解聘物业服务企业并签订物业服务合同。东华物业公司进驻黄汉伟所居住的小区“花园”，并没有经过业主大会的通过，也没有经过公开招投标以及公告等程序，因此东华物业公司与黄汉伟不存在物业管理服务合同关系。2、东华物业公司并没有提供实际性的物业管理服务。黄汉伟所在小区，房地开发公司将房产出售完并退出后，并无权代表业主签订任何协议。黄汉伟及其他业主对于东华物业公司与房地产开发公司签订的合同内容均不知情。即使黄汉伟拖欠物业管理费，也是由创雅物业管理公司才有权追收，与东华物业公司无关。3、根据《物业管理条例》的有关规定，建设单位选聘物业管理公司，需要依法公开招标进行，如小区业主人数少或参与投标的物业公司少于3个，双方以协议的方式选择聘用物业管理公司的，应经过政府有权机关的批准方可。否则，相关政府房地产主管部门及镇政府、街道办事处等有权对该企业进行责令整改及处罚。因此东华物业公司不是适格的主体，无权请求业主支付管理费。4、即使认定东华物业公司提供了事实上的服务，但其所提供的物管服务也是严重地不符合其所提供的服务合同约定的质量，主要表现在第一：小区安保人员严重不足，平时难以见到有巡逻的保安，且经常有身份不明的闲杂人员出入，严重影响小区安全，经常发生业主失窃等问题；第二：小区的保洁做得很差，人行道路及小区内通道上的垃圾经常迟迟无人清洁；第三：小区许多地方的公共设备年久失修，残旧破坏导致无法使用，但一直无人管理；第四：小区内的自行车棚被物业公司恶意拆除，擅自改建为东华物业公司自营物业私自收取费用，使小区业主的自行车无处停放。上述情况，黄汉伟在一审中已提供其他业主的证人证言作为证据，因此，东华物业公司在没有提供相应服务的情况下，无权要求业主交纳管理费用。5、黄汉伟与前一手物业服务企业对物业管理费有特殊约定。黄汉伟所居住的房屋的天顶购买不久后开始出现漏水渗水现象，黄汉伟认为可能与楼上住户有关，但楼上住户一直丢空，多年来均无法寻知业主的下落。创雅物业管理公司因未能妥善解决上述问题，向黄汉伟承诺在完全处理好黄汉伟房屋问题后才收取物业管理费。现在黄汉伟已经多次修缮房屋的天顶，但漏水仍然未能根本解决，而楼上的住户多年来至今仍未能找到（有关证据黄汉伟已在一审中提交）。黄汉伟认为，黄汉伟与上一物业管理公司有过约定，东华物业公司即使要收取管理费，也应该在协助黄汉伟解决有关问题后，才有权要求黄汉伟缴纳。二、原审法院适用法律错误。1、东华物业公司与业主委员会之外的主体签订的《物业服务合同》为无效合同。该合同并没有依法经业主大会通过，也没有经有资格的主体签订或追认，依法为无效合同。无效合同自始无效，东华物业公司无收取物业管理费的依据。2、东华物业公司没有任何证据（没有业主大会授权或相关政府部门批准，也没有经公开招投标）证明其签订该小区《物业服务合同》程序合法，而该合同主体资格根据法律规定显然是无效的，其所谓的提供了物业服务，根据一审开庭审理情况可知，是严重不符合约定的，实际上该小区目前已经由小区业主自治管理，因此东华物业公司要求业主支付管理费的请求无事实及法律的依据。故上诉请求撤销原审判决第一项，改判驳回东华物业公司诉讼请求；东华物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
东华物业公司答辩同意原审判决，不同意黄汉伟的上诉请求以及事实和理由。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，黄汉伟在二审庭审中称其不同意缴交物业服务费的原因还有：1、由于楼上住户丢空又无法联系，故房屋存在漏水情况且造成财产损失，虽然漏水与东华物业公司没有直接关系，但东华物业公司何时进场服务黄汉伟不清楚，东华物业公司一直没有与黄汉伟签订物业服务合同。2、黄汉伟是与上一手物业服务公司协商且有特殊约定，即漏水问题不解决就可以不缴纳物业服务费，是口头约定，对此没有其他依据可以证实。3、现在小区内没有物业管理处，现在只能看到一个人在扫地，比以前少了很多人管理，以前有14个保安，现在只有2个，以前有5、6人打扫卫生，但现在只剩一人打扫卫生。东华物业公司则不同意黄汉伟所述，其是根据实际情况派员服务的，黄汉伟没有看到不代表没有人服务，且也一直有享受东华物业公司提供的服务。
本院认为：本案二审争议的焦点是东华物业公司是否享有向黄汉伟主张物业管理费的权利的问题。
首先，东华物业公司与案涉物业所在小区的建设单位签订《物业管理合同》后，对于包括黄汉伟位于广州市番禺区洛溪新城吉祥北园南2街2幢之一601号房在内的吉祥北园小区进行物业服务，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，吉祥北园小区的发展商有权选聘物业管理企业，故《物业管理合同》属于前期物业服务合同，东华物业公司与发展商建立的前期物业服务合同对业主（即黄汉伟）是有约束力的。黄汉伟以东华物业公司未与其订立物业服务合同为由主张东华物业公司并非适格主体的理据不足，本院不予支持；现东华物业公司在提供物业服务后向黄汉伟主张支付相应的物业服务费原审法院予以支持正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的确认合同无效，现黄汉伟以《物业管理合同》未经投标选聘物业管理企业且物业服务收费违反有关规定而主张上述合同无效依据不足，本院不予认定。
其次，东华物业公司具有物业管理资质，其与发展商签订的《物业管理合同》未明确提供何种等级的服务，只是明确了物业服务项目、收费标准等内容，而案涉小区尚未成立业主委员会，在此情况下，应按照合同约定的收费标准执行。黄汉伟抗辩认为东华物业公司未尽物业管理义务，导致作为涉讼房屋业主的利益受到损害。对此，本院认为，黄汉伟所称只能说明东华物业公司在物业管理方面存在瑕疵，不足以证实东华物业公司未履行合同义务，不足以构成免交管理费的理由。综上，黄汉伟未能提供充分的证据证明其抗辩理由，依法应承担举证不能的法律后果，故对黄汉伟该抗辩亦不予采纳。
最后，物业管理费是全体业主及其所在小区获得物业服务的保障和前提之一，在业主实际接受东华物业公司所提供的物业服务的情况下，个体业主宜以楼宇整体的物业服务获得保障为考虑的前提。黄汉伟称其与之前的物业服务公司有口头约定，对此，一方面黄汉伟并无依据证实存在不解决漏水问题即可不交物业服务费的约定存在，另一方面该约定即使存在对东华物业公司也不具有约束力，黄汉伟以此为由抗辩不交纳管理费没有依据，本院亦不予采信。
综上所述，上诉人黄汉伟的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人黄汉伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年四月十一日
书 记 员 杨仁义