重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01176号
上诉人（原审原告，反诉被告）：黄小琴，女，1988年4月30日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：黄明贵，黄小琴之父，1965年4月21日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：石柱土家族自治县互信农业发展有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县。
法定代表人：李万友，该公司经理。
委托代理人：郎启发，重庆舒义律师事务所律师。
上诉人黄小琴与被上诉人石柱土家族自治县互信农业发展有限公司（以下简称互信农业公司）租赁合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年7月30日作出（2015）石法民初字第03010号民事判决，黄小琴对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月22日对本案公开开庭进行了审理。上诉人黄小琴的委托代理人黄明贵、谭登忠，被上诉人互信农业公司的委托代理人郎启发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院审理查明：互信农业公司在石柱县冷水镇河源村吊脚楼组经营有冻库。2014年12月10日，原告黄小琴（为乙方）与被告互信农业公司的法定代表人李万友（为甲方）签订了《租房协议》，约定：甲方自愿将座落在冷水镇河源村吊脚楼组冻库一间（面积约60平方米，高4米）承租给乙方，其具体内容如下：1.承租时间2014年12月9日至2015年4月30日，如需续期，双方另议，甲方具有优先承租权。2.租金一次性交付，共计5000元；3.租房期间一切费用由乙方负责，包括水、电、气等相关费用；4.租房期间的冻库设施、电源由甲方提供，由乙方承担其他运行费用。其后不久，原告又与李万友口头协商，以1万元的租金租用了一间面积为120平方米的冻库。原告将租赁的冻库两间用于存放其从新疆购买用于销售的苹果。2015年4月30日，李万友代表公司向黄小琴邮寄送达通知，内容为：黄小琴女士，你承租的石柱县互信农业冷水冻库已到期，如要继续租用，请即日来人来函与我洽谈。现租金价格已上涨，每天租金为1000元。如不再租用，限三日内将所村货物全部搬清，归还冻库。如未按期归还，所造成的一切经济损失，由你全部承担。2015年5月6日，李万友申请石柱县公证处对原告存放在冻库的苹果数量进行证据保全，公证处出具公证书证明存放在被告冻库的苹果品名阿克苏冰糖心苹果2650箱全部腐烂，平均每箱重5.4公斤。同日，冷水镇人民政府接群众举报称冻库有恶臭味，对互信农业公司的冻库进行检查，发现冻库内苹果腐烂所致。该镇安监办、食药办、环保办等责成李万友对苹果进行填埋处理，相关的场地由王支书协调，相关的费用由互信农业公司先行支付。2015年6月10日，李万友与瞿万勇签订垃圾清理合同，约定由瞿万勇清理腐烂苹果，由李万友支付清理费4500元。李万友还向周永群支付了运费1900元，向鑫鑫免烧砖厂支付倒腐烂苹果场地租用及填埋开支2000元。
另查明：互信农业公司于2014年10月14日向石柱县电力公司沙子供电所申请对其位于冷水镇河源村吊脚楼组的动力用电申请暂停供电。沙子供电所亦证明如需恢复用电，可申请当日立即恢复。石柱县气象局证明：2014年12月冷水镇月平均气温为1.7度、2015年1月平均气温为2.6度，2015年2月平均气温为3.3度。
黄小琴一审中诉称：被告出租给原告的冻库在冷藏苹果期间，被告根本未按协议约定恢复供电，造成原告66吨多苹果全部变质腐烂，直接经济损失58万余元。原告起诉请求：判令告赔偿原告损失580058元，本案诉讼费由被告承担。
互信农业公司一审中辩称：原告诉称将70吨苹果存放在被告的冻库不属实，原告在被告处存放的苹果没有那么多。原告在租赁被告冻库时明知冻库的动力电是暂停的，因为从2014年10月13日就临时停电，而原告租赁的时间是同年12月9日。原告在租赁期间未向被告提出过使用动力电的请求。首先原告选择在被告的冻库存放水果，就是因为12月至次年4月该地的自然温度在0-4度之间，适于存放水果，可以节约电费近万元。原告若要使用冻库设施，首先要由双方确认电表底度，然后由被告的工作人员开启设备，按原告的要求调设温度。但原告根本就没有有上述行为。原告对苹果腐烂的数量缺乏证据证明。另外苹果腐烂的原因不清，苹果腐烂与采收时间、苹果本身的质量、堆放方法有关。原告没有证据证明是被告的原因造成苹果腐烂。请求驳回原告对被告的诉讼请求。
互信农业公司一审中反诉请求：判令黄小琴支付超期租金4821元（从2015年5月1日至次月15日），赔偿原告损失16317.74元（其中，人工工资1500元，填埋等费用8400元，赔偿给皇华公司种子损失6417.74元）。
黄小琴一审中针对反诉答辩称：其超期占用互信农业公司冻库的原因是黄小琴在租用被告冻库期间，互信农业公司不按《租房协议》第4条规定履行供电义务，造成60余吨苹果变质腐烂，直接经济损失达58万余元之多，对于损失赔偿经协商未果，双方发生纠纷，方才导致超期占用冻库，不是故意超期。互信单方组织人员清运，填埋腐烂苹果，共支费用8400元，应由被告自行承担。其理由是：被告因冻库未供电，造成原告的苹果腐烂和严重的经济损失，经协商未果，而引发纠纷，被告单方清运填埋等。故意破坏现场，这一单方无理举措，造成了原告腐烂变质的60余吨苹果无法让评估部门合法而公正的评估，为此原告只能根据《代购协议书》明确的代购数量和金额进行计算。两杂种子搬移支付工人工资1500元，赔偿皇华公司种子损失6417.74元的后果应由被告自负。其原因是：原告租用冻库时，被告根本未在冻库存放任何东西，证明种子是被告自行存放到冻库去的。既然冻库的苹果已变质腐烂，被告应预见苹果腐烂流出的水会浸泡到种子不应将种子放进冻库，综上，请求驳回原告的反诉请求。
石柱土家族自治县人民法院认为，本案原、被告之间签订的合同性质是房屋租赁合同，其与仓储合同有着显著的区别。房屋租赁合同的出租方只是负责提供房屋交付给承租人使用，而仓储合同的保管人负责储存存货人交付的仓储物，保管人应按约定对入库仓储物品种、数量、质量进行验收。因保管人保管不善造成仓储物的毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。本案原告在租用冻库后存放苹果，并不要求被告对入库苹果的品种、数量、质量进行验收，入库后被告也没有义务对苹果的储存条件如温度、空气湿度负责。合同中约定了出租方互信农业公司还有提供冻库的设施、电源供原告使用的义务，当然合同中约定了运行的费用由原告承担，也即是由原告决定是否使用冻库设施，如需使用要向被告申请。原告在庭审中称在租赁冻库时并不知道该冻库未通电使用，而被告辩称是告知原告的。对此，该院认为，在2014年10月份，该冻库就已经向供电所申请暂时停用动力电，而双方签订合同的时间是2014年12月，原告在查看冻库时或存放苹果时，不应当不知道该冻库设施并未通电使用。原告还称在苹果存放入冻库后就要求被告提供冻库设施供原告使用，但没有证据证明该事实，而事实上原告在存放时并未要求查看电表的度数（这是电费计算的起算点），且在存放后多次到冻库拖运苹果，如果要求使用冷冻设施，不可能不督促被告当场及时通电，且合同已经约定了相关运行费用也是由原告承担，被告也没有理由故意不提供冻库设施供原告使用。因此原告提出的该事实不成立，被告没有违反租房协议中约定的义务的行为，对原告存放的苹果腐烂不存在过错，不应承担原告苹果腐烂的赔偿责任。在租期满后，原告既不续签合同，也不不及时清运苹果，应承担超期租金4821元应由原告承担。被告反诉原告请求支付腐烂苹果清运填埋的相关费用共计8400元，予以支持。被告的冻库管理人员在3月中下旬就发现苹果腐烂，且明知存放苹果的库房与存放种子的库房相邻，库房隔断不具有防水功能，没有及时采取措施防止损失扩大，因此不得就造成的种子损毁要求赔偿。综上，依照《《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告黄小琴的诉讼请求；二、反诉被告黄小琴在本判决生效后五日内向反诉原告石柱土家族自治县互信农业发展有限公司支付租金4821.00元；三、反诉被告黄小琴在本判决生效后五日内向反诉原告石柱土家族自治县互信农业发展有限公司支付苹果清运、填埋费用8400.00元；四、驳回反诉原告石柱土家族自治县互信农业发展有限公司的其他反诉请求。案件受理费4800.00元（已减半收取），由原告黄小琴负担；反诉费用164.00元，由原告黄小琴负担132.00元，由被告石柱土家族自治县互信农业发展有限公司负担32.00元。
黄小琴该判决不服，向本院上诉。请求：撤销（2015）石法民初字第03010号民事判决，依法改判支持上诉人黄小琴的一审诉讼请求，驳回被上诉人互信农业公司的一审诉讼请求，由被上诉人互信农业公司承担本案的一审和二审诉讼费用。主要事实和理由：1.上诉人和被上诉人签订的协议名为租房协议，实际为冻库租赁协议，被上诉人负有保证冻库正常制冷的义务，即开通电源。双方之间的合同中明确载明被上诉人将冻库租给上诉人使用，所以对冻库的租赁才是双方订立合同的目的，被上诉人需要保证冻库设施完备，开庭电源，才能实现涉案合同的目的。2.被上诉人与上诉人在订立协议时，并未告知冻库的动力电早在2014年10月已经申请暂停的事实。上诉人在租用被上诉人的冻库时，并不知道冻库的动力电已经暂停，合同中也未约定上诉人使用冻库动力电时需要向被上诉人书面申请，故被上诉人没有履行告知义务，应当承担相应的赔偿责任。3.一审法院将上诉人使用所租赁冻库的设施设备的时候需要向被上诉人申请，是强加给上诉人的合同义务。4.被上诉人委派有专门的冻库管理人员，且进出冻库大门的钥匙都是由管理员在报关，上诉人将苹果拉进冻库后，因被上诉人没有告知冻库没有动力电导致上诉人一直认为冻库是有电的，一审判决以推断的当时认定上诉人知道冻库没有电的事实是错误的。5.被上诉人存在严重的违约行为，造成了上诉人黄小琴的损失，应当承担违约责任，上诉人在一审中举示了证据证明其存放苹果的数量，应当是减去三次拖运苹果的数量来计算损失。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人互信农业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原审判决。1.上诉人和被上诉人之间的租赁关系是事实，关于通电的问题，本案争议所涉及的冻库是在石柱县的冷水，12月至4月份期间，平均温度在零度到4度之间，在常温下保存是最好的，不需要制冷。上诉人之所以会选择被上诉人的冻库，就是因为上诉人可以节省几个月的电费，这是一笔不小的数字。2.上诉人称不知道冻库没有动力电不是事实。上诉人储存的是苹果这种特殊物品，对储存条件是有特殊要求的，上诉人租用被上诉人的冻库，需要检查被上诉人的设施设备，包括电表的低度。事实上，上诉人均未进行检查，因为上诉人根本不需要用电，所以上诉人连电表的底度都不清楚。上诉人不会使用压缩机，肯定是由被上诉人来开启压缩机，上诉人如果需要可以随时通知被上诉人开启压缩机制冷。所以不是被上诉人不提供电源，而是上诉人根本不需要供电。3.上诉人请求被上诉人进行赔偿，那么上诉人的损失是多少，损失是如何造成的，上诉人没有证据予以证实。苹果腐烂的原因是多种多样的，不仅仅是温度的问题，还有湿度、环境、堆放的方式等，上诉人没有证据证明其苹果腐烂的原因是冻库没有制冷而造成的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本案二审过程中：上诉人黄小琴向本院提交了三份证据：1.张玉莲的证实。拟证明80个装苹果为38斤左右，60个苹果为35斤左右；2.马培祥的证实。拟证明80个装苹果为38斤左右，60个苹果为35斤左右；3.通话记录。拟证明上诉人存放的苹果有接近70吨左右。上诉人在二审庭审中申请证人黄某某和侯某某出庭作证。拟证明上诉人搬运进冻库的苹果有近70吨，冻库的钥匙在仓库管理员手中，进出冻库需要被上诉人的管理员同意，同时拟证明上诉人组织人员搬运苹果的时候冻库的电灯是亮的，对于常人来说都会认为冻库是有电力供应的。被上诉人互信农业公司经质证后认为，上诉人所举示的证人证言不属于二审新证据，且被上诉人在搬运冻库易腐烂的苹果时由公证处的公证人员当场进行公证，对苹果重量的认定应当以公证书载明的内容为准，而非是证人的证实为准。对于上诉人所举示的通话记录无法核实其真实性，也达不到上诉人所要证明的目的。对黄某某和侯某某的证实，被上诉人认为证人的证实内容不具有真实性，二证人与上诉人存在利害关系，也与本案没有关联性，其证言不应当予以采信。本院经审查认为，上诉人黄小琴所举示的证人书面证实与本案不具有关联性，也达不到上诉人所述的证实内容，本院不予采信。对于通话记录，因无法核实该份证据的真实性，本院不予采信。上诉人所举示的证人黄某某和侯某某的出庭证实，因黄某某和侯某某证实其在搬运货物进入涉案的冻库时，该冻库的照明设施是完善的，具备照明条件，与被上诉人陈述的照明电与动力电源不一致，涉案冻库是拥有照明电源的陈述向吻合，本院予以采信。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为：1.被上诉人互信农业公司应否承担上诉人黄小琴经济损失的赔偿责任以及如果应当承担赔偿责任，具体的损失应当如何计算；2.上诉人黄小琴应否向被上诉人支付超期使用租赁房屋的租金；3.上诉人黄小琴应否承担腐烂苹果的清运和填埋费用。
关于被上诉人互信农业公司应否承担上诉人黄小琴经济损失的赔偿责任以及如果应当承担赔偿责任，具体的损失应当如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。上诉人黄小琴（乙方）与被上诉人互信农业公司的法定代表人李万友（甲方）签订《租房协议》，在该协议中载明甲方自愿将坐落在冷水镇河源村吊脚楼组冻库一间承租给乙方。从该部分的约定内容可以看出，上诉人与被上诉人之间的租赁行为虽然名义上为租房协议，但实际上是对被上诉人所有的冻库的租赁。冻库是用各种设备制冷、可人力控制和保持稳定低温的设施，上诉人租赁被上诉人的冻库正是因为被上诉人的冻库拥有保证苹果低温储藏，不易腐烂的设施设备。同时，该《租房协议》第四条还约定，租房期间的冻库设施、电源由甲方提供，由乙方承担其他运行费用。根据上诉人和被上诉人之间的该项约定，结合证人黄某某和侯某某对冻库中拥有照明电这一情况的证实，上诉人有理由相信被上诉人出租的房屋是设施设备，特别是电源供应正常的冻库，以保证其存储的苹果不会产生腐烂的情况。石柱县电力公司沙子供电所的证明显示，互信农业发展有限公司的动力电已经在2014年10月14日暂停供应，虽然被上诉人互信农业公司主张其已经告知上诉人如果要使用制冷设备需要向其提出申请，但是被上诉人没有举示证据证明其已经将冻库没有动力电源供应这一情况告知上诉人，存在违约。故此，由于被上诉人没有按照合同约定向上诉人提供符合冷藏条件的冻库，造成上诉人的损失，被上诉人互信农业公司应当承担赔偿责任。上诉人黄小琴将自己的苹果储藏于所租用的冻库之中，对与冻库的设施设备在租赁初期也未予认真地检查。新鲜苹果作为一种特殊的物品，其储存条件也不同于一般货物，黄小琴没有举示证据证明温度条件是造成苹果腐烂的唯一原因。以确保所储藏的货物能够得以妥善保存。同时，被上诉人互信农业公司虽然没有证据显示其将制冷设备未通电的情况告知黄小琴，但是其确实提供了符合冻库制冷条件的基本设施和设备。黄小琴在销售苹果期间发现苹果出现腐烂的情况，未积极采取措施与被上诉人共同寻找原因，开通电源，特别是在租赁期满后，上诉人拒绝搬出冻库，造成剩余苹果在没有冷藏条件的仓库中继续腐烂，损失的进一步扩大。因此，上诉人黄小琴自身也应当承担一部份的责任。综合上诉人黄小琴与被上诉人互信农业公司各自应当承担的责任，本院酌情认定上诉人互信农业公司对黄小琴的损失承担70%的赔偿责任，上诉人黄小琴自行承担30%的责任。
对于上诉人的损失确认问题，因上诉人在租赁被上诉人的冻库之后，陆续出售其货物，而被上诉人仅仅是向上诉人提供冻库租赁，而非是对上诉人的货物进行保管，因此，上诉人主张按照《代购协议书》中的代购数量要求被上诉人予以赔偿的理由不成立，本院不予支持。根据被上诉人互信农业公司所提供的《公证书》中食品清点登记的载明情况看，上诉人损失的苹果为2650箱，平均重量为5.4公斤，按照《代购协议书》载明上诉人以6.5元／公斤的价格核算，上诉人的苹果损失为6.5元／公斤×5.4公斤×2650箱=93015元。被上诉人应当向上诉人赔偿苹果损失的70%，为65110.5元，其余部分的损失由上诉人自行承担。
关于上诉人黄小琴应否向被上诉人互信农业公司支付超期使用租赁房屋的租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。上诉人与被上诉人签订的《租房协议》约定租赁期限为2014年12月9日至2015年4月30日，即上诉人应当于2015年4月30日前搬离被上诉人的冻库。上诉人在租赁期满后不续签合同，也不及时清运苹果，应当承担超期的租金4821元。一审判决上诉人支付被上诉人超期租赁冻库期间的租金符合法律规定，本院予以支持。
关于上诉人黄小琴应否承担腐烂苹果的清运和填埋费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。上诉人黄小琴在租赁期限届满之后，占用租赁物拒绝对租赁物即冻库恢复到可供使用的基本状态，致使被上诉人对租赁物进行清理，为此支付的清运、填埋等费用应当由上诉人黄小琴负担。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，因本案出现新证据导致一审法院适用法律错误，上诉人黄小琴的部分上诉理由成立，本院对其相应的上诉请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持石柱土家族自治县人民法院（2015）石法民初字第03010号民事判决书第二项、第三项、第四项；
二、撤销石柱土家族自治县人民法院（2015）石法民初字第03010号民事判决书第一项；
三、石柱土家族自治县互信农业发展有限公司赔偿黄小琴损失65110.5元；
四、驳回黄小琴的其他诉讼请求。
一审案件受理费4800元，由上诉人黄小琴负担4261元，被上诉人石柱土家族自治县互信农业发展有限公司负担539元；反诉费用164元，由上诉人黄小琴负担74元，被上诉人石柱土家族自治县互信农业发展有限公司负担90元；二审案件受理费9600元，由上诉人黄小琴负担8425元，石柱土家族自治县互信农业发展有限公司负担1175元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向石柱土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一五年十二月八日
书 记 员 侯 睿