江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终3283号
上诉人（原审被告）：江苏阜阀阀业机械有限公司，住所地阜宁县阜城街道条河路41号。
法定代表人：孙古标，该公司总经理。
委托诉讼代理人：戴进虎，江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏自岗，男，1966年3月11日出生，汉族，市民，住阜宁县。
委托诉讼代理人：吴正国，江苏阜一律师事务所律师。
上诉人江苏阜阀阀业机械有限公司（下称阜阀公司）因与被上诉人魏自岗房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2015年12月3日作出（2015）阜城民初字第0062号民事判决，魏自岗不服该判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月4日作出（2016）苏09民终1593号裁定，撤销（2015）阜城民初字第0062号民事判决，发回一审法院重审。一审法院于2017年5月23日作出(2016)苏0923民初4739号民事判决后，阜阀公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
阜阀公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回魏自岗的全部诉讼请求；一、二审诉讼费上由魏自岗负担。事实和理由：1、阜阀公司与魏自岗于2013年7月28日签订的房屋租赁协议第六条约定“乙方（魏自岗）不得将房屋转租、转让、转借，不得从事违法经营活动，如出现上述状况，甲方（阜阀公司）有权终止合同，后果乙方自负”。魏自岗在履行过程中，未经相关部门环评，卫生许可，消防检测，也未经工商部门登记，其经营是违法经营行为。而一审法院对此违法又违约的行为均不予确认，却确认阜阀公司终止协议有违诚信不当。2、魏自岗曾两次申请对装潢损失进入评估鉴定，一审法院接受申请并两次委托具有鉴定资质的阜宁县价格认证中心进行评估鉴定，均因魏自岗未能提供装潢的相关材料，导致鉴定机构作出终止鉴定的决定。现一审法院在鉴定机构作出终止鉴定决定后，由魏自岗出资，擅自聘请无法定评估资格的装潢设计公司进行评估，庭审中仅将一页盖有装潢设计公司章印的评估结论予以质证，既无评估结论的材料依据，无评估资格证明，也没有要求评估人员到庭接受质询，判决书中完全采用评估结果，但未阐明采纳该评估结论的理由。3、承租人违约导致协议终止，依法应承担全部法律责任。
魏自岗答辩称，1、一审法院（2015）阜城民初字第0062号民事判决书认定阜阀公司承担违约责任，该判决下达后，阜阀公司并未提起上诉，而是魏自岗提起上诉，这说明阜阀公司对于原一审认定的责任承担问题没有异议。2、魏自岗开办舞厅的证照齐全，只不过有的因为没有去年检，有的是存放在行政管理部门（比如舞厅证存放在阜宁县文化市场办公室），这些没有及时年检，不影响其使用功能，因为有关部门对此也是予以默认的，消防也是申请消防大队去实地勘查过的，否则证照不全早就被环保、消防、文化、工商等取缔经营，并予以处罚。阜阀公司仅凭自己主观认为，就说魏自岗违法经营，这是不合实际的。3、一审鉴定程序合法。魏自岗因阜阀公司违约，确实造成了损失，而这些损失有大部分确实是没有票据可供鉴定。魏自岗是下岗职工，妻子也无业，经济能力很差，因为有的票据要承担相应的税收，故在购买舞厅的相关物品材料时有些没有索取对方正规的票据。
魏自岗向一审法院起诉请求：1.判决阜阀公司归还2014年7月31日至2014年8月8日的房租费667元；2.判决阜阀公司赔偿装潢中不可拆除部分损失121436元、可拆除部分（含空调、音响、调音设备、桌椅、衣橱、柜子、茶具）损失155538元；3.由阜阀公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：2013年7月28日，阜阀公司（作为甲方）与魏自岗（作为乙方）签订房屋租赁合同一份，约定阜阀门公司将其座落于本县阜城街道条河路41号的综合楼一楼由西向东5间房屋租赁给原告经营健身舞厅。合同约定：“1、乙方实地考察符合要求，同意接受现状交接；2、房屋租金：优惠价3.5万/年，进住后一次性付清当年房租，如需续租，提前两个月预约；3、租期从2013年8月8号至2016年8月7号，租期三年；5、乙方爱护门窗墙壁、公物，如有损坏按价赔偿。租赁期满乙方(新)现状交接；6、乙方不得将房屋转租、转让、转借，不得从事违法经营活动，如出现上述情况甲方有权终止合同，后果乙方自负；7、本合同其他未尽事宜一律按中华人民共和国有关法律执行，如需修改经甲乙方协商作出补充协议，补充协议与本合同有同等效力，甲乙双方均有义务对本合同进行保密，不得向第三方泄露”。协议签订后，魏自岗于当日将35000元租金交付被告阜阀公司，阜阀公司将涉案房屋交付魏自岗，魏自岗根据舞厅经营需要进行了装修，购置了空调、桌椅等物品，并未经相关部门规划许可私自搭建了门楼和外车棚。
涉案舞厅经营时，常有消费者将舞厅南侧窗户打开，致舞厅音乐对附近居民生活造成影响。部分居民向条河居民委员会反映上述事实，条河居民委员会同阜阀公司交涉。阜阀公司于2014年6月3日切断舞厅电源，并要求与原告魏自岗终止租赁关系，双方因此产生纠纷。经条河居民委员会、东风路派出所调处，阜阀公司于次日接通舞厅电源，魏自岗采取封闭舞厅南侧窗户方式进行隔音，阜阀公司人员予以阻拦。2014年6月7日，阜阀公司向魏自岗发出书面通知，内容为：“魏自岗：因你歌舞厅噪音引起周围居民和本公司员工强烈抗议，故我公司决定停止续租，请提前做好搬迁准备”。后阜阀公司又向魏自岗发出书面通知，内容为：“游乐场歌舞厅魏自岗：你歌舞厅噪音引起周围居民和本公司员工强烈抗议，经公司管理部研究决定截止2014年7月31日停止对你歌舞厅续租，请提前做好搬迁准备”。2014年6月9日，魏自岗通过手机向阜阀公司法定代表人孙古标发出短信，内容为：“孙总请把银行卡号发我把下年租金给你”，孙古标回发短信内容为：“停止续租通知不是送给你了吗？”。2014年7月31日晚，阜阀公司再次切断舞厅电源，魏自岗妻子与阜阀公司法定代表人孙古标发生冲突。2014年12月11日，阜阀公司通过邮寄的方式向魏自岗发出落款时间为2014年10月7日的书面通知，内容为：“魏自岗：你健身舞厅已接通电源。请完善相关手续后，在噪音达标的情况下继续营业。如在接到通知后七日内不交付房租也不营业的似（视）为放弃租赁权，合同自动解除。特此告示！江苏阜阀阀业机械有限公司，2014年10月7日”。魏自岗接到通知后，未有交付租金，未继续经营舞厅，亦未向阜阀公司返还租赁的房屋，并于2015年1月5日向一审法院提起诉讼。
一审另查明，魏自岗经营的涉案舞厅未经相关部门噪音对环境影响的评估、卫生许可、消防检测，也未经工商部门登记。
一审还查明，2016年2月1日阜阀公司向一审法院提起诉讼，要求魏自岗赔偿自2014年7月31日起至起诉之日止的房屋租赁损失7万元，并要求魏自岗立即搬离房屋，消除影响，排除妨碍，将房屋交付给被告。案经一审法院审理，作出（2016）苏0923民初623号民事判决，判决魏自岗向阜阀公司返还租赁的涉案房屋，并支付阜阀公司自2015年5月28日起至2016年2月1日止的房屋占有使用费26250元。魏自岗与阜阀公司均不服判决上诉至盐城市中级人民法院。盐城市中级人民法院经审理认为，阜阀公司与魏自岗一致认可合同于2014年7月31日解除，房屋租赁合同解除后承租人应当在合理期限内及时向出租人返还房屋，考虑到合同解除后应当给予魏自岗必要的确定损失的时间和合理的搬离时间，以及魏自岗虽占有案涉房屋但并未实际经营并获取收益等情况，可适当减轻其赔偿责任，故酌情确定魏自岗向阜阀公司赔偿合同解除后至阜阀公司起诉之日止的房屋占用损失31000元，改判魏自岗向阜阀公司赔偿自2014年8月1日起至2016年2月1日止的房屋占用损失31000元。
在本案一审诉讼中，应魏自岗的申请，一审法院委托阜宁县价格认定中心对涉案舞厅装潢可拆除、不可拆除及可拆除部分材料残值进行评估，该中心以价格鉴定基准日跨度时间较长，无法对价格基准日时相关建筑材料等物品市场价格进行调查为由终止评估。经一审法院向盐城海上海装饰装潢设计有限公司咨询，该公司作出涉案舞厅装饰装潢中不可拆除部分的费用评估，评估价为181855元，其中包括门楼3200元、外车棚5400元。另魏自岗、阜阀公司在诉讼中一致认可涉案租赁合同于2014年7月31日解除。
一审法院认为，（一）关于魏自岗与被告阜阀公司解除合同是否为约定解除的问题。
魏自岗认可于2014年7月31日解除合同，主张是因阜阀公司在其经营期间切断电源，致其无法实现经营舞厅的合同目的。阜阀公司主张魏自岗无证经营，属于《租赁协议》中第六条规定的违法经营，故解除合同属于约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，据此规定，合同当事人可以在签订合同后，协议解除合同，亦可在订立合同时约定一方解除合同的条件，条件成就时一方解除合同为约定解除。在双方签订的《租赁协议》第六条约定：“乙方不得将房屋转租、转让、转借，不得从事违法经营活动，如出现上述情况甲方有权终止合同，后果乙方自负”，现查明阜阀公司向魏自岗书面通知解除合同的理由为“歌舞厅噪音引起周围居民和本公司员工的强烈抗议”，而非合同约定的解除事由，故阜阀公司关于依照合同约定解除合同的主张不予支持。魏自岗认可租赁合同于2014年7月31日解除，与阜阀公司主张解除租赁合同的意思一致，故认定涉案租赁合同的解除为协议解除，魏自岗关于阜阀公司违法解除合同的主张亦不予支持。
（二）关于涉案舞厅因合同解除造成的损失如何赔偿的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，据此规定，合同虽经当事人协议解除，因解除合同造成的损失亦可主张赔偿。魏自岗承租涉案房屋经营舞厅时作出了投入，现合同未届期满即解除，其投入的损失应当按照合同解除的原因、双方当事人在履行合同中的过错确认双方应承担的责任。魏自岗经营的涉案舞厅未经相关部门登记许可，且在经营过程中存在噪音影响周围居民生活和阜阀公司员工工作的情形，但阜阀公司作为合同的善意相对方，在发现上述问题后理应向有权部门反映并要求作出处理，以促使魏自岗依法经营、妥善处理相关矛盾。但阜阀公司未经相关部门处理，即以噪音为由自行采取切断电源等措施阻止魏自岗的舞厅经营，另在魏自岗按照相关部门的要求开始对舞厅采取隔音措施时，阜阀公司阻挠施工，阜阀公司的上述行为有违诚信，其对租赁合同不能履行存在过错，对解除合同造成的损失应承担相应的赔偿责任。魏自岗经营涉案舞厅时，未经工商部门、卫生部门登记许可和消防部门消防检测，也未经环保部门对噪音环境影响的评估，另在经营时噪音对周围居民生活及阜阀公司员工工作造成较大影响、影响持续时间较长，致魏自岗、阜阀公司对合同的履行产生争议，此也是双方解除合同的直接原因，故魏自岗对导致合同不能履行也存在过错，亦应自行承担相应损失。比较魏自岗、阜阀公司在合同履行中的过错行为、过错行为对造成损失的原因力，一审法院认定魏自岗与阜阀公司对解除合同造成的损失各承担50%的责任。
（三）关于如何确定涉案舞厅因合同解除造成的损失的问题。
一审法院认为，出租人在租赁的房屋中装饰装修和增设他物时，如形成继续性和固定性，非毁损不能分离或分离花费巨大时，可以认定为与房屋形成附合。对于未有形成附合的装饰装修和增设物，因不能产生物权变动的法律后果，其所有权仍属承租人所有。本案中，魏自岗主张舞厅装潢中不可拆除部分的损失，如地板砖、墙砖、胶粘玻璃背景、油漆、水电材料的损失，因上述装潢已与租赁屋紧密结合，在拆除后即无使用价值，另钢结构吊顶、灯牌、灯箱、防火门依涉案房屋形状建造，虽能拆除，拆除后亦有残值，但花费巨大，难有使用价值。故上述装潢已与房屋形成附合，已无拆除的必要和价值。另依据租赁合同约定：“租赁期满乙方(新)现状交接”，上述设施在租赁结束后应归被告阜阀公司所有，魏自岗不得拆除，故上述装潢损失可认定为解除合同造成的损失。舞厅门楼、外车棚系魏自岗在装潢时建造，因建造时未取得规划许可，且魏自岗亦未能举证证明建造门楼、外车棚系经阜阀公司同意，故该损失由魏自岗自行承担。
魏自岗另主张可拆除部分如空调、音响、调音设备、桌椅、衣橱、柜子、茶具等损失。因上述物品没有与房屋紧密集合，无需拆除或拆除亦无损使用价值，应认定为未有形成附合，其所有权仍归魏自岗享有。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，据此规定，在租赁合同解除后，魏自岗可自行拆除上述物品，物品的所有权归魏自岗享有。另在解除租赁合同后，魏自岗应及时拆除或转移上述物品，充分利用其使用价值。但魏自岗在舞厅停业合同解除后未有积极履行止损义务，引起的上述物品折旧费用属于扩大损失部分，理应由魏自岗自行承担。故魏自岗的此项主张无事实和法律依据，不予支持。
盐城海上海装饰装潢设计有限公司作出涉案舞厅装饰装潢中不可拆除部分的评估价为181855元，扣减门楼3200元、外车棚5400元后计173255元，按房屋租赁期3年作为折旧期、魏自岗主张的已使用一年，一审法院酌定解除合同造成的装潢损失为115500元。
（四）关于解除租赁合同后，已付房租费是否应予返还的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，能够返还的应当予以返还。魏自岗与阜阀公司在签订《租赁协议》后即预付1年租金35000元。《租赁协议》中约定租赁期间自2013年8月8日起至2016年8月7日止，故1年租金的对应租赁期间为2013年8月8日至2014年8月7日。魏自岗、阜阀公司签订的租赁合同于2014年7月31日解除，尚差7天达1年。另在盐城市中级人民法院作出的生效判决中，已确定魏自岗赔偿阜阀公司自2014年8月1日起至2016年2月1日房屋占用损失31000元，故魏自岗虽占用房屋至今，但已承担因其占用房屋造成的阜阀公司的损失。据此自合同解除之日起至1年届满之日的房租费，阜阀公司应予返还。按每年365天计，7天对应的租金为671.23元，魏自岗主张返还667元符合法律规定，依法予以支持。
综上，魏自岗经营的涉案舞厅因合同解除造成的损失为装潢拆除后无使用价值或价值减少部分，不包括音响、空调等可拆除且无损价值的设备、设施。魏自岗、阜阀公司对合同的解除均存在过错，应按各自的过错各承担舞厅损失的50%的责任。解除合同后，未履行部分的房租费阜阀公司理应返还。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条规定，一审法院判决：一、阜阀公司返还魏自岗房屋租金667元，限于判决生效后10日内履行完毕；二、阜阀公司赔偿魏自岗舞厅装潢损失57750元，限于判决生效后10日内履行完毕；三、驳回魏自岗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5439元，由魏自岗负担4239元，被告阜阀公司负担1200元。
本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
本院认为，阜阀公司与魏自岗于2013年7月28日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应当认定合法有效。在合同履行过程中，因魏自岗经营的舞厅音乐对附近居民生活造成影响，条河居民委员会同阜阀公司交涉。2014年6月7日，阜阀公司向魏自岗发出书面通知，决定从2014年7月31日起停止对歌舞厅续租。魏自岗认可双方于2014年7月31日解除合同，但认为原因是因阜阀公司在其经营期间切断电源，致其无法实现经营舞厅的合同目的。阜阀公司则主张魏自岗无证经营，属于《租赁协议》中第六条规定的违法经营，解除合同应属于约定解除。根据已查明的事实，双方对解除合同并无异议，应予认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，因解除合同造成的损失亦可主张赔偿。本案中，魏自岗经营的涉案舞厅虽未经相关部门登记许可，且在经营过程中存在噪音影响周围居民生活和阜阀公司员工工作的情形，但在工商等部门对其经营未作处罚认定的情况下，不能仅以未办理相关手续而认定其经营是一种违法经营行为。阜阀公司在双方租赁合同未到期，即以产生噪音为由自行采取切断电源等措施阻止魏自岗的舞厅经营的行为不当。在魏自岗按照相关部门的要求开始对舞厅采取隔音措施时，阜阀公司再次阻挠施工，明显对造成双方租赁合同不能履行并实际解除存在一定的责任。一审法院认定魏自岗与阜阀公司对解除合同造成的损失各承担50%的责任并无不当，应予维持。魏自岗在承租涉案房屋经营舞厅时作出了投入，现合同尚未届期满即被解除，其投入的损失应当按照合同解除的原因、双方当事人在履行合同中的过错确认双方应承担的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，根据该规定，在租赁合同解除后，对魏自岗添置的可拆除部分，如空调、音响、调音设备、桌椅、衣橱、柜子、茶具等，可由魏自岗自行拆除并享有。对魏自岗舞厅装潢中不可拆除部分，如地板砖、墙砖、胶粘玻璃背景、油漆、水电材料等，因已与租赁屋紧密结合，在拆除后即无使用价值，故上述装潢损失可认定为解除合同造成的损失。对于上述损失，一审法院根据魏自岗的申请，依法委托阜宁县价格认定中心对涉案舞厅装潢可拆除、不可拆除及可拆除部分材料残值进行评估，该中心以价格鉴定基准日跨度时间较长，无法对价格基准日时相关建筑材料等物品市场价格进行调查为由终止评估。但由于上述损失客观存在，一审法院在向盐城海上海装饰装潢设计有限公司咨询后，以该咨询结果作为参考，扣除房屋租赁期的折旧，酌定解除合同造成的装潢损失为115500元并无不当。
综上，阜阀公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5439元，由上诉人江苏阜阀阀业机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一七年九月三十日
书记员 戴书琪