湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00061号
上诉人（原审被告）应城市益利化工有限公司。住所地：应城市东马坊沿渠路***号。
法定代表人杨年爽，该公司董事长。
委托代理人程金祥。代理权限：代为起诉、上诉、协商等一切事宜的处理。
委托代理人张鹏，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）应城市东马坊街道办事处东塔村村民委员会。住所地：应城市东马坊街道办事处东塔村。
法定代表人程定雄，该村委会主任。
委托代理人李宗毅、胡青，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为参与诉讼，参加庭审、调查、提交证据、申请回避、答辩，代为调解，签收法律文书等。
原审第三人应城市燃料公司。住所地：应城市城中西大街**号。
法定代表人王忠元，该公司经理。
委托代理人李海军，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人应城市益利化工有限公司（以下简称益利公司）因与被上诉人应城市东马坊街道办事处东塔村村民委员会（以下简称东塔村委会）、原审第三人应城市燃料公司（以下简称燃料公司）租赁合同纠纷一案，不服应城市人民法院（2014）鄂应城民初字第00474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人益利公司的委托代理人张鹏，被上诉人东塔村委会的委托代理人胡青，原审第三人燃料公司的委托代理人李海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：东马坊煤球厂（东塔村煤球厂）为东塔村上世纪开办的集体企业，经主管部门同意后，于1986年12月4日作价4.1万元将该煤厂的经营权整体转让给第三人燃料公司，第三人燃料公司又于2000年6月20日作价4.5万元将该煤厂归还给东塔村委会，并签订了东马坊煤厂归还协议。东塔村委会依约支付了相应的价款，但未办理煤厂印章、企业法人营业执照及土地房屋权属的转移。2000年10月30日，东塔村委会与程林权签订“东塔村原煤球厂租赁协议”，以7.5万元价格将厂房、土地租赁给程林权经营8年。2007年6月20日，因益利公司申请征用本案涉案厂房、土地，东塔村委会与程林权妻子滕桂兰协商同意后，终止与程林权签订的“东塔村原煤球厂租赁协议”，本案涉诉厂房、土地被益利公司使用至今。
原审法院认为：本案是一起租赁合同纠纷，争议的焦点是东塔村委会暂未取得土地使用证或房产证的情况下，对其占有的房屋、土地是否有出租权。东塔村委会与第三人燃料公司于2000年6月20日签订东马坊煤厂归还协议后，并依约向第三人支付4.5万元价款，燃料公司向东塔村委会交付房屋和土地，虽未办理相应的权利证书转移登记，但东塔村委会实际占有了退还范围内的房屋和土地，东塔村委会作为占有权人，可以依法处分其占有、收益权。东塔村委会与益利公司虽未签订租赁协议，益利公司一直使用涉案的厂房、土地，应视为不定期租赁，参照东塔村委会与程林权2007年年租金10000元标准，益利公司每年应支付东塔村租金10000元，从2007年6月21日开始计算至2012年12月26日共计55000元。之后的租金东塔村委会可另行主张权利。对于东塔村委会要求益利公司返还土地和厂房之诉求，因缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。理由为，本案是以东塔村委会是否对讼争的土地和厂房享有占有、使用、收益权为前提，在此之前东塔村委会、益利公司间的法律关系、权利义务均不明确，此时东塔村委会提出该主张明显依据不足。即使明确了东塔村委会、益利公司间为租赁合同法律关系属不定期合同，也因东塔村委会未能提供有效证据证明双方在履行合同的过程中存在合同解除的法定情形或东塔村委会已在合理期限前履行了自己的通知义务，在本案中同样得不到支持。鉴于本案租赁合同关系属东塔村委会与益利公司之间，并不涉及第三人燃料公司的权利义务，法院对第三人燃料公司另行制作退出诉讼通知书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、应城市益利化工有限公司欠应城市东马坊街道办事处东塔村村民委员会“原东塔煤球厂”租赁费55000元，此款定于本判决生效后三十日内给付。二、驳回应城市东马坊街道办事处东塔村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费1175元，由应城市益利化工有限公司负担。
上诉人益利公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、原判事实不清，认定双方存在租赁关系证据不足。按照东塔村委会及其举证及益利公司举证证明：2000年6月20日，燃料公司将煤场归还给东塔村委会后，于2000年10月30日与程林权签订“东塔村原煤球厂租赁协议”。而益利公司举出的证据“应城市星科化工有限责任公司（以下简称星科化工公司）与益利公司租赁协议书”，证明益利公司租赁的是星科化工公司发租的场地，东塔村委会与益利公司之间无租赁合同关系。说明东塔村委会与程林权之间存在租赁关系，程林权是承租人，承租人到底是程林权还是益利公司，还是星科化工公司？一审判决没有查明就认为双方有租赁合同“约定”。益利公司占有该地块，可能有几种情况：1、益利公司与东塔村委会之间有租赁合同关系，但必须由东塔村委会举证证明。东塔村委会未举证予以证明，应承担举证不能的法律责任。益利公司在一审中多次提出要求东塔村委会举证证明，否认与东塔村委会之间存在租赁合同关系。但一审无任何根据判定双方存在租赁的“约定”。2、东塔村委会将该地块转租给程林权，程林权又将租赁物租给他人，他人租给星科化工公司，星科化工公司租给益利公司，依照法律的规定及合同的相对性原则，东塔村委会也无权直接起诉益利公司，或遗漏当事人。3、益利公司无任何理由侵占地块，属侵权之诉。综上，一审并未查明，也无证据证明益利公司与东塔村委会之间有任何“约定”。未查清法律关系，也违背了“以事实为根据，以法律为准绳”的原则和“谁主张、谁举证”的基本原则。二、程序不当，遗漏当事人。1、按东塔村委会的陈述及举证，东塔村委会将煤球厂发租给程林权，则程林权是承租人，依法律规定程林权是租赁合同的当事人，应追加程林权为被告，益利公司作为第三人参加诉讼。2、东塔村委会称2007年6月20日东塔村委会与程林权之妻滕桂兰协商终止租赁协议。一是东塔村委会并无原件可证明。二是滕桂兰有无授权，如无证据证明有授权，则东塔村委会与程林权仍存在合同关系，程林权应为被告，承担租赁合同的履行责任。3、如是益利公司侵占东塔村委会土地及房屋，则东塔村委会不能主张租赁合同之诉。4、既然第三人燃料公司已出庭，并主张涉案土地使用权人为该公司，东塔村委会无使用权，那么该宗土地的使用权、收益权本身存在争议。益利公司应将租赁费交给燃料公司还是交给东塔村委会？显然益利公司与东塔村委会之间的争议，有待东塔村委会与燃料公司的权属争议及土地使用权、收益权争议解决之后，再审本案，本案应中止审理。三、一审适用法律不当。1、燃料公司主张东塔村委会无土地使用权，则东塔村委会无发租权，也无收益权，只有合法占有可行使出租权，无合法占有则无出租权及收益权。2、土地使用权的取得不同于其他物品使用权的取得。国有划拨土地使用权除无偿归还国家政府外，不得转让，更不允许私下将国有划拨土地转让成村集体土地，这是国家明令禁止的。判决既然认定该宗地块为国有土地，未经法定的程序，东塔村委会何时取得土地的使用权？无土地使用权又何来的土地出租权、收益权？本案争议的标的，实为土地使用权的出租问题，益利公司占有该宗土地从事化工生产，与该宗土地上的房屋无任何关联，且益利公司从未使用过东塔村的房屋。东塔村委会与燃料公司的土地归还协议是违法的，涉及土地使用权必须审查归还协议的合法性及效力，审查东塔村委会的土地使用权取得的合法性，一审法院错误地认为只要当事人（东塔村委会与市燃料公司）之间签有协议，即取得合法占有，拥有合法的使用权和收益权，应予支持保护，既然是国有划拨土地，土地法律法规只允许补交土地出让金，才允许转让，这是国家法律的强制性规定。东塔村委会未取得土地使用权，无出租权，也无权收取租金。3、假设东塔村委会有出租权，根据合同的相对性原则，东塔村委会也无权直接要求益利公司交缴租金，因为东塔村委会与益利公司无合同关系。综上，请求二审撤销原判，发回重审或改判驳回起诉。
被上诉人东塔村委会辩称：一、一审审理程序合法，判决认定的事实清楚，适用法律正确，益利公司上诉理由没有事实根据、证据支持和法律依据，二审法院应当驳回上诉，维持一审判决。二、一审判决事实清楚，东塔村委会与益利公司之间构成租赁合同关系。1、2000年10月30日，东塔村委会与程林权签订了书面租赁协议，对租期、租赁时间及租金缴纳方式均作了约定，期间因程林权无力经营而到国外多年未归，自2005年后一直未支付租金，根据益利公司的实际控制人程金祥的请求，东塔村委会于2007年6月20日与程林权之妻滕桂兰协商同意收回涉案的租赁物，并签订了《关于原东塔煤球厂租赁合同终止的证明》，程金祥亦在该《终止证明》上签字，《终止证明》内容明确记载：收回租赁物的目的是交给益利公司经营。虽然东塔村委会与益利公司之间没有签订书面的租赁合同，但益利公司自2007年6月20日起一直占有、使用租赁物，自益利公司使用该煤球厂后东塔村委会曾多次向其催要过租金，益利公司非无偿使用诉争的煤球厂，双方之间完全符合我合同法第二百一十二条对租赁合同关系的规定。租赁合同并非以书面形式为成立或生效要件，益利公司不能否认租赁关系的真实性和客观性。另，星科化工公司非涉案厂房和土地的使用权人、合法占有人或已通过任何有偿方式成为诉争厂房的权利人，益利公司上诉称“租赁的是星科化工公司发租的场地”无根据。2、一审认定为不定期租赁合法有据。合同法第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”益利公司自2007年6月20日起使用涉案的租赁物已远超过6个月，因未签订书面合同，据此认定为不定期租赁合法有据。一审根据合同法第六十二条第（二）项之规定，对租金标准约定不明的，参照已终止的租赁合同年租金1万元为标准确定租金合理有据。益利公司实际占有、使用东塔村委会享有权利的厂房至今长达7年多，按1万元／年租金计算，总租金应不低于7万元。三、一审程序合法。东塔村委会已与程林权终止原租赁合同，且程林权自2007年6月20日起并未占有、使用诉争的厂房，程林权已非本案租赁合同诉争的当事人，益利公司上诉称追加程林权为被告与客观事实不符。四、东塔村委会享有收取诉争厂房的租金的权利，一审判决并无不当。1、东塔村委会已有偿取得诉争厂房的经营管理等权利，有权出租。2000年6月20日东塔村委会与燃料公司签订的东马坊煤场归还协议，燃料公司庭审中也认可了如下事实：东塔村委会按约支付了相应的价款，煤厂已归给东塔村委会，由东塔村委会经营管理，未办理煤厂印章、证照和土地房屋的权属的转移手续。燃料公司认可该协议的真实性，并已实际履行。东塔煤厂自始系东塔村委会开办，《归还协议》约定是变更企业的出资人、管理人，并非益利公司诉称土地转让，企业所有的地位和性质没有改变，土地性质亦未改变。东马坊煤厂归还协议既未损害国家或他人的利益，也未违反法律禁止性规定，应受法律保护。2、东塔村委会是诉争厂房的实际控制人、经营管理人，享有占有、使用、收益权，有权收取租金。根据物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”东塔村委会与第三人签订《归还协议》后，已取得了对诉争厂房的占有、使用、收益权，享有租赁权。一审中燃料公司对该《归还协议》并无异议，也当庭认可东塔村委会享有上述权利。根据物权法第一百一十七条之规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”行使用益物权与土地转让不是同一法律事实，即使经依法认定东塔村委会不是诉争厂房的所有权人，东塔村委会亦有权行使用益物权而向益利公司收取租金，并不以单纯的土地转让、取得土地使用权为前提。本案为租赁合同纠纷，企业转让协议与租赁协议属不同的法律关系，《归还协议》是否有效与本案租赁关系的成立无关，并不影响东塔村委会行使租赁权，也不是本案争议焦点。且东塔村委会按约已实际履行东塔煤厂归还协议，益利公司非该协议的当事人，无权主张归还协议无效。
原审第三人燃料公司述称：东塔村委会起诉租赁合同纠纷与燃料公司无关，燃料公司不应作为诉讼主体。东塔村委会起诉要求主张租赁合同关系，因燃料公司与东塔村委会之间只是对土地使用权转让是否有效存在争议，而该争议并不影响东塔村委会主张租赁权益，其诉求与燃料公司无关。益利公司提出燃料公司是土地使用权人，东塔村委会并非合法取得的理由，燃料公司认为，租赁并不是对土地使用权的处置，东塔村委会可以主张租赁合同关系相关权利，益利公司对法律适用作了狭义的理解，该上诉理由不能成立。
上诉人益利公司、被上诉人东塔村委会及原审第三人燃料公司均未向本院提交新证据。
经审理查明，原审查明的基本事实属实。
另查明，2007年6月20日，东塔村委会与程林权的妻子滕桂兰签订《关于原东塔煤球厂租赁合同终止的证明》内容为：为了响应上级扶持民营企业的有关精神，因应城市益利化工有限公司申请征用原东塔煤球厂，经东塔村委员会研究报办事处同意，将原东塔煤球厂征给应城市益利化工有限公司。因东塔村委员会与程林传（权）于2000年10月签订有租赁合同八年，租赁期限未满，经东塔村委会与程林传（权）（外出经商联系不上）妻子滕桂兰协商，双方同意终止原合同，原合同乙方表示不追究原合同中第六款第2条约定，为了约束双方，特签此证明。该证明除东塔村委会签字盖章及滕桂兰签字外，益利公司的总经理程金祥作为见证人在该证明上也签了字。
本案争议的焦点是：1、暂未取得土地使用权证或房产证的情况下，东塔村委会对其占有的房屋、土地是否有权出租；2、东塔村委会与益利公司之间是否存在租赁合同关系；3、本案程序是否合法，遗漏当事人。
本院认为，1、在暂未取得土地使用权证或房产证的情况下，东塔村委会对其占有的房屋、土地有权出租。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”从上述规定看出，租赁合同约定的事项为转移租赁物的使用和收益，租赁关系体现的是占有的转移，一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以及取得收益，并不涉及物权的转移，从物权的角度讲，合法占有权人在所有权人允许的范围内享有收益权。因此，合法占有人在尚未取得房产证或土地使用权证的情况下，有权出租其占有的土地和房屋。本案中燃料公司与东塔村委会于2000年6月20日签订东塔煤场归还协议之后，东塔村委会依约支付了4.5万元价款，燃料公司向东塔村委会交付了土地和房屋，虽未办理相应的权利证书转移登记，但东塔村委会实际占有了退还协议范围内的土地和房屋，东塔村委会作为占有权人，可以依法处分其占有、收益权，故益利公司称东塔村委会未取得土地使用权证或房产证，就无权出租的上诉理由不能成立，本院不予支持。
2、东塔村委会与益利公司之间存在租赁合同关系。前面已经阐述东塔村委会可以依法处分其占有、收益权，虽然东塔村委会与程林权签订了租赁合同，但东塔村委会与程林权的妻子滕桂兰签订了一份《关于原东塔煤球厂租赁合同终止的证明》，该证明写明：因益利公司申请征用原东塔煤球厂，双方同意终止原合同。益利公司的总经理程金祥作为见证人在该证明上也签了字。故东塔村委会与益利公司虽未签订书面的租赁合同，但益利公司一直使用涉案的厂房、土地。同时，燃料公司也述称东塔村委会可以主张租赁合同关系的相关权利。故一审法院参照东塔村委会与程林权年租金10000元标准，从2007年6月21日计算至2012年12月26日，益利公司支付东塔村委会租金共计55000元并无不当。
3、本案程序合法，不存在遗漏当事人。因东塔村委会已与程林权终止了原租赁合同，且程林权自2007年6月20日起并未占有、使用诉争的厂房、土地，程林权并非本案租赁合同的当事人，益利公司上诉称程林权是承租人，应追加程林权为被告与本案事实不符。同时，星科化工公司也非涉案厂房和土地的使用权人、合法占有人，故一审程序合法，益利公司的此项上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定基本事实清楚，审理程序合法，判决并无不当，应予以维持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1175元，由上诉人应城市益利化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘玉安
审 判 员 孙 伟
代理审判员 冯 莉
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 陈平川
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……