广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0491民初1026号原告：侯雅婷，女，1990年10月20日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，委托诉讼代理人：郭泾亮，广东泾亮律师事务所律师。被告：李秀妹，女，1969年7月2日出生，澳门特别行政区居民，委托诉讼代理人：胡新玉，广东泰诺律师事务所律师。原告侯雅婷与被告李秀妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告侯雅婷及其委托诉讼代理人郭泾亮，被告李秀妹的委托诉讼代理人胡新玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯雅婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即双倍返还原告购房定金人民币9万元；2.判令被告立即返还原告购房款人民币5万元；3.判令被告偿付评估费用人民币5500元；4.本案诉讼费用由被告承担。原告当庭增加诉讼请求，要求解除合同。事实和理由：2017年6月3日，原、被告及房地产中介公司签订了《房地产买卖合同》。合同约定，被告将其所有的位于珠海香洲区侨光路245号10栋7B的房屋卖给原告，转让价为人民币154万元，付款方式为签约时交付定金，余款149万元以银行按揭付款，涉案房屋过户手续须在2017年8月18日之前办妥。合同签订后，原告及时支付了购房定金，但被告违背承诺，未在收到定金后的一个工作日内将房地产权证原件交到珠海市诚众房地产投资有限公司（下称诚众公司）以备过户之用。后原告才知晓被告因向两个债权人借款抵押登记了涉案房产，至今仍有巨额贷款未清偿，导致房地产原件在广州快氪在线小额贷款有限公司（以下简称快氪公司）质押无法赎回。被告隐瞒真实情况，未及时赎楼，致使涉案房产无法成交。原告认为本案的关键问题在于合同签订后，作为卖方的被告不能依照合同还清贷款，注销抵押，赎出楼房，从而为按揭必须办理的先行过户创造条件，这应当属于被告的义务，但被告在合同中承诺8月18日过户之前必须履行上述义务，而实际上被告至今也没有履行上述义务，导致合同约定的过户按揭的前提条件不具备，被告直接构成了违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。原告为其诉请向本院提交以下证据：证据1.房地产买卖合同；证据2.网签合同；证据3.不动产权登记表；证据4.建行不动产抵押（按揭）登记表；证据5.快氪不动产抵押（按揭）登记表；证据6.个人住房贷款同意贷款意向书；证据7.收款收据；证据8.定金收款收据;证据9.房屋中介公司两份声明书;证据10.9月13日中国建设银行个人贷款还款计划表;证据11.一组李秀妹与侯雅婷微信记录；证据12.房屋评估费收据。被告李秀妹答辩称：1.原告在签约时已知涉案房屋存在抵押情形。依合同约定被告是以房屋的现状出售，且依据中介方出具的《声明书》也可证实原告在签订合同已明确知晓涉案房屋存在抵押。2.履约过程中，原告未足额支付定金，仅支付了4.5万元而非合同约定的定金5万元。因此，在原告补足定金前，被告没有义务将房地产证原件放于第三人处。3.原告也未按合同约定足额支付首付款。依照合同约定，原告应在过户前交付首期房款29万元，但截至起诉前，被告仅收到5万元。综上，原告已知涉案房屋存在抵押情形，且拒不履行先合同履行义务，导致合同无法继续履行，被告人作为后履行方有权行使抗辩权，停止履行相应的合同义务。被告李秀妹向本院提交以下证据：证据1.声明书；证据2.情况说明。本院经审理认定如下事实:2017年6月3日，卖方李秀妹、买方侯雅婷与经纪方诚众公司签订《房地产买卖合同》。合同约定：1.买卖双方通过经纪方售出及购入珠海香洲区侨光路245号10栋7B（房地产权证号：01××76）。2.该物业转让之成交价为人民币154万元。2.1.定金为人民币5万元，支付方式是买方在签署本合同时交保证金1.5万元予以经纪方；若卖方签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金；买方在卖方签署本合同2个工作日内给付定金余款3万元，卖方在买方补足定金后1个工作日内将该物业的房地产权证原件放于经纪方处以备过户之用（关于定金数额部分均为手写条款）。2.2.第二部分楼款149万元，付款方式为银行按揭付款，买方须于本合同签订之日起7个工作日内申请所需按揭；该房的房地产权登记过户手续须在2017年8月18日之前。2.4.买方须在房地产权登记过户手续前支付首期款，买方所付首期款为上述第二部分楼款中非由银行以贷款形式支付之金额。2.5如买方已付首期款金额少于上述第二部分楼款总额减去银行贷款之金额，则首期款金额相应增加，买方须于银行同意按揭贷款之金额通知后40个工作日内补足差额部分。2.6在银行同意按揭贷款之金额通知后40个工作日内，买卖双方须办理房地产登记过户手续。6.买卖双方同意，在买方交纳的定金中由卖方预留人民币五千元于经纪方作为交楼押金。7.买卖双方均清楚该物业在有红本房地产权证在手和在银行抵押中的状态下签署本合同。8.该物业是以签约时之现状售予买方，而买方已检查或已授权代表检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。9.卖方须保证对该物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿由此引起的买方一切损失。10.如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，买方足额交付定金的，卖方无须退还定金，未足额交付定金的，卖方有权要求买方按房屋成交总价的10%承担违约责任。11.如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，卖方足额签收定金的，卖方须双倍返还定金，若卖方拒绝签收定金，买方有权要求卖方按房屋成交总价的10%承担违约责任。卖方李秀妹、买方侯雅婷在合同下方签字捺印。经纪方在合同下方加盖公章。2017年6月6日，被告收到原告的定金人民币4.5万元，有收款收据为证。2017年7月5日，被告再次出具收款收据，载明其收到原告的首付房款人民币5万元。2017年6月21日，经手人梁某出具收据，载明：今收到侯雅婷交来涉案房产评估费5500元（备注：中介方承诺评估价必须评到25000元/㎡，如没有，须按评估总费三折收费）。2017年7月4日，中国农业银行股份有限公司珠海香洲支行向原告出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，写明：经申请，该行拟同意就涉案房屋向原告发放人民币贷款105万元，公积金委托贷款15万元。本意向书最长有效期限为出具之日起一个月。涉案《房地产买卖合同》签订时，除银行抵押外，涉案房屋还存在另一抵押登记，抵押权人为快氪公司，债权数额为170万元。原、被告双方均称，负责签署涉案房产买卖合同的经纪方诚众公司的工作人员为陈某。原告提供了两份声明书显示：2017年9月21日，见证人陈某出具声明书并加盖经纪方诚众公司公章，写明，买卖双方于2017年6月3日在该公司签订涉案房产合同时，卖方李秀妹约定的买方补齐尾数定金3万元后一个工作日内把房产证托管在我司，但后期买方侯雅婷补齐定金后，卖方未能如期且至今也未把房产证托管在我司。后见证人陈某、梁某出具一份声明书，并加盖经纪方诚众公司公章。该见证书写明，在签订涉案购房合同时，诚众公司员工陈某提到是否需要首付款还款，卖方李秀妹当时回答不需要，自己有能力还清，无需买家提前交首付款来还贷。被告提供了陈某于2017年11月15日出具的情况说明书显示，原告携其表哥与陈某商谈涉案房产交易事宜，但期间，原告的表哥态度凶狠，陈某不想惹事，故配合原告出具了一份声明书，声明签合同时，业主还款承诺过房产欠款她自己还。庭审中，本院责令见证人陈某出庭作证。证人陈某确认：虽然受到原告的威胁和恐吓，但其为原告出具的两份声明书的内容均为真实的；对于双方约定的定金，合同中注明的定金是5万元，但后面交款期限写明两期，一期是3万元，一期是1.5万元，证人称是当初写错了；虽然约定的定金是5万元，但后面只补了4.5万元，也是双方同意的，只要总房款没错就可以；而合同中写明的定金5000元预留在中介公司，实际中双方均未预留该款项；合同签订时，双方是知道涉案房屋的银行抵押情况的，但原告不知道涉案房产还存在二押情况；合同有明确约定，卖方须在转让完成之前还清相关款项，而转让完成前指的就是过户前；被告方至今均没有将涉案房产证原件放在中介公司，因为被告作了二押，房产证原件必须放在二押公司做托管。原被告及陈培雄均确认《房地产买卖合同》系由诚众公司提供。原、被告微信聊天记录显示：2017年7月25日李秀妹：“侯小姐，你好，我们下个星期去合税过户，你把首期款准备好。”侯雅婷：“好的谢谢。”2017年8月4日侯雅婷：“李小姐，上周你说本周去过户，不知道你那边计划是哪一天呢？”2017年8月16日侯雅婷：“李小姐，你好！不知道我们18号是否能如期过户呢？”2017年8月17日侯雅婷：“李小姐，早啊，如果18号不可以过户，系咪可以讲下我知而家葛进度呢？”2017年9月8日李秀妹：“侯小姐，不好意思耽误你这么长时间的过户，现在也已经开始过桥了。其实大家都有难处，因为贷款的问题过桥公司在问确定的时间，什么时候钱到位，我要签几个月的过桥费用，我已经尽力了。”侯雅婷：“那他们有跟你说什么时候落实完吗？”李秀妹：“最快星期一知道了。间间银行讲的都不一样。”……李秀妹：“你知吗三个月我会不见15万过桥三分利息。”侯雅婷：“那你目前每个月还款多少呢？”李秀妹：“差不多14,200元。”侯雅婷：“银行加民贷天下的？”李秀妹：“银行55，民贷55元。”侯雅婷：“那现在加起来怎么解决呢？”李秀妹：“在解决呀。”侯雅婷：“希望你可以快点给我一个确定的时间。”2017年9月11日侯雅婷：“李小姐，请问一下是否有确定的时间了呢？”2017年9月12日侯雅婷：“是不是我们应该好好谈一下我们后续要怎么解决这事呢？”庭审中，被告确认：微信聊天记录中“银行55，民贷55元”指的是尚欠银行贷款55万元，第二次抵押借款也是55万元。另查明，庭审中，原告称涉案房产的定金为4.5万元，第二部分楼款为149.5万元；被告称涉案房产的定金为5万元，第二部分的楼款为149万元。双方当事人均选择适用我国内地法律审理本案。本院认为，被告李秀妹系澳门特别行政区居民，本案为涉澳房屋买卖合同纠纷，应适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，因双方当事人均选择适用内地法律，故本案应适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原告侯雅婷、被告李秀妹与经纪方诚众公司之间签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。该合同系三方合同，既有原、被告之间的买卖关系，又有原、被告分别与诚众公司之间的委托关系，现原、被告就解除合同已达成一致意见，应视为对房屋买卖关系的解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，“当事人协商一致，可以解除合同”,本院确认涉案合同关于原、被告房屋买卖关系部分已解除。本案争议焦点为因被告未能赎楼导致合同无法履行还是因原告未能付清定金及首付款而导致被告行使后履行抗辩权。关于定金和首付款问题。被告抗辩称，原告未足额支付定金且未按合同约定在过户前足额支付首期款，以致其行使后履行抗辩权。本院认为，一、关于定金，合同约定定金为人民币5万元，但在支付方式中约定买方在签署本合同时交保证金1.5万元，买方在卖方签署本合同2个工作日内给付定金余款3万元。即意味着在定金总额及支付方式中对定金的数额作出了不一致的约定，该合同系经纪方诚众公司所提供，而作为填写该数额部分的诚众公司的员工陈某出庭作证称，上述金额不一致系因写错了所导致，且称原、被告双方在实际履行过程中已将定金变更为4.5万元，本院认为，出庭作证的证人证言可作为证据采信；原告按照合同中关于定金支付方式的约定向被告支付了定金4.5万元，且在此后长达两个多月的微信聊天记录中，被告从未提及原告未足额支付定金事宜，故本院认为双方确定合同定金数额为4.5万元具有高度的可能性，被告主张原告未足额支付定金，本院不予采信。二、关于首付款。合同约定，原告须在办理涉案房产过户手续之前支付首期款（149万元-120万元=29万元），在银行同意按揭贷款之金额通知后40个工作日（即2017年8月30日之前）内，原告须补足首期款，买卖双方须办理涉案房产登记过户手续。原告已交付了定金并于2017年7月5日支付首期款5万元，剩余款项在2017年8月30日之前支付完毕即可。从双方微信聊天记录来看，被告于2017年7月25日与原告约好带齐首期款，双方下个星期一起去过户，原告应允。之后原告多次确认过户时间，被告均未回复，直至2017年9月8日被告表示赎楼需要大笔过桥资金，解决时间未定。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项之规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，被告的行为显示其可能丧失履行债务的能力，原告有理由中止交付首期款。因此，对被告的抗辩，本院不予采信。关于赎楼问题。原告称，被告隐瞒真实情况、未及时赎楼导致合同无法履行。被告辩称，合同约定房屋是依现状出售，原告早已知涉案抵押，不存在被告违约的情形。本院认为，一、根据《房地产买卖合同》的约定，买卖双方是在清楚该物业在有红本房地产权证在手和在银行抵押中的状态下签署合同。合同仅载明涉案房屋存在银行抵押，未披露涉案房屋还存在向快氪公司抵押的情形。在被告未能举证证明其已告知原告存在双重抵押的情形下，被告依现状出售房屋的抗辩不成立。二、涉案合同中约定,卖方保证对该物业享有完整所有权或处分权，卖方应在转让完成前清理完毕清还抵押等事宜；且卖房应在2017年8月18日之前办理涉案房产的登记过户手续，或在银行同意按揭贷款之金额通知后40个工作日内（即2017年8月30日之前），买卖双方须办理涉案房产登记过户手续。然而，从微信聊天记录上看，2017年9月8日，被告还同原告交谈其尚欠银行贷款55万元，尚欠快氪公司55万元。被告有义务在办理过户手续前注销涉案房屋的抵押权，但超过了约定的过户日期，被告依旧未能注销抵押权，完成赎楼手续。被告在本案中抗辩称原告并未付清首付款，但如前所述，即使原告付清所有首付款（29万元），亦不足以供被告还清所欠贷款，完成赎楼。被告的行为已严重违约，以致合同无法履行。根据合同约定，如卖方未能履行本合同之条款以致本合同无法继续履行，对于已经收取的定金，卖方须双倍返还。因此，原告请求被告双倍返还已支付定金，共计人民币9万元，有事实和法律依据，本院予以支持。而对于原告已交付的首期款5万元，被告应予以返还。原告主张的评估费用人民币5500元系原告委托经纪方诚众公司办理评估手续而支出的费用。依涉案房屋买卖合同第9条之约定，卖方违约的，应赔偿由此引起的买方一切损失。原告的该项诉请有事实及合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款第（四）项、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告侯雅婷与被告李秀妹签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖部分于本判决生效之日解除；二、被告李秀妹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告侯雅婷双倍返还购房定金人民币9万元；三、被告李秀妹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告侯雅婷返还购房款人民币5万元；四、被告李秀妹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告侯雅婷支付评估费人民币5500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币9355元、保全费1247.5元，共计10,602.5元，由被告李秀妹负担。如不服本判决，原告侯雅婷可在判决书送达之日起十五日内，被告李秀妹可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 邝 鹂二〇一七年十二月二十八日书记员 王天赐