广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）佛中法执异字第3号
异议人（利害关系人）梁丽冰，女，汉族，1963年4月24日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人叶贵明，广东科韵律师事务所律师。
委托代理人高燕贞，广东科韵律师事务所律师助理。
申请执行人陈颖华，女，汉族，1979年9月3日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人卢碧姬，广东汇联律师事务所律师。
委托代理人武祥飞，广东汇联律师事务所律师助理。
被执行人佛山市康键科技医疗器械有限公司，住所地广东省佛山市禅城区朗沙三路（冲口加油站对面）。
法定代表人黄伟坚。
被执行人临沂鸿康医疗器械有限公司，住所地山东省临沂经济开发区临东路与临木路交汇处东（国人西服厂东侧）。
法定代表人黄伟民。
被执行人佛山市同键投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北100号一座1905室A区。
法定代表人庞国源。
被执行人佛山市康复医疗设备厂，住所地广东省佛山市高明区荷城街道富湾高富一路。
法定代表人黄伟民。
被执行人黄伟坚，住广东省佛山市禅城区。
被执行人黄伟民，住广东省佛山市禅城区。
被执行人黄澜，女，汉族，1965年10月16日出生，住广东省佛山市禅城区。
本院在执行陈颖华与佛山市康键科技医疗器械有限公司（以下简称康键公司）、临沂鸿康医疗器械有限公司（以下简称鸿康公司）、佛山市同键投资有限公司（以下简称同键公司）、佛山市康复医疗设备厂、黄伟坚、黄伟民、黄澜借款仲裁一案中，利害关系人梁丽冰向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2015年1月28日公开进行执行听证，异议人梁丽冰的委托代理人高燕贞，申请执行人陈颖华的委托代理人卢碧姬参加听证，现已审查终结。
异议人梁丽冰称，异议人于2011年12月30日签订了一份《房屋租赁协议》，约定付家良、黄澜将名下的位于佛山市禅城区唐园路20号二层写字楼之一及22号二层办公室之二房地产（以下简称涉案房产）出租给异议人使用二十年，可转租。付家良、黄澜已收取租金陆拾万元整（其中现金贰拾万元整，已收价值肆拾万玉器一批），租赁期限为2012年1月1日至2031年12月31日。异议人承租涉案房产后用于出租收取租金，最后一次转租时间为2014年6月20日，将房产转租给陈干。现涉案房产因黄澜债务被本院查封，拟拍卖。异议人认为，其已承租了涉案房产并已支付了租金，根据《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此，异议人有权使用涉案房产直至租赁期限届满。2、房产带租约会降低涉案房产的价格，但本院在委托评估时没有考虑有租约的情况，导致评估价格偏高。根据法律规定，异议人对涉案房产具有优先购买权，拍卖房产价格偏高影响了异议人优先购买权的行使，异议人有权申请法院对涉案房产价格重新进行评估。异议人为维护自身合法权益，特提出执行异议，请求中止拍卖涉案房产，带租约拍卖以及保护异议人对涉案房产有优先购买权。
异议人梁丽冰在执行异议过程中提交如下证据：
1、《房屋租赁协议》1份，拟证明异议人与黄澜于2011年12月30日签订租赁协议，约定黄澜将涉案房产租给梁丽冰，且房产可以转租，期限20年，并收取租金60万元，已经现金支付20万元，玉器作价40万元；
2、《收据》、《翡翠欠款清单》各1份，拟证明黄澜收到异议人的翡翠一批价值40万元，同时收到现金20万元，黄澜已收齐租金；
3、《承租合同书》1份，拟证明异议人将涉案房产转租给陈干，陈干一直在涉案场地租赁经营。
申请执行人陈颖华对上述证据进行质证认为，对证据1的房屋租赁协议真实性、关联性、合法性不予确认，协议上的签名无法确认其真实性，即使黄澜签名是真实的，但没有共有人付家良的签名，房屋租赁协议无效；对证据2的三性亦不予确认，申请执行人不是当事人，无法确认真实性。而且收据上黄澜的签名与证据1黄澜的签名笔迹不一致，收据也没有写明用途；对于证据3的三性亦不予确认，承租合同书没有在房管部门备案。涉案房产评估时申请执行人是在现场的，陈干在现场评估时提供的承租合同与这份合同不一致。本院认为，因证据1、2仅由异议人梁丽冰单方提供，现黄澜下落不明，涉案房产的共有权人付家良亦未签名，在没有其他证据印证的情况下，本院对其真实性不予认定。对于证据3，陈干经营使用涉案房产，与本案异议人梁丽冰所主张与黄澜间的房产租赁关系无关联。
申请执行人陈颖华辩称，首先，涉案房产是由被执行人黄澜与第三人付家良所共有，但《房屋租赁协议》中只有被执行人黄澜与异议人梁丽冰的签字，并无共有人付家良的签名或共有人付家良授权黄澜代为处理涉案房产的证明，黄澜单方签署《房屋租赁协议》的行为属于无权处分行为，该协议是无效的。其次，《收据》及《翡翠欠款清单》是由异议人梁丽冰单方提供的，虽然有被执行人黄澜的签字，但与《房屋租赁协议》上的签字字迹明显不一致，是否为黄澜本人的签字，申请执行人无法核实。即使签名是真实的，但也不能证实异议人梁丽冰向被执行人黄澜确实支付了涉案房产租金的事实，而且涉案房产是由被执行人与案外人付家良所共有，租金应该是由俩人共同收取，但《收据》及《翡翠欠款清单》只有黄澜一个人的签字。退一步说，即使《收据》及《翡翠欠款清单》是真实的，也只能说明异议人梁丽冰与被执行人黄澜借租赁合同的名义，将涉案房屋使用权用以抵债，该租赁合同是虚假的。最后，异议人梁丽冰单方提供的《承租合同书》与本案无关联性。综上，异议人梁丽冰与被执行人黄澜恶意串通虚构租赁关系，其目的是为了阻止涉案房产拍卖，异议人的异议请求无事实和法律依据，请求驳回其异议请求。
经审理查明：关于陈颖华申请执行康键公司、鸿康公司、同键公司、佛山市康复医疗设备厂、黄伟坚、黄伟民、黄澜借款纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会作出的（2013）佛仲字第202号仲裁调解已发生法律效力，根据该生效法律文书：一、截至2013年11月5日，被申请人康键公司共计拖欠申请人陈颖华借款本金人民币483万元，利息人民币17万元，担保费人民币3.84万元，并应向申请人支付律师费人民币20万元，共计拖欠款项人民币523.84万元；二、被申请人康键公司按照下列方式向申请人陈颖华偿还上述款项：1、2013年11月8日前，偿还人民币123.84万元；2、2013年11月15日前，偿还人民币100万元；3、2013年11月22日前，偿还人民币100万元；4、2013年11月29日前，偿还人民币100万元；5、2013年12月6日前，偿还人民币100万元；三、自签订该协议之日起到实际偿还完毕之日止，被申请人康键公司应当以实际拖欠的本金数额为基数，按照同期银行贷款利率的4倍向申请人陈颖华支付利息，该利息应当在2013年12月6日结算支付；四、若被申请人康键公司未能按时、足额偿还本协议第二条任何一期款项的，则视为所有欠款到期，申请人陈颖华可向法院申请执行被申请人康键公司所拖欠的全部欠款本息；五、被申请人鸿康公司、同键公司、佛山市康复医疗设备厂、黄伟坚、黄伟民、黄澜对被申请人康键公司在调解书项下的义务承担连带清偿责任；六、本案仲裁费29475元、财产保全费5000元，共计34475元由康键公司负担，该款项应于2013年11月8日前一次性向申请人支付。因被执行人未按时履行生效法律文书确定的义务，权利人陈颖华向本院申请强制执行，本院以（2014）佛中法执字第113号立案执行。
在仲裁过程中，申请人向本院申请对被执行人财产进行保全。本院作出（2013）佛中法立保字第528号民事裁定，查封了被执行人黄澜所有的涉案房屋。2014年6月30日，本院发出《公告》，主要内容为拍卖涉案房屋。异议人梁丽冰向本院提出要求带租约拍卖。2015年1月15日，本院发出《通知书》，认为梁丽冰非房屋实际承租人，不予支持其带租约拍卖以及享有优先购买权的主张。异议人梁丽冰对此向本院提出执行异议。
在执行异议过程中，异议人梁丽冰提交2011年12月30日的《房屋租赁协议》，拟证明其与黄澜签订租赁协议，约定黄澜将涉案房产租给梁丽冰，且房产可以转租，期限20年，并收取租金60万元，已经现金支付20万元，玉器作价40万元；同时，异议人梁丽冰还提交《收据》、《翡翠欠款清单》，拟证明黄澜收到异议人的翡翠一批价值40万元，同时收到现金20万元，黄澜已收齐租金。
另查明：涉案房屋为黄澜、付家良共有，其中佛山市禅城区唐园路20号二层写字楼之一，套内建筑面积163.13平方米，黄澜领有佛字第01××74号房地产权证，付家良领有佛字第01××75号房地产权证，黄澜、付家良共同领有佛府国用（2010）第060XXX051号国有土地使用权证；佛山市禅城区唐园路22号二层办公室之二，套内建筑面积117.25平方米，黄澜领有佛字第01××76号房地产权证，付家良领有佛字第01××77号房地产权证，黄澜、付家良共同领有佛府国用（2010）第06XXXX049号国有土地使用权证。涉案房产已于2010年10月20日办理抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司佛山南海支行，抵押权证号分别为粤房地他证号01XXXX05、010XXXX806，目前上述他项权证已涂销。
本院认为：本案主要审查的是涉案房屋的租赁关系是否真实有效的问题。一、异议人梁丽冰在在执行异议过程中提交《房屋租赁协议》、《收据》以及《翡翠欠款清单》以证明其与黄澜间的房屋租赁关系成立。但《房屋租赁协议》为梁丽冰单方提供的证据，涉案房屋是黄澜与付家良共有的房产，共有权人付家良并未在上述租赁协议签名，而且黄澜也下落不明，在没有其他证据加以佐证情况下，本院对《房屋租赁协议》的真实性不予采信。异议人梁丽冰所提交的《收据》以及《翡翠欠款清单》拟说明黄澜除以现金形式收到20万元作为租金外，还以翡翠作价形式抵作租金，这与房屋租赁的正常的交易方式不相符合，同时也没有其他证据加以佐证。因此，异议人梁丽冰认为其已支付涉案房产租金，证据不足，本院不予采信。二、涉案的《房屋租赁协议》所约定的长达20年的租期，并由承租方短期内全部支付完毕所有租金，与房屋租赁的正常交易方式不相符合。三、涉案房屋是2010年10月21日办理抵押登记，而异议人梁丽冰主张其于2011年12月30日签订租赁协议，即后于抵押签订租赁合同。梁丽冰作为承租人，在承租房产时对涉案房屋是否办理抵押进行审查是其应尽的审慎注意义务，其在涉案房屋已办理抵押登记对其承租权益可能造成影响的情况仍签订长达20年的租赁合同，这与房屋租赁的正常交易方式亦不相符合。异议人梁丽冰关于租赁权存在的陈述与其提交的证据不能形成一个完整的证据链以证明其与被执行人之间存在真实有效的房屋租赁关系。因此，本院作出《通知书》决定不予支持异议人带租约拍卖的主张是正确的，应予维持。综上，异议梁丽冰的异议申请没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、执行复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人梁丽冰的异议主张。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内，向本院提交复议申请书，并按对方当事人的人数提交副本，向广东省高级人民法院申请复议。
审判长 黎健毅
审判员 陈秀武
审判员 杨卫芳
二〇一五年六月十六日
书记员 兰 莹