河北省唐山市路北区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0203民初283号原告：石家庄创拓房地产经纪有限公司，住所地：河北省石家庄市桥西区红旗大街槐安路西南角紫晶大厦1910室。法定代表人：任世雄，职务：总经理。委托诉讼代理人：焦军飞，男，1983年6月21日生，汉族，石家庄创拓房地产经纪有限公司副总经理，户籍所在地河北省石家庄市平山县，现住北京市房山区，。被告：唐山和泓嘉业房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区河南里楼316楼1号。法定代表人：张国旺，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑久成，河北仲浩律师事务所律师。原告石家庄创拓房地产经纪有限公司（以下简称石家庄创拓公司）与被告唐山和泓嘉业房地产开发有限公司（以下简称唐山和泓嘉业公司）合同纠纷一案，本院2017年1月4日立案后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告石家庄创拓公司的委托诉讼代理人焦军飞、被告唐山和泓嘉业公司的委托诉讼代理人郑久成均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告石家庄创拓公司向本院提出诉讼请求：一、请求被告支付原告销售代理未结算的佣金人民币225276元；二、请求被告支付合同违约金人民币2135378元；三、被告自2016年4月1日起计算至立案之日拖延款项的违约金人民币250000元；四、被告承担全部诉讼费用（包括律师费）。事实与理由：原告北京蓝海创展经纪有限公司（以下简称北京蓝海公司）（后跟被告协商同意将北京蓝海创展公司变更为石家庄创拓房地产经纪有限公司）与被告唐山和泓嘉业房地产开发有限公司于2015年3月16日签订了关于唐山市路北区庆南道与河北路交叉口东行100米路南的《和泓阳光北岸》项目的销售合同，被告委托原告以销售代理公司形式销售《和泓阳光北岸》项目，并且合同约定：在合同期内由原告与被告联合销售《和泓阳光北岸》项目，不得再委托第三方另行销售，如果被告违反协议，所有第三方所销售的房屋佣金按照原告与被告签订的（销售代理合同第六条）标准向原告支付佣金（销售代理合同第九条）。被告合同期内未经过原告同意与第三方北京华信创展房地产经纪有限公司再次签订了销售代理合同（内附被告与华信创展签订的代理合同），违反了原告与被告签订合同的第九条。期间，华信公司销售房屋产生佣金2135378元（其中已经支付华信公司1957572元）（内附华信公司与被告佣金结算银行流水单），未付177815元（内附华信公司与原告未付借款明细），因为原告与被告签订的佣金条款与被告与华信公司签订的佣金条款一致，所以违约金与华信公司的佣金一致，为2135287元。合同结束，被告至今未付原告销售的房屋剩余佣金225276元，佣金225276元的拖延款项违约金自2016年4月1日起至今约250000元以及合同违约金2135387元。经原告多次催要无果，望判如所请。被告唐山和泓嘉业公司认可尚欠原告佣金225276元，但对原告主张的违约事实不认可，主要辩称内容：一、原告提出被告尚欠佣金225276元，应当扣除被告支付给业主的赔偿金30.3万元。原告在房屋销售中为了增加销售量，故意夸大宣传，在房型、朝向等业主关注的问题上做虚假介绍，业主意见较大，多次找到被告吵闹并要求退房。为了解决这些问题，被告向48位业主支付赔偿金共计30.3万元。按照集团的要求不能采取赔偿的说法，只能采取集团同意的“老带新”“抽奖”等方式赔偿。原告的行为违反了合同的约定，上述赔偿款从应给付的佣金225276元中扣除；二、被告与华信创展公司签订《销售代理合同》是经过原告同意并默认的，不存在违反“独家代理”约定的问题，不构成违约，不应支付违约金。按照《销售代理合同》的约定，原告从2015年3月16日开始销售，每月销售额为1000万元，但第一个月的销售额仅为550万元。被告非常着急，责成销售部经理刘伟光与原告的副总经理焦军飞及负责人杨帆协商，再增家一家销售队伍，形成竞争格局。在取得原告同意后，2015年6月5日，原告与华信创展公司签订了合同。自2015年6月开始，原被告及华信创展公司三家在同一个售楼大厅销售房屋，原告未提过异议。被告能提交2015年6月至2015年11月的会议记录，分别有原告及华信创展公司负责人的签字。原告对华信创展公司的加入采取默示的态度，已经用自己的行为表示接受华信创展公司参与共同销售，故原被告之间签订的关于“独家代理”的约定即告作废，不存在违约的问题；三、待业主投诉问题解决完毕，扣除给业主的赔偿金后再给付剩余佣金是经过原告同意的，不存在支付违约金的问题。因原告在销售中做虚假介绍，原告撤场后，许多业主找到被告要求赔偿损失或者退房。原告方认可由于销售人员的虚假宣传确实造成部分业主不满，同意由被告负责解决。双方协商确定：剩余佣金待上述问题解决后，扣除给付业主的赔偿金后再给付原告；四、《销售代理协议》第八条2约定的日千分之八的违约金过高，即使被告给付违约金的请求成立，应当予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对下列事实无异议，本院予以确认，在卷佐证。2015年3月16日，北京蓝海公司与被告唐山和泓嘉业公司签订了《销售代理合同》《和泓阳光北岸销售代理合同补充》，被告委托北京蓝海公司销售和泓阳光北岸楼盘。2015年6月6日，北京蓝海公司、原告、被告三家协商同意，将《销售代理合同》《销售代理合同补充》约定的权利义务全部转移给原告石家庄创拓公司公司，北京蓝海公司退出销售。2015年6月5日，案外人北京华信创展公司与被告签订了《销售代理合同》，开始与原被告共同销售和泓阳光北岸楼盘。现原被告之间的《销售代理合同》已履行完毕，经被告确认，尚欠原告佣金225276元未付。对原被告有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交了北京华信公司营业执照复印件及《销售代理合同》复印件各一份、兴业银行北京光华路支行流水一份、付款审批表、佣金表各两张，原告欲证实被告存在违约行为，未经原告同意与第三方签订了合同，应向原告支付违约金2135387元。被告对上述证据的真实性不予认可，主张证据均为复印件，不能和原件相互印证，且对原告取得上述证据的途径提出质疑。本院通过该证据真实性、合法性、与本案的关联性分析认定如下事实：2015年6月5日，案外人北京华信创展公司与被告签订了《销售代理合同》，案外人参与了被告和泓阳光楼盘的销售。被告提交了问题客户处理明细表、48人身份证复印件，欲证实因原告虚假宣传造成业主投诉，要求赔偿，被告采取“老带新”“抽奖”方式支付业主赔偿款30.3万元，该款项应从原告佣金中扣除。原告对证据的真实性有异议，且对被告的证明目的不予认可。本院认为原告提交证据无法直接证实原告销售楼盘时做了虚假宣传并给被告造成了30.3万元的损失。被告提交了和泓阳光北岸项目6月份任务责任书复印件一份、和泓阳光北岸10月份各团队奖励机制文件原件一份、撞单解决表原件一份、复印件一份、会议纪要原件5份、礼品出库单原件7份，欲证实原告对案外人北京华信创展公司参与销售未提过异议，原被告及案外人在一起共同销售房产长达数月之久，原告以自己的行为默示同意案外人北京华信创展公司参与共同销售，被告不存在违约问题。原告认可被告曾通知原告由案外人参与销售，但否认同意案外人参与共同销售。本院通过对上述证据真实性、合法性、与本案的关联性分析认定：案外人北京华信创展公司自2015年6月开始与原被告共同销售和泓阳光北岸楼盘长达数月，对该情况，原告明知且未提出异议。被告申请了证人庞某、郑某、赵某、王某、周某出庭作证，欲证实原告认可因其销售人员虚假宣传造成业主不满，并同意由被告解决，同意扣除业主赔偿金再将剩余佣金给付原告。同时，被告邀请案外人参与楼盘销售是经过原告同意的，原告并未提出异议。原告对证人证言内容不予认可。本院认为证人证言具有一定的客观性，与被告提交的证据2-6相互印证，可以证实原被告及案外人在长达数月的共同销售过程中，原告未表示异议，但不能证实原告同意被告扣除业主赔偿金后再给付佣金。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何人不得侵犯。原被告之间系委托销售房屋合同关系，双方之间的约定系原被告真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。被告认可尚欠原告佣金225276元，但主张因原告虚假宣传给自己造成损失30.3万元应予扣除证据不足，本院不予支持。按照合同约定，被告应在2016年5月12日向原告支付剩余佣金225276元。被告未能及时给付原告佣金属违约行为，但合同约定按日千分之八的标准计算违约金数额过高，现被告要求减少违约金理据充分，本院予以支持。考虑被告拖延付款给原告造成损失的实际情况，被告自2016年5月12日开始，以225276元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准向原告支付违约金至本判决生效日止。对原告主张被告违反了合同独家销售的约定，本院认为根据被告提交的相关证据，原告对被告邀请案外人北京华信创展公司参与和泓阳光北岸楼盘共同销售的事实知情且未提出异议，可认定原告对北京华信创展公司参与销售的行为构成：“默示”，故对原告要求被告支付合同违约金人民币2135378元的主张本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四百零五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第六十六条规定，判决如下：被告唐山和泓嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告石家庄创拓房地产经纪有限公司佣金225276元，并自2016年5月12日开始，以225276元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准向原告支付违约金至本判决生效日止；驳回原告其他诉讼请求。案件受理费27685元，由原告石家庄创拓房地产经纪有限公司负担20000元，被告唐山和泓嘉业房地产开发有限公司负担7685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长  薛 硕人民陪审员  杨春英人民陪审员  张志倩二〇一七年九月十三日法官 助理  韩莉娟书 记 员  王珏璇