金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第3317号
原告（反诉被告）：金华市华泰物业管理服务有限公司，住所地：金华市义乌街今日嘉园13幢102室。
法定代表人：叶月娟，总经理。
委托代理人（特别授权代理）：周嘉瑜、俞倩，该公司员工。
被告（反诉原告）：吕明。
原告金华市华泰物业管理服务有限公司（以下简称物业公司）为与被告吕明物业服务合同纠纷一案，于2015年11月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员陈小玲独任审判。在诉讼过程中，被告提起反诉，本院依法予以受理并合并审理，本案遂依法转为普通程序组成合议庭进行审理。反诉原告吕明曾就其财产损失申请鉴定，本院依法指定义乌市众正价格评估有限公司进行鉴定。后被告因家庭成员意见不一而放弃鉴定，也未预交鉴定费，鉴定机关以申请人未按期交纳鉴定费为由不予鉴定并退回本院。本案先后于2015年12月15日、2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）物业公司的委托代理人周嘉瑜、俞倩，被告（反诉原告）吕明到庭参加诉讼。在诉讼过程中，双方曾进行庭外协商，未果。本案现已审理终结。
本诉原告物业公司起诉称：被告是新纪元A栋301室、302室的业主，301室建筑面积122.74平方米、302室建筑面积52.46平方米，合计175.20平方米。原告与金华市新纪元公寓业主委员会（以下简称业委会）签订《新纪元物业管理服务合同》，约定原告为被告居住的新纪元小区提供物业管理服务，服务期限从2009年1月1日至2016年12月31日，其中高层的物业管理服务费（以下简称物管费）为每月每平方米1元，业主应在每年年末前交清，逾期按每天3‰支付违约金。被告自2009年1月1日起未缴纳物管费，至今尚欠14721元。原告认为，《新纪元物业管理服务合同》的内容不违反法律规定，合法有效，对新纪元小区全体业主均有约束力，被告应支付物管费；被告没有按期交纳已构成违约，应支付违约金。庭审中，原告变更301室的建筑面积为98.51平方米，与302室合计建筑面积150.97平方米。为此，本诉原告诉请判令：1.本诉被告吕明支付物管费14488元，支付滞纳金47207元（物管费从2009年1月1日计至2016年12月31日共8年，滞纳金按每年物管费的每日3‰计算至2015年底共7年）；2.本诉案件诉讼费由本诉被告承担。
第一次庭审中，本诉原告陈述称，被告的地板泡水是意外，是下水管堵了，在被告跟原告联系后的第二天，原告就找人把水管疏通了，清出的杂物当时就处理了，里面有头发什么的被告也都看到，被告提出的损失不在物业服务范围，物业费是用于日常维修，无钱赔偿。被告所说的陈强不是叶月娟丈夫，是新纪元小区业主，也是前任业委会主任，现任业委会主任是胡剑华，原告跟业委会签过三次合同，物业管理期限自2009年1月1日至2016年12月31日。第二次庭审中原告又称，诉请的物管费收费标准1元在物业服务合同上有规定。原告找人疏通发现污水管是畅通的，被告家将露台包进去，地板泡水应是雨水来不及外流满入室内造成，不是污水管堵塞反水造成。同时称，2009年1月1日原告入驻时业委会就已成立，业委会公章被告应去问业委会，合同上的骑缝章应是业委会忘记加盖，合同上已加盖双方公章，应该有效。原告确实张贴过两张催缴单，发现第一张金额错误又去重贴，可是第一张已由被告取走。
本诉被告吕明答辩称：301室房产证上建筑面积98.51平方米，302室是52.46平方米。被告从2009年开始没有支付物业费是事实，全部按1元收费不对，2009年开始是七毛，2015年才改成1元。被告至今没有支付物业费并不是被告违约，而是原告没有处理301室客厅、卧室木地板被水浸泡的事件，计算滞纳金不合理。原告没有当面催交物业费，只在门上张贴通知了事。2015年1月听说重新选举才知道小区原有业委会。2009年至2014年业委会主任陈强是原告法定代表人的丈夫，不是小区业主，要求提交业委会公章启用的证据。总之，原告只要把木地板损失的事处理好了，之前该支付的物业费包括日后的被告都会按照小区统一收费标准支付。
反诉原告吕明起诉称：2009年5月7日发现新纪元公寓A栋301室的客厅、卧室木地板严重泡水，原因是污水管堵塞从厨房地漏涌入。事件发生后多次联系物业公司，物业公司以各种理由推脱，至今不解决。物业服务合同对小区全体业主及物业公司均有约束力，根据第五条约定，污水管道是物业服务范围，物业公司没有做好公共设施、设备的维护及管理工作。综上，301室客厅、卧室的木地板泡水是因为污水主管堵塞造成反水，物业公司没有尽到该尽的义务，应承担赔偿责任。为此，反诉原告诉请判令：1.反诉被告物业公司赔偿财产损失35816.80元（暂计至起诉之日2015年12月21日，后续损失将按实际追加请求）；2.反诉案件诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告物业公司答辩称：吕明诉请的损失没有依据，损失清单是其单方所列，地板泡水不是物业公司造成，要求举证证明物业公司负有责任。
为证明上述事实及主张，本诉原告向本院提交的证据有：
1.2009年至2016年《新纪元物业管理服务合同》3份（15页），证明自2009年至今，高层的物管费收费标准是每月每平方米1元，301室、302室属于高层；
2.催缴函及张贴照片各1份，证明吕明自2009年1月1日起欠缴物管费以及原告向其催缴的事实，催缴函张贴在301室外面的铁门上。
本诉被告未向本院提交证据。
为证明上述事实及主张，反诉原告向本院提交的证据有：
1.2009年5月7日地板泡水的现场照片3大张（共22张）、自列损失明细1份，证明主污水管堵塞造成301室客厅、卧室内的圣象木地板被泡水的事故以及造成的损失，损失中的1000元是日后重新铺设地板的人工费，其余损失按当年实际购买价格计算（票价已遗失），房屋面积按一个客厅、两个卧室实测计算；
2.房产证复印件2份、身份证复印件1份，证明吕明是301室、302室的业主。
为证明上述事实及主张，反诉被告物业公司向本院提交的证据有：
打印照片18张，证明301室、302室外面的公共露台已私有化，露台面积比较大，雨水多肯定要满入室内。
在审理过程中，本院依法组织到庭当事人、诉讼代理人对本诉及反诉中双方提供的证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
一、本诉被告对本诉原告提供的证据，认为物业服务合同不真实，骑缝章都是原告的，要求提交业委会公章启用的证据；催收函收到事实而且落款同一天10月29日、数额为13703元、14721元的两份，表明原告做事不认真；前两份合同上没有业委会主任陈强签字，后一份合同首页没写法定代表人是谁，落款的签字不知道是不是业委会主任。经审核，本院依法对本诉原告提供的证据对待证事实的证明力予以认定。
二、反诉被告对反诉原告提供的证据，认为证据1的照片只能证明地板泡水状况，看不出是地漏反水，不能证明是物业公司的原因造成，第一次开庭时说的污水管满出来是业主那里了解到的情况，后从当时的物管人员处了解到水是从露台满进去的，责任不在物业，当时损失也不大，本是公共部分的露台被被告包进去，物业没有办法进去清理；对证据2无异议；对证据3，认为反诉原告主张的损失没有依据。经审核，本院依法对吕明系新纪元公寓301室、302室业主，301室室内地板被水浸泡的证明力予以认定。
三、反诉原告对反诉被告提供的证据，认为确是露台的现状，但至今没有满过水。经审核，本院依法对301室、302室外的露台由吕明使用的证明力予以认定。
综上，根据上述已确认证明力的证据、当事人及诉讼代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2009年1月1日、2011年12月20日、2015年1月10日，物业公司先后与业委会签订《新纪元物业管理服务合同》各1份，约定原告为新纪元公寓提供物业管理服务，三份合同的委托管理期限分别为2009年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2016年12月31日；委托管理事项中的第五条约定“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等”；第二十一条约定，物管费由物业公司向业主收取，高层按每月每平方米建筑面积1.00元收取；同时约定，物管费应于每年度末前交清，逾期交纳的物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金；等等。2015年10月29日，物业公司向吕明发出“催缴函”，要求其在2015年11月10日前缴清拖欠的2009年1月1日至2014年12月31日的物管费以及2015年度的物管费。
另查明，吕明是新纪元公寓A栋301室、302室业主，301室建筑面积98.51平方米、302室建筑面积52.46平方米，合计150.97平方米，均属于高层建筑。被告因301室室内木地板泡水一事未得到处理，遂未再缴纳自2009年1月1日起的物管费，截止2014年12月31日欠缴费用10869.84元，加上2015年度物管费1181.64元，合计12681.48元。经第一次庭审查明，301室室内进水系共用污水管堵塞造成反水，导致该室内木地板被污水浸泡。
本院认为，一、关于本诉部分。业委会依法与其选聘的物业公司签订的物业服务合同对业主具有拘束力。物业公司与业委会签订的三份《新纪元物业管理服务合同》系合同各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对新纪元公寓全体业主具有约束力。吕明一方面对合同真实性提出质疑，要求物业公司提交业委会公章启用的证据，另一方面又据此认为物业公司未依据合同约定履行责任与义务，其主张自相矛盾，故其所作的上述合同不具有真实性的抗辩不成立，吕明作为新纪元公寓业主即负有按照上述合同约定按期交纳物管费的义务。依据上述合同约定的物管费交纳期限至当年度末，物业公司要求吕明在本案中一并交纳2016年物管费的主张，缺乏法律依据，本院依法不予支持。木地板泡水所造成的损失赔偿与交纳物管费的义务，两者之间不存在因果关系，属于不同的法律关系，故吕明未按期按约交纳物管费的行为已构成违约，应承担相应违约责任。鉴于上述合同约定的滞纳金计付标准过高，本院依法予以调整，宜按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，超出部分本院依法不予支持，其中2009年度至2014年度物管费的滞纳金自催缴期限届满次日起计算，2015年度物管费的滞纳金自2016年1月1日起计算。二、关于反诉部分。吕明诉请的木地板泡水系因污水管道堵塞造成的主张，物业公司已在第一次庭审中当庭确认，构成自认；第二次庭审中再作的地板泡水系露台积水进入室内造成的抗辩缺乏证据证实，本院不予支持。吕明诉请的赔偿额系其单方计算的结果，物业公司对此持有异议，且吕明亦缺乏证据证明该损失存在的合理性，故对其诉请的赔偿金额，本院依法不予认定。综上，对物业公司、吕明在本诉及反诉中的诉请与抗辩中合法有据的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉被告吕明应当支付本诉原告金华市华泰物业管理服务有限公司物业管理服务费12681.48元，并支付滞纳金（其中10869.84元自2015年11月11日起、1181.64元自2016年1月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至履行完毕之日止）；
二、驳回本诉原告金华市华泰物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告吕明的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1348元，由本诉原告金华市华泰物业管理服务有限公司负担1231元（已预交），由本诉被告吕明负担117元。本诉被告负担部分，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。本案反诉案件受理费348元（已依法减半收取），由反诉原告吕明负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状次日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，账号：196999010400040900000106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费室。逾期则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈小玲
人民陪审员 林旭成
人民陪审员 姜景明
二〇一六年五月十七日
书 记 员 施 媛
附：法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。