江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5701号
上诉人（原审原告）仲其凤，男，1972年6月2日生，汉族。
委托代理人张志学、徐玮，国浩律师（南京）事务所律师。
被上诉人（原审被告）王志龙，男，1954年4月2日生，汉族。
被上诉人（原审被告）卢翠娥，女，1965年1月14日生，汉族。
被上诉人（原审被告）王婷婷，女，1988年2月15日生，汉族。
以上三被上诉人共同委托代理人杨书桥、王蔚，江苏和忠律师事务所律师。
上诉人仲其凤与被上诉人王志龙、卢翠娥、王婷婷房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第3607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人仲其凤原审诉称：2012年10月18日，仲其凤与王志龙、卢翠娥、王婷婷签订《房屋租赁合同》，合同约定王志龙、卢翠娥、王婷婷将座落于南京市浦口区浦东花园1-7-8门面房，出租给仲其凤经营宾馆，期限自2012年10月18日起至2018年12月17日止，房屋面积365平方米，年租金13500元，王志龙、卢翠娥、王婷婷出租的房屋必须能够从事商业经营。合同签订后，仲其凤对承租房屋进行装修，并办理宾馆营业执照，在办证过程中，仲其凤到相关部门申请对承租房屋进行鉴定，得知王志龙、卢翠娥、王婷婷出租的房屋是夹层增加面积，改变房屋主体结构，夹层增加面积要提供相关部门的审批文件及手续才能对房屋进行鉴定，否则不能鉴定，属违建。仲其凤要求王志龙、卢翠娥、王婷婷提供相关部门的审批手续，但其至今未能提供。后仲其凤通过其他途径于2013年8月10日将宾馆执照办下来。王志龙、卢翠娥、王婷婷未获得建设规划许可情况下，擅自改变出租房屋主体结构，夹层增加面积，在签订合同时未遵守诚实信用原则，履行如实告知义务，造成仲其凤2012年10月18日至2013年8月10日共计265天的延迟营业损失。故诉至法院请求判令：1、王志龙、卢翠娥、王婷婷退还房租98013元；2、王志龙、卢翠娥、王婷婷赔偿仲其凤营业损失159000元；3、诉讼费由王志龙、卢翠娥、王婷婷负担。
被上诉人王志龙、卢翠娥、王婷婷原审答辩称：1、合同约定房屋的出租面积为365平方米，不包含夹层面积，王志龙、卢翠娥、王婷婷出租的房屋是合法的经营用房，没有任何瑕疵，不妨碍仲其凤合同目的实现，仲其凤要求退还房屋租金无合同依据。2、仲其凤迟迟未能通过相关部门审批是因为仲其凤在承租房屋中擅自改装，增加安全隐患，未获得审批与王志龙、卢翠娥、王婷婷无关。且合同只是约定王志龙、卢翠娥、王婷婷将365平方米房屋出租给仲其凤经营宾馆，仲其凤延迟营业后果与王志龙、卢翠娥、王婷婷行为无关，仲其凤以租赁房屋含增加的夹层面积而致审批迟迟不能通过，造成延迟营业损失，要求王志龙、卢翠娥、王婷婷赔偿无法律依据。综上，请求驳回仲其凤的诉讼请求。
原审经审理查明，2012年10月18日，仲其凤与王志龙、卢翠娥、王婷婷签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、王志龙、卢翠娥、王婷婷将其拥有的座落于浦东花园1-7、8号门面房出租给仲其凤用于经营。二、租赁房屋用途：仲其凤租赁房屋为商业门面房使用，用于经营宾馆。三、租赁期限：租期为六年，自2012年10月18日起至2018年12月17日止。四、租金及付款方式：1、第一、二年租金为135000元，分上半年和下半年两次支付，上半年支付67500元，下半年支付67500元；第三年一次性支付141750元；从第三年起每年租金在上年的基础上递增5%，每年支付一次，租金提前一周内支付。（注：第一年上半年租期让2个月装修，后面自建厨房不在合同内、左边一间不得使用）。2、在租赁期内，因租赁门面产生的水、电、卫生费、管理费由仲其凤自行承担。其中：管理费1元／平方米，按照365平方米计算，每年管理费4380元，同房屋租金同时支付给王志龙、卢翠娥、王婷婷。水电费按月支付，由仲其凤按实际费用交纳。（注：第一年免交管理费4380元，从第二年起交管理费）。3、为保证合同的履行，仲其凤于本合同签订之日向王志龙、卢翠娥、王婷婷支付履约保证金10000元。租赁期满，若仲其凤无违约行为，本保证金由王志龙、卢翠娥、王婷婷不计利息全额退还仲其凤。五、王志龙、卢翠娥、王婷婷的权利与义务：……王志龙、卢翠娥、王婷婷必须保证出租给仲其凤的门面能够从事商业经营。六、仲其凤的权利与义务：仲其凤按照本合同约定使用房屋。仲其凤在不破坏门面房主体结构的基础上，进行装修，装璜材料应使用隔音防火材料，避免影响楼上业主。……合同签订后，王志龙、卢翠娥、王婷婷将涉案房屋交给仲其凤使用，仲其凤支付了2014年6月17日之前的租金共计202500元、押金10000元。2013年7月9日，仲其凤获取了特种行业许可证。2014年6月19日，仲其凤取得南京市浦口区佳旺商务宾馆的营业执照，营业执照中的经营场所为浦口区宁六路1号-7号浦东花园商铺，注册日期为2013年8月1日。
2014年3月18日，仲其凤经王志龙、卢翠娥、王婷婷同意将承租的涉案房屋转让给吴昊等人。
另查明，王志龙、卢翠娥系夫妻关系，是王婷婷的父母。卢翠娥、王婷婷系浦口区宁六路1-7号、1-8号浦东花园商铺的所有权人，其中1-7号商铺为二层结构，建筑面积247.17平方米，设计用途为商业；1-8号商铺为二层结构，建筑面积334.92平方米，设计用途为商业。
经原审法院现场勘验，涉案房屋1-7号商铺的第二层与1-8号商铺的第二层是贯通的，其中在第一层通向第二层之间，搭建有上楼的楼梯及楼梯平台，在1-8号商铺第二层的拐角处另搭建一层建有8间房间。仲其凤实际租赁的为1-8号商铺楼下的一间，面积为78.8平方米（5.4米×14.6米），1-7号商铺的楼上整体第二层与1-8号商铺楼上整体第二层，双方对此均无异议。
庭审中，仲其凤认为：1、合同约定的365平方米应当是以产权登记的面积为准，而王志龙、卢翠娥、王婷婷出租的是1-7号门面房，产权证面积为247平方米，王志龙、卢翠娥、王婷婷交付仲其凤使用的门面房只有一间，与合同约定不符，王志龙、卢翠娥、王婷婷存在严重违约行为。2、房屋主体结构夹层是王志龙、卢翠娥、王婷婷改变，违反了法律规定，导致仲其凤不能及时使用经营、无法办证，王志龙、卢翠娥、王婷婷存在违约行为。王志龙、卢翠娥、王婷婷表示其不存在违约行为，其出租给仲其凤的是1-8号门面房楼下的一间，面积大于80平方米，1-7号与1-8号门面房的第二层整体，面积为291平方米，合计总面积超过365元平方米，且不包含仲其凤所述的夹层面积，王志龙、卢翠娥、王婷婷交付的房屋符合合同的约定。
以上事实有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、收条、特种行业许可证、营业执照、现场勘验笔录等证据在卷证实。
原审法院认为，双方当事人之间的租赁协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，仲其凤主张合同约定的房屋面积为365平方米，而王志龙、卢翠娥、王婷婷出租的房屋面积只有247平方米，且合同中的365平方米包含夹层增加面积，王志龙、卢翠娥、王婷婷构成违约。原审法院认为根据租赁合同约定，仲其凤承租的是1-7、8号门面房，面积为365平方米，但合同中未明确365平方米指的是产权证面积，王志龙、卢翠娥、王婷婷也不认可合同约定的365平方米是产权证上面积，而双方均当庭表示承租的房屋是1-8号门面房的楼下部分房屋及1-7号二层整体、1-8号的二层整体。现仲其凤主张合同约定的面积是365平方米，而产权登记面积仅为247平方米，王志龙、卢翠娥、王婷婷交付的房屋不符合合同约定，王志龙、卢翠娥、王婷婷构成违约，与事实不符，原审法院不予支持。仲其凤主张王志龙、卢翠娥、王婷婷改变房屋主体结构，增加夹层，违反法律规定，导致其无法办理营业执照，构成违约，原审法院认为仲其凤在签订合同之前对涉案房屋进行察看，清楚房屋的结构情况，且办理营业执照并不是王志龙、卢翠娥、王婷婷应当履行的合同义务，仲其凤主张王志龙、卢翠娥、王婷婷违成违约没有依据，原审法院不予支持。综上，仲其凤未能举证证明王志龙、卢翠娥、王婷婷存在违约行为，故其要求王志龙、卢翠娥、王婷婷退还租金、赔偿迟延经营损失无事实和法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院判决驳回仲其凤的诉讼请求。一审案件受理费5370元，由仲其凤负担。
上诉人仲其凤不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销（2014）浦民初字第3607号民事判决，依法改判支持上诉人全部诉请。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：1、被上诉人作为房屋产权人，明知涉案房屋产权证仅有247平方米的情况下，与上诉人签订了租赁面积为365平方米的租赁合同，构成违约。上诉人未能通过相关部门审批是因为上诉人在承租房屋中擅自改装，增加安全隐患。根据南京市住房和城乡建设委员会《关于咨询现有房屋内部建设夹层增加面积事项的函》（宁建函字（2012）98号）和南京市规划局《关于处理既有房屋内部建设夹层增加面积事项问题的复函》（宁规函字（2012）262号）可知，上述行政机关均一致认为，增加的夹层面积会导致房屋容积率发生变化，房屋产权人应当向南京市规划局申请办理相关规划手续后再申请房屋安全鉴定。上诉人为此多次要求被上诉人办理相关规划手续，但被上诉人拒不理睬，甚至声称上诉人擅自改装房屋，增加安全隐患，与被上诉人无关。综上所述，上诉人以增加的夹层面积而致使审批未获通过有理有据，要求被上诉人承担上诉人的营业损失理应获得法院支持。而且上诉人承租房屋之时，被上诉人故意隐瞒实际承租面积与房屋产权证不符的事实，造成了上诉人理解上的误区，且上诉人一直按照365平方米缴纳管理费。但上诉人至行政部门办理经营宾馆所需各项手续时，方才发现实际承租面积与房屋产权证面积不符，也正是因为多出的118平方米的夹层导致上诉人未能获得行政机关审批，给上诉人造成巨大营业损失，因此上诉人要求被上诉人退还房租并赔偿营业损失合理合法。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王志龙、卢翠娥、王婷婷二审答辩称：1、上诉人的上诉理由与客观事实不符。被上诉人按照合同约定向上诉人提供了产权面积大于365平方米的商业用房，符合合同的约定。2、上诉人因为自身的原因没有办理相应的行政许可等事项与被上诉人无关。3、被上诉人在履行整个房屋租赁合同的过程当中，按照合同的约定履行了全部的义务。上诉人在原审当中的诉讼请求及上诉状中所阐明的内容没有事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人在二审中均未提交新证据。双方当事人对原审查明事实的异议之处为：原审查明仲其凤实际租赁的为1-8号商铺楼下的一间，应是为笔误；仲其凤实际租赁的是1—7号商铺楼下的一间。本院对原审查明事实中双方当事人不持异议之部分予以确认。
本院二审另查明：
仲其凤实际租赁的是1—7号商铺楼下的一间，及1-7号商铺的楼上整体第二层与1-8号商铺楼上整体第二层。
以上事实，有当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉租赁协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现上诉人主张合同约定的房屋面积为365平方米，而王志龙、卢翠娥、王婷婷出租的房屋产证面积只有247平方米；且合同中的365平方米包含夹层增加面积，故构成违约。但根据租赁合同约定，上诉人实际承租的房屋系1—7号商铺楼下的一间、1-7号商铺的楼上整体第二层与1-8号商铺楼上整体第二层，故其实际承租的、具有合法权证的面积并不低于合同约定的365平方米。上诉人主张房屋产权登记面积仅为247平方米，被上诉人交付的房屋不符合合同约定，并无事实依据，本院不予支持。上诉人还主张被上诉人改变房屋主体结构，增加夹层，违反法律规定，导致其无法办理营业执照，构成违约。对此本院认为，双方虽对夹层由谁加隔存在争议，但即使夹层系由被上诉人加隔，上诉人在签订合同之前已于现场察看，并知晓涉案房屋的结构现状。上诉人承租房屋用于经营宾馆，应自行了解涉案房屋是否符合相关行政管理规定，而被上诉人并无此项合同义务。同时，上诉人后来亦获得了特种行业许可证，并正式营业。因此，上诉人主张被上诉人构成违约没有事实与法律依据，本院对其上诉请求不予支持。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5370元，由上诉人仲其凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十一月九日
书 记 员 朱亚芳