福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）莆民终字第14号上诉人（原审原告）陈丽娟，女，1971年4月2日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。委托代理人李志海、胡伟宏,福建律海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）福建欧氏建设发展有限公司，组织机构代码证代码75314281-2，住所地福建省莆田市城厢区石室路1069号。法定代表人欧国义，经营副总。委托代理人林文华，福建众益律师事务所律师。委托代理人周雪萍，福建众益律师事务所实习律师。上诉人陈丽娟因与被上诉人福建欧氏建设发展有限公司（以下简称欧氏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2012）荔民初字第1561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈丽娟及其委托代理人李志海与被上诉人欧氏公司的委托代理人林文华、周雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2006年，被告欧氏公司以出让方式取得位于莆田市荔城区拱辰社区编号为PS拍-2005-3（莆国用字（2006）第C2006301号）地块的土地使用权。经批准，被告欧氏公司在该地块上建设商品房，名称为“欧氏雅筑”，建设工程规划许可证号为莆规荔建字2007-068，施工许可证号荔建管证（2007）019号，商品房预售许可证号为（2007）莆房许字第51号。2007年3月，被告欧氏公司的欧氏雅筑项目开工建设。2007年12月24日，原告陈丽娟与被告欧氏公司签订《商品房买卖合同》[合同编号为GF-2000-0171（MF-2000-№1007245）]一份，约定原告以单价每平方米人民币2808元（总金额人民币433162元）向被告购买莆田市荔城区拱辰社区欧氏雅筑第七幢十六层C1602房的套房。该合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同附件四《合同补充协议》第七条规定：“出卖人协助买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，买受人应在收到出卖人通知之日起十日内提供办证所需的有关材料，如需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知之日起五日内积极给予配合；买受人逾期视为买受人不给予配合，则按以下方式处理：1、买受人是现金购房者，应自行办理房屋所有权证、国有土地使用证；2、买受人是按揭贷款者，应承担自协助期满次日起按房屋总价款的日万分之二的违约责任。……”。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了购房款人民币433162元。2009年7月19日，被告欧氏公司将上述房屋交付给原告。同日，原告将办理房屋所有权证和土地使用权证的代办费计人民币14455元交给被告。被告欧氏公司至今尚未协助原告办理房屋权属证书并交付原告。本案审理过程中，原告主张由于被告欧氏公司怠于履行办证义务，严重损害了原告的合法权益，而没有提供相应证据予以证明。原审法院另查明：2007年4月20日，被告欧氏公司向荔城区政府报告请求给予协调解决规划道路和配套道路未能及时建设影响其公司项目进度的问题。2008年7月14日，福建欧氏投资（集团）有限公司向莆田电业局发出福欧投（2008）04号《关于要求尽快解决欧氏雅筑供电问题的请示》，要求电业局尽快协调办理供电的相关手续。而在该《请示》中提到欧氏雅筑项目因“土地拆迁问题未及时交付使用，导致工期延误8个月”，莆田市荔城区人民政府在该《请示》左下方签注“情况属实”并加盖政府公章予以确认。原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告欧氏公司未能在规定的期限内协助原告办理房屋权属证书已构成违约，应承担继续履行协助办理房屋权属证书并交付给原告的义务。原告请求按合同约定按原告已付购房款的1%支付违约金，已超过诉讼时效，被告抗辩有理，本院不予支持。原告请求自起诉之日起按逾期贷款利率计算违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告福建欧氏建设发展有限公司应在本判决生效之日起三个月内协助原告陈丽娟办理房屋所有权证及土地使用权证，并交付原告陈丽娟；二、驳回原告陈丽娟的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币150元，由被告福建欧氏建设发展有限公司负担100元，由原告陈丽娟负担50元。一审宣判后，上诉人陈丽娟不服，向本院提起上诉。上诉人陈丽娟上诉称：一、原审法院以超过诉讼时效为由，不支持上诉人所主张的逾期办证违约金的判决是错误的，应予纠正。1、原审法院关于商品房买受人要求出卖人支付逾期办证违约金的诉求适用诉讼时效的认定错误。因物权派生出来的要求开发商支付逾期办证违约金的诉请，是请求将所占有的房屋所有权权属予以圆满的行为，不是诉讼时效的客体，不存在计算诉讼时效。2、即使本案适用诉讼时效，被上诉人仍需支付逾期办证的违约金。原审法院没有依据双方合同约定，而认定本案一次性支付违约金的诉讼时效为出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算，即自房屋交付使用之日起90日，属于认定事实和适用法律错误。被上诉人至今仍未协助上诉人办结相关产权证书，被上诉人的违约行为一直处于持续状态，且双方合同并未约定违约金的给付期限，故上诉人一审起诉要求被上诉人支付迟延办证违约金，没有超过法律规定的诉讼时效。在诉讼时效内，上诉人曾向被上诉人提出主张，要求其尽快办结相关产权证书及支付逾期办证的违约金，被上诉人也承诺在一定期限内办好房产证等有关证书，故本案的诉讼时效也已中断。二、原审判决认定上诉人请求自起诉之日起按逾期银行贷款利率计算违约金属重复主张权利，既与客观事实不符，也于法无据。《合同法》规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。在本案中，由于被上诉人怠于履行办证义务，导致上诉人无法全部有效实现房屋所有权及利用该房屋进行收益，损害了上诉人的合法权益；双方约定的违约金数额明显低于上诉人因此造成的损失，故上诉人要求调整违约金合法有据。上诉人主张的违约金是自起诉之日起算，而合同中约定的逾期办证违约金至多只计算至起诉前，故上诉人不存在重复主张违约金的事实。双方关于违约金的约定明显不对等，根据公平原则，也应将违约金调高。双方没有约定对于一方承担违约责任后再次违约应承担违约金数额或者损失赔偿额计算方法，对此应按照有关法律规定的“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”的计算方法计算违约金，只有这样，才能有效督促被上诉人及时履行办证义务，才能使法院的判决书能够得到实际执行。三、原审判决被上诉人在判决生效之日起三个月内协助上诉人办理房屋所有权证及土地使用权证，明显显失公平。办证义务主体在被上诉人，其逾期办证至今已逾二年多，仍判令被上诉人在三个月内协助办证，无法律依据。据悉，本案的房屋权属证书均已办结，被上诉人至今拒不履行交付义务，故应判令被上诉人在十日内向上诉人交付相关产权证。综上，上诉人认为原审判决在认定事实和适用法律方面均有错误，请求：1、判令被上诉人在十日内为上诉人办结房屋所有权证及土地使用权证并交付给上诉人；2、判令被上诉人支付上诉人违约金人民币4332元，并自起诉之日起以购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（日万分之二点一）向上诉人支付违约金，直至被上诉人办结上诉人房屋所有权证及土地使用权证并交付给上诉人之日为止；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人欧氏公司辩称：1、原审法院认定上诉人请求支付逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效是正确的。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权的保护范畴，应当适用诉讼时效。本案的上诉人与被上诉人明确约定了违约金的数额，为一时性债权，故应当从约定或者法定的办证期限届满之次日起算诉讼时效。2、原审认定上诉人请求自起诉之日起按逾期银行贷款利率计算违约金属重复主张权利是正确的，双方对逾期办证违约金已在《商品房买卖合同》中作了明确约定，上诉人主张按银行逾期贷款利息支付违约金显然没有依据；最高人民法院相关司法解释规定的按逾期贷款利息计算违约金标准的前提是双方没有约定违约金，该条款不适用于本案；本案中被上诉人已经将房屋交付给上诉人，已经履行了本案的主要交付义务，上诉人的主要合同目的已经得到实现。3、根据《商品房买卖合同》附件补充协议第七条约定，被上诉人仅承担协助办证义务。上诉人认为由被上诉人承担办证义务缺乏法律依据。综上，被上诉人认为原审判决符合客观事实和法律规定，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人与被上诉人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人（被上诉人）应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人（被上诉人）提供的资料报产权登记机关备案。本院认为：上诉人陈丽娟与被上诉人欧氏公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。该《商品房买卖合同》第十五条明确约定，被上诉人应当在商品房交付使用后120日内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案；该《合同补充协议》第七条约定，被上诉人协助上诉人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。但被上诉人欧氏公司未能在双方约定的期限内协助上诉人办理房屋权属证书，已构成违约，应承担继续履行协助办理房屋权属证书并交付给上诉人的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。在本案中，上诉人与被上诉人双方在该《商品房买卖合同》第十五条中已约定，被上诉人应当在商品房交付使用后120日内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报送产权登记机关备案，且明确约定了违约金的数额。上诉人请求被上诉人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。因被上诉人欧氏公司于2009年7月19日已将房屋交付给上诉人，本案被上诉人应承担支付逾期办证违约金的诉讼时效起算时间是自交付房屋之日起第120天，但上诉人在2011年12月30日才向人民法院提交诉状，且上诉人也没有提供证据证实其有在诉讼时效期间内向被上诉人主张过违约金，故其对违约金的请求已经超过诉讼时效。双方在该《商品房买卖合同》中已明确约定按已付房价款的1%支付违约金，上诉人要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的按逾期贷款利率日万分之二点一计算违约金，因适用上述司法解释规定的前提是双方没有约定违约金，故原审法院认定上诉人请求按逾期贷款利率再次计算违约金属重复主张权利亦是正确的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求均不予支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币150元，由上诉人陈丽娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  王鹏程审 判 员  余金灿代理审判员  李 忠二〇一三年一月十八日书 记 员  彭赵龙附注：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……