河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）唐民四终字第343号
上诉人（原审被告）唐山凤辉房地产开发有限公司。
法定代表人梅子杰，该公司董事长。
委托代理人张立双，女，1972年10月17日生，汉族，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）田立艳，女，1969年3月26日生，汉族，开平区农村信用社职员。
委托代理人ＸＸ（系田立艳之夫），男，1967年10月10日，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司。
法定代表人陈建，该公司经理。
上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院（2012）北民初字第1216号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年3月18日，原告田立艳（乙方）与被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：田立艳（承租方）承租唐山市北新道兴源里玫瑰庄园商业（欢乐谷步行街）二层227号商铺。商铺总建筑面积为126.97平方米，租期叁年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止；租金为每月人民币伍仟捌佰元整，包含0.5元／天／m2管理费用，合同期内总租金为人民币壹拾柒万肆仟元整；甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修，凡遇到政府部门要求需要对有关设施进行改造时，所有费用由甲方负责；甲方保证室内原有的设施满足乙方正常营业使用，并经常检查其完好性（乙方自设除外），发现问题应及时向乙方通报。由于供电线路问题给乙方造成经济损失，甲方给予乙方全额赔偿。合同签订后，原告田立艳于2009年3月21日向被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司交纳了2009年11月1日至2010年1月31日的商铺租金17400元、保证金5000元、2009年5月1日至2009年10月31日的商铺管理费11427元。原告在经营过程中，由于欢乐谷步行街商场的空调不能正常使用及电梯、商场装修等配套设施存在问题造成其经营状况不佳。原告与被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司于2009年9月26日签订《＜商铺租赁合同＞补充协议》。该协议主要约定：一、甲方（唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司）延长免租期六个月即2010年2月1日起至2010年7月31日免收乙方（田立艳）租金（不包含管理费）作为乙方损失的补偿；二、甲方确保中央空调制冷机组的正式用电接入在2009年12月30日前完成，乙方不得再用2009年空调不能使用、配套未完善事宜作为理由，要求甲方补偿或不遵守《欢乐谷管理公约》；三、延长免租期各项费用的缴纳：1、管理费：2009年12月30日前缴纳；2、电费：由乙方自行缴纳；3、维修费：免租期间，由于乙方原因导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、电等，维修费由乙方负责；4、其他费用：使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带等设备的费用）；四、如乙方逾期交纳免租期管理费，本补充协议无效。补充协议签订后，原告于2009年12月2日向被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司交纳了免租期间（2010年2月1日至2010年7月31日）的管理费2700元，但被告未能保证商场的相关设施正常运行，致使原告的经营活动无法正常进行。2010年2月，原告停止经营。原告诉至本院，要求：解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；判令二被告连带返还原告租金、管理费、保证金共计36527元；要求赔偿损失5万元。原告向本院提交的证明其损失的单据有：1.工程款收据：2009年3月29日和4月19日付给唐山市路北区金麟室内装饰设计工作室的工程款17300元；2.有票据的费用（该票据日期均为2009年）：3月30日销货清单435元（合计585元减150元手工费）、4月4日弯道山家居总汇售货凭证（椅子）60元、（踏）300元、4月6日收据145元、4月11日轩艺广告业务订单770元、4月12日唐山市南方灯具市场商品信誉卡（灯泡5个）440元、扬光照明销货清单84元、销货单30元、慕贤五金商店商品信誉卡26元、艺凯装磺材料商店现金收据（25管、法兰座）159元、4月13日收据（竹推拉门）736元、4月14日收据（蝴蝶20个）100元、4月16日扬光照明销货单255元、收据（玻璃门锁）33元、4月17日收据（锁、门吊）21元、工商服务业统一收款收据（地垫等）51元、4月26日唐山百货大楼（集团）公司购货凭证480元、轩艺广告设计室收款收据150元、4月26日和4月28日（订单中未表明年份）振艺写真喷绘认订单31元和60元、婚庆用品店单据（无日期）15元、4月30日收据（灭火器）55元，共计4436元；3.原告自己手记白条（时间均为2009年）：4月6日280元（购入单木工架140元、上衣面棒25元、裤夹子110元、挑杆5元）、4月6日315元（女模240元、镜子75元）、4月10日不锈钢门2870元、4月13日安装推拉门手工费160元、4月18日225元（付壁纸手工费150元、木地板搬运费75元）、4月18日2030元（铺木地板手工费160元、木地板1870元）、4月21日180元（干花55元、花篓15元、塑料凳44元、复印材料40元、拖把盘26元）、4月26日475元（第一批上衣439元、衣服夹等36元），共计6535元。
另查明，被告唐山凤辉房地产开发有限公司与被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司于2008年6月14日签订《房地产营销策划代理合同》，合同主要约定：1、甲方（唐山风辉房地产开发有限公司）委托乙方（唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司）独家策划代理销售《玫瑰商城》东区部分，建筑面积约2000平方米：2、商城经营初步定位为：时尚购物、休闲、教育、娱乐、运动、餐饮等综合性商城，具体定位方案以乙方提报甲方批准的方案为准；3、销售价格：地上一层销售均价不低于22000元／平方米，地上二层销售均价不低于21000元／平方米，地下一层销售均价不低于20000／平方米。乙方按上述均价编制每套销售的单位房价明细表，作为合同附件一存档。该明细表作为乙方销售的最低价格依据，乙方不能低于该价格进行销售，甲乙双方未经对方同意，不得变更上述底价等。被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司以自己的名义与原告田立艳等商户签订商铺租赁合同。同时，还以自己的名义或被告唐山凤辉房地产开发有限公司的名义与购房者签订售房合同。后二被告因合同履行发生争议，唐山凤辉房地产开发有限公司将唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司诉至本院，本院于2011年1月18日作出（2010）北民初字第1060号判决，判决解除二被告签订的《房地产营销策划代理合同》，唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司在判决生效后十日内退出“玫瑰商城”，停止一切代理活动。该判决已生效。
一审法院认为，被告唐山凤辉房地产开发有限公司系玫瑰商城（欢乐谷步行街）的产权所有人，其与被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司签订《房地产营销策划代理合同》，委托其代为销售玫瑰商城（欢乐谷步行街）东区部分并委托其对该商城进行招商经营与管理，该合同性质为委托合同，委托人被告唐山凤辉房地产开发有限公司应对受托人被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司在其授权范围内的行为承担民事责任。被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司在授权范围内以自己的名义与原告田立艳签订的《商户租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告田立艳按约定向被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司交纳商铺租金17400元、保证金5000元、商铺管理费11427元及免租期间管理费2700元共计36527元，但被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司却未按合同约定保证其出租的房屋及设施完好并能够正常使用、保证满足商户正常营业使用，因此，原告要求解除《商户租赁合同》的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。该合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的部分，根据该合同的性质及履行情况，被告唐山凤辉房地产开发有限公司应返还原告田立艳向其交纳的商铺保证金、相应的管理费并赔偿相应的损失。原告要求被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司返还保证金5000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。因该合同已实际履行，原告已经在该商铺实际经营，因此，原告要求返还租金17400元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告交纳11427元商铺管理费的期间即2009年5月1日至2009年10月31日，其在实际经营中，交纳管理费系合同义务，因此，原告要求返还商铺管理费11427元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。双方签订《＜商铺租赁合同＞补充协议》后，被告却未能按约定确保中央空调制冷机组的正式用电接入在2009年12月30日前完成，商场的相关设施无法正常运行，因此，原告根据该补充协议交纳的管理费2700元，被告应予返还，本院对原告该部分诉讼请求予以支持。原告要求被告赔偿损失5万元，主要包括商铺装修及购买物品等的费用。原告用于装修的工程款为17300元，因合同终止履行给其造成相应的损失，被告应予赔偿，赔偿数额应当扣除原告自2009年5月至2010年2月使用期内的费用即4325元，被告应赔偿原告损失12975元。原告购买的物品属于可移动并可由其继续使用，故本院对该部分诉讼请求不予支持。原告另外提供的自己手记的白条，不符合证据形式的要求，本院对其不予采纳。原告要求二被告承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。遂判决：一、解除原告田立艳与被告唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司于2009年3月18日签订的《商铺租赁合同》；二、被告唐山凤辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告田立艳保证金5000元、管理费2700元，并赔偿原告损失12975元；三、驳回原告田立艳的其他诉讼请求。案件受理费1963元，由被告唐山凤辉房地产开发有限公司负担。
唐山凤辉房地产开发有限公司不服上述判决，上诉称：一、上诉人与被上诉人唐山赛锐房地产咨询服务有限公司签订了《房地产营销策划代理合同》，赛锐公司仅有代理销售权限，没有出租权限。二、赛锐公司在没有经上诉人授权的情况下，擅自以自己名义签订合同，收取商铺租金、保证金、管理费等，上诉人从未收到过任何款。赛锐公司以自己的名义与被上诉人田立艳签订租赁合同，应由赛锐公司独自承担合同的责任义务。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判或发还重审。
被上诉人田立艳答辩称：上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司违约在先，给田立艳造成的损失应当由其承担，至于上诉人与唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司之间的委托合同是他们内部的事情。
唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司答辩称：同意一审判决。
二审庭审期间，上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司提交了2008年6月14日其与被上诉人唐山市赛瑞房地产咨询服务有限公司签订的《房地产营销策划代理合同》，其中约定“甲方（唐山凤辉房地产开发有限公司）委托乙方（唐山市赛瑞房地产咨询服务有限公司）进行玫瑰商城的招商经营与管理……”。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，唐山凤辉房地产开发有限公司与唐山市赛瑞房地产咨询服务有限公司之间系委托合同关系，唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司负责玫瑰商城的招商经营与管理，其在招商过程中与田立艳签订了商户租赁合同，该合同权利义务应由委托人唐山凤辉房地产开发有限公司承担。上诉人称唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司未经上诉人授权，擅自以自己的名义与田立艳签订租赁合同并收取商铺租金、保证金、管理费，应由唐山市赛锐房地产咨询服务有限公司承担合同的责任义务，其上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费317元，由上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苗会新
代理审判员 董媛媛
代理审判员 高贺莉
二〇一三年五月二十四日
书 记 员 李树杰