山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济商初字第137号
原告山东省国际信托股份有限公司（原山东省国际信托有限公司），住所地山东省济南市。
法定代表人相开进，董事长。
委托代理人邓青峰，该公司职工。
委托代理人黄梁林，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
被告山东寿光天富人防工程开发服务中心，住所地山东省寿光市。
法定代表人房来恩，董事长。
被告房来恩，男，1949年10月16日出生，汉族，住济南市\'style=\'cousor：pointer\'﹥山东省济南市。
委托代理人王平，女，1971年7月20日出生，汉族，住济南市，系房来恩之妻。
原告山东省国际信托股份有限公司（以下简称信托公司）与被告山东寿光天富人防工程开发服务中心（以下简称天富中心）、房来恩金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭审理了本案。原告信托公司委托代理人邓青峰、黄梁林，被告天富中心法定代表人房来恩，被告房来恩及其委托代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信托公司诉称：信托公司根据2014山东信托基信贷字—HYLS05号的资金信托合同，按照委托人的指定，将委托人交付的信托资金以贷款方式发放给天富中心。2014年4月11日，信托公司与天富中心签订信托贷款借款合同，借款金额3000万元，借款期限为6个月，利率不因国家利率调整而调整，年利率为18.5%，按日计息，于贷款发放期满3个月之日及贷款到期日各计息一次，贷款到期时，利随本清，罚息利率为借款利率上浮100%，借款人未按期归还债务本息时，贷款人有权按贷款本金的10‰向借款人收取违约金。2014年4月11日，信托公司与房来恩签订保证合同，为上述信托贷款借款合同提供不可撤销的连带责任保证，保证范围包括贷款本金及利息、违约金、罚息、复利、损失及为实现债权而采取必要的法律措施所支出的律师费、诉讼费和其他实际费用。2014年4月11日，信托公司与天富中心签订抵押合同，天富中心以其寿国用（2010）第0357号的国有土地使用权及在建工程为上述信托贷款借款合同提供抵押担保。担保范围包括债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等实现债权的一切费用。2014年4月14日，天富中心向信托公司出具不可撤销的提款通知单，同日，信托公司依约向天富中心发放3000万元贷款。贷款到期后，天富中心未能按时足额向信托公司偿还借款本息。请求判令：1、天富中心偿还信托公司贷款本金3000万元及利息1418333.33元、复利347304.63元、罚息6135833.33元，共计37901471.30元（利息计至2015年5月1日，之后利息、罚息、复利按照信托贷款借款合同的约定计算至付清之日）；2、天富中心向信托公司支付违约金30万元；3、房来恩对上述第1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；4、信托公司对天富中心提供的抵押物享有优先受偿权；5、本案诉讼费由天富中心、房来恩承担。
被告天富中心辩称：信托贷款借款合同签订后，因政策变动，天富中心在贷款及销售方面受到影响，现在政府也在协助天富中心解决启动和融资问题。对信托公司诉称的本金和正常利息没有异议，对复利和罚息有异议，天富中心在借款后三个月付过一次利息，约140万元。对信托公司诉称的违约金有异议，在2015年6、7月份的时候，信托公司放款委托人已答应天富中心只偿还本息就可以，当时信托公司的工作人员也在场。对信托公司要求对抵押物享有优先受偿权没有异议。
被告房来恩辩称：对保证的事实没有异议。
经审理本院认定：委托人丁剑萍与受托人信托公司签订2014山东信托基信字—HYLS05号资金信托合同，约定将该合同项下的3000万元信托资金委托信托公司以自己的名义向天富中心发放信托贷款。2014年4月11日，信托公司（贷款人）根据上述资金信托合同与天富中心（借款人）签订2014山东信托基信贷字—TFRF号信托贷款借款合同，约定：由信托公司将3000万元信托资金以贷款方式发放给天富中心；借款期限以借款凭证为起始日起6个月；借款年利率为18.5%，不因国家利率调整而调整，自贷款转到天富中心账户之日起按日计息，年计息基数为360天，于贷款发放期满三个月之日及贷款到期日各计息一次，贷款到期时，利随本清；如天富中心未按期还款且又未就展期事宜与贷款人达成协议，信托公司有权对逾期借款按照约定的罚息利率计收罚息，对不能按时支付的利息有权按照合同约定的罚息利率计收复利，罚息利率为借款利率上浮100%；如天富中心未按期归还债务本息，信托公司有权按贷款本金的10‰向天富中心收取违约金。
2014年4月11日，房来恩作为保证人与信托公司签订2014山东信托基信保字—TFRF—FLE号保证合同，房来恩承诺愿意为天富中心在信托贷款借款合同项下义务提供不可撤销的连带责任保证，保证范围包括信托贷款本金3000万元及利息、违约金、罚息、复利以及律师费、诉讼费等实现债权的实际费用；如借款期限已到天富中心未归还借款本息，则信托公司有权直接向房来恩追偿；保证期间自款项到期之日起两年。同日，房来恩之妻王平向信托公司出具声明与承诺函，同意房来恩以夫妻共同财产提供不可撤销的连带责任保证担保。
同日，天富中心与信托公司签订2014山东信托基信抵字—TFRF抵押合同，约定以天富中心名下位于寿光市区新兴街北、广场街南、迎宾路东的寿国用（2010）第0357号国有土地使用权及160套在建工程，为天富中心依信托贷款借款合同所形成的债务提供抵押担保；抵押担保的范围包括信托贷款本金3000万元、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。2014年4月14日，上述约定抵押的160套在建工程在寿光市房地产管理局办理了抵押登记（详见房屋他项权利证清单），抵押权人为信托公司，抵押人为天富中心，抵押权登记顺位均为第二顺位。2014年5月9日，上述抵押物上第一顺位抵押权均注销。信托公司、天富中心和房来恩均认可，上述约定抵押的国有土地使用权未办理抵押登记。
上述合同签订后，2014年4月14日，信托公司向天富中心发放信托贷款3000万元。2014年8月14日，天富中心偿还了2014年4月14日至2014年7月14日期间的利息1402916.67元。2014年10月13日借款到期后，天富中心未如约还款。截止2015年5月1日，天富中心尚欠借款本金3000万元、利息1418333.33元、复利347304.63元、罚息6135833.33元。因天富中心未按期归还债务本息，信托公司按照信托贷款借款合同之约定，按贷款本金3000万元的10‰计算违约金30万元。房来恩未履行保证责任。
另查明，山东省国际信托公司于2015年7月30日变更为山东省国际信托股份有限公司。
天富中心主张，庭前其与委托人、信托公司口头协商时，委托人对本息之外的债务没有提出要求。信托公司对天富中心的该主张不予认可，认为就还款的金额进行过协商，但是未达成一致意见。天富中心认为，信托贷款借款合同约定的利息、罚息、复利和违约金过高，请求依法予以调整。
上述事实有原告信托公司提交的以下证据证实：资金信托合同、信托贷款借款合同、保证合同、声明与承诺函、抵押合同、在建工程抵押登记、中国建设银行网上银行电子回单、应付贷款本息通知单、本息计算明细、企业信息及变更情况登记。上述证据均经庭审质证审核，可予采信，与当事人陈述一并在卷佐证。
本院认为：信托公司与丁剑萍签订的资金信托合同、与天富中心签订的信托贷款借款合同及抵押合同、与房来恩签订的保证合同，均系各方当事人真实、自愿的意思表示，符合法律规定，均属有效合同，各方当事人均应按合同约定享有权利，承担义务。信托公司根据丁剑萍的委托依约向天富中心履行放款义务后，依法享有收回贷款本息的权利。天富中心未能按期偿还3000万元借款本息，依约除应偿还借款本金3000万元外，还应承担利息损失。天富中心认为信托贷款借款合同约定的利息、罚息、复利和违约金过高，请求依法予以调整。鉴于信托贷款借款合同约定的罚息、复利和违约金，在性质上均属于违约金，信托贷款借款合同关于借款人承担多种违约金责任形式的约定，属于重复归责。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金依法在于弥补损失，故信托公司要求天富中心承担的利息和违约金，应以其实际损失为基础。根据公平原则，本院酌定以借款本金3000万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，赔付信托公司的利息损失。房来恩作为保证人，应按保证合同的约定，对天富中心的上述债务承担连带清偿责任。信托公司与天富中心约定抵押的在建工程，已在法定管理部门办理了抵押登记手续，信托公司依法在天富中心债务范围内，对天富中心抵押的在建工程按抵押权登记顺位享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：
一、被告山东寿光天富人防工程开发服务中心于本判决生效之日起十日内偿还原告山东省国际信托股份有限公司借款本金3000万元；
二、被告山东寿光天富人防工程开发服务中心于本判决生效之日起十日内赔付原告山东省国际信托股份有限公司利息损失（利息损失自2014年4月14日始，至本判决确定的履行期限届满之日止，以借款本金3000万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，扣除山东寿光天富人防工程开发服务中心于2014年8月14日已支付的2014年4月14日至2014年7月14日期间的利息1402916.67元）；
三、被告房来恩对本判决第一项、第二项所确定的债务承担连带清偿责任；
四、原告山东省国际信托股份有限公司对本判决第一项、第二项所确定的债务，对被告山东寿光天富人防工程开发服务中心抵押的160套房屋（详见房屋他项权利证清单）享有优先受偿权；
五、被告房来恩履行本判决义务后，有权向被告山东寿光天富人防工程开发服务中心追偿；
六、驳回原告山东省国际信托股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费232807元，由原告山东省国际信托股份有限公司负担1857元，被告山东寿光天富人防工程开发服务中心、房来恩负担230950元；财产保全费5000元，由被告山东寿光天富人防工程开发服务中心、房来恩负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 孙 潇
代理审判员 孙延东
人民陪审员 刘 婷
二〇一五年十一月十日
书 记 员 魏小婷
附：160套房屋他项权利证清单
1、寿房建寿光字第2014115595号
2、寿房建寿光字第2014115750号
3、寿房建寿光字第2014115410号
4、寿房建寿光字第2014115870号
5、寿房建寿光字第2014115378号
6、寿房建寿光字第2014115376号
7、寿房建寿光字第2014115434号
8、寿房建寿光字第2014115430号
9、寿房建寿光字第2014115687号
10、寿房建寿光字第2014115622号
11、寿房建寿光字第2014115657号
12、寿房建寿光字第2014115629号
13、寿房建寿光字第2014115626号
14、寿房建寿光字第2014115610号
15、寿房建寿光字第2014115536号
16、寿房建寿光字第2014115753号
17、寿房建寿光字第2014115520号
18、寿房建寿光字第2014115436号
19、寿房建寿光字第2014115601号
20、寿房建寿光字第2014115608号
21、寿房建寿光字第2014115615号
22、寿房建寿光字第2014115538号
23、寿房建寿光字第2014115663号
24、寿房建寿光字第2014115728号
25、寿房建寿光字第2014115744号
26、寿房建寿光字第2014115746号
27、寿房建寿光字第2014115477号
28、寿房建寿光字第2014115526号
29、寿房建寿光字第2014115528号
30、寿房建寿光字第2014115501号
31、寿房建寿光字第2014115480号
32、寿房建寿光字第2014115508号
33、寿房建寿光字第2014115512号
34、寿房建寿光字第2014115575号
35、寿房建寿光字第2014115516号
36、寿房建寿光字第2014115558号
37、寿房建寿光字第2014115566号
38、寿房建寿光字第2014115542号
39、寿房建寿光字第2014115402号
40、寿房建寿光字第2014115414号
41、寿房建寿光字第2014115632号
42、寿房建寿光字第2014115748号
43、寿房建寿光字第2014115453号
44、寿房建寿光字第2014115494号
45、寿房建寿光字第2014115498号
46、寿房建寿光字第2014115490号
47、寿房建寿光字第2014115756号
48、寿房建寿光字第2014115488号
49、寿房建寿光字第2014115486号
50、寿房建寿光字第2014115473号
51、寿房建寿光字第2014115482号
52、寿房建寿光字第2014115583号
53、寿房建寿光字第2014115470号
54、寿房建寿光字第2014115562号
55、寿房建寿光字第2014115581号
56、寿房建寿光字第2014115571号
57、寿房建寿光字第2014115573号
58、寿房建寿光字第2014115560号
59、寿房建寿光字第2014115564号
60、寿房建寿光字第2014115577号
61、寿房建寿光字第2014115585号
62、寿房建寿光字第2014115446号
63、寿房建寿光字第2014115450号
64、寿房建寿光字第2014115442号
65、寿房建寿光字第2014115438号
66、寿房建寿光字第2014115382号
67、寿房建寿光字第2014115426号
68、寿房建寿光字第2014115758号
69、寿房建寿光字第2014115406号
70、寿房建寿光字第2014115468号
71、寿房建寿光字第2014115420号
72、寿房建寿光字第2014115401号
73、寿房建寿光字第2014115372号
74、寿房建寿光字第2014115428号
75、寿房建寿光字第2014115412号
76、寿房建寿光字第2014115554号
77、寿房建寿光字第2014115460号
78、寿房建寿光字第2014115399号
79、寿房建寿光字第2014115556号
80、寿房建寿光字第2014115570号
81、寿房建寿光字第2014115374号
82、寿房建寿光字第2014115422号
83、寿房建寿光字第2014115404号
84、寿房建寿光字第2014115693号
85、寿房建寿光字第2014115440号
86、寿房建寿光字第2014115589号
87、寿房建寿光字第2014115593号
88、寿房建寿光字第2014115522号
89、寿房建寿光字第2014115502号
90、寿房建寿光字第2014115380号
91、寿房建寿光字第2014115456号
92、寿房建寿光字第2014115677号
93、寿房建寿光字第2014115386号
94、寿房建寿光字第2014115665号
95、寿房建寿光字第2014115673号
96、寿房建寿光字第2014115646号
97、寿房建寿光字第2014115661号
98、寿房建寿光字第2014115432号
99、寿房建寿光字第2014115638号
100、寿房建寿光字第2014115390号
101、寿房建寿光字第2014115409号
102、寿房建寿光字第2014115587号
103、寿房建寿光字第2014115768号
104、寿房建寿光字第2014115591号
105、寿房建寿光字第2014115701号
106、寿房建寿光字第2014115650号
107、寿房建寿光字第2014115695号
108、寿房建寿光字第2014115394号
109、寿房建寿光字第2014115642号
110、寿房建寿光字第2014115617号
111、寿房建寿光字第2014115396号
112、寿房建寿光字第2014115418号
113、寿房建寿光字第2014115416号
114、寿房建寿光字第2014115546号
115、寿房建寿光字第2014115597号
116、寿房建寿光字第2014115552号
117、寿房建寿光字第2014115388号
118、寿房建寿光字第2014114886号
119、寿房建寿光字第2014114852号
120、寿房建寿光字第2014114880号
121、寿房建寿光字第2014114854号
122、寿房建寿光字第2014114878号
123、寿房建寿光字第2014114890号
124、寿房建寿光字第2014114190号
125、寿房建寿光字第2014114882号
126、寿房建寿光字第2014114874号
127、寿房建寿光字第2014114884号
128、寿房建寿光字第2014114860号
129、寿房建寿光字第2014114862号
130、寿房建寿光字第2014114848号
131、寿房建寿光字第2014114850号
132、寿房建寿光字第2014114868号
133、寿房建寿光字第2014114864号
134、寿房建寿光字第2014114872号
135、寿房建寿光字第2014114866号
136、寿房建寿光字第2014114895号
137、寿房建寿光字第2014114892号
138、寿房建寿光字第2014114858号
139、寿房建寿光字第2014114896号
140、寿房建寿光字第2014114870号
141、寿房建寿光字第2014114898号
142、寿房建寿光字第2014115544号
143、寿房建寿光字第2014115424号
144、寿房建寿光字第2014115384号
145、寿房建寿光字第2014115711号
146、寿房建寿光字第2014115760号
147、寿房建寿光字第2014115762号
148、寿房建寿光字第2014115465号
149、寿房建寿光字第2014115478号
150、寿房建寿光字第2014115548号
151、寿房建寿光字第2014115392号
152、寿房建寿光字第2014115518号
153、寿房建寿光字第2014115474号
154、寿房建寿光字第2014115458号
155、寿房建寿光字第2014115464号
156、寿房建寿光字第2014115448号
157、寿房建寿光字第2014115454号
158、寿房建寿光字第2014115684号
159、寿房建寿光字第2014115484号
160、寿房建寿光字第2014115496号