上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初6324号
原告：汤红，女，1975年2月11日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：戴祥兴，上海范仲兴律师事务所律师。
被告：于洋，男，1983年1月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人：上海浦东发展银行静安支行，住所地上海市静安区北京西路***号。
法定代表人：曹亿存，行长。
委托诉讼代理人：顾竹筠，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江琛，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区雪野路XXX号XXX楼。
法定代表人：张景载。
原告汤红诉被告于洋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，追加上海浦东发展银行静安支行、上海市住房置业担保有限公司作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。法官助理黄莺负责本案的审判辅助工作。原告汤红及其委托诉讼代理人戴祥兴、第三人上海浦东发展银行静安支行的委托�讼代理人顾竹筠到庭参加诉讼。被告于洋、第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告汤红向法院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理上海市宝山区抚远路XXX弄XXX号XXX室房屋(包括地下室)的产权转让过户手续；2、判令被告支付拖欠的2015年全年及2016年1至4月的物业费人民币4,365元(以下币种均为人民币)，可视门铃4,800元；3、判令被告支付迟延过户违约金，按160万元的日万分之五计算，自2016年6月1日起计算至判决生效之日止。事实与理由：原、被告于2016年3月5日就上海市宝山区抚远路XXX弄XXX号XXX室房屋签订房屋买卖合同，约定房屋总价为240万元。合同签订后，原告按约已向被告共计支付房款200万元，但被告经原告多次催告仍不愿配合办理上述房屋过户手续，也未将原告支付的200万元房款用于清偿银行�款。原告为维护自身合法权益，故涉讼。
被告于洋未作答辩。
第三人上海浦东发展银行静安支行辩称，被告按时还款，若原告想办理过户手续，需由原告或者被告归还商业贷款及公积金贷款。截止至2017年5月2日，被告的商业贷款本金为611,437.85元，公积金贷款本金为274,163.95元，具体还款金额须以还款之日银行拉出的还款单为准。
第三人上海市住房置业担保有限公司未作述称。
本院经审理认定事实如下：
2016年2月28日，原、被告及中介公司就上海市宝山区抚远路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房屋定购单，约定成交价格为240万元，备注栏内手写约定：“房东随房赠送地下1层储藏室”。2016年3月5日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋建筑面积87.45平方米，房屋总价为160万元。合同第六条约定，甲乙双方确认�在2016年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第7条约定，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)。附件三为付款协议。附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。同日，原、被告就上海市宝山区抚远路XXX弄XXX-
XXX号地下1层储藏10号签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋建筑面积24.53平方米，转让价款共计1元。同年2月28日，原告通过中介公司向被告支付定金10万元，又分别于同年3月5日及3月29日通过银行转账向被告支付购房款90万元及100万元，上述共计支付房款200万元。
另查明，系争房屋上设定有两处抵押权登记，分别是第三人上海�东发展银行静安支行，债权数额为66万元；第三人上海市住房置业担保有限公司，债权数额为30万元。
审理中，原告向本院提供：物业费发票两张，证明其已为被告垫付2015年1月1日至2016年4月30日的物业费共计2910.4元。庭审中，原告表示，2016年4月下旬，被告便将系争房屋钥匙交给原告，但没有办理书面交接手续。审理过程中，原告已将90万元交至本院代管，用于保障偿还被告欠第三人的借款本息。原告还表示，为了实现房屋过户的目的，原告自愿先行代替被告向各第三人偿还拖欠的本息，各第三人收取款项后，办理抵押注销手续。
本院认为，首先，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方理应恪守。合同签订后，被告实际向原告交付房屋，并由原告入住至今，且原告亦已按约向被告支付购房款，故双方应进一步全面履行交易的后�义务，原告诉请要求被告协助完成过户，符合双方合同约定，本院予以准许。鉴于目前系争房屋上设定有两个抵押权的登记，原告自愿替被告先行偿还各抵押权人的借款本息，该主张于法不悖，本院可予准许。第三人在收取借款本息后，应及时办理抵押权的登记注销手续。在上述抵押权涤除之后，系争房屋的房地产权利方可转让至原告名下。系争房屋及储藏室的真实价格共计2400,001元,原告已付200万元，还应付400,001元。鉴于原告用于偿还借款本息的数额已经高于其应付的房屋尾款，故高出400,001元的部分，原告可另行追偿。其次，原告表示其已与被告于2016年4月便对系争房屋进行了交接，亦提供了其为被告垫付的相应物业费发票。根据合同约定，转移占有前未支付和未结算的物业费应由被告承担，故原告要求被告支付2015年1月1日起至2016年4月30日止的物业费，合法有据�本院予以准许。关于可视门铃，原告并未提供相应证据证明其主张，本院难以准许。再次，根据合同约定，若未能办理过户申请手续理应承担相应的违约责任，故原告根据合同要求主张被告按照总房价款160万元的日万分之五的标准，向原告支付自2016年6月1日起至判决生效之日止的迟延过户违约金的诉请，合法有据。考虑到约定的违约金标准过高，本院酌情以日万分之二点五计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、原告汤红于本判决生效之日起十日内，代被告于洋向第三人上海浦东发展银行静安支行、第三人上海市住房置业担保有限公司还清上海市宝�区抚远路XXX弄XXX号XXX室房屋上的借款本息；
二、第三人上海浦东发展银行静安支行、第三人上海市住房置业担保有限公司，于收到上述借款本息后的十日内，涤除上述房屋上的抵押权；
三、被告于洋于上述抵押权全部涤除之日起十日内，协助原告汤红办理上述房屋过户手续，将上述房屋及上海市宝山区抚远路XXX弄XXX-
XXX号地下1层储藏10号过户给原告汤红；
四、被告于洋于本判决生效之日起十日内，向原告汤红支付物业费2,910.40元；
五、被告于洋于本判决生效之日起十日内,按照160万元的日万分之二点五计算，支付原告汤红自2016年6月1日起算至本判决生效之日止的利息；
六、原告汤红的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取14,476.50元，财产保全费5,000元，均由被告于洋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一七年九月二十七日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，后者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。