山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁09民终727号上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司东平分公司，住所地住所地东平县弘盛国际售楼处。负责人：卢仁岭，经理。委托诉讼代理人：冯晓，山东超然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳宏伟，男，1987年1月20日出生，汉族，住东平县。委托诉讼代理人：岳家彬（系岳宏伟之父），住东平县。原审被告：弘盛地产有限公司，住所地泰安市粥店街道堰北社区。法定代表人：王安年，经理。上诉人弘盛地产有限公司东平分公司（以下简称弘盛东平分公司）因与被上诉人岳宏伟及原审被告弘盛地产有限公司（弘盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服东平县人民法院（2017）鲁0923民初2691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月37日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人弘盛地产有限公司东平分公司的委托诉讼代理人冯晓，被上诉人岳宏伟的委托诉讼代理人岳家彬到庭参加诉讼。原审被告弘盛地产有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。弘盛东平分公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、弘盛东平分公司与岳宏伟签订商品房预售合同后，楼房竣工经实际测量，岳宏伟应向弘盛东平分公司补交13874元的房屋面积补差款，经多次催要岳宏伟至今尚未补交，根据合同双方权利义务对等原则，岳宏伟在未补齐上述款项前，无权要求上诉人交付房屋。二、弘盛东平分公司虽然具有诉讼主体资格，但不具备独立法人地位，不能独立承担责任，一审判决弘盛东平分公司承担责任错误。三、弘盛东平分公司不按期交房是因为岳宏伟存在违约情形，一审不应判罚违约金。即使弘盛东平分公司存在违约，一审判处违约金数额也过高。四、弘盛东平分公司不交房是因为欠建筑商人工工资和材料款，建筑商在弘盛东平分公司未交齐之前拒绝交房。证实因为岳宏伟不交齐差价，才导致建筑商不交房，以致我方无法交房。不交房的原因是岳宏伟造成的，我方不应承担违约责任。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。岳宏伟辩称，一、一审判决弘盛东平分公司赔偿我赔偿金，我没说让弘盛东平分公司交付房子，上诉人的房子也不符合交房条件，我们有权拒绝接收，上诉人必须赔偿我违约金。二、上诉人说不具备主体资格，房管局为什么会给上诉人证，银行为什么给上诉人贷款。三、上诉人现在也不具备交房条件，构成违约。四、上诉人欠款与我没有关系。弘盛公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。岳宏伟向一审法院起诉请求：1.责令被告弘盛东平分公司、弘盛公司按其承诺的赠送6个平方居住面积的条件履行交房义务，在按实测面积折算后退还原告多交房款4969.8元；2、支付逾期交房违约金30562.34元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告岳宏伟与被告弘盛东平分公司于2013年12月27日签订了《商品房预售合同》，合同约定原告岳宏伟购买被告弘盛东平分公司预售的商品房3幢1单元1201号房，房屋代码为49336；合同预测面积为119.1平方米，单价为3248.24元/平方米，总价为386865元。同日签订《补充协议》，协议约定：买受人购买甲方开发的东平弘盛国际小区3号楼1单元1201室，面积119.10㎡、单价3110.45元、总价370455元。储藏室13号、面积10.94㎡、单价1500元、价款16410元，合计总价386865元（面积补差以此进行多退少补）。且协议将交房时间定为2015年10月1日，并约定“自协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，同时将合同中未明确的其他事项进行了说明。被告弘盛东平分公司于2013年12月27日向原告岳宏伟出具收到房款为216865元的收据一份，原告岳宏伟于2014年2月7日向工商银行办理按揭贷款17万元。同时查明，被告弘盛东平分公司在销售宣传期间，曾向原告发放宣传单一份，宣传单中有“超多赠送面积，白得6个平方居住面积”的表述。另查明，涉案房屋具备交房条件，原告及被告弘盛东平分公司负责人均认可通知交房的时间为2017年5月。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》均系原、被告双方真实意思表示，未侵害他人合法权益，且未违反相关法律的强行性规定，为有效合同。合同一经签订对合同当事人即产生约束力，当事人应当按合同约定履行合同义务。原告依照合同约定支付购房款项后，依据合同约定的房屋交付时间被告应当履行交付房屋义务，逾期未能交付房屋应承担违约责任，故原告要求被告交付房屋及支付违约金的请求，一审法院予以支持。关于原告诉请的责令被告依宣传单内容赠送6个平方居住面积用于折抵增加面积的问题，被告在“弘盛新城国际”房屋销售广告中有“超多赠送面积，白得6个平方居住面积”的宣传内容，该内容具体明确，对商品房买卖的订立及房屋价格有重大影响，属要约邀请，被告在与原告签订商品房买卖合同时应履行要约承诺，原告作为买受人也应及时主张自己的权利。原、被告在商品房买卖合同签订后又签订一份补充协议，该协议对商品房销售价格、房屋面积、交房时间、违约责任等主要内容重新约定，但在签订该补充协议时原告未向被告提出“赠送6个平方居住面积”的主张，视为放弃该权利。协议一经签订对双方均具有约束力，现原告要求被告履行“赠送6个平方居住面积”义务的主张违反了合同约定，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。关于被告逾期交房时间的确定，补充协议约定交房时间为2015年10月1日，实际被告通知原告交房时间为2017年5月，由于被告不到庭，未能说明具体通知交房时间是2017年5月份的第几天，从合理角度，一审法院酌定将交房时间定为2017年5月15日。因此被告逾期交房总天数为591天，依照约定产生的违约金为22865.79元（591天×38.69元）。关于两被告公司之间承担的法律责任问题，弘盛东平分公司进行工商登记，有组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，因其不具备法人资格，不能对外独立承担责任，其公司债务，在其财产不能全部清偿债务的情况下，应由弘盛公司承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告弘盛地产有限公司东平分公司于判决生效后十日内向原告岳宏伟交付“弘盛新城国际”3幢1单元1201号房屋；二、被告弘盛地产有限公司东平分公司向原告岳宏伟支付逾期交房违约金22865.79元；三、被告弘盛地产有限公司对二项承担补充清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元，由原告岳宏伟负担100元，被告弘盛地产有限公司、被告弘盛地产有限公司东平分公司负担244元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题为，一、弘盛东平分公司是否存在违约行为及其是否应承担违约责任，一审判决弘盛东平分公司承担的违约金数额是否过高；二、一审判决弘盛东平分公司承担责任是否符合法律规定。关于第一个争议焦点，弘盛东平分公司与岳宏伟签订《泰安市东平县商品房买卖合同》、《补充协议》，对涉案房屋面积、价格、交房时间及违约责任等作出了相应约定，其中，双方约定“交房时间为2015年10月1日”，“自协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。弘盛东平分公司于2017年5月通知岳宏伟交房，已经超出了合同约定的2015年10月1日的交房期限，弘盛东平分公司主张因多次向岳宏伟催要应补交的房屋面积补差款但岳宏伟未补交而不予交付房屋，但弘盛东平分公司并未提交证据证实其催要补差款的数额、时间等事实，一审认定弘盛东平分公司存在逾期交房行为的事实并判决其承担违约责任并无不当，本院予以维持。弘盛东平分公司主张因岳宏伟不交差价导致建筑商不交房致使其也无法交房，未提交证据予以证实，本院对其该主张不予支持。弘盛东平分公司主张一审判决其承担的违约金数额过高，但未提交证据证实其主张违约金过高的法律与事实依据，一审法院根据双方签订的房屋买卖合同中的约定判决弘盛东平分公司承担相应违约金，符合法律规定，本院予以维持。关于第二个争议焦点，弘盛东平分公司系依法设立并领取营业执照，可作为民事诉讼主体参加诉讼。一审中弘盛东平分公司与弘盛公司均列为被告，一审判决弘盛东平分公司承担民事责任并判决弘盛公司承担补充责任，适用法律并无不当，本院予以维持。综上所述，弘盛地产有限公司东平分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费688元，由上诉人弘盛地产有限公司东平分公司负担。本判决为终审判决。审判长  张广乾审判员  宋许科审判员  于永刚二〇一八年六月二十六日书记员  李智伟