安徽省黄山市黄山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民一初字第00065号
原告：陈慧，男，1986年11月16日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。
原告：陈家利，男，1990年7月30日出生，汉族，住山西省阳泉市城区。
原告：林克远，男，1987年7月20日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
原告：林鑫磊，男，1983年12月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
原告：孙小华，女，1968年1月27日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
上述五原告的共同委托代理人：黄钟越，系安徽昌法律师事务所律师。
被告：程美娟，女，1968年10月31日出生，汉族，初中文化程度，住安徽省黄山市黄山区，从事旅游服务业。
委托代理人：储贵生，系安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：金东林，系安徽道同律师事务所律师。
原告陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华诉被告程美娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理。2014年6月18日依法由审判员夏兴平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华的共同委托代理人黄钟越、被告程美娟及其委托代理人储贵生、金东林到庭参加了诉讼，原告陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华诉称：2010年11月6日，受托人林立虎受陈慧等五原告委托，与程美娟签订了房屋租赁合同，将五原告所有的房屋（位于安徽省黄山市黄山区汤口镇寨西浮溪花园2号楼，建筑面积约4200平方米）出租给程美娟经营酒店使用，租期10年，装潢期4个月，年租金74万元，第一年度的租金在签订合同时首付30万元，2011年12月1日再付44万元。第一、二年度的租金，程美娟已按约付清。第三年度的租金74万元，程美娟应当在2013年12月1日前付清，但其仅在2013年11月29日支付租金40万元，另外的租金34万元，程美娟借口房屋质量与消防设施问题拒付。程美娟欠付的租金34万元，扣除其替陈慧等五原告缴纳的税金2.4万元，尚需支付租金31.6万元。故陈慧等五原告诉至法院：1、要求程美娟支付租金31.6万元并赔偿因其违约所造成的经济损失（按应付租金金额从2013年12月2日起至付清之日止的银行同期贷款利率计算的利息损失）；2、由程美娟承担本案诉讼费用。
程美娟辩称：一、陈慧等五原告不是本案适格的原告。2010年11月6日，程美娟与黄山温州人大酒店投资有限责任公司法定代表人林立虎签订租赁合同，承租本案涉诉房屋，在合同的履行期限内，程美娟与陈慧等五原告没有任何联系，故陈慧等五原告不是该房屋租赁合同的当事人，无权对程美娟主张合同权利。二、程美娟不存在拒付租金的事实。程美娟留置承租房屋的部分租金，是因该房屋存在墙面渗漏水、冷水管质量不合格、消防设施不合格等问题，在出租人拒绝承担维修义务的前提下，程美娟自行组织了施工，该施工费用无论从合同约定，还是法律规定而言，均应由出租人承担，故程美娟留置租金符合法律规定，不存在拒付租金问题。三、程美娟为承租房屋渗漏水维修、冷水管更换、完善消防设施等支出费用，应在租金中予以减免，陈慧等五原告诉求没有法律依据。程美娟因维修承租房屋墙面渗漏水花费51000元、冷水管更换材料费31420元、施工费42811.2元，该费用的支出均有据可查，且出租方已承认上述问题属实。同时，五原告及出租方，均没有履行对房屋消防设施维护保养义务，该消防设施经专业检测，结果为不合格，不具备使用条件，故程美娟为承租房屋的消防设施完善所投入的25万元费用应由出租方承担。上述几项费用总额为375051.2元，超过了答辩人留置租金的数额，符合租赁合同中减少租金或延长租期的法律规定，陈慧等五原告的诉求理由不足。综上所述，请求法院依法驳回陈慧等五原告的起诉。
经审理查明：2010年11月6日，受托人林立虎受陈慧等五原告委托（其中：陈慧、陈家利、林鑫磊、孙小华系书面委托，林立虎之子林克远系口头委托），与程美娟签订了房屋租赁合同，将五原告所有的房屋（位于安徽省黄山市黄山区汤口镇寨西浮溪花园2号楼，建筑面积4281.36平方米）出租给程美娟经营酒店（经营的酒店字号为：新莲花大酒店）使用，租期10年，装潢期4个月，年租金74万元，第一年度的租金在签订合同时首付30万元，2011年12月1日再付44万元。合同生效后，第一、二年度的租金，程美娟已按约付清。第三年度的租金74万元，程美娟仅于2013年11月29日支付了租金40万元，尚余租金31.6万元（扣除了程美娟替五原告缴纳的税金2.4万元），程美娟以房屋质量及消防设施有问题而未付。2014年2月21日，受托人林立虎起诉程美娟，要求给付该拖欠的租金，但诉讼中程美娟提供了陈慧、陈家利、林鑫磊、孙小华委托受托人林立虎代签房屋租赁合同的证据，并抗辩受托人林立虎不是适格的原告。2014年4月8日，受托人林立虎撤回该起诉，本院裁定予以准许。
另查明：2010年11月20日，程美娟与谢四新（黄山区汤口镇汤口四新搬运）签订新莲花大酒店装修工程合同。同年11月27日，程美娟就增设消防水泵房、消防水池及水泵结合器等事项，发函给受托人林立虎。2011年2月8日，程美娟与黄山区汤口镇汤口四新搬运签订补充协议，更换原土建水管质量不合格部分。2011年3月6日，程美娟就土建的冷水管更换等事项，发函给受托人林立虎。2011年4月23日，安徽省黄山市建安消防检测有限公司就莲花大酒店（即新莲花大酒店）的消防设施出具了《安徽省建筑消防设施检测报告》，新莲花大酒店工程消防设施检测结果为不合格。2011年5月7日，黄山市莲花山庄有限公司与安徽淮润消防有限公司黄山分公司签订了消防工程施工合同书。2011年5月9日，程美娟收到安徽省黄山风景区公安消防大队黄景公（消）决字（2011）第0004号《公安行政处罚决定书》。2011年5月27日，安徽省合肥兵天安全科技开发有限责任公司就莲花大酒店（即新莲花大酒店）的消防设施出具了《建筑消防设施与电气安全技术检测报告》，莲花大酒店（即新莲花大酒店）消防设施检测结果为合格。2011年6月19日至2013年1月2日期间，新莲花大酒店就消防工程、冷水管改造工程，多次向受托人林立虎发函。2013年12月9日，程美娟就留置租金30万元抵销出租方违约责任，向受托人林立虎发函通知。
还查明：2009年7月8日，林鑫磊、陈慧、林克远、李宁、陈家利作为出租方，将涉案的安徽省黄山市黄山区汤口镇寨西浮溪花园2号楼房屋租赁给承租方林立虎（即受托人林立虎），租赁期5年，租金15万元／年，但该租赁合同并未实际履行。2009年7月27日，受托人林立虎作为法定代表人，投资设立了黄山温州人大酒店投资有限责任公司，经营范围为宾旅馆项目投资，经营场所为涉案房屋。2009年11月20日，安徽省黄山市黄山风景区公安消防大队出具了建筑工程消防验收意见书，认为涉案房屋在消防方面具备使用条件，消防验收合格。
上述事实，有程美娟提供的2009年7月8日签订的房屋租赁合同（复印件）1份、私营企业基本注册信息查询单（复印件）1份、黄山风景区市场监督管理局复函（复印件）1份、黄山风景区公安消防大队《建筑工程消防验收意见书》（黄景公消﹤建验﹥（2009）第0004号）（复印件）1份、2010年11月6日签订的房屋租赁合同（复印件）1份、莲花大酒店装修工程合同（复印件）1份、2010年11月27日函（复印件）1份、补充协议（复印件）1份、2011年2月8日函（复印件）1份、《安徽省建筑消防设施检测报告》（消检11-003）（复印件）1份、消防工程施工合同书（复印件）1份、《公安行政处罚决定书》（黄景公﹤消﹥决字（2011）第0004号）（复印件）1份、《建筑消防设施与电气安全技术检测报告》（复印件）1份、2011年6月19日的函（复印件）1份、2011年8月5日的函（复印件）1份、2012年3月23日的函（复印件）2份、2013年1月2日的函（复印件）1份、2013年12月9日的函（复印件）1份，陈慧等五原告提供的房地权证（黄-汤口字第X**号、黄-汤口字第X**号）（复印件）2份、个人授权委托书（复印件）4份等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：受托人林立虎受房屋产权人之托，以其名义与程美娟签订了房屋租赁合同，是代房屋产权人行使租赁权，该行为未违反法律规定，程美娟抗辩黄山温州人大酒店投资有限责任公司享有租赁权的事实不存在，因而受托人林立虎签订的租赁合同合法有效。现因租金问题发生纠纷，房屋产权人以己名义行使诉权，符合法律规定，本院予以支持。然程美娟明知受托人林立虎系代陈慧等五原告签订的房屋租赁合同，仍抗辩陈慧等五原告主体不适格，显属不当。房屋租赁合同签订时，陈慧等五原告提供的出租房屋符合租赁条件，且合同生效后程美娟已实际履行了两年的合同义务，现其支付了第三年度部分租金后，以房屋质量和消防设施不符合要求，擅自留置尚余的租金34万元折抵维修和改造费用，显然不当。租赁物需要维修和改造时可以要求出租人在合理的期限内维修，出租人未履行维修义务时，承租人自行维修所产生的费用由出租人负担。然程美娟并未提供证据证明该租赁物的维修和消防设施的改造系属陈慧等五原告的义务且其怠于履行该义务，因而程美娟应按约履行支付尚余租金的义务，对其自行维修和改造的费用，可举证另行主张。程美娟留置部分租金行为虽属不当，但不构成违约，陈慧等五原告主张的违约损失，不符合法律规定，本院不予支持。陈慧等五原告自愿扣除程美娟代缴的税金2.4万元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告程美娟于本判决生效后三十日内一次性给付原告陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华房屋租金31.6万元；
二、驳回原告陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6040元，减半收取3020元，由原告陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华负担1020元，由被告程美娟负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 夏 兴 平
二〇一四年七月十四日
书记员 赵友斌（代）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。