广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第6号上诉人（原审被告）：温智明，男，1967年5月27日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。委托代理人：李宗新，广东金石行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温近尧，男，1972年2月10日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：刘完颜，湖南天迪律师事务所律师。上诉人温智明与被上诉人温近尧租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法道民一初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。温近尧于2014年3月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认温近尧与温智明之间的土地租赁合同关系无效；2、温智明立即支付温近尧土地使用费86400元及滞纳金8640元（暂从2011年3月计至2014年3月）；3、本案诉讼费用由温智明承担。原审法院经审理查明：经小河新基经济合作社党员、组委、村民代表会议一致同意，温近尧和小河新基经济合作社于2014年4月18日签订《土地租用合同书》，其中主要约定：小河新基经济合作社将位于小河新基经济合作社洲尾的土地面积1600平方米按每月每平方米1.5元计算，共计2400元租给温近尧办厂使用；租用期限20年，即从2004年8月1日起至2024年7月30日止；在签合同时温近尧向小河新基经济合作社交缴土地使用面积2个月的保证金4800元；从2004年8月1日起开始计租，温近尧在每月15日前缴交当月的租金2400元；温近尧在承租期间超期未缴交租金，按拖欠租金总额加收10%的滞纳金，拖欠期达半年的小河新基经济合作社有权终止合同，并没收押金及有权处理温近尧的财产作偿还拖欠的租金。温近尧、温智明双方确认温近尧于2005年5月30日左右将从小河新基经济合作社承租的上述面积1600平方米的土地转租给温智明办厂使用，双方签订了与上述温近尧和小河新基经济合作社签订的《土地租用合同书》合同内容相一致的土地租用合同书，温智明已向温近尧交纳了保证金4800元。双方确认温近尧已于2005年5月底将上述土地交付给温智明使用，土地租金为2400元/月，温智明已向温近尧交纳土地租金至2011年2月，温智明尚欠温近尧从2011年3月至2014年3月租金共计86400元及滞纳金8640元，温智明同意支付温近尧从2011年3月至2014年3月租金共计86400元及滞纳金8640元。2013年11月9日，温近尧向温智明发出通知，主要内容：温近尧与温智明于2005年6月签订土地租用合同，至2011年2月温智明已交清土地租金，但从2011年3月开始拖欠土地租金，温近尧无数次催温智明交纳租金，可温智明一直拖延交纳；根据合同约定，鉴于温智明的违约行为，温近尧决定立即终止与温智明的土地租用合同，并要求温智明立即交纳土地租金和缴纳所欠租金10%的滞纳金，请温智明自接到本通知之日起五日内交纳租金76800元和滞纳金12672元。双方确认案涉土地上已经由温智明建造有一层简易厂房和两层宿舍，厂房是铁皮搭建，宿舍是钢筋混凝土结构，但建造厂房和宿舍没有依法取得建设用地规划许可证和建设工程许可证，温智明已将厂房和宿舍出租给李美英。原审法院向小河新基经济合作社调查，小河新基经济合作社于2014年6月13日出具《调查函的回复》，答复如下：温近尧土地租用合同书所涉及的具体位置位于新基村民小组洲尾（土名），属集体用地；温近尧将土地租用合同书所涉及的土地转租给温智明没有经过小河新基经济合作社同意。原审法院认定上述事实的证据有：收款收据、通知、证明、土地租用合同书、会议记录、调查函的复函及原审庭审笔录等。原审法院认为：双方确认温近尧将从小河新基经济合作社承租的位于小河新基经济合作社洲尾的面积1600平方米的土地转租给温智明办厂使用，原审法院予以确认。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的规定，只有在兴办乡镇企业或建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设的情况下，才可以使用农民集体所有的土地，并且在该几种情况下使用农民集体所有的土地还必须要经过批准。除此之外，进行建设使用土地必须依法申请使用国有土地。根据小河新基经济合作社出具的《调查函的回复》，案涉土地属集体用地，而温智明使用案涉土地用作办厂用地，并在案涉土地上建造厂房和宿舍，属于非农业建设用地，且不属于上述规定的可以使用集体所有土地的情形，因此，温近尧将从小河新基经济合作社承租的案涉土地转租给温智明使用，违反了上述法律的规定，双方之间的土地租赁合同关系因违反法律的强制性规定无效。对于温近尧要求温智明支付从2011年3月至2014年3月土地使用费共计86400元及滞纳金8640元的诉讼请求。双方确认温近尧向温智明交付了案涉土地使用权，虽然原审法院已经依法认定双方之间的土地租赁合同关系无效，但鉴于温近尧已经实际交付了案涉土地给温智明使用，温智明从中受益，且造成温近尧相应的损失，温智明应向温近尧支付相应的土地使用费。双方确认温智明尚欠温近尧从2011年3月至2014年3月租金共计86400元，温智明同意支付温近尧从2011年3月至2014年3月租金共计86400元，原审法院予以确认，即温智明应支付温近尧从2011年3月至2014年3月土地使用费共计86400元。由于温近尧与温智明之间的土地租赁合同关系无效，温近尧根据双方之间的土地租赁合同主张滞纳金欠缺依据，但双方确认温智明尚欠温近尧滞纳金8640元，温智明同意支付温近尧滞纳金8640元，原审法院予以确认，即温智明应支付温近尧滞纳金8640元。综上，对于温近尧的该诉讼请求，原审法院予以支持。另，温智明已向温近尧交纳了保证金4800元，但本案诉讼请求并未涉及该款项，原审法院不宜直接处理，双方可根据相关法律规定另案主张。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款之规定，判决：一、确认温近尧与温智明之间的土地租赁合同关系无效；二、温智明在判决发生法律效力之日起三日内向温近尧支付从2011年3月至2014年3月土地使用费共计86400元及滞纳金8640元。如未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2176元（温近尧已预交），由温智明负担。上诉人温智明不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉租赁合同合法有效。1、温智明与温近尧是合伙关系，以温近尧名义承租案涉土地。后温近尧退出合伙，为完善手续就温智明与温近尧签订案涉租赁合同，小河新基经济合作社也默认温智明是案涉厂房的承租人。2、案涉租赁合同约定的是土地使用权的租用，并未违反法律强制性规定。即使案涉厂房、宿舍未经报建，也不能以此认定土地租用合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款并非效力性强制性规定，违反该条规定不必然导致合同无效。（二）温近尧自2007年3月起就不向小河新基经济合作社交租，温智明虽同意直接向小河新基经济合作社交租，但因手续问题小河新基经济合作社一直没有收取温智明租金，而非温智明过错延迟交付租金，故无需支付滞纳金。温近尧一审同意支付租金和滞纳金的前提是案涉合同有效且继续履行。如法院判决合同无效，则无需支付租金和滞纳金。（三）如合同无效，温近尧需赔偿损失并返还保证金4800元及转让费。据此，请求本院：1、撤销原审判决，改判温智明与温近尧签订的《土地租用合同书》合法有效，温智明无需支付滞纳金8640元。2、全部诉讼费由温近尧承担。被上诉人温近尧答辩称：1、与温智明并非合作租地建房，也不能继续租赁案涉土地。2、小河新基经济合作社没有默认温近尧与温智明的转租事实，一审也无陈述相关内容。3、温智明一审期间没有说过愿意向小河新基经济合作社交纳租金。4、滞纳金的标准是经温近尧、温智明、小河新基经济合作社协商同意的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。另查明以下事实：（一）温智明二审提交《转让合同书》和《情况说明》，拟证明案涉土地是温智明与温近尧共同向小河新基经济合作社租赁并用于建造厂房和宿舍，2006年5月温近尧将厂房和宿舍转让给温智明。温近尧对《转让合同书》的真实性予以确认，对关联性不予确认；对《情况说明》的真实性、关联性、合法性均不予确认。温近尧二审庭审后提交小河新基经济合作社出具的《关于2014年9月19日的说明》，拟证明与小河新基经济合作社签订合同的是温近尧，小河新基经济合作社当时不清楚温近尧和温智明是否合作租赁。（二）温近尧二审提交收据两份，拟证明其已向小河新基经济合作社支付了2008年3月至2014年12月的土地租金。温智明确认上述证据的真实性，但主张无法证明支付的是案涉土地的租金。（三）温智明确认2006年5月18日与温近尧签订《土地租用合同书》，之后案涉土地的租金由温智明交给温近尧转交给小河新基经济合作社，2007年开始温近尧收到温智明的租金后不予转交给小河新基经济合作社。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对温智明上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）温智明与温近尧之间是否存在租赁合同关系。（二）温智明是否应支付温近尧滞纳金8640元。关于焦点一。双方在一审中确认温近尧于2005年5月30日将案涉土地转租给温智明使用，现温智明上诉主张双方之间是合伙关系，但双方同时也确认双方之间的合伙关系已于2006年解除，现由温智明在使用案涉土地，且温智明也已经向温近尧支付了相应的租金，双方之间的关系符合租赁合同关系的特征，原审法院认定双方之间存在租赁合同关系并无不当，本院予以维持。案涉土地为集体土地，温近尧在案涉土地上建造厂房和宿舍用于办厂，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，原审法院认定双方之间的转租合同关系无效正确，本院予以维持。关于焦点二。合同无效，温近尧以合同约定主张滞纳金虽没有合同依据，但温智明在一审中明确同意支付滞纳金8640元，是温智明对自身权利的处分，原审法院予以确认并无不当。温智明现主张不应支付滞纳金与其一审作出的陈述不符，本院对此不予支持。至于温智明主张的损失、保证金、转让费等，因温智明并未提出反诉，本院对此不予审查，双方可协商处理。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。温智明的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2176元，由上诉人温智明负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁振彪代理审判员  杨 浩代理审判员  廖志明二〇一五年三月四日书 记 员  梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。