上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1164号
原告焦庆华，男，1953年5月20日出生，汉族，住上海市武威东路***弄**号***室。
原告焦文静，女，1981年8月4日出生，汉族，住址同上。
两原告共同委托代理人张斌，上海山田律师事务所律师。
被告上海颐华房地产有限公司，住所地上海市真北路3482号。
法定代表人金建明，董事长。
委托代理人刘炘，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
原告焦庆华、焦文静与被告上海颐华房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告焦庆华及两原告的共同特别授权委托代理人张斌，被告上海颐华房地产有限公司的特别授权委托代理人刘炘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦庆华、焦文静诉称，原、被告于2005年10月8日签订了《商品房预售合同》，原告向被告购买了本市武威东路477弄39号502室房屋（以下简称系争房屋），该房屋属被告开发的普陀区颐和华城二期。原告于2009年办理好产权证并入住。颐和华城二期为一次性整体规划的住宅小区，普陀区规划局已在2003年核发了大华颐和华城二期《建设工程规划许可证》（沪普建（2003）0138号）对该小区整体规划予以确定。该规划图作为附件约定在《商品房预售合同》中。颐和华城二期的南块土地因动迁原因推迟开发，直至2011年该地块才开工建设，在房屋建起来后，原告发现被告对原规划房屋的总体布局、建筑外观及颜色、楼房长宽高、楼房间距、区域道路布局都进行了很大的变更，例如，原告所在楼房西南面建筑50幢原来规划是5＋1层，现变成7层，50幢与49幢规划间距为16.5米，现变为10.5米，规划道路四通八达，现变成断头路等等。原告进一步了解到，2010年，被告没有与业主协商告知，欺骗规划部门，对原来颐和华城二期的规划作了变更。其后果是被告增加了22575平方米地下建筑作为车库及地上建筑面积，获得了巨大利益。同时减少了绿化率、改变建筑外观（新建的房屋颜色风格与原先的风格不符合）、调整建筑布局、改变楼房尺度和间距、切断局部道路等，改变的部分成为颐和华城二期的园中园，导致车库和公共资源无法共享等等。原告认为，被告为了获取更大的经济利益，在没有经过原告的同意下，提供了不真实的资料，骗取规划部门变更规划的行为，本身就违背了法律的规定。同时又违背了双方合同的约定，原告购买该房屋时，不仅购买该室内面积，也包括了公共面积，绿化、道路等，房屋是特殊的定制产品，原告选择房屋，是考虑该房屋周边环境的，周边环境是影响房屋价格及居住舒适的重要因素。被告没有与原告协商就改变原告周边的规划，违背了合同约定，交付的房屋不符合要求，应当承担违约赔偿责任。另外，被告在获得巨大利益的同时，原告却遭受损害，如楼层加高、间距变窄造成原告所购房屋实用价值和位置优势丧失，居住环境的采光、通风和私密及视觉观感受影响，必然损害原告房屋的价值，降低了原告的日常生活舒适度，构成对原告的侵权。现原告向法院起诉，请求判令：1、被告将大华颐和华城二期50幢恢复原规划的5＋1层，将50幢与49幢的间距恢复为原规划的16.5米；2、如无法恢复，则赔偿原告损失人民币20万元（以下币种均为人民币）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告上海颐华房地产有限公司辩称，第一，原告的诉讼请求具有选择性，请求法院不予支持。第二，小区布局是2002年整体规划的，后由于南块土地动拆迁没有按期完成，而政府部门对于住宅与车位的配比及外保温层提出了新的要求，如果被告不对原始规划进行变更则无法通过审核，故被告进行了变更。根据合同补充条款约定，小区布局若因政府相关部门或水、电、煤、通讯等配套部门要求而发生的变更，不构成违约。第三，合同中的平面图不是被告交付房屋的依据，图上注明仅供参考。第四，49幢与50幢于2013年年底建成，经验收合格，目前已经出售但尚未入住，现在已无恢复的可能。50幢由原先规划的5＋1、6＋1层变更为独立的7层，层高由原先规划的19.95米变更为21.25米，49幢与50幢的间距由原先规划的16.54米变更为10.5米。第五，被告对小区的布局变更经过行政诉讼生效判决认定程序合法，虽对原告造成了一定影响，但没有影响原告的相邻权，原告主张20万元赔偿缺乏事实与法律依据。如果法院认定被告构成违约，那么在合同明确约定了违约金标准而原告未提供证据证明违约金标准过低的情况下，法院不应当对违约金进行调整。第六，原告因为规划调整，车位数量显著增加、平面布局更加合理、小区品质明显提升，系争房屋价格也因此有所上升，故即使法院认定原告因被告违约行为遭受损失，应当扣除上述收益。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋属被告开发的普陀区大华颐和华城二期。2005年10月8日，原告（乙方，买方）、被告（甲方，卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定原告以总房价款1228579元向被告购买系争房屋；乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%；甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局，确需变更的应当征得乙方书面同意，甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.1%违约金；甲方如未按约将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过30天，乙方有权单方面解除本合同；“大华颐和华城二期总体定位图”作为附件成为合同的一部分；补充条款约定本合同附件中所涉及的房屋建筑设计及平面图、小区平面布局若因政府相关部门或水、电、煤、通讯等配套部门要求而发生的变更，甲方不构成违约。2006年2月14日，双方签订《房屋交接书》，原告随后入住系争房屋至今。
因大华颐和华城二期南块未能与系争房屋所在地块同时动工，2010年12月20日，被告向普陀区规划和土地管理局申请调整“大华颐和华城”二期南块44号、45号、47号-58号楼和2号（现为8号和9号）地下机动车库的建筑施工图。普陀区规划和土地管理局受理后，于2010年12月27日作出普规土建（2010）38号《关于同意调整“大华颐和华城”二期南块44、45、47-58号楼和2号地下机动车库（8、9号连通地下车库）建筑施工图的通知》的行政行为，主要内容为：……对原规划许可的部分建设项目调整如下：……50号（原为层数7层、高度19.95米、面积4848.03平方米），层数7层、高度21.25米、地上面积5577.53平方米、地下面积237.29平方米……50号楼与49号楼的间东西山墙间距从原定的16.54米调整为10.5米……
随后，大华颐和华城二期南块按照调整后的规划建筑施工，其中49幢与50幢于2013年年底建成，50幢建成独立的7层，层高为21.25米，50幢与49幢的间距为10.5米。
2013年10月18日，包括原告焦庆华在内的12位业主因不服普陀区规划和土地管理局作出建设工程规划许可的行政行为，将其诉至本院，请求撤销上述行政行为，并赔偿120万元。该案经一审、二审程序，法院认定普陀区规划和土地管理局作出的行政行为合法，规划后的方案对原方案进行了优化，符合相关法律规定，且未对业主的采光及居住环境造成严重影响，故驳回了全部诉讼请求。原告称已对行政诉讼判决提起再审，被告称尚未收到再审申请书副本等诉讼材料。
另查明，系争房屋所在的39号楼对应小区平面图的46幢。49幢位于46幢的正南方，50幢位于46幢的西南方。
原告现以被告改变小区规划、构成违约为由，向本院提起诉讼，请求法院判决支持其诉请。
庭审中，原告认为被告系为了获取更多的利益，根据市场需要主动向政府部门申请变更规划，而不是因政府部门的要求，且政府文件规定已经取得规划许可的项目按原规划许可进行施工。根据合同约定，被告如变更小区布局，应支付原告总房价款的0.1%的违约金即1228元，而合同对于原告违约则约定了总价款的3%的违约金，为了公平起见，原告诉请的违约金金额综合考虑了原告违约的违约金标准及现在的房价等因素。审理中，原、被告均同意本院对违约金金额酌情判定。
本院认为，原、被告间签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示的体现，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局，确需变更的应当征得原告书面同意，未征得原告同意变更小区的平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复的，被告应当向原告支付违约金。根据本院查明的事实，大华颐和华城二期南块未按合同附件“大华颐和华城二期总体定位图”建筑施工，而是通过被告于2010年向主管部门申请调整建筑施工图的方式变更了原先的建筑规划，并按照变更后的规划施工完毕。因被告的行为未征得原告书面同意，故虽然相关行政诉讼判决书认定主管部门的行政行为合法，但被告变更小区平面布局的行为对于原告而言仍属违反商品房预售合同的约定，构成违约，原告有权根据合同约定提出相关主张。考虑到相关建筑已经施工完毕且部分已对外销售，原告要求恢复原状的诉请客观上难以实现且可能损害其他购房者的合法权益，而采取由被告支付违约金的方式则更为实际与合理，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以采纳。关于赔偿金额，合同约定被告违约的违约金仅为总房价款的0.1%，相较于原告违约的违约金标准3%，有失公平。基于双方就赔偿金额同意由本院酌判的意思表示，本院酌情确定被告应当就本案所涉违约行为一次性赔偿原告3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告焦庆华、焦文静要求被告上海颐华房地产有限公司将大华颐和华城二期50幢恢复为5＋1层，将50幢与49幢的间距恢复为16.5米的诉讼请求不予支持；
二、被告上海颐华房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告焦庆华、焦文静人民币3万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4300元，由原告负担人民币3655元，被告负担人民币645元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陆 敏
代理审判员 陈文丽
人民陪审员 周婵娟
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。