广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）佛南法民三初字第218号
原告赵福文，男，1969年12月8日出生，汉族，住佛山市禅城区。
原告赵志勇，男，1992年11月11日出生，汉族，住佛山市禅城区。
委托代理人黄发林，广东泛邦律师事务所律师。
代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、代签收法律文书。
被告佛山市中盟投资发展有限公司，住所地佛山市禅城区深宁路18号三座碧玉轩205室。
法定代表人刘淑贞。
被告刘淑贞，女，1976年10月4日出生，汉族，居住广东省龙门县。
以上两被告委托代理人叶宗坚、张思扬，广东禅都律师事务所律师。
代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、代签收法律文书。
被告周伟彬，男，1963年1月4日出生，汉族，居住广东省佛山市顺德区。
委托代理人林德洪，广东华法（顺德）律师事务所律师。
代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、代签收法律文书。
原告与被告佛山市中盟投资发展有限公司（以下简称中盟公司）、周伟彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月6日立案受理后，由审判员招伟妍适用简易程序于同年5月14日、6月5日公开开庭进行审理。第一次开庭，原告赵福文（赵志勇的委托代理人），被告周伟彬的委托代理人胡丽芬、刘宏欢到庭参加诉讼，被告中盟公司没有到庭参加诉讼。第二次开庭，原告赵福文（赵志勇的委托代理人），被告周伟彬，中盟公司的委托代理人叶宗坚、叶少桂于到庭参加诉讼。其后，本院依法追加刘淑贞为本案被告共同参加诉讼，并转由审判员黄婉君继续适用简易程序进行审理。由于处理本案争议与另案处理结果有关联性，故本院决定中止审理。其后，本院于同年11月13日恢复审理该案，并于当天组织各方当事人进行庭前证据交换，于同年11月19日公开开庭审理。原告的委托代理人黄发林、赵福文，被告中盟公司、刘淑贞的共同委托代理人张思扬，被告周伟彬的委托代理人林德洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：被告中盟公司、被告周伟彬于同日先后与原告赵福文、赵志勇签订房地产买卖合同，双方约定被告中盟公司必须公司于2011年6月30日将交易房屋交付予原告。合同签订后，原告依约支付了1万元定金，并分两次支付购房款780000元。被告周伟彬至今没有将房屋过户予原告，也没有交付房屋。故请求法院判令：1、被告中盟公司、周伟彬共同退回原告购房款790000元，契税9061.15元、银行利息53000元、违约金48036元，合共900061.15元；2、本案的诉讼费用三被告承担。
第三次开庭审理期间，原告赵福文称，本案涉讼房屋的实际购买人为赵志勇，其本人要求退出诉讼。同时其作为赵志勇的委托代理人，表示本案的权利义务归于赵志勇享有或承担。
赵福文、赵志勇的上述申请没有违反法律规定，本院予以准许。
原告在诉讼中举证如下：
1、赵福文、赵志勇的身份证复印件各一份。证明其主体资格。
2、收据3份。证明原告依约支付定金及房款的事实。
3、完税凭证1份。证明原告足额缴纳税金。
4、企业机读档案资料。证明中盟公司的主体资格。
5、房地产买卖合同2份。证明原、被告房屋买卖合同关系的事实。
6、书面通知复印件一份。证明原告方曾要求解除合同。
7、照片打印件共23张。证明讼争房产目前无法交付使用。
被告中盟公司、刘淑贞在诉讼中答辩如下：第一、根据双方房屋买卖合同第五条，原告是知悉周伟彬代持刘淑贞房产的事实。第二、导致涉案房产无法过户的原因是因为周伟彬意图侵占刘淑贞房产，刘淑贞、中盟公司对于房产无法交付没有任何过错，刘淑贞、中盟公司同意退还房产本金，但由此造成的损失应由被告周伟彬方承担。
被告中盟公司、刘淑贞在诉讼中举证如下：
8、《借款协议》1份。证明内容：2010年9月7日，刘淑贞向周伟彬借款人民币壹仟壹佰万元，用于拍卖大庆市产权交易中心、黑龙江省产权交易中心联合公告2010年第004号项下的全部房产，即位于佛山市南海区罗村街道乐安开发区怡乐花园C座的44套住宅，本案讼争的涉案房产亦包括在内。
9、拍卖确认成交书、房产转让合同书、刘淑贞支付拍卖保证金、拍卖成交价款的凭证各1份。证明内容：2010年9月11日，刘淑贞、周伟彬与大庆拍卖行签订《拍卖成交确认书》，确认包括涉案房产在内的44套物业以刘淑贞、周伟彬的名义联合竞价成交，成交价为9380000元、拍卖佣金469000元，合共9849000元。同日，刘淑贞、周伟彬作为受让方（乙方），与作为转让方（甲方）的大庆市人民政府驻广州办事处签订《房产转让合同书》，约定甲方将包括涉案房产在内的44套物业房屋产权转让给乙方（其中刘淑贞受让其中两套，周伟彬名义上代刘淑贞受让其余42套）。刘淑贞支付了拍卖保证金、拍卖成交应支付的价款及拍卖佣金等合共9849000元。刘淑贞合法享有涉案房产的所有权。
被告周伟彬在诉讼中答辩如下：一、本案是原告与中盟公司之间的合同纠纷，答辩人不是合同主体，不应承担合同责任，答辩人不是本案的适格被告。本案属于房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，合同主体之间的权利义务关系由合同约定，合同关系只能发生在签订合同的主体之间，合同一方主体只能向另一方合同主体提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出。本案中原告提交的《广东省房地产买卖合同》，合同主体为原告和中盟公司，答辩人不是合同主体，原告将答辩人列为被告，明显违反合同相对性原则。答辩人对原告和中盟公司的合同关系不知情，因此，对于原告与中盟公司之间的合同纠纷，答辩人不是合同主体，不是本案的适格被告。二、答辩人是涉案房屋的唯一所有人，原告明知房屋产权情况却与中盟公司签订买卖合同，其合同关系与答辩人无关。根据原告所提交的证据《房产转让合同书》开头约定“刘淑贞受让205、305室两户房产；周伟彬受让其余42户房产”，可以清楚反映：刘淑贞仅受让了205和305两户房产，对于本案所涉的410房产是属于答辩人所受让的其余42户房产之一，答辩人是有权处分房产的唯一所有权人。原告称刘淑贞和答辩人是“共同持事有涉案房产的权属人”明显违背事实，毫无依据。原告在签订合同时，明知道中盟公司并非房屋产权人，但仍与其签订房产买卖合同，并将购房款和定金付给中盟公司。从合同的签订到合同的履行过程，答辩人对原告与中盟公司之间的合同关系毫不知情，无论是原告还是中盟公司均未征求过答辩人的意愿，其合同关系与答辩人无关。三、答辩人从未委托过中盟公司出售本案房产，中盟公司无权处分答辩人的房产。
综上，原告明知涉案房屋属于答辩人所有，在没有征得答辩人同意的情况下，私下和中盟公司签订房屋买卖合同，并向中盟公司支付房款和定金。可见，房屋买卖合同是原告与中盟公司之间的约定，答辩人不是合同主体，不需承担任何合同义务。原告的对答辩人的诉求没有任何事实和法律依据，请求贵院依法驳回。
被告周伟彬在诉讼中举证如下：
10、身份证复印件、拍卖确认成交书、房产转让合同书各1份。证明本案讼争房产属被告周伟彬所有。
被告中盟公司、刘淑贞于第一次开庭时没有到庭参加诉讼，视为放弃相持质证、辩证的权利。其后，该两被告于第三次开庭审理前提交书面质证意见对原告提供的七组证据发表如下意见：对证据1没有异议。对证据2收据的真实性、合法性没有异议；对证明内容有异议，中盟公司同意将原告已交付的定金，及其在本案中诉请的首期购房款本金及以本金为基数按中国人民银行同期利率标准计算的利息退还给原告；但原告因房产无法过户所遭受的损失（包括违约金、双倍定金等）理应由过错方周伟彬承担。对证据3税收转账专用完税证的真实性、合法性没有异议；对证明内容有异议，涉案房产登记于周伟彬名下，若没有其本人在房管部门签字确认，根本无法出具该份完税证明。很明显，周伟彬知悉并同意涉案房产转让事宜。
对证据4没有异议。对证据5房地产买卖合同的真实性、合法性没有异议；对证明内容有异议，因周伟彬代刘淑贞持有涉案房屋，所以中盟公司与原告签署合同后，原告为保障自身权利，要求与周伟彬再行签订一份合同。原告清楚刘、周二人与涉案房产的一系列关系，本案纠纷的发生是周伟彬拒不配合履行涉案房产的过户义务所致。对证据6书面通知是由原告单方出具的，我方不予确认。对证据7的照片的真实性、合法性、关联性由法院确认；但刘淑贞作为涉案房屋的所有权人，已投入了过千万对涉案房产进行装修。
经组织质证、辩证，被告周伟彬认为：证据1、3、4、7无异议。对证据2的真实性无法辨别，不予质证。对证据5的合同均是无效合同，因房屋的产权人不是中盟公司，且周伟彬也从来没有签署过相关合同。对证据6不予质证，周伟彬不知情。对证据8借款协议真实性没有异议，但与本案没有关系。对证据9拍卖成交确认书、房产转让合同书真实性无异议，证明了涉案房产属周伟彬所有，拍卖款、保证金是周伟彬支付的。
经组织质证、辩证，原告认为：对三被告提供的证据8－10的真实性、合法性不予确认，关联性、证明内容有异议。所有证据原告没有参与，无法确认真实性合法性。证据除证明三被告共同串通之外，不能证明其他内容。
本院于第二次开庭审理期间，向各方当事人出示如下文件：
广东省契税纳税申报表一份。
广东省房地产买卖合同一份。
房地产权证一份。
国有土地使用证一份。
符合房屋交易意见书一份。
家庭储户实有套数保证书。
房地产登记信息查询结果一份。
住房可能性登记情况证明一份。
原告认为：上述材料中赵志勇的名字由赵福文代签，当时是按照中盟公司或刘淑贞的授意所为的。在签名时没有见到过周伟彬本人。
被告中盟公司、刘淑贞认为：对证据真实性无异议，但周伟彬只是代持房产，所有权归刘淑贞。本案纠纷因周伟彬侵权引起，刘淑贞已另案起诉，相关赔偿责任应由周伟彬承担。刘淑贞意见与中盟公司的意见是互补的。
被告周伟彬认为：材料当中显示的签名全部并非本人所为，出售房屋也不符合个人意愿。刘淑贞等已存在犯罪的嫌疑，请法院将此事移交公安机关处理。
经审查，对于相关当事人针对真实性无异议的证据1、3、4，本院对其真实性予以认定。对于证据2，由于出具方对其真实性没有异议，本院亦予以确认。对于证据5，由于中盟公司、刘淑贞已确认是中盟公司的员工代周伟彬所为，本院确认该两份合同并非周伟彬本人所签。对于证据6，是原告单方面作出的意思表示，本院不将其作为证据使用。对于证据7，被告方未提供有力的反驳，本院亦予以确认。对于证据8，虽然签订双方即周伟彬、刘淑贞对其真实性没有异议，但与本案没有关联性，本院不将其作为证据使用。对于证据9、10，由于协议双方即被告刘淑贞、周伟彬在另案中确认签名的真实性，故本院对其真实性亦予以认定。
结合各方当事人的陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：
2010年9月11日，刘淑贞、周伟彬共同作为买受人，与大庆拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，确认涉案的44套房产由刘淑贞、周伟彬联合竞价成交，成交价为938万元、佣金46.9万元，合共984.9万元。同日，刘淑贞、周伟彬共同作为受让方，与大庆市人民政府驻广州办事处签订《房产转让合同书》，该合同约定约定刘淑贞、周伟彬联合受让位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座44户住宅房屋产权，其中刘淑贞受让205、305室两户房产，周伟彬受让其余42户房产。
同年9月27日，“大庆市产权交易中心”出具收据，确认收到刘淑贞、周伟彬购房款共938万元。
2011年1月4日，被告中盟公司与赵福文签订一份《房地产买卖合同》，达成对位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座410房的买卖协议，房屋总价为806487元。根据合同约定：原告须在签订合同当天支付2万元定金，并于签订合同10天内支付首期购房款380000元，在30天内支付390000元，余款16478元在房产交接当天支付；中盟公司须于2011年6月30日将房屋交付；逾期超过十天仍未履行的，守约方解除合同并要求违约方承担定金责任。
同日，被告中盟公司一方以被告周伟彬的名义与原告赵志勇签订一份《房地产买卖合同》，约定由周伟彬将位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座410房售予原告，房屋总价为806487元。根据合同约定：原告须在签订合同当天支付2万元定金，并于签订合同10天内支付首期购房款380000元，在30天内支付390000元，余款16478元在房产交接当天支付；中盟公司须于2011年12月30日将房屋交付；逾期超过十天仍未履行的，守约方解除合同并要求违约方承担定金责任。
签订合同当天，赵福文支付了1万元的定金。2011年1月14日，赵福文向刘淑贞的个人帐户支付了首期购房款390000元。2011年8月23日，赵福文支付了首期购房款390000元。对于原告支付的上述定金及首期购房款，中盟公司均以其公司的名义开具了共三张收据予原告。
2011年8月2日，赵志勇向税务机关交纳了9061.15元税款，以作房产过户之准备。
至今中盟公司未将交易房屋交付予赵志勇使用，且余款至今未退还。
另查明，被告刘淑贞是被告中盟公司的股东，占中盟公司股权份额的90%。
再查明，本案被告刘淑贞、周伟彬因包括本案涉讼房屋在内的一批房产的产权纠纷，刘淑贞已另案起诉周伟彬[案号为（2012）佛南法民三初字第572号]。该案中，原告刘淑贞提供包括本案涉案房屋在内的共34组土地使用权证及房产证，显示本案涉讼房产登记在周伟彬名下。2011年4月份期间，刘淑贞陆续办理相关手续，将包括本案涉讼房产在内的42套的土地使用权、房产所有权登记在被告名下。
根据以上认定事实，本院认为：
关于合同是否应当解除的问题。这取决于本案买卖合同是否有效。虽然中盟公司一方的员工以周伟彬的名义与原告签订合同，即合同上显示的周伟彬的签名并非本人真实意思表示，但中盟公司所作的对外宣传并公开销售的行为，可视为其是真正向原告作出出卖行为承诺的卖方，故本案所涉的房产买卖合同是签订双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属于有效合同，对签订双方产生法律上的约定力。关于合同是否应当解除的问题。根据双方签订的购房合同中的第九条约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方解除合同并要求违约方承担定金责任，守约方应向违约方发出解除合同通知书”。该约定赋予原告对合同的约定解除权，即在卖方中盟公司逾期超过十天仍未交房的，原告有权通过向中盟公司发出书面通知的形式解除合同。根据法律的规定，在上述书面通知送达予中盟公司时，合同即解除。目前中盟公司仍未将房屋交付予原告，亦未将房屋过户至原告名下，属于根本违约，本院原告解除合同的诉讼请求予以支持。
关于被告中盟公司是否应当向原告退还已付购房款并承担违约责任的问题。对于中盟公司已收取的首期购房款，其应当全额如数向原告返还。在原告没有确切的证据证实其所遭受的损失的实际数额的情况下，同时主张定金罚则及违约金，由于没有法律依据，本院不予全额支持。根据对中盟公司一方的过错程度进行审查，本院酌定中盟公司应当向两原告支付自2011年1月15日起，以实际未退还款项的余额、按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的利息。
关于被告刘淑贞是否应与中盟公司承担连带清偿责任的问题。中盟公司是一家有法人资格的有限责任公司，其与原告进行交易时，没有通过以公司名义开具的帐户收取相关款项，而是以其最主要股东及法定代表人刘淑贞的个人帐户收取，即公司财产与刘淑贞个人财产没有各自独立，故被告刘淑贞应当对中盟公司的债务承担连带清偿责任。
关于被告周伟彬是否应当承担连带责任的问题。被告周伟彬是房屋的产权人，其并未授权中盟公司对房产进行转让，故并非该交易行为中一方当事人，且目前没有证据显示其对中盟公司以卖方名义将讼争房产出售予原告、刘淑贞以个人名义收取款项，中盟公司替刘淑贞开具收据的事实均知情且表示同意，故中盟公司与原告所签订的买卖合同对周伟彬没有约束力。同时，目前没有证据显示周伟彬对本案纠纷的产生存在过错，故本院对原告主张周伟彬承担连带责任的诉求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、被告佛山市中盟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵志勇返还780000元。
二、被告佛山市中盟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵志勇返还10000元。
三、被告佛山市中盟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵志勇计付自2011年1月15日起，以实际未退还款项的余额、按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的利息；并赔偿9061.15元。
四、被告刘淑贞对上述第一、第二、第三判项的债务承担连带清偿责任。
五、驳回原告赵志勇的其他诉讼请求。
如被告未能按上述判项履行相关义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，双倍支付迟延履行期间的利息。
本案适用普通程序结案，本诉案件受理费为6400.31元，由被告刘淑贞、佛山市中盟投资发展有限公司共同承担，两被告应与上述款项一并迳付原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判长 黄婉君
二〇一二年十一月××日
书记员 尹 素