广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初3182号
原告深圳市新石桥股份合作公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道。
法定代表人陈俊辉，董事长。
委托代理人查晓斌、靳慧兵，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市冠杰实业发展有限公司，住所地深圳市龙华新区。
法定代表人黄启文，总经理。
委托代理人陈佳，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人张玉新，广东鹏浩律师事务所律师。
上述原告与被告土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2015年7月30日作出（2015）深宝法民三初字第808号民事裁定书，驳回原告的起诉。原告不服裁定，提出上诉。深圳市中级人民法院于2015年11月24日作出（2015）深中法房终字第1828号民事裁定书，认为本案为土地租赁合同纠纷，属于人民法院案件受理范围，裁定撤销一审裁定，指令本院审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人查晓斌、靳慧兵，被告原委托代理人广东鹏浩律师事务所张玉新律师、陈雅乐实习律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1999年8月1日，原、被告签订《土地租赁合约》，约定原告将其名下位于深圳市观澜桂花新石桥村土名笨箕督山地面积为48,690平方米的土地出租给被告使用，租期为70年，自1999年8月1日起至2069年7月31日止，土地租赁价格为每平方米130元/70年，租金总价为6,329,780元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效，因此《土地租赁合约》中租赁期限超出二十年的部分，即2019年10月1日至2069年7月31日期间的《土地租赁合同》应属无效。此外，根据《土地租赁合约》的约定，租赁土地的租金约为每月每平方米0.154元(6,329,780÷70÷12÷4,869=0.154)。该租金价格低于当地市场价格100多倍，属于显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，应当参照市场租金价格予以变更、调整。原告为维护其合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、《土地租赁合约》中超过20年的部分(自2019年10月1日至2069年7月31日)无效；二、2014年5月12日至2019年9月30日期间的租金标准按照每月每平方米10元计算；三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称：一、原告请求判令《土地租赁合约》中超过20年的部分（自2019年10月1日至2069年7月31日）无效，没有法律依据。首先，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起才生效施行，对涉案土地租赁合约不具有溯及力，不能直接引用《中华人民共和国合同法》第二百四十一条的规定，对超出20年的部分认定无效。被告与原告签订《土地租赁合约》时，双方意思表示真实，当时国家法律和行政法规没有对土地租赁期限作出20年以下的强制性规定，被告与原告的签约行为没有违反法律强制性规定，法院在审理合同法实施前成立的合同纠纷，应以当时的法律规定作为审查合同条款效力的依据。2005年10月1日，由广东省国土资源部门制定实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条规定，集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和1999年7月国土资源部印发的《规范国有土地租赁若干意见》的规定，国有土地出租的最高年限为70年。故双方约定的租赁期限应属合法有效。其二，即便按原告的观点，现在履行的合同毕竟尚在有效期内，离2019年10月1日尚有三年多，现在提前请求法院对尚未到期或在未来某个时间点及其后的某项法律事实和效力，提前做出判决，没有法律依据。因为双方根据政府部门的要求已经就涉案土地上的建筑物向国土部门申报处理，进入了政府确权处理程序。未来什么情况都有可能发生，现在正处于不确定状态。其三，被告在签订《土地租赁合约》后，已分三期把70年的租金6,329,780元全部支付给原告，而且投入上亿元的建设资金，包括在涉案土地上建造厂房、宿舍以及其他性质房产、工业园的其他配套设施，并支付建筑工程款、设备款等。总投资与70年的经营回报是高度相关联的，如果确定合同履行期限到2019年10月1日，20年的经营时间，被告显然无法收回巨额投资，将遭受巨额损失。二、原告请求判令2014年5月12日至2019年9月30日期间的租金标准按照每月每平方米10元计算，租金共计30,681,711.4元，无任何法律依据。首先，本案被告与原告签订《土地租赁合约》的行为并不属于显失公平的民事行为。退一步说，即使属于显失公平行为，主张显失公平属可撤销或可变更的民事行为，被告履行付款已经过十多年，原告未在法定期限内提出，已丧失了主张权，应不予支持。三、原告提出的诉讼请求既违反了诚实信用原则，突破了商业道德底线，也无任何法律根据，法院应驳回原告的全部诉讼请求。涉案土地及建成的地上建筑物已按照政府主管部门的要求，由被告、原告和社区工作站三方填表确认，上报政府部门登记处理，进入确权程序。原告的诉讼请求应当予以驳回。
经审理查明，1999年8月1日，原宝安区观澜镇桂花村新石桥经济合作社作为甲方，被告作为乙方，双方签订《土地租赁合约》，约定甲方将桂花新石桥村土名笨箕督山一幅工业用地48,690平方米的住宅或工业用地租赁给乙方使用，以国家地震局第一地形变监测中心一队测量的报告坐标数为准。甲方负责土地“三通一平”工作，并协助乙方办理有关土地使用权审批工作，费用由乙方承担。土地使用期限为70年，从1999年8月1日起至2069年7月31日止。土地租赁价格为每平方米130元，按48,690平方米计算，乙方应付甲方的70年土地使用费总价格为6,329,780元。合同还对其他相关事项进行了约定。
2002年4月14日，国家地震局第一地形变监测中心一队作出《深圳市宝安区用地测量报告》，根据测量结果，涉案土地面积为48,690.64平方米，并确认了具体坐标。
2002年7月15日，原深圳市宝安区观澜镇桂花村新石桥经济合作社出具了一份《统一收款收据》，载明收到笨箕督地皮款1,265,956.60元；2002年9月29日，原宝安区观澜镇桂花村新石桥经济合作社出具了一份《统一收款收据》，载明收到笨箕督地皮款2,000,000元；2003年1月23日，原宝安区观澜镇桂花村新石桥经济合作社出具了一份《统一收款收据》，载明收到笨箕督地皮款3,063,826元；合计共6,329,782.6元。
被告在接收涉案土地后，在涉案土地上兴建了多栋建筑物，并于2009年12月就兴建的15栋建筑物进行了历史遗留违法建筑普查申报。
在原被告均确认涉案土地的位置以国家地震局第一地形变监测中心一队2002年4月14日制作的用地测量报告为准后，本院向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局发函查询涉案土地的性质。该局回函称，涉案土地面积48,690.56平方米，根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》，涉及城乡建设用地48,664.30平方米，农用地7.15平方米，其他土地19.11平方米；经核查《观澜北（企坪）地区法定图则》，涉案土地规划为一类工业用地45,695.55平方米，雨水污水处理用地2,180.42平方米，生产防护绿地117.41平方米，其余无法定图则覆盖。
另查，2004年，原告在原深圳市宝安区观澜镇新石桥经济合作社基础上改制设立。
上述事实，有土地租赁合约、用地测量报告、统一收款收据、关于观澜街道所属各村委会（含村民小组）进行经营性集体资产改制的批复、历史遗留问题违法建筑普查申报收件回执、深规土龙华函[2016]414号复函及庭审笔录附卷为证，足以认定。
针对双方争议焦点，本院评析如下：
一、合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第四百二十八条规定，本法自1999年10月１日起施行。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。本案中，双方签订租赁合同是在合同法实施之前，合同约定的履行期限跨越合同法实施之日，合同约定的租赁期限为70年，违反了合同法的强制性规定，超过20年的部分无效。至于20年的起算时间，当事人自合同法实施之日起就知道或应当知道合同违反现行法律规定，因此，自合同法实施之日1999年10月１日起算20年的租赁期限有效，超过20年的部分无效，即自2019年10月1日至2069年7月31日期间的租赁合同无效。
被告称，依据国务院1990年制定的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、国土资源部1999年印发的《规范国有土地租赁若干意见》、广东省国土资源部门2005年制定的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，涉案合同约定的租赁期限合法有效。本院认为，《中华人民共和国立法法》第八十八条第一款规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。《中华人民共和国合同法》属于全国人大制定的法律，效力当然高于上述行政法规、地方性法规、规章，涉案合同因违反法律规定而无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本院以《中华人民共和国合同法》为依据确认涉案合同部分无效，符合法律规定。
对于合同的部分无效，当事人双方均有过错，原告诉讼请求一涉及的案件受理费，双方各自承担一半。
二、2014年5月12日至2019年9月30日期间的租金标准是否显失公平的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。本案中，原告没有证据证明合同约定的租金明显低于签订合同时的市场价格，没有证据证明订立合同时存在显失公平情形，原告以现行土地使用费的标准来主张签订合同时的租金偏低、显失公平，不符合上述法律规定，也有违诚信原则，有悖常理常情，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十四条第一款、第四百二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：
一、原告深圳市新石桥股份合作公司与被告深圳市冠杰实业发展有限公司于1999年8月1日签订的《土地租赁合约》中租赁期限超过20年的部分无效，即自2019年10月1日至2069年7月31日期间的租赁合同无效；
二、驳回原告深圳市新石桥股份合作公司的其他诉讼请求。
案件受理费195,209元，原告深圳市新石桥股份合作公司负担167,155元，被告深圳市冠杰实业发展有限公司负担28,054元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 郭映舜
人民陪审员 陈远霞
二〇一六年八月十五日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第四百二十八条本法自1999年10月１日起施行，《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》、《中华人民共和国技术合同法》同时废止。
《中华人民共和国立法法》
第八十八条法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。
行政法规的效力高于地方性法规、规章。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
第二条合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。
第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
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