巴彦淖尔市临河区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0802民初6196号
原告：云兰，女，1968年7月6日出生，蒙古族，个体户，现住呼和浩特市。公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：沈心宇，内蒙古泽铭律师事务所律师。
被告：王秀兰，女，1971年3月29日出生，汉族，无职业，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。
被告：内蒙古中远房地产开发有限公司，住所地：内蒙古巴彦淖尔市临河区四季花城二区B5号楼六楼610室。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：肖磊，总经理。
委托诉讼代理人：特妮娜，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。
原告云兰与被告王秀兰、内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月22日作出（2016）内0802民初6719号民事判决，判决驳回原告云兰要求对临河区中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室许可执行的诉讼请求。宣判后，原告云兰不服，提起上诉。巴彦淖尔市中级人民法院于2017年7月4日作出（2017）内08民终553号民事裁定，裁定撤销本院（2016）内0802民初6719号民事判决；发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告云兰的委托诉讼代理人沈心宇、被告王秀兰、被告中远房地产公司的委托诉讼代理人特妮娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云兰向本院提出诉讼请求：判令对临河区中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室许可执行。2014年10月15日，临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决被告中远房地产公司支付委托报酬8300000元及利息。该判决生效后，原告云兰于2015年9月11日申请执行。2015年9月15日，临河区人民法院根据原告云兰的申请作出（2015）临执字第3088号执行裁定，对中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室予以查封。执行过程中，被告中远房地产公司于2016年6月3日对执行标的提出书面异议，临河区人民法院于2016年7月29日作出（2016）内0802执异50号民事裁定，裁定认为被告中远房地产公司的异议理由不成立，驳回被告中远房地产公司的执行异议。2016年9月8日，被告王秀兰对执行标的提出书面异议，临河区人民法院作出（2016）内0802执异112号民事裁定，裁定中止（2015）临执字第3088号执行裁定对中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室的查封。上述两份裁定的标的物是相同的，但所作出的结论却不同，中止查封的裁定属认定事实不清，适用法律错误。原告云兰认为，在临河区人民法院对执行标的查封之前，被告王秀兰与被告中远房地产公司未签订合法有效的商品房买卖合同，在签订住宅楼预定协议时，被告中远房地产公司未取得房屋预销售许可证，该预定协议无效。涉案房屋至今未交付，在临河区人民法院查封之前，被告王秀兰也未合法占有房屋，不能排除对执行标的的强制执行。且根据法院对巴彦淖尔市房屋产权交易中心的查询结果显示，被告王秀兰有多套房屋，且涉案房屋很早就可以办理网签，但由于被告王秀兰的原因未办理，未对外公示，应由被告王秀兰承担相应的法律风险。
被告王秀兰辩称：被告王秀兰是于2011年1月4日买的中远睿城小区B8号楼2单元202室，被告王秀兰还购买了车库，车库是2011年9月4日购买的，房款是一次性全款付清的，总价是237843元，被告中远房地产公司给被告王秀兰出具了收款收据。打官司的时候被告王秀兰才知道楼号已经变更，之前被告中远房地产公司并没有告知被告王秀兰，现在合同中还是B10号楼。
被告中远房地产公司辩称，被告王秀兰为购买被告中远房地产公司开发的中远睿城小区B8-2-201号（原房号B10-2-201号）住宅房屋，于2011年1月4日与被告中远房地产公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》。因该协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，应为合法有效的商品房买卖合同。被告王秀兰按照该协议书的约定，已经支付了上述房屋的全部价款。被告中远房地产公司认为，被告王秀兰享有的房屋消费者物权期待权应当依法受到保护，并且能够排除原告云兰申请的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,应当中止对上述房屋的执行。
原告云兰围绕诉讼请求依法提交了临河区法院出具的（2016）内0802执异50号民事裁定书、（2016）内0802执异111号民事裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2010年12月28日，被告中远房地产公司向被告王秀兰出具了收取预购房定金10000元的收据。2011年1月4日，被告王秀兰与被告中远房地产公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》，主要约定，被告王秀兰自愿购买被告中远房地产公司开发的中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室住宅，预测建筑面积103.5平方米，单价2298元/平方米，总价款237843元，付款方式为一次性付款237843元。并对交工日期、面积误差及违约责任等事项作了约定。当日，被告王秀兰通过银行转账向被告中远房地产公司支付购房款227843元，被告中远房地产公司向被告王秀兰出具金额为237843元的收据一张。
2014年10月15日，本院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决被告中远房地产公司向原告云兰支付委托报酬8300000元及利息。被告中远房地产公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因被告中远房地产公司未履行生效判决确定的义务，原告云兰于2015年9月11日向本院申请执行。执行过程中，本院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定，对被告中远房地产公司开发的中远睿城小区包括被告王秀兰购买的B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。2016年6月3日，被告中远房地产公司对该执行标的提出书面异议，本院于2016年7月29日作出（2016）内0802执异50号民事裁定，裁定驳回被告中远房地产公司的执行异议。2016年9月8日，被告王秀兰对执行标的提出书面异议，本院作出（2016）内0802执异111号民事裁定，裁定中止（2015）临执字第3088号执行裁定对中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室的查封。
2013年8月8日，被告中远房地产公司取得中远睿城B区10号楼的预销售许可证。涉案房屋至今未竣工验收，未交付使用，也未到建设主管部门办理相关备案登记。
另查明，本院依法向巴彦淖尔市房屋产权交易中心调取了被告王秀兰的产权登记信息。信息显示，被告王秀兰在内蒙古自治区临河区先锋办沃野街万丰新村明珠城南区有住房一套，权利人王秀兰，登记日期为2012年12月31日；在临河区五一街南今日尊府有住房一套，权利人王秀兰，登记日期为2016年3月22日。
本院认为，申请执行人执行异议之诉是指申请执行人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，以案外人为被告，请求对执行标的许可执行；被执行人反对申请执行人请求的，案外人和被执行人为共同被告。本案关键在于购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高临河区法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告王秀兰与被告中远房地产公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》的内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，且被告中远房地产公司在本案起诉前已取得商品房预销售许可证，是合法有效的商品房买卖合同。被告王秀兰作为商品房的买受人依照约定支付了购房价款，所购房屋为居住用房，其物权期待权应受法律保护，该权利优于一般金钱债权，被告王秀兰对于未办理房屋备案登记手续及不能占有使用房屋无过错，其请求排除对该房屋的强制执行，应予支持。虽然被告王秀兰又于2012年12月31日登记购买了内蒙古自治区临河区先锋办沃野街万丰新村明珠城南区房屋一套、2016年3月22日登记购买临河区五一街南今日尊府房屋一套，但被告王秀兰于2011年1月4日购买中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室住房时，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房的情形，在购买本案争议房屋时属唯一一套居住房屋。综上，原告云兰要求对临河区中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）2单元202室许可执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告云兰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告云兰负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级临河区法院。
审判长赵月红
审判员陈光
人民陪审员杨丽霞
二〇一八年三月十二日
书记员刘璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。