湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民三终字第04686号
上诉人（原审原告）：沈桂云。
委托代理人杨军，湖南嘉麟律师事务所律师。
委托代理人刘伟明，湖南嘉麟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南长沙长泰房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路162号凤凰大厦1118号。
法定代表人杨天民，总经理。
委托代理人张征，湖南潇平律师事务所律师。
委托代理人张作辰，湖南潇平律师事务所律师。
上诉人沈桂云因与被上诉人湖南长沙长泰房地产开发有限公司（以下简称长泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市开福区人民法院于2006年5月15日作出（2006）开民一初字第334号民事判决。长泰公司不服，向本院提出上诉，本院作出（2006）长中民一终字第1369号民事裁定，撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2006）开民一初字第334号民事判决，发回湖南省长沙市开福区人民法院重审。在重审过程中，沈桂云经湖南省长沙市开福区人民法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院已作出（2006）开民重字第334-1号民事裁定，裁定沈桂云按自动撤诉处理。因长泰公司提出反诉，2012年10月13日，湖南省长沙市开福区人民法院作出（2006）开民重字第334号民事判决，沈桂云不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年12月24日，沈桂云（乙方）与长泰公司签订了《购房合同》。合同约定：经双方友好协商，甲方同意将“东兴园安置房”住宅楼A栋507号房屋一套按优惠价45000元出售给乙方，交易税费按长沙市政府1999年9月15日新规定执行；该户产权证由甲方负责办理100%私有权证；付款方式：合同签订时一次性付清；交房日期：1999年12月24日，现房。该份合同甲方由何仁俊签字，并加盖“湖南长沙长泰房地产开发公司售房合同专用章”。同日，沈桂云向何仁俊付款45000元，长泰公司向其出具了一张加盖“湖南长沙长泰房地产开发公司东兴园项目部财务专用章”的收款凭证一张，并将该套住房交付给沈桂云，但至今未办理该房屋的产权证。另查明，长沙市芙蓉区人民法院2004年11月9日（2004）芙刑初字第416号刑事判决书判决何仁俊犯职务侵占罪。该判决书认定，何仁俊系长泰公司职员，代表长泰公司处理“东兴园安置房”住宅楼的相关事宜。何仁俊私刻公章以长泰公司名义对外销售“东兴园安置房”住宅楼并收取购房款并未交长泰公司财务入账。何仁俊不服，上诉于湖南省长沙市中级人民法院，湖南省长沙市中级人民法院以2005年1月14日（2004）长中刑二终字第364号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原判。
2006年2月15日，沈桂云起诉至原审法院，请求判决：长泰公司立即为沈桂云办理好房屋产权证并支付违约金23000元，并承担全部诉讼费用。
原审法院经重审后认为：何仁俊虽系长泰公司职员，但长泰公司并未授权何仁俊对外以长泰公司名义销售“东兴园安置房”住宅楼的房屋。何仁俊私刻公章以长泰公司名义对外销售“东兴园安置房”住宅楼房屋的行为不能构成表见代理。因此何仁俊以长泰公司名义对外签订的《商品房买卖合同》应属于效力待定的合同，长泰公司事后如对合同进行追认则合同有效，否则，合同无效。在案件审理中，长泰公司反诉要求沈桂云将“东兴园安置房”住宅楼A栋507号房屋返还给长泰公司即说明长泰公司对何仁俊以长泰公司与沈桂云签订的《买卖合同》不予追认。因此1999年12月24日，何仁俊以长泰公司与沈桂云签订的《商品房买卖合同》系无效合同。长泰公司要求沈桂云返还“东兴园安置房”住宅楼A栋507号房屋的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十九条之规定，遂判决如下：一、沈桂云在本判决书生效之日起十日内将“东兴园安置房”住宅楼A栋507号房屋返还给湖南长沙长泰房地产开发有限公司。二、原审案件反诉受理费1810元由沈桂云承担。
上诉人沈桂云不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清、适用法律错误，沈桂云与长泰公司所签购房合同为有效合同。沈桂云在买房时根本就不知道何仁俊私刻公章，并将购房款侵占，沈桂云属于善意第三人，何仁俊的行为属于职务代理行为；二、原审判决有悖常理，不利于经济秩序的稳定。沈桂云作为善意第三人，支付了合理的对价，购买了长泰公司开发的住房，从入住至今已有12年，如果因为长泰公司自身管理失误及何仁俊的职务侵占行为导致购房无效，即有悖于民事公平原则，侵害了上诉人和所有购房者的合法权益，也不利于社会秩序的稳定。综上，一审判决事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人长泰公司答辩称：一、上诉人与第三人私刻公章签订的房屋买卖协议无效。第三人何仁俊利用职务便利私刻公章售房的行为已经被法院定为职务侵占，长泰公司从没有任命何仁俊为长泰公司的副总经理，长泰公司出售房屋的房款全部由财务收取，何仁俊也没有权利私自收取购房款；二、上诉人应该知道何仁俊没有公司的代理权，因为房产公司不可能由一个销售人员既出售房屋又代收房款，合同上的公章在刑事判决书上已经认定为私刻公章；三、房屋出售价格明显低于市场均价，上诉人显然不是善意取得，何仁俊也不构成表见代理，其行为已被定性为无权代理。请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：一、何仁俊以长泰公司名义与沈桂云签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、何仁俊以长泰公司名义对外销售房屋的行为是否构成表见代理。
关于焦点一，长泰公司未授权何仁俊以长泰公司名义销售“东兴园安置房”住宅楼的房屋，何仁俊以长泰公司的名义与沈桂云签订的《商品房买卖合同》属于效力待定的合同，长泰公司事后追认，则合同有效，否则，合同无效。长泰公司在一审时就提出反诉要求确认房屋买卖合同无效并返回房屋，这说明长泰公司对上述《商品房买卖合同》不予追认，因此，何仁俊以长泰公司名义与沈桂云签订的《商品房买卖合同》系无效合同，长泰公司要求沈桂云返还本案诉争房屋的诉讼请求符合法律规定，应予支持。
关于焦点二，何仁俊虽系长泰公司职员，但是长泰公司未授权何仁俊以长泰公司名义销售房屋，并且根据双方签订的《商品房买卖合同》的形式、内容及价格，该合同非正式格式文本，房屋的面积未完全确定，房屋的单价亦未明确，并且何仁俊是私刻公章以长泰公司名义与沈桂云签订《商品房买卖合同》，该行为已经本院生效刑事裁定书认定何仁俊构成职务侵占罪。因此，何仁俊以长泰公司名义对外销售“东兴园安置房”住宅楼房屋给沈桂云的行为不构成表见代理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人沈桂云的上诉理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、四十九条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1810元，由沈桂云负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年四月二日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。