吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民二初字第58号
原告：中国银行股份有限公司松原分行，住所：吉林省松原市源江西路1号。
代表人：高波，行长。
委托代理人：于永军，吉林迅捷律师事务所律师。
被告：松原市宏盛房地产开发有限公司，住所：吉林省前郭县民主街。
法定代表人：苗井军，总经理。
委托代理人：曹晗，吉林信维律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司松原分行（简称中行松原分行）诉被告松原市宏盛房地产开发有限公司（简称宏盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中行松原分行的代理人于永军，被告宏盛公司的代理人曹晗到庭参加诉讼。诉讼过程中，中行松原分行提出财产保全申请，本院依法审查后作出（2015）松民二初字第58-1号民事裁定书。本案现已审理终结。
中行松原分行诉称：2011年5月5日，其与宏盛公司签订了《房屋拆迁安置（产权调换）补偿协议书》一份，按照协议书的约定，宏盛公司应当在2013年5月31日前将验收合格的营业用房交付给其使用。协议同时约定，在2013年6月1日起支付违约金每月4万元，并在每月的5日前支付，逾期支付按每日3000元支付，回迁时间超过一年的按每月10万元支付，逾期按每日3000元支付直到按照协议约定履行回迁义务为止。协议约定到期后，其多次与宏盛公司交涉，但宏盛公司均以种种借口拖延拒绝履行义务。诉讼请求：1、依法判令宏盛公司履行2011年2月28日签订的《房屋回迁协议书》，即：立即交付建筑面积为2218.92平方米的回迁楼房，楼房价值人民币3457.52万元；2、依法判令宏盛公司支付补偿金及违约金，截止2015年6月5日合计2903.40万元。
宏盛公司辩称：同意向中行交付房屋，但现因工程存在违章建筑未能竣工验收，待处理并验收后予以交付。违约金的主张过高，同意按照法律规定承担补偿金或违约金，房屋价值3000余万元，违约金2000余万元，应不超过楼房价值的30%。
经本院审理查明：2011年5月5日，宏盛公司（甲方）与中行松原分行（乙方）签订《房屋拆迁安置（产权调换）补偿协议》一份，约定：一、建设项目名称、地点。建设项目名称为通达购物广场，建设地点乌拉大街以北，建设规模60555平方米，《拆迁许可证》文号为前建拆许字（2010）第001号。二、被拆迁房屋基本情况。1、乙方被拆迁房屋位于乌兰大街北侧、巴特尔购物广场东侧，一栋办公楼和一栋综合楼，总面积为2218.92平方米…三、拆迁安置方式、位置、结构、面积。1、甲方按乙方原房屋面积2218/92平方米原址回迁（拆一还一，互不进行评估，不找差价）。回迁安置房屋具体位置在本建设项目西侧立体砍块，正门门脸朝向乌兰大街（详见一层平面图）。…五、甲乙双方义务与权力。5、乙方回迁过度期限为两年，即自2011年6月1日至2013年5月31日。甲方逾期回迁，逾期一年内，支付补偿金每月4万元，并在每月5日前支付给乙方，逾期支付，按照每日3000.00元支付违约金。回迁时间超过一年，补偿金则按10万元/月支付，并在每月的5日前给付，乙方逾期支付，按每日3000.00元支付违约金。同时，双方对回迁房屋的具体情况、装修、搬迁补助及其他费用等方面作了约定，并附附件九项。同日，双方就该协议经前郭县公证处进行了公证。
另查明，该建设项目因涉及到超规划建设等违法事项，现未经竣工验收。
上述事实有《房屋拆迁安置（产权调换）补偿协议》书及其附件、双方当事人的陈述等证据在卷为凭，经庭审核实，足以认定。
本院认为：宏盛公司与中行松原分行于2011年5月5日签订的《房屋拆迁安置（产权调换）补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方因该协议的履行而产生争议，本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、回迁房屋能否交付使用；2、补偿金及违约金的具体数额及应否调整。针对争议焦点，本院评析如下：
1、关于回迁房屋能否交付使用
中行松原分行作为被拆迁人，依法履行了自己的义务,作为守约方,其有权要求按照协议约定的位置、面积进行回迁安置。双方签订的《房屋拆迁安置（产权调换）补偿协议》约定的回迁时间截至2013年5月31日，现期限已过。但是，涉案房屋的建设工程项目因宏盛公司超规划建设等原因尚未竣工验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。在不具备法定交付条件的情况下，被拆迁人不能要求立即交付房屋，而只能向其主张逾期交房的违约责任。待房屋经验收合格并具备交房条件再向宏盛主张交付，如产生争议的亦可通过法律途径解决。
2、关于补偿金及违约金的数额及应否调整
双方在协议中约定了逾期回迁的补偿金及违约金计算方法，协议条款中虽记载为补偿金及违约金，但实际上该约定属于双方就逾期回迁达成的违约赔偿责任范畴。双方约定：甲方逾期回迁，逾期一年内，支付补偿金每月4万元，并在每月5日前支付给乙方，逾期支付，按照每日3000元支付违约金。回迁时间超过一年，补偿金则按10万元/月支付，并在每月的5日前给付，乙方逾期支付，按每日3000元支付违约金。双方就该约定理解产生分歧，中行松原分行主张可以并列使用，而宏盛公司主张仅能选择其一。从协议约定文义来看，该条款的约定并无歧义，双方均对逾期回迁可能造成的后果有所预判，并约定了相应的补偿金，即使宏盛公司未能如期回迁安置，但如按照约定每月5日前给付补偿金，即不会产生3000元/日的违约金，而宏盛公司不仅未能如期回迁安置，亦未能按照约定给付逾期回迁的补偿金，其逾期回迁安置的同时又存在逾期支付补偿金的违约行为，属于双重违约，且一直处于持续状态，未能按时支付任何一笔补偿金。因此，逾期支付补偿金的按照每日3000元支付违约金的约定属于逾期回迁后又未按照约定支付“补偿金”的情况下，另行支付违约金，该约定金的性质属于对未能如期支付逾期回迁补偿金而应给付的滞纳金，具有一定的惩罚性质。该项约定并不违法，合同中补偿金及违约金的约定均属于法律规定的“违约金”性质，应并列适用。据此，该房屋应于2013年6月5日前支付4万元，一年内至2014年6月5日共计为：4万元×12个月=48万元,逾期一年未回迁的,即自2014年6月6日至2015年6月5日,每月10万元×12个月=120万元。因宏盛公司始终未支付上述补偿金,应按照约定另行对每一笔补偿金均按每日3000元支付违约金,第一笔应自2013年6月6日至中行松原分行要求的2015年6月5日止（729天）,第二笔应自2013年7月6日至2015年6月5日，第三笔应自2014年8月6日至2015年6月5日…，以此类推，经计算该项违约金合计为2735.4万元，与前述补偿金合计为2903.4万元。中行松原分行主张的数额，宏盛公司虽提出违约金过高要求调整，但并未提供证据证明其逾期回迁安置的违约行为给中行松原分行造成的实际损失数额，然而中行松原分行对于其实际损失也未向本院提供证据，考虑法律规定的违约金主要系补偿损失为主，惩罚性为辅，而本案双方合同约定的违约金惩罚性明显高于补偿性，宏盛公司确实存在逾期回迁安置、逾期支付补偿金的违约事实，但中行松原分行即与宏盛公司约定了逾期回迁安置的补偿金，即表示对逾期回迁安置的损失数额有所预见，对于逾期支付补偿金的实际损失实际上应为接收款项数额的利息损失。双方约定的每日3000元的违约金并累计叠加计算后，确属过高。结合涉案房屋所处地段、当事人过错程度、预期利益等情况，根据公平原则和诚实信用原则，且宏盛公司认可的房屋价值的30%作为标准，予以调整，即认定3457.52万元×30%=1037.256万元。
综上，宏盛公司未能依照双方签订的《房屋拆迁安置（产权调换）补偿协议》按时对中行松原分行进行回迁安置，属于迟延履行合同义务，依法应当承担继续履行及赔偿损失的违约责任。但涉案房屋因未竣工验收，属于法律上、事实上暂不能履行，中行松原分行的该部分诉讼请求，本院不予支持。其可在房屋符合交付条件后依法向宏盛公司主张或另行通过法律途径解决。对于中行松原分行主张的补偿金及违约金数额，经计算并作出调整后为1037.256万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款（一）项、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
松原市宏盛房地产开发有限公司于判决生效之日起立即给付中国银行股份有限公司松原分行人民币1037.256万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费359846元，由松原市宏盛房地产开发有限公司负担120000元，中国银行股份有限公司松原分行负担239846元，保全费申请费5000元，由松原市宏盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 宋作霖
审 判 员 刘祥芬
代理审判员 陈 龙
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 张 丽