河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民二终字第00093号
上诉人（原审原告）焦作市金望物业管理有限公司，住所地，焦作市。
法定代表人路建芳，董事长。
委托代理人郭莲蓬，河南路通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丁祺卫，男，1966年11月1日出生，住焦作市解放区。
上诉人焦作市金望物业管理有限公司（以下简称金望公司）与被上诉人丁祺卫物业服务合同纠纷一案，金望公司于2014年10月9日向解放区人民法院提起诉讼。解放区人民法院于2014年12月8日作出（2014）解民一初字第777号民事判决。金望公司不服于2015年12月31日提起上诉。本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭于2015年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人金望公司委托代理人郭莲蓬，被上诉人丁祺卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，原告系焦作市新园路9号丽景园小区的物业管理公司，2004年9月1日，原告与焦作市金山置业有限公司签订了《物业管理委托合同》，焦作市金山置业有限公司委托原告对丽景园小区进行物业管理。该合同第十六条约定：委托管理期限自本合同签订之日起至本物业区域内业主委员会成立止。第二十条约定：2005年7月1日至本小区业主委员会成立之日，原告按每平方米每月0.4元向业主或使用人收取物业管理服务费。2005年12月21日，焦作市发展和改革委员会作出关于丽景园住宅小区前期物业服务费的批复，批复载明住宅的收费标准为每平方米每月0.4元。2011年5月23日焦作市发展和改革委员会为原告颁发收费许可证，有效期限从2011年5月至2014年5月。被告丁祺卫系丽景园小区5号楼3单元4楼7号房屋的业主，该房屋面积为118.42平方米；2007年9月起，被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵，未再向原告交纳物业管理服务费用。据此，原告诉至本院要求被告支付从2007年5月1日至2012年12月31日的物业服务费3221元及违约金2214元，合计5435元。另查明，丽景园小区内业主委员会成立于2012年7月。
原审法院认为，本案属于物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，原告与焦作市金山置业有限公司签订了前期的《物业管理委托合同》，对丽景园小区的业主具有约束力。根据该《物业管理委托合同》第十六条“委托管理期限自本合同签订之日起至本物业区域内业主委员会成立止。”本院查明，丽景园小区业主委员会于2012年7月成立，故原告金望物业与焦作市金山置业有限公司签订的《物业管理委托合同》于2012年7月终止。金望物业在合同到期后，仍按照原合同标准为丽景园小区提供物业服务，故从2012年8月至今原告与丽景园小区的业主之间成立了实际的物业服务关系。
关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案作为物业服务合同纠纷法律对其诉讼时效并没有特殊规定，故该诉讼时效为二年。本案中，原告主张2007年5月1日至2012年12月31日的物业费，但其没有向本庭提交相关证据，证明其在2007年至2012年期间曾向被告催要过物业费。且根据《物业管理委托合同》的约定，每月物业服务费的缴费期限为当月的10日之前，而本案中原告起诉之日为2014年5月28日，故原告要求被告支付2012年5月及之前的物业费的主张，已经过诉讼时效，本院不予支持。但原告关于2012年6月至2012年12月期间物业服务费的主张符合法律规定，应予以支持。
关于被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵的问题。原告金望物业提供了物业服务，被告作为小区业主，应按照约定及时支付物业费用。被告提出原告提供的物业服务存在质量问题的答辩，证据不足，本院不予支持。物业服务系连续、常态服务，即使存在服务瑕疵，也并不构成根本违约，不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由。原告与焦作市金山置业有限公司签订的《物业管理委托合同》约定住宅物业服务费为每平方米每月0.4元，焦作市发展和改革委员会颁发的收费许可证也确定了该收费标准，故原告主张被告按每平方米每月0.4元交纳物业服务费的请求依法成立，本院予以支持。被告应支付原告2012年6月至2012年12月期间共7个月的物业服务费，合计332元（0.4元x7个月x118.42㎡）。关于被告提出其房屋所在的5号楼未安装单元防盗门致被告家中失窃，要求原告赔偿的主张系另一法律关系，被告可另行主张。
关于原告要求被告支付违约金的主张，因原告与焦作市金山置业有限公司签订的《物业管理委托合同》中对违约金没有明确约定，且原告与被告也没有重新签订物业服务合同并约定违约金，故原告的该主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告丁祺卫于本判决生效后十日内支付原告焦作市金望物业管理有限公司物业管理费332元；二、驳回原告焦作市金望物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取为25元，由原告承担20元，由被告丁祺卫承担5元，被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。
金望公司上诉称一审判决认定物业服务费适用法律诉讼时效的规定错误，被上诉人欠付物业费处于持续状态，不适用诉讼时效规定，上诉人员工的工资报酬来源于物业费，实际本案应为追索劳动报酬，不存在诉讼时效；一审判决认定丽景园小区业主委员会成立于2012年7月及双方所签订的《物业管理委托合同》于2012年7月终止错误。请求：1、依法撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人物业费3723元、违约金2569元；2、撤销一审判决中“丽景园小区业主委员会成立于2012年7月”、“丽景园小区业主委员会于2012年7月成立，故金望物业与焦作市金山置业有限公司签订的《物业管理委托合同》于2012年7月终止”内容；3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。
丁祺卫在法定期限内未提交答辩状，其在二审庭审期间口头答辩称一审判决正确，上诉人上诉没有道理，应当维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争执焦点为被上诉人应否该向上诉人支付物业费及违约金，物业费的数额是多少。
针对焦点问题，金望公司认为被上诉人应当向上诉人支付物业费，根据一审事实被上诉人居住在小区，上诉人收取物业费根据委托合同和发改委文件，2007年5月1日之后被上诉人未交物业费；关于诉讼时效，上诉人一直在追索物业费，只是现在无书面证据，该部分其它理由同上诉理由；业主委员会至今未成立，故一审认定2012年7月成立错误，认定物业管理合同终止错误；关于违约金认为应当按照中国人民银行逾期利息的标准计算违约金。其在二审期间提供如下证据：1、鸿源社区证明一份、调查表298份，证明丽景园小区大部分业主不清楚业主委员会成立情况，未见过成立及选举的公示文件；2、鸿源社区证明一份，证明丽景园小区未成立业主委员会。丁祺卫的质证意见为对证据1无异议，对证据2有异议，不能证明没有业主委员会。因被上诉人对证据1无异议，本院对证据1予以采信，因证据2的内容只是证明第一届业主委员会届满，第二届尚未履行选举，故该证明与其证明指向之间缺乏关联，本院不予采信。
丁祺卫认为其不应支付物业费及违约金，其是2007年买的房，向其主张买房之前的物业费不合理，未安装防盗门，要求安装防盗门，其未和物业公司签订过物业合同。
二审期间本院组织双方当事人对一审法院调取的鸿源社区的证明进行了质证，金望公司的质证意见为对该证据不予认可，大多数业主不知成立业主委员会，也未经质证，不能证明业主委员会合法成立；丁祺卫的质证意见为该证据真实有效确实有业主委员会成立这回事；本院认为该证据系人民法院调取，金望公司也未提供反证证明该证据虚假，故对其真实性本院予以采信。
经本院审理查明的案件事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，本案上诉人的诉讼请求系基于物业服务合同产生的物业费，而根据《物业管理委托合同》的约定，每月物业服务费的缴费期限为当月的10日之前，一审法院对诉讼时效的认定并无不当，故金望公司关于诉讼时效部分的上诉理由不能成立；根据鸿源社区的证明和《物业管理委托合同》第十六条的约定，一审法院认定丽景园小区业主委员会成立于2012年7月及双方所签订的《物业管理委托合同》于2012年7月终止的事实并无不当。综上，金望公司的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由金望公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾文宇
审 判 员 司园春
代审判员 米新秀
二〇一五年四月十日
书 记 员 于俊杰