江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第01401号
上诉人（原审原告）江苏省扬中市烟草专卖局，住所地扬中市三茅街道扬子中路。
法定代表人翟兆春，局长。
委托代理人黄剑，江苏正新律师事务所律师。
委托代理人马峥嵘，江苏正新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）顾兰梅。
委托代理人张晓慧，江苏民脉律师事务所律师。
原审第三人祝启娥。
上诉人江苏省扬中市烟草专卖局（以下简称扬中烟草局）因房屋租赁合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2014）扬新民初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
扬中烟草局诉称，双方签订房屋租赁合同，扬中烟草局将本市前进南路的房屋租给顾兰梅，期限至2013年11月30日届满，扬中烟草局在2013年8月30日书面通知顾兰梅。2013年11月20日扬中烟草局委托扬中市政府采购中心（现更名为扬中市公共资源交易中心）公开招标，将诉争房屋以年租金45万元租给祝启娥，但顾兰梅迟迟未搬离，这不仅造成扬中烟草局直接的房租损失，还可能引起扬中烟草局对祝启娥承担违约或者赔偿责任（扬中烟草局保留诉权，待发生后另案主张）。故诉至法院，请求判令顾兰梅立即搬离承租房；顾兰梅自2013年12月1日起至实际搬离之日止按每年45万元标准赔偿扬中烟草局损失（暂算5万元）。审理中，因顾兰梅于2014年6月4日搬离承租房，后扬中烟草局将其诉讼请求明确为要求顾兰梅赔偿扬中烟草局租金损失232500元（从2013年12月1日起至2014年6月4日止按照每年45万元的标准计算）。
顾兰梅辩称：第一，扬中烟草局侵犯了顾兰梅的优先承租权，并给顾兰梅造成了损失，扬中烟草局违约在先，扬中烟草局尚未赔偿顾兰梅损失，顾兰梅具有合同履行抗辩权。第二，祝启娥中标是否合法尚不确定，有待于顾兰梅诉扬中烟草局的另一案件的裁判结果，本案应中止审理；因祝启娥尚未使用该房屋也未缴纳租金，故不能证明扬中烟草局损失已实际发生。第三，2013年12月5日扬中烟草局对顾兰梅经营场所采取断水、断电的措施，并将整个院落大门上锁，即使顾兰梅准备搬离也没有办法，顾兰梅未使用也无法使用承租房屋，且扬中烟草局完全可以采取措施（如证据保全）将顾兰梅的物品集中保管，减少损失的扩大。扬中烟草局主张的损失没有事实依据和法律依据，请求驳回扬中烟草局的诉讼请求。
原审法院经审理查明，扬中市三茅街道前进南路48号房屋的所有权人系扬中烟草局，所有权性质为全民。双方于2012年5月16日签订房屋租赁合同一份，合同约定扬中烟草局将坐落于本市前进南路80号房屋出租给顾兰梅，房屋用途为旅馆、超市及仓库；租赁期限自2012年6月1日至2013年11月30日止（原出租方镇江深茂物业贸易有限公司与顾兰梅签订合同期限为2008年12月1日至2013年11月30日，因镇江深茂物业贸易有限公司内部调整，于2012年5月31日终止与顾兰梅合同，现出租方改为镇江市烟草公司扬中分公司，租赁期限以此合同为准）；该房屋年租金为16万元；退租时，除另有约定，顾兰梅应按原状恢复或者向扬中烟草局支付恢复工程原状所需费用；租赁期满后，本合同即终止，届时顾兰梅须将房屋退还扬中烟草局，如租赁期满该房屋继续对外租赁，在规范、公开、公平的前提下，考虑到经营的连续性，同等条件下顾兰梅有优先权。
2013年8月30日扬中烟草局向顾兰梅发送关于租房合同即将到期的通知，告知顾兰梅合同到期后，扬中烟草局将对出租房另作他用，请顾兰梅做好准备。2013年11月7日扬中市政府采购中心发布扬中市前进南路80号房屋出租谈判公告，2013年11月20日通过评标后，扬中市政府采购中心发布扬中市前进南路80号房屋出租预成交公告，公布成交人为祝启娥，成交金额为45万元。2013年12月2日扬中烟草局向顾兰梅发送通知，要求顾兰梅于2013年12月2日全部搬出。2013年12月23日江苏民脉律师事务所律师张晓慧接受顾兰梅的委托，向扬中烟草局发函，函中载明扬中烟草局于2013年12月5日对房屋进行停水、停电，并要求扬中烟草局对情况予以核实，如有不实，请及时告知；否则，视为扬中烟草局认可上述事实。2013年12月25日江苏正新律师事务所律师黄剑接受扬中烟草局委托回函，载明上述函中的事实经过基本属实，但所提出的要求和理由顾兰梅认为不能成立。2014年6月4日顾兰梅搬离承租房，双方办理交接手续。现扬中烟草局诉至法院，请求判令顾兰梅赔偿扬中烟草局租金损失232500元（从2013年12月1日起至2014年6月4日止按照每年45万元的标准计算）。
审理中，扬中烟草局向法院提交了其与祝启娥签订的房屋租赁合同，合同中载明租赁期限为3年（2013年11月29日至2016年11月28日），每年租金为45万元。在本案一审法庭辩论终结前，扬中烟草局陈述诉争房屋处于闲置状态，房屋未交付给祝启娥，祝启娥亦未向扬中烟草局交付租金。顾兰梅陈述扬中烟草局在断水断电的同时将大门锁住，扬中烟草局承认锁大门的事实，但不清楚具体时间。
原审法院认为，双方之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真�意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，原审法院依法予以确认。因合同约定的租赁期限至2013年11月30日届满，且扬中烟草局已提前书面通知顾兰梅做好搬离的准备，故顾兰梅理应在2013年11月30日前搬离。但因扬中烟草局在2013年12月5日已对房屋采取了断水、断电，并锁大门的措施，致使顾兰梅无法营业，房屋处于闲置状态。房屋闲置期间，扬中烟草局理应及时采取措施防止损失扩大，但扬中烟草局未及时采取措施致使损失扩大，故对该扩大的损失应由扬中烟草局自行承担，故扬中烟草局要求顾兰梅赔偿租金损失232500元的诉讼请求，与法相悖，原审法院依法不予支持。
原审判决：驳回扬中烟草局要求顾兰梅赔偿租金损失232500元的诉讼请求。
扬中烟草局不服原审法院民事判决，向本院上诉称：一、一审原告的诉请虽然为赔偿租金损失，但该“租金”不是指上诉人依合同向被上诉人收取的租金，而是指如被上诉人交出房屋，上诉人可以根据新的合同向第三人收取的租金，故一审推论的前提是错误的。二、上诉人无任何违约的违法行为，即上诉人无任何过错。三、被上诉人占用房屋是侵权行为，有明显的错误。四、如被上诉人交出房屋，上诉人可以根据新的合同向第三人收取租金，被上诉人的侵权行为已给上诉人造成损失，结合上述分析被上诉人的行为构成侵权赔偿损失的要件。五、上诉人已采取了相应的措施防止损失扩大。六、被上诉人还应支付房租6164元。一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
顾兰梅辩称：一、被上诉人对涉案房屋享有优先承租权，不应当腾空搬迁。二、上诉人烟草局与第三人祝启娥恶意串通，侵害了被上诉人的优先承租权。三、上�人烟草局要求被上诉人赔偿损失的诉请既无事实依据也无法律依据。
本院对原审法院查明事实予以确认。
本院认为，2012年5月16日房屋租赁合同约定的租赁期限至2013年11月30日届满，扬中烟草局已提前书面通知顾兰梅做好搬离的准备。2013年12月23日顾兰梅向扬中烟草局发函，函中载明扬中烟草局于2013年12月5日对房屋进行停水、停电；扬中烟草局于2013年12月25日回函称，上述函中的事实经过基本属实。但是，在本案诉讼中，扬中烟草局虽承认锁大门的事实，但不清楚具体时间。因扬中烟草局对房屋采取了断水、断电，并锁大门的措施，致使顾兰梅无法营业，房屋处于闲置状态。房屋闲置期间，扬中烟草局理应及时采取措施防止损失扩大，但扬中烟草局未及时采取措施致使损失扩大，故对该扩大的损失应由扬中烟草局自行承担。因此原审法院判决驳�扬中烟草局要求顾兰梅赔偿租金损失232500元的诉讼请求并无不当。
综上，上诉人扬中烟草局的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9576元，由上诉人扬中烟草局承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
代理审判员 宋 涛
代理审判员 杜 静
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 张伟兰