上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2844号
上诉人（原审被告）顾国安。
上诉人（原审被告）顾莉敏。
上诉人（原审被告）宋兰英。
上诉人（原审被告）顾利斌。
上列四上诉人共同委托代理人郑绍平，上海恒建律师事务所律师。
上列四上诉人共同委托代理人周洪波，上海恒建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘祉缨。
委托代理人张峥嵘，万商天勤（上海）律师事务所律师。
上诉人顾国安、顾莉敏、宋兰英、顾利斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第41363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，顾国安、宋兰英为夫妻，顾莉敏、顾利斌系顾国安、宋兰英子女。
2006年9月9日，顾国安作为被拆迁人与案外人A公司因坐落于“南行村＊＊＊号”私房拆迁签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，顾国安安置分得上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号102室（以下简称系争房屋）。
2007年9月6日，顾国安向顾莉敏出具《委托书》一份，内容为：现就关于我名下（顾国安）＊＊＊弄＊＊＊号102室（东源名都）的房屋买卖事宜，全权委托由我女儿顾莉敏办理，特此说明。
2007年9月7日，顾莉敏作为顾国安的委托代理人（甲方）与刘祉缨（乙方）就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋转让款为98万元，甲方于2007年9月7日前腾让房屋，合同补充条款约定：甲乙双方应在开发商可以办理小产证时，甲方协助乙方办理，甲方同意签订本合同当日交房于乙方并同意乙方装修。合同约定了房价款中90万元的支付时间，并约定剩余的8万元于办证前支付于甲方。房屋买卖合同签订当天，顾国安的委托代理人顾莉敏与刘祉缨签署了《房地产交接书》，顾国安将系争房屋交付刘祉缨。之后刘祉缨按约共支付了房价款90万元。
2008年1月16日，系争房屋的大产证登记于案外人A公司名下。2014年9月3日系争房屋产权转移登记至顾国安名下。
2014年10月，刘祉缨电话联系顾莉敏，商谈相关房屋过户一事�未果。刘祉缨遂于2014年11月18日诉至原审法院，要求判令顾国安将系争房屋转移登记至刘祉缨名下。
2014年12月17日，顾莉敏、宋兰英、顾利斌作为原告共同起诉顾国安，要求确认系争房屋所有权。2015年1月8日顾国安、顾莉敏、宋兰英、顾利斌达成系争房屋产权归顾国安、顾莉敏、宋兰英、顾利斌共同共有的调解协议［（2015）浦民一（民）初字第3225号］。
2015年2月12日，刘祉缨申请追加宋兰英、顾利斌为共同被告，并变更诉讼请求为要求顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌共同协助刘祉缨办理系争房屋的转移登记手续，并同意支付剩余房款8万元。顾国安、顾莉敏辩称，系争房屋属顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌共同共有，顾国安签订合同属于无权代理，所以本案所涉买卖合同为无效，顾国安没有权利处分顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌共有的房屋，刘祉缨应该�还系争房屋，故不同意刘祉缨要求过户的诉请。宋兰英、顾利斌辩称，对于刘祉缨追加其为被告感到莫名其妙，对于房屋买卖其不知情，也不同意，（2015）浦民一（民）初字第3225号民事调解书已经确认房屋为家庭四人共同共有，故要求法院驳回刘祉缨的诉讼请求。
现刘祉缨已将8万元钱款作为代管款缴纳至法院，并表示将此作为履行合同的保证在房屋过户后支付于合同相对方顾国安。
另查明，《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》被拆迁人一栏中曾修改将刘祉缨与顾国安共同记载为被拆迁人，后刘祉缨的名字又被划去。现被拆迁人一栏记载为顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌。
审理中，刘祉缨提出，系争房屋系顾国安经动迁后分得的安置房，房地产交易中心登记的权利人也是顾国安一人，顾国安向顾莉敏出具了委托书说明他对本次买卖是知情的，宋兰英作为顾国安的配偶长期共同生活，宋兰英和顾利斌在长达七年的时间内对房屋出售没有提出过异议和主张，说明二人也是知情和认可的，顾莉敏和刘祉缨签订的房屋买卖合同合法有效，产权登记在顾国安一人名下后，顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌又通过法院进行了确权诉讼，并达成了顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌共有系争房屋的调解协议，其目的是对抗与刘祉缨的房屋买卖，所以刘祉缨要求顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌共同协助刘祉缨将系争房屋过户至刘祉缨名下。
顾国安、顾莉敏则认为，系争房屋是私房动迁，应当属于顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌共有，2014年8月作产权登记时，向房地产交易中心提供的是变更后顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌为共同被动迁人的动迁协议，当时顾国安提出写其名字，其他人没有反对，所以产权登记在顾国安一人名下，但实际其他共有人是不同意的，所以之后去法院做了确权诉讼，法院亦确认系争房屋属顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌共有。产证办理以后，家庭成员发现问题后就进行了权利主张，先进行了排除妨碍的诉讼，之后又有了确权诉讼。刘祉缨现起诉顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌说明刘祉缨依据调解书，也就不能否定调解书，如果否定调解书就不要起诉四名当事人。刘祉缨既主张合同与顾国安签订又主张与顾莉敏签订前后矛盾。现今社会登记产权人和客观上的产权人不一致比比皆是，刘祉缨提供的与顾莉敏的录音中可以反映，顾国安事先不知情，事后没同意，刘祉缨没有充分证据证明顾国安授权顾莉敏出售系争房屋及宋兰英和顾利斌知情出售事宜，刘祉缨推定其余当事人知情不能成为定案的依据。系争房屋属顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌全家�有，虽然暂时不能在交易中心将产权更名至顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌名下，但不改变系争房屋是顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌共有的真实属性。即使顾国安的委托书是真实的，由于顾莉敏以顾国安的名义开办了公司，所以顾国安经常在顾莉敏的文件上签名，顾莉敏在房屋买卖合同上签名也只代表顾莉敏自己。本案不存在可予过户的情形，法院应当驳回刘祉缨的诉请。顾莉敏另表示可以通过调解的方式对刘祉缨进行补偿。
原审认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中对于顾莉敏持有的签名为“顾国安”的《委托书》效力问题，庭审中顾国安虽否认该签名的真实性，但未就此申请司法鉴定，故法院对其质证意见不予采纳，该《委托书》的真实性法院予以确认。系争房屋为2006年9月动迁所安置，被动迁人为顾国安一人，由此顾莉敏作为顾国安的委托代理人与刘祉缨就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，应受法律保护，该买卖合同的权利义务应归属于顾国安。对于宋兰英、顾利斌辩称出售系争房屋不知情的意见，由于顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌分别为夫妻、父母子女关系，日常生活关系密切，应知晓系争房屋的相关事宜，刘祉缨在签署房地产买卖合同后即装修入住系争房屋，而宋兰英、顾利斌长期未提出异议，应视为对系争房屋的权利及出售均无异议，顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌在系争房屋登记于顾国安名下后，又通过法院达成的产权共有的调解协议，该协议不能就此推翻刘祉缨与顾国安买卖系争房屋的合法性，刘祉缨基于顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌达成的�解协议要求顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌协助办理系争房屋的过户手续的诉讼请求，并无不当。刘祉缨现已将剩余的8万元购房款以代管款的方式先行交纳至法院作为其履行合同的保证，故刘祉缨的相关诉讼请求，法院应予支持。顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌不同意协助办理过户手续的观点，法院不予采纳。宋兰英、顾利斌经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，法院依法缺席判决。
原审法院审理后于二〇一五年七月二十一日作出判决：一、被告顾国安、顾莉敏、宋兰英、顾利斌应于本判决生效之日起十日内协助原告刘祉缨办理上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号102室房屋过户手续，将上述房屋产权户名由被告顾国安办理登记至原告刘祉缨名下；二、原告刘祉缨应在上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号102室房屋过户手续办理后当日支付被告顾国安剩余购房款8万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，600元、财产保全申请费5，000元，由被告顾国安负担。
判决后，顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌不服，上诉至本院称：一、2002年12月28日镇政府因上诉人家庭居住困难而批准在宅基地上搭建二层楼房的申请，四上诉人户口均在该房屋内，四上诉人理应依法享有该搭建房屋以及相关的权益，包括动迁安置补偿利益，因此系争房屋属于四上诉人共同共有。后尽管上诉人顾国安一人成为产权人，但经法院调解，依法确认了系争房屋为上诉人家庭成员即四上诉人共同共有，纠正了之前的错误登记。但原审法院无视生效调解书，将被上诉人刘祉缨与顾国安之间�债权债务关系凌驾于上诉人的物权之上，致所作判决适用法律明显错误。二、合同从头到尾没有发现上诉人顾国安即被代理人的签名或者冠名，且合同首页的出卖人和买受人一栏都是空白的，合同在形式上是欠缺的，而顾莉敏（代理人）自己的签字本质上不属于代理行为，合同缔约及履行的整个过程顾国安均毫无知情，因此该买卖合同与顾国安无关。三、原审以上诉人系夫妻、父母子女关系而应知晓系争房屋的相关事宜及宋兰英和顾利斌未提出异议，应视为对系争房屋的权利及出售均无异议，该推理不能成为定案的依据，因此系争房屋买卖合同应当依法被认定为无效。请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人刘祉缨的原审诉请。
被上诉人刘祉缨辩称：一、上诉人顾国安是被拆迁人，房屋也登记在顾国安名下，其也承认其家庭成员同意其获得的房屋所有权，因�被上诉人根据公示公信原则与顾国安的代理人签订房屋买卖合同是有法律效力的。二、上诉人没有证据证明《委托书》是不真实的，被上诉人也没有与代理人顾莉敏串通损害上诉人顾国安利益，是顾莉敏提供《委托书》，顾莉敏是在顾国安授权范围内行使民事行为，故并不能阻碍顾国安履行合同义务，相应后果也应由顾国安承担。三、四上诉人作为家庭关系对房屋出售不可能不知情，且房屋已由被上诉人占用8年，上诉人不闻不问，既不合常理，也表明上诉人全家知道房屋买卖并予以认可，只是现在房屋价格上涨而反悔履行合同。原审认定本案事实及所作判决均是正确的，请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人顾莉敏根据上诉人顾国安签字确认的《委托书》与被上诉人刘祉缨就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是否合法有效、顾国安就系争房屋买卖应当承担什么责任。对此，根据《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》的记载，上诉人顾国安是被拆迁房屋的被拆迁人，其安置分得系争房屋，且其在2007年9月6日出具《委托书》，全权委托其女儿即上诉人顾莉敏办理系争房屋买卖事宜，而顾国安对该《委托书》签名的真实性并未申请鉴定，表明其认可该《委托书》系其出具，因此顾莉敏凭借该《委托书》与被上诉人刘祉缨签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，效力及于顾国安，顾国安应当承担履行合同的义务。至于系争房屋于2015年经法院调解确定为四上诉人共同共有的协议，是在刘祉缨以顾国安为被告提起本案诉讼之后才形成的调解协议，亦是四上诉人内部之间形成的协议，对外并不能对抗刘祉缨已购房屋之事实。而对于上诉人宋兰英、顾利斌辩称顾国安未经得其同意而出售房屋问题，宋兰英作为顾国安的妻子、顾利斌作为顾国安的儿子，在系争房屋出售、且由刘祉缨占用长达八年的时间内不闻不问房屋情况，显然不符常理，则唯一的解释就是宋兰英、顾利斌知情且未表示反对。在此情况下，上诉人宋兰英、顾利斌现以上述理由所作抗辩，本院不予采信。鉴此，顾国安应全面履行合同义务，宋兰英、顾莉敏、顾利斌亦应协助刘祉缨办理房屋产权过户手续。原审认定本案事实及所作判决均客观有据，本院依法维持。上诉人顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾利斌的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，600元，由上诉人顾国安、宋兰英、顾莉敏、顾�斌负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
审 判 员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……