山东省日照市岚山区人民法院执 行 裁 定 书（2018）鲁1103执异16号异议人：陈霞，女，1974年10月28日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人，陈信，江苏营造律师事务所律师。申请执行人：王元田，男，1975年12月1日出生，汉族，住日照市岚山区。委托代理人：代世柱，日照岚山兴法律服务所法律服务工作者。被执行人：日照市安世达房地产开发有限公司，住所地日照市岚山区。法定代表人：孙开钧，董事长。委托诉讼代理人：张峰，江苏元齐律师事务所律师。本院在执行申请执行人王元田与被执行人日照市安世达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人陈霞对查封、拍卖被执行人日照市安世达房地产开发有限公司（以下简称安世达房地产）开发的位于日照市岚山区风情海洲湾X号楼X单元X室和X号楼X单元X室提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人称，2012年10月11日，其与安世达房地产签订商品房买卖合同，约定由其购买安世达房地产开发的风情海洲湾X号楼X单元X室和X号楼X单元X室，分别交纳房款285741元和165130元。因（2015）岚执字329号执行案件查封、拍卖上述楼房，侵害了异议人权利。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先授权问题批复》第二条精神，旨在保护消费者的居住权，即消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，建设工程价款、抵押权均不得对抗买受人，特提出异议，请求法院中止对上述房屋的执行。申请执行人王元田称，对异议人的异议请求不予认可，请求法院依法认定。异议人为证明其主张的事实，提供如下证据材料予以证实：一、商品房买卖合同两份，第一份合同编号为201210110026，出卖人为安世达房地产，买受人为陈霞，出卖人以出让方式取得位于岚山区海安路北侧凤阳路东侧，编号1-15-17、1-15-18的土地使用权，土地使用权证号为日岚国用（2010）第X号、日岚国用（2010）第X号，该地块土地面积为16265.4平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2010年3月12日至2080年3月11日，出卖人经批准，在上述土地建设商品房，暂定名风情海洲湾。建设工程规划许可证号为0601833，施工许可证号为3700050。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为日照市房地产管理局，商品房预售许可证号为201101024。买受人购买的商品房为X幢X单元X室，建筑面积为48.86平方米，商品房单价为（人民币）每平方5848.16元，总金额为285741元，买受人于2012年10月11日一次性交纳房款285741元。合同签订时间为2012年10月11日，出卖人签章处由安世达房地产公司盖章、买受人签章处由陈霞签字并按捺手印。第二份合同编号为201210110027，出卖人为安世达房地产，买受人为陈霞，出卖人以出让方式取得位于岚山区海安路北侧凤阳路东侧，编号1-15-17、1-15-18的土地使用权，土地使用权证号为日岚国用（2010）第X号、日岚国用（2010）第X号，该地块土地面积为16265.4平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2010年3月12日至2080年3月11日，出卖人经批准，在上述土地建设商品房，暂定名风情海洲湾。建设工程规划许可证号为0601833，施工许可证号为3700050。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为日照市房地产管理局，商品房预售许可证号为201101024。买受人购买的商品房为X幢X单元X室，建筑面积为49.02平方米，商品房单价为（人民币）每平方3368.63元，总金额为165130元，买受人于2012年10月11日一次性交纳房款165130元。合同签订时间为2012年10月11日，出卖人签章处由安世达房地产公司销售专用章盖章、买受人签章处由陈霞签名并按捺手印。该两份合同最后两条明确规定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向日照市房地产管理局申请备案，并由出卖人代领备案证明给买受人，商品房预售合同备案后，为进一步保护买受人的利益，合同双方约定向房屋登记机关办理商品房预告登记。该两份合同均未办理备案登记和预告登记。二、记账凭证复印件三份，核算单位为日照市安世达房地产开发有限公司，第一份时间为2011年9月30日，其中载明入账陈霞2#1002、1009,4#1301房款100000元；第二份时间为2011年10月31日，其中载明入账陈霞X号楼X单元房款150000元（乔开荣转账）；第三份时间为2011年11月30日，入账陈霞X号楼X单元房款100000元（乔开荣转账）；第四份时间为2012年10月24日，其中载明入账陈霞X号楼X单元1002室房款285741元（换据），入账X号楼X单元X室房款165130元。三、收款收据复印件四份，第一份入账日期为2011年9月30日，入账X号楼X单元X室、X室，X号楼X室购房款100000元，收款方式为乔开荣转账；第二份入账日期为2011年10月31日，入账X号楼X单元X室、X室，X号楼X室购房款150000元，收款方式为乔开荣转账；第三份入账日期为2012年10月11日，入账陈霞X号楼X单元X室购房款285741元，收款方式为换据；第四份入账日期为2012年10月11日，入账陈霞X号楼X单元X室购房款165130元，收款方式为换据；第五份入账日期为2011年9月29日，入账陈霞X号楼X单元X室、X室，X号楼X室购房款30000元，收款方式为张增利转账20000元、现金10000元；第六份入账日期为2011年4月25日，入账陈霞X号楼X单元X室购房款248431元，收款方式为刷卡；第七份入账日期为2011年11月30日，入账X号楼X单元X室、X室，X号楼X室购房款100000元，收款方式为乔开荣转账。其中第一份、第二份、第五份收款收据加盖安世达房地产公司财务专用章，其余均未加盖安世达房地产公司或者公司财务印章。四、银行汇兑凭证复印件两份，分别用以证明乔开荣62×××60的银行账户于2011年9月30日向安世达房地产37×××02的银行账户转账100000元；2011年11月16日，以同样的方式转账100000元。对上述证据，申请执行人王元田认为，对异议人提供的证据不予认可，无法证实其真实性。被执行人安世达房地产向本院提交以下证据：一、日岚国用（2013）第00X号土地使用权复印件，用以证实涉案房屋附着土地取得土地使用权证，但因附着土地办理了抵押登记，无法提交原件予以核对。二、（日）房预售证第201101025号商品房预售许可证两份，由日照市房地产管理局于2011年1月26日颁发，用以证实由安世达房地产开发的风情海洲湾X号楼取得商品房预售许可。（三）、发证日期为2013年5月20日，发证机关为日照市岚山区住房和城乡规划建设局的验字第371103201350004号建设工程竣工规划验收合格证，建设单位为安世达房地产，建设项目名称为风情海洲湾1号、2号、3号、4号商住楼，经审查，建设工程竣工规划验收合格，予以颁证。本院经审查查明，2014年11月6日，本院以（2014）岚民保字第328-1号民事裁定书将被执行人安世达房地产所有的位于日照市岚山区风情海洲湾X号楼X单元X室和X室房屋予以查封。后于2018年1月2日以（2015）岚执字第329号之一执行裁定书，对上述被查封房屋续封。2018年2月5日，以（2015）岚执字第329号之二执行裁定书将上述房屋拍卖。另查明，2013年9月3日，安世达房地产以出让方式取得位于凤阳路以东、海安路以北，地号为3-1-15-22，使用面积为16265.40平方米的土地使用权，土地使用权证号为日岚国用（2013）第000X号。2011年1月26日，日照市房地产管理局为安世达房地产颁发（日）房预售证第20XX25号、20XX27号商品房预售许可证，项目名称为风情海洲湾X号楼。（日）房预售证第201101025号商品房预售许可证背面须知上明确载明，经批准预（销）售的商品房，预（销）售单位与购房人应签订《商品房买卖合同》，签约后当事人须在三十日内到房地产管理机关办理预售登记。未经登记备案的预（销）售商品房屋不受法律保护。由安世达房地产开发的风情海洲湾1-4号楼于2013年5月20日，由日照市岚山区住房和城乡规划建设局对其竣工规划验收合格，予以颁发建设工程竣工规划验收合格证。但安世达房地产尚未将涉案楼房交付异议人占有、使用。对于异议人提供的记账凭证和第二、三、四、六、七份收款收据仅是安世达房地产单方出具的财务凭证，未加盖安世达房地产公司或者财务印章，且申请执行人不予认可，因此对于记账凭证和收款收据本院不予认定。结合第一份、第六份收款收据和银行汇兑凭证，对异议向安世达房地产交纳528429购房款的主张，本院不予认可，应认定为异议人向安世达房地产交纳房款200000元。再查明，（2018）鲁1103执异12号异议人范亚仁主张其与安世达房地产公司签订合同编号为201312310016的商品房买卖合同，购买安世达房地产开发的2幢1单元1002室商品房，建筑面积为48.86平方米，商品房单价为（人民币）每平方米4912元，总金额为240000元。合同签订时间为2012年10月11日，出卖人签章处有日照市安世达房地产开发有限公司销售专用章签章，买受人签章处有陈霞签字，该商品房买卖合同未办理备案登记。上述事实由执行裁定书、土地使用权证、预售许可证、建设工程竣工规划验收合格证、银行汇兑凭证、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，案外人执行异议是执行救济的一种途径，是在执行过程中，案外人对某一特定执行标的主张实体权利而提起的异议，直接目的为对抗、排除对执行标的执行。案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证责任。（2018）鲁1103执12号异议人范亚仁根据商品房买卖合同，亦主张购买了安世达房地产风情海州湾X号楼X单元X室，对此一房二卖行为，由于举证不足，本院无法认定实际的买受人。《房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》均规定，房地产开发企业预售商品房时，应当与买受人签订商品房买卖合同，并于合同签订之日起30日内到房地产管理部门办理备案登记，可见我国实行商品房强制备案登记制度，未进行备案登记的预售商品房不具有公示效力，不受法律保护。异议人主张其作为安世达房地产的买受人，支付450871元购房款，应是涉案房屋的所有权人，但因其与安世达房地产签订的商品房买卖合同未进行备案登记，安世达房地产在取得建设工程竣工规划验收合格证后，仍未将涉案房屋交付异议人，异议人未实际占有、使用涉案房屋，异议人系涉案房屋所有权人的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回异议人陈霞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李希林人民陪审员  胡顺成人民陪审员  臧家峰二〇一八年七月十六日法官 助理  巩 俐书 记 员  陈成丽