北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7742号
上诉人（原审原告）：杨爱新，女，1969年11月5日出生。
委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张月，北京泓聚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京金地惠达房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇长营村京良路北侧80米。
法定代表人：陈长春，董事长。
委托诉讼代理人：陈锐，女，北京金地惠达房地产开发有限公司法务部法务专员。
委托诉讼代理人：施维，女，北京金地惠达房地产开发有限公司法务部法务专员。
上诉人杨爱新因与被上诉人北京金地惠达房地产开发有限公司（以下简称金地惠达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨爱新的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判支持其一审的全部诉讼请求。杨爱新的主要上诉理由：金地惠达公司存在逾期办理涉案房屋初始登记及转移登记的违约行为，我依据合同约定的违约金标准主张上述双证逾期的违约金，依据充分。一审判决酌情下调违约金数额不当，应予改判。
金地惠达公司答辩称：同意一审判决，不同意杨爱新的上诉请求和理由。我公司认可存在办理初始登记及转移登记逾期的行为，但即使我公司应承担违约责任，办证迟延的违约事项并未给业主造成实际损失；且双证逾期其实是一个违约行为，大证逾期必然导致小证逾期，业主不应重复主张违约金。
杨爱新向一审法院起诉的请求为：1.请求金地惠达公司向我支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明违约金128900.6元；2.请求金地惠达公司向我支付逾期办理房屋所有权证书违约金14283.58元；3.本案诉讼费由金地惠达公司承担。
一审法院认定事实：2014年7月26日，杨爱新（买受人）与金地惠达公司（出卖人）签订了预售合同，约定杨爱新购买金地惠达公司开发的位于北京市房山区×××10-02-12地块1#住宅楼1层3单元-102号房屋，预测建筑面积为124.55平方米，总价款为3488690元，金地惠达公司应在2015年6月30日前向杨爱新交付房屋。预售合同第二十二条为产权登记条款。其中对初始登记的约定为，出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人或其指定第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期人民币活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。预售合同还对房屋交付条件、逾期交房责任、产权转移登记办理方式和违约责任等内容作了约定。
预售合同签订后，杨爱新按照约定向金地惠达公司给付了3483757元购房款。2015年6月29日，杨爱新领取了房屋钥匙，办理了入住手续。2017年7月5日，金地惠达公司取得了杨爱新购买房屋所在楼栋的权属证明。2017年8月8日，杨爱新所购的涉案房屋办理了权属转移登记。
一审法院认为，杨爱新与金地惠达公司在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，金地惠达公司应当在2016年6月30日前取得杨爱新购买商品房所在楼栋的初始登记，如因金地惠达公司的责任未能在约定期限内取得，杨爱新选择不退房的，自2016年7月1日起至实际取得之日，即2017年7月5日，金地惠达公司应当按日计算向杨爱新支付全部已付款万分之一的违约金。针对杨爱新要求逾期办理房屋所有权证违约金的问题，根据预售合同约定，如因金地惠达公司的责任杨爱新未能在2015年6月29日起730日内取得房屋所有权证书的，杨爱新选择不退房的，则自杨爱新应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。
金地惠达公司称导致楼栋初始登记和房屋所有权转移登记办理迟延并非其自身原因造成，但未能就此主张提供有效证据予以证明，故在现有证据条件下不能认定楼栋初始登记和房屋所有权转移登记办理迟延系由不可归责于金地惠达公司的原因造成的，依据合同相对性原则，应由金地惠达公司向杨爱新承担相应违约责任。同时，金地惠达公司所述房屋所有权转移登记的办理时间应当相应顺延的主张亦缺乏依据，法院不予采纳。对于金地惠达公司要求对违约金数额予以减免的主张，法院综合考虑杨爱新因楼栋初始登记和房屋所有权转移登记办理迟延而遭受损失的情况，结合合同履行情况、双方过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整。综上，杨爱新诉讼请求的合理部分，法院予以支持；过高部分，法院不予支持。金地惠达公司关于其不应承担违约责任的抗辩，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院于2018年5月判决：一、北京金地惠达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向杨爱新支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明违约金六万四千四百五十元；二、北京金地惠达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向杨爱新支付逾期办理房屋所有权证违约金一万一千八百四十五元；三、驳回杨爱新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：依据我国合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，杨爱新与金地惠达公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人之真实意思表示，且未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应遵守合同行使权利、履行义务。依据双方合同约定，金地惠达公司应当在2016年6月30日前取得杨爱新购买商品房所在楼栋的初始登记，如因金地惠达公司的责任未能在约定期限内取得，杨爱新选择不退房的，自2016年7月1日起至实际取得之日，金地惠达公司应当按日计算向杨爱新支付违约金。基于在案证据，金地惠达公司取得涉案楼栋初始登记的时间为2017年7月5日，已经逾期。
针对杨爱新要求逾期办理房屋所有权证即转移登记违约金的问题，根据上述合同约定，如因金地惠达公司的责任杨爱新未能在房屋交付之日即2015年6月29日起730日内取得房屋所有权证书的，杨爱新选择不退房的，则自杨爱新应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付违约金。2015年6月29日，杨爱新领取了房屋钥匙，办理了入住手续。2017年8月8日，杨爱新所购的涉案房屋办理了权属转移登记。依据上述合同约定，金地惠达公司履行协助业主取得转移登记的时间亦存在逾期，故该公司依约应向杨爱新承担逾期办证的违约责任。
关于违约金下调问题，一审判决基于金地惠达公司下调违约金之抗辩，综合考量杨爱新因楼栋初始登记和房屋转移登记办理迟延而遭受损失的情况，结合合同履行情况、双方过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以下调并无不当，本院对此予以维持。
综上所述，杨爱新之相应上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1472元，由杨爱新负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 周梦峰
审 判 员 李 淼
二〇一八年八月三十一日
法官助理 宋 佳
书 记 员 林晓天