安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0603民初1669号原告：廖某，男，2003年8月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。法定代理人：张某，男，1962年4月11日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。系廖某父亲。委托诉讼代理人：代秀丽，安徽安港律师事务所律师。被告：郑巧萍，女，1970年1月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：杨建民，安徽华翰律师事务所律师。第三人：淮北光大房地产咨询服务有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：白燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏峰，安徽安港律师事务所律师。原告廖某与被告郑巧萍、淮北光大房地产咨询服务有限公司(简称光大公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖某的委托诉讼代理人代秀丽、被告郑巧萍及其委托诉代理人杨建民、第三人光大公司的委托诉讼代理人魏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除廖某与郑巧萍之间的房屋买卖合同；2、依法判决郑巧萍将淮北市相山区工行小区某室房产（房产登记号：130241XXX）（以下简称某室）返还给廖某，定金1万元廖某不予返还；3、依法判决郑巧萍赔偿廖某实际损失（损失以20万元为基数按照年利率24%计算，自2018年4月1日起计算至房屋实际返还之日止）；4、依法判决郑巧萍支付给廖某中介费5000元、律师代理费1万元、违约金2.5万元；5、本案诉讼费及因本案产生的其他费用均由郑巧萍承担。事实和理由：2017年8月31日，廖某通过光大公司将位于淮北市相山区工行小区某室房产出售给郑巧萍，双方签订了房屋买卖居间合同（编号gdzd201708XXXXs），该合同对房屋成交价格、付款方式、定金、违约责任都做了相关约定。因该房产暂时不能过户，经双方协商，郑巧萍采用分期付款方式分三次支付房款，第一笔房款20万元（含定金1万元）于2017年8月31日支付，廖某收到第一笔房款后，按照合同约定交付了房屋，并支付了中介费用5000元。但第二笔房款到期后，郑巧萍没有按照合同约定支付房款，经廖某多次催要，其拒不支持。郑巧萍辩称，1、廖某的诉讼请求无法律和事实依据。其已严格按照合同约定全部履行义务，不存在拒不�付和违约行为，其第二笔房款晚了几天的原因是廖某采取欺骗方式与其签订合同，签订合同第二天才廖某告知该郑巧萍房并非吉房；廖某没有按照合同约定的日期交房，迟延了五天；廖某没有按照合同约定缴纳水电气及室内外垃圾，郑巧萍在廖某多次违约的情况下，并没有任何违约行为，且在第二笔支付房款约定期限内亲自到银行汇款给廖某，因廖某银行卡不在状态，已经注销，无法把房款汇给廖某，同时由于廖某拒不提供账号，无奈郑巧萍亲自到银行查询。2、郑巧萍出差在外，也及时通知了中介，不存在不想和不愿履行的情况，而是在廖某多次违约的情况下暂缓履行，由于廖某的多次违约，其的后履行行为，有权拒绝履行或拒绝相应的履行请求，只是延续或中止履行。其不存在违约，假使有违约也是部分违约，且在廖某多次违约情况下的抗辩行为。3、本案不存在解除合同的法定条件。根据合同法第九十六条规定，廖某应当通知郑巧萍，在此期间没有通知其解除合同的。郑巧萍行为并没有达到致使廖某不能实现合同目的。在此期间廖某拒不接受郑巧萍支付的房款，导致郑巧萍无法交付剩余房款，其没有违约行为。4、自郑巧萍居住该房屋后，投入了十几万元资金装修房屋，且其家人和孩子因购买不是吉房，而不能在家居住且经常生病，给其造成了无形的压力和伤害。其不同意解除合同。5、廖某主张的返还定金及赔偿违约金过高，要求予以调整。光大公司述称，郑巧萍与廖某经过该公司签订居间买卖合同，相关付款时间和房屋价格也是经过双方协商确定的，后续的履行过程中出现的问题，该公司不知情，双方纠纷是在后续履行合同过程中产生的，应由双方协商解决。廖某、郑巧萍围绕诉讼请求、抗辩理�依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，郑巧萍、光大公司对廖某提交的证据1、2、3无异议，廖某、光大公司对郑巧萍提交的证据2、3无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）郑巧萍对廖某提交的证据4、5真实性无异议，对证明目的有异议，光大公司对证据4、5无异议，该证据能够证明郑巧萍延迟付款，但不能证明因延迟付款致其支付5000元中介费，对此证明目的本院不予认定，对其他证明目的予以认定。（二）廖某对郑巧萍所举证据1真实性无异议，对证明目的有异议，光大公司对证据1无异议，该证据不能证明廖某存在欺诈、违约行为，本院对证据1真实性予以认定。廖某对郑巧萍提交的证据4、7真实性无异议，但认为郑巧萍已违约，光大公司无异议，郑巧萍向廖某交付房款，但因廖某账户不在状态无法支付，本院对�据4、7予以认定。证据5的交纳日期均为2017年11月8日，不能达到郑巧萍的证明目的，本院对证据5证明力不予确认。廖某对证据6有异议，证据6系销货清单，无法得知是否是涉案房屋装修所用，本院对证据6不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：廖某系廖光荣、张某之子，廖光荣与张某于2008年10月离婚，廖光荣于2016年7月3日死亡，廖某继承了廖光荣所有的某室（房地产权证编号：淮房地权证相山区字第××号）。2017年8月31日，廖某（甲方）的法定代理人张某与郑巧萍（乙方）、光大公司（丙方）三方签订房屋买卖居间合同，合同约定：甲方将108室房屋出售给乙方，该房屋建设面积113.89平方米，楼层1，总层数6层，成交总价款55万元，交易定金2万元，本合同签订时交付给甲方，本合同签订时，乙方需向丙方支付中介服务费5500元。乙方分三笔将房款一次性付清给甲方，2017年8月31日乙方先付甲方20万元（含定金）房款；2018年3月31日前乙方支付20万元房款；2019年1月15日前甲乙方双方房地产交易中心办理该房屋的相关交易手续，在办理手续当日，乙方将剩余房款15万元一次性付清。甲方应于收到第一笔房款15日内将该房屋交于乙方，并将附随的水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费等费用结清，单据交于乙方，否则乙方有权从交房保证金抵扣上述费用，甲方交付该房的全部钥匙。合同第十一条第1款为：甲方须保证该房屋产权无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；第2款：甲乙双方任何一方必须按照丙方约定的时间到交易中心办理该房屋过户手续，任何一方逾期不到，须提前书面通知另一方及丙方，须得到其两方同意，否则视为违约并承担责任；第3款：乙方以银行贷款方式或公积金贷款方式购买该房屋，则甲方有义务配合乙方的贷款手续以便乙方贷款顺利办理。第4款：若乙方没有按照合同约定时间交付房款则视为乙方违约，所交之定金不予退还，甲方有权将该房屋另行出售。如甲、乙方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第十一条第1、2、3款违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的5%作为违约金。甲乙双方如发生纠纷，诉讼费、律师费、执行费等一切费用全部由违约方承担。当日，郑巧萍给付廖某定金2万元、房款18万元。2017年9月1日，三方再次签订补充协议，内容为：由于甲方名下位于某室室内发生过自然死亡事件，甲方已告知乙方此事件，并且得到乙方知晓的回复，原合同第二条成交价格为55万元，现经甲乙双方协商同意该房屋成交价格为50�元，原合同约定第三笔付款金额改为10万元。之后，廖某交付了房屋，郑巧萍装修后入住。2017年3月8日、4月15日，廖某的父亲张某向郑巧萍催要房款，郑巧萍以资金困难为由要求延迟付款。2018年4月16日，廖某向本院提起诉讼，2018年4月20日，郑巧萍向张某汇款20万元，因张某账户已销户，无法汇入（该账户为廖某第一次收取房款的账户）。2018年5月18日，郑巧萍将20万元房款汇入本院账户。另查，廖某为主张本案权利，委托安徽安港律师事务所律师代理本案，支出律师费1万元。本院认为：廖某与郑巧萍、光大公司三方签订房屋买卖居间合同，是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点为:何方为违约方，房屋买卖合同是否应当解除，违约方应承担怎样的违约责任？房屋买卖合同约定第二次支付房款的日期为2018年3月31日，4月15日廖某的父亲张某向郑巧萍催要，郑巧萍表示先给11万元，余款5天之日付清，张某则表示郑巧萍已违约，应给付其房款及定金、违约金等28万元，4月20日，郑巧萍向张某账户汇款20万元，因张某银行账户已销户，导致不能给付，郑巧萍在庭审当日，将20万元房款汇入本院账户。郑巧萍未在约定的日期内给付房款，违约方是郑巧萍。郑巧萍辩称廖某未按时交房、未交纳水电费，违约在先，郑巧萍已按约给付房款，但未提交确实充分的证据予以证明，本院不予采信。关于廖某主张的解除房屋买卖合同及返还房屋，合同中约定，若没有按照合同约定时间交付房款则视为违约，郑巧萍所交之定金不予退还，廖某有权将该房屋另行出售。结合合同的订立及履行情况，该条款显然约定的是交付定金、尚未给付房款及交付房屋的情况下，买房人违约支付房款产生的法律后果，而本案已在合同签订的当日给付2万元定金及18万元房款，定金已转化成房款，故该条款不适用本案的违约情形。涉案房屋已于2017年9月交付郑巧萍，其已装修入住，且郑巧萍仅是延迟交付房款，经催告后在合理期限内予以履行，因张某银行账户注销的原因而未收到房款，如解除房屋买卖合同，将会造成资源的浪费及合同关系的不稳定性，故本院对廖某主张解除房屋买卖合同及返还房屋的诉讼请求不予支持。关于郑巧萍的违约责任，廖某诉请郑巧萍不予返还1万元定金、赔偿实际损失（以20万元为基数按年利率24%从2018年4月1日计算至房屋实际返还为止）、支付中介费5000元、违约金2.5万元，廖某未说明实际损失包括哪些内容，亦未提交证据予以证明，另要求支付中介费5000元亦无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”在诉讼过程中，廖某自愿选择适用违约金条款，主张违约金2．5万元（50万元×5%），郑巧萍辩称，违约金过高，要求调整，因郑巧萍违约的时间是20天，本院酌情调整违约金为１.25万元。关于律师代理费１万元，廖某主张由郑巧萍承担，房屋买卖合同约定，如发生纠纷，诉讼费、律师费、执行费等一切费用全部由违约方，廖某亦举证证明已支出该费用，本院对该诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条和《最高人民法院关于适用�解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告郑巧萍于本判决生效后十日内支付原告廖某违约金1.25万元、律师费１万元，合计2.25万元；二、驳回原告廖某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，因适用简易程序审理减半收取4650元，由原告廖某负担4481元，由被告郑巧萍负担169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  孙雪薇二〇一八年七月十六日书记员  杨丹丹本案引用的法律条文：《中华人�共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主�的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。