文书内容湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民三初字第43号原告衡阳中建信和商业管理有限公司。法定代表人林炬，该公司总经理。委托代理人庞圣祥，湖南天恒健律师事务所律师。委托代理人洪日，湖南正军律师事务所律师。被告郭某某。被告衡阳市国味餐饮有限公司。法定代表人郭某某。委托代理人龙某某。原告衡阳中建信和商业管理有限公司为与被告郭某某、衡阳市国味餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员张明担任审判长，代理审判员王志、人民陪审员赵为民参加的合议庭于2015年10月20日公开开庭进行了审理。书记员贺白平担任记录。原告衡阳中建信和商业管理有限公司（以下简称中建公司）委托代理人庞圣祥、洪日，被告郭某某、被告衡阳市国味餐饮有限公司（以下简称国味公司）委托代理人龙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建公司诉称：原告于2013年10月11日与被告郭某某签订了商铺租赁合同，约定原告将位于衡阳市解放路66号的中建衡阳中心商业综合体项目第三层北侧商铺租赁给郭某某，面积为2722平方米，租赁期限为2014年1月1日至2023年12月31日，租赁区域用途为经营大众餐饮，计租时间从2014年3月15日开始计算，租金为每月70772元，每季度支付一次，每次应当提前15日支付下个季度租金，商场管理费为每月16332元，与租金同时支付，若逾期支付的，则按照欠款金额每日千分之五标准缴纳滞纳金。同时合同约定若逾期支付租金超过15日原告可以解除合同，履约保证金25万元转为违约金。合同签订后，原告依约将租赁区域交付给被告郭某某使用，后被告郭某某与他人于2013年12月31日成立被告衡阳市国味餐饮有限公司，并将该公司经营场所定在上述合同约定的租赁区域，再以“水田吃客”的名义对外经营餐饮业。但二被告自2014年3月15日开始计租之日起，就从未依约向原告缴纳租金、管理费及空调使用费等，虽经原告多次催收，但二被告不予支付。为此，原告诉至法院，请求判决：一、解除原告与二被告签订的商铺租赁合同；二、二被告向原告支付解除合同违约金250000元；三、二被告向原告支付租金、管理费、空调使用费等共计1321560元及逾期付款滞纳金346500元（暂计算至2015年6月15日）；四、二被告承担所有诉讼费用。原告中建公司为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；2、被告身份信息、企业查询信息、组织机构代码证，证明两被告主体资格，被告郭某某系被告国味公司的发起人及法定代表人；3、商铺租赁合同，证明：①原告与两被告成立租赁合同关系；②两被告应当依约支付至2015年6月15日的租金、管理费、空调使用费等合计1321560元及逾期付款滞纳金1732499元；③原告有权解除合同，且两被告应当支付250000元的违约金；4、被告二开具的消费发票，证明两被告已在《商铺租赁合同》约定的租赁区域内开展营业活动，原告依约履行了合同义务；5、解除《商铺租赁合同》通知书、关于解除《商铺租赁合同》法律意见函，证明原告已经通过现场送达的方式于2015年6月9日向两被告送达了解除合同通知书，《商铺租赁合同》自通知送达之日起解除。6、EMS邮单2张、寄送邮件发票1张、送达照片，证明原告已经通过邮件送达的方式于2015年6月9日向两被告送达了解除合同通知书，《商铺租赁合同》自通知送达之日起解除。上述证据经庭审质证，被告郭某某、国味公司的质证意见为：证据1三性无异议，但是只能证明原告的缔约资格，但是不能证明原告可以将房屋租赁给被告；证据2、3、4“三性”无异议；证据5、6“三性”无异议，解除合同的时间不是2015年6月9日，而是2014年11月底。本院认为原告提供的证据1、2、3、4、5、6，来源合法，客观真实，与本案具有关联系，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。被告郭某某辩称：被告郭某某不是本案的适格主体，当时被告郭某某不愿意签合同，原告负责人要被告郭某某在代理人栏签字，故被告郭某某是代表被告国味公司签字的，是履行公司职务行为，与被告郭某某个人无关。被告郭某某为支持其抗辩，提供了一份证据：商铺租赁合同，证明签约主体是被告国味公司不是被告郭某某。上述证据经庭审质证，原告中建公司质证意见为真实性有异议，被告国味公司的公章是后加的，具有伪造之嫌。被告国味公司质证意见为没有异议。本院认为该证据被告国味公司的公章是后加，不能反映真实情况，不予以采信。被告国味公司辩称：一、被告国味公司与原告签订商铺租赁合同，签订时间是2013年10月11日，合同签订之后，原告没有向被告国味公司提供房屋租赁许可证，也没有提供消防许可证，虽然原告是签约的主体，但未向被告国味公司出具可以出租的文书等。被告国味公司向原告以现金方式缴纳了250000元履约保证金，并缴纳了261312元房屋租金，之后再未交纳租金。2014年12月份原告强行将国味公司承租的房屋大门锁住。原告必须提供房屋租赁许可证、消防许可证以及原告有权出租房屋的文书，原告在提供上述三个证件之后，被告才有义务向其缴纳租金；二、被告国味公司从未与原告签订任何的物业管理协议，国味公司不需要向原告缴纳物业管理费，该费用与本案无关；三、原告提出的滞纳金诉请没有法律依据。滞纳金的要求是非平等主体，而原、被告系平等主体；四、被告国味公司已经向原告支付了261312元房屋租金，原告陈述的事实不符。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。被告国味公司为支持其抗辩，提供了以下证据：1、营业执照副本，证明被告主体资格；2、商铺租赁情况说明函，证明商铺系公司承租，与郭某某无关；3、银行对账单，证明原、被告的资金往来明细；4、商铺被锁照片，证明从2014年12月份起商铺被原告封锁并强制收回；5、证人证言，证明从2014年12月份起商铺被原告封锁并强制收回。上述证据经庭审质证，原告中建公司质证意见为：证据1无异议；证据2真实性、关联性无异议，证明目的有异议。郭某某在合同上签字，应该承担连带责任；证据3真实性有异议，没有加盖银行公章，而且对账单显示的是货款，并不是租金；证据4真实性无异议，商铺不是原告锁的，其中一张照片被告贴的通知，内容是店面全面整改装修。因此关门是被告自己关的；证据5两位证人的证词不可采信，他们均是被告公司的员工，而且证人的证言对事实、时间均不具有确定性，因此两位证人的证言不能采信。被告郭某某质证意见为无异议。本院认为证据1、2、3符合证据的“三性”，本院予以采信；证据4并不能达到被告国味公司的证明目的，不予采信；证据5证人系被告国味公司的员工，具有利害关系，且证词具有不确定性，本院不予采信。本案的争议焦点为：一、商铺租赁合同解除日期；二、原告要求被告支付违约金及滞纳金是否有依据。根据采信的证据，经审理本院查明以下事实：2013年10月11日，被告郭某某代表未成立的被告国味公司与原告中建公司签订商铺租赁合同。合同主要内容为：原告中建公司将位于衡阳市解放路66号的中建衡阳中心商业综合体项目第三层北侧商铺租赁给被告国味公司，面积约为2722平方米；商铺租赁时间自2014年1月1日至2023年12月31日，计租时间从2014年3月15日开始计算；商铺月租金为70772元，租金每季度支付一次，每次应提前15日支付下个季度租金，逾期支付的，在15日内（含15日），按所欠金额每日千分之五缴纳滞纳金，逾期超过15日的，视为被告国味公司违约，原告中建公司可以解除合同，履约保证金转为违约金；被告国味公司按租赁面积每平方米6元缴纳商场管理费，该项费用包括物业费、商业管理、市场推广及活动组织等相关费用，管理费每季度支付一次，每次应提前15日支付下个季度租金，逾期支付的，在15日内（含15日），按所欠金额每日千分之五缴纳滞纳金，逾期超过15日的，原告中建公司有权暂停管理服务；原告中建公司按0.7元/千瓦时代收空调使用费；为保证合同的履行，被告国味公司向原告中建公司支付了250000元履约保证金。合同签订后原、被告依约履行了合同。2014年5月15日，被告国味公司向原告中建公司交纳了2014年3月15日至2014年6月14日三个月的租金212316元及管理费48996元，共计261312元。之后被告国味公司没有向原告中建公司交纳任何费用。2014年10月26日，被告国味公司在租赁商铺经营的水田吃客张贴停业一个月的告示，事后没有再营业。2015年6月9日，原告中建公司以现场送达和邮寄的方式向二被告送达了解除合同通知书。本院认为:被告郭某某代表尚在筹备成立的被告国味公司与原告签订商铺租赁合同，之后被被告国味公司认可，并且被告国味公司也向原告中建公司交纳了一个季度的租金及管理费。因此合同权利义务的相对方是原告中建公司与被告国味公司，同时合同也是双方真实意思的表示，合法有效。被告郭某某作为被告国味公司的法定代表人在本案中不承担责任。租赁合同解除的时间应为2015年6月9日。虽然二被告认为合同解除的时间应为原告中建公司锁门的时间，但是二被告并未提供有效证据证明原告中建公司存在强行锁门行为，并且锁门的时间二被告与证人之间陈述不一致，可信度不高，本院不予认可。因此被告国味公司应向原告交纳2014年6月15日至2015年6月9日的租金837468元（70772元/月×11个月+70772元/月÷30×25天=837468元）。被告国味公司向原告中建公司交纳管理费，主要包括物业费、商业管理、市场推广及活动组织等相关费用。被告国味公司于2014年10月26日已经停止营业，原告中建公司再向被告中建公司收取管理费，没有依据。因此被告只需支付2014年6月15日到2014年10月26日的管理费71860.8元（2722㎡×6元/㎡×4个月＋2722㎡×6元/㎡÷30×12天=71860.8元）。原告中建公司要求与被告国味公司支付15000元空调使用费，因未提供证据证明，本院不予支持。原告中建公司要求被告国味公司支付滞纳金346500元和违约金250000元。滞纳金和违约金都是对非违约方因为违约方所造成的损失的补偿，二者有重叠的地方，并且根据原告中建公司可能造成的损失，原告中建公司要求被告国味公司支付违约金250000元的诉请，本院予以支持，要求被告国味公司支付滞纳金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告衡阳中建信和商业管理有限公司与被告衡阳市国味餐饮有限公司于2013年10月11日签订的租赁合同；二、被告衡阳市国味餐饮有限公司在本判决生效后10日内给付原告衡阳中建信和商业管理有限公司违约金250000元；三、被告衡阳市国味餐饮有限公司在本判决生效后10日内给付原告衡阳中建信和商业管理有限公司租金837468元；四、被告衡阳市国味餐饮有限公司在本判决生效后10日内给付原告衡阳中建信和商业管理有限公司管理费71860.8元；五、驳回原告衡阳中建信和商业管理有限公司对被告郭某某的诉讼请求；六、驳回原告衡阳中建信和商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用27063元，由原告衡阳中建信和商业管理有限公司承担10705元，被告衡阳市国味餐饮有限公司承担16358元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。超过上诉期间，本判决即发生法律效力。审 判 长 张 明代理审判员 王 志人民陪审员 赵为民二〇一五年十二月三十一日书 记 员 贺白平校对责任人：张明打印责任人：贺白平附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法。