吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民初1471号原告：长春市侨兴经贸有限公司，住所地：长春市自由大路4288号。法定代表人：梁兴禄，总经理。委托诉讼代理人：田大原，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建华，吉林上维律师事务所律师。被告：郭旭，住长春市南关区。委托诉讼代理人：丁法荣，北京盈科（长春）律师事务所律师。原告长春市侨兴经贸有限公司（以下简称侨兴公司）与被告郭旭合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侨兴公司委托诉讼代理人田大原、李建华，被告郭旭委托诉讼代理人丁法荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令郭旭向侨兴公司赔偿房屋租金损失1000万元；2.请求判令郭旭向侨兴公司承担恢复房屋原状或者修复承租房屋费用暂定1200万元（以司法鉴定认定的数额为准）；3.请求判令郭旭承担本案诉讼费。事实及理由：侨兴公司与郭旭于2010年8月1日签订《房屋以租代购合同书》，该份合同对出租（出售）房屋的位置、具体产权情况、出租期限、租金、购房款及付款方式、保证金冲抵、房屋的扩建和装修、违约责任、争议解决等内容作出了约定。之后，双方又于2013年10月18日签订《房屋以租代购合同书补充协议》，对承租房屋的扩建、合同解除等内容做出了补充约定或者修改原合同书的约定。侨兴公司与郭旭因履行上述合同书发生房屋买卖合同纠纷，郭旭在另案中作为原告对侨兴公司提起房屋买卖合同纠纷的诉讼，请求判令解除上述两份合同书，请求判令侨兴公司向其返还购房款1000万元并支付相应的利息，请求判令侨兴公司向其赔偿相应经济损失。对于另案房屋买卖合同纠纷，长春市中级人民法院作出了（2015）长民一初字第51号民事判决书，吉林省高级人民法院作出了（2017）吉民终字125号民事判决书，解除了双方之间签订的上述两份合同，侨兴公司向郭旭返还购房款1000万元。侨兴公司认为，上述两份合同兼有房屋租赁合同和房屋买卖合同的性质和内容，上述两份合同会发生房屋租赁合同关系中的权利、义务和责任以及房屋买卖合同关系中的权利、义务和责任。侨兴公司、郭旭之间首先存在5年案涉房屋的租赁合同关系，产生5年房屋租赁合同的权利、义务和责任，而在上述案涉房屋租赁合同5年承租期届满后，且具备双方约定的条件下，房屋租赁合同法律关系可转化为房屋买卖合同法律关系。根据上述两份案涉合同书的约定，郭旭每年应先向侨兴公司支付200万元租金，5年合计租金总额1000万元，在5年房屋承租期限届满后，且具备双方约定的条件情况下，该1000万元租金可转化为购房款。上述两份案涉合同签订后，侨兴公司向郭旭实际交付了承租房屋，郭旭实际接受和使用了承租房屋，同时郭旭每年向侨兴公司支付了200万元租金，郭旭对承租房屋进行了拆除和改建、扩建，双方的上述案涉房屋租赁合同已经实际履行5年期限。侨兴公司与郭旭之间因买卖房屋而发生纠纷，提起另案房屋买卖合同纠纷诉讼，长春中级人民法院作出的（2015）长民一初字第51号判决，吉林省高级人民法院作出的（2017）吉民终字125号民事判决书，只对双方之间的案涉房屋买卖合同纠纷做出了生效判决，判决解除了双方之间的合同书，该两份判决仅仅是对双方之间的上述合同书所涉及的房屋买卖合同中涉及的权利、义务和责任，并对房屋买卖合同纠纷作出了生效判决，但那并没有对双方之间因上述案涉合同书中所涉及的案涉房屋租赁合同关系及租赁合同中涉及的权利、义务和责任作出判决。因此，上述民事判决不能发生否定双方之间案涉房屋买卖合同被解除之前已经实际履行的房屋租赁合同关系效力，也不能发生否定侨兴公司作为出租人基于上述房屋租赁合同的实际履行而应享有的收取租金等权利。由于双方之间的上述案涉合同书已经被上述生效民事判决书判令解除，双方之间房屋买卖合同不可能继续履行。同时，在另案的上述房屋买卖合同的民事判决中，已经判令由侨兴公司向郭旭返还1000万元购房款，致使郭旭实际承租侨兴公司房屋5年而未获得租金，由此而使侨兴公司收到了5年出租房屋的租金损失，并根据合同法的规定，郭旭应该承担恢复承租房屋原状或修复承租房屋费用的民事责任。郭旭辩称：1.侨兴公司起诉系重复告诉。侨兴公司与郭旭之间只存在一个法律关系，即因《房屋以租代购合同书》产生的合同关系，该纠纷已经通过长春市中级人民法院（2015）长民一初字第51号民事判决书和吉林省高级人民法院（2017）吉民终125号民事判决书审理判决并生效，两份判决既是租金也是购房款的1000万元已经进行了裁决，认定1000万元既是购房款也是租金，本案侨兴公司起诉租金损失1000万元，认为租金和购房款不是同一标的，实质是分裂了《以租代购合同》中租金和购房款实为一体的关系，偷换了租金损失和租金及房屋占用费的概念，其实质上构成了后诉的诉讼请求企图否定前诉裁判结果，根据民事法解释第二百四十七条，侨兴公司的起诉已经构成了重复起诉，应当裁定驳回。2.恢复原状费用。侨兴公司在上述案件一审答辩中对房屋改、扩建、装修产生的损失抗辩，人民法院对该事实进行了审理，现侨兴公司提出郭旭承担恢复原状费用，也属于重复起诉。2.侨兴公司诉请郭旭赔偿租金损失无事实及法律依据。生效判决已经认定侨兴公司构成违约，在侨兴公司违约在先的情况下，郭旭没有因占用房屋而获利，郭旭承担房屋占用费用无事实及法律依据。3.侨兴公司对3、4、5、6楼及土地的租金部分主张不具备合法主体资格。根据房屋产权和土地权属情况，3、4号楼为长春经济技术开发区物资贸易总公司名下，5、6号楼为临时建筑无产权，不能确定权属，所有租赁物的土地为长春天一大酒店名下，上述租赁物的权利主体不是侨兴公司，侨兴公司不具备对上述租赁物的租金损失主张权利资格。4.侨兴公司诉请郭旭承担房屋恢复原状费用无事实及法律依据。根据《房屋以租代购合同书》第八条约定，郭旭扩建、装修的行为系依据双方约定，不是未经侨兴公司同意自行扩建和装修，该行为是履行合同的行为，由于侨兴公司违约，解除合同的不利后果应由其承担。侨兴公司在51号判决中也自认了郭旭是依据合同约定扩建装修的事实，现侨兴公司要求郭旭承担恢复原状费用与其自认相互矛盾，请求予以驳回。本院经审理查明：郭旭、侨兴公司之间纠纷所基于的事实已经吉林省高级人民法院作出的（2017）吉民终字125号民事判决书予以确认：2010年8月1日，侨兴公司作为甲方（出租方）与作为乙方（租购方）的郭旭签订《房屋以租代购合同书》，合同主要约定：（1）甲方将位于长春市经济技术开发区深圳街2号的房屋出租（出售）给乙方，《房屋所有权证书》号为长房权字第4120000628，并附有房屋平面图。（2）房屋产权情况：1号楼房屋产权完全归甲方所有；2号楼中的504、604号房间产权归住户个人所有，不在本合同范围内；3号楼产权及本合同范围内所有房屋的土地，甲方承诺有完全的处理权利，并承诺在本合同期内即乙方交齐最后一笔6000万购房款之前将3号楼产权及本合同范围内所有房屋土地证照办理至侨兴公司名下，费用由甲方承担；4号楼第2层、3层（除301号房间外）在本合同范围内，该楼第4-6层产权全部归住户个人所有，不属于甲方，故不在本合同范围内；4号楼除第一层两个车库外，其他车库不在本合同范围内；5号楼和6号楼为临时建筑，无产权证，乙方有权对此两栋楼进行拆改使用。（3）出租期限：五年，自2010年8月1日起至2015年8月1日止。（4）租金、购房款及付款方式：年租金为人民币200万元，房屋总价款为人民币7000万元，采取分期付款的方式。乙方于2010年8月15日之前支付第一笔租金（购房款）200万元，在2014年之前的每年8月15日之前分别支付甲方200万元，在2015年8月15日之前乙方一次性支付全部剩余购房款6000万元。（5）乙方如不能按照约定时间及时支付下一笔租金（购房款），每逾期一日承担1000元滞纳金，合同继续履行，但逾期超过50天，则本合同解除。（6）甲方应在乙方付清全部购房款之日起六个月内，乙方有权要求甲方办理房屋产权过户及土地使用证过户手续，费用由乙方承担。因甲方原因不能办理房屋产权过户手续的，每逾期一日，甲方承担违约金1000元。（7）乙方支付第一笔租金后，可对房屋进行扩建和装修，手续由乙方自己办理，甲方提供必要的协助。在签订协议时，1号楼、2号楼产权在侨兴公司名下，3号楼、4号楼产权在长春经济技术开发区物资贸易总公司（以下简称物贸总公司）名下，5号楼、6号楼为临时建筑无产权，土地使用权证尚未办理。同日，侨兴公司及其股东李国庆、文杰对郭旭出具《承诺书》，承诺《房屋以租代购合同书》中涉及的房屋侨兴公司及其股东具有所有权及完整的处理权，对土地拥有完全的使用权和转让权。在郭旭付清7000万元后，在180日内将侨兴公司全部股权无偿转让给新股东郭旭，同时法定代表人变更为郭旭。房产及土地在侨兴公司名下，郭旭可以选择变更房屋产权证及土地使用权证至郭旭名下，也可选择不变更，但郭旭仍然拥有房产所有权及土地使用权。郭旭接收案涉房屋后，陆续对房屋进行装修、改造，并于2010年8月14日向侨兴公司支付200万元，后又分别于2011年8月16日、2012年8月27日、2013年9月24日、2014年9月22日各支付200万元。2013年8月17日至2014年4月23日，郭旭总计花费123.6万元从案外人处购买2号楼504、604号房屋，并花费130万元安装了变压器。2013年10月18日，侨兴公司作为甲方（出租方）、郭旭作为乙方（租购方）签订《房屋以租代购合同书补充协议》（以下简称《补充协议》），协议主要内容为：（1）如乙方未能在合同期限内履行合同或自行解除合同，甲方有权收回所有房屋和扩建房屋，甲方不做任何补偿。（2）2号楼504、604号房间产权已经收购完毕，如因乙方原因不履行合同或解除合同，乙方不得向甲方要求支付对给两处房屋的收购款。（3）如乙方未能在2015年8月15日前一次性支付全部剩余款项6000万元，则甲方有权立即解除本合同并收回房屋。签订《补充协议》后，郭旭开始着手对案涉房屋申请改、扩建，但因缺少相关手续，改、扩建并未实际实行。因侨兴公司未依约在郭旭交齐最后一笔6000万购房款之前将3号楼产权及本合同范围内所有房屋土地证照办理至侨兴公司名下，郭旭亦未在2015年8月15日之前将6000万购房款交付侨兴公司，双方均认为对付违约，郭旭诉至法院。双方当事人于2015年11月20日对房屋进行交接，郭旭将房屋返还侨兴公司。另：1.在侨兴公司向土地局交纳140万元土地出让金之后，案涉房屋所在土地的编号为国用（2015）第70000495号《土地使用权证》于2015年1月9日下发，土地使用权人为长春天一大酒店有限公司，使用权类型为出让，面积为9516平方米。2.长春天一大酒店于2002年11月27日被吊销，其股东为香港中保顾问有限公司、物贸总公司。物贸总公司成立于1997年3月18日，2000年6月9日被吊销。3.物贸总公司（甲方）与侨兴公司（乙方）于1997年3月18日就物贸总公司和天一大酒店债权债务交接及资产移交达成《债权债务交接协议书》，主要内容为：（1）物贸总公司及天一大酒店的债务为45041557.66元，由侨兴公司负责偿还。（2）经双方议定，天一大酒店现有资产由甲方评估、处理后，交由乙方使用。（3）本协议签字并经批准后，物贸总公司及天一大酒店的产权、债务转交侨兴公司，同时办理交接手续，优先偿还土地款，款还清发给乙方土地使用证。（4）本协议转让资产内容包括：天一大酒店建筑物，土地占用面积10000平方米及现有资产。4.双方当事人均认可，案涉房屋产权及土地使用权变更的程序为：在对天一大酒店进行清算后，可对土地使用权就行变更，变更时对土地使用权进行分割，之后房屋产权方可更名过户。吉林省高级人民法院（2017）吉民终字125号民事判决书对《房屋以租代购合同书》侨兴公司的履约情况进行了如下认定：“侨兴公司在与郭旭签订协议时，对其控制的天一酒店的财产即案涉房屋、土地的情况应为明知，在此情况下，其仍与郭旭签订上述协议内容，说明其明知违反该约定可能带来的不利后果并愿意承担。从双方签订协议至今，侨兴公司仍未按照协议约定将案涉房屋、土地证照全部办至其名下，其行为构成违约……在侨兴公司违约在先的情况下，客观上郭旭也并未因占用案涉房屋而获利，一审法院酌定郭旭承担500万元的房屋占有费用无事实及法律依据”。现侨兴公司以吉林省高级人民法院（2017）吉民终字125号民事判决书未对《房屋以租代购合同书》租赁关系进行评判为由，要求郭旭赔偿租金损失及支付恢复原状费用，并提出鉴定恢复原状费用申请。上述事实，有《房屋以租代购合同书》、长春市中级人民法院（2015）长民一初字第51号民事判决书、吉林省高级人民法院（2017）吉民终125号民事判决书及庭审笔录等证据在卷为凭。本院认为：1.侨兴公司在（2015）长民一初字第51号民事案件中并未提出反诉，其本次起诉依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定不属于重复起诉，郭旭主张侨兴公司重复起诉，缺乏法律依据，本院不予支持。2.关于侨兴公司主张郭旭应赔偿其房屋租金损失1000万元及支付恢复原状费用问题。侨兴公司与郭旭之间签订的《房屋以租代购合同书》已被生效判决认定合法有效，双方之间形成了以租代购的法律关系，赋予了双方特定的权利义务关系，而并非单一租赁行为与买卖行为的简单叠加，更不能将二者孤立对待，对于郭旭是否应承担赔偿责任应从合同整体权利义务履行情况予以认定，郭旭在整个合同履行过程中并不存在过错，其占用房屋、改造房屋系基于对侨兴公司能够履约的信任，符合合同约定，而侨兴公司的违约行为最终导致了合同解除，致使郭旭履约目的无法实现，郭旭花费钱款改造房屋却并未因占用房屋、改造房屋而获利，也不存在恶意扩大侨兴公司损失的行为，且吉林省高级人民法院（2017）吉民终字125号民事判决书亦认定“在侨兴公司违约在先的情况下，客观上郭旭也并未因占用案涉房屋而获利，一审法院酌定郭旭承担500万元的房屋占有费用无事实及法律依据”,故此侨兴公司主张郭旭赔偿其租金损失及恢复原状费用的理由不能成立，本院对其要求鉴定恢复原状费用的申请不予准许，侨兴公司应自行承担其违约行为给自身造成的不利后果，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告长春市侨兴经贸有限公司诉讼请求。案件受理费151800元，保全费5000元，由侨兴公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪人民陪审员  刘福宝二〇一七年十一月二十九日书 记 员  李玉鑫