苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏商初字第0615号
原告苏州三信网际教育咨询有限公司。
法定代表人徐传顺，该公司经理。
委托代理人林刚。
被告苏州盛荣企业管理有限公司。
法定代表人周陈寿，该公司经理。
委托代理人项苏农，江苏法凯律师事务所律师。
委托代理人杨建华。
原告苏州三信网际教育咨询有限公司诉被告苏州盛荣企业管理有限公司定金合同纠纷一案，本院于2014年5月9日立案受理后，依法由代理审判员张玉萍适用简易程序独任审理，并于2014年6月17日、2014年7月28日、2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人林刚，被告的委托代理人项苏农、杨建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州三信网际教育咨询有限公司诉称：原、被告于2013年5月27日签订了《定金协议》，约定被告向原告出租位于干将东路上的品阁A栋五层的商业用房，并就该租赁物的出租面积、单价、租赁期限、定金和租金付款方式进行了明确的约定。同时原告根据《定金协议》约定向被告交付了5万元的定金。此后，原告多次催促被告按照定金协议的约定签署正式的《房屋租赁合同》，但被告均以价格为由拒绝签订正式租赁合同及交付租赁物。原告又委托了律师进行郑重的书面催告，被告仍未履行合同。被告违反《定金协议》约定，经原告律师函催告未在规定时间内履行签约义务，致使原告租赁房屋的目的不能实现。为维护原告合法权益，现诉至法院请求判令被告双倍返还原告定金10万元；判令被告承担全部诉讼费用。
被告苏州盛荣企业管理有限公司辩称：原告在被告规定期限内没有到被告处签订租赁合同，根据合同及回函的约定，原告系自行放弃签约的权利，因此其交纳的定金应不予退还，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：2013年5月27日，原、被告签订《定金协议》，乙方（原告）已选定品阁A栋五层物业，建筑面积为555.52㎡，该物业租赁单价为人民币66元／㎡／月。月租金为人民币36664.3元，乙方租赁周期为三年，付款方式为付四押二。本协议签订时乙方向甲方（被告）支付定金人民币5万元，定金不予退还，待乙方与甲方签订正式租赁合同时，该定金将转为租金。乙方接到甲方关于签订正式的《房屋租赁合同》的口头或书面通知五日内（乙方应保证所提供的地址能联系上），应持本协议到甲方指定地点签订正式合同。若逾期未签订的则视为乙方自行放弃。甲方有权另行处理，且定金不予退还。免租期为1个月。协议还注明以上房屋租赁价格为最终成交价格。定金协议经被告经办人季本鑫签字，并由招商部胡爱娟确认后加盖被告公章，同日原告向被告交纳了定金5万元。上述事实有《定金协议》、收据予以证明。
2014年1月20日，原告委托江苏衡鼎（苏州）律师事务所张玉山向被告发出律师函，函件称：双方于2013年5月27日签订《定金协议》一份，被告将干将路上名为品阁A栋五层的商品用房出租给原告，并就该处租赁物的出租面积、单价、租赁期限、定金和租金支付方式等进行了约定，原告向被告交付了五万元定金。之后原告多次催促被告按照《定金协议》约定签署正式的《房屋租赁合同》，但被告以价格原因拒绝签订正式合同及交付租赁物，根据法律规定，双方签订的《定金协议》属于预约合同，合法有效，被告须诚信履行与原告签订正式租赁合同的承诺，否则将双倍返还定金及赔偿一切直接、间接经济损失的法律责任，并要求被告系收到律师函之日起三个月内与原告签订正式租赁合同并交付使用。上述事实有律师函和邮寄凭证予以证明。
被告在收到原告律师函后，于2014年3月26日向原告的法定代表人徐传顺以及委托代理人张玉山律师发函，要求原告在2014年4月6日前到被告招商中心签署《房屋租赁合同》并接收租赁物，否则视为原告自行放弃，被告将按《定金协议》之约定依法处理。上述事实有两份函件以及邮寄凭证予以证明。
原告法定代表人徐传顺收到被告邮寄的函件后，于2014年4月5日至被告处，被告经办人交给徐传顺一份《房屋租赁合同》，该份合同对租赁房屋的位置、用途、交付日期、免租期、租赁期限、租金交付时间、付款方式等均做出了明确约定，合同还约定房屋租金自合同签订之日起第二年起每年租金在前一年的基础上递增8%。原告指出租赁合同中约定的租金年递增8%在《定金协议》中未有约定，且房屋租赁合同的相对方系苏州吴江绵亿有限公司而非被告，被告表示可与房东再进行沟通，如果没有问题，2014年4月8日双方再签订正式的房屋租赁合同。2014年4月24日，原告法定代表人徐传顺再次致电被告经办人询问签约事宜，被告称原告未在约定时间内来签订房屋租赁合同，房东已回复不同意与原告签订租赁合同。上述事实有《房屋租赁合同》、录音资料予以证明。
庭审中，被告称原告先前选定了品阁第三层的毛坯房屋，但后来决定要五层的精装房，由于被告经办人疏忽，将本不需给予的一个月免租期写在了双方签订的《定金协议》中。之后，被告在审核过程中发现了该问题，通知原告需另行支付40万元装修费用，但原告答复仅支付20万元，经被告与房东协调，告知原告需支付30万元装修费用，后原告法定代表人称需向股东商量后再进行答复，但一直没有下文。原告则称，五楼的精装房比三楼的毛坯房租赁价格高，《定金协议》约定的租赁价格是针对五楼的精装修房屋，且《定金协议》经被告经办人和招商部人员确认，并加盖了被告公章，足以说明双方对各项条款经过慎重考虑和确认，被告以工作人员疏忽在《定金协议》中给予原告一个月免租期的说法，原告不予认可。原告称在《定金协议》签订时，被告经办人曾口头承诺一个月内双方签订正式合同，但后来被告经办人称房东不同意《定金协议》条款，需要原告再支付40万元装修费用，但原告仅同意支付30万元，双方未就装修费用达成一致意见，被告经办人头口承诺被告可以退还定金，但后来该经办人离职了，由被告负责人杨建华接手原经办人工作，杨建华明确告知定金不能退还，为此双方发生冲突，并拨打110报警。后原告咨询律师并向被告发送书面的律师函，要求被告在三个月内履行签订正式房屋租赁合同的义务，否则将承担双倍返还定金的责任。被告迫于律师函的压力，才在2014年3月26日发函给原告，要求在2014年4月6日起至被告处签订正式房屋租赁合同。庭审中，被告确认双方在2014年4月5日就签订租赁合同进行沟通后，被告未再通知过原告签订正式租赁合同。上述事实有庭审笔录予以证明。
本院认为，原、被告签订的《定金协议》目的是担保《房屋租赁合同》的签订，原告于2013年5月27日向被告交纳5万元定金，且该定金数额未超过合同标的20%，《定金协议》自交付定金之日起生效。根据《定金协议》，被告有义务在合理时间内与原告签订房屋租赁合同，由于被告在《定金协议》签订后要求原告支付租赁房屋产生的装修费用，而双方又无法就费用承担达成一致意见，是导致双方迟迟未能签订房屋租赁合同的直接原因。本院认为，因双方在签订《定金协议》时，仅对所选房屋的租赁价格、租赁期限和付款方式作了明确约定，正式房屋租赁合同中需包含的其他条款双方未予明确，原、被告在磋商房屋租赁合同过程中对装修费用承担问题无法达成一致意见，致使正式房屋租赁合同无法签订不应归责于任何一方。
在之后的签约过程中，被告出示给原告的《房屋租赁合同》对租赁价格、出租主体作出了与《定金协议》不一致的约定，原告明确表明只愿意与被告签订《房屋租赁合同》，租赁价格被告需要与房东沟通后，如没有问题再签订合同。对此，被告也同意与房东再进行沟通，如没有问题双方于2014年4月8日再签订合同，但被告与房东沟通后未将房东意见转达给原告，2014年4月8日也没有通知原告来签约，之后也没有再向原告发送过签约通知，直至2014年4月24日，原告法定代表人电话询问被告经办人杨建华有关房东对租赁价格的意见后，被告才告知原告房东没有问题，但原告未在约定时间来签约，房东已经不同意再与原告签约。本院认为，被告单方变更《定金协议》中关于合同主体和租赁价格的约定，且该变更内容在原告提出异议，要求被告与房东进一步沟通的情况下，应视为2014年4月5日双方未就《房屋租赁合同》达成一致意见，被告应当在征得房东意见后，重新与原告签订房屋租赁合同，但被告在原告律师函的截止时间内未能履行签约义务，并于2014年4月24日明确告知原告房东不同意签订合同，致使原告合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定：当事人约定定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订合同的，应当双倍返还定金。原告要求被告双倍返还定金的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：
被告苏州盛荣企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告苏州三信网际教育咨询有限公司定金10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告苏州盛荣企业管理有限公司负担（原告同意其支预交的诉讼费用1150元由被告直接向其支付，本院不再退还。两被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 张玉萍
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 谢 蓓
相关法条：
《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条：当事人约定定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订合同的，应当双倍返还定金。