包头市九原区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0207民初1069号原告：广东中奥物业管理有限公司包头分公司，住所地内蒙古自治区包头市。统一社会信用代码×××。负责人：梁兵，总经理。委托诉讼代理人：柳龙全，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：王燕，女，该公司客服主管。被告：严刚，男，1983年11月6日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业包头分公司）与被告严刚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人柳龙全、王燕，被告严刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费6098.76元、违约金2127.10元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月1日，原告与包头市和发房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的和发紫薇园小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与选定的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的7月1日至30日，逾期缴费从逾期之日起按每天应缴费用的3‰支付违约金。2017年10月1日，原告与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《物业委托服务合同》，合同期限为3年，业主缴费时间为每年的9月1日之前全额预付全年物业服务费。逾期交纳从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五支付违约金。原告按照上述合同约定为该小区提供了物业管理服务。被告系和发紫薇园小区*号房屋业主，房屋面积113.89㎡，自2015年7月1日欠缴物业服务费，其中2015年7月1日至2017年9月30日的物业管理费为5535元、违约金2127.10元，2017年10月1日至2017年12月31日的物业管理费为563.76元。经原告多次催收，但被告拒绝缴费，故诉至人民法院。被告严刚辩称，从2013年开始，是包头市和发物业公司进行物业服务，被告对包头市和发物业公司与原告之间的关系并不清楚，包头市和发物业公司收取的装修押金也未退还。被告房屋所在楼层的电梯门框大理石曾全部掉落，电梯间与墙体之间存在缝隙，产生安全隐患，被告曾就此事多次向原告催促，但原告在8个月内都未维修，该期间的服务费用应当减免。原告只在收取费用时才能保证服务质量，日常服务都未达到应有水平。例如房屋配备双电梯，但实际仅有一部电梯运行，并且经常出现故障，被告因此受困已有4、5次。小区绿化管理上不到位，房屋所有权证书也未办理。因被告并不存在违约情形，系原告先行违约，因此对违约金的主张不予认可。原告中奥物业包头分公司围绕诉讼请求依法提交了证据：前期物业服务合同、物业委托服务合同、催费记录、包头市和发物业服务有限责任公司与被告签订的前期物业管理服务协议、商品房买卖合同、进驻服务证明，本院组织当事人进行了质证。被告质证称，对原告与建设单位、业主委员会签订的物业服务合同并不知情，催费记录中记载的被告答复内容与实际不符，对其余证据无异议。被告严刚除当庭陈述，未提交其他证据。本院经审理认定事实如下：和发紫薇园小区系包头市和发房地产开发有限责任公司开发建设，2015年7月1日，该公司与原告中奥物业包头分公司签订了《和发紫薇园前期物业服务合同》，该合同约定：选聘原告为和发紫薇园小区提供前期物业管理服务，住宅物业服务收费标准为1.8元/㎡/月，物业费按12个月为一周期计收，物业买受人或使用人应在每个周期开始之日起30日内按时交纳，未按时交纳物业服务费用，按欠交金额每日3‰的标准支付逾期付款违约金。合同期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止。合同还对其他事项进行了约定。2017年10月1日，原告中奥物业包头分公司与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《和发紫薇园项目物业委托服务合同》，合同约定：“委托服务期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日止。住宅物业服务费标准为1.65元/月/㎡，业主、物业使用人须自2017年起，每年9月1日之前全额预付当年全年的物业服务费。若逾期支付，应自逾期之日起每日按逾期费用万分之五的标准支付违约金。”上述合同签订后，原告中奥物业包头分公司向和发紫薇园小区提供了物业管理服务。被告严刚系和发紫薇园小区*号房屋业主，房屋面积为113.89㎡，2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费没有交纳。被告严刚对原告中奥物业包头分公司所计算的未付物业服务费金额无异议。被告未付物业服务费的抗辩事由为：1.房屋所在楼层电梯间门框大理石脱落，原告经过8个月才修复完毕，该期间物业服务费应当减免；2.住宅单元配备两部电梯，却仅有一部电梯运行；3.原告提供的绿化养护等服务不到位；4.房屋所有权证书至今未办理完毕。被告严刚当庭陈述电梯间门框大理石于2015年7、8月份脱落，原告于2106年3、4月份修复完毕。原告对大理石脱落的事实认可，但主张发生于2015年10月中旬，于2016年2月底修复完毕，期间还曾对电梯存在的故障进行过维修，对被告所称日常仅运行一部电梯、绿化养护不达标的意见不予认可。本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中包头市和发房地产开发有限责任公司与原告中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园前期物业服务合同》，以及和发紫薇园小区业主委员会与原告中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园项目物业委托服务合同》是双方的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，对业主具有约束力，物业公司、业主应按照合同约定履行相应义务。按照物业服务合同的约定及《内蒙古自治区物业管理条例》的规定，电梯间属物业共用部位，在电梯间门框大理石脱落之后，原告作为物业服务企业应当及时履行维修义务，使其恢复原状。根据庭审查明的事实，原告在较长时间内都未履行维修义务，同时造成由问题所引发的安全隐患在一定时期内持续存在，因此不能认定原告已经按照合同约定全面履行了服务义务，故本院酌情对被告严刚在该期间应交纳的物业服务费减免10%。关于减免物业服务费的期间，原告认可的修复期间为4个半月，被告严刚主张的其余期间无相应证据证实，故本院认定核减物业服务费的期间为4个半月，即2015年10月15日至2016年2月29日。被告严刚关于原告在电梯运行管理、绿化养护服务上存在不足的抗辩意见，相关陈述无证据证实，因此本院对被告的相关抗辩意见不予采纳。被告严刚关于房屋所有权证书至今未办理的抗辩意见，因该主张属于业主与建设单位之间的商品房买卖合同纠纷，并不在物业服务合同约定的管理服务范围之内，因此不能作为拒付物业服务费用的抗辩事由，本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。在原告中奥物业包头分公司提供物业管理服务之后，被告严刚作为业主应当按照物业服务合同的约定给付物业服务费6006.51元（从2015年7月1日计算至2017年12月31日，其中2015年10月15日至2016年2月29日的物业服务费核减10%）。关于原告违约金的主张，因无相关事实依据，本院不予支持。综上所述，被告严刚应当给付原告中奥物业包头分公司相应的物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告严刚于本判决生效后十日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司物业服务费6006.51元（2015年7月1日至2017年12月31日期间）；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担7元，被告严刚负担18元。本判决为终审判决。审判员  巴图二〇一八年八月二十三日书记员  赵娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。