文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初20513号原告：中山市志洪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇利源路65号志洪嘉园33卡，统一社会信用代码91442000740838706F。法定代表人：盘志雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王京京，该公司行政专员。委托诉讼代理人：卢庆方，广东品信律师事务所律师。被告：张艳利，女，1984年11月12日出生，汉族，住广东省梅县,委托诉讼代理人：余静言，广东嘉骏律师事务所律师。原告中山市志洪房地产开发有限公司（以下简称志洪房地产公司）与被告张艳利物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王京京、卢庆方，被告诉讼代理人余静言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈判令被告立即支付自2016年7月至2017年3月31日拖欠的物业费及其他费用843.07元及滞纳金122.51元，并支付到被告支付费用之日的物业费的违约金；⒉判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：自2011年，因原告开发的位于中山市坦洲镇十四村的志洪嘉园小区物业管理公司无力经营突然退出，在小区垃圾无人收纳，治安无人维护，环境日趋恶劣的情况下，受坦洲镇政府、坦洲镇住建局等相关主管部门的委托，原告临时代管小区物业至2017年4月1日小区由业委会自选物业公司管理为止。6年间，原告组织人力、物力，以中山市电梯商品房物管费最低单价1.4元/平方米的一费制收费标准为小区业主服务。被告身为志洪嘉园小区业主，享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。期间经原告多次催要，被告均以种种理由搪塞，不予交纳。被告的行为不仅侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他业主的利益。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼。被告辩称，原告的物业服务费收费标准既无合同依据，也无法律依据，应参照原告管理水平及《关于公布中山市住宅物业收费第一期政府指导价的通知》，对于高层住宅的四级指导价每平方1元来收取。原告与广大业主之间未签订物业管理服务合同，原商品房买卖合同也未对物业公司及收费标准进行约定，原告对小区进行管理已有六年左右，但其收费标准从未经物价部门核准，也未取得收费许可证，原告也没有物业管理资质，除对小区进行基本卫生处理及秩序维护外，未提供其他服务，根据中山市住宅小区物业管理服务等级标准的规定，即便适用四级收费标准，也至少应取得临时资质证书，而服务内容与标准至少应达到三级的80%以上，原告提供的服务显然四级也达不到，但被告也同意适用1元的标准；对于对讲机维护费，被告认为该收费没有合同及法律依据，且原告对对讲机没有进行维护，目前对讲机上下均已损坏，形同虚设；对于公摊费用，被告认为原告应提交相关公示证据证明该部分费用实际发生每户分摊标准，现原告仅提供缴费通知单，不能证明上述费用真实产生，即便有产生，但也不能证明产生这么多；关于水电费，要求原告提供水电费的缴交依据（如读表数及收费标准）；关于滞纳金，被告认为该滞纳金的收取没有合同及法律依据，1999年3月29日中山市物业管理实施条例的确规定，逾期缴纳物管费可按千分之一收取滞纳金，但该规定已于2010年由中山市人民政府在《关于公布市政府规范性文件清理结果的通知》中明文废止，故原告要求按千分之一收取滞纳金没有法律依据；另被告一直多次反映要求原告已收取的物管费提供发票，但原告一直拒绝提供。本院经审理认定事实如下：原告系中山市坦洲镇十四村志洪嘉园住宅小区的开发商，被告系该小区A区4幢203房业主，该房建筑面积为36.64平方米。志洪嘉园小区建成后，原告与案外人中山市康城物业管理服务有限公司(以下简称康城物业公司)于2010年12月10日就小区物业管理服务事项签订了前期物业服务合同，但康城物业公司在进驻小区4个月后即撤出。后志洪嘉园小区由原告临时接管至2017年3月底，期间小区业主或业主委员会均未与原告签订物业服务合同。原告主张其是按照中山市住宅物业服务费政府指导价的标准以每平方1.4元收取物业服务费，在每月10日前收上月的物业管理费，如业主逾期缴费的，则从所拖欠月份的下月11号起按每日千分之一开始计算滞纳金。其他费用包括对讲机维护费、梯灯电费、水电费、排污费、二次加压电费、水泵房零件更换维修费以及每月吸粪费用，具体为：⒈对讲机维护费根据每月原告对小区所有的对讲系统进行维护，分摊到每户的费用；⒉梯灯电费根据整个小区电梯产生的总费用，分摊到每户的费用；⒊水电费、二次加压电费根据供电局及水务部门的收费依据收取；⒋排污费根据供水部门的相关规定收取；⒌吸粪费用根据每月小区对排水排污系统进行维护及维修产生的费用进行分摊；⒍水泵房零件更换及维修费根据该机器设备临时出现故障所产生的费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。从2011年临时接管至2017年3月底，原告一直在志洪嘉园小区提供物业服务，被告对此事实不持异议，双方形成了事实上的物业服务合同关系。作为物业服务提供者，应当按照合同约定或法律规定对物业服务区域内的房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，与之对应，作为业主也应支付合同约定或与物业服务水平相适应的物业服务费用。因原告并未与被告或小区业委会签订物业服务合同，未就物业服务的内容及服务费标准等内容进行约定，故在确定具体的收费标准时应符合权利义务对等和公平原则，并遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则来确定。从被告举证看，原告在对志洪嘉园小区提供物业管理服务期间，存在环境卫生差、对违章搭建和共用设施设备缺乏有效管理维护等问题，原告在庭审中也自认其物业管理存在瑕疵。参照《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》中关于物业服务等级及其相对应的指导价标准的相关规定，在原告不具备物业服务企业资质、未举证证明其履行了除保洁和安保以外的其他维修、养护、管理、维护等物业服务以及其提供的物业服务水平超过了前述规定中最低服务等级的情况下，本院酌定按照前述规定中最低服务等级收费标准即1.12元/平方米作为被告应交纳的物业服务费标准,对原告在此范围内请求被告支付拖欠物业服务费的主张予以支持，超出部分予以驳回。关于滞纳金，其性质实为逾期付款违约金，因双方未对迟延交付物业服务费的违约责任进行约定，原告亦未举证证明被告逾期交纳物业服务费给其造成的具体损失，其主张滞纳金和违约金缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张的其他费用，因缴费通知单系原告单方作出，被告不予确认，且原告未提供收取该费用的任何依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告承担举证不能的法律后果，故对其相应主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张艳利于本判决生效之日起七日内向原告中山市志洪房地产开发有限公司支付拖欠的2016年7月至2017年3月的物业服务费369.33元；二、驳回原告中山市志洪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、减半收取计25元（原告已预交），由被告张艳利负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审  判  员   匡 勇                  二〇一七年十二月二十八日                   书  记  员   陈 燕                  赖惠敏