福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）翔民初字第1711号
原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路海光大厦12层。
法定代表人刘学峰，董事长。
委托代理人彭文灿、康锦丽，系公司职员。
被告华绪宁，男，1977年7月4日出生。
原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉物业公司）与被告华绪宁物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法由代理审判员蔡玉桂独任审判，适用简易程序的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告汇嘉物业公司的委托代理人彭文灿与被告华绪宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告汇嘉物业公司诉称，2009年10月20日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司与原告签订了《“美地雅登A01-3地块”物业管理服务委托合同》，将座落于翔安区“美地雅登A01-3地块”委托给其公司管理，合同对委托项目、双方的权利义务、物业管理服务费用、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限、违约责任等内容进行了约定，原告依据合同的约定提供了物业管理服务。被告华绪宁作为该小区祥吴三里15梯501／502室（房屋建筑面积分别为45.24平方米和88.1平方米，合计为133.34平米方）的业主，本应依据合同约定及时向原告交纳2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费4800元（人民币，币种下同，36个月×1元／平方米×133.34平方米），2012年1月1日至2014年12月31日的房屋公共维修金960元（36个月×0.2元／平方米×133.34平方米），交房至2014年4月10日的公摊水电费47.50元，公摊电费622.6元，但被告却未按时交纳上述费用，已经欠缴上述费用累计6430.1元。同时，依据《“美地雅登A01-3地块”物业管理服务委托合同》第二章第十五条约定的附件一《业主临时公约》第五章第十一条以及《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》第五条第四款的约定（逾期交纳应缴费用的从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金）已产生滞纳金暂计4860.1元（滞纳金按日千分之三计算，业主拖欠时间跨度36个月，各种费用收取周期为每季一收）。原告多次催讨上述费用，被告未缴纳，故请求法院依法判令：被告向原告支付欠缴的物业管理费4800元，应交纳的房屋公共维修金960元，公摊水费47.5元，公摊电费622.6元及逾期缴交物业管理费滞纳金4860.01元，以上各项费用合计11290.11元；本案诉讼费用由被告承担。
被告华绪宁辩称，一、原告汇嘉物业公司的诉讼请求缺乏相应的法律依据。原告与开发商厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订的是委托合同，属于物业承包合同，被告与开发商厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订的是商品房买卖合同，属标的合同；根据法律法规的规定，原告与被告就物业管理（含前期）应签订公平、平等的物业管理服务协议，但从现有证据均可清楚地显示出双方至今未签订任何具有法律效力的合同协议，被告无履行合同协议的义务，故原告的诉讼请求缺乏法律依据。二、被告作为涉诉小区的业主，从2010年5月14日接收房屋之日起至今交纳各种费用，在2012年5月2日装修房屋时也办理了各种手续，既履行了与开发商的合同约定，也及时交纳了相关费用，体现了被告遵循诚实信用的原则。被告与原告未签订任何有法律效力的合同协议，无需向原告交纳任何费用，被告的行为符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的精神，不存在拖欠行为。三、原告既没有履行与开发商的委托合同条款约定，也未按《厦门市住宅区物业管理服务标准》的有关规定管理，体现其应有的专业资质和相应的管理水平，使本小区物业管理（含前期）十分混乱，严重影响业主的正常生活作息，危及业主的生命财产安全。四、原告诉求的收费标准缺乏法律依据。涉诉小区为“美地雅登”二期，原告提供的三份收费标准依据均是“美地雅登”一期的物业管理服务收费标准的批复文件，一期与二期为独立社区，除同属开发商外，之间无任何关联，二期收费并未经相关物价部门核准，其收费标准无法律依据。五、原告存在擅自制定标准提高收费标准、强收高额滞纳金的现象：首先，依据“最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复”精神，原告依据其自行计算的清单要求被告交纳高额滞纳金，缺乏法律依据，其行为严重违反了《民法通则》的诚实信用原则；其次，原告提供的《业主临时公约》第五章第十一条的规定，也体现了原告擅自制定标准，提高收费标准，强收高额滞纳金。六、被告已经交纳了2012年1月10日之前的公摊水、电费，原告现仍要求被告缴纳自交房之日起至今的公摊水、电费，明显存在乱收费的情形。七、原告与被告未签订任何具有法律效力的合同协议，原告在涉诉小区经营非公益事项属营业收益，严重侵占了被告合法权益，应返还其不当得利；原告应及时召开首届业主大会，成立业主委员会，并退还非法向被告收取的各项费用；被告保留追究原告责任的诉权。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，依法判决。
经审理查明，（1）被告华绪宁系“特房·美地雅登”祥吴三里15梯501／501室的业主，其中501室的建筑面积为45.24平方米，502室的建筑面积为88.1平方米。被告华绪宁所购买的“特房·美地雅登”祥吴三里15梯501／502单元座落于美地雅登A01-3地块8号楼，与美地雅登一期工程同属一个地块。（2）2009年10月20日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司与原告汇嘉物业公司签订了《美地雅登A01-3地块物业管理服务委托合同》，将“美地雅登A01-3地块”委托给原告进行物业管理服务，合同第二十条约定向市物价局报备前的高层住宅综合管理服务费为每月1元／平方米，房屋公共维修金为每月0.2元／平方米。合同签订后，原告为“美地雅登A01-3地块”提供物业服务。（3）2010年5月14日，原告与被告签订《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》，协议第四条第一款约定高层住宅的物业管理服务费用收费标准为1元／平方米·月，第四条第二款约定高层住宅的房屋公共维修金收费标准为0.2元／平方米·月。（4）2010年7月1日，厦门市翔安区发展和改革局出具翔发价（2010）10号《厦门市翔安区发展和改革局关于“美地雅登”一期A01-3地块物业服务收费有关事项的通知》，2012年5月29日，厦门市翔安区发展和改革局出具翔发价备（2012）3号《厦门市翔安区发展和改革局关于“美地雅登”一期物业服务收费的备案函》，核定了“美地雅登”一期A01-3地块物业服务收费为高层住宅1元／平方米·月，房屋公共维修金为0.2元／平方米·月。原告依据上述《美地雅登A01-3地块物业管理服务委托合同》、《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》及相关文件，向美地雅登A01-3地块的小区业主收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、公共水电费等其他费用。（5）被告自2012年1月起未向原告交纳物业管理服务费用及房屋公共维修金。（6）原告通过在小区物业宣传栏等处张贴物业管理费等费用催缴公告，以及口头、电话催缴等方式向被告催缴欠费，均未果。（7）2010年5月15日，被告向原告交纳了2010年5月15日至2010年8月15日期间的管理费合计400元（其中501单元的管理费135.7元，502单元的管理费264.3元），房屋公共维修金合计80元（其中501单元的公共维修金27元，502单元的公共维修金53元）；2012年5月2日，被告向原告交纳了2010年8月16日至2011年12月份期间的管理费合计2203元（其中501单元的管理费746.5元，502单元的管理费1456.5元），房屋公共维修金合计440元（其中501单元的公共维修金149元，502单元的公共维修金291元）；2012年5月2日，被告向原告交纳501／502单元2010年5月至2012年1月10日的公摊水费22.7元，公摊电费155元。
上述事实，有原告汇嘉物业公司提供的《“美地雅登A01-3地块”物业管理服务委托合同》、《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》、《厦门市翔安区发展和改革局关于“美地雅登”一期A01-3地块物业服务收费有关事项的通知》、《厦门市翔安区发展和改革局关于“特房·美地雅登”一期物业服务收费的备案函》、厦门电业局翔安供电分局马巷供电所出具的《证明》、厦门水务集团有限公司翔安营业所出具的《证明》、物业宣传栏照片及张贴物业管理费等费用催缴函照片1组等证据，被告华绪宁提交的《商品房买卖合同》、《“美地雅登“前期物业管理服务协议》、发票，以及原、被告陈述在案的庭审笔录等证据予以佐证，以上证据形式要件合法、内容明确，经过公开开庭质证，并本院经审查核实，可以采信并认定。
本院认为，原告汇嘉物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订的《“美地雅登A01-3地块”物业管理服务委托合同》系双方的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故原告与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订的《“美地雅登A01-3地块”物业管理服务委托合同》对包括被告华绪宁在内的小区内全体业主均具有约束力。原告作为“美地雅登A01-3地块”小区前期物业管理服务单位，在履行了“美地雅登A01-3地块”小区的物业管理服务义务后，有权依据《“美地雅登A01-3地块”物业管理服务委托合同》、《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》的约定及翔发价（2010）10号《通知》等核定的收费标准向业主及使用人收取相应的物业管理服务费等费用。被告华绪宁辩称，其并非《“美地雅登A01-3地块”物业管理服务委托合同》的合同当事人，且原告提交的《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》并未加盖原告公司的公章，该份前期物业管理服务协议不发生效力，故其与被告之间并不存在合法有效的物业管理委托合同，无需向原告缴交任何费用。本院认为，虽然原告提交的《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》未加盖原告公司的公章，但是庭审过程中，被告当庭确认原告所提交的《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》上的“华绪宁”签章系其本人签署，原告对该份协议的效力也予以确认，故本院认为该份前期物业管理服务协议合法有效，对原、被告双方均具有约束力，被告华绪宁的该项抗辩意见缺乏相应的法律依据，本院不予采纳。被告作为“美地雅登A01-3地块”小区的业主，在接受原告提供的相关物业管理服务的同时，应当交纳物业管理服务等费用。被告未依约向原告支付2012年1月份起的物业管理服务费用，违反了法律规定，故原告要求被告支付自2012年1月份起的物业管理服务费的诉讼请求应予以支持。根据《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》第五条第四款的约定，若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。根据《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》的约定，原告有权向被告收取已产生的物业管理费用，并可以向被告预收半年的物业管理服务费用，故原告主张被告向其支付2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费用的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。根据该前期物业管理服务协议的约定，被告应向原告支付的自2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费用为4800元（1.0元／平方米·月×45.24平方米×36个月＋1.0元／平方米·月×88.1平方米×36个月），房屋公共维修金960元（0.2元／平方米·月×45.24平方米×36个月＋0.2元／平方米·月×88.1平方米×36个月）。此外，公共水、电费是业主使用房屋所形成的费用，原告为被告代缴自交房之日即2010年5月15日起至2014年4月10日的公摊水电47.50元、公摊电费622.60元，被告已于2012年5月2日向原告交纳501／502单元2010年5月至2012年1月10日的公摊水费22.70元、公摊电费155元，故被告尚应向原告交纳2012年1月11日至2014年4月10日的公摊水费24.80元、公摊电费467.60元。同时，原告主张被告逾期未向其支付2012年1月1日至2014年3月31日的物业管理费4000元，违反了前期物业管理服务协议的约定，根据该协议约定，被告应向其缴纳迟延付款的滞纳金4860.01元。被告辩称，原告主张的滞纳金缺乏法律依据。本院认为，原、被告双方在《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》约定滞纳金的目的是为了督促义务方适当履行义务，其实质是一种违约责任的承担方式，因原告按合同约定所计算的滞纳金4860.01元高于被告所欠的物业管理费的本金4000元，且原告也没有提供证据证明其因被告逾期付款所遭受的实际损失，其主张的滞纳金计算标准畸高，应适当减少。被告未按期向原告支付物业管理费用，在客观上给原告造成了一定的损失，违约金酌情可按被告所欠的物业管理费本金4000元的30%计算，即1200元计算。至于被告主张原告未按照《厦门市住宅物业管理服务标准》的有关规定进行管理，导致小区物业管理（含前期）十分混乱，严重影响业主正常作息、危及业主的生命财产安全，其依法有权拒绝向原告缴纳物业管理服务费等费用的抗辩意见，因原告不认可被告提出的抗辩意见，且被告提供的证据尚不足以支持其抗辩主张，同时，物业服务企业不履行或者不完全履行服务义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非拒缴物业管理服务等费用。综上，被告提出的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告华绪宁应于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费4800元、房屋公共维修金960元以及2012年1月11日至2014年4月10日的公摊水费24.80元、公摊电费467.60元，以上共计人民币6252.40元；
二、被告华绪宁应于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付逾期缴纳2012年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理费的滞纳金1200元；
被告华绪宁如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司的其他诉讼请求；
本案案件受理费82元，适用简易程序审理减半收取为41元，由被告华绪宁负担27元，由原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司负担14元，款限于本判决生效之日交纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 蔡玉桂
二〇一四年十月八日
书 记 员 郑宇彤
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。