贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民商终字第206号
上诉人（原审被告）吴成勇，男，1974年6月13日生，汉族，系都匀市星海艺术学校教师，住贵阳市。
上诉人（原审被告）胡志书，女，1976年12月20日生，汉族，系都匀市星海艺术学校校长，住贵州省都匀市。
委托代理人柳玉勇，贵州子为律师事务所律师。
委托代理人徐骏，贵州驰远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡洛嘉，女，2011年5月10日生，布依族，住都匀市。
法定代理人罗卉，女，1977年10月27日生，布依族，独山县人，住都匀市。
法定代理人胡元华，男，1971年10月9日生，汉族，重庆江津区人，系黔南州国家税务局干部，住都匀市。
被上诉人（原审第三人）都匀进达物业管理有限公司，住所地都匀市。
法定代表人朱斌，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）都匀进达集团房地产开发有限公司，住所地都匀市。
法定代表人袁进，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司都匀城中支行，住所地都匀市。
负责人刘顺杨，该行行长。
委托代理人伍海童、谢传芳，贵州行者律师事务所律师。
上诉人吴成勇、胡志书与被上诉人胡洛嘉、都匀进达集团房地产开发有限公司（以下简称都匀进达集团）、都匀进达物业管理有限公司（以下简称都匀进达物业公司）、中国建设银行股份有限公司都匀城中支行（以下简称建行都匀城中运行）占有物返还纠纷一案，都匀市人民法院于2015年2月5日作出（2014）都民初字第868号民事判决后，吴成勇、胡志书不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审查查明：都匀市民族路37号现代城B栋3层2号商铺（面积为187.5平方米）原系第三人都匀进达集团所有。2007年1月31日，第三人都匀进达集团委托都匀进达物业公司与被告吴成勇、胡志书签订租赁合同，合同约定：“被告租赁现代城B栋3层2号商铺用于钢琴教学，租赁期限为2006年12月20日至2007年12月19日”。2007年12月26日，第三人都匀进达集团再次委托都匀物业公司与被告吴成勇、胡志书续签租赁合同，约定租赁期限延至2008年12月19日。期间，第三人都匀进达集团和贵州中油黔南进达石油化工有限公司（以下简称进达石油公司）因与第三人建行都匀城中支行存在借款合同纠纷，被起诉至贵州省高级人民法院，该院于2007年8月作出（2007）黔高民二初字第14号民事判决，都匀进达集团偿付建行都匀城中支行1200万元借款本金及利息，并对进达石油公司偿付建行都匀城中支行3600万元借款本金及利息等债务承担抵押担保责任。判决后，双方均未上诉。2007年9月17日，第三人建行都匀城中支行向贵州省高级人民法院申请执行（2007）黔高民二初字第14号民事判决书。2007年12月21日，贵州省高级人民法院作出（2007）黔高执字第36-1号民事裁定，都匀进达集团将其所有的现代城三层全部商铺（包含现代城B栋3层2号商铺）抵偿所欠建行都匀城中支行借款。
2008年5月20日，第三人建行都匀城中支行依据（2007）黔高执字第36-1号民事裁定书取得现代城B栋3层2号商铺处置权后，与被告协议约定继续履行其与都匀物业公司于2007年12月26日签订的未到期的租赁合同。2008年12月19日，租赁期限届满后，被告继续向第三人建行都匀城中支行交纳租金，直至2011年5月28日。期间，2010年4月22日，第三人建行都匀城中支行在贵州商报登报处置现代城B栋3层2号商铺，并于同年6月16日向被告发出收铺通知。
2011年5月24日，第三人建行都匀城中支行与原告胡洛嘉签订《商业用房买卖合同》，约定转让现代城B栋3层2号商铺，总价款为536062.5元。合同签订后，原告胡洛嘉依约支付购房款，第三人建行都匀城中支行于2011年8月30日明确将商铺交予原告，因二被告占有并未实际交付。随后，原告多次通知被告收铺，二被告均以各种理由推脱。2014年7月10日，原告向本院起诉，请求：第一、判令二被告支付拖欠商铺租金236250元、违约金70875元，共计307125元；第二、判令二被告归还侵占原告所有的都匀市现代城二区三层商铺；第三、诉讼费由被告承担。同时，原告提出财产保全申请，要求查封被告吴成勇、胡志书在都匀市现代城二区三层商铺用于教学的钢琴十一台，以及被告胡志书登记所有的剑江中路295号中建花园B栋3单元4层3402号4层房屋一套（房产证号：453**，面积为89.07㎡）。经审查，本院于2014年7月22日作出（2014）都民初字第868-1号民事裁定书，裁定对被告上述财产进行查封。2014年11月18日，原告胡洛嘉向本院申请解除对钢琴的查封，本院于2014年11月20日作出（2014）都民初字第868-2号民事裁定书，解除对钢琴的查封。诉讼中，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，本院依法向当事人释明，其主张的法律关系性质与法院根据案件事实作出的认定不一致，建议变更诉讼请求为占有物返还。2014年9月30日，原告向本院申请，变更诉讼请求为：第一、判令二被告支付侵占商铺的费用249375元、利息54587元，共计303962元（该费用自2011年7月1日截算至2014年9月30日）；第二、判令二被告归还侵占原告所有的现代城B栋3层2号商铺；第三、因诉讼产生的代理人5000元、资料费100元、交通费100元、邮寄费50元、误工费608元，共计5858元，由二被告承担；第四、诉讼费由被告承担。
诉讼中，2014年11月18日，在本院的主持下，被告吴成勇、胡志书将其占有的现代城B栋3层2号商铺交付原告。同年11月24日，原告胡洛嘉就该商铺于2011年5月至2014年11月的租金损失向本院申请评估。本院于2014年12月17日委托贵州中正价格评估有限责任公司进行评估，该评估公司于2015年1月4日作出中正价评（2014）72号价格评估报告，评估现代城B栋3层2号商铺于2011年5月至2013年12月，每月租金价格为35元／平方米，共计210000元（35元／平方米×187.5平方米×32个月）；2014年1月至2014年11月，每月租金价格为40元／平方米，共计82500元（40元／平方米×187.5平方米×11个月）。
另查明，2008年11月8日，案外人现代城业主委员会以现代城三层商铺（包含现代城B栋3层2号商铺）根据商品房买卖合同约定，属现代城小区业主所有为由，起诉第三人都匀进达集团、进达物业公司，请求判决现代城三层商铺归现代城业主所有，该案经过一审、二审、再审、重审。本院在重审过程中，判决驳回现代城业主委员会的请求。判决后，业主委员会不服判决，提出上诉。黔南州人民法院经审理后，于2013年8月5日作出（2013）黔南民再终字第15号终审民事判决，维持原判，驳回现代城业主委员会上诉。期间，第三人建行都匀城中支行、原告多次向都匀市住房和城乡建设局申请办理现代城B栋3层2号商铺的产权。2014年6月13日，都匀市住房和城乡建设局以现代城委员会与都匀进达集团就现代城三层商铺（包含现代城B栋3层2号商铺）产权纠纷已被法院作出最终裁判为由，为原告胡洛嘉办理了现代城B栋3层2号商铺的房屋产权证。
原审原告胡洛嘉一审诉称，2007年1月31日，二被告与都匀进达物业公司（该公司系都匀进达集团成立）签订《都匀现代城商场租赁合同》，租赁都匀市现代城二区三层商铺（即现代城B栋3层2号商铺），用于开办都匀星海艺术学校，租赁期限为2006年12月20日至2007年12月19日。2011年5月，建行城中支行与原告签订《商业用房买卖合同》，将都匀进达集团借款抵押的都匀市现代城二区三层商铺转让给原告。原告购买商铺后及时告知被告，并就租金及续租事宜积极与被告协商，但被告以各种理由推脱并拒绝搬离。原告认为，其与建行城中支行签订的《商业用房买卖合同》合法有效，且双方已履行义务，原告依法取得商铺的占有、使用、收益权利。为维护合法权益，原告于2014年7月10日诉至本院，请求：第一、判令二被告支付侵占商铺的费用249375元、利息54587元，共计303962元（该费用自2011年7月1日暂算至2014年9月30日）；第二、判令二被告归还侵占原告所有的现代城B栋3层2号商铺；第三、因诉讼产生的代理人5000元、资料费100元、交通费100元、邮寄费50元、误工费608元，共计5858元，由二被告承担；第四、诉讼费由被告承担。
原审被告吴成勇、胡志书一审辩称：第一、被告基于租赁关系占有商铺，对原告并不构成侵权。本案中，被告与第三人建行都匀城中支行签订租赁合同，虽合同约定的租赁期已届满，但被告继续按照原合同向第三人建行都匀城中支行交纳租金，直至2011年5月。因此，根据《合同法》的相关规定，双方成立不定期租赁关系，被告对商铺的占有、使用合法。第二、合同权利转让未告知承租人，该转让对承租人不发生效力。根据买卖不破租赁的规定，物权的转让必然导致出租权利的转让，而第三人建行城中支行作为合同权利人和告知义务主体，并未将合同权利转让行为告知被告，因此，其转让行为对被告并不发生效力。第三、原告提出的代理费、误工费等损失主张，没有事实和法律依据。综上所述，请求驳回原告基于侵权关系提出的诉请。
原审第三人建行都匀城中支行一审辩称：第一、原告与第三人建行都匀城中支行签订的《商业用房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。本案中，根据贵州省高级人民法院作出的（2007）黔高执字第36-1号民事裁定书，第三人建行都匀城中支行依法取得现代城二区三层商铺所有权，并于2010年在贵州商报刊登处置公告。2011年5月24日，第三人建行都匀城中支行与原告签订《商业用房买卖合同》，将商铺转让给原告，故原告已依法取得商铺的占有、使用、收益的权利。第二、被告与第三人建行都匀城中支行约定的租赁期限届满后，第三人建行都匀城中支行已正式通知二被告不再续签，事实上双方也未再续签，故双方的租赁关系已终止。第三、被告长期占有、使用商铺，系对原告权利的侵害，构成侵占，原告有权要求被告返还商铺。
一审法院认为：一、第三人建行都匀城中支行根据贵州省高级人民法院的判决和裁定，以物抵债取得现代城三层商铺后（包含现代城B栋3层2号商铺），于2011年5月24日与原告胡洛嘉签订《商业用房买卖合同》，将B栋3层2号商铺出卖给原告，其系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。合同签订后，第三人建行都匀城中支行于2011年8月30日将商铺交予原告，原告即对商铺享有占有、使用及收益权能。同时，2011年8月31日起至2014年11月8日期间，被告占有、使用商铺的行为，无事实和法律依据，其对原告商铺占有权构成侵害。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。因此，原告请求二被告返还商铺的诉请，本院予以支持。
二被告辩称，被告占有、使用商铺的行为并不构成侵权，而是基于其与第三人建行城中支行之间成立的不定期租赁关系。对此，因被告与第三人建行城中支行租赁合同期限届满后，被告继续向第三人建行城中支行按原合同的约定交纳租金，直至2011年5月28日，第三人建行城中支行并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期“，被告与第三人建行城中支行成立不定期租赁关系。但在此期间，第三人建行城中支行多次向被告发出收铺通知，并于2010年4月22日登报处置现代城B栋3层2号商铺，且被告也于2011年6月起未再向第三人建行都匀城中支行交纳租金，故被告和第三人建行都匀城中支行之间的不定期租赁关系已于2011年6月终止。所以，被告辩称其占有、使用商铺是基于合法租赁关系的意见，不予采纳。
二、赔偿损失问题。2011年8月30日起至2014年11月18日期间，被告占用、使用商铺系对原告商铺占有权的侵害，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，因侵占造成损失的，占有人有权请求损害赔偿，故原告有权要求二被告赔偿侵占商铺的损失，损失数额应参照同地段租金予以计算。原告就商铺于2011年5月至2014年11月的租金损失向本院申请评估，本院委托贵州中正价格评估有限责任公司进行评估，该公司作出中正价评（2014）72号价格评估报告，评定商铺于2011年5月至2014年11月租金损失共计为292500元。因原告于2011年8月30日取得商铺的占有权，且二被告也于2014年11月18日将商铺返还原告，故扣除2011年5月至2011年8月期间的租金26250元（35元／平方米×187.5平方米×4个月）和2014年11月19日至2014年11月30日期间的租金3000元（40元／平方米×187.5平方米÷30×12），原告的租金损失为263250元（292500元－26250元－3000元）。被告辩称，评估的租金损失评估过高，但未提供充分的证据予以证明，对其辩称意见，不予采纳。对于原告提出的利息损失、代理人、资料费、等各项损失共计5858元，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告吴成勇、胡志书于本判决生效之日起十五日内返还原告胡洛嘉所有的现代城B栋3层2号商铺（已履行）；二、被告吴成勇、胡志书于本判决生效之日起十五日内赔偿占用原告胡洛嘉现代城B栋3层2号商铺租金损失263250元；三、驳回原告胡洛嘉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5967元，评估费5000元，共计10967元，由被告吴成勇、胡志书共同负担。
一审判决宣判后，吴成勇、胡志书不服，向本院提出上诉，称：一、本案诉讼中虽经人民法院释明，被上诉人以侵权主张变更了诉讼请求，但结合案件事实，本案不存在侵权法律关系。因上诉人与第三人建行城中支行形成不定期租赁合同关系，根据法律规定，无论是哪一种依法推论出的结论都不能否认本案直到诉讼期间上诉人租赁真实存在的事实；在不定期租赁期间，第三人建行城中支行作为出租人登报处置出租商铺的行为根据买卖不破租赁的法律规定，不能发生终止租赁合同的法律后果，未按期交纳租金的行为只能视为违约，不能直接导致合同自动终止，本案不定期租赁合同不具备终止的法律事实；同时，根据《合同法》第八十条的规定，租赁期间出租人将租赁物出售导致所有权转移，此时发生的是租赁合同的债权转让，依法应当通知债务人，该转让对债务人才发生法律效力，上诉人未收到租赁合同中合法有效的债权转让通知前，任何对其主张商铺权利的人均有权拒绝。基于以上三方面的理由，本案的客观事实是上诉人占有使用的商铺是基于合法有效的租赁关系的存在，不构成对他人合法财产权的侵害。二、第三人建行城中支行将争议的商铺转让给被上诉人的买卖关系，不适用商品房买卖的特别法规定。根据被上诉人胡洛嘉于2011年5月24日与建行城中支行签订《商业用房买卖合同》、一审法院根据被上诉人出具的以建行城中支行名义开出的证明，而不是法律规定的书面交房通知，认定2011年8月30日出卖人交商铺交付被上诉人，以及2014年6月13日被上诉人胡洛嘉取得房屋产权证的事实，作为非商品房买卖，买受人取得物权的时间依照法律规定，只能从获得产权证之日起计算，并主张权利，故被上诉人主张权利的时间只能从2014年6月13日起开始计算，如果依商品房买卖，则可从一审判决认定的房屋交付时的2011年8月30日开始计算。三、价格评估报告证明力的问题。一审判决将上诉人对（2014）72号价格评估报告的质证意见当成反驳的主张，要求上诉人提供证据，提供不出就直接采信该证，这实际不是质证。本案评估报告以繁华区域路段门面商铺价格作为参考依据，评估只是面对小区业主的三层商铺，违背客观、公正原则，不能作证据采信。故请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人建行城中支行二审辩称：一、建行与被上诉人的买卖合同真实、合法、有效，被上诉人作为本案诉争房屋的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，上诉人侵犯被上诉人的收益权；从2011年5月25日起，上诉人未向建行交租金，根据《合同法》第九十四条第三款的规定，当事人可以解除合同，故上诉人与建行的租赁关系已于2011年5月25日终止，不存在买卖不破租赁之说；二、建行与胡洛嘉签订合同且胡洛嘉交付房款后，建行通知胡洛嘉收房，胡洛嘉也表示收房，并多次政府相关部门办理产权证，但因客观原因（政府以该产权涉及案件纠纷为由，暂未办理）直到2014年6月13日才取得房产证，故争议房屋的所有权应当于交付时转移；三、建行为无利害关系第三人，不应承担任何法律责任。综上，胡洛嘉有权要求上诉人立即停止侵害，搬迁让出，返还房屋并赔偿损失。
被上诉人胡洛嘉、都匀进达集团、都匀进达物业公司二审未作答辩。
经本院审理，二审查明的事实与一审一致。
本院认为，对于上诉人认为其占有使用的商铺是基于合法有效的租赁关系，不构成对他人合法财产权侵害的上诉理由，一审法院根据查明的“上诉人与被上诉人都匀物业公司于2007年12月26日所签租赁合同约定租赁期限延至2008年12月19日，在2008年5月20日被上诉人建行都匀城中支行依据（2007）黔高执字第36-1号民事裁定书取得现代城B栋3层2号商铺处置权后，与上诉人协议约定继续履行其与都匀物业公司于2007年12月26日签订的未到期的租赁合同。2008年12月19日，租赁期限届满后，上诉人继续向第三人建行都匀城中支行交纳租金，直至2011年5月28日”的事实，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，认定上诉人与被上诉人建行城中支行在2008年12月20日至2011年5月28日期间存在不定期租赁法律关系有事实与法律依据，正确。在此不定期租赁期间，被上诉人建行都匀城中支行于2010年4月22日在贵州商报登报处置现代城B栋3层2号商铺，并于同年6月16日向上诉人发出收铺通知，这表明被上诉人建行城中支行已履行法定的通知义务和给予上诉人解除合同的合理期限，并在2011年5月24日被上诉人胡洛嘉签订《商业用房买卖合同》，将现代城B栋3层2号商铺转让给被上诉人胡洛嘉，而上诉人从2011年6月起未再向被上诉人建行城中支行或者胡洛嘉支付租金，这表明此不定期租赁关系已于2011年6月起终止。上诉人的此上诉理由无事实与法律依据，不予采信。
对于上诉人主张因2014年6月13日被上诉人胡洛嘉取得房屋产权证，故被上诉人主张权利的时间只能从此时间点开始计算的理由，因被上诉人胡洛嘉于2011年5月24日与被上诉人建行城中支行签订《商业用房买卖合同》、2011年8月30日被上诉人建行都匀城中支行明确将商铺将B栋3层2号商铺交予被上诉人胡洛嘉，故根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，被上诉人胡洛嘉基于与被上诉人建行城中支行的买卖合同以及建行城中支行明确交房的表示，胡洛嘉虽然未能办理此商铺的物权变更登记，但在2011年8月30日至2014年6月13日期间依法享有对此商铺的控制与支配，但在此期间被上诉人无法定或约定的理由占有、使用该商铺，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，故胡洛嘉有权要求上诉人返还侵占的商铺，并赔偿损失；上诉人的此上诉理由依法不能成立。
关于上诉人认为价格评估报告不能作证据问题，一审法院根据胡洛嘉的申请，依法委托有资质的贵州中正价格评估有限责任公司对争议商铺从2011年5月至2014年11月的租金评估，该公司所作（2014）72号价格评估报告符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九规定的内容，无证据证明此鉴定意见存在无相应鉴定资格、鉴定程序违法、依据明显不足等情形，故此鉴定意见依法应予采信；上诉人的此上诉理由无事实与法律依据，不予采信。
综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持；上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5248元，由上诉人吴成勇、胡志书负担。
审 判 长 王 军
审 判 员 王 锦
代理审判员 陆良艳
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 陈福江