山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁17民终1506号
上诉人（原审原告）：曹县嘉宁房地产开发有限公司，住所地：曹县青菏南路澳洲大酒店二楼，统一社会信用代码91371721595242614Y。
法定代表人：王建洪，董事长。
委托诉讼代理人：陆长安，山东陆直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐广贞，男，1981年3月23日出生，汉族，住曹县。
委托诉讼代理人：张华，山东汤都律师事务所律师。
上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司（以下简称曹县嘉宁公司）因与被上诉人徐广贞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省曹县人民法院(2017)鲁1721民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹县嘉宁公司上诉请求：1、依法确认本案的基础法律关系为民间借贷，案由为民间借贷纠纷；2、撤销一审判决，改判双方基于借贷关系为设定抵押而签订的曹县环岛国际花园三期5-1-1002、5-1-1102、5-1-1302、5-1-1402、5-1-1502五套住宅和2-1-101、2-1-102、2-1-103三套门市房的商品房买卖合同无效；3、依法认定本案属于高利贷，上诉人实际共向被上诉人借款本金为2790000元；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案应属于民间借贷纠纷，一审所定案由错误，审理程序不当，必然影响案件的正确审理。本案是因上诉人经营需要向被上诉人借款，并以上诉人所开发的曹县环岛国际花园三期5-1-1002、5-1-1102、5-1-1302、5-1-1402、5-1-1502五套住宅和2-1-101、2-1-102、2-1-103三套门市房的商品房以签订商品房买卖合同的方式设定了抵押而引起的，基础法律关系属于民间借贷，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条的规定，应当按照民间借贷纠纷审理，案由应属于民间借贷纠纷，一审定性为房屋买卖合同纠纷，并以房屋买卖合同纠纷审理，审理程序显属不当，必然影响案件的正确审理，应予撤销。二、一审判决认定事实错误，必然得出错误的判决结果。首先，一审判决认定上诉人向被上诉人借款共计6542800元属认定事实错误。在整个审理过程中，被上诉人均未提交任何证据证明双方的借贷关系除通过银行转账方式外还有现金支付方式，除银行转账凭证所载的借款外，借条或协议所载的所谓借款纯粹是一审已查明的通过银行转账方式支付的2790000元借款本金的高息，一审判决确认此高达3752800元款项为真实借款、并据此认定上诉人向被上诉人借款6542800元，认定事实严重错误，纯属枉法认定，必然得出错误的判决结果，依法应予撤销。其次，一审判决认定上诉人和被上诉人“经双方协商进行本息结算并签订协议，经审查，该结算利率亦未超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的利率保护上限”纯属枉法认定，该条规定的利率保护上限为年利率36%，而双方实际结算的利率高达年利率百分之七十二，甚至更高，显然超出了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的利率保护上限。以此而论，一审判决认定事实严重错误，必然得出错误的判决结果，依法应予撤销。第三，一审判决认定双方所签房屋买卖合同是双方的真实意愿，并据此认定双方所签房屋买卖合同是有效合同，属于认定事实错误。如双方的借贷关系已终止，上诉人将涉案房产出售给了被上诉人，双方原有的借贷关系也就应当灭失，被上诉人也就不可能在签订完所谓的结算协议后仍一直向上诉人主张数百万元的借款，也就不可能引发此案之诉。由此而论，一审判决认定事实严重错误，是在故意偏袒被上诉人，必然得出错误的判决结果，依法应予撤销。终上所述，上诉人与被上诉人双方所签订的虚假商品房买卖合同以合法的形式掩盖了双方规避不动产抵押须依法办理抵押登记才能生效的法律强制性规定、使得被上诉人借发放高利贷的不法行为既实现了巨额非法所得，又偷逃了巨额税款，该行为严重违背了法律的强制性规定，据此签订的虚假的商品房买卖合同应属无效合同。一审判决对案件事实作出与客观事实严重相悖的错误认定，将违背上诉人真实意思表示的虚假房屋买卖合同认定为有效合同，严重违背了《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，必然得出错误的判决结果。为维护我国法律之威严，特依法提起上诉。
徐广贞答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，虽然上诉人与被上诉人在2014年-2015年存在借贷关系，但在2016年11月10日双方达成了协议，结算了前期借款本息，并在次日以双方约定的前期借款本息额作为房屋购房款签订了涉案商品房买卖合同。这一事实足以说明双方按照协议约定民间借贷关系终止。上诉人与被上诉人另行签订了商品房买卖合同，双方形成了新的商品房买卖合同法律关系，不再是因借贷而担保的行为，故2016年11月10日双方达成的协议不违反法律规定，况且案涉房屋到房产部门进行网签备案，合同有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。
曹县嘉宁公司向一审法院起诉请求：请求确认原、被告双方基于借贷关系为设定抵押而签订的曹县环岛国际花园三期5－1－1002、5－1－1102、5－1－1302、5－1－1402、5－1－1502五套住宅和2－1－101、2－1－102、2－1－103三套门市房的商品房买卖合同无效。
一审法院认定事实：原告因经营需要向被告借款，被告于2014年2月28日汇入原告指派的会计郑康铭银行账户100万元，2014年6月7日汇入该账户50万元、36万元，2014年6月12日汇入该账户50万元、43万元，以上共计汇入郑康铭银行账户279万元（100万元+50万元+36万元+50万元+43万元）。原告称共借上述五笔借款、借款金额共计279万元。2014年6月3日至同年11月8日，原告通过其会计郑康铭银行账户汇入被告账户1324484元（218628元+147828元+70800元+70000元+218628元+50000元+20000元+50000元+160000元+8600元+40000元+100000元+100000元+70000元），用于偿还借款。原告称除偿还1324484元外，并于2017年7月21日通过郑康铭账户汇入被告亲属李政泉账户40万元用于偿还上述借款。被告称，原告自2014年2月24日至2015年1月1日向其借款共计6542800元，借款如下：1、2014年2月24日，原告向其借款2463800元，并为其出具收据一份，载明：“今收到贰佰肆拾陆万叁仟捌佰元整，￥2463800.00，2014年2月24日，（附）说明：嘉宁房产环岛国际项目购房款，房价暂说每平方米1500元计算抵房款，签订书面合同，于2014年5月24日前还款，本协议无效；如不能还款，本协议生效办理网签。”郑磊在收条上签名，该收条加盖了原告合同专用章；2、2014年2月28日，原告提出向其借款118万元，被告除汇入原告方会计郑康铭银行账户100万元外，还给付现金18万元，郑康铭出具收据一份，载明：“今收到购房款人民币壹佰壹拾捌万元正（1180000.00），还款日期2014年5月28日，以曹县嘉宁房地产开发有限公司6号楼1单元801、901、1001、1101、1201、1301共六套作为抵押，借款人郑康铭，2014.2.28。”该收条上加盖了原告公章；3、2014年6月7日，原告向其借款100万元，被告汇入郑康铭银行账户86万元（50万元+36万元），又给付原告现金14万元，郑康铭出具借条一份，载明：“兹收到徐广贞人民币壹佰万元整（1000000），还款日期2014年8月7日，以环岛国际2号楼商业1－101、102作为抵押，2014.6.7，代收款人郑康铭，工行曹县支行郑康铭，6222021609014692385。”；4、2014年6月12日，原告向其借款100万元，原告方出具收据一份，载明：“交款单位徐广贞，收款方式现金，人民币100万元，收款事由2号1－103，2014年6月12日。”该收据加盖了原告财务专用章；5、2015年1月1日，原告向其借款899000元，并出具欠条一份，载明：“今欠到徐广贞现金人民币捌拾玖万玖仟元整（￥899000），月息为2分5厘，2015年6月30日前还清，欠款人郑磊，2015年1月1日。”该欠条上加盖原告公章。对于原告偿还的1324484元，被告称除利息外还包括偿还被告的其他债权。被告并称，原告汇给李政泉的40万元也不是偿还其上述借款，而是偿还李政泉的债权，与其无关。2016年11月10日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订协议书一份，载明：“经甲乙双方友好协商，现将乙方向甲方借款一事达成如下协议：一、2014年2月24日至2015年1月1日，乙方共向甲方借款本息合计为柒佰伍拾万元整（￥7500000），包含欠条共五张，总金额654.28万元，附协议后。二、涉及到上述款项所抵押的乙方的房屋，甲方应配合乙方尽快解除网签。三、如甲方需要购买乙方的房屋，由双方协商价格，并以上述款项进行抵扣，金额多退少补。并由乙方开具购房发票。如乙方提供的商品房总价不够抵偿欠款，则乙方应在三个月内将剩余款项付给甲方，并在协议之日起以月息2%进行计算利息。四、本协议一式两份，甲方双方各执一份，自签订之日起生效。”原告法定代表人王建洪、被告徐广贞在该协议上签名，该协议并加盖了原告公章。2016年11月11日，原告与被告在曹县环岛国际售楼处签订五份商品房买卖合同。同日，原告又为被告出具欠据一份。五份商品房买卖合同的合同号分别为20161111038、20161111039、20161111041、20161111042、20161111043，合同载明被告购买了原告开发建设的5-1-1002、5-1-1102、5-1-1302、5-1-1402、5-1-1502五套住宅，房价2800元/㎡、每套住宅价格337792元，付款方式均为一次性付清，并对交房时间、违约责任等进行了约定。原、被告就上述五套住宅办理了网签手续。欠条载明：“今欠到徐广贞现金贰佰壹拾叁万贰仟叁佰零捌元整（￥2132307），月息2%，三个月后付清。以7号楼商品房予以抵押，面积以草签合同为准，2016年11月11日。”欠条上借款人处加盖了原告公章，法定代表人王建洪在该欠条上签名。
另查明：2－1－101、2－1－102、2－1－103门面房买卖合同载明买受人均为宾至嘉宁物业发展集团有限公司，合同签订于2016年11月17日。被告认可该三套门面房的购房款是原告欠其借款转化而来。
一审法院认为，商品房买卖合同签订之前，原、被告之间存在借贷关系，一审法院对该事实予以确认。就借款数额，从原、被告于2016年11月10日签订的协议内容来看，原告认可向被告借款6542800元，原告虽主张协议是在受欺诈的情况下所签，但未提交相关证据予以证明，被告提交的欠条、借条、收条所载明的金额总数与协议所载明的金额相一致，应认定原告向被告借款共计6542800元。关于原告汇入李政泉账户的40万元，被告否认系偿还其借款，依据原告提交的现有证据，无法证实该40万元是用于偿还被告借款。被告主张原告偿还的1324484元除利息外还包括偿还被告的其他债权，但未能举证证明对原告享有其他债权。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条的规定，原告偿还的1324484元应认定为偿还2014年2月24日的借款。被告主张原告已支付的利息是按月息3分计付的，该利息的支付不违背《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款的规定。被告称银行回单附言中载明偿还的款项为利息，应认定偿还的款项均为利息，依据上述法律规定，被告的该主张不能成立，对于超出应付利息的部分应认定为偿还的本金。经计算，原告偿还的1324484元中包括偿还利息558267元、本金766217元。原、被告进行本息结算并签订协议，经一审法院审查，该结算利率亦未超出《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的利率保护上限。原告向被告借款用于房产开发，后双方进行对账结算，并经双方协商将借款本息转化为已付购房款，签订商品房买卖合同，办理网签手续，对房屋交付时间、违约责任等权利义务作出约定，这足以表明双方同意终止原有的借贷关系，原告将涉案房产出售给被告，被告也具有购买的真实意愿，该交易行为并非为双方之间的借贷关系提供担保，而是由原出借款人即被告向原借款人即原告购买房屋，这既不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的适用情形，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，且合同内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定。原告主张签订商品房买卖合同不是其真实意思表示，但未提交足以反驳的证据予以证明，故应认定签订商品房买卖合同系其真实意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，原、被告签订的商品房买卖合同于2016年11月11日成立并生效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。原告请求确认其与被告签订的五份商品房买卖合同无效，一审法院不予支持。关于2－1－101、2－1－102、2－1－103门面房，其买受人均为宾至嘉宁物业发展集团有限公司，而不是本案被告，被告不是该商品房买卖合同的相对方，原告应另行主张权利。综上所述，依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：驳回原告曹县嘉宁房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告曹县嘉宁房地产开发有限公司负担。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，1、上诉人向被上诉人借款用于房产开发，后双方协商将借款本息转化为已付购房款，签订商品房买卖合同，办理网签手续，对房屋交付时间、违约责任等权利义务作出约定，表明双方同意终止原有的借贷关系，上诉人将涉案房产出售给被上诉人，被上诉人也具有购买的真实意愿，该交易行为并非为双方之间的借贷关系提供担保，而是由原出借款人即被上诉人向原借款人即上诉人购买房屋，这既不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的适用情形，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，且合同内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，双方签订的商品房买卖合同于2016年11月11日成立并生效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。上诉人请求确认其与被上诉人签订的商品房买卖合同无效，理由不足，不予支持。2、上诉人请求确认与被上诉人签订的商品房买卖合同无效，是基于双方存在的商品房买卖合同，故本案案由确定为房屋买卖合同纠纷，并无不当。3、上诉人上诉请求依法认定本案属于高利贷，上诉人实际共向被上诉人借款本金为2790000元，该请求属二审增加的诉讼请求，本院不予审理。综上所述，上诉人曹县嘉宁公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴树峰
审判员 张 丽
审判员 张宪明
二〇一八年七月二十日
书记员 李 峰