福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第4418号
上诉人（原审原告）吴阿东，男，1981年12月5日出生，汉族。
委托代理人董美美，福建兴世通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘华，男，1973年1月17日出生，汉族。
委托代理人韦继升，福建九信律师事务所律师。
上诉人吴阿东因与被上诉人刘华房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第7464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴阿东向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除吴阿东、刘华签订的《房产预约买卖协议》，刘华向吴阿东双倍返还购房定金20万元；2.刘华返还按揭款58000元及利息（以吴阿东每期付款之日为起算日按同期银行贷款利率计算至实际返还之日）；3.刘华支付中介费损失23000元及利息（自2014年10月20日起按同期银行贷款利率计算至实际返还之日止）；4.刘华支付房屋差价损失10万元；5.刘华承担吴阿东支出的律师费1万元。本案诉讼费、保全费由刘华负担。
原审判决查明，2014年10月20日，吴阿东、刘华签订《房产预约买卖协议》，约定刘华将讼争房屋出售给吴阿东，总价共计230万元，并在签订协议当日向刘华支付购房定金10万元；双方同意吴阿东将上述购房款分两次支付给刘华，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额为：吴阿东于2014年10月20日向刘华支付10万元；吴阿东于2015年3月10日前到房管局办理过户或到公证处办理委托公证，并于2015年3月10日前向刘华支付110万元；刘华应于收到定金后将房产交付给吴阿东使用；若刘华中途悔约，应书面通知原告，并自悔约之日起三日内退还吴阿东所支付购房款，同时向吴阿东支付相当于双倍定金的违约金，若吴阿东已在该房屋装修，刘华要全额支付吴阿东装修产生的全部费用及其损失；若吴阿东悔约，刘华已收取的定金不予退还，但应退还支付的购房款；在此条件下，吴阿东、刘华双方同意将违约金支付一半给予丙方（中介方）作为信息服务费、劳务费；任何一方违约，违约方须承担全部的诉讼费及律师费；吴阿东、刘华双方于2015年3月10日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约。每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款0.05%作为违约金。因一方原因无法在该日前办理交易登记手续的，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。协议还补充约定：经协商双方同意于2015年3月10日前到厦门市房管局办理产权证过户或到公证处办理全权委托；卖方收到购房定金即办理产权证；产权办理完毕之日起银行按揭由购买方承担还款；出售方允许第三方购买人到房管局办理产权过户；交房前物业费由卖方承担。此外，双方约定因履行协议发生争议协商不成的，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。
另查明，吴阿东于2014年10月20日支付10万元定金给刘华。刘华出具《购房定金收条》予以确认，并将讼争房屋交付吴阿东使用。刘华于2014年11月3日取得讼争房屋产权证。自2014年11月26日起至2015年4月10日止，讼争房屋的按揭款由吴阿东支付，通过吴阿东及其配偶的账户转给刘华，吴阿东于2014年11月26日支付4000元，于2014年12月11日、2015年1月12日、2015年1月14日各支付9000元，吴阿东配偶于2015年2月9日、2015年3月10日、2015年4月10日各支付9000元，吴阿东夫妻共计付款58000元。刘华于2015年3月23日将户口迁至讼争房屋。吴阿东为本案支出律师费10000元。
再查明，吴阿东在本案诉讼中，提出财产保全申请，原审法院于2015年5月15日作出（2015）思民保字第439号民事裁定书，查封讼争房产与吴阿东提供的担保房产。吴阿东为此支付财产保全费2484元。
原审审理过程中，刘华申请证人王某出庭作证。证人王某陈述，证人系刘华工作搭档，证人接受刘华委托参与房屋买卖。刘华原欲将付款和过户时间定在2015年2月10日，但吴阿东表示要先售出其房屋后才有款项支付给刘华，因此双方将时间修改为2015年3月10日。2015年3月10日当天吴阿东打电话告知首付款尚未备齐，要求刘华办理全权委托给吴阿东，吴阿东再从银行或者担保公司贷款出来后给刘华，刘华不同意，故当天未能办理过户。2015年3月20日，吴阿东及中介到证人店里协商，但仍未谈妥。2015年3月30日，证人让刘华约了吴阿东及中介，于次日即31日协商相关事宜。吴阿东表示先支付40万元，让刘华办理全权委托给吴阿东，再由吴阿东去贷款，刘华觉得风险太大未同意，提出可以让吴阿东或中介抵押一套房屋给刘华并继续交易，但吴阿东、刘华双方未达成一致意见。吴阿东未支付讼争房屋的物业管理费及水电费，一月份的房贷也没有按时还。吴阿东、刘华约定待被告户口落户讼争房屋后再将户口迁出，双方并没有约定迁移户口的具体时间。
原审判决查明的以上事实，有《房屋预约买卖协议》、购房定金收条（编号：0001444）、银行转账凭证、代理合同及发票、交房资料及物品签收单、人口信息查询表、《业方（用户）登记表》、土地房屋权属证以及各方当事人的庭审陈述等为证。
原审判决认为，本案争议的事实：《房产预约买卖协议》未能继续履行的原因。原审法院分析认为，《房产预约买卖协议》包含房屋买卖合同和居间合同两个法律关系，其中吴阿东、刘华自愿签订的关于房屋买卖的合同条款，内容合法，应当认定有效。《房产预约买卖协议》第5条第2项约定“乙方于2015年3月10日前向甲方支付人民币壹佰壹拾万元整”；第14条约定“甲、乙双方保证于2015年3月10日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记”；第21条双方约定的其他事项第1项约定“经甲、乙双方协商同意于2015年3月10日前到厦门市房管局办理过户或到公证处办理全权委托公证”。由于协议并未明确双方履行合同的先后顺序，在产生分歧后，未按约定于2015年3月10日履行支付房款、办理房产交易手续或者办理公证委托，且此后亦未能就争议达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，按照合同有关条款仍无法明确双方履行之先后顺序，刘华虽然主张根据交易习惯，吴阿东应先支付首付款再办理过户，但并未对此主张提供相应的证据。因此，原审法院认定双方应同时履行。
吴阿东、刘华均未依约完全履行合同义务，双方均构成违约，应各自承担相应的责任。鉴于双方无法就继续履行合同达成一致意见，客观上无法继续履行合同，因此吴阿东要求解除与刘华之间的《房产预约买卖协议》中关于房屋买卖的合同条款的诉求，法院予以支持。合同的解除具有溯及力，合同尚未履行的，终止履行，已经履行的，应当恢复原状。吴阿东已向刘华支付的购房定金10万元以及按揭款58000元，应当予以返还（按揭款利息不予支持）。合同因双方原因解除后，其中的定金罚则即不再适用，因此吴阿东要求刘华双倍返还定金的诉求，不予支持。《房产预约买卖协议》中关于居间合同的条款所产生的居间合同法律关系，独立于本案吴阿东、刘华之间的房屋买卖合同法律关系，《房产预约买卖协议》中关于房屋买卖的合同条款的解除，不影响该协议中关于居间合同条款的效力，因此吴阿东要求解除与刘华之间的《房产预约买卖协议》中关于居间合同的诉求，不予支持。本案居间方已完成房屋买卖的居间行为，应依约获得相应的中介费，《房产预约买卖协议》中约定中介费由吴阿东支付，现房屋买卖合同解除，该中介费应由吴阿东、刘华各承担一半。吴阿东要求刘华支付全部中介费损失及利息的诉求，不予支持。吴阿东主张由于刘华拖延办理房屋过户导致合同履行不能，致使吴阿东损失房屋差价10万元，但吴阿东未能举证证明房屋差价损失的事实存在以及数额认定依据，因此对于吴阿东要求刘华支付房屋差价损失的诉求，不予支持。由于本案吴阿东、刘华双方均构成违约，应各自承担相应责任，因此吴阿东、刘华应各自承担本案诉讼所产生的律师费用，吴阿东要求刘华支付律师费的诉求，不予支持。最后，关于刘华支付的保全费，亦应由双方各负担一半。
依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十六条、第九十四条第四项、第一百二十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除吴阿东与刘华于2014年10月20日签订的《房产预约买卖协议》中关于房屋买卖的合同条款；二、刘华于判决生效之日起十日内向吴阿东返还定金100000元；三、刘华于判决生效之日起十日内向吴阿东返还按揭款58000元；四、刘华于判决生效之日起十日内向吴阿东支付中介费11500元；五、刘华于判决生效之日起十日内向吴阿东支付保全费1242元；六、驳回吴阿东其他诉讼请求。案件受理费3596元，由吴阿东负担1738元，刘华负担1858元。
宣判后，吴阿东不服，向本院提起上诉。
上诉人吴阿东上诉请求：撤销原审判决，改判为支持吴阿东原审全部诉讼请求。主要理由：一、一审判决认定事实错误。（一）本案双方所签订的《房产预约买卖协议》为格式合同，该合同第五条是双方对购房款支付时间的约定。根据本案实际情况，讼争房屋的产权人为刘华，且产权证等资料也为刘华所持有，因此到房管局办理过户或到公证处办理委托公证的义务主体并非吴阿东，而是需要刘华到场方能办理。一审判决将双方关于吴阿东付款条件的约定认定为对吴阿东义务的约定，属于认定事实错误。（二）一审判决遗漏重要证据。根据吴阿东在一审中提供的证据，在双方约定签订合同及办理交易登记的最后期限前一天，即2015年3月9日，吴阿东致电刘华，要求刘华去办理房产过户。刘华表示他的户口迁移落户因为手续不完整，明示要等其户口迁移落户办完之后再与吴阿东办理房产过户，刘华直至2015年3月23日才办理完成落户手续。双方未能在2015年3月10日前签订合同及办理交易登记的原因在于刘华，其行为构成违约，吴阿东有权据此要求解除合同，并要求刘华承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。（一）吴阿东诉求解除合同的依据是双方签订的《房产预约买卖协议》第十四条的约定，吴阿东在本案中行使的是约定解除权，一审判决援引法定解除权的规定适用法律错误。（二）一审判决认定双方应同时履行，吴阿东在刘华签订合同及办理交易登记之前，有权拒绝付款，一审判决认定吴阿东未付款的行为构成违约适用法律错误。（三）根据双方约定，刘华违约的情况下应承担的违约责任包括：退还已支付购房款，支付20万元违约金，赔偿装修款和其他间接损失，承担律师费及诉讼费。本案中，吴阿东诉求的项目及金额并未超过双方约定的违约赔偿范围及金额。一审判决援引双方违约责任的规定系适用法律有误。
被上诉人刘华答辩称，首先，吴阿东主张解除《房产预约买卖协议》没有法定及合同依据，刘华一直依约履行合同，导致未办理产权证的原因是吴阿东未凑齐首付款；其次，吴阿东诉请中介费并无相关支付的证明，无相关发票或者收款收据。佣金确认单无法证明其实际支付了中介费。中介费由违约方承担也缺乏合同依据。再次，刘华主张差价损失缺乏事实依据及合同依据。刘华不存在违约行为，吴阿东无权解除合同，且无权要求刘华赔偿损失，请求驳回吴阿东上诉请求。
经审理查明，对原审判决查明的事实，吴阿东提出如下异议：1.原审判决查明“吴阿东于2015年3月10日前到房管局办理过户或到公证处办理委托公证，并于2015年3月10日前向刘华支付110万元”有误，与合同约定及事实不符。2.原审判决遗漏查明：吴阿东提交的证据《购房定金收条》载明双方于2015年3月10日前签订房地产买卖合同并交易，任何一方不得推迟签约时间，否则以违约论处的事实。刘华对原审判决查明的事实没有异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
另查明，双方当事人于二审庭审中认可《房产预约买卖协议》第五条“吴阿东于2015年3月10日前到房管局过户或公证处办理委托公证向刘华支付人民币110万元整”约定中，双方履行合同顺序为同时履行。刘华表示不同意继续履行《房产预约买卖协议》。
二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，吴阿东与刘华签订的《房产预约买卖协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依照诚实信用的原则履行合同。吴阿东与刘华均认可协议中约定“吴阿东于2015年3月10日前到房管局过户或公证处办理委托公证向刘华支付人民币110万元整”的内容为同时履行顺序，故吴阿东与刘华应承担各自依协议履行义务的举证责任。从吴阿东提供的账户对账单等证据无法证实其于2015年3月10日已备足110万元购房款，故其主张依约完全履行合同义务的主张缺乏相关证据证明，本院不予采信。吴阿东与刘华均未依约完全履行合同义务，构成违约，应各自承担相应的责任。刘华理应向吴阿东返还购房定金10万元及按揭款58000元。吴阿东主张刘华应双倍返还定金并支付按揭款利息、房屋差价损失、律师费的请求缺乏法律依据，原审判决不予支持并无不当。吴阿东于原审诉讼中主张解除吴阿东、刘华签订的《房产预约买卖协议》，刘华亦明确表示不同意继续履行该协议，双方签订的《房产预约买卖协议》可予以解除，原审判决表述不当，应予纠正。综上，吴阿东上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第7464号民事判决第二、三、四、六项；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第7464号民事判决第五项；
三、变更厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第7464号民事判决第一项为：解除吴阿东与刘华于2014年10月20日签订的《房产预约买卖协议》；
四、驳回吴阿东的上诉请求。
本案一审案件受理费3596元，由吴阿东负担1738元，刘华负担1858元。一审保全费2484元，由吴阿东负担1242元，刘华负担1242元。二审案件受理费4641元，由吴阿东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一五年十二月十五日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。