北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7770号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨有亮，男，1979年9月1日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）：何雅妮，女，1978年12月24日出生。
二上诉人之委托诉讼代理人：焦景收，北京市东元律师事务所律师。
二上诉人之委托诉讼代理人：孙方园，北京市东元律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京美城房地产顾问有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街168号1幢10层2-1111室。
法定代表人：屈立亮，总经理。
委托诉讼代理人：王婷，女，北京美城房地产顾问有限公司职员。
委托诉讼代理人：李璐，北京市实现者律师事务所律师。
原审第三人：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人：吴平，董事长。
委托诉讼代理人：张毅然，女，北京华熙房地产经纪有限公司职员。
委托诉讼代理人：贾荣会，女，北京华熙房地产经纪有限公司职员。
上诉人杨有亮、何雅妮因与上诉人北京美城房地产顾问有限公司（以下简称美城公司）及原审第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨有亮、何雅妮的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判支持我二人除精神损害赔偿之外的一审全部诉讼请求。一审判决认定我二人迟延支付105万元违约，属于认定事实错误；一审判决美城公司承担迟延过户及交房的违约责任仅向我二人支付违约金31500元，不足以弥补我二人的实际损失；我二人租房的实际损失一审未予支持不当，且未考虑我二人由原约定贷款支付尾款到目前自筹资金支付尾款的履约成本增加问题及贷款费用损失等，故我二人坚持一审关于违约责任的全部主张。
美城公司的上诉请求为：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，依法改判驳回杨有亮、何雅妮之一审全部诉讼请求支持我公司一审的反诉请求，或将本案发回一审法院重审。美城公司的主要上诉理由为：一审判决认定事实错误，本案存在两份购房合同，且主体不同，故一审认定购房主体有误；过户障碍不是我公司自身原因导致的，且在障碍消除后，因杨有亮、何雅妮不履行给付购房款义务，且不承担新增100余万税费等导致我公司享有合同约定及法定解除权，我公司认为双方合同不应继续履行；一审判决认定的部分事实对方未出示证据原件；我公司不认可杨有亮、何雅妮一审出具的履行能力证明，不认可二人有履行能力；我公司不认可杨有亮、何雅妮有购房资格；我公司不认可杨有亮、何雅妮仍系夫妻关系。
杨有亮、何雅妮与美城公司对对方上诉请求和理由的答辩意见均表示不能同意，且坚持己方上诉理由及意见。
华熙公司述称，我公司不认可一审判决关于我公司在居间服务中未尽到服务义务的认定，房源核验我公司是提交相关资料给建委，至于美城公司是否符合三证合一后的过户条件，不是我公司能审核的内容，故不应据此认定我公司存在居间责任。
杨有亮、何雅妮向一审法院起诉的请求为：1、判令美城公司继续履行2016年9月3日所签订的《存量房屋买卖合同》，协助我二人办理北京市房山区×××7号楼8层一单元802号房屋的所有权转移登记手续，直至将该房屋登记在我二人名下。2、判令美城公司将北京市房山区×××7号楼8层一单元802号的房屋交付给我二人；3、判令美城公司向我二人支付迟延办理过户手续的违约金（以420万元为基数，自2016年11月21日起，至实际过户之日止，按每日万分之五计算）；4、判令美城公司向我二人支付迟延交房违约金（以总房款420万元为基数，按日万分之五计算，自2017年2月1日起至实际交房之日止）；5、判令美城公司向我二人支付租金损失（以每月2000元计算，从2017年2月1日起至实际交房之日止）；6、判令美城公司向我二人支付误工费5万元、精神损害赔偿金10万元；7、诉讼费由美城公司承担。
美城公司在一审曾提出反诉，请求为：1、判令解除我公司与杨有亮、华熙公司于2016年9月3日签订的存量房屋买卖合同（编号015282）；2、判令杨有亮、何雅妮向我公司支付违约金42万元；3、判令何雅妮协助我公司办理本案房屋（北京市房山区×××7号8层1单元802号）的撤销网签登记手续；4、诉讼费及反诉费由杨有亮、何雅妮承担。
一审法院认定的事实：杨有亮、何雅妮是夫妻关系。经华熙公司（居间方，丙方）居间，2016年9月3日，杨有亮（买受人、乙方）与美城公司（出卖人、甲方）签订《存量房屋买卖合同》，约定杨有亮购买美城公司位于房山区×××7号8层1单元802号的房屋（以下简称802房屋）一套，价格为420万元。合同中约定有如下内容：1、买卖双方同意按建委现行规定（即存入买卖双方共同选定的交易资金银行监管账户）进行交易资金划转，资金包含已付款项；买受人向出卖人支付50万元，作为购房定金。2、买受人于过户前24小时向出卖人交纳购房首付款249万元，买受人拟申请贷款171万元；买卖双方协商一致，房屋核验通过完成且购房资质审核通过后七日内，双方办理该房产的贷款手续。3、买卖双方应积极配合办理购买上述房产的申贷手续，自开始办理贷款手续之日起五日内完整无误的提供银行或公积金管理中心所需的申贷资料，不得提供虚假资料或隐瞒与申请贷款相关的自身状况（包括但不限于隐瞒公积金提取记录、婚姻状况、家庭供养人数量、不良信誉记录及以家庭为单位的名下房产套数等行为）；若银行实际批准贷款低于合同中拟定的贷款额，在银行（公积金）发放批贷通知书后5个工作日内，乙方应补足拟定贷款额与实际批准贷款额的差额，贷款额最终以申贷银行（公积金）批准的贷款额为准。4、出卖人应当在全款到位五日内将该房屋交付给买受人。5、自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约。合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费；合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。6、双方同意银行批贷后且2016年10月20日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。7、买受人应于本合同签订之日起五日内向居间方提供真实有效的购房资格审核资料，出卖人应于本合同签订之日起五日内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。8、2016年9月3日，双方在该《存量房屋买卖合同》“第十六条补充协议”中约定以下内容：（1）11月20日前全款到位，如甲方未收到全部购房款项，余额部分乙方按万分之一每天标准支付违约金给甲方；（2）2016年9月20日前乙方给甲方购房款40万-105万（如未支付到105万元的部分于网签当日补齐），此购房款不含乙方所交定金。签订合同后，华熙公司履行了房屋核验手续。
2016年9月3日，杨有亮向美城公司支付10万元定金，并约定9月7日前支付剩余40万元定金，2016年9月6日，何雅妮通过工商银行向美城公司支付上述40万元定金；2016年9月19日，何雅妮通过工商银行向美城公司支付40万元；2016年9月30日，何雅妮通过工商银行、建设银行向美城公司支付65万元；2016年10月21日，何雅妮通过工商银行向美城公司支付18万元；2016年10月26日，何雅妮向美城公司支付首付款76万元，美城公司表示余款171万元建行按揭贷款。
2016年9月29日，双方对涉案房屋的买卖进行了网签。同日，何雅妮与美城公司签订涉案买卖合同的《补充协议》，确认美城公司为配合何雅妮办理银行按揭手续，为其出具了首付款确认函，但实际买房人并未向出卖人支付全部首付款249万元，未付金额159万元，实际付款以银行转账记录为准。
中国建设银行北京房山支行出具的落款时间为2016年10月21日的《贷款情况说明》载明：同意向何雅妮贷款171万元用于购买802房屋，贷款期限为30年。同时，上述情况说明载明：“我行同意在你符合下列条件后，原则上在我行收妥抵押财产的他项权利证书后的30个工作日内，向您发放个人再交易住房贷款至……”“本说明自盖章之日起三月内有效”等内容。
涉案合同约定，双方于2016年10月20日前双方办理房屋过户手续，但未能于约定日期前往办理过户手续。对于未能办理的原因，双方各执一词。2016年10月21日双方又前往办理过户手续，但因税务部门问题，当日亦未能办理过户手续。2016年10月26日，双方又前往办理涉案房屋的过户手续，因美城公司的代码问题，无法正常办理过户手续。
2016年11月16日，何雅妮、美城公司（王婷代）共同向房山区国土局、房山区建委出具《关于请求修改建委、国土局信息系统协助过户的申请》，内容为：现有美城公司出售给个人何雅妮的位于房山区×××7号楼1单元802的房屋因公司按国家规定三证合一后的代码变更问题不能过户。该公司三证合一代码，由110104012886958变更为1101025548119218，在出售位于房山区该交易标的房产时按照旧代码于2016年9月13日进行了房屋核验（编码为708047）,2016年9月29日完成了网签（合同编号为CW358145）及贷款手续。在办理过户时国土信息系统和建委信息系统因代码无法对应不能自动处理该笔过户业务。因该笔交易已于国家限贷政策（2016年9月30日）之前完成了网签与贷款手续。因此受政策影响，无法撤销网签及房屋核验等手续重新办理，特申请贵部门协助解决问题，以保证房屋正常及时过户。之前已与银行贷款业务员了解过，只要该信息修改不影响买卖主合同关键信息，如合同编码、签订日期等，且能证明变更正当合理（有三证合一证明），则贷款手续不受影响。因买方代理人预产期在即，且年底银行可能提前停止房贷，为了不影响双方买卖权益，恳请贵单位协助解决问题，顺利过户。经查，买方代理人预产期在即应为卖方代理人预产期在即。双方确认，过户障碍于2016年11月18日解决。
双方履约出现障碍后，本案三方当事人通过微信沟通解决问题，但因之间的条件差距过大，最终就过户时间及全款到位时间及先后顺序等问题未能达成一致意见。
现杨有亮、何雅妮已支付购房款249万元，尚有171万元房款未予支付。美城公司现以未收到全款为由不予办理802房屋的过户手续。诉讼中，杨有亮、何雅妮表示愿意一次性支付802房屋的剩余款项171万元，并提供了相关的现金证明说明其具有履约能力：工商银行的个人资信证明书出具的时间为2018年1月17日；建设银行个人资信证明书的出具时间为2018年1月16日；招商银行的资产证明出具的时间为2017年12月31日。
双方称涉案房屋不存在抵押情形。
上述事实有《存量房屋买卖合同》、收条、银行卡客户交易查询、微信聊天记录、《贷款情况说明》、《关于请求修改建委、国土局信息系统协助过户的申请》、个人资信证明书两份、资产证明，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：从本案所查明的事实看，杨有亮与何雅妮系夫妻关系，杨有亮与美城公司签订《存量房屋买卖合同》，何雅妮与美城公司对涉案房屋的买卖进行了网上登记备案，美城公司与何雅妮共同签署《关于请求修改建委、国土局信息系统协助过户的申请》，依据上述合同的履行情况，足以认定杨有亮、何雅妮与美城公司之间存在房屋买卖合同关系。经查双方所签订的《存量房屋买卖合同》及相关补充协议的内容均不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应诚信履行。从履约过程看，双方均从推动合同目的之实现的角度进行相关准备，在过户出现障碍后双方对过户与给付全款的先后顺序产生争议，导致双方履约搁浅。而对于过户障碍，法院分析如下：作为专门从事房地产经纪业务的华熙公司，在从事居间涉案房屋买卖的过程中，未能尽到居间服务义务即审核三证合一后对公司所属房屋过户存在的影响，导致买卖双方的过户发生障碍，故过户障碍的产生应不属于买卖双方的责任。本案中，尽管存在过户障碍，但杨有亮、何雅妮已交纳了大部分购房款，且现过户障碍经双方努力业已解决，故双方应继续履行涉案合同。故对杨有亮、何雅妮要求美城公司继续履行合同将涉案房屋过户登记的诉讼请求予以支持，对美城公司反诉要求解除涉案合同的请求不予支持。考虑到本案的实际情况及涉案合同为双务合同等因素，在美城公司配合办理过户的同时，杨有亮、何雅妮亦应同时支付剩余房款171万元。基于本案实际情况及节约双方成本的考虑，美城公司在办理过户的同时亦应将涉案房屋交付杨有亮、何雅妮。因涉案房屋的全款一直未到位导致房屋未能交付，在房屋不具备约定的交付条件下，杨有亮、何雅妮要求美城公司承担迟延交房违约金及房租损失的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。杨有亮、何雅妮要求美城公司承担误工费、精神损害赔偿金，于法无据，法院不予支持。关于双方所主张的违约金问题，法院对双方的履约行为作如下评述：就杨有亮、何雅妮而言，其提交的贷款情况说明的落款时间为2016年10月21日，换言之，杨有亮、何雅妮收到《贷款情况说明》的时间不会早于2016年10月21日；双方约定2016年9月20日前杨有亮、何雅妮给美城公司购房款40万-105万（如未支付到105万元的部分于网签当日补齐），但杨有亮、何雅妮于2016年9月30日才将购房款补足至105万元。杨有亮、何雅妮的上述行为应属违约。就美城公司而言，从涉案合同约定的内容看，全款应在过户后的一个月内到位。涉案房屋过户的障碍在2016年11月18日即已消除，虽然过户之障碍不归责于买卖双方，但基于实际情况过户的时间及全款到位的时间亦应相应顺延。时至今日，仍未能完成过户，美城公司存在违约行为。依据双方违约情况及杨有亮、何雅妮的过户违约金的主张方式，法院酌定美城公司赔偿杨有亮、何雅妮违约金31500元，对杨有亮、何雅妮主张违约金的过高部分，法院不予支持。美城公司所主张的违约金属合同解除情形下的违约金问题，因本案合同未予解除，故对美城公司的该项诉讼请求不予支持。美城公司以涉案房屋网签合同价格与实际成交价格不符要求撤销网签手续的诉讼请求，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院2018年5月判决：一、北京美城房地产顾问有限公司于判决生效后十五日内配合何雅妮、杨有亮办理坐落于北京市房山区×××7号8层1单元802号的房屋权属转移登记手续，将上述房屋变更登记到何雅妮、杨有亮的名下；二、杨有亮、何雅妮于判决生效后十五日内给付北京美城房地产顾问有限公司剩余购房款一百七十一万元；三、北京美城房地产顾问有限公司于判决生效后十五日内将坐落于北京市房山区×××7号8层1单元802号的房屋交付给杨有亮、何雅妮；四、北京美城房地产顾问有限公司于判决生效后十五日内赔偿杨有亮、何雅妮违约金三万一千五百元；五、驳回杨有亮、何雅妮的其他诉讼请求；六、驳回北京美城房地产顾问有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼中，各方均未提供新证据。
美城公司主张关于杨有亮、何雅妮付款时间及给付款具体数额，一审判决认定有误，实际是2016年9月30日，何雅妮通过工商银行、杨有亮通过建设银行共计向美城公司支付65万元；2016年10月21日，何雅妮通过工商银行向美城公司支付54万元；2016年10月25日，何雅妮向美城公司支付首付款40万元。对此杨有亮、何雅妮经核对转账凭证表示认可。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为：本案中，首先就基础买卖合同关系是否成立及合同主体问题进行确认。杨有亮与何雅妮系夫妻关系，杨有亮与美城公司签订《存量房屋买卖合同》，后何雅妮与美城公司对802房屋的买卖进行了网上登记备案，美城公司与何雅妮共同签署《关于请求修改建委、国土局信息系统协助过户的申请》，依据上述合同约定及具体履行情况，应认定杨有亮、何雅妮与美城公司之间存在房屋买卖合同关系。且《存量房屋买卖合同》及相关补充协议的内容均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。
现杨有亮、何雅妮上诉的焦点问题为涉案合同履行中美城公司是否存在违约行为，及应承担何种违约责任。美城公司的上诉焦点问题为在涉案合同履行中杨有亮、何雅妮是否存在足以导致合同解除之违约行为。围绕上述问题，基于在案证据查明的事实，在双方合同进行到过户阶段时确实出现了障碍，具体为美城公司在办理“三证合一”后对该公司所属房屋过户存在影响，后该问题也于2016年11月18日消除。且在过户中双方对过户与给付全款的先后顺序产生争议，在过户出现障碍的前提下，双方协商未果，导致双方履约停滞。就本案履行中出现的过户障碍问题，不属于买卖双方的责任；且目前障碍已消除，本案合同不存在根本履行不能之问题。上述过户障碍究其成因，应并非一方责任，亦不足以导致合同约定解除权或者法定解除权的成就。故此前提下，考量本案合同履行的实际情况是杨有亮、何雅妮已交纳了大部分购房款，且愿意积极配合履行，承诺可以不办理贷款一次性给付剩余购房款，故本院亦认为本案合同应继续履行为宜。美城公司上诉主张因杨有亮、何雅妮违约该公司已享有合同解除权，但其未就此主张提供有效证据予以佐证，故本案合同履行并不存在因杨有亮、何雅妮的违约行为导致美城公司合同解除权成就之情形。美城公司据此主张合同解除，依据不足，本院不予支持。进而，涉案合同应获得全面履行。一审判决考虑本案双方争议问题之实际情况，判令在美城公司配合办理过户的同时，杨有亮、何雅妮亦应同时支付剩余房款171万元；基于节约双方成本的考虑，美城公司在办理过户的同时亦应将涉案房屋交付杨有亮、何雅妮，并无不当。
另一方面，就杨有亮、何雅妮上诉的损失问题，考虑涉案合同过户环节出现问题导致履行停滞，之后给付剩余购房款和交付802房屋势必有所影响，杨有亮、何雅妮在未能付清购房余款的前提下主张美城公司承担全部迟延交房违约责任和承担其房租损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。从涉案合同约定的内容看，全款应在过户后的一个月内到位。房屋过户的障碍在2016年11月18日即已消除，虽然过户障碍不归责于买卖双方，但基于实际情况过户的时间及全款到位的时间亦应相应顺延。对于未予过户之现状，美城公司确存在违约行为。一审判决依据双方违约情况及杨有亮、何雅妮的过户违约金的主张方式，酌定美城公司给付杨有亮、何雅妮违约金31500元，亦无不当。
综上所述，杨有亮、何雅妮和美城公司之相应上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21540元，由杨有亮、何雅妮负担1540元（已交纳）；由北京美城房地产顾问有限公司负担20000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 周梦峰
审 判 员 李 淼
二〇一八年八月三十日
法官助理 宋 佳
书 记 员 林晓天