山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第122号
上诉人（原审原告）卢作洪，男，1960年4月9日出生，汉族，济宁市教育局退休干部，住济南市。
被上诉人（原审被告）山东丰润置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人李雷，执行董事。
委托代理人刁士刚，北京惠诚（济南）律师事务所律师。
上诉人卢作洪因与被上诉人山东丰润置业有限公司（以下简称丰润置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第1485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭审理了本案，上诉人卢作洪，被上诉人丰润置业公司的委托代理人刁士刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2009年9月4日，卢作洪、丰润置业公司签订商品房买卖合同，商品房位于济南市。土地使用权证号为槐荫国用2008第0300041号，规划用途为居住用地，土地使用年限自2008年2月23日至2078年2月22日；开发项目经营权证明号为济建开证许字第2008-062号，建设工程规划许可证号为建字第370104200800116号，施工许可证为20090053号，商品房预售许可证号为济建开预许字第（2009）324号。该商品房建筑面积共93.95平方米，单价6039元，金额567364元；储藏室面积6.2平方米，单价2500元，金额15500元；总价款582864元。2009年9月4日前支付162863元，贷款42万元。丰润置业公司应当在2010年7月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将具备竣工验收备案条件并符合本合同约定的商品房交付卢作洪。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，丰润置业公司可据实予以延期：遭遇不可抗力；合同签订后，如遇国家法律、政策及山东省济南市的地方性法规变化等原因，丰润置业公司可凭济南市有关主管部门出具的证明文件，将该商品房交付使用期限按实际影响的日期相应延长，丰润置业公司无需承担延迟交付的责任；卢作洪未能按照合同规定的时间付款或因卢作洪的其他原因而造成的不能如期交房；因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；非丰润置业公司原因造成市政配套设施未能批准安装的延误；如果上述第2、4、5条事项发生，丰润置业公司应在政府有关部门确认该事项之日起30个工作日内在丰润怡邻居营销中心公告买受人。逾期交付商品房的，卢作洪有权解除合同。卢作洪要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限之日起至实际交付之日止，丰润置业公司按日向卢作洪支付已交付房价款万分之二的违约金。丰润置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由丰润置业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因丰润置业公司的责任，卢作洪不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰润置业公司按已付房价款的0.1％向卢作洪支付违约金。2009年7月21日，济南市建设委员会颁发济建开预许第（2009）324号商品房预售许可证。载明6号楼层数11＋1。2008年10月21日，济南市规划局颁发建字第370104200800116号建设工程规划许可证。2011年11月22日，济南市规划局颁发济规核字2011第37-01-04-119号建设工程规划核实证。2009年9月11日，济南市建设委员会发布的济建质安监字第（2009）12号关于加强建设工程质量安全监管保障全运会期间空气质量有关事项的通知第二条载明，2009年9月20日至全运会结束，二环路以内及高新区范围内停止土方施工、拆迁，禁止渣土运输；全运场馆及监测点位半径1.5公里范围内各类施工工地停止施工。2010年8月17日，济南市市中区王官庄派出所出具证明，本案合同约定的房号由6号楼变更为3号楼。2010年9月4日，丰润置业公司通知卢作洪的入住通知书中载明房屋已通过政府相关部门验收，并达到交付条件。2010年9月9日，丰润置业公司向卢作洪出具金额583793元的购房款发票。2010年9月12日，丰润置业公司与卢作洪签订房产移交结算协议，载明房屋已通过市建筑工程质量监督站验收合格，购房款全部付清，房屋进行交接。双方同意过户，互不追究其他经济责任。另，丰润置业公司与中国工商银行股份有限公司济南南辛支行签订最高抵押合同，抵押物包括涉案6号楼，担保期间为2009年11月30日至2011年6月30日。2009年11月30日，双方在济南市住房保障和房产管理局办理了房屋抵押权登记。2012年5月21日，中国工商银行股份有限公司济南南辛支行向济南市住房保障和房产管理局出具了房屋抵押注销证明。丰润置业公司持有的2008年6月19日济南市国土资源局颁发的槐荫国用（2008）第030004号土地使用权证记事栏中载明，丰润置业公司将该土地抵押，抵押期限至2011年8月4日。2009年11月24日，丰润置业公司向济南市建委开发处出具的情况说明，载明涉案房屋没有网签销售，丰润置业公司将用未网签的房屋抵押贷款。实际该房屋已经于2009年9月4日出售给了卢作洪。
当事人对下列事实有异议：
丰润置业公司认为卢作洪购买的房屋工地在全运会期间应当停工。根据合同的约定，丰润置业公司交房期限应顺延39天。卢作洪对此不予认可。2013年3月26日，青岛新天物业有限责任公司济南分公司开具给卢作洪的代收电费200元的收款收据。卢作洪欲证明丰润置业公司至今未能办理供热、供电的验收合格证明，电暖设施未办理移交手续。丰润置业公司对此不予认可。济南市工程质量与安全生产监督站网站2012年1月工程备案的公示，第41项工程为丰润置业公司涉案6号楼。丰润置业公司对该公示并无异议，但认为根据建筑工程质量管理条例第16条经四方（建设方、施工方、监理方、设计方）验收合格的即可交付，该房屋交付前，2010年6月29日该房屋已经过四方验收合格，同时双方的买卖合同具备竣工备案条件，即可交付而非办理竣工备案后交付。2010年9月12日，丰润置业公司交付房屋时，已经具备了竣工备案条件。2012年办理备案公示与本案无关。卢作洪于2012年11月11日向丰润置业公司法定代表人李雷寄送国内特快专递邮件，详情单号：EV298630984CS，内件为索赔通知书。2012年11月16日山东省邮政速递物流有限公司济南分公司出具的邮件查询回单，查单号码为23362，单号EV298630984CS邮件已于2012年11月14日妥投。卢作洪以此证明在法定期限内其已向丰润置业公司主张权利，没有超过法律诉讼时效。丰润置业公司对上述证据并无异议，但认为该时间2012年11月11日，已超过合同约定的交房日期2010年7月30日两年的时间。
综上，原审法院对卢作洪、丰润置业公司无争议的事实予以认可。对双方有争议的全运会期间工程停工问题，丰润置业公司举证了相关规定，应确认全运会期间工程停工是事实；卢作洪以物业公司代收电费为由证明丰润置业公司至今未能办理供热、供电的验收，电暖设施未办理移交手续，理由牵强，证明力不足，不予支持；卢作洪于2012年11月11日向丰润置业公司寄送国内特快专递邮件索赔一事，双方对证据效力及真实性并无异议，由此产生的法律效力另当别论。
原审法院认为：卢作洪、丰润置业公司签订的商品房买卖合同符合相关法律规定，合法有效，应予保护。对丰润置业公司交付的房屋未按法律规定由相关行政主管部门完成综合验收，但自双方约定交付房屋的时间2010年7月30日，或丰润置业公司实际交付房屋的时间2010年9月4日，均已经超过两年的时间。超出了法律规定的诉讼时效期间，原审法院不予保护。对丰润置业公司至今未按约在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由丰润置业公司提供的资料报产权登记机关备案，导致卢作洪未能办理产权证，是因丰润置业公司在售房之初就已经将该房屋在建工程办理了抵押，直至2012年5月方解除抵押。丰润置业公司应当承担违约责任。卢作洪、丰润置业公司签订的商品房买卖合同约定了违约金的计算方式，应当保护，丰润置业公司应赔付卢作洪违约金583.79元。卢作洪要求调整违约金的计算比例，提出由此计算出的违约金远低于给卢作洪造成的损失的理由。因卢作洪未提交证据证明其损失，故原审法院不予支持卢作洪要求调整该违约金的计算比例的诉讼请求。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东丰润置业有限公司赔付原告卢作洪逾期办理房屋登记备案的违约金583.79元，于判决生效之日起10日内履行；二、被告山东丰润置业有限公司协助原告卢作洪办理房屋权属证书，于判决生效之日起10日内履行；三、驳回原告卢作洪要求被告山东丰润置业有限公司支付逾期交房违约金人民币60247.43元的诉讼请求；四、驳回原告卢作洪要求被告山东丰润置业有限公司支付逾期办证违约金175137.90元中超出应予保护部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4840元，由原告卢作洪负担840元，被告山东丰润置业有限公司负担4000元。
上诉人卢作洪不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。丰润置业公司抗辩第十一届济南全运会期间停工39天（2009年9月20日—2009年10月28日）是其逾期交房的理由，原审法院对此予以确认属于认定事实不清，因丰润置业公司没有及时按合同尽到通知义务。涉案《商品房买卖合同》第七条明确约定，如果因为地方政府政策性变化等原因，出卖人应在政府有关部门确认该事项之日起30个工作日内在丰润怡邻居营销中心公告买受人。济建质安监字（2009）12号《关于加强建设工程质量安全监管保障全运会期间空气质量有关事项的通知》于2009年9月11日发布，在该通知发布之日起30个工作日内出卖人没有在丰润怡邻营销中心公告买受人，出卖人没有按时通知买受人，应当承担不利后果，故出卖人即丰润置业公司不能依此免除其逾期交房的法律责任；另外，究其逾期交房的直接原因是因为丰润置业公司把涉案小区的土地及房屋抵押贷款并超规划面积建房没通过济南市规划局的核实验收，且被济南市城管执法局对其超规划建房行政处罚。关于逾期办证违约金问题，《商品房买卖合同》第十三条……出卖人按买受人已付房价款的千分之一支付违约金。与买受人逾期付款支付应付款日万分之二违约金严重不对等，明显过低，显失公平；卢作洪请求按照同小区其他买受人以总房款的30%作为补偿标准，原审法院以卢作洪没有证明其损失，不予调整违约金的计算比例有失公平。丰润置业公司违约办证近三年之久，导致买受人不能及时得到房产证、土地证，孩子户口不能迁入；房子不能正常价出租、买卖，给购房人带来的经济损失无法确定。故本案应根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第18条第2款规定判令丰润置业公司支付卢作洪逾期办证违约金。二、原审判决适用法律错误。卢作洪要求丰润置业公司承担逾期交房的违约责任并未超出法律规定的诉讼时效。原审法院认定涉案房屋的交付未按照法律规定由相关行政主管部门完成综合验收，那么该房屋于2010年9月4日交付卢作洪时就不符合交房的法定条件和合同的约定条件；因此其诉讼时效起算点应当于该房屋由相关行政主管部门完成综合验收时开始计算。丰润置业公司交付房屋时也未取得质量监督部门的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其交付的房屋不符合法定条件和合同约定的条件。所以其违约状态一直持续到2012年1月6日即在济南市工程质量与安全监督站取得备案手续止。因此，本案逾期交房的诉讼时效应从涉案房屋达到法定交付条件和本合同约定的交付条件时即2012年1月6日起算，且卢作洪于2012年11月11日通过国内特快专递曾向丰润置业公司主张索赔，故卢作洪于2013年7月1日提起本案诉讼并未超过法律规定的诉讼时效。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院依法裁判，维护当事人的合法权益。
被上诉人丰润置业公司答辩称：一、关于交房违约金问题。1、双方签订的《商品房买卖合同》第8条明确约定，“…自本合同第七条规定的交付期限之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，卢作洪已于2010年9月12日接收了合同约定的商品房，因此，其主张2010年9月12日后的违约金没有任何依据。2、丰润置业公司在向卢作洪实际交付合同约定商品房时，即在2010年9月12日双方签订了《房产移交结算协议书》中，卢作洪明示放弃了主张经济责任的权利，因此，其现在主张逾期交房违约金不应得到法院的支持。3、关于不可抗力，丰润置业公司已按合同约定在接到政府部门停工通知后立即在该小区的营销中心进行了公告。4、卢作洪称逾期交房的直接原因是因为抵押、规划核实问题，没有任何依据。因为上述问题即使存在，也不会影响交房时间。5、卢作洪以鲁高法（2011）297号文件第二条第（六）款来证明没有超过诉讼时效问题：第一，法不溯及既往；第二，该条款所称的“综合验收”在双方交接房屋时在济南市尚未施行该规定。规定“综合验收”的济建发（2011）7号文件是在2011年4月27日发布的，因此，不适用本案。二、关于办证违约金问题。1、卢作洪主张违约金约定不对等问题：首先，合同是双方协商一致达成的，双方均应信守。其与买受人逾期付款的违约责任相对应的，是出卖人逾期交房的违约责任，合同对二者约定是一致的。其次，办证是出卖人售房的附随义务，是出卖人在交房基础上另行承担的一个责任，不存在与买受人逾期付款的违约责任相对等的问题。2、卢作洪主张丰润置业公司给予其他买受人30%补偿的问题：具体情况不同，合同依据不同，没有可比性，与本案无关。3、卢作洪主张适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第18条第2款的问题。本案中双方明确约定了违约金，与该规定设定的条件不同；也不属于损失数额难以确定的情况，“损失数额难以确定”是实际发生了损失，只是数额难以确定，比如房屋产生了轻微质量问题的情况。而本案中逾期办证明显不属于上述情况，上诉人并没有逾期办证遭受任何实际损失，更不存在损失数额难以确定的问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
另，二审中卢作洪提交了涉案房屋的房屋所有权证，证明2013年1月17日卢作洪已办理了该房屋的房屋所有权证，经质证丰润置业公司对此无异议。丰润置业公司提交已生效的本院（2012）济民一终字第633号民事判决书一份，该判决书认定了该案房屋所涉及的工程在全运会期间存在停工的事实。经质证卢作洪认为，该案与本案在事实和证据方面有不同的地方。
本院认为：卢作洪与丰润置业公司于2009年9月4日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行。卢作洪主张丰润置业公司并未将全运会期间相关工程停止施工的文件规定予以公示，故不能依此免除其承担逾期交房的违约责任。丰润置业公司对此不予认可，主张已经在涉案小区公示了政府部门关于全运会期间相关工程停止施工的文件规定，其顺延交付房屋的理由成立。对此，本院认为，根据丰润置业公司提交的济南市建委下发的《关于加强建设工程质量安全监管保障全运会期间空气质量有关事项的通知》的规定，涉案房屋所涉及的工程在全运会期间存在停工的事实，且已生效的本院（2012）济民一终字第633号民事判决书亦认定了同一小区其他买受人的房屋在全运会期间存在停工的事实，故对于卢作洪的上述主张，本院不予支持。关于卢作洪主张的逾期交房违约金问题，本院认为，双方合同约定，出卖人应将具备竣工验收备案条件并符合合同约定的商品房交付买受人。丰润置业公司于2010年9月4日交付涉案房屋，双方于2010年9月12日签订《房屋移交计算协议书》卢作洪接收了该房屋，如果卢作洪认为丰润置业公司逾期交房，其应自接收房屋之日起两年内主张权利，现无论是2012年11月11日卢作洪通过索赔函向丰润置业公司主张权利，还是于2014年1月15日其提起本案诉讼向丰润置业公司主张权利，均已超过了两年的诉讼时效，故对于卢作洪主张的逾期交房违约金，本院难以支持。关于卢作洪主张合同第十三条，按已付房款的千分之一计算逾期办证违约金的约定明显过低，显失公平，应按已付房款的30%计算违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中卢作洪主张约定的逾期办证违约金过低，但其并未提供证据证明因逾期办理涉案房屋所有权证给其造成的实际损失数额，而卢作洪主张应按已付房款的30%支付逾期办证违约金亦无事实和法律依据，故本院对此不予支持。原审判令丰润置业公司应支付的逾期办证违约金仍应以合同约定的标准计算，即支付卢作洪逾期办证违约金583.79元并无不当。综上，卢作洪的上诉理由不能成立，本院不予支持。由于卢作洪在一审期间已办理了涉案房屋的房屋所有权证，故原审再判决丰润置业公司协助卢作洪办理房屋所有权证欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2013）历商初字第1485号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费的负担部分；
二、撤销济南市历下区人民法院（2013）历商初字第1485号民事判决第二项；
三、驳回上诉人卢作洪要求被上诉人山东丰润置业有限公司办理房屋权属证书的诉讼请求。
二审案件受理费4840元，由上诉人卢作洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 诸葛砚
代理审判员 王立强
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 杨 云