湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终4458号上诉人（原审被告）：宋密密。委托诉讼代理人：欧阳伟勇，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丹，湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓黎。委托诉讼代理人：石爱民，湖南日月明律师事务所律师。原审被告：长沙创兴房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华大厦708房。法定代表人：梁伟雄。委托诉讼代理人：樊瑞，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人宋密密因与被上诉人杨晓黎、原审被告长沙创兴房地产开发有限公司（以下简称创兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第6639号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。宋密密上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，改判驳回杨晓黎对宋密密的诉讼请求。二、杨晓黎承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、宋密密根据物权法之登记公示效力依法取得创兴公司开发的永华大厦613房，而一审法院却错误适用《中华人民共和国物权法》第106条之规定，并以此认定宋密密不能优于杨晓黎而取得案涉房屋所有权，显属适用法律错误。二、一审判决对各方当事人的过错评判明显不公。1、从宋密密的角度来看，没有任何法律规定要求购房人买房一定要去现场进行实地查勘，事实上，除讼争房产外，宋密密尚购置了永华大厦数处房产，对永华大厦内房屋户型、周边环境已作充分了解是宋密密决定购买物业之前提，要求宋密密对所有房屋的使用现状进行核查是不现实的。2、从杨晓黎角度来看，杨晓黎买房后未办理房产权属登记手续，显然杨晓黎的过失要比宋密密严重。3、从创兴公司的角度来看，本案的根本原因系开发商一房二卖，导致本案纠纷产生的主要过错在于创兴公司。杨晓黎辩称：宋密密的上诉请求不成立，理由如下：1、一审法院查明的事实与客观事实相符，宋密密取得房产证是恶意取得。2、一审法院的程序合法，判决结果客观公正，对各方当事人在房屋买卖过程中的过错评判客观公正。因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。创兴公司述称：一审判决基本符合客观事实，应当予以维持，理由如下：1、创兴公司与宋密密是以房产抵押向宋密密进行借款。2、在签订合同时创兴公司明确告知了杨晓黎是拍卖的方式购得，只是以抵押的形式向宋密密进行借款。杨晓黎向一审法院起诉请求：一、确认宋密密和创兴公司于2015年6月18日所签的《长沙市商品房买卖合同》无效；二、宋密密和创兴公司共同将杨晓黎已支付全部购房款的永华大厦613房办理过户登记至杨晓黎名下。一审法院认定事实：长沙市蔡锷中路永华大厦系创兴公司的前身长沙长利房地产开发公司（以下简称长利公司）开发的物业。长利公司于2001年6月20日将永华大厦第六层的部分房屋转让给珠海商业银行，双方签订了《商品房买卖合同》，但一直未过户至珠海商业银行名下。后珠海商业银行将其受让的永华大厦相关房屋交由珠海市润海投资有限公司（以下简称润海公司）集中处理并由润海公司委托湖南赛德拍卖有限公司进行拍卖。2012年12月11日，杨晓黎通过拍卖方式从湖南赛德拍卖有限公司购得长沙市蔡锷中路永华大厦第六层613房。杨晓黎支付了320490元的房款后，润海公司出具了收款收据，并于2012年12月12日将涉案房屋交付给杨晓黎，但并未办理过户登记手续。2014年9月2日，永华大厦的栋产权初始登记至长利公司名下。2014年11月10日，长利公司更名为创兴公司。2015年6月16日，杨晓黎和创兴公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，内容为由杨晓黎购买创兴名下的永华大厦第六层613房。2015年6月18日，创兴公司又与宋密密签订《长沙市商品房买卖合同》，约定宋密密购买创兴公司名下的永华大厦613房，合同中约定了房屋价款，但未对房屋交付时间作出约定。合同签订后，宋密密支付了相应的房款和税费。2015年9月16日，前述613房的产权登记至宋密密名下。创兴公司的法定代表人梁伟雄在本案中当庭表示，其公司与宋密密之间不是真实的房屋买卖行为，而是其公司向宋密密借款，将涉案房屋抵押给宋密密作为担保。另查明：2011年9月22日，润海公司将涉案房屋出租给长沙希得教育咨询有限公司，期限自2011年9月1日至2014年3月31日。2015年1月13日，刘湘代表杨晓黎等人将涉案房屋出租给陈国胜，时间自2015年1月1日至2019年12月31日。陈国胜一直缴纳租金至今。宋密密在对涉案房屋的诉前保全复议程序中陈述：其对房屋出租事宜不知情，在其平时去看房之时房屋为空置状态。一审法院认为：杨晓黎拍卖取得涉案房屋后长期占有、使用并取得收益的事实清楚，证据充分。本案争议的起因是创兴公司就涉案房屋又与宋密密签订了《长沙市商品房买卖合同》且为宋密密办理了过户手续。本案的争议焦点一是宋密密对涉案房屋是否构成善意取得，二是创兴公司与宋密密签订的《长沙市商品房买卖合同》是否有效。关于争议焦点一，一审法院认为：首先，宋密密陈述其平时去看房的时候房屋为空置状态，但事实上涉案房屋一直由杨晓黎出租给他人使用，并未空置，可见宋密密在房屋交易过程中没有现场查勘房屋实情；其次，创兴公司与宋密密签订的房屋买卖合同中未对房屋交付时间进行约定，且宋密密在签订合同后未曾要求创兴公司交付讼争房屋。宋密密在没有对买卖的房屋进行查勘的情况下即与创兴公司签订房屋买卖合同，又不要求交付和占有所购买的房屋，有违一般交易习惯，表明其对于创兴公司是否有权处分涉案房屋这一事实明显处于放任的状态，有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度，主观上存在重大过失，应当认定宋密密的购房行为不符合善意取得的法定要件。据此，宋密密仅依据物权登记而取得的权利不能优于杨晓黎依合法拍卖和实际占有涉案房屋所取得的财产权利。对于杨晓黎要求宋密密将涉案房屋过户至杨晓黎名下的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于争议焦点二，一审法院认为：创兴公司与宋密密就涉案房屋签订买卖合同之前，杨晓黎已经依拍卖行为合法买受并占有了该房，且与创兴公司亦先行签订了买卖合同，故创兴公司此后再与宋密密签订买卖合同属于无权处分行为，但无权处分行为并不必然导致合同无效。此外，尚无充分证据在案证明宋密密与创兴公司签订的合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形。据此，一审法院对杨晓黎要求确认创兴公司与宋密密之间于2015年6月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》无效的诉讼请求依法不予支持。创兴公司与宋密密之间达成的房屋买卖合同虽非无效，但创兴公司已无法将合同标的物交付给宋密密，即该合同在事实上无全面履行之可能，则宋密密可另行向创兴公司主张违约责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、第十五条的规定，判决：一、驳回杨晓黎要求确认宋密密和长沙创兴房地产开发有限公司于2015年6月18日所签的《长沙市商品房买卖合同》无效的诉讼请求；二、宋密密在本判决生效之日起十五日内，协助杨晓黎将登记在宋密密名下的长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华大厦613房办理过户登记至杨晓黎名下；三、驳回杨晓黎的其他诉讼请求。本案受理费6107元，由长沙创兴房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。宋密密向本院提交了两份证据：证据一、物业公司就宋密密购入的其他楼层的物业使用状态的证明，拟证明：1、宋密密除了购入六楼物业外，还购买了其他楼层的物业，上述物业一直处于空闲的状态；2、宋密密在原来的陈述中就六楼物业的状态的表述系其错误表述，混淆了6楼物业与其他9、10、11、12楼层物业的关系。证据二、宋密密根据三份《借款合同》支付给创兴公司、梁伟雄的4700余万元款项的支付凭证，拟证明：1、该三份借款合同对应的资金与宋密密购买六楼的资金没有关联，宋密密在2014年6月签订购买六楼物业的房屋买卖合同的前后支付款项系用于收购六楼的物业，并非以房屋过户的形式为宋密密出借的借款提供担保，宋密密与创兴公司之间就六楼房屋买卖的真实交易目的就是商品房买卖；2、宋密密就涉案房屋支付了真实、公平的交易对价，系善意购买人。杨晓黎发表如下质证意见：1、证据一没有涉及到案件争议的房屋第6层，而一审案件确认的事实不是空置的，对第一份证据的真实性、关联性都有异议，不能证明一审判决认定的事实有误；2、证据二不是新证据，当时梁伟雄写的是借条不是收条，如果是房款的话应当是收条，有些还约定了利息和还款时间。创兴公司发表如下质证意见：对于证据一不予认可，该证据未涉及争议的房屋楼层，不能达到证明目的；证据二仅体现与本案无关的房屋交易及借款信息，不能证明本案案情。杨晓黎亦向本院提交一审后新交纳租金的收据，拟证明涉案房屋到目前为止还是其在使用、收益，杨晓黎、刘湘等人将各自房屋共同出租给一个叫陈国胜的承租人，对账单证明最近还在交纳租金给刘湘等人。宋密密发表如下质证意见：对这份证据的真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，这份证据不能证明其使用、收益，只是证明资金往来，并不能证明资金用途，这份证据不能作为占有、使用、收益的证据，也不能证明其享有所有权。创兴公司发表质证意见：对真实性和合法性没有异议，对于刘湘等人实际占有房屋的事实没有异议。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：宋密密提交的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。杨晓黎提交的证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：杨晓黎于2012年12月11日通过拍卖方式从湖南赛德拍卖有限公司购得长沙市蔡锷中路永华大厦第六层613房，并支付了房款，润海公司于2012年12月12日将涉案房屋交付给杨晓黎，但双方未办理过户登记手续；永华大厦的栋产权于2014年9月2日初始登记至长利公司（创兴公司更名前名称）名下，创兴公司与杨晓黎于2015年6月16日签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定杨晓黎购买创兴公司名下的永华大厦第六层613房。创兴公司又于2015年6月18日与宋密密签订《长沙市商品房买卖合同》，约定宋密密购买创兴公司名下的永华大厦613房，合同中约定了房屋价款，但未对房屋交付时间作出约定；合同签订后，宋密密支付了相应的房款和税费，613房的产权于2015年9月16日登记至宋密密名下。因创兴公司与杨晓黎签订房屋买卖合同后未办理房屋过户登记手续，创兴公司又与宋密密签订的《长沙市商品房买卖合同》，不存在合同无效的法定情形，故一审判决驳回杨晓黎要求确认宋密密和创兴公司于2015年6月18日所签的《长沙市商品房买卖合同》无效的诉讼请求正确。创兴公司与杨晓黎虽未办理房屋过户登记手续，但杨晓黎于2012年12月12日就已经合法占有涉案房屋并对其进行处分、收益。创兴公司陈述其与宋密密之间是以房产抵押的形式向宋密密进行借款，并已明确告知宋密密房屋已出卖的事实；宋密密在一审陈述其去看房的时候房屋为空置状态，但事实上涉案房屋一直由杨晓黎出租给他人使用，并未空置；创兴公司与宋密密签订的房屋买卖合同未对房屋交付时间进行约定，且宋密密在签订合同后亦未曾要求创兴公司交付讼争房屋。根据上述事实，原审判决认定宋密密存在重大过失，从而认定宋密密的权利不能优先于经合法拍卖并已经合法占有房屋的杨晓黎的权利，符合公平合理的原则，并无不当；故一审法院判决宋密密协助杨晓黎将登记在宋密密名下的长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华大厦613房办理过户登记至杨晓黎名下正确，本院予以维持。一审法院于2015年11月12日受理本案，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》于2016年3月1日起施行，故本案不适用本解释，一审法院在本案中适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》有误，本院予以纠正。综上所述，宋密密的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律部分有误，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6107元，由宋密密负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年八月三十日书 记 员  范璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。