上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第5027号
原告上海欧亨新型建材有限公司。
法定代表人王翔，总经理。
委托代理人代朝根，在上海欧亨新型建材有限公司工作。
委托代理人唐益，上海汇银律师事务所律师。
被告姜友军。
委托代理人王超，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海欧亨新型建材有限公司诉被告姜友军租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。本案于2014年1月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人代朝根、唐益及被告委托代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海欧亨新型建材有限公司诉称：2008年11月1日，原告的前身上海某发展有限公司从上海某印务有限公司租得场地25，334平方米，双方对各自的权利义务进行了约定。上海某发展有限公司接受租赁场地后，投入巨资对租赁场地进行了回填、平整、通水、通电、铺设排水管。2009年4月1日原告将10亩场地转租给被告，签订书面合同约定租赁价格为人民币（以下币种均为人民币）200，000元／亩／年，租赁期限为不定期。2012年7月25日上海某发展有限公司经工商注销，2011年1月原告与上海某印务有限公司协商一致，原上海某发展有限公司在租赁合同中的权利义务转由原告承担，原告亦将此内容告知了被告，并以原告名义向被告收取租金及水电费。2011年底因系争土地列入政府拆迁范围（事后得知），上海某印务有限公司拟低价收购原告承租场地上的房屋及附属物，在原告未同意的情况下，于2011年12月采取了停水停电方式逼迫原告搬迁。原告为维持自身及被告的正常经营活动，只得出资向上海权腾印染服饰有限公司租借了水电。2013年10月15日，因原告承租的场地整体腾空，原、被告一起获得政府拆迁，但自2012年3月起被告租赁场地租金一直未付。为此，原告诉至法院请求判令被告支付原告2012年3月1日至2013年10月15日期间的租金325，000元（按租金20，000元／亩／年计算10亩）及违约金40，000元（按年租的20%计算），诉讼费由被告负担。
被告姜友军辩称：1、根据原告与上海某印务有限公司签订的租赁合同约定，原告转租需经上海某印务有限公司同意。而事实上原告转租给被告未经大房东的同意，故原被告间转租合同无效。基于无效转租合同，原告无权向被告主张租金。2、2011年9月时，上海某印务有限公司已向原告发送终止租赁合同的通知，即2011年11月1日上海某印务有限公司与原告之间的租赁合同关系就不存在了，2011年11月1日之后原告无权再向被告主张房租了。3、上海某印务有限公司已于2012年7月26日与青浦区规划和土地管理局签订了关于解除系争土地使用权出让合同的协议书，自2012年7月26日起系争土地使用权应归属于青浦区规划和土地管理局，原告不是权利人无权向被告主张租金。4、法律规定诉讼时效为一年，根据原告起诉的时间，原告仅能主张2012年11月21日至2013年11月21日期间的租金。但2011年11月1日起原告就已根本上无权向被告收取租金了。
经开庭审理查明：上海市青浦区某镇某路388号土地属工业用地，土地登记权利人为案外人上海某印务有限公司（以下简称“某公司”），宗地面积为25，334平方米。
2008年11月1日，某公司（甲方）与上海某发展有限公司（乙方，以下简称“欧梦公司”）签订《上海某印务有限公司场地租赁协议》，约定由乙方租赁甲方上述位于青浦区某镇某路388号的、面积为25，334平方米的土地，租金每年40万元，每年租金分两次支付，先付后使用；因甲方场地受政府调控影响，与乙方不确定具体租期，但甲方可以承诺，若非政府调控用地（如土地转性、建设动迁等），三年内不会使用此土地；如果政府或甲方因政府调控需要用此场地，甲方应提前2月通知乙方，乙方必须在甲方确定的期限内退租，搬迁费用由乙方自理；乙方所租赁场地只作堆场使用，不得移作它用，经营范围必须经得甲方同意，经营风险自负；乙方如需将房屋场地转让给第三方承租使用，需事先征得甲方同意；在租期内如果遇国家政府征地动迁，乙方投资建造的房屋、棚舍、设施及搬迁补偿等归乙方所有（一切交涉均由乙方负责），对土地的补偿归甲方所有，若甲方在三年内或三年后使用该土地，甲方不补偿乙方任何动迁费用。协议另对其他内容进行了约定。协议的乙方（承租方）落款处盖有欧梦公司的印章，亦有欧梦公司代表人戴朝根的签字。
上述《上海某印务有限公司场地租赁协议》签订后，欧梦公司实际对土地进行了平整、回填、搭建等投入和添附，除部分自用外还陆续进行了转租。
2009年4月1日，欧梦公司（甲方）与被告（乙方）签订《场地租地协议》一份，约定：乙方租用甲方场地租金每年200，000元，租赁10亩；因甲方场地受政府调控影响，与乙方不确定具体租期，但甲方可以承诺，若非政府调控用地（如土地转性、建设动迁等），三年内不会使用此土地；延期付款超过一个月的，甲方有权解除合同，乙方并应按照年租金的20%支付违约金。
上述租赁合同签订后，被告实际在承租土地上搭建了小房子供石材加工和员工居住使用。原告认为被告已付清2012年3月1日之前的租金，被告则认为已付清2012年4月1日之前的租金。
另查明，2011年1月30日，某公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》一份，载明：乙方原为欧梦公司，现改为原告；于2008年11月1日甲乙双方签订为期三年的场地租赁协议，乙方租赁场地时本仅用作堆场，但在2010年8月接政府相关部门通知，因乙方堆场违反相关规定，责令立即停工整改，8月24日甲方已书面通知乙方转达政府通知要求，经双方友好协商共拟如下补充协议：1、乙方承诺：即日起，按政府要求整改，停止任何渣土运进堆场内，于2011年2月15日前，如3月1日渣土没有清理完，就要3月1日起支付租地费（按34亩计算），除现有的建筑设备外，准予堆场内有人员留守建筑、设备，直至政府下令拆迁；2、甲方承诺：如乙方按甲方及政府相关要求整改，自2010年9月开始，渣土处需整改的场地租赁费用可免交，但其余区域租赁费用需照常支付（目前有6亩地）；2010年7-12月未付租地费用36，670元需在协议签订后七天内支付，2011年度租地费用约60，000元于2010年12月前一次性支付。乙方如渣土清除不完，乙方需补交40亩地未交的租赁费用，并承担因不按政府要求整改所造成的一切责任及后果。庭审中，原告自称其支付某公司租金至2012年1月，之后未再支付过。
2012年7月25日欧梦公司经工商注销，欧梦公司原股东戴朝根、黄学劲出具书面证明表示，涉及欧梦公司与某公司之间的租地权利义务已全部转给原告，被告亦在庭审中确认其租赁关系的相对方是原告公司。
又查明，2010年6月21日，上海市青浦区规划和土地管理局、上海市青浦区住房保障和房屋管理局、上海市青浦区某镇人民政府、上海西虹桥商务开发有限公司联合向某公司发送了《关于对大型社区规划范围内土地储备的函》，表示依据规划，某公司所在的某镇某路388号用地在大型社区规划范围内，将由政府有关机构进行土地储备相关工作。
2011年8月15日，某公司向原告发送《通知》，通知表示：原告承租的25，334平方米土地租约将于2011年11月1日到期，某公司决定将不再与原告续约，请原告在到期日前自行清理场地，在到期日双方办理场地交接手续。原告相关代表负责人戴朝根签收了该份通知。
后，因某公司认为已终止其与原告之间的场地租赁关系，于2011年11月1日开始停止向系争场地供电、供水。但原告等相关人员自行接电、接水继续使用系争场地。
2012年7月26日，某公司就系争地块被征收事宜与上海西虹桥动拆迁有限公司签订了补偿协议书，由征收单位予以了相应的货币补偿。
2013年5月27日时，系争地块被彻底断电。
2013年9月8日，被告（申请人）与青浦区某镇房屋土地征收补偿工作办公室（被申请人）签订了《调解协议书》（2013沪青徐民调字第300号），载明：因申请人在系争场地上搭建了违法建筑并堆放了沙石料等建筑材料，现双方经友好协商、在青浦区某镇人民调解委员会的主持下自愿达成如下协议：一、申请人应于2013年9月10日前将其搭建的违法建筑全部拆除，并将违法建筑内的人员和物品全部搬离、腾退出上述土地；二、申请人应于2013年10月15日前将堆放在上述土地上的沙石料等建筑材料全部清运出上述土地，被申请人对清运情况验收无异议后，立即支付申请人补偿款251，930.04元；三、本协议是对申请人拆除违法建筑、腾退人员、清运建筑垃圾等补偿事宜的一次性了结处理；本协议签订后，申请人及其利益相关人不得以任何理由、任何方式再向被申请人或被申请人上级部门提出任何权利主张；四、双方无其他任何争议等内容。
同日，原告代表负责人戴朝根（申请人）亦与青浦区某镇房屋土地征收补偿工作办公室（被申请人）签订了《调解协议书》（2013沪青徐民调字第305号），载明：因申请人在系争场地上搭建了违法建筑并堆放了沙石料等建筑材料，现双方经友好协商、在青浦区某镇人民调解委员会的主持下自愿达成如下协议：一、申请人应于2013年9月10日前将其搭建的违法建筑全部拆除，并将违法建筑内的人员和物品全部搬离、腾退出上述土地；二、申请人应于2013年10月15日前将堆放在上述土地上的沙石料等建筑材料全部清运出上述土地，被申请人对清运情况验收无异议后，立即支付申请人补偿款1，260，455.70元；三、本协议是对申请人拆除违法建筑、腾退人员、清运建筑垃圾等补偿事宜的一次性了结处理；本协议签订后，申请人及其利益相关人不得以任何理由、任何方式再向被申请人或被申请人上级部门提出任何权利主张；四、双方无其他任何争议等内容。
2013年10月15日，系争场地在上述相关人员拆除建筑、腾退人员后整体予以了推平。
以上事实，由原、被告的陈述、某公司场地租赁协议、房地产权证、档案机读材料、补充协议、场地租地协议、证明、调解协议书、情况说明、通知、土地储备函等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示：当初不是原告不愿意搬走，而是某公司拿了全部补偿款跑了，只能在场地上等补偿款；原告也是通知了下面的承租户系争地块要动迁已经停水停电了，但下面的承租户说其与原告之间的租赁合同未到期不愿意搬走，逼着原告去借电借水继续租赁，原告无奈只能重新接来水电来维持租赁。当时下面的租户们要求原告供水电，也讲好了等原告重新提供水电、承租户们按原租金标准支付租金。原告当时也没想要收租金，只是希望承租户们支付原告接水电实际支出的费用以及原告人员在此处继续服务的费用，但是等原告真的接好水电给用了，下面的租户们又不肯支付租金了。原告为接电接水购买电线、电缆、电箱、申请开户等共计支出了约近300，000元，电费是租户们实际使用并支付掉了的。
被告表示：2011年底时因某公司对系争地块进行了停水停电，包括被告在内的实际使用人已无法正常使用和生产，水电时有时无，工地时而生产时而停产。之后得知某公司已与原告终止租赁关系，加之停水停电无法正常生产使用，因此在原、被告合同期满后未再支付租金费用给原告。被告也从未承诺过此后还要支付租金给原告，原告已无权收取租金了。
根据庭审确认的事实，本院认为：无论2011年11月1日之后，原告与某公司之间的场地租赁关系是因三年期满未续租而终止、还是租期满三年后转为不定期租赁合同关系因出租方通知行使解除权后而解除、或是租赁合同期内发生将要发生土地被征收事宜双方等待致租赁合同关系中止的任何情形，某公司皆以将系争场地停电停水且不再收取原告租金的实际行为予以了明确，事实上原告也自述在2012年1月之后其未再向某公司或其他任何单位支付过租金，且2012年7月26日某公司已与相关部门签订了征收补偿协议，某公司已不再是土地的权利人，原告作为土地承租人更无权继续对系争土地进行处分，在此情况下原告向被告主张此后的租金既没有事实依据也没有法律依据。但庭审中，被告确认了2012年1月后原告接电接水供场地上实际承租人使用的事实，本院认为原告为此支出费用是必然的，系争场地上的实际受益人理应根据原告为此实际支出的、必要的、合理的费用予以分摊负担，对此原告可以提供相应的费用支出凭证另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条的规定，判决如下：
驳回原告上海欧亨新型建材有限公司的诉讼请求。
本案受理费人民币7，025元，减半收取人民币3，512.50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一四年三月十七日
书记员 夏朝羡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。