文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终1218号上诉人（原审原告）：锦州万得置业投资管理有限公司，住所地辽宁省锦州市古塔区广西街7-52号。法定代表人：李红磊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓然，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚卓越世纪房地产投资顾问有限公司，住所地三亚市吉阳区大东海榆亚路瑞海购物公园娱乐城第二层11房。法定代表人：杨雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江晓军，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王凝衣。委托诉讼代理人：何灵凤，海南云帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴燕卿。委托诉讼代理人：何灵凤，海南云帆律师事务所律师。上诉人锦州万得置业投资管理有限公司（以下简称锦州公司）因与被上诉人三亚卓越世纪房地产投资顾问有限公司（以下简称卓越公司）、王凝衣、吴燕卿房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州公司的委托诉讼代理人张晓然、被上诉人卓越公司的委托诉讼代理人江晓军、被上诉人王凝衣和吴燕卿的共同委托诉讼代理人何灵凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州公司上诉请求：撤销一审判决，改判王凝衣、吴燕卿返还锦州公司购房款20万元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。第一、一审法院认定“王凝衣当天出具《收据》一张，载明‘今收到出售三亚市河东区小东海路半山半岛三期7栋605房，买方支付的定金贰拾万元整’”。事实上，锦州公司从未收到或者有人在开庭前看到该《收据》，此份收据原件在王凝衣、吴燕卿手中，锦州公司是一审开庭时才看到。收据作为收款方收到款物的证明，应当交付付款方，这是众所周知的事实。王凝衣、吴燕卿持有该收据原件，充分说明该收据是其为了实现诉讼抗辩目的而于诉前单方书写，因此该收据对锦州公司并无约束力。其中“定金”的字样仅能说明是王凝衣、吴燕卿的单方意愿。一审法院将该收据作为有效证据采信，违背一般常识，也将本不存在的虚假事实强加于锦州公司从而导致判决不公。第二、一审认定卓越公司“将王凝衣出具的《收据》通过微信转发给锦州公司李总”，是错误的。该“李总”为何人，一审法院并未查明。锦州公司的法定代表人为李红磊，无论是卓越公司还是王凝衣、吴燕卿，均不能提供李红磊的身份信息和电话号码、微信号码。一审判决在认定事实和判决分析部分数次提到“李总”，却不能查明“李总”的身份情况，就将微信谈话记录认定为锦州公司的行为，认定事实的证据不足。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定”。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”可见，定金需要书面约定才能认定。本案中，没有任何书面证据约定锦州公司向王凝衣、吴燕卿交付的20万元为定金，一审法院却判决该款为定金，缺乏法律依据。卓越公司辩称：定金双方已经有约定，如果购房者违约，那么王凝衣将不予退还20万元的购房定金。王凝衣、吴燕卿辩称：一直在微信上与卓越公司业务员江晓军联系的“李总”是锦州公司购房的代理人，“李总”的行为代表锦州公司的意愿。一审庭审锦州公司的代理人也承认微信上与江晓军一直联系的“李总”为锦州公司法定代表人李红磊的弟弟，其是作为锦州公司的购房的代理人身份一直与江晓军联系协商相关事宜。锦州公司作为购房者应该知道购买房屋会存在一定的税费。锦州公司向一审法院起诉请求：1、判令王凝衣、吴燕卿返还锦州公司购房预付款20万元及自2016年1月7日至给付之日期间按银行同期贷款利率计算的利息；2、由卓越公司承担连带责任。一审法院认定事实：2016年1月3日卓越公司作为居间方与王凝衣签订《出售承诺书（卖方）》，约定卓越公司按净价530万元介绍出售王凝衣名下位于三亚市河东区小东海路半山半岛三期7栋605房，同时约定承购方承担更名或过户所有费用，签订完出售承诺书7个工作日签订房屋买卖合同，买方应向王凝衣所提供银行账户汇入定金20万元，如因承购方原因导致无法购买该物业定金不予退还。因锦州公司拟在三亚市购买房屋一套，经卓越公司介绍，锦州公司拟同意购买王凝衣名下位于三亚市河东区小东海路半山半岛三期7栋605房，并于2016年1月6日向王凝衣在中国农业银行开设的账户6228************汇入20万元。王凝衣当天出具《收据》一张，载明“今收到出售三亚市河东区小东海路半山半岛三期7栋605房，买方支付的定金贰拾万元整”。2016年1月6日14时56分锦州公司李总与卓越公司工作人员微信确认王凝衣收到款项，并将王凝衣出具的《收据》通过微信转发给锦州公司李总。2016年1月10日王凝衣、吴燕卿夫妇到达三亚，因房屋过户税费问题锦州公司与王凝衣、吴燕卿夫妇直到2016年1月12日都未能签订房屋买卖合同。2016年2月17日王凝衣、吴燕卿夫妇将涉案房屋出售给第三人。锦州公司认为其2016年1月6日向王凝衣支付的20万元是预付款，交易不成时应予退还。卓越公司和王凝衣、吴燕卿认为该20万元是根据《出售承诺书（卖方）》的约定支付的定金，因锦州公司不愿承担高额税费导致交易不成功时，定金不予退还。双方无法协商解决，遂诉至法院。一审法院认为：本案争议的焦点是锦州公司向王凝衣支付的20万元是购房预付款还是购房定金。本案所涉交易额为530万元，根据常理，锦州公司应当向卓越公司了解房屋的价款、付款方式、交易流程等内容。虽然《出售承诺书（卖方）》是卓越公司作为居间方与王凝衣签订的，卓越公司也没有提交证据证明已向锦州公司告知《出售承诺书（卖方）》内容，但综合锦州公司2016年1月6日向王凝衣汇款20万元和2016年1月6日14时56分锦州公司李总与卓越公司工作人员微信确认王凝衣收到款项，并将王凝衣出具的《收据》通过微信转发给锦州公司李总这一客观事实分析，锦州公司对《出售承诺书（卖方）》的内容和对向王凝衣支付的20万元是购房定金显然是知情且认可的。故对锦州公司主张2016年1月6日向王凝衣汇款20万元是购房预付款的主张不予支持，该款应认定为购房定金。锦州公司2016年1月6日向王凝衣支付购房定金20万元，则锦州公司与王凝衣之间已经成立定金合同，因锦州公司不愿承担高额税费导致交易不成功，无法在《出售承诺书（卖方）》约定的时间内签订房屋买卖合同时，锦州公司已构成违约，王凝衣依法享有不予退还已收定金的权利，锦州公司无权请求返还定金。故对锦州公司要求返还20万元及利息的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，一审法院判决：驳回锦州公司的诉讼请求。案件受理费2150元（锦州公司已预交），由锦州公司负担。经审理查明：2016年1月3日卓越公司作为居间方与王凝衣签订《出售承诺书（卖方）》，约定卓越公司按净价530万元介绍出售王凝衣名下位于三亚市河东区小东海路半山半岛三期7栋605房，同时约定承购方承担更名或过户所有费用，签订完出售承诺书7个工作日签订房屋买卖合同，买方应向王凝衣所提供银行账户汇入定金20万元，如因承购方原因导致无法购买该物业定金不予退还。因锦州公司拟在三亚市购买房屋一套，经卓越公司介绍，锦州公司拟同意购买王凝衣名下位于三亚市河东区小东海路半山半岛三期7栋605房，并于2016年1月6日向王凝衣在中国农业银行开设的账户6228************汇入20万元。2016年1月10日王凝衣、吴燕卿夫妇到达三亚，因房屋过户税费问题锦州公司与王凝衣、吴燕卿夫妇直到2016年1月12日都未能签订房屋买卖合同。2016年2月17日王凝衣、吴燕卿夫妇将三亚市河东区小东海路半山半岛三期7栋605房出售给了第三人。锦州公司认为其2016年1月6日向王凝衣在中国农业银行开设的账户6228************汇入20万元是预付款，交易不成时应予退还。卓越公司和王凝衣、吴燕卿夫妇认为该20万元是根据《出售承诺书（卖方）》的约定支付的定金，因锦州公司不愿承担高额税费导致交易不成功时，定金不予退还。双方无法协商解决，遂诉至法院。以上事实，有《出售承诺书（卖方）》、网银转账凭证、机票出票单及当事人陈述在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，双方当事人二审争议的焦点是锦州公司向王凝衣支付的20万元是购房预付款还是定金，王凝衣和吴燕卿是否应向锦州公司返还。卓越公司、王凝衣和吴燕卿均主张锦州公司支付的20万元是定金，证据是《出售承诺书（卖方）》、《收据》和微信记录。但《出售承诺书（卖方）》是卓越公司和王凝衣所签订，不能约束锦州公司。《收据》是王凝衣单方所写，并未得到锦州公司的确认，不能根据该《收据》即认定锦州公司和王凝衣已约定20万元为定金。至于微信记录，王凝衣、吴燕卿主张是锦州公司的代理人“李总”与卓越公司的业务员江晓军之间的聊天记录，但锦州公司并不认可，而王凝衣和吴燕卿也未能提供证据予以证明，包括未能证明“李总”的身份。从该微信记录看，通信双方是在协商购买涉案房屋的事宜，但没有聊天内容足以确认“李总”是锦州公司的代理人以及代理权限。因此，不能根据该微信记录确认锦州公司已经认可《出售承诺书（卖方）》和《收据》的内容。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定”。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”法律规定定金应当以书面形式订立，是为了保证当事人明确双方的权利和义务，在发生纠纷时便于举证和人民法院对当事人责任的判断。根据上述法律规定的立法精神，如果给付的意思不明确或依法不能认定具备定金条款或定金合同的，应当推定为预付款。因此，在王凝衣和吴燕卿不能提供充分证据证明涉案20万元的性质为定金的情况下，应推定该20万元为预付款。预付款在合同正常履行的情况，成为价款的一部分，并不具有担保的作用，因买卖双方当事人并未签订房屋买卖合同，故王凝衣收取的20万元应当予以返还。退一步说，即便采信王凝衣、吴燕卿提供的微信记录，认定涉案20万元为定金，王凝衣、吴燕卿也应当要将20万元返还给锦州公司。因为没有证据显示锦州公司和王凝衣、吴燕卿就房屋买卖中关于过户税费的负担已有明确约定。关于过户税费由买方负担仅在《出售承诺书（卖方）》中有约定，但如上所述，该承诺书系王凝衣与卓越公司单独签订，与锦州公司无涉，王凝衣、吴燕卿和卓越公司均未能证明已将该承诺书的内容，特别是过户税费由买方负担这一重要内容，告知锦州公司并得到锦州公司认可。而从微信通信记录看，买卖双方是因为房屋税费的问题未能协商一致最终未能签订合同，所以，房屋买卖合同未能订立是因不可归责于当事人双方的事由。根据法律规定，王凝衣、吴燕卿应当将定金20万元返还给锦州公司。综上，锦州公司要求王凝衣、吴燕卿返还购房预付款20万元应予支持。锦州公司起诉还要求王凝衣、吴燕卿给付预付款利息并要求卓越公司承担连带责任，但锦州公司的上诉请求并未包括这两项诉讼请求，故对锦州公司的这两项诉讼请求应当予以驳回。综上所述，锦州公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2797号民事判决；二、被上诉人王凝衣、吴燕卿应于本判决生效之日起十日内向上诉人锦州万得置业投资管理有限公司返还购房预付款20万元；三、驳回上诉人锦州万得置业投资管理有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元（锦州公司已预交）,二审案件受理费4300元（锦州公司已预交），全部由王凝衣、吴燕卿共同负担。本判决为终审判决。           审  判  长   曾人孝                 审  判  员   扆成塘             审  判  员   李新建                二〇一六年十一月三日                书  记  员   邢孔雷      附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……