浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2458号
上诉人（原审被告）：宣洪。
委托代理人：张华珍、杨扬。
被上诉人（原审原告）：杭州市拱墅区机关事务管理中心。
法定代表人：王嘉武。
委托代理人：江斌、施天翼。
上诉人宣洪因与被上诉人杭州市拱墅区机关事务管理中心（以下简称机关事务管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2013）杭拱民初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年2月16日，宣洪与机关事务管理中心签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方（机关事务管理中心）将位于德胜东村10幢底楼（即一楼）12间商铺（建筑面积为400平方米）出租给乙方（宣洪）；租赁期限为3年，自2009年2月16日起至2012年2月15日止……，租金的计算：年租金251200元，第二年起每年递增5%；租金的支付方式：租金按“先缴费后使用”的原则，为每半年一付，付款日为每半年到期日的前一个月付下期的租金……，乙方应于2009年2月11日前向甲方支付房屋风险保证金20000元……，在房屋租赁期间，使用该房屋中发生的水、电、通讯设备、物业管理等费用由乙方自行承担……。除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满后5日内返还该房屋……。租赁期满，双方未续签租赁合同且乙方逾期不交还房屋的，甲方有权要求乙方赔偿占用期间损失（按租金标准的3倍计算，无论乙方有无实际使用房屋，均计算至机关事务管理中心实际收回房屋为止），甲方并没收保证金……等权利义务。合同签订后，机关事务管理中心依约将上述房屋交付宣洪，合同租赁期间的租金，宣洪均已按约履行。合同租赁期满后，双方未续签合同，宣洪未腾退交还房屋给机关事务管理中心。机关事务管理中心经催讨，宣洪至今未腾退租赁的房屋及支付占用费，机关事务管理中心遂于2013年4月3日提起诉讼，请求判令：1、宣洪立即将位于杭州市德胜东村10幢一楼12间商铺（建筑面积为400平方米）腾退并交还于机关事务管理中心；2、宣洪赔偿从2012年2月16日起至机关事务管理中心实际收回上述房屋之日止的房屋占用损失（按原租金标准3倍计算，暂计算至2013年2月15日计830844元）；3、诉讼费用由宣洪承担。
原审法院认为：机关事务管理中心与宣洪之间房屋租赁合同关系清楚，证据充分。租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同，宣洪应及时腾退租赁的房屋归还机关事务管理中心。经机关事务管理中心催讨，宣洪至今仍占用上述房屋，应承担违约责任。根据合同约定，宣洪应于2012年2月20日前及时腾退租赁的房屋交还机关事务管理中心，宣洪至今占用不归还，应支付机关事务管理中心占用期间的占用费或使用费。机关事务管理中心与上述相关的诉请，符合法律规定，予以支持。按合同约定，机关事务管理中心给予宣洪腾退时间（5日）是不计算占用费用的，故机关事务管理中心主张占用费计算时间应从2012年2月21日起至判决确定搬离之日止。机关事务管理中心主张的占用费计算标准系根据合同约定，但该约定过高，有悖公平原则，酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2013年6月26日判决：一、宣洪于判决生效之日起二十日内从杭州市德胜东村10幢一楼12间商铺（建筑面积为400平方米）内腾退，将该商铺返还给机关事务管理中心；二、宣洪于判决生效之日起十日内支付机关事务管理中心房屋占有使用费（从2012年2月21日起计算至判决确定的搬离之日止，按日租金971.18元／天标准计算）；三、驳回机关事务管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12108元，减半收取6054元，由宣洪承担。
宣判后，宣洪不服，向本院提起上诉称：原审程序违法，宣洪实际参加了2013年5月9日的法庭调解，积极配合法院查清事实，并无无故不到庭，原审违法缺席判决严重违反法定程序。宣洪2009年2月16日与机关事务管理中心签订《房屋租赁合同》，约定合同期限至2012年2月15日，租赁期间内宣洪有权使用和转让。故宣洪将12间商铺分别转租给了10位当事人，合同期限都是到2012年2月15日，对此，机关事务管理中心是明知的。在期满前，宣洪找过拱墅区政府相关领导商谈房屋续租事宜。2012年5月12日，因价格问题，宣洪对租赁房屋未再投标，宣洪于2012年5月15日即要求10位商户腾退。之后拱墅区政府让商户们安心开店，至此宣洪认为房屋租赁关系已通过协商由实际承租人继续占有并使用。2012年8月20日，宣洪收到律师函要求在接函后五日内将房屋腾退并支付占有使用费。故宣洪既未违约，也未实际占有该12间商铺，原审判决宣洪承担责任错误。请求二审法院撤销原判，依法改判发回重审或驳回机关事务管理中心一审诉讼请求。
上诉人宣洪在二审中提交以下证据：1、《会客单》一份，证明2013年5月9日宣洪到原审法院参加开庭调解的事实；2、《房屋租赁合同》九份，证明2009年2月，机关事务管理中心将德胜东村10幢一楼12间商铺出租给宣洪，2009年2月，宣洪又将上述房屋转租给他人，合同期限都在租赁期内，机关事务管理中心对转租是明知和认可的；3、《函》一份，证明宣洪有权将房屋进行转租；4、《通告》一份，证明2013年5月10日机关事务管理中心要求实际承租人腾退房屋；5、《证明》一份，证明宣洪已经按约与机关事务管理中心结束了租赁关系，现租赁关系是机关事务管理中心与十位商户之间的租赁关系。（以上证据均为复印件）
被上诉人机关事务管理中心在二审中辩称：宣洪在上诉状的陈述与事实不符。关于审理程序，2013年5月9日原审法院组织的是庭前调解，而不是正式开庭，当时双方未能达成调解协议，所以法院在2013年5月21日对该案进行开庭审理，并在2013年5月9日调解时当场将传票发给了双方，5月21日开庭当天，宣洪未向法庭请假，也没有向法院提供证据、答辩状，法院是缺席审理的，审判程序得当。本案所涉双方当事人是宣洪与机关事务管理中心，合同期满后，承租人负有腾退房屋的义务，如果宣洪无法返还，当然要承担相应的法律责任，包括腾退房屋、支付占用费，在双方的租赁合同第11条违约责任中有约定。无论合同到期能否交房，占用费都是要宣洪支付的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人机关事务管理中心在二审中未提交新证据。
上诉人宣洪在二审中提交的证据，经出示，被上诉人机关事务管理中心认为均不属于二审程序中的新证据，不予质证。本院认为，证据1-4均形成于一审开庭之前，宣洪应在一审中提交，不属于二审程序中的新证据；证据5虽形成于2013年7月15日，但从证明内容看，宣洪完全可以在一审中提交，也不属于二审程序中的新证据，且被上诉人对上述证据均不同意质证，本院均不予确认。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，关于原审审理程序问题。根据宣洪自己在上诉状中的陈述及原审法院的调解记录，2013年5月9日系原审法院召集宣洪与机关事务管理中心就本案纠纷进行调解，并非开庭。开庭是在2013年5月21日，在二审中，宣洪承认其在2013年5月9日之前就收到了开庭传票，且其并非举证证明原审法院因调解而取消开庭的事实，故原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，缺席审理并判决，并不存在程序违法。宣洪与机关事务管理中心2009年2月16日的《房屋租赁合同》中约定租赁期限自2009年2月16日起至2012年2月15日止，期满后双方并未续签租赁合同，宣洪应按照合同约定在租赁期满后5日内返还租赁房屋。然宣洪未及时腾退房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》中并未约定宣洪承租后可以进行转租，也没有充分有效的证据证明机关事务管理中心知晓并同意宣洪进行转租，现机关事务管理中心根据合同相对性原则，在租赁期满后要求宣洪腾退房屋并承担违约责任并无不当。宣洪以其已将承租房屋转租，并非房屋实际占有使用人，不应承担合同责任的观点不成立，本院不予采纳。宣洪的上诉理由均不成立，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12108元，由宣洪负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一三年十二月十二日
书记员 王勤