浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1301号
上诉人（原审原告）：郑国富。
委托代理人：赵军良。
被上诉人（原审被告）：浙江富春房地产开发有限公司。
法定代表人：邵政。
被上诉人（原审被告）：浙江元泰控股股份有限公司。
法定代表人：方里元。
两被上诉人共同委托代理人：李凌峰。
被上诉人（原审被告）：北京银行股份有限公司杭州分行。
负责人：蒋增浩。
委托代理人：周旦平、刘竞恺。
上诉人郑国富因与被上诉人浙江富春房地产开发有限公司（以下简称富春房产公司）、浙江元泰控股股份有限公司（以下简称元泰控股公司）、北京银行股份有限公司杭州分行（以下简称北京银行杭州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2013）杭桐民初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年5月28日，郑国富与富春房产公司、元泰控股公司、北京银行杭州分行签订了一份《三方协议》，协议主要内容为：鉴于丙方（北京银行杭州分行）对甲方（富春房产公司、元泰控股公司）享有债权本金4500万元整及利息、罚息及其他费用，富春房产公司为上述全部债务提供抵押担保，丙方为抵押权人，乙方（郑国富）自愿以总价4000万元购入甲方部分抵押房产（共24处房产，其中第一批为春江路灯具市场一楼；第二批为世纪花城18间商铺；第三批为世纪花城4套商品房及迎春南路时代广场三楼）；乙方须于6月29日前到帐1800万元，用于购买第一批抵押物；于7月15日前支付1200万元，用于购买第二批抵押物；在7月底前将剩余1000万元支付给丙方，用于购买第三批抵押物，否则，乙方须向丙方支付300万元整的违约金，上述全部房款由乙方分次支付至丙方指定帐户，用于归还甲方所欠丙的部分债务；乙方应于本协议签订之日向丙方支付定金20万元，如果乙方依约履行合同，则定金抵扣最后一期付款，如果乙方违约未履行本协议，则丙方有权没收上述定金；甲方应于9月底前归还所欠丙方的剩余全部债务本息及其他费用，否则，丙方将依据（2012）杭江商初字第1278、1279号调解书继续对甲方强制执行；本协议自各方签字盖章之日起成立，在乙方如约缴纳定金时生效，如乙方在7月底前未履行全部付款义务的，则本协议未履行部分不再履行，丙方可依据原调解书继续启动对甲方的强制执行工作，且丙方有权依据本协议罚没乙方已交纳的定金并要求乙方支付300万元整的违约金。在协议附件的乙方拟购房产清单中载明春江路灯具市场一楼面积为1908.39平方米。协议还对其他事项进行了约定。2013年6月5日，郑国富向北京银行杭州分行汇款20万元定金。在郑国富欲购买第一批房产时，得知第一批房产已部分处置，随即与富春房产公司、元泰控股公司联系，协商价格问题。同时郑国富也与银行联系并告知了这一事实。同时查明，《三方协议》中的第一批房产春江路灯具市场一楼由富春房产公司于2002年8月7日取得所有权，桐房权证城字第××号房屋所有权证登记面积为1908．39平方米。2012年1月18日，富春房产公司就该房产向北京银行杭州分行办理了抵押登记。但在抵押前，富春房产公司已经将其中部分房产出让给了他人，但一直未更改原房屋所有权证面积。至办理抵押及签订《三方协议》时，北京银行杭州分行一直未被告知部分出让的事实。庭审中，郑国富称系富春房产公司、元泰控股公司和政府串通对北京银行杭州分行隐瞒，而富春房产公司、元泰控股公司称系郑国富与其串通对北京银行杭州分行隐瞒，郑国富早就知晓部分房产被出让的事实。现该清单中的第二、三批已经由富春房产公司、元泰控股公司转卖给了他人，尚余第一批房产尚未处理。郑国富于2013年12月17日向原审法院起诉，请求判令：1、解除“三方协议”，终止郑国富与富春房产公司、元泰控股公司、北京银行杭州分行的继续履行；2、富春房产公司、元泰控股公司双倍返还定金40万元，北京银行杭州分行承担连带返还责任；3、富春房产公司、元泰控股公司赔偿郑国富因违约造成的损失500万元，北京银行杭州分行承担连带赔偿责任。
原审法院认为：郑国富与富春房产公司、元泰控股公司、北京银行杭州分行于2013年5月28日签订的《三方协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据该协议约定“如乙方在7月底前未履行全部付款义务的，则本协议未履行部分不再履行”，事实上乙方即郑国富因故未实际履行，该协议已实际终止，故被告北京银行杭州分行关于协议自然终止的抗辩合理，原审法院予以采信。郑国富的解除三方协议请求，已无必要，双方也无须再履行该协议。关于郑国富要求富春房产公司、元泰控股公司、北京银行杭州分行双倍返还定金40万元的请求，富春房产公司、元泰控股公司未收取郑国富定金，而根据协议约定，郑国富未按协议履行的，北京银行杭州分行有权没收20万元定金，亦即郑国富无权要求返还定金，故对郑国富的该项诉请，原审法院不予支持。关于郑国富要求赔偿违约金500万元的请求，依据不足，原审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，于2014年3月27日判决：驳回郑国富的诉讼请求。案件受理费49600元，保全费5000元，合计54600元，由郑国富负担。
宣判后，郑国富不服，向本院提起上诉称：一、原审判决已经认定富春房产公司、元泰控股公司在房屋设置抵押权前就将大部分房产转让给第三方的事实，故在三方协议签订之初，富春房产公司、元泰控股公司明知房产价值不足，仍以高价与郑国富、北京银行杭州分行签订协议，实有欺诈之嫌。富春房产公司、元泰控股公司一房二卖、违约在先，导致三方协议无法履行，应当承担违约赔偿责任。二、北京银行杭州分行因审查不利，存在重大过错，应对上诉人的损失承担连带责任。三、北京银行杭州分行作为收取定金的一方，因上诉人的付款行为最终可产生抵押权消灭的结果，故其应当履行双倍返还定金的义务。综上，请求本院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
针对郑国富的上诉，富春房产公司、元泰控股公司共同辩称：一、原审法院对相关的事实进行了查明，程序合法，适用法律正确，应对原审判决予以支持。对于上诉人提出的上诉理由，被上诉人认为，因上诉人未按约履行，故上诉人构成违约，且合同并未实际履行。现被上诉人已经将涉案房产出售，因此原协议也不符合继续履行的条件。因此，我们同意原审法院认定的解除三方协议。二、两被上诉人并没有收到上诉人支付的所谓定金，因此不存在双倍返还定金的责任。三、因为上诉人与被上诉人签订的三方协议未实际履行，也没有给上诉人造成任何损失，因此我方不同意赔偿上诉人所谓的经济损失。请求本院驳回上诉，维持原判。
北京银行杭州分行辩称：一、从上诉人的原审起诉状及上诉状的理由，上诉人在原审中要求解除合同，在上诉状中又要求被上诉人履行合同，故上诉人对合同效力是认可的。二、合同约定，上诉人未能在7月底前付款，因此合同已经终止。因此，我方认为，合同未履行是上诉人方的原因。三、我方并非是合同的任何一方，就该合同的履行而言，答辩人只要在7月底前处置抵押物，就不需要承担任何责任。四、答辩人持有合同项下涉案房产的权利。一审法院认定房产部分已在抵押前出售，这是不符合事实的。希望本院予以纠正。综上所述，答辩人享有合同项下的涉案房产权利，三方协议未履行是因上诉人的原因，请求本院驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据郑国富与富春房产公司、元泰控股公司、北京银行杭州分行签订的《三方协议》，郑国富负有在2013年7月底前付清购房款的合同义务，而富春房产公司、元泰控股公司亦负有保证案涉房产能完整交付的合同义务。郑国富在向北京银行杭州分行支付定金之后得知第一批房产已部分处置，并随即与富春房产公司、元泰控股公司和北京银行杭州分行进行了联系，协商价格事宜。郑国富有证据证明富春房产公司、元泰控股公司已经无法完全履行交付案涉房屋的合同义务，其有权依照《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，中止履行付款义务，故该行为不构成违约。原审判决认为郑国富未按协议履行，北京银行杭州分行有权没收20万元定金，明显不当。富春房产公司、元泰控股公司对部分案涉房屋在抵押之前已经出售的事实是明知的，造成《三方协议》事实上无法继续履行，应承担相应的违约责任。虽然《三方协议》约定，定金由北京银行杭州分行收取，但定金合同作为主合同的担保合同，富春房产公司、元泰控股公司当然是定金合同的相对一方，两公司应承担因其违约而导致的双倍返还定金的违约责任。北京银行杭州分行作为案涉房屋的抵押权人，案涉房屋的买卖需征得其同意，其作为购房款的收取方参与到合同之中。在本案中北京银行杭州分行并无违约行为，其无需承担违约责任，但当《三方协议》由于富春房产公司、元泰控股公司的违约行为而终止后，其再占有郑国富的定金没有依据，应将20万元定金返还给郑国富。由于《三方协议》约定“如乙方（郑国富）在7月底前未履行全部付款义务的，则本协议未履行部分不再履行”，事实上郑国富因故未实际履行，该协议已实际终止，无需再判决解除。郑国富并未证明由于《三方协议》未能继续履行对其造成的损失，故其要求富春房产公司、元泰控股公司、北京银行杭州分行赔偿其违约损失500万元的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，对郑国富上诉请求和理由中的合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销桐庐县人民法院（2013）杭桐民初字第1108号民事判决；
二、北京银行股份有限公司杭州分行于本判决生效之日起十日内返还郑国富定金20万元；
三、浙江富春房地产开发有限公司、浙江元泰控股股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还郑国富另一倍的定金20万元；
四、驳回郑国富的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费49600元，保全费5000元，合计54600元，由郑国富负担45600元，由浙江富春房地产开发有限公司、浙江元泰控股股份有限公司共同负担4500元，由北京银行股份有限公司杭州分行负担4500元。二审案件受理费49600元，郑国富负担41000元，由浙江富春房地产开发有限公司、浙江元泰控股股份有限公司共同负担4300元，由北京银行股份有限公司杭州分行负担4300元。由浙江富春房地产开发有限公司、浙江元泰控股股份有限公司、北京银行股份有限公司杭州分行负担的诉讼费用，于本判决生效之日起十日内缴纳至本院和原审法院。郑国富于本判决生效之日起十五日内至本院和原审法院办理多预缴诉讼费用的退费手续。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一四年六月十九日
书记员 袁其伟