四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川11民终106号
上诉人（原审原告）：张春蓉，女，1956年5月1日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
委托诉讼代理人：祝喜强，四川得助律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张春林，男，1959年5月1日出生，汉族，住四川省犍为县。
委托诉讼代理人：祝喜强，四川得助律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张梁继，男，1962年7月27日出生，汉族，住四川省犍为县。
委托诉讼代理人：祝喜强，四川得助律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张春平，女，1965年3月17日出生，汉族，住四川省犍为县。
委托诉讼代理人：祝喜强，四川得助律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张建平，男，1969年1月19日出生，汉族，住四川省犍为县。
委托诉讼代理人：祝喜强，四川得助律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗惠芳，女，1967年11月12日出生，汉族，住四川省犍为县。
被上诉人（原审被告）：钟文贵，男，1964年4月2日出生，汉族，住四川省犍为县。
委托诉讼代理人：蔡德益，四川英华年律师事务所律师。
原审第三人：犍为县住房和城乡规划建设局。住所地：四川省犍为县滨江路299号。
法定代表人：文信荣，局长。
委托诉讼代理人：周佳芹，四川升力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李霂涵，四川升力律师事务所律师。
上诉人张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平因与被上诉人罗惠芳、钟文贵，原审第三人犍为县住房和城乡规划建设局（以下简称犍为住建局）物权保护纠纷一案，不服四川省犍为县人民法院（2017）川1123民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月31日、2018年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人张春平及其委托诉讼代理人祝喜强，上诉人张春蓉、张春林、张梁继、张建平的委托诉讼代理人祝喜强，被上诉人罗惠芳，被上诉人钟文贵及其委托诉讼代理人蔡德益，原审第三人犍为住建局的委托诉讼代理人周佳芹、李霂涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认罗惠芳、钟文贵于2009年7月31日签订的《房产权转让协议》无效；3.钟文贵及X右侧住房拆迁补偿款等费用共计约191835.4元给张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平；4.一、二审诉讼费由罗惠芳、钟文贵负担。事实和理由：一、一审判决错误认定钟文贵符合善意取得的规定。一审判决认定罗惠芳系讼争房屋的保管人，钟文贵对此亦知晓。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条的规定，钟文贵主观上并不属于善意。二、讼争房屋系共有财产，罗惠芳不是讼争房屋共有人，不具备处分该房屋的条件和权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，罗惠芳、钟文贵签订的《房产权转让协议》系无效合同。三、张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平的诉讼请求符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。四、证人刘某出庭作证陈述，其均未参与合同的协商和签订，仅在事后应钟文贵之女钟妹要求而签名，其证言不应采信。
罗惠芳辩称，一、讼争房屋57%产权虽然登记在张绍华名下，但系由罗惠芳、张梁继出资购买，该产权属于罗惠芳、张梁继所有，罗惠芳有权处分讼争房屋，卖房款用于了女儿读书。二、犍为糖厂分配福利房后，总务科通知罗惠芳、张梁继去领取房产证，由于张梁继在家不管事，所以房产证由罗惠芳保管，而张梁继等人并不知道罗惠芳出售了讼争房屋。三、罗惠芳、钟文贵在签订合同时，双方都知道讼争房屋系有限产权房，无法办理过户登记，双方主观上均无过错。综上，请求二审法院依法判决。
钟文贵辩称，一、五上诉人系张绍华的子女，罗惠芳是张梁继之妻，张绍华是原犍为糖厂的职工。张绍华基于职工身份，取得了讼争房屋57%的产权。2000年，糖厂破产后，大量类似本案讼争房屋纷纷对外出售。2007年，张绍华去世以后，讼争房屋由罗惠芳和张梁继实际占有，且罗惠芳持有房产证。大约在2008年，罗惠芳、张梁继委托刘某代为出卖房屋。2009年，经人介绍，罗惠芳将讼争房屋以15000元的价格出售给钟文贵。双方签订《房屋买卖协议》后，罗惠芳交付了房产证，出具了收条，并且与张梁继将房屋中的家具搬走，将钥匙交给了钟文贵。八年来，五上诉人并没有对房屋买卖提出过任何异议。2017年，犍为县人民政府征收了包括讼争房屋在内的100余套房屋，享受安置补偿的都是买受人，而只有五上诉人提出异议。罗惠芳、张梁继作为张绍华的儿子、儿媳，在张绍华死后占有房屋，持有房产证是合理的，罗惠芳有权出售该房屋，钟文贵购买讼争房屋在主观上没有过错。二、犍为住建局将拆迁安置补偿款支付给钟文贵是对房屋买卖的效力进行了追认。三、不动产登记只是产生物权效力，并不影响合同的效力。四、在买卖讼争房屋八年以后，五上诉人因政府部门征收拆迁而反悔，违反了诚实信用原则。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
犍为住建局辩称，一、讼争房屋系有限产权房，有43%的产权属于国有资产，无法办理过户登记。二、在讼争房屋拆迁安置过程中，犍为住建局系按照《原犍为糖厂国有土地上国资房屋拆除腾退工作实施方案》进行的，主观上没有过错。综上，原判认定事实清楚，判决恰当，请求驳回上诉，维持原判。
张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平向一审法院起诉请求：1.确认罗惠芳、钟文贵于2009年7月31日签订的《房产权转让协议》无效；2.钟文贵及犍为住建局支付X右侧住房拆迁补偿款等费用共计约191835.4元给张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平。
一审法院认定事实：张绍华与其妻胡太芬因住房制度改革，于1992年购买了位于45幢2单元2楼4号的住房57%的产权。张绍华于2007年1月13日去世，胡太芬于2011年10月23日去世。张绍华与胡太芬生前共同生育了五个子女即张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平。张梁继与罗惠芳系夫妻。张绍华去世后，原犍为糖厂生活区45幢2单元2楼4号的住房由罗惠芳管理，罗惠芳持有该房的房产证和钥匙，在该房中，罗惠芳存放有家具。2009年，罗惠芳找到同住原犍为糖厂生活区的邻居刘某，请刘某帮忙介绍买主，出售X的住房。后经杨沛荣、刘某的介绍，钟文贵的女儿钟妹代其父亲钟文贵购买了该套住房，钟妹与罗惠芳于2009年7月31日签订了《房产权转让协议》，钟妹并支付了购房款16500元，罗惠芳收款后出具了收条，钟文贵对钟妹代其购房予以认可。购房后约半年，钟文贵入住该房。2017年因需要征收该房，犍为县住房和城乡规划建设局与钟文贵于2017年8月21日签订了《原犍为糖厂国有土地上仁沐新高速项目房屋征收补偿安置协议书》，当日完成被征收房屋的移交，犍为县住房和城乡规划建设局支付钟文贵安置补偿费191835.4元。张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平得知该房产涉及征用拆迁，到犍为县住房和城乡规划建设局进行登记时，被告知涉诉房产已经转让。
另查明，该房产系有限产权，无法办理过户手续。钟妹支付的购房款16500元，在当时属于合理价格。
一审法院认为，罗惠芳在张绍华死亡后，作为其遗产中的X右侧住房保管人，应当妥善保管该房产，罗惠芳与钟文贵签订了《房产权转让协议》时，合同双方为完全民事行为能力人，双方签订协议在有见证人的见证下，是双方真实意思的表示，且该协议并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该院确认双方签订的《房产权转让协议》有效。钟文贵购买该房时是善意的，购房支付了合理的房款，该房交付钟文贵后无法办理产权过户手续，符合善意取得的规定。钟文贵取得该房57%的所有权，由此产生的权利应由钟文贵享有。张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平要求钟文贵及犍为住建局支付X右侧住房拆迁补偿款等费用共计约191835.4元的诉讼请求不符合法律规定，该院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国继承法》第二十四条之规定，判决：驳回张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平的诉讼请求。案件受理费100元，由张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平负担。
本院二审期间，犍为住建局提交了以下证据：一、行政起诉状三份，用以证明张春平、罗惠芳、张梁继、张春林、彭蕾先后以原告身份向四川省乐山市市中区人民法院提起行政诉讼，诉状中的陈述能够反映出五上诉人知晓罗惠芳与钟文贵的房屋买卖行为。二、《原犍为糖厂国有土地上仁沐新高速项目房屋征收补偿安置协议书》，用以证明享受腾退政策的对象包括现今居住人，犍为住建局在拆迁过程中并不存在过错。其他当事人在二审中无新证据提交。
张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平质证认为，证据一，真实性无异议，但与本案不具有关联性，不能达到证明目的，罗惠芳等人实际上并没有居住在犍为糖厂宿舍；证据二，真实性无异议，但与本案不具有关联性，对拆迁有异议。罗惠芳、钟文贵对前述证据均无异议。
本院认证，犍为住建局提交的证据来源和形式合法，内容真实，且与本案具有关联性，依法予以采信。
根据采信的证据和当事人的陈述，本院除认定一审法院查明的事实外，另查明：2009年，罗惠芳、张梁继找到同住原犍为糖厂生活区的邻居刘某，请刘某帮忙出售X住房。
2009年7月31日，钟文贵之女钟妹以钟文贵的名义与罗惠芳签订《房产权转让协议》，约定：”罗惠芳将位于X右侧住房有限产权转让给钟文贵，金额16500元，出售后罗惠芳不再享有该房产的一切权利。如有政策性变动，罗惠芳要协助钟文贵办理一切手续。特立此协议，双方不得违约，如有违约。违约者付另一方违约金房价的50%。双方签字后本协议有效。”刘某、杨沛荣作为见证人，在该协议上签名。
2000年10月16日，犍为糖厂被四川省犍为县人民法院宣告破产，该厂相应资产全部交玉津镇，归口犍为县国资办。由于讼争房屋系有限产权房屋，且犍为糖厂被宣告破产，钟文贵无法办理讼争房屋的变更登记。
2018年1月12日，张春平以犍为住建局为被告，向四川省乐山市市中区人民法院提起行政诉讼，《行政起诉状》中载明：”张春平系原犍为糖厂职工，张春平在工作期间，原犍为糖厂为张春平分配了位于X的福利住房，此后张春平一直在该房屋内居住至今……”
2018年1月15日，罗惠芳、张梁继以犍为住建局为被告，向四川省乐山市市中区人民法院提起行政诉讼，《行政起诉状》中载明：”罗惠芳、张梁继系原犍为糖厂职工，系夫妻关系。罗惠芳、张梁继在工作期间，原犍为糖厂为罗惠芳、张梁继分配了位于X的福利住房，此后罗惠芳、张梁继一直在该房屋内居住至今……”
2018年1月15日，张春林、彭蕾以犍为住建局为被告，向四川省乐山市市中区人民法院提起行政诉讼《行政起诉状》中载明：”张春林、彭蕾系原犍为糖厂职工，系夫妻关系。张春林、彭蕾在工作期间，原犍为糖厂为张春林、彭蕾分配了位于X的福利住房，此后张春林、彭蕾一直在该房屋内居住至今……”
本院认为，五上诉人以钟文贵不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得制度规定的条件为由，主张讼争有限产权房拆迁利益归其享有，钟文贵和犍为住建局应支付拆迁补偿款等费用191835.4元给五上诉人。根据五上诉人的诉讼主张，本案案由应为物权保护纠纷。一审判决确认案由为所有权确认纠纷不当，本院予以纠正。根据各方当事人的诉讼主张，本案的争议焦点在于：
一、关于张梁继是否同意罗惠芳出售讼争房屋57%产权的认定。
虽然《房产权转让协议》上无张梁继的签名，但根据张梁继与罗惠芳系夫妻关系、二人请刘某帮忙出售讼争房屋、罗惠芳陈述卖房款用于了女儿读书的事实，并结合二人在《行政起诉状》中”原犍为糖厂为罗惠芳、张梁继分配了位于X的福利住房，此后罗惠芳、张梁继一直在该房屋内居住至今……”的陈述，能够反映出张梁继在事前有出售讼争房屋的意愿，事后亦知晓罗惠芳出售了讼争房屋且在罗惠芳出售后八年内未提出异议，故本院认定张梁继系同意罗惠芳出售讼争房屋57%产权，二人系共同处分人。张梁继关于其不知晓罗惠芳出售讼争房屋且不同意出售的上诉主张，与常识和情理不符，本院不予采纳。
二、关于《房产权转让协议》效力的认定。
依照《中华人民共和国物权法》第二十九条”因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”的规定，张绍华于2007年1月13日去世时，讼争房屋57%产权为胡太芬、张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平共同共有，故罗惠芳、张梁继在未经其他共有人同意的情形下，于2009年7月31日将讼争有限产权房出售给钟文贵的行为构成无权处分。
依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，五上诉人主张《房产权转让协议》无效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。
三、关于讼争有限产权房拆迁利益归属的认定。
依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，受让人善意取得不动产所有权的构成要件为受让时主观善意、对价合理、办理了转移登记。
钟文贵经中间人刘某介绍购买讼争有限产权房，有理由相信罗惠芳和张梁继享有处分权，且罗惠芳亦认可钟文贵在购买时主观上不存在过错，能够认定钟文贵在受让时主观上不存在故意或者重大过失。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条第一款”受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”的规定，本院认定钟文贵受让时主观上善意。
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十九条”物权法第一百零六条第一款第二项所称'合理的价格'，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”的规定，并参考原犍为糖厂生活区其他住户出售有限产权房的价格，钟文贵以1.65万元购买讼争有限产权房属于合理价格。
钟文贵购买的房屋系有限产权房，属特殊房屋买卖，结合《房产权转让协议》中”如有政策性变动，罗惠芳要协助钟文贵办理一切手续。”的约定，能够反映出罗惠芳、钟文贵在签订《房产权转让协议》时未办理有限产权房转移登记的原因系受当时的条件所限，加之原犍为糖厂于2000年10月16日被宣告破产，致钟文贵在讼争房屋被拆迁前无法办理讼争房屋的转移登记，而并非钟文贵本人原因所致。
虽然钟文贵在形式上未办理讼争有限产权房的转移登记，但结合前述分析和钟文贵在讼争房屋居住使用达八年之久，以及五上诉人在得知犍为住建局准备拆迁补偿时才提出异议的事实，本院认定讼争有限产权房的拆迁补偿款191835.4元归钟文贵享有，更为符合和彰显《中华人民共和国民法通则》第四条规定的诚实信用原则之精神。五上诉人关于钟文贵领取的拆迁补偿款191835.4元应归其享有的上诉理由，与前述规定不符，本院不予采纳。
综上所述，张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条第一款、第十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4136元，由张春蓉、张春林、张梁继、张春平、张建平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乌建英
审 判 员 刘一铭
审 判 员 周 全
二〇一八年三月十四日
法官助理 朱保见
书 记 员 张 瑞
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。