辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00285号
上诉人（原审被告）：张连峰，男。
委托代理人：马刚，辽宁佩秉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李忠福，男。
委托代理人：马延胜，丹东市元宝区和谐法律服务所法律工作者。
上诉人张连峰与被上诉人李忠福房屋租赁合同纠纷一案，丹东市元宝区人民法院于2015年7月1日作出（2015）元民初字第00085号民事判决。宣判后，上诉人张连峰不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人张连峰及其委托代理人马刚，被上诉人李忠福及其委托代理人马延胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李忠福（原审原告）在一审诉称，原告系金汤商贸城135号摊位合法产权人，其产权延续如下，1992年7月31日丹东市动迁安置办公室（简称市动迁办）与丹东纺织器材厂劳动服务公司（简称劳服公司）签订私有产权营业用房协议书，市动迁办返还劳服公司私有产权营业用房22平方米，扩增面积38平方米，未缴费用。1992年，劳服公司将22平方米以55000元出售给梁新生，并将动迁手续转交给梁新生，同时对协议进行了公证。1999年5月18日，辽东房地产业开发集团公司（简称辽东房地产公司）在丹东中级人民法院礼堂召开动迁户回迁安置大会，梁新生自选了金汤商贸城135号摊位并予以公证。1999年5月20日梁新生以82000元将22平方米产权及动迁手续出售给原告，约定后续费用由原告交纳。同年5月24日，原告向辽东房地产公司缴纳136214元扩大面积款。2005年6月13日，辽东房地产公司给原告颁发了动迁户住房安排证明。由于历史的原因，动迁户名称只能在房产局办理房照时予以更改，现全体动迁户均未办理房照。
2005年8月，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为8年，租赁期自2005年8月20日至2013年8月19日。合同履行期限届满后，被告以其“享有优先承租权”强行要求续租，拒不返还摊位，并且向元宝区人民法院提起诉讼，法院经审理认为“张连峰能够继续租赁李忠福的摊位，需双方协商解决，并非法院判决事项，故张连峰请求判令继续租赁涉案摊位，无法支持，判决驳回张连峰的诉讼请求。”被告随后上诉至丹东市中级人民法院，在审理过程中，被告申请撤诉。原告与被告2005年8月签订的房屋租赁合同，合法有效，租赁期满后，被告理应返还摊位，如想继续租赁，必须经过双方平等自愿协商，在原告同意的情况下重新签约，但被告在租赁期满后，以无理要求拒不返还摊位，原告起诉至法院，要求被告返还丹东市金汤商贸城135号摊位，因双方约定被告享有三个月免租期，所以要求被告赔偿自2013年11月20日起至2015年4月16日期间的租金损失50000元，计算方式为每月每平方米95元乘以使用面积为37.24平方米。
张连峰（原审被告）在一审辩称，按原告在起诉状中自认的事实，涉案摊位所有权人是纺织器材劳服公司，原告不能证明其是涉案摊位的合法所有权人，因此对本案没有诉权，不是适格主体，请依法驳回其诉讼请求。
原审法院经审理查明，1992年7月31日丹东市动迁安置办公室作为甲方与丹东纺织器材厂劳动服务公司作为乙方签订私有产权营业用房协议书，约定：“一、乙方现有营业用房22平方米，要求甲方偿还私有产权营业用房，按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算，每平方米需向甲方交纳结构差价720元，计15840元，扩增面积38平方米，每平方米3500元，计133000元，共计148840元。于92年8月前交纳60%，余款于94年6月交齐，甲方予以安置，并给乙方私有产权。二、甲方于94年12月前就地安置乙方营业用房60平方米。乙方按搬迁顺序号选择与其安置面积相同的网点。……”1992年9月18日，劳服公司作为甲方与案外人梁新生作为乙方签订了协议，约定：“一、本房屋出售费为55000元整，乙方在达成协议同时一次性交付给甲方。二、甲方仅售给乙方原产权的22平米，有关动迁增加的面积及费用均由乙方负责。三、甲乙双方在达成协议时，乙方交付甲方全部购买房屋款后，甲方方可将“丹东市基本建设动迁证明”和“私有产权营业用房协议书”交付乙方。四、本协议一式四份，甲乙双方，公证处各一份，存档一份。五、本协议待公证处公证后及乙方全部交齐购买房屋款时生效。”1999年5月18日，辽东房地产公司在丹东市中级人民法院礼堂召开动迁户回迁安置大会，并经丹东市公证处公证动迁户劳服公司自选的金汤小区网点135号自选号之日起，三十日内，交齐扩大面积集资款及各项费用后方为有效。1999年5月20日，梁新生作为甲方与原告李忠福作为乙方签订了协议书，约定：“一、甲方将位于金汤不夜城22平方米商业网点的一切手续出售给乙方，房款总计82000元整。二、乙方将全部购屋款付清后，将该手续交给乙方。三、乙方负责从1999年5月20日以后办理该房屋的一切手续和费用。四、本协议一式二份，双方签字后生效。”1999年5月24日，原告向辽东房地产公司缴纳了136214元扩大面积款，2005年6月13日，辽东房地产公司颁发了案涉摊位的动迁户住房安排证明，名头为纺织器材劳服公司。
案涉摊位位于丹东市元宝区金汤商贸城一楼135号，建筑面积为61.05平方米，使用面积为37.24平方米。2005年8月19日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将金汤商贸城一楼135号房屋场地租给被告使用，租赁期限为2005年8月20日至2013年8月19日。第一至第五年每月租金为35元×61.05平方米×61%，第六年至第八年每月租金为40元×61.05平方米×61%。原告向被告提供3个月免租期的优惠政策，作为被告开业前的筹备期限。如果被告按期履行合同，原告提供的三个月免租期从合同届满后延期三个月。合同期满后，在同等条件下，被告享有优先承租权。该份租赁合同履行期间，被告已足额交纳房租，并无拖欠。现被告仍在使用第135号涉案摊位。
2007年8月20日，中房丹东房地产开发公司（简称中房公司）向丹东金汤商贸城产权人管理委员会（简称管委会）发放《未取得﹤动迁户住房安排证明﹥的动迁户不得领取租金的委托》，载明委托该管委会代管中房公司在金汤商贸城所有网店面积，同时对于未办理进户证的面积，委托该管委会管理及对外出租，所得租金由管委会收取后交付中房公司，并附表载明未取得进户证的房号共14户，包括案涉摊位135号。金汤商贸城142号摊位使用人于风江也于2005年8月19日与被告签订了房屋租赁合同，合同约定的租金计算方式及期限与135号摊位的相同。合同期满后，于风江等人曾与案外人于强签订了房屋租赁合同，合同约定月租金为每月每平方米60元，按使用面积计算。
原审法院经审理认为，本案的争议焦点为原告对案涉摊位是否享有使用、收益的权利。虽然案涉摊位的动迁户住房安排证明的名头是劳服公司，但案涉摊位在回迁过程中，由劳服公司将相关手续转卖给梁新生，而梁新生又转卖给原告，由原告缴纳了扩大面积款并取得了住房安排证明。案涉摊位回迁后一直由原告使用、受益。同时，原、被告双方已经履行了八年的租赁合同，期间也没有案外人主张相应的权利，所以原告与被告之间签订的租赁合同有效，现在租赁期限届满，被告理应返还案涉摊位。租赁期限内，被告按期缴纳租金，按照双方的约定，原告提供的三个月免租期从合同届满后延期三个月即双方的租赁合同期限截止于2013年11月19日。关于原告的合理损失的数额一节，原告主张按照每月每平方米95元，即每个月为3537.8元（37.24平方米×95元／平方米）。而庭审中原告并没有提供相关证据予以证明。根据原告提供的（2014）元民三初字第00030号民事判决书中载明142号摊位曾与案外人于强签订的租赁合同价格约定的月租金价格为60元×使用面积，该院酌定案涉摊位每月的合理损失为2234.4元（37.24平方米×60元／平方米）。所以，原告自2013年11月20日起至2015年4月16日期间的合理损失为：37761.36元（2234.4元×16个月＋2234.4元／30天×27天）。关于被告辩称案涉摊位权属不明一节，如有其他权利人可另行主张，所以不予采信。关于摊位的保证金一节，因涉及其他权利人，被告可另案主张。据此判决：一、被告张连峰于判决生效之日起十日内腾退原告李忠福丹东市元宝区金汤商贸城第135号摊位。二、被告张连峰于判决生效之日起十日内赔偿原告李忠福自2013年11月20日至2015年4月16日期间第135号摊位的损失37761.36元。案件受理费1150元，由原告李忠福承担257元，被告张连峰承担893元。
上诉人张连峰不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销丹东市元宝区人民法院（2015）元民初字第00085号民事判决，驳回被上诉人李忠福的诉讼请求。其上诉理由是，被上诉人李忠福不是案涉摊位合法所有权人。劳服公司卖给梁新生的买卖协议经过了公证，被上诉人李忠福和梁新生之间的买卖关系也必须经过公证，否则不能产生法律效力。被上诉人李忠福与梁新生的买卖协议只有梁新生的名字，没有身份证号码、住址、职业等相关信息，梁新生的签字笔迹与被上诉人李忠福签名笔迹一致，不能作为证据使用。
被上诉人李忠福辩称，原判正确，应予维持。2005年8月上诉人与被上诉人签订租赁合同，约定租期8年，出租人为被上诉人，承租人为上诉人，上诉人在承租期间按约定交付了租金，2013年8月合同期限届满，双方权利义务履行完毕，承租人应无条件将摊位返还出租人，能否继续租赁应由双方协商解决，协商不成摊位出租权归被上诉人。根据合同相对性原则，上诉人向被上诉人租赁摊位，期限届满后应将摊位返还，无权对被上诉人享有的摊位所有权提出异议。被上诉人取得涉案摊位的合法性在起诉状及一审判决中已经清楚陈述，上诉人的上诉理由没有事实及法律依据。
二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案摊位原营业用房面积为22平方米，系劳服公司所有，市动迁办与劳服公司签订私有产权营业用房协议书，对劳服公司所有的营业用房进行拆迁。后劳服公司将其所有的房屋及拆迁手续出售给案外人梁新生。梁新生又出售给被上诉人李忠福，被上诉人李忠福缴纳了扩大面积款并取得了动迁户住房安排证明。虽然动迁户住房安排证明的名头为劳服公司，但由被上诉人李忠福支付了房屋和扩大面积的对价，在回迁后，案涉摊位由被上诉人李忠福使用、受益。故被上诉人李忠福对涉案摊位享有使用、出租、收益等权利。上诉人张连峰主张被上诉人李忠福与梁新生的买卖协议梁新生的签字笔迹与被上诉人李忠福签名笔迹一致，被上诉人李忠福不是涉案摊位的所有人，未能提供证据予以证明，亦无事实依据。上诉人张连峰提出被上诉人李忠福和梁新生之间的买卖关系必须经过公证，否则不能产生法律效力的理由，没有法律依据，本院不予支持。上诉人张连峰与被上诉人李忠福签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方已按合同的约定履行了交付租赁物和支付租金的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。逾期未返还的，出租人可行使租赁物返还请求权，并请求赔偿因此造成的损失。现双方约定的租赁期限已届满，上诉人张连峰应当将涉案摊位返还给被上诉人张连峰，不予返还系违约行为，应承担赔偿责任。原判按照现行的市场租赁摊位价格确定案涉摊位的损失，符合法律规定。上诉人张连峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人张连峰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张春霞
审 判 员 李存林
代理审判员 王 杨
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 张东明