辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1324民初2364号原告：喀左县富力达铸造有限公司，住所地辽宁省朝阳市喀左县大城子街道大五家子村5幢。法定代表人：岳艺华，董事长。原告：韩某某，男，蒙古族，住辽宁省喀左县大城子镇。以上二原告共同委托代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被告：朝阳中天伟业房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇健康路B-2-1。法定代表人：张海东，董事长。第三人：王某，女，汉族，住辽宁省葫芦岛市连山区。委托代理人：司德玉，辽宁怡盛律师事务所律师。原告喀左县富力达铸造有限公司、韩某某诉被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司、第三人王某债务转移合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张可适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喀左县富力达铸造有限公司、韩某某及其委托代理人王宗仁，第三人王某的委托代理人司德玉到庭参加诉讼，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告喀左县富力达铸造有限公司、韩某某诉称(变更后)：在2012年11月11日原告与喀左县人民政府达成房屋征收补偿安置协议书。于2012年11月26日喀左县政府组织包括被告在内的相关单位召开了县长办公会，会议形成了纪要。按照会议纪要的要求，被告承接了拆迁补偿义务，其中包括将原告诉讼请求所指向的房产置换给原告。为了明确会议纪要中关于被告置换给原告的房产数量、范围及位置。于2014年9月18日，被告为原告出具了证明及平面图、楼房位置图。根据证明及附图已明确原告所称的楼房归原告所有。被告承诺待完工以后办理房产手续。被告完工后，原告多次催促被告履行义务，被告拖延，直至2016年9月20日被告才将用以履行承接补偿义务的楼房交付给原告。原告接收并进驻使用。原告相继办理产权登记手续，办理时，发现本案所涉的楼房被告早已在2016年3月20日以存在买卖合同为由为第三人在不动产登记机关办理了备案证明书。这样原告无法取得本案所涉楼房的所有权登记。原告诉至法院，一、被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司协助原告喀左县富力达铸造有限公司、韩某某办理位于喀左县大城子镇团结路（喀左商业住宅综合体项目）第5号楼第010116号房产权登记；二、请求法院判决被告与第三人王某之间不存在关于喀左县大城子镇团结路（喀左商业住宅综合体项目）第5号楼第010116号房的商品房买卖合同关系；三、请求法院判令被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司未答辩。第三人王某述称：原告的诉讼请求不成立。被告与第三人签订的买卖合同有效，并且已经备案登记，根据物权法规定第三人享有物权，原告所述解除被告与第三人之间的合同违反法律规定，请法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2012年9月，喀左县人民政府对县棉麻公司地段旧城区改造，对该地段范围内国有土地上的房屋进行征收。2012年11月11日，喀左县房屋征收与补偿办公室与原告喀左县富力达铸造有限公司、韩某某签订《房屋征收与补偿安置协议书》，该协议约定对二原告的建筑面积10157.63㎡的房屋进行征收，各项补偿金总额33196182元，并约定2013年3月20日前搬迁腾空被征收房屋。2012年11月26日，喀左县人民政府作出县长办公会议纪要，纪要载明“同意被征收人喀左县富力达铸造有限公司与开发商（被告）的协商意见，一、开发商新建一处1228平方米楼房兑换被征收人办公楼（1748.9平方米），兑换价格为4282805元（该办公楼评估价），开发商出具售楼发票。二、开发商用新建一处二层面积274.85平方米楼房以每平方米2450元优惠价出售给被征收人（即被征收人一处二层办公楼的评估价格）。2014年9月18日，被告朝阳中天伟业开发有限公司出具证明，内容为：“今有朝阳中天伟业开发有限公司置换给喀左县富力达铸造有限公司韩某某门市房如下：3号楼-4号楼之间175、176、177、178、179、180、181、182号上下层，5号楼西南角195、196、197上下两层。待完工后办理房产手续。”被告方在该证明上加盖了公章。2016年9月20日，被告将《证明》中的5号楼196下层（新编号一层为5#楼101116）的房屋交付原告，原告交纳了相关物业费用，领取了钥匙，并办理了购电卡，该房屋现由原告占有、使用。另查，被告朝阳中天伟业开发有限公司向第三人王某及王某二分别于2016年2月1日借款500万元，2016年3月2日借款300万元。其中2016年3月2日的借款借据，借款人为朝阳中天伟业房地产开发有限公司，出借人为王某二、王某，借款金额为300万元，借款期限为2016年3月2日至2016年4月1日止，即壹个月。被告朝阳中天伟业开发有限公司又于当日召开公司股东会，股东会决议将被告公司名下财富领域6套房产：1、第06幢1单元1层010131号69.38㎡；2、第06幢1单元1层010132号69.38㎡；3、第06幢1单元1层010134号65.37㎡；4、第06幢1单元1层010135号60.46㎡；5、第05幢1单元1层010114号123.80㎡；6、第05幢1单元1层010116号110.32㎡。合计面积：498.71㎡，合计面积498.71㎡，共计人民币壹仟贰佰肆拾陆万柒仟柒佰伍拾元（人民币：12467750元）抵账给王某二、王某二人。2016年3月2日，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司为第三人王某出具购房款（1#010116）2758000元的专用收款收据一张。并与第三人王某签订位于喀左县大城子镇团结路（喀左商业住宅综合体项目）第5号楼第010116号房的商品房买卖合同（预售），合同编号：201506050217，在喀左县房产管理处办理了商品房预（销）售合同备案证明。朝阳中天伟业房地产开发有限公司为第三人出具抵账协议一份，甲方为朝阳中天伟业开发有限公司，乙方处空白，协议内容为：一、甲方因无力偿还借款本金、利息及违约金共计人民币3210000元（叁佰贰拾壹万元），双方自愿协商研究决定，甲方自愿将其开发商公司自有6套房产价值1246万余元（壹仟贰佰肆拾陆万余元，但甲方自有的6套房产价值高于目前市场的价值），所以甲、乙双方自愿协商将此6套房产抵账给乙方作为借款本息及违约金共计3210000元的还款，明细清单见附件。二、本协议签订后，甲乙双方之间的债权、债务自此两清。无任何纠纷。三、本协议自双方签字盖章之日起生效。甲方朝阳中天伟业开发有限公司及股东签字盖章，乙方处空白，日期为2016年4月1日。协议后附件内容为：辽宁省朝阳市喀左县财富领域1、第06幢1单元1层010131号69.38㎡；2、第06幢1单元1层010132号69.38㎡；3、第06幢1单元1层010134号65.37㎡；4、第06幢1单元1层010135号60.46㎡；5、第05幢1单元1层010114号123.80㎡；6、第05幢1单元1层010116号110.32㎡。合计面积：498.71㎡，共计人民币壹仟贰佰肆拾陆万柒仟柒佰伍拾元（人民币：12467750元）以上信息本人确认无误，被告公司盖章、股东张海东、刘国、修海峰签字。第三人称其向被告借款共计800万元，被告召开公司股东会议，决定用喀左财富领域房产做抵押，2016年4月1日借款合同到期后，无法归还本金，于是，被告与第三人签订抵账协议，自愿将其房产抵账给第三人。被告给第三人出具了购房收款收据，签订商品房买卖合同并做了备案手续。后因原告无法办理本案所涉楼房的所有权登记，故诉至法院，要求判决被告履行承接的拆迁补偿义务，将位于第5号楼第010116号的所有权转移给原告，判令被告承担协助办理产权登记义务；判决被告与第三人王某之间不存在关于喀左县大城子镇团结路（喀左商业住宅综合体项目）第5号楼第010116号房的商品房买卖合同关系，被告承担诉讼费。另，2017辽13**民初2023号原告朝阳中天伟业房地产开发有限公司与被告喀左县富力达铸造有限公司、韩某某债务转移合同纠纷一案，2017年11月21日的庭审笔录中朝阳中天伟业房地产开发有限公司自认因融资借款将应交付喀左县富力达铸造有限公司、韩某某的一套房屋产权进行了抵押，并与王某到房产进行了备案。上述事实，有原告及第三人的陈述，依原告申请本院调取于喀左县房产管理处的王某与朝阳中天伟业房地产开发有限公司的商品房买卖合同（预售）、合同备案证明书及2017辽13**民初2023号民事卷宗内庭审笔录；原告提供的房屋征收补偿安置协议书、县长办公会议纪要、证明、房产平面图、位置图、收据复印件4张、购电卡照片、钥匙照片、2015喀民二初字第273号民事判决书、2016辽13民终838号民事判决书、2017辽民再429号民事判决书、第三人提交的借款借据、公司股东会决议、抵账协议及附件、专用收款收据等证据在卷佐证，对本案事实具有证明力，本院采信。本院认为，本案原告虽与喀左县房屋征收与补偿办公室签订了《房屋征收补偿安置协议书》，但本案被告作为拆迁地段的开发方是补偿安置费用的实际义务人，系债务人。从被告方出具证明看，本案诉争的房屋系被告对原告进行补偿安置的房屋。在被告将此房交付原告前，与第三人就该房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》并办理的预售备案登记，此后将该房屋交付原告。因被告与第三人签订商品房买卖合同致使原告无法对拆迁补偿安置房屋进行产权登记。从被告与第三人之间的借款借据、股东会决议、抵账协议、商品房买卖合同（预售）及收款收据上看，双方在签订借款借据的同一天，被告方股东会决议将包括涉案房屋在内的6套房屋抵账给第三人，为第三人出具涉案房屋价款的收款收据，并与第三人签订该房屋的《商品房买卖合同（预售）》，办理了备案登记。被告与第三人签订的房屋买卖合同的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。即双方在签订房屋买卖合同时，并无真正转移涉案房产所有权的意思，其真实意思是设定担保，该房屋买卖合同只是作为让与担保的一种方式，而非当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意，不能在双方之间产生商品房买卖合同关系的法律效果。故原告请求确认被告与第三人之间不存在关于喀左县大城子镇团结路（喀左商业住宅综合体项目）第5号楼第010116号房的商品房买卖合同关系，事实理由充分，本院应予支持。第三人提出其向被告借款，被告用涉案房产作抵押，后被告不能还款，将抵押的房产与被告签订抵账协议，被告出具了收款收据，签订了商品房买卖合同并备案的意见，因借款借据、股东会决议、抵账协议、商品房买卖合同（预售）及收款收据，从时间上不能印证第三人的上述意见，被告与第三人系在发生借款的同时签订的商品房买卖合同，且双方签订商品房买卖合同后，被告未开具销售不动产统一发票，故第三人主张其与被告以房抵债，存在商品房买卖合同关系的证据并不充分，本院不予采信。被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司作为拆迁补偿的实际债务人，应当按约履行安置补偿义务，将涉案房屋的所有权转移给原告，被告已向原告交付了涉案房屋，现由原告占有、使用，但未能按约协助办理产权登记，故原告请求被告协助原告办理产权登记，本院予以支持。被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭亦未答辩，视为对抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司与第三人王某之间不存在关于喀左县大城子镇团结路（喀左商业住宅综合体项目）第5号楼第010116号房的商品房买卖合同关系；二、被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司协助原告喀左县富力达铸造有限公司、韩某某办理位于喀左县大城子镇团结路（喀左商业住宅综合体项目）第5号楼第010116号房产权登记。案件受理费550元，减半收取275元，由被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。代理审判员 张 可二〇一八年二月二日书 记 员 陈隆熙