广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂14民终31号
上诉人（一审原告）庞恩洪，男，1982年3月18日出生，壮族，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。
上诉人（一审被告）陈泰元，男，1966年10月12日出生，壮族，住所地广西壮族自治区宁明县。
委托代理人黄爱，广西宁源律师事务所律师。
一审第三人宁明县明江镇凤璜村民委员会皇浩经济联合社，住所地广西壮族自治区宁明县明江镇凤璜村。
法定代表人易球，组长。
上诉人庞恩洪因与上诉人陈泰元、一审第三人宁明县明江镇凤璜村民委员会皇浩经济联合社（以下简称皇浩经联社）土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2015）宁民初字第635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日受理后，依法组成由审判员梁丹杰担任审判长，审判员韦金彪与代理审判员韦剑参加的合议庭，于2016年3月9日公开开庭审理了本案。书记员隆丽明担任记录。上诉人庞恩洪，上诉人陈泰元及其委托代理人黄爱到庭参加诉讼。一审第三人皇浩经联社经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年8月9日庞恩洪与陈泰元签订《土地租赁合同》，约定由陈泰元将位于宁明县原骨粉厂一空地出租给庞恩洪进行木炭生产，租赁期限为12年，即自2012年8月9日起至2024年8月9日止；租金为每年人民币1万元；陈泰元安排工人食宿位置为场地以东房屋一间约30平米；合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约；违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。合同签订后，2012年8月11日庞恩洪支出70000元购买木炭机设备，用于开办木炭厂。2014年12月26日皇浩经联社向陈泰元发出《通知》，内容如下：“陈泰元同志：你与皇浩经联社租赁的“那鼓”（地名）土地，现租期已满，希望抓紧时间将可移动财物移走，并使土地恢复原状。否则，建筑物、设备将视为无偿归皇浩经联社所有。”2015年1月庞恩洪搬离该租赁土地，2015年7月20日庞恩洪以陈泰元违约为由诉至一审法院，请求陈泰元支付违约金346500元及利息3753.8元。
另查明，租赁土地使用权人系皇浩经联社，陈泰元以宁明县明江镇凤璜木器加工厂（以下简称：凤璜木器厂）的名义与皇浩经联社于2004年12月1日签订《租赁合同书》，约定租赁期限为10年，即自2004年12月1日起至2014年12月31日止。再查明，凤璜木器厂未办理工商注册登记。
一审法院审理认为，本案的争议焦点为：陈泰元在本案中是否违约，是否应向庞恩洪支付违约金361500元及利息。
一、关于庞恩洪与陈泰元签订的《土地租赁合同》是否合法有效的问题。首先，陈泰元以凤璜木器厂的名义与皇浩经联社签订《租赁合同书》，因凤璜木器厂未办理注册登记，凤璜木器厂与第三人皇浩经联社签订《租赁合同书》的行为应视为陈泰元的个人行为，该《租赁合同书》的签订未违反法律规定，合法有效。其次，陈泰元与皇浩经联社签订《租赁合同书》后，将租赁地转租给庞恩洪，双方在平等自愿的基础上签订《土地租赁合同》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行义务。
二、关于陈泰元在本案中是否违约，应否向庞恩洪支付违约金及利息的问题。陈泰元对涉案土地的承租期限至2014年12月31日止，其在承租期限届满前将该土地转租给庞恩洪，双方约定租赁期限自2012年8月9日至2024年8月9日止，超过陈泰元剩余租赁期限，导致庞恩洪与其签订的《土地租赁合同》履行2年后无法继续履行，陈泰元应向庞恩洪承担违约责任。结合本案证据材料，庞恩洪实际投资额为70000元，合同未履行期限为10年，故庞恩洪要求陈泰元支付违约金361500元没有事实和法律依据。根据《土地租赁合同》第五条第一点、第九条第一点约定，陈泰元应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，即实际总投资额以70000元计算，陈泰元应支付的违约金为70000元×20％×10﹦14000元；合同未履行期限自2014年8月至2024年8月，租金按每年10000元计算，陈泰元应支付的违约金为10000元×20％×10﹦20000元。所以陈泰元应支付的违约金总额为34000元。关于庞恩洪要求陈泰元支付利息3753.8元的问题。一审法院认为，庞恩洪要求陈泰元向其支付利息的请求无事实依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：陈泰元支付庞恩洪违约金34000元；驳回庞恩洪的其他诉讼请求。案件受理费6554元，减半收取3277元，由庞恩洪负担3090元，陈泰元负担187元。保全费220元，由陈泰元负担。
上诉人庞恩洪不服一审判决，上诉称，一、庞恩洪已经提供证人证言、图文资料、收款收据、合同等证据证实其损失情况，一审法院仅认定部分损失，认定事实不清；二、根据合同法的相关规定，陈泰元应当按照合同第9条约定承担清偿责任。综上，一审判决以偏概全，仅认定一部分损失，且仅按照20%计算违约金错误。请求二审法院撤销一审判决，予以改判。
陈泰元辩称，一、双方当事人签订的土地租赁合同部分有效，租赁期限应为2012年8月9日至2014年12月31日止，超过该期限的部分无效；二、一审法院认定2012年8月12日庞恩洪支出70000元购买木炭机设备错误；三、陈泰元不存在违约行为；四、庞恩洪存在重大过错。
上诉人陈泰元不服一审判决，上诉称，因庞恩洪自合同订立后拒缴纳租金，导致陈泰元不能与第三人续订土地承包合同。庞恩洪应当按照合同约定以土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金34000元，并赔偿陈泰元直接经济损失297300元及租金20000元。
庞恩洪辩称，陈泰元的上诉理由不成立。
本院综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实有以下争议：一、一审判决是否遗漏确认庞恩洪总投资221500元的事实；二、2012年8月11日庞恩洪是否支出70000元用于购买设备；三、一审判决是否遗漏查明庞恩洪未支付电费和租金的事实；四、庞恩洪是否于2014年8月开始搬离租赁场地，并于2015年1月全部搬完。
二审诉讼中，庞恩洪对争议事实提交的新证据：1、成本投入明细，证明庞恩洪实际投资共计221500元；2、2012年9月3日泉佳彩钢瓦厂出具的搭棚费用清单，证实木炭厂房搭棚投资共38000元；3、照片，证明庞恩洪投资的事实。
陈泰元对庞恩洪提供新证据的质证意见：庞恩洪提供的证据不能证明其开办木炭厂投资及经济损失的数额。
二审诉讼中，陈泰元对争议事实提交的新证据：1、陈泰元与宁明县扶贫办签订的土地租赁合同，证明租赁场地的水电、厂房由陈泰元投资安装建设；2、宁明县扶贫办出具的证明，证明租赁场地的高压线及变压器是该办一并转让给陈泰元，不是庞恩洪投资安装。
庞恩洪对陈泰元提供新证据的质证意见：两份证据的真实性无法确定，与本案没有关联性。
本院对双方当事人提供证据的认证意见：二审中庞恩洪提供的成本投入明细、泉佳彩钢瓦厂出具的搭棚费用清单及庞恩洪自行对木炭厂的设备设施等拍的像片，与其在一审提交的证据土地租赁合同、证人庞某的证言、协议书等能互相印证，证实庞恩洪在与陈泰元签订合同后投资购买两台制棒机及一台烘干机价值共计95000元、搭建约400平方米的铁棚价值38000元。另外其还对所承租场地铺装地板，在租赁土地上修建、购置、安装了木炭生产所需的节能灶、冷却器、电焊机、砂轮机、储料池、配电设施，但无法证明投资的具体数额。关于陈泰元提交的其与扶贫办签订的土地租赁合同及宁明县扶贫办出具的证明，本院认为，上述两份证据的形成时间分别为2002年、2004年，且为复印件，而庞恩洪与陈泰元签订合同的时间为2012年，且合同内容未涉及上述设备，陈泰元也未能提供其他证据予以佐证，故该两份证据，本院不予采信。
本院对当事人争议事实的分析与认定：关于一审法院是否遗漏确认庞恩洪投资221500元的问题。本院认为，庞恩洪提供了相应的合同及凭证证明其投资购置制棒机、烘干机及搭建铁棚共计价值133000元，但对于其他损失，虽证明有损失的存在，但无法证实损失的大小及具体数额。一审法院仅认定庞恩洪的总投资额为70000元明显欠妥，本院予以纠正。关于2012年8月11日庞恩洪是否支出70000元用于购买机器设备的问题。本院认为，庞恩洪与陈泰元签订场地租赁协议的目的为生产环保机制木炭，一审中庞恩洪提供的购买协议书证明其购买木炭生产设备，庞恩洪提供的证据相片证实其建厂房、购置生产设备并已投产经营，上述证据能互相印证庞恩洪支出70000元用于购买设备的事实。关于一审法院是否遗漏查明庞恩洪未支付电费和租金的问题。本院认为，陈泰元在一审中未提出反诉，其在二审中要求庞恩洪承担支付租金的违约责任，不属于二审的审理范围，一审法院不予查明上述事实，不影响案件的审理。关于庞恩洪是否于2014年8月开始搬离租赁场地，并于2015年1月全部搬完。本院认为，庞恩洪是否于2014年8月开始搬离租赁场地的事实，当事人均未提供证据佐证，本院对该事实不予确认。经审理另查明，庞恩洪与陈泰元签订土地租赁合同后，陆续投资建厂并生产，购买了价格共计95000元的两台制棒机及一台烘干机用于生产，搭建400平方米铁棚投资38000元，另外还对租赁土地地面铺装地板，在租赁土地上修建了木炭生产所需的节能灶、储料池，安装了冷却器、电焊机、砂轮机、配电设施，但无法确定投资额。2014年12月26日，庞恩洪收到皇浩经联社搬迁通知后，经对租赁场地厂房设施设备进行拍照后，开始搬迁。2015年1月，庞恩洪对租赁场地内的厂房设施、设备全部拆除。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，陈泰元于二审中对庞恩洪提出反诉，经本院主持调解，双方当事人无法达成调解协议，庞恩洪也不同意由本院对反诉部分进行审理，因此，本院对该请求不予处理，陈泰元可以另行诉讼处理。
综合诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点是：庞恩洪请求陈泰元支付违约金361500元是否有事实与法律依据。
根据本案各方当事人的诉辩主张和存在的争议焦点，结合本案的相关事实和证据，本院评判如下：
本院认为，陈泰元与庞恩洪签订的土地租赁合同，系在陈泰元与皇浩经联社签订的土地租赁合同约定的租赁期限基础上进行转租，对于该转租行为，皇浩经联社是知晓的，但未提出异议，依法应视为默认双方当事人的转租行为。据此，庞恩洪与陈泰元所签订的土地租赁合同中，未超出陈泰元与皇浩经联社签订的租赁合同期限的部分合法有效。陈泰元与皇浩经联社签订的土地租赁合同期限届满后，皇浩经联社将场地另租给他人，应视为皇浩经联社对陈泰元与庞恩洪签订的土地租赁合同期限超过其与陈泰元所签订合同的期限部分不予认可，依法无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈泰元明知其与皇浩经联社签订的土地租赁合同即将到期，仍然与庞恩洪签订超过其与皇浩经联社所签订的土地租赁合同约定的租赁期限的合同，导致其与庞恩洪所签订的合同部分无效，对此，陈泰元应承担全部过错责任。庞恩洪因此造成的实际投资损失，陈泰元应予以赔偿。实际投资的损失应以庞恩洪不能拆除变卖或使用的财产损失为限。根据庞恩洪提供的证据，其投资购置的动产设备，大部分已自行拆除搬走使用，该部分财产不应计算在投资损失范围。对于庞恩洪搭建的铁棚，拆除后，虽有一些支柱仍有利用价值，但拆除铁棚、搬走也要支出费用。可使用的价值与拆棚、搬走支出费用相抵，拆棚、搬走支出的费用尚多出，故因铁棚可使用期限缩短造成了庞恩洪的经济损失。至于拆除铁棚的经济损失问题，应根据合同期内已使用的年限与未能使用的年限折旧计算为宜。根据庞恩洪搭建铁棚投资38000元的事实，结合双方所签订合同的期限即12年及铁棚已使用年限2年，本院按铁棚折旧后的价值31667元（38000元×10／12）支持庞恩洪的诉讼请求。对于庞恩洪未能搬走的其他投资损失，因原物已无法复原，也无法通过其他途径予以确定财产损失的数额。庞恩洪虽未提供充分证据予以证明损失额，但鉴于合同无效后确实给庞恩洪造成其他投资损失，本院参照违约金条款，酌情按照38000元的投资额的20%及未到期租金额100000元（10000元×10年）的20%之和27600元支持庞恩洪的其他投资损失。对于庞恩洪主张的逾期利益、利息损失等，因合同部分无效，以致双方当事人不能因全面履行合同并取得所期待的利益，故庞恩洪提出上述主张，无事实依据，本院不予支持。综上，陈泰元应赔偿庞恩洪经济损失59267元。一审判决认定土地租赁合同全部有效，并据此判决陈泰元赔偿庞恩洪违约金34000元，属认定事实错误，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实及处理结果错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区宁明县人民法院（2015）宁民初字第635号民事判决第二项；
二、撤销广西壮族自治区宁明县人民法院（2015）宁民初字第635号民事判决第一项；
三、上诉人陈泰元赔偿上诉人庞恩洪经济损失59267元。
一审案件受理费3277元、保全费220元，合计3497元，由庞恩洪负担2888元，陈泰元负担591元；二审案件受理费6554元，由庞恩洪负担5445元，由陈泰元负担1109元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁丹杰
审 判 员 韦金彪
代理审判员 韦 剑
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 隆丽明