广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2249号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京天映影联影院投资管理有限公司，住所地。
法定代表人：田壮壮，职务：董事长。
委托代理人：马晓兵，广东信达律师事务所律师。
委托代理人：刘泽国，广东信达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州宜源软件科技开发有限公司，住所地。
法定代表人：屈镜潮，职务：经理。
委托代理人：黄岩，广东尚之信律师事务所律师。
委托代理人：郑超，男，1989年7月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市。
上诉人北京天映影联影院投资管理有限公司（以下简称天映公司）因与被上诉人广州宜源软件科技开发有限公司（以下简称宜源公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年10月12日，宜源公司作为出租方（甲方），天映公司作为承租方（乙方），签订一份《房地产租赁补充合同（一）》，合同约定，除非本合同另有约定，否则，下列用语具有如下之含义：租赁期系指本合同第二条规定的合同起止日的全部期间，租赁区系指计租场地和免租场地，电影城系指租赁场所内的D区三、四层影院，北亭广场指位于广州大学城外环西路368号的北亭广场建筑物、场地、绿化等；租赁期为20年，从2007年6月1日起至2027年5月31日止，其中2007年12月31日前为乙方的免租期，2008年1月1日为起租日，如因甲方原因导致交场或开业推迟，免租期相应顺延；除非本合同另有约定，本合同非经双方一致书面同意，不得任意变更或者解除；乙方将依照国家有关规定，在乙方影城依法组建有限责任公司并正式开业后，在本合同上加盖乙方影城公章后由乙方影城承担本合同项下的全部责任、权益和义务，乙方承担履约担保责任；在乙方未组建成乙方影城有限责任公司之前或虽组建成了乙方影城有限责任公司，但未在本合同上加盖乙方影城公章前，则须由乙方享有和承担本合同项下的全部权益、全部责任和义务；甲方将北亭广场第三、四层D区的部分场地（包括计租场地和免租场地）提供给乙方使用，其中，计租场地为电影院三楼影厅及相关服务配套场地，实用面积约1995㎡（按广场60%的平均实用率计算），建筑面积约3325㎡；免租场地包括三楼露天平台（面积约400㎡），四楼公共通道及相关服务配套区域（实用面积约600㎡），乙方使用免租场地时需接受甲方委托的物业管理公司的监管，以上租赁区的实用面积以政府相关部门或经甲、乙双方共同委托的第三方的实测面积为准，实测面积未测出前，乙方须按3325㎡支付租金；除非本合同另有约定，各方均不得对实测的租赁区的面积提出任何异议；合同有效期内，甲方同意乙方或乙方控股公司作为使用人及交租人；乙方未经甲方同意不得将租赁场所分租、转租给任何第三家；乙方影城的经营项目为电影放映，零售与电影活动相关的小商品、纪念品和食品，经营获得工商行政管理部门批准的及甲方同意乙方经营的项目；乙方在与甲方签订《租赁合同》的同时应当与甲方委托的物业管理公司签订《物业管理合同》；在本合同期满终止或者提前终止时，乙方应当自费搬出可移动的影视设备器材或者按照当时现状将场地无偿交还甲方；甲方有权委托广场的管理公司，管理公司的变换，不影响《租赁合同》的履行，但乙方需与新的管理公司签订新的《管理合同》；甲方保留改进、扩充、增加或减少该广场单位用途、数目或面积的权利（但甲方不能在租期内更改乙方租赁区的用途或面积）；甲方保证乙方影城正常的经营环境；甲方于2007年6月1日前将租赁区交付乙方装修；甲方聘请广州北亭物业管理有限公司管理北亭广场的物业，委托该公司负责北亭广场的物业管理工作；乙方接受甲方委托的管理公司负责北亭广场的物业管理；甲乙双方签订本合同当天，乙方须向甲方支付300000元履约定金，该项定金将在电影城开业后转作乙方的租赁保证金，租赁期满或因法定、约定的事由提前解除合同后的30个工作日内，在乙方无违约或无赔偿的前提下，并在乙方依约退出租赁影城且缴清全部租金、管理费及其他应缴费用的条件下，甲方如数将定金本金（不计利息）退还乙方；每个月7日为影城交付租金和物业费的最后日期，逾期将视为影城违约，如遇国家法定的公众节假日则相应延顺，如果乙方影城因自身原因而拖欠应交租金／物业管理费或其它款项，每拖欠1日应加付3‰的滞纳金，拖欠超过15天即视为违约；租赁期前10年租金标准为乙方影城自免租期后的第一天起（即2008年1月1日）须按合同约定标准缴交固定租金；2008年1月1日至2012年5月31日月租金20元／平方米，2012年6月1日至2013年5月31日月租金22元／平方米，2013年6月1日至2014年5月31日月租金24.2元／平方米；乙方在保证于2007年9月28日与甲方同时开业或试业的前提下，甲方同意给予乙方3个月的免租期，即北亭广场开业或试业的第一天起的3个月为免租期（2007年9月28日至2007年12月31日），免租期后的第一天（即2008年1月1日）开始计租，如甲方延迟开业，则免租期顺延，如乙方未能与甲方同步开业，甲方将不给予乙方该3个月免租期，租金从乙方试业或开业之日起计；甲方承诺待甲方工程完毕取得相关证件和资格后，提供相关文件的复印件（土地证、房地产证、消防合格证）等给乙方；甲方保证把符合“影城交付标准”的租赁场所按时交付乙方，具体时间是2007年6月1日前；甲乙双方在没有单方面毁约或破坏本合同的情况下，均不可以无故提出终止本合同，除不可抗力、国家法律更改或甲、乙双方或其中乙方未完全履行本合同的原因之外；乙方影城如出现下列情况之一的，甲方有权随时终止本合同：未经甲方同意擅自将租赁场所的使用权转让、转租或分组给任何第三人，不履行本合同的有关约定、经甲方书面指出后在限期内不改正，停止经营业务，在执行中如果发生非主观原因致使情况发生变化，双方应在协商基础上达成谅解，并签订继续合作或不合作的补充协议；如果甲方基建完成时，场地条件也符合双方在本合同中约定的标准，而乙方毁约不再承租该场地，届时乙方承担违约责任，甲方有权没收乙方的租赁保证金，并追究因乙方违约给甲方造成的损失；除非另有约定，如果甲方不能如期按“影城交付标准”将合格的租赁场所交付乙方使用，或场地建筑质量不能最终获得合法有效的竣工备案文件，如果影响到乙方正常开业，并造成乙方确实经济损失，甲方应顺延免租期的装修期限；甲方对场地在约定期间内未采取补救措施达到标准前，双方应商定顺延承租期、免租期等事宜并达成协议；非因甲方原因，乙方影城擅自停业或变相停业属乙方影城违约，应承担违约责任，并赔偿甲方损失；如果乙方影城自身原因违反本合同的任何条款，包括但不限于乙方影城迟延15天缴纳租金／物业管理费、水电费、或迟延开业等，乙方须每天按欠费总额的1%的标准向甲方支付违约金；乙方影城违反本合同，甲方将书面通知乙方影城改正时限或要求赔偿细节，乙方影城收到通知后未按期限改正或赔偿，甲方有权终止本合同，并有权继续向乙方影城追偿应承担的责任；按下列情况发出给另一方的通知、要求或其它通讯，应被视为已经送达收件方：1）如以信件邮寄等方式直接联系，在寄出七日后视为收讫，2）如以传真发出，在传真报告显示发出后视为收讫，3）如直接交付，以对方签收确认后视为收讫；本合同的附件或另行签订的相关文件均构成本合同的不可分割的一部分，在双方签字盖章后，与本合同具有同等法律效力。
同日，广州北亭物业管理有限公司作为物业管理方（甲方），北京天映东方文化有限公司作为承租方（乙方），签订《物业管理合同》，合同约定，甲方作为北亭广场的物业管理人已经与出租人订立了《北亭广场委托管理合同书》，受托管理北亭广场；乙方作为承租人已经与出租人或出租人的代理人订立了《租赁合同》，租赁北亭广场三、四层D区部分租赁区经营电影城业务，计承租建筑面积3325平方米；本合同的履行期限与租赁合同中约定的合同期限相同：即自2007年6月1日至2027年5月31日止；管理费按乙方计租建筑面积3325㎡计算，最终以政府有关部门的实测面积加分摊面积为准；公共设备设施管理事项包括供水、供电、电梯、通信服务、有线电视、消防、报警系统、绿化、美化环境；甲方依据本合同及乙方与出租人签订的《租赁合同》进行管理；甲方因工作需要临时关闭通道、门或者临时停止通讯、供水、供电、供气、空调、照明、排水、排污等设施时，须事先通知乙方，并不得影响乙方的正常经营；甲方承担公共设备设施管理事项，确保物业的正常使用。
其后，宜源公司作为出租方（甲方），天映公司作为承租方（乙方），签订了《租赁合同补充协议书》，其中约定，甲方将北亭广场第三、四层D区的部分场地（包括计租场地和免租场地）提供给乙方使用，其中，计租场地为电影院三楼影厅及相关服务配套场地，双方最终核定影城套型建筑面积约2833㎡（其中使用面积1700㎡，按60%利用率计算公共分摊面积为1133㎡）；免租场地包括三楼露天平台（面积约400㎡），四楼公共通道及相关服务配套区域（实用面积月600㎡），乙方使用免租场地时需接受甲方委托的物业管理公司的监管，甲方同意乙方观众使用影城的附属通道、楼梯、公共区域和设施等。
天映公司称宜源公司在其与天映公司租赁关系尚存续期间，又将涉讼商铺出租给第三方，导致天映公司的租赁物业经营权存在瑕疵。为此，天映公司提供了《房地产租赁合同》复印件予以证实，该《房地产租赁合同》载明，甲方（出租方）为宜源公司，乙方（承租方）为广东北亭商业经营管理有限公司，甲方同意将位于广州市番禺区小谷围街北亭广场D区一至三楼的全部商铺（包括天映影院部分）出租给乙方；上述出租商铺的总建筑面积按实际建筑面积计算应为19585平方米；租赁期限自甲、乙双方签订本合同之日起至2030年7月31日止，上述商铺交付日定为2008年5月1日；在租赁期限内，乙方应向甲方支付的各铺位的租金总额为24000000元，甲乙双方确认在本合同签订前，乙方已向甲方支付完租金14000000元，剩余租金乙方应在2012年5月1日支付；乙方在租赁期内依据本合同对其承租的各商铺享有承租权和经营收益权，乙方有权将各商铺及其附属区域的部分和全部用于自用、转租、分组、租赁权转让和经营权转让；在北亭广场D区一至三层中甲方已出租的商铺，甲方同意，在租赁期限内，其收益权归乙方，经乙方要求，就收取租金等其他可能出现的事项，甲方应出具全权委托书或其他乙方所需的文件和材料，及提供乙方所需的协助和配合；如甲方与各承租人所签订的“租赁合同”因任何原因终止，乙方有权作为承租人行使本合同所约定的全部权利，而无须向甲方支付租金。该合同落款日期为2008年4月15日，甲方签章处有屈镜潮签名，乙方签章处加盖广东北亭商业经营管理有限公司印章。宜源公司对该合同不予确认，并称其未移动过涉讼商铺内部的设备，亦未将涉讼商铺租赁给第三方使用，该商铺现仍保持原状。
2008年4月23日，广东北亭商业经营管理有限公司经广州市工商行政管理局批准，变更登记名称为宜源科普乐园有限公司。
原审中，天映公司称，由于宜源公司对涉讼商铺缺乏管理，导致其影院内财物被盗，为此，天映公司提供了三份报警回执以及北京天映东方文化有限公司向宜源公司、广州北亭物业管理有限公司所发函件以及影院数字设备使用合同及安装材料等予以证实。其中，三份报警回执的报警时间分别为2009年11月7日、2010年1月19日、2011年1月26日。北京天映东方文化有限公司的函件载明，北亭广场天映影城1月26日上午发现有失窃现象，并已及时报案，并列损失设备清单。数字设备使用合同及安装材料载明了涉讼商铺所使用的设备型号、数量等信息。
2011年9月28日，宜源公司向天映公司发出《解除租赁合同通知书》，其中载明，根据双方《房地产租赁补充合同》第十二条第2款约定：天映公司拖欠租金为2412292.97元，违约金为2097546.67元，合共欠费为4509839.64元；同时，由于天映公司自2009年开始停业，2009年至今宜源公司多次催促天映公司缴纳欠费，但天映公司不予理会，且至今没有开展营业，场地一直空置，导致宜源公司无法确定天映公司是否愿意继续履行合同，故宜源公司发函通知天映公司，一、天映公司于收到本通知之日起3日内缴清拖欠的所有费用并书面答复宜源公司是否继续履行合同，否则，宜源公司将依照《房地产租赁补充合同一》第十六条约定终止合同，二、如天映公司在本通知约定日期缴清欠费，并书面答复宜源公司需要继续履行合同，则天映公司派人商谈具体履行合同细节，三、如天映公司既未在本通知约定时间内缴清欠费，也未书面答复宜源公司，则视为自动终止合同，天映公司于2011年10月3日前办理退铺相关事宜及手续，否则，由此产生的法律责任由天映公司承担。天映公司确认其于2011年10月8日收到宜源公司发出的解除租赁合同通知书。
天映公司于2012年12月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认宜源公司解除合同行为无效，判令其承担违约赔偿责任并继续履行房地产租赁合同；2、判令宜源公司双倍返还履约定金600000.00元；3、判令宜源公司赔偿因停水停电导致停业而给天映公司造成的经济损失1600596.25元；4、判令宜源公司赔偿因疏于管理导致天映公司财产被窃而造成的经济损失1697708.00元；5、判令宜源公司赔偿擅自处分天映公司财产而造成的经济损失4431695.75元；6、本案诉讼费用由宜源公司承担。宜源公司提起反诉，请求判令：1、自起诉之日起解除双方签订的房地产三份租赁合同；2、天映公司支付从2009年8月份到2012年2月份拖欠的租金2379720元（租赁合同第三条约定，按建筑面积计算租金，每平方米20元工2833平方米，即是每月56660元）及滞纳金（按照合同约定，每日千分之三乘以天数，从2009年8月起算，暂计至立案之日为2097546.67元）；3、本案诉讼费由天映公司承担。
原审法院依天映公司申请，于2012年3月14日前往涉讼商铺现场调查，该商铺已挂牌“海航活力影城”。广州海航活力电影城有限公司总经理喻鹏称，涉讼商铺现由海航集团下属子公司广州海航活力电影城有限公司承租，现场的装修和设备均为广州海航活力电影城有限公司添置，天映公司留下的设备已被搬走，商铺现已由广州海航活力电影城有限公司投入资金进行装修。
在原审诉讼中，天映公司确认其自合同开始履行后从未向宜源公司交纳过租金，但其认为主张租金的诉讼时效为一年，宜源公司最后一次催缴租金是在2010年10月9日，故宜源公司反诉要求天映公司向其支付租金已超过诉讼时效；且宜源公司自2009年6月开始对涉讼商铺停水停电，导致天映公司无法营业，故天映公司不应向宜源公司缴纳停水停电后的租金。天映公司对涉讼商铺停水停电的情况未提供证据予以证实。宜源公司为证明2009年至2011年期间其一直向天映公司催缴租金，提供了挂号信列表、催缴通知书等证据予以证实，天映公司对该证据均不予确认，称其未收到宜源公司发出的催缴通知。
原审另查明，北亭广场现已取得《建设用地规划许可证》，用地单位为广州市番禺区新造镇北亭村经济合作社，但尚未办理产权登记手续。广州市番禺区新造镇北亭村经济合作社与宜源公司于2006年8月23日签订《房地产租赁合同》，将北亭广场（建筑面积12021平方米）出租给宜源公司，租赁期从2007年5月1日至2030年7月31日。
原审法院认为：宜源公司向广州市番禺区新造镇北亭村经济合作社承租了番禺区小谷围街北亭广场，对北亭广场享有实际使用权，在其承租期内，宜源公司与天映公司签订了《房地产租赁补充合同（一）》，该合同主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。《房地产租赁补充合同（一）》约定，每个月7日为天映公司交付租金和物业费的最后日期，逾期将视为天映公司违约，如果天映公司因自身原因而拖欠应交租金，每拖欠1日应加付3‰的滞纳金，拖欠超过15天即视为违约。如果天映公司自身原因违反本合同的任何条款，包括但不限于迟延15天缴纳租金，天映公司须每天按欠费总额的1%的标准向宜源公司支付违约金；天映公司违反本合同，宜源公司将书面通知天映公司改正时限或要求赔偿细节，天映公司收到通知后未按期限改正或赔偿，宜源公司有权终止本合同，并有权继续向天映公司追偿应承担的责任。天映公司确认其自承租涉讼商铺以来从未向宜源公司交纳过租金，宜源公司于2011年9月28日向天映公司发出《解除租赁合同通知书》，要求天映公司于收到通知之日起3日内缴清拖欠的所有费用并书面答复是否继续履行合同，如天映公司既未在本通知约定时间内缴清欠费，也未书面答复宜源公司，则视为自动终止合同。天映公司确认其于2011年10月8日收到解除租赁合同通知，由于天映公司对于未提出异议，此后也未按期缴清租金，故《房地产租赁补充合同（一）》应自2011年10月11日起解除。《租赁合同补充协议书》为《房地产租赁补充合同（一）》的补充部分，亦随之解除。由于合同解除是由于天映公司违约，故天映公司要求宜源公司向其双倍返还履约定金600000元，缺乏依据，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。《房地产租赁补充合同（一）》由于天映公司逾期缴纳租金而解除，宜源公司要求天映公司向其支付拖欠的租金，具有合同和法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。宜源公司2012年2月15日向原审法院提起本案反诉，要求天映公司向其支付2009年8月至2012年2月的租金及滞纳金。由于宜源公司提供的挂号信列表无法显示其挂号信的具体内容，而催缴通知书不能证明宜源公司已实际发出该通知或天映公司已收到，故宜源公司提交的证据不足以证实其2009年至2011年期间一直有向天映公司催缴租金。天映公司在诉讼中确认宜源公司最后一次发出催缴通知是在2010年10月9日，而宜源公司于2011年9月28日向天映公司发出的《解除合同通知书》中亦有主张租金，故宜源公司主张租金的诉讼时效在2010年10月9日、2011年9月28日两次中断，故涉讼商铺2009年10月以后的租金尚未超过诉讼时效。由于《房地产租赁补充合同（一）》及补充协议已于2011年10月11日解除，现涉讼商铺已由广州海航活力电影城有限公司占有使用，而天映公司及宜源公司均未举证证明双方对涉讼商铺有无办理交接手续，亦无证据证明广州海航活力电影城有限公司入驻的具体时间，故《房地产租赁补充合同（一）》解除后，天映公司是否继续占有涉讼商铺无法认定，涉讼商铺的租金应当计至合同解除之日止较为合理。由于《房地产租赁补充合同（一）》中约定的租金是按月计付，故天映公司仍应向宜源公司支付2009年10月至2011年9月的租金。
至于租金的交付标准，《房地产租赁补充合同（一）》约定，涉讼商铺实用面积约1995㎡，建筑面积约3325㎡，以上租赁区的实用面积以政府相关部门或经合同双方共同委托的第三方的实测面积为准，实测面积未测出前，天映公司须按3325㎡支付租金。《租赁合同补充协议书》中约定，最终核定影城套型建筑面积约2833㎡（其中使用面积1700㎡，按60%利用率计算公共分摊面积为1133㎡）。根据《房地产租赁补充合同（一）》的约定，涉讼商铺租金是按照建筑面积计算，《租赁合同补充协议书》中核定建筑面积为2833㎡，故天映公司应当按照2833㎡的计租面积向宜源公司交纳租金。天映公司主张按照涉讼商铺使用面积计收租金，缺乏依据，不予采纳。根据合同约定，2008年1月1日至2012年5月31日月租金20元／平方米，故涉讼商铺2008年1月1日至2012年5月31日期间每月的租金为56660元（2833㎡×20元／㎡=56660元）。涉讼商铺2009年10月至2011年9月的租金为1359840元（56660元／月×24个月=1359840元）。
至于宜源公司要求天映公司向其支付租金滞纳金的请求，根据《房地产租赁补充合同（一）》约定，天映公司应于每月7日前缴纳租金，拖欠应交租金，每拖欠1日应加付3‰的滞纳金。由于该滞纳金计付标准过高，而宜源公司未举证证明天映公司迟交租金对其造成的损失，故原审法院将滞纳金计付标准调整为按照中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算。涉讼商铺的租金滞纳金应以当月租金为本金，按照中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算，从当月8日起计至清偿之日止，每月的租金滞纳金以当月租金金额56660元为限。
至于天映公司要求宜源公司赔偿其财产被窃损失的主张，由于北京天映东方文化有限公司与广州北亭物业管理有限公司签订《物业管理合同》，约定由广州北亭物业管理有限公司对北亭广场三、四层D区部分租赁区电影城提供物业管理服务，故涉讼商铺的安保管理应由广州北亭物业管理有限公司负责，而且，盗窃发生的原因具有复杂性，天映公司就涉讼商铺失窃情况报警后，尚未有侦查结果，故天映公司提出因宜源公司疏于管理造成其商铺失窃并要求宜源公司赔偿损失的主张，缺乏依据，不予支持。至于天映公司要求宜源公司向其支付停水停电导致其停业给其造成的经济损失的主张，由于天映公司未举证证明涉讼商铺的停水停电情况，而且停业的原因多样，天映公司提供的证据不足以证实其停业与宜源公司的行为在法律上存在必然的因果关系，故天映公司的该项主张缺乏依据，不予支持。至于天映公司要求宜源公司擅自处分其财产对其造成的经济损失的主张，由于涉讼商铺现已由案外人经营，商铺内的装修及设备原状均已变更，天映公司未对涉讼商铺现场采取证据保全措施，亦未对其损失申请评估，其提供的证据不足以证明涉讼商铺财产损失的具体金额，故对天映公司的该项主张，亦不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年9月31日作出判决：一、天映公司与宜源公司于2006年10月12日签订的《房地产租赁补充合同（一）》以及《租赁合同补充协议书》于2011年10月11日起解除；二、天映公司于本判决发生法律效力之日起十日内向宜源公司支付广州市番禺区北亭广场D区三、四层影院2009年10月至2011年9月的租金为1359840元及滞纳金（滞纳金应以当月租金56660元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算，从当月8日起计至清偿之日止，每月的租金滞纳金累计应以当月租金金额56660元为限）；三、驳回天映公司的全部诉讼请求；四、驳回宜源公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费70110元，反诉受理费42618元，由天映公司承担83054元，由宜源公司承担29674元。
判后，上诉人天映公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院程序违法，损害了天映公司的权利。一审庭审过程中，宜源公司确认未能办理包括建设用地土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等所有租赁房屋合法建设手续。直至一审庭审结束，宜源公司从未出示上述合法证照证明文件。一审判决称租赁房屋已取得《建设用地规划许可证》，却未经天映公司质证，违反法定程序，损害了天映公司的诉讼权利。二、一审法院查明事实不清、认定事实错误，导致判决不公。1、一审判决对租赁合同效力认定错误。宜源公司未在一审法庭辩论终结前取得租赁房屋建设工程规划许可证，租赁合同应归于无效且宜源公司应承担全部过错赔偿责任。2、一审判决对宜源公司严重违约的事实认定错误。基于宜源公司以下违约行为，即使认定合同有效，天映公司仍有权不支付租金：（1）租赁合同第13条第1款明确约定，宜源公司承诺于工程完毕后，向天映公司提交租赁物相关土地证、房地产证、消防合格证等法律文件。宜源公司于2007年完成租赁房屋工程并交付天映公司进行二次装修，却始终未依约提交该等文件。由于宜源公司未依约提交土地证、房地产证，使双方合同关系赴于不确定状态；影院属于公众聚集场所，宜源公司未取得并提交消防合格证，更严重影响天映公司对租赁房屋的正常使用。天映公司有正当理由不支付租金并不承担违约责任。（2）宜源公司及其委托管理租赁物的管理人未善尽管理义务，导致天映公司大型放映设备被盗，致使天映公司无法开展经营活动。（3）宜源公司于2009年6月始，对租赁房屋停水停电，致使天映公司无法使用租赁物。对于宜源公司上述严重违约的事实，天映公司均提交相关证据证明，一审法院却不予认定，实属错误。此外，一审判决对租金诉讼时效的认定和案外人占用租赁物的时间认定不清，亦应纠正。综上，上诉请求：1、撤销一审判决，改判宜源公司赔偿天映公司在租赁物上添附的装饰装修价值损失810万元，驳回宜源公司在一审中的反诉请求。2、一、二审诉讼费用由宜源公司承担。
被上诉人宜源公司答辩称：一、天映公司一审的诉讼请求第一项是要求确认宜源公司解除合同行为无效，判令宜源公司承担违约赔偿责任并继续履行租赁合同，从该诉讼请求反映天映公司认为双方所签订的合同是有效合同，而天映公司在二审中主张合同无效超出了一审的诉讼范围，应当予以驳回。二、天映公司要求宜源公司赔偿装饰装修价值损失810万元的上诉请求已超出其一审的诉讼请求，其一审诉讼请求第四项是主张因财产被窃造成的经济损失，诉请第五项是主张赔偿擅自处分其财产的经济损失，诉请第二项是要求双倍返还定金。显然这三项诉请与其二审的上诉请求无关，该上诉请求不应审理。三、租赁合同签订后，天映公司已在涉案场地进行实际经营，也领取了营业执照，到2009年因经营不善而擅自停业，此后无再向宜源公司缴纳任何租金，因此是天映公司违约在先。四、原审法院于2012年3月14日前往涉案场地，发现场地已挂牌“海航活力影城”，后经了解，该影城由海航集团下属子公司广州海航活力电影城有限公司使用，但并非是向宜源公司承租的。经交涉，该公司已撤场了并将场地交还宜源公司。综上，请求驳回天映公司的上诉请求，维持一审判决。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审诉讼中，天映公司称其要求宜源公司赔偿其装饰装修价值损失810万元的上诉请求是建立在合同无效的基础上提出，并表示坚持主张其一审的全部诉讼请求。经本院询问，宜源公司未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明文件。另宜源公司表示，如法院认定涉案租赁合同无效，其将原审反诉主张的租金明确为使用费。
本院认为：关于宜源公司与天映公司签订的《房地产租赁补充合同（一）》及《租赁合同补充协议书》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于出租人宜源公司在本案诉讼中未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明文件，应承担相应法律后果，故本院认定上述《房地产租赁补充合同（一）》及《租赁合同补充协议书》无效。原审判决上述合同解除不当，本院对该判项予以撤销。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同被确认无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。”宜源公司应将已收取天映公司的履约定金300000元返还给其。天映公司要求宜源公司双倍返还履约定金600000元的请求，缺乏依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”鉴于天映公司已实际占有使用涉案房屋，其应参照合同约定的租金标准向宜源公司支付相应房屋使用费。
主张房屋占有使用费的诉讼时效期间为两年。宜源公司2012年2月15日向原审法院提起本案反诉，要求天映公司向其支付2009年8月至2012年2月的租金。天映公司在原审诉讼中确认其自承租涉讼商铺以来从未向宜源公司交纳过租金，并确认宜源公司最后一次发出催缴通知是在2010年10月9日，故原审认定宜源公司主张租金的诉讼时效曾在2010年10月9日中断，是合理的。关于宜源公司收回租赁场地的时间，天映公司在本案起诉状中陈述宜源公司是在2011年10月8日向其送达《解除租赁合同通知书》后才收回场地，原审判决天映公司应付2009年10月至2011年9月的租金1359840元，鉴于宜源公司对此数额未提出上诉，本院予以认可。二审中宜源公司将其原审反诉主张的租金明确为使用费，是可行的。至于原审判决天映公司须向宜源公司支付租金滞纳金的问题，因合同无效，双方约定的违约责任条款亦为无效，宜源公司该请求不应支持，故本院对此予以改判。
对于天映公司要求宜源公司赔偿其财产被窃损失的主张，由于北京天映东方文化有限公司与广州北亭物业管理有限公司签订《物业管理合同》，约定由广州北亭物业管理有限公司对北亭广场三、四层D区部分租赁区电影城提供物业管理服务，故天映公司上述请求应在物业服务合同纠纷案件中处理，而不属本案租赁合同纠纷处理范畴。因此，对于天映公司上述请求本案中不予处理。对于天映公司要求宜源公司向其支付停水停电导致其停业给其造成的经济损失的主张，由于天映公司未能举证证明涉讼商铺的停水停电情况，故原审法院对天映公司的该项主张不予支持并无不当。至于天映公司要求宜源公司擅自处分其财产对其造成的经济损失的主张，由于涉讼商铺现已由案外人经营，商铺内的装修及设备原状均已变更，天映公司未对涉讼商铺现场采取证据保全措施，亦未对其损失申请评估，其提供的证据不足以证明涉讼商铺财产损失的具体金额，故原审法院对天映公司的该项主张不予支持亦无不当，本院予以认可。至于天映公司二审中提出要求宜源公司向其赔偿在租赁物上添附的装饰装修价值损失810万元的问题，因天映公司该项上诉请求已超出其一审诉请范围，本院对此不予调处。
综上所述，原审查明事实基本清楚，但实体处理部分欠妥，本院予以改判。上诉人天映公司部分上诉请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第109号民事判决第三、四项；
二、撤销广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第109号民事判决第一项；
三、变更广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第109号民事判决第二项为：上诉人北京天映影联影院投资管理有限公司于本判决送达之日起十日内向被上诉人广州宜源软件科技开发有限公司支付广州市番禺区北亭广场D区三、四层影院2009年10月至2011年9月的使用费1359840元；
四、被上诉人广州宜源软件科技开发有限公司于本判决送达之日起十日内向上诉人北京天映影联影院投资管理有限公司返还履约定金300000元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费70110元，反诉案件受理费42618元，由上诉人北京天映影联影院投资管理有限公司负担75729元，由被上诉人广州宜源软件科技开发有限公司负担36999元。二审案件受理费157258元，由上诉人北京天映影联影院投资管理有限公司负担151458元，由被上诉人广州宜源软件科技开发有限公司负担5800元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年八月四日
书记员 杨银桃