天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终4295号
上诉人（原审被告）：吴云友，男，1973年12月19日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：黄家军，天津铭诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙立昕，天津铭诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙铁光，男，1981年12月13日出生，汉族，天津生态城市政景观有限公司职员，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：王占江，天津华先律师事务所律师。
原审第三人:天津聚佳世纪房地产信息咨询有限公司，住所地天津市东丽区华明高新技术产业区金地企业总部A区C座586室。
法定代表人：李玲，总经理。
委托诉讼代理人：孙敏敏，女，该公司员工。
上诉人吴云友因与被上诉人孙铁光、原审第三人天津聚佳世纪房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2017）津0110民初3532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
吴云友上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉请或将案件发回重审；2、诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审认定事实不清，证据不足。上诉人在合同履行过程中没有实际违约行为，且庭审中被上诉人也未提供证据证实上诉人具有违约行为，故原审判决内容错误。
孙铁光辩称，要求驳回上诉，维持原判。
天津聚佳世纪房地产信息咨询有限公司述称，请求法院依法判决。
孙铁光向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告及第三人于2016年7月份签订房屋买卖（置换）合同；2.请求依法判令返还原告向被告支付的购房定金45000元，支付定金利息1957.5元；3.请求判令被告向原告支付违约金91425元；4.请求判令被告向原告赔偿原告因上述合同而向本案第三人支付的中介费7950元；5.请求判令被告向原告赔偿房屋涨价损失及利息损失，具体以本案房产的实际评估值为准；6.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第五项诉讼请求为判令被告向原告赔偿房屋差价损失695000元，评估费由被告承担。
一审认定事实,2016年7月19日，原告在第三人居间服务下与被告签订房屋买卖（置换）合同，原告为乙方，被告为甲方。合同主要约定被告将其名下所有的坐落于天津市东丽区优雪花园3-1-1503号房屋出售给原告。房屋建筑面积为96.77平方米，该房屋设立抵押，贷款余额400000元，由甲方于2016年9月30日前还清。房屋成交价格为795000元。乙方于2016年7月19日前向卖方交付定金45000元。乙方于2016年10月20日之前将购买该房屋的其他款项共计750000元交付资金监管部门，乙方采取贷款方式付款。合同在第六条对相关违约责任也进行了约定。其中合同第六条第4项约定：甲乙双方应积极配合并亲自到现场办理过户、贷款及代付等相关手续。如不按照约定办理的，则每逾期一日，违约方向守约方支付该房屋售价1‰的违约金，每逾期十五日守约方有权视为违约方有权拒绝履行本合同，守约方有权要求违约方支付该房屋售价的10%作为违约金。合同第六条第6项约定：乙方以贷款方式支付房款的，乙方具体贷款额度和年限以银行（或公积金资金管理中心）最终审核为准。并且乙方必须提供真实有效完整的相关材料；如因乙方所提供之相关材料不符合贷款银行的审批标条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用以上违约责任。合同第六条第7项约定：本合同签订后，无论在任何情况下，如甲乙双方或甲、乙方任何一方未能履行本合同，违约方或合同解除过错方均应当承担本次交易的全额信息费。
合同签订后，原告于当日向被告交付定金45000元，向第三人交付中介服务费7950元。被告于2016年9月18日还清了涉案房屋的贷款，2016年10月17日向房管部门提交了抵押注销登记申请并于2016年10月26日领取了天津市东丽区不动产登记事务中心出具的不动产登记核准注销通知书。双方在房屋买卖合同履行过程中，被告始终未告知原告及第三人涉诉房屋是否清贷、是否撤销抵押权。被告于2016年10月15日明确表示不再出售房屋。导致原、被告的房屋买卖合同不能继续履行。原、被告及第三人曾就房屋买卖问题协商未果，原告曾于2016年11月初诉至原审，后撤回起诉。原告于2017年4月24日再次向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，原告主张房屋整体市场价格上涨，申请价格评估，要求对坐落于天津市东丽区优雪花园3-1-1503号房屋进行价值评估。原审委托天津华审房地产评估咨询有限责任公司进行评估，天津华审房地产评估咨询有限责任公司于2017年11月23日出具估价报告，对坐落于天津市东丽区优雪花园3-1-1503号房屋在2016年10月15日价值时点的评估价值为1490000元。
一审法院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖（置换）合同系原、被告双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，均应依照合同行使权利并履行义务。因被告于2016年10月中旬明确表示不再出售诉争房屋，致使原告合同目的不能实现，被告行为构成违约，应当承担返还定金及赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”。原告诉请解除合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，被告应退还原告定金45000元，原告诉请被告赔偿定金利息1957.5元于法无据，不予支持。原告诉请被告支付违约金91425元，因被告的违约形式只适用于双方签订的房屋买卖合同中第六条第7项违约责任的约定，即被告只应承担中介信息费，因此，原告要求被告赔偿中介信息费7950元的诉讼请求予以支持，原告要求被告支付违约金91425元的诉讼请求一审法院不予支持。关于原告诉请要求被告赔偿房屋涨幅差价695000元，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。天津华审房地产评估咨询有限责任公司于2017年11月23日出具估价报告，对坐落于天津市东丽区优雪花园3-1-1503号房屋在2016年10月15日价值时点的评估价值为1490000元，与原、被告签订《房屋买卖合同》时约定的交易价格795000元的差价为695000元。综合考虑本案实际情况，被告的违约过错程度,依据公平与诚实信用原则，酌定被告赔偿原告房屋差价损失347500元。原告主张被告赔偿评估费用6225元，符合法律规定，予以支持。原告当庭表示自愿承担本案公告费300元，依法准予。第三人天津聚佳世纪房地产信息咨询有限公司在本案中仅对原、被告房屋买卖行为居间服务，并非房屋买卖德合同相对人，故第三人天津聚佳世纪房地产信息咨询有限公司在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：“一、解除原告孙铁光与被告吴云友及第三人天津聚佳世纪房地产信息咨询有限公司于2016年7月19日签订的房屋买卖（置换）合同（合同编号为：0000483），原告孙铁光与被告吴云友在解除合同时如有必要有相互配合协助的义务；二、被告吴云友于本判决生效之日起十日内退还原告孙铁光购房定金45000元；三、被告吴云友于本判决生效之日起十日内给付原告孙铁光中介服务费7950元；四、被告吴云友于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙铁光房屋差价损失347500元；五、驳回原告孙铁光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12213元，鉴定费6225元，由被告吴云友负担。公告费300元，由原告孙铁光负担。”
二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖（置换）合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。因交易的房屋设有银行抵押贷款，故双方合同约定，上诉人先注销银行抵押，然后再办理涉案房屋贷款买卖手续。虽然合同约定，被上诉人须在2016年10月20日之前将购房款交付资金监管部门，但由于上诉人在2016年10月20日之前尚未办理完毕涉案房屋银行抵押注销手续，故上诉人在2016年10月15日要求被上诉人如在2016年10月20日时不付清全款就不再出售房屋的行为违反合同约定。鉴于涉案合同解除系上诉人违约所致，故上诉人应承担违约责任。因原审法院判令上诉人返还定金，赔偿被上诉人中介费、房屋差价损失并不违反合同及法律规定，故本院对此予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7307元，由上诉人吴云友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈欣
审 判 员 王新
代理审判员 孟夏
二〇一八年八月二日
书 记 员 穆艺