四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第151号
上诉人（原审被告）四川中虹房地产开发有限公司。
法定代表人蒋志祥。
委托代理人张勇。
上诉人（原审原告）肖竹音。
委托代理人张秀梅。
上诉人四川中虹房地产开发有限公司（简称中虹公司）因与上诉人肖竹音房屋买卖合同纠纷一案，不服顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中虹公司委托代理人张勇，上诉人肖竹音及其委托代理人张秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年2月14日，肖竹音与中虹公司签订《商品房买卖合同》，约定肖竹音购买中虹公司开发的“滨江首座”小区2幢2单元29层2—2907号房屋一套，套内面积33.09平方米，每平方米单价6，404.05元，总价款211，910元。合同约定，中虹公司应当在2012年1月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如中虹公司未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，自中虹公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起，至实际取得权属证明之日止，中虹公司按日计算支付已付款万分之五违约金。如因中虹公司责任，肖竹音未能在商品房交付之日起180日内，取得房屋所有权证书的，自中虹公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起，至实际取得权属证明之日止，中虹公司按日计算支付全部已付款万分之五的违约金。若中虹公司已办理完毕该商品房所在楼栋的初始登记，因肖竹音的原因，未能如期办理产权转移登记的，由肖竹音自行承担责任。
合同签订后，肖竹音按约支付了全部购房款，中虹公司于2011年11月2日将房屋交付。2012年4月27日，中虹公司向南充市房管部门申请初始登记，南充市房地产交易与权属管理中心于2012年6月26日办理初始登记。肖竹音对房屋装修后入住。
根据中虹公司提供房屋设计方案图纸，厨房原本设计在室内。2011年4月27日，中虹公司与中油南充燃气有限责任公司签订《城市居民用户燃气安装工程建设合同》，按照燃气安全规范，中油南充燃气有限责任公司将案涉房屋的天然气引入管线设计安装在阳台上。
2011年底，肖竹音另与贵州化工建设公司成都分公司南充室内燃气管道改装项目部签订《室内燃气管线改装协议》，将燃气管线通过卧室安装至室内。2012年9月24日，南充市城建管理支队以燃气引入管线通过卧室违反了燃气安全规范为由，书面通知肖竹音等用户，恢复管道原状。后南充市天然气公司对肖竹音等用户停止供应天然气。审理中，肖竹音未提供已经向权属登记机关或中虹公司提交办理产权转移登记的文件的证据。
肖竹音于2013年1月向法院起诉请求解除合同。审理中，一审法院认为肖竹音请求解除合同理由不成立，向其释明后，肖竹音变更诉讼请求：1、判令对交付房屋不具有使用天然气功能，承担房屋使用价值降低的价差损失60，615元、停气经济损失5，000元、装修损失8，980元；2、赔偿2012年1月30日至2012年6月26日逾期初始登记违约金13，290元；3、赔偿2012年1月30日至2013年5月24日逾期转移登记违约金51，565.2元。
一审法院审理认为，肖竹音与中虹公司签订的《商品房买卖合同》，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，合法有效。肖竹音购买30平方米左右小户型房屋，本身设计上存在一定的局限性。虽然最初设计图纸显示，厨房设计在室内。但天燃气安装时，按照燃气安全规范已经设计安装在阳台上，对此肖竹音是知情的，且在房屋交付时没有提出异议。由于肖竹音房屋装修时，违反燃气安全规范，擅自将燃气管线通过卧室安装至室内，造成天然气停用。该房屋并非不能使用天然气，而是只能在阳台上安装天然气。肖竹音以无法使用天然气为由要求解除合同，不予支持。但中虹公司在出售房屋时，确实对购房户存在一定的误导，并且在阳台上安装使用天然气，对房屋的使用会造成一定的不便，导致房屋使用功能降低，中虹公司应当给予一定的经济补偿，根据本案实际情况，酌定按照房屋套内面积，以每平方米200元进行补偿。
双方合同中约定，中虹公司应于2012年1月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，即完成初始登记。而中虹公司于2012年6月26日办理完初始登记。其行为虽构成违约，但初始登记是一种行政管理行为，目的是为了保证买受人能及时取得房屋所有权证书，双方在合同中已经就迟延转移登记约定了违约金，审理中，肖竹音未提供证据证明初始登记违约给其造成了实际经济损失，故要求中虹公司支付初始登记违约金诉讼请求，不予支持。双方在合同中明确约定，如因中虹公司的责任，肖竹音未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，中虹公司应当向肖竹音支付转移登记违约金；案涉商品房于2011年11月30日交付，肖竹音应当取得房屋所有权证书的时间为2012年5月30日，而中虹公司于2012年6月26日才办理完初始登记，因此，中虹公司应当承担2012年5月31日至2012年6月26日期间的转移登记违约金；肖竹音没有提供证据证明转移登记违约，给其造成实际经济损失，且中虹公司申请对转移登记违约金予以降低，根据本案的实际情况，将转移登记违约金的赔偿标准调整为每日万分之三。初始登记完成以后，按规定即可由肖竹音提交相关资料办理案涉商品房的转移登记，审理中，肖竹音未提供其已经向权属登记机关或中虹公司提交办理产权转移登记的文件的证据，故案涉商品房未能在初始登记完成以后及时办理产权转移登记手续的责任在肖竹音，对于肖竹音主张初始登记完成以后的转移登记违约金，不予支持。判决：一、四川中虹房地产开发有限公司赔偿给肖竹音房屋使用功能降低的经济补偿费6，618元，此款在本判决生效后十日内付清；二、四川中虹房地产开发有限公司支付给肖竹音转移登记违约金1，435.32元（从2012年5月31日至2012年6月26日；按已付房款每日万分之三计算）；三、驳回肖竹音的其他诉讼请求。案件受理费1，922元，由四川中虹房地产开发有限公司负担1，153元，肖竹音负担769元。
上诉人中虹公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审认定事实不清，证据不足。案涉被上诉人购买的房屋并不存在使用功能降低和设计缺陷；2、一审认定上诉人在办理产权手续上存在违约的依据不充分，本案造成案涉房屋未能在交房后180日内办理产权证，并非上诉人的原因、过错造成的；3、一审因所谓房屋使用功能降低，判令上诉人按200元／平方米担责是错误的。请求：1、撤销顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第480号民事判决书；2、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人肖竹音答辩称，1、一审认定初始登记是一种行政管理行为是错误的，与现行法律不符；2、一审法院不尊重合同双方当事人的意思自治，故意偏袒上诉人。商品房买卖合同明确约定了上诉人办理房屋初始登记和转移登记的日期，以及上诉人逾期办理的违约金计算方式。一审法院没有考虑合同履行后，上诉人可以获得的利益，不尊重合同意思，随意更改违约金计算方式和起算日期，损害上诉人合法利益；3、一审判决认定造成天然气停用原因，是由于被上诉人违反燃气安全规范，擅自将燃气管线安装在室内，认定可以在阳台上使用天然气错误；4、一审审理期限长达8个月，违反法定程序，影响了案件的正确判决。请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。
经审理查明，肖竹音购买房屋为单间，面积33.09平方米，中虹公司对该户型的房屋平面图，厨房设计在室内门口位置。
2012年9月24日，南充市城建管理支队以肖竹音等小户型房屋燃气设计仅适用于临街生活阳台使用燃气，而相当部分住户将室内燃气管道穿越整间房屋，延伸改造至入户门内一侧，一是违反了燃气安全规范；二是入户门内一侧环境极为闭塞，不能达到空气对流。书面通知肖竹音等用户，恢复管道原状。后南充市天然气公司对肖竹音等用户停止供应天然气。
二审审理中，本院对案涉房屋现场勘验，肖竹音房屋室内生活阳台没有设计供生活排水的下水管道。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，中虹公司与肖竹音签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。
关于房屋使用功能是否降低问题。根据房屋平面图，厨房原设计在室内。中虹公司在安装天然气时，天然气公司将天然气管线安装在阳台上，没有安装在原设计的厨房位置。肖竹音入住后将燃气管道改装穿越过整个房间，安装在原设计的厨房进门一侧。南充市城市建设管理支队向肖竹音等住户发出通知，以违反燃气安全规范和环境闭塞，不能达到空气对流为由，要求恢复管道原状，并停止供应天然气。因此，原设计的厨房位置不能安装使用天然气。中虹公司对该类小户型房屋厨房设计不符合安全要求。中虹公司安装天然气时，虽然中油南充燃气有限责任公司将案涉房屋的天然气引入管线安装在阳台上。但是，通过对房屋现场勘验，室内阳台位置并没有供生活排水的下水管道，阳台即使恢复天然气，仍无法做厨房使用。因此，肖竹音所购买的房屋，客观上存在着使用功能降低的事实。一审认定房屋使用功能降低，中虹公司给予肖竹音经济补偿6，618元，处理正确，本院予以维持。
《商品房买卖合同》约定，中虹公司应当在2012年1月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如中虹公司的责任，未能在约定期限内取得商品房权属证明的，自中虹公司应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起，至实际取得权属证明之日止，中虹公司按日计算支付已付款万分之五违约金。中虹公司逾期于2012年6月26日取得案涉商品房初始登记，违反了合同约定的时间，依法应当承担违约责任。
同时，合同约定，如中虹公司责任，肖竹音未能在商品房交付之日起180日内，取得房屋所有权证书的，自中虹公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起，至实际取得权属证明之日止，中虹公司按日计算支付全部已付款万分之五的违约金。中虹公司2011年11月30日向肖竹音交付房屋，肖竹音应当取得房屋所有权证时间为2012年5月30日，中虹公司2012年6月26日才完成初始登记，故应当承担2012年5月30日至2012年6月26日期间，逾期办理转移登记的违约责任。
法律规定违约金性质主要是补偿性，兼具惩罚性。本案中虹公司违约，导致上诉人肖竹音未能及时取得房屋所有权证，但是肖竹音没有举证证实中虹公司违约行为给其造成的损失，而中虹公司亦向法院请求降低违约金。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故一审法院依法对违约金计算标准及起止时间予以调整，从2012年5月31日至2012年6月26日，按已付房款每日万分之三支付肖竹音违约金，处理正确，本院予以维持。中虹公司逾期办理初始登记，肖竹音亦没有举证证实中虹公司逾期办理初始登记给其造成的损失，考虑违约金的惩罚性，本院亦酌定由中虹公司向肖竹音支付违约金500元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下：
一、维持南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第478号民事判决第一项，即四川中虹房地产开发有限公司赔偿给肖竹音房屋使用功能降低的经济补偿费6，618元，此款在本判决生效后十日内付清；
二、维持南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第448号民事判决第二项，即四川中虹房地产开发有限公司支付给肖竹音转移登记违约金1，435.32元（从2012年5月31日至2012年6月26日，按已付房款每日万分之三计算）；此款在本判决生效后十日内支付；
三、撤销南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第480号民事判决第三项，即驳回肖竹音的其他诉讼请求；
四、由四川中虹房地产开发有限公司向肖竹音支付逾期办理初始登记违约金500元。
如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费52元，由四川中虹房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨辉
审判员 郭锐
审判员 田娟
二〇一四年四月十七日
书记员 何颖