广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法古民一初字第437号
原告：李世来，男，1966年12月出生，汉族，住广东省中山市，
委托代理人：胡宝婷，广东谭红玲律师事务所律师。
被告：麦国辉，男，1963年9月出生，汉族，住广东省中山市，
委托代理人：李晓涛、梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师、实习律师。
被告：廖崇健，男，1973年8月出生，汉族，住广东省中山市，
委托代理人：何俊彦，广东五邑律师事务所律师。
原告李世来诉被告麦国辉、廖崇健土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李世来及其委托代理人胡宝婷，被告麦国辉的委托代理人李晓涛、被告廖崇健的委托代理人何俊彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李世来诉称：2014年4月25日，两被告租赁位于中山市××镇××第十六经济社土地，面积为27.4058亩，租赁期限为2014年7月1日至2039年6月30日。2014年5月16日，两被告将上述土地中面积为5亩的土地转租给原告，并签订《土地租赁合同》，双方约定租赁期限为2014年7月1日至2039年6月30日，按照合同约定，原告当天就支付被告麦国辉土地使用权款90万元、租金及押金10万元。
按照《土地租赁合同》第五条约定：“乙方（指原告，下同）有权在租赁土地上自筹资金兴建一切建筑物及附属设施，乙方拥有合同期内建筑物及附属设施的所有权、转租权及其收益”，故原告租赁该土地后，自筹资金前后总共花费约人民币80万元兴建厂房及宿舍楼。但厂房及宿舍楼建好后，于2014年12月17日，却被中山市东升镇人民政府认为占用农保地而被拆除。
与此同时，两被告又将其向中山市东升镇太平村第十五经济社租赁的土地（面积共29.8元）中的5亩地转租给原告，原告按照约定于2014年12月3日支付被告廖崇健租赁土地使用权款1088000元。租赁该土地后，原告在该租赁土地上打了桩基础，总花费20万元。
根据双方签订的《土地租赁合同》上已经明确约定原告有权在租赁土地上兴建一切建筑物及附属设施，并拥有该建筑物及附属设施的所有权、转租权及收益权，因此，可以看出，当初两被告转租的土地是以工业土地转租给原告，并且约定原告租赁土地的目的在于兴建厂房做工业用途，并对建筑物享有转租及收益的权利，但现原告兴建的厂房及宿舍楼被政府认为是占用农保地而被拆除，原告认为被告将农保地出租给原告用于工业建设，已违反相关法律规定，应认定为无效合同。被告应返还租赁土地使用权款、支付违约金、返还押金及租金及赔偿相关损失。经原告与两被告协商无果，现特向贵院提起诉讼。请求判令：1、原、被告双方于2014年5月16日签订的《土地租赁合同》无效；2、两被告连带返还原告已支付的租赁土地使用权款共1988000元及该款从起诉之日至还款之日止的利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息）；3、两被告连带返还押金及租金10万元；4、两被告连带返还集体填土加高、路、水电费48760元；5、两被告连带支付原告违约金20万元；6、两被告连带赔偿原告因被告过错导致合同无效造成原告的损失100万元；
原告对其陈述的事实，提供以下证据：一、人口信息全项及身份证，证明两被告主体资格；二、土地租赁合同书，证明两被告向中山市东升镇太平村第十五、十六经济社租赁土地；三、土地租赁合同，证明原被告签订《土地租赁合同》，并约定双方的权利义务；四、收据及银行流水，证明原告按约定已支付被告土地使用款1988000元，租金和押金10万元，建房的费用100万元；五、中山市东升镇人民政府关于处理李世来非法占地行为的通知，证明原告租赁的土地上兴建的建筑物被中山市东升镇人民政府认定为占用农保地而被拆除；六、收据、证明、送货单、出仓单，证明原告兴建厂房宿舍楼的费用；七、集体填土加高、路、水电费收据，证明原告已支付被告集体填土加高、路、水电费；八、照片，证明原告在涉案土地盖厂房拆除时的情况。原告庭后补交以下证据：九、《建筑土建工程承包合同》、《江门市商品混凝土购销合同》及收款收据，证明证明原告兴建厂房宿舍楼的费用。
被告麦国辉辩称：一、麦国辉与原告之间是共同租赁土地关系，而非转租关系。麦国辉从来没有向原告转租过任何土地。原告在诉状中声称麦国辉将位于中山市东升镇太平村第十五经济社（以下简称“第十五经济社”）和中山市××镇××第十六经济社（以下简称“第十六经济社”）中各有5亩土地转租给他，这完全是原告凭空捏造，无中生有，是根本不存在的事实。2014年4月25日，麦国辉、廖崇健代表7名租户与第十五经济社签订《土地租赁合同》。随后，第十五经济社出具证明，证明了该土地是由原告、麦国辉、廖崇健、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣等7人共同租赁的；同年7月1日，原告、麦国辉、廖崇健、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣等7人达成一致协议，共同签订《集体协议》，确认了共同租赁第十五经济社位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边以北的鱼塘二口合共29.8亩土地和以后设备及费用按亩数分摊的事实。2014年5月16日，原告与麦国辉、廖崇健等人达成一致协议又共同租赁第十六经济社中的涉案土地，其中原告占了5亩，虽然双方签订的合同名称为《土地租赁合同书》，但其享受的租赁条件、承担的租赁费用的计算标准均与麦国辉完全一致。麦国辉的初衷是希望与原告友好合作共同承租经营第十六经济社的涉案土地，事实上麦国辉亦无从中获取原告任何利益；二、麦国辉收取原告的所有款项均是用于交付共同租赁土地的前期投入费用及租赁土地的押金、租金等，不存在返还问题。经大家一致同意，位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边以北的29.8亩土地由廖崇健、李世来、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣等7人共同租赁。同时，由于2014年4月25日的《土地租赁合同书》是麦国辉和廖崇健代表7名租户与第十五经济社签订的，所以共同租赁土地的前期投入费用及租赁土地的押金、租金等依法也应由麦国辉和廖崇健代表7名租户交付。同理，2014年3月13日的《土地租赁合同书》是麦国辉和廖崇健与第十六经济社所签订，故第十六经济社涉案租赁土地的前期投入费用及租赁土地的押金、租金等依法也是由麦国辉和廖崇健代原告交付。为此，原告所交款项均由麦国辉和廖崇健代为交付共同租赁土地的前期投入费用及租赁土地的押金、租金等。除第一年租金及押金已经交付给第十五经济社和第十六经济社外，还要支付原鱼塘承包人的经济损失补偿费、鱼塘填土及平整土地费、地上构筑物建造费、周边设施费、养殖场设计费、介绍费等等费用。即使上述各项费用结算后，预付款还有余额，余下的预付款还要作为今后共同租赁土地的缴纳租金支用。因此，不存在返还已付款的问题；三、原告与麦国辉所签之合同合法有效，应当继续履行。原告是完全民事行为能力人，具有完全民事行为能力。在双方签订合同时，原告完全知悉所租土地的属性和状况，不存在重大误解。且双方均在平等、自愿协商一致的情况下签订合同，合同内容没有违反法律法规强制性规定，因此，合同既不存在可撤销可变更的情形，也不存在无效的情形，故双方签订的合同是合法有效的合同，双方理应继续履行；四、原告不应把责任推卸到麦国辉身上，而应为其违章建筑行为负责。原告在明知涉案土地为农保地的情况下，在不报建的情况下自行决定兴建厂房及宿舍，现被查处，即故意歪曲理解《土地租赁合同》上关于兴建建筑物及附属设施的约定，存心把责任推卸到麦国辉身上。《土地租赁合同》第六条明确约定了，涉案土地上的建筑物及附属设施在合同到期前是必须清理完毕的，由此可知，该土地上允许兴建的建筑物及附属设施应具有辅助性、简易性且方便拆除性。最后，公民的一切行为必须在法律允许的范围内进行，法律不保护非法法益。原告个人心存侥幸，明知故犯，理当为其违章建筑行为负责。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应予以驳回。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告麦国辉为其辩解提交以下证据：收据三份，证明被告代原告、其他共同租赁人支付补偿款、填土费、介绍费合计5131600元，该费用由共同租赁人一起分担。
被告廖崇健辩称：一、本案涉讼的中山市××镇××第十六经济社（以下简称第十六经济社）5亩土地是由麦国辉转租给李世来，与廖崇健无关。2014年5月16日，麦国辉与李世来签订《土地租赁合同》，将其向第十六经济社租赁并由其使用的5亩土地转租给李世来，该《土地租赁合同》是麦国辉与李世来两人签订的，廖崇健没有在该《土地租赁合同》上签名，廖崇健也不是该5亩土地的使用权人，该《土地租赁合同》与廖崇健无关；二、本案涉讼的中山市东升镇太平村第十五经济社（以下简称第十五经济社）5亩土地是由李世来向第十五经济社租赁并由其使用，廖崇健与李世来是共同租赁土地关系，不是土地转租关系。2014年4月25日，麦国辉、廖崇健代表7名租户与第十五经济社签订《土地租赁合同书》。合同书约定，甲方第十五经济社将位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边以北的鱼塘二口出租给乙方使用，面积为29.8亩。租用时间由2014年7月1日起至2039年6月30日止，共25年。租金初始年租为每年每亩12100元，由第一年起计算，租金每五年递增10％。双方签订合同当天，乙方必须付清第一年租金360582元及押金30万元给甲方。2014年7月1日，麦国辉、廖崇健、李世来、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣共7人签订《集体协议》。7人一致同意共同租赁第十五经济社位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边以北的鱼塘二口合共29.8亩土地。其中麦国辉租赁5亩，廖崇健租赁5亩，李世来租赁5亩，林锦强租赁4亩，周日中租赁6.8亩，吴锦松、梁桂荣共租赁4亩。以后设备及费用按亩数分摊。《土地租赁合同书》及《集体协议》签订后，第十五经济社出具《证明》确认：第十五经济社位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边以北的29.8亩土地是由麦国辉、廖崇健、李世来、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣等7人共同租赁，土地定金款30万元由该7人按亩数分摊。其中麦国辉占5亩押金5万元，廖崇健占5亩押金5万元，李世来占5亩押金5万元，林锦强占4亩押金4万元，吴锦松、梁桂荣占4亩押金4万元，周日中占6.8亩押金6.8万元。上述事实证明，位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边以北的29.8亩土地是由麦国辉、廖崇健、李世来、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣等7人共同租赁。其中李世来使用的4亩土地，廖崇健使用的5亩土地，都是向第十五经济社租赁的，廖崇健与李世来是共同租赁土地关系，不是土地转租关系；三、廖崇健收取李世来的款项是用于交付共同租赁土地的前期投入费用及租赁土地的押金、租金等，不存在返还问题。虽然位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边以北的29.8亩土地是由麦国辉、廖崇健、李世来、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣等7人共同租赁的，但由于《土地租赁合同书》是麦国辉和被告代表7名租户与第十五经济社签订的，所以共同租赁土地的前期投入费用及租赁土地的押金、租金等依法也应由麦国辉和被告代表7名租户交付。为此，经大家一致同意，7名租户均预付部分款项交由麦国辉和被告代表全体租户交付共同租赁土地的前期投入费用及租赁土地的押金、租金等。除第一年租金360582元及押金30万元已交付给第十五经济社外，还要支付原鱼塘承包人的经济损失补偿费、鱼塘填土及平整土地费、地上构筑物建造费、周边设施费、养殖场设计费、介绍费等等费用，上述各项费用到现在尚未结算。即使上述各项费用结算后，预付款还有余额，余下的预付款还要作为今后共同租赁土地交纳租金之用。因此，不存在返还问题；四、李世来未经有关部门依法批准，擅自在本案涉讼的第十六经济社5亩土地上实施建筑是其个人行为，由此导致的后果及经济损失应由其自行承担。国家法律规定，任何单位及个人应依法向有关部门报建，并经有关部门批准，才可以实施建筑行为。李世来未向有关部门报建，也未经有关部门依法批准，擅自在本案涉讼的第十六经济社5亩土地上实施建筑完全是其个人行为，由此导致的后果及经济损失应由其自行承担。综上所述，廖崇健与李世来是共同租赁土地关系，廖崇健从来没有向李世来转租过任何土地。廖崇健收取李世来的款项是用于交付共同租赁土地的前期投入费用，不存在返还问题。李世来未经有关部门依法批准，擅自在本案涉讼的第十六经济社5亩土地上实施建筑是其个人行为，由此导致的后果及经济损失应由其自行承担。李世来的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应予驳回。请求法院查明事实，依法驳回李世来的对廖崇健的诉讼请求。
被告廖崇健为其辩解提交以下证据：一、土地租赁合同、每年租金具体支付价目表、见证书、身份证复印件、地图、村民协议、组织机构代码证各1份，证明麦国辉、廖崇健代表7名租户向中山市东升镇太平村第十五经济社租赁了29.8亩土地；二、集体协议，证明麦国辉、廖崇健、李世来等7人协议共同租赁第十五经济社租赁了29.8亩土地，其中李世来租赁了5亩；三、证明1份，证明第十五经济社确认，29.8亩土地是由麦国辉、廖崇健、李世来等7人共同租赁，其中李世来租赁了5亩。
经审理查明：2014年3月13日，麦国辉、廖崇健与中山市××镇××第十六经济社签订《土地租赁合同书》，约定第十六经济社将位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边的鱼塘二口出租给麦国辉、廖崇健使用，面积为27.4058亩；租用时间由2014年7月1日起至2039年6月30日止，共25年；租金初始年租为每年每亩11000元，由第一年起计算，租金每五年递增10％；双方签订合同当天，麦国辉、廖崇健必须付清第一年租金301463.8元及押金27万元给第十六经济社；以后每年租金必须在公历7月1日前付下一年的租金，实行先交租后使用的原则；合同还对双方的权利和义务、违约责任等内容进行约定。
2014年4月25日，麦国辉、廖崇健与中山市东升镇太平村第十五经济社签订《土地租赁合同书》，约定第十五经济社将位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边以北的鱼塘二口出租给麦国辉、廖崇健使用，面积为29.8亩；租用时间由2014年7月1日起至2039年6月30日止，共25年；租金初始年租为每年每亩12100元，由第一年起计算，租金每五年递增10％；双方签订合同当天，麦国辉、廖崇健必须付清第一年租金360582元及押金30万元给第十五经济社；以后每年租金必须在公历7月1日前付下一年的租金，实行先交租后使用的原则；合同还对双方的权利和义务、违约责任等内容进行约定。
2014年5月16日，麦国辉与李世来签订《土地租赁合同》，约定麦国辉出租给李世来的土地位于中山市××镇××（××村联队××机砖二厂）土地（详见测量图、麦国辉土地）测量面积为5亩；租用时间由2014年7月1日起至2039年6月30日止，共25年；租金初始年租为每年每亩11000元，由第一年起计算，租金每五年递增10％；双方签订合同当天，李世来必须付清第一年租金55000元；以后每年租金必须在公历7月1日前付下一年的租金，实行先交租后使用的原则；李世来还须于签订合同当日向麦国辉缴交土地使用权款90万元；在租赁期限内，李世来有权在租赁土地上自筹资金兴建一切建筑物及附属设施，李世来拥有合同期内建筑物及附属设施的所有权、转租权及其收益；合同还对双方的权利和义务、违约责任等内容进行约定。麦国辉与李世来在上述《土地租赁合同》上签字确认。签订合同后，李世来当天向麦国辉交纳了100万元，麦国辉出具收据显示今收到李世来交来麦国辉转让土地5亩使用款90万元、租金和押金共10万元，合计100万元。2014年11月11日，麦国辉出具收据显示收到第15队李世来工地支付麦国辉代集体填土加高路、水电5亩第合计款48760元。2014年12月3日，廖崇健出具收据显示李世来15队5亩使用款1088000元已付清。诉讼中，麦国辉与李世来确认上述租赁合同出租的位于中山市××镇××（××村联队××机砖××厂）土地××镇××十六小组所有，该土地是麦国辉、廖崇健于2014年3月13日与中山市××镇××第十六经济社签订《土地租赁合同书》中出租土地的其中一部分。本院向原告询问向被告廖崇健交付使用款1088000元的用途，原告称是向被告交付租赁第十五经济社位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边以北的鱼塘二口，面积为29.8亩的土地使用款。该土地租赁情况未签订书面的租赁合同。
原告租赁第十六经济社的土地后，其诉称在租赁土地上兴建厂房、宿舍楼等，共花费了80万元，并提供了《建筑土建工程承包合同》、《江门市商品混凝土购销合同》及收款收据予以证实。诉讼中，原告确认施工建设未经报建审批。
2014年12月17日，中山市东升镇人民政府向中山市东升镇太平村民委员会发出《关于处理李世来非法占地行为的通知》，内容为李世来在未经依法批准的情况下，擅自占用位于中山市××镇××十六小组的土地实施建设，其占用土地面积约四亩，上述行为已构成非法占用土地行为。为有效遏制全镇范围内的土地违法行为，促请你单位做好对其违法建筑及施工队的监督处理工作，制止其继续施工并限期拆除违法建筑及进行复耕复绿工作。
被告麦国辉提供三份收据内容为：2014年3月8日，支款人麦国辉与收款人吴锦松签订收据一份显示太平16生产队原机砖二厂边两口鱼塘，麦国辉、廖崇健补偿清苗费、补给吴锦松合计38万元；2014年5月2日出具的收据显示今收到16生产队支付邓志光填土工程共27.88亩合计款1951600元，收款人邓志光，支款人一栏空白；2014年4月6日，支款人麦国辉与收款人梁桂荣签订收据一份显示收到太平村16队租赁地介绍费280万元。
被告廖崇健提供集体协议内容为：现中山市东升镇太平村第十五经济社（四村联队原机砖二厂）边以北的鱼塘二口合共29.8亩，共7各客户，以后设备及费用按亩数摊分，有麦国辉、廖崇健、李世来、梁桂荣、吴锦松等人签名确认。另有证明一份内容为：现有麦国辉、廖崇健租赁中山市东升镇太平村第十五经济社29.8亩土地，土地定金款共计30万元，此土地属以下人员共同租赁，租赁到期定金退回以下人员：麦国辉、廖崇健、李世来、林锦强、梁桂荣、吴锦松、周日中。中山市东升镇太平村第十五经济社盖章确认，麦国辉签名，其他人未签名。
本院认为：李世来与麦国辉签订的关于中山市××镇××第十六经济社位于中山市××镇××5亩土地的《土地租赁合同》，因存在未经合法审批而将农用地出租用于工业厂房建设，及将集体所有土地出租用于非农业建设，其内容违反法律的强制性规定，应认定合同无效。原告请求确认合同无效理由成立，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告麦国辉依据无效合同收取原告李世来的押金应予返还。关于押金金额问题，合同约定第一年租金为55000元，原告称交付租金及押金10万元，本院认定押金为45000元，故原告要求被告返还押金的请求成立，本院予以支持。原告已实际占有使用了涉案土地直至2014年12月17日被中山市东升镇人民政府制止使用，根据无效合同的处理规则，承租人应当向出租人支付占用涉案土地期间的使用费。本案中，原告向被告麦国辉支付了一年租金55000元及全部土地使用权款90万元。对该土地使用权款90万元，本院认为，合同法对租赁合同明确约定的费用主要形式是租金，本院认定该土地使用权款具有租金性质，与租金一样视为占用土地的使用费。原告占用涉案土地期间从2014年5月16日到2014年12月17日，即为7个月，占有使用费为：年租金55000元×7个月/12个月＋90万元/30年租期×7个月/12个月=49583元。故原告应向被告麦国辉支付占用涉案土地期间的使用费49583元。原告已交一年租金55000元和土地使用权款90万元，合计955000元。被告麦国辉依据无效合同收取原告李世来955000元在扣除占有使用费49583元后应予返还，即被告麦国辉向原告李世来返还租金及土地使用权款合计905417元。关于原告要求被告支付违约金20万元的请求，本院认为违约条款是双方签订租赁合同的部分条款，无效的合同自始没有法律约束力，作为违约条款的约定也自然无效。关于损失的承担问题，被告违反法律规定将农用地出租用于厂房建设，应承担相应的过错责任，而原告未取得建设审批手续就投入资金施工，其对该损失负有主要过错责任。本院根据本案实际及双方过错程度核定，对原告所受损失按以下比例分担为宜：原告自行承担60%责任，被告麦国辉承担40%责任。关于损失的确定问题，原告主张其租赁第十六经济社土地后投入了80万元用于厂房及宿舍楼建设，并交付了集体填土加高、路、水电费48760元，对此提供了相关的建筑工程合同、收据等证据予以证明，被告确认收到集体填土加高、路、水电费48760元，但认为施工产生的费用均系第三方书写，无法核实其真实性，对此不予确认。鉴于原告确实在土地上施工建设，并有政府部门制止其继续施工并限期拆除违法建筑的行为，原告应是投入了相应的资金用于施工建设，但只要有投资经营，这些都是必然发生的费用，与出租合同的出租人并无直接的因果关系。结合原告的证据及本案的实际情况，本院认定原告的损失包括集体填土加高、路、水电费及施工的工程费用，酌情认定损失金额合计为40万元。因原告须自行承担60%责任，故被告麦国辉应向原告赔偿损失16万元（40万元×40%）。被告麦国辉辩称是代表原告与第十六经济社签订的租赁合同，但无足够证据证明，本院不予采信。另外，原告同时主张被告廖崇健对上述各项诉求承担连带责任，因上述租赁合同是原告与被告麦国辉签订的，并无被告廖崇健的签名，原告无证据证明被告廖崇健作为合同主体参与了合同履行。原告要求被告廖崇健承担连带责任的诉求，理据不足，本院不予支持。
关于原告主张被告廖崇健向其返还已交付租赁中山市东升镇太平村第十五经济社（四村联队原机砖二厂）边以北的鱼塘二口5亩土地使用权款1088000元及施工打桩费用20万元的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告未能举证证明原告与被告廖崇健之间对上述土地存在租赁合同关系的事实，应承担举证不能的不利后果。故对原告上述诉求，本院不予支持。对于该款项，双方如存在其他法律关系，可另寻它径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告李世来与被告麦国辉于2014年5月16日签订的《土地租赁合同》无效；
二、被告麦国辉于本判决生效之日起七日内向原告李世来返还押金45000元、租金及土地使用权款905417元；
三、被告麦国辉于本判决生效之日起七日内向原告李世来赔偿损失16万元；
四、驳回原告李世来的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33494元（原告已预交），由原告李世来负担22348元，由被告麦国辉负担11146元（在执行中径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 蒋豫波
审 判 员 谭震华
代理审判员 黎 妙
二〇一五年八月十一日
书 记 员 吴文达