河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫07民终612号
上诉人（原审原告）：新乡市金门物业管理有限公司，住所地：新乡市人民路358号天隆城二期嘉忆首席SOHO楼1615室。
法定代表人：赵敬。
委托诉讼代理人：刘玲，女，1968年10月3日出生，汉族，住新乡市。
委托诉讼代理人：马洪波，男，1968年9月3日出生，汉族，住新乡市。
上诉人（原审被告）：张丽，女，1962年5月19日出生，汉族，地址：新乡市宏力大道***号安康。
上诉人新乡市金门物业管理有限公司（以下简称金门物业公司）与上诉人张丽物业服务合同纠纷一案，不服新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2017）豫0711民初2520号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金门物业公司委托诉讼代理人刘玲、马洪波，上诉人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张丽上诉请求：撤销原审判决第一项，并改判张丽按照合同约定标准70%交纳尚欠物业费，诉讼费由金门物业公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不准，适用法律不当。原审中，张丽已出示金门物业公司对小区的治安管理、绿化卫生、小区设施、服务态度差且改进不力及不作为等行为的证据，原审判决亦写明金门物业公司不作为行为导致双方产生矛盾，金门物业公司并未完全按照合同约定提供相应服务，张丽不能足额支付物业费。二、金门物业公司未完全履行合同约定的义务，安全保卫、绿化保洁、公共部位维护保养等诸多物业服务不到位，严重侵犯张丽权益，应承担相应赔偿责任。三、金门物业公司对张丽的反映熟视无睹。
金门物业公司辩称：一、张丽所述与事实不符。按照合同约定，业主应当先交费，后享受服务。张丽未交纳分文物业费，却仍在享受服务，是明显的违约行为。二、安康新城是老小区，在金门物业公司进驻之前已换届四家物业公司，该小区存在问题较多，金门物业公司进驻后，按约定履行了各项职责，得到了广大业主的认可，只有个别业主为了私利拒不交纳物业费。金门物业公司对公共设施维护保养均有记录，对业主反映的问题，金门物业公司都是逐一解决。二、金门物业公司进驻小区以来，没有任何事故发生，工作是有目共睹的，而张丽却对此视而不见，拒不交纳物业费长达三年之久，张丽的无端指责均不能成为不交物业费的合法理由。
金门物业公司上诉请求：撤销原审判决，改判张丽承担违约金或发回重审，由张丽承担一二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决对张丽的公然违约行为未按照物业合同判决，严重侵犯金门物业公司的合法权益。二、原审判决未判令张丽承担违约责任，将给金门物业公司所管理服务的安康新城小区带来极为不利的后果。
张丽辩称：原审中张丽提供的大量证据，可以证明金门物业公司提供的物业服务不符合合同约定的标准，且金门物业公司在一审中，对张丽提供的部分证据予以认可，所以不应缴纳滞纳金，物业费也应酌情扣减。
金门物业公司向原审法院起诉请求：判令张丽支付物业服务费（2015年6月1日至2017年10月止3638.5元，滞纳金6710.16元。2、本案诉讼费用由张丽承担。
原审法院查明：张丽是安康新城28号楼3单元3层东户的业主，房屋为高层住宅、建筑面积148.42平方米，金门物业公司是该小区的物业服务公司。2015年6月1日，安康新城业主委员会（甲方）与金门物业公司（乙方）签定物业管理服务合同，主要内容包含：第二章物业管理服务事项【第三条】物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、养护、维修和管理。3、市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤。……第四章物业服务费用【第六条】根据本物业管理区域的实际情况，双方约定物业服务费用按年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅：0.38元/㎡、高层住宅：0.86元/平方（包含电梯费）……【第八条】业主应于5月31日前向乙方交纳下一年物业服务费用。对于不按时交纳应交费用的业主，甲方应积极协助乙方收取。乙方将上述未按时交纳物业服务费业主名单向甲方提供，视为乙方对欠费业主的催收。……第九章违约责任【第二十四条】业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。甲方及业主充分理解本条约定违约金的法律后果，甲方及业主不得再以违约金过高予以降低……。2017年6月1日，安康新城业主委员会与金门物业公司续签以上述内容为主要内容的物业服务合同，合同期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止。
另查明，张丽物业费自2015年6月1日起未缴纳物业费。自2015年6月1日起至2017年10月止，共欠物业费3701.59元（148.42㎡×0.86元/月﹒㎡×29个月=3701.59元），经金门物业公司催交，张丽以金门物业服务公司服务不到位且服务态度差为由拒绝缴纳物业费。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，张丽作为金门物业公司服务小区安康新城小区的业主，业主委员会代表业主与金门物业公司签订物业服务合同且张丽已实际使用房屋，张丽理应按照物业服务合同的约定交纳物业费用，故金门物业公司要求张丽交纳物业费3638.5元请求予以支持。关于金门物业公司请求的滞纳金问题，在金门物业公司服务该小区期间，张丽因对小区的治安管理、绿化卫生、小区设施、服务态度不满意且改进不力及物业公司的不作为等行为，导致双方产生矛盾，并非张丽故意不交纳物业费，故金门物业公司要求张丽支付滞纳金的请求不予支持。通过案件的诉讼，作为金门物业公司应积极与业主沟通，听取业主意见，改进提高服务质量，提升业主满意度，使众多业主满意并主动按时缴纳物业服务费。同时通过沟通使业主了解物业公司在本小区经营面临的困难与问题，如老旧小区历史形成与遗留问题较多，物业收费较低等情况，从而取得业主的谅解，达到“双赢”的效果。业主在履行支付物业费的义务后，如对物业服务公司提供的服务仍不满意，可通过小区业主委员会与物业公司沟通或通过合法合理途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审判决：一、张丽于判决生效之日起十日内支付金门物业公司自2015年6月1日至2017年10月期间物业费3638.5元；二、驳回金门物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张丽负担。
本院二审过程中，金门物业公司提交一组证据，用以证明：金门物业公司履行了合同义务。张丽发表质证意见称：系单方制作不予认可，且不足以证明金门物业公司的举证目的。电梯保养合同是复印件、有重叠、虚假的，电梯公司从未维修过。本院对证据的分析和认定：对金门物业公司二审提交上述部分证据的真实性予以认可。
本院经审理查明：《小区物业服务合同》第五条约定：金门物业公司提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。《小区物业服务合同》附件三在治安秩序服务、公共区域的清扫保洁服务、公共绿化养护服务、公共设施设备日常维修养护服务、装修管理、停车管理、其它等方面列明了服务标准。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”
本案中，双方争议的焦点问题是金门物业公司提供的物业服务是否达到了《小区物业服务合同》约定的服务标准。《小区物业服务合同》第五条约定：金门物业公司提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。《小区物业服务合同》附件三在治安秩序服务、公共区域的清扫保洁服务、公共绿化养护服务、公共设施设备日常维修养护服务、装修管理、停车管理、其它等方面列明了服务标准。结合双方一二审提交的相关证据，已使得“金门物业公司在案涉小区提供物业服务，开展工作，但其提供的物业服务在2015年6月至2017年10月期间尚未完全达到合同约定的服务标准，在公共设施设备日常维修养护等方面存在一定瑕疵”这一待证事实达到了高度可能性的证明标准，按照上述司法解释的规定，应当认定该事实存在。在金门物业公司提供物业服务尚未完全达到合同约定服务标准的情况下，业主有权请求金门物业公司承担减少价款等违约责任，结合本案实际情况，本院酌定在2015年6月至2017年10月期间业主应承担90%的物业费。相应的，对于金门物业公司要求业主承担滞纳金的上诉请求亦不予支持。应当说明的是，《小区物业服务合同》签订后，金门物业公司与业主张丽均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务；金门物业公司应按照服务标准提供优质服务，业主张丽亦应按照合同约定按时足额缴纳物业费；唯有如此，才能形成良性互动，共同营造良好的生活和工作环境，促进小区和谐稳定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销新乡市牧野区人民法院（2017）豫0711民初2520号民事判决；
二、张丽于本判决生效之日起十日内支付新乡市金门物业管理有限公司自2015年6月1日至2017年10月期间的物业费3274.65元；
三、驳回新乡市金门物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息.
一审案件受理费50元，由新乡市金门物业管理有限公司负担40元，由张丽承担10元；二审案件受理费100元，由新乡市金门物业管理有限公司负担80元，由张丽承担20元。
本判决为终审判决。
审判长 周云贺
审判员 路长平
审判员 赵 斌
二〇一八年三月二十六日
书记员 孟琳琳