辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2747号
上诉人（原审被告）：沈阳中海新海汇置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区白山路101-2号。
法定代表人：张贵清，系该公司总经理。
委托代理人：于泽，男，1986年10月22日出生，汉族，系该公司法务主管。
被上诉人（原审原告）：李林，女，1964年3月24日生，汉族，系沈阳市金融商贸开发区国家税务局公务员，户籍住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：ＸＸＸ，系辽宁华君律师事务所律师。
委托代理人：包丽敏，系辽宁华君律师事务所律师。
上诉人沈阳中海新海汇置业有限公司（以下简称“中海公司”）因与被上诉人李林商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第3546号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏，代理审判员王虹参加评议的合议庭，于2014年11月11日公开开庭对本案进行了审理。上诉人中海公司委托代理人于泽，被上诉人李林及其委托代理人ＸＸＸ，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李林一审起诉称：原告于2011年9月29日购买被告所开发的中海城央墅A13-103号房，购房金额为3，204，600元。双方约定被告应于2011年10月31日交付原告所购房屋，但被告却实际于2012年6月24日交房，逾期236天，按照合同约定，被告应承担违约金75，628.56元。由于被告拒绝向原告支付违约金，现来院诉讼，请求法院判令：1、主张因被告交付的房屋无法入住，给原告造成的损失75，628.56元（计算至2012年6月24日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
中海公司一审答辩称：本案涉案房屋在2011年6月24日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，表明该房屋已经竣工验收合格，具备房屋交付条件，被告无理由逾期交房。即使原告提交的所有证据都是真实的，园区实际也在2011年11月份就完全具备了交付条件，违约金不应计算至原告主张的2012年6月。且我方提供的证据足以证明同批入住的业主均办理了入住手续并签订了装修协议，因此房屋具备使用条件，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2011年9月29日，原告李林与被告沈阳中海新海汇置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区松山西路132-3号3门商品房一处，房屋面积244.65平方米，房屋总价款3，204，600元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、生活用水、排水、用电于交房时达到使用条件”。
2011年10月23日，被告向原告发出《入伙通知书》，内容为原告购买的中海央墅A11栋3门已具备交付条件，办理入伙的时间为2011年10月31日。
2011年10月31日，原告至被告处办理入住事宜，因原告房屋门前堆满土堆，无法进入，原告从房屋后面车库进入房屋内，发现室内无水无电，原告在《房屋验收单》上写明“因未达到验收标准拒绝验收入住”。当日，原告未办理入住。
2014年4月，北方区中海物业管理公司的免费赠予刊物《家缘》中记载以下一段文字：2011年11月23日晚21：45，沈阳中海城央墅服务中心……彭主任挂了电话马上找到当天值夜班的工程部陈主任，两人迅速赶到现场。由于园区正式电还没有接通，室内没有照明，漆黑一片，根本看不清脚下的情况……。
原告房屋所在的中海央墅小区的电表（厂家为江苏林洋电子股份有限公司）是2012年生产的。
2012年5月23日，原告收到被告工作人员的群发短信，内容为：温暖夏日，鲜花绽放，美丽央墅，帖心服务，央墅欢迎您回家！
2012年6月24日，原告办理了入住手续，并在《房屋验收单》上签字。
另查明，2011年6月24日，被告取得了中海城（工程地址：沈阳市于洪区西江街160号）A9-A11的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。
一审法院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同签订后，原告按照约定履行了自己的义务。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、生活用水、排水、用电于交房时达到使用条件”。2011年6月24日，被告向原告交付的商品房虽取得了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，但因没有生活用电，且房屋门前堆满土堆，不符合合同约定的交付条件，造成原告无法入住，参照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的标准，由被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，计算至2012年5月23日止。经计算，被告应向原告赔偿无法按合同约定时间入住的损失共计65，694.30元（3，204，600元×0.0001／天×205天）。
关于原告提出被告曾口头承诺免去2011年的采暖费及第一年的物业费，与本案不属同一法律关系，本案中不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈阳中海新海汇置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李林赔偿无法按合同约定时间入住的损失65，694.30元；
二、驳回原、被告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，342元，由被告沈阳中海新海汇置业有限公司承担。
宣判后，上诉人中海公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。主要理由：一审法院以“不符合合同约定的交付条件，造成原告无法入住“为由，参照逾期交房标准判决上诉人赔偿无法按照合同约定时间入住的损失65，694.30元，并且对于上诉人至今未收取被上诉人首年度物业费、采暖费不予考虑，属于认定事实不清，法律适用错误。合同约定交房日期是2011年10月31日前，交房条件是商品房经竣工验收合格，而实际情况是该房屋在2011年6月就已验收合格，上诉人也依法通知被上诉人收房，上诉人不存在任何违约之处，不应当承担赔偿责任。
被上诉人李林二审答辩称：一、上诉人未依约于2011年10月31日前交付诉争房屋。上诉人虽然通知被上诉人于2011年10月31日来收房，但实际并不具备交付条件。诉争房屋虽经质量验收合格，但工程质量竣工验收合格，并不意味着房屋具备交付入住条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定“住宅小区竣工要进行综合验收，基础设施和公共配套设施必须齐全，并不是以单栋楼质量合格就可以交付使用”。上诉人通知被上诉人于2011年10月31日收房完全是因为不想承担法律责任而欺骗业主的行为，因此上诉人应当承担逾期交房的责任，赔偿被上诉人未入住的损失。二、上诉人诉请物业费、采暖费与本案不是同一法律关系，理应不予考虑。上诉人逾期交房后承诺免除被上诉人的首年度物业费，而被上诉人于2012年6月24日收房，已过2011-2012年度的采暖期，此部分采暖费不应由被上诉人负担。即使存在物业纠纷，主张物业费的主体也不是上诉人，而是物业公司，与本案并非同一法律关系，一审法院不予考虑也是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
上诉人中海公司二审提交证据：2门业主的入住手续，证明2门业主李晶于2011年10月30日通知入住当日办理了入住手续。
被上诉人李林二审提交证据：证人李晶证言，证人陈述于2011年10月30日接到上诉人通知办理入住手续，让先交费后验房，验房时发现不具备收房条件，园区内道路不通，是土堆路不平坦，院内仍在施工，环境设施不行，车不好进入，人行走不方便，基本没有入住的。验房时屋内没有水龙头和灯泡，当场没有检验是否通水、电，据说通的是临时电。
本院二审查明：双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电在房屋交付时达到使用条件”。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、购房发票、入伙通知书、房屋验收单、照片、杂志摘录、《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》、证人证言等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为：本案争议焦点为上诉人是否应当赔偿被上诉人因交付房屋无法入住造成的损失。
一、关于诉争房屋是否符合约定交付条件的问题。
首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电在房屋交付时达到使用条件”。一审判决引用条款表述为“生活用水、排水、用电于交房时达到使用条件”有误，据此认定涉案房屋没有生活用电，不符合约定交付条件不妥，应予纠正。其次，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定的交房时间为2011年10月31日前，交付条件为商品房经验收合格，水、电达到使用条件。据此，上诉人已于2011年6月24日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，诉争房屋符合商品房经验收合格的约定交付条件。虽然诉争房屋通的是临时电，但是已经能够满足使用所需，应视为水、电达到使用条件。因此，诉争房屋符合约定交付条件。
二、关于诉争房屋是否无法入住的问题。
通过被上诉人提交的园区内照片，虽然能够证明园区内道路仍有施工，诉争房屋门前有堆放的残土等，但是不足以造成诉争房屋无法入住的程度。一审认定诉争房屋无法入住，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第3546号民事判决书；
二、驳回被上诉人李林的诉讼请求。
一审案件受理费1，342元（被上诉人李林预交），由被上诉人李林负担。
二审案件受理费1，342元（上诉人沈阳中海新海汇置业有限公司预交），由被上诉人李林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一五年三月十日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；