甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘05民终337号
上诉人（原审被告）：任某，1968年8月18日出生，汉族，个体工商户，住天水市麦积区。
委托诉讼代理人：尉某，甘肃鉴远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天水金地鸿业房地产开发有限公司，住所地天水市麦积区。
法定代表人：周某,该公司董事长。
委托诉讼代理人：董某，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：夏某，甘肃通融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天水金地鸿业房地产开发有限公司，住所地天水市麦积区。
法定代表人：周某,该公司董事长。
委托诉讼代理人：董某，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：夏某，甘肃通融律师事务所律师。
上诉人任某因与被上诉人天水金地鸿业房地产开发有限公司（以下简称金地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天水市麦积区人民法院（2017）甘0503民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任某及其委托诉讼代理人尉某，被上诉人金地公司的委托诉讼代理人董某、夏某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
任某上诉请求：1.依法撤销天水市麦积区人民法院（2017）甘0503民初2155号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2．诉讼费由被上诉人承担。诉讼中，上诉人任某明确改判要求为：合同符合解除条件，涉案房屋应当予以退还，但应驳回被上诉人金地公司支付租金的诉请。事实与理由：一、一审法院以上诉人任某接收起诉状副本、应诉通知为依据，认定被上诉人金地公司已行使解除权不当。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人单方自行解除合同应该通知对方，而本案被上诉人金地公司直接向法院进行了诉讼，属于通过司法程序解除合同，故不能以诉讼过程中上诉人任某接收起诉状副本、应诉通知的行为，视为被上诉人金地公司解除合同的通知行为。二、上诉人不应承担支付租金的法律责任。理由如下：涉案合同明确约定，被上诉人金地公司应保证建筑工程消防验收合格，但由于被上诉人金地公司在其原有的建筑物上加盖建筑物未办理审批手续，使整栋楼房未能取得消防验收合格证，直接导致任某租赁涉案房屋经营宾馆后无法办理营业执照，无法正常营业，致使合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按约定全面履行自己的义务，第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因上诉人任某不能正常使用房屋，其就不应承担支付租赁费的义务。金地公司应向任某退还己付租金，并赔偿损失。
被上诉人金地公司辩称：1.《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定并未将通知作为解除合同的前置条件，合同在具备解除条件的情况下即可直接解除合同，故一审判决将解除合同的时间确定为给上诉人送达起诉状副本的时间符合法律规定；2.上诉人不承担房屋租金的请求不能成立。虽然存在消防未验收通过的问题，但并没有导致上诉人的经营活动不能进行，故上诉人请求不支付房屋租金的请求不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
金地公司向一审法院起诉请求：1.判决解除金地公司与任某之间的房屋租赁合同；2.判决任某支付房屋租金126万元；3.判决任某向金地公司支付延迟支付租金的滞纳金4.68万元；4.判决任某向金地公司支付违约金4.68万元。诉讼中，金地公司变更诉讼请求,要求任某支付租金至腾房之日止。
一审法院经审理查明:2014年10月20日，金地公司（出租方甲方）与任某（承租方乙方）签订了房屋租赁合同一份。合同约定：租赁房屋坐落在天水市xx区原芳华餐馆，（现商埠路17－21号）2至5楼及后院小二楼（含一楼门厅）。租赁房屋的用途为商用。租赁期间从2014年10月20日至2019年10月19日。租金每年78万元。保证金10万元，承租人于签订合同当日交给出租人。并约定，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上；2.承租人所欠各项费用达五万元以上；……5.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人。有下列情形之一，承租人有权解除本合同：甲方必须保证一楼的餐饮油烟不得干扰宾馆，保证建筑工程消防验收合格。同时约定，双方必须遵守合同，不得违约，若任何一方违约，应向另一方付违约金承租费的3%。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金3%。合同签订后，金地公司（甲方）与任某（乙方）又签订补充协议一份，协议约定：一、客房门甲方以每合500元共71合，计35500元，给付乙方，由乙方自己安装。二、地板砖甲方以每平方45元共924平方米，计42390元，付给乙方，由乙方自己铺设。三、楼梯扶手甲方以每米100元共42米，计4200元，付给乙方，由乙方自己安装。承租期十年，但合同分两次签，即每五年签一次。第一合同期从2014年10月20日至2019年10月19日，从第四年开始，租金每年上浮十万元。合同签订后，任某向金地公司交纳保证金10万，2014年10月金地公司将房屋交付任某使用至今。金地公司、任某签订合同后，金地公司同意给任某4个月的装修期，即2014年10月20日至2015年2月19日，租金从2015年2月20日起计算，共5年。合同履行中，任某支付了金地公司2015年度的租金78万元（其中含金地公司应支付任某的门、地板砖、楼梯扶手等价款），经金地公司、任某协商将任某交纳的保证金由10万变更成5万元。2017年7月，经金地公司催要，任某拖欠金地公司房屋租金，从2016年2月20日至2017年2月19日，给付30万元，尚欠48万元。从2017年2月20日至2018年4月19日共计91万元，合计139万元。2018年4月20日之后的租金按每月6.5万元计算至腾房之日。金地公司至今也未能按合同约定向任某提供建筑工程消防验收合格的手续。一审又查明，1981年，天水市麦积区商埠路17-21号的楼房建成使用，当时为4层，原属于天水县搬运公司和天水县交通局民间运输管理站合建的办公楼。2008年9月，金地公司取得该房屋的所有权，并办理了房屋所有权证。2014年9月，金地公司在该楼房原4层的基础上又加建了一层彩钢房，但未办理审批手续。另查明，任某开办的南坤宾馆，均因没有消防手续，2015年7月被天水市公安消防支队麦积区大队责令停止营业并处罚。2016年3月21日被天水市卫生局卫生监督所罚款。2015年11月，2016年3月，2017年2月、10月，2018年3月被天水市公安局麦积分局道南派出所发出行业场所治安隐患整改通知，要求限期整改。2017年10月18日，金地公司起诉要求与任某解除合同，同年10月24日向任某送达了起诉状副本及应诉通知书。庭审中，任某明确表示对其实际损失另行主张权利。一审法院认为，双方当事人争议的焦点为：一、金地公司与任某签订的房屋租赁合同是否有效；二、金地公司与任某签订的房屋租赁合同是否已解除；三、金地公司的诉讼请求是否有事实和法律依据。一、金地公司与任某签订的房屋租赁合同是否有效。金地公司与任某签订的房屋租赁合同、补充协议系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。金地公司与任某在签订合同时，未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同的生效条件，双方签订的租赁合同所涉房屋未经消防验收合格并不必然导致合同无效。任某要求金地公司保证所交付的房屋必须消防验收合格。该约定并不违反法律法规效力性强制性规定，故金地公司与任某签订的房屋租赁合同为有效合同。二、金地公司与任某签订的房屋租赁合同是否已解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”金地公司与任某在房屋租赁合同中明确约定承租人不按约定交付租金达一个月以上，或者拖欠各项费用达五万元以上，或未经出租人同意将承租的房屋转租第三人的，出租人均有权解除合同，任某未按合同约定给付租金，经金地公司催要后仅支付部分租金，其余租金长期拖欠，不履行主要合同义务，且未经金地公司同意，将承租的部分房屋转租他人，任某行为违反了合同的约定，金地公司可以解除合同。金地公司与任某在合同中明确约定金地公司保证建筑工程消防验收合格，金地公司在签订合同时已经明确了解到任某的租房目的为开办宾馆，由于金地公司在其原有的建筑物上加盖了一层，未办理审批手续，使整栋楼房未能取得消防验收合格证。任某承租房屋后因消防障碍无法进行报批手续，进而导致任某开办的宾馆不能办理营业执照的不利结果，所涉房屋未经消防验收直接导致任某经营的宾馆无法正常营业，由于金地公司的违约行为致使任某不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，金地公司起诉后，任某通过接收起诉状副本、应诉通知书已得知金地公司按照租赁合同的约定，行使了解除权，这一行为可视为金地公司解除合同的通知已到达任某，金地公司与任某之间签订的房屋租赁合同及补充协议从任某收到起诉状副本、应诉通知书时解除。三、金地公司的诉讼请求是否有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限给付租金”。本案中，金地公司与任某在合同中对租金有明确约定，任某拖欠金地公司房屋租金属实，应由任某给付金地公司房屋租金。对任某提出金地公司未提供消防合格证而不支付租金的辩解意见，因任某明知金地公司不能提供消防验收合格证，而长期使用房屋，且在金地公司提出解除合同时，仍明确表示不愿意解除合同，故对其答辩意见不予支持。对金地公司主张的违约金、迟延支付租金的滞纳金，因双方在合同履行过程中均有违约行为，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，第二百二十六条规定，判决如下：一、天水金地鸿业房地产开发有限公司与任某签订的房屋租赁合同、补充协议于2017年10月24日解除;二、任某于判决生效之日起一月内腾空退出位于天水市麦积区商埠路12－17号2至5楼及后院小二楼（含一楼门厅）的租赁房屋，并将租赁房屋交还天水金地鸿业房地产开发有限公司；三、任某于判决生效之日起一月内向天水金地鸿业房地产开发有限公司支付134万元（从2016年2月20日至2018年4月19日期间的房屋租金，抵扣任某已支付的保证金5万元），2018年4月20日之后的租金按每月6.5万元计算至腾房之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16982元，由原告天水金地鸿业房地产开发有限公司负担8491元，由被告任某负担8491元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审“另查明”事实部分确认的天水市xx区责令停止营业并处罚的时间应为2015年6月而非7月，本院依法予以纠正。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。
本院认为：涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应依照合同享有和履行各自权利与义务。合同履行过程中，一是上诉人未按约定支付房屋租赁费用，依据房屋租赁合同第十一条的约定，符合解除合同的条件；二是上诉人任某租赁涉案房屋用于开设的宾馆，属于《中华人民共和国消防法》第七十三条规定的公众聚集场所，依据该法第十五条的规定，未经公安机关消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。从2015年6月14日天水市公安消防支队麦积区大队下发的行政处罚决定书看，涉案宾馆未经消防安全检查，至诉讼时，双方当事人均未向法庭提交涉案房屋通过消防安全检查的证据，故涉案房屋依法不能用于宾馆经营，签订合同目的不能实现，亦符合合同法定解除条件。综合上述两点理由，涉案租赁合同符合解除条件，应于本判决作出之日起依法予以解除。二审中，上诉人任某对解除涉案合同、交还涉案房屋并无异议，故本案二审的争议焦点为合同解除后上诉人任某是否应当承担支付合同解除前的房屋租金及其后产生的房屋占用费的责任？对此，上诉人任某上诉主张，因被上诉人未依约提供消防合格证书，致使其未能正常使用房屋，故不应当交纳房屋租金。对此本院认为，一是上诉人提供证明自己主张的整改通知书等证据中，消防部门要求涉案宾馆进行整改的原因较多，消防审批手续不符合规定只是其中一项；二是涉案合同性质为租赁合同，被上诉人金地公司依约向上诉人任某交付了租赁物，履行了合同主要义务，上诉人任某在明知消防手续不合乎规定的情况下，租赁房屋开设宾馆，在未进行消防安全检查的情况下，擅自营业，并一直占有使用涉案房屋，获取经营利益，故其应当承担支付占有使用期间的房屋租赁费用的责任，上诉人该上诉理由不能成立。但被上诉人金地公司作为出租人，一是未按双方合同约定向上诉人提供建筑工程消防验收合格的相关证明，违反了合同约定；二是天水市公安消防支队麦积支队、麦积公安分局道南派出所相继作出了对任某经营的南坤宾馆停业、整改告知书和处罚决定书，从内容看，审批手续不完善作为原因之一；三是被上诉人在一审中认可经营期间存在停业的事实。综合上述三点理由，上诉人任某在承担支付租金的责任时，应扣除因建筑物消防问题导致停业的时间。从一、二审上诉人提供证据的情况看，整改通知书仅有明确整改期限，未明确停业期限，行政处罚决定书虽明确规定停业整顿，但从当事人陈述及证据反映情况看，上诉人并未严格按此执行，故按本案现有证据无法确定停业的具体时限。但在被上诉人金地公司认可存在停业事实的情况下，结合上诉人在一审陈述的停业期限（2015年停业1个月、2016年停业7天、2017年停业1个月、2018年停业2天），以及被上诉人一审诉请范围（2016年度至今拖欠租金），综合认定停业期限为40天，故该期限内的租金85479元（78万元÷365天×40天）应从任某支付的租金中扣除，任某已给付的租金30万元和5万元与保证金亦应予以扣除。综上，任某承担租金的期限为2016年2月20日至2018年8月27日，总计天数为920天，租金为78万元÷365天×920天-35万元-85479元=153.055万元，2018年8月28日至房屋交还之日的房屋占用费按每月6.5万元计算至腾房之日。
综上所述，一审判决部分判处不当，依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、维持天水市麦积区人民法院（2017）甘0503民初2155号民事判决第二项；
二、撤销天水市麦积区人民法院（2017）甘0503民初2155号民事判决第一、三项；
三、解除被上诉人天水金地鸿业房地产开发有限公司与上诉人任某签订的租赁合同、补充协议，解除时间为2018年8月27日；
四、上诉人任某于判决生效之日起一月内向天水金地鸿业房地产开发有限公司支付153.055万元（从2016年2月20日至2018年8月27日期间的房屋租金，抵扣任某已支付的保证金5万元），2018年8月28日至房屋交还之日的房屋占用费按每月6.5万元计算至腾房之日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16982元，由天水金地鸿业房地产开发有限公司负担849.1元，由任某负担16132.9元;二审案件受理费16982元，由天水金地鸿业房地产开发有限公司负担849.1元，由任某负担16132.9元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 兰
审 判 员 朱金平
审 判 员 周 昊
二〇一八年八月二十七日
法官助理 刘 浩
书 记 员 苏 卉