广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肇四法民初字第348号
原告龚XX，男，1970年11月出生，汉族，住广东省英德市。
委托代理人龚家晴、陈瑞萍，均为广东仲马律师事务所律师。
被告王XX，男，1977年8月出生，汉族，住广东省英德市。
原告龚XX诉被告王XX租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月5日立案受理，依法适用普通程序，于2013年5月7日公开开庭进行了审理。原告龚XX的委托代理人龚家晴到庭参加诉讼，被告王XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告龚XX诉称：2012年7月15日，被告与原告双方签订租赁合同，约定原告向被告出租坐落于四会市大沙镇马房开发区西南一区的自有房屋一、二、三、四楼，被告用于经营饮食，合同对租金的付款时间及相关的违约责任作了明确约定，但是被告在经营期间并未履行合同约定，经营数月却只支付了一个月的租金，原告多次向被告追讨租金，但被告却不断推脱，直�2013年1月2日晚上，被告竟将相关的电器设备等偷偷搬走，未经原告同意单方解除租赁合同，严重违反双方所签订的合同第四条第六款的约定，并拒绝支付所欠租金，而且欠缴经营期间所发生的水电费。截止原告起诉之日，被告还没有支付所欠的租金，经过原告多次催收未果。为了维护原告的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即支付租金人民币33000元及滞纳金45342元（每日按实欠月租金的3%计算暂计至2013年1月10日，以后按此标准顺延至实际履行完毕为止），合共78342元；二、被告立即支付经营期间所欠缴的水电费5000元，以上合共83342元；三、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。2013年5月7日开庭审理时，原告变更诉讼请求一为“被告立即支付租金人民币33000元及没收保证金30000元作为违约损失”。
原告举证及其证明内容如下：
1.租赁合同一份�证明原、被告存在租赁合同关系的事实。
2.广东电网公司催缴电费工作传票，证明被告经营期间欠缴电费的事实。
3.四会市马房自来水厂2012年10-12月份水费单及污水处理费，证明被告经营期间欠缴水费的事实。
4.四会市大沙镇日洁清洁有限公司2012年10-12月份清洁费发票15张，证明被告经营期间欠缴清洁费的事实。
5.房地产权证，证明原告为出租房屋的合法产权人。
6.原告中国农业银行顺德新桂支行（账号：44-468800460046053）银行流水单一份，证明被告租赁涉案房屋后缴纳租金的情况。
7.客户抄表结算复核单、温树镜证明及身份证复印件各一份，证明原告为被告垫付电费1463.12元的事实。
被告王XX在本院依法公告送达原告的起诉状副本后，没有在法定期限内提出答辩，也没有到庭对原告主张的事实提出异议。
本院对原告列举的证据作如下认证：对原告列举的证据1�2、3、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性予以确认。
经原告举证，本院认证，查明事实如下：原告龚XX为四会市大沙镇马房开发区西南一区房屋（共四层）的所有权人。2012年3月15日，原告将上述房屋实际出租给被告王XX经营饮食行业。2012年7月15日，原、被告补签《租赁合同》，合同约定：租赁期限自2012年3月15日起至2017年3月14日止共5年，前三年每月租金6600元，后两年则视市场实际情况增加；在签订本合同时，被告需支付合同保证金30000元（已预付）；被告必须按照约定向原告缴纳租金，每月15日前支付，租金存入原告指定银行账户：户名为龚XX，开户行：中国农业银行顺德新桂支行，账号：44-468800460046053。如无故拖欠租金，原告给予被告15天的宽限期，从第16天开始原告有权向被告每天按实欠租金3%加收滞纳金，超过一个月仍未支付的，原告有权单方解除合同，并且除了有权要求被告支付租金、滞纳金外，还有权没收本合同约定的保证金作为违约赔偿；租赁期间的债权、债务（包括但不限于水电、煤气、营业税费、员工工资等一切相关费用）由被告独自享有与承担。2012年3月2日，被告通过银行转账的方式支付原告50000元，其中30000元为保证金，余额为同年3月15日至6月15日租金。2012年6月22日，被告通过转账方式支付原告6600元作为同年6月16日至2012年7月15日租金。2012年8月1日，被告支付原告6600元作为同年7月16日至8月15日的租金。2012年8月16日起被告再没有支付原告租金，至2013年1月2日晚上，被告搬离租赁房屋。
另查明，被告在上述租赁期间欠缴2012年10月至12月期间的水费238.5元、污水处理费143元、清洁费150元及2013年2月份电费1463.12元。上述被告欠缴的水费、污水处理费、清洁费、电费均已由原告缴纳。
本院认为，原、被告双方�协商签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方的租赁关系受法律保护，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按照合同的约定将涉案房屋交付被告进行经营，被告应履行交付租金的义务。2012年8月16日起至开庭时，被告一直未履行交付租金的义务，原告请求被告支付2012年8月16日起至2013年1月10日的租金33000元（6600元×5个月=33000元），依法有据，本院予以支持。被告拖欠租金的行为已构成违约，根据《租赁合同》的约定，双方在合同中约定了两种违约责任的赔偿方式，即被告超过一个月仍未支付租金的，原告有权单方解除合同，并且除了有权要求被告支付租金、滞纳金外，还有权没收保证金作为违约赔偿。现原告在滞纳金及保证金两种违约责任方式中择一选择，请求没收保证金30000元作为违约损失，有合同依据，也符合法律规定，同时，按照合同约定，自原告主张没收保证金之日起，双方合同自动解除。对于30000元的违约损失是否合理的问题，应结合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行考虑，涉案房屋的租金为6600元／月，至2013年5月7日开庭时，距2013年1月10日已接近4个月，而本案违约的过错责任主要在被告，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张没收保证金30000元作为违约损失，符合《租赁合同》的约定，数额也属合理。对原告请求没收保证金30000元作为违约损失的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《租赁合同》的约定，租赁期间的债权、债务（包括但不限于水电、煤气、营业税费、员工工资等一切相关费用）由被告独自享有与承担，故原告请求被告支付经�期间欠缴的水费、污水处理费、清洁费、电费，符合法律规定，但具体金额应以被告实际欠缴的金额为准，即被告应支付原告水费238.5元、污水处理费143元、清洁费150元及2013年2月份电费1463.12元，共计1994.62元。被告王XX经本院公告传唤没有到庭应诉，本院依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告龚XX与被告王XX的租赁合同，被告王XX预付的保证金30000元由原告没收。
二、被告王XX应当在本判决生效后十日内向原告龚XX支付租金人民币33000元及经营期间所欠缴的水费238.5元、污水处理费143元、清洁费150元及2013年2月份电费1463.12元，合共34994.62元。
三、驳回原告龚XX的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1884元，由被告王XX负担1695元，原告龚XX负担189元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
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审 判 长 宋 盛 才
审 判 员 植 志 忠
助理审判员 毛亚萍七月一日
书 记 员 彭 静 雯