云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）文民二初字第405号
原告张选瑞，云南省文山市人，住文山市。
委托代理人吴卫华，云南圆合圆律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人张仕龙，云南圆合圆律师事务所律师（特别授权）。
被告文山市供销房地产开发有限责任公司，组织机构代码：05698XXXX。
住所地：文山市东风路小门街新城*幢*层。
法定代表人伍星宇，该公司总经理。
委托代理人王天华，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。
原告张选瑞与被告文山市供销房地产开发有限责任公司（以下简称被告公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，依法适用简易程序于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴卫华、张仕龙、被告公司委托代理人王天华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张选瑞诉称，2014年9月21日，原告向被告付款5000元的诚意金办理了666193的住房卡（认筹卡），后于2014年10月18日与被告签订《清香苑A区认购协议》并付购房定金20000元。在《清香苑A区认购协议》第二条中约定：“原告向被告公司缴纳购房定金人民币20000元，前期购卡诚意金人民币5000元自动增加为定金”；第四条约定：“被告公司将于与原告签订本认购协议后90日内通知原告签订《商品房购销合同》”，即被告应于2015年1月16日前通知原告签订《商品房购销合同》；第六条约定：本协议适用“定金罚则”。原告按约定交纳了相关款项，被告公司至今未通知原告签订《商品房购销合同》，经多次催告仍未履行，构成违约，甚至都没有开始开发建设。原告认为，被告公司不能按期开发，不能按约定签订《商品房购销合同》，构成违约，给原告生活造成重大影响，依法应解除《清香苑A区认购协议》。为此，原告诉至法院，一、请求法院依法判决解除原、被告签订的《清香苑A区认购协议》；二、判决被告双倍返还原告购房定金50000元；并承担本案的诉讼费。
被告公司辩称，首先，文山州城区开发模式和惯例都是实行“先开发，先预售，后补办相关手续”，以此达到快速推进城区改造和城市建设的进程，但自中央《关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》以来，文山各级政府及各部门为贯彻中央的方针、政策（特别是中央巡视组对文山房地产状况检查后）做出了新的举措，就文山房地产开发项目而言，规定凡是开发手续不全、不完善，一律停止开发，补办完善手续后才能实施开发，特别是商品房的销售，在未取得商品房预售许可证之前，停止销售。为此，被告公司虽于2014年10月18日与原告签订了《清香苑A区认购协议》，并约定90日内通知原告签订《商品房购销合同》，但由于被告公司向有关部门申领“商品房销售许可证明”至今尚未得到批准，故一直未通知原告来签订《商品房购销合同》，就此情况被告公司已告知原告待取得销售许可证后再签订不迟。但原告认为被告公司的工程半年多来尚未动工，便提出退款遭拒绝后才向法院提起诉讼，其次，针对原告诉请解除双方《清香苑A区认购协议》及双倍返还购房定金的问题，就此原告诉请的理由是被告公司未按约定时间通知其签订《商品房购销协议》，构成违约并适用“定金罚则”，但被告公司认为，被告公司在没有取得商品房销售许可证照之前与任何人签订“商品房预售合同”或“商品房销售合同”均不符合法律、法规的规定而无效{详见最告人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市房地产管理法》第45条（四项）}，因此被告公司未通知原告签订“商品房购销合同”既有客观原因，也有法理，故本案不适用“定金罚则”，原告诉请双倍返还定金的主张不能成立。综上所述，原告与被告公司之间的认购协议尚不具有法律效力，其主张双倍返还定金的理由不能成立，故请人民法院正确适用法律，并作出公平判决。
原告针对其主张，提交以下证据：1、《收据》（N0.3081249）一份、《清香苑会员住房卡》（卡号：666193）一份，证明2014年9月21日原告向被告付款5000元的诚意金办理了666193的住房卡（认筹卡）的事实；2、《清香苑A区认购协议》（协议编号：141）一份、《收据》（N0.0814313）一份，证明原、被告双方于2014年10月18日签订《清香苑A区认购协议》，并付购房定金20000元的事实，且《清香苑A区认购协议》第二条约定：“原告向被告公司缴纳购房定金人民币20000元，前期购卡诚意金自动增加为定金”，第四条约定：“被告公司将于与原告签订本认购协议后90日内通知原告签订《商品房购销合同》”，即被告应于2015年1月16日前通知原告签订《商品房购销合同》，第六条约定：本协议适用“定金罚则”。3、《照片》（彩印件）3张，证明清香苑A区现状，不符合《城市商品房预售管理办法》规定的条件，无法取得《商品房预售许可证》，无法签订《商品房购销合同》。
经质证，被告公司对原告提供的第1、2组证据的真实性、合法性无异议，但不认可原告的证明观点，认为该协议书是无效合同，根据司法解释，取得相应销售许可证前签订的合同是无效合同，无效合同不适用定金罚则；对原告提供的第3组证据不予认可，认为无法确定拍照时间，照片不能证明被告是否能取得销售许可证，且实际上该项目已经审批，只是由于政府依法清理整顿，有关手续还在办理中。本院认为，原告提交的第1、2组证据客观、真实，且能证明本案事实，本院予以采信；原告提交的第3组证据，因无法确定拍照时间，且被告不予认可，本院不予采信。
根据庭审举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：
2014年9月21日，原告支付被告公司诚意金人民币5000元，被告公司为原告办理了一张《清香苑会员住房卡》（卡号：666193），原告认购被告公司房屋（意向房号：A-4-5-602、A4-5-702，房型：D，参考建筑面积：114.87㎡）。2014年10月18日，原告与被告公司签订了《清香苑A区认购协议》，并于签订当日支付被告公司购房定金人民币20000元，原告认购被告公司开发的清香苑A区房屋（认购房号：4栋5单元602号，参考建筑面积：114.87㎡，单价：2630元／㎡，认购房屋总价：302108元），并在《清香苑A区认购协议》第二条中约定：“原告向被告公司缴纳购房定金人民币20000元，前期购卡诚意金人民币5000元自动增加为定金”，且在第四条中约定：“被告公司将于与原告签订本认购协议之日起90日内通知原告签订《商品房购销合同》，原告接到被告公司通知15日内，携带本认购协议、定金收据、VIP卡、VIP卡诚意金收据及身份证到被告公司售楼部签订《商品房购销合同》”；最后在第六条中约定了定金条款“本协议约定期间，若被告公司将原告选定房屋转卖他人，则被告公司双倍返还定金，协议自行失效；原告不能按本协议约定时间与被告公司签订《商品房购销合同》及补充协议或未按时交付购房款，协议自行失效，被告公司可以对原告认购的房源不予保留，且有权将上述房源转卖他人而无需通知原告，原告已付定金不予退还”。原、被告双方签订《清香苑A区认购协议》后，被告公司至今未通知原告与之签订《商品房购销合同》。
本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而商品房预约合同纠纷，是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。本案中，被告公司为原告办理《清香苑会员住房卡》和与原告签订《清香苑A区认购协议》代表了双方的真实意思表示，属合法有效的商品房预约合同，法律予以保护，原、被告双方应诚信履行合同，原告已按合同约定支付被告公司认购房屋（认购房号：4栋5单元602号，参考建筑面积：114.87㎡，单价：2630元／㎡，认购房屋总价：302108元）定金人民币25000元{办卡诚意金人民币5000元（签订《清香苑A区认购协议》时变更为定金）＋签订《清香苑A区认购协议》时所支付购房定金人民币20000元=25000元}，但因被告公司在本案中辩称“被告公司向有关部门申领商品房销售许可证明，至今尚未得到批准，故一直未通知原告来签订《商品房购销合同》”，被告公司未能履行合同义务的违约行为致使原、被告双方不能实现合同目的，双方于2014年10月18日签订的《清香苑A区认购协议》应予解除，被告公司因在履行合同过程中，未能按合同约定于与原告签订《清香苑A区认购协议》之日起90日内即2015年1月18日（2014年10月18日＋90日=2015年1月18日）前通知原告签订《商品房购销合同》，应承担相应的民事责任，而因原告起诉要求被告公司承担民事责任的方式为双倍返还定金，且原、被告双方在签订的《清香苑A区认购协议》中约定了定金条款，被告公司应双倍返还原告定金人民币50000元（25000元×2倍=50000元）。关于被告公司认为本案是不可归责于被告公司的事由即文山州城区开发模式和惯例都是实行“先开发，先预售，后补办相关手续”，以此达到快速推进城区改造和城市建设的进程，但自中央《关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》以来，文山各级政府及各部门为贯彻中央的方针、政策（特别是中央巡视组对文山房地产状况检查后）做出了新的举措，就文山房地产开发项目而言，规定凡是开发手续不全、不完善，一律停止开发，补办完善手续后才能实施开发，特别是商品房的销售，在未取得商品房预售许可证之前，停止销售的辩称，因被告公司认为文山州城区开发模式和惯例都是实行“先开发，先预售，后补办相关手续”的辩解理由与法律相悖，无法律依据，本院不予支持；关于被告公司认为被告公司在没有取得商品房销售许可证照之前与任何人签订“商品房预售合同”或“商品房销售合同”均不符合法律、法规的规定而无效，因此被告公司未通知原告签订“商品房购销合同”既有客观原因，也有法理，故本案不适用“定金罚则”，且原告与被告公司之间的认购协议尚不具有法律效力，原告主张双倍返还定金的理由不能成立的辩称，因原、被告双方签订《清香苑A区认购协议》系双方自愿合法的民事行为，且该《清香苑A区认购协议》属商品房预约合同，而不是商品房预售合同或商品房销售合同，不因被告公司没有取得商品房销售许可证照而失去法律效力，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告张选瑞与被告文山市供销房地产开发有限责任公司于2014年10月18日签订的《清香苑A区认购协议》；
二、被告文山市供销房地产开发有限责任公司双倍返还原告张选瑞认购房屋的定金人民币50000元，限本判决生效之日起十日内付清；
案件受理费1050元，减半收取525元，由被告文山市供销房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 吴国欣
二〇一五年七月二十六日
书记员 何秋杰