北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第09404号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市四川饭店有限责任公司，住所地北京市西城区新街口北大街3号。
法定代表人张顺利，总经理。
委托代理人马倩，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京首都旅游集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区雅宝路10号3层。
法定代表人段强，董事长。
委托代理人姚伟豪，男，1962年9月5日出生。
委托代理人杨春光，女，1978年2月6日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京金融街资本运营中心，住所地北京市西城区宣武门内大街*号*层****室。
法定代表人鞠瑾，经理。
委托代理人申意君，北京观韬律师事务所律师。
委托代理人李小玲，北京观韬律师事务所律师。
上诉人北京市四川饭店有限责任公司（以下简称四川饭店）、北京首都旅游集团有限责任公司（以下简称首旅集团）因合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第4303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年1月，北京金融街资本运营中心（以下简称金融街中心）诉称：我公司（原名称北京市西单商业区建设开发公司）系北京市西城区西单东南地区D西项目一级开发单位，该项目用地面积含代征道路用地面积。该项目紧邻四川饭店（原名称为北京市四川饭店）所有的坐落于北京市西城区西绒线胡同51号房屋（以下简称51号房屋）的西侧。而四川饭店系首旅集团下属企业，51号房屋及土地被首旅集团划转由其自身管理。2006年，我公司为对含代征道路路段在内的油坊胡同（大方胡同至牛肉湾胡同）进行道路建设，与四川饭店签订拆迁补偿协议书，拆除了51号房屋后院（建筑面积178.1平方米，占地面积218平方米）。同时，协议还根据四川饭店提供的房地平面图，重新对双方用地范围及边界进行确认，用地范围分界图列为协议附件。双方还约定根据拆迁完成后的现状，调整四川饭店的土地证和房产证。2008年3月，我公司与四川饭店签订认界协议书。认界协议书约定：1、双方同意2至15点墙界归四川饭店，并同意将2006年9月20日签署的《拆迁补偿协议书》所附用地范围分界图作为协议附图，今后双方办理土地证以此边界为准，若边界出现纠纷，由双方承担相应责任。2、根据《拆迁协议书》的约定，拆迁工作完成一个月内，双方应共同到土地局及房地局按拆迁完成后的现状，调整四川饭店的土地证及房产证。目前拆迁工作已经全部完成，四川饭店承诺在签订认界协议书后三个月内去土地局及房地局调整土地证及房产证，否则因此给我公司造成的一切损失均由四川饭店承担。首旅集团亦在上述认界协议书中盖章，以表示对该协议的认可。该项目一级开发完成后，我公司向北京市土地整理储备中心申请办理项目土地入市审核时，北京市土地整理储备中心告知我公司，该项目北段四川饭店西北角，即已拆除的51号房屋后院部分土地上，四川饭店、首旅集团私自加盖了建筑物，占压了该项目的部分代征道路用地，从而审核驳回了我公司土地入市申请。就上述事宜，我公司多次与四川饭店、首旅集团沟通，要求四川饭店、首旅集团按照认界协议书约定拆除诉争建筑物，退出占压的该项目代征道路用地，但四川饭店、首旅集团均拒绝配合，导致该项目至今未通过北京市土地整理储备中心的入市审核，无法完成土地的挂牌出让工作。另我公司还于近期得知，四川饭店、首旅集团至今未根据认界协议书的约定，办理51号房屋土地证及房产证的调整变更手续，该土地证及房产证仍处于拆除**号房屋后院前的状态。而根据现有政策，四川饭店、首旅集团未办理该土地证及房产证调整变更手续，该项目也仍不能完成入市审核。就此，我公司亦与四川饭店、首旅集团沟通，但四川饭店、首旅集团不予配合。综上，我公司认为四川饭店、首旅集团上述行为已经违反了双方签署的认界协议书约定，给该项目土地入市审核、挂牌出让工作构成实质性障碍，严重侵犯了我公司合法权益，并给我公司造成了重大经济损失，故起诉请求：1、四川饭店、首旅集团立即将占压我公司一级开发完成用于土地储备供应的D西项目的市政代征道路用地上的建筑物即北京市西城区西绒线胡同51号33号房屋西墙一线以西加盖的建筑物（包括围墙及房檐）全部拆除，退出侵占的代征道路用地；2、四川饭店、首旅集团根据认界协议书约定办理位于北京市西城区西绒线胡同51号房屋的土地证及房产证的变更手续；3、四川饭店、首旅集团支付2011年12月16日至我公司实际取得土地开发费2376.89万元期间的贷款利息（按央行2012年7月6日发布的1年期贷款基准年利率6%计算）；4、诉讼费由四川饭店、首旅集团负担。
四川饭店辩称：一、认界协议书无效。1、依据合同法第51条，无权处分人处分他人财产，在没有得到权利人追认，或取得处分权时，合同无效。根据相关规定，土地使用权的主体是土地局，土地储备机构可通过招投标方式选取相应资质的房地产开发企业承担相应开发职责，并签订土地一级开发委托协议。本案中，金融街中心并未提供其具备土地一级开发的资质，以及土地储备机构与其签署的土地开发协议，因此金融街中心无权就土地边界与我公司签订土地认界协议。2、2008年金融街中心与我公司签订土地认界协议时，以拓展市政道路为理由签署该协议，未明确向我公司解释签署协议用于土地一级开发，使我公司形成错误意思表示，并根据认界协议约定，确认我公司土地及房屋有关边界，该行为已侵犯国有财产，依据合同法第52条第1款规定，该认界协议书无效。二、请求法院驳回金融街中心请求变更产权证、土地证的诉讼请求。1、该请求已超诉讼时效。认界协议书系在2008年签署，根据金融街中心提供的土地权属审查告知书，其应在2011年11月1日知晓我公司并未变更房产证与土地证，其在2014年12月方提起诉讼已超诉讼时效，依法应予驳回。2、我公司变更房产证、土地证存在客观不能的情况。我公司与民政部尚存在边界不清的情况，没有办理土地证和房产证的客观条件。3、本案土地权属争议不属于法院受案范围，因拆迁补偿协议及认界协议书均未明确认定诉争区域的权属状况，依据土地管理法第16条，土地所有权和使用权争议，应由当事人协商，协商不成的由人民政府处理，单位之间的权属争议，由县级以上人民政府处理，即西城区人民政府，对于处理不服的，应自接到处理决定后三十日内向人民法院起诉，因此本案诉讼请求应先向西城区政府提起，再向人民法院起诉。三、金融街中心无充分证据证明本案诉争区域存在占压其商业地块的法律事实。四、金融街中心主张赔偿损失缺乏事实及法律依据。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第25条规定，关于土地开发成本需要市国土局、发改委、财政、审计四部门共同审核确定，金融街中心主张的土地开发成本并没有相关机关开具的文件，时间、金额均未确定，故债权并未成立，基于尚未成立的金钱之债要求我公司赔偿损失没有依据。综上，不同意金融街中心的诉讼请求。
首旅集团辩称，一、我公司及四川饭店截止到目前从没有与金融街中心就D西地块一级土地开发、收储及征地拆迁工作签订过任何协议，且四川饭店已经符合市政道路改造要求。我公司及四川饭店既无金融街中心所说侵占行为，也无金融街中心所谓合同义务，更无需赔偿金融街中心。2006年，四川饭店接到西城区人民政府的函，希望四川饭店配合市政道路改造，之后四川饭店将之作为政治任务，与北京市西单商业区建设开发公司签署拆迁补偿协议书，四川饭店并没有违约，四川饭店现状符合市政道路改造批文的要求。理由一：北京市西单商业区建设开发公司作为市政道路修建公司，由政府财政出资，经市规划委批准及区发改委核准实施西城区油坊胡同、大方胡同市政道路工程工作。上述两委办最终下达的文件是北京市西单商业建设开发公司施工的唯一合法文件。上述文件也同时是道路改造所涉及的沿途单位房屋被拆迁和土地腾退及国有资产处置申请报备的唯一合法文件。而在市规划委下达的《规划意见书》（2005规市政意字1307号）及区发改委《关于西城区油坊胡同（牛肉湾横街-
大方胡同）及大方胡同（宣内大街-
未英胡同）道路改造工程项目核准的批复》（西发改投（2005）41号文）中均规定，东侧步道宽3.5-4.5米。四川饭店位于油坊胡同西侧，目前腾退后步行道实际宽度为4.5米，完全满足上述文件要求。理由二：因为该项目是市政项目，是公益项目，我公司作出了巨大让步，仅象征性的收取了补偿金，拆迁区域占地为218平方米，总拆迁款仅为330万元，这远远低于当时该地区商业拆迁所需的费用。此次拆迁除了生产经营受到影响、需要重新搬迁和安置外，小院内有两户职工宿舍需要安置，我公司自行对其进行了补偿，可以说我公司几乎是无偿腾退。目前道路扩建项目已于2008年5月3日通过验收，这意味着该工程通过了规划、建设和市政道路等各项验收，道路已于2009年通车。按照现行国家规定如果道路没有达到规划要求政府是不予验收并不允许通车的。该项目是将已建成的道路和已通过了规划验收，产权和管理权已移交给路政局的部分道路重复再计算进了本项目建设用地范围。理由三：目前争议集中在2011年5月18日市规划委给土地储备中心的《建设项目规划条件土地储备供应》批文，市规划委在该文建设规划其他要求中明确规定：“退让规划道路红线最小距离：退用地西侧城市规划道路红线不小于1米。”目前双方争议在于这1米。如果要求四川饭店后退1米，这属于二次拆迁，是商业行为。开发公司如果想取得同一项目的一级土地储备整理开发权至少应取得国土局、发改委、规划委三部门批文。取得后才有资格与我公司就商业拆迁进行谈判。金融街中心目前仅提供了规划委的文件，尚未提供发改委和国土局就同一项目的批文，因此我公司认为金融街中心不具备D西项目土地一级开发的资质，更不可能与我公司及四川饭店就该区域商业拆迁达成一致。修路扩路市政工程与收储内容和商业开发内容没有一丝一毫关系，但金融街中心在四川饭店不知情情况下将谋划侵吞国有资产的商业开发项目隐藏移植进去。理由四：四川饭店原为清康熙二十四子的贝勒府，又是新中国成立后中央政府进京后领导们的重要活动场所，根据政府令，1989年四川饭店一至五套院含围墙被列为文物，周边区域同时被列为文物。如土地储备中心坚持将商业项目搭接着文物古建及围墙进行商业建设，必将造成文物损毁、沉降及坍塌。此建设应事先征得文物部门及政府的批准，而现在金融街中心并未提供相关批文。二、针对金融街中心请求具体意见如下：关于要求我公司及四川饭店拆除相关建筑的请求，我公司认为，本项目市规委下达的土地储备前期整理批准的单位和实施的主体是北京市土地整理储备中心，与金融街中心没有丝毫关系，且金融街中心提供的规条供字0035号文是2011年5月18日下达，有效期两年，已于2013年5月18日到期并失效，所以诉讼不成立，建议法院驳回金融街中心请求。针对金融街中心要求变更土地证、产权证的诉讼请求，请求法院予以驳回。我公司是诉争区域唯一合法的土地拥有者和使用者，相关部门没有给金融街中心核发过土地使用证及地籍确认文件，所以该土地不存在争议。而且四川饭店的土地证目前与相邻民政部门的土地证有重叠，经多次沟通至今尚未解决，鉴于此情况也无法进行土地证的变更。此外，2000年国务院正式颁布了国有土地沿用国有无偿使用划拨目录，市国土资源局也于同年取消了国拨处，将国拨处改为土地出让处，目前我国只有少数继续使用财政资金的非经营性政府部门、文教部门等继续享受国有划拨待遇。我公司所属四川饭店现如果需要进行土地证变更需要交纳5000余万元的土地出让金。同时还需要交纳一定数额的税费。另外根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，解决不成的，由人民政府处理。”因此双方的土地权属争议在处理程序上应行政优先。针对金融街中心要求土地开发费贷款利息的请求，截止至今日土地储备中心、北京市西单商业区建设开发公司及金融街中心没有花费一分钱，涉及针对四川饭店二次拆迁问题，我公司与上述三家单位至今没有谈过二次拆迁问题，更没有拿过二次商业项目开发土地储备整理拆迁费用。土地储备以及开发费用认定是要经过国土、发改、规划、财政等多级审计部门逐项审核后认定的。所发生费用最终是要由市财政买单的。我公司认为金融街中心所提费用是靠咨询公司凭空计算出来的，不具有真实性，请求法院驳回其该项请求。
四川饭店、首旅集团反诉称：2006年我们根据政府关于市政道路改造的文件，与市政道路项目的建设单位即金融街中心签订了拆迁补偿协议书，金融街中心以市政道路建设为名拆除了我们西绒线胡同51号院部分院墙、房屋。我们为支持公益建设仅象征性收取补偿费用，金融街中心并未按市场拆迁价格支付补偿款项。在市政道路改造项目进行期间，2008年3月，金融街中心又与我们签订认界协议书，对双方2-15点界址进一步作出约定，并对产权证变更事宜进行了约定。2014年底，金融街中心提起诉讼，要求我们履行认界协议书等，在看到金融街中心提供的证据材料后我们才得知，在2008年3月签订认界协议书时，金融街中心将其作为建设方的市政道路改造材料和其在同区域的土地商业开发资料故意混淆使用，使我们误认为金融街中心仅是市政道路的建设单位，而与之签署认界协议书。此外，金融街中心与我们在认界协议书中约定变更西绒线胡同51号房屋产权证和土地证，减少产权证内载明的房屋所有权面积和土地使用权面积，该行为已损害我们管理的国有资产，导致国家利益受损。由此可见，在签订认界协议书时，金融街中心存在欺诈行为且损害了国家利益。此外，金融街中心从未出具土地一级开发的相关资质及北京市土地储备中心的授权委托文件，违反法律规定关于从事商业土地一级开发的企业应当具备房地产开发企业相应资质并取得土地储备中心的授权委托的规定。金融街中心至今也没有取得拆迁许可证，要求我们拆迁房屋是违反法律法规的。故反诉请求：确认认界协议书自始无效。
针对四川饭店、首旅集团的反诉，金融街中心辩称：认界协议书是双方真实意思表示，合法有效。认界协议书是我公司与四川饭店基于双方于2006年签订的拆迁补偿协议书签订，拆迁补偿协议书明确约定西绒线胡同51号房屋拆除后双方用地边界及双方及时办理房屋产权证书及土地证书的义务。由于四川饭店、首旅集团迟迟未进行51号房屋土地证、产权证变更，同时也是为了办理D西项目国有土地使用权确权登记，双方在拆迁补偿协议书基础上，于2008年3月25日签署认界协议书，进一步明确土地边界范围及四川饭店、首旅集团未及时办理土地证、房产证变更手续时应承担的责任。四川饭店、首旅集团认可拆迁补偿协议书的合法有效性，所以作为对拆迁补偿协议书事项进一步确认的认界协议书，也应是双方真实意思表示，合法有效。我公司与四川饭店、首旅集团签署认界协议书前，于2008年3月4日向四川饭店发出了关于土地指界相关事宜的函，告知D西项目已纳入土地整理储备中心招拍挂程序，为了配合北京市国土资源局西城分局办理D西项目国有土地使用权确权手续，需要四川饭店、首旅集团配合指界。该函件四川饭店已接收。四川饭店、首旅集团也明确认可参与了指界。故四川饭店、首旅集团提出签订认界协议书时，我公司对其实施了欺诈，故意隐瞒D西项目，使四川饭店、首旅集团误认为只是市政道路改造而签署认界协议书的说辞不成立。认界协议书基于拆迁协议书而签署，拆迁补偿协议书对于拆除西绒线胡同51号后院进行了补偿，同时约定，四川饭店、首旅集团应根据拆迁协议约定，相应办理51号房屋土地证、房产证变更手续，使证载面积相应减少。拆迁补偿协议签署后，四川饭店、首旅集团也收到了相应的拆迁补偿款。该事实说明我公司拆除西绒线胡同51号房屋后院已进行了合理补偿，双方签署拆迁补偿协议、认界协议书并未损害国家利益。综上，四川饭店、首旅集团主张认界协议书无效，没有法律依据，请求法院予以驳回。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。诉争2008年3月25日认界协议书，系金融街中心与四川饭店作为合同相对方签订，首旅集团盖章认可，上述单位均系具有权利能力与行为能力的法人单位，其对协议书相关内容及签订目的应具备完整认知，就四川饭店、首旅集团所述金融街中心未向其告知协议用于土地一级开发构成欺诈一节不予采信。就金融街中心是否具备拆迁主体资格一节，认界协议书并非拆迁协议，据其内容而言，系在拆迁完结后就后续事宜进行的相关约定，此时金融街中心是否具备拆迁主体资格并非判断认界协议书有效与否之要件，且金融街中心亦提供了相关建设工程规划许可证及规划意见书，对其拆迁资格予以佐证，双方就此前所签拆迁补偿协议效力并无异议并进行了履行，因此现四川饭店、首旅集团以金融街中心构成欺诈并损害国家利益为由，要求确认认界协议书无效，无事实及法律依据，不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。如前所述，认界协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应依照履行。鉴于首旅集团亦在认界协议书中盖章确认，并与四川饭店存在划转相关资产的约定，故其应就合同义务与四川饭店承担连带责任。目前双方就西绒线胡同51号33号房屋西墙及其延伸线以西范围内的围墙及房檐建筑是否为拆除后新建一节存在争议。2006年9月20日双方所签拆迁补偿协议书记载，被拆除房屋位于西城区西绒线胡同51号后院，建筑面积178.1平方米，根据四川饭店房屋所有权证中登记的面积，西绒线胡同51号29、30、31、32号房屋合计建筑面积178.1平方米，该面积能够与拆迁补偿协议中约定拆除面积相吻合，同时结合拆迁补偿协议书附件2中标注的分界线位置，应可确认拆迁补偿协议书中约定拆除的51号后院包含33号房屋西墙以西一线，即29、30、31、32号房屋及31号房南侧部分院落，双方在认界协议书中已经确认对于拆迁补偿协议书中拆除房屋义务全部履行完毕，而2008年5月26日四川饭店亦曾函告金融街中心清理其店西北角施工垃圾，综合以上事实可以认定诉争建筑系拆除后新建，违反了协议约定，现金融街中心要求四川饭店、首旅集团予以拆除，理由正当，予以支持。就诉争建筑是否属于文保范围一节，四川饭店、首旅集团虽提供了政府公开信息，其上记载四川饭店属于西城区文保单位，但金融街中心提供的西城区文委的批复，对西绒线胡同51号保护范围进行了详细描述，其中指出保护范围西起西绒线胡同53号东墙向北一线，即53号东墙向北一线以东应为保护范围，而诉争建筑位于53号东墙向北一线以西，并未在此范围之内，因此对四川饭店、首旅集团该项抗辩不予采纳。就协助办理所有权证、土地使用权证变更一节，四川饭店、首旅集团表示金融街中心该项请求已超过诉讼时效，但鉴于51号后院已经事实上被拆除，相应土地被占用，51号房屋所涉土地证、房屋所有权证与事实状态已不符，其协助办理变更手续的义务是实现物权变动的必要手段，不变动之状态对金融街中心的权益形成持续性妨碍，且双方约定办理变更手续期限届满后51号后院又形成了新添加的建筑并持续存在，亦对房屋所有权证、土地使用权证变更造成影响。综上，在此情况下不宜适用时效规定，对四川饭店、首旅集团该项答辩不予采纳。就四川饭店、首旅集团所述与民政部存在土地界限争议一节，首旅集团虽提供了其向民政部所致函件，但未见民政部之回函，且该函件中指出就西绒线胡同51号土地与民政部土地界限不变，仅要求对方在地籍调查指界结果通知书和地籍调查表上盖章确认，该叙述不足以证明双方就本案诉争土地存在交叠导致不能办理土地证变更情节，因此对四川饭店及首旅集团该项抗辩不予采纳。就四川饭店、首旅集团所述本案争议为土地所有权和使用权争议，非民事受案范围一节，由于双方已根据拆迁形成的房产、土地变更事宜进行了约定，现系在履行协议过程中产生的纠纷，并非土地权属争议，故对四川饭店、首旅集团该项抗辩不予采纳。就房屋所有权证、国有土地使用证变更之依据，双方于认界协议书中明确对于2008年土地现状边界测绘成果予以认可，目前金融街中心提供了2008拨地269号测绘成果报告，四川饭店、首旅集团对此虽不予认可，但未提供其他2008年土地边界测绘成果，而在相关规划意见中均以该测绘成果作为依据，因此确认认界协议书中所涉2008年土地现状边界测绘成果即为2008拨地269号测绘成果报告。同时双方确认将拆迁补偿协议书附件3的用地范围分界图变更为本认界协议书的附图，今后办理土地证，以此边界为准，根据文义理解，应可确认双方认可将拆迁补偿协议书附件3作为认界协议书的附图，以此成为变更土地证之依据。综上，双方应按照认界协议书约定，结合拆迁补偿协议书附件3用地范围分界图和相关2008拨地269测绘报告协助金融街中心变更房屋所有权证及土地使用证。就土地开发费利息损失一节，现无充分证据证实金融街中心已经产生相关损失，故其要求四川饭店、首旅集团予以赔偿，不予支持。据此，原审法院于2015年7月判决：一、自判决生效之日起十五日内，北京市四川饭店有限责任公司、北京首都旅游集团有限责任公司将搭建在北京市西城区西绒线胡同51号33号房屋西墙及其南北延伸线以西的建筑（含围墙及房檐）全部予以拆除，渣土自行清运；二、自判决生效之日起十五日内，北京市四川饭店有限责任公司、北京首都旅游集团有限责任公司依照双方所签认界协议书协助北京金融街资本运营中心办理北京市西城区西绒线胡同51号房屋所有权证、国有土地使用证的变更手续；三、驳回北京金融街资本运营中心其他诉讼请求；四、驳回北京市四川饭店有限责任公司、北京首都旅游集团有限责任公司的反诉请求。
判决后，四川饭店、首旅集团不服，上诉至本院称：一、金融街中心诉请我们拆除诉争建筑为土地权属纠纷，依法应先由政府处理，原审判决关于诉争土地使用权区域附着围墙争议不是土地权属争议的认定，属于事实认定不清且适用法律错误；二、金融街中心诉请我们变更产权证为债权请求权，适用诉讼时效的规定，原审判决认为变更房屋产权证和土地使用权证不适用诉讼时效，属于认定事实不清，法律适用错误；三、双方签订的《认界协议书》无效，原审判决关于金融街中心主体资格与认定该协议是否有效无关的认定，属于事实认定错误；四、诉争建筑没有占压金融街中心的市政代征道路，原审判决在无充分证据的情况下，通过推理认定诉争建筑占压市政道路，属于事实认定错误；五、我们存在客观上不能办理变更土地证及房产证的情况；综上，请求撤销原判第一、二项，依法改判。金融街中心同意原判。
经审理查明：2005年11月29日，金融街中心（原名称为北京市西单商业区建设开发公司，2012年2月20日经核准变更为现名称）取得2005规建市政字1438号建设工程规划许可证，建设项目名称为西城区油坊胡同、大方胡同道路工程，位置为西城区油坊胡同（大方胡同-
牛肉湾胡同）、大方胡同（宣内大街-
未英胡同）。附件中注明：本《建设工程规划许可证》及附件发出后，因年度建设计划变更或因故未建满两年者，《建设工程规划许可证》及附件自动失效，需建设时，应向审批机关重新申报，经审批批准后方可施工。2006年6月8日，北京市规划委员会向金融街中心出具（2006）规意条字0203号规划意见书（条件），其中记载：你单位2006年5月18日申报的拟在西城区牛肉湾竖街东侧规划建设商业及配套的有关材料收悉。经研究，根据有关法律、法规、规章的规定和城市规划要求及申报建设项目情况，同意你单位按下列规划设计条件及附图所示用地范围，办理该项目计划、规划设计等前期工作。用地规划要求中注明：总建设用地面积1280平方米，以钉桩成果为准；代征城市公共地面积1740平方米，其中代征道路用地面积1740平方米。2008年12月25日，北京市规划委员会向北京市土地整理储备中心出具（2008）规意选字0352号规划意见书（选址），其中记载：你单位2008年12月2日申报的拟在西城区西单规划建设的商业项目有关材料收悉，……同意你单位按下列规划（选址）意见及附图所示用地范围，办理该项目建设计划、土地、规划设计等前期工作。用地规划要求中注明：总建设用地面积1383.2平方米，拨地钉桩成果文号：2008拨地269；代征城市公共用地面积2051.2平方米。2011年5月18日，北京市规划委员会向北京市土地整理储备中心出具2011规条供字0035号建设项目规划条件，其中记载：你单位2011年4月19日申报拟上市供应的土地（位于西城区西单）有关材料收悉，……提供该地块的规划条件作为供地的规划依据，其中记载该地块总用地规模3434.4平方米，总建设用地规模1383.2平方米，同步实施的道路用地面积2051.2平方米，拨地钉桩成果文号2008拨地269。
四川饭店（原名称为北京市四川饭店，2007年5月29日经工商行政管理部门核准变更为现用名称）为西城区西绒线胡同51号土地使用者及房屋所有权人。土地使用权证取得时间为1995年7月20日，土地用途记载为商业，总面积9818平方米，其中建筑占地6001.9平方米，四至为，东：西绒线胡同49号；西：西绒线胡同；南：西绒线胡同53号；北：后牛肉湾胡同。房屋所有权证填发日期为1995年9月5日，根据房屋登记表记载，51号中29、30、31、32号有证房屋建筑面积分别为32.7平方米、66.6平方米、35.4平方米、43.4平方米，合计178.10平方米。四川饭店为首旅集团的下属企业。2006年7月28日，首旅集团向四川饭店下发“关于将北京市四川饭店部分资产划转至首旅集团的通知”，内容为：“为保证中国全聚德（集团）股份有限公司重组工作的顺利进行，根据首旅集团董事会决议，现将你公司部分资产以2006年5月31日为基准日，以会计师事务所出具的审计报告金额为准划转至首旅集团。具体划转资产如下：一、将坐落于北京市西城区西绒线胡同51号的土地及房产划转至首旅集团……”。
2006年9月19日，金融街中心作为甲方、四川饭店作为乙方签订拆迁补偿协议书。拆迁补偿协议书第二条约定：被拆除房屋位于西城区西绒线胡同51号后院，建筑面积178.1平方米，占地面积218平米。产权为乙方所有（见附件1），产权性质为商业。第四条约定：乙方于2006年12月20日前将西绒线胡同51号后院被拆除房屋（见附件2）腾空，交给甲方拆除。第五条约定：甲方接收乙方被拆除房屋（附件2红线部分）后，5日内将100万元补偿款支付给乙方；甲方接收乙方被拆除房屋（附件2兰线部分）后，5日内将余款230万元支付给乙方。第六条中约定：根据乙方提供的房地产平面图（附件1），甲乙双方重新对用地范围进行确认，详见用地范围分界图（附件3）；甲乙双方履行完本协议约定条款后一个月内，甲乙双方共同到土地局及房地局按本次拆迁完成后的现状，调整乙方的土地证及房产证，至此乙方不再对上述房产提出任何经济补偿及其他要求。补偿协议书后附有附件1-3，附件1为西绒线胡同51号房屋产权证主页复印件；附件2为51号房地平面图复印件。平面图显示：29、30、31、32号房屋及31号房屋南侧部分院落被标注在红蓝线范围之内，33号房屋西墙与31、32号房屋东墙为共用墙体，该处标记有分界线；附件3为用地范围分界图，其上标注红线位置，红线内标注为四川饭店地界，红线外标注为西单开发用地范围。2007年6月11日，金融街中心与四川饭店共同向西城区房屋管理局出具《关于牛肉湾市政道路拆迁情况说明》一份，其中确认双方于2006年9月19日签订的拆迁补偿协议书已于2006年12月20日前，按照双方协议内容执行完毕，双方均无异议。
2008年3月25日，金融街中心作为甲方，四川饭店作为乙方签订认界协议书，首旅集团亦在乙方处盖章确认。认界协议书中约定：1、甲方坐落在西城区西单东南D西项目，此次办理国有土地使用权确权登记，东边界相邻乙方西绒线胡同51号，现已发土地证，土地证号西权国用（1995）字第001**号。2、甲、乙双方于2006年9月20日就西绒线胡同51号后院拆迁事宜签订了《拆迁补偿协议书》。现甲乙双方对2008年土地现状边界测绘成果予以认可，其中2至15点墙界归四川饭店（详见附图）。双方同意将《拆迁补偿协议书》附件3的用地范围分界图变更为本认界协议书的附图，今后双方办理土地证，以此边界为准。若边界出现纠纷，由甲乙双方承担相应责任。根据《拆迁补偿协议书》的约定，拆迁工作完成后一个月内，甲乙双方应共同到土地局及房地局按本次拆迁完成后的现状，调整乙方的土地证及房产证。目前拆迁工作已全部完成，乙方承诺在签订本认界协议书后三个月内去土地局及房地局调整土地证及房产证，否则因此给甲方造成的一切损失均由乙方承担。该认界协议书后附图一份，其上标注有2-15点墙界位置，双方确认本案诉讼区域不在2-15点墙界位置。2008年5月30日，油坊胡同改造工程、大方胡同改造工程（道路、排水）完工，该项目取得工程竣工验收鉴定书。
原审审理中，经现场勘验，目前在西绒线胡同51号院33号房西墙及其南北延伸线以西部位有围墙及部分建筑的房檐。金融街中心表示上述建筑为拆迁后四川饭店、首旅集团新建，要求予以拆除，四川饭店、首旅集团则表示该建筑不属于代征路拆迁范围，不应予以拆除。
为明确诉争建筑是否位于代征路红线内，金融街中心提供了2006拨地0838号拨地测绘成果报告书及2008拨地0269号测绘成果报告书，并表示诉争建筑位于后者2-B点位置。四川饭店认可诉争建筑所在位置，确认诉争建筑坐落于其房屋所有权证原西绒线胡同51号院31号、32号房屋部位，但强调并非位于代征路范围内，表示该两份报告书分别作出于双方所签认界协议书之前与之后，不能作为认界协议书确认界限之基准。同时金融街中心还提供2011年11月1日北京市国土资源局西城分局向北京市土地整理储备中心出具的土地权属审查告知书一份，地籍状况表显示西城区西绒线胡同51号，土地使用权人为四川饭店，备注记载该宗地涉及拆除部分院墙。四川饭店、首旅集团对此真实性认可，不认可证明目的。金融街中心另提供2008年5月26日四川饭店出具的“关于请西单开发公司协调施工单位清除施工垃圾的函”，其中记载：“因我店西北角部分土地和建筑已由贵公司拆迁，用于西单开发项目中的市政道路扩建。现临近我店西侧道路施工已完成，但施工单位未将我店西侧建筑外及门前的施工材料、地砖和施工垃圾等及时清理干净……我们恳请贵公司尽快协调该项目的施工单位，做好施工后的垃圾清理等收尾工作。望贵公司大力协助为盼。附：照片一组。”后附照片一张，照片中显示诉争区域位置无围墙。四川饭店、首旅集团对函件予以认可，但不认可照片。
为证明土地开发费用损失，金融街中心提供土地估价报告一份，估价日期为2012年7月4日，估价项目为西城区西单商业项目国有土地使用权入市交易价格评估，用地性质包括建设用地1383.2平方米，代征城市公共用地2051.20平方米，合计3434.4平方米，结论为：土地开发费地面单价17184元／平方米、土地开发费总价2376.89万元。四川饭店、首旅集团对此不予认可。
为证明曾向四川饭店、首旅集团主张权利，金融街中心提供2011年11月15日其致四川饭店的“关于拆除四川饭店西北角侵占市政代征围墙的函”及2011年12月16日首旅集团“关于对西单商业区建设开发公司拟拆除四川饭店文物建筑和围墙的复函”。复函中指出“2008年贵公司以修市政拓展道路为名，拆除了四川饭店西侧院墙和部分院落及部分房屋，当时我集团本着支持公益事业的宗旨，未按市场拆迁原则，只采取了象征性收费的方式进行了腾退。此做法事后，曾受到了文物局和国有资产监管部门的严肃批评和责任追究。现在随着京国资发（2008）6号文《关于加强国有土地资产管理意见》和《文物保护法》的出台，对贵公司提出的希望进一步拆除文物的做法，我集团不予支持。”四川饭店、首旅集团对此证据真实性予以认可。
为证明诉争位置为文物保护范围，四川饭店、首旅集团提供政府信息公开告知书回执及信息公开内容（即西政发（1989）33号文件），其中显示西城区区级文物保护单位名称中包含四川饭店，位于西绒线胡同51号，清道光二十六年为绵勋贝子府。金融街中心对此真实性认可，但表示未显示文保范围四至。同时为反驳该陈述，金融街中心提供其2004年2月9日向北京市西城区文化委员会出具的“关于申请核实西单东南地区D区保留四合院的请示”（含附图）及2004年2月10日该委“关于西单东南地区D区用地范围内文物保护情况的批复”。请示记载：“根据西城区政府的要求，我司负责的西单东南地区改造任务需将最后的地块D区列入改造计划。D区四至范围：北起后牛肉湾胡同，南至西绒线胡同，西至新规划的牛肉湾竖街，东至新规划的贤孝里胡同（详见附图）。请区文委通知我司D区内有哪些需保留的四合院，我司将根据保留情况进行规划，再报请各级主管部门批准。”附图显示51号31、32号房所在地块位于西绒线胡同53号东墙向北一线西侧。批复记载：“经我委调查核定，在此项目用地范围内现有西城区文物保护单位霱公府（西绒线胡同51号）和北京市第三次文物普查登记项目西绒线胡同45号四合院。其中霱公府保护范围北起牛肉湾胡同，南至西绒线胡同，西起西绒线胡同53号东墙向北一线，东至西绒线胡同49号西墙向北一线。”四川饭店与首旅集团对请示与批复真实性认可，但强调文保区包含了诉争地块。
为证明就土地边界与民政局存在争议，不能办理土地证的变更，四川饭店、首旅集团提供首旅集团于2010年12月16日向中华人民共和国民政部所致“关于西城区西绒线胡同51号土地指界的函”，内容为：“我集团所属西城区西绒线胡同51号土地于1995年经贵部指界确认，办理了西城区西绒线胡同51号《国有土地使用权证》（西全字第20902号），现由于企业改制重组，该《土地使用权证》需重新登记。目前，该宗土地虽与贵部土地界限不变，但是按照北京市国土资源局西城分局的要求，还需贵部在地籍调查指界结果通知书和地籍调查表上盖章确认。恳请贵部核实确认、协助办理，特此函告。”金融街中心对此真实性及证明目的均不予认可。
上述事实，有各方当事人陈述、勘验笔录、照片、名称变更通知、房屋所有权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证附件、规划意见书、拨地测量成果报告书、关于将北京市四川饭店部分资产划转至首旅集团的通知、拆迁补偿协议书及其附件、认界协议书、土地权属审查告知书、关于牛肉湾市政道路拆迁情况说明、关于请西单开发公司协调施工单位清楚施工垃圾的函、工程竣工验收鉴定书、关于申请核实西单东南地区D区保留四合院的请示及附图、关于西单东南地区D区用地范围内文物保护情况的批复等证据材料在案佐证。
本院认为：对于四川饭店、首旅集团的上诉意见，首先，四川饭店、首旅集团上诉称双方为土地权属纠纷，依法应先由政府处理，因双方在拆迁补偿协议书及附件中明确约定了双方在拆除诉争房屋后的房产土地等各项事宜，现由于该协议未能充分履行，致双方形成本案之纠纷，故本案的性质系合同纠纷，属于民事案件范围，原审判决对此认定正确，本院不持异议。四川饭店、首旅集团另称金融街中心诉请变更产权证等已过诉讼时效，但相关产权变更系四川饭店、首旅集团的重要合同义务，该义务未能得到履行系持续性事实状态，且现已形成新添加的建筑持续存在，原审判决据此认定此节不宜简单适用诉讼时效规定是正确的，本院在此节与之认定一致。四川饭店、首旅集团另称金融街中心不具备签订拆迁协议的主体资格，故致双方签订的《认界协议书》无效，但经本院审查，该《认界协议书》的实质并非一般意义上的拆迁安置补偿合同，其实质应为拆迁完结就后续事宜的相关约定，故四川饭店、首旅集团此节理由亦不成立。四川饭店、首旅集团另称诉争建筑没有占压金融街中心的市政代征道路，对此，根据现有证据，双方在《认界协议书》中已经确认相关拆除房屋等全部履行完毕，并结合四川饭店函告金融街中心清理施工垃圾的情节，以及相关照片之佐证，已可以认定诉争建筑系拆除后新建，显已超出上述协议约定之范畴，同时，其有无占压市政代征道路，均不能以此支持其违约行为，金融街中心有权请求予以拆除，原审判决此项认定正确，本院不持异议。四川饭店、首旅集团另称因与民政部存在边界争议，客观上不能办理变更土地证及房产证，但四川饭店、首旅集团提供的证据并不足以证明上述事实存在，亦无民政部的回函确认，原审判决因此并未采信该情节，并无明显不妥。综上所述，四川饭店、首旅集团的上诉理由，均依据不足，本院不予支持。对于原审判决，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费41028元，由北京金融街资本运营中心负担40958元（已交纳20514元，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京市四川饭店有限责任公司、北京首都旅游集团有限责任公司负担70元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费70元，由北京市四川饭店有限责任公司、北京首都旅游集团有限责任公司负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由北京市四川饭店有限责任公司、北京首都旅游集团有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 王 佳
二〇一五年十二月二日
书 记 员 杨 竹