福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0803民初1063号
原告永定区家鑫房产中介所，统一社会信用代码92350822MA30E40R07，经营场所：龙岩市永定区凤城街道龙凤花园雅文居6-8号102。
经营者李永连，女,1974年1月30日生，汉族，个体工商户，住龙岩市永定区。
被告赖秀兰，女，1982年6月5日生，汉族，公司业务员，住龙岩市永定区。
原告永定区家鑫房产中介与被告赖秀兰居间合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月22日公开开庭进行了审理。原告永定区家鑫房产中介经营者李永连、被告赖秀兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2017年6月11日，被告赖秀兰到家鑫房产中介委托出售龙凤花园XX室房子，并签了《家鑫房产代理销售委托书》同意遵守该代理销售委托书的条款之规定。在此期间，原告李永连多次带客户推售被告的房子，在2018年3月23日原告带客户的表兄弟陈某去看被告的房子（注：陈某在2018年3月23日原告的中介签订房产买房委托协议，陈某说是他表兄弟委托他去中介看房，他们都上班没空没时间，是买给80岁的父母住的房子，不要高楼层的）。看房时是赖秀兰亲自开门给客户看房的，在2018年3月24日上午，原告带陈某和他的表兄弟廖某遂兄弟和他的弟媳妇和一个小孩子一起去看被告的房子，也是被告自己亲自开门看房的，在客户看房的当时被告和看房的客户廖某遂兄弟还相互了解了姓氏和工作单位，客户也说了是买给父母住的房子，还闲谈了一段时间，然后客户廖某遂和他的弟弟在套房门外商量了一下价格之后跟被告说成交价格人民币35万肯不肯卖，被告说要卖人民币35.5万元，客户说回去考虑一下，看完房的几天里，原告有跟被告沟通房子价格的事，在2018年3月25日，被告回复原告说：我老公说要卖36万元，少了就不卖了。原告把卖方要的价格告知给买房的客户，客户说那就算了，不要了，我出的35万元的价格也算够高了，这种情况原告以为他们这样的态度就成交不了了。在2018年4月26日，原告有客户想去看被告的房子，被告告知原告说她的房子已经卖掉了，当时原告还问了被告，是否卖给在永定教育局上班姓廖的客户，被告说不是，是她楼下的一个朋友介绍的，原告当时也很相信被告说的话，在此之后，原告了解到被告的房子确实是卖给原告带去看房的客户廖某遂了，当时有打电话给被告，她却编造理由说不记得原告方带去看房的客户了，说是原告带看之后朋友介绍为由进行私下交易，并拒绝支付中介佣金。2018年5月22日原告亲自到永定教育局了解了买房的客户廖某遂说是被告先打电话给他谈房子卖给他的事，房子成交价是35.3万元，而被告骗原告说是36万元卖的，被告分明是想不出中介佣金故意抬高在中介成交的价格，现又低于36万元的价格卖给客廖某遂了，按照被告在原告提供的《房产代理房屋销售签订的委托书》，此行为原告认为被告是违约的，要求被告支付卖出的沁园小区XX号房屋的违约金，违约金是总成交价￥35.3万元的2%即7060元，并从交易日开始每逾期一日按中介费的2%支付利息。
被告辩称：1、2017年6月被告曾有委托原告代理销售房子一事。2018年3月24日上午原告派人带陈某昌等人来看房(看房人是谁被告不知，陈某昌也未告知被告。事后才知道叫陈某)他们看房后就走了，未交易成功。
2、2018年3月24日下午，江某贤打电话给被告，询问房子是否出售，称其朋廖某遂想购房。被告回电称房子未卖掉，并叫江某贤直接廖某遂去看房(因被告在另处带小孩无法陪江某贤等人去看房，前期被告就交付钥匙江某贤)，江某贤即带其朋廖某遂一起去看房，并于当天下午16点多给被告打电话双方谈价。当时被告说要36万，会给江某贤介绍费4000元，江某贤称其不要介绍费。廖某遂得知不收介绍费后，即提出35.5万。被告当时考虑了很久，随即回电说同意35.5万元。3月27日下午，被告与廖某遂一起去过户，过户时廖某遂称过户费各出一半，被告同意出2000元过户费。这样，该房以35.3万元的价格成交并过户。
3、答辩人认为：①被告虽有与原告订立过房子买卖合同的中介事宜，但该合同没有履行，交易未成功。陈某昌没有购买，属证据断了。江某贤介绍廖某遂来购买房子的全部证据就像车子链条一样，一环扣一环，根本没有经过原告的中介所而成交。是买卖双方完全同意的结果。③委托合同的第一条，被告没有私自与原告的购房客户进行私自交易，不存在违约。④买卖双方在价格的问题上，历来规律就是协商，不是一成不变的。只要买卖双方同意即可交易，这是原告不懂经济规律。故起诉书中称价格问题上骗原告，根本不存在谁骗谁。
综上所述，答辩人认为，原告诉称被告违约，应支付原告中介费的请求毫无根据，恳请法院明断，驳回原告的诉讼请求。
本院在审理过程中，原告经营者李永连向法院提供下列证据：
1、原、被告签订的代理房屋销售委托书1份，证明赖秀兰于2017年6月11日委托原告进行房屋销售并有约定违约责任的事实。
2、原告与陈某签订的买房委托协议1份，证明廖某遂委托陈某在原告处看房的事实。
3、原告经营者李永连与被告赖秀兰通话录音1份，证明被告委托原告销售的房屋已经被被告卖给原告的客户廖某遂，成交价是35.5万元的事实。
4、原告经营者李永连与陈某谈话录音1份，证明：廖某遂和陈某是亲戚关系；廖某遂有口头委托陈某去看房；廖某遂有去看房。综上廖某遂是原告的客户。
上述证据经被告赖秀兰质证后认为，对原告提供的证据1无异议；对证据2有异议，买房委托协议中“陈某”真实名字陈某昌，虽然原告有带“陈某”看房，但是没有带廖某遂去看房；对证据3有异议，其在谈话中没有说到其把房子卖给原告的客户廖某遂，没说廖某遂是原告的客户；对证据4有异议，谈话录音基本上是指供问供、自问自答。
被告赖秀兰向法院提供下列证据：
1、证陈某昌声明1份，证明廖某遂从未委托其寻找房源，所有事情均是其自发主动的，与任何人无关；2018年3月20日在原告处为其侄孙陈某辉寻找房源时，原告工作人员曾经陪同其到龙凤花园华府华xx室看过，临走时，该工作人员以方便联系为由叫其在一张空白的协议纸上留下电话号码，并未告知是签订协议，纸上也无任何手写字迹，原告以此作为协议，纯属恶意欺诈，违背其意愿；其在2018年3月24日看过沁园小区XX楼的房屋后，因价格问题，无法成交。此后，从未与原告及房屋所有人联系，至今我连房屋所有人姓名、联系电话都一无所有。
2、被告赖秀兰的丈夫卢建彬与陈某昌视频对话1份，证明原告没有告陈某昌签订的是协议，陈某昌没有与原告签订协议的意思；廖某遂是陈某昌亲戚，但没有委托陈某昌去看房，廖某遂也没有去看过房；原告提供的陈某的协议不是去看被告房子时签的，而是看华府XX房时留下的电话号码和签名。
3、证人江某贤的书面证言1份，证明被告的房子江某贤介绍并带廖某遂去看房后成交的。
4、证人廖某遂出庭作证证言，证明①其从来没有委托任何人去看房子，其和原告也不熟悉；②其买房是通江某贤介绍的，价钱也江某贤帮忙谈下来的；③这套房子的所有手续都是其自己办的，没有任何人帮助。
上述证据经原告经营者李永连质证后认为，对被告提供的证据1有异议，陈某昌的声明与其的谈话录音内容不符，陈某昌的谈话录音足以证廖某遂委托陈某昌去看房，廖某遂也有去看过房；对证据2有异议，其提供的陈某昌谈话录音重点的第二页中最脚下那段，能证廖某遂有去看房；对证据3有异议，被告在答辩状中辩称2018年3月24日上午原告合作伙伴葛福英带廖某遂、陈某、廖某遂弟媳妇和两个孩子去看的房子，江某贤是当天下午又廖某遂去看了同一套房子，是原告方先带人去看房子在先，证人的陈述与事实不符；对证据4有异议，证人廖某遂的证言与事实不符。
对原、被告双方提供的证据本院认定如下：对原告提供的证据1，经被告质证，对证据的真实性、合法性没有异议，本院予以确定，可以作为本案定案的依据。对原告提供的证据2，经查陈某昌是在未看被告房屋之前，应原告方工作人员“留下名字和电话号码”的要求，在原告提供的一份《家鑫房产买房委托协议》格式条款合同的尾部签下“陈某”的名字及陈某本人的电话号码，提供格式条款的原告方工作人员没有告知陈某该行为是签约行为，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《家鑫房产买房委托协议》空格中的内容是在陈某昌看房后背着原告方填写的，未经陈某昌确认和接受，《家鑫房产买房委托协议》内容并非陈某昌的真实意思表示，该协议对陈某昌不具有约束力。对原告提供的证据3、4缺乏客观记载相互印证，本院认为，在一般情况下，房屋买卖是不能即时清结，标的金额较小的交易，对一般人来说是一项重大民事行为，为了使房屋买卖法律关系明确具体并留下可靠证据，防止发生纠纷，保障民事流转的正常进行，应当采取书面形式，结合被告提供的证据1、2、4中证人陈某昌、廖某遂二人均否认有口头委托看房的证词，不能证明原告所主张的廖某遂有口头委托陈某去看房的事实。进一步说明陈某昌在《家鑫房产买房委托协议》签字不是受廖某遂委托的行为，因而也不能证明廖某遂是原告的客户，或者被告知道或应当知道廖某遂就是原告的购房客户。被告提供的证据3，经被告质证，对证据的真实性、合法性不予认可，本院认为，被告提供的证据3可以证明被告与廖某遂房屋买卖行为是证人江某贤介绍促成的。
根据双方当事人提交的证据及庭审调查，本院对本案事实认定如下：
2017年6月11日，原告永定区家鑫房产中介所与被告赖秀兰签订《家鑫房产代理销售委托书》一份，被告赖秀兰（委托方）将自有产权的位于龙岩市永定区房屋交由原告永定区家鑫房产中介所（代理方）代理销售，委托书约定：原告代理销售本委托书所确认的房产，在销售成功后代理费按成交总额的1%收取；若被告私自与原告的购房客户进行私自交易，则视为被告违约，被告应向原告支付违约金为卖房总价的2%。委托书签订后至2018年3月23日前，经原告中间推介，被告委托销售的房屋没有成交。2018年3月24日下午，经廖某遂及被告赖秀兰都认识的江某紧介绍，促成被告赖秀兰与廖某遂发生房屋买卖关系，该房屋以35.3万元的价款成交并过户。
另查明，2018年3月的一天，陈某昌（廖某遂之表叔）在原告处为其亲属寻找房源时，原告工作人员曾经陪同陈某昌到龙凤花园XX室看房，临走时，应原告方工作人员“留下名字和电话号码”的要求，在原告提供的一份《家鑫房产买房委托协议》格式条款合同的尾部签下“陈某”的名字及陈某昌本人的电话号码，原告方工作人员没有告知陈某昌签字行为是签约行为，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《家鑫房产买房委托协议》空格中的内容、原告的公章及日期是原告方背着陈某昌补填写的，事后未经陈某昌确认和接受。《家鑫房产买房委托协议》约定：委托方在登记后，中介方（即原告方）陪同委托方到所介绍的房屋现场看房或提供房源信息给委托方；若中介方带看或提供的房屋交易成功，买卖合同签订生效后，委托方应一次性付清购房款总价1%的中介佣金；委托方不得与中介方介绍的卖房者进行私下交易或到其它中介交易，如发生此情况，中介方有权向法院提起诉讼，委托方应向中介方支付总房款2%的中介佣金；若委托方代替其亲属、亲戚、朋友委托中介方寻找房源，同样适用上一项约定。2018年3月24日上午，原告方有带陈某昌等人看过被告委托出售的房屋，因价格问题，没有成交。此后，未与原告及房屋所有人联系。陈某昌的上述行为没有证据证明是受廖某遂的委托所为。
本院认为，被告赖秀兰与廖某遂经江某介绍，促成双方建立房屋买卖关系，被告赖秀兰将位于龙岩市永定区以35.3万元的价款转让给廖某遂，双方房屋买卖已成交并过户。但综合本案实际情况及各方当事人在法庭上的陈述及质证意见，不能确认《家鑫房产买房委托协议》的效力，更证明购房人廖某遂有委托陈某昌与原告方签订《家鑫房产买房委托协议》的事实，因而无法认定廖某遂就是原告的购房客户，原告主张被告赖秀兰私自与原告的购房客户廖某遂进行私自交易构成违约，按约定被告应向原告支付违约金为房屋总成交价款35.3万元的2%即7060元，并从交易日开始每逾期一日按中介费的2%支付利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。再次，即使涉案房屋通过原告介绍促成买卖成功，按协议约定原告只能向被告收取成交总额1%的代理费，但协议约定被告违约应向原告支付成交总额2%的违约金，违反《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，不具有法律效力。在本案中的买卖合同，虽然不是原告促成成立的，但原告在从事居间活动过程中，付出了一定的劳动和必要的费用，被告应向原告支付一定的报酬。综合考虑本案的事实情况，酌情确定报酬金额800元为宜。依照《中华人民共和国民法通则?)》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、第三十九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定?)》第二条之规定，判决如下：
一、被告赖秀兰在本判决生效后十日内向原告永定区家鑫房产中介所支付居间活动报酬费800元。
二、驳回原告永定区家鑫房产中介所的其他诉讼请求。
如果被告赖秀兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告赖秀兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审判员 戴 庆 福
二〇一八年六月二十五日
书记员 赖好珠（代）
附：主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。