鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民终1664号
上诉人（原审被告）：雷海亮，男，汉族，1980年6月27日出生，个体工商户。
委托诉讼代理人薛永丽，内蒙古京蒙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张子荣，男，蒙古族，1961年2月1日出生，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：刘强，男，汉族，1975年12月23日出生，个体工商户。
二被上诉人共同委托诉讼代理人雷永明，内蒙古易非律师事务所律师。
上诉人雷海亮因与被上诉人张子荣、刘强房屋租赁合同纠纷一案，不服东胜区人民法院2017年5月9日作出的（2016）内0602民初11804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人雷海亮及其委托代理人薛永丽、被上诉人张子荣、刘强的诉讼代理人雷海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雷海亮上诉请求：一，撤销东胜区人民法院（2016）内0602民初11804号民事判决，依法发回重审；二，案件一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人与被上诉人于2016年8月12日签订的《房屋租赁合同》约定上诉人承租被上诉人的房屋用于经营宾馆，签订合同后上诉人支付第一年房租并对房屋进行装修筹备宾馆开业，装修完成后，申请办理消防检验合格证的过程中，主管部门以房屋消防安全检查存在问题为由不予办理合格证，致使宾馆至今未营业，是被上诉人提供的房屋不符合消防要求致使合同未实际履行，故上诉人并未实际使用房屋，不应承担供暖费和物业费。因为被上诉人不能向上诉人提供符合合同约定用途的标的物，违约在先，无权要求上诉人支付2万元保证金。签订合同的主体是上诉人与被上诉人张子荣，一审判令上诉人给张子荣、刘强二人支付费用，属程序违法。
被上诉人张子荣、刘强的代理人答辩称被上诉人提供的是现状房屋出租，交付房屋即完成合同义务，涉案房屋已经产生两千多元电费，并非上诉人所称没有实际使用房屋。物业费、取暖费、合同保证金在合同条款中明确约定由上诉人承担。刘强是房屋的所有权人，房屋已经交付上诉人实际使用，刘强是否在合同上签字不影响合同的效力和实际履行，刘强具有原告的诉讼主体资格。应该驳回上诉，维持原判。
张子荣、刘强向一审法院起诉请求：1、判令被告向二原告给付供暖费43955元、物业管理费26820元，共计70775元；2、依法判令被告向二原告给付履约保证金20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院经审理查明：2016年8月12日二原告与被告签订《房屋租赁合同》，二原告将位于东胜区铁西区1号楼共计1490平方房屋出租给被告用于经营宾馆，租期自2016年10月15日至2024年10月14日，第一年租金50000元，第二年至第五年每年租金为200000元，第六年至第八年租金为230000元。合同第二条（五）项约定：”签合同时，乙方要交贰万元整（20000元）的租赁合同保证金，作为乙方全面履行本租赁合同的保证......”，合同第四条（五）项规定：”租赁期间，发生的水费、采暖费、电费、物业管理费、房产税、（租赁税）、营业税等所有的税费都由乙方承担。”。签订合同后，被告按照约定向二原告支付了第一年租金50000元，二原告依约将房屋交付给被告使用。另查明，根据《鄂尔多斯市物价局关于东胜地区及康巴什新区集中供热销售价格的通知》，东胜地区及康巴什新区非居民供热价格为29.5元/平方米；根据鄂尔多斯市益荣物业服务有限责任公司《物业管理服务协议》，争议房屋的物业费为每平方米1.5元/月，原告已代被告交纳2016年10月、11月份的物业费合计4470元。原审法院认为，2016年8月12日二原告与被告签订房屋租赁合同，约定二原告将争议房屋出租给被告用于经营宾馆，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，该合同有效，双方应按照合同约定全面履行义务。合同第四条（五）项规定：”租赁期间，发生的水费、采暖费、电费、物业管理费、房产税、（租赁税）、营业税等所有的税费都由乙方承担。”被告在2016年10月14日开始承租争议房屋，应按照合同约定承担租赁期间的供暖费和物业费。关于原告主张被告向其支付供暖费用的诉讼请求，合同约定由被告负担承租期间的供暖费用，经计算争议房屋供暖费用为43955元（1490平米*29.5元/平米=43955元），原告已代为支付供暖费用，故被告应将该笔费用支付给原告，对原告的该项诉讼请求予以支持。被告辩称争议房屋消防不合格、原告承诺其用消防门的费用顶供暖费用的意见，其均未向法庭提交相关证据予以证明，对其该两点意见均不予采纳。关于原告主张被告向其支付物业费用的诉讼请求，合同中原被告双方约定由被告负担承租期间的物业费用，因被告不交纳物业费，原告代被告垫付了2016年10月1日至31日、11月1日至30日的物业费合计4470元，原告有权要求被告返还该笔费用，被告自2016年10月15日开始承租争议房屋，其应当承担的物业费用为3353元（1.5元/平方米*1490÷30*45=3353元），本院认定被告向原告支付垫付的物业费3353元，剩余部分物业费原告未垫付，应继续由物业服务公司向被告收取，原告无权主张，对原告主张的剩余部分物业费的诉讼请求不予支持。被告答辩称因房屋漏水、不应交纳物业费的意见，其未提交证据予以证明，本院对其该点意见不予采纳。关于原告主张被告向其支付合同保证金20000元的诉讼请求，合同第二条（五）项约定：”签合同时，乙方要交贰万元整（20000元）的租赁合同保证金，作为乙方全面履行本租赁合同的保证......”，按照约定被告应在签订合同时向原告支付保证金20000元，被告至今未付，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告述称原告口头承诺不用交纳保证金，原告对此不认可，被告亦未提交其他证据予以证明，对其该点意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判令被告雷海亮于本判决发生法律效力十日内给付原告张子荣、刘强供暖费用43955元及物业费3353元；被告雷海亮于本判决发生法律效力十日内给付原告张子荣、刘强合同保证金20000元；驳回原告张子荣、刘强的其他诉讼请求；如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2070元，由被告雷海亮负担1483元，由原告张子荣、刘强负担587元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人新出示的证据”东胜区公安分局天骄路派出所关于羊小哥宾馆公众聚集场所开业前消防检验合格证办理情况的回复”及”东胜区公安分局天骄路派出所证明”及被上诉人新出示的”建筑工程消防验收意见书”，本院认为与本案争议问题无关联性，不予采信。对于被上诉人出示的新证据”东胜区人民法院（2017）内0602民初997号民事判决书”，符合证据的三性，本院予以采信。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致,本院予以确认。
二审另查明，上诉人与被上诉人于2017年9月27日协商一致解除涉案房屋租赁合同。
本院认为，本案的争议问题是双方签订的房屋租赁合同是否实际履行，上诉人应否向被上诉人支付合同保证金及被上诉人垫付的供暖费、物业费。根据在案证据及双方当事人的陈述，双方签订的房屋租赁合同已经实际履行，被上诉人交付了房屋，上诉人实际占有房屋并对房屋进行了装修，上诉人应依照合同约定支付租赁期间发生的供暖费、物业费等相关费用。至于涉案房屋无法办理消防合格证的问题，如给上诉人造成了经济损失，上诉人可以另案主张。对于上诉人的辩护人在开庭时提出的被上诉人刘强是否为合同主体的问题，根据原审证据房产证，刘强是上诉人所租赁房屋的实际所有权人之一，且上诉人也实际占有使用了涉案房屋，刘强是否在合同上签字不影响双方之间已经形成的事实上的租赁关系，故刘强与张子荣作为实际出租人，垫付费用后都有权请求上诉人支付。对于合同中约定的履约保证金，鉴于双方已经协商一致解除合同，上诉人无需再支付履约保证金，对被上诉人一审请求的履约保证金部分不再支持，如上诉人在合同履行期间有违约行为给被上诉人造成损失的，可以另案主张赔偿。关于上诉人提出的应从已支付租赁费中扣除因合同解除，未使用租赁房屋期间的租赁费，不属于本案调整的范围，本院不作调整，上诉人可以另案主张。关于上诉人提出的应从被上诉人垫付的供暖费中扣除未使用期间的供暖费，双方合同约定租赁期间供暖费由上诉人承担，在上诉人未依约支付的情况下，被上诉人代为支付了2016至2017年度供暖费43955元，且2016年至2017年供暖期在双方约定解除合同前已过，上诉人应全额支付，其请求扣除的主张不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于二审期间双方协商一致解除涉案合同，一审中被上诉人主张的履约保证金部分不应继续支持，本院依法对一审判决结果作部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
（一）维持东胜区人民法院（2016）内0602民初11804号民事判决书第一项、第三项,即被告雷海亮于本判决发生法律效力十日内给付原告张子荣、刘强供暖费用43955元及物业费3353元；驳回原告张子荣、刘强的其他诉讼请求；
（二）撤销东胜区人民法院（2016）内0602民初11804号民事判决书第二项，即被告雷海亮于本判决发生法律效力十日内给付原告张子荣、刘强合同保证金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，至实际给付之日。
一审案件受理费2070元，由上诉人雷海亮负担1080元，被上诉人张子荣、刘强负担990元。二审案件受理费2070元，由上诉人雷海亮负担1080元，被上诉人张子荣、刘强负担990元。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛春梅
审 判 员 赵 霞
审 判 员 魏敬乾
二〇一七年十一月十日
法官助理 闫明露
书 记 员 李 洁