北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终957号
上诉人（原审被告）：袁景林，男，1973年9月18日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：北京华泰龙安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区望京阜通东大街6号院4号楼1-30B。
法定代表人：刘明杰，董事长。
委托诉讼代理人：侯贵锁，北京盈方律师事务所律师。
上诉人袁景林因与被上诉人北京华泰龙安物业管理有限责任公司（以下简称华泰龙安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁景林上诉请求：撤销一审判决，驳回华泰龙安物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.华泰龙安物业公司没有提供每平方米3.38元的服务项目的服务标准以及分项单价的计算依据。2.由于华泰龙安物业公司存在没有提供服务并骚扰袁景林的情形，造成袁景林生活质量严重下降，要求华泰龙安物业公司赔偿袁景林房屋损失、精神损失等费用。3.按质价相符原则，要求华泰龙安物业公司免除袁景林10年物业费。4.要求华泰龙安物业公司赔偿漏水清理工费、门窗不隔音导致噪音污染等精神损失。
华泰龙安物业公司辩称，同意一审判决，不同意袁景林的上诉请求，华泰龙安物业公司已经履行了物业服务义务，对于袁景林家中漏水反水的问题，物业曾进行过疏通和维修。
华泰龙安物业公司向一审法院起诉请求：袁景林支付自2010年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费27118.01元及违约金29287.45元。
一审法院认定事实：华泰龙安物业公司系东恒时代二期的物业服务公司，与小区开发建设单位北京方恒置业股份有限公司（以下简称方恒公司）于2007年签订有《东恒时代AB区组团物业管理全权委托合同》，并于2011年签订《前期物业服务合同》，约定物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为3.38元/月·建筑平米，华泰龙安物业公司提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。根据华泰龙安物业公司提供的《东恒时代A华泰龙安物业公司区物业管理费测算表》，每月每建筑平米3.38元的物业费的构成包括管理服务人员工资社会保险及福利0.847元，共用部位、共用设备设施运行维护费1.214元，清洁卫生费0.214元，园林绿化养护费0.081元，公共秩序维护费0.449元，共用部位、共用设施及公众责任保险0.043元，行政办公费0.087元，物业管理企业固定资产折旧与摊销0.033元，其他费用0.020元，管理公司酬金0.226元，营业税0.177元。
袁景林认可其系涉案房屋的产权人，房屋建筑面积102.86平方米。根据《业主手册》约定，自2009年1月1日起，每半年收缴一次物业管理费。袁景林向华泰龙安物业公司交纳了2010年1月1日之前的物业费，此后的物业费未交纳。
一审庭审中，华泰龙安物业公司起诉要求袁景林交纳2010年1月1日至2016年6月30日期间欠付的物业费，并支付违约金。袁景林则答辩称华泰龙安物业公司物业费标准过高，但未提供质价相符的物业服务，华泰龙安物业公司对于涉案房屋内部存在的问题均未妥善解决，小区居改商整治、安保、绿化、停车、公共设施等管理服务方面存在重大缺失和不足，还对华泰龙安物业公司上门进行骚扰和恐吓，此并就此提交照片及录音录像光盘、字条予以证明。华泰龙安物业公司对此表示涉案房屋卫生间地漏返水问题曾维修过多次，东恒时代二期的建筑面积、绿化面积、住户数量、电梯数量等均高于一期，二者物业服务标准不一样，居改商问题已向相关行政部门反映，会所的产权属于开发商，公司无权代为管理，绿化和清洁都会定期进行，小区大门配备24小时的保安值守，门禁系统是公司自行出资进行更新，如果袁景林交纳物业费可以免费进行更换，并就此提交《物业管理费测算表》、《违法经营报告书》、《情况说明》、《接受调查通知单》、会所房产证、《保安服务合同》等证据予以证明。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《业主手册》、催费统计一览表、《物业管理费测算表》、《违法经营报告书》、《情况说明》、《接受调查通知单》、会所房产证、《保安服务合同》、《物业管理顾问合同》、照片、录音录像光盘、字条及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，作为建设单位的方恒公司选聘华泰龙安物业公司作为涉诉小区的物业服务企业并与之签订《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对作为涉案房屋业主的袁景林具有约束力，华泰龙安物业公司有权依据该合同约定的收费标准向袁景林主张物业费。袁景林自2010年1月1日以来一直未交纳物业费，华泰龙安物业公司起诉要求袁景林支付，一审法院予以支持。关于袁景林答辩华泰龙安物业公司提供的物业服务不到位一节，一审法院认为，袁景林主张的物业服务问题，华泰龙安物业公司应当予以改进，但依据现有证据并不足以证明华泰龙安物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，且袁景林所主张的物业服务问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认，此外，根据袁景林提交的视频光盘显示，华泰龙安物业公司曾多次就袁景林所述的卫生间返水问题进行上门维修及回访，综合上述情况，袁景林所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由。关于滞纳金，袁景林作为小区业主在遇到问题时寻求物业公司帮助与解决符合常理，在未得到解决时通过拒交物业服务费的行为予以抗辩亦情有可原，袁景林并非无理欠费，一审法院对华泰龙安物业公司主张的滞纳金不予支持。
需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业服务费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。同时应指出，华泰龙安物业公司作为物业管理服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，虚心接受小区业主的意见，对业主反映的问题应当妥善解决，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、袁景林于判决生效后7日内支付华泰龙安物业公司自2010年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费共计27118.01元；二、驳回华泰龙安物业公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，袁景林依法提交2份新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据1为小区内拍摄的照片，欲证明小区存在乱停车现象，给业主造成安全隐患。证据2为视频光盘，其中有37段视频，内容包括小区公共空间、袁景林所有房屋内存在的物业服务不到位现象，欲证明袁景林因持续遭受车辆乱放、噪音干扰、漏水反水、电梯停用、垃圾未清理等现象干扰，影响正常生活。华泰龙安物业公司认为上述证据袁景林一审已经提交过，不属于新证据，对于漏水反水问题，物业只能进行小范围维修。
本院经审理查明：袁景林称，自2009年起袁景林家中卫生间地漏反水，2010年起更加频繁。袁景林提供视频显示，2016年7月、8月、9月、10月、11月均发生过卫生间、浴缸反水或跑水，2016年7月还发生房屋漏水。袁景林称最近一次反水是2017年2月28日，反水持续时间通常为几十秒，最长一分钟。2010年曾找物业来清理维修，但是始终没有修好。
对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。方恒公司选聘华泰龙安物业公司作为涉诉小区的物业服务企业并与之签订《前期物业服务合同》，对业主袁景林具有约束力，且华泰龙安物业公司已经为袁景林所在小区提供了物业服务，因此袁景林应当根据合同约定向华泰龙安物业公司交纳物业费。但同时，应当考虑到袁景林所居住房屋频繁发生反水漏水问题，已经严重影响了袁景林的生活质量，对袁景林的个人利益造成了一定损害。虽然华泰龙安物业公司曾上门回访、维修，但是反水漏水问题现仍存在，上述情况应当构成减免物业费的抗辩事由。因此，本院根据袁景林个人利益遭受损失的程度，酌定对袁景林应交纳物业费金额予以部分减免。
关于袁景林的其他上诉理由，包括袁景林主张需单独计算的房屋损失、清理费损失、精神损失的赔偿等，由于超出了本案审理范畴，本院不予审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31647号民事判决；
二、袁景林于本判决生效后七日内支付北京华泰龙安物业管理有限责任公司自二○一○年一月一日至二○一六年六月三十日期间的物业服务费共计二万一千六百九十四元四角一分；
三、驳回北京华泰龙安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费605元，由袁景林负担233元（于本判决生效后七日内支付给北京华泰龙安物业管理有限责任公司），由北京华泰龙安物业管理有限责任公司负担372元（已交纳）。
二审案件受理费1210元，由袁景林负担968元（已交纳），由北京华泰龙安物业管理有限责任公司负担242元（于本判决生效后七日内支付给袁景林）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 孙承松
代理审判员 郑慧媛
二〇一七年三月十七日
法官 助理 张雅霖
书 记 员 武原野