黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民一初字第342号
原告哈尔滨哈电地产置业有限公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路2号。
法定代表人桑洪，职务经理。
委托代理人姜庆文，黑龙江新时达律师事务所律师。
委托代理人赵琳娜，黑龙江新时达律师事务所律师。
被告姚明军，哈尔滨依呀呀音乐传媒有限公司业主，住哈尔滨道里区。
委托代理人石鑫，黑龙江圣通律师事务所律师。
被告孙守哲，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人石鑫，黑龙江圣通律师事务所律师。
原告哈尔滨哈电地产置业有限公司（以下简称哈电置业公司）与被告姚明军、孙守哲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告哈电置业公司的委托代理人姜庆文、赵琳娜及被告孙守哲、被告孙守哲及姚明军的委托代理人石磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告哈电置业公司诉称：哈尔滨市依呀呀音乐文化传媒中心系个体工商户，被告姚明军为该工商户工商登记的经营人，被告孙守哲为其实际经营者。2011年10月，原告将乐松购物广场三楼的1，678平方米场地组给被告经营哈尔滨市依呀呀音乐文化传媒中心（以下简称依呀呀传媒中心），并与之签订租赁合同。合同到期后，被告续租，双方签订了补充协议，约定租期自2012年10月20日至2013年9月30日，租金91，861元／月。租赁期满后，被告不但拖欠租金，且拒不迁出租赁场地。2013年12月20日，原告通知被告解除租赁合同，要求被告在十五日内迁出并支付拖欠的租金。但被告拒不迁出，且未向原告支付拖欠租金，故原告诉至法院，请求：1、判令被告迁出原租赁场地，交还房产；2、判令被告向原告支付租金695，144.63元（计算至2013年12月20日）、逾期腾房占有使用费401，126.37元（暂计算至2014年4月30日）及直至被告迁出时止的逾期腾房占有使用费；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告孙守哲不是依呀呀传媒中心的实际经营者，不应承担任何责任。被告姚明军未支付租金事出有因，由于被告与原告签订协议时，原告曾承诺将出租场地长期出租给被告，此后被告投入大量资金进行装修以及购置营业设备，若现在撤出经营场所，会给原告造成巨大的经济损失，且原告与被告签订协议之时，双方曾约定在同等条件下，被告有优先承租权，故被告不同意迁出原租赁场地，也正是因此，被告才未向原告支付租金。此外，被告若迁出租赁场地会造成社会潜在不稳定因素，因被告经营的依呀呀传媒中心解决了150余人的就业问题，若此时迁出，则这些人员将全部面临失业的风险，上述人员大多数是下岗工人和二十岁左右的年轻人，这些人若失业会给社会治安造成潜在风险，故被告不同意迁出原租赁场地。
原告为证明其主张，提供如下证据：
证据一、租赁合同2份，证明：1、第一份租赁合同原告与孙守哲签订的，第二份租赁合同、补充协议原告与哈尔滨市依呀呀音乐文化传媒中心签订的，证明二被告是适格的主体，孙守哲是承租人；2、被告租赁原告公司三层1，678平方米场地经营哈尔滨市依呀呀音乐文化传媒中心，租期自2008年10月1日至2013年9月30日。其中2008年10月1日至2011年9月30日租金为1，305，326.4元；2011年10月20日至2012年10月19日的租金为78，595元／月；2012年10月20日至2013年9月30日的租金为91，861元／月，租金共计3，451，350.4元；
证据二、补充协议（一），证明问题同证据一。
证据三、收据、银行收款赁证、银行进账单72张，证明：被告向原告支付租金及物业管理费共5，054，299.72元，其中共交租金2，998，106.4元，2013年5月后，被告再未向原告支付过租金，这些租金中有一部分是孙守哲缴纳的，证明孙守哲是适格的被告主体；
证据四、律师函及国内挂号信函收据，证明2013年12月20日，原告委托律师通知被告迁出租赁场地，并向原告支付其所拖欠的租金及截止至2013年12月20日非法占用原告租赁场地的使用费。
被告为证明其主张，提供如下证据：
《商户新签审批表》一份（复印件），证明原、被告双方于2012年12月14日签订的，期限从2011年10月20日到2012年10月19日止的租赁合同中，物业费、租金合计单价为每平方米每日2.8元，被告依照这一标准向原告缴纳租金及物业管理费。
上述证据经当庭质证，对原告所举证据，被告对证据一、二真实性无异议，对证明问题有异议，依呀呀KTV成立之初孙守哲是业主，但在2010年10月份之后孙守哲将该KTV抵偿给被告姚明军，此后姚明军为该个体工商户的业主，并且在孙守哲经营期间该个体工商户不欠原告任何费用，故孙守哲不是本案适格的诉讼主体，不应作为本案被告；对证据三真实性无异议，但所有收款凭证上核算单位均体现为哈尔滨乐松购物广场有限公司，而非原告能够证实被告在答辩状所称的收取租金及物业管理费的单位是哈尔滨乐松广场有限公司，并且该72张票据中只有部分孙守哲签字，绝大多数都是经手人而非缴款人。在票据上签字不能证明孙守哲是本案适格主体；对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，在2013年4月被告向原告提出要求长期租赁场地的申请时，原告即告知被告要对商场业态进行调整将不再与被告续签租赁合同。其告行为是在2013年4月即已向被告作出，而非律师函当中所记载的2013年12月向被告告知。
对被告所举证据，原告对该份证据有异议，双方签订的合同原件已经当庭经过质证，该审批表为内部审批件，且为复印件，原告不予认可。
经庭审调查，本院对以下事实予以确认：哈尔滨市依呀呀音乐文化传媒中心系个体工商户，被告姚明军为该工商户工商登记的经营人，在被告姚明军成为该商户经营人前，被告孙守哲为该商户经营人。自2008年至2012年，原被告双方共三次签订书面协议，约定原告将乐松购物广场三楼的1，678平方米场地组给被告经营哈尔滨市依呀呀音乐文化传媒中心（以下简称依呀呀传媒中心）使用。在双方最后一次签订的《补充协议（一）》中，双方约定，租赁期限自2012年10月20日起至2013年9月30日止，租金为91，861元／月，协议第三条约定“本协议履行期间，如遇甲方对商场区域格局改造、品牌品类调整、房屋所有权发生变化（含正在变更或已经变更的情形）及因不可抗力，甲方有权终止本协议的履行，且不承担违约责任，不赔偿或者补偿乙方（依呀呀传媒中心，下同）经济损失。乙方自接到解除通知之日起30日内，向甲方（哈电置业公司）返还场地”。在该协议履行过程中，被告姚明军自2013年5月起即拒付租金，该协议到期后，被告所经营的工商户仍未迁出其承租原告的经营场地。且在该协议履行过程中及协议到期后，原告均向被告告知了协议到期后不再与被告续签租赁合同的事宜。至今被告仍未迁出其承租原告的经营场所，且未向原告支付拖欠的租金。
本院认为，原被告双方签订的两份《租赁合同》以及《补充协议（一）》均属合法有效的合同，双方均应依约行使相应合同权利及履行相应合同义务。在租赁合同中，出租人应负有向承租人提供满足承租条件的出租物的义务，而承租人负有按约定向出租人支付租金的义务。现合同履行期限业已届满，被告向原告支付了部分租金，且并未迁出其承租的商铺。根据我国相关法律规定，如租赁合同到期后“承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”，但在租赁协议到期后，原告已在合理期限内通知被告返还租赁物并撤出承租商铺，此时，承租人有义务返还租赁物，同时应向原告支付拖欠的租金以及逾期占用房屋的使用费，因被告对于租金的支付情况及欠缴情况均予以认可，故可依照原告诉请确认被告2013年5月至《补充协议（一）》履行期限届满期间拖欠租金的数额，而自2013年10月1日至2013年12月20日的租金数额，可参照双方签订的《补充协议（一）》中所约定的租金标准计算，具体数额应为91，861×3-91，861÷30×11=241，900.63。现被告继续占用原告商铺进行经营，其行为属无权占用行为，其应向原告返还租赁物，迁出承租商铺，并向原告支付占用期间的使用费。关于上述拖欠租金及逾期占有使用费的支付主体应如何确定的问题，依呀呀传媒中心虽已于2011年3月2起将经营者由被告孙守哲变更为被告姚明军，根据原告向法庭所提交的证据显示，在双方租赁关系存续期间（含依呀呀传媒中心经营者变更后）一直是由被告孙守哲向原告支付房屋租金，故可以认为被告孙守哲是依呀呀传媒中心的实际经营者，应由二被告共同承担支付拖欠租金及逾期占有使用费。关于被告占用原告商铺期间使用费的计算问题，可依照双方签订的《补充协议（一）》所记载的租金标准计算。关于应如何计算租金数额及逾期占有使用时间起点的问题，根据我国相关法律规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”，因双方《补充协议（一）》到期后，原告并未及时告知被告解除租赁关系，故在其通知被告解除租赁关系前，原租赁合同继续有效，但属于不定期合同，在此期间内应被告欠缴费用应属于租金性质，在原告向被告告知解除租赁合同后，被告继续占有使用原告房产，即属于逾期占有使用行为，此时产生的费用应属于逾期占有使用费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告姚明军、孙守哲于判决生效之日起立即迁出其向原告哈尔滨哈电地产置业有限公司承租的位于哈尔滨市香坊区三大动力路8号乐松购物广场三层东侧1，678平方米的原租赁场地，向原告哈尔滨哈电地产置业有限公司返还该房产；
二、被告姚明军、孙守哲于判决生效之日起15日内向原告哈尔滨哈电地产置业有限公司支付拖欠租金695，144.63元；
三、被告姚明军、孙守哲于判决生效之日起15日内向原告哈尔滨哈电地产置业有限公司支付自2013年12月21日起至本判决生效时止的逾期占有使用费，该费用标准按91，861元／月计算。
案件受理费14，666元（原告已预交），由被告姚明军、孙守哲负担，与上款一并给付原告哈尔滨哈电地产置业有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 姚 冰
人民陪审员 张生滨
人民陪审员 李秀云
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 王 雪