福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0581执异82号
案外人：郑志华，男，1973年1月3日出生，汉族，住福建省永春县。
申请执行人：福建石狮农村商业银行股份有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人施文波，该公司董事长。
被执行人：泉州市晶典服饰织造有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：胡秋红。
被执行人：胡秋红，女，1982年9月13日出生，汉族，住福建省晋江市。
本院在执行福建石狮农村商业银行股份有限公司与泉州市晶典服饰织造有限公司、胡秋红金融借款合同纠纷一案中，案外人郑志华于2017年7月20日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人郑志华称：为执行福建石狮农村商业银行股份有限公司与泉州市晶典服饰织造有限公司、胡秋红金融借款合同纠纷一案做出的已经发生法律效力的（2016）闽0581民初769号民事判决书，法院裁定查封、拍卖、变卖泉州市晶典服饰织造有限公司名下的址于石狮市灵秀镇服装创业园B1（宿舍楼、厂房），并于2017年6月5日通过淘宝网石狮市人民法院司法拍卖网络平台对该房地产进行拍卖，拍卖成交。法院于2017年7月11日责令泉州市晶典服饰织造有限公司名下的址于石狮市灵秀镇服装创业园B1（宿舍楼、厂房）的住户在2017年7月21日前迁出该房产。案外人认为，该责令侵犯了案外人的合法权益。理由如下：案外人于2012年1月20日起即租用泉州市晶典服饰织造有限公司名下的址于石狮市灵秀镇服装创业园B1栋1楼店面即晶典便利店（面积150平方米），并投入装修，使用至今。案外人与泉州市晶典服饰织造有限公司于2016年1月20日续签租赁合同，延长租赁期限5年，从2016年1月20日到2021年1月20日，年租金24000元，及押金40000元。每年1月20日前支付年租金24000元。案外人已经履行支付2017年1月20日至2018年1月20日的租金和押金的义务。根据买卖不破租赁的原则，案外人应有权继续租用该部分房产。在租赁期限内，案外人愿意向买受方支付相应的租金。若迁出，将严重影响案外人的正常经营，给案外人造成不必要的经济损失。请求撤销执行裁定书（2016）闽0581执2018号中的迁出责令及公告。
经审查查明：原告福建石狮农村商业银行股份有限公司与被告泉州市晶典服饰织造有限公司、胡秋红金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月8日作出（2016）闽0581民初769号民事判决书，判决：一、依法解除原告福建石狮农村商业银行股份有限公司与被告泉州市晶典服饰织造有限公司于2015年6月18日签订的编号为HT9070630150001709号的《流动资金借款合同》和2015年9月8日签订的编号为HT9070630150002512号的《流动资金借款合同》；二、被告泉州市晶典服饰织造有限公司应于本判决生效之日立即偿还原告福建石狮农村商业银行股份有限公司截至2016年2月4日尚欠的借款本息人民币7821798.92元（其中本金768万元，利息、罚息、复息人民币141798.92元），并按各自所对应的三份《流动资金借款合同》所约定的利息、罚息、复息标准计付自2016年2月5日起至实际还款之日止的利息、罚息、复息；三、被告泉州市晶典服饰织造有限公司应于本判决生效之日立即偿还原告福建石狮农村商业银行股份有限公司承兑汇票代垫款人民币836760元以及截至2016年2月4日的利息418.38元，并按《银行承兑协议书》所约定的利息、罚息标准计付自2016年2月5日起至实际还款之日的利息、罚息；四、被告泉州市晶典服饰织造有限公司如未履行上述还款义务，原告福建石狮农村商业银行股份有限公司有权以被告泉州市晶典服饰织造有限公司提供的位于石狮市灵秀镇服装创业园B1（宿舍楼）（狮建房权证灵秀字第××号、狮地灵国用（2007）第0449号）及位于石狮市灵秀镇服装创业园B1（厂房）（狮建房权证灵秀字第××号、狮地灵国用（2007）第0449号）房地产折价，或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；五、被告胡秋红应对被告泉州市晶典服饰织造有限公司的上述债务承担连带清偿责任，被告胡秋红在承担保证责任后，有权向被告泉州市晶典服饰织造有限公司追偿。本案受理费72412元，由被告泉州市晶典服饰织造有限公司、胡秋红负担。该民事判决生效后，申请执行人福建石狮农村商业银行股份有限公司于2016年5月11日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2016）闽0581执2018号。2016年6月7日，本院作出（2016）闽0581执2018号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人泉州市晶典服饰织造有限公司、胡秋红的财产（以执行标的额为限）。2016年6月14日，本院向石狮市不动产登记中心送达协助执行通知书、执行裁定书，请求协助查封泉州市晶典服饰织造有限公司名下的址于石狮市灵秀镇服装创业园B1（厂房、宿舍楼）房地产，石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明泉州市晶典服饰织造有限公司名下的址于石狮市灵秀镇服装创业园B1（厂房及宿舍楼）[产权证号：狮建房权证灵秀字第××、01××72号，土地证号：狮地灵国用（2007）第04**号]已于“福建石狮农村商业银行股份有限公司”设定抵押关系，房地产轮候（1）查封登记，首封2015年12月23日石狮市人民法院（2015）狮执保字第269号。2016年8月3日，本院对被执行人泉州市晶典服饰织造有限公司名下的址于石狮市灵秀镇服装创业园B1厂房及宿舍楼进行现场查封。2016年8月23日，本院作出（2016）闽0581执2018号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人泉州市晶典服饰织造有限公司所有的址在石狮市灵秀镇服装创业园B1（宿舍楼）及（厂房）房地产。本院于2017年6月5日通过淘宝网石狮市人民法院司法拍卖网络平台对该房地产进行拍卖，拍卖成交。2017年7月11日，本院作出（2016）闽0581执2018号之二执行裁定书，裁定：一、解除（2015）狮执保字第269号协助执行通知书对被执行人泉州市晶典服饰织造有限公司名下的址于石狮市灵秀镇服装创业园B1（厂房、宿舍楼）房地产【产权证号：狮建房权证灵秀字第××、01××72号，土地证号：狮地灵国用（2007）第04**号】的查封；同时注销福建石狮农村商业银行股份有限公司与被执行人泉州市晶典服饰织造有限公司名下的址于石狮市灵秀镇服装创业园B1（厂房、宿舍楼）房地产设立的抵押登记。二、址于石狮市灵秀镇服装创业园B1（厂房、宿舍楼）房地产的所有权及相应的其他权利归买受人石狮市猛斯克服饰制造有限公司（企业营业执照350581100049157）所有。上述房地产的财产权自本裁定送达买受人石狮市猛斯克服饰制造有限公司时起转移。三、买受人石狮市猛斯克服饰制造有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理产权过户登记手续。本院于2017年7月11日发出公告，责令被执行人泉州市晶典服饰织造有限公司名下的址于石狮市灵秀镇服装创业园B1（宿舍楼、厂房）的住户在2017年7月21日前迁出该房产。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。案外人认为，该责令侵犯了案外人的合法权益，于2017年7月20日向本院提出书面异议。
另查明，本院作出的（2016）闽0581民初769号民事判决书，对下列事实予以认定：2011年6月22日，原告与被告晶典公司签订一份《最高额抵押合同》，约定被告晶典公司以其所有的位于石狮市灵秀镇服装创业园B1（宿舍楼）（狮建房权证灵秀字第××号、狮地灵国用（2007）第0449号）及位于石狮市灵秀镇服装创业园B1（厂房）（狮建房权证灵秀字第××号、狮地灵国用（2007）第0449号）房地产为其与原告自2011年6月22日起至2016年6月21日止办理约定的各类业务所形成的债务提供最高额抵押担保，担保的债权本金最高余额为1457万元。抵押担保的范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿，抵押权人有权行使抵押权，拍卖、变卖或协议折价等方式处分抵押物并优先受偿。双方于2011年6月23日办理抵押权登记手续。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案被执行人泉州市晶典服饰织造有限公司将其址于石狮市灵秀镇服装创业园B1（宿舍楼、厂房）房地产抵押给福建石狮农村商业银行股份有限公司在先，出租给案外人在后，因此，抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力。案外人请求撤销（2016）闽0581执2018号公告责令该房产住户迁出该房产的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人郑志华提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 尤祖荣
审判员 曾怡明
二〇一七年七月三十一日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。