重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九法民初字第10033号
原告：交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街102号。
负责人：童军，该行行长。
委托诉讼代理人：陈梓烽，北京（盈科）重庆律师事务所律师。
被告：黄建财，男，1989年1月2日出生。
被告：重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦30层07至12、15、16号。
负责人：廖嘉宁。
委托诉讼代理人：吴卫航，女，1983年11月16日出生。
原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行与被告黄建财、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行的委托诉讼代理人陈梓烽，被告黄建财，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴卫航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行诉称，2013年10月23日，被告黄建财与原告签订《个人房产抵押贷款合同》，约定向原告贷款55万元用于购买房屋，贷款期限360个月，年利率5.458333%，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，罚息的计算方式为：逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数。如被告黄建财未按时足额归还贷款、支付利息，原告有权单方面宣布贷款本金提前到期，要求被告黄建财立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，同时按照逾期贷款罚息利率记收利息，并对应付未付利息记收复利；被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司为该贷款提供连带责任担保。如原告宣布贷款全部提前到期，则原告有权处理抵押物,优先受偿。原告与被告黄建财、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司共同签署了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，原告与被告黄建财办理了预告抵押权登记手续，原告取得了预告抵押权设立的登记证明。原告按照合同约定向被告发放了贷款本金55万元，但被告未按合同约定按时足额履行还款义务，截至2016年3月28日逾期次数已达5次，原告多次催收未果，现起诉请求判令：1.判令被告黄建财偿还原告贷款本金537077.32元。2.判令被告黄建财支付截至2016年3月28日的利息12143.76元,罚息36.76元，复利204.38元，之后以未还本金为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮13%再上浮50%为标准计算罚息至本金还清之日止。3.判令原告就位于XXXXXXXXXXX，购房合同编号为CQ-5567597的房地产享有抵押权，对抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿，该抵押物拍卖或变卖后所得价款不足偿还债权数额部分由被告黄建财继续清偿。4.判令被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对被告黄建财的上述债务承担连带清偿责任。5.判令被告黄建财、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司共同承担原告为实现债权而发生的诉讼费、保全费等。
被告黄建财辨称，原告所述签订合同、贷款及尚欠贷款金额等均是事实，对原告的诉讼请求无异议，但被告现无钱还贷款。
被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司辩称，本案所涉房屋已具备初始的登记条件，故重庆恒大君鑫房地产开发有限公司不应承担担保责任。而且原告可以直接找被告公司行使担保责任，不用通过诉讼，故诉讼费和保全费属于扩大的损失，不应由被告承担。
经审理查明，2013年10月23日，原告（乙方）与被告黄建财（甲方）、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（丙方）签订《个人房产抵押贷款合同》。合同主要约定：（一）甲方向乙方借款55万元用于购买位于XXXXXXXXXXX住宅房屋，贷款期限为360个月，贷款利率为5.458333%（该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮13%，随中国人民银行基准利率调整而调整，利率调整日为次年1月1日），逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，挪用贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮100%，罚息的计算方式为：逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数；（二）甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；（三）甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；（四）如甲方违反本合同的约定，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；（五）丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方为实现债权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。甲方取得本合同约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。
原告（甲方）与被告黄建财（乙方）、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（丙方）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。合同约定：（一）甲方将乙方购房贷款55万元交存入丙方在交通银行九龙坡支行的存款账户，贷款期限从2013年10月23日至2043年10月23日，贷款利率为年息6.55%，乙方分期还本付息，首期还款日为2013年11月23日，还款金额为3494.48元，剩余款项分359期于每月23日前偿还；（二）乙方用所购坐落于XXXXXXXXXXX住宅房屋（建筑面积124.88平方米、单价6302.30元、成交金额787031元）为上述贷款提供抵押；（三）乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有权向丙方追偿乙方所欠全部债务，并可申请处分抵押物。
重庆市国土资源和房屋管理局出具了105渝预告〔2013〕字第18918号《重庆市土地房屋预告登记证明》。该《重庆市土地房屋预告登记证明》载明：预告登记权利人为交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行，预告登记义务人为黄建财，房地产坐落于XXXXXXXXXXX，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，登记时间为2013年10月28日，抵押范围全部，权利价值55万元，债务履行期限2013年10月23日-2043年10月23日。
上述合同签订后，原告按照约定于2013年11月28日将被告黄建财所借款项55万元支付至被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司的账户。自2015年11月起，被告黄建财开始逾期还款。截止2016年3月28日，被告黄建财累计逾期未还到期本金2880.80元，未还利息12143.76元，产生罚息36.76元、未还利息复利204.38元；已累计偿还借款本金12922.68元、利息66553.89元，未偿还借款本金余额537077.32元。
审理中，原告明确第二项诉讼请求变更为原告享有争议房屋享有预告登记相应的权利，即优先办理抵押权的权利及法律规定的其他权利。
上述事实，有原告提供的《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、进账单、《重庆市土地房屋预告登记证明》、不良贷款客户欠款明细等在卷为据，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，本案原告与被告黄建财、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，系三方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。原告按约履行了借款55万元的出借义务以后，被告黄建财理应按期偿还借款本息，被告黄建财逾期还款，已构成违约，原告诉请被告黄建财立即偿还借款本息及复利，理由正当、于法有据，本院依法予以支持。
被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司为被告黄建财向原告借款提供连带责任保证，并在合同中明确约定，被告黄建财取得本合同约定房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，重庆恒大君鑫房地产开发有限公司的保证责任解除。但在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的文件正本前，黄建财已有欠款或欠费的，重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司辩解本案所涉房屋已具备初始的登记条件，故重庆恒大君鑫房地产开发有限公司不应承担担保责任。而且原告可以直接找被告公司行使担保责任，不用通过诉讼，故诉讼费和保全费属于扩大的损失，不应由被告承担。被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司并未提交任何证据证明本案具备免除其承担连带保证责任的条件。原告依法向法院起诉要求被告支付借款等，是正常行使自己诉讼权利的行为，不属于扩大损失。故此，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司提出的上述抗辩理由，均不能成立，本院不予采纳。原告诉请重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对被告黄建财所负借款债务承担连带清偿责任，正当合法，依法应予支持。
原告在庭审中明确预告登记的权利为优先办理抵押权的权利及法律规定的其他权利。被告黄建财以其所购坐落于XXXXXXXXXXX住宅房屋提供抵押，并办理了预购商品房抵押权登记。预购商品房抵押权登记不等同于抵押权登记，不享有抵押登记享有的权利。预购商品房抵押权登记为预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记是将来发生抵押权变动时的请求权，该请求权是法律赋予的，在将来条件具备时预告登记权利人所享有的、具有排他效力的权利，不属于人民法院现在直接裁决的范围。至于预告登记的其他权利，原告不能明确其内容，法律对此亦无规定。故无论原告要求享有抵押权还是享有预告登记的权利的诉讼请求，无事实和法律依据，依法均应予驳回。
原告要求被告支付催收费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用，却未提交证据证明上述费用已经产生及具体金额，对此本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：
一、被告黄建财于本判决生效之日起三十日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行借款本金537077.32元、截止2016年3月28日的利息12143.76元、罚息36.76元、复利204.38元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮13%再上浮50%，以借款本金537077.32元为基数，支付原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行从2016年3月29日起至还清借款本金之日止的罚息，利随本清；
二、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对被告黄建财所负上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9294元，减半收取计4647元，财产保全费3267元，共计7914元，由被告黄建财、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司共同负担（因此款原告已预交，由二被告连同借款本息一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 王 昕
二〇一六年七月二十九日
书记员 王一涵