吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终662号
上诉人（原审被告）：长春市二次供水有限责任公司，住所：长春市南关区平泉路1017号。
法定代表人：霍宏伟，总经理
委托诉讼代理人：马可，吉林新锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春市顺隆房地产开发有限公司，住所地：长春市南关区自由大路3333号7栋303室。
法定代表人：李伟，总经理。
委托诉讼代理人：郭淑芬，吉林秉责律师事务所律师。
上诉人长春市二次供水有限责任公司（以下简称二次供水公司）与被上诉人长春市顺隆房地产开发有限公司（以下简称顺隆公司）建设用地使用权纠纷一案，不服长春市南关区人民法院作出的（2015）南民重字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，上诉人二次供水公司委托诉讼代理人马可，被上诉人顺隆公司委托诉讼代理人郭淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二次供水公司上诉请求：撤销（2015）南民重字第27号民事判决，改判驳回顺隆公司诉讼请求。一、二审诉讼费由顺隆公司承担。事实和理由：原审判决认定“在整块土地进行分割之前，该小区土地使用权应归顺隆房地产”并确认双方签订的《土地有偿使用协议》效力，没有事实及法律依据。顺隆公司并未提供该小区土地使用权证，不能认定顺隆公司为诉争土地合法使用权人，原审法院向长春市规划局、国土局咨询，二单位也无法确认顺隆公司是诉争土地使用权人，在被上诉人未提供土地使用证的情况下，原审法院认定为诉争土地使用权归被上诉人，没有事实和法律依据，而且诉争土地属于公建用地，使用权人应为小区全体业主，被上诉人无权处分。上诉人与被上诉人签订的《土地有偿使用协议》属于效力待定合同，在未取得小区业主追认的情况下，该协议不发生法律效力。原审判决认定“依据《土地有偿使用协议》二次供水公司有偿使用顺隆公司土地具有合理性”，不具备合同依据，也不符合交易习惯，有失公平。双方签订《土地有偿使用协议》并没有上诉人应向被上诉人支付土地使用费的意思表示，也未约定上诉人向被上诉人支付土地使用费的数额、期限及支付方式，被上诉人无权依据《土地有偿使用协议》向上诉人主张权利。即使《土地有偿使用协议》对土地使用费支付事宜约定不明确，根据交易习惯，上诉人建设的多处二次供水泵站，所占用的各单位、小区土地也从未支付过土地使用费。另外，原审法院判决上诉人按照1110.2平方米支付使用费错误，实际上诉人建设的二次供水泵站仅占用514.75平方米，该土地上被上诉人还建设一座房屋，用于经营顺隆洗车场。即使上诉人应向被上诉人支付土地使用费，也应按照上诉人实际占有土地面积计算。
顺隆公司针对上诉请求辩称：原审法院认定事实清楚，应予维持。
顺隆公司一审诉请：判令二次供水公司给付顺隆公司土地使用费3283971.60元；本案诉讼费用由二次供水公司承担。事实及理由：顺隆公司于2008年5月9日通过挂牌拍卖方式竞得编号为41022-215、面积为47930平方米的宗地一块，2009年11月9日，顺隆公司与二次供水公司签订《土地有偿使用协议》，约定二次供水使用顺隆公司土地建设供水泵房，使用费依顺隆公司竞拍单价计算为3283971.60元。合同签订后，顺隆公司为二次供水公司提供了土地，二次供水公司也已经在该块土地上进行了供水泵房的建设，但二次供水公司没有支付土地使用费给顺隆公司。
原审法院查明：2008年5月9日，长春市国土资源局（出让方，甲方）与顺隆公司（受让方，乙方）签订一份《国有土地使用权出让合同》，约定甲方以现状条件出让位于长春市南关区八十一中学以东，民宅以南，东岭街以西，自由花园小区以北，宗地编号为41——22——215，总面积47930平方米，土地用途为居住商业，出让年限为50年，出让总价款为人民币12600万元。除此合同还约定了其他内容。2009年11月14日，顺隆公司与二次供水公司签订一份《土地有偿使用协议》，该协议约定：顺隆公司（甲方）将东岭北街的自由花园内土地交给二次供水公司（乙方）有偿使用，建设二次供水公司泵站。协议具体条款如下：“一、甲方在协议签订后15日内完成土地的清理、移交工作，所提供的土地边界长45.5米、宽24.4米面积为1110.2㎡，我公司于2008年5月9日以总价1.26亿元拍的自由花园二期土地42600㎡，折合土地的单价为2958元/㎡，乙方所占用的土地费用总额为1110.2㎡×2958元/㎡=3283971.6元。二、甲方向乙方提供建设泵站所需的施工电源，乙方承担相应的电费。三、乙方建设的二次供水公司泵站有泵房和水池两部分构成，泵房为地上建筑，水池为地下建筑，泵站建成后，水池和泵房用铁艺围栏封闭，独立运行，封闭管理，水池上用草坪等植物进行绿化。四、二次供水公司泵站建成后由乙方管理和运行。五、该泵站建成后，向用户提供24小时的供水服务，并且保证水质和水压，用户包括甲方开发的自由花园一期和二期住宅。六、自由花园一期供水泵站不再提供供水服务，只作为消防专用泵站由甲方继续管理和运行。”合同签订后，二次供水公司在《土地有偿使用协议》约定的土地范围内建设了二次供水公司泵站，该泵站的供水范围为区域性供水，并非仅为自由花园小区供水。双方均认可该泵站所占用的土地性质为公建用地。原告为被告提供的土地面积为1110.2平方米。
原审法院认为：第一、顺隆公司是否具备请求权基础，即争议土地使用权归属全体业主还是归属开发商顺隆公司。针对该争议焦点，二次供水公司认为按照规划图纸，二次供水公司所占用的土地为公建用地，其土地使用权应归属全体业主，在未取得小区业主追认的情况下，《土地有偿使用协议》属于效力待定合同。依据顺隆公司申请，本院向长春市规划局及长春市国土资源局进行了咨询，长春市规划局表示仅凭规划无法确定土地使用权的归属，长春市国土资源局也表示仅凭规划中记载为“公建”字样，无法确认土地使用权人。本院认为，根据现有情况，在整块土地进行分割之前，该小区土地使用权应归顺隆公司。第二、二次供水公司是否应当有偿使用诉争土地，占用土地面积及价值计算方式。针对该争议焦点：1.结合二次供水公司改造的背景，以及现双方对现争议土地上建设为区域性泵站，供水范围不仅自由花园小区，故二次供水公司有偿使用土地具有一定的合理性。关于二次供水公司提出与案外人长春房地（集团）有限责任公司及与长春市邮政局签订的土地转让协议书均为无偿转让一节，因与本案无关联性不予认可。二次供水公司与顺隆公司签订了《土地有偿使用协议》是对有偿使用土地合理性的确认。关于二次供水公司主张签订合同的关吉元当时并非法定代表人，且其因职务犯罪已被刑事处罚一节，因二次供水公司对协议中公章并无异议，且无证据证明关吉元职务犯罪与签订该协议有关。综上，对《土地有偿使用协议》效力予以确认，二次供水公司有偿使用顺隆公司土地具备合理性。2.关于使用土地的面积问题，按照双方签订的协议书，约定使用面积为1110.2平方米，现二次供水公司主张交付了部分土地，其余部分为空地闲置，部分为洗车场占用。本院认为，在合同签订后，交付土地时，若交付面积有变更减少，按照交易习惯应当签订补充协议或者由顺隆公司出具材料证明收回部分土地。但本案中二次供水公司不能证明其所述的闲置土地已经交还给顺隆公司，故应当认定已经交付。关于二次供水公司主张的洗车场占用水池及土地情况，因无证据证明该洗车场建设人及所有人为顺隆公司，且该洗车场的建设在二次供水公司泵站建设完毕之后，按双方协议约定，供水泵站建成后应由二次供水公司管理和运行，故即便洗车场有占用情况，也不能认定为顺隆公司未交付面积。综上，二次供水公司并无证据证明顺隆公司有未交付的面积，故二次供水公司使用面积应按照协议约定的1110.2平方米计算。3.关于使用土地的计价方式，按照双方签订的《土地有偿使用协议》第一条约定了二次供水公司占用的土地费用总额，且该费用计算是按照整个地块的面积及土地出让金计算出的土地单价，计算合理，故对该价格计算方式予以确认。综上，顺隆公司具备请求权基础，二次供水公司应当有偿使用土地，顺隆公司按照协议约定交付了土地，按照约定二次供水公司应当给付顺隆公司土地使用费3283971.60元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：二次供水公司于本判决生效后五日内给付顺隆公司土地使用费3283971.60元。案件受理费33072元，由二次供水公司负担。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1、根据现有证据及技术条件组织双方现场勘查无法确定案涉合同1110.2平方米土地在实际现场的具体位置。2.经本案委托长春市成一房地产测绘咨询有限公司测绘顺隆洗车房占地面积243.15平方米，泵房占地面积141.03平方米，地下水池对应的地上空地面积139.75平方米。二次供水公司认可按照实际占用面积（139.57平方米+141.03平方米）×2958元=830014.8元支付有偿使用费，而顺隆公司要求二次供水公司全额支付1110.2平方米使用费3283971.60元，但顺隆公司法定代表人李伟认可1110.2平方米中的顺隆洗车场系其同意由案外人建设。
本院认为：1.顺隆公司与二次供水公司签订的《土地有偿使用协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行，顺隆公司已向二次供水公司提供了建设二次供水泵站土地，二次供水公司应按合同约定标准支付使用费。至于二次供水公司主张顺隆公司非案涉土地使用权人问题，无权收取租金问题，因案涉土地系顺隆公司出让所得，而二次供水公司自愿签订有偿协议使用该土地，在其未撤销该有偿协议的前提下，其拒付使用费的理由不能成立，本院对其拒付使用费的主张不予支持。2.关于使用费金额问题，双方合同约定由顺隆公司向二次供水公司提供1110.2平方米土地建设二次供水泵站，但经本院调查核实顺隆公司所提供土地上有243.15平方米被其自用建设洗车场，该洗车场面积应予扣减，故二次供水公司应承担剩余部分的土地使用费即2564733.9元（867.05平方米×2958元/平方米），一审法院认定事实有误，应予纠正。关于二次供水公司主张其应按占用的实际面积承担使用费一节，因建设供水泵站必然预留检修空间用地以及未来拓展用地，二次供水公司主张按照实际占用面积给付使用费不符合客观实际，故本院对其此主张不予支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市南关区人民法院作出的（2015）南民重字第27号民事判决；
二、长春市二次供水有限公司于本判决生效后立即给付长春市顺隆房地产开发有限公司土地使用费2564733.9元；
三、驳回长春市二次供水有限公司其他上诉请求。
一审案件受理费33072元（顺隆公司预交），由二次供水公司负担25796元，由顺隆公司负担7276元；二审案件受理费33072元（二次供水公司预交），由二次供水公司负担25796元，由顺隆公司负担7276元。鉴定费2905元，由顺隆公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 迪
代理审判员 贺银婷
代理审判员 梁 芳
二〇一七年八月十日
书 记 员 李玉鑫