四川省雅安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川18民终537号上诉人（原审原告）：上海新张江物业管理有限公司雅安分公司，住所地：四川省雅安市雨城区大北街47号建设银行大厦3楼。负责人：张良琦。委托诉讼代理人：柏美荣，四川天责律师事务所律师。委托诉讼代理人：费文华，四川天责律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张珊，女，1987年1月15日出生，汉族，住四川省汉源县。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1984年3月7日出生，汉族，住四川省汉源县，系张珊丈夫。被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1984年3月7日出生，汉族，住四川省汉源县。上诉人上海新张江物业管理有限公司雅安分公司（以下简称新张江物管雅安分公司）因与被上诉人张珊、ＸＸ物业服务合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院(2018)川1802民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新张江物管雅安分公司的委托诉讼代理人柏美荣、被上诉人张珊的委托诉讼代理人ＸＸ、被上诉人ＸＸ到庭参加诉讼。本案已审理终结。新张江物管雅安分公司上诉请求：撤销(2018)川1802民初427号民事判决，依法改判，判决支持上诉人原审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院适用的《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第三十条第三款的规定判决上诉人应当减半收取被上诉人的物业管理服务费，适用法律错误。该规定1999年发布实施，随着我国住房制度改革和城市建设的不断发展，2003年，国务院颁布实施的《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”，第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”；2012年四川省颁布《四川省物业管理条例》第五十条规定：“物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准”，依据以上规定，《四川省城市住宅物业管理暂行办法》中关于物业服务收费标准条款与《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》的相关条款相冲突，不管是上位法优于下位法规则还是新法优于旧法规则，都应适用《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》的相关规定，对物业服务收费标准依据双方当事人之间的合同约定，对同一物业区域同一物业类型、同一物业服务内容和标准，执行同一价格标准。并且《四川省城市住宅物业管理暂行办法》已于2017年11月7日由《四川省人民政府关于废止部分规章的决定》废止。二、一审法院认定事实错误。一审法院基于错误的法律适用，认定上诉人已收取的被上诉人缴纳的2013、2014年度物业服务费中有1539.8元属违规收取的费用，应用于抵扣本案尚欠的物管费的事实认定错误。上诉人严格按照双方合同约定收取物业服务费用，并不存在违规收费行为。张珊、ＸＸ辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。新张江物管雅安分公司向一审法院起诉请求：判令张珊、ＸＸ支付截止2017年9月30日拖欠物业管理费3207.30元、滞纳金1065.36元，合计4272.66元；本案的诉讼费由张珊、ＸＸ承担。一审法院认定事实：张珊、ＸＸ系“山水豪庭”小区业主（建筑面积85.53平方米）。根据双方签订的《山水豪庭小区物业管理协议》，主要约定，新张江物管雅安分公司依照底层1楼住宅房1.25元/平方米和底层以上住房1.5元/平方米的服务标准分别结算收费。新张江物管雅安分公司根据本小区的实际情况，每季度首月10日收取本季度的物管费。针对拖欠1年以上的业主，新张江物管雅安分公司可以向当地人民法院起诉，同时向拖欠物管费的业主依照所欠总额3‰/日的标准追偿滞纳金。合同签订后，新张江物管雅安分公司依约履行了物管服务义务。从2015年9月1日起至2017年9月30日止，张珊、ＸＸ依约共计拖欠物管费3207.3元、滞纳金1065.36元。虽经多次催收未果，引发本案诉讼。另查明：2013年9月1日和2014年9月1日，张珊、ＸＸ分别向新张江物管雅安分公司缴纳了2013年度和2014年度物管费共计3,079.6元。2018年1月8日，ＸＸ根据与新张江物管雅安分公司签订的《装修管理服务协议》约定，针对位于“山水豪庭”小区房产（建筑面积85.53平方米）正式进行装饰装修以供居住。一审法院认为，新张江物管雅安分公司与张珊、ＸＸ所签订的《山水豪庭小区物业管理协议》，系真实的意思表示，未违反现行法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约全面履责。本案中，在案证据已经充分印证了张珊、ＸＸ于2018年1月以前，并未实际在“山水豪庭”小区内居住和已经缴纳物管费3079.6元的事实客观存在。依照《四川省城市住宅物业管理办法》第三十条第三款“在已委托实施物业管理的住宅区内，已购买商品房取得产权后尚未入住的业主，减半缴纳物业管理公共服务费;尚未售出的商品房，开发建设单位应当按照一定比例缴纳物业管理公共服务费，具体比例由开发建设单位与物业管理企业协商确定”的规定，双方针对物管费收取标准和方式等约定均应当受到该行政法规的约束和调整。故新张江物管雅安分公司已经收取的物管费3079.6元中，尚有1539.8元属于违规收取的规费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”为此，新张江物管雅安分公司诉讼请求张珊、ＸＸ支付拖欠的物管费主张，一审法院予以支持，但亦应当依规予以减半收取。张珊、ＸＸ辩解将其已多缴规费1539.8元，先行用于抵扣本案尚欠的物管费理由并不违法，且合情合理，一审法院予以采纳。新张江物管雅安分公司诉讼请求张珊、ＸＸ承担滞纳金的主张，因不能对抗张珊、ＸＸ在本案中的辩解理由，一审法院不予支持。据此，一审法院确认：张珊、ＸＸ尚欠新张江物管雅安分公司物管费1603.65元（3207.3÷2），新张江物管雅安分公司应退还张珊、ＸＸ违规收取的物管费1539.8元；相互折抵后，张珊、ＸＸ最终拖欠的物管费用为63.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条，《四川省城市住宅物业管理办法》第三十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张珊、ＸＸ于本判决发生法律效力之日起三日内向上海新张江物业管理有限公司雅安分公司支付拖欠的物管费用63.85元；二、驳回上海新张江物业管理有限公司雅安分公司的其他诉讼请求。如未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张珊、ＸＸ承担。此款，上海新张江物业管理有限公司雅安分公司已经垫付，张珊、ＸＸ在执行判决时一并支付给上海新张江物业管理有限公司雅安分公司。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审依法对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：是否应当以《四川省城市住宅物业管理办法》第三十条第三款的规定确定本案争议的物业管理服务费。本案双方在《山水豪庭小区物业管理协议》中约定张珊、ＸＸ的住宅管理服务费为每月1.5元/平方米，一审以四川省人民政府颁布的《四川省城市住宅物业管理办法》第三十三条第三款：“在已委托实施物业管理的住宅区内，已购买商品房取得产权后尚未入住的业主，减半缴纳物业管理公共服务费;尚未售出的商品房，开发建设单位应当按照一定比例缴纳物业管理公共服务费，具体比例由开发建设单位与物业管理企业协商确定”的规定，确定张珊、ＸＸ所欠的物业服务费应当按照双方的约定减半收取。一审法院适用的该条规定与国务院颁布实施的《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定相冲突。《物业管理条例》系行政法规，《四川省城市住宅物业管理办法》系地方性法规，且《四川省城市住宅物业管理办法》已于2017年11月7日废止，依据《中华人民共和国立法法》第八十八条第二款：“行政法规的效力高于地方性法规、规章”的规定，本案应当适用《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，以双方的合同约定确定物业管理服务费。依据庭审查明的事实，从2015年9月1日起至2017年9月30日止，张珊、ＸＸ依据合同约定尚欠新张江物管雅安分公司物业管理服费3207.3元，新张江物管雅安分公司不存在违规收费的问题，因此，对新张江物管雅安分公司起诉请求张珊、ＸＸ支付拖欠的物业管理服务费3207.3的请求，本院予以支持。对于新张江物管雅安分公司请求张珊、ＸＸ支付滞纳金1065.36元的请求，本院认为，本案张珊、ＸＸ确实存在拖欠物业管理服务费的违约行为，依据双方签订的《山水豪庭小区物业管理协议》第十二条违约责任的约定：“欠费一年以上的，物业管理企业向欠费业主追缴欠费总额每日千分之三的滞纳金”，至起诉时至，张珊、ＸＸ所欠的2015年9月1日至2016年8月31日的物业管理服务费超过一年，所欠的滞纳金为913.37元（128.3×365×0.003+128.3×334×0.003+128.3×304×0.003+128.3×273×0.003+128.3×242×0.003+128.3×214×0.003+128.3×183×0.003+128.3×153×0.003+128.3×122×0.003+128.3×92×0.003+128.3×61×0.003+128.3×30×0.003），依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，逾期缴纳物业管理服务费对新张江物管雅安分公司来说可能造成的损失主要是资金占用损失，本案中新张江物管雅安分公司与张珊、ＸＸ约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用损失，且张珊、ＸＸ认为其不应当缴纳滞纳金，本院依法对滞纳金予以适当调整。鉴于本案新张江物管雅安分公司未向法院提交证据证明其实际损失，本院调整逾期未缴物业管理服务费滞纳金为913.37×20%=182.67元。综上所述，上诉人新张江物管雅安分公司的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省雅安市雨城区人民法院(2018)川1802民初427号民事判决第二项；二、撤销四川省雅安市雨城区人民法院(2018)川1802民初427号民事判决第一项；三、变更四川省雅安市雨城区人民法院(2018)川1802民初427号民事判决第一项为被上诉人张珊、ＸＸ于本判决发生法律效力之日起三日内向上诉人上海新张江物业管理有限公司雅安分公司支付拖欠的物业管理服务费和滞纳金3389.97元。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人张珊、ＸＸ负担。一审案件受理费50元，已由上诉人上海新张江物业管理有限公司雅安分公司预交，此款由被上诉人张珊、ＸＸ在支付以上款项时一并支付上诉人上海新张江物业管理有限公司雅安分公司。本判决为终审判决。审判长 徐 剑审判员 简克红审判员 向 明二〇一八年七月十三日书记员 王振豫