上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2652号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海市杨浦区天龙宫酒家。
法定代表人李友民。
委托代理人金永才，金学苑律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海杨浦良友食品有限公司。
法定代表人郭甫强。
委托代理人张国华。
委托代理人刘红力。
上诉人上海市杨浦区天龙宫酒家（以下简称天龙宫酒家）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第2326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人天龙宫酒家的法定代表人李友民及其委托代理人金永才，被上诉人上海杨浦良友食品有限公司（以下简称良友公司）的委托代理人张国华、刘红力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市杨浦区控江路XXX号房屋（以下简称涉案房屋）系上海杨浦粮油食品有限公司所有，该公司授权良友公司对涉案房屋经营管理。2004年11月8日，良友公司作为甲方、天龙宫酒家作为乙方签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将上海市杨浦区控江路XXX号底层房屋（即涉案房屋）租赁给乙方，租赁期限自2005年1月1日起至2006年12月31日止，年租金为人民币（以下币种均为人民币）115，000元。2007年9月19日，良友公司作为甲方、天龙宫酒家作为乙方签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将上海市杨浦区控江路XXX号底层房屋（即涉案房屋）租赁给乙方，租赁期限自2007年1月1日起至2010年12月31日止，每年租金为125，000元。2007年10月25日，良友公司作为甲方、天龙宫酒家作为乙方签订《补充协议》，约定在协议履行过程中如遇非拆迁的旧区改造，房屋租赁协议不作自行终止，继续履行。2008年3月11日，良友公司作为甲方、天龙宫酒家作为乙方签订《补充协议》，约定为了配合区政府旧区改造工作，双方达成如下协议：1、从2008年3月12日起至2008年9月11日为乙方停止营业期，乙方必须停止营业，配合旧区改造部门进行房屋改造。2、乙方在七个月的停业期间，甲方免除乙方七个月的停业期间租金。3、考虑乙方的要求，甲方同意将原租赁合同延长二年零七个月，即延长至2013年7月13日止（延长期的租赁协议另行签订）；4、根据双方达成的协议，租赁期满，甲方即收回出租房屋不再续租，乙方承诺无条件交房。5、在改造过程中，如损坏乙方店招牌楼，则由甲方负责督促改建部门整修，保持原样。后墙排烟管由甲方负责督促改建部门进行重新安装。上述合同履行期间，良友公司免除天龙宫酒家自2008年3月12日至2008年10月11日期间的租金，其余房租，天龙宫酒家分期向良友公司支付，自2013年4月1日起的房租，天龙宫酒家至今未支付。2008年5月9日，良友公司作为甲方、天龙宫酒家作为乙方签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将涉案房屋提供给乙方作商业经营之用。租赁期限为31个月，自2011年1月1日起至2013年7月31日止，第一年租金为125，000元，第二年租金为125，000元，第三年租金为72，920元，租金按照“先付费，后使用”的原则进行支付，每年分二次付款，日期为1月1日、7月10日，每次付款金额为全年租金的1／2。乙方如逾期付款，按月租金千分之二比例加付滞纳金。乙方逾期一月不付清租金，甲方可立即终止协议，收回出租的房屋，乙方必须无条件服从归还出租房屋，否则甲方能够有权采取封门、停水、停电等一切强制措施，由此造成的一切后果均由乙方自负，甲方不承担一切经济赔偿责任，并有权在乙方支付的保证金中扣除应得的款项及滞纳金，由此造成的后果均由乙方承担。本租赁协议到期时，甲方由于经营上的需要不再续租的，甲方在合同到期前三个月书面通知乙方，乙方应予配合，及时做好腾空房屋的工作，以便合同到期时将腾空房屋完整无损地归回甲方。甲乙双方在租赁期间，任何一方不得违约，如发生违约，违约方则应承担违约责任，违约金20，000元。协议第十七条约定本协议到期甲方不再向乙方续租，乙方表示同意。2013年5月6日，良友公司向天龙宫酒家发出通知，内容为：“贵酒家租赁我公司控江路XXX号商业网点经营，租赁合同到2013年7月31日到期。根据房屋租赁协议第十七条的约定及2007年7月2日承诺书中到期不再续租的承诺，我公司将按时收回该商业网点。望贵酒家接函后根据合同到期后做好清场工作，在2013年8月1日将商业网点完整无损归还我公司，并结清在合同期内发生的一切公用事业费。”天龙宫酒家于2013年5月15日收到该通知后，未予搬离。此后双方亦未续签租赁合同。2013年9月9日，天龙宫酒家将涉案房屋返还给良友公司。
良友公司于2013年8月向原审法院提起诉讼称，根据合同约定天龙宫酒家应在2013年1月1日支付房租72，920元，但天龙宫酒家仅在2013年4月支付了31，250元，尚欠租金41，670元至今未付。现要求法院判令：1、天龙宫酒家支付自2013年4月1日至2013年7月31日的房租41，670元；2、天龙宫酒家支付2013年8月1日至2013年9月9日的实际使用费10，417元；3、天龙宫酒家支付违约金20，000元。
原审审理中，天龙宫酒家辩称并反诉称，不同意良友公司的请求，因为根据房屋租赁合同的约定，良友公司应当在合同到期前三个月书面通知天龙宫酒家，现良友公司系于2013年5月13日发出通知，告知天龙宫酒家不再续租，故良友公司违约在先，且租赁合同约定违约金为20，000元的约定过高，要求法院调整。另外，2008年3月11日良友公司与天龙宫酒家约定，为配合旧区改造，故天龙宫酒家停止营业，为此良友公司虽免除了天龙宫酒家7个月的房租，但至2008年11月18日才将房屋交付给天龙宫酒家继续营业，改造期间的停业时间超过了免租期。租赁协议终止后，天龙宫酒家实际于2013年7月31日晚停止营业，是良友公司未来接收房屋，故良友公司应按租金标准向天龙宫酒家支付保管费。旧区改造期间，涉案房屋内一面价值7，000元的大镜子被敲坏，因外面的琉璃瓦被损坏，天龙宫酒家花费27，000元整修，旧区改造后良友公司延迟交房，共计66天，期间天龙宫酒家发给工人的工资为59，500元，营业损失以每天1，000元计算，计66，000元；改造后天龙宫酒家将涉案房屋室内重新装修花费200，000元；改造过程中涉案房屋厨房间的雨篷被拆除，后天龙宫酒家花费16，000元重新安装了雨篷，上述损失共计375，500元应由良友公司赔偿。由于双方的租赁合同履行到2013年7月31日，故反诉请求未超过诉讼时效。天龙宫酒家提起反诉，要求判令：1、良友公司支付2013年8月1日至2013年9月9日的代保管费13，542元；2、良友公司赔偿损失375，500元。
原审审理中，良友公司针对天龙宫酒家提出的反诉辩称，不同意天龙宫酒家的反诉请求。良友公司一直催讨要求天龙宫酒家返还涉案房屋，未果，所谓保管费系天龙宫酒家无理取闹。关于旧区改造期间的合同履行双方订有补充协议，针对的租期是2007年1月1日至2010年12月31日，该租赁协议已履行完毕，与本案诉争的租赁协议无关。良友公司曾因天龙宫酒家拖欠房租于2009年6月提起诉讼，当时天龙宫酒家并未提出相关赔偿事宜，现提起反诉，已超过诉讼时效，且不存在天龙宫酒家所称的物品损失。
原审法院另查明，2009年6月，良友公司诉至原审法院称，天龙宫酒家未付清多月租金，要求解除双方于2007年9月19日及2008年3月11日所签订的房屋租赁协议和补充协议，天龙宫酒家迁出控江路XXX号并支付自2008年10月12日起至迁出之日的拖欠的房租。审理中，天龙宫酒家称拖欠租金系事出有因，来法院前已经支付，今后不会拖欠租金，再拖欠同意解除合同。2009年6月11日，良友公司向原审法院申请撤诉，当日，原审法院作出（2009）杨民四（民）初字第1641号民事裁定书，裁定准许良友公司撤回起诉。
原审法院认为，良友公司与天龙宫酒家就涉案房屋租赁所签订的数份租赁协议及补充协议，均合法、有效，双方均应按约履行。天龙宫酒家作为承租人应按约向良友公司支付房租，天龙宫酒家至今未支付自2013年4月1日起至2013年7月31日的房租41，670元，属于违约，天龙宫酒家应按合同约定向良友公司支付拖欠的房租及违约金。审理中天龙宫酒家认为合同约定违约金20，000元的约定过高，要求法院调整，故原审法院以良友公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定天龙宫酒家应支付的违约金。良友公司与天龙宫酒家于2008年5月9日签订的房屋租赁协议约定租期自2011年1月1日起至2013年7月31日止，合同期满后，双方未续签租赁合同，天龙宫酒家称已于2013年7月31日停业，但其至2013年9月9日将涉案房屋交付给良友公司，故天龙宫酒家应支付良友公司2013年8月1日起至2013年9月9日的实际使用费，现良友公司主张以一个月房租即10，417元计算此实际使用费，并无不当，予以支持。对于天龙宫酒家反诉要求良友公司支付2013年8月1日至2013年9月9日的代保管费13，542元的反诉请求，租赁期间届满后，天龙宫酒家应按约搬离并向良友公司返还涉案房屋，故不存在其所称的保管费，现天龙宫酒家要求良友公司支付保管费的反诉请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。对于天龙宫酒家要求良友公司赔偿损失375，500元的反诉请求。首先，天龙宫酒家就其主张的损失及具体组成金额，未提供相关证据；其次，关于涉案房屋涉及旧区改造事宜，双方已于2008年3月11日签订了补充协议，良友公司按约免除了天龙宫酒家7个月的房租，在双方2009年的诉讼及之后的合同履行期间，天龙宫酒家均未提出要求良友公司赔偿，也未要求良友公司减免房租；第三，天龙宫酒家所称的损失系因涉案房屋于2008年涉及旧区改造所造成的，后其在长达数年的租赁期间内未向良友公司提出过赔偿主张，故良友公司关于天龙宫酒家提出反诉已过诉讼时效的抗辩意见亦可成立。综上，原审法院对于天龙宫酒家主张良友公司赔偿的反诉请求，不予支持。
原审法院据此判决：一、天龙宫酒家应于判决生效之日起十日内支付良友公司2013年4月1日起至2013年7月31日的房屋租金41，670元；二、天龙宫酒家应于判决生效之日起十日内支付良友公司2013年8月1日起至2013年9月9日的房屋实际使用费10，417元；三、天龙宫酒家应于判决生效之日起十日内支付良友公司违约金5，000元；四、驳回天龙宫酒家要求良友公司支付保管费13，542元及赔偿损失375，500元的反诉请求。
原审法院判决后，天龙宫酒家不服，向本院提起上诉称：其在涉案租赁合同期满日即2013年7月31日即电告被上诉人可以接收房屋，此时，上诉人已停业。原审法院判决上诉人支付2013年8月1日至2013年9月9日的房屋使用费没有依据。双方就涉案房屋改造约定了免租期至2008年9月11日，但被上诉人交付改造后房屋的时间为2008年11月19日，且改造过程中施工人员损坏了房屋内的大镜子、屋外的琉璃瓦，拆除了厨房间的雨篷、后墙排烟管，应由被上诉人承担相关修复费用，双方曾就此口头约定在租赁合同终止时一并结算，故上诉人在原审中提出的反诉并未超过诉讼时效期间。上诉人据此请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人良友公司答辩称，上诉人在此次诉讼前从未向被上诉人提及涉案房屋在改造中遭受相关损失的情况，即使存在所谓的损失，根据双方合同约定，被上诉人应起到的也仅是督促改建部门整修的作用，上诉人在没有证据证明相关损失存在且事隔多年后提出相关诉请明显缺乏依据。且上诉人曾按时支付2008年的房租，如双方就改造问题存在矛盾，上诉人不可能不提出，故其在原审中提出的反诉请求超过诉讼时效期间。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本案庭审中，上诉人申请证人袁某某、刘某某出庭作证以证明上诉人在房屋改造后从何时开始营业、房屋装修在改造过程中遭受的损坏情况以及上诉人何时关门停止营业。证人袁某某陈述其居住在涉案房屋附近，涉案房屋的改造从2008年3月开始到9月底。上诉人是在2008年9月30日开始重新营业的。房屋改造前雨篷、烟道、牌楼、环保设施、大镜子都是有的，改造中被一郭姓民工拆除。上诉人曾表示店铺在2013年7月就要关门了。证人刘某某陈述其是上诉人承租涉案房屋时的邻居，旧区改造后，上诉人大概是在2008年12月开业的。改造期间，雨篷、环保设施被拆除，琉璃瓦、灯箱等设备被损坏。2013年7月25日，上诉人店内的设备就被往外搬了，7月31日之后门就被锁掉了。
被上诉人对上述证人证言表示，两位证人的证言明显有矛盾之处。如果真如上诉人所述存在损失，其不可能在事发后不向被上诉人提出。至于上诉人的店铺何时停止营业与其实际交还房屋是两回事，上诉人直到原审2013年8月22日的庭审中还拒绝交还房屋。
上诉人在本案庭审中陈述，被上诉人在原审2013年8月22日的庭审中要求上诉人交还房屋钥匙，上诉人认为还有很多事情未结清，所以无法交还钥匙。之后原审法官表示应先行归还钥匙，上诉人就交还钥匙了。
本院认为，上诉人作为房屋租赁关系中的承租方，其主要合同义务为按约支付租金。上诉人未按约支付部分租金，理应承担相应的违约责任。虽上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议书中约定被上诉人应在合同到期（2013年7月31日）前三个月书面通知被上诉人，被上诉人实际于2013年5月6日发出通知，但这不足以成为上诉人拒付2013年4月1日之后房屋租金的合法理由，上诉人认为被上诉人违约在先没有依据。上诉人称双方曾口头约定就其主张的相关损失可待合同终止时结算，因被上诉人对此予以否认，上诉人未就此进行举证，亦未提供充分证据证实相关费用已实际发生，且上诉人未在其所称情况发生后及时向被上诉人提出主张，直至多年后的此次诉讼中才提出相关主张有违常理，原审法院认定上诉人提出的赔偿损失的诉请已超过诉讼时效期间并无不当。上诉人以须处理赔偿事宜为由拒绝及时交还房屋缺乏依据，应按相应的租金标准支付被上诉人合同终止后的房屋使用费。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，431元，由上诉人上海市杨浦区天龙宫酒家负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年三月十四日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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