广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清中法民三终字第14号
上诉人（原审被告）：潘志均，男，汉族。
委托代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。
委托代理人：董诚君，广东御福律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈灼均，男，汉族。
委托代理人：谢坚荣，广东平正信诚律师事务所律师。
委托代理人：陈福，广东平正信诚律师事务所实习律师。
上诉人潘志均因与被上诉人陈灼均租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2012）清城法民初字第2383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年6月15日，原告陈灼均向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原被告签订的《房屋租赁合约》，被告立即搬出租赁物业，将承租物业交回原告；二、被告支付租金18000元及违约金13500元给原告（租金及违约金皆计至2012年5月30）；三、被告交付的押金9000元收归原告所有；四、被告投入的不能搬动的装修物无偿归原告所有；五、被告承担本案的诉讼费用。主要事实和理由：2010年5月18日，原被告签订《房地产租赁合约》，合同约定：原告将位于清远市清城区桥北路2号楼东起4至5卡的商铺出租给被告使用，租赁期限从2010年6月1日至2013年5月30日，每月租金4500元，被告应在每月5号前交清当月租金，签订合同时被告交纳押金9000元给原告，被告经同意可对承租物业进行装修，但期满不动产物品归原告所有，如被告逾期交租，每逾期一日，按月租金金额的百分之三计付违约金，如被告逾期交付租金二十日的，原告有权解除合同，且押金不予退回。合同签订后，原告将出租的物业交付被告使用，被告对承租的物业进行了装修并投入使用，被告开始能按月付清租金，但被告自2012年2月1日起未依约交付租金给原告，至今共拖欠四个月的租金，共欠18000元，同时根据合同约定，被告逾期交租的，按所欠租金每日计付百分之三违约金，现原告主张按所欠租金每日百分之一计付违约金，计至2012年5月30日，被告需支付违约金13500元。原告根据《中华人民共和国合同法》相关规定，向法院提起诉讼。
被告潘志均辩称：一、答辩人不认识本案原告陈灼均，租赁该房屋时，都是与朱树荣商谈的。答辩人从2010年6月1日起承租桥北路2号楼东起4至5卡房屋，一直以来按时交租，即使最近一年多，桥北路封闭道路施工，令答辩人生意大受影响的情况下，依然按时交租。由于清城法民初字第2380号案的租赁物面积最大、租金最多，且合同期快到期（2012年4月30日）。答辩人在2012年2月11日交租后，开始与原告协商续约事宜，由于答辩人共缴纳了39800元信用保证金，不妨碍暂停交租，待双方续约事宜谈妥，一次性付清给原告，原告表示同意。故答辩人未结清租金，是因为原告的同意允许，并非答辩人恶意违约。二、原告主张拖欠租金金额不准确，答辩人已于2012年2月11日将31600元（清城法民初字第2380号、2381号、2382号、2383号租金总和）租金划入原告账户，即2012年2月1日至2月29日期间的租金已经交清，即使至5月30日，也只是拖欠三个月租金13500元。原告主张违约金的计算标准超出了法律许可的范围。请求人民法院根据法律规定，对于约定过高的违约金予以适当降低，按不超过银行同期利率四倍的标准来计算为宜。三、原告要求解除合约理由不充份，双方签订的《房地产租赁合约》的期限至2013年5月30日，目前尚未到期。答辩人迟延交纳租金，是有原告允许的并非恶意，故原告要求提前解除合同的理由不充份。四、原告无权转租，原告与答辩人之间的合同实际上是无效合同。原告与物权人朱围第二村民小组签订的合约第六条第2点约定：如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须征得甲方同意，但原告并没有向答辩人提交朱围第二村民小组同意其转租的书面文件。原告提交的契约文本第十四条最后手写的“补充同意转租他人经营”的文字，原契约文本中没有。是原告当选小组长后利用权力加盖的，依法不具有法律效力。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2010年5月18日，原被告签订《房地产租赁合约》，合同约定：原告将位于清远市清城区桥北路2号楼东起4至5卡的商铺出租给被告使用，租赁期限从2010年6月1日至2013年5月30日，每月租金4500元，被告应在每月5号前交清当月租金，签订合同时被告交纳押金9000元给原告，被告经同意可对承租物业进行装修或增扩设备，费用由被告自理，合约期满建筑物、构筑物不得拆除，以及水电线管无偿归原告所有。如被告逾期交租，每逾期一日，按月租金金额的百分之三计付违约金，如被告逾期交付租金二十日的，原告有权解除合同，且押金不予退回。合同签订后，原告将出租的物业交付被告使用，被告对承租的物业进行了装修并投入使用。2012年2月11日被告交最后一次房租。后一直拖欠未交。双方对续约及租金问题协商未果，原告向本院提出上述诉请。另查明，租赁房屋所有者是清郊居委会朱围第二居民小组，该租赁房屋由清郊居委会朱围第二居民小组租给本案原告陈灼均，期限为2010年5月1日至2013年4月30日。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告陈灼均与被告潘志均之间签订了房屋租赁合同，建立租赁合同关系，双方应当根据合同约定，全面履行合同。被告提出本案实际转租人是朱树荣，但未提供相关证据予以证实。原审法院不予采信。被告主张原告无转租权，申请认定转租合同（原、被告之间的租赁合同）无效。因出租人未提出异议，被告以未经出租人同意转租，申请认定转租合同无效的主张无事实依据，原审法院不予采纳。关于原告请求解除租赁合同，要求被告立即搬出租赁物业，将承租物业交回原告的诉讼请求。被告作为承租方，依约应当及时足额交付租金，而被告租金交至2012年2月份，后一直拖欠。被告主张原被告之间就消防、到期合同等事项进行协商，但未提供证据证明被告准许其暂缓交租。依据原被告签订的合约第六条：逾期交租，每逾期一日，按月租金金额的百分之二计付违约金，逾期二十日交付租金的，原告有权解除合同收回房屋。被告欠租行为已构成重大违约，故原告该请求原审法院予以支持，但应给予被告合理的搬迁时间。关于原告要求被告支付拖欠租金及支付违约金的诉讼请求。经查，被告租金交至2012年2月份，从3月份起拖欠房租，被告应向原告支付从2012年3月起至搬迁之日的房租。原被告之间的合同期限至2013年5月30日，被告在合同期限内违约，应当承担违约责任。原告主张按所欠金额每天1%计付违约金，被告认为违约金计算方式偏高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告主张按所欠租金每日1%计付违约金超过损失的30%，原审法院不予全部支持。被告主张应按不超过银行同期利率四倍的标准来计算。对此，原审法院予以采纳。违约金以拖欠租金金额为本金按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算。关于原告要求不予退回被告交付押金的诉讼请求。因原告已经主张了违约金，补偿了损失。故对该请求原审法院不予支持。被告所交的9000元押金冲抵欠原告的两个月租金（4500元／月×2月）。关于原告要求被告投入的不能搬动的装修物无偿归原告所有的诉讼请求，经查，原被告合同已有约定“被告经同意可对承租物业进行改造装修或增扩设备，费用由被告自理，合约期满后建筑物、构筑物不得拆除，以及水电线管无偿归原告所有”，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，于2012年8月20日作出（2012）清城法民初字第2383号民事判决：一、解除原告陈灼均、被告潘志均之间的租赁合同，被告应于本判决生效之日起十日内搬出租赁房屋。二、被告潘志均应于本判决生效之日起十日支付拖欠租金18000元（该租金计至2012年8月31日，从2012年9月1日起至搬出之日止的租金按每月4500元计算）给原告陈灼均。三、被告潘志均应于本判决生效之日起十日支付违约金（从2012年3月6日起以所拖欠租金为本金按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计）给原告陈灼均。四、被告潘志均装修租赁物不能搬动的装修物归原告陈灼均所有。五、驳回原告陈灼均其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1013元，由原告陈灼均负担50元，被告潘志均负担963元。
当事人二审的意见
潘志均不服原审判决，向本院提出上诉，（潘志均与陈灼均）上诉请求：1、撤销清城区人民法院（2012）清城法民初字第2383号《民事判决书》第三、第四、第五项，并依法改判；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、原审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金（从2012年3月6日起所拖欠租金为本金按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算），缺乏法律依据，且明显高于被上诉人的实际损失。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，由于被上诉人在原审中，并没有提供证据证明其实际的损失，即使被上诉人存在损失，亦只限于利息的损失。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。故此，即使上诉人需要支付被上诉人违约金，也只能是按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原审法院判决上诉人按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，明显高于被上诉人的实际损失，应当予以调整。其次，原审判决已查明“2012年2月11日被告交最后一次房租”。并认为“被告所交的9000元押金冲抵欠原告的两个月租金（4500元／月×2月）”，即上诉人自2012年5月1日前的租金已全部缴清。那么，即使上诉人需要支付违约金，也应当从2012年5月6日起计算，而不应当按照原判决的从2012年3月6日起计算。二、上诉人欠租原因是被上诉人不予交付租金发票，上诉人没有过错；原审判决上诉人装修租赁物不能搬动的装修物归被上诉人所有，没有合同依据和法律依据。《建筑装饰装修管理规定》的第二条“建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行装饰处理的工程建筑活动”，从中可以知道，装修物应当是指对建筑物和构筑物外表和内部进行装饰处理的装修材料，且“建筑物”与“装修物”并不等同的，相互独立。根据上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合约》第五条第1款约定的“合同期满后，建筑物、构筑物不得拆除，以及水电线管无偿归原告所有”。其中，“构筑物不得拆除”被用横线删除了，即该内容应为“合同期满后，建筑物以及水电线管无偿归甲方所有”。由于该条款并没有对装修物的归属进行约定，但原审法院却直接判决“装修租赁物不能搬动的装修物归原告陈灼均所有”，显然混淆了“建筑物”与“装修物”的概念。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”以及第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。故此，无论涉案租赁物的装修物是否能够搬动，只要是未形成附合的装饰物，上诉人都有权拆除并拿走；对于己形成附合的装饰物，若被上诉人同意利用的，则应当在利用价值范围内向上诉人补偿。何况涉案上诉人之所以欠租，是因为被上诉人没有交付租金发票给上诉人，遂成争议，上诉人不交租的原因是被上诉人的过错，按前述司法解释的规定，已形成附合的装饰装修物归属上诉人，原判判决拆除缺乏法律依据和事实依据。综上所述，原审法院认定事实不清，证据不足，恳请贵院依法撤销原审判决并改判。
被上诉人陈灼均答辩如下：一、一审判决对本案事实认定、适用法律正确，上诉人上诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。二、一审判决漏计2011年6月份的租金，请求二审法院依法更正。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”以及第三十六条“被上诉人在答辩中要求变更或者补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查”的规定，本案主要围绕上诉人潘志均的上诉请求进行审理。对被上诉人陈灼均答辩认为原判漏计2011年6月份的租金的要求，本院不予审查。
根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、违约金应从何时开始计算，应以何种标准计算。二、原审判决合同解除后，上诉人承租期间添置的不能搬动的装修物归被上诉人所有是否有事实和法律依据。
第一个争议焦点。关于违约金应从何时开始计算的问题。上诉人最后一期交纳租金的时间为2012年2月份，按照双方签订的《房地产租赁合约》的约定，上诉人应在每月5日前交付租金，换言之，上诉人交纳了2012年2月之前的租金，那么上诉人从2012年3月开始拖欠租金，按照合约约定，违约金应从2012年3月6日开始计算。对于上诉人上诉认为“被告所交的9000元押金冲抵欠原告的两个月租金（4500元／月×2月），即上诉人自2012年5月1日前的租金已全部缴清。那么，即使上诉人需要支付违约金，也应当从2012年5月6日起计算”的理由，本院认为，首先，双方的合同并没有约定押金可以折抵租金。其次，上诉人拖欠租金是从2012年3月6日开始，对此，上诉人亦承认在案，至于押金抵扣租金，系因上诉人违约，原审法院为了妥善解决双方的纷争，在解除双方的租赁关系后，对上诉人所交付的押金不予退回，用以抵扣所欠被上诉人的租金，而被上诉人对此并没异议，但不能据此认定上诉人已按合同约定的期限交付2012年5月前的租金的行为，因此，上诉人主张从2012年5月6日开始计算违约金的理由不成立，本院不予采信。对于应以何种标准计算违约金的问题。被上诉人主张按照所欠租金每天1%计付违约金，因超过损失的30%，原审法院不予采纳，但上诉人在一审中答辩状要求按照不超过银行同期利率四倍的标准来计算，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，原审判决按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算违约金亦无不当，本院予以维持。
第二个争议焦点。根据双方《房地产租赁合约》第四条第（2）项关于“合约期满后，建筑物、构筑物不得拆除”的规定，原审判决“不能搬动的装修物归被上诉人所有”符合双方合约的约定。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”的规定，原审法院认定不能搬动的装修物亦即是已形成附合的装饰装修物并无不当，故此，原审判决“不能搬动的装修物归被上诉人所有”亦符合法律规定。关于上诉人上诉提出依据上述司法解释第十一条的规定，对于已形成附合的装饰物，被上诉人同意利用的，在利用价值范围内向上诉人补偿的问题。本院经审查认为，适用上述司法解释第十一条的前提是当事人对已形成附合的装饰物的处理没有约定，而本案，双方当事人约定了建筑物、构筑物不得拆除，因此，上诉人认为应适用该司法解释第十一条由被上诉人补偿的理由不成立，对其请求本院不予支持。
对于上诉人上诉提出“上诉人欠租的原因是被上诉人不予交付租金发票，上诉人没有过错”的理由，本院认为，双方的租赁合约第八条只约定“租赁税由被上诉人承担”的条款，并没有约定被上诉人交付租赁发票的时间和交付方式，上诉人以此认为没有违反合同约定的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人潘志均的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院依法予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1013元，由上诉人潘志均负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢永坚
审判员 邓有添
审判员 巢忠文
二〇一三年二月二十五日
书记员 何 叶