云南省开远市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2502民初315号
原告ＸＸ芬，女，54岁，住开远市。
原告ＸＸ珍，女，58岁，住开远市。
原告周宏伟，男，33岁，住开远市。
三原告共同委托代理人王屹，开远市交通法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。
被告杨朝元，男，53岁，文山市人，现暂住蒙自市。
第三人张金萍，女，44岁，文山市人，现暂住开远市。
原告ＸＸ芬、ＸＸ珍、周宏伟与被告杨朝元、第三人张金萍租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理。依法由审判员陆国论适用简易程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ芬、ＸＸ珍及原告ＸＸ芬、ＸＸ珍、周宏伟的共同委托代理人王屹，被告杨朝元，第三人张金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ芬、ＸＸ珍、周宏伟共同诉称，2012年3月20日，被告杨朝元向原告承租位于开远市团结路宏达商城C幢11号商铺（面积46.7平方米）开设潮流指标店，租期五年，即从2012年4月1日至2017年12月31日，前三年的租金为120元／平方米，后两年的租金每平方米上浮10%。每年的房租一次性交清，在租赁期间，被告转让或转租该房屋的使用权要由原告来变更合同，被告不按时交纳房租拖欠达一个月或欠交物业费、水、电费的视为违约。合同履行至2016年1月，原告让被告杨朝元交纳2016年全年的房租（6000元／月×12个月=72000元）时，杨朝元才告知原告房屋使用权和店铺经营权已被其转让给了第三人张金萍，他不愿再交纳房租，也不交回房屋，张金萍也不愿交纳，经多次协商未果。原告认为被告杨朝元转让房屋时未通知原告，未让原告和第三人张金萍变更或重新签订租赁协议，至今拖欠三个月未交纳房租，已构成违约，原告有权解除该租赁合同，被告杨朝元和第三人应赔偿占用原告房屋的损失。请求人民法院判令解除原告与被告杨朝元签订的《房屋租赁合同》，判令被告杨朝元和第三人张金萍将房屋交还给原告，并支付从2016年1至3月的房租18000元，此后至交还之月的房租按实际占用时间计算，诉讼费由被告和第三人承担。
被告杨朝元辩称，被告与房东是朋友，现在原、被告也是不存在矛盾的。根据租房协议的约定，第四年、第五年才能开始涨房租，但原告在2014年就涨房租，这是违反协议约定的，并不是因为第三人不愿意交纳房租，是因为房租上涨不合理导致第三人不能交房租，被告认为第三人对商铺有使用权，因为第三人已经办理了工商登记也交纳了相关的税费，而且已经交纳了两年的房租，虽然协议是原、被告签订的，但实际承租人是第三人，一直在交纳房租的也是第三人，被告作为中间人，就原告与第三人之间的交纳房租的事作过多次调解，现在房租的高低与被告已经没有关系。
第三人张金萍述称，2016年1月28日，原告ＸＸ珍与被告约好到店中商量房租问题，被告将第三人支开，原、被告商量的结果第三人也不清楚。2016年2月17日，原告再次来到店中找被告，因被告不在开远，于是原告通过电话与被告取得了联系，并在电话中发生了争执，具体内容第三人仍然不清楚。双方电话协商的结果，是被告让第三人打6000.00元的房租给原告，第三人即按照被告的要求向原告支付了6000.00元的房租。2016年2月28日，原告又来店中吵闹，让第三人即刻搬走，交还店铺钥匙，第三人因合同未到期而不肯搬走，次日，原告来店铺找被告，并以原告与第三人之间不存在合同关系为由，拒绝与第三人协商，随后，原告向110报警，在警察的询问下，第三人才说出了实际情况，向警察和原告出示了《转店协议》和营业执照，此时原告才知道被告与第三人转租的事实，第三人认为店铺是第三人向被告承租的，租期未到，协议应当继续履行。
经审理查明，开远市团结路22号商铺属ＸＸ芬、ＸＸ珍、周宏伟按份共有，该房屋未办理房产证前暂命名为开远市宏达购物商城C幢11号商铺。2012年3月20日，ＸＸ芬、ＸＸ珍与杨朝元签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，甲方（ＸＸ芬、ＸＸ珍）将位于开远市宏达购物商城C幢11号商铺建筑面积46.7平方米的的房屋出租给乙方（杨朝元）经营使用，租期为五年，即从2012年4月1日起至2017年12月31日止；乙方交纳租金前三年按120.00元／平方米，年租金6.5万元，租金必须每年一次性付清；在租赁期间，乙方转租或转让该房屋的使用权要由甲方来变更合同，乙方不按时交纳房租拖欠租金达一个月或欠缴物业管理费、水电费的视为违约，合同因违约而终止，甲方有权收回房屋；租金收取前三年价格不变，第四年至第五年按原租金每平方米上浮10%收取。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，ＸＸ芬、ＸＸ珍将店铺移交给杨朝元使用，杨朝元于2012年3月22日向ＸＸ芬、ＸＸ珍支付了2013年以前的全部租金，并加盟了潮流指标专卖店进行经营。2013年2月1日，杨朝元按约支付了ＸＸ芬、ＸＸ珍从2013年1月至12月的房租6.5万元。2013年10月1日，杨朝元在未取得ＸＸ芬等人同意的情况下，与张金萍签订了《转店协议》，协议约定，甲方（杨朝元）将开远市宏达商城C幢11号商铺正常经营中的潮流指标店转让给乙方（张金萍）经营，转让费、货品、加盟金、铺面押金共计53.2万元。协议签订后，张金萍以开远市金元利服装店的名称办理了个体工商户营业执照进行经营，但未对该店铺的装修、名称、颜色标识等进行变更，并分别于2014年1月25日、2015年2月16日、2016年2月17日经被告与原告协商后通过银行转账支付ＸＸ芬、ＸＸ珍房租6.5万元、6.5万元、0.6万元。
上述事实，有原告ＸＸ芬、ＸＸ珍、周宏伟提交的房产证、《房屋租赁合同》，被告杨朝元提交的2013年房租收条，第三人张金萍提交的《转店协议》、从2014年至2016年房租收条以及当事人的陈述予以证实，经庭审质证并为本院采信，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法的租赁关系受法律的保护，原、被告签订的《房屋出租合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”原、被告在房屋租赁合同中已经约定，转租或转让该房屋的使用权要由原告来变更合同，该约定表明被告将承租的房屋转租他人须取得原告的同意。被告与第三人签订《转店协议》的行为，并不能当然地解除其与原告已经存在的房屋租赁合同关系，《转店协议》签订后，被告仍负有向原告支付到期房租的合同义务。被告承租的房屋转租给第三人后，第三人虽然以自己的名义办理了工商登记，但并未对该店铺的名称、装饰装修样式、颜色标识等进行过任何改变，被告和第三人也未将转租房屋的事实告知原告，导致原告无从知道被告擅自对房屋进行了转租。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定和《房屋出租合同》的约定，被告未经原告同意而将房屋擅自转租他人，且未按期足额地向原告支付房租，违反了合同的约定，应承担违约责任，原告有权解除合同。第三人虽然三次向原告转账交纳了房租，但每次均系第三人联系被告后，由原、被告双方协商一致再由被告指示第三人向原告付款，不应视为是原告对被告转租行为的认可。综上所述，被告擅自进行转租且未足额向原告支付房租，违反了租房合同的约定，应承担违约责任，双方签订的《房屋租赁合同》应予以解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、解除原告ＸＸ芬、ＸＸ珍与被告杨朝元签订的房屋租赁合同。
二、被告杨朝元于本判决生效之日起三十日内支付原告ＸＸ芬、ＸＸ珍、周宏伟从2016年1月至2016年5月的房租2.4万元（3万元-0.6万元）。
三、第三人张金萍于本判决生效之日起三十日内腾空开远市团结路22号商铺（开远市宏达购物商城C幢11号商铺），并交还给原告ＸＸ芬、ＸＸ珍、周宏伟，如逾期未能腾空交还原告房屋，则应从逾期之日起按每月6000.00向原告支付房租。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费125.00元，由被告杨朝元负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 陆国论
二〇一六年五月十三日
书记员 许妙容