萍乡市湘东区人民法院民 事 判 决 书(2015)湘民二初字第226号原告江西银湾物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1568号红谷凯旋9号楼1单元603室。组织机构代码：68092019-2。法定代表人胡祝帮，董事长。委托代理人曾艳红，该公司职工。委托代理人文华，该公司职工。被告李艳萍，女，1964年6月21日出生，汉族，住江西省。委托代理人刘金龙，系被告李艳萍之夫。原告江西银湾物业管理有限公司（以下简称银湾公司）与被告李艳萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘敏担任审判长，与人民陪审员熊姗、朱建芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银湾公司的委托代理人曾艳红、文华，被告李艳萍及其委托代理人刘金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银湾公司诉称：被告李艳萍居住的香榭帝景小区与原告签订了《前期物业协议》，约定由原告承担该小区的物业管理及服务事项。根据该物业协议及开发商与被告之间的购房协议，小区9-2-202业主被告李艳萍每月应向原告缴纳物业服务费66元。同时，受萍乡市湘东区环卫所的委托，原告向每户业主代收6元每月的卫生费。从2013年7月1日至2016年4月30日计34个月，共拖欠物业费2244元、卫生费204元。原告遂诉至法院，请求判令被告李艳萍支付物业服务费2244元和卫生费204元并承担本案诉讼费。被告李艳萍（以下简称被告）答辩称：1.我们与原告方并没有签订合同，我们没有义务交物业管理费。2.因为卫生费含在物业管理费内，所以我们也没有义务交。3.物业服务质量很差，我们还要保留追究物业服务的责任。我们入住小区以来，换了好多物业管理，他们是如何承接到我们小区的，一点也不清楚。原告银湾公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据1，原告营业执照、组织机构代码证及税务登记证复印件、法定代表人证明各一份。证明原告主体资格。证据2，江西勃兴置业有限公司与被告李艳萍签订的商品房买卖合同、江西勃兴置业有限公司与原告签订的《香榭帝景前期物业服务合同》复印件、李艳萍的缴费收据各一份。证明1.被告李艳萍作为香榭帝景小区业主，应当根据购房合同及前期物业服务合同的约定交纳物业费用；2.李艳萍已交清2013年1月至2013年6月的物业费及每月6元的卫生费。证据3，萍乡市湘东区环境卫生管理所的通告一份。证明该机构委托原告代收卫生费，标准是每户每月6元。经质证，被告发表了如下质证意见：对证据1的三性均有异议，表示其一直是与家家乐公司、上海银湾公司发生物业服务关系；对证据2，强调原告到小区并未告知，什么时候接手物业的不知道，不认可该公司，2013年1至6月的物业费是交给了上海银湾，不是交给原告；对证据3，表示该卫生费已含在物业费内。对原告银湾公司提供的上述证据，本院综合认定如下：证据1系原告相关营业信息的反映，结合原、被告双方的陈述，本案争议物业费未付时间，2013年7月至2016年4月30日是原告在该小区提供物业服务，对原告的主体资格身份，本院依法予以确认。证据2-3，系原告银湾公司主张收取物业费、卫生费的依据和标准，以及被告李艳萍于2013年4月16日按上述标准实际缴费的凭证。该两份证据形式合法、内容明确，彼此之间能够形成完整的证据链。同时，本院注意到，该缴费凭证明确载明，物业费（物管费）和卫生费是两个并列的收费项目，单独列支，不是包含与被包含的关系，属两个不同的收费名目。综上，对该两份证据，本院依法予以采信。被告就其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1，邻居陈ＸＸ与家家乐公司签订的前期物业服务合同。证明我们小区的人是与家家乐公司签订的物业服务协议，我们只认可家家乐公司。经质证，原告对之前是由家家乐公司提供服务，没有异议。强调原告是在家家乐公司终止服务后，业主委员会未成立之前，与开发商签订的合同，是开发商将小区的物业管理交给了原告。证据2，关于请求成立香榭帝景小区业主委员会的申请报告及信访事项受理通知书各一份。证明原告阻止我们成立业主委员会。经质证，原告认为，不存在阻止成立业主委员会的行为，物业公司也无此权力和能力。对被告提供的该两份证据，因与本案没有关联性，且原告不予认可，本院依法不予认定。根据原、被告的诉辩陈述及举证、质证，本院认定如下法律事实：江西勃兴置业有限公司在萍乡市湘东区开发了勃兴˙昌盛家园房地产项目。2010年元月21日，被告李艳萍与该公司签订《商品房买卖合同》，购买勃兴˙昌盛家园9幢2单元202号房屋，面积为132.07㎡，合同约定：购房者应当积极配合并接受售房者或其委托的物业管理企业提供的前期物业管理服务，并按双方约定承担前期物业管理服务费用。2011年12月24日，江西勃兴置业有限公司与原告银湾公司签订前期物业服务合同，约定由原告银湾公司负责被告居住小区的物业服务和管理，合同期限为2011年12月24日至二期交房止，且多层物业管理服务费为0.5元/㎡˙月。另查明，萍乡市湘东区环境卫生管理所根据萍乡市发展和改革委员会萍发改收费字［2007］370号文件的规定，委托原告银湾公司向香榭帝景小区业主按照每户每月6元的标准代收卫生费。再查明，被告李艳萍已经按照物业费每月66元、卫生费每月6元的标准交清了2013年6月30日之前的费用。自2013年7月1日起至2016年4月30日止计34个月，共拖欠物业费2244元、卫生费204元。本院认为:本案系物业服务合同纠纷。对原告要求被告支付物业费、卫生费的诉讼请求，被告李艳萍的辩述主要有以下两个方面：一是原告方与被告没有签订合同，故该前期物业服务合同对被告李艳萍没有约束力；二是原告的服务态度、服务质量有重大瑕疵，被告没有义务交纳物业费。根据原、被告诉争的事实、理由，本案双方当事人争议的焦点在以下两个方面：一是原告与开发商签订的前期物业服务合同对被告是否有约束力；二是原告的服务是否存在瑕疵，其程度是否达到足以抗辩原告的主张。关于原告与开发商签订的前期物业服务合同对被告是否有约束力的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”。且被告李艳萍与江西勃兴置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，已经明确载明，被告应当接受江西勃兴置业有限公司委托的前期物业管理服务并承担相应的物业费。因此，本案中，原告银湾公司与被告居住小区的建设单位江西勃兴置业有限公司签订的前期物业服务合同，对被告李艳萍具有约束力。被告作为小区业主应按《商品房买卖合同》的约定及物业服务合同的收费标准，向原告银湾公司交纳物业费。同时，萍乡市湘东区环境卫生管理所依据萍乡市发展和改革委员会萍发改收费字［2007］370号文件的规定，委托原告银湾公司向香榭帝景小区业主代收卫生费，是作为一种行政授权收费，其更多的是分担社会公共服务职能，并无不妥。综上，原告要求被告支付物业费、卫生费于法有据。关于被告主张原告服务态度、服务质量有重大瑕疵不应交费的问题。根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第七十六条之规定：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。本案中，被告李艳萍辩述原告银湾公司服务质量差，不同意付费的意见，只有自己的当庭陈述，无其他证据与之相印证。综上，比较原告的证据和陈述与被告的证据及陈述，原告的证据明显具有优势。对原告要求被告支付物业费2244元、卫生费204元的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告辩述原告银湾公司服务质量差，不同意付费的意见，证据不足，本院依法不予采纳。本案经本院调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第七十六条之规定，判决如下：被告李艳萍于本判决生效后10日内支付原告江西银湾物业管理有限公司物业费2244元、卫生费204元，合计2448元。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李艳萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。义务人在本判决书规定的期限拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长 刘 敏人民陪审员 熊 姗人民陪审员 朱建芳二〇一六年六月七日书 记 员 肖 婷