北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初第2323号原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。法定代表人袁迪，董事长。委托代理人王文彩，女，1973年6月25日出生，该公司职工。委托代理人常玉海，男，1966年6月18日出生，该公司职工。被告张季，男，1984年9月10日出生。被告陈彦青，女，1987年2月24日出生。委托代理人张季（被告陈彦青之夫），同被告张季。原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实杰肯道夫公司）与被告张季、陈彦青物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中实杰肯道夫公司之委托代理人王文彩、常玉海，被告张季均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中实杰肯道夫公司诉称，原告为被告张季、陈彦青居住的北京市西城区××街××号院××小区提供物业服务，被告张季、陈彦青为该小区××号楼××层××号房屋的产权人，该房屋的建筑面积为61.82平方米。依照法律规定和锦官苑小区《物业服务合同》的约定，原告依约向被告提供了物业服务，但是被告迄今欠交原告2012年12月1日至2015年11月31日的物业费（物业费收费标准为每月每建筑平米3.50元），故原告诉至法院请求判令被告张季、陈彦青支付2012年12月1日至2015年11月31日的物业费7789.32元以及违约金5608.31元（违约金按照逾期之日起物业费的千分之三计算），以上共计人民币13397.63元。被告张季、陈彦青辩称，北京市西城区××街××号院××号楼××层××号房屋产权人，该房屋建筑面积61.82平方米。认可确实欠交原告2012年12月1日至2015年11月31日的物业费。之所以不交，原因如下：1、入住时为检修暖气管道在屋顶开了缺口，至今没有修复；2、原告没有将被告家中的浴缸修好，导致漏水将墙壁浸泡；3、在入住后供暖温度不达标，原告不作为，没有进行协调和反映温度不达标的情况。综上，我认为应当将物业费标准下调为2.5元/月/平米，并且不承担滞纳金。经审理查明，被告张季、陈彦青系北京市西城区××街××号院××号楼××层××号房屋的产权人，该房屋的建筑面积为61.82平方米。原告中实肯道夫公司为被告房屋所在的锦官苑小区提供物业服务。涉案小区开发商北京中民房地产开发有限公司（甲方）与原告中实杰肯道夫公司（乙方）先后分别签订了2007年1月1日至2008年12月31日、2009年1月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2013年12月31日的《“锦官苑”物业管理全委托合同》，2013年12月31日双方再行签订《“锦官苑”物业管理全委托合同》，合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日止。2014年12月31日双方签订《补充协议》，约定2013年12月31日签订的《“锦官苑”物业管理全委托合同》在2015年度继续执行，同时在补充协议中对原有合同进行了部分修改。根据《“锦官苑”物业管理全委托合同》的约定，物业费为每建筑平方米每月3.5元。合同第一章委托管理事项规定：第一条，房屋保修期内业主房屋自用部位报修、维修，由甲方提供乙方各报修单位通讯电话，由乙方负责组织各报修单位应业主要求进行报修及维修，房屋保修期过后的业主房屋自用部位维修，按物业《管理公约》及《物业服务手册》，由乙方应业主要求进行维修。第二条，房屋建筑共用部位的维修（不含大中修）、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构，楼梯间、走廊通道、门厅等。第三条，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、生活热水、供暖设备和管线、高压水泵房、楼内消防设施设备、保安监控设备、电梯等。第四条，属于小区共用设施和附属建筑物业、构筑物的维修、养护和管理，包括：小区内道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等……第十三条，业主、物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。合同第三章第十八条乙方权利义务规定：……8、每半年向全体业主、使用人公布一次物业管理费收支账目，并报得甲方审核……合同第四章物业管理服务内容和质量第十九条服务内容和质量规定：（一）综合管理：……3、24小时有专职管理员接待用户，处理服务范围内的公共性事务，受理用户的咨询和投诉，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到场……6、与用户签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准……（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护：确保楼宇共用部位共用设施、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：1、楼宇内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》……6、确保楼宇内电梯、水泵、冷气、暖气等设备的正常使用运行及日常运行维护。合同第六章物业管理服务费用第二十一条物业管理服务费规定：……4、物业和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，直至交清为止……第二十四条，若业主使用人委托乙方对其房屋自用部位、设备、毗连部位进行维修、养护及其它特约服务，乙方有权向其收取服务费，服务费的标准由双方协商确定……庭审中，原告提供证据证明其已履行了物业服务，证据如下：1、2007年至2015年的物业服务合同5份，被告认为5份合同是原告与开发商之间签订的，与本案无关，被告本人并未与原告签署任何物业服务合同，双方也协商过合同签署事宜，但是并未谈妥；2、工程维修单3份，证明给被告提供相应的维修服务和物业服务，对7月13日的维修单真实性认可，其他的均不是其所签，但认为原告提供过服务，实际没有进行过，最后是被告自费修理的；3、物业费用管理公示表，证明物业服务费用标准是按照北京市政府2006年提供的标准执行，没有变更过，被告认可计算标准，但是金额不认可。认为原告是酬金制物业，税费应当包含在管理者酬金中，不应当单独列支，其他收费项目计算标准也未经过审计。庭审中，被告认可接受了原告提供的物业服务，但认为原告提供的物业服务不到位并提供如下证据：1、2012年拍摄的照片，证明入住时管道被堵，在厨房房顶开了个缺口进行检修，在修理完毕后至今没有修复原样，系物业公司不作为，另外，原告没有将我的浴缸修好导致漏水将墙面浸泡。对此，原告认为缺口是供暖问题开的缺口，与原告无关，且入住时浴缸就存在，也不属于原告的物业服务范围，但是我方还是对其进行了修理；2、物业管理公约、物业服务合同，证明原告有维修暖气设施的义务。对此，原告认为其是按照物业服务合同约定进行维修，被告屋中暖气管道不属于公共维修部分，故不负责维修。上述事实，有《北京市物业服务收费管理办法》、《“锦官苑”物业管理全委托合同》、《补充协议》、房屋产权证及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。北京中民房地产开发有限公司与原告中实杰肯道夫公司签订的《“锦官苑”物业管理全委托合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并未违反相关法律法规规定，应属合法有效。虽然被告认为并没有与原告签订相应物业服务合同，和其没有关系，且《“锦官苑”物业管理全委托合同》第四章第十九条第6项约定了“与用户签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续”，但本院认为虽然《“锦官苑”物业管理全委托合同》中约定了原、被告双方应当签订物业服务合同，但这只是合同中双方的一项权利义务，本身并不影响原告实际上为被告提供物业服务的事实，在原、被告签署物业服务合同之前，《“锦官苑”物业管理全委托合同》及《补充协议》应当作为约束原、被告关于物业服务关系的协议。故原、被告均应当按照《“锦官苑”物业管理全委托合同》及《补充协议》的约定履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。庭审中，被告认为原告物业服务存在不到位的地方，要求将物业费标准下调为2.5元/月/平米，并且不承担滞纳金，对此，本院分析如下：关于被告主张入住时为检修暖气管道在厨房屋顶开了缺口，至今没有修复，被告认为应当属于原告物业服务范围，应当由其负责修复。原告认为其已经帮被告推荐了修理师傅，该缺口是供暖问题开的缺口，与原告无关。对此，本院认为，被告购买的是二手房，在入住时由原告推荐维修师傅，在被告房屋厨房屋顶开缺口进行检修，厨房屋顶应属于被告房屋建筑的自用部分。根据《“锦官苑”物业管理全委托合同》的约定，原告有义务向被告提供报修单位联系方式，现原告已经履行了自己的相应义务，故被告认为恢复厨房缺口属于原告物业服务范围的主张，本院不予采信。关于被告主张原告没有将被告家中的浴缸修好，导致漏水将墙壁浸泡。原告则认为不属于物业服务范围。庭审中，被告陈述浴缸漏水问题是2014年发现的，2014年7月13日找原告进行修理，原告向其提供了一个报价3000元的维修工信息，后被告认为价格太高，故自行寻找维修工进行维修，维修价格为400元。本院认为被告家中的浴缸应属于被告私人财产，根据《“锦官苑”物业管理全委托合同》的约定，原告有义务向被告提供报修单位联系方式，现原告已经履行了自己的相应义务，被告没有采纳原告的推荐，自行寻找维修工，亦属其真实意思，被告主张浴缸漏水浸泡墙壁属于原告的责任，欠缺合理，本院不予认可。关于被告主张在入住后供暖温度不达标，原告不作为，没有进行协调和反映温度不达标的情况，但是并未向本院提供相应证据，本院对被告的主张不予认可。综上，原告中实杰肯道夫公司向被告张季、陈彦青提供了物业服务，被告张季、陈彦青享受了原告提供的维修、管理等物业服务，理应按照合同约定的收费标准向原告支付物业费，被告提出了数项抗辩，但均无相应依据，本院不予采纳，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。被告房屋的建筑面积为61.82平方米，物业费标准为每建筑平米每月3.5元，原告主张为2012年12月1日至2015年11月31日的物业费，经计算应当为7789.32元，本院予以纠正。关于违约金，因双方一直在协商物业服务和物业费的交纳，被告并非故意拖欠，故对于原告主张违约金的请求，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：本判决生效后七日内，被告张季、陈彦青支付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司公司二〇一二年十二月一日至二〇一五年十一月三十一日物业费共计人民币七千七百八十九元三角二分。如果被告张季、陈彦青未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告张季、陈彦青负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张必义二〇一六年十一月一日书 记 员  张润宇