河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第1995号
原告中信银行股份有限公司郑州分行，住所地河南省郑州市郑东新区商务内环路1号。
负责人韩光聚，行长。
委托代理人段婷。系公司员工。代理权限：特别授权。
被告吴凡。
被告河南天伦地产集团有限公司，住所地河南省郑州市金水区健康路3号20层。
法定代表人张瀛岑，董事长。
委托代理人荆勇军，河南路德律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人姚芳，河南路德律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告中信银行股份有限公司郑州分行与被告吴凡、河南天伦地产集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵宜勇适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人段婷、被告吴凡、被告河南天伦地产集团有限公司委托代理人姚芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年9月4日，被告吴凡因购买位于郑州市金水区北三环路北小铺北路西天伦水晶城4幢1单元19层1905号住房一套，以该房屋为抵押，河南天伦地产集团有限公司提供阶段性保证责任，与原告签订《个人购房借款合同》，约定被告吴凡贷款金额36.9万元，期限为20年，采用等额本息还款法，每月偿还本金和利息各1次，每月20日为还款日。同时，原告与吴凡签订《郑州市预购商品房抵押合同》，并在登记机关进行抵押登记，原告取得郑州市预购商品房抵押登记证明。合同生效后，原告依约履行放款义务，被告自贷款至今累计逾期17期。原告催要后，被告吴凡仍未履行合同义务。依照合同约定，吴凡逾期归还贷款即构成违约，故为保护国有资产不受损失，原告诉至法院。请求依法判令被告吴凡提前结清全部贷款，偿还贷款总金额310564.32元，其中剩余应还本金310011.55元、剩余应还利息552.77元（利息及罚息暂计至2014年6月4日，以后应按中国人民银行规定及合同约定计算至本息还清）；判令被告河南天伦地产集团有限公司对上述债务承担连带还款责任；判令原告对合同编号为2009郑银房贷字第194989号的抵押物享有优先受偿权。
被告吴凡辩称：对还款金额无异议，被告同意还款，但需要原告给予一定还款期限。
被告河南天伦地产集团有限公司辩称：被告吴凡做为主债务人应当承担还款责任。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1、2009年9月4日《个人购房借款合同》1份，证明原告与被告吴凡借贷关系成立，同时原告与被告河南天伦地产集团有限公司保证关系成立。证据2、2009年9月4日《郑州市预购商品房抵押合同》1份，证明原告与被告吴凡抵押关系成立。证据3、郑州市预购商品房抵押登记证明1份，证明登记机关已对抵押房产进行了以原告为抵押人的抵押登记，原告享有房产的优先受偿权。证据4、付款通知单1份，证明原告依约发放全部贷款。证据5、中信银行股份有限公司郑州分行出具的个人贷款逾期欠款说明1份，证明被告吴凡违约金额。证据6、中信银行股份有限公司郑州分行出具的还款计划执行情况1份，证明被告吴凡违约事实。
被告吴凡对原告提交的所有证据均无异议。
被告河南天伦地产集团有限公司对原告提交的所有证据均无异议。
被告吴凡无证据提交。
被告河南天伦地产集团有限公司为支持其答辩意见向本院提交如下证据：2014年1月13日河南天伦地产集团有限公司出具的《告知函》1份，证明被告河南天伦地产集团有限公司一直在积极的要求被告吴凡偿还贷款。
原告对被告河南天伦地产集团有限公司提交的证据无异议。
被告吴凡对被告河南天伦地产集团有限公司提交的证据无异议。
经审查，原告提交的证据1、2、3、4、5、6真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。对被告河南天伦地产集团有限公司提交的证据客观真实、原告质证无异议，故本院予以采信。
依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2009年9月4日，原告、被告吴凡（借款人）与河南省天伦房地产有限公司（保证人）三方共同签订编号为（2009）郑银房贷字第194989号的《个人购房借款合同》一份，合同载明：贷款金额为369000元；抵押物是指吴凡向原告贷款所购买的房屋即郑州市金水区北三环路北小铺北路西天伦水晶城4幢1单元19层1905号；贷款年利率为4.158%，月利率为3.465‰，合同履行期间，贷款利率的调整采取浮动利率的方式；贷款期限为240个月，自2009年9月4日起至2029年9月4日止；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月20日，还款总期数为240期，每期还款本息为2266.91元；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费）；河南天伦地产集团有限公司提供连带责任保证担保；被告违反本合同约定，原告有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，原告可停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求吴凡立即偿还全部贷款即相应利息，可依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息，要求河南天伦地产集团有限公司履行保证责任。
2009年9月4日，原告与被告吴凡签订《郑州市预购商品房抵押合同》，合同约定为确保（2009）郑银房贷字第194989号的借款合同履行，吴凡自愿将所购位于郑州市金水区北三环路北小铺北路西天伦水晶城4幢1单元19层1905号的商品房抵押；吴凡在债务履行期内连续3月或累计6月未能按约归还借款的，原告有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。2009年9月9日，郑州市房地产抵押管理办公室出具了登记编号为2009320001的《郑州市预购商品房抵押登记证明》，该证明显示涉案房屋的抵押权人为中信银行股份有限公司郑州分行，抵押人（购房人）为吴凡，权利价值为36.9万元。
2009年9月10日，原告依约向被告吴凡发放用于购房的贷款36.9万元。原告发放贷款后，被告吴凡未按约定履行还款义务，截止2014年6月4日，剩余应还款总金额（即提前结清全部贷款借款人的应还款总金额）为310564.32元，其中剩余应还本金310011.55元、剩余应还利息552.77元。
本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人应当按照约定的期限支付利息，并按照约定的期限返还借款，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原告与被告吴凡、被告河南天伦地产集团有限公司三方签订的《个人购房借款合同》、以及原告与被告吴凡签订的《郑州市预购商品房抵押合同》均不违反相关法律规定，系各方的真实意思表示，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告向被告吴凡发放贷款后，被告吴凡应积极履行偿还贷款的义务，及时向银行偿还贷款本息。但被告吴凡未及时、足额偿还贷款本息，该行为构成违约。根据《个人购房借款合同》约定，借款人吴凡违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，原告可停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求吴凡立即偿还全部贷款及相应利息，可依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息，要求河南天伦地产集团有限公司履行保证责任。至2014年6月4日，被告吴凡剩余应还款总金额（即提前结清全部贷款借款人的应还款总金额）为310564.32元，其中剩余应还本金310011.55元、剩余应还利息552.77元，被告吴凡对原告起诉的金额无异议，应当偿还原告。2014年6月4日之后应按中国人民银行公布的有关逾期贷款规定及合同约定计算利息及罚息。因被告吴凡将其购买的位于郑州市金水区北三环路北小铺北路西天伦水晶城4幢1单元19层1905号的商品房抵押给原告，并于2009年9月9日办理了预购商品房抵押登记，故原告依法对该商品房享有优先受偿权。原告请求被告河南天伦地产集团有限公司承担连带责任保证，因被告河南天伦地产集团有限公司为被告吴凡的债务提供了连带责任保证，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，因合同约定吴凡在保证期间内未能按照合同约定偿还贷款本息和相关费用的，原告有权直接要求河南天伦地产集团有限公司承担保证责任并有权从其在原告任何营业机构开立的账户中直接扣划。故被告河南天伦地产集团有限公司依法应对被告吴凡的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告吴凡偿还原告中信银行股份有限公司郑州分行截至二○一四年六月四日的借款本金三十一万零一十一元五角五分、利息五百五十二元七角七分，共计三十一万零五百六十四元三角二分，并按双方合同约定支付二○一四年六月五日起至本判决确定还款之日止的利息和罚息（按照双方约定的标准计算），于本判决生效后十日内付清。
二、被告河南天伦地产集团有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
三、原告中信银行股份有限公司郑州分行对被告吴凡所购商品房（商品房买卖合同号为09428748，房屋座落于郑州市金水区北三环路北小铺北路西天伦水晶城4幢1单元19层1905号）享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千二百九十七元五角，由被告吴凡、河南天伦地产集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 赵宜勇
二〇一四年六月六日
书记员 王 蒙