安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）全民二初字第00162号
原告：全椒县儒林物业管理有限公司。
法定代表人：王成伟，该公司执行董事。
委托代理人：李纪文。
委托代理人：李国联，安徽椒陵律师事务所律师。
被告：谢绍华，个体工商户。
委托代理人：谢兆忠。系谢绍华之父。
原告全椒县儒林物业管理有限公司（以下简称儒林物业公司）诉被告谢绍华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理。依法由审判员张文全适用简易程序于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告儒林物业公司委托代理人李纪文、李国联，被告谢绍华委托代理人谢兆忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
儒林物业公司诉称：儒林物业公司接受安徽江海投资置业有限公司和儒林新城业主大会的委托对儒林西苑进行物业管理。谢绍华系儒林西苑小区业主，房屋建筑面积137.96平方米，阁楼面积78.46平方米。根据《物业管理前期服务协议》及《物业服务合同》约定，谢绍华自2008年8月1日至2011年12月31日拖欠前期物业服务费904元（0.3元／平方米／月、阁楼0.15元／平方米／月），垃圾处理费43元，公摊水电费85元，2012年1月1日至2013年12月31日拖欠物业服务费2220元（0.5元／平方米／月、阁楼0.3元／平方米／月）共计3252元。儒林物业公司催要无果，故起诉到院要求谢绍华支付物业服务费3252元及违约金125元并承担本案诉讼费用。
谢绍华辩称：其未交纳物业费的原因为：一、房屋大面积漏水，导致无法正常入住。二、房屋的设计有问题，没有通风管道，卫生间的雾气排不出去，导致楼道里有很大的味道，影响身体健康。如果儒林物业公司不解决上述问题，其拒交物业费并另案诉讼要求赔偿。
经审理查明：2006年，江海置业有限公司委托儒林物业公司对全椒县儒林东苑、西苑提供物业管理服务。2008年7月，被告谢绍华购置了儒林西苑小区住宅，系该小区业主。购置的房屋所在楼房为多层，房屋建筑面积137.96平方米，阁楼面积78.46平方米。2008年7月19日，儒林物业公司（甲方）与谢绍华（乙方）签订《物业管理前期服务协议》，双方约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、园区秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。乙方交纳费用的时间：以房产公司交房时间为准。交房时收取当年的物业费，以后每六个月预收一次。多层建筑按建筑面积每月每平方米0.3元。多层阁楼为每平方米0.15元／月，垃圾处理费2.5元／月，公摊水电费5元／月，按年收取。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应交纳费用百分之三的滞纳金。
2012年2月，全椒县儒林新城业主委员会成立，2012年6月26日，儒林物业公司与全椒县儒林新城业主委员会签订《物业服务合同》，期限自2012年6月26日起至2015年6月25日止。经全椒县物价局重新审核，该小区物业服务收费标准多层为每平方米建筑面积0.5元／月，多层阁楼为0.3元／月。合同第二十五条约定：业主逾期交纳物业服务费的，儒林物业公司可以从逾期之日起每月按应缴费用4%加收违约金。谢绍华自2010年8月1日起未交纳物业费，经儒林物业公司催要未果。
2014年5月2日，儒林物业公司张贴公示催促谢绍华等业主交纳物业费。
上述事实有儒林物业公司提供的《物业管理前期服务协议》、《物业服务合同》、全椒县物价局核准收费标准、公示、庭审笔录等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，业主依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，具有约束力。业主应按该合同的约定履行交纳物业服务费的义务。业主委员会是由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。全椒县儒林新城业主委员会作为业主的代表与儒林物业公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，对业主及物业使用人均有法律约束力，业主应按该合同的约定履行交纳物业服务费的义务。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。谢绍华作为小区业主，接受了儒林物业公司的物业管理服务，应按合同的约定交纳物业服务费。鉴于《物业服务合同》于2012年6月26日签订，故对儒林物业公司2012年1月至6月按0.5元／月／平方米、阁楼0.3元／月／平方米计算物业费不予支持，该段时间仍应按《物业管理前期服务协议》0.3元／月／平方米、阁楼0.15元／月／平方米交纳。本院对儒林物业公司起诉的物业费确认为：2010年8月1日-2012年6月30日137.96平方米×0.3元×23个月=951.92元、阁楼78.46平方米×0.15元×23个月=270.69元、2012年7月1日-2013年12月31日137.96平方米×0.5元×18个月=1241.64元、阁楼78.46平方米×0.3元×18个月=423.68元，以上合计2887.93元，另外垃圾处理费43元，公摊水电费85元，总计3015.93元，应予以交纳。关于谢绍华辩称房屋漏水及房屋设计缺陷所造成的损失和维修，与本案不是同一诉讼主体，谢绍华可向相关部门主张权利。谢绍华系房屋案漏水未得到维修与儒林物业公司发生分歧和纠纷，因而未交纳物业服务费，并非无故拒交，故儒林物业公司要求给付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告谢绍华于本判决生效之日起十日内支付原告全椒县儒林物业管理有限公司2010年8月1日至2013年12月31的物业服务费2887.93元、垃圾处理费43元，公摊水电费85元，合计3015.93元；
二、驳回全椒县儒林物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，简易程序审理减半收取25元，由谢绍华负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 张文全
二〇一四年七月十五日
书记员 王霖瑞
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
《中华人民共和国合同法》第HYPERLINK”javascript：SLC（21651，44）”四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
HYPERLINK”javascript：SLC（117252，0）”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。