湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终8094号
上诉人（原审被告）：湖北省军区复兴综合服务中心，住所地武汉市武昌区复兴路**号。
负责人：卢长义，该单位主任。
委托诉讼代理人：谈建国，湖北英达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵飞，湖北英达律师事务所律师。
被上诉人（原审原审）：龙红羲（曾用名龙红义），男，1967年3月5日出生，汉族，住武汉市蔡甸区张湾街龙家台村龙家台***号，公民身份号码4201211967********。
委托诉讼代理人：朱俊平，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伍昭，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人湖北省军区复兴综合服务中心（以下简称复兴综合服务中心）因与被上诉人龙红羲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初2808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
复兴综合服务中心上诉请求：1、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初2808号民事判决第一项，并依法改判；2、本案一审、二审全部诉讼费由龙红羲承担。事实与理由：一、一审判决对于龙红羲两间门面房的租金收益损失计算有误。1、根据双方2010年5月1日、6月1日签订的《房屋租赁协议》约定，案涉两间门面房均享受不低于三十年的租金优惠，但根据《合同法》之规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过部分无效之规定，案涉房屋租赁合同所享受的最长租金优惠期限也应当是20年，由于被上诉人实际使用案涉房屋8年，其门面租金损失至多只能计算12年，一审判决按照18年计算，没有法律依据。2、案涉两间门面所享受的租金优惠标准不同。二、被上诉人龙红羲作为承租人，对于案涉房屋租赁合同无效也应当承担过错责任，对于租金收益损失其应按照双方过错分担。
龙红羲辩称，复兴综合服务中心在一审中承认龙红羲享受案涉两间门面房租金标准三分之二的优惠作为对其拆迁补偿，30年并非租赁期限，而是龙红羲享受30年的租金优惠标准的期限。复兴综合服务中心在明知案涉门面房未取得建设工程规划许可证的情况下还对外出租，龙红羲毫不知情无任何过错，请求驳回上诉，维持原判。
龙红羲向一审法院起诉请求：l、判令复兴综合服务中心赔偿龙红羲位于武昌区水陆街42号一间门面(31平方米)租金收益损失、室内装饰装修款共计713800.00元；2、本案诉讼费用由复兴综合服务中心承担。2018年3月12日，龙红羲变更诉讼请求为：1、判令复兴综合服务中心赔偿龙红羲位于武昌区水陆街42号两间门面的(分别是31平方米一间、15平方米一间)租金收益损失1150429.5元(暂计算2018年04月30日止)、室内装饰装修款16万元，共计人民币1310429.50元；2、本案诉讼费、评估费等由复兴综合服务中心承担。
2018年6月29日，龙红羲一审再次当庭变更诉讼请求为：一、判令复兴综合服务中心赔偿武昌区水陆街门面租金收益损失的计算标准从2018年4月30日至2040年5月31日止即22年，但是放弃2年租金收益损失。二、放弃室内装饰款诉讼主张。三、诉讼费评估费由复兴综合服务中心承担。共计1313760元，计算标准详见租金赔偿明细表。
一审法院查明，2005年10月28日，湖北省军区紫阳湖招待所（甲方，以下简称紫阳湖招待所）与龙红羲（乙方，曾用名龙红义）签订《拆迁协议》，合同约定：经甲、乙双方协商现就乙方靠近水陆街39#拆迁达成如下协议：一、甲方负责协调解决乙方租赁军车维修站新建商铺，地点位于面向水陆街方向的第1间（4.5米×7.6米），第2间（4.5×4.7米），期限不低于30年，每平方米价格按同排相邻门面的每平方米价格的半价计算；二、如果甲方在规定时间内（新建商铺投入使用前）未能协调好上述租赁事宜，甲方以紫阳湖招待所管理的周边门面按上述第一条款的同等租赁条件在一个月内解决乙方门面问题。
2009年5月21日，案外人鲍方红向龙红羲出具收条，载明：门面转让费共计贰万叁仟元整，暂收壹万元整，欠壹万叁仟万整交门面钥匙时，余款付清。余款壹万叁仟元于2009年6月1日已付清。
2010年5月1日，紫阳湖招待所（甲方）与龙红羲（乙方，曾用名龙红义）签订《房屋租赁协议书》，合同约定：根据紫阳湖招待所和龙红义签订的房屋拆迁有关协议，现重新调整补偿面积和方式，双方协商一致达成以下协议：一、甲方提供水陆街42号门面一间租赁给乙方，乙方享有水陆街门面房面积31平方米不低于30年优先租赁权，租赁价格为市场价格的1/3。二、第一年房屋租金为每月270元，原则上租赁合同一年一签，期间龙红义放弃租赁该门面房，视为放弃所有因拆迁获得的所有权利。三、租月时间为一年，即从2010年5月1日至2011年4月30日止。四、租金交纳方法：本着先付款，后用房屋的原则，乙方按季度向甲方交纳租金。在签订协议之日时，乙方必须先向甲方交纳第一季度的租金即人民币810元，余下租金乙方必须按规定时间每月25日至30日内交纳下月租金如拖欠或不按时交纳租金，则按违约条款处理，同时甲方有权终止协议……十一、甲、乙双方在本协议履行期间，如确因不可抗拒的自然因素、武汉市和省军区对此地域有政策性变动或开发时，本协议视为自动终止，具体事项甲、乙双方协商解决……十五、本协议自签字盖章之日起生效，同时和紫阳湖招待所签订的拆迁协议终止。
2010年6月1日，紫阳湖招待所（甲方）与龙红羲（乙方，曾用名龙红义）签订《房屋租赁协议书》，合同约定：关于乙方租赁甲方房屋的有关事宜，经双方协商达成如下共同协议条款：五、根据紫阳湖娇气（笔误，应为紫阳湖招待所）和龙红义签订的房屋拆迁协议有关规定，房屋租金为每月360元，享受此价格不低于30年。六、租月时间为一年，即从2010年6月1日至2011年5月31日止。七、租金交纳方法：本着先付款，后用房屋的原则，乙方按季度向甲方交纳租金。在签订协议之日时，乙方必须先向甲方交纳第一季度的租金即人民币1080元，余下租金乙方必须按规定时间每月25日至30日内交纳下月租金如拖欠或不按时交纳租金，则按违约条款处理，同时甲方有权终止协议……十四、甲、乙双方在本协议履行期间，如确因不可抗拒的自然因素、武汉市和省军区对此地域有政策性变动或开发时，本协议视为自动终止，具体事项甲、乙双方协商解决……十八、本协议自签字盖章之日起生效，同时和紫阳湖招待所签订的拆迁协议终止。
上述合同签订后，紫阳湖招待所向龙红羲交付了水陆街42号面积31平方米门面一间及15平方米门面一间，截至2018年3月19日上述门面房仍由龙红羲占有使用。双方均认可房屋租金交纳至2018年2月24日。上述房屋均未办理建设工程审批手续，复兴综合服务中心与龙红羲均认可合同无效。
复兴综合服务中心在庭审中陈述紫阳湖招待所与湖北省军区复兴饭店、湖北省军区军车维修站合并为复兴综合服务中心，龙红羲认可属实。
2018年4月3日，龙红羲向一审法院提出司法鉴定申请，请求对武昌区水陆街42号两间门面(31平方米门面自2018年4月30日至2040年4月30日止；15平方米门面自2018年4月30日至2040年5月31日止)市场价格租金进行鉴定。经一审法院委托，北京东华天业房地产评估有限公司于2018年5月29日作出京东华湖分房估字【2018】第0051号《评估报告书》，评估结果：估价对象在价值时点2018年5月15日完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的房地产公开市场租金价格（不包含物业管理费、水电费、装修费等在出租经营过程应由承租方负担的费用）取整为119元/平方米?月，月市场租金5474元/月。
复兴综合服务中心在庭审中自认基于拆迁补偿，尊重历史事实，愿意基于拆迁关系适当补偿，计算标准是2018年4月30日后补偿租金损失期限最多不超过18年，超过18年对复兴综合服务中心极不公平，还有三分之二的优惠比例。对此龙红羲予以认可。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得房屋权属证明，复兴综合服务中心与龙红羲2010年5月1日、2010年6月1日签订的《房屋租赁协议书》均系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。复兴综合服务中心在未取得建设工程规划许可证的情况下，将案涉房屋出租给龙红羲，并至今未能取得建设工程规划许可证，对于合同无效应承担全部责任。龙红羲因房屋拆迁而获得该拆迁利益，对租赁合同无效不承担过错责任。
龙红羲主张2018年4月30日至2040年5月31日20年的租金收益损失（放弃2年），提交了北京东华天业房地产评估有限公司作出京东华湖分房估字【2018】第0051号《评估报告书》，该报告所评估的市场价格租金119元/平方米?月计算租金收益，复兴综合服务中心对此租金标准没有异议，且在庭审中自认基于拆迁补偿，尊重历史事实，愿意基于拆迁关系适当补偿，表示计算标准从2018年4月30日之后补偿租金损失期限最多不超过18年，且存在三分之二的比例优惠，对此予以认可。复兴综合服务中心应赔偿龙红羲两间门面的租金收益损失（即拆迁利益损失）788256元（46平方米×119元/平方米?月×12月/年×18年×2/3）。龙红羲主张计算20年没有事实及法律依据，不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条规定，一审判决：一、湖北省军区复兴综合服务中心于本判决生效之日起五日内向龙红羲赔偿位于武昌区水陆街42号两间门面的(分别是31平方米一间、15平方米一间)租金收益损失788256元；二、驳回龙红羲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16594元，减半收取8297元及评估费15000元，共计23297元，由龙红羲负担9956元，湖北省军区复兴综合服务中心负担13341元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，复兴综合服务中心在未取得建设工程规划许可证的情况下，将案涉房屋出租给龙红羲，并至今未能取得建设工程规划许可证，对于合同无效应承担全部责任。关于案涉两间门面房租金收益损失的计算年限及优惠标准的问题，复兴综合服务中心在一审庭审中表示愿意尊重历史事实，愿意基于拆迁关系给予龙红羲适当补偿，其主张补偿期限最多不超过18年并确认龙红羲享受租金标准三分之二的比例优惠，一审据此参照评估结论，计算租金收益损失正确。综上，上诉人复兴综合服务中心的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16594元，由湖北省军区复兴综合服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 李斌成
审 判 员 安林锋
二〇一八年九月五日
法官助理 杜 文
书 记 员 陈旭敏