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贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0326民初42号
原告：陈恒明，男，1955年7月15日出生，汉族，重庆市铜梁县人，住重庆市铜梁县，
委托诉讼代理人：邹启贤，贵州宇航律师事务所律师。
被告：遵义务星房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区中山路108号，组织机构号码761387799。
法定代表人：余代荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘清明，男，1945年10月24日出生，汉族，住贵州省务川自治县，该公司员工。
原告陈恒明与被告遵义务星房地产开发有限责任公司（以下简称务星房开公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2017年8月16日作出（2017）黔0326民初1172号民事裁定书，因原告陈恒明不服，提出上诉。2017年10月24日遵义市中级人民法院作出（2017）黔03民终6025号民事裁定书，撤销本院裁定，继续审理。本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告陈恒明及其委托诉讼代理人邹启贤，被告务星房开公司委托诉讼代理人刘清明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈恒明向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2017年3月11日签订的用工程款抵偿网签的14份房屋销售合同价款的行为有效（房屋总价款2299997.27元，合同编号分别为2017000674-2017000687）；2、判决被告在合理期限内办理上述14份房屋销售合同的房屋产权手续；3、判决被告支付原告保修金152082元及工程尾款46604.73元；4、判决被告支付逾期利息（利息以工程款2499684元为基数，按月利率3%计算，从2016年4月15日至实际办理房屋产权手续之日止）；５、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年12月16日，原、被告签订建设工程施工合同，该合同明确约定了双方的权利义务。2015年6月8日，经双方结算，被告应付原告工程款8259040元，但被告并未支付原告。同年11月18日，被告向原告出具承诺书，承诺于2016年2月28日前付清工程款，但被告未履行承诺。2016年4月15日，经双方再次结算，被告尚欠原告工程款2499684元，并承诺自2016年5月起，三个月内付清，但到期后被告依然未履行承诺。2017年3月11日，双方再次签订协议，约定被告将务星鑫港3裙楼一层1-6号铺以及4裙楼一层1-8号铺，共计14间677.49平方米，以房管局网签购房合同的形式签约至原告名下作为还款担保，同时承诺于2017年5月31日前付清所欠工程款，但被告仍未依约履行。原告认为，双方于2017年3月11日签订的还款协议，明确约定了双方的权利义务，系被告转让房屋所有权形式之一，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故诉至本院，请求判如所请。
被告务星房开公司辩称：原告诉请的是工程款，该工程款是务星鑫港哪几栋房屋工程款不明确，且该几栋房屋是否验收、结算以及是否合法结算不清楚，因为务星鑫港所有房屋均未验收，故该工程并未结算，即使结算也不合法。故请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年12月16日，务星房开公司与案外人务川自治县建筑安装工程总公司（以下简称务川建筑公司）签订《建设工程施工合同》，由务川建筑公司承建务星鑫港项目12#楼，原告陈恒明在务川建筑公司委托代理人处签名，该合同明确约定了双方的权利义务。2015年6月8日，经双方结算，形成务星鑫港项目部拨付陈恒明12#楼工程款统计表，该统计表上载明“实际还应拨付主体工程款19972122-11560000-153082=8259040元”。同年11月18日，务星房开公司出具承诺书，承诺书载明“务星鑫港12#楼项目部陈恒明：我司与你们结算的务星鑫港12#楼工程尾款8259040元，……，经我公司执行团队研究决定，自愿作出如下承诺：1、……。2、若不能按时付清承诺款，公司自愿用务星鑫港9#、10#、11#、12#楼的住宅。按建筑面积1500元／㎡，大写每平方米壹仟伍佰元整抵给陈恒明，由陈恒明自行处理，公司及项目部负责办理房屋所有权的一切手续及费用”。2016年4月15日，经双方再次结算，并承诺自2016年5月起，对相关结算款三个月内付清。2017年3月11日，务星房开公司作为甲方、陈恒明作为乙方签订协议，约定务星房开公司将务星鑫港3裙楼一层1-6号铺以及4裙楼一层1-8号铺，共计14间677.49平方米，以房管局网签购房合同的形式暂签约至陈恒明名下作为还款担保，同时承诺于2017年5月31日前付清所欠工程款，如务星房开公司未履行还款义务，务星房开公司自愿用上述14间商铺共677.49平方米作抵押给陈恒明并负责办理房屋所有产权的一切手续及费用。2017年7月12日，案外人务川建筑公司出具《授权委托书》，委托书载明“授权人：务川仡佬族苗族自治县建筑安装工程总公司，被授权人：陈恒明。授权人于2016年4月出具的授权委托书，授权权限不很明确，现对该授权再次确认，且陈恒明与务星房开公司签订的协议及一切都有效，其法律行为和后果都由公司承担。具体权限为：1、授权人与务星房开公司签订的施工合同中的权利、义务概括转让给陈恒明，陈恒明具有独立的主体资格。2、对施工合同中所产生的权利义务可调解、和解、放弃、变更、起诉、上诉、收取工程款等权利”。
本院认为，依据原告陈恒明与被告务星房开公司于2017年3月11日签订的协议，及案外人务川建筑公司于2017年7月12日出具的《委托授权书》，结合陈恒明的诉讼请求，陈恒明作为协议的一方当事人及案外人务川建筑公司与务星房开公司施工合同权利义务的受让人，与本案具有直接利害关系，原告陈恒明作为本案的原告提起诉讼主体适格，因此陈恒明作为原告诉请被告务星房开公司履行协议，本院予以支持。2017年3月11日，务星房开公司作为甲方、陈恒明作为乙方签订协议，并于当日签订14份《商品房买卖合同》，约定务星房开公司将务星鑫港3裙楼一层1-6号铺以及4裙楼一层1-8号铺，共计14间677.49平方米，以房管局网签购房合同的形式暂签约至陈恒明名下作为还款担保，同时承诺于2017年5月31日前付清所欠工程款，如务星房开公司未履行还款义务，务星房开公司自愿用上述14间商铺共677.49平方米作抵押给陈恒明并负责办理房屋所有产权的一切手续及费用。该《协议》与14份《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对其效力本院予以确认，被告务星房开公司应当协助原告办理相关房屋产权手续。但对涉案房屋是否能办理产权手续以及何时办理房屋产权手续，这将受到房屋整体验收是否合格及行政审核等方面限制，被告自身无法完全掌控，因此对原告在合理期限内由被告务星房开公司办理涉案14间商铺产权的主张本院不予支持。原告可在务星鑫港项目3裙楼一层1-6号铺以及4裙楼一层1-8号铺办理房屋产权条件成就后与被告务星房开公司协商处理或另行起诉办理房屋产权手续。对于原告陈恒明主张被告务星房开公司支付保修金及工程尾款请求，保修金系在一定时间内保证工程质量所缴纳的保证金，保证时间未过前，保修金不予退还，因原告所承建的务星鑫港项目12#楼保修时间未过，故原告的该项请求本院不予支持。根据原告主张，其工程尾款数额与保修金的数额有关，保修金暂时无法确定，其工程尾款数额亦无法确定，原告可待保修期过后，保修金及工程尾款确定后与被告协商处理或另行起诉。原告主张自2016年4月15日至被告实际办理房屋产权手续日止按协议3%支付工程款2499684元的逾期利息，被告务星房开公司对未付工程款2499684元及支付利息期限无异议，但认为月利息按3%计算偏高，主张月利息按2%计算，对此原告予以认可，该利息计算标准不违反法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告陈恒明与被告遵义务星房地产开发有限责任公司于2017年3月11日签订的用工程款抵偿网签的14份商品房买卖合同（合同编号：2017000674--
2017000687）有效；
二、被告遵义务星房地产开发有限责任公司于实际办理完成上述14份商品房房屋产权手续之日二十日内支付原告陈恒明自2016年4月15日至实际办理房屋产权手续之日止期间的利息（利息以工程款2499684元为基数，按月利率2%计算）；
三、驳回原告陈恒明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13994元，由被告遵义务星房地产开发有限责任公司负担12000元，原告陈恒明负担1994元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审 判 长 徐 明
人民陪审员 申修堂
人民陪审员 吴定国
二〇一八年六月十二日
书 记 员 王 杰