广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2849号
上诉人（原审被告）：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人：邓锐标，职务：董事总经理。
委托代理人：吴伟亮，住广州市番禺区。
委托代理人：吴子敏，该司会计。
被上诉人（原审原告）：李艳妹。
被上诉人（原审原告）：杜有华，住广州市番禺区。
两被上诉人共同委托代理人：陈永辉，广东青晖律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：周志英，广东青晖律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下称绿庭雅苑公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月24日，李艳妹、杜有华向番禺区人民法院起诉称：双方于2007年7月12日签订了《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），购房合同约定其以1264928.78元价格购买绿庭雅苑公司开发的位于涉案房屋的住宅单位（下称“诉争房屋”）一间，并明确诉争房屋建筑面积267.28平方米，总价格1264928.78元。2007年9月18日，其按合同约定一次性向绿庭雅苑公司付清全部购房款。2007年11月12日，广州市国土资源及房屋管理局测绘结果显示，诉争房屋实测仅为223.17平方米，比合同约定计价面积228.76平方米减少了3.32平方米，误差绝对值达2.505%。为此，其已多�与绿庭雅苑公司沟通协商，但绿庭雅苑公司至今拒不返还，故请求判令：一、绿庭雅苑公司返还诉争房屋面积差额19035.67536元及利息（利息以19035.67536元为本金，按银行同期贷款利率，从2013年4月1日房产证登记日起至绿庭雅苑公司退还多收取的购房款之日止，暂计至2014年7月17日为1538.16元）；二、本案诉讼费由绿庭雅苑公司承担。庭审中，李艳妹、杜有华变更其第一项诉讼请求为：绿庭雅苑公司返还诉争商铺面积差额18718.83元及利息（利息以18718.83元为本金，按银行同期贷款利率，从2013年4月1日房产证登记日起至绿庭雅苑公司退还多收取的购房款之日止）。
绿庭雅苑公司答辩称：1.对于李艳妹、杜有华第一项诉求，其认为违反了法律和合同的规定，其不需返还涉案房屋面积差异款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条关于计价方式与价款，明确了出卖人与买受�按第3种方式，即：该商品房屋属现房，按（套）出售，房价总金额为1264928.78元。既然合同没有约定计价面积和房屋单价，那么李艳妹、杜有华要求其返还的房屋面积差异价款是如何计算的？合同依据在哪？2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积处理的约定，其中明确了：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。若假设按合同第五条最后一款双方自行约定，其中第（2）项约定：面积误差比绝对值在1%以上（不含本数）的，1%以上部分买卖双方按本合同约定的房屋单价多退少补，1%以下部分不作多退少补。根据《商品房买卖合同》第四条：计价方式与价款是以套出售，并没有约定房屋的单价。因此，对于李艳妹、杜有华的第一项诉求缺乏法律和事实依据，更没有合同依据。综上，李艳妹、杜有华的诉求没有法律依据，应予驳回。
番禺区人�法院经审理查明：绿庭雅苑公司是具有商品房开发、销售资质的企业法人。
2006年6月14日，李艳妹、杜有华作为买受人与绿庭雅苑公司作为出卖人，共同签订了一份《商品房买卖合同》［编号：穗（番）房合字No.0528381号］（以下简称合同），约定李艳妹、杜有华向绿庭雅苑公司购买位于涉案房屋房（以下简称涉讼房屋），商品房预售许可证号为20050631。合同约定建筑面积为267.28平方米，其中套内建筑面积228.76平方米，涉讼房屋属于现房，按套出售，总金额为1264928.78元。李艳妹、杜有华按一次性付款方式，已于2007年7月付清全部房款1264928.78元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”载明：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定计价面积与实测面积有差异的�以实测计价面积为准。商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第2种方式进行处理……”，第2种方式“双方自行约定”载明：“（1）面积误差比绝对值在1%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在1%以上（不含本数）的，1%以上部分买卖双方按本合同约定的房屋单价多退少补，1%以下部分不作多退少补；（3）面积误差比＝（实测计价面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%”，其中，“本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”中的“套内建筑面积”为手写选项，“双方同意按以下第2种方式进行处理”中的“2”为手写填项，其余均为打印文本。合同并对双方的其他权利、义务进行了约定。而后，广州市房地产交易登记中心对上述合同进行了登记备案。
李艳妹、杜有华已于2007年7月28日向绿庭雅苑公司一次性支付了全部购房款1264928.78元，绿庭雅苑公司向其开具了发票（发票号码：00812832），其中载明涉讼房屋建筑面积267.28平方米，单价为每平方米4733元，总金额为1264928.78元。
2013年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局就涉讼房屋核发权属人为李艳妹、杜有华的《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号），其中载明涉讼房屋建筑面积267.28平方米，其中套内建筑面积223.17平方米。
2014年7月24日，李艳妹、杜有华因与绿庭雅苑公司就涉讼房屋的面积差异发生纠纷诉至法院。
庭审中，李艳妹、杜有华与绿庭雅苑公司主要就涉讼房屋的计价方式及面积差异问题存在争议。李艳妹、杜有华认为合同中虽没明确约定房屋单价，但在房屋建筑面积和房屋总价均确定的情况下，可计算出单价；另因合同没有对套内建筑面积进行约定，故应以建筑�积计算出单价，从而根据合同第五条约定的第2种方式来计算面积差异。绿庭雅苑公司则主张涉讼房屋按套一口价出售，根据合同约定不存在处理面积差异问题。另绿庭雅苑公司主张李艳妹、杜有华的起诉已超过诉讼时效。就绿庭雅苑公司上述超过诉讼时效的抗辩，李艳妹、杜有华提交了（2013）穗番法民三初字第1019、1020号的《受理通知书》及《民事裁定书》，以证明李艳妹、杜有华曾于2013年对绿庭雅苑公司提起过诉讼，诉讼时效发生中断。
以上事实有《商品房买卖合同》、发票、《房地产权证》《受理案件通知书》《民事裁定书》及本院的庭审笔录予以证实。
番禺区人民法院认为：李艳妹、杜有华与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，为合法有效的合同。就李艳妹、杜有华诉请的面积差异款，绿庭雅苑公司虽主张合同并没有就涉讼房屋的单价进行约定，而是按套计价，故不存在处理面积差异问题。但在上述合同中第五条就“面积确认及面积差异处理”有这样的约定，“本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”中的“套内建筑面积”为手写选项，“双方同意按以下第2种方式进行处理”中的“2”为手写填项，若确如绿庭雅苑公司所述不存在处理面积差异的问题，该“套内建筑面积”及“2”本无需选择及填写。故对绿庭雅苑公司上述抗辩主张，于合同无据，不予采信。现合同既约定了按套计价的不适用面积确认及面积差异处理条款，又约定了以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，视为双方就面积差异处理约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内�筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”现双方签订的合同中虽未就涉讼房屋单价进行明确约定，但从绿庭雅苑公司向李艳妹、杜有华所开具的发票上所载内容，即涉讼房屋建筑面积267.28平方米，单价为每平方米4733元，总金额为1264928.78元，可以确定涉讼房屋实以建筑面积每平方米4733元来计价。合同中明确约定涉讼房屋的建筑面积为267.28平方米，现房地产权证显示涉讼房屋的建筑面积仅为262.89平方米，减少了4.39平方米，面积误差比达1.64%［（267.28平方米-262.89平方米）÷267.28平方米×100%≈1.64%］。因此绿庭雅苑公司应向李艳妹、杜有华支付涉讼房屋的面积差异款，具体应为：20777.87元（4733元／平方米×4.39平方米=20777.87）。现李艳妹、杜有华只主张18718.83元，是李艳妹、杜有华对其诉讼权利的自由处分，予以准许，故绿庭雅苑公司应向李艳妹、杜有华支付面积差异款18718.83元。就绿庭雅苑公司所主张的诉讼时效问题，因面积差异款属取得不动产所有权的对价款，故并不适用诉讼时效的规定。另就李艳妹、杜有华所主张的利息问题。因合同就面积差异处理约定不明，故李艳�、杜有华要求从房地产权证核发之日即2012年5月8日起计付利息于理无据，不予支持，利息应从李艳妹、杜有华主张权利之日起计，因李艳妹、杜有华已举证其曾于2013年9月24日就涉讼房屋的面积差异款向绿庭雅苑公司主张权利，故利息应从2013年9月24日起计。因此，绿庭雅苑公司应以18718.83元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2013年9月24起至实际清偿之日止，向李艳妹、杜有华计付利息，利息以本金18718.83元为限。为此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《最高人民法院法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：广州市�禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向李艳妹、杜有华支付面积差异款18718.83元及其利息（以18718.83元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2013年9月24起计至实际清偿之日止，利息以本金18718.83元为限）。一审受理费157元，由李艳妹、杜有华负担23元，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担134元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，绿庭雅苑公司不服，上诉至本院称，原判决认定事实不清，证据不足。根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条关于计价方式与价款，明确了出卖人与买受人按第3种方式［即：该商品房屋属现房，按（套）出售，房价总金额为126982.78元］。既然合同没有约定计价面�和房屋单价，那么李艳妹、杜有华要求其返还的房屋面积差异价款是无中生有，根本不存在。根据合同第四条关于计价方式与价款的约定：按第3种方式计算，即：该商品房屋属现房，按（套）出售，总金额为126982.78元，作为该商铺的最终结算房价。因此，《商品房买卖合同》不需有约定计价面积和房屋单价，这正好反驳了李艳妹、杜有华起诉状提出：根据双方在购房合同第五条中“以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”的约定，套内建筑面积是其使用合同第五条第（2）款进行面积差额款计算的前提和基础，但是，购房合同中却没有对套内面积加以约定或明确，这导致了合同第五条第（2）款在客观上使用不能。所以，计算面积差异时，只好以建筑面积作为计算标准。同时，根据合同第五条关于面积确认及面积差异处理，明确了：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。综上所述，一审法院在未查明相关事实的情况下，判决其承担违约责任，有违双方所签订商品房买卖合同约定的真实精神。故请求：1、撤销广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第808号民事判决；2、驳回被上诉人全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
李艳妹、杜有华答辩称，同意一审法院判决，请求驳回绿庭雅苑公司的上诉请求。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，李艳妹、杜有华与绿庭雅苑公司自愿签订的《商品房买卖合同》未违反法律、法规的规定，属合法有效的合同，双方当事人均应自觉履行。由于绿庭雅苑公司交付给李艳妹、杜有华的房屋减少4.39平方米，面积误差比为1.64%，为此，双方对合同约定的计价方式和面积差异理解不一，引致本案纷争。从《商品房买卖合同》条款中采用打钩或手写的方式可见：双方既约定了第四条第3项：涉案商品房按套出售，总价1264982.78元，又约定了第五条第二款：当事人选择按套计价时，不适用本条约定。第四款：商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第2种方式进行处理：（2）面积误差比绝对值在0.6%-3%以内的，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算。由此说明双方约定的合同内容有冲突，前后不一致。因此，一审法院认定双方就面积差异的处理约定不明并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，…；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人的规定作出的判决正确，本院应予维持。绿庭雅苑公司上诉认为涉案房屋适用合同第四条约定按套计算和不存在处理面积差异问题的主张不能成立，其要求撤销原判的请求，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。绿庭雅苑公司的上诉请求，理据不成立，本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费389元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈冬梅
审判员 张一扬
审判员 兰永军
二〇一五年七月十五日
书记员 余立颖