上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初8527号
原告（反诉被告）：严勇。
原告（反诉被告）：王美群。
两原告共同委托诉讼代理人：周晓辉，上海宝旺律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：李仁正，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邵伟。
被告（反诉原告）：万芾。
被告（反诉原告）：邵恺。
三被告共同委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。
三被告共同委托诉讼代理人：李赟，上海市白玉兰律师事务所实习律师。
原告严勇、王美群与被告邵伟、万芾、邵恺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告邵伟于2016年10月26日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2016年4月18日、10月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）严勇、王美群的委托诉讼代理人周晓辉、李仁正，被告（反诉原告）邵伟、万芾、邵恺的共同委托诉讼代理人范瑶瑶、李赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严勇、王美群向本院提出本诉诉讼请求：1、判令两原告与三被告继续履行于2015年11月29日就本市某区某路1111弄15号101室房产买卖事宜而签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》；2、判令三被告立即配合两原告办理系争房产过户转让手续，将系争房产过户转让登记至两原告名下；3、判令三被告向两原告支付逾期办理过户转让违约金，自2016年2月1日起，以合同总价人民币（以下币种相同）5,000,000元为本金，按日万分之五计算，计算至实际办理过户转让手续之日止；4、判令三被告立即向两原告交付系争房产；5、判令三被告向两原告支付逾期交房违约金，自2016年2月16日起，以合同总价5,000,000元为基础，按日万分之五计算，计算至实际交房之日止。诉讼中，原告严勇、王美群撤回上述第三项、第五项诉请。
本诉的事实与理由：就两原告购买位于本市某区某路1111弄15号101室房产事宜，原、被告于2015年11月29日签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，对系争房产买卖相关事宜进行了较为详尽的约定。系争房产的实际价格为4,450,000元。签订前述买卖合同和协议书前后，两原告向三被告支付了相应的房款，并申请办理了银行贷款手续，而银行贷款也早已审批通过。两原告已认真履行了买卖合同和协议书约定的付款义务。两原告认为，前述买卖合同和协议书系双方真实意思表示，完全合法有效，双方应依约履行。然而，因为在合同履行期房价暴涨，三被告为达到不出售系争房产之目的，寻找种种借口，拒不履行前述买卖合同和协议书约定之义务，拒不配合办理系争房产过户及交房手续。三被告的行为已经严重损害了两原告的合法权益。两原告为维护其合法权益，特诉至法院。
被告邵伟、万芾、邵恺针对本诉辩称，1、被告认为因为原告逾期办理贷款手续，并导致逾期付款，故被告依法解除了双方的合同。合同中有相关约定，2016年1月31日之前原告应办好贷款或者以现金方式补足，但原告是2016年3月才办理贷款，同时原告也未根据约定以现金方式补足，故原告付款上构成违约。原告实际违约导致无法实现被告的合同目的，被告未能及时收到房款3,500,000元，使其无法另行购房，故被告于2016年2月20日向原告发函依法解除了买卖合同，发函解除合同的时候原告的贷款手续仍未办理也未审批通过。2、针对第二、第四项诉请，被告认为合同已解除，故依法不应继续履行，假设存在继续履行的可能性，被告认为依据合同约定，在过户之前原告应办好贷款或者现金方式补足，在此之后三天内过户，但在开庭前原告从未提供过任何贷款审批通过的材料，这些材料也是当庭拿到的，在原告未办好贷款审批通过之前，被告不存在第二、第四项诉请的的义务；另外原告诉请的金额是按照备案登记的合同金额来申请，但双方实际的成交价是4,450,000元，故合同是阴阳合同，是原告要求被告配合去骗取贷款，本案涉及骗取银行贷款，合同效力处于不确定状态，严重影响了合同的履行，也严重影响到被告收到房款的可能性。如果按照4,450,000元的金额计算，原告现在的首付款是不够的，故本案中应当将银行追加为第三人，或者告知银行，应当由银行在知道4,450,000元的真实金额的情况下作出判断，如果贷款3,000,000元的话，原告是否考虑将首付款进行补足。3、对于第三项、第五项诉请，原告至今仍不具备要求过户要求交房的条件，是原告违约，被告不存在任何违约行为，对于原告的违约责任，被告将另行主张，原告在自己违约的情况下，要求被告承担违约责任是无依据的。合同中对于逾期过户及交房违约金无具体约定，故原告该两项诉请无事实依据，也无合同约定，故原告的所有诉请缺乏事实及法律依据，应予以驳回。
另被告（反诉原告）邵伟向本院提出反诉请求：1、判令依法解除反诉原告与反诉被告就本市某区某路1111弄15号101室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金688,000元。
反诉的事实及理由：2015年11月29日反诉原告为置换房屋与反诉被告就买卖系争房屋事宜签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定反诉被告向反诉原告购买系争房屋，房屋价款为5,000,000元（此价格为根据反诉被告的要求做高房价，以便于反诉被告多向银行贷款）。同日双方又签订《协议书》，约定反诉原告实际到手房价款为4,450,000元，即系争房屋的真实价格为4,450,000元。之后，反诉被告未按约定向反诉原告支付房价款并办理贷款，构成违约，反诉原告按照合同约定及法律规定解除了买卖合同。反诉被告应按照买卖合同第九条约定向反诉原告支付逾期未付款的20%作为违约金即688,000元。遂提起反诉。
原告（反诉被告）严勇对被告（反诉原告）邵伟的反诉辩称，不同意反诉原告的诉请。双方所签订的合同合法有效，反诉被告没有违约行为，反诉原告是因为房屋上涨过快而要解除合同。现反诉被告已经凑足了3,440,000元的房款，法院允许的话，愿意以代管款形式缴纳入法院。
本院经审理认定事实如下：被告邵伟、万芾、邵恺系座落于上海市某区某路1111弄15号101室房屋登记的权利人。
2015年11月29日，由原告严勇、王美群作为买受人（协议乙方）、被告邵伟、万芾、邵恺作为卖售人（协议甲方）签订合同编号为2551462的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲、乙双方通过上海泽润房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及其该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积121.14平方米；二、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计5,000,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件（三）付款协议中约定了见补充条款；四、甲、乙双方同意，甲方于2016年2月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；……六、甲、乙双方确认，在2016年1月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。…….九、乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按照：乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款的20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿；十、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意：甲方逾期未交付房地产的，乙方应书面催告甲方，自收到乙方催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿；十一、经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同的补充条款（一）中约定：1、甲、乙双方成交的该房地产总价为5,000,000元。待甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方支付给甲方首期房价款计1,500,000元整。其中50,000元作为尾款由乙方保管在甲乙双方交房无误后当天支付给甲方；2、甲、乙双方约定乙方应于签订买卖合同后7个工作日备齐所有所需资料向银行申请贷款，共计3,500,000元。甲方需配合乙方办理贷款，提供所需资料。贷款不足部分乙方以现金方式在交易过户之前支付给甲方；3、待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证交中介方保管，并由中介公司代为办理抵押注销手续；4、甲乙双方应于审税通过且乙方贷款经审核通过后在约定时间内，亲自赴上海市某区房地产交易中心申请办理产权过户手续；5、在甲方收到乙方贷款部分后3日内甲乙双方办理房屋交接手续；6、如果因为乙方贷款遇到国家政策调整，导致审批不出，则双方互不追究违约责任；7、甲方已经支付给房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、电话初装费（若有）、有线电视申请费（若有）、煤气初装费等已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担；9、乙方应根据国家法律、法规等规定承担本交易甲乙双方所产生的所有税、费。乙方不得以国家调整税费为由，损害甲方及第三方的利益；10、双方协商同意，甲方承诺签订《上海市房地产买卖合同》后，约定交易过户日期之前向房屋所在地公安派出所办理完成原有户口（若有）的迁出手续，如由于甲方未能在约定期限迁出原有户口，从违约当日起则按每天总房价万分之一支付违约金。若在此期间内该处房地产动迁，则该房地产所有收益归乙方所有。
同日，被告邵伟、万芾、邵恺作为出售方（协议甲方）、原告严勇、王美群作为买受方（协议乙方）签订《协议书》一份，协议书约定：甲乙双方就乙方购买甲方所有之座落于某区某路1111弄15号101室房地产，曾于2015年11月29日签订了协议书，现协议如下：1、甲乙双方确认：双方于该协议中约定的房价款为4,450,000元为本次交易甲方的实际到手价格；2、甲乙双方同意在2015年11月29日之前签订《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定为名义到手价格计5,000,000元；3、名义到手价格与实际到手价格之间的差额共计550,000元，作为甲方配合乙方做高房价多贷款的部分在约定的买卖合同中以房贷的形式支付给甲方。在实际签约日乙方支付甲方首期房价款900，000元。贷款部分3,500,000元。甲方在收到乙方全部房款后完成交房手续。买卖合同中约定的尾款50,000元，在交房当天支付给甲方，双方共同遵守无异议；4、甲方收到房款后，应按本次交易的实际到手价格（即乙方实际付款数额），向乙方出具收款收据；上海市房地产买卖合同中与本协议不一致的情况，按照本协议执行双方均无异议。
上述买卖合同及协议书签订后，原告严勇、王美群于2015年11月29日支付给被告万芾房屋首付款900,000元，被告万芾出具收款收据给原告严勇、王美群。2015年12月14日原告严勇汇付给被告邵伟房款110,000元。
庭审中，两原告申请晏某（男，汉族，1982年11月29日出生，现为上海泽润房地产公司业务员）作为证人出庭，证人称在2015年11月29日之前曾带原告严勇看过两次房屋，在2015年11月29日签订了买卖合同，又签订了协议书，可能两原告想多贷款，少付点首付款，所以想把房价做高一点，当时也没有考虑过什么风险。之后在中介公司的居间下，双方签订了合同及协议。原告先支付了900,000元，本来是要贷款3,500,000元，可原告只能申请到贷款3,000,000元，故虽然合同上写了贷款金额是3,500,000元，但申请时是写了3,000,000元。在申请银行贷款之时，向银行提交的买卖合同就是本案中的网签合同，合同价为5,000,000元，申请贷款金额为3,000,000元。在查征信之时，由于原告在外地有过贷款，故只能按照3,000,000元的金额办理贷款，故提交的贷款金额就是3,000,000元，并非3,500,000元。双方在签订买卖合同之后，就提供了贷款申请材料，然后就向中信银行申请了贷款。中间有元旦、春节，由于碰到春节期间，所以递交材料就比较缓慢。在2016年2月底3月初之时，证人接到银行通知说贷款审批通过了，证人就通知了两被告，而在之前的2月20几号，被告邵伟还和证人联系催促贷款的审批情况。在这个过程中，证人一直是与被告邵伟联系的，在证人通知了被告邵伟贷款审批通过之后，被告邵伟的儿子邵恺打电话给证人，认为证人这边的程序过慢，影响了被告方的房屋置换，所以就不想出售房屋给原告，这是在电话中明确告知被告的，被告邵恺告诉证人由于房价涨幅太快了，在此之后，在2016年3月2日贷款审批通过之后原被告双方曾经在证人的门店中协商过两次，但关于补偿房款的金额双方未谈拢。结合证人与被告邵伟的微信记录，被告邵伟在2016年2月21日还在与证人核实贷款的进展程度。2016年3月1日证人即发微信告知被告邵伟贷款已经获得审批，准备安排双方办理过户手续。
另查明，2016年3月22日中信银行股份有限公司上海分行出具《上海市房地产登记申请书》一份，审批通过了原告严勇、王美群申请的商业贷款，最终审批的商业贷款金额为3,000,000元，期限从2016年3月22日至2045年3月22日，房地产座落部位为某路1111弄15号101室，房地产价值为5,000,000元。上述房地产登记申请书所附的《中信银行个人购房借款合同》中所载的贷款金额为3,000,000元，借款合同的签署日期为2016年3月2日。
再查明，原告严勇、王美群于2016年11月23日向本院代管款账户内汇入3,440,000元用于支付剩余的全部房款。
以上事实，由原告严勇、王美群提供的：1、原、被告于2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》各一份；2、2015年11月29日收款收据一份；3、涉案房屋的房地产登记簿信息一份；4、付款凭证一组；5、上海市房地产登记申请书、委托书、借款合同一组；6、原告王美群的广发银行对账单一份；7、中介公司业务员晏某与被告邵伟的微信记录一组；8、证人晏某出庭所作的证人证言。被告邵伟、万芾、邵恺提供：1、原、被告于2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》各一份；2、中信银行的个人购房借款合同一组；3、证人晏某出庭所作的证人证言；4、催告函及解除通知书一组；5、被告邵恺与中介销售人员及法务人员的电话录音及摘录一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，原告严勇、王美群与被告邵伟、万芾、邵恺就涉案房屋的买卖已达成合意，双方于2015年11月29日所签订的《协议书》中可以确定作为出售方的三被告以4,450,000元的净到手价格出售涉案房屋，交易中双方应缴的所有税费均由原告严勇、王美群承担，该份协议书体现了双方的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，对合同双方均具有合同约束力，原、被告均应按照协议书的约定全面、善意地履行各自的合同义务。而双方在2015年11月29日所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为5,000,000元，确属做高房价，目的是为了让原告获得更多的贷款金额，这一目的在双方所签订的协议书中明确载明。但考虑到双方已经明确房屋实际的价格为4,450,000元，对此并无任何争议，故即使该份房屋买卖合同中约定的房屋总价为5,000,000元，亦并不影响双方实际按4,450,000元的房屋净到手价进行实际履行的客观事实。而从两原告提供的借款合同及房地产登记申请书中，贷款银行实际发放的贷款金额仅为3,000,000元，作为两原告并未获得协议书中所约定的3,500,000元银行贷款的审批，更何况目前两原告将剩余房款以现金方式全额补足，双方在协议书中所约定的多贷款的目的并未实现，贷款银行也未实际发放贷款，协议各方均未从贷款银行处实际获益。故本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《协议书》合法有效，仅是房屋总价条款冲突的部分应以实际交易价4,450,000元为准，但应按照双方真实的意思表示进行房屋交易。
另依据协议书中付款期限的约定，双方仅约定在被告方收到原告全部房款后完成交房手续。而结合证人晏某的证人证言，双方在2016年2月中下旬还在履行一系列的手续，实际贷款在2016年3月22日获得审批，在这一过程中，被告邵伟并未明确提出过异议，只是对贷款的进度及结果表示了催促。虽然被告方提供了催告书及解除合同书，但是被告并未提供上述材料实际送达的证据，故难以说明被告方在贷款手续审批之前明确向原告表示过要求解除合同。相反从证人与被告邵伟的微信记录中可以得知，其在2016年2月底还在催问证人贷款的审批进度，且直至2016年3月上旬证人与被告邵恺联系之时，被告邵恺才明确提出由于房屋价格上涨过快，不愿意将涉案房屋出售给原告，此时被告方才明确表示过不愿出售涉案房屋的意愿。虽然双方在买卖合同书中约定的过户期限是2016年1月31日，首先，该过户期限的约定显然与协议书的约定不符，协议书明确约定在收到全部房款后完成交房手续，协议书约定的交房期限明确在房款支付完毕之后，合同书中所约定的过户期限显然与协议书的约定，以及双方实际履行合同的行为不符，故在涉案房屋贷款的审批手续通过之后，作为被告理应及时配合原告完成过户的手续，然被告方单方提出解约，导致双方涉诉。其次，结合上述认定，本院认为原告在实际履行过程中，并不存在逾期付款的违约行为，被告无权主张违约责任并解除涉案的买卖合同，故本院对被告方提出的反诉诉请不予支持。现原告严勇、王美群已将剩余部分的房款以现金形式直接支付至本院，说明其完全具备实际履行交易的付款能力，故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下，双方之间的买卖交易仍应继续履行。诉讼中，两原告撤回了部分诉请，系自由处分民事权利与诉讼权利的体现，并无不当，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）严勇、王美群与被告（反诉原告）邵伟、万芾、邵恺就座落于上海市某区某路1111弄15号101室，双方于2015年11月29日所签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》继续履行，被告（反诉原告）邵伟、万芾、邵恺于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）严勇、王美群办理涉案房屋的产权过户手续，本次交易所产生的税费由原告（反诉被告）严勇、王美群负担；
二、被告（反诉原告）邵伟、万芾、邵恺于收到房屋余款3,440,000元后的十五日内将座落于上海市某区某路1111弄15号101室的房屋交付给原告（反诉被告）严勇、王美群；
三、驳回被告（反诉原告）邵伟、万芾、邵恺的全部反诉诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取计20,670元，财产保全费5,000元，合计25,670元。由被告邵伟、万芾、邵恺负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告严勇、王美群）。
反诉案件受理费减半收取计5,340元，由反诉原告邵伟、万芾、邵恺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一六年十一月二十九日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。