上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第36896号
原告上海市浦东新区锦欣苑业主委员会。
负责人宋�胜。
委托代理人杨剑英。
委托代理人张翀，上海市康正律师事务所律师。
被告上海东波房地产开发经营有限公司。
法定代表人黄稚燕。
委托代理人季开华，上海市中广律师事务所律师。
被告上海锦苑房地产开发有限公司。
法定代表人徐渭岳。
委托代理人翁卫国，上海理帅律师事务所律师。
委托代理人沈汇贤，上海理帅律师事务所律师。
原告上海市浦东新区锦欣苑业主委员会（以下简称锦欣苑业委会）与被告上海东波房地产开发经营有限公司（以下简称东波公司）、上海锦苑房地产开发有限公司（以下简称锦苑公司）其他所有权纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，先依法适用简易程序，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。后本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告锦欣苑业委会的委托代理人杨剑英、张翀、被告东波公司的委托代理人季开华、被告锦苑公司的委托代理人翁卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦欣苑业委会诉称，原告所在的锦欣苑小区系两被告开发建造，2002年底交付房屋。2005年9月，该小区业主大会及业委会成立。因为两被告未交付物业管理用房，故依据当时的口头约定，由原告使用上海市浦东新区东波路58弄24、25、26、28、29号共5间车库作为物业管理用房的替代用房。该5间车库虽然在功能和面积上都未达到法律规定的标准，但考虑到物业管理的实际需要，原告只得无奈接受。原告自2008年起将该5间车库作为物业管理用房使用。2014年3月，原告突然收到法院传票。两被告认为原告非法使用该5间车库，要求收回，并要求原告支付使用费。一审法院驳回了两被告的诉讼请求。二审法院认为原告应返还该5间车库并对两被告是否提供了符合规定的物业管理用房应另行主张权利。原告认为，根据我国有关规定，小区住宅的开发出售单位应为小区提供必需的物业管理用房，物业管理用房的所有权属全体业主共有。请求判令两被告向原告交付符合法律规定的100平方米物业管理用房和30平方米业委会用房；或支付相应的折价款。
被告东波公司辩称，不同意原告的诉请。被告已经交付了物业管理用房，不存在再交付物业管理用房的情况。
被告锦苑公司辩称，不同意原告的诉请。被告已经向原告交付了符合当时法律法规规定的物业管理用房，并且已经将该小区物业管理等事项移交给了街道和居委会，其中包括物业管理用房，并得到街道、居委会的认可。被告在成立锦欣苑业委会之前就已经交付了物业管理用房、业委会用房，之后如何分配与被告无关。锦欣苑（一街坊）、静心苑（二街坊）、东波苑（三街坊）是一�小区，是分期建设的，不存在分期交付，不存在独立的业委会。原告主张100平方米物业管理用房和30平方米业委会用房无法律依据。另，原告主张被告交付物业管理用房和业委会用房已过诉讼时效。
经审理查明，被告东波公司和锦苑公司自1994年起开始在浦东新区开发建设“东波苑”住宅小区，包括东波路58弄锦欣苑（一街坊）、东波路49弄静心苑（二街坊）、东波路195弄东波苑（三街坊），其中东波苑小区最先完成开发。锦欣苑小区于2001年11月开工，2002年11月竣工。上述三个小区中，锦欣苑小区与静心苑小区隔东波路南北相对，东面均为浦东北路，静心苑小区则与东波苑小区隔浦东北路东西相对。锦欣苑小区总建筑面积约19，019.17平方米，其中住宅总建筑面积约16，631.90平方米，开发建造时未规划物业管理用房。建成后，锦欣苑小区和静心苑小区合并设立一个居委�为沪东新村街道东波苑第二居民委员会（以下简称东二居委会），该居委会在静心苑小区内办公。
东波公司和锦苑公司在开始开发建设后，成立了上海浦东新区东波物业管理公司（以下简称东波物业公司）承担上述三个小区的物业管理事宜，并提供了东波路XXX弄XXX号XXX室、XXX室两套房屋用于物业管理用房。该两套房屋的建筑面积共计145.29平方米，现登记在东波公司名下。东波公司和锦苑公司在交付锦欣苑小区时发放的新建住宅使用说明中的服务指南指明物业公司在东波路XXX弄XXX号XXX、XXX室。
2005年11月，锦欣苑小区成立业主大会和业主委员会，锦欣苑业委会成立时备案的办公地址在两被告在该小区车库后面无批建手续而搭建的约80平方米的建筑内。该建筑还有部分用于锦欣苑小区老年活动用房。
自2008年起，锦欣苑业委会开始使用产权人为东波公司和锦苑公司共�共有的锦欣苑小区内的编号24、25、26、28、29号车库。2014年2月，东波公司和锦苑公司向本院起诉请求锦欣苑业委会搬离上述车库、将上述车库返还给东波公司和锦苑公司并支付使用费。锦欣苑业委会辩称上述车库系公用配套建筑应属全体业主所有，且系东波公司和锦苑公司给锦欣苑业委会的物业管理用房。本院经审理后认为，锦欣苑小区的公建配套设施包括机动车库，也印证了锦欣苑业委会在该案庭审中陈述的由于其没有提供物业管理用房而欲将机动车库作为管理用房提供给小区物业，在东波公司和锦苑公司尚没有证据证明已经向锦欣苑小区提供了符合规范的物业管理配套用房的情况下，其要求锦欣苑业委会自系争车库内搬离缺乏依据，判决驳回了东波公司和锦苑公司的诉讼请求。东波公司和锦苑公司不服上诉，在二审中撤回了使用费的请求。二审认为，公建配套设施并不必然属于业主共有，锦欣苑业委会占用系争车库缺乏充分的事实和法律依据，关于锦苑公司、东波公司是否就涉案小区提供了符合规定的物业管理用房的问题，则与该案非属同一法律关系，锦欣苑业委会就此可另行主张权利，判决支持了东波公司和锦苑公司的请求。
锦欣苑业委会自称锦欣苑小区自2011年10月1日起由上海嘉屯物业管理有限公司（以下简称嘉屯公司）进行物业管理。
以上事实，有以下证据证明：
一、原告提交的证据：锦欣苑业主大会和业委会备案证、（2014）浦民一（民）初字第7015号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第2093号民事判决书、原告与案外人嘉屯公司于2012年签订的物业管理合同、东二居委会出具的关于东波路49弄和58弄是两个小区的情况说明、关于东波路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋的权利人为东波公司的上海市房地产登记簿查询信息；
二、被告东波公司提供的证据：1、东波物业公司、东二居委会、沪东新村街道办事处出具的证明，主要内容为，东波物业公司管理东波路一、二、三街坊时，东波公司提供的物业管理用房为东波路XXX弄XXX号XXX室、XXX室，后全部物业管理移交给上海优塘物业管理公司；2、范克敏出具的关于建造东波路58弄小区居民活动室和业委会办公室房屋的情况说明；3、项目开发资料（含规划图）。其中范克敏的说明与锦欣苑业委会的备案证上的办公地址以及本院从沪东新村街道办事处调取的关于锦欣苑业委会成立时东波公司提供的关于业委会办公用房落实报告相一致，本院予以采信。
三、被告锦苑公司提交的证据：新建住宅使用说明；
四、当事人的陈述。
本院认为，本案首先需要解决两个争议焦点：一，原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、被告是否已经交付了符合规定的物业管理用房。
关于焦点一。本院认为原告的诉讼请求未超过诉讼时效。原告虽成立于2005年11月，但由于之前锦欣苑小区由东波物业公司进行物业管理，物业管理用房的问题并未显现。之后，原告使用了锦欣苑小区内的5个车库直至2014年两被告提出诉讼，原告提出本案诉讼请求的时效应自该案二审终结后起算。
关于焦点二。本院认为两被告已经提供了符合规定的物业管理用房。上海市住房保障和房屋管理局于2011年发布的《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》规定，1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供，规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。现没有证据证明锦欣苑小区的规划配置了物业管理用房。两被告在开发时设立了一个物业公司对上述三个小区�行物业管理，并在东波苑小区内提供了两套房屋作为三个小区共同的物业管理用房，并交给了当时管理三个小区的东波物业公司，且原告成立后锦欣苑小区继续由东波物业公司管理了一段时间，锦欣苑小区内的业主对此均明知，因此应当认为两被告当时已经按照物业管理区域实际使用状况提供了物业管理用房。
综上，本院认为，原告所在小区没有规划物业管理用房，两被告在完成原告所在小区的开发时，已经按照当时的物业管理区域实际使用状况提供了物业管理用房，现原告要求两被告另行提供物业管理用房，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，判决如下：
驳回原告上海市浦东新区锦欣苑业主委员会的诉讼请求。
案件受理费人民币7，300元，财产保全费人民币2，520元，由上海市浦东新区锦欣苑业主委员会负担。
如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李桔英
人民陪审员 顾凤旭
人民陪审员 张惠芳
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 余晨曦
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。