黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终77号
上诉人（原审被告）代琳，女，1984年9月12日出生，汉族，海林市人民医院护士，住所地黑龙江省海林市。
委托代理人张齐林，黑龙江森林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）海林市泛华置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市海林市。
法定代表人罗云兵，男，该公司经理。
委托代理人吴红伟，黑龙江宏硕律师事务所律师。
原审被告杨文龙，男，1983年8月18日出生，汉族，无固定职业，住所地黑龙江省海林市。
委托代理人彭江，黑龙江九州律师事务所律师。
上诉人代琳因与被上诉人海林市泛华置业有限公司（以下简称泛华置业公司）、原审被告杨文龙商品房销售合同纠纷一案，不服海林市人民法院（2014）海民初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人代琳委托代理人张齐林、被上诉人泛华置业公司委托代理人吴红伟、原审被告杨文龙委托代理人彭江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）泛华置业公司在一审时诉称：原、被告于2011年3月8日签订商品房买卖合同一份，原告将位于海林市俄罗斯新城34号，面积为51.43㎡门市一栋出售给被告，出售价款为257150元；并且将位于该门市东侧面积为32.34㎡阁楼出售给被告，出售价款为220000元。二处房屋总价款为477150元。合同签订后，被告向原告支付35万元（两处房屋），其中阁楼的房屋价款是220000元已支付完毕。门市房价款仅支付137150元，剩余120000元未付。综上所述，原告认为被告拖延给付购房款的行为已经构成违约，理应承担违约责任。因此，原告依据《民事诉讼法》第119条之规定，依法向贵院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1.请求法院判令二被告给付购房款120000元，违约金71460元，本息合计，191460元；2.本案诉讼费由被告承担。
上诉人（原审被告）代琳在一审时辩称：答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同后，答辩人按合同履行付款义务。被答辩人为答辩人出具收款凭证。被答辩人协助答辩人办理产权证照。请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。
原审被告杨文龙在一审时辩称：本案诉争的房产欠款纠纷，与我没有任何关系，此房系代琳婚前个人财产。原告举的李总的电话录音未经本人许可，无其他证据佐证，另外本人以为是2011年3月8日前后的事情，过后也未参与此事。诉争房屋不是夫妻共同财产，诉讼杨文龙无任何法律依据，驳回原告的诉讼请求。
原审法院判决认定，原告泛华置业公司与被告代琳于2011年3月8日签订商品房买卖合同一份，原告将位于海林市俄罗斯新城34号，面积为51.43㎡门市一栋出售给被告代琳，出售价款为257150元（已支付137150元）；并且将位于该门市东侧面积为32.34㎡阁楼出售给被告，出售价款为220000元（已支付）。二处房屋总价款为477150元。原告于2011年3月8日给被告代琳出具的收据357150元，于2011年9月19日同时开出了两张预收款专用票据，一张是120000元，一张是137150元。原始合同第七页付款方式3，其他方式：首付一半，其余办理贷款。被告代琳与被告杨文龙于2011年11月11日登记结婚。被告代琳于2014年4月11日到房产部门办理过户，将34号门市房登记在个人名下（代琳单独所有）。合同第七条约定，逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，买受人按日向出买人支付逾期应付款万分之3至5的违约金。原告主张违约金71460元。未超过合同约定的数额。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告泛华置业公司与被告代琳于2011年3月8日签订商品房买卖合同合法有效，原告海林市泛华置业有限公司已经交付了房屋，被告代琳应当按照合同约定支付购房款，原告与被告代琳签订的原始合同第七页付款方式，其他方式：首付一半，其余办理贷款。结合原告提供的三份录音2011年9月19日同时开出了两张预收款专用票据，一张是120000元，一张是137150元，能够证实被告代琳尚欠购房款120000元未支付。原告要求被告代琳给付尚欠购房款120000元，违约金71460元，逾期15日内按日万分之三从2011年3月8日至2011年3月23日计540元，逾期15日后，按日万分之五从2011年3月24日至2014年6月18日计70920元，合计71460元，本院予以支持。被告代琳辩称，120000元购房款已经支付，本院不予支持。因被告代琳于2014年4月11日到房产部门办理过户，将34号门市房登记在个人名下（代琳单独所有），原告要求被告杨文龙承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告认为在房产部门的商品房买卖合同第七页的公章不是原告单位的名章，提出鉴定，但在规定的期限内未提出书面鉴定申请。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：1.被告代琳于本判决发生法律效力后10日内给付原告泛华置业公司购房款120000元，违约金71460元；2.驳回原告泛华置业公司其他诉讼请求。案件受理费4129.20元，由被告代琳负担。宣判后，代琳不服，向本院提出上诉。
上诉人代琳上诉称：1.原审认定上诉人未交付12万元购房款是错误的；2.三份录音不能作为认定事实的依据；3.被上诉人出具两份预收款收据与上诉人交付全款后再行贷款不发生矛盾，符合事实及常理；4.原审适用法律错误。
被上诉人泛华置业公司答辩称：1.请求二审法院驳回上诉人上诉请求。理由：一审法院认定案件事实清楚、证据充分、适用法律正确；2.详见原审判决书第9页最后一段“原告认为至判决书第10页最上面一段。
原审被告杨文龙答辩称：1.房子是上诉人个人财产，与本人无关；2.录音证据未经本人同意不具备合法性。
本案争议的焦点及法庭调查的重点是：1.上诉人与被上诉人是否已构成商品房买卖事实，上诉人是否还应尚欠被上诉人购房款12万元；2.原审证据的适用及法律的认定是否正确。
二审审理过程中，上诉人代琳提供提出新证据。
证据一，牡丹江市商品房销售预收款专用票据2张。意在证明：这两张票据系上诉人从海林市房地产综合开发有限公司借用的，该票据中结算方式一栏分别体现首付和贷款，说明贷款需出示结算方式为贷款的预收款专用票据，而本案被上诉人为上诉人出具的预收款专用票据结算方式一栏中都是现金，而非贷款。对于上诉人持有12万元预收款专用票据能够证实已将12万元交付给上诉人。
被上诉人质证认为，1.该证据不是新证据，因其不是在举证期限届满后新发现的证据，或者向人民法院申请延期举证后新发现的证据；2.该票据不能证明上诉人所有证明的问题，理由：（1）上诉人出具该预售票据，应该附有商品房买卖合同才能作为一组完整的证据使用。（2）该组证据属于间接证据，国家并没有法律去规范对商品房销售票据开出有具体的规范要求，海林市房地产综合开发有限公司不是被上诉人，两家法人单位各自有自己的经营方式方法，不能以他家标准衡量被上诉人的经商行为；3.该组证据与本案不具有关联性，与上诉人待证事实之间不存在关联性。
原审被告质证意见同上诉人意见。
本院认为，该份证据与本案没有关联性，对该证据不予采信。
由于被上诉人提出申请，本院依职权到海林市地方税务局海林分局进行了调查，证实商品房销售预收款专用票据于2011年7月1日在海林市地税局开始正式发放使用，企业在开具商品销售预收款专用票据时分全款和按揭贷款两种情况，其中按揭贷款必须开具两张，银行依据其办理按揭贷款。
上诉人质证认为，对形式要件有异议，按照民诉法规定单位出具证据除单位盖公章应有法人代表签字。对其中按揭贷款票据必须开具两张，上诉人认为其应出示其相应的依据，不应简单的说必须出示，仅凭一纸证明不能证明该收据必须用于按揭贷款。结合该票据中资金方式，如果是按揭贷款应体现为贷款字样，而不是现金，本案争议的两份票据都体现的是现金而非贷款，该证据不能证明被上诉人出示了两份预收款发票就是贷款所用，对于上诉人来说，被上诉人为上诉人出具几张票据是由被上诉人决定，上诉人只依据被上诉人出具的票据内容来确定上诉人所有的权利，只有票据能够证实上诉人已交付了全部购房款以及上诉人所持有的权利。该证据不能证明被上诉人主张的观点。
被上诉人质证认为，对真实性合法性证明力均没有异议。该证据是人民法院两名办案人到海林市地方税务局调取，其内容客观真实。民诉法解释对单位出具证明的要求是其要加盖出证单位印章并有法定代表人签字，民诉法解释针对这一规定是指由当事人提供的有关单位证明，而非法院调取证据的要求，该份证据是海林市地方税务局向牡丹江中级法院出具的情况说明，不是民诉法解释中所要求的证明。
原审被告质证认为，海林市地方税务局不是法人单位，因此出具的文书应属无效，其他意见同上诉人一致。
上诉人补充质证认为，该份证明没有体现被上诉人说上诉人交纳12万元，法庭依职权核实，应了解本案被上诉人是否对诉争房屋税款交付完毕，如果交付完毕说明上诉人款项已经付清，通过该情况说明只是对票据形式是否用于贷款进行说明，而没有解决税款是否缴纳。票据在运用过程中，上诉人出示了其他房地产开发公司出具的预收房款发票，体现的有资金的发票和贷款发票是区分开的。本案被上诉人对该情况说明没有异议，说明其也是按照出证单位出示票据。这份情况说明没有解决被上诉人是否对诉争房屋缴纳了税款问题。也没有证实本案上诉人出具的两份票据中那一份是贷款票据，既然没有贷款票据，上诉人就不存在贷款这一事实。
本院认为，该证据系本院依职权调取，该证据客观、真实，对该证据予以采信。
根据双方当事人的陈述，并结合一审、二审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。
另查，海林市地方税务局海林分局出具情况说明：“商品房销售预收款专用票据于2011年7月1日在海林市地税局开始正式发放使用，企业在开具商品房销售预收款专用票据时分全款和按揭贷款两种情况，其中按揭贷款票据必须开具两张，银行依据其办理按揭贷款”。
本院认为，上诉人与被上诉人于2011年3月8日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强行性规定，该合同合法有效。合同约定上诉人以257150元的价格购买位于海林市俄罗斯新城34号建筑面积为51.43㎡门市房一户，同时购买该门市房东侧面积32.34㎡阁楼，价款为22万元，总价款为477150元。上诉人于签订合同当日向被上诉人交付购房款为357150元，收款事由写有“俄罗斯新城134号门市购房款”。该款双方当事人均没有异议，其中阁楼款22万元，门市款137150元。上诉人在原审时对被上诉人甲方留存合同、在中国建设股份有限公司海林支行登记文本合同形式要件均没有异议，原审法院予以当庭认定有效，购买该门市房付款方式时明确约定：甲方留存合同记载：“首付一半，其余办理贷款；登记文本合同记载：“首付一半，其余办理贷款（首付137150元，剩余12万元办理贷款）。”上诉人在原审提供的登记文本合同付款方式时明确约定为一次性付款：“一次性付款，257150元”。其在原审庭审时自认是为了办理过户时找被上诉人更改所致。上诉人在2011年11月16日到中国建设股份有限公司海林支行申请住房贷款，贷款数额为12万元，其后未予办理贷款。现上诉人持有两张2011年9月19日牡丹江市商品房销售预收款专用票据，一份数额为137150元，另一份为12万元及销售不动产统一发票一份认为其已完全履行给付购房款义务；被上诉人认为上诉人还有12万元购房款未交付。本案的争议是上诉人是否已交付剩余12万元购房款。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号第64条的规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。本案中，上诉人向被上诉人交付的购房款357150元包含阁楼款22万元，被上诉人给上诉人出具了三联单记帐收款收据，是上诉人与被上诉人进行房屋买卖交易的凭证，而上诉人持有的两张牡丹江市商品房销售预收款专用票据，海林市地方税务局海林分局出具证明证实：“企业在开具商品房销售预收款专用票据时分全款和按揭贷款两种情况，其中按揭贷款票据必须开具两张，银行依据其办理按揭贷款”。首先说明预收款专用票据是房屋销售方与税务局之间的交易票据，不是税务局与上诉人之间的交易凭证，其次如果上诉人已交付了全部购房款，销售方应向税务部门开具全款收据，不用开具两张预收款收据，如开具两份预收款专用票据说明有贷款情况的发生与上诉人代琳向中国建设股份有限公司海林支行申请个人住房贷款相吻合，与被上诉人举示的双方签订的商品房买卖合同付款方式明确约定首付一半，其余办理贷款即剩余12万元购房款用于贷款相一致，已形成了证据链条，现上诉人没有12万元三联单记帐凭证收据，其以持有的两份预收款专用票据来抗辩其已交付购房款缺乏法律依据，原审法院判决由上诉人给付被上诉人购房款12万元是正确的，对于原审法院判决给付71460元违约金的问题，本院向上诉人进行释明，如其违约金过分高于造成的损失的，是否申请予以调整，其代理人认可予以调整，但上诉人向本院书面请求时不同意调整，视其放弃申请调整。上诉人上诉称原审认定上诉人未交付12万元购房款是错误的、三份录音不能作为认定事实的依据、被上诉人出具两份预收款收据与上诉人交付全款后再行贷款不发生矛盾，符合事实及常理及原审适用法律错误没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人代琳上诉的理由不能成立，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4129元，由上诉人代琳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周晓光
代理审判员 李冬梅
代理审判员 李慧宇
二〇一六年四月六日
书 记 员 李莎莎