湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂03民终1590号
上诉人（原审被告）：杨习平。
委托诉讼代理人：冯寨金，湖北无为律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
被上诉人（原审原告）：十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处。住所地：湖北省竹山县。
代表人：彭东明。
委托诉讼代理人：陈喆。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，调解，代收法律文书。
上诉人杨习平因与被上诉人十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处（以下简称：竹山莲花绿松石城管理处）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院（2016）鄂0323民初字第947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成由审判员张妍担任审判长并主审，审判员刘占省、张洪参加的合议庭，并于2016年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人杨习平的委托诉讼代理人冯寨金和被上诉人竹山莲花绿松石城管理处的委托诉讼代理人陈喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨习平上诉请求：二审法院撤销一审判决，依法裁定发回重审或改判我无需向竹山莲花绿松石城管理处支付物业管理费17949.5元（截止到2016年6月30日）和违约金3404.97元。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。按照双方约定，代收代缴水电费属于竹山莲花绿松石城管理处提供物业服务的内容之一，但在2015年7月前，我的水电费均是由湖北上庸古城置业有限公司代收代办。2015年7月之后，竹山莲花绿松石城管理处要求由其代收代缴水电费，但每次只代收10元且仅出具收据，从未出具正规发票。置业公司在预售商品房时称小区是封闭式小区，但交付时却是开放式小区。竹山莲花绿松石城管理处提供物业服务时，安保人员严重不足，安保措施漏洞百出，导致小区内发生数起贵重财物被盗事件。从我购房至2016年1月，管理处从未对公共区域做卫生保洁工作。2.一审法院没有查明我实际接收2楼和4楼房屋情况。我2013年3月10日购买了13号楼3单元104、105、203、204、205、401房屋。收房时，因本栋楼2楼及以上楼层房屋没有安装开户门，户与户之间隔墙没有砌，达不到分户和交房条件，包括我在内的本栋楼4户业主均没有接收2楼及以上楼层房屋。直到2015年7月，置业公司才将隔墙砌起来，但开户门至今没有安装。截止到2016年1月，楼上才有一户业主装修入住。一审法院没有查明房屋的实际交付时间判令我交纳2楼及以上楼层房屋物业费有失公平。3.一审判决由我支付从2014年9月11日至2016年6月30日期间的违约金不当。依据物业服务合同约定，管理处应当每半年收取一次物业管理费，每半年的第一个月15至30日为交费日，若我逾期未交，按日万分之五计付违约金。该约定明确了物业费的交纳时间和违约金的计算方法，但竹山莲花绿松石城管理处自从我办理装修手续时收取了半年物业管理费外，直到起诉时止，期间没有要求我交过物业费。管理处明知我没有交费且数年不及时主张权利导致违约金不断增加，使得我的损失扩大，对额外增加的违约金不应支持。
竹山莲花绿松石城管理处答辩称：1.我处为绿松石城提供前期物业服务后，接受湖北上庸古城置业有限公司的委托代收代缴水电费。因绿松石城入住率低，供电局认为架设新的变压器成本过高，就对绿松石城采取总电表收费并开具总发票的方式。对此我处也多次向业主进行过解释，也从未因业主提出质疑就对业主断水断电。这个问题也不属于我处的能力和管理范畴，且我处为此一直处于亏损状态。杨习平提出的置业公司在预售商品房时称小区是封闭式还是开放式小区的问题，我处对此不知情，只是前期物业服务的提供者，并非买卖合同的当事人，即使置业公司承诺是封闭式小区，责任应该是置业公司而非我处。另外，杨习平所购买的房屋系商铺，商铺本身就具有开放性。对于杨习平提出的小区安保人员不足，安保措施漏洞百出，小区内已发生数起贵重财物被盗事件并无事实依据。2.杨习平于2013年3月接收一栋楼房屋，房屋交付后即享有处分权。我处已按合同约定提供服务，完全履行了职责和义务，杨习平不能以部分楼层未投入使用就拒绝交纳物业费。我处依照杨习平的房屋面积计算物业费并无不当。对于杨习平提出的二楼隔离墙问题与本案不属同一法律关系，属于商品房买卖合同纠纷，其在一审庭审时称就此问题已与湖北上庸古城置业有限公司进行诉讼，故，不属于本案审理范围。因合同约定逾期应支付违约金，我处也不可能对欠交物业费置之不理不进行催收，杨习平所称我处不及时主张权利导致其违约金增加不符合常理。
竹山莲花绿松石城管理处向一审法院请求：判令杨习平支付物业费18143.36元及违约金5969元（此违约金计算至2016年6月30日，之后的违约金按合同约定计算至实际付清之日止）。
一审法院认定：位于竹山县城关镇莲花村的国际绿松石城商住小区是湖北上庸古城置业有限公司开发建设的项目。2012年7月17日，该公司与十堰东方明珠物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》。同年7月25日，十堰东方明珠物业管理有限公司向竹山县房地产管理局申请设立竹山莲花绿松石城管理处作为该公司的分公司介入竹山国际绿松石城小区前期物业管理服务，竹山县房地产管理局签字同意。同年8月1日，竹山县工商管理局对“竹山莲花绿松石城管理处”名称进行了核准登记并颁发了营业执照，该管理处的类型为有限责任公司分公司。同年8月3日，十堰东方明珠物业管理有限公司授权竹山莲花绿松石城管理处在公司营业范围内（物业管理服务范围）向竹山莲花国际绿松石城提供前期物业服务，期限至《前期物业管理服务合同》终止。上述《前期物业管理服务合同》约定：湖北上庸古城置业有限公司依据政府有关部门核定或双方合同约定向十堰东方明珠物业管理有限公司交纳物业管理费及有偿服务费用，在转让或出售房屋时，事先通知十堰东方明珠物业管理有限公司告知受让方办理物业管理有关手续；十堰东方明珠物业管理有限公司对房屋的共用部位、共用设施设备、区内园林绿化、环境卫生、安防设施、交通等项目进行维护、修缮、管理与服务并保持正常的使用功能，依据与业主的约定向业主和物业使用人收取物业管理费及其他有偿服务费用；若十堰东方明珠物业管理有限公司违约按照法律规定赔偿对方经济损失，若湖北上庸古城置业有限公司违约，有权要求对方补交费用，并从逾期之日起按应交费用日千分之五交纳违约金。合同有效期三年，其中未约定事项按国家有关法律法规执行。由于业主入住率没有达到，国际绿松石城商住小区没有成立业主委员会选聘新的物业管理公司，2015年4月23日，湖北上庸古城置业有限公司与十堰东方明珠物业管理有限公司续签了《前期物业管理服务合同》，管理期限从2015年5月1日至2017年4月30日止。竹山莲花绿松石城管理处在机构成立后，依据十堰东方明珠物业管理有限公司的授权，履行了相应的合同义务。
2013年3月10日，湖北上庸古城置业有限公司与杨习平签订《商品房买卖合同》，合同由房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰设备标准、合同补充协议、前期物业服务合同约定的内容（包括临时管理公约、承诺书）五个附件组成。合同约定：湖北上庸古城置业有限公司将竹山县城关镇莲花村国际绿松石城13#楼幢3单元104，3单元105，3单元203，3单元204，3单元205，3单元401，建筑面积共计728.13㎡（其中，3单元104和105房屋面积为190.96㎡；3单元203、204、205房屋面积为328.46㎡；3单元401房屋面积为208.71㎡）的房屋作为商业用房按4955.61元价格卖给杨习平，湖北上庸古城置业有限公司于2013年5月1日前交付房屋，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围，保修期限，保修责任等。五个合同附件并没有约定湖北上庸古城置业有限公司保修范围，保修期限，保修责任。杨习平在《商品房买卖合同》承诺书中承诺遵守《临时管理公约》。《临时管理公约》约定，杨习平同意湖北上庸古城置业有限公司委托的前期物业管理企业对所辖物业进行修缮、管理服务，并按合同规定交纳有关费用。杨习平于2013年3月11日预交了上述房屋半年物业费5221.4元，即2013年9月10日前的物业费已交清。同日，杨习平与竹山莲花绿松石城管理处签订了《商户物业管理服务合同》，合同约定“水电费按供电、供水部门的计量，以市场价收取（含实际损耗的分摊）。物业管理服务费一层1.4元／㎡／月，二层1.2元／㎡／月，三层1.0元／㎡／月，四层0.8元／㎡／月。物业管理服务费及其他费用每半年收取一次，每半年第一个月15-30日为交费日期，杨习平必须按时交纳，否则以实际违约金额日万分之五的标准收取违约金。”依据上述标准计算，杨习平每月应交物业费为828.464元（一层1.4元／㎡／月×190.96㎡，二层1.2元／㎡／月×328.46㎡，四层0.8元／㎡／月×208.71㎡）。竹山莲花绿松石城管理处向各位业主收取物业管理费过程中，承诺免去业主一年的物业管理费，即从2013年9月11日至2014年9月10日之间的物业管理费免交。从2014年9月11日至2016年6月30日，共21.666个月，杨习平应交物业管理费为17949.5元（828.464元／月×21.666月）。双方约定，每半年收取物业管理服务费一次，每半年的第一个月15至30日为交费日，业主违约按实际违约金额日万分之五收取违约金，以此计算违约金为（截止到2016年6月30日）3404.97元（杨习平每半年应付费4970.76元，第二次物业费缴纳日期为2014年9月20日至30日，逾期未交就算违约，违约时间为2014年10月1日至2016年6月30日共计639天，违约金为4970.76×日万分之五×639元；以此类推，第三次交费日为2015年4月20日至30日，违约时间为2015年5月1日至2016年6月30日共计396天，违约金为4970.76×日万分之五×396元；第四次交费日为2015年10月20日至30日，违约时间为2015年10月31日至2016年6月30日共计243天，违约金为4970.76×日万分之5×243元；第五次交费日为2016年3月20日至30日，违约时间为2016年3月31日至2016年6月30日共计92天，违约金为4970.76×日万分之5×92元）。
一审法院认为：竹山莲花绿松石城管理处是十堰东方明珠物业管理有限公司申请设立的分公司，依照公司法的规定，分公司不具有法人资格，但可以依照民事诉讼法的规定作为诉讼主体参加诉讼以保护自己的民事权益，且公司的设立登记不是人民法院审理民事案件审查的内容，所以杨习平的此项意见不予采纳。杨习平在购买湖北上庸古城置业有限公司开发的房屋之前，该公司已与十堰东方明珠物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”所以，《前期物业管理服务合同》、《商户物业管理服务合同》及《商品房买卖合同》中的部分内容对十堰东方明珠物业管理有限公司和杨习平具有法律约束力，竹山莲花绿松石城管理处作为十堰东方明珠物业管理有限公司的分公司，对其具有法律约束力，该管理处有从事物业服务的资格和收取物业管理费的权利。所以，杨习平关于双方没有签订《前期物业管理服务合同》的抗辩意见不予支持。十堰东方明珠物业管理有限公司与上庸古城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》有效期三年，后来双方又续签，合同没有中断，对双方均有约束力，并不是杨习平认为的合同没有期限。双方应当依照上述合同约定全面履行各自的义务。竹山莲花绿松石城管理处在机构成立后，介入国际绿松石城商住小区，对房屋的共用部位、共用设施设备、区内园林绿化、环境卫生、安防设施、交通等项目进行维护、修缮、管理与服务并保持正常的使用功能，履行了相应的合同义务，杨习平没有按期交纳物业管理费构成违约，应当承担违约责任，向竹山莲花绿松石城管理处支付物业管理费和违约金。杨习平称二楼以上没有安装入户门和隔墙，外墙皮脱落问题，此事应当还在湖北上庸古城置业有限公司保修时间内，杨习平可以找出卖人上庸古城置业有限公司解决。竹山莲花绿松石城管理处代收水电费是双方合同约定的内容，该管理处可以代收但不可牟利，杨习平认为收取水电费不合理，可以找供电、供水部门解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、杨习平在判决生效后五日内向竹山莲花绿松石城管理处交纳物业管理费17949.5元（截止2016年6月30日），并支付违约金为3404.97元。二、驳回竹山莲花绿松石城管理处的其他诉讼请求。本案受理费403元，因适用简易程序减半收取201元，由杨习平负担。
本院二审期间，上诉人杨习平围绕上诉请求依法提交了如下证据：证人李某出具的书面证明一份和照片一组，拟证明2015年之前其房屋无人清扫，开户门、电缆没有安装，直到2015年7月1日湖北上庸古城置业有限公司才雇请人员进行分户、安装门，竹山莲花绿松石城管理处请求支付物业费无事实依据。
被上诉人竹山莲花绿松石城管理处在二审指定的举证期限内未提交新的证据。
经质证，竹山莲花绿松石城管理处认为，对杨习平提交的证据真实性有异议。证人应当出庭作证，未出庭作证的证言不能采信。照片不能证明系本案所涉房屋，即使系杨习平的房屋，房屋交付后，杨习平进行装修或空置，与管理处无关。该证据均不能达到其证明目的，请求二审法院不予采信。
对上述有争议的证据，本院认为：该证据所证明的事实与竹山莲花绿松石城管理处应提供的物业服务无关联，不能达到其证明目的，本院依法不予采信。
二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：杨习平与竹山莲花绿松石城管理处签订的《商户物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杨习平作为该小区业主，应受《物业管理服务合同》的约束，其作为业主接受了竹山莲花绿松石城管理处的服务，则应当按照合同约定向竹山莲花绿松石城管理处支付物业管理费。
关于杨习平上诉提出竹山莲花绿松石城管理处未按合同约定的内容提供物业服务，其不应支付物业管理费的主张，因小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不一，物业服务公司提供的物业服务很难让每一位业主都百分百满意，小区物业服务本身具有一定的难度。也正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务公司与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适的生活环境既来源于物业服务公司的努力工作、不断提高服务质量，也来源于广大业主对物业服务公司工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础，小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例，如果物业服务费用的收取达不到物业服务公司“保本”的标准，所产生的直接后果就是服务质量的下滑。就小区内的业主而言，对物业服务可能会存在各种意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段，但这种手段往往适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳并不能解决服务质量的问题，反而可能使小区物业服务质量快速下降。同时，对于物业服务公司而言，单纯收取物业服务费而不提供让广大业主满意的优质物业服务也是不可取的。物业服务公司与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务公司与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不再是难题。就本案而言，杨习平因竹山莲花绿松石城管理处提供的服务存在诸多问题而拒绝支付物业费的行为并不可取，这种行为也不能解决双方之间的矛盾，反而会影响杨习平的生活质量及居住环境。故，杨习平的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于杨习平提出的代收代缴水电费及未出具发票的问题，因供电局对绿松石城采取总电表收费并开具总发票的方式进行结算，该问题系小区特殊情况原因导致，并非竹山莲花绿松石城管理处提供的物业服务不到位。关于杨习平提出的其购买的房屋所在小区是封闭式小区而交付时却变成开放式小区的问题，这属于其与湖北上庸古城置业有限公司之间因购房所产生的矛盾，不属于竹山莲花绿松石城管理处应履行的管理服务义务。关于杨习平提出竹山莲花绿松石城管理处提供物业服务时，安保人员严重不足，安保措施漏洞百出，导致小区内发生数起贵重财物被盗事件等问题，如果该情况属于竹山莲花绿松石城管理处未按合同约定履行物业管理服务给其造成了损失，其可以另行主张权利。
关于杨习平上诉提出其购买的房屋2楼及以上楼层没有安装开户门，户与户之间隔墙没有砌，达不到分户和交房条件，直到2015年7月，置业公司才将隔墙砌起来，但开户门至今没有安装，一审判决其交纳2楼以上房屋物业费不当等问题，因杨习平与竹山莲花绿松石城管理处之间属于物业服务合同关系，房屋是否达到交房条件，是其与房屋出卖方湖北上庸古城置业有限公司因房屋买卖之间产生的问题，不属于竹山莲花绿松石城管理处应当提供的物业服务范畴。且双方于2013年3月11日已经签订了物业管理服务合同，并交纳了2013年9月10日之前的物业服务费，该费用也已包含了2楼及以上房屋。杨习平认为一审法院没有查明该房屋的实际交付时间的理由不能成立，一审判决其交纳2楼以上房屋物业管理费并无不当。
关于杨习平上诉提出一审判决其支付违约金错误的主张，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《物业管理服务合同》明确约定了物业管理服务费的收取标准、收取方式及违约金的计算方法，因杨习平未按合同约定的时间交纳物业管理费，构成违约。一审判决其支付违约金符合双方的合同约定和法律规定，并无不当。该上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。
综上，上诉人杨习平上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费403元，由上诉人杨习平负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 妍
审判员 张 洪
审判员 刘占省
二〇一六年十一月二十九日
书记员 黄 霞
附：本判决所引用的法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……