吉林省梨树县人民法院
行 政 判 决 书
（2015）梨行初字第5号
原告尚小杰，女，汉族。
委托代理人毛艳华，吉林英诚律师事务所律师。
被告梨树县住房和城乡建设局
法定代表人刘晓辉，局长。
委托代理人徐长昆，梨树县住房和城乡建设局法律顾问。
委托代理人林英超，梨树县房屋征收经办中心副主任。
第三人梨树县天阳嘉园房地产开发有限公司
法定代表人潘学勤,经理。
原告尚晓杰不服被告梨树县住房和城乡建设局2014年11月20日作出的梨住建裁字（2014）第3号行政裁决书一案，向本院提起行政诉讼。本院于2015年2月15日受理后，于法定期限内向被告及第三人送达了起诉状副本及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭审理了本案。原告尚晓杰及其委托代理人毛艳华，被告梨树县住房和城乡建设局委托代理人徐长坤、林英超到庭参加诉讼，第三人梨树县天阳嘉园房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年11月10日，被告梨树县住房和城乡建设局依梨树县天阳嘉园房地产开发有限公司的申请，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《吉林省城市房屋拆迁管理条例》第十八条、二十八条、梨棚改字【2009】4号文件第六条二款、第七条、第九条的规定，作出梨住建裁字（2014）第3号行政裁决书，内容：“一、拆迁人（第三人）对被拆迁人（原告）有产权证照营业房屋40.78平方米，可以产权调换营业楼，原面积部分实行“拆一还一”，原房屋按850元／平方米计算，调换房屋按营业用房开发平均成本1400元／平方米结算结构差价，靠近基本户型以下增加面积部分，按梨树镇二类地段商业用户（一二层连体）的限定价格最高不超过2500元／平方米结算，靠近基本户型以上增加面积部分，按商品楼价格结算。二、拆迁人（第三人）对被拆迁人（原告）的40.78平方米房屋和背包24.55平方米用于营业，每平方米补偿20元停业损失；背包24.55平方米按评估价格给予补偿8593元；压水井1眼按评估价格补偿1000元。三、拆迁人（第三人）对被拆迁人（原告）临时安置补助费按有产权证照房屋面积每月每平方米2元，至回迁之日止；搬迁补助费一次性补偿300元。……”。在法定期限内被告梨树县住房和城乡建设局提交了如下证据，1、梨树县发展计划与经济贸易局文件梨计经（2010）67号关于梨树镇文礼小区（西客运站地块）棚户区改造项目核准的批复；2、梨树县发展和改革局文件梨发改投资（2012）81号关于梨树镇文礼小区（西客运站地块）棚户区改造项目核准的批复；上述证据证明棚户区改造项目经过发改部门批准。3、建设用地规划许可证两份、国有土地使用权批准文件；证明该小区经过土地和规划部门批准建设的。4、拆迁计划与方案，梨树县人民政府征收土地方案公告；证明第三人对该小区的拆迁做出了计划和方案并且予以公告。5、建设银行回单两份；证明第三人已按规定缴纳拆迁保证金。6、房屋拆迁许可证申请书、房屋拆迁申请表、拆迁许可证、延期拆迁申请书2010.6.5及许可证2010.7.10、延期拆迁申请书2010.9.15及许可证2010.10.1、延期拆迁申请书2011.4.5及许可证2011.5.1、延期拆迁申请书2011.10.16及许可证2011.10.21、延期拆迁申请书2013.12.16及许可证2014.1.1、延期拆迁申请书2014.12.16及许可证2015.1.1；证明第三人以按规定向拆迁主管部门申请办理了拆迁许可及延期许可，主管部门按规定为第三人颁发了拆迁许可证。7、第三人企业法人营业执照及资质、法定代表人身份证复印件一份、第三人企业法人身份证明书一份；证明第三人是依法成立的企业法人并具备房屋开发和金融资格。8、选定评估机构征求意见书、选定评估机构说明及评估机构营业执照、资质证书、委托合同、评估报告；证明被告在评估前已征求了原告方意见，在原告不选择评估机构的情况下被告选择评估机构进行评估。9、梨住建裁字（2012）第16号行政裁决书、撤销梨住建裁字（2012）第16号行政裁决决定一份；证明被告已对2012年8月2日作出的裁决自行撤销。10、被告与原告谈话笔录二份、调解笔录一份；证明房屋征收中心已征求了原告对房屋征收一事及对评估机构的意见，同时对调解意见双方未达成协议。11、于占江房屋所有权证一份、2009年10月3日于占江与原告协议书一份、冷饮批发部个体营业执照一份、冷饮批发部税务登记一份、于占江身份证复印件一份、加工厂电费发票一份、原告身份证复印件一份、原告提交六张房屋现状照片；证明被告在裁决前原告已提交了其被征收房屋的用途是用于营业，并有工商执照和税务登记。12、被告评估委托书一份、评估公司评估报告一份、评估企业法人营业执照一份、评估公司资质证书一份、评估师证书估价师证书各一份；证明被告已委托了具有资质的评估机构对原告的房屋及相关附属物进行了评估。13、集体讨论会议记录一份（2014.10.13）；证明被告在对原告的征收补偿裁决前已经集体开会讨论程序。14、梨树县住房和城乡建设局行政裁决书梨住建裁字（2014）第3号；证明由于双方没有达成协议被告做出了行政裁决。15、评估报告送达证一份（2014.11.11）、行政裁决书送达证二份（2012.12.24）。证明已将评估报告及行政裁决书送达原告。
被告除出示上述证据外，庭审时还对适用法律作出说明。
原告尚晓杰诉称，原告作为梨树镇文礼小区西客运地块棚改工程的被拆迁人，因与第三人未达成安置补偿协议，被告曾于2010年作出行政裁决，由于程序明显违法自行撤销。之后由梨树县房屋征收经办中心聘请评估机构对原告的房屋及附属物进行了评估，被告以此为据以及梨棚改字【2009】4号文件规定的补偿标准，于2014年11月10日再次作出行政裁决。原告认为被告这次做出的行政裁决仍然违法，理由如下：一、评估机构的选定方式明显违法。住建部《国有土地上房屋征收评估办法》第三条，《吉林省人民政府办公厅关于贯彻【国有土地上房屋征收与补偿条例】的指导意见》第十二条均规定：“协商不成的，可由房屋征收实施单位组织，公证机构公证，通过摇号等方式随机确定”。而被告却采取了聘请评估机构的方式，明显违反了部门规章和省政府的规定，也违反了公开、公证的原则。同时被告聘请的四平恒星房地产评估有限公司作出的“四恒评2012（梨征）字第24号评估报告单”中“评估时点、作业日期”两栏均为空白，因此，其中的“评估报告有效期”明显缺乏可信度，不能作为行政裁决的依据。二、本次裁决仍然依据梨棚改字【2009】4号文件规定的补偿标准违反了公平原则。首先，原告要求产权调换的40.78平方米有照营业房屋裁决结算差价款违反了梨政法【2012】57号《梨树县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十三条“原面积部分征一还一，不结算结构差价款”的规定；其次，原告实际用于营业的24.55平方米背包裁决货币补偿不符合上述《办法》第十七条的规定，应与有照房屋一并产权调换；三是停产停业损失每平方米20元补偿标准显失公平。原告的营业由于被告的拆迁自2010年开始至今已停止四年之久，为了维持生计不得不另租冷库，额外支付租金34万余元，加之扩大的运费支出，损失已超百万，如此裁决明显侵害了原告的合法权益。总之，用2009年的补偿标准于四年后裁决明显违反了公平、公正原则，实为原告无法接受。综上理由，被告本次行政裁决，由于评估机构选定违法，导致缺乏事实根据；由于依据理应作废的补偿标准，致使原告的合法权益遭受重大损害。因此，请求人民法院依法撤销违反法律和政策的裁决，保护原告的合法权益。
开庭审理时原告提供证据如下：1、冷库设计平面图；2、冷库建筑费用；3、冷库租赁协议五份；4、营业损失详细清单。上述证据证明因拆迁没有回迁应给原告的损失。
被告梨树县住房和城乡建设局辩称，一、原告诉称：“评估机构选定方式明显违法”，他们的理由是选定评估机构应根据住建部(2011)77号文件《国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定进行。该办法第33条规定“本办法自公布之日起实施。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》履行前已取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定”。因此，答辩人根据2003年12月1日建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定由拆迁人委托，对原告尚小杰的房屋进行了评估，并送达了其本人。该意见第12条规定：“拆迁当事人对评估结果有异议的自收到评估报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估“。如原告对评估报告有异议应在5日内提出，并书面申请复估。而原告没有这样做，原告引用法律依据有问题。其评估结果是合法的，不存在违法评估问题。
二、原告诉称：“本次裁决仍然依据梨棚改字（2009）4号文件规定的补偿标准”。答辩人认为：原告所依据的仍然按房屋征收有关规定要求补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条规定：“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”。所以答辩人根据梨棚改字（2009）4号文件给原告房屋按评估标准给予补偿是有法律依据的，不违反公平、公正原则。对原告的房屋评估价格每平方米5500元是梨树镇棚改期间最高价格。
综上，答辩人认为，原告被拆迁的房屋属2010年棚户区改造地块，按照住建部评估办法和征收条例相关规定对原告的房屋拆迁补偿是有法律依据。请求人民法院维持梨住建裁字（2014）第3号行政裁决。
第三人梨树县天阳嘉园房地产开发有限公司未到庭亦未提交书面材料。
经过庭审质证，对以上证据做如下确认，对被告所举证据1、2、4、5、7、9、10、11、15，即“梨树县发展计划与经济贸易局文件梨计经（2010）67号、梨树县发展和改革局文件梨发改投资（2012）81号关于梨树镇文礼小区（西客运站地块）棚户区改造项目核准的批复、拆迁计划与方案，梨树县人民政府征收土地方案公告、建设银行回单两份、第三人企业法人营业执照及资质、法定代表人身份证件、第三人企业法人身份证明书、梨住建裁字（2012）第16号行政裁决书、撤销梨住建裁字（2012）第16号行政裁决决定、被告与原告谈话笔录二份、调解笔录、于占江房屋所有权证、于占江与原告协议书、冷饮批发部个体营业执照、冷饮批发部税务登记、于占江身份证复印件、加工厂电费发票、原告身份证件、原告提交六张房屋现状照片、评估报告送达证、行政裁决书送达证。”因原告无异议，且证据提供的形式、来源符合法律规定，本院予以确认；对证据8，即“选定评估机构征求意见书、选定评估机构说明及评估机构营业执照、资质证书、委托合同、评估报告”；该证据是2012年评估程序与评估结果与梨树县住房和城乡建设局2014年11月20日作出的梨住建裁字（2014）第3号行政裁决书无关联性，本院无需确认。对证据3、6，即“建设用地规划许可证两份、国有土地使用权批准文件、房屋拆迁许可证申请书、房屋拆迁申请表、拆迁许可证、延期拆迁申请书及拆迁许可证”；因原告对证据的真实性无异议,对证明问题有异议，因该证据的来源符合法律规定，故本院对该证据的真实性予以确认。对证据12、13、14，即：“被告评估委托书一份、评估公司评估报告一份、评估企业法人营业执照一份、评估公司资质证书一份、评估师证书估价师证书各一份、集体讨论会议记录一份（2014.10.13）、梨树县住房和城乡建设局梨住建裁字（2014）第3号行政裁决书。”因该评估报告与送达给被拆迁人尚晓杰的评估报告单编号和报告应用的有效期不一致，行政裁决也是依据该评估报告作出的，评估程序明显存在瑕疵。
对原告所举证据做如下确认：对证据1、2、3、4，即“冷库设计平面图、冷库建筑费用、冷库租赁协议五份、营业损失详细清单。”对被拆房屋室内自行装修的补偿金应由拆迁人与被拆迁人协商确定，协商不成的可评估确定。
经审理查明，2010年5月26日、2012年12月29日、2014年11月26日，经梨树县发展计划与经济贸易局、梨树县发展和改革局核准同意梨树县天阳嘉园房地产开发有限公司对梨树镇文礼（西客运站西地块）小区实施棚户区改造项目。项目总面积37800㎡。2010年6月10日第三人取得了房屋拆迁许可证。经多次申请批准拆迁延期至2015年12月31日。原告尚晓杰在该拆迁地段具有合法产权证照营业房屋40.78平方米，原产权人为于占江，实际使用人为尚晓杰，未办理产权变更手续。用途为冷库，并在该室内以及地下建有冷库。背包24.55平方米，压水井一眼,并安装了动力电。与第三人梨树县天阳嘉园房地产开发有限公司未达成补偿安置补偿协议。依据第三人的申请，被告于2010年、2012年分别作出梨住建裁字（2010）第241号和梨住建裁字（2012）第16号行政裁决，均因程序存在瑕疵已自行撤销。2014年9月30日，被告在原告尚晓杰没有找到评估机构的情况下委托四平市恒星房地产评估有限公司对尚晓杰有照房屋40.78平方米、背包24.55平方米，压水井一眼进行了评估。另查，送达尚晓杰的评估报告单编号及评估报告有效期限与评估报告记载的编号及有效期限不一致。2014年11月10日被告重新作出梨住建裁字（2014）第3号行政裁决书。原告尚晓杰对裁决不服，向本院提起行政诉讼。请求依法撤销被告2014年11月10日作出的梨住建裁字（2014）第3号行政裁决书；诉讼费用由被告承担。
本院认为，依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条：“本条例自公布之日起实行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。?本条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”的规定，被告梨树县住房和城乡建设局是房屋拆迁管理部门，具有作出房屋拆迁行政职能。但送达尚晓杰的评估报告单编号及评估报告有效期限与评估报告记载的编号和有效期不一致，评估程序存在瑕疵。且对尚晓杰室内冷库没有进行委托评估。梨住建裁字（2014）第3号行政裁决书中没有裁决原告的动力电，亦未对冷库进行补偿。该裁决书认定事实不清，主要证据不充分，应予撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项1目之规定，判决如下：
撤销被告梨树县住房和城乡建设局2014年11月10日作出的梨住建裁字（2014）第3号行政裁决书。
案件受理费50.00元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判长 刘秀平
审判员 李晓棉
审判员 赵艳萍
二〇一五年五月五日
书记员 李 雪