宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第729号
上诉人（原审原告）黄升，男，1990年2月5日出生，汉族，中石化天水分公司职工，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人孙攀，宁夏言成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）宁夏逸家房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人郭玮，该公司董事长。
委托代理人朱琦娜，宁夏朔方律师事务所律师。
上诉人黄升、宁夏逸家房地产开发有限公司（以下简称逸家公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第5259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人宁夏逸家房地产开发有限公司的委托代理人朱琦娜，上诉人黄升及其委托代理人孙攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，位于银川市兴庆区丽景南街宁夏医药批发市场3号公寓楼系被告开发建设。2010年10月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发建设的位于银川市兴庆区丽景南街宁夏医药批发市场3幢4层419号商住房一套；该商品房的建筑面积为47.1平方米，单价每平方米3699元，房屋总价为174223元；原告应于2010年10月12日前一次性付清全部购房款174223元；被告应于2012年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房不超过90日，自2012年11月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起三日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年11月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。双方进行验收交接时，被告应当出示《银川市新建住宅交付使用证》，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于原告的原因，未能按期办理交付手续的，自2012年11月1日起至实际交付日止，期间原告所购商品房发生的采暖费、物业费等费用均由原告承担。但因被告的原因造成迟延交付的除外；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，原告不退房，合同继续履行，自2013年1月29日至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定于2010年10月12日向被告支付全部购房款174223元。至今，被告未能向原告交付房屋，故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告交付房屋，并办理房屋产权证；二、被告向原告支付逾期交房违约金12718.279元，支付逾期办理房屋权属证书违约金12718.279元（逾期交房违约金自2012年11月1日按总房款的日万分之一计算至起诉之日，后续违约金原告保留继续诉讼的权利；逾期办理房屋权属证书违约金自2012年11月1日按总房款的日万分之一计算至起诉之日，后续违约金原告保留继续诉讼的权利）；三、本案诉讼费由被告承担。
原审法院另查明，2012年10月20日，银川市中级人民法院在审理原告王莺君诉被告房屋买卖合同纠纷一案中，该案原告王莺君申请诉讼财产保全，银川市中级人民法院作出（2012）银民初字第56号民事裁定书，对“宁夏医药批发市场”3号公寓楼面积约1000平方米的房产进行查封，其中包括本案诉争房屋。现该案已审结，涉案房屋仍在查封状态。涉案房屋于2010年9月9日取得预售许可证，许可证号为：银房预售证字第2010399号。银川医药批发市场3号楼至今未竣工验收，被告尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，也未实际向原告交付房屋。
原审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。原、被告约定被告于2012年10月31日前向原告交付房屋，被告至今未交付房屋已经构成违约，被告应按总房款的日万分之一向原告支付自2012年11月1日至起诉之日的逾期交房违约金11864.59元（174223元×681天×0.01%/天），后续逾期交房违约金原告可另行主张权利。关于逾期办理房屋权属证书违约金，原、被告约定被告应于2012年10月31日前向原告交付房屋，且应于房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，被告至今未向原告提供办理权属登记所需资料，已经构成违约，被告应按总房款的日万分之一向原告支付自2013年1月29日至起诉之日的逾期办理房屋权属证书违约金10314元（174223元×592天×0.01%/天），后续逾期办理房屋权属证书违约金原告可另行主张权利。关于原告要求被告交付房屋并办理房屋产权证的诉讼请求，因涉案房屋至今未竣工验收，被告尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋不具备交付及办理房屋产权登记的条件，故对原告的该项诉讼请求，法院不予支持。被告经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩、举证、质证、陈述及辩论的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告黄升逾期交房违约金11864.59元，逾期办理房屋权属证书违约金10314元，合计22178.59元；二、驳回原告黄升的其他诉讼请求。案件受理费636元，财产保全费1518元，共计2154元，由被告宁夏逸家房地产开发有限公司负担（此款原告黄升已预交，被告宁夏逸家房地产开发有限公司应随同上述款项一并支付给原告黄升）。宣判后，黄升、宁夏逸家房地产开发有限公司均不服，提起上诉。
上诉人黄升上诉称，双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。被上诉人逸家公司逾期交房事实清楚，证据确实充分，被上诉人逸家公司应当按照合同的约定履行合同义务。一审法院以涉案房屋至今未竣工验收、被上诉人逸家公司未取得《建设工程竣工验收备案表》为由，驳回上诉人黄升要求交付房屋及办理房屋产权登记的请求，没有法律依据。请求二审法院依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人逸家公司交付房屋并办理房产证；本案一、二审诉讼费用由被上诉人逸家公司承担。
被上诉人逸家公司针对上诉人黄升的上诉请求答辩称，被上诉人逸家公司未能按期交付房屋的原因，是由于房地产市场不景气所致。且涉案房屋被银川市中级人民法院在另案中查封，被上诉人逸家公司无法为上诉人黄升办理房屋过户手续。请求依法驳回上诉人黄升的上诉请求，支持被上诉人逸家公司的上诉请求。
上诉人逸家公司上诉称，一审法院未向上诉人逸家公司送达开庭传票缺席审理，程序违法。请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人黄升承担。
被上诉人黄升针对上诉人逸家公司的上诉请求答辩称，一审法院送达合法，不存在程序违法的情形。请求依法驳回上诉人逸家公司的上诉请求，支持被上诉人黄升的上诉请求。
二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人逸家公司与上诉人黄升2010年10月12日签订《商品房买卖合同》是在上诉人逸家公司已取得预售许可证的情形下签订，双方当事人买卖房屋的意思表示真实，应为有效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《房屋登记办法》的相关规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。本案中，上诉人逸家公司与上诉人黄升签订的《银川市商品房买卖合同》未经过备案及预告登记，双方法律关系仅为债的法律关系。上诉人黄升在上诉人逸家公司未按约定将《商品房买卖合同》进行备案登记的情况下，怠于向上诉人逸家公司主张权力，致使涉案房屋被案外人查封，使其债的法律关系转化为物权法律关系受阻，上诉人黄旭仅取得对涉案房屋物权的期待权。虽然造成该《商品房买卖合同》不能履行的原因在上诉人逸家公司，但涉案房屋并不具备交付及办理产权证必要条件的客观事实存在。上诉人黄旭可待涉案房屋具备交付及办证条件时，另行主张权利。上诉人逸家公司主张一审法院未向上诉人逸家公司送达开庭传票，缺席审理，程序违法，经查，一审法院通过EMS特快专递方式向上诉人逸家公司的登记住所地“宁夏回族自治区银川市兴庆区进宁南街87号”邮寄开庭传票，并不违反有关法律规定。故上诉人黄升与上诉人逸家公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费636元，由上诉人黄升与上诉人逸家公司各负担318元。
本判决为终审判决。
审判长 高凤梅
审判员 彭 云
审判员 苗自治
二〇一五年七月七日
书记员 哈 越
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定