重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第09757号
原告重庆创模物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道兰馨大道77号，组织机构代码75624048-5。
法定代表人张光华，总经理。
委托代理人徐萍，女，1966年12月20日出生，汉族，系原告公司职工，住重庆市渝中区。
被告罗万银，男，1960年7月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原告重庆创模物业管理有限公司与被告罗万银物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，依法由审判员邹富奎担任审判长，与人民陪审员袁宗平、唐小林组成合议庭，适用普通程序于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告重庆创模物业管理有限公司（以下简称“创模物业公司”）的委托代理人徐萍、被告罗万银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告创模物业公司诉称，2007年12月1日，原告与重庆汇祥地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在的渝北区XXX街道XX大道XX号XX·XXX小区提供物业服务。按照合同约定XX·XXX小区物业服务费一、二层为1.30元／月·平方米，三层以上为1.50元／月·平方米，含单元电梯费，不含水电公摊费。合同签订后，原告一直按照合同的约定对小区进行物业服务。被告所有的位于重庆市渝北区XXX街道XX大道XX号X-
XX-
X号房屋，建筑面积为92.68平方米，房屋为三层以上房屋，每月需向原告交纳的物业服务费为139.02元。被告从2010年10月1日起至2013年4月30日止，累计拖欠原告物业服务费4306.92元、水电公摊费121.68元。原告多次催收无果，现起诉要求法院判令被告立即向原告支付从2010年10月1日起至2013年4月30日止，累计拖欠原告物业服务费4306.92元、水电公摊费121.68元，共计4428.60元，并从逾期之日起按每日千分之三支付违约金（以被告实际付清上述拖欠款项止）。
被告罗万银辩称，被告在2010年10月之前是按时给付了物业服务费，其从2010年10月起不交纳物业服务费是因为原、被告签订的《前期物业服务合同》没有第九章；原告的管理不规范不专业，造成小区门禁系统、监控系统、消防设施损坏，使得小区业主的权益得不到保障；原告将小区公共部分设施改为其它用途；原告管理不到位，保安着装不规范，被告曾给原告提出整改意见但仍然不整改；原告的管理不规范、不到位，给被告造成了损失应当予以赔偿。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告罗万银系渝北区XXX街道XX大道XX号XX·XXXX幢XX-X号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为92.68平方米，房屋用途系住宅。
2007年12月1日，原告与重庆汇祥地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》1份。合同约定由原告为被告所在的渝北区XXX街道XX大道XX号XX·XXX小区提供物业服务，物业服务期限为2007年12月1日起至2010年11月30日止。合同签订后，原告即入驻小区为业主提供物业服务。
2009年6月4日，重庆市渝北区物价局对原告为XX·XXX小区提供物业服务的申请予以备案。《物业管理备案书》载明如下内容：“重庆创模物业管理有限公司：你公司管理服务的XX·XXX小区，位于我区XXX街道XX大道XX号，小区一期总户数987户，所有业主在《商品房买卖合同》的附件四中均与重庆汇祥物业发展有限公司约定了物业管理服务收费标准，即：高层住宅1.5元／月·平方米（含电梯费）。经审核，你公司报来的相关资料符合备案条件规定，同意备案。请你公司按照约定的物业服务项目及物业服务收费标准执行，并进行公示，自觉接受社会的监督”。
2009年10月16日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订了《XX·XXX前期物业服务合同》1份。合同约定，甲方同意接受乙方对XX·XXX小区提供物业管理服务；双方约定物业服务收费标准如下（按房屋产权核定的建筑面积计算）：住宅：非电梯住宅1.3元／月·平方米，电梯住宅1.5元／月·平方米；小区公共用水、用电，实行独立计量，每月据实向全体业主／物业使用人分摊；物业管理费应按月交纳，甲方或物业使用人应在每月30日之前履行交纳义务，逾期将按每天3‰向乙方交纳滞纳金，累计计算。逾期之后甲方缴纳的费用优先冲抵滞纳金；本合同有效期限暂定三年，自2009年7月1日起至2012年6月30日止。
2010年12月1日，以重庆汇祥地产发展有限公司为甲方、原告为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》1份。该合同约定，甲方委托乙方为XX·XXX小区提供物业管理服务，委托期限三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同终止。该合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：1.住宅：一、二层1.3元／月·平方米；三层以上1.5元／月·平方米，含单元电梯费，不含水电公摊费。2.商业物业：4元／月·平方米。合同第七条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，具体指小区内的公共照明、景观用水、用电等运行的能源损耗，应独立计量核算，据实按户向相关业主分摊计收（住宅楼内电梯电费除外，二次供水水耗及电费等进入水价分摊的也除外）。合同第二十六条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第三十条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等进行了约定。原告按合同约定对XX·XXX小区提供了物业服务至2013年4月30日止。
因被告在原告提供物业服务期间，未向原告足额交纳物业服务费，原告先后于2012年3月7日、2013年4月6日，通过在被告房门张贴催费通知单的方式，要求被告交纳物业服务费。2014年5月24日，原告又通过向被告邮寄催款通知书的方式，要求被告交纳2010年10月1日至2013年4月30日的物业服务费。
2014年5月29日，原告向本院起诉要求判令被告支付从2010年10月起至2013年4月止的物业服务费、水电公摊费共计4428.60元及违约金。
本案在审理中，原告自愿撤回要求被告支付水电公摊费121.68元的诉讼请求。被告其抗辩意见未向本院举示充分的证据予以证明。
上述事实，有当事人举示的房屋产权证、XX·XXX前期物业服务合同、前期物业服务合同、XX·XXX接房手续书、催款通知书及国内标准快递回执、当事人陈述及庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为，原告与重庆汇祥地产发展有限公司签订的两份《前期物业服务合同》，以及原、被告双方自愿签订的《XX·XXX前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应予履行。原告自合同签订后对XX·XXX小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照约定向原告给付物业服务费。
根据原告与重庆汇祥地产发展有限公司签订的两份《前期物业服务合同》，以及原、被告双方之间签订的《XX·XXX前期物业服务合同》约定，住宅三层以上的物业服务费收取标准为1.5元／月·平方米，被告的房屋用途系住宅，且在三楼以上，故被告每月应交纳的物业服务费为139.02元（1.5元／月·平方米×92.68平方米）。因此，从2010年10月起至2013年4月止共31个月中，被告应当交纳的物业服务费为4309.62元（139.02元×31个月）。对于被告应交纳的物业服务费，原告仅起诉要求被告支付4306.92元，本院予以准许。本案在审理中，原告自愿撤回要求被告支付水电公摊费121.68元的诉讼请求，是当事人自由处分权利的行为，本院予以准许。
对于被告辩称的原告的管理不规范不专业，造成小区门禁系统、监控系统、消防设施损坏，使得小区业主的权益得不到保障；原告将小区公共部分的设施改为其他用途；原告管理不到位，保安着装不规范，被告曾给原告提出整改意见但却没有整改的抗辩理由，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告对其反驳意见应当承担举证责任，但被告未向本院举示充分的证据予以证明，故被告的该反驳意见证据不充分，理由不成立，本院不予支持。
对于被告辩称的原、被告签订的《前期物业服务合同》没有第九章；因原告管理不规范、不到位，给被告造成了损失应当予以赔偿的反驳意见，本院认为，虽然原告与重庆汇祥地产发展有限公司签订的两份《前期物业服务合同》与原、被告双方之间签订的《XX·XXX前期物业服务合同》在内容、章节的安排顺序上不完全相同，但三份合同均在物业服务收费标准以及违约责任的承担约定上是一致的，故被告应当按照约定承担违约责任。对于原告在物业服务过程中，原告是否给被告造成了损失，被告可以通过司法或者其它途径予以处理。因此，原告要求被告给付从2010年10月起至2013年4月止期间物业服务费违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；相反，被告的该反驳意见不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告罗万银在本判决生效后三日内，给付原告重庆创模物业管理有限公司从2010年10月起至2013年4月止期间的物业服务费4306.92元；
二、被告罗万银在本判决生效后三日内，给付原告重庆创模物业管理有限公司从2010年10月起至2013年4月止期间物业服务费的违约金（违约金的计算方法：从2010年10月起至2013年4月止期间，分别从次月1日起，分别以被告每月应交纳的物业服务费139.02元为本金，按每日千分之三的标准计算至物业服务费付清时止，但违约金最高不得超过4306.92元）；
三、驳回原告重庆创模物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告罗万银负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 邹富奎
人民陪审员 袁宗平
人民陪审员 唐小林
二〇一四年十二月八日
书 记 员 易夕寒