海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1328号
原告符馥樑（系海口龙华鑫湖乳羊美食馆的业主）。
被告陈月球。
原告符馥樑与被告陈月球租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王国娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告符馥樑到庭参加诉讼。被告陈月球经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年3月18日签订了《租赁合同》后，原告按合同的约定将自己投建的位于海口市金垦路XX号海口龙华鑫湖乳羊美食馆西面包括包厢房屋、绿化、空调、桌椅、餐饮设备等等租赁给被告经营餐饮业，后被告注册名称为海南野乐庄园酒楼经营餐饮业。自2012年1月份起，被告开始不按合同约定按时支付租金和水电费，而按这个月份支付2个月前的月租金方式支付。被告严重拖欠租金和水电费，原告多次警告和要求被告必须按所约定支付租金时间内按时支付租金，若违反合同约定逾期90天不支付租金的，被告将依合同终止并解除租赁合同，然而被告虽然分别于2012年1月8日、2012年12月8日、12月22日、12月31日向原告四次立下《承诺书》而却从不履行过《承诺书》的承诺保证，到2013年3月1日被告又向原告立下《保证书》，之后被告未按《租赁合同》和《承诺书》、《保证书》支付原告租金和水电费，也未按保证书撤出原告的租赁场地。无奈原告于2013年3月15日起诉至法院，后在法院的积极推动下，双方于2013年5月9日制作了并送达给原、被告的《民事调解书》，被告虽然逾期2个月即到2013年7月20日才履行了《调解书》的规定，原告当时也给予了免滞纳金及缓期履行的宽恕和理解。但自2013年8月起至今，被告又以种种借口和理由拖欠原告的租金，至2014年1月20日共欠原告租金197166元，水电费21391元，两者共欠原告218557元，现原告每日向被告追讨租金及水电费，被告都已其他借口和口头承诺拒付租金，被告已严重违反了双方签订《租赁合同》第七条和第十三条第一款约定，不但不支付原告的上述欠款，也拒不退出原告的租赁场地，原告无奈诉至法院，法院于2014年3月21日作出（2014）龙民一初字第639号《民事调解书》，然而至今被告不视法院的调解书效力，也不按调解书规定支付原告一分租金及水电费。在原告的追讨下，被告于2014年4月17日向原告作出《保证书》，承诺在2014年4月30日履行支付人民币169724元，若不按此时间支付，保证在2014年5月1日撤出原告的租赁场地，然而到2014年4月30日，被告也未履行《保证书》，2014年5月3日被告又向原告及法院郑重立下了《承诺﹤保证书﹥》，2014年5月15日前按调解书支付原告人民币169724元及从2014年3月22日至2014年5月15日全部租金和水电费等等，若不履行则被告保证：1、在2014年5月16日前撤出所租赁海口龙华鑫湖乳羊美食馆的租赁场地；2、海口龙华鑫湖乳羊美食馆在2014年5月15日可以单方面解除《租赁合同》及租赁关系，并且不用承担任何赔偿责任；3、被告依《租赁合同》约定不拆搬走任何财产、财物、物品等等。所有财产由海口龙华鑫湖乳羊美食馆自行处置，被告无任何异议；4、其他的依据《租赁合同》约定处理；5、在2014年5月15日后海口龙华鑫湖乳羊美食馆可以向海口龙华区人民法院直接申请执行或者起诉。被告已经多次严重违反了双方签订《租赁合同》的第七条和第十三条第一款约定及于2014年4月17日、2014年5月3日向原告作出的《承诺﹤保证书﹥》，不但不支付欠原告的所有欠款，也拒不退出原告的租赁场地，特向法院起诉，请求：1、判令解除原、被告之间签订的租赁合同，被告撤出海口市金垦路XX号龙华秦虎乳羊美食馆西面约2400平方米场地；2、判令被告支付拖欠原告的从2014年3月22日至2014年5月5日租金及水电费共计人民币63000元，并按约定罚滞纳金。
被告陈月球未答辩。
经审理查明，位于海口市郊金垦路西北侧的约70亩那丁地（东至海口市金牛岭东南侧的人工湖侧边，西至省农垦建筑公司和三叶制药厂围墙边、北至金牛岭公园北边围墙，南至金垦路农垦机械厂北侧宿舍北边）为海口市龙华区滨濂村集体用地。2005年5月13日，海口市龙华区滨濂村经济合作社（以下简称滨濂村经济合作社）与海口冠鑫行商贸有限公司（以下简称冠鑫行公司）签订《土地租赁合同》，将该地块租赁给冠鑫行公司使用，用途为从事第三产业建设和经营。租赁期限为2005年5月13日至2025年5月12日。在租赁期间，该土地的所有权属于滨濂村经济合作社，但冠鑫行公司享有该土地的使用权、联营权和分片转租权，但冠鑫行公司需要将该地块整体转租给第三人的，应当经滨濂村经济合作社书面同意，而转让过程中双方的原租赁合同仍继续履行。2005年5月15日，滨濂村经济合作社、冠鑫行公司与海口利喜恒土石方工程有限公司（以下简称利喜恒公司）签订《土地租赁分片转让合同》，将其承包的上述土地中约35亩土地（东至滨濂村第一生产队用地，西至海农垦三叶药业公司、农垦建筑公司，北至海口市金牛岭公园，南至金垦路）转租给利喜恒公司，租赁期限自2005年5月18日至2025年5月5日。在转让租赁期间，该土地的所有权属于土地所有权人，但利喜恒公司享有该土地的使用权、联营权和分片转租权。利喜恒公司在该地块上依法享有租住经营权和再转租权。2006年9月23日，利喜恒公司与海口龙华鑫湖乳羊美食馆（以下简称鑫湖乳羊馆）签订《土地租赁合同》，将其承租上述土地中的约15亩土地（宗旨滨濂村第一生产队用地，西至海南农垦三叶药厂农垦建筑公司，西至金垦路）出租给鑫湖乳羊馆，租赁期限为2006年10月1日至2025年5月12日止。鑫湖乳羊馆有权转租其承租的土地，但需经利喜恒公司同意。2010年3月16日，利喜恒公司出具《同意书》，载明：我公司同意海口龙华鑫湖乳羊美食馆租赁的场地可进行部分合作或转租。
2010年3月18日，鑫湖乳羊馆与被告签订《租赁合同》，约定被告向鑫湖乳羊馆租赁海口市金垦路XX号鑫湖乳羊馆西面约2400平方米土地，以双方砌围墙为准，租赁用途为餐饮、烧烤、茶艺、销售，被告若要变更用途须与鑫湖乳羊馆商量并得到书面同意后才可以调整。在鑫湖乳羊馆经营期间，被告不能经营羊类餐饮食品。被告对外须以个人名义进行工商、税务登记注册。租赁期限为十年，自2010年5月15日至2020年5月15日止，另鑫湖乳羊馆向被告赠送不计租2个月，即2010年3月16日至2010年5月14日止。前五年的租金为每月35000元，即2010年5月15日至2015年5月14日止；后五年租金为每月40000元，即2015年5月15日至2020年5月15日止。被告同意向鑫湖乳羊馆缴纳合同保证金200000元，合同期满七天内退还，鑫湖乳羊馆逾期返还保证金，须按每日百分之三向被告支付违约金。该保证金不能冲抵租金，被告在2010年3月23日前一次交清。租金支付方式为按月支付，被告应当于每月的10天前预付当月的全部租金，首个租赁月份为2010年5月，首个支付日为2010年5月25日前，余后类推。被告逾期支付，每天按逾期支付总额的3‰计收滞纳金，逾期超过90天的，鑫湖乳羊馆有权单方解除合同，并有权没收保证金200000元。上述合同签订后，被告即进场对所租赁场地进行装修，并经营餐饮行业。
被告租赁上述土地后，初期尚能按时支付租金，后由于未按期支付租金，原告将被告诉至本院，本院2014年3月21日作出（2014）龙民一初字第639号《民事调解书》，确认被告尚欠原告2013年8月1日至2014年3月21日租金及水电费等全部费用289724元。2014年5月3日，原告出具《承诺（保证）书》，承诺在2014年5月15日前付清欠原告鑫湖乳羊馆2014年3月22日至2014年5月15日的全部租金及水电费，如不能履行，则被告保证：1、在2014年5月6日撤出所租赁鑫湖乳羊馆的场地；2、鑫湖乳羊馆在2014年5月15日可以单方面解除《租赁合同》及租赁关系，并不用承担任何赔偿责任；3、被告不拆搬走任何财产、财物、物品等等，所有财产任鑫湖乳羊馆自行出资，其无异议；4、其他的依据《租赁合同》约定处理。后因被告未按照《租赁合同》的约定和《承诺（保证）书》的承诺向原告支付租金，原告遂诉至本院。
另查，鑫湖乳羊馆系个体工商户，原告系鑫湖乳羊馆的业主。
上述事实有《租赁合同》、（2014）龙民一初字第639号《民事调解书》、《承诺（保证）书》、《土地租赁合同》、《土地租赁分片转让合同》、《同意书》以及当事人陈述为凭，足以认定。
本院认为，海口市龙华区滨濂村经济合作社将其集体用地即位于海口市郊金垦路西北侧的那丁地约70亩租赁给冠鑫行公司、冠鑫行公司将其中部分土地转租给利喜恒公司，利喜恒公司又将其中部分土地转租给鑫湖乳羊馆，上述各方签订的租赁合同中都约定承租方可将其中的部分土地转租。原告作为鑫湖乳羊馆的业主，其以鑫湖乳羊馆的名义与被告签订《租赁合同》，将其承租自利喜恒公司的土地中的一部分即海口市金垦路XX号海口龙华鑫湖乳羊美食馆西面约2400平方米场地转租给原告经营餐饮行业，该《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。上述合同签订后，原告依约将场地交付被告使用，被告未向原告支付2014年3月22日至2014年5月15日的租金，已构成违约，按照被告于2014年5月3日在《承诺（保证）书》中作出的意思表示，原告可解除原、被告双方签订的《租赁合同》。按照合同约定，每月租金为35000元，故被告拖欠原告的租金数额为35000元÷31天×10天＋35000元＋35000元÷31天×15天=63225元。原告请求被告支付租金及水电费共计63000元，本院予以支持。但双方约定逾期支付租金的滞纳金过高，本院酌情调整至按中国人民银行同期半年期贷款利率上浮30%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告符馥樑以鑫湖乳羊馆名义与被告陈月球于2010年3月18日签订的《租赁合同》，被告于本判决生效之日起十日日内搬出其租赁原告海口市金垦路XX号鑫湖乳羊馆西面面积约2400平方米的场地；
二、限被告陈月球于本判决生效之日起十日内向原告符馥樑支付尚欠原告2014年3月22日至2014年5月15日期间的租金63000元，并支付滞纳金（滞纳金计算方法：以63000元为本金，自2014年5月15日起计至本判决限定履行之日止，按中国人民银行同期半年期贷款利率上浮30%计算）；
三、驳回原告符馥樑其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序减半收取案件受理费687元，由被告陈月球负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 王国娟
二〇一四年八月四日
书记员 林一苗