上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1073号
原告（反诉被告）李杰，男，1984年11月15日出生，汉族。
委托代理人史荣荣，女，1983年10月4日出生，汉族。
原告（反诉被告）史荣荣，女，1983年10月4日出生，汉族。
被告（反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司。
法定代表人张智刚，董事长。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
原告李杰、史荣荣诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。被告提出反诉，本院经审查依法予以受理。本案于2015年5月6日公开开庭进行了审理，原告史荣荣并作为原告李杰的委托代理人，被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李杰、史荣荣诉称：2013年8月23日，原、被告签订《预售合同》，约定被告将位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》房屋出售给原告，房子暂测面积86.60平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为21.80平方米，每平方建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）13，717元，总价为1，187，892.20元，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规规章另有规定外该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，房屋于2014年8月31日前交付原告。根据双方在预售合同特别告知一特别约定该房屋暂测面积与实测面积不一致时处理办法及相关法律规定，被告应退还原告房款。原告收到被告的交房通知并于2014年8月31日按被告要求补交建筑面积差额0.16平方米的差价款2，195元后方可收到房屋，现原告房屋的实测面积为86.60平方米，其中套内面积为64.53平方米，比暂测面积减少0.11平方米，公共分摊面积为22.23平方米，比暂测面积增加0.27平方米，原告认为不应负担面积增加的差额款项2，195元，并有权要求被告退还套内减少面积的差额1，508.87元。被告应支付原告因交付阳台不符合约定的赔偿5，000元，故要求判令：1、被告退还多收原告购房款2，195元；2、被告退还套内减少面积款项1，508.87元；3、被告支付原告以2，195元为本金，按照年利率百分之5.57计算的利息124.50；4、被告支付原告因阳台交付不符合合同约定的赔偿5，000元；5、退还0.38平方米自2014年8月31日至2014年12月31日的物业费。本案诉讼费被告负担。
被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。关于房屋差价款，合同第四条中约定应按时结算，如约定不明按照最高院司法解释在正负3%之内也是需要补差。合同未约定对多收的差价款不应收取，业主也是认可需要补交差价款的，对是否缴纳差价款双方有争议，需要法院判决，不同意支付利息。合同对阳台标准虽有约定，但和原告签订合同前阳台方案已经定下来，施工也是按照施工图进行，不存在擅自变更。原告签约前，阳台已经施工且原告可以看到阳台的现状，原告客观上实际收房，因此主张的赔偿款无依据。物业费由物业公司收取，与被告无关，不同意退还物业费。被告认为原告逾期支付购房款，遂提起反诉，要求判令原告支付以70万元为本金，按照日万分之三计算的自2013年7月25日至8月9日的逾期支付房款违约金3，150元。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，原告委托被告办理贷款，支付了400元代办费及160元预告登记费用，逾期支付房款与原告无关。
经开庭审理查明，2013年6月25日，原、被告签订《预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》房屋，房子暂测面积86.44平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为21.80平方米，每平方建筑面积单价为13，717元，总价为1，185，697元，房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；原告未按约付款应支付违约金，按逾期未付款的日万分之三计算，自约定付款期限之第二天起算到实际付款之日止；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2014年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告定于2014年8月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为组合贷款，原告应于2013年6月25日支付首付款365，697元；于2013年7月25日支付82万元。附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。
签订上述合同后，原告支付房款365，697元，被告开票日期为2013年6月25日；原告支付房款12万元，被告开票日期为2013年7月26日；原告支付房款70万元，被告开票日期为2013年8月9日；原告支付面积差价款2，195元，被告开票日期为2014年8月31日。
签订合同当日，原告委托姜美琪代为办理登记并支付代办费400元及登记费160元，原告于2013年7月18日签订借款合同，被告及借款人均委托姜美琪代为办理登记手续，受托人于2013年7月24日申请登记。原告已取得小产证，登记的实测独用面积为64.53平方米、共用面积为22.07平方米、建筑面积为86.60平方米。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，商品房预售合同、发票、收据、房地产登记申请书、委托书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，本院认为，被告应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。被告不应收取差价款，但原告主张利率标准依据不足，本院确定为中国人民银行同期贷款基准利率，从原告支付之日算到判决生效之日。
关于逾期付款的争议。被告确认上海同策房产咨询股份有限公司为其代理销售公司，亦确认姜美琪为该公司的工作人员，原告在被告销售点签订买卖合同、出具委托书、交付代理费及登记费，本院有理由相信原告出具委托书时认为被告为受托人。根据登记申请书及收件收据的材料显示，本院有理由相信受托人代为办理合同预购登记及抵押登记事项。本院认为，除根据相关机构要求原告亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要原告提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务。原告签订合同当日即支付代办费，签订借款合同的时间也早于约定付款时间，被告在付款期限最后一天才办理抵押登记等相关手续，显然逾期付款的责任不可归责于原告。
关于阳台的争议，本院认为，合同附件对阳台的约定明确，被告交付的阳台确与约定不符，考虑阳台未在双方签约后变更设计、被告的违约程度以及对原告的影响，原告主张赔偿5，000元的诉求尚属合理，本院予以支持。被告提出原告同意按实样交付的主张，依据不足。
物业费并非由被告收取，故原告向被告主张退还多与面积的物业费的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告李杰、史荣荣房款3，703.87元；
二、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李杰、史荣荣损失（以2，195元为本金，从2014年8月31日计算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
三、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李杰、史荣荣阳台不符合约定的赔偿款5，000元；
四、原告李杰、史荣荣要求被告上海农工商房地产置业有限公司退还物业费的诉讼请求不予支持；
五、反诉原告上海农工商房地产置业有限公司要求反诉被告李杰、史荣荣支付逾期付款违约金3，150元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，减半收取计25元，由被告负担；反诉受理费25元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一五年七月二十二日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。