河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终444号
上诉人（原审被告）夏锄。
委托代理人雪化平，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨涛。
委托代理人杨舫，北京市中咨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杜婕。
被上诉人（原审第三人）河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊京哈路南燃料公司商住楼。
法定代表人梁红丽，该公司总经理。
上诉人夏锄与被上诉人杨涛、杜婕、河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司之间房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人不服河北省三河市人民法院（2015）三民初字第4307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，二被告系夫妻关系。2015年8月2日，原告杨涛、被告夏锄（杜婕代签）及第三人链家公司签订《买卖定金协议书》，约定被告夏锄将登记在自己名下的位于三河市燕郊开发区燕顺路东侧北蔡路北侧东方夏威夷钻石山区公寓D-112号房屋出售给原告，房屋总价款为196万元。2015年8月4日，三方签订《存量房买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：02150300001603）及补充协议，约定二被告将上述房屋出售给原告，房屋总价款为178万元（含家具、家电及装修等）。协议签订当日，原告按约支付定金2万元。补充协议第四条约定，被告拒绝将该房屋出售给原告的，构成根本违约，应以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。其他约定中另记载，该房屋红木电视柜及红木餐桌一套折价贰万捌仟元出售给原告，原告于收房当日以现金形式支付给被告。2015年9月5日，被告夏锄向链家公司、原告杨涛提交《合同解除声明》，称其未授权妻子杜婕出售其名下的房产，合同无效，要求立刻解除。9月6日，被告杜婕以微信形式向原告表示其无权卖房，协议无效。另查明，2015年8月2日，被告杜婕在授权委托书及代理人关于代理权的承诺书上签字，承诺授权委托书由杜婕提交给相关方且由本人亲自签署并授权，真实、准确、有效。杜婕代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日提交委托人亲笔签字或公证的授权委托书。上述事实，有原告提供的涉案房屋房产证复印件、《买卖定金协议书》、《存量房买卖合同（经纪成交版）》、补充协议及定金收据、授权委托书、代理人杜婕关于代理权的承诺书、杨涛与杜婕的微信记录、《合同解除声明》在案佐证。庭审中，被告提供签约文件合订本封皮及补充协议、买卖定金协议书，以证实原告提供的合同不真实，本院认为其证明力不足；其提供的登机牌证明交易过程中夏锄并不在场，提供的红木家具发票证明家具的真实价格，该证据与本案并无直接关联，并非定案证据；其提供的杜婕分别与中介公司朱建雄、原告杨涛的通话记录，录音中并未反映出二被告所需证明的内容，故上述证据本院无法确认。第三人链家公司提供了二被告的身份证、户口本、结婚证、房产证、授权委托书及承诺书等证据，证明被告杜婕持上述证件原件在其公司登记房源签署合同，杜婕具有代理权。原告对此无异议。二被告对上述证据的真实性无异议，但称授权委托书是链家公司事先打印好的，由杜婕签的字。本院认为，链家公司提供的证据足以证明被告杜婕具有代理权，授权委托书由哪方提供并不影响代理行为是否有效。
原审认为，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，二被告系夫妻关系，被告杜婕持二被告的身份证、结婚证、房产证、授权委托书及承诺书经中介公司居间服务，与原告就涉案房屋签订存量房买卖合同，原告有理由相信杜婕具有代理权。因此，被告杜婕的行为构成表见代理。双方所签合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，亦应认定为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。2015年8月2日，双方签订房款为196万元的买卖定金协议书，8月4日又签订房款为178万元的存量房买卖合同及补充协议，从合同具体条款及补充内容和合同签订时间先后顺序来看，应认定双方履行的合同为房款为178万元的存量房买卖合同。合同履行过程中，原告依约支付了购房定金，被告夏锄以不同意杜婕代理其卖房亦未追认为由要求解除合同，被告杜婕又向原告明确表示合同无效、定金退还，二被告的行为应属违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方均同意解除合同，本院准予。原告杨涛主张适用定金罚则要求被告双倍返还定金，又要求被告按总房款的20%支付违约金35.6万元，依相关法律规定，定金与违约金不能同时并用，且原告主张的违约金数额过高，因此，综合原告的损失情况、二被告的过错程度及房屋升值的现状，根据公平原则，本院酌定二被告返还原告购房定金2万元并给付违约金10万元。二被告关于杜婕无代理权及合同无效的抗辩意见，无证据支持且不符合合同法规定的无效情形，本院不予采信。庭审中，被告夏锄要求原告杨涛赔偿其因此次诉讼产生的误工费、交通费等，又要求链家公司承担因欺骗诱导杜婕签字所应承担的法律责任，不属本案调整范畴，本院不能支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十七条之规定，判决如下：被告杜婕、夏锄于判决生效后十五日内返还原告杨涛购房定金2万元，并支付违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由被告杜婕、夏锄负担（于本判决生效后三日内交纳）。
上诉人夏锄上诉称，一、原审法院主要事实认定不清或错误。1、原审法院对杜婕分别与河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司（以下简称中介公司或链家公司）经理朱建雄、原告杨涛的通话录音所反映出的事实和证明内容并未查清。2、原审法院以链家公司提供的夫妻关系等证明文件认定杜婕有代理权为事实认定错误。夫妻之间虽然在日常生活中具有一定的相互代理权，但对于重大民事经济行为，特别是重大房地产交易行为，我国法律并未规定可以相互代理。3、原审法院认为“授权委托书由哪方提供并不影响代理行为是否有效”有误。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院以杜婕与夏锄为夫妻关系，认定杜婕的行为构成表见代理，属于法律定性错误。首先，杜婕自始就没有代理权，也不具有使杨涛会认为她具有代理权的表象。其次，杨涛在明知道杜婕不具有合法的代理权的情况下，却与中介公司合谋，为了自己的利益，欺骗杜婕共同伪造授权书和代签购房合同，其行为具有明显的恶意，不能构成表见代理中的善意第三人。2、原审法院以夏锄不同意杜婕代理卖房亦未追认为由要求解除合同，认定杜婕和夏锄违约，应当承担违约责任，属于法律适用错误。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人杨涛辩称，一、从合同履行过程，夏锄同意出售涉案房屋。二、夏锄夫妻自9月6日发出解约通知后，即将二手房价格提高到220万元，由此行为看，夏锄解约的驱动力是因为房屋价格上涨，为了获取更大的经济利益，故违背诚信恶意解约。综上，请贵院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。
被上诉人杜婕对上诉状没有意见。
经审理查明，二审中，上诉人提交了朱建雄的证人证言，用以证明被上诉人杜婕签属授权委托书时，被上诉人杨涛在现场，其明知杜婕没有代理权。其它事实与原审认定一致。
本院认为，被上诉人杜婕在没有代理权的前提下，擅自签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》处分其与上诉人夏锄夫妻共有家庭重大财产。其行为事前未有上诉人授权，事后亦未得到上诉人追认，其与被上诉人杨涛所签合同对上诉人夏锄不产生法律效力。被上诉人杜婕明知无权处分，导致与被上诉人杨涛所签合同无效，已构成恶意磋商，应承担缔约过失责任，对合同无效所造成的损失承担主要责任。而被上诉人杨涛在明知杜婕无授权的情况下，仍与杜婕签订合同，导致合同无效，对此应承担相应次要责任。本院综合本案实际情况，并依据当时商品房市场行情的重大变化，酌定被上诉人杜婕赔偿被上诉人杨涛损失10万元。综上，上诉人的上诉理由成立，上诉请求本院予以支持。原审法院仅依据被上诉人杜婕与上诉人夏锄系夫妻关系，并持有二人身份证、结婚证、房屋产权证等身份财产证明，认定被上诉人杜婕构成表见代理属认定事实错误，应予纠正，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省三河市人民法院（2015）三民初字第4307号民事判决；
二、被上诉人杜婕于本判决生效后十五日内返还被上诉人杨涛购房定金2万元，并赔偿杨涛损失10万元。
三、驳回被上诉人杨涛要求上诉人夏锄承担返还定金并支持违约金的诉讼请求。
一、二审案件受理费各2700元，均由被上诉人杜婕负担。
本判决为终审判决。
审判长 李绍辉
审判员 刘建刚
审判员 罗丕军
二〇一六年三月二十三日
书记员 韦 丹