北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终8744号上诉人（原审原告）：九源百纳物业服务发展（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：张刚义，董事长。委托诉讼代理人：张春雷，男，1982年10月11日出生，九源百纳物业服务发展（北京）有限公司职员，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：王胜利，男，1969年1月3日出生，九源百纳物业服务发展（北京）有限公司职员，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：陈德友，男，1958年6月4日出生，住北京市怀柔区。上诉人九源百纳物业服务发展（北京）有限公司（以下简称九源公司）因与被上诉人陈德�物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初3326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人九源公司之委托诉讼代理人张春雷、王胜利、被上诉人陈德友均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。九源公司上诉请求：1.撤销一审判决中“鉴于九源公司的物业服务质量确实存在瑕疵，故本院对九源公司要求支付物业服务费的具体数额予以酌减”改判为全额支付2016年、2017年物业服务费共计人民币6272.2元；2.请求判决撤销一审判决中“对于九源公司要求陈德友给付逾期交纳物业服务费违约金的主张，依据不足，本院不予支持”改判为全额支付2016年、2017年违约金共计人民币804.4元；3.陈德友承担全部诉讼费用。事实和理由：一审认定九源公司服务质量存在瑕疵等诸多额外问题，属于事实�清，证据不足。依据陈德友辩称：园区绿化不到位、地下室漏水、电梯维修等问题未解决，同时提供了2016年8月8日、12月31日及2O17年8月23日小区绿化照片。另，村主任反映物业公司服务质量和服务及时性等方而存在暇疵。九源公司认为以此来认定物业服务质量存在问题，对物业费进行酌减判决不妥，缺乏事实依据。（一）九源公司辩称园区绿化不到位问题。九源公司认为陈德友提供的几张绿地照片具有局限性，且没有连续性，其不能客观地、全面地说明物业在服务期间绿化养护出现质量问题。1.物业进驻小区交接查验时，绿化养护部分只有草坪。当时物业公司已提出绿地问题（详见民事判决书九源公司提供证据3第6页第四条）；2018年2月26日村委会为九源公司提供了能够进一步说明当时交接情况。2.依据《北京市住宅物业服务标准（二级）》之规定，草坪保证基木成活，覆盖率高于90%；每年全面除草2次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总面积的20%；冷季型草坪生长季节每月修剪l次至2次。九源公司是严格按照规定对小区绿地进行除草和修剪养护的，依据草坪养护标准，除草工作安排在6月和9月进行，怀北庄村小区绿地而积为7500平方米，杂草面积并没有超出规定，观察陈德友提供的绿地照片中确实出现杂草，但并不能全面客观地反映小区整体绿化情况;草坪的修剪是按区域每月定期逐步进行。每年的7-9月份是草坪生长旺季，尤其是杂草生长迅猛。针对这种情况，九源公司会调整修剪计划，及时对草坪内生长过高的杂草进行修剪。因绿化养护费在物业费的占比为2.9%，绿化费用为0.0435元月/平方米(可参考：2016年9月14日怀柔区住建委颁发的文件中相关数据)，此费用包含绿化所需的人工费、材料赞、工具费等。本小区绿化人员配置只有1人，剪草工作又要逐步进行，可能会出现局部、短时间内杂草生长过高的现象。3.2017年初怀北庄村村委会对园区绿化进行了改造，新增乔木、灌木(月季、黄杨等)景观植物，新增品种不在九源公司服务范围内，也没有追加任何养护费用，但九源公司还是安排人员定期为新增植物进行了浇灌作业，为此增加了经营支出成本，判决书中提到的景观养护不到位问题与事实不符。4.九源公司在物业服务期间，投入大量人力、物力对园区绿地进行养护工作(详见民事判决书九源公司提供证据4浇灌绿地照片)。另，九源公司还可提供服务期间:绿化用水费发票、剪草用汽油费发票、维修割草机发票等证据。（二）陈德友辩称地下室漏水问题。九源公司认为是属于防水质量问题。物业公司进驻小区后，有业主反映2015年雨季时发生园区内市政设备沟槽的雨水倒灌进入楼内地下室情况。物业公司针对此事与村委会了解到2015年秋季己对园区防水进行了维修。2016、2017年物业公司雨季巡查时未发现地下室有漏水现象，只发现地下室局部外墙墙面有小面积的阴湿现象，并将发现的问题及时通知了村委会和建设方。此小区2014年10月竣工验收，依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条之规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。上述问题均在开发建设方保修期限内，九源公司已多次向村委会和建设方反映地下室局部渗水情况，但一直未得到解�，九源公司已尽到通知、协调、联系的义务。(三)陈德友辩称电梯维修问题。九源公司认为设备在运行期间出现故障属于正常范畴，九源公司严格按照国家质量监督检验检疫总局颁布的《电梯使用管理与维护保养规则》之规定，聘请有专业资质的北京汇沣联合电梯有限公司对园区13部电梯进行日常维修养护工作。在物业服务周期内未出现因电梯原因造成的人员伤亡和财产损失，电梯年检全部合格。另，九源公司可提供服务期间:电梯维修保养合同和2016年、2017年电梯定期检验报告。电梯出现故障时，电梯维保人员严格按照《北京市住宅物业服务标准（二级）》之规定的时间及时到场维修。在九源公司物业服务期间也从未接到陈德友因电梯问题的投诉。（四）九源公司认为--审判决酌减物业费20%的判决缺乏法律依据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对向自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。1.九源公司认为陈德友提供的照片证据内容片面，不能全面反映事实真相，有些口述辩称问题，不能提供有效证据，因此不能认定九源公司服务质量出现暇疵。2.村委会主任反映物业公司服务质量和服务及时性等方面存任暇疵的问题，九源公司认为村主任与园区业主存在利害关系，应不予采纳。3.村委会全额支付了补贴村民部分0.6元/月平方米的2年物业费（详见民事判快书九源公司提供证据6），九源公司认为是对物业服务质量的认可。4.物业费的定价是依据所服务对象、服务需求和服务标准等几方面因素进行测算来确定物业费价格。物业公司日常服务�安排的人员、提供的工具设各、配件耗材等费用全部由物业费支撑，一审酌减20%物业费酌判决酌减依据不清，九源公司不予认可。5.依据九源公司与怀北庄村民委员会签订的《北京市物业服务合同》第六章第二十三条之规定，甲乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估。九源公司在物业服务期间，业主或甲方从未对九源公司发生因服务质量方面的问题引起争议，也从未提出对服务质量存在异议，九源公司认为业主或甲方对九源公司的服务质量是认可的。二、一审判决认定九源公司要求陈德友支付逾期交纳物业服务费违约金的主张，依据不足，本院不予支持属于认定事实不准，适用法律不当。九源公司在物业管理期间，严格按照物业合同规定的标准和要求为小区业主�供服务，同时小区业主也享受了九源公司提供的物业服务。九源公司经营收入只有物业费，经营支出也只能依靠收取的物业费才能正常经营。但陈德友在享受九源公司提供服务的同时拒绝交纳物业费，使得物业经营困难。为保障物业服务品质，保障广大业主享有干净、舒适的居住环境，便利的出行条件，为此九源公司垫付了高额的经营费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法;物业管理条列第七条之规定，业主在物业管理活动中，履行的义务为按时交纳物业服务费；物业服务合同第十三条、第二十七条之规定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下:多层住宅1.5元/平方米月；业主违反本合同约定，逾期未能按时足额缴纳物业服务费的，应按逾期每日万分之五的标准向乙方支付违约金。九源公司认为陈德友的行为已经违反了上述法律法规之规定、违反了物业服务合同之约定，并没有按月交纳物业服务费，在九源公司通过多种形式（详见民事判决书九源公司提供证据2.张贴缴费通知、入室催费通知单)多次催缴物业费的情况，陈德友仍未积极履行义务交付物业费，给九源公司造成经营困难，九源公司只能利用借款、垫资等办法维持经营，增加了九源公司的经营成本，给九源公司带来了不可挽回的损失。陈德友辩称，不同意九源公司的上诉请求和理由。九源公司向一审法院起诉请求：1.陈德友立即给付九源公司2016、2017年度物业费共计6272.2元；2.陈德友立即给付逾期缴纳物业服务费的违约金804.4元。一审法院认定事实：怀北村委员会与�源公司签订《物业合同》，约定由九源公司为怀北庄村村民自住楼提供物业服务，物业服务期限为两年，自2016年1月1日至2017年12月31日。合同约定的物业服务内容主要包括：1.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；2.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；3.负责共有绿地、景观的养护和管理；4.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；5.负责维护公共秩序,对车辆（包含非机动车）停放进行管理，对外来人员进行管理……关于物业服务收费，合同约定物业费按其拥有的建筑面积交纳，交纳标准（多层住宅）为每月每平方米1.5元。双方在合同中还就各自的权利与义务、违约责任等内容予以明确约定，并在合同上加盖了公章。合同签订后，九源公司向怀北庄村自住楼提供了物业服务。�于陈德友未交纳物业服务费用，九源公司起诉至法院，要求陈德友给付2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费用及其违约金。在案件审理过程中，九源公司为证明自己主张向法庭提供如下证据：1.《物业合同》，证明物业费收取的标准和依据；2.物业费缴费通知、收费通知、物业费催缴通知单，证明九源公司催缴过物业费；3.怀北庄项目问题汇总表，证明九源公司在入驻小区物业时怀北庄项目存在的问题；4.建筑结构巡检记录表、大门岗值岗记录表、维修服务单、公共区域工作维修单、温馨提示，证明九源公司的日常服务工作；5.怀北庄村安置房排水管线改造方案和改造照片；6.北京增值税普通发票，证明怀北村委会向九源公司交纳物业费。对于证据1至证据5，陈德友均不认可其真实性，认为自己并未与九源公司签订物业合同，日常工作记录都是九源公司自己填写的，地下室排水问题物业公司没有解决，是村委会解决的。对于证据6，陈德友认可其真实性。陈德友就其主张向法庭提供了照片19张，证明物业公司维护的绿地中有很多杂草、设备维修服务等方面不到位。陈德友提供的2016年8月18日、12月31日及2017年8月23日的小区草坪绿化照片显示如下内容：在九源公司提供物业服务期间，小区绿植维护不及时导致杂草丛生，小区共有绿地和景观的养护和管理不到位。对此证据，九源公司不予认可。为查明案件事实，法院依职权调取了《怀北庄村支委会、两委会会议记录》、《村民（社员）代表会议记录》、《民主生活会记录》和《村民（社员）代表会议表决结果》。2016年3月29日，《怀北庄村支委会、“两委”会会议记录》载明，村委会已和九源百纳物业有限公司签订了两年的物业管理合同，会议记录有�洪祥、孟宝华、孟祥如等七人签字。2016年7月16日，《村民（社员）代表会议记录》和《村民（社员）代表会议表决结果》载明，回迁房小区物业费用每平方米补贴0.6元，其余费用由业主承担，会议表决结果有36位村民代表签字。据怀北庄村委会村主任介绍，该村共有村民代表41名。九源公司认可以上会议记录的真实性。陈德友对以上会议记录不予认可，认为当时签字不是为聘请物业公司签的。另查明，怀北庄村自住楼小区系该村部分村民的自住楼，村民无房屋产权证书。陈德友在庭审时认可其购买的自住楼房屋位于北京市怀柔区，总建筑面积为290.38平方米。另，据该村村主任反映，九源公司在物业服务质量和服务是否及时等方面确实存在瑕疵。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。怀北庄村委会作为村民选举产生的群众性�治组织，为解决怀北庄村回迁村民所住楼房的环境卫生、电梯维护、二次供水等问题，经过本村村民代表会议、支委会、党员会等会议讨论通过，聘请专业的物业服务机构并与其签署物业服务合同的行为并无不当。陈德友虽未与九源公司签订物业服务合同，但其作为怀北庄村民自住楼小区的住户已经享受了九源公司提供的保洁、垃圾清运、公共设施维护等服务。双方形成了事实上的物业服务合同关系，陈德友理应向九源公司交纳物业服务费用。当事人对于反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈德友虽辩称其在《村民（社员）代表会议表决结果》上的签字并非同意聘请九源公司，但其并未提供证据加以证明，故不利后果由其自行承担。因此，九源公司要求�德友交纳拖欠的物业服务费用理由正当，法院予以支持。鉴于九源公司的物业服务质量确实存在瑕疵，故法院对九源公司要求支付物业服务费的具体数额予以酌减。因怀北庄村委会同意为陈德友按照0.6元/平方米的标准补贴物业费，且该笔费用已经履行完毕，故法院对此不持异议。对于九源公司要求陈德友给付逾期交纳物业服务费违约金的主张，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈德友于判决生效后七日内给付九源百纳物业服务发展（北京）有限公司二〇一六年一月一日至二〇一七年十二月三十一日的物业服务费共计4181.47元；二、驳回九源百纳物业服务发展（北京）有限公司的其它诉讼请求。如果陈德友未按判决指定的期�履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，九源公司向本院提交以下证据：1.《关于怀北庄村自主楼园区内围墙绿地及消防设施问题的说明》，证明涉案园区设施在交接及服务期间出现的问题；2.《怀柔区住宅小区物业费成本分析参考价实施办法》，证明物业服务费组成的参考依据；3.发票，证明九源公司为涉案园区日常绿化用水，电梯维护用电，割草机用的汽油还有一些维修维护的成本支出情况；4.2016年、2017年电梯检验报告和年检费用单据，证明涉案小区电梯在九源公司管理期间会进行年检；5.电梯日常维护保养合同及发票，证明九源公司对涉案园区电梯进行保养及所产生的费用；6.来函记录，证明业主报修及公共区域的维修记录；7.物业费欠费收缴信息及通知证明�证明九源公司在2017年12月31日撤场之后又在园区张贴关于欠费收缴信息的变更。陈德友对九源公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为九源公司的物业服务质量是否存在瑕疵以及陈德友是否应支付逾期交纳物业服务费违约金的问题。针对九源公司的物业服务质量是否存在瑕疵一节，陈德友在一审中提交照片证据证明涉案园区存在绿化不到位、地下室漏水、电梯维修等问题，结合怀北庄村村主任向一审法院反映物业服务存在瑕疵，能够确认九源公司在涉案园区的物业服务质量和服务是否及时等方面确实存在瑕疵，对此，九源公司上诉主张其提供的物业服务质量不存在瑕疵，并在二审中提交证据，但本院认为，九源公司在二审中提交�证据与其证明目的缺乏直接关联性，即不能直接体现九源公司所主张的对涉案园区的物业服务质量不存在瑕疵，故本院对其该项主张不予采信。一审法院对九源公司要求支付物业服务费的具体数额予以酌减并无不当，本院予以维持。针对陈德友是否应给付逾期交纳物业服务费违约金一节，因九源公司对涉案园区所提供的物业服务质量存在瑕疵，且陈德友与九源公司之间并未直接签订物业服务合同，故其要求陈德友给付逾期交纳物业服务费违约金依据不足，本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，九源公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由九源百纳物业服务发展（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  杜丽霞二〇一八年七月二十三日法官助理  李思巧书 记 员  刘 鸽