上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初2170号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司，营业场所上海市闵行区。负责人：丘学梅，总经理。委托诉讼代理人：李凤萍，女。委托诉讼代理人：方莉，上海金仕维律师事务所律师。被告：王青，女，1975年11月16日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：胡斌(系被告丈夫)，住上海市。原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司与被告王青物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序于2017年2月16日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人李凤萍、方莉，被告王青到庭参加诉讼。之后，本案转为适用普通程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人李凤萍、方莉，被告王青及其诉讼代理人胡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2009年6月16日起至2017年1月31日止的物业费110,291.36元(人民币，币种下同)；2、要求被告支付滞纳金3,000元。事实和理由：原告受上海天祥华侨城投资有限公司(以下简称上海天祥投资公司)委托，对本市江桦路XXX弄XXX号“新浦江城一期”小区进行前期物业管理，被告系该小区业主。该小区物业管理费每月每平方米4.50元。被告自2009年6月16日起未交纳物业管理费。原告多次催讨无果，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告王青辩称，其于2007年5月购买上海市闵行区江桦路XXX弄XXX号房屋，该房屋为现房，看房时发现房屋局部有漏水问题，其要求开发商上海天祥投资公司整改。2007年6月开发商通知其收房，其看房时发现未整改，故其未办理交房手续并再次要求整改，当时开发商未出示和提供上海市商品房出售合同第9条约定的材料和房屋钥匙，但承诺整改后再交房。之后其未收到开发商任何书面通知，开发商一直未交房。上海金晨物业经营管理有限公司(以下简称上海金晨物业公司)曾要求其缴纳物业费，其因上述原因未缴纳。2015年9月19日其向开发商要求看房，开发商称房屋钥匙在原告处，其自行去看房时发现房屋漏水更加严重、窗玻璃有质量问题、其房屋对面邻居有严重违章搭建，其再次向开发商提出质量问题，开发商承诺解决，但至今无果。该房屋未交付给其，其与原告无合同关系，不应交纳物业费；如有证据证明房屋已交付，则原告主张已超过诉讼时效，其认可2015年1月至2016年12月底止的物业费。针对被告的答辩意见，原告称造成房屋延迟交付的责任在于被告，开发商另于2007年9月2日按商品房出售合同中的被告地址向被告发出收房的书面通知书，该信函因逾期被退回；原告有证据证明曾多次催讨物业费。本院经审理认定事实如下：2007年9月25日，以上海天祥投资公司为甲方、上海金晨物业公司为乙方，双方签订《上海“新浦江城首期项目”前期物业管理服务委托合同》，约定上海金晨物业公司对座落于上海市闵行区浦江镇东至浦泉路、西至浦锦路、南至江柳路、北至南江榉路的新浦江城首期项目(122-1#、2#、3#、6#、7#地块)，占地面积260,665平方米，总建筑面积236,918平方米的多层公寓(4层、带电梯)、小高层公寓(11层、带电梯)、联排别墅(3、4层)、独院住宅(2层)、独立住宅等住宅商品房提供前期物业管理服务；委托管理期限自2007年6月15日起至2009年6月14日止；物业管理服务费用为院墅院邸4.50元/月/平方米等。2009年5月22日，以上海天祥投资公司为甲方、上海金晨物业公司为乙方、深圳市华侨城物业管理有限公司为丙方，三方签订《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》，约定乙方物业管理期限至2009年6月15日止，2009年6月16日起由丙方接管负责新浦江城首期物业管理；2009年6月15日前新浦江城首期物业的管理费归乙方所有，自2009年6月16日起新浦江城首期物业管理费归丙方所有等。2009年7月13日，以上海天祥投资公司为甲方、深圳市华侨城物业管理有限公司为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定由深圳市华侨城物业管理有限公司对上海市新浦江城首期122-1、2、3、6、7#地块小高层、多层、联排、院墅院邸、商业、商办及公益性配套用房，即本市闵行区江桦路199弄、200弄、399弄、400弄、600弄；江柳路200弄、400弄；浦申路1888弄、1889弄房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，院墅院邸住宅4.50元/月/平方米；合同为期两年，自2009年7月13日起至2011年7月12日止；业主大会尚未成立的，本协议自动续延至业主委员会成立签订新的合同为止等。2016年1月25日，以上海市闵行区浦江镇新浦江城一期业主大会为甲方、原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定由原告对上海市闵行区浦江镇新浦江城一期商品房、底层商铺、商业用房，即江桦路199弄、江桦路200弄、江桦路399弄、江桦路400弄、江桦路600弄、江柳路200弄、江柳路400弄、浦申路XXX号、浦申路XXX号、会所(江桦路XXX弄XXX号)房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，院墅4.50元/月/平方米；合同期限自2016年1月25日起至2017年1月24日止；本合同期限届满前两月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。2006年8月10日，上海市物业管理行业协会出具《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，载明新浦江城物业服务收费标准为每平方米建筑面积4.50元/月(独院别墅)等。原告自2009年6月16日起为该小区提供物业服务至今。2007年6月1日，以上海天祥投资公司为甲方，胡斌、王青、胡哲轩为乙方，双方签订《上海市商品房出售合同》，由乙方向甲方购买本市闵行区江桦路XXX弄XXX号1-2层房屋，该合同第1页载明胡斌和王青的住址均为本市虹口区周家嘴路XXX号XXX室，合同另约定如下内容：第七条甲、乙双方按下列第三种约定确定该房屋交付使用日期：……三、甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。第九条乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为房屋钥匙交接。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。第十一条如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。合同附件一付款时间和付款方式乙方应按以下时间如期向甲方支付房价款：1、乙方应在2007年6月1日签订本合同时支付人民币1,070,000元。2、乙方应在2007年7月1日支付人民币2,480,000元。附件五《房屋使用公约》或有关承诺书十八、物业管理费用根据不同物业类型现定为4.50元/㎡/月。补充条款5、因履行本合同所发生的通知或其他任何书面文件的送达地点，均以本合同第1页所载明的乙方的住所地址为准。乙方须变更住所地址或需另行约定送达地点的，必须以挂号信方式告知甲方，否则视为乙方违约。若乙方为多人时，甲方向其中一人进行联系或邮寄任何书面文件，即为向乙方全体进行联系或邮寄了书面文件。上海天祥投资公司于2007年9月以挂号信函方式向胡斌邮寄入住通知书，通知胡斌于2007年9月1日至9月5日前去办理入住手续。该信函邮寄地址为本市虹口区周家嘴路XXX号XXX室，因逾期被退回。另查明，本市闵行区江桦路XXX弄XXX号1-2层房屋建筑面积267.86平方米，房屋类型为联列住宅，于2007年8月28日核准登记的权利人为胡斌、王青、胡哲轩。原、被告确认该房屋为院墅。因被告未交纳物业费，原告于2010年8月18日、2012年7月16日、2013年12月4日、2015年10月27日四次以信函方式向胡斌及被告催讨物业费。原告称上述信函均已妥投，被告称其收到过原告邮寄的挂号信函，但收到几封已记不清。以上事实，由原告提供的上海市不动产登记簿、上海市商品房出售合同、退信(内附入住通知书)、前期物业服务合同、新浦江城一期物业服务合同、国内挂号信函收据、整付零寄交寄清单、收费标准论证报告、前期物业管理服务委托合同、关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议、准予变更登记通知书，以及当事人的陈述等证据所证实。庭审中，原告放弃对滞纳金的主张。被告表示同意支付自2015年1月1日起的物业费。本院认为，被告及案外人共某某与开发商上海天祥投资公司签订上海市商品房出售合同，购买了本市闵行区江桦路XXX弄XXX号1-2层房屋，合同约定的交付标志为房屋钥匙交接，同时约定如买方未按约定期限办理交付房屋手续，开发商应当发出书面催告书一次，买方未按催告书规定的日期办理房屋验收交接手续，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由买方承担。按被告所述，开发商于2007年6月通知被告收房，因房屋存在质量问题未办理交接手续，根据原告提供的证据，开发商于2007年9月按照上海市商品房出售合同载明的买方胡斌的地址向胡斌邮寄入住通知书，通知胡斌于2007年9月1日至9月5日前往办理入住手续，该信件因逾期被退回。被告未按约定期限办理交付房屋手续后，开发商履行了向买方发出书面催告书的义务，按上海市商品房出售合同约定，自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由买方承担，且涉案房屋已于2007年8月28日核准登记在被告及案外人三某名下，故被告应按约定交纳物业费。如被告房屋存在质量问题，应及时向相关义务人主张权利，被告以房屋存在质量问题为由怠于办理房屋交接手续，由此产生的不利后果由被告承担，被告以其至今未收到房屋钥匙、房屋未交付为由拒付物业费的理由不成立，本院不予支持。建设单位与上海金晨物业公司、深圳市华侨城物业管理有限公司于2009年5月22日签订的《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》真实有效，之后原告公司的总公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》以及原告与业主大会签订的《物业服务合同》亦真实有效，上述协议及合同对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。原告自2009年6月16日起对被告所在小区提供物业管理服务至今，被告理应按约向原告支付物业服务费。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据原告提供的证据，其公司曾四次以书面方式向房屋权利人催讨物业费，诉讼时效因原告每次的催讨而中断，之后的诉讼时效期间重新计算，故原告的诉讼请求不超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。原告自愿放弃主张滞纳金，与法未悖，本院予以准许。综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：被告王青应于本判决生效之日起十日内，支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2009年6月16日起至2017年1月31日止的物业服务费人民币110,291.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,505.83元(原告已预交)，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡婉莉人民陪审员  殷 健人民陪审员  李 霞二〇一七年七月十一日书 记 员  王文莲附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。