浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第79号
上诉人（原审原告）：史林根。
委托代理人：侯毅。
被上诉人（原审被告）：于祥根，现在浙江省南湖监狱服刑。
被上诉人（原审被告）：顾山中。
上诉人史林根为与被上诉人于祥根、顾山中确认合同效力纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2014）嘉善民初字第1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2003年6月份左右，史林根为获取银行借款通过案外人盛伟光将其嘉善县罗星街道南苑里15幢1梯201室的房产证、土地证交由于祥根到银行贷款。同年6月19日，于祥根以史林根位于南苑里的房产作抵押向中国工商银行贷款60000元，并将其中20000元交给史林根。至2005年7月18日，该笔贷款以提前还贷的方式还清，期间有多次未按期还贷情形。2005年8月2日，于祥根与他人伪造了与史林根签订房产买卖的虚假合同，后在史林根不知情的情况下，于同年9月12日顺利骗过房产登记部门工作人员，将史林根位于南苑里的房产(价值人民币245825元)过户至自己名下。2005年10月14日，于祥根以该套房产作抵押向中国银行按揭贷款173000元，期限为10年，后于2007年4月25日还清该笔贷款。次日，于祥根又以该套房产作抵押向浙江嘉善农村合作银行贷款250000元。贷款到期后，于祥根无力还贷，遂将诉争房屋转让给顾山中。2009年4月20日，于祥根与顾山中订立《卖房协议》一份，协议约定：由于祥根以450000元的价格出让诉争房屋给顾山中，先付30%，后70%归还银行贷款。由顾山中出资为其还清银行贷款。同日，出具发票（代开）一份，载明：付款人为顾山中，收款方为于祥根，金额450000元。同月21日诉争房屋的产权变更登记在顾山中名下，实缴税额为6750元。
史林根为此报案至嘉善县公安局。2014年1月27日，嘉善县人民检察院指控被告人于祥根犯诈骗罪，向原审法院提起公诉。2014年4月24日，经原审审理后作出（2014）嘉善刑初字第163号刑事判决，以诈骗罪判处于祥根有期徒刑五年，并处罚金100000元，并责令于祥根退赔史林根损失。嗣后，史林根不服嘉善县住房和城乡规划建设局于2005年9月12日作出的将嘉善县南苑里15幢1梯201室房屋由史林根转移登记为于祥根的房屋转移登记行为，于2014年6月16日向原审提起行政诉讼。2014年8月21日，该院经审理后作出（2014）嘉善行初字第6号行政判决，判决撤销嘉善县住房和城乡规划建设局作出的将嘉善县魏塘镇南苑里15幢1梯201室房屋由史林根转移登记为于祥根所有的房屋转移登记具体行政行为。上述两判决现均已生效。原审另认定，诉争房屋现仍由史林根居住，为此顾山中也多次要求史林根腾退但未果。
史林根以“于祥根取得该房屋产权的行为不合法，相应地，于祥根转让该房屋给顾山中的行为也无效”为由，诉至原审法院，请求判令：于祥根将嘉善县魏塘镇南苑里15幢1梯201室房屋产权转让给顾山中的行为无效。
于祥根在原审中答辩称，没有答辩意见。
顾山中在原审中答辩称，其是从于祥根处受让诉争房屋的，故本案纠纷与其无关。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”涉案不动产的归属应作如下分析：一、于祥根利用虚假购房手续资料将诉争房屋产权过户至自己名下再出售给顾山中，属于无处分权人处分不动产。二、于祥根骗取房管部门出具了诉争房屋产权证并据以交易，顾山中在交易时已对诉争房屋的产权情况在能力可及范围内进行了必要审查，其作为一般公民有合理理由相信诉争房屋产权登记的真实性，其基于物权登记情况而在公开流通的市场购得诉争房屋，已尽适当注意义务，可以推定顾山中为善意。三、顾山中在与于祥根的交易中已实际支付了相应对价450000元。四、顾山中购得诉争房屋后已办理过户登记。至于犯罪所得赃物是否不适用善意取得，虽《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了“法律另有规定”的除外情形，但相关法律未将赃物明文列入除外情形。相反，参照《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》第十一条规定“行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款、货款或者其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意取得，应当一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴”，作为原物主的史林根并不当然享有对原物的追索权。综上，顾山中的购房行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，应受法律保护，故史林根就此提出的主张，理据不足，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回史林根的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元（史林根预交），由史林根负担。
判决宣告后，史林根不服，向本院提起上诉称，本案争议的焦点是顾山中取得诉争房屋是否善意，于祥根与顾山中之间是否为真实的房屋买卖关系。史林根认为并非真实房屋买卖，顾山中也并不构成善意取得。首先，从史林根提供的于祥根诈骗罪刑事案件的卷宗笔录（包括于祥根、顾山中的笔录）可以看出，于祥根向顾山中借款，遂将诉争房屋抵押给顾山中。其次，如果于祥根与顾山中之间是真实的房屋买卖关系，顾山中不会事先不看房就签订如此简单的协议，连付款日期、交房日期、违约责任等基本条款都不具备，也不会在2009年签订协议后至今才主张权利。一般人在购房后都会积极主张权利，但顾山中只是偶尔上门交涉。上述不合常理的行为均证明其与于祥根间并非真实的房屋买卖关系。再次，顾山中没有提供任何证据证明其支付了房款450000元，原审仅凭税务局代开的450000元的发票认定房款已支付，缺乏依据。该发票是房屋交易必须开具的，并不能由此证明房款已支付。综上，结合各项证据及当事人的陈述，可以认定顾山中并非善意取得。故请求撤销原判，改判支持史林根的原审诉讼请求。
顾山中在二审中答辩称，原审判决是正确的，希望予以维持。
于祥根在二审中未作答辩。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案于祥根通过诈骗方式将史林根的房屋过
户到自己名下后，与顾山中订立《卖房协议》，将该房屋过户给顾山中。于祥根的上述行为系无权处分。无处分权人于祥根未经权利人史林根追认，也未在事后取得处分权，故该处分行为应认定无效。
原审认为顾山中构成善意取得。虽然该房产办理了转移登记，但善意取得还必须满足“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”及“以合理的价格转让”等构成要件。从本案查明的事实看，顾山中在受让诉争房屋时并非善意。因为不动产房屋价值较大，一般的购房人都应当会在购房前察看了解房屋的情况。但本案于祥根与顾山中签订《卖房协议》时，史林根即已居住在诉争房屋内。顾山中没有详细了解房屋的情况，没有尽到合理的注意义务，就轻率地签订购房合同并办理产权过户登记，有违置业的一般常理，其行为并不能令人信服地得出善意的结论；且签订协议至今长达6年的时间内，顾山中没有积极行使占有使用房屋的权利，也可倒推其受让时并非善意。同时，顾山中并未举证证明其已足额支付《卖房协议》约定的45万元购房款，故本案也无证据证明顾山中已经支付了合理对价。因此，顾山中并不构成善意取得，并没有因此取得所有权。
综上，史林根的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审以顾山中构成善意取得为由判决驳回史林根的诉请，并无事实和法律依据，二审予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销浙江省嘉善县人民法院（2014）嘉善民初
字第1824号民事判决；
二、确认于祥根将嘉善县魏塘镇南苑里15幢1梯201
室房屋转让给顾山中的行为无效。
一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，均由被上诉人于祥根及顾山中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一五年七月七日
书 记 员 郑 茜