北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京民终288号
上诉人（一审原告）：滕振远，男，1951年11月27日出生，汉族，住北京市东城区。
被上诉人（一审被告）：北京丹耀房地产有限公司，住所地北京市东城区王府井大街176号。
诉讼代表人：北京丹耀房地产有限公司破产管理人。
管理人负责人：尹正友，组长。
委托诉讼代理人：王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人滕振远因与被上诉人北京丹耀房地产有限公司（以下简称丹耀公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2017）京02民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。滕振远及丹耀公司的委托诉讼代理人王道彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滕振远上诉请求：1.撤销（2017）京02民初15号民事判决；2.改判支持其一审诉讼请求，即：（1）判令丹耀公司为滕振远办理位于北京市东城区王府井大街176号丹耀大厦0212号（二层5-6跨、E-G轴范围）、0316号（三层5-6跨、E-F轴范围）房屋的产权证，（2）办证的相关费用由丹耀公司支付；3.诉讼费用由丹耀公司承担。事实与理由：
1997年4月18日，滕振远与北京枫隆房地产有限公司（以下简称枫隆公司）就北京市东城区王府井大街84号的拆迁安置问题签订了拆迁安置协议书，双方就拆迁面积、安置地点及回迁时间、安置面积、付款方式、办证时间等达成一致。滕振远按协议约定的时间，将被拆迁房屋交给了枫隆公司，该项目的拆迁、建设均顺利进行。丹耀大厦建成后，双方于2001年完成了进驻等各项手续，但枫隆公司一直未能为滕振远办理房产证。后负责拆迁工作的枫隆公司注销，滕振远与枫隆公司就拆迁安置的未完事宜由丹耀公司负责办理。多年来，滕振远多次找丹耀公司协商办理房产证一事，但由于丹耀公司的原因，房产证一直未能办成。
丹耀公司辩称：首先，滕振远的请求应当在破产程序中通过申报债权的方式解决，而不应另行起诉。其次，丹耀公司同意为滕振远办理过户手续，已经向国土部门提出申请，法院也曾向国土部门出具协助执行通知书，只是由于国土部门不同意按照约定将回迁安置房的土地使用权按划拨方式处理，办证进程才遇到障碍。综上，请求法院驳回滕振远的起诉或者诉讼请求。
滕振远向一审法院起诉请求：1.判令丹耀公司为滕振远办理位于北京市东城区王府井大街176号丹耀大厦0212号（二层5-6跨、E-G轴范围）、0316号（三层5-6跨、E-F轴范围）房屋的产权证；2.办证的相关费用由丹耀公司支付；3.诉讼费用由丹耀公司负担。
一审法院经审理认为：滕振远与枫隆公司签订的拆迁安置协议书及补充协议系签约各方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。现枫隆公司已被工商行政管理部门注销，丹耀公司自愿承接枫隆公司在上述合同项下的权利和义务，滕振远亦表示接受，法院对此不持异议，故丹耀公司应当按照上述合同履行义务，为滕振远办理案涉回迁安置房屋的产权证。我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。目前，因丹耀公司尚未取得案涉房产的相关初始登记，故滕振远要求丹耀公司为其办理案涉房屋产权证的请求，法院暂无法支持。但需指出，对于滕振远长期未能取得房产证的问题，丹耀公司应当积极进行解决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，判决如下：驳回滕振远的诉讼请求。案件受理费70元，由滕振远负担。
二审期间，双方当事人在一审证据的基础上补充提交部分证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于本案事实，本院认定如下：
（一）拆迁安置协议的签订及履行情况
1．1997年4月18日，拆迁人（甲方）枫隆公司与被拆迁人（乙方）滕振远签订《拆迁安置协议书》一份，主要约定：（1）乙方为合法个体工商户，其所经营的餐馆在甲方拆迁范围内，位于王府井大街84号，建筑面积247.9平方米。（2）安置地点及回迁时间：安置地点为甲方王府井大街B3地块商业楼内2层西侧靠近王府井大街，……具体位置由双方协商解决。商业楼的建设期为三年，乙方在此期间自行周转。大楼应于2000年10月1日前交付使用，如历时未交付使用，甲方每月应补偿乙方5.4万元。（3）安置面积：还建建筑面积160平方米，产权归乙方所有。（4）付款方式：……乙方在回迁商业楼时向甲方一次性支付结构差价款和建筑成本共计83万元后，甲方给乙方办理回迁、房产证等有关手续。乙方不再支付其他费用，甲方应于3个月之内办理完房产证及一切进驻手续，如未办理完，每晚一天罚金2000元（第三款）。（5）乙方自本协议生效之日起6日内将所有房产证等手续交给甲方，并将房屋全部腾空，完整移交甲方进行拆除。
2．2000年8月10日，枫隆公司（甲方）与滕振远（乙方）就前述《拆迁安置协议书》签订《补充协议书》一份，明确了甲方的建设期为1997年4月18日至2000年4月19日，如延期应按日承担拆迁补偿费等。其中第二条约定：将原协议书的第四条第三款改为：乙方在回迁商业楼时向甲方一次性支付结构差价款和建筑成本共计83万元后，甲方给乙方办理回迁、房产证等有关手续。乙方不再支付其他费用，甲方应于6个月之内办理完房产证及一切进驻手续，如未办理完（乙方原因除外），每晚一天罚金2000元。
3．2001年3月21日，甲方枫隆公司与乙方滕振远签订《补充协议（2）》，约定：（1）甲方负责安置乙方到丹耀大厦商场内，总回迁安置面积为201.99平方米，其中：二层安置（5-6跨、E-G轴范围）建筑面积147.71平方米，使用面积78.14平方米；三层（5-6跨、E-F轴范围）建筑面积54.28平方米，使用面积29.26平方米。安置的建筑面积最终以政府主管部门测量确认的数据为准；若实际安置建筑面积与协议规定的回迁建筑面积发生误差，双方按1.2万元每建筑平米的价格多退少补。（2）甲方应付乙方拆迁补偿费合计47万元。此款从原拆迁协议中规定的“乙方回迁应支付甲方的结构差价款和建筑成本83万元”中扣除，乙方回迁时需支付甲方结构差价款和建筑成本价的余款为36万元。（3）将原协议书的第四条第三款及补充协议书中第二条修改为：“甲方负责给乙方办理房产证。同时乙方回迁时也不再支付甲方结构差价和建筑成本的余款36万元。”（4）甲方实际安置乙方的建筑面积，比原协议规定的回迁面积多出21.48建筑平方米，乙方于本协议签署的同时全额支付甲方25万元作为补偿；除此款外乙方不再支付甲方任何费用。
4．现枫隆公司已注销；丹耀公司认可其与枫隆公司虽然名称不同，但人员相同，认可由其履行枫隆公司与滕振远签署的上述协议及补充协议。滕振远与丹耀公司均认可案涉房屋（即丹耀大厦0212号、0316号）已于2001年交付给滕振远。丹耀公司认可滕振远对其不承担任何债务。滕振远主张，按照上述协议，丹耀公司应为其办理普通商品房产权证（对应国有土地使用权应依出让方式取得）；丹耀公司承认，双方从未约定其向滕振远交付的安置房屋所对应的国有土地使用权应依划拨方式取得。
（二）土地出让合同的签订及履行情况
1．1993年3月10日，北京市房地产管理局（出让方）与香港恩福有限公司、北京市综合投资公司（受让方）签署《北京市城镇国有土地使用权B3地块出让合同修改本》，主要约定：出让地块位于王府井地区东安市场南侧至帅府园胡同西口北地段，宗地面积约为3389平方米（第五条），用途为综合商业项目用地，土地使用权出让年限为50年（自发证之日起算），土地出让金为8000万元（第十条）。
2．1995年11月27日，原合同三方及北京大地恩福房地产有限公司签署《北京市国有土地使用权B3地块出让补充合同》，约定将原合同项下的原受让方的权利义务均转由北京大地恩福房地产有限公司承接。此前，香港恩福有限公司与北京市综合投资公司合作成立北京大地恩福房地产有限公司。
3．1996年，北京大地恩福房地产有限公司更名为北京丹耀房地产有限公司。1998年5月6日，北京市房屋土地管理局与丹耀公司签署《北京市国有土地使用权B3地块出让补充合同（二）》，约定由丹耀公司作为受让方，继续进行该地块的开发。
4．2000年，北京市国土资源和房屋管理局与丹耀公司签署《北京市国有土地使用权B3地块出让补充合同（三）》，载明：根据北京市人民政府5月2日召开枫隆大厦、吉祥戏院建设方案专题会议的精神，双方经协商后，就土地面积、土地出让金等事宜签订如下补充协议：（1）将原合同第五条“该宗地土地面积约为3389平方米”修订为：该宗地出让分摊土地面积1621.56平方米，建筑面积24957.49平方米，其中地上建筑面积14166.77平方米（宗地总土地面积为3397平方米，总建筑面积40468.72平方米，地上建筑面积29678平方米；回迁安置建筑面积15511.23平方米，分摊土地面积1775.44平方米）。（2）将原合同第十条出让金条款修订为：因回迁商业按划拨处理，B3地块土地出让金应为3818万元。丹耀公司已支付3200万元，剩余地价款618万元作为北京市人民政府在“吉祥大厦”的投入，视为丹耀公司已缴纳。对于如何解释“回迁商业按划拨处理”，丹耀公司称：因丹耀公司承担了本应由政府承担的拆迁安置任务（道路改造），故市政府同意“回迁商业按划拨处理”，其真实意思是免除丹耀公司就回迁商业部分交纳土地出让金的义务；其认为回迁商业部分对应的土地使用权性质仍为出让取得，只不过是政府同意免交土地出让金。
5．2000年8月23日，丹耀公司根据《补充合同（三）》取得上述地块1621.56平方米的国有土地使用权，使用权类型为出让。2000年9月1日，北京市国土资源和房屋管理局出具《申请商品房（预）销售出让地价款缴纳情况》（房地出（售）字（2000）第429号）一份，载明：项目名称为王府井B3（丹耀大厦）；土地坐落为东城区王府井大街；土地面积1621.52平方米；总建筑面积40468.72平方米；……土地用途综合商业；合同地价款3818万元；已交地价款3818万元。
6．2005年3月10日，一审法院受理债权人关于宣告丹耀公司破产的申请。2007年6月14日，该院做出（2005）二中民破字第4615号民事裁定：宣告丹耀公司破产。2011年10月9日，一审法院向北京市国土资源局发出（2005）二中民破字第4615号《协助执行通知书》，主要内容有：经丹耀公司破产管理人查明，丹耀大厦的回迁安置房屋共计61套，建筑面积共计11456.14平方米（详见《丹耀大厦回迁安置情况统计表》，其中包含对滕振远的实际安置面207.42平方米）；根据丹耀公司与你局签订的《补充合同（三）》第二条的约定，上述11456.14平方米回迁安置房屋的产权证应当按照划拨方式予以办理；为依法执行破产清算工作的需要，现请你局协助丹耀公司签订《北京市国有土地使用权B3地块出让补充合同（四）》。
7．2013年6月7日，北京市国土资源局与丹耀公司签订《补充协议》（附件四），主要约定：将B3地块项目的土地出让面积由1621.56（分摊）平方米变更为2077.95（分摊）平方米；将出让总建筑面积24957.49平方米变更为27482.58平方米；丹耀公司60日内支付新增地价款2171.2095万元。对于出让面积增加的原因，丹耀公司解释称：因北京奥士凯集团公司（被拆迁人之一）选择货币安置，为其预留的回迁安置房屋由丹耀公司按照商品房出售，故丹耀公司缴纳了与之对应的土地出让金。丹耀公司还称，北京市国土资源局当时并不同意一审法院在《协助执行通知书》中的意见，故并未解决回迁安置房屋的土地使用权问题。2013年10月30日，北京市国土资源局与丹耀公司再次签订《补充协议》（附件五），约定将B3地块项目的土地出让面积由2077.95（分摊）平方米变更为2290.51（分摊）平方米。丹耀公司称，签订《补充协议》（附件五）的原因是前一份《补充协议》的数据存在计算错误。2013年11月11日，北京市土地利用事务中心出具《地价款缴纳情况证明书》，证明丹耀公司已缴清2290.51（分摊）平方米的土地出让金。2014年2月27日，丹耀公司取得京东国用（2013）出第00203号《国有土地使用证》，使用权面积为2290.51平方米，使用权类型为出让。
8．2015年7月24日，丹耀公司向北京市国土资源局申请按照划拨方式办理丹耀大厦回迁安置房的土地使用权手续。2016年2月25日，北京市国土资源局以京国土用函（2016）224号《北京市国土资源局关于丹耀大厦项目回迁安置房用地意见的函》答复丹耀公司：鉴于丹耀大厦项目土地规划用途为综合商业，按照国家和北京市的供地政策，在明确丹耀大厦项目11456.14平方米归属的前提下，其对应的土地应依法办理土地有偿使用手续。
（三）其他情况
2017年7月6日，丹耀公司以北京市规划和国土资源管理委员会为被告起诉至一审法院，要求后者继续履行《北京市国有土地使用权B3地块出让合同》及其补充协议、以“划拨用地的方式”办理丹耀大厦11456.14平方米回迁安置房的土地使用权手续。北京市规划和国土资源管理委员会的主要答辩意见是：土地划拨应当按照行政审批程序（申请-
许可）办理，不属于民事法律关系，不应当以合同约定的方式处理；在《北京市国有土地使用权B3地块出让补充合同（三）》中，双方并未就划拨用地问题达成意思表示一致；依照法律规定，综合商业用途的土地不可能按照划拨方式取得。一审法院经审理认为，丹耀公司的诉讼请求涉及国有建设用地使用权的划拨取得事项，无法通过双方协议约定的方式代替有权机关的具体审批行为，丹耀公司如认为相关土地手续应当按照划拨方式办理，则应当依照相关行政许可审批程序解决；丹耀公司能否通过划拨方式取得案涉回迁安置房屋所在土地的国有建设用地使用权，不属于民事案件的处理范围。该院于2017年12月7日作出（2017）京02民初203号民事裁定：驳回丹耀公司的起诉。丹耀公司不服，上诉至本院。本院经审理认为，丹耀公司的诉讼请求涉及事项不属于民事诉讼的范围，故于2018年3月26日作出（2018）京民终107号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。丹耀公司称，其已就此申诉至最高人民法院，目前尚无结果。
经询问，丹耀公司称为丹耀大厦中的回迁安置房办理产权证书，除了土地出让金问题之外无其他障碍；丹耀大厦尚有25户被拆迁安置人未取得房屋权属证书，包括滕振远在内有两户同意自行交纳土地出让金，其他各户则坚持要求办理划拨用地手续。滕振远称其已将案涉房屋出卖并交付案外人，表示为尽快取得产权证书其愿意就案涉房屋自行缴纳相应土地出让金及其他一切税费等，并保证不要求从丹耀公司破产财产中求偿。
本院曾询问北京市规划和国土资源管理委员会，能否参照奥士凯公司相关房屋的方式、在交纳相应土地出让金的前提下为案涉房屋办理土地使用权等相关手续；该委答复：如此办理需要法院出具正式函件，可能的技术障碍是一旦丹耀大厦现有测绘数据不准，则会导致各部分房屋分摊的土地面积不准确。另经询问，丹耀公司称丹耀大厦的整体测绘报告（土地及房屋）早已形成，且除回迁安置房以外的其他房屋均已据此办理权属证书，不存在测绘数据不准的问题。另外，一审法院亦曾联系北京市规划和国土资源管理委员会，就可否为滕振远个人办理产权证进行咨询，该委答复意见同上。
以上事实有当事人当庭陈述、相关裁判文书及其他书证等在案佐证。
本院认为，本案主要争议焦点包括滕振远是否有权提起本案诉讼，丹耀公司应当为滕振远办理何种性质的房屋权属证书，目前是否具备办证条件。现分述如下：
第一，滕振远有权提起本案诉讼。《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定：“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”其中的“对债权有异议”，不仅包括对债权的存在与否有异议，也包括对债权的内容有异议。本案中，滕振远已就案涉房屋申报债权，丹耀公司在同意为滕振远办理过户手续的同时，又以其与国土部门曾约定“回迁商业按划拨处理”、国土部门不履行约定、其正与国土部门诉讼等为由，要求滕振远继续等待，而滕振远则要求丹耀公司立即为其办理普通商品房产权证，可见二者对滕振远的债权内容存在争议，故滕振远有权提起本案诉讼。
第二，丹耀公司依约应为滕振远办理属于普通商品房性质的权属证书。在枫隆公司与滕振远签订的《拆迁安置协议书》及补充协议中，多次约定“甲方负责给乙方办理房产证”，但从未约定房产证的性质，按照通常理解，滕振远取得的不应当是交易受限的划拨土地之上的房产证。且不论丹耀公司与国土部门就“回迁商业按划拨处理”的含义存在争议，即使国土部门同意按照划拨方式办理回迁商业的用地手续，该二者的约定对滕振远也没有约束力，故滕振远有权要求丹耀公司为其办理属于普通商品房性质的权属证书。
第三，现无证据表明丹耀公司为滕振远办理案涉房屋权属证书存在不可克服的障碍。
（1）依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，因第三人的原因造成违约的，不免除当事人的违约责任；丹耀公司与国土部门就土地出让金问题存在的纠纷不能成为其延期向滕振远履行义务的抗辩事由。
（2）《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”依据该条，合法成立的非金钱债务以实际履行为原则，只有在三种例外情况下才可以转化为金钱债务。具体到与本案相关的该条第一项，按照通说，“法律上不能履行”，是指双方在订立合同的时候合同是可以履行的，但在合同实际履行的时候，法律和法规禁止进行这样的履行行为;“事实上不能履行”，是指在合同实际履行的时候，标的已经客观和永久不能履行。在民事诉讼中，当原告请求被告履行非金钱债务时，人民法院只有查明该债务确系“法律上或者事实上不能履行”，才可以驳回原告诉讼请求，而不能仅以该债务存在不能履行的可能性为由驳回原告请求，否则既违背立法原意，也不利于保护债权人利益及维护正常交易秩序。
（3）《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，丹耀公司自案涉房屋建成之日即取得其物权，未办理初始登记不影响其物权人地位。该法第三十一条还规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”由此可见，丹耀公司处分案涉房屋物权的，只有依法办理登记手续，才发生物权效力，而并非在办理登记手续前无权处分该房屋。在通常情况下，房屋初始登记是转移登记的必经步骤，故转移登记义务理应包含初始登记的内容；如果一项义务由多个环节组成，义务人并不能以其未完成在先环节从而影响了在后环节的实施，作为不履行全部义务的理由。综上，丹耀公司未办理案涉房屋的初始登记，对于为滕振远办理房产证而言，并不构成法律上的障碍，也不能成为其延期履行办证义务的正当事由。
（4）在滕振远同意自行交纳土地出让金并承担其他一切税费的情况下，将案涉房屋过户至滕振远名下不损害丹耀公司及其债权人的利益。人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人进行清偿。案涉房屋虽已交付滕振远，但尚未办理过户手续，该房原则上属于破产财产；滕振远本无权要求丹耀公司继续履行合同，而只能申报金钱债权，但因丹耀公司管理人及债权人会议同意为滕振远办理案涉房屋的过户手续，本院不持异议；丹耀公司一方同意过户但并未同意以破产财产交纳土地出让金等，而在现有条件下交纳土地出让金及相关税费又是办理过户手续的必要条件，假如本院判令丹耀公司从破产财产支付上述费用则损害了其他债权人的利益。然而，滕振远已经明确表示同意承担案涉房屋土地出让金及其他一切税费，并保证不从丹耀公司破产财产中求偿，故上述障碍已不复存在。
（5）目前就案涉房屋单独办理过户手续具有相当的可行性。根据奥士凯公司相关房屋的情况，丹耀大厦之中的回迁安置房与普通商品房并非判然两分，前者只要交纳相应的土地出让金即可转化为后者。目前的难题在于丹耀公司欠缺清偿能力、多数被拆迁人不同意自行交纳土地出让金，导致回迁安置房的办证问题无法一次性解决，而为滕振远单独办证又与惯例不尽相符；但是，在回答一、二审法院询问时，国土部门均未否定在交纳案涉房屋土地出让金的前提下为滕振远单独办证的可能性，而只是要求人民法院出具正式函件。
为尽快明确案涉房屋的权属，充分发挥其经济价值，并实现滕振远的合法权益，本院认为在并无证据表明办证为确定不能的情况下，应当努力尝试解决而非继续搁置上述历史遗留问题。综上，滕振远关于办证的上诉请求合理有据，本院予以支持。但需要指出的是，人民法院判令当事人履行某项义务（无论是非金钱义务还是金钱义务），并不能保证其必然落到实处；尤其是案涉房屋的办证问题涉及诸多环节和因素，本院下列判决如果在执行中遇到不可克服的障碍，则滕振远应依法另寻救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院（2017）京02民初15号民事判决；
二、于本判决生效后三十日内，北京丹耀房地产有限公司为滕振远办理北京市东城区王府井大街176号丹耀大厦0212号、0316号房屋的不动产权属证书，与此相关的土地出让金及其他一切税费等均由滕振远自行承担；
三、驳回滕振远的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各70元，均由滕振远负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 史德海
审判员 金 曦
审判员 刘 辉
二〇一八年十月八日
书记员 贾蒙霓
书记员 李佳欣