天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨功民初字第4053号
原告中国工商银行股份有限公司天津经济技术开发区分行，住所地天津经济技术开发区第三大街金融街广场东路20号E5AB座。
负责人王兆毅，行长。
委托代理人金桂花，天津融汇（滨海）律师事务所律师。
被告董文存。
委托代理人董静，被告之女。
原告中国工商银行股份有限公司天津经济技术开发区分行诉被告董文存借款合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理，受理后依法由代理审判员闫冉冉公开开庭进行了审理，原告委托代理人金桂花、被告委托代理人董静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告董文存系借贷关系。2012年10月18日，双方签订了编号为工字工行开发支行2012年×××号的《个人购房借款／担保合同》合同约定被告董文存向原告借款五十万元整用于购房，借款期限为12年，年利率为5.5675%。该合同同时约定，如被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被告立即清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告没有按照合同约定履行义务，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担。2012年10月23日，原告与被告就被告董文存名下坐落于天津市汉沽区后坨里27号楼×门×××号房屋抵押事项在天津市滨海新区汉沽住房保障和房屋管理局依法进行了抵押登记，并取得了《房地产他项权证》。上述合同签订后，开发区分行依照约定于2012年10月23日向被告董文存发放了贷款，并出具了《中国工商银行借款凭证》，截止2015年10月21日被告董文存已连续九个还款期未按合同约定履行偿还本息的义务。经原告多次催收未果，故呈讼，请求依法判令：1、编号为工字工行开发支行2012年×××号的《个人购房借款／担保合同》项下的贷款立即到期、合同解除；2、被告立即偿还截止到2015年10月21日欠原告的贷款本金409640.38元，正常利息17112.76元、罚息及复利10.54元，共计426763.68元及自2015年10月21日至实际给付之日所产生的所有利息和罚息、复利；3、如被告不能偿还所欠款项，请法院依法判令原告有权对被告提供贷款抵押担保的抵押物：汉沽区后坨里27号楼×门×××房屋进行处分，并就该抵押物所得的价款优先受偿；4、本案的案件受理费、保全费、律师服务费以及实现债权的相关费用由被告全部承担。
审理中，原告出示了如下证据：
证据1、个人借款担保合同一份，证明双方成立了金融借款合同关系，并约定了相关条款；
证据2、借款凭证，证明原告于2012年10月23日依约向被告发放了贷款，履行了放款义务；
证据3、房屋登记证明，证明原告就抵押房产事项办理了抵押登记；
证据4、抵押核实书，证明被告为抵押房屋的唯一所有人知情并同意抵押事项；
证据5、无配偶声明，证明被告为抵押房屋的唯一所有人；
证据6、自营历史明细列表，证明被告还款违约情况；
证据7、贷款利息证明书，证明截止2015年10月21日止，被告欠原告贷款本金、利息、罚息、复利。
被告辩称，认可原告的全部诉讼请求也认可原告的全部证据，但因为无力偿还，现在正在准备卖房清偿贷款，如果卖不出去的话，同意处置抵押房产。
经审核，未发现原告提交的证据存在非法或不实之处，且相关证据可以相互印证和支持，本院依法对上述全部证据予以采信。
经审理查明，原告与被告于2012年10月18日，签订了编号为工字工行开发支行2012年×××号的“个人购房借款／担保合同”，合同约定原告为被告发放个人购置住房贷款500000元用于购房，贷款期限为12年，贷款利率为基准利率下浮15%，采用等额本金还款法，利息从放款之日起计算，按月结息，贷款一次性划入天津市房地产交易资金监管中心账号中。合同另约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按贷款利率加收50%。被告在借款人处签字捺印。该合同同时约定，如被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿未还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除合同，要求被告赔偿因其违约给贷款人造成的损失。被告没有按照合同约定履行义务，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担。合同约定被告董文存以其购买的坐落于天津市滨海新区汉沽后坨里27号楼×门×××号房屋作为抵押物为上述借款本息及其他相关费用向原告做抵押担保，担保范围是借款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用。
2012年10月23日，原告与被告就被告董秀芳名下坐落于天津市滨海新区汉沽后坨里27号楼×门×××号房屋抵押事项依法进行了抵押登记，并取得了《房地产他项权证》。上述合同签订后，原告依照约定于2012年10月23日向被告董文存发放了贷款，并出具了《中国工商银行借款凭证》，截止2015年10月21日被告董秀芳已连续9个还款期未按合同约定履行偿还本息的义务。庭审中，原告表示其于2015年10月21日向被告送达提前到期通知函，宣告贷款提前到期，合同解除，被告表示认可。截止2015年10月21日，被告欠付原告本金409640.38元，利息17112.76元、罚息及复利10.54元，被告当庭表示认可。
上述事实，有个人购房借款／担保合同、借款凭证、房屋登记证明、抵押人核实书、无配偶声明、还款明细、贷款利息证明书以及当事人陈述予以证实。
本院认为，原告与被告签订的个人购房借款／担保合同为双方真实意思表示，亦符合有关法律规定，用以抵押的房产也办理了抵押登记事宜，因而该担保借款合同合法有效。双方当事人均应按合同的约定履行。
关于合同解除一节，原告主张双方合同于2015年10月21日解除，并要求贷款提前到期，为此，本院认为原告依约提供了借款，履行了合同义务，被告自2013年11月起开始存在逾期还款情况，自2014年10月23日开始存在连续拖欠本息的情况至2015年10月21日，时间长达13个月，为此原告于2015年10月21日宣布合同提前到期并解除，符合合同的约定，亦符合有关法律规定，本院予以支持。原告要求被告共同偿还截止2015年10月21日拖欠的借款本金409640.38元，利息17112.76元、罚息及复利10.54元，共计426763.68元，本院予以支持。
合同解除之后的罚息和复利一节，当事人约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。双方就罚息利率标准的约定符合相关法律法规的规定，本院予以照准。故本院认定，被告应按同期人民银行贷款基准利率上浮27.5%计算罚息和复利，即：以409640.38元为基数，自2015年10月22日起，按基准利率上浮27.5%为标准，计算至本判决确定的给付之日止，支付罚息；以17112.76元为基数，自2015年10月22日起，按基准利率上浮27.5%为标准，计算至本判决确定的给付之日止的复利。最后，我国《民事诉讼法》明确规定，对于当事人未按判决指定期间履行给付义务的行为，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，该规定已充分保障了贷款人债权利益的实现。故，原告超出上述范围的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于抵押权一节，约定被告董文存以其自有的坐落于天津市滨海新区汉沽后坨里27号楼×门×××号房屋作为抵押物为上述借款本息及其他相关费用向原告做抵押担保，担保范围是借款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用。上述抵押物均已依法办理了抵押登记，取得他项权证，抵押权人为原告。现被告怠于还款，损及原告债权，抵押权实现条件成就，故，原告对涉案抵押房屋在担保范围内享有优先受偿权。
关于原告主张的律师费一节，尽管合同条款约定被告没有按照合同约定履行义务，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担。但本案中律师费并未实际支付，故原告此项主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，第一百八十条、第一百八十七条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的编号为工字工行开发支行2012年×××号的“个人购房借款／担保合同”于2015年10月21日提前到期并解除；
二、被告董文存偿还原告贷款本金409640.38元，以及截至2015年10月21日的利息17112.76元、罚息及复利10.54元，共计426763.68元；
三、被告董文存向原告支付以409640.38元为基数，自2015年10月22日起，按合同约定的罚息利率标准，计算至本判决确定的给付之日止的罚息；
四、被告董文存向原告支付以17112.76元为基数，自2015年10月22日起，按合同约定的罚息利率标准，计算至本判决确定的给付之日止的复利；
五、被告董文存如未在本判决指定期间内履行上述给付义务时，原告有权对天津市汉沽区后坨里27号楼×门×××号房屋的抵押房产在各担保范围内优先受偿；
六、驳回原告超出上述范围的其他诉讼请求。
上述给付义务应于本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3851元，由被告负担。被告负担部分，应于本判决生效之日起十日内迳行给付原告，原告已预交的费用，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 闫冉冉
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 张晓珅
附：法律释明
1．《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。
第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。
第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。
第一百一十四条第三款：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。
2．《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。
第一百七十九条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产”。
第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。
2《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。