湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）鄂恩施中行终字第00032号
上诉人（原审被告）宣恩县人民政府。住所地：宣恩县珠山镇人民路*号。
法定代表人习覃，该县县长。
委托代理人郭宪立（特别授权）。
委托代理人李先军（特别授权）。
委托代理人李辉。
被上诉人（原审原告）何平。
上诉人宣恩县人民政府因与被上诉人何平房屋行政征收补偿纠纷一案，不服建始县人民法院（2014）鄂建始行初字第00018号行政判决，向本院提起上诉，本院依法受理并组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2013年7月11日，宣恩县人民政府作出《关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定》。决定载明：为加快城市建设步伐，优化城市人居环境，提升城市整体形象，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，经县十七届人民政府第十三次常务会议研究，决定对宣恩县旧城区改建钟楼至一桥片区规划红线范围内的房屋依法予以征收。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时被收回。
一、征收范围：东至苗族钟楼，南至贡水河，西至贡水路，北至民族路。
二、起征日期：自本征收决定公告之日起。
三、征收补偿方案：详见附件。
四、房屋征收部门：宣恩县国有土地上房屋征收管理办公室。
五、房屋征收实施单位：宣恩县钟楼至一桥片区工作专班。
附件：宣恩县旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案
2013年7月11日，宣恩县人民政府对上述决定和方案予以公告。
原告于2013年6月2日，参加北京嘉禾国际拍卖公司在武汉举行的拍卖会，并以总价款人民币201.6万竞得中国人寿股份有限公司名下的位于湖北省恩施州宣恩县珠山镇民族路7号（证载地址：民族路3栋）的房地产，买卖双方移交完毕后，原告于2013年6月15日向宣恩县住房和城乡建设局、国土资源局申请办理房屋所有权和土地使用权过户，由于宣恩县住房和城乡建设局根据宣恩县人民政府《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》第四条的要求，于2012年10月18日给宣恩县规划局、国土资源局、房地产交易服务中心、工商行政管理局、国税局地税局等部门发函，要求各单位自2012年10月18日始至2013年10月18日止，暂停办理钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收范围内实施下列行为的相关手续：一、新建、改建、扩建、装修房屋及附属物；二、改变房屋和土地用途；三、析产、分户；四、买卖、租赁、抵押、赠与、典当房屋；五、新申请经营执照；六、其他不当增加补偿费用的行为。因此，原告无法办理所购房地产的相关过户手续。对此，原告曾向征收专班负责人提出质疑。2013年7月11日，宣恩县人民政府作出《关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定》，原告认为其附件《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案》第四条中“2012年10月18日后转移登记和认定增加房屋所有权人的，征收补偿仍维持转移前的立户不变”的条款是违背法律规定，第七条中“经营性用房，被征收前临街面为贡水路的经营性用房，改建后在临贡水路一层实行产权调换外，其他经营性用房统一在4-7号塔式住宅楼下的民族路中端高程持平层的区域实行产权调换”的条款是显失公平，向恩施土家族苗族自治州人民政府申请复议，要求撤销或变更《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案》第四条之规定。恩施土家族苗族自治州人民政府于2014年4月8日作出《恩州政复决字（2014）12号行政复议决定书》维持了宣恩县人民政府于2013年7月11日作出的《关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定》。原告不服，向法院提起诉讼。
原判认为：被告提出原告何平与中国人寿保险股份有限公司宣恩县支公司的房屋买卖因违反法律强制性规定应归于无效的抗辩，从事实上论，原告受让房地产的行为发生在先，被告的征收行为发生在后，被告的《征收决定》不能溯及生效前已发生的法律事实；从法律上论，认定买卖是否有效，应依照法定程序由法定机关确认，被告并未提供相关证据。因此，对被告的该抗辩理由，不予采纳。
原告要求确认《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定﹤征收补偿方案﹥》第七条中“经营性用房，被征收前临街面为贡水路的经营性用房，改建后在临贡水路一层实行产权调换外，其他经营性用房统一在4-7号塔式住宅楼下的民族路中端高程持平层的区域实行产权调换”的条款无效的诉讼请求，因原告对涉诉的房地产未能登记取得物权，被告未认可原告是征收补偿对象，双方亦未进行协商，无法确认是否公平，因此，对原告的该项请求不予支持。
原告要求确认《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定﹤征收补偿方案﹥》第四条中“2012年10月18日后转移登记和认定增加房屋所有权人的，征收补偿仍维持转移前的立户不变”的条款违法的诉讼请求，因被告的该项规定既无法律依据又无法律授权，属违法而归于无效，对原告的该项诉讼请求，予以支持。经审判委员会讨论决定，根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十六条第四项、第五十七条第二款第（三）项的规定，判决：一、被告宣恩县人民政府2013年7月11日作出的《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定﹤征收补偿方案﹥》第四条中“2012年10月18日后转移登记和认定增加房屋所有权人的，征收补偿仍维持转移前的立户不变”的规定无效。二、驳回原告何平的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告宣恩县人民政府负担。
上诉人宣恩县人民政府不服原审法院前述判决，上诉称：1、一审判决认定事实错误。上诉人的征收行为始于2012年11月8日终于2013年7月11日，而被上诉人何平于2013年6月2日始竞得中国人寿保险有限公司湖北省分公司所有的本案争议房产，一审判决居然认定被上诉人受让房地产行为发生在前、上诉人行政征收行为发生在后，可见认定事实错误；2、上诉人确定房屋征收范围的时间为2012年10月18日。该日做出了《宣恩县人民政府关于征求﹤钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案﹥意见建议的告知书》第一段有“决定对钟楼至一桥片区实施旧城改造”。为了社会公益需要，该日做出的房屋征收范围的决定是一种依职权做出的自由裁量行政行为，无需征求社会公众意见，一经做出即发生法律效力，属于合理性问题范畴，人民法院仅有权对合法性问题予以审查；3、被上诉人的购房行为不发生物权效力。被上诉人竞买的中国人寿保险股份有限公司湖北分公司所有的争议房产，由于至今未能在法定部门转让登记，故不发生物权效力，被上诉人不是该房产的所有权人，只是房产买卖合同的权利人，并非争议房产的法定征收对象；4、上诉人的行政征收行为依法应予维持。上诉人依职权做出的行政命令，旨在对征收范围内的行政管理相对人设立一定的不作为义务，即不得擅自改变征收补偿的立户等，以确保直接实现有序合理改建前述旧城区之行政目的，是依法定职权做出的合目的性行政行为，依法应予维持。综上，请求：一、撤销建始县人民法院（2014）鄂建始行初字第00018号行政判决书第一条，依法改判“宣恩县人民政府2013年7月11日做出的《宣恩县钟楼至一桥片区国有土地房屋征收决定﹤征收补偿方案﹥》第四条中“2012年10月18日后转移登记和认定增加房屋所有人的，征收补偿仍维持转移前的立刻不变”的规定合法有效；二、由被上诉人承担本案一、二审案件受理费用。
被上诉人何平二审未答辩。
二审中，上诉人宣恩县人民政府提交了中国人寿保险股份有限公司宣恩县支公司给被上诉人何平出具的一份“授权委托书”，被上诉人何平当庭表示认可，二审对此证据予以认定。经二审庭审，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：从被上诉人何平一审起诉及上诉人宣恩县人民政府一审答辩及二审上诉理由论，本案争议焦点有二：上诉人宣恩县人民政府涉诉征收行政行为的生效时间；被上诉人何平购房行为的法律效力。对此，本院综合评判如下：
一、上诉人宣恩县人民政府涉诉征收行政行为的生效时间。一审判决认为上诉人征收行为发生在被上诉人购房之后，而上诉人宣恩县人民政府认为其“确定房屋征收范围的时间为2012年10月18日”，这一争论焦点，虽各方表述不同，但其实质涉及行政行为的生效时间问题。无可否认，本案如下事实双方当事人均无争议：2013年6月2日，被上诉人何平参加北京嘉禾国际拍卖公司在武汉举行的拍卖会，并以总价款人民币201.6万竞得中国人寿股份有限公司名下的位于湖北省恩施州宣恩县珠山镇民族路7号（证载地址：民族路3栋）的房地产；2012年10月18日，上诉人宣恩县人民政府作出《宣恩县人民政府关于征求﹤钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收补偿方案﹥意见建议的告知书》；2013年7月11日，宣恩县人民政府对《关于旧城区改建钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收决定》予以公告。对此，本院认为：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二章规定为：征收决定，该章依次规定了征收情形、征收相关建设的要求、征收补偿方案、旧城区改建、社会稳定风险评估、征收公告、行政复议与诉讼、征收调查登记、房屋征收范围确定，从上述规定不难看出，房屋征收范围的确定在征收公告发布之后；2、《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”，就本案而言，上诉人宣恩县人民政府2012年10月18日作出的仅仅是“征求意见的告知书”，将征求意见告知行为时间节点等同于行政行为生效时间，明显与法律规定不符。被上诉人征收决定正式公告之日，方为其征收行为发生法律效力之时。
二、被上诉人何平购房行为的法律效力问题。一审判决认为：认定买卖是否有效，应依照法定程序由法定机关确认；上诉人宣恩县人民政府认为：被上诉人何平的购房行为不发生物权效力。对此，本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被上诉人何平于2013年6月2日，参加北京嘉禾国际拍卖公司在武汉举行的拍卖会，公开竞得中国人寿股份有限公司名下的位于湖北省恩施州宣恩县珠山镇民族路7号的房地产，即日起，其买卖合同即发生法律效力，符合法律规定，勿庸置疑。且从上诉人宣恩县人民政府二审庭审辩论的观点看，其抗辩理由为：因被上诉人何平未取得受让房地产物权登记，故不发生物权效力。而本案的实际情况为，上诉人宣恩县人民政府2012年10月18日的“征收补偿方案征求意见稿”中就明确：“县住建局书面通知有关部门对征收范围内暂停办理相关手续”（含买卖）；同日宣恩县住房和城乡建设局《关于暂停办理钟楼至一桥片区国有土地上房屋征收范围内相关手续的函》也明确了相关内容，此情势下，被上诉人何平所购买房地产无法取得相关登记。上诉人宣恩县人民政府因其行政行为致行政相对人不能取得登记，后又以相对人未取得登记否定其合法买卖行为应取得的物权的效力，循环论证，与法律规定相悖。
综上，上诉人宣恩县人民政府关于其确定征收范围时间为2012年10月18日、被上诉人购房行为不发生物权效力的上诉理由不能成立；其行政征收行为中征收方案规定的“2012年10月18日后转移登记和认定增加房屋所有人的，征收补偿仍维持转移前的立刻不变”条款，与法律规定不符，其要求维持的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正当，依法应予维持。上诉人宣恩县人民政府的上诉理由均不予采纳，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宣恩县人民政府负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡 斌
审判员 彭 文
审判员 聂礼刚
二〇一五年三月十六日
书记员 张 宁