福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终4948号
上诉人（原审被告）：王长光，男，1956年9月25日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：叶富铭，福建法美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余轶力，福建法美律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福清市峰森物业服务有限公司，住所地福建省福清市龙山街道东刘村44号，统一社会信用代码91350181075041173M。
法定代表人：陈必龙。
上诉人王长光因与被上诉人福清市峰森物业服务有限公司（下称“峰森物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2016）闽0181民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王长光上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人为物业服务资质等级为三级，依照《物业管理企业资质管理办法》第八条第三款的规定，其只能承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务，而玫瑰园小区建筑面积为26万平方米，故上诉人不具备接管讼争小区的资质。2、原审认定“福清市人民政府于2012年2月22日决定：原物业公司撤出玫瑰园小区，原业委会已经到期，在新业委会成立前，玫瑰园小区物业管理工作由玫瑰园社区居民委员会代管”属事实认定不清。福清市人民政府在2012年2月22日的会议纪要旨在要求依法成立业主委员会、召开业主大会，而且该会议纪要要求玫瑰园社区居民委员会代管，并没有授权居委会选聘物业公司，而且选聘物业公司的权利属于全体业主，政府也无权授权居委会选聘。3、玫瑰园代管工作小组于2013年4月25日登报公开招标物管企业，而被上诉人于2013年8月21日才成立，故一审认定参与招投标的被上诉人与代管工作小组于2014年1月18日签订《物业管理委托合同》属认定事实不清。4、上诉人原审提交了被上诉人不履行物业服务义务、侵占公共设施的相关证据，原审法院不予采纳，又不组织现场勘验，明显有误。5、如前所述，被上诉人不具备相应的物业服务资质，其并非由小区业主选聘，而且被上诉人未成立就参与投标，与代管工作小组恶意串通，损害第三人（包括上诉人在内的小区全体业主）利益，故本案《玫瑰园小区物业管理委托合同》、《玫瑰园小区物业公司续聘协议》均属无效。6、原审认定“峰森物业公司已经对玫瑰园小区事实上提供了服务，也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务”属认定事实错误。事实上，被上诉人根本没有履行物业服务，仅提供清扫水泥路面。合同要求55人以上管理服务团队开展工作，被上诉人在玫瑰小区平均人员仅二十来人，且年老体弱者居多。物业服务存诸多问题：如对花草树木没有养护，乱砍乱伐；景观池，水质发黑、发臭，从不更换水；消防通道停满汽车，行人通行都困难；3期曾发生火灾，消防车开不进小区，消防栓也没有水；侵占公共设施营利、使用公摊水、电，收入却全归被上诉人；小区设置广告位；未维持治安，人员、车辆随意进出小区，发生多起盗窃；纵容部分业主侵占公共绿地、垃圾成堆（上诉人一审有提供照片证明）；与玫瑰园社区居民委员会串通损害业主利益，提高了小区物业收费标准等。
峰森物业公司辩称，1、答辩人于2013年8月21日成立，物业服务资质为三级。答辩人在参加招投标时，已取得物业服务资质，因福清市长江物业服务有限公司中标后，因实力不足于2013年12月23日弃标，代管工作小组才与曾参与招投标的答辩人签订了物业委托合同，期限为一年。此后，因玫瑰园小区业主委员会迟迟未成立，代管工作小组才于2015年1月20日与答辩人签订了续聘合同，延期至2015年3月31日。因此本案物业委托合同及续聘合同合法有效。2、玫瑰园小区存在个别业主恶意拖欠物业费历史遗留问题，对此福清市政府还特别发文，在答辩人入驻该小区之前，没有一家物业公司敢入驻，小区存在杂、乱、瘫痪的状态。答辩人入驻后，提供了物业服务，保障了小区的正常运行、维护、履行了应尽的义务。除了上诉人以及个别业主未缴纳物业费外，大部分业主均已如期缴纳，即答辩人提供的物业服务是得到认可的，上诉人拒缴物业费构成违约。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
峰森物业公司向一审法院起诉请求：判令王长光支付2014年1月20日至2015年3月10日止的物业服务费2860.4元、违约金1881.5元、水电公摊费378.9元，合计5120.8元。
一审法院认定事实：峰森物业公司系依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，其物业服务资质等级为三级，准予从事物业管理活动从2013年11月5日起。福清市玫瑰园小区共有1585户业主（含套房、单身公寓、店面）。业主委员会成立于2008年7月25日，于2011年7月25日届满。后因各种原因一直未选任出新的业主委员会。自早期的福州嘉政物业管理有限公司撤出玫瑰园小区后，造成该小区物业管理出现空档期。后经过玉屏街道和玫瑰园社区居委会努力，福清市人民政府于2012年2月22日作出决定：在福州嘉政物业管理有限公司撤出玫瑰园小区，原业主委员会已经到期，在新业委会成立前，玫瑰园小区物业管理工作由玫瑰园社区居委会代管。2012年6月11日在玉屏街道主持下，成立了玫瑰园小区代管工作小组，并启用“玉屏街道玫瑰园小区代管工作小组”的印章。玫瑰园小区代管工作小组于2013年4月25日登报公开招投标物管企业，福清市长江物业服务有限公司中标后，于2013年12月23日以实力不足为由弃标。2014年1月18日玫瑰园小区代管工作小组与曾参与招投标的峰森物业公司签订“玫瑰园小区物业管理委托合同”，期限为一年，约定由峰森物业公司提供物业管理和服务，由业主按其拥有的建筑面积交纳物业服务费。物业费标准暂定为住宅1.1元/月平方米，物业费用按月交纳，业主或使用者在本月20日前履行交纳义务，水、电按实际的费用公摊。2014年11月13日玫瑰园社区居委会开展玫瑰园小区业委会筹备组业主推（自）荐工作，王长光于2015年3月5日也参与自荐。因许多参与自荐业主未达到参选要求，玫瑰园小区新业主委员会迟迟不能成立。玫瑰园小区代管工作小组于2015年1月20日与峰森物业公司签订续聘协议，延期至2015年3月31日止。王长光是福清市玫瑰园小区20＃楼901单元的业主，该套房建筑面积为180.99平方米。该幢楼系按高层住宅标准收取物业服务费。王长光自2014年1月20日起就一直以各种借口拒向峰森物业公司支付物业费，至2015年3月10日止，王长乐仍拖欠物业服务费2860.4元、水电公摊费378.9元。一审法院认为：由于玫瑰园小区目前仍未成立新的业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，影响小区内广大业主的生活秩序和安定稳定。当地人民政府从现实出发为此成立“玉屏街道玫瑰园小区代管工作小组”，对小区暂时行使日常管理并无不当，反而给包括王长光在内广大业主解决困难带来益处。故峰森物业公司与玉屏街道玫瑰园小区代管工作小组签订的《玫瑰园小区物业管理委托合同》、《玫瑰园小区物业公司续聘协议》，符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。王长光关于上述合同无效、对其没有约束力的辩解不能成立。峰森物业公司是玫瑰园小区约定前期物业管理服务的公司，王长光是玫瑰园小区的业主，双方均应当按照合同约定诚信全面履行自己的义务。峰森物业公司已经对王长光的住宅物业事实上提供了服务，也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务。峰森物业公司作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到广大业主对工作的理解和支持。本案峰森物业公司在物业服务管理中，虽然已对住宅物业提供服务，保障小区的正常运行、维护，履行主要义务，但物业服务管理过程有存在一些瑕疵与不完善之处，没有积极与业主进行沟通和协调，应进行切实可行的整改，并认真依约履行相应的维修、养护、管理和维护的义务，与业主共同维护好小区的公共生活秩序。王长光自2014年1月20日起就拒交全部的物业服务费和公摊水电费，已超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约，王长光至今仍拖欠截至2015年3月10日止的物业服务费2860.4元、水电公摊费378.9元未交。综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，一审法院对峰森物业公司要求王长光支付逾期付款滞纳金的诉请不予支持，并酌情将王长光应支付的物业服务费调整为2717.4元、水电公摊费为341元。即便峰森物业公司存在物业管理不到位的情况，王长光亦应当通过法律赋予的权利来保障自身权益，不应一概拒付全部物业服务费用而形成对小区的其他按约缴费业主的不公。判决：一、王长光应于判决生效之日起十日内支付给峰森物业公司2014年1月20日起至2015年3月10日止的物业服务费2717.4元、水电公摊费341元；二、驳回峰森物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由峰森物业公司负担5元，王长光负担45元。
二审期间，上诉人向本院提交证明资料3份：1、玫瑰园小区总平面图，拟证明小区建筑面积为248000多平方米，被上诉人超越资质承接物业管理业务；2、福清市人民政府2012年3月29日《专题会议纪要》，拟证明福清市人民政府要求玫瑰园小区成立业主委员会，在此之前物业管理工作由居委会代管，但并未授权其选聘物业公司；3、玫瑰园社区居民委员会张贴公告，拟证明居委会承诺召开业主大会，小区物业由其代管至2013年12月31日。被上诉人质证认为，对证明资料1的真实性无异议，但实际占地面积应为23万多平方米。对证明资料2的真实性无法确认，小区是否成立业委会与上诉人无关。证明资料3与本案无关。本院认定，上诉人提交的上述3份证明资料不属于二审新证据，本院不予采纳。根据本案现有证据，本院确认一审认定事实正确。
本院认为，讼争《玫瑰园小区物业管理委托合同》、《玫瑰园小区物业公司续聘协议》系在玫瑰园小区前期物业公司已经撤离、小区业主委员会又无法成立的情形下，经福清市人民政府授权玉屏街道玫瑰园小区代管工作小组经过公开招投标程序与被上诉人签订的。上诉人称福清市政府只授权代管工作小组代管小区物业管理工作，而未授权其对外选聘物业公司，该选聘未经业主大会同意，故合同无效。但上诉人并无证据证明福清市人民政府对居委会代管工作小组的授权仅限于直接代管小区物业管理工作，而且居委会并非物业公司，其工作职责并不包含物业管理，也不具备直接从事物业管理的能力，其仅是在玫瑰园小区业委会无法成立的情形下代行业委会之职责，故其与被上诉人签订的物业服务合同合法有效，上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人另称被上诉人承接玫瑰园小区物业管理工作超越了资质，但《物业管理企业资质管理办法》仅属于部门规章，无论被上诉人是否存在超越资质的情形，均只属于行政管理的范畴，应由相关政府部门进行处罚，本案物业服务合同并不因此而无效。综上，讼争物业管理委托合同及续聘协议未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。
上述合同签订后，被上诉人已入驻玫瑰园小区，为小区提供了物业服务，依照国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，上诉人应当按照物业管理委托合同约定缴纳相应的物业服务费及公摊费。由于被上诉人已为业主提供了物业服务（即履行了合同主要义务），因此即便存在部分服务不到位的情形，上诉人亦不能以此为由对抗其合同主要义务的履行，其以被上诉人物业服务不到位为由拒绝缴纳全部物业费及公摊费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。若因被上诉人服务不到位而导致部分业主遭受损失或多支出费用，相关业主可另行向被上诉人主张权利。
综上，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由王长光负担。一审案件受理费的负担按一审法院的决定执行。
本判决为终审判决。
审判长 雷晓琴
审判员 田始凤
审判员 王燕燕
二〇一六年十二月十九日
书记员 钟许珠
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