广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初19310号
原告（反诉被告）：王成君，女，*年*月*日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：陈贤良，广东安国律师事务所律师。
被告（反诉原告）：窦艳华，女，*年*月*日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：肖大庚，广东隆仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宝民，广东隆仁律师事务所实习律师。
原告王成君与被告窦艳华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，依法适用简易程序审理。被告提起反诉，本院予以受理并将反诉与本诉合并审理。本案于2016年12月28日公开开庭进行了审理，原告王成君及其委托诉讼代理人陈贤良，被告窦艳华及其委托诉讼代理人肖大庚、张宝民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金164000元；2.被告返还原告已支付的购房款400000元，并支付以该款为本金自2016年11月30日即起诉之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期返还款项利息；3.被告向原告支付按揭评估费6340元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告以及佛山市**中介服务有限公司三方于2016年7月7日签订了《房屋买卖合约》，约定被告将佛山市南海区大沥镇盐步穗盐东路花地湾雍景豪园灏景台**房卖给原告。原告按合同约定于2016年7月7日前向被告支付了2万元定金，于2016年9月23日向被告支付了38万元首期款，并于2016年9月8日取得中国银行股份有限公司佛山南海支行出具的同意购房抵押贷款通知书。在原告要求被告办理房产过户手续时，被告告知原告该房产已抵押给第三方小额贷款公司，无法办理过户手续。原告多次催促被告及时与第三方涂销抵押并与原告办理过户手续，但被告至今未履行合同约定的义务。买卖合同第二条约定，由于卖方原因造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方全部损失。第九条约定，买方应在办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕。第十条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买�支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。
被告辩称，1.原告陈述办理房产过户时被告才告知该房产已抵押给第三方小额贷款公司、无法办理过户手续与事实不符。2016年7月7日，中介、买卖双方讨论签订合同时，被告已如实告知房产状况，中介要求被告出示房产证原件，被告告知房产证原件在小额贷款公司，故被告出示的是房产证复印件且显示已抵押给中国银行，故被告不存在隐瞒抵押的事实。2.被告告知中介需于2016年8月10日前收到首期款40万元，中介向被告保证一定可以办得到，原告也承诺可�支付，故双方在此情况下才签订买卖合同，但中介称无需将该条款写入合同。3.原告与被告住在同一小区，原告由小房换大房，买方要求原告即时将家具搬走，被告为给原告腾房而将租户合同解除，在收到原告支付的2万元定金的情况下将房屋交付予原告使用，原告使用期间的水电费、物业管理费没有结清。4.合同签订后原告需办理按揭手续，合同要求原告在15日内办理好按揭手续，但由于缺少资料，原告直至2016年9月8日才取得同贷书。只有在取得同贷书后才能办理凃销手续，小额贷款公司才配合被告办理凃销，凃销后办理完税及过户手续。被告积极联系小额贷款公司办理凃销手续，小额贷款公司要求原告作为担保人签订担保合同才能办理凃销手续，原告也签订了合同。后原、被告及小额贷款公司到房管局办理凃销手续，中介称需一天就可以拿到证件，但房管局称需�天后才能办理完毕，故小额公司不同意凃销。原告遂找另一家公司办理凃销，但最终没有协商一致。原告又找其他公司办理凃销，仍未达成一致协议，均无法办理凃销抵押手续。被告与原告协商由原告垫资进行凃销抵押，原告称没有经济能力，且在协商过程中称不再购买涉讼房屋，并要求被告退还64万元予原告，但被告暂无能力退还。5.被告不存在违约行为。合同约定2016年7月7日起60日内完成过户手续，但由于原告于2016年9月8日才取得同贷书，被告只能等同贷书出具后才能办理后面的手续。相反，原告未按约定的时间即2016年8月10日向被告支付首期款40万元，导致被告的卖房目的无法实现，并造成被告还贷的利息增加，是原告存在违约行为。
被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付租金17500元和物业管理费1500元；2.原告承担违约责任，并向被告支付164000元违约金；3.原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年7月7日签订《买卖合同》，被告将佛山市南海区大沥镇盐步穗盐东路花地湾雍景豪园灏景台**房出售给原告。被告一直积极配合办理交易过户手续，但因被告意志以外的原因导致无法及时办理完毕。原告自2016年7月25日起使用涉讼房屋，未向被告支付相应的租金，还拖欠部分物业管理费用。按照当地的租金标准每月3500元计算，截止2016年12月25日，原告应向被告支付租金17500元，并承担物业管理费1500元。
原告辩称，不同意被告反诉请求。1.被告至今仍处于违约状态，被告称原告违约无依据。根据买卖合同第8条约定，卖方应交易过户前将房屋抵押登记予以凃销，被告至今没有办理凃销抵押手续，且其陈述的理由与本案无关。2.原告没有使用涉讼房屋，被告的房屋较旧，有白蚁，原、被告约定�理完过户手续后重新装修，原告至今都没有居住在涉讼房屋。由于被告违约，故不应要求原告支付租金。3.买卖合同按揭付款第2条约定，首期款550000元应于办理递件手续当天内付清，原告签订合同后只需支付20000元定金，但为尽快达成协议，原告提前支付了380000元予被告。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的佛山市**有限公司收据，加注了“与原件相符”意见并加盖了收款单位的财务专用章，被告虽有异议但未能举证推翻，本院予以采信；2.被告提供的中国农业银行银行卡交易明细清单客观真实，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：
位于佛山市南海区大沥镇盐步穗盐东路花地湾雍景豪园灏景台**房（以下简称涉讼房产）于2011年9月19日登记权利人为被告窦艳华。
2016年7月7日，原告（买方）与被告（卖方）在经纪方佛山市**中介服务有限公司的居间下签订《买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定被告将涉讼房产作价1640000元出售给原告；买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；按揭付款：签订合同时支付20000元作为定金，首期楼款（含定金）550000元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，余款1090000元以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订合同后15个工作天内办妥按揭贷款申请手续，银行同意贷款申请后30个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后60天内完成（以付清双方交易税费为准），如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则相应时间顺延；卖方交付该物业予买方使用之日期为2016年7月25日；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无需对上述事项负责；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；等等。
同日，原告支付定金20000元。
2016�7月14日，原告向佛山市**有限公司支付按揭评估费6340元。
2016年9月8日，中国银行股份有限公司佛山南海支行出具《同意购房抵押贷款通知书》，拟同意原告购买涉讼房产的抵押贷款1090000元。
2016年9月23日，被告向原告出具收款收据，确认收取首期款项380000元。
2016年10月29日，原告委托律师向被告寄送律师函，要求被告继续履行买卖合同的其他约定，包括但不限于注销交易物业抵押登记，并配合原告办理交易物业递件过户所需要的其他手续。
2016年12月13日的房产查询证明显示，涉讼房产办理了最高额抵押登记，尚未涂销。
被告的中国农业银行卡账户分别于2016年7月12日、8月11日、9月13日、10月13日、12月22日支出物管费174.91元、174.91元、174.91元、174.91元、353.32元。
2016年11月30日，原告提起本案诉讼。庭审中，原�要求解除涉讼合同。诉讼中，原告确认其于2016年7月25日收到涉讼房屋的钥匙。被告于庭后提交变更反诉请求申请，将物业管理费1500元增加为公摊费、水费、物管费、电费、管道煤气费共计4023.3元。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同是原、被告及经纪方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。
涉讼合同约定被告应在办理交易过户手续前解除涉讼房产的抵押，双方于银行同意贷款申请后30个工作日内共同到房管部门办理交易过户递件手续。在涉讼合同的履行过程中，中国银行股份有限公司佛山南海支行于2016年9月8日出具《同意购房抵押贷款通知书》，故被告应自2016年9月8日起30个工作日内涂销涉讼房产的抵押以办理交易过户手续，但截至2016年12月13日，涉讼房产仍�于抵押状态，被告未按涉讼合同的约定履行涂销抵押的义务，导致合同无法继续履行，被告构成根本违约。涉讼合同约定首期楼款（含定金）550000元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，被告主张原告未在2016年8月10日前支付首期款400000元构成违约，但被告未提供充分证据证实双方协商一致变更了首期款的支付时间，且原告不予确认，本院不予采纳。涉讼合同约定原告应在签订涉讼合同后15个工作日内办妥按揭贷款申请手续，此约定为办理按揭贷款申请手续，并非取得银行同意，且银行审查期间亦不受原、被告控制，双方于2016年7月7日签订涉讼合同，中国银行股份有限公司佛山南海支行于2016年9月8日出具《同意购房抵押贷款通知书》，该期间亦属合理期限，被告主张原告未在涉讼合同签订后15个工作日内办理按揭贷款手续构成违约，理据不足，本院不予采�。原告未支付接收房屋后的物业管理费予被告，并不构成根本违约。综上，被告反诉请求原告支付违约金164000元，理据不足，本院不予支持。
被告已构成根本违约，原告享有单方解除权。庭审中，原告作出明确的解除合同意思表示，本院确认涉讼合同中有关原、被告权利义务的约定在庭审时（2016年12月28日）解除。合同解除后，因合同取得的财产应予以返还，原告请求被告返还已支付的购房款400000元，合法有理，本院予以支持。涉讼合同因被告违约而解除，被告应承担违约责任。涉讼合同约定被告因违约而无法将涉讼房产售予原告的，被告应支付涉讼房产成交价的10%作为违约金，本案中原告已支付400000元购房款予被告，原告请求按总成交价1640000元的10%计算违约金164000元，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。购房款的利息属原告履行合�产生的损失，在被告已承担违约责任的情况下，原告再请求被告支付购房款自起诉之日起的利息，理据不足，本院不予支持。原告支付的按揭评估费属于原告履行合同的成本，在被告已承担违约责任的情况下，原告再请求被告承担该费用，理据不足，本院不予支持。
涉讼合同约定被告于2016年7月25日交付涉讼房产予原告使用，故被告交付涉讼房产予原告为履行合同义务。原告自2016年7月25日起至涉讼合同中有关原、被告权利义务的约定解除前占有使用涉讼房产有合同依据，现涉讼合同中有关原、被告权利义务的约定因被告违约而解除，被告反诉请求原告按3500元/月的标准自2016年7月25日起计算的租金合计17500元，理据不足，本院不予支持。涉讼房产交付使用后所产生的物业管理费应由原告承担。经核算，原告应支付被告2016年8月至2016年12月的物业管理费合计878.05元（174.91元+174.91元+174.91元+353.32元）。被告反诉请求的物业管理费数额超出上述核定的部分，本院在本案中不予支持。被告的变更反诉请求申请实为增加反诉请求，且于法庭辩论终结后提出，本院依法不予受理。
被告申请追加经纪方佛山市**中介服务有限公司作为第三人参加诉讼以查明本案事实，经审查，经纪方与本案处理结果并不存在法律上的利害关系，本院对被告的上述申请依法不予准许。被告申请本院向中国银行股份有限公司佛山南海支行调取原告办妥按揭贷款手续的具体日期，如前所述，涉讼合同约定的为办理按揭贷款申请手续，并非取得银行同意，被告的调查取证申请无必要性，本院不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）窦艳华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款400000元予原告（反诉被告）王成君；
二、被告（反诉原告）窦艳华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金164000元予原告（反诉被告）王成君；
三、原告（反诉被告）王成君应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年8月至2016年12月的物业管理费合计878.05元予被告（反诉原告）窦艳华；
四、驳回原告（反诉被告）王成君的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）窦艳华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费4751.7元、财产保全费3371.7元，合计8123.4元（原告已预交），由原告负担63.4元，由被告负担8060元。反诉费1980元（被告已预交），由原告负担25元，由被告负担1655元。相抵后，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付8035元予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 胡方平
二〇一七年二月二十日
书记员 林巧薇