陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕民终243号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市新城区西新街**号。
负责人：程清洁，该分行行长。
委托诉讼代理人：温军平，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马碧荣，女。
委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩二兵，陕西彬泽律师事务所律师。
原审第三人：陕西瑞麟置业有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区环城南路中段***号。
上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）因与被上诉人马碧荣、原审第三人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）申请执行人执行异议之诉一案，交行陕西省分行不服西安市中级人民法院（2016）陕01民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人交行陕西省分行委托诉讼代理人温军平、双兰档，被上诉人马碧荣委托诉讼代理人韩二兵到庭参加诉讼。原审第三人瑞麟公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
交行陕西省分行上诉请求：1、依法判令撤销西安市中级人民法院做出的（2016）陕01民初822号民事判决书；2、依法改判继续对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼11703号房产执行。事实及理由：（一）一审法院认定事实错误。1、被上诉人的证据无法证明已支付房款、名下无房产以及房屋交付使用之事实。一审中上诉人多次要求被上诉人提供证据证明其真实支付购房款情形，但被上诉人仅提供了购房合同及瑞麟公司单方出具的收款收据作为支付价款的证据，一方面，作为原审第三人的瑞麟公司未出庭无法证明购房合同的真实性，另一方面法院应审查现金交易的取款记录以及资金来源，否则无法证明支付价款的真实性。据此，一审法院认定被上诉人已支付全部购房款，属认定事实错误，被上诉人明显不符合执行异议和复议规定第29条规定的排除执行情形。2、不能证明被上诉人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住房屋。首先，西安市房屋管理局回复的财产查询反馈信息表无法真实反映全国范围、临潼区房屋局登记信息，并不能全面证明被上诉人名下房产情况。其次，依据最高院司法解释及执行规定，“名下无其他用于居住房屋”应包括被上诉人、被上诉人配偶及子女。依据我国现有法律及司法解释规定，被执行人名下唯一一套房产亦可执行，因在执行程序中，人民法院保障被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。同时，这种居住权应是被执行人及所扶养的家属生存所必需的，否则就不属于必要的保障，另外根据江苏省高院发布的《执行异议之诉案件审理指南》，“案外人名下无其他用于居住的房屋”，是指在人民法院查封之前，案外人、案外人的配偶及其未成年子女名下均无用于居住的房屋。据此，一审法院在严重缺乏证据证明被上诉人所购房屋用于居住，且被上诉人在临潼区或其他地区是否有其他房屋的情况下便认定被上诉人名下无其他房产，实属认定事实错误。3、被上诉人无法证明其已居住。瑞麟君府南区在建工程至今尚未竣工验收，尚不能使用，更未交付；西安市中院执行庭、评估机构在对涉案房产评估核查过程中，并未发现有任何占有或使用行为。且被上诉人主张实际占用房产的时间点均在人民法院查封之后，属于干扰法院执行，阻碍司法权的行使，应当依法予以排除。并且在一审过程中，上诉人已多次指出被上诉人提供的房屋验收交接表、交房入住书复印件上被上诉人的签字与商品房买卖合同签字不一致，而该批案外人执行异议案件存在大量房屋验收交接表、交房入住书上签字类似同一笔迹情形，还存在收款收据上标明商品房用于抵债，或标明转账却仍未提供银行流水，一些收款收据的时间甚至早于合同签订时间，同一时期购房合同价款却存在大量不一致的情形，在一审过程中我们得知瑞麟公司及孙瑞麟对外有大量欠款，后期更是以房产直接抵债，该情形应按照借贷纠纷处理。本案一审法院均未予以严格审查，导致认定事实错误，一些真实购房人的合法权益未能得到保护，而一些“以房抵债”的情形却被认定优先于抵押权人受偿，严重损害了上诉人的合法权益。（二）一审法院适用法律错误。1、依据《规定》第27条，上诉人属于《物权法》规定的抵押权人，在被上诉人签订商品房买卖合同之前即已依法办理抵押权登记，对涉案房产享有担保物权，属于《规定》第27条规定的享有对抗案外人担保物权情形。依据我国《物权法》第191条规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。首先，被上诉人与瑞麟公司签署商品房买卖合同明显晚于抵押权设定时间，对涉案房产已依法成立并按法定程序完成公示的抵押权，被上诉人完全有条件知晓不动产上存在负担且不可能进行产权过户登记，抵押登记的对抗效力来自抵押登记公示，无论被上诉人事实上是否知道，均应推定为应知，并不属于无过错购买人的情形。其次，即便被上诉人不知晓涉案房产已抵押登记，但其依据签订合同主张债权债务的情形并不影响上诉人抵押权的实现，商品房买卖合同司法解释亦有明确规定，被上诉人若真实签订购房合同可向抵押人即瑞麟公司主张撤销或解除合同来保护其权益，但无论是否存在商品房买卖合同，均不影响上诉人依据抵押权对涉案房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。2、适用第29条的前提为办理商品房预售登记，而本案中上诉人的抵押登记已于2014年4月29日依法设立，被上诉人至今亦未办理预售登记，并不属于《规定》第29条情形，所以本案应适用《规定》第27条，人民法院对案外人提出的排除执行异议申请不应支持。3、本案应适用《民事诉讼法》第311条由被上诉人承担举证责任。被上诉人反复强调需保护其“消费者物权期待权”，但是该权利并不会依据商品房买卖合同而产生，而其现有证据不足以证明其为消费者，亦无法证明其具有排除执行的民事权益。其仅提供了购房合同及瑞麟公司单方出具的收款收据作为价款支付凭据，并未提供证据证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，亦未提供足够证据证明合同真实合法、已支付价款超过总价款的百分之五十。被上诉人提供的证据不足以证明其符合排除执行情形，其应承担相应败诉风险。综上，因上诉人对涉案房屋享有的抵押权已依法办理抵押登记，即对执行标的依法享有对抗被上诉人的优先受偿权，且法院已对执行标的予以查封，而被上诉人并不能证明其为消费者或为购买居住房屋，亦不能证明其已真实支付购房对价，并不符合《规定》的排除执行情形，原审判决明显存在认定事实错误，适用法律错误的情形，故上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定诉至贵院，请求支持上述诉请，维护上诉人的合法权益。
马碧荣辩称，（一）交行陕西省分行与瑞麟公司签订《抵押合同》违反法律的强制性规定属于无效的《抵押合同》，其不享有对涉案房屋的优先受偿权。1、双方签订《抵押合同》时涉案房屋的主体工程已经完工，不具备办理在建工程抵押的客观事实。根据《城市房地产抵押管理办法》第3条第5款规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据2013年8月20日，瑞麟公司向施工单位西安三建建设有限公司（以下简称三建公司）出具的《工作联系单》载明的内容显示，截止2012年12月涉案瑞麟君府南区工程陆续封顶（涉案主要主体工程完工），预计2013年12月顺利验收，向业主按时交房。本案中，交行陕西省分行与瑞麟公司借款形成时间为2014年4月29日，远远晚于工程主体完工时间。而双方达成的借款金额为壹亿元。瑞麟公司为继续建造房屋不需要如此大金额的贷款，其并没有依法将贷款用于涉案工程的继续建造，而是挪作了他用，变更了贷款资金的专项用途。故该抵押贷款合同形成时并不具备相关的事实依据，系违反法律规定的无效抵押合同。同时，根据《城市房地产抵押管理办法》第28条规定，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；已投入在建工程的工程款；施工进度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量。而交行陕西省分行与瑞麟公司签订的《抵押合同》显然没有载明上述要求的合同内容，银行并没有尽到作为对贷款风险的有效把控及相应的防控义务。可见，被答辩人交通银行对抵押合同的形成本身存在明显过错，不具备办理在建工程抵押的客观事实，同时违反法律强制性规定属于无效的抵押合同，对涉案房屋不享有优先受偿权。2、即使《抵押合同》有效，《抵押合同》并未约定监管措施，交行陕西省分行也没有采取有效的监管方式进行有效监管，致使借款至今难以收回。对此其应当承担主要责任，而不是在贷款无法收回时与作为弱势群体的业主争夺房屋。综上，交行陕西省分行作为专业的金融机构，对于贷款风险的防范意识及防控措施应当高于普通的贷款公司。但其并未严格按照法律规定就《抵押合同》的法律效力作出严格审查，致使抵押合同无效，无法享有对涉案房屋的优先受偿权。即使《抵押合同》有效，业主的消费者房屋物权期待权应优先于银行的抵押权。
（二）关于商品房交易真实性问题。1、答辩人与瑞麟公司签订了书面的《商品房买卖合同》，答辩人已向瑞麟公司支付了购房款且占有使用。该商品房买卖合同系双方真实的意思表示、并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、生效并履行，答辩人已经在执行异议听证程序、一审审理过程中向法院提交了商品房买卖合同、收据等证据，答辩人所举的上述证据，足以证明被上诉人与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》及支付购房款的真实性。同时，瑞麟公司经合法传唤未到庭参加诉讼，系瑞麟公司对其民事诉讼权利的依法处分。交行陕西省分行未提供其他证据证明购房合同的虚假性，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”原则，交通银行应当承担举证不能的法律后果。2、交行陕西省分行提出“法院应要求答辩人提供银行流水以及资金往来明细以证明交易过程的真实性”的观点是错误的。根据答辩人与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》第6条关于付款方式及期限的约定，注明答辩人于某年某月某日一次性支付房款或者分期付款等方式，双方并未约定是通过银行转账方式还是现金方式支付购房款。根据《合同法》第61条规定，当事人就质量、价款或报酬等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第62条规定，当事人就合同内容约定不明确，依照第61条仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。答辩人认为，答辩人与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》没有约定支付购房款的方式，被上诉人通过转账方式还是通过现金方式均符合交易习惯，有利于实现商品房买卖合同的目的实现。故被答辩人提出的这一观点没有法律依据，也是错误的。
（三）关于涉案房屋是否已经交付占有问题。答辩人向法院提交了涉案房屋验收交接表、交房入住书、钥匙、二期物业管理服务合同、二期房屋装修管理服务协议书、水电气等票据等证据。同时，答辩人也已经装修入住涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第29条规定，列举了符合法律规定的三项情形时，足以对抗交行陕西省分行对涉案房屋提出的抵押权的优先受偿权。涉案房屋是否交付占有不影响答辩人提出的排除执行异议，故交行陕西省分行提出涉案房屋没有交付占有的观点本身就没有法律依据。
（四）关于答辩人是否具有排除执行的权利问题。首先，根据《规定》第29条规定，答辩人具有对抗交行陕西省分行对涉案房屋享有抵押权的房屋消费物权期待权。答辩人与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》的签订时间只需在人民法院查封之前即可，与涉案房产办理抵押登记时间无关。其次，根据《房地产管理法》及《商品房预售管理办法》规定，在建工程抵押和房屋预售之间没有必然的限制关系。开发企业可以就在建工程抵押的房屋，获得商品房预售许可证后对外出售房屋。同时，开发企业应当将预售商品房所得款项应当用于工程建设。瑞麟公司在出售涉案房屋时并未告知答辩人该房屋已经办理了在建工程抵押，答辩人对涉案房屋是否办理在建工程抵押也毫不知情。交行陕西省分行上诉称，答辩人应知该房产已经抵押，仍与瑞麟公司签订商品房买卖合同。此观点明显没有任何事实依据。答辩人作为购房人，与瑞麟公司签订商品房买卖合同时瑞麟公司并没有告知涉案房产被抵押事实，后涉案房屋在房产管理部门也已经进行了备案登记，房产管理部门亦未告知答辩人涉案房屋已经抵押的事实，故答辩人对于涉案房屋的买卖行为并无任何过错，答辩人不存在任何恶意。答辩人依据所签订合同享有的是房屋消费者期待权，并非被答辩人所称的债权请求权。第三，关于房产管理部门的确认行为问题。《规定》第29条关于房屋消费者期待权的保护条件并未要求对涉案房屋必须备案登记或预售登记，房屋管理部门是否对《商品房买卖合同》备案登记或预售登记对本案的裁判结果没有任何影响。
（五）关于本案的法律适用问题。第一，《规定》第27条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，规定了申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的的价值，先于无优先顺位的普通债权受偿。但在法律、司法解释另有规定的除外。而法律、司法解释另有规定的情形主要有案外人主张所有权、消费者物权期待权、租赁权等实体权利。第二，（1）根据《规定》第29条规定，答辩人与瑞麟公司在查封之前签订有书面的《商品房买卖合同》，该合同已经成立并生效。被上诉人作为买受人是否属于无过错的购买人的时间界点限定在人民法院查封的时间，该条明确规定签订合法有效的商品房买卖合同的时间早于查封时间即可，并未强制规定要求早于抵押权的设立时间。（2）交行陕西省分行作为抵押权人，办理在建工程抵押的核心目的系通过设立抵押权保障债权的优先受偿，保障债权的顺利实现。假如答辩人与瑞麟公司在设立抵押权后不发生商品房买卖法律关系，不向瑞麟公司支付购房款，瑞麟公司客观上也就无法向抵押权人及时偿还借款，显然不利于抵押权人债权的顺利实现。相反，交通银行作为债权人，应当采取有效措施控制瑞麟公司收取的购房款，监管瑞麟公司收取的售房资金，以保障其债权顺利实现。本案中，被答辩人交通银行作为债权人未采取有效措施对瑞麟公司收取的房款监管，明显存在监管过失。（3）就本案而言，案由为执行异议之诉，人民法院审查的核心问题是答辩人是否享有对抗交通银行抵押权的消费者物权期待权，而《规定》第29条明确规定了答辩人作为买受人符合该条规定时可以对抗被答辩人的抵押权。《物权法》第191条是关于抵押物处分及抵押权追及效力的规定，《规定》第29条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，两个法律条款侧重点显然不同。根据新法优于旧法的法律适用原则，同时抵押权本质上是对债权设定的物的担保，作为债权具有一定的商业属性，消费者物权期待权系作为弱者的基本生存权，无商业利益而言。被上诉人在行使抵押权的追及效力过程中与房屋消费者物权期待权两项法律权利产生冲突时，应当优先保护房屋消费者物权期待权，实现保护弱者的法律精神。（4）《规定》第29条并未规定在人民法院查封之前签订有效商品房买卖合同的同时办理商品房预售登记，不存在办理商品房预售登记这一附加条件。其次，关于消费者的保护标准，既不要求主观上有无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，保护的范围比较宽泛。再次，“无其他用于居住的房屋”指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点（地域范围大小，该司法解释并未明确）无其他能够居住的房屋。该规定明确规定了无其他用于居住房屋的主体仅限于买受人本人，没有将主体范围扩大至其配偶、未成年子女。此外，交行陕西省分行认为被执行人名下唯一一套房屋亦可执行，人民法院保障的是居住权，不是房屋所有权。这种居住权包括被执行人及所抚养的家属。被上诉人认为，该观点在本案不具有适用性，本案的被执行人是瑞麟公司，系法人并非自然人不存在居住权等问题，故该观点也是错误的。最后，关于房屋价款的条件要求，《规定》第29条对《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条有了进一步明确，要求购房人已支付的价款超过合同约定总价款的50%，对于大部分购房款的数额进行了解释。第三，房屋消费者物权期待权保护，也即弱者保护，是在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。这一原则从最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中可以推论出来。该批复明示，建筑工程的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。故消费者物权期待权优先于在建工程抵押权。抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者。综上所述，答辩人向法院提交了房屋买卖合同、收据、房屋验收交接表、入住通知书等证据足以证明瑞麟公司已经向答辩人交付了涉案房屋，同时结合《民事诉讼法司法解释》第311条、第312条、第313条、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《规定》第29条等法律、行政法规的规定，答辩人对涉案房屋享有的消费者物权者物权期待权在顺位上优先于被答辩人对交通银行对涉案房屋的在建工程抵押权，答辩人就涉案房屋享有足以排除强制执行的房屋消费者物权期待权。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判，切实维护被上诉人的合法权益。
交行陕西省分行向一审法院起诉请求：继续对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼11703号房产执行；诉讼费用由被告负担。
一审法院认定的事实：2014年4月29日，原告与第三人瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，第三人以其自有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第20149**号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后原告申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，原告可持公证书及执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后原告依据上述《执行证书》向本院申请强制执行，2015年1月27日，本院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区127套房产外加项目商业楼（独立三层）和幼儿园；查封期限为二年。被告以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。本院作出（2015）西中执异字第00112号执行裁定：一、案外人提出的执行异议申请理由成立；二、西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼11703号房屋中止执行。原告遂提起申请执行人异议之诉即本案诉讼。另查，2014年9月19日，被告与第三人瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买第三人位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼11703号房屋，合同价款为48万元。被告依约支付第三人瑞麟公司购房款48万元。2015年2月15日，《商品房买卖合同》在西安市临潼房管所登记备案，现涉案房屋已交付使用。经原告申请，本院到西安市房屋管理局查询后，该局答复被告名下未登记其他居住房屋。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年9月19日，被告为购买西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼11703号房屋与房地产开发企业瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同已在临潼房管所备案登记，其真实性已得到房屋管理部门的确认。后马碧荣向瑞麟公司支付了全部购房款并对该房屋居住使用。因原告向本院申请强制执行，本院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2015年1月27日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。由于被告在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订商品房买卖合同，并支付了全部购房款，所购房屋用于居住使用，且西安市房屋管理局答复本院被告名下未登记其他居住房屋，因此，被告对人民法院查封诉争房屋提出异议，于法有据，异议理由成立，本院裁定对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼11703号房屋中止执行，并无不当。交行陕西省分行诉称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗被告的优先受偿权，因与上述司法解释的规定相悖，依法不能成立。另交行陕西省分行起诉称被告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》不真实，被告并非消费者亦未真实支付购房款，所购房屋并非用于居住，因与本院所查明的事实不符，依法不予采信。综上，交行陕西省分行要求对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼11703号房屋继续执行之诉请，本院依法不予支持。遂判决：驳回原告交通银行股份有限公司陕西省分行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告交通银行股份有限公司陕西省分行负担。
二审法院经审理查明，马碧荣系以现金交付的方式购买10号楼11703号，后又向临潼房管所查询，其在临潼区名下没有其他用于居住的房屋，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点在于：是否准许对案涉执行标的准许强制执行。
（一）关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）适用于执行程序中的执行异议和复议案件，但对于执行异议之诉案件可参照适用。该《规定》第二十七条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人的担保物权的优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，交行陕西省分行上诉认为应适用《规定》第二十七条的规定，案外人马碧荣提出的排除执行异议不能成立。但第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，亦同时规定：“但法律、司法解释另有规定的除外”。其后，上述司法解释第二十九条规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，故该《规定》第二十九条即属第二十七条司法解释的另行规定，本案中，被执行人瑞麟公司系房地产开发商，应予以适用，交行陕西省分行的该项上诉理由不能成立。一审法院适用《规定》第二十九条的规定并无不当。
（二）关于交行陕西省分行就抵押权所享有的优先受偿权能否排除案外人的执行异议问题。交行陕西省分行以马碧荣与瑞麟公司商品房买卖合同的签订时间晚于抵押权设定时间，在人民法院查封之前马碧荣未办理商品房预售登记、该房屋未交付占有等观点支持上诉主张，但该上述观点并不属于《规定》第二十九条的情形，该条规定体现了作为买受人在符合该条规定的情形时，其享有的权利足以对抗交行陕西省分行抵押权的优先受偿权，保护消费者权益的法律精神。故交行陕西省分行的上诉观点，没有法律依据，本院不予支持。首先，马碧荣与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；其次，关于房屋价款的支付问题。《规定》第二十九条要求购房人已支付的价款超过合同约定总价款的50%，对于大部分购房款的数额进行了明确。本案中，马碧荣与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》没有约定支付购房款的方式，通过转账还是现金方式支付均符合当地交易习惯，马碧荣在二审中主张该房屋系自己以现金方式支付48万元，提供的瑞麟公司出具的加盖其财务专用章的收款收据，记载有收款时间、交款人姓名、房款金额、收款理由及涉案房号等信息，足以证明付款的真实性，符合该条规定的房屋价款支付条件。第三，关于消费者的保护标准问题。该《规定》中未将“无其他用于居住房屋”的主体范围由买受人扩大至其配偶、未成年子女等。马碧荣在被执行房屋所在地即西安市临潼区，名下未登记其他居住房屋，购买的案涉房屋在临潼房管部门备案登记，且已入住。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，马碧荣已完成法律规定的举证责任，交行陕西省分行对马碧荣提交的证据提出异议，认为马碧荣与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》、现金支付房款及已装修入住的情况不真实，但其并未提交相反证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。交行陕西省分行的上诉请求不成立，马碧荣对登记在瑞麟公司名下房屋享有足以排除强制执行的权益。
综上所述，交行陕西省分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由交行陕西省分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵学玲
审 判 员 付 栋
代理审判员 滕欣燕
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 赵杨璇