重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴法民初字第06675号
原告重庆恒升资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路17号5楼，组织机构代码67868418-6。
法定代表人王静泉，董事长。
委托代理人杨青安，重庆能海律师事务所律师。
委托代理人杨玲，重庆能海律师事务所律师。
被告樊强，男，1968年8月30日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被告陈刘勇，男，1981年8月7日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
原告重庆恒升资产经营管理有限公司（以下简称恒升资产管理公司）与被告樊强、陈刘勇租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李庆祥独任审判，于2015年10月28日公开开庭进行了审理，原告恒升资产管理公司委托代理人杨青安及杨玲、被告樊强及陈刘勇到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告恒升资产管理公司诉称，案外人重庆市绿满家实业有限公司（以下简称绿满家实业公司）系位于巴南区鱼洞江洲路11号附2号的房屋（房地产权证号：202房地证2010字第020119号，以下简称诉争房屋）的所有权人。绿满家实业公司与案外人重庆人道美食品连锁有限责任公司（以下简称人道美食品公司）于2010年11月24日签订了《重庆绿满家实业（集团）有限责任公司房屋租赁合同》，约定人道美食品公司承租绿满家实业公司的房屋（含诉争房屋），并享有转租权。原告恒升资产管理公司与绿满家实业公司、人道美食品公司于2015年4月24日签订了《合同权利义务转让三方协议书》，约定原告恒升资产管理公司概括受让人道美食品公司在《重庆绿满家实业（集团）有限责任公司房屋租赁合同》中的权利与义务。原、被告签订了《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》，约定二被告承租诉争房屋的一层，面积为390平方米，租赁期限自2015年2月1日至2015年12月31日，租金标准为每月35元／平方米，每月共计13650元，租金每半年结算一次，提前5日支付下半年租金；约定二被告支付保证金30000元，如二被告无违约行为，则保证金在退租时退还，如二被告未经原告恒升资产管理公司同意退租的，保证金不退还；并约定任何一方违约，违约方应当按年租金的5%支付违约金，守约方有权解除合同。合同履行过程中，原告恒升资产管理公司按约定交付了租赁房屋，二被告至今未支付自2015年5月1日至2015年8月31日期间的租金54600元。经催收未果，原告恒升资产管理公司遂起诉要求解除《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》，并要求二被告连带支付自2015年5月1日至2015年8月31日期间的租金54600元，并按年租金的5%支付违约金8190元。
被告樊强、陈刘勇共同辩称，租赁关系及欠付2015年5月1日至2015年8月31日期间的租金属实。原告恒升资产管理公司承诺整治外部环境，包括清理租赁房屋前的违规占道、规划车位等，但至今未履行该承诺，致使二被告经营环境无法达到签订合同时的预期，无法正常经营，原告恒升资产管理公司严重违约，并拒不赔偿二被告损失，二被告因此不同意支付租金。故，请求驳回原告恒升资产管理公司的诉讼请求。
经审理查明，案外人绿满家实业公司系位于巴南区鱼洞江洲路11号附2号的房屋（房地产权证号：202房地证2010字第020119号）的所有权人。绿满家实业公司与案外人人道美食品公司于2010年11月24日签订了《重庆绿满家实业（集团）有限责任公司房屋租赁合同》，约定人道美食品公司承租绿满家实业公司的房屋（含诉争房屋），并享有转租权。原告恒升资产管理公司与绿满家实业公司、人道美食品公司于2015年4月24日签订了《合同权利义务转让三方协议书》，约定原告恒升资产管理公司概括受让人道美食品公司在《重庆绿满家实业（集团）有限责任公司房屋租赁合同》中的权利与义务。
原、被告签订了《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》，约定二被告承租诉争房屋的一层，面积为390平方米，租赁期限自2015年2月1日至2015年12月31日，租金标准为每月35元／平方米，每月共计13650元，租金每半年结算一次，提前5日支付下半年租金；约定二被告支付保证金30000元，如二被告无违约行为，则保证金在退租时退还，如二被告未经原告恒升资产管理公司同意退租的，保证金不退还；并约定任何一方违约，违约方应当按年租金的5%支付违约金，守约方有权解除合同。原、被告口头约定，原告恒升资产管理公司清理租赁房屋外道路占道行为。合同履行过程中，原告恒升资产管理公司按约定交付了租赁房屋，二被告支付了保证金30000元，二被告对租赁房屋进行了装修，并占有、使用至今，原告恒升资产管理公司未能清除租赁房屋外占道行为，二被告现未支付自2015年5月1日至2015年8月31日期间的租金54600元。经催收未果，原告恒升资产管理公司遂起诉要求解除《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》，并要求二被告连带支付自2015年5月1日至2015年8月31日期间的租金54600元，并按年租金的5%支付违约金8190元。审理中，原告恒升资产管理公司坚持其诉讼请求，二被告认为原告恒升资产管理公司违约，不同意支付租金。双方各持己见，调解未果。
上述事实，有原、被告的陈述、房屋登记信息查询证明、《重庆绿满家实业（集团）有限责任公司房屋租赁合同》、《合同权利义务转让三方协议书》、《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》、录音等证据在卷为凭，经庭审质证，足以认定。
本院认为，《重庆绿满家实业（集团）有限责任公司房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行过程中，原告恒升资产管理公司按约定交付了租赁房屋，二被告应当支付租金，其拒不支付自2015年5月1日至2015年8月31日期间的租金构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，二被告拒不支付租金的行为已经致使原告恒升资产管理公司签订合同的目的无法实现，有权要求解除合同。故，对于原告恒升资产管理公司要求解除《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告恒升资产管理公司要求二被告连带支付自2015年5月1日至2015年8月31日期间的租金54600元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因二被告已经支付保证金30000元，应当在租金中予以扣除。
《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》约定任何一方违约，违约方应当按年租金的5%支付违约金。根据二被告举示的录音证据，原告恒升资产管理公司工作人员向二被告作出了清理租赁房屋外占道行为的承诺，因该工作人员系代表原告恒升资产管理公司直接与二被告联系并履行租赁合同，无证据显示该工作人员的承诺超出了其工作范围，其承诺应当视为原告恒升资产管理公司的承诺，原告恒升资产管理公司未履行清理租赁房屋前占道行为的约定构成违约，二被告拒不支付租金亦构成违约，原、被告双方均存在违约行为，均系违约方，原告恒升资产管理公司无权要求二被告按上述约定支付违约金。故，对于原告恒升资产管理公司要求二被告按年租金的5%连带支付支付违约金8190元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告重庆恒升资产经营管理有限公司与被告樊强、陈刘勇签订的《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告樊强、陈刘勇在本判决生效之日起七日内连带支付原告重庆恒升资产经营管理有限公司自2015年5月1日至2015年8月31日期间的租金54600元（已支付30000元）；
三、驳回原告重庆恒升资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1370元，减半收取685元，由原告恒升资产管理公司负担100元，由被告樊强、陈刘勇负担585元（此款原告恒升资产管理公司已垫付，被告樊强、陈刘勇在支付上述费用时一并支付原告恒升资产管理公司585元，本院预收的案件诉讼费不作清退）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费1370元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 李庆祥
二〇一五年十一月二十一日
书 记 员 杨小燕