江苏省宝应县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民初字第2321号
原告吴树山。
委托代理人金标，江苏金飞达律师事务所律师。
被告朱强。
被告江志佐。
被告郝嵩。
以上三被告共同委托代理人张伟峰，江苏宝宜律师事务所律师。
被告胡玉龙。
被告扬州北奥房地产开发有限公司。
法定代表人焦孝平，该公司总经理。
委托代理人同朱强、江志佐、郝嵩的委托代理人。
原告吴树山与被告朱强、江志佐、郝嵩、胡玉龙、扬州北奥房地产开发有限公司（以下简称北奥公司）民间借贷纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，依法组成合议庭于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人金标，被告朱强、江志佐、郝嵩、北奥公司的委托代理人张伟峰，被告胡玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴树山诉称：被告朱强、江志佐、郝嵩与胡玉龙系合伙关系，该合伙挂靠被告北奥公司经营。2011年1月27日，被告扬州北奥房地产有限公司委托被告胡玉龙参加2011年1月28日在氾水国土所举办的编号为2010-24地块的国有建设用地使用权挂牌出让活动。2011年1月29日，胡玉龙与被告朱强、江志佐、郝嵩签订合作开发协议，协议中第二条为：当事人一致意见以北奥公司名义参与上述地块的招拍挂。第七条第3项约定：乙（即朱强）、丙（江志佐）、丁方（郝嵩）不得非法干预甲方（胡玉龙）的正常工作，如有非法干预的行为，造成项目损失的干预方应据实赔偿。2011年1月31日，由被告胡玉龙作委托代理人的被告北奥公司就宗地编号为2010-24地块，国有建设用地土地使用权与宝应县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。此后，被告胡玉龙将合作开发协议、土地出让金缴纳发票、授权委托书和挂靠协议等给原告看，并表明合伙方挂靠被告北奥公司从事开发，并以合伙负责人身份以提前售房名义于2011年6月6日向原告收取怡家花苑购房款21万元，并打了收条。收条上注明为怡家花苑购房款。可至2011年9月25日，胡玉龙不见踪影。2013年1月23日贵院对胡玉龙合同诈骗罪、伪造公司印章罪一案作出（2013）宝刑初字第0021号刑事判决书，判决胡玉龙犯合同诈骗罪、伪造公司印章罪。原告曾就被告胡玉龙合同诈骗罪向宝应县政法机关举报或控告，但宝应县公安局于2013年6月18日作出宝公（经）不立字（2013）8号不予立案通知书，认为原告与被告之间系合伙债务和挂靠经营引起的纠纷，认为合伙人及挂靠经营没有犯罪事实，不予立案。其后原告等人不服，申请复议，2013年7月17日宝应县公安局作出宝公（经）复字（2013）5复议决定书，决定维持原决定。由于被告之间的合伙及挂靠经营，致原告至今未能购得房屋，原告所缴纳的怡家花苑房款也未得到退还，原告多途径、多方索要均未果。现诉至法院，请求判令：1、被告朱强、江志佐、郝嵩、胡玉龙返还原告购房款21万元；2、被告北奥公司为上述款项承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张主要提供的证据有：1、授权委托书，证明被告北奥公司于2011年1月27日委托被告胡玉龙参加2011年1月28日在氾水国土所举办的编号为2010-24地块的国有建设用地使用权挂牌出让活动；2、收条，证明收到购房款的事实；3、合作开发协议，证明被告朱强、江志佐、郝嵩、胡玉龙系合伙关系；4、刑事判决书，证明被告胡玉龙因涉嫌合同诈骗、伪造公司印章被追究刑事责任；5、不予立案通知书，证明原告等人曾向公安部门举报被告胡玉龙涉嫌合同诈骗，但公安机关不予立案。
被告朱强、江志佐、郝嵩辩称：1、从字据上看，是原告与胡玉龙之间的借贷纠纷，虽然字据形式上注明了购房款，但因胡玉龙不是房产所有权人，并没有权利出售房屋，2011年5月北奥公司仅取得了土地使用权，还未进行施工开发，在字据形成时，没有任何的房屋可供买卖，涉及图纸也没有通过审批，双方不可能就未知的、无法量化的房屋达成一致的意见，所以实际是民间借贷纠纷，庭审过程中，胡玉龙也认可了是借贷关系，原告为了债权能够顺利实现，在得知胡玉龙即将资不抵债时要求将借款改成购房款，其目的就是为了在胡玉龙没有能力还债时，要求北奥公司等代其偿还。此外，在北奥公司取得了土地使用权后就委托了专业公司进行销售的前期准备，在2011年6月起该销售公司就专门为该项目进行前期的策划工作，并在2014年1月15日取得预售许可证后展开了房屋销售工作。北奥公司不可能再将房屋的销售委托给胡玉龙个人。2、根据（2013）宝刑初字第0021号刑事判决书查明的事实，胡玉龙对购房人隐瞒其本人无权对外售房、收取房款骗取23名被害人签订购房协议或出具收条实属诈骗。这一判决将本案的原告排除在了胡玉龙诈骗罪受害人之外。也就是说经过司法机关审慎的认定，胡玉龙并没有以出售房屋为名收取原告的购房款。之后，原告向宝应县公安局的报案及行政复议通知书，同样认定原告与胡玉龙之间不存在骗取购房款的情形。显然原告所持有的字据不是购房款，双方应是民间借贷纠纷。3、即使原告与胡玉龙之间的钱款被认定为购房款，也应向胡玉龙主张返还。胡玉龙与朱强、江志佐、郝嵩签订合作开发协议，约定共同开发宝应县氾水镇怡家花园项目。协议是合伙人之间的内部约定，对外不发生作用。关于怡家花园所有的开发事项必须以北奥公司名义作出，针对房屋销售这一部分，北奥公司取得预售许可证后才可以对外销售房屋。合伙人仅仅可以介绍给北奥公司进行销售，由北奥公司与购房者签订书面合同，并按照规定进行合同备案。所以胡玉龙在执行合伙协议时的正常工作并不包含对外出售房屋，其做出超出合伙范围的个人行为与其他人无关，钱款也没有用于合伙事务，后果应由胡玉龙独自承担。所以并不能因为胡玉龙与朱强等人有合伙协议就想当然的认为胡玉龙操作的所有事务都要由合伙人承担。
综上，朱强、江志佐、郝嵩不是本案的适格被告，请求法院依法驳回对朱强、江志佐、郝嵩的起诉。
被告胡玉龙辩称：这个钱和他们的一样，也是借的钱，后来换的这张条子。
被告北奥公司辩称：前两点意见同朱强、江志佐、郝嵩的答辩意见，第三、即使原告与胡玉龙之间的钱款被认定为购房款，也应当向胡玉龙主张返还。北奥公司授权过胡玉龙参加了国有土地使用权挂牌出让活动，并让胡玉龙代表公司缴纳土地出让金，但从未授权胡玉龙代表公司出售商品房，所以签署字据是胡玉龙个人行为，不能代表北奥公司，其法律后果由胡玉龙自行承担。
综上，北奥公司不是本案的适格被告，请求法院依法驳回对北奥公司的起诉。
经审理查明：2011年6月6日，被告胡玉龙向原告吴树山出具一张收条，该收条载明：“今收到吴树山购怡家花苑房款贰拾壹万元整（210000）”。2012年7月14日，被告胡玉龙因涉嫌合同诈骗罪、伪造公司印章罪被告宝应县公安局刑事拘留，同年8月17日被逮捕，2013年1月23日，本院判处被告胡玉龙犯合同诈骗罪、伪造公司印章罪，在该刑事判决书中认定被告胡玉龙以收取购房款名义诈骗陈某、吴某等23户人民币若干元，原告不在该23户中。
另查明：被告朱强、江志佐、郝嵩、胡玉龙于2011年1月29日签订一份合作开发协议，四被告一致同意以北奥公司的名义开发氾水镇东园居委会邓庄组地块（即怡家花园项目），此后因被告胡玉龙原因，被告朱强、江志佐、郝嵩、胡玉龙于2011年7月2日签署终止合作协议书一份，被告胡玉龙退出合伙事宜，并对相关事项做了具体约定。2011年5月10日，被告北奥公司取得宝应县氾水镇东园居委会邓庄组“2010-24号”地块建设用地批准书，2011年11月17日取得该宗地块的建设用地规划许可证，2013年1月6日取得该项目的建设工程施工许可证，工程名称为“宝应氾水镇怡家花园”，并明确开工日期为2013年1月8日，被告北奥公司于2014年1月15日取得氾水镇怡家花园1、2、3号住宅楼及10幢联排别墅的商品房预售许可证，并委托南京锐思力撼房地产经纪有限公司销售。
以上事实，有原告提供收条、合作开发协议、刑事判决书、不予立案通知书以及被告提供的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以认定。
本案的争议焦点为：1、原告吴树山主张的21万元是胡玉龙个人借款还是购房款；2、各被告是否承担责任以及承担责任的方式。
对于本案第一个争议焦点，本院认为原告主张的21万元并非购房款，理由为：首先，房屋买卖系大宗交易，根据交易习惯，应签订书面的合同，房屋买卖的合同双方应对房屋具体的位置、面积、单价、付款方式、交房日期、违约责任等作出具体约定，被告胡玉龙出具收条时，怡家花园项目刚取得建设用地批准书，工程何时开工、何时交房并不明确，即使原告有购房意向，原告作为完全民事行为能力人将21万元现金交给被告胡玉龙，仅由被告胡玉龙出具购房款的收条不符合房屋买卖的交易习惯；其次，被告胡玉龙以收取购房款名义诈骗他人的行为已经（2013）宝刑初字第21号刑事判决书确认为犯罪，在该刑事判决书中也已明确陈某、吴某等23户为合同诈骗罪的受害人，而原告吴树山并不在该23户当中，虽此后原告吴树山等人以被告胡玉龙涉嫌合同诈骗向公安部门举报，但公安部门认为无犯罪事实，并作出不予立案通知书，故本院无法认定本案讼争的21万元为购房款；再次，被告朱强、江志佐、郝嵩、胡玉龙在合作开发协议中已约定了有关销售政策、重大合同的签订、财务等重大决策应由各方过半数通过方可生效，即使被告胡玉龙有出售商品房的意思表示，也仅是其个人的意思，无法代表共同合伙人的意思，加之被告胡玉龙出具该收条时，怡家花园项目仅取得该宗地块的建设用地规划许可证，工程尚未开工，出售房产的条件尚未具备；最后，庭审中，被告胡玉龙辩称该21万元实际为之前的借条转换而来，该款的用途也是其个人用以偿还债务，故应认定该21万元为原告吴树山与被告胡玉龙个人之间的民间借贷关系。
对于本案第二个争议焦点，本院认为，本案讼争的21万元系因被告胡玉龙与原告吴树山之间的借贷关系而来，虽被告胡玉龙与被告朱强、江志佐、郝嵩合伙开发怡家花园项目，但被告胡玉龙收取原告吴树山款项的行为并非履行合伙事宜，所收取的款项也未用于合伙项目的开发，故原告主张的21万元并非被告朱强等人的合伙债务，被告朱强、江志佐、郝嵩对原告主张的21万元没有偿还义务；其次，被告北奥公司仅是怡家花园项目的挂靠单位，被告胡玉龙向原告吴树山的借款行为与该公司无关，且被告北奥公司也未对该笔款项提供保证，故不承担连带还款责任。
综上所述，原告所主张的21万元，其实质为原告吴树山与被告胡玉龙之间的债权债务关系，应由被告胡玉龙个人承担偿还义务，原告吴树山要求被告朱强、江志佐、郝嵩共同承担还款义务、被告北奥公司承担连带责任的请求无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五之规定，判决如下：
一、被告胡玉龙于本判决生效之日起十日内向原告吴树山支付借款人民币210000元；
二、驳回原告吴树山的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4450元，由被告胡玉龙负担（已由原告垫付，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费4450元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：1108020909000104857）。
审 判 长 吕士杰
代理审判员 王 彪
代理审判员 贾 玲
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 沈 杨