辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00129号
上诉人（原审原告）：王立峡，男，1964年7月22日出生，满族，农民，住凤城市凤凰城区北山村*组100072。
委托代理人：高光，凤城市草河区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：凤城市凤凰城区北山村民委员会，住所地凤城市凤凰城区北山村。
法定代表人：孔祥成，主任。
被上诉人（原审被告）：凤城市凤凰城区北山村一组。
代表人：文学，组长。
上诉人王立峡与被上诉人凤城市凤凰城区北山村民委员会、被上诉人凤城市凤凰城区北山村一组买卖合同纠纷一案，凤城市人民法院于2014年12月11日作出(2014)凤民初字第02525号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人王立峡及其委托代表人高光，被上诉人凤城市凤凰城区北山村民委员会（以下简称村委会）的法定代表人孔祥成、被上诉人凤城市凤凰城区北山村一组（以下简称村民组）的代表人文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王立峡一审诉称，被告于2011年7月29日经村民代表大会议定，决定将村民组原队部整体出售，出售方式为竞标。2011年8月25日村委会发布了“北山村一组队部出售须知”，原告按照须知进行报名并交纳保证金。2011年9月1日村委会及村民组发布了“北山村一组队部整体出售规则”，并于当日进行竞标，原告以305万元中标，双方签订了《北山村一组原队部整体出售协议书》，协议约定原、被告之间的权利与义务。被告同时承诺合同签订之日交付村民组队部给原告。合同签订后，被告没有履行承诺的内容将租赁户清空。2011年9月16日被告以通知形式要求租赁户在2011年11月末合同终止，如需继续租赁的企业，可与买主重新签订租赁合同。由于租赁户没有搬出队部，被告也没有履行承诺，导致原告利用买受标的物新建企业的计划无法实现，对原告产生巨大损失，为此，原告请求以305万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算2011年12月1日至2013年12月30日期间的损失。
原审被告村委会一审辩称，2011年7月21日卖队部的会议记录，村委会在2011年12月14日会议记录，关于村民组原队部出租户何时迁出问题研究决议，在7月21日，先由村民代表研究决定，经研究决定，价格总数不低于300万元，报名时间截止到8月21日，谁价高就卖给谁，村组不承担任何费用。
原审被告村民组一审辩称，诉讼代表人是2011年12月接任组长职务，合同是2011年9月1日签订的，原队部租赁合同是一年一签。
原审法院经审理查明，被告村民组于2011年7月29日召开民主议定会，议定事项为关于村民组原队部整体出售一事。决议价格总数不低于300万元，报名时间截止于2011年8月21日，以招标形式进行拍卖，原则谁价格高卖给谁，集体净收，不承担任何费用，未尽事宜按契约书执行。
2011年8月25日村民组发布了“北山村一组队部出售须知”，出售须知规定：1、按现有状况整体出售，包括合同未执行年限，租房户保证给一定搬家时间或继续到租期结束，可由买方与现租房自行商定；2、四至；3、出售价格最低300万元；4、参与购买报价保证金每人300万元；5、通知计算准备资金时间2011年8月25日至2011年8月31日，10点30分前将款卡付给北山村到银行验资，超过规定时间属自动放弃，后果自负。原告按照须知进行报名并交纳保证金。
2011年9月1日村民组发布了“北山村一组队部整体出售规则”，当日进行竞标，原告以305万元中标，村民组作为甲方、王立峡作为乙方签订了《北山村一组原队部整体出售协议书》，协议书约定：一、甲方出售地点：一组原队部及菜窖。二、甲方出售面积：一组原队部院内占地面积6593.64平方米，菜窖374.4平方米，总面积6968.06平方米，折亩数10.44亩，无土地使用证。三、甲方院内共有房屋面积1022.06平方米，无照。四、出售总价305万元。五、乙方付款方式：买卖协议签订后乙方一次性付甲方现金305万元。六、队部院落的四至。七、乙方所办征用土地及换照手续的一切费用全部由乙方承担，所办手续时村委会无条件配合。八、上述协议双方信守，谁违约合同，将按法律的有关规定承担经济损失和法律责任。
合同签订后，原告将305万元付给村委会，村委会将集体土地建设用地使用证交给原告，并给原告出具一份村民组原村部情况说明，该说明内容为：原凤城镇北山村一组小队队部始建于1968年，由于历史原因没有办理房屋产权证书（凤凰城区在1996年集中组织办理历史遗留问题的房屋产权证书时，北山村由于疏忽没有给予办理，现在由于规划区域原因停止补办该情况的房屋产权证书）。现在村委会及村民组已经通过拍卖方式，将该村部整体出售给本组村民王立峡，王立峡现在着手补办房屋产权证书，我们对该情况给予说明。凤凰城经济管理区证实情况属实加盖公章。
2010年1月1日至2010年11月28日期间，村委会将该队部分别出租给郑庆斌、自兴机械厂、凤城市北山木制品厂、王成国并签订租赁协议，租赁期均为三年，到期日分别为2013年12月31日、2013年5月30日、2013年12月31日、2013年11月9日。合同约定，如国家、集体、个人征占开发时本协议即行变更或终止等。2011年9月16日村民组、村委会向各租赁企业下发通知：告知北山村第一村民组，于2011年9月1日已（以）将原队部整体出售，按照合同中约定，合同已经自行终（综）止，但根据各租赁企业的生产实际情况，经村委会协调，村民组联合户代表研究与买方共同商定，租赁期限（在）再延长三个月（原租金价格不变），即可与买主重（从）新签订租赁合同。因被告没有将队部交付原告王立峡，原告王立峡找到凤凰城经济管理区司法所给予调解，要求北山村及一组给予赔偿没有按时倒出队部所造成的损失。
另查明，原告王立峡已收取郑庆斌等租赁户2011年9月1日至2013年12月31日期间的租金，截止2013年12月31日止租赁户均搬走，原告王立峡已实际占有标的物。
原审法院认为，原、被告于2011年9月11日签订的北山村一组原队部整体出售协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。合同签订后，原告按约给付被告转让款305万元，被告亦将土地使用权证等交付给原告，并在房屋租赁期满后，原告现已实际占有房屋。
关于原告请求利息损失的问题。由于原、被告双方在签订出售协议书之前，被告已将房屋对外出租，且在出售须知中已明确载明：“按现有状况整体出售，包括合同未执行年限，租房户除保证给一定搬家时间或继续到租期结束，由买方与现租房自行商定”。同时，在原、被告签订北山村一组原队部整体出售协议中，双方对队部交付未作出约定，故原告作为买方，应视为对出售须知内容的接受，对房屋的交付和接受应由原告和当时租赁使用者自行商定。各租赁户直至2013年租赁期满后方搬出，而在此期间2011年12月1日至2013年12月31日期间的房屋租金亦由原告收取，原告已实际变更履行了与各租赁户的房屋租赁合同，其并不存在损失问题，被告亦无违约事由，现原告诉请利息损失，与法无据，本院不予支持。
关于原告诉称被告承诺合同签订之日交付队部，并已于2011年被告已下发通知租赁户终止合同，承诺将租赁户清空之观点。依据法律规定：当事人协商一致可以变更或解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。村民组下发给各租赁户的通知为村民组单方的民事行为，租赁户未按通知要求倒出出租队部，说明租赁户对村民组、村委会发出的通知并不认可，村委会没有与租赁户达成合同终止的协议。且村民组与租赁户所签订的租赁合同虽载明如国家、集体、个人征占开发时，协议变更或终止。但原告购买涉案房屋并未履行征占手续，亦不符合该协议中所约定的征占条件，该条款不产生租赁合同单方解除效力，故租赁合同是否应当终止，并不是村民组、村委会单方通知就能产生合同终止的法律效力，必须协商一致或通过法律途径予以确认、解决。同时，双方虽在诉前经由凤凰城经济管理区司法所调解，但未达成调解意见，故调解不具有法律效力。综上，出售协议书中所约定的队部整体出售一事原、被告并无异议，即双方对出售的事实均无违约事项。原告在交付房款后未能取得占有房屋，是基于买卖不破租赁的法律事实，应由原、被告及租赁户三方共同解决，并非被告单方违约行为过错所致，且在房屋出售后，原告已实际取得租赁户租金获取相应利益，故对原告诉请，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王立峡诉讼请求。一审案件受理费11361元，由原告王立峡负担。
上诉人王立峡二审诉称，原审法院认定的事实不清，适用法律错误。原审法院认定被上诉人发布《北山村一组队部出售须知》时约定，按现状整体出售，包括合同未执行年限，租房户保证给一定的搬家时间或继续到租期结束，可由买方与现租方自行商定。而忽略了村委会、村民组答辩观点即“原队部租赁合同是一年一签”这一事实。该事实说明到本案诉讼时，村民组仍然认为租赁合同是一年一签，那么上诉人更不知道租赁合同是租期三年。上诉人经拍卖取得队部并签订了村民组队部整体出售协议之后才知道租赁合同是三年期限，遂与被上诉人交涉，故产生了2011年9月16日村委会、村民组向各租赁企业下发通知，通知队部已经整体出售，租赁合同已经终止，并延长租赁期限三个月，到期后租赁户并没有搬走，上诉人也没有与租赁户达成协议。上诉人原审提供的凤凰城区司法所证明，原村委会主任、支部书记录音证明，明确了“被告北山村及一组主动赔偿原告l3万元，原告没有接受”的事实，而原审法院并没有认定该事实。上诉人因为赔偿数额与实际损失相差过大没有同意，故产生本案的诉讼。在诉讼当中由于距租赁合同履行期限届满很近，上诉人对诉讼请求中“撤销要求被告交付购买的标的物给原告的请求，本案只有赔偿请求”。租赁合同已经到期，为了避免上诉人的其他损失发生，上诉人在租赁户搬走后收取了租金，这与上诉人请求赔偿没有占有、使用标的物所造成的损失并不矛盾。原审法院认为原告已经收取租金，原告已经实际变更履行了租赁合同的观点是错误的观点。原审法院还认为原告通过拍卖取得的队部，不属于租赁合同中约定的征占条件，属于错误的认定，2013年12月31日上诉人取得该标的物后已经新建并使用该标的物，这证明原告通过拍卖取得该标的物不是为了倒买倒卖，而是实际使用，所以上诉人没有占有、使用期间损失巨大，理应得到赔偿。原审法院的判决断章取义破坏原告的证据链条，严重侵犯上诉人的利益。请求撤销(2014)凤民初字第02525号民事判决，依法改判赔偿305万元为基数自2011年11月至2013年12月止期间的利息损失。
被上诉人村委会二审辩称，村委会认可上诉人买卖合同成立，也收取款项，现已把剩余租金款项返还给了上诉人。
被上诉人村民组二审辩称，村民组不知道是怎么回事。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人在签订涉案房屋出售合同时，合同约定明确即按现状整体出售，包括合同未执行年限，租房户保证给一定的搬家时间或继续到租期结束，可由买方与现租方自行商定。上诉人诉称涉案房屋在出售当时房屋租赁合同期限为一年，现被上诉人不予认可，且上诉人未提供证据证明涉案房屋在出售当时的租赁合同的期限为一年；上诉人诉称被上诉人在出售涉案房屋之后曾向各租赁户下发通知，内容为涉案房屋已经整体出售，租赁合同已经终止，该通知内容被上诉人与案外人未实际履行，该通知的内容现被上诉人否认为与上诉人之间所约定，上诉人未提供证据证明该通知内容是属上诉人与被上诉人之间的约定。上诉人诉称被上诉人未按时将涉案房屋腾空，曾经凤凰城经济管理区司法所组织调解，被上诉人在调解过程中表示同意给付因被上诉人未按时腾空涉案房屋给上诉人所造成的损失13万元，上诉人未同意而未达成意向，现被上诉人对此节不予认可，上诉人未提交适格证据证明被上诉人同意赔偿的事实存在；因本案房屋出售协议对涉案房屋何时腾空约定不明，事后被上诉人协助上诉人腾空涉案房屋的行为，不能认定为上诉人与被上诉人之间存在对涉案房屋腾空的约定，上诉人未尽谨慎的注意义务，上诉人亦未提供适格证据证明被上诉人应履行按时腾空涉案房屋的义务。因此上诉人的上诉请求及理由，因未提供适格证据加以证明，故其上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院不予支持。待上诉人持有适格证据，依法主张合法权益。原判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11361元，由上诉人王立峡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
代理审判员 房春堂
代理审判员 王 蕾
二〇一五年四月十五日
书 记 员 王海鹰