中华人民共和国
福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字1305号
原告林凤蝶（HAJATIWIBOWO），女，1932年10月12日出生，印度尼西亚国籍。
原告蓝玉芹（WINARTI），女，1946年2月27日出生，印度尼西亚国籍。
原告ＸＸ（CHRYSANTIYASAPUTRA），女，1926年8月3日出生，印度尼西亚国籍。
上列原告共同委托代理人张贤美、胡振涛，福建理海律师事务所律师。
原告黄兰（WONGLAN），女，1929年3月11日出生，香港居民。
原告白ＸＸ（PECK.ROSALINDWAH），女，1928年9月5日出生，加拿大国籍。
上列原告共同委托代理人张贤美，福建理海律师事务所律师。
被告黄家禄，男，1973年10月28日出生，汉族。
委托代理人卓雄华、汪嘉琦，北京大成（厦门）律师事务所律师。
原告黄兰、林凤蝶、蓝玉芹、ＸＸ、白ＸＸ与被告黄家禄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法由审判员吕云平担任审判长，与审判员蔡跃堂、人民陪审员林雪卿组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林凤蝶、蓝玉芹、ＸＸ的共同委托代理人张贤美、胡振涛，原告黄兰、白ＸＸ的共同委托代理人张贤美，被告黄家禄的委托代理人卓雄华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄兰、林凤蝶、蓝玉芹、ＸＸ、白ＸＸ共同诉称，厦门市XXXX房屋系由原告五人共有，分别出租给黄家禄、刘裕平、周薰风。2009年6月19日，原告的代理人吴某通过传真的方式与被告黄家禄签订《房屋租赁合同书》，原告作为出租方将厦门市XXXX房屋的红楼及付楼部分租赁给被告黄家禄使用，租金为5500元／月，后双方经过多次续租将合同期限延至2012年12月31日。合同到期后，原、被告于2013年3月27日达成协议，原告同意被告最晚于2013年5月27日搬离其所租赁的房屋。但直到现在被告仍未腾空并交付房屋，造成原告的重大经济损失。此外，被告于2011年11月15日出具一份欠条，确认尚欠原告2011年的房屋租金5000元。故请求判令：1、被告立即搬离厦门市思明区XXXX，将房屋交付给原告；2、被告支付尚欠的2011年房屋租金5000元；3、被告支付自2013年1月1日起至实际交房之日止的房屋使用费（自2013年1月1日起至2013年12月31日止的房屋使用费为174433元）；4、被告赔偿原告因此所造成的损失计32721元，其中房屋评估费7462元，以及原告及其委托人为此从境外几次往返厦门的差旅费用14214元、公证费1045元、律师费10000元。
被告黄家禄辩称，原告白ＸＸ的主体不适格，应当驳回起诉。被告所欠的2011年租金5000元及2013年1-2月份的租金已经付清。原、被告的房屋租赁合同仍然在履行，原告无权要求被告立即搬离涉诉房屋，无权要求支付房屋使用费。黄兰无法代表全体业主且原告违约在先，双方并未履行原来的搬房约定，因此，房屋租赁合同仍然有效。被告享有优先承租权，在同等条件原告应当与被告续签房租租赁合同。原告请求各项损失赔偿没有任何法律依据。
经审理查明，经审理查明，址于厦门市思明区XXXX的房产，原系ＸＸ、ＸＸ、黄兰、黄某甲、黄某乙共同共有。黄某甲去世后，其享有的上述房产份额由林凤蝶继承，黄某乙去世后，其享有的上述房产份额由蓝玉芹继承，现该房产为ＸＸ、ＸＸ、黄兰、林凤蝶、蓝玉芹共同所有。2008年11月10日，原告ＸＸ、林凤蝶、蓝玉芹向吴某出具一份委托书，委托吴某代为办理讼争房产的出售、出租，收取房款或租金等相关事宜手续，吴某有权转委托。2009年6月19日，案外人黄某以吴某的名义与被告签订一份房屋租赁合同书，将讼争房屋的红楼及附楼部分出租给被告使用，合同期限至2009年12月30日，租金每月5500元。后经多次续租，合同期限延至2012年12月31日，2011年7月1日至2012年12月31日的租金为每月6600元。合同到期后，原、被告于2013年3月27日达成协议，被告同意在二个月（2013年5月27日）内搬离其所租赁的房屋；原告方退还被告2013年1至3月份租金。被告及业主代表黄兰在该便条上签字。上述期限届满后，被告未依约退房，原告于2013年8月2日委托律师向被告发出律师函，内容包括要求被告归还讼争房屋等。
另查明，被告于2011年11月15日出具一份欠条，载明欠房东3个月的房租，计划每月还600元，直到还完为止。2013年6月8日被告出具一份收条，确认收到原告退回3月份租金6600元。
上述事实有厦门市土地房屋权证、继承权公证书、委托书、房屋租赁合同书、便条、律师函、被告回复函及当事人当庭陈述为证。
审理中，原告白ＸＸ提供其新、旧加拿大护照，载明内容包括其名字为“ＸＸ”，姓“白”。证人黄某证实，白ＸＸ原名ＸＸ，系黄某堂姐，因其丈夫姓白，按照“妻随夫姓”的传统，也叫白ＸＸ。
证人黄某还证实，上述房屋租赁合同书均由其传真给吴某，吴某签字后传真给黄某，房屋租金由黄某收取；黄某已向被告收取2011年11月15日欠条所载明的房租，且已转交给黄兰。
原告提供吴某分别与刘裕平、周薰风签订房屋租赁合同书，内容包括原告将讼争房屋分割出租给该二人，每月租金分别为9200元和4200元；厦门XXXX评估咨询有限公司出具的估价报告，估价结果为讼争房屋的年租金为680900元；评估发票、律师费发票、公证费发票、差旅费发票，主张按原告与被告、黄家禄、周薰风约定的租金比例，确定2013年1月1日起至2013年12月31日被告应承担的房屋使用费为174433元、评估费7462元、差旅费用14214元、公证费1045元。另，原告因本次诉讼支付律师代理费1万元。
原告质证认为，黄某证言可以证明吴某对讼争房屋有权处分，但原告方未收到黄某所述的租金。
被告质证认为，厦门市土地房屋权证中没有ＸＸ的其他身份信息，无法确认ＸＸ与白ＸＸ是否是同一人；原告与黄家禄、周薰风签订的租赁合同与本案无关；估价报告系原告单方委托，不具有公正性且该评估价值是整幢房屋的评估价，与被告承租的房屋不具有必然的关联性，也不能简单地进行面积的换算，被告对房屋进行了大量的投入装修，该报告也不具有客观性；其他差旅费发票等证据与本案不具关联性，原告应自行承担起聘请律师的费用。
本院认为，根据原告白ＸＸ提供的上述新、旧护照载明的内容，结合证人黄某的证人证言以及“妻随夫姓”的婚姻传统习俗，可以认定原告白ＸＸ系与讼争房产权属中的ＸＸ为同一人，原告白ＸＸ作为讼争房产共有人之一，具备本案主体资格。本案中，吴某作为原告ＸＸ、蓝玉芹、林凤蝶的代理与被告签订上述房屋租赁合同书，黄兰、白ＸＸ均未提出异议，应视为事后追认，故上述房屋租赁合同书应系双方当事人真实意思表示，内容不违法法律规定，属有效合同。此后，原告黄兰作为业主代表与被告达成交房日期延至2013年5月27日，应视为原、被告双方已就终止房屋租赁关系达成协议，双方房屋租赁合同关系自2013年5月27日解除。原告要求被告归还其使用部分的讼争房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。从上述2013年3月27日协议内容及2013年6月8日原告退回2013年3月租金的事实可以认定，原、被告已就2013年5月27日前的房屋租金问题达成一致，此后原告又要求被告支付该期间的房屋使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。从上述黄某有关房屋租赁过程的证言结合原、被告相关陈述及房屋租赁合同书载明内容，可以认定黄某系接受吴某的委托，办理上述房屋租赁合同书签订及履行事宜，并已向被告收取2011年11月15日欠条所载明的房租，故对原告该部分主张本院亦不予支持。上述估价报告系对讼争房屋整体的租金估价，由于原告未就被告所租赁部分的面积、结构等相关事实提供证据，其要求被告按所交租金比例承担房屋占用费依据不足，本院不予支持。被告所欠租金及房屋使用费的标准可参照双方实际履行的每月6600元计算。原告主张的评估费、差旅费用、公证费及律师费等均系原告提起诉讼、举证所发生的必要费用，原告向被告主张没有事实和法律依据，本院不予支持。被告提出搬迁补偿问题，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄家禄于本判决生效之日起一个月返还原告黄兰、林凤蝶、蓝玉芹、ＸＸ、白ＸＸ位于厦门市思明区XXXX房屋中被告黄家禄占有使用的部分；
二、被告黄家禄于本判决生效之日起十日内支付原告黄兰、林凤蝶、蓝玉芹、ＸＸ、白ＸＸ上述房屋的租金及使用费（自2013年5月28日起至实际交房之日止，按每月6600元计算）；
三、驳回原告黄兰、林凤蝶、蓝玉芹、ＸＸ、白ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4482元，由原告黄兰、林凤蝶、蓝玉芹、ＸＸ、白ＸＸ共同负担2702元，被告黄家禄负担1780元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告黄兰、林凤蝶、蓝玉芹、ＸＸ、白ＸＸ可在判决书送达之日起三十日内，被告黄家禄可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吕云平
审 判 员 蔡跃堂
人民陪审员 林雪卿
二〇一四年四月十五日
书 记 员 冯莉平
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。