连云港市连云区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）港行初字第00211号
原告尚守瑞，连云港市新明珠大酒店有限公司职工。
委托代理人刘作辉，连云港市新明珠大酒店有限公司职工。
被告连云港市住房保障和房产管理局，住所地：连云港市海州区海昌北路28号。
法定代表人赵局长。
委托代理人郭中方、杨亮，江苏田湾律师事务所律师。
第三人连云港市荣阳房地产开发有限公司，住所地：连云港市海州区西门路馨海名郡售楼处。
法定代表人陈昌元，董事长。
第三人倪怀兰，无业。
委托代理人顾小蕾，职业。
原告尚守瑞不服被告连云港市住房保障和房产管理局（以下简称市房产局）及第三人连云港市荣阳房地产开发有限公司（以下简称荣阳公司）撤销商品房买卖合同备案登记一案，原告依法向本院提起行政诉讼。本院于2015年10月29日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因倪怀兰与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭审理了本案。原告尚守瑞的委托代理人刘作辉，被告市房产局的副职负责人胡向鲁及委托代理人杨亮，第三人倪怀兰的委托代理人顾小蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
被告市房产局于2014年4月24日作出连房证决字[2014]14号行政撤销决定书，该决定书载明荣阳公司分别于2014年3月21日及4月15日两次向被告市房产局递交书面申请，请求将其从网上申请办理的馨海名郡小区1#、2#、3#、4#、5#、15#楼172份《商品房买卖合同》备案登记予以撤销。决定书查明的事实为：2006年12月30日，荣阳公司与海州区朐阳街道办事处签订《共建农民新村（馨海嘉园）合同书》一份，约定由荣阳公司在海州区白虎山西侧开发建设农民新村（馨海嘉园），总用地面积178.65亩，拆迁居民约157户，拆迁面积为2.6万平方米，荣阳公司确定原地安置房源为：馨海嘉园1#、2#、3#、4#、5#、15#楼。根据荣阳公司提供的安置房源，海州房屋拆迁安置服务部作为被委托拆迁人与被拆迁人共约157户签订了《房屋拆迁安置协议书》，协议安置馨海嘉园1#、2#、3#、4#、5#、15#楼内共216套商品房。其中，海州房屋拆迁安置服务部作为被委托拆迁人于2007年9月10日至2009年12月30日分别与被拆迁人倪怀兰等人签订《房屋拆迁安置协议书》21份，约定将馨海嘉园（后改称馨海名郡）5#楼5单元402室等共21套房屋作为拆迁安置房安置给被拆迁人。
荣阳公司因建设工程开发资金不足，于2012年1月12日与尚守瑞签订借款协议一份，作为向债权人尚守瑞借款保证，荣阳公司于2012年1月12日与债权人尚守瑞签订《商品房买卖合同》21份，将上述共21套房屋作为合同标的物又销售给尚守瑞，并由荣阳公司从市房产信息网上申请自动办理了21份《商品房买卖合同》的备案登记手续。
依据上述查明的事实，被告市房产局认为涉案商品房产权在拆迁时已确定属被拆迁人所有。荣阳公司故意向被告产权登记管理部门隐瞒了上述商品房不能再行销售的事实，又与债权人尚守瑞签订了《商品房买卖合同》并申请办理网上备案登记，其行为明显违反了相关法律规定，根据荣阳公司2014年3月21日及4月15日两次提交的书面申请，被拆迁人的上访请求、已查明的相关事实及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第七条之规定，决定撤销荣阳公司于2012年1月12日与债权人尚守瑞签订的馨海名郡小区5#楼5单元402室等共21份《商品房买卖合同》的备案登记。
原告尚守瑞诉称，2012年1月12日原告与第三人荣阳公司就位于馨海名郡5#楼5单元402室房屋签订了商品房买卖合同，原告按照合同约定支付了房屋价款，并依照规定就交易的房屋向被告进行了合同备案登记。后原告将要办理权属登记时发现被告将原告网签备案登记的5#楼5单元402室房屋未经原告同意擅自撤销，并将该房屋网签备案至其他人名下，原告要求被告提供重新网签备案登记信息遭拒，致使原告无法办理权利登记手续。原告认为，原告与第三人荣阳公司签订的商品房买卖合同合法有效，并依规定向被告进行备案登记，被告在未经原告同意的情况下，滥用职权将上述房屋另行网签登记给其他人，严重侵害了原告的合法权益，为此提起诉讼，请求依法确认被告作出撤销原告与第三人网签的馨海名郡5#楼5单元402室商品房买卖合同登记备案的具体行政行为违法，本案的诉讼费用由被告承担。
原告向本院提供以下证据:
证据1.2012年1月12日原告和第三人荣阳公司签订的商品房买卖合同书（馨海名郡5#楼5单元402室）。
证明涉案房屋原告通过网签合同取得。
证据2.第三人出具给原告的收款收据（354011元）。
证明原告与第三人之间是买卖关系，原告已付清了房款。
被告市房产局辩称，一、答辩人的行政撤销行为事实清楚。
2006年12月30日，荣阳公司与海州区朐阳街道办事处签订《共建农民新村（馨海嘉园）合同书》，约定由荣阳公司在海州区白虎山西侧开发建设农民新村（馨海嘉园），总用地面积178.65亩，拆迁居民约157户，拆迁面积约2.6万平方米，荣阳公司确定原地安置房源为：馨海嘉园1#、2#、3#、4#、5#、15#楼。根据荣阳公司提供的安置房源，海州房屋拆迁安置服务部作为被委托拆迁人与被拆迁人共约157户签订了《房屋拆迁安置协议书》，协议安置馨海嘉园1#、2#、3#、4#、5#、15#楼内共216套商品房。其中，海州房屋拆迁安置服务部作为被委托拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁安置协议书》，约定将馨海嘉园（后改为馨海名郡）的涉案房屋作为拆迁安置房安置给被拆迁人。
荣阳公司因工程建设资金不足，于2012年1月12日与尚守瑞签订借款协议，向尚守瑞借款，同日荣阳公司与尚守瑞签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋以销售给尚守瑞为名作为向尚守瑞借款的担保，荣阳公司将该份并无真实销售关系的《商品房买卖合同》从市房产信息网上申请自动办理了备案登记。由以上事实可见，涉案房屋系被拆迁人的拆迁安置房，拆迁安置协议在先，荣阳公司与尚守瑞签订《商品房买卖合同》及办理备案登记在后，涉案房屋产权在拆迁时已确定属于被拆迁人所有，荣阳公司故意隐瞒涉案房屋系拆迁房不能再行销售的事实，又与尚守瑞签订虚假的《商品房买卖合同》，欺骗商品房备案登记机关，单方面申请办理网上备案登记，因尚守瑞与荣阳公司之间不存在真实的商品房买卖关系，答辩人根据荣阳公司的申请，依法撤销该虚假的商品房备案登记事实依据充分。二、答辩人的行政撤销行为法律依据充分。2014年上半年馨海名郡小区被拆迁户约200人集体到市政府、海州（原新浦）区政府及答辩人处多次上访，强烈要求撤销荣阳公司与债权人签订的所有商品房买卖合同备案登记，保障拆迁安置户的合法财产权益。随后答辩人在海州（原新浦）区政府配合下查明涉案房屋系拆迁安置房，其产权在拆迁时已确定为被拆迁人所有等事实后于2014年3月21日下发责令整改通知书，在此期间市政府高度重视多次开会协调解决，答辩人根据会议精神及荣阳公司2014年3月21日及4月15日两次提交的书面申请、被拆迁人的上访请求及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》等规定，于2014年4月24日作出《行政撤销决定书》撤销涉案商品房买卖合同备案登记。该行政撤销行为证据充分、程序正当，具有合法性。三、原告的诉讼请求已超出起诉期限。2014年5月12日，答辩人工作人员和原告尚守瑞及其委托代理人刘作辉、杨远江在答辩人九楼会议室就馨海名郡问题展开调查询问，并出示相关证据，制作了调查笔录，询问结束后尚守瑞等人拒绝签字，但有授权委托书等证件佐证，证明原告知道答辩人作出的《行政撤销决定书》，并且知道其与荣阳公司间涉案商品房买卖合同备案登记已被撤销，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。法律另有规定的除外。原告的诉讼请求已超过起诉期限。综上，答辩人作出的行政撤销决定书事实清楚、依据充分、程序合法，原告诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，已经超过起诉期限，请求人民法院依法予以驳回。
被告在法定期限内向本院提交了证明被诉具体行政行为合法的如下证据、依据：
证据1.《建设用地规划许可证》（连规地证（2005）046号）1份。
证据2.《关于办理农民新村“馨海嘉园”地块拆迁手续的复函》（连国土储[2007]18号）1份。
证据3.荣阳公司与海州朐阳街道办事处于2006年12月30日签订的《共建农民新村（馨海嘉园）合同书》1份。
证据4.2007年6月7日连云港房屋拆迁管理办公室发布的《公告》1份。
证据5.荣阳公司给海州拆管中心的承诺书1份。
证据6.荣阳公司给海州拆迁办的回复1份。
证据7.海州房屋拆迁安置服务部和朐阳街道办事处联合公告的《敬告》和楼体标语各1份。
以上证据证明荣阳公司1#、2#、3#、4#、5#及15#楼系拆迁安置回迁房。
证据8.海州房屋拆迁安置服务部与被拆迁人倪怀兰签订的《房屋拆迁安置协议书》。
证明本案所涉馨海名郡房屋系拆迁安置房，倪怀兰为被拆迁人，该套商品房产权已签订协议归倪怀兰所有。
证据9.荣阳公司出具的《关于向明珠尚守瑞借款还款情况的说明》1份。
证据10.2012年1月12日签订的《回赎协议书》1份、荣阳公司出具的抵押物21套商品房明细1份及荣阳公司与尚守瑞于2012年1月12日签订的《商品房买卖合同》1份。
以上证据证明尚守瑞与荣阳公司于2012年1月12日签订协议，以签订29套（实际21套）商品房买卖合同作为抵押物借款，并由荣阳公司按月还款后回赎，荣阳公司将本已安置给被拆迁人倪怀兰的商品房再次销售给尚守瑞并从网上申请办理了商品房合同备案登记。
证据11.尚守云向荣阳公司汇款票据3份。
证据12.荣阳公司向尚守云汇款票据20份（其中2013年2月分三次付息）。
以上证据证明2012年1月12日及1月13日尚守云分2次向荣阳公司汇款分别为440万元和47.5万元，共计487.5万元。当时借款500万元，汇款时已扣除首月利息12.5万元。另外，从2012年2月份起至2013年7月，荣阳公司每月向尚守云付借款利息12.5万元。共付息18个月计225万元。
证据13.荣阳公司2013年7月2日至4日三次向尚守云付款票据3份及尚守瑞出具的收款收条3份。
证明尚守瑞通知荣阳公司将所还款本金共80万元汇款给尚守云，并出具收款收条三份，相应退回荣阳公司15-1-301、15-1-302、15-2-401、4-3-403、5-4-4-3五套房产。
证据14.荣阳公司向尚守云汇款票据3份。
证明从2013年8月份起至2013年10月，荣阳公司每月向尚守云付借款利息10.5万元，共付息3个月计31.5万元。
以上证据证明荣阳公司与尚守瑞之间的债权债务关系及事实。
证据15.对陈昌元的调查笔录1份。
证明荣阳公司自认的“一房二卖”证据及相关法律事实。
证据16.荣阳公司书面申请3份。
证明荣阳公司陈述的相关案件事实并申请被告将其从网上申请备案的馨海名郡小区1#、2#、3#、4#、5#、15#楼的《商品房买卖合同》的备案登记予以撤销，并愿意承担因此产生的法律责任。
证据17.新浦区人民政府新政函[2014]20号《关于请求撤销荣阳房地产公司与债权人签订<商品房买卖合同>备案登记的函》1份。
证明荣阳公司将属于被拆迁人所有的拆迁安置房又出售给债权人的事实已经区政府查清，并请求撤销所有相关合同的备案登记。
证据18.会议纪要1份，责令整改通知书（连住房责改字[2014]第12号）1份，行政撤销决定书（连房证决字[2014]14号）1份。
证明被告依据市政府会议精神和法定程序依法撤销荣阳房地产公司于2012年1月12日与尚守瑞签订的鑫海名郡小区5#楼5单元402室《商品房买卖合同》的备案登记。其行政行为系依法行政，程序正当，具有合法性。
证据19.与尚守瑞的调查笔录1份及授权委托书1份。
证明因尚守瑞又将其名下21套商品房低价转售内部职工，导致再次上访，被告又进行一次调查。另外还证明2014年5月12日尚守瑞知道被告作出的撤销馨海名郡小区5#楼5单元402室《商品房买卖合同》的备案登记的行政行为。
被告作出被诉具体行政行为的依据：
1《房地产管理法》；
2.《江苏省城市房地产交易管理条例》；
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；
4.《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题审理纪要》。
第三人荣阳公司未到庭亦未提交书面陈述意见。
第三人倪怀兰述称，涉案房屋5号楼5单元402室的房屋经拆迁安置给倪怀兰，荣阳房地产公司与其签订了网签备案的商品房买卖合同，现在房屋已交付给倪怀兰。
第三人倪怀兰向本院提交以下证据：
证据1.房屋拆迁安置协议书。
用以证明倪怀兰与海州房屋拆迁安置服务部签订了协议书，将5号楼5单元402室的房屋安置给第三人倪怀兰、顾翠。
经庭审质证，原告对被告提供证据质证意见为：证据1-7没有原件真实性无法确认，与本案撤销行为无关联性。证据8无异议。对被告证明目的有异议，涉案房屋在当时已经具备预登记条件，但是没有进行预登记。被告具有对网签进行监管的职责。原告与第三人签订网签合同的时候也不知道涉案房屋是拆迁安置房，且拆迁安置协议不享有法定优先权。证据9真实性无异议，对内容的真实性不认可。是第三人荣阳公司单方出具的，不能作为被告撤销的依据。证据10回赎协议真实性无异议，但对证明目的有异议。从文字中看双方之间确实是买卖关系，该关系是经双方认可的。被告无权将双方之间的关系推定为借贷关系，回赎是否合法也与本案无关。抵押21套房屋清单，真实性、关联性有异议。原告与第三人之间不是抵押关系，是买卖关系。《商品房买卖合同》真实性无异议。能够直接证明原告与第三人荣阳公司之间就涉案房屋是买卖合同关系。该商品房买卖合同是双方签订的，至今没有撤销，并经过网签，具有法律效力。证据11真实性无异议，与本案无关联性。对其证明目的有异议，是原告预付的购房款。证据12付款真实性无异议，对原告的证明目的有异议。不是付的利息，是第三人退的购房款。证据13与本案无关联性，对其证明目的有异议，汇款凭证反映不出退房的事实。证据14真实性由法庭审查，对证明目的有异议。证据15真实性有异议，谈话笔录的形式要件是合法的，内容不予认可。被谈话人代表的是荣阳公司，荣阳公司无权撤销预登记，权利人应该是原告。至行政机关处罚时没有一份借款协议，“一房两卖”存在两个关系，一是与拆迁户的买卖关系，另一是与原告的买卖关系。证据16真实性无异议，但申请是非法的，荣阳公司无权在购房款没有退回的情况下，将原告房屋预登记撤销。证据17真实性无异议，内容不合法，侵犯了原告的合法权益。证据18真实性、关联性无异议，但合法性有异议。行政机关考虑到群众的信访问题，牺牲原告的合法利益。原告已经支付房款和做了预登记，被告没有听取原告的陈述意见就对预登记进行了撤销，程序、内容均违法。裁决书中未将原告列为当事人。证据19真实性无异议。证明目的有异议。不能证明超过行政复议和行政诉讼期限。行政撤销决定书要送达给原告，不是知道就开始计算。对谈话笔录内容不认可，且谈话笔录是让尚守瑞作为证人来某，不能作为送达的依据。
第三人倪怀兰对被告提供的证据无异议。
被告对原告提供的证据质证意见为：证据1真实性无异议。合法性有异议。原告与第三人之间不存在真实的买卖关系，备案以真实的买卖关系为基础，该备案不合法。合同上对商品房价款支付的时间都没有约定，可以印证第三人所陈述的以备案为名实为借款担保。证据2真实性由第三人荣阳公司确认。证明目的有异议。据答辩人调查原告并没有支付涉案合同价款，收据中载明的现金支付并不存在。
第三人倪怀兰对原告提供的证据质证意见为第三人对原告与荣阳公司之间的合同不清楚。
原告及被告对第三人提供证据均无异议。
本院根据行政诉讼证据规则的规定，结合双方的质证意见，对证据作如下确认：对原告提供的两份证据，结合被告提供第三人荣阳公司的材料，本院对该两份证据的真实性及与本案的关联性予以确认。
对被告提供的证据1-4，被告虽未提供原件，但根据被告提供的证据17，原新浦区人民政府对于上述证据所载事实予以了确认，且第三人对上述证据的真实性未提出异议，上述证据能够证明涉案纠纷的来源事实，故本院对其真实性、合法性及与本案的关联性均予以确认。证据7真实性无法核实，本院不予确认。证据9因系第三人单方出具，对其真实性本院不予确认。证据10中的《回赎协议书》、《商品房买卖合同》真实性予以确认；抵押房产清单虽为第三人单方出具，但其所载的21套房屋确系原告与第三人签订《商品房买卖合同》的房屋，故对该证据的真实性予以确认。证据14因被告未提供原件，且原告对真实性提出异议，故本院对该组证据的真实性不予确认。对证据5、证据6、证据8、证据11-13、证据15-19的真实性均予以确认。对第三人提供的证据1的真实性、关联性予以确认。
经审理查明，2006年12月30日，第三人荣阳公司与海州区朐阳街道办事处签订《共建农民新村（馨海嘉园）合同书》，约定由荣阳公司在海州区白虎山西侧投资开发建设农民新村，并由荣阳公司提供1.5万平方米的商品房房源及配套车库用于拆迁安置。
2012年1月12日，荣阳公司（甲方/出让人）与尚守瑞（乙方/受让人）及江苏明珠投资担保有限公司（丙方/中间人）签订《回赎协议书》一份，约定因甲方已将位于海州区锦屏路西、东风路北馨海名郡小区内的29套房屋转让给乙方，就甲方回赎问题达成协议：1、乙方同意甲方回赎乙方已购房屋。2、甲方回赎价格暂定为650万元。3、甲方必须在2013年1月10日前回赎。4、乙方同意甲方将回赎款直接交付给丙方。7、丙方收到甲方给付全部回赎款后，甲方回赎已出让给乙方的所有房屋，同时丙方确保乙方能够协助甲方办理相关的退房、产权变更等手续。
同日，原告尚守瑞（买受人）与第三人荣阳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》共计21份，合同约定尚守瑞购买荣阳公司开发的馨海名郡小区第5#楼5单元402室等21套商品房，其中5#楼5单元402室商品房建筑面积共113.83平方米，单价每平方米3110元，总金额354011元；房屋交付期限为2013年1月30日前。同日，第三人荣阳公司向原告尚守瑞出具该公司专用收据一份，收据载明收款方式为现金，金额为354011元，收款事由为5#楼5单元402室113.83㎡。后第三人荣阳公司向被告市房产局申请办理了上述21份《商品房买卖合同》的备案登记手续，第5#楼5单元402室的《商品房买卖合同》合同备案号为A20DE09F81385491。
2014年3月21日，第三人荣阳公司向被告市房产局提交《关于撤销连云港市荣阳房地产开发有限公司与各债权人签订的<商品房买卖合同>备案登记的请求》，荣阳公司称因公司房地产开发缺乏资金，在馨海名郡拆迁户回迁安置房已经入住的情况下，将馨海名郡回迁安置房1#、2#、3#、4#、5#、15#楼抵押给相关债权人，并与债权人签订了《商品房买卖合同》。荣阳公司称认识到这种做法是违法的，损害了广大回迁安置户的利益。恳求市房产局撤销荣阳公司与各债权人签订的《商品房买卖合同》备案登记，由此产生的一切责任由荣阳公司承担。
同日，被告市房产局向第三人荣阳公司发出连住房责改字[2014]第12号责令整改通知书，要求该公司将拆迁安置房房源又另行销售收取的购房款全部退还给购房人，并妥善处理相关问题。逾期未予整改或整改未到位的，将给予行政处罚。
2014年3月25日，原新浦区人民政府向市房产局出具新政函[2014]20号《关于请求撤销荣阳房地产公司与债权人签订<商品房买卖合同>备案登记的函》，称因荣阳公司资金断裂，在馨海名郡回迁户已经入住的情况下，荣阳公司将馨海名郡回迁房1、2、3、4、5、15号楼172套房子抵押给相关债权人，并与债权人签订了《商品房买卖合同》，还有42套被法院查封、相关部门冻结。经区政府查实：荣阳公司在土地拆迁时，已经将上述172套商品房根据相关《房屋拆迁安置协议书》安置给各被拆迁人。广大回迁安置户正常生活受到严重影响，多次到市、区政府上访。市、区政府高度重视，多次召开协商会进行会办，2014年1月8日对馨海名郡项目进行冻结停售。为尽快妥善解决问题，维护广大回迁安置户的合法权益，函请市房产局撤销荣阳公司与各债权人签订的《商品房买卖合同》备案登记，所产生的一切责任由荣阳公司承担。
2014年4月4日，连云港市人民政府主持召开专门会议研究馨海名郡“一房两卖”有关问题，形成并发布了第5号会议纪要，明确在两区政府约见债权人、原新浦区政府牵头向市房产局提供撤销网签的相关资料后，市房产局依法撤销荣阳公司与各债权人签订的《商品房买卖合同》。原网签撤销后，荣阳公司与拆迁群众即时根据拆迁协议签订《商品房买卖合同》并办理网上备案登记手续。
2014年4月15日，第三人荣阳公司又向市房产局提交《关于撤销连云港市荣阳房地产开发有限公司与各债权人签订的172份<商品房买卖合同>备案登记的请求》，称其公司在取得《商品房预售许可证》后，因公司资金困难无法偿还外欠款，就故意隐瞒了部分商品房早已作为拆迁安置房安排给被拆迁人的事实，又与债权人签订了《商品房买卖合同》将上述拆迁安置房源中的大部分作为商品房销售给债权人，并办理了合同备案登记手续，并不是真正地在销售商品房。
2014年4月24日，被告市房产局在未通知原告，也未听取原告的陈述和申辩的情况下，作出连房证决字[2014]14号行政撤销决定书，决定根据荣阳公司的申请，撤销荣阳公司于2012年1月12日与债权人尚守瑞签订的21份《商品房买卖合同》的备案登记。该行政撤销决定书列明的当事人为申请人荣阳公司，未将尚守瑞列为当事人，也未向尚守瑞送达。
2014年5月12日，被告单位工作人员向尚守瑞了解情况，并制作了调查笔录，在笔录中被告告知原告其撤销了在原告名下21套商品房买卖合同备案手续。
另查明，2008年4月25日，连云港市海州房屋拆迁安置事务部（被委托拆迁人）与倪怀兰、顾翠（被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议书》一份，约定将馨海嘉园5#楼5单元402室（涉案房屋）房屋安置给被拆迁人倪怀兰、顾翠。涉案撤销决定作出后，荣阳公司与第三人倪怀兰就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，被告办理了《商品房买卖合同》的登记备案手续。涉案的房屋已交付给第三人倪怀兰使用。另外，除对涉案21套房屋《商品房买卖合同》备案登记予以撤销外，被告先后作出31份《行政撤销决定书》，将其他151套房屋的《商品房买卖合同》备案登记予以撤销。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第二款规定，房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。因此，被告市房产局作为连云港市房产管理部门，对商品房预售合同的登记备案具有行政管理职责。本案的争议焦点：一是原告起诉是否超过起诉期限。二是被告对涉案房屋作出的行政撤销决定是否符合法律规定。一、关于起诉期限问题，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。被告作出的行政撤销决定书未送达给原告尚守瑞，也未告知原告诉权和起诉期限，起诉期限应当自原告知道该具体行政行为之日起计算2年，在2014年5月12日被告工作人员与原告的谈话中，原告知晓了该行政行为的内容，此时至原告向本院提起诉讼未超过2年，故原告起诉未超过法定起诉期限。
二、被告作出的撤销决定是否符合法律规定。法律法规赋予县级以上人民政府房产管理部门对商品房预售合同进行备案登记的行政职权，但对于备案登记是否可撤销及撤销备案登记的具体程序并未进行明确的规定，本地区也无相关规范性文件予以规定。虽然法律及相关法规并未明确赋予房产管理部门对合同备案的撤销权，但备案登记违反法律规定或有其他应当撤销情形的，相关职权部门应当有权撤销，故被告有权对违反法律规定或有其他应当撤销情形的备案登记予以撤销。关于撤销备案登记的法定程序，虽无相关规定，但行政机关在作出相关行政行为过程中，应当遵循正当程序原则，充分保障利害关系人享有的陈述和申辩等权利。本案被告在作出涉案行政行为时，并未充分听取原告方的陈述和申辩，仅根据第三人荣阳公司的申请，依据第三人荣阳公司单方提供的相关材料，即作出撤销备案登记的决定，侵害了原告作为备案登记利害关系人的合法权益，明显违反正当程序，依法应予撤销。但因被告已根据第三人荣阳公司的申请对荣阳公司与倪怀兰签订的涉案房屋的商品房买卖合同进行了备案登记，撤销备案登记将会损害该房屋现权利人倪怀兰的合法权益。故被告作出的行政撤销决定违法，但不宜撤销。综上，本院对原告要求确认被告对涉案房屋作出的行政撤销决定违法的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决如下：
确认被告连云港市住房保障和房产管理局于2014年4月24日作出的撤销原告尚守瑞与第三人连云港市荣阳房地产开发有限公司签订的馨海名郡5#楼5单元402室房屋《商品房买卖合同》备案登记的行政行为违法。
案件受理费50元，由被告连云港市住房保障和房产管理局承担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内交至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉费用50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：4494。
审 判 长 金明山
审 判 员 刘红娟
人民陪审员 乔 伟
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 石 梦
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十四条第一款第（一）项行政行为由下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：
（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力