湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民二终字第139号
上诉人（原审被告）莫桂丰。
委托代理人田中圣，湖南新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吉首迎鹏实业有限公司。
法定代表人朴维。
委托代理人王建，湖南金瑞律师事务所律师。
上诉人莫桂丰与被上诉人吉首迎鹏实业有限公司租赁合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2015）吉民初字第1491号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人莫桂丰的委托代理人田中圣、被上诉人吉首迎鹏实业有限公司的法定代表人朴维及委托代理人王建到庭参加诉讼。上诉人莫桂丰经本院依法传唤，未到庭。本案现已审理终结。
原审查明：2011年3月23日，原告与被告签订《武陵山门面续租合同》，约定被告租赁原告位于吉首市人民北路101号商用门面，该门面房产证号为吉房石股字第000388**号。合同约定年租金48万元，租期3年，从2012年7月15日至2015年7月14日，其中第三条第5款约定，本合同至签订之日起生效，合同期满后，同等条件下乙方（注：本案被告）具有优先权。合同签订后，被告便租赁该门面经营手机通讯业务。对被告的租赁门面，湖南吉首欣乐食品有限公司作出书面说明，原告享有独立的产权，与该公司共用吉房石股字第00038849号房屋所有权证，对此，原、被告均无异议。
2015年4月21日，中国电信湘西分公司渠道运营部向原告发出门面租赁要约函，拟承租原告位于人民北路101号商用门面，即本案诉争门面，内容为：1、承租期为3年，从实际交房之日开始计算租期；2、年租金为1380000元，年租金于房屋交付之日前一次性付清，每年在同一日前付清下一年租金；3、租赁期间的税费、卫生费、水电费及经营所需的一切费用由中国电信湘西电信分公司自行承担缴纳；4、在租赁期间，不利用出租门面从事任何违法犯罪活动。2015年4月23日，原告与中国电信湘西分公司渠道运营部签订门面租赁合作意向书，条款与要约内容相同。对原告拟另行出租的事实，原告已告知了被告。2015年7月8日，原告向被告邮寄合同履行催告书，以书面方式通知被告：1、原告将以同电信签订的价格对外发租；2、请被告在收到本书面通知后3日内，以书面方式予以确定；3、如不再续租该门面，请在合同到期后一个星期内将房屋腾空交还原告。2015年7月13日，湖南新世纪律师事务所接受被告委托，向原告发出律师函，写明：1、被告的优先承租权必须得到履行；2、原告与中国电信湘西分公司渠道运营部所签合同，因渠道运营部不具备独立的法人资格，意向书没有法律效力，且要约价格过高，超出市场价近三倍，故不合法；3、被告愿在公平合理价格基础上行使优先承租权；4、希望双方继续协商承租事宜。后来，原、被告之间有手机通话往来，但并未就续租一事达成协议。2015年9月21日，原告起诉被告，提出上述诉讼请求，同时提出先予执行申请。
2015年10月12日，原审主持原、被告双方进行调解，在调解过程中，原告提供了与中国电信湘西分公司于2015年5月8日签订的《门面租赁合同》，该合同约定了中国电信湘西分公司租赁诉争门面，租期3年，自门面交付之日起计算，年租金138万元，实际支付税后租金98万元，另40万元作为甲方（注：本案原告）应承担的税费，具体涉税工作由乙方（注：中国电信湘西分公司）负责，甲方保证做好与现承租人的合同终止工作，保证2015年7月20日前将租赁物交付乙方。如甲方违约，需向乙方支付违约金50万元。此外，原告提供了《门面租赁协议》补充条款，写明甲方愿意继续履行合同，乙方同意在甲方依法收回门面过程中，延期一个月履行合同，在一个月内甲乙双方互不追究违约责任。另外，中国电信湘西分公司于2015年9月1日向原告支付98万元租金。被告了解到该情况后，当即表示主张优先承租权，并于2015年10月15日转账98万元到吉首市的财政账户。由于双方就被告是否享有优先承租权存在分歧，双方未能达成协议。
2015年10月28日，被告起诉原告，请求判决被告在同等条件下优先承租原告的吉首市人民北路101号壹楼商用门面，并承担诉讼费用；同时，请求确认原告与中国电信湘西分公司于2015年5月8日签订的《门面租赁协议》无效。吉首市法院当天以（2015）吉民初字第1667号、1670号立案受理。
原判认为，本案系租赁合同纠纷，双方争议的焦点有以下两点：被告应否返还承租门面。要分析被告应返还承租门面，首先需确认被告是否享有优先承租权。优先承租权是指承租人在合同到期要求续签租赁合同时对租赁物在同等条件下拥有优先权。由于该权利没有法律作出规定，故属于合同约定权利。原、被告双方已约定了被告享有优先承租权，故被告享有约定的优先承租权。因双方对如何行使优先承租权没有具体约定，故需根据双方合同约定的真实意思及参考其他审判实践来综合认定被告是否实际享有优先承租权。
要正确理解和行使优先承租权需满足以下几个条件：1、出租人应当给出明确的出租条件，包括租期、租金及其他涉及租赁的条款；2、出租人应当给出合理的期限让承租人考虑；3、承租人应当作出是否在同等条件下续租的明确答复。从本案分析，原告已经给出租期3年，租金138万元的明确出租条件，并且要求被告3日内明确答复，但被告通过律师函的形式表示愿意继续承租，但又认为价格过高且与第三人签订合同的主体不对，让原告无法理解被告是否愿意以同等条件继续承租。如被告认为价格过高，可在原告所指期限内与原告协商或放弃续租，在第三人愿意以较高租金进行租赁而被告认为该价格过高时，已不符合对同等条件的理解。从原告作为出租人一方来分析，被告既然不愿意以该价格续赁，原告选择与第三人签订合同，获得高额租金符合市场经济规律，并无不当。
综上，被告在原告催告后，虽愿意续租，但又不愿意支付相同的租金，不符合同等条件的理解，原告有理由相信被告已放弃优先承租权。对合同是否有效由人民法院或仲裁机构来认定，对租金是否过高由市场来作出判断。被告认为租金过高可以放弃优先承租权，故被告委托律师作出的关于合同效力及租金问题的答复不符合法律规定及市场经济规律，在没有与原告续签租赁合同的情况下，到期应返还承租门面。拒不返还，构成违约，应赔偿占用门面造成的损失。按原告与中国电信湘西分公司所签合同年租金98万元计算，日租金为2685元，从原告给被告返还门面的宽限期满的第二日起即2015年7月22日起计算。
二、本案是否应中止审理。被告此后提起的诉讼与本案系同一事实，焦点问题是被告是否享有优先承租权，这是本案要解决的问题，故本案不应中止审理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，原审作出如下判决：一、被告莫桂丰返还原告吉首迎鹏实业有限公司位于吉首市人民北路101号的一楼商用门面，限在本判决生效后五日内履行完毕。二、被告莫桂丰支付占用门面期间的损失，损失按2685元／天计算，从2015年7月22日起计算至实际返还之日。案件受理费4750元，由被告莫桂丰承担。
莫桂丰不服一审判决，上诉称：1、上诉人与被上诉人的续租合同已经成立，上诉人有权占有诉争门面，原审判决上诉人返还诉争门面是错误的。被上诉人通知上诉人电信公司愿出价138万元租赁诉争门面，而电信公司与被上诉人签订的租赁合同只98万元，得知租金是98万元后，上诉人愿意按此价来承租门面，并向吉首市财政账户转账98万元，故上诉人与被上诉人之间的续租合同成立；2、上诉人莫桂丰诉被上诉人与电信公司的租赁合同无效及确认上诉人优先承租权两案已在吉首市法院另案起诉，本案应以这两案的审理结果为依据，本案应中止诉讼；3、被上诉人有违诚信原则，要求退还门面属于违约行为。
被上诉人吉首迎鹏实业有限公司答辩称：1、上诉人认为与被上诉人的续租合同已经成立的观点不正确。按合同法规定，书面合同需要签字盖章，口头合同双方要履行合同的主要义务，本案来看，双方没有对合同续租问题达成一致协议，续租合同不成立；2、被上诉人和电信公司签约、洽谈的是138万，其中98万元是租金，40万元作为税费也是要支付的。被上诉人已经将条件发给了上诉人，在协商过程中，上诉人已明确表示只能接受60万元左右的租金。由此可见，上诉人放弃了优先承租权；3、上诉人起诉的另外两个案件已经被吉首市人民法院裁定驳回起诉，本案不应中止审理；4、被上诉人没有违反诚信原则，上诉人已经和电信公司签订租赁合同，由于上诉人合同到期后仍然占用门面，导致被上诉人与电信的合同无法履行，请求维持原判。
二审中，被上诉人向本院提交了如下新的证据：吉首市法院（2015）吉民初字第1670号、（2015）吉民初字第1669号两份民事裁定书，拟证明上诉人起诉的另外两案均已驳回。
上诉人的质证意见：这两份文书我方未收到。
对被上诉人向本院提交的两份裁定，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。
经审理，二审另查明：原告莫桂丰起诉确认被告吉首迎鹏实业有限公司和中国电信湘西分公司合同无效一案及原告莫桂丰诉被告吉首迎鹏实业有限公司租赁合同纠纷一案，吉首市法院已于2016年1月21日作出裁定，驳回了莫桂丰的起诉。其它案件事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，优先承租权是指承租人在合同到期要求续签租赁合同时对租赁物在同等条件下享有优先租赁权。本案中，上诉人莫桂丰与被上诉人吉首迎鹏实业有限公司签订的租赁合同中约定了合同到期后莫桂丰享有优先承租权，双方当事人约定的优先租赁权应当受到法律保护。被上诉人于2015年7月8日以书面方式通知上诉人电信公司出价138万元租赁诉争门面，同等条件下，上诉人莫桂丰可以优先承租该门面。而实际电信公司与被上诉人签订的租赁合同租金只是98万元，当得知租金是98万元后，上诉人莫桂丰愿意按此价来承租门面，并向吉首市财政账户转账98万元，故在同等条件下，该门面应当租赁给上诉人莫桂丰。上诉人莫桂丰向吉首市财政账户转账98万元是对被上诉人吉首迎鹏实业有限公司2015年7月8日要约的承诺，承诺通知达到要约人（即被上诉人）时生效，上诉人与被上诉人之间的续租合同成立。被上诉人在二审时才提出收回门面自用，是为了规避上诉人的优先承租权，故本院不予支持。上诉人与被上诉人的续租合同成立，上诉人有权继续占有诉争门面进行经营，原审判决上诉人返还诉争门面是错误的。综上，一审判决认定事实清楚，但判处不当，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、撤销（2015）吉民初字第1491号民事判决的第一、二项，即：“一、被告莫桂丰返还原告吉首迎鹏实业有限公司位于吉首市人民北路101号的一楼商用门面，限在本判决生效后五日内履行完毕；二、被告莫桂丰支付占用门面期间的损失，损失按2685元／天计算，从2015年7月22日起计算至实际返还之日。案件受理费4750元，由被告莫桂丰承担。”
二、驳回被上诉人的诉讼请求。
义务人于本判决送达之日起五日内履行上述义务，逾期不履行，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。权利人可于本判决确定的履行期届满之日起二年内向本院申请执行。
一审案件受理费4750元，二审受理费4750元，共计9500元，由上诉人、被上诉人各承担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 李华华
审 判 员 曾浩恒
审 判 员 卓凤霞
二〇一六年三月二十三日
代理书记员 舒 丹
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第二十五条【合同成立时间】承诺生效时合同成立。
第二十六条【承诺的生效】承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。
采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。