安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）迎民一初字第00334号
原告（反诉被告）：安庆市长风轧花有限公司，住所地安庆市迎江区长风乡。
法定代表人：胡桂友，总经理。
委托代理人：汪安生，上海市商惠律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安庆市国华服装有限责任公司，住所地安庆市迎江区长风乡。
法定代表人：孔庆国，总经理。
委托代理人：钱玉，安徽引江律师事务所律师。
委托代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。
原告（反诉被告）安庆市长风轧花有限公司诉被告（反诉原告）安庆市国华服装有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人，被告（反诉原告）法定代表人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安庆市长风轧花有限公司本诉诉称及反诉辩称：被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）所有的房屋及附属场地，依照双方的租赁协议约定，租期已于2013年2月28日届满。2012年11月9日原告（反诉被告）曾以特快专递的方式给被告（反诉原告）发出收房通知，通知明示“原告因企业自身重大发展规划调整，需要收回原租赁地块和房屋，另作企业他用”。然被告（反诉原告）收到通知后，没有回应，至今仍未返还租赁物，使原告（反诉被告）发展规划无法实施，经济上蒙受重大损失。另被告（反诉原告）在承租期间未经原告（反诉被告）同意，擅自拆除房屋内承重墙、场地的围墙，在山墙上打门等破坏房屋结构，构成房屋安全隐患，应予修复、消除隐患。综上，原告（反诉被告）本诉要求被告（反诉原告），一、返还承租原告的房屋及场地；二、对擅自拆除承重墙、围墙、山墙上打门造成破坏原告房屋的安全隐患予以消除，恢复原状；三、判令被告支付原告逾期返还所欠房租10万元；四、承担所欠房租等租赁费用10%的违约金1万元；五、本诉诉讼费由被告负担。
对被告（反诉原告）的反诉诉求，原告（反诉被告）答辩如下：1、被告（反诉原告）承租期间如何装璜、装璜费用的多少与原告（反诉被告）无关，相关费用应自行承担。承租期满后还应全部拆除、恢复原状才符合法律规定。反诉中停业损失，租赁期间新建厂房费用与原告（反诉被告）无关。根据租赁协议，原告（反诉被告）只提供正常照明电力，被告经营企业，增加设备涉及工业用电装置，与原告（反诉被告）无关。双方之间的协议只有5年，不存在第二个5年租期，被告所称在2013年2月28日之前已搬出租赁场地及房屋，租赁物已实际返还，没有证据证实，所称不能成立。综上，请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉诉求。
安庆市国华服装有限责任公司本诉辩称及反诉诉称：原、被告双方2008年1月9日所签订的租赁合同是双方真实意思表示，根据合同约定，双方的租赁期分两个5年，共计10年。然原告（反诉被告）在第一个5年期将届满时书面告之被告（反诉原告）解除合同，系违约行为。给被告（反诉原告）造成重大经济损失。被告（反诉原告）在承租期间对承租厂房进行了改扩建、装璜，投入了大量资金，被迫搬离也造成了营业及新租厂房等的损失。综上，被告（反诉原告）反诉诉求原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）各项损失共计37.8万元（1、房屋装修款8.1万元。2、停业损失6万元。3、租赁期间新建厂房损失9万元。4、安装变压器费用1.5万元。5、新租厂房差价以及搬迁费用13.2万元）。诉讼费用由原告（反诉被告）负担。
对原告（反诉被告）的本诉诉求中第一项，被告（反诉原告）已于2013年2月28日前搬离，不应支持。第二项，安庆市迎江区人民法院已作出过判决，不应再理。第三、四项，诉求没有依据，不应支持。诉讼费不应承担。
原告（反诉被告），为支持其本诉诉求及反诉辩解，向本院提交以下证据：
1、原告营业执照、法定代表人证明，证明原告的主体资格。
2、被告公司变更申请书，证明被告的主体资格。
3、收回房屋通知，证明原告以特快专递送达被告收回房屋通知，被告没有音讯。
4、租赁协议，证明原、被告之间房屋租赁期届满。
5、照片三张，证明被告擅自拆除屋内承重墙、场地围墙、在山墙上打门等。
6、民事判决书，证明被告擅自改变房屋结构的行为给房屋造成的安全隐患已经人民法院判决确认，然而被告至今未消除隐患，此次被告返还租赁房屋时应一并消除隐患，恢复原状。
被告（反诉原告）对上述证明发表质证意见如下：
对证据1、2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，但被告已经搬离该厂房。对证据4的真实性无异议，租期约定的是十年，第三页是厂房示意图，对证据5的真实性无异议。对证据6的真实性无异议，该判决要求我方履行义务，我方已经履行完毕。
被告（反诉原告）为支持其反诉及本诉辩解，向法庭提交以下证据：
证据1，被告营业执照，法人代表身份证明，证明被告主体身份。
证据2，租赁协议，证明房屋租赁期限。
证据3，安庆市精通工贸公司合同，证明及计算表、和伟顺装饰有限公司工程合同、预算表收据，证明被告按照十年经营规划对承租的厂房改建、装饰等花费了近32万元。
证据4，资产负债表及利润表，证明被告在搬出厂房前的利润情况和主张停业损失的依据。
证据5，安庆市辉煌装饰工程有限公司证明及维修扩建清单，证明被告新建部分厂房花费12.38万元。
证据6，与安庆市郊区粮油加工厂租赁合同，证明被告被迫到其他单位租赁厂房并约定了年租金的相关情况。
证据7，收回租赁合同通知，证明房屋的收回系被被告的原因而导致被告丧失房屋使用权，以及因此被告被迫搬离。
原告（反诉被告）对上述证据发表质证意见如下：
对证据1、2的真实性无异议。对证据3的真实性有异议，应提供原件。没有纳税证明无效。装修费用多少均与原告无关。对证据4的真实性有异议，系被告单方自行制作的，应提供纳税证明。对证据5有异议，系违章建筑。对证据6的关联性有异议，与本院无关。对证据7的真实性无异议。
结合原、被告的举证、质证及当庭陈述，本院认证如下：
对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4、6证据的真实性，被告（反诉原告）无异议，本院予以采信，但证据4，是否发生第2个5年租期，需双方届时对房租进行协商，处于不确定状态。证据5，所反映的事实，已在本院（2009）迎民一初字第0380号民事判决书中认定，本案不再重复作出认定。证据6系本院（2009）迎民一初字第0380号民事判决书，不能达到诉求本院对该判决书已确认的事实及义务再进行确认的目的。
对被告（反诉原告）提交的证据1、2、7的真实性，原告（反诉被告）无异议，本院予以采信，证据3中与安庆市精通公司的合同已经本院（2009）迎民一初字第0380号判决确认，真实性予以认定，但装修费用不能确定。与伟顺公司的合同未提供原件，原告（反诉被告）质证意见成立，不能作为证据使用，不予采信。证据4系被告（反诉原告）单方制作，客观性不能确定，本院不予采信。对证据5，原告（反诉被告）提出属违章建筑的异议，但证据能达到维修扩建的目的，但费用不能确定。对证据6，与案件无关联性，不予采信。
综合原、被告的举证、质证、当事人的陈述及本院的认证，本院查明以下事实：
2008年1月9日原、被告双方签订租赁协议一份，协议约定，原告（反诉被告）将厂内的部分房屋租给被告（反诉原告）使用（具体租赁范围以附件平面图为准）。协议第一条约定了租赁时间及租金。具体约定为：“时间及租金：分两阶段，第一阶段为五年（2008年3月1日至2013年2月28日）考虑到乙方（即被告）对现有房屋要进行较大的资金投入，第一年租金定为壹万贰仟元，从第二年开始每年交贰万贰仟元，租金在每年的3月底前一次性交给甲方（即原告）……”协议签订后，被告（反诉原告）于2008年1月15日即与安庆市精通工贸有限责任公司签订一份工程合同，约定由精通公司对被告（反诉原告）所承租的房屋进行装修，并约定于2008年2月16日完工；2009年3月份左右因他方承租原告（反诉被告）厂内的部分房屋，承租的房屋因涉及到被告（反诉原告）已承租的部分，原、被告双方发生矛盾，在双方的要求下安庆市迎江区长风乡书记、乡长及当地的新河派出所所长出面协调此事，协调的结果是双方口头达成协议：“被告（反诉原告）让出宿舍楼，原告（反诉被告）另行在被告（反诉原告）的院子内为其建厨房、仓库等设施”，被告（反诉原告）让出房屋后，原告（反诉被告）就约定为被告（反诉原告）建造的相关设施，并没有施工完毕。
被告（反诉原告）在将承租原告的房屋改为生产车间过程中，将原承重墙拆除改用钢屋架的承重结构，经房屋安全鉴定部门鉴定认为该房符合B级条件，即结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。另外，被告（反诉原告）为方便人员出入，在沿街的山墙上另行开设一门，针对此事实，原告（反诉被告）在本案本诉诉求中所主张的第二项，本院已在（2009）迎民一初字第0380号民事判决书中已作出处理。
2012年11月9日，原告（反诉被告）以企业自身重大发展规划调整为由，向被告（反诉原告）发出收回房屋通知。2013年2月28日之前的租金已全部交纳。双方无争议。2013年2月26日，被告（反诉原告）与安庆市郊山湖粮油加工厂签订房屋租赁合同一份，现被告（反诉原告）已不在所承租原告（反诉被告）的房屋内经营，但双方未办理交接手续。
本院认为：2008年1月9日，原、被告双方订立的租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的，对双方具有约束力。关于协议期限是10年还是5年的问题，根据双方的约定，第2个5年虽约定在无国家政策性开发及不可抗逆的情况下自然顺延，但合同的重要组成内容“租金”仍需双方重新约定，约定一致，合同才能成立。故后5年租期的约定，应认定为是双方的一种意向。原告（反诉被告）在前5年期合同到期时，要求被告（反诉原告）让房，其行为表明，双方后5年意向租赁无法进一步达到合同契约。故被告（反诉原告）诉称协议期限为10年的理由，不能成立。被告（反诉原告）称2013年2月28日前已搬出承租房屋，但未提供证据，故原告（反诉被告）本诉诉求被告（反诉原告）返还租赁房屋（和场地）的诉求，本院予以支持。但其本诉诉求被告（反诉原告）支付2013年2月28日至2013年8月20日期间房租10万元月没有约定和法律依据，应比照双方原协议年租金计算6个月，支持1.1万元，其本诉诉求欠租违约1万元，没有法律和事实依据，不予支持。其本诉诉求被告（反诉原告）对拆除承重墙、围墙、山墙打门造成的安全隐患予以消除，恢复原状的诉求，本院（2009）迎民一初字第0380号民事判决书已作出判决，并已生效，本案不再处理。被告（反诉原告）反诉诉求原告（反诉被告）赔偿房屋装修损失，停业损失，新租厂房差价及搬迁费损失，没有协议约定，也没有法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）反诉诉求原告（反诉被告）赔偿新建房屋损失、安装变压器费用，考虑到合同解除后，原告（反诉被告）实际得利，参考当时的购置价，酌情由原告（反诉被告）补偿被告（反诉原告）3万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）安庆市国华服装有限责任公司在本判决生效之日起十日内将2008年1月9日租赁协议所租赁的租赁房屋（场地）返还给原告（反诉被告）安庆市长风轧花有限公司。并支付原告（反诉被告）2013年2月28日至2013年8月20日的占用租赁物使用费1.1万元。
二、驳回原告（反诉被告）安庆市长风轧花有限公司其他本诉诉求。
三、原告（反诉被告）安庆市长风轧花有限公司在本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）安庆市国华服装有限责任公司3万元。
四、驳回被告（反诉原告）安庆市国华服装有限责任公司的其他反诉诉求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费2700元，原告（反诉被告）负担1700元，被告（反诉原告）负担1000元，反诉受理费3490元，原告（反诉被告）负担490元，由被告（反诉原告）负担3000元。（本、反诉费原、被告已分别预交，被告尚应承担的510元在本判决生效之日给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判长 马 宏 伟
审判员 顾 正 浪
审判员 丁 车 荣
二〇一四年一月十五日
书记员 苏曼琳（实习）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。