云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第498号
上诉人（原审原告、反诉被告）张雪佳，女，1973年3月1日生，白族，个体户。
委托代理人王少云，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司。
法定代表人马银昌，董事长。
委托代理人赵建伟，云南世博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人张雪佳与被上诉人云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司（以下简称金珂公司）商品房预售合同纠纷一案，云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院于2014年10月8日作出（2014）元民一初字第235号民事判决，上诉人张雪佳不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年11月27日公开开庭进行了审理，上诉人张雪佳的委托代理人王少云，被上诉人金珂公司的委托代理人赵建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2012年11月12日，张雪佳作为乙方与作为甲方的金珂公司签订了《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的金珂花苑第1幢1单元第10层1005号房，该商品房建筑层数为地上19层，地下2层。该套商品房总价款为318257元，房屋的参考套内建筑面积为102.33平方米。乙方于2012年6月7日支付首付款98257元，剩余房款220000元通过银行按揭贷款，按银行相关规定执行。合同第七条约定交付期限：甲方应于2013年9月9日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同第八条约定乙方逾期付款的违约责任：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款日止30天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按应付未付款的0.2%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。合同第九条约定甲方逾期交房的违约责任：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.2%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同第十条约定交接：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面、媒体、电话、短信形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按合同第九条处理。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，甲乙双方同意按合同第八条处理……。2012年11月25日，金珂公司将本合同向元江县房产管理所进行备案。张雪佳分别于2012年6月7日支付首付款98257元、2013年1月17日支付剩余购房款220000元。2013年12月16日，金珂公司组织金珂花苑工程设计单位北京世纪千府国际工程设计有限公司、勘察单位云南地质勘察设计研究院、施工单位云南省第三建筑工程公司、监理单位玉溪世纪永立建设监理有限公司对该工程进行竣工验收，并有元江县住房和城乡建设局、元江县建设工程质量安全监督管理站、元江县气象局相关人员参与。当日，金珂花苑工程经验收合格。2014年2月11日，金珂公司通过手机短信向张雪佳发出交房通知：金珂花苑工程定于2月14日至15日交房，请您携带夫妻双方身份证、结婚证、户口册复印件各4份、购房发票及相关税费到营销中心办理接房手续。因延期交房，金珂公司于2014年4月8日向各位业主书面承诺：优惠购房款40元∕平方米。2014年9月4日，张雪佳接收了该房屋。
2014年5月27日，张雪佳诉至原审法院称，金珂公司应于2013年9月9日前交付经建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房，但金珂公司交付的是未经消防、规划部门组织竣工验收，且不具备居住生活条件的房屋，故要求金珂公司承担自2013年9月10日至所交付的房屋竣工验收合格之日止的违约责任，即2013年9月10日至2014年5月18日的违约金为140893.50元（2013年9月10日至2013年10月9日按每天50元计算，2013年10月10日至2014年5月18日每天按总购房款318257元的0.2%计算），2014年5月19日至竣工验收之日违约金按合同约定计算。金珂公司提起反诉称，双方所签订的合同约定的交房条件为经建设单位组织验收合格并符合合同约定，2013年12月16日涉讼商品房已完成了竣工验收并验收合格。2014年2月11日金珂公司通知张雪佳于2014年2月14日、15日办理交房手续，但张雪佳拒绝接房违反了合同第十条的约定，应承担违约责任，请求判令张雪佳支付拒不接收房屋的违约金58786.26元（2014年2月16日至3月17日每天按50元计算，2014年3月18日至6月15日每天按购房款318257元的0.2%计算）及自2014年6月16日至实际接房之日止的违约金（每天按购房款318257的0.2%计算）。
原审法院认为，本案的争议焦点是：1、金珂公司通知交付的房屋是否验收合格；2、金珂公司违约期间的确定，违约金如何计算；3、金珂公司的反诉请求能否成立。
关于焦点1，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”关于商品房的验收程序，住房城乡建设部于2013年12月2日发布施行的建质（2013）171号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》有明确规定：工程竣工验收由建设单位负责组织实施，建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组负责验收。该规定未要求在工程竣工验收时由公安消防、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件。本案中，2013年12月16日，金珂公司作为建设单位，组织设计单位北京世纪千府国际工程设计有限公司、勘察单位云南地质工程勘察设计研究院、施工单位云南省第三建筑工程公司、监理单位玉溪世纪永立建设监理有限公司，对金珂花苑工程进行验收，并邀请元江县住房和城乡建设局、元江县建设工程质量安全监督管理站、元江县气象局相关人员参与验收，经验收后该工程验收合格，金珂公司开发的金珂花苑验收程序符合住房城乡建设部于2013年12月2日发布施行的建质（2013）171号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的规定，金珂花苑工程已于2013年12月16日验收合格。虽然金珂花苑存在一些附属工程尚未完工，但并未影响主体结构，故2014年2月11日通知交付的房屋系验收合格的房屋。关于竣工验收是否进行备案，根据现行的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的规定，备案与验收是独立的，作为商品房经建设单位组织验收合格就可交付使用，备案并不是交付房屋的前提条件，故对张雪佳的主张不予采信。
关于焦点2，金珂公司未按合同约定交付房屋，存在违约行为，违约期间为2013年9月10日至2014年2月13日。根据合同的约定，金珂公司在2013年9月10日至10月9日期间应每天向张雪佳支付违约金50元；2013年10月10日至2014年2月13日期间应向张雪佳支付已付房款的0.2%乘以逾期天数的违约金。在诉讼过程中，金珂公司以双方约定的违约金过高，要求减少，该辩解符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，予以支持；金珂公司抗辩同意每平方米优惠40元，但张雪佳表示不同意，故对该抗辩不予采纳。由于张雪佳未能提供因金珂公司违约给其造成损失的证据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因金珂公司违约给张雪佳造成的损失，按照张雪佳已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张雪佳已支付的购房款总额为318257元，金珂公司违约期间为2013年9月10日至2014年2月13日，计157天，中国人民银行公布的2012年7月6日至今期限6个月以内的贷款基准年利率为5.6%，逾期贷款利息在此贷款利率水平上加收30%，计逾期贷款利息为9993.27元。
关于焦点3，从双方约定的合同条款可以明确，金珂公司的责任是按照合同的约定将质量合格的房屋交付给张雪佳，张雪佳的责任是按照合同的约定将购房款足额支付给金珂公司，现张雪佳已按照合同约定将购房款318257元足额支付给了金珂公司，张雪佳未违约，故金珂公司的反诉请求不成立，不予支持。
综上所述，张雪佳与金珂公司于2012年11月12日签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应当全面履行合同，张雪佳已按合同的约定付清了购房款，但金珂公司未按合同约定于2013年9月9日前交房，直到2014年2月11日才通知张雪佳于2014年2月14日至15日接房，已构成违约，故对张雪佳要求金珂公司支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持，但过高请求部分不予支持，金珂公司逾期交房应当向张雪佳支付的违约金为9993.27元。对于金珂公司的反诉请求，因张雪佳不存在合同约定的违约行为，不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“一、由被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内一次性支付给原告张雪佳逾期交房违约金9993.27元。二、驳回原告张雪佳的其他诉讼请求。三、驳回被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司的反诉请求。”
宣判后，张雪佳不服向本院提起上诉，请求撤销原判第一、二项，维持第三项，改判金珂公司支付2013年9月10日至2014年5月18日期间的逾期交房违约金61148.73元（2013年9月10日至10月9日按50元／天计算，2013年10月10日至2014年5月18日每天按已交纳购房款的0.1%计算），2014年5月19日至竣工验收合格之日的逾期交房违约金每天按已交纳购房款的0.1%计算。理由为：1、一审根据《竣工验收规定》认定“作为商品房经建设单位组织验收合格就可交付使用，备案不是交付房屋的前提条件”是错误的。《竣工验收规定》规范和调整的是建设、勘察、设计、施工、监理五单位的验收流程，不规范商品房的交付使用条件，所以其条文中就不规定公安消防、环保等部门出具认可或准许文件的内容。房屋的竣工验收合格应当以《建设工程质量管理条例》及《建筑法》等法律法规为依据，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，工程竣工验收必须有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。《城乡规划法》第四十五条规定，商品房验收合格的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的认可文件。《消防法》第十三条第三款规定，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。最高人民法院（2009）民监他字第7号函答复，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需要规划、消防以及环境保护等方面验收合格，否则不得交付使用。因此，“经建设单位组织验收合格”是指经规划、消防、环保等部门验收并经建设、勘察等五单位验收合格，被上诉人2014年2月15日通知交付的房屋至今都没能取得规划、消防、环保等部门的验收合格文件，不属于“经建设单位组织验收合格的房屋”，被上诉人承担逾期交房违约责任的期间应当至工程验收备案之日。2、一审按中国人民银行贷款基准年利率5.6%计算违约金没有事实和法律依据，不符合合同约定。《商品房购销合同》属于格式合同，合同内容及违约责任条款都是被上诉人事先拟定好的，上诉人只有接受与否的权利，现被上诉人又称违约金过高缺乏诚实信用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定是指由于出卖人原因未能在期限内办理房产证时如何计算违约金的问题，而本案审理的是逾期交房违约金如何计算的问题，且该规定明确参照中国人民银行逾期贷款利率标准计算违约金的前提是合同没有约定违约金，而本案中已约定了违约金。因此，原审适用该规定处理本案适用法律错误。《合同法》第一百一十四条规定违约金可以适当减少，是指按合同约定计算出的违约金金额基础上予以适当减少，而不是以其它计算方式替代，否则民事契约将成为一张废纸。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，合法有效，被上诉人应按合同约定的违约条款标准支付上诉人逾期交房的违约金。
金珂公司答辩请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经二审审理，查明的案件事实与原判认定相一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对原判认定金珂公司逾期交房，应由金珂公司承担违约责任均无异议，本院予以确认。现本案二审的争议焦点是：1、原判确定金珂公司违约期间为2013年9月10日至2014年2月13日是否正确；2、张雪佳要求金珂公司支付2013年9月10日至2014年5月18日违约金61148.73元和2014年5月19日至工程验收备案之日违约金的主张是否应得到支持。
关于争议焦点1，张雪佳上诉主张金珂公司2014年2月15日通知交房时未取得规划、消防、环保等行政部门验收合格的文件，违约期间应计算至工程验收备案之日。经审查，本案双方签订的《商品房购销合同》第七条约定交付期限：甲方应于2013年9月9日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十条约定交接：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面、媒体、电话、短信形式通知乙方办理交接手续，……。关于竣工验收的问题，2013年12月2日住房和城乡建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。第六条规定，……（四）工程竣工验收应当按以下程序进行：1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。第七条规定，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容，……。本案中，金珂公司已提交了其于2013年12月16日组织设计、勘察、监理、施工等单位参与涉诉房屋验收并由相关人员签字的材料，结论为验收合格，故原判根据查明的案件事实认定金珂公司通知张雪佳交房时已符合双方合同的约定，即该商品房经建设单位组织验收合格，并据此认定本案逾期交房的期间为2013年9月10日至2014年2月13日正确。张雪佳上诉要求将违约期间计算至工程验收备案之日不符合双方合同约定，不予支持。
关于争议焦点2，金珂公司与张雪佳约定于2013年9月9日前交付房屋，但金珂公司发出的交房通知上明确于2014年2月14日至15日交房，该公司已构成逾期违约，张雪佳要求支付违约金符合法律规定。现其要求支付2013年9月10日至2014年5月18日的违约金61148.73元及2014年5月19日之后的违约金，金珂公司抗辩主张违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。经审查，金珂公司逾期交房给张雪佳实际造成的损失客观上表现为其不能按期使用该房屋导致的损失（主要为需要在外租房应付的租金或者可将房屋出租所得的租金），而元江县金珂花苑相近地段的房屋月租金约为7元∕平方米，按涉讼房屋面积计算每月租金仅为700多元，故张雪佳主张的违约金确实过高，对金珂公司要求调整违约金的主张予以支持。因双方均未提供金珂公司逾期交房期间张雪佳实际损失的相关依据，故应参考元江县金珂花苑相近地段出租房屋的租金标准并结合本案实际对违约金进行适当调整，原审按中国人民银行贷款利率计算违约金欠妥，但处理结果切合实际。张雪佳上诉主张的违约金过高部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1329元，由张雪佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 伟
代理审判员 吴晓琳
代理审判员 段 娟
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 邹 欣