宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终2521号
上诉人（原审被告）：马向红，女，1980年8月23日出生，回族，个体，现住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：王力平，宁夏方和圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金春梅，女，1964年5月7日出生，回族，个体，现住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：徐成，宁夏善知律师事务所律师。
上诉人马向红与被上诉人金春梅房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院(2018)宁0122民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
马向红向本院提出诉讼请求：1.撤销（2018）宁0122民初字209号民事判决书内容，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定上诉人向金春梅赔偿营业损失、房屋租金、采暖费等，系认定错误。上诉人未对购买后的涉案房屋进行装饰改造，交付时是符合标准的。截至目前，租赁房屋出现墙体裂缝及地面下陷仍然处于原因不明情形，不排除被上诉人装修所致。涉案房屋已有海亮公司委托宁夏丰辉建筑装饰工程有限公司进行赔偿。被上诉人并未缴纳采暖费，且涉案房屋下陷是，已经停暖。公证费并非必然产生的，不应由上诉人承担。
被上诉人金春梅辩称，一、马向红称涉案房屋系其从宁夏海亮房地产有限公司购买，房屋交付时完全合格，租赁期间出现的墙体裂缝及地面下陷并非马向红的原因导致，故不承担损害赔偿责任，该理由于法无据。1、一审经当庭举证，马向红对涉案房屋出现地面下沉、墙体裂缝的事实存在是没有异议的，对涉案房屋的开发商海亮国际地产公司委托第三方宁夏丰辉建筑装饰工程有限公司对涉案房屋的地面下沉、墙体裂缝进行了维修的事实也是知情的，因此涉案房屋出现质量问题事实存在。2、马向红保证所租赁的房屋在租赁期间不出现质量问题，不影响金春梅使用，是其作为房屋的出租方最基本的义务。无论马向红用于出租的房屋从何处购买，其作为出租房屋的所有权人及出租方，在出租的房屋出现质量问题，影响金春梅使用的，都应当按照双方签订的《房屋租赁合同》约定和法律的规定，承担相应的损害赔偿责任。马向红以出租的房屋在租赁期间出现的墙体裂缝及地面下陷并非马向红的原因导致，故不承担损害赔偿责任的理由，没有法律依据。二、宁夏海亮房地产有限公司委托宁夏丰辉建筑装饰工程有限公司对金春梅进行赔偿仅为后续装修费用，并不包括因此给金春梅造成的营业损失、房屋租金、采暖费、公证费等费用。1、因涉案的租赁房屋出现严重质量问题，使金春梅经营的沙疗馆于2017年2月16日停业，至2017年10月10日重新营业，历时234天，已给金春梅造成了重大的损失。金春梅为为减少损失，反复与马向红、物业公司、海亮国际等进行频繁联系维修事宜，有金春梅在一审中提交的40张微信记录为证。因此，导致该沙疗馆不能经营的营业损失以及停业期间的采暖费、物业费、租金损失，还有申请公证处证据保全的公证费均客观存在，依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，均应由马向红承担。2、马向红一审提交的海亮国际出具的相关《维修协议》及《维修项目明细》显示，海亮国际所谓的维修费用中根本不包括此次马向红所诉的各项费用，且第三方宁夏丰辉建筑装饰工程公司就是一家专业从事装饰装修的公司，依据马向红一审提交的录音资料显示，宁夏丰辉装饰公司付给被马向红的所谓45000元是包括在装修费用之内的，且是针对未完成部分的后期装修的费用，与金春梅所诉的租金、经营损失等费用无关。该部分损失费用的法定责任主体为房屋出租方，并非原房屋出售方。而且，因涉案的租赁房屋出现严重质量问题，给金春梅造成的损失达到15余万元，宁夏丰辉建筑装饰工程有限公司支付的费用仅为45000元，也不可能包括金春梅的损失。故，马向红称金春梅已从宁夏丰辉建筑装饰工程有限公司得到了全部的赔偿，与事实不符。三、马向红应当依法承担因租赁房屋出现严重质量问题而给金春梅造成的各项损失。因租赁房屋出现严重质量问题，给马向红造成的营业损失、采暖费损失、租金损失等，都是客观存在的，马向红依法应当承担赔偿责任。原审判决依照法定的服务业标准，判令马向红赔偿因此给金春梅造成的营业损失，虽然数额远低于金春梅的实际营业损失，但判令马向红承担该部分损失费用，符合法律的规定。至于原审判决认定的采暖费、租金以及公证等费用，均是马向红依法应当承担的责任范围。马向红所提出的不予承担的理由于法无据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。
金春梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告停业期间各项损失154480元（其中营业损失104000元、租金33336元、人员工资及补偿金12000元、暖气费1018元、物业费2126元、公证费2000元）；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实如下：2014年6月25日,被告与宁夏海亮房地产有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买宁夏海亮房地产有限公司开发的贺兰县海亮国际社区7-3-4号营业房。2016年4月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于贺兰县海亮国际社区7-3-4号营业房，面积134平方米，租赁期从2016年4月25日到2019年5月25日；三年租金共计160000元，第一年和第二年的租金均为50000元，第三年的租金为60000元，第一年的租金在合同签订时支付30000元，剩余部分于2016年6月25日之前付清，以后年度均于每年的5月25日之前付清，租金一年一结算，不得拖欠租金；原告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构设置，需征得被告的同意，费用由原告自理；被告在租赁期间不得随意增加房租，原告自行承担租赁期间的水、电、暖、天然气、有线电视、垃圾处理费、物业费等费用；租期满后，如原告要求继续续租，必须提前一个月通知被告，被告则优先同意原告继续租赁，并续签租赁合同，合同价款另行协商；在租赁期内，原告如发生火灾等意外灾害，造成房屋及其他经济损失由原告按价赔偿给被告；原告在租赁期内要遵纪守法，正常营业，不得在出租屋内从事非法活动，出现违法问题均由原告自行承担；租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度的10%作为违约金，原告逾期三十天未交租金，每十日，被告有权按全年租金的1%向原告加收滞纳金；租赁期内，如对有关房屋租赁等产生异议，双方协商解决，协商不成，均可向法院起诉。
合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告以经营沙疗会所为目的，对租赁房屋进行装饰装修，并对外营业。2017年2月2日，原告发现租赁房屋地面沉降及墙体开裂，遂三次以书面形式向海亮国际社区物业公司反映相关情况。2017年2月16日，原告被迫对外发出公告，停止营业。2017年2月20日，宁夏回族自治区银川市国安公证处出具（2017）宁银国安证字第768号《公证书》，载明：2017年2月20日15时30分，金春梅、公证员周宁、公证员助理高磊来到位于贺兰县海亮国际社区7-3-4号营业房，一同对该房屋现状进行了查看，在公证人员的现场监督下，对该房屋进行了摄像、照相；拍摄完成后，在公证人员的现场监督下，将拍摄情况刻录成光盘交本处保管。《公证书》后附照片、光盘与实际情况相符。拍摄情况反映出涉案租赁房屋内地板有裂缝、墙体下地面下沉、墙体和屋顶有裂缝、房顶与墙体交界处有裂缝。原告支付公证费2000元。2017年3月9日，被告按照原告预先拟好的证明内容重新抄写了一份，载明”金春梅承租本人位于银川市××县营业房，因开发商房屋质量严重不合格，导致地面下陷，墙体裂缝等多处质量问题，导致承租方金春梅的沙域国际沙疗养生会所自2017年2月16日起无法营业，关门至今，据金春梅反映，自2017年2月16日至今，已造成营业损失8000余元，若开发商只对房屋予以维修，室内遭到破坏的装修等各项损失18余万元将血本无归。本人意见，海亮7-3-4营业房的停业是因为开发商的错误造成的，金春梅即承租方的所有损失应由开发商或物业承担”。2017年5月16日，原、被告联名向宁夏海亮房地产有限公司提交《赔偿诉求》，载明：由于贵公司开发建设的房屋出现地面下沉问题，导致金春梅承租马向红的7号地7-3-4号营业房，面积134㎡（沙域国际沙疗养身会所）无法继续营业，从2017年2月份停业关门至今，造成如下直接经济损失：一、房租费用20833元（每月租金4166.7元×5个月）；二、2月份人员工资两人6000元；三、解聘人员补偿金6000元；四、营业损失75000元（18000元×5个月）；五、暖气费2个月共计1018.4元；六、物业费5个月共计1340元。以上损失计算至2017年6月30日，不包括房屋维修费，以上损失赔偿费用总计110191.4元。望贵公司尽快解决为盼”。在原告的努力下，宁夏海亮房地产公司委托宁夏丰辉建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行了维修。2017年9月份，原告与宁夏丰辉建筑装饰工程有限公司签订《海亮国际社区7号地3号楼4号营业房协议》，约定：宁夏丰辉建筑装饰工程有限公司支付原告后续装修费用及其他费用45000元整；支付条件为宁夏丰辉建筑装饰工程有限公司收到海亮物业维修款后2天内办理支付手续并给予业主付款；此协议确认后，后续装修及其他任何事，宁夏丰辉建筑装饰工程有限公司不参与也不承担其他责任。事后，原告自行对涉案房屋重新进行了装修。2016年4月26日，原告交纳了2015年10月27日至2016年10月26日期间的物业服务费3853.52元。2017年11月3日，原告交纳了2016年至2017年采暖期的采暖费4049.2元。另查明，原告于2017年2月16日停业，于2017年10月10日重新开业。原告已经交清了2016年4月25日至2017年4月25日期间的房租50000元。
一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告作为房屋出租人，应当按照约定将符合使用条件的房屋交付原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，涉案房屋在租赁期间出现地面下陷、墙体裂缝，严重影响到了原告的使用，被告存在违约行为，应对原告承担赔偿责任。原告于2017年2月16日停业，于2017年10月10日重新开业，停业约7个月24天，这期间产生的:1.采暖费为1215元（4049.2元÷150天×45天），原告仅主张1018元；2.营业损失，本院参照《2017年宁夏回族自治区道路交通事故损害赔偿计算标准》中载明的居民服务业”42863元/年”的标准，酌定8个月为28575元（42863元÷12个月×8个月）。3.公证费,原告为了保全证据支付的公证费2000元。4.房屋租金损失，原告已向被告交纳2016年4月25日至2017年4月25日的房屋租金5万元，故被告应赔偿原告因房屋地面下陷的实际租金损失为9315元[50000元÷365天×68天（2017年2月16日至2017年4月25日）]。5.物业服务费，因原告在此期间的物业费尚未实际向物业公司缴纳，故该损失并未实际发生，不予支持；综上，被告应赔偿原告采暖费、营业损失、租金、公证费共计40908元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决：被告马向红赔偿原告金春梅营业损失、房屋租金、采暖费、公证费共计40908元，于判决生效之日起十五日内付清。案件受理费1695元（已减半收取），由原告金春梅负担1246元，由被告马向红负担449元。
二审中双方当事人均未向本院提交证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同对当事人均有拘束力。涉案的《租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效。被上诉人金春梅依约支付了涉案房屋租金，上诉人马向红应依约向金春梅提供符合约定的租赁房屋。但涉案房屋在租赁期间存在地面下陷、墙体裂缝情形，影响到了金春梅的正常经营使用，马向红提供的标的物不符合合同约定，构成违约，故马向红应向金春梅承担因提供的不符合合同约定造成的相应的民事责任。尽管宁夏海亮房地产公司已委托宁夏丰辉建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行维修，支付给金春梅后续装修费及其他费用45000元，与本案金春梅主张并非赔偿同一事项，故对于上诉人称已支付本案费用的辩称，不予采纳。尽管上诉人称，公证费并非必然发生的费用，但金春梅公证费的支付确因涉案房屋不符合合同约定所致金春梅支付的费用，故一审法院支持金春梅该项诉请，并无不当。对上诉人称，涉案房屋墙体裂缝和地面下陷，仍处于原因不明状态，对于本案来说，上诉人未提供符合合同约定标的物，应承担相应的民事责任，在上诉人承担责任后，在查明原因后可向另行主张。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费823元，由上诉人马向红负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛有成
审判员 倪新秀
审判员 王 刚
二〇一八年九月十二日
书记员 马丽媛
附：适用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。