黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终5179号上诉人(原审被告)：朱秋棠，女，汉族，1956年12月14日出生，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：马兆嵩，黑龙江运金律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨悦阳物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区东直小区院内。法定代表人：信华，该公司经理。委托诉讼代理人：张桂琴，女，该公司经营经理。上诉人朱秋棠因与被上诉人哈尔滨悦阳物业管理有限公司（以下简称悦阳物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2017）黑0104民初7379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。朱秋棠上诉请求：撤销一审判决，驳回悦阳物业的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、朱秋棠已经向悦阳物业主张室内温度不达标，悦阳物业拒不对室内温度进行测量，应当承担不达标的后果。一审法院以新闻媒体报道中的行政部门不能提供悦阳物业温度不达标属于查明事实不清。朱秋棠所在小区室温不达标，所处居民找到悦阳物业得不到解决后，数年间持续拨打投诉电话要求解决，虽经物业办等部门协调，但供暖不达标的状况持续存在，而且新闻媒体已经进行采访并给予发表，一审法院首先应当确定投诉电话的登记情况，根据登记进而查明投诉问题的反馈部门，向其查询朱秋棠所在小区居民是否投诉、投诉后问题是否反馈悦阳物业、悦阳物业如何处理，以最终确定的是朱秋棠是否向悦阳物业主张了室温不达标的情况，而不是温度不达标的材料。二、悦阳物业并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。1.根据《物业管理条例》第六十五条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳、逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。又据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会所在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案一审中，朱秋棠所在小区并没有业主委员会，相关机构也未组织成立业主委员会，那么即应当由所在地居民委员会代行业主委员会的职责。悦阳物业并未提供任何证据证明所在地居民委员会（业主委员会）督促朱秋棠限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明朱秋棠在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业主委员会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务。本案在一审诉讼过程中，悦阳物业也没有证据证明通过直接送达等方式向朱秋棠书面催缴了物业管理费用。三、悦阳物业并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”具体如下：1.悦阳物业并未尽到相应维修义务。因悦阳物业供暖不达标造成朱秋棠室内潮湿、墙体长毛，数次找到物业均不予解决。住户占用公共部位不予清理，单元门损坏不及时维修。2.悦阳物业并未尽到相应职权范围内的其他管理维护义务。小区内、楼道内设施脏乱差、卫生无人清扫，均由业户自发进行清洁，悦阳物业只知收取费用，不知提供服务。四、悦阳物业向法院主张追索朱秋棠的物业费、供热费超过了法定的诉讼时效期间。追索物业费、供热费的权利是一种民事权利，亦应当遵守民法中关于诉讼时效的规定。发生欠费拖延的情况，应当及时向义务人主张，可以采取的方式很多，包括书面通知、邮寄通知等，以使诉讼时效中断，但本案中悦阳物业无法举证证明其及时主张了权利，那么就应当认为悦阳物业自身怠于行使权利，超过诉讼时效的后果应当由悦阳物业承担。悦阳物业辩称，一、朱秋棠称室内温度不达标，没有事实依据。依据《哈尔滨市城市供热办法》第三十条第一款：“用户室内温度低于本办法规定的最低温度或者合同约定温度的，用户应当告知供热单位。供热单位应当自被告知之时起八小时内进行现场测温，因供热单位原因未进行现场测温的，视为供热室温不达标”的规定，朱秋棠从来没有向物业提出过室温不达标问题，一审庭审中亦没有确切证据证明自己主张的成立。因此，一审判决并无不当。二、多年来，悦阳物业一直对欠费行为主张权利。1.自朱秋棠欠费开始，悦阳物业每年年末都催缴朱秋棠及其他业主的欠费，并非悦阳物业放弃催交行为。因东直小区没有业主委员会，小区的全部工作均由悦阳物业承担。朱秋棠引用《物业管理条例》第六十五条，对本小区根本不适用。在一审庭审过程中，悦阳物业已经举示书面证据，证明一直催缴物业费。2.对朱秋棠提出的共性问题，悦阳物业一直在解决过程中。第一、对房屋的养护，应当启用大修基金。因房屋开发时存在建筑质量问题，并非悦阳物业管理问题。东直小区业主应当缴纳的房屋大修基金，因没有人交纳，导致无法启动大修工程。且大修工程基金是由市政府承担的，并非悦阳物业能够做到的。第二、悦阳物业接管物业后，已经尽最大努力改善小区环境，到区里争取资金支持。现在，悦阳物业仍然努力改善小区环境，相信在不远的将来，小区会有较大的改观。综上，一审中朱秋棠没有确切证据证实自己主张的成立，依据谁主张谁举证的审理原则，朱秋棠应当承担举证不能的责任。悦阳物业向一审法院起诉请求：1.朱秋棠立即给付2010年-2017年度拖欠供暖费20,083.05元、滞纳金24，650.37元；2.朱秋棠立即给付2005年-2017年度拖欠的物业费4371.10元。以上合计49,104.52元。一审法院认定事实：朱秋棠居住房屋坐落于哈尔滨市××东××楼××单元××室，房屋使用面积72.14平方米。自2002年起悦阳物业同时为东直小区提供物业服务与供热服务，但双方未签订书面的物业服务合同及供用热力合同。哈尔滨市人民政府办公厅文件表明：凡以煤炭为燃料采用锅炉供热和使用热电联产热网供热的用户，其供热收费标准按每平方米使用面积计算，2006年至2008年居民每月每平方米34.55元，2009年至2015年居民每月每平方米40.35元，2015至2017年居民每月每平方米38.32元。哈尔滨市物价局关于规范物业管理服务收费的文件表明：1999年起普通多层住宅的收费标准为0.25元每月每平方米使用面积，2012年起四级物业服务收费多层0.4元每月每平方米建筑面积。2010-2017年朱秋棠未向悦阳物业交纳供热费，2005-2017年朱秋棠未向悦阳物业交纳物业费。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《哈尔滨供热管理实施条例》第二十二条第二款，“未签订书面合同，供热单位已经向用户供热一个或者一个以上供热期的，视为供热单位与用户存在事实合同关系。”本案中，虽然悦阳物业与朱秋棠未签订书面的物业服务合同及供用热力合同，但悦阳物业实际为东直小区提供多年的物业服务及供暖服务，朱秋棠亦认可该事实，故双方存在事实的物业服务合同关系及供用热力合同关系。《哈尔滨市城市供热办法》第三十条第一款规定：“用户室内温度低于本办法规定的最低温度或者合同约定温度的，用户应当告知供热单位。供热单位应当自被告知之时起八小时内进行现场测温，因供热单位原因未进行现场测温的，视为供热室温不达标。”参照该条款，用户应当承担室内温度不达标且告知供热单位的举证责任。朱秋棠提供的现有证据不足以证明2010-2017年悦阳物业供热温度不达标的事实，朱秋棠应承担举证不能的法律后果，故对于悦阳物业主张的供热费，予以支持。朱海棠提供的证据不足以证明2005年至2017年悦阳物业提供的物业服务收费与其服务水平不符，故对悦阳物业主张的物业费，予以支持。但悦阳物业的计算数额有错，予以纠正。2005-2012年的物业费应为72.14平方米×0.25元每月每平方米使用面积×12月×7=1514.94元。悦阳物业要求朱海棠支付2010年至2017年未交纳供热费相应的滞纳金，因悦阳物业未与朱秋棠签订供用热力合同，双方对滞纳金未作约定，故对悦阳物业的该项诉讼请求，不予支持。同时一审法院认为，物业公司与业主之间应相互理解、支持，应多沟通、多交流。物业公司应及时针对业主反映的问题进行整改，不断提升服务水平和能力，不属于物业公司服务范围的也应耐心解释，避免产生误会影响物业服务工作，这样才能共建美好小区、和谐家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、朱海棠于判决生效后十日内，向悦阳物业支付2005-2017年物业费4094.44元；二、朱海棠于判决生效后十日内，向悦阳物业支付2010-2017年供热费20,083.05元；三、驳回悦阳物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1028元（悦阳物业已预交），减半收取514元，由悦阳物业负担311.78元，由朱秋棠负担202.22元，此款于判决生效后十日内给付悦阳物业。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱秋棠提交以下证据：证据1.照片证据一份21张，于2018年7月7日10时由朱秋棠与委托诉讼代理人拍摄，记载小区当时的现状。拟证明悦阳物业服务不达标，所管理小区内脏乱差，单元门不及时修理，存在安全隐患。证据2.2011年11月19日《生活报》原件。拟证明小区物业的情况。悦阳物业质证意见如下：对证据1的真实性与证明问题均有异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对与本案的关联性、证明问题均有异议，不应仅听一面之词。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：由于悦阳物业对证据1的真实性有异议，且仅凭照片无法客观反映物业服务长期的真实情况，无法证明其待证内容，故本院对于证据1不予采信；由于证据2系新闻报道，经一审法院向新闻报道中的行政部门调查核实，行政部门均不能提供悦阳物业在东直小区供热不达标的材料，故该证据与本案关联性存疑，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方诉、辩主张及在案证据，本案争议焦点为：一、悦阳物业的供热服务是否达到供热标准及物业服务是否达到标准的举证责任分配；二、朱秋棠二审主张悦阳物业追索供热费、物业费的诉请超过诉讼时效是否应该支持。关于争议焦点一悦阳物业的供热服务是否达到供热标准及物业服务是否达到标准的举证责任分配问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，朱秋棠主张拒交供热费的原因系室内温度不达标。参照《哈尔滨市城市供热办法》第三十条第一款，应由用户承担室内温度不达标且告知供热单位的举证责任。在因供热单位的原因未进行现场测温时，由供热单位承担不利后果。朱秋棠虽诉称，已向悦阳物业主张过室温不达标，悦阳物业拒不进行现场测温，且多次投诉要求解决。但朱秋棠在诉讼过程中并未举示相关证据证明其室内温度不达标或因悦阳物业的原因未进行现场测温。对于朱秋棠在一审举示的证据三新闻报道，经一审法院向新闻报道中的行政部门调查核实，行政部门均不能提供悦阳物业在东直小区供热不达标的材料。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第二款，证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。故，案涉新闻报道不能证明朱秋棠主张，朱秋棠应进一步举示证据加以证明。在朱秋棠未完成举证责任情况下，应承担不利后果。对于朱秋棠主张悦阳物业没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务。但朱秋棠举示的照片无法证明小区物业服务长期不达标，达到可以拒交物业费的程度。故对于朱秋棠基于上述原因拒交供热费、物业费，本院不予支持关于争议焦点二朱秋棠二审主张悦阳物业追索供热费、物业费的诉请超过诉讼时效是否应支持的问题。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，朱秋棠并未在一审中提出诉讼时效抗辩，且二审中并未提交新证据对悦阳物业的请求权已过诉讼时效加以证明。故朱秋棠该项诉讼理由于法无据，本院不予支持。另，朱秋棠主张悦阳物业未提供证据证明向其书面催缴了物业管理费用。物业费催缴的目的是中断请求权的诉讼时效。鉴于朱秋棠在庭审中对拖欠悦阳物业供热费、物业费并无异议，且本院对朱秋棠提出的诉讼时效抗辩不予支持，故朱秋棠以此抗辩，事实证据与法律依据不足，本院不予支持。另，朱秋棠主张悦阳物业并未通过法定程序主张拖欠的物业费。业主委员会、居民委员会督促业主限期缴纳物业费并非物业公司催缴物业费的法定前置程序。且朱秋棠为悦阳物业所服务小区的业主，应按照物业服务合同按时交纳物业费。如对物业服务水平有意见，可通过协商或其他法定程序加以解决。故，朱秋棠基于上述理由拒交物业费，于法无据，本院不予支持。综上所述，朱秋棠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404.44元，由朱秋棠负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 静审 判 员  刘万福审 判 员  唐玉贵二〇一八年八月二十四日法官助理  杨 航书 记 员  于凯华