浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第448号
上诉人（原审原告）：谢金根。
委托代理人（特别授权）：叶颂韶。
委托代理人（特别授权）：孙俊杰。
被上诉人（原审被告）：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
委托代理人：李惠芳。
上诉人谢金根因与被上诉人象山华丰房地产有限责任公司（以下简称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年5月5日作出的（2012）甬象民初字第1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年11月9日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由被告将获准预售的一套在建商品房（坐落象山县丹东街道桃花源B13幢1号别墅）售予原告，总价款为5338093元。付款方式及期限为本合同签订时付首付房价款1608093元，余款3730000元于2009年11月9日前办理完银行按揭手续。房屋交付期限（即合同第八条）为出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人。逾期交房违约责任（即合同第九条）为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付（房价）款，并按买受人累计已付（房价）款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订同时，被告将一份事先拟定的案涉承诺书连同合同本身一并交予原告签署确认。原告签署上述合约文件后，于当日支付首付款1608093元，另于2010年2月25日支付房价款3730000元。之后，因被告未能依期交房，引起原告等购房户集团诉讼。集团诉讼审理期间，经象山县人民政府协调，原告等购房户已与被告达成交房协议。协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户，所售房屋定于同年12月22日至25日期间开始交房。之后，原告于同月25日事实接受交房。
原审原告谢金根于2012年9月26日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告在一定期限内向原审原告交付经验收合格的约定房屋；二、原审被告承担逾期交房违约金632564元（按已付房价款5338093元的日万分之三自2011年7月1日起算至2012年7月30日止，之后违约金按此标准算至实际交房之日）；三、本案诉讼费由原审被告承担。
原审法院审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且被告签约预售案涉在建商品房时，已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格，依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。
本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，首需己方严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2010年2月25日才足额付清约定房价款系事实，故在该时间节点之前，依上述法条规定精神，被告有权拒绝交房，不构成迟延交房的违约。
在原告于2010年2月25日足额付清约定房价款后，因被告不再具备上述法条规定的履行抗辩权，在排除双方于履约中对逾期交房另行作出免责约定或变更约定外，被告应当依照合同约定的交房期限（2011年6月30日），将符合交房条件的商品房交付给原告，否则即构成逾期交房的违约，承担已付房价款自此之后的约定违约金。故判断本案被告应否及如何承担逾期交房违约责任，取决于履约中双方有无达成逾期交房免责约定及其效力认定。
本案中，原告于签约当日签署确认的承诺书明确：本人在2009年11月9日购桃花源B13号别墅一套，该幢房屋若发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均有本人自负。该一承诺内容按其文义，系属原告对被告作出的免除其迟延交房等合同责任的承诺，指向对象为合同约定的房屋交期等违约事项，实质是对违约请求权的放弃。
鉴于合同当事人对违约请求权的放弃，属民事权利处分范畴，依照我国《民事诉讼法》第十三条规定，可按其意思予以处分。此种处分违约请求权的承诺，依照我国《合同法》第二十六条规定，自承诺到达相对人时生效。因此，原告不得依据合同约定的交房期（2011年6月30日），要求被告承担自此之后的逾期交房违约金。被告据此主张迟延交房免责，因与原告的上述承诺相合，于法有据，予以采纳。
据上，原告诉请被告给付迟延交房违约金，因与上述承诺不合，不予支持。由于被告开发建设的在建设商品房，已经双方在审理期间达成协议后，被告于2012年12月21日通知原告于同月22日至25日开始交房，原告于此期间已事实接受交付。因此，原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。
虽然原告在支付第二笔按揭房款3730000元时，似存在未在合理期限内到账，已构成迟延付款的违约。但依合同本旨，因此情事构成违约，须以原告自身过错为前提，因此被告仅据该表面情事要求原告承担逾期付款违约责任，于约不合。且被告的该一主张，属反诉请求范畴，而非本诉抗辩范畴，经该院当庭释明并告知期限交纳反诉受理费后，至今仍未履行该项诉讼义务。故对被告提出的该项一主张，可按撤回反诉处理，本案不再涉及。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十六条之规定，作出如下判决：驳回原告谢金根的诉讼请求。本案受理费10126元，按规定减半收取5063元，由原告谢金根负担。
宣判后，原审原告谢金根不服，上诉至本院，称：一、上诉人委托儿子办理签署涉案商品房的买卖合同事宜，并未授权儿子在涉案《承诺书》上签字，上诉人对此也未追认，因此该承诺书效力不及于上诉人，且被上诉人系采取欺诈手段取得该承诺书，是在上诉人不知情的情况下由其儿子在重大误解情况下签署，属可撤销条款。二、涉案《承诺书》系格式条款，免除出具方的全部责任，依法无效。三、涉案逾期交付的主要原因是被上诉人违规建设，由此造成的后果不属上诉人弃权承诺范围。请求二审法院撤销原判，依法改判由被上诉人向上诉人支付从2011年7月1日起至涉案商品房通过综合验收交交付给上诉人之日止，按照每日万分之三计算逾期交房违约金。
被上诉人华丰公司答辩称：一、上诉人上诉称承诺书是在重大误解情况下签订的，不能成立。因为承诺书与合同签署不同之处在于合同是以签字为主，承诺书是既有签名，又加盖了红色的指印，这是一个独立的行为，因此上诉人认为承诺书是在重大误解情况下签订的理由不能成立。二、上诉人认为承诺书是格式条款，这与事实不符。因为承诺书只有少数客户签署，不存在所谓的格式条款。三、上诉人提出涉案楼盘存在规划、质量等问题，我们认为这些理由与本案上诉人原审诉讼请求没有关系。且这些问题在2012年12月22日房屋交付之前双方已经达成按现状交房的补充协议，同时上诉人也向政府有关部门递交了规划和质量同意按现状交付的承诺书，因此就这个小区交付的过程中涉及的所谓质量、规划等问题既与事实不符，也与本案的诉讼争议没有关系。综上，因商品房买卖合同的签署和承诺书的签署是有机结合不可分割的部分，商品房买卖合同有效，承诺书当然也有效，上诉人谢金根的上诉理由不能成立。原审判决查明事实清楚，适用法律规范，上诉人的上诉请求应予以驳回。
二审审理期间，上诉人谢金根向本院提供以下证据：证据1.国有土地使用权出让合同及土地使用权登记审批表，证明被上诉人桃花源小区土地使用权设定抵押尚未撤销的事实。证据2.华丰桃花源小区房屋买卖补充协议（复印件），证明被上诉人承诺2013年4月30日前具备办理产权证条件但至今未具备办证条件的事实。
被上诉人华丰公司经质证，认为：上诉人提供的2份证据与本案的争议没有关系，而且也不属于新证据。
被上诉人华丰公司未向本院提供证据。
本院经审查认为，上诉人提供的证据不属二审新证据，且与本案不具关联性，因此本院不予认定。
对原审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，涉案《商品房买卖合同》及承诺书上诉人谢金根均由其子谢华敏代签。
本院认为：上诉人谢金根委托其子谢华敏与被上诉人华丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约履行。在一审审理期间，经当地政府协调，双方当事人达成了交房协议，被上诉人于2012年12月21日通知上诉人于同月22日至25日开始交房，上诉人也已实际接受交付，据此，原判认定上诉人提出的第一项诉请已不复存在，并未作处理，与客观事实相符，并无不当。虽然被上诉人该房屋交付时间与合同约定不符，客观上存在迟延交付事实，但因上诉人在签署《商品房买卖合同》同时，向被上诉人出具的承诺书明确“本人在2009年11月9日购桃花源B13号别墅一套，该幢房屋若发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均有本人自负”，故原判据此未支持上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金的请求，依据充分，也无不当。上诉人上诉称该承诺书系其儿子重大误解下签署，且未经其授权，主张可撤销，又称该承诺书系格式条款，因免除出具方的全部责任，主张无效，对此，从该承诺书的形式反映，其并非涉案合同中的条款，而系上诉人单方向被上诉人出具的承诺，其内容也非被上诉人要求上诉人免除被上诉人的全部责任，而系上诉人对被上诉人迟延交房的谅解，是上诉人对被上诉人迟延交房违约责任追究权利的处分，虽然该承诺书系上诉人儿子以上诉人名义向被上诉人出具，但系上诉人委托其子签署《商品房买卖合同》的同时出具，因此被上诉人有理由相信其子有权签署该承诺书，结合上诉人在一审时对签署该承诺书时的心态陈述，可以证明该承诺书的签署系上诉人真实意思表示，且该权利处分并未违反相关法律法规的强制性规定，故原判认定该承诺书有效，并无不当。至于上诉人提出该承诺书系其儿子重大误解下签署，要求撤销该承诺书，因上诉人该主张系二审新主张，本院依法对此不作审查。上诉人提出涉案房屋逾期交付的主要原因是被上诉人违规建设，由此造成的后果不属上诉人弃权承诺范围的主张，根据上诉人出具的承诺书，其自负的责任包括“发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金”，因此上诉人该主张与其承诺内容相悖，本院也难支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10126元，由上诉人谢金根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 朱亚君
代理审判员 王媛媛
二〇一三年八月二日
代书 记员 陆 琼