上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初10434号
原告(执行案外人)：上海泰优汇典当有限公司，住所地上海市。
法定代表人：吴兵，董事长。
委托诉讼代理人：王春美，上海正地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：车敏义，上海正地律师事务所律师。
被告(申请执行人)：中国工商银行股份有限公司上海市松江支行，住所地上海市松江区。
负责人：徐莹，行长。
委托诉讼代理人：刘菁，该支行工作人员。
委托诉讼代理人：周轶伦，中国工商银行股份有限公司上海市分行工作人员。
被告(被执行人)：陆惠莲，女，1980年5月22日生，汉族，住福建省建阳市。
被告(被执行人)：刘正华，男，1978年12月8日生，汉族，住福建省建阳市。
被告(被执行人)：陆光明，男，1972年11月2日生，汉族，住福建省建阳市。
第三人(被执行人)：汪太平，男，1967年11月22日生，汉族，住浙江省龙游县。
第三人(被执行人)：上海明权援实业有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人汪太平，负责人。
原告上海泰优汇典当有限公司与被告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行(以下简称工商银行)、陆惠莲、刘正华、陆光明，第三人汪太平、上海明权援实业有限公司(以下简称明权援公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王春美，被告工商银行的委托诉讼代理人刘菁到庭参加诉讼。被告陆惠莲、刘正华、陆光明，第三人汪太平、明权援公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海泰优汇典当有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告享有上海市洛川中路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的承租权至2020年12月31日；2.对系争房屋停止执行或带租约拍卖。审理中，原告撤回了上述第2项诉讼请求中对系争房屋停止执行部分的诉讼请求。事实和理由：2009年3月，原告依法设立并承租被告陆惠莲、刘正华、陆光明所有系争房屋作为住所地，约定的租赁期限至2020年12月31日止。此后，原告遂占有使用系争房屋至今。期间，系争房屋的水电费，宽带、固话费均由原告支付，并按约向被告陆惠莲、刘正华、陆光明支付租金。2014年始，因被告陆惠莲、刘正华、陆光明下落不明，导致原告无法支付租金。2016年4月25日，本院在执行过程中张贴公告，裁定拍卖系争房屋，责令占有人迁出系争房屋，原告遂系本院提出执行异议。2016年5月23日，原告收到本院作出的驳回其异议的执行裁定书。因此，其向本院提起本次诉讼，望判如所请。
被告工商银行辩称，同意带租约拍卖系争房屋。
被告陆惠莲、刘正华、陆光明未作答辩。
第三人汪太平、明权援公司未作陈述。
经审理查明：一、2010年9月26日，被告陆惠莲、刘正华、陆光明对坐落于上海市静安区(原闸北区)洛川中路XXX号地下1、1层店铺(以下简称系争商铺)取得登记权利人为其本人的闸XXXXXXXXXX房地产权证，载明的建筑面积为291.31平方米。2013年1月15日，被告工商银行对系争店铺取得登记抵押权人为其单位的闸XXXXXXXXXXXX登记证明，载明的债权数额为7,210,000元。2013年4月25日至2014年11月14日，系争店铺被江苏省张家港市人民法院以及本院等多家法院查封。2016年4月25日，本院在执行(2014)松执字第3680号案件中，在系争商铺所在地张贴公告裁定拍卖系争商铺，并责令占有人迁出系争商铺等。该执行案件依据的生效法律文书为(2013)松民二(商)初字第2300号民事判决书。此后，原告遂以其诉称事由向本院提出维护其租赁权益的执行异议。2016年5月23日，本院向原告送达(2016)沪0117执异70号执行裁定书，该裁定驳回了原告提出的异议。为此，原告于2016年6月6日向本院提起本次诉讼，并提出如上诉讼请求。
二、2011年12月20日，上海外经优汇典当有限公司(于2013年10月30日经核准名称变更为上海泰优汇典当有限公司即本案原告)与被告陆惠莲、刘正华、陆光明签订上海市房屋租赁合同一份。该合同约定，被告陆惠莲、刘正华、陆光明将建筑面积为291.31平方米的系争商铺出租给原告；租赁期间为自2012年1月1日起至2020年12月31日止；系争商铺月租金为18,500元，租金9年内不变；支付租金的方式为三个月为一周期，每周期前一个月20日支付下个周期租金；特殊条款为原告可自行选择租金支付周期，按一年为一周期，每周期前一个月支付下个周期租金，被告陆惠莲、刘正华、陆光明据此给予租金95折优汇即支付租金金额为210,900元;交付系争商铺时，应支付租赁保证金28,846元；租赁期间，使用系争商铺所发生的水、电、通讯等费用由原告承担。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，被告陆惠莲、刘正华、陆光明将系争商铺交付原告，原告向被告陆惠莲、刘正华、陆光明支付相应租赁期间的租金。打印的落款日期为2016年5月30日的机读档案材料载明，原告的营业期限为自2009年3月4日至2029年3月3日，住所地为“洛川中路XXX号一层”，年检情况为2012年年检结果正常。
审理中，原告提供2012年1月至2015年12月系争商铺水、电、宽带、固话费用单据，欲证明其占有系争商铺的事实。被告工商银行认为，电费单据显示户名非原告，对话费单据没有异议。
以上事实，由上海市房地产登记簿、执行裁定书、民事判决书、上海市房屋租赁合同、发票及付款凭证、机读档案材料以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为,租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
本案中，根据查明的事实，原告与被告陆惠莲、刘正华、陆光明签订租赁系争商铺的合同，并据此实际占有使用系争商铺在先。被告陆惠莲、刘正华、陆光明将系争商铺抵押给被告工商银行，以及法院因被告陆惠莲、刘正华、陆光明涉及债务纠纷而查封系争商铺在后。因此，在被告陆惠莲、刘正华、陆光明因欠他人金钱之债而需对其所有系争房屋采取强制执行措施的，基于“所有权变动不破租赁”的原则,并结合原告上述异议内容，应当首先依法保护作为承租人的原告的租赁权。亦即在民事执行过程中，若需要以拍卖、变卖系争商铺所得价款以清偿被告陆惠莲、刘正华、陆光明的债务的，则应当向不特定的竞买人明示附带原告与被告陆惠莲、刘正华、陆光明之间租赁契约约定的租赁期限、租金等。基于此，本院对原告确认其对系争商铺享有承租权的诉讼请求，予以支持。同时，对原告关于带租约拍卖系争商铺即在负担租赁权的状态下对系争商铺予以变现的诉讼请求，亦予以支持。此外，原告申请撤回第2项诉讼请求中关于对系争房屋停止执行部分的诉讼请求，并无不当，可予准许。但是，本院需要特别指出的是，作出如上处理系基于以上认定的事实，若将来系争商铺在负担上述租赁权状态下变现后，不特定的买受人与原告之间因系争商铺租赁合同的履行问题而发生争议的，应另行通过合法途径解决纠纷。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告上海泰优汇典当有限公司对登记于被告陆惠莲、刘正华、陆光明名下的坐落于上海市静安区(原闸北区)洛川中路XXX号地下1、1层商铺享有至2020年12月31日止的承租权；
二、对登记在被告陆惠莲、刘正华、陆光明名下的坐落于上海市静安区(原闸北区)洛川中路XXX号地下1、1层商铺在负担上述租赁权的状态下予以变现。
案件受理费21,883元，由被告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行、陆惠莲、刘正华、陆光明共同负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 徐星华
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
……
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
……
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。