南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第753号
原告刘宪光，男，1984年10月7日生，汉族，住本市秦淮区大光路。
委托代理人许倩，女，北京市盈科(南京)律师事务所律师。
委托代理人张萌，女，北京市盈科(南京)律师事务所律师。
被告焦国军，男，1976年3月4日生，汉族，住本市秦淮区。
被告范爱梅，女，1972年9月1日生，汉族，住本市秦淮区。
原告刘宪光与被告焦国军、范爱梅房屋买卖合同纠纷一案，原告刘宪光于2013年4月1日向本院起诉，于同年4月24日补齐诉讼材料，本院于其补齐材料当日立案受理。依法由审判员夏婕适用简易程序于2013年5月14日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序进行审理，于2013年7月15日组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘宪光及其委托代理人许倩、张萌，被告焦国军、范爱梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宪光诉称，2013年1月15日，原告经满堂红（南京）置业有限公司（以下简称满堂红公司）介绍与被告焦国军就购买位于诉争房屋的事宜达成成交价为800000元的意见。合同签订后，被告以夫妻二人未共同签字为由不断提出涨价要求。后双方于同年2月18日签订《补充协议》，由原告多支付2000元购房款，两被告延迟2个月交房，其余仍按《房屋买卖合同》履行。但该《补充协议》签订不久，两被告又提出涨价要求，并于同年3月初，以短信方式告知原告拒绝按原约定价格交易。同年3月20日，原告以《律师函》形式催告被告履行合同，但被告拒绝房产过户并于3月26日向原告发出解除合同通知书。因两被告在签订房屋买卖合同后一再提出涨价要求，并且未按要求办理过户所需的相关证明，甚至以现金形式一次性全额支付房款为由拒不配合办理过户。两被告的行为已构成根本违约。故请求法院依法判令：1、两被告双倍返还原告定金40000元；2、赔偿原告各项损失22820元（中介费14400元、空调折价费1000元、贷款费800元、测绘费20元、律师费4350元、450000首付款利息2250元）。
被告焦国军、范爱梅辩称，被告卖房是为了重新买房居住，与原告签订买卖合同后，被告立即协助原告办理了贷款预审批手续，同时被告范爱梅询问原告首付款是否准备妥当，原告说已准备好。但范爱梅和原告到江宁两被告准备购买的房屋售楼中心时，原告突然说没有准备好首付款。当时被告为拟购房已经交了定金，如果不买，定金就没有了。所以被告范爱梅是讲过“不卖了”，“加价”这些气话，但被告内心认为还是要按照与原告签定的合同履行，所以就督促原告办理过户手续，但原告迟迟没有来办理。2013年3月15日被告范爱梅打电话给原告，一直没有回应。直到2013年3月20日收到原告的律师函，要求被告5天内和原告办理过户手续。3月25日双方准备办理过户时，被告了解到原告已与他人签订了房屋买卖合同，并撤销了贷款。被告遂要求原告走网签程序，或者走老流程，全现金支付，原告不肯，要求被告出示购房合同和定金收据递件后再重新签订合同重新办理贷款。被告表示只要原告全现金支付，被告立刻可以去签购房合同，不同意和原告重新签订合同重新办贷款，后原告跑了。综上，是原告撤销了贷款不想买被告的房子而致合同未能履行，原告的行为还给被告造成了巨大的损失，房价上涨，导致被告现在都未能重新买到房子。所以对原告的诉讼请求，只同意返还空调折旧费1000元，其余均不同意。
经审理查明，诉争房屋（建筑面积57.73平方米）产权登记在被告焦国军名下，被告焦国军与范爱梅系夫妻。原告刘宪光（买方）与被告焦国军（卖方）经满堂红公司居间介绍于2013年1月15日签订《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的万达新村17幢510室以800000元的价格出售给原告；当日支付定金20000元；原告应于买卖双方送件成功当日直接支付被告首付款350000元；原告应于2013年2月15日前签订《个人住房借款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，被告必须提供协助；双方应在2013年3月1日前到房屋登记机关办理申请买卖手续；第二期房款400000元，由贷款银行直接划入被告在该贷款银行指定开设的帐户内；尾款30000元由原告于物业交验当日直接支付被告；双方于签订本合同后三十日内委托经纪方或经纪方推荐的相关机构办理转名、按揭手续并提交所需资料及支付各自承担的包括但不限于公证、交易、按揭、评估所需费用；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款5%违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；买方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费14400元。合同签订当日，原告向被告焦国军支付定金20000元及空调折价款1000元，向满堂红公司支付代理费14400元。在双方交易过程中，因被告范爱梅不配合出示证件办理过户问题，原、被告及见证方共四人于2013年2月18日签订《补充协议》，约定由买方多支付卖方人民币2000元于交房当日付清，贷款下款当日起延长二个月交房，因南京市必须走网上交易，卖方提出申请不走网上交易，所出的一切费由卖方承担；总房价原先预定人民币800000元，定金于2013年1月15日已支付人民币20000元，买方贷款为人民币300000元，买方尾款为人民币30000元。于2013年2月19日签订个人住房借款合同，2013年3月15日前办理过户手续并支付首付款人民币450000元，2013年4月5日前办理出件手续。《补充协议》签订后，原、被告在2013年2月19日签订了个人住房借款合同，原告刘宪光交纳了贷款费用800元、测绘费20元。次日，被告范爱梅看中了一套二手房，问原告刘宪光首付款450000元是否准备好？原告刘宪光回答尚未准备好。被告范爱梅一气之下遂责怪原告刘宪光影响其购房，并说了句不卖了。同年2月25日被告范爱梅发短信给原告刘宪光，要求原告刘宪光加价30000元；同年3月4日，满堂红公司的工作人员蒋军也发短信给原告刘宪光告知其向被告核实过确实要加价30000元。同年3月7日，被告范爱梅又给原告刘宪光发短信内容为：“不长脑子的东西，听中介的对吧，你问他们还敢和我打官司吗，给我俩签的逃税合同，我这房子现报价88万，这两天都有人看，只要我愿意少点好卖的很，你愿意加钱就回，不愿意加就当我什么也没说。”2013年3月15日晚19：23分被告范爱梅给原告刘宪光发短信内容为：“刚打电话给你你不接挂掉了，是想我陪（赔）你钱吗？你别想的美了，现是你违约了知道吗，因为今天到期了，你有没有叫我老公去办过户？他一直是同意的，他都不知道今天是最后一天，我看我可以没收你二万元了”，19：29分被告范爱梅又给原告刘宪光发短信内容为：“今天中介（今天）也没找我老公吧？”2013年3月20日，原告刘宪光委托北京盈科（南京）律师事务所律师向两被告发《律师函》，限被告在5日内（2013年3月25上午10时）与原告一同到中介机构办理房屋交接手续，并接受剩余房屋款项。2013年3月25日，被告范爱梅于9：19分发短信给原告刘宪光：“我到房管所了”，9：28分原告刘宪光回复：“马上到，九点四十左右到，”因双方约定不走网签，在交易过程中，原告要求被告出示购房合同与定金收据，被告要求原告提供贷款预审批手续或支付全现金。原告提供不了贷款预审批手续，认为是被告耽误了时间，被告认为原告不能提供贷款预审批手续就要支付全现金，支付了现金，被告可立刻去签购房合同；原告则认为只要被告提供了购房合同和定金收据，双方可以先递件再重新办贷款手续。争吵过程中，被告范爱梅称其已了解到原告刘宪光因为另行购买了他人的房屋，而撤回了贷款；原告刘宪光回答即使购买了他人的房屋，只要被告肯卖，仍然可以买被告的房屋。双方争执不下，致递件不成。当天10：26分，被告范爱梅发短信给原告刘宪光：“你跑了，你确定不能拿全现金买我的房了吧”，10：28分原告刘宪光回复：“如果能拿出全现金买房，我会随时来办理”。次日，即2013年3月26日，两被告向原告刘宪光发出《解除合同通知书》，认为依据双方签订的《房地产买卖合同》，买方逾期支付房款超过10日，被告有权解除合同，《补充协议》约定2013年3月15日办理产权过户手续并支付首付款45万元，在2013年3月25日双方去办理相关手续时，被告并未收到原告的首付款，故决定解除双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》。原告刘宪光当日收到该《解除合同通知书》。
另查明，原告刘宪光建行存折号3200022XXXXX上截止2013年2月20日有存款360035.34元,2013年2月21日,原告刘宪光建行存折号3200023XXXXX上有存款100000元。2013年3月17日，原告刘宪光仍然是通过满堂红中介与他人签订了《南京市存量房交易合同》以850000元的价格购买了石门坎2号4幢某室房屋，于同年4月16日申请交易过户，同年5月7日领取房屋所有权证。
以上事实有《房地产买卖合同》、《补充协议》、收款收据、收据、发票、短信息《律师函》、顺丰速运回执、《解除合同通知书》、存折两张及当事人陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。按《补充协议》约定，原、被告在2013年2月19日签订了个人住房借款合同，即被告配合原告办理了贷款预审批手续。但被告在2013年2月20日要求原告提供首付款45万元，而《补充协议》约定原告支付首付款的时间是2013年3月15日，原告没有在2013年2月20日准备好首付款并未违约，被告范爱梅口头表示不卖了，或加价再卖，构成预期违约，原告可以在履行期前向被告主张违约责任，但原告并未主张，相反在2013年3月20日发函要求被告在2013年3月25日办理房屋交接手续，并接受剩余房屋款项，被告亦同意，表明双方仍在按《房地产买卖合同》及《补充协议》的约定在继续履行。2013年3月25日，因双方约定的过户方式需要被告提供购房合同及定金收据，被告未提供；而按《补充协议》双方在2013年2月19日签订个人住房借款合同，原告即应在2013年3月15日取得贷款预审批手续，但2013年3月25日，原告亦未提供贷款预审批手续。双方争执不下，最终造成未按《补充协议》的约定办理过户手续。次日，被告向原告发出解除合同通知，原告随后向法院起诉，并与他人交易重新购买房屋，亦表示同意解除合同。故双方的合同于2013年2月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因原、被告双方是一致同意解除合同，且双方对合同的解除均有过错，故对于原告要求被告双倍返还定金40000元的诉讼请求，本院不予支持，但被告应当返还收取的定金20000元。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，原告在2013年3月17日即与他人订立房屋买卖合同，且居间方仍为满堂红公司，故对于原告要求被告支付中介服务费14400元的诉讼请求，本院不予支持；关于原告主张的贷款费800元、测绘费20元，因原告未能提供贷款预审批未办成非原告的责任的证据，故对此诉讼主张，本院不予支持；对于原告主张的因准备450000元首付款而产生的利息损失2250及本案律师费用4350元，本院认为该损失超过了被告在订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失，本院亦不予支持。关于原告要求被告返还1000元空调折价费的主张，因被告同意返还，本院依法予以确认。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，判决如下：
一、被告焦国军、范爱梅于本判决生效之日起十日内返还原告刘宪光关于诉争房屋的定金20000元。
二、被告焦国军、范爱梅于本判决生效之日起十日内返还原告刘宪光空调折价费1000元。
三、驳回原告刘宪光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1371元，由原告刘宪光负担1046元，由被告焦国军、范爱梅负担325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：033401059040001276）。
审 判 长 夏 婕
人民陪审员 林玉兰
人民陪审员 吴兴存
二〇一三年七月十六日
书 记 员 杨 燕