广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）百中民一终字第201号
上诉人（一审原告）龚XX，男，1976年7月9日出生，汉族。
委托代理人黄成春，广西中名律师事务所律师。
上诉人（一审被告）百色XX房地产开发有限公司。住所地：百色市东合一路*号。
法定代表人黄远清，董事长。
委托代理人李志成，男，1970年9月13日出生，汉族，系百色市右江区法律服务所法律工作者，住百色市右江区中华街**号。
上诉人龚XX与百色XX房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2012）右民一初字第54号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年4月9日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员黄小萍、张力夫参加的合议庭，于2013年5月8日召集上诉人XX公司的委托代理人李志成，被上诉人龚XX的委托代理人黄成春到庭参加举证、质证、辩论及案件调查。书记员谭淇元担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年3月29日，原告龚XX与被告XX房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同号GF-2000-0171，合同约定，由被告将位于百色市右江区龙景街道办事处金湾新城聚宝苑B区第13栋10层2号房出售给原告，总房价为300756元，原告于2010年4月1日向被告交首付款60756元，余款240000元，于当日通过中国工商银行股份有限公司百色分行办理按揭贷款，2010年5月6日百色分行为原告办理了按揭贷款并直接将240000元转给被告；被告定于2010年12月31日前交房。聚宝苑小区B区13号楼于2011年1月5日经施工、设计、监理以及建设单位验收合格。2011年1月20日，被告在《右江日报》刊登聚宝苑小区交房通知，内容为：“聚宝苑小区B区8号、12号、13号楼于2011年1月20日开始交房，请各位业主携带购房合同、身份证、相关票据到聚宝苑小区售楼中心办理交房手续，详情请致电或亲临售楼中心咨询”。2011年7月23日原告与被告的代表到金湾新城聚宝苑B区第13栋10层2号房屋进行现场验收，原告在《房屋交付验收书》上签名。现原告以被告逾期交房为由，提起诉讼。另查明，2010年3月29日，原告与被告XX房地产公司签订《商品房买卖合同》，并按合同约定支付购房款60756元，后原告通过中国工商银行股份有限公司百色分行于2010年5月6日办理按揭贷款支付被告购房款240000元，现被告XX房地产公司以被原告龚XX逾期支付购房款为由，提起反诉要求原告支付逾期交付购房款违约金504元（240000×万分之三／天×7天）。
一审法院审理认为，原告龚XX与被告百色XX房地产开发有限公司在自愿、协商的基础上，于2010年3月29日签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且合同没有违反国家法律的规定，是合法、有效的合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告在合同约定期限内交清了房款；被告于2011年7月23日与原告对金湾新城聚宝苑B区第13栋10层2号房屋了进行验收，双方当事人在《房屋交付验收书》上签名确认即房屋交接。对上述双方当事人无异的事实予以确认。关于本案的争议焦点：1、被告是否存在逾期交房的违约责任，原告是否因自身原因而迟延办理房屋交接手续的问题。被告向原告出售的房屋是在合同履行期限内工程经验收合格后出售的，现被告按照《商品房买卖合同》第十一条、第二十条、附件四的规定，选择了以刊登《右江日报》形式，通知原告等业主到售楼中心办理交房手续并非不当；但被告作为房地产开发商，本应尽职尽责做好售后服务，按合同规定，以电话、书面的形式通知原告等业主，办理交房和验收房屋交接手续，现原告以没有收到通知和没有见报为由，否认收到通知，被告就存在欠缺告知业主办理验收、交房的责任；《商品房买卖合同》约定的交房时间为2010年12月31日前，现被告至2011年7月23日才办理交房手续，属于逾期交房，存在违约责任，故原告的诉讼请求于法有据，予以支持。原告在购买房屋过程中向银行申请按揭贷款，没有按合同约定在30日内予以办妥，造成逾期交付购房款7日，存在违约，现被告提起要求原告支付违约金504元（240000×万分之三／天×7天）的反诉请求，符合《商品房买卖合同》约定，予以支持。关于本案的争议焦点：2、原告所诉有何事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的计算应按照《房屋买卖合同》第八条约定，被告的违约责任即逾期交房时间应从2011年1月1日起计算至2011年7月23日止，房屋总价为300756元×万分之3×违约天数204天=18406元。本案在审理过程中，原告要求被告支付违约金日期计算至2011年12月7日止，因原、被告已于2011年7月23日办理了交房手续，故违约金的计算应计至2011年7月23日止，故原告增加的该诉讼请求，缺乏事实证据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、由被告百色XX房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金人民币18406元给原告龚XX；二、由原告龚XX支付逾期交付购房款违约金504元给被告百色XX房地产开发有限公司。
上诉人龚XX不服一审判决，提出上诉称，一审认定“2011年7月23日，上诉人百色XX房地产开发有限公司与上诉人龚XX对金湾新城聚宝苑B区第13栋10层2号房屋进行验收，双方当事人在《房屋交付验收书》上签名确认即房屋交接”，与事实不符。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上诉人百色XX房地产开发有限公司至今未能提供相关文件来证明金湾新城聚宝苑B区第13栋10层2号房屋经验收合格。为此，上诉人百色XX房地产开发有限公司出售给上诉人龚XX的房屋不具备交付条件，不能以其双方当事人在《房屋交付验收书》上签名，确认即房屋交接。综上所述，请求二审法院确认上诉人百色XX房地产开发有限公司逾期交房日期暂计至2011年12月7日（一审立案之日），改判上诉人百色XX房地产开发有限公司支付违约金30767元。
上诉人百色XX房地产开发有限公司答辩称，1、一审判决上诉人百色XX房地产开发有限公司逾期交房所承担的部分违约金是正确的。2、上诉人龚XX在一审变更诉讼请求不符合法定程序。3、上诉人龚XX提出《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，适用本案不适当。应上诉人百色XX房地产开发有限公司电话通知和登报通知交房日为交房，根据法律规定，有约定按约定，没有约定才按法定。故请求二审驳回上诉人龚XX的上诉请求。
上诉人百色XX房地产开发有限公司不服一审判决，提出上诉称，上诉人百色XX房地产开发有限公司依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，于2011年1月20日以登报通知方式，通知上诉人龚XX办理交房手续。但上诉人龚XX迟迟不办理交房手续，是其自身原因造成的，由其负责。但一审法院确认为上诉人百色XX房地产开发有限公司欠缺告之办理验收、交房义务是错误的。综上所述，一审判决不公，请求二审法院撤销一审判决第一项，并改判。
上诉人龚XX答辩称，1、上诉人百色XX房地产开发有限公司提出：有约定按约定，没有约定才按法定，是不适用本案，因为本案是违反法律规定，违反法律规定的约定是不支持的。2、上诉人百色XX房地产开发有限公司没有书面通知上诉人龚XX办理交房手续。刊登《右江日报》通知，是上诉人百色XX房地产开发有限公司的原因，上诉人龚XX也没有义务去关注刊登《右江日报》通知。
在二审期间，上诉人龚XX提交证据：百色市公安消防支队百公消验字（2013）第0010号建设工程消防验收意见书一份。证实上诉人龚XX购买的该房楼于2013年2月6日建设工程消防才验收合格，在此之前该房楼不具备交房条件。
上诉人百色XX房地产开发有限公司质证意见：1、百色市公安消防支队百公消验字（2013）第0010号建设工程消防验收意见书不属法律规定的新证据；2、该证据不是原件，没有原件核对不予质证。
对上诉人龚XX提交证据，本院认为，该证据是复印件，没有原件核对。且对方当事人有异议，本院不予采信。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点是：1、上诉人百色XX房地产开发有限公司在《右江日报》上刊登交房通知是否视为交房；2、本案上诉人百色XX房地产开发有限公司承担逾期交房的违约金应算至何时？
关于上诉人百色XX房地产开发有限公司在《右江日报》上刊登交房通知是否视为交房的问题。2010年3月29日上诉人百色XX房地产开发有限公司与上诉人龚XX签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人龚XX所购买的房屋于2010年12月31日前交房。该《商品房买卖合同》第十一条又约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因。未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人在本合同首页写明的地址为其真实有效的地址，出卖人给买受人的交房通知及其他通知，均可邮寄达上述地址，以邮寄凭证为据，出卖人亦可在《右江日报》上刊登交房通知。买受人在接到通知后应于七日内前来办理交接手续，逾期视为交付，房屋风险由买受人自行承担。”。从该约定的内容看，出卖人交付房屋时应当签署房屋交接单才算交房；同时未能按期交付房屋的原因是出卖人，不是买受人原因。而合同约定的是买受人原因未能按期交付的，出卖人才能在《右江日报》上刊登交房通知。故上诉人百色XX房地产开发有限公司以在《右江日报》上刊登交房通知视为交房与合同约定不符，本院不予采信。
关于本案上诉人百色XX房地产开发有限公司承担逾期交房的违约金应算至何时的问题。2011年7月23日双方当事人办理交房手续，并签署《房屋交付验收书》，视为上诉人龚XX知道上诉人百色XX房地产开发有限公司尚未办理完所须交房的文件，仍同意接收房并实际使用。同时亦没有证据证实在上诉人百色XX房地产开发有限公司尚未办得该房消防部门的审批文件前使用该房受到限制。因此，上诉人龚XX主张以上诉人百色XX房地产开发有限公司尚未得到该房消防合格的审批文件而要求另外计算违约金，没有事实和法律依据，本院不予以支持。一审判决逾期交房违约金计算至2011年7月23日止是正确的。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费369元（上诉人龚XX已预交109元，上诉人百色XX房地产开发有限公司已预交260元），由上诉人龚XX负担109元；上诉人百色XX房地产开发有限公司负担260元。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 张力夫
审判员 黄小萍
二〇一三年七月五日
书记员 谭淇元