浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第452号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州煌达涂料有限公司。
法定代表人：刘敬晓。
委托代理人：戴剑波。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘小芬，。
委托代理人：王泽路，浙江新安江律师事务所律师。
上诉人杭州煌达涂料有限公司（以下简称煌达公司）因与被上诉人刘小芬租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2014）杭建大民初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年12月14日，刘小芬与煌达公司签订�份《租赁协议》，约定由刘小芬将其所有的位于建德市大同工业园区的厂房和仓库出租给煌达公司使用，租赁期限为五年即从2013年1月1日至2017年12月31日，第一年租金为250000元，以后每年递增15000元，租金支付方式为先付后用，刘小芬提供100kw动力，同时协议还约定了其他事项。协议签订后煌达公司交付给刘小芬租赁押金50000元，刘小芬将厂房和仓库交付给煌达公司使用，其中变压器容量为50kw。合同签订当日，煌达公司的法定代表人刘敬晓向刘小芬出具一份欠条，载明“由于年前资金紧张，原与刘小芬签订的租赁协议2013年租金共计23.5万元（贰拾叁万伍仟）协定于2013年6月至2013年12月内付清。”，后刘小芬收下该欠条。此后煌达公司开始生产经营，但2013年8月底因招工未果停产，煌达公司对于2013年的租金已支付119300元。2013年10月至12月刘小芬为催讨租金曾间断性地强行将厂房大门上锁（具体次数和持续时间不详），煌达公司停产至今。刘小芬于2014年5月19日通知煌达公司解除租赁合同。2014年5月26日，刘小芬向原审法院起诉，请求判令：1、解除刘小芬与煌达公司于2012年12月14日签订的租赁协议，煌达公司腾退厂房内的机器、设备；2、煌达公司支付刘小芬租金169033元（该租金计算至2014年4月30日，自2014年5月1日起至实际腾退之日止的租金按每日685元另行计付）；3、煌达公司支付刘小芬违约金50000元；4、本案诉讼费用由煌达公司承担。原审庭审过程中，刘小芬曾两次变更诉讼请求并最终将诉讼请求确定为：1、确认刘小芬与煌达公司于2012年12月14日签订的租赁协议于2014年5月19日解除；2、煌达公司支付刘小芬租金169033元（该租金计算至2014年4月30日，此后租金不再主张）；3、煌达公司支付刘小芬违约金50000元；4、本案诉讼费用由煌达公司�担。煌达公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、刘小芬向煌达公司支付违约金50000元并赔偿经营损失135178元（钢棚、水泥地残值待鉴定后确定）；2、反诉诉讼费用由刘小芬承担。原审庭审过程中，煌达公司将诉讼请求变更为：1、刘小芬向煌达公司支付违约金50000元并赔偿停产期间（2013年10月至2014年4月）的人工工资135178元的损失；2、反诉诉讼费用由刘小芬承担。
原审法院另查明：2013年7月19日，煌达公司法定代表人刘敬晓与案外人江正平签订一份合作协议，约定煌达公司将其在建德市大同镇工业园区内的场地、制砂设备及购销渠道作为合作条件，江正平负责生产所需资金，双方合作经营。2013年11月4日，因经营不善，双方又签订一份补充协议，决定终止合作协议的履行。此外，原审法院于2014年7月8日查封了煌达公司在建德市大同工业园区厂房内的机器设备，现已拍卖处置完毕。
原审法院认为，刘小芬与煌达公司之间所签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。合同双方应按照约定全面履行各自的义务。本案中，刘小芬与煌达公司所签订的租赁合同约定租金支付方式为先付后用，后经刘小芬主张权利后双方同意2013年租金在2013年6月至2013年12月内付清，但截至2013年12月底煌达公司仅支付租金119300元，同时对于2014年租金分文未付，另外煌达公司从2013年1月即开始拖欠员工工资，并于2013年8月底停产，其亦以自己的行为表明将难以履行租赁合同主要义务，合同目的已无法实现，刘小芬作为出租方可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除，刘小芬已于2014年5月19日通知煌达公司解除租赁合同，故刘小芬与煌达公司所签订的租赁合同应认定于2014年5月19日解除。煌�公司抗辩称刘小芬未依约提供100kw动力导致其无法正常生产经营，但其未提供影响其正常生产经营的证据予以证明，同时亦无证据显示煌达公司曾为此向刘小芬主张过权利，相反煌达公司在刘小芬未完成电力增容的情况下即开始生产经营一直到停产，故难以认定刘小芬未依约提供100kw动力已构成严重违约且致使合同目的无法实现，煌达公司不能以此为由拒付租金，原审法院对煌达公司的该抗辩意见不予采纳。煌达公司同时抗辩称刘小芬强行将厂房大门上锁影响其正常生产经营，但未能提供充分证据证明锁门的次数及持续时间，原审法院认为刘小芬间断性强行锁门虽意在催讨租金但行为明显失当，煌达公司虽已停产但仍不能排除煌达公司在此期间使用租赁物的可能，故原审法院酌情扣减锁门期间租金30000元，但刘小芬锁门行为亦不足以成为煌达公司拒付租金的理由。�于煌达公司应付租金的计算方式如下：2013年尚欠租金为235000元－119300元－30000元＝85700元，2014年所欠租金为265000元÷12个月×4个月＝88333元，两项合计174033元，扣除租赁押金50000元，尚欠租金124033元。至于刘小芬要求煌达公司支付违约金50000元的诉请，因合同约定煌达公司提前退租而违约应赔偿50000元，而煌达公司不存在提前退租的情形，故原审法院对刘小芬该项诉请不予支持。综上，原审法院对刘小芬本诉诉请中的合理部分予以支持。关于反诉部分，其中煌达公司要求刘小芬支付违约金50000元的诉请，因合同约定刘小芬提前终止合同而违约应赔偿50000元，而刘小芬不存在提前终止合同的情形，故原审法院对煌达公司的该项诉请不予支持；煌达公司要求刘小芬赔偿停产期间（2013年10月至2014年4月）的人工工资135178元的诉请，因按时支付工资系煌达公司作为用工主体应尽的义务，此项义务与停产与否无关，同时煌达公司于2013年8月底即停产，无证据显示若刘小芬在2013年10月后不锁门煌达公司即能正常生产，煌达公司自愿支付停产期间员工工资的行为后果不应由刘小芬承担，故原审法院对煌达公司的该项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，原审法院于2014年12月9日判决：一、确认刘小芬与煌达公司于2012年12月14日所签订的租赁合同于2014年5月19日解除。二、煌达公司于判决生效后十日内向刘小芬支付租金124033元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回刘小芬的其他诉讼请求。四、驳回煌达公司的诉讼请求。本诉案件受理费4586元，由刘小芬负担1806元，由煌达公司负担2780元；反诉案件受理费4004元，减半收取2002元，由煌达公司负担。
宣判后，煌达公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定“刘小芬不存在提前终止合同的情形”是错误的。现有证据足以证明，刘小芬于2014年4月28日已经单方终止合同。在一审法院审理的另一案［（2014）杭建大民初字第222号］中，证人夏国成证言，及法院从工商部门调取的《公司基本情况表》、大同镇政府出具的《公司营业场所证明》，证实第三人建德市建达建材有限公司（以下简称建达公司）至少在2014年4月28日就开始使用本案所涉厂房、场地，刘小芬实质上在2014年4月28日就提前终止合同，依据双方签订的《租赁协议》第12条约定，刘小芬应当向煌达公司赔偿5万元。但一审判决罔顾客观事实，错误认定刘小芬不存在提前终止合同的情�，没有支持煌达公司要求赔偿5万元的请求。二、一审判决以“煌达公司辩称刘小芬未依约提供100kw动力电导致其无法正常生产经营，但未提供影响其正常生产经营的证据，同时亦无证据显示煌达公司曾为此向刘小芬主张权利，相反煌达公司在刘小芬未完成电力增容的情况下即开始生产经营一直到停产，故难以认定刘小芬未依约提供100kw动力电已构成严重违约且致使合同目的无法实现”为由，没有采纳煌达公司的抗辩意见，不仅存在事实认定错误，同时也是法律适用错误。1、刘小芬提供100kw动力电是合同约定义务，刘小芬应当自觉履行，刘小芬提供的变压器仅50kw负荷，必然影响煌达公司生产。2、煌达公司内设2个车间：水性涂料车间、砂粉原料加工车间。对照建德市人民法院委托的评估机构出具的资产评估报告，煌达公司涂料车间的设备负荷就达106.8kw，证人王小军的证言，证明煌达公司在设备调试过程中，多次发生跳闸事故，该事实证明变压器50kw负荷不能满足煌达公司正常生产经营需要，依据常理，煌达公司必然要向刘小芬主张权利。因此，一审认为煌达公司已正常生产，且没有证据证明主张过权利，违背了客观事实、违背基本常理。3、本案厂房租赁的目的是为了工业设备运行，并非作为仓库储存物品，而工业设备运行必须依赖电力供应，现有变压器50kw的负荷仅是《租赁协议》约定的1／2，因此，煌达公司主张按照变压器的负荷比例折算租金，即计算1／2租金完全是合理要求。在刘小芬违约且强行锁门的情形下，煌达公司拒付租金完全是合法行使抗辩权。三、一审法院错误判令煌达公司支付174033元租金。1、基于前述理由，刘小芬没有依约提供100kw动力电，2013年1月-9月租金应当减半计算。2、刘小芬违约锁门，导致煌达公司在2014年1-4月份期间没有使用租赁物，刘小芬无权收取该时段的租金。证人夏国成、王小军的证言，均能证明刘小芬在2014年连续锁门的事实，一审中，刘小芬也承认煌达公司在2014年期间没有使用租赁物，结合刘小芬2013年10月至12月下旬的锁门行为，完全可以认定刘小芬在2014年1-4月连续锁门。一审法院无视前述客观事实，判令煌达公司支付2014年1-4月全部租金完全是错误。本案的实际租金为23.5万元÷12÷2×9个月=8.8125元。煌达公司实际支付租金11.93万元，实际多付租金3.1175万元，一审判决支付174033元明显有违公平。四、一审无视刘小芬严重违约行为，错误确认刘小芬解除合同。首先，刘小芬严重违约：提供变压器不符合约定、擅自锁门提前终止合同，在纠纷没有解决之前，煌达公司拒付租金是合法行使抗辩权。其次，一审认定煌达公司停止生产、没有履行能力缺乏依据。煌�公司与江正平之间解除制砂合作协议，并不代表煌达公司自身全面停产。煌达公司内部设有2个车间：水性涂料车间、砂粉原料加工车间，煌达公司与江正平停止砂粉原料加工合作，但只要有充足的动力电，煌达公司自身的水性涂料生产仍可继续生产，而且煌达公司可以依靠自己的力量继续砂粉原料加工。事实上，作为最了解公司内部情况的员工，在煌达公司没有支付全额工资的情况下，继续在公司上班，本身就表明员工对公司有信心，相信公司有能力履行义务。再次，刘小芬无权解除合同。合同法对解除合同有严格的限制，目的是为了更好的保护守约方的利益，只有守约方有权解除合同。本案中刘小芬违反合同主要义务，其主张解除合同无法律依据。退一步说，即使刘小芬可以要求解除合同，但刘小芬没有将解除合同通知书送达煌达公司，也没有将解除通知内容�知煌达公司的法定代表人刘敬晓，因此，该解除也没有发生效力。五、一审无视生效仲裁文书，没有支持煌达公司合理请求。在刘小芬没有通知煌达公司何时锁门，也没有通知煌达公司何时开门的情形下，煌达公司无法预见公司何时可以投入正常生产经营。因此，在锁门期间，为了保留最基本生产要素，煌达公司只有继续雇用员工，且该事实已为生效仲裁文书所确认，具有当然法律效力。因此，煌达公司无论现时或将来支付员工工资，对于煌达公司而言都是必然产生的损失。一审判决偷换概念，没有支持煌达公司的合理请求，与法律规定不符。六、一审判决事实不清，对刘小芬2014年4月擅自解约的事实未作认定，刘小芬本人在一审中提供的证据《公司经营场所证明》，证明刘小芬在2014年4月底已违反约定，擅自将煌达公司承租的厂房、场地交付给第三人使用这节事�。一审法院无视该份有力证据，认定刘小芬不存在违约行为，明显是在偏袒刘小芬一方。七、为了查明事实，煌达公司刚从建德市工商局调取了证据《住所无偿使用说明》一份，从建德市人民法院调取了证人夏国成的证言一份，该2份证据进一步证明刘小芬在2014年4约定已违约解除合同这节事实。七、在二审调查中，刘小芬否认煌达公司在2013年10月份交过租金这节事实，为此，煌达公司提供汇款凭证4份，证明煌达公司在2013年10月份—12月份期间多次支付租金的事实。刘小芬一方存在以下违约行为：1、变压器容量不符合约定的负荷；2、刘小芬自2013年10月起多次锁门，从2013年最后一次锁门起到2014年4月一直没有开过大门，妨碍煌达公司使用租赁物。3、2014年4月，刘小芬在解除合同通知没有送达煌达公司的前提下，擅自将厂房、场地交付第三人使用，破坏煌达公司安装在�房内的机器设备，严重侵害煌达公司合法权益。现刘小芬要求确认合同于2014年5月19日解除没有法律依据。综上，请求撤销原审判决，发回重审或改判支持煌达公司一审全部诉讼请求，驳回刘小芬的诉讼请求，并由刘小芬承担一、二审全部诉讼费用。
针对煌达公司的上诉，刘小芬答辩认为：一、煌达公司未按合同约定履行交纳租金义务系违约行为。2012年12月14日，刘小芬与煌达公司签订《租赁协议》约定，刘小芬所有的坐落于大同工业园区的厂房、仓库约2000㎡承租给煌达公司使用，租赁期五年，自2013年1月1日至2017年12月31日止，租金250000元，以后每年递增15000元，租金先付后用，同时协议还约定了其他事项。协议签订后，刘小芬及时将厂房、仓库交付煌达公司承租使用。协议签订当日，煌达公司法人代表刘敬晓向刘小芬出具一份欠条，载明“由于年前资金紧张，原与刘小芬签订的租赁协议2013年租金23.5万元于2013年6月至12月内付清”。但煌达公司未按协议约定和欠条载明的期限履行租金交付义务，为此刘小芬曾多次向其主张权利，刘小芬打电话，煌达公司不接，向其发信息，煌达公司不回，且刘小芬发现煌达公司已于2013年8月份停产，据刘小芬了解，煌达公司法人代表刘敬晓因债务关系其自住的房屋被法院查封，工人工资无法正常支付，煌达公司经营状况恶化已经不具备继续履行租赁协议的能力，为此，刘小芬于2014年5月19日以书面形式通知煌达公司解除租赁协议，该通知是刘小芬当场送达给煌达公司法人代表刘敬晓。根据租赁协议的约定，按期足额交付租金这是煌达公司应当履行的义务且不附任何条件，本案中煌达公司的确未按期交付租金已构成违约，刘小芬书面通知其解除合同有事实和法律依据，煌达公司该节上诉理由不�成立。二、关于协议约定提供100kw动力的问题。根据协议第4.3条约定，由煌达公司提供100kw动力，尽管刘小芬的变压器荷载50kw，但实际可以满足100kw的动力，煌达公司现有的机器设备即使开足马力生产也无法满足50kw的动力要求，造成企业停产的原因主要是资金问题，动力无法满足只是煌达公司的借口，且一审庭审中煌达公司也未提供相应证据，也从来没有向刘小芬就动力不足问题主张权利，对此，煌达公司的上诉理由同样不能成立。煌达公司提到的建达公司，建达公司和刘小芬签订合同的时间是在解除合同后，不足以证明刘小芬违约的事实。综上，本案事实清楚，煌达公司未按约定交付租金是引起本案纠纷产生的直接原因，原判决适用法律正确，审判程序合法，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审举证期限内，刘小芬未向本院提交属于二审程序的新的证据。�达公司向本院提交如下证据材料：
1、资产评估报告，拟证明：资产仅仅是煌达公司涂料车间的设备，容量已经超过了100kw，50kw不能满足煌达公司的生产要求。
二审举证期限届满后，煌达公司又向本院提交如下证据材料：
2、公司基本登记情况、企业名称预先核准申请书、住所无偿使用证明，拟证明：刘小芬在2014年4月2日已经将房屋交付第三方建达公司；
3、夏国成证人证言一份，拟证明：（1）刘小芬在2014年4月2日已经将房屋交付第三方建达公司；（2）刘小芬于2013年10月至2014年4月锁门的事实；
4、汇款凭证四份，拟证明：2013年10月份后煌达公司多次向刘小芬交付租金。
上述材料经出示，刘小芬发表意见认为：对证据1，真实性无异议，资产评估报告的评估目的是拍卖煌达公司所有的资产，对这些机器设备是否有相应的容量，刘小芬不清楚，但是尽管刘小芬提�的动力是50kw，实际能满足100kw的要求，煌达公司既然将这些设备安装在涉案房屋内，如果同时开足马力，已经能够满足生产要求，否则煌达公司应向刘小芬主张动力不足，但到目前为止煌达公司并没有主张，且煌达公司从承租关系发生后，没有连续、正常生产。对后三份证据，刘小芬认为不是一审判决后新产生的证据，均不是新证据，不予质证。在此基础上，证据2公司基本登记情况、企业名称预先核准申请书主要用于案外企业注册，不能达到煌达公司的证明目的，且当时场地上都是煌达公司堆放的石头，这种情况下也没有第三方会选择，住所无偿使用证明也是用于核准登记的，不能作为其他的用途；证据3夏国成证人证言，无法达到煌达公司的证明目的，锁门的事实一审判决已认定，机器卖给第三方煌达公司已另案提起诉讼；证据4汇款凭证，对事实双方无争议，刘小芬认可的煌达公司支付的租金是一审认定的数额，也可以证明煌达公司存在违约，仅支付了部分租金，不免除继续承担违约责任。
本院经审查认为：煌达公司提交的证据1，刘小芬对其真实性不持异议，本院予以确认。证据2，超过本院指定的举证期限，对方不同意质证，且该证据系案外企业设立、注册资料，不能直接证明刘小芬已将案涉厂房交给案外人使用，刘小芬的异议成立，本院不予确认。证据3，超过本院指定的举证期限，对方不同意质证，且煌达公司明确该证据在一审中已作为证据提交，故对该证据本院不予确认。证据4，刘小芬无异议，本院予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院另查明：2013年10月1日、2013年11月17日、2013年11月18日、2013年12月23日，煌达公司分别向刘小芬支付20000元、30000元、20000元、19300元。
本院认为：双�当事人在签订案涉租赁协议后，煌达公司法定代表人刘敬晓向刘小芬出具欠条，载明“由于年前资金紧张，原与刘小芬签订的租赁协议2013年租金共计23.5万元（贰拾叁万伍仟）协定于2013年6月至2013年12月内付清。”但截至2013年12月底煌达公司仅支付租金119300元，作为出租人，刘小芬有权要求解除合同。根据原审庭审记录，对于刘小芬于2014年5月19日的解除通知，煌达公司表示“2014年5月19日在大同镇政府食堂刘小芬确实拿着一份东西叫煌达公司法定代表人签字，但当时刘敬晓没有看内容后来就走了”，原审法院据此认为该解除通知已经到达对方当属正确，煌达公司上诉称未收到该通知与其原审中的上述意见矛盾，本院不予采信。至于煌达公司上诉所称的刘小芬未按照合同约定提供100kw动力电的问题，本院认为，双方当事人签订案涉协议后，刘小芬即将厂房交付煌达公司使用，现煌达公司并未提交证据证实其对动力电容量不足提出过异议，在双方产生矛盾后，煌达公司在公安机关所作的笔录中亦未提及电力容量不足的问题，而煌达公司提供的王小军的证人证言中，针对煌达公司入驻租赁厂房后，平时的生产是否正常的询问，王小军的回答是正常的；针对平时的机器设备运转是否正常以及有无因供电负荷不足停产的情况，王小军的回答是“正常。电机曾经出过故障一次。”根据上述事实，原审法院认为难以认定刘小芬未依约提供100kw动力已经构成严重违约且致使合同目的无法实现，煌达公司不能以此为由拒付租金，不予采纳煌达公司的此项抗辩意见当属正确。煌达公司上诉认为刘小芬在2013年10月之后一直锁门导致其无法生产，未能提交有效的证据予以证实，且与其二审提交的2013年10月份之后多次向刘小芬支付租金的证据不符，其也�能自圆其说，本院不予采信。根据原审查明的事实，刘小芬在2013年10月至12月期间确有为催讨租金间断性强行将厂房大门上锁的行为，该行为显属失当，原审据此酌情扣减租金30000元当属合理，本院予以维持。案涉协议签订后，刘小芬将厂房交付煌达公司使用，煌达公司并未提交有效证据证实其已在2014年5月19日之前将厂房归还刘小芬，故煌达公司认为刘小芬至少在2014年4月28日已经将案涉厂房交给第三人使用没有事实依据，刘小芬认为案外人建达公司的企业名称预先核准申请书、刘小芬出具的住所无偿使用证明等均系案外人为注册企业所需具有合理性。按照煌达公司法定代表人在公安机关所作的笔录，“2013年8月30日左右，因为招工招不到，公司就停工了”，因此，其支付工资与刘小芬间断性锁门的行为之间没有因果关系，本院不予支持。根据以上所述，煌达公司认为刘小芬存在提前终止合同的情形，应承担违约金的主张不应支持。综上，煌达公司上诉理由依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5938元，由上诉人杭州煌达涂料有效公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 赵瑞玲
代理审判员 睢晓鹏
二〇一五年五月十一日
书 记 员 王 颖