上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10826号
上诉人(原审原告、反诉被告)：刘俊，男，1991年3月28日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：卓启梅，女，1964年2月23日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：王盛，上海大衍律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市。
法定代表人：张静，董事长。
委托诉讼代理人：王俊香。
原审第三人：钱喧宏，男，1958年1月11日出生，汉族，住上海市。
上诉人刘俊因居间合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初18296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2016年3月12日，刘俊(买受方、乙方)与钱喧宏(出卖方、甲方)及上海菁英房地产经纪有限公司(居间方、丙方，以下简称“菁英公司”)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)一份，约定由甲方将位于上海市长临路XXX弄XXX号XXX室系争房屋(建筑面积50.67平方米)出售给乙方，房屋售价为人民币(以下币种均为人民币)178万元，双方还约定意向转定：乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金10万元。如甲方在《房屋买卖合同》(以下简称“买卖合同”)上签字，则该意向金转为定金，以担保买卖合同履行。乙方同意丙方将该定金转交甲方，甲方委托丙方代为收取并保管该定金。丙方已告知甲、乙双方关于国家及本市住房限购政策及相关规定，甲、乙双方也已知晓相关政策及规定，乙方应如实提供家庭成员及名下住房等情况，否则将承担包括“不予办理房地产登记”在内的一切法律后果等事宜。
签约当日，钱喧宏(出卖方、甲方)与刘俊(买受人、乙方)签订买卖合同一份约定，甲乙双方通过菁英公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，该房屋总价款为178万元，乙方付款方式为：首付54万元，第二期银行贷款支付90万元，2016年6月30日前现金支付32万元，甲、乙双方应于银行贷款划入甲方收款账户后15天内，对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款2万元。该合同第18条印有居间方告知的格式条款内容：居间方已告知甲、乙双方关于国家及本市住房限售政策及相关规定，甲、乙双方也已知晓相关政策及规定。乙方应如实提供家庭成员及名下住房情况，否则将承担“不予办理房地产登记”在内的一切法律后果等事宜。签约当日，刘俊支付钱喧宏定金10万元。后钱喧宏将系争房屋房产证原件交由菁英公司代为保管。
当天，刘俊(佣金支付人、甲方)与菁英公司(佣金收受人、乙方)签署佣金确认书一份，双方确认系争房屋为成交房地产，甲方应付乙方佣金3.56万元(其中1.78万元由甲方代钱喧宏支付乙方)，该款甲方应于系争房屋买卖合同成立时支付乙方。
后刘俊以菁英公司未如实告知其住房限购政策，导致其与钱喧宏的买卖合同无法继续履行，遂要求菁英公司赔偿10万元经济损失，但未成。
原审法院另查明，2012年9月21日，刘俊与其母卓启梅依法申领了上海市花园宅路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利证书，该权利证书附记明确载明，该房屋系刘俊与卓启梅共同共有，同住人为刘学良，“经济适用住房(有限产权)，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权、5年内不得转让或出租”、“取得房地产权证满5年转让房屋的，可获得60%的转让总价款”。
现刘俊涉讼，请求判令解除本案三方签订的房地产买卖居间协议，菁英公司赔偿刘俊损失10万元等。
菁英公司则不同意，并提出反诉，请求判令刘俊支付佣金1.78万元等。
原审法院审理中，刘俊提交了如下证据：1、房地产买卖居间协议，2、房屋买卖合同，3、收款收据，4、录音证据，以上证据证明三方当事人就系争房屋签订了居间合同，因菁英公司的过错导致10万元的定金损失，之后三方在场一起协商解决方案，解除合同及返还定金的事情，地点在菁英房地产长江西路门店。5、房产证复印件，证明刘俊是经适房的主体身份，是限购对象。
菁英公司对上述证据发表如下质证意见：证据1、2、3无异议；证据4开庭前已经听过了，真实性、关联性有异议，当时的中介业务员王敏、曾小贤已离开公司，无法核实；证据5真实性无异议，只能证明刘俊是该房屋的权利人，不能直接证明其是否属于限购。钱喧宏对上述证据发表如下质证意见：证据1、2、3无异议；证据4录音是真实的，确实有三方的声音，当时三方谈论补救方法，己坚持按照合同办事，一是按照中介提议让刘俊之母离婚，让其父亲购买；二是钥匙给中介，再以190万元的价格在中介挂牌，中介再次出售后，拿出10万元补偿给刘俊；三是钥匙给刘俊，其将剩余房款支付，让刘俊入户，等过了5年期限再过户，不加价卖，当时己是没有看到过刘俊的产证，己是等着钱用，去付己另外买房子的钱。刘俊对于三套方案都不同意。
菁英公司提交以下证据：1、买卖合同，2、居间协议，证明三方达成买卖合同和居间协议；3、佣金确认书，证明刘俊应于买卖合同成立时支付佣金3.56万元，考虑到本案的交易已经中断以及刘俊的实际状况，故仅要求其支付一半的居间服务费。4、钱喧宏的房产证保管书，证明其产证当时是由菁英公司保管。
其他两方当事人对上述证据真实性无异议。刘俊认为，第一次到中介时其就出示相关房产证给了菁英公司。在签居间协议和买卖合同之后，刘俊之母和同事提起买房子的事实，单位同事提醒她经适房主体不能买房，她就问居间方，居间方回答不是很清楚是否有政策，后来大家一起去交易中心问后得知确实不能买。刘俊无法继续履行合同是因为限购政策，其支付的10万元定金的损失，是由菁英公司造成的损失，所以主张对该公司索赔。钱喧宏认为，其缔约买卖合同前就已腾房，该合同签订后，又借高利贷购买了位于上海市联谊路XXX号XXX室的期房，当时根据开发商要求，在7天内付了100万元，相当于总房价的20%，因为当时刘俊说他会一次性付款，即便宜2万出售系争房屋。后钱喧宏因收不到对方的房款，导致无法继续购买上述联谊路房屋，赔偿了开发商10万元，开发商退回90万元，且钱喧宏还外借钱款利息8、9万元左右。90万元系向朋友所借，无收据。目前各方处于僵局，菁英公司不肯将房产证归还，还说让钱喧宏归还刘俊10万元方可。
此外，刘俊还提供了经适房限购的政策依据，即根据《上海市共有产权保障房(经济适用住房)申请、供应和售后管理实施细则》第三十九条规定，经适房产权主体5年内购买其他住房后原共有产权保障房需回购。
根据2016年5月1日上海市政府颁布施行的《上海市共有产权保障住房管理办法》【沪府令39号】第三十三条规定，取得房地产权证未满5年，有下列情形之一的，应当腾退共有产权保障住房，并由房屋所在地区(县)住房保障实施机构或者区(县)人民政府指定的机构予以回购：(一)购房人或者同住人购买商品住房，不再符合住房困难标准的。
原审法院经审理后认为，菁英公司因促成对方二人订立买卖合同而与其二人达成的居间协议系各方当事人真实意思表示，并未违反法律相关规定，应属有效，并对各方产生约束力。各方应全面履行合同约定的义务。刘俊称，菁英公司违背忠实居间义务，未告知国家对经适房产权人的相关限购政策，误导刘俊与对方订立了买卖合同，造成购房定金10万元无法收回的经济损失，菁英公司存在过错，应当解除居间合同并承担赔偿责任。菁英公司辩称，刘俊的诉称无依据。因当事人对自己主张的事实，负有证明的责任。国家房产政策是为公众所知可以查阅的政府公开信息，并非菁英公司故意可以隐瞒的事实，刘俊有责任在签约前尽到谨慎注意义务，不能以不知道为由而免除自己的责任。本案中，系争房屋买卖双方在菁英公司提供居间服务的促成下，基于平等、自愿协商达成了买卖合同，后该合同未继续履行，刘俊理应自行承担合同未履行的相应法律后果。现其仅凭主观认为其不能追回的10万元定金损失，均由菁英公司造成，并据此请求解除与对方当事人签订的居间合同，要求菁英公司承担赔偿责任，显属不当，难以支持。同时应当指出，菁英公司作为专业的房产中介机构，理应按照居间合同约定履行相应的告知义务。但其并未提供证据证明其已尽到了告知相关方有关国家及本市住房限售政策及相关规定的义务，确有中介服务上的瑕疵。后菁英公司虽促成对方二人买卖合同的订立，但因其在居间合同签订时未尽相应告知义务，签约后未再提供后续中介服务，无理由要求委托人支付报酬。据此，菁英公司要求佣金1.78万元的原审反诉诉请，无事实和法律依据，不予支持。
原审法院据此作出判决：一、刘俊请求判令解除其与上海菁英房地产经纪有限公司及钱喧宏于2016年3月12日签订的房地产买卖居间协议之诉讼请求，不予支持；二、刘俊请求判令上海菁英房地产经纪有限公司赔偿经济损失10万元之诉讼请求，不予支持；三、上海菁英房地产经纪有限公司请求判令刘俊支付居间佣金1.78万元之原审反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人刘俊不服，向本院提起上诉称：原审判决仅认定被上诉人菁英公司未尽告知义务、存在服务瑕疵这一项过错，但忽视被上诉人还存在其办理居间服务的员工无相关资质，因专业知识缺失或故意隐瞒等，在明知上诉人系经济适用房权利人的主体身份下，未尽忠实居间义务和提示风险，以及将承担的定金保管责任，擅自转交定金等过错。作为善意交易方的上诉人，无任何理由隐瞒其主体身份，充分履行了举证义务，但原审法院却错误分配举证责任，被上诉人应充分证明其尽到忠实居间义务的证据，否则应承担举证不利的后果。原审法院在审理本案过程中，严重超过审限规定，程序违法。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错，且程序违法，请求本院依法撤销原审判决，并在查明事实后依法改判。
被上诉人菁英公司辩称：虽然居间合同约定由其保管定金，但是上诉人刘俊为表示其强烈的购房意愿，就将该定金直接支付给了钱喧宏，未经过被上诉人。被上诉人曾就有关经济适用房权利人是否能另行购房的事项，两次向有关房地产交易中心进行咨询，但有关交易中心的答复不一。根据相关规定，如上诉人在5年内另行购房的话，应将经济适用房回购或按照商品房的价格补上差价即可。上诉人所称的被上诉人经办人，只是被上诉人销售部的员工，职责只是帮助领人看房，涉及交易的则由公司另行安排有相应资质的公司员工进行。上诉人签约时未向被上诉人出示其经济适用房的产证，也未告知上述情况。被上诉人也无法履行定金保管义务。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法驳回上诉人的上诉诉请。
原审第三人钱喧宏述称：其出售系争房屋是为了另行购房。双方约定的定金是签约后，上诉人刘俊在银行里取款，直接支付给己方的，未经过被上诉人菁英公司。在本次交易过程中，原审第三人亦有损失，导致相关后续安排被阻。据此，原审第三人同意原审法院的判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于国家相关房产政策是公开发布，公众均可自行查阅、了解的公开信息，因此原审法院认为，在签订相关房地产交易合同时，相关当事人应尽到谨慎注意义务，不能以不知道为由而免除自己的责任，符合客观事实。原审法院基于查明的事实，经依法质证后，就本案相关当事人的原审本诉诉请及反诉诉请，根据各方当事人相应的过错责任，分别作出判决，于法有据，本院予以认同。上诉人刘俊的上诉请求，因缺乏足够的事实依据，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,300元，由上诉人刘俊负担。
本判决为终审判决。
法官助理薛凤来
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一七年十二月八日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……