北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05272号
上诉人（原审原告）北京市大中家用电器连锁销售有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号2号楼212房间。
法定代表人黄秀虹，总经理。
委托代理人王华，女，1978年1月23日生。
上诉人（原审被告）北京天润恒佳科贸有限责任公司，住所地北京市海淀区车公庄西路19号（北京外印厂4号楼）外文写字楼217室。
法定代表人马平建，总经理。
委托代理人刘罡，北京市百瑞律师事务所律师。
上诉人北京市大中家用电器连锁销售有限公司（以下简称大中公司）、北京天润恒佳科贸有限责任公司（以下简称天润公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30241号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年7月，大中电器公司诉至原审法院称：我方与天润公司于2011年10月签署《房屋租赁合同》，由天润公司承租位于北京市朝阳区北苑路18号3号一楼层部分以及二层部分房屋（以下简称涉租场地），租赁面积3424平方米。月租赁费用447831元，付款方式为每三个月为一期支付。天润公司于每期期满前10日支付下一期租赁费用，各项杂费自收到缴费通知单后三日内支付。我方于2011年10月31日将涉租场地交付天润公司经营使用。后天润公司以资金紧张为由，拖欠我方自2012年12月至2013年6月的房屋租金费用、各项杂费及保证金，金额巨大。我方曾多次发函催缴上述款项，但天润公司一直拖延。我方于2013年6月20日向其书面发函解除合同并要求其依约承担违约责任。因天润公司单方违约行为导致合同解除，并给我方造成巨额经济损失。故诉至法院：1.确认双方所签《房屋租赁合同》于2013年6月22日终止。2.要求天润公司支付2012年12月至2013年6月22日的租赁费用2760897元。3.要求天润公司支付2011年暖风机电费34000元，2012年空调制冷电费14324.2元，2012年至2013年供暖费用130112元，合计178436.2元。4.要求天润公司补缴保证金200万元。5.要求天润公司支付逾期付款违约金（暂计算至2013年7月15日）1043355.9元。6.要求天润公司支付自2013年6月23日至2013年7月15日期间的房屋使用费441696元。7.要求天润公司赔偿因解约造成我方的经济损失2686986元。
天润公司辩称：大中公司交付的涉足场地存在大量瑕疵及消防手续不全的问题。涉租场地一层、二层的消防门长期关闭，大中电器长期在消防门后堆放杂物，无法从消防门进入楼梯间到达二层。通往二层的另一通道可从封闭小区华发物业进入，但小区禁止外部人员进出。而电梯时好时坏致使涉租场地二层房屋自2012年8月至2013年5月长期空置，无法使用。双方签约时，交接附件中有消防烟感系统和消防喷淋系统，但大中公司一直不能提供。经多次索要，才于2013年5月10日提供了大部分一次消防材料，但消防验收合格证上地址为朝阳区北苑明珠小区六号楼，与涉租场地实际地址朝阳区北苑路18号3号楼不符。且大中公司始终没有提供一次消防烟感布局图，致使我方及次承租人无法办理开业消防报审，延误租期。我方并非无故不支付租金，且双方就上述事宜多次沟通。不同意解除合同，要求继续履行。因涉租场地不能正常使用，要求减免2013年1月至2013年6月的租金。暖风机电费和空调制冷电费用认可，供暖费用应该已经付清了。保证金自合同履行时就没有交纳，已经超过诉讼时效，不同意支付。我方没有违约行为，不同意支付逾期付款违约金。大中公司自2013年6月21日开始严重干涉我方使用涉租场地，并于2013年8月停水电两天，加锁不让进入，就此保留另诉权利。大中公司要求经济损失，不予认可。
原审法院经审理查明：2011年10月，大中公司（甲方）与天润公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，甲方将涉租场地出租给乙方用于服装、视频、教育、医药、蛋糕房等不与甲方发生冲突的业态。租赁房屋建筑面积3424平方米，具体详见附件一所附平面图。租赁期限为二年，从2011年11月1日至2014年1月31日届满，其中从2011年11月1日至2012年1月31日止为免租期，自2012年2月1日开始计租。租金为4.3元／天／平米，物业管理费为0元／天／平米，设备使用费为0元／天／平米，总计为447831元／月，5373968元／年。租赁期限内，按每三个月为一期支付租金。乙方于每期期满前10日支付下一期租赁费用。乙方不得以任何理由扣减和抵消租赁费用。乙方接房后45个工作日内，应支付首期租赁费用给甲方即1343500元。首期租赁费用计算期为2012年2月1日至2012年4月30日。在接房前，乙方应向甲方缴付保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证，保证金总额为250万元。本合同期限届满，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方按合同之约定归还甲方租赁房屋十四个工作日后将保证金本金退还乙方。乙方承担所有租赁房屋内自用的电费、水费、通讯费、电话费、供暖费、空调费及一切与乙方有关的公共费用。上述费用应在其收到收缴通知单后，三日内支付。收费标准为：水费6.21元／吨、空调费：乙方单独挂表、供暖费38元／每平米。甲方应于2011年11月1日前将租赁房屋现状交付乙方。甲方已经对租赁房屋及其周边环境对乙方进行了解释，乙方已经对租赁房屋的现状及其周边环境有了充分了解。乙方同意按照房屋的现状接收房屋，并对房屋及其周边状况无权再提出异议。乙方出现逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日情形的，甲方有权单方面终止或解除本合同，并扣除保证金而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到北京市海淀区车公庄西路19号（北京外印厂4号楼）外文写字楼217号时立即生效。关于违约责任约定，如因乙方原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金。如乙方拖欠应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，并且甲方有权不退还保证金。本合同期满或提前终止，如乙方未按合同约定的时间及方式向甲方归还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的150%支付使用费，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失。
合同签订后，大中公司依约向天润公司交付涉租场地，双方签署接收清单。双方于接收清单中对于步行楼梯、消防设施、烟感系统、扶梯状况及货梯状况均标注“完好”；对于竣工备案表及其他证书等必备文件均标准“有”。
关于租金支付情况，大中公司认可天润公司于2011年10月支付保证金50万元，基本按月收到涉租场地自计租期2012年2月起算至2012年11月期间的租金，并表示天润公司应付2012年12月租金447830元，仅于2013年3月支付25万元，拖欠2012年12月部分租金及2013年1月至2013年6月的月租金。对此，天润公司予以认可。
关于其他费用，大中公司表示2011年天润公司应付暖风机电费62668.32元，后交纳3万元，尚欠32668.32元。天润公司拖欠空调制冷电费2012年7月4969元、2012年8月5794.7元、2012年9月3560.5元，并拖欠2012年-2013年度供暖费130112元，就此提交水电抄表、用电明细表、空调分摊表、供暖确认函等材料为证。对此，天润公司认可欠付暖风机费用和空调制冷费用，但表示已经支付供暖费用。经询，天润公司表示无法提供供暖费发票等交付凭证。
庭审中，大中公司表示分别于2013年1月和2013年2月向天润公司两次发送书面缴费通知单，催缴租金等相关费用。天润公司亦书面复函以公司帐户被冻结、财务负责人不在等理由要求缓缴。催缴未果情况下，大中公司于2013年6月20日通过EMS向天润公司书面送达公函，明确于2013年6月21日24时解除《房屋租赁合同》，并要求将涉租场地恢复原状办理交接手续。大中公司于2013年7月10日通过EMS向天润公司书面送达房屋腾退通知单，再次通知天润公司腾退房屋并支付房屋占有使用费。大中公司就此提交缴费通知单、租金延缓交付的说明函、公函及房屋腾退通知单等为证。对此，天润公司认可收到2013年6月20日公函及2013年7月10日房屋腾退通知单，亦认可曾回复大中公司租金延缓交付的说明函，但不同意解除合同。
庭审中，经法院向大中公司释明，大中公司坚持表示仅就与天润公司《房屋租赁合同》事宜主张诉求予以处理。在本案中不要求次承租人腾退房屋，次承租人情况另行解决。
另查，涉租场地在内整体楼栋所有权人系北京九郡房地产开发有限公司（以下简称九郡公司）。大中公司与九郡公司于2011年9月23日签署《房屋租赁合同》承租整体楼栋，租期自2012年1月9日至2022年1月8日。
就涉租场地通行一节，天润公司表示涉租场地一层通行没有问题。通往二层有一个电梯和一个楼梯。大中公司将通行的安全门给堵了，通过物业公司才能进入。通行电梯经常出现故障。天润公司将涉租场地转租给多个商户经营使用，其中名洋国际会展（北京）有限公司于2013年2月就双方之间租赁合同关系提交仲裁裁决，涉及到通行受阻一节。天润公司提交华发物业通知、大中公司公函及裁决书等材料为证。对此，大中公司表示涉租场地所在楼栋两侧均有一部步行楼梯、一部电梯、两个消防楼梯通往二层，通道是通畅的，不存在无法使用问题。且大中公司为天润公司的外租户在二层单独开立了两个门，可以通过楼宇中间的滚梯是上下，其他租户可以通过另外一部电梯、步行梯和消防梯通行。
就消防手续提供一节，天润公司表示签约后，大中公司未交付一次消防手续。经口头索要未果后，天润公司于2013年初向大中公司发送函件索要消防手续，交付后的消防手续中验收合格地址与实际地址不符，无法办理二次消防手续。且至今仍未交付烟感布局图，无法进行备案。因无法提供消防手续，延误天润公司的装修期。次承租人人木木原家居公司因此撤店，造成1356平方米面积空置；次承租人物美超市因此拒付租金；次承租人北京市东方领秀美容美发有限责任公司、北京浓酱源商贸有限公司、北京卡门摄影中心及北京恒惠科达医疗器械有限责任公司因此约定了六个月的免租期，造成天润公司巨大经济损失。天润公司就此提交其与次承租人所签的租赁合同及补充协议、往来公函等为证。对此，大中公司表示涉租场地所在楼栋共四层，除涉租场地出租给天润公司外，其他面积装修后自用，于2011年11月24日顺利取得营业执照，并于2012年2月21日取得二次消防验收合格证明。办理消防手续所需的资料是符合要求的，大中公司没有理由不向天润公司提供。事实上，应天润公司要求自2011年11月中旬开始陆续向其及次承租人交付房产证、消防资料等材料以供办理营业执照和消防手续。次承租户北京东方领秀美容美发店于2012年1月9日取得二次消防合格证明足以说明大中公司提供的材料没有问题。至于其他租户为何没有办理二次消防手续，应系其自身原因。大中公司将涉租场地以毛坯状态交付天润公司，并于交接时交付了一次消防合格证明，完成合同所负义务。就天润公司提出的地址不符问题，大中公司亦与九郡公司沟通取得公安局出具的楼宇、楼牌地址证明，不存在因此无法办理营业执照的问题。就天润公司所述给予次承租人免租期一节，经与北京东方领秀美容美发有限责任公司、北京恒惠科达医疗器械有限公司、北京卡门摄影中心及北京浓酱园商贸有限公司了解，并未实际得到天润公司的免租期优惠。大中公司提交楼栋建筑消防设计防火审核意见书、大中公司营业执照、北京浓酱源商贸有限公司营业执照、本草隆源（北京）医药有限责任公司营业执照、北京东方领秀美容美发有限责任公司建设工程消防验收意见书、各次承租人情况说明、消防手续交接说明、楼宇、楼牌地址证明等为证。
诉讼阶段，法院前往涉租场地进行现场勘验。涉租场地所在楼栋系东西朝向四层楼，涉租场地系一层南北两侧区域及二层北侧区域，其余一层及二层区域由大中公司经营电器卖场，三层及四层由大中公司用作办公。天润公司将涉租场地一层南侧区域转租给三家租户，各租户正常营业，均有独立通行大门。天润公司将涉租场地一层北侧区域转租给三家租户，各租户均有独立通行大门，除一家租户锁门外，其余两家租户正常营业。从北侧门进入一层，有一部电梯，拐角处有一个楼梯间通向二层。顺着楼梯上行进入涉租场地二层区域，天润公司转租给租户使用，电梯亦可达到。整体楼栋东面位于小区内，开立六个门，其中东北侧门可以通向电梯和楼梯间，双方均认可该门由物业公司掌握通行。自大中公司卖场一层进入后可通过滚梯进入二层。二层北侧即为涉租场地，天润公司分租给两个租户。其中一租户区域内有两个贯穿一层至四层的消防疏散楼梯间。经询，各方均认可涉租场地内一层至二层通行通道为上述勘验的一部电梯及三个楼梯间，亦认可通行通道均系承租时的状态未进行过改动。经查，整体楼栋南侧一层至二层通行通道与北侧涉租场地一致，亦为一部电梯及三个楼梯间。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。大中公司与天润公司签订之《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。大中公司依约向天润公司交付涉租场地，天润公司理应支付租金。
现天润公司以两点事由抗辩，就涉租场地通行问题，天润公司承租房屋时对于涉租场地状态及通行通道均知悉且了解。大中公司将未经装修、未经分隔的涉租场地交付天润公司时，天润公司对于接收的涉租场地亦予认可。经法院现场勘验，涉租场地一层与二层间通行除规划设计的电梯及楼梯外，大中公司卖场内设滚梯亦为通行提供便利，大中公司交付的涉租场地符合合同约定。天润公司承租后未就涉租场地统一使用，而因己方经营需要将涉租场地分隔并分租各租户，由此对外负担通行义务系其经营风险，与大中公司无关。就消防手续交接方面，据在案证据显示涉租场地所在楼栋于2005年经一次消防验收合格，大中公司于2012年2月经二次消防验收合格，涉租场地不存在不能办理消防验收手续的瑕疵。天润公司称大中公司怠于履行提供材料义务，鉴于涉租场地转租给多个次承租人，双方就材料交接难免频繁接触，天润公司提交证据并不能充分有效证明其主张。结合天润公司转租的北京东方领秀美容美发店于2012年1月取得二次消防验收合格证明，法院对天润公司辩称意见难以采信。至于涉租场地地址不符一节，大中公司及多个次承租户均顺利办理营业执照，天润公司此抗辩意见亦难以成立。
综上，天润公司所述延缓及减免租金的两点抗辩事由均无事实及法律依据，法院不予采信。天润公司迟延支付租金及相关费用已达合同解除条件，此违约行为致大中公司依约享有合同解除权。大中公司选择解除合同并向天润公司送达解约通知书，具有法律效力。大中公司要求确认《房屋租赁合同》于2013年6月22日解除于法有据，法院予以支持。天润公司应将上述承租期间租金及欠缴费用一并交纳，天润公司表示已经交纳供暖费用，但未能举证证明，法院难以采信，此亦应交纳，租金及费用具体数额由法院核算。关于保证金，据双方约定，天润公司应于2011年11月1日前交纳保证金250万元，天润公司仅交纳50万元。天润公司按月支付租金期间，大中公司并未向其提出补交保证金主张。现天润公司以时效抗辩于法有据，法院对于大中公司主张交纳200万元保证金的请求不予支持。关于违约责任，大中公司向天润公司主张逾期支付租金违约金（计算至2013年7月15日）有事实及法律依据，法院予以支持。暖风机费用、空调制冷费及供暖费用因实际需要发生，并未明确具体付款日期，大中公司主张上述费用逾期违约金依据不足，法院不予支持。关于房屋使用费，大中公司向天润公司主张2013年6月23日至2013年7月15日期间的房屋使用费及相关标准有合同依据，法院据大中公司主张数额予以支持。另，大中公司主张赔付合同解除的经济损失，但未能举证证明上述损失发生之必要性及合理性，且双方订立《房屋租赁合同》时对于合同提前终止情况已予考虑并通过约定违约金及扣除保证金等方式明确，故此，法院对于大中公司此项诉求不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、北京市大中家用电器连锁销售有限公司与北京天润恒佳科贸有限责任公司签署的《房屋租赁合同》于二〇一三年六月二十二日解除。二、被告天润恒佳科贸有限责任公司于判决生效之日起十五日内支付北京市大中家用电器连锁销售有限公司二〇一二年十二月至二〇一三年六月二十二日期间租金二百七十六万零八百九十六元四角。三、北京天润恒佳科贸有限责任公司于判决生效之日起十五日内支付北京市大中家用电器连锁销售有限公司暖风机电费三万二千元六百六十八元三角两分、空调制冷电费一万四千三百二十四元二角、供暖费用十三万零一百一十二元。四、北京天润恒佳科贸有限责任公司于判决生效之日起十五日内支付北京市大中家用电器连锁销售有限公司违约金四十七万七千四百零五元四角。五、北京天润恒佳科贸有限责任公司于判决生效之日起十五日内支付北京市大中家用电器连锁销售有限公司自二〇一三年六月二十三日至二〇一三年七月十五日期间房屋使用费四十四万一千六百九十六元。六、驳回北京市大中家用电器连锁销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，大中公司及天润公司均不服，上诉至本院。大中公司主要上诉理由是：原审法院认定我公司主张的200万保证金已超过诉讼时效与事实不符，我公司曾通过口头、书面、电话等多种方式要求天润公司补缴保证金，从未中断；原审法院对违约金金额计算有误，由于双方约定了各项杂费的付款日期，天润公司未履行合同，应支付违约金，此外天润公司未缴纳前述200万保证金，亦应支付违约金，原审未支持是错误的；由于天润公司自2012年12月开始欠租，造成我公司长期无收益，天润公司应承担解约赔偿金的责任。故请求二审法院撤销原判第四项，改判天润公司支付违约金并补缴保证金200万、赔偿解约损失。天润公司主要上诉理由是：我公司没有违约，导致租赁合同无法履行是由于大中公司作为出租方提供的租赁房屋有瑕疵，存在场地二层通行问题及未通过一次消防验收问题，造成我公司及次承租人无法通过消防验收，无法正常经营，导致我公司与次承租人长期处于免租状态，造成此损失的责任在大中公司，原审法院亦未对我公司缴纳的50万保证金作出处理，故请求二审法院撤销原判第二、四、五项，判令我公司以50万保证金折抵租金并判令大中公司承担违约责任。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述及《房屋租赁合同》、往来公函、房屋腾退通知单、营业执照、消防验收合格证明、裁决书等证据材料在案佐证。
本院认为：大中公司与天润公司签订的《房屋租赁合同》系出自双方当事人自愿，且不违背法律规定，应合法有效，双方均应依约履行，天润公司主张因大中公司提供的租赁物存在瑕疵而与大中公司产生纠纷，并长期未支付租金，造成《房屋租赁合同》无法继续履行，现双方对原审判决作出解除《房屋租赁合同》的认定均无异议，本院予以确认。
关于天润公司主张大中公司在履行《房屋租赁合同》是否存在违约问题。天润公司主张大中公司违约主要有二个抗辩理由，其一，主张大中公司交付的房屋是否经过消防验收。其二，主张大中公司提供的租赁场地二层通行存在障碍。关于大中公司交付房屋是否经过消防验收问题，通过双方提供证据可知，涉租场地所在楼栋于2005年经过了一次消防验收合格，2012年2月经过二次验收合格，同时结合天润公司转租的北京东方领秀美容美发店已取得的二次消防验收合格证明，也能印证大中公司提供的场地通过消防验收情况，现天润公司主张消防存在瑕疵依据不足，对于大中公司是否存在迟延交付消防材料问题，天润公司亦未提供充分的证据，故天润公司此项抗辩意见，本院不予采信。天润公司主张的第二个抗辩意见，由于其与大中公司签订合同时，涉案场地并未进行装修、改造，从常理分析，天润公司在承租后，对场地可进行规划，不应存在通行问题，现经原审法院现场勘验，亦与天润公司主张相悖，故天润公司第二个抗辩理由，本院不予支持。
综上，因天润公司的抗辩理由不成立，该公司长期拖欠租金及相关费用，已构成违约，天润公司应承担相应的违约责任，原审法院认定天润公司向大中公司支付2012年12月至2013年6月22日租金、暖风机电费、空调制冷电费、供暖费及2013年6月23日至2013年7月15日期间的房屋使用费，并无不当。天润公司主张的50万保证金折抵问题，因该公司未在原审期间作为诉讼请求提出，故本院不予处理。
关于大中公司主张的违约金问题，因天润公司未及时支付租金，应承担逾期付款的违约责任。暖风机费用、空调制冷费及供暖费用因实际需要发生，并未明确具体付款日期，大中公司主张上述费用逾期违约金依据不足，法院不予支持。大中公司主张房屋使用费等杂费及200万保证金应计算违约金问题，因双方对此约定不明，大中公司主张逾期违约金依据不足，本院不予支持。大中公司主张赔付合同解除的经济损失问题，因大中公司未能举证证明上述损失发生之必要性及合理性，本院不予支持。大中公司主张的补缴200万保证金问题，已超过双方约定时间，大中公司未及时主张，天润公司以时效抗辩，于法有据，原审对大中公司的主张未予支持，并无不当。
综上，大中公司、天润公司的上诉请求及理由，本院均不予支持，原审判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由北京市大中家用电器连锁销售有限公司负担（已交纳）；一审案件受理费37790元，由北京市大中家用电器连锁销售有限公司负担19000元（已交纳）、由北京天润恒佳科贸有限责任公司负担18790元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费51912元，由北京市大中家用电器连锁销售有限公司、北京天润恒佳科贸有限责任公司均担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 解学锋
代理审判员 张 明
二〇一四年六月十九日
书 记 员 刘 爽