广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法均民初字第1158号
原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人冯嘉超，总经理。
委托代理人李启彬，公司员工。
委托代理人林碧琪，公司员工。
被告霍丽珊，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4721。
委托代理人梁建星，广东怡法律师事务所律师。
原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）诉被告霍丽珊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法由审判员谢贤涛适用简易程序独任审判，于2015年12月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李启彬、林碧琪，被告霍丽珊及委托代理人梁建星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月31日，被告购买位于佛山市顺德区均安镇华安路一号均城上岛水岸×××号商品房。原告与被告签订均安上岛水岸物业管理服务协议，约定原告为被告提供物业服务。但被告拖欠多月的物业管理费，经原告多次催要被告均没有交付。为维护原告自身合法权益，请求法院依法判令：1.被告向原告支付物业管理费15558.28元及其违约金37339.87元，公共分摊费用925.18元及违约金1077.64元（违约金按千分之五暂计至2015年9月30日止）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告霍丽珊辩称，1.原告主张物业管理费从2013年3月1日起算，但《商品房买卖合同》、《顺德区前期物业管理委托合同》均明确约定物业管理费等从商品房交付之日起算，被告实际收楼时间为2014年5月24日，因此物业管理费的起算时间应为2014年5月24日。虽然《收楼承诺书》上约定从2013年3月1日开始缴纳物业管理费，但该时间是原告事后添加的，且有涂改痕迹，该条款是涉案房产的开发商佛山市顺德区伟立房产有限公司（以下简称伟立公司）制定的格式条款，免除了原告或伟立公司的责任，增加被告责任，也不公平。2.原告主张计费面积为200.75平方米，被告只确认套内面积154.87平方米，原告并未提供证据证实公摊面积的计算依据，因此对其不予确认。3.由于原告主张的物业管理费起算时间和计费面积有重大错误，被告拒绝支付合情合理，并不违约。即使法院支持违约金请求，该位违约金标准过高，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
原告在诉讼中向本院提交的证据及被告质证意见：
1.原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证意见：无异议。
2.前期物业管理备案通知书、备案回执、顺德区前期物业管理委托合同、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、顺德区（前期）物业服务协议书、均城上岛水岸临时管理规约复印件各一份，证明被告于2012年12月31日购买佛山市顺德区均安镇华安路一号×××商品房，原告与被告双方签订均安上岛水岸物业管理服务协议，协议约定原告为被告提供物业服务，被告理应支付原告的物业服务费。合同明确收费标准为2.5元／月／平方米，被告房屋建筑面积为197.24平方米。
被告质证意见：对真实性无异议，但对证明内容有异议。顺德区前期物业管理委托合同、顺德区（前期）物业服务协议书关于预收物业管理费部分及违约金的约定内容违法，且商品房交付前的物业管理费由开发商支付。对商品房买卖合同第三条第二款的内容不予确认，原因是原告并没有提供相关证据证明准确的商品房面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积的依据。
3.均城上岛水岸收楼资料各复印件一份，证明被告在收楼时承诺从2013年3月1日起支付物业管理费。
被告质证意见：对该组证据中收楼承诺书中的“2013年3月1日”不予确认，对其他予以确认。该日期原来是空白的，是原告事后添加上去，特别是有书写修改的痕迹，我方对该日期不予确认。由于房产开发商逾期交楼，即2014年5月24日才交楼，被告支付物业管理费的起始时间应从2014年5月24日起计算。
4.物业服务费欠费通知书复印件五份、欠费催缴记录复印件一份，EMS快递单复印件、律师函复印件各两份、欠管理费明细原件一份，证明被告至今拖欠原告管理费15558.28元及违约金37339.87元、公共分摊费用925.18元及违约金1077.64元，原告多次催收未果。
被告质证意见：不予确认，被告没有收到上述资料。
被告霍丽珊未向本院提交证据。
经过庭审质证、辩证，被告对原告提交的证据1、2的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，本院对其真实性予以确认，对其证明内容结合其他事实和证据再予以确认。被告对原告提交的证据3中收楼承诺书中的“2013年3月1日”有异议，本院认为，由于该日期存在涂改痕迹，且前期物业管理委托合同、顺德区（前期）物业服务协议书中关于物业费的支付起算时间均约定为被告收楼之后，被告收楼之前的物业管理费由开发商即伟立公司支付，除该收楼承诺书外无其他任何证据证实被告应从2013年3月1日起支付物业管理费，因此对收楼承诺书中的“2013年3月1日”不予确认。被告对原告提交的证据4不予确认，本院认为，物业服务费欠费通知书、欠费催缴记录、欠管理费明细是原告自行单方制作的，不能作为确认物业管理费的依据，本院依法重新核定；EMS快递单显示被告已经签收原告催收物业管理费的材料，因此对EMS快递单予以确认。
根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：
2011年6月，原告与佛山市顺德区伟立房产有限公司签订《顺德区前期物业管理委托合同》，约定委托原告对伟立公司开发的佛山市顺德区均安镇华安路一号均城上岛水岸进行前期物业管理，住宅物业服务费收费标准为2.5元／月／平方米，“因甲方（伟立公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理费由甲方（伟立公司）全额交纳。”2011年6月16日，双方就该物业管理合同向相关部门进行了备案。
2012年1月9日，被告与伟立公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告向伟立公司购买位于佛山市顺德区均安镇华安路2号均城上岛水岸×××商品房，房屋套内面积为154.87平方米，公摊面积42.37平方米，建筑面积为197.24平方米；“自商品房交付之日起不管是否有实际居住或使用，乙方（被告）均应缴纳物业管理费。”
2014年5月24日，伟立公司向被告交付涉案房屋，双方办理了收楼手续，其中《收楼承诺书》中被告承诺从“2013年3月1日”起向原告交纳物业管理费、分摊的水电费用等。其中“2013”存在涂改痕迹。同日，原告与被告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定被告应按涉案房屋的建筑面积197.24平方米，2.5元／月／平方米的标准向原告交纳物业管理费，并承担公共水电分摊，被告应在收楼之日起或提前交收楼之日起交纳物业服务费，物业服务费按季缴纳，每季首月1-5日前交纳，逾期缴纳按每日5%支付违约金。
原告要求被告从2013年3月1日起按照建筑面积200.75平方米的标准交纳物业服务费，被告则主张从2014年5月24日起按照套内面积154.87平方米的标准计算物业服务费，双方协商未果。原告经多次催告无果后，遂于2015年11月12日向本院提起诉讼。
本院认为，本案中原告与被告之间签订《顺德区（前期）物业服务协议书》合法有效，且双方当事人之间存在事实的物业服务管理关系，被告负有向原告支付物业管理服务费及分摊的公共水电费用的责任。本案的争议焦点是物业管理服务费的起算时间和计费面积。
关于物业管理服务费的起算时间问题。原告主张从2013年3月1日起算，被告则主张从2014年5月24日起算。本院认为，原告主张从2013年3月1日起算的依据是《收楼承诺书》，但该《收楼承诺书》中的“2013年3月1日”存在涂改痕迹，且《前期物业管理委托合同》、《顺德区（前期）物业服务协议书》中关于物业费的支付起算时间均约定为被告收楼之后，被告收楼之前的物业管理费由开发商即伟立公司支付，除该收楼承诺书外无其他任何证据证实被告应从2013年3月1日起支付物业管理费。原告实际收楼时间为2014年5月24日，与原告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》的时间也是2014年5月24日，因此本院核定被告应承担的物业服务费的起算时间为2014年5月24日。
关于物业管理服务费及公摊水电费的计费面积问题。原告主张按涉案房屋的确权面积200.75平方米计算，被告则主张按套内面积154.87平方米计算。本院认为，《商品房买卖合同》及《顺德区（前期）物业服务协议书》均明确约定按照涉案房屋的建筑面积197.24平方米计算。原告主张确权面积为200.75平方米，但未提供证据证实；被告不确认公摊建筑面积，但没有证据予以反驳，因此本院核定物业管理服务费及公摊水电费的计费面积为197.24平方米。如原告证实确权面积为200.75平方米，对于超出部分的物业服务费及公摊水电费，原告可以另行主张权利。
如前所述，本院核定被告尚欠从2014年5月24日起至2015年11月23日止的物业管理费8875.8元（197.24平方米×2.5元／月／平方米×18个月），尚欠2014年5月24日起至2015年9月30日止公摊水电费916.59元（932.9元÷200.75平方米×197.24平方米）。对原告的该项请求超出部分不予支持。
关于逾期违约金问题。双方当事人在《顺德区（前期）物业服务协议书》中约定物业服务费及公摊水电费应于每季首月1-5日前交纳，逾期缴纳按每日5‰支付违约金。原告据此主张物业管理费及公摊水电费主张从欠缴的当月开始按照日千分之五的标准计算违约金。本院经审查认为，被告拖欠原告的物业管理费及公摊水电费不予缴纳，系由于原告在计算物业管理费及公摊水电费的起算时间和计费标准均有错误，且原告提交的证据已经证实被告就此提出了异议，其拒缴行为应视为抗辩。依据本案事实及证据，结合双方过错，本院认为该违约金标准过高，本院核定为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日即2015年11月12日起计算至全部款项清偿之日止。对原告的该项请求本院予以部分支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告霍丽珊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司支付2014年5月24日至2015年11月23日期间的物业管理服务费8875.8元及违约金（违约金计算方式：按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年11月12日起计算至本判决确定的清偿之日止）；
二、被告霍丽珊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司支付2014年5月24日至2015年9月30日期间的公摊水电费916.59元及违约金（违约金计算方式：按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年11月12日起计算至本判决确定的清偿之日止）；
三、驳回原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告霍丽珊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为586.26元（原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司已预交），由原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司负担481.26元，由被告霍丽珊负担105元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢贤涛
二〇一五年十二月十八日
书记员 罗颖梅