湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民一初字第04041号
原告朱淑清。
委托代理人徐海波，女，1979年2月18日出生，汉族。系原告女儿。
被告长沙新世界国际大饭店有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。
法定代表人于雄，该公司董事长。
委托代理人刘力平。
委托代理人胡瑶。
原告朱淑清诉被告长沙新世界国际大饭店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李双临独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员任友担任庭审记录。原告朱淑清的委托代理人徐海波，被告长沙新世界国际大饭店有限公司的委托代理人刘力平、胡瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱淑清诉称，2002年5月1日，原告朱淑清（甲方）与长沙东汉国际大饭店有限责任公司（乙方，乙方于2002年12月、2003年4月办理了企业变更登记，企业名称变更为长沙新世界国际大饭店有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定原告将自有的建筑面积为10.55平方米位于长沙市开福区五一西路东汉名店广场＊＊号商铺租赁给长沙东汉国际大饭店有限责任公司使用，租期10年，从2002年5月1日起至2012年4月30日止。第一年每季度租金1626元，第二年每季度租金2033元，第三年每季度租金2439元，第四年每季度租金2846元，第五年至第十年每季度租金3252元。合同签订后，原告如约交付了商铺，但是被告没有按约支付租金。多年来，原告一直上门讨要租金，被告总是以各种理由延付，经原告持续追讨，合同签订至今12年多期间被告断断续续共付原告租金74523元。被告在租房合同到期后仍然占用原告的门面2年6个月，既未支付完合同期的租金，也没有履行合同的约定恢复原状归还原告门面，已构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。”被告理应向原告继续支付租金。再者，根据《租赁合同》的约定：“乙方如不按规定时间支付租金，则每逾期一天，按所欠交款金额的千分之五支付滞纳金给甲方。”由于时间拖欠过长，滞纳金约定标准较高，原告愿意放弃部分权利，将滞纳金标准降至按所欠租金的30%计算。原告多年来多次催讨租金未果，故原告诉请法院，要求判令：1、被告支付拖欠至2014年11月止的租金71848元；2、被告支付原告滞纳金21554元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告长沙新世界国际大饭店有限公司辩称，被告公司地处长沙市五一广场商圈西北角，在1999年原国有企业控股时期将大厦裙楼一至五层的面积隔成近800个小商铺并出售给418位业主。因“店中店式商铺”无法达成预期经营效果，一至五楼原“东汉名店”的小业主多次到市政府反映情况，一度成为2001年度、2002年度长沙市十大不稳定事件。为促进社会和谐稳定，被告公司配合市、区政府的指示于2002年5月1日对全部已出售的小商铺进行整体返租。自2002年与业主签订返租合同，被告公司所在的五一广场西北角位置一直深受政府重点工程的影响。2002年五一路立交桥建设，2003年绿化广场建设、2005年下沉式商业广场建设以及2009年开始的持续3年的长沙地铁工程建设，致使被告公司的周边道路一直处于围挡封闭状态，导致被告公司返租的商铺持续处于关门歇业无法经营的状态。对于此种影响，被告公司无法预见、无法抗拒也无法避免，属于法定的情势变更状态。被告公司为了维护418户业主的合法权益，依然继续履行租赁合同，并向业主支付租金、补偿金共计3141万元。被告公司在租赁物未取得收益的情况下，仍尽量支付租金。但由于各种市政工程建设对被告公司经营客观上造成持续的影响，经营状况一直未出现好转，故至今仍有拖欠部分租金。2012年4月30日合同到期后，原、被告均未提出是否续签合同，被告并未将所在的门面出租给其他人使用，同时原告也没有提供充分的证明被告有商铺收益的证据。双方当事人于2002年签订房屋租赁合同，原告主张逾期未交的滞纳金张明显不合理。因为政府工程、地铁建设等不可抗力因素，而被告并未变更、解除合同，在租赁物未取得收益和出现严重亏损的情况下，被告公司仍然支付部分租金，原告再主张滞纳金完全有失公允。综上所述，原告的诉讼请求毫无事实及法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告朱淑清于1999年支付162638元向长沙东汉国际大酒店有限公司购买了长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场＊＊号商铺，建筑面积10.55平方米。2002年2月8日，原告朱淑清（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了《租赁合同》，双方约定：乙方租赁甲方东汉名店广场＊＊号商铺，租期10年，即从2002年5月1日起至2012年4月30日止，并约定合同期内第一年租金标准按实际出资额的4%，计1084.25元，第二、三、四季度均为1626.38元。第二年租金为5%，每季度均为2032.98元。第三年为6%，每季度均为2439.57元。第四年为7%，每季度为2846.17元。第五年至第十年每年为8%，每季度均为3252.76元。乙方于每个付费季度的第三个月最后5日内支付下季度租金。同时约定如乙方不按规定时间支付场地租金，则每逾期一天，按所欠交款金额的千分之五支付滞纳金给甲方。2002年5月10日，原告朱淑清（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了结算协议书，确认甲方因原购房时及因产权面积变化而欠乙方房款合计0.02元，乙方代甲方办理产权证时，代垫税费等合计6599.70元，乙方因逾期交房赔付甲方违约金5762元，以上甲方欠乙方837.72元。租赁合同签订后，原告向被告交付了门面，但被告未按约支付租金。房屋租赁合同期限届满后，被告继续使用该商铺，原告未提出异议。经原、被告双方确认，截至2012年4月30日止，被告应付租金总额113304.51元，已付租金77623.12元，原告应向被告补交房款837.70元，被告长沙新世界国际大饭店有限公司实欠租金34843.69元。2012年5月1日至2014年11月30日，被告长沙新世界国际大饭店有限公司应向原告支付租金33611.85元（3252.76元／月÷3×31）。上述被告长沙新世界国际大饭店有限公司实欠租金68455.54元。
另查明，长沙东汉国际大酒店有限公司于2002年12月、2003年4月办理了企业变更登记，企业名称变更为长沙新世界国际大饭店有限公司。
上述事实有租赁合同、公证书、结算协议书、银行对账单、小业主租金情况一览表、长沙市工商行政管理局企业注册登记资料、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为：一、本案的责任承担问题。原、被告于2002年2月8日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。现双方经核算确认至2012年4月30日被告尚欠原告租金34843.69元，本院予以确认。原、被告签订的《租赁合同》期限届满后，被告继续使用该房屋，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，原租赁合同中的有关租金及支付方式等条款对双方仍有约束力。被告于2012年5月1日至2014年11月30日止，应向原告支付的租金参照《租赁合同》中第十年的租金标准，即每季度3252.76元计算为宜。2012年5月1日至2014年11月30日，被告长沙新世界国际大饭店有限公司应按照原租金标准向原告支付租金33611.85元，上述租金合计68455.54元，对原告主张的超过该款项的诉讼请求本院不予支持。
二、关于本案违约金计算问题。原、被告虽约定每逾期一天按所欠租金的千分之五支付滞纳金，考虑到本案涉及标的物为租金即货币，被告逾期支付租金给原告造成的损失主要体现为利息损失，因双方约定滞纳金标准过高，本院酌情认定滞纳金按年息6.3%的标准计算为宜。本案被告尚欠商铺租金68455.54元，被告已支付租金77623.12元，已付清前29季度全部租金外，逾期支付租金的相应滞纳金计算至2012年4月30日止应为：第30季度应付3252.76元，已付98.97元，欠租金3153.79元，该季度的滞纳金为3153.79元×6.3%×11季度／4=546.39元；第31季度至40季度租金未付，其滞纳金为3252.76元×6.3%×10季度／4=512.31元。以上滞纳金共计1058.70元。2012年5月1日以后的滞纳金按所欠金额68455.54元以年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止，该款项以原告主张的21554元为限。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告朱淑清支付房屋租金68455.54元；
二、被告长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告朱淑清支付至2012年4月30日止的滞纳金1058.70元（2012年5月1日以后的滞纳金以所欠金额68455.54元为基数按年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止，滞纳金以21554为限）；
三、驳回原告朱淑清的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费2135元，因适用简易程序减半收取1067.50元，由被告长沙新世界国际大饭店有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 李双临
二〇一五年一月十五日
代理书记员 任 友
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。