黑龙江省林口县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1025民初192号
原告聂玉平，女，汉族，林口县奎山乡粮种繁殖场退休工人。
委托代理人刘玉升，男，汉族，无固定职业。
被告李杰，女，汉族，无固定职业。
委托代理人王永祥，男，汉族，无固定职业。
原告聂玉平与被告李杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理，依法由代理审判员邵明婷独任审判，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告聂玉平及其委托代理人刘玉升、被告李杰及其委托代理人王永祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告聂玉平诉称，林口县山水天域8号楼1单元6层010602室是被告于2011年按揭贷款购买的，房屋总价款为330457.25元，首付交了99476.00元，贷款230200.00元。事出有因，2014年12月份，经别人介绍，被告与原告的儿子李新鹏相识并确立了恋爱关系。直至2015年9月份被告与原告商议表示，将被告自己所贷款购买的房子出售给原告，经原、被告商议后，双方于2015年9月23日签订了房屋买卖协议，协议约定被告将上述争议的房子出售给原告，原告给付被告房款18万元，自2015年5月份起，该房屋的银行贷款由原告负责偿还，该房屋产权归原告所有。双方约定后，原告先后二次给付被告18万元房款，并自2015年5月份累计偿还了七个月的银行贷款。在这期间，该房屋依然由被告与原告儿子李新鹏居住。直到被告与李新鹏分手后，原告找到被告交涉，表明要协议解除房屋买卖合同，要求被告返还上述房款。对此被告表示同意，并收回了还房贷的银行卡。但是就返还房款一事，被告没有明确表态。为此，原告起诉要求：一、确认原、被告之间的房屋买卖合同无效（该房屋位于林口县山水天域8号楼1单元6层010602室）；二、要求被告返还部分房款180000.00元及原告所交付的房屋贷款12990.00元，合计192290.00元；三、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告所诉房屋是原告为了儿子结婚，因此，本案涉及原告的儿子李新鹏，根据相关法律规定，本案应增加李新鹏参加诉讼。因被告与原告的儿子李新鹏按照民俗已经办理了婚礼，事实已经同居生活达七个月之久，共同花费生活费六万元之多，并且李新鹏把现在的房屋房门给踹坏了，修门达一千余元，根据本案事实，被告已经将房产交付给了原告，由原告的儿子与被告共同居住，现在房产已经降价，如果返还房款应按现在的市场价格进行计算，并且应该扣除原告儿子与被告共同生活期间的生活费用。按照原房产的价格，现在房产的价格已经折损了十万余元，如将这部分款项扣除，被告同意返还。
综合各方当事人的陈述，确定本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据。
原告为支持其主张，向法庭提交证据如下：
证据一，2015年9月23日原告聂玉平与被告李杰签订的房屋买卖协议复印件一份，内容为：被告李杰将山水天域8号楼1单元6层010602号楼房（面积114.560平方米）卖给原告聂玉平，此房系被告李杰贷款购买，原告聂玉平应交付给被告李杰180000元整，此房剩余银行贷款由原告聂玉平负责偿还，原告聂玉平交给李杰180000元后，该房产权属原告聂玉平所有。意在证明：原、被告之间房屋买卖关系的存在。
被告对此份证据没有异议，称原告买此房就是为了给儿子李新鹏做结婚用房。
本院认为，此份房屋买卖协议上有原告聂玉平与被告李杰签字，形式要件合法，被告无异议，本院予以采信。
证据二（一组），购房发票复印件一份、中国建设银行股份有限公司林口支行与被告李杰签订的个人住房（商业用房）借款合同一份（合同编号为：230706270-011-2011000427），意在证明：1.争议房屋的总价款为330457.25元；2.双方买卖的房屋在中国建设银行股份有限公司林口支行存在贷款。
被告对此组证据的形式要件没有异议。
本院认为，此组证据能够证明林口县山水天域8号楼1单元6层010602室的房屋总价款为330457.25元，被告李杰在购买此房时向中国建设银行股份有限公司林口支行办理了购房贷款，对此组证据本院予以采信。
证据三（一组），还贷票据复印件三张，意在证明：原告给被告还了七个月的房屋贷款（2015年5月份到2015年12月份），共计12990元，其中四张还款票据找不到了。
被告对此组证据的形式要件没有异议，对证明问题也没有异议，贷款确实是原告偿还的。
本院认为，此组证据形式要件合法，能够证明原告向中国建设银行股份有限公司林口支行偿还了7个月的购房贷款共计12990元，被告对此组证据无异议，本院予以采信。
被告为支持其答辩意见，向法庭提交证据如下：
证据一（一组），照片六张，意在证明：原告儿子李新鹏和被告已经按照民俗举行了婚礼。
原告聂玉平对此组证据无异议。
本院认为，原告对此组证据无异议，本院予以采信。
证据二（一组），关栓断管通知、停电通知复印件各一份，意在证明：争议房屋现在没有人居住。
原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，此组证据与本案无关。
本院认为，此组证据形式要件合法，对此组证据的形式要件本院予以采信，对证明问题因没有其他证据予以佐证，不予采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定本案事实如下：
2011年10月份，被告李杰以按揭贷款的形式从牡丹江市鸿涛房地产开发有限公司购买了林口县山水天域小区8号楼1单元010602室，面积113.50平方米，房屋总价款331476.75元，其中首付款99476元，已支付完毕，另向中国建设银行股份有限公司林口支行贷款232000元，约定还款期限从2011年9月14日至2013年9月14日止，以林口县山水天域小区8号楼1单元010602室作为抵押。2014年11月份被告李杰和原告儿子李新鹏相识并恋爱，2015年9月23日，原告聂玉平为给二人准备婚房，便与被告李杰签订了房屋买卖协议，双方约定，原告聂玉平从被告李杰处购买林口县山水天域小区8号楼1单元010602室，聂玉平交给李杰180000元整，剩余欠中国建设银行股份有限公司林口支行的贷款由原告聂玉平负责偿还，原告聂玉平交给李杰180000元后，该房产权属原告聂玉平所有。2015年10月1日被告李杰与原告儿子李新鹏按照民俗举办了结婚仪式，并共同生活在林口县山水天域小区8号楼1单元010602室，双方至今未办理结婚登记手续。2016年1月中旬，被告李杰与原告儿子李新鹏因琐事发生争吵，李新鹏搬出上述房屋，双方结束了同居生活。
另查明，原告聂玉平对约定的180000元购房款已经给付完毕，且聂玉平按期偿还了2015年5月份到2015年12月份的银行贷款共计12990元，2016年1月份至今，原告聂玉平未再向中国建设银行股份有限公司林口支行偿还贷款。现原、被告主张均已不在争议房屋内居住。
本院认为，关于原告主张林口县山水天域小区8号楼1单元010602室在原、被告签订房屋买卖协议前已经由被告抵押给案外人中国建设银行股份有限公司林口支行，未经抵押权人中国建设银行股份有限公司林口支行同意，原、被告双方签订的房屋买卖协议无效，本院认为，由于原、被告双方在2015年9月23日签订的房屋买卖协议对房屋价格、面积以及付款方式均作出了具体约定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，且《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款虽规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，因此项规定属于管理性的强制性规定，并不属于效力性的强制性规定，因此，原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，且原告已经按照房屋买卖协议的约定支付了部分购房款，双方应继续履行合同，因此，对原告要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求本院不予支持。由于原、被告双方签订的房屋买卖协议有效，因此对原告要求被告返还已付购房款及银行贷款共计192290.00元的诉讼请求本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
驳回原告聂玉平的诉讼请求。
案件受理费4145.8元，减半收取2072.9元，由原告聂玉平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
代理审判员 邵明婷
二〇一六年三月三十日
书 记 员 秦境一