云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2015)宜民初字第98号原告（反诉被告）：史家顺，男，1941年6月24日出生，汉族，宜良县人，农民，住宜良县。现住宜良县。委托代理人：赵光顺、李娟，云南北川律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：宜良县元鹏房地产开发有限公司，组织机构代码：68125292-3，住所：宜良县匡远镇汇东西路书香苑**。法定代表人：杨艳平，经理。委托代理人：代晨、王志理，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告史家顺诉被告宜良县元鹏房地产开发有限公司（以下简称元鹏公司）合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，被告元鹏公司在举证期限内提出反诉，本院依法组成合议庭，于2015年3月20日公开开庭合并进行了审理。原告史家顺的委托代理人赵光顺，被告元鹏公司的法定代表人杨艳平及委托代理人代晨、王志理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史家顺诉称：2006年原告与唐福祥、杨元华共同出资挂靠宜良县兴蓬房地产有限公司，开发位于宜良县匡远镇汇东西路南侧的书香苑一期房地产。开发完后各方同意继续合作，杨元华于2008年10月15日成立被告元鹏公司，原被告和唐福祥于2009年3月31日签订《关于合资注册成立宜良县元鹏房地产开发有限公司及开发建设书香苑二期商品房的合作协议书》（以下简称《合作协议书》），约定三方共同合作开发书香苑二期商品房住宅小区。2010年8月16日，原告与唐福祥、史家顺签订《宜良县元鹏房地产开发有限公司股东关于书香苑一期二期若干事项协议决定书》（以下简称《若干事项决定书》），商定因被告违规违纪做出有损原告利益之事，由杨元华独自经营书香苑二期楼盘，被告于2010年8月20日前退还原告史家顺股本金300万元及利息54万元，原告史家顺应分得利润580万元，被告用书香苑二期在建工程的商铺、住宅、车位、车库抵账，并约定按商铺4680元/㎡、住宅2376元/㎡、一层车位60000元/个、二层车位76000元/个、车库3600元/㎡的标准计算抵账，分别抵给原告史家顺4间商铺（433㎡）、3个一层车位、3个二层车位、2个车库（79.56㎡）、9套住宅（1179.64㎡），上述房产抵账后，如金额超出或剩余，由双方用现金找补。协议签署后，被告除配合原告将9套住宅和3个二层车位出售外，至今未配合原告将剩余房产的产权办理至原告名下。现昆明市中级人民法院确认原被告签订的《若干事项决定书》是合法有效的合同，各方均应按照该协议履行各自义务。经宜良县房屋建筑面积测绘中心测绘，抵给原告的4间商铺总面积仅312.09㎡，2个车库总面积仅65.95㎡，均不足协议约定的抵账房产面积。为维护原告的合法权益，特诉至贵院。诉讼请求：一、判令被告继续履行双方签订的《若干事项决定书》，协助原告办理位于宜良县㎡）、A栋5号、6号共2个车库（65.95㎡）和一层001号、002号、017号共3个车位的产权登记手续；二、判令被告以现金支付用以抵账的商铺和车库面积不足部分人民币614854.8元；三、判令被告立即向原告支付一期商铺加砌三道隔墙的费用39000元；四、判令本案诉讼费用由被告承担。被告元鹏公司答辩并反诉称：一、原告要求被告办理产权登记，其结果是司法权干预行政权，并且该行为不符合双方的交易惯例与合同约定。1、办理权属登记是行政机关的行政行为，房产登记机关要求一手房交易应当提交经双方备案的《商品房购销合同》、买卖双方各自完税的凭证、房地产开发企业开具的《不动产销售发票》以及“五证”、测绘报告等，方可办理产权登记。原告跳过所有环节，直接要求办理产权登记，是不符合行政机关的登记要求的。2、前期，被告分给原告的所有房产均按照一下流程办理：与买受人签订买卖合同、开具不动产发票，各自缴纳税费，最后才递交产权登记申请。与此同时，被告从未否认应当将房产登记在原告名下，只是必须符合法律的规定，双方共同商定将房产办理在谁名下，约定交付时间，发票开具的金额、面积大小、违约责任等。2011年5月28日三方的纪要明确约定，“将该签的合同签好，发票开好。”可见，原告对于办理产权登记的程序是明知的。二、用现金补偿面积不足部分，显然不成立。1、双方约定的分配是首先实物分配，零头的面积用现金多退少补。因此，应当先选够房源，再现金找补，而不是尚有房源可选的情况下就要求现金支付；2、面积是否不足应当以房屋产权证登记记载的建筑面积为准，而不能以测绘报告载明的面积计算；3、商铺和车库面积不足是整个楼盘的问题，各方分到的面积均有缩水，互不找补。三、一期商铺砌墙费用与被告无关，是三个自然人之间的法律关系。反诉请求：1、反诉被告承担以下房屋产权登记过程中产生的维修基金、契税、印花税、土地增值税、地方教育附加税、教育费附加及办证工本费用：宜良县书香苑****已选定商铺**、车库****、车位******、017号以及B栋未选定商铺（具体金额以当地税务机关核定的为准）,以上费用总计320098.60元；2、反诉被告继续履行《若干事项决定书》，就已选定的商铺、车库、车位与反诉原告订立《商品房购销合同》及其补充协议；3、反诉被告继续履行《若干事项决定书》，选定B栋尚未选定商铺；4、反诉被告承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。原告史家顺对被告元鹏公司的反诉辩称：原告的反诉请求第一项已经认可本诉原告的第一项诉讼请求，他要求我们承担产权登记过程中的税费；本诉原告不是本案的适格主体，上述税费没有任何一项需要交给原告，答辩人作为缴费的义务人，反诉人无权要求我们承担税和费，房屋的买卖及交什么税费应该由相关部门确认；反诉原告的反诉请求中第一项和第二项在办理产权登记过程时，在现行法律没有维修基金，答辩人作为办理产权的一方不是纳税人也不是教育费附加的缴费人；反诉原告的诉讼请求第二项不符合民事诉讼法，要求判决答辩人向税务机关承担纳税和缴费的义务；反诉原告要求反诉被告选房没有事实依据，应该用现金进行找补；要求答辩人承担律师费没有事实和法律依据；答辩人会按照双方签署的决定书办理产权登记应该缴纳的税费，答辩人多次要求办理产权证，无望才起诉，被告未扣留原告房款，不存在不去办理。请求驳回反诉原告的诉讼请求。原告史家顺对其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《合作协议书》，证实在成功开发书香苑一期房地产的基础上，三方以自筹及用一期房地产抵押贷款的方式筹资开发书香苑二期商品房住宅小区，各占书香苑二期三分之一的股份；2、《若干事项协议决定书》、《测绘图》，证实因被告违规违纪作出有损原告唐福祥和史家顺利益之事，三方协商决定原告和史家顺退出所有股本金和利润，由被告独资经营书香苑二期楼盘；被告于2010年8月20日前退还原告股本金300万元、利息54万元，及应分得利润580万元，被告可以用书香苑二期在江城的商铺、住宅、车位、车库抵账，并约定商铺4680元/㎡，住宅2376元/㎡，一层车位6万元/个，二层车位76000元/个，车库3600元/㎡的标准计算，分别抵给原告史家顺4间商铺（433㎡）、3个一层车位、3个二层车位、2个车库（79.56㎡）、9套住宅（1179.64㎡），原告需出售的，由被告代售，抵账超出或不足部分由各方用现金找补；被告递给原告的商铺、车库面积均不足协议与诶的那个的抵账面积，约定面积应为商铺433㎡，车库79.56㎡，实际测绘面积为商铺312.09㎡、车库65.95㎡，分别短少120.91㎡和13.61㎡，根据三方约定的商铺和车库价格，被告应以现金方式找补原告565858.8元和48996元，合计614854.8元；3、《2011年5月28日杨元华、史家顺、唐福祥三人会议商定事项纪要》（以下简称《会议纪要》），证实三方再次确认按2010年8月16日签定的决定书执行，不得反悔，书香苑二期已划分好的房、铺、车库、车位要由被告在二期交房前办好相关手续，被告负有办理相关房屋所有权证和土地使用证的义务，因一期商铺划分后，为方便管理、维护各人产权，需砌三道隔墙，费用由被告承担；4、昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第502号民事判决书，证实昆明市中级人民法院确认三方签订的《若干事项协议决定书》合法有效，各方应按照约定履行各自义务，被告应协助原告办理抵给原告的商铺、车库和车位的产权登记手续，被告在已经审结的案件一二审中均明确表示愿意配合原告将分配在名下的未出售房产案原告的意愿办理产权证。被告元鹏公司对原告史家顺提交的证据发表质证意见：1、《合作协议书》：真实性、合法性、关联性均不认可，应以我方持有的一份为准，即没有元鹏公司盖章。另外，各方的出资比例、利润分配比例和责任承担比例应当为史家顺38.7%，杨元华33.3%，唐福祥28%，并非各1/3。2、《若干事项决定书》真实性、合法性、关联性均不认可，应以我方持有的一份为准，即没有“杨元华代”这几个字，分给史家顺的商铺是433平方米，并没有说是四套商铺。《测绘图》无原件，且2012年未做过测绘，对三性不予认可，测绘报告载明的面积不能等同于产权证上载明的面积，与此同时，该报告上只有套内面积，不是各方约定的建筑面积。3、《纪要》真实性、合法性予以认可，关联性不认可。一期商铺与本案二期商铺属于不同的法律关系，上述费用的承担顶多与杨元华有关，与元鹏公司无关。4、《民事判决书》真实性、合法性、关联性均予以认可，但对方的证明目的不认可。判决书第9页认定《决定书》的性质是“利润分配”，而不是对方陈述的“合伙份额的转让”。被告元鹏公司对其诉讼主张，向本院提交以下证据：第一组，1昆明市中级人民法院民事判决书（2014）昆民一终字第502号，证明昆明市中级人民法院判决确认书香苑二期系史家顺、唐福祥与元鹏公司合资合作开发，各方一致同意以分配不动产的形式支付利润，只有穷尽不动产分配方式后，仍有不足或超出，方能用现金找补，同时住宅、商铺、车库和车位的价值相互联动，只要总价值达到约定利润即可，因此原告要求直接以现金方式分配利润不能成立；第二组，2《若干事项决议决定书》、3《房屋所有权证》，证实按照《决定书》史家顺分得B栋商铺433㎡，史家顺应按照《决定书》的约定履行选房义务并就选定商铺与我方签订《商品房购销合同》及补充协议；第三组，4《会议纪要》2011年5月28日，证实双方于2011年5月28日再次确认按照《决定书》执行分配事宜，由于史家顺拒绝与我方签订《商品房购销合同》无法办理产权登记，导致税务机关核定的计税金额远超签订合同时约定的价格，由此产生的多余费用应由其承担；第四组，5《法律服务合同》（史家顺）、6中国农业银行个人结算业务申请书（编号00300387），7云南增值税通用发票（NO。02382928），证实史家顺诉元鹏公司合同纠纷案，元鹏公司委托北京大成（昆明）律师事务所就本案提起反诉，律师费20000元，该费用应由史家顺承担；第五组，8《商品房购销合同》，补充协议书，补充协议，备案登记表，完税证，代收契税、维修基金、办证费收据，不动产销售发票（共三组），证明此前分配给史家顺的不动产都签订了《商品房购销合同》，由元鹏公司代收了税费和维修基金，并向税务机关缴纳了税费，并开具了不动产发票。这既是双方的交易惯例，又是登记部门依法办理产权证必备法律文件，史家顺对此是明知的，并一直照此执行的。原告史家顺对被告元鹏公司提交的证据发表以下质证意见：证据1真实性、关联性，合法性无异议，不认可证明目的，原告并非要求直接以现金方式分配利润，判决书已经认定三方是合资合作开发房地产合同关系，因为被告用于抵账的商铺、车库和车位未达到约定面积，根据《决定书》第五条约定，面积不足部分需要以现金找补，双方没有约定，判决书也没有确定过“穷尽才能用现金找补”的意思表示；证据2的真实性不予认可，应该以我方提交的为准；证据3的真实性无异议，证明目的不认可，原告所分得的4间商铺在《若干事项决定书》签署前已经选定，当时预估面积为433平米，交付后实测只有312.09平米，所以面积不足部分应按约定以现金补足，书香苑二期B栋8号商铺不属于当时分给原告的房产，所以被告已经将产权办到被告方名下，不在三方约定用于抵扣的商铺范围；证据4的真实性、合法性无异议，不认可证明目的，第十条已经约定划分给原告的房产应该将手续办理好，被告违约一直拒绝为原告办理产权登记，营业税、企业所得税、土地增值税、地方教育附加税、、地方教育附加税属于购房人办理产权登记需要交纳的税费，不由原告承担；证据5的真实性、合法性无异议，要求我方承担律师费没有依据，与本案无关；证据目录二的真实性无异议，不认可对方的证明目的，分给原告的住宅按约定产权办理至指定人员名下，该组证据清楚看出，办理产权登记需要缴纳的是契税、维修基金（国家规定为住宅维修专项资金），并没有反诉原告主张的营业税、企业所得税、土地增值税、地方教育附加税、、地方教育附加税费，所以反诉原告无权向被告主张上述税费，更无权代税务机关以民事诉讼要求被告承担上述税费。本院经审核认为：对于原告史家顺提交的证据1《合作协议书》，系法院生效裁判文书确认的事实，本院予以采信；对证据2《若干事项决定书》，理由如前述，本院予以采信；对《测绘图》，因为原告单方委托进行，且无原件核对，被告不予认可，本院不予采信；对证据3《会议纪要》，涉及争议事实，与本案具有关联性，被告认可真实性与合法性，本院对该证据予以采信；对证据4昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第502号民事判决书，被告认可真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对于被告元鹏公司提交的证据1昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第502号民事判决书，与原告提交的一致，本院予以采信；对证据2《若干事项决定书》，理由如前述，本院予以采信；对证据3，系国家机关颁发的证书，原告认可真实性，本院对其真实性予以确认；对证据4《会议纪要》，涉及本案争议，与本案具有关联性，原告认可真实性与合法性，本院予以采信；对证据5-7《法律服务合同》及发票，被告已放弃该诉讼请求，本院对该组证据不予采信；对证据8购房合同及相关税费凭证，与本案具有关联性，能够证实被告诉讼主张，原告认可真实性，本院予以采信。经庭审及证据审查，本院确认本案的法律事实为：2009年3月31日，杨元华代表元鹏公司和唐福祥、史家顺签订《合作协议书》，共同合作开发书香苑二期商品房住宅小区。2010年8月16日，在书香苑二期楼盘尚在建设的情况下，三方当事人签订《若干事项协议决定书》，决定唐福祥、史家顺退出书香苑二期楼盘的开发经营，“由杨元华独自一人经营，杨元华退股东史家顺股本金300万元（叁佰万元）及利息54万元，合计354万元，退股东唐福祥股本金224.7232万元及利息30.2万元，总额共255万元（贰佰伍拾伍万元）……史家顺应分利润580万元（伍佰捌拾万元），唐福祥应分利润420万元（肆佰贰拾万元），分给唐福祥、史家顺的利润杨元华拿不出现金，用书香苑二期在建工程的商铺、住宅、车位、车库实际合理分配抵账，经商议商铺每平米肆仟陆佰捌拾元（4680元/㎡），住宅俺现在所卖的均价每平米2376元（贰仟叁佰陆拾柒元），一层地下车位陆万元/个，二层车位柒万陆仟元/个，车库3600元/㎡来抵账。商铺、住宅、车位、车库划分好后，史家顺、唐福祥的需要出售的，由元鹏房地产开发有限公司代售，两人只承担各自应交的除（营业税、企业所得税），按购房户所要交的所有税费。上述房产抵扣后，如金额超出或剩余时，由双方用现金找补。”协议还对当事人分配所得房屋进行了明确并制作了清单当事人。其中史家顺分得:“（一）商铺：B栋433㎡，小计433㎡×4680元=2026440.00元；（二）车位：一层车位3个×6万元=18万元，二层车位3个×7.6万元=22.8万元，小计40.8万元；A栋地面车库第5、6两间共79.56㎡×3600元=286416.00元……”2011年5月28日，三方当事人达成《会议纪要》，其中约定：“十、二期已划分给史家顺和唐福祥的住房、铺面、车库、车位，杨元华要确保在二期交房前，将该签的合同签好、发票开好、车位确定好，总之应办的手续办好……”现史家顺诉至本院，主张所分配房屋面积不足约定面积，要求元鹏公司继续履行《若干事项决定书》，协助其办理选定的书香苑二期B栋1号-4号共4间商铺、A栋5号、6号共2个车库和一层001号、002号、017号共3个车位的产权登记手续，并以现金找补商铺和车库面积不足部分人民币614854.8元。被告应诉后提出反诉，要求原告继续选定B栋尚未选定商铺，就已选定的商铺、车库、车位与反诉原告订立《商品房购销合同》及其补充协议，并承担已选定的书香苑二期B栋商铺1-4号、车库A栋5、6号、车位一层001号、002号、017号以及B栋未选定商铺产权登记过程中产生的维修基金、契税、印花税、土地增值税、地方教育附加税、、地方教育附加税工本费用。原告答辩对涉案房产登记需要缴纳的税费无异议，但是主张被告无权要求原告向其支付。此外，原告还要求被告支付三道修筑隔墙的费用39000元，经查该费用为书香苑一期项目支出。另查明，《若干事项决定书》达成后，被告按照约定为原告所分得的房产登记于第三人办理了相关手续，并代收了相关税费。本案争议焦点在于：1、原告应当承担所分配房屋办理产权登记应缴纳的哪些税费？2、对于原告选定的房屋办理产权登记应如何确定双方履行顺序？3、当事人约定用于利润抵账的房屋面积应当如何确定？4、对于抵账的房屋面积不足约定面积部分，应否以现金找补？本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人享有合同约定的权利，同时负有按照约定履行的义务。本案当事人元鹏公司、唐福祥、史家顺订立《若干事项决定书》、《会议纪要》，意思表示真实合法，合同依法成立并有效。对于争议焦点一，原告对所分配房屋办理产权登记应缴纳哪些税费的问题。根据查明的事实，本案当事人构成合资合作开发房地产合同关系，合作期间，当事人达成《若干事项决定书》，依据该协议，原告退出股本金、利息及利润，合作开发房地产关系已经丧失了“共同投资，共享利润、共担风险”的基础要件，合作协议依法被解除。当事人还在该协议中对各方权利义务进行了清算，对于其约定的“利润”，因合作项目书香苑二期尚在建设，收益及成本尚属不确定状态，故不存在利润可分配，应当视为当事人对解除合同，结束合作关系的债权债务清算。至此，当事人在合作关系中的权利义务已经终止。因此，被告现主张要求原告承担分配房产的土地增值税等属于房地产开发经营成本的费用，不符合三方约定，亦有悖于民事活动保障交易安全的原则，本院不予支持。对于被告要求原告承担所分配房产产权登记的除营业税、企业所得税以外的房产转移的所有税费的主张，当事人原本约定：“……商铺、住宅、车位、车库划分好后，史家顺、唐福祥的需要出售的，由元鹏房地产开发有限公司代售，两人只承担各自应交的营业税、企业所得税。……”后又手写补充变更为：“……除（营业税、企业所得税），按购房户所要交的所有税费。……”，对于该条款的理解，本院认为因当事人对该证据无争议，故应当以后达成的手写内容把握当事人缔约本意，即否定原拟定的各自承担营业税和企业所得税，而决定按购房户的身份形式承担税费。对于该条款约定的“代售”，应当包含当事人指定房产受让人的情形，同理，原告亦有权要求将房产登记至自己名下，故本案应当适用以上约定，“按购房户所要交的所有税费”进行承担。同时，根据《若干事项决定书》的约定：“……利润杨元华拿不出现金，用书香苑二期在建工程的商铺、住宅、车位、车库实际合理分配抵账……”原被告之间本为金钱债务，因原告拿不出现金，故以房产抵销，原告同意以房抵债，就意味着其愿意承担取得房产的相应对价，即普通房屋受让者应缴纳的税费。庭审中原告已经明确表示其属于购房者身份，认可由相关部门确认税费。故对于被告要求除营业税、企业所得税以外的所有税费的主张，本院不予支持，并确认原告应当以购房者取得房屋产权的方式承担相应税费，至于购房者需要承担哪些税费，应当以相应职能部门核定为准。对于当事人争议的房屋产权登记办理的履行顺序问题，当事人达成的《会议纪要》约定：“……杨元华要确保在二期交房前，将该签的合同签好、发票开好、车位确定好，总之应办的手续办好……”因房屋过户登记具有繁琐的程序流程，出让和受让双方义务具有交错性，且上述约定未必符合办理产权登记的要求，故依法应当以房屋产权登记机关要求的为准。对于争议焦点三，抵账的房屋面积应如何确定？本案当事人达成的协议并未对此进行明确约定。根据交易习惯，以及本院采信的被告提交的证据第五组，房屋面积应以产权登记面积为准，而产权登记面积即建筑面积，包含“套内”和“公摊”两部分，故原告以套内面积确定抵账房屋面积的主张无事实和法律依据，本院不予支持。对于争议焦点四，登记用于抵账的房屋面积不足约定面积的处理问题，当事人之间本为金钱债务，经协商以房抵债，且《若干事项决定书》已明确各方所分的房产，而“上述房产抵扣后，如金额超出或剩余时，由双方用现金找补。”因此，在分配的房产不足以抵扣应分利润的情况下，若原告不愿意接受房产抵扣债务，被告无权要求原告继续选定房产，应当按照约定以现金找补。故对于被告反诉要求原告继续选定商铺的诉讼请求，本院不予支持。因当事人约定抵账的房产面积存在争议，亦未经核定，原告无证据证实所分房产面积不足约定，故其要求被告予以找补无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告诉请的修筑隔墙的费用承担，与本案被告不具有关联性，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十一条、第六十二条第五项、第九十三条第一款、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第三项、第六十三条、第七十九条之规定，判决如下：一、由被告宜良县元鹏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日协助原告史家顺办理位于宜良县书香苑二期B栋1号-4号共4间商铺，A栋5号、6号共2个车库和一层001号、002号、017号共3个车位的产权登记手续，原告史家顺承担购房者应缴纳的税费，被告宜良县元鹏房地产开发有限公司承担房地产开发企业应缴纳的税费，具体数额和程序依照职能部门的要求履行；二、原告史家顺应当于前述房产办理产权登记之日前与被告宜良县元鹏房地产开发有限公司订立《商品房购销合同》及相关协议；三、驳回原告史家顺要求被告宜良县元鹏房地产开发有限公司支付用以抵账的商铺和车库面积不足部分人民币614854.8元的诉讼请求；四、驳回原告史家顺要求被告宜良县元鹏房地产开发有限公司支付三道隔墙费用39000元的诉讼请求；五、驳回被告宜良县元鹏房地产开发有限公司要求原告史家顺承担已选定B栋商铺1-4号、车库A栋5、6号、车位一层001号、002号、017号以及B栋未选定商铺房屋产权登记过程中产生的土地增值税、地方教育附加税、、地方教育附加税请求；六、驳回被告宜良县元鹏房地产开发有限公司要求原告唐福祥继续履行《若干事项决定书》，选定B栋尚未选定商铺的诉讼请求。案件受理费本诉10339元,反诉6101元，合计16440元，由原告史家顺负担和被告宜良县元鹏房地产开发有限公司各自负担8220元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  赵自富代理审判员  毛伟春人民陪审员  李兴权二〇一五年七月二十日书 记 员  许艺馨