广州市海珠区人民法院
行 政 判 决 书
（2013）穗海法行初字第4号
原告：骆叶琼，女，1960年8月22日出生，汉族，住址：广州市海珠区。
原告：苏国华，男，1955年3月10日出生，汉族，住址：广州市海珠区。
委托代理人：骆叶琼（本案原告之一）。
原告：刘润明，男，1954年10月1日出生，汉族，住址：广州市海珠区。
委托代理人：骆叶琼（本案原告之一）。
原告：甘合群，女，1960年12月25日出生，汉族，住址：广州市海珠区。
委托代理人：骆叶琼（本案原告之一）。
原告：陈翠英，女，1961年4月1日出生，汉族，住址：广州市海珠区。
委托代理人：骆叶琼（本案原告之一）。
被告：广州市国土资源和房屋管理局，地址：。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：梁明辉、童鸿飞，均是广东宏安信律师事务所律师。
第三人：广州市海珠区人民政府沙园街道办事处，地址：。
法定代表人：温广平，职务：主任。
委托代理人：庞小华、詹梦霞，均是广州市海珠区人民政府沙园街道办事处工作人员。
原告骆叶琼、苏国华、刘润明、甘合群、陈翠英诉被告广州市国土资源和房屋管理局，第三人广州市海珠区人民政府沙园街道办事处撤销房地产证纠纷一案，原告于2012年12月21日向本院提起行政诉讼，本院同日受理后，依法组成合议庭，于2013年3月6日、2013年4月16日公开开庭审理了本案。原告骆叶琼、苏国华、刘润明、甘合群、陈翠英，被告广州市国土资源和房屋管理局的委托代理人梁明辉，第三人广州市海珠区人民政府沙园街道办事处（下称沙园街办事处）的委托代理人庞小华、詹梦霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告骆叶琼、苏国华、刘润明、甘合群、陈翠英共同诉称：被告在2000年1月向第三人沙园街办事处发出广州市海珠区荔福路西基西街51号大院4-5号房屋的07××81号产权证，之后，被告又容许第三人沙园街办事处把大楼通道、电表房、车库、自行车库等配套设施的用地以国有资产出售，之后，买受人围闭场地，致使业主在90厘米的夹缝中通行，电表跳闸的情况时有发生，但业主要通过报警方式才能找到店主进入电表房，严重影响了业主的正常生活。由于案涉房屋有部分属于业主共同享有的公共配套设施和业主出入通道，根据《广州市城市规划管理办法实施细则》第一百零四条“新建、扩建各类建筑物，必须配置相应的自行车、汽车停放场（库），并与主体工程同时设计、同时施工、同时使用。停放车库一般应设置在主体工程内部。”、《广东省物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”及《广东省城镇房地产权登记条例》第十四条“当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记或者房地产管理部门工作疏忽导致核准登记不当的，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项”的规定，被告核发的07××81号房地产证及后来处理由07××81号证转换出来的90××55号权属证存在错误，故起诉要求：撤销被告向第三人沙园街办事处核发的穗房地证字第07××81号《房地产证》。
被告广州市国土资源和房屋管理局辩称：我局受理第三人沙园街办事处分割所有权登记申请，依法发放穗房地证字第07××81号房地产证的程序合法，依据充分。原告诉称的案涉物业不符合规划法规并没有依据，规划行政管理部门已按照规划法规要求依法对案涉物业进行了规划许可，并在建成后通过了规划验收，我局为涉案物业发证完全合法；况且，案涉物业是否符合规划法规、房屋物业管理上的纠纷和使用上的问题，并非本案调处范围。第三人沙园街办事处自始即为建设用地单位，并非以出售方式原始取得案涉物业产权，而是经合建取得案涉物业的产权。当时案涉物业是车库，是专有部分，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，不存在擅自处分属于全体业主共有部分的问题。现原告起诉要求将案涉物业归还全体业主，并无法律上的依据。原告并没有举证其业主身份，也没有举证证明其与本案存在利害关系，依法不具有原告的主体资格。此外，案涉物业设有银行的巨额抵押，如果撤销房产登记，将对国有资产造成巨大损失。另外，案涉物业的发证日期是2001年1月2日，原告作为当地住户，知道或应当知道案涉物业产权分割情况，及后来第三人沙园街办事处转让物业的情况，而原告起诉日期晚于2012年11月28日，故原告提出的诉讼早已超过诉讼时效，法院应依法判决驳回原告的诉讼请求。
第三人广州市海珠区人民政府沙园街道办事处述称：我办事处通过与广州市城镇建设开发总公司合建房屋取得产权，我办事处自始就是建设用地批准书的用地单位，有权按照合建的产权分割协议取得案涉物业的合法产权。此外，我办事处作为建设单位之一，依照法律法规规定的有关程序向房管部门申请分割并办理房地产权证，事实清楚，程序合法，是案涉物业的合法产权所有人。根据《民法通则》第71条关于所有权的规定，我办事处有权对案涉物业行使占有、使用、收益和处分的权利，我办事处基于合法所有权而行使的买卖行为完全合法。另外，原告起诉早已超过了诉讼时效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，第三人沙园街办事处与广州市城镇建设开发总公司（下称城镇总公司）分别经广州市国土局、广州市城市规划局、广州市城市规划局海珠区规划分局审核批准，征用（收回）广州市荔福路西基西51号地段土地建设一幢9层住宅，先后于1995-1999年间取得了《建设用地批准书》、《广州市建设用地通知书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《报建审核书》、《建设工程规划验收合格证》，并缴纳了该用地的土地使用权出让金。此外，第三人沙园街办事处与城镇总公司分别于1995年10月30日和2000年3月1日签订《西基西住宅楼房屋分割协议书》和《西基西住宅楼房屋分割补充协议书》，就双方合建楼房的分割问题达成了协议。被告于2000年4月29日核发《广州市房地产权属证明书》（房产登记号为：繁字83249），确认第三人沙园街办事处和城建总公司是海珠区荔福路西基西街51号大院1-5号房屋产权共有权人，城镇总公司占有份额4486.36平方米，第三人沙园街办事处占有份额1450.77平方米，备注记载：已征收国有土地使用权出让金，首层为车库、居委会，二-九层为住宅，预售证98030号。第三人沙园街办事处于2000年12月26日向被告递交申请书、权属证影件、法人代码证影件、法人代表证明书，申请办理广州市荔福路西基西街51号大院4-5号房屋分割所有权登记手续，被告于2001年1月2日核发穗房地证字第07××81号《房地产证》给第三人沙园街办事处，确认第三人沙园街办事处是广州市海珠区荔福路西基西街51号大院4-5号房屋的权属人，该证记载：权属来源1995年与城建总公司合建，2000年12月分割登记，房屋使用性质为车库，总建筑面积507.57平方米。此外，该房屋的《房地产平面附图》记载：门牌：#4#5，房号：首层，A9：503.3550，阳台：0，公设摊分：4.2135，套内建筑面积：503.3550，单元总建筑面积：507.5685。
另外，被告为证明案涉房屋公摊面积没有计入原告房产范围内的事实，调取了1999年7月测绘制作的案涉合建大楼《广州市房地产查丈原图》及各层单元面积明细表作证据。该《广州市房地产查丈原图》中的“查丈人意见”处记载：该大楼按实测制图，计积首层上2-9楼梯间由2-9楼用户摊分，顶层梯间由2-9楼用户摊分，首层电房公设由整栋大楼摊分，各层均高3M以上；“审查人意见”处记载：该楼实测与1993穗城规建字公字第800号报建图相比形状相符，尺寸微大，现同意经办人按实测尺寸绘图计积出分单元图，送登记确权。（1-1）层单元面积明细表记载：门牌房号为#4#5首层，梯间摊分0，公设摊分4.6368，建筑面积558.5568；（2-2）层单元面积明细表和（3-9）层单元面积明细表分别载明1-3梯2-9层每户A9、阳台、套内面积、梯间摊分、公设摊分、摊分面积和、建筑面积的具体面积数据。
另查，2001年2月，广州市新力来轮胎实业有限公司（以下简称新力来公司）向第三人沙园街办事处购买座落广州市海珠区荔福路西基西街51号大院4－5号首层面积507.57平方米的房屋。2001年9月新力来公司向被告申请办理转移房屋权属登记，并提交了办证所需的相关资料。被告审查后，于2001年9月向新力来公司核发穗房地证字第90××55号《房地产证》。原告于2012年8月13日以被告核发的穗房地证字第90××55号《房地产证》损害、剥夺了西基西街51号大楼全体业主的共有、共享的合法权益为由，向本院提出起诉［案号：（2012）穗海法行初字第127号］，要求撤销穗房地证字第90××55号《房地产证》。本院于2012年11月13日作出判决：驳回原告骆叶琼、苏国华、陈翠英、刘润明、甘合群的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。
诉讼期间，原告陈述：其于2012年3月才知道案涉房屋产权发生变化，本案起诉并未超过诉讼时效。
本院认为：第三人沙园街办事处是广州市海珠区荔福路西基西街51号地段土地的建设用地单位之一，其与城建总公司合建房屋的行为已经由有关行政主管部门审核批准，并办理了合建房屋所需的建设用地、建设工程规划及规划验收等相关手续，合建房屋建成后通过规划验收并缴纳了国有土地使用权出让金，被告审查后于2000年4月29日核发《广州市房地产权属证明书》，确认第三人沙园街办事处和城建总公司是合建房屋的初始权属共有权人。根据合建房屋1999年7月绘制的《广州市房地产查丈原图》中的“查丈人意见”和“审查人意见”记载，合建房屋属于需由大楼业主摊分面积的有三处，即首层上2-9楼梯间由2-9楼用户摊分、顶层梯间由2-9楼用户摊分和首层电房公设由整栋大楼摊分。也就是说，首层部分需要全部业主摊分的仅为电房部分。该《广州市房地产查丈原图》（1-1）记载：电房部分是指位于合建房屋首层南面的配电房、泵房。此外，根据（1-1）层单元面积明细表显示：首层（即办公和车库部分）梯间摊分为0，公设摊分与摊分面积和分别为4.6368平方米，分摊后面积合计558.5568平方米；1-3梯2-9层单元面积明细表显示：每户摊分面积数据中也没有显示其包含了首层单元办公与车库部分房屋。经计算，整栋大楼公设摊分面积合计40多平方米。因此，原告认为案涉房屋全部摊分到楼上全体业主的房产范围内的意见，缺乏依据，对其提出案涉房屋部分属于业主依法享有的公共配套设施和业主出入通道的主张，本院不予认定。由于案涉房屋具有构造上和利用上的独立性，能够明确区分和排他使用，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋属于《物权法》第六章所称的专有部分。依照《物权法》第七十一条的规定，物业所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三人沙园街办事处在取得合建房屋《权属证明书》后，向被告提交材料，申请办理分割合建房屋所有权登记的事项并未违反相关法律、法规强制性规定，其提交的办证资料也符合《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定，被告向第三人沙园街办事处核发案涉房屋《房地产证》的事实清楚、程序合法，符合法律、法规的规定，应予维持。对于原告提出案涉房屋不符合规划验收规定的问题，则属于规划部门行使职能范畴，本案不予一并审查、调处。现原告起诉要求撤销被告核发的《房地产证》，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。至于原告提出被告准许第三人沙园街办事处出售案涉房屋给新力来公司及其后来核发的《房地产证》合法性的问题，经有生效的判决认定和处理，本院不予重复审查。基于原告前述的诉讼，被告以原告本案诉讼超过起诉时效的辩称理由，不予采纳。综上所述，依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条，最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第一款（四）项的规定，判决如下：
驳回原告骆叶琼、苏国华、刘润明、甘合群、陈翠英的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告骆叶琼、苏国华、刘润明、甘合群、陈翠英共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，可在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄惠玲
人民陪审员 何翠娴
人民陪审员 吴静萍
二〇一三年四月二十七日
书 记 员 练海涛
孙雪莹