广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第876号
原告（反诉被告）陈凤梅，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人宋歌，系广东派力律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈祜禄，男，汉族，住江西省吉安市吉州区。
被告佛山市红轩房地产代理有限公司。
法定代表人冯卫强。
原告陈凤梅诉被告陈祜禄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月15日受理后，被告提出反诉，本院依法受理并决定合并审理，由审判员招伟妍独任审判，于同年9月18日公开开庭进行了审理。本院依法追加红轩公司作为被告参加诉讼，于同年10月23日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋歌、被告陈祜禄到庭参加诉讼。被告红轩公司没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告陈祜禄于2013年11月5日签订了一份《物业买卖合同》，约定原告将自己所有的位于罗村＊＊房以40万元的价格卖给被告陈祜禄，后双方又在中介的见证下于2013年11月19日签订了一份《补充协议》，约定被告陈祜禄在首期款内扣除2万元作为原告迁出户口的押金，原告须在2015年12月30日前将户口迁出南湖一路＊＊房，迁出户口的当天被告陈祜禄应一次性将押金2万元返还给原告。原告如约在2014年6月9日将户口迁走，但经原告屡次催告，被告陈祜禄都拒不返还押金。被告红轩公司作为原告委托的居间人，全权代理了涉讼房屋的一切交易行为，原告也支付1万元中介费用，红轩公司在交易活动中也存在过错，应对被告陈祜禄的债务承担连带责任。请求判令：1、被告陈祜禄立即向原告返还20000元；2、被告红轩公司对第一项的债务承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费由两被告承担。
被告陈祜禄答辩并反诉称，原、被告签订的《物业买卖合同》及补充协议都是在红轩公司的见证下分开签订的。被告在购房前只随中介人员看过涉讼房屋，但没有看过单车房。中介公司出具证明说2013年9月带被告看过房屋及单车房不是事实，被告因工伤入院治疗至8月27日才出院，不可能在9月随中介看房。办完所有手续后，原告才带被告看单车房，被告发现单车房与房产证上标示的平面图不符，即要求原告退回首期房款及赔偿违约金，原告均予以拒绝。被告无奈之下要求原告找回平面图上的单车房，但该单车房并不属于原告，被告使用该单车房所被真正权属人投诉，单车房中的物品被扣至今无法取回。被告屡次催告原告处理此事，原告均不予理会。原告在2014年2月19日已收齐房款，但却没有在收款当天交房，经被告多次催告，原告在2月24日才正式交房给被告。收楼后，邻居说原告是因为房屋漏水才卖楼的。2014年4月30日，房屋主人房洗水间天花水泥大面积脱落。原告亦默认该房屋漏水的事实。原告不想处理单车房的问题，提前将户口迁走。请求判令：1、原告立即向被告赔偿违约金40000元与损失5000元；2、本案的诉讼费由被告承担。
原告针对被告陈祜禄的反诉辩称，原、被告签订的《物业买卖合同》及补充协议都是在中介的见证下平等自愿签订的。被告在购房之前已随中介反复看过涉讼房屋及单车房，单车房形状与房产证上的平面图有所不同，被告是一早知道的。因房屋性价比高，被告感觉非常满意，很快与原告签订了买卖合同。虽原告在2014年2月19日已收齐款项，但原告还居住在房屋内，经过中介协调，被告同意再给5天合理时间搬出房屋。原告在搬出房屋时，还送了一个鞋柜给被告。被告早已看过房屋，对房屋的状况也非常了解。房屋根本不存在漏水的情况，即使真是漏水，也是被告使用不当或其他原因导致的。
被告红轩公司没有答辩。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、陈凤梅身份证、陈祜禄身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2、物业买卖合同原件1份。
3、补充协议原件1份。
4、收款证明原件1份。
5、银行卡客户交易查询／打印原件1份。
证据2-5，用以证明原告在房屋首期款应收款项中先扣除2万元给被告作为依约迁出户口的押金。
6、常住人口登记卡原件1页，用以证明原告早在2014年6月9日就已将户口迁出了涉讼房屋，被告应立即返还2万元押金给原告。
7、佛山市（南海区）房产查询证明原件1份，用以证明原告在买卖涉讼房屋时房屋在房管部门的登记事项等详细情况，原告也是严格按照其登记事项进行交易的。
8、佛山市红轩房地产代理有限公司于2014年9月1日出具的证明原件1份、企业基本登记信息打印件1份，用以证明被告在买房之前已经经中介介绍了解了房屋状况，并且也实际去看过涉讼房屋及单车房，所有的合同及补充协议都是双方平等自愿签订的，即便单车房形状有所不同，但该情况也是被告早就知道的，被告不存在不知情；并且事实也证明了涉讼房屋和单车房经重新测绘后的面积更大，被告提起反诉完全没有任何依据。
经质证，被告陈祜禄对原告出示的证据1-4、6、7无异议。对证据5的真实性无异议，但认为被告只有8万元是转账予原告的，其他款项是以现金形式支付的。对证据8，被告之前只是看过涉讼房屋实物，没有看过单车房。
被告陈祜禄在诉讼中提供下列证据：
1、陈祜禄身份证原件1份、户口簿原件2页。
2、物业买卖合同原件1份。
3、房屋所有权证复印件1份。
4、共用宗地房产套内面积重新测绘报告书原件1份。
5、粤房地权证佛字第××号房地产权证原件1份。
6、共用宗地房产变更登记测绘报告书原件1份。
7、平面图复印件2张，其中1张盖有佛山市南海区罗村街道房产管理所档案复印专用章。
8、收据（N0.894281）原件1份。
经质证，原告对被告陈祜禄出示的证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，与原告所查询到的房产查询证明的面积一致，房屋套内面积为68.82平方米，单车房套内面积为4.5平方米，总体套内面积为73.32平方米，原告也是按照上述面积来进行交易的。对证据4无异议，但认为经过重新测绘后，房屋的套内面积79.53平方米，单车房套内面积5.44平方米，总体套内面积达到了84.97平方米，远超过原告买卖房屋所标明的套内面积73.32平方米，并且被告也是以84.97平方米的套内面积取得了新的房产证。对证据5、6的真实性无异议，但认为证据6又重新确认了涉讼房屋的套内面积为79.53平方米，单车房套内面积为6.87平方米，被告房产证上变更后的套内面积更是高达86.4平方米，无论是涉讼房屋的面积还是单车房的面积都比原告交易房屋时和第一次重新测绘的数字都要高。对证据7无异议，认为测绘的单车房位置和形状就是正确的704单车房，亦由原告带被告去看的单车房位置和形状一致。被告陈祜禄对涉讼单车房的位置和形状是明确和接受的，并且经过重新测绘后，单车房的面积还比原来大了2.37平方米，被告陈祜禄应是受益方。对证据8不确认，因为是被告自行装修单车房，与原告无关。
被告红轩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证质证的权利。经审查，原告出示的证据1-7及被告陈祜禄出示的证据出示的证据1-7因对方对其真实性无异议，证据间可相互印证，本院予以确认。原告出示的证据8实质为红轩公司的陈述，本院以审理查明事实为准。被告陈祜禄出示的证据8未经原告认可，出具主体不明确，无法证实与本案存在关联，其证据效力本院不予确认。
经审理查明：涉讼物业位于佛山市南海区＊＊号单车房，原登记权属人为原告陈凤梅，套内建筑面积73.32平方米，平面图显示单车房为长方形、套内建筑面积4.5平方米。
2013年11月5日，原告、陈祜禄、红轩公司签订《物业买卖合同》，约定陈祜禄以400000元购买涉讼物业；交付物业使用日期为收齐楼款当天；原告须于2015年12月30日办理物业内户口迁出手续；原告在签署本合同后不依合同条款将该物业售予陈祜禄，则视为原告违约，在合同约定之日起10天内，原告仍不履行合约之条款以致本合同不能顺利完成，陈祜禄有权解除合同，原告应按本合同之有关违约规定承担违约责任，原告除须退还所收款项外，按本合约成交价10%之金额赔偿给陈祜禄以弥补损失；等等。同日，原告收取定金20000元。
2013年11月14日，原告收取首期房款80000元。
2013年11月19日，原告、陈祜禄、红轩公司签订《补充协议》，变更房款支付方式，20000元作为户口迁移的押金，户口迁出当天支付予原告。
2013年11月26日，测绘机构对涉讼物业进行测绘，房屋套内建筑面积为79.53平方米，单车房为长方形、套内建筑面积5.44平方米。12月6日，房管部门核发涉讼物业登记于陈祜禄名下的权属证书。
2014年2月19日，原告收取（按揭贷款部分）房款共280000元。
2014年2月24日，双方交接涉讼房屋。
2014年5月30日，测绘机构再次对涉讼物业进行测绘，房屋套内建筑面积79.53平方米，单车房为不规则多边形、套内建筑面积6.87平方米。
2014年6月9日，原告户籍从涉讼房屋地址迁出。
本院认为，原、被告签订的《物业买卖合同》及补充协议是各方的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行义务。原告已在约定期限内办理户口迁出，被告陈祜禄应支付余款20000元予原告。被告红轩公司就该房款支付并没有约定或法定的责任，原告请求红轩公司承担连带清偿责任的主张缺乏法律依据，本院不予支持。
陈祜禄在签订合同前有否实地察看涉讼单车房、是否知道平面图与实物不符，双方存在争议，但依陈祜禄的陈述，其在支付首期款（2013年11月14日）已知悉该情况，而2013年11月19日签订补充协议对此并没有任何的补充约定；在交易途中发现该不符情况后仍继续进行递件变更登记、办理贷款手续亦与常理不符，难以令人信服。双方均陈述2013年11月26日测绘时未有到场，在明知原权属证上标示的平面图与实际不符的情况仍消极不采取补救措施。陈祜禄取得新权属证书时已清楚知道证照与原告指示出卖实物不符，本应查核理顺各单车房登记与实物的关系，而非贸然自行占有使用其认为相符的单车房，陈祜禄请求原告赔偿单车房装修损失5000元的主张缺乏法律及事实依据，本院不予支持。
陈祜禄亦未能提供证据证明房屋存在漏水问题及该问题存在于房屋交接前，陈祜禄据此认为原告违约的主张本院不予采纳。原告于2014年2月19日收取房款，应依约于当日交付房屋，原告所述双方协商延迟交付的主张未能得到陈祜禄认可，原告于2014年2月24日（迟延5日）交付确存在一定的违约。但陈祜禄主张的成交价10%违约金为根本违约、合同解除时的违约金条款，该违约行为并不适用。合同中亦没有迟延履行房屋交付违约责任的约定，本院酌定以陈祜禄已付房款380000元按中国人民银行同期同类贷款利率（半年期年利率5.85%）计付违约金304.52元，陈祜禄请求超出部分本院不予支持。被告红轩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈祜禄应于本判决发生法律效力之日十日内支付20000元予原告（反诉被告）陈凤梅。
二、原告（反诉被告）陈凤梅应于本判决发生法律效力之日起支付违约金304.52元予被告（反诉原告）陈祜禄。
二、驳回原告（反诉被告）陈凤梅的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）陈祜禄的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取150元（原告已预交），由被告陈祜禄负担。反诉受理费减半收取462.5（被告陈祜禄已预交），由原告负担25元，由被告陈祜禄负担437.5元。相抵后，被告陈祜禄应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付125元予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一四年十月二十九日
书记员 刘冬花