辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01670号
上诉人（原审原告）：宋冰。
委托代理人：于国华，辽宁胜诚律师事务所律师。
被上诉人（原�被告）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。
法定代表人：王健，该公司董事长。
委托代理人：杨朝晖，辽宁兴中律师事务所律师。
委托代理人：康何，该公司法务专员。
原审原告宋冰与原审被告大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年7月20日作出（2015）甘民初字第2787号民事判决，宋冰不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋冰的委托代理人于国华，被上诉人保利公司的委托代理人杨朝晖、康何到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋冰一审诉称：2013年8月22日原、被告签订商品房买卖合同，购买位于大连市甘井子区红南北园＊号＊的房屋，建筑面积84.82平方米，房款总额877，742元，合同约定交房日期为2014年10月31日前。原告按合同约定交付了首付款并办理相应的贷款，被告开具了销售不动产统一发票。然而，被告在合同约定的交房时间，并未取得规划、消防等部门的验收合格，不具备房屋交付的条件。而且被告擅自更改建筑规划，改变了原设计的小区入口，原小区入口处的被拆迁房屋至今没有拆除，原设计规划的景观、绿地等均未实现，小区的现有状况与被告原先的宣传和承诺大相径庭，原告购买的房屋价值大大折扣。从甘井子区质监站对被告的整改决定可以看出，被告组织验收是不合格的。《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》第6条明确规定，房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督，这个文件赋予了质量监督部门对质量监督的权利。本案�甘井子区质量监督站行使了这个权利，并要求被告进行整改，从证据来看被告整改完毕的时间是2015年4月13日，也就是超过了合同规定的交房时间6个月。不仅仅是原告，整个小区有300多户，他们在2014年10月之前就发现楼盘诸多问题，当时发现这些问题的起因是因为与楼盘的宣传不符，当时业主进行了集体维权，到现在这些问题都没有解决，所以这些业主都没有收房。因此，被告构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条第2项的规定，被告应自2014年11月1日起至具备法律规定的房屋交付的条件止承担总房款的日万分之二的违约金。故诉至法院，请求判令被告承担违约金17，905.94元；诉讼费由被告承担。
被告保利公司一审辩称：不同意宋冰的诉讼请求。买卖双方在商品房买卖合同当中对于交房条件进行了明确的约定，案涉房屋所在楼宇经开发�位、组织施工单位、监理单位进行了验收并合格，这项约定符合国家相应的法律行政法规的规定，不违反法律和行政法规的强制性规定，因此该规定合法有效。被告提供的证据已经证明被告组织合同约定相关单位履行了验收的职责，验收结论为合格，因此案涉商品房屋达到了买卖双方合同所约定的交付标准，至于原告称甘井子质监站的整改报告，并没有做出被告验收行为是不合格的结论，也没有责令被告重新竣工验收，只是在行为抽查的过程中对于案涉房屋的装修装饰部分所涉及的瑕疵问题提出了整改意见，况且被告已经提交了整改完成报告，整改报告完成时间是2014年12月23日，也不是原告所称的2015年4月13日。因此，无论是从双方合同约定的条件还是从原告角度严格要求，案涉房屋均已达到国家法律要求的验收标准，案涉房屋是合格的房屋。关于原告至今没有收�，被告已经履行了合同约定的通知义务，应视为原告因个人原因拒绝收房，其相应的法律后果应该由其自行承担。
一审法院审理查明：2012年11月26日被告取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2013年8月22日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区红南北园＊号＊层＊号的房屋，建筑面积84.82平方米，总价款877，742元。该合同第八条约定：被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……5、该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条第三款约定：如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接�和使用，出卖人完成房屋交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用由买受人承担，该日期后出卖人不承担逾期交房的责任。合同补充协议（附件四）第六条第一款约定：买受人应按《合同》约定的交房时间到出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后视为房屋交付使用。因买受人原因逾期领取钥匙，自《合同》约定的交房时间或自出卖人通知领取钥匙的次日起视为交付，买受人应承担空房管理费、物业管理费、采暖费等相关费用。合同补充协议（附件四）第十条关于联络方式约定：根据该合同和本补充协议出卖人发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达。合同签订后，原告以首付款及按揭贷款的方式向被告交付了全部购房款。2014年9月4日、10月20日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建�单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告。2014年10月30日、31日被告根据原告预留的电话及变更的地址邮寄送达了收楼通知书，该邮件以收件人要求延迟投递被退回。
另查，大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日作出《责令整改通知书》，工程名称：红旗水泥制品厂周边地块改造项目；形象进度：装饰装修；检查部位：行为抽查；处理意见：责令整改，上交《整改完成报告》，未整改完成不得投入使用。2015年2月5日由施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。2015年4月13日大连市甘井子区建筑质量工程监督站作出《单位工程竣工验收监督记录》，质量行为检查情况：1、各方人员按规定到齐；2、各方意见一致，同意验收。工程实物质量检查情况（含技术资料）：1、细部处理不良，部分表箱缝隙较大；2、成品保护工作应�前做好；3、个别处外墙涂料污染。同日，施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。
一审法院认为：一、根据：（1）2000年发布的《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格，方可交付使用。”（2）2013年的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”；第九条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”（3）2014年《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》第六条“房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”据此，工程竣工验收系由建设单位组织实施，然后向人民政府建设主管部门备案。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定交付房屋的条件为“该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格”。该约定是当事人真实意思表示，符合上述法律文件的规定，合法有效。被告按约组织竣工验收，并提交《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》、《工程质量评估报告》，均显示了涉案工程经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位盖章及负责人签字确认竣工验收合格，时间为2014年9月4日、2014年10月20日。故被告于2014年10月31日交付房屋，符合合同约定。二、关于大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日作出的《责令整改通知书》及2015年4月13日作出的《单位工程竣工验收监督纪录》。《合同法》第五十二条第（五）项规定合同无效的条件是“违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”强制性的规定包括管理性规定和效力性规定，管理性规定旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力，只有违反了效力性的强制性规定，才应当认定合同条款无效。本案中，大连市甘井子区建筑工程质量监督站的整改通知系一种管理性规范，旨在管理和处罚被告违反规定的行为，但并不导致双方合同约定条款的无效，故双方关于《商品房买卖合同》第八条关于交付条款的约定仍然有效。综上，被告按合�约定按期交付房屋，并通过合同约定的方式通知原告。原告在明知的情况下，拒绝接受通知，拒绝接受房屋。故房屋逾期交付的违约责任不应由被告承担。
综上，大连市甘井子区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，作出如下判决：驳回原告宋冰的诉讼请求。案件受理费245元，其他费用50元，合计人民币295元（原告已预交），由原告负担。
宋冰上诉的理由及请求是：1.大连市甘井子区建筑工程质量监督站下达责令整改决定书，说明保利公司自行组织的验收是不合格的，案涉房屋不具备交付条件，直至2015年4月13日保利公司才整改完毕。2.一审法院背离了本案的争议焦点，用合同约定的交房条款是否有效作出判决依据不足。3.保利公司提交的竣工验收报告没有附法律规定的相关文件，不符合法定条件。故宋冰上诉请求依法改判支持宋冰的一审诉讼请求。
保利公司二审答辩称：不同意宋冰的上诉请求，服从一审判决。1.宋冰称竣工验收系保利公司自行组织，相关竣工验收文件系保利公司自行作出，没有依据。2.《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》均规定由建设单位组织竣工验收，上述文件是工程竣工验收应遵循的法定文件。3.案涉房屋经竣工验收合格的结论从未被任何机关否定。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：1.2015年4月13日，施工单位、监理单位、建设单位联合提交《整改完成报告》，大连市甘井子区建筑工程质量监督站在该《整改完成报告》上盖章确认。2.在二审的庭审过程中，宋冰提供一份自大连市城市建设档案馆调取的《工程竣工验收报告》，该报告载明：工程名称红旗水泥制品厂及周边改造项目B5号楼，建设单位大连保利红旗房地产开发有限公司，验收意见为达到竣工验收标准。该工程的勘察单位辽宁地质海上工程勘察院、设计单位大连城建设计研究院有限公司、施工单位大连博源建设集团有限公司、监理单位大连宏达建设监理有限公司及建设单位保利公司的相关工作人员在该报告上签字确认，保利公司加盖公章。该报告的落款时间是2015年4月13日。
本院所确认的上述事实，有2015年4月13日《整改完成报告》、《工程竣工验收报告》等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：宋冰与保利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定�应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据双方合同的约定，保利公司应于2014年10月31日前将经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收合格的商品房交付买受人使用；逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是保利公司在合同约定的交房期限（即2014年10月31日）届满前是否具备房屋交付条件的问题。保利公司为证明其主张提交了2014年9月4日和10月20日案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告。宋冰对该报告的真实性不予认可，并申请法院调取了大连市甘井子区建筑工程质量监督站对案涉工程下发的《责令整改通知�》、《单位工程竣工验收监督记录》及两份《整改完成报告》。在二审的庭审过程中，又提交了一份从大连市城市建设档案馆调取的竣工时间为2015年4月13日的《工程竣工验收报告》，拟证明2014年10月31日前案涉房屋并不具备交付条件。依据宋冰提供的上述材料的内容显示，大连市甘井子区建筑工程质量监督站分别于2014年10月31日和2015年4月13日针对案涉工程向保利公司下发责令整改的通知，保利公司于2015年4月13日整改完毕，并出具《整改完成报告》，同日，保利公司取得了备案的《工程竣工验收报告》。根据《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》的规定，房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。本案中，虽然保利公司作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位对案涉工程进行了验收，并出具�验收合格的报告，但大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日下发整改通知，明确要求未整改完成不得投入使用，表明2014年10月31日前案涉房屋仍存在质量问题，不具备交付条件。直至2015年4月13日大连市甘井子区建筑工程质量监督站才对整改完成情况予以确认，保利公司取得《工程竣工验收报告》。至此，案涉房屋才验收合格，具备了交付使用的条件。因宋冰一审中的诉请是要求保利公司支付自2014年11月1日起至具备法律规定的房屋交付条件时止的违约金，故保利公司应支付自合同约定交房时间的次日（即2014年11月1日）起至案涉房屋验收合格之日（即2015年4月13日）止，共计164天的逾期交房违约金。
至于违约金的支付标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数�的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，鉴于宋冰并未提交因保利公司逾期交房给其造成实际损失的相关证据，且在本案二审审理期间，保利公司以违约金约定过高为由向本院申请调低违约金的数额，故综合考虑本案合同的履行程度、当事人的过错程度等因素，根据公平原则，判令保利公司按日向宋冰支付已付房价款万分之一点二的违约金。据此，保利公司应向宋冰支付的违约金数额为877，742元×0.00012×164天=17，274元。对于宋冰诉请的合理部分本院予以支持。一审法院认定保利公司在合同约定的交房期限届满前已具备交房条件，进而不应承担逾期交房违约金缺乏依据，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第2787号民事判决；
二、大连保利红旗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付宋冰逾期交房违约金17，274元；
三、驳回宋冰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费245元，其他费用50元，合计295元（宋冰已预交），由宋冰负担10元，大连保利红旗房地产开发有限公司负担285元；二审案件受理费245元（宋冰已预交），由宋冰负担10元，大连保利红旗房地产开发有限公司负担235元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 董 芳