浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0683民初994号原告：张余军，男，1975年8月22日出生，汉族，住嵊州市。原告：陈麒麟，女，1976年1月20日出生，汉族，住嵊州市。上述两原告的共同委托诉讼代理人：邢哲、张巧文，浙江计然律师事务所律师。被告：嵊州市越丰房地产开发有限公司，住所地嵊州市甘霖镇桃源路39号。法定代表人：陈书江，执行董事。委托诉讼代理人：陆雪飞，女，系公司员工。原告张余军、陈麒麟与被告嵊州市越丰房地产开发有限公司（以下简称越丰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张余军、陈麒麟的共同委托诉讼代理人张巧文到庭参加诉讼、被告越丰房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张余军、陈麒麟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将土地、房屋权属证书交付给原告，并协助原告办理商品房转移登记；2.判令被告支付原告截止2017年4月30日的按已付房款0.1%计算的迟延办证违约金计654元及自2017年5月1日起至交付权属证书时止每日按已付房款654375元的万分之一计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月30日，原、被告签订商品房买卖合同一份，房款总价为654375元，合同第十六条约定，出卖人承诺于2016年12月30日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，出卖人在前款规定的期限120日内仍不能交付权属证书或登记证明，出卖人向买受人支付已付房款千分之一的违约金。约定日期起120日后，仍不能交付的，买受人不退房的，出卖人每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告已按合同约定付清全部房款，但被告交付房屋权属证书或登记证明的合同义务未依约完成。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应全面履行，被告迟延交付的行为现已违约，应依约承担迟延办证的违约责任。被告越丰房产公司未到庭应诉亦未提出书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，本院对证据和事实认定如下：一、原告提供了《浙江省商品房买卖合同》(以下简称合同)一份、发票三份，用以证明双方存在商品房销售合同关系、合同对逾期办理权属证书的违约责任的约定、原告已付清房款等事实。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，能足以证明原告的证明目的，本院将其作为认定本案的有效证据予以收集。二、被告提供证明书一份及短信发送记录复印件一组，用以证明被告已办理涉案房屋首次登记，并已通知原告办证的事实。原告经质证认为证明书的真实性请法院审核，即使真实也存在违约事实，不能达到被告的证明目的，对短信发送记录没有异议。本院对上述证据认证认为，被告提供的证据，具有真实性、合法性、关联性，予以采信为有效证据。综上，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2013年10月30日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的座落于嵊州市房屋，房屋价款为622375元。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1％承担违约责任；2.约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的……买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件八第八条约定：…3.若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。…7.买受人在具备办理商品房权属转移登记条件或预告登记的情况下未依法申请办理该商品房权属转移登记或预告登记导致其权利受到侵害的，其后果由买受人和侵权人承担，出卖人不承担与此相关的法律责任。出卖人在提供办理权属登记的相关资料后，如因买受人本人的原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人不承担违约责任及其他法律责任，一切后果由买受人承担。合同签订后，原告依约付清了上述房款计622375元。2017年7月25日，被告为上述房产办理首次登记的不动产权证书。2017年9月1日，被告向原告发送了一条短信，内容为“您好，办证工作量巨大，务必请约定时间内携购房资料及产权人证件及时办理！谢谢合作！[剡溪雅苑83672666]”。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方主体适格，系双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，系合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案，原告按合同约定已经付清房款，被告理应于2016年12月30日前办理权属首次登记，取得不动产权证书并交付原告，然被告于2017年7月25日才办理首次登记的不动产权证书，显属违约，应依约承担违约责任。对原告提出的分段计算违约金的方式，符合合同约定，本院予以支持。但对原告提出计算违约金的截止期限为被告交付不动产权属证书之日的意见，本院认为，被告通过群发短信的方式通知原告等业主携带相关材料办证，虽就短信本身而言，对办证时间等内容通知不明确，但基于原告所在的剡溪雅苑小区的业主在本案诉讼前后，与被告一直就权属证书问题进行交涉，原告理应明了此通知为办理转移登记权属证书，且在系列案件的诉讼中，被告亦已通知原告可到被告销售部门领取其首次登记的权属证书并协商违约金的支付问题。故本院基于本案案情实际情况，认定以被告通知发送之日的次日作为计算违约金的截止日期为宜。对违约金计算的基数问题，因合同约定按已付房款进行计算，而原告实际已付房款为622375元。据此，本院予以购房款的622375元为基数计算违约金。对原告分段计算时，其对第一阶段自愿计算到2017年4月30日止，系其对自己权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以准许。据此，原告可向被告主张的违约金为622375元×0.1﹪≈622.38元（期间为2016年12月31日-2017年4月30日）、622375元×0.1‰/天×124天=7717.45元（期间为2017年5月1日-2017年9月1日），合计8339.83元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告购买商品房系为取得完整的物权，故必须依法完成转移登记，原告才能取得不动产物权。而参照《国土资源部关于印发的通知》对不动产登记操作规范的要求，因买卖商品房办理转移登记的需当事人双方共同申请，并依法提交不动产登记部门所要求的材料，故办理转移登记非原告在收到被告交付的首次登记的权属证书后单方就能完成，故对原告提出的要求被告依约交付首次登记的不动产权证书，并履行协助原告办理转移登记手续的附随义务的诉讼请求，本院予以支持。综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持；对不合理部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、嵊州市越丰房地产开发有限公司支付张余军、陈麒麟逾期交付不动产权证书的违约金计8339.83元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，嵊州市越丰房地产开发有限公司交付张余军、陈麒麟座落于嵊州市房屋的不动产权证书,并协助张余军、陈麒麟办理上述不动产权的转移登记手续；三、驳回张余军、陈麒麟的其余诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，若未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付延迟履行期间的债务利息；未按判决指定期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告嵊州市越丰房地产开发有限公司负担（限于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 张 洪二〇一八年二月六日书记员 翁芳芳附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。《中华人民共和国物权法》第六条【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。