广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清中法民三终字第103号
上诉人（原审被告）：曾建华，男，1965年1月30日，汉族。
委托代理人：邓银芳，女，1975年3月2日出生，汉族。
委托代理人：邓志伟，男，1982年5月26日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）：广州市骏达典当有限公司。
法定代表人：邓小芬，经理。
委托代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。
委托代理人：游小玲，广东金粤律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：廖诚锋，男，1985年9月25日出生，汉族。
委托代理人：吴丹花，佛冈县潖江法律服务所法律工作者。
上诉人曾建华、广州市骏达典当有限公司（下称骏达典当公司）因与被上诉人廖诚锋确认合同效力纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2012）清佛法民二初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年11月2日，廖诚锋向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认廖诚锋与曾建华于2011年3月7日签订《铺位出售协议书》合法有效；认定廖诚锋是佛冈县城青云东路2**号商铺的实际产权人，并责令曾建华立即协助廖诚锋办理该房产权证；2、本案诉讼费由曾建华承担。主要事实和理由：双方当事人于2011年3月7日签订《铺位出售协议书》，廖诚锋购买曾建华位于佛冈县城青云东路2**号商铺一间，总房款614400元，协议约定：由廖诚锋在签订合同之日支付450000元给曾建华，余款在办理房产证后4个月内付清给曾建华。协议签订后，廖诚锋支付了450000元给曾建华，曾建华也即时将商铺交付给廖诚锋使用，之后廖诚锋一直催曾建华办理房产证过户手续，但曾建华均以各种理由拖延推诿，直至现在都未将该商铺过户给廖诚锋。
曾建华辩称：答辩人于2011年3月7日与被答辩人签订了《铺位出售协议书》，铺位位于佛冈县城青云东路2**号，商铺款614400元，双方协议即日交付450000元，余款164400元在办理房产证后4个月付清。由于被答辩人未按协议约定付款，属于违约，符合解除协议的条件，因此，要求解除与被答辩人的购铺协议。
本案在审理过程中，发现曾建华将上述商铺抵押给骏达典当公司，原审法院依法追加第三人骏达典当公司参加诉讼，但骏达典当公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年3月7日，廖诚锋、曾建华签订了一份《铺位出售协议书》，协议约定：曾建华将其所有的坐落在佛冈县城青云东路2**号商铺（即雅居花园帝景阁首层第*卡）以614400元的价格卖给廖诚锋。该商铺建筑面积为48平方米，房产权证号码为C1373***。付款方式：从签订协议即日廖诚锋交付铺款450000元给曾建华；余款164400元在办理房产证后4个月内付清。交铺时间：曾建华承诺在铺款交清时交付廖诚锋使用。违约责任：廖诚锋过期支付房价款，每超期1天，按应付未付房价款的2%支付违约金；若廖诚锋中途不买或逾期10天未支付房价款，作廖诚锋悔约处理，本协议即告解除，曾建华在解除协议之日起30日内将已收房款在对外出售后退还廖诚锋，已收房款不计利息，并有权要求乙方支付总房价款5%的违约金，由曾建华在廖诚锋已付购铺款中扣除。签订合同后，廖诚锋分别在2011年3月7日、3月8日、3月19日共支付了450000元给曾建华。在2011年3月19日，曾建华将商铺交付给廖诚锋使用。2011年4月廖诚锋以父亲的名义将商铺租给他人使用并收取租金至今。
另查明：2012年8月1日，曾建华与骏达典当公司签订了一份《典当借款合同》，曾建华将已出售给廖诚锋的上述商铺抵押给骏达典当公司，并与骏达典当公司到佛冈县房管所办理抵押登记手续，抵押登记期限从2012年8月1日至2012年10月30日止。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：骏达典当公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为视为自动放弃相关民事诉讼权利。廖诚锋、曾建华签订的《铺位出售协议书》，该协议的内容没有违反法律规定，是合法有效的合同。且商铺已经交付给廖诚锋占有、使用、收益至今。对曾建华提出因廖诚锋违约要求解除合同的问题，从曾建华的一系列行为可以确定，曾建华默视同意廖诚锋逾期付款，故曾建华的该项主张原审法院不予支持。至于曾建华将已经出售给廖诚锋的商铺抵押给骏达典当公司的问题，参照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”的规定，结合本案的实际情况，廖诚锋已按约定支付了大部分房款，并已实际占有、使用、收益，由于曾建华的原因致使房屋未过户至其名下。曾建华利用该房屋进行借款抵押，侵犯了廖诚锋的合法权益，其抵押权不能对抗买受人。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于2012年12月20日判决如下：一、确认廖诚锋与曾建华于2011年3月7日签订《铺位出售协议书》有效；二、由曾建华于本判决发生法律效力之日起30日内协助廖诚锋办理房屋转移登记手续。本案受理费300元，减半收取150元，诉讼保全费3592元，合共3742元，由曾建华负担。
当事人二审的意见
宣判后，上诉人曾建华不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销原审判决进行改判；2、追回被上诉人已收铺位租金款项；3.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要事实与理由：一、廖诚锋于2011年3月7日签订的《铺位出售协议书》后，约定总房款614400元，在签订协议书10天之内支付房款，但廖诚锋由于没有在约定期限内支付房款，按协议中第五条约定，逾期支付房款，即解除合同。廖诚锋不履行承诺，故意拖延付款时间已属违约行为，请求法院解除已签订的《铺位出售协议书》，并将已收购铺款退还给曾建华。二、依据双方所签订的《铺位出售协议书》的约定，曾建华承诺在铺款交清时交付廖诚锋使用，但廖诚锋即在购铺协议签订后就以各种理由提前收取商铺租金，并与租户冯燕华、朱玉霞等签订了商铺租赁协议，此种行为已属违约。因此，曾建华请求追回从2011年4月13日至法院判决终结的商铺房租款，具体金额以判决最终止时间为准。
曾建华在二审期间提交证据：1、铺位出售协议书；2、收据；3、商铺房屋租赁合约；4、廖仲山存折。
骏达典当公司亦不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：对原审判决改判。主要事实与理由：一、原审法院依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定认定骏达典当公司的抵押权不能对抗买受人系适用法律错误。二、骏达典当公司已登记的抵押权受《物权法》的保护，优先于债权并可以对抗所有的第三人。
骏达典当公司在二审期间没有提交证据。
廖诚锋答辩称：一、双方于2011年3月7日签订的《铺位出售协议书》合法有效；二、曾建华与骏达典当公司之间的抵押行为无效；三、骏达典当公司的抵押权不能对抗买受人廖诚锋。
廖诚锋在二审期间提交证据：涉税确认表。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系确认合同效力纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案主要针对上诉人上诉请求的范围进行审理。综合曾建华、骏达典当公司的上诉请求和廖诚锋的答辩意见，本案的争议焦点是:被上诉人廖诚锋请求上诉人曾建华协助办理房产证能否支持。
上诉人曾建华与被上诉人廖诚锋之间签订的《铺位出售协议书》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《铺位出售协议书》于2011年3月7日签订并约定：廖诚锋在协议书签订即日支付购铺款人民币450000元，剩余购铺款人民币164400元在办理房产证后4个月内付清，逾期10天未支付房款的，视为廖诚锋违约，协议即告解除。被上诉人廖诚锋直至2011年3月19日才共支付450000元给上诉人曾建华，违反了协议书的约定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，上诉人曾建华可以通知被上诉人廖诚锋解除合同，虽然双方没有约定解除权行使的期限，但亦应当在解除合同条件成就后的合理期限内行使。上诉人曾建华在解除合同的条件成就后非但没有行使合同的解除权，反而将涉案商铺提前交付给被上诉人使用，且直至本案一审诉讼前一直没有提出异议，其行为应当视为对廖诚锋逾期付款的默认。而且上诉人曾建华在一审过程中未就解除合同问题提出反诉，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第184条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，在二审过程中，本院对曾建华要求解除合同的上诉请求不予审查。
关于被上诉人廖诚锋请求上诉人曾建华协助办理房产证过户能否支持的问题。虽然上诉人曾建华与被上诉人廖诚锋签订的《铺位出售协议书》合法有效，但由于上诉人曾建华将涉案商铺抵押给了上诉人骏达典当公司，双方不仅签订了抵押合同，而且到房管部门办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权”的规定，上诉人骏达典当公司在涉案房产上设立了担保物权，在此担保物权未涂销之前，被上诉人廖诚锋要求将涉案商铺过户到其名下的诉讼请求无法实现，亦即原审判决第（二）判项不具有可执行性，本院予以撤销。原审法院参照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，认定曾建华将涉案商铺进行抵押，骏达典当公司就该商铺享有的抵押权不能对抗买受人廖诚锋，并判令曾建华协助廖诚锋办理房屋转移登记手续属适用法律不当，原审法院实体处理错误，本院予以纠正。
本案被上诉人廖诚锋在原审的诉讼请求是确认其与上诉人曾建华签订的《铺位出售协议书》效力。因上诉人骏达典当公司在涉案房产设立了担保物权，在此情况下，廖诚锋即与骏达典当公司之间产生了物权之争，但在当事人未具体明确提出请求的情况下，哪一方当事人可取得涉案房产的物权不是本案审查的范围，当事人可另循途径解决。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。曾建华及骏达典当公司的上诉理由均不足，对其请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持佛冈县人民法院（2012）清佛法民二初字第151号民事判决第（一）项及案件受理费负担部分；
二、撤销佛冈县人民法院（2012）清佛法民二初字第151号民事判决第（二）项；
三、驳回上诉人曾建华及广州市骏达典当有限公司的上诉请求。
四、驳回被上诉人廖诚锋的其他请求。
二审案件受理费600元，由上诉人曾建华、廖诚锋各负担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛延光
审 判 员 肖惠文
代理审判员 禹 莉
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 林健欢
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。