四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）广民初字第86号原告李志顺，男，生于1962年2月12日，汉族，广元市利州区人，住广元市利州区。原告衡思华，男，生于1959年4月8日，汉族，广元市利州区人，住广元市利州区。原告王晓南，女，生于1970年12月4日，汉族，广元市利州区人，住广元市利州区。原告谢玲，女，生于1985年12月25日，汉族，广元市利州区人，住广元市利州区。四原告共同委托代理人殷勇，四川神咏律师事务所律师。（特别授权）被告四川省广元市丽森房地产开发有限公司。住所地广元市利州区海口路和谐人家A幢。法定代表人高林全，该公司董事长。委托代理人徐忠成，四川同方正律师事务所广元分所律师。委托代理人胡金花，广元市利州区嘉陵法律服务所法律工作者。第三人高林全，男，生于1963年2月9日，汉族，广元市利州区人，四川省广元市丽森房地产开发有限责任公司董事长，住广元市利州区。委托代理人胡金花，广元市利州区嘉陵法律服务所法律工作者。原告李志顺、衡思华、王晓南、谢玲诉被告四川省广元市丽森房地产开发有限公司（以下简称丽森房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，四原告因案中房屋通过商品房买卖合同备案的形式预售在高林全名下申请追加高林全为本案第三人。本院受理后，依法组成合议庭于2014年12月12日、2015年8月21日、2015年9月2日、2016年4月22日、2016年9月21日公开开庭审理了本案。原告衡思华、王晓南及四原告的共同委托代理人殷勇，被告丽森房地产公司及第三人高林全的委托代理人徐忠成、胡金花，第三人高林全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志顺、衡思华、王晓南、谢玲向本院提出诉讼请求：1、被告履行《房地产买卖协议》，交付房屋，办理房屋产权登记手续，第三人配合被告交付房屋和办理房屋产权登记手续；2、被告承担违约责任，赔偿原告损失210万元；3、本案诉讼费等全部费用由被告承担。事实和理由：原告与被告分别于2010年4月3日和2011年12月27日，签订了《房地产买卖协议》及《补充协议》，约定由原告购买被告位于广元市两层营业房，分别每平方米7600元和每平方米4800元计价，建筑总面积约为2000平方米。约定房屋竣工及交付日期为2012年12月30日。但截至到2014年3月27日，四原告已经按约支付了包括购房款在内的全部款项，共计1215万元。基于被告与昝清林、谢德阳签订的《合资开发房地产合同》第三条第三款的约定，其二人代表合伙人负责“金鹭名苑”项目的开发、销售，其售房行为是根据合伙人分工代表被告的代理行为，昝清林、谢德阳代表被告签订房屋买卖协议，被告应对该协议的法律后果承担责任。被告于2011年12月28日向李志顺出具的盖有公司财务专用章的售房款收据，进一步说明被告也是知晓并认可《房地产买卖协议》。根据相关法律规定，其二人行为属于职务代理行为，与原告签订协议约定的义务应由被告承担。被告丽森房地产公司辩称：一、案中合同无效，主体不适格。1、根据《商品房销售管理办法》的相关规定，房地产开发主体必须是具备相应资质的企业，而不是自然人，本案中的《合资开发房地产合同》、《房地产买卖协议》、《补充协议》应属无效；2、《房地产买卖协议》的主体不适格，《补充协议》中的卖方是没有盖章的被告“金鹭名苑”项目销售部代理人昝清林、谢德阳，主体同样不适格；3、昝清林、谢德阳无权对外销售房屋，该行为非法无效。二、《房地产买卖协议》、《补充协议》所确立的买卖合同关系没有成立。1、该协议的卖方不是被告，被告也未在上面签章，不能约束被告；2、买方主体发生变更，属于合同权利、义务的转让需要合同相对人同意，本案即没有通知相对人，也没有取得相对人同意，四原告主张的合同关系成立并生效理由不成立；3、四原告的付款行为存在瑕疵。案中项目楼盘已对外公开销售300余户，全部由被告统一与买方签定并在住建局备案的商品房买卖合同。三、昝清林、谢德阳销售房屋行为无效，侵害第三人利益。1、昝清林、谢德阳不具有商品房销售代理的主体资格，因违反法律的强制性规定而无效；2、买房人与卖房人存在特殊关系，且房价明显低于同时期、同地段的其他房屋。四、本案是商品房预售合同纠纷，应适用《商品房销售管理办法》而不是《合同法》等其他法律。五、合同没有成立，原告主张违约金和赔偿损失的理由不成立，同时，原告存在重大过错，即使有损失也应该自己承担。六、案件的性质定性。本案涉及犯罪，应移交公安机关，中止审理。第三人高林全述称，答辩意见与丽森房地产公司答辩意见相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。四原告为证明自己的主张提供了以下证据：第一组证据，合资开发房地产合同，证明金鹭名苑楼盘由丽森房地产公司、昝清林、谢德阳、鲜鹏合伙开发，根据约定该楼盘的销售工作由昝清林、谢德阳负责，因此两人有权销售房屋；第二组证据，房地产买卖协议，证明原告与被告的买卖合同关系，被告应承担交付房屋并办理产权手续的义务；第三组证据，补充协议，证明对原购房合同第二条的变更，被告应履行交付诉争房屋的义务；第四组证据，付款凭证9份（附清单），证明原告已按合同履行了支付购房款的义务；第五组证据，金鹭名苑财务报告表二，证明被告方已收到原告所付购房款，原告所支付的购房款已经用于被告楼盘的开发。第六组证据，昝清林项目管理说明一份，证明昝清林收费的票据是高总（高林全）领走了的，附件财务移交清单，昝清林是做了账的。第七组证据，金鹭名苑财务报表、直接支付工程款的说明。证明原告所交购房款已用于该工程及做了账的事实。第八组证据，四原告身份信息，李志顺个体工商户营业执照、税务登记证、公司信息、房屋产权证、结算协议书，花色饺2006年完税凭证、营业执照、排污许可证、派出所证明，衡思华和张秀英的身份证、房屋产权证、户籍登记卡。证明四原告长期居住在广元，李志顺多年承揽工程，有购房的实力，王晓南经营的花色饺是2000年就开始经营了，派出所证明王晓南、王显峰是姐弟关系，其经济收入及居住情况、王晓兰在参与经营。第九组证据，证据金鹭名苑的会议纪要一份，证明四原告按会议纪要履行了购房交款义务、交清了购房款。第十组证据，杨华樵调查笔录一份及商品房买卖合同备案表，证明杨华樵也是和昝清林签的合同，昝清林给其他购房户也以案中这种方式进行销售，得到被告丽森公司认可。第十一组，金鹭名苑商品房开发补充合同，证明被告方几个合伙人签字，昝清林是在履行合伙义务。第十二组，临近楼盘的销售表，证明四原告2010年购房单价与上述楼盘同期销售情况基本吻合，价格基本相近。第十三组，被告与三个合伙人的出资情况及3张收据，证明有被告方财务印章，除被告方以外的合伙人都履行了义务，每人各占20%。原告与合伙人没有什么特殊关系。谢玲和谢德阳是父女关系，但是他和某一个人有关系并不影响合伙购房。第十四组，昝清林、鲜鹏、谢德阳的证人证言，证明本案所涉房屋是四原告交纳了购房款，购房款用于支付1、2号的工程款，第三人并没有交房款。被告丽森房地产公司质证认为，对第一组证据三性有异议，合同主体不具备相应条件，法定代表人没有亲笔签名，本组合同没有合同签订时间，合同至今未生效，属无效合同，合同内容无法约束双方的权利和义务。对第二、三组证据三性有异议，买卖协议签订时，尚未取得商品房预售许可证，该协议无效，应当签订商品房买卖合同，而不是所谓的协议，卖房主体应该是被告，不应该是昝清林、谢德阳个人。第四组证据三性有异议，收款收据并不是正式收费单据，且收款人均是昝清林个人收款。对第五组证据三性有异议，没有项目财务专用章，无法证明几笔交款记录进入公司账户。对六、七两组证据的真实性有异议，是昝清林个人作出的说明。对证据的合法性、关联性都提出异议；对项目管理说明的真实性、合法性、关联性都提出异议，不能反映出凭证的意义。对财务报表的真实性、合法性、关联性均提出异议。丽森公司才能提供财务报表，顺达是施工单位无法出示财务报表。付款凭证与报表上反映的交款不能相互印证。第八组证据，针对原告提出的证据，不能达到原告所证明的目的，李志顺的营业执照成立日期是2015年1月6日，不能达到当时经济情况的证明，买卖协议的时间是2010年；王晓楠营业执照是2013年1月23日，也不能证明其经济情况；对营业执照、税务登记证真实性、合法性没有异议，但对本案关联性有异议；对结算协议书真实性无异议，但对合法性、关联性提出异议，办理结算不具有合法性；对花色饺的完税凭证、排污许可证的真实性无异议，但对关联性和证明观点有异议；对证人证言我们认为证人应当出庭作证；对派出所的证明无异议。对该份证据，除了收据，其他证据真实性关联性没有异议，对证明目的有异议，这些证据并不能证明原告的证明目的。对第九组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。对第十组证据杨华樵的调查笔录真实性无异议，但证人应出庭作证，对商品房买卖合同的真实性无异议，但对关联性有异议。对第十二组证据的证明目的有异议，这份证据不能真实反映出当时同地段房屋的价值，所以不能达到原告的证明目的。对第十三组证据，根据法院需要查明的事实，只要提供自己的现金流就能证明，原告根本证明不了资金情况，这3张收据和合同约定的不一样，即使原告提供了3份收据原件我方也认为不能证明其目的。对第十四组证据，昝清林、谢德阳的证言互相矛盾，鲜鹏只能够证实280万元资金的支付情况，没有证据证明谢玲支付了购房款，高林全购买房屋是真实的，三证人不知晓高林全支付购房款不影响购买合同的效力，本案争议项目并没有清算。第三人高林全质证认为，第六份证据是高林全本人签的，真实性无异议。其他同意被告质证意见。本院认证：第一组证据虽然法定代表人未签字，但有被告的单位公章、特别授权代理人张仲平签字、有合同签订时间即2009年8月10日，该合同符合合同生效的要件，已生效，故该证据作为定案依据，本院予以采信；第二、三组证据，在起诉之前已取得商品房预售许可证，昝清林、谢德阳是在履行合伙事务，双方签订房屋买卖协议符合合伙合同约定，故本院予以采信；第四组证据，四原告所转款项转给昝清林、谢德阳1015万元，转给鲜鹏160万元，还有50万元的收据上有被告单位财务专用章，能够证明四原告的证明目的，作为定案依据，本院予以采信；第五、六、七组证据，能够形成证据链相互佐证，证实已收款项用于房屋开发，本院予以采信。第八、十二组证据的真实性进行认定，但与本案不具有关联性，不予采信。第九组证据与第四组证据能够形成证据链相互佐证，证实四原告支付了购房款，予以采信。第十组证据，虽证人未出庭作证，但被告及第三人对该组的真实性无异议，能够证明被告认可昝清林以案中的方式销售房屋，本院予以采信。第十一组证据与第一组证据能够形成证据链相互佐证，证实昝清林是在履行合伙义务，予以采信。第十三组证据虽不是原件，但上面有被告的财务专用章，能够证实除被告外的合伙人昝清林、谢德阳、鲜鹏已按合同规定履行完出资义务。第十四组证据的三个证人均是被告开发案中项目的合伙人，能够证实四原告交纳购房款的情况及购房款的用途，本院予以采信。被告丽森房地产公司为反驳原告的主张提供了以下证据：第一组，记账凭证，证明房屋买卖后的财务入账情况；第二组，科目余额表，证明房屋买卖后的收支、记载明细情况；第三组，商品房预售许可证，证明被告开发的房屋由相关部门允许出售的时间及情况；第四组，商品房屋买卖合同样本，证明买卖双方的交易行为成立，应当签订商品房买卖合同，而不应当是房屋买卖协议。第五组，计算机信息查询单，证明本案争议房屋当时的价款，共提交9套房屋的交易情况，本案争议的房屋价格7600元，显然与市场价格不符。第六组，录音录像资料（光碟一张），证明昝清林在与高林全对话时说明谢玲210万元房款是没有支付的，庭审后提交录音录像原件。第七组，49本会计凭证，证明金鹭名苑的整个账目中没有本案争议的工程款的情况，付款对应时间是相互矛盾的。第八组，备案号为20131121xxxxxxx的商品房买卖合同及付款、收款依据，证明案中房屋已经预售给第三人，并支付价款974万元，原告质证认为，对第一、二组证据的三性均由异议，该证据属于被告单方面制作并提供，无法证明其真实性和完整性，该楼盘在开发过程中，被告几个合伙人均为该楼盘的开发在支付款项，某一个合伙人提供的收支凭证不能反映该楼盘的全面收支情况，不能否定原告已交款的事实。对第三组证据的真实性、合法性无异议，但不具有关联性。对第四组证据的真实性、合法性无异议，但不具有关联性，该样本属于国家工商行政管理局和建设部的推荐文本，而并非合同生效的必须采纳的法定文本，合同的效力应按合同法的相关规定确立。第五组证据的真实性有异议，查询结果单没有加盖相关机关印章，对其关联性有异议，查询单是2011年底或2012年底，12000元的房价与一年半以前的房价差别并不大。第六组证据录音录像的质证意见，对其真实性、合法性、关联性均有异议，视听资料应当提供原始载体；对录像内容，被告法定代表人是认可房屋买卖事宜，被告法定代表人说到不给钱就不办证；昝清林并没有说谢德阳没有付钱；昝清林和高林全是合伙人，他们说的话不能对抗买受人。对第七组证据，被告提交的会计凭证的真实性无异议，但不够全面，只提交了部分的会计凭证，对某部分会计凭证中很多是昝清林直接交款给丽森公司，比如2014年10-14号凭证，昝清林接过来然后转给被告，说明昝清林在履行合伙义务，2010年12月的一份凭证当中丽森公司和顺达公司的一个建设工程施工合同，强调施工主体是顺达公司。对第八组证据的三性均有异议，合同是2013年签订，交房通知也是2013年，付款都是2015年，是在诉讼过程中，转账的用途不是购房款而全是还款，该组证据是为了对抗四原告的买房行为伪造的。第三人高林全质证，无异议。本院认证，第一、二组证据均属于孤证，未形成证据链，不能证明相应事实，本案不予采信。第三组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。第四、五组证据与本案均不具有关联性，且房屋销售时间与案中房屋销售时间不在同一时段，本院不予采信。第六组证据，被告在庭审期间未提供原始载体，但能证明被告知道四原告买卖案中房屋的事实及被告认为谢玲未支付购房款。第七组证据，对证明昝清林在履行合伙义务部分予以采信。第八组证据合同签订时间是2013年，而交房时间是2012年12月31日，房屋总价款是800万元，而第三人交纳了900万元的购买款，且该款项均在合同签订之后，与国家规定的首付比例相矛盾，同时转账的用途是还款而不是购房款，不能达到其证明目的，本院不予采信。第三人高林全出示合同一份，证明该合同没有加盖被告的公章。原告质证，不具有关联性。被告丽森房地产公司质证，无异议。经审理查明：被告丽森房地产公司和广元市顺达房地产开发有限责任公司作为甲方与乙方昝清林、丙方谢德阳、丁方鲜鹏于2009年8月10日签订《合资开发房地产合同》，合同第二条第2款：出资金额及比例，甲方出资肆佰捌拾万元，占百分之四十，乙、丙、丁方三方各出资贰佰肆拾万元，出资比例各占百分之二十。第三条第2款：甲方负责、丁方协助办理开发项目的立项、报件等各项工作，协调该项目开发与有关部门的关系。第3款：乙、丙方负责“金鹭名苑”项目的开发。精心设计、精心管理、销售及售后服务。第四条第2款：项目办公室工作负责人由乙方担任；甲方委派人员担任会计；丙方委派人员担任出纳；需要时丁方委派人员。第六条房屋产权分配：1、以施工图按出资方的出资比例分别进行营业房、住房、地下车库等房屋产权分配（以补充合同为准）；2、房产对外统一销售，其销售款按各方所分房产分户管理。第八条特别约定：4、该项目在银行开设专门存款账户，预留甲方和项目办公室负责人印鉴。一切收入必须先进入该账户，不得坐支。一切费用开支需经甲、丙、丁方的一方签字和项目办公室负责人签字才能列支。5、土建工程款，主要以商品房销售款作为预付工程款，如销售款不能满足工程款进度需要，用该宗土地的土地使用权证作抵押在银行贷款，其贷款利息以各方应付款与已付款的差额计算到各方出资，房屋竣工验收合格后一年内付清全部工程款。2010年7月1日，被告丽森房地产公司和广元市顺达房地产开发有限责任公司作为甲方与乙方昝清林、丙方谢德阳、丁方鲜鹏于签订《补充合同》，第二条约定，金鹭名苑土建工程，张仲平承建一号楼，鲜鹏承建二号楼，工程价款结算按原合同有关土建工程的约定执行，以丽森房地产公司、昝清林、谢德阳三股东名义发包。第三条约定，项目办公室由昝清林、谢德阳负责，工作人员由各股东根据需要委派。项目办公室工作人员负责办理开发项目的报建、立项工作，管理房屋销售收入和工程款支出，办理购房业主商品房买卖合同的签订等。第四条约定，一号楼一至二层营业房，一号楼三楼住宅2套和二号楼二楼住宅2套共4套，地下车位，实行统一销售，其销售收入按股份比例分配。第六条约定，原合同第八条第四款改为：“该项目在银行开设专门存款账户，预留甲方公章和办公室负责人印鉴。一切收入必须先进入该账户，不得坐支。一切费用开支需经甲、丁方的一方签字和项目办公室负责人签字才能列支。”广元丽森房地产公司于2009年8月5日、2009年8月18日分别出具委托书和聘书委托广元市顺达房地产开发有限公司法定代表人张仲平处理案中项目合作开发的一切事宜。2010年4月3日，李志顺、衡思华、王晓南、唐凤琼与昝清林、谢德阳签订了《房地产买卖协议》，甲方（卖方）为“金鹭名苑”项目负责人昝清林、谢德阳，乙方（买房）李志顺。该协议约定：第二条房屋情况：1、一楼营业房全部建筑面积约1000平方米；2、二楼营业房全部建筑面积约1000平方米；3、二楼至三楼11套建筑面积约1000平方米；4、建筑面积最终以建设部门测绘为准。第三条成交价格：1、一楼营业房每平方米建筑面积7600元计价；2、二楼营业房每平方米建筑面积4800元计价；3、二楼至三楼11套住房每平方米建筑面积3500元计价。第四条付款方式（以甲方出示收款收据为准）：1、签协议时乙方一次性向甲方交纳定金叁佰万元整；2、甲方取得预售房屋许可证后一个月内，乙方向甲方交纳总房款的百分五十；3、甲方房屋封顶后，乙方缴清全部按揭房款；4、房屋竣工验收合格后，乙方缴清全部房价尾款。第五条其他约定：3、房屋竣工及交付日期为2012年12月30日。第六条违约责任：1、甲方如违约向乙方双倍赔偿乙付房款的违约金；2、乙方如违约向甲方交纳的定金不予退还，……。第七条补充变更：本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议与本协议具有相同法律效力。2011年12月27日，四原告与昝清林、谢德阳签订了《补充协议》，甲方（卖方）四川省广元市丽森房地产开发有限责任公司金鹭名苑项目销售部代理人昝清林、谢德阳，乙方（买方）李志顺、衡思华、王晓南、谢玲。该协议约定：一、原《房地产买卖协议》第二条房屋情况中第3款：二至三楼住房11套建筑面积约1000平方米，因施工图变更其中二楼3套住宅房变更为营业房（面积以实测面积为准）。二、原《房地产买卖协议》第二条中第3款：三楼8套住宅房退还给金鹭名苑项目销售部，由销售部自行销售该住宅商品房，双方都不承担任何退房责任。三、乙方只够买一、二楼整层商品营业房，价格按原《房地产买卖协议》第三条成交价格中第1、2款执行（面积以实测面积为准）并结算总房款。四原告及其家属已支付款项情况为：1、2010年4月3日昝清林银行卡转账存款225万元、王晓南（王显峰）取款75万元，共计300万元；昝清林出具了300万元的收据。2、2011年1月10日,张秀英、王晓南（王显峰）、李志顺（**刚）分别向昝清林转款75万元，共计225万元；昝清林出具225万元的收据。3、2011年5月25日，王晓南（王显峰）、张秀英分别向谢德阳转款35万元、70万元，共计105万元；昝清林向李志顺、衡思华、王晓南各出具70万元收据一份。4、2011年5月26日，王晓南（王显峰）向谢德阳转款35万元。5、2011年6月8日，李志顺（**刚）向谢德阳转款70万元；昝清林向衡思华出具了70万元收据。6、2011年12月28日，被告丽森房地产公司收到李志顺转账50万元高培茹向李志顺出具收据一份，并加盖被告丽森房地产公司财务专用章，收据载明收款事由：金鹭名苑门面房款。7、2012年1月10日、11日，张秀英、王晓南（王显峰）各分别向昝清林转款50万元，共计100万元。8、2013年10月23日，张秀英垫支案中项目消防工程款10万元，重庆黑牛安装工程有限责任公司出具领款单（复印件），昝清林签字确认。9、2014年1月16日，李志顺向冯培林转款160万元（案中项目一号楼实际施工人），昝清林、张仲平出具160万元收据。10、2014年3月19日李志顺支付160万元购房款，直接转付金鹭名苑2号楼工程款，昝清林、张仲平出具160万元收据；11、2014年4月8日李志顺向鲜鹏转款80万元。以上款项中，其中通过转账支付1000万元、垫支220万元，共计1220万元，谢德阳、昝清林、张仲平共出具购房款收据（均为复印件）1165万元。2014年1月16日，项目开发方张仲平、昝清林与施工方冯培林、何朝武及四原告（其中包括唐凤琼）达成金鹭名苑《会议纪要》，约定：1、李志顺等欠金鹭名苑项目方约320万元购房款（由于开发项目账户被高林全冻结），今天先交160万元，解决该项目1号楼工程材料款及民工工资，另160万元具备相应财务手续；4、后期尾款及质保金由李志顺交由开发项目方后，再转给广元市顺达建筑有限公司，再由顺达公司在质保期内按相关规定返给冯培林；5、购房款尾款在签订该营业房正式合同时，由李志顺一并付清给金鹭名苑项目业主方。2014年4月25日广元丽森房地产公司从“金鹭名苑”项目财务凭证管理人昝清林处借出2010年、2011年、2012年、2013年财务凭证49本，现收支凭证均在丽森房地产公司。另查明，“金鹭名苑”项目于2011年7月4日取得商品房预售许可证。起诉时，涉案房屋已登记备案在第三人名下。被告以《合资开发房地产合同》上的签章不是被告公司的印章为由，申请对该印章进行鉴定，经本院委托后，因被告未缴纳鉴定费，四川求实司法鉴定所以退案处理。再查明，谢德阳与谢玲是父女关系，与唐凤群是夫妻关系。2012年2月12日被告丽森房地产公司与买房人签订的商品房买卖合同备案表中的住房价格为3000多元每平方米，隔壁兰庭丽景在2011年、2012年门面大概在12000元左右每平方米。2013年11月21日，被告丽森房地产公司将案涉房屋通过商品房买卖合同备案的形式预售给第三人高林全。庭审中，本院向四原告释明是否变更诉讼请求为请求被告退还购房款，四原告坚持请求被告交付房屋及赔偿损失。同时，四原告要求第三人配合被告交付房屋。备案号为201311210000258的《商品房买卖合同》签订时间是2013年，交房时间是2012年12月31日，房屋总价款是800万元，第三人交纳了900万元的购买款，转账的用途是还款而不是购房款。第三人庭审中陈述：因债务太多，公司能处理的资产只有案中的门面，将案中房屋备案在自己名下是为了处理后续债务；案中项目的启动资金是贷款900万元和预售房的款项及垫支款。本院认为，本案争议焦点为：一、《合资开发房地产合同》及其补充合同、《房地产买卖协议》、《补充协议》的效力问题；二、被告丽森房地产公司应当交付房屋还是返还购房款及赔偿损失问题。一、合同效力问题。第一、关于《合资开发房地产合同》及补充合同的效力问题。被告认为房地产开发主体必须是具有相应资质的企业，不能是自然人，《合资开发房地产合同》及补充合同属于无效合同。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的规定，合同一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。本案中，庭审查明被告丽森房地产公司具有房地产开发经营资质，其为了修建“金鹭名苑”项目与昝清林、谢德阳、鲜鹏于2009年8月10日签订的《合资开发房地产合同》以及2010年7月1日签订的补充合同，符合上述规定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，主体适格。被告丽森房地产公司及第三人高林全的辩称理由不成立，本院不予采纳。第二，关于《房地产买卖协议》、《补充协议》的效力问题。根据《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中《合资开发房地产合同》第三条第3项明确约定昝清林、谢德阳负责“金鹭名苑”项目的开发、销售及售后服务，结合该合同第六条第2项来看，昝清林、谢德阳是以丽森房地产公司的名义对外联系业务、售后服务等合资开发事务，丽森房地产公司应当对合资人昝清林、谢德阳执行合资开发事务对外承担责任。昝清林、谢德阳按照合同约定以“金鹭名苑”项目负责人的身份进行房屋销售，与四原告签订《房地产买卖协议》、《补充协议》，虽在签订《房地产买卖协议》时，案中商品房未取得商品房预售许可证，尚不具备销售条件，但在签订《补充协议》时，已经取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房销售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。同时，根据该司法解释第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。四原告购买案涉房屋时，案中项目正在建设过程中，是急需资金之时，且所交购房款大部分用于工程款，同时四原告所购买房屋价格，远高于第三人高林全商品房买卖合同备案价格，被告关于四原告购买房屋价格偏低的辩解理由不成立。被告关于“谢玲作为谢德阳女儿购买该房屋，且价格低于同期同地段房屋的价格，该行为无效”的辩解，无事实和法律依据，其理由不成立。中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等等。而案中两份协议均具备上述条件，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，故《房地产买卖协议》和《补充协议》均有效。二、被告丽森房地产公司应当交付房屋还是返还购房款及赔偿损失问题。本案中，《合资开发房地产合同》第四条第2款约定，昝清林为项目办公室工作负责人，谢德阳委派人员担任出纳。庭审查明丽森房地产公司从昝清林手中借走49本账目凭证，并当庭陈述丽森房地产公司的账目管理很混乱，且有50万元的收据上加盖被告财务专用章，经办人为高培茹；以上事实表明丽森房地产公司安排昝清林、谢德阳经营公司事务，并明知其将本案房屋卖给了四原告。根据职责分工，昝清林、谢德阳售房行为属于执行合资开发事务行为，属于代表被告行为。《合资开发房地产合同》约定土建工程款主要以商品房销售款作为预付工程款，根据庭审查明，被告是明知案中项目工程款的来源就是大部分房屋预售款，被告的三个合资人也出庭作证证明四原告所交款项大部分用于工程建设，被告应当履行向四原告交付房屋的义务。被告虽通过商品房买卖合同的形式将案涉房屋预售给高林全，但高林全陈述将案中房屋备案在自己名下是为了处理公司债务，且《商品房买卖合同》签订时间是2013年，交房时间是2012年12月31日，房屋总价款是800万元，第三人交纳了900万元的购买款，转账的用途是还款而不是购房款，能够证实被告与高林全不存在真实的房屋买卖交易，其备案合同并不成立，不影响被告交付房屋。高林全与被告不存在真实的房屋买卖交易，应当配合被告交付房屋和办理产权登记。故四原告关于“要求被告履行房地产买卖协议，交付房屋，办理房屋产权登记手续”的诉讼理由成立，本院予以支持。被告辩称：“四原告购买案中房屋价格过低，侵害了被告的利益”，但被告与高林全所签订的《商品房买卖合同》显示案中房屋总价款为800万元，明显低于四原告购买案中房屋的总价款，该辩解理由不成立，本院不予采纳。被告辩称：“谢德阳与谢玲是父女关系，无证据证明谢玲交纳了购买款”，案中项目的开发方为被告，谢德阳与谢玲是否为父女关系，不影响合同的效力，同时，四原告是共同共有的关系购买房屋，谢玲是否自己交纳购房款，只要四原告交纳了总的购买款即完成了支付义务。审理过程中，本院主持双方进行调解，被告表示只要谢玲与其他三原告的份额划分清楚，可以向其他三原告交付房屋，被告与其余合伙人清算完毕，谢玲补交剩余购房款后再向其交付，说明被告将内部的合资开发关系与房屋买卖关系混为一种法律关系，但合资合同约定不能约束四原告。原告李志顺、衡思华、王晓南、谢玲主张的财产损失，无证据加以佐证，该项请求本院不予支持。综上，原告李志顺、衡思华、王晓南、谢玲的关于交付房屋并办理产权登记的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条、第十六条、中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李志顺、衡思华、王晓南、唐凤琼与昝清林、谢德阳签订的《房地产买卖协议》和《补充协议》有效；二、限被告四川省广元市丽森房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告李志顺、衡思华、王晓南、谢玲交付房屋，并协助办理登记手续；三、第三人高林全在本判决生效后三十日内配合被告四川省广元市丽森房地产开发有限公司向原告李志顺、衡思华、王晓南、谢玲交付房屋和协助办理登记手续；四、驳回原告李志顺、衡思华、王晓南、谢玲的其他诉讼请求。本案诉讼费107300元，保全费5000元，共计112300元，原告李志顺、衡思华、王晓南、谢玲负担16550元，被告四川省广元市丽森房地产开发有限公司负担95750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  袁开信代理审判员  李建林人民陪审员  吴显月二〇一六年十一月二十八日书 记 员  王麒霁