广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第964号
原告：周金来，无固定职业。
委托代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。
委托代理人：唐孔文，广西纵华律师事务所实习律师。
被告：广西农垦国有九曲湾农场。
法定代表人：黄江山，该农场场长。
委托代理人：黄有雄，广西金狮律师事务所律师。
委托代理人：周柏任，广西金狮律师事务所实习律师。
原告周金来与被告广西农垦国有九曲湾农场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法由代理审判员吴腾睿适用简易程序，于2015年7月10日第一次公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法由代理审判员吴腾睿担任审判长，与人民陪审员罗云华、韦宏斌组成合议庭，于2015年11月6日公开开庭进行了审理。书记员黄丽霖担任法庭记录。原告周金来及其委托代理人郑武贵、唐孔文，被告广西农垦国有九曲湾农场的委托代理人黄有雄、周柏任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周金来诉称：2013年3月31日，原告与被告续签了《铺面租赁协议书（续签）》，约定租期从2013年5月1日起至2015年4月30日止，承租期满后，如被告继续将该商铺对外出租，在同等条件下原告享有优先租用权。承租期即将届满时，原告要求继续承租被告位于东方职工新村南面××＃××号铺面，被告却告知已将该铺面出租给案外人罗国华被告却告知已将该铺面出租给案外人罗某华。被告在原告没有放弃承租及放弃在同等条件下优先承租的情况下，将该铺面出租给案外人，构成违约，侵犯了原告依法享有的优先承租权。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决：被告依据其与案外人罗国华就位于东方职工新村南面被告依据其与案外人罗某华就位于东方职工新村南面××＃××号铺面签订的《铺面租赁协议书》的条件优先出租给原告使用；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、电脑咨询单（复印件），证明被告主体资格。
2、《铺面租赁协议书（续签）》（原、被告于2013年3月31日签订），证明原、被告之间协议书合法有效，原告在租赁期限届满后才有合同书。
3、《铺面租赁协议书》（照片复印件），证明被告对外出租的事实。
4、《铺面租赁协议书》（被告与案外人罗国华于被告与案外人罗某华于2014年6月20日签订，复印件加盖南宁市兴宁区工商行政管理局档案查询专用章），证明被告于2014年6月20日已把铺面租给罗国华的事实日已把铺面租给罗某华的事实，且反过来证明被告提交的2015年3月19日与罗国华签订的合同是虚假的日与罗某华签订的合同是虚假的。
5、《通告》（复印件），证明被告于2015年1月1日通知原告其已把该铺面出租给案外人罗国华经营管理的事实日通知原告其已把该铺面出租给案外人罗某华经营管理的事实。
6、《铺面租赁协议书》（案外人罗国华与案外人苏桂南于案外人罗某华与案外人苏某南于2014年8月17日签订，复印件加盖南宁市兴宁区工商行政管理局档案查询专用章），证明罗国华于证明罗某华于2014年8月17日把该铺面转租给苏桂南的事实。
7、报警回执，证明2015年6月4日案外人苏桂南以出租人身份到原告经营的铺面闹事日案外人苏某南以出租人身份到原告经营的铺面闹事，把原告的铺面砸烂后原告报警的事实。
8、视频，证明案外人苏桂南以出租人身份到原告铺面闹事的事实证明案外人苏某南以出租人身份到原告铺面闹事的事实。
被告广西农垦国有九曲湾农场辩称：一、被告在租赁合同期满后可以依约主张在同等条件下享有优先租用权，被告从未反对过。二、被告与罗国华签订的租赁合同并没有损害原告的优先租用权被告与罗某华签订的租赁合同并没有损害原告的优先租用权。三、若原告仍不主动提出续租的要求并参与竞租，自合同期满三个月起，被告不再保留其优先租用权。因此，原告应主动撤诉，及时与被告协商租约事宜。综上所述，原告的诉请主张不成立，恳请法院依法驳回。
被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：
1、《铺面租赁协议书》（被告与案外人罗国华于被告与案外人罗某华于2015年3月19日签订），证明根据被告与案外人罗国华于证明根据被告与案外人罗某华于2015年3月19日签订的租赁协议书内容，铺面租赁协议书的时间期限到2016年12月31日止；该租赁协议反映出被告与原来铺面的原承租人建立的租赁关系终止后，到罗国华承租的话需要通过竞租才能获得承租权到罗某华承租的话需要通过竞租才能获得承租权；协议约定了每套铺面押金是3万元，租金起点不低于每月700元；租金起点不低于每月700元是在竞租的条件下，罗国华应通过竞租条件下才能获得该条件罗某华应通过竞租条件下才能获得该条件，原告也要通过竞租的方式才能取得继续的承租权，说明被告没有损害原告优先权，也是同意原告参与竞租的；根据这份协议书，双方签订有合同与本协议有冲突，以2015年3月19日的为准，不管原告拍摄照片中的协议书是否真实，都是无效的。
2、照片（公开竞租的公告），证明被告依法公开竞租，未损坏原告的优先租用权。
3、铺面竞租公告内容，证明被告依法公开竞租，未损坏原告的优先租用权。
4、送达竞租公告给原告的视频，证明原告已知悉铺面竞租事宜，但其拒绝公开公平公正参与竞租。
5、竞租操作流程及结果，证明被告依法公开公正公平阳光竞租，原告的优先租用权在程序上依法可以得到保障。
归纳原、被告的诉辩事由，双方当事人的争议焦点是：原告主张优先承租被告铺面有何依据。
经过庭审质证，被告对原告提交证据1-2、4-8真实性无异议，原告对被告提交证据2-5真实性无异议，本院对上述双方当事人均无异议的证据予以认定。被告对原告提交证据3真实性有异议，经核对，该证据与原告提交证据4为同一份协议书，故本院对原告提交证据3真实性予以认定。原告对被告提交证据1真实性不予认可，被告已提交该份协议书原件进行核对，且该协议书内容与被告提交证据并不冲突，故对该证据真实性本院予以认定。
结合全案证据，本院查明以下法律事实：九曲湾东方职工新村2#XX楼的建设单位为广西农垦国有九曲湾农场，该项目于2009年1月8日经广西壮族自治区农垦局审批获得建设工程规划许可（建字第450021200800010号）。2013年3月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺面租赁协议书（续租）》，约定：乙方承租甲方东方职工新村南面2#XX楼的第16XX号，共一套，是一层砖混结构房屋，建筑面积80平方米；租赁年从2013年5月1日起至2015年4月30日止；每月租金为600元，每年租金7200元（其中铺面租金为3600元，场地费为3600元）；租赁期间，除国家、农场统一征用需要收回该商铺外，一般情况下甲方不得擅自终止本协议和提高租金；承租期满后，如甲方继续将该铺面对外出租，在同等条件下，乙方享有优先租用权。合同还就其它事项进行了约定。
2014年6月20日，被告（甲方）与案外人罗国华与案外人罗某华（乙方）签订《铺面租赁协议书》，约定：乙方承租甲方的铺面位于甲方东方职工新村南面，共18套，都是一层砖混结构房屋，每套建筑面积80平方米；租赁年限从2015年1月1日起至2028年12月31日止；前4年的租金每套每月700元，第五年至第九年每套每月810元，第十年至第十四年每套每月930元，采取先交租金后经营的方式，租金每半年交纳一次；因部分铺面农场对外出租未到期，2015年度的租金按实际移交铺面的数量结算租金。合同还就其它事项进行了约定。同年8月17日，案外人罗国华与案外人苏桂南签订案外人罗某华与案外人苏某南签订《铺面租赁协议书》，约定苏桂南承租罗国华的东方职工新村南面共约定苏某南承租罗某华的东方职工新村南面共36套铺面，每套建筑面积40平方米，前3年的租金每套每月600元；因部分铺面农场对外出租未到期，2015年度的租金按实际移交铺面的数量结算租金。合同还就其它事项进行了约定。
2014年11月4日，被告向东方社区铺面各租户发出《通告》，载明：“我场东方社区所有铺面将于2015年1月1日后全部出租给罗国华同志经营管理日后全部出租给罗某华同志经营管理。现承租铺面经营已到期或2015年1月1日前到期的各租户请于2014年11月15日前到农场财务部结清2015年1月1日前租金；承租铺面2015年1月1日后到期的各承租户可继续经营铺面至承租期满为止，承租期满前的租金仍需交到农场财务部。各承租户2015年1月1日后如需要继续承租铺面经营的，请自行与罗国华同志洽谈租赁经营相关事宜请自行与罗某华同志洽谈租赁经营相关事宜。”原告主张被告违反合同约定，将涉案铺面出租给案外人罗国华将涉案铺面出租给案外人罗某华，经双方协商续租无果，遂向本院提起诉讼，诉请如前。经本院询问，双方均确认涉案商铺现仍由原告控制使用，未交还被告或转交他人。
2015年3月19日，被告（甲方）与案外人罗国华与案外人罗某华（乙方）重新签订《铺面租赁协议书》，除2014年6月20日协议书中约定内容外，双方另约定有：各铺面自原与甲方建立有租赁关系的承租户的承租权终结之日起至2016年12月31日止；每套租金起点不低于每月700元，因18套铺面中的部分铺面此前已对外出租，因此，乙方暂按每套租金每月700元交付甲方，当该部分铺面租赁期届满时，乙方竞租取得承租权后，以竞租确定的租金标准为准，双方另行签订补充协议确认；本协议签订前甲乙双方签订的合同与本协议有冲突的，以本协议为准，未尽事宜，双方可再另行协商并签订补充协议。
2015年7月28日，被告发出《铺面竞租公告》，载明：被告现有广西农垦国有九曲湾农场东方职工新村南面1#XX楼的第6XX号和2#XX楼的第16XX号铺面，本着公开、公平、公正的原则，现面向社会以竞租方式公开招租；报名时间：自本公告发出之日起至2015年7月31日17：30前，有意向参与竞租者本人需携带有效身份证明到九曲湾农场生产经营部报名；竞租时间：2015年8月5日上午十点，迟到者视为自动房屋竞租；竞租地点：九曲湾农场场部办公楼三楼大会议室。公告还对竞租方式、办法和要求等具体细节进行了规定。被告将该竞租公告张贴于其农场场部公告栏，并另行送达原告。
2015年8月5日，案外人韦忠兴案外人韦某兴、唐伟唐某、苏桂南苏某南、曾权报名参与竞租曾某报名参与竞租，原告未参加公开竞租。经过竞租，案外人苏桂南取得东方职工新村南面案外人苏某南取得东方职工新村南面××＃××号铺面租赁权，被告已于竞租当日与案外人苏桂南签订了被告已于竞租当日与案外人苏某南签订了《铺面租赁协议书》，协议书约定的租赁年限自2015年9月1日起至2017年8月31日止，每套租金每月2300元，每年共27600元，每年租金一次性交纳，承租方应在协议生效后5个工作日内交纳第一年的租金。
本院认为：原告与被告签订的《铺面租赁协议书（续签）》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。该协议书约定的租赁期限已于2015年4月30日届满，因原告至今未交还涉案商铺，被告亦未提出异议，故原租赁协议书继续有效，但租赁期限已变更为不定期。
关于涉案商铺的优先租用问题。原、被告在租赁协议书中所约定的“优先租用权”虽系双方意定形成，并非法定权利，但按照合同缔约自由原则，我国法律并未禁止当事人就商铺优先租用问题进行自由约定，故该协议书中的“优先租用权”条款经双方当事人协商约定一致，应为约定有效并受法律保护。但因该合同权利产生于双方约定，权利范围应仅限定于合同相对方之间，故不能对抗善意第三人。具体到本案中，原告既主张被告与案外人罗国华所签订原告既主张被告与案外人罗某华所签订《铺面租赁协议书》损害了其对涉案商铺的优先租用权利，则应就此负有举证责任。从双方提交证据来看，被告与案外人罗国华于被告与案外人罗某华于2014年6月20日签订的《铺面租赁协议书》明确约定有“因部分铺面农场对外出租未到期，2015年度的租金按实际移交铺面的数量结算租金”，双方于2015年3月19日签订的《铺面租赁协议书》另约定有“各铺面自原与甲方建立有租赁关系的承租户的承租权终结之日起至2016年12月31日止”及“乙方竞租取得承租权后，以竞租确定的租金标准为准，双方另行签订补充协议确认”等内容；原告所提交证据《通告》亦载明“承租铺面2015年1月1日后到期的各承租户可继续经营铺面至承租期满为止，承租期满前的租金仍需交到农场财务部。各承租户2015年1月1日后如需要继续承租铺面经营的，请自行与罗国华同志洽谈租赁经营相关事宜请自行与罗某华同志洽谈租赁经营相关事宜”。综合上述材料可以证实，被告并未将涉案商铺自行收回并另行租给案外人罗国华被告并未将涉案商铺自行收回并另行租给案外人罗某华，其与案外人罗国华所签订租赁协议书尚未实际履行其与案外人罗某华所签订租赁协议书尚未实际履行，原告亦实际占有使用涉案商铺至今，也即，被告与案外人所签订租赁协议书并未对原、被告双方所签订《铺面租赁协议书（续签）》的继续履行产生影响，亦未排斥原告依据原协议书约定对于涉案商铺所享有的合法使用权，据此，并无证据证明被告与案外人罗国华之间存在恶意串通等损害原告租赁权益的情形并无证据证明被告与案外人罗某华之间存在恶意串通等损害原告租赁权益的情形。至于原告主张以被告与案外人罗国华之约定条件优先租用涉案商铺的问题至于原告主张以被告与案外人罗某华之约定条件优先租用涉案商铺的问题，因原、被告双方均未对如何行使“优先租用权”进行过明确约定，亦未对何为“同等条件”进行过具体协商，而根据一般交易惯例，租金标准、租赁期限、租金交付方式以及出租人对承租人之主观信赖等均足以构成不同租赁条件之差异，在此情形下，现被告辩称应通过公开竞租方式决定涉案商铺承租人，与原、被告所签订租赁协议约定并不相悖，亦符合交易惯例，故本院对被告以公开竞租方式决定涉案商铺承租人之抗辩主张予以支持。涉案商铺经公开竞租，被告已与案外人苏桂南签订被告已与案外人苏某南签订《铺面租赁协议书》，并就涉案商铺租赁期限、租金标准及租金交付方式等租赁条件进行了明确约定。现原、被告所签订《铺面租赁协议书（续签）》中约定的租期已经届满，原告既未能就优先承租的问题与被告经协商达成一致意见，又未报名参加竞租，故对原告主张依据被告与案外人罗国华所签订故对原告主张依据被告与案外人罗某华所签订《铺面租赁协议书》的条件优先承租涉案商铺的诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告周金来的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告周金来负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴腾睿
人民陪审员 罗云华
人民陪审员 韦宏斌
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 黄丽霖
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。