浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0402民初1195号原告：朱建荣,男,1957年2月12日出生,汉族,住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：吴韧、许智添，浙江子竣律师事务所律师。被告：嘉兴市陈氏物资有限责任公司，住所地：嘉兴市越秀北路洪兴路口1321号。法定代表人：周文新，公司董事长。被告：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司，住所地：嘉兴市勤奋路西甪里街14号1-5幢2号楼。法定代表人：周文新，公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：余天才，浙江开发律师事务所律师。原告朱建荣因与被告嘉兴市陈氏物资有限责任公司（以下简称陈氏物资公司）、被告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年2月23日受理后，依法由审判员陈前独任审判，于2018年4月3日公开开庭审理了本案，原告朱建荣及其委托诉讼代理人吴韧和两被告的委托诉讼代理人余天才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建荣起诉称，2003年10月14日，案外人朱永尧（公民身份号码：）与被告下设的房产公司位于嘉兴市被告签订书面购房协议（因涉及房地产开发资质问题，被告将签订日期写为“二○○四年十月十四日”），约定朱永尧向被告购买21号商铺一间，面积为94.94平方米，总价为417736元。朱永尧当即支付了200000元。2004年10月9日，朱永尧向原告转让其从被告处订购的上述商铺，原告于同日和2004年11月23日分别向其支付了240000元和55000元。此时，已经超过了协议约定的房屋结顶日期约半年，被告却一直没有通知交房。虽然被告知晓并操办了转让一事，但一直以规划正在调整为由未能交付房屋。此后，在原告多次询问时，被告一直以政府正另外提供一块土地、拿到土地后一并处理出售房屋的继续建造和交付问题及等被告与政府处理好征用补偿问题、解决好与被拆迁户的补偿事宜后处理与购房者的购房纠纷等为借口。直至近几年，原告多次与被告交涉，被告虽然答应解决，但仍未果。为维护原告的合法利益，故原告诉请判令：一、被告陈氏物资公司、陈氏房产公司按照协议书约定的单价、面积、地段向原告交付建造时间不早于2004年的商铺一间，或者向原告返还已付购房款及利息并赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，合计1382372元（最终以实际评估价格为准）；二、本案诉讼费由两被告承担。庭审中原告明确其第一项诉讼请求为要求两被告返还已付购房款200000元并承担一倍的赔偿责任，赔偿利息损失165888元及房价损失816484元，合计1382372元。被告陈氏物资公司答辩称，一、原告所提交的有关合同转让文书均非朱永尧本人所签，而是由他人冒签。原告提供的证据漏洞百出，不能相互印证；二、原告诉状中所称的被告知晓并操办了转让一事以及被告答应解决等均为不实之词。事实上朱永尧与陈氏物资公司早已妥善解决了集资建房合同关系，朱永尧并不存在向原告转让合同的事实。朱永尧和原告亦从未向陈氏物资公司告知过合同转让一事，原告也从未向陈氏物资公司提出过相关要求，原告起诉已超过诉讼时效，已丧失胜诉权，综上原告以虚假事实和证据提起一件已经超过诉讼时效的诉讼，属于违法行为，不应得到支持。被告陈氏房产公司答辩称，陈氏房产公司与原告不存在合同关系，也未承诺过同意解决，本案已过诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。针对自己的主张，原告朱建荣提供了下列证据：1.朱永尧的身份证复印件、公司员工个人集资建房协议书、收据各一份，证明朱永尧的主体问题及朱永尧向被告陈氏物资公司购房及付款的事实。2.收条二份及转让书一份，证明原告从朱永尧处受让房屋及支付款项的事实。3.（2015）嘉南民初字第2134号民事判决书一份，证明原告在2015年已经就从被告处购买的另一套房屋提起诉讼，两起案件原被告及诉讼代理人均与本案一致，部分事实已经认定。4.邮寄面单、律师函、委托书、短信记录、微信截屏、短信详单、录音光盘及文字整理资料一组，证明原、被告一直在协商，被告也同意解决纠纷。5.朱永尧出具的情况说明一份，证明朱永尧将购买的房屋转让给贺某，贺某又转让给原告。被告陈氏物资公司对原告朱建荣提供的证据1中的身份证复印件认为是不真实的，对协议书、收据真实性无异议，朱永尧与陈氏物资公司之间的集资建房关系已经解决；对证据2认为转让书中并未明确受让主体，该组证据中“朱永尧”的签名均非朱永尧本人所签；对证据3真实性无异议，但与本案没有关联；对证据4中的邮寄面单、律师函、委托书认为没有收到委托书，仅收到一份律师函，律师函并没有关于原告与朱永尧之间签订转让合同的内容，因此被告对该律师函不予回复。短信及微信记录完全是原告的单方陈述，被告并未收到。对录音光盘及录音文字资料，该录音自始至终未提及原告与朱永尧之间存在房屋转让的事宜。录音中仅有朱建荣与陈予杭就另一起房屋买卖合同的退款事宜的对话，录音有经过剪接的痕迹，大部分是原告的单方陈述，且录音日期无法确定。综上，该组证据均不能证明原告主张，也不能作为诉讼时效中断的证据；对证据5认为朱永尧的陈述与本案其他材料不符，也与常理不符，朱永尧当时只是退房并不是转让，更不知道受让方是谁，贺某以朱永尧的名义伪造收条并添加上原告的名字。被告陈氏房产公司对原告朱建荣提供的证据不清楚，陈氏房产未与朱永尧签订购房协议。针对自己的抗辩，被告陈氏物资公司、陈氏房产公司提供了下列证据：1.公司聘用业务人员协议、借款借据、借款申请书、公司员工个人集资建房协议书一份，证明原告提供的转让书及收条中的“朱永尧”的签名均不是朱永尧所签。2.存款分户明细查询及浙江省农村信用社业务凭证一份，证明陈氏物资公司将包括朱永尧在内的三名浙江农村信用合作社嘉兴大桥支行员工的购房款和补偿款以转账支票汇至嘉兴市通元化工有限公司的账户上，后由该化工公司取出现金支付给朱永尧等。原告朱建荣对被告陈氏物资公司、陈氏房产公司提供的证据1认为与本案没有关联；对证据2认为该组证据无法反映出与原告、两被告及朱永尧、贺某之间有任何关系，不能达到被告的证明目的。本院依据原告朱建荣的申请，准许证人贺某、冯某出庭作证。证人贺某在庭审中陈述：证人在陈氏物资公司及陈氏房产公司工作，一直工作到2015年7月。两个公司工作人员基本一致，公司老板都是陈予杭。在公司处理违章建筑工作及房屋拆迁事宜，搬到甪里街之后主要处理销售房屋事宜，购房协议都是证人草拟的。朱建荣从朱永尧处转让房屋的事情证人是清楚的，因为朱永尧急需用钱想要退房，陈予杭口头讲过房屋可以转让，而原告又告知过证人想要买房，于是证人为朱永尧和朱建荣办理了转让手续，朱建荣庭审中提供的转让书和收条都是证人书写的，签名是朱永尧签的，证人亲自看着朱永尧签名的。证人冯某在庭审中陈述：证人自2004年1月至2015年9月一直在陈氏物资公司和陈氏房产公司工作，证人与陈氏房产公司签订有劳动合同，但是两个公司的工作都要做。两个公司工作人员都是一样的，老板都是陈予杭。对于朱永尧将购买的房屋转让给朱建荣的事情一开始是不知道的，后来朱建荣告诉证人，证人才知道，是贺某办理的这个事情。当时有部分人想退房，同时又有很多人想要买房，因为公司资金紧张，所以老板在办公室里说如果有人想转让的话，就让贺某办理一下。这几年陆陆续续证人看到过朱建荣问老板要钱，朱建荣也在公司工作过，是临时的，在施工部门工作。对于朱建荣购买过几套房屋证人不清楚。经质证，原告对证人贺某、冯某的陈述，认为证人证言客观真实的反映了本案事实。两被告对证人贺某的陈述，认为贺某与公司的劳动合同在2007年左右终止了，证人陈述之后在公司工作是不真实的，朱永尧确实提出过退房，但是陈氏物资公司已经就退房事宜与朱永尧处理完毕。对证人冯某的陈述，原告在本次诉讼之前就购买的甪里街另一套房屋提起过诉讼，证人陈述见过原告向陈予杭催讨，但无法确定原告是就本案涉案房屋向陈予杭催讨。为查明客观事实，本院在开庭审理后分别向朱永尧及贺某制作询问笔录一份。朱永尧在笔录中陈述：我与陈氏物资公司签订公司员工个人集资建房协议书一份，签订时间大概是在2003年还是2004年，具体时间记不清了。对于本院向其出示的原告提供的“朱永尧”签字的转让书及两份收条，上面“朱永尧”的签名均不是我签字的。我在与陈氏物资公司签订购房协议后，工程一直没有施工且想在其他地方买房，于是就想退掉。陈氏物资公司的工作人员贺某说有其他人想买我的房子，贺某跟我谈好的价格是230000元，说给我230000元，剩下的事情与我没有关系，然后我就把购房协议书和收据等相关资料交给贺某，贺某给了我230000元，后来的事情我就不知道了。我不认识原告朱建荣，也没见过他。2017年贺某找到我说要向陈予杭催讨房款，需要我的身份证复印件，我就将我的身份证复印件交给贺某。退房的事情我没有找到陈予杭，贺某是公司员工，所以就和贺某办理了退房事宜。我收到贺某的230000元后向贺某出具了一份收条，并没有受到陈氏物资公司支付的其他款项。贺某在笔录中陈述：当时我在陈氏房产售楼部上班，朱永尧过来找陈予杭，说是家里急用钱想把买的房子退掉，朱永尧买房是我经办的，我就问他想卖什么价，他说最低230000元。我就让他转让给我，我以230000元的价格来买这个房子。过了两天我给朱永尧230000元现金，他把集资建房协议书和收据给我，还给我出了收条。我写好转让协议，他按了个手印。转让书上的签名是我签的，因为事情发生十几年了，记得不是很清楚，所以之前出庭作证的时候在法庭上陈述“转让书上的签名是我看着朱永尧签的”。给朱永尧的230000元是我自己银行卡里取出的。后来我找到朱建荣问他有个商铺是别人退下来的，每平方米加1000元，朱建荣说要，我们就这样谈好了。谈好价钱后，朱建荣分两次给我295000元，我把朱永尧的集资建房协议、收据、转让书和2份收条都给了朱建荣。我把朱建荣给我的295000元存起来，相当于我赚了65000元的差价。转让的事情我在公司里跟陈予杭口头讲过，说朱永尧要退房，这个房子我转掉了，转让给谁我没说，他也没问详细情况。在这次转让之前，陈予杭明确说过“有人要退房，如果有人要买的话，就让我们协助办理一下转让手续”，否则我也不可能做这件事情。朱永尧的200000元是交给公司财务的，公司是否将200000元退给朱永尧我不清楚。本院向原、被告出示了上述询问笔录，原告认为两份笔录大致吻合，可以证明朱永尧以230000元价格将从被告处购买的商铺转让给贺某，结合朱永尧的情况说明，转让日期应为2004年。两被告认为贺某在庭审中的证人证言与询问笔录不一致，相互矛盾，在询问笔录中承认“朱永尧”签名是其所签，其解释理由不能让人信服，该证人证言是极不可信的。朱永尧在询问笔录中的陈述不合情理，事实上被告陈氏物资公司已经在2007年6月22日通过案外人向朱永尧退还购房款。本院认证如下：一、原告提供的证据1中朱永尧的身份证复印件经核对与原件一致，本院予以认定。公司员工个人集资建房协议书、收据均系原件，且经质证对真实性均无异议，本院予以认定；证据2转让书及收条中的签名均非朱永尧本人所签，对于该证据的证明力将在下文阐述；证据3本院予以认定；证据4可以证明原告在2017年5月向被告寄送律师函、在2018年向陈予杭及其配偶发送短信及微信消息的事实，录音资料可以证明原告在2015年7月、9月及2017年7月、8月、10月以及2018年1月与陈予杭及及其配偶电话沟通的事实；证据5系朱永尧的陈述，与本院向朱永尧所做的询问笔录反应的情况基本一致，本院予以认定。二、两被告提供的证据1中集资建房协议书本院予以认定，其余证据与本案没有关联，但其证明内容与本案查明情况一致；证据2仅能证明陈氏物资公司在2007年6月22日向嘉兴市通元化工有限公司转账的事实，无法证明被告主张的通过嘉兴市通元化工有限公司向朱永尧退还购房款的事实。三、对于证人贺某的证言，因证人在庭审中对关键证据的陈述与本院查明的情况不一致，庭后证人贺某虽对该问题作出解释，但其理由不能让人信服，考虑到证人存在当庭作出虚假陈述的情形，故对证人贺某的证言能够与其他证据相印证的部分予以采信，其余证言本院不予采信。证人冯某的证人证言本院予以采信。四、本院对向朱永尧及贺某制作询问笔录予以认定。本院经审理，并结合本院受理的同类案件审理情况，认定案件事实如下：2004年10月14日，朱永尧与被告陈氏物资公司签订“公司员工个人集资建房协议书”一份，约定：被告陈氏物资公司经拍买取得勤奋路、甪里街14号地块开发权及办妥翻建“浦嘉（商办）景观楼”的各项手续，公司员工要求集资建房的愿望强烈，故决定集资建房；双方商定的集资建房价格为417736元，朱永尧在2003年10月14日付款200000元，第二次付款为工程建至五层结顶，日期约于2004年4月15日至2004年5月15日前全额付清房款或办妥银行按揭手续；朱永尧集资建房取得商铺房，房号为21号，面积暂测为94.94平方米；等等。朱永尧于2003年10月14日向陈氏物资公司支付上述房屋房款200000元。后朱永尧因个人原因想退掉其购买的上述房屋，在找陈予杭退房时遇到公司的工作人员贺某，当时贺某在被告处从事房产销售事宜。经与贺某协商，朱永尧以230000元的价格将所购房屋转让于贺某，在收到贺某支付的购房款后将公司员工个人集资建房协议书及收据交于贺某。原告向贺某表示愿意购买涉案集资建房房屋，经双方协商，贺某将从朱永尧处购买的房屋在每平方米加1000元的基础上出卖于原告。2004年11月，贺某以朱永尧的名义出具转让书一份，转让书载明：本人于2003年10月14日与陈氏物资公司（现陈氏房产公司）签订位于甪里街14号地块建造的浦嘉商办楼勤奋路21号商铺一份和首付购房款收据一张。今日起转让给同志，转让款已全部收到，随本转让书附原始购房协议一份、原始首付款收据（号码025062#）一份，同时转给同志。特此申明，止今日起该商铺发生的一切情况均与本人无关。转让人：“朱永尧”。2004年10月9日、11月23日贺某分别以朱永尧的名义出具收条二份，载明收到原告商铺转让款240000元、55000元。上述转让书及收条上“朱永尧”签名经朱永尧本人确认均非其所签。贺某将朱永尧与陈氏物资公司签订的集资建房协议书、收据、转让书及收条二份交于原告，原告向贺某支付295000元。另查明：1.原告在2004年2月12日以其个人名义与被告陈氏物资公司签订集资建房协议书一份，购买位于甪里街14号地块建造的浦嘉商办楼公寓住房11-05、6-02号房屋，并支付首付款90000元。2015年10月10日，原告以房屋买卖合同纠纷起诉被告陈氏物资公司及陈氏房产公司，要求两被告返还购房款、利息、赔偿损失并承担已付房款一倍的赔偿责任。本院判决后，两被告不服判决提起上诉，后在二审中调解结案。2.两被告的法定代表人均系周文新，周文新、陈予杭夫妇均系二被告的投资人，陈予杭曾担任公司法定代表人。被告陈氏房产公司成立于2003年10月16日，并于2003年12月3日取得专营房地产的开发经营暂定资质。被告陈氏物资公司经拍卖取得了勤奋路、甪里街14号地块后，该地块上5881.9平方米的仓储用地及2866.3平方米的商办综合用地的使用权人于2005年均登记为被告陈氏房产公司。2006年9月12日，嘉兴市规划与建设局向被告陈氏房产公司发函告知涉案地块项目规划审批变更通知，告知由于涉案地块用地性质调整原因，停止办理被告陈氏房产公司申报的勤奋路、甪里街口浦嘉商办综合楼项目的规划审批工作。3.被告陈氏物资公司以“公司员工个人集资建房协议书”形式订立合同，合同相对人可以系本单位员工，也可以系非本单位员工，且合同价款不因相对人是否系员工存在差异。原告和朱永尧与两被告均不存在劳动关系。本院认为，朱永尧与两被告签订的协议虽名为公司员工个人集资建房协议书，但经查明，朱永尧与两被告并不存在劳动关系，被告订立协议的相对方除了公司员工之外，其他人员不论身份，只要具备购买意愿即可以同等价格与被告以“公司员工个人集资建房协议”形式订立合同，交纳房款。从协议内容看，协议明确约定朱永尧付款后可以取得商铺房，有具体的房号和房屋面积，并约定房屋总价、首付款额度以及余款待工程结顶后可办银行按揭等事项，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。综上本院认定朱永尧与被告陈氏物资公司之间的集资建房协议书实质为商品房买卖合同。被告的住房开发项目一直未取得规划准许，系在未取得商品房预售许可证的情况下即与朱永尧签订商品房买卖合同，该合同缺乏合法的依据，应属无效。原告现以其与被告陈氏物资公司之间的商品房买卖合同目的无法实现为由要求被告返还购房款、利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，则其诉讼请求成立的前提是双方之间存在商品房买卖合同关系。原告与陈氏物资公司之间并未直接订立关于购买涉案浦嘉商办楼项目21号商铺的协议，故本案争议焦点为原告主张的朱永尧将其所购涉案商铺转让于原告是否成立。对此本院认为，涉案集资建房协议实质为商品房买卖合同，朱永尧在该协议中既享有取得其所购买商品房屋的权利，同时又负有支付剩余购房款的义务，故该合同性质为双务合同，即合同双方互相承担义务和享有权利。因此涉案集资建房协议的转让并非单纯的债权转让，而是朱永尧作为合同当事人一方将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，由第三人在移转范围内承受朱永尧在合同上的地位,享受合同权利并负担合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。因此，当事人一方将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，必须征得对方当事人的同意。涉案房屋由朱永尧转让给贺某，再由贺某转让于本案原告，原告自认在转让前并未告知过陈氏物资公司合同转让事宜。原告申请证人贺某及冯某出庭作证，但贺某在庭审中曾作出过虚假陈述，故其陈述的“事后告知过陈予杭”没有其他证据相印证，对于该部分证言不予采信。对于证人冯某的证言，冯某在庭审中陈述转让的事情其并不知情，是原告告诉她才知道的，对于原告购买几套房也不清楚，鉴于原告另与陈氏物资公司之间订立有集资建房协议，因此证人冯某的证言不能证明原告主张的就本案涉案房屋向被告催讨的事实。原告提供的录音资料中陈予杭亦并未明确表示同意对原告进行补偿。综上，原告在本案提供的证据不足以证明房屋转让事宜在转让前征得被告陈氏物资公司的同意或是被告事后表示追认，即合同转让不成立。原告不能证明其与陈氏物资公司之间存在商品房买卖合同关系，因此对于原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱建荣的诉讼请求。案件受理费减半收取8621元，由原告朱建荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 员  陈 前二〇一八年六月二十二日法官助理  邱双双书 记 员  陈 萍