广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4867号
上诉人（原审被告）：广州浚华物业管理有限公司，住所地:广州市海珠区。
法定代表人：钱穗华，职务：董事长。
委托代理人：卢远青，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中交广州航道局有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：王柏欢，职务：董事长。
委托代理人：谢媛媛，该公司员工。
委托代理人：关俊，该公司员工。
上诉人广州浚华物业管理有限公司（以下简称浚华物业公司）与被上诉人中交广州航道局有限公司（以下简称中交航道局）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：浚华物业公司于1994年入驻涉案小区提供物业管理。2006年2月8日，广州航道局（甲方、委托方）与浚华物业公司（乙方、受委托方）签订《委托物业管理合同》，约定甲方将下列物业委托给乙方实行统一管理，综合服务：1.局办公大楼，位于广州市海珠区滨江中路362号；2.侨鸿大厦写字楼，位于广州市海珠区江南大道中173号；3.局东江口办公楼及附属食堂、三层楼建筑物、平房、仓库首层和东江口内场地（车间、仓库二至三层除外）；4.龙沙办公楼及堆场（场地），位于番禺龙沙基地；甲方将局办公楼食堂、侨鸿大楼食堂、东江口食堂委托乙方经营管理；甲方将下列物业委托乙方承包经营及管理：1.鹭江单身宿舍，位于海珠区鹭江汇源南大街29、31号；2.船厂单身住宅楼，位于海珠区沥滘振兴大街12号；3.炸礁公司单身宿舍，位于黄浦港前路8号；4.位于广州市区的未进行房改的部分住宅房屋；5.位于广州、深圳、珠海的部分住宅房屋及商铺；委托管理期限为一年零三个月，自2005年4月1日起到2006年6月30日止；甲方同意向乙方交纳10万元水电周转金，合同终止时由乙方退还本金；合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前2个月向对方提出书面意见；合同终止后，乙方可参加甲方的物业管理招标并在同等条件下优先承包管理；等。2006年7月3日，广州航道局向浚华物业公司支付水电周转金10万元。
2006年10月16日，广州航道局名称变更为中交广州航道局有限公司。
2007年12月25日，中交航道局、浚华物业公司签订《委托物业管理合同》，约定委托管理期限自2007年7月1日起至2008年12月31日止，在管理期满时浚华物业公司向中交航道局移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；等。
2014年3月27日，中交航道局（甲方、委托方）与浚华物业公司（乙方、受委托方）签订《委托物业管理合同》，约定甲方将下列物业委托给乙方管理，综合服务：滨江中路办公大楼，侨鸿大厦写字楼；甲方将下列物业委托乙方承包经营及管理：炸礁公司单身宿舍，位于广州市区的未进行房改的部分住宅房屋，位于海印桥南的临时仓库；委托管理期限为12个月，自2014年1月1日起到2014年12月31日止；在管理期满时浚华物业公司向中交航道局移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前2个月向对方提出书面意见；合同终止后，乙方可参加甲方的物业管理招标并在同等条件下优先承包管理；等。
2014年12月8日，中交航道局向浚华物业公司发出《关于不续签委托物业管理合同的函》，主要内容：经研究，我司决定2014年度《委托物业管理合同》期满自然终止，不再与贵司续签2015年度《委托物业管理合同》，请贵司于2014年12月20日前向我司移交相关资料（详见附件），请于2015年1月1日前向我司移交位于广州市滨江中路362号和广州市江南大道中173号的物业管理用房，请配合我司和新的物业服务企业做好交接工作；等。附件：移交相关资料清单：1.由浚华负责签订的外包维保（含消防、电梯、消杀、外墙清洗）外包合同；2.各类设备清单和台账（含水泵、发电机、消防设备等）；3.局办大楼和侨鸿大厦的工程图纸；4.委托管理住宅物业和经营承包物业的资料，包括：(1)各户户主、承租人联系方式；(2)水电费收费方式（由浚华代收代缴，还是抄表到户）；(3)水电费和物业管理费的收支情况，包括：欠费或预收金额，付款方式（现金支付还是银行自动划扣）；(4)各类场地、房屋出租合同（协议书）：以往代表广航局追讨有关的房屋的资料以及与房屋有关的，在政府机构办理过的或政府下发各种文件（包括租赁备案文件、法律诉讼文件等等）；(5)以广航局经营承包物业明细表当中当前与租户签订并正在履行的租赁合同；并注明租住人是广航局在职或者是已退休人员，或者是集资房屋；或是回迁户人员；或非广航局人员租住；(6)无租赁合同的请提供住户信息（包括但不限于姓名、电话、工作单位等）；5．《广州市物业管理暂行办法》第八十条规定的资料和财物。
浚华物业公司于2014年12月9日向中交航道局发出《关于<关于不续签委托物业管理合同的函>的复函》，主要内容：我司于2014年12月8日收到贵司《关于不续签委托物业管理合同的函》的函件，我司认为该函中的内容违反了双方所签订的《委托物业管理合同》内的相关条款，我司并无表示不续签物业管理合同的意愿，一直认为是按往年的惯例到期自动延续，据此现郑重向贵司表示我司愿意继续签订2015年的物业管理合同，现贵司突然提出不再签订物业管理合同，并招聘新的物业管理公司的做法已违反了双方签订的《委托物业管理合同》的约定，我司无法理解及接受；等。
中交航道局分别于2014年12月11日、2014年12月26日、2015年1月8日向浚华物业公司发出《关于不续签委托物业管理合同的复函》、《关于物业交接事宜的函》和《关于对<诉求书>的复函》。浚华物业公司分别于2014年12月18日、2014年12月29日、2015年1月5日、2015年1月9日向中交航道局发出《关于对<关于不续签委托物业管理合同的函>的复函》、《关于<关于物业交接事宜的函>的复函》、《诉求书》、《关于<关于对诉求书的复函>的复函》。
2014年12月31日，中交航道局向中交广航局属下各单位、物业承租户、房改房住户发出《公告》，表示中交航道局、浚华物业公司签订的物业服务合同于2014年12月31日自然终止，自2015年1月1日起与浚华物业公司将不存在任何物业服务关系，由广东信诚物业管理有限公司提供物业服务。
2015年2月6日，广州市海珠区房屋安全和物业二所向广东信诚物业管理有限公司提供《物业服务合同备案回执》，载明：你司提交物业服务合同备案材料收悉，备案主要内容有资质等级三级，选聘单位为中交航道局，物业项目名称为滨江中路362号办公大楼，合同期限为2015年1月1日至2015年12月31日；等。
广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》载明，海珠区江南大道中路173号2楼、三楼的权属人均为中交航道局，建筑面积分别为721.4748平方米和745.88平方米。
2015年1月15日，浚华物业公司以中交航道局违反《委托物业管理合同》、单方选聘新的物业服务企业为由，向原审法院提起诉讼，要求中交航道局支付经济损失赔偿、因公告行为导致无法收取的物业管理费损失、补足改制后低于政府指导基准价收取的物业管理费差额。原审法院以（2015）穗海法民三初字第291号案立案，现尚在审理中。
中交航道局为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1.现场监控摄像头视频；2.2014年广州市房屋租金参考价；3.房屋租金催缴通知书；4.公司（企业法人）变更登记申请书、委托书、企业申请变更登记事项、证明、房地产权证、营业执照、浚华物业公司章程修正案、股东会决议；5.关于印发《广州浚华物业管理有限公司改制实施方案》的通知；6.浚华物业公司股东会决议；7.工商变更登记表。浚华物业公司质证意见：对证据1的真实性予以确认，但该视频只能证明有人员出入，不能证明浚华物业公司实际全部占用了中交航道局指向的房屋，且中交航道局自己也有工作人员在内，浚华物业公司没有侵害中交航道局的权益，不应当承担责任；证据2从形式上不确认该证据；证据3的真实性确认，但合法性和关联性不确认，该证据是中交航道局自述的内容，且没有相关证据予以辅助证明，中交航道局提出的证明事实没有足够的说明力；对证据4的真实性、合法性均没有异议，但关联性有异议，其中的《证明》浚华物业公司也作为证据提交，无偿调拨只是名义上这样写，实际上浚华物业公司已经支付对价，200平方米并非真实的占用面积，证明上的数字不应当作为判决依据；对证据5-7的真实性无异议，但与本案无关。
中交航道局于2015年8月21日向原审法院提起本案诉讼称：2006年2月8日，中交航道局与浚华物业公司签订《委托物业管理合同》，合同约定中交航道局向某物业公司交纳10万元水电周转金，合同终止时乙方退还本金。同时约定，管理期满合同自然终止，双方如欲续订合同，须于期满前2个月向对方提出书面意见；在管理期满时浚华物业公司向中交航道局移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料。合同签订后，中交航道局依约向浚华物业公司支付水电周转金及移交位于广州市滨江中路362号、江南大道中路173号的物业管理用房。此后，中交航道局、浚华物业公司双方多次续签《委托物业管理合同》，2014年3月27日为最后一次续签该合同，合同期到2014年12月31日止。鉴于浚华物业公司提供的服务长期达不到合同约定，且浚华物业公司也未依约向中交航道局提出续约请求，中交航道局于2014年12月8日向浚华物业公司发出并送达《关于不续签委托物业管理合同的函》及《移交相关资料清单》，其后中交航道局又分别于2014年12月l1日、12月26日和2015年1月8日发函并送达浚华物业公司，要求其配合好交接工作。但直至起诉之日，浚华物业公司仅移交了部分物业管理用房，仍拒绝移交全部相关资料以及其他物业管理用房。浚华物业公司的行为已严重影响中交航道局合法权利，导致新的物业服务企业无法正常为中交航道局提供物业服务，且造成了恶劣的社会影响。为此，中交航道局在最近一次发出《房屋租金催缴通知书》无果后，只能采取法律途径维护自身权益。综上所述，浚华物业公司的行为已构成违约，且违反了《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规规定，为此请求：1.浚华物业公司向中交航道局办理移交手续，移交全部专用房屋（海珠区江南大道中路173号二楼夹层79平方米面积、三楼45平方米面积）及有关财产、全部物业管理档案及有关资料（详见资料清单）；2.浚华物业公司向中交航道局退还水电周转金10万元；3.浚华物业公司向中交航道局支付租金9000元（从2015年4月1日起至6月30日止，按3000元/月计）和占有使用费（从2015年7月1日起至浚华物业公司实际交还房屋之日止，按6572元/月计）；4.浚华物业公司承担本案诉讼费用。
浚华物业公司原审答辩称：一、在审理本案前应当了解浚华物业公司的性质以及浚华物业公司提供物业管理服务的依据。本案中，浚华物业公司是通过国有企业改制变更为民营有限责任公司，在改制前，浚华物业公司是中交航道局下属的全资子公司，接受中交航道局的指导管理，经营上的盈亏均由浚华物业公司承担。在改制前，中交航道局、浚华物业公司就已经订立住宅物业委托管理合同约定浚华物业公司为中交航道局的住宅楼提供物业管理服务，因为在订立前述合同时浚华物业公司仍然是中交航道局下属的全资子公司，而中交航道局当时确定的物业管理服务费标准不单只远远低于市场价格，甚至远远低于当时政府的指导基准价。所以从合同内容看，浚华物业公司认为订立如此低价格标准的物管费实际上是中交航道局给予中交航道局职工福利之一，由于浚华物业公司仍然属于中交航道局管理，浚华物业公司现在的管理与之前没有区别。改制前后浚华物业公司多次提出提高物管费标准，但浚华物业公司改制前后仍然需要中交航道局的扶持，包括需要中交航道局提供物管用房等，所以中交航道局不同意提高物管费标准约定，导致0.2元/月/平方米物管费标准收取至今。浚华物业公司的员工多年没有提高过工资，中交航道局虽然以无偿调拨的名义向浚华物业公司提供了物业管理用房，但双方对物业管理用房事实上并非无偿，而且已经约定了对价，该对价不仅仅包括浚华物业公司给予中交航道局物管费收费标准上长期大幅折让，还包括浚华物业公司协助中交航道局达成为符合当时政策需要维稳、安置目的，浚华物业公司还有免费接受了中交航道局车辆的挂靠情况，上述情况是历史遗留问题且是中交航道局、浚华物业公司真实意思表示。本案处理需要考虑历史遗留因素及中交航道局、浚华物业公司真实意思表示才能够公平公正。二、关于中交航道局的第1、2项诉讼请求，从中交航道局提出诉讼请求的表述看，即便刚才中交航道局补充陈述了按照证据4的相关清单来确定其诉讼请求，浚华物业公司认为该诉讼请求仍然不明确。虽然中交航道局、浚华物业公司在委托物业管理合同中约定了管理期满时要移交有关文件及金钱，但双方并没有约定该等资料范围，结合中交航道局提供的证据，中交航道局无法证实有关的文件已经交付浚华物业公司，而且该等文件以及财产目前仍然由浚华物业公司合法持有。其次，中交航道局要求浚华物业公司立刻移交专用房屋及水电周转金缺乏法律依据，移交专用房屋及水电周转金应当是双方办理结算交接程序的一部分，不能简单使用委托管理合同中关于管理期满以及合同终止时的约定，对于中交航道局、浚华物业公司交接工作，中交航道局也有相应义务，包括但不限于向浚华物业公司支付应付未付的物管费，因拖欠物管费产生的利息或者滞纳金，以及因违约向浚华物业公司支付的违约金及损害赔偿等，前述应当由中交航道局履行的义务，均应当由中交航道局在合同终止前或者管理期满前完成，浚华物业公司认为中交航道局在履行委托物业管理合同以及结算交接上存在过错，不但强行安排第三方接管浚华物业公司管理的区域，违反约定剥夺了浚华物业公司优先续约权，导致浚华物业公司遭受损失，还长期拖欠物管费，因为中交航道局先违约且不承担违约责任，应当在本案中适用先履行抗辩权规定，至少应当适用同时履行抗辩权规定，即中交航道局履行在先或者同时履行，且中交航道局履行债务不符合约定，所以浚华物业公司有权利拒绝中交航道局相应的履行要求，浚华物业公司暂时没有移交专用房屋的义务，待中交航道局结清款项及足额赔偿后，浚华物业公司会自行向中交航道局移交相关的专用房屋。再次，从诉讼程序上看，浚华物业公司已针对中交航道局的违约行为提出两个案件起诉均要求中交航道局履行在先义务，案号为（2015）穗海法民三初字290、291号，鉴于前案在审理中，中交航道局是否履行在先债务，是决定浚华物业公司何时移交专用房屋的时间，但条件未成就。专用房屋是浚华物业公司的唯一住所地，中交航道局收回专用房屋必将导致浚华物业公司的消亡，而且会造成前案的障碍。待前两案判决生效后，而且中交航道局履行其在先履行的义务后，本案才能再处理。否则应当以条件、时间未成就为由驳回中交航道局的诉讼请求。三、关于中交航道局要求浚华物业公司支付租金及占有使用费的诉讼请求。正如浚华物业公司答辩意见，浚华物业公司使用中交航道局所有专用房屋是有对价的，并非中交航道局所述无偿。正因为浚华物业公司管理人员主张依法处理，多次对安置职工做思想工作，他们才耐心等待判决结果，因此中交航道局认为浚华物业公司免费使用了专用房屋且未支付租金及占用使用费是侵害了中交航道局的合法权益的说法缺乏事实依据。中交航道局起诉说合同已经终止与事实不符，依据委托物业管理合同第12条第3款的约定，浚华物业公司在同等条件下优先承包管理，但中交航道局并没有履行该条款约定的义务，在未征询浚华物业公司意见前提下，擅自让第三方接受浚华物业公司管理区域，依据上述第2条理由陈述，浚华物业公司移交专用房屋的时间及条件均没有成就，既然浚华物业公司没有立刻移交专用房屋，且未能移交专用房屋的原因是因为中交航道局的过错，而且浚华物业公司对此没有任何过错及过失，因此不应当承担任何的责任，对于专用房屋处理，浚华物业公司仍然适用委托管理合同终止前的约定，即中交航道局免收浚华物业公司关于专用房屋的所有费用直至浚华物业公司移交专用房屋的条件及时间成就时止。综上，中交航道局的诉讼请求不合法、不合理。
在本案原审审理过程中，中交航道局、浚华物业公司均确认以下事实：中交航道局、浚华物业公司之间每年续订委托物业管理合同；浚华物业公司从2015年1月1日起没有对涉案小区进行物业管理，浚华物业公司已经陆续撤出物业管理区域，现浚华物业公司还占用着中交航道局所有的两间房屋做办公用房。经原审法院释明相关法律，中交航道局表示需要浚华物业公司移交的就是《移交相关资料清单》中所列的资料和物业管理用房，没有需要浚华物业公司移交的财产，但没有办法再进一步明确资料的具体名称，愿意承担相应的法律后果。浚华物业公司表示10万元水电周转金现仍在浚华物业公司处；《移交相关资料清单》中所列资料，于企业改制时已经移交给中交航道局；确认浚华物业公司还在使用海珠区江南大道中路173号三楼的一个房间，二楼夹层浚华物业公司也有在用，具体面积不清楚；浚华物业公司提供物业管理服务期间，对二楼夹层进行了装修，将原来的单车用房改造成办公用房，不需要中交航道局赔偿装修损失。
原审诉讼中，浚华物业公司将侨鸿大厦电梯的使用登记证原件移交给中交航道局。
原审法院认为：中交航道局、浚华物业公司签订的《委托物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。该合同约定，委托管理期限自2014年1月1日起到2014年12月31日止，在管理期满时浚华物业公司向中交航道局移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前2个月向对方提出书面意见。现上述合同约定期限已届满，中交航道局、浚华物业公司未续签合同，中交航道局与新的物业管理公司所签订的物业服务合同已在房管局备案，中交航道局、浚华物业公司均确认浚华物业公司从2015年1月1日起已没有对涉案小区进行物业管理。故中交航道局、浚华物业公司之间的《委托物业管理合同》实际上已于2014年12月31日终止。依照法律规定，浚华物业公司应当在合同终止时将物业管理用房以及相关资料移交给中交航道局。浚华物业公司确认现还使用中交航道局所有的海珠区江南大道中路173号三楼的一个房间和二楼夹层，故中交航道局以合同已终止为由要求浚华物业公司返还上述房屋有理，予以支持。但鉴于浚华物业公司未如期移交该房屋是因对合同是否终止存在争议，并非恶意占用，故中交航道局要求浚华物业公司支付租金及占有使用费依据不足，不予支持。
关于移交相关资料问题，浚华物业公司在答辩意见中述称《移交相关资料清单》中所列资料以及财产目前仍然由浚华物业公司合法持有，于庭审中又述称《移交相关资料清单》中所列资料于企业改制时已经移交给中交航道局，但没有证据证明浚华物业公司已将资料移交给中交航道局，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故可认定浚华物业公司未将《移交相关资料清单》中所列资料移交给中交航道局。诉讼中，浚华物业公司已将电梯使用登记证移交给中交航道局，故该证件已不需移交。现中交航道局请求浚华物业公司移交《移交相关资料清单》中所列资料（电梯使用登记证除外）有理，予以支持。
关于水电周转金10万元，中交航道局、浚华物业公司于2006年2月8日签订的《委托物业管理合同》中约定，中交航道局同意向浚华物业公司交纳10万元水电周转金，合同终止时由浚华物业公司退还本金。现合同已终止，浚华物业公司亦确认该水电周转金仍在浚华物业公司处，故中交航道局要求浚华物业公司退还水电周转金10万元合法有理，予以支持。浚华物业公司的抗辩意见无理，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，于2015年12月31日作出如下判决：一、浚华物业公司在判决生效之日起10日内向中交航道局移交广州市海珠区江南大道中路173号三楼的办公房间、广州市海珠区江南大道中路173号二楼夹层；二、浚华物业公司在判决生效之日起10日内向中交航道局移交下列资料：由浚华物业公司负责签订的外包维保（含消防、消杀、外墙清洗）外包合同、各类设备清单和台账（含水泵、发电机、消防设备等）、局办大楼和侨鸿大厦的工程图纸、委托管理住宅物业和经营承包物业的资料[包括各户户主和承租人联系方式、水电费收费方式、水电费和物业管理费的收支情况、各类场地和房屋的出租合同（协议书）（以往代表中交航道局追讨有关的房屋的资料以及与房屋有关的、在政府机构办理过的或政府下发各种文件，包括租赁备案文件、法律诉讼文件等等）、以中交航道局经营承包物业明细表当中当前与租户签订并正在履行的租赁合同、无租赁合同的住户信息]；三、浚华物业公司在判决生效之日起10日内向中交航道局退还水电周转金100000元；四、驳回中交航道局的其它诉讼请求。一审案件受理费2612元，由中交航道局负担352元，浚华物业公司负担2260元。上述受理费已由中交航道局预交，中交航道局同意由浚华物业公司在履行判决书时将其应承担部分直接支付给中交航道局。
判后，上诉人浚华物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院认为浚华物业公司应当交还物业管理档案以及有关资料错误。首先，本案关于侵权事实的举证责任应当由中交航道局承担，而中交航道局的请求不明确，无法判决、执行。双方未约定档案以及资料的范围，结合中交航道局提供的证据，中交航道局无法证实该等档案以及资料已交付给浚华物业公司，且目前是否仍由浚华物业公司持有。其次，浚华物业公司在原审庭审期间答辩称：中交航道局没有证据证实已将物业管理档案以及有关资料交给浚华物业公司，而且该等文件目前仍由浚华物业公司持有。该表述意思为没有证据证实“中交航道局将文件交给浚华物业公司以及目前仍由浚华物业公司持有”，但原审法院仅采纳整句话的后半部分内容，错误认定浚华物业公司已自认持有全部物业管理档案以及有关资料，甚至因此适用要求浚华物业公司提供证据予以反驳中交航道局诉讼请求的法律规定，显然理据不足。二、原审法院认为浚华物业公司应当退还办公用房以及水电周转金错误，关于中交航道局退还办公用房以及水电周转金的诉讼请求，应当是双方办理结算、交接程序的一部分，《委托物业管理合同》合同终止时退还办公用房以及水电周转金的约定实质上已完整包含了前述意思表示。浚华物业公司认为，对于物业管理的交接工作，中交航道局有对应的义务，包括但不限于向浚华物业公司支付应付未付的物业管理费、水电费以及因拖欠各项费用产生的利息、滞纳金以及因违约向浚华物业公司支付的违约金以及损害赔偿等，且该等义务均应当在合同终止前或管理期满前完成。关于中交航道局违约侵权的事实，浚华物业公司已另案依法起诉，要求中交航道局履行债务，结合本案中交航道局要求浚华物业公司退还办公用房、文件以及水电周转金的诉讼请求，足以说明双方的交接工作远未完成，甚至对款项的结算也无法达成一致意见。此外，浚华物业公司目前使用的办公用房是履行《物业管理合同》附随义务所必须的办公场所，该办公用房对中交航道局的物业管理没有任何影响，与物业管理有直接关联的用房目前均已退还给中交航道局。鉴于中交航道局在履行《委托物业管理合同》以及结算、交接上存在过错，不但强行安排第三方接管了浚华物业公司进行物业管理的区域，违反约定剥夺了浚华物业公司的优先续约权，导致浚华物业公司遭受各项损失，还长期拖欠巨额的物业管理费，是先行违约，故应当适用先履行抗辩权或同时履行抗辩权的规定，即中交航道局履行债务在先或同时履行，若中交航道局履行债务不符合约定，浚华物业公司有权拒绝中交航道局相应的履行要求，暂不退还办公用房以及水电周转金的义务，若中交航道局拖欠浚华物业公司的物业管理费、水电费等款项或因违约造成浚华物业公司遭受损失，浚华物业公司还有行使抵销权的权利，无须向中交航道局退还周转金。待中交航道局结清款项以及足额赔偿后，浚华物业公司自当及时向中交航道局退还办公用房以及足额退还周转金。若浚华物业公司届时不履行有关义务，中交航道局的诉权方才产生。因此，中交航道局要求浚华物业公司履行义务的请求的条件至今没有成就，该请求目前仍缺乏事实以及法律依据。原审法院判决浚华物业公司提前履行义务错误。为此上诉请求：1．撤销原审判决第一、二、三项判决；2．改判驳回中交航道局要求浚华物业公司交还资料、退还办公用房以及水电周转金100000元的诉讼请求；3．本案一审以及二审对应请求的诉讼费用均由中交航道局负担。
被上诉人中交航道局答辩同意原审判决，不同意浚华物业公司的上诉请求。
经查,原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.对于专业用房和档案资料的退还，合同第九条进行了约定：在管理期满时向中交航道局移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；2.目前，争议的用房仍由浚华物业公司在实际使用；3.对于水电周转金的退还，合同第十条约定合同终止时由浚华物业公司退还本金。
二审中，双方当事人对于中交航道局提出的移交有关资料的诉求存有争议，中交航道局表示：对于《移交相关资料清单》中具体合同的名称、时间、数量等均不清楚，该清单中不具体不清楚部分应由浚华物业公司承担举证责任；对于清单中的所列资料由浚华物业公司实际控制的事实没有证据证实，但按照常理应在浚华物业公司处。浚华物业公司则表示：中交航道局提出的该项诉求不符合民事诉讼法的要求，且因中交航道局为浚华物业公司的上级单位，因此物业管理期间所形成的管理档案和资料均存放在中交航道局。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）争议用房及水电周转金应否予以退还；（二）中交航道局主张移交相关资料应否予以支持。
关于争议用房及水电周转金应否予以退还的问题。双方于2006年签订的《委托物业管理合同》约定，合同终止时由浚华物业公司退还10万元水电周转金本金；于2014年签订的《委托物业管理合同》约定，合同在管理期满时，浚华物业公司有义务向中交航道局移交全部专用房屋及有关财产。依据上述合同约定，在双方合同已经期满且终止的情况下，中交航道局主张返还争议用房及水电周转金的条件实际成就，原审法院据此判令浚华物业公司返还争议用房及水电周转金10万元正确，本院予以维持。浚华物业公司上诉提出因中交航道局尚未清结物业管理费，故其有权行使先履行抗辩权。对此，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定了先履行抗辩权的成立要件，即两个债务必须处于对待给付的地位。本案中争议的用房、水电周转金与浚华物业公司所主张的物业管理费，显然不符合上述要件要求，因此，浚华物业公司提出该上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采信。
关于中交航道局主张移交相关资料应否予以支持的问题。《物业管理条例》第二十九条、第三十九条的规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理和以下资料交给业主委员会：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。因此，本案中，中交航道局所主张移交的相关资料应当明确具体，且应符合上述规定的范围。但是，审查中交航道局所提交对于诉讼请求内容进行明晰的《移交相关资料清单》内容来看，中交航道局所主张的该项诉讼请求不明确、不具体且不具有可执行性，因此，原审法院予以支持欠妥，本院予以撤销。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1573号民事判决第一、三、四项；
二、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1573号民事判决第二项;
三、驳回中交广州航道局有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2712元，由中交广州航道局有限公司负担452元，广州浚华物业管理有限公司负担2260元；二审受理费2500元，由中交广州航道局有限公司负担100元，广州浚华物业管理有限公司负担2400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
审 判 员 李 民
代理审判员 余 盾
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 张永亮