湖南省涟源市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1382民初1189号
原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司，住所地湖南省涟源市人民中路3号（原民政局办公楼）。
法定代表人周亘亮，系该银行董事长。
委托代理人谢丽（特别授权），女，1982年1月27日出生，汉族，居民，系涟源沪农商村镇银行股份有限公司职工，住湖南省涟源市。
被告谭珺，女，1974年6月21日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市。
原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司与被告谭珺金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢丽、被告谭珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司请求判令：1、被告谭珺偿还原告借款本金285000元，利息9924.60元，本息合计294924.60元（利息计算至2018年4月8日），并按合同的约定继续计算利息至全部清偿之日；2、确定原告对被告谭珺名下的位于湖南省涟源市工农路的房产，涟房权证20**字第018****号，幢号00**，1、2、4、5层，面积442.5平方米；土地证号涟国用（19**）字第11******号，住宅用地，划拨地，土地面积73.75平方米；办理他项权证号：涟房他证20**字第85**号抵押物享有优先受偿权；3、被告谭珺承担本案所有的诉讼费用。
被告谭珺的答辩要点：原告所诉属实，被告谭珺于2018年7月18日偿还了借款本金20000元。
查明的事实
本院经审理查明，依法确认如下法律事实：
2013年3月28日，被告谭珺与原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司签订了《涟源沪农商村镇银行最高额融资合同》，该合同由通用条款和特别约定条款组成，被告谭珺向原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司融资贷款1000000元，融资期限为60个月，即自2013年3月28日至2018年3月28日，并以登记在被告谭珺名下的位于湖南省涟源市******证号为涟房权证20**字第018****号的房产为该笔融资提供抵押（抵押的房屋幢号为****，1、2、3、4、5层，土地证号为涟国用（19**）字第11******号），且于2013年3月29日办理了房屋他项权证（他项权证号为：涟房他证20**字第8***号）。2017年3月19日，双方经结算和协商，被告谭珺与原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司重新签订了《涟源沪农商村镇银行个人借款合同》，向其借款285000元，借款期限为2017年3月20日至2018年3月19日止，双方约定年利率8.265%，逾期贷款罚息利率为在合同约定的借款利率基础上加收50%。该合同还约定，若被告未按合同约定期限足额归还借款利息，自逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收复利。签订借款合同后，被告谭珺于2018年7月18日向原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司偿还借款本金20000元，尚欠借款本金265000元。截至2018年4月8日，被告谭珺尚欠原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司逾期利息7551.48元，逾期罚息2061.08元，逾期复利312.04元，利息合计9924.60元。
判决的理由与结果
本院认为，原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司与被告谭珺于2013年3月28日签订的《涟源沪农商村镇银行最高额融资合同》、于2017年3月19日签定的《涟源沪农商村镇银行个人借款合同》具备金融借款合同的主要条款，原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司与被告谭珺已构成了金融借款合同关系。原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司与被告谭珺应忠实履行合同约定的义务。现被告谭珺未按约定清偿借款本息，已构成违约。被告谭珺以其所有的位于湖南省涟源市***房产证号为涟房权证20**字第018****号的房产为该笔借款提供抵押，并办理了房屋抵押登记手续，构成了被告谭珺对其所借原告的借款提供抵押的法律关系，原告可依法对被告谭珺所有的房产行使抵押权。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定：“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”。原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司要求被告谭珺支付逾期罚息和逾期复利的请求，符合法律规定。另根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定：逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司在双方约定的借款利率水平上加收50%的罚息符合国家有关规定。故对原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司要求被告谭珺偿还借款本金285000元、利息9924.60元，本息合计294924.60元的诉讼请求，因被告谭珺于2018年7月18日偿还了借款本金20000元，其实际应偿还借款本金265000元，支付利息9924.60元（计算至2018年4月8日），本息合计274924.60元，对超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。另被告谭珺还应支付以借款本金20000元为基数按合同约定的利率自2018年4月9日至2018年7月18日止的相应利息。之后的利息，被告谭珺应自2018年4月9日起按双方约定的利率计付至借款实际清偿日止。对原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司要求对被告谭珺所抵押的房产优先受偿的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、由被告谭珺在本判决生效后十日内偿还原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司借款本金人民币265000元，利息人民币9924.6元，本息合计人民币274924.60元（利息计算至2018年4月8日）；并支付按合同约定的利率自2018年4月9日起计算至实际清偿之日止的相应利息；
二、由被告谭珺在本判决生效后十日内支付所欠20000元借款本金按合同约定的利率计算从2018年4月9日起至2018年7月18日止的相应利息；
三、原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司对被告谭珺所有的位于湖南省涟源市***[产权证号：涟房权证20**字第018****号，土地证号：涟国用（19**）字第11******号]的房产享有优先受偿权；
四、驳回原告涟源沪农商村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5724元，减半收取2862元，由被告谭珺负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 员 廖庆华
二〇一八年八月二日
代理书记员 张 归
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。