湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5177号
上诉人（原审被告、反诉原告）：方利国，男，汉族，1949年12月2日出生，住湖南省长沙市天心区。
委托诉讼代理人：张灿华，湖南欣晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯德篪，男，汉族，1946年11月28日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。
委托诉讼代理人：万亚，湖南湘晋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖南政道志远房地产经纪有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区人民东路458号香堤雅境家园2号栋106室。
法定代表人：钱建国。
上诉人方利国因与被上诉人侯德篪、湖南政道志远房地产经纪有限责任公司（以下简称房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人方利国上诉请求：1、撤销一审判决，判决被上诉人继续履行《居住用房买卖合同》；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、侯德篪没有继续卖房的意愿，有意通过苛刻的合同约定加重上诉人的义务，以达到解除合同并没收上诉人5万元定金的目的。二、上诉人并没有违反《居住用房买卖合同》，而是侯德篪不配合上诉人的付款行为，导致上诉人无法完成支付房屋交易款，责任应由侯德篪承担。
被上诉人侯德篪辩称，《居住用房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，但侯德篪要求方利国支付购房款时，方利国一直以合同未约定付款时间为由不支付购房款。后经社区多次协调，双方又重新签订了一份《居住用房买卖合同》对购房款的支付时间予以明确。但方利国仍然以各种理由拒不付款，侯德篪没办法才发函解除合同。故一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
被上诉人房产经纪公司未作答辩。
侯德篪向一审法院起诉请求判令：1、解除侯德篪与方利国于2016年2月27日所签合同，并要求方利国向侯德篪支付违约金69000元；2、方利国交付侯德篪的定金50000元不予退还；3、方利国立即搬出坐落于湖南省长沙市××嘴路××华府××小区××102房屋；4、方利国承担本案全部诉讼费用。
方利国向一审法院提起反诉，请求判令：1、侯德篪双倍返还方利国已支付的50000元购房定金；2、侯德篪支付方利国精神损害赔偿金5000元以及因购买涉案房屋遭受的经济损失6000元。
一审法院认定事实：2015年11月12日，侯德篪与方利国、房产经纪公司签订了一份《居住用房买卖合同》（以下简称“原合同”），该合同约定方利国以345000元的价格向侯德篪购买位于湖南省长沙市××嘴路××小区××号房屋。原合同签订当日，方利国向侯德篪支付了购房定金50000元，侯德篪向方利国交付了涉案房屋钥匙。方利国于2015年11月底入住涉案房屋。后因原合同对付款时间等内容约定不明，双方发生争议。2016年2月27日，侯德篪（甲方）与方利国（乙方）、房产经纪公司（丙方）重新签订了一份《居住用房买卖合同》（以下简称“新合同”），该合同首部约定：“鉴于甲方委托丙方居间出售其所拥有的位于长沙市××嘴路××小区××102之房地产。……乙方在签订（本合同之前/本合同当天）已经支付购房定金50000元整。”第二条第一款、第二款第二项约定：“2.1该房地产的成交价格计人民币345000元整……”，“2.2该房地产的付款方式及流程：（2）首期购房款计人民币195000元整，乙方应在搬家当天（甲方）支付”。第五条第二款第一项约定：“5.2.1乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之5计算。逾期超过三日后乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同且应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付”。第九条第二款约定“甲方交乙方一片钥匙，房屋交于乙方使用”。2016年2月27日，侯德篪履行了搬家义务。当日下午，方利国与侯德篪及房产经纪公司工作人员共同前往了邮政储蓄银行，准备向侯德篪支付5万元购房首付款。后因付款未支付成功，双方另行约定于2016年2月28日上午支付房屋首付款。2016年2月28日，方利国未按约定支付房屋首付款。2016年3月3日，侯德篪向方利国及房产经纪公司邮寄送达了《居住用房买卖合同解除通知函》，告知方利国及房产经纪公司因方利国未按新合同约定支付购房首付款，侯德篪按新合同约定行使合同单方解除权，解除新合同，并要求方利国承担房屋总价款20%即69000元的违约责任。方利国及房产经纪公司当庭认可已收到通知函。至开庭审理前，除50000元定金外，方利国未支付涉案房屋首付款。
另查明，签订原合同时，侯德篪未取得涉案房屋所有权。2016年1月7日，侯德篪办理了涉案房屋产权证，房屋所有权人为侯德篪。
一审法院认为，关于本案本诉部分,争议的焦点为：一、侯德篪与方利国签订的两份房屋买卖合同的效力及应按何份合同履行义务；二、侯德篪是否有权要求解除合同；三、侯德篪是否应退还方利国购房定金50000元；四、方利国是否应向侯德篪支付违约金。
针对焦点一，一审法院认为，侯德篪与方利国及房产经纪公司分别于2015年11月12日及2016年2月27日签订的《居住用房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，且新合同对原合同付款时间等事项进行了明确，视为对原合同的变更，双方应按新合同履行合同义务。方利国虽辩称“侯德篪在签订原合同时未取得涉案房屋所有权，存在违约行为”，但侯德篪在2016年1月7日已取得涉案房屋所有权，该无权处分行为得到了事后补正，且双方于2016年2月27日重新签订了合同，双方应按新合同履行合同义务，对方利国该抗辩意见，不予采纳；方利国辩称新合同受侯德篪误导所签订，但未提供证据予以证明，且方利国作为完全民事行为能力人对其在新合同上签字的法律后果应有合理预见，对方利国该抗辩意见，不予采纳。
针对焦点二，一审法院认为，根据双方签订的新合同，双方约定房屋首付款的支付时间为侯德篪搬家当天，方利国认可侯德篪搬家时间为2016年2月27日，故方利国应在2016年2月27日支付房屋首付款。后因在2016年2月27日未能成功支付首付款，双方约定于2016年2月28日上午支付首付款，视为对首付款时间达成了新的合意。方利国应按变更后的时间即在2016年2月28日向侯德篪支付首付款。但方利国并未在2016年2月28日及其后的时间向侯德篪支付房屋首付款，已构成违约。根据新合同第五条第二款第一项“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之5计算。逾期超过三日后乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同且应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%”之约定，自2016年2月28日至2016年3月3日，侯德篪向方利国邮寄《居住用房买卖合同解除通知函》，时间已逾3日，侯德篪有权解除新合同，故对侯德篪要求解除合同的诉讼请求，予以支持。方利国虽辩称“侯德篪存在严重违约，侯德篪曾先后四次提出解除合同”，但对其主张的侯德篪分别于2015年11月12日后、2016年元月、2016年2月25日要求解除合同的行为并未提供证据予以证明，且时间均在新合同签订前，不属于违反新合同约定的行为；侯德篪于2016年3月3日邮寄送达合同解除函，系因方利国未按约定支付房屋首付款而依照新合同约定行使合同解除权，故对方利国的该抗辩意见，不予采纳。方利国辩称“侯德篪并非真心卖房，而是利用原合同收取购房定金以顺利办理涉案房屋过户手续”，但侯德篪在与方利国签订新合同后，以按新合同约定履行了作为房屋出卖方应履行的交房义务，故对方利国该抗辩意见，不予采纳。另，因双方之间的新合同已解除，方利国无权再继续占有使用涉案房屋，故方利国应搬出涉案房屋。
针对焦点三，一审法院认为，方利国向侯德篪支付了购房定金50000元，但未按约定支付房屋首付款，对方利国已支付的50000元定金侯德篪有权不予退还，对侯德篪主张方利国交付侯德篪的定金50000元不予退还的诉讼请求，予以支持。
针对焦点四，一审法院认为，因双方在新合同中既约定了违约金又约定了定金，根据《中华人民共和国合同法》之规定，当合同双方既约定违约金又约定了定金时，只能择一使用，故对侯德篪要求方利国支付违约金69000元的诉讼请求，不予支持。
关于本案反诉部分，争议的焦点为：一、侯德篪是否应向方利国双倍返还定金；二、侯德篪是否应向方利国支付精神损害赔偿金及经济损失。
针对焦点一，一审法院认为，侯德篪与方利国签订的新合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。双倍返还定金的原则适用于收取定金一方违反合同约定的情形，侯德篪作为涉案房屋出卖方，已按约履行了交房义务。方利国主张侯德篪签订合同时未取得房屋所有权及侯德篪前三次要求解除合同的主张，均发生在新合同签订前，不属于违反新合同约定的行为。另，侯德篪于2016年3月3日主张解除新合同是基于方利国未按新合同约定支付购房款而依新合同约定行使合同解除权，亦不存在违约行为，故对方利国要求双倍退还定金的诉讼请求，不予支持。对方利国认为“侯德篪签订合同时未取得房屋所有权”、“侯德篪曾先后四次提出解除合同，存在严重违约”、“侯德篪利用原合同骗取购房定金以办理涉案房屋过户手续”的主张，不予支持，详见本诉争议焦点一及焦点二。
针对焦点二，一审法院认为，方利国虽主张因购买涉案房屋受到侯德篪的恐吓和威胁，遭受了精神损害，以及为购买涉案房屋而遭受了经济损失，但未提供证据证明，对方利国要求侯德篪支付精神损害赔偿金5000元及为购买房屋遭受的经济损失6000元的诉讼请求，不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、侯德篪、方利国、湖南政道致远房地产经济有限责任公司于2016年2月17日签订的《居住用房买卖合同》自本判决生效之日起解除；二、方利国向侯德篪已支付的购房定金50000元不予退还；三、方利国自本判决生效之日起十日内搬离位于湖南省长沙市××嘴路××华府××小区××号房屋；四、驳回侯德篪的其他诉讼请求；五、驳回方利国的诉讼请求。本案本诉案件受理费1525元，因适用简易程序减半收取762.5元，由侯德篪承担55元，方利国承担707.5元；反诉受理费1260元，由方利国承担。上述本诉受理费已由侯德篪垫付，方利国应将此费用在支付本判决指定款项时一并支付给侯德篪。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，侯德篪与方利国、房产经纪公司于2016年2月27日签订的《居住用房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。根据合同第2.2条第（2）项之约定，方利国应在侯德篪搬家当天即2016年2月27日支付首付款195000元；同时，合同第5.2.1条约定，方利国逾期超过三日未付款的，侯德篪有权单方解除合同。虽然双方将购房首付款的支付时间变更为2月28日，但方利国仍逾期超过三日未支付购房首付款，已构成违约，故侯德篪于2016年3月4日向方利国、房产经纪公司邮寄送达《居住用房买卖合同解除通知函》，符合合同约定，故一审判决解除双方的《居住用房买卖合同》并无不当，本院予以维持。方利国抗辩称系因侯德篪不配合才导致其无法付款，其并未构成违约。但即使因双方发生纠纷而未能在2月28日完成转账支付首付款，也不会影响方利国通过交付现金或提存等方式履行付款义务，而方利国未提供充分证据证明因侯德篪的行为导致其无法履行付款义务，故对方利国的上述抗辩主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人方利国的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1525元，由上诉人方利国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年九月十八日
书 记 员 周 翔