重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民初764号
原告（反诉被告）：重庆两江新区置业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，组织机构代码：56346653-3。
法定代表人：刘风，董事长。
委托诉讼代理人：胡卫华，重庆静昇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高德刚，重庆静昇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：重庆天助水泥（集团）有限公司，住所地重庆市江津区建材工业园区内，统一社会信用代码：91500000563466533R。
法定代表人：刘贵兴，执行董事。
委托诉讼代理人：曹伟，重庆邦渝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常紫恒，重庆邦渝律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆两江新区置业发展有限公司（以下简称两江置业公司）与被告（反诉原告）重庆天助水泥（集团）有限公司（以下简称天助公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。原告（反诉被告）两江置业公司的委托诉讼代理人胡卫华、高德刚，被告（反诉原告）天助公司的委托诉讼代理人曹伟到庭参加审理。本案现已审理终结。
两江置业公司向本院起诉请求：一、依法确认两江置业公司和天助公司签订的《土地租赁协议》于2017年4月14日起解除；二、判令天助公司向两江置业公司支付截至2017年4月14日欠付土地租金共计人民币16381601.98元；三、判决天助公司向两江置业公司支付欠付租金的违约金人民币11597757.22元（以应付未付租金为基数，从2011年11月17日起每日按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算至天助公司将欠租金全部付清之日止，暂计算至2017年5月23日）；四、判决天助公司向两江置业公司支付自2017年4月15日起至2017年5月23日的土地占有使用费人民币830486.23元（从2017年4月15日起按照合同解除之日的租金标准按日计算至天助公司将土地返还给两江置业公司之日止，暂计算至2017年5月23日）；五、判决天助公司立即将土地恢复原状并返还给两江置业公司；六、本案的诉讼费由天助公司承担。事实和事由：两江置业公司与天助公司于2011年4月11日签订了《土地租赁协议》,约定两江置业公司将位于社面积约68亩的土地租给天助公司用于建设混泥土搅拌站。合同约定土地的租赁期限为10年,第一年土地租金暂定为476万元,第二到第六年每年接上年租金的10%进行递增,六年以后,每年租金按上年租金的5%进行进增,租金每半年支付一次。合同还约定,如天助公司未能按照合同的约定按时支付租金,则天助公司应当每天按拖欠的租金金额的3‰向两江置业公司赔偿损失,若天助公司拖欠租金超过30日,则两江置业公司有权解除合同并要求天助公司无条件撤离。另外,合同约定,因协议的履行发生争议,可向土地所在地的人民法院起诉。合同还约定了双方的权利义务以及其他违约责任。
合同签订后,两江置业公司根据合同的约定,将前述土地交付给天助公司使用。两江置业公司同时按照合同的约定履行了应当履行的其他义务。但天助公司在向两江置业公司按照合同约定仅支付了部分土地租金后,一直欠付原告租金。经两江置业公司多次催告,天助公司仍未支付拖欠的租金。
天助公司辩称，一、两江置业公司2017年4月14号向天助公司发送的关于解除土地租赁协议的通知不发生法律效力，解除合同无效。1、天助公司在法定期内进行反诉，对两江置业公司解除协议提出异议，因此，两江置业公司发生解除合同的通知未发生法律效力。2、两江置业公司未在合理期限内提出解除权，示为两江置业公司放弃解除权。两江置业公司在诉状中主张天助公司自2011年11月17号起已经违约，按照土地租赁协议的规定，若天助公司拖欠租金超过三十天，则两江置业公司有权解除协议。并且约定的租金时间是每半年支付一次。两江置业公司在长达五年的时间内未行使解除权，且在该五年的时间分多次多笔接收天助公司支付的租金而未提出异议，足以证明两江置业公司放弃了解除权。二、双方签订的土地租赁协议中约定的租金标准严重脱离市场标准，实际上为两江置业公司以预估天助公司租期内的年产值和年利润额确定的分红的标准。双方约定两江置业公司以土地作为出资，天助公司以混凝土站建设投资出资合作经营，按五：五的比例进行分红。后因两江置业公司属于国有企业，该合作的方式未获主管部门批准，两江置业公司提出提高租金标准的固定分红方式获取收益。两江置业公司预估天助公司混凝土年产量为40万立方米，按照20元每立方米的利润计算年收益为800万元左右。遂以该数据除以因使用的面积并按各百分之五十的比例确定每年的租金七万元，实际在双方确定土地标准时，该片区的土地的租金标准在三千元每亩。三、两江置业公司诉讼请求中所主张的2015年1月5号之前，天助公司欠交的租金已经超过了诉讼时效，对该日期之前天助公司所欠交的租金应驳回诉讼请求。土地租赁协议约定租金每半年支付一次，两江置业公司主张2012年7月15号的租金，诉讼时效应至2014年7月14号届满。2013年1月15号的租金，诉讼时效应至2015年的1月15号届满，2013年7月15日的租金，诉讼时效应至2015年7月15日届满；2014年1月15日的租金，诉讼时效应计算至2016年1月15日届满；2014年7月15日的租金，诉讼时效应计算至2016年7月15日，2015年1月15日的租金，应计算至2017年1月15日。两江置业公司在2017年5月才向法院提起诉讼，在此日期之前，两江置业公司也未向天助公司进行催收。诉讼时效应该至被告欠交当期租金之日起计算，且应该诉讼时效在民法总则两年前届满，不适用三年的总则规定，两江置业公司主张2015年1月5号欠交的租金应驳回诉讼请求。四、因双方达成一致对2013年、2014年的租金标准进行了调整，则按照合同的约定2015年的租金标准以2014年租金标准为基数上调百分之十计算，2016、2017年标准类推，2014年包括天助公司在内的九家企业向两江置业公司及其主管单位重庆两江新区开发投资集团公司报送减免租金的报告，2014年8月14号，重庆两新区开发投资集团公司招开2014年党政联席会并形成会议纪要决定对两江新区辖区内混凝土企业进行减免征收，双方系达成了对租金标准的新的约定。五、天助公司截止庭审之日已交纳租金13956345.29元，两江置业公司主张的差欠租金数额有误。六、两江置业公司将本应收交国库的土地储备零星收益收归原告享有，系违法行为，两江置业公司将国库收益资金按照经营性资金计算损失缺乏法律规定。对其主张人民银行同期利率的4倍计算违约金不应支持。同时，建议法院向主管部门签发司法建议书，对其非法所得收缴国库。根据土地储备资金财务管理暂行办法，财综2007第17号文件规定，土地取得的收入应该全部缴入国库纳入一般预算。本案中，从两江置业公司提交的证据可以证实案涉土地权属人为重庆两江新区开发投资集团公司，土地的性质为整治土地用地，其出租收益为土地储备零星收益。应该为国库收入。国库资金并非经营性资金，即使天助公司迟延交纳租金，也只能按照人民银行同期存款基准利率计算租金。2016年9月16号之后，两江置业公司未再为天助公司办理临时用地手续，天助公司使用临时用地的属于不确定状态，本次庭审之日两江置业公司尚未办理。自2016年12月17号起不应支付租金及违约金。
天助公司向本院提起反诉请求：依法确认两江置业公司2017年4月14日发送的《关于解除〈土地租赁协议〉的通知》不发生法律效力，解除无效；反诉费由两江置业公司承担。事实及理由：天助公司在法定异议期内提起反诉，落款为2017年4月14日的《关于解除〈土地租赁协议〉的通知》不产生法律效力。两江置业公司未在合理期限内行使解除权，应视为两江置业公司已放弃了解除权。两江置业公司主张天助公司自2011年11月17号起已经违约，按照《土地租赁协议》的规定，若天助公司拖欠租金超过三十天，则两江置业公司有权解除协议。合同约定的租金时间是每半年支付一次。两江置业公司在长达五年的时间内未行使解除权，且在该五年的时间分多次多笔接收天助公司支付的租金而未提出异议，足以证明两江置业公司放弃了解除权。
两江置业公司辩称，1、根据租赁合同的约定，天助公司逾期支付租金三十日的情况下，我们有权解除合同。事实上，天助公司逾期支付租金的时间远远超过了三十日，我们有权解除合同，我们也履行了解除合同的通知的义务。天助公司也接到了解除合同的通知，租赁合同已经解除。2、双方在租赁合同对于解除权的行使期限没有进行约定，不存在天助公司所说的解除权的合理期限为六个月。我们应当一直享有解除权的权利。同时，天助公司所称的我们接受的租金没有提出异议示为放弃解除权是没有法律依据的。
当事人围绕诉讼依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的证据本院依法予以辨别并在卷佐证。
经审理查明：2011年4月11日，以两江置业公司为甲方，天助公司为乙方，双方签订《土地租赁协议》。该协议第一条、第一、二条约定“甲方将位于鱼复工业园望龙3，4社约68亩符合混凝土搅拌站建设条件的工业用地或其他临时建设用地租赁给乙方；租期10年，起租时间为甲方向乙方交地后90天算起”；第三条约定“租金：第一年土地租金为476万元（以实际面积7万元/亩计算），第二到第六年每年按上年租金的10%进行递增，六年以后，每年租金按上年租金的5%进行递增；支付方式：租金每半年支付一次，按照先交后用的原则，合同签订后，甲方向乙方交地时间约定为每年度第一次租金支付时间。在上次租金到期前一个月支付本年度第二次租金”；第四条甲方责任约定“甲方向乙方提供土地的时间为2011年5月30日（暂定，以实际交付时间为准）；地块基本达到通路、通水、通电、场地平整等三通一平的基本要求”；甲方负责处理乙方在建设和生产期间与土地问题相关的矛盾及问题，并协助乙方办理混凝土项目的立项及建设中的报建等相关手续，所产生的费用由乙方承担；第六条违约责任约定“乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若有拖欠，则每天按拖欠金额的千分之三向甲方赔偿损失。若拖欠超过30天，甲方有权解除本合同并要求乙方无条件撤离，所造成的损失由乙方自行承担。”“土地租赁到期后，合同自行终止，并在合同终止后30天内由乙方自行拆除生产设备及临时厂房设施，并将土地移交甲方。对于到期后地上未拆除的设备设施或建构筑物由乙方自行处置，四方不支付补偿金。乙方未按照约定交还的，四方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失和产生的费用由乙方承担。”
2011年11月17日重庆市两江新区鱼复工业园建设投资有限公司为交地方，以天助公司为接地方，两江置业公司为监交方签订的《交地备忘录》载明：一、该项目地块位于社，面积约68亩。二、该搅拌站“三通一平”工作已经完成，经接地方确认无误，交、接双方同意交接。三、交地时间为2011年11月17日，交地完毕后，符合进场条件的接地方可进场施工，交地方做好相关的协调工作；暂不符合进场条件的，由监交方牵头协调各方，直到达到进场条件。
2012年9月20日，重庆两江新区管理委员会批复两江置业公司，同意天助公司在鱼复园区投资建设搅拌站。期限至2014年9月16日止，确需延长期限的必须按有关规定办理延期用地手续。
2014年7月1日，重庆两江新区管理委员会批复两江置业公司，同意天助公司在鱼复园区投资建设搅拌站。期限至2016年9月16日止，确需延长期限的必须按有关规定办理延期用地手续。
两江置业公司与天助公司均认可2015年1月15日，天助公司应缴纳租金3167780元，2015年7月15日应缴纳租金3167780元，2016年1月15日应缴纳租金3484558元，2016年7月15日应缴纳租金3484558元，2017年1月15日应缴纳数额3833013.8元。两江置业公司与天助公司均认可2015年3月16日，已缴纳租金3955127.73元，2016年10月18日已缴纳租金617937元，2016年11月10日已缴纳租金1260650元，2017年1月5日已缴纳租金3642630.56元。
2015年9月10日，天助公司签收了《关于催缴2015年土地租金的函》，2016年3月2日，天助公司签收了《关于土地租金的催缴函》。两江置业公司2015年9月1日制作的《关于催缴2015年土地租金的函》载明：贵司应缴纳的2015年租金，我司至今未收到贵司应当支付的租金。
2016年2月25日，两江置业公司制作的《关于催缴土地租金的催缴函》载明：贵司应于2014年12月31日前支付2015年1月至2015年6月的租金，于2015年6月30日前支付2015年7月至2015年12月的租金，于2015年12月31日前支付2016年1月至2016年6月的租金，但我司至今未收到租金，现已产生滞纳金。自2015年3月贵司向我司支付了租金后，就再未向我司支付。请于2016年3月15日前向本公司支付欠付的租金及产生的违约金。
2016年8月25日，两江置业公司制作的《关于催缴土地租金的催缴函》载明：我司至今未收到自2015年1月1日起到2016年12月31日止的租金。请于2016年9月1日前向本公司支付欠付的租金及产生的违约金。有范军于同年8月26日的签字。
2017年4月14日的两江置业公司向天助公司发出并送达了《关于解除〈土地租赁协议〉的通知》，天助公司于当日签收该通知。
诉讼中，案涉土地的权属单位重庆两江新区开发投资集团有限公司出具《确认书》，表明案涉土地一直系授权两江置业公司使用并出租。
本院认为，本案的争议焦点为：一、两江置业公司与天助公司签订的《土地租赁协议》效力；二、天助公司是否存在违约行为，应承担相应租金损失；三、两江置业公司请求的租金是否已超过诉讼时效；四、违约金计算是否正确。本院分别评判如下：
一、关于两江置业公司与天助公司签订的《土地租赁协议》的效力问题。两江置业公司与天助公司签订的《土地租赁协议》合法有效。理由是：该《土地租赁协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。出租人既可以是租赁物所有权人，也可以是租赁物管理人或者基于其他法律关系行使权利的人。本案中，两江置业公司根据土地使用权人重庆两江新区开发投资集团有限公司《确认书》对外进行招租，符合法律规定，两江置业公司与天助公司签订的《土地租赁协议》为有效合同。
二、关于天助公司是否存在违约行为，应否缴纳租金，合同是否已经解除的问题。《土地储备管理办法》第十六条规定：对纳入储备的土地，经市县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资活动。《重庆市土地管理规定》第二十七条亦规定，具体建设项目依法以租赁等其他有偿使用方式提供土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，应当向土地行政主管部门办理法定手续。经查，本案用于出租的土地属于整治储备用地，因此其对外用于出租使用，应当经土地资源管理部门批准，办理临时用地使用许可手续后方可用于对外出租。两江置业公司（甲方）与天助公司（乙方）签订《土地租赁协议》约定：甲方负责处理乙方在建设和生产期间与土地问题相关的矛盾及问题，并协助乙方办理混凝土项目的立项及建设中的报建等相关手续。因此，根据合同约定，与土地相关的问题，即储备用地的临时使用批准手续，应当由两江置业公司负责办理。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。因此，本案中，出租方应当首先办理临时用地批准手续，以确保出租物符合合同约定用途。根据查明的事实，两江置业公司于2012年9月17日取得临时用地使用批准手续，因此，在取得临时用地批准后，天助公司使用该地，应当承担缴纳租金的义务。按照合同约定，天助公司应先缴纳租金，再使用土地。天助公司在正常使用土地过程中，没有按照合同约定缴纳租金，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。两江置业公司在天助公司违约后，依照合同约定通知天助公司解除合同，且天助公司收到该解除合同的通知，故双方签订的《土地租赁协议》已经解除。天助公司以在法律法规规定期限内提出确认解除合同无效，进而认为双方签订的《土地租赁协议》尚未解除理由不能成立。本院确认两江置业公司与天助公司签订的《土地租赁协议》已经解除。根据合同法的相关规定和合同约定，天助公司拆除设备及临时厂房设施，将租的土地返回给两江置业公司。
由于天助公司欠缴土地租赁费用，应当承担支付欠缴租金的责任及相应的违约责任。
三、关于天助公司应缴纳的租金是否超过诉讼时效的问题。两江置业公司请求的租金自2012年起，天助公司认为2015年前未缴纳的租金已超过诉讼时效。经查，自2015年1月1日起，天助公司应缴纳的租金仅部分缴纳。两江置业公司在2015年9月10日，2016年3月2日，2016年8月25日，一直在催缴自2015年1月1日起的租金。2017年5月2日，两江置业公司起诉请求天助公司支付自2012年起欠付的租金，故自2015年1月1日起到本案起诉时止，两江置业公司请求的2015年1月1日起的租金没有超过诉讼时效。
2012年9月到2014年12月31日期间的租金是否已超过诉讼时效。因两江置业公司没有举示证据证明催促天助公司缴纳欠付2014年12月31日前的租金，虽然有多次催缴租金的函件，但从函件的内容来看，也没有催缴2014年12月31日前的租金的意思表示，且在2016年3月2日的函件中，表明自2015年1月1日后欠缴租金，天助公司仅缴纳了一次租金，故本院综合认为两江置业公司请求天助公司支付2014年12月31日前欠付的租金已超过诉讼时效，本院不予支持。
四、关于两江置业公司2016年9月16日后未办理临时用地许可证，天助公司应否承担租金的问题。虽然两江置业公司未继续办理临时用地许可证，但双方之间签订的土地租赁合同从生效之日已经生效，临时用地许可证并不影响双方合同的效力，且天助公司已实际受领、使用了标的物并从中获取收益，故至合同解除前，天助公司仍应支付占有、使用案涉土地的租金。
五、关于欠缴租金等的数额及违约金计算。天助公司抗辩称，2015年的租金应当减半收取的问题，虽然天助公司提交了租金减半的申请，但没有证据表明两江置业公司同意天助公司的申请，对2015年的租金减半收取，故天助公司仍应当按照合同约定的租金标准支付未超过诉讼时效的租金。由于两江置业公司于2017年4月14日发出了解除双方合同的通知，且天助公司于同日签收了该通知，本院前述评判认定双方合同已经解除。双方认可2017年上半年的租金为3833013.8元，故2017年1月1日起至4月14日止的租金应为2184292.80元。
同时，双方合同约定欠缴租金的违约金为日千分之三，两江置业公司自愿调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍为违约金的标准，符合法律规定，本院予以支持。
根据《土地租赁协议》约定，租金每半年支付一次，按照先交后用的原则缴纳。2015年1月15日应缴纳租金3167780元，而2015年3月16日，天助公司已缴纳租金3955127.73元；该次缴纳的租金高于本期应缴纳的租金。由于双方当事人均没有证据证明2015年3月16日缴纳的租金是履行的欠缴哪期租金的证据。根据两江置业公司催缴租金的函件内容来看，两江置业公司首次催缴租金仅表明天助公司2015年欠缴租金，未表明催缴租金的数额；两江置业公司第二次催缴租金的内容，表明天助公司欠缴2015年度的租金，同时也认可2015年度天助公司缴纳了一次租金，因此可以认定两江置业公司认可天助公司缴纳了一次2015年度的租金即2015年3月16日缴纳的租金。故2015年3月16日天助公司缴纳的租金并不能认定为冲抵天助公司欠缴两江置业公司2014年12月31日前的租金，该笔租金应冲抵天助公司当期应缴纳的租金。对于该次多缴纳的租金，因该次缴纳租金时，天助公司存在欠付2014年12月31日前租金的行为，此后的租金未到应当缴纳的时间，因此本院认定为天助公司次多缴纳的租金为自愿缴纳此前欠缴的租金。故天助公司欠缴的租金数额应从2015年7月15日开始计算。
天助公司应缴的租金总额为：2015年7月15日应缴纳租金3167780元；2016年1月15日应缴纳租金3484558元；2016年7月15日应缴纳租金3484558元；2017年年1月1日起至4月14日止的租金应为2184292.80元；共计为12321188.8元。天助公司已缴纳租金为：2016年10月18日已缴纳租金617937元，2016年11月10日已缴纳租金1260650元；2017年1月5日已缴纳租金3642630.56元；共计为5521217.56元。天助公司还欠租金为12321188.8元－5521217.56元＝6799971.24元。
由于天助公司支付租金不符合合同约定，其应承担违约金。2015年1月16日至2015年3月15日，以欠缴租金3167780元为基数计算；从2015年7月15日至2016年1月14日以欠缴租金3167780元为基数计算；从2016年1月15日至2016年7月15日以欠缴租金6652338元为基数计算；从2016年7月16日至2016年10月18日以欠缴租金10136896元为基数计算；从2016年10月19日至2016年11月10日以欠缴租金9518959元为基数计算；从2016年11月11日至2017年1月5日以欠缴租金8258309元为基数计算；从2017年1月6日至2017年1月15日以欠缴租金4615678.44元为基数计算；从2017年1月16日以欠缴租金6799971.24元为基数计算到付清时止。
六、天助公司支付占用土地使用费的问题。本院前述评判认定天助公司与两江置业公司之间的合同于2017年4月14日已经解除，天助公司应从2017年4月15日起至返还土地时止，按日支付占用土地的使用费，其标准为2017年年租金7666027.6元。
综上所述，依照《民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十四条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、重庆两江新区置业发展有限公司与重庆天助水泥（集团）有限公司于2011年4月11日签订的《土地租赁协议》于2017年4月14日解除；
二、重庆天助水泥（集团）有限公司于本判决发生法律效力后一个月内将拆除设施和临时厂房的涉案土地退还给重庆两江新区置业发展有限公司；
三、重庆天助水泥（集团）有限公司于本判决发生法律效力后一个月内向重庆两江新区置业发展有限公司支付自2015年1月1日至2017年4月14日期间欠付的租金6799971.24元；
四、重庆天助水泥（集团）有限公司于本判决发生法律效力后一个月内按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向重庆两江新区置业发展公司支付违约金（2015年1月16日至2015年3月15日，以欠缴租金3167780元为基数计算；从2015年7月15日至2016年1月14日以欠缴租金3167780元为基数计算；从2016年1月15日至2016年7月15日以欠缴租金6652338元为基数计算；从2016年7月16日至2016年10月18日以欠缴租金10136896元为基数计算；从2016年10月19日至2016年11月10日以欠缴租金9518959元为基数计算；从2016年11月11日至2017年1月5日以欠缴租金8258309元为基数计算；从2017年1月6日至2017年1月15日以欠缴租金4615678.44元为基数计算；从2017年1月16日以欠缴租金6799971.24元为基数计算到付清时止）。
五、重庆天助水泥（集团）有限公司于本判决发生法律效力后一个月内从2017年4月15日起以2017年年租金7666027.6为标准按日计算赔偿占用土地的损失至退还土地时止。
六、驳回重庆两江新区置业发展有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回重庆天助水泥（集团）有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费542948元，由重庆两江新区置业发展有限公司负担271474元；由重庆天助水泥（集团）有限公司承担271474元。反诉案件受理费225159.76元，由重庆天助水泥（集团）有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 李盛刚
审 判 员 张欲晓
代理审判员 彭松涛
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 李 莉