上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2336号
上诉人（原审原告）上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区XX路XX弄XX、XX号XX室。法定代表人耿海宁，董事长。委托代理人任宏，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海市徐汇区人民政府机关事务管理局，住所地上海市徐汇区XX路XX号。法定代表人许卫东，局长。委托代理人刘巍嵩，上海金澄律师事务所律师。委托代理人吴成佳，上海金澄律师事务所律师。上诉人上海联源物业发展有限公司（以下简称联源物业）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，上海市徐汇区人民政府机关事务管理局（以下简称机关事务管理局）自2007年2月登记为上海市徐汇区XX路XX号4、5、6层房屋的权利人，规划用途为商办（公建），建筑面积共计5,077.1平方米。其中4、6层的实际使用人是上海市徐汇区规划和土地管理局，5层的实际使用人是上海市徐汇区环境保护局。2014年1月30日，上海市徐汇区XX苑业主大会、业主委员会（以下分别简称XX苑业主大会、XX苑业委会、甲方）与联源物业（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为XX苑（物业类型为商业、居住、办公、坐落位置东至XX路XX弄，XX路XX号，西至天钥桥路、北至南丹东路）物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：（一）住宅：高层人民币（下同）2.30元/月·平方米，（二）办公楼：11.00元/月·平方米，（三）商业（商场）用房：4.60元/月·平方米。住宅的物业服务费用按季交纳，商业及办公的物业服务费用按月交纳。住宅业主应在每季度第二个月的15日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，商业及办公业主应在每月的15日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：每天按应缴物业服务费的万分之五支付滞纳金。合同期限为贰年，自2014年1月1日至2015年12月31日止。现因机关事务管理局拖欠2014年1月1日至2015年6月30日的物业管理费，联源物业催讨无果，故诉至法院。另查，2013年1月24日XX苑业主大会、XX苑业委会取得备案证，业委会负责人为魏某某、王某某、刘某某。2013年12月25日，XX苑业委会发布物业管理公司招标候选人开标公告：兹定于2013年12月25日至2014年1月10日，全体业主（含住宅、商铺、办公楼）以书面选票的方式对正式投标首选企业：联源物业进行投票确定；满足双过半（票数过半、票数过半选民的产权面积过半）要求的由业委会进行公示，并代表业主大会与之签订物业服务合同。2014年1月11日，XX苑业委会发布关于XX苑业主大会会议决定，聘请联源物业成为本小区2014-2015年度的物业管理服务企业选举结果事项公告，告知小区业主业主大会审议通过了聘请联源物业成为本小区2014-2015年度的物业管理服务企业。原审审理中，联源物业起诉要求判令：1、机关事务管理局向其支付2014年1月1日至2015年6月30日的物业管理费1,005,265.80元；2、机关事务管理局向其支付拖欠的物业管理费的滞纳金137,330.49元；3、本案诉讼费由机关事务管理局负担。审理中，机关事务管理局为证明其系自主进行保洁、绿化，并未享受到联源物业提供的相应服务，提供了涉诉房屋实际使用人上海市徐汇区规划和土地管理局另行聘请内勤保洁人员的聘用协议及工资支付凭证、绿化养护费用发票。原审认为，联源物业作为机关事务管理局所在小区的物业服务单位，与业主团体XX苑业委会签订的物业服务合同合法有效，区分所有权人要了解和信任业主团体的功能、作用，不能随意否认业主团体与物业服务企业所签订的物业服务合同对自己的约束力，该合同对包括机关事务管理局在内的小区全体业主均具有法律约束力。联源物业在依约提供了物业管理服务的同时，有权按照合同约定的收费标准向业主收取物业管理费。但是由于讼争房屋系政府机关的办公用房，其对相应的保安、保洁、绿化等设施的使用及维护具有一定的特殊性。虽然讼争房屋在形式上为上海市徐汇区XX小区的组成部分，但其实又是相对独立于小区其他物业的单独空间。从机关事务管理局提供的证据来看，讼争房屋使用单位自行配备了比较完善的保洁人员以及绿化养护，联源物业认为机关事务管理局自行配备的人员和设施是机关事务管理局的专属区域，并非其服务范围内的公共区域，但是并未进一步举证证明，亦未提供充分证据证明其确已提供完全符合合同约定标准的物业管理服务。故对于机关事务管理局的抗辩意见，予以采信。需要指出的是，无论业主自身提供的物业服务如何完善，在联源物业、机关事务管理局未就双方物业服务合同的权利义务协商变更前，不能以物业使用人因自己的特殊需要为自己配备了完善的物业服务设施而否认联源物业为整个小区所提供的物业服务。鉴于联源物业虽然已经提供了部分物业服务，但是考虑到本案讼争房屋实际使用情况的特殊性，机关事务管理局也确实自行配备了较为完备的保洁服务、绿化养护，故对机关事务管理局应当支付的物业管理费酌情予以扣减，具体数额由法院根据本案的实际情况酌定。机关事务管理局辩称因联源物业没有提供质价相符的物业服务其才拖欠物业管理费，且因讼争房屋系政府办公用房，考虑到其使用性质的特殊性，物业使用人自己聘请了保洁并进行绿化养护等物业管理，自行提供了较为完备的物业服务，故机关事务管理局拖欠物业管理费事出有因，对联源物业要求机关事务管理局支付逾期付款滞纳金的诉请，法院难以支持。据此，原审法院于二○一五年十二月十日依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，作出判决：一、上海市徐汇区人民政府机关事务管理局于判决生效之日起十日内支付上海联源物业发展有限公司自2014年1月1日至2015年6月30日止的物业管理费822,490.20元；二、驳回上海联源物业发展有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计7,542元，由上海联源物业发展有限公司负担1,530元，上海市徐汇区人民政府机关事务管理局负担6,012元。原审判决后，联源物业不服，向本院提起上诉，诉称，被上诉人聘请内勤保洁人员进行保洁、绿化，范围应限于其自用部分，与上诉人提供的公共部位的保洁、绿化等物业服务并不矛盾，不能据此否定上诉人的服务。被上诉人不能以其自行管理为由否定上诉人的管理权，并据此要求减免物业管理费用。每月每平方米11元的物业费用收费标准具备合法性和合理性，被上诉人原聘物业单位的收费标准为每月每平方米11.17元，高于上诉人的收费标准，从提供的物业服务来看，上诉人提供的物业服务更得到小区业主的认可。原审判决已明确认定物业服务合同之效力，却又无视合同约定条款，酌情扣减物业管理费，按每月每平方米9元标准计算物业管理费，有违法律规定。被上诉人逾期支付物业费，按照合同约定应属违约，理应支付相应的滞纳金，原审判决驳回上诉人的滞纳金请求，没有法律依据。综上，原审判决认定事实不清、依据不足，故请求撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉请。被上诉人机关事务管理局辩称，小区商办楼与住宅楼分隔，具有一定的独立性。被上诉人房屋属于办公楼性质，对整个物业服务的要求相对较高，故与原物业公司单独签订物业管理合同，并作出了明确要求和详细约定。上诉人与业委会所签订的物业服务合同与被上诉人与原物业公司签订的物业服务合同相比，服务内容、服务质量大大缩水，相应的服务薪酬标准理应予以调整。被上诉人对上诉人与业委会所签订的物业服务合同完全不知情，直至上诉人向被上诉人催讨物业费时才知道，因双方对物业管理费标准存有争议，一直在协商沟通，故尚未支付物业管理费。被上诉人支付物业管理费需要由财政拨款，原审判决被上诉人按每月每平方米9元标准支付物业管理费已属偏高，但被上诉人愿意尊重法院判决。综上，请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，物业服务收费应当遵循公平、合理、物业服务费用与服务水平相适应的原则。根据上诉人与XX苑业主大会、XX苑业委会所签订的物业服务合同之约定，物业管理费收费标准为住宅：高层2.30元/月·平方米，办公楼：11.00元/月·平方米，商业（商场）用房：4.60元/月·平方米，办公楼的物业管理费标准数倍于商场及住宅的物业管理费标准，故上诉人为办公楼区域所提供的物业服务无论从服务内容、服务范围还是从服务标准等方面理应明显区别于上诉人为商场及住宅区域所提供的物业管理服务，从而体现质价相符的原则。上诉人要求被上诉人按11.00元/月·平方米标准支付讼争房屋的物业管理费，但上诉人未能提供相应的证据证明其实际已为办公楼区域提供了与该收费标准相适应的物业管理服务，而鉴于上诉人所提供的物业管理服务在服务内容、服务质量等方面存在不足，讼争房屋之实际使用人为此自行承担了部分保洁、绿化等物业管理服务工作，故原审根据本案实际情况，对上诉人主张的物业管理费予以酌情扣减，应属合理。上诉人上诉坚持要求按11.00元/月·平方米标准全额收取物业管理费，依据不足，本院不予采纳。关于滞纳金请求，原审鉴于被上诉人系因对物业管理费标准及物业管理服务质量持有异议而暂未支付物业管理费，并非恶意拖欠，故对上诉人的滞纳金诉请未予支持，亦无不当。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3,060元，由上诉人上海联源物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年五月十六日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……