苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎民再初字第00012号
原审原告黄鑫。
原审被告蒋宰刚。
原审被告沈玉英。
原审被告蒋星月。
法定代理人蒋宰刚，系其父亲。
被告蒋再明。
被告蒋宰平。
被告蒋宰梦。
委托代理人蒋宰微，系其妹妹。
被告蒋宰微。
委托代理人张才生，系其丈夫。
被告蒋宰玲。
关于原审原告黄鑫与原审被告蒋宰刚、沈玉英、蒋星月、蒋竞芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年9月14日作出的（2010）虎民初字第1230号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年9月9日作出（2014）虎民一监字第0010号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭。因原审被告蒋竞芳已于2006年7月13日死亡，故本院在再审过程中依法追加蒋再明、蒋宰平、蒋宰梦、蒋宰微、蒋宰玲作为共同被告参加诉讼。本案于2015年1月27日、3月25日、7月30日组织听证，黄鑫、蒋宰刚、沈玉英、蒋星月、蒋再明、蒋宰平、蒋宰微、张才生、蒋宰玲到庭参加了听证。本案于2015年11月9日公开开庭进行了审理，黄鑫、蒋宰刚、沈玉英、蒋再明、蒋宰微、张才生、蒋宰玲到庭参加诉讼，被告蒋宰平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年8月10日，原审原告黄鑫诉称，2006年2月16日，原审原告经苏州高新区泰山房产经纪有限公司中介，与原审被告签订了房屋买卖居间协议，约定原审被告将动迁安置房马浜花园16幢XXX室成套住宅房屋以28万元出售给原审原告，协议签订后，原审原告依约交付了房款20万元，原审被告也交付了房屋。2006年因交易过户费过高，原审原告提出暂缓办理过户手续，原审被告也答应了这一要求。2009年1月，在国家政策调整后，原审原告多次要求原审被告协助办理过户手续，但原审被告竟提出涨价要求，故原审原告诉至法院，请求判令原审被告协助办理苏州新区马浜花园16幢XXX室房屋的过户手续。原审被告蒋宰刚、沈玉英、蒋星月辩称同意办理过户。
在原审过程中，经主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原审原告黄鑫与原审被告蒋宰刚、沈玉英、蒋竞芳、蒋星月确认坐落于苏州市虎丘区马浜花园16幢XXX室及16幢18室自行车库的房屋买卖合同有效；二、原审被告蒋宰刚、沈玉英、蒋竞芳、蒋星月应于2010年9月20日前协助原审原告黄鑫办理房屋过户手续，在房屋过户过程中所产生的费用由原审原告自行承担；三、原审原告黄鑫应给付原审被告蒋宰刚、沈玉英、蒋竞芳、蒋星月房屋余款8万元，于2010年9月20日前支付；四、双方无其他纠葛；五、案件受理费5500元，减半收取2750元，由原审原告黄鑫负担。原审于2010年9月14日确认上述调解协议合法有效。
本院再审过程中，原审原告黄鑫诉称，房屋买卖合同实际是2010年签订的，其已支付房屋对价，并重新装修入住。原审被告蒋宰刚、沈玉英、蒋星月辩称，同意将房屋变更登记至原审原告名下。被告蒋再明辩称，房屋是原审被告蒋宰刚、沈玉英、蒋星月的，出售房屋应当由蒋宰刚、沈玉英、蒋星月自行做主，与被告蒋宰梦、蒋宰微、蒋宰玲无关。被告蒋宰平辩称，房屋与其无关。被告蒋宰梦、蒋宰微辩称，不同意出售房屋，房屋应由兄妹六人继承，原审被告将房屋出售给原审原告是非法买卖；其已收取的款项是分得的老房屋租金；被告蒋宰玲辩称，买卖是非法的，如果要过户需要兄妹六人共同签字。
本院再审查明事实如下：
蒋竞芳与李素珍系夫妻，两人育有长女蒋宰梦、次女蒋宰玲、三女蒋宰微、长子蒋再明、次子蒋宰平、三子蒋宰刚。蒋宰刚与沈玉英结婚后，两人于1985年9月14日生育蒋星月。
2003年苏州高新区枫桥镇支津村10组征地动迁时，该村村民蒋宰刚户家庭成员有户主蒋宰刚、妻子沈玉英、独生子蒋星月、及父亲蒋竞芳。
2003年7月6日，蒋宰刚代表该户与苏州新区枫桥镇支津村村民委员会（简称支津村）签订了《苏州新区私有住房拆迁补偿协议书》（A），双方约定合同载明的主房楼房90m2、辅房72m2、有线电视1台迁移、电话1台移机、空调1台移机合计补偿90843元，蒋宰刚户于同年7月10日前自行搬迁过渡并将房屋交付支津村。
2003年9月6日，蒋竟芳又代表该户与支津村签订了《苏州新区私有住房拆迁补偿协议书》（B），双方约定合同载明的主房楼房198m2、辅房楼房4.64m2、辅房平房7.69m2、有线电视1台迁移、电话1台移机、空调3台移机、搬家补助费3.5人等合计补偿129415元，蒋宰刚户于同年10月6日前自行搬迁过渡并将房屋交付支津村。
后经苏州高新区征地动迁办核准，该户可购买的安置房面积为：户主蒋宰刚30m2、妻子沈玉英30m2、独生子蒋星月58m2、父亲蒋竞芳15m2，合计133m2。
2004年4月13日，蒋宰刚又代表该户与苏州新区枫桥镇人民政府动迁办公室（以下简称枫桥动迁办）签订了《动迁安置房购销合同》，双方约定蒋宰刚户常住人口3.5人（父亲蒋竞芳按0.5人份额计），核定安置面积133m2，安置房为枫舟苑16幢XXX室121.35m2、马浜花园16幢XXX室62.22m2，蒋宰刚户拆除房屋补偿220258元（90843＋129415）、另增补偿款33086元、搬迁过渡费4950元、按期拆迁奖励2000元，合计260264元，扣除两套安置房被拆迁人自负安置款125109元，剩余125185元由枫桥动迁办给付蒋宰刚户。
2005年8月15日，枫舟苑16幢XXX室取得不动产权属登记：建筑面积121.21m2，房屋所有权人为户主蒋宰刚、妻子沈玉英、独生子蒋星月、及父亲蒋竞芳等4人。2006年3月21日，马浜花园16幢XXX室亦取得不动产权属登记：建筑面积62.22m2，房屋所有权人亦为户主蒋宰刚、妻子沈玉英、独生子蒋星月、及父亲蒋竞芳等4人。
2006年7月13日，蒋竞芳因病死亡。同月28日，李素珍亦因病死亡。
2010年，在苏州泰山房产经纪有限公司的居间下，蒋宰刚、沈玉英、蒋星月与黄鑫签订了房屋买卖合同，双方约定蒋宰刚、沈玉英、蒋星月将马浜花园16幢XXX室房屋以38万元出售给黄鑫。黄鑫对房屋重新装修后居住至今。
2010年8月10日，原审原告黄鑫将原审被告蒋宰刚、沈玉英、蒋星月、蒋竞芳诉至本院，要求原审被告配合办理马浜花园16幢XXX室的不动产变更登记。2010年9月14日，原审原告黄鑫的委托代理人江苏苏州诚鑫律师事务所律师蔡建伟、苏州新区泰山房产经纪有限公司职员徐泰山持载有原审四被告蒋宰刚、沈玉英、蒋星月、蒋竞芳签名字样的授权委托书，作为该案原审四被告的特别授权代理人至本院参加调解。同日，本院出具（2010）虎民初字第1230号民事调解书对双方的调解协议予以确认。经查，原审立案时原审原告向本院提供的蒋竞芳的身份证系沈玉英提供的虚假身份证。
依据原审（2010）虎民初字第1230号民事调解书，马浜花园16幢XXX室已于2010年12月8日变更登记至原审原告黄鑫名下。
本院再审又查明：
马浜花园16幢XXX室变更登记至原审原告黄鑫名下后，蒋宰玲、蒋宰微、蒋宰平、蒋再明、蒋宰刚、沈玉英等人于2013年4月至蒋再明家召开家庭会议，就蒋宰刚、沈玉英已将枫舟苑16幢XXX室、马浜花园16幢XXX室两套房屋出卖、过户给他人进行协商。蒋宰梦因身在西安，未参加此次商谈。经此次家庭会议协商，沈玉英拟定了如下协议：苏州高新区马浜花园16幢XXX室和枫舟苑16幢XXX室房屋出售已征得本人认可，出售房款属于父亲蒋竞芳遗产部分本人蒋宰玲继承5万元、本人蒋宰微2万元，钱款已实际收到，与蒋宰玲、蒋宰微再无财产纠纷。蒋宰玲、蒋宰微在协议下方分别签名确认已收到相关款项。同时，家庭会议上与会者商定同时给予蒋宰梦补贴2万元。因蒋宰梦身在西安，蒋宰平电话联系蒋宰梦告知其补贴事宜，蒋宰梦未提出异议，并将其开设在西安建设银行的账户告知蒋宰平以便接收补贴款项。后由沈玉英向蒋宰梦提供的账户交付了2万元。
以上事实由原审原告黄鑫提供的买卖协议、不动产销售发票、原审被告蒋宰刚、蒋星月、沈玉英提供的家庭会议协议、被告蒋宰玲、蒋宰微提供的户口登记表、私有住房拆迁补偿协议书、动迁安置住户登记表、审判管理通报、本院调取的原审原告在（2010）虎民初字第1230号案件中提供的房屋买卖协议、房屋登记资料、蒋宰平的调查笔录、户口注销证明等证据及庭审笔录等予以证实。
本院再审认为，原审原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。
2003年苏州高新区枫桥镇支津村10组征地动迁时，动迁户表内安置人员有户主蒋宰刚、妻子沈玉英、独生子蒋星月、及父亲蒋竞芳，因此可认定上述人员为共同居住的家庭成员。在取得安置房枫舟苑16幢XXX室、马浜花园16幢XXX室后，上述人员被登记为房屋所有权人，故本院亦认定上述人员为原共同所有人。
2006年7月13日，蒋竞芳因病死亡后，原蒋竞芳拥有的枫舟苑16幢XXX室、马浜花园16幢XXX室的所有权份额应当作为遗产，由全体继承人即妻子李素珍、长女蒋宰梦、次女蒋宰玲、三女蒋宰微、长子蒋再明、次子蒋宰平、三子蒋宰刚共同继承。但在遗产分割前李素珍随即死亡，故尚未分割继承的遗产随即发生转继承，亦由六名子女共同继承。根据物权法第九十七条，处分共有不动产的，本应当取得全体共同共有人的同意，因此在上述遗产尚未分割前蒋宰刚、沈玉英、蒋星月即将枫舟苑16幢XXX室房屋订立合同并通过民事诉讼的方式将房屋变更登记至原审原告李飞、王林名下的行为本属无权处分，该行为侵害了其他继承人的继承权。由于在原审审理期间，蒋竞芳死亡后其他法定继承人未参加诉讼，属漏列当事人、严重违反程序，故原审民事调解书应予撤销。
关于2013年4月的家庭协议的性质。此份协议系其他法定继承人知悉蒋宰刚、沈玉英、蒋星月无权处分其遗产份额后进行商议后形成，故可从此份协议中推断相关当事人对无权处分的意思表示。从协议中“已征得本人认可”，“钱款已实际收到，与蒋宰玲、蒋宰微再无财产纠纷”等内容可知，在无权处分行为人蒋宰刚、沈玉英、蒋星月将约定的款项支付蒋宰玲、蒋宰微后，蒋宰玲、蒋宰微即对无权处分进行了追认。蒋宰梦虽未参加此次家庭会议，但根据家庭成员蒋宰平电话联系蒋宰梦告知其补贴事宜，蒋宰梦未提出异议，并将其开设在西安建设银行的账户告知蒋宰平以便接受补贴款项的行为可认定其亦对无权处分进行了追认。本院再审已查明蒋宰梦、蒋宰微、蒋宰玲收取的款项系家庭协议下的补偿款，故对蒋宰微辩称该款项系分得的老房屋的租金的意见不予采信。再审过程中，经本院释明，蒋宰平、蒋再明对蒋宰刚、沈玉英、蒋星月将涉案房屋出售与黄鑫的行为不持异议，故可认定此两继承人亦对无权处分进行了追认。综上所述，所有法定继承人均已进行了追认，原审被告蒋宰刚、沈玉英、蒋星月已取得了涉案房屋完整的处分权，故被告蒋宰梦、蒋宰玲、蒋宰微、蒋宰平、蒋再明等人应与原审被告蒋宰刚、沈玉英、蒋星月按照房屋买卖合同约定将涉案房屋变更登记至原审原告黄鑫名下。
经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百九十八条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）虎民初字第1230号民事调解书。
二、原审被告蒋宰刚、沈玉英、蒋星月、被告蒋宰梦、蒋宰玲、蒋宰微、蒋再明、蒋宰平应将苏州市马浜花园16幢XXX室房屋变更登记至原审原告黄鑫名下。
案件受理费5500元，分别由原审原告黄鑫负担2750元、原审被告蒋宰刚、沈玉英、蒋星月负担2750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本十份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10555301040017676。
审 判 长 王耀华
审 判 员 龚春华
人民陪审员 朱 革
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 周 婷