南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第416号
原告覃某。
委托代理人张某。
委托代理人卢某。
被告广西某置业有限公司。
委托代理人黄某。
委托代理人李某。
原告覃某与被告广西某置业有限公司（以下简称“某公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年2月20日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月26日公开开庭进行审理，原告覃某及其委托代理人张某、卢某，被告某公司的委托代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃某诉称：2011年1月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买南宁市西乡塘区新阳路292-1号新阳国际3号楼xxxx号房（以下简称“xxxx号房”），被告应于2012年11月30日前向原告交房，逾期交付不超过60日的，被告应从最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。
合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款416348元，但被告一直拖延交付房屋的时间，直到2013年1月13日，被告在原告的再三催促下才向原告交付了房屋。原告认为，被告未按照合同约定交付房屋已构成违约，应该向原告支付违约金，为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金5370元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告某公司辩称：根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告延期交房，应该扣除“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为”以及“非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨”等原因而导致的工期延误。在本案中，被告因南宁市“两会一节”的影响导致工期延误13天、因大雨和暴雨导致工期延误51天，原告主张被告逾期交房的43天尚在前述应扣除的工期合理延误的64天内，故被告于2013年1月13向原告交房并未违反合同约定，被告恳请法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年1月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买xxxx号房，购房价款为416348元。
合同第九条第一款约定被告应于2012年11月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的房屋交付给原告使用。该条第二款约定：“如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外，不可抗力包括但不限于：战争、军事行动、罢工、政府禁止令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；4、非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期受影响的；……”。合同第九条第二款约定的免责事由文字部分加注下划线，与合同文本其他内容可作直观区别。
合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任。该条第一款约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行……”。
《商品房买卖合同》还对其他相关事项作出约定。合同签订后，原告共向被告支付购房款416348元。2013年1月13日，原告受领xxxx号房，在《房屋交接单上》加注有如下内容：“要求赔偿逾期43天的违约金共计5370元（伍仟叁佰柒拾元整）。”
另查明：根据《关于2010年“两会一节”期间南宁市建筑工地综合整治有关事项的通知》［南府办函（2010）273号文］的规定，2010年10月20日至10月24日，南宁市（不含六县）在建工地停工整治。根据《南宁市城乡建设委员会关于做好2012年服务“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知》的规定，2012年9月17日14时至该月25日24时，南宁市（不含六县）在建工地（含私房建设、建筑外立面装修改造工程）停工整治。根据广西壮族自治区气象服务中心《南宁市晴雨天气实况》记录，2011年1月8日至2012年11月30日，南宁市城区内大雨、暴雨、大暴雨天气共计24日。
此外，被告曾认为合同第十条约定逾期交房违约金数额过高，要求予以调低，但在本院释明的期限内，被告未申请对相应房屋租金予以评估。
本院认为：民事活动遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告与被告签订《商品房买卖合同》，该交易出自双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方成立买卖合同关系。对合同具体条款的效力问题，应结合案件事实予以判断。
首先，《商品房买卖合同》由被告预先拟定并反复使用，原告仅能从合同框架条款中选择适用相应条款，合同的订立未经充分协商，故，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，《商品房买卖合同》中的条款为格式条款，本院依法确认原告认为合同条款属格式条款的主张。
其次，因《商品房买卖合同》第九条第二款所作约定在于免除、限制被告的责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款之规定，被告应尽合理的提示及说明义务。根据本案证据，《商品房买卖合同》第九条第二款所列内容均以下划线标注，与合同其他文本作出直观区分，且该条款内容单一、明确，文字真实含义及法律后果较易理解，在签订合同时，亦未出现原告要求被告对条款概念、内容进行说明而被告拒不说明以致原告无法得知免责条款所确定的具体权利义务之情形，故，《商品房买卖合同》第九条第二款虽为格式条款，但被告已尽合理提示义务，且不存在未尽说明义务之情形，因此，《商品房买卖合同》第九条第二款并未违反法律禁止性规定，该条款依法有效。原告认为不应适用《商品房买卖合同》第九条第二款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
再次，合同约定的交房时间为2012年11月30日前。根据《商品房买卖合同》第九条第二款第2项之规定，被告主张扣除对于2012年9月17日至该月25日因“两会一节”导致的工期延误天数8天，合法有据，本院予以支持；对被告主张扣除的2010年10月16日至该月24日因“两会一节”导致的工期延误天数，因该情形发生于原告与被告签订商品房买卖合同之前的2010年，被告主张扣除于法无据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第九条第二款第4项的规定，2011年1月8日至2012年11月30日因大雨、暴雨导致的工期延误天数24天应予扣除。故，扣除合理延误的工期32天，被告至迟应于2013年1月1日前向原告交付房屋。被告于2013年1月13日方向原告交付房屋，共逾期12天（2013年1月2日至2013年1月13日），应依法向原告承担违约责任。
最后，原告现主张依据《商品房买卖合同》第十条第一款要求被告承担违约责任，被告虽主张合同约定的违约金数额过高，但在本院释明的期间内，又未申请对租金情况进行鉴定以明确原告因逾期交房所遭受的实际损失，对此，被告应承担举证不能的后果，本院依法适用合同约定确定被告应支付的违约金。因此，被告应向原告支付的违约金数额为416348元＊3／10000＊12天=1499元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，最高人民法院《关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告广西某置业有限公司向原告覃某支付逾期交房违约金1499元。
案件受理费50元（原告覃某已预交），由原告覃某负担36元，被告广西某置业有限公司负担14元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 黎细石
人民陪审员 朱进德
二〇一三年八月十四日
书 记 员 罗 媛
附：相关法条：中华人民共和国合同法
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。