上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2811号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人张智刚，董事长。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林明辉，男，1984年12月25日出生，汉族，住上海市。
委托代理人黄超冰，上海昭胜律师事务所律师。
原审第三人中国农业银行股份有限公司上海长宁支行，住所地上海市。
负责人施征宇，行长。
委托代理人陈玮。
原审第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市。
法定代表人张景载，董事长。
委托代理人梁博雯。
委托代理人陆颖。
上诉人上海农工商房地产置业有限公司（以下简称“农工商公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人农工商公司的委托代理人汪世雄、被上诉人林明辉的委托代理人黄超冰到庭参加诉讼。原审第三人中国农业银行股份有限公司上海长宁支行（以下简称“农行长宁支行”），原审第三人上海市住房置业担保有限公司（以下简称“置业公司”）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月12日，林明辉、农工商公司签订《上海市商品房预售合同》，约定农工商公司将位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》99号1403室房屋出售给林明辉，每平方建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）12，953元，总价为1，124，839元。房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、农工商公司对该房屋设定的抵押已注销、农工商公司按规定缴纳了物业维修基金，农工商公司承诺在2013年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），林明辉有权单方面解除本合同；农工商公司定于2013年8月31日前将该房屋交付给林明辉，除不可抗力外；农工商公司如未在本合同约定期限内将该房屋交付林明辉，应向林明辉支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止；附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为组合贷款，林明辉应于2013年1月12日支付首付款344，839元，于2013年2月12日前支付78万元。
签订上述合同后，林明辉支付房款344，839元，农工商公司开具发票日期为2013年1月12日；林明辉支付房款78万元，农工商公司开具发票日期为2013年3月20日。林明辉委托姜美琪代为办理登记，林明辉于2013年1月29日签订借款合同，农工商公司及借款人均委托姜美琪代为办理登记手续，受托人于2013年3月17日申请登记，3月19日78万元贷款进入农工商公司账户。
2014年10月16日，林明辉诉至原审法院，请求判令农工商公司向林明辉支付延迟交房的违约金31，720.45元（以已交房款1，124，839元为基数，按每天万分之三标准，自2013年9月23日开始计算至2013年12月25日止）。
农工商公司提起反诉，请求判令林明辉支付逾期缴款房款违约金8，424元（以78万元为基数，按日万分之三标准计算，从2013年2月12日至2013年3月20日计算36天）。
原审法院认为，林明辉与农工商公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于延迟交房的争议。林明辉确认在2013年9月5日农工商公司通知收房，之前林明辉曾起诉农工商公司并判决支持了林明辉就2013年9月23日之前逾期交房违约金的诉讼请求，对于2013年9月24日至2013年12月25日期间的逾期交房违约金保留诉权。林明辉因不同意缴纳面积补偿款而未办理收房手续，之后在2013年12月25日缴纳了面积补差款后才办理收房手续。农工商公司对此不予认可，林明辉未就其主张提供充分证据予以证实，原审法院对此主张难以采信。林明辉要求农工商公司承担逾期交房违约金的诉求不予支持。关于逾期付款的争议。农工商公司确认上海同策房产咨询股份有限公司（以下简称“同策公司”）为其代理销售公司，亦确认姜美琪为该公司的工作人员，林明辉在农工商公司销售点签订买卖合同、出具委托书，原审法院有理由相信林明辉出具委托书时认为农工商公司为受托人。根据登记申请书及收件收据的材料显示，原审法院有理由相信受托人代为办理合同预告登记及抵押登记事项。原审法院认为，除根据相关机构要求林明辉亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要林明辉提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务。受托人递交登记的时间为2013年3月17日，已经晚于约定的付款时间，农工商公司未有证据证实受托人在约定的付款时间后申请登记的原因系林明辉导致，因此，原审法院认为农工商公司提出逾期付款的原因归责林明辉的主张，依据不足，不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、林明辉要求农工商公司支付逾期交付违约金的诉讼请求不予支持；二、农工商公司要求林明辉支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。
上诉人农工商公司不服原审判决，向本院提起上诉称：被上诉人签署委托书时，其所收到的代办收据中记载的收款人为同策公司，证明其知道自己委托同策公司人员代办有关登记事项；上诉人与同策公司之间的销售合同，并无代理业主办理贷款的约定，被上诉人应该自行承担委托后果；原审未对被上诉人在签署借款合同后需要按照银行规定提供各项证明材料和接受银行审核通过等一系列应由被上诉人履行的义务进行审查；原审对被上诉人需要亲自办理抵押预告登记的事实等，未作查明；受托人办理登记手续的时间，完全符合被上诉人签署合同的约定。本案中，林明辉虽在1月29日签订了借款合同，但直至3月3日才向受托人缴付了代办费用和代缴费用，逾期付款的责任应由林明辉承担。原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金。
被上诉人林明辉辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。农工商公司强调的3月3日是其支付代办费的时间，而委托手续1月29日双方就已签订，故交代办费的时间不代表委托时间，不影响双方委托关系的成立。请求维持原判。
原审第三人农行长宁支行未作答辩。
原审第三人置业公司书面答辩称，其对于系争房屋所设定的抵押权，是经房地产登记机构公示的合法的抵押权。对于本案涉及的纠纷，在上述房屋贷款未结清的情况下，其不同意任何包括注销抵押权等损害抵押权人利益的变动。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，林明辉系在农工商公司销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代办费及登记费，且农工商公司明确表示同策公司系其代理销售公司，姜美琪等人为同策公司工作人员，同时农工商公司并无排除同策公司及其工作人员代理业主办理贷款权限的证据，其与同策公司之间的销售合同也无相关禁止性约定，虽然代办费收据上加盖的并非上诉人的财务章，但以此为由要求林明辉区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然过于苛责于作为普通购房人身份的被上诉人。收据上明确载明除根据相关机构要求林明辉亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理。若需要林明辉提供材料、亲自办理事项，受托人应尽通知义务。故就本案所涉逾期支付款项，林明辉已经及时申请贷款、签订借款合同，农工商公司现不能证明林明辉在接到有关通知后怠于处理有关事项或存在其他主观过错，即不能证明逾期付款的责任在于林明辉，其主张逾期付款违约金的诉讼请求尚缺乏充分依据，本院不予支持。此外，农工商公司以林明辉交代办费的时间作为双方委托关系成立的时间无合同依据，本院对此上诉理由亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海农工商房地产置业有限公司负担。
审 判 长 顾继红
代理审判员 郭 峰
代理审判员 周 荃
二〇一五年十一月十日
书 记 员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。