济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历城商初字第148号
原告邢德怀，男，住济南市历城区。
委托代理人张军，山东德康律师事务所律师，特别授权代理。
被告刘玉厚，男，住济南市历城区。
委托代理人黄立芹，济南历城君合法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告邢德怀与被告刘玉厚租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月25日受理后，依法由审判员于东亮独任审判，于2013年4月18日公开开庭进行了审理。原告邢德怀及其委托代理人张军，被告刘玉厚及其委托代理人黄立芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邢德怀诉称，被告刘玉厚于2008年10月1日承租其养殖场一处，双方签订了养殖场租赁合同书。合同第三条规定，“乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需转租需征得甲方的书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同”，被告刘玉厚违反合同约定擅自在2012年9月1日签订转包合同书，将养殖场租赁给王忠昌使用。合同第四条规定：“乙方在租赁期间，不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电等设施，如确需改动或扩增设备，应事先征得甲方书面同意后，方可实施。对有关设施进行改动或扩增设备时，如需办理有关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况予以协助。所需费用由乙方承担。否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。”2011年9月份，被告刘玉厚擅自将养殖场内供水设备中的水箱拆下来私自处理掉，未经其书面同意，违反了合同约定。因被告刘玉厚违约，其在2013年1月17日向被告刘玉厚送达了解除合同通知书，令其十日内搬出养殖场，但被告刘玉厚拒不搬出。为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认双方解除合同的效力；2、责令被告刘玉厚退出其承包的养殖场；3、诉讼费用由被告刘玉厚承担。
被告刘玉厚辩称，原告邢德怀所诉不实，应依法予以驳回，理由如下：1、2008年9月5日，双方签订养殖场租赁合同，其依法承包了原告邢德怀唐王渔场内养殖场一处，租赁期限为2008年10月1日至2019年1月30日。正是因为租赁期限较长，其先后投资100多万元购买了机械设备等进行大规模的家禽业养殖，现其也一直继续在养殖场内搞养殖业。2009年9月1日，被告在征得原告邢德怀同意的情况下，将养殖场内的猪舍50间及管理房4间的场地一处转包给徐学春养猪，转包期限为3年。该转包合同到期后，徐学春至今一直继续实际占有并使用该养猪场，为此被告刘玉厚曾于2012年12月提起诉讼，请求判令依法解除与徐学春的转包合同并要求徐学春将养猪场返还。历城法院于2013年1月14日作出（2012）历城民初字第3086号民事判决书，依法支持了其诉讼请求，但判决生效后，徐学春仍一直继续实际占有并使用该养猪场，为此，其已申请强制执行。2、原告邢德怀诉称2012年9月1日被告刘玉厚与案外人王忠昌签订的转包合同未经其同意，并以此为依据要求解除原、被告双方签订的租赁合同，其认为原告邢德怀的主张不符合法律规定。其承包的养殖场内的养猪场现一直由徐学春占有使用，徐学春并没有归还，其并没有履行转包合同，也无法实际履行转包合同。在无法履行转包合同的情况下，其也没有必要去征得原告邢德怀的同意。3、因养殖场内房屋年久失修，屋顶漏水，2011年5月左右，其在征得原告邢德怀同意的情况下，雇佣王建武等人对屋顶进行了维修。在维修过程中，原告邢德怀及其对象也到过现场，并没有提出任何异议，因此，其在征得原告邢德怀同意的情况下对房屋进行维修并无不当。综上，其在与原告邢德怀签订合同后，认真并实际履行合同，并无任何违约之处，故原告邢德怀的诉讼请求应予驳回。
经审理本院认定，2008年9月5日，原、被告签订《养殖场租赁合同书》一份，原告邢德怀将其租赁的养殖场一处转租给被告刘玉厚用于养殖经营，合同主要内容为：出租方：邢德怀（以下简称甲方）承租方：刘玉厚（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。一、甲方将养殖场（总占地面积院墙以内）鱼塘一个（面积18亩）及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。二、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，不准搞污染环境及地下水源的项目，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。四、乙方在租赁期间，不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电等设施，如确需改动或扩增设备，应事先征得甲方书面同意后，方可实施。对有关设施进行改动或扩增设备时，如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况予以协助，所需费用由乙方承担。否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。……九、租赁期限从2008年10月1日起至2019年1月30日止。十、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付、先付后用的方式，年租金52000元，由乙方于每年的10月1日交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外，还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方年租金百分之二十五的违约金。……甲方：邢德怀（签名），乙方：刘玉厚（签名），合同签订日期：2008年9月5日。合同附件内容为：地上建筑物、构筑物、附着物情况交接表传达室电机房榨油厂房西边房子6套猪圈5排鸡舍2套仓库一套厕所3间办公室2排楼房一栋（3层）汽油发电机一台炉灶一套壁挂空调4台电扇10个供水设施一套（潜水泵、水箱）配电箱2个交出人：邢德怀（签名）交接人：刘玉厚（签名）2008年10月1日。合同签订后，被告刘玉厚进行了相应的投资并在租赁的养殖场内进行家禽养殖。
另查明，涉案养殖场位于唐王渔场南部，系46亩的院落一处（其中合同签订后原告邢德怀收回了院内的7亩空地，租金相应减少15000元，故实际年租金为37000元）。养殖场院内主要分生活区和东、西两个养殖区，生活区主要是3层楼房一座和10间平房，东养殖区主要有养猪场和育雏室、鸭舍及饲料房、仓库，西养殖区主要有鸭舍、育雏室、仓库等。
2009年9月1日，经原告邢德怀同意，被告刘玉厚将养殖场内的养猪场一处（猪舍5排共50间，管理房4间，场地一处）转包给大徐村村民徐学春使用，转包费每年5000元，转包期暂定3年，从2009年9月1日至2012年9月1日止。合同签订后，被告刘玉厚和徐学春履行了合同，在承包期内，因饮用水问题，双方发生了矛盾。2012年11月19日，刘玉厚起诉徐学春，要求解除转包合同、返还场地并赔偿损失。经审理，本院于2013年1月14日判决解除双方的转包合同、徐学春返还养猪场并赔偿刘玉厚损失834元。该判决生效后，徐学春未自动履行判决，仍实际占用养猪场，刘玉厚已申请强制执行，现仍在执行过程中。
2012年9月1日，被告刘玉厚与案外人王忠昌签订转租合同一份，约定将养猪场转包给王忠昌使用，年租金为36000元。转租合同签订后，因徐学春仍实际占用养猪场，故转租合同没有实际履行。
2013年1月17日，原告邢德怀向被告刘玉厚送达《解除养殖场租赁合同通知书》一份（以下简称解除合同通知书一），主要内容为，因被告刘玉厚在原告邢德怀不知情的情况下，擅自转租养猪场，违反了合同约定，因此通知解除双方的租赁合同并要求被告刘玉厚于10日内返还养殖场。
以上事实，由原告邢德怀提交的《养殖场租赁合同书》一份、转包合同书一份、承包经营合同书一份、（2012）历城民初字第3086号民事判决书一份、《解除养殖场租赁合同通知书》一份及原、被告的当庭陈述为证，足以认定。
原告邢德怀称2011年被告刘玉厚未经其同意，擅自拆除了三层楼房顶的铁质水塔一座，并以废铁价格卖出，违反了合同约定。对此，被告刘玉厚称，2011年5、6月份，因铁质水塔年久失修导致漏水，影响房子居住，其电话请示了原告邢德怀，原告邢德怀称“让其看着办，该怎么弄怎么弄”，因水塔已锈坏无法维修，其就找人将水塔拆除了，重新装了一个压力罐，并修复了房顶，花费3、4千元。被告刘玉厚申请证人王某某、周某某出庭作证。证人王某某称，系被告刘玉厚雇其拆除的水塔并做的防水，水塔已经锈坏了，漏水，不能维修了，只能拆除；拆除水塔前被告刘玉厚给房东打过电话。证人周某某称，其与被告刘玉厚有业务往来，因水塔漏水严重，其介绍王某某给被告刘玉厚修理的：修理前被告刘玉厚请示过房东。经质证，原告邢德怀认为两证人证言有矛盾之处，系伪证，不应采信。被告刘玉厚对证人证言无异议。经审查，本院对2011年5、6月份左右因铁质水塔漏水被告刘玉厚雇人将其拆除并维修房顶的事实予以认定。
原告邢德怀另提交一份《解除养殖场租赁合同通知书》（以下简称解除合同通知书二），称2013年1月17日还同时向被告刘玉厚送达了该份通知书。该通知书主要内容为，因被告刘玉厚在未征得原告邢德怀书面同意的情况下私自拆除了铁质水塔，并以废铁的价格将其卖出，严重违反了合同约定，造成了严重损失，故通知被告刘玉厚令其在10日内恢复铁质水塔原样、赔偿经济损失2.2万元并解除养殖场租赁合同。经质证，被告刘玉厚不予认可，称当天原告邢德怀只送达了解除合同通知书一，没有送达该份通知书。为此，原告邢德怀提交照片3张并申请证人徐某某出庭作证。证人徐某某出庭作证称，其与原告邢德怀系邻居关系，2013年1月17日其与原告邢德怀去给被告刘玉厚送的解除合同通知书，给了被告刘玉厚一份，张贴了养殖场门口一份，其拍了照，具体内容其不清楚，但内容应是一致的。经质证，原告邢德怀认为证人不清楚通知书的内容，实际是给被告刘玉厚送达了两份，且两份通知书内容并不一致。被告刘玉厚称根据证人证言可证实原告邢德怀只送达了一份解除合同通知书。经审查本院认为，原告邢德怀提交的证据不足以证实其于2013年1月17日向被告刘玉厚送达了解除合同通知书二，本院认定其仅向被告刘玉厚送达了解除合同通知书一。
本院认为，原告邢德怀与被告刘玉厚于2008年9月签订养殖场租赁合同后，双方均应诚信履约。合同履行过程中，原告邢德怀认为被告刘玉厚的行为违反了合同约定，侵犯了其合法权益，故于2013年1月17日向被告刘玉厚送达了解除合同通知书。本案的争议焦点是解除合同的效力即原告邢德怀是否有权解除合同的问题。首先，关于被告刘玉厚拆除水塔的问题，原、被告签订的《养殖场租赁合同书》第四条约定，承租方在租赁期间，不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电灯设施，如确需改动或扩增设备，应事先征得出租方书面同意后，方可实施，否则承租方应恢复原状，并赔偿损失。因此，当水塔漏水影响楼房的居住使用时，被告刘玉厚可要求原告邢德怀进行维修，也可自行进行维修，其未经原告邢德怀书面同意，自行将水塔予以拆除，违反了合同约定，但根据合同约定，被告刘玉厚私自拆除水塔将产生损害赔偿责任问题，故原告邢德怀因此而主张解除合同并不符合合同的约定。其次，关于被告刘玉厚再行转租的问题，原、被告签订的《养殖场租赁合同书》第三条约定，承租方不得擅自转租涉案土地的使用权，如需进行转租应征得出租方的书面同意，否则出租方有权收回土地使用权，终止合同。2009年9月1日，经原告邢德怀同意，被告刘玉厚将养殖场内的养猪场转租给徐学春使用，约定期限3年。到期后，被告刘玉厚不同意徐学春继续租用，拟将养猪场租赁给王忠昌使用，并与王忠昌签订了转租合同。该转租合同未经原告邢德怀书面同意，违反了合同约定，行为欠妥当，但本院认为，本案中，被告刘玉厚虽拟将涉案养殖场内的养猪场另行转租给王忠昌，且签订了转租协议，但因养猪场一直实际被徐学春占用，转租合同至今一直未实际履行，不能认定被告刘玉厚已实际转租了养猪场。转租合同不能实际履行，被告刘玉厚应对案外人王忠昌承担合同履行不能的责任。在养猪场仅系养殖场的一部分，该养猪场转租合同并未能实际履行，被告刘玉厚仍自行使用养殖场且其在养殖场投资较大的情况下，本院认为原告邢德怀行使合同解除权并不符合合同约定，亦不符合法律规定。综上，原告邢德怀请求确认其解除合同合法有效并要求被告刘玉厚返还养殖场不符合法律规定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告邢德怀的诉讼请求。
案件受理费200元，减半收取100元，由原告邢德怀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 于东亮
二〇一三年五月二十二日
书记员 周 佳