广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2017）粤01民终5480号
上诉人（一审被告）：陈仕业，住广东省海丰县。
委托诉讼代理人：胡莲娣，广东金鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴妃仪，广东金鹏律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：广州市越秀物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：李永新。
委托诉讼代理人：黎德光，广东经国律师事务所律师。
上诉人陈仕业因与被上诉人广州市越秀物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院作出的（2016）粤0104民初10501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：被上诉人是具备三级物业服务资质的企业。上诉人是广州市越秀区西湖路12号1313A房的产权人，该房产建筑面积为169.55平方米，规划用途为办公，登记时间为2011年1月26日。据《广州市西湖大厦交付使用证明书》载明，广州市祥广房地产开发有限公司于1998年3月28日向陈仕业交付涉案房屋。
被上诉人与广州市祥港房地产开发有限公司（以下简称祥港公司）签订《物业管理服务协议》，约定祥港公司委托被上诉人对广州市西湖路12号广百商务楼产权所属祥港公司的13539.9479平方米实行物业管理，委托管理期限从2012年1月1日至2016年12月31日止，物业管理服务费按建筑面积每月7.4元/平方米/月计收，此费用不包括公共水电、大厦设施设备、电梯运行的分摊；含公共环境的卫生清洁、保安、绿化费用及房屋共用设施设备的维修养护费。空调费按建筑面积16元/平方米/月计收。被上诉人每月按实收取大厦公摊电费（不含中央空调运行和管理处办公用电），收费标准和公摊方式以政府有关规定为准。每月20日前，祥港公司向上诉人缴交当月的管理服务费、月保停车费和上月自用的水电费以及其他有偿服务费用和中央空调供冷期当月的中央空调运行费。
2015年10月27日，被上诉人向1313A单元物业使用人广州市帝凡服饰有限公司（陈某乙小姐）发出《关于按时缴交大厦管理费用的函》，内容为要求收函方在收到函后5个工作日内交纳2015年5-10月管理费用。上诉人不确认收到该函件，认为该函件并非向其送达。
2015年11月18日，被上诉人以EMS快递方式（收件人为广州市帝凡服饰有限公司陈某乙，收件地址为湖北省黄石市黄石港，投递情况为未妥投）委托北京大成（广州）律师事务所向广州市帝凡服饰有限公司发出《律师函》，内容为要求收函方在收到函后七日内交纳2015年5-10月管理费用20667.71元。另，被上诉人提供了张贴该《律师函》在涉案物业门口的照片。上诉人认为该函件并非向上诉人寄送，也不确认收到该函件。
另查，涉讼大厦至今未依法成立业主委员会。
被上诉人为证明其为涉案房屋提供了物业服务，提交了被上诉人与广州市祥广房地产开发有限公司于1997年6月28日签订的《物业管理委托合同》（约定祥广公司委托被上诉人对广州市西湖路12号西湖商业大厦建筑面积44896平方米的物业实行物业管理，委托管理期限从1997年7月1日至2002年6月30日止，物业管理费按7.4元/平方米计，被上诉人负责收取物业管理费、电费、水费、空调费）复印件、《广州市西湖大厦交付使用证明书》、《清洁服务合同》、《垃圾清运合同》、《广州市越秀物业管理有限公司中央空调机组、末端设备及水处理维修保养合同》、《广百商务楼电梯维修保养工程合同》、《广百商务楼绿化养护与摆设服务委托合同》、《10KV电气设备及线路维护服务合同》、《消防系统保养合同》。上诉人对上述证据的真实性均不予确认。
上诉人为证明其将房屋出租给张某经营广州市帝凡服饰有限公司，提交了2014年4月26日张某和陈仕业签订的《房屋租赁合同》，约定陈仕业将广州市西湖路12号广百1313A房产出租给张某，租期从2014年5月10日至2017年5月9日，租赁期间，张某负责支付房屋租赁期间所产生的物业管理费、水电费等使用的费用。被上诉人对该证据不予确认。
上诉人提交了中国建设银行股份有限公司广州文德路支行的银行流水清单以证明张某自2015年5月开始拖欠上诉人租金。被上诉人对该证据真实性予以确认，但认为与本案无关。
被上诉人为证明代垫水电费，提交了广州市自来水公司、广州市净水有限公司开具的2015年5月至6月的水费发票、供电局开具的2015年5月至11月期间的电费发票，并提交了《广百商务楼水电分摊计算说明》以说明水电分摊的计算方式。
被上诉人为证明上诉人欠费情况，提交了《欠费明细表》，载明了2015年5月、6月、8月、9月、10月、11月的上诉人欠费情况，其中管理费总额7565.34元（按每月1260.89元标准计）、空调费总额16357.44元（按每月2726.24元标准计）、电费总额808.58元（其中2015年5月为166.51元，2015年6月为204.99元，2015年8月为139.45元，2015年9月为114.21元，2015年10月为96.29元，2015年11月为87.10元）、水费总额10.58元（其中2015年5月为5.10元，2015年6月为5.48元）。
被上诉人为证明其催缴过本案主张的费用，提交了《2015年10月广百商务楼缴费通知单签收表》（1313A签收人一栏空白、备注一栏显示电话通知）复印件、1313A的客户缴费通知单（下方注明要求在每月20日前付清费用，逾期每天按总额1‰收取滞纳金）复印件。上诉人对上述证据均不予确认。
庭审中，上诉人确认之前自用水电费和公摊水电费均是向被上诉人交纳，并表示不清楚被上诉人从何时开始管理，也不清楚被上诉人有无对广百商务楼进行物业管理，从购买涉案房屋后大部分时间都是出租，物业费等都是租户缴交的，出租期间都是由租户缴纳物业管理费，是按照每月每平方米7.4元计算，2015年12月开始，被上诉人通知其缴纳物业管理费，故2015年12月管理费由其按每月每平方米7.4元的标准缴纳，2016年1月有新的租户承租涉案房屋，物业管理费即由新的租户缴纳。
原审法院认为：依据国务院《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因涉讼大厦至今尚未成立业主委员会，该大厦的开发建设单位选聘物业管理企业，委托其对涉案大厦进行物业管理，符合法律规定，开发商与被上诉人之间的物业管理协议对涉案大厦的业主及住户具有法律约束力。被上诉人对涉案大厦进行了物业管理，有权按照前期物业服务合同约定的收费标准收取物业管理费用。上诉人作为该大厦的业主，接受了被上诉人提供的物业管理服务，根据公平合理、等价有偿的原则，理应按时交纳物业管理费。被上诉人要求上诉人按每月每平方米7.4元标准支付物业管理费，合法有理，法院予以支持。关于空调费、水费、电费问题，因被上诉人在物业管理过程中，为大厦提供了中央空调服务，上诉人此前也按此标准交纳了该费用；此外，被上诉人已提供了2015年5月至6月的水费发票、供电局开具的2015年5月至11月期间的电费发票，并提交了《广百商务楼水电分摊计算说明》以说明水电分摊的计算方式，用以证明其代交了费用，且被上诉人提供的费用计算依据和方法合法合理，法院对被上诉人要求上诉人交纳的空调费、水费和电费诉请予以支持。因被上诉人在本案中主张的费用明确以其提交的《欠费明细表》为准，而该表仅载明2015年5月、6月、8月、9月、10月、11月的费用明细，且该表所列数额与其诉请一致，故法院依其主张仅处理上述月份的费用。因房产证已明确了涉案房屋的建筑面积，故被上诉人主张的物业管理费及空调费应按涉案房屋的建筑面积计算。
因被上诉人提供的通知和律师函的收件人均非上诉人本人，被上诉人也未能提供证据证明其已向上诉人催缴过本案主张的费用，故法院对被上诉人要求上诉人承担逾期付款的违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、陈仕业应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区西湖路12号（广百商务楼）1313A单元于2015年5月、6月、8月、9月、10月、11月的物业管理费（按每月每平方米7.4元标准乘以建筑面积169.55平方米标准计）支付给广州市越秀物业管理有限公司。二、陈仕业应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区西湖路12号（广百商务楼）1313A单元于2015年5月、6月、8月、9月、10月、11月的空调费（按每月每平方米16元标准乘以建筑面积169.55平方米标准计）支付给广州市越秀物业管理有限公司。三、陈仕业应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区西湖路12号（广百商务楼）1313A单元于2015年5月、6月、8月、9月、10月、11月的电费共808.58元支付给广州市越秀物业管理有限公司。四、陈仕业应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区西湖路12号（广百商务楼）1313A单元2015年5月至2015年6月的水费共10.58元支付给广州市越秀物业管理有限公司。五、驳回广州市越秀物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，陈仕业不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四项，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判决一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。上诉主要理由如下：一、被上诉人怠于主张自己的权利，是导致其损失的主要原因。物业实际使用人广州市帝凡服饰有限公司从2015年5月起开始拖欠上诉人租金，上诉人发现实际使用人开始拖欠租金后，便提醒被上诉人尽快追缴物业管理费用。然而被上诉人对上诉人的提醒置之不理，怠于向实际使用人追缴物业管理费用。被上诉人主张2015年5月至2015年11月的物业服务费用，而被上诉人提供的证据《关于按时缴纳大厦管理费用的函》及《律师函》的落款时间分别为2015年10月27日与2015年11月12日。即物业实际使用人从2015年5月开始拖欠物业服务费用，在上诉人早已对被上诉人作出提示的情况下，被上诉人直到2015年10月才开始向物业实际使用人催缴物业服务费用，距离物业实际使用人拖欠第一次物业服务费用已过去5个多月，物业实际使用人不知所踪，已错过追缴物业服务费的最佳时机。2015年11月份，被上诉人由于找不到物业实际使用人，才联系上诉人缴纳该笔物业服务费用。直至起诉上诉人之时，被上诉人也未有其他行为表明其积极向物业实际使用人主张拖欠的物业服务费用。因此，对于造成的物业管理费等损失应由被上诉人自己承担。二、缺乏合同依据的情况下，即使被上诉人确实提供了物业服务，其收费没有法律依据。被上诉人按照7.4元/平方米的收费标准收取物业管理费，收费过高.在没有合同依据的情况下，被上诉人所主张的物业服务费用应参考住宅物业服务收费，而7.4元/平方米的收费标准已经远高于广州市物价局所规定的物业服务收费标准。且无证据证明涉案大楼的业主人数，因而无法计算公摊的水费、电费。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人是否需要承担物业管理费的问题。国务院《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因涉案大厦至今尚未成立业主委员会，该大厦的开发建设单位选聘物业管理企业，委托其对涉案大厦进行物业管理，符合法律规定，开发商与被上诉人之间的物业管理协议对涉案大厦的业主及住户具有法律约束力。被上诉人为具有物业管理资质的企业，其接受建设单位的委托，对涉案大厦小区进行物业管理服务，上诉人未履行缴纳物业服务费义务，被上诉人要求上诉人支付物业服务费符合法律规定。虽然上诉人与其承租人之间签订的房屋租赁协议,约定由承租人承担物业费，而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，在承租人未交纳物业费的情况下，被上诉人要求上诉人承担连带责任符合法律规定，原审对上诉人的该项请求予以支持并无不当。关于物业管理费的标准问题，《广州市住宅物业服务收费参考标准》仅属于广州市的地方规范性文件，而且该规定也载明其仅供业主、业主委员会与物业服务企业协商约定住宅物业服务收费时结合本住宅小区实际情况参考使用。被上诉人与开发商签订的物业管理服务合同已约定物业管理费，涉讼大厦至今未成立业主委员会，上诉人在2015年4月之前缴纳的管理费亦是按7.4元/每平方米缴纳，在新的业委会与被上诉人达成新的物业管理费前，被上诉人要求上诉人按以往的标准支付物业服务费用合理，审查上诉人上诉的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费368元，由上诉人陈仕业承担。
本判决为终审判决。
审判长 龚连娣
审判员 梁燕梅
审判员 钟 坚
二〇一七年五月三日
书记员 文 琳
陈晓欣