广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第923号
上诉人（原审被告）：蒙妍颖。
委托代理人：韦晓阳。
被上诉人人（原审原告）：李玮健。
上诉人蒙妍颖因与被上诉人李玮健房屋买卖合同纠纷一案，不服上林县人民法院（2012）上民一初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月2日受理后，依法组成合议庭，并于2013年5月24日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人蒙妍颖及其委托代理人韦晓阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年，李玮健因到南非做淘金生意资金不足欲转让其所有的位于上林县大丰镇通天二路794号的楼房，蒙妍颖得知后即与李玮健协商购房事宜。2010年8月13日，李玮健、蒙妍颖签订了《房屋转让合同书》，双方约定楼房转让价格为59万元，签订合同当日蒙妍颖支付房款3万元，签订合同后五日内李玮健必须把国有土地使用证及其他有关房产证移交给蒙妍颖，同时蒙妍颖支付房款10万元，房产转户完后，付给房款7万元，房产证办理完后1个月内，把余款39万元付清。9月10日，李玮健给蒙妍颖出具一份委托书，委托卓华益为其办理房产转让及过户手续。9月26日，卓华益代蒙妍颖（蒙妍颖与卓华益系朋友关系）与李玮健签订了一份《购房合同补充》，《购房合同补充》上写明“蒙妍颖尚欠李玮健购房款叁拾玖万元正，从即日起，二十五天内必须办理证件转户及贷款出来付清房款，如果不能如期付清，每超一天尚未还清的部分款将付给李玮健3‰的利润。”卓华益在欠款人处签上“蒙妍颖卓华益代”，并打上手模。后蒙妍颖在《购房合同补充》上写上“同意此条”。李玮健、蒙妍颖签订《房屋转让合同书》后，蒙妍颖分别于2010年8月13日、8月16日、8月19日、10月3日、10月5日、10月9日、11月24日、12月1日、2011年7月2日向李玮健支付购房款30000元、60000元、40000元、20000元、10000元、3000元、50000元、10000元、327000元，共计55万元。2011年11月11日，李玮健向法院起诉，请求判令蒙妍颖支付李玮健房款170000元整，并支付李玮健违约金440682元整，合计610682元。
另查明：李玮健因到南非做淘金生意而于2010年10月25日向周昭能、蒙秋燕借款60万元，月利率为3%。庭审中，蒙妍颖提交中国农业银行广西区分行自助终端交易回单2份，用以证明蒙妍颖通过卓华益分别于2010年9月25日、10月2日向李玮健支付购房款30000元、10000元，蒙妍颖已全部支付房款59万，李玮健认为该4万元不是蒙妍颖支付的房款，是卓华益偿还于2010年8月18日向李玮健所借的借款。
一审法院认为：一、关于蒙妍颖尚欠李玮健房款为多少的问题。蒙妍颖向李玮健购买楼房，双方签订有《房屋转让合同书》，合同约定楼房转让价格为59万元，《房屋转让合同书》是在平等、自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，合法有效，合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。蒙妍颖提交收条、中国农业银行银行卡存款业务回单、中国邮政储蓄银行转账凭单，证明其分别于2010年8月13日、8月16日、8月19日、10月3日、10月5日、10月9日、11月24日、12月1日、2011年7月2日向李玮健支付购房款30000元、60000元、40000元、20000元、10000元、3000元、50000元、10000元、327000元，共计55万元，李玮健予以承认。蒙妍颖还提交中国农业银行广西区分行自助终端交易回单及卓华益的证言，认为其通过卓华益分别于2010年9月25日、10月2日向李玮健支付购房款30000元、10000元，其已全部支付房款59万，但李玮健认为该4万元不是蒙妍颖支付的房款，是卓华益偿还于2010年8月18日向李玮健所借的借款，蒙妍颖尚欠房款4万元。因卓华益是蒙妍颖的朋友，与蒙妍颖存在一定的利害关系，蒙妍颖提交的中国农业银行广西区分行自助终端交易回单上也没有注明是支付房款，蒙妍颖也没有提交收条等证明上述4万元是蒙妍颖支付的房款，蒙妍颖提交的中国农业银行广西区分行自助终端交易回单及卓华益的证言并不形成一条证据链，不能证明通过卓华益的账户于2010年9月25日向李玮健转账的30000元、10月2日转账的10000元是蒙妍颖付给李玮健的房款，故蒙妍颖尚欠李玮健房款4万元。
二、关于蒙妍颖是否已构成违约，是否应当支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”李玮健、蒙妍颖2010年9月26日签订的《购房合同补充》，约定从即日起，25天内必须办理证件转户及贷款出来付清房款，如果不能如期付清，每超一天尚未还清的部分款将付给李玮健3‰的利润。虽然蒙妍颖没有在《购房合同补充》上签名，但蒙妍颖在《购房合同补充》上写“同意此条”，视为蒙妍颖同意了《购房合同补充》的相关约定，《购房合同补充》对双方当事人具有法律约束力。按照《购房合同补充》的约定，蒙妍颖应在2010年10月20日前付清房款，蒙妍颖没有依约付清房款，其行为已构成违约，应承担违约责任。李玮健转让楼房给蒙妍颖是为了筹集资金到南非做淘金生意，蒙妍颖没有及时付清房款给李玮健，导致李玮健向他人借款，李玮健向他人借款也确定支付了一定利息，但李玮健、蒙妍颖约定违约金为每日未付款的3‰过高。2010年10月20日，国家银行人民币一年以内短期贷款年利率为5.56%，日利率为0.1523‰，日利率的四倍为0.609‰。每日违约金应按银行人民币一年以内短期贷款日利率的四倍即0.609‰才为合理。从蒙妍颖提交的收条及银行回单（凭单）来看，2010年10月20日前，蒙妍颖已支付房款163000元，尚欠427000元，后蒙妍颖于2010年11月24日、12月1日、2011年7月2日向李玮健支付购房款50000元、10000元、327000元，故蒙妍颖在2010年10月21至11月24日应向李玮健支付违约金为：427000元×0.609‰×35天＝9101.5元，在2010年11月25至12月1日应支付违约金为：377000元×0.609‰×7天＝1607.2元，在2010年12月2至2011年7月2日应支付违约金为：367000元×0.609‰×213天＝47606.1元，在2011年7月3日至李玮健起诉之日即2011年11月11日应支付违约金为：40000元×0.609‰×132天＝3215.5元，共计61530.3元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百六十一条的规定，判决：一、蒙妍颖尚应支付李玮健房款4万元；二、蒙妍颖支付李玮健违约金61530.3元。案件受理费9906元，由李玮健负担8260元，蒙妍颖负担1646元；司法鉴定费3000元，由李玮健负担1500元，蒙妍颖负担1500元。
上诉人蒙妍颖不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人不存在违约，不应承担违约责任。2010年8月13日上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同书》约定上诉人以590000元购买属于被上诉人位于上林县大丰镇天通二路794号的房屋。合同约定签订合同当日，上诉人支付30000元给被上诉人作为购房定金，签订合同后5日内被上诉人必须把国有土地使用证及其他有关房产证件移交给上诉人，同时上诉人支付房款100000元，房产转户完后，付给房款70000元，房产证办理完后一个月把余款390000元付清给被上诉人。如逾期不付款，上诉人需向被上诉人交纳每日3‰的违约金。合同签订后，上诉人依约履行了自己的义务，分别于2010年8月13日支付30000元、8月16日支付60000元、8月19日支付40000元、10月3日支付20000元、10月5日支付10000元、10月9日支付3000元、11月24日支付50000元、12月1日支付10000元、2011年7月2日支付327000、2010年9月25日转帐30000元、10月2日转账10000元，共计590000元。对上诉人提供的40000元转帐单一审不采纳证人卓华益的证言，不认定为是上诉人支付本案的房款是错误的。二、一审判决上诉人支付违约金61530.3元没有法律依据。被上诉人自行约定25天内办理房产证，超出了社会的常识，违反了法律的规定，因为行政许可审批属于具体行政行为，由行政机关决定，不是双方能控制的，被上诉人自行约定国家行政机关的行政审批期限超出了法律的规定，故该约定应为无效约定。2010年10月28日，才办好土地使用证，2011年1月12日办好房产证，办理房产证件被上诉人一直参与和知情，办房产证后，上诉人马上去办理贷款，但被上诉人拿了房产证从2011年3月去办理，到2011年6月一直办不了，后来上诉人只好去农行办理贷款，2011年7月2日，上诉人得到了银行贷款后即还清所欠被上诉人的房款。由于办理房屋证件转户及贷款涉及政府部门和银行审批，因此导致房款交付时间延长的后果双方都不存在过错，不应承担责任。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李玮健没有提交答辩意见。
当事人争议焦点是：上诉人是否尚欠被上诉人购房款40000元，应否向被上诉人支付尚欠的房款及违约金？
双方当事人在二审期间均未提交新证据。
上诉人蒙妍颖对一审查明“9月26日，卓华益代蒙妍颖（蒙妍颖与卓华益系朋友关系）与李玮健签订了一份《购房合同补充》”提出异议，上诉人认为其并没有委托卓华益签订补充合同，也不认可该补充合同，该补充合同无效。本院认为，卓华益在代蒙妍颖签订《购房合同补充》时虽未提交未蒙妍颖出具的委托合同，但该补充协议下方的“同意此条”的笔迹及该笔迹上的指纹经一审法院委托广西科桂司法鉴定中心鉴定结论是：“同意此条”的字迹是蒙妍颖所写，“同意此条”上的指纹是蒙妍颖右手指所捺，故蒙妍颖对卓华益代其签的《购房合同补充》是知道，并予以认可的，蒙妍颖以其并没有委托卓华益代签该《购房合同补充》为由，主张该《购房合同补充》无效没有依据，本院不予采纳。
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明：李玮健曾于2011年9月28日向一审法院起诉，在李玮健向一审法院提交的民事起诉状中陈述“合同签订后李玮健依约履行了自己的义务，但蒙妍颖除了依约支付定金30000元和首付款100000元与大约于2010年9月20日支付70000元外，其它房款于2011年7月2日才支付。由于蒙妍颖没依约支付房款，致使李玮健生意无资金周转、资金链断损失200多万元”请求判令蒙妍颖支付其违约金291330元，或解除房屋转让合同，将房退回李玮健，李玮健将房款退还蒙妍颖。2011年11月11日，李玮健向一审法院就该案申请撤诉，一审法院裁定准许李玮健撤回起诉。李玮健于申请撤诉当天又向一审法院提起本案诉讼。
本院认为：上诉人蒙妍颖与被上诉人李玮健签订的《房屋转让合同书》系双方真实意思表示，合同内容亦未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。
关于蒙妍颖是否欠购房款的问题。合同约定房屋转让价款为59万元，蒙妍颖提交的收条、中国农业银行卡存款业务回单、中国邮政储蓄银行转账凭单，证明其分别于2010年8月13日、8月16日、8月19日、10月3日、10月5日、10月9日、11月24日、12月1日、2011年7月2日向李玮健支付购房款30000元、60000元、40000元、20000元、10000元、3000元、50000元、10000元、327000元，共计55万元，李玮健亦予以承认，本院予以确认。蒙妍颖主张其还通过卓华益分别于2010年9月25日、10月2日向李玮健支付购房款30000元、10000元。为此，蒙妍颖提交了中国农业银行广西区分行自助终端交易回单及卓华益的证言，虽然卓华益与蒙妍颖系朋友关系，但卓华益也是李玮健委托办理讼争房屋的转让及过户手续的代理人，且李玮健在提起本案诉讼前，曾于2011年9月28日向一审法院起诉，虽然李玮健之后撤回该起诉，但在该次起诉时李玮健在诉状中自述蒙妍颖除了依约支付定金30000元和首付款100000元及大约于2010年9月20日支付70000元外，其它房款于2011年7月2日才支付，李玮健在该次起诉时并没有主张蒙妍颖尚欠房款，仅起诉要求蒙妍颖支付逾期付款的违约金，李玮健该次起诉自述的事实与卓华益的证言能够吻合，故对蒙妍颖主张卓华益通过银行向李玮健所支付的40000元系代其支付的讼争房屋的购房款，本院予以采信。综上，蒙妍颖已向李玮健付清了讼争房屋的购房款59万元，一审认定蒙妍颖尚欠4万元购房款有误，本院予以纠正。
关于蒙妍颖是否违约的问题。双方虽在《房屋转让合同书》中约定签订合同当日蒙妍颖支付房款3万元，签订合同后五日内李玮健必须把国有土地使用证及其他有关房产证移交给蒙妍颖，同时蒙妍颖支付房款10万元，房产转户完后，付给房款7万元，房产证办理完后1个月内，把余款39万元付清。但2010年9月26日的《购房合同补充》，约定从即日起，25天内必须办理证件转户及贷款出来付清房款，如果不能如期付清，每超一天尚未还清的部分款将付给李玮健3‰的利润。虽然蒙妍颖没有在《购房合同补充》上签名，但蒙妍颖在《购房合同补充》上写“同意此条”，视为蒙妍颖同意了《购房合同补充》的相关约定，《购房合同补充》对双方当事人具有法律约束力。按照《购房合同补充》的约定，蒙妍颖应在2010年10月20日前付清房款，蒙妍颖没有依约付清房款，其行为已构成违约，应承担违约责任。李玮健、蒙妍颖约定违约金为每日未付款的3‰过高。一审根据2010年10月20日，国家银行人民币一年以内短期贷款年利率为5.56%，日利率为0.1523‰，确定每日违约金应按银行人民币一年以内短期贷款日利率的四倍即0.609‰计算并无不当，本院予以维持。从蒙妍颖提交的收条及银行回单（凭单）来看，2010年10月20日前，蒙妍颖已支付房款203000元，尚欠387000元，后蒙妍颖于2010年11月24日、12月1日、2011年7月2日向李玮健支付购房款50000元、10000元、327000元，故蒙妍颖在2010年10月21至11月24日应向李玮健支付违约金为：387000元×0.609‰×35天＝8249元，在2010年11月25至12月1日应支付违约金为：337000元×0.609‰×7天＝1437元，在2010年12月2至2011年7月2日应支付违约金为：327000元×0.609‰×213天＝42417元，共计52103元。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但对卓华益代蒙妍颖支付的40000元购房款没有认定有误，对违约金的计算亦有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上林县人民法院（2012）上民一初字第11号民事判决第一项；
二、变更上林县人民法院（2012）上民一初字第11号民事判决第二项为上诉人蒙妍颖支付李玮健违约金52103元；
三、驳回被上诉人李玮健要求上诉人蒙妍颖支付房款170000元的诉讼请求。
二审案件受理费2331元（蒙妍颖已预交二审案件受理费9906元，由本院退回蒙妍颖7575元），由上诉人蒙妍颖负担1196元，由被上诉人李玮健负担1136元；一审案件受理费9906元，由上诉人蒙妍颖负担845元，由被上诉人负担9061元，鉴定费3000元，由蒙妍颖负担1500元，由李玮健负担1500元。
上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
代理审判员 刘 蔚
代理审判员 黄志伟
二〇一三年八月二日
书 记 员 林 路