湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0502民初2417号
原告（反诉被告）：湖州市供销石油有限公司。住所地：湖州市三环东路****号*幢*楼。
法定代表人：杨荣强，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：叶欣，浙江广诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国石油天然气股份有�公司浙江湖州销售分公司。住所地：湖州市太湖路***号。
法定代表人：董舒民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕妍，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：虞军红，浙江君安世纪律师事务所律师。
原告湖州市供销石油有限公司（以下简称供销石油公司）与被告中国石油天然气股份有限公司浙江湖州销售分公司（以下简称中石油湖州分公司）租赁合同纠纷一案，原告于2018年4月4日向本院起诉，本院于同日立案受理。期间，中石油湖州分公司向本院提起反诉，本院经审查后依法受理并与本诉合并审理，于2018年6月15日由审判员陶晓红适用简易程序依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）供销石油公�的委托代理人叶欣、被告（反诉原告）中石油湖州分公司的委托代理人吕妍、虞军红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
供销石油公司起诉称：2015年5月28日，原、被告签订了《加油站资产租赁合同》，约定由被告承租原告位于湖州市八里店分区加油站的全部资产及经营权；租赁期限为20年。双方约定在2016年6月30日前完成加油站的交接，租期自实际交付日起算；租金每年150万元，总额3000万元，分四期支付：第一期合同签订后7个工作日内支付570万元；第二期于双方完成加油站资产交接并签署《资产交接明细表》、《证照交接明细表》，并开具正规税务发票（金额2280万元）后7个工作日内支付1995万元；第三期于加油站设施、设计符合国家规范和消防安全要求，并保证被告接管之日起90日内不出现严重质量问题之日起7个工作日内支付285万元；第四期于第19年租期届满前30日，被告收到原告付款通知，且原告开具正规发票后10日内支付150万元。合同还约定如被告未按约定期限支付租金，逾期达60日以上的，原告可单方解除合同，且被告应支付原告合同总价20%的违约金。合同签订后，原告于2016年6月30日向被告交付了加油站，双方签署了《资产交接明细表》，2016年7月18日签署了《证照交接明细表》。被告按约支付了第一期和第二期租金。第三期租金被告应于2016年6月30日起90日后的第7个工作日即2016年10月11日支付，但被告却借故拖欠一直不付。2018年2月22日，原告向被告发出《催告函》，要求被告于2018年3月10日前付清拖欠的285万元租金，并支付逾期利息73.53万元，但被告收函后仍未能支付拖欠租金，原告遂于2018年3月27日向被告发出解除合同通知，该通知已于2018年3月29日到达被告处，故原、被告双方�间的租赁合同已最迟于2018年3月29日解除。据此，原告请求法院判令：一、确认原、被告于2015年5月28日签订的《加油站资产租赁合同》已于2018年3月29日解除；二、被告立即腾退并向原告返还承租的湖州市八里店分区加油站等租赁财产，具体移交财产按《资产交接明细表》、《证照交接明细表》；三、被告偿付原告285万元租金的逾期付款利息损失76.24万元（自逾期之日至2018年3月29日期间，按合同约定每日万分之五计算）；四、被告向原告支付违约金600万元；五、被告自2018年3月30日起至租赁财产返还日止按每天4109.59元标准向原告偿付租赁财产占用费；六、本案诉讼费用由被告承担。
中石油湖州分公司答辩称：一、被告不具备拖欠款项或违约不付款的主观故意。原、被告之间包括案涉加油站在内总共有11个加油站的租赁和油库资产转�业务，总金额达人民币4亿多元，除本案285万元外其余均已按约支付，该285万元在总金额中所占比例不到1%，被告根本没有必要在已经支付巨额款项的情况下故意拖欠区区285万元；二、被告支付285万元租金的付款条件尚未成就。按照双方签署的合同约定，原告未按约定履行“加油站工商注销手续”、“资产、证照交付”等相关义务，在办理《证照交接表》时，原告提交的房产证和土地证上均设有抵押，原告将房产证和土地证收回用于办理注销抵押手续，并承诺在2个月内完成注销手续。但直至原告就本案起诉时仍未将土地证和房产证交付被告。据此，事实上被告支付第二期租金1995万元的条件也尚未成就，被告已提前支付了第二期的租金，第三期租金支付条件当然不成就。三、原、被告双方对原租赁合同的变更事�一直在协商过程中。在第三期租金付款期限届满前，原、被告自2016年9月左右就开始“将原租赁关系调整为资产收购关系，以满足加油站融资条件”而进行协商沟通，原告并于2018年3月20日向被告发出《关于明确大港等11座加油站融资事项的函》，并明确将对原合同进行修改。并且就案涉加油站出入口的变更、部分租赁费用的免除等进行协商。在协商过程中，原告从未向被告提出要求支付该第三期285万元的租金。被告认为该285万元租金的支付显然也是重新协商的内容，被告据此在协商期间未支付该款不构成违约。四、原告要求解除合同是恶意违约的行为，其目的就是通过违约解除合同追求更高的经济利益。新设加油站的市场培育需要一个过程，案涉加油站经过被告多年培育销售额不断提高，利润也有提高，原告在加油站融资事项协商未成的情况下，觊觎加油站的利益，企图通过所谓违约解除合同来达到其追求非法利益的目的。综上，被告在本案中不存在违约行为，合同解除没有事实和法律依据，原告请求返还租赁物、支付违约金、支付利息损失及支付租赁财产占有使用费等请求均不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。还提出即使存在违约金，原告请求的违约金数额明显过高。
中石油湖州分公司反诉称：根据双方签署的《加油站资产租赁合同》第13.6条约定“乙方承租期间，甲方不得办理任何土地、房产抵押”；第17.1条约定“双方在加油站资产交接过程中，甲方需将未办理抵押担保的土地证、房产证原件交由乙方保管”。但供销石油公司于2016年7月18日将有关证照移交前，案涉加油站的房产和土地存在抵押，为此�办理移交之前的2016年7月15日，供销石油公司出具书面承诺，承诺“在2个月内（2016年8月30日前）完成注销房产证、土地证的抵押”，并在2016年7月18日移交证照当日以“收条”形式明确房产证及土地证仍由其自行保管。直至提起本案诉讼时，供销石油公司既未将房产证、土地证交付，亦未告知是否已注销抵押。根据合同第16.1.3条之约定，原告如违反第13.6条约定，应支付合同总租金20%的违约金及利息。据此，请求法院判令：一、反诉被告供销石油公司支付反诉原告中石油湖州分公司违约金及利息人民币600万元；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。
供销石油公司针对反诉答辩称：反诉被告并未在租赁期内去“办理”土地及房产抵押，案涉加油站土地所存�的抵押是在租赁物交付之前存在的。合同第13.6条约定“乙方在承租期间，甲方不得办理任何土地、房产的抵押”，该条款应该理解是从2016年6月30日起加油站出租给乙方后甲方不能再将土地证和房产证去办理抵押。反诉被告并未在将加油站租赁给反诉原告后再去办理抵押，故并未违反合同第13.6条之约定。虽合同没有约定，但在证照交接时，反诉被告根据反诉原告要求出具“承诺书”，该承诺书不等于合同条款，没有约定义务，故亦不存在违约之说。抵押贷款到期日为2017年5月15日，但反诉被告经与银行沟通于2016年11月17日提前还贷解除了土地抵押，而且反诉原告也早已知悉，但反诉原告并未要求反诉被告提交原件。再说，土地存在抵押并未对反诉原告租赁经营存在影响。故反诉原告主张赔偿600万元违约金没有事实和�律依据，应予驳回。庭审后，供销石油公司向本院提交书面补充意见，提出即使存在违约金，反诉原告请求的违约金数额也明显过高。
本院经审理认定事实如下：2015年3月31日，供销石油公司、中石油湖州分公司及湖州荣恒石油化工有限公司三方经磋商就包含本案所涉加油站在内的11座加油站的出租经营事宜（包括租赁期限、租金数额、租金支付方式等）总体方案达成会谈纪要。
同年5月28日，供销石油公司与中石油湖州分公司签订了《加油站资产租赁合同》，供销石油公司将其所有的位于湖州市八里店分区加油站的全部资产及经营权出租给中石油湖州分公司；租赁期限为20年；约定在2016年6月30日前完成加油站的交接，租期自实际交付日起算；租金每年150万元，20年租金总额为3000万元，分四次支付：第一次于合同签订后7个工作日内支付570万元作为定金；第二次于双方完成加油站资产交接，签署《资产交接明细表》、《证照交接明细表》，并开具正规税务发票（金额2280万元）后7个工作日内支付1995万元；第三次在满足合同5.1条款约定即“加油站设施、设计应符合国家现行加油站设计规范和消防安全法规的要求，并保证自乙方接管之日起90日内不出现严重质量问题”后7个工作日内支付285万元；第四次在第19年租期届满前30日，中石油湖州分公司收到供销石油公司付款通知，且开具正规税务发票后10日内支付150万元。
合同还就双方其他相关权利义务作了约定。其中合同第15.3条约定乙方未按合同约定的期限支付租金，逾期达60日以上，甲方可单方解除合同；合同第13.6条约定在乙方承租期间，甲方不得办�任何土地、房产的抵押；合同第17.1条约定双方在加油站资产交接过程中，甲方须将未办理抵押担保的土地证、房产证交乙方保管；合同16.1.3条约定甲方违反第13.6条、17.1条约定的，应向乙方支付总租金20%的违约金及利息，如给乙方造成其他损失的还应承担赔偿责任；合同第16.2.1条约定乙方未按合同约定期限支付租金，每迟延一天，按应交租金部分的万分之五向甲方支付违约金。合同第16.2.2条约定甲方按照合同第15.3条约定解除合同的，乙方应向甲方支付总租金20%的违约金。
合同签订后，双方于2016年6月30日完成了加油站的交付，并签署了《资产交接明细表》。2016年7月18日签署了《证照交接明细表》。在证照交接时，加油站房产及土地存在抵押，为办理抵押注销手续，供销石油公司在签置证照交接表后又从中石油湖州分公司�将房产证和土地证取回，并承诺在2个月内（2016年8月30日前）完成房产证及土地证的抵押注销。同时承诺在3个月内（2016年9月30日前）完成湖州吴兴供销石油加油站有限公司的工商注销手续。后供销石油公司实际于2016年11月17日完成房产及土地的抵押注销，于2017年2月28日完成工商注销手续。供销石油公司在完成房产及土地的抵押注销后未将房产证及土地证原件交还中石油湖州分公司保管。
尔后，中石油湖州分公司按约支付了第一次570万元和第二次1995万元租金。第三次租金应于2016年6月30日加油站交接90日后的第7个工作日即2016年10月12日支付，但中石油湖州分公司一直未能支付。
2018年2月22日，供销石油公司向中石油湖州分公司发出《关于要求尽快支付吴兴大道加油站租金及违约金的函》一份，要�中石油湖州分公司于2018年3月10日前支付第三次应交租金285万元及计算截止2018年2月底的违约金73.53万元。并提出如再逾期不付，将保留采取收回出租的部分加油站等措施。
2018年2月23日，中石油湖州分公司向供销石油公司发出《关于吴兴大道加油站租金及违约金支付的复函》一份，提出因供销石油公司未能按承诺解决吴兴大道加油站出口专用通道设立、吴兴大道中间隔离带开口问题，导致加油站经营状况远远未达预期。认为经双方协商已达成两年无偿经营期（2016年7月15日-2018年7月14日）之约定，加油站正式租期应从2018年7月15日起算至2038年7月14日止。由于供销石油公司的原因未能签订加油站租赁补充合同，并由此导致其无法支付第三次租金。认为其在第三次租金的支付上不存在违约，并要求供销石油公司尽快签订租赁补充合同，以�其能办理第三次租金的付款。
2018年3月27日，供销石油公司向中石油湖州分公司发出《关于收回吴兴大道加油站的函》一份，通知中石油湖州分公司由于其经催告仍未支付第三次285万元租金而解除双方的加油站租赁合同，并通知要求中石油湖州分公司于2018年4月6日前抽走油品、拆除添置的系统设备，恢复加油站原样。
2018年3月29日，中石油湖州分公司给供销石油公司《复函》一份，对解除合同提出异议，并要求供销石油公司及时履行租赁合同第3条、第13.6条、第17.1条和先前关于完成房产证、土地证抵押注销的承诺，并表示在供销石油公司完成上述义务后将及时履行合同约定的付款义务。
2018年4月2日、3日，中石油湖州分公司连续三次通过银行转帐方式向供销石�公司支付了第三次285万元租金，但供销石油公司认为双方租赁合同已经解除，故三次均将收到的285万元予以退回。
另查明，在本案租赁合同的履行过程中，因供销石油公司需要资金，双方曾就加油站资产的抵押融资及加油站免租期等问题进行磋商，但最终未能达成一致。
以上事实有供销石油公司提交的《加油站资产租赁合同》、《资产交接明细表》、《证照交接明细表》、《关于要求尽快支付吴兴大道加油站租金及违约金的函》、《关于吴兴大道加油站租金及违约金支付的复函》、《关于收回吴兴大道加油站的函》、《复函》、湖州市规划局吴兴区分局湖吴规330501201500015号《BLD-1号地块国有土地使用权公开出让主要规划条件》、及规划图、房屋所有权证二份、国有土地使用权证一份、银行业务�证六份、《吴兴大道加油站租赁补充合同》（未经双方签章的草稿）以及中石油湖州分公司提交的《会谈纪要》、《承诺书》、收条、湖州吴兴供销石油加油站有限公司《企业信用信息公示报告》、供销石油公司湖供石字（2016）19号《湖州市供销石油有限公司、湖州荣恒石油化工有限公司关于对环渚等十一座加油站开展融资业务的函》、《关于明确大港等十一座租赁加油站融资等事项的函》、双方经办人员QQ聊天记录、《吴兴大道加油站租赁项目补充合同》（未经双方签章的草稿）等证据并结合双方的陈述予以认定。
本院认为：供销石油公司与中石油湖州分公司关于吴兴大道加油站资产及经营权的租赁协议是双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。根据合同约定，中石油湖州分公司应在满足合同5.1条款约定即“加油站设施、设计应符合国家现行加油站设计规范和消防安全法规的要求，并保证自乙方接管之日起90日内不出现严重质量问题”后7个工作日内支付第三次285万元租金，而根据目前证据未发现加油站设施、设计不符合国家现行加油站设计规范和消防安全法规要求及中石油湖州分公司接管后出现严重质量问题的情形，故中石油湖州分公司应当按照约定在满足条件时即2016年10月12日支付该285元租金，但中石油湖州分公司拖欠不付，其行为显已违约。根据合同约定迟延履行支付租金义务的，出租方可单方解除合同；而且经出租方催告，中石油湖州分公司在合理期限内仍未能履行支付租金的义务，出租方供销石油公司据此通知解除合同符合法律规定及合同约定，双方合同自解除合同通知于2018年3月29日到达中石油湖州分公司时解除。
至于中石油湖州分公司提出关于其不具备拖欠款项或违约不付款的主观故意之抗辩，本院认为，本案所涉加油站的租赁是一个独立的合同。双方及湖州荣恒石油化工有限公司之间其他加油站的租赁及资产转移等业务与本案不具有必然联系；而且拖欠租金数额的大小也不能改变迟延履行支付租金义务的行为性质，故该抗辩理由不能成立。至于中石油湖州分公司提出因第二次1995万元租金支付的条件也未成就故第三次租金支付条件当然不成就之抗辩意见，本院认为，合同约定第二次1995万元租金支付的条件是“双方完成加油站资产交接，签署《资产交接明细表》、《证照交接明细表》，并开具正规税务发票（金额2280万元）后7个工作日内支付”，而根据本案审理查明事实，双方已完成了加油站的交接，也签置了《资产交接明细表》和《证照交接明细表》，供销石油公司也已开具了发票，故第二次1995万元租金支付条件已成就，中石油湖州分公司也已按约支付了该1995万元租金，故中石油湖州分分司该抗辩意见同样不能成立。况且，根据双方约定，第二次租金条件是否成就也并不必然影响第三次租金的支付条件的成就。而且，双方事后虽然确实对加油站资产融资及租赁合同免租期等事项进行磋商，但最终均未能达成协议，双方之间的租赁合同约定内容未发生改变，故双方仍应按原合同约定履行义务；而且根据双方提交的租赁合同补充协议草稿，即使该补充协议成立的话也未改变原合同关于租金支付期限支付金额等内容的约定，中石油湖州分公司认为双方在磋商，所以被告协商期间未支付285万元租金行为不构成违约之意见亦不能成立。
根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。供销石油公司现提出要求中石油湖州分公司腾退返还承租的加油站等租赁财产及请求按约定每日万分之五支付自付款条件成就时（2016年10月12日）至合同解除日（2018年3月29日）迟延支付租金的利息损失的请求合理合法，本院予以支持。迟延支付租金利息损失本院核定为760950元（285万元×每日万分之五×534天）。合同解除日后，中石油湖州分公司继续占有使用加油站的，应当支付使用费，现供销石油公司请求按原合同约定租金标准支付解除后至租赁物返还之日期间使用费合理合法，本院亦予以支持。同时，合同解除后，供销石油公司理应将其已收取的合同解除日以后的租金�还给中石油湖州分公司，如其不返还的，中石油湖州分公司可另行主张。
根据合同约定，石油供销公司根据合同第15.3条约定即因迟延支付租金而单方解除合同的，中石油湖州分公司应向石油供销公司支付总租金20%（即600万元）的违约金。本院对供销石油公司要求中石油湖州分公司支付违约金之请求予以支持，但该违约金约定标准明显过高，本院根据当事人的请求、根据本案实际情况酌情调整为支付违约金200万元。
同时，根据合同第17.1条约定，供销石油公司在资产交接时，应将未办理抵押担保的土地证、房产证交中石油湖州分公司保管。而石油供销公司在办理证照交接时，其交给中石油湖州分公司的房产证、土地证上有抵押，而且其后又未能在承诺期限内完成抵押注销，在抵押实际注销后�未将房产证土地证原件交中石油湖州分公司保管，该行为已构成违约。根据合同16.1.3条约定，供销石油公司违反合同第17.1条约定的，应向中石油湖州分公司支付总租金20%（即600万元）的违约金。故本院对中石油湖州分公司要求供销石油公司支付违约金之反诉请求亦予以支持。但双方对该违约金的约定同样明显过高，本院根据当事人的请求、根据本案实际情况酌情调整为支付违约金200万元。供销石油公司提出其未违约故无需支付违约金之抗辩不能成立。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖州市供销石油有限公司与被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司浙江湖州销售分公司于2015年5月28日就吴兴大道加油站而签订的《加油站资产租赁合同》于2018年3月29日解除；
二、被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司浙江湖州销售分公司应于本判决生效之日起三十日内腾退并向原告（反诉被告）返还承租的湖州市八里店分区加油站等租赁财产，具体按双方签置的《资产交接明细表》、《证照交接明细表》进行移交；
三、被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司浙江湖州销售分公司应赔偿原告（反诉被告）湖州市供销石油有限公司逾期支付租金的利息损失760950元，限于本判决生效之日起三十日内支付；
四、被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司浙江湖州销售�公司应按每日4109.59元标准向原告（反诉被告）湖州市供销石油有限公司支付自2018年3月30日起至租赁财产实际腾退返还日期间的租赁财产占有使用费，限于本判决生效之日起三十日内支付；
五、被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司浙江湖州销售分公司应支付原告（反诉被告）湖州市供销石油有限公司违约金200万元，限于本判决生效之日起三十日内支付；
六、原告（反诉被告）湖州市供销石油有限公司应支付被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司浙江湖州销售分公司违约金200万元，限于本判决生效之日起三十日内支付；
上述第五、六项双方义务互相予以抵销。
七、驳回原告（反诉被告）湖州市供销石油有�公司的其余诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司浙江湖州销售分公司的其余反诉请求。
本案本诉受理费减半收取29568元，由原告（反诉被告）湖州市供销石油有限公司负担15124元，被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司浙江湖州销售分公司负担14444元；本案反诉受理费减半收取26900元，由原告（反诉被告）湖州市供销石油有限公司负担15124元，被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司浙江湖州销售分公司负担14444元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 员 陶晓红
二〇一八年七月二十三日
法官助理 吴嘉晖
书 记 员 韩 亦