北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3061号
上诉人（原审被告、反诉原告）赵京京，女，1982年3月2日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘建华，男，1978年3月24日出生。
二上诉人之委托代理人夏锐，上海震亚（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）何俊玲，女，1949年10月1日出生。
委托代理人赵炜婧，北京市明仁律师事务所律师。
上诉人赵京京、刘建华因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第11775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人赵京京、刘建华之委托代理人夏锐，被上诉人何俊玲之委托代理人赵炜婧均到庭参加了诉讼�本案现已审理终结。
2015年7月，何俊玲诉至原审法院称：经北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）居间介绍，我与赵京京、刘建华于2015年7月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买赵京京、刘建华所有的位于北京市东城区东花市南里×号房屋（以下简称涉诉房屋），该房屋所在楼层为1层，建筑面积136.75平方米，成交价格为720万元。我于签订合同当日向赵京京、刘建华支付定金15万元。2015年7月6日，我从所购房屋的邻居及物业公司处获知，赵京京、刘建华声称赠送的小院子系其二人私自圈占的小区公共用地，更为严重的是，赵京京、刘建华违反《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，私自拆改了房屋的部分承重墙，将其改成通往私自圈占公共用地的南门，使房屋及整幢楼房存在安全隐患。涉诉房屋没有南窗，如果将赵京京、刘建华�自拆改的南门恢复原状，屋内没有任何采光窗口。涉诉房屋南侧采光及门前小院是我购买涉诉房屋的重要原因，但涉诉房屋出卖前，赵京京、刘建华故意隐瞒私自圈占公共用地及拆改承重墙等真实情况，致使我在不知情的情况下与其签订合同，已构成根本违约，合同目的无法实现。后我向赵京京、刘建华发出《解除合同通知书》，赵京京、刘建华签收。现我诉至法院，要求确认我与赵京京、刘建华签订的《北京市存量房屋买卖合同》已解除；要求赵京京、刘建华向我双倍返还定金30万元；诉讼费由赵京京、刘建华负担。
赵京京、刘建华答辩并反诉称：双方为签订房屋买卖合同进行协商时，我们从未表示过涉诉房屋南侧的小院系房屋的附属物以及该小院赠送给何俊玲。我们将涉诉房屋南侧墙体拆改加装小门，增强了房屋的通风和采光，南侧墙体并非承重墙�同一栋楼二层以上房屋同一位置均为无墙体，是和开放式阳台联通的。何俊玲认为我们开门危及房屋安全缺乏依据。在购房前，何俊玲及其女儿多次到涉诉房屋处进行查看，对涉诉房屋南侧开门、小院情况均是知悉的，在此情况下签订房屋买卖合同，我们从未进行任何隐瞒。合同单方解除应以对方根本违约为前提，房屋买卖合同中应以涉诉房屋严重影响正常居住使用为条件，此时一方才有法定解除权。本案中，涉诉房屋并未达到严重影响正常居住使用的程度，何俊玲不享有法定解除权。在双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中，对质量瑕疵并未进行约定。且何俊玲作为购房人，对涉诉房屋的质量有一定的注意义务，何俊玲通过之前看房，对房屋的状况已经明知，在合同未做明确约定的情况下，我们不再负责。且何俊玲提出问题后，我们也同意找第三方对房屋安全、质量进行鉴定，并愿意就南墙问题进行维修或修复，积极履行了出卖人的义务。根据合同约定，何俊玲应于2015年7月15日之前给付定金25万元，逾期30日未支付的，我们有权解除合同，要求何俊玲支付房屋成交价格30%的违约金。在2015年8月15日前，何俊玲只给付我们定金15万元，已构成根本违约。2015年8月15日，我们致函何俊玲，要求解除房屋买卖合同，并按照房屋成交价格的30%支付违约金216万元，2015年8月18日，何俊玲签收函件。考虑到法律规定和我们的实际损失，要求何俊玲支付违约金100万元。现我们提出反诉，要求确认双方签订的《北京存量房屋买卖合同》于2015年8月18日解除；要求何俊玲向我们支付违约金100万元；反诉费由被告负担。
针对赵京京、刘建华的反诉，何俊玲辩称：我未给付赵京京、刘建华全部定金因合同签订之后我发现赵京京、�建华违约，基于不安抗辩权，我未给付赵京京、刘建华剩余定金，我的行为不构成违约，赵京京、刘建华也无权解除合同。且我与赵京京、刘建华协商过将定金数额变更为15万元，我交付后，赵京京、刘建华出具《钱款交付书》。根据法律规定，定金实际交付数额与约定数额不一致的，应以实际交付为准，故我并未违约。不同意赵京京、刘建华的反诉请求。
原审法院经审理查明：涉诉房屋为赵京京、刘建华名下产权房屋。经中原公司居间介绍，何俊玲（买受人）与赵京京、刘建华（出卖人）于2015年7月5日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定，何俊玲购买赵京京、刘建华所有的涉诉房屋，该房屋所在楼层为1层，建筑面积为136.75平方米。房屋所有权证号为X京房权证崇字第0163**号、X京房权证崇字第0163**号，房屋成交价格为720万元，购�定金人民币25万元，具体付款方式及期限的约定见附件一资金划转补充协议。买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理，1、按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）、逾期在三十日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，何俊玲与赵京京、刘建华签订《资金划转补充协议》，协议约定，涉诉房屋主体价格为人民币415万元，装饰、装修及相关设施补偿为305万元。定金25万元，双方于2015年7月15日之前自行交接。尾款695万元，何俊玲于2015年11月5日前支付至双方开立的托管账户。上述合同签订当日，何俊玲给付赵京京、刘建华定金15万元，双方签订了《钱款交付书》。
2015年7月15日，何俊玲向赵京京、刘建华邮寄《解除合同通知书》。通知载明，因涉诉房屋南侧小院及拆改承重墙问题，赵京京、刘建华构成违约。何俊玲通知赵京京、刘建华自通知送达赵京京、刘建华之日即视为解除双方所签合同，请赵京京、刘建华于2015年7月20日前将已付定金15万元退还何俊玲。2015年7月20日，赵京京、刘建华收到何俊玲邮寄的上述通知，并于2015年7月21日向何俊玲进行答复，内容为：对于客厅小门打了承重墙一事，赵京京、刘建华主张承重墙只打了很小一部分，对整体承重墙破坏很小，恢复承重墙对房屋结构没有根本影响，如果何俊玲要求其可以恢复承重墙，也可以配合找第三方机构鉴定，以此作为合同解除的理由，赵京京、刘建华不认可；关于圈占的小花园，赵京京、刘建华也没有表示小花园属于其个人，只是现在归个人使用，不能作为解除合同的理由；请何俊玲按照合同约定给剩余款项。2015年8月15日，赵京京、刘建华通过邮寄致函何俊玲，内容为：何俊玲应于2015年7月15日前交付定金25万元，但至2015年8月15日，何俊玲仍未交齐定金，逾期超过30日，根据合同约定，赵京京、刘建华通知何俊玲解除合同，并按照房屋成交价的30%支付违约金216万，同时赵京京、刘建华退还何俊玲定金15万元；合同已解除，赵京京、刘建华享有涉诉房屋全部处置权。
赵京京、刘建华申请中原公司幸福家园店经理孟祥勇出庭作证，证人证实：2015年7月3日，何俊玲女儿跟随证人到涉诉房屋中实地看房；看房过程中，何俊玲女儿曾告知证人，之前何俊玲跟其他中介公司也看过涉诉房屋，本次看房属于复看此房；看房时，中介告知何俊玲涉诉房屋有一个小院，应该和房屋一起卖，但并未谈及小院是赠送的一事。何俊玲认可证人证言真实性，但认为中介公司及赵京京、刘建华从未向何俊玲提及过涉诉房屋南墙所开之门是赵京京、刘建华私自拆改以及小院不属于赵京京、刘建华的情况。双方均认可签订合同之前何俊玲看了房屋所有权证，但何俊玲认为仅凭所有权证并不能看出南墙开门的相关情况。
赵京京、刘建华当庭提交涉诉房屋照片若干张，显示在涉诉房屋南墙处开有一高约2米，宽60厘米左右的门，门外有一小院。何俊玲认可照片的真实性，但认为并不能反映涉诉房屋全貌。
庭审中，何俊玲与赵京京、刘建华双方均表示同意解除双方签订的《北京存量房屋买卖合同》。
上述事实，有当事人陈述，《北京存量房屋买卖合同》，《钱款交付书》，函，照片等证据在案为证。
原审法院经审理认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；按上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。房屋属于公民日常生活中的重大财产，交易人在进行交易行为时应当尽到必要的审慎注意义务，以保障交易的安全和稳定性。根据法院查明的事实，涉诉房屋南墙开有一门，门外有一小院，原由赵京京、刘建华使用。双方签订《北京存量房屋买卖合同》前，何俊玲方进行了实际看房并查验了涉诉房屋的所有权证，何俊玲对涉诉房屋的相关情况应该是明知的，在此情况下，何俊玲认为因以上原因赵京京、刘建华在房屋买卖合同履行中根本违约，理由不能成立，其要求根据赵京京、刘建华于2015年7月20日签收的何俊玲发出函件确认双方的合同已经解除以及双倍返还定金，缺乏依据，法院不予支持。双方所签合同中约定的定金为25万元，但何俊玲仅给付赵京京、刘建华15万元，实际交付的定级数额少于约定数额的，视为定金合同的变更，应以实际交付的为准。赵京京、刘建华认为何俊玲未按期交纳合同约定的全部涉诉房屋定金，构成根本违约，亦不能成立。其要求根据何俊玲于2015年8月18日签收由其发出的函件确认双方的合同已经解除以及按照合同约定支付违约金，缺乏依据，法院不予支持。庭审中，何俊玲与赵京京、刘建华均同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，双方协商一致，法院不持异议。合同解除后，赵京京、刘建华应将收取的何俊玲交纳的定金15万元返还何俊玲。据此，原审法院于2015年10月判决：一、解除何俊玲与赵京京、刘建华签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、赵京京、刘建华于判决生效后十五日内返还何俊玲购房定金人民币十五万元；三、驳回何俊玲的其他诉讼请求；四、驳回赵京京、刘建华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，赵京京、刘建华不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判确认其二人与何俊玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2015年8月18日解除及不同意返还定金15万元。赵京京、刘建华的主要上诉理由为：依据合同约定，何俊玲应于2015年7月15日前支付定金25万元，但何俊玲并未按照合同约定履行付款义务，故何俊玲的行为已经构成违约，在此情况下，其二人依据合同约定在具有合同解除权时向何俊玲邮寄了解除合同通知函，何俊玲亦于2015年8月18日收到了该函件，故双方之间的合同�经该日解除；因何俊玲亦构成违约，故其二人亦无需返还15万元定金。何俊玲同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案中，虽然赵京京、刘建华出售的涉诉房屋确实存在拆改房屋原有墙体及私自圈占房屋南侧小院的情形，但鉴于何俊玲在购房时已实际看房并查验了房屋所有权证，且上述情形不足以导致双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的合同目的无法实现，故何俊玲以此为由主张赵京京、刘建华已构成根本违约，并据此要求确认在其向赵京京、刘建华送达解除合同通知后双方之间的房屋买卖合同已经解除及要求赵京京、刘建华双倍返还定金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于赵京京、刘建华要求确认双方之间的房屋买卖合同已于2015年8月18日予以解除及�同意返还定金的上诉请求，根据相关法律规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案中，虽然赵京京、刘建华与赵俊玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》中约定购房定金为25万元，何俊玲应于2015年7月15日支付。但何俊玲仅支付了15万元定金，此种情况应视为定金条款的变更，应以实际交付为准。故现赵京京、刘建华以何俊玲未按照合同约定于2015年7月15日前支付定金25万元为由，主张何俊玲已经构成违约，其二人据此具有合同解除权的上诉意见，依据不足，本院不予支持。
综上所述，鉴于双方在原审期间均明确表示同意解除双方之间的房屋买卖合同，故原审法院据此判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及赵京京、刘建华返还何俊玲已支付的购房定金15万元，处理结果并无不当，本院予以确认。赵京京、刘建华的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉受理费2900元，由何俊玲负担1450元（已交纳），由赵京京、刘建华负担1450元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费6900元，由赵京京、刘建华负担（已交纳）。二审案件受理费3300元，由赵京京、刘建华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 马兴芳
代理审判员 高 磊
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 徐方烁