辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终2394号上诉人（原审原告）：许洪栋，男，1952年12月3日出生，汉族，住沈阳市和平区委托诉讼代理人：张博，辽宁建隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：周博，辽宁建隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳绿康置业有限公司，住所地沈阳市东陵区李相镇高八寨村。法定代表人：王强，该公司经理。委托诉讼代理人：罗群，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人许洪栋因与被上诉人沈阳绿康置业有限公司（以下简称“绿康公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初8665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。许洪栋上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判撤销上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；二、依法改判被上诉人返还上诉人购房款1,000,000元，利息464,145元（以1,000,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2009年10月23日计算至实际付清本息之日，暂计算至2017年8月15日），本息合计1,464,145元；四、一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果显失公正。首先，被上诉人在销售广告和宣传资料中宣称上诉人购买房屋为高尔夫山水别墅，该说明及允诺具体确定且对商品房买卖合同订立及房屋价格的确定具有重大影响，应视为要约。虽然高尔夫球场作为房屋相关设施未载入商品房买卖合同，但是也应当视为合同内容，被上诉人未能依约定和承诺向上诉人交付高尔夫球场别墅，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”“绿洲·悠山美地”别墅的宣传材料中多次出现上置集团有限公司和中国新城镇发展有限公司的名头，并且宣传标语写明“沈阳唯一PGA标准高尔夫赛场环抱的国际社区”、“沈阳唯一高尔夫与地产联动项目”、“沈阳唯一由两家上市公司合力打造的国际社区”、“沈阳首席高尔夫山水别墅”。高尔夫球场的开发单位为沈阳李相新城置业有限公司更名为沈阳李相新城现代农业有限公司。被上诉人、李相新城公司系联合开发“绿洲·悠山美地”别墅，两家公司与上置集团、中国新城镇公司有些诸多关联关系。因此关于高尔夫球场是否属于在商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，应结合两家公司的开发规划范围综合判定，并不能仅仅以被上诉人商品房开发规划范围内未包含高尔夫球场便武断的认定不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。上诉人购买房屋不仅用于居住功能，更重要的是可以成为“沈阳美兰湖乡村俱乐部”会员，从而实现长期打高尔夫球的目的，这是上诉人购买房屋的合理预期和真实意愿。其次，被上诉人和李相新城公司系关联企业。再次，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》之时，隐瞒重要事实，构成合同欺诈，应当依法撤销该合同。被上诉人向上诉人出售的是高尔夫别墅。上诉人与被上诉人于2009年10月签订了商品房买卖合同。而在上诉人与被上诉人签订合同前，2008提12月23日辽宁省国土厅作出的辽国土资罚字[2008]第004号《行政处罚决定书》，该决定书认定沈阳李相新城公司，自2007年6月在未依法办理用地手续的情况下，在沈阳东陵区李相镇前李相村动工兴建高尔夫球场、会所等建筑物和设施的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条、44条的规定。处罚内容是责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，恢复土地原状。履行方式和期限：自收到本处罚决定书之日起三十日内，自行拆除在非法占用土地上新建的高尔夫球场和其他设施，恢复土地原状。被上诉人与上诉人签订涉案商品房买卖合同之时，被上诉人关联公司投资的“美兰湖高尔夫球场”已经被依法取缔。作为关联企业和以“美兰湖高尔夫球场”别墅作为主要房屋销售推介和宣传的被上诉人来说，不可能不知情。而被上诉人故意告知上诉人虚假情况，隐瞒真实情况，造成上诉人对购买房屋错误的认识，签订了商品房买卖协议。依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”被上诉人的行为应当认定为欺诈行为，据此，上诉人要求撤销商品房买卖合同的诉求，符合法律规定，应当依法得到支持。最后，本案没有超过法律规定的除斥期间。上诉人按约定交付全部房款。而被上诉人在交付涉案房屋时，“沈阳美兰湖乡村俱乐部”一直没有正常使用，也没有被上诉人广告宣传和承诺的所谓的五星级古堡酒店奢华共享大会所等，上诉人拒绝收房。并与被上诉人多次交涉，被上诉人均以高尔夫球场手续正在办理为由搪塞上诉人，直到2014年12月沈阳市规划和国土资源局强令和拆除“美兰湖高尔夫球场”。上诉人多次要求退房，并赔偿损失。被上诉人又以高尔夫球场拆除是政府行为，是不可抗力为由拒绝上诉人退房。直到2017年7月上诉人才了解到沈阳东陵区李相镇“高尔夫球球场”即“沈阳美兰湖乡村俱乐部”2008年就已被辽宁省国土资源厅取缔。上诉人遂于2017年7月25日向辽宁省国土资源厅申请公开政府信息，省国土厅于8月11日向上诉人送达《依申请公开政府信息告知书》编号：2017340，并附2008年12月23日省国土厅作出的辽国土资罚字[2008]第004号《行政处罚决定书》。上诉人才知道政府2008年12月就已经取缔“美兰湖高尔夫球场”的事实。上诉人于2014年12月知道高尔夫球场被政府拆除及无相关手续的事实，不能等同于知道被上诉人欺诈的事实，此时只是基于无法满足合同目的主张要求退房，并赔偿损失，被上诉人辩称是不可抗力，其欺骗行为依然进行中。上诉人知道被上诉人欺诈的事实应当从2017年7月25日开始计算，故本案没有超过法律规定的除斥期间。绿康公司辩称：一、答辩人依法开发建设了涉案房屋所在的商品房项目，依法取得房地产五证，双方所签订的《商品房买卖合同》不仅合法有效，且各方均已实际履行完毕了主要的合同义务。1.答辩人对于涉案房屋的开发建设均依法进行、依法取得了相应的行政审批及许可，无任何违法行为。2.双方早于2008年、2009年即先后分别签订了涉案房屋的《认购书》及正式《商品房买卖合同》并备案，成立商品房买卖合同关系，上诉人依约定交纳了相应房款，答辩人顺利完成了包括涉案房屋在内的整个项目的施工建设并通过竣工验收，完成了竣工验收备案。答辩人于2011年即通过电话及特快专递等方式通知原告领取房屋及发出书面《交房通知》，并且项目内的全部房屋亦已在2011年即办理完毕产权初始登记。综上可见，双方所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示且双方均已实际履行完毕了主要合同义务，《商品房买卖合同》合法、有效。3.涉案房屋所在的项目早已在2010年—2011年期间即陆续向购房业主交付入住，与上诉人相同的其他商品房买受人均按时办理了领房手续并居住至今，项目小区早于8年前即已开始投入使用，已属成熟的别墅小区。二、本案不符合《合同法》第54条第二款规定的合同可撤销条件，答辩人在订立合同时不存在任何欺诈行为，上诉人诉请无依据。《合同法》第54条第二款明确规定了当事人一方可撤销合同的条件是：因重大误解而订立。本案不符合该条规定。理由如下：第一，答辩人并无任何隐瞒和欺诈的行为及事实。涉案房屋的位置、面积、格局、价格等事宜在双方缔约阶段及《商品房买卖合同》中均有明确约定，不存在任何的欺瞒，双方亦自愿订立的买卖合同。第二，美兰湖高尔夫球场在购房当时位于项目旁，是真实存在的，答辩人即便存在关于商品房位置的宣传亦属真实描述，并无虚假和欺骗。而且，依据客观实际，高尔夫球场不仅客观存在并且大约在2008年期间即已经全部建设完成，还陆续举办了相关的赛事，由此可见，答辩人对商品房项目临近设施的客观陈述真实，并非欺诈。第三，即便答辩人宣传过项目旁边存在高尔夫球场的宣传广告，也是对商品房项目之外临近项目设施的一个客观真实的描述，但绝对不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第三条的规定，规定中对于广告内容视为合同条款的适用前提是出卖人广告宣传的是项目内的设施而非项目外设施。另外，退一步说，假设高尔夫球场系项目范围内设施，现已被国家取缔，本案即便适用该法律规定，那么，司法解释规定的也是商品房出卖人因此而承担违约责任，商品房出卖人应给予相应赔偿，但绝对不属于合同撤销的事由和条件。更不存在欺诈和重大误解之情形。第四，情理上讲，现今房地产市场在销售商品房的宣传上，广泛存在商品房项目在地铁旁、超市旁、公园旁、医院旁等内容，如果该临近设施在购房时是真实客观存在的，但因非开发商原因而停建或停运，在法律上，当然不属于重大误解、更不属于欺诈，更不会导致商品房买受人可撤销《商品房买卖合同》。三、高尔夫球场的产权人、开发建设主体并非是答辩人，高尔夫球场亦属答辩人所开发的商品房项目外的体育产业项目，况且，球场在2008年建成后，已经达到了可以使用的硬件标准。而球场的停运是因为国务院基于土地利用的需要而对全国的在建球场进行统一“叫停”所导致，系国家政策因素，属于不可抗力，与答辩人无任何关系，更非是答辩人的违约行为，欺诈行为更是无从谈起。1，高尔夫球场的产权人为沈阳李相现代农业有限公司（更名前为李相置业公司），球场运营企业为沈阳美兰湖乡村俱乐部有限公司，非答辩人开发建设，更非住宅项目内设施。球场建设和运营审批均由相应权利人享有和行使，答辩人不存在欺诈或隐瞒原告的事实行为。2，依据当时的背景及客观事实，在该时期的全国范围内，高尔夫球场兴建的如火如荼，仅沈阳市即有多家高尔夫球场在建。因高尔夫球场占地面积较大，且仅满足少数人使用，土地利用率低，加之对球场草皮的养护及药物喷洒对土地的污染严重，因此，国务院叫停了全国范围内所有在建高尔夫球场的审批及建设，沈阳市即有5家高尔夫球场被取缔，其中包括李相球场（美兰湖高尔夫球场）。因此，高尔夫球场被取缔拆除的原因是全国范围内的统一“叫停”，而并非单独针对李相球场，属政府的政策调整所致，在民事法律范畴及合同中属不可抗力因素，非答辩人违约，更不存在任何欺瞒。四、上诉人主张答辩人与高尔夫球场开发企业之间属关联公司存在错误。两家公司之间无任何股东重合、控股、参股、持股等事实，均为各自独立经营管理的企业。按上诉人所称，高尔夫球公司的股东还有沈阳市东陵区国资公司。上诉人主张两家公司的母公司的母公司甚至上升至两大上市公司内存在一两名董事成员相同的情况在市场经济环境下属普遍现象，一个自然人投资并担任多家企业甚至上市公司股东的情况已经比比皆是，更何况担任多家上市公司庞大董事会中的一个小小董事的情况更是随处可见，暂不谈本案所涉两个上市公司。关联企业需要半数以上管理人员重合且达到能够同时控制两公司管理层的事实和程度，仅凭两家上市公司中有一两名董事相同即认定两家上市公司是关联企业、甚至两上市公司各自下面几十家甚至上百家的公司之间系关联企业无事实及法律依据。五、上诉人撤销合同的撤销权已经超过了一年的除斥期间。撤销权属形成权，依《合同法》第75条之规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”合同的撤销权应当在一年内行使，自上诉人知道或应当知道之日起计算。而上诉人在一审的起诉状中自述：“原告拒绝收房，并与被告多次交涉，被告均以高尔夫球球场手续正在办理为由搪塞原告”。依据该自认可见：首先，关于高尔夫球场手续的问题并非是答辩人的权限及义务范畴，与答辩人无关；其次，上诉人的该自认陈述已经明确了在交房当时即已知晓高尔夫球场的手续并不齐备的事实，但却并未行使撤销权，上诉人的撤销权已经消灭。并且，依据合同法75条之规定，无论知情与否，自债务人行为发生之日起五年内未行使的，撤销权亦已消灭。而上诉人提起撤销合同即本诉的时间为2017年。已经过长达8年时间，暂不论实体上答辩人是否存在欺诈的问题，暂且不论是否符合合同撤销条件的问题，更不论上诉人是否知情、何时知情的问题，从撤销权的行使期限层面上来讲，上诉人的撤销权也已经超过了法律规定的行使期间，撤销权已经消灭。六、从法理、情理及本案的社会影响层面上论述：1.我国法律的原则是保护合同的有效和履行的，如非达到一方存在欺诈及重大误解之情形，合同作为双方真实的意思表示和市场交易约定是不符合撤销条件的。2.上诉人起诉撤销合同的根本原因系该项目商品房价格现已走低，价格下探幅度较大，由原来的五六千元每平米降到了最高不足四千元每平米，此为上诉人提起本诉的根本想法和原因。3.答辩人作为商品房开发商，不仅要对所自身开发建设的房屋承担责任，还需对旁边临近项目的建设承担导致自身项目交易可能被撤销的责任确属不公。如上诉人情形符合合同的撤销条件，那么不仅答辩人开发的整个项目一期全部业主均符合撤销条件，造成大量业主起诉撤销，在整个沈阳市全部被叫停的5家高尔夫球场附近的商品房项目也将全部符合合同撤销条件，甚至全国被叫停的高尔夫球场附近的商品房项目业主也将全部符合撤销条件，这一后果和影响将是巨大的，将会导致答辩人的整个项目以及全国高尔夫球场附近的商品房买卖合同的全部撤销。不仅有悖于法律规定，更会影响市场和交易的稳定，存在着巨大的社会不稳定因素。因此，上诉人的诉求不仅于法无据，更于情不符。综上，上诉人的诉请无论从实体上还是程序上均违反法律规定，一审判决审查事实及证据充分、事实清楚、适用法律正确，并无任何不当，请求二审法院维持一审判决。许洪栋向一审法院起诉请求：1.判决撤销许洪栋、绿康公司签订的《商品房买卖合同》；2.判决绿康公司返还许洪栋购房款1,000,000元，利息464,145元（暂计数额，实际自2009年10月23日起计算至本判决确定的给付之日止）；3.判令绿康公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:许洪栋与绿康公司签订商品房买卖合同，约定许洪栋购买绿康公司开发的位于沈阳市东陵区美兰湖路101-28号3-1-2号，建筑面积296.52平方米的房屋一处，房屋总价款1,000,000元。合同第八条约定绿康公司应当在2010年7月31日前将验收合格的上述房屋交付给许洪栋。合同签订后，许洪栋依约向绿康公司缴纳了购房款1,000,000元，2010年7月25日，绿康公司向许洪栋交付房屋时，许洪栋以房屋所在小区旁的高尔夫球场未正常使用为由拒绝收房。另查明，许洪栋所购房屋已于2011年3月3日取得竣工验收备案书，2011年7月7日取得房屋所有权初始登记证明。又查明，许洪栋购买的上述房屋所在小区名为“绿洲悠山美地”，绿康公司在2008年8月、9月期间曾在沈阳日报上刊载文章对该小区进行宣传，文章内容称“绿洲悠山美地作为东北地区唯一建在高尔夫式景观内的高端别墅项目，实际真正意义上的高尔夫式别墅”，绿康公司的宣传彩页也一直宣称该小区为“沈阳首席高尔夫山水别墅”。再查明，许洪栋在购买涉案房屋时，“绿洲悠山美地”小区旁确有高尔夫球场，该高尔夫球场的开发单位为沈阳李相新城置业有限公司，该高尔夫球场在2008年12月23日即已被辽宁省国土资源厅依法取缔，并向开发单位沈阳李相新城置业有限公司下发了行政处罚决定书，要求其自收到处罚决定书之日起三十日内自行拆除高尔夫球场和其他设施，恢复土地原状。但上述高尔夫球场直至2014年12月才被强行拆除。现许洪栋以签订房屋买卖合同时，绿康公司隐瞒高尔夫球场已被依法取缔的事实构成欺诈为由，要求撤销许洪栋、绿康公司签订的《商品房买卖合同》，许洪栋、绿康公司协商未果后，许洪栋诉至法院。一审法院认为，本案争议焦点为绿康公司在商品房买卖合同中是否存在欺诈行为。首先，虽然绿康公司的销售广告和宣传资料上宣称许洪栋购买房屋所在小区为高尔夫山水别墅，但高尔夫球场在许洪栋小区外，并非绿康公司商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的有关规定，将高尔夫球场视为合同内容。其次，绿康公司与高尔夫球场的开发单位沈阳李相新城置业有限公司（以下简称李相新城置业公司）系两家独立的法人单位，即便两家单位有部分相同的高级管理人员，但两家单位之间是独立开展业务及经济活动，绿康公司无权亦无义务对李相新城置业公司的公司事务全部知悉。虽然辽宁省国土资源厅虽然早在2008年12月23日就向沈阳李相新城置业有限公司下发了行政处罚决定书，但李相新城置业公司并未履行该行政处罚决定书及时拆除高尔夫球场及相关设施，直至2014年12月许洪栋所购房屋所在小区旁的高尔夫球场才被强行拆除，许洪栋主张在与绿康公司签订涉案商品房买卖合同过程中，绿康公司存在欺诈行为证据不足，一审法院不予认定。最后，许洪栋在本案中主张撤销其与绿康公司签订的商品房买卖合同的理由为绿康公司故意隐瞒高尔夫球场被撤销的事宜构成欺诈，假若许洪栋该主张真实成立，其也应在知道撤销事由之日起一年内行使解除权，许洪栋诉状中自认其在2014年12前早已知晓高尔夫球场无相关手续，但其直至2017年8月29日才向法院提起诉讼，已超过《合同法》第五十五条规定的一年期间，综上所述，一审法院对许洪栋的各项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回原告许洪栋的诉讼请求。案件受理费17,977元，由原告许洪栋承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了企业信用报告（打印件），用以证明乡村俱乐部是李相新城投资的。被上诉人发表质证意见称，对该证据真实性有异议，因为是打印件，即使真实也是高尔夫球场运营开发之间的问题与本公司无关。本院对上诉人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人绿康公司在向上诉人隋舒杰、唐丹虹出售案涉房屋的过程中是否存在着欺诈行为。本院认为，认定被上诉人在出售房屋过程中是否构成欺诈应首先认定被上诉人是否存在欺诈的行为和欺诈的故意。第一，被上诉人在出售涉案房屋前在宣传过程中所提到高尔夫球场当时已在案涉小区旁客观真实存在，不能认定被上诉人存在虚假宣传的欺诈行为。第二，虽上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时间为2009年9月16日，高尔夫球场于2008年12月23日被取缔，但辽宁省国土资源厅系向沈阳李相新城置业有限公司下发的行政处罚决定书，沈阳李相新城置业有限公司与被上诉人属于各自独立的法人单位，二单位虽存在有高级管理人员为同一人的情况，但亦不能当然认定被上诉人知情，并在出售涉案房屋时存在隐瞒真实情况的行为及主观故意。故上诉人提出被上诉人在签订《商品房买卖合同》时隐瞒重要事实，构成合同欺诈，应予撤销合同的主张，本院无法认定。另上诉人主张撤销权已超过法律规定的一年期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权。”上诉人自认自2014年12月知道高尔夫球场已被政府拆除的事实，表明上诉人自此已知道或应当知道撤销的事由，而上诉人于2017年8月才向法院主张撤销权，已超过法律保护的期限，该撤销权消灭，故上诉人主张撤销与被上诉人签订的《商品房买卖合同》因超过法定的期间，本院亦无法支持。综上，一审判决并无不当，本院予以维持。上诉人隋舒杰、唐丹虹上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,977元，由上诉人许洪栋负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 韩彩霞审 判 员 姜会军二〇一八年三月三十日法官助理 史舒畅书 记 员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。