呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00277号
上诉人（原审原告）李小霞，女，现住内蒙古呼和浩特市金桥开发区。
被上诉人（原审被告）石凤玲，女，现住内蒙古呼和浩特市赛罕区。
委托代理人何秀芬，合星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郇强，住内蒙古磴口县。
上诉人李小霞因与被上诉人石凤玲、郇强房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛民初字第2602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人李小霞，被上诉人石凤玲的委托代理人何秀芬到庭参加诉讼。被上诉人郇强经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年9月10日，石凤玲与麻秀玲签订《房屋租赁合同》，由麻秀玲承租石凤玲位于乌兰察布东路新型建材厂处商业房一套，租期为一年，自2009年9月15日至2010年9月14日，年租金为35000元，合同中约定如续约需提前15天交纳下期全部租金，并约定一年之内石凤玲同意可以转租。2009年12月18日，麻秀玲将此房转租给了郇强。石凤玲于同日在该协议中注明“同意转租”。2010年5月8日，李小霞在上述房屋租赁合同落款处签名，郇强于当日为李小霞写下收条一份，内容为：收到店面转让费42800元，此收条有郇强的签名及时间。现此诉争房屋已被石凤玲收回管理。李小霞诉至法院，请求：1、解除2010年5月8日李小霞与石凤玲、郇强之间的《房屋租赁合同》；2、石凤玲、郇强连带返还李小霞的房屋租资金24260元；3、石凤玲返还非法占有李小霞价值7800元的足疗器具等；4、案件受理费由石凤玲、郇强负担。
原审法院认为，李小霞与郇强之间存在租赁合同关系，但双方并未重新签订书面租赁合同，李小霞只是在石凤玲与麻秀玲签订的一份租赁合同上签字，签字的时间为2010年5月8日，而石凤玲签字同意转租的时间为2009年12月18日，只能认定石凤玲同意麻秀玲转租给郇强（郇强在此合同上的签字时间也为2009年12月18日），故不能认定石凤玲同意郇强转租给李小霞，且李小霞也未与郇强在此合同中约定租赁期限，而此合同原租赁期限为一年，即自2009年9月15日至2010年9月14日，且合同中约定如续约需提前15天交纳下期全部租金，故石凤玲于2010年8月30日收房并无不妥，李小霞将42800元转让费交于郇强，故石凤玲不存在返还租金的义务；李小霞诉称与郇强约定的租赁期限为2010年5月8日至2011年5月8日，但并未向法院提供双方约定了此租赁期限的证据，故李小霞要求郇强返还租金24260元于法无据，不予支持；李小霞诉请解除2010年5月8日所签合同的诉请，由于李小霞所诉只有一年租赁期限，故不存在解除此合同的问题。李小霞诉请石凤玲返还非法占有的李小霞价值7800元的足疗器具，由于李小霞并未向法院提供证据证明石凤玲非法占有其足疗器具，110接警综合记录单只能说明双方发生过纠纷，并不能证明石凤玲非法占有李小霞的足疗器具，故对此诉请不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李小霞的诉讼请求。案件受理费602元（李小霞已预交702元），由李小霞负担602元，剩余100元退还李小霞。
李小霞不服一审判决，向本院提起上诉称，2010年5月李小霞在乌兰察布东路位于原新型建材厂一处商业门脸看到了转租广告上有郇强、石凤玲的手机号，并与郇强谈了租赁一事。石凤玲、郇强与李小霞共协商一致，房租费全年35000元（租期2010年5月8日—2011年5月8日）足疗设备让李小霞与郇强协议价款，房屋租赁费由郇强统一收取，郇强与石凤玲结算，经商议一致房租金35000元，足疗设施7800元，两项合计42800元。2010年5月8日，李小霞交付郇强42800元后，交接时石凤玲、郇强在场，李小霞要求立租赁合同，石凤玲让郇强全权代办，可郇强答应交接后第二天签订租赁合同。第二天李小霞给郇强打手机，郇强说已到了北京回呼和浩特市给办，一直让等待。2010年8月30日，石凤玲带领4人以暴力手段把李小霞赶出，并扣押了李小霞的足疗设备及衣物等，随之李小霞向110报了警，警察告知李小霞到法院诉讼，第一次诉讼到赛罕区人民法院以找不到郇强为由驳回起诉，第二次起诉开庭审理后说因李小霞没有请求解除租赁合同让撤诉，撤诉后李小霞加上解除租赁合同的请求又重新起诉。开庭审理李小霞向法院递交了证据：1、租赁合同证明一年的租金为35000元，石凤玲同意转租。2、郇强收到上诉人42800元收条。3、110接警记录单，证明2010年8月30日石凤玲单方终止了租赁合同，应退还李小霞已多交的租赁费及石凤玲扣押了李小霞价值7800元的足疗设施，李小霞证据足以证明诉讼请求有事实依据。上诉请求：一、撤销一审判决；二、查清事实依法改判。
石凤玲答辩称，李小霞的陈述与事实不符，石凤玲是在2009年8月31日租给郇强，合同约定不得转租，转租需经石凤玲同意，石凤玲没有将门脸房租给李小霞，石凤玲没有收到李小霞的租金及其他物品，石凤玲没有扣押李小霞的足疗设施。综上，石凤玲只是跟郇强有过一年的租赁合同，租期2009年8月31日至2010年8月30日，石凤玲没有和李小霞打过任何交道，也没有签订租赁合同，石凤玲与本案没有关系，不宜作为被上诉人参加诉讼，石凤玲不应承担李小霞所请求的退还租金及足疗设施这一义务，请求维持原判。
郇强未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院认为，本案争议焦点为：一、本案中所涉房屋租赁合同是否应当予以解除；二、李小霞要求郇强、石凤玲连带返还房屋租金及石凤玲返还足疗设备、衣物等有无事实及法律依据。
针对第一个争议焦点认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，涉案房屋出租人为石凤玲，郇强作为承租人，在将涉案房屋转租给李小霞过程中未征得石凤玲同意，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，郇强的转租行为侵犯了出租人石凤玲的权利，郇强与李小霞之间的转租合同属无效合同。故李小霞提出解除房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。
针对第二个争议焦点认为，2010年5月8日，郇强收取李小霞房屋租金42800元并出具收条。对于房屋租金问题，郇强给李小霞出具的收条上写明“收到店面转让费42800元”，李小霞自认其中包括房屋租金35000元，足疗设施7800元，两项合计42800元。对于房屋租金35000元，本案中，李小霞主张其实际租房日期为2010年5月8日到2010年8月30日，本院认为，李小霞提供的110接警处综合记录单只能证明发生过纠纷，并不能证明石凤玲于2010年8月30日占有并收回房屋。因本案中《房屋租赁合同》约定租用时间为2009年9月15日至2010年9月14日，且石凤玲认可合同到期后收回房屋，故本院以合同约定的到期时间，即2010年9月14日作为计算李小霞占有使用房屋的最后时间点。从2010年5月8日到2010年9月14日，李小霞对涉案房屋占有使用130天，该部分租金参照双方的约定应为12466元（35000元÷365天×130天），剩余租金22534元（35000元-12466元）郇强应返还李小霞。李小霞主张返还24260元，超出郇强应予返还数额，对于超出部分，本院不予支持。
李小霞提供的《房租租赁合同》上载明：石凤玲于2009年12月18日签字“同意转租”，而李小霞与郇强达成协议的时间是2010年5月8日，因此李小霞提供的证据不能证明石凤玲同意郇强将房屋转租于李小霞，亦不能证明石凤玲参与该转租事宜，故李小霞主张石凤玲同意转租，并对于郇强应当返还的租金承担连带责任的上诉理由不能成立。李小霞主张石凤玲扣押其足疗设备7800元、衣物等并应当返还的请求，因其提供的证据不能证明该主张，故本院不予支持。
综上，李小霞的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛民初字第2602号民事判决；
二、被上诉人郇强于本判决生效之日起十日内返还上诉人李小霞22534元；
三、驳回上诉人李小霞的其他诉讼请求。
一审案件受理费602元（李小霞预交702元），退还李小霞100元，由李小霞负担100元，由郇强负担502元；二审案件受理费602元（李小霞预交602元），由李小霞负担100元，由郇强负担502元。
本判决为终审判决。
审判长 杨福金
审判员 马国民
审判员 鄂晓红
二〇一四年十月十五日
书记员 唐 谣