山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋07民终1124号
上诉人（原审被告）：廉恒鹏，男，1978年11月24日生，汉族，平遥县村民，现住本村。
委托诉讼代理人：尹秋晨，平遥县古陶镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李明，男，1955年2月27日生，汉族，平遥县城西街道办事处居民。
委托诉讼代理人：田永文，山西晋陶律师事务所律师。
原审第三人：平遥县茂源磁业有限公司。
住所地：平遥县干坑村。
法定代表人：李昆泽，该公司总经理。
上诉人廉恒鹏因与被上诉人李明及原审第三人平遥县茂源磁业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服平遥县人民法院（2017）晋0728民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
廉恒鹏上诉请求：一、依法撤销平遥县人民法院（2017）晋0728民初1145号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定案件事实不清、程序违法、适用法律不当。1、上诉人作为房屋承租人于2008年5月13日是与出租人平遥陆源实业有限责任公司签订的《租赁合同》，承租该公司位于平遥县城南小区15号楼的全部房屋、车房及场院，合同期限从2008年6月1日起至2015年5月31日止，共7年，租金每年16万元，上诉人在本案诉讼期间经向房管部门调查后才得知被上诉人已于2010年将上诉人所承租的平遥陆源实业有限责任公司房屋产权变更为被上诉人的个人房产，但作为出租方平遥陆源实业有限责任公司和本案第三人及被上诉人在上诉人履行房屋租赁合同期间对公司产权变更情形均未向上诉人作出书面通知或口头说明，也未对《租赁合同》作出修改或补充，上诉人在租赁合同到期后已按合同约定将7年租金全部付清，并明确向出租方平遥陆源实业有限责任公司的法人李明表示不再继续履行《租赁合同》，上诉人将承租房屋时所开办经营的“美高美会所”停止营业至今二年多，在此期间被上诉人和第三人作为平遥陆源实业有限责任公司新的债权、债务人未对上诉人作出任何通知或要求将房屋腾交给第三人或被上诉人，且审理中第三人未出庭参加庭审，而在其答辩状中只是同意被上诉人主张《租赁合同》的权利，该答辩明确了是授权被上诉人而并非是实体权利，上诉人在履行合同中没有过错，一审在已查明与上诉人签订《租赁合同》的主体不存在，被上诉人和第三人在履行合同中未尽通知义务存在重大过失，在本案诉讼主体和出租房屋主体已变更的情形下，认定上诉人与被上诉人之间为不定期租赁合同，显然，该项判决是认定案件事实不清、适用法律不当。2、被上诉人在一审中诉讼请求为由上诉人支付自2015年6月1日起至返还租赁物之日止的租金，截止2017年7月31日的租金为333589.16元，而一审法院判决由“上诉人偿付被上诉人从2015年6月1日起至腾交之日止每月13333.33元租赁费，该项判决是一审自行改变被上诉人的具体诉讼请求，于法无据。3、被上诉人在一审诉讼请求中“拆除在李明土地上修建的建筑物”，在本案先后两次开庭审理中被上诉人均未提出撤回该项请求，一审未对被上诉人该项请求的撤诉是否具有正当、合法性和是否具有规避法律、法规及侵害国家、集体和他人合法权益的事实依法进行审查，在判决中也未体现具体的法律依据，属于违反法定程序。4、一审对被上诉人提供的平遥县房辉古城经营有限公司出具的《证明》与1999年9月5日《定向开发住宅合同书》这两个明显存在矛盾的证据予以确认，采信证据错误，程序违法。5、一审并未全部支持被上诉人的诉讼请求，而判决由上诉人承担本案全部诉讼费用，显失公平。
被上诉人李明辩称，一、一审判定上诉人在租赁合同到期后未将租赁物移交被上诉人，继续占用租赁物事实清楚，被上诉人系房屋的所有权人，有权要求上诉人返还房屋并支付租金。上诉人上诉请求，不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人平遥县茂源磁业有限公司未到庭发表其辩称意见。
李明向一审法院起诉请求：廉恒鹏立即拆除在李明土地上修建的建筑物和构筑物，将平遥县城南小区15号楼的全部房屋、车库及场院返还李明，并支付李明自2015年6月1日起至返还租赁物之日止的租金，截止2017年7月31日租金为333589.16元。庭审中，李明撤回要求廉恒鹏拆除修建在李明场院内11间北房和2间东房建筑物的诉讼请求。
一审法院认定事实：1996年5月6日平遥县城建开发公司经有关部门批准取得城南小区9.9亩土地使用权，用于开发住宅。1999年9月5日平遥县城建开发公司与平遥县陆源焦化有限公司（平遥陆源实业有限责任公司下属）签订定向开发住宅合同书，平遥县城建开发公司将15号、16号楼交由平遥县陆源焦化有限公司开发。2008年11月3日，平遥县东昇房地产开发有限公司又与平遥陆源实业有限责任公司签订补充协议。2008年5月13日，平遥陆源实业有限责任公司与廉恒鹏签订房屋租赁合同，出租人将平遥县城南小区15号楼一层、二层、三层及地下室的全部房屋，并将该幢楼后面的车库一间及场院租赁给承租人经营使用，租赁期间从2008年6月1日始至2015年5月31日止，租期7年，租金每年16万元，交付方式为上打租金。廉恒鹏租赁房屋后经营美高美休闲会所。2009年廉恒鹏在未征得李明同意及有关部门批准的情况下，在15号楼后面与16号楼中间修建北房11间、东房2间。2009年1月15日，平遥陆源实业有限责任公司股东会作出决议，注销平遥陆源实业有限责任公司，该公司债权、债务由第三人平遥县茂源磁业有限公司接管。2009年3月30日，经平遥县工商行政管理局办理注销登记。2010年2月8日，经李明申请，平遥县人民政府将城南小区15号楼确权给李明所有。2015年5月31日租赁合同到期后，廉恒鹏将合同期内7年租赁费交清李明。现15号楼房屋内廉恒鹏仍占有开设歌厅的电视机、点唱机等设备。
一审法院认为，2008年5月13日平遥陆源实业有限责任公司与廉恒鹏签订的房屋租赁合同，不违背国家法律、政策规定，为有效合同。现平遥陆源实业有限责任公司已注销，权利、义务由第三人承继，第三人同意将租赁合同的权利转让给李明，且李明已取得租赁物房屋的所有权，故李明起诉廉恒鹏腾交房屋的主体资格合法，廉恒鹏辩称李明主体不适格，法院不予支持。租赁期间届满后，廉恒鹏未将租赁房屋内的财物腾出，应视为继续使用租赁物，租赁期限为不定期。廉恒鹏应按原租赁合同约定给付李明租金。廉恒鹏所辩只按一季度偿付李明租金的理由不能成立，法院不予支持。庭审中，李明撤回要求廉恒鹏拆除在15号楼后院修建的北房11间和东房2间的诉讼请求，属于当事人对自己权利的处分，法院予以准许。
一审判决：一、由廉恒鹏将平遥县城南小区15号楼的全部房屋腾交李明。二、由廉恒鹏偿付李明从2015年6月1日起至腾房之日止每月13333.33元的租赁费。三、以上两条限廉恒鹏于本判决生效后十日内履行完毕。
二审审理过程中，廉恒鹏提供赵启宏的当庭证言证实其与廉恒鹏一起去给李明租金，提供冯世梁的证明材料及楼房出租照片以证实租赁期满后，李明对外出租的事实。李明认为赵启宏所述不是事实，其并不清楚租金具体给付时间、金额，与实际不符。对冯世梁的证明材料不予认可，该证明没有出具时间，该证明是否是冯世梁出具无法证实，证明内容也看不出来是谁张贴的出租广告。照片没有相关证据予以佐证来源，也无法证实是李明在出租房屋处张贴。李明则提供短信记录证实其向廉恒鹏主张腾房，廉恒鹏对证据真实性提出异议，否认曾收到过李明的短信。其余事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：1、李明原系平遥陆源实业有限责任公司的法定代表人，双方诉争的15号楼的产权已由平遥陆源实业有限责任公司变更至李明名下，平遥陆源实业有限责任公司权利义务承继者平遥县茂源磁业有限公司也同意将租赁合同的权利义务转让给李明，因此李明对诉争租赁物享有占有、使用、收益和处分的权利，廉恒鹏租赁期间的租金也是向李明支付，平遥陆源实业有限责任公司与廉恒鹏房屋租赁合同履行主体发生变更，双方且已实际履行完毕。合同期满后，廉恒鹏不再经营但未将房屋腾交李明，李明也未及时主张要求廉恒鹏腾房，双方就续租问题未能达成新的合意，一审认定双方形成了不定期租赁合同，与事实不符。对廉恒鹏否认与李明形成不定期租赁合同的上诉主张，本院予以支持。2、关于廉恒鹏上诉主张应驳回李明诉讼请求一节。李明起诉时主张要求廉恒鹏支付从2015年6月1日至返还租赁物之日止的租金，截至2017年7月31日的租金为333589.16元，一审判令廉恒鹏支付直至腾房之日止的租金并未超出李明的诉讼请求。但廉恒鹏是否应从2015年6月1日起支付租金问题，由于双方原租赁合同期满后，廉恒鹏没有继续使用租赁房屋的意思表示，李明也未允许廉恒鹏继续租赁，同时廉恒鹏提供的照片及证人证言可以相互印证证实李明在租赁期满后曾对外招租，只是未能将诉争租赁物出租成功的事实，因此一审判令廉恒鹏从2015年6月1日起按照原租赁合同的标准继续支付租金，有失公允。双方在原租赁合同期满后未办理租赁物的移交手续，也未能达成新的租赁合同，李明提供的证据无法充分证实积极要求廉恒鹏返还租赁房屋，直至2017年8月才提起本案诉讼。而廉恒鹏至今未能将租赁物腾交李明。双方消极解决纠纷的态度及行为客观上确实给李明造成一定的经济损失，廉恒鹏应承担相应的责任。廉恒鹏主张应驳回李明的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综合全案，从公平角度出发，廉恒鹏应从李明起诉主张权利之日即2017年8月1日起承担李明不能对外租赁房屋的损失，损失计算可参照双方原房屋租赁标准支付直至租赁房屋腾交李明之日止。3、至于李明在一审起诉时主张要求廉恒鹏拆除在李明土地上修建的建筑物和构筑物的请求，李明在一审期间书面申请撤回，是其对诉讼权利的自行处分，一审予以准许正确。廉恒鹏上诉主张一审违反法定程序，依据不足，本院不予考虑。4、李明在一审期间提供的证据可以相互印证其主张的事实，廉恒鹏上诉主张证据存在矛盾，本院不予支持。至于诉讼费用的承担，是由人民法院根据《诉讼费用交纳办法》的规定予以办理。综上，一审认定事实基本清楚，但处置欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销平遥县人民法院（2017）晋0728民初1145号民事判决；
二、廉恒鹏于本判决生效后十日内将平遥县城南小区15号楼的全部房屋腾交李明；
三、廉恒鹏于本判决生效后十日内支付李明从2017年8月1日起至腾房之日止每月13333.33元的房屋租赁费。
一审案件受理费8800元，二审案件受理费8800元，共计17600元，由李明、廉恒鹏各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 范光伟
审判员 侯建伟
审判员 郭东星
二〇一八年六月二十九日
书记员 翟文静