湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终4361号上诉人（原审被告）：杨炎民。委托诉讼代理人：郭雄伟，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔帅，湖南一星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋亚军。委托诉讼代理人：邢鑫，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘高，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李庆立。上诉人杨炎民因与被上诉人蒋亚军、李庆立房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第02900号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杨炎民上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、判令杨炎民无需向蒋亚军退还转让费189550元；三、判令杨炎民无需向蒋亚军赔偿损失7000元；四、本案一、二审诉讼费用由蒋亚军、李庆立承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。杨炎民与蒋亚军之间并未签订任何书面协议，杨炎民在蒋亚军、李庆立签订《门面转让租赁协议》中只是起到一个引荐的作用，并不是该协议当事人中的一方，一审法院认定杨炎民与蒋亚军口头转让该门面承租权构成事实上的转让关系属事实认定错误。即使该事实转让关系成立，那么该口头协议与蒋亚军、李庆立之间签订门面转让租赁协议属于两个独立的法律关系，且该口头协议因杨炎民、李庆立签订了门面转让租赁协议而已经实现了其条件。二、一审判决法律适用错误。在本案中，杨炎民并非门面转让租赁协议的当事人，其只是在蒋亚军、李庆立签订协议中起到一个引荐作用，一审法院基于转让协议无效判令杨炎民向蒋亚军返还转让费并承担损失明显违背了合同的相对性原则，一审法院以涉案房屋未在规划局备案，用2008年才开始施行的法律认定1991年的建筑为违法建筑明显属于以后生效的法律认定之前的行为，违反了法不溯及既往的原则。蒋亚军辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律准确，判决合理合法，应当予以维持，杨炎民的上诉请求应当予以驳回。本案事实上有两个法律关系，因转让的标的属于违法建筑，以违法建筑为标的的租赁合同无效，杨炎民认为其只是引荐人的作用与事实不符，应当是房屋承租权的转让。本案本案诉争所涉房屋是否违法建筑应当由有权部门进行鉴定，现在根据我方提交的证据已经证实本案诉争所涉房屋系违法建筑，在没有被撤销之前这一认定应当是有效的。综上，应当维持一审判决。李庆立辩称：本案与李庆立无关。李庆立未收蒋亚军的钱，协议是杨炎民与蒋亚军订立的，两人称以后由蒋亚军交租金，杨炎民与李庆立的经济往来与本案无关，本案诉争所涉门面于10月10日拆迁，蒋亚军还有三个月的房租以及水电费未交，钥匙也未返还。门面是单位在李庆立下岗的时候给李庆立自行承包经营的，应当不属于违法建筑。蒋亚军向一审法院起诉请求：1、杨炎民向蒋亚军返还门面转让费200800元；2、李庆立、杨炎民共同向蒋亚军连带赔偿门面装修费损失7万元，经营利润损失10万元；3、本案诉讼费用由李庆立、杨炎民承担。一审法院认定事实：李庆立系中南大学铁道学院青园路沿线76号门面的承租人。2014年12月30日，李庆立（甲方）与杨炎民（乙方）签订《门面转让租赁协议》，约定甲方同意将餐馆转让给乙方使用，年限为三年，从2015年1月至2017年12月30日止。届时租赁合同重议。2015年租金为9万元，自2015年1月1日至2015年12月30日，租金半年一次性付清，月租7500元。如乙方要转让门面，甲方无干扰。同日，李庆立收取杨炎民门面转让费110000元整，并出具收条。李庆立收取了杨炎民半年租金，45000元。后蒋亚军与杨炎民协商一致，将青园路沿线76号门面承租权转让给蒋亚军。2015年1月24日，杨炎民出具收条一张，载明“今收到蒋老板人民币贰万元整”。2015年3月12日，杨炎民出具收条一张，载明“今收到蒋老板交来伍仟元整订金”，“注贰拾万零捌佰元，房租7500元每月”。同日，杨炎民介绍蒋亚军与李庆立认识，李庆立（甲方）遂与蒋亚军（乙方）签订《门面转让租赁协议》一份，约定“甲方同意将餐馆转让给乙方使用，年限为三年，从2015年1月至2017年12月30日止。届时租赁合同重议，乙方有优先权。2015年租金为9万元，自2015年1月1日至2015年12月30日，租金半年一次性付清，月租7500元。如乙方要转让门面，甲方无干扰。”双方约定将该协议签订时间倒签为2014年12月30日。2015年3月16日，杨炎民出具收条两张，一张载明“今收到蒋老板人民币壹拾陆万伍仟捌佰元整”，另一张载明“今收到蒋老板人民币贰万陆仟元整”，并注明“电132度，水表2598”。至此，杨炎民向蒋亚军收取费用共计216800元。还查明，2015年3月12日，蒋亚军加盟苏州宇新姥娘餐饮管理有限公司，在青园路沿线76号门面经营“姥娘麻辣捞烫”，协议有效期为3年，蒋亚军为此缴纳加盟费2万元，履约保证金1万元。后蒋亚军按总部的要求对门面进行了装修，工程预算为32567元，蒋亚军另购买了电器、灶具、碗筷等经营需要的用品花费若干。2015年6月10日，长沙市天心区文源街道办事处与中南大学联合发布了《关于拆除中南大学铁道校区所属青园路沿线违建门面的通告》,载明：一、经调查认定，中南大学铁道校区所属青园路沿线门面属于违法建筑；二、自本通告颁布之日起一个月内，中南大学铁道校区所属青园路沿线违建门面经营业主必须立即停止经营行为，自行腾空门面并交还中南大学后勤保障部。三、2015年7月10日起，天心区文源街道、中南大学将组织城管、公安、消防等相关部门对中南大学铁道校区所属青园路沿线违建门面依法进行拆除。2015年7月10日，长沙市天心区文源街道办事处对中南大学发出通知：根据《长沙市天心区城市管理综合执法大队行政处罚决定书》（长综处字天文（2015）第1314130号）决定：贵校于1991年后相继在铁道校区临青园路沿线搭建了面积合计为3313.16平方米的建筑物，现作为门面出租，未在规划部门办理规划审批手续。经长沙市城乡规划局天心区分局认定：上述建筑物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，系违法建设。贵校在收到处罚决定书后应限期腾空门面进行自拆，逾期不拆除的，长沙市天心区人民政府责成文源街道，依法组织强制拆除……。因蒋亚军承租的青园路沿线76号门面在拆除范围内，蒋亚军仅经营了三个月，遂与李庆立、杨炎民酿成纠纷，诉至原审法院。另查明，长沙市城乡规划局天心区分局于2015年7月9日出具天规函（2015）149号文件《关于对天城规函字（2015）第328号函的复函》，该文件载明，“经调查：中南大学于1991年后在天心区中南大学铁道校区临青园路相继搭建建筑面积为3313.16平方米的建筑物，未在我局办理规划审批手续，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，系违法建设。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、蒋亚军与李庆立、杨炎民之间各协议的效力问题；二、蒋亚军的门面装修费损失及经营利润损失的确定问题；三、各方责任承担问题。一、蒋亚军与李庆立、杨炎民之间各协议的效力问题。该问题要查清的是租赁物青园路沿线的76号门面是否取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设。结合《关于拆除中南大学铁道校区所属青园路沿线违建门面的通告》、《通知》、长沙市城乡规划局天心区分局《关于对天城规函字[2015]第328号函的复函》以及当事人陈述，可知，蒋亚军租赁的青园路沿线76号门面属于中南大学铁道学院自1991年陆续搭建的面积3313.16平方米的建筑物范围，经相关部门认定，未在规划局备案，系违法建筑。因违法建筑成立的租赁合同无效，故蒋亚军与李庆立的门面转让租赁协议无效。蒋亚军与杨炎民虽然没有签订书面协议，但是其口头转让该门面承租权亦构成事实上的转让关系，其协议的条件就是蒋亚军与李庆立签订租赁合同，杨炎民收取蒋亚军的转让费。现蒋亚军与李庆立签订的门面转让租赁协议无效，蒋亚军与杨炎民之间的口头协议亦无效。二、蒋亚军的门面装修费损失及经营利润损失的确定问题。蒋亚军主张装修门面花费10万余元，加盟费3万元，剩余租期内利润损失12万。根据蒋亚军提交的相关证据，蒋亚军装修门面的预算为32567元，蒋亚军购买电器、灶具、碗筷等经营所需物品花费若干，原审法院认为，仅装修预算的部分为形成了附合的装饰装修物，蒋亚军购买的电器、灶具、碗筷等物品系未形成附合的装饰装修物，可由蒋亚军自行拆除。因蒋亚军装修完仅三个多月，租赁房屋即面临拆除，原审法院酌情认定蒋亚军装修租赁门面所形成附合的装饰装修物残值损失为30000元。关于加盟费30000元，其中实际加盟费为20000元，保证金为10000元。蒋亚军的加盟时间为三年，现因租赁房屋面临拆除，蒋亚军需另行租赁房屋，蒋亚军另行寻找店铺的期间无法继续经营，故原审法院酌情支持蒋亚军加盟费损失5000元。关于租期内的利润损失，因店铺的经营是否能取得利润受店铺的经营地址、人流量、经营面积、经营成本、经营管理等多种原因影响，蒋亚军提交的证据仅仅是百度文库中关于麻辣烫的利润分析，不足以证明蒋亚军的店铺一定能在剩余租期内取得利润，对蒋亚军的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，蒋亚军的合理损失为：房屋装修损失30000元，加盟费损失5000元，合计35000元。三、各方责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李庆立与杨炎民因无效合同而取得的财产应当予以返还。杨炎民收取了蒋亚军转让费200800元，应予返还；此外杨炎民收取了蒋亚军两个月的租金15000元以及水电费1000元，蒋亚军实际占用了租赁门面三个半月并使用了水电，李庆立与杨炎民无需退还两个月租金给蒋亚军，因蒋亚军仅支付二个月租金，仍需向李庆立支付一个半月的房屋占用费用11250元，因杨炎民已向李庆立支付了六个月的租金，故蒋亚军将余下一个半月的租金11250元直接支付给杨炎民，该笔费用在转让费中扣减，故杨炎民还需退还蒋亚军转让费189550元。本案中，李庆立作为出租人，应对租赁房屋合法承担主要责任，因租赁房屋系违法建筑，李庆立应对合同无效承担主要责任；杨炎民与蒋亚军对此均有一定的责任，要求李庆立、杨炎民承担70%的损失，原审法院予以支持，李庆立承担50%的损失，杨炎民承担20%，蒋亚军自己承担30%，即蒋亚军的合理损失35000元，由李庆立承担17500元，杨炎民承担7000元，蒋亚军承担10500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、杨炎民自本判决生效之日起十日内向蒋亚军退还转让费189550元；二、李庆立自本判决生效后十日内向蒋亚军赔付蒋亚军各项损失17500元；杨炎民自本判决生效后十日内向蒋亚军赔付蒋亚军各项损失7000元；三、驳回蒋亚军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6865元，由李庆立负担3433元、杨炎民负担1373元、蒋亚军负担2059元。本院二审期间，杨炎民围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。杨炎民向本院提交了如下证据：一份房产证明及证明三份，拟证明本案涉案房屋产权归中南大学铁道学院所有，为合法建筑。蒋亚军发表如下质证意见：这不是民诉法上的新证据，对方逾期提交应当不予采纳，对证据的合法性不予认可，对于房屋是否违法建筑应当由规划部门认定，街道办和社区居委会无权认定。李庆立发表如下质证意见：对证据没有异议，门面是铁道学院统一建的，不可能是违法建筑，我们都有工商和卫生、税务的手续。本院认为，杨炎民提交的上述证据中除2013年5月８日的证明有原件外，其余证明均无原件，不具备真实性，不能作为认定本案事实的依据；2013年5月８日的证明系居委会出具，房屋是否属于合法建筑应当由政府有关职能部门认定，该证明不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：杨炎民与蒋亚军之间虽然没有订立书面合同，但是根据本案查明的事实，杨炎民与蒋亚军之间达成了口头协议，杨炎民已经将门面的承租权转让给了蒋亚军，并收取了蒋亚军的转让费，故原审判决认定双方已经构成事实上的转让关系正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日起施行）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，长沙市城乡规划局天心区分局于2015年7月9日出具的天规函（2015）149号文件《关于对天城规函字（2015）第328号函的复函》载明“中南大学于1991年后在天心区中南大学铁道校区临青园路相继搭建建筑面积为3313.16平方米的建构筑物，未在我局办理规划审批手续，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，系违法建设，且无法采取改正措施消除影响”。综上，李庆立与蒋亚军签订的《门面转让租赁协议》及杨炎民与蒋亚军之间就本案诉争所涉门面达成的口头协议均系无效协议。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，杨炎民收取的转让费200800元应当予以返还，扣除应该支付的房屋占有使用费11250元，一审判决杨炎民退还蒋亚军转让费189550元正确，本院予以维持。因租赁房屋系违法建筑，对于合同无效造成蒋亚军的损失，原审法院酌情认定由杨炎民承担20%、蒋亚军承担30%、李庆立承担50%并无不当，本院亦予以维持。综上所述，杨炎民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4231元，由杨炎民负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年十一月十五日书 记 员  范璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。