贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔义民初字第2329号
原告余林，男，贵州省兴义市人。
委托代理人杨怀清，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。
被告贵州省坤元置业有限公司。
法定代表人刘晓岚，系该公司总经理。
委托代理人刘洋，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。
原告余林诉被告贵州省坤元置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由审判员刘远高于2014年9月26日公开开庭进行了独任审理。原告余林的委托代理人杨怀清，被告贵州省坤元置业有限公司的委托代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余林诉称，2010年4月27日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的“某某某某”商品房项目中的“某某苑”。该房建筑面积373.5平方米，套内建筑面积361.59平方米，每平方米单价4406.92元，房屋总价1593500元。合同约定的房屋交付使用日期是2010年12月30日前，同时约定了出卖方逾期交房应承担的违约责任（即从逾期第二天起算，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金）。合同签订后，原告按约支付了全部购房价款1593500元。被告未按合同约定的时间向原告履行交付符合约定及法定交付标准的商品房构成违约。双方约定每日万分之一的逾期交房违约金太低，不足以弥补原告的损失，请求人民法院予以调整增加并责令被告以同期银行贷款利息标准向原告支付违约金。因被告至今未履行房屋交付义务并支付原告违约金。故原告起诉到法院，请求人民法院：1、依法责令被告立即无条件履行房屋交付义务并办理房屋产权登记；2、请求人民法院依法责令被告按照银行同期贷款利率的标准向原告支付逾期交房至起诉日的违约金380308.18元（按6.15%的年利率计至2014年8月13日，8月13日以后至实际交付日另付）；3、诉讼费由被告承担。
被告贵州省坤元置业有限公司辩称，第一、原告的诉请已过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。理由为《商品房买卖合同》约定的交房时间为2010年12月30日，原告诉称被告未在前述时间交房就已构成违约，原告自2010年12月31日就知道或应当知道其合法权益受到侵害，有权自此日起向被告主张逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。据此规定，原告至迟应当在2013年1月1日前向被告主张权利而原告于2014年8月19日才向人民法院起诉，且本案诉讼时效亦无中断、中止的情形，故原告的起诉赔偿逾期交房违约金已超过法定的诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求；第二、被告未违约，不应承担违约责任。涉案楼盘已于2010年12月30日通过了房屋竣工验收，被告多次通知原告接房但原告拒绝接受被告交房，因房屋交接后业主应全额交纳物业管理费，因原告未接受交房并未缴纳物管费才导致整个小区环境美化未完成，故逾期交房责任不在被告方；第三、原告方主张的违约金过高，应按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行调整。
本案的争议焦点，1、原告诉请的逾期交房违约金是否已过诉讼时效；2、原、被告双方约定的逾期交房违约金应否予以调整，若调整，应以何种标准进行调整。
经审理查明，原告与黔西南州坤元置业有限公司于2010年4月27日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由黔西南州坤元置业有限公司将其开发的位于兴义市某某新区某某大道南侧“某某某某”项目中的“某某苑”X号商品房一栋（总层数为地上一层半，地下一层），以4406.92元／㎡的价格按套内建筑面积出售给原告余林。该套商品房建筑面积373.5平方米，套内面积为361.59平方米，总价款1593500元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：逾期超过叁拾日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十四条约定：至交付之日完成小区水、电到户、道路绿化部分建成”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》签订后的当日，原告向黔西南州坤元置业有限公司交付了购房首付款478500.00元，并通过中国建设银行股份有限公司黔西南州分行于2010年7月14日通过按揭贷款的方式将按揭贷款1115000.00元支付给被告。原告已按照合同的约定履行了向黔西南州坤元置业有限公司给付购房总价款1593500元的合同义务。2011年8月19日，经黔西南布依族苗族自治州工商行政管理局核准，黔西南州坤元置业有限公司的名称变更为贵州省坤元置业有限公司即本案的被告。被告贵州省坤元置业有限公司于2013年12月25日在《黔西南日报》上刊登公告，内容为“某某某某别墅业主于2013年12月31日办理接房手续”。但被告开发的涉案楼盘“某某某某”项目“某某苑”于2014年4月28日才取得建筑工程竣工综合验收备案登记。在本案的审理过程中，被告收到原告起诉其变更前的公司即黔西南州坤元置业有限公司未提出异议，并以贵州省坤元置业有限公司进行答辩应诉，原告知悉诉请被告公司名称变更后，向本院申请将本案的被告变更为贵州省坤元置业有限公司，本院于2014年9月22日将《变更被告申请书》送达被告方后，被告方在本案的审理过程中均未对此提出异议。同时原告主张的银行贷款利率为按照中国工商银行股份有限公司2014年7月14日公布的商业贷款一至三年期的同期人民币贷款利率。
另查明，经被告申请，本院委托兴义市价格认证中心对涉案房屋同类同地段的房屋租金进行鉴定，兴义市价格认证中心以《兴价鉴字（2014）33号》对原告所购的商品房在同类同地段的房屋租金的价格鉴定意见为：2010年12月31日至2014年12月30日期间的房屋租赁价格按套内建筑面积6.5元／㎡·月确定。
以上法律事实有原、被告双方的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《收据》、《中国建设银行个人贷款还款计划表》、《照片》、《变更被告申请书》，被告所举的《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《组织机构代码证》、《商品房买卖合同》、《变更证明》、《住宅工程质量内部验收表》、黔西南州住房和城乡建设局同意备案的《建筑工程竣工验收备案表》、《黔西南州日报》、《准予变更登记通知书》、《兴价鉴字（2014）33号》价格鉴定结论书等在卷为据，故作上述认定。
本院认为，黔西南州坤元置业有限公司在取得商品房预售许可证后与原告余林所签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定全面履行各自的合同义务。在《商品房买卖合同》履行的过程中，黔西南州坤元置业有限公司经工商部门核准，公司名称变更登记为贵州省坤元置业有限公司，原告以黔西南州坤元置业有限公司为被告诉至本院后，被告方以变更后公司名称应诉答辩，原告知悉其诉请被告的名称变更后申请对被告的诉讼主体进行变更被告亦不持异议，且原告申请变更后的被告主体适格，故依法确认本案的被告依法予以变更为贵州省坤元置业有限公司。故本案《商品房买卖合同》中黔西南州坤元置业有限公司享有的合同权利和承担的义务应由变更后的贵州省坤元置业有限公司即本案被告承继。
关于违约金的诉讼时效问题，根据双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方式，原告起诉的违约金实际上是由多个债权组成。因原告并未举证证明在其起诉之前曾向被告主张逾期交房违约金，亦未举证证明诉请的违约金存在诉讼时效中止、中断的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年”。故从原告起诉之日倒推两年即2012年8月20日计算至被告取得涉案房屋建筑工程综合验收备案登记之日即2014年4月28日止的违约金依法应予以保护。
关于原告诉请的违约金及应否予以调整问题，原告已按约定全面履行了支付全部购房价款的义务，被告贵州省坤元置业有限公司未在合同约定的期限内按照符合约定及法定的商品房（住宅）交付标准向原告交付房屋已构成违约，依法应当向原告承担逾期交房的违约责任，故被告应向原告支付逾期交房的违约金。《商品房买卖合同》中双方对逾期交房的违约金作了约定，被告贵州省坤元置业有限公司辩解约定违约金过高要求予以调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30％为标准进行界定。对“造成损失”的界定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。据此，被告逾期交付房屋仅造成原告租住房屋的租金损失，其实际损失应以涉案房屋“某某某某”中“某某苑”涉案房屋同地段同类房屋套内建筑面积的月租金价格6.5元／平方米上浮30%计算较为合理。根据前述对违约时间的界定，被告应向原告支付逾期交房违约金62840.12元［住房租金（361.59平方米×6.5元／㎡·月÷30×617天×130％）］，故对原告以合同约定的违约金低于其实际损失为由要求调整增加违约金的诉讼主张不予采纳，对被告要求对约定违约金予以调减的抗辩理由予以采信。
关于原告要求被告交付房屋是否于有事实和法律依据问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。因涉案楼盘已取得建筑工程竣工综合备案登记，具备法定和约定交付条件，故对原告诉被告履行交付房屋的诉请于事实和法律有据。应予以支持。
关于原告诉请被告为其办理涉案房屋产权登记的主张，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。《房屋登记办法》第四条规定“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称的房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”。据此规定，办理房屋产权登记的主体并非本案的被告，同时双方在《商品房买卖合同》对权属登记方面约定被告的义务是将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而不是约定由被告为原告办理房屋产权登记，故原告要求被告为其办理房屋产权登记的诉请不符合合同的约定，且办理房屋产权登记是以产权登记机关为主体的登记行为，并非被告独立能够完成，故对此项诉请不予支持。
关于被告提出涉案的“某某苑”楼盘已于2010年10月25日取得《住宅工程质量内部验收表》及因原告未接受交房未交纳物业管理费而导致小区绿化未完成，被告不存在逾期交房违约的辩解，因涉案楼盘于2014年4月28日取得建筑工程综合验收合格备案登记表后才具备法定和约定的交房条件，且小区绿化系被告应按合同约定在交付房屋时将绿化建成的合同义务，被告此辩解意见不符合合同的约定，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、由被告贵州省坤元置业有限公司向原告余林交付双方于2010年4月27日签订的《商品房买卖合同》中的“某某某某”项目中的“某某苑”X号房屋；
二、由被告贵州省坤元置业有限公司支付原告余林逾期交房违约金62840.12元；
三、驳回原告余林的其余诉讼请求。
案件受理费7004元，减半收取3502元，由被告贵州省坤元置业有限公司承担。
上列义务限判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 刘远高
二〇一五年一月二十日
书记员 吴召锋