上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3692号
原告（反诉被告）郭鸿晔。
原告（反诉被告）孙瑶珍。
上列两原告共同委托代理人黄超冰，上海昭胜律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人何谢颖，上海昭胜律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司。
法定代表人曹晓风。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
委托代理人严继成，上海市中天律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司上海长宁支行。
负责人施征宇。
委托代理人陈玮。
第三人上海市住房置业担保有限公司。
法定代表人张景载。
委托代理人陆颖。
委托代理人梁博雯。
原告郭鸿晔、孙瑶珍诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员侯芳独任审判。本案于2014年11月12日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄超冰、何谢颖、被告委托代理人严继成到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。因工作变动，本案转由代理审判员林青独任审判。本案于2014年12月3日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄超冰、被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。鉴于案件审理需要，本院依法追加案外人中国农业银行股份有限公司上海长宁支行（以下简称农业银行长宁支行）、上海市住房置业担保有限公司为本案第三人。本案于2015年5月8日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄超冰、被告委托代理人汪世雄、第三人农业银行长宁支行委托代理人陈玮到庭参加诉讼，第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因案情复杂，本案依法组成合议庭适用普通程序审理。本案于2015年7月15日第四次公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄超冰、被告委托代理人汪世雄、第三人农业银行长宁支行委托代理人陈玮到庭参加诉讼，第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案中，原、被告双方均同意继续适用简易程序，延长审限一个月。本案现已审理终结。
原告郭鸿晔、孙瑶珍诉称：2013年12月16日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将位于上海市青浦区某镇某小区某室房屋出售给原告，房子暂测面积89.43平方米，其中套内建筑面积为69.43平方米，公共分摊面积为20.08平方米，每平方建筑面积单价为人民币16，130元，总价为1，442，506元。合同约定，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规规章另有规定外按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，房屋于2014年1月31日前交付原告，到时提前15天书面通知原告交房，如未能按时交房，每日按已支付房款的日万分之三计算.按照相关规定，被告无权收取因公摊面积增加部分房款，同时因套内建筑面积减少还用退还部分房款。2014年1月25日原告收到被告的交房通知，并应被告要求补交面积差额价款4，355元后才收到房屋。现原告房屋的实测面积为89.70平方米，其中套内面积为69.19平方米，比暂测面积减少0.16平方米，公共分摊面积为20.51平方米，比暂测面积增加0.43平方米。故原告诉诸法院，要求判令：1、被告退还多收原告购房款4，355元；2、被告退还套内减少面积款项2，580.80元（套内减少面积0.16平方米＊每平方米单价16，130元=2，580.80元）。
被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，1、关于面积补差款问题，根据合同第4条约定是按总面积计算的，大部分人理解是需要交补差款的，大部分业主也已经缴纳了。2、关于多收房款问题，被告是按照建筑面积对外计价和出售的，在合同第四条明确约定暂测面积和实测面积不一致的情况下是要补差的。根据最高院的司法解释均要补差。被告认为原告存在逾期付款的行为，故根据合同有关逾期付款违约金的约定，提起反诉，要求判令两原告支付逾期缴款房款违约金1，800元（以100万元为基数，按日万分之三标准计算，从2014年1月16日至2014年1月21日计算6天）。审理中，反诉原告认可银行放款时间作为到账时间，而非以开票日期为准，但仍坚持以开票日期作为反诉计算时间节点，或者由法院确定反诉计算时间节点。
反诉被告郭鸿晔、孙瑶珍对反诉原告上海农工商房地产置业有限公司反诉辩称：不同意反诉原告的诉请。理由：关于合同约定的第七条，本诉原告承担违约金的约定，即附件一，所有付款约定时间均为一个月，这是格式合同，此种约定对反诉被告没有约束力，反诉被告不负违约责任。合同约定付款时间及款项、实际付款时间及款项反诉被告予以认可，反诉被告均是及时去办理了付款及银行按揭。根据预售合同约定，反诉被告是去反诉原告指定的银行去办理。如果晚于合同约定时间付款应该由反诉原告承担责任，贷款中反诉原告作为担保人有提供相关资料给银行以及应该协助反诉被告办理登记手续的义务，如果上述义务无法办理，那么银行的付款则相应推延。贷款过程中所有办理手续均需反诉原告协助，因此何时放款不受反诉被告控制，反诉被告不需对此承担违约责任。本案中反诉原告无证据证明其已经履行了贷款合同中的附属合同义务。办理贷款中，反诉原告应该提供公司相应资料、需要协助反诉被告预告登记手续，对此在借款合同第二条的先决条件中均有约定。
第三人中国农业银行股份有限公司上海长宁支行述称：原告起诉与第三人无关。反诉部分意见如下，原、被告之间签订的购房合同约定原告应于2014年1月16日之前付款100万元，由原告申请，由被告提交房产交易中心，收件收据日期2014年1月18日已经晚于购房合同约定的2014年1月16日。银行放款的条件之一就是原告必须办妥以第三人为预购商品房抵押权利人的证明，表明交易中心已经受理，借款合同签订于2013年12月30日，第三人是在2014年1月20日放款40万元。
第三人上海市住房置业担保有限公司提供书面意见：原告为购买系争房屋于2013年12月30日向第三人申请公积金贷款60万元，该贷款已经放款。
经开庭审理查明：2013年12月16日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将位于上海市青浦区某镇某小区某室房屋出售给原告，房子暂测面积89.43平方米，其中套内建筑面积为69.43平方米，公共分摊面积为20.08平方米，每平方建筑面积单价为人民币16，130元，总价为1，442，506元。房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过＋3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2014年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告定于2014年1月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应向原告支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止；附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为组合贷款，原告应于2013年12月16日支付首付款442，506元，于2014年1月16日前支付100万元。附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；补充条款规定原告已至实地察看，对本合同所涉房屋的形状、格局、设施、朝向等均已知晓等。合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。
签订上述合同后，原告支付房款442，506元，被告开具发票日期为2013年12月16日；原告支付房款100万元，被告开具发票日期为2014年1月21日。原告委托孙慧平代为办理登记，原告于2013年12月30日签订借款合同，被告及借款人均委托孙慧平代为办理登记手续，受托人于2013年1月11日申请登记，1月20日100万元贷款进入被告账户。原告支付房屋面积补差款4，355元，被告开具发票日期为2014年1月25日。之后原告办理了收房手续。系争房屋的实测面积为89.70平方米，其中套内面积为69.19平方米，比暂测面积减少0.16平方米，公共分摊面积为20.51平方米，比暂测面积增加0.43平方米。
以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，预售合同、发票、房屋分套建筑面积计算成果表、委托书、房地产登记申请书、登记收件收据、借款合同、个人借款凭证、收据等证据予以证实，并经庭审出证质证，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。
关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，本院认为，被告应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。
关于逾期付款的争议。被告确认上海同策房产咨询股份有限公司为其代理销售公司，亦确认孙某为该公司的工作人员，原告在被告销售点签订买卖合同、出具委托书、交付代理费及登记费，本院有理由相信原告出具委托书时认为被告为受托人。根据登记申请书及收件收据的材料显示，本院有理由相信受托人代为办理合同预告登记及抵押登记事项。本院认为，除根据相关机构要求原告亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要原告提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务。受托人递交登记的时间为2014年1月11日，虽然没有晚于约定的付款时间2014年1月16日，但在此贷款过程中，根据正常的房屋交易流程，显然在短短几天内无法办理预告登记、抵押登记以及银行放贷审核，被告未有证据证实受托人在约定的付款时间后申请登记的原因系原告导致，因此，本院认为被告提出逾期付款的原因归责原告的主张，依据不足，不予采信。
第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告郭鸿晔、孙瑶珍房款6，935.8元；
二、反诉原告上海农工商房地产置业有限公司要求反诉被告郭鸿晔、孙瑶珍支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，由被告上海农工商房地产置业有限公司负担；反诉受理费25元，由反诉原告上海农工商房地产置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
代理审判员 林 青
人民陪审员 张水英
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。