上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11229号
上诉人(原审原告)：王大兴，男，1952年1月15日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：ＸＸ颖，女，1981年5月22日出生，汉族，户籍地重庆市。
委托诉讼代理人：姚柏明，上海创美律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陶奎荣，男，1958年8月11日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。
上诉人王大兴因与被上诉人ＸＸ颖、陶奎荣案外人执行异议之诉一案，不服上海市青浦区人民法院(以下简称青浦法院)(2017)沪0118民初12979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王大兴的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判决立即停止对上海市青浦区商榻镇商周路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的强制执行，并解除对该房屋的查封；3、判决确认王大兴于2009年8月4日与陶奎荣签订的《购房认购意向书》合法有效，并确认系争房屋归王大兴所有；4、判决陶奎荣协助和配合王大兴办理系争房屋的产权过户登记手续；5、一、二审案件受理费均由ＸＸ颖和陶奎荣负担。事实和理由：根据王大兴与陶奎荣签订的《购房认购意向书》载明的内容，陶奎荣收取王大兴支付的房款后应用于涤除抵押，但陶奎荣却挪作他用，未按约涤除抵押，系争房屋未能及时办理过户手续的责任在于陶奎荣，王大兴对此并无过错，故青浦法院认定事实错误。
ＸＸ颖辩称，不同意王大兴的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王大兴在与陶奎荣签订《购房认购意向书》时，系争房屋已被设定抵押权，王大兴对此明知；该协议约定的过户时间距今已八年，王大兴对系争房屋未过户至其名下有过错；房地产登记信息显示，系争房屋属陶奎荣所有，ＸＸ颖系善意第三人，王大兴的主张不能排除法院的执行。
陶奎荣述称，王大兴所述属实，同意其上诉请求。王大兴确已向陶奎荣支付房款，用途明确为用于涤除系争房屋上的抵押权。因陶奎荣对外负债较多，未将该款用于涤除抵押。请求法院依法判决。
王大兴向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对系争房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认王大兴于2009年8月4日与陶奎荣签订的《购房认购意向书》合法有效，并确认系争房屋归王大兴所有；3、判决陶奎荣协助和配合王大兴办理系争房屋的产权过户登记手续；4、诉讼费用由ＸＸ颖和陶奎荣负担。
一审法院认定事实：青浦法院于2014年9月29日立案受理ＸＸ颖与陶奎荣民间借贷纠纷一案，并于2015年1月15日作出(2014)青民一(民)初字第2645号民事调解协议，明确陶奎荣应分期归还ＸＸ颖借款本金人民币44万元(以下币种相同)，此款陶奎荣应于2015年2月15日之前归还10万元，同年3月15日之前归还10万元，同年4月15日之前归还10万元，同年5月15日之前归还14万元；若陶奎荣有任何一期款项逾期未归还，则ＸＸ颖可就剩余全部款项一并申请执行，同时陶奎荣应另行支付ＸＸ颖以剩余全部款项为基数，自逾期未还款之日起计算至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付的利息损失；若陶奎荣未能按期履行上述还款义务，则ＸＸ颖有权就系争房屋与坐落于本市青浦区商榻镇商周路64、66号的房屋(抵押权登记证明号：青XXXXXXXXXXXX)行使抵押权等。因陶奎荣未按调解协议的内容履行付款义务，ＸＸ颖于2015年3月11日向青浦法院申请执行，该院以(2015)青执字第1761号立案执行。
执行期间，青浦法院于2015年4月29日查封陶奎荣名下的系争房屋与位于本市青浦区商榻镇商周路64、66号的房屋。上述房屋的房地产抵押状况信息显示，分别由中国邮政储蓄银行有限责任公司上海青浦区支行于2008年12月2日、殷正余于2013年2月1日、ＸＸ颖于2013年4月15日进行了不同金额的债权抵押。系争房屋由陶奎荣于2007年9月7日经核准取得产权，房地产权证号为青XXXXXXXX**。
青浦法院认为，案外人执行异议之诉审查的内容应为案外人对执行标的提出的实体权利是否足以排除执行。王大兴基于其与陶奎荣之间关于系争房屋的买卖合同关系主张不动产买受人的物权期待权，要求排除执行，应当符合法律规定。根据王大兴的陈述，其在系争房屋被查封前已与陶奎荣签订了该房屋的认购意向书，支付了大部分房款并实际占有该房屋，并以此为由提起本案主张，但该房屋至今未能办理过户手续有王大兴自身的原因。王大兴与陶奎荣签订认购意向书时，明知系争房屋上设定有抵押权，未经涤除不能办理过户登记，其应预见到可能在系争房屋上设定其他抵押权等风险。故王大兴作为买受人，对系争房屋上设定有他人的抵押权登记未尽到合理的注意义务，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其请求缺乏法律依据。故判决驳回王大兴的诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，王大兴提供的证据显示，其于2009年8月4日与陶奎荣签订《购房认购意向书》，约定王大兴向陶奎荣购买系争房屋，建筑面积为90.17平方米，总价为32万元，王大兴已交付定金5万元，余款27万元于2009年8月25日前付清，双方于协议签订之日起20天内共同到房地产交易部门办理产权过户手续。该协议还载明，系争房屋有贷款未还清，陶奎荣于2个月后还清贷款，双方再办理过户手续，王大兴所付房款由陶奎荣开具收条为准等。王大兴称，其以现金方式于2009年7月11日向陶奎荣支付预付款5万元，于同年8月5日支付购房款11万元，于同年9月15日支付购房款10万元，并提供了陶奎荣出具的三张收条予以证实。2017年5月24日，青浦区金泽镇南新村村民委员会出具书面证明，载明王大兴自2009年9月起至今居住于系争房屋，此证明用于办理房产证用途。
执行中，王大兴以系争房屋属其所有为由，向青浦法院提出书面异议，要求终止对该房屋的执行。青浦法院经审查，于2017年7月18日作出(2017)沪0118执异94号执行裁定，驳回王大兴的异议请求。王大兴遂提起本案诉讼。
本院认为，案外人执行异议之诉审查的内容为案外人对执行标的主张的实体权利是否足以排除人民法院的强制执行，故王大兴提出的要求判令陶奎荣协助办理房产过户手续的上诉请求，并不属于本案的审理范围，本案不作处理。根据法律规定，案外人主张人民法院执行的不动产的所有权，要求排除人民法院对该不动产的强制执行，同时符合在查封前，已与不动产所有权人签订了合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、支付了相应价款以及非因买受人自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，在王大兴与陶奎荣签订《购房认购意向书》之前，系争房屋已被设定抵押权，在该抵押权被涤除前无法办理过户手续。王大兴应预见此风险，但仍向陶奎荣购买系争房屋，由此产生的不利后果应由王大兴自行承担。同时，王大兴自购房起至今从未通过任何法律途径向陶奎荣主张权利，亦属怠于行使权利。故王大兴对于系争房屋未过户至其名下有过错，其主张不符合法定应予支持的情形，无法排除青浦法院对系争房屋的执行。综上，王大兴的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6,100元，由上诉人王大兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡晓东
审判员 朱志红
审判员 张常青
二〇一八年一月十六日
书记员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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