温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿执异初字第34号
原告：金卓越。
委托代理人：夏海潮，浙江瓯江律师事务所律师。
被告：张红秋。
被告：杨德福。
原告金卓越为与被告张红秋、杨德福案外人执行异议之诉纠纷一案，于2014年7月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金卓越及其委托代理人夏海潮到庭参加诉讼。被告张红秋、杨德福经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金卓越诉称：2008年5月8日，原告由温州市利浩房屋介绍所介绍向被告杨德福购买房屋，双方签订了房屋买卖合同协议书，约定：被告杨德福自愿将其名下的位于温州市黄龙住宅区一号地块栖凤组团第××幢××室房产出卖给原告，房产共计建筑面积92.11平方米，总房价72万元。原告按协议约定支付其房款合计67万元，暂扣5万元待完成房产登记手续后付清。后被告杨德福又于2008年5月9日到温州市中信公证处办理委托原告代办上述房产登记和土地登记的公证。之后，房屋亦已交付给原告使用。原告一家于2008年11月份入住至今，入住期间的水电费和物业费等都是原告缴纳。后因房产被鹿城区人民法院查封，无法办理过户手续及取得权属证书。原告获知法院在办理被告张红秋诉杨德福执行纠纷一案期间，作出（2011）温鹿执民字第10号执行裁定书，将涉案房屋查封，并准备执行。原告认为法院采取的执行措施存在错误，于2013年5月提出执行异议申请。贵院以原告主张的事实须经审判程序予以审查认定为由驳回原告的异议。综上所述，原告认为原告与被告间的房屋买卖协议合法有效，原告已履行协议的有关付款义务，并实际占有居住该房屋，已享有该房屋所有权，贵院对涉案房屋予以查封显属于不当。故诉讼请求：1、依法确认原告与被告杨德福签订的关于坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团第××幢××室房屋买卖协议合法有效，原告对该房享有所有权。2、请求对位于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团第××幢××室房屋停止强制执行，解除对该房产的查封、拍卖措施。
在举证期限内，原告向本院提交了如下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告金卓越的诉讼主体资格。2、被告杨德福身份证复印件，证明被告杨德福的诉讼主体资格。3、经济适用房买卖合同、公证书及房屋调配单，证明被告杨德福于2006年12月1日向温州市安居工程建设指挥部购买了涉案房屋；房屋调配单，证明被告杨德福于2008年5月12日经房屋摸文取得涉案房屋于鹿城区黄龙住宅区栖凤组团第××幢××室。4、缴款凭据4份，共计为279176元。上述四张往来款票据证明被告杨德福已缴清购房款的事实。5、房屋买卖协议书及无婚姻登记证明、房屋卖尽契，证明原告与被告杨德福于2008年5月8日签订涉案房屋买卖协议，将涉案房屋转卖给原告的事实。6、委托公证书，证明被告杨福德于2008年5月9日委托原告代办涉案房屋的相关手续。7、收条及汇款凭证，证明原告已按约向被告杨德福支付购房款共计金额为67万元的事实。8、协助执行通知书，证明2013年5月14日涉案房屋因俩被告民间借贷纠纷被法院查封。9、执行裁定书及送达回证，证明原告于2013年5月向本院提出执行异议，本院于2014年5月23日将原告的执行异议驳回。10、缴费凭据19份，其中水费单是5份、电费缴纳凭证6份，证明原告向黄龙栖凤物业公司代为缴纳涉案房屋水、电费；停车费收款收据、物业费缴纳凭证、管道煤气燃气费，证明原告己占有并居住涉案房屋的事实。11、常住人口登记表，证明杨聪系被告杨德福的儿子。12、煤气供气合同（2008年9月7日），证明原告以自己本人的名义为涉案房屋与燃气公司签订合同。13、装修收款收据三份，证明原告在入住前对涉案房屋进行装修。14、栖凤小区管理处出具的证明，证明原告于2008年5月12日入住涉案房屋至今。
被告张红秋、杨德福未到庭应诉答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明：被告杨德福名下有坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团第××幢××室房屋（建筑面积92.11平方米，系经济适用房，以下简称涉案房屋）一套。2008年5月8日，原告金卓越经温州市利浩房屋介绍所介绍，与被告杨德福签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：被告杨德福将涉案房屋一套，出售给原告金卓越；成交单价为7826元／平方米，总房价计人民币72万元正；立本协议之日，原告向被告杨德福支付购房定金5万元正，其余房款原告保证于2008年5月15日前全数付清，否则作自动放弃论处；被告杨德福保证在原告方付款之前将该房全部腾空，在付款同时被告杨德福所立房屋卖尽契约随同该房有关产权证件（发票或收据）及钥匙一并交原告收管；被告净收72万元整，煤气管道费、水电开户费由原告支付，物业管理费由原告支付，以后过户费一切税收由原告支付，扣五万元到过户到原告名下，付清过户时被告无条件配合。《房屋买卖协议书》还对其他事宜作了约定。协议签订后，原告支付被告杨德福购房定金5万元。次日，被告杨德福办妥了委托公证手续。公证书载明：被告杨德福名下有经济适用房一套，位于温州市黄龙住宅区一号地块栖凤组团第××幢××室（幢号暂定），现委托人事务繁忙，特全权委托金卓越代为办理涉案房屋的产权登记及土地登记相关手续并领取涉案房屋权证等。同日，由原告父亲金道来通过银行特种转帐收入传票方式向温州市安居工程指挥部交付19万元。同年5月12日，温州市安居工程指挥部出具收款人为杨德福的往来款票据一份（收黄龙一号地块房款，金额为19万元）。同日，原告父亲金道来通过银行本票汇款的方式，向被告儿子杨聪汇款43万元。2008年5月9日，被告杨德福出具收到原告金卓越涉案房屋67万元的房款收条一份。尔后，被告杨德福将房屋交付原告，原告将房屋进行装修后迁入并一直居住至今。2008年9月7日，原告与温州市管道燃气有限公司就涉案房屋签订了城市供用气合同。
另查明，2010年9月8日，本院在审理张红秋与杨德福民间借贷纠纷一案过程中，裁定查封了涉案房产。同年10月27日，本院作出了（2010）温鹿商初字第2618号民事判决书。该民事判决书生效后，原告张红秋向本院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的财产保全措施即转入执行中的查封措施。原告向本院提出执行异议申请。2014年5月23日，本院作出了（2014）温鹿执异字第43号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请。据此，原告遂诉至本院。
本案在审理过程中，原告金卓越申请撤回对涉案房屋享有所有权及解除涉案查封、拍卖措施的诉讼请求，本院予以准许。
上述事实，有原告金卓越的陈述、原告金卓越、被告杨德福的身份证复印件、经济适用房买卖合同及定位单、缴款凭证、《房屋买卖协议书》、房屋卖尽契、无婚姻登记证明、公证书、房屋调配单、收条及汇款凭证、协助执行通知书、（2014）温鹿执异字第43号执行裁定书及送达回证、缴款凭证、常住人口登记表、煤气供气合同、装修收款收据、栖凤小区管理处出具的证明及相关证据在卷作证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。
本院认为，原告金卓越与被告杨德福就涉案房屋签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。协议签订后，原告金卓越向被告杨德福支付67万元购房款（其中19万元系直接向温州市安居工程建设指挥部交纳）；被告杨德福亦办理对涉案房屋初始登记的委托公证手续，同时向原告交付涉案房屋及相关权属材料，且原告已实际占有使用该房屋。现涉案房屋被法院查封，无法办理过户登记，亦无证据表明原告对未办理房屋过户登记存在过错，故原告主张停止对涉案房屋的执行，本院予以支持。被告张红秋、杨德福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、确认原告金卓越与被告杨德福就坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团第××幢××室房屋签订的《房屋买卖协议书》合法有效。
二、停止对讼争标的物坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团第××幢××室房屋的执行。
案件受理费16406元，由被告张红秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 李 苾
审 判 员 姜云福
人民陪审员 郑黎萍
二〇一五年六月十八日
书 记 员 李 力
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。