广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终8098号
上诉人（原审被告）:北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区赤岗北路118号四层自编之一06房。
负责人：许晓嵘。
委托代理人：付洪嘉，该公司员工。
上诉人（原审被告）：北京宏岸图升网络技术有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区赤岗北路118号四层自编之一03。
负责人：代建功。
委托代理人：严泳君，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风路410-412号9层全层。
法定代表人：李耀智，总裁。
委托代理人：陈洁丽、陈宇平，该公司员工。
原审被告：北京怡然居客科技发展有限公司，住所地北京市海淀区八里庄路62号院1号楼8层926。
法定代表人：代建功。
原审被告：北京宏岸图升网络技术有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街46号南区服务楼14幢一层113室。
法定代表人：代建功。
上诉人北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司（以下简称北京怡然居客广州分公司）、北京宏岸图升网络技术有限公司广州分公司（以下简称北京宏岸图升广州分公司）因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）、原审被告北京怡然居客科技发展有限公司（以下简称北京怡然居客公司）、原审被告北京宏案图升网络技术有限公司（以下简称北京宏岸图升公司）居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判，驳回中原公司一审诉讼请求；2.中原公司承担本案一审、二审诉讼费用。上诉理由：本案争议焦点中原公司介绍销售的房屋套数是否应按3%结算佣金，争议的事实是中原公司一审证据1中第五、八套房屋销售成交情况。事实情况以及项目开发商广州珠江侨都房地产有限公司已经证实争议房屋在约定的期间没有成交，不符合结佣条件。因此中原公司一审起诉主张的事实不清，但一审法院并未就中原公司的主张实际审查，也未与项目开发商广州珠江侨都房地产有限公司进行过核实，认定案件所需的关键事实部分在审理中被遗漏，导致一审判决基本事实认定错误。一、一审法院归纳的本案争议焦点为“原告介绍销售的房屋套数是否应按3%结算佣金”。北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司认为本案争议焦点应当有二，首先应是：购房者文凡、钟燕是否为中原公司带看成交的有效客户(即文凡、钟燕的成交是否应计为中原公司的业绩)；其次才应是：本案中原公司介绍销售的房屋套数是否应按3％结算佣金。二、一审法院混淆了非跳点佣金结算标准与跳点佣金结算标准，属于事实认定错误。一审判决并未区分非跳点佣金结算标准与跳点佣金结算标准，属于事实认定错误。根据《搜房网一二手联动合作网络协议》第一条第1款第(1)项约定，中原公司“带看成交”房源即为佣金结算房源。何谓“带看成交”，主合同中并未明确，但是协议附件《合作规则》对“带看成交”做出了详细解释，即在中原公司报备的基础上进行带看，客户在有效期内完成认购，视为带看成交。由此可见，非跳点佣金结算仅要求客户在合作期内完成认购，并未要求签订《商品房屋买卖合同》。但是合作协议以及《代理行进场许可函件》均对跳点费用进行了特别约定：“……跳点中经纪公司成交套数的界定：该项目合作期内经纪公司导入的客户成功认购房源并签订《商品房屋买卖合同》房源套数”，由此可见，跳点佣金结算不仅需满足带看成交，亦需要在合作期内签订《商品房买卖合同》，这是为了更好地刺激经纪公司开展销售。因此，北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司已向中原公司结算9套房屋佣金的行为与合作协议并不矛盾，而根据一审证据己足以证明，中原公司在合作期内带看成交并签订《商品房买卖合同》房源不足11套，因此，不能满足跳点条件。三、一审法院在缺乏有效证据的情况下，认定购房者钟燕属于中原公司带看成交的有效客户，属于事实认定不清。根据《合生．紫龙府中原地产成交明细表》显示，购房者钟燕的认购时间是2014年7月11日，但其实际签订《商品房买卖合同》的时间却是2017年10月，与原认购时间相差三年零三个月。按照正常交易习惯，从签订认购协议到订立房屋买卖合同根本不可能相差三年时间，且钟燕的实际购房价款(6145545)与原认购时达成的房屋价款(6173366)不一致，因此，仅凭一审证据完全不足以证明钟燕是中原公司带看成交的有效客户。四、购房者文凡系自行与开发商成交，其购房行为不应作为中原公司的销售业绩。购房者文凡在2014年7月8日经由中原公司带看，与本案诉争楼盘项目的开发商、案外人广州珠江侨都房地产有限公司签订了《楼宇认购书》，后由于其根据本案诉争合作协议第一条第1款第(1)项约定：“结算房源：乙方(即本诉中原公司)带看成交的房源”；合作协议第一条第2款第(1)项约定：结算依据：以协议有效期内，参与搜房网组织的“珠江帝景苑帝灏轩”楼盘团购，成功认购并己签订《商品房买卖合同》为结算依据；协议附件《合作规则》第4条第二款约定：“带看保护期：自带看之日起至2014年7月23日……带看保护期过后，保护期内未完成支付的客户信息释放，其他经纪人方可带看”；协议附件《合作规则》第7条第二款约定：“所有的结佣的前提必须是在报备的基础上进行带看，客户在有效期内完成认购”。文凡不能视为中原公司的带看成交有效客户。虽然文凡在2015年1月15日再次与开发商签订《楼宇认购书》，并办理成功办理网签，但此时早己超出北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司与中原公司合作期限。根据协议附件《合作协议》第5条第二款第2句约定：“客户在保护期外自行前往售楼处完成认购，原关联关系失效，不对原绑定关系的经纪人进行结佣”因此，文凡与2015年1月15目重新与开发商签订《楼宇认购书》属于自行认购，不应计为中原公司业绩。
被上诉人中原公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司的上诉。
原审被告北京怡然居客公司、北京宏岸图升公司没有提交答辩意见。
被上诉人中原公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.北京怡然居客公司广州分公司及北京宏岸图升公司广州分公司向中原公司支付佣金677007.05元；2.北京怡然居客公司广州分公司及北京宏岸图升公司广州分公司自起诉之日起至清付佣金之日止，以677007.05元为基数，按银行逾期贷款利率上浮50%支付违约金；3.北京怡然居客公司及北京宏岸图升公司对上述款项支付承担共同连带责任；4.诉讼费用由北京怡然居客广州分公司、北京怡然居客公司、北京宏岸图升广州分公司、北京宏岸图升公司共同连带支付。
一审法院认定事实：2014年6月29日中原公司（乙方）及北京怡然居客广州分公司（甲方）签订《搜房网一二手联动合作网络协议》,订明：甲方授权乙方参与珠江帝景苑帝灏轩楼盘的销售合作；销售范围包含合作期内该项目的所有在售房源。本协议合作期限自2014年6月30日至2014年7月23日（仅6月30日至7月23日期内下定、签约客户为有效，23日后联动结束）。1.佣金标准：(l)结算房源，乙方带看成交的房源（以现场最后成交确认为准）；(2)佣金跳点，10套以下（含10套）支付佣金为总房款的2.5%；10套以上支付佣金为总房款的3%;同时，甲方就乙方介绍成交的房源在上述佣金的基础上额外奖励现金人民币30000元，该笔额外现金奖励于客户成功签订《商品房买卖合同》后支付予乙方（成交的额外现金奖以现金支付，乙方无需开具发票），说明：上述佣金跳点中经纪公司成交套数的界定：该项目合作期内乙方（以单个经纪公司为统计单位）导入的客户成功认购房源并签订《商品房买卖合同》房源套数。上述佣金不分段计算，达到新的标准，则全部成交单位均按照新的佣金点数计提佣金，即如成交套数达11套时，则全部11套成交均按照总房款的3%计提佣金。2.佣金结算依据及时间(1)结算依据：以协议有效期内，参与搜房网组织的“珠江帝景苑帝灏轩”楼盘团购，成功认购并已签订《商品房买卖合同》为结算依据。(2)结算时间：合作结束后开发商提供《项目楼盘成交服务清单》，搜房网确认业绩，新房帮后台订单为“可结算”状态，搜房网核对信息与经纪人发起结算明细进行核对，在30个工作日内进行业绩审核及佣金核算，对符合结佣条件的通知经纪公司开票（本次成交现金奖通过搜房帮系统线上支付，不需要开发票），经纪公司需于2个工作日内将发票及账号资料证明交至搜房网；如因经纪公司单方面原因未按要求提供发票及账号资料证明，业绩存在争议，未能明确业绩归属的，导致无法按时付款的，双方协商解决，不算双方违约。3.退房客户的佣金处理方案客户在成功签订《商品房买卖合同》后，办理了退房手续；若搜房网已经就该客户向经纪公司支付佣金，那么搜房网有权在后期与经纪公司结佣过程中扣除该套佣金，搜房网在获知客户退款后告知经纪公司退款客户及应扣回佣金，并提供相关证明文件，经纪公司在接到通知后10个工作日内足额返还给搜房网。二、项目参与细则……3.对接人：项目经理温绮雯……。
2014年6月23日北京怡然居客公司出具《授权委托书》，载明：我司现委托宏岸图升北京宏岸图升网络技术有限公司广州分公司作为我司合法委托代理人，授权其代表我司进行合生紫龙府的项目联动销售工作。在整个合生紫龙府项目联动销售过程中，该代理人的一切行为，均代表本单位，与本单位的行为具有同等法律效力。本单位将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任。
2014年7月2日北京宏岸图升广州分公司出具《代理行进场许可函件》载明：“经我司决定，自2014年6月30日起针对合生.紫龙府项目与广东中原地产代理有限公司进行合作，允许中原二手经纪人进场带客销售。本次合作由我司定制适合项目营销的一二手联动方案，分阶段推进，从经纪公司发动、参与营销、结合我司原有自身资源配合，全力冲刺销售目标。我司整合二手中介公司资源，发动合生.紫龙府的场外销售代理。1.合作时间：2014年6月30日-2014年7月23日，仅6月30日至7月22日期内下定、签署认购书客户为有效，7月23日后联动结束。2.佣金标准(1)结算房源：各经纪公司带看成交的房源（以现场最后成交确认为准）。(2)代理费跳点：10套以下（含10套）支付代理费为总房款的2.5%；10套以上支付代理费为总房款的3%。注：上述代理费不分段计算，达到新的计算标准，则全部成交单位均按照新标准计算代理费，总房价指贵公司介绍的客户签订《商品房买卖合同》的金额，代理费计付前提为客户已签订《商品房买卖合同》。同时，除按照上述代理费计提外，我司同意给予广东中原地产代理有限公司每套成交额外奖励现金人民币3万元（额外现金奖励无需开具发票）。说明：上述跳点中经纪公司成交套数的界定：该项目合作期内经纪公司（以单个经纪公司为统计单位）导入的客户成功认购房源并签定《商品房买卖合同》房源套数。”
2016年6月14日中原公司向北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司发出《关于敦促支付佣金的催告函》，敦促北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司在2016年6月20日前付清拖欠的全部佣金。
中原公司追索佣金无果，遂于2017年4月24日提起本案诉讼。一审诉讼中，中原公司主张佣金结算依据，提交证据如下：1.2014年7月31日中原公司与温绮雯、竺龙确认的《合生.紫龙府中原地产成交明细表（2014年7月02日至2014年7月23日）》，载明：序号1-13，成交价83425375元，备注：代理佣金结算以认购者签订《广州市商品房买卖合同》结算100%，以签约总金额为准，全部结算。”2.2015年7月22日中原公司与北京怡然居广州分公司确认的《佣金结算清单》两张，自2014年6月23日至2014年8月31日期间，分别结算佣金2179241.73元及157066.3元。本次暂按2.5%结算，未包含余佣0.5%，该余佣待双方确认网签套数达到10套以后再补跳点佣金。3.阳光家缘购房人详细信息，证明1806房的购房人文凡已网签（签署商品房买卖合同）。4.《广州市商品房买卖合同（预售）》，证明成交明细表中购房人在代理有效期外签订买卖合同，北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司都向中原公司结算佣金的事实。
对此，北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司的质证意见是：对证据1中第五、八套房屋销售有异议，第五套房屋（文凡，珠江帝景帝灏轩x座xxxx）在合作期内只签订了认购书，在2015年1月28日才签署商品房买卖合同；第八套房屋（钟燕，珠江帝景帝灏轩x座xxxx）没有购买人签订商品房买卖合同的资料，故上述两套房屋不能作为支付跳点佣金的依据。对证据2、3没有异议。对证据4没有提出质证意见。北京怡然居客公司和北京宏岸图升公司没有到庭提出质证意见。
一审庭审中，中原公司自认约在2017年10月购房人文凡与开发商签署珠江帝景帝灏轩D座1806房屋的商品房买卖合同；北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司表示两个公司都是搜房网旗下的公司，同是母公司下属的两分公司，只是北京怡然居客广州分公司有收取佣金的资质，所以需要该北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司共同签订合同。
中原公司与北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司确认北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司已按2.5%支付《合生.紫龙府中原地产成交明细表（2014年7月02日至2014年7月23日）》中序号1-4、6-7、10、12-13房屋的佣金共1405588.03元。
另查：北京怡然居客广州分公司是北京怡然居客公司设立的分公司；北京宏岸图升广州分公司是北京宏岸图升公司设立的分公司。
再查：根据中原公司申请，一审法院依法向州市国土资源和规划委员会、广州市住房和城乡建设委员会查询广州市海珠区艺洲路xx号xxxx房（珠江帝景苑帝灏轩）的预售合同签订情况，调取了该房屋信息，载明：上述房屋的合同编号201710152055，姓名为钟燕，总面积187.1989平方米，成交价格6145545元。
一审法院认为：本案争议的焦点是中原公司介绍销售的房屋套数是否应按3%结算佣金。协议约定，合作期限自2014年6月30日至2014年7月23日，佣金跳点：10套以下（含10套）支付佣金为总房款的2.5%；10套以上支付佣金为总房款的30%。另佣金跳点中经纪公司成交套数的界定：该项目合作期内乙方（以单个经纪公司为统计单位）导入的客户成功认购房源并签订《商品房买卖合同》房源套数。上述佣金不分段计算，达到新的标准，则全部成交单位均按照新的佣金点数计提佣金，即如成交套数达11套时，则全部11套成交均按照总房款的3%计提佣金。以协议有效期内，参与搜房网组织的“珠江帝景苑帝灏轩”楼盘团购，成功认购并已签订《商品房买卖合同》为结算依据。中原公司主张其代理成交房屋套数是11套，除购房人文凡和钟燕两套房屋外，其余9套房屋北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司已按2.5%结算佣金给中原公司；北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司则抗辩合作期限内是9套，购房人文凡和钟燕两套房屋不属于合作结算范围。对此，一审法院意见是虽然协议约定成交套数的界定是项目合作期内中原公司导入的客户成功认购房源并签订《商品房买卖合同》房源套数并以此为结算依据，但根据中原公司提交的证据显示，北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司已结算2.5%佣金的成交房屋大多数是购买人在合作期内认购而在之后才签订买卖合同，且在中原公司与北京怡然居客广州分公司2015年7月22日确认的两张《佣金结算清单》也载明“本次暂按2.5%结算，未包含余佣0.5%，该余佣待双方确认网签套数达到10套以后再补跳点佣金。”由此可认定实际履行中北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司是认可客户成功认购房源并签订《商品房买卖合同》即可作为佣金结算依据，而非必须在合作期内同时完成购房人的认购和签署合同。根据现有证据显示，购房人文凡和钟燕已网签了《商品房买卖合同》，故对中原公司主张其代理成交房屋套数是11套的事实，一审法院予以认定。北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司是两个关联公司，其与中原公司共同合作涉案项目营销并承诺向中原公司支付佣金，故北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司应按3%据实结算佣金给中原公司，对北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司以购房人文凡和钟燕买卖合同没有签订为由抗辩不符合按3%结算佣金的意见，一审法院不予采纳。一审庭审中，北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司对已结算佣金部分的没有异议，故北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司应将该9套房屋0.5%余佣支付给中原公司；购房人钟燕的房屋成交价格6145545元，3%的佣金是184366.35元，购房人文凡的佣金是210688.47元，故中原公司主张支付佣金金额计算有误，应为676172.42元，一审法院予以纠正。关于违约金，中原公司与北京怡然居客广州分公司和北京宏岸图升广州分公司达成一致意见暂按2.5%结算佣金，待双方确认网签套数后再结算余佣，本案中双方就余佣结算问题发生争议，故中原公司要求从起诉之日按银行逾期贷款利率上浮50%计付违约金，依据不足，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，北京怡然居客广州分公司是北京怡然居客公司设立的分公司；北京宏岸图升广州分公司是北京宏岸图升公司设立的分公司。故北京怡然居客广州分公司及北京宏岸图升广州分公司不能清偿上述债务时，北京怡然居客公司及北京宏岸图升公司承担补充清偿责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，作出如下判决：一、被告北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司、北京宏岸图升网络技术有限公司广州分公司在本判决生效之日起10日内支付佣金676172.42元给原告广东中原地产代理有限公司。二、被告北京怡然居客科技发展有限公司、北京宏岸图升网络技术有限公司对本判决主文确定的债务承担补充清偿责任。三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10570元，由原告负担13元、被告负担10557元。本案受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。
经查，除“一审庭审中，中原公司自认约在2017年10月购房人文凡与开发商签署珠江帝景帝灏轩x座xxxx房屋的商品房买卖合同”外，一审法院查明其他事实无误，本院予以确认。
二审另查明，一审庭审中，中原公司表示约在2017年10月购房人钟燕与开发商签署珠江帝景帝灏轩x座xxxx房屋的商品房买卖合同。
二审中，上诉人北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司提交涉诉房产开发商广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称珠江侨都公司）出具的《证明》以及《认购书》，拟证明本案诉争的购房者文凡购买房屋的交易是由其自行与珠江侨都公司达成，该份交易不属于2014年6月30日到2014年7月23日期间开发商与北京怡然居客广州分公司、北京怡然居客公司、北京宏岸图升广州分公司、北京宏岸图升公司合作期间内产生的业绩，因此不能产生结佣行为，以此证明文凡的交易不是由中原公司带看成交，因此北京怡然居客广州分公司、北京怡然居客公司、北京宏岸图升广州分公司、北京宏岸图升公司不应向中原公司支付佣金。证明有原件，认购书没有原件，珠江侨都公司在认购书上加盖公章。被上诉人中原公司质证意见：不属于二审的新证据，按证据规则，一审开了三次庭，有两次庭审，北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司有两次是缺席的，一审第一次庭审中，笔录中有一审法官问过北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司代理人关于房的问题，要求对方提交证据，后一直没有提供，第一次开庭后，之后的两庭审对方均缺席。这并不属于二审的新证据，已经过了举证期限。
本院认为，北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司虽上诉要求撤销一审判决，驳回中原公司的上诉请求，但本院审理期间，北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司虽提供了文凡与发展商签订的认购书及发展商所出具的证明，但文凡所购买的房屋是否在北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司应支付佣金的范围之内并非由发展商决定，故本院对该证据不予接纳，并认可一审法院对事实的分析认定，即对北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。另，北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司与中原公司的合作期限明确约定为自2014年6月30日至2014年7月23日，在双方于2015年7月22日签订《佣金结算清单》时已是合作期限届满一年了，如按双方原签订协议约定（结算依据是项目合作期内中原公司导入的客户成功认购房源并签订《商品房买卖合同》房源套数）来结算的话，房源套数在签订《佣金结算清单》是已确定的，无需双方再次确认，且文凡、钟燕所购买房屋确实是双方在合作期内已签订了认购书，且最终该两人亦事实上购买了房屋，并无真正退房，故不管开发商是否向北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司支付佣金，北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司均应按《佣金结算清单》的约定向中原公司支付佣金。
综上所述，上诉人北京怡然居客广州分公司、北京宏岸图升广州分公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10557元,由上诉人北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司、北京宏岸图升网络技术有限公司广州分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚伟华
审判员 吴国庆
审判员 黄 嵩
二〇一八年九月十八日
书记员 徐毅敏