辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0604民初946号原告李冬梅，女，1962年12月30日出生，汉族，丹东市建筑工程集团有限公司退休职工，住丹东市振兴区二经街4号1单元701室。委托代理人张传勇，辽宁远方律师事务所律师。被告陆家明，男，1963年2月28日出生，汉族，丹东东泰工程运输有限公司总经理，住丹东市振安区东民主村石灰窑村民组050505。被告李伟，男，1965年5月13日出生，汉族，丹东新天池宾馆总经理，住丹东市振安区毛绢一委*楼080355。以上两名被告共同委托代理人张国民、朱霞，丹东市中欣法律服务所法律工作者。被告丹东亿荣房地产开发有限公司，住所地丹东市边境技术开发区。法定代表人王荣义，该公司总经理。被告刘庆国，男，1967年8月14日出生，汉族，职业不详，住丹东市振兴区汤池镇金崮村金山堡村民组。原告李冬梅诉被告陆家明、李伟、丹东亿荣房地产开发有限公司（以下简称亿荣公司）、刘庆国案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告李冬梅及其委托代理人张传勇，被告陆家明、李伟共同委托代理人张国民到庭参加了诉讼，被告亿荣公司及被告刘庆国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李冬梅诉称，2008年9月1日，原告购买了被告亿荣公司开发的位于丹东市振兴区健康路30号楼705室房屋，建筑面积110.2平方米，房屋总价款为169740元，原告于当日支付全部购房款。因原告所购房屋为期房，故被告亿荣公司未与原告签订商品房买卖合同。被告陆家明、李伟与被告刘庆国、亿荣公司借贷纠纷一案，丹东市振安区人民法院判决被告刘庆国于判决生效后偿还被告陆家明、李伟借款本金380万元及利息，被告亿荣公司在被告刘庆国不能偿还上述款项的范围内承担偿还责任，该判决生效后，被告陆家明、李伟于2013年9月4日申请强制执行，执行中贵院于2014年4月25日作出（2013）振安执字第00429-2号民事裁定，查封了被告亿荣公司开发的部分房屋，其中包括原告已购买的涉案房屋。原告认为，原告与被告亿荣公司已经形成商品房买卖合同关系，应该确认为有效，故起诉要求：1、解除对坐落于丹东市振兴区健康路30号楼705室房屋的查封，并停止对该房屋的执行；2、确认原告与被告亿荣公司的房屋买卖合同有效，坐落于丹东市振兴区健康路30号楼705室房屋归原告所有。被告陆家明、李伟辩称，涉案房屋系商品房，应该有政府相关职能部门颁发的产权证明确认其所有权。涉案房屋在查封期间，被告亿荣公司和原告并没有提出异议，法院的查封和执行是依法进行的。另外，原告没有签订商品房买卖合同，不存在合同有效问题，故应驳回原告的诉讼请求。被告亿荣公司、刘庆国未答辩。原告为支持其主张，提供以下证据材料：1、2008年9月1日亿荣公司出具的收款收据。收据载明被告亿荣公司收取原告房款169740元，楼号为30号楼705室，面积106.95平方米。证明原告交纳了涉案房屋的全部购房款，购买了涉案房屋。被告陆家明、李伟质证意见：对该证据真实性没有异议，但该收据不是商品房买卖的正规收据，不符合商品房买卖合同的要求。2、原告购买装修材料单据4份，其中2份收据，1份明细表，1份销货清单。该4份单据出具时间为2014年3月1日至2014年3月6日期间，载明购买装修材料内容。证明原告在2013年11月15日领取涉案房屋钥匙后，于2014年3月1日购买装修材料装修房屋。被告陆家明、李伟质证意见：对该组证据的真实性没有异议，但不能证明装修材料是用于装修涉案房屋。3、照片6张。照片内容为房屋的装饰、装修情况。证明原告装修房屋和实际占有使用的情况。被告陆家明、李伟质证意见：对照片的真实性没有异议，但不清楚照片内容是否涉案房屋。4、租房协议书3份。租赁协议的签订时间为2014年3月18日至2016年5月18日期间，房屋的出租人为原告，承租人分别为张秀杰及顾春景，出租的房屋为涉案房屋。证明从2014年3月18日原告实际占有涉案房屋后，开始对该房屋对外出租。被告陆家明、李伟质证意见：该组证据的真实性无法确认，且与本案无关联性。5、证人张秀杰的到庭证言。证人到庭陈述其2014年3月18日及2015年3月15日与原告签订了房屋租赁协议，租赁了涉案房屋。证明涉案房屋在法院查封前，原告就已经占有使用该房屋，并将该房屋对外出租。原告质证意见：证人的陈述证明了原告已经实际占有涉案房屋的事实。被告陆家明、李伟质证意见：该证人租赁了涉案房屋，但并不能证明该房屋是原告的。6、证人顾春景的到庭证言。证人到庭陈述其于2016年5月18日与原告签订了涉案房屋的租赁协议，租赁该房屋至今。证明涉案房屋在法院查封前，原告已经占有使用该房屋，并将该房屋对外出租。原告质证意见：证人的陈述证明了原告已经实际占有涉案房屋的事实。被告陆家明、李伟质证意见：该证人租赁了涉案房屋，但并不能证明该房屋是原告的。被告陆家明、李伟为支持其主张，提供了丹东市振安区人民法院（2016）辽0604执异24号执行裁定书。证明法院在查封时，涉案房屋并没有在相关部门进行登记，涉案房屋的所有权人是被告亿荣公司，法院查封是合法的。原告质证意见：对该份证据的真实性没有异议，但裁定书认定事实错误，原告已经实际占有该房屋，没有登记、备案，并非原告过错。另外，裁定适用法律错误，根据相关法律规定第三人已经支付全额价款并实际占有房屋，但未办理登记手续，如果第三人对此没有过错，法院不得查封。根据原、被告的举证及双方当事人的质证意见，本院对原、被告提供的证据认证意见如下：原告提供的收款收据、购买装修材料单据、照片，被告对真实性没有异议，该证据与本案有关联性，对其证据效力予以确认。原告提供的租房协议书、张秀杰的到庭证言、顾春景的到庭证言，能够相互印证，该组证据与本案有关联性，对其证据效力予以确认。被告提供的本院执行裁定书，真实、合法，与本案有关联性，对其证据效力予以确认。根据原、被告的诉、辩称和经庭审举证、质证及所确认的证据，本院认定如下事实：2008年9月1日，原告购买了被告亿荣公司开发的丹东市振兴区健康路30号楼705室房屋，被告亿荣公司出具了金额为169740元的收款收据，但双方未签订房屋买卖合同。后被告亿荣公司向原告交付了房屋，2014年3月份原告对上述房屋进行了装饰、装修，自2014年3月份原告将房屋出租他人居住至今。被告陆家明、李伟与被告亿荣公司、刘庆国民间借贷纠纷一案，本院于2011年3月30日作出（2010）振安民三初字第00298号民事判决书，判决被告刘庆国于判决生效后偿还陆家明、李伟借款本金380万元及利息，被告亿荣公司在被告刘庆国对上述款项不能偿还的范围内承担偿还责任。判决生效后，被告陆家明、李伟于2013年9月4日向本院申请强制执行，本院于2014年4月25日作出（2013）振安执字第00429-2号民事裁定，查封了登记在被告亿荣公司名下的部分房屋，其中包括涉案房屋。本院认为，原告与被告亿荣公司并未签订涉案房屋的买卖合同，双方权利义务关系不明。原告仅提供被告亿荣公司出具的收款收据，不足以证明双方的房屋买卖合同关系成立，故对原告要求确认其与被告亿荣公司达成的涉案房屋买卖合同有效的请求，不予支持。关于原告主张的涉案房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，因涉案房屋产权登记在被告亿荣公司名下，所有权仍归被告亿荣公司，故对原告要求确认涉案房屋归其所有的请求，不予支持。关于原告请求的解除对涉案房屋查封的问题，因本院对涉案房屋的查封属于执行行为，原告如有异议应提出书面异议申请，而非提起诉讼，故对原告解除涉案房屋查封的请求，予以驳回。关于原告请求的停止执行涉案房屋的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案原告虽然交付了购房款并实际占有房屋，但原告与被告亿荣公司并未签订合法有效的书面合同，且原告购买该房屋并未用于自行居住，因此并不符合上述法律规定的排除执行的情形，故对原告要求停止执行的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告李冬梅的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  刘代生代理审判员  孙 雷人民陪审员  毕克玉二〇一六年十二月二十二日书 记 员  侯国丽