山东省五莲县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民一初字第515号
原告：林培坤。
委托代理人：王发金，山东竞天律师事务所律师。
被告：日照尧王房地产有限公司，住所地日照南路99号，
法定代表人：王承海，董事长。
委托代理人：李祥军，山东莲信律师事务所律师。
原告林培坤（下称原告）与被告日照尧王房地产有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王发金，被告委托代理人李祥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告购买被告在五莲县城开发的尧王花园楼房及附房一套，原告按照约定交付了全部购房款，被告也将楼房及附房交付给原告。但被告至今未协助原告办理所购楼房及附房的土地使用权证，请求法院依法判令被告协助原告办理该房屋的土地使用权证并判令被告支付原告违约金106203元。
被告辩称：一、原告已经取得房屋所有权，根据国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》做好土地登记工作的通知规定，办理国有土地使用登记和变更登记，由土地使用者持房产证书向土地管理部门申请变更土地登记，被告无协助义务；二、在商品房买卖合同履行过程中，原、被告均应按照合同约定履行，原告应当提供相关证据证实被告是否违约。
经审理查明：2012年5月3日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（该合同文本由被告提供，属格式条款），双方约定被告将位于五莲县五莲山路133号尧王花园3号楼第3幢1单元1-202号房及附房4#、18#（下称涉案房产）卖给原告，原告一次性支付购房款353000元；该合同还约定：“…第八条交付期限出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。…”同时，双方在补充协议（附件四）第三条中约定：“关于产权登记的约定，出卖人的义务是在商品房买卖合同约定交付日期后三百六十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因产权管理机构迟延颁发产权证书，出卖人不承担逾期办证的责任”。合同签订当日，原告交纳购房款353000元，2012年5月31日，原告根据实测面积补交购房款2493元，维修基金7110元以及电视开口费等其他费用。同日，被告将涉案房产交付被告。
本案在审理过程中，原告于2014年6月11日办理了涉案房屋房屋所有权证书（莲房权证城区字第××号）。土地使用权属证书尚未办理。被告辩称为原告办理产权证书的资料已提交五莲县房地产管理中心，并提供该中心出具的证明一份，载明：经查阅，五莲县五莲山路133号五莲尧王花园2#3#4#住宅楼登记，我中心收件时间为2013年11月8日。原告主张被告尚未向相关机关提交相关办证资料，并提供被告出具的证明一份，载明：林培坤购买的五莲山路133号尧王花园3号楼1单元，房屋证号为莲房权证城区字第××号，此房屋土地使用权属我单位（土地证号莲国用（2007）第6**号），分户证正在办理中，我单位同意抵押该房屋所属部门土地使用权。
对于违约金，原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定和双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告交付原告涉案房产为2012年5月31日，顺延360天是2013年5月25日，违约金从2013年5月25日计算至2015年3月25日合计22个月，按照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）第三条关于罚息利率的规定，在贷款基准利率的基础上加收50%，参照五莲县农村商业银行正常的贷款年利率10.933%，上浮50%，年利率为16.4%，购房款355493元*16.40%/12个月*22个月=106884元，对于差额部分原告保留诉权。被告辩称办理权属登记，应当严格按照双方合同约定以及相关司法解释处理，原告主张的司法解释明确规定，只有在对违约事项没有约定的情况下才按照罚息标准计算，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条及补充协议第三条中对该问题进行了明确约定，被告的义务是在合同约定交付日期后360日内将相关资料报产权登记机构备案，只要被告报产权机构备案，被告就不违约，即使被告违约，应当按照双方对违约事项的处理约定来承担违约责任。
上述事实，由原、被告签订的商品房买卖合同、接房通知、接房记录、太阳能收据、房款收据两份、有线电视收据一份、宽带费收据一份、测绘费票据、契税票据两份、购房发票三份、被告出具的证明一份、五莲县房地产管理中心出具的证明一份及到庭当事人的陈述予以证实，可以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法具有法律效力，双方均应按照约定履行。
关于原告要求被告协助办理该房屋的土地使用权属证书的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，原告购买被告开发的涉案房产，双方在合同中约定被告应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称已经完成了备案义务，并提供房地产管理中心出具的证明一份予以证明，但该证明载明的是住宅楼登记，并非原告购买涉案房产的收件备案，故本院对被告的辩称不予采信。被告在本案诉讼过程中配合原告办理了房屋所有权属证书，其为原告出具的证明证实土地使用权属证书尚未办理，作为房地产开发企业的被告应当提供必要的证明文件为原告办理土地使用权属证书提供必要的便利，故对原告要求被告协助办理涉案房产土地使用权属证书的诉讼请求，本院予以支持。本院酌定被告协助办理的合理期限为三十日。
关于原告要求被告承担逾期办证违约责任支付违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中双方在商品房买卖合同中对违约责任约定按第1项处理：1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的0.05%赔偿原告损失。因涉案房产已经由原告居住使用三年之久且原告不同意退房。若强制退房不利于原告利益的保护及整个房地产交易秩序的维护。双方在合同中未对原告不退房的情形进行约定，视为约定不明确，故根据上述司法解释规定，被告应承担违约责任向原告支付以购房款355493元为基数的逾期贷款利息。对于支付违约金的起止时间，现被告已经协助原告办理了房屋所有权属证书，但土地使用权属证书尚未办理，双方在商品房买卖合同中约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未完成对土地使用权属证书的备案。涉案房产已于2012年5月31日交付原告居住使用，按照约定应当自2012年5月31日后360日即2013年5月27日前完成备案，因被告未能履行合同约定的备案义务，违约金应自2013年5月28日起计算至被告按约定将办证材料提交土地管理部门备案止，原告主张自2013年5月25日计算至2015年3月25日，是对其民事权利的自由处分，本院予以准许，故被告应当自2013年5月28日至2015年3月25日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告日照尧王房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告林培坤办理位于五莲县五莲山路133号尧王花园3号楼第3幢1单元1-202号房及附房4#、18#的土地使用权属证书；
二、被告日照尧王房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林培坤逾期办证违约金（以355493元为基础，自2013年5月28日计算至2015年3月25日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2524元，由被告日照尧王房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 杨 杰
审 判 员 王义江
人民陪审员 厉承海
二〇一五年五月十五日
书 记 员 崔 鹏