湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂孝感中民二终字第00066号
上诉人（原审被告）陈新红。
委托代理人何军。
被上诉人（原审原告）李驹霖。
被上诉人（原审原告）李颖。
法定代理人李驹霖。
以上二被上诉人的委托代理人张伟。
被上诉人（原审被告）孙静。
上诉人陈新红因与被上诉人李驹霖、李颖、孙静返还原物纠纷一案，不服�城市人民法院（2012）鄂应城民初字第01493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈新红及其委托代理人何军，被上诉人李驹霖及其与李颖的委托代理人张伟到庭参加了诉讼，被上诉人孙静经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：李驹霖与孙静于1992年6月26日登记结婚，婚后1993年8月30日生有一女李颖。在双方婚姻关系存续期间，2007年夫妻花15.2万余元购买了由孙静所在单位集资建设的位于应城市供电公司光明家属院E栋三单元202室，面积为165平方米左右的住房一套及一间7平方米左右的车库。因某种原因，该套房屋所在的整栋住户均未办理房屋产权证。夫妻于当年将该房屋装修后搬入居住。2010年10月18日因双方性格不和，无法在一起共同生活，双方在应城市民政局协议离婚，将夫妻共同所�的上述房屋协商归孙静及女儿李颖共同所有。双方协议离婚时，女儿李颖未满18周岁。2010年1月11日至2月8日，李颖因患有精神分裂症入住华中科技大学同济医学院附属梨园医院。此后，因孙静多次私自支取李驹霖现金款且无法偿还等原因，双方于2012年3月16日协议将孙静与女儿共有的上述住房及女儿的抚养权进行重新分割及处理。2012年3月20日，双方重新签订协议书，将原定由孙静及女儿李颖共有的住房全部转归女儿李颖一人所有，孙静不承担女儿的抚养费。当天，该协议经应城市公证处进行了公证，作出（2012）鄂应城证字第1995号公证书。2012年4月11日至8月16日，李颖因患精神分裂症再次入住华中科技大学同济医学院附属梨园医院接受封闭治疗。2012年6月15日，孙静作为卖方（甲方），陈新红作为买方（乙方），双方签订一份“房屋买卖协议书”。内容为：甲方位于应城市古城大道40号E栋2单元东202室私房一套，建筑面积152.40平方米，系应城市供电公司集资房，产权证在统一办理中。甲方自愿将上述房屋转让给乙方，经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：一、上述房屋作价人民币肆拾万元整（400000．00），房款乙方于二O一二年六月十五日首付拾伍万元整（150000.00），第二次付款人民币贰拾万元（200000．00）于二O一二年十月十五日给付。余款伍万元（50000．00）甲方将产权证移交给乙方后付清。二、乙方第二次付款后，甲方将上述房屋移交给乙方。其所有权为乙方。三、上述房屋的过户手续由乙方办理，税、费由乙方承担，甲方提供手续并协助乙方过户。四、违约责任：本协议经甲、乙双方签字后生效，任何一方不得违约、反悔，否则违约方向另一方支付违约金20000元。甲方孙静签字，乙方陈新红签字。上述房屋买卖协议签订日期的当天，双方在应城市公证处办理了证号为（2012）鄂应城证字第2211号“公证书”。该公证书附件有“声明书”、“李颖居民身份证”、“离婚协议书”、“离婚证”、“证明”各一份。其中，应城市供电公司出具的“证明”系一份虚假材料。2012年6月16日和8月30日，孙静分别向陈新红出具收条两张。一张为“今收到陈新红首付款人民币150000元”；另一张为“今收到陈新红房款人民币200000元”。该两笔款项孙静全部予以否认，称其实际并未收取，而是抵扣所欠陈新红8万元的借款及高额利息。2012年9月4日和9月21日，孙静另向陈新红出具借条两张，分别载明“今借到陈新红人民币20000元”；“今借到人民币5000元”。该两笔借款孙静以办证所需为由，予以自认。上述房屋买卖协议签订后不久，孙静将房屋钥匙和一间车库的钥匙交给了陈新红。2012年9月份，李驹霖通过邻居知�到该房屋已被孙静变卖处置，遂于2012年10月起诉到法院，请求法院确认二被告非法买卖房屋的行为无效；被告陈新红返还被侵占的房屋。诉前，李驹霖申请采取财产保全措施，将该房屋予以查封。另经庭审调查，经华中科技大学同济医学院附属梨园医院两次住院诊断，李颖患有精神分裂症。庭审过程中，李颖出庭陈述，其本人未看到或出具过“声明书”，也未在上面签过名，更未于2012年6月15日到过应城市公证处，也不知道该公证处的办公地址。经法院实地勘察，涉案房屋的具体地址为：湖北省应城市城中蒲阳大道40号应城市供电公司家属院E栋三单元二楼202室。面积约165平米。本案中，双方当事人及有关证据内容存在对该房屋地址表述不一致的错误问题，法院予以纠正。诉争房屋另还包括有一间车库（编号：西-12），面积约7平方米，双方均予以确认。还经调查，诉争房屋（含装修、配套物，不含车库）估计价格为人民币58万元左右。
原审法院认为，本案争议的焦点为：1、诉争房屋属孙静个人财产还是原夫妻共同财产抑或李颖个人财产，李驹霖是否为本案的适格原告；2、房屋买卖协议是否合法有效，陈新红是否构成善意取得。原审法院认为：一、首先，本案诉争房屋原应属李驹霖和孙静的共同财产。我国婚姻法规定，婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产，夫妻共同财产的来源，为夫妻双方或一方所得的财产，既包括夫妻通过劳动所得的财产，也包括其他非劳动所得的合法财产。本案中，2007年孙静通过所在单位应城市供电公司集资购得一套住房及一间车库，但双方已于1992年6月26日登记结婚，该财产系双方夫妻关系存续期间获得，故应认定为夫妻共同财产。其次，本案所涉经过公证的赠与合同虽然成立生效，但因实�未履行，诉争房屋仍为李驹霖和孙静二人共同所有，李驹霖有权以自己的名义主张权利，应为本案的适格原告。2010年10月18日，因李驹霖与孙静性格不和，无法在一起共同生活，双方协议离婚，将夫妻共同所有的上述房屋协商归孙静及女儿李颖共同所有。此后，又因其他原因，双方于2012年3月20日签订协议，将原先协商由孙静与女儿共有的上述住房全部转归女儿李颖一人所有，并且还办理了（2012）鄂应城证字第1995号公证书。据此，该经公证的协议，应是双方因离婚所形成的一种事实上的赠与合同。但是赠与合同通常为实践性合同，依据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条：“赠与的财产依法需办理登记等手续的，应当办理有关手续。”和最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》（以下简称《贯彻意见》）第128条：“……。赠与房屋，如根据书面合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；……。”的规定，本案中的赠与合同虽然成立生效，但由于房屋没有办理登记手续，赠与合同实际并未履行，权利没有发生转移，依法应当认定赠与关系还不能成立。故该房屋仍旧属于李驹霖和孙静二人共同所有，李驹霖有权以自己的名义主张权利，属本案的适格原告。二、孙静与陈新红签订的房屋买卖协议无效，陈新红不具备善意取得的法定条件。根据《贯彻意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法利益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人进行赔偿。”我国物权法第一百零六条规定，善意取得须符合三个条件，主观善意仅是构成合同有效的条件之一�支付对价，并按照法律要求办理了登记，不动产善意取得始为发生。本案中，陈新红与孙静签订的房屋买卖协议，虽然办理了（2012）鄂应城证字第2211号公证，但根据法院庭审查明，该公证所依据的有关材料不真实，并且其内容明显与（2012）鄂应城证字第1995号公证书存在着矛盾，也与法院查明的事实不符。故法院对该公证的事项，依法不予采纳。其二，诉争房屋经应城市具有司法鉴定资质的机构鉴定，其市场价格已达人民币58万元左右。但孙静与陈新红却以人民币40万元的价格达成购买协议，而且还不包括有一间7平方米左右的车库，二者之间价格比相差达十几万元左右。显然，在购买价格上，孙静和陈新红存在违背市场交易规律和诚实信用的原则，主观上具有恶意损害第三人利益的嫌疑。法院结合本市同期房屋市场价格的实际情况，认定此购买价格明显为不合理。被告陈新红虽辩称，该购买价是根据孙静与李驹霖离婚协议所定价格人民币40万元购买，但该离婚协议是为解决夫妻双方离婚问题而对财产价值所作出的处置，因不涉及侵害他人的利益，双方当然可以自由商定，可是这并不能代表和固定诉争房屋将来作为商品出售的真正市场价格。因此，被告的上述辩解理由，法院不予采纳。另外，孙静也否认实际收到陈新红购房款人民币35万元，陈新红亦无其他证据来佐证证明确实支付了如此大额的该笔款项，也与陈新红举证证明孙静以办理过户手续为由，另向其“借款”人民币2.5万元相矛盾和不合乎常理。法院对陈新红仅以“收条”来证明是通过给付现金的方式，已实际支付孙静购房款人民币35万元的辩解意见，也不予采信。其三、由于诉争房屋自建成起至今尚未依法登记办理房屋权属证书，依据我国城市房地产管理法“未依法�记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，即使陈新红在购买该房屋时，不知道诉争房屋没有办理房屋产权手续，基于对孙静与李驹霖离婚协议内容的信赖主观上出于善意，且支付了合理对价，但现在李驹霖已提起民事诉讼，在未完成该房屋转移过户登记之前，陈新红现已明知李驹霖和孙静早就于2012年3月20日协议将该房屋赠与李颖，并办理了公证，孙静应当为无权处分人和上述法律规定具有公示性的情况下，若再继续履行合同并办理过户到陈新红名下的登记手续，陈新红主观上就不再是善意的了。又因本案过户登记现已无法实际完成，因此陈新红不符合物权法关于不动产善意取得的主、客观要件，不具备善意取得的法定条件，陈新红不享有该房屋的所有权。
综上所述，李驹霖请求确认孙静与陈新红房屋买卖合同无效，要求追回房屋的诉求，符合法律的规定，�院依法应予以支持。陈新红的辩解理由依法均不成立，也与法院查明的事实和法律规定不符，法院不予支持。审理中，双方无法达成调解意见。孙静经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，为依法维护当事人合法利益，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、孙静与陈新红于2012年6月15日签订的房屋买卖协议无效。二、陈新红于本判决生效之日起二十日内将位于湖北省应城市城中蒲阳大道40号应城市供电公司�属院E栋三单元二楼202室和该家属院内编号为西-12的一间车库返还给李驹霖。如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费3300元，由孙静负担1650元，陈新红负担1650元。
上诉人陈新红不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清、错误。1、一审判决认定本案诉争的房屋属李驹霖、孙静共有，属认定事实不清。李驹霖与孙静双方的离婚协议已明确将夫妻共同财产协商归孙静及女儿所有。依据婚姻法、合同法的规定，孙静在该离婚协议上签字同意接受李驹霖对共同财产属李驹霖一半的房屋所有权，故本案中诉争的房屋的所有权属孙静。孙静依法处理属于自己的财产的行为合法，陈新红与孙静签订的房屋买卖协议合法有效。2、一审判决认定（2012）鄂应城证字�1995号公证孙静、李驹霖将本案诉争的房屋赠与李颖的协议，该公证成立生效。上诉人认为该公证的协议不具备赠与协议的合法要件、主体要件。一审庭审中，李驹霖在庭审中陈述因代孙静偿还部分债务，要求孙静将房屋赠与李颖。且李颖根本未在该协议上签字同意，更未办理房屋的交付及过户手续。因此，该赠与协议依法未成立及生效。3、陈新红经与孙静协商该房屋价格，以不低于同期孙静与李驹霖离婚协议中双方对该房屋的估价进行买卖，未违背法律禁止的规定，双方的买卖是双方真实意思的表示，应合法有效。另该鉴定结论中58万元包括家具等，而双方的房屋买卖协议根本未涉及家具等物质，同时，应城市人民检察院在另一案中委托应城市物价部门对该房屋的价值鉴定程序不合法，鉴定主体不属司法鉴定机构，且其鉴定采信的鉴定价格比照出让土地出让性质�商品房价值，而忽视本案房屋的土地性质为国有划拨，且该房屋至今未办理相关土地使用权证和房屋所有权证。4、陈新红善意取得该房屋。该房屋孙静、李驹霖并未办理土地使用权证、房屋所有权证，依一审判决的理由，也应认定孙静、李驹霖不具有本案诉争房屋物权意义上的所有权。同时，一审判决适用房地产管理法的规定，认定未办理登记的房地产不得转让，系错误的适用法律认定案件事实。陈新红按高于市场划拨土地房屋交易行情，在协议中以不低于孙静、李驹霖共同估价的房屋价值确定的房屋买卖价格，并支付37.5万元的房款，不论形式上、内容上等各方面均符合善意取得的条件，且本案中的房屋现实客观条件是不能办理过户登记，因此不能简单地适用法律、法规。5、上诉人已向一审提交了2012年6月15日《房屋买卖协议书》及应城市公证处（2012）鄂应城证字第2211号公证书及办理该公证书附件。均无任何材料及证据反映陈新红知道该2012年3月20日的协议及（2012）鄂应城证字第1995号公证书，同时，上诉人在庭审中也从未表示知道该协议及第1995号公证书。被上诉人也未提交任何证据证明陈新红明知该协议及公证书。6、一审判决对陈新红已支付给孙静37.5万房款（含2.5万元借款）事实不予采信，属认定和采信事实错误。孙静未出庭参加诉讼，对收据上签名未提出任何异议。但一审法院却以未经合法程序（未参加庭审）的孙静所谓“陈述”，在孙静无任何反驳证据证明的情形下，认定35万元的房款未交付。既不符合民事诉讼证据规则的规定，也不符合客观事实。该判决认定2.5万元是孙静收取陈新红的房屋部分过户费，若陈新红未按协议支付35万元的房款，孙静肯定不会以借款的方式收取该款。另依证据的证明力，陈新红提供�收据二张与房屋买卖协议相互印证。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决适用民法通则第58条、合同法第52条，以陈新红与孙静恶意串通，损害国家、集体、第三人利益。上诉人认为一审判决在无任何证据证明陈新红具有恶意串通的任何证据，主观推理适用该法律条款，属适用法律错误。2、民法通则若干问题的意见第89条的规定，符合该善意取得的规定，该条款未规定善意取得须对房屋进行登记过户。但一审判决认为本案的房屋善意取得须过户登记，系对法律的不正确适用。同时本案争议的房屋未办理房屋产权证、土地使用权证，李驹霖、孙静不具物权法规定的物权法意义上的房屋所有权，本案不适用物权法第106条规定的善意取得制度。3、依最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”结合本案，不论李驹霖、李颖是否为本案争议房屋的物权共有人，李驹霖、李颖均无权以孙静无处分权而要求认定本案的房屋买卖合同无效。三、本案实体处理不公，违反法律规定。一审法院判决房屋买卖协议无效，房屋返还给李驹霖。首先，本案的房屋买卖协议合法有效。其次，即使本案房屋买卖协议无效，陈新红在办理房屋买卖协议及公证，履行房屋买卖协议过程等均无过错，但一审法院判决既认定孙静、李驹霖共有，却将本案争议的房屋返还给李驹霖。一审判决在无任何证据的情形下主观地将上诉人已支付的房款不予认定，请二审法院撤销原审民事�决，将本案发回重审或依法改判陈新红与孙静的房屋买卖合同有效，驳回李驹霖、李颖的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人陈新红为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：湖北省地方税务局统一收据，证明本案诉争房屋购买者是孙静，房价15.24万元
被上诉人李驹霖、李颖庭审时辩称：一审判决正确，应予维持。房子属于夫妻共同财产，在离婚时双方变更为孙静与李颖共有，实际是李驹霖将房子赠给了李颖，而不是赠给孙静。后来房屋经过公证归女儿李颖所有，上诉人认为李颖未签字未生效，因李颖患有精神分裂症，其民事行为应由其监护人李驹霖代为实施。一审判决该公证协议成立生效正确。诉争房屋价值经应城市有司法鉴定资格部门作出认定，虽然是检察机关办案时委托鉴定机构作出，但对本案相关事实的认定应有意义，一审法院�纳这一鉴定意见并无不妥。上诉人不是善意取得，也没有支付购房款，上诉人以购买房屋的形式掩盖其追索高利贷本息的真相，不应得到法律支持。原审判决将诉争房屋返还给答辩人并没有损害另一共有权人孙静的权益。
被上诉人李驹霖、李颖未向本庭提交新证据。
被上诉人孙静未到庭参加诉讼。
经庭审质证，被上诉人李驹霖、李颖对上诉人陈新红提交的证据，认为不属新证据，但为查明事实认可该证据，对真实性无异议，证明孙静是在婚姻关系存续期间购房，该房为孙静和李驹霖共有。对各方当事人无异议的证据，本院依法予以确认。
二审经审理查明，原审查明的基本事实属实。
同时查明：2012年3月20日，李驹霖与孙静签订协议书约定的内容为：一、双方约定归乙方（即孙静）及女儿李颖所共同拥有的上述住房，归甲（即李驹霖）乙双方的女儿李颖一人所�，与乙方孙静无关。二、甲乙双方共同生育之女李颖至公证之日起随甲方李驹霖生活，孙静也不再负担李颖生活费用，但孙静可在经甲方同意之下可对女儿李颖有探视权。三、如果李颖在今后发生医疗费用时，甲乙双方凭李颖医药费用凭据由甲乙双方各承担医药费用50％，共同负担。四、此房屋非经李颖同意，甲乙双方均无权随意变卖。五、此协议经甲乙双方签字后生效，任何甲乙方不得随意违约，……。
另查明：孙静与陈新红申请办理的（2012）鄂应城证字第2211号《房屋买卖协议》公证，已被湖北省应城市公证处撤销。
本院认为，本案当事人争议的焦点是：一、本案争议房屋的所有权人是谁；二、孙静与陈新红签订的房屋买卖协议是否有效。本院对上述争议焦点评判如下：
关于本案争议房屋的所有权问题
本院认为：2010年10月18日，李驹霖与孙静双方协议离婚，将夫妻共同所有的上述房屋协商归孙静及女儿李颖共同所有。2012年3月20日，李驹霖与孙静签订协议，约定将原先协商由孙静与女儿李颖共有的上述住房全部变更归女儿李颖一人所有，与孙静无关，并约定此房屋非经李颖同意，双方均无权随意变卖，并且还办理了（2012）鄂应城证字第1995号公证书，从以上事实与证据分析，该房屋所有权应属李颖所有。
二、关于孙静与陈新红签订的房屋买卖协议是否有效的问题
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。因孙静不具有该房屋的所有权，未经李颖同意，无权处分该房屋，也未按照法律规定办理登记，且孙静与陈新红申请办理的（2012）鄂应城证字第2211号《房屋买卖协议》公证，已被湖北省应城市公证处撤销，故孙静与陈新红签订的房屋买卖协议无效。
综上，本院认为：本案争议的房屋所有权应属李颖所有，陈新红上诉称该房屋所有权属孙静所有的上诉理由不能成立。原审法院认为该房屋属于李驹霖和孙静二人共同所有不妥，本院予以纠正。孙静与陈新红签订的房屋买卖协议无效，双方的房屋买卖行为侵犯了李颖的合法权益，故陈新红应将该房屋返还给李颖。陈新红与孙静之间的房屋买卖合同纠纷，因属另一法律关系，本院在本案中不予审查。据此，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持应城市人民法院鄂应城民初字第01493号民事判决第一项，即孙静与陈新红于2012年6月15日签订的房屋买卖协议无效；
二、撤销应城市人民法院鄂应城民初字第01493号民事判决第二项，即陈新红于本判决生效之日起二十日内将位于湖北省应城市城中蒲阳大道40号应城市供电公司家属院E栋三单元二楼202室和该家属院内编号为西-12的一间车库返还给李驹霖；
三、陈新红于本判决生效之日起二十日内将位于湖北省应城市城中蒲阳大道40号应城市供电公司家属院E栋三单元二楼202室和该家属院内编号为西-12的一间车库返还给李颖；
四、驳回李驹霖的其他诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费3300元，由上诉人陈新红与被上诉人李驹霖各负担1650元。
本判决为终审判决。
审判长 潘玉安
审判员 孙 伟
审判员 夏建红
二〇一三年六月三十日
书记员 王会容
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适�法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……