湖州市吴兴区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）湖吴商特字第15号
申请人：中国东方资产管理公司上海办事处。住所地：上海市茂名南路***号*********室***************室。
代表人：陈小侉，该公司办事处总经理。
委托代理人：韩德科，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被申请人：湖州汇泰置业有限公司。住所地：浙江省湖州市星汇半岛环庄路***号。
法人代表人：吕纯云，该公司董事长。
委托代理人：毛康青，该公司员工。
申请人中国东方资产管理公司上海办事处于2015年4月10日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。
申请人中国东方资产管理公司上海办事处称：2013年5月8日，北京天地方中资产管理有限公司（以下简称天地方中公司）、湖州汇泰置业有限公司（以下简称汇泰公司）、中国民生银行股份有限公司杭州分行（以下简称民生银行杭州分行）签订了公司委托贷款合同一份，约定由天地方中公司通过民生银行杭州分行向被申请人汇泰公司发放4.2亿元委托贷款，用于被申请人星汇半岛二期项目及合同约定的其他用途，借款期限2年（自2013年5月8日至2015年5月8日），利率15.5%／年，利息按季计收，结息日为每季度末月第20日，逾期罚息利率为约定贷款利率上浮50%。同日，汇泰公司与民生银行杭州分行签订委托贷款抵押合同一份，约定由汇泰公司为上述4.2亿元借款向民生银行杭州分行提供抵押担保，抵押物为剩余未售部分在建工程及相应土地，并于2013年6月7日办理了在建工程抵押登记。后在被申请人部分房屋建成后，上述在建工程抵押有部分变为房屋抵押并于2014年5月7日办理了在建转房屋抵押的抵押变更登记手续，其他房屋仍保持在建工程抵押状态。2013年5月13日，天地方中公司通过民生银行杭州分行向被申请人汇泰公司发放了280575400元委托贷款，2013年7月10日又发放了139424600元委托贷款，合计4.2亿元。自2014年12月20日开始，汇泰公司未能足额支付当期（当季）应付利息，欠息8018973.21元。2014年12月25日，天地方中公司、民生银行杭州分行与申请人签订债权转让协议一份，并通知了被申请人。该协议载明：前述公司委托贷款合同下的4.2亿元贷款本金，汇泰公司已于2014年5月9日偿还1.26亿元贷款本金。该合同约定：将原贷款合同项下已发放但未获清偿的债权及其全部从权利转让给申请人，转让基准日为2014年12月20日，截止该日借款合同项下本息余额为302018973.21元，其中本金为2.94亿元，利息8018973.21元；转让价款为2.4亿元。2014年12月29日，申请人支付了全部债权转让款，从而取得原贷款项下的全部主权利和从权利。
2014年5月6日，上海爱建信托有限责任公司（以下简称爱建公司）与汇泰公司签订贷款合同一份，约定由爱建公司向被申请人汇泰公司发放1亿元贷款，用于被申请人星汇半岛二期项目，借款期限6个月（自2014年5月9日至2014年11月8日），利率18%／年，自放款日起每季度末月第20日为结息日，贷款到期日借款人应偿还全部贷款本金并支付全部利息，借款人未按期偿还合同项下贷款本金或利息的，贷款人有权要求其限期清偿，并对逾期本金及利息按照逾期罚息利率按日计收利息，逾期罚息利率按照逾期之日所执行的贷款利率水平上加收50%。上海市黄浦区公证处为该贷款合同作了公证并于2014年5月6日出具了（2014）沪黄证经字第4753号具有强制执行效力的债权文书公证书。同日，爱建公司与汇泰公司签订了不动产抵押合同一份，约定由汇泰公司以其持有的星汇半岛二期项目312套现房的房屋所有权，为债务人履行主合同项下的相关义务向债权人提供第二顺位抵押担保。抵押期间为自抵押有效设立之日起，至本合同抵押担保范围内的应付款项全部付清并且抵押登记注销后止。上海市黄浦区公证处为该不动产抵押合同作了公证，并于2014年5月6日出具了（2014）沪黄证经字第4754号具有强制执行效力的债权文书公证书。上述312套抵押房屋于2014年5月8日办理了房屋抵押权设立登记，并取得了房屋他项权证，后因汇泰公司销售释放了部分抵押房屋，目前尚有233套房屋仍在抵押状态。2014年5月9日，爱建公司向汇泰公司发放了1亿元贷款。因汇泰公司到期无法归还借款，故爱建公司与汇泰公司于2014年11月5日签订了贷款合同之补充协议一份，将贷款归还日展期3个月至2015年2月8日。因被申请人汇泰公司涉讼且财务状况恶化，已构成贷款合同规定的违约事件，故爱建公司将该贷款纳入不良资产管理，并于2015年1月12日与申请人签订了单户资产转让协议一份，约定：爱建公司已将对借款人汇泰公司的债权9800万元转让给申请人，债权转让时点为2014年12月12日，该日后回收的本息归申请人所有；自债权转让之日起，与转让标的有关的全部从权利包括抵押权等也同时由爱建公司转让至申请人。2015年1月16日，申请人向爱建公司支付了债权转让款9800万元。2015年1月17日，爱建公司向被申请人汇泰公司发送了债权转让通知书，被申请人并于当日回执确认。申请人受让前述债权后至今，被申请人未向申请人支付过任何利息亦未归还本金。现请求法院依法裁定：1、对被申请人抵押给申请人的在建工程及房屋准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对变价后所得款项在以下债权范围内享有第一顺位的优先受偿权［债务本金2.94亿元、利息19，411，473元（暂算至2015年3月20日，该日后至清偿之日止的利息以2.94亿元本金为基数，按照年利率15.5%计算）、逾期罚息5696250元（暂算至2015年3月20日，该日后至清偿之日止的逾期罚息以2.94亿元本金为基数，按照年利率7.75%计算）、实现债权的律师费387万元］；2、对被申请人抵押给申请人的房屋准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对变价后所得款项在以下债权范围内享有第二顺位的优先受偿权［债务本金9800万元、利息441万元（暂算至2015年3月20日，该日后至清偿之日止的利息以9800万元本金为基数，按照年利率18%计算）、逾期罚息955500元（暂算至2015年3月20日，该日后至清偿之日止的逾期罚息以9800万元本金为基数，按照年利率9%计算）、实现债权的律师费用226万元］。
被申请人湖州汇泰置业有限公司答辩称：一、关于抵押物的范围，此前双方已就其中30套房屋进行协商，一致同意将该30套房屋排除在此次实现担保物权抵押物范围之外；二、对于债务利息过高，在利息和逾期罚息同时计算时，利息和罚息的总和已超出同期银行贷款利率四倍的部分，法院不应支持；三、对于律师费金额有异议，债权人申请实现担保物权所发生的律师费应通过诉讼程序才能得到支持，而实现担保物权作为特别程序不属于诉讼程序，不应支持。
本院经审查认为，被申请人与原债权人签订的公司委托贷款合同、委托贷款抵押合同、贷款合同系各方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务。申请人从原债权人处受让取得对被申请人的债权后，担保该债权的抵押权一并取得。被申请人未能按照合同约定期限还本付息，应依约承担相应的民事责任。现申请人申请对抵押物处置所得价款按照其抵押顺序享有优先受偿权，申请人的申请符合法律规定，本院予以支持。申请人与被申请人一致同意将其中30套房屋排除于实现抵押权范围之外，属于双方意思自治，本院不予干预。被申请人关于利息及罚息过高的抗辩理由，本院认为，涉案公司委托贷款合同签订于2013年5月8日，贷款于2013年5月13日、同年7月10日分两次发放，中国人民银行于2012年7月6日公布的一至三年期贷款基准年利率6.15%（四倍即为24.6%），申请人依据合同约定以年利率23.25%主张逾期利息，未超过银行同类贷款利率四倍，而关于信托贷款的利率目前尚无法律、行政法规对其予以限制。综上，本案公司委托贷款合同、贷款合同就贷款利率及逾期罚息利率已作明确约定，且该约定未违反法律禁止性规定，故被申请人的该项抗辩本院不予采信。申请人无证据证明其主张的律师费已实际支付，故该项费用不应列入本案实现担保物权债权范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十二条、第一百九十五条、第二百零三条之规定，裁定如下：
一、对被申请人湖州汇泰置业有限公司名下坐落于湖州星汇半岛在建工程房屋295套（已全部竣工并取得房屋产权证书，详见抵押财产清单1）、房屋224套（详见抵押财产清单2）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国东方资产管理公司上海办事处对变价后所得款项在借款本金2.94亿元，利息及逾期利息25107723元（暂计算至2015年3月20日，2015年3月21日以后的利息依合同计算）范围内按照第一顺位优先受偿。
二、对被申请人湖州汇泰置业有限公司名下坐落于湖州星汇半岛房屋233套（详见抵押财产清单3）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国东方资产管理公司上海办事处在借款本金9800万元，利息及逾期利息5365500元（暂计算至2015年3月20日，2015年3月21日以后的利息依合同计算）范围内按照第二顺位优先受偿。
三、驳回中国东方资产管理公司上海办事处其余申请。
本案受理费1092408元，由申请人中国东方资产管理公司上海办事处负担15624元，被申请人湖州汇泰置业有限公司负担1076784元。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 杨 军
代理审判员 郑 嫣
人民陪审员 汪 瑛
二〇一五年五月八日
书 记 员 沈珊珊