江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2055号
上诉人（原审被告）南京永嘉物业管理有限公司，住所地南京市建邺区莫愁东路9号3幢2单元1004室。
法定代表人吴波，该公司董事长。
委托代理人徐国杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人张棋友，男，1966年3月31日生，汉族，江苏永嘉置业有限公司法务兼南京永嘉物业管理有限公司法务。
被上诉人（原审原告）邵正凤，女，汉族，1968年1月12日生。
原审被告江苏永嘉置业有限公司，住所地南京市建邺区江东中路305室2004室。
法定代表人陆锦元，该公司董事长。
委托代理人徐国杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人张棋友，自然情况同前。
上诉人南京永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉物业公司）因与被上诉人邵正凤、原审被告江苏永嘉置业有限公司（以下简称永嘉置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月15日公开开庭进行审理。上诉人永嘉物业公司与原审被告永嘉置业公司的共同委托代理人徐国杰、张棋友及被上诉人邵正凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵正凤原审诉称，两被告从2007年起对原告邵正凤购买的永嘉年华公寓1101室、1102室断水断电，致使其无法居住和出租。2007年6月11日，原告邵正凤强行获取住房钥匙，但进去后，被告永嘉物业公司拒收原告邵正凤的物业费。2008年1月，原告邵正凤趁被告永嘉物业公司更换工作人员之际补交了2套住房半年的物业费和装修垃圾费。后原告邵正凤私开了水电并装修好1101室，被告发现后自2008年1月29日至2011年7月29日对原告邵正凤的2套住房断水断电。更换物业后原告邵正凤的住房经装修后每套每月租金3000元。另两被告原来是同一法定代表人，故请求判令：1.两被告赔偿其已缴纳2008年1月至2011年7月的1101、1102室物业费14394.8元；2.被告永嘉物业公司退还未装修管理费236.9元，赔偿房屋出租损失174000元（自2008年1月29日起至2011年7月29日止，按每月3000元计算）。
原告邵正凤为支持其诉讼主张，提交了下列证据：
1．原审法院（2011）鼓民初字第368号民事判决书（复印件）、（2012）鼓民初字第2700号民事判决书（复印件），证明其已经支付了物业管理费，其损失已经产生。
2．南京仲裁委员会（2007）宁裁字第（125-11）号裁决书（复印件），证明该裁决书的第7页中间认定被告永嘉置业公司切断原告邵正凤涉案房屋的水、电。
3．南京财富地产顾问有限公司于2011年11月8日出具的证明、房屋租赁合同（复印件），证明原告邵正凤委托该公司出租诉争房屋，但因该房一直断水、断电，有客户来看房子而无法出租，直至2011年6月份更换物业公司后，房屋才得以出租。
4．原审法院于2012年9月28日上午关于永嘉物业公司与邵正凤物业服务合同纠纷一案的开庭笔录（复印件），证明该案庭审中永嘉物业公司自认其对原告邵正凤的房屋断水、断电。
5．永嘉年华01栋1101、1102室的用户电费电量清单（复印件），证明永嘉年华01栋1101室自2008年1月起至2011年7月止，以及1102室的电费为“0”，从而证明涉案房屋因断电无法使用。
6．2012年6月26日11时30分的现场查看笔录（复印件），证明原告邵正凤房屋的租金是3000元／月。
7．2008年1月7日永嘉物业公司向原告邵正凤收取1102室的公摊水电费及装修管理费收款收据（复印件），证明该收费中含装修管理费236.9元。
8.2014年8月17日下午的通话录音，证明两被告代理人当庭承认停水停电的事实。
9.关于永嘉物业管理公司的情况说明（复印件），证明被告永嘉物业公司提供了虚假证明，骗取了三级物业管理资质。
10.税收违法行为检举案件查办结果告知书（复印件），证明被告永嘉物业公司提供了虚假的证明材料。
11.南京市住房和城乡建设委员会房屋和物业管理处的回复（复印件），证明被告永嘉物业公司的虚假记录。
12.送达回证（复印件），证明从2011年起，原告邵正凤向法院主张相关权利。
13.逾期交付办理产权证材料而产生的违约金明细（复印件），证明永嘉置业公司承认逾期违约。
14.情况说明（复印件），证明永嘉置业公司故意逾期给原告邵正凤办理相关权证。
15.南京仲裁委员会（2006）宁裁字第89号-15裁决书（复印件），证明该份裁决书是针对1101室作出的，被告称停水、停电是有原因的。
16.2013年1月22日上午10点20分原审法院关于（2012）鼓民初字第58号一案的开庭笔录，证明两被告的代理人承认（2012）鼓民初字第2700号一案的代理人开庭笔录中不了解情况，所陈述的情况与事实不符。
永嘉物业公司、永嘉置业公司原审辩称，一、原告邵正凤诉称被告断水、断电与事实不符，且无相关证据予以证明。两套房屋的水表均在室内，被告无法断水。电表在公共区域，并不是被告独立控制，住户也可以控制电表。因此，原告主张赔偿租金损失的诉讼请求无事实根据。二、被告永嘉物业公司于2011年10月30日才撤场，原告邵正凤诉称被告永嘉物业公司于2011年5月份撤场后才恢复水电的主张不能成立，原告邵正凤陈述2011年7月29日将房屋出租并收取房租与原告邵正凤诉称被告对其断水、断电的主张相矛盾，被告没有对原告邵正凤的1101、1102室断水和断电。三、原告邵正凤基于物业合同产生的物业费，应当由原告邵正凤自己承担，并经生效判决确认，根据一事不再理的原则，本案应不再处理此项请求。四、由于原告邵正凤的1102室未装修，故被告永嘉物业公司同意返还未装修管理费236.9元。综上，请求法院驳回原告邵正凤的其他诉讼请求。
被告永嘉置业公司、永嘉物业公司为证明其辩解意见，提交南京仲裁委员会（2006）宁裁字第89-15号裁决书，证明该案的审理情况。
经庭审质证，被告永嘉置业公司、永嘉物业公司对原告邵正凤提交的证据3南京财富地产顾问有限公司于2011年11月8日出具的证明、房屋租赁合同（复印件）、证据9关于永嘉物业管理公司的情况说明（复印件）、证据10税收违法行为检举案件查办结果告知书（复印件）、证据11南京市住房和城乡建设委员会房屋和物业管理处的回复（复印件）、证据14情况说明（复印件）的真实性有异议，认为与本案无关联性；对于证据5永嘉年华01栋1101、1102室的用户电费电量清单（复印件）的真实性无异议，但认为该证据只能证明原告邵正凤没有使用电，但不能证明被告断电，而且原告邵正凤的房屋系直供电，被告也无法断电；对原告邵正凤提交的其他证据的真实性不持异议，但认为不能证明原告邵正凤的主张成立。原告邵正凤对被告永嘉置业公司、永嘉物业公司提交的证据无异议。
原审法院经审理查明，2004年3月17日，原告邵正凤与被告永嘉置业公司签订了二份《永嘉年华公寓商品房买卖契约》，约定：原告邵正凤购买永嘉年华公寓1101、1102室两套房屋，两套房屋的建筑面积均为67.88平方米（注：物业管理费及公摊水电费按房产部门测算的67.7平方米计算），二份契约除房号外其余内容相同。契约附件8“物业管理”中载明，“在业主委员会成立前，甲方（永嘉置业公司）已就该房屋的物业管理与永嘉物业公司签订前期物业服务合同，委托该公司提供物业管理服务。乙方（邵正凤）愿遵守该前期物业服务合同的约定内容。在业委会成立前，由南京金鹰国际集团物业管理有限公司顾问管理，永嘉物业公司执行管理”。附件9“补充协议”第六条第三款关于物业费标准载明，“业主入住时应预缴六个月物业管理费，收费标准按每月2.2元每平方米（暂定）执行，在政府批文下达以后，按政府批文核定的价格执行”。
2006年1月12日，被告永嘉置业公司的永嘉年华公寓商品房工程竣工验收。同年1月20日，被告永嘉物业公司为永嘉年华公寓提供物业服务。
2007年3月16日，被告永嘉置业公司向原告邵正凤发出验房通知。同年4月27日，原告邵正凤以特快专递方式通知被告永嘉置业公司，因其拒绝交出1101室、1102室房屋并拒收物业管理费，由此产生的损失由被告永嘉置业公司承担。被告永嘉置业公司于次日拒收了该特快专递。
2007年6月10日，原告邵正凤私撬房锁入住1101室，并以特快专递方式通知被告永嘉置业公司，告知其随时可以收取物业管理费，该信件被被告永嘉置业公司拒收。
2007年6月11日，被告永嘉置业公司以特快专递方式向原告邵正凤发出催办函，要求原告邵正凤在收到催办函的3日内办理房屋交接手续。被告永嘉置业公司在原告邵正凤私撬房锁入住后切断了涉案房屋的水、电。
2007年6月19日，原告邵正凤再次向被告永嘉置业公司发出特快专递，告知其收到催办函后到被告永嘉置业公司处，但工作人员拒不办理房屋交接手续、拒收物业费。该特快专递被被告永嘉置业公司拒收。
2007年9月左右，原告邵正凤对1101室进行了装修。
2007年12月至2010年12月永嘉物业公司每年以电话、上门张贴、当面的方式通知原告邵正凤缴纳物业管理费。
2008年1月8日，原告邵正凤向被告永嘉物业公司补交了1101室、1102室自2008年1月7日起至2008年6月30日止的物业费和装修垃圾费，其中1101室房屋公摊水电费、装修管理费527.2元，物业费864.8元；1102室房屋的公摊水电费290.3元、装修管理费236.9元，物业费864.8元。被告永嘉置业公司于2008年1月7日已向原告邵正凤交付了1102室。后被告永嘉物业公司切断了涉案房屋的电。
2011年7月，原告邵正凤将1101室对外出租，月租金为3000元。
2011年10月30日，被告永嘉物业公司接业主委员会通知从永嘉年华公寓撤场。同年11月1日，新的物业公司进驻该公寓。
另查明，原告邵正凤于2007年4月就永嘉年华公寓1102室的逾期交房违约金向南京仲裁委员会申请仲裁，南京仲裁委员会于2007年12月4日作出（2007）宁裁字第（125-11）号裁决，裁决：永嘉置业公司于裁决书送达之日的十日内向邵正凤支付自2006年1月1日至2006年7月20日的逾期交房违约金及利息10706.76元（已扣除已付的656.81元）；驳回邵正凤的其他仲裁请求。
2011年1月，永嘉物业公司因邵正凤欠缴1101、1102室自2007年6月10日起至2009年12月31日止的物业费、公摊水电费等诉至原审法院，原审法院于2011年4月21日作出（2011）鼓民初字第368号民事判决，判决邵正凤于本判决生效之日起十日内一次性支付永嘉物业公司物业管理费9959.12元、公摊水电费1838.05元，共计11797.17元。邵正凤不服该民事判决提起上诉，江苏省南京市中级人民法院作出（2011）宁民终字第2395号民事判决，驳回上诉，维持原判。后永嘉置业公司因邵正凤欠缴1101、1102室自2011年1月起至2011年10月的物业费、水电费等诉至原审法院，原审法院于2013年1月14日作出（2012）鼓民初字第2700号民事判决，判决邵正凤于本判决生效之日起十日内一次性支付永嘉物业公司物业管理费2978.8元、公摊水电费643.5元、电梯费88.8元，共计3711.1元。邵正凤不服该民事判决提起上诉，后于2013年7月撤回上诉，该民事判决已发生法律效力。
邵正凤曾起诉两被告侵权纠纷一案，原审法院于2012年6月26日至1101室、1102室现场查看，发现1102室没有装修，但处于通电的状态；1101室已出租。后邵正凤以证据不足为由撤回该案的起诉。
审理中，被告永嘉物业公司同意退还原告邵正凤1102室的装修管理费236.9元。原、被告双方一致同意租金（不含物业费、公共水电费等）标准按2008年每月1850元、2009年每月2035元、2010年每月2239元、2011年每月2463元计算，但被告认为其不应当承担该租金损失。
因被告不同意调解，致调解不成。
以上事实，有原、被告陈述、原审法院（2011）鼓民初字第368号民事判决书、原审法院（2012）鼓民初字第2700号民事判决书、南京仲裁委员会（2007）宁裁字第（125-11）号裁决书、南京仲裁委员会（2006）宁裁字第89号-15裁决书、现场查看笔录等证据予以佐证，足以认定。
原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。法人由于过错侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。原告邵正凤在购买永嘉年华公寓1101室、1102室房屋时，与被告永嘉置业公司签订了《永嘉年华公寓商品房买卖契约》，愿意遵守前期物业服务合同约定的内容，且被告永嘉物业公司提供了相应的物业服务，故邵正凤应当按该合同约定履行义务，交纳物业管理费。现邵正凤将原审法院生效的法律文书所确定其应履行给付物业管理费的义务，作为其经济损失要求两被告予以赔偿，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于退还未装修管理费的问题。被告永嘉物业公司同意退还未装修管理费，原审法院予以确认。
关于被告永嘉物业公司是否停水、停电的问题。根据原告邵正凤提交的南京财富地产顾问有限公司于2011年11月8日出具的证明以及涉案房屋的用电情况，结合被告永嘉物业公司在相关案件中的庭审陈述，可以认定被告永嘉物业公司于2008年1月曾停了1101室、1102室的电。由于涉案房屋的水路在室内，原告邵正凤完全可以自己控制，对于停水这一事实，原审法院不予确认。被告永嘉物业公司辩称其未停电与事实不符，原审法院不予采信。
关于赔偿房屋出租损失的问题。被告永嘉物业公司针对涉案房屋实施了停电的行为，造成原告邵正凤无法正常出租涉案房屋，被告永嘉物业公司应对此承担赔偿责任。但是作为原告邵正凤应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，就扩大的损失应自行承担。原告邵正凤在本案中未能及时采取适当措施恢复供电，任由停电状态持续，故其对于涉案房屋长时间空置亦需要承担一定责任。原审法院综合考虑本案的实际情况，酌定被告永嘉物业公司赔偿原告邵正凤相当于4个月的租金损失。对于1101室的租金损失按双方同意的租金标准确定，即2008年每月1850元。由于1102室一直未装修，原审法院酌定该房屋的租金标准为每月1000元。故被告永嘉物业公司应赔偿原告邵正凤相当于租金的损失11400元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百零六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、被告南京永嘉物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告邵正凤损失11400元、退还原告邵正凤未装修管理费236.90元，合计11636.90元；二、驳回原告邵正凤的其他诉讼请求。案件受理费4068元、保全费57元，合计4125元，由原告邵正凤负担3977元，被告南京永嘉物业管理有限公司负担148元。
上诉人永嘉物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决认定上诉人对被上诉人实施了停电的侵权行为证据不足。（1）原审法院认定上诉人自认停水、停电没有事实依据。在（2012）鼓民初字第2700号物业服务合同纠纷案件2012年9月28日的开庭笔录中，上诉人代理人表述：“这是因为被告拖欠物业费，我公司停了被告的水、电费，向其进行催缴水、电费，被告陈述的该事实不存在。”其中，“我公司停了被告的水、电费，向其进行催缴水、电费”是对被上诉人邵正凤陈述内容的复述，其后上诉人代理人对该事实予以了否认。在2012年11月28日第三次开庭笔录中，上诉人代理人更是明确了“我们公司没有权利、资格停被告水、电，我们只负责管理；有水电表可以看出”。上诉人自始至终否认存在上诉人断水、断电的事实。（2）被上诉人提供的南京财富地产顾问有限公司的证明为虚假证明，并且该中介公司与上诉人有利害关系。（3）被上诉人未能提供任何证据证明上诉人对其实施停电行为。用电开关在公共区域，供电局片管每两个月抄一次电表，钥匙在供电局片管手上，被上诉人本人可以控制，且通往被上诉人家中的线路完好无损，被上诉人称上诉人对其断电明显违背客观事实。（4）被上诉人已经缴纳了2008年1月至6月的物业管理费和相关费用，其不存在拖欠费用的情形，被上诉人陈述上诉人因其拖欠相关费用而断水、断电不符合事实。2、被上诉人陈述上诉人对其房屋断水、断电时间长达三年七个月，期间被上诉人不要求上诉人送电、送水，也不向相关部门投诉和反映；在之前的物业费案件中，鼓楼法院法官现场勘验房屋，上诉人也没有要求法院在勘验时确认断水断电事实，上诉人在2011年12月15日才向法院提起诉讼，不符合常理。3、即使上诉人断水断电的侵权事实成立，上诉人没有及时向有关部门投诉举报寻求解决，而在拖延三年七个月后才向法院主张赔偿，明显存在扩大损失的恶意，法院应当全部驳回其诉请，而不是支持一部分。综上，请求二审法院依法改判驳回上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人邵正凤辩称，原审法院只支持了其四个月的房租损失，而不是两年多的房租损失。原审判决减少损失时间，没有依据。综上，请求二审法院支持其原审全部诉讼请求。
原审被告永嘉置业公司述称，同意永嘉物业公司的意见。
二审经审理查明，2012年6月26日原审法院法官现场勘察笔录载明1102室水控制开关和水表在房屋内。电表在户外同层的强电井内，该强电井安装有同层11楼所有住户的电表并装有控制开关。当时勘察现场时，由物业公司人员用钥匙打开了强电井。关于本案所涉房屋的用电是如何控制的，上诉人陈述小区是直供电，其没有办法断电；电表和电开关在强电井内，强电井在11楼通道里是可以打开的；要恢复供电的话，把强电井内的闸门打开来就行了。被上诉人陈述11楼有一个强电井，只有物业公司才能打开，上诉人系将强电井内闸门拉下来给其停电的。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人有无对被上诉人的两套房屋实施停水、停电的行为以及被上诉人的损失应如何认定。
关于第一个争议焦点，原审法院认为由于涉案房屋的水表和控制开关都在室内，被上诉人可以自行控制，故对停水的事实不予认定。对此，上诉人未提出上诉，本院予以确认。关于停电的事实，被上诉人原审提交了南京财富地产顾问有限公司的证明、用电记录等证据，本院结合本案及相关案件中当事人的陈述，可以认定上诉人确实对被上诉人实施了停电的行为。上诉人称被上诉人本人可以控制用电开关，上诉人客观上无法实施断电行为。对此，本院认为，涉案两套房屋的电表及控制开关均在11楼强电井内，强电井需用钥匙才能打开，对于强电井的管理和控制也有相应的管理规定，上诉人所称被上诉人可以打开强电井控制用电依据不足。
关于第二个争议焦点。本院认为，上诉人对被上诉人实施了停电的侵权行为，致使被上诉人房屋无法正常出租，应当承担损害赔偿责任。针对上诉人实施的停电行为，被上诉人未能提供证据证明其主动要求上诉人恢复供电或向相关部门投诉反映情况，故对房屋长期空置造成的损失被上诉人也负有一定的责任。原审法院酌定上诉人赔偿被上诉人两套房屋相当于4个月租金的损失，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费85元，案件保全费81元，合计166元，由上诉人南京永嘉物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
代理审判员 付 双
代理审判员 马 帅
二〇一五年六月十日
书 记 员 罗程允