吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终3239号
上诉人（原审原告）：吉林省雍达房地产开发有限公司，住所地：长春市高新区佳园路2065号。
法定代表人：刘傲岩，总经理。
委托诉讼代理人：石成刚，吉林中玖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹晓花，女，汉族，1985年4月20日生，住长春市南关区幸福乡红嘴子村西刘家沟屯。
委托诉讼代理人：胡浩，长春市南关区东风法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：隋飏，男，汉族，1967年6月24日生，住长春市高新开发区雍达华仁公馆*栋*单元***室。
委托诉讼代理人：张卉，吉林坤山律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：赵影，女，汉族，1968年3月26日生，住长春市二道区吉盛小区***栋5门***号。
委托代理人：赵城锋，吉林永耀律师事务所律师。
上诉人吉林省雍达房地产开发有限公司（以下简称雍达公司）因与被上诉人曹晓花、隋飏、赵影房屋买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院作出的（2018）吉0193民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
雍达公司向本院提出上诉请求：撤销（2018）吉0193民初310号民事判决，将本案发回重审或依法改判曹晓花向雍达公司给付购房款748725元，一、二审诉讼费由曹晓花、隋飏、赵影负担。事实和理由：1.雍达公司与曹晓花之间存在房屋买卖的法律关系。雍达公司已经履行了交付房屋的义务，但是曹晓花未支付购房款，因此曹晓花应履行支付购房款的义务；2、案涉房屋雍达华仁公馆小区8栋1单元102室房屋雍达公司拟抵给隋飏，与赵影并无事实关系和法律关系。本案存在曹晓花和赵影之间恶意串通和伪造证据的事实，原审判决依据不合法。
曹晓花二审答辩称，曹晓花与雍达公司不存在房屋买卖关系。当时，赵影称在雍达公司有一处抵账房屋卖给曹晓花，隋飏带领曹晓花到雍达公司办理的购房手续。曹晓花已将购房款交给赵影。因此原审判决认定事实清楚，请求维持原判。
隋飏在二审答辩称，隋飏为雍达华仁公馆项目园林景观工程的实际施工人，工程款总计615万元，雍达公司以10套房屋抵扣，现已结算9套，仅剩案涉房屋的款项未结算。赵影并非雍达华仁公馆景观工程项目的合同相对方，无权取得案涉房屋的购房款。
赵影在二审答辩称，曹晓花已经将购房款足额支付给赵影，案涉房屋是赵影作为雍达华仁公馆项目园林景观工程的实际施工人以房抵债取得。雍达公司没有证据证明赵影与曹晓花恶意串通。
雍达公司向一审法院起诉请求：1、判令曹晓花向雍达公司给付购房款748725元；2、案件受理费由曹晓花承担。
一审法院认定事实：2016年5月16日，雍达公司与曹晓花签订编号为0000645的《雍达华仁公馆商品房认购协议》，约定曹晓花认购雍达公司开发的位于佳园路以北，永春河以西的雍达华仁公馆项目中的第8幢1单元102室房屋，该房屋建筑面积为111.75平方米，单价6700元，总价748725元。在该合同第二条付款方式中，双方约定该商品房采用一次性付款的付款方式，支付总房款100%即人民币748725元。在该认购协议顶部标有“抵账，绿化”，在签订合同的购房人处标有“曹晓花（隋飏）”。曹晓花于2016年5月16日接收该房屋。
2016年4月14日，雍达公司与案外人长春市百和建筑工程有限公司签订了《雍达华仁公馆项目园林景观工程合同》，约定案外人长春市百和建筑工程有限公司承建雍达公司发包的雍达华仁公馆项目园林景观工程施工，合同总价为615万元（最终结算以实际发生量为准）；该合同第22页第4.2项约定：乙方（案外人）委派第三人赵影为保修代表，负责联络并组织保修工作的实施。雍达公司在整份合同54页加盖骑缝章。第三人赵影为案外人长春市艺迪科技有限公司的法定代表人。2016年5月10日，赵影及长春市艺迪科技有限公司与案外人姜玉亭签订《小区道路施工合同》，将雍达公馆小区道路新建工程转包给姜玉亭。
2017年5月21日，雍达公司出具证明一份，内容是：我吉林省雍达房地产开发有限公司所开发楼盘《雍达华仁公馆小区》位于佳园路2065号,在2016年4月19日与隋飏签署《园林景观工程合同》,工程款全部由所属小区的房源抵付。2016年5月16日经我方验收完成工程量,按合同约定将8栋1单元102室(面积:111.75平米,单价:6700元/㎡,总价748725元)抵付给隋飏,作为园林景观、道路的部分工程款，办理商品房认购协议时隋飏指定曹晓花为购房人。
2018年2月2日，长春高新技术产业开发区人力资源和社会保障局对长春市艺迪科技有限公司及法定代表人赵影下达长高人社监令字【2018】第0202号《劳动保障监察责令改正决定书》：被责令改正单位(人):长春市艺迪科技有限公司,法定代表人赵影。经查实,你(单位)以下行为:在雍达华仁公馆项目道路工程项目施工过程中,你公司将其中材料、劳务、辅材、机械工程发包给姜玉亭招募若干工人进行施工。经姜玉亭笔录确认拖欠工人工资36.7325万元,涉及23名工人。赵影笔录确认上级发包单位已向其支付工程款56.7万元(一套顶账房约90平方米,单价6300元每平米),姜玉亭确认所承包的劳务工程共计发生人工费36.7325万元,但你公司及赵影未支付姜玉亭班组人工费，目前拖欠姜玉亭班组工程款50万元,并出具了欠条。你公司及赵影取得的工程款未优先用于支付劳动者的劳动报酬,根据高法、高检、公安厅、人社厅《吉林省拒不支付劳动报酬案件移送和査处工作实施办法》(吉人社联[2017]66号)第5条第4款规定,我局认为你公司及赵影的行为已涉嫌“有能力支付而不支付劳动者的劳动报酬”，故认定你公司及赵影共拖欠23名农民工工资36.7325万元。违反了《中华人民共和国劳动法》第五十条、《中华人民共和国劳动合同法》第三十条之规定，根据《中华人民共和国劳动法》第九十一条、《中华人民共和国劳动合同法》第八十五条、第九十四条,《劳动保障监察条例》第二十六条之规定，决定责令你公司及赵影于2018年2月5日之前足额支付农民工工资36.7325万元。请你公司及赵影在2018年2月5日前,对以上所存在的问题进行改正。拒不履行本责令改正决定的,本行政机关将依法处理,并依据《劳动保障监察条例》第三十条第(三)项规定处2000元以上2万元以下的罚款。如不服本责令改正决定,可在收到改正决定书之日起60日内向长春市人力资源和社会保障局或长春高新技术产业开发区管理委员会申请行政复议,或者自收到责令改正决定书之日起六个月内向长春高新区人民法院起诉,但不得自行停止执行责令改正决定。
庭审过程中，雍达公司表示其并未与案外人百和公司、隋飏、赵影之间进行结算。隋飏、赵影之间也表示尚未结算完毕。
原审法院认为：2016年5月16日，雍达公司与曹晓花签订的编号为0000645的《雍达华仁公馆商品房认购协议》，从合同性质上属于预约合同，购房者签订该合同目的是为了能够在开发商取得相应的手续后，能够与开发商签订正式的商品房买卖合同，该合同为雍达公司与曹晓花的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。故雍达公司在辩论阶段主张因其未取得房屋的预售许可证，合同无效，要求曹晓花返还房屋于法无据。本案的争议在于，雍达公司主张曹晓花并未将购房款交付给雍达公司，故要求曹晓花交付购房款，而曹晓花则主张其已经向第三人赵影交付购房款，该房屋认购协议也是受赵影指示签订，因为赵影为雍达公司发包的绿化项目的实际施工人，该房屋也是赵影的工程款抵账房，交付给赵影的购房款就已经履行了自己交付购房款的义务。但是在本案中，雍达公司认可赵影确实参与雍达华仁公馆项目园林景观工程的具体施工，且赵影以长春市艺迪科技有限公司的名义再次将雍达公馆小区道路新建工程分包给案外人姜玉亭；同时长春高新技术产业开发区人力资源和社会保障局出具的改正决定书针对的主体也为赵影及其作为法定代表人的长春市艺迪科技有限公司，故可以认定赵影为雍达公司发包的绿化项目的实际施工人。赵影具备获得房屋抵顶工程款的身份条件。其次，第三人隋飏在法庭中明确陈述：“一次性付款的事，我并不知道。赵影说将此房屋出售，我领着曹晓花去办手续，之后再找赵影，便找不到人。”根据其相关陈述，可以认定隋飏带曹晓花签订认购书前确与赵影进行过联络，与曹晓花陈述的事实“赵影指派隋飏带我去开发商去签合同”的陈述能够一致，故曹晓花在签订认购协议和交付房款给赵影时，已尽到足够的审慎义务，可以相信赵影有权处分该房屋。同时，隋飏明确因赵影未将购房款给隋飏，雍达公司明确因隋飏未将购房款故提起诉讼。上述陈述事实均能证明雍达公司、隋飏、赵影之间存有工程款往来，且三方均表示工程款尚未结清，虽雍达公司表示其认定的有权出售和处分房屋、获得购房款的主体只为隋飏，但雍达公司既不能提供其与隋飏之间的承包合同，隋飏也不能提供其与百和公司的分包或挂靠协议，无法证明隋飏与雍达公司、赵影之间的法律关系。鉴于雍达公司、赵影、隋飏之间均表示尚未进行最终的工程结算，综合前述论述并从考虑交易安全的角度，能够认定该房屋为经赵影处分的抵账房，曹晓花已经交付给赵影购房款，已履行了交付房款的义务，故雍达公司的诉讼请求无事实及法律依据。赵影和隋飏、雍达公司之间的法律关系及最终工程款的结算，因与本案不属同一法律关系，本案不予认定，待各方在竣工结算工程款时可将该房屋作为抵顶给赵影的工程款在应付工程款中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审法院判决：驳回吉林省雍达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费11288元，由吉林省雍达房地产开发有限公司负担。
本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定事实相同。
本院认为：曹晓花与雍达公司之间签订了商品房认购协议书。在履行合同过程中，雍达公司作为出卖人，其收取购房款的方式在合同上明确标注为“抵账，绿化工程”，雍达公司于2017年5月21日出具的《证明》内容亦与隋飏、赵影在本案中陈述该房屋系雍达公司以房抵工程款的事实相吻合。雍达公司、隋飏及曹晓花均认可该房屋系隋飏带领曹晓花到雍达公司办理的购房手续，雍达公司根据隋飏的指示与曹晓花签订编号为0000645的《雍达华仁公馆商品房认购协议》，并在协议书上关于“价款与付款方式”项下明确载明“认购人采用一次性付款的付款方式，支付总房款100%。”后为曹晓花办理了入住相关手续，曹晓花接收案涉房屋居住使用至今。因此，无论在雍达公司的道路绿化工程施工中雍达公司与隋飏还是与赵影建立施工结算关系，雍达公司在将案涉房屋交付使用时其以房抵工程款的行为即已完成，雍达公司与曹晓花商品房认购协议的合同对价为其抵付的工程款，故雍达公司再向曹晓花主张支付购房款748725元本院不予支持。综上，雍达公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11288元由上诉人吉林省雍达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年八月二十日
书 记 员 李佳姝