辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第00458号
上诉人（原审原告）：鞍山人民商场有限责任公司。
法定代表人：李铁良，该公司董事长。
委托代理人：郑旋，该公司职工。
委托代理人：高滨，辽宁弘扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李国权。
委托代理人：王懿，辽宁宇声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李椿纪（曾用名李春季）。
委托代理人：王懿，辽宁宇声律师事务所律师。
原审原告鞍山人民商场有限责任公司与原审被告李国权、李椿纪房屋买卖合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2010年11月23日作出（2010）铁东民一初字第497号民事判决后，鞍山人民商场有限责任公司、李国权、李椿纪均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2011年11月24日作出（2011）鞍民一终字第279号民事裁定书，以原审判决认定事实不清，证据不足为由撤销鞍山市铁东区人民法院（2010）铁东民一初字第497号民事判决，并发回重审。鞍山市铁东区人民法院重审立案后，于2014年6月12日作出（2011）铁东民一初字第840号民事判决，鞍山人民商场有限责任公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人鞍山人民商场有限责任公司的委托代理人高滨、郑旋，被上诉人李椿纪及二被上诉人李椿纪、李国权的委托代理人王懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鞍山人民商场有限责任公司一审诉称：原、被告签订过一份补充协议书，该协议书约定原告将鞍山市人民商场自有房屋（含临时建筑）1000平方米抵债给王记美食有限公司。该份协议书违反了《物权法》规定的“一物一权”的基本原则，是无效协议。而且该抵债行为系在鞍山市人民商场整体产权转让之后，监管期限之内发生的，根据《鞍山市国有企业转让合同履约监管试行办法》第五条规定，经企业监管小组验收合格后凭验收证明到土地、房产管理部门办理土地、房产登记手续；在监管期内，企业土地、房产未经批准不得转让或改变用途，违者视为无效。到目前为止，鞍山市人民商场的整体产权转让还未经监管部门验收，房屋产权及土地使用权还没有办理到原告名下，因此原告无权将资产抵债。同时王记美食已办理了注销登记，其民事主体资格已经丧失，不能作为民事权利的主体。故请求法院判令：1、确认郭铁与被告于2006年1月12日所签协议无效；2、确认原、被告双方签订的补充协议无效；3、二被告立即将1000平方米（含临时建筑）房屋返还给原告；4、二被告给付原告至腾房时房屋占有使用费；5、二被告给付原告上述欠款的利息；6、二被告承担本案的诉讼费用。
被告李国权、李椿纪一审辩称：1、根据原告在本案中主张合同无效的理由，如果原告不是房屋所有权人，其无权处分房屋，那么原告则不适格提起合同无效，也无权提起返还之诉。2、事实上，原告已经通过转制享有诉争房屋使用权，是房屋所有权人，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，应当确认双方签订的协议合法有效。
一审法院审理查明：2005年8月，案外人鞍山市人民商场作为甲方与被告李国权签订借款协议书一份，协议约定“一、甲方向乙方借款2，800，000元，借款期限05年8月起至05年12月止。二、甲方从借款之日起向乙方支付按月利率8‰的借款利息，一直到借款本金还清为止。三、如借款到期甲方不能按时偿还，乙方有权向法院提起诉讼，用人民商场的部分房产进行抵押。四、本协议一式三份，甲乙双方签字盖章后生效”，该协议落款甲方处盖有鞍山市人民商场公章，并有赵君签字，乙方处有被告李国权签字。2006年1月12日，鞍山市人民商场与被告李国权又签订一份协议，协议约定“因李国权于2005年8月17日借给鞍山市人民商场人民币280万元至今未偿还，虽经多次催要，但人民商场资金困难，无力偿还，故经协商，同意将李国权承租使用的房屋转让给李国权1000平方米，转让价格4000元／平方米，以上欠款及利息（月息8‰）抵做购房款。余下的房屋租金另议。本协议双方签字后，李国权同意不到法院起诉解决上述问题”，该协议没有加盖鞍山市人民商场或原告公章，仅有郭铁签字。之后，鞍山市人民商场与被告李国权又签订一份补充协议书，协议约定“甲方”为“鞍山市人民商场”，“乙方”为“李国权”，协议具体内容为：“甲乙双方经协商，就2006年1月12日甲方经理郭铁与乙方签订的协议涉及到的有关事项达成如下补充协议：一、甲方同意将乙方承租使用的房屋抵债给乙方，抵债房屋含临时建筑1000平方米。二、双方明确，借款本金为人民币280万元，利息从2005年8月15日至2006年5月15日计息，月息为8‰，利息共计为人民币300万元。……六、乙方办理产权时由甲方提供相应的转让房屋产权所需要的一切手续。七、本协议系2006年1月12日协议的补充文本。八、转让房屋四至图为本协议的重要组成部分。具体见附图”，该协议甲方处未加盖“鞍山市人民商场”公章，而是加盖原告公章，并有丁宪钰签字，乙方处除有被告李国权签字外，还加盖了鞍山市王记美食有限公司（以下简称王记美食）的公章。关于协议中约定的“房屋四至图”，在庭审时，原、被告均明确表示没有此图，同时均表示说不清该房屋具体位置。另查，2005年3月1日，鞍山市铁东区经济发展计划局与原告签订了《鞍山市人民商场整体产权转让协议》一份，约定将鞍山市人民商场整体产权转让给原告，原告承担原企业的债权、债务。2005年3月3日，原告取得了产权交易凭证。2010年12月8日，鞍山市铁东区国有资产管理局出具情况说明一份，内容有“鞍山市人民商场改制至今未验收，资产仍属于国有资产，且在监管期内，未经国有资产管理部门的批准，其土地、房产均不得转让或改变用途。”再查，原告与鞍山市人民商场分别为两个法人单位，鞍山市人民商场至今未注销。赵君、郭铁、丁宪钰三人既任职于鞍山市人民商场，同时又是原告股东。二被告原为王记美食股东，该公司已注销。又查，本案诉争房屋坐落在鞍山市铁东区南胜利路100号，产籍号为1-11-186-11，系鞍山市人民商场名下的南楼，受鞍山市铁东区经济发展计划局的委托，辽宁正和资产评估有限公司对鞍山市人民商场的全部资产及负债进行了评估，并于2005年2月8日出具资产估价报告三册，其中第二册的资产评估说明中确定鞍山市人民商场名下的南楼（即本案诉争房屋）房屋所有权证上登记的建筑面积为2566.33平方米，实测建筑面积为3107.58平方米。《鞍山市人民商场整体产权转让协议》中转让标的涉及南楼转让部分的建筑面积为1866.98平方米，剩余部分1240.60平方米已抵欠鞍山市人民商场职工内欠，并由鞍山市人民商场工会托管。上述房产由二被告实际占有。但案外人已取得其中近1000平房产所有权，且已办理房屋所有权登记。
一审法院认为：原、被告双方签订的以房抵债协议系双方真实意思表示，所产生的法律关系是债权债务法律关系，当双方意思表示达成一致时，合同即产生债权上的约束力。《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，不动产物权的变动必须以登记为必要条件，但应对不动产物权变动的原因与结果进行区分，未发生物权变动的结果并不影响造成物权变动的原因即债权合同的效力。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，该案中，原告以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效，没有事实和法律依据，故对原告主张确认郭铁于2006年1月12日与被告所签协议无效及确认原、被告双方签订的补充协议书无效的请求，该院不予支持。同时，原告基于以房抵债协议及补充协议无效而主张二被告立即将1000平方米（含临时建筑）房屋返还给原告、二被告给付原告至腾房时该房屋中1000平方米面积的占有使用费、二被告给付原告上述欠款利息等诉讼请求，因缺少事实和法律依据，该院不予支持。据此判决：驳回原告鞍山人民商场有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费40，309元，由原告鞍山人民商场有限责任公司承担（此费用原告缓交，执行时一并扣除）。
鞍山人民商场有限责任公司上诉的理由及请求是：1、依据《鞍山市国有企业转让合同履约监管试行办法》规定“监管期内，企业土地、房产未经批准不得转让或改变用途，违者，视为无效，后果自负。”郭铁与李国权所签的协议以及之后的《补充协议》均签订于2006年，尚在监管期内，未经批准，故转让行为无效；2、上诉人主张依据国务院《国有资产评估管理办法》第三条规定：“国有资产占有单位资产拍卖、转让，应当进行资产评估。”国家国有资产管理局《国有资产评估管理办法实施细则》第十条规定：“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效。”因鞍山市人民商场转让尚在监管期内，企业土地、房产虽由上诉人管理，但仍属国有资产，而郭铁与李国权签订的《协议》及其后的《补充协议》均未进行评估，故转让行为无效。故请求：撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。
李国权、李椿纪二审答辩认为：同意原审判决。
本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。
本院另查明：2005年3月1日，转让方鞍山市铁东区经济发展计划局与受让方鞍山人民商场有限责任公司签订的《鞍山人民商场整体产权转让协议》约定：“第八条职工内欠处理：8．1受让方承接原企业所有债权债务（包括或有负债），并受让鞍山市工会资产用于偿还职工解除身份的经济补偿金、原企业拖欠职工工资、医药费、退休职工取暖费、离休干部的托管费等内欠，工会保全资产不足以偿还职工各项内欠部分由新公司承担并负责偿还。”原审法院认定“《鞍山市人民商场整体产权转让协议》中转让标的涉及南楼转让部分的建筑面积为1866.98平方米，剩余部分1240.60平方米已抵欠鞍山市人民商场职工内欠，并由鞍山市人民商场工会托管。”属于事实认定错误，本院予以纠正。
又查：《鞍山人民商场整体产权转让协议》已得到实际履行，上诉人鞍山人民商场有限责任公司在协议签订后已实际接收了鞍山人民商场的整体资产。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。首先，从上诉人鞍山人民商场有限责任公司取得争议房屋的方式上看，2005年1月5日，鞍山市铁东区经济发展计划局发布“关于鞍山市人民商场挂牌公示的通知”的文件，2005年2月26日，鞍山市人民商场整体产权以1，000，000元价格转让给上诉人鞍山人民商场有限责任公司，2005年3月1日，鞍山市铁东区经济发展计划局作为转让方与受让方鞍山人民商场有限责任公司签订《鞍山市人民商场整体产权转让协议》，该协议“第七条债权债务处理：原企业的债权、债务（包括或有债务）由受让方承担，并妥善处理好债权、债务关系。第八条职工内欠处理：8．1受让方承接原企业所有债权债务（包括或有负债），并受让鞍山市工会资产用于偿还职工解除身份的经济补偿金、原企业拖欠职工工资、医药费、退休职工取暖费、离休干部的托管费等内欠，工会保全资产不足以偿还职工各项内欠部分由新公司承担并负责偿还。”在该协议中，关于职工安置的问题已做出明确约定，不存在损害社会公共利益之情形。“第九条协议生效：本协议由双方法定代表人或其授权的代理人签字盖章并取得鞍山市产权交易中心出具的产权交易凭证方可生效。”根据现有证据证明鞍山市产权交易中心已出具产权交易凭证，该协议没有违反法律、行政法规强制性规定之情形，为有效合同，该合同已实际履行。之后，2005年8月，鞍山市人民商场作为甲方与被告李国权签订借款协议书一份，约定：“一、甲方向乙方借款2，800，000元，借款期限05年8月起至05年12月止。二、甲方从借款之日起向乙方支付按月利率8‰的借款利息，一直到借款本金还清为止。三、如借款到期甲方不能按时偿还，乙方有权向法院提起诉讼，用人民商场的部分房产进行抵押……”，该协议是双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经实际履行，故该协议有效。2006年1月12日，郭铁与李国权又签订一份协议，内容为“因李国权于2005年8月17日借给鞍山市人民商场人民币280万元至今未还，虽经多次催要，但人民商场资金困难，无力偿还，故经协商，同意将李国权承租使用的房屋转让给李国权1000平方米，转让价格4000元／平方米，以上欠款及利息（月息8‰）抵做购房款。余下的房屋租金另议。”郭铁时任鞍山市人民商场经理，又是上诉人鞍山人民商场有限责任公司的股东，其签订协议的行为应属于职务行为，且在之后鞍山人民商场有限责任公司与李国权签订的《补充协议书》中注明：“就2006年1月12日甲方经理郭铁与乙方签订的协议涉及的有关事项达成如下补充协议……”系对郭铁与李国权签订的协议予以认可，故郭铁与李国权签订的协议是鞍山人民商场有限责任公司与李国权真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效协议。之后，上诉人鞍山人民商场有限公司作为甲方与被上诉人李国权（乙方）又签订一份《补充协议书》，内容为：“一、甲方同意将乙方承租使用的房屋抵债给乙方，抵债房屋含临时建筑1000平方米。二、双方明确，借款本金为人民币280万元，利息从2005年8月15日至2006年5月15日计息。月息为8‰，利息共计为人民币300万元……”该协议加盖上诉人和鞍山市王记美食有限责任公司的公章，作为人民商场有限责任公司的股东丁宪钰在该协议书上签字，该协议作为以房抵债协议，是双方真实意思表示，未损害社会公共利益，且不违反法律和行政法规强制性规定，故为有效协议，双方应依约履行。综上，郭铁与李国权签订的协议及鞍山人民商场有限公司与李国权签订的《补充协议书》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，原审判决驳回上诉人鞍山人民商场有限责任公司的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张依据《鞍山市国有企业转让合同履约监管试行办法》规定，郭铁与李国权所签的协议以及之后的《补充协议》均签订于2006年，尚在监管期内，未经批准，故转让行为无效一节，本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，《鞍山市国有企业转让合同履行监管试行办法》系地方性规定或行政规章，其不能作为本院审理确认合同无效案件的法律依据，故对上诉人的此项主张，本院不予支持。
关于上诉人主张依据《国有资产评估管理办法》及《国有资产评估管理办法实施细则》的有关规定，因鞍山市人民商场转让尚在监管期内，企业土地、房产虽由上诉人管理，但仍属国有资产，而郭铁与李国权签订的《协议》及其后的《补充协议》均未进行评估，故其转让行为无效一节，本院认为，《鞍山市人民商场整体产权转让协议》系有效合同，该合同第三条明确说明了人民商场的资产评估情况，作为受让方的鞍山人民商场有限责任公司已交付1，000，000元整体产权转让价款，故本案没有上诉人所主张未对争议资产进行评估之情形，故对上诉人的此项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40，309元，由上诉人鞍山人民商场有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 琼
审 判 员 张瑞虹
代理审判员 徐云龙
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 陈 昆