四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第728号
上诉人（原审被告）四川忠心房地产投资有限公司。
法定代表人孙尧忠，公司董事长。
委托代理人赖新，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
被上诉人（原审原告）张远彬，男。
上诉人四川忠心房地产投资有限公司（以下简称四川忠心公司）因与被上诉人张远彬商品房销售合同纠纷一案，不服宜宾市翠屏区人民法院作出的（2014）翠屏民初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定：四川忠心公司系四川省工商行政管理局2004年核准成立的以房地产开发、房屋租赁、项目投资为主业的企业法人，同年，四川忠心公司以出让方式取得四川省宜宾市翠屏区沿江路223号编号为A2-1-06地块的土地使用权，随后四川忠心公司取得在该地块上开发“金江大厦”商住楼的许可权。
2007年6月29日，张远彬与四川忠心公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定“买受人购买的商品房为‘金江大厦’A幢14层03号房，该商品房建筑面积150.17㎡（其中套内建筑面积121.64㎡，公摊建筑面积28.53㎡）”，合同第四条约定“出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款，即按套内建筑面积计算，该商品房单价为2313.65元，总金额281432元；合同第五条约定：“以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”；合同第六条约定：买受人按下列第2种方式按期付款，即分期付款，首付140715元，交房付112574元，办证付28143元；合同第八条、第九条约定“出卖人应当在2007年10月31日前将本合同约定的商品房交付买受人，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期，出卖人延期交房的应当自约定交付期限届满的第二日起至实际交房日止，按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，合同第十九条、第二十条、第二十三条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；本合同自双方签订之日起生效”。
2007年6月29日，张远彬与四川忠心公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议第三条约定“办理产权时买受人应向出卖人交纳契税、登记费、书证工本费、其他费用、按揭抵押登记费，除其他费用的代办手续费外，其它费用均以权证登记部门确定的收费标准为准，多退少补”，协议第五条约定“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》及《国有土地使用证》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋产权、国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到房屋产权、国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权、土地使用权分户资料，资料齐全后360日内（含总证的60日）代买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》”。
2007年6月28日，张远彬向忠心公司交首付房款140715元，2008年9月26日，张远彬向忠心公司交分期购房款112574元。四川忠心公司按约于2008年9月26日向张远彬登报交付本案商住房，同日张远彬向四川忠心公司缴纳了维修基金和物管费，四川忠心公司给付了其延期交房的违约金。
2011年7月8日，四川忠心公司向“金江大厦”住房部分业主书面承诺，承诺书显示“我公司承诺‘金江大厦’住房的产权证在今年9月底为业主办理完毕，10月底办理完双证”，至今，四川忠心公司没有为张远彬办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。
张远彬以四川忠心公司交房后至今未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》为由提起诉讼，请求法院判决：1、四川忠心公司按房管局核定面积办理并交付所购商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》；2、支付逾期办证违约金49093.06元（暂按2008年8月29日起计算至2011年12月20日，共计890天，具体违约天数以实际违约天数为准）；3、返还因多算房屋面积产生的购房款21625元、退还契税、维修基金及相应利息1200元。本案诉讼费由四川忠心公司承担。
四川忠心公司辩称：一、答辩人虽有违约，但被答辩人未在违约之日起两年内主张权利，其提出的办证及违约金支付请求已过诉讼时效，应当驳回请求。二、逾期办证违约金的计算基数有误，违约责任明显过高，被答辩人提出的违约金应以“首付款＋已付月供款”作为基数，按银行同期贷款利率计算，此外，受市场房价不断攀升的影响，其的房屋已经增值，没有损失可言。三、房屋面积差产生的争议应当按照合同约定处理。四、维修基金及税费应比照权属证书确定的面积计算，多退少补。五、部分业主未及时向答辩人提交分户资料，导致该部分业主不能按期取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，答辩人不应承担责任。
上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房收据、费用收据、《承诺书》、身份证、营业执照、交房公告等证据予以证实。
原判认为，四川忠心公司与张远彬签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同主体及合同内容均符合法律规定，应予维护。四川忠心公司未为张远彬办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，张远彬提出的办证请求及迟延办证违约金支付请求，应予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条、《商品房买卖合同补充协议》第五条，结合法庭调查，本案商住房的交付时间为2008年9月26日，则张远彬主张的违约金应自2009年9月20日起按50.66元／天（已交房款253289元×2%00）计算至张远彬取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止。张远彬关于契税、维修基金返还请求，可待取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》后再行处理。四川忠心公司虽自2009年9月20日起就已违约，但其2011年7月8日曾向张远彬等人作出违约补救承诺，即本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算，四川忠心公司关于本案已过诉讼时效的辩解，不予采信。四川忠心公司关于“违约责任明显过高”的辩解，与客观事实不符，不予采信。原告称是以建筑面积计算误差，根据房管局登记的实测套内建筑面积为122.37㎡，合同表述的套内建筑面积121.64㎡，根据合同约定以套内建筑面积计算误差，四川忠心公司未多收张远彬房款，对该诉讼请求不予支持。
四川忠心公司关于“违约金应以‘首付款＋已付月供款’作为基数”的辩解，有悖合同约定，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起90日内为张远彬办理宜宾市翠屏区沿江路223号“金江大厦”A幢14层03号商住房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，并将双证交付张远彬。二、四川忠心房地产投资有限公司自2009年9月20日起按50.66元／天向张远彬支付迟延办证违约金，该违约金计算至张远彬取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止，四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效起30日内给付违约金。三、驳回原告张远彬的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1986元，由被告四川忠心房地产投资有限公司负担。案件受理费原告已预交，被告直付原告，于本判决生效之日起90日内付清。
宣判后，四川忠心公司提起上诉的主要内容是：1、被上诉人要求支付逾期办证违约金的主张已经超过诉讼时效。2、一审判决要求上诉人在规定时间内交付两证并支付逾期办证违约金属认定事实不清。3、《商品房买卖合同》中约定的违约金明显过高，一审判决适用法律错误。
被上诉人辩称：上诉人违约至今未为被上诉人办理两证，被上诉人一直要求上诉人履行合同，上诉人违约后又向被上诉人承诺履行期限，但至今仍未履行义务。被上诉人主张权利一直未中断，被上诉人等人还多次的相关行政部门处理，得知是上诉人迟迟未缴纳政府的相关税费原因导致迟延至今未办理两证。被上诉人于2014年提起诉讼并未超过诉讼时效。按照合同约定，被上诉人已经提供了相关资料，上诉人逾期违约未办理两证应当按照约定支付违约金，双方约定的违约金未超过法律规定的范围，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实和证据予以确认。
本院审理认为，本案争议的焦点是：1、被上诉人要求支付逾期办证违约金的主张是否已经超过诉讼时效。2、一审判决要求上诉人在规定时间内交付两证并支付逾期办证违约金是否属认定事实不清。3、《商品房买卖合同》中约定的违约金是否过高？
针对第一个焦点：本院认为，按照上诉人四川忠心公司与被上诉人张远彬签订的合同约定，四川忠心公司应当在约定的期限内为张远彬办理房屋产权手续，但四川忠心公司自2009年9月20日起就违约未为业主办理产权证书。2011年7月8日四川忠心公司向张远彬等全体业主作出违约补救承诺，则本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算。因此，四川忠心公司主张本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立。
针对第二个焦点：双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”双方又在《商品房买卖合同补充协议》约定，“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》、《房屋他项权利证书》、《国有土地使用证》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋产权、国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到房屋产权、国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权、土地使用权分户资料，资料齐全后360日内（含总证的60日）代买受人办理《房屋所有权证》，资料齐全后360日内代买受人办理《国有土地使用证》”。2011年7月又向全体业主书面承诺同年9月底办理两证，10月交付两证。但上诉人四川忠心公司至今未交付两证给张远彬等人。因此，原审判决上诉人四川忠心公司在规定时间内交付两证并支付逾期办证违约金的事实清楚，适用法律正确。
针对焦点三，被上诉人张远彬与上诉人四川忠心公司签订合同后，张远彬已按合同约定支付了四川忠心公司全部购房款。上诉人违约未履行义务，依法应当支付违约金。根据双方当事人的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，以2%00的比例计算违约金符合法律规定。上诉人主张违约金明显过高的理由不成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1986元，由上诉人四川忠心房地产投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 永
审判员 越太强
审判员 张问桃
二〇一四年九月二十二日
书记员 聂华竟