广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第905号
上诉人（一审原告）：潘有超。
委托代理人：常益高。
被上诉人（一审�告）：梁莉莉。
委托代理人：沈华。
被上诉人（一审被告）：雷德鲜。
上诉人潘有超因与被上诉人梁莉莉、雷德鲜房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2011）江民一初字第1621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月22日受理后，依法组成合议庭，并于2013年5月16日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人潘有超及其委托代理人常益高，被上诉人梁莉莉的委托代理人沈华到庭参加诉讼。被上诉人雷德鲜未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认为：潘有超与梁莉莉已就买卖房屋的事宜达成一致的意思表示：即房屋的总价为335000元，潘有超支付定金50000元，余款待房屋所有权变更至潘有超名下后一次性付清。双方的房屋买卖合同已成立，双方主要的权利义务从潘有超提供的收条已明确。双方的房屋买卖合�已成立二年多，合同约定的主要权利义务至今未履行，且经法院向土地管理部门咨询，土地管理部门明确答复双方买卖的房屋占地范围内的土地因供地手续不完善，暂不能办理土地过户手续，作为买受方的潘有超，其应当咨询并已知悉暂不能办理土地过户的情况，故向法院主张解除合同，表明其因涉及的房屋占地范围内的土地暂不能办理过户手续，不愿意继续履行房屋买卖合同。而因供地手续不全导致梁莉莉不能将房屋占地范围内的土地过户给潘有超，梁莉莉客观上不能向潘有超履行约定的主要义务，双方的房屋买卖合同已无法再履行，故潘有超要求解除房屋买卖合同，理由成立，应予以支持。鉴于双方的房屋买卖合同的不能履行，并不能归责于潘有超与梁莉莉的主观过错，故梁莉莉依法应返还潘有超定金50000元，潘有超要求双倍还返定金依据不足，应不予支持。同时考虑到梁莉莉已实际占用潘有超的定金，因此，梁莉莉在返还潘有超定金时，应依照同期银行活期存款利率计付潘有超利息。潘有超与梁莉莉签订房屋买卖合同时，梁莉莉、雷德鲜已离婚，且离婚时约定本案涉讼的房屋归梁莉莉，雷德鲜与本案的房屋买卖合同关系无关，不应承担本案责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十二条的规定，该院判决如下：一、解除潘有超与梁莉莉之间的房屋买卖合同；二、梁莉莉返还潘有超定金50000元；三、梁莉莉以50000元为本金，自2009年3月2日起至本案生效判决确定的履行的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的同期活期存款利率计付潘有超利息；四、驳回潘有超要求雷德鲜承担责任的诉讼请求。案件受理费2300元（潘有超已预交），由潘有超负担1150元，梁莉莉负担1150元。
上诉人潘有超上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，应当依法改判。1、一审法院没有证据证明上诉人与被上诉人梁莉莉在订立《房屋买卖合同》时向国土部门咨询并得到关于涉案房屋暂不能办理过户的答复，该事实不能作为认定本案的事实依据。2、房屋不能办理过户手续，被上诉人梁莉莉存在过错，一审判决对买卖房屋不能履行过户手续并不归责于被上诉人梁莉莉主观过错的事实的认定没有事实依据，纯属于主观臆断，且认定事实前后矛盾。被上诉人梁莉莉与被上诉人雷德鲜经一审法院调解离婚，约定涉案买卖房屋由被上诉人梁莉莉所有，但涉案房屋产权证上产权人一直为被上诉人雷德鲜，被上诉人梁莉莉没有办理过户手续，而梁莉莉于2009年3月1日与上诉人订立《买卖房屋合同》，那么在此时间内其作为房屋的实际所有人应当知道其所有的涉案房屋是否能够办理过户，而其故意隐瞒这一重要事实，把涉案房屋转让给上诉人，其主观上存在过错。3、被上诉人梁莉莉作为涉案房屋转让人其依法有义务保障买卖标的房屋权利的完整性，并负有第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但依据一审法院查明的事实，梁莉莉一直没有履行办理农用地转用和征地审批手续等关于买卖房屋过户的前置手续，其亦不能依法及依照出让人“公序良俗”履行出让人的善良义务，导致了涉案房屋不能办理过户手续，并未履行与上诉人订立的《房屋买卖合同》义务，实现合同的目的。为此，涉案房屋不能过户的事实是由于被上诉人梁莉莉造成的，对于此事其主观上存在过错。二、一审法院只判决被上诉人梁莉莉返还上诉人50000元，属适用法律错误，应当依�改判。根据上述事实的陈述及一审法院在判决中认定的错误事实，导致一审法院适用法律的错误，根据《合同法》第107条及《担保法》第89条的规定，具体结合到本案，由于被上诉人梁莉莉未能履行出卖人负有对出卖标的符合合法完整交易的条件的义务，在合同订立时亦未告知有关标的物瑕疵（即因手续不全暂不能办理过户）的事实，证明其对不能履行合同关于标的房屋过户的义务存在过错，构成违约；而在订立《房屋买卖合同》时，上诉人向被上诉人梁莉莉支付了50000元的定金，然迄今，梁莉莉未能履行涉案房屋过户给上诉人的义务，根据上述的法律规定，梁莉莉作为收受定金的一方应当依法向上诉人双倍返还定金，即10000元。三、一审判决被上诉人梁莉莉按中国人民银行同期活期存款利率计付利息给上诉人，违背公平的原则。本案因被上诉人梁莉莉的过错从而�约，导致其与上诉人签订的《房屋买卖合同》不能履行，另，上诉人从2009年3月1日支付了50000元的定金给被上诉人梁莉莉，而这笔定金一直由其管理、使用至今近3年零6个月，受益人是被上诉人梁莉莉，因此根据利益与风险对等及法律关于权利义务公平的原则，被上诉人梁莉莉应当以50000元作为本金，按照3年6个月（暂计）中国人民银行规定同期同档贷款利率计付利息给上诉人。综上所述，恳请二审法院在查明事实的基础上，撤销一审判决，依法改判被上诉人双倍返还上诉人定金100000元。在本院审理本案过程中，上诉人潘有超补充如下上诉理由：本案争议房屋所有权现已变更到被上诉人梁莉莉名下，房屋所占土地仍登记在被上诉人雷德鲜名下。
被上诉人梁莉莉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人雷德鲜未作答辩。
当事人争议的焦点是：1、被上诉人梁莉莉对本案争议房屋买卖合同无法履行是否存在过错？其是否应当双倍返还定金给上诉人潘有超？2、本案利息应以何种标准计算？
当事人除陈述诉辩主张外，未提交新证据。
本院经审理查明：梁莉莉、雷德鲜原为夫妻关系。2008年2月13日，梁莉莉、雷德鲜经南宁市江南区人民法院调解达成离婚协议，南宁市江南区人民法院为此制作了（2008）江民一初字第281号民事调解书，确认了双方的离婚协议。之后，梁莉莉、雷德鲜于2008年2月18日签订《离婚财产分割协议书》，约定双方共有的位于灯光球场对面的房产（《土地使用证》、《房产证》写雷德鲜名字）归梁莉莉所有，《土地使用证》、《房产证》已交吴圩镇信用社作贷款抵押，尚欠吴圩信用社贷款13万元由梁莉莉负责偿还。2009年3月1日，潘有超与梁莉莉约定由梁莉莉将位于吴圩镇博济街22号的房屋（即梁莉莉、雷德鲜于2008年2月18日签订《离婚财产分割协议书》中约定的位于灯光球场对面的房产）卖给潘有超，双方约定房屋及地皮价款为335000元，潘有超支付定金50000元，余款285000元待房屋所有权变更手续办理至潘有超名下后一次性付清。梁莉莉出具了收条，收取了潘有超定金50000元，确认了上述房屋买卖的主要内容。
梁莉莉所出卖的房屋占地范围内的国有土地使用证号为邕国用（2000）字第17011092-1号，使用面积为111.20平方米。在潘有超向梁莉莉支付定金后，梁莉莉曾向南宁市国土资源局江南分局咨询过该房屋范围内的土地使用权过户问题，得到的答复是该宗土地供地手续不全，暂不能办理过户手续。
一审法院在审理本案过程中，于2012年5月17日致函南宁市国土资源局，咨询邕国用（2000）字第17011092-1号宗地是否能办理土地所有权变更过户手续等情况。2012年7月6日，南宁市国土资源局作出了书面回复：该宗地是以划拨补办出让方式直接从集体土地变为国有土地，未办理农用地转用和征地审批手续，供地手续不全，须完善相关手续后，才能办理土地使用权过户手续。
本院另查明：本案争议房屋所有权证已于2009年8月12日登记到梁莉莉名下。
本院认为：潘有超与梁莉莉就本案争议房屋买卖事宜达成一致协议，潘有超已按约向梁莉莉支付了定金50000元，因此，双方房屋买卖合同已成立。但双方达成的房屋买卖合同成立后，合同约定的主要权利义务至今仍未得到履行，经一审法院向土地管理部门咨询，土地管理部门已明确答复双方买卖的房屋占地范围内的土地系以划拨补办出让方式直接从集体土地变为国有土地，因未办理农用地转用和征地审批手续，供地手续不全，须完善相关手续后，才能办理土地使用权过户手续。而因供地手续不全导致梁莉莉不能将房屋占地范围内的土地过户给潘有超，梁莉莉客观上不能向潘有超履行合同约定的义务，双方的房屋买卖合同已无法再继续履行，故潘有超有权要求解除房屋买卖合同。一审判决解除双方之间的房屋买卖合同正确，本院予以维持。因双方的房屋买卖合同不能履行并不能归责于潘有超与梁莉莉的主观过错，故梁莉莉依法应返还潘有超定金50000元。一审判决正确，本院予以维持。鉴于潘有超没有证据证明梁莉莉主观上存在过错，因此，潘有超要求双倍返还定金依据不足，一审判决不予支持正确，本院予以确认。因梁莉莉自2009年3月1日起已实际占用潘有超的定金至今，因此，梁莉莉在返还潘有超定金时，应按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率向潘有超计付利息。一审判决按中国人民银行规定的同期活期存款利率的标准计算本案利息不妥，本院予以调整。因雷德鲜不是本案房屋买卖合同一方当事人，且潘有超与梁莉莉签订房屋买卖合同时，梁莉莉、雷德鲜已离婚，并于离婚时约定本案争议房屋归梁莉莉所有，故雷德鲜不应承担本案责任。一审判决驳回潘有超要求雷德鲜承担责任的诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人潘有超的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持南宁市江南区人民法院（2011）江民一初字第1621号民事判决第一、二、四项；
二、变更南宁市江南区人民法院（2011）江民一初字第1621号民事判决第三项为：被上诉人梁莉莉以50000元为本金，自2009年3月2日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行�定的同期同类流动资金贷款利率计付上诉人潘有超利息。
二审案件受理费2300元（上诉人潘有超已预交），由上诉人潘有超负担1300元，被上诉人梁莉莉负担1000元。被上诉人梁莉莉负担的二审案件受理费上诉人潘有超已预交，被上诉人梁莉莉应在本判决生效之日起十日内付清给上诉人潘有超。一审案件受理费的负担按一审判决执行。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
审 判 员 邓 杰
代理审判员 余 电 臻
二〇一三年七月十九日
书 记 员 �梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。