湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初10836号
原告湖南永进合能房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区洋湖街道湖境雅苑1栋33楼。
法定代表人侯永桥，该公司董事长。
委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。
被告伍强，男，1988年6月10日出生，汉族，住海南省海口市龙华区，
原告湖南永进合能房地产开发有限公司（以下简称“永进合能公司”）诉被告伍强商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告永进合能公司的委托代理人唐齐到庭参加诉讼，被告伍强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永进合能公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，责令被告协助原告办理合同备案撤销手续；2、被告支付因被告原因导致合同解除的20%违约金95693.8元；3、被告向原告支付因维权产生的律师费40000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告因购买位于岳麓区的房屋，于2015年12月20日与原告签订《长沙市商品房买卖合同》（编号为ＸＸ号），约定：房屋面积80.28平方米，房屋总价478469元；被告采取按揭的方式支付购房款；被告按揭逾期，如按揭银行要求原告承担担保责任，原告有解除《长沙市商品房买卖合同》的权利。同日，原告配合被告办理了按揭手续，但是被告以资金周转困难为由，拖欠首付款未付清。经被告提出延期两年支付首付款的请求后，原告勉强同意其分期付款。在原告的要求下，被告单方面向原告出具《借据》，若未按照《借据》的承诺履行付款义务，愿按照24%标准从欠款之日起承担利息。2017年8月份，被告的按揭贷款三期出现逾期，原告已经收到按揭贷款银行的通知，并承担了担保责任。原告认为，原告按照合同的约定履行了合同义务，被告未按照约定履行还款义务及按时足额偿还银行贷款义务，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼，望判如所请。
被告伍强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。
经审理查明：2015年12月20日，原告、被告双方签订
《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＸ）及其附件，由被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区房屋，总价478469元，首付款148469元，剩余房款330000元向银行申请贷款。该买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年7月30日前开始向买受人交付商品房。附件九第五条第5、6项约定：如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同或要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金。若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，同时出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金；若出卖人要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金的，买受人应当在收到通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额并按人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金（按资金实际占用时间计算）。如买受人未能按期支付上述金额的，出卖人可采取诉讼手段实现债权，由买受人承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用。出卖人解除合同的，自解除合同通知书到达买受人时合同解除。
2016年1月11日，原告（保证人）、被告（借款人／抵押人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行（贷款人）就330000元借款共同签订《个人购房／购车借款及担保合同》，该合同第三十条约定，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。上述合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行如约发放了贷款。
2017年12月29日，因被告未及时偿还银行贷款，中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行向原告发出《中国邮政储蓄银行不良贷款履约回购函》，要求原告对被告328459.75元贷款本息承担连带保证责任并对房屋回购处理。
2017年12月29日，原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行履行担保责任转账支付了328459.75元。
另查明，1.原告要求被告支付因维权产生的律师代理费40000元，但其提供的《委托代理合同》约定代理费为20000元，实际已支付10000元。2.根据现有证据，原告未向被告发出过解除合同的书面通知。3.原告庭审中认可：涉案房屋办理了商品房预售合同备案登记。
上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《个人购房／购车借款及担保合同》、《中国邮政储蓄银行不良贷款履约回购函》、网上银行电子回单、《委托代理合同》等证据予以佐证。被告伍强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证、举证的权利。上述证据经审查，本院予以确认。
本院认为，原告永进合能公司与被告伍强之间签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同附件九“如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同或要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金”的约定，现被告未按期向银行偿还贷款导致原告向银行承担了连带担保责任，因此，被告行为已经构成违约，原告解除双方签订的商品房买卖合同有合同依据。根据双方“出卖人解除合同的，自解除合同通知书到达买受人时合同解除”的约定，因原告未向被告发出过解除合同的书面通知，综合考虑本案实际情况，根据当事人依据合同约定解除条件主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除的规定，本院酌定以本案起诉状副本送达之日（即2018年6月20日）为合同解除之日，故原、被告双方签订的《商品房买卖合同》于2018年6月20日起解除。根据“若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，同时出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金”的约定，双方之间的商品房买卖合同解除后，被告应当在接到原告通知后协助原告到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记等相关手续。对原告要求被告承担房款总额20%的违约金及律师费，根据“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合本案实际情况，对原告主张的95693.8元违约金的诉请，本院予以支持。鉴于本院对原告主张的违约金进行了处理，该违约金足以弥补原告的实际损失，故对原告要求被告承担起律师代理费的诉请，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告湖南永进合能房地产开发有限公司与被告伍强于2015年12月20日签订的编号为ＸＸ的《长沙市商品房买卖合同》及其附件于2018年6月20日起解除；
二、被告伍强于本判决生效之日起十日内协助原告湖南永进合能房地产开发有限公司到合同（或产权）登记机关办理完注销合同备案登记等相关手续；
三、被告伍强于本判决生效之日起十日内一次性向原告湖南永进合能房地产开发有限公司支付违约金95693.8元；
四、驳回原告湖南永进合能房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3014元，由被告伍强负担（原告已预付，被告需在支付上述款项时一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖和平
人民陪审员 肖红丽
人民陪审员 侯 艳
二〇一八年七月二十日
书 记 员 廖若莎
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。