广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法东民一初字第629号
原告：陈柱坤，男，汉族，住广东省深圳市，公民身份号码×××1214。
委托代理人：马秀章，XXX律师事务所律师。
被告：潘伟明，男，汉族，住广东省普宁市，公民身份号码×××4033。
委托代理人：谢洪雁、廖秀文，XXX律师事务所律师。
原告陈柱坤诉被告潘伟明民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月12日、2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告陈柱坤及其委托代理人马秀章，被告潘伟明委托代理人谢洪雁、廖秀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈柱坤诉称：2014年7月22日，原、被告签订《房地产买卖合同》，被告潘伟明将其位于中山市XXXX房20套转让给原告陈柱坤，合同总价款3000000元。潘伟明称上述房地产从中山市阜沙镇工业开发有限公司购买，正在办理房地产所有权证书，潘伟明同时承诺于签订合同90日后可以协助办理过户手续。陈柱坤支付最后一期购房款时，潘伟明应同时将过户后的房地产权属证书交付陈柱坤。潘伟明保证上述房地产没有权属纠纷、财务纠纷及其他权利限制，由此造成损失的，由潘伟明负责赔偿。合同签订后，陈柱坤于2014年7月22日、23日以转账、现金方式支付全部款项，后潘伟明亦取得上述房地产的产权证书，但直至原告起诉之日为止，潘伟明仍一直未配合办理过户手续。为维护原告合法权益，现特诉至法院，请求判令：1、被告潘伟明履行房地产买卖合同义务，协助原告陈柱坤办理过户手续；2、被告潘伟明向原告陈柱坤支付违约金189623元（自2014年7月23日起按中国人民银行规定同期贷款利率计付，暂计至2015年9月1日）；3、被告负担本案诉讼费用。2015年10月12日，陈柱坤认为潘伟明根本未取得涉案房地产的产权证书，买卖行为属无权处分，合同无法实际履行为由，变更其诉讼请求，请求判令：1、被告潘伟明向原告陈柱坤返还购房款3000000元；2、被告潘伟明向原告陈柱坤支付违约金189623元（3000000元为基数自2014年7月23日起按按中国人民银行规定同期贷款利率计付，暂计至2015年9月1日）；3、被告负担本案诉讼费用。
被告潘伟明辩称：1、双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方实为民间借贷关系。按照双方约定，陈柱坤向潘伟明出借3000000元，按每月3.5%标准计付借款利息。合同签订后，陈柱坤实际向潘伟明出借2685000元，315000元作为3个月借款利息先行扣减，借条上载明款项3150000元实为预先扣除的利息。2、双方签订的房屋买卖合同实际为借款担保。
经审理查明：2014年7月22日，潘伟明以收款人名义签名捺印出具收条1份，该收条载明如下内容：“今收到陈柱坤转入帐户工行62×××21人民币（大写）陆拾捌万伍仟元整（小写）￥685000.00（指印）、现金人民币（大写）叁拾壹万伍仟元整（小写）￥315000.00（指印），余款贰佰万元整于23日到帐为凭。特此证明。收款人：潘伟明（捺印）2014年7月22日”。2014年7月23日，陈柱坤先通过其平安银行XXX支行账户（账号20×××36）向潘伟明中国工商银行账户（账号62×××21）转入款项685000元、转账后账户余额为662357.72元。陈柱坤于当日再通过平安银行XXX支行前述账户向潘伟明中国工商银行账户（账号62×××21）转入款项2000000元。
2014年7月22日，潘伟明以出卖方名义在20份房地产买卖合同上签名，并将前述房地产买卖合同原件交付给陈柱坤。经查，前述房地产买卖合同所涉房地产分别为位于中山市XXXX第15幢504房（用地面积48.6平方米、建筑面积73.81平方米）、中山市XXXX第14幢302房（用地面积52.4平方米、建筑面积79.59平方米）、中山市XXXX第15幢401房（用地面积52.4平方米、建筑面积79.59平方米）、中山市XXXX第14幢301房（用地面积52.4平方米、建筑面积79.59平方米）、中山市XXXX第14幢303房（用地面积48.6平方米、建筑面积73.81平方米）、中山市XXXX第14幢304房（用地面积49.1平方米、建筑面积74.64平方米）、中山市XXXX第14幢401房（用地面积52.4平方米、建筑面积79.59平方米）、中山市XXXX第14幢402房（用地面积52.4平方米、建筑面积79.59平方米）、中山市XXXX第14幢403房（用地面积48.6平方米、建筑面积73.83平方米）、中山市XXXX第14幢404房（用地面积49.1平方米、建筑面积74.64平方米）、中山市XXXX第15幢301房（用地面积52.4平方米、建筑面积79.59平方米）、中山市XXXX第15幢302房（用地面积52.4平方米、建筑面积79.59平方米）、中山市XXXX第15幢303房（用地面积48.6平方米、建筑面积73.83平方米）、中山市XXXX第15幢304房（用地面积48.6平方米、建筑面积73.81平方米）、中山市XXXX第15幢402房（用地面积52.4平方米、建筑面积79.59平方米）、中山市XXXX第15幢403房（用地面积48.6平方米、建筑面积73.83平方米）、中山市XXXX第15幢404房（用地面积48.6平方米、建筑面积73.81平方米）、中山市XXXX第15幢501房（用地面积52.4平方米、建筑面积79.59平方米）、中山市XXXX第15幢502房（用地面积52.4平方米、建筑面积79.59平方米）、中山市XXXX第15幢503房（用地面积48.6平方米、建筑面积73.83平方米）。前述房地产买卖合同上载明涉案房地产的产权证书号码，但受让人一方均未签名或捺印，涉案房地产均以150000元计价转让。且，前述房地产登记产权人均为中山市阜沙镇工业开发有限公司，土地权属性质为国有、土地用途为商业住宅。截至2015年9月8日为止，前述涉案房地产在中山市土地房产产权档案馆档案资料证实并无转让、过户、抵押及查封等登记。双方后因协商未果，陈柱坤遂于2015年9月7日诉诸本院。
针对款项及房地产合同性质，陈柱坤在庭审中陈述如下：1、300万元通过转账及现金交付，转账包括200万元及60多万元两笔、给付现金31万余元，收条由陈柱坤的朋友丘文彬代为书写。2、双方就房屋转让事宜在签订合同前一个星期进行洽谈，陈柱坤曾前往潘伟明房地产公司进行实地查看。潘伟明当时声称其正与阜沙镇工业开发有限公司办理楼房转让及交付手续，且出示其与阜沙镇工业公司签订房屋转让合同，陈柱坤相信潘伟明具有履行能力，双方后签订房屋转让合同且陈柱坤交付转让款。虽然涉案房屋的建筑面积、套内面积均有差异，但双方约定一次性打包出售前述房产，故双方按估算价15万元/套出售；3、双方签订合同时陈柱坤随身携带30多万元现金，因潘伟明急需现金，陈柱坤当时直接给付315000元的现金并由潘伟明出具借条确认，双方同时商定其他款项转账方式支付。现金于2014年7月22日在名富地产办公室直接给付潘伟明本人，潘伟明、丘文彬以及陈柱坤本人当时在场。现金315000元来源于收租及银行取款，但陈柱坤现无法查明从何银行取款。陈柱坤每月收租几十万元且从事房地产投资，本人平时携带足额现金。
针对款项及房地产合同性质，潘伟明在庭审中陈述如下：1、款项实际交付金额仅为2685000元，所有款项均通过转账方式支付。收条于2014年7月22日书写，315000元实际为按月息3.5%计付且先行扣减的3个月借款利息。
本院认为：被告潘伟明于2014年7月22日以出卖方名义在20份房地产买卖合同上签名并交付给原告陈柱坤属实，本院予以确认。经查，前述所涉房地产在面积、楼层、格局、坐向等与楼价密切相关的关键性指标均有明显区别，但20份房地产买卖合同载明房地产均以150000元出售，故前述交易行为明显违背诚实信用、等价有偿等商业交易惯例，双方是否存在真正交易存疑。同时，房地产买卖合同所涉的房地产当时实际产权人并非潘伟明所有，陈柱坤未在房地产买卖合同买受人一栏签名确认。因此，陈柱坤与潘伟明之间的房屋买卖合同关系不成立。陈柱坤现称因房屋买卖向潘伟明支付转让款3000000元，潘伟明则称因民间借贷向陈柱坤借款2685000元。本院认为，陈柱坤与潘伟明之间的房屋买卖合同关系不成立，但鉴于潘伟明出具收条确认收取陈柱坤相应款项属实，综合考虑双方庭审陈述及提交证据等，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，陈柱坤与潘伟明之间成立民间借贷关系。鉴于陈柱坤亦已变更诉讼请求为请求判令潘伟明返还款项及支付违约金等，故本院按照民间借贷法律关系审理。
陈柱坤、潘伟明均对2014年7月22日收条真实性并无异议，本院予以确认。双方对陈柱坤于2014年7月23日转账支付685000元、2000000元并无异议，且陈柱坤已提交相应转账凭证佐证，本院亦予以确认。双方争议焦点在于收条上载明陈柱坤向潘伟明交付现金315000元是否属实产生纠纷。陈柱坤声称现金于2014年7月22日当场交付，潘伟明则声称前述款项未交付，实为以借款3000000元按月息3.5%计付且先行扣减的3个月借款利息。本院认为，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条的规定，人民法院应从款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实综合判断是否存在真实借贷关系。因此，虽然收条载明潘伟明收取现金315000元，但本院仍须从前述事实综合判断该款是否交付。
首先，2014年7月22日收条第一款载明“今收到陈柱坤转入账户……人民币（大写）陆拾捌万伍仟元整（小写）￥685000.00”，但银行转账凭证证实款项于2014年7月23日转账支付，显然，收条记载内容与事实不符，不能证实款项交付确以收条载明为准，故收条不能单独作为认定事实的依据。其次，前述收条由陈柱坤一方拟定并持有，陈柱坤负有进一步解释或举证义务。陈柱坤庭审过程中补充说明称于2014年7月22日签订房地产买卖合同时携带现金315000元并交付，本院认为，陈柱坤与潘伟明并非朋友或有亲属关系，双方仅因本次交易而接触，彼此之间并无深厚信任及沟通。315000元现金属巨额款项且不便携带，陈柱坤未经最终敲定便随身携带巨额现金前往不合常理，陈柱坤明知潘伟明的银行账户仍多番周折从银行取现金交付，明显违背经济交往追求便利及效益的原则，陈柱坤经本院释明后仍拒绝透露取款银行明细及情形等，故陈柱坤前述陈述的真实性存疑。同时，银行账户证实陈柱坤向潘伟明转付第一笔款项685000元时账户余额足以同时给付第二笔款项315000元，陈柱坤并无多番折腾必要，这亦与商业交易惯例不符。最后，潘伟明声称315000元实为借款利息具有合理性。本院认为，双方明知陈柱坤与潘伟明订立的房屋买卖合同不成立，双方除民间借贷关系外并无其他交易或接触，陈柱坤作为专业投资人无理由不计代价交付款项给第三方无偿使用，故陈柱坤有意愿计收借款利息或款项占用费等。同时，因双方实为高利贷借款，陈柱坤有意回避在借条上载明实际借款利率，反而意图采取先行计收方式收取借款利息。综上，结合双方提供的证据及陈述等，本院认定陈柱坤实际未交付现金315000元，前述数额实际应为潘伟明应负担的借款利息。因此，陈柱坤实际出借款项为2685000元。因潘伟明至今未清还前述借款，故陈柱坤有权向其追偿。
虽然收条未载明借款利息或其计付方式，但因潘伟明当庭确认借款实际按月利率3.5%计付借款利息，故本院认定双方约定计付借款利息。借款利息按月息3.5%计付已超过法律法规所允许的范围，应调整为自2014年7月23日起按年利率24%计付。房屋买卖合同不成立，双方亦未通过其他协议约定违约金或违约损失计算方法等，故本院对陈柱坤违约金请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条、第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告潘伟明于本判决生效之日立即向原告陈柱坤清偿借款本金2685000元及其借款利息（自2014年7月23日起至款项付清之日止按年利率24%计付）；
二、驳回原告陈柱坤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32317元，诉讼保全费5000元，合计37317元，原告负担4037元（原告已交），被告负担33280元（被告于本判决生效之日起7日内向本院交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 卢钊洪
审 判 员 阮明俞
代理审判员 伍执娟
二〇一六年六月十二日
书 记 员 陈伟华
潘霞慧
第10页共10页