上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终2693号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘志武，男，1971年6月16日出生，汉族，户籍地山东省青州市。
委托代理人宋文花，上海浦虹律师事务所律师。
委托代理人侯海建，上海浦虹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱万平，男，1967年11月16日出生，汉族，户籍地江苏省。
委托代理人常奎，江苏海陵律师事务所律师。
上诉人刘志武因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2015）普民四（民）初字第2072号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：朱万平为系争房屋上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人。
2013年11月，刘志武、朱万平与案外人上海福人居房地产经纪有限公司签署《房地产买卖居间协议》，约定刘志武在中介公司居间下向朱万平购买系争房屋，协议随附双方签订的《房地产买卖协议》，约定：朱万平向刘志武出售系争房屋，房屋建筑面积162.77平方米，总房价为人民币（以下币种均为人民币）665万元。为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后前往丙方（居间公司）签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订买卖合同示范文本的日期。该合同未就签署的具体日期作出约定。首期房价款为300万元，含已经支付的定金。第二期房价款为355万元，自筹资金应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日支付朱万平。交房及尾款，双方应于该房地产交易中心出具以刘志武为权利人的房地产权证后3日内，对该房地产进行验看清点，确认无误后，由朱万平交付刘志武，并由刘志武支付尾款10万元。本协议生效后，合同各方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议的总房价款的20%向守约方支付违约金。
合同订立后，刘志武支付了定金10万元，2013年11月15日支付40万元补足定金。2013年11月29日，朱万平发函至刘志武，要求刘志武分别支付购房款50万元和250万元，并要求签订购房买卖合同，尽早办理审税。2013年12月5日，朱万平收到中介公司信函，告知朱万平刘志武同意支付款项，但其爱人表示不签订买卖合同。2014年1月12日，朱万平发出《关于再次催告履行及解除合同的通知》，告知刘志武根据《合同法》的规定，给予刘志武合理的履行期限，要求刘志武尽快支付房款，签订合同，如果不按期履行合同，朱万平将要求解除合同，保留追究刘志武违约责任的权利。同日，中介公司亦向刘志武发出催促履行合同的告知函。刘志武于2014年1月20日和27日分别支付了210万元和40万元。嗣后，双方又未能签订正式的网签合同，朱万平于2014年5月20日委托律师向刘志武发函，告知刘志武履行合同义务，尽快签订合同缴纳余款，并进行权利变更登记，未果，朱万平遂以原告地位向原审法院提起（2014）普民四（民）初字第2363号民事诉讼，该案审理中，经原审法院主持调解，朱万平接受法庭建议，当庭书写《通知》一份送达刘志武，内容如下：“您（刘志武）与朱万平先生签订《房地产买卖协议》，购买朱万平位于普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室商品房以及485号车位，总价665万元。您经催告后支付了叁佰万元整。之后多次催告您联系支付尾款叁佰伍拾万元整，您一直未履行。现告知您在陆个月内履行支付完尾款，办理购房手续。”嗣后，朱万平撤回了起诉获准。刘志武当庭表示异议，并于次日发函给朱万平，称：“您于2014年12月15日在普陀区法院第18法庭当庭递交给本人的《通知中》提到的陆个月内履行支付完尾款，办理购房手续的不合理时间要求是您单方提出的，本人不予采纳。《通知》违背了当初看房时双方关于房产交易时间以买方房产售出后再交易的口头约定。本人要求仍按原口头约定的待本人房产积极售出后，再支付完尾款以及办理购房过户手续。”2015年1月20日，朱万平代理人再次发函确认送达通知的合法性，要求刘志武积极履行合同约定。
2015年6月2日，刘志武发函朱万平及中介公司，称自己名下的房屋已经出售，可以支付尾款，并要求朱万平一周内签订买卖合同，并自7月2日起20个工作日内至交易中心办理权利过户手续。朱万平则委托代理人回复了刘志武，称刘志武一直拖延履行合同义务的时间以逃避法律责任，按刘志武所提出的履约时间已经超出了合理期限的约定，同时称考虑双方可以协商解决签订合同的事宜，未果。刘志武遂向原审法院提起诉讼，请求判令：一、朱万平继续与刘志武就上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室买卖事宜签订的《房地产买卖协议》，要求朱万平配合办理房屋过户手续，并即时交付房屋；二、本案诉讼费由朱万平负担。
朱万平不同意刘志武的诉讼请求，提起反诉，请求判令：一、解除朱万平与刘志武签订的《房地产买卖协议》；二、刘志武给付朱万平违约金133万元；三、案件受理费由刘志武负担。
原审法院另查明，2015年5月15日，刘志武及其家人与案外人就其所有的远景路房屋签订《上海市房地产买卖合同》，将房屋出售给案外人，合同约定向房地产交易中心申请办理转让过户手续时间为2015年7月15日之前。2015年6月23日，刘志武及案外人申请权利变更登记，案外人于2015年7月7日核准登记为产权人。
原审审理中，朱万平提请证人朱某到庭作证，证明刘志武怠于履行自己的义务，已经构成违约。朱某系刘志武、朱万平房屋买卖之中介公司的工作人员，为双方的买卖提供居间服务。朱某陈述，双方在签订买卖协议时，均明知刘志武是将自己房屋出售后购买系争房屋的，所以将签订合同的日期空着未填写，但认为此时间也是应当予以限制，所以口头约定是2013年年底之前出售。此后可能刘志武或者其家人对签订合同和审税有所误解，一直不愿意签订买卖合同，经多次催促均未果。期间，中介公司也为刘志武出售其名下房屋提供过交易机会，也未能成功。刘志武对证人证言所述的经过未表异议，但认为各自理解不同，朱万平则对证人证言未表异议。
反诉经原审审理查明同本诉。
原审审理中，朱万平表示考虑到刘志武的实际经济情况，如果合同依法得以解除，违约金主张自愿酌情降低，服从原审法院判决。
原审法院认为，关于本诉，系争房屋的《房地产买卖协议》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立的合同应受法律保护，合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后，经朱万平催促后，刘志武支付了首期房款，然，至今双方未能按约签订交易所需的网签合同。虽然协议中双方未将签订合同的时间明确予以约定，但从证人朱某的证词中可以明确，双方对此仍有时间限制的意志体现。同时，根据《中华人民共和国合同法》的规定，在双方未就履约时间作出明确约定时，一方应书面通知催告相对方，给予相对方合理的履约时间。朱万平在2013年11月至2014年提起（2014）普民四（民）初字第2363号民事诉讼前多次函告刘志武，要求刘志武签订合同、支付尾款、交易过户，未果。2014年12月15日，朱万平再次给予刘志武六个月的时间，据此推算刘志武应当于2015年6月15日前完成系争房屋的全部交易。刘志武称其于次日发函反对告知函的相关内容，并称应当按口头约定待刘志武将房屋出售后再行交易的主张，原审法院认为在2014年12月15日时，朱万平在双方合同签订已长达一年未能交易的前提下，再次给出六个月的时间，从二手房市场交易惯例而言，该期间足够进行房屋交易，显然属于法律规定的合理期限，且该通知当庭送达于刘志武，符合法律规定的催告通知要件，原审法院对刘志武的上述主张不予采纳，刘志武应当按照该书面通知履行合同义务。同时，由于刘志武此前一直未按约签订网签合同，朱万平再次给予合理期限后，刘志武应当完全充分地履行自己的所有义务，以保证双方在六个月内完成系争房屋的交易，以减少朱万平因此而带来的损失。然，刘志武直至2015年5月15日与案外人签某某于自己名下房屋的买卖合同，于6月26日方申请权利变更登记，显然已经超出了上述合理期限。如果据此依旧让刘志武、朱万平完成系争房屋的交易，显然对于积极催告刘志武履约、在刘志武多次不愿签订合同时仍持有履约诚意给予刘志武履约长达6个月合理期限的朱万平是不公平的。因此，刘志武要求继续履行协议签订买卖合同并办理系争房屋过户手续的诉讼请求原审法院难以支持。关于反诉，基于本诉理由，朱万平要求与刘志武解除房地产买卖协议的诉讼请求原审法院予以支持，解除后，朱万平应当将收取的房款返还。同时，刘志武的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原审审理中朱万平表示，考虑到刘志武实际经济情况，自愿酌情降低违约金标准，与法不悖，予以准许，金额由原审法院酌情予以判明。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、对刘志武要求判令朱万平继续履行与刘志武就上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室买卖事宜签订的《房地产买卖协议》，要求朱万平配合刘志武办理房屋过户手续，并即时交付房屋的诉讼请求不予支持；二、朱万平与刘志武于2013年11月签订的关于上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖协议》于判决生效之日起解除；三、朱万平应于判决生效之日起十日内返还刘志武人民币50万元；四、刘志武应于判决生效之日起十日内支付朱万平违约金人民币133万元。
上诉人刘志武不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决第一页“原告朱万平诉称”，而本案一审的原告是刘志武而非朱万平，原审法院诉讼主体不清，系认定事实上的根本错误；上诉人为购买系争房屋，已向被上诉人支付包括定金在内的房款计300万元，而原判主文第三项却仅判决被上诉人返还上诉人50万元；原审审理中，被上诉人表示如果系争合同依法得以解除，自愿酌情降低上诉人支付的违约金，原审法院予以准许，却在原判第四项仍按系争房屋总价665万元的20%判定上诉人应支付被上诉人违约金133万元，是足额判决而非降低，且按最高人民法院相关司法解释规定，上诉人以不构成违约抗辩故未主张调整过高的违约金，原审法院并未加以释明，已属错误，被上诉人在本案中并无损失反而得利，而违约金的判决应以实际损失为参考；原审法院之后的裁定书称判决主文第三、四项系笔误予以补正，上诉人绝不认可；本案系附条件的买卖合同，在条件成就即上诉人将原有房屋转让后方可履行合同购买系争房屋，上诉人一方面提前支付房款250万元，另一方面积极促成原有房屋的交易，现履约条件成就，原审法院判决解除合同实属错误；原审判决书中对双方陈述、证人证言及质证的表述均不符合原审庭审时的真实情况。综上，请求撤销原判，依法发回重审或依法改判。
被上诉人朱万平答辩称，不同意上诉人上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决书第一页“原告朱万平诉称”应为“原告刘志武诉称”。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，系争《房地产买卖协议》合法有效，合同双方均应恪守。协议中双方未将签订合同的时间明确予以约定，但为双方房屋买卖提供居间服务的中介公司工作人员朱某的证人证词、朱万平及中介公司发给刘志武的函件均可证明，双方对此仍有时间限制的意志体现，即本案系履行期限约定不明的买卖合同，刘志武上诉称本案系附生效条件的买卖合同，缺乏事实依据，且若刘志武履行签订房屋买卖合同、缴纳余款、进行权利变更登记等义务均以其卖出原有房屋为条件，则只要其原有房屋未卖出，则系争协议就不能履行，对于朱万平一方而言只能被动等待而无法在可预见的期间内实现其合同目的，双方权利义务明显失衡，有悖法理与情理，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》的规定，在双方未就履约时间作出明确约定时，一方应书面通知催告相对方，给予相对方合理的履约时间。根据一、二审查明的事实，朱万平在2013年11月起即多次函告刘志武，要求刘志武签订合同、支付尾款、交易过户，2014年12月15日朱万平在提起（2014）普民四（民）初字第2363号民事诉讼后，再次给予刘志武六个月的时间，且该通知当庭送达刘志武，符合法律规定的催告通知要件。从二手房市场交易惯例而言，朱万平已经给予刘志武足够宽裕的期间转让原有房屋，以便刘志武具备购买系争房屋的资格，履行系争合同约定的义务。刘志武上诉称其已积极促成原有房屋的买卖，要求继续履行系争合同，但其实际却直至2015年6月26日方申请其原有房屋的权利变更登记，买受该房屋的案外人于同年7月7日方核准登记为产权人，明显超出了履约的合理期间，构成违约，刘志武该上诉理由缺乏证据证明，本院不予采信。朱万平要求与刘志武解除系争协议并主张违约金的诉讼请求具有合同和法律依据，应予支持。刘志武上诉称违约金的判决应以实际损失为参考，朱万平在本案中并无损失，故不同意支付违约金，该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。刘志武称其以不构成违约抗辩故未主张调整过高的违约金，原审法院并未加以释明，经查，刘志武在原审庭审中明确抗辩称违约金过高，故对此上诉理由本院亦不予采信。刘志武还上诉称原审判决书中对双方陈述、证人证言及质证的表述均不符合原审庭审时的真实情况，经查，刘志武及其委托代理人均在原审庭审笔录上逐页签名确认，故该上诉理由缺乏依据，本院不予采信。系争合同解除后，朱万平应返还刘志武已交付的房款300万元，原审判决第三项误写为50万元；朱万平要求刘志武酌情支付违约金，原审法院予以准许，但在原审判决第四项中按系争房屋总价665万元的20%足额判定刘志武应支付朱万平违约金133万元不当；上述两处错误原审法院虽以裁定方式予以更正，但根据相关规定，判决主文错误不得以裁定方式更正，由于相关事实清楚，无需发回重审，故本院二审以判决方式予以纠正。本案一审的本诉原告系刘志武，原审判决书误写为“原告朱万平诉称”，本院一并予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院作出的（2015）普民四（民）初字第2072号民事判决第一、二项；
二、变更上海市普陀区人民法院作出的（2015）普民四（民）初字第2072号民事判决第三项为“被上诉人朱万平应于本判决生效之日起十日内返还上诉人刘志武人民币300万元”；
三、变更上海市普陀区人民法院作出的（2015）普民四（民）初字第2072号民事判决第四项为“上诉人刘志武应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人朱万平违约金人民币50万元”。
二审案件受理费人民币58，350元，由上诉人刘志武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾继红
代理审判员 周 荃
代理审判员 郭 峰
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……。