北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第10627号
上诉人（原审被告）吴×1，女，1939年3月23日出生。
上诉人（原审被告）吴×2，女，1941年4月18日出生。
上诉人（原审被告）吴×3，男，1937年7月5日出生。
上诉人（原审被告）李×1，男，1933年4月7日�生。
上诉人（原审被告）李×2，女，1964年2月29日出生。
上诉人（原审被告）李×3，女，1959年11月9日出生。
上诉人（原审被告）李×4，女，1955年10月16日出生。
上诉人（原审被告）李×5，女，1954年3月4日出生。
委托代理人任×（李×5之夫），1945年7月20日出生。
八上诉人之共同委托代理人宋玮，男，1959年1月12日出生。
被上诉人（原审原告）刘×1，男，1927年11月29日出生。
委托代理人刘×2（刘×1之女），1950年9月19日出生。
委托代理人马×1（刘×1之孙女），1976年7月10日出生。
上诉人吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第19467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李×5及其委托代理人任×，上诉人吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、�×3、李×4、李×5之共同委托代理人宋玮，被上诉人刘×1之委托代理人刘×2、马×1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月，刘×1诉至原审法院称：1993年8月1日，我购买位于西城区东××××1号房屋8间（房号4、5），并签订《买卖房屋协议书》，购房款共计16万元。协议签订后，双方均按照合同约定履行了自己的义务。但由于双方一直未协商买卖契税的负担比例，以致涉诉房屋办理房屋产权过户手续后，未能制证，房屋产权证原件亦由北京市西城区房屋交易大厅保管。2002年，卖房人吴×4死亡。吴×4之子女谎称房产证丢失，补办了新的房产证，并于2009年4月16日办理了继承公证。涉诉房屋现登记在吴×5、吴×1、吴×2、吴×3名下。2009年，西长安街道路拓宽拆迁项目启动，因涉诉房屋在拆迁范围内，涉及对房屋所有权人的拆迁安置补偿问题，吴×5、吴×1、吴×2、吴×3以原房主继承人身份主张对房屋的所有权，并认为《买卖房屋协议书》无效，双方因房屋所有权发生争议。我诉至法院，要求确认《买卖房屋协议书》有效，经西城区人民法院一审判决确认我与吴×4签订的《买卖房屋协议书》有效。对方不服提起上诉，经北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。对方又提起再审程序，经北京市高级人民法院审理后，裁定驳回对方的再审申请。现诉至法院，要求判令吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×3、李×4、李×5、李×2继续履行《买卖房屋协议书》，并责令其八人配合将北京市西城区东××××1号房屋8间（房号4、5）变更登记到我名下。
吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×3、李×4、李×5、李×2共同辩称：买房协议系刘×1与马×2翁婿之间恶意串通以损害吴×4个人利益，侵吞吴×4个人资产为目的的一种无效法律行为，违背了吴×4的真实�愿。刘×1无权以合同纠纷起诉非合同当事人的我们，更无权要求非合同当事人履行合同义务。马×2与非特定第三人刘×1签订《买卖房屋协议书》不具代理权，也没有经过当时共有产权人吴×5、吴×3、吴×1、吴×2的书面确认，因此吴×4不承担民事责任。买房协议还违反国务院《城市私有房屋管理条例》等规定，双方未按规定到当地管理机关办理买卖手续，未经房管机关审查同意，亦未按规定交纳契税后办理所有权转移手续。刘×1提供的北京市房地产市场管理处房地产交易档案不能证明从西城区房管局调取，且该档案封面及房屋买卖审批表中，载明卖方为吴保久，并不是吴×4，故该档案不具证明力。我们对涉诉房屋享有合法物权，合法物权优于债权，因而刘×1无权请求将涉诉房屋变更到其名下。另外，吴×4从未收到过刘×1支付的买房款。双方所签订的买房协议属于无效协议，应依法予以解除。双方的买房协议还严重超过法定时效。综上，请求法院驳回刘×1的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。经人民法院生效的判决书认定，刘×1与吴×4之间的房屋买卖合同有效，吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5继承了涉诉房屋，就该房屋所设立的合同之债，亦应遵照履行。根据买卖房屋协议书约定，卖方自收到买方房款后五日内将住房腾空，交买方使用，现房屋由刘×1实际居住使用已近二十年，应认定刘×1已付房款的事实，现刘×1要求吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5配合办理房屋过户手续，理由充分，法院予以支持。另外，刘×1已实现对房屋的占有，其要求办理房�所有权登记的请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5的答辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，于2014年7月判决：判决生效后七日内，吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×3、李×4、李×5、李×2配合将北京市西城区东××××1号房屋八间（房号4、5）登记在刘×1名下。
判决后，吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5不服，共同向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回刘×1的诉讼请求。其主要上诉理由为：一、刘×1提交的房地产交易档案不存在、刘×1与吴×4之间亦不存在房屋买卖关系、吴×4未收到16万购房款；二、吴×4的配偶谢×去世后，涉诉房屋应属吴×4与四子女共有�吴×4个人无权处分，现上诉人已通过继承取得合法产权，理应得到保护；三、即使刘×1与吴×4签订的买房协议有效，也因吴×4死亡而终止；四、房屋产权登记系政府房管部门的行政权力，刘×1应当提起行政诉讼而非民事诉讼；五、刘×1主张已超过诉讼时效。刘×1同意原审判决。
经审理查明：根据《北京市房地产市场管理处房地产交易档案》记载：1993年6月29日吴×4为马×2出具委托书，该委托书中记载：“我因年老体弱不能亲自到局办理西城区东××××1号私房产发还、出卖手续，特委托马×2全权办理。委托人吴×4（并盖有吴×4名章）。”该委托书下方有北京火电建设公司证明书，内容为：“兹证明委托人吴×4，性别男，年龄80岁，籍贯北京阜内，职业退休工人及前项委托书确系经委托人亲自出具特此证明。”1993年8月1日，刘×1与吴×4之代理人马×2签订《买卖房屋协议�》，该协议约定，“吴×4在西城区东××××1号有私房一所5间，建筑面积84.3平方米，经与买方刘×1协商，达成以下协议：一、吴×4自愿将东××××1号北房5间卖给刘×1，双方议定房价为人民币16万元整。二、吴×4和刘×1遵守政府有关买卖房屋规定，按规定双方合理负担契税。三、双方办理买卖登记后十日内，买方将房款一次性付给卖方。卖方自收到买方房款后五日内将住房腾空，交买方使用。”该协议落款处卖方签名为：吴×4代理人（并盖有马×2名章）；买方签名处盖有刘×1名章。1993年8月6日，卖方代理人马×2与买方刘×1签订《房屋买卖保证书》，保证产权人吴×4愿将房产卖予刘×1所有。房屋档案材料中，1993年8月6日的《申请购买房屋登记表》记载：刘×1买房原因搬迁，因原××胡同1号房主出卖所租房屋，故搬到东××××1号。拟售房价16万元。《北京市房屋买卖审批�》中记载了刘×1与吴×4买卖房屋的审批过程，其中卖房数量中记载总间数8间，面积85.2平方米。该审批表中有区交易所长及区主管局长签字。《房屋产权登记书》中记载：涉诉房屋现产权人为刘×1，原产权人为吴保久。另，房屋档案材料中1987年8月的房屋所有权证登记涉诉房屋产权人为吴×4。
2009年4月16日，吴×1、吴×2、吴×3及吴×5（已故）申请继承公证。中华人民共和国北京市中信公证处出具（2009）京中信内民证字04052号公证书，该公证书查明：被继承人吴×4于2002年9月16日死亡，被继承人谢×于1975年8月30日死亡，被继承人吴×4、谢×系原配夫妻，二人共同生育了四个子女：吴×5、吴×3、吴×1、吴×2。被继承人吴×4、谢×的父母均先于其本人死亡，被继承人吴×4、谢×的位于北京市西城区东××××1号的房产由其子女吴×5、吴×3、吴×1、吴×2共同继承。2009年5月22日，吴×5、吴×3、吴×1、吴×2取得涉诉房屋产权。吴×5于2011年11月27日死亡，其夫为李×1，之子女为李×3、李×4、李×5、李×2。2013年10月31日，涉诉房屋登记为吴×3、李×2、吴×1、吴×2、李×1、李×5、李×4、李×3按份共有。另，西城区东××××1号房屋8间（房号4、5）由刘×1长期居住使用。
另查，刘×1曾起诉至原审法院，要求确认双方争议的买卖协议书有效，2010年5月26日，经原审法院判决确认刘×1与吴×4签订的《买卖房屋协议书》有效。后吴×5、吴×1、吴×2、吴×3，不服提起上诉。2010年9月10日，经北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。后吴×1、吴×2、吴×3申请再审，北京市高级人民法院再审后认定：吴×4的委托书、买卖房屋协议、北京市房屋买卖审批表中涉案房屋相关档案已构成完整证据链，证明吴×4与刘×1之间的房屋买卖合同有效。申请人称吴×4与刘×1之间属于口头房屋租赁合同关系，但申请人并未提供收取房租及其他证明租赁关系存在的证据，该主张不予采信。本案属于合同效力的确认之诉，不受诉讼时效制度的限制。1994年10月26日西城区房地产管理局只是履行刘×1与吴×4涉案房屋的过户审批手续，申请人将审批手续与房屋登记行为混为一体，错误理解法院裁定且其诉讼请求并未得到法院支持，故申请人有关刘×1提供的涉案房屋买卖审批手续是虚假的抗辩意见没有证据支持。刘×1作为原告为维护自身权益有权选择民事诉讼亦或行政诉讼，本案不存在行政诉讼前置的问题，故申请人称原审超出民事审判主管范围的理由不能成立。刘×1从××胡同1号被安置到诉争房屋并由第三方支付房款，并不影响吴×4与刘×1之间房屋买卖关系的成立及合同效力。北京市高级人民法院认定吴×1、吴×2、吴×3的再审申请不符合法律规定的再审条件，裁定驳回吴×1、吴×2、吴×3的再审申请。
本院审理过程中，吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5提交调查取证申请书及司法鉴定申请书，要求对北京市西城区房管局档案室、房屋买卖审批表经办人、时任交易所所长及时任局长进行调查，并要求对房地产交易档案原件中所涉及的字迹是否同一人所书写进行鉴定，其目的为否认双方之间买卖房屋协议的真实性。
上述事实，有北京市房地产管理处房地产交易档案、（2009）京中信内民证字04052号公证书、（2012）京中信内民证字13779号公证书、房屋所有权证、死亡医学证明书、（2010）西民初字第4275号民事判决书、（2010）一中民终字第11911号民事判决书、（2011）高民申字第63号民事裁定书及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，刘×1与吴×4签订的买卖房屋协议书已被此�生效判决确认为有效，双方均应依约履行。上诉人称房地产交易档案不存在，但该档案系原审法院至房地产交易部门调取，本院认为尚无合理依据怀疑有关部门档案的真实性，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。上诉人称吴×4的配偶谢×于1975年去世，但涉诉房屋1987年下发产权证时仍登记在吴×4个人名下，现无证据显示其子女曾对产权登记提出异议，故刘×1根据产权证明的记载与登记产权人达成买卖合意，已尽到合理的注意义务，况且生效判决已确认该协议有效，本院不再重复审查。刘×1与吴×4签订买卖房屋协议书后，刘×1依约入住涉诉房屋，合同已部分履行，其称购房款由第三方支付，但由于年代久远，付款公司已不存在，故无法提供相应付款凭证。据此，本院根据现有证据无法认定刘×1已付款，原审法院根据双方合同约定的付款在前交房在后的履行顺序及刘×1已实际使用房屋二十余年的情况，推断房款已支付，处理欠妥，本院予以纠正。由于上诉人在本案中并未就房款提起明确的请求，故本案对此暂不予处理。吴×4死亡后，上诉人作为吴×4的继承人，在继承遗产的同时亦应承担其合同债务，即协助刘×1将房屋产权转移至其名下。办理过户手续系买卖房屋协议书的履行内容，刘×1依据合同提起民事诉讼，并无不当。刘×1与吴×4签订买卖房屋协议书后向房屋登记管理部门申请办理过户，但由于客观原因过户登记未完成，故应当认定刘×1并未怠于履行合同，现上诉人主张刘×1的请求已超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，原审判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5共同负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费70元，由吴×1、吴×2、吴×3、李×1、李×2、李×3、李×4、李×5共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 张 璐