上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初8116号
原告徐旭炯，女，1968年10月20日出生，汉族，住上海市。
委托代理人沈惠定。
委托代理人邱本清，上海同脉律师事务所律师。
被告张妍，女，1985年2月9日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人姜鑫磊，上海四维乐马律师事务所律师。
原告徐旭炯与被告张妍不当得利纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪文青独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐旭炯及其委托代理人沈惠定、邱本清，被告张妍的委托代理人姜鑫磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐旭炯诉称，被告系上海彦佑房地产经纪有限公司法定代表人。2010年1月初，被告与原告联系，声称为原告找到了房屋的买家徐顺发，同年1月6日，被告让原告在一份买家徐顺发已签名的居间协议上签名，成交价为人民币900万元(以下币种均为人民币)。1月10日，被告告知原告已代原告收取了定金50万元并出具证明一份，1月12日，被告让原告在一份买家徐顺发已签名的定金协议上签名。同年2月4日，买卖双方签订房地产买卖合同及补充协议，约定房屋总价为980万元。买卖合同签订前，被告曾告知原告，买家徐顺发要求合同成交价写980万元，因徐顺发想隐瞒家属多报80万元房款作为其个人开销，原告须分两次通过被告再退还给买家徐顺发，签订合同当天，被告要求原告支付40万元，2010年2月4日至3月1日期间，原告分五次将40万元转到被告帐户，被告称收到上述款项后将转交给徐顺发。事后，因买家徐顺发未能按期支付余款，买卖双方发生纠纷，在处理纠纷过程中，原告得知徐顺发根本不存在为了隐瞒家属多报房价80万元之事，也从未收到过原告通过被告退还的40万元。2013年3月12日，买卖双方达成解除房屋买卖合同及补充协议的和解协议，并确认被告侵占的40万元及被告支付的定金50万元，作为买卖合同解除后买家给原告的补偿。为此，原告曾找到被告向其催讨上述款项，被告同意归还但称暂时无力支付，之后就不接电话。现要求被告返还原告不当得利40万元。
被告张妍辩称，被告不是本案的适格主体。2010年1月5日，原告与买家徐顺发以及上海金管家房地产经纪有限公司签订居间协议，原告与徐顺发签订的定金协议及房地产买卖合同的居间方均为该公司，上海金管家房地产经纪有限公司作为居间服务方，应是本案的被告。被告不存在任何欺诈行为，也不存在所谓独吞40万元的事实。上海彦佑房地产经纪有限公司是上海金管家房地产经纪有限公司的加盟店，被告为该公司法定代表人和占30%股权的股东，居间方的具体经办人是曾春根。涉案钱款是上海金管家房地产经纪有限公司的经营性收入，并已由被告转到吴水英及曾春根的账户。上海彦佑房地产经纪有限公司已于2010年6月注销，注销时发布了相关清理债权债务的公告。被告占该公司30%的股份，出资3万元设立公司，根据有限公司法人独立责任，仅承担有限责任。和解协议由原告与徐顺发签订，该协议加强了被告的义务，且内容与常理不符，被告对和解协议的真实性不予认可。另，原告起诉已经超过了法定的诉讼时效。要求驳回原告诉请。
经审理查明，原告系安徽省泾县桃花潭镇秀林路混合结构三层(1163.75平方米)、砖木结构三层(496.92平方米)房屋权利人。2010年1月6日，原告(甲方)作为出售方，与乙方“徐顺发”(购买方)、丙方“上海金管家房地产经纪有限公司”(居间方)签订居间协议(买卖)，约定总成交价为900万元，乙方在签署本协议后十日内，向甲方补足定金50万元，甲乙双方应在签订房地产买卖合同或类似合同当日各自支付丙方总成交价款1%金额的中介服务费等，原告另在该合同落款下方手写注明房款的分期支付时间、金额。居间协议记载的居间方代表为曾春根。同年1月12日，原被告与徐顺发共同签订定金协议(买卖)，约定徐顺发于签订本协议时，支付定金50万元，丙方盖上海金管家房地产经纪有限公司合同专用章，被告在代表人栏签名，上海彦佑房地产经纪有限公司、上海金管家房地产经纪有限公司盖骑缝章。被告于当日出具证明，内容为“兹已代徐旭炯收到徐顺发购买安徽省泾县桃花潭镇天竹居假日酒店买卖定金人民币伍拾万元整，由上海市金管家房产公司保管，于定金协议约定日期还于徐旭炯”，落款处有被告签名，并盖“上海彦佑房地产经纪有限公司”公章。2010年1月29日，原告与徐顺发签订房地产买卖合同，约定徐顺发向原告购买安徽省泾县桃花潭镇秀林路天竹居假日酒店有限公司1-3层房屋，转让价款为500万元，买卖合同记载的居间方为上海金管家房地产经纪有限公司。同年2月4日，原告、徐顺发与上海金管家房地产经纪有限公司共同签订补充协议，约定买卖双方同意安徽省泾县桃花潭镇秀林路天竹居假日酒店有限公司1-3层房屋的总成交价为980万元，分两次签订买卖合同，第一本买卖合同价为500万元，第二本买卖合同价为480万元，买方明确愿意履行支付总成交价为980万元的付款义务等。2010年2月4日至3月1日期间，原告分五次共向被告转帐支付40万元。因原告与徐顺发在房屋买卖过程中发生纠纷，原告将徐顺发诉至安徽省宣城市中级人民法院，徐顺发提起反诉[案号为(2012)宣中民四初字第19号]，该案审理中，原告与徐顺发签订和解协议，约定双方解除2010年1月6日签订的居间协议、2010年1月12日签订的定金协议、2010年1月29日签订的房地产买卖合同、2010年2月4日签订的补充协议。上述合同、协议解除后，房地产权证“泾字第XXXXXXX**号”、“泾字第XXXXXXXXX号”房屋权益归原告享有，原告欠徐顺发房款300万元。买卖双方在约定原告还款日期同时，还在该协议中约定“对于向张妍支付的资金人民币玖拾万元(900000元)，由徐顺发亲自或者委派人员配合甲方向张妍索要，所得款项全部归甲方归有”。和解协议签订后，原告与徐顺发各自向法院申请撤回了该案的本、反诉。2017年4月，原告起诉来院，请求判令如其诉请。
另查，被告系上海彦佑房地产经纪有限公司法定代表人，与案外人吴水英均为公司股东，2010年6月21日，该公司经工商登记注销。
审理中，1、原告提供原被告之间于2014年12月11日的短信往来，证明诉讼时效因原告向被告主张权利而中断，现原告在两年内提起本案诉讼，并无诉讼时效上的法律障碍。被告对上述短信往来的真实性予以认可，但认为与本案无关，同时表示即使原告于此时向被告主张权利，也已超过诉讼时效。
2、被告提供银行交易明细，证明其于2010年2月4日分别向吴水英、曾春根转帐30万元、2万元，2月11日向曾春根转帐1万元，表示原告支付给被告的40万元是居间费，居间费应由上海金管家房地产经纪有限公司收取，按居间合同的约定应是总房价款的1%，现原告愿意支付40万元，可不受1%的限制，除被告支付给吴水英、曾春根共计33万元外，另7万元是上海彦佑房地产经纪有限公司收取的居间费。原告对此不予认可，表示原被告之间约定的居间费是9万元，原告已实际支付6万元，不存在自愿支付40万元居间费的事实。
本院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。据此，不当得利的构成要件有四：其一，一方获得利益，即因一定事实而增加其财产总额，包括财产范围扩大及财产本应减少而未减少所产生的利益；其二，他方受有损失，包括财产减少的直接损失和财产本应增加却妨碍其增加的间接损失；其三，利益和损失之间存在因果关系；其四，没有合法根据。根据本案查明的事实，原告作为房屋出售方，委托的居间方是上海金管家房地产经纪有限公司，虽被告任法定代表人的上海彦佑房地产经纪有限公司是上海金管家房地产经纪有限公司的加盟店，但原告与被告个人之间并不存在居间合同关系，现被告认可曾收取原告转帐支付的款项共计40万元，虽抗辩该款是原告支付的居间费并已将其中的33万元转给了案外人，但根据居间协议、买卖合同的记载，原告支付居间费的相对方应是居间方上海金管家房地产经纪有限公司，而非上海彦佑房地产经纪有限公司或被告个人，金额应为总房价款的1%。审理中，原告对被告关于款项的性质、及自愿支付高额居间费的观点均不予认可，故被告收取40万元无事实、法律依据，同时，本案因原告于2014年12月向被告提出要求而中断，现原告认为被告占有系争款项缺乏合法根据的主张，具备事实依据，可获支持。若被告认为其与案外人之间、或上海彦佑房地产经纪有限公司与上海金管家房地产经纪有限公司之间、或原告与居间方之间仍有未结清之款项，可另寻合法途径解决，本案中不宜一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百四十条之规定，判决如下：
被告张妍应于本判决生效之日起十日内返还原告徐旭炯人民币400000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7300元(原告徐旭炯预付)，减半收取，计人民币3650元，由被告张妍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 倪文青
二〇一七年七月十九日
书记员 徐 琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。