浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙08民终821、822号
上诉人（原审被告）：余剑锋。
委托代理人：陈军翔，浙ＸＸ风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈丽萍。
委托代理人：杨碧引，浙江东昊律师事务所律师。
上诉人余剑锋为与被上诉人陈丽萍房屋租赁合同纠纷案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院(2016)浙0802民初899号、(2016)浙0802民初900号二案判决，均向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，对二案进行合并审理。现已全部审理终结。
原审法院认定：衢州市柯城流星雨网吧系个人独资企业，登记的经营场所为衢州市广盈街7号。2014年1月15日前，该网吧的投资人为章卸林，租用原告坐落于衢州市广盈街7号和广盈街17号、19号、21号二楼房屋及他人坐落于广盈街二楼房屋经营网吧。被告在该网吧从事管理工作。2014年1月15日，网吧变更登记为被告投资经营。
2014年6月2日，被告因经营网吧需要继续使用原告坐落于衢州市广盈街7号和广盈街17号、19号、21号二楼房屋，与原告签订《商铺租赁合同》2份。广盈街7号房屋租赁合同载明：1.合同期限为2014年12月4日起至2017年9月3日，合同终止时，如被告拖延撤场时间，原告按被告实际延误之日，在被告的押金中扣除该费用。2.租金、押金、物业管理费的标准及支付方式：租金一年一付，原告在租金到期前30天收取下一个交付期的租金，延期缴纳按每天1‰收取滞纳金；租金为：第一年87109元，第二年94078元，第三年70558元；双方达成租赁意向后，被告向原告交纳4000元履约保证金，在合同期满后退还，原告不承担保证金利息；被告依法经营，按国家法律规定交纳相关税收，在承租期间，必须承担物业管理费（如清洁、安保等费用）、广告费和公用场地的照明电费等公摊费用。3.被告合同到期退场时，应在15天内将所有物品撤空，并及时清理运走垃圾，并保证店铺完整交还原告。如被告逾期，原告有权对被告店内商品、物品进行处置，并由被告承担所产生的相关费用。4.被告在承租期间，未经原告许可，不准将其所租物业整体转让或分割出租给第三方，否则原告有权终止合同并没收被告的履约保证金和剩余租金；如因被告原因需终止合同，原告有权没收被告的履约保证金和剩余租金。5.原告应协助被告办理证照申领、装修报批、审核验收等各项手续。广盈街17号、19号、21号二楼房屋的租赁合同除了年租金与广盈街7号房屋租赁合同不同外，其余内容相同。广盈街17号、19号、21号二楼房屋的租金第一年为35228元、第二年为38045元、第三年为28532元。之后，被告交纳了两份房屋租赁合同约定的履约保证金共计8000元，并交清了第一年的房屋租赁费。被告将租赁的广盈街7号房屋的一楼半间与他人进行置换使用，并与他人签订了《租房换置协议》。
2015年8月10日，衢州市文化市场行政执法大队向衢州市柯城流星雨网吧下发了《责令整改通知书》，内容为：网吧的《网络文化经营许可证》已过期，且与其他证照的法人未统一变更为被告，责令抓紧办理，逾期将按有关法律法规规定依法查处等内容。《网络文化经营许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》变更法人需要提交网吧经营场所的房产证、场所平面图等材料。衢州市柯城流星雨网吧承租的坐落于广盈街17号、19号、21号二楼房屋系加层，没有单独房产证，该坐落地址房产证包括了一楼和二楼加层房屋。被告认为其所租赁的二楼房屋没有房产证，无法办理上述许可证、合格证的更名手续，曾于2015年8月要求与原告解除房屋租赁合同，双方协商未果。2015年12月16日，被告与原告等人协商解除房屋租赁合同事宜，被告向原告等人表明其在当月31日前搬离承租的房屋，并用先前交纳的押金充抵12月4日后的房租，原告认为先前交纳的系保证金，不同意抵付房租，双方协商未果。2015年12月底，被告搬离所承租的房屋，并先后与他人协商解除了房屋租赁合同关系。2016年1月下旬，原告通知被告交纳拖欠电费。2016年1月31日、2月1日，被告向原告发送短信称电费已交，要求与原告协商具体费用、办理房屋租赁合同解除手续，原告未予回应。原告确认其于2016年3月3日接收了广盈街17号、19号、21号二楼的房屋。
原审法院认为：原、被告之间的房屋租赁合同，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告抗辩认为涉案房屋二楼没有产权证，无法办理上述许可证、合格证的更名手续，依法不能整体用于网吧经营，其有权依法通知原告解除合同。法院认为，涉案房屋二楼与一楼登记为同一地址，办理的是一个产权证，而不是没有产权证。被告于2014年1月15日接手经营网吧时，网吧证照齐全，涉案房屋符合网吧当时经营需要。现被告提供的证据不足以证明涉案房屋因法定原因，致使房屋不能用于网吧经营，其应承担举证不能的不利后果。故被告依法不享有合同解除权，法院对被告的上述抗辩不予采纳。被告与原告在未就房屋租赁合同的解除达成合意的情况下，明确表示且以不按约定交纳租金并搬离承租房屋的行为表明不履行合同义务，构成违约，原告有权解除双方之间的租赁合同。被告未经原告同意将承租的广盈街7号房屋分割与他人进行置换使用，属违约行为。被告应对其违约行为承担违约责任，原告要求被告支付延期缴纳租金的滞纳金并依约不予返还被告交纳的履约保证金，于法有据，法院予以支持。因延期缴纳租金的滞纳金实际上为租金逾期利息损失，双方约定每日1‰，该约定不符合相应利息损失的规定，应予调整，法院酌情调整为按月利率2%支付延期缴纳租金的滞纳金。对于广盈街17号、19号、21号二楼房屋租赁合同解除的日期，被告提供的证据不足以证明原告接收房屋的具体时间，法院以原告确认的接收时间2016年3月3日作为双方解除租赁合同的日期。原告明知被告搬离租赁房屋并要求与其办理解除房屋租赁合同手续及结算相关费用的情况下，对广盈街17号、19号、21号二楼房屋予以接收，而不予接收广盈街7号房屋，属采取措施不当。原告未采取适当措施致使损失扩大，现其就该扩大的损失要求被告赔偿，法院难以支持。虽然双方签订两份合同，但涉案房屋系整体用于经营网吧，原告接收了17号、19号、21号二楼房屋，应视为对整体涉案房屋的接收，故法院确认双方于2016年3月3日解除了广盈街7号房屋的租赁合同。被告应按约定支付涉案房屋2015年12月4日起至2016年3月3日止共计3个月的租金（广盈街7号房屋租金为94078元÷12×3＝23519.5元，广盈街17号、19号、21号二楼房屋租金为38045元÷12×3＝9511.25元）。原告未能提供其已支付涉案房屋物业费的证据材料，其要求被告向其支付物业费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告陈丽萍与被告余剑锋于2014年6月2日签订的关于衢州市广盈街7号房屋、衢州市广盈街17号、19号、21号二楼房屋的两份《商铺租赁合同》于2016年3月3日解除；二、被告余剑锋于判决生效后十日内支付原告陈丽萍广盈街7号房屋租金23519.5元，广盈街17号、19号、21号二楼房屋租金9511.25元，合计33030.75元，并支付延期缴纳租金的滞纳金（以33030.75元为基数，按月利率2%计算，自2015年11月3日起至租金付清之日止）；三、原告陈丽萍收取的被告余剑锋交纳的履约保证金共计8000元不予返还；四、驳回原告陈丽萍的其他诉讼请求。两案件受理费分别为2172元、156元，由原告陈丽萍分别负担1629元、50元，合计1679元，由被告余剑锋分别负担543元、106元，合计649元，于判决生效后三日内缴纳。
余剑锋不服原审判决，向本院上诉称：1.上诉人所经营的网吧属于消防安全检查的重点场所，房屋产权证和结构图是申请消防安检的必需材料，目的是为了判断房屋是否符合规划要求和防火规范。合同也约定了被上诉人协助上诉人办理证照申领、审核验收等各项手续。被上诉人有几个房屋产权证并不是重点，关键是要能够通过消防安全检查，否则将无法满足上诉人的经营需要。原审以上诉人接手经营网吧之前房屋符合经营需要，由此认定上诉人无权以此主张解除合同，属于认定事实错误。2.上诉人因无法实现合同目的而享有合同解除权，上诉人依法于2015年8月通知被上诉人解除双方之间的全部《商铺租赁合同》，合同自解除通知到达被上诉人时发生解除的效力。3.合同约定了腾退期，原审在计算所谓租金时，并未依合同约定剔除该15日的腾退期。4.根据担保法及其解释的规定，上诉人交给被上诉人的履约保证金不具备定金功能，仅是对上诉人履行金钱债务的一种保障，即在本案中冲抵需要支付的租金。本案双方约定的滞纳金实质为违约金，依据合同法解释的规定，法院应当事人请求调整违约金时，幅度以不超过守约方实际损失的130%为限，原审未查明被上诉人的实际损失，即将滞纳金调整为月利率2%，无事实和法律依据。为此，请求撤销原审两案判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人陈丽萍辩称：1.租赁合同合法有效，双方应该按照合同约定履行。涉案的一、二楼房屋是同一个房产证，上诉人没有证据证明被上诉人不提供产权证。双方对于合同的解除没有达成一致意见，上诉人自行搬离不能代表合同解除。2.上诉人在租赁期间将7号房屋分割给他人使用，被上诉人为避免损失的扩大才将17号、19号、21号房屋先行收回，7号房屋应按照上诉人实际交付的日期确定租金。本案是上诉人单方违约，不是正常的终止租赁合同，上诉人不享有房屋腾退期。3.上诉人违反约定将7号房屋转租给别人，被上诉人依约可以没收履约保证金。履约保证金和租金不是同一性质的债权，在双方没有达成一致协议的情况下两者不能抵消。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未向本院提交新的证据材料。
经审理，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：本案中，双方签订的房屋租赁合同真实有效，双方均应依约履行。上诉人租赁涉案房屋用于网吧经营，但因涉案房屋的分层使用与房产登记问题，造成网吧经营无法通过消防安检，致使上诉人租赁合同的目的落空。鉴于被上诉人系房屋所有权人，知悉房屋产权及结构性质，而上诉人此前也在涉案房屋经营过网吧业务，合同中也约定由被上诉人协助上诉人办理证照申领、审核验收等各项手续，故涉案房屋无法通过消防安检，双方均有责任。在此情形下，上诉人单方搬离涉案房屋并不构成合同的有效解除，而被上诉人在上诉人预先告知搬离涉案房屋后也应采取相应措施减少损失。本案的房屋租赁合同并非依约终止，而是上诉人的单方搬离所致，故上诉人主张的15天延迟腾退期缺乏依据。涉案的7号、17号、19号、21号房屋租赁合同内容一致，并且作为整体对外出租使用，在上诉人已全部搬离涉案房屋后，被上诉人主张其仅接收17号、19号、21号房屋，不符合客观实际，原审认定的合同终止时间并无不当。双方在合同中约定了“履约保证金”，但对其性质有不同认识，本院认为，根据租赁合同内容和有关法律规定，“履约保证金”实质上是对上诉人租金支付及损害赔偿的担保，在租赁关系存续期间不可冲抵租金，在租赁关系终止后可以抵扣租金等损失。综合前述租赁合同解除的起因、过程、后果等多种因素考量，本院对被上诉人主张的未付租金予以支持，因双方均存在违约责任，被上诉人也有义务积极止损，故延期缴纳租金的滞纳金本院不予支持。鉴于上诉人未经被上诉人同意而将7号房屋置换使用，依据租赁合同约定应承担违约责任，具体以该合同确定的履约保证金数额为准。
综上所述，上诉人的部分上诉主张成立，本院对此予以支持。原审判决部分不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省衢州市柯城区人民法院(2016)浙0802民初899号、(2016)浙0802民初900号二案判决第一项、第四项；
二、变更浙江省衢州市柯城区人民法院(2016)浙0802民初899号、(2016)浙0802民初900号二案判决第二项、第三项为：上诉人余剑锋支付被上诉人陈丽萍广盈街7号房屋租金、违约金27519.5元，支付广盈街17号、19号、21号二楼房屋租金9511.25元，合计37030.75元，扣除已缴纳的8000元履约保证金，实际应支付29030.75元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费分别为2172元、156元，由被上诉人陈丽萍分别负担1375元、56元，由上诉人余剑锋分别负担797元、100元；二审案件受理费分别为826元、649元，由上诉人余剑锋分别负担746元、589元，由被上诉人陈丽萍分别负担80元、60元，均限于本判决生效之日缴纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘小伟
代理审判员 潘 婷
代理审判员 姚冬琴
二〇一六年九月三十日
书 记 员 郑霞骏