北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初3352号原告：王某3，男，1973年2月24日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：张立琼，北京市京都律师事务所律师。被告：王某1，女�2002年4月19日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。法定代理人：王某2，系王某1之父，1975年3月22日出生。委托诉讼代理人：王宗旭，黑龙ＸＸ天律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕海鹰，黑龙江玉朗律师事务所律师。被告：王某4，男，1943年2月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市让胡路区。原告王某3诉被告王某1、王某4确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某3的委托诉讼代理人张立琼，被告王某1的法定代理人王某2及其委托诉讼代理人王宗旭、毕海鹰到庭参加诉讼。被告王某4经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某3向本院提出诉讼请求：1.确认王某1与王某4订立的《存量房屋买卖合同》无效；2、本�诉讼费由王某1、王某4承担。事实与理由：我与王某4系父子关系，王某4系王某1之祖父，王某1的法定代理人王某2系王某4之子。2004年9月，王某4与其妻胡某花费25万元购买了坐落于北京市通州区怡乐园二区X号楼X层X号房屋（以下简称案涉房屋）一套。案涉房屋登记在王某4名下。胡某于2009年1月20日去世，其与王某4育有王某、王某3及王某2三子，王某已于1991年去世，其未婚无子女。胡某去世后，各继承人并未对胡某所享有的案涉房屋的份额进行分割，王某4、王某3及王某2共同共有案涉房屋的所有权。2009年8月12日，王某4在上述共有关系存续期间，与王某1订立了《存量房屋买卖合同》，约定王某4将案涉房屋出售给王某1，价款约定为156594元，王某2作为王某1的法定代理人签订了该合同。我认为，案涉房屋系王某4、王某3、王某2共有财产，共有人对该房屋平等地享有占有、使用、收益和处分的权利，王某4作为共有人之一不得擅自处分案涉房屋，其处分行为无效。同时，王某1、王某4约定的房屋转让价格仅为十五万余元，低于同期市场价格，仅为同期同地段房屋价格的二十分之一，明显系以不合理低价转让共有财产，王某1买受案涉房屋的行为并非善意。其二人的合同行为侵害了我的权益，应认定为无效。故我依法提起诉讼，望判如所请。被告王某1辩称：一、案涉房屋的事实物权人、实际出资人即所有权人系被告王某2。该房屋系2004年9月30日购买，合同上购房人处体现名字为被告王某4，但实际出资人系王某2。因为在2003年至2005年期间，王某2与其妻子王某5的婚姻出现危机，且已经诉讼到法院，在此期间，王某2与其朋友一起到北京市通州区来购买房屋，目的是为了给女儿将来求学使用，但考虑到如果离婚会发生被分割的情形，故决定使用父亲王某4的名义购买，上述事实虽无书面合同，但形成了口头约定，是当事人的真实意思表示，房屋买卖的各项手续都是由王某2代签，房屋交付后也是由王某2实际占有、使用和处分；二、案涉房屋的事实物权人王某2有权处分案涉房屋。2009年王某2与妻子婚姻关系稳定，父亲王某4也面临再婚，是王某3提示王某2将案涉房屋办理过户，以免发生不必要的麻烦。于是2009年8月18日，王某4配合将案涉房屋变更登记至王某1名下。该变更行为是王某2对其权利的处分，且没有违反法律法规的强制性规定，符合当事人意思自治，更符合诚实信用原则；三、案涉房屋不是王某4及其已故配偶胡某的共有财产，不属于胡某的遗产范围。胡某去世后，其继承人对其遗产进行了分割，也是通过法院诉讼进行的，在对胡某遗产分割的案件中，继承人都没有提及案涉房屋；四、王某3与王某4恶意串通、伪造证据，提起虚假诉讼，其行为已构成刑事犯罪。王某4向法院出具的说明中，记载王某2对王某4有欠款，暂且不说借款事实是否存在及是否还清，即便没还清也早已过了诉讼时效，而且借款是债权，而本案王某3的诉求是物权，二者不是同一法律关系。不能以王某2借钱买房而否认其系案涉房屋的事实物权人。王某4也没有提供证据证明王某2与王某4之间存在以房抵债的协议。综上，请求法院依法驳回王某3的诉讼请求。被告王某4通过本院与其谈话辩称，我同意王某3的诉讼请求。当时王某2想办法让我把案涉房屋给他，算计我。案涉房屋是我托他买的，购房款共计24万元，我出了12万元，剩余的钱是用王某2欠我的钱顶上的。2009年王某2想要把房子给王某1，跟我说了，我就稀里糊涂地签了合同。我在案涉房屋住到2009年我的前妻去世，之后我把�匙给了王某2，房屋租金也由他收取。我和王某1签署这个合同的时候没有告诉王某3，他不知情。王某2自2003年到2013年共计从我这借款33万元，一直没有偿还。对于双方无争议的事实，本院认定如下：1.原告王某3与被告王某4系父子关系，被告王某1的法定代理人王某2亦为王某4之子。2.2004年9月30日，王某4与北京万德福房地产开发有限公司（以下简称万德福房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定王某4自万德福房地产公司处购买案涉房屋，房屋总价为246309元，王某4采取一次性付款的方式支付。2006年9月11日，王某4与万德福房地产公司签订《补充协议》，约定因案涉房屋实测面积超过上述合同约定面积，故案涉房屋总房款变更为247846元。为此，王某4又向万德福房地产公司支付了房款1537元，并支付了专项维修资金4957元。双方均认可，上述合同及与房屋有关的手续中王某4的签字均由王某2代签，即王某4并未实际到京参与上述手续的办理。3.上述合同履行完毕后，案涉房屋登记在王某4名下。2009年8月12日，王某4与王某1签订《存量房屋买卖合同》，约定王某4将案涉房屋出售给王某1，该合同为格式合同，大部分内容为空白未填写状态，其中第四条约定房屋成交价格为156594元。2009年8月18日，案涉房屋过户登记至王某1名下。4.2006年，案涉房屋实际交付使用，最初由王某4及其妻子胡某居住。2009年1月，胡某因病去世后，王某4将案涉房屋钥匙交给王某2，并由王某2收取该房屋对外出租的租金。对于双方存有争议的事实，本院查明如下：1.王某3、王某4主张案涉房屋实际为王某4出资购买，为此王某4提供了其记录的王某2向其借款的明细，主张王某2于2009年10月1日前，向其�款24万元，于2009年10月1日后，向其借款9万元，对此王某2不予认可。王某4提供了中国工商银行汇款底单的照片两张，显示其于2004年9月28日分两笔向王某2汇款10万元，用于购买案涉房屋，该两张照片虽无原件，但内容与王某1提供的证据中银行明细记录内容相互印证。庭审中，王某2认可其确实向王某4借过款项，但款项数额并非33万，具体数额记不清，且已经偿还完毕。2.王某2主张其与王某4之间系借名买房关系。王某2主张其与其妻子在2004年左右感情出现问题，故其为了避免在离婚时其财产被分割，故其使用其父亲王某4的名义购买案涉房屋。为此其提供了其于2003年9月向法院起诉其妻子离婚诉讼案件的起诉状佐证。王某4对此不予认可。同时，王某2提供了相关证人证言证明买卖案涉房屋时的情况，但并未提供其他证据予以佐证。对于王某2主张的其与王某4之�存在借名买房合同关系，本院无法确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王某4经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效。当事人主张合同无效的，应举证证明该合同存在法定的无效情形。本案中，双方实际的争议焦点应为2009年8月12日王某4与王某1签订的《存量房屋买卖合同》的效力问题。原告王某3主张该合同无效的理论逻辑有二。其一，案涉房屋原登记所有人为王某4，且该房屋购置于胡某去世之前，故该房屋应为王某4与胡某夫妻共同财产，在胡某去世之后，胡某遗产中案涉房屋的部分权利并未进行分割，故案涉房屋为王某4、王某3、王某2共同共有。王某4在未经王某3同意的情况下将案涉房屋出售给王�1，属于无权处分，且由于双方约定的房屋成交价较低，王某1的法定代理人王某2亦明知房屋共有情况，故王某1并非善意取得，双方签订的《存量房屋买卖合同》应属无效；其二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定了共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。该规范系强制性规范，故王某4与王某1之间的合同因违反了该强制性规定而归于无效。首先，确认合同是否无效，应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条为依据。原告王某3主张的“无权处分”并非法定的合同无效的情形。王某3所引用的《中华人民共和国物权法》第一百零六条系关于善意取得的规定，与房屋买卖合同效力无关。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定了无权处分的问题，但该条所规定的“处分”与“合同”，仅指处分行为，即物之物权�移变更，而不包括负担行为及债权合同在内；其次，根据《最高人民法院》第三条亦明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；再次，王某3所引用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项所规定的“不得转让”，是指不得“处分”，即不得通过法律行为对房屋物权进行变动，该条款并不影响债权行为的效力。故对于王某3以王某4无权处分为由要求本院确认王某4与王某1之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告王某1反驳王某3的主张，认为该合同有效的理论逻辑为案涉房屋实际购买人为王某2，其与王某4之间系借名买房关系，故王某4将案涉房屋出售给王某1，实际为其对案涉房屋所有权的回归。王某1未能提供充分的证据证明王某2与王某4之间存在借名买房合同关系，对其主张本院不予采信。被告王某4在与本院谈话时对其与王某1之间的房屋买卖合同认可，但表示不知道为什么就签了该合同，其表述与常理不符，且其将钥匙交付给王某2的行为也证明其履行了上述合同。故对于王某4的意见，本院不予采纳。关于案涉房屋所有权、王某4与王某2之间的债权债务等问题与本案所涉合同效力问题无关，本院不再进一步查证，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回王某3的全部诉讼请求。案件受理费1650元，由王某3负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  姚玮东二〇一八年六月二十七日书记员  周 芸