黑龙江省鸡东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鸡东民初字第182号
原告孔凡强，男，汉族，个体。
委托代理人刘恒斌，男，黑龙江利和律师事务所律师。
被告鸡东县兴农镇人民政府。
法定代表人郝树春，职务镇长。
委托代理人朴永建，男，黑龙江惠园律师事务所律师。
原告孔凡强与被告鸡东县兴农镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔凡强及其委托代理人刘恒斌、被告鸡东县兴农镇人民政府的委托代理人朴永建到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告孔凡强诉称：2007年3月20日，被告鸡东县兴农镇人民政府与原告签订车库承包合同，将被告具备合法所有权的原兴农一矿大楼和大楼南侧的车库承包给原告，承包期10年，从2007年4月至2016年12月30日，承包费每年2.5万元。2012年5月25日、6月1日、6月26日，被告通知原告三次参加镇长办公会，协商提前终止承包合同，如何进行补偿。经过协商一致，双方达成终止承包合同的协议，内容为：1、原告接受被告条件，原告和原告承包人之间的事由原告和他们进行解除；所有屋内投入的设施、暖气、锅炉、门窗、管道、自来水、后建厨房及后增加的建筑物都不能动，保持现有状况；原告因和房户之间解除租赁关系和任何事宜都与被告无关，不能以任何理由再提出经济及其他要求。2、被告给原告补偿标准为80万元。3、原告在2012年6月26日镇长办公会记录上当场签字同意，依据《合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协调一致，可以解除合同”，据此至2012年6月26日，双方承包合同已经依法解除，原承包合同的权利义务终止。为履行终止合同的协议，原告对租赁车库的客户做了大量工作，先后在7月底之前解除了租赁合同。2012年8月12日，被告向社会公告明示，对“所属车库对外一次性转让”。至此，被告行为已明确表示原承包合同已经解除，并在实施另一法律行为，意与他人建立另一种法律关系，即转让。被告对终止合同的补偿费至今未付，被告的拖欠行为给原告造成严重经济损失和经济负担，为维护原告合法权益，依据《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，提起诉讼，要求被告给付终止承包合同的补偿款80万元，并由被告承担本案诉讼费。
被告鸡东县兴农镇人民政府辩称：原、被告双方之间租赁合同尚未解除，被告在开发商开发前期与原告就因动迁影响租赁事宜进行协商，双方实际上并没有签订解除租赁合同的协议或是合同，关于合同终止和补偿的约定没有成立并生效，原告诉讼请求不能成立：1、原告认为经协商一致达成了终止承包合同的协议是错误的。会议内容中的关于终止合同的大前提是开发商对此区域进行改造或动迁，这是解除合同所必要的前提条件，在此情况下双方的租赁合同不能实现对可能产生的终止合同的情形进行协商的一个过程。因而，会议记录仅是一个协商过程，最终条件没有促就，双方更没有签订合同，会议记录的内容不能作为双方终止合同依据，进而约束双方履行。2、房屋仍由原告占有和使用，并没有将房屋交付给被告，租赁合同仍在履行，双方没有终止合同。双方没有签订书面合同的原因是开发商没有进行投资开发，在这种情况下，双方所谈的前期所有预知出现的情况没有发生，使用的车库仍由原告使用转租，双方租赁合同在实际履行。3、对会议记录而言，仅能证明双方就终止合同进行过协商，不能代表双方已终止合同，双方如终止合同，何时终止合同，终止合同后的交接事宜都应进行全面的约定，原告以会议记录内容作为终止合同的约定是错误的。会议记录的第一项中已明确言明是开发商进行开发，补偿500万元，如果没有这一个前提要件，终止合同无任何实质意义。4、从诉状中看为什么给予高额补偿，如前所述，是此房可以开发，可以利用的区域。在开发情况下，双方实际是一个双赢格局，在这个基础上才会终止合同，给付110万或80万补偿款。试想租金每年4万元，十年40万元，为什么还要高于租金数倍。因而，不能在双方合同前提和基础不存在的情况下，让被告独自承担动迁风险，将样将有失公平。5、2012年8月12日公告：对所属车库对外一次性转让。这个公告不能作为双方承包合同已经解除的表示，其具有不确定性，原告在租赁合同中有优先权问题，如果承租人不买的情况下，被告仍享有出售权利，买卖不破租赁并不影响原告使用，因而公告仅是被告出售财产的合法权利，并不能印证被告与原告解除合同。综上，原告认为与被告之间的租赁合同终止，并请求补偿的请求不能成立。
经审理查明：2007年3月20日，被告鸡东县兴农镇人民政府与原告孔凡强签订兴农一矿大楼及南侧车库租赁合同，将其所有的原兴农一矿大楼和大楼南侧的车库租给原告，租期10年，从2007年4月到2016年12月30日，租金每年2.5万元。2012年5月25日，被告召开镇长办公会，主要内容为：“按照党委会的会议精神和决定，对兴农原一矿办公楼车库进行开发，地面建筑房屋出售额为500万元，现开发商急于开发，解决原房屋承包人孔凡强与镇政府签订的承包房屋租赁合同未到期事宜，研究和落实提前终止承包合同，如何对其进行补偿事宜”。2012年6月26日，被告再次召开镇长办公会，这次会议的内容是：最后确定与孔凡强提前终止租赁合同，给予孔凡强补偿款80万元；同时明确孔凡强与其承租人之间的转租合同由孔凡强负责解除，因与租户之间解除租赁关系的任何事宜都与被告无关，不能以任何理由提出任何经济及其他要求；所有屋内投入的设施及后增加的建筑物都不能动，保持现有状况。这次会议最后确定的内容，被告征求原告是否同意，原告同意并在会议记录上签字确认。
另查明：被告鸡东县兴农镇人民政府在未开发成兴农原一矿办公楼车库时，在原告孔凡强向其主张终止租赁合同的补偿款80万元时，2012年8月12日，被告贴出公告，将其所有的原一矿办公楼及所属车库对外一次性转让，截止日期2012年8月20日，有意者请到被告处联系。原告孔凡强租赁的房屋在此次转让范围内。在本案诉讼时，经本院现场调查，原告的承租户表示，因被告的开发行为，导致原告与其解除租赁关系，原告为履行与被告之间达成的终止租赁合同的会议纪要所约定的条件而进行了与其承租人之间的解除关系。
上述事实，有租赁合同、房屋产权证照、会议记录、公告照片、录像光盘及原、被告当庭陈述证实，经质证本院予以采信。
本院认为：原告孔凡强与被告鸡东县兴农镇人民政府签订的原兴农一矿大楼及南侧车库租赁合同，系平等民事主体之间双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照租赁合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方当事人在合同履行过程中，被告因开发原告承租的房屋，多次召开镇长办公会议，与原告协商提前终止租赁合同，给予补偿事宜，最后双方达成一致意见，即提前终止租赁合同，给予原告补偿款80万元，其他事情均与被告无关的协议，该会议纪要明确表达出双方已达成一致的意思表示，该意思表示明示、确定、可执行，且原告在会议记录上签字认可，即会议纪要已完全具备有效民事协议所具备的要件，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按会议纪要确定的内容履行各自的义务。原、被告双方于2012年6月26日以会议纪要形式达成终止租赁合同、给付补偿款80万元的一致意思表示后，被告在明知开发不成、原告索要补偿款的前提下，于2012年8月12日贴出公告，将其所有的原告承租的房屋对外一次性转让，截止日期2012年8月20日，这一行为是被告事后对终止租赁合同的予以认可，且原告也为会议记录确定的“原告与其承租人之间的转租合同由原告负责解除”进行了工作，结合会议纪要内容、原告与其承租户之间的关系及被告进行公告的行为，可以认定原、被告之间的租赁合同已经终止，故被告辩称会议记录只是双方协商的一个过程，不是最终签订合同的观点，本院不予采纳。从会议记录内容来看，被告开发房屋已成事实，故急于协商终止和补偿事宜，未写明如果开发不成的法律后果，所以这不是附条件的民事行为，被告最终未开发成的原因不是不可抗力，是被告的行为致使开发行为不能完成，其不能约束原告，未开发成的法律后果应由被告自行承担，故对被告辩称解除合同的前提是开发商开发成功的观点，本院不予采纳。被告辩称原告仍在占有和使用租赁房屋，租赁合同尚未解除，此观点不能否定其已具备有效民事协议所具备要件的会议纪要，故对被告的此种辩解意见本院不予采纳。关于补偿款数额，是被告政府经过现场调查后得出的数据，现被告对此不予认可，但又未提出相反证据予以推翻调查情况，双方协商最终达成补偿款80万元的共识，符合合同法规定的“意思自治”原则，原、被告双方应当按照约定全面履行合同终止后的法律后果，即被告给付原告补偿款80万元，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零九条的规定，判决如下：
被告鸡东县兴农镇人民政府于本判决生效后给付原告孔凡强终止租赁合同补偿款80万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，由被告鸡东县兴农镇人民政府承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 梁晓云
人民陪审员 姜春爽
人民陪审员 尹家乐
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 张 鹏