北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4794号
上诉人（原审被告）：鲍春，男，1987年2月6日出生。
委托诉讼代理人：程学炜，北京市德勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于曼宜，女，1951年11月27日出生。
被上诉人（原审原告）：于威，男，1953年7月27日出生。
被上诉人（原审原告）：于嘉，男，1963年5月31日出生。
上述三被上诉人之委托诉讼代理人：赵敏，北京大成律师事务所律师。
上述三被上诉人之委托诉讼代理人：罗鉴，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于漫丽（刘国楷之妻兼刘国楷的委托诉讼代理人），女，1949年3月16日出生。
被上诉人（原审被告）：刘国楷，男，1942年7月27日出生。
被上诉人（原审被告）：刘于小川，男，1990年5月13日出生。
原审第三人：张鹏，男，1976年1月25日出生。
上诉人鲍春因与被上诉人于曼宜、于威、于嘉、于漫丽、刘国楷、刘于小川及原审第三人张鹏物权保护纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初22346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。鲍春之委托诉讼代理人程学炜，于曼宜、于威、于嘉之委托诉讼代理人赵敏、罗鉴，于漫丽到庭参加了诉讼。刘于小川和张鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席进行审理，现已审理终结。
鲍春的上诉请求：撤销一审判决，驳回于曼宜、于威、于嘉的诉讼请求，由于曼宜等六被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，显失公平，依法应予撤销。1．本案不适用物权法第106条善意取得之规定，一审判决依据该条判案属于适用法律错误，应予撤销。对鲍春而言，于漫丽出售涉诉房屋是有权处分。无权处分仅限于在于国卿和于漫丽之间进行评价。2．鲍春购买涉诉房屋主观为善意，鲍春与于漫丽一家签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，无证据证明鲍春存在恶意；380万元的交易价格合理，也不属于“明显不合理低价”；一审法院对房屋价值评估时点选择错误，应以签订合同的时间作为评估时点；房屋已实际交付，鲍春已取得涉诉房屋产权证书。3．一审对主要事实认定错误。鲍春与于漫丽一家系消灭之前的借款合同关系而重新建立房屋买卖合同关系；鲍春将330万元借款转化为购房款后又向于漫丽支付2笔房款，一审认定鲍春未支付房款错误；一审认定鲍春明知交易价格非正常交易价格错误。4．被上诉人之间互相串通共同针对鲍春进行诉讼，且诉讼中于漫丽恶意放弃继承权利，损害债权人利益的行为存在恶意。5．于国卿应当选择正确的法律关系，选择正确的诉讼对象提起�权诉讼。6．一审法院程序错误，未将涉嫌犯罪线索移交公安机关处理。
于曼宜、于威、于嘉辩称，一审法院适用我国物权法第106条的规定正确。于漫丽基于虚假继承公证取得公证书进而取得房产证后出售涉诉房屋，系无权处分，鲍春的该部分上诉理由不能成立。鲍春系绝对的恶意，与案外人串通，通过借款抵押过户公证来获取于国卿的房屋。鲍春在本案中既是贷款人又是买受人，属于自己与自己交易，是恶意串通的行为。网签合同是备案合同，有针对第三人的效力，一审法院确定的评估时点及所作的估价正确，380万元的购房款是不合理的，且鲍春未支付过购房款。于漫丽放弃继承权是在于国卿去世后四个兄弟姐妹协商一致同意的。关于是行使物权权利还是行使合同权利的问题在于当事人的选择，至于是否涉及刑事问题，应对鲍春及案外人的恶意行为采取刑事调查而不是对受害人提起。
于漫丽、刘国楷辩称，不同意鲍春的上诉意见，同意一审法院判决。
于曼宜、于威、于嘉向一审法院起诉请求：1.确认于曼宜、于威、于嘉为北京市东城区××74号楼6层3单元602号房屋的合法所有权人和权利人；2.判令鲍春向于曼宜、于威、于嘉返还上述房屋；3．判令鲍春配合于曼宜、于威、于嘉办理上述房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至于曼宜、于威、于嘉名下；4．诉讼费由鲍春、于漫丽、刘国楷、刘于小川承担。
一审法院认定事实：于国卿与孙敏芬是夫妻关系，孙敏芬于2014年12月5日去世，于国卿于2017年3月25日去世。二人共育有四子女，分别是于漫丽、于曼宜、于威、于嘉。于漫丽与刘国楷系夫妻关系，刘于小川为二人之子。2000年10月12日，于国卿取得位于北京市东城区××74号1号楼3单元602号�屋产权证，编号为京房权证东私成字第XX**号。
2016年7月26日，北京市国立公证处出具（2016）京国立内证字第11112号《继承权公证书》，该公证书载明：涉诉房屋虽登记在于国卿名下，但是属于于国卿与孙敏芬夫妻共同所有，于曼宜、于威、于嘉自愿放弃继承权，根据相关法律规定，确认涉诉房屋由于漫丽继承。2016年7月29日，于漫丽向北京市国土资源局东城分局提出不动产登记申请，申请将涉诉房屋过户登记至于漫丽名下。2016年8月1日，于漫丽领取了涉诉房屋产权证。2016年10月25日，北京市国立公证处作出《关于撤销（2016）京国立内证字第11112号继承权〈公证书〉的决定》。
2016年8月3日，于漫丽、刘于小川（借款人、甲方）与鲍春（出借人、乙方）签订《借款合同》。合同约定，乙方同意出借金额为人民币贰佰叁拾万元。甲方收款账户为（户名：于漫丽，账号：×××，开户行：中国工商银行平安支行）。乙方收款账户为（户名：鲍春，账号：×××，开户行：中国工商银行望京支行）。合同双方均同意：借款款项、借款利息的支付和还款均通过以上两个账户进行，双方名下的其他银行账户资金往来不作为借款款项、借款利息支付和还款的凭证。本次借款的月利率为2%。借款期限为1个月，自2016年8月3日起到2016年9月2日止（借款期限起始日以借款实际转账之日起算，如借款分次转账支付，则借款期限到期日以最后一笔借款到期日为准）。甲方在借款期限届满时一次性偿还本金，且甲方有权提前偿还上述借款，甲方应支付的利息按实际使用天数计算。落款处甲方处有于漫丽及刘于小川的签字及捺印，乙方处有鲍春的签字。当日，鲍春通过中国工商银行股份有限公司北京平安支行向于漫丽转账2300000元。上述《借�合同》在2016年8月11日经北京市中信公证处公证。
2016年8月11日，于漫丽、刘国楷（借款人、抵押人、甲方）与鲍春（出借人、抵押权人、乙方）签订《借款合同》。合同约定，乙方同意出借金额为人民币叁佰叁拾万元。甲方收款账户为（户名：于漫丽，账号：×××，开户行：中国工商银行）。乙方收款账户为（户名：鲍春，账号：×××，开户行：中国工商银行望京支行）。合同双方均同意：借款款项、借款利息的支付和还款均通过以上两个账户进行，双方名下的其他银行账户资金往来不作为借款款项、借款利息支付和还款的凭证。本次借款的月利率为2%。借款期限为15天，自2016年8月11日起到2016年8月26日止（借款期限起始日以借款实际转账之日起算，如借款分次转账支付则借款期限到期日以最后一笔借款到期日为准）。甲方在借款期限届满时一次性偿还本金，且甲方有权提前偿还上述借款。合同中同时约定，甲方同意以其有全部所有权及处分权的房屋向乙方提供抵押担保，并承诺在本合同签订之日起两日内配合乙方办理抵押登记手续。若甲方到期不能履行对乙方的按期还款义务，乙方有权依法处分上述抵押物，并享有优先受偿权。抵押房产：房屋坐落北京市东城区××74号楼6层3单元602号；房屋所有权人：于漫丽；房屋所有权证号：京（2016）东城区不动产权第XXXX号。抵押期间，甲方必须将该抵押物的房产证、土地证原件及有关证明的原件交由乙方保管。落款处甲方处有于漫丽、刘国楷及刘于小川的签字及捺印，乙方处有鲍春的签字。上述《借款合同》在2016年8月11日经北京市中信公证处公证。同日，鲍春通过中国工商银行分四次向于漫丽共计汇款3300000元，于漫丽通过中国工商银行向账号为×××、收款人为李燕芝�案外人分别汇款23万元、207万元。
2016年8月11日，于漫丽、刘国楷（委托人）与张鹏（受托人）签订委托书，载明委托人系夫妻关系，在于漫丽名下有坐落于北京市东城区××74号楼6层3单元602号（房屋所有权证号：京（2016）东城区不动产权第XXXX号）房产一套，因委托人事务繁忙，现委托受托人张鹏代为办理如下事宜：一、签订房屋买卖合同；办理签署及撤销网签手续；二、代为查询及复印房屋档案；三、办理房源核验手续；四、办理产权过户登记手续；五、代缴相关税费；六、代收房价款并有权处理房价款；代为确定上述房产的出售价格；七、协助买方办理购房贷款手续；八、办理物业交割手续；九、其他与上述房产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，委托人均予以承认，并由委托人承担一切法律�任。受托人有权转委托。委托期限：自2016年8月11日起两年。落款处有于漫丽、刘国楷的签字及捺印。上述《委托书》在2016年8月11日经北京市中信公证处公证。
2016年8月，于漫丽、刘国楷、刘于小川作为出售人与鲍春作为买受人签订《房屋买卖合同》。合同约定，出售人所售房屋为楼房，坐落于东城区××74号3门602#，该房屋所在楼栋总层数为六层，该房屋所在楼层为六层，建筑面积为66.28平方米。房屋所有权证号为京（2016）东城区不动产权第XXXX号。房屋抵押情况为有抵押，总价款为3800000元，房屋交付时间为出售人应当在2016年9月30日前将该房屋交付给买受人。合同同时约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出售人应当在该房屋所有权转移登记之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出售人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付叁拾万元的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出售人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金。合同中对于付款的具体期限和方式未作约定。落款处出售人处有于漫丽、刘国楷、刘于小川的签字及捺印，签订日期为2016年8月11日；买受人处有鲍春的签字，签订日期为2016年8月12日。
2016年8月30日，于漫丽作为出卖人与鲍春作为买受人签订合同编号为C××的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。约定出卖人所售房屋为楼房，坐落为：东城区××74号楼6层3单元602号。该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，建筑面积共66.28平方米。该房屋规划设计用途为住宅。合同约定，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币3500000元，叁佰伍拾万元整，买受人采取自行交割的方式付款，具体付款方式以及付款期限见附件五。当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该买卖合同落款处出卖人签章处为空白，委托代理人处有张鹏的签字，买受人签章处有鲍春的签字。
2016年8月31日，鲍春向北京市国土资源局东城分局缴纳已购公有住房上市出售补缴土地收益1034元。同日，鲍春向北京市东城区地方税务局缴纳契税35000元。
2016年9月1日，鲍春取得涉诉房屋的不动产权证书。
2016年10月27日，于国卿将于漫丽、鲍春起诉至一审法院，要求确认于漫丽与鲍春之间于2016年8月30日签订的《存量房屋买卖合同》（网签）无效，并判令于漫丽、鲍春将涉诉房屋恢复登记至于国卿名下，并将房屋交付于国卿。2016�11月18日，一审法院作出（2016）京0101民初20144号民事判决书，判决驳回于国卿的诉讼请求。该判决现已生效。
2016年11月11日，于威、于曼宜、于嘉将北京市规划和国土资源管理委员会、于漫丽起诉至一审法院，要求撤销北京市规划和国土资源管理委员会将涉诉房屋登记至于漫丽名下的行政行为，撤销房屋所有权证，并将房屋登记至于国卿名下。2017年8月25日，法院作出（2016）京0101行初1089号行政判决书，判决确认北京市规划和国土资源管理委员会2016年8月1日所作的涉诉房屋的转移登记行为违法。该判决现已生效。
一审庭审中，鲍春主张分别于2016年9月8日、2016年9月28日向于漫丽汇款10万元。对此，于漫丽不予认可。
对于购房款的支付问题，鲍春称房屋的实际成交价格为380万元，并非网签合同约定的350万元。购房款支付情况为：于漫丽一家�鲍春借款330万元，没有偿还。鲍春向于漫丽支付了20万元钱款，两项共计是350万元，剩余30万元是因为涉诉房屋户口还没有迁出，故尚未支付。对此，于曼宜、于威、于嘉及于漫丽不予认可。
一审诉讼中，于曼宜、于威、于嘉申请对涉诉房屋的市场价值进行评估鉴定。经北京市高级人民法院随机选择，确定由北京百成首信房地产评估有限公司进行评估鉴定。该评估公司向法院出具房地产估价报告，其结果为涉诉房屋总价为5360100元。对此，于曼宜、于威、于嘉认可真实性。于漫丽认可真实性。鲍春对评估结果不予认可，并就评估程序的合法性、评估时点时房屋的价值判断标准及评估不应包含装修价值提出了异议。鉴定机构于2017年5月8日，向法院出具《关于〈对房地产估价报告异议〉的回函》，就上述异议进行了答复，并坚持所作出的估价报告。
�审庭审中，于漫丽表示自愿放弃对于涉诉房屋的相关继承权。
一审法院认为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据查明的事实，涉诉房屋原登记产权人为于国卿。于漫丽通过伪造证明材料等手段，取得《继承权公证书》，并据此将房屋过户至其名下。现公证处已将上述《继承权公证书》撤销，北京市规划和国土资源管理委员会将涉诉房屋产权由于国卿转移登记至于漫丽名下的行为亦经法院生效判决确认为违法行为。故于漫丽不是涉诉房屋的合法所有权人。于国卿去世后，涉诉房屋产权应由其继承人继承并共有。而于漫丽作为于国卿的继承人，当庭表示自愿放弃对涉诉房屋的继承权，故法院认定涉诉房屋的权利主体应为于威、于嘉、于曼宜三人。
在鲍春同于漫丽进行涉诉房屋的买卖交易过程中，指定了鲍春的朋友即张鹏作为于漫丽一家卖房的代理人办理房屋买卖交易手续，虽然鲍春同于漫丽一家签订了房屋买卖合同，但网签备案的房屋买卖合同系张鹏代于漫丽与鲍春签订的，且房屋买卖交易价格出现差异。因网签备案合同由张鹏代为签订，于漫丽对此表示不知情，故法院认定双方的房屋买卖交易价格应当以鲍春与于漫丽一家签订的房屋买卖合同载明的交易价格为准，即380万元。本案房屋买卖合同的签订是基于于漫丽、刘国楷、刘于小川与鲍春之间存在借款合同关系而订立，最终鲍春以买卖的形式取得了房屋的所有权。�鲍春承认没有支付购房款，是用于漫丽一家欠其的借款折抵购房款。整个交易过程中，鲍春因借款关系而取得了涉诉房屋的物权，而根据房地产估价报告认定的房屋价格为5360100元，于漫丽、刘国楷、刘于小川与鲍春之间的合同约定的房屋成交价格380万元，显然与正常的市场交易价格相差较大，反映出380万元并非正常的市场交易价格，对此鲍春是明知的。综上分析，因于漫丽无权处分涉诉房屋，鲍春与于漫丽一家的基础法律关系为民间借贷，且鲍春以远低于市场价格取得涉诉房屋的所有权，以此折抵于漫丽一家的欠债，故鲍春并不构成善意取得。现于威、于嘉、于曼宜依法要求追回涉诉房屋的所有权，应予支持。于威、于嘉、于曼宜要求将涉诉房屋返还给三人，并将产权恢复登记至该三人名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。鲍春的抗辩意见，法院不予采信�综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认于威、于嘉、于曼宜为北京市东城区××七十四号楼六层三单元六〇二号房屋的合法权利人；二、鲍春于判决生效后十日内将北京市东城区××七十四号楼六层三单元六〇二号房屋返还于威、于嘉、于曼宜；三、鲍春于判决生效后十日内协助于威、于嘉、于曼宜办理北京市东城区××七十四号楼六层三单元六〇二号房屋的所有权转移登记手续；将上述房屋变更登记至于威、于嘉、于曼宜名下。
本院审理过程中，鲍春提交于漫丽、刘国楷诉鲍春房屋买卖合同（撤销合同）案件部分起诉材料：民事起诉状、东城区人民法院诉讼材料收据、送达回证、诉讼费用缴纳告知书、法院送达地址�认书，证明本案于曼宜、于威、于嘉的代理律师罗鉴在同一时期就同一事实，既代理案件中的于国卿、于曼宜、于威、于嘉对鲍春提起诉讼，又代理于漫丽、刘国楷对鲍春提起诉讼，本案诉讼，于国卿、于曼宜、于威、于嘉、于漫丽、刘国楷系血亲关系，系利益共同体，其合伙串通，恶意对鲍春进行诉讼。于曼宜、于威、于嘉对上述证据的真实性认可，但认为另案与本案系两件不同的案件，对关联性及证明目的不予认可。于漫丽、刘国楷同意于曼宜、于威、于嘉的质证意见。本院认为鲍春提供的前述证据不能证明其所主张的合伙串通及恶意诉讼的事实，对该部分证据本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是《中华人民共和国物权法》第一百零六条的适用问题。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。鲍春上诉主张于漫丽不属于无处分权人，因此不能适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定。根据查明的事实，于国卿系涉诉房屋原登记产权人。于漫丽通过伪造证明材料等手段，取得《继承权公证书》，并据此将房屋过户至自己名下。生效的行政判决书已确认北京市规划和国土资源管理委员会于二〇一六年八月一日所作的涉诉房屋的转移登记行为违法，故于漫丽不是涉诉房�的合法所有权人。于漫丽将涉诉房屋转让给鲍春符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的“无处分权人将不动产转让给受让人”的情形，鲍春的该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。
判断涉诉房屋所有权人是否有权追回，本案应从上述法律条款所规定的三种情形进行分析。因涉诉房屋已过户登记至鲍春名下，故本院着重判断鲍春受让涉诉房屋时是否是善意的，以及380万元的转让款是否是合理价格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。按照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权以登记为公示方式，因鲍春与于漫丽一家�订《房屋买卖合同》时，房屋的所有权登记在于漫丽名下，诉讼中于曼宜、于威、于嘉也未能提供充足的证据证实鲍春存在明知或因重大过失未知于漫丽无处分权的主观恶意。故应当直接推定鲍春在受让涉诉房屋时是善意的。最后关于380万元的转让款是否是合理价格问题。根据查明的事实，于漫丽、刘国楷、刘于小川与鲍春之间最早存在借款合同关系，后双方又签订《房屋买卖合同》，对于购房款380万元的支付方式鲍春表示是用于漫丽一家欠其的借款330万元折抵的部分购房款，另行再支付了20万元购房款，现尚欠30万元未支付。衡量整个交易过程，本院难以认定本案中的借款关系与房屋买卖关系系两个完全独立的法律关系。根据房地产估价报告认定的房屋价格为5360100元，鲍春上诉主张评估时点问题，本院认为一审法院采用双方网签合同时间即2016年8月30日作为评估�点并无不妥，另鲍春也未提供证据证实其所主张的2016年8月12日的房屋价值与2016年8月30日的房屋价值有明显价值差异，故本院对鲍春的该部分上诉理由不予支持。于漫丽、刘国楷、刘于小川与鲍春之间的房屋买卖合同约定的房屋成交价格380万元，显然大幅度低于正常的市场交易价格，从双方建立民间借贷法律关系，到双方签订房屋买卖合同的过程来看，鲍春最终以远低于市场价格取得涉诉房屋的所有权，以此折抵于漫丽一家的欠债，综上分析意见，本院无法认定双方是以合理价格转让的涉诉房屋，鲍春不能构成善意取得。鲍春的该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。鲍春上诉关于恶意串通进行诉讼、法律关系的选择以及审判程序错误等上诉理由不能成立，本院均不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，鲍春不能取得涉诉房屋的所有权，于威、于嘉、于曼宜作为原所有权人于国卿的继承人依法要求追回涉诉房屋并要求将涉诉房屋返还及产权恢复登记至该三人名下的请求应予支持，一审法院处理恰当，本院依法予以维持。
综上所述，鲍春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费200元，由鲍春负担（已交纳）。
二审案件受理费34800元，由鲍春负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 陈 妍
审 判 员 王艳芳
二〇一八年八月二十九日
法官助理 刘 佳
书 记 员 程 飞