上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2347号
上诉人（原审被告）陈志慰，＊生，汉族，住＊＊＊。
上诉人（原审被告）何粉妹，＊生，汉族，住址同陈志慰。
上诉人（原审被告）陈驰捷，＊生，汉族，住址同陈志慰。
上诉人（原审被告）陈抒凯，＊生，汉族，住址同陈志慰。
法定代理人陈驰捷（系陈抒凯父亲），年籍详上。
被上诉人（原审原告）江辉，＊生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）王莎，＊生，汉族，住址同江辉。
两被上诉人之共同委托代理人王晶，上海众华律师事务所律师。
上诉人陈志慰、何粉妹、陈驰捷、陈抒凯因排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第13643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人陈志慰、何粉妹，被上诉人江辉、王莎及其共同委托代理人王晶到庭参加诉讼。上诉人陈驰捷、陈抒凯经本院合法传唤未到庭应诉。现已审理终结。
原审经审理查明，系争的＊＊＊＊房屋产权于2010年1月6日登记在陈志慰名下。2010年6月30日，案外人陈志萍代陈志慰签名作为甲方、案外人郎佳齐作为乙方、案外人袁屹竹作为乙方的委托代理人，双方签订买卖合同一份，约定乙方以人民币（下同）730，000元的价格向甲方购买系争房屋等内容。2010年11月5日，陈志萍代陈志慰在系争房屋的过户申请书即上海市房地产登记申请书上签名。2010年11月19日，系争房屋产权登记至郎佳齐名下。2012年11月1日，系争房屋产权变更登记至案外人上海合海物流有限公司（以下简称合海公司）名下。2013年6月30日，合海公司为卖售人甲方，江辉、王莎为买受人乙方签订房地产买卖合同，约定乙方以920，000元的价格向甲方购买系争房屋等内容。同日，合海公司为甲方，江辉、王莎为乙方签订协议一份，约定甲、乙双方签订的关于系争房屋的买卖合同约定的成交价为920，000元，该价格未包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用，该房屋甲方的实际成交价为1，000，000元，待甲方将该所售房屋内的所有户口全部迁出后，由乙方将户口押金80，000元直接支付给甲方，若甲方未能在约定的时间内将该所售房屋交付于乙方的，则乙方直接扣除交房押金50，000元等内容。2013年7月23日，江辉、王莎取得金额为920，000元的房款发票。2013年8月23日，系争房屋产权登记至江辉、王莎名下。同年10月、11月，江辉、王莎两次至系争房屋，要求陈志慰、何粉妹、陈驰捷、陈抒凯（以下简称陈志慰等四人）搬离腾房，未果。
原审另查明，2013年2月，陈志慰向原审法院起诉，要求确认陈志萍以其名义与郎佳齐就系争房屋签订的买卖合同无效。原审法院经审理认定，买卖合同虽然非陈志慰本人所签，而是由陈志萍代其所签，但陈志萍持有陈志慰的身份证、户口簿及系争房屋权利凭证，且一直未归还给陈志慰，陈志慰对陈志萍处分系争房屋是知晓的，且无异议，而作为买卖合同的另一方当事人即郎佳齐，鉴于陈志萍与陈志慰的兄弟关系及陈志萍持有系争房屋权利凭证、陈志慰身份证及户口簿的全部原件，其也有理由相信陈志萍有权代陈志慰处分系争房屋。2013年12月，原审法院依法判决驳回陈志慰的诉讼请求。陈志慰不服，提起上诉，本院依法判决驳回上诉，维持原判。
原审审理中，江辉、王莎请求判令：1、陈志慰等四人立即搬离系争房屋；2、陈志慰等四人按每月2，000元（该标准远低于系争房屋及周边房屋的月租金标准）支付自2013年9月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。
陈志慰等四人辩称：江辉、王莎购房时系争房屋市场价至少1，200，000元，而其二人与合海公司所签买卖合同约定的房价明显低于当时的市场价，双方于同日所签协议与买卖合同无关，其目的是为了否认江辉、王莎低价买房，且根据协议内容可以反映江辉、王莎对系争房屋内有人居住是清楚的，并知晓居住人员不能搬离的风险很高，可见江辉、王莎系恶意购房。关于江辉、王莎主张其支付给案外人马杰的200，000元，江辉、王莎的中介方为“我爱我家”，但未证明马杰是该中介的经办人，即使马杰是该中介的工作人员，也不能证明该款项系支付给中介方，其目的也是为了做低房价。2013年2月陈志慰向法院起诉，要求确认陈志萍以其名义与郎佳齐签订的买卖合同无效，未获法院支持，但该案审理中，通过司法鉴定，房屋买卖合同、房地产登记申请书上转让人陈志慰的签名都是陈志萍所签，陈志慰均不知情，且合同约定的成交价更远低于当时的市场价，陈志萍将系争房屋转让给郎佳齐也是上当受骗。系争房屋虽被多次买卖，但陈志慰一家祖孙三代在系争房屋居住至今，户口也在系争房屋内，陈志慰等四人从未拿到过任何房款，也不知道房屋转卖的情况，也未授权任何人出售房屋。江辉、王莎在购房过程中从未上门看过房，直至过户后才要求陈志慰等四人腾房，陈志慰等四人无其他住房，江辉、王莎应当向房屋出售方主张权利。故要求驳回江辉、王莎的诉请。
原审认为，根据陈志慰起诉确认陈志萍以其名义与郎佳齐所签买卖合同一案的相关判决，陈志慰对陈志萍处分出售系争房屋是知晓的，且无异议。现江辉、王莎通过合法买卖取得系争房屋产权，为系争房屋的合法所有人，陈志慰等四人占据江辉、王莎所有的房屋，侵害了江辉、王莎的合法权益，其二人要求陈志慰等四人迁出系争房屋，依法有据，原审法院对此予以支持。关于江辉、王莎主张之房屋使用费，虽然陈志慰等四人占据房屋，但系其对江辉、王莎取得产权持有异议、双方存在纠纷所致，结合本案实际情况，原审法院酌定由陈志慰等四人自本案判决生效日起按每月2，000元支付江辉、王莎房屋使用费。至于陈志慰所称受其弟陈志萍所骗及陈志萍亦被骗售房等，可另行向相关方主张。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，于二○一四年七月三十一日作出判决：一、陈志慰、何粉妹、陈驰捷、陈抒凯应于判决生效之日起二十日内迁出＊＊＊；二、陈志慰、何粉妹、陈驰捷、陈抒凯应于判决生效之日起二十日内支付江辉、王莎自判决生效之日起至实际迁出之日止，按每月2，000元计算的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由陈志慰、何粉妹、陈驰捷、陈抒凯负担。
判决后，陈志慰等四人不服，上诉于本院，诉称：涉案房屋系陈志慰的房产。2010年6月，因案外人陈志萍擅自冒用陈志慰名义非法将涉案房屋出售给案外人郎佳齐，后郎佳齐将涉案房屋出售给合海公司，合海公司随后又将涉案房屋出售给江辉、王莎。虽然江辉、王莎通过买卖行为取得涉案房屋的产权证，但从2010年6月至2013年6月三年间，涉案房屋几次买卖极不正常。陈志慰一家一直居住在系争房屋内，但从未有人因买卖涉案房屋而上门看房，也未有人要求其一家将户籍从涉案房屋迁出。因此，涉案房屋三次买卖存在虚假欺骗行为。江辉、王莎明知此情况，仍然购买涉案房屋，属于非善意取得。如果按照原审判决执行，陈志慰等四人将无任何居住房屋，家破人亡的后果非常严重。原审时，陈志慰等四人提出追加案外人郎佳齐和合海公司为被告以便查明本案事实，但原审法院未予采纳。基于陈志慰从未在买卖合同上签过字，也从未委托他人出售涉案房屋，更从未收到过任何房款，所谓的买房人郎佳齐以及合海公司也从未到庭质证，故本案事实根本没有查明。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回江辉、王莎的原审诉请。
被上诉人江辉、王莎辩称：生效判决已经确认陈志慰出售涉案房屋的买卖合同有效。2010年6月30日产权转让后，陈志慰就不是涉案房屋的产权人，涉案房屋与陈志慰无关。陈志慰等四人无任何证据证明江辉、王莎系恶意购房。江辉、王莎已经依法取得涉案房屋的所有权，陈志慰等四人理应从涉案房屋迁出。原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，江辉、王莎系从案外人合海公司处购得涉案房屋之产权，故江辉、王莎对涉案房屋的权利应通过其与案外人所签订的房地产买卖合同的履行（包括房屋的权利交付以及实物交付）来实现。江辉、王莎虽已于2013年8月23日取得了涉案房屋的房地产权证，但实际并未获得对涉案房屋的占有、使用权，对此，江辉、王莎应依据其与案外人所签订的房地产买卖合同之约定向合同的相对方即房屋的出卖人主张权利。陈志慰等四人在江辉、王莎取得涉案房屋产权之前即居住使用涉案房屋，江辉、王莎在其自身尚未取得涉案房屋之完整产权的情况下，越过房屋买卖合同中约定的房屋交付环节，而以涉案房屋完全产权人之身份直接向与其并无合同关系的房屋实际占有人主张排除妨害，要求陈志慰等四人迁出涉案房屋并支付房屋使用费，法律依据不足，本院难以支持。原审判决适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第13643号民事判决；
二、驳回江辉、王莎原审全部诉讼请求。
一审案件受理费减半收取计人民币40元，二审案件受理费人民币80元，均由江辉、王莎共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 孙 超
二〇一四年十月十三日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条
出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……