湖北省武汉市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鄂武汉中民再终字第00078号
申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：何五星，男，1954年8月15日出生，汉族。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：叶自俊，女，1955年6月14日出生，汉族。
委托代理人：徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。
委托代理人：张博，湖北鼎力众邦律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：董奇萍，女，1952年7月4日出生，汉族。
委托代理人：徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。
委托代理人：张博，湖北鼎力众邦律师事务所律师。
申请再审人何五星因与被申请人叶自俊、董奇萍房屋租赁合同纠纷一案，不服本院2014年11月26日作出（2014）鄂武汉中民终字第00921号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2015年9月29日作出（2015）鄂民申字第01345号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭审理了本案。申请再审人何五星，被申请人叶自俊、董奇萍的共同委托代理人张博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月23日，叶自俊、董奇萍向武汉市黄陂区人民法院起诉称，叶自俊、董奇萍于2011年1月9日与何五星签订房屋租赁合同，将位于汉口北四季美农贸城中央商务街五栋二层的262号房租赁给何五星使用。合同约定，租期为三年，第一年租金每月900元，第二年租金每月1000元。每半年支付一次，每次需提前支付租金。合同履行期间，第一年何五星按约定支付了租金。2012年4月16日开始，何五星就以种种理由拒不支付租金，经叶自俊、董奇萍多次催要均无果。叶自俊、董奇萍请求法院判令：一、何五星向叶自俊、董奇萍支付房屋租金10000元；二、解除叶自俊、董奇萍与何五星之间的房屋租赁合同关系；三、何五星将房屋恢复原状并腾退给叶自俊、董奇萍。
何五星答辩并反诉称：何五星于2011年1月15日与叶自俊、董奇萍签订房屋租赁合同是事实。租赁合同签订后，在得到叶自俊、董奇萍的同意下，何五星投资22587元将房屋装修为KTV房，并于2011年12月转租给第三方胡胜利。何五星在租赁期间按时交纳了至2012年4月15日的房屋租金。2012年3月19日，消防部门向包括涉案房屋在内的四季美农贸市场商务中心的二、四、五幢共200多户业主下达停电通知，并于同年4月5日正式停电。因停电不能正常经营，胡胜利于2012年3月31日向何五星提出不再租赁涉案房屋。同日，何五星向叶自俊、董奇萍提出不再租赁涉案房屋并说明原因。因不能正常营业，胡胜利未向何五星交纳2012年4月1日及之后的房屋租金，何五星也因此未向叶自俊、董奇萍交纳房屋租金。从同年4月15日开始，何五星多次要求叶自俊、董奇萍收回房屋并退还押金，但叶自俊、董奇萍以未交纳租金为由均不予理睬。同年9月初消防停电结束，叶自俊、董奇萍将涉案房屋的钥匙强行拿走，拒不退还租房押金，同时占据何五星投资房屋内的KTV设备等财产，并将房屋出租给他人。请求判令：叶自俊、董奇萍返还房屋押金1500元、2012年4月5日即消防停电之日至同月15日已交纳的房租300元和房屋KTV设备财产8199元，合计9999元。
叶自俊、董奇萍针对何五星的反诉辩称，租赁合同中未约定租赁房屋用途，房屋内的物品与本案所涉的房屋租赁无关。
一审查明，2011年1月9日，叶自俊、董奇萍与何五星签订房屋租赁合同，合同约定：由叶自俊、董奇萍将位于武汉市黄陂区滠口刘店（汉口北四季美农贸商城中央商务街）第五幢二层262号、武汉市商品房买卖合同编号为黄093045302的房屋出租给何五星使用，租期三年。租金约定：第一年为每月900元；第二年和第三年为每月1000元。何五星向叶自俊、董奇萍支付押金1500元，合同履行完毕，如何五星遵守合同，无欠各种费用，叶自俊、董奇萍退还押金。付款方式：每半年支付租金一次，每次支付租金须提前15天。如恶意拖欠房租，叶自俊、董奇萍有权收回房屋，由此产生的后果由何五星承担。租赁期间叶自俊、董奇萍提供空调、热水器设施。租赁期内房屋如有变动，退房须还原卫生间。同时约定，双方如遇不可抗力和特殊情况需终止合同，应该提前一个月通知对方，并以一个月的租金作为补偿等事项。合同订立后，叶自俊、董奇萍将房屋钥匙交给何五星，何五星向叶自俊、董奇萍交付了房屋押金1500元。之后，何五星向叶自俊、董奇萍支付租金至2012年4月15日止。2012年9月14日，董奇萍与何五星之妻杨清平为涉案房屋租赁事宜发生争执，在查看涉案房屋时，将涉案房屋钥匙一套从杨清平手中拿走。2013年3月10日，董奇萍与杨清平以收条形式办理涉案房屋余下钥匙的交接手续，载明：收到四季美农贸商城5号楼2楼262号房钥匙6把……。由双方经手人董奇萍、杨清平签名确认。2014年1月22日，叶自俊、董奇萍以何五星在合同履行期限（2012年4月16日起至2013年3月10日）内，未按约定向其支付租金，向法院提起诉讼。
一审另查明，2012年2月23日，何五星将涉案房屋装修为KTV形式后，以其妻杨清平的名义转租给他人（胡胜利）承包经营娱乐业，胡胜利在经营期间，因KTV存在火灾隐患，被公安部门予以临时查封。为此，胡胜利与杨清平发生诉讼，法律文书确认杨清平因与胡胜利签订的承包经营合同中约定由杨清平负责办理消防许可证而未办理，致KTV房被相关部门查封，由杨清平承担违约责任，解除了杨清平与胡胜利的承包经营关系。
一审认为，叶自俊、董奇萍与何五星之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法应予保护。叶自俊、董奇萍依合同约定将房屋交给何五星使用，何五星未按约定期限支付房屋租金给叶自俊、董奇萍，对此，何五星应承担民事责任。何五星在支付租金后，其所付押金1500元，应由叶自俊、董奇萍予以返还。故何五星要求叶自俊、董奇萍返还押金的反诉请求，予以支持。何五星辩称其合同不能履行的原因是叶自俊、董奇萍的房屋未做消防设施造成。因何五星未办理消防许可证，将租赁房屋用于酒店（含KTV）经营活动，存在重大火灾隐患，被消防部门予以临时查封，该事实被生效的（2012）鄂黄陂民商初字第00244号民事判决书所确认。导致租赁合同不能履行的责任在何五星，故何五星的该抗辩理由，不予采信。何五星要求叶自俊、董奇萍返还自2012年4月5日即消防停电之日至同月15日已交纳房屋租金300元以及房屋内的KTV设备价值8199元的财产，因其未提供证明叶自俊、董奇萍有占有使用涉案房屋内KTV设施和多收其房屋租金300元的有效证据，故何五星的该项请求，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2014年6月25日作出（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决：一、解除叶自俊、董奇萍与何五星之间的房屋租赁关系；二、何五星于本判决生效之日起十日内，向叶自俊、董奇萍支付租金5000元（按每月1000元，从2012年4月16日起算至同年9月16日止）；三、叶自俊、董奇萍退还何五星押金1500元；四、驳回叶自俊、董奇萍的其他诉讼请求；五、驳回何五星的其他反诉请求。
叶自俊、董奇萍和何五星均不服一审判决，向本院提出上诉。叶自俊、董奇萍请求：1、撤销原审判决第二、三、四项；2、改判何五星向叶自俊、董奇萍支付所欠房屋租金1万元并将房屋恢复原状并返还移走的热水器。
何五星上诉请求：1、撤销原审判决，改判原审判决第二项为：由叶自俊、董奇萍向何五星支付租赁房屋内财产折价8199元；2、改判原审判决第三项为：叶自俊、董奇萍向何五星退还押金1500元及房屋租金300元。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，2012年4月5日，诉争房屋所在的武汉市黄陂区滠口刘店（汉口北四季美农贸商城中央商务街）第5幢因存在重大火灾隐患，被武汉市公安局黄陂区消防大队采取断电的措施予以临时查封。后经汉口北四季美农贸商城出面协调，该商城恢复供电。
本院二审认为，2011年1月9日，叶自俊、董奇萍与何五星签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。合同签订后，叶自俊、董奇萍依约交付了房屋，何五星未依约支付房屋租金，对此，何五星应承担支付所欠房屋租金的责任。2012年9月14日，叶自俊、董奇萍要求何五星之妻杨清平开门查看涉案房屋时，从杨清平处将涉案房屋钥匙拿走一套，但房屋仍由何五星占有使用，2013年3月10日，董奇萍从何五星之妻杨清平收回诉争房屋钥匙，应为双方协商解除房屋租赁合同，故叶自俊、董奇萍要求何五星支付房屋租金从2012年4月15日至2013年3月10日共计1万元的上诉请求，本院予以支持。关于叶自俊、董奇萍上诉称何五星应将涉案房屋恢复原状并返还热水器的问题，双方签订的《房屋租赁合同》中并未有相关约定，且在移交租赁房屋时亦未有相关财产的移交清单，故叶自俊、董奇萍的该项上诉请求缺乏证据证实，本院不予支持。关于何五星上诉称叶自俊、董奇萍向其支付租赁房屋内财产折价8199元的问题，双方于2013年3月10日协商解除合同时，何五星未有证据证明该房屋里还有其财产一并交由叶自俊、董奇萍占有，且何五星称交接房屋时屋内有其财产一并移交给叶自俊、董奇萍有违常理，故何五星的该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于何五星要求叶自俊、董奇萍返还2012年4月5日消防停电之日至同月15日已交纳房屋租金300元的上诉请求，因租赁房屋存在重大火灾隐患，被消防部门予以临时查封的事实存在，后经汉口北四季美农贸商城出面协调，该商城亦恢复供电，该停电属不可归责于双方当事人的事由，但双方未能提供证据证明该停电的具体天数，根据公平原则，本院酌定叶自俊、董奇萍返还何五星房屋停电期间的租金300元。关于何五星要求叶自俊、董奇萍退还押金1500元的问题，根据《房屋租赁合同》第2条“乙方支付甲方押金人民币1500元整，合同期结束后，如乙方遵守合同无欠各种费用，甲方应退还押金”的约定，该押金并没有违约金的性质，在何五星支付租金后，该押金应予以返还。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理部分错误，本院二审予以纠正。本院于2014年11月26日作出（2014）鄂武汉中民终字第00921号民事判决：一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决第一、四、五项；二、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决第二项为：何五星于本判决生效之日起十日内，向叶自俊、董奇萍支付租金1万元；三、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决第三项为：叶自俊、董奇萍于本判决生效之日起十日内退还何五星押金1500元；四、叶自俊、董奇萍于本判决生效之日起十日内返还何五星租金300元。
何五星申请再审称，按照双方订立的房屋租赁合同的约定，何五星按时交纳了租金，停电后就没有交租金。因开发商的原因，叶自俊、董奇萍向何五星提供的房屋消防不符合要求导致停电，这是何五星没有支付2012年4月15日以后房租的原因。叶自俊、董奇萍应承担因停电造成违约的全部责任。双方解除房屋租赁合同的时间应是2012年9月14日，而非2013年3月10日。2012年元月双方签订的合同约定月租金为700元，二审不应以2011年元月签订的合同约定的1000元月租金来计算租金。何五星提交的两份证词和两个出庭作证的证人及“给力渔村二楼财产登记”、“购置安装KTV设备合同”能证明房间内财产的真实性及其价值，二审未支持何五星要求叶自俊、董奇萍赔偿设备损失8199元的请求，背离了事实。二审判决认为停电属不可归责于双方当事人的事由，又认为何五星未按约定支付房屋租金，自相矛盾。二审何五星当庭提交的黄陂消防大队《临时查封决定书》清楚表明查封期限是2012年3月23日至8月23日，二审判决认定双方未能提供证据证明停电天数，与事实不符。请求：1、撤销（2014）鄂武汉中民终字第00921号民事判决第一、二项；2、驳回叶自俊、董奇萍的全部诉讼请求；3、改判叶自俊、董奇萍向何五星赔偿设备财产损失8199元。
叶自俊、董奇萍辩称，房屋实际交付给何五星之后，叶自俊、董奇萍不存在违约问题。叶自俊、董奇萍于2012年9月14日从杨清平处拿走房屋钥匙，但是钥匙不止一套，后来双方以收条形式办理了钥匙交接手续，才能视为解除房屋租赁合同。涉案房屋的月租金为1000元，原判并无不当。请求再审维持原判。
本院再审认为，原审判决对下列基本事实认定不清：1、2012年4月15日以后涉案房屋月租金标准；2、涉案房屋被消防部门查封、停电的原因；3、双方当事人解除房屋租赁合同后，房屋内KTV设备等财产的去向。
关于2012年4月15日以后涉案房屋月租金标准。何五星在本案再审中提交了叶自俊2012年1月15日出具的收条原件，拟证实双方实际上是按照每间房屋每月700元的租金标准履行房屋租赁合同。叶自俊、董奇萍在规定的质证期限内未对该收条原件的真实性提出异议，该证据足以推翻原审关于月租金标准为1000元的认定。
关于涉案房屋被查封、停电的原因。本案纠纷系由涉案房屋被消防部门查封、停电而引起，原一、二审判决对停电原因的认定存在矛盾之处。查明该事实，是案件正确裁判的关键。
关于解除租赁合同后房屋内KTV设备等财产的去向。何五星之妻杨清平与案外人陈学铭于2011年5月8日签订的“购置安装KTV设备合同”、杨清平与案外人胡胜利于2011年12月15日签订的“承包经营合同”均能证明何五星将涉案房屋转租给胡胜利经营之前购置了KTV设备。胡胜利诉杨清平合同纠纷一案中（（2012）鄂黄陂民商初字第00244号），胡胜利在涉案房屋被查封前已正常经营了一个月，该事实亦能证明KTV房内存在相关设备。解除房屋租赁合同后，何五星向叶自俊、董奇萍主张上述财产。本院认为，何五星已经举证证明了涉案房屋内存在KTV设备等财产，叶自俊、董奇萍否认房屋内有KTV设备以及辩称何五星在租赁合同解除后拿走了上述财产，对此，叶自俊、董奇萍应承担相应的举证责任。
综上，原审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2014）鄂武汉中民终字第00921号民事判决和武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决。
二、本案发回武汉市黄陂区人民法院重审。
审判长 甄 骞
审判员 王长鸣
审判员 杨元新
二〇一六年二月十七日
书记员 桂霄雨