北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8433号
上诉人（原审原告）：邢国滨，男，1977年7月7日出生。
委托诉讼代理人：ＸＸ志，北京英淇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汪丽娟，女，1970年2月5日出生。
被上诉人（原审被告）：李英巍，男，1968年10月28日出生。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：彭永东，总经理。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人邢国滨因与被上诉人汪丽娟、李英巍及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初4965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邢国滨上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审的诉讼请求。事实和理由：1.我的婚姻不存在法律禁止的情形，北京市的限购政策也不否定以结婚方式获得购房资格的合法性；2.汪丽娟、李英巍主张的解除合同理由不成立，合同履行不存在障碍，且我交纳北京市社保也已达到60个月。
汪丽娟、李英巍辩称，同意一审判决，希望驳回邢国滨的上诉请求。
链家公司述称，同意一审判决及认定的事实情况。
邢国滨向一审法院提出诉讼请求：1.汪丽娟、李英巍继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，向我交付北京市丰台区×××603号房屋，并办理房屋产权转移登记手续；2.汪丽娟、李英巍每日按照2250元的标准支付自2017年1月17日起至实际过户之日止的违约金。
一审法院认定事实：2016年8月17日，汪丽娟（出卖人）与邢国滨（买受人）经链家公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，汪丽娟将其所有的位于北京市丰台区×××603号房屋出售给邢国滨，该房屋成交价格为2250000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2250000元，上述价款由邢国滨一并另行支付给汪丽娟；邢国滨向汪丽娟支付定金90000元。关于权属转移登记约定为，双方同意自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，汪丽娟（甲方、出卖方）与邢国滨（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。上述《补充协议》关于成交价格约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为450万元，此价格为汪丽娟净得价，不含税。关于房屋交易具体事宜的约定为：1、定金：邢国滨于2016年8月17日向汪丽娟支付定金90000元，邢国滨支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。4、首付款：（1）邢国滨于过户前5个工作日将第一笔首付款125万元整［不包含前期支付全部定金］以理房通托管的方式支付汪丽娟。（2）邢国滨于于过户前5个工作日将第二笔首付款215万元整以理房通托管的方式支付汪丽娟。6、权属转移登记：双方同意，在缴税后20个工作日之内（以建委预约为准），双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任约定为，邢国滨若提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，邢国滨构成根本违约，且汪丽娟有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同签订后，邢国滨向汪丽娟支付定金90000元。
另查，2016年9月5日，邢国滨以汪丽娟、李英巍为被告、链家公司为第三人提起房屋买卖合同纠纷的民事诉讼，要求继续履行合同办理房屋过户手续、交付房屋并支付违约金。一审法院于2017年4月26日依法适用普通程序进行了开庭审理，邢国滨无正当理由未按期足额补交案件受理费并向法院提出撤诉申请，法院裁定准许邢国滨撤回起诉。
链家公司工作人员邓克娜在上述民事诉讼中2017年4月26日的庭审中作为证人到庭作证，邓克娜称：签订合同后第四天左右出卖人明确表示不再出售涉诉房屋，我公司组织双方进行沟通，开始商量解约及违约责任但未协商达成一致，之后买受人到法院起诉了。出卖人不出售房屋的原因是其子不同意出售。签订合同时一位女士与买受人随行，但不清楚该女士的身份。签订合同前，双方磋商价格买受人即表示其签订合同时不具备购房资格，所以合同约定了一定的履行期限，买受人表示可以具备购房资格并签署购房承诺书。签订合同时出卖人知晓买受人当时不具备购房资格。买受人提交相应材料由相关部门审核后才能确定是否具备购房资格，在签订合同前及签订合同时，我公司未审核买受人的购房资格，但我公司已告知买受人相关限购政策。对于买受人的婚姻状况，只清楚现配偶姓魏，结婚日期是2016年10月17日。之前的婚姻状况不清楚。买受人于2016年10月17日提交购房资格核验申请，2016年10月28日初步核验通过；于2017年3月23日再次提交购房资格核验申请，2017年4月6日初步核验通过。邢国滨认可证人证言，其没有隐瞒自己的身份信息及购房资格情况，汪丽娟、李英巍对此予以知晓。汪丽娟、李英巍在签订合同后第四天就反悔表示不出售涉诉房屋了，原因是其子不同意出售，并不是购房资格问题。其现已具备购房资格，汪丽娟、李英巍现在只是以此为由要求解除合同并逃避违约责任。汪丽娟、李英巍对于证人证言的部分内容不予认可，其认为签订合同时不知道邢国滨的购房资格情况，也不存在邢国滨承诺将来会取得购房资格。邢国滨于2016年9月5日起诉要求继续履行合同时尚不具备购房资格。签订合同时与邢国滨随行的女士并不是邢国滨的现配偶。链家公司认可证人证言的真实性。
邢国滨提交其与汪丽娟于2016年9月4日的通话录音以证明汪丽娟、李英巍不出售涉诉房屋的原因，该录音中汪丽娟称“姐这里确实有难处。我要是想卖的话……我，不是差别的！就是卖不了了！我要有别的事，我就跟您说了”；“我家是怎么的呢，我都没有跟中介说，我儿子不是在成都那面吗？然后他工作没办成，他又想回北京了。他如果回来，我这房子再卖了，你也知道，到时候他要买房子”。汪丽娟、李英巍对于上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，其认为通过录音表明其已通知邢国滨解除合同，同时汪丽娟、李英巍并不是因为房价上涨而要求解除合同的。链家公司认为上述证据是邢国滨与汪丽娟、李英巍的通话，该公司未参与，故不发表质证意见。
再查，北京市人民政府办公厅于2011年2月15日发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》规定，自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。邢国滨于签订合同当日，2016年8月17日签署《购房承诺书》，该承诺书载明“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发［2011］1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发［2011］8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发［2011］65号）中有关住房限购政策的规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任”。邢国滨非本市户籍，不具备购房资格，于2016年10月12日与案外人办理离婚手续，于2016年10月17日与魏淑英在北京市朝阳区民政局办理结婚手续，并于2016年10月17日提交购房资格核验申请，2016年10月28日初步核验通过，该购房核验查询结果显示“购房家庭类别：A.本市户籍居民家庭申请核验人信息姓名：魏淑英，证件号码：110105196005237323，户籍所在地：北京，婚姻状况：已婚。家庭成员信息姓名：邢国滨，证件号码：232130197707070054，户籍所在地：黑龙江，与申请核验人关系：夫妻。核验结果：初步核验通过”。另，庭审中，邢国滨提交《北京市社会保险个人权益记录》及北京众兴众德商贸有限公司于2017年12月9日出具的《证明》以证明其自2012年12月至今一直由北京众兴众德商贸有限公司为其缴纳社保缴费手续。2017年11月份的社保缴费在2017年12月5日完成。
一审法院认为，汪丽娟与邢国滨就涉诉房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。虽然买受人签约时不具备购房资格，但并不影响合同效力。关于合同履行情况，法院认为，一方面，依据现有证据，汪丽娟、李英巍于签订合同后第四天左右就明确表示因其家庭原因不出售涉诉房屋，对此汪丽娟、李英巍显属违约。另一方面，邢国滨（系1977年出生、非本市户籍），于2016年8月17日签署合同时尚不具备购房资格，于2016年9月5日起诉时亦不具备购房资格，2016年10月12日与案外人办理离婚手续，于2016年10月17日与魏淑英（系1960年出生，本市户籍）办理结婚手续，并于2016年10月17日提交购房资格核验申请，2016年10月28日初步核验通过。现邢国滨虽具备了购房资格，但该购房资格的取得系其在诉讼过程中以闪离闪婚形式获得，结合双方交易过程，该购房资格的取得方式显有不妥，并非法律所倡导。故对于邢国滨要求继续履行合同办理房屋所有权转移手续及交付房屋的诉讼请求，法院不予支持。对于邢国滨主张的违约金，法院认为，邢国滨系基于继续履行合同的情况下主张的逾期履行违约金，现合同无法继续履行，故对其要求支付逾期过户违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条之规定，判决：驳回邢国滨的诉讼请求。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。邢国滨与汪丽娟、李英巍及链家公司签订的补充协议中，邢国滨承诺在京有购房资质。另，2018年8月13日，邢国滨再次申请购房资格核验，结果为其与魏淑英组成的本市户籍居民家庭初步核验通过。
本院认为，邢国滨与汪丽娟、李英巍及链家公司签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。邢国滨在签署补充协议时承诺在京有购房资质，根据现有证据，其自身情况未满足承诺。但其于案件审理中取得在京购房资格，现合同履行不存在障碍。我国婚姻法明确规定婚姻自由，邢国滨与魏淑英存在年龄差，但二人已经婚姻登记机关认可取得结婚登记。邢国滨通过与本市户籍居民结婚获得购房资格，该行为亦不为法律或北京市限购政策所禁止。一审法院对此评价欠妥，本院予以纠正。邢国滨主张合同继续履行，理由正当，应予支持。汪丽娟、李英巍在签订合同后即表示不再出售房屋，显属违约，鉴于邢国滨自身亦存在违约行为，故对于邢国滨主张的违约金，不予支持。综上，邢国滨的上诉理由成立，本院对其请求的合理部分予以支持。一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初4965号民事判决；
二、邢国滨于本判决生效后五日内向汪丽娟、李英巍支付剩余购房款441万元；
三、汪丽娟、李英巍于本判决生效后七日内将北京市丰台区×××603号房屋权属转移登记至邢国滨名下；
四、汪丽娟、李英巍于本判决生效后十五日内将北京市丰台区×××603号房屋交付邢国滨；
五、驳回邢国滨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21400元，由邢国滨负担10700元（已交纳），由汪丽娟、李英巍负担10700元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费42800元，由汪丽娟、李英巍负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淼
审 判 员 姚颖
审 判 员 李珊
二〇一八年八月二十八日
法官助理 宋佳
书 记 员 赵婕