浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙金民终字第340号
上诉人（原审被告）浙江健源皇野生植物制品有限公司。
法定代表人胡晨阳。
委托代理人（特别授权）陈新敏。
被上诉人（原审原告）磐安县第三中学。
委托代理人（特别授权）蒋浪舟。
上诉人浙江健源皇野生植物制品有限公司（以下简称健源皇公司）恢复原状纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2010）金磐民初字第409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告磐安县第三中学（以下简称磐安三中）诉称，2001年，经磐安县人民政府批准，原玉山中学从原址玉山镇灵溪搬迁到玉山镇西坑畈，和原金华行知职业高级中学合并设立磐安县第三中学，原玉山中学校产一度闲置。经多次磋商，原、被告形成以租赁方式利用闲置校产的共识，但双方没有签订书面租赁协议。2003年1月16日，被告缴纳了2002年度的租金5万元，之后，被告再也没有缴过租金，双方遂成纠纷，一直未解决，给原告造成巨大损失。2010年4月29日，原告书面告知被告，明确要求被告在2010年5月31日前腾空房屋，但被告至今没有搬移腾房。现原告向法院起诉，请求：1、判令被告立即腾空原玉山中学校舍并恢复原状。2、判令被告赔偿损失120万元。3、判令被告负担本案诉讼费用。
原审被告健源皇公司辩称，原告陈述的事实与客观事实有不相一致之处。原告在事实部分谈到“2003年1月16日，被告缴纳了2002年度的租金5万元，之后，被告再也没有缴过”不符合事实和情理。校产是国有资产，价值不菲，原告不可能在没有租赁合同的情况下将房产出租，且搬迁是在2002年12月份之后，2002年不存在租金问题；原告所举证据里面有收取租金的发票，“租金”字样是事后添加的；原、被告之间事实上是买卖关系，被告交纳的是定金。同时，原告的第一个诉讼请求结合本案实际情况是无法实现的，原告也没有举证证明校址原始状况。原告要求赔偿120万元没有事实依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。
原判认定，2001年，经磐安县人民政府批准，原玉山中学从玉山镇灵溪搬迁到玉山镇西坑畈，和原金华行知职业高级中学合并后设立磐安三中，原玉山中学校产一度闲置。2002年，被告健源皇公司欲使用原玉山中学的校舍办企业，遂与原告磐安三中及玉山镇政府多次进行协商。同年6月5日上午，原、被告在县教育局及玉山镇政府等部门的参与下召开原玉山中学校产交易洽谈会，并形成一份洽谈会纪要，内容为：“2002年6月5日上午，关于原玉山中学校产交易洽谈会在磐安三中校长室召开。县教育局计财科科长朱良福、玉山镇党委书记厉土跃、磐安三中校长陈卓珺、副校长陈育民、潘仲良、浙江健源皇野生植物制品有限公司胡晨阳、胡耕陶参加了本次洽谈会，磐安三中校办副主任於宏强负责本次洽谈会记录。经双方洽谈、见证人见证，对原玉山中学校产达成以下协议：甲方：磐安县第三中学，法人代表：陈卓珺；乙方：浙江健源皇野生植物制品有限公司，法人代表：胡晨阳。一、甲方将原玉山中学校产所有权转让给乙方。转让价为100万元整。二、付款方式：分二期付款，首期付款38%（38万元），付款期限为2002年9月11日前。第二期付款为62%（62万元），付款期了限为2003年（农历）12月20日前。三、交易中除转让价外的需缴纳的各种费款，有法律法规规定的参照有关规定条文执行，如果无规定的由甲乙双方分别承担50%。四、如果乙方不能按照规定期限付清交易款的，甲方有权收回全部校产。”参加洽谈会的人员在该纪要上签了名。此后，双方未再正式签订合同，被告也未按纪要载明的时间支付首期38万元转让款。2003年1月16日，被告向原告支付了人民币5万元；被告开具的往来款收据“摘要”栏注了“原玉山中学房屋租金”字样。同年1月24日下午，原、被告又在磐安三中校长室召开“玉山中学校产处置专题”会议，陈卓珺、张美瑶、陈育民、潘仲良、胡松才及胡晨阳（会议记录中误写为“厉晨阳”）参加会议。该会议就原玉山中学校产处置草拟了三个方案：一是买的方案，言明“100万不变、付款方式不变、付款时间变”；二是租的方案，言明“租金：前三年为5万元、后面随物价指数变而变、重大结构改造先征得学校同意”；三是先租后买的方案，言明“租1年后买付38万和62万、租2年后买一次性付清”。在该次会议上，胡晨阳提出“租负担轻一点，买的话，贷款一下子不能到位。租的草案先搞一个，明天去胡部长处，征得她的谅解”。在双方讨论先租后买方案的过程中，原告方说到“租半年的话，租金退2.5万”时，胡晨阳表示“5万不想退，半年后买不现实”。会议最终决定：“三个方案由县里定。”但之后，针对原玉山中学校产如何处置的问题，有关部门未形成最终意见。而在2002年年底时，被告已搬入原玉山中学校舍，此后一直使用校舍至今。因被告自2003年1月16日向原告支付人民币5万元后一直未向原告缴纳任何费用，原告在2004年至2009年间，多次派人到被告处向被告方催讨租金，但被告一直未有行动。2010年4月27日，原告向被告发送了“关于腾空原玉山中学房产的通知”，但被告仍未腾空原玉山中学校舍。原告遂于2010年9月16日向本院起诉。
原审法院认为，原、被告虽然在2002年6月5日召开的原玉山中学校产交易洽谈会上就原玉山中学校产处置问题形成过转让的会议纪要，但双方之后并未签订正式的转让合同。而从2003年1月24日下午原、被告在原告校长室召开的“玉山中学校产处置专题”会议的内容看，至2003年1月时，就原玉山中学校产如何处置的问题，原、被告之间仍未形成明确的意见，亦即原、被告之间就原玉山中学校产处置形成的关系到底是转让合同关系还是租赁合同关系并未确定。在此前提下，被告在仅仅支付了5万元费用的情况下长期占用原玉山中学校产，侵犯了原告的合法权益，原告有权要求被告腾空原玉山中学校产并赔偿相应的损失。具体损失数额可酌情参照双方在2003年1月24日下午召开的“玉山中学校产处置专题”会议中提及的前三年每年租金5万元的标准予以确定，因为从该纪要看，被告对每年按5万元的标准支付费用还是认可的，而且其也于2003年1月16日向原告支付了5万元租金。因原告不能举证证明被告是从何时开始占用的事实，而被告自认是2002年年底搬入，故损失从2003年开始计算为妥，至2010年年底共八年，计40万元，扣除已付的5万元，尚应赔偿35万元。原告要求被告赔偿损失120万元，缺乏事实和法律依据，不能全部支持。至于原告所提的恢复原状的诉讼请求，因原告未提供证据证明被告对原玉山中学部分校舍进行改造之前的校舍原状，因此该请求缺乏实际可操作性，且恢复原状也不符合经济原则，故对该项诉讼请求，也不予支持。被告辩称原、被告之间系转让合同关系，缺乏充分的事实依据，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，判决：一、被告浙江健源皇野生植物制品有限公司于本判决生效后三十日内腾空原玉山中学校舍。二、被告浙江健源皇野生植物制品有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告磐安县第三中学损失350000元（自2003年1月1日起计算至2010年12月31日止为350000元。自2011年1月1日起至实际履行日止的损失按每年50000元的标准另行计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由原告负担11050元，由被告负担4550元。限于本判决生效后七日内交纳。
宣判后，原审被告健源皇公司不服，向本院提起上诉称，原审法院对法律关系判断错误，本案应为买卖关系而非原审法院认定的房屋租赁关系。2003年1月24日的会议纪要仅是被上诉人单方制作，上诉人已经对其真实性提出异议，原审法院不应采信。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人磐安三中答辩称，认定租赁关系完全符合客观事实，2003年1月24日的会议纪要是真实的。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原判认定的案件事实，本院予以确认。
本院认为，2003年1月24日的会议纪要虽系磐安三中制作，但该会议纪要是原始记录，结合2003年1月16日摘要内容为房屋租金的往来款收据以及2004年11月18日由磐安三中发出经健源皇公司工作人员签收的房产租金催交通知书，可以认定之前形成的2002年6月5日会议纪要仅是磐安三中与健源皇公司对原玉山中学校产交易进行的磋商，双方对争议的原玉山中学校产如何处理并未达成合意。因此，健源皇公司长期占用原玉山中学校产，侵犯了磐安三中的合法权益，磐安三中有权要求健源皇公司腾空校产并赔偿相应的损失。关于损失的计算，原审法院酌定的标准及损失的计算并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由上诉人浙江健源皇野生植物制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯少华
审 判 员 杜月婷
代理审判员 钱 萍
二〇一一年三月二十八日
代书 记员 温小敏