新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终1630号上诉人（原审被告）：魏东。委托代理人：孙华（系魏东的妻子）。被上诉人（原审原告）：新疆弗瑞得物业服务有限公司（以下简称弗瑞得物业公司）法定代表人：周树强，该公司总经理。委托代理人：马勇。上诉人魏东因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初257号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成合议庭�于2016年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人魏东及委托代理人孙华、被上诉人新疆弗瑞得物业服务有限公司（以下简称弗瑞得物业公司）的委托代理人马勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年9月30日，弗瑞得物业公司与乌鲁木齐市幸福路三道湾东巷22号住宅区业主委员会（以下简称住宅区业主委员会）签订《物业服务分合同三》，约定由弗瑞得物业公司为魏东所在小区提供物业管理服务，委托管理事项为：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊过道；公用设施、设备维护、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、天线、高压水泵房、消防设施设备、道路、化粪池、沟渠、池、井、垃圾房、楼内外导向标记等；公用绿地�花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设备设施、公益性问题设施的小修和养护及管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、小区的消杀、公共区域绿化的环境；交通与车辆停放的秩序管理；维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；组织开展小区文化娱乐活动；委托管理期限为5年，自2010年11月1日至2015年10月31日；住宅房屋物业服务费，自2010年11月1日起至2011年10月31日止，由弗瑞得物业公司按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取，自2011年11月1日起至2015年10月31日止，由弗瑞得物业公司按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按未交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金，�纳金超过未交物业服务费金额的，按法律规定执行；弗瑞得物业公司按规定和水、电部门签订代收合同，并按照政府规定代收水电费；弗瑞得物业公司按《关于乌鲁木齐市普通居民住宅小区室外、室内机动车停车服务费政府指导价的通知》规定收取、调整小区停车费，固定停车每天每车8月，小区居民自由车辆上述标准减半计收，包月制每月每车64元……合同签订后，弗瑞得物业公司进驻小区开始提供物业服务。魏东住宅面积63.6平方米，自有车辆自2010年开始停放在小区内，且一直未缴纳物业费、停车费及水费。合同到期后，弗瑞得物业公司又与住宅区业主委员会签订《协议书》，约定在住宅区业主委员会选聘确定新的物业服务企业之前，仍由弗瑞得物业公司为该小区提供物业服务，权利义务适用原物业服务合同。2015年11月30日，弗瑞得物�公司停止为该小区提供物业服务。因魏东欠缴物业费、水费、停车占道费，弗瑞得物业公司多次催缴无果后，遂于2016年1月8日诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，本院向住宅区业主委员会以及社区了解，幸福路三道湾东巷22号住宅区业主对弗瑞得物业公司的服务基本满意，大部分业主也主动缴纳了物业费，存在楼道卫生打扫不及时，处理业主反映问题不及时，水费过高等问题。另查：乌鲁木齐市幸福路三道湾东巷22号住宅区用水系二次供水，由弗瑞得物业公司代收水费标准为：2014年12月之前为3.77元/立方，2015年1月后为4.37元/立方。原审法院认为，弗瑞得物业公司与乌鲁木齐市幸福路三道湾东巷22号住宅区业主委员会签订的《物业服务分合同三》符合法律法规的有关规定，合法有效，对该小区的业主具有约束力，且弗瑞得物业公司也履行了物业服务合同中约定的业务，对小区进行了管理，弗瑞得物业公司为小区提供的物业服务包括房屋建筑共有部位，公共设施及附属建筑物、公用绿地及花木、公共环境卫生、交通及车辆停放秩序，安全防范、相关的工程图纸档案等的维修、养护和管理，魏东作为小区的业主，已享受到弗瑞得物业公司提供的相应的物业服务，从中受益，双方之间形成物业服务合同关系，魏东应当按照物业服务合同约定的标准缴纳物业费，故魏东应按0.45元·月/平方米的标准缴纳自2010年11月1日至2011年10月31日期间的物业费343.44元（63.6平方米0.45元·月/平方米12个月）、按0.5元·月/平方米的标准缴纳自2011年11月1日至2015年11月30日期间的物业费1558.2元（63.6平方米0.5元·月/平方米49个月）。合同约�，小区内停车占道费由弗瑞得物业公司收取，包月制每月每车64元，魏东自有车辆自2010年开始停放，应当按照每月64元向弗瑞得物业公司缴纳停车费，故弗瑞得物业公司要求魏东支付自2010年11月1日至2015年11月30日期间的停车费3904元（64元/月61个月）的诉讼请求合理有据，本院予以支持。关于水费，因魏东家中未能与小区其他业主一致，安装插卡式水表，参照该小区内业主的平均用水量，本院酌定魏东家中使用的水量4立方/月，故魏东应向弗瑞得物业公司缴纳自2010年11月1日至2015年11月30日期间的水费946.28元（4立方/月50个月3.77元/立方＋4立方/月11个月4.37元/立方）。合同约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按未交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金，滞纳金超过未交物业服务费金额的，按法律规定执行，但未对缴纳物业费的时间和方式进行�定，本院认为按照先受益后付款的年缴方式并无不妥，参照弗瑞得物业公司的实际损失，本院酌定魏东应按照欠付物业费数额的利息支付弗瑞得物业公司滞纳金223.42元【（63.6平方米0.45元·月/平方米12个月4.875‰49个月，自2011年11月1日至2015年11月30日）＋（63.6平方米0.5元·月/平方米12个月4.875‰37个月，自2012年11月1日至2015年11月30日）＋（63.6平方米0.5元·月/平方米12个月4.875‰25个月，自2013年11月1日至2015年11月30日）＋（63.6平方米0.5元·月/平方米12个月4.875‰13个月，自2014年11月1日至2015年11月30日）＋（63.6平方米0.5元·月/平方米12个月4.875‰1个月，自2015年11月1日至2015年11月30日）】，弗瑞得物业公司主张超出部分，本院不予支持。物�服务合同对业主欠缴停车费以及水费的行为的违约责任并未约定，故弗瑞得物业公司主张停车费以及水费的滞纳金无事实和法律依据，本院不予支持。保洁保安服务只是弗瑞得物业公司提供物业服务的一个方面，而楼道保洁也只是物业管理公共区域保洁的一个方面，保安配备不到位、楼道清扫不及时只能说明物业公司在提供保洁、保安服务上有瑕疵，不能否定魏东直接或间接享受了弗瑞得物业公司提供的公共环境卫生、公共绿化养护、公共部位以及设备设施维护等其他物业服务，故魏东的抗辩理由不能成为其拒绝缴纳物业费的正当理由，对此本院不予采信。遂判决：一、被告魏东支付原告弗瑞得物业公司物业费1901.64元；二、被告魏东支付原告弗瑞得物业公司停车费3904元（64元/月61个月，自2010年11月1日至2011年11月30日）；三、被告魏�支付原告弗瑞得物业公司水费946.28元（4立方/月50个月3.77元/立方＋4立方/月11个月4.37元/立方，自2010年11月1日至2011年11月30日）；四、被告魏东支付原告弗瑞得物业公司滞纳金223.42元。魏东不服一审判决，上诉称，弗瑞得物业公司对小区的公共区域卫生打扫不佳，路面维护不足，小区楼道无人打扫，扶手、玻璃无人清洁，小区内没有一个垃圾收储点，地下室被水淹，小区内无保安，业主的财产和人身安全得不到保障，停车收费不合理，小区没有专用停车场，业主停车用的是人行通道，车辆进出无人管理，冬天下雪得自己清扫，因弗瑞得物业公司服务存在严重瑕疵。请求撤销原审判决，依法发回重审或改判，判决减收物业费、停车费。被上诉人弗瑞得物业公司答辩称，目前我公司合同到期，已撤离该小区�对方说的小区现状与我公司没有关联性。请求驳回上诉、维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致。以上查明事实有物业服务分合同、催缴通知书、证人证言、一审、二审庭审笔录等证据附卷佐证。本院认为，弗瑞得物业公司与乌鲁木齐市幸福路三道湾东巷22号住宅区业主委员会签订《物业服务分合同三》后，弗瑞得物业公司履行了物业服务合同中约定的业务，为小区提供的物业服务包括房屋建筑共有部位，公共设施及附属建筑物、公用绿地及花木、公共环境卫生、交通及车辆停放秩序，安全防范、相关的工程图纸档案等的维修、养护和管理，魏东作为小区的业主，已享受到弗瑞得物业公司提供的相应的物业服务，从中受益，双方之间形成物业服务合同关�，魏东应当按照物业服务合同约定的标准缴纳物业费、停车费。魏东的上诉请求经查，原审法院向住宅区业主委员会以及社区了解，幸福路三道湾东巷22号住宅区业主对弗瑞得物业公司的服务基本满意，大部分业主也主动缴纳了物业费，存在楼道卫生打扫不及时，处理业主反映问题不及时，水费过高等问题。上述调查证明弗瑞得物业公司的物业服务基本符合其物业收费等级，故魏东的上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费50元（魏东已预交），由魏东负担。本判决为终审判决。审判长 �达莲花审判员 刘  雪  花审判员 于    翔二〇一六年六月七日书记员 聂  颖  杰