广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终152号
上诉人（原审被告）：江门市领美投资有限公司。住所地：广东省开平市三埠区。
法定代表人：焦健鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨杰灵，住广东省开平市。
委托诉讼代理人：张巨欢，广东知成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所实习律师。
上诉人江门市领美投资有限公司（以下简称“领美公司”）因与被上诉人杨杰灵商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2016）粤0783民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
领美公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回杨杰灵的诉讼请求。2、本案诉讼费用由杨杰灵负担。事实和理由：一、关于领美公司延迟交付涉案商品房是否违约的问题。一审法院认为，领美公司作为商品房开发商在处理工程建设等方面存在工程款结算、拖欠工人工资等问题，从而导致工程延误，故应对逾期交付商品房的行为承担违约责任。一审法院的这一认定片面加大了领美公司的责任，是错误的。虽然该建设工程项目在建设过程中因为工程款结算、拖欠工人工资等问题发生纠纷，但这些纠纷并不会必然导致工程项目停工。而事实上，领美公司以及建设单位均在尽力解决上述纠纷的同时，仍正常施工，确保按期交付商品房。直接导致工程项目停工的是开平市住房和城乡建设局（以下简称“开平市住建局”）作出的开建字【2014】218号《关于暂停办理江门市领美投资有限公司在我局有关业务的通知》文件，该文件不仅责令该工程项目停工，还暂停办理一切相关的业务。开平市住建局以错误的行政行为去处理工程建设中的纠纷，致使工程项目停工4个月，才是领美公司逾期交付商品房的直接原因。一审法院对于工程延误的因果关系的认定是错误的。因此，基于合同关于“政府部门行为导致迟延交付商品房的，可据实予以延期”的约定，领美公司的交付时间可延至2016年4月30日。二、关于逾期时间的起止问题。从杨杰灵提交的证据可以证实，杨杰灵至今未缴住宅专项维修资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定，领美公司是不得将商品房交付给杨杰灵的。故杨杰灵无权要求领美公司承担逾期交房违约金。综上所述，一审判决审查事实不清，适用法律不当，作出认定有误，请求二审法院依法改判。
杨杰灵辩称，一、关于领美公司延迟交付涉案商品房是否违约的问题。领美公司没有按照双方合同的约定交付涉案商品房，构成违约。领美公司认为是政府错误的行政行为致使工程项目停工4个月是造成逾期交付的直接原因，基于合同的约定“政府部门行为导致迟延交付商品房的，可据实予以延期”的观点不符合事实，纯属推卸责任。根据一审法院查明的事实，领美公司由于工程质量存在问题被开平市建筑工程质量安全监督站（以下简称“开平市安监站”）责令停工整改，而事实上领美公司没有完全执行，仍然继续进行施工。期间，领美公司又因工程结算、拖欠工人工资等问题发生纠纷，导致其施工工作无法正常进行。因此，造成延期交房是领美公司自身过错所致，不符合合同约定的免责条款。二、关于逾期违约金的计算问题。领美公司存在逾期交房行为，应当按照合同的约定从最迟交房的次日起开始计算违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的约定，杨杰灵自2015年12月收到领美公司的《收楼须知》后，到领美公司处要求出示涉案商品房经验收合格等文件才同意收房，但领美公司均拒绝提交，直至一审庭审调查时，领美公司才提交相关证明文件。因此，杨杰灵有权在领美公司不能提供证明文件的情况下拒绝收取涉案房屋。杨杰灵同意按照一审认定的逾期时间计算违约金。
杨杰灵向一审法院起诉请求：1、领美公司向杨杰灵支付逾期交房违约金14593.41元（暂计算至2016年2月29日，余款从2016年3月1日起计至实际交楼之日止，以486447元为基数，以日利率万分之五计算）。2、本案诉讼费由领美公司承担。
一审法院认定事实：2015年9月18日，杨杰灵与领美公司签订《商品房买卖合同》一份，约定杨杰灵向领美公司购买开平市三埠区某路楼号某幢某房的房屋，房屋总价款为人民币486447元。合同在“交付期限”的第八条对交付房屋进行了约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；而第1种条件为：1、“该商品房经验收合格”。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因政府部门行为导致出卖人迟延交付商品房的，因买受人的行为直接导致出卖人不能依约交付商品房的，因买受人的违约行为导致出卖人遭遇不可抗力、政府部门行为，致使出卖人不能依约交付商品房（该内容在合同中以特别字体印注）。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金”。双方在签订上述合同的同时，还签订一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，第五条“商品房的交付”约定：“1、对于交房期限，甲乙双方除按商品房买卖合同第八条规定履行外，还须遵守如下约定：（1）乙方须向甲方付清全部应付款项（包括所有房价款、应付违约金、税金、规费等）后，方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的商品房交付使用期限相应顺延，直至乙方付清所有应付款项之后顺延满十日，甲方不承担顺延期交楼的责任。……2、经甲方向乙方发出交楼通知后，乙方应按交楼通知书规定的时间及地点办理收楼手续。乙方收楼时发现商品房有质量瑕疵的，双方按照第五条第4款的规定处理，乙方不得以此为由拒绝收楼，否则从该交楼通知书规定的收楼日期/期限届满之日起，视为甲方已按合同及适用了所有法律、法规、规章的规定向乙方交付了该商品房，乙方自该日起承担房屋毁损、灭失的风险，及承担由此产生的一切费用和责任……”。
上述合同签订后，杨杰灵依约向领美公司支付了购房款人民币486447元、契税7296.71元。
2016年2月2日，包括涉案商品房在内的开平市三埠区某路楼号住宅C1-C4幢（即13幢、12幢、11幢、10幢）工程项目经联合验收后，取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
领美公司表示其于2015年12月29日以EMS邮寄的方式第一次向杨杰灵发出收楼通知书，通知其专约收楼时间为2016年1月18日至2016年1月19日；领美公司表示其又于2016年4月19日第二次向杨杰灵发出收楼催告函，通知杨杰灵在收到此函五个工作日内办理收楼手续。EMS邮寄查询显示，上述收楼通知书及收楼催告函分别于2015年12月31日及2016年4月22日妥投。至本案起诉时止杨杰灵未办理涉案商品房的收楼手续。
另查明，2014年12月9日，开平市住建局作出开建字【2014】218号《关于暂停办理江门市领美投资有限公司在我局有关业务的通知》文件，认为领美公司建设的领美花园住宅（C1-C4幢）工程存在工程结算纠纷和劳资纠纷，从即日起暂停办理领美公司有关业务通知：1、对领美花园在建工程项目实施停工处理；……。领美公司不服提起行政复议。2015年4月1日，开平市住建局发出开建字【2015】67号《关于停止执行暂停办理江门市领美投资有限公司在我局有关业务的通知》，停止执行开建字【2014】218号文件。2015年4月8日，江门市住房和城乡建设局作出复议决定，撤销开平市住建局作出的《关于暂停办理江门市领美投资有限公司在我局有关业务的通知》的行政行为。该复议决定作出后申请人没有提起诉讼，现已生效。
再查明，2013年8月15日，领美公司为发包人与承包人广东省电白建筑工程总公司就开平领美花园住宅C1-C4幢工程签订《广东省建设工程施工合同》。开平领美花园住宅C1-C4幢的建设单位为领美公司，施工单位为广东省电白建筑工程总公司，监理单位为开平市天地建设监理有限公司。2014年11月18日，开平市安监站作为开平市住建局的行政执行委托单位，在对开平领美花园住宅C1-C4幢工程项目进行监督检查，于2014年11月18日至2014年12月15日期间，分三次发出《建设工程施工安全整改通知单》，要求施工单位停工整改。根据监理日志记录，该工程项目至2015年2月5日一直处于正常施工状态，后因春节假期开始处于停工状态，期间，开平领美花园C1-C4幢（13幢、12幢、11幢、10幢）工程项目发生工程款结算以及劳资纠纷等问题，并经相关部门作了协调处理。2015年5月7日，开平市安监站检查发现领美花园住宅C1-C4幢工程项目未落实整改仍在施工，开平市住建局于2015年5月8日发出开建【2015】89号《责令停止违法行为通知书》，责令施工单位立即停止违法行为，停业整顿，至2015年6月1日该工程才审批同意复工。
一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。杨杰灵与领美公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方当事人平等、自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定承担责任和履行义务。在诉讼中，杨杰灵、领美公司对于房款的交付没有异议，且领美公司确认其未能在合同约定的时间内向杨杰灵交付经验收合格的商品房，对此一审法院予以认可。但双方对商品房的交付问题存在分歧，杨杰灵以领美公司逾期交付商品房，应承担违约责任；领美公司则以其逾期交付商品房是因为开平市住建局实施责令领美工程停工和停止工程项目审批的错误行政行为导致，不存在违约问题。因此，本案争议的主要焦点为：领美公司是否违反合同约定逾期交付商品房及应否支付违约金给杨杰灵。
首先，对于领美公司逾期交付商品房是否违约的问题。对领美公司认为其延迟交付商品房是因为开平市住建局实施责令领美工程停工和停止工程项目审批的错误行政行为导致的，该行为属政府部门行为，符合合同的约定，因政府部门的行政行为导致迟延交付商品房，其逾期交楼不属违反合同约定的情形的抗辩理由。经查，根据上述查明的事实，开平领美花园建设工程是因为建设工程质量问题而被质安部门下达停工整改通知，而事实上建设单位没有完全执行，仍然继续进行施工，至2015年春节假期才处于完全停工状态；期间，该建设工程项目又因为工程款结算、拖欠工人工资等问题发生纠纷，以致相关部门介入协调处理，这些都是因为领美公司作为商品房开发商在处理工程建设等方面存在的问题，从而导致工程延误，并非是合同约定的“政府部门行为导致迟延交付商品房的、可据实予以延期”的情形。因此，领美公司的抗辩理据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及杨杰灵与领美公司签订的商品房买卖合同、补充协议的相关约定，杨杰灵请求领美公司对其逾期交付商品房的行为承担违约责任的理据充足，一审法院予以支持。
其次，对违约金的逾期时间起止时间的计算问题。证据显示，开平领美花园工程项目经联合验收后，于2016年2月2日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。因此，应认定从此时起涉案商品房才具备合法的交付条件。而领美公司主张的其第一次通知约定杨杰灵的收楼时间为2016年1月18日至2016年1月19日，当时涉案商品房尚未具备交付条件，不能视为交付。2016年4月19日再次向杨杰灵发出收楼催告函，杨杰灵亦于2016年4月21日收到领美公司的收楼催告函，因此，杨杰灵应当在收到该收楼催告函后5日内（即2016年4月26日前）办理收楼手续。因为杨杰灵没有在期限内办理收楼手续，应认定2016年4月26日为领美公司已向杨杰灵交付了商品房。所以，涉案商品房逾期交付起止时间应为：从2016年1月1日起至2016年4月26日止，共计117天。
再次，对违约金的计算标准问题。本案在审理过程中，领美公司主张合同约定按日向杨杰灵支付已交付房价款万分之五违约金过高，向一审法院申请参考中国人民银行贷款利率计算调整违约金。对此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；……”、第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，杨杰灵在诉讼中未能提交证据证明领美公司逾期交付房屋造成其实际损失的数额，虽然涉案合同约定了违约金的支付标准，但综合考虑本辖区同期同类商品房销售合同中有关逾期交付商品房违约金的约定标准，以及本地区同期同类房屋的租金价格，考虑领美公司在合同履行当中确因劳资纠纷问题导致涉案商品房工程进度拖延等情况，一审法院认为，杨杰灵与领美公司约定的逾期交付商品房按已交付房价款每日万分之五支付违约金确属过高，根据公平、诚实信用原则，应予调整。酌定领美公司逾期交付商品房应支付的违约金为按日向杨杰灵支付已交付房价款万分之三的违约金，即：领美公司应支付杨杰灵违约金17074元（486447元×117天×3?）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条关于“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，案经调解无法达成协议，一审法院依法作出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：领美公司应自本判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金人民币17074元给杨杰灵。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费226元，由领美公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审中仅针对上诉人领美公司的上诉主张进行审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：领美公司逾期交付涉案房屋是否构成违约，应否承担违约责任的问题。
结合双方当事人于2015年9月18日订立的《商品房买卖合同》第八条关于“交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”的有效约定分析，领美公司最迟应在2015年12月31日前向杨杰灵交付涉案房屋，但领美公司针对涉案工程的竣工验收备案手续晚于2016年2月2日方被实际履行完成，从而成就涉案房屋正式交付使用的条件，领美公司于此期间的迟延显然有违前述合同关于交付期限的约定，其故此构成违约。领美公司首次向杨杰灵发出收房通知之时，涉案房屋尚未具备交付使用的条件，不能视为交付房屋。该公司于交付条件成就超过两个月之后再向杨杰灵发出收房催告函，其逾期期间故应截至催告期满为止。一审法院根据前述逾期时间并结合调整之后的违约金标准，最终判令领美公司向杨杰灵支付违约金17074元，相应处理并无损害作为上诉人的领美公司的合法权益，应当予以维持。
对于领美公司上诉主张开建字【2014】218号文件所涉错误行政行为迫使涉案工地停工长达4个月，由此直接导致该公司逾期交付涉案房屋，故应依约将涉案房屋的交付期限顺延至2016年4月30日的问题。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第八条虽有关于“因政府部门行为导致出卖人迟延交付商品房的”可据实予以延期的约定，但本案事实欠缺该项约定的适用前提，领美公司的顺延主张理据不足，故应不予支持。具体理由如下：1、前述行政行为早于2014年12月9日已经作出，但涉案工地有《监理日志》记载的施工行为至少延续至2015年2月5日（春节之前）。由此可见，领美公司的停工主张与事实明显不符；进而推知，涉案工地是否停工与前述行政行为是否作出之间不存在必然联系。2、《监理日志》虽显示春节过后涉案工地暂无施工人员作业，但在前述行政行为没有发生变化，而领美公司又无补充举证证明的情况之下，本案不宜简单推定涉案工地暂未恢复施工与开建字【2014】218号文件的执行存在直接因果联系。3、开建字【2014】218号文件的执行期间被开平市安监站数次发出《建设工程施工安全整改通知单》指定的限期停工整改期间完全覆盖，且后者所涉一系列行政行为至今仍然合法有效，但领美公司并未严格执行。由此可见，领美公司本身存在选择性履行行政义务和回避执行部分行政决定之不当行为；进而推知，涉案工程即使确曾有停工情形乃至延误施工，相应结果与开建字【2014】218号文件的执行在客观上也无必然联系。4、从合同目的出发，并结合公平、诚实信用原则，涉案《商品房买卖合同》第八条关于“因政府部门行为导致出卖人迟延交付商品房的”可据实予以延期的约定中，“政府部门行为”宜作限缩性解释为“非因合同主体（包括其委托主体）原因引致的政府部门行为”。如若将由领美公司自身原因引致的政府部门行为理解为其中的应有之义，领美公司在此情形下可据实延期，显然属于免除其责任、排除买方权利的情形；而《商品房买卖合同》是由领美公司提供的预先制定并重复使用的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述对条款作出的相应解释亦应认定无效。虽然开建字【2014】218号文件之后被撤销，但在其发出及撤销前后开平市安监站曾数次发出《建设工程施工安全整改通知单》要求领美公司停工整顿，其中原因载明为领美公司涉案工程存在问题，因此，领美公司根据《商品房买卖合同》第八条的约定主张据实延期于法无据。综上，领美公司主张依约顺延交付期限理据不足，进而主张无需承担违约责任，理由不能成立，本院均不予支持。
对于领美公司二审所提涉案房屋适于交付使用应以通过联合验收为准的主张。本院认为，涉案《商品房买卖合同》及其补充协议对于何谓“商品房经验收合格”并无作出特别约定，领美公司的前述主张缺乏可见合同支撑，本院故此不予支持。另，结合在案证据进行分析，涉案工程除应履行工程质量竣工验收程序之外，验收申请涉及公共安全的内容部分还须经由规划、消防、人防、环保、气象等有关部门或单位依法审查通过，其余手续是否齐备则更需交由房地产开发主管部门最终核实确认。因此，除双方另作特别约定的情形之外，商品房是否适于交付使用不宜简单按照竣工验收意见判断，而应以房地产开发主管部门最终的备案意见为准。据此，本院对领美公司的该项主张不予支持。
至于领美公司能否以杨杰灵未缴纳住宅专项维修资金作为免予承担违约的充分、正当理由问题。首先，《住宅专项维修资金管理办法》第十三条虽有关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，但在领美公司于系列案件诉讼过程中已确认其没有严格执行相关交付规定的情况下，杨杰灵是否按照行政规定缴存住宅专项维修资金的事由，显已不能继续作为领美公司对抗履行交付义务的充分、正当理由，领美公司的相应主张故应不予支持。其次，即使双方已有根据住宅专项维修资金缴纳情况相应顺延的约定，但在领美公司逾期成就涉案房屋之交付使用条件，即领美公司不能如约履行顺序在先之主合同义务的情况下，顺序在后的缴存约定未被提前履行亦属合理，且不违反《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款关于“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”的规定，故应予以确认。再次，本案未有充分证据反映领美公司在涉案房屋具备交付使用条件之后已再专门核实住宅专项维修资金的缴存情况，或进而督促杨杰灵履行缴存义务，其迳行发出收房催告函且无特别告知的行为足以视为其放弃主张房屋适于交付之后可作相应延期的权利，领美公司故此不能再以前述理由拒绝承担相应期间的违约责任。综上分析，领美公司的该项主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实属实，适用法律正确，本院予以维持；领美公司的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费226元，由江门市领美投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李立辉
审判员 李雁羽
审判员 许世清
二〇一七年四月十日
书记员 刘现流