重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝高法民提字第00215号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：重庆庆业物业管理有限公司。
法定代表人：王中毅，该公司董事长。
委托代理人：廖贵萍。
委托代理人：李永建，重庆剑直律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：游超龙。
委托代理人：王明生，重庆星空律师事务所律师。
重庆庆业物业管理有限公司（以下简称庆业公司）与游超龙物业服务合同纠纷一案，前由重庆市武隆县人民法院于2010年11月30日作出（2010）武法民初字第01493号民事判决。庆业公司不服，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，该于2011年4月8日作出（2011）渝三中法民终字第296号民事判决，该判决已经发生法律效力。庆业公司仍不服，向本院申请再审，本院于2013年6月8日作出（2013）渝高法民申字第00291号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院按照审判监督程序，依法组成合议庭于2013年10月30日公开开庭审理本案。申请再审人庆业公司的委托代理人廖贵萍、李永建，被申请人游超龙的委托代理人王明生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：武隆县巷口镇世纪·五龙城龙泉丽景小区（以下简称五龙城小区）共有5个组团，在建过程中，建设单位指定庆业公司进行物业服务。2008年5月30日庆业公司与游超龙签订《前期物业服务合同》，双方对物业服务质量、费用等事项进行了约定，其中对物业服务费标准约定为电梯房0.5元／平方米，电梯费另算，并对电梯费计算方法作了详细约定，合同期限为3年。
2009年9月25日，该小区成立业委会，经武隆县房地产管理中心武隆物会备（2009）第005号备案，名为武隆县世纪·五龙城业主委员会（以下简称五龙城业委会）。2009年10月10日，该业委会书面通知庆业公司，解除相关《前期物业服务合同》，选聘武隆县德信物业管理有限责任公司（以下简称德信公司）进行物业服务。德信公司随后与五龙城业委会签订物业服务合同，且于同年12月3日进驻小区，但于2010年8月7日退场。
2010年8月28日，武隆县国土房管局、司法局、公安局、信访办、巷口镇人民政府联合组织召开该小区业主代表大会，重新选聘物业公司。庆业公司等5个物业公司参加竞标，最终由重庆巨轮物业管理有限责任公司（以下简称巨轮公司）中标，庆业公司未能中标。巨轮公司在该小区服务三个月后撤出。庆业公司一直未退出该小区。
2010年9月，庆业公司向一审法院提起诉讼，请求判令游超龙立即支付2009年10月至2010年10月垫付的水电费、物业服务费（含电梯费）及违约金共计2611.90元。
重庆市武隆县人民法院一审认为，五龙城小区2009年9月产生的业委会合法有效。根据《物业管理条例》规定，五龙城业委会与德信公司签订的物业服务合同生效之日起，庆业公司与游超龙等的《前期物业服务合同》自然终止，庆业公司应该退场但坚持不退场，在未中标的情况下仍不退场，由此所造成的损失应自行承担。庆业公司要求游超龙支付物业管理服务费和违约金的诉讼请求不予支持。在未退场期间，庆业公司垫付的水电费、公摊费，属无因管理性质，该笔费用应由游超龙承担，游超龙对该金额无异议并愿意承担，故对庆业公司的该诉请予以支持。依照《物业管理条例》第二十六条、第四十二条、第四十五条之规定，判决如下：一、由游超龙在判决生效后一次性支付庆业公司为其垫付的水电气费83元、公摊费80.90元，共计163.90元；二、驳回庆业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由游超龙负担。
二审查明：2010年3月18日，重庆市武隆县人民法院以（2010）武法民初字第380号民事判决确认五龙城业委会与德信公司签订的《物业服务合同》有效。该判决已经发生法律效力。
二审查明的其他事实与一审相同。
重庆市第三中级人民法院二审认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项规定，五龙城业主大会有权选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。本案中，龙泉丽景小区业主大会已于2009年10月10日通知解除了庆业公司与游超龙之间的《前期物业服务合同》，且与德信公司签订了《物业服务合同》，该合同的效力已被人民法院生效判决确认。根据《物业管理条例》第二十六条规定，游超龙与庆业公司签订的《前期物业服务合同》已终止。在此情形下，庆业公司应当退场，停止提供物业管理服务，但其不退场，由此造成的损失自行承担。因此，其要求游超龙支付物业管理服务费及违约金的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由庆业公司负担。
庆业公司申请再审称：原审认定事实错误，判决不当，请求予以改判，具体理由如下：1、其按照物业服务合同约定为业主及其所在小区提供了物业管理服务，原审认定案外人德信公司对涉案小区提供了物业管理服务是错误的；2、武隆县国土房管局已撤销五龙城业委会备案，说明五龙城业委会成立不合法，故该业委会与德信公司签订的物业服务合同也不合法，说明其与业主签订的《前期物业服务合同》仍然有效；3、其愿意放弃违约金部分的诉讼请求。
被申请人游超龙辩称：原审判决是正确的，其不同意庆业公司的意见，理由如下：1、五龙城业委会于2009年成立后，便与德信公司签订了物业服务合同，自此，其与庆业公司的《前期物业服务合同》自然终止；2、庆业公司提供的物业管理服务不符合约定要求，故其不同意支付物业管理费；3、庆业公司应对其履行了物业服务的事实以及相关收费标准予以举证证明。
本院再审查明：1、2011年9月6日，武隆县国土房管局作出武隆国土房管发（2011）106号文件，决定撤销武隆县世纪·五龙城业主委员会的备案，即撤销武隆物会备（2009）第005号业主委员会备案证明。其理由有三：一是2009年9月产生的五龙城业委会未经多数业主投票选举同意；二是部分业委会成员不具备该小区业主身份；三是该业委会在申报备案材料中严重弄虚作假。2、该业委会备案被撤销后，检察机关提出抗诉，重庆市武隆县人民法院在再审中，以德信公司已被工商部门核准注销为由裁定该案终结诉讼。3、德信公司退出小区后，于2010年12月再次起诉该业委会要求赔偿已支付的聘用人工工资173160元。重庆市武隆县人民法院以（2011）武法民初字第00042号民事判决予以支持。
再审中，双方确认游超龙自2009年11月至2010年10月所欠物业服务费金额为1128元。庆业公司表示放弃对违约金部分的请求，但对游超龙一审提交的已向德信公司交纳物业服务费416元的收据不予认可。
本院认为，双方当事人争议的焦点是涉案物业服务费是否应当支付的问题，该争点主要涉及《前期物业服务合同》的法律效力问题，现评议如下：
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，游超龙与庆业公司依照法律和有关行政法规等规定签订了《前期物业服务合同》，该合同依法成立，合法有效，这是双方当事人没有争议的事实。
双方争议的问题是2009年9月五龙城业委会成立后，向庆业公司发送的解除合同通知，以及与案外人德信公司签订的物业管理合同对《前期物业服务合同》的效力是否会产生影响。这取决于五龙城业委会的成立是否合法，如果合法，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，五龙城业委会的前述行为就会使《前期物业服务合同》终止。但是，本案的情况恰恰相反，由于未经多数业主投票选举同意等三个原因，五龙城业委会的备案被武隆县国土房管局于2011年9月6日以武隆国土房管发（2011）106号文件撤销。这说明五龙城业委会并非合法成立的民事主体，其前述行为不具有法律效力，不产生预期的法律效果，对《前期物业服务合同》的效力并无影响，即《前期物业服务合同》仍然具有法律约束力。
根据上述分析，游超龙以五龙城业委会的前述行为来否定《前期物业服务合同》效力的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。游超龙提出的庆业公司在服务质量上不符合约定要求的抗辩理由，没有充分的事实根据，不能成立。游超龙以已向德信公司交纳了物业服务费416元为理由进行抗辩，不但缺乏充分的事实根据，而且与本案属于不同的法律关系，该抗辩意见，本院不予采纳。因该小区业委会的备案被撤销这一新证据的出现，改变了本案的基础事实，故原审对此节的处理意见应当予以改判。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”结合前述分析意见，庆业公司要求游超龙支付物业服务费的诉请，本院予以支持。庆业公司在再审中提出的放弃违约金的主张，属于依法对自己民事权利的处分，且不违反法律的禁止性规定，本院予以准许。
综上，庆业公司申请再审理由成立，其请求，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市第三中级人民法院（2011）渝三中法民终字第296号民事判决；
二、维持重庆市武隆县人民法院（2010）武法民初字第01493号民事判决第一项，即“由游超龙在判决生效后一次性支付重庆庆业物业管理有限公司为其垫付的水电气费83元、公摊费80.90元，共计163.90元”；
三、撤销重庆市武隆县人民法院（2010）武法民初字第01493号民事判决第二项，即“驳回重庆庆业物业管理有限公司的其他诉讼请求”；
四、由游超龙在本判决生效后十日内向重庆庆业物业管理有限公司支付2009年11月至2010年10月所欠的物业服务费（含电梯费）1128元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由游超龙负担；二审案件受理费50元，由重庆庆业物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 边建国
审判员 张 超
审判员 刘 志
二〇一三年十二月十九日
书记员 张 夏