辽宁省开原市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第00907号
原告:王业武，男，1951年5月24日生，满族，住开原市哈大路小孙台村*组***号。
被告:开原市房屋征收管理办公室，地址开原文化路71号。
负责人:孙忠斌，系该办公室主任。
委托代理人:赵杨，系该办公室股长。
被告:开原市新城街道办事处，地址开原市迎宾路**号。
法定代表人:康强，该街道办事处主任。
委托代理人:王怀志，系辽宁国制律师事务所律师。
被告:辽宁维华管理有限公司，地址开原市102线。
法定代表人:司吉成，该公司经理。
委托代理人:张宇，系办公室主任。
原告王业武与被告开原市房屋征收管理办公室（简称开原拆迁办）被告开原市新城街道办事处（简称开原新城办事处），被告辽宁维华管理有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告王业武于2015年12月1日向本院提起诉讼，本院于2015年12月1日立案后依法适用普通程序，于2016年2月1日和2016年3月25日两次在本院第2号审判庭公开开庭进行了审理。原告王业武，被告开原拆迁办委托代理人赵杨，被告开原办事处委托代理人王怀志，被告维华管理公司委托代理人张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王业武向本院提出诉讼请求：1、被告给付辽宁维华商场原址和凯星花园原址两座锅炉房动迁补偿款60万元；2、由被告赔偿两锅炉房内附属设施的损失；3、要求被告给付原告2012年3月至今的60万元的利息损失；4、案件受理费由被告负担。事实与理由：原告于1993年3月成立房产开发公司，并挂靠到开原镇政府名下，为了应对政府改制的需要，又于1994年1月1日签订了企业租赁合同，1994年前后，原告个人投资在原教师楼小区建办公楼438平方米，锅炉房105平方米，及其配套的锅炉、动力电给水设备和安装工程；1994年9月，原告与城郊乡防保站在动迁楼小区合建90平方米锅炉房一座及其配套的锅炉、动力电、给水设备，原告有个人产权45平方米。1996年6月5日，原告与开原镇政府签订了解除租赁合同，终止租赁合同交接协议书、交接备忘录等相关协议，根据交接协议的规定，应收应付以交接清单为准，清单以内的债权债务及资产归开原镇政府所有，清单以外的债务按债务及资产归原告所有。被告开原拆迁办所动迁的教师楼锅炉房和动迁小区的锅炉房个人产权面积45平方米为原告所有的财产。2011年被告动迁办在原告与城郊乡防保站位置动迁旧房兴建凯星花园小区；2012年3月被告开原拆迁办在教师楼小区动迁旧楼，兴建大润发超市和开原维华商场。两处动迁工作是当时的开原市政府动员公检法司及各机关进行分片包干，原告并不知道哪个工作组包干原告的楼房。被告也没有通知原告参与拆迁的补偿事宜。就这样，属于原告的两处锅炉房及其配套设备等被一夜间扒掉。原告到处告状并将此事捅到民心网络上至今未获得楼房补偿款，请求法院依法判决。
被告开原拆迁办辩称，对凯星花园区域被拆迁的供水加压泵站，实际面积90平，我办于2011年6月21日对开原市自来水公司进行拆迁补偿，领款人为刘文杰，补偿金额为41.32平方米乘上2000平共计82640元，剩余部分因开原新城街办事处与原告对产权所属有争议，按每平方米2000元提留，钱存在我们单位，未支付，对辽宁维华公司区域被征收原开原镇教学楼锅炉房已于2012年12月25日对房屋所有人开原市新城街道办事处进行补偿，锅炉房面积140.72平，每平方米1300元，计182936元，动力电电业局承认20瓦千，按每瓦千700元，计14000元，共计补偿196936元，已向开原新城街道补偿完毕，对上述两处房屋补偿人由法院裁决后认定。
被告开原新城办事处辩称，自然人不能作为本案主体，根据是房地产开发建设均是法人建设，原告要求返还锅炉房款和补偿款是以自然人身份提出，其主体资格不符，原告无权要动迁款，锅炉房所有权不是原告，锅炉房虽然属于建设商所建，但是产权归集体业主所有，锅炉房属于公用设施，请求驳回原告的诉讼请求。
被告辽宁维华管理有限公司辩称，拆迁款已经支付给政府，我们不承担给付责任。
原告王业武为其诉讼请求提供证据如下：
1.公证合同书一份，证明教师楼及动迁楼二锅炉房权属归原告所有。
2.终止租赁合同交接协议书，证明开原镇镇政府我企业征收，两个锅炉房和几笔债务没有征收，锅炉房属于我个人所有。
3.镇政府与镇房地产开发公司交接备忘录，证明双方往来帐，购买公司往来帐。
4.债权债务资产清单，证明两个锅炉房不在清单之内。
5.开原镇政府、开原市房地产开发公司出具的证实材料三份，证明清偿债务时，原告依合同和交接协议书清单履行。
6.民心网回馈意见，证明教师楼锅炉房补偿款已被开原新城办事处领取。
7.建行审建筑工程结算书三份，证明教师楼锅炉房由原告个人出资所建。
8.教师楼锅炉动力电增容结算凭证、教师楼购买锅炉、供水设备结算凭证，证明两个锅炉房都是原告个人出资所建。
9.开原街道办事处动迁楼权属情况说明，证明动迁楼归原告所有。
10.动迁楼建设工程规划许可证，证明动迁楼锅炉房事故规划局批准建设。
11.动迁楼锅炉房电力增容贴费记账单据、购动迁楼锅炉及稳压给水设备记账单据、动迁锅炉安装费证明原告建动迁锅炉房所支出的费用、动迁罗锅炉房给水及锅炉房检验费、建动迁楼锅炉房人工费。
12.开原市人民政府征收决定一份，证明按照货币补偿的不低于房屋公告之日之房屋市场价格，产权调换的多给10%面积，商品优惠价为3000计算。
13.补偿方案一份，证明补偿回迁楼房不少于3000元。
14.公证书一份，证明其他被征收人给予补偿的价格都是按征收方案给付的。
15.铁岭市国政房地产评估事务所评估报告一份，证明被拆迁的同一区域，相关的被拆迁房屋的价格，参考原告被拆迁的锅炉房价格，证明原告锅炉房没有被评估，价格低于市场价。
16.房产执照一份，证明锅炉房是为我这所房屋办公配套所建，原件提交动迁办了，该房屋正在补偿中。
被告开原拆迁办为其辩述理由向本院提供证据如下：
1.教师楼锅炉房补偿协议一份，证明该锅炉房征收补偿及动力电补偿196936元。
2.拆迁补偿协议一份，证明拆迁楼补偿给自来水公司82640元，余款82640元由单位提存的事实。
被告开原市新城街道办事处为其辩述理由提供证据如下：
张晶、高景旭提供的证明材料一份，证明教师楼锅炉房是属于弃管楼，开原市镇政府拿钱烧锅炉，损失316282.39元由镇政府垫付的事实，开原镇政府所收到的补偿款抵顶损失。
庭审中，被告辽宁维华管理有限公司对原告提交的证据均无异议或认为与己无关。被告开原拆迁办对原告提供的1、3、4、5、6、7、8、9、10、11号证据真实性无异议，认为与被告或本案无关，对2、12、13、15、16号证据有异议，对2号证据认为无法认定事实存在；对12号证据认为，材料是真实的，但原告理解比较片面，首先确认房屋所有权是原告，然后进行评估，原告楼房小区属于弃管小区，原告的建筑公司已经注销，故我办与该公司主管部门开原镇政府达成补偿协议，财权调换的是针对有房照的，原告的所谓的锅炉房没有房照，无产权证，无法回迁住宅房屋，文件中的3000元不是原有的房屋，是建好后的房屋；对13号证据认为，这是对老百姓的征求意见稿，预对本区域拆迁户补偿的征求意见；对15号证据的真实性无异议，认为报告跟原告无关，与本案无关，原告所诉讼的锅炉房拆迁办与开原镇已经达成协议征收，并已签署协议补偿。所补偿的价格并不一样按照评估价格，达成协议按照达成的价格；对16号证据认为真实性无法确认。锅炉房与正常的被拆迁的房屋是两个概念，锅炉房是小区的配套的设施，且该锅炉房没有房照，不能等同于补偿方案的价格。被告开原新城办事处对原告提交的证据真实性无异议，但认为与本案无关或无关联性，对12、13、15号证据认为，锅炉房与正常的被拆迁的房屋是两个概念，锅炉房是小区的配套设施，且该锅炉房没有房照，不能等同于补偿方案的价格。原告对被告开原拆迁办提交的1号证据真实性无异议，但认为数额比较少有异议，该款应给付原告，对2号证据认为，被拆迁的财产属于原告，开原办事处无权处置；被告开原新城办事处对被告开原拆迁办的1、2证据真实性无异议，认为拆迁款单位已领取，这个钱应该归办事处。被告维华管理公司对被告开原拆迁办证据无异议；原告对被告开原新城办事处出具的证据有异议，认为企业经营权被镇政府强行征收，但楼房产权属于原告，镇政府烧锅炉亏损与原告无关。
根据当事人的陈述和经审查证据，本院认定事实如下：1993年3月，原告自筹资金组建开原市开原镇房地产开发公司，并挂靠到开原市开原镇人民政府（后更名为开原市新城街道办事处）名下，为镇属企业。1993年6月，原告以开原市开原镇房地产开发公司名义投资兴建教师楼小区，建筑面积2263平方米，一栋楼，三个单元，两个单元为住宅用途，一个单元建筑面积438.47平方米为原告办公用途。同时，原告兴建锅炉房一座，审批面积为105平方米，实际建筑面积140.72平方米。原告为此锅炉房申办了动力用电20KW和给水设备，共花销137001.70元。该工程同年年底竣工投入使用。1993年8月4日，原告投资兴建动迁楼住宅小区工程，建筑面积4000平方米，其中供暖面积一半，火炕面积一半，同年9月，经开原市城市规划局批准在防保站楼与动迁楼之间建设锅炉房一个，建筑面积90平方米，分属防保站一半45平方米产权，原告一半45平方米产权。原告投入资金申办了动力电，投入资金购买了给水设备等。
为适应当时的改革需要，1994年4月29日原告与被告开原新城办事处签订了企业租赁经营合同书一份，并于同年5月4日对该“合同书”进行了公证，合同主要内容如下：为进一步振兴开原镇经济，深化经济体制改革，增加财政收入，经双方商定，甲方（开原镇人民政府）将镇有企业出租给乙方（原告）经营；1、甲方以有偿出租的方法将企业出租给乙方经营，乙方为法定代表人，全权负责该企业一切经营活动；2、出租期限1994年1月1日至1994年12月31日;3、出租费每年36300元；4、双方权利义务，甲方的权利：乙方不履行合同造成企业亏损，甲方有权终止合同，如亏损不超过风险金用风险金抵扣，超过风险金追究一方的责任；乙方在经营中发生的各种经营往来帐目由乙方承担，甲方不负任何责任；乙方的权利：乙方依法经营，有权决定内部管理形式、机构设置、用工制度、分配方式、任免部门负责人，乙方安全生产维护工人的合法权利，出现设备事故人身事故等均有乙方自行负责、甲方不负任何责任，乙方所发生各种经济往来由乙方自行清偿，承租前企业的债权债务也由乙方进行处理，待合同期满后，甲乙双方重新核算，乙方在经营中用自己的资金购置固定资产和其他材料等；5、合同期满时，经甲乙双方清产核资后，双方可终止或重新签订合同；6、其他，房地产开发由于当年投入，第二年体现收入，所以此合同虽签一年到期后续签，具体条款另议。
1996年6月5日，原告与被告开原镇政府签订了解除租赁合同、终止租赁合同交接协议书、交接备忘录等相关协议。终止租赁合同交接协议书主要内容如下:开原镇房地产开发公司成立于1993年3月，94年镇政府把该公司有偿租赁给王业武经营，签订了租赁合同，现租赁已到期，镇政府决定终止租赁，收回对该公司的经营权，双方实行交接。为明确交接后各自的法律责任，经协商双方达成协议如下：1、开原镇人民政府为甲方、开原镇房地产开发公司租赁经营人王业武为乙方；2、乙方向甲方提供公司的债权、债务并列出清单，双方清单交接后，对清单所列的债权债务由甲方负责清理与偿还，如甲方没有按清单所列款项足额清理，出现亏损甲方自负；3、如出现清单外的债权债务，甲方概不负责任，清单外的债权债务、资产归乙方所有，清单外的债务一律由乙方负责清偿并承担法律责任；4、按乙方提供的清单所列款项，甲方在清理中发现有属于事实上不存在的款项，由乙方负责处理；5、甲方按乙方提供的清单在处理债权债务过程中，如出现因事实不清、数额不准等问题产生争议的，由乙方负责提供给甲方具有法律效力的证据，由甲方继续处理；6、双方交接后，甲方要继续处理乙方所承建楼房的售后管理工作；7、乙方在交接前开原镇房地产开发公司遗留的问题，由甲方处理，在处理中如出现争议经司法机关或有关部门裁定，应该由乙方负责的，由乙方承担经济法律责任；8、如乙方交接后需要处理租赁期间的有关事宜，需要使用甲方的营业执照印章等，甲方无条件给予提供；9、本交接书签字后，甲方将乙方支付的63081.93元筹建公司的前期费用一次性给乙方付清，同时乙方将公司的有关财务账目、资料、企业营业执照、公章交给甲方，乙方经营活动自行终止；10、双方要在债权债务交接清单和全部财务账目、资料清单上另行签字；11、本协议书一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。原被告签订终止租赁交接手续后，原告退出了开原镇房地产开发公司。教师楼锅炉房及给水设备、动力电设备和动迁小区的锅炉房、动力电、给水设备等均不在原被告交接清单中。交接后，教师楼小区锅炉房供暖由开原市新城物业管理处负责经营，从2000年至2012年累计亏损316282.39元，由被告开原新城办事处垫付。
2011年年初，被告动迁办与开原昊业房地产有限公司开始在原告投资兴建的动迁户小区与城郊乡防保站位置旧楼楼房（原开原市林业局区域）进行拆迁，兴建现名为“凯星花园小区”；2012年3月被告开原拆迁办与被告辽宁维华管理有限公司在“教师楼”小区进行拆迁改造，兴建“大润发超市”和“维华商场”。2011年6月21日，被告开原拆迁办下属开原市房屋拆迁安置有限公司与刘文杰达成拆迁货币补偿协议，协议主要内容如下：为加快城市建设，经市政府有关部门批准，对“林业局”区域进行旧城改造，双方签此协议作为一次性货币补偿，姓名自来水泵房，房照产别合同书，房价41.32平方米X2000元=82640元，该款由刘文杰领取；另一半补偿款被告开原拆迁办以开原新城办事处与原告王业武存在产权争议，按每平方米2000元提留存其账户内。2012年12月25日，被告开原拆迁办与被告开原新城办事处达成教师楼锅炉房动迁补偿协议，协议主要内容如下：因教师楼整体动迁，甲方（开原新城办事处）所有的锅炉房在本次动迁范围内，乙方（开原市拆迁办）就甲方锅炉房补偿事宜与甲方进行协商，经双方协商同意，达成如下补偿协议，1、锅炉房面积140.72平方米，每平方米补偿1300元，共计补偿182936元，2、动力电20KWX700=14000元，3、共计补偿乙方196936元，4、教师楼动迁户应返取暖费由乙方负责。该笔拆迁补偿款款项由被告开原新城办事处领取。另查，2012年2月6日开原市人民政府向社会公布对开原市宝龙汽贸以南、五中转盘以北区域房屋征收补偿方案，于2012年3月9日，开原市人民政府以开政房征决字（2012）6号下达征收决定，决定主要内容如下：1、市城建局是市政府确定的房屋征收部门，负责组织实施该区域的房屋征收与补偿工作，市城建局委托市拆迁办为房屋征收实施单位，承担房屋与补偿的具体工作，房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任；2、征收补偿方案，本次征收补偿住宅类房屋采取货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式，被征收人可任选其一，并与房屋征收部门签署补偿协议，一经确定不得更改，逾期未达成补偿协议的，按照货币补偿方式补偿，房照标准使用性质为非住宅类的房屋只采取货币补偿方式；3、征收区域内的各类有照房屋（住宅、经营）货币补偿价格均以评估价格确定，被征收房屋货币补偿价格不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定；4、房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，鉴定费用由房屋征收部门承担；5、被征收房屋为楼房的，被征收人原有房照面积110%部分互不找差价，超出原房照面积110%以外至130%部分，按照每平方米2500元交款，如被征收人所选择回迁面积大于原有房照面积130%，超出130%面积部分按本区域优惠商品价每平方米3000元结算；6、因征收对生产经营用房造成停产损失的，结合被征收前的经营状况、规模、纳税等给予相应的补偿；7被征收人不服本决定，可在本决定公告之日起60天内向铁岭市人民政府申请行政复议，或者3个月内向开原市人民法院提起行政诉讼。
诉讼中，原告向本院申请对开原昊业房地产有限公司撤回起诉。2016年9月6日，原被告经自行协商，原告从被告开原市房屋征收管理办公室领取了林业局动迁楼锅炉房补偿款10万元，原告表示撤回对林业局动迁楼锅炉房补偿款的诉讼请求。
本院认为，原被告争议存在两个集中的焦点，被拆迁的锅炉房及附属设备的产权归属及补偿额度是否合理。被告开原新城办事处首先强调原告作为自然人，不能成为诉讼主体，房地产开发建设均为法人建设，锅炉房属于公用设施，所有权并非原告，强调“办事处”接手锅炉房运营投入人力物力，几年间亏损31万余元由其“买单”，遇“锅炉房”拆迁时，“办事处”与“拆迁办”签订了补偿协议，并获得了补偿款是合情合理的。但被告上述辩解理由没有“锅炉房”为其产权的相关证据支持。被告开原拆迁办辩解称，对“凯星花园区域”的补偿款按每平方米补偿2000元提存，“教学楼”锅炉房已对“房屋所有人”开原新城办事处，按照锅炉房面积140.72平方米，每平1300元进行补偿，动力电按20瓦千，按每瓦千700元予以补偿。但其并未向本院提交所辩解称谓的与“产权所有人”签订补偿协议的合法性证据，提供的“补偿协议”证据，不能证明被拆迁的“锅炉房”系被告开原新城办事处所有，只能证明补偿价格。
而原告向本院提交的公证合同书、终止租赁合同交接协议书、镇政府与镇房地产开发公司交接备忘录、债权债务资产清单等证据，证明了原告与原开原镇房地产开发公司为租赁关系，教师楼小区建设，林业局动迁楼建设，两座锅炉房建设均为原告个人投资。且“锅炉房”经审批单位审查核准后由原告建设，该建筑并非临时建筑或临时用房，其审批手续认证了建筑的合法性。原告完成两座锅炉房建设后，即自行投资金购买了锅炉设备、给水设备，申请了动力电。其后，由原告自负盈亏对两个小区进行供暖经营，被告新城街办事处对此并无异议。从被告开原新城办事处于2013年7月16日为原告出具的“情况说明”更证实了这一点，该“情况说明”上说明开原林业局锅炉房停业租赁清单上没有，不属于镇资产归王业武所有。被告开原新城办事处对原告所提供的证明产权为“自有”的上述证据认为与本案无关或者“不清楚”，但原告的证据证明了“锅炉房”建设为原告自己投入。从原告提供的“债权债务资产清单”证明被告开原新城办事处对“锅炉房”不具有产权资格。至于被告开原新城办事处辩解接手“锅炉房”经营亏损，收取补偿款合情合理之说，因经营性亏损与房屋产权是不同的概念，经营性亏损的损失应自负，与产权人无关。
本案中，原告对被告开原拆迁办和开原新城办事处签订的“补偿协议”不认可，认为被告间签订的价格补偿低于市场和评估价格很多，侵犯了原告应获得补偿权、财产权利，向本院提供了开原市人民政府征收决定、补偿方案、价格补偿公证书、铁岭市国政房地产评估事务所评估报告等相关证据材料予以证明。因该部分证据材料均为政府性文件，价格评估等，被告方对证据的真实性无异议，本院对上述证据材料予以认定。原被告此节的争议主要是锅炉房及其附属设备的“补偿款”应该补偿多少合理。被告开原拆迁办认为，原告对补偿决定不服的，应进行行政诉讼解决，同意补偿数额不变的前提下，由法院判定“锅炉房”补偿款给付对象。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，“财产所有权是指依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”；又依据中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定“被征收人对市县级人民政府作出的房屋征收决定不服的。可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”第十五条规定“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区域、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”。而本案中，被告开原拆迁办未对被拆迁的房屋进行有效的调查和财产属性的认定，违反了相关的法律规定。二被告间的补偿协议合法性存疑。即被告开原拆迁办在未查明真正产权人或产权不明存在争议的情况下，作出的补偿协议侵犯了原告财产权利，应承担赔偿责任。被告开原新城办事处在无锅炉房及其附属锅炉设备、给水设备等产权证照的情形下，参与拆迁补偿，所获得的拆迁补偿款不具有合法性，应予以返还给原告。被告辽宁维华管理有限公司属于建设单位，不针对具体拆迁户直接补偿，均由被告开原拆迁办从中协调，因此，不承担赔偿责任。
本案诉讼中，原被告间自行达成协议，被告开原拆迁办将提存的林业局动迁户锅炉房补偿款10万元给付原告。故本院不再对林业局动迁楼小区锅炉房的拆迁补偿予以裁判。而因被拆迁的“教师楼”锅炉房及其附属配电等设施均无实物，无法对其财产价格进行认定，本院只对二被告达成的补偿协议价格予以裁判。至于原告请求给付利息损失一项，考虑因原告在动迁发生时未及时向被告方主张权利，才导致己方利益未实现，对其利息请求不予以支持。故本院为维护社会正常经济秩序，保护当事人的合法权利免受侵害，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第四十条、四十二条及相关法律的规定精神，判决如下：
被告开原市新城街道办事处将获得拆迁补偿款
196936元退给原告王业武；
被告开原市房屋征收管理办公室对判决第一款
负连带给付责任；
三、驳回原告王业武对被告辽宁维华管理有限公司的诉讼请求。
本判决书发生法律效力后十日内执行。
如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费4240元，由被告开原市房屋征收管理办公
室负担，由被告开原市新城街道办事处负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
审判长 刘 军
审判员 杨显华
审判员 史书娟
二〇一六年十一月二十八日
书记员 李娇雪