广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第77号
原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司。
法定代表人黄德群，经理。
委托代理人黄财基，广西万合律师事务所律师。
委托代理人韦晓斌，广西万合律师事务所律师。
被告石成村。
原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司诉被告石成村租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄财基、韦晓斌到庭参加诉讼，被告石成村经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司诉称：原告与葛永红于2011年8月15日签订《租赁协议书》和《仓储综合管理协议书》，《租赁协议书》约定由葛永红承租原告位于南宁市××路××号C幢C××号、C××号房，租赁期限自2011年8月21日起至2013年5月20日止，租金为10800元∕年，保证金4000元；《仓储综合管理协议书》约定葛永红租赁原告自有的C××号、C××号商铺的仓储管理费为42800元∕年。双方还就各方的其他权利义务作了明确约定。合同签订后，葛永红按约向原告支付了租金、仓储管理费、押金等费用。2015年5月20日合同到期后，被告以公司经营需要为由向原告表示愿意按原告与葛永红签订的合同条款承租C××号、C××号商铺，双方不再签订新的租赁合同，原告对此予以同意。然而，自原告将C××号、C××号商铺交付给被告使用后，被告并未按约向原告缴纳该商铺自2013年5月21日起至2014年11月21日止的租金16200元和仓储管理费64200元。经原告多次催收，被告于2014年7月22日在有原告签章的通告上签名确认其向原告租赁C××号、C××号商铺的事实。原告认为，被告长期拖欠租金和仓储管理费的行为侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付C××号、C××号商铺自2013年5月21日起至2014年11月21日止的租金和仓储管理费80400元，之后的租金和仓储管理费另计至合同解除、原告收回C××号、C××号商铺为止；2、解除原、被告之间的租赁合同和仓储管理合同；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第2项请求，并将诉讼请求变更为：1、被告向原告支付C××号、C××号商铺自2013年5月21日起至2014年11月21日止的租金（占用费）和仓储管理费80400元，之后的租金（占用费）和仓储管理费另计至原告收回C××号、C××号商铺为止；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告石成村未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。
根据原告的起诉，本院归纳本案的调查重点为：1.原、被告之间是否存在《租赁协议书》和《仓储综合管理协议书》？如存在，合同效力如何认定？2.原告诉请的费用是否成立？应如何计算？
经审理查明：2011年8月5日，广西北部湾江南钢材市场管理有限公司与案外人葛永红签订《租赁协议书》和《仓储综合管理协议书》。《租赁协议书》约定由葛永红租赁广西北部湾江南钢材市场管理有限公司自有的C××号、C××号商铺，租赁期限自2011年8月21日起至2013年5月20日止，租金10800元／年，保证金4000元；《仓储综合管理协议书》约定葛永红租赁广西北部湾江南钢材市场管理有限公司自有的C××号、C××号商铺期间，广西北部湾江南钢材市场管理有限公司向乙方收取仓储管理费42800元／年。仓储管理费分上半年和下半年两次缴清，上半年费用21400元在签订合同之日缴清，下半年费用21400元于2012年1月20日前缴清，逾期每日支付租金总额的5‰作为违约金，逾期一个月出租方有权单方解除合同。上述两份协议签订后，原告向葛永红交付了商铺，葛永红向广西北部湾江南钢材市场管理有限公司支付了租金、仓储管理费及保证金等费用。
2014年3月14日，广西北部湾江南钢材市场管理有限公司在南宁市工商行政管理局办理变更登记手续，将企业名称变更为广西北部湾江南建材市场管理有限公司。
2014年7月22日，广西北部湾江南钢材市场管理有限公司向石成村送达书面《通告》，《通告》内容为：“石成村：截止2014年7月22日，你已欠我司大额租金及水电费。因经我司多次催收无果，故现通知你：……3、请你于2014年8月8日前从未签订合同的C××、C××、B××处搬离，逾期我司将予以清场，……。4、请你及时与我司结清各项欠款，否则我司将通过法律途径进行追缴”。石成村在收到《通告》后，在该《通告》上书写：“本人承诺如下：1、B幢市场内2间退还市场；2、C××、C××、B××签补充协议；3、水电费8月5日前交清；租金按合同下个月付清。承诺人：石成村，2014.7.22”。
另查明，原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，经本院向原告释明合同效力后，原告的诉请未发生变化。
上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为：关于原、被告之间是否存在《租赁协议书》和《仓储综合管理协议书》问题：虽然原、被告之间未就讼争商铺签订书面的租赁合同和仓储管理合同，但在2014年7月22日，原告向被告发出搬离租赁场地的通告时，被告在该《通告》上承诺及时交清费用，故本院认定原、被告之间存在口头租赁合同和仓储管理合同（合同内容参照原告与案外人葛永红签订《租赁协议书》和《仓储综合管理协议书》）。
关于双方之间口头合同的效力问题：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原告出租的房屋无建设工程规划许可证，故原被告间的口头租赁合同和仓储管理合同无效。
关于原告诉请的费用计算的问题：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现原被告之间的口头租赁合同和仓储管理合同无效，原告主张租金和仓储管理费标准参照原告与案外人葛永红签订的合同条款也较为合理。从2013年5月21日后，被告未向原告支付房屋占用费和仓储管理费，故被告应向原告支付的房屋占用费为：从2013年5月21日起，按10800元／年标准计算房屋占用费至被告搬离南宁市江南区××路××号C幢C××、C××号房止。被告应向原告支付的仓储管理费为：从2013年5月21日起，按42800元／年标准计算仓储管理费至被告搬离南宁市江南区××路××号C幢C××、C××号房止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告石成村向原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司支付房屋占用费（费用计算：从2013年5月21日起，按10800元／年标准计算房屋占用费至被告搬离南宁市江南区××路××号C幢C××、C××号房止）；
二、被告石成村向原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司支付仓储管理费（从2013年5月21日起，按42800元／年标准计算仓储管理费至被告搬离南宁市江南区××路××号C幢C××、C××号房止）；
三、驳回原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费1810元，由被告石成村负担。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1810元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丘 理
人民陪审员 姚春志
人民陪审员 吴菊妹
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 赵海冰
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。