海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初446号原告：刘典章，男，1951年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘云，海南三和元律师事务所律师。被告：海南世知旅游有限公司，住所地：海南省陵水黎族自治县土福湾。法定代表人：刘长海，总经理。被告：北京世知同人投资有限公司，住所地：北京市怀柔区迎宾中路8号。法定代表人：张西云，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：刘敬阳，海南世知旅游有限公司员工。两被告共同委托诉讼代理人：金雨云，海南世知旅游有限公司员工。原告刘典章诉被告海南世知旅游有限公司（以下简称世知公司）、北京世知同人投资有限公司（以下简称同人公司）合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告刘典章的委托诉讼代理人刘云、被告委托诉讼代理人刘敬阳、金雨云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘典章向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告世知公司于2009年5月20日签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售返租协议书》；2、被告世知公司立即协助原告将海南世知度假村产权式酒店x号（新房号8x）房屋产权登记至原告名下，并承担由此产生的全部费用（包含契税等），且按五星级酒店标准向原告交付房屋；3.两被告连带向原告支付2013年5月20日至2016年1月20日的房屋返租金222267元及利息12435.87元（暂计至2016年1月20日，实际计至被告交付房屋、支付欠款完毕之日止）；4.两被告连带向原告支付2014、2015年度共计24天未能享受免费入住的补偿款2400元；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2009年5月20日，原、被告双方签订《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售返租协议书》，原告将购买被告的海南世知度假村产权式酒店x号房返租给被告，双方约定：原告每年享受不超过12天的免费入住权，同时被告保证原告前六年内每年获得购房实付总价款12.8%的年租金，第七年起每年获得购房实付总价款5%的年租金，此租金自付款之日开始计算，一年一付。同时约定被告世知公司负责办理原告的房产证并负担办证所需的费用（含契税等）。2009年5月20日，原告向被告支付购房款600000元，6月12日支付170000元，被告出具收款收据。2013年之前，被告世知公司尚能按时向原告支付返租金，但自2014年开始，被告便不再支付，原告经多次催促无果。期间，原告也多次要求被告给予办理房产证，但时至今日被告仍未能办理。2014年7月1日，被告世知公司向全体业主发出《致尊敬的投资者和海南世知旅游公司各位业主》的通知，告知全体业主海南世知旅游有限公司停止营业，被告同人公司对被告世知公司欠付的业主债务承担担保责任。鉴于此，双方签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售返租协议书》已无履行的可能性，合同目的已无法实现，应根据《合同法》第九十四条第四款“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，解除合同。根据协议约定，截至2016年1月20日，被告世知公司应向原告支付房屋返租金共计222267元，但被告至今未付分文，已构成违约，应按照银行同期贷款利息向原告支付利息12435.87元。由于被告停业，导致原告2014、2015年度未能免费入住酒店，被告应向原告支付补偿款2400元（24天×100元/天）。同人公司作为世知公司对全体业主债务的担保方，应根据《担保法》相关规定对全部债务承担连带清偿责任。被告世知公司、同人公司辩称，被告承认欠付租金的事实，但现在因为公司资金紧张，没钱支付。另外，公司已于2015年12月22日向业主发出了解除返租协议的通知，所以我们租金的计算标准截止时间都计算到2015年12月31日。关于免费入住的补偿款，在停止营业之前对方没有要求入住的，因为双方没有约定这方面的补偿，所以被告不同意给予补偿，停止营业之后没有入住的，同意按每天85元进行补偿。对原告租金的具体起算时间和数额以我方向法庭提交的租金计算表进行计算。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售返租协议书》、收款收据、告知书。被告向本院提交租金计算表、付款凭证、解除协议《通知》。对原、被告提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月20日，原告与被告世知公司签订《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售返租协议书》（以下简称“返租协议”），约定：1、原告自愿将其所购买的海南世知度假村产权式酒店x号房产返租给世知公司；2、世知公司保证原告前六年内每年获得购房实付总价款12.8%的年租金，第七年起每年获得购房实付总价款5%的年租金，此租金自付款之日开始计算，一年一付；3、世知公司负责办理原告的房产证并负担办证所需的费用（含契税等）；4、原告每年享受不超过12天（国家法定假日1天按平日的3天计）的免费入住权，不去入住或一次入住天数不足12天视作原告放弃该年的免费入住权。返租协议签订后，原告于当日向被告世知公司支付了600000元的购房款，于6月12日支付170000元，世知公司亦向原告出具了《收款收据》。期后，因经营管理不善、一些业主与世知公司合作期限届满要求退房等诸多原因，致使世知公司自2013年初开始便难以继续按返租协议约定向业主兑现租金和回报。2014年7月1日，世知公司向全体业主发出《致尊敬的投资者和海南世知旅游公司各位业主》的通知，告知全体业主公司决定自2014年4月1日起停止营业，并明确退房款及租金支付方式和时间等事项：于2014年10月中旬支付10%—20%的房款本金，2015年2月底前再支付50%—60%房款本金，2015年底前支付剩余本金和租金或利息；同时承诺：“对上述办法均不同意的投资者和业主，双方可通过法律途径仲裁解决。”该通知落款处担保方、公司股东为北京世知同人投资有限公司。该通知亦粘贴于涉案酒店公告栏处。2015年12月22日，世知公司再次通过快递邮寄、现场领取、电话、短信、传真等方式向业主发出解除返租协议的《通知》，告知业主自接到本通知之日起，世知公司与业主签订的销售补充协议及返租协议书予以解除；解除后，公司不再按协议约定支付相关收益。该通知亦粘贴于涉案酒店公告栏处。上述通知发出后，部分业主已经自行前往被告所在北京办事处办理返租协议的解除手续，原告则因与被告在租金、免费入住天数及办理产权证等问题上发生争议，遂诉至法院。另查明，原告于2014年度、2015年度均没有安排每年12天的免费入住。庭审中，原、被告双方对租金的起计时间及标准无异议，但对租金的计算截止时间意见产生分歧，原告认为暂计至2016年1月20日，租金共计222267元，被告则认为应计算至2015年12月31日止，租金共计220021元。另，被告庭审中辩称，涉案酒店是2014年才停止营业，实际上2014年度是具备入住条件的，原告自己不入住按协议约定应视为放弃，所以原告未能享受免费入住的年度只有2015年度，且双方协议并没有约定原告不能享受免费入住的应予以补偿，但被告同意按每天85元的标准补偿给原告。再查明，被告世知公司开发的第五期房产因容积率等问题至今没有通过竣工验收，仍未取得涉案房屋的房地产初始登记（大产证）。第二至第四期的房产已经有部分业主办理了房屋产权证书，现未能办理的原因系世知公司尚有增值税款和营业税款未缴清。原告购买的涉案房屋为被告开发的第五期房产，该房产于2009年8月4日取得了商品房预售许可证。同人公司系世知公司的股东。原、被告至今未签订商品房买卖合同，涉案房屋未办理过户手续。本院认为，原、被告签订的返租协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。一、关于返租协议解除、租金及利息的计算问题。原告将涉案房屋返租给世知公司，世知公司亦应按返租协议约定向原告支付租金。现世知公司未能依约向原告支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，且世知公司亦表示同意解除其与原告签订的返租协议，故原告要求解除返租协议、被告支付拖欠的租金及利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金的计算问题。原、被告双方对租金的起计时间及计算标准均无异议，但对租金计算的截止时间有争议。本院认为，世知公司于2014年7月1日向全体业主发出通知，告知酒店停止营业时间及对剩余租金的支付办法等相关事项，并告知业主如不同意上述办法的可通过法律途径仲裁解决，即此时世知公司已明确表示不能继续履行其主要债务，并催告业主在合理期限内行使其解除权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”该规定虽未明确合理期限的期间，但如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。原告自世知公司发出上述通知后，直至2016年3月才向法院主张解除返租协议，明显超出了合理期限范围。现返租协议约定的目的已经不能实现，结合世知公司于2015年12月22日向业主发出解除返租协议《通知》，以及同意租金计算至2015年12月31日的事实，本院依据公平及诚实信用原则，确定双方返租协议解除时间为2015年12月31日，即截止2015年12月31日，世知公司拖欠原告的租金共计220021元。因双方约定租金一年一付，故世知公司支付的利息应自2014年5月21日起分年度计算。二、关于未能免费入住补偿款的问题。因双方对这一事项没有约定，且酒店停止营业仅是造成租金不能按时支付，并不影响原告入住涉案房屋。因此，在原告没有提交有效证据证明其未能免费入住房屋的原因系由被告造成的情形下，结合世知公司同意按每天85元的标准补偿原告2015年度即12天免费入住损失的事实，本院酌定世知公司支付原告一年度即12天未能享受免费入住涉案酒店的补偿款为1020元（85元×12天）。三、关于房屋产权登记的问题。根据《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，原告与世知公司虽未签订书面的商品房买卖合同，但双方在返租协议中约定，原告将其所购买的房屋返租给世知公司；世知公司负责办理原告的房产证并负担办证所需的费用（含契税等）。结合原告已实际履行支付全部购房款的事实，可以认定原告与世知公司之间的商品房买卖合同成立。现原告购买的是世知公司第五期的房产,而第五期房产因容积率等问题至今没有通过竣工验收，仍未取得涉案房屋的房地产初始登记。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。另根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定，合法建造房屋需要进行房屋所有权初始登记；第三十三条规定，申请土地房屋转移登记，应当提交房地产权证书和证明房屋所有权发生转移的材料。据此，对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记，后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。本案中，被告开发的第五期房产虽为合法建造，但至今仍未办理房屋初始登记。尽管双方有合同约定，但当事人的意思自治不能违背法律的禁止性规定，即涉案房屋目前不具备房屋产权转移登记的条件。故对原告要求世知公司将涉案房屋产权登记在其名下，并承担由此产生的费用（含契税）的诉讼请求，本院不予支持。四、关于房屋返还问题。根据《中国人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。综上，涉案房屋没有办理产权登记并不影响原告与世知公司之间的商品房买卖合同的效力。因为合同已经生效，即使原告不享有物权，但其仍可以依据有效合同享有合法的占有权。现返租协议予以解除，则原告要求世知公司实际履行商品房买卖合同，即要求其返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因双方未对涉案房屋的交付标准或返还标准进行约定，且房屋在使用过程中会有一定的耗损，该正常耗损实际上已折价为租金支付予原告。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”因此，在原告没有证据证明世知公司在租赁涉案房屋过程中，存在不正常使用情形的情况下，世知公司应按涉案房屋租赁使用后的状态返还原告即可。故原告诉请要求世知公司按五星级酒店标准返还房屋，没有事实依据，本院不予支持。五、关于被告同人公司应否承担连带责任的问题。同人公司系世知公司的全资股东，其在2014年7月1日向全体业主发出的《致尊敬的投资者和海南世知旅游公司各位业主》通知中，明确其担保责任，故原告要求被告同人公司对被告世知公司的债务承担连带责任的主张，本院予以支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十八条、第二百二十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、确认原告刘典章与被告海南世知旅游有限公司于2009年5月20日签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售返租协议书》于2015年12月31日予以解除；二、限被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，将海南世知度假村产权式酒店x号（新房号x）房屋返还给原告刘典章；三、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘典章支付拖欠的租金220021元及利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，以76800元为本金自2014年5月21日计算至2015年5月20日止；以153600元为本金自2015年5月21日计算至2015年12月31日止；以21760元为本金自2014年6月13日计算至2015年6月12日；以43520元为本金自2015年6月13日计算至2015年12月31日；以220021元为本金，自2016年1月1日计算至债务付清之日止）；四、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘典章支付未能免费入住补偿款1020元；五、被告北京世知同人投资有限公司对上述债务承担连带责任；六、驳回原告刘典章的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4856.54元，由被告海南世知旅游有限公司、北京世知同人投资有限公司负担4527.55元，由原告刘典章负担328.99元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 郑文红人民陪审员 符国平人民陪审员 姚 飞二〇一六年九月十三日法官助理 吴彬彬书 记 员 许 翔附：适用的法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中国人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。