江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民终1245号
上诉人（原审被告）：江西省鹏华房地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区吉州大道桂花园3101号，组织机构代码669760394。
法定代表人：章龙，该公司董事长。
委托代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许燕，女，1976年12月8日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
委托代理人：刘天庆，男，1971年12月17日出生，汉族，住址同上，系被上诉人许燕丈夫。
上诉人江西省鹏华房地产开发有限公司（以下简称鹏华公司）因与被上诉人许燕商品房预售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鹏华公司的委托代理人罗燕飞、被上诉人许燕的委托代理人刘天庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鹏华公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判上诉人鹏华公司不承担逾期交房违约金和逾期办证违约金共计18246.57元；2、诉讼费用由被上诉人许燕负担。事实和理由：一、导致上诉人逾期交房和办证的原因是政府行为，属于免责事由，上诉人不应对此承担责任。1、根据上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》第八条之规定：××因政府原因造成工期延长，交房时间理应顺延，由此导致办证的时间也应延长，并不是上诉人故意拖延办证，况且上诉人已尽了《商品房买卖合同》的主要义务，办理房产证并非上诉人的法定义务而是协助义务。上诉人对上述客观情况不仅始料未及，而且事发后亦无法单凭自身力量掌控办证的相关流程，因此，导致上诉人逾期交房和办证的因素系政府行为，属于免责事由，上诉人不应对此承担责任。2、上诉人提交申请办证材料是基于××作为开发商的一种特殊身份，上诉人的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程。事实上，吉州区规定必须综合验收合格后方能办理初始登记，单项验收合格不能办证是政府人为设置障碍，而目前吉州区这边都是单项验收合格，一期可能交房了，三期、四期才刚开始建。因为政府部门出台的这一政策，导致不能如期配合办证，希望双方相互理解，上诉人正在积极采取措施争取早日配合被上诉人完成办证。根据合同约定，上诉人已经履行了自己的合同主要义务，因此，理应免责。二、一审法院判决缺乏事实依据，适用法律错误，判决按日100元支付违约金明显高于实际损失。根据《商品房买卖合同》的约定：逾期交房责任为××按已付房款日万分之0.01向××支付违约金。根据合同约定大于法定的原则，应当以此确定违约金数额，而不能以银行贷款利率的方式计算，更不能以被上诉人诉请每日100元赔偿。被上诉人对违约金进行调整时，应当承担对违约损失进行举证的责任，被上诉人在一审过程中并未举证证明其存在实际损失。因此，在被上诉人未提供证据证明其实际损失的情况下，应当以合同约定的违约金来计算。
被上诉人许燕辩称：上诉人的上诉理由缺乏事实依据，政府行为与本案无关。一审逾期违约的计算标准合理合法的。
被上诉人许燕向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金13500元；2、判令被告支付原告逾期办证违约金6046.57元；3、判令被告赔偿原告因不能再规定期限办证直接造成的经济损失4680元；4、本案诉讼费用由被告负担。
原审法院经审理查明：2013年1月7日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告（××）购买被告（××）开发的鹏华国际华城7幢2—1701号商品房一套，该房建筑面积122.13平方米，单价4950.93元/平方米，房款总计604657元。××应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用。逾期交房违约责任为：××如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，逾期不超过290日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；逾期超过290日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.01%支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.01的违约金。关于产权登记的约定为：出买人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理：该商品房交付后360个工作日内配合××办理房产证，若超过360个工作日，××按已付房款的1%向××支付违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款。2015年3月1日，原、被告办理了房屋交接手续，2016年6月，该房可以办理房屋产权登记。
原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。合同约定的交房期限为2014年10月30日前，被告实际交房时间为2015年3月1日，故被告构成逾期交房，应承担违约责任，合同约定逾期交房违约金的计算方法为自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.01，该约定的违约金明显过低，应予调高，该违约金按同期银行贷款利率计赔较妥，原告要求按每日100元赔偿与同期银行贷款利息基本相当，依法予以支持。被告未在约定期限内为原告办证提供资料，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告承担商转公积金贷款的损失4680元与本案无关，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告江西省鹏华房地产开发有限公司支付原告许燕逾期交房违约金12200元（自2014年10月31日起至2015年2月29日止按每日100元计算）；二、被告江西省鹏华房地产开发有限公司支付原告许燕逾期办证违约金6046.57元，以上二项限判决生效后七日内付清。三、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费406元，减半收取，由被告负担。
二审中当事人没有提交新证据。
本院认为：上诉人鹏华公司与被上诉人许燕签订的《商品房买卖合同》，约定上诉人鹏华公司应当在2014年10月30日前依国家和地方人民政府的有关规定将具备“经验收合格”的商品房交付××使用。上诉人鹏华公司上诉称，延期交房和办证是由于政府的原因，因政府的原因导致逾期交房和办证的，属于《商品房买卖合同》第八条的免责条款。本院认为，上诉人鹏华公司在一审提交了一份《关于吉州大道A111地块7#楼降低高度的通知》，用于证明逾期交付的原因在于政府改变了涉案房屋所在楼的规划，但是上诉人鹏华公司没有举证证明其为该规划的改变是否拖延工期以及工期拖延的具体时间，因此，上诉人鹏华公司提交的该证据不足以证明其逾期交房符合合同约定的免责事由，亦不能免除其逾期交房的违约责任。因此，上诉人鹏华公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院以双方合同约定的违约金过低为由，将违约金调高至100元每天，相当于日万分之1.65，处理并无不当，本院予以支持。
上诉人鹏华公司上诉还称其不应当支付逾期办证违约金6046.57元。本院认为，根据双方的合同约定，上诉人鹏华公司的办证义务是在交房后360日内，超过360日，被上诉人许燕则可向上诉人鹏华公司主张逾期办证违约金。被上诉人许燕的实际交房时间为2015年3月1日，即上诉人鹏华公司在2016年3月1日之前负有协助办证的义务，但是被上诉人许燕在2015年10月8日就向原审法院起诉主张逾期交房和逾期办证违约金，此时上诉人鹏华公司尚在自行履行办证义务的期间，尚未构成逾期办证的违约行为，因此，被上诉人许燕的该项诉请尚未到履行期限，可在上诉人鹏华公司实际违约时，另行主张。上诉人鹏华公司的该上诉请求成立，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律正确，处理欠妥，应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第1034号民事判决第一项；
二、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第1034号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人许燕的其他诉讼请求。
一审案件受理费406元，减半收取203元，二审案件受理费256元，共计459元，由上诉人江西省鹏华房地产开发有限公司负担350元，被上诉人许燕负担159元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二○二○一六年十月十九日
书 记 员 王 拯