河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）唐民一终字第327号
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐山市正通房地产开发有限公司，住所地：唐山市高新区龙泽北路554号。
法定代表人：徐彬，该公司董事长。
委托代理人：刘爽，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：闫希录，个体。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢宝珍，个体。
上述二被上诉人委托代理人：崔春龙，河北汉光律师事务所律师。
上诉人唐山市正通房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰南区人民法院（2012）丰（汉）民初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告与被告签订商品房买卖合同，购得位于正通花园101幢1-2单元08号房。该商品房主体部分单价为每平方米4800元，总金额为965712元人民币。该合同没有签订日期。合同第六条付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款；第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；第八条交付期限：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理。2、双方协商处理；第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期两个月出卖人有权解除合同。原告分四次缴纳全部房款965712元，其主张于最后一次缴款时与被告签订了书面合同，时间为2011年2月27日，已及时履行了付款义务。但被告未在合同约定的2011年6月30日前向原告交付房屋，被告于2012年4月18日发出交房通知（原告于2012年5月20日与被告履行了房屋交接手续），被告延期交房，已构成违约，应当依据合同对等原则按日万分之五计算违约金。被告方主张从双方签订的认购房号意向书中约定“乙方自交定金后5日内补齐首付款或总房款，同时交回前期相关手续及本意向书，定金转入房款内”的内容可以推定出双方签订商品房买卖合同的时间为2009年12月31日。合同第4条明确说明合同内容以手写项为优先，以及第5条对买卖双方不作约定时，应在空格位处打X，以示删除。按照此说明，结合第9条的约定，当事人双方已经明确将我方逾期交房的违约责任条款上用手写形式打了X，以示删除了我方的该项违约责任。被告认为其公司在2011年8月30日发出书面通知交房的日期为2011年9月1日至10月30日。并称在此期间售楼人员多次电话通知原告履行交房手续，可原告一直无理拒绝来售楼处领取钥匙，导致交房手续迟迟不能履行。为此，其公司于2012年4月18日以特快专递的形式再次书面通知原告配合履行交房手续。经查，合同第九条明确约定：出卖人逾期交房的违约责任为双方协商处理，并非被告所述删除了其违约责任。双方曾因此事协商，但未达成一致意见。被告称其售楼人员多次电话通知原告履行交房手续的说法，原告不予认可，其亦未向法庭提交任何证据予以证实。原、被告签订认购房号意向书的时间为2009年12月26日，购房协议书的时间为2010年1月31日，被告推定双方签订房屋买卖合同的时间为2009年12月31日。被告（反诉原告）于2012年5月30日向本院提交民事反诉状，本院经审查后同日受理。反诉原告认为从双方签订的认购房号意向书中推定出双方签订商品房买卖合同的时间为2009年12月31日。根据双方签订的商品房买卖合同中约定买受人应承担一次性付款的合同义务，双方未进行过将其变更为分期付款的形式，故二被反诉人明显违约，应向反诉人支付违约金。反诉被告认为：假设反诉原告的说法成立，双方先签订意向书又签订商品房买卖合同后又签订购房协议书，从逻辑上说是不符合常理的。
原审法院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上协商签订，意思表示真实，虽然签订合同的日期空白，但鉴于双方已履行了基本义务，应认定该合同真实、合法、有效。双方当事人均应依合同约定履行各自义务，原告已按被告要求交清全部购房款，已完成履约义务。被告面向社会售房，购房人不一定居住在其小区附近，故其在小区售楼处张贴交房通知，达不到购房人能知晓交房时间的效果，不符合合同中关于“出卖人应当在2011年6月30日前，书面通知买受人办理交付手续”的约定。被告直至2012年4月18日才发出书面交房通知，依法应当承担自2011年7月1日至2012年4月18日止的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由于本院对唐山市汉沽管理区住房和城乡建设局的调查证明：“我局在2011年7月1日至2012年4月18日期间，上级主管部门没有发布我区同地段同类房屋的租金标准，也没有租赁房屋在我局办理备案。”另，原告向本院提出申请对其名下底商（正通花园101号楼1-2单元08号房）所在的同地段同类房屋的租金损失进行评定。本院依法委托唐山市中级人民法院司法技术辅助室指定有相应资质的评估机构对其进行评定。唐山市中级人民法院于2013年11月7日做出了终结鉴定的结论。”因被告存在过错，且原告的损失数额无法确定，因此本院根据公平原则依法参照原告所在小区同类底商出租价格每月2000元（每年24000元），被告赔偿原告的违约金数额酌定为23000元。因原、被告于2012年5月20日办理了房屋验收移交书，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院不予支持。对于反诉部分，反诉原告认为购房意向书没有失效，并认为购房协议书是意向书的细化。但购房协议书约定条款的第三项明确约定：“签定《商品房买卖合同》后，本《协议书》自动失效。”根据该约定，签订房屋买卖合同后购房意向书及协议书已自动失效，该项约定足以证明书面的房屋买卖合同形成于购房协议书之后，也证明了商品房买卖合同是确定双方买卖行为及权利义务的最终依据和标准。双方在签订的房屋买卖合同中未注明反诉被告有违约行为的存在，也即认可了反诉被告以前分期支付房款的方式。且商品房买卖合同的提供方为反诉原告，该合同为格式合同，当双方对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，反诉原告的反诉请求证据不充分，对于其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条的规定，判决如下：一、被告唐山市正通房地产开发有限公司在本判决生效后三日内支付原告闫希录、谢宝珍自2011年7月1日至2012年4月18日止的逾期交房违约金23000元人民币。二、驳回原告闫希录、谢宝珍的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告唐山市正通房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费375元、反诉案件受理费2181元、证据保全费80元合计2636元，由被告（反诉原告）唐山市正通房地产开发有限公司负担。
上诉人唐山市正通房地产开发有限公司上诉请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求，或将本案发回重审。其主要上诉理由为：1、原审法院认定事实不清。上诉人提交的证据均能证实上诉人依程序向小区业主通知交房，且业主得到通知后在规定的时间内领取了房屋钥匙，履行了房屋交接手续。因此，上诉人对待业主一视同仁，不可能未通知到被上诉人。事实上，上诉人处的售楼人员多次电话通知被上诉人履行交房手续，但被上诉人一直无理拒绝来售楼处领取钥匙，导致交房手续迟迟不能履行。被上诉人主观上故意拖延履行房屋交接手续，目的就是为了向上诉人讹诈延期交房违约金，其存在明显过错，应当承担相应的过错责任。2、双方签订的《商品房买卖合同》不具有排他性，《认购房号意向书》是独立的合同，具有法律效力，其与《商品房买卖合同》并不矛盾。被上诉人无视合同约定，延期交付房款，应按照合同约定支付违约金。3、原审法院仅依据一个底商的租金额推定本案的违约金额是错误的。4、原审法院错误的适用了公平原则。本案不属于法律规定的可以适用公平原则的案件类型。由此，原审推定同类小区底商出租价格（每月2000元）于法无据。其次，原审法院错误的适用《合同法》四十一条之规定，因为本案并不存在格式条款的理解存在争议的情形。
被上诉人闫希录、谢宝珍主要答辩称：1、上诉人陈述的事实与客观事实不符。依照双方签订的《商品房买卖合同》第11条关于交接的约定，上诉人唯一合法且符合合同约定的方法是书面通知到被上诉人。事实上，上诉人直到被上诉人起诉后很长时间才以快递的形式向被上诉人送达了书面的通知。2、关于《商品房买卖合同》的效力问题，上诉人与被上诉人唯一存在的法律关系就是商品房买卖合同关系，签署《商品房买卖合同》后，双方之前签订的《房屋认购房号意向书》都已经被这份合同所吸收。关于延期付款的问题，被上诉人均是按照上诉人的要求，按照上诉人提供的时间、地点履行的交款义务，并且商品房买卖合同也是在被上诉人交付完最后一笔房款的当日签订的，被上诉人不存在延期付款的情况。3、关于上诉人应当承担的违约金数额的认定，因为鉴定机构最终没有作出鉴定，且被上诉人当地的房屋管理部门也没有相关的数据可供参考，最终法院依照自己的调查确定违约金额并不违法。
经审理查明，二审认定事实与原判认定事实相一致，有相关书证及双方当事人陈述等证据所证实，并记录在卷。
本院认为，一、关于上诉人唐山市正通房地产开发有限公司是否逾期交房的问题。上诉人仅以在售楼处张贴交房通知的形式通知被上诉人闫希录、谢宝珍交房，通过该种形式，并不能证明被上诉人确已知晓相关的交房信息。故上诉人违反了双方所签订的《商品房买卖合同》中关于房屋交付期限的规定。上诉人主张其多次打电话通知被上诉人履行交房手续，因未提供证据予以证明，因此上诉人该项抗辩理由不能成立。故应认定上诉人逾期交房之行为构成违约行为，并承担违约责任。关于违约金的数额，因双方所签订的《商品房买卖合同》未对违约金计算方法做出约定，一审法院参考被上诉人所在小区同类底商出租价格（每月2000元），酌定上诉人赔偿被上诉人违约金数额，理由适当，本院亦予以认定。
二、关于被上诉人是否延期交付房款的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条规定，买受人付款方式及付款时间按该合同规定支付，且该合同对支付房款事宜的规定与《认购房号意向书》的规定不一致，故就房款的支付不应按照《认购房号意向书》的规定实施，上诉人主张被上诉人已构成延期交付房款、应支付违约金，理据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2556元，由上诉人唐山市正通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈铁军
代理审判员 高 颖
代理审判员 赵 阳
二〇一五年六月十五日
书 记 员 王启霞