广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第3010号
上诉人（原审被告）：谢仕文。
被上诉人（原审原告）：深圳市群业服务有限公司。
上诉人谢仕文因与被上诉人深圳市群业服务有限公司（以下简称群业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第2231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年4月22日，群业公司（甲方）与谢仕文（乙方）签订了两份《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将110号、211号的房屋出租给乙方使用，租金分别为6105元／月和3544元／月，合计租金为9649元／月，租赁用途为商业，租赁期限自2009年4月22日起至2010年4月21日止。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取26316元的租赁保证金。合同终止后，乙方应于即日迁离及交回租赁房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向谢仕文收取双倍租金。合同约定租赁期间届满前，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前两个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房屋有承租权。合同签订后，群业公司向谢仕文交付了租赁房屋，谢仕文亦按合同约定向群业公司支付租金。
2010年4月15日，谢仕文向群业公司提交《申请报告》，申请与群业公司继续签订涉案房屋的租赁合同。
2010年4月21日，群业公司法定代表人在谢仕文的《申请报告》上批复：该商铺合同期限已满，公司另有安排，请少XX同志做好租户工作，限月底前退出。庭审时，群业公司称已于2010年4月21日将该批复送达谢仕文，但未提交证据予以证明。谢仕文否认收到上述批复。
2010年8月4日，群业公司向谢仕文发出《关于限期交回铺位的通知》，要求谢仕文于2010年8月15日前与群业公司办理费用结算手续，将铺位交还群业公司。庭审时，群业公司称已于2010年8月4日将该通知送达谢仕文，但未提交证据予以证明。谢仕文否认收到上述批复。
2010年4月至2011年3月，谢仕文继续使用涉案租赁房屋，并按《深圳市房屋租赁合同书》约定的租金标准向群业公司支付租金至2011年3月，群业公司亦向谢仕文出具相关租金发票。
2011年3月31日，群业公司向谢仕文发出《通知》，要求谢仕文从2011年4月1日起按每月21277元支付租金，并要求谢仕文在接到通知后速与群业公司办理有关手续，同时补缴租赁押金。庭审时，谢仕文认可于2011年4月2日收到上述《通知》。
2011年4月18日，谢仕文向群业公司发出《关于签订租赁合同一事的答复函》，表示可在原租赁合同约定的租金基础上上调10%与群业公司签订新租赁合同。2011年4月26日，谢仕文向群业公司发出《致深圳市群业服务有限公司的一封信》，明确拒绝按每月租金21277元与群业公司签订新租赁合同。群业公司遂于2011年10月9日起诉至原审法院。2011年11月1日，原审法院向谢仕文送达起诉材料。截至庭审之日，谢仕文尚未搬离涉案房屋。
另查，涉案租赁房屋系A股份有限公司工会向群业公司的固定资产投入，交由群业公司经营管理。
群业公司的一审诉讼请求：1、谢仕文立即搬离涉案房屋并将房屋交还群业公司；2、谢仕文向群业公司支付拖欠的房屋租金224821.7元（暂计至2011年9月，其中2010年4月22日至2011年3月期间拖欠一倍租金109033.7元，2011年4月至2011年9月期间拖欠双倍租金115788元，2011年10月之后至谢仕文实际搬离租赁房屋之日止的租金按双倍租金每月19298元计算）；3、谢仕文承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理认为：群业公司与谢仕文之间签订的《深圳市房屋租赁合同》合法有效，具有法律约束力，双方当事人之间均应诚实全面履行合同约定的义务。上述合同约定的租赁期限届满后，群业公司、谢仕文虽未签订书面的租赁合同，但仍由谢仕文实际占有该租赁物，群业公司亦按照原合同约定的租金标准收取了谢仕文支付的截至2011年3月的租金，以实际行为表明其对谢仕文继续占有租赁房屋予以认可。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，谢仕文参照原租赁合同约定的租金标准，向群业公司支付截至2011年3月31日的租金，并无不妥。群业公司要求谢仕文补交一倍的租金，依据不足，依法应予驳回。群业公司称曾分别于2010年4月21日、2010年8月4日要求谢仕文搬离涉案房屋，但未提交充分证据予以证明，原审法院不予以采信。2011年3月31日，群业公司书面致函谢仕文要求增加租金。2011年4月26日，谢仕文书面致函群业公司，明确表示拒绝增加租金。但在双方协商未果的情况下，群业公司并未与谢仕文解除租赁合同关系，相反仍由谢仕文继续使用涉案房地产至庭审之日。在双方未实际解除租赁合同关系的情况下，群业公司要求谢仕文按照双倍租金标准支付自2011年4月至2011年9月的租金，缺乏依据，原审法院不予支持。但因谢仕文实际占有涉案租赁物，故谢仕文仍应参照原租金标准向群业公司支付该部分租金。合同法第二百三十二条规定，对于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同。2011年10月9日，群业公司向原审法院提起诉讼，要求谢仕文搬离涉案房地产。谢仕文于2011年11月1日收到本案起诉材料。本次诉讼应视为群业公司向谢仕文主张权利，要求与谢仕文解除租赁合同关系的一种形式。群业公司要求谢仕文立即搬离涉案房地产，表明其已不愿继续与谢仕文履行租赁合同关系，根据双方签订的《深圳市房屋租赁合同》约定，谢仕文应即日迁离承租的涉案房地产，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，群业公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向谢仕文收取双倍租金。但截至庭审之日，谢仕文尚未迁离涉案房地产。故谢仕文应按照双倍租金标准向群业公司支付自2011年11月1日起直至实际迁离之日止的租金。综上，谢仕文应向群业公司支付租金（计算方式为：按照合同约定的租金标准每月9649元，自2011年4月计至2011年10月，为67543元，此后按照双倍租金标准即19298元计算，自2011年11月计至实际迁离之日止），群业公司超出上述范围请求依据不足，原审法院依法予以驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、谢仕文应于判决生效之日起十日内将110号、211号房屋交还群业公司；二、谢仕文应于本判决生效之日起十日内向群业公司支付2011年4月计至2011年10月租金67543元，并按照每月19298元的标准支付2011年11月至本判决确定的交还房屋之日止的租金；三、驳回群业公司的其他诉讼请求。如谢仕文未按照上述期限履行给付金钱的义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4672元（受理费已由群业公司预交），减半收取2336元，由群业公司负担1564元，由谢仕文负担672元。
上诉人谢仕文不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，重新计算拖欠的租金。上诉理由：一、原审法院判决谢仕文在判决生效后十日内搬离涉案房屋，处理错误。因群业公司仍然对外继续出租涉案房屋，因此谢仕文根据原合同约定在同等条件下有优先承租权。依法应判令群业公司优先同谢仕文签订新的租赁合同。《租赁合同》约定，租赁期间届满，如谢仕文需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满前二个月向群业公司提出续租要求，在同等条件下，谢仕文对租赁房屋有优先承租权。因该房屋群业公司继续对外出租，则说明谢仕文在同等条件下，按合同约定有优先权。另按合同附加条款约定；租金每年调整一次，调整幅度为上年租金的10％，群业公司不按合同约定加租，且在谢仕文房屋相邻铺位租金只相应增加10％的情况下，只有谢仕文店铺租金加幅达到200％之多，谢仕文递交材料与群业公司沟通，群业公司均不予理会，并于2011年6月1日跟第三方签订了租赁合同，根据按原合同约定，则群业公司侵害了谢仕文的租赁优先权。二、原审法院判决谢仕文补交拖欠群业公司的租金及在2011年11月份至搬出涉案房屋之日止的双倍租金，处理错误。群业公司在2010年9月13日就已对涉案房屋内的水电供给就全面停掉了，实际造成涉案房屋的租金与约定的合同租金不相符。谢仕文在合同期满前及后都提出书面申请要求续租该房屋，并在未签订新的合同之前，一直按原合同约定交纳租金至2011年3月份，在2011年4月谢仕文去财务室交纳租金时，财务员拒收谢仕文租金（有录音为证）。谢仕文虽未签订新的合同，谢仕文均按原合同约定继续履行合同，分文未拖欠群业公司的租金，但群业公司则在2010年9月13日起就断了谢仕文所租涉案房屋的水电，这样，涉案房屋在水电没有的情况下，该房屋的实际租金则与当初所约定的房屋租金不相符合。因此，请求二审根据实际情况，将涉案房屋的租金按停水停电所造成的损失计算租金，并不能仍按合同约定租金而计算租金。且该房屋仍继续对外招租，则群业公司并不能认为谢仕文逾期不迁或不返还租赁房屋，而向谢仕文要求收取双倍租金，而忽视谢仕文在同等条件下有优先权的权利。三、谢仕文与群业公司之间的租赁合同没有终止之前，群业公司就将谢仕文所租用房屋内的水电通过供电部门和管理处全部停掉，其行为已经构成了侵权，就理应减免租金作为向谢仕文赔偿损失。因谢仕文与群业公司一直都没有通过合法途径解除合同，且谢仕文在群业公司停掉水电供给期间，谢仕文一直按合同约定向群业公司交纳租金至2011年3月份。因此，群业公司对该房屋的停水停电造成租金欠收应承担责任，而因群业公司原因造成谢仕文无法正常经营所发生的重大经济损失，不能由谢仕文承担。群业公司的租金损失依法应由群业公司自己承担，而不应该由谢仕文承担，更不能要求谢仕文支付双倍租金。
被上诉人群业公司答辩称：一、因谢仕文并未接受群业公司的出租条件，因此其不享有同等条件下的优先出租权，其上诉理由不能成立。二、群业公司并未实施停水停电的行为，谢仕文也未举证证明群业公司有上述行为，其要求减少租赁期间租金的上诉理由同样不能成立。
本院经审理查明：一、关于谢仕文是否搬离涉案房屋的事实。在二审庭审过程中，谢仕文称群业公司已于2012年5月23日强行将谢仕文店内的物品搬出，谢仕文也没有拿到房屋中的物品；群业公司则称谢仕文至今未搬离涉案房屋，涉案房屋至今由谢仕文使用。本院要求双方在庭后提交涉案房屋现状的照片，谢仕文提交了两张照片，照片显示位于B理发店隔壁的涉案店铺已由C眼镜城使用。群业公司未提交证明涉案房屋现状的照片。二、关于群业公司是否停供水电的事实。在二审庭审过程中，群业公司承认在2010年9月曾停供过水电，但只停供了几天就恢复了供水供电。本院要求群业公司提交涉案房屋2010年7月至今的水电费单据，群业公司未向本院提交上述材料。谢仕文向本院提交了以下材料：（一）涉案110号房屋抄表日期分别为2007年11月6日、2009年3月6日、2010年8月1日的三张电费发票和抄表日期分别为2008年9月6日和2008年11月6日的两张电费通知单，其中，抄表日期为2009年3月6日的电费发票仅有复印件，其他材料均有原件。群业公司对有原件的材料的真实性无异议，但认为上述材料客户名称为王志安，而非谢仕文，且与本案没有关联性。上述材料中，2010年7月份的电费发票金额为2019.84元。（二）日期为2010年9月10日的《变更业务工作单》（复印件），内容为申请暂停涉案110号房屋供电，群业公司在用户确认栏盖章。群业公司以该证据没有原件，对该份证据真实性不予确认。（三）深圳市泰然物业管理服务有限公司的10份收款收据。其中，涉案211号房屋2010年9月份的收款收据中记载有水费227.2元，2011年2月、4月、5月收款收据仅记载了垃圾处理费13.5元。涉案110号房屋2010年9月份、2010年12月、2011年2月、4月、5月的收款收据中没有水电费，只有商业管理费和垃圾处理费。另有一张收款收据的房屋编号为102栋817，计费时间为2011年1月，收费项目包括水费、排水费、管理费、垃圾处理费及其它。谢仕文提交上述证据意在证明涉案房屋在2010年9月13日之后被停供水电。群业公司认为上述证据无法证明其对谢仕文实施了停水停电，不排除谢仕文因自身原因未使用水电。（四）两张水管照片和两张店铺外景照片。谢仕文称，2010年9月份，物业公司根据群业公司的指示将水管接头处的水表拆走，导致谢仕文的店铺停水。群业公司认为这两张水管照片无法反映水表拆走的时间地点。谢仕文提交的两张店铺外景照片记载时间为2010年9月15日，从这两张照片看涉案店铺没有开灯，而相邻店铺有照明灯。群业公司认为这两张店铺外景照片不能证明群业公司实施了停电行为。除以上事实外，原审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件，租赁期限届满后，谢仕文继续使用涉案房屋，并交付租金至2010年3月，此后双方对租金标准没有协商一致，群业公司也没有明确提出解除合同，原审法院认定双方租赁合同于谢仕文2011年11月1日收到群业公司诉状时解除，处理正确。在二审期间，谢仕文称其已于2012年5月23日搬离涉案房屋，并提交了照片予以证明。群业公司称谢仕文至今未搬离涉案房屋，但未按照本院要求提交涉案店铺现状的照片，也未提交其他反驳证据。本院采信谢仕文的主张，认定谢仕文已于2012年5月23日搬离涉案房屋，谢仕文应当支付自2011年11月至2012年5月23日期间的房屋占有使用费。根据双方二审的上诉和答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：群业公司是否从2010年9月份开始对涉案房屋停供水电，谢仕文自2011年4月份拖欠的租金及占有使用费应当按照何种标准支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。在本案中，谢仕文提交的缴费单据、照片和2010年9月10日的《变更业务工作单》虽然不足以证明群业公司自2010年9月13日之后一直停供水电，但群业公司作为出租人，负有提供水电的合同义务。群业公司承认在2010年9月曾停供过水电，在停供了几天后就恢复了供水供电。群业公司应当提交证据证明其在实施停水停电后及时恢复了水电的供应。在本案中，群业公司未提交证据证明其恢复了水电供应，应当负担举证不能的不利后果。本院对群业公司有关其及时恢复了水电供应的主张不予采信，结合谢仕文提交的证据，本院采信谢仕文的主张，认定群业公司自2010年9月13日至谢仕文搬离涉案房屋期间没有对涉案房屋供应水电。因谢仕文租赁涉案房屋的用途为经营店铺，水电的供应会直接影响到店铺的经营和房屋的使用，谢仕文要求减免租金和占有使用费，符合法律规定，本院在原审判决认定的租金和房屋占有使用费数额基础上酌情减少一半的租金和占有使用费。谢仕文应当向群业公司支付2011年4月至2011年10月的租金33771.5元，及2011年11月至2012年5月23日期间的房屋占有使用费64937.77元。
综上，上诉人谢仕文有关要求减少租金和房屋占有使用费的上诉有理，依法应予支持，谢仕文的其他上诉请求无理，依法应予驳回。原审法院认定事实部分不清，本院根据二审查明的事实，对原审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第2231号民事判决第一项、第三项；
二、变更深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第2231号民事判决第二项为：谢仕文应于本判决生效之日起十日内向深圳市群业服务有限公司支付2011年4月至2011年10月的租金33771.5元，及2011年11月至2012年5月23日期间的房屋占有使用费64937.77元；
三、驳回深圳市群业服务有限公司的其他诉讼请求。
如谢仕文未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2336元，由深圳市群业服务有限公司负担2000元，由谢仕文负担336元；二审案件受理费2336元，由深圳市群业服务有限公司负担2000元，由谢仕文负担336元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 许 莹 姣
二〇一三年八月二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。