广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12719号
上诉人（原审第三�）：陆佩云，女，1973年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：李佩文，女，1988年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托诉讼代理人：李杏颜，广东佛明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：区海明，男，1983年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托诉讼代理人：李杏颜，广东佛明律师事务所律师。
原审被告：谭志远，男，1974年6月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
原审第三人：佛山市放心房地产经纪有限公司，住所地广东省佛山市高明区。
法定代表人：谭健豪，总经理。
委托诉讼代�人：康海辉，该公司员工。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，住所地广东省佛山市高明区。
委托诉讼代理人：贾欢欢，广东豪盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。
上诉人陆佩云因与被上诉人李佩文、区海明，原审被告谭志远，原审第三人佛山市放心房地产经纪有限公司（以下简称放心公司）、中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（以下简称建行高明支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人陆佩云上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回李佩文、区海明的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由李佩文、区海明负担。事实与理由：2017年3月21日，未征得陆佩云同意，李佩文、区海明、谭志远和放心公司签订《房地产买卖合同》，陆佩云当晚得知后即表示反对，并于当晚向李佩文、区海明认识的同村人电话提出反对并要求解除合同，次日又到放心公司明确提出反对，并要求解除合同，退回定金，让李佩文和区海明另外购房。放心公司熟知夫妻共有房产的相关规定，但其从未问过谭志远配偶情况和案涉房屋共有产权情况，没有任何人向陆佩云征询过是否卖房的意见。陆佩云在一审中明确拒绝过户，一审对此未予查清。一审法院多次询问李佩文和区海明是否变更诉讼请求，李佩文和区海明坚持不变更，一审判决未认定该事实，对于李佩文请求中止诉讼也不予理会，仅称另案与本案无关，坚持开庭并作出判决，属严重违反法定程序。一审法院依职权追加建行高明支行为第三人，且在李佩文和区海明未增加或变更诉讼请求的情况下，判决谭志远终止履行与建行高明支行的按揭贷款合同，强制建行高明支行履行义务，属于严重违反法定程序。一审判决超过李佩文和区海明的诉讼请求，违反不告不理原则。本案合同违反法律强制性规定，应是无效合同，本案由陆佩云提出主张合同无效，不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。即使合同有效，一审判决过户，违反法律和司法解释的规定。如谭志远无钱还贷，李佩文和区海明亦未归还贷款并注销抵押，则谭志远应按总房价645000元每日按万分之四计付违约金，而李佩文和区海明却仅按615000元支付迟延履行金，显失公平合理。谭志远没有违约，不应承担每日322.5元的违约金，且李佩文和区海明仅支付了30000元的定金，却每日收取322.5元违�金，显失公平。
被上诉人李佩文、区海明辩称，案涉买卖合同合法有效，陆佩云对于出卖房屋事先知情并同意，出卖房屋是谭志远和陆佩云夫妻共同意思表示，谈话录音可以证实。陆佩云在合同签订后不同意出卖房屋，主要原因是觉得售价过低，并非不知情。陆佩云致电放心公司责备售价过低，并未主张不知情，谭志远向银行申请涂销抵押手续当天，陆佩云到放心公司反映售价太低，并于2017年4月25日单独向放心公司表示售价9000元每平方米就可以出售。
原审被告谭志远述称，谭志远与陆佩云是夫妻关系，案涉房子是婚后所得，陆佩云一直反对卖房，谭志远想卖了得到一笔资金作他用。故放心公司介绍李佩文和区海明时，谭志远决定先签合同再告知陆佩云，谭志远也告知放心公司业务员、李佩文和区海明说陆佩云不同意卖房。放心公司业务员再�表示只要谭志远签名就可以了，故在放心公司的主持下签订了买卖合同，并与放心公司私下签订了《买卖代理费支付承诺书》。整个过程都是放心公司操作，买卖双方仅是签名。谭志远当晚回家告诉陆佩云，陆佩云强烈反对，并于次日通过第三人向李佩文和区海明告知情况，要求解除合同，后来经熟人找到李佩文和区海明电话，陆佩云直接打电话给李佩文。谭志远也多次通过放心公司与李佩文和区海明沟通希望和解。
原审第三人放心公司述称，案涉房产由谭志远个人所有，买卖合同合法有效。
原审第三人建行高明支行述称，在保证建行高明支行本息及抵押的前提下，不反对继续履行案涉合同，可按一审判决配合。
被上诉人李佩文、区海明向一审法院起诉请求判令：1.李佩文、区海明和谭志远继续履行双方于2017年3月21日签订的《房地产买卖合同》，谭志远将涉案房屋过户登记至李佩文、区海明名下并交付涉案房产给李佩文、区海明；2.谭志远支付违约金人民币2257.5元给李佩文、区海明（违约金计算方式：以房屋总价款人民币645000元为基数，按每天万分之五的标准从2017年5月6日起计至房屋实际过户到李佩文、区海明名下之日止，暂计算至2017年5月12日）；3.谭志远支付律师费人民币8000元给李佩文、区海明；4.本案诉讼费用由谭志远承担。
一审法院认定的事实：2012年10月19日，谭志远、陆佩云与建行高明支行签订《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》（编号：440667408-117-2012000853），约定由建行高明支行向谭志远贷款186000元，用于谭志远购买位于佛山市高明区荷城街道荷富路XX号XX花园X座XX号房，贷款期限20年，谭志远和陆佩云将案涉房屋抵押给建行高明支行，并于2015年4�22日办理了他项权证登记手续，抵押债权数额为186000元。
2017年3月21日，谭志远（卖方）与李佩文、区海明（买方）、放心公司签订《房地产买卖合同》，约定放心公司促成谭志远与李佩文、区海明买卖位于佛山市高明区荷城街道荷富路XX号X座XX房。该物业成交价为645000元，该物业现时状况属于不带租约和抵押中，欠款额具体以银行通知为准。涂销抵押方式为卖方在签订本合同后七个工作日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，卖方应于银行通知扣款日的7日前将该物业的银行欠款全部付至卖方还贷账号内，如需卖方到房管部门办理涂销抵押手续的，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内到房管部门办理。卖方是该物业的权属人，对该物业享有完整所有权，保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，在签署本合同前，经纪方负责核实包括周边情况、租赁情况、土地使用权等有可能影响交易的真实信息，卖方应如实提供信息给经纪方。买卖双方同意于2017年5月10日前（卖方涂销银行抵押后）办理交易过户手续。定金10000元，买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业的权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。定金余款20000元，买方需于2017年3月21日前支付给卖方。首期楼款（不含定金），买方需于交易递件核税当天支付给卖方，该款直接支付给卖方或存进卖方账户，到账即视为收取。按揭楼款为395000元，完成抵押登记手续后，由贷款银行直接划款到卖方账户；签订本合同后，卖方或买方如拒不配合提供交易、按揭等买卖相关手续所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同其它约定的，则属于违约�按以下条款处理：1.逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的万分之五向守约方支付违约金；2.逾期超过十天的，守约方有权选择以下任意一项履行：（1）解除合同，违约方须承担定金责任（卖方违约，双倍返还定金给买方；买方违约，卖方没收定金），且违约方须承担买卖双方应向经纪方支付的全部买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起十天内退还；（2）继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日按总成交价的万分之五支付违约金。合同签订当天，李佩文、区海明即向谭志远支付购房定金30000元，并向放心公司支付中介费5500元。2017年5月8日，谭志远向李佩文出具《拒绝履行合同通知书》，明确不再履约，解除合同。经放心公司调解无果，李佩文、区海明于2017年5月18日向一审法院提起诉�。
2017年6月6日，陆佩云向一审法院提起诉讼，请求法院判决确认李佩文、区海明与谭志远于2017年3月21日签订的《房地产买卖合同》无效；2017年7月25日，一审法院作出（2017）粤0608民初1899号民事判决驳回了陆佩云的全部诉讼请求，陆佩云不服，已向佛山市中级人民法院提起了上诉，该案现在审理中。
另查，陆佩云与谭志远为夫妻关系，两人于1997年2月5日登记结婚，案涉房屋于2015年4月16日办理房屋产权登记，房地产权属人为谭志远。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陆佩云与谭志远是夫妻关系，案涉房屋在两人的婚姻关系存续期间办理产权登记，房地产权属登记在谭志远一人名下。涉案房屋在没有证据证明系谭志远个人财产的前提下，应当认定为夫妻共同财产，但是本案即便系谭志远在签订合同时擅自处分夫妻共同财产，并�当然导致合同无效。陆佩云和谭志远辩称案涉房屋为夫妻共有财产，谭志远无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。况且陆佩云未能提供证据证明谭志远、李佩文、区海明与放心公司在订立合同时存在恶意串通，陆佩云和谭志远抗辩认为案涉房屋买卖合同无效的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。故涉案合同合法有效，应受法律保护。
关于违约责任。由于谭志远于2017年5月8日向李佩文出具《拒绝履行合同通知书》，明示了不再继续履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行�同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。鉴于谭志远违反合同约定，李佩文、区海明有权按照合同约定要求谭志远支付延期履行的违约金并继续履行合同。李佩文、区海明和谭志远双方应当履行房地产买卖合同约定的义务。谭志远应当完成赎楼义务并注销抵押登记，配合李佩文、区海明办理递件过户等手续，将涉案房产交付给李佩文、区海明，同时李佩文、区海明应当支付谭志远剩余购房款。李佩文、区海明在庭审中表示，如谭志远怠于履行赎楼义务，李佩文、区海明可替谭志远履行，因此支付的赎楼款在剩余房款中扣除。
关于违约金。李佩文、区海明主张因谭志远没有在合同约定的时间配合李佩文、区海明办理房产过户手续，构成违约，李佩文、区海明有权依照合同约定计收日万分之五的违约金。经审查，一审法院认为，谭志远于2017年5月8日向李佩文出具《拒绝履行合同通知书》，明示了不再继续履行合同。应当自该通知书发出之日起支付违约金。对超出部分的主张，一审法院不予支持。
关于第三人建行高明支行的抵押权。建行高明支行在庭审过程中明确表示，在保障建行高明支行的抵押债权全部借款本息以及相关费用获得提前足额清偿的前提下，建行高明支行并不反对李佩文、区海明、谭志远继续履行涉案的房屋买卖合同。对建行高明支行的抵押权，应当予以保护。
关于律师代理费。李佩文、区海明请求谭志远支付相关的律师代理费用8000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、谭志远应于判决生效之日起二十日内偿还建行高明支行案涉房屋的所有欠款本息，注销案涉房屋的抵押登记，建行高明支行予以配合（如谭志远怠于履行该项义务，李佩文、区海明可代谭志远履行还款义务，所支付金额在剩余房款中扣除）；二、谭志远在判决生效之日起四十五日内将位于佛山市高明区荷城街道荷富路XX号X座XX房(粤房地权证佛字第050109**号,房屋编号:0006XX)过户登记至李佩文、区海明名下（相关的过户登记税费由李佩文、区海明负担），并交付上述房产给李佩文、区海明；三、李佩文、区海明于判决生效之日起四十五日内支付剩余房款615000元给谭志远；四、谭志远应于判决生效之日起六十五日内向李佩文、区海明支付违约金（以645000元为基数，按每日万分之五计算，自2017年5月8日起至判决指定履行过户义务之日止）；五、驳回李佩文、区海明的其他诉讼�求。
如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10353元，减半收取5176.5元（李佩文、区海明已预交），由谭志远负担。
二审期间，上诉人陆佩云、被上诉人李佩文、区海明提供了证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提供的证据经审查认定：本院确认陆佩云提供的不动产权证书的真实性、合法性和关联性，可作为本案的定案依据；李佩文提供的明细对账单与本案不具有关联性，不应作为本案的定案依据；本院（2017）粤06民终9422号民事判决书与本案具有关联性，可作为本案的定案依据；李佩文提供的网页证明的房价并非案涉房屋或与案涉房屋相关，与本案不具有关联性，不应作为本案的定案依据。
经审理，本院确认一审法院认定的事实，另查明：2017年10月23日，佛山市高明区国土城建和水务局颁发的不动产权证书登记的内容为：座落于佛山市高明区荷城街道荷富路XX号X座XX房由谭志远、陆佩云共同共有。建行高明支行确认谭志远已还清上述房产的贷款，并涂销了抵押。本院对陆佩云不服（2017）粤0608民初1899号民事判决提起上诉一案，于2017年11月30日作出（2017）粤06民终9422号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。放心公司和李佩文、区海明均确认签订案涉买卖合同时未询问谭志远案涉房屋是否为共同财产，且确认陆佩云于2017年3月24日告知不同意出售上述房屋。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本院已对案涉买卖合同的效力作出（2017）粤06民终9422号民事判决，该判决维持了（2017）粤0608民初1899号民事判决，并已发生法律效力。据此，案涉买卖合同有效，本院不再赘述。陆佩云上诉认为案涉买卖合同无效的理由不成立，本院不予采纳。
案涉房产为谭志远与陆佩云共同共有的财产，李佩文、区海明和放心公司均确认在签订合同过程中未询问案涉房屋的产权共同的情形，且放心公司、李佩文和区海明确认陆佩云于合同签订后第三天即提出反对意见，据此可认定陆佩云对共有权人谭志远向李佩文和区海明出售案涉房屋并不知情，且已明确反对出售案涉房屋。故根据《中华人民共和国物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，谭志远未经共有权人陆佩云同意出售案涉房产，其对案涉房产没有处分权。根据《最高人民法院关于审理�卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，李佩文和区海明请求谭志远继续履行合同缺乏法律依据，一审法院对该请求予以支持不当，本院应予纠正。李佩文和区海明请求谭志远支付的违约金是基于请求谭志远继续履行合同提出的请求，因案涉合同不能履行，李佩文和区海明可另行主张谭志远的违约责任。
综上所述，上诉人陆佩云关于案涉合同不应履行继续的上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2017�粤06**民初1737号民事判决；
二、驳回被上诉人李佩文、区海明的诉讼请求。
一审案件受理费5176.5元，二审案件受理费10250元，共15426.5元，由被上诉人李佩文、区海明负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一八年三月二十二日
书记员 赵敏琪