北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4682号
上诉人（原审被告）北京星凯爱琴海购物中心有限公司，住所地北京市朝阳区七圣中街12号院2号楼一层101室。
法定代表人孙环宇，总经理。
委托代理人包华，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）崔明虎，男，1974年4月23日出生。
委托代理人程斌，北京祥文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京益康苑美容美体有限公司，住所地北京市朝阳区七圣中街12号院2号楼3层F3003B号。
法定代表人马×，经理。
委托代理人程斌，北京祥文律师事务所律师。
上诉人北京星凯爱琴海购物中心有限公司（以下简称爱琴海公司）因与被上诉人崔明虎、北京益康苑美容美体有限公司（以下简称益康苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第41509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人爱琴海公司之委托代理人包华与被上诉人崔明虎、益康苑公司共同委托代理人程斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月，崔明虎及益康苑公司起诉至原审法院称：2013年5月28日，崔明虎和爱琴海公司签订《租赁合同》，约定承租爱琴海公司3层F3003B号商铺用于从事专业美容美体行业，经营品牌初定为益康养生馆。爱琴海公司利用格式合同，在明知崔明虎是自然人签订合同时尚不具备独立经营资格的情况下给崔明虎设置了大量的合同义务。尤其是第5.4条，要求崔明虎在朝阳区设立具备法人资格的经营主体，且要求崔明虎与经营主体在履行本合同中承担连带保证责任。可是当崔明虎按照合同要求成立了独立的经营主体即益康苑公司后，爱琴海公司却不按照合同约定将此主体自动代替成为合同的承租人。崔明虎及益康苑公司委托人员向爱琴海公司申请办理相关手续，爱琴海公司拖延拒不办理。2014年8月14日，爱琴海公司竟然依据《租赁合同》第20条“未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，甲方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任”，单方认为是崔明虎将房屋转让给第三方经营，擅自解除合同。崔明虎与益康苑公司多次找到爱琴海公司协商解释，要求继续履行合同，但爱琴海公司不予理睬。后发展到爱琴海公司对经营场所停水、停电、关闭电梯，同时，单方向我们的客户发出告知函，诋毁我们的声誉，挑起客户向我们索赔、退卡，给我们的经营造成巨大损失。爱琴海公司的行为，毫无诚信可言，招商时合同约定承租人可“自动代替”成为合同主体，赶走商家时，就自行认定为是转让给第三方经营，出尔反尔。其真实原因是爱琴海公司想改变经营模式需清退原有商家。因此，我们请求法院判决：1.确认崔明虎与爱琴海公司于2013年5月28日签订的《租赁合同》已于2014年9月23日解除；2.爱琴海公司返还益康苑公司的履约保证金48240元和物业服务费保证金22110元，共计70350元；3.爱琴海公司向益康苑公司支付违约金70350元，依据的是双方所签合同第23条第6款；4.爱琴海公司赔偿益康苑公司实际经营性损失343600元；5.爱琴海公司赔偿益康苑公司装修损失35万元。
爱琴海公司向原审法院辩称：首先，根据双方所签《租赁合同》第5.4条约定，崔明虎有义务在北京市朝阳区设立具备法人资格的经营主体。崔明虎称其按合同要求成立了独立的经营主体益康苑公司，但是从北京工商登记注册基本信息来看，益康苑公司为自然人独资公司，其唯一投资人是法定代表人马×，并非崔明虎所称的是其投资成立的公司。实际上，是崔明虎在未经我公司书面同意的情况下，私自将房屋转让给第三方经营。根据《租赁合同》第20条约定，未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，甲方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。可见，在崔明虎未经我公司书面同意就将房屋转让给第三方经营的情况下，我公司有权拒绝为其办理所谓的转让或者自动替代手续（实际上其也根本不满足合同约定的自动替代的条件），直至提前解除合同。因此，崔明虎的行为已经严重违反约定，我公司已于2014年8月14日以特快专递方式向其发函单方解除《租赁合同》，依据合同第27.3条约定，以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，因此，双方已于2014年8月21日正式解除了《租赁合同》。其次，根据《租赁合同》第六条保证金条款约定，48240元为履约保证金，22110元为物业服务费保证金，现因崔明虎的严重违约行为导致合同提前终止，我公司有权没收合同项下之履约保证金和物业服务费保证金作为违约金。第三，因崔明虎的严重违约行为导致合同解除，崔明虎与益康苑公司无权要求我公司支付违约金、经营性损失及装修损失。
原审法院经审理认为：崔明虎与爱琴海公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定认真履行各自的义务。
本案的争议焦点在于爱琴海公司解除双方所签《租赁合同》的条件是否成就。爱琴海公司解除《租赁合同》的依据是第二十条约定的内容，即，爱琴海公司认为崔明虎存在未经其书面批准，将商铺进行转租的情形。从《租赁合同》的实际履行情况来看，合同签订后，实际支付履约保证金、物业服务费保证金及租金的单位或个人为“益康养生馆”，对此，崔明虎与益康苑公司解释称，“益康养生馆”的实际经营人为益康苑公司，《租赁合同》约定崔明虎在签订合同后需设立具备法人资格的经营主体，该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替崔明虎成为合同承租人。爱琴海公司则主张，根据工商登记信息所示，益康苑公司并非崔明虎出资设立，故崔明虎的行为实际是转租涉案商铺，违反了双方约定。法院认为，《租赁合同》第5.4条对于合同主体的变更和权力义务承继有着明确的约定，崔明虎确有义务设立具备法人资格的经营主体来代替其成为承租人，但双方并未约定崔明虎本人需为其所设立法人的出资人，也并未约定设立的法人需与崔明虎有直接、实际的联系，且5.4条中明确约定“乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任”，故崔明虎是否为所设法人的出资人对于合同的履行亦无实质性影响。因此，《租赁合同》第二十条的约定解除条件并未成就，爱琴海公司单方向崔明虎发出《解约函》的行为不发生法律效力。经法庭询问，爱琴海公司在发出《解约函》和《告知函》后，单方对涉案商铺采取了停水、停电和家装装饰板的行为，导致崔明虎及益康苑公司无法使用商铺，故崔明虎、益康苑公司要求确认合同已于2014年9月23日解除的诉讼请求法院予以支持。
根据合同约定及实际履行情况，崔明虎主张益康苑公司为《租赁合同》实际履行方的主张法院予以采信，但根据《租赁合同》约定，崔明虎应与益康苑公司就《租赁合同》的履行承担连带责任。现益康苑公司要求爱琴海公司返还其履约保证金和物业服务费保证金的诉讼请求合法有据，法院予以支持。益康苑公司要求爱琴海公司支付违约金的依据是合同第23.6条的约定，但该约定系针对承租方的违约行为，在双方未明确约定出租方违约责任的情况下，崔明虎及益康苑公司依据该条款内容要求爱琴海公司支付违约金，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。关于实际经营性损失，益康苑公司的主张属于合同履行后可以获得的利益，但依据现有证据，法院认为益康苑公司的举证不充分，故不予支持。关于装修损失，确系合同无法履行而造成的合理损失，具体赔偿金额由本院结合合同期限、合同履行情况及双方提交证据情况予以酌定。
据此，原审法院于2016年1月作出判决：一、崔明虎与北京星凯爱琴海购物中心有限公司于2016年5月28日签订的《租赁合同》已于2014年9月23日解除。二、北京星凯爱琴海购物中心有限公司于判决生效后七日内返还北京益康苑美容美体有限公司履约保证金四万八千二百四十元、物业服务费保证金二万二千一百一十元。三、北京星凯爱琴海购物中心有限公司于判决生效后七日内赔偿北京益康苑美容美体有限公司装修损失十万元。四、驳回崔明虎与北京益康苑美容美体有限公司的其他诉讼请求。
原审法院判决后，爱琴海公司不服原判，上诉至本院称：1.双方合同约定承租人应是经营主体或分支机构的设立人，依据公司法等关于规范经营主体的法律规定可知，企业设立者即为企业的所有者，其法定职责之一即为出资，故崔明虎理应是场地的承租人、企业的设立者。反之，如依据原审法院的认定，承租方在签订合同后，将店铺交由第三人以房屋所在地注册经营主体，都符合合同约定，那么出租方对于转租行为即丧失了监督和救济途径，也将失去对承租方转租行为的约束力，该认定缺乏理论逻辑和商业实践可能性的支撑。2.本案中，依据益康苑公司的工商登记资料，该公司的自然人股东为法定代表人马×，崔明虎并未参与出资设立该经营主体，其行为违反《租赁合同》第5.4项约定，未经爱琴海公司同意将房屋转让给益康苑公司经营，爱琴海公司依据《租赁合同》第20条约定有权提前解除合同，爱琴海公司发出的《解约函》具备法律效力，双方合同已经解除。3.原审中，爱琴海公司提交了崔明虎签署的店铺转让的委托书，该证据中明确载明“转让”字样，原审未采纳该直接证据亦未说明不予采信的理由。4.在未就损失申请评估的情况下，原审判决爱琴海公司赔偿益康苑公司装修损失依据不足。故请求撤销原判第一项，改判双方签订的《租赁合同》于2014年8月21日解除；撤销原判第二、三项，改判驳回崔明虎及益康苑公司原审相应的诉讼请求。崔明虎、益康苑公司同意原审判决。
经审理查明：2013年5月28日，崔明虎（乙方）与爱琴海公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其位于北京市朝阳区七圣中街12号院的北京爱琴海购物中心3层F3003B号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，乙方作为配套-
美容的专业经营商，同意承租该房屋；该房屋套内建筑面积134平方米；租赁期限为36个月，自计租日开始计算，即自2013年8月23日起至2016年8月22日止；该房屋的租金按计租面积计付，第一年每月每平方米120元，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，实际月租金标准为人民币16080元；甲方同意在前述月租金标准的基础上，给予乙方3个月的租金优惠，即自2013年8月23日至2013年11月22日乙方无需支付租金；租金标准自2013年8月23日至2015年8月22日在月租金标准基础上递增百分之0，即每月租金为16080元；自2015年8月23日至2016年8月22日在上一个交租期月租金标准基础上递增百分之8，即每月租金为17366.40元；本合同项下首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2013年8月23日止2014年2月28日，应交租金为52528元；乙方在该房屋内经营品牌为益康养生馆，经营项目为配套-
美容，并应接受和服从甲方的统一管理。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途。本合同签署当日，乙方应向甲方支付48240元作为履约保证金，同时向甲方支付22110元作为物业服务费保证金。合同终止后（包括乙方将工商注册登记地址从该房屋迁出）30个工作日内，如不存在本合同第25.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费；乙方应在开业日到来前向甲方支付5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。同时，该合同5.4条约定，乙方应当是在该房屋所在地（北京市朝阳区）设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构。该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任；第二十条约定，未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，甲方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任；第23.6条约定，双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的（包括因乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应与甲方结清合同终止时应付甲方的所有费用，同时甲方有权没收本合同项下之履约保证金和物业服务费保证金作为违约金。
2014年4月25日，名为“益康养生馆”的缴款人向爱琴海公司给付了履约保证金48240元及物业服务费保证金22110元，同日，“益康养生馆”还向爱琴海公司给付了租金47168元。崔明虎和益康苑公司提供的收据上显示交款人为马×。
2014年8月14日，爱琴海公司向崔明虎发出《解约函》，主要内容为：“您在未经我司书面同意的情况下，将上述房屋转让给第三方经营，您的行为违反了《租赁合同》第二十条的约定，已构成严重违约。我司现行使合同解除权，解除与您签订的《租赁合同》，终止租赁关系，并依法追究您的违约责任。为此，我司现将解除《租赁合同》的相关事宜书面通知如下：1、自2014年8月15日起（解除日），您与我司签订的《租赁合同》解除，双方租赁关系终止。2、您应于2014年8月22日前将该房屋按照《租赁合同》交还我司，如您未依据本协议的约定交还该房屋，我司有权按照每日每平方米人民币8元的标准向您收取占用期间的房屋使用费，并按照《租赁合同》相关约定执行。3、您应于双方租赁合同解除后，与所承租房屋实际经营方共同积极退还其收取的相关会员卡金。4、您已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。5、解除日起，我司有权将该房屋另行出租。”
2014年9月1日，爱琴海公司发出《告知函》，内容为：“因北京爱琴海购物中心的益康养生馆承租人崔明虎严重违反与爱琴海公司签订的租赁合同约定，故爱琴海公司决定：1、爱琴海公司决定解除崔明虎（益康养生馆承租人）的租赁合同。2、爱琴海公司决定于2014年9月3日停止益康养生馆的经营。3、请广大消费者不要再办理益康养生馆的储值卡或再向上述商家的储值卡内充值。4、益康养生馆已办理的储值卡卡金是由益康养生馆经营方自行收取，请已在上述商家办理储值卡的消费尽快与上述经营方联系办理卡金相关事宜。”
另查，益康苑公司成立于2014年3月4日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），住所地为北京市朝阳区七圣中街12号院2号楼3层F3003B即涉案商铺，工商登记记载的投资人、法定代表人原为张××，后变更为马×，崔明虎为公司监事。
爱琴海公司称其提出解除合同的原因系崔明虎违反合同约定将涉案商铺转租转让给马×，并提供《委托书》为证，内容为“爱琴海购物中心有限公司：今将我与贵司租赁的商铺F3003B转让给马×，将上述事宜的办理全权委托给申××。”《委托书》落款申请人处有“崔明虎”签名并加盖指印，受委托人处有“申××”签名并加盖指印。原审过程中崔明虎及益康苑公司对上述证据真实性不认可，本院审理中其表示认可《委托书》的真实性，但提出益康苑公司实为崔明虎出资设立，马×系崔明虎聘用的经理，出具《委托书》的目的是委托马×实际经营，而非转让涉案商铺。经本院向马×本人进行询问，其称崔明虎为益康苑公司的实际出资人，自己对该公司并无出资，只是受雇于崔明虎对该公司进行管理，收入为每月底薪3000元外加依据流水营业额计提的提成，上述《委托书》出具背景为：为了便于自己对该公司进行管理，欲将自己变更登记为益康苑公司的法定代表人，此时需由房屋产权方即爱琴海公司出具相关证明，方可办理工商变更登记手续，故按爱琴海公司的要求出具了上述《委托书》。
原审诉讼中，崔明虎及益康苑公司主张爱琴海公司于2014年9月20日左右单方采取停水停电措施，9月20日将涉案商铺所在楼层锁上，导致无法使用商铺，爱琴海公司认可在发出《告知函》后对能源进行了相应控制，并在涉案商铺外面加了一层装饰板。崔明虎与益康苑公司主张实际搬离商铺的时间为2014年9月22日，爱琴海公司主张搬离时间为2014年10月10日。为证明其主张，爱琴海公司提交了运出物品清单两份，时间分别为2014年9月29日及2014年10月10日。
崔明虎及益康苑公司就其所主张装修损失提交了装饰装修工程施工合同、装修缴费单等证据，主张爱琴海公司应当赔偿其装修损失35万元；就其所主张经营性损失，提交了销售专用票、民事传票、民事调解书等证据，主张因爱琴海公司违约解除合同导致其经营性损失343600元。
上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《委托书》、工商登记信息、收据、装修合同、民事传票、民事调解书、房产证、土地证、授权委托书、情况说明、名称变更通知、解约函、告知函、照片、搬出物品清单等证据材料在案佐证。
本院认为：依据《租赁合同》的约定，并结合上述合同的实际履行情况，益康苑公司为上述合同的实际履行方，崔明虎与益康苑公司应就《租赁合同》的履行承担连带责任。
依据当事人的诉辩主张以及本院查明的事实，本案二审的争议焦点为：一、爱琴海公司是否享有合同解除权；二、益康苑公司的装修损失应否得到赔偿，原审判决确定的赔偿数额是否适当。
对于焦点一，鉴于爱琴海公司主张其解除合同的依据为崔明虎违反《租赁合同》第5.4条以及第二十条的相关规定将涉案租赁物转租转让给他人，故本争议的核心为崔明虎是否存在上述行为。从益康苑公司的工商登记情况看，该公司系依据《租赁合同》的约定，在上述合同签订后，以租赁商铺为住所地注册成立的，崔明虎的确并非益康苑公司工商登记记载的投资人及法定代表人，但经询问工商登记载明的投资人马×，其认可崔明虎为实际出资人，且依据工商登记崔明虎担任该公司监事职务，对该公司运营具有一定控制力，加之崔明虎、益康苑公司以及马×亦均对《委托书》的出具背景作出了解释，上述解释亦具有一定合理性，故综合本案的现有证据情况，并不足以作出崔明虎存在将涉案商铺转让转租等行为的认定，故而爱琴海公司不能据此享有合同解除权，其向崔明虎发出的《解约函》不能产生合同解除的法律效果。依据本案查明的情况，爱琴海公司在《解约函》和《告知函》发出后，对涉案商铺采取了停水、停电等行为，导致涉案商铺无法正常使用，而益康苑公司随后亦自涉案商铺搬出，原审依据崔明虎及益康苑公司的主张，确认《租赁合同》于2014年9月23日解除并无不当。
对于焦点二，如上文所述，系因爱琴海公司行为导致《租赁合同》无法正常履行进而被解除，合同解除后其应将所收取的履约保证金及物业服务费保证金返还益康苑公司，并对由此给益康苑公司造成的装修损失等相关经济损失予以赔偿。关于装修损失的具体赔偿数额，原审综合合同期限及实际履行期间、装修情况等，酌定为10万元，尚属合理，本院予以维持。
综上，爱琴海公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费12144元，由崔明虎负担6072元（已交纳），由北京星凯爱琴海购物中心有限公司负担6072元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费12144元，由北京星凯爱琴海购物中心有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 赵 霞
代理审判员 孙 妍
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 黄 蕾