山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第32号
上诉人（原审被告）孟维亮，男，1959年11月27日出生，汉族，山东医学情报研究所职工，住济南市。
委托代理人宋慧冬，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人姚虎明，山东众成仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程咸勇，男，1965年1月6日出生，汉族，山东科健有限公司总经理，住济南市。
委托代理人解卓飞，山东林果律师事务所律师。
上诉人孟维亮因与被上诉人程咸勇房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第3159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：程咸勇、孟维亮均系山东省医学科学院的职工，程咸勇所在的山东科健有限公司和孟维亮所在的山东医学情报研究所均为山东省医学科学院下属单位，双方为同事关系。程咸勇因其房屋被拆迁，为解决拆迁后至回迁安置期间的居住问题，于2001年11月30日与孟维亮签订《租房协议》，承租孟维亮位于济南市市中区八里洼19号某房屋，每月租金650元，租期为壹年，租房期间水电费由程咸勇自付。协议签订后，孟维亮即将房屋交付程咸勇居住使用。2002年12月3日，程咸勇支付给孟维亮房租1950元，孟维亮出具收条一份；2003年4月1日，程咸勇支付给孟维亮租房费1950元，孟维亮出具收条一份。
2003年10月15日，孟维亮向程咸勇出具收条一份，内容为：“收到房款柒万元整。孟维亮2003.10.15”。2003年11月25日，孟维亮又向程咸勇出具收条一份，内容为：“今收房钱柒万元整。孟维亮2003.11.25”。2005年11月18日，程咸勇以孟维亮的名义向山东省医学科学院交纳住房集资款45850元。2009年7月3日，程咸勇又以孟维亮的名义通过中国农业银行向山东省医学科学院交纳住房集资款12782.12元。
另查明，程咸勇、孟维亮双方未签订书面的房屋买卖合同，但涉案房屋一直由程咸勇居住使用至今。2012年9月，孟维亮取得涉案房屋的所有权证，房屋坐落登记为济南市市中区八里洼19号某号（产权证号为省直某号），地下室编号为2－108（产权证号为省直某号）。
原审法院认为：根据程咸勇的起诉与孟维亮的答辩，本案的争议焦点为：一、程咸勇与孟维亮之间是房屋租赁关系还是房屋买卖关系；二、程咸勇是否已全部履行了付款义务。
关于焦点一，程咸勇主张双方已达成房屋买卖的合意，且程咸勇已经完全履行了合同义务。孟维亮认为根据法律规定及交易习惯房屋转让必须签订书面合同，同时，买卖双方要达成买卖合意，因本案并未签订房屋买卖合同，也未达成买卖合意，进而无法认定为买卖关系，而是长期租房关系。另孟维亮称习惯将房租表述为租房费，也印证了两张房款收条中房款、房钱就是指租房费。
原审法院认为，根据程咸勇提交的《租房协议》及两张房租收条，可以说明孟维亮在建立房屋租赁关系及收取房租时，并不存在理解歧义，其房屋租金收条无论是以“房租”还是“租房费”来称谓，里面都一个“租”字。从字面意思理解，“租”字的存在可以明确无误的说明该两笔款项为租金而非购房款。但孟维亮于2003年10月15日、11月25日向程咸勇出具的两张收条中，则表述为“房款”和“房钱”，而未出现“租”字，并且在2003年10月15日的收条中还用括弧标明了“总房款壹拾陆万伍仟元整”。从上述证据可以看出，孟维亮多次向程咸勇出具收条，其对于租金和购房款，是分辨明确的，并不存在书写错误及不规范情形，孟维亮辩称的书写习惯不能成立。因此，孟维亮于2003年10月15日、11月25日出具的两张收条为购房款的收条。综上，程咸勇、孟维亮之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但通过孟维亮出具的购房款收条，能够证明双方已经达成了买卖房屋的合意，而非长期租赁房屋的合意。故对于程咸勇主张的房屋买卖合同关系，予以确认。关于孟维亮辩称涉案房产原属省直公房，在未进行房改前其无权处分房屋所有权，双方不可能达成房屋买卖合意的问题。因本案所涉房屋系山东省医学科学院单位集资所建房屋，我国法律并未禁止集资房的买卖，且房屋现已办理产权证，故程咸勇、孟维亮之间的房屋买卖行为并不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于合法有效的合同行为，依法应予保护。
关于焦点二，孟维亮辩称程咸勇未付清房屋租金，违约在先，无权主张该房屋的任何权利。程咸勇称房屋交易价格是165000元，其于2003年10月15日支付7万元，11月25日支付7万元，后得知孟维亮并未全额交纳房屋集资款，鉴于双方系同事关系，为了促成交易的完成及房产的过户，其又于2005年11月18日、2009年7月3日分两次以孟维亮的名义向山东省医学科学院交纳住房集资款45850元和12782.12元。四次共计支出198600余元，程咸勇表示因双方系同事关系，对于多支出的部分也不再要求孟维亮返还。
原审法院认为，根据焦点一的分析已经确认程咸勇、孟维亮之间系房屋买卖关系而非租赁关系，故孟维亮辩称未付清房租的理由不成立。但程咸勇是否已经履行房屋买卖合同的全部付款义务了呢？根据程咸勇提交的证据情况，其向孟维亮支付了14万元的购房款，事实清楚，证据充分，原审法院予以认定。另程咸勇为孟维亮向山东省医学科学院直接交纳剩余住房集资款共计58632.12元如何认定？原审法院认为，全额向单位交纳住房集资款是孟维亮的义务，因孟维亮未全额交纳住房集资款，不考虑孟维亮是否有怠于交纳剩余集资款的情况，程咸勇为了促成双方交易的完成主动替孟维亮交纳，对此应当认定为程咸勇及时正当地履行房屋买卖合同的付款义务；而且其四次付款总额已超出双方约定的房屋交易价格，即程咸勇已全部履行了支付购房款的义务，予以确认。
综上，原审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。程咸勇已按约超额履行了付款义务，孟维亮却未能按约履行协助办理产权过户的义务，应当继续履行。根据法律规定，当事人就有关合同内容约定不明，如履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因孟维亮已经取得涉案房屋的产权证，现程咸勇要求孟维亮协助其办理房屋产权过户登记手续，合法有据，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决：被告孟维亮于判决生效之日起30日内，协助原告程咸勇办理济南市市中区八里洼19号某房屋（产权证号为省直某号）及编号为2－108的地下室（产权证号为省直某号）的产权过户登记手续，将该房产（含地下室）过户到原告程咸勇名下。案件受理费50元，财产保全费5000元，由被告孟维亮负担。
上诉人孟维亮不服原审判决上诉称，一、原审法院认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，属于认定事实不清、证据不足。上诉人与被上诉人之间系房屋租赁关系，双方签订《房屋租赁合同》，上诉人将房屋长期租赁给被上诉人使用，双方从未签订过《房屋买卖合同》，也未达成任何房屋买卖合意。被上诉人主张双方存在购房合同关系并要求办理过户手续无任何事实和法律依据。一般情况下，房屋买卖按照法律规定及正常的交易习惯，双方应当签订书面的房屋买卖合同详细约定购房事宜。而本案中，原审法院仅凭被上诉人出具的两张收条中未出现“租”字就认定该款项是购房款而非租房款，继而推定双方已经达成了买卖房屋的合意，显然属于认定事实不清，证据不足。上诉人认为，其与被上诉人签订《房屋租赁合同》，双方交易的款项应当为房屋租赁款项，无论该款项如何表述，均应基于房屋租赁关系产生，不能仅凭文字表述不规范，就认定该款项系购房款，推定双方达成购房合意更无事实和法律依据。二、原审法院以被上诉人向山东省医学科学院缴纳的款项认定其全部履行付款义务，显然属于认定事实不清。涉案房产属于省直公房，未进行房改前上诉人无权处分房屋所有权，基于上述因素，上诉人只能将房屋长期租赁给被上诉人使用，双方系房屋租赁合同关系，故原审法院认定双方达成房屋买卖合意显然有违常理和交易习惯。基于被上诉人使用该房屋且双方系同事关系，被上诉人替上诉人向山东省医学科学院交款，双方之间产生的系债权债务关系，不能以此推定双方达成购房合意，也不能认定被上诉人已经足额向上诉人支付房屋租赁费用。综上，上诉人与被上诉人之间系房屋租赁关系，而非房屋买卖合同关系。原审法院认定事实不清，证据不足，故依法提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人程咸勇辩称，一、被上诉人与上诉人之间为房屋买卖合同关系，原审法院判决正确。被上诉人与上诉人均为山东省医学科学院职工，被上诉人所在的山东科健有限公司和上诉人所在的山东医学情报研究所均为山东省医学科学院下属单位，双方为同事关系。被上诉人所有的房屋因山东省医学科学院建设规划需要被拆迁，2001年11月30日被上诉人与上诉人签订《租房协议》，被上诉人承租上诉人位于市中区八里洼19号省医科院4号（即本案的6号楼）楼2单元房屋以解决拆迁后至回迁安置期间的居住问题，租期一年，每月租金650元。协议签订后，上诉人将房屋交付给被上诉人居住使用。2002年12月3日，被上诉人向上诉人支付房租1950元，上诉人出具收条一份；2003年4月1日，被上诉人向上诉人支付房租1950元，上诉人出具收条一份。2003年10月15日，上诉人孟维亮向被上诉人程咸勇出具收条，明确记载“收到房款柒万元整”。2003年11月25日上诉人孟维亮向被上诉人程咸勇出具收条，明确记载“今收房钱柒万元整”。2005年11月18日，被上诉人程咸勇以上诉人孟维亮名义向山东省医学科学院交纳房屋集资款45850元。2009年7月3日，被上诉人程咸勇以上诉人孟维亮名义通过中国农业银行向山东省医学科学院交纳住房集资款12782.12元。本案涉案房屋自2003年至今由被上诉人程咸勇占有使用。被上诉人认为双方已经达成房屋买卖的合意，双方为同事关系，一审中已经提交《租房协议》、房款收到条2张、房租收到条2张、及往来统一结算收据2张、银行现金缴款单1张，其中《租房协议》及2张房租收到条，可以说明上诉人孟维亮在建立房屋租赁关系及收受房租时，并不存在理解歧义，其房屋租金收到条无论是以“房费”或者“房钱”称谓，前面均加着个“租”字，从字面意思理解，“租”字的存在可以明确无误的说明该两笔款项为租金而非房款。但是在上诉人孟维亮于2003年10月15日和11月25日向被上诉人程咸勇出具的两个收到条中，则记载为“房款”和“房钱”，而无任何“租”字体现，并且在2003年10月15日的收到条中明确在括弧中说明“总房款壹拾陆万伍仟元整”。上诉人孟维亮作为完全民事行为能力人，对其行为应承担相应法律后果，从上述证据可以看出，上诉人孟维亮多次向被上诉人程咸勇出具收到条，但是对于租金和非租金，是分辨明确的，并不存在书写错误及不规范情形，上诉人答辩所称书写随意不规范的理由不能成立。综上，一审法院不存在事实认定错误，二、被上诉人已经足额支付房款，完全履行付款义务。一审判决并无不当。被上诉人与上诉人约定总房款为165000元，被上诉人在2003年10月15日支付7万元，11月25日支付7万元，后从上诉人处得知其并未全额缴纳房屋集资款，鉴于双方同事关系，为促成交易的完成及房产过户，被上诉人又于2005年11月28日、2009年7月3日分两次以上诉人的名义向山东省医学科学院缴纳住房集资款45850元和12782.12元，四次缴款共计198600余元，已超额履行了付款义务。被上诉人顾及双方同事关系，坚持诚实信用，并超额履行付款义务。上诉人怠于缴纳剩余住房集资款，而造成被上诉人超出约定履行付款义务，被上诉人并不存在过错，被上诉人已经及时正当的履行了房屋买卖合同的付款义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据一般房屋交易习惯，房屋买卖双方应当签订书面房屋买卖合同，并在书面合同中约定购房事宜。但本案中，鉴于孟维亮与程咸勇系同事关系，双方并未签订书面合同。根据程咸勇提交的《租房协议》及两张房租收条，可以说明孟维亮在建立房屋租赁关系及收取房租时，并不存在理解歧义，其房屋租金收条无论是以“房租”还是“租房费”来称谓，里面都有一个“租”字。而孟维亮于2003年10月15日、11月25日向程咸勇出具的两张收条中，则表述为“房款”和“房钱”，而未出现“租”字，并且在2003年10月15日的收条中还用括弧标明了“总房款壹拾陆万伍仟元整”。从上述证据可以看出，孟维亮多次向程咸勇出具收条，其对于租金和购房款，分辨明确，并不存在书写错误及不规范情形，因此，孟维亮于2003年10月15日、11月25日出具的两张收条可以认定为购房款的收条。综上，程咸勇、孟维亮之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但通过孟维亮出具的购房款收条，能够证明双方已经达成了买卖房屋的合意，且以自己的行为履行了房屋买卖合同。孟维亮已收取程咸勇的购房款14万元，后程咸勇又以孟维亮的名义向山东省医学科学院交纳应由孟维亮负担的房屋集资款，程咸勇已向孟维亮交付款项198600余元，已超过了其与孟维亮约定的房屋款项总额。故原审判决认定程咸勇已足额支付了孟维亮购房款正确，本院予以确认。孟维亮主张涉案房产属于省直公房，其无权处分争议房屋的所有权。孟维亮在将争议房屋出卖给程咸勇时虽未取得该房屋的房屋产权证，但其对该房产产生了产权归其所有的预期，且其当时已经享有了该房屋的处分、收益的权利，只是未办理房屋产权证书导致其不能将涉案房屋转移登记到程咸勇名下。现孟维亮已取得涉案房屋的产权证书，其应将该房屋过户至程咸勇名下。孟维亮主张其对涉案房屋无处分权的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孟维亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 诸葛砚
代理审判员 王立强
二〇一四年三月六日
书 记 员 杨 云