.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省格尔木市人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2016）青2801民初860号原告（反诉被告）：仲伟成，男，1983年7月11日生，汉族。委托诉讼代理人：赵海宁，青海法脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：马毅华，青海法脉律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖杰，男，1966年3月21日生，汉族。委托诉讼代理人：张拥军，青海彰杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁运涛，青海彰杨律师事务所律师。原告（反诉被告）仲伟成（以下统称原告）与被告（反诉原告）肖杰（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仲伟成的委托诉讼代理人赵海宁、马毅华，被告肖杰的委托诉讼代理人张拥军、鲁运涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仲伟成向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告承担违约金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月16日原、被告在平等自愿的基础上，经充分协商签订《房屋租赁合同》，原告将其承租的位于格尔木市青垦商城二楼（581平方米）、三楼整层楼出租给被告，租赁期限为6年，自2013年5月1日至2019年4月30日止，租金按年支付，提前一个月交付，第五年租金60万元。现租金支付期限已过，被告以种种理由拒绝履行租金支付义务。另被告未按约定支付15万元装修费亦属于违约行为，根据《房屋租赁合同》第四条及《协议书》第二条约定，被告应承担违约金10万元，并且原告有权解除《房屋租赁合同》。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告肖杰针对原告本诉辩称，同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，但不同意支付违约金10万元。因本案合同解除的原因是被告在装修过程中，原告违反合同约定无故阻拦，并擅自将被告承租的商铺转租给他人，导致合同无法履行造成的，因此原告的该项诉求无事实和法律依据，故请求法院予以驳回，诉讼费由原告承担。被告肖杰向本院提出反诉请求：1、解除原、被告于2013年3月16日签订的《房屋租赁合同》及于2013年4月16日签订的《协议书》；2、原告赔偿被告擅自中止合同导致的损失80万元；3、原告返还被告借款150万元，并赔偿借款违约金50万元；4、原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年3月16日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将其承租的青垦商场二、三楼出租给被告，租赁期为6年，从2013年5月1日至2019年4月30日。协议签订后，被告按照合同约定给原告借款150万元，同时开始对承租的商场二、三楼进行装修，筹备成立”新王府商城”，为此被告进行招商，和众多商户签订了二、三楼商铺租赁合同，并向商户承诺在2013年8月1日开业。2013年6月5日，原告以”新王府因装修不慎剪断新亿商场一楼零线造成商户损失”为由，擅自给被告承租的二楼、三楼停电，并向被告提出索赔要求，导致装修工程停工。为此被告多次找原告协商此事，但原告置之不理，并借机对被告提起诉讼，要求解除租赁合同，暴露其真实目的是在得到被告的借款150万元之后毁约。后原告又以二、三楼已转租给自己妻子韩亮为由，封堵二、三楼通道，并强占二、三楼对外招商，阻止被告对二、三楼的使用，不得已被告向格尔木市人民法院提出申请，要求对争议的青垦商场二、三楼进行财产保全。在保全过程中，原告仍然采取各种手段阻止合同履行，致使被告从发生纠纷至今无法使用承租的商场，合同目的也无法实现，且违约责任均在原告，故请求解除合同，并要求原告赔偿被告由此造成的损失。根据合同约定，被告给原告出借的150万元，原告承诺在2014年5月1日前偿还100万元，否则每逾期一天承担总借款150万元的1%的违约金，并赔偿200万元。但原告至今未向被告返还分文借款，其行为已构成违约，应当承担违约责任。现被告主动减少违约金数额后要求原告承担违约金50万元。对剩余借款50万元，合同约定作为第二年租金，由于合同自第一年起至今无法履行，故该50万元借款原告理应返还，因此被告提起反诉，请求法院依法裁决。原告仲伟成针对被告反诉辩称，同意解除原、被告于2013年3月16日签订的《房屋租赁合同》及于2013年4月16日签订的《协议书》，但不同意承担损失80万元。因合同无法继续履行并非原告擅自终止合同导致，而是被告违反《房屋租赁合同》第二条、第三条的约定，未向原告支付装修费15万元造成的，原告有权要求解除合同。且原告已于2013年提起诉讼要求解除合同，由于后期撤诉，原、被告签订的《房屋租赁合同》一直处于履行状态并未解除。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为6年，期间被告从未向原告支付过租金，故原告要求被告交纳从2017年起的租金。前期的租金与借款抵消，如被告不认可，原告将另案主张租金。因借款已经折抵租金，故对被告要求原告返还借款150万元的反诉请求，原告不予认可，亦不同意承担违约金50万元。因本案案由为房屋租赁合同纠纷，被告主张返还借款属于民间借贷纠纷，与本案不属于同一法律关系，不应当在本案中提起反诉。故请求依法驳回被告不合理的反诉请求，反诉案件受理费由被告承担。经审理本院认定事实如下：2013年3月16日原告仲伟成（甲方）与被告肖杰（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将承包的青海省格尔木农垦集团有限公司的青垦商场二、三楼使用权及经营权转包于乙方。第一条出租房屋的座落区域：青垦商场二楼581㎡、三楼整层楼。第二条房屋装修及外墙广告管理：商场外观整体装修及装修费用由甲方负责，乙方只承担15万元的装修费。商场东边外墙二至四楼的广告位、广告费的收取等事宜均由乙方负责，租赁期内甲方无权过问。第三条房屋租赁的期限及续租说明：租赁期限为6年，从2013年5月1日至2019年4月30日。1、乙方在租赁期满后，对其装修、改造部分不得随意拆除和损坏，并对乙方装修及改造产生的费用，甲方不承担任何责任。2、合同期满，如甲方继续出租房屋，优先考虑乙方。第四条租金及其缴纳方式：第一年免费，第二年、第三年、第四年，每年租金50万元整。第五年、第六年每年租金60万元整。租金按年交付，提前一个月交付。逾期不交者，每天按乙方支付给甲方房屋租金的1%承担违约金，并且甲方有权终止合同，收回房屋及屋内一切设施。第五条无偿使用借款的要求：1、为保证此合同签订，经甲乙双方商议，乙方无偿向甲方借款人民币150万元。2、借款方式及付款方式：本合同正式签订时，乙方向甲方先期借款人民币50万元，合同签订后一周内再借款70万元。5月1日前再借30万元。3、借款归还要求：甲方必须于2014年5月1日前还清乙方的借款人民币100万元整，其余50万元借款预交第二年租赁费。合同同时约定了其他权利和义务。2013年4月16日原告仲伟成（甲方）与被告肖杰（乙方）就双方2013年3月16日签订的青垦商城（现为新亿商场）二、三楼房屋租赁合同达成补充《协议书》：第一条本协议和2013年3月16日双方签订的房屋租赁合同具有同等法律效力。第二条在本协议签订后于2013年5月1日前乙方向甲方支付2013年3月16日签订的房屋租赁合同中约定的第二条中内容，即乙方向甲方支付15万元的装修费。乙方逾期支付一天，每天按装修款15万元的1%给甲方支付违约金，同时甲方有权解除2013年3月16日双方签订的房屋租赁合同。第三条双方2013年3月16日签订的房屋租赁合同中第五条变更为：在本补充协议签订之日乙方支付甲方70万元人民币，并于2013年5月1日前支付甲方余款30万元。如乙方不能按约定日期将借款支付给甲方，每逾期一天需承担给甲方总借款150万元1%的违约金，房屋租赁合同无效并解除，同时乙方将承担甲方损失50万元的违约责任。还款日期、数额不变。如甲方延迟还款，每逾期一天需承担给甲方总借款150万元1%的违约金，甲方赔偿乙方200万元的违约金，从房租费中扣除。第十五条所租赁房屋的外墙装修服从政府政策，如政府不允许装广告牌，乙方可不付15万元的外墙装修费。如允许装广告牌，乙方需付给甲方15万元的外墙装修费。协议书还约定了其他的权利义务。2013年3月14日原告给被告出具了内容为”今借到现金40万元”的借条一张；2013年4月16日原告给被告出具了内容为”今借到肖杰人民币大写捌拾万元整，小写￥800000元整，于2014年5月1日前还清”的借条一张；2013年5月2日原告给被告出具了内容为”今借到肖杰人民币大写叁拾万元整，小写300000元整”的借条一张。2013年4月17日原、被告签订一份《消防安全责任书》，责任书第三条约定：承租户应积极配合格尔木市消防大队的检查，对所查出的隐患，应在限期内整改，对拒不接受检查和整改者，除接受消防部门的处理外，出租方有权收回所租房屋另行出租。2013年5月29日格尔木市公安消防支队给格尔木五一商场（新亿商场）出具了[2013]第00017号《责令改正通知书》，载明对格尔木五一商场（新亿商场）进行消防监督检查中发现商场存在不履行《中华人民共和国消防法》第十六条、第十七条规定的消防安全职责以及其他消防安全违法行为：1、商场三层屋面采用可燃夹芯彩钢结构；2、贴临商场西侧平房屋面采用可燃夹芯彩钢结构；3、商城北侧、东侧外墙设置广告牌，遂责令格尔木五一商场（新亿商场）于2013年6月10日前对上述三项消防违法行为进行改正。2013年6月7日格尔木新亿商场有限责任公司给新王府负责人出具一份《关于新王府因装修不慎剪断新亿商场一楼零线造成商户损失处理办法的通知》，该通知载明：”2013年6月4日下午16时左右我商场电路出现问题，所有电器电压不稳，导致许多商户电器不能使用，商场不能正常营业。6月5日经农垦商城和新亿商场电工联合检查电路发现，一楼从四楼总电闸接下的零线经过二楼时被新王府装修人员剪断，因此造成电压不稳。6月5日我商场又因电路问题被迫停业一天。发现问题后我商场及时联系了你方负责人，说明了情况，你方负责人态度强硬拒不承担任何责任，几次沟通未果，我商场于6月5日中午12时左右将新王府做停电处理。6月6日我商场将电路检修完毕后，发现商场及部分商户电器因电路问题损坏，商户要求给予赔偿，现将商户损失情况报于你处。经商场研究决定，处理意见如下：1、新王府承担此次事件的全部责任；2、赔偿商场经济损失贰仟零捌元伍角；3、与受损失商户协商赔偿事宜，达成一致，将赔偿问题解决完毕，商户再无异议。完成以上三点要求，商场才可给新王府送电”。2013年7月16日原告与韩亮签订一份《转让协议》，将青垦商城一楼864㎡、二楼581㎡、三楼整体一层转让给韩亮。2013年7月17日原告以房屋租赁合同纠纷为案由将被告诉至本院，要求解除与被告签订的房屋租赁合同。2013年10月11日被告向本院提出财产保全申请，要求对争议的青垦商场二、三楼进行查封。本院依法采取保全措施后，2013年10月21日韩亮向本院提交财产保全异议书，要求立即解除财产保全。经审查本院认为韩亮所提异议理由不成立，本院于2013年11月5日作出（2013）格民异字第－563－2号民事裁定书，裁定驳回韩亮的异议。2014年7月2日原告仲伟成撤回对被告的起诉。另查，自原、被告产生纠纷时起至今，被告未使用过承租房屋，也未向原告支付过房屋租金。原告仲伟成也未向被告返还过借款。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告仲伟成与被告肖杰所签订的《房屋租赁合同》及《协议书》均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。一、关于本诉部分：1、解除《房屋租赁合同》问题。原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告表示同意，根据法律规定当事人协商一致，可以解除合同。现原、被告均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以确认。2、原告以被告违约未按期交纳租金及装修费为由要求被告承担违约金10万元的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告在履行《房屋租赁合同》过程中，因被告装修不慎剪断新亿商场一楼零线造成商户损失未能妥善解决产生矛盾，原告即对被告承租的二、三楼作出停电处理，进而又将包括被告承租的青垦商场二、三楼在内的房屋转租给案外人韩亮，造成被告自纠纷产生时起至今无法实际使用承租房屋，导致双方签订的《房屋租赁合同》及《协议书》除借款的约定外并未实际履行，因此不存在被告违约拒不履行租金支付义务的情形。关于被告未按《协议书》约定支付装修费15万元的问题。原、被告在2013年3月16日签订的《房屋租赁合同》第二条中约定”商场外观整体装修及装修费用由原告负责，被告只承担15万元的装修费”后，又在2013年4月16日签订的《协议书》第二条和第十五条中进行了补充约定，即”本协议签订后于2013年5月1日前被告向原告支付15万元的装修费，如逾期支付，被告每天按装修款15万元的1%向原告支付违约金，原告有权解除2013年3月16日双方签订的《房屋租赁合同》”；同时约定”所租赁房屋的外墙装修服从政府政策，如政府不允许装广告牌，被告可不支付15万元的外墙装修费”。而原告当庭提交的格尔木市公安消防支队给格尔木五一商场（新亿商场）出具的[2013]第00017号《责令整改通知书》中载明：该商场存在的消防安全违法行为中就包括在商场北侧、东侧外墙设置广告牌，并责令于2013年6月10日前改正，且原告亦未提交证据证明政府允许在被告承租的房屋外墙安装广告牌。据此被告不支付15万元装修费并无不当。综上，原告以被告违约未按期交纳租金及装修费为由要求被告承担违约金10万元的理由不成立，本院不予支持。二、关于反诉部分：1、解除原、被告于2013年3月16日签订的《房屋租赁合同》及4月16日签订的《协议书》的问题。原告表示同意解除，本院予以确认。2、被告要求原告赔偿擅自中止合同导致的损失80万元的问题。因被告提交的证据不足以证实原告擅自终止合同的行为已给被告造成实际损失80万元，且原告亦不予认可，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。3、被告要求原告返还借款150万元，并赔偿借款违约金50万元的问题。因该借款属于自然人之间的民间借贷纠纷，与本案审理的房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，被告应当另案起诉解决，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）仲伟成与被告（反诉原告）肖杰于2013年3月16日签订的《房屋租赁合同》及2013年4月16日签订的《协议书》；二、驳回原告（反诉被告）仲伟成要求被告（反诉原告）肖杰承担违约金10万元的诉讼请求;三、驳回被告（反诉原告）肖杰要求原告（反诉被告）仲伟成赔偿损失80万元的反诉请求；四、驳回被告（反诉原告）肖杰要求原告（反诉被告）仲伟成返还借款150万元并承担违约金50万元的反诉请求。本诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）仲伟成负担（已交纳）；反诉案件受理费11175元，由被告（反诉原告）肖杰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判长仲继红人民陪审员武凤人民陪审员梁青二〇一七年十一月二十三日书记员孙修乙