苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴甪民初字第475号
原告：苏州市吴中区甪直香草苑酒店，住所地苏州市吴中区甪直镇淞南村香草路*号。
负责人：鲍发正，经理。
委托诉讼代理人：王冬，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卞丹君，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。
被告：张菊芳。
原告苏州市吴中区甪直香草苑酒店诉被告张菊芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案后，依法由代理审判员王爱军适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苏州市吴中区甪直香草苑酒店委托诉讼代理人王冬，被告张菊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市吴中区甪直香草苑酒店向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《房屋买卖协议书》；2、被告支付拖欠的土地租金82080元；3、被告返还涉案房屋及22.8亩土地的使用权。事实和理由：2013年3月23日，其与被告签订《房屋买卖协议书》一份，约定其将坐落于香草苑内的北面舞台及砖造瓦房屋一栋卖予被告，价格为250000元。协议还约定，该房屋及周围22.8亩的土地出租给被告，租金1200元/亩，每年租金27360元于每年的3月31日前支付。合同签订后，其依约将房屋交付给被告，被告亦支付其250000元的房屋价款。但土地租金被告至今分文未付。另，其至今未办理建设用地规划审批手续，涉案房屋也未取得房屋所有权证。
被告张菊芳辩称，对拖欠租金的事实及金额均无异议，但原告交付的土地面积仅有15亩、房屋面积也少了200㎡，故拒付租金；如果法院判决合同解除，其会另案主张要求原告赔偿其装修费、马路建造费等相关损失。
经审理查明，2008年5月13日，案外人李某某（乙方）与甪直镇淞南村经济合作社（甲方）签订《土地租赁合同》一份，约定甪直镇淞南村经济合作社将坐落在生态农庄的82亩土地出租给原告用于种植农副产品；乙方需建造的生产、生活用房，必须经甲方同意，并办理相关手续，方可实施；租赁期内乙方不得抵押贬卖资产，不得任意转租，如转租必须通过甲方重新签订合同，否则无效。为办理苏州市吴中区甪直香草苑酒店的营业执照所需，2009年5月21日，李某某（乙方）以某某生物科技公司的名义与甪直镇淞南村经济合作社（甲方）重新签订《租赁合同》一份，约定乙方上交甲方年房屋等租金金额（大写）贰拾壹万叁仟伍佰肆拾捌元柒角；乙方租赁房屋面积3172平方米；租赁期自2010年1月1日至2021年12月31日止；付款方式：实施先付款而租用的方式，即本合同应交租金总额2562578.7元，在乙方投资建造本租赁房屋工程款中抵扣。庭审中，原告称，2008年的土地租赁合同签订后，即进场建造房屋和种植绿化。至2010年10月止，李某某陆续在涉案土地上建造八角台基座一个、砖瓦结构房屋和舞台彩钢结构房屋各一栋用于苏州市吴中区甪直香草苑酒店的经营。期间，部分土地因性质原因无法申办高尔夫球场项目，原告遂将部分土地返还给甪直镇淞南村经济合作社。基于此，2010年1月1日，原告（乙方）与甪直镇淞南村经济合作社（甲方）又重新签订《土地租赁合同》一份，约定甲方将坐落在生态农庄的66.937亩土地租赁给乙方，用于经营餐饮服务之用，乙方不得擅自改变土地用途；乙方需建造的生产、生活用房，必须经甲方同意，并办理相关手续，方可实施，合同期满后资产无偿归甲方所有；租赁期内乙方不得抵押变卖资产，不得任意转租，如转租必须通过甲方重新签订合同，否则无效。
2013年3月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方将坐落于香草苑内（北面舞台及砖造瓦房屋一栋）卖给乙方，成交总金额为250000元（舞台彩钢结构房屋：375.8㎡×550元/㎡=206690元；砖瓦结构房屋：47.86㎡×750元/㎡=35895元；八角台基座：26.48㎡×280元/㎡=7415元）；付款方式为乙方支付甲方250000元，房屋所有权归乙方所有；房屋占地面积及周边土地共计22.8亩由甲方出租给乙方，1200元/亩，年租金27360元于每年的3月31日前支付。同日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《房屋买卖协议书》一份，除补充约定乙方需建餐饮用房，甲方需全力配合乙方与政府沟通，并向政府提出书面申请报告，直至工程完工外，其余内容均与之前的《房屋买卖协议》相同。合同签订后，被告支付原告房屋价款250000元；原告交付被告涉案房屋及土地。涉案房屋及土地现由被告实际占有使用至今。
另查明，2015年3月3日，原告将被告诉至本院，要求依法确认双方于2013年3月23日签订的《房屋买卖协议书》无效；被告返还涉案房屋及22.8亩土地的使用权。后于2015年9月23日撤回起诉。2015年10月26日，原告向被告以中国邮政速递形式发出租金催缴通知，明确被告未按合同约定于每年的3月31日前支付27360元土地租金，同时要求被告于接到本通知三日内支付2013年至2015年度拖欠的土地租金共计82080元，否则将解除与被告签订的《房屋买卖协议》。2015年11月7日，原告再次向被告以中国邮政速递形式发出解除合同通知书，明确因被告至今未支付任何土地租金，故正式解除与被告签订的《房屋买卖协议》，同时要求被告在接到通知后10日内将土地及房屋返还原告。但上述两份通知被告均拒收。
庭审中，原、被告一致确认转让土地和房屋时，未对房屋实际面积进行测量，但明确了土地的界限。被告称之所以购买涉案房屋，主要是看中了涉案的土地，可以在上面种植果树。因为房子在土地上，所以才买的。当时没想过房子的事情，原告提出将涉案土地上的所有东西一次性转让给其。其考虑到原告将涉案土地翻建过，遂出价250000元收购，其中已经包含了原告的改造费用。当时，其还提议土地租赁合同，由其直接和村里签，但原告表示不需要，都是这么操作的。协议签订后一个月左右，其发现房子和土地面积都少了很多，就提出更改合同的面积，并要求把土地上的所有东西一并写入合同。原告表示250000元包含了房子和土地上的东西，和面积没什么关系。只是合同上面要体现价格，所以才写了面积。原告不肯更改合同，但同意其仅支付15亩的土地租金。其之所以拒付租金，系因合同上载明的土地及房屋面积均与实际测量面积不符，而原告又不同意更改合同。如果原告同意更改合同，其愿支付租金。其在涉案土地上种植了绿化和果树，并在东面改建了一条马路，还开了个大门供其进出。之前原告种的树木，原告都移走了。对此，原告称一开始，被告至其酒店消费，觉得其地方不错。其提出还有块土地和房子，有兴趣可以看看。被告就是看中了涉案的房屋，并提出他父母可以住进去，还可以在附近养养鸡鸭。实际上，被告将涉案房屋用于商业经营，开设了一家名为某休闲农庄的饭店。当时签协议的时候，被告有提出土地租赁合同由被告和村里直接签。其和村里沟通过，因为涉案土地其承包时系一块荒地，其改建花费较大，但村里不同意补偿，故其提出其和被告签合同。协议签订后，在其向被告催要租金的时候，被告提出房屋及土地面积小的问题。涉案土地上的树木其确有移掉部分，但有些还在里面。
又，原告表示涉案房屋的建造未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。若合同解除，其同意返还房屋价款250000元。对此，被告表示不同意解除合同。
审理中，本院至苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社调查，据该社负责人反映，原告转让涉案土地和房屋给被告时，村里并不知情。2014年年底，村里才知晓此事，村里是不同意原告转租土地的。村里认为转租行为未经村里同意属无效；房屋买卖系违章建筑也属无效。
又，审理中，本院组织双方至涉案土地进行实地勘察，经测量，土地面积约为15.9亩。原、被告双方对丈量过程及相应的数据结果均无异议。
庭审中，经本院释明，原告表示即使法院认定原告无理由解除土地租赁合同，其也不同意变更诉讼请求。
以上事实，有土地租赁合同、房屋买卖协议书、百度地图、调查笔录及本案庭审笔录等予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的虽然名为《房屋买卖协议书》，但除了房屋买卖内容外，还有涉案土地的转租合同关系。关于涉案土地的转租，协议签订后，被告支付了购房款，但未按约支付土地租金。对此，被告明确不付租金是因其在签订协议后发现土地与约定面积少很多，原告不同意更改协议，双方未能协商一致所致。经本院实地丈量，土地面积约为15.90亩。被告主张土地面积缺少的意见成立。被告据此要求更改合同，而原告拒不同意更改合同，故被告拒付土地租金属合理。由此可见，被告未按约支付租金并不存在过错，不构成违约，原告以被告拒付租金构成违约为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。关于涉案房屋的买卖，涉案房屋系原告在未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的情况下建造，系违章建筑，原告将其建造的违章建筑出卖给被告，应认定无效。但考虑到房屋在出租土地上，根据“房随地走”的原则，房屋亦无法返还。且双方对房屋买卖的履行无争议。再者，被告对承租土地进行了改扩建，在购买房屋后，对房屋重新进行了装修，亦不宜返还。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告苏州市吴中区甪直香草苑酒店的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5050元，由原告苏州市吴中区甪直香草苑酒店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王丽芳
代理审判员 王爱军
人民陪审员 王叶红
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 张慧敏