黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终2998号
上诉人（原审原告）：哈尔滨市六顺企业公司，住所地哈尔滨市香坊区香康街18号。
法定代表人：宋树安，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘莉，黑龙江秋言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘丽丽，黑龙江秋言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：田林，男，1988年9月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审被告）：田璐，女，1987年4月5日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
田林、田璐共同委托诉讼代理人：王虹，黑龙江王虹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省城镇房屋开发公司，住所地哈尔滨市南岗区元士街18号3栋3单元2层2号。
法定代表人：胡勇夫，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王宇男，黑龙江达升律师事务所律师。
上诉人哈尔滨市六顺企业公司（以下简称六顺企业公司）因与被上诉人田林、田璐、黑龙江省城镇房屋开发公司（以下简称省城镇房屋开发公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民撤1号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人六顺企业公司的委托诉讼代理人刘莉、刘丽丽，被上诉人田林及田林、田璐共同委托诉讼代理人王虹，被上诉人省城镇房屋开发公司的委托诉讼代理人王宇男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六顺企业公司上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民撤1号民事判决，查清事实依法改判，支持六顺企业公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决存在实体错误，进而导致适用法律错误。1.2015年2月省城镇房屋开发公司和田林、田璐签订房屋转让合同时不具有和《商品房销售管理办法》中规定的法定销售条件，其销售行为违反法律强制性规定；2.省城镇房屋开发公司与六顺企业公司具有未了结的承租权，且具有未解决的纠纷，省城镇房屋开发公司在与六顺企业公司未撤销公产房和公房档案的情况下，另行销售属于对六顺企业公司侵权；省城镇房屋开发公司刻意隐瞒事实，存在明显的欺诈嫌疑，其与田林、田璐的购房合同严重损害了六顺企业公司的利益。属于《合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同情形。买卖不破租赁，在未撤销公房承租证的前提下，省城镇房屋开发公司无权对外销售房屋，且在未办理房屋权属登记时，六顺企业公司具有优先买断权利；3.六顺企业公司取得公房承租证，是基于房屋动迁安置这一基础事实，不同于合同法上的租赁关系，亦不能只依照公有住房的规则处理。动迁安置所赋予的固定不变的承租基础事实，欠租金仅是债务关系，并不因此终结固有的承租关系，造成法律适用不完整，违背我国动迁制度中“居者有其屋、用者有其室”的大原则，这等于通过动迁的政策侵吞被动迁人的房屋。二、一审存在漏审错判，认定事实不清，证据不完整。1.对于哈尔滨市香坊区中山路118号（现96号）的房产，在1990年7月18日之前是六顺企业公司私产房这一事实通过一审证据能够确定。从1981年香飘飘食杂商店成立开始使用的就是六顺企业公司的私产房，只有这样才可能存在后来的动迁调换。作为当时开发的企业应该保留有上述动迁的详尽证据材料，六顺企业公司提供上述证据材料，已经尽到举证责任，省城镇房屋开发公司应该提供反驳证据推翻，一审法院举证责任分配不对，未适当心证公开。以证据不足驳回六顺企业公司的诉讼请求，剥夺了当事人回迁安置的权利；2.关于一审认定的租金和转租问题。在一审判决书中确认六顺企业公司迟延交付租金41万余元，但是租金适用一年的诉讼时效制度。省城镇开发公司一审证据不能证明在此之前向六顺企业公司主张过权利。在一审判决书中，省城镇房屋开发公司声称已依法终止租赁关系收回房屋，这一点明显与事实不符，六顺企业公司从未收到省城镇开发公司解除租赁关系的通知书，合法有效的承租证一直在六顺企业公司保管。省城镇房屋开发有限公司终止租赁关系无事实依据，一审法院适用法律终止租赁不能补救其解除公房承租的程序不足；3.一审法院没有查明在省城镇房屋开发公司销售诉争之房前后的占有使用情况。这一事实直接涉及两个问题：一是侵犯了使用人固定的承租权，同时侵害了知情权、优先权；二是说明争议房屋存在租金纠纷与承租权纠纷，省城镇房屋开发公司系恶意出卖。
田林、田璐辩称，1.本案中田林、田璐要求开发商办理产权手续，六顺企业公司依据民诉法56条提出诉讼，主体不适格；2.根据民诉法的司法解释，第三人提起撤销之诉要符合法律规定，从一审来看，六顺企业公司均未对上述事实的证据进行质证；3.起诉时间超过诉讼时效问题，均不符合民事诉讼法第56条的规定；4.田林、田璐签订合同的时候履行了注意义务，缴纳全部房款，并且房屋已经交付，根据民诉法56条规定，田林、田璐与开发商之间的合同不是本案的审查范围，基于开发商解除租赁关系的事实应该另案起诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
省城镇房屋开发公司辩称，1.案涉房产自1990年合法建成后，省城镇房屋开发公司即对该房产取得合法的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2015年2月12日，田林、田璐与省城镇房屋开发公司签订的房屋销售合同系双方当事人真实意思表示，田林、田璐全额缴纳了购房款，省城镇房屋开发公司交付了案涉房屋，仅因省城镇房屋开发公司欠缴税费，暂时无法办理房产权属登记，该合同合法有效，案涉房产应归田林、田璐所有；2.省城镇房屋开发公司与六顺企业公司原系承租关系，但六顺企业公司在交付了1994年至1997年房租后，一直拖欠租金且存在转租行为，因此省城镇房屋开发公司依据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十四、十五条之规定，依法解除了承租关系，六顺企业公司无权对该房产主张权益，更不是利害关系人，不具有提起本案第三人撤销之诉的主体资格。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回六顺企业公司的上诉请求。
六顺企业公司向一审法院起诉请求：确认省城镇房屋开发公司与田林、田璐于2015年2月12日签订的商品房屋销售合同书无效，并依法撤销（2015）香民一民初字第768号民事判决书。
一审法院认定事实：六顺企业公司与省城镇房屋开发公司于1990年就位于哈尔滨市××区××号的房屋形成了公产房承租关系，房屋产权单位是省城镇房屋开发公司，承租人是六顺企业公司。双方公产房承租关系建立后，六顺企业公司向省城镇房屋开发公司交纳过房屋租金，但自1997年至今未交纳租金。2011年8月18日，案外人哈尔滨市香坊区六顺街道办事处与案外人哈尔滨市六顺工程队签订了房屋置换使用合同，约定案外人哈尔滨市六顺工程队将位于哈尔滨市香坊区西骑兵街40号房屋与案外人哈尔滨市香坊区六顺街道办事处位于哈尔滨市××区××号的房屋进行调换，并经案外人哈尔滨市六顺工程队以每年170,000元发包给案外人李波使用。2014年7月之后，省城镇房屋开发公司曾给六顺企业公司下发通知要求其搬出位于哈尔滨市××区××号房屋，但六顺企业公司始终未迁出。2015年2月12日，省城镇房屋开发公司与田林、田璐签订了《哈尔滨市商品房屋销售合同》，省城镇房屋开发公司将位于哈尔滨市××区××号房屋以2,400,000元的价格出售给田林、田璐，田林、田璐于合同签订当日交纳了全部房款，省城镇房屋开发公司为田林、田璐出具了收据。此后，在田林、田璐装修房屋过程中，发现房屋被案外人哈尔滨市香坊区六顺街道办事处派人占用，经报警未能解决。2015年8月24日，田林、田璐将省城镇房屋开发公司起诉，要求确认田林、田璐与省城镇房屋开发公司签订的购房合同合法有效，并要求省城镇房屋开发公司为田林、田璐办理房屋所有权登记手续。香坊区人民法院于2015年12月9日作出（2015）香民一民初字第768号民事判决书，判决田林、田璐与省城镇房屋开发公司于2015年2月12日签订的《哈尔滨市商品房屋销售合同》有效，并判令省城镇房屋开发公司于判决生效后30日内协助田林、田璐办理房屋所有权登记手续。判决送达后，各方均未上诉，该判决现已生效。随后，六顺企业公司认为该判决侵害其合法权益，故在法定期限内提起第三人撤销之诉。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，第三人撤销之诉形成的前提是“有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益”，故对于本案，审查的重点应为香坊区人民法院已作出的（2015）香民一民初字768号民事判决书是否有错误并损害了六顺企业公司的民事权益；六顺企业公司对于本案涉及的房产是否具有民事权益；如具有民事权益，具有何种民事权益。根据庭审中各方的陈述以及向法庭提交的证据可以看出，位于哈尔滨市××区××号房产系省城镇房屋开发公司的公产房，该公产房的承租人系六顺企业公司，双方承租关系建立自1990年，六顺企业公司在庭审中反复强调该房产原系其私产房屋，后转为公产房屋，但未能提供相应证据证实上述事实。在双方建立承租关系后，六顺企业公司曾向省城镇房屋开发公司缴纳过房屋租金，但自1998年至今，其均未向省城镇房屋开发公司缴纳过房屋租金。如六顺企业公司认为该房产系其以私有房产转换而得，则其不应向省城镇房屋开发公司缴纳租金，如六顺企业公司已缴纳租金，则其已认可双方公产房承租关系的成立，在双方公产房承租关系成立的情况下，相关事宜应依照公产房承租关系进行处理。在庭审过程中，六顺企业公司陈述其曾将该房产与案外人哈尔滨市六顺工程队进行了“房屋置换”，并称这种“置换”亦属于“使用”的范畴，但该“置换”行为并未征得产权单位即省城镇房屋开发公司的同意，同时在“置换”中出现了“以每年壹拾柒万元整发包给李波使用”的内容，并且在六顺企业公司诉状中亦有“2011年，六顺企业公司将该房产出租给秋林食品店”的表述，故六顺企业公司对于其承租的此处公产房已进行了转租。根据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十四条的规定“承租人租用的公有住宅用房，不准转租。转租的，应限期收回，并没收非法所得。”第十五条规定“承租人租用的公有房屋，不准私自转让、转借和改变用途。私自转让、转借、改变用途的，应限期收回，并没收非法所得。”省城镇房屋开发公司对六顺企业公司承租的位于哈尔滨市××区××号的房屋予以收回系合法行为。（2015）香民一民初字768号民事判决书系以省城镇房屋开发公司收回房产并将房产出售给田林、田璐为前提作出的，处理的省城镇房屋开发公司与田林、田璐之间的房屋买卖合同关系。如六顺企业公司认为省城镇房屋开发公司收回房产的行为侵害了其公产房承租权，可另行向法院提起相关诉讼。判决：驳回六顺企业公司的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据，经二审审理查明：2015年2月12日，省城镇房屋开发公司与田林、田璐签订了《哈尔滨市商品房屋销售合同》，将位于哈尔滨市××区××号房屋以2,400,000元的价格出售给田林、田璐，省城镇房屋开发公司于当日为田林、田璐收到购房款的收据，田林于2015年2月13日向案外人时建平账户汇入购房款1,000,000元，于2015年2月15日向时建平账户汇款1,400,000元，一审法院认定田林、田璐于合同签订当日交纳了全部房款有误，本院予以纠正，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，六顺企业公司的下属单位哈尔滨市香飘食品商场成立于1981年，办公地点为原中山路118号。1988年5月19日哈尔滨市城乡规划建设委员会下发《关于同意征用建设用地的函》，1988年5月19日，哈尔滨市房地产管理局下发《关于同意核拨城市用地的函》，同意由省城镇房屋开发公司对案涉小区进行拆迁。哈尔滨市香飘食品商场经营地点被拆迁，1990年7月18日回迁至案涉房屋，1990年8月7日省城镇房屋开发公司给香坊区工商行政管理局出具证明一份，内容为：“香飘商店是我公司香坊小北屯小区动迁户，动迁后产权归开发公司所有，贵店只有承租权，特此证明”。1994年12月22日，省城镇房屋开发公司为六顺企业公司发放了案涉房屋的“公有住宅房屋承租证”。2015年3月9日，案外人六顺街道办事处占有案涉房屋至今。（2015）香民一初字第768号民事判决认定：“田林、田璐购买的省城镇房屋开发公司所开发的房屋系香坊区小北屯小区，该小区于1988年开发，其中部分安置公产房由省城镇房屋开发公司发放了公有住房承租证，其余商品房均办理的产权证照。田林、田璐所购买的房屋系省城镇房屋开发公司自留房屋，一直未予出售，亦未办理过房屋产权证照。田林、田璐与省城镇房屋开发公司于2015年2月12日签订了商品房销售合同书，约定将省城镇房屋开发公司开发的坐落于哈尔滨市××区××号小北屯4号一号门市地下室及一层出售给田林、田璐，房屋建筑面积317.55平方米，总价2,400,000元。合同第九条约定，卖方在实际接收该商品房屋之日起三十日内，到房地产产权登记机关办理权属登记手续。合同签订后，田林、田璐当日将全部房款交给省城镇房屋开发公司，省城镇房屋开发公司为田林、田璐出具了收据。现因省城镇房屋开发公司开发该涉诉房产时欠缴税费，故田林、田璐无法办理房屋权属登记手续”。
本院认为，本案为第三人撤销之诉，该项诉讼制度设立的目的在于去除生效判决、裁定、调解书中损害第三人合法民事权益的内容，从而保护第三人的合法实体权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定：“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百九十二条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。”根据上述法律、司法解释的规定，提起第三人撤销之诉须同时具备主体条件，时间条件，实体条件。具体到本案，六顺企业公司因原有房屋被省城镇房屋开发公司动迁，案涉小区建成后，省城镇房屋开发公司用案涉房屋进行回迁安置，并为六顺企业公司颁发了“公有住宅房屋承租证”。六顺企业公司与省城镇房屋开发公司之间存在公产房承租关系，省城镇房屋开发公司主张双方已经解除承租关系的证据不足，六顺企业公司基于上述历史原因对案涉房屋享有合法的民事权益。在（2015）香民一民初字768号案件起诉前，田林、田璐与省城镇房屋开发公司均明知案涉房屋存在权属争议。在此情况下，田林、田璐及省城镇房屋开发公司应如实向受诉法院陈述，并由法院通知或追加六顺企业公司参加到田林、田璐与省城镇房屋开发公司的诉讼中，以查明案件事实，最终解决本案纠纷。而田林、田璐向法院隐瞒了其已知晓案涉房屋存在权属争议，并已与六顺街道办事处发生争议的事实，省城镇房屋开发公司亦向法院隐瞒了案涉房屋系拆迁安置房屋，其曾给六顺企业公司颁发“公有住宅房屋承租证”及其与六顺企业公司关于房屋权属争议的事实。致使受诉法院作出（2015）香民一民初字768号民事判决，支持了双方对案涉房屋的权利处分行为，损害了六顺企业公司对案涉房屋已经享有的权利。六顺企业公司就此提起第三人撤销之诉，符合主体条件和实体条件。六顺企业公司在起诉状中陈述其于2016年4月21日收到田林、田璐要求迁让的诉状时才得知（2015）香民一民初字768号民事判决内容侵害其民事权益，田林、田璐及省城镇房屋开发公司没有证据证明六顺企业公司在此之前已经知晓该生效判决的内容，故六顺企业公司于2016年5月12日提起诉讼，没有超过六个月期限，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百九十五条的规定。综上，六顺企业公司提起第三人撤销之诉符合法律规定的条件，已经生效的（2015）香民一民初字768号民事判决书侵害了六顺企业公司民事权益，应予撤销。
综上所述，六顺企业公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决驳回六顺企业公司的诉讼请求错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民撤1号民事判决；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民一民初字768号民事判决；
一、二审案件受理费200元，由被上诉人田林、田璐、黑龙江省城镇房屋开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋彦辉
审 判 员 王晓东
审 判 员 梁红玉
二〇一八年七月十二日
法官助理 咸雅芳
书 记 员 周小倩