北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第05235号
原告刘锋，男，1978年7月2日出生。
委托代理人秦华芳，女，1979年10月28日出生。
委托代理人药东虎�北京市凯泰律师事务所律师。
被告张玉坤，男，1963年2月18日出生。
委托代理人赵桦，北京祥伦律师事务所律师。
委托代理人迟宇峰，男，1975年8月11日出生。
原告刘锋诉被告张玉坤返还原物纠纷一案，本院于2013年3月28日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘锋及其委托代理人秦华芳、药东虎，被告张玉坤的委托代理人赵桦、迟宇峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘锋诉称：2012年，原告与案外人高×签订《房屋买卖合同》，购买了原高×名下的位于本市东城区×号×层×号房屋（以下简称涉诉房屋）。2012年12月11日，原告与高×进行了网签。2012年12月14日，原告取得涉诉房屋的房屋所有权证。2012年12月31日，原告发现涉诉房屋被被告占用，后向高×了解情况后得知，被告系在未征得高×同意的情况下非法入住。原告与被告多次交涉，要求被告腾退房屋，但被告均予拒绝。故原告起诉要求1、被告腾退涉诉房屋，将房屋交原告收回；2、被告赔偿原告自2013年1月1日起至实际腾房之日止，按每月3600元的标准计算的房屋使用费；3、诉讼费由被告承担。
被告张玉坤辩称：被告与涉诉房屋的原所有权人王×1签订了租赁合同，系合法承租涉诉房屋，根据买卖不破租赁的原则，原告无权要求被告腾房，故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年9月26日，经北京市兴旺达房地产经纪有限公司提供居间服务，原告刘锋与高×、北京市兴旺达房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买高×名下的位于本市东城区×号×号房屋，建筑面积66.61平方米，售价163万元，高×搬家日期定于2012年12月31日以前，过户日定为全款付清当日；若高×违约按总房款的百分之十赔偿原告；购房定金、首付款等款项全部转入北京市兴旺达房地产经纪有限公司法定代表人王×2的工行账户。
2012年12月11日，原告与高×进行网签，并于2012年12月14日取得涉诉房屋所有权证。
被告提交其于2012年2月15日与王×1（案外人）签订的《房屋出租合同》，该合同约定王×1将涉诉房屋出租给被告，租赁期为2012年2月15日至2032年2月15日，租金为20年50万元，交纳方式为一次性付清，由被告在2012年2月15日交纳给王×1，先付后用。被告称，因王×1之子王×3向其借款50万元，故王×3将其父王×1所有的涉诉房屋出租给被告，被告与王×1签订上述租赁合同。在签订合同时，王×1向其出示了填发日期为2007年9月10日，房屋所有权人为王×1的房屋所有权证及王×1的户口本，被告认为王×1为房屋所有权人，故与其签订租赁合同。现被告手中存有王×1的房屋所有权证复印件及王×1的户口本复印件。原告对王×1的�屋所有权证复印件真实性不予认可。
经本院至本市东城区房管局调取涉诉房屋档案，王×1系于2003年5月取得涉诉房屋所有权证，后高×于2007年取得涉诉房屋所有权证。
被告提交2007年8月24日高×出具的情况说明复印件，主要内容为：王×1与高×系朋友关系，二人曾于2007年8月24日签订了买卖协议，协议虽约定王×1将涉诉房屋出售给高×，所有权也已经于2007年8月24日过户到高×名下，但王×1与高×并没有实际买卖关系，高×未支付任何房款，房屋所有权人仍然是王×1，高×对该房产没有任何权利，王×1随时可以要求高×将房屋过户到王×1名下等。原告对该情况说明的真实性不予认可。被告未能出示原件。
被告又提交王×1于2013年5月10日书写的情况说明，主要内容为：涉诉房屋为王×1所有，2007年为给王×3（王×1之子）贷款做生意，为早日拿到贷款，将房屋过户到高×名下，�际未和高×发生买卖关系，高×未付过房款。同时双方签订了一份协议，高×无任何权利处置房屋，所有买卖租赁必须由王×1办理，与高×无关。2012年2月15日其将房屋租给张玉坤使用。原告对该情况说明亦不予认可。经本院多次联系，王×1未能到庭。
原告提交2012年12月9日，有刘锋、秦华芳、高×、王×1、季×签字的《补充协议》，主要内容为：高×将涉诉房屋出售给刘锋、秦华芳夫妻是真实性交易，王×1、季×确认高×将房屋出售给刘锋、秦华芳是真实性交易；刘锋、秦华芳夫妻办理二手房公积金贷款，如果在签订此协议45日内未申请公积金批贷成功，刘锋、秦华芳须在10日内付清高×30万元购房款，高×收到购房款30万元后及时交付王×2；如刘锋、秦华芳夫妻未按时付清购房款，必须将该房产过户回高×名下，产生的一切损失及费用由刘锋、秦华芳负担；该房产过户后�刘锋、秦华芳与王×1、季×没有任何经济纠纷，刘锋、秦华芳不得骚扰王×1、季×。原告出示了该补充协议原件，但被告对真实性不予认可。
高×于2013年1月30日出具声明，内容为：位于本市东城区沙子口路70号楼1304室属于本人所有，现租户未经本人同意，非法侵占了该房屋，本人也从未授权王×1、季×（王×1之妻）二人将该房屋出租给该租户，对于王×1、季×签订的该房屋的租赁合同不予追认。
经本院向高×核实，高×称其与王×1之子王×3系同学关系，当时王×3开公司急需用钱，表示可以将王×1名下的涉诉房屋出售给高×，故其与王×1于2007年8月20日签订了房屋买卖合同，其支付了购房款，并做了贷款，其与王×1之间系真实的房屋买卖关系，王×1于2013年出具的情况说明不属实，被告提交的2007年有其签字捺印的情况说明亦不属实，并非其本人的签字捺印。高×认可2012年12月9日，其与原告刘锋、秦华芳、王×1、季×签订的《补充协议》，称因王×1、季×一直在涉诉房屋居住，为了让他们搬离，故签订该协议。高×称，因其与王×1一家关系好，故自王×1处购房后，仍由王×1一家居住，高×未在涉诉房屋居住过，不认识被告张玉坤，亦不知晓出租一事。
被告还提交录音证据一份，证明原告曾承认知晓高×与王×1之间并非真实的房屋交易，高×不是真正的房屋所有权人，且原告在过户之前就知晓房屋已出租给被告。原告对录音的真实性认可，但不认可证明目的，录音中只提到被告的委托代理人迟宇峰，并未提到被告张玉坤，原告在2012年12月底至涉诉房屋处才知道有被告，录音中亦未有原告认可租赁的内容。
庭审中，被告曾称现涉诉房屋的实际居住人为朱×，朱×系从被告的妻子吴×处承租的该房。本院至涉诉房屋处及永外街道富莱茵社区居委会进行调查，涉诉房屋处无人应门，永外街道富莱茵社区居委会亦多次至涉诉房屋核实情况，均无人应门。后被告表示朱×已搬走，涉诉房屋现由被告张玉坤居住使用。被告另称其妻子吴×名下有位于本市丰台区×小区×号楼×门×号产权房屋一套。
关于原告主张的房屋使用费，原告称因被告占用房屋，致使原告只能在外租房居住，租金为每月3600元，原告按照该租金标准向被告主张房屋使用费。
上述事实，有房屋所有权证复印件，《房屋买卖合同》，《房屋租赁合同》，情况说明，补充协议，录音以及原、被告双方的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：公民的合法民事权利受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据本案查明的事实，被告系基于与案外人王×1于2012年2月15日签订的《房屋出租合同》入住涉诉房屋，但王×1已于2007年将涉诉房屋出售给高×，高×现表示对王×1的出租行为不予追认。被告居住涉诉房屋缺乏合理根据，原告要求被告搬出涉诉房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告按每月3600元的标准向被告主张房屋使用费一节，因被告使用涉诉房屋无合理依据，原告依据的标准亦属合理，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，第三十九条之规定，判决如下：
一、被告张玉坤于本判决生效后一个月内自北京市东城区×号×层×号房屋内搬出，并将房屋交原告刘锋收回；
二、被告张玉坤于本判决生效后一个月内按每月三千六百元的标准向原告刘锋支付自二○一三年一月一日起至本判决生效之日止的房屋使用费；
三、驳回原告刘锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十�条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费970元，由被告张玉坤负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高子惠
代理审判员 齐建卿
人民陪审员 顾 兵
二〇一四年二月十九日
书 记 员 王 松