安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
铜中民二终字第00068号
上诉人（原审被告）：张林森，男，1970年9月10日出生，户籍地六安市金安区，现住铜陵市。
委托代理人：王贤强，安徽宪达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈珍，女，1969年3月24日出生，住铜陵市。
被上诉人（原�原告）：凌辉，女，1967年11月17日出生，住铜陵市。
以上两委托代理人：项多章、余永阳，安徽众佳律师事务所律师。
原审被告：吴军，男，1973年11月13日出生，住铜陵市。
上诉人张林森与被上诉人陈珍、凌辉、原审被告吴军房屋租赁合同纠纷一案，不服铜陵市铜官山区人民法院于2014年3月28日作出的（2014）铜官民二初字第00092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人张林森及委托代理人王贤强、被上诉人陈珍、凌辉的委托代理人项多章、余永阳、原审被告吴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈珍、凌辉向一审法院提起诉讼，请求法院判令：解除陈珍、凌辉与张林森、吴军签订的《房屋租赁合同》，判令张林森、吴军向陈珍、凌辉支付所欠租金人民币201250元及违约金5�元，本案诉讼费由张林森、吴军负担。并提供《房屋租赁合同》佐证，予以证实。
原审被告张林森、吴军一审未作答辩。
原审法院审理查明：2011年4月24日陈珍、凌辉与张林森、吴军签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：陈珍、凌辉将位于铜陵市义安北路215号鑫冠大厦二楼及裙楼1-4层出租给张林森、吴军，租赁期限为六年，即从2011年4月18日至2017年4月17日。租金及支付方式：房租从2011年6月18日算起，前三年租金为65万／年，第四年租金递增5%即为68.25万元，第五年租金递增10%即为75.08万元，第六年租金递增15%即为86.34万元，第一年租金按季度提前10天支付，从第二年开始，每半年提前10天支付。张林森、吴军应在合同签字生效前一次性交给陈珍、凌辉租房保证金10万元；合同期满后，无欠款欠费行为，陈珍、凌辉收取保证金无息全额返还。违约责任：若一方不能按合同内容履行，违约方向守约方支付违约金5万元。合同签订后，陈珍、凌辉依约向张林森、吴军交付房屋，张林森、吴军在租赁房屋内经营宾馆和足疗。张林森、吴军自2013年6月起未按约定全部支付租金，欠租金201250元（2013年6月18日之前欠租金22500元，2013年6月18日至2013年12月17日欠租金185000元），在本院审理期间，张林森向陈珍、凌辉支付租金20万元，尚欠租金1250元。另查，张林森、吴军未在2013年12月10日前支付下一半年租金，但该租金陈珍、凌辉在诉讼请求中未主张。
原审判决认为：陈珍、凌辉与张林森、吴军签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效。陈珍、凌辉履行合同约定的义务，张林森、吴军未按约定支付租金，系违约行为，应承担违约责任，陈珍、凌辉的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持；但张林森在审理期间已支付20�元，不再判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除陈珍、凌辉与张林森、吴军签订《房屋租赁合同》。二、张林森、吴军应在本判决生效后十日内向陈珍、凌辉支付租金1250元。三、张林森、吴军应在本判决生效后十日内向陈珍、凌辉支付违约金5万元。如果张林森、吴军未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5069元，减半收取2534.5元，诉前保全费2120元，合计4654.5元，由张林森、吴军共同负担。
上诉人张林森不服一审判决，上诉称：一、原审判决认定事实错误，证据不足。张林森承租陈珍、�辉房屋经营宾馆，在承租后对房屋按宾馆要求进行了全面装修，还安装了电梯等宾馆必备的设备，总计投入达到近300万元。投入运营后市口好，生意一直比较稳定。张林森也一直按约定支付租金，履行合约义务。2013年6月，张林森因在外地忙于承揽工程，疏于支付2013年下半年租金。陈珍、凌辉于2013年11月向法院起诉，要求解除租赁合同。张林森得知后支付了应付的租金。其实，双方在租赁合同中并未约定解除合同的条件，陈珍、凌辉在诉请解除合同之前也没有通知张林森，更没有给予张林森合理宽限期。诉讼期间，上诉人及时支付了租金，并不存在拖欠租金的根本违约事实。二、原审适用法律错误。1、张林森与陈珍、凌辉在租赁合同中并未特别约定解除合同的条件，陈珍、凌辉应当按合同法规定依法行使合同解除权。《合同法》第九十四条第一款第三项之规定，�事人一方迟延履行合同主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。张林森虽疏于支付租金，但事后及时补足租金，陈珍、凌辉已完全实现了合同的目的。原审法院不适用《合同法》第九十四条第一款第三项之规定，而选择适用第四项不能实现合同目的之条款，显然错误。2、上诉人判决支付违约金5万元，显然过高，应予以释明并减少违约金，以迟延支付租金期间的银行贷款利率计算违约金。故请求撤销铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第00092号民事判决第一项、第三项判决，改判或发回重审。
被上诉人陈珍、凌辉辩称：1、一审认定的事实清楚，适用法律正确，�据《合同法》第227条规定，依约支付租金是承租人的义务，在合理期限内支付租金是可以，并不是应当，被上诉人陈珍、凌辉没有义务宽限。2、上诉人张林森如果不愿意解除合同应当依约支付租金，被上诉人陈珍、凌辉在起诉之后，上诉人张林森应当支付下半年的租金，但是至今上诉人张林森并未支付租金，上诉人张林森并非疏忽而是故意拖欠。3、违约金在合同中已明确约定，一审判决是有事实依据的。
原审被告吴军答辩：1、当时签订租赁合同是我和张林森一起签订的，但是2013年11月25日我已退出，退出之前与张林森已结算清楚了，租金的事情和我没有关系；2、铜官山区法院冻结了我两套房屋，冻结是错误的。
上诉人张林森在二审向法庭提供证据：1、张林森身份证，证明上诉人主体资格；2、2011年4月24日房屋租赁合同，证明上诉人与被上诉人没有约定不及时�付租金解除合同的条款；3、铜官山区人民法院执行清点物品清单、（2013）铜官诉保字第00127号民事裁定书，证明被上诉人在一审中保全了上诉人经营场所的物品，但是在上诉人支付租金后，被上诉人并未及时解除保全，导致上诉人不能正常经营，产生了严重的经济损失。之后所产生的租金是被上诉人的过错导致的，我们不应当支付2013年12月10日之后的租金。
被上诉人陈珍、凌辉质证：1、对证据1没有异议。2、租赁合同真实性没有异议，合同中虽然没有约定拖延租金解除合同的条款，但是上诉人拖欠租金导致根本违约，被上诉人可以解除合同；3、裁定书真实性没有异议，但是无法证明上诉人提出的无法正常经营。
原告被告吴军质证：我已退出了，与我没有关系。
被上诉人陈珍、凌辉提供证据如下：1、身份证，证明两被上诉人的身份情况；2、2011年4月24日房屋租�合同，证明双方的租赁关系。租金的金额和支付方式。
上诉人张林森质证：1、对证据1没有异议；2、房屋租赁合同的三性没有异议，同时证明了双方没有书面约定解除合同的条款，特别是上诉人延迟支付租金解除合同的后果。
原审被告吴军质证：没有意见。
原审被告吴军提供证据如下：1、企业基本注册信息查询单；2、2013年11月25日吴军与张林森的退股协议，证明我已经退出了，房屋租赁和我没有关系。
上诉人张林森质证：属实，从签订协议之日起和吴军没有关系了。
被上诉人陈珍、凌辉质证：对基本注册信息查询单没有意见，至于退股协议希望法庭核实原件，虽然吴军将合同约定的房屋移交给了张林森，但是张林森与吴军之间的协议不能对抗第三人，被上诉人有权要求吴军支付租金。
本院对双方当事人提供的证据的认证：一、对上诉人张林森的证据的认�意见：对证据1、2的真实性予以认定。证据3不能作为不支付2013年12月10日之后的租金的理由，故对该证据不予采纳。二、对被上诉人陈珍、凌辉的证据的认证意见：对证据1、2的真实性予以认定。三、对原审被告吴军的证据的认证意见：对证据1企业基本注册信息查询单的真实性予以认定。证据2退股协议是合伙组织内部的协议，不能以此证明吴军不再承担租金义务。故对该证据不予采纳。
双方当事人提供的其他证据同于一审，质证意见同于一审，认证意见也同于一审。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方举证、质证及一、二审过程中的诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：1、租赁合同应否解除；2、吴军应否承担支付租金的责任；3、违约金是否过高。
本院认为：2013年6月起至2013年12月17日，张林森、吴军拖欠陈珍、凌辉租金201250元，在一审诉讼期间张林森支付租金20万元。这一事实有张林森、陈珍、凌辉的陈述相互印证，予以认定。张林森、吴军拖欠陈珍、凌辉2014年上半年租金至今的事实，张林森、吴军均予以认可。《合同法》规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》约定，从第二年开始，每半年支付一次，提前10天支付租金。张林森、吴军应当于2013年12月支付2014年上半年的租金，但在陈珍、凌辉主张权利之后至今仍未支付。张林森显已违约。而且根据法律规定，在合理期限内张林森、吴军仍未支付租金，陈珍、凌辉要求解除合同，本院予以支持。张林森提出陈珍、凌辉申请法院将其承租房查封，导致无法经营，是出租人的过错导致承租人无力支付租金，所以不应当解除合�。本院认为，张林森违约在先，正是因为张林森未履行交纳房租的义务，陈珍、凌辉才要求法院对其承租房查封。因此，张林森提出的这一理由，与事实相悖，故本院不予采信。关于吴军应否承担给付租金的义务的问题。本院认为，《房屋租赁合同》是吴军、张林森共同与出租人签订的。吴军与张林森是合伙关系，共同在承租房内经营宾馆和足疗，合伙体企业是个体工商户性质。这一事实有《房屋租赁合同》、《企业基本注册信息查询单》、当事人陈述相互印证，予以认定。《民法通则》规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国共和国民法通则﹥若干问题的意见》规定，合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按约定分担或者未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清偿责任；退伙人已分担�伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任。因此，吴军应当对合伙期间内的租金承担连带清偿责任。吴军提出自己已退伙，并已清算完毕，不再承担房租的辩解，于法无据，故本院不予采纳。关于违约金的问题。《房屋租赁合同》约定，在一方违约的情况下，应当向另一方支付违约金5万元。合同约定的2013年的租金为65万元，2014年的租金为68.25万元。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的违约金不超过租金损失的30%，故对违约金5万元，本院予以认定。据此，上诉人张林森的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法�正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人张林森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 屈 健
审 判 员 迟友林
代理审判员 方 彤
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 王 淼
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……”