上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1463号
上诉人（原审原告）上海市虹口区银联花园业主委员会。
负责人陈益荣。
委托代理人朱年成。
委托代理人马骏，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海虹房（集团）有限公司。
法定代表人徐芬庆。
委托代理人唐建业。
被上诉人（原审被告）上海华寰物业有限公司。
法定代表人鲁中根。
委托代理人蒋晓。
委托代理人董玉平，上海市瑞和律师事务所律师。
上诉人上海市虹口区银联花园业主委员会（以下简称银联花园业委会）因所有权确认纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第1260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人银联花园业委会之负责人陈益荣及委托代理人朱年成、马骏，被上诉人上海虹房（集团）有限公司（以下简称虹房集团公司）之委托代理人唐建业，被上诉人上海华寰物业有限公司（以下简称华寰物业公司）之委托代理人蒋晓、董玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：银联花园系上海联诚实业公司（以下简称联诚实业公司）开发建造的住宅小区，于80年代后期开始建造，1994年建造完成。该小区最初由上海联诚物业公司（属联诚实业公司下属企业、以下简称联诚物业公司）和上海国际港务（集团）股份有限公司海湾分公司（以下简称海湾公司）共同进行物业管理。1993年6月16日，联诚实业公司批复联诚物业公司：“鉴于联诚物业公司为使住户进户后的房管工作顺利开展，在边缘地带建造房管配套用房，解决办公、维修工具、材料堆放等困难，其公司同意联诚物业公司在该小区建造房管办公室、仓库、卫生间”。联诚物业公司依据上述批复于1993年至1994年间建造了上海市东体育会路XXX弄XXX号全幢、30号全幢、31号全幢、32号全幢、33号全幢（以下简称系争房屋）。1994年3月24日，联诚实业公司批复联诚物业公司，同意房管办公室、仓库、卫生间产权归属联诚物业公司。1994年4月，联诚物业公司申请办理系争房屋的产权登记。根据系争房屋办理产权登记时填写的《上海市单位自管房屋产权登记申请书》的记载，8号全幢房屋用途为卫生，30号全幢、31号全幢、33号全幢房屋用途为仓库，32号房屋用途为办公。1994年4月12日和1994年10月5日，联诚物业公司先后取得了系争五幢房屋的所有权证，房屋产权登记在联诚物业公司名下。1996年，银联花园小区成立业主委员会。2000年1月，联诚物业公司由虹房集团公司接收。2001年4月6日，联诚物业公司、联诚实业公司和虹房集团公司签订《企业移交协议书》，三方确认联诚实业公司原调拨给联诚物业公司的用房200平方米，联诚实业公司不再收回也不再作价向联诚物业公司收取房款。2002年1月，虹房集团公司对下属华寰物业公司和联诚物业公司实行企业转制，即联诚物业公司注销，其债权债务由华寰物业公司接受。在对联诚物业公司的资产进行评估时，华寰物业公司提出系争房屋不参加评估，虹房集团公司批复同意将系争房屋原属联诚物业公司的产权、收益划归虹房集团公司所有，不列入华寰物业公司企业转制的资产评估范围。2002年9月，联诚物业公司注销工商登记，银联花园中由联诚物业公司管理的物业改由华寰物业公司管理。海湾公司管理银联花园小区时，该小区7号楼103室房屋由海湾公司用作物业管理用房。2008年3月，海湾公司退出银联花园小区物业管理，该7号楼103室房屋由产权人上海国际港务（集团）股份有限公司收回。根据银联花园业委会和海湾公司签订的《银联花园（小区）2号、7号楼物业移交备忘录》的约定，海湾公司一次性支付给业主大会物业移交费人民币8万元。海湾公司退出后，银联花园小区物业全部由华寰物业公司管理。根据系争房屋的房地产登记簿记载，8号全幢房屋类型为工厂，房屋用途为厂房；30号全幢、31号全幢、33号全幢房屋类型为仓库堆栈，房屋用途为仓储；32号全幢房屋类型为办公楼，房屋用途为办公。2010年12月，华寰物业公司退出银联花园小区物业管理，该小区现由亮东物业公司管理。系争房屋中8号、31号、33号全幢房屋现由华寰物业公司对外出租，其中8号房屋内装有电表，30号全幢房屋也对外出租，32号全幢房屋三分之一部分由居委会使用，三分之一部分由华寰物业公司出租给亮东物业公司使用，剩余三分之一部分由华寰物业公司出租给他人使用。2012年4月，银联花园业委会起诉上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局，要求撤销系争房屋的产权证，后撤回起诉。银联花园业委会遂诉至原审法院，要求判令确认系争房屋产权归银联花园小区全体业主共有。
原审法院认为，1997年7月1日起施行的《上海市居住物业管理条例》规定，住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必须的物业管理服务用房，产权属全体业主共有。2004年11月1日该条例废止，同时取而代之施行的是《上海市住宅物业管理规定》。根据《上海市住宅物业管理规定》的规定，建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理用房，物业管理用房归全体业主所有。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内的物业服务用房属于业主所有。然而，系争房屋系建造于1993-1994年间，按照当时的建造规定，并无建设单位必须建造配套物业管理用房且产权归全体业主所有的强制性要求。根据法不溯及既往的原则，现银联花园业委会对系争房屋相关问题的法律适用主张适用系争房屋建造后开始施行的有关法律规定，并无相应的法律依据。系争房屋系一层独幢房屋，有独立的测绘面积，办理了独立的产权证。银联花园业委会主张业主分摊了建造资金，但未举证证明，故不予采纳。目前系争32号房屋实际由银联花园业委会和物业管理单位在使用，银联花园小区并不存在无物业管理用房可使用的状况。综上，银联花园业委会主张系争房屋产权应归其所有，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院判决：一、上海市虹口区银联花园业主委员会要求确认上海市东体育会路XXX弄XXX号全幢房屋的产权归银联花园小区全体业主共有的诉讼请求，不予支持；二、上海市虹口区银联花园业主委员会要求确认上海市东体育会路XXX弄XXX号全幢房屋的产权归银联花园小区全体业主共有的诉讼请求，不予支持；三、上海市虹口区银联花园业主委员会要求确认上海市东体育会路XXX弄XXX号全幢房屋的产权归银联花园小区全体业主共有的诉讼请求，不予支持；四、上海市虹口区银联花园业主委员会要求确认上海市东体育会路XXX弄XXX号全幢房屋的产权归银联花园小区全体业主共有的诉讼请求，不予支持；五、上海市虹口区银联花园业主委员会要求确认上海市东体育会路XXX弄XXX号全幢房屋的产权归银联花园小区全体业主共有的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人银联花园业委会不服，向本院提出上诉称：1、系争房屋建造在小区规划红线内，系小区配套物业用房，业主分摊了建造资金，应属于小区全体业主共有；2、系争房屋应用于小区的物业管理，其权益应由全体业主共享，华寰物业公司侵犯了业主权益。请求本院撤销原判，改判支持其诉讼请求。
被上诉人虹房集团公司辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求本院驳回上诉，维持原判。
被上诉人华寰物业公司辩称：系争房屋是联诚物业公司为方便管理而单独申请建造的，并不仅限于管理该小区，建造费用未分摊给业主。请求本院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院到上海市虹口区房地产交易中心调查系争房屋情况。该中心测绘办接待人员答复：一般情况下，只有本幢房屋里的公用面积才会分摊到本幢房屋的小业主房屋面积里。系争房屋是单独存在的房屋，不可能分摊面积。原审法院查明其余事实属实，本院予以确认。
以上事实，有工作记录、审理笔录等为证。
本院认为，系争房屋建造于1993-1994年间，当时并无建设单位必须建造配套物业管理用房且产权归全体业主所有的强制性要求。联诚物业公司按照规定申请办理了系争房屋所有权证，其享有系争房屋的物权。银联花园业委会上诉称业主分摊了系争房屋的建造资金，但未提供确凿的证据予以证实，本院难以采信。银联花园业委会主张系争房屋产权应归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15，951元，由上诉人上海市虹口区银联花园业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一四年十月十日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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