湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0982民初535号
原告：姚毅峰，男，1977年4月26日出生，湖北省广水市人，汉族，无业，住湖北省广水市。
委托诉讼代理人：李相红，湖北仁济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄小玲，女，1980年10月12日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市。系姚毅峰之妻。
被告：安陆市永安实业有限公司。住所地，湖北省安陆市碧涢路永安广场*楼。统一社会信用代码：914209827641301391。
法定代表人：邓小安，该公司经理。
委托诉讼代理人：魏新星、董陆茜，湖北浩法律师事务所律师。
原告姚毅峰与被告安陆市永安实业有限公司（以下简称永安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日作出（2016）鄂0982民初489号民事判决，原告姚毅峰不服，上诉至孝感市中级人民法院。孝感市中级人民法院作出（2016）鄂09民终1037号民事裁定，撤销本院（2016）鄂0982民初489号民事判决，发回本院重审。本院重审后，于2017年11月29日作出（2017）鄂0982民初449号民事裁定，驳回原告的起诉。原告姚毅峰不服，再次上诉至孝感市中级人民法院，孝感市中级人民法院作出（2018）鄂09民终41号民事裁定，撤销本院（2017）鄂0982民初449号民事裁定，指令本院审理。本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚毅峰的委托诉讼代理人李相红、黄小玲、被告永安公司的委托诉讼代理人魏新星、董陆茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚毅峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿经济损失212390元给原告；2.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告返还质量保证金2000元、装修押金1000元给原告；2.判令被告赔偿经济损失158690元给原告；3.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2014年10月27日，原告与被告订立了一份《商铺租赁合同》，约定原告承租被告所有的永安广场第一层铺位号为005号的商铺用于经营童装，租期自2015年1月1日起至2016年12月31日止，年租金为5万元。合同生效后，原告向被告支付了5万元租金以及2000元质量保证金、1000元装修押金，与妻子黄小玲开始投资经营。2016年1月2日晚上，被告将原告铺位的所有商品强行拖走，并将原告商铺的装修装饰砸毁。从次日起，原告再无法在所承租的铺位进行经营。原告认为，被告恶意毁约，应当返还质量保证金2000元、装修押金1000元，并应当赔偿原告的货物损失46247.6元、装修装饰残值损失28739元、预期可得利益损失83703.4元。因此原告具状起诉，请求法院判如所请。
永安公司辩称，1.原告与被告之间没有签订书面合同，上面没有被告的印章。被告将永安广场一楼已经整体出租给案外人徐海石。原告与徐海石签订的合同。2.被告与徐海石签订的合同约定徐海石只能将永安广场一楼的房屋使用到2015年12月31日。3.永安公司没有向原告出具电费押金、质保金等一系列条据。所以原告诉讼主体错误。4.原告与徐海石签订的合同到2015年12月30日满一年，依照合同规定原告应于提前90天交付第二年租金。原告到期没有交付租金，依照合同规定，有权采取强退措施，所产生的后果由原告承担。5.原告拖欠租金超过30天以上，双方的合同自动终止，自动解除。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
当事人有异议的证据及质证理由是：1.被告对原告提交的证据一租赁合同有异议，认为该合同一式两份，被告所持合同无永安公司印章，且租金约定不一致。2.被告对原告提交的证据二两份收据有异议，认为该收据不是被告公司出具，该公司财务经手人叫李波，而收款人不是李波，对收据不予认可。3.被告对原告提交的证据四进货清单及进货凭证有异议，认为此份证据由原告单方面提供，没有经办人签字，也无供货公司的印章，且与本案无关。4.被告对原告提交的证据五装修费用表及装修材料采购品种、装修款收据有异议，要求出具证明的刘波到庭接受质询，认为银行转帐三万元无法证明与本案有关。5.被告对原告提交的证据七盘存表有异议，表示不认可。6.原告对被告提交的证据二永安公司与徐海石签订的补充协议解除合同协议书有异议，认为合同不是原件，要求被告提供原件。补充协议是对主合同的补充，要求被告提供完整的合同。7.原告对被告提交的证据三徐海石与姚毅峰签订的合同的证明目的不认可，认为此组证据被告未提供原件，对其真实性无法确认，即使是真实的，也只能证明存在两个不同版本的合同，不能因此否定原告向法庭提供的合同的真实性。8.原告对被告提交的证据四调查笔录有异议，对被告员工说法的可靠性表示质疑，第一没有收到通知，第二员工所说的内容也没有提到所谓通知的事情，第三没有按程序搬离，被告是在没有第三方见证的情况下搬离原告的货物。9.原告对被告提供的证据五百胜餐饮（武汉）有限公司租赁永安广场一楼肯德基店面2013年1月1日至2013年1月31日、2013年2月1日至2013年2月28日租金单有异议，认为对此证据的真实性无法确认，关联性也无法认可，与本案无关。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的证据一租赁合同，拟证明原告承租涉案商铺的事实。本院认为，被告所举证的合同与原告举证的合同内容不是完全一致，因此不是被告所称的一式两份，而是另外一份合同。原告提交的合同原件有永安公司印章，本院认为，合同加盖了“安陆市永安实业有限公司合同专用章”，足以证明被告永安公司与原告姚毅峰的合同关系成立。虽然合同同时加盖了“安陆市永安百货合同专用章”，但该印章无工商登记，被告公司确认是案外人徐海石为经营管理需要刻的印章，且两个印章都冠有“永安”二字，足以让人产生混同，永安百货是永安公司的一部分，永安百货无独立法人资格，原告实际是与永安公司签订的合同。虽然合同中关于租金的约定“租金标准为贰拾元人民币/平方米/月”与原告实际交纳的租金一年5万元的标准不一致，原告实际交纳的租金高于合同约定，原告并未提出异议且实际履行了租金交纳义务，被告向其出具了收据，应视为原、被告双方对租金约定条款的合意变更。对该证据本院予以采信。2.原告提交的证据二两份收据，拟证明原告向永安公司支付一个年度租金5万元、装修押金1000元、质量保证金2000元的事实。本院认为，租金及其它费用的支付均在永安公司签订合同时完成，经办人员向原告出具了收据，且永安公司作为甲方与案外人徐海石作为乙方于2014年2月6日签订的《补充协议》第3条明确规定：“乙方招商引进的所有商户交纳的房屋租金，由甲方代为收取”，更加印证原告是向被告交纳的租金，对原告提交的此组证据本院予以采信。3.原告提交的证据四，进货清单及进货凭证，拟证明原告为经营需要，采购货物的事实。本院认为，原告因经营需要采购货物的事实属实，但进货清单及进货凭证与本案无关联性，本院不予采信。4.原告提交的证据五装修费用表及装修材料采购品种、装修款收据，拟证明原告对商铺进行装修的事实。装修费用表罗列的装修总费用为57478元，中国工商银行个人业务凭证一张，汇款时间为2014年11月8日，汇款人为姚毅峰，金额3万元，收款人为张猛。刘波出具的证明一份，载明“新中百一楼青蛙王子童装店装修材料及人工费用总计：两万元整刘波420983197802284419158976675112014.11.15”。本院通知刘波于5月7日到庭接受质询，并组织原、被告质证，由于刘波未联系上，导致刘波质询不能。本院认为，原告此证据是为了支持其装修装饰残值损失的诉讼主张，原、被告双方签订的合同中对商铺装修有约定，且原告向被告交纳了装修押金，原告对承租商铺进行装修的事实属实。因被告单方拆除原告柜台的行为导致湖北大成资产评估有限公司无法对原告经营场所装修的情况进行勘察，对装修的项目和数量不能确定，从而对装修装饰残值损失无法做出鉴定，导致原告对装修装饰残值损失主张无鉴定意见支撑。但原告所主张的装修费是用于装修承租商铺实际产生的费用，此费用是装修装饰价值的现金表现形式，在由于被告原因致使对原告的装修装饰残值损失无法评估的情况下，原告用于装修所发生的实际费用57478元可以等同于装修装饰价值，因此，对原告提交的此组证据本院予以采信。5.原告提交的证据七盘存表，拟证明原告商铺货物的情况。本院认为，由于盘存表是原告单方制作，真实性、关联性无法确认，本院不予采信。6.被告提交的证据二永安公司与徐海石签订的补充协议解除合同协议书，拟证明被告将涉案房屋经营权转让给徐海石，使用期限从2014年2月6日到2015年12月31日。本院认为，被告未能提供证据原件，且被告与案外人徐海石之间的协议属于另外的法律关系，与本案没有关联性，对此证据本院不予采信。7.被告提交的证据三徐海石与姚毅峰签订的合同，拟证明被告未与原告签订合同。本院认为，原告向本院提交了其和被告签订的商铺租赁合同原件，合同真实有效。被告提供的徐海石与姚毅峰签订的《动产租赁合同》复印件即使存在原件，也不能对抗原告与被告签订的合同的真实性和法律效力，因此对被告的此组证据的证明目的本院不予支持。8.被告提交的证据四调查笔录，拟证明被告提前通知原告搬离及妥善安置货物。调查的对象是永安公司工程部职工曹亮、朱金宏，时间2016年4月26日，调查人是被告方委托诉讼代理人魏新星、董陆茜。本院认为，此调查笔录没有被告永安公司通知原告搬离及妥善处理货物的内容，且无第三方见证搬离的全过程，无法定性是否妥善安置货物，对被告的证明目的本院不予支持，对被告主张提前通知原告搬离及妥善安置货物的事实本院不予认定。9.被告提交的证据五百胜餐饮（武汉）有限公司租赁永安广场一楼肯德基店面2013年1月1日至2013年1月31日、2013年2月1日至2013年2月28日租金单，拟证明商场早已开业营业。本院认为，此证据的真实性无法确认，且百胜餐饮（武汉）有限公司是否早已开业与本案没有关联性，本院对此证据不予采信。
结合以上证据，本院审理认定的事实如下：2014年10月27日，原告姚毅峰与被告永安公司签订《商铺租赁合同》，原告租赁永安广场第一层铺位号为005号的商铺经营童装。合同约定免租期30天，免租期自2014年12月1日起至2015年1月1日止。租期二年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。原告于合同签订当天交纳了第一年度租金50000元、质量保证金2000元、装修押金1000元，被告永安公司向原告出具了收据，以上保证金、押金永安公司均未退还给原告。2015年1月12日，原告姚毅峰以其妻黄小玲名义注册登记营业执照，夫妻投资经营。2016年1月2日晚，被告永安公司单方将原告姚毅峰铺位柜台装修装饰拆除，并将货物搬离至该公司负一楼仓库存放。由于被告的行为导致原告无法继续履行合同，造成原告经济损失，因此原告诉讼来院，请求法院支持其诉讼请求。
本院认为，本案争议的焦点为：1.原、被告之间是否存在租赁合同关系；2.被告的行为是否构成违约，违约责任如何承担，损失如何计算。
1.关于原、被告之间是否存在租赁合同关系。本院认为，原告姚毅峰虽与案外人徐海石签订了加盖“安陆市永安百货合同专业章”的租赁合同。但经本院审理查明并经双方当事人确认，该印章无工商注册登记，不具有法律效力。永安公司虽然作为甲方也与案外人徐海石作为乙方于2014年2月6日签订了《房屋经营权转让合同》，但双方签订的《补充协议》第2条明确规定：“乙方招商引进的所有商户直接与安陆市永安实业有限公司签定商铺租赁合同”，且被告永安公司于2014年10月27日在原被告双方签订《商铺租赁合同》上加盖了“安陆市永安实业有限公司合同专用章”，原告所持合同加盖永安公司印章正是对此条款的印证也是永安公司对原告与徐海石所签合同的追认。且合同签订后被告永安公司向原告姚毅峰交付商铺允许原告进场装修并投资经营，原告向被告交纳租金，双方以行为实际履行了合同。虽然合同中关于租金的约定“租金标准为贰拾元人民币/平方米/月”与原告实际交纳的租金一年5万元的标准不一致，本院认为原告实际交纳的租金高于合同约定，原告并未提出异议且实际履行了租金交纳义务，被告亦向其出具了收据，应视为原、被告双方对租金约定条款的合意变更。综上，本院认为，原告姚毅峰与被告永安公司之间存在租赁合同关系。
2.关于被告的行为是否构成违约，违约责任如何承担，损失如何计算。首先，关于被告的行为是否构成违约。本院认为，被告的行为是否构成违约，关键在于被告单方解除合同的行为是否符合合同中关于合同终止和解除的条件。按照合同第八章合同终止和解除条款的规定，甲方即被告有权解除合同的情形为：（1）乙方利用承租商铺进行非法活动，损害甲方、其他商户利益或公共利益的；（2）乙方在承租商铺内的活动影响公共安全的；（3）乙方参与或煽动、串联、组织其他商户进行非正常的活动，扰乱正常经营秩序或干扰甲方及其他商户的正常经营的；（4）乙方拖欠甲方租金超过30日以上的；（5）本合同规定的甲方有权解除本合同的其他情形。本案中，原告即乙方没有发生前三种情形，第（5）项是兜底约定，本案中原告亦未出现符合被告解除合同的其他情形，因此重点在于审查原告是否拖欠被告租金超过30日以上。本案中，原告已经交纳了第一年度租金，租金对应的租期起止日期为2015年1月1日至2015年12月31日，合同规定“场地租赁费用按季度缴付，乙方应于每个租赁季度届满15日前向甲方交付下一租赁季度的场地租赁费用”，据此规定，原告交纳第二年度租金的日期应为2015年12月16日前。被告在2016年1月2日终止合同，从2015年12月16日起至2016年1月2日止，未达到30日，因此未构成合同解除要件。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”在不符合合同解除或终止的情形下，被告以行为单方终止合同，其行为已构成违约。其次，关于违约责任如何承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告构成违约，依法应承担违约责任；根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一项规定，“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”由于被告的违约行为，给原告造成了经济损失，被告对原告的经济损失依法应当予以赔偿。第三，关于原告经济损失的计算。本院认为原告的经济损失包含直接损失和间接损失，直接损失为：1.质量保证金和装修押金。合同第三章3.2条第（4）项规定：“……保证金甲方在90天后无息退还给乙方。”合用约定质量保证金为2000元。第四章4.4条第（3）项规定：“装修押金收取标准为1000元，乙方装修完毕经甲方验收认可后30个工作日内无息退还乙方。”根据原告提交的缴费收据，原告实际交纳质量保证金2000元、装修押金1000元，上述保证金和押金被告都未按约退还，被告应予返还给原告；2.货品损失。2017年4月5日，原告申请本院对货物损失委托鉴定机构进行鉴定，经本院委托，湖北大成资产评估有限公司到现场进行了勘察盘点，对盘点存在的实物出具了货物价值鉴定书面报告，对只有货物清单而盘点无实物的不能做出鉴定。根据湖北大成资产评估有限公司于2017年8月10日作出的鄂大成评报字【2017】第058号评估报告书，原告所属涉案货物于评估基准日所表现的市场合理价值为人民币23296元。本院认为，原告所主张的货品损失虽然包括灭失的货物损失，但由于湖北大成资产评估有限公司“对只有货物清单而盘点无实物的不能做出鉴定”，原告虽提供了灭失商品清单，但该证据是原告单方提供，真实性无法确认，故对灭失货物损失的主张本院不予支持。因此对原告的货品损失，本院依据湖北大成资产评估有限公司作出的鄂大成评报字【2017】第058号评估报告书认定的于评估基准日所表现的市场合理价值人民币23296元予以支持。3.装修装饰残值损失。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本院认为，原告按照合同对承租商铺进行装修用于经营，现由于被告违约导致原告无法继续经营，造成原告的装修损失，对原告的装修装饰残值损失被告应予赔偿。本院在证据分析中对装修装饰价值已经予以分析认定，应以原告用于承租商铺装修装饰所发生的实际费用57478元按照合同约定的租期剩余天数进行折算，合同约定租期二年共730天，原告租期起算时间为2015年1月1日，被告于2016年1月2日终止合同，从2015年1月1日起至2016年1月2日止，原告实际占用租期367天，剩余363天，装修装饰残值损失为28581元（计算方法：57478元÷730天×363天=28581元）。原告主张的间接损失为预期经营可得利益损失，本院认为，因湖北大成资产评估有限公司对原告申请的经营可得利益损失已经做出“因经营可得利益属于或有损失、间接损失，对该类损失不予以鉴定”的结论，依据鉴定结论无法确定原告主张的预期经营可得利益损失，且原告未能向本院提交其经营期间的经营账册、缴税凭证等能够证明其经营可得利益的相关证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”由于原告对预期经营可得利益损失主张举证不能，对此项请求本院不予支持。因此，被告应返还原告质量保证金2000元、装修押金1000元，赔偿原告货品损失23296元、装修装饰残值损失28581元，合计54877元。被告搬离存放在永安公司负一楼的原告的涉案货品交由被告处理。
综上所述，原告姚毅峰与被告安陆市永安实业有限公司作为平等民事主体签订《商铺租赁合同》，属双方的真实意思表示，合同条款对双方具有法律约束力。被告在合同有效期内以强制搬离原告承租商铺柜台及货物的行为单方终止合同，其行为已构成违约，应当承担违反合同的违约责任。因违约给原告造成经济损失应予以赔偿。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告安陆市永安实业有限公司返还原告姚毅峰质量保证金2000元、装修押金1000元；
二、被告安陆市永安实业有限公司赔偿原告姚毅峰经济损失（货品损失23296元、装修装饰残值损失28581元）共计51877元；
上列应付款项，于本判决生效后5日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告姚毅峰的其他诉讼请求。
本案受理费1740元、鉴定（评估）费2000元，由被告安陆市永安实业有限公司负担。受理费和鉴定费已经由原告姚毅峰预交，被告安陆市永安实业有限公司在履行时直接给付原告姚毅峰3740元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审判长 陈 芳
审判员 万红卫
审判员 胡冬梅
二〇一八年六月七日
书记员 章 军
附：
《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一项
当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。