上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3591号
原告上海市青浦区晨兴花园业主委员会。
法定代表人傅永根，主任。
委托代理人程应好，上海市雄风律师事务所律师。
委托代理人吴宇驰，上海市雄风律师事务所律师。
被告上海东兴置业（集团）有限公司。
法定代表人唐雪明，董事长。
委托代理人张文均，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
委托代理人吴佳舟，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
第三人费天宇（曾用名张恒），男，1989年5月29日出生，汉族。
第三人汪妍薇，女，1989年7月9日出生，汉族。
上述两第三人共同委托代理人王建春，男，1960年2月2日出生，汉族。
原告上海市青浦区晨兴花园业主委员会诉被告上海东兴置业（集团）有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法由代理审判员金艳适用简易程序进行审理。2014年11月13日，本案第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人程应好和吴宇驰、被告委托代理人张文均到庭参加诉讼。2015年1月12日，本院依法追加费天宇、汪妍薇作为第三人参加诉讼。2015年3月3日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴宇驰、被告委托代理人张文均、两第三人共同委托代理人王建春到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2015年4月13日依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。后本案经本院院长批准同意延长审限三个月继续审理。2015年9月14日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴宇驰、被告委托代理人张文均、两第三人共同委托代理人王建春到庭参加诉讼。后本案经本院院长批准同意延长审限一个月继续审理。2015年10月19日，本案第四次公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴宇驰、被告委托代理人张文均、两第三人共同委托代理人王建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市青浦区晨兴花园业主委员会诉称：晨兴花园系被告开发建设的商品房小区，于2008年竣工。但被告存在违规操作行为，如在未办理交付使用手续的情况下擅自交付、一房多售、违规占用处理公建用房、骗贷等，以致系争小区公建用房被占用。经原告多方反映，2013年1月21日和2014年4月15日，青浦区住房保障和房屋管理局回复原告确认系争房屋为公建用房。原告多次和被告沟通，但被告拒绝办理公建用房登记和向全体业主移交公建房屋，继续占用系争房屋。故原告诉诸法院，要求判令：1、确认青浦区公园路220弄18号204室房屋属于晨兴花园小区全体业主所有；2、被告腾退并向晨兴花园全体业主移交青浦区公园路220弄18号204室房屋。本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示第2项诉请中要求被告和第三人一并腾退。
被告上海东兴置业（集团）有限公司辩称：1、被告认为系争房屋属公建房，属于被告所有，但最终归属由法院认定；2、被告不同意腾退系争房屋也无法腾退，且被告已将房屋将出售他人使用；3、原告诉状所述被告存在骗贷、一房多售行为与本案无关，且与事实不符；4、被告公司当初在开发晨兴花园小区时西南角有一幢大楼，占整个小区五分之一面积，当时政府拖欠邮电局土地，故被告将该部分土地交由邮电局开发，另小区东南角地区土地是东兴公司以低价交由政府处置的。被告开发系争小区是亏本的，所以才将本案系争房屋进行出售，被告认为公建房的责任应由邮电公司、政府与被告共同承担；5、夏阳街道已经给原告提供了两套房屋，面积为250平米，原告的实际问题已经解决。关于配套公建房屋的权利，法律并未规定属于全体业主或归业主委员会所有，亦无法律规定配套公建房屋需要登记至业主或业委会名下。如果现在要求第三人返还房屋会对第三人权益造成损害，亦会造成社会矛盾。被告目前明确2016年5月1日前再行提供一套房屋供业委会使用。
第三人费天宇、汪妍薇共同述称：不同意原告诉请。第三人费天宇原向被告定购舜浦大酒店后面的两套房屋，支付了定金50万元，但因为各种原因房屋并未建造，故被告将系争房屋交给第三人费天宇父亲。2013年两第三人取得系争房屋，装修入住至今。费天宇的父亲原来是东兴物业公司的经理，在2013年之前实际控制使用系争房屋。
经开庭审理查明：本案系争房屋所在小区为上海市青浦区晨兴花园，由被告开发建设。
2009年12月8日，青浦区房地产测绘所出具《房屋土地权属调查报告书》，其中青浦区公园路220弄18号102室、103室、104室、203室、204室登记的房屋类型为公共设施用房，用途为公共服务。
被告向青浦区房地产交易中心出具书面材料，表示同意晨兴花园18号楼102、103、104、203、204室按规划属于公用服务配套房。
2013年1月21日，上海市青浦区住房保障和房屋管理局出具信访答复，表示晨兴花园18号楼104室经核实性质为公用服务用房。2014年4月15日上海市青浦区住房保障和房屋管理局出具信访答复，表示晨兴花园18号楼102、103、203、2014室，经核实其房屋用途为公用服务。
2015年3月2日上海市青浦区夏阳街道界泾港社区居委会和2015年3月3日夏阳街道办事处社区管理办公室就晨兴花园公建配套房作出如下情况说明，表示：（一）2004年9月22日由政府引入青房物业管理有限公司来管理晨兴花园小区，由于当时没有签订交接手续，故目前晨兴花园没有公建配套房；（二）18号楼102室2001年至2004年9月由原东兴房产晨兴花园物业管理处，保安做卫生间用；（三）18号楼103室2001-2004年由原东兴房产晨兴花园物业管理处做堆放干活用的铲、绳、水泵等材料的仓库；（四）18号楼104室2001年至2004年由原东兴房产晨兴花园物业管理处用于水电工休息及堆放水电工修理器材用。约2005年由原小区物业管理处经理费志勇交给了夏阳街道物业管理处（朱锦泉），由于当时没有写交接手续，后来由2005年底杨河生一起装修，装修费由夏阳街道出资（吊天面、贴地砖、做了卫生间和装电风扇）。2006年至2008年7月给本社区一直开放的名称叫界泾港社区老年活动室。2008年由于本小区业主陈爱兵当时办不出房产证，就把老年活动室门上锁至2013年10月，后来房产证办出后，就把钥匙交给了张扣余霸占至今；（五）18号楼203-204室当时由于本小区物业经理费志勇作为当初物业公司办公室所用，2005年后由小区物业公司经理占用至今；（六）关于以上房屋属于公共服务用房信息是由青浦区住房保障和房屋管理局信访办公室回复给晨兴花园业委会的资料。
2015年10月14日，上海市青浦区住房保障和房屋管理局信访答复案外人严道林，主要内容为：1、晨兴花园18号102、103、104总面积112.23平方米，为小区活动室用房及业委会用房，具体功能分割由业主大会投票决定；2、晨兴花园18号203、204总面积为100.78平方米，为小区物业用房。
以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述、原告提供的信访答复、房屋土地权属调查报告书、情况说明、证明及表决表、第三人提供的户口簿、本院调取的情况说明等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为：根据青浦区住房保障和房屋管理局的信访答复，系争房屋为物业管理用房，权属为小区业主共有，被告及第三人理应将系争房屋腾退交还全体业主。
被告认为：系争小区规划时并无公建配套用房，法院从登记部门调取的情况说明是否为被告出具记不清楚。被告已于2006年11月27日出具承诺书，将203、204室以50万元的价格冲抵应当退还给第三人的购房款。被告对青浦区住房保障和房屋管理局的信访答复有异议。
第三人认为：第三人不知系争房屋为公建配套用房，被告已经同意将系争房屋作价50万元冲抵被告应当退还给第三人的房款，系争房屋由第三人占有使用至今，不同意腾退。
为此第三人提供了预定房屋协议书、收据、承诺书。被告表示无异议，原告表示对上述证据真实性无法确认，但是目前系争房屋确实由第三人占有使用。
审理中，经本院释明，第三人未明确表示若法院判决第三人腾退，要求处理与被告之间的法律后果。
根据庭审确认的事实，本院认为：根据房屋土地权属调查报告书、青浦区住房保障和房屋管理局的信访答复等材料，本案系争房屋已被认定为物业管理用房，根据物权法的相关规定，权属为小区全体业主所有。被告作为系争房屋的开发商，有义务将系争房屋交付给全体业主使用。根据房屋的性质，系争房屋仅能作为物业管理用房，系争房屋目前由第三人占有使用，并且作为居住使用，违反了法律规定的用途，第三人理应予以腾退。就腾退的法律后果，第三人可以另案处理。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《物业管理条例》第三十条、第五十条之规定，判决如下：
一、位于上海市青浦区公园路220弄18号204室的房屋属于上海市青浦区晨兴花园小区全体业主共有；
二、被告上海东兴置业（集团）有限公司及第三人费天宇、汪妍薇应于本判决生效之日起三十日内腾退上述房屋，由被告将上述房屋交付原告上海市青浦区晨兴花园业主委员会。
本案受理费9，880元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 夏鑫德
代理审判员 金 艳
人民陪审员 万洪根
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《物业管理条例》
第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。