四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民终字第213号
上诉人（原审被告、反诉原告）四川射洪通用机器有限责任公司，住所地四川省射洪县太和镇美丰工业园。
法定代表人杨开先，董事长。
委托代理人王春燕（特别授权），四川谷雨律师事务所律师。
委托代理人肖登国（一般授权），北京盈科（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）四川卓筒实业有限公司，住所地四川省大英县新城区卓筒大道67号。
法定代表人熊祚平，董事长。
委托代理人蒋艳平（特别授权），遂宁市安居区法律援助中心律师。
委托代理人刘素平（一般授权），男，汉族，1960年12月28日出生。
上诉人四川射洪通用机器有限责任公司（以下简称射洪通机公司）因与被上诉人四川卓筒实业有限公司（以下简称卓筒实业公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省遂宁市中级人民法院（2013）遂中民初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人射洪通机公司委托代理人王春燕、肖登国，被上诉人卓筒实业公司委托代理人蒋艳平、刘素平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年10月12日、2007年10月20日，射洪通机公司与射洪县国土资源局签订了两份《国有土地使用权出让合同》，载明：射洪通机公司分别以142.1379万元、196.4357万元的价格取得位于太和镇富强路233号25939.9平方米、13748.3平方米国有土地使用权，并附有土地位置平面图宗地图3份，其中15515.2平方米合23.2728亩，12191.5平方米合18.2872亩。2005年10月19日、2005年10月21日，射洪通机公司办理了射国用（2005）第05419号，面积13748.30平方米、射国用（2005）第05420号，面积12182.23平方米、射国用（2008）第04802号，面积13752.15平方米的国有土地使用权证。同时，射洪通机公司将该宗土地上的房屋相应亦办理了《房屋所有权证》。2010年3月15日，卓筒实业公司作为乙方与甲方射洪通机公司签订《联合投资开发协议》约定，射洪通机公司以射洪通机公司老厂38.91亩国有土地使用权［（2008）第04802号、（2005）第05420号］以及该宗土地上所有构筑物和附作物作为投资入股，占本项目总股份的30%；卓筒实业公司负责该宗土地房地产开发的所有资金投入，占本项目总股份的70%，在开发建设中如需增加投资，由双方另行协商，关于开发收益金分配和风险承担，由双方协商另行签订补充协议。
2010年3月21日，射洪通机公司作为甲方与乙方卓筒实业公司签订《商住房联合开发协议》载明：一、甲方以其老厂区38.9亩国有土地使用权及该宗土地上所有建筑物和附着物与乙方联合进行商住房开发［其中：住宅土地使用权证号为射国用（2008）04802号、商业土地使用权证号为射国用（2005）第05420号］，经双方协商确定该开发项目甲方开发收益金总价为2450.7万元，由乙方向甲方分期支付并全权负责对该宗土地进行房地产开发建设经营；二、关于开发收益金2450.7万元的支付办法：第一次，双方签订协议后20个工作日内，乙方向甲方预支付开发收益金500万元；第二次，2010年12月底预支付500万元；第三次，2011年1月底预支付200万元；第四次，项目开工后预支付300万元；第五次，第一期主体工程完成后支付400万元；第六次，第二期主体工程完成后，支付300万元；第七次，本项目全面竣工验收合格后，支付剩余开发收益金250.7万元。三、乙方向甲方支付开发收益金500万元后，甲方应移交用于项目投资开发的该宗土地及土地使用权证和与国土部分签订的土地出让合同、房产证、土地位置平面图等土地使用权资料原件，乙方可以进场进行整理，地质勘测、规划方案设计、修建售房部及开发建设，如果因甲方原因致使乙方对该宗土地不能正常开发而造成的直接和间接损失由甲方负责，并承担全部经济损失；四、如因城市规划调整、市政和公益设施建设需全部或部分占用该宗土地，由甲方负责协调有关部门在该宗地或者同等口岸连片置换土地，并办理相关手续；如不能置换土地导致缩水，乙方将按缩水比例减少甲方开发收益金；五、甲方应协调做好项目开发的全面工作，确保乙方顺利进场开发建设。确保土地使用面积达到38.90亩，如未达到38.90亩，将按缩水比例减少甲方开发收益金；甲方派出专人与乙方一道办理开发建设的相关手续，并参与协调处理开发建设期间的相邻关系和拆迁等相关具体事宜；甲方应协助乙方将该宗土地中商业用地变更为商住用地，如需增加土地使用年限，交纳土地出让金，其费用由乙方负责。乙方的职责是按本协议按时向甲方支付开发收益金，如未按时支付开发收益金，则按银行同期贷款利息计算支付甲方；本项目开发、建设、交易所发生的费用则由乙方负责，安全及市场风险由乙方自行承担，甲方概不负责。如有违约，由违约方支付守约方按甲方开发收益金总价10%的违约金。未尽事宜，双方协商解决并签订补充协议，其他协议与本协议有抵触时，以本协议为准。2010年4月8日，射洪通机公司出具收到卓筒实业公司给付土地价款500万元的《收条》，注明2月26日转200万元，4月7日转300万元。但射洪通机公司至今未向卓筒实业公司移交土地使用权证、房产证及相关资料。
2010年4月27日，射洪通机公司向射洪电力公司发文，称原富强路233号土地经国土资源部门批准完成从工业用地到商住用地土地性质的转变。目前我公司已与卓筒实业公司达成联合开发协议，拟建设高档住宅小区，但该宗土地内有一条县城至渠河的输电线路斜穿而过，严重制约了该宗土地的开发和利用，申请将该条输电线路进行搬迁。
2010年5月20日，射洪通机公司向射洪县城乡规划局报送《关于对富强路233号土地进行开发的报告》，要求尽快做出该宗土地的规划条件，推进该项目的实施。2010年7月16日，射洪县城乡建设规划局以射函（2010）47号批复，因其项目属曾家湾片区规划范围，其控制性详细规划尚未编制，待绵遂内宜城际铁路射洪站台选址确定后，方可启动该片区详细规划编制。
2010年7月24日，卓筒实业公司与射洪通机公司签订《补充协议》约定，根据射洪县城乡规划局射规函（2010）47号文对甲方拟进场太和镇富强路233号土地开发一事的回复，经双方协商，决定继续遵循2010年3月签订的《联合投资开发协议》，并以此为基础，待射洪县城乡建设规划局给出该宗土地规划条件后，再由双方实施开发。乙方向甲方支付的开发费用的剩余部分在规划条件给出前暂缓支付，具体支付办法待该宗土地规划条件确定后再行协商。无论该宗土地规划条件如何确定，乙方最终应按双方签订的《联合投资开发协议》向甲方支付土地开发收益金。
2011年3月13日，卓筒实业公司开发项目部罗滕广与四川省巨能爆破工程有限公司签订《射洪通机厂房屋拆除合同》，委托其对射洪通机公司被征用地范围内的房屋予以拆除，拆除期限为：一期2011年3月18日至2011年4月6日。
2011年4月27日，卓筒实业公司项目部罗滕广、张战、何小艳与张麒签订《停车场出租协议》约定，将射洪通机公司原老厂的建筑物和空坝租给张麒作停车用，因该宗土地将尽快开发，租期按一个月出租，租金也按1个月支付，租赁时间从2011年5月5日至2011年9月21日。2011年9月22日，项目部罗滕广、蒲发春、张战又将其租给张本君、杨继明使用至今。
2011年10月26日，卓筒实业公司项目部的罗滕广与射洪通机公司再次签订《补充协议》，就未实行正式开发前该宗土地及附属设施房屋、水电设施等的各项问题等，达成如下协议：由于该宗土地规划条件尚未给出，无法正式启动开发，经卓筒实业公司要求，射洪通机公司将其老厂房屋设施等先行移交给卓筒实业公司管理；卓筒实业公司在该宗土地正式开发前，应对老厂房屋设施等财产及使用安全负全责，涉及房屋、水电改造和使用等必须征得射洪通机公司同意后方可实施。同日，卓筒实业公司项目部罗滕广与射洪通机公司何子良对老厂物品进了交接，并在交接清单上签字。
2013年4月18日，射洪通机公司函告射洪县城乡住房与建设管理局路灯管理所称，我公司老厂区富强路233号土地现已正式启动开发程序，前期对厂区内原有建筑进行全部拆除并进行土地整理，请贵局在收到本函7日内，及时安排对贵局原安装在该厂区建筑物、构筑物上的所有设备、设施及线路全部予以拆除。如未及时拆除，我公司拆除操作所造成的损失，将不承担责任和经济损失。
2013年7月10日，射洪县城乡建设规划局作出射洪通用机械厂（太和镇富强路）项目部用地规划红线图，确定该开发项目的相关条件及指标。双方当事人因对协议履行的相关问题协商未果，2013年9月3日，卓筒实业公司向原审法院起诉，要求确认土地使用权转让协议有效，判令射洪通机公司办理土地使用权过户登记手续。原审法院在审理过程中，2013年9月4日，射洪通机公司函告卓筒实业公司，以土地价格已成倍增长为由，要求重新作价。2013牛9月10日，卓筒实业公司函复，不同意重新确定价格，卓筒实业公司已提起诉讼，由法院公正裁决。2013年9月24日，射洪通机公司向卓筒实业公司提交书面通知，解除与之签订的《联合投资开发协议》及《补充协议》。2013年10月8日，卓筒实业公司函复称，其解除协议通知无法律及事实依据，该案在诉讼中，应接受人民法院的司法裁判，明确表示不同意解除相关协议，并继读履行土地使用权转让合同的义务。
卓筒实业公司一审诉讼请求：1.判令射洪通机公司过户登记转让给卓筒实业公司的建设用地土地使用权证；2.之后由卓筒实业公司支付剩余土地价款给射洪通机公司；3.判令射洪通机公司承担该宗建设用地土地使用权转让过户登记应由卓筒实业公司承担的相关税费和事业服务性收费；4.判令射洪通机公司承担约定违约金245万元及其他损失，并由射洪通机公司承担本案的全部诉讼费用。
射洪通机公司一审反诉请求：1.判决解除射洪通机公司与卓筒实业公司之间签订的《联合投资开发协议》、《商住房联合开发协议》及《补充协议》；2.判令卓筒实业公司支付违约金245万元，并承担本案诉讼费。
原审法院认为，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。“共担风险”是合作开发房地产法律关系的本质特征之一。如果合作开发房地产合同约定以土地使用权出资的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，则双方当事人之间的法律关系已不具备合作开发房地产所应具备的“共担风险”的特征，其收取的固定利益已成为“投入”的土地使用权的对价，与土地使用权转让法律关系的权利义务内容一致。卓筒实业公司与射洪通机公司在签订的《商品房联合开发协议》中，约定该开发项目，射洪通机公司收取开发收益金总价2450.7万元，不承担风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同规定”的情形。射洪通机公司对转让合同的有效性及已支付转让价款900万元的事实均无异议，予以确认。
本案争议的焦点在于射洪通机公司要求解除该土地使用权转让合同的理由是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同的解除要有法定和约定的事由。本案双方当事人在合同中没有约定解除土地使用权转让合同的条件，因此，本案合同的解除不具备约定解除的事由。射洪通机公司反诉要求解除合同基于以下两个理由：第一，认为卓筒实业公司无视双方的约定，未按约定足额支付开发收益金；第二，卓筒实业公司擅自拆除了大量房屋设施，损害了射洪通机公司的财产。对于射洪通机公司认为卓筒实业公司无视双方的约定，未按约足额支付开发收益金的问题。卓筒实业公司与射洪通机公司在《商住房联合开发协议》第二条约定了开发收益金2450.7万元的支付办法，第一次是在双方签订协议后20个工作日内，预支付500万元。卓筒实业公司在2010年3月21日签订《商住房联合开发协议》后，于2010年4月8日支付了500万元，射洪通机公司出具了收款收据。协议约定的第二次付款500万元的时间是2010年12月底，但射洪县城乡建设规划局函复，由于该宗土地开发项目所在的曾家湾片区控制性规划尚未编制，需待绵遂内宜城铁路射洪站选址确定后，方可启动该片区详细规划编制。双方当事人即就射洪县城乡建设规划局的函复内容进行协商后，于2010年7月24日签订《补充协议》载明：根据射洪县城乡规划局射规函（2010）47号文的回复，经双方协商，决定继续遵循2010年3月签订的《联合投资开发协议》，并以此为基础，待射洪县城乡规划局给出该宗土地规划条件后，再由双方实施开发。乙方向甲方支付的开发费用的剩余部分在规划条件给出前暂缓支付，具体支付办法待该宗土地规划条件确定后再行协商。该《补充协议》的约定，已经将第二次支付开发收益金的时间进行了变更。射洪通机公司反诉称，卓筒实业公司没有按照约定足额支付开发收益金构成违约，并要求其承担支付245万元违约金的反诉请求，没有事实和法律的依据。
关于射洪通机公司反诉称，卓筒实业公司擅自拆除了大量房屋设施，损害了射洪通机公司财产，给射洪通机公司造成了极大损失的问题。经查，双方当事人于2010年3月21日签订了土地使用权转让协议后，卓筒实业公司随即成立了开发项目部，射洪通机公司也将其土地、房屋和相关设施进行了移交，卓筒实业公司项目部随之与四川省巨能爆破公司签订了《射洪通机厂房屋拆除合同》，对房屋开始进行拆除。2010年4月27日、2013年4月8日，射洪通机公司书面向电力公司、射洪县城乡住房与建设管理局路灯管理所发文，称其富强路233号土地已正式启动开发程序，前期对厂区内原有建筑进行全部拆除并进行土地整理，要求该宗土地的输电线路和电力设施进行全部拆除。之后，卓筒实业公司项目部将拆除部分房屋的土地对外出租，射洪通机公司亦未提出异议，因此射洪通机公司知晓并同意卓筒实业公司实施房屋拆除事项，射洪通机公司关于卓筒实业公司擅自拆除房屋的理由不成立。卓筒实业公司、射洪通机公司在土地使用权转让协议中未对办理过户登记的税、费分担进行约定，其税、费应按土地使用权转让的有关规定各自承担。卓筒实业公司诉称由射洪通机公司承担其应缴纳的税费于法无据，不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同生效后，当事人一方不得擅自解除合同。但在履行过程中，出现了合同法第九十四条规定的情形，合同一方当事人可以行使解除权。射洪通机公司以卓筒实业公司具有该条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，据此认为应当解除合同，缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于卓筒实业公司及射洪通机公司均提出要求对方支付245万元违约金的诉讼请求和反诉请求的问题。原审法院认为，承担违约责任的前提是基于违约方的违约行为的存在。卓筒实业公司和射洪通机公司均未提供对方构成违约的相关证据，卓筒实业公司要求支付违约金的诉讼请求及射洪通机公司要求支付违约金的反诉请求无据，均不予支持。射洪通机公司已将其转让的土地移交给卓筒实业公司，卓筒实业公司要求射洪通机公司履行土地使用权变更登记的合同义务有理有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第（二）项、第二十四条的规定，判决如下：一、四川卓筒实业有限公司在本判决生效后60日内支付四川射洪通用机器有限责任公司剩余的土地转让款1550.7万元；二、在四川卓筒实业有限公司付清土地价款后，四川射洪通用机器有限责任公司在十日内将其位于射洪县富强路233号的射国用（2008）第04802号（土地使用权面积13752.15平方米）、（2005）第05420号（土地使用权面积12182.23平方米）国有土地使用权证过户登记在四川卓筒实业有限公司；办理过户登记的税费，由四川卓筒实业有限公司、四川射洪通用机器有限责任公司按有关规定承担；三、驳回四川卓筒实业有限公司的其他诉讼请求和四川射洪通用机器有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费176585元，反诉案件受理费13200元，由四川射洪通用机器有限责任公司负担113200元，四川卓筒实业有限公司负担76585元。
上诉人射洪通机公司上诉称：1.双方之间只存在合作开发房地产合同法律关系，而不是土地使用权转让合同法律关系，如果认为是土地使用权转让合同纠纷，则双方签订的主合同以及补充协议应属无效合同。2.双方在签订合同之前，射洪通机公司就与中国建设银行股东有限公司射洪支行（以下简称建行射洪支行）签订了抵押协议，办理了抵押权登记，在抵押权人不知情的情况下，转让行为无效。3.主合同及补充协议违反城乡规划法而无效，根本没有取得规划条件和许可。4.原判认定事实不清。如果认定协议有效，射洪通机公司也依法要求解除协议，该协议是无法实际履行的；卓筒实业公司在射洪通机公司不知情的情况下拆除厂房，损害了射洪通机公司的合法权益，已经构成违约；5.双方约定的是将土地使用权过户到将来的业主名下，而不是卓筒实业公司名下。原判也漏列了抵押事实，抵押权依然存在，原判应予以撤销。6.关于风险承担，合同约定卓筒实业公司只承担了两项风险，其余风险都由射洪通机公司承担。开发的目的是为了解决职工住房问题，至今也没有完成开发，正式规划也没有出来。合同无法履行，只能解除。如果认定合同有效就是要求赔偿违约金；如果认定合同无效的话，相应改变为赔偿损失245万元。上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判《联合投资开发协议》、《商住房联合开发协议》及《补充协议》无效；3.判决支付违约金或者赔偿损失245万元；4.判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；5.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人卓筒实业公司辩称：原判事实清楚，适用法律正确，程序合法。1.合同的性质应为土地使用权转让协议，原判认定正确。2010年3月15日的协议已经被2010年3月21日的协议否定并取代，是双方的真实意思表现。原判对合同性质的定性是正确的，请求予以维持。2.合同是合法有效的，双方在平等自愿的基础签订的协议是真实有效的，并无违反法律的强制性规定，未办证登记并不影响合同的效力。3.签订协议时，射洪通机公司告知了抵押事项，也通知了抵押权人。原判认定合同合法有效是正确的。射洪通机公司与卓筒实业公司签订固定收益以规避开发风险。4.该协议的主要义务已实际履行。卓筒实业公司交付了款项后，射洪通机公司履行了交付义务，卓筒实业公司拆除建筑物是合法的，办理过户手续是射洪通用公司的协助义务，原判射洪通机公司办理过户手续和给付余款是正确的。5.射洪通机公司违反了合同约定应承担违约责任，原判没有认定，卓筒实业公司本着互谅的原则愿意接受原判。6.现尚未开发，不存在前期开发利润。综上，射洪通机公司的上诉理由无法律和事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明，上诉人射洪通机公司对原判认定以下的事实有异议：原判认定的土地面积有错误，总面积应为38.90亩；原判的开发权益金应为开发收益金；原判漏列了协议第五条第（3）项的内容；原判的收款收据应是收到罗腾广出具的500万元收条；遗漏了双方合同约定的第四条关于射洪通机公司承担风险的条款；原判被征用地是认定错误的；射洪通机公司从没收到建设规划局的用地规划红线图，原判认定有误；要求确认土地使用权转让协议有效错误；漏列了出让合同要求射洪通机公司完成开发总投资的25%以上才能转让的事实；对原判认定其他事实无异议。
被上诉人卓筒实业公司对原判认定的事实无异议；认为原判开发权益金是笔误，应是开发收益金；原判认定的土地使用权证载明的面积是没有错误；应是出具了射洪通机公司收到卓筒实业公司（委托代理人罗腾广）土地收益金500万元。
对当事人没有异议的事实，予以确认。
原判开发权益金是笔误，应是开发收益金，予以纠正。
另查明，2010年3月15日射洪通机公司（甲方）与卓筒实业公司（乙方）签订的《联合投资开发协议》第四条“甲乙双方职责（一）甲方职责1.甲方应协调做好公司内部工作，确保本项目顺利开发建设；2.甲方应及时提供相关资料并在开发建设期间安排专人协助乙方办理开发建设相关手续和处理相关具体问题；3.甲方应协助乙方将该宗土地中商业用地变成商住用地；4.甲方应参与协调处理开发建设期内的相邻关系和拆迁等相关事宜。（二）乙方职责1.乙方应加大资金筹措和调度力度，确保本开发项目资金投入到位，促进项目顺利开发建设；2.乙方必须严格执行房地产开发建设的法律法规；3.本项目除土地以外的所有投入由乙方负责；4.乙方应抓好安全生产和质量保障，本项目发生安全事故和质量问题由乙方负责，甲方概不承担”。
2010年3月21日，射洪通机公司（甲方）与卓筒实业公司（乙方）签订的《商住房联合开发协议》第五条“甲乙双方职责1.甲方职责（1）甲方应协调做好项目开发的全面工作，确保乙方顺利进场开发建设。确保土地使用面积达到38.90亩，如未达到38.90亩，将按缩水比例减少甲方开发收益金。（2）甲方派出专人与乙方一道办理开发建设的相关手续，并参与协调处理开发建设期间的相邻关系和拆迁等相关具体事宜。（3）甲方应协助乙方将该宗土地中商业用地变更为商住用地，但如需增加土地使用年限，交纳土地出让金，其费用由乙方负责。2.乙方的职责（1）乙方应按本协议按时向甲方支付开发收益金，如未按时支付开发收益金，则应按银行同期贷款利息计算支付甲方；（2）乙方必须严格执行房地产开发建设的法律法规；（3）本项目开发、建设、交易所发生的费用概由乙方负责，甲方负责协助乙方将土地使用权分割到物业使用权人。（4）本项目开发建设的安全及市场风险由乙方自行承担，甲方概不负责”。
射洪通机公司与射洪县国土资源局签订了两份《国有土地使用权出让合同》，以上两份合同第二十条“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第（）款规定之条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件”。2005年10月12日的《国有土地使用权出让合同》，选择是第（二）款规定之条件，2007年10月20日的《国有土地使用权出让合同》，选择是第（一）款规定之条件。2005年10月12日的《国有土地使用权出让合同》没有关于投资的相关约定；2007年10月20日的《国有土地使用权出让合同补充协议》的第二条“受让人同意《出让合同》项下受让宗地的投资总额不低于／万元人民币。属于工业建设项目的，受让人同意《出让合同》项下受让宗地的项目固定资产投资额不低于经批准或登记备案的／万元人民币，单位用地面积投资强度不低于每公顷／万元人民币，项目固定资产投资包括建设物、构筑物、设备投资和地价款等。”
2009年9月23日，射洪通机公司因建行射洪支行借款将案涉国有土地使用权抵押给建行射洪支行，抵押期限自2009年9月11日至2012年9月10日。因射洪通机公司按期归还了贷款，案涉国有土地使用权上的抵押权已经注销。
2012年9月11日、2013年3月6日，射洪通机公司因向建行射洪支行借款1300万元，将案涉国有土地使用权再次抵押给建行射洪支行，抵押期限分别自2012年9月21日至2016年9月21日、自2013年3月6日至2017年3月5日，抵押金额分别为880万元、550万元。
2014年8月15日，抵押权人（债权人）建行射洪支行向本院出具《证明》，明确表明因借款1300万元全部还清，放弃案涉土地使用权上设立的抵押权。
本院认为，本案争议的焦点：一是案涉《联合投资开发协议》、《商住房联合开发协议》及《补充协议》的效力及性质；二是卓筒实业公司是否构成违约；如果构成违约，案涉合同是否因卓筒实业公司的违约导致依法解除并承担245万元违约金。
一、关于案涉《联合投资开发协议》、《商住房联合开发协议》及《补充协议》的效力及性质的问题。
案涉《联合投资开发协议》、《商住房联合开发协议》及《补充协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。因射洪通机公司与射洪县国土资源局的合同中没有转让条件的相关约定，既使有该约定也不符合合同相对性原则，及射洪通机公司没有提供违反城乡规划法的规定属于强制性规定的依据，上诉人射洪通机公司认为案涉土地使用权转让因没有达到约定开发总投资的25%以上转让的条件及违反城乡规划法的规定转让无效的主张，事实和法律依据不足，不予支持。
根据查明的事实，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第（一）项、第（三）项“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（三）债权人放弃担保物权”的规定，因借款全部还清，债权人建行射洪支行的主债权消灭，债权人（抵押权人）建行射洪支行放弃了案涉土地使用权上设立的抵押权，案涉国有土地使用权上设立的抵押权依法消灭。上诉人射洪通机公司认为案涉土地使用权因设定抵押权转让无效的主张，事实和法律依据不足，不予支持。
依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，案涉《联合投资开发协议》、《商住房联合开发协议》及《补充协议》是否是合作开发房地产合同，需要审查双方在合同中是否约定共担风险。经查，在《商住房联合开发协议》第五条第2项“乙方职责（4）本项目开发建设的安全及市场风险由乙方自行承担，甲方概不负责”的约定外，案涉合同没有射洪通机公司承担风险的约定，而是约定以土地使用权出资的射洪通机公司收取开发收益金总价2450.7万元，不承担风险。因此，案涉合同名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同。上诉人射洪通机公司认为案涉合同是合作开发房地产合同不是土地使用权转让合同的主张，事实和法律依据不足，不予支持。原判在认定卓筒实业公司是案涉土地使用权受让人的情形下，依卓筒实业公司要求将案涉土地使用权过户登记在自己名下的请求，判决将案涉土地使用权过户登记在卓筒实业公司的名下，依据《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定”、第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，事实和法律依据充分，并无不当。因物权法定，案涉土地使用权依法还将分割登记到将来的土地使用权人的名下。虽然与双方约定的结果一致，但是并不是依据双方的约定，而是依据法律的规定，上诉人射洪通机公司认为双方约定的是将土地使用权过户到将来的业主名下不是卓筒实业公司名下原判认定错误的主张，事实和法律依据不足，不予支持。
二、关于卓筒实业公司是否构成违约；如果构成违约，案涉合同是否因卓筒实业公司的违约导致依法解除并承担245万元违约金的问题。
双方当事人在合同中没有约定解除合同的条件，因此合同的解除不具备约定解除的事由。合同能否解除取决于是否具有《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定的法定解除的情形。
射洪通机公司要求解除合同基于以下两个理由：第一，认为卓筒实业公司无视双方的约定，未按约定足额支付开发收益金。卓筒实业公司与射洪通机公司在《商住房联合开发协议》第二条约定了开发收益金2450.7万元的支付办法，第一次是在双方签订协议后20个工作日内，预支付500万元。卓筒实业公司在2010年3月21日签订《商住房联合开发协议》后，于2010年4月8日支付了500万元，射洪通机公司出具了收款收据。协议约定的第二次付款500万元的时间是2010年12月底，但射洪县城乡建设规划局函复，由于该宗土地开发项目所在的曾家湾片区控制性规划尚未编制，需待绵遂内宜城铁路射洪站选址确定后，方可启动该片区详细规划编制。双方当事人即就射洪县城乡建设规划局的函复内容进行协商后，于2010年7月24日签订《补充协议》载明：根据射洪县城乡规划局射规函（2010）47号文的回复，经双方协商，决定继续遵循2010年3月签订的《联合投资开发协议》，并以此为基础，待射洪县城乡规划局给出该宗土地规划条件后，再由双方实施开发。乙方向甲方支付的开发费用的剩余部分在规划条件给出前暂缓支付，具体支付办法待该宗土地规划条件确定后再行协商。该《补充协议》的约定，已经将第二次支付开发收益金的时间进行了变更。上诉人射洪通机公司认为卓筒实业公司没有按照约定足额支付开发收益金构成违约的主张，事实和法律的依据不足，不予支持。第二，卓筒实业公司擅自拆除了大量房屋设施，损害了射洪通机公司财产。经查，双方当事人于2010年3月21日签订了土地使用权转让协议后，卓筒实业公司随即成立了开发项目部，射洪通机公司也将其土地、房屋和相关设施进行了移交，卓筒实业公司项目部随之与四川省巨能爆破公司签订了《射洪通机厂房屋拆除合同》，对房屋开始进行拆除。2010年4月27日、2013年4月8日，射洪通机公司书面向电力公司、射洪县城乡住房与建设管理局路灯管理所发文，称其富强路233号土地已正式启动开发程序，前期对厂区内原有建筑进行全部拆除并进行土地整理，要求该宗土地的输电线路和电力设施进行全部拆除。之后，卓筒实业公司项目部将拆除部分房屋的土地对外出租，射洪通机公司亦未提出异议，因此射洪通机公司知晓并同意卓筒实业公司实施房屋拆除的行为，上诉人射洪通机公司认为卓筒实业公司擅自拆除房屋构成违约的主张，事实依据不足，不予支持。因此，卓筒实业公司没有违约行为，案涉合同并不具有射洪通机公司认为《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形，案涉合同不能依法解除。因卓筒实业公司没有违约行为，合同没有解除，不存在承担支付245万元违约金的情形。上诉人射洪通机公司认为卓筒实业公司构成违约应支付违约金或者赔偿损失245万元的主张，事实依据不足，不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176585元，由四川射洪通用机器有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓望
代理审判员 雷 伟
代理审判员 刘 文
二〇一四年八月十九日
书 记 员 徐 丽