上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第354号
原告（反诉被告）上海科龙仪表有限公司，住所地上海市青浦区白鹤镇天一路599号。
法定代表人钱伟明，董事长。
委托代理人苗义申。
委托代理人王菊初。
被告（反诉原告）上海沪派建筑装饰工程有限公司，住所地上海市金山区海丰路65�2193室。
法定代表人甘忠强，经理。
委托代理人周亮。
原告上海科龙仪表有限公司诉被告上海沪派建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后依法由审判员徐冬梅适用简易程序审理。原告于起诉时提出财产保全申请，本院经审查后依法采取了保全措施。本案于2015年3月2日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人王菊初、苗义申、被告委托代理人周亮到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院依法受理并予以合并审理。因与另案的审理结果存在关联关系，而另案尚未审结，本院于2015年4月15日裁定本案中止审理，又于2015年11月5日恢复审理。本案于2015年11月5日、2015年12月8日第二、第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人王菊初、苗义申、被告委托代理人周亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海科龙仪表有限公司诉称：2014年2月19日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市青浦区胜利路天一路599号厂房、食堂、宿舍约2，200平方米厂房租赁给被告供钣金加工，租赁期限为两年，自2014年3月1日至2016年3月1日止，租金每年人民币（以下币种均为人民币）42万元，先付后用，每六个月结算一次，金额为21万元，第二次使用则提前一个月支付租金，被告不按期缴付租金和水电等相关费用，原告有权终止本合同，并按年租金的百分之十支付违约金。合同签订后，原告按约履行了义务，将厂房交给被告使用，被告也支付了半年租金，但到2014年8月被告应支付第二次租金时，以资金困难为由，至今未付，故原告诉至本院要求：1、判令被告支付厂房租金21万元，违约金21，000元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、要求解�原被告双方的房屋租赁合同；2、要求被告支付2014年9月1日至2015年8月30日的房屋租金42万元；3、要求被告支付租赁期间拖欠的电费45，746元、水费5，000元、电话费600元以及房屋修缮费1万元。4、诉讼费由被告承担。原告明确，要求被告支付的欠付电费是2014年8月到2015年4月期间拖欠及未付的，水费是2015年3月至5月的，电话费是2015年2月到4月的，修缮费1万元是被告将房屋天窗挖去三块彩钢板作气窗而赔偿的修复费用。
被告上海沪派建筑装饰工程有限公司辩称：1）同意解除合同，这也是被告的反诉诉请。2）2014年11月20日因原告出售给被告的设备不能通过环评，青浦区环保局对被告做出行政处罚责令停产，租赁合同目的无法实现，故自2014年11月20日起的租金不应当支付。3）关于水费，2015年3月至5月的水费确实没有交过，2014年全年被告支付给原告的水费为3，250元�被告愿意根据以往水费的平均标准，每月支付150元。4）关于电费，被告已经付清了2015年3月及之前的所有电费，只有2015年4月的电费没有交纳，因4月底原告就拉断电源所以也不存在5月的电费，被告也没有收到过原告要求交纳电费的通知。5）关于电话费，确实结欠了2015年2月至4月的电话费，被告愿意据实交纳。6）关于彩钢板修复费用，不是被告拆除的，不同意支付。7）另外，被告认为因其向原告购买的安装在屋内设备无法进行生产使用，其继续承租系争房屋不能实现合同目的，故提出反诉要求：1、请求判令解除原被告之间的租赁合同；2、诉讼费用由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称：同意解除租赁合同。被告直到2015年8月才搬迁完毕，故租金应计算到2015年8月30日。
经开庭审理查明：青浦区白鹤镇天一路599号房地产登记权利人为原告上海科�仪表有限公司，其中登记的房屋建筑面积为2，296.58平方米。
2014年2月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市青浦区天一路599号房屋，租赁面积为厂房办公室、食堂、宿舍约2，200平方，租赁用途为钣金加工，租赁期限为2年，从2014年3月1日至2016年3月1日止。合同第五条约定房屋年租金为42万元（按365天／年计算），以先付后用的原则，每6个月自然月结算一次，结算金额为21万元，第二次使用则提前一个月支付租金，以此类推，被告同意一次性向原告支付房屋及水电押金1万元。第七条约定原告应积极配合原告在租赁期内正常供水、供电，原告承诺可提供用电量和生活用水供被告使用（原告现提供80KV电量，如果被告不够使用，原告配合联系，一切费用由被告自行负担）；被告在租赁期内排污排放必须达到国家标准，同时搞好厂�四周门口的环境卫生；被告在生产存放期间，如有关部门要求停产、停业整顿，被告应无条件服从；被告必须按时缴付租金和水电相关费用，并不得以任何理由拖欠和延期。第八条约定违约责任（出现下列情况者应视为违约），被告不按期缴付租金和水电等相关费用，如拖欠1个月以上，原告有权终止本合同和采取相应的措施，并按年租金的10%支付违约金。合同另对其他内容进行了约定。
签订上述《房屋租赁合同》当日，原、被告另签订了一份《设备转让合同》，约定原告将座落于上述系争房屋内的设备转让给被告，包括喷涂流水线一条、前处理水池行车一条喷枪、空压机、抽水泵、推车等设备，价格为76万元；付款方式为协议生效后，被告一次性付款38万元，另外38万元在2014年9月底付20万元，余款在2014年年底付清。合同亦对其他内容进行了约定。
上述两份合同签订后，原告向被告交付房屋及设备，被告向原告支付2014年3月1日至2014年8月31日的租金21万元、押金1万元及设备转让款38万元，此后未再支付过租金。
另查明，因被告购买的上述设备未报批环境影响评价文件、配套的环境保护设施未经环保部门竣工验收即投入生产，2014年11月14日上海市青浦区环境保护局（以下简称环保局）向被告出具《行政处罚听证告知书》，对被告作出责令停止生产并罚款伍万元的行政处罚。2014年11月20日，环保局向被告出具《行政处罚听证通知书》，听证会后，环保局对被告作出了行政处罚。
此后，被告以此理由拒交租金。原告于2015年5月1日对系争房屋采取了断电措施。原告称被告于2015年5月起开始陆续搬离系争房屋，直至8月才将屋内物品清理完毕。被告称其于2015年4月已基本搬走，可能留有部分废弃�，最终在2015年8月是将废弃物清理完毕。
又查明，就原、被告之间的设备买卖纠纷，2015年1月6日原告在本院提起诉讼，要求被告支付剩余的设备转让款38万元及违约金，被告亦提出解除设备转让合同、返还38万元设备款的反诉诉请。本院以（2015）青民二（商）初字第113号案件受理，并于2015年7月10日作出了确认解除设备转让合同、原告返还被告转让款28万元、驳回其他本诉、反诉诉请的判决。原告不服该判决提出上诉，截至本案判决之日，二审尚未审结。
以上事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、设备转让合同、行政处罚听证告知书、行政处罚听证通知书、民事判决书、房地产登记簿等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示：1、电费问题。被告从原告总电表处安装了分电表，应承担分表的费用，总表�费用原告已经缴纳。2015年3月之前被告结欠电费29，600元、2015年4月未付电费12，240元及未付4月超负荷费用3，906元，合计45，746元。为此原告提供了电表抄表清单。2、水费问题。原、被告共用一个水表，因原被告共同使用，故双方口头约定水表水费由被告负担70%、原告负担30%。2015年3月水费1，685元、4月水费3，490元、5月水费2，830元，合计8，015元，按照70%比例被告理应负担5，610.50元，但原告仅主张5，000元。为此原告提供了水费发票3张。3、房屋修缮费问题。被告使用房屋期间因天气炎热，擅自将屋顶三块彩钢板揭走作为开天窗用，搬走时未将屋顶恢复原状。原告自行估算制作并安装三块彩钢板顶的人工材料费约为10，000元。书面证据虽没有，但现场仍在可见。
被告则认为：1、2015年3月之前的电费已经结清，不存在拖欠29，600元的问题。2015年4月的电费金额尚未经得被告方的确认，因为此后被告已经在陆续搬走。2014年时被告已经出资过30，000元用作扩容费用，故不存在需另行支付2015年4月超负荷电费的问题。为此被告也提供了支票存根1份、收据12份以佐证其抗辩意见，认为原告开具收据予被告即表示收到被告方支付的水费费用。2、水表上显示的是原被告双方共同使用的金额，但双方并未约定水费需按三七比例分担。水费主要是原告方使用的，被告方生产用水基本源于厂区内的水井。根据去年10个月被告交纳水费3，250元的情况，原告向被告主张2015年3个月的水费5，000多元显然不符常理，且2015年5月其厂房断电后，被告即已无法生产了，5月不可能还会产生2，830元的水费。但，被告愿意按照之前10个月的平均水费标准承担应付的水费。3、原告所述的三块彩钢板并非在被告使用期间由被告拆除，被告进驻房屋之前三块彩钢板即已不存在。
原告对于被告提供的证据表示：1、合同明确原告提供80KV的电，但被告不够用，原告花费了15万元进行扩容。经与被告协商，被告只愿意负担3万元。但之后被告一直超负荷用电，故应当支付每月的超负荷使用费，超负荷使用费在电费单上以及被告已经支付的收据上也有显示。2、每次都是原告先开收据给被告，被告支付好款项后原告再开收条，因此收据不能证明被告已经付清全部费用，被告并未向法庭提供实际支付或原告实际收款的收条。
原、被告一致同意：2015年2月至5月的电话费600元，由被告负担。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签�的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行，即原告按约交付房屋供被告使用，被告按约支付相应的房屋租金。现原、被告均要求解除房屋租赁合同，达成解除合同之合意，于法无悖，且事实上已经履行了解除合同之后腾退房屋的行为，故对于双方解除合同之诉请本院予以准许，并确认以2015年8月15日被告方全部清理完毕废弃物日作为合同解除日。
基于此，原告有权向被告主张自2014年9月1日至2015年8月15日期间的未付租金。但考虑到纠纷起因系因固定在房屋内的设备不能使用、原告已于2015年4月底采取了断电措施、被告已于2015年4月起陆续搬离系争房屋等实际情况，对于2015年5月起的租金标准，本院予以酌情调整。关于电费，被告提供2015年3月及之前原告方出具给被告的电费收据，�证据形式上可以认定为2015年3月之前的电费费用被告已经结清；原告称2015年3月之前被告尚结欠29，600元电费未付，但未提供相应的证据予以佐证，本院难以支持。对于2015年4月的电费，本院依据双方之前付费的惯例和被告提供的收据上所载明的双方之前付费的内容，确认被告应支付原告2015年4月电费及超负荷费用16，146元。关于水费，被告认可2015年3月至5月的水费未交，但不认可原告关于水费按总表费用三七比例分担的陈述，对此原告未就双方已达成水费分担比例提供相应的证据予以佐证，故本院根据被告以往用水的平均情况标准来酌情确定2015年3月至5月期间被告应负担的水费。关于房屋修缮费，被告否认系其揭走彩钢板，原告亦未能提供相应的证据加以证明，对于原告的该项诉讼请求，本院难以支持。关于电话费，原、被告对于费用金额及支付确认一致，本院予以确认。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海科龙仪表有限公司与被告（反诉原告）上海沪派建筑装饰工程有限公司于2014年2月19日签订的房屋租赁合同于2015年8月15日解除；
二、被告上海沪派建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海科龙仪表有限公司房屋租金人民币297，500元；
三、被告上海沪派建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海科龙仪表有限公司租赁期间拖欠的电费人民币16，146元、水费人民币2，500元、电话费人民币600元；
四、原告上海科龙仪表有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果被告未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币8，600.20元，减半收取人民币4，300.10元，由原告负担人民币1，234.50元，被告负担人民币3，065.60元；反诉受理费人民币40元，由原告负担；财产保全费人民币1，675元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一五年十二月二十五日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自�的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证�任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。