广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一终字第89号
上诉人（一审被告、反诉原告）：蔡传良。
上诉人（一审被告、反诉原告）：莫少芬。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：葛家菊。
上诉人蔡传良、莫少芬因与被上诉人葛家菊建设用地使用权纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2012）北民一终字第1240号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年4月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年5月23日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年2月16日原告与两被告签订了一份《地产转让合同》，约定：两被告将位于本市海湾新城回建区社会主义新农村小区Al8号宅基地使用权以l05万元的价格转让给原告，办证过户所需的一切费用由原告负责。原告先付首付款55万元（包括定金l0万元）给两被告，办好规划证变更至土地证过户受理前原告再一次性付清50万元给两被告。办理过户手续过程中，如有关部门要求出具相关证明材料等，两被告应给予配合，由此产生的费用由原告承担。原告不能按时向两被告付清购地款，或两被告不能按期向原告交付地产，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述地产价款的1‰的滞纳金。2012年4月30日前办完规划证变更及土地证过户的所有手续，按正常顺序办理，超过限定时间未能办好，两被告有权拿完全部尾数，如遇上政策原因不能办理，必须办理公证全权委托由原告方续办。原告及两被告分别作为乙方及甲方在该合同上署了名。2012年2月22日原告支付了55万元给被告，被告蔡传良出具了收条给原告。该收条载明：收到原告交来购买本市海湾新城回建区社会主义新农村小区Al8号宅基地部分土地款订金10万元，部分款45万元。同年4月16日被告为原告办好了建设用地规划许可证审批单并交给了原告。2012年7月5日原告又支付了50万元给被告。原告认为被告没有按合同约定为其办理土地使用权证的更名，于2012年8月6日诉来该院，请求判令：两被告于本判决生效之日起15日内将本市海湾新城回建区社会主义新农村小区A18号宅基地的土地证办理到原告名下并交给原告；两被告支付违约金31500元（违约金从2012年7月6日起计算至2012年8月6日，以后另计）。而两被告则认为原告没有按约定时间支付50万元余款，应付违约金，为此在本案中提出反诉请求判令：反诉被告支付违约金129150元（违约金的计算，以转让土地使用权的总价款105万元，每逾期一日按1‰，从2012年4月30日起计算至2012年8月30日，以后另计）给反诉原告。
在审理过程中，该院对双方请求违约金的计算是否进行调整进行了释明，原、被告仍坚持按每逾期一日，由违约方向对方支付1‰违约金。
一审法院认为：本案争议的焦点即原、被告在履行合同中谁违约的问题。双方在合同中约定，办好规划证变更至土地证过户受理前原告一次性付清50万元给被告，同时在合同中还约定2012年4月30日前办完规划证变更及土地证过户的所有手续。被告在2012年4月16日已为原告办好了建设用地规划许可证审批单并交给了原告，但被告在2012年4月30日前根本没有向土地管理部门申请办理该讼争宅基地的土地使用权更名过户手续，原告也就无法按合同约定在土地证过户受理前将50万元付给被告，被告认为原告应在2012年4月30日前付清50万元，没有依据。根据本案双方提供的证据，造成该讼争土地使用权未能在2012年4月30日前完成更名过户的原因是由于被告的不作为造成的，被告的行为构成了违约，应支付违约金给原告。原告在2012年7月5日支付50万元给被告，没有违约。
综上所述，被告将其拥有的宅基地转让给原告并与原告签订的《地产转让合同》，是双方的真实意思表示，没有违反相关的法律法规，也没有损害第三人的合法权益，《地产转让合同》合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告亦履行了为原告办理宅基地规划证更名的手续，但没有完全履行合同的义务，尚有土地使用权更名过户手续没有向相关部门申请办理，因此被告应继续履行合同约定的义务，为原告办理土地使用权证的更名过户手续，所需的费用按合同约定由原告负责承担。同时在合同履行过程中两被告已违约，应支付违约金给原告。经过该院释明后，原、被告仍坚持按每逾期一日，由违约方向对方计算支付1‰违约金，因此原告请求被告为其办理土地使用权证的更名过户手续及从2012年7月6日起以105万元为基数，按每日1‰计算支付违约金，依法有据，予以支持。被告在2012年4月16日已为原告办好了建设用地规划许可证审批单，但被告在2012年4月30日前根本没有向土地管理部门申请办理该讼争宅基地的土地使用权更名过户手续，原告也就无法按合同约定在土地证过户受理前将50万元付给被告，造成该讼争土地使用权未能在2012年4月30日前完成过户的原因是由于被告的不作为造成的，属被告违约。被告反诉请求原告支付违约金，与事实不符，缺乏证据，予以驳回。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、一百一十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）蔡传良、莫少芳应当为原告（反诉被告）葛家菊办理本市海湾新城回建区社会主义新农村小区Al8号宅基地的土地使用权证更名过户至葛家菊名下，所需费用由原告葛家菊负担；二、被告（反诉原告）蔡传良、莫少芳应当支付违约金（违约金的计算，以l05万元为基数，从2012年7月6日起按每日1‰计算至本判决生效时止）给原告（反诉被告）葛家菊；三、驳回被告（反诉原告）蔡传良、莫少芳的反诉请求。案件原诉受理费14533元，反诉受理费1292元，合计l5825元，由被告蔡传良、莫少芳承担。
上诉人蔡传良、莫少芬不服一审判决，上诉称：一、本案明显是被上诉人违约在先，被上诉人应当按合同约定承担违约责任。
1、被上诉人应当在受理材料交付之前付清尾款。根据《地产转让合同》第三条第l点约定，很明显尾款50万元的支付时间是在土地证过户受理之前。（1）关于对“受理之前”的理解，本案合同中应当指受理材料交付之前，即：被上诉人一次性付清尾款后，则由双方共同委托的中介方彭文仪将过户所需材料交至有关部门。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“……如约定不明，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第一、按照合同条款，当事人在合同中所约定的条件，只能是自己能力范围内的行为，而不能约束到行政部门的职能，所以被上诉人理解为“领取受理回执单的前一刻”显然是狡辩，大家都知道正式受理并签发受理回执单是行政部门的权能，不是当事人所能控制的。而且“领取受理回执单的前一刻”在现实中也无法操作与执行，只要行政部门通知领取受理回执单，则表明已经受理，那么就不是“受理之前”而是“受理之后”了。第二、按照交易习惯，所需办证材料齐全后，办证部门就应当受理，受理之后就是办证部门走流程办理过户，上诉人实际上就失去了控制权，而本案中被上诉人尚有近一半的尾款没有支付。如果按照被上诉人的理解及一审法院的认定，则上诉人将面临产权被过户而近半的转让款未收取的巨大交易风险，这不符合一般交易习惯，一般交易习惯都是先付完钱再办理过户或者留小部分尾款等过户后再支付。
2、被上诉人最迟付清尾款的时间应当在2012年4月30日之前。
根据《地产转让合同》第六条之约定：办理过户的最后时间约定为2012年4月30日。综合全部合同内容，本条实际是对被上诉人尽快履行付款义务及早完成交易的期限约束，对被上诉人来说是义务，对上诉人来说是权利。因为其本意非常明显：不管能否在双方约定的最后期限办理好过户手续，上诉人都有权拿回全部尾款。该条款正好印证只要上诉人完成办理好规划证变更这一义务后，被上诉人则应在2012年4月30日无条件支付完尾款。但被上诉人到2012年7月5日（注：仅根据被上诉人自称，案件中没有证据证实，实际付款时间以被上诉人提交的证据为准）才付清尾款，被上诉人存在延迟付款的违约行为。
二、上诉人不予办理过户，是依法行使先履行抗辩权，不应承担任何责任。
1、中介方×××不将过户所需材料在2012年4月30日之前交
至办证部门是因为被上诉人没有按约支付尾款。《地产转让合同》签订后，上诉人就将全部过户材料交给双方共同委托的中介方×××全权代为办理，《地产转让合同》也是在中介方见证下签订的，在办完规划证之后，中介方及上诉人多次催款但被上诉人以经济紧张为由一直拖延，中介方只能按照合同约定暂缓办理土地过户手续。
2、上诉人至今不同意办理过户手续的原因，是因为被上诉人不
按合同约定支付迟延付款的违约金。
虽然被上诉人于2012年7月5日支付了50万元尾款，但如前所述，其应于2012年4月30日之前履行该义务，根据《地产转让合同》第三条第4点之约定，被上诉人应支付从2012年4月30日起至2012年7月5日以l05万元为基数每日按日千分之一计算的违约金给上诉人，但被上诉人在认可违约的情况下（×××可以证实）却一直不同意支付该笔违约金，于是上诉人才依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条之规定，不予办理过户的。
综上所述，本案明显是被上诉人违约在先，上诉人只是依法维护自己合法权益行使先履行抗辩权而已，不存在任何违约责任。但一审法院却支持被上诉人的违约获利，违背了法律的基本公平原则，请二审法院依法判令：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；3、撤销一审判决第三项，改判被上诉人应当支付违约金（违约金的计算以l05万元为基数，从2012年4月30日起计算至被上诉人支付完违约金之日）；
4、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人葛家菊答辩称：1、被上诉人已经将所有款项支付给上诉人，上诉人至今不愿意办理土地证过户手续已违约。2、对于办证和付款的时间问题，双方于合同的补充协议条款已约定得非常清楚“双方协商办理规划证变更及土地证过户，在2012年4月30日前办完所有手续……按正常顺序办理，超过限定时间未能办好，甲方有权拿完全部尾数，如遇上政策原因不能办理……”上诉人至今没有去办理，并不存在在限定时间内办不好的情况。3、本案与中介方没有任何关系。所以不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，请求二审法院予以维持。
上诉人蔡传良、莫少芬二审期间提供以下新证据：1、《看地协议》一份，证明双方当事人的交易是通过中介完成的；2、《宅基地代理协议》一份，证明上诉人委托中介完成交易过户手续；3、《委托书》，证明上诉人全权委托中介代为办理过户手续；4、《收条》一份，证明两上诉人在合同签订后不久即将全部过户所需资料交给了中介；5、被上诉人发给中介人的短信内容以及证人×××的证言，证明双方经中介达成买卖并委托中介办理过户手续以及被上诉人承认其迟延付款违约及愿意支付违约金的事实。
被上诉人葛家菊对上述证据的质证意见：证据1、4的真实性不很清楚，即使是真实的，也与本案无关；证据2被上诉人也不认可，与本案无关；证据3没有被上诉人签字确认，无法辩认真伪，上诉人若真的委托中介办理相关手续，必须经过公证委托才能去办理；证据5不是真实的，被上诉人从未承认过违约。
两上诉人提供的新证据，被上诉人未能提供反证，本院予以采信作为本案定案证据使用。两上诉人对一审审理查明的事实，除认为一审认定是由两上诉人为被上诉人办好过户手续不事实外（应该是中介人为被上诉人办理过户手续），其他事实无异议。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院对双方均无异议的一审审理查明的事实予以确认。
二审另查明，两上诉人与被上诉人签订的《地产转让合同》是经中介×××介绍而达成的买卖，双方于合同中亦约定相关的过户手续由中介方×××代办。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：涉案《地产转让合同》第三条付款方式及其它约定第1项以及第六条的补充协议如何理解；双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任。
本院认为，两上诉人与被上诉人签订的《地产转让合同》是双方真实意思表示，合同内容亦没有违反法律法规的规定，也没有损害第三人的合法权益，为合法有效之合同。双方均应该按照合同的约定履行各自义务。合同中关于被上诉人付款方式已明确约定，即签订合同时先付首付款55万元，被上诉人已按约支付，两上诉人也已办好了土地规划证变更的相关手续。关于尾款50万元应该何时支付的问题双方有分歧，两上诉人认为按照合同约定应该是办好规划证变更至土地证受理之前，即中介人将办理土地证过户手续所需资料交交易部门受理之前被上诉人应该付完尾款50万元给两上诉人。被上诉人认为两上诉人应该先向有关部门递交办证所需资料后，其才支付尾款给两上诉人。根据双方签订的《地产转让合同》第三条付款方式及其它约定第1项约定：“……等办好规划证变更剩下尾款伍拾万元整一直到土地证过户受理之前一次性付清给甲方。相关过户手续由中介方彭文仪代办”、第六条的补充协议约定：“双方协商办理规划证变更及土地证过户，在2012年4月30日前办完所有手续，受理回执单要注明新规划证及新土地证由乙方领取，如按正常顺序办理，超过限定时间未能办好，甲方有权拿完全部尾数，如遇上政策原因不能办理，以上两点必须办公证全权委托由乙方续办”该两条款证实了两个事实，即第一个事实是双方约定2012年4月30日之前涉案土地过户的所有手续必须办理好（按正常情况下办理），尾款50万元被上诉人在两上诉人办好规划证变更手续后至土地证过户受理之前须一次性付清。第二个事实是相关过户手续由中介方彭文仪代办。如何理解土地证过户受理之前的问题，根据正常的土地使用权交易习惯，出卖人将过户的相关手续递交行政部门后即视为该交易已被行政部门受理，至于能否办理好相关的过户手续，就得等待行政部门审批。现两上诉人已经中介方彭文仪办理了涉案土地规划证变更的相关手续，根据双方的约定，2012年4月30日之前在没有意外情况下必须办理好所有过户手续，但被上诉人在该日期之前没有按约定支付尾款50万元给两上诉人，直至同年7月5日才付清尾款，致使两上诉人认为被上诉人构成违约，在要求被上诉人支付违约金不果的情况下至今未委托中介方去办理过户手续。这一事实除有双方签订的《地产转让合同》、收条、《建设用地规划许可证审批单存根》等证据予以证实外，亦有证人×××的证言予以证实。被上诉人未能在约定的期限内支付尾款给两上诉人，违约行为在先，按合同约定应支付违约金给两上诉人。但是两上诉人于2012年7月5日收取全部尾款后至今没有去相关部门办理过户手续，其理由是被上诉人没有支付违约金而行使先履行抗辩权。先履行抗辩权的前提是违约一方存在未按约定支付相应的价款行为，而非针对其未支付违约金的行为而言。因此，两上诉人在被上诉人已于2012年7月5日支付了全部合同价款的情况下一直至被上诉人于2012年8月6日向法院提起诉讼时止都不去办理涉案土地使用权的过户手续亦存在一定过错，从公平合理的角度考虑，其亦应支付该期间相应的违约金给被上诉人。根据双方于合同中关于违约金的约定即每日按购地款的千分之一计算，该违约金的计算标准过高，但经一审法院释明，双方均不主张对违约金的标准进行调整，在双方均有违约的情况下，该违约金的标准对于双方均是对等的，故本院不予主动调整。据此，被上诉人不能按时向两上诉人付清购地款，每逾期一日，应向两上诉人支付相当于购地款的千分之一的违约金。被上诉人应于2012年4月30日之前付清尾款50万元，但其于同年7月5日才付清，已逾期66天（2012年5月1日始至2012年7月5日止），应支付的违约金为：105万×1‰×66天＝69300元。而两上诉人亦应支付被上诉人2012年7月6日始至8月6日时止的违约金：105万×1‰×31天＝32550元。双方应承担的违约金相扣减，被上诉人尚应支付两上诉人违约金36750元。
综上所述，被上诉人请求两上诉人将涉案土地的使用权证办理至其名下的诉讼请求合法有理，本院予以支持。但双方请求对方支付违约金的数额均过高，对超出法律规定的部分，本院不予支持。因此，一审判决认定事实有误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1240号民事判决第一项；
二、撤销北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1240号民事判决第二、三项；
三、被上诉人葛家菊支付违约金36750元给上诉人蔡传良、莫少芬；
四、驳回上诉人蔡传良、莫少芬，被上诉人葛家菊的其他诉讼请求。
一审案件受理费14533元，反诉受理费1292元，二审案件受理费14533元，合计30358元，两上诉人负担9107.4元，被上诉人负担21250.6元（一审反诉费、二审受理费两上诉人已向法院预交，被上诉人在履行上述债务时将其尚应承担的部分一并支付给两上诉人）。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 何能媛
审判员 万德荣
审判员 汪海敏
二〇一三年七月二十九日
书记员 龚安珍
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。