宁夏回族自治区固原市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁04民初39号
原告：杨俊杰，男，回族，生于1955年10月2日，初中文化，退休职工，住宁夏隆德县。
被告：隆德县人民政府。住所地：宁夏隆德县行政中心*号楼。
法定代表人：潘建宁，该县县长。
被告：隆德县国土资源局。住所地：宁夏隆德县人民路**号。
法定代表人：王建平，该局局长。
委托诉讼代理人：张维君，男，该局副局长。代理权限：特别授权。
被告：隆德县城关镇人民政府。住所地：宁夏隆德县西环路**号。
法定代表人：仇旭春，该镇镇长。
委托诉讼代理人：李彦彪，男，该镇副镇长。代理权限：特别授权。
以上三被告委托诉讼代理人：李德隆，宁夏六盘山律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告杨俊杰与被告隆德县人民政府、隆德县国土资源局、隆德县城关镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨俊杰，被告隆德县人民政府的委托诉讼代理人李德隆，隆德县国土资源局的委托诉讼代理人张维君、李德隆，隆德县城关镇人民政府的委托诉讼代理人李彦彪、李德隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨俊杰向本院提出诉讼请求：1.三被告按拆迁安置协议赔偿原告4200100元（433平方米×9700元/平方米），并赔偿2011年3月1日至2018年5月31期间的停业损失2557860.90元（房值×7‰×87个月），合计6757960.9元；2、由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告所有的位于隆德县城南门十字东南角八间门面房共计433.141平方米，用于出租经营。2010年5月16日隆德县人民政府发布了《关于县城南门东片区”城中村”改造征地拆迁公告》，原告所有的门面房也在拆迁范围内，为配合政府拆迁，原告与被告隆德县国土资源局、被告隆德县城关镇人民政府（六盘山街道办事处原隶属城关镇人民政府）于2011年3月3日签订了两份《拆迁安置协议》，约定原告在2011年4月30日前自行拆除433.141平方米门店，被告为原告重新修建沿街门面房共计381.7429平方米。协议签订后，原告按约定拆除了自己所有的门面房，但被告时隔六年没有按约定向原告交付门面房。经原告多次向被告隆德县城关镇人民政府、被告隆德县人民政府提出交付安置要求，被告答复现在不能按原协议交付门面房了，只能实行货币补偿，货币补偿按2011年的标准兑付。被告的行为已严重损害了原告的合法权利，原告现请求法院判令被告按双方签订的拆迁安置协议给原告交付433.141平方米门面房，或者按现在每平米9700元拆迁补偿标准赔偿原告4200100元，并依据2013年12月17日宁夏人民政府第62号文件公布停产停业损失标准，隆德南门片区拆迁赔偿表所列的停业损失为房产价值×7‰×87个月，故请求三被告赔偿原告八间门面房共87个月的停业损失2557860.9元。
隆德县人民政府辩称，原告所述房屋地点、拆迁时间及两份《拆迁安置协议》属实，但因原址片区拆迁尚未彻底完成，该片区至今无法规划建设，因此无法向原告如期安置，考虑到原六盘山街道办事处、隆德县国土资源局与原告签订的协议，系政府安排作出的行政行为，被告隆德县人民政府现同意与其他两被告共同承担补偿责任，并同意原告按货币进行补偿。但补偿标准应按折算后的381.74平米，以同地段新开发商品房每平米9700元计算补偿，或者按原房屋433.14平米面积以该片区门面房货币补偿价每平米5600元计算补偿，原告要求按每平米9700元标准按433.141平方米计算补偿于法无据，其所主张的停产停业损失所依据的标准不适用本案，于法无据，被告对此拒绝赔偿。
隆德县国土资源局答辩意见同隆德县人民政府一致。
隆德县城关镇人民政府答辩意见同隆德县人民政府一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对被告提供的《拆迁安置协议》两份，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的照片三张，能够真实反映原告被拆房屋所处的地段位置、以及与被征收户苏宁国被拆房屋的地段位置及相互距离，该证据与本案具有关联性，予以认定。2、原告申请本院依法调取的南门片区被征收户ＸＸＸ、苏宁国、刘伟、许志军补偿拆迁协议共计十五份，双方对该证据真实性均无异议，能够证实本案争议房屋周边相近地段的2016年货币补偿情况，与本案具有一定的关联性，故对该证明目的予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2011年，被告隆德县人民政府组织相关部门对隆德县城南门东片区”城中村”进行改造征地拆迁，原告杨俊杰位于隆德县南门十字路口八间营业房被纳入征收拆迁范围。2011年3月3日隆德县国土资源局、原六盘山街道办事处根据隆德县人民政府《关于县城南门东片区”城中村”改造征地拆迁公告》及隆德县委办、政府办《关于成立县城南片区”城中村”改造工作小组的通知》，抽调相关工作人员，依据《关于隆德县征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法的通知》，对原告经营用房进行丈量核算，分别与原告签订了两份《拆迁安置协议》，约定：将原告一处原面积80.44平方米的门店折算后返还64.32平方米门店，另外一处原面积352.701平方米的门店折算后返还317.4309平方米门店；并由甲方（隆德县国土资源局、六盘山街道办事处）协调建设单位为原告统一在原址沿街修建安置门店，原告于2011年4月30前自行完成全部搬迁。该协议签订后，原告按协议按期完成全部拆迁。现该拆迁地段至今尚未规划建设，被告无法履行安置协议。2017年8月3日，原告以隆德县人民政府、隆德县国土资源局、隆德县城关镇人民政府为被告，向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2017年11月9日作出（2017）宁04行初174号行政判决，确定由隆德县人民政府向杨俊杰支付房屋补偿款4200100元及停产停业损失857600元。隆德县政府不服向区高级法院提起上诉，宁夏高级人民法院于2018年1月25日作出（2017）宁行终329号行政裁定，撤销本院（2017）宁04行初174号行政判决，发回本院重审，本院另行组成合议庭经过审理，以原、被告达成的《拆迁安置协议》形成于2015年5月1日之前，不纳入行政诉讼受案范围。于2018年5月25日作出（2018）宁04行初33号行政裁定，驳回原告杨俊杰的起诉。原告杨俊杰遂于2018年6月5日以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由向本院提起民事诉讼。
另查明，隆德县南门片区被征收户中地理位置最接近涉案房屋的被征收人苏宁国2016年补偿标准为9760元。还查明，六盘山办事处已被撤销，其职能由隆德县城关镇人民政府执行。
本院认为，被告隆德县国土资源局、原六盘山街道办事处与原告杨俊杰签订的两份《拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应予确认。双方应按协议约定全面履行各自的义务，原告已按协议按期完成全部拆迁，但被告长期无法向原告提供协议约定的安置用房，致使原告订立协议的目的不能实现，给原告造成巨大的经济损失，若继续履行该协议对原告已明显不公平，且会进一步扩大损失，故双方签订的《拆迁安置协议》应予解除，且根据原告的诉讼请求及被告的主张，双方虽未明确提出解除合同，但实际均同意解除该协议。该协议解除后，双方的权利义务终止，被告不再承担交付协议约定的置换房屋，给原告造成的损失，被告应承担违约赔偿责任。关于本案赔偿责任主体，被告隆德县国土资源局、原六盘山街道办事处是根据被告隆德县政府的决定和安排与原告签订协议，原六盘山街道办事处因撤销其职能由隆德县城关镇人民政府执行，原六盘山街道办事处关于合同的权利义务应由隆德县城关镇政府承担，故隆德县政府应与隆德县国土资源局、隆德县城关镇人民政府共同向原告承担赔偿责任，三被告对此并无异议，并表示愿共同承担赔偿责任。
本案争议的焦点为原告的损失范围及三被告承担违约赔偿责任的标准数额。损失范围应以实际造成的损失为准，原告被拆迁房屋为营业用房，房屋经营收益客观存在也是其必然所得，故被告辩称营业损失无事实依据的理由不能成立。本案原告签订《拆迁安置协议》的目的亦是取得安置营业房屋的所有权及预期的营业收益，而非货币补偿，因此原告的实际损失范围应为：按照协议预期得到该安置房的最新市场价值及营业损失，或者是被拆房屋现有的市场价值及经营收益。但因合同约定的该地段房屋尚未规划建设，相同地段原有房屋已被拆迁，使该地段房屋的市场价值无法确定，无论是原有房屋还是置换房屋的市场价值，双方均表示无法评估确定。原告现主张按原有房屋面积参照2016年相近地段房屋拆迁补偿标准进行赔偿，根据其提供的现场照片及申请本院依法调取的2016年隆德县人民政府对县城南门片区被征收户的补偿标准，并结合双方的质证意见，能够确定南门片区被征收人苏宁国被拆房屋，与原告被拆房屋的性质、地段最为接近，苏宁国在2016年与政府签订的房屋补偿价为每平方米9760.00元，在无其他参照条件情况下，该标准可以作为涉案房屋损失的赔偿比照标准。原告原两处房屋实际面积合计为433.141平方米(80.44＋352.701平方米)，原告现请求按433平方米、每平方米9700元标准主张赔偿，应从其主张，故对原告该项诉讼请求本院予以支持。三被告对此主张按照每平米4300元至7000元的标准进行赔偿，因该标准低于同类相近地段2016年的政府拆迁补偿标准，对原告杨俊杰显失公平，故本院对被告主张的赔偿标准不予支持。综上，三被告应按每平方米9700.00元赔偿原告杨俊杰房屋损失共计为4200100.00元。
对于原告主张的停产停业损失即营业损失的赔偿期间及标准，原告主张依据《宁夏回族自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》第二十二条规定，按照房屋评估价值7‰的比例乘以停产停业期间（计算至起诉之日共计87个月）计算其营业损失，因双方所签协议并未约定依据该”办法”计算营业损失费用，该”办法”主要规范的是国有土地上房屋征收与补偿活动，并非系处理民事合同相关赔偿责任的法定依据，且原告依据该”办法”主张损失的前提基础应是选择房屋产权调换，原告现放弃房屋置换在本案基于合同纠纷主张民事赔偿责任，应当依据合同法等民事法律规范结合本案实际情况合理确定其营业损失，故原告主张依据该”办法”请求三被告赔偿其”停产停业损失”无事实基础及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。按照本案双方当事人的陈述，原告对其房屋主要用于出租，其营业损失实际也为房屋租费收益，故三被告赔偿原告营业损失的期间及标准应为：合同履行后原告可以获得的房屋租费收益。但因双方协议未约定房屋置换期限，根据涉案房屋建设正常周期、以及原告基于对被告信赖所期待的预期利益，被告应当在合理期限内向原告提供约定的置换房屋，原告主张房屋正常交付期限为18个月，考虑到该合同的性质及房屋征收安置可能存在的特殊困难等因素，被告应确定2年的履行期限，比较符合本案合同约定的房屋建设规模及建设周期等客观实际。因此，三被告赔偿原告营业损失的期间，应从原告完成房屋拆迁的2年后计算至协议解除之日止，具体解除日期应确定为判决生效之日。本院暂确定营业损失期间为64个月（自2013年5月1日起，至2018年8月31日止），具体标准原告主张拆迁前的原有8间房屋每月每间为1600元，被告对此无异议，综合该房屋所处地理位置及当地生活消费水平和经济社会发展状况，该租费标准基本能够反映其营业损失的实际情况，本院对此予以确定，故三被告应赔偿原告截至2018年8月31日的营业损失为819200元（1600元×64个月×8间），2018年9月1日之后的营业损失按上述标准继续给付至本判决生效之日止。
综上，三被告的违约行为使原告遭受的损失客观存在且仍继续扩大，原告因此所主张的赔偿损失范围及所依据的标准部分合理，为使原告合法权益得到及时保障，避免损失再予扩大，应对其诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：
一、解除原告杨俊杰与被告隆德县国土资源局、隆德县城关镇人民政府签订的《拆迁安置协议》；
二、被告隆德县人民政府、隆德县国土资源局、隆德县城关镇人民政府自本判决生效之日起三十日内共同赔偿原告杨俊杰房屋损失4200100.00元、截至2018年8月31日的营业损失为819200元，合计5019300.00元；
三、被告隆德县人民政府、隆德县国土资源局、隆德县城关镇人民政府自本判决生效之日起三十日内，按照每月12800元（1600元×8间）标准，继续共同赔偿原告杨俊杰自2018年9月1日起至本判决生效之日止的营业损失；
四、驳回原告杨俊杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59106.00元，由被告隆德县人民政府、隆德县国土资源局、隆德县城关镇人民政府共同负担49518.00元，原告杨俊杰负担9578.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审判长刘万德
审判员王喜军
审判员李凤玲
二〇一八年八月十九日
书记员成宁
符：本案适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。