吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉06民终635号
上诉人（原审原告）：王艳芬，女。
上诉人（原审原告）：李林海，男。
被上诉人（原审被告）：臧校强，男。
委托代理人：李强。
上诉人王艳芬、李林海与被上诉人臧校强租赁合同纠纷一案，王艳芬、李林海不服吉林省白山市浑江区人民法院（2018）吉0602民初364号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李林海及被告臧校强的委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王艳芬、李林海上诉请求：一、撤销白山市浑江区人民法院（2018）吉0602民初364号民事判决书。二、判令被上诉人支付2017年7月11日至2017年10月10日的房屋租金1500元和违约金1500元.三、判令被上诉人及其亲属支付自2017年10月11日起至实际搬高大昌楼2单元402室之日止，按照每月1000元标准支付房屋租金。四、判令被上诉人及其亲属搬离大昌楼2单元402室，将该房屋交还上诉人。五、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：白山市浑江区人民法院作出的（2018）吉0602民初364号民事判决书，在证据采集不完整充分的情况下，作出了与实际情况不符的错误判断，原审判决事实认定不清，判决结果显失公正。（一）原审错误认定“上诉人未向被上诉人交付房屋”。在上诉人购买大昌楼2单元402室之时，曾和被上诉人共同去该房屋和社区调査了解房屋情況，被上诉人带领上诉人进入该房屋内查验，并当面称居住在该房屋内的两位老人为其祖父母。相关事实是，被上诉人作为上诉人购买该房屋的中间人，在上诉人购买该房屋前，和其近亲属一直居住在该房屋中，查访信息时社区人员称其为长期住户。上诉人在向前房主王怀友购买房屋后，即与被上诉人签订了租赁合同并按照租赁合同约定向被上诉人提供了该房屋供其使用，租赁合同自签订之日即已实际履行，不存在未履行合同的情况。被上诉人作为房屋租赁合同的一方，其是否及时交纳租金、是否本人居住在该租赁房屋内，均不构成租赁合同履行的要件。被上诉人和其近亲属同时拥有多个住宅符合生活中的常情，即使另有居住地址也不影响其租赁使用该房屋。原审基于被上诉人的诡辩，以来实际居住该房屋、未交纳租金、未交付房屋等理由而认定合同来履行的判定显然是不能成立的。（二）上诉人关于租金和违约金诉求应当依法得到支持。因租赁合同中并未约定仅限于被上诉人臧校强本人居住，也没有限定其他居住方面的前提条件，因此房屋是被上诉人臧校强本人居住还是交付给其亲属居住，均不影响该租赁合同的履行。因合同具有相对性，被上诉人藏校强作为缔约的一方应当如约履行合同规定的义务，而不应由上诉人向房屋实际居住者诉求履行该合同义务。因此，上诉人关于由被上诉人按照租赁合同约定支付房屋租金、违约金，承担自违约行为发生之日起至今给上诉人造成的租金损失，以及在违约后按照被上诉人要求安排居住在该房屋的亲属及时腾退房屋，于法有据、与理相符。三、原审认定上诉人“就上述房屋自购买到租赁,均未予以接收”的认定不能成立。一审认定,上诉人购买该房屋时已经足额向出售方缴纳了房款,向国家依法繳纳契税并办理了房屋产权登记。根据《物权法》第14条规定,不动产的所有权“自记载于不动产登记时发生效力”，即房屋所有权从办理所有权登记手续时转移。上诉人己经依法取得该房屋的所有权，可以合法处置该房屋。一审法庭所谓上诉人自认“就上述房屋自购买到租赁,均未予以接收”的说法是对上诉人本意的曲解。上诉人所说的没有接手,是指购买后自己没有直接入住而是转租给他人继续使用。这种在原房主卖房后向新房主承租房屋用以继续居住的做法,是我国民法中“占有改定”的典型形式，这样做完全符合法律规范，不影响房屋的接收，并非只有购房者本人直接接手进驻房屋才能算作接收。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律着干问题的解释》第11条第一款规定:“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。因此，这里不存在一审所称上诉人没有接收房屋的问题。四、原审判决书关于答辩的部分内容与实际情形不符，且不符合法律规定。原审判决中指出，被上诉人藏校强的委托代理人答辩称“被上诉人不认识二原告陈述的房屋居住人藏福胜”。据原告所知，藏福胜系被上诉人的亲生父亲,实际居住在大昌楼2单元402室的被上诉人曾经自认为其祖父母,他们均为直系近亲属关系。在一审庭审中,被上诉人本人因不敢面对上诉人而未到庭应诉，只有其委托代理人出庭。庭审中,上诉人质询被上诉人和房屋实际居住者系父子、祖孙等近亲属关系时,被上诉人的委托代理人否认并拒绝回答相关问题,但这不能推翻藏校强与藏福胜以及居住在房屋内的人员的近亲属关系。因为此处涉及身份关系认定,不能通过特别委托代理，应由被上诉人本人亲自向法庭说明实情。一审法庭在未传唤藏校强、藏福胜等人到庭质证的情况下,轻率地采信了被上诉人的委托代理人信口开河的说辞,从而导致错误判定。五、原审法庭未依法充分调取证据导致对该案认定不清。虽然民事诉讼中贯彻“谁主张谁举证”的原则。但根据民事诉讼法第64条之规定,“当事人及其代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调査收集；人民法院应当按照法定程序，全面地、客观的审査核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的着干规定》第十五条“人民法院认为审理案件需要的证据”，是指以下情形;（一）渉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；(二)渉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。本案中,涉及到的房屋实际居住人可能因为共同侵权被追加为共同被告或第三人,因此法庭应当依职权调査房屋实际居住者的信息,据此对该案件的实际情况作出明确判定,然而一审法庭未就此进行调査。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果,促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证”。原审法庭未要求诉讼双方就此重要问题举证和质证，即以证据不足为由驳回上诉人诉求的做法，不符合法律规定。
综上所述，上诉人自始至终认真履行了与被上诉人签订的租赁合同,交付所购房屋供其居住使用长达半年多。但被上诉人采取欺诈、拖延、抵赖等方式强行占据该房屋，逃避履行合同义务,对上诉人的合法财产权益构成侵害。依据《民事诉讼法》和相关司法解释，特向贵院提起上诉，请求费院支持上诉人的诉讼清求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人藏校强辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，应驳回上诉人的请求。
王艳芬、李林海一审提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2017年7月11日至2017年10月10日房屋租金人民币1500元。并按约定支付违约金3个月租金1500元；2、判令被告自2017年10月11日至实际搬离大昌楼2单元402室之日止，按每月1000元向原告支付房屋租金；3、判令被告臧校强及其家属及臧福胜搬离大昌楼2单元402室，将房屋归还原告。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月10日原告通过被告臧校强购买了大昌楼2单元402室，双方口头约定3个月后被告臧校强从原告处以35万元价格购买大昌楼2单元402室，如不购买大昌楼2单元402室，被告将搬离该房屋，并支付从2017年7月11日至2017年10月10日搬离日的房屋租金，双方签订租房合同。但签订合同后原告多次催要租金，被告均未支付，也未搬离该房屋。原告这时意识到被欺骗了，原告出于人道多次宽限被告时间，但被告直到现在依然没有履行承诺，现请法院实现原告诉讼请求。
臧校强辩称，一、原告所述与事实不符，因为被告当时有承租意向，但是合同签订后并没有实际履行，没在该房屋居住过，目前也不在该房屋居住。所以，被告没交付过租金，被告也不应支付租金。二、被告不认识原告第三项诉求中臧福胜，对目前臧福胜是否在该房屋居住被告不清楚。被告对原告主张的口头约定不予认可。
一审审理查明，王艳芬与李林海系夫妻。2017年7月11日，李佳丽与王怀友作为卖方（甲方）、王艳芬与李林海作为买方（乙方），双方签订了《不动产买卖合同》，合同约定：甲方所有的位于浑江区大昌楼2单元402室，建筑面积114.26平方米房屋，作价29万元卖予乙方。当日，王艳芬向王怀友银行转款26万元并现金支付3万元（计29万元）后，双方至不动产管理部门办理过户登记手续，二原告交纳了二手房交易税22938.36元。同日，王艳芬作为出租方、臧校强作为承租方，就上述房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2017年7月11日至2017年10月10日止、月租金为500元、付款方式为季付、违约责任为任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。
王艳芬、李林海就上述房屋自购买到租赁,均未予以接收。
上述案件事实有原告起诉、被告答辩、双方庭审陈述及不动产买卖合同、二手房税务发票、不动产权证、房屋租赁合同等证件在卷为凭，足资认定。
一审认为，王艳芬、李林海与臧校强于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。因王艳芬、李林海庭审中自认就案涉房屋其二人自购买到租赁，并没有接收。现臧校强答辩认为虽双方签订了租赁合同，其当时有租赁意向，但合同签订后，没有实际履行，未在该房屋中居住、未交纳租金、并不认识二原告陈述的房屋居住人臧福胜。因王艳芬、李林海并未提供证据证明双方在签订租赁合同后其二人向臧校强交付房屋，因此，二原告的诉讼主张，证据不足，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决：驳回王艳芬、李林海的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由王艳芬、李林海负担。
双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原审一致。
本院认为，本案房屋产权无争议。双方虽然签订了房屋租赁合同，但上诉人王艳芬、李林海未提供证据证明将房屋交付给被上诉人藏校强使用的证据，上诉人称现房屋居住认为藏校强的直系亲属藏福珠居住，上诉人亦未提供藏校强将房屋租赁后让藏福珠居住的证据，上诉人王艳芬、李林海可另行主张权利。原审对二原告的诉讼请求因证据不足不予支持并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王艳芬、李林海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 楠
代理审判员 李世为
代理审判员 王 晶
二〇一八年九月二十一日
代书 记员 赫 琳