广东省汕头市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤05执异22号
异议人（被执行人）汕头经济特区圣柏纳娱乐城有限公司，住所地汕头市。
法定代表人张盛元，董事长。
委托代理人王书庆，广东粤威律师事务所律师。
委托代理人蔡泽雄，广东粤威律师事务所律师。
申请执行人汕头市广创投资管理有限公司，住所地汕头市。
法定代表人林纯广，总经理。
委托代理人沈文凯，广东潮星律师事务所律师。
委托代理人陈锡标，汕头市广创投资管理有限公司职员。
被执行人汕头市永泰工艺印刷厂，住所地汕头市。
法定代表人陈铭刚。
被执行人吕学全，男，1953年1月12日出生，住香港。
本院在执行申请执行人汕头市广创投资管理有限公司（下称广创公司）与被执行人汕头市永泰工艺印刷厂（下称永泰工艺厂）、被执行人吕学全借款担保合同纠纷一案中，异议人汕头经济特区圣柏纳娱乐城有限公司（下称圣柏纳公司）于2016年5月11日对执行永泰工艺厂位于汕头市新厦路4号的底层停车场及值班室（面积2487.52平方米）、二层全层（面积3974平方米）、四层全层及天面一间房（面积693.73平方米）的房地产提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人圣柏纳公司称，圣柏纳公司对永泰工艺厂的上述被执行房地产享有合法租赁使用权，2001年12月27日及同年12月30日，永泰工艺厂与异议人先后签署了《承包经营协议书》及《承包经营补充协议书》，约定由永泰工艺厂将其所有的位于汕头市新厦路21号（现址汕头市新厦路4号）1-4层的房地产（总建筑面积约10765㎡，其中包括贵院将委托拍卖的上列房地产）以承包经营形式出租给异议人，期限自2001年12月27日至2020年12月27日；租金（承包款）全部以永泰工艺厂应付异议人及汕头经济特区正惠装饰制品有限公司的2000多万元款项抵扣。而至2002年期间，永泰工艺厂才将上列房地产设定为本案借款债务的抵押物。事实表明，异议人对上列房地产享有合法租赁使用权，租赁使用权期限至2020年12月27日，且租赁使用权的设立早于房地产设定抵押的时间。贵院于2016年5月9日以笔录形式告知异议人，声明贵院执行上列房地产时，将不予带租拍卖，损害了异议人的合法权益，请求在执行处置被执行人永泰工艺厂位于汕头市新厦路4号的底层停车场及值班室（面积2487.52平方米）、二层全层（面积3974平方米）、四层全层及天面一间房（面积693.73平方米）的房地产时，依法保护异议人对上列房地产享有的合法租赁使用权。
申请执行人广创公司称，圣柏纳公司经营的场地是在工行抵押，房产的权属人是永泰工艺厂，永泰工艺厂在抵押说明书中裁明抵押物没有出租、出借，圣柏纳公司是承包了经营权，跟租赁权是有区别的。
本院查明，申请执行人广创公司与被执行人永泰工艺厂、圣柏纳公司、吕学全借款担保合同纠纷一案，本院作出的（2008）汕中法民四初字第28号民事判决和广东省高级人民法院（2011）粤高法民四终字第134号民事判决已经发生法律效力。依上述生效判决：1、永泰工艺厂应在判决发生法律效力之日起10日内付还汕头市亿诚融资担保有限公司（下称亿诚公司）、汕头市嘉怡房产开发有限公司（下称嘉怡公司）借款本金人民币26860000元、利息和逾期还款利息人民币3003288.29元（借款期限内的利率按合同约定，逾期按日万分之二点一计至2004年6月20日止）以及本金人民币26860000元自2004年6月21日起至判决限定还款之日止的逾期还款利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率计）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、永泰工艺厂不履行上述第一项给付义务时，亿诚公司、嘉怡公司对永泰工艺厂位于汕头市新厦路4号底层停车场及值班室（面积2487.52平方米）、二层全层（面积3974平方米）、四层全层及天面一间房（面积693.73平方米）的房地产享有优先受偿权；3、永泰工艺厂不履行上述第一项给付义务时，亿诚公司、嘉怡公司在编号为2002年（公司）字第0382号《流动资金借款合同》项下借款本金人民币1340000元及相应的利息和逾期还款利息范围内，对吕学全位于汕头市龙湖区练江路F3通用厂房四层西侧1017.03平方米的房地产享有优先受偿权；4、圣柏纳公司对永泰工艺厂上述第一项债务中编号为2002年（公司）字第0628号《流动资金借款合同》项下借款本金人民币2070000元及相应的利息和逾期还款利息在永泰工艺厂上述第二项抵押财产担保以外的债务承担连带清偿责任；5、一审案件受理费、财产保全费、公告费共人民币198156.44元由永泰工艺厂负担，二审案件受理费人民币23360元由圣柏纳公司负担。由于永泰工艺厂、圣柏纳公司、吕学全没有履行上述生效判决确定的还款义务，亿诚公司、嘉怡公司向本院申请执行。案在执行过程中，广创公司向本院提交变更主体申请书，提出本案债权已转让予广创公司，原亿诚公司、嘉怡公司享有的本案债权已由广创公司受让，申请变更广创公司为本案申请执行人。经审查，本院于2013年9月22日依法作出（2013）汕中法执二恢字第44号之一执行裁定书，变更广创公司为本案申请执行人，原亿诚公司、嘉怡公司的权利义务由广创公司继受。2013年11月18日，本院依法作出（2013）汕中法执二恢字第44号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人汕头市永泰工艺印刷厂位于汕头市新厦路4号底层停车场及值班室（面积2487.52平方米）、二层全层（面积3974平方米）、四层全层及天面一间房（面积693.73平方米）的房地产及吕学全位于汕头市龙湖区练江路F3通用厂房四层西侧1017.03平方米的房地产。2015年5月，汕头市瑞基土地房地产估价有限公司（下称瑞基公司）接受本院的委托，对被执行人永泰工艺厂的上述房地产和配套设施、装修及搭建物进行评估。2015年7月28日，瑞基公司出具汕瑞基房估字【2015】第593号《房地产估价报告》。评估期间圣拍纳公司的工作人员和委托代理人配合评估工作人员对上述被评估对象进行指认。2016年4月28日，本院执行部门将永泰工艺厂的上述被执行人房地产和配套设施，装修及搭建物移送司法技术事务处对外委托拍卖。2016年5月9日，本院执行部门告知圣柏纳公司，对永泰工艺厂的上述被拍卖房地产不予以带租拍卖。
另查明，2000年7月10日，圣柏纳公司、汕头经济特区正惠装饰制品有限公司（下称正惠公司）与永泰工艺厂签订《关于转让债务确认及转接之相关协议》，约定；一、圣柏纳公司、正惠公司将原向汕头市机床厂承包的位于汕头市新厦路21号（即现址新厦路4号）的部分房屋及在承包期间所建的全部房产，包括室内外装饰、水电、消防、中央空调、锅炉、蒸汽、通讯等设施（设备除外）的所有权折价人民币4950万元，转让给永泰工艺厂。圣柏纳公司、正惠公司放弃永泰工艺厂应赔偿圣百纳公司、正惠公司向汕头市机床厂承包新厦路21号所签订“承包经营协议书”提前终止所造成的损失；二、圣柏纳公司、正惠公司的对外欠款2723.11万元由永泰工艺厂承接，由永泰工艺厂用以物抵债及抵押登记方法清偿。永泰工艺厂代圣柏纳公司、正惠公司付还的上述欠款，从永泰工艺厂应付还圣百纳公司、正惠公司的转让款4950万元中抵除。相抵后，永泰工艺厂尚欠2226.89万元，该款由永泰工艺厂付还圣百纳公司，圣柏纳公司与正惠公司的债权债务自行结算；三、永泰工艺厂同意将受让的位于汕头市新厦路21号全部房地产给圣柏纳公司承包经营，期限在签订之日起不少于20年，承包经营协议另行协商签订，圣百纳公司应付的每月费用从永泰工艺厂尚欠圣柏纳公司的转让款中抵除。2001年12月27日，圣柏纳公司与永泰工艺厂签订《承包经营协议》，约定永泰工艺厂提供汕头市新厦路4号建筑面积1-4层共约10765平方米的房地产由圣柏纳公司经营，每月承包费12万元，期限自2001年12月27日至2016年12月26日。2001年12月30日，圣柏纳公司与永泰工艺厂签订《承包经营补充协议书》，约定自2016年12月17日至2020年12月27日止，永泰工艺厂继续将汕头市新厦路21号房产按月12万元给圣柏纳公司承包经营。
2002年1月，永泰工艺厂将上述裁定拍卖的房地产作为抵押物，向中国工商银行汕头分行借款2686万元，该笔借款即本案的借款债权。汕头房地产管理部门于2002年1月30日为抵押房地产办理了抵押他项权利登记。永泰工艺厂在向汕头市国土房产局房地产权科提供的抵押物业使用情况报告中载明抵押房地产作为自己经营使用，没有出租、出借行为。
再查明，自199年开始至今，圣柏纳公司均占有使用永泰工艺厂的上述抵押房地产在该处房地产上经营。案在诉讼期间，本院根据案件原债权人汕头市亿诚担保投资有限公司、汕头市嘉怡房产开发有限公司的申请，于2008年8月22日作出（2008）汕中法民四初字第28号之一民事裁定书，查封了永泰工艺厂位于汕头市新厦路4号的上述抵押房地产，同时冻结了圣柏纳公司对该抵押房地产的承租权。
本院认为，永泰工艺厂的上述抵押房产于2002年1月30日在房地产抵押登记部门办理了抵押他项权利登记。在此之前，圣柏纳公司已与永泰工艺厂签订协议，约定由永泰工艺厂提供该房产予圣柏纳公司使用，由圣柏纳公司支付使用费，使用期限至2020年12月27日。圣柏纳公司也自1994年开始就占有使用该处房地产，并用永泰工艺厂结欠圣柏纳公司的款项抵扣租金。该租赁事实也在本院作出的民事诉讼保全裁定中予以了确认，该保全裁定根据债权人的申请，依法冻结了圣柏纳公司的承租权。故圣柏纳公司与永泰工艺厂的租赁合同关系依法成立有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，永泰工艺厂将已出租汕头市新厦路4号的房地主办理抵押，届时抵押物处置变现，承租人圣柏纳公司与出租人永泰工艺厂的租赁合同对上述房地产的受让人继续的有效。圣柏纳公司异议请求保护其租赁权，事实依据和法律依据充分，可以支持。申请执行人广创公司主张抵押房产没有出租且圣柏纳公司与永泰工艺厂之间是承包经营关系而不是租赁关系，与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条、《最高人民法院关于人民法院办理执异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下:
被执行人汕头市永泰工艺印刷厂位于汕头市新厦路4号底层停车场及值班室（面积2487.52平方米）、二层全层（面积3974平方米）、四层全层及天面一间房（面积693.73平方米）的房地产带租拍卖。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日十日内，向广东省高级人民法院申请复议。
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审判长 王桂元
审判员 陈明辉
审判员 庄志杰
二〇一六年十一月三十日
书记员 吴秀银