北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10092号
上诉人（原审原告）：石微雨，女，1978年3月22日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：王长福，北京市隆安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京微校教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园523号楼9层2102。
法定代表人：米保祥，董事长。
委托诉讼代理人：王伟，北京市中咨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李莉，北京市中咨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孙阿嫔，女，1972年6月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王全胜（孙阿嫔之夫），男，1975年5月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。
上诉人石微雨、北京微校教育科技有限公司（以下简称微校公司）、孙阿嫔因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初67506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石微雨上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判支持石微雨的全部诉讼请求。事实和理由：1、房屋由孙阿嫔和微校公司共同使用，孙阿嫔从未解除合同，微校公司不享有合同解除权且石微雨从未收到过微校公司发出的具有解除合同的通知；2、吊顶轻微瑕疵无碍合同履行，无人通知石微雨吊顶需要维修，微校公司拒绝了物业公司的维修；3、租赁房屋闲置期间的租金损失应获支持。
微校公司的上诉请求：撤销一审判决第二、三项，驳回石微雨的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由石微雨承担。事实和理由：1、微校公司于2016年10月6日搬离了涉案房屋后，石微雨已经实际控制该房屋，石微雨2017年1月1日刊登过涉案房屋的招租信息；2、一审法院按照原租金标准判令微校公司、孙阿嫔支付租金及房屋占用费显失公平。
孙阿嫔的上诉请求：撤销一审判决第二、三项，驳回石微雨的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由石微雨承担。事实和理由：1、微校公司于2016年10月6日搬离了涉案房屋后，石微雨已经实际控制该房屋，石微雨2017年1月1日刊登过涉案房屋的招租信息；2、一审法院按照原租金标准判令微校公司、孙阿嫔支付租金及房屋占用费显失公平。
石微雨向一审法院起诉请求：1．确认与孙阿嫔签订的房屋租赁合同于2016年12月20日解除；2．判令孙阿嫔支付2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金186987元并支付自2016年9月16日按日千分之五计算至实际支付之日的滞纳金；3．判令孙阿嫔支付2017年1月1日至2017年3月20日的房屋占有使用费164870元并支付自2017年3月21日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日的利息；4．判令孙阿嫔按月租金62329元的标准支付自2017年3月21日至2017年6月30日的租金损失209841元；5．判令微校公司对第2至4项诉讼请求承担连带责任；6．判令孙阿嫔和微校公司归还北京市朝阳区望京新城A2区办公楼9层2102号房屋11把玻璃地锁钥匙和1张电能卡。
一审法院认定事实：2015年5月27日，石微雨作为出租方（甲方）、孙阿嫔作为承租方（乙方）、北京远行房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋在现有状态下出租给乙方使用，承租区域的建筑面积为292.74平方米，承租区域用于办公。免租期自2015年6月1日至2015年6月30日止，乙方在免租期内免付租金，但水电费等相关费用由乙方承担。租赁期自2015年7月1日至2017年6月30日止。每月租金为62329元，租金包括物业管理费、取暖费，房租发票税金由乙方承担。租金（押金）支付方式为押二付三，租金由乙方直接汇至甲方指定的银行账户。租金每三个月支付一次，于付款月起租日15天前支付下一期租金。押金相当于二个月租金即124658元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。押金及首期租金共计311645元，乙方须在2015年6月1日之前全额汇入甲方账户，本合同正式生效，否则甲方有权单方取消本租约，乙方所交定金不予退还。非因乙方或乙方相关联的第三人的责任而致使房屋主要结构、地板、管道等固定装置和设备损坏时，甲方应承担相应的修理责任，并及时通知物业管理公司安排修缮工作。在承租期内甲方有权进入乙方承租区域对公共设施进行检查和维修，甲方行使该权利时，应提前通知乙方，紧急情况除外；对于乙方的装修、改善和增设的设备设施，甲方不负责修缮。租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如水电、宽带、电话费、停车费等）并将注册地址迁出后五日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方。甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的产权证明与实际产权人不符的，甲方未尽房屋修缮义务影响乙方使用的，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿。乙方在合同期内累计拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十天的，因乙方原因提前解除合同的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金。乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金，逾期超过十日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。
2015年6月2日，孙阿嫔向石微雨转账311645元；2015年9月17日、12月18日，孙阿嫔分两次分别向石微雨转账186987元；2016年3月16日、6月20日，微校公司分两次分别向石微雨转账186987元。就涉案房屋租金，各方均认可支付至2016年9月30日，石微雨认可收取了孙阿嫔支付的押金124658元，且现未退还。
孙阿嫔承租涉案房屋后，由微校公司实际使用。
合同签订后，石微雨将涉案房屋北左3把钥匙、南右3把钥匙、南左3把钥匙、北右3把钥匙，电能卡1张交与孙阿嫔。孙阿嫔称其将钥匙及电能卡交给了微校公司，微校公司予以认定，但称现已找不到。
2016年10月13日，孙阿嫔向石微雨发送了内容为“石小姐，您好。您位于望京融科橄榄城b座1002室的办公楼，是北京微校教育科技有限公司办公使用。在该公司没有成立之前，我作为公司员工受公司筹备组的委托与您签订了租房合同，租赁该房屋用于办公注册使用。我本人已经于今年四月份从公司完全离职，所有有关该房屋租赁事宜及您的联系方式等等我已经全部妥善交接给相关负责人，租房事宜已经与我个人无关。请您与微校公司相关负责人联系，以免耽误您的事情，他们会配合您……”的电子邮件。
截止本说明出具之日，石微雨从未委托本公司对微校公司收取涉案房屋钥匙和电能卡，微校公司也未将房屋钥匙和电能卡交给本公司。此外，微校公司曾于2016年9月13日报修户内吊顶吊筋断裂，需重新拉筋，就此本公司报价维修费用总计600元，但其后微校公司称其自行处理报修事项，本公司未对其维修。本公司作为物业服务单位，对包括该房屋在内的整个物业，只要具备维修能力且就维修费用与报修人协商一致，都会提供维修服务，不存在只接受业主报修才会提供维修服务的情形。
本院审理过程中，法院于2017年3月20日组织本案当事人前往涉案房屋办理交接手续，当日，微校公司从物业公司处领取了封存的备用钥匙，将涉案房屋房门打开并将大门U型锁及钥匙取走。在交接当日，涉案房屋东北角吊顶处有脱落现象。
审理中，法院向第一太平融科物业管理（北京）有限公司朝阳分公司发函了解相关情况，该公司回函称：不存在石微雨要求我司及我司员工于2016年9月30日通知微校公司腾退房屋一事。微校公司曾于2016年10月6日从涉案房屋搬出过物品，但并未腾退涉案房屋，我司并未派人员监督。2017年3月20日，法院组织各方办理了房屋移交手续时，当日我司派员参与了交接过程。微校公司于2016年10月6日从涉案房屋搬运物品，但并未搬离涉案房屋，我司于当日为其开具过物品出门条，办理相关出门条不需要经过业主同意。微校公司曾于2016年10月6日从涉案房屋搬出物品，并在其搬出物品后，在单元门加装一把U型锁锁闭单元门，我司也未对涉案房屋进行查验。
微校公司称2016年7月，涉案房屋主体结构出现问题，房顶塌落，导致其无法使用涉案房屋，且石微雨未能及时修缮，故其于2016年8月搬离涉案房屋。为此，微校公司提交了涉案房屋的照片，照片显示涉案房屋内有两处吊顶存在脱落的现象。微校公司还提交短信记录，证明就涉案房屋存在的问题在与物业公司沟通无果的情况下，多次通过短信催促石微雨，但未得到回应和解决。2016年8月22日向139XXXX****的号码发送的短信内容为“您好，我是微校教育科技综合管理部，我公司租的您融科望京中心1002房子，因7月份房屋顶部出现的裂缝、凸陷，我公司部分人员无法办公，对公司造成了很多不便。因维修事宜多次跟您联系，您手机处于接通但无人接听状态。联系物业，而物业得需要您的同意才能修缮。因已长达月余时间，造成我们没法正常工作，所以我公司只能与您解除房屋协议，请谅解。8月、9月房租及两个月的房屋押金，请尽快退回，请看到短信与我联系，谢谢。”2016年9月22日的短信显示：微校公司员工向石微雨发送了此前短信的截图，并发送“这是之前给您留的信息”石微雨回复“我没有收到。”微校公司人员回复“我们打电话发短信都没有回应。”石微雨回复“我在北京，真的没有收到，”微校公司员工回复“我们按程序提前告知了。”石微雨称从未收到前述短信，不认可短信的真实性，经询，石微雨认可其手机号码为139XXXX****。
微校公司还提出2016年9月30日，物业公司张广维通知其工作人员田慧芳，称石微雨委托物业公司要求腾房，否则停水停电，当日，其安排人员与张广维面谈相关事宜并准备与石微雨交接，但石微雨未能到场，故未能交接，但鉴于物业公司态度坚决，公司于2016年10月6日从涉案房屋腾退并向物业公司交房。为此，微校公司提交了短信、微信记录予以证明，其中2016年9月30日的短信的内容为“您好，我是融科望京中心物业客服张广维，如您方面请您回电，谢谢”，2016年9月30日的微信记录为微校公司人员之间的对话，内容包括“刚才物业的给我打电话，房东委托物业如果今天下午我们不搬，他们将给我们停水，停电，锁门。他们只接受房东的委托，不管我们之间有什么纠纷。”另一人回复“把物业电话给我”。石微雨提出短信记录可以证明物业公司未能与微校公司联系，更不可能发生微校公司所称的事实，不认可前述微信记录。
一审法院认为，石微雨与孙阿嫔就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。本案中，涉案房屋由微校公司实际使用并支付了相应租金，在与石微雨的后续沟通中，也由微校公司进行，且微校公司为办理租金发票事宜与石微雨签订了租赁合同，故微校公司应就涉案合同的履行承担连带责任。孙阿嫔虽主张涉案合同与其无关，但在微校公司与石微雨签订的合同中，孙阿嫔仍作为承租人，故现有证据无法认定孙阿嫔并非合同的相对人，故法院对涉案合同与其无关的抗辩意见难以采纳。本案中，根据涉案房屋所在物业公司于2017年4月18日的说明、微校公司提交的照片以及法院组织交接房屋时涉案房屋的现状可以认定涉案房屋房顶存在吊顶吊筋断裂的事实。就通知维修等事宜，微校公司提交了其员工与石微雨的短信记录，石微雨虽对此不予认可，但未能提供相反证据予以证明，故法院对短信予以认定。根据短信可以看出，微校公司在积极联系石微雨沟通涉案房屋维修事宜，但未能与石微雨取得有效联系。根据合同约定，出租人未尽到房屋修缮义务影响使用的，承租人可解除合同。根据微校公司、石微雨的陈述，微校公司于2016年10月已搬离涉案房屋，且微校公司在此前的短信中也表达了要求解除合同的意思表示，故涉案合同于2016年10月已解除。合同解除后，孙阿嫔、微校公司应将房屋返还石微雨。微校公司虽提出石微雨要求其限期搬离涉案房屋，但所提供证据所体现的事实与物业公司回函所载明的相关事实不一致，且微校公司也未能提供更为充分的证据证明系石微雨要求其搬离涉案房屋，故法院无法认定存在微校公司提出的石微雨要求其限期搬离的事实。根据现有证据，可以认定孙阿嫔、微校公司未在合同解除后将房屋钥匙返还石微雨，且直到2017年3月20日石微雨才控制涉案房屋，故孙阿嫔、微校公司应支付房屋占用使用费。微校公司虽称石微雨于2017年1月已实际控制涉案房屋，但未能提供充分证据予以证明，法院不予采信。综合以上因素，法院支持石微雨主张的至2017年3月20日的房屋占用使用费，对石微雨主张的滞纳金、利息以及此后的损失均不予支持。另外，孙阿嫔支付的押金应与孙阿嫔、微校公司应负担的使用费相折抵，法院折抵后予以判处。关于石微雨要求返还钥匙及电能卡的诉讼请求，合同解除后应予返还，故法院对此予以支持。判决如下：一、石微雨与孙阿嫔于2015年5月27日签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年10月解除；二、孙阿嫔、北京微校教育科技有限公司于判决生效后七日内支付石微雨租金及房屋占用使用费228539.67元；三、孙阿嫔、北京微校教育科技有限公司于判决生效后七日内将北京市朝阳区望京新城A2区办公楼9层2102号房屋11把玻璃地锁钥匙和1张电能卡归还石微雨；四、驳回石微雨的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为，本案系因房屋租赁合同履行而引发的纠纷，争议焦点有三：一是租赁合同的解除原因及解除时间问题，二是解除合同涉案房屋相关设施的返还问题，三是涉案房屋的租金及占有使用费问题。
关于租赁合同的解除原因及解除时间。石微雨与孙阿嫔签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。石微雨作为出租人，其主要义务是向承租人提供能够安全使用且符合合同目的房屋，在租赁房屋出现影响使用的情形时及时尽到维修义务，其中包括应向承租方提供有效的、能够联络到其本人的联络方式以便于双方的沟通。而本案中根据涉案房屋所在物业公司于2017年4月18日的说明、微校公司提交的照片、及法院组织交接房屋时涉案房屋的现状可以认定涉案房屋存在吊顶吊筋断裂的事实，据此应认定石微雨向承租方提供的房屋确有不符合安全使用的情形。关于联系维修的问题，微校公司提交了其员工与石微雨的短信记录，石微雨对短信记录虽不予认可但未能提供相反证据予以证明，故法院对短信予以认定。而根据短信可以看出，微校公司在积极联系石微雨沟通涉案房屋维修事宜，但未能与石微雨取得有效联系。本院认为石微雨作为出租方未尽到房屋修缮的义务以至于影响承租方正常使用涉案房屋，承租人有权解除合同，一审法院认定孙阿嫔、微校公司享有合同解除权是正确的，并结合微校公司搬离涉案房屋的时间及双方陈述的事实认定合同解除日期为2016年10月亦无不当。石微雨上诉认为合同相对方是孙阿嫔，孙阿嫔从未解除合同，微校公司不享有合同解除权。对此本院认为，涉案房屋为商业用房，合同签订后孙阿嫔和微校公司均向石微雨支付过租金。对于由微校公司支付房屋租金、占有使用涉案房屋石微雨从未表示过拒绝或异议，由此应认定微校公司作为涉案房屋的实际使用人应与孙阿嫔作为共同履行合同的主体，微校公司向石微雨表达了解除合同的意思表示，应认定有效。
关于涉案房屋的玻璃地锁钥匙及电能卡的返还问题。微校公司、孙阿嫔上诉不同意返还涉案房屋的玻璃地锁钥匙及电能卡。应指出的是，微校公司向石微雨表达解除合同的意思表示并搬离涉案房屋后，应尽快与石微雨进行房屋及配套设施的交接工作，微校公司、孙阿嫔不同意返还玻璃地锁钥匙及电能卡，但未能提供充分的事实及法律依据，故其该项上诉请求，本院不予支持。
关于房屋的租金及占有使用费问题。微校公司、孙阿嫔上诉称2016年10月搬离涉案房屋后，石微雨在2017年1月1日刊登过涉案房屋的招租信息，应认定石微雨已实际控制涉案房屋，故微校公司、孙阿嫔不应支付房屋租金及占有使用费。对此本院认为，微校公司向石微雨表达解除合同的意思表示并搬离涉案房屋后应尽快与石微雨进行房屋和配套设施的交接，但本案中在法院组织双方当事人前往涉案房屋办理交接手续时系微校公司从物业公司处领取备用钥匙打开大门U型锁，仅凭招租信息无法认定石微雨在此之前已实际控制涉案房屋，故一审法院认定至2017年3月20日之前涉案房屋系由微校公司、孙阿嫔控制，应由微校公司、孙阿嫔向石微雨交纳租金及占有使用费是正确的。石微雨上诉称因微校公司、孙阿嫔未交纳租金超过15天，根据合同约定押金不予退还并要求孙阿嫔、微校公司交纳滞纳金。本院认为，涉案房屋出现不适宜使用的情形是租赁合同解除的原因，本院已认定租赁合同于2016年10月解除，双方均认可房租租金交至2016年9月30日，故微校公司、孙阿嫔不存在迟延交付租金的情形，石微雨收取的押金应予退还。石微雨要求孙阿嫔、微校公司交纳滞纳金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，石微雨、微校公司、孙阿嫔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7521元，由石微雨负担2793元（已交纳），北京微校教育科技有限公司、孙阿嫔负担4728元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
审 判 员 孙 京
审 判 员 周 易
二〇一八年九月二十日
法官助理 胡 实
书 记 员 张 鑫