辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2701号
上诉人（原审被告、申请执行人）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人:李建，辽宁铭迅律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：何艳霞，女，1966年4月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：路畅，辽宁联胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王凯强，辽宁联胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
委托诉讼代理人:佟韶辉，男，1983年1月27日生，汉族。
被上诉人（原审被告、被执行人）：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人:佟韶辉，男，1983年1月27日生，汉族。
上诉人曲贵田与被上诉人何艳霞、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合开发公司”）、张志勇案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曲贵田上诉请求：1.请求依法撤销原审错误判决，改判继续执行案涉房屋；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人的情形不符合该法条规定的排除执行的情形，因此应当继续执行案涉房屋。
首先，被上诉人何艳霞并没有与联合开发公司签订合法有效的统一版本的备案合同，现存合同也未注明日期，不能确定该合同的真实性；其次，被上诉人何艳霞也未提供正规的购房发票及银行流水，现有收款收据不能证实其已经实际支付购房全款；最后，被上诉人何艳霞虽主张购房多年，但一直都未以任何形式要求备案登记，对于该房屋未登记事实存在明显过错。由此可见，被上诉人何艳霞的异议并不满足法律规定，不能排除对案涉房屋的执行。如果这样的条件都能排除执行，那么被上诉人联合开发公司可以随时用虚假手段，将被查封房产排除执行。一审法院认定事实错误，严重损害了上诉人的利益。
何艳霞辩称：一审法院依据民法公平正义原则作出判决，无论法院适用规定第28条还是29条，都是为了维护何艳霞的利益。何艳霞的情形足以排除执行。法院查封之前已经与开发商签订的合法有效的买卖合同，查封之前已经支付房款，该房屋是何艳霞名下唯一的住房，并且已经实际占有使用。一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。
张志勇、联合开发公司辩称：同意何艳霞主张，何艳霞买卖行为发生在借款之前，买卖合同是真实的。
何艳霞向一审法院起诉请求：1、立即解除对其购买居住的沈阳市苏家屯区银杏路28-14号3-6-1的查封、执行；2、请求法院依法判令涉诉房屋所有权归何艳霞；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年7月3日，原告何艳霞（买受人）与联合开发公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，何艳霞购买联合开发公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-14号3-6-1，建筑面积90.72平方米，其中，套内建筑面积80.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.27平方米，单价为3421.44/平方米，总金额为310393元。2011年7月13日前付清全部房价款的100%即310393元，房屋交付日期约定为2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即该商品房所在楼宇经四方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。何艳霞分别于2011年7月3日、7月6日以现金方式分别支付联合开发公司1万元、10万元，2011年7月13日以银行转账方式转给联合开发公司180393元，以现金方式支付联合开发公司2万元。联合开发公司分别为何艳霞开具了3张收款收据。其中，2011年7月13日收据金额为200393元，结算方式为现、转。2011年11月2日，何艳霞办理上述房屋的入住手续。诉讼中，何艳霞提供证据证明，办理入住后何艳霞交纳物业费及垃圾清运费、电费、水费、采暖费等。
另查明，2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合开发公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至原审法院。诉讼中，原审法院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房产，涉案房产在此抵押物清单（明细）内。
2016年4月28日，原审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决，判决内容为：“一、联合开发公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2000万元；二、联合开发公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、张志勇对联合开发公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告联合开发公司、张志勇的反诉请求”。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220号民事判决，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第一项为联合开发公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第二项为联合开发公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对联合开发公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其它诉讼请求。如二被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息”。
后该案进入执行程序，何艳霞提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年5月22日，原审法院作出（2017）辽0102执异88号执行裁定，驳回案外人何艳霞的异议。故何艳霞诉至法院。
再查明，联合开发公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。
原审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告何艳霞对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，何艳霞的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。
（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告何艳霞与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，同时联合开发公司作为出卖人已认同以工程欠款折抵购房款并向何艳霞交付房屋。双方签订的《商品房买卖合同》上虽未载明订立日期，但不足以否定原告何艳霞与联合开发公司达成合意、订立合同的真实性。
（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。诉讼中，何艳霞提供了联合开发公司为何艳霞出具了收款收据三张，证明何艳霞向该被告支付全部购房款，其中通过转账方式支付联合开发公司购房款180393元，何艳霞陈述以现金方式支付3万元。关于何艳霞所诉现金支付是否真实的问题。从庭审中何艳霞提供的银行活期账户对账单、个人活期明细查询单、交易明细表等证据可以看出，何艳霞有一定的经济能力以及交付购房款前提取大额现金的事实。被告联合开发公司也认诺。故应认定何艳霞已按约支付了房屋全部价款。
（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中何艳霞提交的入住手续书、供暖收费发票等缴费单据均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于何艳霞实际使用状态中。何艳霞基于其与联合开发公司签订的《商品房买卖合同》、收款收据、入住手续书等能够证明何艳霞对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。
（四）关于是否非因何艳霞的原因未办理过户登记的问题。经查，联合开发公司在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。根据《物权法》第一百七十九条规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该条对于抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权。此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，“未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于联合开发公司未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致何艳霞办理房产备案、过户登记存在的障碍涤除，故何艳霞未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由何艳霞的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中曲贵田又未能提供证据证明何艳霞对此存在过错，故何艳霞对此无过错。
综上，根据现有在案证据，应当认定曲贵田享有的是普通债权，而何艳霞基于与被执行人联合开发公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于曲贵田享有的普通债权，故何艳霞就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，何艳霞要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，应予以支持。由于涉案房屋，在何艳霞与联合开发公司签订商品房买卖合同前，联合开发公司就将包括涉案房屋在内的在建工程，抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，在涉案房屋还存在抵押登记的情况下，不宜在本案中对所涉房屋所有权予以司法确认。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、停止对本案所涉执行标的沈阳市苏家屯区银杏路28-14号3-6-1房屋的执行；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费5956元，由曲贵田、联合开发公司承担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：何艳霞对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因联合开发公司、张志勇系另案的被执行人，故原审法院适用上述规定并无不当。何艳霞与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，虽曲贵田对其真实性予以否认，但未能提供充分证据足以推翻或否定；从何艳霞出具的物业费、代收水电费、垃圾清运费等费用收款收据、2011年-2012年度采暖费收款收据及2013年-2016年度采暖费发票、物业服务协议、入住手续书、验收记录等证据材料来看，何艳霞于法院查封涉案房产前即已合法占有使用涉案房产；从联合开发公司为何艳霞出具的房款收款收据及何艳霞转款等证据能够看出，何艳霞已向联合开发公司交纳了全部房款；关于何艳霞未办理涉案房产过户登记是否存在过错问题，原审法院已作出详尽阐述，本院不再赘述，故一审法院认定何艳霞对涉案房产享有足以排除强制执行的权益并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5956元，由被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年三月三十一日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。