山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1384号
上诉人（原审被告）山东丰润置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人李雷，执行董事。
委托代理人孙红雨，山东丰润置业有限公司职工。
被上诉人（原审原告）孙艳丽，女，1979年3月15日出生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审原告）董子芳，女，1950年2月15日出生，汉族，济南建材厂退休职工，住济南市。
以上两被上诉人之共同委托代理人连士伟，山东北方永丰律师事务所律师。
上诉人山东丰润置业有限公司因与被上诉人孙艳丽、董子芳商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2009年7月26日，孙艳丽、董子芳与山东丰润置业有限公司签订商品房买卖合同及补充协议，由孙艳丽、董子芳购买山东丰润置业有限公司开发建设的涉诉房屋。合同约定，山东丰润置业有限公司应在2010年7月30日前将具备竣工验收备案条件并符合合同约定的涉诉房屋交付给孙艳丽、董子芳；逾期交付的，山东丰润置业有限公司按日支付已付房款万分之二的违约金；若涉诉房屋存在规划变更，山东丰润置业有限公司应在10个工作日内通知孙艳丽、董子芳，孙艳丽、董子芳可在收到通知后15日内书面答复是否退房；山东丰润置业有限公司应在涉诉房屋交付后90个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因山东丰润置业有限公司的原因导致孙艳丽、董子芳不能在约定期限内取得房屋产权证书的，山东丰润置业有限公司按已付房款的千分之一支付违约金。
合同签订后，孙艳丽、董子芳付清了涉诉房屋的总价款515659元，山东丰润置业有限公司于2010年9月14日开具了发票。山东丰润置业有限公司于2010年9月4日作出了涉诉房屋入住通知书；双方于2010年9月15日签订了房产移交结算协议书，该协议书载明，涉诉房屋竣工并经过市建筑工程质量监督站验收合格，涉诉房屋交付孙艳丽、董子芳接管使用，双方均已通过验收，双方同意过户，互不追究其他经济责任；当日，山东丰润置业有限公司交付了涉诉房屋。涉诉房屋于2010年7月2日经建设、施工、勘察、设计、监理单位验收；在2010年9月15日之前，涉诉房屋并未取得济南市建筑工程质量与安全生产监督站的验收；济南市建筑工程质量与安全生产监督站于2012年1月将涉诉房屋的工程备案信息进行了公示。涉诉房屋于2014年1月办理了产权登记。
另，涉诉房屋已取得济建开预许字第（2009）xxx号商品房预售许可证，涉诉房屋的证载层数为11＋1。山东丰润置业有限公司于2009年11月30日与中国工商银行股份有限公司某支行签订最高额抵押合同，将涉诉房屋所在工程进行了抵押贷款并办理了抵押登记，该登记于2012年5月解除。
原审法院认为：因涉诉房屋具备合法销售依据，孙艳丽、董子芳与山东丰润置业有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。按照合同约定，山东丰润置业有限公司应在2010年7月30日前交付涉诉房屋，但其在2010年9月15日才予交付，已构成违约。对于山东丰润置业有限公司认为双方已签订房产移交结算协议书，应互不追究经济责任的辩解，因涉诉房屋在该协议签订时尚未取得济南市建筑工程质量与安全生产监督站的验收，实际情况与协议所载事项不符，故不能免除山东丰润置业有限公司逾期交房的违约责任；对于山东丰润置业有限公司认为根据济南市建委的通知，全运会期间涉诉房屋需停止施工应免除相应逾期交房违约责任的辩解，因该通知行为并非不可抗力，也不属于国家法律、政策及济南市地方性法规变化，山东丰润置业有限公司也未证明涉诉工程处于槐荫区检测子站半径1.5公里完全停工的范围内，原审法院对其该项辩解意见不予采纳。故，山东丰润置业有限公司应支付孙艳丽、董子芳逾期交房46天的违约金515659元×0.2‰／天×46天=4744.06元。因合同约定涉诉房屋的交付条件为“具备竣工验收备案条件”，并非取得竣工验收备案证明；济南市相关建设部门于2011年4月27日发布的济建发（2011）7号文件也已载明，该通知下发之日起，房屋的交付条件才需适用项目竣工综合验收备案办法，需取得综合验收备案证明或分期综合验收备案证明；因涉诉房屋在交付前已取得建筑工程竣工验收报告，孙艳丽、董子芳已于2010年9月15日实际接收涉诉房屋，二者已实现了涉诉房屋的使用价值，故对其要求山东丰润置业有限公司支付2010年9月15日至2012年1月1日期间逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。
山东丰润置业有限公司应于涉诉房屋交付后90日内将办理涉诉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因涉诉房屋所属项目于2012年5月份才解除了贷款抵押登记，导致涉诉房屋所在项目不能及时取得房屋产权初始登记，进而导致孙艳丽、董子芳无法办理涉诉房屋的产权转移登记，山东丰润置业有限公司已构成违约，应按合同约定支付孙艳丽、董子芳违约金515659元×1‰=515.66元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”，第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据以上规定，因合同已约定违约金的数额为已付房款的1‰，孙艳丽、董子芳未能证明山东丰润置业有限公的违约行为给其造成的损失数额，故对其要求调整违约金的计算方式、按照已付房款的万分之二按日计算违约金的主张，不予支持。
对于山东丰润置业有限公司认为孙艳丽、董子芳的各项诉讼请求已超过诉讼时效的辩解，因涉诉房屋于2010年9月15日交付，涉诉房屋所属项目于2012年5月份才解除了贷款抵押登记，孙艳丽、董子芳于2012年7月27日就已到济南市槐荫区人民法院提起民事诉讼，故孙艳丽、董子芳的诉讼请求未超过两年的诉讼时效，对于山东丰润置业有限公司的此项辩解意见，不予采纳
对于孙艳丽、董子芳要求山东丰润置业有限公司协助办理涉诉房屋权属登记证书的诉讼请求，因孙艳丽、董子芳已认可涉诉房屋在2014年1月办理了产权登记证书，故对其该项诉讼请求，不予支持。
对于孙艳丽、董子芳要求山东丰润置业有限公司支付擅自修改规划图纸补偿金64460.84元的诉讼请求，即使山东丰润置业有限公司未按规划施工，但双方并未约定需就此支付违约金或补偿金，且孙艳丽、董子芳也未证明其损失数额。故，对于孙艳丽、董子芳的该项诉讼请求，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告山东丰润置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告孙艳丽、董子芳逾期交付房屋的违约金4744.06元；二、被告山东丰润置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告孙艳丽、董子芳导致逾期办理产权登记的违约金515.66元；三、驳回原告孙艳丽、董子芳要求被告山东丰润置业有限公司支付修改规划补偿金64460.84元的诉讼请求；四、驳回原告孙艳丽、董子芳要求被告山东丰润置业有限公司协助办理房屋权属登记证书的诉讼请求；五、驳回原告孙艳丽、董子芳超出部分的诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4420元，由原告孙艳丽、董子芳负担人民币1420元，被告山东丰润置业有限公司负担人民币3000元。
上诉人山东丰润置业有限公司不服原审判决上诉称：原审法院认定事实错误。1.2010年9月15日，山东丰润置业有限公司在向孙艳丽、董子芳移交涉案房屋时，双方签订房产移交协议书，明确表明互不追究经济责任，据此，可以认定孙艳丽、董子芳放弃了向山东丰润置业有限公司追究逾期交房违约金的权利；2.2009年9月11日，济南市建设委员会下发了济建质安监字（2009）12号文件，要求2009年9月20日至全运会结束期间共39天停止施工。该通知是政府禁止行为，属于不可抗力，交房时间理应顺延。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第一项；2.二审案件受理费由孙艳丽、董子芳负担。
被上诉人孙艳丽、董子芳辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：双方争议的焦点为山东丰润置业有限公司是否应向孙艳丽、董子芳支付逾期交付房屋的违约金。2009年7月26日，山东丰润置业有限公司与孙艳丽、董子芳签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方所签《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，原审判决认定为有效合同正确。根据双方所签《商品房买卖合同》第七条约定，山东丰润置业有限公司应在2010年7月30日前将具备竣工验收备案条件并符合本合同约定的商品房交付给孙艳丽、董子芳，山东丰润置业有限公司实际于2010年9月15日与孙艳丽、董子芳办理了涉案房屋的交接手续。涉案房屋在2010年9月15日前已取得建筑工程竣工验收报告的事实清楚，山东丰润置业有限公司与孙艳丽、董子芳办理涉案房屋交接手续时，虽然涉案房屋已符合“具备竣工验收备案条件”的约定交付条件，但山东丰润置业有限公司将涉案房屋交付给孙艳丽、董子芳时，已晚于合同约定的交付时间，故应承担逾期交付房屋的违约责任。山东丰润置业有限公司主张按照济南市建设委员会济建质安监字（2009）12号文件要求，在2009年9月20日至2009年10月28日全运会结束期间，停止施工共39天，该期间应为政府禁止行为，属不可抗力，按照双方所签《商品房买卖合同》第七条的约定，山东丰润置业有限公司向孙艳丽、董子芳交付房屋的时间应顺延至2010年9月7日，山东丰润置业有限公司该主张所依据的事实已经本院（2012）济民一终字第633号民事判决及（2014）济民一终字第122号民事判决所认可，可以采信。故对山东丰润置业有限公司应将房屋交付时间顺延39天的主张，本院予以支持。山东丰润置业有限公司主张2010年9月15日与孙艳丽、董子芳办理涉案房屋交接手续时，孙艳丽、董子芳承诺“双方同意过户，互不追究其他经济责任”，孙艳丽、董子芳已放弃要求山东丰润置业有限公司承担逾期交房违约责任，现再要求山东丰润置业有限公司支付逾期交房违约金无依据。但孙艳丽、董子芳所作承诺是以“该工程竣工验收并经市建筑工程质量监督站验收合格”为前提的，在诉讼中，山东丰润置业有限公司并未提交证据证实于2010年9月15日办理房屋交接手续时，涉案工程已经经市建筑工程质量监督站验收合格，故山东丰润置业有限公司以此为由要求免除承担逾期交付房屋违约责任的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2013）历商初字第538号民事判决第二项、第三项、第四项及案件受理费的负担；
二、撤销济南市历下区人民法院（2013）历商初字第538号民事判决第一项、第五项；
三、上诉人山东丰润置业有限公司于本判决生效之日起10日内向孙艳丽、董子芳支付逾期交房违约金825.05元；
四、驳回孙艳丽、董子芳超出部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人山东丰润置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 赵平洋
代理审判员 何菊红
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 刘 翔