广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第479号
上诉人（原审原告）：李北林，男，1954年12月15日出生，汉族。
委托代理人：刘沛强、肖明，均系广东智成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄于强，男，1967年8月7日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：李启英，女，1968年9月2日出生，汉族。
以上两被上诉人共同委托代理人：邓新忠，男，1958年1月15日出生，汉族。
以上两被上诉人共同委托代理人：邓兰妹，女，1983年6月17日出生，汉族。
上诉人李北林因与被上诉人黄于强、李启英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2014）韶乐法民一初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
本院经审理查明：黄某、李启英自2001年起便居住在其叔叔李北林位于乐昌市新村北街94号的私人住房里（混合砖木结构，一层平房，面积37.9㎡，房屋产权证号：粤房证字第××号）。2005年10月，黄某、李启英支付了6000元给李北林用于购买该房屋。为此李北林于2005年10月3日出具了一份《证明》，内容为“本人乐昌市新村北94号私人住房，2005年10月已卖给李启英、黄某。”2005年11月10日，李北林还�写了一份《收条》，内容是“今收到黄某人民币现金陆仟元正（6000元），注：新村北街94号之二房屋转让金。”事后，李北林将房产证交与了黄某、李启英，并由黄某、李启英居住，但一直没有办理产权过户手续。2006年黄某、李启英将该房屋拆旧建新，扩建成了两层混合钢筋水泥结构房。2007年12月16日，乐昌市兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）因项目开发需使用该房屋，兴业公司作为甲方与黄某作为乙方签订了《房屋拆迁产权置换补偿安置合同》。合同约定：被拆迁房屋壹套，总建筑面积62.19平方米，甲方补偿乙方房屋拆迁产权调换面积37.19平方米，各项补偿款60603.56元＋5000元奖励费；甲方安置乙方房屋壹套，位于乐昌市红岭路段回迁安置楼A7栋203号；甲方在乙方搬迁入住安置房后24个月内，负责办好安置产权证交给乙方，并对其它事项作了约定�黄某、李启英于2010年春节前经装修后入住安置房至今，兴业公司仍未按合同约定办理涉案房屋的产权过户手续。2014年8月21日，黄某、李启英以其与李北林之间的房屋买卖行为合法有效，是房屋的实际支配人为由向原审法院提起诉讼，要求判决李北林与兴业公司30日内办理涉案房屋的产权登记手续。
另查明：杨彩云与李北林于1980年10月3日登记结婚。乐昌市新村北路94号（粤房证字第××号）登记在李北林个人名下，所有权来源是1989年分析，发证日期为1994年4月26日。
2014年9月16日，李北林答辩并提起反诉称：一、2005年11月10日，李启英多次要求李北林将其位于乐昌市新村被路94号私人住房一套转让给李启英。当时李启英仅付了6000元，仍欠10000元未付，故此私房未办理过户手续。二、2007年12月16日，兴业公司表示乐昌市新村北路94号拆迁时补偿款65603.56元，黄某冒签了李北林的名字，私自领取65603.56元。按照《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，房屋产权未转移之时房屋拆迁补偿款仍归持证人，其他人不得侵占。三、关于转让房屋问题李启英、黄某仍欠10000元购房款未支付。因此，请求法院判令黄某、李启英：1、支付10000元购房款；2、归还拆迁款65603.56元；3、本案诉讼费由黄某、李启英负担。
2014年12月26日，以黄某、李启英为甲方（签约代表黄东荣、邓新忠），兴业公司为乙方达成了如下协议：一、双方同意，乙方按原补偿安置合同约定置换给甲方的位于乐昌市红岭路段回迀安置楼7栋203房屋，不按拆迀补偿置换程序办理相关产权证手续，而是按商品房一手房交易程序办理置换房屋的相关产权证手续。二、办理产权证手续所需的费用实行包干制，由甲方承担25000元整，其余部分全部由乙方负担，甲方负担的部分在双方�订《商品房买卖合同》时付清乙方。三、双方同意，本协议房屋的相关产权证手续待甲方与原房主李北林之间的诉讼终审（2014韶乐法民一初第222号案）后由双方配合办理。乙方应在双方签订《商品房买卖合同》之日起30日内将本协议约定的房屋向当地房地产管理部门申请办理相关产权证手续，并在120日内将房管部门颁发的房屋产权证件交付甲方。四、本协议签订之日三日内，甲方应向乐昌市人民法院申请撤销对乙方的全部诉讼。
协议签订后，黄某、李启英依约于2014年12月29日向原审法院申请撤诉，原审法院作出（2014）韶乐法民一初字第222号民事裁定书，准许黄某、李启英撤回起诉。李北林不同意撤回反诉，反诉部分继续审理。
原审审理期间，李北林主张其将房屋卖给黄某、李启英的价格是16000元，并提供了李月娥、李寿山证人证言，李月娥、李寿山称李北林卖�给黄某、李启英的价格是16000元，但李月娥和李寿山均表示李北林卖房给黄某、李启英的时候，其并不在现场。黄某、李启英对于上述证人证言均表示不予认可。
原审法院认为：李北林将其位于乐昌市新村北街94号的私人住房以6000元的价格卖给黄某、李启英，有其自己出具的证明和收条为据，而且李北林在答辩状和庭审中与其证人均承认黄某、李启英购买了其房屋并已实际交付黄某、李启英使用，只是对房屋价款双方争执不下。因此李北林与黄某、李启英的房屋买卖关系成立并已生效，该院予以确认。未办理物权登记的，不影响合同效力。将房屋过户到黄某、李启英名下，这是李北林的合同义务。房屋买卖采取的登记对抗主义，指的是如果双方的房屋买卖没有办理过户手续，则不能对抗善意第三人，而本案房屋买卖合同中李北林并非善意第三人。因此李北林诉称�屋尚未过户就还是自己的，要求黄某、李启英归还拆迁款的主张，该院不予支持。由于房屋交易时，李北林的两证人均不在现场，其证言不能证明房屋价款是16000元，故对于李北林要求黄某、李启英支付10000元购房款的请求，证据不足，该院依法不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年1月26日作出（2014）韶乐法民一初字第222号民事判决：驳回李北林的诉讼请求。本案受理费845元，由李北林负担。
李北林不服原审判决，向本院提起上诉称：1、李北林与李启英是叔侄关系，李启英与黄某结婚时没房居住，租住李北林夫妇的房屋。之后，李启英夫妇多次请求李北林将其房屋以16000元卖给他俩。黄某、李启英于2005年11月10日支付了6000元购房款，剩下l0000元未付，对此李北林已经提交了证人证言，证人也出庭作证了。交易时李北林的妻子杨彩云不在现场，对此毫不知情，所有字条均没妻子杨彩云签名。该房屋是李北林夫妻婚后共同财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条对共同共有的财产进行处分的原则做了强制性规定：“处分共同共有的财产必须经全体共有人同意”。单独一方买卖是不符合我国房屋买卖交易规定的，而且没签买卖合同，没做司法公正，没经过房管局办理网签过户登记手续。私下房屋买卖交易是无法律效应的。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”这些规定均系法律的强制性规定，夫或妻一方违反法律的强制性规定，擅自处分房屋�行为无效。2、兴业公司于2007年12月16日与黄某签订拆迁补偿合同时，房屋产权人李北林对此毫不知情，也不在现场。是黄某冒签合同，冒领拆迁补偿款，兴业公司在明知房屋产权人未签拆迁合同的情况下，就将产权人的房屋拆了，并将补偿款65603.56元支付给冒签人黄某。因李北林长期在韶关居住，对拆迁事情一概不知，兴业公司对此要承担不可推卸的责任，赔偿房屋产权人李北林夫妇的财产损失。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：房屋产权未转移之时，拆迁补偿款仍归持证人，其他人不得侵占。3、原审法院引导兴业公司与李启英夫妇以25000元作一手商品房办理过户手续是违法行为，并以120天之内办理（即2015年5月25日止）必须立即制止。原审法院认定李北林与李启英、黄某房屋有买卖合同，但实际本案无买卖合同，连“合同”二字也没有出现。该判决�第一页第七行黄某是本案原告，而第一行李北林是反诉人变了原告，而黄某又是本案原告，也是本案被告，错漏百出。综上所述，现请二审法院撤销一审判决，改判：1、李北林单方与黄某于2005年买卖房屋私下交易无效。2、重新判令乐昌市新村北路94号的私人房屋拆迁补偿65603.56元给李北林所有。3、兴业公司未经李北林同意签字擅自将拆迁补偿款65603.56元给黄某冒签冒领，应负不可推卸的赔偿责任。4、纠正并制止兴业公司以一手商品房交易代替回迁房办理房屋过户手续。5、本案上诉费由黄某、李启英负担。二审调查、询问期间，李北林确认其上诉请求与其在一审所提的诉讼请求一致。李北林还补充上诉事实和理由称：本案诉讼的房产属于李北林和杨彩云夫妻共有的房产，李北林将房屋卖给黄某、李启英，共有人杨彩云开始并不知道房屋出卖的情形，知道后就反对�卖该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，李北林与黄某、李启英之间的交易属于无效的交易。即使有效也是李北林个人的部分有效，杨彩云的部分不能处分。
黄某、李启英答辩称：一、原审法院审判程序合法。原审法院在审理黄某、李启英诉李北林、兴业公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，依据黄某、李启英提出的撤诉申请，作出了（2014）韶乐法民一初字第222号《民事裁定书》，准许黄某、李启英撤回起诉。由于李北林不同意撤回反诉黄某、李启英房屋买卖合同纠纷一案，原审法院对反诉部分继续审理并依法作出了判决。二、原审法院认定事实清楚，判决正确。黄某与李启英系夫妻关系，李北林系李启英的叔叔。李北林拥有位于乐昌市新村北街94号私人住房一套。黄某与李启英自2001年起在该房屋居住，2002年黄某、李启英向李北林支付�民币6000元购买该房屋（后因收据遗失，2005年10月3日李北林出具《证明》一份，证明其位于乐昌市新村北街94号私人住房已于2005年10月卖给了黄某、李启英。李北林又于2005年11月10日出具《收条》一份，内容是：“今收到黄某人民币现金陆仟元正（6000元），注：新村北街94号之二房屋转让金。经手人：李北林，2005年11月10日”）。2006年，黄某、李启英将该房屋拆旧建新，由砖混结构改建成两层高的钢筋水泥结构房，并于2007年8月搬进新房居住。在此期间，李北林一直未将该房屋过户给黄某、李启英。2007年12月16日，兴业公司因开发项目需使用该房屋，遂与黄某签订了《房屋拆迁产权置换补偿安置合同》，由于当时房产证的权属人仍登记在李北林名下，因此，兴业公司要求李北林在该合同上签名，且在签订该合同当日收取了该房屋的产权证。由于李北林未将该房屋过户给黄某、李启英，因此，黄某、李启英与兴业公司于2014年12月26日达成协议：由兴业公司办理该房屋的过户手续。该协议系黄某、李启英处分自己的财产，没有侵害他人的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”和《中华人民共和国物权法》第l5条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，黄某、李启英与李北林之间的房屋买卖关系成立并已生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，而且将房屋过户到黄某、李启英名下，是李北林的合同义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案系�屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、李北林主张的10000元购房款能否支持。二、李北林主张的拆迁补偿款65603.56元能否支持。
一、关于李北林主张的10000元购房款能否支持的问题。李北林对于曾将房屋出售给黄某、李启英这一事实并无异议。对于房屋价款的问题，李北林主张房款为16000元，但从李北林出具给黄某、李启英提交的《证明》、《收据》的内容看，李北林均未在上述材料中注明总房款为16000元，也没有注明尚有房款未交齐。从日常生活经验分析，如果按照李北林的主张房款为16000元，其应在《收条》上注明已交多少房款，还欠多少房款，或者由黄某、李启英出具欠条给李北�收持，但李北林均未能提供这方面的证据。虽然李北林在一审时申请了两名证人出庭作证，但该某证人也表示李北林与黄某、李启英交易房屋时，其并未在现场，只是听说是以16000元的价格卖给黄某、李启英。其证人证言不足以证实李北林的主张，本院不予采信。至于李北林称该房屋属夫妻共同财产，其妻子不同意出售该房屋，故其出售该房屋的行为无效的问题，由于涉案的乐昌市新村北路94号（粤房证字第××号）是登记在李北林个人名下，所有权来源是1989年分析，黄某、李启英有理由相信李北林有权处分该房屋。而且李北林早于2005年已将房屋出售给黄某、李启英，李北林的妻子应该清楚这一事实，而其在将近十年的时间内均未对该出售行为提出异议，在本案中也没有作为原告提起诉讼，故李北林主张由于其妻子不同意出售房屋，该出售行为无效的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于李北林主张的拆迁补偿款能否支持的问题。如上所述，对于李北林将房屋出售给黄某、李启英的事实，双方均无异议，故黄某、李启英才是该房屋的实际权利人，况且黄某、李启英在购买李北林的房屋后，已经对该房屋进行了拆旧建新，该房屋已经不是原有状态，拆迁补偿款是按照房屋拆迁时的状况进行补偿的，故李北林主张拆迁补偿款65603.56元也没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李北林的上诉主张理由均不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、第一百九十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1840元，�李北林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锐
代理审判员 刘 茜
代理审判员 朱应麟
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 封慧敏
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