浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台天民初字第672号
原告：奚基龙，农民。
原告：金红，农民。
两原告共同委托代理人（特别授权代理）：刘勇，浙江永鼎律师事务所律师。
被告：许超强，农民。
委托代理人（特别授权代理）：许咪，浙江同元律师事务所律师。
被告：天台富辉汽车贸易有限公司，住所地：天台县赤城街道人民东路588号。
法定代表人：许超强，职务：执行董事。
原告奚基龙、金红与被告许超强、天台县富辉汽车贸易有限公司（以下简称富辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法由审判员王其委适用简易程序分别于2014年6月20日、2014年7月8日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，2014年10月20日，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2014年11月18日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人刘勇、被告许超强委托代理人许咪到庭参加诉讼（第一次开庭审理过程中被告许超强未到庭），被告富辉公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告奚基龙、金红诉称：天台县赤城街道人民东路588号房屋系两原告共同所有。2011年3月15日被告许超强（乙方、承租方）为注册并经营其任法定代表人的被告富辉公司，与原告（甲方、出租方）签订一份《房屋出租合同》，合同约定：原告将位于天台县人民东路588号房屋出租给被告，出租房屋面积第一层店面（附图纸一份）；第三条房屋租赁期限为拾伍年，自2011年3月15日至2026年3月15日；第四条该房屋每年租金：前叁年租金每年人民币贰拾万元（自2014年3月15日起每年租金在原有基础上递增7%）；本合同签订之日起，乙方应支付前半年的房屋租金人民币拾万元，以后的租金每半年支付一次，限在租期届满前一个月内支付下半年的租金，不得拖欠，如遇特殊情况不能支付的，可以给予三天的宽限期；如仍不能支付的，从第4天开始，乙方应当支付每天0.5%的逾期滞纳金；第八条房屋租赁期内，如乙方改变约定的房屋租赁用途，如存放危险物品或进行违法活动，或拖欠租金二个月经催讨仍未给付的，甲方有权解除本合同；第十条乙方在租赁期内，未及时支付租金，拖欠时间宽限期后达二个月之久的，视乙方单方解除合同处理。乙方在承租房屋内的装修装饰均为甲方所有，乙方不得要求返还。乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按原合同总额的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任等。上述合同签订后，原告按照约定将涉案租赁房屋交付给被告许超强使用。2014年3月份，两被告擅自提出退租。由于两被告拖欠租金，2014年4月16日，原告向两被告发出通知书，要求两被告在收到本通知之日起七日内，按照合同约定支付租金，并支付逾期滞纳金和赔偿损失，否则解除合同，两被告立即交还租赁房屋。但两被告既不支付款项，也不交还租赁的房屋。故原告起诉要求：1、解除原、被告于2011年3月15日签订的《房屋出租合同》；2、判令被告立即腾退并交还租赁房屋；3、判令被告支付原告租金人民币73452.05元；4、判令被告支付原告租金滞纳金20375元；5、判令被告偿付违约金214000元。在开庭审理过程中，原告增加一项诉讼请求为：由两被告赔偿在租赁期间造成租赁房屋玻璃损失人民币2377元。
被告许超强辩称：1、原告欺骗答辩人将违法建筑的商铺出租给答辩人使用，答辩人在2013年本县三改一拆整治中得知原告商铺系违章建筑，违法扩建部分应依法予以拆除，致使答辩人无法安心扩大营业，为此向原告提出解除租赁合同。现原告以答辩人违约为由要求答辩人承担违约金214000元于法无据。原告所出租的商铺未按照建设工程规划许可证的规定建设，原告与答辩人之间签订的租赁合同系无效合同，故原告无权主张违约赔偿。2、答辩人在告知原告解除租赁协议后，并在2013年12月31日已将公司搬离原告商铺，结清所有水电费用，原告也将转租广告张贴在墙体上，现原告无权向答辩人主张在2013年12月31日之后的房屋占用费。3、因原告将违建商铺出租给答辩人使用，答辩人共化去了五十余万元的装修费用，该装修损失的80%应由原告赔偿答辩人，但不在本案中反诉。4、原告主张的违约金过高，违约金应是赔偿实际损失的作用，不能按照原、被告之间任意约定的违约金来计算，应坚持违约金补偿为主，惩罚为辅的原则。综上，答辩人要求驳回两原告的诉讼请求。
被告天台富辉汽车贸易有限公司未答辩。
针对原、被告诉辩意见及庭审情况，本院归纳原、被告争议焦点如下：1、原、被告签订的房屋租赁合同是否有效？2、被告方是否应向原告方承担相应的违约责任？如应承担，赔偿的金额为多少？
针对争议焦点，原告向本院提供如下证据：1、房产证一份，证明本案租赁房屋为两原告所有的事实。2、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系及双方对租金、滞纳金及违约金的约定。3、催告函及通知书各一份，证明原告在被告逾期支付租金后，原告向被告催讨租金、并告知被告不支付租金的法律后果，同时证明被告擅自退租的事实。4、玻璃维修的销货清单，证明玻璃损失情况。5、天台县工商行政管理局出具的天台富辉汽车贸易有限公司的基本情况一份，证明被告的主体资格及证明两被告之间的关系。6、装修浴室的支出发票，因被告将浴室敲掉，再将本案房屋出租给被告，因此证明因被告的退租行为造成原告的巨额损失。7、三张照片，证明原告在依法行使解除权后，在2014年6月份后贴招租告示的。8、网页截屏，证明被告天台富辉汽车贸易有限公司的主体资格仍然存在。9、建设棚亭处置费发票两份，证明没有在房产证范围的房屋原告系合法使用。10、房屋出租合同一份，证明原告于2014年7月18日将涉案房屋已转租给他人的事实。对原告提供的证据，被告许超强的质证意见为：对原告方提供的证据1的关联性有异议，原告方提供的房产证显示原告方的占地面积只有两间，但原告实际租赁给被告的房屋占地面积不止两间，故原告提供的房产证并不能证明原告租赁给被告的商铺均系其合法所有。对原告提供的证据2即租赁合同的真实性无异议，但合法性和关联性有异议，因原告租赁给被告的房屋部分系违章建筑，故租赁合同依法无效。对原告提供的证据3即催告函及通知书，对催告函的合法性有异议，对通知书的真实性有异议。对原告提供的证据4玻璃维修的销货清单，原告玻璃损坏不是在原告租赁期间损坏，也不是被告损坏，故对该证据的关联性有异议。对原告提供的证据5即富辉公司的工商登记情况，对该证据的关联性有异议，因本案的租赁合同系原告与被告许超强签订，与富辉公司无关。对原告提供的证据6即装修浴室的支出发票，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原、被告之间系商铺租赁，并不是浴室的转让或出租。对原告提供的证据7即三张照片的真实性无异议。原告提供的证据8即网页截屏的真实性、关联性均有异议，富辉公司实际经营地址已不在人民东路588号。原告提供的证据9即建设棚亭处置费发票两份，对该证据的关联性有异议，棚亭从字面理解系建设期间的临时建筑，并不能证明原告该部分房屋合法有效的。对原告提供的证据10即租赁合同一份，对原告已租赁的事实无异议，但对租赁的时间被告不明确。
针对争议焦点，被告许超强向本院提供如下证据：1、天台县国有土地出让合同一份，证明原告违规扩建，其出租给被告商铺部分系违章建筑。2、天台浪漫时空宾馆的证明，证明公司在2013年12月31日时水电费已付清，并从原告处搬走的事实。3、照片一张，证明在2014年3月份的时候，原告已经张贴广告将一楼店面重新出租，原告已经实际管理出租房屋。4、通话记录，证明原、被告为租赁纠纷电话协商的事实。5、照片一张，证明原告至少在2014年3月前对涉案商铺招租的事实。6、现场照片，证明原告方的房屋存在违建的事实。7、房屋出租合同，证明原告出租的房屋系违章建筑。对被告许超强提供的证据，原告方的质证意见为：对被告提供的证据1即天台县国有土地出让合同，该证据系复印件，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。对被告提供的证据2即天台浪漫时空宾馆的证明，对该证据形式上的真实性无异议，内容的真实性、关联性和证明力均有异议，水电费结清不在本案的争议范围，两被告至今都没有与两原告办理移交手续，水电费有无结清，不能作为房屋腾退的依据。对被告提供的证据3即照片一张，对该证据的真实性、关联性均有异议，不存在原告在2014年3月将一楼店面重新出租的事实。对被告提供的证据4即通话记录，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，通话清单中看不出任何信息。对被告提供的证据5、证据6即两张照片，对证两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对被告提供的证据7即房屋出租合同，对该证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，并不能证明原告所主张的证明对象。
为查明本案事实，本院依职权向天台县城市管理行政执法局发函要求确认赤城街道人民东路588号房屋是否存在违法建筑？天台县城市管理行政执法局对此作出复函，复函确认本案房屋主体建筑凹进部位设置的构筑物系临时设施，批准时效为2006年6月9日至2009年6月8日，该设施现已超过法定时效。对该份证据，原告的质证意见为：对该证据的合法性、关联性有异议，原告并没有将未做产权证部分的房屋出租给被告。被告对该证据无异议。
对原、被告提供的证据本院认证如下：对原告提供的证据1即房产证，对该证据的真实性、合法性及原告依据该房产证拥有合法产权部分房屋的事实本院予以确认。对原告提供的证据2即房屋租赁合同，对该证据的证明效力本院予以确认。对原告提供的证据3即催告函及通知书，原告并提供了送达催告函及通知书的快递单，对该证据的证明效力本院予以确认。对原告提供的证据4即玻璃维修的销货清单，原告无法证明玻璃系何时损坏，亦不能证明玻璃系被告损坏，故对该证据的证明效力本院不予确认。对原告提供的证据5即富辉公司的工商登记，证明被告的主体资格，结合原告提供的证据8即网页截屏，故本院对原告提供的证据5、证据8的证明效力予以确认。对原告提供的证据6即装修浴室的支出发票，被告对该证据的三性均有异议，该证据有些系收款收据、有些系销货清单，亦无相关人员的签名，且该证据无法证明原告与被告签订租赁合同因此造成的损失情况，故对该证据的证明效力本院不予确认。对原告提供的证据7即三张照片，该证据无法确认系原告在2014年6月份后张贴，故对该证据的证明效力本院不予确认。对原告提供的证据9即建设棚亭处置费发票，对该证据虽能证明被告缴纳了棚亭处置费，但不能证明原告在房产证中未登载的这部分房屋系合法建筑的事实，故对该证据的证明效力本院不予确认。对原告提供的证据10即租赁合同一份，该证据能证明原告已于2014年7月18日将涉案房屋出租的事实，故对该证据的证明效力本院予以确认。对被告提供的证据1即天台县国有土地出让合同一份，结合天台县行政执法局向本院的复函，能证明原告出租给被告的房屋部分系违法建筑的事实，对该证据的证明效力本院予以确认。对被告提供的证据2即天台浪漫时空宾馆的证明，该证据有天台浪漫时空宾馆的盖章，并有相关人员的签名，且原、被告对被告已搬离原告房屋的事实亦无异议，故本院对该证据的证明效力予以确认。对被告提供的证据3即照片一张、证据4通话记录、证据5照片一张，原告对该三份证据的“三性”均有异议，本院认为，该三份证据无法证明被告所主张的证明对象，故对该证据的证明效力不予确认。对被告提供的证据6即现场照片、证据7即房屋出租合同一份，结合原告提供的证据1即天台县国有土地出让合同及天台县城市管理行政执法局的复函，该两份证据能证明原告方的房屋存在违建的事实。故对该两份证据的证明效力本院予以确认。对本院出示的天台县城市管理行政执法局关于赤城街道人民东路588号房屋是否存在违法建筑行为予以调查的复函，该证据系查处违法建筑的有关行政机关作出的函件，原告亦无提出相关有效的反驳证据，故对该证据的证明效力本院予以确认。
据上证据的分析与认定，结合庭审中各方当事人的陈述，经审理本院认定事实如下：
被告许超强系富辉公司的法定代表人，2011年3月15日，被告许超强为富辉公司经营需要与原告奚基龙签订房屋出租合同一份，合同约定：原告奚基龙将坐落于天台县人民东路588号房屋的第一层店面（附图纸一份，建筑面积如图）出租给被告许超强。约定租赁期限为拾伍年，自2011年3月15日开始至2026年3月15日止，约定租金：前叁年租金为每年人民币贰拾万元，自2014年3月15日起每年租金在原有基础上递增7%。租金支付方式为：本合同签订之日起，被告应支付前半年的房屋租金人民币拾万元，以后的租金每半年支付一次，限在租期届满前一个月内支付下半年的租金，不得拖欠，如遇特殊情况不能支付的，可以给予三天的宽限期；如仍不能支付的，从第4天开始，被告应当支付每天0.5%的逾期滞纳金。原、被告并对违约责任作了约定：原告违反本合同约定，提前收回房屋的或租赁期内，因产权问题、房屋抵押、担保、债务纠纷或其他原因致被告合同无法履行的，原告应全额赔偿被告投入的经济损失，并支付违约金人民币100万元；被告在租赁期内，未及时支付租金，拖欠时间宽限期后达二个月之久的，视为被告单方解除合同处理；被告在承租房屋内的装修装饰均为原告所有，被告不得要求返还；被告未经原告同意中途擅自退租的，被告应按原合同总额的50%向原告支付违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应承担赔偿责任等。此外，原、被告还约定了其他权利、义务。合同签订后，被告自2011年3月15日至2013年12月31日期间在本案承租的房屋进行经营活动，并在上述期间依照合同约定支付了相应的租金。2013年12月31日被告擅自搬离了涉案房屋，原、被告因此发生矛盾。2014年4月16日，原告向被告邮寄了通知书，要求被告支付租金并承担违约责任、赔偿损失等。另查明，原告出租给被告的第一层店面房屋系连成一个整体，中间并无墙体隔开，该出租房屋大部分拥有合法产权，但部分按规划应为橱窗及雨棚，为临时设施（面积为126平方米），批准的时效为2006年6月9日至2009年6月8日，现该设施的临时许可证已超过法定时效，原告未依法办理相关延期手续。庭审中，原、被告均一致认可，原告出租给被告房屋中临时设施面积占整个承租房屋占地面积的四分之一左右。2014年7月18日，原告将涉案房屋重新出租给他人，并于2014年7月26日签订房屋出租合同一份。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。一、关于原、被告之间签订的租赁合同是否有效问题？经本院审理查明，原告出租给被告的房屋中四分之三左右有合法的产权手续，故该部分房屋的租赁行为并不违反法律强制性规定，合法有效。至于原告出租给被告房屋中按规划应为临时建筑部分（约四分之一左右）的房屋，因该部分房屋未取得相应的合法产权手续，故该部分房屋所涉的租赁合同依法应认定无效。租赁合同虽部分无效，但承租人对无效部分应按租金标准支付房屋占有使用费。二、关于被告是否应承担相应的违约责任问题，经本院审理查明，被告于2013年12月31日自行搬离了涉案房屋，房屋租金亦支付至该日，故应认定在履行期限届满之前，被告以自己的行为表明不履行主要债务，被告的行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定，原告可以解除合同，故对原告要求解除双方之间房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持。三、对于原告主张的违约金数额问题。原、被告签订的房屋租赁合同虽对违约金作了约定，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现被告向本院提出违约金过高，违约金应与实际损失相对应为由，要求对违约金予以调整，本院结合本案临时建筑占整个出租面积的四分之一，该部分面积不得主张违约金，原告出租给被告房屋的租金数额及原告已于2014年7月18日将房屋另行出租给他人等事实，本院酌定被告应向原告承担违约损失人民币80000元。四、至于原告主张要求被告承担玻璃损失问题。原告无法证明玻璃系何时损坏，亦不能证明玻璃系被告损坏，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。五、对于原告起诉许超强主体是否适格问题。经本院审理查明，被告许超强系富辉公司的法定代表人，其为开办富辉公司承租了本案房屋，故本案中许超强签订合同的行为，应视为代表公司履行职务行为，故其行为的法律后果应由富辉公司承担，由此，对原告要求被告许超强承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、解除原告奚基龙、金红与被告天台富辉汽车贸易有限公司于2011年3月15日签订的房屋租赁合同。
二、由被告天台富辉汽车贸易有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告奚基龙、金红违约损失人民币80000元。
三、驳回原告奚基龙、金红的其他诉讼请求。
本案受理费人民币5910元，由原告奚基龙、金红负担3910元，由被告天台富辉汽车贸易有限公司负担人民币2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，向台州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5910元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：19—900001040000225089001）。
义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 王其委
审 判 员 陈中云
人民陪审员 陈正八
二〇一五年七月十日
代理书记员 林 娴