辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01677号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张琦，无职业。
上诉人（原审被告、反诉原告）：马惠，无职业。
原审原告（反诉被告）张琦与原审被告（反诉原告）马惠房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院作出（2015）沙民初字第2674号民事判决，张琦、马惠均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张琦，上诉人马惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张琦一审诉称：我与被告于2010年签订《租房协议》，连续承租被告房屋三年。在2013年6月15日至2014年6月15日合同存续期间，被告私自将案涉房屋出租给新的租客，并在2013年12月8日擅自撬开我承租房屋房门，被告存在违约行为，我支付租金至2013年12月15日，我请求法院判令被告返还2013年12月8日至12月15日（8天）房屋租金354元，被告支付违约金1330元，返还押金1000元。
被告马惠一审辩称：由于原告要求解除合同双方合同才解除，我不存在违约行为，而是原告存在违约行为。原告在2010年承租期间并未向我支付押金。2013年12月8日，原告将房屋钥匙交给我，我并未使用该房屋，直至12月15日我才将房屋交给下一个租客。我不同意原告的诉讼请求。
马惠一审反诉称，我与原告于2010年签订的《租房协议》约定的租金为每月1000元，后经双方协商同意，自2013年6月15日起租金每月为1330元。双方约定原告用2013年6月15日至9月15日第一季度租金3990元替我购买新防盗门、新油烟机、新卫生间坐便盖，但至今原告未购买。2013年12月15日，我与原告解除了租房协议，并就水电费交付问题产生矛盾，原告多次到案涉房屋闹事，导致我与新租客2013年12月15日至2015年6月15日租房协议无法履行，提前终止。请求法院判令原告给付2013年6月15日至9月15日房屋租金3990元、赔付房屋租金损失1450元。
针对一审反诉，张琦辩称，我按照合同约定按时向被告交纳了房租，被告主张我应当更换新防盗门、新油烟机、新卫生间坐便盖以及我到案涉房屋闹事应当提供证据予以证明。不同意被告的反诉请求。
一审法院审理查明：2010年6月15日，原、被告签订《租房协议》，被告将其位于大连市沙河口区尖山街44号303号房屋租赁给原告使用，租赁期限一年，自2010年6月15日起至2011年6月15日止，出租房屋的月租金为每月1000元，原告居住前需提前交付1000元作为押金给被告，承租期后由被告返还原告。承租期内如有特殊情况，原告需要退房时，必须提前30天通知原告，并赔偿一月损失费。被告如想提前收回房屋，解除租房协议，必须提前30天通知原告，并赔偿1月的损失费。协议还约定了双方的其他权利义务。协议签订后，被告将案涉房屋交付原告使用。2011年6月15日，双方续签《租房协议》。该协议约定租期自2011年6月15日至2012年6月15日，租金1000元／月。出租房屋的月租金为每月1000元，“1000元”押金部分被划掉。该协议期满后，原告继续租赁案涉房屋，租期为2013年6月15日至2014年6月15日，每月租金为1330元。原告交纳租金至2013年12月15日。2013年12月8日，被告将案涉房屋收回。再查，一审法院于2014年1月20日受理了原告马惠与被告张琦房屋租赁合同纠纷一案，原告马惠请求法院判令被告张琦返还冰箱、洗衣机购置款2700元，被告张琦给付违约赔偿金1330元、煤气费781.2元。一审法院于2014年3月31日作出（2014）沙民初字第658号民事判决，判决：一、被告张琦给付原告马惠违约金1330元；二、被告张琦给付原告马惠煤气费781.2元；三、驳回原告马惠的其他诉讼请求。原告马惠和被告张琦均不服，上诉至辽宁省大连市中级人民法院，辽宁省大连市中级人民法院于2014年6月12日作出（2014）大民二终字第743号民事判决书，判决书中本院认为部分载明“结合双方提供的现有证据和本案的实际情况，案涉租赁合同未依约履行到期，不能充分的认定完全系因张琦或马惠单方的原因所致。此外，案涉租赁合同中约定承租期内如有特殊情况，张琦需要退房时，必须提前30天通知马惠，并赔偿一月损失费。该损失费按通常理解应为因提前退房导致房屋无法立即重新找到租客，致使出租方产生一段时间的租金损失。现马惠主张张琦应向其赔偿一个月租金的违约金，但在案涉租赁合同中并没有关于违约金的明确约定。综合本案实际情况来看，张琦已将租金交至2013年12月15日，马惠作为房主在其与张琦的租赁合同未履行到期的情况下，即于2013年12月8日与新租客签订新的租赁合同，并向新租客交付了房屋，开始履行新的租赁合同。虽然案涉租赁合同未履行到期，但是马惠已经在租期内找到新的租客，马惠亦未提供充分的证据证明其存在损失，故马惠要求张琦支付一个月租金1330元的违约赔偿金的主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。”辽宁省大连市中级人民法院判决：一、维持大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第658号民事判决第二项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第658号民事判决第一项、第三项；三、驳回原审原告马惠的其他诉讼请求。再查，中国人民解放军海军小平岛舰艇岸勤部营房科于2015年7月7日出具《证明》，内容为：大连市沙河口区尖山街44号楼为部队军产房，不允许私自对外出租。
一审法院认为：原、被告签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，双方均应依约履行。原告向被告交纳租金至2013年12月15日，被告于2013年12月8日将案涉房屋收回，故自2013年12月8日起原告就未再承租使用案涉房屋，被告应当将2013年12月8日至12月15日（1330元÷31天×8天）租金343.2元返还给原告。关于原告要求被告支付违约金1330元的诉讼请求，一审法院认为，经辽宁省大连市中级人民法院（2014）大民二终字第743号民事判决认定“案涉租赁合同未依约履行到期，不能充分的认定完全系因张琦或马惠单方的原因所致。”案涉租赁合同中也并没有关于违约金的明确约定，且原告也未提供证据证明其提前将房屋返还给被告给其造成的实际损失，故原告的此项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告返还押金1000元的诉讼请求，一审法院认为，虽然双方在2010年6月15日签订的《租房协议》中约定了押金1000元，但原告未提供其实际向被告交付押金的相关证据，且双方在2011年6月15日签订的《租房协议》中已将押金1000元划掉，故原告的此项诉讼请求，事实依据不足，一审法院亦不予支持。
关于被告要求原告给付2013年6月16日至9月15日房屋租金3990元的反诉请求，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经辽宁省大连市中级人民法院（2014）大民二终字第743号民事判决认定，原告已将租金交至2013年12月15日，且被告未提供证据证明双方存在以租金购买相关物品的约定，故被告的此项反诉请求，不予支持。关于被告要求原告赔付房租损失1450元的反诉请求，一审法院认为，被告未提供证据证明其与新租客提前解除合同系由原告行为所致且该损失已实际发生，故被告的该项反诉请求，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告马惠于判决生效之日起十日内返还原告张琦房屋租金343.2元；二、驳回原告张琦的其他诉讼请求；三、驳回被告马惠的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元（原告已预交）、反诉费50元（被告已预交），由原告负担10元、由被告负担90元，给付时间同上。
宣判后，张琦、马惠均不服一审判决，向本院提起上诉。
张琦的上诉请求是：要求马惠支付违约金1330元，返还押金1000元。依据的主要事实和理由为：合同有约定，马惠在合同存续期间私自将案涉房屋出租给新的租客，马惠存在违约行为，故应支付违约金并返还押金。
马惠二审答辩认为：不同意张琦的上诉请求及事实、理由。我的答辩意见和我的上诉理由是一致的。
马惠的上诉请求是：撤销一审判决，并支持我的全部反诉请求。依据的主要事实和理由为：一、双方协商确定自2013年6月15日起月租金为1330元并签订了补充租房协议，张琦承诺用第一季度3990元租金款为案涉房屋购置更换防盗门和油烟机等。现张琦至今没有给付我2013年6月15日至2013年9月15日的租金3990元，也没有给案涉房屋购置更换防盗门和油烟机等。因此张琦应给付我租金3990元。张琦称该笔租金已给了我是没有的事实。（2014）大民二终字第743号民事判决认定张琦已交付租金至2013年12月15日实属认定事实不清。二、双方补充协议最后一段约定“承、出租方如需退房……乙方提前15天搬出（承租人）”。张琦应在12月1日搬出案涉房屋，其在12月8日搬出，少给我退房了7天，应给付我7天租房费。三、张琦多次到案涉房屋闹事，导致我与新租客的租房协议无法履行，提前终止，张琦应赔偿我租金损失1450元。
张琦二审答辩认为：不同意马惠的上诉请求及事实、理由。我与马惠之间有合同，其诉讼请求没有事实和法律依据，也没有证据予以证明。我按照合同约定按时缴纳了房租，马惠要求我更换防盗门、油烟机等没有合同约定。关于18岁小孩租赁房子的问题，对该节事实我不清楚。
本院经审理查明：一审判决认定事实基本属实。
本院另查明，双方当事人均认可签订的租房协议（补充）的最后一句话为“承、出租方如有特殊情况需退房，必须提前30天通知——以原合同执行。乙方提前15天搬出（承租人）。”
上述事实，有租房协议（补充）、双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。
本院认为，双方当事人签订的《租房协议》及《租房协议（补充）》是双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。双方在租房协议（补充）中约定，“承、出租方如有特殊情况需退房，必须提前30天通知——以原合同执行。乙方提前15天搬出（承租人）”。该条款约定的是如果承租人单方提前解除合同，须提前15天搬出。本案案涉租赁合同未依约履行到期的原因，本院已生效的（2014）大民二终字第743号民事判决已经作出了认定，该判决认定“案涉租赁合同未依约履行到期，不能充分的认定完全系因张琦或马惠单方的原因所致”。故本案不适用《租房协议（补充）》所约定的条款。同时本院已生效的（2014）大民二终字第743号民事判决已认定张琦已将租金交至2013年12月15日，张琦自2013年12月8日起就未再承租使用案涉房屋，故马惠应将2013年12月8日至12月15日的租金343.2元返还给张琦。马惠提出的“张琦应给付我7天租房费”的上诉理由，本院不予采纳。
张琦上诉提出“马惠应支付我违约金1330元，返还押金1000元”。经查，本院已生效的（2014）大民二终字第743号民事判决认定“案涉租赁合同未依约履行到期，不能充分的认定完全系因张琦或马惠单方的原因所致”。案涉租赁合同中也并没有关于违约金的明确约定，张琦也未提供证据证明其提前将房屋返还给马惠给其造成的实际损失，故张琦提出的“应支付我违约金1330元”的上诉请求，本院不予支持。张琦提出“应返还押金1000元”的上诉请求，经查，虽然双方在2010年6月15日签订的《租房协议》中约定了押金1000元，但张琦未提供其实际向马惠交付押金的相关证据，且双方在2011年6月15日签订的《租房协议》中已将押金1000元划掉。故此项上诉请求本院不予支持。
马惠上诉提出“张琦承诺用第一季度租金3990元为案涉房屋购置更换防盗门和油烟机。张琦既没有给我租金，也没有给案涉房屋更换防盗门和油烟机，张琦应给付我租金3990元”。经查，马惠并未提供证据证明双方存在以租金购买相关物品的约定，且本院已生效的（2014）大民二终字第743号民事判决认定张琦已将租金交至2013年12月15日，故此上诉理由本院不予采纳。马惠上诉提出“张琦应赔偿我租金损失1450元”。经查，马惠并未提供证据证明其与新租客提前解除合同是由于张琦的行为所导致的，同时也未提供证据证明该损失已经实际发生，故此上诉理由本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元（上诉人张琦预交50元，上诉人马惠预交100元），由上诉人张琦负担50元，上诉人马惠负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 樊 迪