浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙11民终649号上诉人（原审被告）：青田县万基置业有限公司，住所地青田县鹤城街道龙东路9号。社会统一信用代码：91331121737795XXXX。法定代表人：陈志浩，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈飞，浙江五联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱泽荣，男，1971年3月14日出生，汉族，职工，住青田县。被上诉人（原审原告）：伍小丽，女，1982年5月4日出生，汉族，职工，住青田县。上诉人青田县万基置业有限公司与被上诉人朱泽荣、伍小丽商品房预售合同纠纷一案，不服青田县人民法院（2017）浙1121民初1569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。青田县万基置业有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.行使合同解除权的前提是享有解除权。本案中，上诉人于2017年1月17日向被上诉人发《关于香榭苑23幢延迟交付的函》，告知案涉房屋无法交付的原因，且该原因符合《商品房买卖合同》约定的免责事由，被上诉人无权单方解除合同，上诉人无需返还购房款并支付利息。2.合同第九条所称个人是指案涉房屋周边包括一期业主在内的个人，但具体是哪个人或哪些人在签订合同时是不明确的。且将来会发生什么事情，是否会加以阻挠或采取什么方式阻挠也未可知，因此上诉人逾期交房属于该条载明的“但如遇下列特殊原因”的情形。3.《承诺书》复印件和《关于〈承诺书〉的情况说明》对交房前或后的描述清楚明确，前就是前，后就是后，不能凭主观臆测予以否定。综上，原审认定事实、适用法律均错误。请二审法院考虑上诉人的现实情况，支持上诉人的上诉请求。朱泽荣、伍小丽共同辩称，其与上诉人签订的《商品房买卖合同》是格式合同，合同第九条约定的免责事由免除了上诉人责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人权利，该条款无效。同时，上诉人向被上诉人出具的《承诺书》承诺，在合同约定的交房时间前把案涉楼盘并入万基欧郡小区，否则将全额退还房款并赔偿已付房款20%的违约金。《承诺书》载明的“交房前”应指合同约定的交房时间而非实际交房时间。上诉人未按约定及时交房，被上诉人取得合同解除权。被上诉人行使解除权后，上诉人未提出异议，未在法定期限内请求法院确认解除合同的效力，双方签订的合同已被解除。两被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱泽荣、伍小丽向一审法院起诉请求：向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告已付房款1142240元；二、判令被告赔偿违约金228448元；三、判令被告支付以上两款项从2017年3月16日起至实际给付日的利息；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告系青田县油竹街道香榭苑23幢（所谓万基二期）房产的开发商，而香榭苑23幢与万基欧郡小区（所谓万基一期）相邻。2015年12月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以1142240元价款购买被告开发建设的香榭苑23幢3单元1502室房屋。合同载明所购商品房为预售商品房，预售许可证为售许字（2014）第08号。合同第九条约定“出卖人应当在2016年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用”，其中所谓的各项条件包括竣工验收合格、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件等等。合同第九条还约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，所谓“特殊原因”载明包括“因本项目周边其他企业、部门、组织或个人原因，导致本项目不具备竣工交付条件而导致开发建设周期延长的，出卖人可据实予以延长”等情形。合同第十条约定“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1和2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理”“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金”等等，同时也约定“如遇到本合同第九条规定的情形，则出卖人不承担违约责任”。2015年12月18日、2016年1月11日、2016年1月29日，原告分三次向被告支付房款1142240元。在原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告向购房者出具了一份《承诺书》，承诺：一、万基欧郡二期与一期公用一个大门，中间围墙拆除，与一期同一物业服务公司进行管理，物业的服务质量和收费标准与一期的物业一致。二、严格按青田县规划建设局图纸执行，在商品房买卖合同交付时间二期道路畅通。三、如本公司在交房前（后）未如期解决以上条款，本公司将承担总房价20%的违约金，并全部退还业主所交房款。因香榭苑23幢经由万基欧郡小区的通道被万基欧郡小区围墙阻隔，香榭苑23幢未在2016年12月30日前完成竣工验收向原告交付房屋。2017年1月17日，被告发函要求延期交房。2017年3月1日，原告等买受人向被告送达《集体退房通知》，表明因逾期交房满60日，决定解除商品房买卖合同，要求被告根据合同约定收到通知之日起15日内退还全部房款并赔偿已付房款20%的违约金。被告收到通知后，至今未退还原告房款及支付违约金，现原告诉至该院。一审法院认为，本案主要争议为原、被告的《商品房买卖合同》是否已解除及被告应否支付违约金。该院评析：一、合同解除权系形成权，可依单方意思表示使民事法律关系消灭。本案中，原告解除合同的意思表示已于2017年3月1日到达被告，被告未提出异议，也未在期限内请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故原、被告的《商品房买卖合同》已于2017年3月1日解除。二、原告解除合同符合约定，被告关于其逾期交房符合约定免责的特殊原因不属违约的抗辩不成立，被告应按约定退还房款及支付违约金：1.被告陈述未能如期验收交房的原因是“一期”的业主把进去的道路围墙拦住，导致消防等问题无法验收，主张该事由属合同约定的免责事由，但根据双方陈述，“二期”通道被“一期”围墙阻隔之事实在双方签订合同时即已发生，且事主明确，而合同第九条载明“如遇到下列特殊原因”，语义指向将来不确定发生的事项，针对的是“因本项目周边其他企业、部门、组织或个人”不特定主体，被告的该主张显属牵强。2.即使因约定免责的“因本项目周边其他企业、部门、组织或个人原因，导致本项目不具备竣工交付条件而导致开发建设周期延长的”被告也只是可据实予以延长，但被告在约定交房期限内并没有要求延长，而是承诺“在商品房买卖合同交付时间二期道路畅通”、“如本公司在交房前（后）未如期解决以上条款，本公司将承担总房价20%的违约金，并全部退还业主所交房款”。虽然《承诺书》复印件和《关于〈承诺书〉的情况说明》对交房前或后描述有别，并且被告在说明中强调尚未交房，谈不上违约金和退房款问题，但根据承诺书内容，不难理解“如期解决以上条款”是如以上条款之期，无论“交房前”还是“交房后”所指应是交房的期限而非客观事实状态，否则该款承诺毫无意义。综上，原告在被告逾期交房时间届满后解除合同符合双方约定，合同中约定了并且被告《承诺书》也重申了原告因此事由解除合同将退还房款并支付违约金，故对原告要求被告退还房款并支付房款20%违约金的诉讼请求，予以支持。三、原、被告合同解除后，被告失去了继续占有原告购房款的合法依据，现被告未在约定时间内返还原告，原告要求被告返还购房款的孳息,予以支持，其孳息可按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但原告还要求被告支付违约金的利息，该院认为违约金是对原告解除合同的补偿，合同解除后原告购房款的被占用原告已诉请要求支付利息，现原告还要求支付违约金的利息缺少依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百三十一条之规定，判决：一、被告青田县万基置业有限公司于本判决生效后一个月内返还原告朱泽荣、伍小丽购房款1142240元并支付利息（利息自2017年3月16日起至还款日止，月利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、被告青田县万基置业有限公司于本判决生效后一个月内支付原告朱泽荣、伍小丽违约金228448元；三、驳回原告朱泽荣、伍小丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17136元，由被告青田县万基置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人青田县万基置业有限公司于2016年1月6日出具的《承诺书》所提及“交房前”应指《商品房买卖合同》约定的交房时间前而非实际交房时间前。尽管该合同第九条约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，而所谓“特殊原因”载明包括“因本项目周边其他企业、部门、组织或个人原因，导致本项目不具备竣工交付条件而导致开发建设周期延长的，出卖人可据实予以延长”等情形，第十条约定“如遇到本合同第九条规定的情形，则出卖人不承担违约责任”，但《承诺书》承诺：“（交房前）万基欧郡二期与一期公用一个大门，中间围墙拆除……”据此，因中间围墙不能拆除导致延期交付房屋之情形已被排除在免责事由之外。现上诉人交房前不能及时拆除围墙，其作为出卖人无权根据上述第九条之约定延期交房。两被上诉人根据合同约定有权解除合同，原审判令上诉人返还被上诉人购房款并支付利息及违约金，并无不当。另需指出，《关于〈承诺书〉的情况说明》仅仅是上诉人于一审法院庭审后向该院出具的单方说明，具体内容的确定应以《承诺书》本身为准。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17136元，由上诉人青田县万基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷晓军审 判 员 李伟峰审 判 员 项伟杰二〇一八年六月七日代书记员 叶 青