上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3914号
上诉人(原审原告)：何常富，男，1956年12月15日出生，汉族，住福建省。
委托诉讼代理人：陈然，上海市恒业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱群峰，上海市恒业律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：兴业银行股份有限公司上海大柏树支行，地址上海市杨浦区。
负责人：谈悦楚，行长。
委托诉讼代理人：孟祥金，上海市国和律师事务所律师。
原审第三人：张景春，男，1977年8月6日出生，汉族，住福建省。
原审第三人：汤晓婷，女，1979年10月27日出生，汉族，住福建省。
原审第三人：上海朗祥贸易有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：张景春。
上诉人何常富因与被上诉人兴业银行股份有限公司上海大柏树支行(以下简称兴业银行大柏树支行)、原审第三人张景春、汤晓婷、上海朗祥贸易有限公司案外人执行异议之诉一案，不服上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)(2016)沪0106民初14863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何常富上诉请求：撤销静安法院(2016)沪0106民初14863号民事判决，将本案发回重审或改判支持何常富的诉讼请求，即确认何常富对上海市宝山区真华路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房产)享有承租权，要求对涉案房产负担租赁权予以变现。
事实和理由：1、原审判决认定事实不清。何常富于2013年1月25日与张景春签订了租赁合同，约定租赁涉案房产，并到上海市宝山区房地产交易中心办理了租赁合同备案登记。何常富按约支付租金至2016年度。静安法院依据张景春、汤晓婷于2011年4月4日在物业公司办理的入住人员登记、汤晓婷与物业公司签订的《住宅装修管理服务协议》等表面证据，认定涉案房产一直由张景春、汤晓婷使用，何常富未占有使用涉案房产，依据不足。张景春、汤晓婷与物业公司办理的手续系交房时的正常手续，与何常富占有使用租赁房产并不冲突。2、原审判决适用法律错误。兴业银行大柏树支行实现抵押权与买卖不破租赁的原则并不冲突，何常富的诉讼请求为要求对涉案房产负担租赁权拍卖，并非阻扰兴业银行大柏树支行实现抵押权。故何常富有权请求对涉案房产负担租赁权拍卖，并主张优先购买权。
兴业银行大柏树支行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房产至今仍由张景春、汤晓婷居住，何常富从未居住在涉案房产内，其主张的租赁关系仅为债权行为，未取得对外公示的物权效力，不能对抗兴业银行大柏树支行的抵押权。
何常富向静安法院起诉请求：确认何常富对涉案房产享有租赁权，要求对涉案房产负担租赁权予以变现。
静安法院认定事实：兴业银行大柏树支行诉张景春、汤晓婷、上海朗祥贸易有限公司金融借款合同纠纷案于2013年8月7日达成(2013)静民二(商)初字第1429号民事调解书。该调解书的内容包括，张景春以涉案房产对兴业银行大柏树支行的债权承担抵押担保责任。届期，因张景春等人不履行调解协议确定的付款义务，兴业银行大柏树支行申请执行。2013年12月19日，静安法院作出(2013)静执预字第2460号裁定查封该抵押房屋。2014年4月4日，静安法院作出(2013)静执字第2536号裁定依法拍卖涉案房产以清偿债务。在执行期间，何常富得知涉案房产已被查封将进行拍卖，遂于2016年5月31日提出案外人执行异议。2016年6月27日，静安法院(2016)沪0106执异83号执行裁定书认定，涉案房产已于2012年6月4日登记抵押，抵押给兴业银行大柏树支行作为债权担保，静安法院依据权利人申请依法采取执行措施拍卖涉案房产并无不当。何常富与张景春就涉案房产签订的房屋租赁合同在抵押登记之后，房屋抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力，据此，驳回何常富的异议请求。2016年7月13日，何常富不服(2016)沪0106执异83号执行裁定，提起案外人执行异议之诉。
2013年1月25日，何常富与张景春签订《上海市房屋租赁合同》，约定何常富租赁涉案房产，租赁期限自2013年1月25日起至2033年1月20日止，月租金人民币5,000元(以下币种相同)、保证金15,000元、一年一付等。双方办理租赁合同备案登记。何常富支付了约定的租赁保证金和租金，现租金支付到2016年度。
审理中，静安法院向当地大华五村第一居委会和物业公司了解该处居住人员情况如下：2011年4月4日，张景春和汤晓婷在大华集团上海物业管理有限公司梧桐城邦三期管理处(以下简称物业公司)办理入住人员登记。同期，汤晓婷与物业公司签订《住宅装修管理服务协议》。两人在该处登记办理《上海市居住证》，有效期至2016年10月。张景春、汤晓婷家庭一直居住此处，无其他租住人员，且多年欠付物业管理费。
静安法院认为：《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。涉案房产登记的抵押权人为兴业银行大柏树支行。静安法院根据生效法律文书和兴业银行大柏树支行的申请，裁定依法拍卖涉案房产以清偿债务，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持……”。根据查明的事实，涉案房产一直由第三人张景春、汤晓婷家庭使用，何常富从未占有使用，其主张的租赁关系仅为债权行为，未取得对外公示的物权效力。因此，何常富主张的租赁权不能排除兴业银行大柏树支行的执行申请。据此，判决驳回何常富的诉讼请求。案件受理费80元，由何常富负担。
本院经审理查明，静安法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，兴业银行大柏树支行就涉案房产的抵押权于2012年6月4日登记设立，而何常富与张景春就涉案房产的租赁合同于2013年1月25日签订，属于抵押权设立后出租抵押财产的情形，故何常富与张景春的租赁关系不能对抗兴业银行大柏树支行已登记的抵押权，对涉案房产拍卖后的受让人也不具有约束力，不适用买卖不破租赁的原则，何常富就涉案房产负担租赁权予以变现的主张不能成立。综上所述，何常富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人何常富负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱志红
审判员 胡晓东
审判员 张常青
二〇一七年五月二十二日
书记员 沈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。