成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温江民初字第3444号
原告成都某某物业服务有限责任公司。
法定代表人：蒋某杰，董事长。
委托代理人杨某华，该公司员工，一般代理。
被告杨某。
委托代理人王某，系原告配偶，特别授权。
原告成都某某物业服务有限责任公司（以下简称某某公司）与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员薛晓娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨某华、被告杨某的委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称，2005年5月8日，原告与四川省某某房地产开发有限公司签订了“某某”项目的《前期物业服务合同》，并于2012年12月31日原告与某某第一届业主委员会签订了《“某某”物业服务合同》，原告依约为“某某”业主、物业使用人提供了物业服务。但自2012年1月起，被告一直无故拒交物业费。期间，原告通过口头或书面方式，多次催促被告缴纳上述费用未果。原告为维护合法权益，特诉至法院请求判令：1、被告支付原告物业服务费4055.55元（从2012年1月至2014年11月），并从逾期之日起每迟延一天应按未交物业公共服务总额的千分之三向原告付自2012年1月1日起至2014年7月15日的违约金4448.81元，共计8504.36元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告从2012年1月起拖欠物业服务费，原告并未通知过被告。2012年全年的拖欠物业费用已经超过了诉讼时效。法律规定物业公司不能收取违约金。最主要的是被告的房屋两处漏水，物业也从来不处理，并且房屋被盗，物管失职。被告花园里的樱桃树被物管损坏。物管乱收费，物业管理不到位，小区车位没有指定，乱停乱放，被告到现在都没有车位，还收取了车位费。门禁系统乱收费。小区内到处违规打广告，消防通道长期堵塞。原告未按照前期物业管理合同履行相关义务。违约金过高，申请法院调减。
审理查明，被告系位于温江区柳城镇柳城大道西段（某某.某某）＊栋＊单元＊楼＊号房屋（面积158.42平方米）的业主。位于温江区柳城镇柳城大道西段某某.某某小区是由四川省某某房地产开发有限公司开发，四川省某某房地产开发有限公司于2005年5月8日与原告某某公司签署《前期物业服务合同》，将某某.某某小区物业管理交由原告管理，合同约定物业管理费为住宅0.8元／月／平方米。合同期内业主或使用人交纳物业服务总费用：物业建筑面积×计算标准×合同期限内总月数。物业服务费用分期按季度支付，业主／使用人应在每季度首月20日之前履行支付义务。合同期限自2005年5月8日至业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告某某公司进驻小区对某某.某某物业进行管理服务。2012年12月31日，成都市温江区某某小区第一届业主委员会与原告某某公司签订《某某物业服务合同》，约定由原告为某某小区提供物业服务，物业公共服务费收费标准：住宅0.8元／月／平方米。物业公共服务费用按月份分期交纳，业主应于每月15日前履行交纳义务。连续三个月或累计三个月未交物业公共服务费的业主，经原告书面催收后交纳，业主从逾期之日起每迟延一天按应交物业公共服务费总额的千分之三向原告交纳违约金。（原告在向法院诉讼时才能主张违约金）。本合同期限自2013年1月1日起至2015年1月27日止。从2012年1月起，被告未向原告某某公司交纳物业管理服务费。截至2014年11月，被告共计拖欠物业管理服务费4435.76元（0.8元／月／平方米×158.42平方米×35个月=4435.76元）。原告曾多次向被告催收物业服务费未果，遂诉至本院要求判如所请。
上述事实有原、被告当庭陈述、被告身份信息、原告企业营业执照及组织机构代码、法定代表人身份证明、《前期物业服务合同》、《某某物业服务同合》、《房屋信息摘要》、《业主入住验房表》、《交费通知单》及张贴照片等证据收集在案予以佐证。
本院认为，原告与四川省某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与成都市温江区某某小区第一届业主委员会签订《某某物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。关于被告抗辩原告主张的2012年物业费已过诉讼时效的意见，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，2005年5月8日原告某某公司与四川省某某房地产开发有限公司签署《前期物业服务合同》约定合同期限自2005年5月8日至某某小区业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时即2012年12月31日止，同时约定物业服务费按季度交纳，因此该期间的物业费应当从2013年1月1日起计算诉讼时效，经过两年至2014年12月31日止，原告于2014年9月22日起诉至法院要求被告支付2012年的物业费并未超过诉讼时效，故对被告的此抗辩，本院不予采纳。由于原、被告双方已形成物业服务合同关系，原告依照合同约定进驻某某.某某小区并实际提供了物业服务，被告在该小区居住，并接受原告的服务，被告应当交纳相应的物业服务费用，故本院对原告某某公司要求被告支付从2012年1月起至2014年11月的物业服务费4435.76元的诉讼请求予以支持。庭审中，被告提交了小区照片，用以证明原告的服务质量存在瑕疵。虽然照片具有直观性，但也具有瞬时性、局域性，仅凭照片不足以证明原告的物业服务没有达到合同约定的标准。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，故被告拒交物业服务费无法律依据。被告未按《前期物业服务合同》和《某某物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务，已构成违约，应承担违约责任。因原告未举证证明其因被告违约受到损失的大小，且合同中当事人约定的违约金明显偏高，本院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决被告应向原告缴纳违约金为400元。关于被告称原告乱收费的意见，对此被告并未提供充分证据予以证明，故对此意见本院不予采纳。关于被告提出的房屋漏水、家中樱桃树被损坏、家中被盗等问题，此属另一法律关系，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杨某于本判决生效之日起十日内支付原告成都某某物业服务有限责任公司物业费4435.76元和违约金400元，共计4835.76元。
二、驳回原告成都某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由原告成都某某物业服务有限责任公司负担11元，被告杨某负担14元（此费原告已垫付，被告在履行本判决义务时一并向原告付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 薛晓娟
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 潘 敏