四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大邑民初字第354号
原告陈伟。
委托代理人：樊刚勇（特别授权），四川颂法律师事务所律师。
委托代理人：衡平（一般代理），四川聚贤律师事务所律师。
原告荆丹。
委托代理人：樊刚勇（特别授权），四川颂法律师事务所律师。
委托代理人：衡平（一般代理），四川聚贤律师事务所律师。
被告四川省鑫开源矿业有限公司。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇西街*栋还建楼。
法定代表人：何鑫。
委托代理人：刘豫川健（特别授权），四川川蓉律师事务所律师。
原告陈伟、荆丹诉被告四川省鑫开源矿业有限公司（以下简称“鑫开源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法由代理审判员严睿劼适用简易程序于2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告荆丹及其委托代理人樊刚勇，被告鑫开源公司的委托代理人刘豫川健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈伟、荆丹诉称，2013年1月2日，原、被告订立了商品房买卖合同，约定了双方的权利和义务。合同约定二原告购买被告开发的位于大邑县晋原镇滨江路鑫河国际花园1幢2单元32层3204号的房产，套内面积为：78.85平方米，被告于2013年5月30日前交付。房屋交付期限届满，被告未按照法律、行政规章和成都市房管局实施的关于《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》的法定条件交付房屋并公示。同时，被告也未完成《附件及补充协议》中涉及“公共部分”装饰的约定内容。2013年6月14日，被告向业主公布了1#、2#楼按标准层电梯前后室、公共区域的装饰承诺书，但被告也未在约定期限内完成该承诺。原告认为，被告的行为已构成严重违约，应当按照双方订立的商品房买卖合同第十、第十二、第十五条约定和《中华人民共和国合同法》规定，依法承担违约责任。起诉要求被告承担逾期交房的违约金：322，000.00元×日万分之2×335天（以2013年5月31日至2014年4月31日止）=21，574.00元，并承担本案案件受理费。
被告鑫开源公司辩称，合同约定交房时间是2013年5月30日，被告向原告发出收房通知约定在2013年6月25日，上述期间被告确实存在迟延交房的行为。被告在向原告在交房时已向原告提供了《住宅使用说明书》和《质量保证书》，已取得了竣工验收报告和房屋面积测绘报告，具备了合同约定的交付条件。电梯间及公共区域的装饰装修瑕疵并不会导致主体的瑕疵，原告不能因此拒绝收房。
经经审理查明，2013年1月2日，原告陈伟、荆丹与被告鑫开源公司签订《商品房买卖合同》、《附件及补充合同》，约定原告购买被告开发的鑫河国际花园1栋2单元32楼3204号房屋一套，建筑面积101.7平方米，总价322，000.00元，原告一次性向被告支付了房屋价款。《商品房买卖合同》第十条约定被告于2013年5月30日前向原告交付房屋，交房时被告应取得该商品房的规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，并向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十二条约定，逾期交房在60日内的，出卖人自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；逾期交房超过60日的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。第十四条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。2013年5月29日，被告在《成都商报》刊登“鑫河国际花园交房公告”，通知1#、2#楼业主交房时间调整至2013年6月20日，具体以业主接到的《交房通知书》时间为准。同日，被告向原告发送“交房通知书”，告知原告鑫开源公司将于2013年6月25日向原告交房。2013年5月16日，大邑县精正测绘有限公司根据被告的委托作出了房屋面积测绘报告。鑫河国际花园于2013年6月5日经勘察、设计、监理、施工、建设单位联合验收合格，于2013年12月5日取得大邑县城乡建设局工程竣工验收备案表。2013年8月6日，被告取得合同约定的成都市规划管理局《建设工程规划合格证》。《附件及补充合同》中附件六“装饰和设备标准的约定”第二条第2款关于“公共部分”的约定，明确标准层电梯厅地面用花岗石、墙面用墙砖，楼梯间地面用地砖。因上述“公共部分”装修未达到合同约定标准，被告于2013年6月14日向1#、2#楼业主发出《关于1#、2#楼按标准层电梯前后室、公共区域的装饰承诺书》，向业主承诺在2013年6月30日至9月31日整改完毕。庭审过程中，经本院组织原、被告双方进行现场勘验，确认上述“公共部分”的装饰已完成并达到合同约定的条件。经本院向原告释明，原告对其诉讼请求明确为：要求被告继续履行合同，并承担从2013年5月31日起至被告付清违约金止按合同约定的总房款日万分之二计算的违约金。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《附件及补充合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。第十条约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由鑫开源公司在交付房屋前已向原告提供，对此双方均不持异议。第十四条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。原告认为被告在交房时未向其出示规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。被告虽辩称已在商品房销售大厅公示以上资料，但未能提供相应证据。庭审中查明，被告在2013年8月6日才取得规划验收合格证。被告未按照合同约定在交房时提供规划验收合格证及商品房面积实测报告书，已构成原告拒绝收房的合理理由。《附件及补充合同》中附件六“装饰和设备标准的约定”第二条第2款“公共部分”约定，标准电梯厅地面用花岗石、墙面用墙砖，楼梯间地面用地砖。虽然被告对电梯厅的装饰装修在通知原告收房时不符合合同约定标准，但被告向原告交付房屋是其主要义务，电梯厅的装修并不影响原告的正常居住及房屋功能的使用，原告依此作为拒绝收房的理由并不充分。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，可交付合用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该条规定是对建设工程交付使用的强制性规定，鑫开源公司作为开发商在向业主交付房屋时应当取得并向业主出示商品房验收合格的证明。被告虽在2013年6月5日对鑫河国际花园进行了验收且验收合格，具备了向业主交付使用的条件，但未举证证明向原告出示过竣工验收报告，原告可以据此拒收房屋。
双方在《商品房买卖合同》第十二条中约定：“逾期超过60日，合同继续履行的，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。庭审中被告认为该违约金的约定过高，请求法院进行调减。本院认为，违约金的计取应以实际损失为基础，按照原告所购房屋同地段未装修商品房的租金标准足以补偿原告因被告逾期交房所受损失。对被告提出的请求调减违约金的请求，本院予以支持，并参照原告所购房屋同地段未装修商品房的租金标准酌情确定。原告所购房屋位于大邑县县城新城区，大邑县新城区未装修商品房租金标准约为4，000.00-5，000.00元／年，综合被告的过错责任，本院酌情考虑为5，000.00元／年为宜。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，违约金的支付时间为从交付期满次日起至实际交付之日止，被告虽在2013年8月6日已经取得合同约定及法律规定的交付条件，但被告在具备交房条件后怠于通知原告收房，导致原告在庭审过程中才知晓，责任在被告。违约金的计算期间应从2013年5月31日计算至2014年4月底为宜。本院对违约金的计算时间酌情确定为11个月，根据本院确定的违约金计算标准及违约时间，对被告应支付的违约金酌情确定为4，500.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决如下：
一、被告四川省鑫开源矿业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告陈伟、荆丹逾期交房违约金4，500.00元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费170.00元，由被告四川省鑫开源矿业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 严睿劼
二〇一四年五月九日
书 记 员 韩沁言