河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新中民五终字第407号
上诉人（原审被告、反诉原告）史月英。
委托代理人白正斌，河南贤明律师事务所律师。
委托代理人孙毅。
被上诉人（原审原告、反诉被告）河南新机股份有限公司，住所地：新乡市华兰大道30号。
法定代表人王凯，总经理。
委托代理人贾宝贵，河南日诚律师事务所律师。
上诉人史月英与被上诉人河南新机股份有限公司（以下简称新机公司）租赁合同纠纷一案，新机公司起诉，要求判令：一、解除史月英与新机公司解除租赁合同关系，史月英搬出新乡市人民路25号厂区（原新乡市钢球厂）；二、要求史月英支付租金从2008年1月1日起至2014年1月1日止共计90000元，从2014年1月1日起按每月1250元计算至搬出日。三、要求史月英支付土地使用税从2013年1月1日起至2013年12月31日止共计35338.9元，并从2014年1月1日起按每月2885.75元计算至搬出所占厂区。新乡市卫滨区人民法院（原审法院）受理后，史月英提出反诉，要求判令：一、新机公司支付厂房等设施修缮费用141520元和门卫工资165270元；二、由新机公司承担本案诉讼费用。2015年6月2日原审法院作出（2014）卫滨民二初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：1992年3月23日，新乡机床厂和新乡市钢球厂、新乡市红旗区西街办事处签订了联营协议一份，约定由新乡机床厂对新乡市钢球厂进行30年的经营管理。新乡机床厂实际结算了该厂的全部资产、债权债务和人员，并将该厂交由新机公司下属的不具法人资格的新乡机床厂钢球分厂管理。1998年9月24日，河南省经济体制改革委员会作出的豫股批字（1998）第39号文件载明：同意新乡机床厂由原国有企业改制设立新机公司。原机床厂的债权、债务由新机公司承继。
1997年5月1日，新乡机床厂钢球分厂和史月英签订了租赁协议一份，该协议主要约定：1、甲方（新乡机床厂钢球分厂）同意将人民路25号一处，全部场院、车间、房屋及临街房租赁给史月英使用，同时院内水、电设施也由史月英使用和管理。2、租赁期为十年，租金为每年1.5万元（月租金1250元）。新乡机床厂钢球分厂现占用5间库房，每月承担300元。每月5日前史月英向新乡机床厂钢球分厂交上月租金950元。3、院内厂房、房屋、道路及水电设施的修缮由新乡机床厂钢球分厂承担，确保完好，史月英有义务对其加以保护和爱护。4、新乡机床厂钢球分厂承担门卫一个人员的工资，其余由史月英承担，并对其实施管理和支配。该租赁期间截止到2007年4月30日。2007年5月1日至今，上诉人史月英继续使用涉案厂房和土地，双方当事人未继续签订相关租赁协议。2008年1月1日至今上诉人史月英未交付涉案房屋及土地的租金。2013年1月18日，新乡市国土资源局颁发的国用（2013）第01004号土地使用权证载明：坐落人民西路25号，环卫车队以西，孟姜女河以北，市政管理处以东的土地使用权人是新机公司，使用权面积为3462.9平方米。该土地的土地使用税自2013年起至2013年12月31日共计交付35338.81元（8657.25元＋454.41元＋8657.25元＋164.40元＋8657.25元＋8657.25元），每月土地使用税为2885.75元（8657元／3个月）。
原审法院认为：新机公司与史月英签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应履行合同义务。新机公司已将涉案厂房和土地交付给史月英使用，史月英应按照协议内容履行支付租金的义务。新机公司与史月英的租赁期间为十年，租赁期间应截止到2007年4月30日，租赁期间届满，史月英作为承租人继续使用租赁物，新机公司作为出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。新机公司要求解除租赁合同关系，要求史月英立即搬出新乡市人民西路25号厂区的诉讼请求，予以支持。史月英租赁的厂区是开办企业，应当予以一定的合理期间，搬迁期间以三个月为宜。史月英认为解除权不成立的辩解意见，不予采信。按照《民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或拒付租金的，承租人提起诉讼的时效期间为一年。本案中新机公司主张租金的起算时间为2008年1月1日，也未向本院提供引起诉讼时效中断的相关证据。对于新机公司所主张超过诉讼时效期间的部分不予保护，本案租金的起算时间应当从2013年1月3日计算。租赁协议中载明新乡机床厂钢球分厂占用5间库房，每月承担300元。每月5日前史月英向新乡机床厂钢球分厂交上月租金950元，故租金支付的标准为每月950元。新机公司要求史月英支付土地使用税没有依据，不予支持。史月英反诉要求新机公司支付的厂房等设施修缮费用141520元和门卫工资165270元，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除新机公司和史月英1997年5月1日签订的租赁协议，史月英于判决生效后三个月内搬出新乡市人民西路25号厂区。二、史月英于判决生效后十日内支付新机公司租金（租金的计算标准为：自2013年1月3日起至史月英搬出厂区之日止，租金按每月950元计算）。三、驳回新机公司的其他诉讼请求。四、驳回史月英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
史月英上诉称：一、史月英不支付租金的原因是新机公司承诺以欠款抵偿租金，因此史月英无需支付租金。（1999）新经终字第372号经济判决书，证明新机公司及关联单位尚欠史月英加工费40余万元，双方达成一致口头抵偿意见，以欠款抵偿租金。二、原审判决上诉人于三个月内搬离承租场地，不符合合同法规定的合理期限。上诉人所开办的为生产性企业，若搬离到新址，需要征用土地，并进行厂房建设等环节，周期约为一年，且因搬迁给上诉人造成经济损失约60万元，该损失应由新机公司承担。三、新机公司应按协议约定支付代其垫付的门岗工资165270元。租赁期间，新机公司未按租赁协议的约定支付门岗工资，始终由上诉人垫付，所垫付的工资165270元应由新机公司支付。四、新机公司利用虚假改制等手段取得租赁场所的土地使用权，上诉人已向最高人民法院提出再审申请，请求二审法院中止审理。
新机公司答辩称：史月英认为答辩人口头同意以欠款抵偿租金没有任何证据。新乡机床厂钢球分厂是独立法人，自行承担民事责任。（1999）新经终字第372号经济判决书涉及的新乡机床厂钢球分厂的义务已履行完毕。二、史月英利用各种手段企图长期非法侵占答辩人公司的土地、厂房和设施，严重影响答辩人的资产运作，原审判决其三个月搬离，已经非常宽容。三、史月英要求新机公司支付所谓门岗人员工资165270元，没有事实依据。史月英提供的证据均是白条，且不真实，租赁合同实际履行中，双方实际变更了合同内容，由史月英对答辩人的厂区及设施自我管理、使用和收益，所谓费用由史月英自行承担。此外，原审判决驳回了答辩人要求史月英支付自2013年1月起的土地税损失共35338.81元，答辩人不服，但为了让史月英尽快搬出，答辩人没有上诉。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间：史月英提交了最高人民法院审判流程信息公开网的网上截图两页，用于证明史月英、河南新机股份有限公司与新乡市人民政府关于土地行政登记一案，史月英已向最高人民法院申诉，并已于2015年7月20日立案，该案件的结果与本案存在利害关系，应中止等待该行政案件的结果。此外，史月英申请证人赵某出庭作证，用于证明赵某系史月英雇佣，负责门岗工作，并领取工资。新机公司发表质证意见：对网页的截图显示信息内容不予认可，且与本案是不同的法律关系，不应中止。对证人赵某所述不予认可，赵某是否领取工资系史月英经营产生的费用，应由史月英承担，史月英未向新机公司交纳任何费用，新机公司再承担其门岗工资显失公平。新机公司提供了（2000）新华执字第107-2号民事裁定书复印件，用于证明新乡机床厂钢球分厂已履行了本院作出的（1999）新经终字第372号经济判决书所确定的义务。新机公司已不欠史月英任何款项。史月英发表意见称，对该裁定书的真实性无异议，对其证明目的有异议。因新乡机床厂钢球厂系新乡机床厂投资开办的企业，新机公司应对新乡机床厂钢球厂的欠款承担还款责任。对上述证据的分析认证将在本院认为部分论述，此处不再重复。
二审查明：新乡市太行钢球厂与新乡机床厂钢球厂、新乡机床厂钢球分厂、河南省新机（集团）有限责任公司、新乡盛德钢球有限责任公司加工承揽合同追偿加工费纠纷一案，1999年12月7日本院作出（1999）新经终字第372号经济判决书，判决新乡机床厂钢球分厂支付新乡市太行钢球厂加工费153895.42元及逾期付款违约金；新乡机床厂钢球厂支付新乡市太行钢球厂加工费420781.72元及逾期付款违约金。史月英系新乡市太行钢球厂的法定代表人。该判决生效后，经原新华区人民法院强制执行，新乡机床厂钢球分厂履行了判决书确定的义务，新乡机床厂钢球厂部分履行了判决义务。史月英认为新机公司已承诺以新乡机床厂钢球厂的债务抵偿本案的租金，新机公司对此不予认可。
另，史月英以新乡市人民政府为被告、新机公司为第三人提起行政诉讼，要求撤销新乡市政府为新机公司颁发的新国用（2013）第01004号国有土地使用证。该行政案件经河南省济源市中级人民法院一审、河南省高级人民法院二审。二审行政判决生效后，史月英又向最高人民法院提起申诉，现该案正在申诉处理期间。二审查明的其他事实与原审认定相同。
本院认为：1997年5月1日史月英与原新乡机床厂钢球分厂签订租赁合同，双方形成租赁合同关系。合同约定租赁期限为十年，到期后史月英继续承租案涉厂区，双方构成不定期的租赁合同关系。双方在未形成新的租赁合同情况下，应按原合同约定的租金继续履行。史月英称新机公司口头同意以新乡机床厂钢球厂欠新乡市太行钢球厂的加工费抵扣租金，对此新机公司不予认可，史月英又未提供证据证明新机公司同意，用新乡机床厂钢球厂欠新乡市太行钢球厂的加工费折抵本案租金。本院作出的（1999）新经终字第372号经济判决书，并未判令新机公司承担新乡机床厂钢球厂的还款责任，该案件的债权人新乡市太行钢球厂与本案的上诉人史月英不是同一法律主体。因此，史月英称新机公司承诺以欠款抵偿租金，史月英无需支付租金的上诉理由证据不充分，本院不予采纳。对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》及相关法律未对“合理期限”作出明确规定，原审判决从对合理期限的通常理解，判令上诉人史月英于三个月内搬离承租场地并无不妥。史月英认为三个月不符合合同法规定的合理期限，没有依据，不予支持。关于门岗工人工资的问题，史月英提供了其单方出具的工资清单，并在二审期间提供了证人赵某出庭作证，但因上述证据无其他证据予以佐证，新机公司不予认可，仅凭上述证据不足以证明史月英已实际支付门岗工人工资165270元的事实，且自2008年起史月英未支付过租金，史月英要求新机公司支付其垫付的门岗工资165270元的上诉理由因证据不足，本院不予支持。至于史月英与新机公司、新乡市人民政府的行政诉讼，因与本案民事案件系不同法律关系，且本案的判决不以该行政案件的处理结果为依据，不符合法律对中止审理规定的几种情形。因此，史月英要求本案中止审理不予采纳。综上，原审判决并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3605元，由史月英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 贾 威
二〇一五年十一月三十日
代理书记员 李好杰