吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民二初字第78号
原告（反诉被告）：深圳市天方房地产经纪代理有限公司。住所：广东省深圳市福田区福虹路世界贸易广场*座****室。
法定代表人：宛进，董事长。
委托代理人：万飘飘，吉林同信法大律师事务所律师。
委托代理人：廉颖，吉林同信法大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吉林市渤海房地产开发有限公司。住所：吉林省吉林市丰满区松江南路***号。
法定代表人：丁美伊，董事长。
委托代理人：赵秀珠。
委托代理人：姜丽波，吉林北豪律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市天方房地产经纪代理有限公司（以下简称天方公司）与被告（反诉原告）吉林市渤海房地产开发有限公司（以下简称渤海公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院曾于2013年10月17日作出（2012）吉中民二初字第97号民事判决，天方公司与渤海公司均不服该判决，向吉林省高级人民法院提起上诉。吉林省高级人民法院经审理作出（2014）吉民一终字第25号民事裁定，裁定撤销本院（2012）吉中民二初字第97号民事判决，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天方公司的委托代理人万飘飘，被告（反诉原告）渤海公司的委托代理人李彪、代新及变更后的委托代理人赵秀珠、姜丽波分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）天方公司诉称：天方公司与渤海公司于2010年签订《“渤海山水云天”项目策划、代理销售合同》，约定渤海公司委托天方公司独家销售代理“渤海山水云天”项目所有商铺、车位和住宅单位；合同签订之日起至“渤海山水云天”取得预售许可证后一年为合同期限。渤海公司根据每月到账金额，按住宅销售总额1.5%、商铺销售总额2%、车库销售总额1.5%支付销售代理费。每月最后一天为双方结算日，渤海公司应于次月5日前将代理费支付给天方公司。渤海公司不得再自行销售，否则任一方实现销售均计入天方公司的销售额中，渤海公司须向天方公司支付代理费。如渤海公司未按时支付代理销售费用，则按每日万分之一向天方公司支付违约金。如任何一方单方面解除合同，则承担所有违约责任及违约金100万元。天方公司按照合同约定，组织团队销售“渤海山水云天”房产，但是渤海公司一直以各种理由拖延支付代理费，并与第三方房地产经纪公司就“渤海山水云天”项目签订了销售代理合同，至今“渤海山水云天”的商铺、车位、住宅已基本销售完毕，双方之间的合同无法继续履行。按照合同约定，渤海公司尚欠天方公司代理费1236590.14元，且应支付逾付代理费的违约金。因渤海公司单方面解除合同，导致天方公司经济损失，应支付合同约定的100万元违约金。渤海公司委托第三方房地产经纪公司销售的商铺、车位、住宅均应视为天方公司的销售业绩，应支付此部分的销售代理费。根据我国合同法及民事诉讼法的相关规定，天方公司提起诉讼，请求人民法院判令：1.渤海公司支付拖欠的代理费1236590.14元及自2011年3月6日至2012年10月28日止迟延支付代理费的违约金74442.73元，至给付之日止的违约金按此标准计付；2.渤海公司支付单方面解除合同的违约金100万元；3.渤海公司支付第三方销售的代理费2万元；4.诉讼费用由渤海公司承担。
被告（反诉原告）渤海公司辩称：一、渤海公司不存在违约行为，不应承担支付100万元违约金的责任。渤海公司从未单方解除合同，天方公司由于管理混乱导致销售业绩不好，拖欠职工工资，大量人员流动。在渤海公司与天方公司就后续合同履行问题协商过程中，天方公司擅自放弃销售，渤海公司不但找不到天方公司，就连天方公司的销售人员也找不到该公司，导致其销售人员多次到渤海公司讨要天方公司所欠工资，给渤海公司造成了极其恶劣的影响。因天方公司中途终止销售代理，给渤海公司的楼盘销售带来了巨大影响，延误了商机，造成无法估量的损失。合同履行中天方公司严重违约。二、合同履行期间，渤海公司与天方公司每月均进行销售回款对账，2010年1月至8月经对账后，天方公司应得代理费586655元，已经全部支付完毕。2010年9月对账，天方公司应得代理费96233元，鉴于天方公司代理期间所签订购房协议存在退款风险，及其后来终止销售的行为，该笔款项未予支付。销售的房屋已经出现48户退房，产生了代理费的变化。双方应该提供有效资料予以对账计算。三、天方公司中途停止销售代理行为后导致渤海公司自行组织销售，并未与第三方签订销售代理合同。综上，渤海公司不存在违约行为，不应支付违约金，应支付的代理费目前双方尚未进行对账，无法确认数额，请求法院查清事实，依法驳回天方公司的诉请。
被告（反诉原告）渤海公司提起反诉称：天方公司在销售期间管理混乱，不能按时给其销售人员付工资，致使销售工作不能正常进行。2011年3月，天方公司在未通知渤海公司的情况下，私自撤离了“渤海山水云天”项目的售楼处，给渤海公司已售楼盘客户的后续销售服务工作及未售楼盘的销售工作带来了巨大的困难及经济损失。天方公司以其行为表明了其已单方面解除了双方间签订的合同，应向渤海公司支付单方解除合同的违约金100万元。
原告（反诉被告）天方公司针对渤海公司的反诉请求辩称：天方公司并不存在违约行为。双方自2010年9月对账后，渤海公司便拒绝与天方公司对账，天方公司销售成果一直良好，期间渤海公司多次对天方公司进行销售奖励，不存在销售混乱情况。渤海公司拖欠天方公司代理费并非2010年9月应付的9万余元，还包括2010年1至9月实际销售，但当时结算未到账的代理费。天方公司是由于渤海公司强迫离场而停止销售，双方结束合作前对整体销售情况进行签字确认，详细情况见天方公司提供的销售房源明细表，且渤海公司已经连续长达6个月未向天方公司支付任何代理费，严重违反合同约定，没有履行合同主要义务。天方公司鉴于渤海公司的严重违约行为，即使主动离场也不构成违约。
原告（反诉被告）天方公司针对其本诉及渤海公司的反诉一并向本院提供如下证据：
第一组证据：证据1.《“渤海山水云天”项目策划、代理销售合同》。证明：天方公司与渤海公司就“渤海山水云天”项目签订销售合同，约定合同期限，代理费计算标准、支付条件以及违约责任等一系列问题。
第二组证据：证据2.2011年5月31日天方公司《代理费催付函》一份；
证据3.2011年6月3日渤海公司《回函》一份；
证据4.2011年6月20日广东广和律师事务所《关于催收销售代理费的律师函》及国内特快专递邮件详情单；
证据5.2012年10月18日吉林同信法大律师事务所《律师催告函》及申通快递详情单。
第二组证据共同证明：天方公司及其委托律师先后多次发函要求渤海公司结算代理费并要求支付其他公司代理销售的代理费。
第三组证据：证据6.“渤海山水云天”房源销售明细复印件（38页）；
证据7.天方公司制作“渤海山水云天”已售房源基础代理费的结算（2页）。
第三组证据共同证明：天方公司共完成销售金额126936052元，按照约定的代理费支付方式，渤海公司应支付基础代理费合计1793245.14元，渤海公司支付556655元，尚欠1236590.14元。
第四组证据：证据8.“渤海山水云天”项目发票及收款明细表（10页）。证明：天方公司开具发票金额652888元，渤海公司实际支付代理费556655元。2010年12月13日渤海公司收到金额为96233元发票，但未支付相应代理费，渤海公司最后一次付款时间为2010年11月5日。
第五组证据：证据9.渤海公司与吉林市诺德房地产经纪有限公司签订代理销售合同；
证据10.渤海公司与吉林市诺德房地产经纪有限公司合同细节表。
第五组证据共同证明：渤海公司将“渤海山水云天”项目交由第三方代理销售，构成根本违约。
第六组证据：证据11.关于制定天方公司下半年销售任务及奖惩激励制度等事宜的通知。证明：结合渤海公司提供的对账单可证实，渤海公司有3万元汇款不属于代理费范围，属于销售奖励。
第七组证据：证据12.吉林市渤海山水云天项目已结算代理费汇总（结算销售期间：2010年1月至2010年8月，共13张，天方公司制作）；
证据13.渤海山水云天2010年8月至2011年3月置业顾问佣金即售即结表（14页）；
证据14.渤海山水云天已售房源基础代理费的结算（14页，天方公司制作）。
第七组证据共同证明：渤海山水云天项目房源销售明细及代理费结算基础数据。
第八组证据：证据15.渤海项目置业顾问日结佣金明细表（2010年8月至2011年3月共19页）。证明：2010年8月至2011年3月天方公司一直在从事销售活动及具体的销售情况，该数据与双方对账单天方公司提供的房源销售明细表吻合，且渤海公司原一审提供的证人李月也有销售成果并签字领取佣金。
第九组证据：证据16.渤海山水云天67套房天方公司提交客户通讯录（电话核实记录5页）及通话明细（2页）；
证据17.渤海公司于吉林省高级人民法院二审时提供的67户名单（2页）。
第九组证据共同证明：针对渤海公司在二审提供的67套房屋购房者信息不一致的情况，天方公司电话联系购房者证明不存在退房情况，而是改名或者借名，销售成果仍应由天方公司享受。
第十组证据：证据18.渤海山水云天置业协议370份。证明：天方公司销售渤海山水云天的具体情况，与房源明细表基本信息吻合。
第十一组证据：证据19-1.退房明细表1页（复印于吉林省高级人民法院卷宗）；
证据19-2.收款凭证3页；
证据19-3.发票存根37页；
证据19-4.报税明细表1页。
第十一组证据由渤海公司在吉林省高级人民法院二审中提供，证明渤海公司主张48套房屋退款的手续不完整，全部的48套房屋退款都没有完整的三张发票手续，房屋实际并未办理退房手续。不存在退房现象，这些房屋实际仍是由天方公司销售，因此这些房源的代理费仍然应由天方公司享受。
被告（反诉原告）渤海公司针对本诉及其提起的反诉一并向本院提供如下证据：
第一组证据：证据1.“渤海山水云天”项目策划、代理销售合同（同天方公司提供证据1）。证明：渤海公司与天方公司双方就项目策划、销售在合同中约定了合作期限、销售指标、代理费结算、双方权利和义务、违约责任等。
第二组证据：证据2.商品房预售许可证。证明：渤海公司2010年12月20日取得预售许可证。
第三组证据：证据3.渤海山水云天销售回款对账单、销售明细。证明：2010年1月至9月双方对已经销售的房屋面积、代理费金额按月对账签字、确认。
第四组证据：证据4-1.吉林银行电汇凭证；
证据4-2.税务机关代开统一发票。
第四组证据证明：渤海公司按对账单确认已经支付天方公司586655元，其中3万元是销售奖励。
第五组证据：证据5-1.天方公司置业顾问李月证言；
证据5-2.李月身份证复印件；
证据5-3.庭审笔录节选（李月证言部分）；
证据5-4.天方公司制作的置业顾问即售即结表。
第五组证据证明：通过天方公司置业顾问李月出庭作证证实天方公司销售期间管理混乱，不能按照约定完成销售任务，不能按时给职工发放工资。
第六组证据：证据6-1.吉林市商品房买卖合同（44份）；
证据6-2.销售不动产统一发票；
证据6-3.吉林市房地产市场管理中心情况说明1份。
第六组证据证明：天方公司销售房屋共有55户发生退房，其中44户渤海公司重新出售，还有11户未售出。
渤海公司对天方公司提供证据发表如下质证意见：
对第一组证据无异议。对第二组证据中证据2、证据3催付函、回函无异议；对证据4快递单据、律师函真实性无异议，但是不能证明快递邮寄的是催付函，渤海公司没有收到；对证据5催告函的真实性无异议，对快递单据真实性有异议，申通快递单据是天方公司自行书写，没有快递公司印章，收件人签字只有“朱”字，无法证明收件人真实身份，无法证明快递是否递出，两个证据结合不能证明天方公司向渤海公司发出律师催告函，无法证明快递内容是催告函，对快递单据经上网查询没有记录。第三组证据中证据6、证据7未提供原件，对真实性及证明问题均有异议，无法核实。对第四组证据证据8无异议，渤海公司实际支付代理费是556655元，另3万元不是代理费，是奖励。第五组证据中证据9、证据10未提供原件，对真实性及证明问题均有异议，渤海公司没有与其他公司进行合作。第六组证据中对证据11无异议，渤海公司承认3万元是奖励费用。第七组证据中对证据12已付556655元代理费总额无异议，对明细表因为没有核对，需要核对；证据13、证据14是天方公司单方制作，对真实性有异议。第八组证据中对证据15真实性有异议，天方公司单方制作，无法证明天方公司一直从事销售活动，反而可以证明李月是天方公司置业顾问，是天方公司职工。第九组证据中对证据16真实性及证据来源有异议，是否经通话对方同意不清楚，另外讲话人身份无法核实确认，电话记录中呈现出有的接电话人否认房屋销售情况，天方公司承认部分业主无法联系，因此该证据不能证明天方公司提供的销售记录的真实性和准确性；对证据17无异议。第十组证据经核对，对370份置业协议的真实性没有异议，其中55套房屋已退房（44套房屋另行签订协议，11套房屋未网签）。对第十一组证据真实性无异议，证明问题有异议，该手续可以证明渤海公司是按照房地产交易习惯和程序办理了退房手续。
天方公司对渤海公司提供证据发表如下质证意见：
对第一组、第二组、第三组、第四组证据均无异议；对第五组证据中证据5-1、5-3真实性有异议，证人未出庭作证，李月作为基层工作人员对销售情况不清楚，李月的证言无法证明天方公司单方擅自撤离销售场所；对证据5-2、5-4无异议；对第六组证据真实性无异议，但是对需要证明问题有异议，渤海公司主张44套房屋为其重新出售，11套房屋未售，应提供相关房屋原始购房者退房的相关文件，经天方公司电话核实，已经证实绝大部分合同买房人名称与原订购者名称不一致是由于借名或改用家人名字购房的情况，不是真正退房，存在购房者因无法办理贷款而借用他人名义或后续改为家人名义购房的情况，且房地产管理中心备案处显示未售不代表实际未销售，因为存在购房后没有办理备案的情况，但天方公司已经实际销售，故应结算代理费。
本院对天方公司提供的证据经审核认为，渤海公司仅对第一组、第二组证据中一份快递详情单的真实性提出异议，对其他证据均无异议，但渤海公司未提供异议成立的证据，且证据2、3、4、5记载内容和信息彼此连续相互呼应，故本院均予以采信。渤海公司对第三组证据6、7提出异议，认为是复印件，本院认为，证据6系复印件，天方公司未能提供原件以核对真实性，证据7系天方公司单方依据双方合同约定代理费结算标准计算结果，本院将综合其他证据并以双方在本案中核对无误的数额作为认定事实依据，故对该两份证据不予采信。渤海公司对第四组证据、第六组证据无异议，本院予以采信。对于第五组证据9、10天方公司未能提供原件，且没有其他证据佐证，本院不予采信。渤海公司对第七组证据12、13、14中体现2010年1至9月份对账数据予以认可，对之外数据不予认可，因该组证据系天方公司单方制作，并未全部与渤海公司核对，故本院仅对证据中双方已核对部分予以采信，其余部分数额本院将综合其他证据并以双方当事人在本次审理核对数额作为认定事实的依据。第八组证据系天方公司单方制作，且证据内容为置业顾问佣金的记载，故本院对该证据不予采信。第九组证据中证据16亦为天方公司单方记载通话记录，证据17为渤海公司二审时提供，故本院将结合其他证据对该证据证明问题一并予以评判。渤海公司经核对对第十组证据、第十一组证据本身真实性未提出异议，本院对证据真实性予以采信，证明问题将结合其他证据一并予以评判。
本院对渤海公司出示的证据经审核认为，天方公司对第一、二、三、四组证据的真实性均无异议，本院均予以确认。第五组证据中证人李月本次审理未出庭接受质询，其在原一审证言内容又没有其他证据佐证，证据5-4为天方公司单方制作的置业顾问即售即结表，渤海公司对天方公司提供的该证据提出异议，本院对该证据此前已作出评判，故本院对第五组证据均不予采信。第六组证据的真实性因天方公司未提出异议，本院对证据真实性予以确认，但该组证据不足以证明存在退房的事实，渤海公司经本院释明又未提供进一步证明退房事实存在的证据，故本院对证据证明问题不予确认。
经审理查明：2010年1月1日，天方公司与渤海公司签订“渤海山水云天”项目策划、代理销售合同，合同中约定：合作期限自合同签订之日起至渤海山水云天取得预售许可证后一年（渤海公司于2010年12月20日取得商品房预售许可证）。销售指标为：1.项目取得预售许可证并正式开盘后满6个月内（项目取得预售许可证时间与正式开盘时间不一致的，自两条件同时具备之日起计算），应完成住宅部分整体销售的60%；项目开盘后9个月内，应完成住宅部分整体销售的80%；合同期结束前完成住宅部分整体销售的95%以上。天方公司完成任务数量以客户签订购房协议和《商品房买卖合同》为标准，包括销售套数、销售面积、销售金额。2.如天方公司在约定时间内未能完成销售任务，渤海公司可以单方面解除本合同，渤海公司在扣除天方公司履约保证金后，按实际销量向天方公司结算代理费。3.如渤海公司在项目正式开盘前，项目未具备销售条件（预售许可证未取得），天方公司的销售任务、销售指标和完成时间随之顺延。关于销售代理费，双方约定渤海公司根据天方公司在合同期内实现的销售额向天方公司支付一定比例的代理费。住宅部分销售代理费按下列标准提取：渤海公司每月向天方公司支付已实现销售额的1.5%作为天方公司的代理费。对于一次性付款的客户，渤海公司有权暂扣代理费的15%作为保证金。双方还约定，项目团购部分代理费按照团购总金额的1%结算。关于代理费的结算双方约定：针对客户按揭付款和一次性付款的，以客户交付首批款，签订购房合同后，双方当月即可按实际到账额结算代理费；针对按揭付款客户，在取得销售许可证后，如因渤海公司原因致使客户的按揭款项不能在80天内发放，渤海公司同意视为该部分款项已经到账，并同意支付该部分代理费；如渤海公司支付了上述代理费的客户，因客户原因不能办理按揭造成退房，渤海公司有权在下期代理费中扣除已支付的该部分代理费。双方约定代理费每月结算一次，每月5日为结算日，在当月5日前对上月的代理费进行结算。关于违约责任，双方约定任何一方不得擅自单方面解除合同，如任何一方单方面解除合同，则承担所有的违约责任及违约金100万元整；如渤海公司未按时按量向天方公司支付代理销售费用，应按每日万分之一支付违约金。
合同签订后，天方公司开始进行相关代理工作，并且双方就2010年1月至2010年8月31日止每月的销售数量、面积、合同总金额以及实际到账额对应进行了对账和代理费结算。2011年3月，天方公司撤离销售现场，但双方对2010年9月至2011年3月期间的销售代理费未进行结算。2011年5月31日，天方公司向渤海公司寄发代理费催付函，要求尽快结算代理费。2011年6月3日，渤海公司回函表示因天方公司于2011年3月离场后存在诸多客户遗留问题，销售真实性无法确认，待核实后双方友好协商解决。2011年6月20日，天方公司委托广东光和律师事务所律师林岳祥向渤海公司发送《关于催收销售代理费的律师函》，函中表示“双方的合同关系一直延续，并未终止或解除”，并要求渤海公司于收到律师函后十日内结算并支付未付的代理费。2012年10月18日，天方公司委托吉林同信法大律师事务所律师孙同国再次向渤海公司发送律师催告函，催要代理费。
根据天方公司提供的置业协议原件并经渤海公司核对后确认：2010年1月至2011年3月，天方公司共代理销售房源370套，其中团购房源95套，销售金额合计22159128元，应结代理费为221591.28元（代理费率为1%），非团购房源275套，销售金额合计80102307元，应结代理费为1201534.61元（代理费率为1.5%），应结代理费合计1423125.89元。
以上370套房屋中有44套房屋置业协议中买受人与商品房买卖合同买受人姓名不一致，11套房屋未网签。
渤海公司与天方公司对2010年1月至8月末已售房源已到账的销售额进行了代理费结算，即652888元，另有销售奖励3万元，合计682888元。此后，双方未再针对销售回款情况及代理费的提取进行结算。
针对2010年1月至8月末已结算的代理费及销售奖励，天方公司已开具全额发票即682888元，渤海公司已支付代理费556655元，销售奖励3万元，尚欠代理费96233元。
综上，渤海公司共计欠付天方公司代理费866470.89元（1423125.89元-556655元），其中2010年1月至8月末已结算的代理费尚欠96233元，此后代理费欠付770237.89元。
本院认为：天方公司与渤海公司于2010年1月1日签订的《渤海山水云天项目策划、代理销售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。天方公司履行了代理销售义务，但渤海公司未能如约按时支付代理费，构成违约，应当承担相应的违约责任。
一、关于欠付代理费数额认定问题。根据合同约定，住宅销售代理费以合同期内实现的销售额按比例计算代理费，团购代理费率为1%，非团购代理费率为1.5%，故渤海公司应以每月已实现的销售额为基数，根据实际到账房款金额按月支付代理费。本案中，天方公司对2010年1月至2011年3月期间的涉案房源销售数量提供了370套置业协议原件。天方公司虽称其提供房源销售明细复印件中442套房屋中对应的其余72套房屋置业协议原件遗失，但其该主张不符合常理，且无其他证据予以证明，其应承担对该72套房屋为其销售的主张举证不能的不利后果。渤海公司主张370套置业协议中房屋有55套房屋存在退房的情况，但渤海公司并未能提供与置业协议中买受人解除置业协议并办理退房手续的相关直接证据证明，故本院不能排除渤海公司提供的44份商品房买卖合同中买受人与置业协议中买受人间存在特定关系情况，渤海公司应承担举证不能的不利后果，本院在现有证据情况下不能认定存在55套房屋退房及退房原因的事实。关于渤海公司主张应扣15%履约保证金的问题，因渤海公司未能举证证明天方公司存在恶意违约的事实，而渤海公司事实上存在欠付代理费的情形，且现双方间签订的“渤海山水云天”项目策划、代理销售合同事实上已不具有继续履行的可能，故本院对渤海公司该主张不予支持。综上，经天方公司与渤海公司核对，天方公司已售房源合计370套，应结代理费合计1423125.89元。渤海公司已支付代理费556655元，尚欠866470.89元。
关于第三方代为销售的代理费问题，虽然合同约定天方公司为独家代理销售方，合作期内，渤海公司不得自行销售或委托他人销售，任何一方实现销售均计入天方公司实现的销售额中，提取代理费。但是，天方公司所举渤海公司与第三方签订的代理销售合同系复印件，渤海公司不予确认；即使合同真实，但因发生在天方公司撤场之后，且天方公司主张的代理费系自行估算的数额，该主张缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。
二、关于违约金的问题。因渤海公司未能如约按时支付代理费，已构成违约，天方公司按双方合同约定的标准主张迟延履行的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金的起算时间问题，本院认为，渤海公司对2010年1月至8月末已结算的代理费，尚欠96233元未付，天方公司主张从2011年3月6日起算违约金，不违反法律规定，应予支持。但对2010年1月至2011年3月未结算的代理费，因双方当事人均存在未能及时提供相关材料配合对方核对销售房源及金额的行为，本院综合确定天方公司向本院提起诉讼并由本院受理之日即2012年11月19日作为起算违约金的日期。
关于单方解除合同的违约金问题，本院认为，天方公司主张其撤场是因渤海公司不允许其进行销售，并与第三方签订委托合同所致，应承担单方面解除合同的违约责任，但未能举证证明该主张成立，且在其撤场后向渤海公司发送的函件中亦未提及其撤场系因渤海公司单方解除合同的行为，故天方公司向渤海公司主张单方解除合同的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。渤海公司反诉主张天方公司因管理混乱，私自撤场，存在单方解除合同，应支付100万元违约金的主张，因渤海公司未能提供有效证据证明天方公司撤场原因系天方公司单方解除合同的行为，且渤海公司向天方公司的回函中仅提及天方公司实际离场时间并表示友好协商解决遗留问题，未提及天方公司离场系单方解除合同的违约行为，故本院对渤海公司的反诉主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第三款、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吉林市渤海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）深圳市天方房地产经纪代理有限公司代理费866470.89元及违约金（以96233元为基数，自2011年3月6日起；以770237.89元为基数，自2012年11月19日起，均至付清之日止按日万分之一计算）；
二、驳回原告（反诉被告）深圳市天方房地产经纪代理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）吉林市渤海房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25449元，由原告（反诉被告）深圳市天方房地产经纪代理有限公司负担12724.5元，由被告（反诉原告）吉林市渤海房地产开发有限公司负担12724.5元；反诉案件受理费6900元由被告（反诉原告）吉林市渤海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 刘福柱
审 判 员 王国峰
审 判 员 任宝君
二〇一四年十一月十日
代理书记员 王洋子