上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3158号
上诉人（原审原告）吴友镇。
委托代理人林之桂。
被上诉人（原审被告）印国强。
上诉人吴友镇因与被上诉人印国强房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，上海市徐汇区宜山路＊＊＊＊号＊＊＊＊名品建材南广场二楼F5展位（以下简称系争房屋）为吴友镇所有。2012年5月9日，吴友镇（甲方）与印国强（乙方）签订＊＊＊＊展位租赁合同，约定，甲方将系争房屋租赁给乙方，用于经营及展示橱柜。租赁期限为两年，自2012年3月21日起至2014年3月20日止。年租金为人民币（下同）86，000元整。每年支付一次。合同期满，甲方有权收回展位，如乙方有意续租，须在合同期满前两个月，与甲方重新签订书面租赁协议。合同期满前未签订续租协议的，视为乙方放弃同等条件下的优先承租权。在双方不再续租的情况下，甲方应在不影响乙方正常营业状况下可对该展位进行重新招商的各项准备工作，包括不限于将该展位出示给他人参观，乙方应予以配合。甲方有权对乙方违反双方约定事项的行为进行处理，由此产生的一切费用（含律师费）均由乙方承担。补充协议中约定因乙方违约造成解除合同或本合同到期后双方未能续约，乙方应按月及时搬离本展位，否则乙方应向甲方每日支付违约金1，000元。
2014年3月10日，上海＊＊＊＊一物业管理有限公司（以下简称“＊＊＊＊”）联系吴友镇，要求吴友镇尽快办理系争房屋出租问题。3月25日，吴友镇委托庄＊＊＊＊前来协商，吴友镇要求将系争房屋的年租金上涨至14.5万元，遭到印国强拒绝。
2014年4月8日，吴友镇委托律师通过EMS向印国强发送律师函，要求印国强立即搬离系争房屋及其附属设施。若印国强于2014年4月20日前搬离，吴友镇不再追究此前产生的违约金。印国强若不履行义务，将向法院起诉，由此产生的律师费、诉讼费由印国强承担。该律师函于2014年4月10日被签收。
后双方多次就房屋租金进行协商，2014年6月19日双方协商破裂。6月23日，系争房屋被撬，房屋内橱柜样品被拆下。
吴友镇于2014年5月22日诉诸原审法院，请求判令印国强：1、立即搬离系争房屋及其附属设备；2、按每月7，176元的标准支付2014年3月21日起至实际搬离之日止的房屋使用费；3、按每日1，000元标准向吴友镇支付自2014年3月21日起至实际搬离之日止的违约金；4、支付律师服务费7，000元及误工、差旅伙食费10，000元。原审庭审中，吴友镇增加一项诉讼请求，要求确认双方租赁合同于2014年3月20日终止。
一审审理过程中，印国强提供＊＊＊＊物业经理发送给其的短信一条，内容为“同意＊＊＊＊二楼F5印国强在2014年6月23日办理退场，庄＊＊＊＊”，欲证明吴友镇认可印国强于2014年6与23日搬离系争房屋。吴友镇对短信真实性无异议，但对证明内容有异议，吴友镇称这条短信系7月24日物业经理要求吴友镇发的，并提供其与显示为赵＊＊＊＊（手机号码为189017＊＊＊＊）的短信来往，第一条系赵＊＊＊＊于为2014年7月24日10：57发给吴友镇代理人庄＊＊＊＊“赶紧发，你们公司同意某某业主展位办理退场手续，退场日起2014年6月23号”，第二条系庄＊＊＊＊发出“同意＊＊＊＊二楼F5印国强在2014年6月23日办理退场，庄＊＊＊＊”，第三条系赵＊＊＊＊于2014年7月29日15：52发出“好了”，并付一张空房子照片。吴友镇欲证明印国强实际搬离时间为7月29日。印国强确认189017＊＊＊＊为＊＊＊＊物业经理赵＊＊＊＊的电话，对第二条短信的真实性予以认可，对其余两条短信的真实性无法确认。综合双方提供的证据材料，法院认为不管吴友镇是在何种情况下在2014年7月24日发送赵＊＊＊＊短信，根据短信内容显示系其对印国强搬离系争房屋时间的自认，且从7月29日赵＊＊＊＊发送给吴友镇的短信中也无法判断照片中的空房子为系争房屋，故法院认定印国强搬离系争房屋的时间为2014年6月23日。
一审审理中，吴友镇提供航空运输电子客票行程单若干张以及出租车发票、交通卡发票若干张，欲证明其为了处理与印国强的房屋租赁纠纷发生的差旅费用，印国强对此不予认可，认为无法与本案有关。法院认为，吴友镇虽然提供了差旅费用发票，但是无法证明系因处理与印国强之间的纠纷发生的费用，法院对证明目的不予认可。另外，吴友镇又提供法律事务委托合同一份，欲证明吴友镇为处理与印国强之间的纠纷聘请律师，并支出律师费7，000元。印国强对此不予认可，认为吴友镇未提供律师费发票。法院认为，虽然吴友镇提供法律事务委托合同，但是并未提供相应发票，且本案的委托代理人系吴友镇公司的同事庄＊＊＊＊，故对吴友镇的证明目的不予认可。
原审认为，吴友镇与印国强之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。
合同约定租赁期限届满至2014年3月20日。届满后双方未签订新的书面合同。故双方就系争房屋签订的房屋租赁合同于2014年3月20日终止。然印国强直至2014年6月23日才办理退场手续，印国强占有使用系争房屋期间，应当向吴友镇按照租金标准支付房屋使用费，印国强亦同意支付，法院予以确认。至于吴友镇主张的违约金，法院认为合同终止后，虽然吴友镇曾经向印国强发出律师函，但是实际上双方就房屋续租事宜一直进行沟通，然因租金标准未能达成一致导致未能达成新的合同，故不能就此认定系印国强单方违约，故对吴友镇要求印国强支付违约金的诉请法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一四年九月五日判决：一、确认吴友镇与印国强就上海市宜山路＊＊＊＊号＊＊＊＊名品建材南广场二楼F5号展位签订的租赁合同于2014年3月20日终止；二、印国强于判决生效之日起十日内按照每月7，176元的标准向吴友镇支付2014年3月21日起至2014年6月23日止的房屋使用费；三、驳回吴友镇的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取计465元，由吴友镇负担317.2元，印国强负担87.8元。
判决后，吴友镇不服，上诉称，原审认定部分事实错误：其代理人系2014年3月10日抵沪与被上诉人印国强协商续租事宜，而非所谓3月25日；印国强搬离承租铺位时间为2014年7月15日而非6月23日；2014年3月27日，上诉人与他人签约出租标的商铺后，即未予被上诉人协商续租事宜。另上诉人误工差旅费等系其因本案纠纷产生，被上诉人依法应予承担，原审裁判错误。故其上诉请求撤销原审判决第二、三项，改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人印国强辩称，其不同意吴友镇上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人吴友镇与被上诉人印国强签订的＊＊＊＊展位租赁合同系当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系应属合法有效。
有效合同依法约束当事人全面履行。查本案租约届期后双方未续约，原审据此判断租约自租期届满终止符合法律规定，本院予以确认。关于原审认定事实中印国强实际搬离时间，经查上诉人出租代理人庄＊＊＊＊曾发出相关短信，上诉人原审及二审阶段虽多有相反主张，但未提交证据证明其主张之搬离时间，本院依法难以采信。同理，有关上诉人代理人抵沪时间、协商时间其亦未予举证证明，本院不能支持。
关于本案违约金适用问题，根据查明事实，租约届期前后，为续租事宜，双方皆积极进行以是否加租为主要内容之续租磋商。根据现有证据，不能认为被上诉人作为承租人于此存有拖延及违约之恶意，于此如在原审已比照租金支付实际使用费用基础上再行课责承租人承担租金四倍以上之违约金，已丧失民事行为诚实信用及公平之基础，原审驳回之具有法律依据，本院予以确认。另有关律师费、差旅费等损失，租约确有明确约定，但上诉人一、二审期间始终未能证明其与本案纠纷之法律上的关联性及客观性，本院难予支持。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人吴友镇的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币317.2元，由上诉人吴友镇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年二月十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……