中华人民共和国
广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第845号
原告徐伟民（WEIMINXU），男，1954年1月8日出生，
美国籍，现住美国华盛顿州。
委托代理人钟华，广东华安联合律师事务所律师。
委托代理人吴江，广东华安联合律师事务所律师。
被告广东长城建设集团有限公司，住所地：广州市寺右
新马路4号之一。
法定代表人马华新，董事长。
委托代理人卢金瑞，该公司职员。
委托代理人陈颂平，该公司职员。
被告广州市穗华房产开发有限公司，住所地：广州市越
秀区越华路43号三楼。
法定代表人尹伟文。
委托代理人古剑虹，该公司职员。
被告中信银行股份有限公司广州分行，住所地：广州市
天河区天河北路233号中信广场右侧群楼首层二层及写字楼48-50层。
负责人罗焱，行长。
委托代理人沈丹，广东穗卫律师事务所律师。
委托代理人周小庆，广东穗卫律师事务所实习律师。
第三人广州吉祥房产发展有限公司，住所地：广州市越
秀区中山路与吉祥路十字路口。
法定代表人吴秀莲。
委托代理人曾智敏，该公司职员。
原告徐伟民与被告广东长城建设集团有限公司（下称“长城公司”）、广州市穗华房产开发有限公司（下称“穗华公司”）、中信银行股份有限公司广州分行（下称“中信银行广州分行”）、第三人广州吉祥房产发展有限公司（下称“吉祥公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年6月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐伟民的委托代理人钟华，被告长城公司的委托代理人卢金瑞、被告穗华公司的委托代理人古剑虹、被告中国银行广州分行的委托代理人沈丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐伟民诉称，1994年3月12日，曾凤香与被告穗华公司以原广州市穗华房屋开发公司名义、长城公司以广东长城建设工程公司吉祥大厦拆迁办公室的名义签订《房屋拆迁安置协议》，约定：由穗华公司、长城公司经广州市房地产管理局审核，以（92）房拆字017号《房屋拆迁许可证》批准，拆除曾凤香居住的广州市吉祥路20号三楼的房屋，拆迁房负责面积为30.50平方米、两房一厅、位于广州市白云区三元里路松柏岗自编1号603房作为安置永迁房，并于1994年4月30日前交付被安置人使用；曾凤香已48800元价款（按1000元/平方米建筑面积计）购买该房产，房屋产权证由拆迁房负责办；曾凤香与徐艳芬、侯国光、侯慧仪、姚展图均为房产的产权人，各占1/5产权。协议签订后，曾凤香、徐艳芬、侯国光、侯慧仪、姚展图依约迁入广州市白云区三元里路松柏自编1号603房，并按照协议的约定支付了购房款48800元，后，曾凤香与徐艳芬、侯国光、侯慧仪、姚展图达成一致协议，徐艳芬、侯国光、侯慧仪、姚展图四人愿意将广州市白云区三元里路松柏岗自编1号603房的产权归曾凤香一人所有。曾凤香在1997年7月7日立下遗嘱，将广州市白云区三元里路松柏自编1号603房产权交由我一人继承。2005年10月18日，曾凤香因病去世，我与徐艳芬、侯国光、侯慧仪、姚展图因上述讼争房产权纠纷诉至广州市白云区人民法院，经法院主持，徐艳芬、侯国光、侯慧仪、姚展图与我达成调解协议，协议：讼争房屋产权归我所有。2008年3月17日，我要求被告穗华公司和长城公司为其办理产权证并诉至广州市白云区人民法院，法院查明穗华公司和长城公司有义务为我办理产权证，但因讼争房屋被越秀区人民法院查封，法院裁定驳回起诉，待查封情形灭失后另行主张；2012年8月28日，我要求确认诉争房屋权归我所有并诉至广州市白云区人民法院，法院认为因诉争房屋被越秀区人民法院查封，涉及其他执行案件中申请执行人权益，则确权问题应由执行异议程序解决，裁定驳回我起诉。2013年3月28日，我作为案外人就越秀区法院查封讼争房产并执行提出了书面异议，越秀区人民法院查明讼争房屋产权属我所有，且该产权获得先于法院查封执行，受法律优先保护，裁定中止对广州市白云区三元里路松柏岗自编1号603房（现门牌号：广州市白云区松柏北街99号603房）的执行，并于2013年5月24日函告房产管理登记部门予以解封。我多次催促两被告为我办理诉争房屋的产权证未果。长城公司于1992年12月15日经广州市工商行政管理局批准，更名为广东长城建设总公司，该公司在1996年10月15日经广州市工商刑侦管理批准，改制为被告长城公司现名称。1998年8月7日穗华公司经广州市工商行政管理局批准，改制为被告穗华公司现名称。诉争房屋（广州市白云区三元里路松柏岗自编1号）的产权现登记在被告长城公司名下。综上所述，原、被告权利义务明确，且诉争房屋的查封情形已灭失，具备办理产权证的条件。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请贵院依法判决：1.判令被告长城公司、穗华公司及第三人吉祥公司为原告办理涉案房屋房产证；2、判令三被告协助原告注销涉案房屋抵押权登记；3、本案诉讼受理费由三被告承担。
被告长城公司辩称，因涉案房屋登记在我方名下，但我方与原告没有合同关系，故我方仅同意协助原告办理产权证。
被告穗华公司辩称，我方同意原告的办证请求，但我方没有能力协助原告办证。因我方与原告签订安置协议，安置已完成，原告也居住多年，但房屋是原告向长城公司购买的，且房屋登记在长城公司名下。
被告中信银行广州分行辩称，我方不同意原告的诉讼请求。因我方的抵押权经过登记，是合法有效的。原告所述的涉案房屋安置情况我方不清楚，且整个事情的经过我方没有过错，甚至是受害方，目前贷款也未收回。
第三人吉祥公司述称，我方同意原告的诉讼请求，愿意协助原告办理产权过户手续。
经审理查明，1994年3月12日，被告穗华公司以原广州市穗华房屋开发公司名义、被告长城公司以广东长城建设工程公司吉祥大厦拆迁办公室的名义（甲方）与曾凤香（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局审核批准，需拆除乙方居住使用的吉祥路20号三楼的房屋。甲方负责提供位于广州市白云区三元里松岗路自编1号603房（下称“涉案房屋”）作为安置拆迁房屋，并于1994年4月30日前交付乙方使用。乙方以48800元价款购买该房产，房地产权证由甲方负责办理。乙方曾凤香与徐艳芳、侯国光、侯慧仪、姚展图均为涉案房屋的产权人，各占1/5产权。上述协议签订后，曾凤香、徐艳芳、侯国光、侯慧仪、姚展图依约迁入涉案房屋，并依约支付了购房款48800元。后，曾凤香与徐艳芳、侯国光、侯慧仪、姚展图达成一致协议，徐艳芳、侯国光、侯慧仪、姚展图四人愿意将涉案房屋的产权归曾凤香一人所有。1997年7月7日，曾凤香立下遗嘱，将涉案房屋产权交由原告一人继承。2005年10月18日，原告与徐艳芳、侯国光、侯慧仪、姚展图因涉案房屋的产权纠纷诉至本院，经本院主持调解，原告与徐艳芳、侯国光、侯慧仪、姚展图达成调解协议：涉案房屋产权归原告所有。
2007年12月5日，原告向本院起诉穗华公司和长城公司，要求穗华公司和长城公司为其办理涉案房屋的房地产权证，本院经审查作出（2008）云法民四初字第30号民事裁定书，认为鉴于涉案房屋已被广州市越秀区人民法院（下称“越秀区法院”）查封，尚不具备办理产权证的条件，原告的起诉不符合受理的条件，遂驳回了原告的起诉。2012年3月2日，原告再次向本院起诉穗华公司和长城公司，要求确认涉案房屋归其所有，本院经审理作出（2012）穗云法民四初字第407号民事裁定书，涉案房屋已被越秀区法院查封，涉及到法院执行案件中申请执行人的权益，应由执行异议程序解决，遂驳回了原告的起诉。随后，原告就涉案房屋被查封问题向越秀区法院（1998）东法执外异字第2420号案（下称“2420号执行案”）提出执行异议，越秀区法院于2013年3月28日作出（1998）东法执外异字第2420-7号民事裁定书，查明2420号执行案中的申请执行人中信银行股份有限公司广州分行（原中信实业银行广州分行，下称“中信银行广州分行”）和2420号执行案的被执行人长城公司于1996年10月25日签订了《借款合同》及《抵押合同》，由中信银行广州分行借款500万元给广州群益房地产开发有限公司（下称“群益公司”），由长城公司抵押担保，抵押物为广州市白云区三元里路松柏岗街自编1号房产。上述两合同已经广州市公证处以(97)穗证内经字第2533、2534号进行公证并赋予了强制执行效力。因群益公司和长城公司不履行上述合同，中信银行广州分行于1998年12月16日向该院申请执行。该案还查明，抵押权人中信银行广州分行于1996年11月在房管部门设定抵押登记。该案在执行过程中，于1996年1月6日查封广州市白云区三元里路松柏岗街自编1号房产房屋产权至2012年1月17日止，之后续封至2014年1月16日止。越秀法院认为涉案房屋作为拆迁安置及购买产权的事实发生在2420号执行案查封之前，案外人徐伟民对涉案房屋享有的权利理应受到法律的优先保护，遂裁定中止对涉案房屋的执行。
据广州市房地产档案馆于2013年6月6日出具的广州市白云区三元里路松柏岗自编1号603房的《房地产登记簿查册表》显示产权人为长城公司，其中的来函摘要部分显示涉案房屋已于2013年5月24日解除查封，但涉案房屋还处于被抵押状态。
另查，1994年6月29日，第三人吉祥公司经广州市城市规划局批准将原由被告穗华公司征用的中山路和吉祥路交界处东北角地块征地单位改为吉祥公司。此后，由第三人吉祥公司承接了被告穗华公司对上述地块拆迁、补偿、安置等的权利义务。
此外，广东长城建设工程公司于1992年12月15日经广州市工商行政管理局批准，更名为广东长城建设总公司，又于1996年10月15日经广州市工商行政管理局批准，改制为被告长城公司现名。广州市穗华房屋开发公司于1998年8月7日经广州市工商行政管理局批准，改制为被告穗华公司现名。涉案房屋的现门牌号为：广州市白云区松柏北街99号603房。
庭审中，原告表示不同意代为向银行偿还贷款。中信银行广州分行未对（1998）东法执外异字第2420-7号民事裁定书提起执行之诉。
以上事实，有房屋拆迁安置协议、证明、生效法律文书、房地产查册表及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，被告长城公司、穗华公司与曾凤香签订的《房屋拆迁安置协议》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。双方签订协议后，曾凤香已将原广州市吉祥路20号三楼的房屋交由被告拆除，也以48800元购买了涉案房屋，并已入住涉案房屋多年。原告依法继承了涉案房屋，故被告长城公司和穗华公司理应为原告办理涉案房屋的产权过户手续。第三人吉祥公司作为涉案拆迁地块的权利义务承接人，亦应承担原拆迁安置补偿协议中的有关权利、义务，故第三人吉祥公司亦有义务协助原告办理涉案房屋的房地产权证。
被告中信银行广州分行在接受抵押时，对涉案房屋的实际处分状态不作了解，确有疏忽之处。而且抵押行为发生在房屋拆迁补偿之后，被告中信银行广州分行与被告长城公司就涉案房屋设定的抵押有效，也不能对抗善意的被拆迁人对拆迁补偿的权利。越秀区法院已作出（2012）穗云法民四初字第407号民事裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，且该裁定已发生法律效力。而被告中信银行广州分行亦未对该裁定提起异议之诉，可视为被告中信银行广州分行放弃对涉案房屋的执行。故被告中信银行广州分行、被告长城公司应协助原告办理涉案房屋的涂销抵押手续。由此造成的后果，由被告长城公司和被告中信银行广州分行另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条、第一百一十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，广东长城建设集团有限公司、中信银行股份有限公司广州分行共同协助徐伟民办理广州市白云区三元里路松柏岗自编1号603房（即广州市白云区松柏北街99号603房）的涂销抵押登记手续；
二、本判决生效之日起十日内，广东长城建设集团有限公司、广州市穗华房产开发有限公司、广州吉祥房产发展有限公司在广州市白云区三元里路松柏岗自编1号603房（即广州市白云区松柏北街99号603房）涂销抵押登记之日起十日内，共同协助徐伟民按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理上述房屋的产权过户登记手续；
三、驳回徐伟民的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由广东长城建设集团有限公司、广州市穗华房产开发有限公司、广州吉祥房产发展有限公司共同负担。
如不服本判决，徐伟民可在判决书送达之日起三十日内，广东长城建设集团有限公司、广州市穗华房产开发有限公司、中国银行股份有限公司广州分行可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 肖録婷
人民陪审员 李丽梅
人民陪审员 王雪萍
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 郑萍军