南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六商初字第256号
原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行（以下简农行六合支行），住所地在南京市六合区雄州街道延安路31号。
负责人陈明，行长。
委托代理人陈渊，江苏冠文律师事务所律师。
被告周恒远，男，1970年7月28日出生，汉族。
被告王桂红，女，1970年10月2日出生，汉族。
委托代理人周恒远，男，1970年7月28日出生，汉族。
被告南京东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰公司），住所地在南京市六合区龙津路55号紫晶广场一区6号楼7楼。
法定代表人冯志强，董事长。
委托代理人孙敦萍、韦海英，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告农行六合支行与被告周恒远、王桂红、东泰公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王家权独任审判，公开开庭审理了本案。原告农行六合支行的委托代理人陈渊，被告周恒远、王桂红的委托代理人周恒远，被告东泰公司的委托代理人孙敦萍、韦海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行六合支行诉称：2010年5月27日，原告与被告周恒远签订《个人购房担保借款合同》，约定被告周恒远向原告借款460000元，用于购买位于南京市六合区雄州街道专诸巷28号XX区X幢XXX室房产，双方还对违约责任等事项进行了约定。被告王桂红作为产权共有人承诺共同还款。后原告按约向被告周恒远发放贷款，并且对位于南京市六合区雄州街道专诸巷28号XX区X幢XXX室房产设定抵押。被告东泰公司对被告周恒远、王桂红的还款、赔偿义务承担连带责任。但被告周恒远在履行借款合同的过程中，多次违约不按期足额还款，截止2013年2月28日，被告逾期偿还贷款已达90日以上，严重违反双方的合同约定。原告为维护其合法权利，故原告诉至法院，1、请求贵院依法判令被告周恒远、王桂红立即归还借款本金421064.52元、利息5.44元（自2013年6月4日起至实际给付之日止，按合同约定标准计算利息），被告周恒远、王桂红偿付原告聘请律师代理费15606.98元；2请求贵院依法判令被告东泰公司对被告周恒远、王桂红还款、赔偿义务承担连带给付责任；3、判令原告对被告周恒远、王桂红抵押的位于南京市六合区雄州街道专诸巷28号XX区X幢XXX室房产享有优先受偿权。
被告周恒远、王桂红辩称：原告起诉后，被告已归还逾期所欠本息。被告欠原告借款属实，被告准备马上卖房就还钱，希望律师费能够减半收取。
被告东泰公司辩称：被告周恒远、王桂红因购房向原告申请借款，被告东泰公司在被告周恒远、王桂红没有办理房屋产权证前这一段时间内承担连带还款保证责任。在借款人有抵押登记的时候，原告应就抵押权优先受偿。对于实现债权所发生的费用中的律师费等原告应出具相应的支付凭证，且应根据江苏省律师收费标准计算。如法院判决前被告周恒远、王桂红已经办理了房屋产权证及他项权证就应当免除被告东泰公司连带保证责任。如被告周恒远、王桂红将剩余贷款全部还清，原告就应当撤诉。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：被告周恒远、王桂红与被告东泰公司签订商品房预售合同，合同约定：被告周恒远、王桂红购买南京市六合区雄州街道专诸巷28号XX区X幢XXX室房产。房屋交付时间为2012年5月31日。合同还对其他事项进行了约定。
2010年5月27日，原告与被告周恒远（借款人、抵押人）、东泰公司（担保人）签订个人购房担保借款合同、南京市六合区房地产抵押合同，合同约定：借款金额为460000元，用于购买南京市六合区雄州街道专诸巷28号XX区X幢XXX室房产。借款期限为自2010年5月27日至2030年5月26日止。贷款利率为浮动利率。浮动利率下借款发放后，遇中国人民银行贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。还款日为每月21日。保证人东泰公司对被告周恒远的借款承担连带保证责任，且原告有权要求保证人先于被告周恒远、王桂红提供的抵押担保承担保证责任。借款人未足额偿还借款本息连续超过90天或者借款人、保证人、抵押人违反合同项下的任何声明与保证的，原告均可提前收回已发放的借款，提前行使担保权。保证、抵押的范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用。原告提前实现上述权利及支出的费用由借款人、保证人、抵押人承担。被告周恒远、王桂红逾期还款罚息、复利的计算方法，即自逾期之日起按借款执行利率的150%计算。合同还对其他事项进行了约定。2010年5月27日，上述南京市六合区房地产抵押合同在房产登记机关办理核准登记。2010年6月21日，原告将上述贷款460000元汇入被告周恒远指定账户。合同履行过程中，截止2013年2月28日，被告周恒远逾期偿还贷款已达90日以上。原告于2013年3月29日向贵院提起诉讼后，被告周恒远归还了逾期本息，截止2013年6月3日止被告周恒远尚欠本金421064.52元、利息5.44元。
另查，被告周恒远与被告王桂红系夫妻关系。2013年3月6日，被告东泰公司通知南京市六合区雄州街道专诸巷28号紫晶广场一区4幢业主办理产权证。2013年3月28日，原告与江苏冠文律师事务所签订委托代理合同。江苏冠文律师事务所指派律师参加涉案诉讼，原告就本案支付江苏冠文律师事务所律师代理费15606.98元。
上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告与被告周恒远、东泰公司签订的个人购房担保借款合同、南京市六合区房地产抵押合同，原告出具的贷款款凭证，原告与江苏冠文律师事务所签订的委托代理合同，江苏冠文律师事务所出具的发票等证据证实。
本院认为，原告与被告周恒远、东泰公司签订的个人购房担保借款合同、南京市六合区房地产抵押合同等，属当事人真实意思表示，且符合法律规定，合法有效。被告周恒远累计多次逾期还款，截止2013年6月3日止被告周恒远尚欠借款本金421064.52元、利息5.44元，有原告陈述，原告与被告周恒远、东泰公司签订的个人购房担保借款合同等证据证实，本院依法予以确认。在借款期限内，被告未能按约支付利息，是对诚实信用原则和合法约定的违反，应承担相应的民事责任。被告周恒远、王桂红系夫妻关系，夫妻存续期间的债务，应共同偿还。原告要求被告周恒远、王桂红提前归还全部借款，并承担违约责任，本院予以支持。原告与被告周恒远、东泰公司签订个人购房担保借款合同约定，保证人东泰公司对被告周恒远的借款承担连带保证责任，且原告有权要求保证人先于被告周恒远提供的抵押担保承担保证责任，故原告要求被告东泰公司对被告周恒远的借款承担连带清偿责任，本院予以支持。被告东泰公司履行清偿义务后，有权向被告周恒远、王桂红行使追偿权。被告周恒远购买南京市六合区雄州街道专诸巷28号XX区X幢XXX室房产已办理预告登记，且未超过预告登记有效期限，原告要求上述房产优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告周恒远、王桂红于本判决生效后十日内归还原告农行六合支行借款本金421064.52元、利息5.44元（自2013年6月4日起按合同约定标准计算本息）、偿付律师代理费15606.98元。
二、被告东泰公司对上述债务承担连带清偿责任。被告东泰公司履行前述义务后，有权向被告周恒远、王桂红追偿。
三、被告周恒远、王桂红如不能及时履行上述第一项义务，原告农行六合支行有权以被告周恒远位于南京市六合区雄州街道专诸巷28号XX区X幢XXX室的房产折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
案件受理费减半收取4266元，由被告周恒远、王桂红、东泰公司负担（此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8532元（户名：南京市中级人民法院，开户行：中行鼓楼分理处，帐号：03×××76）。
审判员 王家权
二〇一三年六月二十八日
书记员 刘 婷