北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6932号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京国工印刷厂，住所地北京市海淀区三里河路**号。
法定代表人：杨军，厂长。
委托诉讼代理人：杜亮，中央军委装备发展部法律顾问处律师。
委托诉讼代理人：王晓静，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京久焱投资有限公司，住所地北京市海淀区大柳树路甲17号院北平房14号。
法定代表人：刘秀梅，执行董事。
上诉人（原审第三人）：北京乙雅酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院南路21号32号楼。
法定代表人：刘新艳，执行董事。
上诉人（原审第三人）：北京乙焱酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院南路21号36号楼。
法定代表人：刘新艳，执行董事。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：张晓黎，北京京云律师事务所律师。
上诉人北京国工印刷厂因与上诉人北京久焱投资有限公司（以下简称久焱公司）、北京乙雅酒店管理有限公司（以下简称乙雅公司）、北京乙焱酒店管理有限公司（以下简称乙焱公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初9886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人北京国工印刷厂之委托诉讼代理人杜亮、王晓静，上诉人久焱公司、乙雅公司、乙焱公司之共同委托诉讼代理人张晓黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北京国工印刷厂上诉请求：1.请求二审法院判决撤销一审法院判决第四项，改判不予补偿久焱公司改建、扩建房屋、装修及不可移动设备设施的损失21886079元；2.请求二审法院依法改判由久焱公司承担鉴定费用；3.请求判令由久焱公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院无视双方当事人在《军队房地产租赁合同》中的第九条第一款、第四款以及第八条第三款约定，错误判决由双方按照公平原则分担损失；2.一审法院关于“剩余租赁期限内的装饰装修等损失，应由双方按照公平原则分担”的认定与改建、扩建房屋、装修及不可移动设备设施的全部损失由北京国工印刷厂承担的判决结果相矛盾。
久焱公司、乙雅公司、乙焱公司针对北京国工印刷厂的上诉请求辩称，不同意北京国工印刷厂上诉请求。
久焱公司、乙雅公司、乙焱公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法发回重审或者改判支持久焱公司的一审反诉请求；2.本案二审诉讼费用由北京国工印刷厂承担。事实和理由：1.一审将乙雅公司、乙焱公司错误认定为第三人，涉案四方当事人已于2010年8月18日签订《补充协议》，乙雅公司、乙焱公司已通过该补充协议成为合同一方当事人；2.一审法院在北京国工印刷厂未完成军队停止有偿服务有关文件举证责任的情况下，判决合同解除，无事实和法律依据；3.一审法院就久焱公司反诉中关于租赁合同解除对该公司造成损失的认定错误，适用法律不当。北京国工印刷厂承诺给予久焱公司15年优先承租权，后者以此为基本预期，投入大量人力、物力、财力。
北京国工印刷厂针对久焱公司、乙雅公司、乙焱公司的上诉请求辩称：1.一审法院关于本案第三人的认定正确，2010年8月18日涉案四方当事人签订的《补充协议》已于2015年7月31日终止，不再具有法律效力；2.一审法院关于合同解除的认定正确；3.依据合同相关规定，北京国工印刷厂无需赔偿久焱公司经济损失。
北京国工印刷厂向一审法院起诉请求：1.判令我方与久焱公司之间签订的《军队房地产租赁合同》于2018年1月30日解除；2.判令久焱公司及乙雅公司、乙焱公司限时将北京市海淀区21号房屋腾空并返还我方；3.判令久焱公司、乙雅公司、乙焱公司向我方支付解除合同后自2018年2月1日至腾空之日止的房屋占有使用费，按照每季度82.5万元计算；4.诉讼费由久焱公司承担。
久焱公司向一审法院反诉请求：1.确认双方于2015年7月28日签订的《军队房地产租赁合同》未解除，仍依法有效；2.判令北京国工印刷厂继续履行2015年7月28日签订的《军队房地产租赁合同》；3.若合同确因客观原因不能履行，判令北京国工印刷厂赔偿我公司各项损失：（1）7天酒店加盟费16.2618万元、如家酒店加盟费1.375万元；（2）两家酒店外线改造：高压部分23.6万元，低压部分11万元；（3）安置腾退外租户现金补偿款支出147万元；（4）两家酒店共51名员工的安置费用100万元；（5）支付加盟方中止合同补偿费用60万元；(6)改建、扩建房屋面积的现值、全部装修及不可移动设备设施现值21886079元。
一审法院认定事实：北京国工印刷厂与久焱公司曾于2010年7月28日就北京市海淀区21号（以下简称涉案房屋）签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2010年8月1日至2015年7月31日。2010年8月18日，北京国工印刷厂（甲方）与久焱公司（乙方）、乙雅公司（丙方）、乙焱公司（丁方）签订《补充协议》，约定：一、略；二、现因乙方加盟如家快捷酒店和7天连锁酒店，又成立了新公司，新公司独立核算，房租支出及发票问题没法解决，现经四方友好协商，由丙方和丁方行使乙方相应的权利和义务；三、本补充协议为甲乙双方于2010年8月1日签订的《军队房地产租赁合同》的补充协议，与《军队房地产租赁合同》有同等法律效力，不一致的，以本补充协议为准。同日，北京国工印刷厂（甲方）与久焱公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、因部队制合同五年签订，乙方投资了大量的人力和物力，建成快捷酒店，酒店投资大、回报慢的特点，经双方友好协商，甲方给予乙方十五年的优先承租权，每五年签订一次合同，续签合同时根据市场行情租金在5%以内调整；二、在合同期内，乙方为甲方免费提供5间宿舍，每间面积应不小于12平方米，距三里河路41号距离不超过10公里；三、本补充协议为甲乙双方于2010年8月1日签订的《军队房地产租赁合同》的补充协议，与《军队房地产租赁合同》有同等法律效力，不一致的，以本补充协议为准。上述租赁合同及补充协议，双方均已履行完毕。
2015年7月28日，北京国工印刷厂（出租方、甲方）与久焱公司（承租方、乙方）再次签订《军队房地产租赁合同》，合同约定租赁房屋面积为：楼（房）4590平方米，平（房）725平方米。租赁用途为快捷酒店，租赁期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止，年租金为330万元，按季支付。合同第九条第（四）项约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任。
2016年2月26日，北京国工印刷厂向各房地产租赁单位发送《通知》，内容为：我单位收到上级《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动》的通知，为认真彻底贯彻执行“全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示，我单位将按文件精神，按步骤停止房地产租赁项目。久焱公司于当日签收。2017年7月26日，北京国工印刷厂向久焱公司发送《终止房地产租赁合同通知书》，要求于2017年12月31日前终止双方租赁合同，并按期腾房。久焱公司于2017年8月1日签收。
2018年1月29日，北京国工印刷厂向久焱公司发出《解除合同通知书》，内容为：1、自本通知书到达你方，即时解除双方签订的《军队房地产租赁合同》；2、由你方告知次承租人解除租赁关系；3、限你方自解除合同之日起30日内腾空并归还出租房屋。久焱公司于2018年1月30日签收。
诉讼中，久焱公司申请对北京市海淀区21号院改建、扩建房屋面积（房本表述以外的面积）的现价值、现在全部装修及不可移动设备设施现值进行评估，法院委托北京市国宏信价格评估有限公司进行评估。2018年6月15日，北京市国宏信价格评估有限公司做出国宏信（民）字2018第183030号评估报告，评估结论：价格评估标的在价格评估基准日（2018年6月15日）的价格为21886079元。北京国工印刷厂对评估结论无异议，但认为评估使用的是成本法，双方于2010年第一次签订租赁合同，久焱公司至今已经使用涉案房屋八年，应予以折旧，同意按照评估结论的20%予以补偿，另评估中部分项目系可拆除项目，且不具有市场通用性，后续无法继续利用，不予赔偿。久焱公司对评估结论认可，但认为评估金额过低。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北京国工印刷厂与久焱公司签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。合同履行过程中，因部队下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动》的通知，合同无法继续履行。北京国工印刷厂于2017年7月26日向久焱公司提出解除合同的意思表示，要求久焱公司于2017年12月31日腾房。久焱公司于2017年8月1日签收。2018年1月29日，北京国工印刷厂再次向久焱公司发出书面通知要求解除合同，久焱公司于2018年1月30日签收,两次解除合同通知间隔半年之久，久焱公司均未提出异议。现北京国工印刷厂要求确认双方合同于2018年1月30日解除的诉讼请求，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现北京国工印刷厂要求久焱公司将涉案房屋腾空交还，并按照合同约定的租金标准支付合同解除后的占有使用费，于法有据，法院予以支持。因久焱公司将涉案房屋交由乙雅公司和乙焱公司使用，北京国工印刷厂要求乙雅公司和乙焱公司承担腾房义务，法院予以支持。现因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修等损失，应由双方按照公平原则分担。因合同解除后，改建、扩建面积、装修及不可移动设备设施与租赁房屋已形成附合，其价值均由出租人即北京国工印刷厂享有，故久焱公司要求北京国工印刷厂赔偿相应损失的请求，法院予以支持。北京国工印刷厂认为评估报告中包含可拆除项目，但法院委托的评估内容为装修及不可移动设备设施，故对其抗辩，法院不予采信，北京国工印刷厂应当按照评估结论的金额予以补偿。
久焱公司要求的腾退外租户补偿款和职工宿舍租房补贴，因双方对此并无约定，久焱公司的请求无事实依据，法院不予支持。久焱公司主张的加盟费、支付加盟方中止合同补偿费用、职工安置费和高压低压改造费，系其经营所需，并非合同解除产生的直接损失，故法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、确认北京国工印刷厂与北京久焱投资有限公司于2015年7月28日签订的《军队房地产租赁合同》于2018年1月30日解除；二、北京久焱投资有限公司、北京乙雅酒店管理有限公司、北京乙焱酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内将北京市海淀区21号内可移动物品搬离，将房屋腾空交还给北京国工印刷厂；三、北京久焱投资有限公司、北京乙雅酒店管理有限公司、北京乙焱酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京国工印刷厂交纳自2018年2月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费，按照每季度825000元计算；四、北京国工印刷厂于本判决生效后十五日内补偿北京久焱投资有限公司改建、扩建房屋、装修及不可移动设备设施的损失21886079元；五、驳回北京久焱投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。以上事实，有《军队房地产租赁合同》《补充协议》《解除租赁合同通知书》《价格评估报告》及双方当事人陈述等证据在案佐证。二审中，经询问，本案中的改、扩建的房屋未办理合法建设手续。《军队房地产租赁合同》约定，租赁期满或者解除合同后，建筑物、构筑物归北京国工印刷厂所有。经本院释明后，北京国工印刷厂明确表示不申请重新鉴定。
本院认为，北京国工印刷厂与久焱公司签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。合同履行过程中，因部队下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动》的通知，合同无法继续履行。2018年1月29日，北京国工印刷厂向久焱公司发出书面通知要求解除合同，久焱公司于2018年1月30日签收，现北京国工印刷厂要求确认双方合同于2018年1月30日解除的诉讼请求，一审法院予以支持正确，本院予以确认。
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。价格评估报告运用成本法，以2018年6月15日为基准日，认定北京市海淀区紫竹院南路21号改建、扩建房屋、装修及不可移动设备设施造价再乘以65%的综合成新率后的价格为21886079元，因此该处改建、扩建房屋、装修及不可移动设备设施在2018年6月15日造价为33670890.8元。经本院向北京国工印刷厂释明，其不申请重新鉴定，因此本院以该造价作为基础计算装饰装修、不可移动设备残值及改建、扩建费用。根据双方签订的租赁合同，租赁期限为2010年8月1日至2020年7月31日，北京国工印刷厂承诺自2010年起，给予十五年的优先承租权，租赁期限届满或者解除合同后建筑物归北京国工印刷厂所有。本院根据北京国工印刷厂承诺的使用期限，将各项费用进行分摊，计算房屋租赁合同剩余期限的价值，由双方按照过错比例、公平原则进行分担后，认定北京国工印刷厂应补偿久焱公司改建、扩建房屋、装饰装修及不可移动设备设施的损失890万元。一审法院认定北京国工印刷厂补偿久焱公司改建、扩建房屋，装饰装修及不可移动设备设施的现值，适用法律不当，本院予以纠正。北京国工印刷厂上诉称根据合同约定，合同解除后改建、扩建的房屋及设施归北京国工印刷厂所有，由于《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动》的通知不在双方签订合同时的预见范围内，因此不适用租赁合同对于合同解除后改建、扩建的房屋及设施的约定。久焱公司、乙雅公司、乙焱公司上诉要求继续履行，并对其员工作出补偿，无合同及法律依据，本院不予支持。
综上所述，久焱公司、乙雅公司、乙焱公司的上诉请求不能成立，应予驳回，北京国工印刷厂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初9886号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初9886号民事判决第五项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初9886号民事判决第四项为：北京国工印刷厂于本判决生效后十五日内补偿北京久焱投资有限公司改建、扩建房屋、装修及不可移动设备设施的损失8900000元；
四、驳回北京久焱投资有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费347709元，由北京国工印刷厂负担（其中297709元已交纳，余款50000元于本判决生效后七日内交纳）。
一审本诉案件受理费35元，由北京久焱投资有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
一审反诉案件受理费84596元，由北京久焱投资有限公司负担42298元，于本判决生效后七日内交纳；由北京国工印刷厂负担42298元，于本判决生效后七日内交纳。
二审案件受理费237600元，由北京久焱投资有限公司、北京乙雅酒店管理有限公司、北京乙焱酒店管理有限公司负担161115.5元（已交纳84631元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由北京国工印刷厂负担76484.5元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 赵 蕾
审 判 员 刘 磊
二〇一八年八月二十九日
法官助理 张进中
法官助理 李 想
书 记 员 马子萌