广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法民二终字第69号
上诉人（原审原告）：广东联兴投资有限公司。住所�：广东省广州市天河区中山大道棠东棠基街1号1A47房。
法定代表人：曾金雄，该司总经理。
委托代理人：杜淦，广东和为律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汕头市纳德贸易有限公司。住所地：广东省汕头市珠池路丽日庄西区**座***房。
法定代表人：陈文娜。
委托代理人：王嵘、王子厚，均系上海汉商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汕头经济特区港岛厂房开发有限公司。住所地：广东省汕头市天山路西湖街**号*楼。
法定代表人：林国侠。
被上诉人（原审被告）：广东省汕头经济特区中贸实业发展公司。住所地：广东省汕头市练江路蓬发大厦*座*楼。
法定代表人：林莹。
上诉人广东联兴投资有限公司（下称联兴公司）因与被上诉人汕头市纳德贸易有限公司（下称纳德公司）、汕头经济特区港岛厂房开发有限公司（下称港岛公司）、广东省汕头经济特区中贸实业发展公司（下称中贸公司）执行异议纠纷一案，不服广东省汕头市中级人民法院（2013）汕中法民二初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
联兴公司一审诉称，广东省汕头市中级人民法院（下称原审法院）在执行联兴公司与港岛公司、中贸公司借款合同纠纷一案过程中，查封了中贸公司所有的位于汕头市龙湖工业区中座（现汕头市凤凰山路泰华工业城F2栋）首层的房地产（下称涉案房产）。纳德公司作为案外人提出执行异议，对涉案房产主张权属，请求法院解除对涉案房产的查封，原审法院经审查后作出（2004）汕中法执字第91号恢字1号异字1号执行裁定，裁定中止对涉案房产的执行。联兴公司认为该裁定书裁定中止对涉案房产的执行是错误的，依法应予以纠正。请求：1、许可继续�行涉案房产；2、本案诉讼费用由被告承担。
纳德公司辩称，涉案房产早在2001年就已经经过诉讼及执行程序以物抵债给纳德公司，纳德公司以合理的对价取得上述房产并管业至今。（2004）汕中法执字第91号恢字1号异字1号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确，联兴公司的主张没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
港岛公司、中贸公司经原审法院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原审法院审理查明，涉案房产为北墩企业发展公司开发建设，1990年10月涉案房产由北墩企业发展公司出售给中贸发（集团）公司后，于1993年12月转让给中贸公司，并在汕头市龙湖区房产交易所办理了交易鉴证手续。
2001年1月3日，中贸公司、汕头市经济特区中贸商场（下称中贸商场）因与纳德公司的货物买卖、担保合同纠纷一案，经广东省�头市龙湖区人民法院（下称龙湖法院）审理并作出（2001）龙经初字第22号民事判决，判令中贸商场应于判决发生法律效力之日起十日内付还纳德公司货款250546元及相应利息，中贸公司对上述债务承担连带清偿责任。同年1月20日，中贸公司因与巫某借款纠纷一案，经龙湖法院审理并作出（2001）龙经初字第45号民事判决，判令中贸公司应于判决发生法律效力之日起十日内付还巫某借款30万元及相应利息。同年10月10日，上述二案在龙湖法院执行过程中，由中贸公司、中贸商场与纳德公司达成庭外执行和解协议，约定中贸公司将涉案房产作价66.5万元，以抵偿结欠纳德公司的债务30万元；纳德公司将抵偿债务余下的房款36.5万元，直接支付给巫某以清偿中贸公司结欠巫某的债务。同日，中贸公司与巫某达成和解协议，约定中贸公司将涉案房产作价66.5万元，抵偿结欠纳德公司30�元的债务，并由纳德公司将应返还的余下房款36.5万元，直接支付给巫某，以清偿中贸公司结欠巫某的债务。上述二份和解协议订立并送龙湖法院存档备查后，纳德公司依约支付给巫某35万元，中贸公司也将涉案房产交付给纳德公司管业使用至今。
2012年5月7日，原审法院在执行联兴公司与中贸公司、港岛公司借款合同纠纷一案过程中，依法作出（2004）汕中法执字第91号恢字1-4号执行裁定，裁定查封本案涉案房产。纳德公司不服该执行裁定，以案外人的身份向该院提出执行异议。经审查，该院于2013年7月18日作出（2004）汕中法执字第91号恢字1号异字1号执行裁定，裁定中止对涉案房产的执行。联兴公司不服提起诉讼。
原审法院另查明，汕头市房产管理局给该院的汕房产函（2014）190号复函称：“根据龙湖工业区八路中座首层房产的交易登记存档资料，该幢楼的建设单位为北墩企业发展公司，1990年10月北墩企业发展公司将该房产出售给中国对外贸易开发（集团）有限公司汕头经济特区公司［下称中贸发（集团）公司］，1993年12月中贸发（集团）公司出售给中贸公司，并向原汕头市龙湖区房产交易所办理转移鉴证手续，但北墩企业发展公司出售给中贸发（集团）公司的房产交易合同尚未办理备案手续。由于房地产登记是依申请登记的行为，而上述房地产到目前为止，北墩企业发展公司尚未向登记机构申请该幢楼初始登记手续，登记部门没有掌握相关的初始登记材料，故无法确定该幢楼是否符合登记发证条件”。
原审法院审理认为，本案是案外人执行异议之诉。本案争议焦点是纳德公司是否对涉案房产享有实体权利，是否足以对抗执行行为。联兴公司提出涉案房产为中贸公司所有，请求许可继续执行的主张。经查，本案涉案房产虽�中贸公司向中贸发（集团）公司购买而来，但中贸公司于2001年与巫某、纳德公司借款、货物买卖、担保合同纠纷二案的诉讼中，经龙湖法院审理、审判，确认债权债务，并在执行程序中将涉案房产以物抵债给纳德公司，协议和解执结，双方的执行和解协议也由法院留存备案。纳德公司已支付相应房款并已实际占有该房产10多年，该房产至今无法办理过户登记手续，并非纳德公司的原因，被告纳德公司对此并没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，纳德公司依法可以对抗执行行为。该院（2004）汕中法执字第91号恢字1号异字1号执行裁定，裁定中止对涉案房产的执行正确。联兴公司提出涉案房产为中贸公司所有，请求许可继续执行理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十一条、第二十四条，原审判决：驳回联兴公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由联兴公司负担。
联兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称，（一）原审判决没有认定涉案房产的权属至今仍属中贸公司所有是错误的，本案有充分的事实依据和法律依据可以认定涉案房产权属至今仍属中贸公司所有，法院的查封是正确的。第一个事实是根据汕头市龙湖区土地房产交易管理所出具的《房地产权属转移会知书》的内容，涉案房产系被执行人中贸公司于1993年12月31日向中贸发（集团）公司购买而来，在汕头市龙湖区土地房产交易管理所已经办理了交易鉴证手续。第二个事实是纳德公司自身的陈述，原其与中贸公司债务问题在龙湖法院诉讼时，法院查封了中贸的上述房产，当事人对于法院的查封并没有异议，说明该房产的权属是中贸公司。第三个事实是本案在执行过程中法院向房产管理机关送达协助查封涉案房产的通知书后，房产管理机关协助了法院的查封，说明在房产机关的登记中，现涉案房产的权属人就是被执行人中贸公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条及《物权法》的相关规定，不动产权属的认定以房地产管理机�的登记为准。按照上述规定结合以上三个方面的事实，涉案房产的权属人就是被执行人中贸公司，法院的查封是正确的。（二）纳德公司主张已经取得涉案房产的权属缺乏相应的事实依据和法律依据。1、纳德公司主张已经取得涉案房产的权属的主要依据是涉案房产已经由其与被执行人中贸公司在执行过程中和解。双方当事人达成《和解协议》，涉案房产折价抵偿债务。联兴公司认为该《和解协议》是无效的，也没有转移涉案房产权属的法律效力。首先，该《和解协议》侵犯了中贸公司其他债权人的合法权益，按照《合同法》的规定，当事人串通侵犯国家、集体或第三人合法权益的合同无效，体现在涉案房产没有经过合法的评估程序，其价值按照纳德公司和巫某的债权数额确定的，如果这样的处置有效的话，中贸公司没有其他财产可以承担民事责任，必然侵犯中贸�司其他债权人的合法权益，故此该合同是无效的。其次，《和解协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，属于《合同法》第五十二条第五款规定的合同无效的情形。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）…（六）未依法登记领取权属证书的”，涉案房产并没有在房产管理部门办理产权登记手续，领取权属证书，依照上述强制性规定，该房地产不得转让，故此异议人纳德公司与中贸公司之间的《和解协议》是无效的。再次，以涉案房产抵债也是没有相应的法律效力的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条、《广东省高级人民法院、广东省公安厅、广东省建设委员会、广东省国土厅、广东省工商行政管理局、中国人民银行广东省分行关于依法协助人民法院执行案件的联合通知》第四条第二款等规定，在执行过程中处置被执行人的不动产应采取拍卖的方式进行处置，并由人民法院作出裁定书予以确认，未经拍卖程序是不能“以物抵债”的。具体到本案，涉案房产没有评估，且所谓的以物抵债并没有经法院作出裁定书予以确认，故此没有相应的法律效力。第四，该《和解协议》没有转移涉案房产权属的法律效力。根据《物权法》第九条、第十四条的规定，涉案房产权属的转移必须经过房产管理部门的登记，否则没有效力，很明显，涉案房产没有登记在纳德公司名下。2、纳德公司主张法院不得对涉案房产进行查封的另一个依据是其属于善意第三人，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院不得查封。这一主张是不能成立的，理由是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条并不能适用于本案。按照该条规定，适用该条规定的一个首要前提是涉及的财产是可以转让的，如果转让是违法的，那么肯定是不能适用的，如上所述，涉案房产并没有在房产管理部门办理产权证，属于不得转让的房地产，故此，不能适用该条的规定。其次，纳德公司并没有提交任何其已经付全部价款的证据，也没有提交任凭证明该《和解协议》已经全部履行的依据，因此不能认定其已经支付了全部价款。再次，纳德公司没有提交任何其已经实际占有涉案产的证据。第四，纳德公司对于涉案房产没有办理过户登记手续的过错是非常明显的，按照纳德公司的陈述，涉案房产于2001年就已抵债，但却至今没有办理过户登记手续，纳德公司也没有提交任何其要求中贸公司办理过户手续的证据，其实纳德公司根本就没有要求中贸公司协同办理涉案房产的过户手续，至今已经十一年的时间了，过错是非常明显的。故此，纳德公司的所谓以物抵债的情况不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，该条并不能适用于本案。综上所述，时至今日，涉案房产的权属人仍然是中贸公司，法院对其采取执行措施是正确的，应予以维持。汕头市中级人民法院（2013）汕中法民二初字第5号民事判决存在认定事实不清、适用法律错误的情形，应予以纠正。请求：1、撤销汕头市中级人民法院（2013）汕中法民二初字第5号民事判决；2、许可继续执行被执行人中贸公司所有的位于汕头市龙湖工业区中座（现凤凰山路泰华工业城F2幢）首层的房地产；3、本案诉讼费用由纳德公司承担。
纳德公司答辩称，原审判决正确，二审应予维持。（一）讼争房产早在2001年就由龙湖法院在执行另两起民�案件时进行了处置，执行所依据的法院裁判文书分别为“（2001）龙经初字第22号”《民事判决书》和“（2001）龙经初字第45号”《民事判决书》。在龙湖法院执行庭的主持下，纳德公司通过代付（2001）龙经初字第45号案原告巫某36.5万元，取得了对中贸公司共计66.5万元的可执行债权，然后通过法院主持下的执行和解，由中贸公司以房抵债，纳德公司由此获得了讼争房产的所有权。纳德公司支付了合理对价，且通过法院的协调和监督，受让讼争房产的结果显然应受保护。该执行和解的事实发生于2001年，而本案联兴公司辗转受让取得债权的时间是2009年，其债权的源头是建设银行龙湖支行在原审法院起诉港岛公司和中贸公司借款纠纷案，该案的案号为“（2003）汕中法民二初字第6号”，起诉的日期为2003年3月24日。也就是说，龙湖法院对两起分别以纳德公司和巫某为申请�行人的民事案件进行执行时，向港岛公司放贷的债权人建设银行龙湖支行连起诉讨债的诉讼还没有启动，因此，本案中不存在纳德公司损害联兴公司或其前手债权人建设银行龙湖支行债权的事实。（二）联兴公司继受取得的对港岛公司和中贸公司的债权，属于普通债权，联兴公司相对于中贸公司的其他债权主体，不享有任何优先清偿债权的权利，不能否定在其获得债权人地位之前已处理完毕的中贸公司与其他债权人之间的偿债协议。（三）联兴公司在本案中提出的诉讼主张明显自相矛盾，无法成立。从其提出的诉请和上诉理由来看，联兴公司认为讼争房产应该被认定为归中贸公司所有的财产，正是基于这一点，联兴公司才请求法院判决对讼争房产采取进一步的执行措施。根据目前的司法实践，法院对于归被执行人所有的房产可以采取的执行措施包括拍卖、变卖和�条件的直接抵债等多种方式，无论哪一种方式，其实都将涉及被执行房产的产权变更登记（过户）问题，因此，纳德公司在2001年时就遭遇的讼争房产难以过户登记的麻烦仍未消除，试问联兴公司：怎么办？如果过户登记是确认房屋产权的唯一依据，那么讼争房产从未登记在中贸公司名下，联兴公司今天还把中贸公司视作讼争房产所有权人，进而要求法院执行该房产，显然是错误的；如果由于当事人意志以外的客观原因导致无法过户，但综合各种证据可以确定2001年发生以房抵债的执行和解之前，中贸公司确实是讼争房产的所有权主体，那么，联兴公司就没有理由否定当时法院主持下发生并得到实际履行的执行和解协议，只能确认目前讼争房产归属于纳德公司。（四）原审法院通过专函调查得到的来自房产登记部门的回复函充分证实，未能办理产权登记的原因和责任�不在纳德公司和中贸公司，而在于开发建设大楼的北墩公司未交齐初始登记的资料。综上，请求驳回上诉、维持原判。
港岛公司、中贸公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。争议的焦点是纳德公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案查明的事实显示：涉案房产的建设单位为北墩企业发展公司。1990年10月，北墩企业发展公司将涉案房产出售给中贸发（集团）公司。1993年12月，中贸发（集团）公司将涉案房产出售给中贸公司。2001年，中贸公司在于与巫某、纳德公司借款及货物买卖、担保合同纠纷二案的执行程序中，通过执行和解的形式将涉案房产以物抵债给纳德公司。纳德公司已支付相应房款并已实际占有涉案房产10多年，该�产至今无法办理过户登记手续，并非纳德公司的原因，纳德公司对此并没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该规定，原审判决认定纳德公司对涉案房产是享有足以排除强制执行的民事权益，（2004）汕中法执字第91号恢字1号异字1号执行裁定书裁定中止对涉案房产的执行正确，并无不当。联兴公司上诉主张涉案房产为中贸公司所有，请求许可继续执行缺乏依据，本院依法不予支持。
综上所�，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由广东联兴投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 震 东
代理审判员 刘 文 婕
代理审判员 潘 晓 璇
二〇一五年三月十七日
书 记 员 苏浩文慧