福建省长乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0182民初2713号
原告周玉停，女，1963年11月3日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人黄鸿东，福建建达（长乐）律师事务所律师。
委托代理人陈声梁，福建建达（长乐）律师事务所律师。
被告元翔（福州）国际航空港有限公司，住所地福州，统一社会信用代码。
法定代表人张波，总经理。
委托代理人杨翎，女，1972年7月18日出生，汉族，系该公司职员，住所地福州市台江区。
委托代理人许有敏，女，1981年7月8日出生，汉族，系该公司职员，住所地福州市鼓楼区。
原告周玉停与被告元翔（福州）国际航空港有限公司（下称元翔公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理。依法由审判员陈坤平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周玉停及其委托代理人陈声梁，被告元翔公司委托代理人杨翎、许有敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周玉停诉称，2011年4月11日，被告向社会公开发布招租广告，拟将福州国际航空港海滨生活区商业街店面出租，广告上称“长乐机场候机楼商业街457㎡店面可分割对外出租”。根据公告内容，应招而来的原告于2011年8月31日同被告签订《场地租赁合同》，被告将1-5号店面及店面后仓库共计450平方米场所出租原告，用作餐饮、熏蒸馆足浴经营。为经营需要，原告又承租商业街3#115-119房间作为备用的员工宿舍。合同签订后，原告依约向被告交付店面及仓库租赁保证金28980元、员工宿舍租赁保证金6900元，又在征得被告对装修方案的认可后即投入巨资进行装修，前后共投入装修款2581748元，第一期于2011年12月份完成装修，第二期于2012年9月份完成装修。从第一期装修完成后，原告就开始申领证照，但向被告索取产权证书时，被告托辞证书正在办理之中而未能提供，还要求原告增设文化产业，为此原告斥资数百万购买大批名家字画。嗣后，被告以各种借口拖延向原告出示产权证书，致使原告至今无法办理工商营业执照及其他各类证照，无法开展经营，导致原告的巨额投入血本无归。期间，原告一面恳请被告早日提供租赁物证书，一面仍按约如期向被告交纳租金，一直到2012年12月份。2014年6月份，在经历无数次的交涉后，被告明确表示无法办理产权证书。合同法规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，租赁合同第七条第二款也约定“租赁期间，甲方保障乙方对租赁场地有合法且完全租赁使用权”，但被告有意隐瞒其建筑物属“三无”工程的真实情况，骗取原告与其签订无效合同，其行为已构成合同法第四十二条的“故意隐瞒与订立合同有关的重大事实或者提供虚假情况以及有其他违背诚实信用原则的行为”，应当向原告承担损害赔偿责任。为此，请求法院确认原告与被告签订的《场地租赁合同》无效；判令被告返还租赁保证金35880元，赔偿原告经济损失150万元。
被告元翔公司辩称，一、涉案《场地租赁合同》的效力问题已在此前的被告诉原告的租赁合同纠纷案中经福州中院二审判决确认无效。二、原告无权要求被告返还租赁保证金。被告诉原告的租赁合同纠纷案已经长乐法院和福州中院一、二审程序审结，判决原告应付被告房屋占有使用费306089元和水电费200947元，并已生效，但原告至今仍拒不执行，故租赁保证金应予抵作部分执行款，原告无权要求返还。三、被告无需对原告的租赁项目装修费用承担赔偿责任。租赁合同约定，“乙方应预先以书面方式将装修设计和施工方案报送甲方，经甲方审核批准后，方可动工”，但原告未按合同约定将装修方案报送被告，更没有得到被告的认可。根据相关司法解释规定，由于原告对租赁店面的装修未征得被告的同意，若有损失也应由其自行承担，无权要求被告赔偿。四、原告曾于2014年9月以相同事由及诉求提起诉讼，长乐法院在审理该案中曾委托福建立信价格鉴定评估有限公司对原告承租店面的装修现值进行评估鉴定，结论为截至基准日2015年4月27日，原告的装修现值评估价为170474.32元（尚未剔除未形成附合的空调、冰柜、电视、家具等部分）。现距评估基准日又过了一年多，该现值也已损耗殆尽；且原告作为承租人，在签订租赁合同前就应该并有责任详细了解核实租赁物的权属状况，原告称对租赁物的产权情况不知情不符常理，即便其疏于了解，过错也在原告自已，装修损失也应由其自行承担。另外，原告在上述评估结论出具后，于2015年12月28日撤诉，现又以相同事由重新起诉，妄图推翻原来的评估结论，其行为不应得到支持。综上，原告的诉讼请求不能成立，请法院依法驳回其诉求。
经审理查明，2011年8月31日，原告周玉停（乙方）与被告元翔公司的前身福州国际航空港有限公司［甲方，2012年10月10日更名为元翔（福州）国际航空港有限公司］签订一份编号为XIAFZY-11-009号《场地租赁合同》。合同约定：甲方将其位于福州国际航空港海滨生活区商业街1-5号店面（450平方米）及店面后仓库1间（33平方米）出租给乙方使用（经营港式餐饮和足浴项目），租赁期限4年，自2011年8月31日至2015年8月30日；2011年8月31日至2014年8月30日每月租金14490元，2014年8月31日至2015年8月30日每月租金15939元，租金按月结算；乙方于签约之日向甲方缴纳租赁保证金28980元作为履约保证，协议终止后3日内，甲方扣除乙方应付而未付的金额后，租赁保证金余额无息返还乙方；乙方负责承租店面的装修、布置及安装相关设备等，乙方应预先以书面方式将装修设计和施工方案报送甲方，经甲方审核批准后，方可动工；租赁场所的装修、布置、设备及家具购置、安装费用及协议终止时折移费用等均由乙方自行承担；甲方同意给予乙方自约定的租赁起始日开始为期60个日历天的装修免租期，装修免租期届满的次日起缴纳租金；协议终止或解除，乙方应按甲方要求在规定时间内撤去租赁屋内私人物品，恢复原貌，乙方对房屋作装修等添附的，如该添附物无法与房屋分离的，或分离会造成房屋、设施损坏的，则自协议终止之日起，该添附归甲方所有，甲方不作任何补偿。同时，双方还对水电费和物业管理费、乙方经营管理要求、逾期缴纳租金及相关费用违约责任等作了约定。同年9月1日，原告周玉停（乙方）与福州国际航空港有限公司（甲方）另签一份编号为XIAFZY-11-025号《房屋租赁协议》。该协议约定：甲方将其海滨生活区3#楼115-119号5间房屋出租给乙方，用于居住，租赁期限1年，自2011年8月29日至2012年8月28日；每月租金3450元，租金及相关费用按月结算；乙方在签约同时向甲方缴纳租赁保证金6900元作为履约保证，协议终止后，甲方扣除乙方应付而未付的金额后，租赁保证金余额无息返还乙方等。
按上述合同及协议的约定，被告方先后将福州国际航空港海滨生活区商业街1-5号店面和店面后仓库1间，及海滨生活区3#楼115-119号5间房屋交付给原告使用；原告于2011年9月15日、9月28日分别向被告方缴纳了租赁保证金28980元和6900元，计35880元。上述《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，原、被告双方前后两次续签协议，续租期限至2014年8月28日止，并对租金作了调整。2014年10月9日，元翔公司以周玉停拖欠租金、物业费和水电费为由诉至本院，主张解除上述《场地租赁合同》，要求其腾空归还租赁房屋，并支付暂计至2014年9月拖欠的租金、物业费及水电费共计554584元，支付违约金633938元，不予返还周玉停租赁保证金。审理中，元翔公司撤回了解除《场地租赁合同》的主张，将原诉求中的租金变更为参照合同约定租金标准的房屋占用费，违约金变更为参照合同约定违约金标准的利息损失，主张周玉停的租赁保证金抵作房屋占用费不予退还。此案（下称前案）经本院审理认为，因涉案的三处租赁房屋未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，上述《场地租赁合同》及《房屋租赁协议》均应认定无效，并在查明相关事实的基础上，于2015年4月21日作出判决：1.周玉停应于判决生效之日起十日内支付元翔公司房屋占用费306089元、水电费200947元；2.周玉停应于判决生效之日起十日内腾空归还元翔公司租赁房屋；3.驳回元翔公司的其他诉讼请求。对于元翔公司主张的租赁保证金抵作房屋占用费不予退还问题，本院在前案中未予审理（因周玉停在2014年9月24日已先行向本院提起诉讼，其诉求中包括要求元翔公司返还涉案租赁保证金，故本院认为租赁保证金问题应在该案中审理）。前案一审宣判后，周玉停不服上诉，福州市中级人民法院二审确认本院对涉案租赁合同效力及相关事实的认定，于2015年10月12日判决驳回了周玉停的上诉，维持原判。
另查，原告周玉停曾以上述所诉事实及理由，于2014年9月24日向本院提起诉讼，主张涉案《场地租赁合同》无效，要求元翔公司返还租赁保证金35880元，赔偿经济损失5110987元。在该案审理过程中，本院根据原告周玉停的申请，委托福建立信价格鉴定评估有限公司对该合同项下租赁店面及仓库前期投入的装修费用及装修现值进行价格评估，该公司于2015年11月15日出具闽立价评字（2015）PG第0188号《价格评估结论书》，评估结论：前期投入装修费用为1401439.88元（不含税费的装修原值为1281761.78元，包含未形成附合的电器及桌椅等），现值170474.32元（评估基准日2015年4月27日）。嗣后，周玉停于2015年12月28日撤回了该案起诉。
又查，前案判决生效后，周玉停至今尚未腾空返还元翔公司租赁房屋，也未履行判决确定的支付房屋占用费及水电费义务。
上述事实，由原、被告提交并经庭审质证的《场地租赁合同》、《房屋租赁协议》、租赁保证金收据、（2014）民初字第号《民事判决书》、（2015）民终字第号《民事判决书》、（2015）民终字第号《法律文书生效证明书》、闽立价评字（2015）PG第0188号《价格评估结论书》，以及当事人双方的庭审陈述等证据材料佐证。
本院认为，出租人应当对租赁物享有物权权益，但对租赁物所有权的取得，不得违反法律规定。未依法取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑，属违法建筑。违法建筑因其建造行为的违法性，并不能产生设立物权的法律效果。如上所述，因涉案租赁房屋未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续，本院在前案中业已依法认定上述《场地租赁合同》及《房屋租赁协议》均为无效，本案无需对此再作确认。原告周玉停在本案中再次请求确认《场地租赁合同》无效，属于对前案已经作出生效判决认定事项的重复诉讼。对于原告主张的返还租赁保证金问题。元翔公司虽在前案中主张租赁保证金抵作房屋占用费，但因上述周玉停已先行起诉要求返还该保证金，故前案对此未予审理；且嗣后周玉停撤回了要求元翔公司返还该保证金案的诉讼。因此，本案应对租赁保证金问题依法作出处理。合同无效后，双方当事人因该合同产生的纠纷，应当按照无效合同的法则进行处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告元翔公司基于上述《场地租赁合同》及《房屋租赁协议》收取原告周玉停的租赁保证金，应予返还。原告周玉停主张要求被告返还35880元租赁保证金之诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。被告关于原告无权要求返还租赁保证金的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。
关于原告要求被告赔偿损失问题。本院认为，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这是合同法对合同无效的法律后果所作的规定。本案中，因出租房屋属违法建筑导致租赁合同无效，虽应由出租方承担主要过错责任，但作为承租方，原告未详细了解涉案租赁房屋的所有权状况，与出租方签订了上述无效的租赁合同，其本身也有过错，如有因此造成损失，也应自行承担相应的责任。此其一。其二，根据原告的庭审陈述，其主张的损失除装修费用外，还包含已付的租金和因经营文化产业项目购买字画的投入，而承租方基于无效租赁合同已向出租方支付的租金，属于前案审理认定的其应付出租方的房屋占用费的支出，并非损失。文化产业项目不是租赁合同约定的租赁场所经营项目，原告并未举证证明出租方要求其经营该项目，故原告如因经营该项目投入造成损失，也应由其自行承担；况且，字画属可移动物品，非装修附合物，亦不构成损失。其三，针对原告主张的装修费用损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”即便原告对涉案租赁房屋装修经出租方同意，上述其于2014年9月24日向本院提起诉讼案中鉴定机构评估装修费用现值的基准日是在2015年4月27日，距今已过一年多时间，且该评估现值还包含未形成附合的电器及桌椅等在内，也不能作为本案认定装修费用现值损失的依据。再者，根据本案查明的事实，前案判决后，原告尚未履行判决确定的腾空返还元翔公司租赁房屋的义务，涉案租赁店面及仓库至今仍由原告实际占有控制；而合同约定的涉案租赁房屋的租赁期限在2015年8月30日就已届满，应视为承租方能够从租赁店面获得预期利益的时间已经终止，其要求出租方赔偿相关的附合装修费用损失，也不能予以支持。基于以上分析，对原告主张要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。至于原告在本案中再次提出对涉案租赁店面及仓库的装修费用进行评估鉴定的问题，因其申请超过了举证期限，且申请评估鉴定的事项对证明待证事实并无实际意义，故根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款关于鉴定程序启动之规定，对原告的该评估鉴定申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告元翔（福州）国际航空港有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周玉停租赁保证金35880元。
二、驳回原告周玉停主张要求被告元翔（福州）国际航空港有限公司赔偿经济损失的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9312元，被告元翔（福州）国际航空港有限公司负担218元、原告周玉停负担9094元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 陈坤平
二〇一六年六月十三日
书记员 张 凤
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。