广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1255号
上诉人（原审被告）：珠海市日东房地产开发有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：李日裕，董事长。
委托代理人：李秒华，广东凯邦律师事务所律师。
委托代理人：叶祖锋，广东凯邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王云安，男，汉族，户籍所在地：广东省珠海市香洲区湾仔，公民身份号码：×××5250。
委托代理人：何明达，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。
上诉人珠海市日东房地产开发有限公司（以下简称日东房产公司）与被上诉人王云安商品房预售合同纠纷一案，上诉人日东房产公司不服珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第1841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1997年7月26日，以日东房产公司为甲方、王云安为乙方签订一份《商品房买卖合约》【珠售字（116）号】，约定王云安向日东房产公司购买一套日东花园X号楼2B复式住宅（包括私家花园39.8平方米），建筑面积148.8平方米（最后面积以房产局核准面积为准，多退少补），每平方米单价4032元，总房价599961.60元；双方签订合同时，王云安须先付认购订金15000元，王云安于签订合同之日起十日将总楼价599961.60元付给日东房产公司（订金在内扣除）；日东房产公司收到王云安购房款后，于1997年12月30日（允许延迟两个月）将王云安所购住宅交付王云安使用，房地产权归王云安所有；双方一经结清房款并办妥房屋交付使用手续，买卖双方应即按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自缴纳。
同日，王云安、日东房产公司还签订一份《商品房买卖合约》，约定王云安向日东房产公司购买日东花园横轴、纵轴A-
B的X号车库，建筑面积21.36平方米（最后面积以房产局核准面积为准，多退少补），每平方米4500元，总价款96120元；双方签订合同时，王云安须先付认购订金5000元，王云安于签订合同之日起十日将总楼价96120元付给日东房产公司（订金在内扣除）；日东房产公司收到王云安购房款后，于1997年12月30日（允许延迟两个月）将王云安所购住宅交付王云安使用，房地产权归王云安所有；双方一经结清房款并办妥房屋交付使用手续，买卖双方应即按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自缴纳。
签署上述两份合同后，日东房产公司分别于1997年7月26日、8月11日、8月13日收取王云安上述住宅和车库的定金15000元和5000元（合计20000元）、住宅房款390000元以及住宅房款194961.60元和车库款91120元（合计286081.60元），并开具相应的收款收据给王云安。
关于合约中日东花园X号楼2B复式住宅的具体位置，王云安举证一份不动产权登记表主张该住宅现登记为珠海市香洲区吉大海淀南路日东花园X号楼XX01房，显示由权属人卓正廉于1998年向日东房产公司购买，权属登记于1998年11月10日受理、审批并于2001年8月18日缮证；但王云安未提交证明日东花园X号楼2B复式住宅与X号楼XX01房存在关联的证据。关于合约中X号车库的具体位置，王云安未举证权属登记状况亦无法明确具体位置。
王云安陈述，王云安生意做的很大，很少来珠海，案涉房产大概依约竣工，日东房产公司售楼部工作人员电话通知王云安交楼，王云安说没有时间收楼，日东房产公司工作人员说会登报公告交楼视为向王云安交付，王云安应允了。王云安于2014年6、7月就案涉房产找到日东房产公司售楼部，售楼部工作人员表示案涉房产已经委托日东房产公司出售给他人，王云安多次找日东房产公司协商未果向法院起诉。日东房产公司陈述，没有直接向王云安交付过房产，王云安就委托日东房产公司售房，因没有找到当年的资料，不确定是否退还购房款给王云安。
日东房产公司举证一份1998年6月2日以王云安名义出具的《委托书》，主张王云安曾委托日东房产公司出售案涉房产。该委托书的内容是：兹有我王云安在日东房产所购日东花园住宅X号楼2B一套，现委托日东房产公司转售，特此委托。价格照原价出售，另车库X号面积21.36㎡。日东房产公司未能提供该证据原件，王云安亦不认可证据真实性。
日东房产公司还举证六份房地产权登记表主张王云安居住在珠海，登记表显示王云安分别于1996年、1998年、2000年四次购买珠海房产，并于2014年、2015年两次出售其名下珠海房产。
王云安原审的诉讼请求为：1.解除《商品房买卖合约》；2.日东房产公司返还购房款￥696081.60元及利息（利息按￥696081.60元，从交款之日按银行同期贷款利率计至还清款项之日止）；3.日东房产公司赔偿损失（因房屋升价造成王云安的损失，按该房屋目前的评估价与购房价的差价计算）；4.日东房产公司承担购房款一倍的赔偿责任。
原审法院认为，王云安根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，主张日东房产公司将案涉房产卖给第三人且办理过户，请求解除《商品房买卖合约》、返还购房款及利息、赔偿损失及购房款一倍的赔偿责任。日东房产公司主张案涉房产并非擅自转让，而是王云安书面委托日东房产公司出售。两份《商品房买卖合约》均约定日东房产公司于1997年12月30日（允许延迟两个月）向王云安交付案涉房产，办妥交付使用手续后，双方即办理房产证。然而，王云安1998年、2000年多次在珠海置业，却迟迟未要求日东房产公司办理案涉房产的交付使用手续和房产证。虽然日东房产公司未能提供1998年6月2日委托书原件，王云安亦不认可委托书真实性，但是从1998年至2014年长达十六年的时间内，王云安对案涉房产不闻不问、不管理不过户，不符合常理，日东房产公司关于王云安委托出售了案涉房产的说法反而可以解释王云安行为不合理原因。王云安未能证明日东房产公司基于主观恶意将案涉房产“一房两卖”，不宜适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定向日东房产公司主张权利。
本案中，王云安举证两份与日东房产公司就案涉房产签订的《商品房买卖合约》原件以及依约交付房款的收款收据原件，足以证明其与日东房产公司之间成立了合法有效的商品房买卖合同且王云安已依约向日东房产公司支付房款。证据显示王云安名下目前没有登记日东花园房产，日东房产公司亦未证明曾协助王云安办理过案涉房产过户手续或已向王云安退还案涉房产房款。由于王云安与日东房产公司签订两份《商品房买卖合约》的根本目的未能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原审法院支持王云安解除与日东房产公司签订的两份《商品房买卖合约》以及日东房产公司向王云安返还购房款696081.60元，并支付自付款之日按中国人民银行发布的同期贷款利率计至还清款项之日止利息。
关于日东房产公司提出的时效抗辩，日东房产公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，主张王云安解除权应从1997年12月30日开始计算，王云安行使解除权已超过一年的行使时效，无权要求解除合同。王云安主张直到2014年6、7月才知道日东房产公司将案涉房产出售给他人，与日东房产公司多次协商未果，无法继续履行合同之时才起诉请求解除与日东房产公司的合同。王云安的行使解除权的发生日为王云安知道合同目的无法实现之日，王云安起诉请求解除与日东房产公司的《商品房买卖合约》未过一年的除斥期间。合同被解除以后，返还购房款和赔偿利息损失请求权的诉讼时效期间从合同被解除之日起算，故日东房产公司关于时效的抗辩不能成立，王云安起诉符合法律规定。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条之规定，原审法院判令：一、解除王云安和日东房产公司于1997年7月26日签订的两份《商品房买卖合约》；二、日东房产公司于判决发生法律效力之日起十日内向王云安返还购房款人民币696081.60元；三、日东房产公司于判决发生法律效力之日起十日内向王云安支付利息（分别以人民币20000元为本金，自1998年7月26日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计至款项付清日止；以人民币390000元为本金，自1998年8月11日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计至款项付清日止以及以人民币286081.60元为本金，自1998年8月13日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计至款项付清日止）；四、驳回王云安的其他诉讼请求。如果日东房产公司未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费人民币16169元，王云安王负担人民币8669元，日东房产公司负担人民币7500元。
日东房产公司不服原审判决，提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回王云安的全部诉讼请求；2.王云安承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由如下：一、原审法院未查明涉案房屋和车库是否已转让的事实，却作出对日东房产公司不公的判决，严重违反法律规定。
1.涉案房屋和车库是否已转让的事实直接关系王云安是否有权解除涉案《商品房买卖合约》以及要求日东房产公司承担相关违约责任，且涉案房屋和车库转让的具体时间直接关系本案解除权和诉讼时效的起算时间。
2.王云安没有提供任何证据证明涉案房产和车库已由日东房产公司转让给第三人并已办理过户手续，应由其承担举证不能的不利后果。但原审法院却主观认定涉案房屋和车库已由日东房产公司转让给第三人，并判决日东房产公司承担由此产生的违约责任，这显然对日东房产公司不公，且严重违反法律规定。
二、王云安1997年购买了涉案房屋和车库，但却声称从1997年至2014年完全不清楚涉案房屋的情况，王云安长达16年的时间对涉案房屋和车库不闻不问，显然不符合常理。而且，近年来珠海的房地产发展迅猛，房价涨幅非常大，王云安常年在珠海居住生活，并长期投资珠海的不动产，其不可能对自己所购买的涉案房屋和车库不闻不问。原审法院在认定了王云安在长达16年时间对涉案房屋和车库不闻不问不符合常理的情况下，仍然仅凭借王云安的单方口头陈述认定王云安是2014年6、7月才知道涉案房屋和车库被转让的事实，并以此认定本案的解除权从2014年6、7月开始计算，该认定毫无事实依据。
三、本案的解除权早已超过一年的除斥期间，也超过两年的诉讼时效，原审法院认定本案解除权未过一年的除斥期间无事实和法律依据。
1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。解除权的除斥期间应从解除权发生之日开始计算，而并非当事人知道权利被侵害之日开始计算。即使王云安有证据证明其是2014年6、7月才知道涉案房屋和车库已转让的事实，本案的解除权的除斥期间也不是从该时间开始计算。退一万步来讲，即使本案的解除权发生之日是2014年6、7月，王云安于2015年10月才提起本案诉讼，本案的解除权也早已超过一年的除斥期间。
2.根据王云安提供的《商品房买卖合约》约定，涉案房屋和车库的交付时间是1997年12月30日，如果是日东房产公司将涉案房屋和车库转让给第三人，并导致涉案房屋和车库无法交付给王云安的，那么王云安的解除权应从1997年12月30日开始计算，但王云安却在将近20年后才提起诉讼要求解除合同，王云安的该请求早已超过了一年的除斥期间，解除权早已消灭，也超过两年的诉讼时效，其无权要求解除《商品房买卖合同》。
3.退一步讲，即使本案的解除权发生之日不是合同约定的交付之日，王云安的解除权也早已消灭。王云安主张涉案房屋和车库已转让给第三人并办理了过户手续，即王云安在涉案房屋和车库过户后无法取得涉案房屋和车库，那么本案的解除权发生之日应该是涉案房屋和车库过户给第三人之日。由于王云安主张涉案房屋和车库已过户给第三人，应由王云安举证证明涉案房屋和车库已过户的事实，包括过户的具体时间。
四、原审法院认定本案的诉讼时效从合同被解除之日开始计算严重违反法律规定。如前所述，如果涉案房屋已由日东房产公司擅自转让给第三人，王云安在1997年12月30日已明确知道其无法取得涉案房屋和车库，即使其在该时间不知道涉案房屋和车库已转让，王云安应该知道且有条件知道涉案房屋和车库是什么时候办理过户手续的。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，本案的诉讼时效应从王云安知道或者应当知道权利被侵害时开始计算，而不仅仅限定从王云安知道权利被侵害时开始计算，更没有规定从合同解除之日开始计算，本案的诉讼时效应该从1997年2月30日开始计算，早已超过2年。即使是从王云安应当知道第三人实际居住和使用涉案房屋和车库之日或者从王云安应当知道涉案房屋和车库办理过户手续之日起计算，本案的诉讼时效也早已超过。
五、原审法院认定日东房产公司未证明曾配合王云安办理过户手续的行为构成违约错误，日东房产公司不应承担王云安解除《商品房买卖合约》的损失。
1.王云安在过去十几年时间从未要求日东房产公司配合过户，因此，日东房产公司未配合王云安办理过户手续并不构成违约，所以日东房产公司不应承担由此而产生的违约责任，即日东房产公司无须承担返还购房款及赔偿损失的责任。
2.如果涉案房屋和车库已由日东房产公司擅自转让给第三人，王云安在1997年12月30日已明确知道自己的权利受到侵害，但王云安没有采取任何措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，王云安在此期间的利息损失不应由日东房产公司承担。
王云安二审辩称，第一，关于涉案房产是否转让的举证责任，根据最高院民事诉讼证据若干意见第5条第3款的规定，应由日东房产公司就合同履行承担举证责任，证明涉案房产已经交付及过户至王云安名下，但日东房产公司没有证据证明涉案房产具备法定交付条件、涉案房产已过户登记至王云安名下、涉案房产现状及实际情况，因此日东房产公司应承担举证不能的后果。第二，日东房产公司称代理王云安销售房产，但未提供王云安的授权委托文件，即便日东房产公司有代理权，亦应当举证证明代理权履行情况，因此，日东房产公司作为出卖人，没有提供任何证据证明其履行合同义务，故应承担相应违约责任。第三，王云安主张合同解除及返还购房款均没有超过诉讼时效，王云安在2014年6、7月才通过其他方式了解涉案房产已出售，自合同签订至2014年期间，日东房产公司一直处于违约状态，王云安知道涉案房产已被转让，在一年内行使合同解除权，同时主张返还已付购房款，因此没有超过法定时效。第四，原审判决判令从1998年7月26日起计算利息，没有超过王云安的诉请范围。综上，王云安认为日东房产公司上诉缺乏事实依据，请求二审法院予以驳回。
王云安、日东房产公司二审期间均未提交证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，因王云安未提出上诉，应视为服从原审判决，根据日东房产公司的上诉意见，本案争议的焦点为：1.王云安是否享有合同解除权；2.如王云安享有合同解除权，合同解除权是否已过除斥期间；3.日东房产公司应否向王云安返还购房款及赔偿利息。
关于王云安是否享有合同解除权的问题。对此，双方最根本的争议焦点在于日东房产公司是否已履行交付房屋的义务。本院认为，王云安作为买房人，已提供相应收款收据，证明其已履行支付房款的义务，日东房产公司作为卖房人，其负有向王云安交付具体确定的房屋并且协助办理产权登记的义务，现双方对房屋交付产生争议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，依法应由日东房产公司承担其已向王云安实际交付房屋的举证责任。虽王云安在原审庭审中认可因没时间实际收楼，应允日东房产公司以登报公告的形式视为交付，但是即使是以登报公告形式交付，日东房产公司最终仍应当向王云安交付实物形式的房屋，日东房产公司却无法提供证据证明其实际向王云安交付实体的房屋。即使按日东房产公司提供的委托书内容，日东房产公司亦无相应证据证明其受委托出售王云安所购买的房屋的具体情况以及款项的支付情况，因此日东房产公司主张其已向王云安交付房屋没有事实依据，不应予以采信。
根据日东房产公司二审期间的回复，日东花园的全部房屋早已全部出售，且于2005年前已全部办理了过户手续，因此日东房产公司已没有具体确定的房屋交付给王云安，即双方签订两份《商品房买卖合约》的目的均无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目不能实现合同目的……”的规定，王云安请求解除合同有事实和法律依据，应予支持。
关于王云安行使合同解除权是否已过除斥期间的问题。日东房产公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，主张即使王云安享有合同解除权，亦已过行使解除权的除斥期间，合同解除权已消灭，对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外……”，即该司法解释所规定的解除权产生的依据在于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在合理期限内仍未履行，而本案中王云安主张解除合同的依据是日东房产公司事实上已无法向其交付合同约定的房屋，合同目的已无法实现，因此日东房产公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定主张王云安行使解除权的除斥期间为一年，适用法律错误，本院不予支持。
关于日东房产公司应否向王云安返还购房款及利息的问题。据上述分析，王云安起诉请求解除合同未过除斥期间，应予支持。诉讼时效是针对于债权请求权，而解除权属于形成权，因此解除权不适用诉讼时效的规定，因此日东房产公司上诉主张王云安主张合同解除已超过两年诉讼时效，没有法律依据，不应予以支持。本案中，王云安其要求返还购房款和赔偿利息是基于合同解除，因此关于返还购房款和赔偿利息的请求权的诉讼时效期间应从合同被解除之日起计算，王云安于2014年10月起诉至原审法院请求解除合同，故其要求返还购房款和赔偿利息的请求未超过两年诉讼时效。关于日东房产公司其不应承担合同解除的利息损失的上诉主张，本院认为，根据上述分析，日东房产公司没有证据证明向王云安交付房屋，亦没有证据证明向王云安返还购房款，因此日东房产公司无论是基于主观过错还是基于王云安委托，日东房产公司确未履行合同义务，应属违约。日东房产公司未履行合同义务，却一直占有该笔购房款，而利息是该笔购房款在日东房产公司被占用期间的法定孳息，虽然王云安未在合同约定的交房期限届满后及时主张权利，但是日东房产公司未返还购房款客观上造成王云安的利息损失，因此王云安要求日东房产公司赔偿利息损失，有事实和法律依据，应予支持。关于利息的起算点，虽然王云安在一审庭结束后提交的利息明细表列明利息从1997年8月13日起算，但是王云安在书面起诉状及庭审中均表示从其向日东房产公司交款之日起算，其后王云安亦未明确表示变更诉讼请求，因此原审法院判令日东房产公司从王云安交款之日起支付利息，并无不当，本院予以维持。
综上所述，日东房产公司的上诉无理，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币10935.81元，由珠海市日东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年五月三十日
书 记 员 李立荣