江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终4966号
上诉人(原审被告)：徐州源洋商贸发展有限公司，住所地江苏省徐州市南郊七里沟果品公司冷库院内。
法定代表人：陈振康，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁雪晴，该公司职员。
委托诉讼代理人：厉建军，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：刘大梅，女，1972年4月1日生，汉族，住河南省夏邑县。
上诉人徐州源洋商贸发展有限公司（以下简称源洋公司）因与被上诉人刘大梅租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初7560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人源洋公司的委托诉讼代理人袁雪晴、厉建军到庭接受询问。本案现已审理终结。
源洋公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘大梅一审诉讼请求，并由其负担案件一、二审诉讼费用。事实和理由：刘大梅在租赁期间未经源洋公司同意，擅自停止经营，造成房屋空置。农产品批发市场的特殊性是租赁房屋不能空置，而且刘大梅到徐州雨××全球采购中心××交易区××、××号经营。源洋公司发现后与其协商，刘大梅不同意再继续经营，在这种情况下，源洋公司将“粮19#”商铺一层临时安排给雷金卫使用，避免因市场萧条而倒闭。涉案“粮19#”商铺的二层，刘大梅转租给兰学通。且兰学通收取的租金已经付给了刘大梅，刘大梅采取极不诚信的手段否认。证人应当出庭作证，接受当事人的质询，而在证人正常出庭的情况下，一审法院对证人证言不予认定有悖常理。源洋公司在一审法院诉讼的违约赔偿共五个案件，其中有姚树杭、许广斌等。姚树杭为了获取最大的利益，即2015年11月18日至2019年12月31日无偿使用徐州雨润农副产品全球采购中心房屋5000平方米，土地面积5000平方米，租赁费按徐州市场租赁费月最低标准20元/平方米计算，每月应为5000平米*20元=10万元，每年应为120万元，四年为480万元。如此巨额利润，才造成姚树杭违反合同约定，刘大梅也是如此，其于2015年12月6日前擅自违反合同约定去雨润全球中心经营，实在不妥。源洋公司在签订合同时，就明确告知刘大梅如去雨润全球中心经营的处理办法及不按合同约定应得到的法律后果。但刘大梅为获取最大利益无视双方的约定，擅自去雨润经营，实际是提前解除合同，提前解除合同按规定手续履行完毕，不应退还租金。
刘大梅未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
刘大梅向一审法院起诉请求：1.判令源洋公司退还刘大梅租赁费44660元及其利息6000元；2.一审案件受理费用由源洋公司承担。
一审法院认定事实：2014年，刘大梅（乙方）与源洋公司（甲方）签订关于摊位租赁的《合同书》一份，约定摊位位于徐州农副产品中心批发市场院内粮19#（共两层），经营项目为粮食，年摊位费24360元，合同生效之日，乙方一次性支付全部摊位费73080元，合同期限为三年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止。合同第九条“乙方的权利、义务”第十款约定“不得在徐州地区自己经营或和他人合伙经营，与本合同约定相同或相似的业务，否则向甲方承担总金额30%的违约金”；合同第十二条“违约责任”第二款约定“若乙方提前解除合同的，乙方不得要求甲方退还未履行期间的摊位费，且甲方不退还第六条约定的履约保证金”。
2014年9月29日，刘大梅向源洋公司交纳了粮19号摊位的租金（摊位费）73080元。
在上述《合同书》的履行期间内，源洋公司又与案外人雷金卫签订《合同书》，将涉案的粮19#摊位的一楼租予雷金卫使用，摊位费每月1421元，期限为18个月，自2016年4月1日起至2017年9月30日止，全部摊位费25578元于合同生效之日一次性支付。该《合同书》第十七条“特别约定事项”第四款约定“19号二楼现已出租给第三人，如合同到期，则甲方应将其出租给乙方，乙方应予承租。租赁费用609元/月，租赁期限为一楼剩余期限。”2017年9月30日，源洋公司与案外人雷金卫签订了关于涉案的粮19号摊位的租赁合同，租赁期限三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止，第一年摊位费26100元。
一审庭审中，源洋公司主张：刘大梅在合同期内又前往徐州雨润农副产品全球采购中心（以下简称雨润市场）经营构成违约，刘大梅提前解除合同，源洋公司为了减少双方的损失，就将涉案摊位的一楼租给了案外人雷金卫；而涉案摊位的二层是由刘大梅擅自转租给了案外人兰学通使用，使用时间为2016年5月至2016年10月，2016年11月至2017年9月共11个月，涉案摊位的二层一直是空置的。同时，源洋公司提供了“泉山区王战坤粮行”的个体工商户登记查询资料（登记显示该粮行开业日期为2016年4月27日）及照片与录像资料等证据，欲证明刘大梅及其丈夫王战坤于2015年12月即已违约在雨润市场经营。
刘大梅则主张：源洋公司是在2015年11月底单方强行收回铺面，当时强行收回的是一批铺面而非刘大梅一个，收回的也是整个房屋并非仅收回一楼；雷金卫实际使用涉案铺面的时间并非与源洋公司签订粮19#摊位一楼《合同书》的时间，而是先使用房屋后签订合同；源洋公司所称刘大梅将涉案摊位的二层转租给兰学通不属实，刘大梅在2015年11月底就被赶走了；刘大梅是在源洋公司把涉案铺面一楼封死后无法经营，其对象王战坤才在2016年4月份去雨润市场找的铺面，源洋公司所举照片与录像不能证明是在2015年12月所拍摄，相关电子产品可以随意调整时间，王战坤虽是刘大梅的丈夫，但不能证明王战坤的经营就是刘大梅的经营。
一审诉讼程序中，源洋公司曾向一审法院提交案外人兰学通的书面证言两份，其中2017年12月26日《证明》的主要内容为：“我叫兰学通，于2017年5月20日—2017年9月30日租七里沟批发市场粮食区19号楼2楼，租金1500元交于刘大梅婆婆”；2018年4月4日《证明》的主要内容为：“刘大梅租用的粮食19号二层，刘大梅租给了我，时间是2016年5月到2016年10月，租金1500元，我直接将现金交给刘大梅婆婆”。经质证，刘大梅对上述证言不予认可，称不存在转租一事，认为证人应出庭作证。综合案件审理情况，一审法院曾向源洋公司释明要求其就所主张的“涉案摊位的二层是由刘大梅擅自转租给了案外人兰学通使用”限期补充证据，但源洋公司未能就其上述主张补充举证予以证明。
另查，2018年3月23日，源洋公司以刘大梅存在违反合同第九条第十款即“不得在徐州地区自己经营或和他人合伙经营，与本合同约定相同或相似的业务”的违约行为为由，向本院提起诉讼，要求判决原告向其支付违约金31320元。现该案正在审理过程中。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，源洋公司原先在答辩中辩称的“双方的租赁合同已经履行完毕”与其之后所举证据及所主张的“刘大梅提前解除合同”存在矛盾。刘大梅认可合同已提前解除的事实，但主张是源洋公司单方强行解除的；而源洋公司后来则主张刘大梅存在在合同期内前往雨润市场经营的违约行为，是刘大梅提前解除合同。
首先，涉案摊位（铺面）系两层，结合源洋公司在合同期内与案外人雷金卫所签的《合同书》及源洋公司的自认分析，至少在2016年4月1日至2017年9月30日的合同期内，刘大梅并未占有使用涉案摊位的一层。
其次，源洋公司虽主张涉案摊位的二层是由刘大梅擅自转租给了案外人兰学通，使用时间为2016年5月至2016年10月，但综合源洋公司所举兰学通的两份书面证言，其在租赁时间上存在明显矛盾，且兰学通也未出庭作证。源洋公司也未按照本院的释明要求限期补充证据，故一审法院对源洋公司的上述主张不予采信。
再次，源洋公司在合同期内与案外人雷金卫所签的《合同书》明确约定“19号二楼现已出租给第三人，如合同到期，则甲方应将其出租给乙方，乙方应予承租。租赁费用609元/月，租赁期限为一楼剩余期限”，如源洋公司主张的兰学通于2016年5月至2016年10月使用涉案摊位的二层属实，在此之后的2016年11月至2017年9月，涉案摊位的二层不应像源洋公司主张的那样一直空置，即使存在空置，其责任也不在刘大梅。
综上，综合双方的举证情况及其当庭陈述，再结合案涉合同的相关履行过程及交易习惯分析，应认定刘大梅在2016年4月1日前即已从涉案摊位搬出，涉案合同实际上已经解除，而刘大梅在合同解除后已不再实际使用涉案摊位。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。既然双方的合同已经解除，且刘大梅已从案涉摊位中搬出，故对于尚未履行部分的租金（摊位费）36540元【24360元/年÷12个月×18个月】，源洋公司应予退还。综合本案的具体案情，一审法院对于刘大梅主张的租金（摊位费）36540元及其自2016年4月1日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息予以支持（利息数额以6000元为限）。
关于案涉合同第十二条“违约责任”第二款约定的“若乙方提前解除合同的，乙方不得要求甲方退还未履行期间的摊位费”问题，一审法院认为，源洋公司虽主张刘大梅存在在合同期内前往雨润市场经营的违约行为且是刘大梅提前解除合同，但“在合同期内前往雨润市场经营”与“提前解除合同”是两个不同的概念，本案中并无证据证明是刘大梅要求“提前解除合同”，故该条在本案中不应适用。至于源洋公司主张的刘大梅存在违约行为问题，因其已另案提起诉讼，一审法院在本案中不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，一审判决如下：一、源洋公司于判决发生法律效力之日起十日向刘大梅支付应退的租金36540元及其利息（自2016年4月1日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算，利息数额以6000元为限）；二、驳回刘大梅的其他诉讼请求。
二审期间，当事人均未向本院提交新证据。
本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
本案二审期间的争议焦点为：源洋公司在涉案租赁合同履行过程中是否违约。
本院认为：源洋公司构成违约，理由如下：首先，双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守；其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。本案中，刘大梅作为承租人，已经按照合同约定向源洋公司交纳租金，源洋公司亦应依约将涉案租赁物交予刘大梅使用，但在并无证据证明双方租赁合同关系已终止的情形下，源洋公司在合同履行期间内未经刘大梅同意再次将合同约定的租赁物出租给案外人，另外获得一份租金收益，其“一房二租”行为与双方签订租赁合同目的相违背，损害了刘大梅的合同利益。因此，刘大梅要求源洋公司退还其租金具有事实及法律依据，应当予以支持；第三，源洋公司主张刘大梅违反合同约定，在涉案租赁合同履行期间到他处经营，鉴于源洋公司已经就此向一审法院提起违约诉讼，而且案件仍在审理中，故本院对此不予理涉。
综上所述，源洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1070元，由徐州源洋商贸发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭 宏
审判员 冯昭玖
审判员 苏 团
二〇一八年八月三十日
书记员 张 扬