吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初5757号
原告：张洪艳，女，1960年1月21日生，汉族，户籍地为和龙市头道镇江北社区**组。
委托代理人：张传义，吉林张传义律师事务所律师。
被告：严永郁，男，1961年7月27日生，朝鲜族，户籍地为延吉市河南街白菊委*组。
委托代理人：赵春姬，吉林檀君律师事务所律师。
被告：延边延亿房地产开发有限公司，住所地为延吉市爱丹路。
法定代表人：张韬伟，该公司总经理。
原告张洪艳诉被告严永郁、延边延亿房地产开发有限公司（以下简称延亿房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，9月26日向被告严永郁送达原告张洪艳的起诉状副本和本院开庭传票等诉讼文书。被告严永郁于10月12日提出回避申请，10月25日撤回回避申请。本案依法由审判员李雪英适用简易程序，11月10日公开开庭进行了审理；12月5日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张洪艳及其委托代理人张传义，被告严永郁的委托代理人赵春姬到庭参加了诉讼。被告延亿房地产公司于11月10日收到本院传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张洪艳诉称：2013年6月19日，原告以30万元的价格在被告严永郁处购买延亿房地产公司顶账给严永郁的房屋，并与被告延亿房地产公司签订购房协议。同日，原告将30万元房款交给被告严永郁，被告延亿房地产公司向原告出具房款收据。事后，原告将办理房照的各项费用42038元交给被告严永郁。但二被告未履行交付房屋的义务。故诉至法院要求解除合同，返还购房款342038元及利息。审理中，原告变更诉讼请求为确认原告与被告延亿房地产公司签订的购房协议无效，被告严永郁返还购房款342038元并承担案件受理费。
严永郁辩称：请求驳回原告对被告的诉讼请求，其理由如下：因讼争房屋至今未能办理商品房预售许可证，故被告同意原告关于确认其与被告延亿房地产公司签订的购房协议无效的主张，原告的主张证明了讼争商品房买卖合同的相对人是原告和被告延亿房地产公司，而不是被告，所以本案纠纷与被告无关；本案只存在一个房屋买卖合同，该合同因违反法律禁止性规定而无效，依据合同法第五十八条规定，合同被确认无效后，因合同取得的财产应当予以返还，即被告延亿房地产公司作为房屋买卖合同相对人应当返还房款；被告分包延吉市佰翠源小区防盗门工程，故被告延亿房地产公司授权被告直接收取房款抵顶工程款，原告按照被告延亿房地产公司的要求向被告支付房款后，被告延亿房地产公司向原告开具了房款收据，即原告与被告之间没有商品房买卖合同关系；讼争房屋已由原告占有使用，不存在未交付房屋的情形。
延亿房地产公司在答辩期内未向本院递交书面答辩意见。
经审理查明：2012年，被告延亿房地产公司将其开发建设的位于延吉市光进市场北200米的佰翠源小区工程中的土建工程承包给延边天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司），两公司约定以佰翠源小区14号楼的部分房屋作为工程款进行结算。同年，天宇公司将工程中的防盗门工程分包给被告严永郁。工程结束后，天宇公司和被告严永郁约定以佰翠源小区14号楼的部分房屋，包括讼争房屋抵顶工程款。
2013年6月19日，被告延亿房地产公司接到天宇公司的通知，并按照被告严永郁的要求与原告签订了购房协议，其内容如下：被告延亿房地产公司将位于延吉市佰翠源小区xx号、面积为104.28平方米房屋出售给原告，房屋价款为354552元（3400元/平方米×104.28平方米）；交款方式为分二期付款，第一次支付30万元，第二次支付54552元；交付钥匙日期为2013年12月30日。同日，被告延亿房地产公司将354552元购房款收据交付给原告，收据系延亿房地产公司自制的，由延亿房地产公司加盖公章，严永郁与经手人签字，交款摘由为佰翠源14-2-301（104.28㎡×3400元）；原告向被告严永郁支付30万元房款，被告严永郁向原告出具30万元收条，收条内容为从张洪艳处收佰翠源小区xx房款叁拾万元整。2014年9月4日，原告向被告严永郁支付42038元房款，被告严永郁向原告出具42038元收据，并交付讼争房屋的钥匙。
另查明，被告延亿房地产公司至今未取得佰翠源小区14号楼建设施工及预售的相关许可证。
被告严永郁对本院（2015）延民初字第1881号民事判决【该案原告以本案相同事实和理由起诉被告严永郁、延亿房地产公司，要求解除与严永郁之间的房屋买卖合同，严永郁返还购房款20万元及利息，并确认其与延亿房地产公司签订的房屋买卖合同无效。本院判决：一、被告严永郁返还给原告购房款并支付利息；二、确认原告与被告延亿房地产公司于2013年6月19日签订的两份“购房协议”无效；三、驳回原告的其他诉讼请求】不服，而向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。在上诉案件审理过程中，上诉人严永郁、被上诉人（即原告）以当事人之间达成和解协议为由，申请撤回上诉及起诉，其案号为延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉24民终212号。
认定上述事实的主要证据有：原告提供的2013年6月19日购房协议及收据、收条、2014年9月4日收据；被告严永郁提供的2013年6月19日购房协议书、收据、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉24民终212号民事裁定书及到庭当事人的庭审陈述。
被告严永郁对原告提供的本院（2015）延民初字第1881号民事判决真实性无异议，但认为该判决已被延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉24民终212号民事裁定撤销，不能作为本案定案的依据。本院认为，在本院（2015）延民初字第1881号上诉案件审理过程中，上诉人严永郁、被上诉人（即原告）以当事人之间达成和解协议为由，申请撤回上诉及起诉，故被告严永郁的质证意见成立，故本院未予采信。
本院认为，本案诉争房屋是被告严永郁从天宇公司处取得的延亿房地产公司开发的工程款的顶账房。依照合同法第八十四条关于“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，被告严永郁作为诉争房屋的实际权利人，其与原告之间的房屋买卖关系成立并有效。按照严永郁的要求，被告延亿房地产公司与原告签订购房协议，并向原告出具收款收据，应视为被告严永郁对原告负有的合同权利义务概括转移给被告延亿房地产公司，且被告严永郁的债务转移取得了作为债权人的原告的同意，因此，原告与延亿房地产公司之间房屋买卖关系成立。被告延亿房地产公司并未取得诉争房屋所在工程的建设施工、预售等方面的许可证，故原告与被告延亿房地产公司之间签订的购房协议无效，原告要求确认其与被告延亿房地产公司签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。根据合同法第五十八条关于“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告延亿房地产公司作为合同权利义务受让方理应向原告承担返还房款的责任，但因本案中，原告向被告严永郁要求返还购房款，并未向被告延亿房地产公司主张，故对原告要求被告严永郁返还房款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十八条、第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张洪艳与被告延边延亿房地产开发有限公司于2013年6月19日签订的购房协议无效；
二、驳回原告张洪艳的其他诉讼请求。
案件受理费6430元（原告已预交），由被告延边延亿房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李雪英
审 判 员 边万龙
人民陪审员 于景礼
二〇一七年二月十七日
书 记 员 姜风万