嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）嘉秀民初字第1408号
原告：姚伟玲。
原告：季雷。
两原告共同委托代理人：王建明、张云，浙江金九鼎律师事务所律师。
被告：谢秀宽。
被告：嘉兴市天天房产经纪有限公司。住所地：嘉兴市清河小区禾兴北路街面营业用房**#、12#。
法定代表人：沈蓝，该公司董事长。
原告姚伟玲、季雷诉被告谢秀宽、嘉兴市天天房产经纪有限公司（以下简称天天房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告姚伟玲、季雷于2010年11月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员王业剑适用简易程序进行了审理。案件审理过程中，经两原告申请，本院依法查封了被告谢秀宽名下的房屋一套。本案于2011年6月2日、2011年7月5日两次公开开庭进行了审理。原告姚伟玲、季雷共同委托代理人王建明，被告谢秀宽、被告天天房产公司的法定代表人沈蓝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚伟玲、季雷起诉称：2010年3月18日，两原告与两被告签订房屋转让协议书1份，约定由两原告购买被告的位于嘉兴市阳海景怡13幢304室的拆迁安置房，约定转让总价为38.5万元，更名（过户）手续过程为双方在2010年3月25日前同去房产公司办理更名手续，被告谢秀宽负责协调更名手续的完成；如被告谢秀宽未按协议约定的期限与两原告办理房地产过户手续或未按该协议约定的期限交付房屋，应当支付滞后金，超过十天还须支付违约金；中介费按该协议房价的1%由两原告支付，被告天天房产公司自收到中介费后开始承担相应的连带责任。协议签订当日，两原告即向被告天天房产公司支付了中介费3850元，向被告谢秀宽支付了购房定金20000元，后于2010年3月22日向被告谢秀宽支付了购房款335000元。2010年3月22日，被告谢秀宽将房屋交付给两原告，由两原告装修入住，并由两原告交纳了相关的物业费等。后两原告通知被告谢秀宽同去办理更名（过户）手续，但被告谢秀宽一直借故拖延。经向嘉兴经济开发区建设发展有限公司了解，该房屋于2008年11月20日即可办理房产证、土地证等，该通知于2009年2月底前已落实通知被拆迁人，但被告谢秀宽迟迟未予办理，更未协助两原告在房产局办理过户手续。故向法院起诉，请求判令：1、被告谢秀宽立即协助两原告办理房屋过户手续；2、被告谢秀宽支付滞后金94325元（自2010年3月25日计至2010年11月25日，之后按合同约定计至判决确定日），违约金77000元，实现债权的律师费用11800元；3、被告天天房产公司对上述第二项承担连带责任。
被告谢秀宽未向本院提交书面答辩状，当庭辩称：其并未违约。协议中写明了办理更名手续，但因政策原因并不能办理；当时其与两原告说清楚了，其所有的2套房屋已被法院查封，要等法院解封之后才可以更名；如果一定认为其违约，其愿意赔付违约金，但要把房屋退还给其。
被告天天房产公司辩称：承担连带责任的前提是存在经济损失，两原告仅仅要求被告谢秀宽支付滞后金、违约金及律师费，并没有要求被告谢秀宽赔偿经济损失，可见两原告没有经济损失，两原告要求其承担连带责任没有法律依据，故请求驳回两原告对其的诉讼请求。
原告姚伟玲、季雷为证明其主张，向本院提供了下列证据：
1、房屋转让协议书、嘉兴经济开发区房屋拆迁安置协议书复印件各1份，证明三方签订了房屋买卖合同，协议中明确约定了房屋交付的时间、方式、逾期交付房屋的违约责任、违约金的计算、被告天天房产公司承担连带责任等内容。
经质证，被告谢秀宽对该组证据的真实性没有异议，但认为，其已按协议约定的交付时间履行交房义务，两原告到房产公司付款之后马上拿到了钥匙，但办证要在法院解封之后才可以办理，其已两次通知两原告，故其没有违约。被告天天房产公司对该组证据没有异议。
2、购房定金收条、收条各1份，证明两原告按合同约定履行了付款义务，付款金额为定金2万元（3月18日）、335000元（3月22日）的事实。
3、物业管理服务协议、物业费发票、中介费收款收据各1份，证明两原告已经拿到房屋，并进一步履行了合同，中介费和物业费两原告已经支付，房屋已经装修，两原告是守约方的事实。
经质证，两被告对上述证据2、3均没有异议。
4、房屋装修合同复印件1份，证明涉案房屋两原告已经装修并入住的事实。
经质证，两被告均表示，对装修的事情不清楚。
5、情况说明1份，证明被告谢秀宽的4套房屋可以办理房屋登记和过户手续。
经质证，被告谢秀宽认为，当时确实开始办理过户手续，但因为涉案房屋被查封故不能办理。被告天天房产公司异议认为，该情况说明未加盖印章，具体内容不清楚。
6、委托代理协议书1份，证明两原告为本次诉讼支付律师费11800元的事实。
经质证，被告谢秀宽对该证据的真实性没有异议，但不认可该金额。被告天天房产公司对该证据没有异议。
7、浙江金九鼎律师事务所代理费发票1份，证明两原告为诉讼支付律师费11800元的事实。
经质证，两被告对该证据的真实性没有异议，但认为原告的律师费与其无关。
本院依法出示经原告申请本院向嘉兴经济开发区投资发展集团有限责任公司调取的证明1份。
经质证，原告对该证据没有异议。被告谢秀宽对该证据的真实性没有异议。被告天天房产公司对该证据的真实性没有异议，但该证明中称2010年3月前已开始办理三证，后又称不能办理，相互矛盾。
本院依法出示本院（2009）嘉秀民执字第701号执行裁定书、协助执行通知书各1份（两份均为2009年9月14日出具），2010年6月23日出具的同案号执行裁定书、协助执行通知书各1份；2011年4月7日出具的同案号执行裁定书1份、送达回证2份；嘉兴经济开发区经济投资发展有限公司于2010年6月28日出具的情况说明1份；（2010）嘉秀执异字第14号立案审查表、执行异议申请书、执行裁定书各1份。
经质证，原告对该组证据的真实性没有异议，但认为，情况说明涉及的是一个政策方面的内容。两被告对该组证据的真实性均没有异议。
被告谢秀宽、天天房产公司均未向本院提供证据。
本院认证意见：对于两原告提供的证据1、2、3，两被告对真实性均没有异议，且均与本案具有关联性，故均予以认定。对于两原告提供的证据4，无法核对其真实性，且两被告均未予以认可，故不予认定。对于两原告提供的证据5，未加盖出具部门印章，无法核对其真实性，但被告谢秀宽对可办理房屋产权登记及过户手续的事实予以认可，故对该事实可以确认。对于两原告提供的证据6、7，两被告对真实性均没有异议，且与本案具有关联性，故均予以认定。对于本院调取的证据，原、被告双方对真实性均没有异议，且均与本案具有关联性，故均予以认定。
本院经审理，认定本案事实如下：2007年3月19日，嘉兴经济开发区建设发展有限责任公司与谢秀宽就位于南陶浜村的累计建筑面积483平方米的房屋签订房屋拆迁安置协议书1份，约定的安置房地点在阳海景怡小区13幢304室等4套房屋。2010年3月18日，两原告与谢秀宽、天天房产公司签订房屋转让协议书1份，其中约定：谢秀宽将坐落于嘉兴市阳海景怡13幢304室，建筑面积为123.42平方米的房屋、面积为20.26平方米的自行车库、现有的水表、电表（燃气表）、有线电视设备一起转让给两原告，总价为38.5万元。谢秀宽担保上述房地产权属实，涉及该房地产的一切产权纠纷由谢秀宽负全部责任，并承担违约责任，双方如有违约则按约定的违约条款承担违约责任。签约时两原告支付给谢秀宽定金2万元，在双方办理更名手续时，两原告支付房款35.5万元（含定金2万元），在办出两原告房产证时两原告再支付房款3万元。双方同意该房屋的交付方式为更名后由房产公司交付房屋给两原告，如不能更名则待房产公司可以交付房屋时，谢秀宽必须在十日内通知两原告交接房屋，两原告必须在五日内与谢秀宽同去房产公司办理房屋交接手续。双方约定在2010年3月25日前同去房产公司办理更名手续，谢秀宽负担协调更名手续的完成；更名手续不能完成，按执行，双方采用如下过户方式的约定本合同无效；1、待可办理房屋契证、房产证、土地证（以下简称三证）时，被告必须在十日内到房产公司办理三证（已经可以办理三证则在签订该合同后十日内被告必须办理被告三证）；2、被告办出三证后被告必须在十日内通知两原告办理房屋过户手续，两原告在接到通知后必须在五日内与被告同去房产交易所办理过户手续（如两原告按揭贷款则在交契税后五天内办妥房屋贷款手续）。在协议的补充部分约定如谢秀宽不能办理该房屋更名手续，则该房屋交易过户时所产生的费用凭发票双方各自承担。双方对于违约责任的约定为：谢秀宽未按该协议约定的期限与两原告办理房地产过户手续或未按该协议约定的期限交付房屋给两原告，应当向两原告支付滞后金，每滞后一天按房屋协议总价的0.1%支付，超过十天还须支付违约金，谢秀宽违约造成两原告在房屋装修上的经济损失，则谢秀宽除支付违约金外还须赔偿两原告的装修损失，如守约方起诉违约方，违约方还应承担守约方的诉讼费用、律师费、调查取证费及其它经济损失，守约方还有权要求违约方赔偿一定的间接损失，违约金按协议房价的20%计算，守约方有权选择接受违约金或要求继续履行该协议，滞后金自该协议期限之第二日起算至实际付款之日止，中介费为该协议房价的1%由两原告支付，中介自收到中介费后开始承担相应的连带责任。协议签订后，原告姚伟玲于当日支付谢秀宽定金2万元，并支付天天房产公司中介费3850元；2010年3月22日，原告姚伟玲支付谢秀宽购房款33.5万元，同日，谢秀宽将诉争房屋交付给两原告使用，两原告支付了物业费等费用。此后，双方未办理更名手续，亦未办理房屋产权登记过户手续。
诉争房屋位于嘉兴市××区，2010年3月前已可办理房屋产权登记和过户手续，但因被告谢秀宽所有的其它房屋被法院查封，未能办理产权登记和过户手续。2009年9月14日，因本院（2009）嘉秀民执字第701号案，本院依法作出裁定查封了被告谢秀宽的上述4套房屋中的坐落于嘉兴市阳海景怡北区8幢403室、5幢402室的房屋；2010年6月23日，诉争房屋及嘉兴市阳海景怡北区12幢306室因该案被本院查封；本案审理过程中，原告姚伟玲向本院提出执行异议，后又撤回了异议申请。2011年4月7日，本院依法作出裁定解除了对诉争房屋及其余3套房屋的查封。
另查，拆迁单位认为，诉争房屋及谢秀宽的另三套拆迁所得房屋需要一并办理产权登记手续，单独一套拆迁单位不予办理。原、被告一致陈述，原告支付被告谢秀宽诉争房屋的购房款后，被告谢秀宽已向拆迁单位全额支付了诉争房屋的房款。
本院认为，两原告与被告谢秀宽、天天房产公司签订的房屋转让协议是各方的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属有效，各方当事人应当按照协议约定履行义务。两原告按协议约定履行付款义务后，被告谢秀宽已按协议约定向两原告交付了诉争房屋，两原告也已实际入住，故被告已按约履行了交付房屋的约定。双方对办理更名登记手续的期限作出了约定，但根据政策双方无法办理更名手续，故责任并不在被告谢秀宽；协议中对更名手续不能完成后的处理方式未直接作出约定，但在补充条款中明确，如不能办理更名手续的，则房屋交易过户时所产生的费用凭发票双方各自承担，故可以明确在不能办理房屋更名手续时，被告应按照协议第四条B款有关过户方式的约定履行其义务，因诉争房屋在签订协议时已可办理产权登记及过户手续，故被告谢秀宽应在签订该协议后十日内到房产公司办理三证，并在办出三证后十日内即2010年4月7日前（含当日）通知两原告办理过户手续。诉争房屋在本案所涉房屋转让协议签订时已可办理产权登记手续，被告未予办理的原因系诉争房屋或其所有的其它房屋被法院查封或未足额交纳房款，均系因其自身原因造成，不足以构成其不办理产权登记或过户的正当理由；而且，被告谢秀宽辩称其已在签订协议时告知两原告因其其它房屋被法院查封，可能无法办理房屋产权登记及过户手续，但其未能提供证据证明其已告知原告相应的风险，其抗辩理由不能成立，相反，其该意见可以证明其在签订协议时已明知房屋产权登记及过户手续存在难以完成的可能性，但其仍与两原告签订协议将诉争房屋出售于两原告并收取房款，其在协议签订时即存在违约的故意；故被告的违约事实存在，两原告主张由被告谢秀宽协助两原告办理过户手续并承担违约责任的诉讼请求本院予以支持，但应当给被告必要的准备时间。对于办理过户手续的方式及期限，因诉争房屋尚未办理房屋产权登记手续，故应当首先由被告谢秀宽向房屋产权登记机关办理房屋产权登记，然后配合两原告将房屋过户至两原告名下，本院酌定自本判决生效之日起十五日内由被告谢秀宽办理完毕诉争房屋产权登记手续并在办理完毕产权登记手续后五日内协助两原告办理房屋过户手续。对于两原告主张的滞后金和违约金，属同一性质，两项共计17万余元，已达房屋交易总价的50%左右，明显过高，被告谢秀宽也抗辩称约定的违约金过高。违约金以弥补守约方的损失为主，惩罚性赔偿为辅，诉争房屋已按约交付两原告实际入住，两原告也未能举证证明其因被告谢秀宽逾期办理过户手续导致其遭受损失，故为对被告谢秀宽的违约行为以示惩戒，本院酌定以协议约定的房屋总价款385000元作为计算基数，以中国人民银行公布的同期贷款基准利率作为违约金的计算标准予以计算。对于违约金的起算时间，因诉争房屋在协议签订之时已可办理房屋产权登记及过户手续，根据协议约定，被告谢秀宽应在签订协议后十日内办理三证并在办出三证后十日内通知原告办理房屋产权过户手续，即被告谢秀宽在协议签订日即2010年3月18日后二十日内即2010年4月7日前履行完毕其相应的义务，故违约金应当自2010年4月8日起计算至办理完毕房屋产权过户手续之日止。根据协议约定，两原告亦应在办出房产证时支付被告谢秀宽剩余房款3万元。对于两原告主张的实现债权的律师费用，协议中已作出明确约定，且被告谢秀宽的违约事实存在，属于两原告因被告违约引起的实现债权的费用，故应当由被告予以赔偿，对该项诉讼请求本院予以支持。两原告主张被告天天房产公司承担连带责任，根据房屋转让协议第六条第六款的约定，被告天天房产公司应自收到中介费后开始承担相应的连带责任，该条约定对承担连带责任的范围约定不明，但房屋转让协议系被告天天房产公司提供的格式合同，且其作为专业的房产中介公司，理应对相关条款的法律后果具有明确的预见，该条款的实质是中介公司即居间人对买卖双方履约行为的保证，当两原告支付中介费后，买卖双方任何一方未按协议履行时，被告天天房产公司即须向守约方对违约方的责任承担连带责任，因该条款约定不明，故应对全部债务承担连带责任；但是，办理房屋过户手续属主债务，根据前述的履行期限，被告谢秀宽应在2010年4月7日前履行完毕，至两原告起诉时已超过六个月，两原告未提供证据证明其在此期间内曾向被告天天房产公司主张连带责任，故保证人即被告天天房产公司的保证责任已经免除，故两原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下:
一、被告谢秀宽于本判决生效之日起十五日内办理完毕位于嘉兴市阳海景怡北区13幢304室的房屋产权登记手续，并在办理完毕上述手续后五日内协助原告姚伟玲、季雷办理完毕房屋产权过户手续。
二、被告谢秀宽于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚伟玲、季雷实现债权的费用11800元。
三、被告谢秀宽于办理完毕位于嘉兴市阳海景怡北区13幢304室的产权过户手续后三日内支付原告姚伟玲、季雷逾期办理产权过户手续的违约金（以385000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2010年4月8日起计算至房屋产权过户手续办理完毕之日止）。
四、驳回原告姚伟玲、季雷对被告嘉兴市天天房产经纪有限公司的诉讼请求。
五、驳回原告姚伟玲、季雷的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1981元，财产保全费1450元，合计3431元，由原告姚伟玲、季雷负担431元，被告谢秀宽负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
代理审判员 王业剑
二〇一一年七月七日
书 记 员 沈 菲
附页：
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。