上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0230民初7347号原告：罗文祎，男，1969年4月7日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：方洁，女，1968年12月1日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：罗方舟，男，1997年11月4日生，汉族，住上海市浦东新区。三原告委托诉讼代理人：燕飞，江苏科腾律师事务所律师。被告：上海宝源房地产有限公司，住上海市崇明区陈家镇前裕公路XXX号XXX幢XXX室(上海裕安经济小区)。法定代表人：密春雷，执行董事。委托诉讼代理人：吴巍。委托诉讼代理人：罗德。原告罗文祎、方洁、罗方舟诉被告上海宝源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2017年1月10日依法转为普通程序，于2017年3月14日公开开庭继续审理。原告委托诉讼代理人燕飞、被告委托诉讼代理人吴巍、罗德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗文祎、方洁、罗方舟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为涉案房屋安装自地下室到顶层家用电梯后，办理房屋交付及过户手续；2、依法判令被告支付逾期交房违约金[房款人民币2050万元(以下币种均为人民币)，逾期利率为日万分之一，自2011年7月1日起算至被告实际交房之日止]；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年3月26日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告购买被告位于上海市崇明区陈家镇揽海路XXX弄XXX号的房屋，合同约定原告支付房屋总价款2050万元，房屋交付日期为2011年6月30日。合同附件三“房屋建筑结构、装修及设备标准”第六条约定“设置自地下室到顶层家用电梯”。合同签订后，原告支付了全额房款，但被告未按照合同约定安装房屋电梯，经原告多次催促仍未果。原告认为被告未交付符合条件的房屋，其行为已构成违约。为维护自身权益，故提起诉讼。被告上海宝源房地产有限公司辩称：第一，电梯未安装不影响原告对涉案房屋进行验收交接，不构成被告对涉案房屋的逾期交付。合同附件三是对房屋建筑结构、装修及设备标准的约定，不是房屋交付的标准，房屋交付标准是预售合同的第十条第三款。第二，2012年1月12日涉案房屋已具备交付条件，被告多次发函催促，原告始终不予理睬，直到2016年7月5日才发来律师函提出被告未依约交房，事实上是原告迟迟不履行房屋验收交接的义务。第三，本案已过诉讼时效。原、被告双方预售合同约定的交房日期为2011年6月30日，应当从2011年7月1日起计算原告的诉讼时效，但原告直到2016年8月31日才向法院起诉，已过诉讼时效。此外，在法庭审理过程中，被告提出如今已为涉案房屋安装了家用电梯，并愿意办理房屋交付及过户手续，但被告认为逾期交房违约金的诉讼请求于法无据，请法院不予支持。原告罗文祎、方洁、罗方舟为证明其诉称，向本院提交如下证据材料：1、《上海市商品房预售合同》及补充协议各一份；证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，且合同对违约责任有明确规定。2、房款发票三份及收据一份；证明原告在合同约定的交房时间之前已经付清全部购房款2050万元。3、原、被告间的往来商函、律师函和快递单一套；证明原告已向被告进行交涉催告未果。4、2010年1月10日和2010年12月15日被告与案外人《上海市商品房预售合同》各一份；证明原、被告的合同是被告提供的格式合同。被告上海宝源房地产有限公司质证意见：对证据1真实性、关联性、合法性均无异议。对证据2真实性、关联性、合法性均无异议。对证据3真实性不予认可，律师函并未收到，商函虽快递单显示签收，但并未看到过。对证据4真实性无异议，但对关联性不予认可，整个小区共一百八十余套房屋，只有包括原告在内的四户要求安装电梯。且该合同为上海市商品房预售合同的统一版本，不属于被告提供的格式合同。对于原告提交的上述证据材料，本院认定如下：证据1真实合法，可以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，本院予以确认。证据2真实合法，可以证明原告在合同约定的交房时间之前已经付清全部购房款2050万元，本院予以确认。证据3被告对律师函提出异议，称并未收到。原告仅提供了律师函文本，无证据证明原告向被告发出该律师函，也无证据证明被告收到过该律师函。对于该律师函，本院不予确认。被告对商函提出异议，称并未看到过。原告提供的商函快递单已显示签收，即视为已送达被告，被告提出未看到过该商函但未提供相应证据材料。该商函及快递单证明原告已向被告进行交涉，本院予以确认。证据4被告对关联性提出异议，称只有包括原告在内的四户要求安装电梯，且该合同为整个上海市商品房预售合同的版本。依据《合同法》第三十九条，格式合同是当事人为重复使用而预先拟定的。本案合同是上海市房屋土地资源管理局制定的统一版本，并非由被告当事人单方面提出的合同。且只有包括原告在内的四户要求安装电梯，本案合同附件三有关电梯的条款是原、被告双方的真实意思表示，并非被告为重复使用而预先拟订的。两份案外《上海市商品房预售合同》与本案待证事实无关，对于该两份案外合同，本院不予确认。被告上海宝源房地产有限公司为证明其辩称，向本院提交如下证据材料：1、《上海市新建住宅交付使用许可证》一份；证明2012年1月12日涉案房屋已经符合交房条件。2、房屋交付催告函、交寄大宗挂号邮件存单、挂号信回执复印件各一份；证明原告始终拒绝前来验收涉案房屋。原告罗文祎、方洁、罗方舟质证意见：对证据1真实性无异议，但对关联性不予认可，交付房屋应满足双方合同附件三的标准，仅凭原告提供的交付许可证不能证明涉案房屋满足交付标准。对证据2，对房屋交付催告函、交寄大宗挂号邮件存单真实性无异议，但对关联性不予认可，不能证明被告向原告进行了催告。2011年下半年原告收到了被告的房屋交付通知书，但当时认为电梯未安装；2013年原告未收到被告的房屋交付催告函。对挂号信回执的真实性不予认可。对于被告提交的上述证据材料，本院认定如下：证据1原告对关联性提出异议，称不能证明涉案房屋符合交付标准。该交付许可证由上海市崇明区住房保障和房屋管理局出具，载明该建设项目符合交付使用许可要求。依据《上海市新建住宅交付使用许可规定》第二条，新建住宅取得交付许可证方可交付使用。被告提供的该交付许可证可以证明涉案房屋符合法定的交付标准，本院予以确认。证据2原告对房屋交付催告函、交寄大宗挂号邮件存单关联性提出异议，称2013年原告未收到被告的房屋交付催告函，不能证明被告对原告进行了催告。原告对挂号信回执的真实性不予认可。被告提供的交寄大宗挂号邮件存单载明挂号信收寄号码“XCXXXXXXXXXXX”及收件人为罗文祎、方洁，房屋交付催告函信封载明“信XCXXXXXXXXXXX”并加盖邮戳及回执章，挂号信回执复印件载明收寄号码“XCXXXXXXXXXXX”并加盖邮戳显示“已经妥收”及收件人方洁签章。上述证据材料能够相互印证，可以证明被告向原告进行了催告但原告未验收房屋，本院予以确认。另外，原告自认2011年下半年收到了被告的《房屋交付通知书》，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的有关规定，本院对此予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年3月26日，原告罗文祎、方洁、罗方舟与被告上海宝源房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“合同”)，合同编号为XXXXXXXXXXXX，约定由原告购买被告位于上海市崇明区陈家镇揽海路55弄览海高尔夫别墅22号全幢房屋，合同约定：1、原告支付房屋总价款2050万元；2、房屋的交付必须符合以下条件：“取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2011年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)”；3、房屋交付日期为2011年6月30日，如被告未按期交房，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之一计算；4、如房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价一倍给予补偿，如主体结构不符合合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除合同。合同附件三第六条约定：“设置自地下室到顶层家用电梯”。另外，原、被告签订的预售合同补充条款第十条约定：该房屋交付时，若原告对房屋是否符合合同附件三的标准有异议的，双方应按照合同约定协商解决，但不影响原告按照合同约定的期限完成对房屋进行验收交接的义务以及被告履行按时交付房屋的义务，不得视为被告对房屋的逾期交付。2010年4月1日、2010年12月15日和2011年6月13日，原告分别向被告支付购房款820万元、820万元和410万元，共计2050万元，已完成约定的付款义务。2012年1月12日，上海市崇明区住房保障和房屋管理局出具《上海市新建住宅交付使用许可证》，载明该建设项目符合交付使用许可要求，准予交付。2011年下半年，被告向原告寄发了《房屋交付通知书》，原告自认收到了该通知书。2013年11月6日，被告向原告寄发了房屋交付催告函，载明涉案房屋已于2012年1月10日具备交付条件。原告于2013年11月8日签收该催告函。2016年6月13日，原告向被告寄发了商函，载明被告拟交付的房屋因未依约安装自地下室到顶层家用电梯，该房屋尚未达到交付条件。被告于2016年6月21日签收该商函。2016年8月31日，原告诉至本院，请求判如所请。在法庭审理过程中，被告提出如今已为涉案房屋安装了家用电梯，并愿意办理房屋交付及过户手续。本院认为：一、关于本案诉讼时效是否届满的认定。根据本案有关证据，被告于2011年下半年向原告寄发了《房屋交付通知书》，于2013年11月6日向原告寄发了房屋交付催告函，原告于2016年8月31日向本院提起诉讼。被告认为本案原告诉讼时效已经届满，请求驳回原告诉请；原告则认为被告的违约行为是持续行为，因此起诉并未超过诉讼时效。依据《民法通则》第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条前款规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。对于当事人何时知道或者应当知道权利被侵害，应当根据案件的具体情况和实际生活的基本经验进行判断。在本案中：第一，合同明确约定房屋交付日期为2011年6月30日，如果被告逾期交房，原告在合同约定的房屋交付之日起即知道或者应当知道自己的权利被侵害，诉讼时效即时起算。第二，原告称被告的违约是持续行为，对此本院认为，违约从广义上讲也构成对相对方权利的侵害，但其侵权状态是由一个即时行为引发的，与持续侵权的不间断行为不同。相对人从违约行为发生之日起就可以知道或应当知道权利被侵害，自此时起计算时效，符合法律规定。第三，本案一系列证据显示，尽管被告多次发函催促原告办理房屋交接，原告却始终不予理睬，可以认定本案诉讼时效已经届满。二、关于本案有关合同条款性质的认定。2010年3月26日，原告罗文祎、方洁、罗方舟与被告上海宝源房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》、合同附件三以及预售合同补充条款。合同第十七条对涉案房屋的交付条件进行了约定，合同附件三对电梯安装问题进行了约定，预售合同补充条款第十条对房屋标准及其验收交付进行了补充约定。原告提出上述有关合同条款为格式条款。依据《合同法》第三十九条，格式条款是当事人为重复使用而预先拟定的条款。具体到本案：第一，本案合同是由上海市房屋土地资源管理局制定、上海市工商行政管理局监制的全市统一版本，并非由被告当事人单方面预先拟订和提出的合同，且该合同仍然留有诸多空白和选择条款，供双方当事人共同协商填写和选择。第二，本案合同附件三是原、被告对房屋装修和设备问题的共同约定，且只有包括原告在内的四户要求安装电梯，可见附件三第六条并非被告为重复使用而预先拟订的条款，而是双方协商一致、共同拟定形成的条款。第三，预售合同补充条款是对合同内容的补充和细化，二者内容并不冲突，该补充条款为双方真实意思表示。三、关于本案未安装电梯是否影响房屋交付的认定。本案双方争议焦点主要在于电梯安装是否影响房屋的交付使用。在本案中：第一，现行的法律规定并没有关于家庭电梯安装的强制规定，2010年《上海市新建住宅交付使用许可规定》及其《实施细则》也未涉及电梯的安装。第二，原、被告双方在合同中约定房屋的支付条件为“取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2011年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)”，对电梯安装也未作出约定。第三，原、被告双方对电梯安装的约定在合同附件三中，并约定“如房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价一倍给予补偿，如主体结构不符合合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除合同”。因此被告未依合同约定安装电梯，原告有权要求其承担相应的赔偿责任，但以此要求其承担逾期交付房屋的根本违约责任，依据不足。需要强调，电梯的安装是否影响房屋的交付，需要从案件具体情况入手进行考察，对电梯是否属于房屋交付、入住和使用的基本条件加以分析。例如，若房地产公司在高层建筑中未依约安装电梯，显然会使买受人在房屋的交付、入住和使用方面面临极大困难；又如，若类似案件中的房屋买受人为需要乘坐轮椅出行的残障人士，则房地产公司即便在低层建筑中未依约安装电梯，仍会使房屋买受人遭遇极大的障碍。在上述情况下，电梯安装与否会直接影响房屋的交付和使用，在此类案件中应当认定为房屋交付的基本条件。而本案房屋为地上两层、地下一层的独立别墅，并非必须借助电梯入住使用的高层建筑，且电梯安装与否对于原告的入住和日常生活并不会产生重要影响。因此，电梯不属于本案房屋的主体结构内容，未依约安装电梯并不影响涉案房屋的交付。四、关于本案房屋未能实际交付责任的认定。本案未依约安装电梯并不影响涉案房屋的交付，且原、被告双方也在预售合同补充条款中约定，对是否符合合同附件三的标准有争议的，“不影响原告按照合同约定的期限完成对房屋进行验收交接的义务以及被告履行按时交付房屋的义务”。2011年下半年，被告向原告寄发了《房屋交付通知书》，原告自认收到了该通知书。2013年11月6日，被告向原告寄发了房屋交付催告函，载明涉案房屋已于2012年1月10日具备交付条件。原告于2013年11月8日签收该催告函。因此，本案被告不承担逾期交付房屋的违约责任。综合上述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条等之规定，判决如下：一、被告上海宝源房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗文祎、方洁、罗方舟交付涉案房屋并协助原告办理过户手续；二、驳回原告罗文祎、方洁、罗方舟的其他诉讼请求。案件受理费人民币18,832元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国代理审判员  顾锦华人民陪审员  范 怡二〇一七年九月三十日书 记 员  马 腾附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。