广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0307民初11987号
原告：付海涛，男，汉族，1979年6月15日出生，住址：湖北省鄂州市鄂城区古城南路万佳凯旋城10栋401室，身份证号码：421122197906150019。
委托代理人：孔方，广东胜业律师事务所律师。
被告：深圳市厚业集团有限公司（以下简称厚业集团公司），住所地：深圳市福田区福田街道金田路2030号卓越世纪中心一号楼2902-04，组织机构代码：342571161。
法定代表人：白云蛟。
被告：白云蛟，男，满族，1984年8月11日出生，住址：吉林省通化县英额布镇英山村四组，身份证号码：220521198408116039。
两被告共同委托代理人：胡维刚、吴妍，广东深大地律师事务所律师。
第三人：深圳市骏泰房地产开发有限公司（以下简称骏泰房地产公司），住所地：深圳市龙岗区龙岗街道龙东村鸿景春天花园三期三栋商业A117室，组织机构代码：66264574。
法定代表人：陈秀得。
委托代理人：刘玲佩、刘丽，广东宝源律师事务所律师。
原告付海涛诉被告厚业集团公司、被告白云蛟、第三人骏泰房地产公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告付海涛及其委托代理人孔方、被告委托代理人胡维刚、第三人委托代理人刘玲佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年10月26日，原告与被告厚业集团公司签订了《认购协议》，约定由原告购买第三人骏泰房地产公司所有的位于深圳市龙岗区金汐府3栋C16商铺（建筑面积为14.96平方米），该房产总价格为190万元，《认购协议》约定原告支付给被告厚业集团公司的价格为1350520元，支付给第三人骏泰房地产公司的购房款项为549480元。后原告应被告厚业集团公司的要求将该135万余元分多次支付至被告厚业集团公司和被告白云蛟名下，并在2016年4月21日与第三人骏泰房地产公司签订了《深圳市房地产买卖合同》（现售），支付了相应购房款549480元，后原告将房产证办理至其名下，房产证上登记价为549480元。被告厚业集团公司与原告签订《认购协议》之前，向原告出示了一份《房屋租赁合同书》，其表示涉案3栋C16号已出租，租期3年，租金为8000元/月，原告支付完全部购房款后，被告厚业集团公司随即表示该商铺的租客不再继续租赁，且承诺愿意帮助原告以高于8000元月租的标准继续寻找租客，可至起诉之日却一直未帮助原告寻找到租客。从2015年10月1日（该份租约的起租时间）至2016年5月止（被告厚业集团公司提出不再续租的时间），该商铺未进行过任何的装修，也从未进行任何经营，原告有理由怀疑该份租约的真实性。后经原告与多家地产中介确认，该商铺的真实租金水平应该为2500元/月左右，且原告通过网上招租、中介招租、张贴广告等方式努力进行招租，都没有租客愿意承租。原告认为被告厚业集团公司收取原告的购房款项没有法律依据，应该返还给原告，理由如下：首先，从深圳市市场监督局的许可经营信息来看，被告厚业集团公司的经营项目没有包含房产销售，因此，其没有从事房产销售的资质，即其作为《认购协议》的主体本身就不合法；其次，原告以12.7万元/平方米的价格购买该商铺，该价格是该商铺实际市场价格的4倍之多，这不符合市场经济规律，对原告而言，也明显超越了法律所允许的商业风险范围，另外，原告实际支付的购房款为190万元，但最终该商铺房产证上体现的却只有54万元，另外的135万元却没有任何体现，该笔款项的性质无法明确，该135万元既非购房款，亦非被告厚业集团公司的代理佣金，被告在没有任何法定情形下收取该笔款项，不但缺乏法律依据，且对原告而言显失公平，在经济利益上严重失衡，违反了公平合理的原则，应予以退还。最后，被告厚业集团公司以所谓的租赁合同书出示给原告，承诺给原告高租金，给原告造成了重大误解。为维护原告合法权益，起诉请求判令：1、撤销原告与被告厚业集团公司在2015年10月26日签订的《认购协议》；2、被告厚业集团公司退还原告购房费1350520元；3、被告厚业集团公司返还原告利息损失10000元（以1350520元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年12月1日起计至判决确定支付之日止，暂计至起诉之日）；4、被告白云蛟对被告厚业集团公司第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、两被告承担本案诉讼费用和保全费用。
被告辩称，1、原告与被告及第三人之间的房屋买卖合同关系不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，被告基于与第三人的合作关系，以被告的名义，与原告签署的认购协议是在买卖双方充分协商情况下所签署的，双方所确认的房屋成交金额为190万元，双方在合同条款的第一条加黑字体进行了提示，双方均进行了确认，因此不存在任何异议。2、本案中所涉及的租赁合同是真实存在的，但是第三人及被告并没有承诺或者保证承租人将严格履行租赁合同的约定义务，第三人及被告没有保证或担保的义务，再者，从原告自2015年10月26日签署购房协议开始，其一直对涉案物业的状态是清楚明知的，涉案物业一直处于空置状态，租客一直没有使用，原告是清楚的，原告依然愿意与被告、第三人办理后续的购房手续，直至2016年5月16日办完不动产权证及抵押登记手续。被告也将涉案物业附带的租赁合同原件及原告应当收取的两押一租转付给了原告，现涉案物业已顺利过户至原告名下，并也交付完成，因此被告、第三人不存在任何过错，原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请求予以驳回。3、被告白云蛟系被告厚业集团公司的法定代表人，其收款行为是职务行为，被告白云蛟不是适格被告。
第三人辩称，其同意被告的答辩意见，同时补充：1、被告厚业集团公司没有从事发展销售的资质不影响原告与被告签订协议，因为法律法规没有规定从事房产包销必须要有销售的资质，2、被告厚业集团公司和原告签订的协议的房屋价格为190万元，是双方真实意思表示，商品房是市场价格调节，不是国家指导价格，房屋成交价是双方确认的，符合法律规定，原告以房屋成交价过高要求返还135万元没有法律依据。
经审理查明，2015年10月26日，原告付海涛与被告厚业集团公司（工商变更登记前名称为深圳市厚业投资有限公司）签订一份《认购协议》（编号为0000118），合同约定：被告为骏泰房地产公司指定合作单位，原告有意购买骏泰房地产公司开发的位于位于深圳市龙岗区金汐府3栋C16房产，建筑面积14.46平方米，购房总价款为190万元，该款项由两部分组成：1、原告应当支付给被告厚业集团公司的购房费用为1350520元，支付给第三人骏泰房地产公司的购房款549480元，且原告同意以该价款与骏泰房地产公司签订《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书》补充协议、《深圳市房地产买卖合同(现售)》，并同意以此价款办理按揭贷款手续及产权过户手续。原告应当在签订协议之同时，向被告支付定金19万元，在签订协议后45日内，向被告支付剩余购房费用1160520元，在付清上述费用后1个工作日内，原告须按照前述第2点约定的购房价款与骏泰房地产公司就该房产签订《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书》补充协议，并在《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书》补充协议所约定的期限内与骏泰房地产公司签订《深圳市房地产买卖合同(现售)》，按照《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书》补充协议、《深圳市房地产买卖合同(现售)》约定向发展商支付购房定金、购房款、办理按揭贷款手续，并承担购房过程中买方应付的税费及相关按揭费用等。
协议签订后，原告向被告厚业集团公司付款情况为：2015年10月26日支付6万元、10月27日支付13万元、10月31日支付42万元、11月3日支付19万元，2016年2月25日支付527520元，2月29日支付7万元，3月16日支付3000元。共计1400520元，其中部分款项由白云蛟帐户收取。
2016年2月25日，原告向第三人骏泰房地产公司支付了购房款252480元。2016年4月21日原告与第三人骏泰房地产公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（现售）》（深龙房现买字2016第19297号），合同约定原告向第三人购买位于深圳市龙岗区龙岗街道金汐府3栋第1层C16号房（商铺），房地产证号为6000702196，建筑面积14.46平方米，其中套内建筑面积13.76平方米，总价款为549480元，原告应于签订合同之日支付302480元，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付。2016年5月16日，双方就涉案房产办理了不动产权证书，证书号码为粤（2016）深圳市不动产权第0112225号，权利人为付海涛，登记价为549480元。2016年7月12日，第三人骏泰房地产公司向原告发出一份《履约告知函》，要求原告于2016年7月19日之前与银行办理按揭及相关手续。2016年8月5日，原告通过交通银行深圳分行按揭贷款支付购房款247000元。
另查明，2015年9月17日，第三人骏泰房地产公司与案外人文香兰签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定由文香兰向第三人租赁涉案商铺，租赁期限为2015年10月1日至2018年9月30日，2015年10月至12月为免租期每月租金8000元。同日，文香兰通过刷卡方式向第三人支付了租赁押金16000元、物业水电押金1344元及2016年1月份的租金8000元。2016年4月23日，原告出具收款收据，确认收到被告厚业集团公司涉案商铺物业、水电押金17344元及2016年4月份租金8000元。但该款的实际转帐时间为2016年5月4日。
2015年6月28日，被告厚业集团公司与第三人骏泰房地产公司签订一份《委托协议书》，第三人授权被告全权负责涉案物业的销售事宜。庭审中，被告及第三人均确认被告收取的购款属于第三人与被告共同收取，而非属于被告单独收取的销售佣金。2015年9月1日，被告厚业集团公司出具一份收款帐户确认书，确认关于购买金汐府1、2、3栋商铺所有款项由厚业集团公司指定白云蛟的招商银行深圳金中环支行帐户（6214857550696522）收取。
另说明，被告提交涉案楼盘其他相近商铺的认购协议及收款收据等，以证明其他商铺成交价格情况：
序号
|
铺号
|
面积
|
成交日期
|
成交价(万元)
|
单价(元)
---|---|---|---|---|---
1
|
C15
|
13.92
|
2015.11.23
|
212
|
152298.85
2
|
C18
|
23.71
|
2016.5.24
|
286
|
120624.21
3
|
C14
|
15.42
|
2015.11.06
|
208
|
134889.75
4
|
C13
|
13.95
|
2015.09.11
|
180
|
129032.26
5
|
B08
|
23.68
|
2015.10.08
|
268.8
|
113513.51
6
|
B05
|
11.96
|
2015.09.11
|
127
|
106187.29
7
|
C03
|
31.88
|
2015.10.08
|
335
|
105081.56
8
|
C02
|
21.77
|
2015.10.13
|
255
|
117133.67
同时，原告也提供涉案楼盘7套商铺的交易情况材料，但原告只提供了认购协议中价格部分内容的照片，而未提供协议全部内容及付款情况：
序号
|
铺号
|
面积
|
成交价(万元)
|
单价(元)
|
房产证登记价（万元）
---|---|---|---|---|---
1
|
D19
|
72.37
|
445
|
61489
|
275
2
|
C33
|
27.64
|
170
|
61505
|
105.03
3
|
D16
|
30.7
|
190
|
61889
|
116.66
4
|
D10
|
36.78
|
264.5
|
71914
|
139.76
5
|
D12
|
42.64
|
250
|
58630
|
162.03
6
|
D08
|
41.78
|
226
|
54092
|
158.76
7
|
D05
|
42.64
|
278
|
65196
|
162.03
本案的焦点主要是签订认购协议时被告是否存在欺诈行为、认购协议是否显失公平的问题。首先，被告是否欺诈问题，原告称工作人员多次承诺涉案商铺每月租金可以达到8000元、较好出租，但签订合同之后，原租赁合同即解除，且难以出租，故原告认为被告存在欺诈行为。本院认为，双方签订认购协议及买卖合同时，涉案商铺上确实存在租赁合同且每月租金为8000元，对此，被告并不存在欺诈，且签订合同后被告及第三人也将租赁合同及其附随的权利义务移交给了原告，对于之后租赁合同能否继续履行，被告并不负有保证责任，之后承租人解约而导致租赁合同未能继续履行合同，过错并不在于被告。同时，原告与被告及第三人签订认购协议或买卖合同时，也并未约定以被告保证涉案商铺每月8000元租金及确保得以实际出租作为签订合同的必要条件，故原告以此为由主张被告存在欺诈行为，本院不予支持。其次，关于成交价格是否显失公平问题，原告主张其以190万元购买涉案商铺，每平方米价格高达13.1万元，远远高于龙岗本地的商铺价格，而房屋登记价才54万元，被告收取的佣金为135万余元，故显失公平。本院认为，商品房买卖价格系由市场调节及买卖双方协商确定，双方协商确定后订立书面协议，双方应按约定价格履行。同时，根据被告提供的其他相近商铺成交情况显示，原告购买的价格并无明显差异。而原告提供的其他商铺交易情况，一是其未能提供完整的交易合同原件及付款情况，二是大部分商铺与原告所购商铺并非同一位置，面积也差异较大，三是原告的证据也反映出其他商铺均存在认购协议价格与登记价格不一致且差异较大的情况，故原告提供的证据不足以证明本案认购协议价格明显偏高、显失公平，对原告请求按房产证登记价认定为交易价格的主张，本院不予支持。另外，关于被告销售资质及收取的款项性质问题，被告接受第三人的委托代为销售房产，同时代第三人收取部分售房款项，并未违反法律规定，双方之间的买卖合同已经履行完毕，涉案商铺已经办理了过户移交手续，现原告要求被告返还部分购房款，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告付海涛的诉讼请求。
本诉案件受理费8522元，由原告付海涛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘国旺
二〇一七年三月二十七日
本件与原本核对无异
书记员 王 娜