呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00639号
上诉人（原审被告）呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司。住所地：呼和浩特市如意开发区如意大厦***室。
法定代表人李楠，该公司董事长。
委托代理人闫杰慧，恒信长城律师事务所律师。
委托代理人何虹枚，恒信长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐开枝，女，1966年9月20日出生，汉族，无固定职业，住锡林郭勒盟苏尼特右旗。
委托代理人曾艳，内蒙古誉昊律师事务所律师。
委托代理人张凡弟，内蒙古誉昊律师事务所律师。
上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）因与被上诉人唐开枝房屋买卖合同纠纷一案，不�呼和浩特市玉泉区人民法院（2014）玉民一初字第00560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日立案受理后，依法由审判员吴铁刚担任审判长，审判员苏毅、审判员杨蔚堃参加的合议庭，并于2015年5月25日公开开庭进行了审理。上诉人富恒公司的委托代理人闫杰慧、何虹枚，被上诉人唐开枝的委托代理人曾艳、张凡弟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月1日，唐开枝（乙方）与富恒公司（甲方）签订编号为B1040号的《商品房买卖合同》和编号为B1042号的《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于呼和浩特市大盛魁商业街B区1040号商铺，建筑面积15.36平方米，单价为每平方米21300.44元，房屋总价款327175元，付款方式为一次性付款；约定乙方向甲方购买位于呼和浩特市大盛魁商业街B区1042号商铺，建筑面积19.38平方米，�价为每平方米21371.92元，房屋总价款414188元，付款方式为一次性付款。甲方在2013年8月31日前将房屋交付乙方使用，同时约定出卖人逾期交付房屋超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同日，唐开枝（甲方）与富恒公司（乙方）签订了B区1040号《委托经营合同书》，甲方同意将所购商铺委托乙方经营，乙方接受甲方之委托。经甲乙双方协商，一致同意按第一条方式委托经营，自交房之日起生效。其中第1种方式为：委托经营期为3年，前三年乙方向甲方一次性支付前三年租金（24%），前三年共计回报金额为103318元。3年后甲方按照乙方规定业态自行处理，同时经营权和收益权归甲方所有。同日，唐开枝（甲方）与富恒公司（乙方）签订了B区1042号《委托经营合同书》，甲方同意将所购商铺委托乙方经营，乙方接受甲方之委托。经甲乙双方协商，一致同意按第一条方式委托经营，自交房之日起生效。其中第3种方式为：委托经营期为5年，前三年乙方向甲方一次性支付前三年租金（24%），前三年共计回报金额为130796元。第4年乙方向甲方支付当年租金（10%），金额为54498元。第5年乙方向甲方支付当年租金（10%），金额为54498元。5年后甲方按照乙方规定业态自行处理，同时经营权和收益权归甲方所有。2012年11月1日，唐开枝向富恒公司支付了B区1040号、B区1042号购房款741363元，富恒公司为其出具收据，但富恒公司至今未交付商铺。2014年5月5日，唐开枝出具《授权委托书》，委托内蒙古誉昊律师事务所王天罡、曾艳律师代为向富恒公司出具《解除合同通知书》，并进行了公证。原审中，唐开枝的诉讼请求为：一、判令富恒公司退还唐开枝购房款741363元及违约金66343元（暂计算至2014年8月19日，实计至富恒公司实际给付之日止），上述共计807706元；二、判令富恒公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，唐开枝与富恒公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，应当全面履行。唐开枝依约向富恒公司交付购房款，但是富恒公司未按照约定时间交付房屋，构成迟延履行，按照双方的约定，唐开枝有权解除该合同，并要求富恒公司返还已付购房款并支付已付房款741363元。关于唐开枝主张的损失66343元，由于双方约定了违约金的计算方式，即已付购房款的1%，因此其损失为7413.63元（741363元×1%）。关于双方签订的《委托经营合同书》，系双方真实意思表示，内容合法，自签订时合同成立。但是由于《委托经营合同书》约定“�托经营方式自交房之日起生效”，因此该《委托经营合同书》系附生效条件的合同，在商铺尚未交付前，合同不具有法律效力，对合同双方不产生约束力。因此，富恒公司提出依据《委托经营合同书》不再承担交付商铺的义务之抗辩理由，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起立即返还原告唐开枝已支付的购房款741363元及违约金7413.63元，上述费用共计748776.63元；二、驳回原告唐开枝的其他诉讼请求。案件受理费5939元，由唐开枝负担295元，由富恒公司负担5644元。
宣判后，富恒公司不服，向本院上诉，请求：1、依法撤销一审判决，驳回唐开枝对富恒公司的诉�请求；2、一、二审诉讼费用由唐开枝承担，并提出以下事实和理由：1、一审判决认为富恒公司与唐开枝签订的《委托经营合同》自交房之日起生效，与事实不符，该合同第十一条明确约定“本合同自双方签字之日起生效”；2、一审判决认定的“富恒公司向唐开枝一次性支付两套房屋前三年租金（24%），前三年回报金额分别为103318元、130796元”，进一步证明唐开枝向富恒公司购房总价分别为430492元、544980元，而不是唐开枝主张的327175元、414188元。327175元、414188元是富恒公司以返租的方式一次性将前三年的租金抵顶唐开枝的部分购房款的必然结果；3、双方签订的《委托经营合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律的强制性规定，富恒公司实际履行了该合同中租金给付义务，没有过错。因此，富恒公司对唐开枝所购商铺拥有合法使用权，无需再向唐开枝履行交付商铺的义务，其前三年的租金已由一次性通过抵顶购买商铺价款的方式实际享受。
唐开枝辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。1、富恒公司与唐开枝签订的《商品房买卖合同》已经解除。唐开枝依据合同约定于2014年5月5日向富恒公司送达《解除合同通知书》，富恒公司未依法在三个月内提起异议之诉，故合同已经于2014年5月5日解除。富恒公司诉称“富恒公司对唐开枝所购商铺拥有合法使用权，无需再向唐开枝履行交付商铺的义务”，属于异议之诉的抗辩观点，而本案是合同解除之后的返还及赔偿损失的案件。2、涉案《委托经营合同书》不具备履行的前提条件。《委托经营合同》第一条、第十一条并不冲突，第十一条是关于整个合同生效的约定，第一条第二款是委托经营方式生效即合同最终履行条件的约定。富恒公司一直未向唐开枝交付涉案房屋，《委托经营合同》不具备履行的前提条件，一直未能履行，故富恒公司的该项抗辩并无依据。3、富恒公司认为其一次性将前三年的租金抵顶唐开枝部分购房款，无任何事实与法律依据。其一，依据双方签订《商品房买卖合同》关于合同价款之约定，没有体现抵顶购房款的事实。其二，唐开枝要求富恒公司退还的购房款没有包括富恒公司的抵顶部分。其三，富恒公司证明向唐开枝支付租金仅提供一种说法，即租金的计算方式，无法证明其已将三年租金抵顶购房款的事实。其四，富恒公司因原审法院的表述主张唐开枝购房总价分别为430492元、544980元的说法没有任何事实依据。两份《商品房买卖合同》约定的购房款分别为327175元、414188元，唐开枝向富恒公司一次性给付购房款为741363元，唐开枝一审主张返还的购房款为741363元，均可证明富恒公司的主张没有任何事实依据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除；二、双方签订的《委托经营合同》是否发生法律效力并实际履行；三、原审判决认定由富恒公司返还唐开枝相应购房款及支付违约金有无事实及法律依据，及购房款数额如何认定的问题。
针对第一个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中富恒公司与唐开枝之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反国家强制性规定，合法有效，应当全面履行。该合同明确约定了富恒公司应当在2013年8月31日前将商铺交付，同时还约定了富恒公司逾期交房超过90日时，唐开枝有权解除该合同。本案中唐开枝已按照合同的约定支付了购房款741363元，而富恒公司至今仍未将涉案商铺交付，构成违约，已经成就了唐开枝解除合同的条件，唐开枝有权解除其与富恒公司签订的《商品房买卖合同》，故其向富恒公司提出解除合同的理由成立，双方签订的《商品房买卖合同》应予以解除。
针对第二个争议焦点，当合同对同一事项约定条款相冲突时，应当综合合同的目的、合同的有关条款及冲突条款的具体约定等对合同进行解释，确定适用的具体条款。本案中《委托经营合同》对生效条件同时约定了两种相互冲突的条款，一种为合同第一条约定的“自交房之日起生效”，另一种为合同第十一条约定的“自双方签字之日起生效”，故应当综合该合同的目的、合同的有关条款及冲突条款的具体约定等进行解释，确认适用的具体条款。首先，基于合同的目的解释，富恒公司与唐开枝签订《委托经营合同》的目的为合法的经营使用唐开枝拥有所有权的商铺，双方之间针对涉案商铺形成委托经营关系，因而只有在将涉案商铺交付唐开枝的情况下，该委托经营关系方能成立；其次，基于合同的有关条款解释，该合同第二条明确约定了涉案商铺的合法所有权由唐开枝拥有，如果富恒公司未能交付商铺，则该条款约定也无意义；最后，基于冲突条款具体约定解释，“自双方签字之日起生效”为普遍的、一般的合同生效条件，而“自交房之日起生效”为具体的、特定的合同生效条件，也更加符合本案实际案情。综上所述，《委托经营合同》的生效条件应当适用合同第一条的约定，即本合同“自交房之日起生效”，而本案中涉案商铺一直未能交付，故该《委托经营合同》�能发生法律效力。同时，富恒公司与唐开枝之间签订的《商品房买卖合同》明确约定了涉案商铺的初测建筑面积分别为15.36平方米和19.38平方米，合同单价分别为21300.44元／平方米和21371.92元，经计算总价款分别为327175元和414188元，与合同约定的总金额相一致，该价款未能反映富恒公司以返租的方式一次性将前三年的租金抵顶唐开枝的部分购房款的事实主张，故《委托经营合同》也未实际得到履行。
针对第三个争议焦点，富恒公司与唐开枝之间签订的《商品房买卖合同》第七条明确约定：买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本案中，富恒公司出具的收据证明了唐开枝于2012年11月1日向其交付了购房款741363元，故当唐开枝提出解除合同时，富恒公司应当按照合同的约定向唐开枝返还已付款741363元，并支付7413.63元的违约金（741363元×1%）。同时，如前所述，经过计算并通过合同约定验证可知本案涉案商铺总价款为741363元。因而原审法院判决由富恒公司返还唐开枝相应购房款及支付违约金存在事实及法律依据，购房款数额认定正确。
综上所述，富恒公司的上诉理由于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11288元，由富恒公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴铁刚
审判员 苏 毅
审判员 杨蔚堃
二〇一五年七月六日
书记员 唐 谣