广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终2937号
上诉人（原审被告）：中山市金源房地产开发有限公司，住广东省中山市坦洲镇界狮南路8号金色江湾花园1座48卡，统一社会信用代码914420007417197094。
法定代表人：吕江涛，总经理。
委托诉讼代理人：陈志元，该公司法务。
被上诉人（原审原告）：李锦超，男，1975年12月5日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。
委托诉讼代理人：张颖聪，广东谨行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴文仪，广东谨行律师事务所律师。
上诉人中山市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）因与被上诉人李锦超商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金源公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李锦超的全部诉讼请求。事实和理由：一、根据国务院颁布的行政法规定，建设工程是否依法通过竣工验收应以金源公司组织五大参建单位出具的竣工验收报告为准。在通过竣工验收的情况下，李锦超办理了收楼手续，视同双方变更了交房条件，且收楼后李锦超无经济损失，不应当支持其关于违约金的诉请；二、补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，补充协议对双方的总的违约责任作了统一约定，违约金不应高于合同总金额的2%。
李锦超辩称：一、一审判决认定金源公司承担违约责任是合法有据的，根据双方的合同约定，双方在2016年7月23日前交付符合合同约定的房屋，合同约定交付以取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为交付的条件，金源公司在此之前没有取得该登记证，也没有向李锦超交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。至于金源公司在上诉状中陈述只需要五大验收部门验收即可，违反商品房预售管理办法关于房屋交付的规定，以及主合同中第八条的约定，因此金源公司的主张是不成立的；二、补充协议中约定的违约金限额与主合同约定的10%的限额是相矛盾的，鉴于补充协议中违约金的限额没有明确标记，且字体较小，没有做任何的标记，一审判决认定其属于无效的格式条款合情合理，所以，根据主合同的违约金条款认定金源公司向李锦超支付违约金数额是正确的，合乎合同约定，综上，请求驳回金源公司的上诉请求。
李锦超向一审法院起诉请求：金源公司向李锦超支付逾期交楼违约金53626.31元（自2016年7月23日起至2016年11月14日止，共计114天，按已付购房款2352031元每日万分之二计算违约金）。
一审法院认定事实：1.2014年12月3日，李锦超（买受人）与金源公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1401082187）；由买受人向出卖人购买位于中山市坦洲镇××金色××花园××房的房地产，总价款2352031元。出卖人应当在2016年7月23日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；市政配套设施批准、安装之延误，须以中山市或以上政府部门出具的证明文件为依据；逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出书面通知后，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付；商品房买卖合同补充协议第十六条5.⑷约定，买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限；合同还约定了其他事项。2.2014年12月25日，李锦超与金源公司于中山市房地产交易登记管理所就座落于中山市坦洲镇××金色××花园××房的房地产办理销售登记备案。3.2016年11月10日，金源公司向李锦超发出收楼通知书，通知李锦超于2016年11月14日起前来收楼。
一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。李锦超与金源公司签订的中山市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，金源公司应于2016年7月23日前向李锦超交付符合合同约定条件的商品房。金源公司未在合同约定的交付时间内交付符合合同约定条件的商品房，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金问题。双方约定商品房的最后交付期限为2016年7月23日前，金源公司于2016年11月10日发出收楼通知，通知业主于2016年11月14日起前来收楼，故涉案房产实际交付日期应认定为2016年11月14日。违约金的计算时间应从双方约定商品房的最后交付期限之日第二天起至涉案房产实际交付之日止，即从2016年7月23日起至2016年11月14日止，故对该项请求予以支持。违约金应以总房款2352031元为基数，按每日万分之二计算，违约金的总额最高不超总房款的10%。至于补充协议第十六条5.⑷“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”的约定，该条款属于排除购房者主要权利的格式条款，金源公司未提供证据证明其已对该条款履行了充分的说明义务或采取合理的方式提请李锦超注意，故该条款不应对李锦超产生法律拘束力。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：金源公司于判决发生法律效力之日起七日内向李锦超支付逾期交房违约金（以2352031元为基数，从2016年7月23日起至2016年11月14日止，按每日万分之二计算，违约金的总额最高不超总房款的10%）。案件受理费1140元，由金源公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，金源公司于2016年11月10日向李锦超发出收楼通知书，要求其于2016年11月14日起前来收楼。李锦超认为2016年11月14日是通知的收楼时间，并不是实际的收楼时间，但其认可违约金计算到2016年11月14日止。
本院认为，本案是涉港商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”规定，本案中，双方当事人均选择适用内地法律，因此，本案应适用内地法律作为准据法进行裁决。
本案的争议焦点是：一、金源公司延迟交楼的行为是否构成违约；二、补充协议关于违约金不超过房价款总额的2%的规定是否有效；
关于争议焦点一，金源公司与李锦超签订的中山市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同第八条载明金源公司应在2016年7月23日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后将符合合同约定的商品房交付给李锦超，而金源公司通知李锦超是从2016年11月14日起才能前来收楼，该行为显然违反了上述合同中关于交楼时间的约定，属于延迟交楼，因此，一审判决据此认定金源公司构成违约，应当承担违约责任，合理有据，本院予以维持。至于金源公司上诉提出只需五大参建单位出具竣工验收报告后即可视为符合交楼条件，无需取得房屋备案登记证的问题，本院认为，金源公司延迟交楼的行为已构成违约，是否将取得房屋备案登记证作为交楼条件不影响金源公司延迟交楼的事实认定，因此，金源公司的该抗辩主张，本院不予支持。
关于争议焦点二，买受人李锦超认为逾期交楼违约金应当依照商品房买卖合同的约定，违约金总额以不超过总房款的10%为限，而金源公司则认为补充协议已对商品房买卖合同逾期交楼违约金上限作了调整，该项违约金总额以不超过总房款的2%为限。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对金源公司逾期交楼所需支付的违约金作出明确约定，即明确金源公司应支付的逾期交楼违约金标准为日万分之二，总额不得超过总房款的10%，双方的上述约定十分明确，并无歧义，而补充协议中的对于逾期交楼违约金上限所作的约定，限制了买受人就金源公司逾期交楼行为可获得的赔偿金，对买受人的权利影响较大。通过考量上述补充协议的内容可知，其为金源公司欲反复使用而预先制定的格式合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。从上引法律规定可知，金源公司作为格式条款（补充协议）的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。现金源公司在补充协议中对于逾期违约金所作的上述约定，限制了买受人在金源公司违约时可获得的赔偿款，并与商品房买卖合同中约定的买受人逾期付款违约责任不对等，明显违反了公平原则。同时，上述补充协议的字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》中的字体及行间距，金源公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中关于逾期交楼违约金上限的条款向买受人作了提示及说明。因此，补充协议中关于逾期交楼违约金上限的约定对买受人不发生法律效力。一审法院依照商品房买卖合同的约定来计算逾期交楼违约金，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人金源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1140元，由上诉人中山市金源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 军
审 判 员 胡怡静
审 判 员 张 荣
二〇一八年九月四日
法官助理 谢文婷
书 记 员 吴淑贞