宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬海民初字第1716号
原告：孙和元。
委托代理人：周援。
被告：张林华。
被告：孙飞琴。
上述两被告的共同委托代理人：毕丽霞。
原告孙和元为与被告张林华、孙飞琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月24日受理后，依法由审判员朱淑君独任审判，于2012年10月18日、11月13日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，遂转为普通程序，并依法组成合议庭，于2013年3月13日公开开庭进行了审理。原告孙和元及其委托代理人周援，被告张林华、孙飞琴及其委托代理人毕丽霞到庭参加诉讼，原告申请的证人孙月琴、毛和平到庭作证。本案现已审理终结。
原告孙和元起诉称：原�和被告孙飞琴系兄妹关系，两被告系夫妻关系。2010年9月两被告所有的座落于宁波市海曙区尹江岸路128弄9号502室房屋被拆迁，并有安置房分配。原、被告经商议约定，被告将拆迁安置房140平方米以1380000元的价格转让给原告。原告遂将房款一次性支付给被告。2011年8月9日被告向原告出具了转让凭据一份。此后，原告多次向被告要求，出具由原告办理房屋相关手续的授权委托书等公证文书，但两被告不予理睬。原告还发现拆迁协议中的一份系两被告儿子张燕峰与拆迁部门所订立。现原告认为，该安置房尚未交付故不能买卖，双方也未签订书面合同。且张燕峰名下的安置房未经张燕峰同意，两被告也不能转让。故诉至法院，请求：一、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同关系；二、判令两被告返还购房款1380000元。庭审中，原告明确表示双方所签订的合同有效，因两被�违约，要求依法解除合同，退还房款。
被告张林华、孙飞琴答辩称：1、原、被告之间所签订的转让凭证并非房屋买卖合同，双方之间的买卖合同关系不成立。2010年双方未就拆迁安置房买卖事宜进行协商，2011年原告教唆被告孙飞琴订立转让凭证，被告张林华从未参与买卖，也未收到过房款。故现原告也提交不出付款收条，也说不清付款方式；2、涉案房屋至2013年后才能交付，现在转让凭证上涉及的二套安置房中一套在案外人张燕峰名下。两被告尚未领取相关产权证书，故原、被告之间的买卖行为无效。两被告也无权出卖张燕峰名下房产，该部分的买卖也属无效；3、原告要求退还购房款1380000元的请求无事实根据，因为原告根本没有付过房款。原告提供的银行转账凭证与本案无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，两被告明确，两被告并无违约行为，�同意履行合同，但原告也应履行给付房款的义务。
原告为证明其主张向本院提供了下列证据，经两被告当庭质证，本院认证情况如下：
证1、转让凭据一份，以证明原、被告于2011年8月9日签订转让凭证，原告已付购房款138万元的事实。经质证，两被告对原告提交的证1的真实性无异议，但被告张林华提出该转让凭证正面内容确系两被告拟好，反面内容其并不清楚；被告孙飞琴提出该转让凭据由妹妹孙某带给原告，凭据反面内容添加于2011年8月9日之后。因原告向其提出房款1380000元过高，考虑兄妹关系，遂在反面注明房款1260000元，但认为正反二面内容没有关联性。本院认为，两被告对原告提交的证1的真实性无异议，且证1具有合法性及与本案有关联，故本院对原告提交的证1予以认定。
证2、宁波银行个人转账凭证四份，以证明原告于2010年共汇款5000000元的事实。经质�，两被告对原告提交的证2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为拆迁安置协议签订于2010年9月30日，但这几笔付款都是该时间之前，且关于上述钱款的用途，原告在（2010）甬海民初字第551号案件中已予明确，原告向张林华借款3930000元。本院对证2的真实性、合法性予以认定。
证3、房产证、共有权证各一份及私有住宅拆迁直接安置协议书二份，以证明宁波市海曙区尹江岸路128弄9号房屋拆迁前属于被告张林华所有，张燕峰为被安置人之一，该安置房至今未交付等情况的事实。经质证，两被告对原告提交的证4无异议，提出签订安置协议时张燕峰在国外，所有手续均由两被告办理。转让房屋时张燕峰也不知情，但他有过表示，所有事情都由父母决定。本院对原告提交的证4予以认定。
证4、证人孙某证言一份，以证明转让凭据系被告孙飞琴叫孙某带给原告的事实。证言内容：2011年其姐孙飞琴叫其带一张纸给原告，之前已写好内容，上面为转让凭证，正反二面都有字。经质证，被告对证人孙某证言没有异议。故本院对证人孙某证言予以认定。
证5、证人毛某证言，内容：原、被告相互将房屋转让给对方的事实，经济上也互有来往。原告将宁波市海曙区丽园馨都的一套房屋过户给两被告儿子，被告也承诺拆迁安置房二套转让给原告的事实。经质证，两被告对证人毛某证言有异议，认为证人毛某对于房屋转让的事情并不清楚，海曙区丽园馨都的房屋一套由原告转让给被告孙飞琴，而并非转让给两被告儿子。本院认为，证人毛和某与协商原、被告之间纠纷，就其证言与其他证据相一致部分，本院予以认定。
证6、2010年1月10日转账凭证一份，以证明原告通过银行转帐将290000元汇给被告孙飞琴的事实。经质证，被告孙飞琴提出该290000元系原告为还案外人鲍喜凤借款而汇给被告孙飞琴，与本案无关。因庭审中原告明确涉案房屋的房款来源于2010年1月27日二笔共计5000000元的汇款中，故2010年1月10日转账凭证与本案无关，本院不予认定。
两被告为证明其主张，向本院提供了下列证据，原告当庭质证，本院认证情况如下：
证1、代购房协议书一份，以证明原告及其前妻代被告孙飞琴购买宁波市海曙区丽园馨都房屋一套的事实。经质证，原告对代购房协议书有异议，认为并非原告签字确认，庭审中，被告孙飞琴也认可该“孙和元”签名系原告前妻所为。故本院对两被告提交的证1不予认定。
证2、欠条一份，以证明被告孙飞琴在受胁迫的情况下，出具欠条，确定欠原告利息522200元。经质证，原告认为与本案无关。本院认为，欠条所涉纠纷已由本院另案处理，故该欠条与本案无涉，本院不再认定。
综合�院认定的证据及原、被告的陈述，本院确认以下事实：
原告孙和元与被告孙飞琴系胞兄妹关系，两被告系夫妻关系。两被告原有宁波市海曙区尹江岸路128弄9号502室住房一套，登记于被告张林华名下。2010年因宁波火车南站改建工程项目列入拆迁，同年9月30日，被告张林华等作为被拆迁人与相关拆迁单位签订《私有住宅拆迁直接安置协议》一份。同日，拆迁部门又分别与张林华及其子张燕峰各签订《私有住宅拆迁直接安置协议》一份，均载明，拆迁人将座落在后孙望春桥地块的房屋提供给被拆迁人作为安置用房，该安置用房为期房，建筑面积约70平方米。该安置房目前尚未建成。
两被告经与原告协商，由被告张林华于2011年8月9日拟定转让凭据一份，载明：“鄞州区高桥镇歧湖村张林华、妻子孙飞琴原有房屋被拆迁，分配安置房二套，建筑面积为140平方米，作价人民币1380000元转让给孙和元，钱已一次性付清，只有该房子的层次差价和过户等一切费用，于转让人无涉，孙和元自行负担。特出此据为凭，并具有法律效力。”两被告在该凭据上签名并捺指印。数日后，被告孙飞琴在该凭据反面写下附加内容，载明：“实际付款孙和元付孙飞琴126万元（140平方米×9000元／平方米），差额12万元。因孙飞琴对张林华说好1380000元转哥孙和元。”落款孙飞琴（签名）。该凭据由孙某带给原告。此后，原告数次要求两被告办理安置房抽签等委托手续，遭拒，原、被告发生争执，原告遂诉至本院，要求解决。
另查明，2012年9月原告以民间借贷纠纷向本院起诉，要求被告孙飞琴支付利息等欠款522200元，后原告于同年12月撤回该案诉讼。
本院认为，本案争议焦点有：其一、涉案房产转让凭据是否有效；其二、原告是否可以解除房屋买卖合同；其三�原告是否可以要求退回购房款1380000元。
关于争议焦点一，涉案房产转让凭据是否有效。本院认为，涉案房产转让凭据是基于买卖双方的真实意思表示签订，该凭据实际为一房屋买卖合同，内容并不违反法律和行政法规，对双方当事人均具有约束力。至于被告提出买卖标的物不明确、其中一套房屋在案外人名下而认为合同无效。对此，本院认为，首先，该转让凭证所涉房屋虽未实际交付及办理房产权证，但涉案房屋系可期待、可实现，原、被告之间的转让实质系双方对两被告可享有的拆迁安置权利的转让，双方应按照约定全面履行各自的义务。其次，根据我国《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故涉案房屋中一�虽系案外人名下，被告由此提出涉及该部分的买卖合同无效的辩称意见，与法律规定不符，本院不予采纳。综上二点，因该协议双方意思表示真实，为有效合同。故对两被告提出合同无效的辩称意见，本院不予采纳。
关于争议焦点二、原告是否可以解除房屋买卖合同。我国《合同法》第九十四条规定了一方当事人主张解除合同的五种情形。涉案房屋目前在建尚不能交付或办理过户手续，原告认为两被告违约，但未提交被告违约的相关证据，且两被告在庭审中也明确被告无违约情形，同意继续履行合同，故对原告提出以两被告违约为由要求解除合同的主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点三，原告是否可以要求退回购房款1380000元。围绕争议焦点一、二，本院已认定双方房屋买卖合同有效，对原告要求解除合同的主张亦不予支持，且原、被�对房款是否付清的争议也不属于本案审查范围，故对原告提出的要求退回购房款的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告孙和元的诉讼请求。
案件受理费17220元，由原告孙和元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
审 判 长 朱淑君
代理审判员 孙怡芸
人民陪审员 张慧英
二〇一三年三月二十日
代书 记员 方 婷