黑龙江省海林市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第224号
原告梁冰，女，1983年9月5日出生，汉族，无固定职业，委托代理人李一斌，黑龙江精诚律师事务所律师。
被告海林商联房地产开发有限公司
法定代表人孙来汉，男，该公司董事长。
委托代理人王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。
委托代理人杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。
原告梁冰与被告商联房地产开发有限公司（以下简称商联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。依法由代理审判员许万福适用简易程序于2015年7月2日公开开庭进行了审理。2015年8月11日，本案依法转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李一斌，到庭参加诉讼。被告委托代理人王发国、杨旭春分别于2015年7月2日、2015年9月2日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁冰诉称：2010年11月25日，原告从被告处购买其开发的坐落在海林市丽海城市花园小区二期15号楼5单元101室商品房，该房建筑面积64.08平方米，房屋购价149819元，付款方式及期限为：分期付款，首付45819元，贷款104000元。双方签订了《商品房买卖合同》。原告向被告支付了购房首付款45819元，并于2010年12月29日与中国工商银行股份有限公司海林支行签订《个人购房借款担保合同》，申请个人一手住房购置贷款，贷款金额104000元。中国工商银行股份有限公司海林支行于2011年1月18日发放贷款104000元到被告账户。被告于2010年11月25日将上述房屋交付给原告。但由于被告自身的原因，原告在自房屋交付使用之日起90日的期限届满时未取得房屋产权证书。被告行为已构成违约。应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，承担违约责任，支付违约金。故此，原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至法院。请求依法判令：1、被告支付原告不能按期取得房地产权属证书的违约金52436.50元；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告商联公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同中没有约定办理房屋产权证照的时间，原告所购买的房屋位于被告方开发的海林市丽海城市花园二期。该小区二期工程由于海林市规划部门几次修改规划，最早的规划于2008年做出，调整之后的规划在2014年8月才调整完毕，导致整个丽海花园小区二期工程的开工时间和竣工时间较原计划迟延，该迟延是因为政府调整规划的行政行为，政策调整，并非出自被告的原因，属于不可抗力。最高院的司法解释所规定的是因出卖人原因导致买受人无法取得房屋产权证照，现在这个原因是由于政府的政策调整造成的。所以，被告不应承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。原告的房屋价款于2011年1月18日才以贷款方式支付完毕，其请求办理房屋产权证照的时间只能是在房屋价款支付完毕之后，才具有这样的权力，原告在诉状中并没有说明其主张违约金的计算时间和标准。
审理中，原告为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、商品房买卖合同一份共18页，证明：1、2010年11月25日，原告从被告处购买其开发的坐落在海林市丽海城市花园二期小区15号楼5单元101室商品房，该房建筑面积64.08平方米，房屋购价149819元，付款方式及期限为：分期付款，首付45819元，贷款104000元。双方签订了《商品房买卖合同》。2、原、被告双方在《商品房买卖合同》中没有对产权登记的时限及违约事项进行约定。
被告质证称，无异议。但是提请法庭注意该合同的第8条所约定的不可抗力的范畴。
证据二、购房发票两张，证明：原告于2010年11月25日签订《商品房买卖合同》时向被告支付了购房首付款45819元，被告出具收据。被告于2010年12月3日给原告换取首付款45819元购房发票。被告并于2010年12月3日给原告出具104000元的购房发票，用于办理贷款。
被告无异议。
证据三、物业专项维修金票据一张，证明：原告于2010年11月25日签订《商品房买卖合同》之日，向海林市物业维修领导管理小组办公室缴纳了购房房屋的物业专项维修金2996元。被告将出卖的商品房交付给原告。
被告无异议。
证据四、个人购房借款担保合同一份共26页及个人贷款结清证明一份，证明：1、2010年12月29日，原告与中国工商银行股份有限公司海林支行签订《个人购房借款担保合同》，从该行按揭贷款104000元，用于购买丽海城市花园二期小区15号楼5单元101室商品房。2、中国工商银行股份有限公司海林支行于2011年1月18日发放贷款104000元，贷款期限为180个月，原告已于2015年4月27日全部还清该笔贷款本息。
被告无异议。
证据五、海房权证海林字第50000779-**号房屋所有权证书一份2页、房屋所有权转移登记申请书一份、询问笔录一份、房屋税管一体化受理凭证一份，证明：1、被告于2015年5月15日才取得出卖房屋的所有权证，才能出具手续，向房产部申请房屋所有权转移登记。2、由于被告自身的原因，原告在自房屋交付使用之日（2010年11月25日）起90日的期限届满时未取得房屋产权证书。被告行为已构成违约，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，承担违约责任，支付违约金。
被告无异议。
证据六、建设工程施工合同书一份，证明丽海城市花园15号楼、18号楼及裙房由被告单独发包给海林市东方建筑安装有限责任公司施工，该两栋楼系独立建造、独立验收，约定的竣工日期为2010年10月15日。对于被告的抗辩，15号楼由于海林市规划部门的调整已经影响竣工验收相矛盾。
被告质证称，对形式要件无异议。双方虽然在合同中约定竣工验收的日期，房屋在此日期竣工，但由于规划部门的调整，导致整体无法验收备案。此份合同约定的竣工验收日期与实际竣工验收备案日期不符。所以，原告的该份证据证明不了原告要证明的问题。
对原告提供的证据，本院认为，证据一、证据二、证据三、证据四、证据五，被告无异议，认定有效。但证据五不能证明系被告自身原因，导致原告未在自合同签订之日起90日内取得房屋产权证书。证据六，对其形式要件认定有效，但不能证明原告欲证明的问题。
被告商联公司为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、丽海花园小区二期工程规划图三份，证明案涉房屋2008年10月6日初次规划，分别经历2012年7月9日、2014年5月22日的规划调改。由于规划调改导致工程竣工的时间迟延，本案被告没有为原告提供竣工办理产权证照的原因是因为规划调整的不可抗力造成的。
原告提出异议认为，因该组证据系被告逾期向法庭举证，不应被法庭采信。该证据系影印件不是原件，无法核对真实性。该证据仅看出规划部门对被告的开发项目的用地面积及容积率绿地等指标进行调整，是开发单位为了开发利益的最大化，向规划部门提出申请调整时规划部门才能调整，不是规划部门依职权主动调整，该证据不能作为被告反驳给原告逾期办理房屋产权登记的理由。
证据二、建设工程规划许可证两份，建设工程施工许可证两份，证明丽海小区31-35号楼属于三期，36-38号楼属于二期。由于规划的调整，海林市住建局在2014年8月15日和7月29日才向被告发放施工许可和规划许可，导致本案涉及的15号楼所在二期工程施工竣工和整体验收迟延。造成原告无法取得房屋产权执照的原因，是由于规划调整的政府的行为这一不可抗力造成的。
原告质证称，对形式要件无异议，对举证目的有异议。理由是该四份许可证所标明的建设项目名称均为本案所争议楼房之外，并无法体现出被告所要证明的问题。并且如其所述，该四份许可证标明该楼盘合同竣工日期应为2015年11月30日，被告在现在也不可能取得15号楼的竣工手续而具备给原告办理房照的条件，被告的说法自相矛盾。由此提示，原告要求被告出示二期15号楼的建筑工程施工许可证，以待证许可证上所标明的合同开工及竣工的日期。所以，该组证据与本案无关联性。
证据三、规划调整说明一份，证明由于海林市规划局的规划调整导致丽海花园小区工程无法整体验收备案，所以导致原告无法取得房屋产权执照，是由于政府政策调整造成的，属于不可抗力，被告不应承担违约责任。
原告质证称，对形式要件有异议。该说明是被告自己做出的说明，因被告系本案诉参与人，不能在诉讼中自己为自己作证。海林市规划局虽然加盖印章，但是根据《民事诉讼法》的规定，单位向法庭出示证据，应当由负责人、经手人签名或盖章，并加盖单位印章，但是规划局没有经手人和负责人签字，故形式要件不合法。该说明不能证明被告举证目的中所述：系因政府原因导致原告至今无法取得房屋权属证明，被告应向法庭出示关于本案涉及的15号楼的规划许可证，和建设许可证，如果发生变更应以此证件作为法律依据，不能以说明作为依据，即使存在说明中的情况，也不属于《民法通则》中规定的不可抗力的要件。所以，对被告的举证目的不予采信。
对于被告提供的证据，本院认为，原告对证据一、证据二未予以有效反驳，认定有效。证据三，形式上虽然有瑕疵，但不足以影响其效力，故予以采信。但政府规划调整不属于不可抗力。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2010年11月25日，原告梁冰与被告商联公司签订了《商品房买卖合同》。原告从被告处购买其开发的坐落在海林市丽海城市花园小区二期15号楼5单元101室，该房建筑面积64.08平方米，房屋购价149819元，付款方式及期限为：分期付款，首付45819元，贷款104000元。该商品房为已竣工房屋。同日，原告向被告支付了购房首付款45819元，将上述房屋交付给原告。原告于2010年12月29日与中国工商银行股份有限公司海林支行签订《个人购房借款担保合同》，申请个人一手住房购置贷款，贷款金额104000元。中国工商银行股份有限公司海林支行于2011年1月18日发放贷款104000元到被告账户。2015年4月27日，原告已将贷款本息结算。海林市丽海城市花园小区二期工程于2008年10月6日初次规划，分别经历2012年7月9日、2014年5月22日二次规划调改，致使海林市丽海城市花园小区二期工程施工竣工和整体验收迟延。
本院认为：2010年11月25日，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方应全面履行合同义务。2011年1月18日，原告已依约履行给付全部购房款的义务。被告本应在《商品房买卖合同》订立之日起90日内协助原告办理房屋权属证书。但因海林市人民政府做出规划调整，客观上造成了海林市丽海城市花园小区二期工程施工竣工和整体验收迟延。原告未能办理房屋权属证书，非被告的原因。因为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第一款第二项规定：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料。海林市丽海城市花园小区二期工程系由规划部门整体规划。因此，办理竣工验收应是该二期工程整体验收。本院对原告主张的该二期工程15号楼、18号楼及裙房是独立建造、独立验收不予支持。根据《房屋登记办法》第三十条规定第四项规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交建设工程符合规划的证明；同时，该条第五项规定：应提交房屋已竣工的证明。所以，海林市丽海城市花园小区二期工程规划调整致使被告无法组织整体竣工验收，亦无法向房地产管理部门提供相关备案材料。原告在与被告签订房屋买卖合同之日起至2015年5月15日无法取得房屋所有权证不是被告的原因。故本院对于原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告梁冰对被告海林商联房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费1110.91元，由原告梁冰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 宫立军
代理审判员 石秀华
代理审判员 许万福
二〇一五年九月二日
书 记 员 吴 茜