广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终3377号
上诉人（原审被告）：深圳市舜兴物流有限公司。
法定代表人：杨宏伟，董事长。
上诉人（原审被告）:深圳市天成ＸＸ经营管理有限公司。
法定代表人：赵延军，董事长。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：肖攀，广东华程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林梅。
委托诉讼代理人：郑重，广东德纳律师事务所律师。
原审被告：深圳市天成投资集团有限公司。
法定代表人：孙明高。
上诉人深圳市舜兴物流有限公司（以下简称舜兴物流公司）、深圳市天成ＸＸ经营管理有限公司（以下简称天成ＸＸ公司）因与被上诉人林梅、原审被告深圳市天成投资集团有限公司（以下简称天成投资集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初16155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
舜兴物流公司、天成ＸＸ公司共同上诉请求：1、请求依法改判(2016)粤0307民初16155号民事判决书第一项为舜兴物流公司支付林梅人民币733594元。2、请求依法撤销(2016)粤0307民初16155号民事判决书第二项。3、请求依法撤销(2016)粤0307民初16155号民事判决书第三项。4、本案上诉费由林梅承担。
事实与理由：一、林梅与舜兴物流公司于2014年4月24日签订的《“智富特区”有偿使用合同》为无效合同，林梅对涉案物业性质非常清楚，双方对此合同无效均存在过错。原审将舜兴物流公司退还了林梅人民币226607元作为违约金没有事实和法律依据，应撤销改判。1、我国合同法第58条、第59条规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、经一审法院查明林梅与舜兴物流于2014年4月24日签订的《“智富特区”有偿使用合同》名为有偿使用实为房屋买卖合同，依法认定为无效合同。林梅对涉案物业不能转让、销售等性质非常清楚，双方对此合同无效均存在过错。根据《合同法》规定，补充协议及解除协议等附属协议均作为主合同的从合同，其法律效力是以主合同的成立和有效为前提的，如果主合同被确认无效，则从合同均无效。双方所签订的《“智富特区”有偿使用合同解除协议书》也是无效协议，其所约定的违约责任等条款无效。3、本案中，林梅向舜兴物流支付的购房款总计人民币960201元，舜兴物流已于2015年8月18日退还了林梅人民币226607元，舜兴物流应支付的金额为733594元(960201元-226607元=733594元)。但在本案中，一审法院既判定主合同无效，却又错误的认定从合同系独立存在的法律关系，并依据从合同约定计算返还金额和支付违约金，一审法院将舜兴物流公司退还了林梅人民币226607元作为违约金，没有事实和法律依据，应撤销改判，判决舜兴物流仅需支付的金额为人民币733594元。
二、原审法院判决天成ＸＸ公司对舜兴物流债务款项承担连带责任，没有法律依据，是错误的。1、本案中，舜兴物流对林梅支付的全部购房款项人民币960201元均己开具了收款收据，舜兴物流公司依法应承担相应责任。2、天成ＸＸ代理收取金额仅仅为人民币368000元款项行为，但系代为舜兴物流公司收取，且舜兴物流已对该368000元金额款项开具了收款收据，相应责任亦依法应由舜兴物流公司承担。3、但一审法院却错误的认定天成ＸＸ为《“智富特区”有偿使用合同》的甲方之一，并以此判定天成ＸＸ对一审判决总金额(1、应支付款906429.6元;2、以906429.6元为基数，按日万分之三的标准，自2015年9月15日起支付至本案判决生效之日止)承担全部的连带清偿责任，明显是认定事实错误和适用法律错误的，严重侵害了天成ＸＸ的合法权益。
三、法院对同类系列案件作出不同判决，缺乏权威性和严肃性。与本案相同案件(2016)粤0307民初13369号已在深圳市龙岗区人民法院审理完毕，该案的案由、案情、原告代理人及被告等均与本案相同，舜兴物流于本案一审庭审期间提交了该案判决书作为法院参考。现该案案件业已由深圳市中级人民法院终审判决驳回林梅上诉、维持原判。舜兴物流公司、天成ＸＸ公司认为，同一类型、同一案情的案件，法院应统一判决标准，维护法律的公平、公正。综上所述，恳请贵院依法查明事实真相，并依法支持舜兴物流公司、天成ＸＸ公司的诉请。
林梅辩称：一、一审法院判决上述舜兴物流公司按照双方签署的《“智富特区”有偿使用合同解除协议书》向林梅支付约定的剩余款项及违约金合法有效，应当予以维持。首先，舜兴物流公司、天成ＸＸ公司在各种证件均不齐全的前提下就向社会公开出售在建楼盘，其收取广大业主巨额款项后无法按约定交付涉案房产，给业主造成巨大的经济损失，其本身就存在主观过错，应当受到法律的制裁，承担违约等相应的不利后果。其次，双方于2015年8月18日签署的《“智富特区”有偿使用合同解除协议书》对由于舜兴物流公司、天成ＸＸ公司无法向林梅交楼，合同根本目的无法实现这一后果进行了新的约定，该新的协议包括舜兴物流公司、天成ＸＸ公司应当向林梅归还的全部款项及该款项退还的时间以及对该新的协议的违约金计算方式等纠纷解决方法。同时，在签署该《解除协议》的当天，舜兴物流公司、天成ＸＸ公司即按照该《解除协议》的约定向林梅支付了该《解除协议》所约定的全部款项的20%首期款人民币226607元，说明舜兴物流公司、天成ＸＸ公司对该《解除协议》是认可且进行过部分履行的。再次，根据《中华人民共和国合同法》第57条规定：“合同无效、被撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。林梅与舜兴物流公司所签订的《“智富特区”有偿使用合同解除协议书》系独立存在的双方解决争议的协议，该协议双方认可的对《“智富特区”有偿使用合同》无法继续履行而作出的最终的款项退还及纠纷解决约定，该协议不受《“智富特区”有偿使用合同》无效的影响，双方应当按照该解除协议书履行相应的义务。因此，一审法院判决上述舜兴物流公司、天成ＸＸ公司按照双方签署的《“智富特区”有偿使用合同解除协议书》向林梅支付约定的剩余款项及违约金具有事实和法律依据，应当予以维持。
二、判决天成ＸＸ公司与深圳市舜兴物流有限公司承担连带责任于法有据，应当予以维持。天成ＸＸ公司与舜兴物流公司注册在同一个地址，且合同签署时舜兴物流公司多次表示天成ＸＸ公司是该项目的共同开发商，并指定林梅将全部款项支付到该公司账户，但并没有告知为何舜兴物流公司无法收款，林梅有充足的理由相信天成ＸＸ公司亦为该不动产项目的开发商之一，因此一审法院判决天成ＸＸ公司与舜兴物流公司承担连带责任于法有据，合情合理。
三、一审法院不存在同类案件不同判的情况。舜兴物流公司、天成ＸＸ公司提及的与本案类似的(2016)粤0307民初13369号案件与本案有巨大的差别。在实践中，任何细小的区别都有可能产生截然不同的判决结果，更何况这两个案件其所签署的协议、交款请款及退款情况完全不同。同时，我国不是判例法国家，不应当依照其他案件的判决进行此案的处理。因此一审法院不存在同类案件不同判决的情况。
综上，舜兴物流公司、天成ＸＸ公司在无法完成工程项目、无法交楼、给林梅造成巨大经济损失的情况下，首先应当考虑的是积极向林梅进行退款和补偿，而不是极力逃避自己的责任。一审法院对于此案事实认定清楚、证据确实充分，请求二审法院维持原判，以维护林梅的合法权益。
天成投资集团公司经本院依法传唤未参加二审法庭调查，亦未提交书面答辩状。
林梅向一审法院起诉请求：1、被告根据双方签署的《“智富特区”有偿使用合同解除协议书》的约定，退还林梅剩余80%款项，即人民币906429.6元及逾期付款违约金108256元（逾期违约金从2015年9月15日，暂计至2016年10月17日，按日万分之三为272元），合计1014685.6元；2、被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费；3、三被告承担连带责任。
一审法院认定事实：2014年3月22日，林梅（乙方）与舜兴物流公司（甲方）签订《“智富特区有偿使用合同”预约确认书》，由乙方预约甲方开发的“舜兴物流”（推广名：智富特区）项目1021号房；2014年4月24日，双方签订《智富特区有偿使用合同》约定将甲方位于深圳市龙岗区梅坂大道与雅宝路交汇处（“智富特区”）公寓XX层XX号的房地产供林梅有偿使用。双方在合同中就以下问题进行了详细约定：合同前提及定义、项目概括、房地产情况（建筑面积53.82平米，套内面积38.44平米）、合同约定的面积与实际面积存在差异解决办法、房地产使用费和支付方式（合同价款为960201元，乙方在合同签订之日起七日内一次性付清该款项）、逾期付款的违约责任、房地产使用期限（首个使用期从房产交付之日起20年，首个使用期届满后自动续期20年，第二个使用期届满后，第三个使用期自动续期至2057年6月4日止，乙方不再就以上自动延续期限向甲方支付使用费以外的其他费用）、房地产交付期限（2015年3月30日）及装修装饰标准、房地产交付时的验收、房地产逾期交付的违约责任、房地产的质量与保修、甲方的保留权益、乙方的其他使用责任、合同权利与转让办法、前期物业的约定、通知、纠纷处理、合同效力。
合同签订后，林梅先后12次，通过POS机刷卡的形式支付了房款592201元，2014年5月5日，林梅通过银行转账方式，向天成ＸＸ公司支付房款尾款368000元。2014年5月17日，舜兴物流公司向林梅出具了收款收据，该收据注明：“今收到林梅（XXXX）交来房号1021款项（全款已付清）”。
2015年8月18日，林梅（乙方）与舜兴物流公司（甲方）签署签订了《“智富特区“有偿使用合同解除协议书》。协议约定，舜兴物流公司退还林梅的全部款项即人民币1133037元，该款项包括林梅已经缴纳的全部款项及按照《“智富特区”有偿使用合同》有关补充协议约定的违约赔偿、利息等。双方约定，在该协议签订之后的5个工作日内，林梅同意舜兴物流公司按照该协议约定款项总金额的20%即人民币226607元作为舜兴物流公司向林梅支付的首期款，在林梅收到首期款20个工作日内，舜兴物流公司将剩余80%的款项支付至林梅，如舜兴物流公司未按照本协议约定付款的，每迟延一天，按照付款金额的万分之三向林梅支付逾期付款违约金。解除协议签订后，舜兴物流公司向林梅支付了首期款226607元，剩余80%的款项即906429.6元未支付。
另查，林梅未提交涉案房产所在小区的建设用地规划许可证复印件、土地使用权证书，舜兴物流公司称其为涉案房地产项目开发商，该房地产土地用途为仓储用地，未取得商品房预售许可证。
一审法院认为，首先，舜兴物流公司与林梅签订《“智富特区”有偿使用合同》中，双方就涉案房产约定了项目概括、房地产情况、面积误差、房地产使用费和支付方式、逾期付款的违约责任、使用期限、交付期限及装修装饰标准、交付标准、逾期交付的违约责任、质量与保修、甲方的保留权益、乙方的其他使用责任、合同权利与转让办法、前期物业的约定、通知、纠纷处理、合同效力等条款。上述合同条款均系买卖合同中的必要条款，故一审法院认定，林梅与舜兴物流公司所签订的《“智富特区”有偿使用合同》，名为有偿使用实为房屋买卖合同。至本案林梅起诉前，舜兴物流公司未能提交涉案房产已经取得商品房预售许可证明，故一审法院认定，林梅与舜兴物流公司所签订的《“智富特区”有偿使用合同》属无效合同。林梅与舜兴物流公司所签订的《“智富特区”有偿使用合同解除协议书》，系独立存在的双方解决争议的协议，该协议不受《“智富特区”有偿使用合同》无效的影响，双方应当按照该解除协议书履行相应的义务。即舜兴物流公司应当按照协议书的约定，返还林梅共计1133037元，而其仅返还林梅226607元，剩余的906429.6元应当予以支付，并按照约定，即按应付金额万分之三支付违约金。林梅主张从2015年9月15日起计算至本案判决生效之日止，一审法院予以支持。林梅通过POS机刷卡支付592201元房款的单据上显示，收款方为“天成集团”；林梅通过银行转账方式支付房款尾款368000元，收款方为天成ＸＸ公司，虽天成ＸＸ公司辩称为代收付款，但没有说明代收付款原因以及必要性；且即便为代付款关系，该行为亦使林梅有理由相信天成ＸＸ公司亦为《“智富特区”有偿使用合同》甲方之一，故天成ＸＸ公司应对舜兴物流公司应支付的906429.6元承担连带责任。林梅没有证据证明天成投资集团公司与本案的关系，对其诉求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五（项）、第五十七条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、舜兴物流公司应在本判决生效之日起十日内支付林梅人民币906429.6元；二、舜兴物流公司应在本判决生效之日起十日内支付林梅违约金，违约金以906429.6元为基数，按每日万分之三的标准，自2015年9月15日起支付至本案判决生效之日止；三、天成ＸＸ公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回林梅对天成投资集团公司的诉讼请求；如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13932元（林梅已预缴），由舜兴物流公司承担，天成ＸＸ公司承担连带清偿责任。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，林梅与舜兴物流公司所签订的《“智富特区”有偿使用合同》，名为有偿使用实为房屋买卖合同。舜兴物流公司至今未能取得涉案房产的预售许可，故涉案《“智富特区”有偿使用合同》属无效合同。但林梅与舜兴物流公司所签订的《“智富特区”有偿使用合同解除协议书》，系独立存在的双方解决争议的协议，不受《“智富特区”有偿使用合同》无效的影响，双方应当如约履行。舜兴物流公司应当按照协议书的约定，返还林梅欠付款项并支付相应违约金。
涉案《“智富特区”有偿使用合同》及《“智富特区”有偿使用合同解除协议书》的签订主体均为林梅与舜兴物流公司，天成ＸＸ公司并非合同当事人，其代舜兴物流公司收取相应款项的行为并不是其成为合同当事人的必然要件。一审判决判令天成ＸＸ公司承担连带责任，有违合同相对性原理，本院予以纠正。
综上所述，舜兴物流公司的上诉请求不能成立，应予驳回；天成ＸＸ公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初16155号民事判决第一、二、四项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初16155号民事判决第三项；
三、驳回林梅在一审的其他诉讼请求。
一审案件受理费13932元，二审案件受理费3757元，由舜兴物流公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
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二〇一八年三月二十八日
书记员 陈颖(兼)