江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1102民初3274号
原告：沈玉宏，男，1956年10月2日出生，汉族，住镇江市。
委托诉讼代理人：胡雪，江苏苏瑞律师事务所律师（系镇江市京口区法律援助中心指派）。
被告：沈雨浩，男，1950年3月23日出生，汉族，住镇江市。
被告：沈玉兰，女，1965年4月2日出生，汉族，住镇江市润州区桃园。
第三人：沈愚萍，女，1958年10月20日出生，汉族，住镇江市。
第三人：沈玉玲，女，1962年2月5日出生，汉族，住镇江市。
第三人：沈奇，男，1986年3月18日出生，现名镰田崇義，日本国籍，住日本。
委托诉讼代理人：苏丽珠（沈奇的母亲），住无锡市北塘区。
原告沈玉宏与被告沈雨浩、沈玉兰及第三人沈愚萍、沈玉玲共有物分割纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。审理中，通知沈奇作为第三人参加诉讼。于2017年10月26日、2018年4月14日、2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告沈玉宏及其委托诉讼代理人胡雪，被告沈雨浩、沈玉兰，第三人沈愚萍、沈玉玲到庭参加诉讼，第三人沈奇的委托诉讼代理人苏丽珠参加了2018年4月14日的庭审。本案现已审理终结。
原告沈玉宏向本院提出诉讼请求：要求分割镇江市京口区会莲庵街XX号余福里X幢XXX室不动产及拆迁补偿余款。事实和理由：2009年4月5日原告及第三人委托两被告处理镇江市京口区西家湾XX号房屋拆迁安置补偿事宜，在2017年1月两被告将拆迁安置房及补偿款据为己有。事后原告与两被告协商，两被告只愿意补偿原告100000元。为维护自身合法权益，故提起诉讼。
被告沈雨浩辩称，原告所述不实，不同意原告的诉讼请求。房屋及拆迁款为家庭成员共有财产。房屋拆迁时家庭成员出具了委托书由沈雨浩办理拆迁安置补偿事宜，拿到安置房后原告（因系低保户）及其他共有人均同意产权证登记在沈雨浩及沈玉兰名下。2017年2月原告及沈愚萍要求出售安置房，征询其他共有人意见后经中介签订了房屋买卖协议。沈玉兰因售价较低及房产转移登记需缴纳的税费较多愿意自己购买，原告及沈愚萍当初亦同意由沈玉兰购买。拆迁余款及利息共计98275元已经用完。因办理房屋拆迁、收取安置房、简易装修、产权登记等发生的费用均从拆迁补偿款中支付。2011年11月原告为妻子办理退休养老金事宜从补偿款中取走的30000元也应作为共有财产进行分割。
被告沈玉兰辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋拆迁安置补偿事宜委托了沈雨浩全权处理。在办理安置房产权证时原告因享有低保名下不便有房产，沈愚萍、沈玉玲表示不需加名字，沈雨浩担心会引起家庭矛盾才加了沈玉兰的名字。安置房是共有财产，2017年春节期间还提出进行公证，后一致同意通过中介出售。挂牌价780000元，还价后是750000元，最后成交价720000元，若扣除税费只有660000元。经征求原告及其他共有人意见，同意由沈玉兰以610000元购买安置房。2017年3月底通过银行转账将房款给付了各共有人，其中转给沈愚萍110000元，因包括沈玉玲的款项向原告转款200000元。2017年8月办理了过户登记手续。拆迁款项是沈雨浩与沈玉兰共同管理，委托他人办理拆迁事宜支出16000元，原告因妻子补交养老金办理退休从中拿了30000元。原告诉称的内容与事实不符。
第三人沈愚萍述称，签订房屋拆迁安置补偿协议是出具了委托书委托沈雨浩办理，但之后的事情就不清楚了，对安置房登记到两被告名下也不清楚。原告曾要求出租安置房，而两被告没有表态。因沈雨浩的孙女上学曾一致同意沈雨浩的儿子住到安置房里。原告、沈愚萍在协商房屋的处理事宜时提出通过中介出售，后出售价为每平方米8000元，沈玉兰认为价格低不同意出售。因为房产登记在两被告名下，也没有充分发表意见的余地，确实收到了沈玉兰的110000元。
第三人沈玉玲述称，当初拆迁是通过沈玉玲委托了他人商谈，支付报酬16000元。沈玉兰告知过领取安置房、办理产权证等事项。同意出售安置房，沈玉玲向原告索要回了沈玉兰给付的100000元房款才引起了诉讼。希望协调处理矛盾，原告取走的30000元可以考虑归原告。
第三人沈奇述称，房产是祖上的，确实收到过100000元，作为代位继承人应当获得相应的份额。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据材料，本院认定如下：
被告沈玉兰提交落款时间为“2017.10.25”李某某书写的《证明》，内容为“沈玉宏从沈雨浩处拿了（叁万元正）人民币，给李某某买养老金，这笔（叁万元正）人民币是从拆迁安置费里拿出的。”证明原告在拆迁款中取走30000元。原告未发表质证意见，并陈述与李某某已分居两年。本院认为，从拆迁款的取得情况和当事人的陈述等综合判断，该《证明》可以作为本案证据。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告沈玉宏与被告沈雨浩是弟兄关系，与被告沈玉兰、第三人沈愚萍、沈玉玲是兄妹关系。沈某2、徐某某生育有三子三女，即沈某1、沈雨浩、沈玉宏、沈愚萍、沈玉玲、沈玉兰。沈某1与苏丽珠生育一子，即第三人沈奇。沈某2、徐某某均在2000年前去世，沈某1于1990年4月先于其父母去世。
镇江市京口区西家湾XX号有砖木结构平房两间，建筑面积51.1平方米，房屋所有权登记在沈某2名下（房屋所有权证号为镇大字第XXXX号）。沈某2、徐某某去世后房屋用于出租。2009年因城市建设需要该房屋拆迁，原告及被告沈玉兰、第三人沈愚萍、沈玉玲出具了委托书，由被告沈雨浩代表房屋被拆迁人与拆迁人镇江市城市建设投资公司、拆迁实施单位镇江市京口区房屋拆迁安置事务所于2009年4月5日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。协议约定，拆迁安置补偿款总额为382413元（其中房屋货币补偿金额323953元、其他补偿款58460元）,拆迁人以镇江市京口区双井路安置房一套与被拆迁人产权调换，拆迁安置补偿款中的353413元转为购房款在安置时结算。2013年1月拆迁人安置被拆迁人镇江市京口区会莲庵街XX号余福里X幢XXX室房屋一套，建筑面积90.19平方米。自签订《房屋拆迁安置补偿协议》至实际安置，被告沈雨浩于2009年4月5日领取《房屋拆迁安置补偿协议》约定的除购房款以外的补偿款29000元、2010年10月22日领取临时安置补助费17207元、2011年10月9日领取临时安置补助费30111元、2013年1月25日领取19268元（自行装饰装修补偿款5411元、临时安置补助费6452元、结算退款7405元），共计95586元。审理中，被告沈雨浩陈述上述款项加上利息总计为98275元，其他当事人均无异议。
2017年1月上述安置房不动产登记在被告沈雨浩、沈玉兰名下，为按份共有（被告沈雨浩99%、被告沈玉兰1%）。办理登记前，被告曾与原告及第三人进行过沟通。2017年2月经原告及第三人沈愚萍提议、其他共有人同意，约定将安置房进行出售。同月，由中介机构居间介绍，被告沈雨浩与购房人签订了《房产买卖合同》，包括房屋内的设施、装修等售价720000元。被告沈玉兰认为售价较低，未在《房产买卖合同》上签名。2017年3月31日被告沈玉兰以银行转账的方式给付原告100000元、第三人沈愚萍110000元、苏丽珠100000元，同年9月8日被告沈玉兰同样以银行转账的方式给付第三人沈玉玲100000元。原告、第三人沈愚萍、苏丽珠、第三人沈玉玲均出具了收到相应款项的收条。被告沈雨浩于2017年12月28日向被告沈玉兰出具了收到100000元房款的收条。2017年8月被告沈雨浩、沈玉兰以不动产赠与为由申请办理不动产转移登记，同年9月镇江市京口区会莲庵街XX号余福里X幢XXX室不动产转移登记在被告沈玉兰名下。
《房屋拆迁安置补偿协议》项下的款项均由被告沈雨浩领取和保管。拆迁过程中发生确权费100元，委托他人进行拆迁安置协议的商谈给付报酬16000元，收取安置房时发生物业费（2013年4月1日至2014年3月31日）1082元、装修押金1000元、垃圾清运费200元、水电押金300元，2016年4月8日交纳住宅维修基金3607.6元。2011年11月原告因妻子退休补交养老金取走30000元。被告沈雨浩征得其他弟妹同意后于2016年8月至12月对安置房进行了简易装修，预付装修款20000元，购买涂料支付700元、热水器支付1800元、煤气灶支付899元、坐便器支付294.22元、防盗网支付140元，装修期间发生水电费117元。2017年1月办理不动产登记发生契税3150.86元、登记费80元。2017年8月申请不动产转移登记发生赠与方印花税304元、受赠方契税及印花税18543.95元。上述支出合计98318.63元,被告沈雨浩用领取的拆迁款及利息进行了支付，自行垫付43.63元。
另查明，2004年3月原告因犯非法持有毒品罪被判处有期徒刑，经减刑于2011年11月刑满释放。经申请民政部门确定原告为城市低保户。第三人沈奇高中毕业后求学日本，后加入日本国籍。
审理中，被告沈玉兰认为在不同意出售安置房后与兄、姐达成了由其购买的口头协议并以分别给付款项的方式履行了协议。原告及第三人沈愚萍、沈奇认为至少在价款上未能形成合意。被告沈玉兰对此未能举证证明。庭审过程中，原、被告和第三人均同意采用折价归并的方式处理安置房，原告同时主张鉴于其特殊情况要求多分款项。
本院认为，家庭共有财产依法应当遵循公平、合理的原则以有利于家庭和睦的方式进行管理和分割。原、被告和第三人均系法定继承人，因共同继承的镇江市京口区西家湾XX号房屋拆迁而取得的镇江市京口区会莲庵街XX号余福里X幢XXX室安置房及拆迁取得的款项依法为原、被告和第三人共同共有的财产，原告诉讼主张分割共有财产符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第一百条规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案安置房属不动产，2017年2月曾达成进行变卖分割价款的一致意见，变卖过程中因被告沈玉兰不同意而未能分割。事后，原告、第三人取得被告沈玉兰给付的款项并出具收条，被告沈雨浩出具的收条亦言明收到房款，通过上述行为可以判明在一定程度上其他共有人认可折价归并给被告沈玉兰，且安置房业已转移登记在被告沈玉兰名下，故从实际情况和减少处理共有不动产的负担等综合考量，安置房折价归并给被告沈玉兰为宜。被告沈玉兰认为其他共有人同意其以610000元的价格购买安置房，但未能提供充分的证据予以证明。根据当事人形成变卖分割意见的时点、安置房的性质、房屋的地点、楼层、结构等因素，安置房单价酌定为8000元/平方米，即安置房价款为721520元。共有人以721520元的安置房价款按均等份额分得相应的款项，被告沈玉兰应分别给付原告、被告沈雨浩、第三人各120253.33元。原告、被告沈雨浩、第三人已收取的款项应作相应的扣减。原告虽系城市低保户，但没有证据表明缺乏劳动能力，其主张多分款项缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明的，由共有人共同负担。本案不动产从拆迁至收取安置房和之后的管理所发生的确权费、委托商谈报酬、物业费、2017年1月的不动产契税及登记费、2017年8月赠与方的印花税共计20716.86元，属不动产的管理费用和负担。上述费用发生之前继承人没有明确约定，故可以从共有的拆迁余款中予以支出。2013年1月收取安置房时发生的装修押金、水电押金和2016年4月交纳的住宅维修基金不属于不动产的负担。2016年经不动产的共有人认可被告沈雨浩对安置房进行的简易装修，属于对不动产改良的范畴，所发生的费用（含装修预付款）及垃圾清运费系因添附的款项。鉴于安置房归并给被告沈玉兰及上述费用客观上已由拆迁余款支付，故与安置房有关且不属于安置房负担和因添附发生的费用由被告沈玉兰按共有均等份额给付其他各共有人，并给付被告沈雨浩垫付的43.63元。2017年8月发生的受赠方契税及印花税亦不属于应由共有人共同承担的安置房负担。即被告沈玉兰应给付原告、第三人各7926.36元，给付被告沈雨浩7969.99元。原告从拆迁款中取走的30000元属共有财产，亦应由原告按共有均等份额给付其他各共有人。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十八条、第九十九条、第一百条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决如下：
一、被告沈玉兰分别给付原告沈玉宏、第三人沈玉玲、第三人沈奇共有财产分割款各28179.69元；
二、被告沈玉兰给付被告沈雨浩共有财产分割款28179.69元及垫付款43.63元，计28223.32元；
三、被告沈玉兰给付第三人沈愚萍共有财产分割款18179.69元；
四、原告沈玉宏分别给付被告沈雨浩、沈玉兰、第三人沈愚萍、沈玉玲、沈奇共有财产分割款各5000元。
五、上述给付义务于本判决生效后十日内履行。
如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9266元，原告沈玉宏负担1546元（予以免交），被告沈雨浩、沈玉兰、第三人沈愚萍、沈玉玲、沈奇各负担1544元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××61），并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邱 凯
代理审判员 陈艳超
人民陪审员 吴爱民
二〇一八年八月二十八日
书 记 员 叶天娇
附：法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。