浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第2310号
原告：孙某。
委托代理人（特别授权）：钱柏锋，浙江信顺律师事务所律师。
被告：诸暨市暨阳街道浣纱居民区村级经济合作社，住所地：诸暨市暨阳街道浣纱南路81号。注册号：330681000029316
法定代表人：王正浩。
委托代理人（特别授权）：顾旭初，诸暨市暨阳法律服务所法律工作者。
原告孙某与被告诸暨市暨阳街道浣纱居民区村级经济合作社（以下简称浣纱经合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月15日受理后，依法由审判员张晓华独任审判，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托代理人钱柏锋，被告浣纱经合社的委托代理人顾旭初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某起诉称，2014年7月4日，原告孙某为经营连锁餐饮品牌之需，通过招投标承租了被告浣纱经合社位于诸暨市人民南路的营业房。合同约定的租赁期限为2014年7月7日至2017年7月6日，第一年租金为386400元（已经交清），以后每年租金按年10%递增，并支付了134000元履约保证金。合同生效后，由于租赁房屋一直由原租赁户占有（被告与原租赁户系同村，双方无法达成原租赁户的装修补偿问题）致使被告无法按约交付给原告使用，原告在2014年7月中旬，多次与被告商讨解决方案并告知必须在本月20日前予以交付，否则将解除合同。至起诉日，被告仍然无法交付租赁房屋。综上所述，原告认为被告按时按约交付租赁房屋系被告作为出租人的最主要义务，其交付拖延的行为，使得原告经营餐饮的合同目的无法实现，构成根本违约无疑。现起诉要求判令：一、解除原、被告于2014年7月4日签订的房屋租赁合同；二、被告返还租金386400元；三、被告返还履约保证金134000元；四、被告支付违约定金77280元。
被告浣纱经合社答辩称，一、原告于2014年7月4日与答辩人订立三份房屋租赁合同属实，合同订立后，答辩人按租赁合同约定履行了租赁房屋的交付义务，原告方认为没有交付租赁房屋不是事实，且原告在收到租赁房屋后，已将部分房屋转租给他人使用，原告诉称答辩人与原租赁户之间存在纠纷更是无中生有。因此，答辩人认为原告应按约继续履行三处租赁房屋的合同义务；二、如果原告坚持要求解除租赁合同，则我方也表示同意，但原告需按合同约定的租费支付其已履行期间的房租，并承担相应的违约责任。综上，答辩人请求依法判决。
原告孙某为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，被告浣纱经合社质证意见如下：
1、租赁合同三份，证明原、被告双方于2014年7月4日签订租赁合同，被告将位于诸暨市暨阳街道浣纱居民区人民南路的店面房十间出租给原告，租赁期限为三年，从2014年7月6日至2017年7月6日的事实。被告经质证无异议；
2、被告浣纱经合社出具的收款凭证七份，证明原告已向被告支付第一年房屋租金386400元、履约保证金134000元的事实。被告经质证，对收到上述款项的事实无异议；
3、照片一组，证明承租房屋一直由原承租户占有的事实，照片于2014年7月20日左右晚上拍摄。被告经质证，对照片的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，实际占用承租房屋的经营者与原告之间存在转租关系，其继承租赁是经过了原告的同意；
4、申请证人赵某出庭作证。证人赵某陈述，其与原告系战友关系。因被告没有腾空房屋就与孙某签订了租赁合同，2014年7月中旬，证人与孙某及何雪峰三人去浣纱经合社协商解决房屋租赁合同纠纷事宜，当时被告方的村长、书记都在，我们要求交付全部房屋，对方没有明确表态，前后共去了三、四次，每次去都是催促交付的事情，因为我们急着开店。租赁房屋到现在还没有交付，被告没有通知原告去收房，也没有给原告钥匙。对上述证人证言，原告经质证无异议。被告经质证认为，被告对证人的身份不清楚，对其有无参加协商也不清楚，但其陈述的交房、房屋使用情况，与原告诉称事实及庭审中的陈述相矛盾，且证人系原告的战友，故认为证言可信度不高；
5、合作意向证明一份，证明原告与诸暨市三十七度快餐店达成合作意向，承租房屋用于经营快餐连锁店的事实。被告经质证，认为不能确定证据内容的真实性，对原告承租房屋的用途不清楚。
被告浣纱经合社对其辩述意见向本院提供王振于2014年8月30日出具的证明（证据6）一份，证明涉案房屋原告已与实际占用人达成口头协议，租赁费为80000元的事实。原告经质证，认为原告的本意是如果被告交付了所有房屋，可以与王振协商转租一事，但实际上原告没有收到过80000元租金，至今也没有接手承租房屋，所以该证明与本案无关联性。
上述证据，经庭审出示、宣读并质证，均已收集在卷。本院认证如下：对原告提供的证据1、2，被告经质证无异议，本院对证据的证明力予以确认。证据3，被告对证据的真实性无异议，能够证实原告承租的房屋中部分房屋由第三人占用的事实。证据4，结合庭审中双方当事人的陈述，被告进行涉案房屋租赁招标时，确实未腾空所有房屋，故证人陈述与原告一起到被告处协商房屋交付问题符合实际情况，本院对证人证言的证明力予以确认。证据5，能够证明原告主张的事实，本院对证据的证明力予以确认。被告提供的证据6，形式上属于证人证言，因证人未出庭作证，其证言无法当面质询；实质上，该证明仅为第三人的单方陈述，并未经原告的确认；原告对此所作的陈述与证明内容存在不同之处，因无其它证据印证，不能证实实际占有人王振与原告之间达成转租协议的事实，本院对该证据的证明力不予确认。
综上，本院认定如下事实：
原告孙某为经营快餐连锁店之需，通过招投标方式，承租坐落于诸暨市暨阳街道浣纱居民委员会人民南路141号房屋二间（约92平方米）、人民南路145－149号房屋五间（约262平方米）、人民南路143号房屋三间（约167平方米）。2014年7月4日，原、被告签订租赁合同三份，租赁期限3年，自2014年7月7日至2017年7月6日；三处房屋第一年租金分别为118800元、186800元、80800元，合计386400元；租赁合同签订同时，承租方应向出租方支付中标价的35%作为履约保证金。原告于2014年6月30日缴纳租房保证金200000元，该保证金在中标后转为租金，原告又于7月4日缴纳第一年剩余租金186400元及履约保证金134000元。上述款项交付时，被告均出具了诸暨市村经济合作社收款专用发票。
人民南路145－149号其中二间在原、被告签订租赁合同前后一直由原承租人占用，并且，被告未能举证证明已将原告承租的房屋交付给原告。双方签订租赁合同后，原告未实际占有、使用过承租房屋。现原告以合同目的无法实现为由，提出要求解除租赁合同，要求被告返还租金、履约保证金，支付违约定金等诉请。
本院认为，原告孙某与被告浣纱经合社签订的三份租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应全面履行合同义务。现原告已按合同约定支付第一年房屋租金及履约保证金，被告理应在租赁期起始之日即2014年7月7日向原告交付承租房屋。根据原、被告在庭审中的陈述及原告提供的照片、证人证言，可见被告在对外招标出租房屋时，尚未腾空全部出租房屋，其中部分房屋由原承租人或次承租人继续占用，事实上无法交付。被告亦未能举证证明已将原告承租的房屋交付给原告，或原告存在故意拒绝受领承租房屋的情形。因原告承租三处房屋的目的在于整体经营，被告迟延履行房屋交付义务确使合同目的无法实现，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，原告已向被告交纳第一年房屋租金386400元、履约保证金134000元，因原告未实际占用承租房屋，且导致合同解除的过错方为被告，故上述款项被告应当全额返还，原告要求被告返还租金及履约保证金的诉请，理由正当，本院予以支持。
原告孙某提出要求被告支付违约定金77280元的诉请，因双方在租赁合同中未明确约定被告迟延交付承租标的所应承担的违约责任，该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。
被告浣纱经合社关于已履行租赁房屋的交付义务，原告已将部分房屋转租他人使用的辩述意见，未提供确凿的证据证实，其辩述意见本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告孙奇峰与被告诸暨市暨阳街道浣纱居民区村级经济合作社于2014年7月4日签订的位于诸暨市人民南路141号、人民南路143号、人民南路145号－149号等十间房屋的三份租赁合同；
二、被告诸暨市暨阳街道浣纱居民区村级经济合作社应返还原告孙奇峰房屋租金386400元、履约保证金134000元，合计520400元，限本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告孙奇峰的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费9777元，依法减半收取4888.50元，由原告孙奇峰负担632.50元，被告诸暨市暨阳街道浣纱居民区村级经济合作社负担4256元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一四年九月三十日
书记员 杨方玲