湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0121民初3273号
原告郭军，男，汉族，住湖南省沅江市。
委托代理人曾龙辉，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人伍凌霄，湖南天地人律师事务所律师。
被告湖南辉宏控股集团有限公司（原湖南辉宏置业有限公司），住所地：湖南省长沙县星沙镇东七线西，漓湘路北（东城名苑2栋）201，统一社会信用代码：91430121794745134J。
法定代表人李朝晖。
委托代理人范胤卓，湖南君卓律师事务所律师。
原告郭军（以下简称原告）与被告湖南辉宏控股集团有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告郭军请求本院判令：1、被告立即为原告办理好土地使用权证的登记，并将土地使用权证交付原告；2、被告支付原告违约金，暂计24854元（以已付购房款393252元为基数，按日万分之二计算，暂从2015年9月2日起计算至2016年7月18日），此后的违约金按上述方式计算至被告履行完本诉讼第1项诉讼请求之日止；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告在原告办理不动产权证时或办理过户手续时提供不低于原国有土地使用权证的协助义务；2、被告向原告支付违约金25142元（以已付购房款392853元为基数，按日万分之二计算，从2015年9月2日起计算至2016年8月22日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩要点：1、被告未履行国有土地使用权证办理义务不是被告单方违约造成的，系政策变更原因；2、原告在本案中未造成实际损失，其违约金要求过高。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
2011年3月8日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了合同编号为20110031912的《长沙县商品房买卖合同》，合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于长沙经济开发区盼盼路以北，东八线以西、编号为长国用（2010）第3147、3148、3149号的地块的土地使用权，土地使用面积为35895.50平方米，使用权起始日期为2010年06月23日，其中非商业用地终止日期为2080年06月09日，商业用地终止日期为2050年06月09日；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称爵士湘，该项目的建设用地规划许可证为经开区[2010]0015号，建设工程规划许可证号为经开建[2010]0007号，规划用途为住宅，施工许可证号为430108201011050201。合同第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房,预售商品房批准机关为长沙县房屋产权管理局，商品房预售许可证号为2011-0031。合同第三条约定，买卖人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为爵士湘项目中的第5幢9层912号房；该商品房的设计用途为住宅，属钢筋混凝土结构，该幢房屋建筑层数地上31层，地下1层；该商品房1（1、合同约定2、产权登记）建筑面积共88.74平方米，其中，套内建筑面积70.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.79平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。合同第四条约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4431.51元，总金额（￥393252.00元）叁拾玖万叁仟贰佰伍拾贰元整。合同第六条约定，买受人按下列银行按揭方式按期付款：……2.银行按揭贷款或公积金贷款：首付款（含定金）153252.00元于2011年03月08日支付；剩余房款240000.00元采用银行按揭方式支付；买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（大写）计壹拾伍万叁仟贰佰伍拾贰元，余款（大写）贰拾肆万元向银行申请贷款。合同第八条约定，……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：……2.双方自行约定：以产权登记面积为准，据实结算房价，多退少补。合同第十条约定，出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2).出卖人在本合同约定的交房期限前未收到买受人支付的全部房款及应缴的费用，出卖人有权顺延交房和办理权属证书登记日期。合同第十八条约定,……自本合同生效之日起60日内，买卖双方应向长沙县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之贰的违约金；如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记手续之日止，买受人按日向出卖人支付已付房款的万分之贰的违约金。
《长沙县商品房买卖合同》生效后，因房屋实际建筑面积88.65平方米与《长沙县商品房买卖合同》中约定的建筑面积88.74平方米相差0.09平方米，故经原、被告双方协商一致，原告应付购房款393252元变更为392853元。2011年3月8日、2012年2月18日、2012年8月2日原告分别向被告支付首付款123252元、购房款30000元及购房款239601元，合计392853元。在原告支付完全部购房款及相关费用后，被告向原告交付涉案合同中的爵士湘项目中第5幢9层912号房屋一套。房屋交付后，被告为原告办理长房权证泉塘街道办事处字第714046245号《房屋所有权证》，该权证载明的权证登记时间为2014年9月2日。
2016年4月12日，长沙县人民政府发布长县政发[2016]19号《长沙县人民政府关于长沙县实施不动产统一登记的通告》（以下简称《通告》），通告载明：“为贯彻落实国务院《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于印发<湖南省不动产统一登记工作实施方案>的通知》（湘办发[2015]43号）精神，经研究，决定自2016年4月30日起，在全县范围内实施不动产统一登记。现将有关事项通告如下：……六、2016年4月18日
--4月27日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务，进行业务系统对接调试、人员上岗测试等工作”。
2016年5月17日，长沙县不动产登记中心向各房地产开发企业及业主发布了一份《通告》，通告载明：“根据长沙县人民政府《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》，我县自2016年4月30日起实施不动产统一登记，房地需一体登记，将不再单独发放原土地使用证，已发放的土地使用证、房屋产权所有证继续有效。现针对开发商只办理了房产产权证未办理土地使用证的相关事项告知如下：……二、针对近期由于全县实施不动产统一登记造成的一部分业主仅发放了房产证，现在申请换发不动产证书的情况，我中心将针对不同类型，分门别类进行处理：对于一次性付款的业主，由开发商组织资料集中进行办理，或配合业主单独申请办理；对于房产证已办理按揭抵押的，可以待业主贷款还清后再申请换发不动产权证书”。
二、双方当事人有争议的事实
关于原告主张的违约金问题。原告认为，依据《长沙县商品房买卖合同》第十八条约定，被告应在“办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证”，原告交付被告的《房屋所有权证》上登记日期为2014年9月2日，故被告理应在2015年9月2日前为原告办理好土地使用权证，在被告未依约履行土地使用权证办理义务时，原告依约要求被告以已付房价款392853元为基数，按万分之二的标准，计算从2015年9月2日起至2016年8月22日止的违约金25142元。被告认为，虽《房屋所有权证》上登记日期为2014年9月2日，但相关部门实际发放权证的时间为2014年12月份，另，原告在合同履行期间未依约如期支付购房款，其行为已构成违约，原告依约有权在如期办理房屋产权所有证后延期办理土地使用权证，且因房地权证办理政策的变更，2015年下半年相关部门就已经停止了土地使用权证的办理，被告未履行合同约定的土地使用权证的办理义务不是被告单方违约，故被告不应当承担违约责任。本院认为，一、关于被告是否违约。根据原、被告双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第十八条“办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证”的约定，被告理应在办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证，原告出具的《房屋产权所有权证》上载明“登记时间为2014年9月2日”，在被告未举证证明房屋所有权证办妥日期为其主张的2014年12月份的情况下，对原告提出被告依约办理土地使用权证的期限起算时间为2014年9月2日的主张，本院予以采信。依据双方合同约定，被告在约定的土地使用权证期限（即2014年9月2日至2015年9月2日）内未遇约定或法定阻却事由的情况下，未依约按时履行土地使用权证的办理义务，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。二、关于违约金的起算时间。依据合同约定及双方的实际履行情况，违约金应从被告应当履行而未履行土地使用权证办理义务的截止日期即2015年9月2日起算。三、关于违约金的止算时间。长沙县人民政府发布的《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》及长沙县不动产登记中心发布的《通告》载明，2016年4月18日起，全县范围内停止办理各类不动产登记业务，2016年4月30日起，实施不动产登记证的统一办理，对于房产证已办理按揭抵押的业主，办理不动产权证书的换发手续必须在贷款还清后。因情势变更而非义务人单方违约导致合同义务不能履行的情形下，根据合同目的及政策性质的综合考量，义务人不应对政策变更后合同的履行不能承担违约责任。故违约金的止算时间应为2016年4月18日。四、关于违约金的计算标准。原告主张以已付房款392853元为基数，按日万分之二计算违约金，被告主张其违约金过高。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。在原告未向本院举证证明其实际损失的情况下，本院结合双方对《长沙县商品房买卖合同》的履行情况及被告违约可能对原告造成的损失，将违约金计算方式酌情调整为以原告已付房款392853元为基数，按万分之零点五/日的标准，计算自2015年9月2日起至2016年4月18日止的违约金4498.2元，对于原告违约金主张超过4498.2元的部分，本院不予支持。
判决的理由与结果
本院认为，一、原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、原告按合同约定履行了购房款支付义务，被告理应在合同约定的期限内为原告办理土地使用权证，在被告逾期未办理该权证手续的情况下，后长沙县不动产登记中心房地权属办理政策变更为“自2016年4月30日起实施不动产统一登记，房地需一体登记，将不再单独发放原土地使用证……对于房产证已办理按揭抵押的，可以待业主贷款还清后再申请换发不动产权证书”，因此情势变更情形，原告请求被告继续履行土地使用权证的办理义务已无可能，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化……当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，现原告依据变更后的权属登记政策，将“被告原合同中土地使用权证的办理义务”变更为“在原告贷款还清后办理不动产权证换发手续时提供不低于原合同中办理土地使用权证的协助义务”，并依法予以主张，本院结合合同性质、合同目的及法律规定等因素的综合考量，对原告该项主张予以支持。三、被告未在合同约定的期限内为原告办理土地使用权证，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，但因政策变更，致使被告于2016年4月18日后履行土地使用权证的义务已无可能，且原告未举证证明其实际损失，故本院酌情调整为以原告已付房款392853元为基数，按万分之零点五/日的标准，自2015年9月2日起至2016年4月18日止计算违约金即4498.2元，对于原告违约金主张超过4498.2元的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告湖南辉宏控股集团有限公司在原告房屋按揭贷款还清后办理不动产权证换发手续时履行不低于原合同中办理土地使用权证的协助义务；
二、被告湖南辉宏控股集团有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告郭军违约金4498.2元；
三、驳回原告郭军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费421元，减半收取210.5元，由原告郭军负担172.5元，由被告湖南辉宏控股集团有限公司负担38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 刘贝
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 徐朝
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。