山东省蓬莱市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蓬民初字第53号
原告王衍祥，男，1968年6月14日出生，汉族，住辽宁省大连市。
委托代理人王立文，蓬莱市潮水法律服务所法律工作者。
被告蓬莱华和木业有限公司，驻蓬莱市南王工业园珠江路3号。
法定代表人邹峰，任经理。
委托代理人陈冬媛，山东蓬祥律师事务所律师。
原告王衍祥与被告蓬莱华和木业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王衍祥及委托代理人王立文，被告委托代理人陈冬媛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2002年签订售房合同，原告购买被告位于蓬莱市南关路的房屋，按照合同的约定，原告已付房款460000元，但被告至今也未给原告办理产权证，被告的行为已构成违约，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，请求判令被告协助原告办理房屋产权证书并承担逾期办理房屋产权证书的违约金，从2003年6月30日起以房款460000元为基数，按每日万分之二点一计算到实际办证之日（计算到2014年4月30日为376740元）。
被告辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：原告没有交清房款，也没有缴纳土地出让金及其他费用，在原告交清相关费用的情况下被告可以协助原告办理产权证。原被告签订的售房合同第三条约定，将房款及其他费用交清后，被告负责办理产权证，如需办理土地使用证，费用由原告另行缴纳。被告代政府及有关部门收取的各项税费，售房后如有调整，则原告应该根据政府规定增补各种费用，否则不予办理产权证。本案立案案由定为商品房销售合同纠纷错误，应是房屋买卖合同纠纷，被告并非房地产开发企业，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用主体是房地产开发企业，原告依该解释要求被告承担逾期办证违约责任适用法律错误，其关于违约金的诉请没有法律依据，另原告起诉前也从未向被告主张过逾期办证违约金，其诉请已超过法律规定的诉讼时效。
经审理查明，原被告于2002年签订售房合同，原告（乙方）购买被告（甲方）位于蓬莱市南关路76号的门市房二套6、7号。合同约定：一、房屋建筑面积为195.3平方米，室内设施包括水、电设施，防盗门设施等，一楼，二楼按每平方米2600元计算，共计房款507780元。二、双方签订合同时乙方付购房定金100000元，余款360000元于2002年5月20日前交齐，逾期按日千分之五收取滞纳金。三、剩余房款60000元整，待甲方将房产手续办好后，乙方一次性付清。其他费用是：1、产权手续费／元、交易费／元。2、闭路电视费250元。3、契税16405.2元。4、工本费45元。5、物业管理费15.6元／平方米＊195.3平方米＝3046.68元。6、自来水增容费150元／方＊4方＝600元。累计乙方应付房款和各项费用总额是520000元。甲方代政府及有关部门收取的各项税费，售房后，如有调整时，乙方应根据政府有关部门文件规定标准，增补各种费用，否则甲方不予办理产权证……六、交房时间为2003年3月30日……。以上合同内容中数额均为手写，合同第三条对剩余房款的约定为手写，并加盖有蓬莱市开发建筑工程有限公司公章，其余系打印字体。
蓬莱市开发建筑工程有限公司收取了房款460000元，具体为2002年4月23日原告交房款两笔，每笔100000元，合计200000元、2002年5月11日交100000元、2002年5月21日交160000元，收据均加盖了蓬莱市开发建筑工程有限公司财务专用章。庭审中被告称因为涉诉的楼房由蓬莱市开发建筑工程有限公司施工承建，被告将售房合同盖印后交由该公司，由该公司代为出卖房产，收取房款抵顶工程款。
被告对于合同第三条手写的内容有异议，主张与原合同签订时的笔迹不符，加盖的也不是被告印章，不予认可，但并没有提供被告持有的合同原件进行比对。被告对其余合同内容及收款收据均无异议。
被告称涉诉房屋现已具备分户过户的条件。楼房大约于2000年开始动工建设，当时为划拨用地建办公楼，2002年建成了综合楼，一二层为门市，三至七层为小公寓。2003年12月交纳了国有土地出让金，土地性质转成商业用地。2008年办理了综合楼整体的土地使用证。综合楼的两端边户一至三层各办理了一个房产证，中间部分，一二楼的门市办理了一个房产证，上层小公寓也分层办理了房产证。（诉争房屋属于一二层中间部分门市房。）被告提供了2003年12月缴纳国有土地使用权出让金登记单（交款通知单）复印件，缴款单位为被告，出让项目为综合楼，出让面积2717平方米。土地出让金总价款为3260400元。提供蓬国用2008第0001号土地使用权证复印件，使用权面积为1205.13平方米，使用人为被告。提供房产证（1－2层）复印件，所有人为被告，填发日期为2008年1月。
被告又提供了其于2013年12月3日，向原告送达过的一份通知，内容为：王衍祥，你所购买的蓬莱华和木业有限公司南关路76号综合楼门市房，现准备统一办理房产手续，因你尚欠公司房款63824元、土地出让金112817.56元、办证契税15774.72元、工本费10元、物管基金3397.63元、自来水增容费600元、交易手续费1617.92元、登记费550元、其它0元，以上合计198591.83元。请你在接到该通知后20天内到蓬莱市粮食局财审科交纳，过期视为放弃办理，一切后果自负。
原告认可收到了该通知，但不认可被告所列的交款内容，认为其已经按照合同约定缴纳了相关费用，被告催要的土地出让金既不是法定的也不是合同约定的，不应该由原告承担；对被告要求的剩余房款，认为如果涉案房屋实际测量后超过约定面积在3%以内，可按照合同约定的2600元／㎡补足，超出3%部分不同意支付，如面积有减少，也按照3%的相关法律规定执行，但剩余房款应在被告办理了产权证书后一次性付清；其他契税、手续费等如有变化，也同意按照售房合同约定按比例相应核减或增加。
被告认为原告在起诉前从未主张过逾期办证违约金，该请求已过诉讼时效。原告认为合同到现在也没有履行完毕，违约金应该计算到何时不确定，该持续行为未过时效。原告未就其诉前曾主张过逾期办证违约金举证。
上述事实，有原告提交的购房合同收据、当事人陈述、庭审笔录等在案为凭，足以采信。
本院认为，原、被告双方在签订合同之时虽未完备房屋及土地的相关合法手续，但起诉前已补办完毕，其售房合同应按有效合同处理，考虑被告并非有资质的房产开发企业，其纠纷可参照一般房屋买卖纠纷处理。被告作为房屋出卖人负有协助原告办理房屋产权过户的义务。关于本案被告抗辩原告应先交清房款、缴纳土地出让金及其他费用后再办证的问题，本院认为，首先原告已交纳了房款460000元，从合同规定看，原告提交的合同上记有手写内容，上面记载了余额在办证之后交纳，履行义务的先后顺序已确定，庭审中被告虽不认可该手写内容，但也未能提供自己掌握的合同。再者分户办理产权证时房屋面积确定应按双方最终确认的测绘面积认定，现在无法确定最终房款差额。对于其他费用的给付，合同第三条中对此列有明细，应由原告负担，在办证过程中如费用有增减，可根据实际情况核算增减款项。关于被告抗辩的土地出让金的问题，即使按合同“……乙方将各项费用及欠交的房款全部交清后，甲方给予办理产权手续。如需办理土地使用证，费用由乙方另行交纳。”的约定，也并没有明确土地出让金的给付是办房产证的前提，办理土地使用证确也存在办证费用，但与土地出让金并非同一概念。另外，被告提交的土地出让金交费通知单上出让面积2717平方米，而蓬国用2008第0001号土地使用权证复印件中记载的使用权面积为1205.13平方米，土地出让金数额并非被告主张的简单分摊计算即可确定。综上，本院认为被告抗辩不成立，被告应协助原告办理房屋产权证书，向房产登记部门提交房屋过户的完备资料，原告请求判令被告协助办理产权证书，应予支持。
关于原告请求逾期办证违约金的问题，一是合同并未明确办证的具体时间，无从认定逾期的事实；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，指出“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案被告不适用，即使按原告主张的该解释第十八条规定的“房屋交付使用之日起90日”作为办证时限计算，则2003年3月底交房，2003年6月底即为办证最后时间，诉讼时效自此计算，也已超过两年诉讼时效规定。故对原告逾期办证违约金的请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告蓬莱华和木业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告王衍祥办理房屋产权过户手续。
二、驳回原告王衍祥对于逾期办证违约金的诉讼请求。
案件受理6951元，由被告负担50元，原告负担6901元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王莉敏
审 判 员 王 琪
代理审判员 李素云
二〇一四年十月三十日
书 记 员 王 伟