福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初16394号
原告：曾嫩妹，女，1952年8月4日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：叶灵（系曾嫩妹之子），男，1977年10月12日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：郑菁，福建力衡律师事务所律师。
被告：林志明，男，1978年7月29日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告曾嫩妹与被告林志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾嫩妹的委托诉讼代理人叶灵、郑菁，被告林志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾嫩妹向本院提出诉讼请求：1.解除曾嫩妹与林志明于2013年6月8日签订的《房屋租赁合同》，解除合同之日起林志明即日腾退房屋，恢复原状（拆除经营酒吧楼梯，烧烤房，招牌等，恢复曾厝垵20号与21号之间隔围墙以及一楼庭院雨棚）；2.林志明支付拖欠房租65750元及违约金（其中2017年9月10日至2017年10月20日暂为20200元，2016年3月至2017年3月租赁期间违约金15029元）；3.林志明支付曾嫩妹房屋占用费（自2017年12月7日起按合同约定的每月25250元租金标准计至实际腾房之日止）；4.曾嫩妹有权没收林志明支付的房屋押金4万元。事实与理由：2013年6月8日，曾嫩妹与林志明签订曾厝垵20号房屋租赁合同，曾嫩妹履行合同约定，按时将房屋交付给林志明。1、根据合同2.1和2.2约定，林志明需于2017年9月10日前支付曾嫩妹当季度租金75750元，林志明于9月18日仅支付1万元，曾嫩妹多次催缴拖欠房租，截止起诉之日，林志明拖欠房租超过40天；且林志明未经曾嫩妹同意，擅自改变房屋租赁用途，利用一楼庭院给予曾厝垵21号酒吧经营，根据合同约定，林志明已构成违约，曾嫩妹有权解除合同、收回房屋并没收押金。2、根据合同约定，林志明需于2017年9月10日前支付曾嫩妹当季度租金75750元，但林志明于9月18日支付1万元，林志明应支付曾嫩妹拖欠房租65750元，并根据合同约定支付违约金，暂计为20200元，其余违约金自2017年10月20日起，截止林志明实际支付时间之日止；林志明于2016年3月至2017年3月间多次逾期支付房租，根据合同2.2和2.3约定及林志明支付租金时间记录，林志明逾期产生的违约金总数为15029元。
林志明辩称，1、林志明并未恶意拖欠租金，2017年9月14日-21日林志明已短信回复曾嫩妹为何支付1万元，是将金砖期间和拆迁补偿折抵计算之后的金额。2、林志明拆除围墙事宜，系经曾嫩妹许可，曾嫩妹居住的地址与涉案房产仅相距几百米，曾嫩妹对林志明的拆除行为知晓并同意。3、曾嫩妹主张林志明改变房屋用途不属实，2007年林志明承租房屋至今，一直用于经营家庭旅馆，曾嫩妹知晓该租赁用途。4、金砖期间免租费用37875元及雨棚补偿款36018元应抵扣诉争房产租金，故林志明实际多支付租金8175元，曾嫩妹应予以返还。林志明并不存在违约，不同意解除合同，也不应支付违约金；若曾嫩妹要求提前解除合同、收回房屋，则应补偿林志明的装修费用20万元；曾嫩妹无权没收林志明支付的押金。
当事人围绕各自主张依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案讼争房产位于厦门市思明区曾厝垵社20号，产权人为曾嫩妹配偶叶建龙。
2007年4月19日，林志明（甲方）与曾嫩妹配偶叶建龙（乙方）及案外人杨红（丙方）就讼争房产签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、乙方、丙方于2006年5月18日签订的《房屋租赁合约书》终止，由新的承租人与乙方重新签订租赁合同，乙方同意甲方将租赁物用于住宿为主的商业经营，但不可用于经营色情、毒品、赌博等国家及地方法规禁止的项目；2、租赁期限自2007年6月8日至2013年6月7日，共6年；3、甲方向乙方交付押金4万元；4、甲方告知乙方后，可根据租赁物使用用途进行改造装修，但不得破坏房屋主体结构；5、合同履行期间，甲方非因法定或约定理由解除本合同的，乙方有权没收甲方押金；6、本合同履行期间，因政府对租赁物征用支付的租赁物装修款的货币补偿归乙方所有；7、任何一方非因法定或约定理由解除本合同之外的违约行为，均应向守约方赔偿12万元，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿。
2010年6月10日，双方签订一份《补充协议》，约定：租房户林志明向出租户叶建龙提出在三楼用不锈钢做支架耐力板做顶蓬的雨披，愿意承担搭建雨披造成的全部经济损失及全部责任；合同终止时，雨披不拆除，并不参与拆迁补偿。
2013年6月8日，曾嫩妹（甲方、出租人）与林志明（乙方、承租人）就讼争房产重新签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、出租物业用途为住宅，该房屋初始年度每月租金2万元，逐年递增6%；租金每季度付一次，每季度租金应在当季度的前10日内支付，以甲方收到为准；乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的2%支付滞纳金，欠交租金超过15天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任。2、签约时，乙方须支付房屋押金4万元，该押金不得冲抵房租；在合同到期或解除后，乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下，甲方应将押金返还乙方。3、租赁期限60个月，即自2013年6月7日至2018年6月6日；租赁期限内，甲、乙双方任何一方未经对方同意中途擅自解除合同的，应向对方支付同期押金作为违约金。4、租赁期限内，乙方对出租房屋装修或增加水电、消防等设施，须知会甲方，并由甲方执行监督，所需费用由乙方承担，双方解约时，乙方不能移走自行添加的结构性设施，甲方亦不必对上述添加设施进行补偿；租用房屋内部卫生，设施保养、维护均由乙方负责，乙方不得占用公共场所及通道作任何用途。5、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋并没收押金：未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；拖欠房租累计半个月以上；擅自拆除任何围墙（包括厦门曾厝垵社20号与21号间隔围墙）……。合同并载明设施清单及附件，其中三楼部分的设施包括玻璃房、装修后的海景房及雨棚，一楼部分的设施包括客厅吊顶装修、院子雨棚等，并注明前述部分原系2007年4月-2013年6月期间由乙方投资装修，故乙方有权对其进行装修，但不得拆除或计为乙方资产。之后，曾嫩妹出具一份《同意书》，表示其同意林志明在曾厝垵社20号房屋内经营家庭旅馆项目，如因经营非法项目导致的一切后果，由林志明全部承担。
2014年6月28日，林志明出具一份《函》，载明：曾厝垵20号到期后，本人承诺恢复与曾厝垵21号之间的围墙及一楼的雨披。如无法实践承诺愿接受法律法规裁决，房东可没收押金4万元。
2016年12月24日，根据厦门市思明区“两违”整治提升现场认定，曾厝垵20号、21号三楼（面积40.02平方米）、四楼雨棚（面积40.32平方米）均应予以拆除；2016年12月27日，厦门市思明区人民政府滨海街道办事处（甲方）与曾嫩妹（乙方）签署一份《思明区环境整治提升涉及无合法批建手续建（构）筑物拆除协议》，约定：乙方承诺自签订本协议起3日自行交付拆除曾厝垵路20号房屋无合法批建手续建构筑物；若乙方依约履行，甲方将根据情形予以补助；若乙方未能按时交付拆除上述无合法批建手续建构筑物，则甲方有权取消本协议的所有补助，相关违法建（构）筑物将予以强制拆除。
2017年9月18日，林志明支付2017年第三季度租金1万元（根据合同约定，林志明应于2017年9月10日前支付曾嫩妹当季度租金75750元）；2017年10月24日，曾嫩妹即向本院提起诉讼；2017年12月7日，林志明缴交当季度租金（至2018年3月6日止，共计75750元）。
审理中，曾嫩妹认为林志明未按时支付租金、擅自改变房屋租赁用途的行为已构成违约，曾嫩妹有权解除合同、收回房屋并没收押金。为此，曾嫩妹提交了《房屋租赁合同》、追缴房租短信记录、银行卡收支记录、讼争房屋围墙照片、经营酒吧照片、《函》、《补充协议》、《整改通知书》、电费结算单、水费查询明细等证据予以证明。林志明则主张，其不存在违约，要求继续履行合同；雨棚补偿款36018元应抵扣涉案房屋租金（因补偿款对应是2016年9月之后林志明所装修的三楼雨披，其承租的21号房屋房东已将补偿款交付给林志明）；且涉案房产经营家庭旅馆，其经营的酒吧大部分主体均在曾厝垵21号房屋（租期还有四年），讼争曾厝垵20号所涉酒吧于2013年建成至今多年，曾嫩妹从未提出异议，该酒吧仅占用过道约5-6平方米，用于搭建楼梯之用，并表示可以拆除该占用的楼梯，故曾嫩妹认为林志明擅自改用涉案房产用途也不属实。为此，林志明提交其与曾嫩妹的短信记录、拆除协议及现场认定表、照片、说明函、证明材料、《同意书》等证据予以作证，并申请证人程某出庭作证。庭审中，程某出庭陈述称，2013年拆除曾厝垵20号和21号围墙时，房东也在场，并同意拆除围墙；2016年10月曾厝垵20号房屋三楼的雨棚是其改造装修，之前没有雨棚，雨棚是分项收取费用，曾厝垵20号和21号一起施工，三楼的阳光棚1万多元，阳光棚和雨棚一起2万多元；拆除围墙也是曾厝按20号和21号一起施工，包括曾厝垵20号三楼雨披、三楼海景房玻璃更换、二楼玻璃窗户维护款项及曾厝垵21号的屋顶晒台阳光板、三楼阳光棚更换等；程某确认收到林志明支付的装修款项共24620元。
综上事实，本院认为，讼争《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格予以履行。本案中，鉴于因金砖影响及雨棚补偿款争执导致林志明延迟或减少租金的支付，其余期间（截至2018年3月6日止），林志明均已足额支付租金，且曾嫩妹于2017年10月24日即向本院提起诉讼，故综合本案实际情况，本院认为，林志明的行为尚不构成足以解除合同的理由，曾嫩妹要求解除合同、腾退房屋、没收房屋押金等诉讼主张，证据不足，本院不予支持；至于金砖期间是否免租及雨棚补偿款是否应予以抵扣，林志明可另行主张。根据合同约定，林志明应于2017年9月10日前支付曾嫩妹当季度租金75750元，但林志明仅于2017年9月18日支付租金1万元，其余租金65750元至今未支付，其行为确已构成违约，理应按照约定支付违约金；之后至租赁期限届满，林志明仍应依约按时足额支付讼争房屋租金。关于违约金，曾嫩妹要求林志明支付自2017年9月10日起及自2016年3月至2017年3月两部分违约金，其中自2017年9月10日起每日按月租金2%支付违约金的请求，因双方约定标准过高，且林志明也提出异议，故本院酌定违约金按日万分之五的标准计算；至于自2016年3月至2017年3月期间，林志明虽逾期缴纳租金，但曾嫩妹在长达一年时间内并未提出异议且接受林志明虽逾期但足额缴纳的租金，应视为曾嫩妹已接受该逾期缴纳租金的行为，故曾嫩妹现主张该期间的违约金，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告林志明于本判决生效之日起十日内支付原告曾嫩妹拖欠的租金65750元及违约金（其中以1万元为基数，自2017年9月11日计至2017年9月18日；以65750元为基数，自2017年9月11日计至实际付款之日止，均按日万分之五的标准计算）。
二、驳回原告曾嫩妹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1560元，由原告曾嫩妹、被告林志明各负担780元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 （林月蓉）
二〇一八年三月七日
代书记员（ 周月 娜）
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第8第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。