海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第1307号
原告中国电子玻璃海南公司。
法定代理人符少莉，经理。
委托代理人符永仿，该司主任。
委托代理人薛彩云，海南昌宇律师事务所律师。
被告李淑文。
被告穆香玉。
原告中国电子玻璃海南公司与被告海李淑文、穆香玉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人薛彩云和符永仿、被告穆香玉到庭参加诉讼。被告李淑文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，一、赵树行和被告李淑文（赵树行的妻子）恶意串通，假借原告的名义以交易方式恶意、无偿转移原告房产的行为违反法律规定，原告和被告李淑文涉案房产的《房地产买卖契约》和过户行为无效。原告系1988年成立的全民所有制企业，系由原中国电子玻璃公司全资设立的子公司（原中国电子玻璃公司先后更名中国电子玻璃有限公司、中国电子发展有限公司、中国泛海实业有限公司、中国泛海控股集团有限公司）。1999年1月26日，中电公司将其在原告的股权全额转让给天津中基实业有限公司（天津中基实业有限公司于2000年3月30日更名为天津中基集团有限公司，以下简称天津中基公司）。2007年，天津中基公司将其取得的原告的股权全额转让给符少莉和陈璞君，同时将公司经营权和公章证照等全部移交后者接手管理公司。2009年陈璞君将其股权转让给符少莉。2012年6月6日，原告的全部股权经向工商申请，全部变更登记至符少莉名下，法定代表人符少莉。在原告公司股权转让期间，公司经营管理工作也发生重大变化。赵树行（已被公安部门通缉）在1998年9月8日至2002年3月15日期间被任命为原告的法定代表人和履行总经理职责，但2002年3月15日之后，因长期经营不善、亏损严重，并赵树行已超过退休年龄且经常擅自离岗，天津中基公司正式下文免去赵树行作为原告公司法定代表人资格和停止其对内外的一切工作。同年5月14日，赵树行也向海口市劳动争议仲裁委员会提出劳动仲裁申请，请求支付解除劳动合同关系后拖欠的工资和经济补偿金，最后该劳动仲裁委员会裁决被诉人向赵树行支付6000元。至此，赵树行与原告已正式全面解除劳动合同，赵树行的配偶李淑文明知或者应当知道赵树行已经完全无权代表原告进行公司对内外的一切工作，无权转让原告公司资产，包括本案房屋。2001年11月1日，赵树行利用其还是原告法定代表人和总经理的职位之便利，未经报告并经得原告股东会和原告上级单位同意（原告公司性质为全面所有制，依法律规定国有资产必须经上级单位同意和当地国有资产监督管理部门同意），擅自以原告的名义与其妻子被告李淑文签订《房地产买卖契约》购买原告坐落于海口市金盘工业区金盘大路XX号XXX房，房屋建筑面积126.1平方米（房产实际面积更大），房产约定成交价格仅为98358元，付款方式为现金，约定的交房时间是在1999年12月31日前。本次合同内容中可见，合同双方约定的房产成交价格明显偏低、双方是无效民事行为。无效民事行为自行为开始起就没有法律约束力。《民法通则》第61条规定：民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。据此，被告李淑文和以原告的名义签订的坐落于海口市金盘工业区金盘大路XX号XXX房的《房地产买卖契约》违反法律规定，依法应当确定为无效，同时，被告李淑文因无效民事行为取得的涉案财产应当如实返还给原告。二、被告穆香玉无权占有涉案财产，其应当将占有的涉案财产返还给原告。同时，被告穆香玉不属于善意取得涉案财产。1、被告李淑文恶意、无偿、非法转移原告财产、其无权占有涉案房产。我国法律规定无效民事行为自行为开始起就没有法律约束力，据此，被告已李淑文转让行为自始无效，被告李淑文无权处分原告的财产，被告穆香玉无权以此取得涉案财产。2、被告穆香玉称在2011年12月12日与被告李淑文签订涉案《房地产买卖契约》，合同约定被告李淑文出让坐落于海口市金盘工业区金盘大路XX号XXX房，房屋建筑面积126.1平方米，房产成交价格378300元，购房付款方式为现金，预交定金一万元，合同没有约定交房时间。被告李淑文并不是无权处分人，而是无权利人，依法律规定，后者自始至终是没有任何权利的人。被告穆香玉与被告李淑文的涉案《房地产买卖契约》是陌生人之间的房产交易，与赵树行到房管部门申请办理过户时才认识等与事实不符，被告穆香玉故意隐瞒事实，虚假陈述，被告穆香玉受让本案不动产时并不是善意的。涉案《房地产买卖契约》卖方是被告李淑文，但合同并不是被告李淑文本人签名；合同约定的以现金交付方式不符合陌生人之间房产交易的习惯；合同约定的房产对价明显偏低，又没有实际支付对价；合同没有约定重要的交房时间，证实了合同双方对涉案交易房产能否交易是不确定的。依上述事实证实被告李淑文和被告穆香玉签订的涉案《房地产买卖契约》是不真实的，被告穆香玉不但不是善意转让人，更是恶意配合赵树行和李淑文非法侵害原告的房产，被告穆香玉的违法行为应受到法律相应制裁。为保护原告的合法权益，请求判令：1、确认被告李淑文和原告签订的在海口市金盘工业区金盘大路XX号XXX房的《房地产买卖契约》无效；2、确认被告李淑文和被告穆香玉签订的在海口市金盘工业区金盘大路XX号XXX房的《房地产买卖契约》无效；3、两被告将坐落于海口市金盘工业区金盘大路XX号XXX房的房屋返还并过户至原告名下；4、过户税费由两被告承担；5、诉讼费由两被告承担。
被告穆香玉辩称，一、由于原告在起诉状中自认天津中基公司早在2007年就将自己享有的原告100%股权全部转让给了符少莉和陈璞君，因此，原告从2007年开始就不是国有全民所有制企业了。又由于2009年陈璞君将自己的股权转给了符少莉，由符少莉享有原告100%股权，后经海口市中级人民法院判决及裁定，原告已为股份合作制企业，根本不是全民所有制单位。故原告现在仍诉称自己是全民所有制企业是错误的。二、海口市金盘工业区金盘大路XX号XXX房（建筑面积为126.1平方米）在未出售给李淑文前，原告对该房产享有占有、使用、收益和处置权，因此，原告出售自己的房产给李淑文属于有权处分人进行的处分，故原告称李淑文属于无权处分人与事实不符，据此认定原告自己与李淑文签订的房地产买卖契约无效是错误的。三、因李淑文是与原告签订的房地产买卖契约，不是李淑文与赵树行签订的，当时原告出售房屋若干套，原告也没有证据证明李淑文与原告签订房地产买卖契约时赵树行利用了职务的便利，况且当时的法律和行政法规并没有规定未经股东会、上级部门的同意和国有资产管理部门的同意，出售国有资产的行为无效，因此，原告与李淑文签订的房地产买卖契约不违反《合同法》第52条的规定，是合法有效的。四、涉案房屋登记在李淑文名下，故李淑文就是合法的产权人，被告穆香玉在2011年总计50万元购买李淑文名下的产权，房屋价格378300元、附属物121700元（房款、室内装修、家具、电器等），被告穆香玉购买涉案房屋根本不存在低价问题。五、从1999年原告陆续将总计名下数套房产卖给李淑文等人，到2012年过去的13年之间，原告一直到2012年才主张赵树行以原告的名义在2000年将涉案房屋卖给李淑文的房地产买卖契约无效，并同样在过去了13年之后才主张赵树行在2009年私刻公章私自换领营业执照，并私自办理了涉案房屋过户等手续违法。因此，原告对自己涉案房屋卖给李淑文是知道和认可的，否则不可能在13年的时间里不主张自己的权利。原告作为近在咫尺的原房主自己都不清楚，被告作为一个远在数千里之外的买房人更不可能知道上述事情的，故2011年被告在毫无知情，也不可能知情的情况下，通过合法的手续，从李淑文手中购房是善意的且不存在任何过错，又支付了合理的对价，并合法办理了正式的房屋所有权证，因此，被告依法取得了涉案房屋的所有权是合法的，假设李淑文与原告签订了房地产买卖契约无效，也不影响被告取得涉案房屋所有权的事实。六、原告在起诉状诉称在2007年，原告的法定代表人符少莉就是原告的股东，接手了原告的经营权，2009年享有100%股权，应该知道自己的拥有多少固定资产，和不动产房屋的产权证是否存在。如果涉案房屋确实是赵树行以原告的名义私自卖给了李淑文，那么原告的法定代表人符少莉不可能在五年里都不知道涉案房屋被赵树行卖掉的事实，原告的法定代表人符少莉在这么长的时间内不主张原告的权利，说明原告及原告法定代表人符少莉将涉案房屋卖给李淑文都是明知的，也是认可的，只是现在反悔而已。七、1999年，海口当时的房价并不高，因此李淑文支付的98358元购房款属正常合理的价格，不存在双方约定的房产成交价格明显偏低的问题，另外，李淑文作为一个公民，按当时的银行政策个人是不能开立银行账户的，因此，李淑文以现金支付的方式支付购房款是合法且合理，不违反法律的相关规定。八、李淑文与原告在2000年签订完成房地产买卖契约后，什么时候办理的过户，不影响合同的效力。九、中电公司和海南中基玻璃钢有限公司是两个独立的单位，天津中基集团有限公司只是在2002年3月15日以后免去赵树行在海南中基玻璃钢有限公司的一切职务，但没有免除中电公司法定代表人和总经理职务，符少莉接受中电公司的经营权后，也一直未到工商局办理变更法定代表人手续，法定代表人对外仍是赵树行，因此，赵树行在2009年7月刻原告公章重新领取原告的营业执照谈不上违法问题，况且李淑文办理过户是原告的法定义务，而不是为违法行为。十、由于原告在李淑文的房地产买卖契约上加盖了自己的公章，因此，本案不存在赵树行以原告的名义将涉案房屋卖给李淑文的问题。即涉案房屋不是赵树行以无权处分人身份处分的涉案房屋，故原告主张依据《物权法》第一百零六条的规定，要求李淑文和被告返还涉案房屋是错误的，被告不存在将涉案房屋返还给原告的问题。十一、本案是两个诉不存在合并审理的问题。根据合同的相对性。在原告确认自己与李淑文买卖涉案房屋的法律关系是否有效的问题，被告只是与案件审理结果又利害关系的第三人，不是本案的被告，而原告诉李淑文与被告都是本案被告，故由于俩个诉的被告是不同的，法院将两个诉合并审理是错误的，被告不是本案适格的被告。总之，原告与李淑文之间买卖涉案房屋的房地产买卖契约是合法有效的，李淑文与被告买卖涉案房屋的房地产买卖契约是合法有效的。即使李淑文与原告之间的买卖涉案房屋的房地产买卖契约无效，也不影响被告依据善意取得的规定，取得涉案房屋的所有权。况且法院将两个诉进行合并审理是错误的，被告在本案中诉讼主体根本不适格。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护法律的公平、公正，保护答辩人的合法权益。
经审理查明，海口市金盘工业区金盘大路XX号8层楼房系原告开发建设，楼房建好后对内部员工、对外均有出售。1999年7月31日，海口市金盘工业区金盘大路XX号2层01号房登记至原告名下。案外人赵树行系原告的法定代表人，被告李淑文与赵树行为夫妻关系。2000年11月1日，原告与被告李淑文（又名李淑雯）签订《房地产买卖契约》，约定由于原告已收到李淑文预付的购房定金98358元，原告自愿将座落在金盘工业区金盘大路XX号2层01号房的房地产出售给李淑文，房产成交价格为98358元，李淑文于1999年12月31日前两次付清给原告，购房定金在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金。双方同意从1999年12月31日由原告将上述房地产正式交付给李淑文。2009年8月26日，原告及李淑文双方缴纳了《房地产转让税收证明书》。2009年9月15日，海口市金盘工业区金盘大路XX号XXX房过户登记至李淑文名下（证号：海口市房权证海房字第A4XX**号）。
2011年12月1日，李淑文与穆香玉签订《二手房买卖合同》，约定李淑文以500000元的价格将海口市金盘工业区金盘大路XX号XXX房转让给穆香玉。2011年12月12日，李淑文与穆香玉正式签订《房地产买卖契约》，约定李淑文将海口市金盘工业区金盘大路XX号XXX房转让给穆香玉，房产价格为378300元，由穆香玉以现金方式支付购房款。双方同日至海口市地方税务局开具了《销售不动产统一发票》，并缴纳了相关税费。2011年12月26日，穆香玉向李淑文支付了购房款及房屋附属设施款项合计500000元，李淑文出具了《收据》。同年12月28日，上述房产过户登记至穆香玉名下。
另查，李淑文与穆香玉签订《房地产买卖契约》后，并未将海口市金盘工业区金盘大路XX号XXX房交付给穆香玉，该房一直在原告管理使用之下。
以上事实有《房地产买卖契约》、《证明》、《房地产转让税收证明书》、《房屋所有权证》、《二手房买卖合同》、《收据》、《授权委托书》付款凭证、房屋所有权证、交付确认书及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告开发建设的海口市金盘工业区金盘大路XX号8层楼房对内部员工、对外都有出售，原告与李淑文签订的《房地产买卖契约》并不因李淑文与原告法定代表人赵树行的夫妻关系而当然无效。原告与李淑文于2000年11月1日签订的《房地产买卖契约》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，从原告与李淑文签订合同后又协助将该房产过户至李淑文名下来看，该合同系双方当事人的真实意思表示，故应为有效合同，受法律保护。原告主张赵树行与李淑文恶意串通转移原告财产，但并未提供证据证明，本院不予支持。李淑文取得该房产权后，与穆香玉签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同，受法律保护。穆香玉为购买该房支付了合理的对价，并无证据证明其存在恶意，被告主张赵树行、李淑文、穆香玉三者恶意串通，李淑文与穆香玉签订的《房地产买卖契约》无效，但并未提供证据证明，本院不予支持。综上，原告请求确认其与李淑文签订的《房地产买卖契约》、李淑文与穆香玉签订的《房地产买卖契约》无效，将涉案房产返还至原告名下的诉讼请求无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：
驳回原告中国电子玻璃海南公司的诉讼请求。
本案诉讼费2259元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王国娟
审 判 员 冯 琳
人民陪审员 许登萍
二〇一三年十二月二十七日
书 记 员 黄 静