四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川19民终729号
上诉人（原审被告）四川成投房地产开发有限公司
住所地成都市高新区天益街**号*栋***层。
法定代表人刘浩波，该公司总经理。
委托代理人殷爽文，男，生于1974年10月20日，汉族，高中文化，该公司办公室主任，住四川省南江县南江镇元山村。
委托代理人刘仕干，南江县集州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）袁中林，男，生于1965年3月17日，汉族，初中文化，个体工商户，住四川省南江县南江镇。
委托代理人杨美洲，南江县集州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）丁大碧，女，生于1965年1月15日，汉族，初中文化，个体工商户，住四川省南江县南江镇。
上诉人四川成投房地产开发有限公司（以下简称成投房产公司）因与被上诉人袁中林、丁大碧房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南江县人民法院（2016）川1922民初字第135号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：被告成投公司在南江县南江镇沙溪坝进行“成投滨江1号”项目建设过程中，需要将二原告修建在该项目建设规划用地范围内的房屋1栋予以拆除。2012年8月9日，双方当事人签订了《房屋拆迁还建协议书》，协议约定：乙方（袁中林、丁大碧）在拆迁范围内的房屋1栋，建筑测绘主体结构面积420.88㎡（其中住房340.02㎡，商铺80.86㎡），同意由甲方（成投公司）进行拆除；回迁住房：三楼301号（127㎡）、302号（127㎡），七楼706号（110㎡），八楼802号（127㎡），九楼901号（127㎡），以上六套（实际房屋只有5套，应属笔误）房共计面积618㎡，多出应回迁面积6㎡；回迁商铺不得少于乙方原有商铺开间尺寸（净空16m），进深以商铺交房时设计尺寸为准，但不得低于8m，具体位置从瓦房开始计算16m，商铺交房时须完成商铺门和门锁的安装；甲方一次性付给乙方24个月的临时过渡费共计142600元（其中一楼40000元，二楼25000元，三楼28800元，四楼28800元，洗车场20000元），若截止回迁之日实际过渡时间超过该时间，则按此标准继续按月支付过渡费直至乙方收到回迁通知为止，若实际过渡时间不足该时间，则由乙方按此标准按月退回多余相关款项。双方在协议中同时还对装修补偿费、搬家费以及补偿费支付方式等其他事项进行了约定。
协议签订后，被告向原告支付各项费用共计583124元后，拆除了原告的房屋。“成投滨江1号”项目工程完工后，被告陆续向原告交付了住房和商铺，但没有办理书面的交接手续，具体交付房屋的时间无法查明。原告接收房屋后，将其中的301号住房出售给案外人岳宽。被告向岳宽发出装修确认书的时间是2015年1月5日。
另查明，经四川伟程勘测服务有限公司测量，被告向原告交付的商铺建筑面积为111.92㎡，套内面积为103.74㎡；交付的5套住房建筑面积合计为544.13㎡（301号111.20㎡、302号111.20㎡、706号99.33㎡、802号111.20㎡、901号111.20㎡），套内面积合计为445.33㎡（301号91.01㎡、302号91.01㎡、706号81.29㎡、802号91.01㎡、901号91.01㎡）。本案诉讼过程中，被告对案涉房屋的面积提出异议，申请对案涉房屋的实际建筑面积重新进行测绘。因测绘房屋的建筑面积较为复杂，成本较高，经双方当事人协商，一致同意只对301号和706号房屋的套内面积进行测绘，302号、802号、901号房屋与301号房屋户型一致，面积以301号房屋的测绘结果为准，公摊面积以原来四川伟程勘测服务有限公司的测绘为准。经本院委托，巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司对案涉房屋中的301号和706号房屋进行了测绘。经该公司测绘，301号房屋套内面积为97.80㎡，706号房屋套内面积为84.95㎡。
原审认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方经协商一致签订的《房屋拆迁还建协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告辩称合同因实际履行而失效，对双方均无法律约束力，没有法律依据，本院不予采纳。被告虽然已经履行了合同义务，但其交付的5套住房及商铺的面积均不符合双方的约定，应当承担违约责任。双方在合同中约定，被告应当向原告交付5套住房，共计618㎡，但没有约定房屋面积的计算方式。根据生活常识及商品房买卖的交易习惯，房屋的面积应当是房屋的实测面积而非设计面积，故原告以实测建筑面积计算房屋面积，并以此为依据计算房屋的面积误差并无不当。因被告申请了重新测绘，且双方当事人对巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司的测绘结果均无异议，故房屋面积应当根据重新测绘的结果进行计算。根据巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司的测绘结果和双方当事人协商达成的意见，301号、302号、802号和901号4套房屋的面积均为117.99㎡，706号房屋的面积为102.99㎡，5套房屋的总面积为574.95㎡，比合同约定少了43.05平方米。因双方当事人均同意住房按2300元/㎡计价，本院予以确认，并据此计算被告应当向原告补偿5套住房面积误差部分的房价款99015元。双方在合同中对商铺的面积和具体位置未进行明确约定，但约定：“乙方原有商铺开间净空16m，回迁商铺开间不得少于原有商铺开间尺寸，进深以商铺交房时设计尺寸为准，商铺进深不低于8m。（具体位置从瓦房位置开始计算16m，商铺交房时须完成商铺门和门锁的安装。）”根据该约定，并结合双方签订合同的目的，可以确认双方关于“从瓦房位置开始计算”的约定，是对商铺位置起算方向的约定，而非起算点的约定；同时可以确认回迁商铺的面积不得低于128㎡，且应为套内面积。被告向原告交付的商铺实测套内面积为103.74㎡，故原告主张被告尚有24.26㎡的商铺未向原告交付亦无不当，本院予以确认。被告辩称瓦房和新建房屋之间留下的3m宽空地系因原告阻拦被告施工，要求被告留下作为原告停车和洗车的两用场地，应视为被告向原告交付的商铺，但其提供的证据不能证实留下空地系原告阻拦施工所致，且将空地视为商铺的辩解意见违背常理和常识。商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。瓦房和新建房屋之间留下的3m宽空地很显然不符合商铺的概念。故本院对被告的上述辩解意见不予采纳。在被告修建房屋的期间，如果原告确有阻拦施工的行为，双方就此产生争议，或者双方就上述空地的使用权产生争议，均不属于本院审查的范围，双方当事人均可另行主张权利。双方在合同中约定了过渡费的给付期限为24个月，总金额为142600元，同时约定回迁时间超过约定时间，按此标准继续支付过渡费直至乙方收到回迁通知为止。双方未约定给付过渡费的具体起止时间。结合合同全文，本院确认给付过渡费的起始时间为2012年8月10日（签订合同次日，系双方约定的原告搬离被拆迁房屋的时间），过渡费已经实际给付至2014年8月9日。至于给付过渡费的终止时间，虽然双方约定“支付过渡费直至乙方收到回迁通知为止”，但双方交接房屋时没有办理书面交接手续，被告也没有向原告发出回迁通知，且双方当事人均未提供证据证实交接房屋的具体时间，致使交付房屋的具体时间无法查明。因双方当事人均认可原告接收房屋后，将其中的301号住房出售给案外人岳宽，被告向岳宽发出装修确认书的时间是2015年1月5日，故可以确认被告修建的房屋在2015年1月5日以前已经具备交付的条件，且原告在这以前也已经实际接收了部分补偿安置房屋。结合过渡费的性质，本院认为给付过渡费的终止时间计算至2015年1月5日较为适宜。因此，被告还应当向原告给付过渡费29106元（142600元÷2年÷365天×149天）。据此判决：一、被告四川成投房地产开发有限公司于本判决生效后十日内补偿原告袁中林、丁大碧房屋面积误差部分的房价款99015元；二、被告四川成投房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告袁中林、丁大碧交付商铺24.26㎡；三、被告四川成投房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告袁中林、丁大碧过渡费29106元（2014年8月10日至2015年1月5日）。
宣判后,上诉人成投房产公司不服向本院提出上诉。其上诉理由是：一、双方签订的《房屋拆迁还建协议书》约定：上诉人对被上诉人拆迁补偿的方式实行房屋产权调换，被上诉人住房340.02㎡。1.根据《四川省城市房屋拆迁管理条例》的规定：城市房屋拆迁补偿的面积，按照房屋的建筑面积计算，房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准。拆迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的，应当以依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积为准。在审理中鉴定机构对涉案房屋的面积进行实际测量，5套房屋实测总面积574.95㎡，上诉人已经履行了合同，并超面积补偿被上诉人住房共计234.93㎡。2.双方约定：因乙方（被上诉人）有可能更换以上户型造成实际回迁总面积发生变化，故实际回迁总面积在交付时多退少补。双方未约定拆迁还房总面积是618㎡，仅约定在交房时以测绘面积为准多退少补。还房时，被上诉人未更换户型，上诉人完全按照合同约定的楼层、房号、户型还的房，不存在因更换户型，总面积发生变化的需多退少补的情形。3.被上诉人收房时，也并未对还房面积、过渡费提出异议，而在实际接收入住一年有余，合同失效以后的2016年1月12日提起民事诉讼，诉讼时也未主张还有住房未交付完，是在2016年2月27日，被上诉人增加变更诉讼请求，主张还有73.9㎡的住房未交付完。因此，原审认为实际还房比合同约定的面积少了43.05㎡。并以此判决补偿袁中林、丁大碧房屋面积误差部分的房屋价款99015元，是无证据支持，也无法律依据。二、房屋拆迁协议约定，回迁住房面积612㎡，商铺开间净空16m，进深以商铺交房时设计尺寸为准，不低于8m。（具体位置从瓦房位置开始计算16m，商铺交房时须完成商铺门和门锁的安装）。上诉人依约从瓦房位置施工时，被上诉人阻建，要求留3m的开间不建房，还被上诉人作停车和洗车两用场地。洗车场视为商铺还房。上诉人原审提交的过渡费等计算表中支付洗车场的过渡费2万元，可以证实商铺还房（包括门市和洗车场）。因此，不存在商铺还差24.26㎡未还的事实。商铺建成后，上诉人在交房时被上诉人对上诉人还建的商铺，不论是在还房的面积还房的位置，过渡费等均未提出任何异议而接收，未拒绝接收，这表明对还房的认可。原审违反合同的约定，判决上诉人向袁中林、丁大碧补还商铺24.26㎡是错误的。三、双方签订的《房屋拆迁还建协议书》约定：本协议双方签字捺手印之日起生效，乙方搬入回迁房屋之日止失效。双方对合同生效、失效的日期及条件在合同中作了明确约定，被上诉人对上诉人还建的住房和商铺，在交房时无论是在还房的面积、位置、过渡费支付均未提出任何异议而接收，并未拒绝接受，表明被上诉人对上诉人还房的认可，该合同因当事人约定的合同终止的情形出现而失效。根据《合同法》的规定，合同的失效，意味着合同的权利义务终止，合同债权和合同债务归于消灭，被上诉人已搬入回迁房屋一年有余，被上诉人现依据已失效的合同来主张过渡费不应得到支持。原审判决支付袁中林、丁大碧过渡费29106元无事实依据和法律依据。综上请求：1、撤销（2016）川1922民初135号民事判决第一、二、三项；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人袁中林、丁大碧答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经二审审理查明的事实，与一审判决查明的事实一致，本院依法予以确认。
另查明：上诉人成投房产公司与被上诉人袁中林、丁大碧签订《房屋拆迁还建协议书》第二条约定:1.回迁房屋面积：住房：总面积612㎡……4.回迁房屋楼层、房号和面积：……多出应回迁面积6㎡。因乙方有可能更换以上户型，造成实际回迁总面积发生变化，故实际回迁总面积在交付时多退少补。在一审审理中，双方当事人均同意住房按2300元/㎡计价，商铺按7000元/㎡计价。
本院认为：上诉人成投房产公司与被上诉人袁中林、丁大碧在2012年8月9日签订《房屋拆迁还建协议书》对袁中林、丁大碧所有的位于南江县南江镇米仓山大道文星段884号的房屋1栋进行拆迁，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当依合同约定全面履行各自的义务。上诉人成投房产虽按合同向被上诉人袁中林、丁大碧交付了拆迁还房（住房5套和商铺），通过原审组织双方核实，上诉人成投房产公司向被上诉人袁中林、丁大碧交付的房屋面积比拆迁合同约定的还房面积少，按照双方合同约定应当对实际还房面积多退少补。由于双方当事人均认可在原审法院组织下的房屋面积测绘结果，并同意对住房差额面积按2300元/㎡计价补偿。因此，原审按实际测绘面积后确定还住房面积并无不当，但双方在合同中约定的还面积是612㎡，一审按照618㎡计算明显有误，应予变更。上诉人成投房产公司认为商铺已经通过留3m的开间不建房的方式还足商铺面积，但上诉人所称的瓦房和新建房屋之间留下的3m宽开间不建房的空地明显不属于商铺的范围，因此，原审认为双方合同中“从瓦房位置开始计算”的约定，是对商铺位置方向的约定是准确的，但认为回迁商铺的面积应为套内面积明显不当，由于双方仅约定商铺是宽度和深度，未约定具体拆迁还商铺的面积，其面积应当按照建筑面积(套内面积+公摊面积)计算，故原审对商铺还迁面积计算错误，应予更正。上诉人成投房产公司还认为拆迁合同已经失效不应当支付过渡费，但双方签订拆迁合同的目的和实际可以确定的还房时间看，上诉人成投房产公司与被上诉人之间的拆迁合同并未履行完毕，同时向案外人岳宽发出装修确认书已经证实上诉人成投公司延期交房，应当支付延期交房期间的过渡费，因此，原审依据双方拆迁合同中的过渡费计算方式，计算延期交房的过渡费是正确的。综上，原审适用法律准确，但认定拆迁还房的面积有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南江县人民法院（2016）川1922民初字135号民事判决第三条；
二、撤销南江县人民法院（2016）川1922民初字135号民事判决第一条、第二条；
三、上诉人四川成投房地产开发有限公司于本判决生效后十日内补偿被上诉人袁中林、丁大碧房屋面积误差部分的房价款85215元；
四、上诉人四川成投房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人袁中林、丁大碧交付商铺16.08㎡；
五、驳回原审原告袁中林、丁大碧的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5650.00元，由上诉人四川成投房地产开发有限公司负担5000.00元，被上诉人袁中林、丁大碧负担650.00元。
二审案件受理费5650.00元，由上诉人四川成投房地产开发有限公司负担5000.00元，被上诉人袁中林、丁大碧负担650.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 明
审 判 员 杨璐菥
代理审判员 陈长育
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 郭 雨