江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1102民初1701号原告：镇江港务集团有限公司，统一社会信用代码91321100141385418M，住所地江苏省镇江市长江路19号。法定代表人：汪文发，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕东东，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾诗筠，江苏江成律师事务所实习律师。被告：胡贻明，男，1950年6月11日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。原告镇江港务集团有限公司（以下简称镇江港务集团）与被告胡贻明房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年5月16日立案。2017年7月13日，本院依法适用小额诉讼程序进行审理，原告镇江港务集团的委托诉讼代理人吕东东，被告胡贻明及其委托诉讼代理人樊巧云到庭参加诉讼。后发现有不宜适用小额诉讼程序审理的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月14日再次公开开庭进行了审理，原告镇江港务集团的委托诉讼代理人吕东东，被告胡贻明及其委托诉讼代理人樊巧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江港务集团向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将镇江市长江路19号大院综合楼331室、锅炉房油库方库返还原告；2.判令被告向原告支付违约金（2016年10月1日至2017年4月30日期间为630元），其后违约金按照360元/年的标准计算至房屋返还之日止。事实与理由：2015年10月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年10月1日至2016年9月30日，合同期满前1个月内，双方未达成并签订新的租赁协议，被告承诺合同期满如期无条件交还房屋及设施。合同期满后，被告未经原告同意，继续使用承租房屋，应按约定租金的300%以天计算向原告支付违约金。被告的行为侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。诉讼中，原告降低第二项诉讼请求为判决被告支付违约金210元（自2016年10月1日至2017年4月30日，按照360元/年标准计算），其后违约金按照360元/年标准计算至房屋返还之日止。被告胡贻明辩称，本案原、被告不存在房屋租赁合同关系，数份房屋租赁合同均为事后补签，双方应是补偿安置合同关系，原告应对被告进行房屋补偿安置。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析认证如下：原告镇江港务集团提交的证据（1）房屋所有权证及国有土地使用权证，证明向被告出租的房屋属于原告所有。被告胡贻明对证据真实性无异议，但认为与本案争议的综合楼313室无关联性。本院认为，该证据材料形式合法、内容客观真实、与案件事实相关联，应予采信。（2）《房屋租赁合同》两份（2014年10月1日和2015年10月1日各一份），证明双方存在租赁合同关系，目前合同已到期。被告胡贻明对真实性无异议，但认为均系事后补签，目的是为了原告便于维修涉案房屋，双方不存在租赁合同关系。本院认为，合同是否事后补签并不影响合同内容及双方当事人意思表示，被告质证意见未有证据证实，该证据材料应予采信。（3）收据一份（2016年7月13日），证明被告缴纳了2014年10月1日至2016年9月30日的租金720元，其后租金未缴纳。被告胡贻明认为收据系原告单方开具，720元并非租金，而是物业费和电费。本院认为，该收据能够与房屋租赁合同互相印证，应予采信。（4）罗益群、邵成玲、王德顺、张翼、吴海燕、徐荣国、王本勤书面证言各一份，证明原、被告不存在房屋补偿安置关系，双方应是租赁合同关系。被告胡贻明质证认为证言不真实，且证人均未出庭，无法当庭质证。本院认为，上述证人均未出庭，不符合民诉法的规定，均不予采信。（5）原告镇港发（1999）135号文件，证明涉案工棚拆迁过程中并不存在任何个人房屋的拆迁，不存在被告房屋被拆迁的事实。被告胡贻明质证认为该证据系原告内部文件，无法证实原告证明内容。本院认为，该证据与原告证明目的不具有关联性，不予采信。（6）房屋租赁合同3份（2011年至2013年），证明原、被告双方存在长期的租赁关系。被告胡贻明对真实性无异议，但认为均系事后补签，目的均是为了原告便于维修涉案房屋，双方不存在租赁合同关系。本院认为，合同是否事后补签并不影响合同内容及双方当事人意思表示，被告质证意见未有证据证实，该证据材料应予采信。（7）交款通知单四张，证明被告曾于2000年4月、2001年1月、2004年1月、2005年2月，被告向原告多次缴纳房租、水电费，双方存在租赁合同关系。被告胡贻明质证称从未向原告交过费用。本院认为，2000年4月17日、2001年1月8日的两张收据摘要部分记载款项性质为“房租”，同时结合租赁合同能够证明原告的证明目的，本院予以采信；另两张通知单记载款项性质为水电费、管理费等，不能证明原告的证明目的，本院不予采信。（8）案外人丁云中、胡福喜的交款通知单复印件四份，证明被告与其他外包工性质一样，均系租赁合同关系。被告胡贻明对此不发表质证意见。本院认为，该证据材料与本案不具有关联性，不予采信。被告胡贻明提交的证据（1）住房证明一份，证明其原在镇江市长江路××号码头有120㎡自建房，后因6号码头拆迁，原告将其安置在本案涉案房屋中。原告镇江港务集团质证认为该证据属证人证言，证人未出庭，形式不合法，双方不存在补偿安置法律关系。本院认为，该证据形式属于证言证言，证人未出庭，且证言内容与本案书证内容相矛盾，不应采信。（2）证人叶某当庭证言，证明被告在6号码头原有120㎡左右自建房，后置换至本案涉案房屋313内。原告镇江港务集团质证认为证言不真实。本院认为该证言与本案书证内容相矛盾，达不到民诉法规定的证明标准，不应采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡贻明原系原告镇江港务集团外包工，在原告处长期从事零星工程的维修。自2000年左右开始，被告胡贻明在原告镇江港务集团处居住，居住地点几经调整，目前被告实际占有原告综合楼313室、313室对面卫生间改造的仓库和19号大院内附属房屋锅炉房油库。自2011年至2015年期间，原、被告先后签订过租赁合同5份，每份合同均约定租赁期限1年。目前，原告有证据证实被告曾于2000年4月17日缴纳租金300元、水电费207.3元，于2001年1月8日缴纳租金440元，于2004年1月16日交纳管理费及水电费1320元，于2008年2月1日缴纳水电费540元，于2016年7月13日缴纳租金730元（2014年10月1日至2016年9月30日期间租金）。2016年10月1日之后，被告未向原告缴纳费用并占有使用房屋至今。2011年至2015年共签订的5份房屋租赁合同，被告胡贻明对真实性均无异议，但认为均系事后补签，目的是为了被告维修房屋方便，双方并不存在房屋租赁合同关系，原告为其安置房屋是因为被告曾在原告所有的长江路××号码头自建有120㎡左右房屋，被告将其房屋拆迁故进行的补偿安置。诉讼中，原告对部分租赁合同系事后补签并无异议。载明时间为2015年10月1日的《房屋租赁合同》约定：原告将坐落于长江路19号大院综合楼331（实际应为313）室房屋租赁给被告，房屋用途为住宅；租赁期限自2015年10月1日至2016年9月30日止；合同期满前1个月内，双方未达成并签订新的租赁协议，被告承诺合同期满无条件交还该房屋及设施；房屋年租金360元，先付款后使用，年度结算，被告应于签订协议之日起向原告足额缴纳全年租金；签订合同后，水电及其他费用均由被告自行承担；在租赁期内，被告逾期交纳合同约定应由被告承担的各项费用的，除应补交所欠费用外，每逾期1日，按照所欠费用总额的5%向甲方支付滞纳金；合同期满时，被告未经原告同意，继续使用承租房屋，按约定租金的300%以天数计算向原告支付违约金，原告仍有终止合同的申诉权。双方还对合同的其他权利义务进行了约定。诉讼中，被告称其曾在原告所有的长江路××号码头自建有120㎡左右房屋，其在长江路××号码头不享有土地使用权，所建房屋无产权证。原告对被告在长江路××号码头建房的事实予以否认。本院认为，本案的主要争议焦点是原、被告之间法律关系如何确定，是房屋租赁合同关系还是房屋拆迁安置补偿合同关系。本案中，被告辩称其在镇江市长江路原6号码头位置曾有120㎡左右的自建房，原告应对其进行拆迁安置补偿，目前其占有使用的房屋为原告向其的补偿安置房。对该辩称意见，被告认可其在原长江路××号码头不具有土地使用权，建房事实本院无法确认。另外，被告亦未能举证证实原、被告双方曾有拆迁安置补偿并进行房屋产权调换的意思表示，上述辩称意见本院不予采纳。相反，原告提交了2011年至2015年期间双方签订的5份房屋租赁合同及被告向原告交纳费用的部分收据，其中虽有部分房屋租赁合同系事后补签，也应认定为双方的事后追认行为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，原告所举证据达到了民诉法规定的高度盖然性证明标准，本案原、被告的关系应认定为房屋租赁合同法律关系。本案中，最后一份《房屋租赁合同》约定租赁期限自2015年10月1日至2016年9月30日止，目前期限已届满，双方未再签订新的房屋租赁合同，合同依法已经终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，原告要求被告返还承租房屋及附属设施的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告第二项诉讼请求要求的违约金，实质应为房屋占有使用费，被告租金已支付至2016年9月30日，其后应按照最后一份《房屋租赁合同》约定的每年360元标准向原告支付房屋占有使用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡贻明应于本判决发生法律效力之日起二十日内返还原告镇江港务集团有限公司镇江市长江路19号大院综合楼313室、313室对面卫生间改造的仓库和19号大院内附属房屋锅炉房油库；二、被告胡贻明应于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告镇江港务集团有限公司支付房屋占有使用费（2017年4月30日前为210元，其后按照360元/年的标准计算至房屋实际返还之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由被告胡贻明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长  兰 欢人民陪审员  李知文人民陪审员  吴爱民二〇一八年七月十六日书 记 员  於 联