广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民7568号
上诉人（原审被告、反诉原告）:佛山市南海区西樵恒辉印花厂，住所地广东省佛山市南海区。
投资人：陈候辉。
委托诉讼代理人：张国忠，广东正明扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐永沛，广东正明扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:陈候辉，男，汉族，1949年4月27日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：张国忠，广东正明扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐永沛，广东正明扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:佛山市南海区西樵裕丰材料厂，住所地广东省佛山市南海区。
经营者：夏岳祥。
委托代理人:区敏琳，广东睿广律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区西樵恒辉印花厂（以下简称恒辉印花厂）、陈候辉因与被上诉人佛山市南海区西樵裕丰材料厂（以下简称裕丰材料厂）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人恒辉印花厂、陈候辉提起上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除双方于2012年5月18日签订的《厂房租赁合同》，并责令裕丰材料厂将被损坏的厂房建筑物修复好，按照出租时的原状返还恒辉印花厂、陈候辉；2.撤销一审判决第二项，改判恒辉印花厂、陈候辉无需退还租赁保证金200000元及水电按金50000元予裕丰材料厂；3.撤销一审判决第三项，改判恒辉印花厂、陈候辉无需退还使用费52496.77元予裕丰材料厂；4.撤销一审判决第四项，改判裕丰材料厂返还恒辉印花厂、陈候辉垫付的2016年1月、2月电费27365.11元及赔偿电冰柜损失3000元；5.撤销一审判决第五项，改判裕丰材料厂赔偿恒辉印花厂、陈候辉修复费用损失200000元；6.撤销一审判决第七项，改判裕丰材料厂支付其拖欠的从2015年7月15日至2016年2月13日的展厅租金7000元（每月1000元），支付自2016年2月14日起至2016年4月13日期间租金198600元（厂房租金97600元/月+铺位租金1000元/月），支付自2016年4月14日起至实际返还之日止按每月98600元标准计算的租金；7.本案全部诉讼费用由裕丰材料厂承担。事实和理由：一审判决部分事实认定错误，适用法律错误，依法应当改判。一、恒辉印花厂、陈候辉对出租的厂房建筑物有合法使用权和所有权，且有合法的报建手续，双方签订的《厂房租赁合同》合法有效。1、案涉厂房及其附属土地是恒辉印花厂、陈候辉与佛山市南海区西樵镇岭西村十八股份合作经济社及该土地的原来租用者陆某三方于2011年11月18日签订《土地转租协议书》合法取得上述涉案土地的使用权。2、恒辉印花厂、陈候辉取得上述土地使用权后，于2011年8月18日就该17.49亩土地中的10.3676亩土地向相关部门申请办理农用地转建设用地手续，并缴交了881246元农用地转建设用地手续费，恒辉印花厂、陈候辉对案涉厂房的土地有合法的非农建设用地使用权。3、恒辉印花厂、陈候辉建设厂房时有向当地国土规划部门办理了相关合法报建手续，委托有资质单位建设，厂房建成后国土城建和水务局出具《场地使用证明》，证明恒辉印花厂、陈候辉的厂房有合法报建手续，可以合法使用。否则，国土城建和水务局不会出具相关证明给恒辉印花厂、陈候辉。4、裕丰材料厂租用涉案厂房后也办理了合法的营业执照，这也证明该厂房可以合法使用。否则，如果涉案厂房不合法，裕丰材料厂不可能领取到营业执照。故一审法院认为“涉讼厂房、展厅没有办理规划、报建手续，涉讼合同因违反法律强制性规定而无效”是没有事实依据的，属于认定事实错误。
二、由于涉案合同是有效的合同，且本案纠纷是由于2015年陶瓷行业不景气以及裕丰材料厂自己经营管理不善而违约，恒辉印花厂、陈候辉没有要求裕丰材料厂搬走，更不存在裕丰材料厂所说的“逼迁”行为，恒辉印花厂、陈候辉在2014年1月24日在厂房内张贴了“招租”公告当日，已经发现裕丰材料厂将全部生产设备、产品、车间阁楼等全部财产搬走，留下一个空厂房，故恒辉印花厂、陈候辉张贴“招租”公告目的是提醒裕丰材料厂要结清工人工资，而且现在厂房仍然空置，恒辉印花厂、陈候辉不可能空置厂房而赶走裕丰材料厂造成自己每月减少租金收入近10万元，因此，恒辉印花厂、陈候辉没有任何违约行为，故其无需返还裕丰材料厂保证金、水电费按金、租金及支付相应利息。
三、退一步说，即使涉案厂房因为没有办理规划、报建手续，也仅导致涉案合同对于约定承租厂房的部分无效，有关厂房建筑物以外的土地租赁条款仍然有效。因为根据合同第一条约定的租赁标的物还有空地：“围墙内空地每平方米3元/月计，水泥空地及草坪空地的面积为4315.8平方米”。合同中对于该部分空地的租赁约定是不因厂房没有办理规划、报建手续而无效的。该部分租金（4315.8元平方米X3元/平方米/月=12947.4元/月）裕丰材料厂应当支付给恒辉印花厂、陈候辉，而且该部分空地对应比例的保证金应予以没收，金额为：空地租金12947.4元/月÷88727元/月X20万元保证金=29184.80元。一审法院对此不加以区分而将涉案合同认定为全部无效，是错误的。
四、退一步说，即使《厂房租赁合同》无效，裕丰材料厂使用厂房期间损坏涉案厂房设施必须要照价赔偿。由于裕丰材料厂使用不当甚至是恶意损坏，造成涉案厂房设施发生以下严重损坏：1、裕丰材料厂租用厂房车间时为了安装大型抛光砖生产设备，在地面建筑了约30公分高，面积约200平方米的混凝土机械基础（见上诉人提交的证据26照片中的第1、4、5张照片），恒辉印花厂、陈候辉需要雇请专业人员使用专业风炮机进行作业，人工支出及垃圾清理约15000元。2、损坏的厂房大门的电动闸门（见上诉人提交的证据26照片中的第40、41张照片），维修费约6000元，损坏的出入厂房的小门的不锈钢闸门（见上诉人提交的证据26照片中的第43、45张照片），维修费约2000元。损坏的车间卷闸（见上诉人提交的证据26照片中的第6张照片）修理费约3000元。3、厂房、办公楼及宿舍的铝合金门窗部分缺失和损坏，修复费约20000元，缺失及损坏的排污管、水管、水表、电线及电线开关等设施修复费约30000元。宿舍楼80多个门锁缺失或者损坏，浴室门损坏、卫生间的洁具损坏等设施修复费约30000元。4、生产车间门口的墙体损坏及车间门口的混凝土地面损坏，还有厂房外面部分空地的混凝土地面损坏，修复费约40000元。5、裕丰材料厂遗留在宿舍楼、车间及车间外面空地的工业垃圾、废弃的半成品地砖等约有2000吨，清理的人工及运输费用约25000元。6、宿舍楼及车间的排水设施损坏，修复费约20000元。7、恒辉印花厂、陈候辉雇请相关人员修复上述损坏的设施、地面及清理垃圾等，需要时间约30天，而且由于裕丰材料厂当时退租厂房是经过精心计划，先预交租金至2016年2月14日，造成裕丰材料厂有交租情况下搬迁设备，恒辉印花厂、陈候辉不能够阻止，而且裕丰材料厂选择在临近春节前退租，造成恒辉印花厂、陈候辉即使收回厂房，但是在春节前后的一个月内所有工人均放假，恒辉印花厂、陈候辉根本无法找到人员来维修厂房的，裕丰材料厂耽误的这个月以及厂房要维修的一个月时间，合计2个月，应当参照《厂房租赁合同》约定的租金标准计算赔偿上诉人经济损失共195200元（97600元/月X2个月=195200元）。8、关于电冰柜丢失应当赔偿3000元，一审法院已经认定“原告未举证证明”（见一审判决书第15页倒数第7行），那么作为裕丰材料厂就应当承担举证不能的法律后果，赔偿上诉人3000元。以上各项损失合计389200元，故恒辉印花厂、陈候辉要求裕丰材料厂承担上述费用合计20万元（最终以法院委托评估结果为准）合法有据。而且上述损失未计算宿舍办公楼被拆除的10多幅主体间墙的恢复重建费用，该费用至少要10多万元，故恒辉印花厂、陈候辉全部损失合计超过50万元。一审法院不接受恒辉印花厂、陈候辉对厂房损坏情况及修复费用的评估申请是严重违反程序的，而且一审法院在没有到现场查看厂房损坏程度的情况下，毫无根据地作出酌定裕丰材料厂赔偿30000元明显缺乏事实依据和法律依据，赔偿金额严重偏低，对恒辉印花厂、陈候辉明显不公平，客观上有纵容裕丰材料厂这种违反诚实信用的行为的嫌疑。
五、计费时段为2016年2月1日至2月22日的电费10683.66元依法应当由裕丰材料厂承担。理由是：第一、虽然该时段裕丰材料厂已经自行搬离厂房，但是裕丰材料厂没有与恒辉印花厂、陈候辉办理厂房移交手续，而且该时段裕丰材料厂是支付了租金，恒辉印花厂、陈候辉不能够私自断其用电，否则，如果恒辉印花厂、陈候辉可以断电，那么裕丰材料厂更有理由说恒辉印花厂、陈候辉用断电来“逼迁”了？况且裕丰材料厂当时没有将电房的锁匙交还给恒辉印花厂、陈候辉，恒辉印花厂、陈候辉如何能够断电？第二、办理断电必须提前一个星期到当地供电局申请，供电局收到申请后一个星期内答复，预约双方到现场查看抄表后封停电箱停电。如果业主自己私自断电，供电局会对业主进行巨额罚款。恒辉印花厂、陈候辉后来申请断电也是跑了多次，前后一个多星期，才会同供电局人员现场打烂电房门锁才能断电，这个过程有西樵供电局人员作证。第三、请法官仔细查看2016年2月25日上诉人缴纳电费的发票（见证据24），该时段电费主要开支是：基本电费8050元，力调电费1989.14元，这两项合计10039.14元,这两项费用均是供电局收取的线路变损费用，只要供电局不停止供电就要收取，这两项电费不是恒辉印花厂、陈候辉实际使用的电量，该时段恒辉印花厂、陈候辉实际使用的照明用电量为，计费电量：944，金额：644.52元。由于裕丰材料厂有交租，也没有与恒辉印花厂、陈候辉办理厂房移交手续，恒辉印花厂、陈候辉不能私自断电，因此由于供电变损的费用10039.14元依法应当由裕丰材料厂承担，恒辉印花厂、陈候辉最多承担实际照明用电费用644.52元。一审法院简单地以“此期间原告未占有使用涉讼厂房及展厅，故该笔费用即使实际发生亦应由两被告自行承担。”是没有事实依据的。
裕丰材料厂答辩称，1、除了对一审判决认定裕丰材料厂还需向恒辉印花厂、陈候辉支付展厅使用费有异议外，其他一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。2、涉案厂房至今没有提供合法的规划、报建审批手续，涉案合同属无效合同。厂房和空地具有统一整体性，不可分割，裕丰材料厂租赁的目的是基于厂房，空地的租赁只是合同的依附。既然厂房的租赁无效，则依附的空地租赁亦无效。恒辉印花厂、陈候辉把空地与厂房分割计算错误，该上诉理由没有依据，请二审予以驳回。3、关于财产损失，恒辉印花厂、陈候辉没有证据证明厂房的财产损害与裕丰材料厂有直接因果关系，从其提交的照片看，大部分是裕丰材料厂作为承租人合理的使用及物品的合理折旧造成，并非裕丰材料厂人为的故意损毁。一审判决已判令裕丰材料厂酌情赔偿30000元财产损失费用，即使裕丰材料厂认为该费用过高，也愿意接受。4、关于水电费计算，一审法院认定事实清楚，请求予以维持。
裕丰材料厂向一审法院起诉请求：1.确认裕丰材料厂与恒辉印花厂、陈候辉于2012年5月18日签订的厂房租赁合同无效；2.恒辉印花厂、陈候辉向裕丰材料厂返还保证金200000元、水电费按金50000元及以250000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2012年11月2日起至恒辉印花厂、陈候辉清偿欠款之日止的利息；3.恒辉印花厂、陈候辉退回租金65067元及以65067元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年1月25日至恒辉印花厂、陈候辉确认付款之日止的利息；4.恒辉印花厂、陈候辉告承担本案的诉讼费用。
恒辉印花厂、陈候辉向一审法院反诉请求：1.解除双方于2012年5月18日签订的厂房租赁合同，并责令裕丰材料厂将厂房返还恒辉印花厂、陈候辉。2.裕丰材料厂支付拖欠的从2015年7月15日至2016年2月13日的展厅租金7000元，支付自2016年2月14日起至2016年4月13日期间租金198600元，支付自2016年4月14日起至实际返还之日止按每月98600元的标准计算的租金。3.裕丰材料厂赔偿恒辉印花厂、陈候辉修复费用损失20万元（最终金额以法院委托第三方评估的结果为准）。4.裕丰材料厂返还恒辉印花厂、陈候辉垫付的2016年1月、2月电费合计27365.11元，及赔偿电冰柜损失3000元。5.裕丰材料厂承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2012年5月18日，裕丰材料厂与恒辉印花厂、陈候辉签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定恒辉印花厂、陈候辉将佛山市南海区西樵镇某村的厂房及其附属设施出租给裕丰材料厂使用，租赁物总面积为11893.8平方米，其中生产车间的面积为5904平方米，办公楼及宿舍楼的建筑面积为1673.72平方米（以下简称涉讼厂房）。租赁期限自2012年7月16日起至2020年7月15日止。涉讼厂房仅作建材产销使用。2015年7月16日至2018年7月15日每月租金为97600元。租金按月支付，裕丰材料厂于每月5日前向恒辉印花厂、陈候辉支付当月租金。裕丰材料厂必须在2012年6月20日前支付200000元给恒辉印花厂、陈候辉作为履行合同的保证金，合同期满，裕丰材料厂无违约且按时将租赁物交付给恒辉印花厂、陈候辉后，恒辉印花厂、陈候辉在三天内无息退回给裕丰材料厂。裕丰材料厂租赁期内的经营税收、垃圾费、水电费等因自身经营所产生的一切费用、经营的税费及相关费用按规定的时间向相关部门支付，当月的水电费、垃圾费、治安费按规定的期限如期交纳。
除涉讼厂房之外，裕丰材料厂另行向恒辉印花厂、陈候辉承租了4间铺位用于开办展厅（以下简称涉讼展厅），每月租金1000元，租金已交至2015年7月15日。裕丰材料厂认为此后没有再使用，故没有再交租；恒辉印花厂、陈候辉认为裕丰材料厂一直使用。裕丰材料厂确认涉讼展厅与办公楼相通，而该4间铺位实际用作扩建原有展厅。
裕丰材料厂已向恒辉印花厂、陈候辉支付租厂按金200000元、水电费按金50000元。
裕丰材料厂已向恒辉印花厂、陈候辉交纳截至2016年2月15日的涉讼厂房租金。
裕丰材料厂于2016年1月25日搬离涉讼厂房及展厅。
恒辉印花厂、陈候辉确认于2016年1月24日在厂房处粘贴招租公示。
涉讼厂房及展厅均没有办理规划报建手续。
庭审中，恒辉印花厂、陈候辉称涉讼厂房及展厅存在以下损坏：宿舍的门锁损坏，厂房的卷闸门碰撞变形无法关闭，门窗玻璃破损，玻璃窗门丢失，厂房大门自动伸缩闸门损坏无法关闭，拆除办公楼首层及二层几百平方米的间墙（恒辉印花厂、陈候辉建设），员工宿舍的厕所洁具损坏，浴室门损坏，墙壁有破损，水泥地面因超重车下沉，废旧地砖没有清理，车间原用于固定设备的水泥基础没有拆除，一百多平方米的污水池没有清走瘀泥及拆除，建筑用电的电线（裕丰材料厂安装）被裕丰材料厂拆除，车间内钢架的阁楼（裕丰材料厂安装）被裕丰材料厂拆除，照明灯、水表、水管有损坏。
一审法院认为，合同效力及保证金。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉讼厂房、展厅没有办理规划、报建手续，涉讼合同因违反法律强制性规定而无效，裕丰材料厂诉请确认合同无效合法有据，一审法院予以支持。合同无效为自始无效，不存在解除的问题，恒辉印花厂、陈候辉反诉请求解除涉讼合同于法无据，一审法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。裕丰材料厂诉请恒辉印花厂、陈候辉返还租赁保证金200000元及水电按金50000元合法有据，一审法院予以支持。裕丰材料厂实际占有使用涉讼厂房并自愿交纳保证金及水电按金，合同效力及恒辉印花厂、陈候辉退款义务经本案才最终确定，裕丰材料厂诉请恒辉印花厂、陈候辉计付从付款之日起的利息理据不足，一审法院不予支持。
占有使用费。涉讼合同无效，裕丰材料厂有权随时搬离涉讼厂房，涉讼厂房占有使用费应根据裕丰材料厂实际使用情况计算。裕丰材料厂已于2016年1月25日搬离涉讼厂房及展厅，恒辉印花厂、陈候辉亦已对外发布招租公告，且无证据证明其存在接收涉讼厂房及展厅的障碍，其不予接收应自行承担相应后果，故一审法院认为裕丰材料厂应付占有使用费应计算至2016年1月25日，恒辉印花厂、陈候辉反诉请求裕丰材料厂返还涉讼厂房、支付此后的使用费理据不足，一审法院不予支持。结合裕丰材料厂诉请，裕丰材料厂已交纳的2016年1月26日至2016年2月13日的使用费59819.35元（97600元÷31×19）应退还予裕丰材料厂。关于涉讼展厅使用费的问题。裕丰材料厂虽称于2015年7月之后已经没有使用，但未举证证明其已经将展厅清空并返还裕丰材料厂，且裕丰材料厂亦确认该部分展厅与办公楼相通且用于扩建原有展厅使用，而裕丰材料厂于2016年1月25日才整体搬离，故一审法院认为涉讼展厅的使用费亦应计算至该日止。经核，裕丰材料厂应向恒辉印花厂、陈候辉支付展厅使用费7322.58元（1000×7+1000÷31×10）。经抵扣，恒辉印花厂、陈候辉应退回使用费52496.77元（59819.35-7322.58）予裕丰材料厂。双方对裕丰材料厂应付使用费存在争议，且裕丰材料厂一直拖欠涉讼展厅使用费，恒辉印花厂、陈候辉最终应退款数额经本案才最终核定，故裕丰材料厂诉请恒辉印花厂、陈候辉计付相应退款利息理据不足，一审法院不予支持。
电费。其中15965.11元电费的计费时段基本对应裕丰材料厂占有使用涉讼厂房期间，应由裕丰材料厂负担并支付予恒辉印花厂、陈候辉。另外的10683.66元电费的计费时段为2016年2月1日至2月22日，此期间裕丰材料厂未占有使用涉讼厂房及展厅，故该笔费用即使实际发生亦应由恒辉印花厂、陈候辉自行承担。
厂房损坏赔偿。恒辉印花厂、陈候辉虽称厂房存在多处损坏，应由裕丰材料厂承担赔偿责任，但部分变更如中间墙的拆除、污水池建设在裕丰材料厂占有使用期间已经发生，且恒辉印花厂、陈候辉同意变更；部分损坏属于裕丰材料厂实际使用厂房作建材产销使用可能发生的后果，恒辉印花厂、陈候辉出租时清楚知悉厂房租赁用途，对此应自行承担相应后果；部分损坏如电线、钢架阁楼拆除，属于裕丰材料厂自行处分其财产；部分损坏物件原状如何无法确定，无法判断因裕丰材料厂使用导致的损坏程度。综上，修复费用评估没有必要，恒辉印花厂、陈候辉申请一审法院不予采纳。一审法院基于公平原则，综合考虑裕丰材料厂没有与恒辉印花厂、陈候辉妥善交接而自行搬离、部分物件可能于使用过程中发生损坏、裕丰材料厂部分物品未完全清理等因素，酌定裕丰材料厂赔偿30000元予恒辉印花厂、陈候辉。关于电冰柜损失，恒辉印花厂、陈候辉未举证证明，一审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认裕丰材料厂与恒辉印花厂、陈候辉于2012年5月18日签订的《厂房租赁合同》无效；二、恒辉印花厂、陈候辉应于判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金200000元及水电按金50000元予裕丰材料厂；三、恒辉印花厂、陈候辉应于判决发生法律效力之日起十日内退还使用费52496.77予裕丰材料厂；四、裕丰材料厂应于判决发生法律效力之日起十日内支付电费15965.11元予恒辉印花厂、陈候辉；五、裕丰材料厂应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿30000元予恒辉印花厂、陈候辉；六、驳回裕丰材料厂的其他请求；七、驳回恒辉印花厂、陈候辉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取3351.88元（裕丰材料厂已预交），由裕丰材料厂负担433.15元，由恒辉印花厂、陈候辉负担2918.73元；反诉受理费3919.74元（恒辉印花厂、陈候辉已预交），由裕丰材料厂负担474.56元，由恒辉印花厂、陈候辉负担3445.18元。经抵扣，恒辉印花厂、陈候辉应负担份额共2444.17元应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予裕丰材料厂，一审法院不另收退。
本院二审期间，上诉人恒辉印花厂、陈候辉向本院提交以下证据：证据一至证据七、陈候辉分别与谢志超、谭嘉铭、邓卓红、梁仕竹、陈伟平、莫家益、佛山市柒牌门业有限公司签订的工程协议，相关银行结算业务委托书、客户回单、客户通知书、银行账户明细，收款收据，拟证明陈候辉雇请谢志超清理裕丰材料厂遗留在厂内超过2000吨的建筑垃圾及生活垃圾，共支出35000元；陈候辉雇请谭嘉铭修复裕丰材料厂损坏的厂内水电设备设施，共支出35000元；陈候辉雇请邓卓红清理裕丰材料厂遗留在厂内的用于安装抛光砖设备的混凝土基础及修复地面，共支出21000元；陈候辉雇请梁仕竹清理疏通厂内裕丰材料厂堵塞的下水道、化粪池等工程，支出9500元；陈候辉雇请陈伟平修复裕丰材料厂损坏的地面及改动的墙体，共支出38000元；陈候辉雇请莫家益修复裕丰材料厂损坏的门窗、洁具、水表等，共支出20000元；陈候辉雇请佛山市柒牌门业有限公司修复裕丰材料厂损坏的电动大门、小门、卷闸等，共支出9565元；上述合计支出175630元。证据八、陈候辉与ＸＸ于2016年6月3日签订的《租赁合同》，拟证明陈候辉于2016年7月16日开始将厂房重新出租给案外人ＸＸ，每月租金70000元，比原来租赁给裕丰材料厂少了27600元，故陈候辉不可能对裕丰材料厂进行逼迁。被上诉人裕丰材料厂在二审期间没有向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。经审查，恒辉印花厂、陈候辉提交的证据一至证据七因裕丰材料厂均对其真实性不予确认，且其中工程协议的相对方均没有相关的主体资料，也没有报价单、工程结算单、发票等证据以证明相关工程的实际发生，故本院不予采信；证据八与本案无关，不作为本案的定案依据。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同的效力及相关保证金、水电按金、租金、水电费的处理；一审法院酌定的厂房损坏赔偿是否合理。
关于涉案合同的效力及相关保证金、水电按金、租金、水电费的处理问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方当事人均未能提供涉案厂房、展厅的规划、报建资料，裕丰材料厂与恒辉印花厂、陈候辉于2012年5月18日签订的《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十六规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。恒辉印花厂、陈候辉关于上述合同有效并予以解除的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。而合同项下的4315.8平方米水泥空地及草坪空地，因与厂房属同一整体，属于涉案合同不可分割的部分，不能独立于厂房以实现合同目的，故其效力与厂房部分一致，合同整体无效。恒辉印花厂、陈候辉关于水泥空地及草坪空地部分合同有效的上诉主张依据不足，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院对裕丰材料厂诉请恒辉印花厂、陈候辉返还租赁保证金200000元及水电按金50000元予以支持并无不当，本院予以维持。基于涉讼合同无效，一审法院根据裕丰材料厂已于2016年1月25日搬离涉讼厂房及展厅，但已交纳2016年1月26日至2016年2月13日的厂房使用费，且未交纳展厅2015年7月之后的租金的实际情况，采取多退少补的方式计算涉讼厂房及展厅占有使用费，认定经抵扣，恒辉印花厂、陈候辉应退回使用费52496.77元（59819.35-7322.58）予裕丰材料厂并无不当，本院予以维持。对于恒辉印花厂、陈候辉所主张的电费，因其中15965.11元计费时段为裕丰材料厂占有使用涉讼厂房、展厅期间，故裕丰材料厂应予支付；另外的10683.66元因计费时段为2016年2月1日至2月22日，期间裕丰材料厂未占有使用涉讼厂房及展厅，故该笔费用即使实际发生亦应由恒辉印花厂、陈候辉自行承担。综上，恒辉印花厂、陈候辉关于上述费用的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于一审法院酌定的厂房损坏赔偿是否合理的问题。基于恒辉印花厂、陈候辉所称厂房存在的多处损坏，有部分是经其同意作出变更，部分是其明知厂房租赁用途而必然发生，部分属于裕丰材料厂自行处分其财产，甚至有部分损坏物件原状如何无法确定，且恒辉印花厂、陈候辉未保全裕丰材料厂搬离厂房时的原状，导致无法判断因裕丰材料厂使用导致的损坏程度，一审法院对恒辉印花厂、陈候辉的修复费用评估申请不予采纳正确。一审法院同时根据公平原则，综合考虑裕丰材料厂没有与恒辉印花厂、陈候辉妥善交接而自行搬离、部分物件可能于使用过程中发生损坏、裕丰材料厂部分物品未完全清理等因素，酌定裕丰材料厂赔偿30000元予恒辉印花厂、陈候辉，并无不妥，本院予以维持。恒辉印花厂、陈候辉上诉主张裕丰材料厂应向其赔偿厂房修复费用损失200000元及电冰柜损失3000元没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，恒辉印花厂、陈候辉的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10724.96元，由上诉人佛山市南海区西樵恒辉印花厂、陈候辉负担。本院依申请退回459.66元予上诉人佛山市南海区西樵恒辉印花厂、陈候辉。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年一月十三日
书记员 陈敏仪