大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第00818号
原告大连中铁诺德物业服务有限公司。
法定代表人李新春，系总经理。
委托代理人李杨，系辽宁建方律师事务所律师。
委托代理人靳海燕，系辽宁建方律师事务所律师。
被告刘恩。
原告大连中铁诺德物业服务有限公司（以下简称“原告”）与被告刘恩（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，由审判员马雯菁、人民陪审员于菊英、于淑梅共同组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人靳海燕律师及被告刘恩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月19日，原告与大连法马克房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同，约定由原告对大连中铁诺德滨海花园小区进行前期物业服务。被告系中铁诺德滨海花园小区业主，2012年12月28日，大连法马克房地产开发有限公司与被告签订《前期物业服务协议》，约定了物业服务费标准及支付时间。现原告已按约履行了合同义务，但被告无故拖欠物业费不予支付，故请求判令：被告支付自2013年3月27日至2014年12月31日期间的物业费5，347.12元及滞纳金10，330.64元，共计15，677.76元。
为证明其主张，原告提交《大连中铁诺德滨海花园前期物业服务委托合同》（以下简称“《委托合同》”）、《前期物业服务协议》、《资质证书》为证，拟证明原告与开发商签订前期物业管理服务委托合同，原告依合同约定及法律规定为被告提供物业服务并向其收取物业费，而被告逾期未交纳物业费。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，案涉《委托合同》无效，对被告不产生约束力。原告与开发商恶意串通，严重损害全体业主的利益，原告公司与开发商公司实质为一家公司，原告也并未通过法定的招投标选聘程序获得案涉小区的物业管理权，故该《委托合同》违反行政法规的强制性规定而无效。而且合同中约定的物业费标准也严重超过法定标准与行业标准，原告也未履行合同约定的服务。其次，原告没有依法取得收费许可证，无权向被告收取物业服务费。第三，原告所提供的资质证书显示，其于2014年10月才获得壹级物业服务资质，故其在不具有相应物业服务等级资质的情况下，无权获得案涉小区的物业服务管理权。第四，原告提供的服务严重质价不相符。原告称其已完全履行了物业服务合同，但并未提供证据予以证明，而被告提交相应证据证明原告未能提供合同约定的物业服务。第五，原告主张的滞纳金并无法律依据，滞纳金是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等，国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权设立。且滞纳金及其数额必须由法律明文规定，其征收是由国家强制力保障，故案涉滞纳金条款不符合法律规定，应属无效。第六，案涉房屋装修后由于房屋渗水和窗户漏雨，对房屋造成严重损坏，但是原告至今未对房屋造成的损失作出任何赔偿。
为证明其主张，被告提交照片数张、《说明》两份、工商登记查询信息为证，拟证明被告居住小区环境状况，原告未能提供符合标准的物业服务及原告与开发商实质上是一家公司。
经审理，本院查明以下事实：
1、被告系坐落于大连市高新技术产业园区聚贤园XXX房屋的所有权人，该房屋面积为110.03平方米，设计用途为住宅。
2、该房屋由大连法马克房地产开发有限公司开发出售。2012年9月19日，原告与该开发商另签订《委托合同》，约定由原告对大连中铁诺德滨海花园小区实行物业管理，物业具体位置为大连市高新园区聚贤路。委托管理期限自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》，物业管理费用由原告按向业主收取，住宅的物业费标准为按建筑面积每月每平方米2.3元。
3、2012年12月28日，大连法马克房地产开发有限公司与被告签订《前期物业服务协议》，约定被告同意开发商将对大连中铁诺德滨海花园小区实施前期物业服务的权利义务转让给委托的原告公司。该协议约定的物业费标准与《委托合同》一致，被告须在每季度首月10日前支付本季度物业服务费，如逾期交纳物业服务费，需补交并按3‰比例按日交纳滞纳金。同时在该协议所附的《大连中铁诺德滨海花园临时管理规约》约定了作为业主的被告及作为物业公司的原告的相关权利及义务。
4、至本案辩论终结前，案涉小区未成立业主委员会，原告亦未办理物业收费许可证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，根据被告与开发商签订的《前期物业服务协议》，被告同意由开发商委托物业管理企业实施前期物业管理，而此协议在案涉物业业主委员会与其选定的物业管理企业另行签订《物业服务委托合同》生效之日前应是有效的。现案涉物业小区于庭审辩论终结前未成立业主委员会，被告亦未提交该小区全体业主与案外物业公司签订的其他物业服务合同，那么，被告应受该《前期物业服务协议》的约束。关于被告辩称原告与开发商签订的《委托合同》无效一节，首先，原告与开发商公司系分别登记设立的两个独立主体，被告仅以两者的法定代表人与股东相同即推定两公司人格混同，并无法律依据，本院不予采信。其次，关于被告辩称该《委托合同》违反《物业管理条例》第二十四条的强制性规定一节，该条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”本院认为，第一，从该条文整体立意来看，并不属于效力性强制性规范；第二，该条规定开发商选聘物业公司也并非仅限于“招投标”方式；第三，被告也并未举证证明开发商选聘原告为前期物业管理公司的过程中存在违反该条所规定的情形。综上，被告辩称《委托合同》为无效并无法律及事实依据，亦无证据支持，本院不予采纳。
关于被告辩称原告未取得收费许可证及不具有物业服务等级资质一节，首先，根据原告提供的《资质证书》已可以证明原告自2011年3月31日起即被准予从事物业管理活动，故被告此节辩称，本院不予采纳。其次，关于原告未取得收费许可证一节，本院认为，收费许可涉及到物价管理部门的行政管理权责，应由行政管理部门处理。关于物业费标准，系由被告与开发商签订《前期物业服务协议》所约定确认的，且原告系经工商部门备案登记依法成立的物业管理企业，已依法取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书，并依据《委托合同》之约定对案涉小区进行前期物业管理。因此，原告是否取得收费许可证不影响其依据合同约定收取物业费，被告以此为由拒绝交纳物业费，本院不予支持。
关于被告辩称原告提供的物业服务质价不符一节，被告提交照片数张及部分业主书写的情况说明以证明其辩称。本院认为，原告作为物业公司应按照合同约定对案涉小区进行维修、养护、管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序，且这种履行是一个持续性的过程。被告提供的照片确能显示在照片拍摄时案涉小区的相关设施及环境卫生存有需要改善及维修的问题，但物业公司的服务正包括对出现问题的设施、环境卫生及时进行维修与维护，故仅以上述照片无法全面反映原告履行合同情况，即上述照片作为视听资料有一定瑕疵，本院无法予以采纳。
关于被告辩称其房屋因漏雨造成损失一节，本院认为，被告所述的财产损害赔偿与本案并不属同一案由，且该财产损害的事实、侵权主体、因果关系等也需要调查予以确定，故在本案中无法并案处理。
关于原告主张的滞纳金，在理论及实践中确有一定争议。有观点认为，“滞纳金”是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等，国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权设立，故案涉滞纳金条款不符合法律规定，应属无效，即如被告所辩。但也有观点认为，案涉合同中所约定的“滞纳金”究其性质实际上是双方约定当业主迟延交纳物业服务费所承担的违约金，属于民事责任承担方式的一种，即如原告所诉。本院对原告所诉予以采纳，但考虑到滞纳金（违约金）的数额应与逾期交费所造成的损失大体相当，现《前期物业服务协议》中约定的滞纳金（违约金）标准明显过高。同时考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业服务公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，故本院将滞纳金（违约金）计算标准调整为自起诉日（2015年1月12日）起至被告实际给付拖欠物业费之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。
综上，被告应向原告支付2013年3月27日至2014年12月31日期间的物业费5，347.12元（110.03平方米＊2.3元／平方米＊21个月零四天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告刘恩给付原告大连中铁诺德物业服务有限公司自2013年3月27日至2014年12月31日期间的物业费5，347.12元。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告刘恩给付原告大连中铁诺德物业服务有限公司滞纳金（违约金），滞纳金（违约金）计算方式为以物业费5，347.12元为基数自2015年1月12日起至被告刘恩实际给付拖欠物业费之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告大连中铁诺德物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费190元、其他诉讼费50元，合计240元（原告已预交），由被告刘恩承担100元，剩余部分140元由原告自行承担。被告承担部分，自本判决发生法律效力之日起10日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日（包括送达之日）内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行期限为二年。
审 判 长 马雯菁
人民陪审员 于菊英
人民陪审员 于淑梅
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 王 月
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。