福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第1061号
原告福建水泥股份有限公司炼石水泥厂。
代表人陈联志，厂长。
委托代理人林银香（特别代理），福建海山律师事务所律师。
委托代理人王晓清（特别代理），福建海山律师事务所律师。
被告福建森沅物流有限公司。
法定代表人严华高，总经理。
第三人邓有兴，男，1973年12月18日出生。
原告福建水泥股份有限公司炼石水泥厂（以下简称炼石水泥厂）与被告福建森沅物流有限公司（以下简称森沅公司）、第三人邓有兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理，依法由代理审判员林超适用简易程序于2015年9月11日公开开庭进行了审理，因案情复杂且涉及第三人利益，本案于2015年9月25日裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告炼石水泥厂委托代理人林银香、王晓清，第三人邓有兴到庭参加诉讼；被告森沅公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告炼石水泥厂诉称，2012年，原告与被告森沅公司签订《装运停车场租赁经营合同》。该合同约定：原告将炼石水泥厂装运分厂车队房屋及停车场地（含汽修厂）出租给被告森沅公司，租赁期限自2012年3月1日至2015年2月28日；合同期满三日内，被告应当将本合同项下的翻建房屋及场地完好移交给原告。现合同期满，原告关于下一轮招标竞租工作已经完成，但被告未按照合同约定搬离、腾空租赁房屋及停车场地，已构成违约。因被告的违约行为致使原告无法进行下一轮房屋及停车场地租赁工作，给原告造成了租金损失。合同履行期间内，原告代垫了本应由被告森沅公司支付的房屋维修费用18745元，该费用被告森沅公司应予返还。2014年2月26日，被告森沅公司与第三人邓有兴签订《停车场经营权转让协议》，该协议约定：被告森沅公司按照与发包方（原告）原始合同规定的责、权、利所有条款内容一次性转让给第三人邓有兴执行、经营。第三人邓有兴可以被告森沅公司名义经营、管理该停车场；转让时间从2014年2月28日起由第三人邓有兴全权接管直到被告森沅公司与原告合同到期为止，转让价款780000元等内容。同时，被告森沅公司委托第三人邓有兴处理其与原告租赁合同的相关事宜。故第三人邓有兴应与被告森沅公司共同承担搬离、腾空租赁场地及偿还原告房屋维修费，赔偿原告租金损失等责任。综上，请求法院依法判令：1、被告森沅公司、第三人邓有兴立即搬离、腾空其所租赁的炼石水泥厂装运分厂车队房屋及停车场地（含汽修厂）；2、被告森沅公司、第三人邓有兴返还原告代垫的房屋维修费用18745元并赔偿原告租金损失（按17380元／月，从2015年3月1日起算至搬离场地之日止）；3、本案诉讼费用由被告及第三人负担。
被告森沅公司未作答辩。
第三人邓有兴述称，第三人愿意腾出租赁场地，但场地是从被告森沅公司处转让而来，第三人为此支付了转让费780000元。合同约定租赁期限届满后，出租人应当支付承租人在原停车场地上建设的七间平房以及在原有一层房屋位置翻盖成二层房屋的投资费用，此外，第三人对装运停车场以外向南段延伸的场地进行了扩建，原告应当支付这部分扩建费用。综上，若原告不支付投资费用和扩建费用，第三人则不同意搬离场地。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据材料：
证1，被告福建森沅物流有限公司基本信息、第三人邓有兴身份证复印件。证明福建森沅物流有限公司、第三人邓有兴的诉讼主体资格。
证2，装运停车场租赁经营合同、安全生产管理协议书各一份。证明2012年，原告与被告福建森沅物流有限公司签订租赁合同，约定了租赁的期限，违约责任及安全生产等相关事宜。
证3，停车场经营转让协议、中国建设银行转账凭条及业务收费凭证、授权委托书各一份。证明2014年2月26日，福建森沅物流有限公司将讼争停车场经营权转让给第三人邓有兴，转让价款780000元。同时被告福建森沅物流有限公司委托第三人邓有兴处理与原告租赁合同的相关事宜及续租事宜。第三人邓有兴已经依约缴交转让费780000元。
证4，告知、通知、律师函及快件投递单各一份。证明1、被告的行为构成违约。2、原告多次致函要求被告按照合同约定履行搬离、腾空炼石水泥厂装运分厂车队房屋及停车场地（含汽修厂），被告置之不理。3、2015年6月24日，原告委托律师向被告及第三人发出律师函，被告仍置之不理。
证5，停车场竞标租赁告知书、炼石车队停车场竞租报价函、中国建设银行现金缴款单各一份。证明1、原告对讼争房屋及停车场进行下一轮的招标，并将招标信息告知第三人邓有兴。2、第三人邓有兴已经参与讼争房屋及场地等招投标并交纳了履约保证金40000元，行使了优先权。
证6，发票、工程款支付申请表、合同审批流程表、建筑安装工程承包合同各一份。证明原告为被告代垫了租赁房屋维修费用18745元。
证7，土地使用权证一份。证明福建水泥股份有限公司对讼争场地享有使用权的事实。
证8，炼石厂车队停车场竞租公告、中标通知书、租赁合同各一份。证明被告拒不搬离讼争场地，造成原告的租金损失（暂计至2015年6月30日为69520元）。
被告森沅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未对原告诉求提出异议并提交反驳证据，视为其放弃诉讼权利。
第三人邓有兴对原告提供的第一组至第七组证据的真实性均无异议，但对第八组证据有异议，其认为原告与被告森沅公司之间的租赁合同的租金为年租金31000元，但与下一手承租人的租赁合同的租金为月租金17300元，这其中悬殊太大，可能存在恶意串通的情形。
第三人邓有兴未提供证据材料。
本院对原告提供的证据分析认证如下：
原告提供的第一组至第七组证据经第三人邓有兴质证对真实性没有异议，故本院对上述证据予以采信。对原告提供的第八组证据，第三人邓有兴认为租金悬殊太大，可能存在恶意串通情形，但第三人未能提供反驳证据予以佐证，且未能举证证明相同地段租赁物的市场价格，故本院结合本案其他证据综合判断后，对原告提供的第八组证据的真实性、合法性以及与本案的关联性均予以采信。
据此，本院对以下事实予以确认：
2012年，原告与被告森沅公司签订了一份《装运停车场租赁经营合同》。该合同约定：原告将炼石水泥厂装运分厂车队房屋及停车场地（含汽修厂）出租给被告森沅公司，租赁期限自2012年3月1日至2015年2月28日；合同期满三日内，被告应当将本合同项下的翻建房屋及场地完好移交给原告；原告同意原装运停车场以外即向南段延伸的场地提供给被告作为停车场所，停车场建设费用由被告承担；原告准许被告经政府批准后在原停车场地上建七间平房，面积为300平方米，投资费用由被告承担，其投资费用经原告确认后，在确认后的投资费用内由下一轮承租人与本合同承租人（被告森沅公司）协商并支付给本合同承租人（被告森沅公司）；原告同意被告森沅公司在租赁场地上原有一层房屋位置翻盖成二层，第二层房屋被告森沅公司在租赁期内必须无偿提供给原告作为市场部办公场所，建设二层房屋的投资费用用于冲抵租金；租赁物的维修费用由承租人承担；出租人不允许承租人转租租赁物；承包期满后，承租人投入翻建的二层房屋产权和场地归出租人所有，其翻盖的二层房屋的投资扣除租金后的余额由下一轮新承租人支付给本合同的承租人等内容。2014年2月26日，被告森沅公司在未经原告同意且原告不知情的情况下，与第三人邓有兴签订《停车场经营权转让协议》，被告森沅公司将租赁场地的使用权转让给第三人邓有兴。该协议约定：被告森沅公司将其与原告的租赁合同规定的责、权、利所有条款一次性转让给第三人邓有兴执行、经营，从2014年2月28日起该停车场由第三人邓有兴全权接管，直到被告森沅公司与原告合同时间到期为止等。协议签订当日，被告森沅公司向第三人邓有兴出具《授权委托书》，授权第三人邓有兴全权代表被告森沅公司履行原告与被告森沅公司签订的《装运停车场租赁经营合同》权利、义务。此后，原告于2015年1月27日向被告森沅公司和租赁场地的租户发出告知，要求被告森沅公司于2015年2月28日前将租赁物按合同约定的方式交还原告时，才知租赁物实际经营者是第三人邓有兴。2015年3月11日，原告再次致函被告森沅公司，要求其办理合同终止后的财产移交及清场手续。2015年3月23日，原告下一轮招标竞租工作完成，并于2015年3月25日与下一手承租人林华强签订《炼石厂车队停车场租赁合同》，将讼争场地出租给林华强，合同约定年租金底价为102000元。现因第三人邓有兴至今未搬离讼争场地，原告遂诉至本院。
另查明，2014年8月15日，原告为市场部办公楼漏水治理工程支出工程款18745元。
本院认为，原告炼石水泥厂与被告森沅公司签订《装运停车场经营租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告森沅公司之间的租赁合同关系依法成立并生效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，合同约定租赁期满三日内，被告应将租赁场地完好移交给原告，现被告未履行该义务，已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，故本院对原告要求被告森沅公司交还租赁场地的诉讼请求予以支持。被告森沅公司是在原告不知情且未经原告同意的情况下与第三人邓有兴签订《停车场经营权转让协议》，协议虽约定被告森沅公司将其与原告的租赁合同规定的责、权、利所有条款一次性转让给第三人邓有兴执行、经营，但原告与被告森沅公司之间的租赁合同明确约定出租人不允许承租人转租租赁物，故被告森沅公司与第三人邓有兴签订的《停车场经营权转让协议》对原告不发生法律效力。《装运停车场经营租赁合同》及《停车场经营权转让协议》约定的履行期限均于2015年2月28日到期，2015年3月1日起，原告即重新取得讼争租赁场地的占有权，第三人邓有兴继续占有讼争租赁场地属无权占有，依法应予返还并承担赔偿责任，故本院对原告要求第三人邓有兴返还讼争租赁场地并赔偿占有期间的使用费的诉讼请求予以支持。因原告及第三人未向本院举证相同地段当时的租赁物市场价格，故本院认为第三人邓有兴占有期间的使用费在2015年3月25日前可参照原租赁合同的约定的年租金31000元计付（不足月折日计算），自2015年3月26日起的使用费则参照原告重新招标的年租金102000元计付至第三人邓有兴搬离租赁场地之日止。原告在租赁合同签订后依约将租赁物交付被告森沅公司使用，被告森沅公司应当按照合同的约定承担对租赁物的维修费用，但被告森沅公司并未按合同约定履行前述义务，已违约，故本院对原告主张要求被告森沅公司支付原告为其代垫的房屋维修费用18745元的诉讼请求予以支持；原告主张要求第三人邓有兴支付房屋维修费用违反合同相对性原则，故原告对第三人邓有兴的该项诉讼请求，本院不予支持。第三人邓有兴的各项抗辩意见，因其与原告之间没有直接合同法律关系，其向原告主张退还投资费用和扩建费用，没有法律和合同依据，本院对此均不予支持。被告森沅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未在举证期限内对原告的诉求提出异议并提供证据予以反驳，视为自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告福建森沅物流有限公司应于本判决生效之日起十日内将炼石水泥厂装运分厂车队房屋及停车场地（含汽修厂）返还原告福建水泥股份有限公司炼石水泥厂。
二、第三人邓有兴应于本判决生效之日起十日内搬离、腾空原告福建水泥股份有限公司炼石水泥厂租赁给被告福建森沅物流有限公司的炼石水泥厂装运分厂车队房屋及停车场地（含汽修厂）。
三、被告福建森沅物流有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告福建水泥股份有限公司炼石水泥厂房屋维修费18745元。
四、第三人邓有兴应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告福建水泥股份有限公司炼石水泥厂逾期占有使用费（自2015年3月1日起至2015年3月25日，按年租金31000元计付；自2015年3月26日起至第三人邓有兴搬离租赁场地之日止，按年租金102000元计付；不足月折日计算）。
五、驳回原告福建水泥股份有限公司炼石水泥厂的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2007元，由被告福建森沅物流有限公司负担426元，由第三人邓有兴负担1581元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 张信光
代理审判员 林 超
人民陪审员 朱 艳
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 黄心怡
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第二百四十五条占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。