广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3289号
上诉人（原审原告）：中山火炬工业联合有限公司，住所地中山市。
法定代表人：谭学飞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：封谟喜，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈阳武，广东雅商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中山联祥工业有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：苏雍淳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁秋芳，广东广中律师事务所律师助理。
上诉人中山火炬工业联合有限公司（以下简称联合公司）因与上诉人中山联祥工业有限公司（以下简称联祥公司）物业服务合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初24116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
联合公司上诉请求：撤销一审判决，改判联祥公司向联合公司支付2011年6月1日至2016年11月30日的物业维护管理费3288318元及逾期利息（以每期欠款金额为基数，按银行同期同类贷款利率从2011年6月11日计至实际清偿之日）。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，联合公司在本案起诉前通过合法有效方式向联祥公司主张物业管理费，构成诉讼时效中断，联祥公司应从2011年6月1日起支付物业管理费。2014年1月7日，联合公司向中山市联凯鞋业有限公司（以下简称联凯公司）发出《物业管理费催缴通知》，向其催缴物业管理费，2014年2月20日联祥公司与联凯公司共同回复联合公司，确认欠2011年6月至2014年1月期间物业管理费1760000元，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。”之规定，即诉讼时效从2014年2月20日中断，诉讼时效期间重新计算。2016年1月12日，联合公司向联祥公司通过顺丰快递了三份《物业管理费催缴通知书》，联合公司举证了上述文件及三份快递单，联合公司向联祥公司主张了权利，即构成诉讼时效中断，本案诉讼时效期间从2016年1月12日开始计算。2016年4月12日，联合公司向联祥公司通过顺丰快递了三份《物业管理费催缴通知书》，联合公司举证了上述文件及三份快递单，联合公司向联祥公司主张了权利，诉讼时效因此而中断，即本案诉讼时效从2016年4月12日开始从新计算，联合公司主张从2011年6月开始计算物业管理费并没有超过诉讼时效，一审法院认为联合公司对联祥公司拖欠2014年11月前的物业管理费的主张超过诉讼时效是错误的，二审法院应予纠正。2005年1月28日，联合公司与林进峰、联祥鞋材有限公司签订《建设用地转让合同》，约定林进峰向联祥鞋材有限公司转让涉案土地使用权，联合公司向联祥鞋材有限公司收取物业维护管理费。联祥鞋材有限公司取得合同约定的土地后，依法登记至联祥公司处，联祥公司将该土地上建设的部分房屋出租给中山市联凯鞋业有限公司（以下简称联凯公司）。其间，联合公司于2014年1月7日向联凯公司发出《物业管理费催缴通知》，向其催缴物业管理费，联祥公司与联凯公司于2014年2月20日共同回复联合公司，确认拖欠联合公司的物业管理费，上述行为已经确认联祥公司为物业服务合同关系的实际承受人，联祥公司应该依法履行缴交物业管理费的义务。
联祥公司针对联合公司的上诉请求辩称，一、联合公司关于联祥公司负有缴交物业管理费义务的理由不能成立。涉案《建设用地转让合同》是关于林进峰转让建设用地给联祥鞋材有限公司的约定，与联合公司没有任何关联，但联合公司却利用其强势地位强行介入，要求联祥鞋材有限公司向其交纳物业管理费。物业管理服务合同属于双务合同，物业管理企业只有在为业主提供了物业管理服务后才有权向业主收取物业管理费。联合公司从未履行物业管理服务义务，联祥公司拒交物业管理费是行使先履行抗辩权。联合公司向联祥公司收取所谓的物业管理费实质是向企业乱收费，不受法律保护。假定联合公司享有收取物业管理费的义务，联合公司于2016年11月16日提起本案诉讼，其主张2014年11月16日前的所谓物业管理费亦超过诉讼时效，丧失胜诉权。落款日期2014年1月7日、2016年1月12日、2016年4月12日的《物业管理催缴通知》是发给案外人的，联合公司从未向联祥公司主张过权利，一审认定本案诉讼时效从2014年12月计起，符合事实与法律规定。
联祥公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回联合公司的诉讼请求。事实与理由：一审认定案件事实不清，判决无依据。本案为物业服务合同纠纷。物业管理服务合同是双务合同，物业服务企业必须为业主提供了物业管理服务，才有权向业主收取物业管理服务费，否则业主享有先履行抗辩权，有权依照物业管理法规及最高人民法院相关司法解释等规定行使业主权利，有权拒交物业管理服务费。联祥公司一直自行出资聘请物业管理服务人员或向专业物业服务企业购买物业管理服务，包括水电、消防、电梯设备维护保养以及保安、保洁、绿化、灭鼠等，联祥公司在一审中已对此提交充分证据证明，联合公司亦无异议。联合公司向联祥公司主张物业维护管理费，联合公司依法负有举证证明义务，但其提交的证据却不能证明其主张。联合公司从未为联祥公司提供物业管理服务。一审没有查明联合公司是否履行物业管理服务的合同义务。联祥公司厂区外市政道路、排水、绿化以及安全保卫、卫生清洁等属于政府公共设施或政府职责。联祥公司依法享有政府提供的公共设施及服务的权利。联合公司因政府公共设施及公共服务向联祥公司收取物业管理费于法无据。联祥公司不是《建设用地转让合同》的当事人，该合同对联祥公司无约束力，一审依据该合同进行判决违反了合同相对性原则。2014年2月20日联祥公司与联凯公司的回函中关于“贵司向我司收取2011年6月至2014年1与人期间物业管理费1760000元，给我司造成很大的负担和压力”的表述，并无确认拖欠联合公司物业管理费的意思表示。
联合公司针对联祥公司的上诉辩称，联合公司已经充分举证证明自己按约定履行了相应的义务。涉案合同是合法有效。虽然签订合同的当事人非联祥公司，但苏恒源、苏郭丽珠和联祥鞋材有限公司是联祥公司的设立人及股东，联祥公司承担合同义务不违反合同相对性。关于时效问题的答辩意见与联合公司的上诉状意见相同。
联合公司向一审法院起诉请求：联祥公司向联合公司支付2011年6月1日至2016年11月30日的物业维护管理费3630000元及逾期支付利息（以每期欠款额55000元为基数，按银行同期同类贷款利率从2011年6月11日起计至实际清偿之日止，暂计至2016年11月为570000元）。
一审法院认定事实：1.联合公司成立于1991年2月27日，具有独立的法人地位，其经营范围含物业管理；联祥鞋材有限公司为在我国台湾省登记注册的企业。2005年1月28日，联祥鞋材有限公司向中山市工商行政管理局出具《授权委派书》，载明：“兹委派苏恒源出任中山联祥工业有限公司董事长，委派苏郭丽珠、苏雍舜、苏雍淳、苏雍智、苏雍吉出任该公司董事，并授权苏恒源代表本公司签署独资公司的一切文件及处理公司的有关事宜。”2005年4月5日，经中山市工商行政管理局核准，联祥公司依法登记成立，其企业性质为有限责任公司（台港澳法人独资），法定代表人为苏恒源，股东（发起人）为联祥鞋材有限公司（持股比例100%），住所地为广东省××火炬开发区××路示范基地东利围。后，联祥公司的企业登记信息经多次变更，目前其登记的基本情况与本案联祥公司基本情况一致。2.2004年12月6日，林进峰（甲方）、苏恒源（乙方）、联合公司（丙方）签订《建设用地转让合同》一份，约定的主要内容为：甲方向乙方转让座落于东利村利围面积约为200亩的土地使用权。实际结算面积以国土局最后测量面积为准；土地使用权之转让单价为人民币14.2万元/亩，总计为人民币2840万元（最后依土地使用权证中的准确土地面积计算，多退少补）。以上金额已包括征地补偿费、土地使用权出让金等政府规费以及前期设施配套费等；丙方有权按时如数向乙方收取物业维护管理费；丙方负责乙方厂区外的市政道路、排水、路灯、绿化等工程的建设和维修保养、治安巡逻、安全保卫及卫生等统筹工作，乙方则应按企业总建筑面积数量每月、每平方米向丙方交付0.5元物业管理维护费，且在当月10日前交付；因甲方系由丙方转让才得到本次所转让的土地的，而海滨行政村部分占用了该处土地，故在甲方将该地块转让给乙方后，丙方必须协助乙方进行搬迁工作，费用由乙方负责；按照市、区政府有关规定，丙方应协助乙方办理立项、验资、项目变更、环保、消防招工、报关、年检、申领营业执照、代理企业进出口和协助与有关部门的工作等服务工作或派出专职人员为企业担任常年顾问跟踪服务，丙方可按服务性质、工作难度收取相应的服务手续费；丙方不得干涉乙方的经营活动。此外，该合同还就土地使用权之转让、付款办法、三方权利和义务、合同的变更、解除和终止等方面进行了约定。2005年1月28日，林进峰（甲方）、联祥鞋材有限公司（乙方）、联合公司（丙方）签订《建设用地转让合同》一份，约定：甲方向乙方转让座落于中国技术市场科技成果产业化（中山）示范基地东利围面积为174.706亩的土地使用权（分两个土地证，第一个证号为：2001字第152149号，面积为91.0191亩；第二个证号为：2001字第152148号，面积为83.6869亩），实际结算面积以国土局最后测量为准；土地使用权之转让单价为人民币14.2万元/亩，总计为人民币2480.8252万元，其中，甲方同意优惠减少21.14268万元，实际乙方应付给甲方的土地转让金为2459.68252万元（最后依土地使用权证中的准确土地面积计算，多退少补）。以上金额已包括征地补偿费、土地使用权出让金等政府规费以及前期设施配套费等；合同其他主要内容同上述一审法院查明的事实2基本一致。联祥鞋材有限公司在申请成立联祥公司过程中，已依法将本合同提交给中山市工商行政管理局备案。3.上述合同签订后，林进峰（甲方）、联祥鞋材有限公司（乙方）均依约履行了相关合同义务，并将上述土地的土地使用权于2005年10月31日登记至联祥公司名下，新的土地使用权证号分别为：中府国用（2005）第易151838号、中府国用（2005）第易151839号、中府国用（2005）第易151840号，土地使用权面积共计104519.7平方米。2006年11月24日，中山市规划局先后作出《中山火炬高技术开发区建设工程规划许可证批复书》、《建设工程规划许可证》各6份，许可联祥公司在上述土地上建设厂房A、厂房B、厂房C、厂房D、宿舍A、宿舍B共6栋房屋。2008年5月7日，中山市规划局先后作出《中山火炬高技术开发区建设工程规划许可证批复书》、《建设工程规划许可证》各5份、许可联祥公司在上述土地上建设工业附属设施5栋，即宿舍C、食堂、配电房、值班室、消防水池各1栋。根据上述规划许可证批复书及规划许可证载明，该11栋建筑的建筑面积共计99563.22平方米。2011年11月11日，联祥公司重新取得上述土地建设的房地产产权证书，为一地多房，土地使用权坐落于中山市火炬开发区沿江东××（××），土地证号为：国（2011）15010**号，土地使用权面积为104519.7平方米，房屋9幢，分别坐落于中山市火炬开发区沿江东三路21号1幢至9幢，1幢至9幢的房产证号依次为0111015693、0111015696、0111015698、0111015700、0111015701、0111015704、0111015712、0111015715、0111015719，房屋建筑面积共计99646.61平方米。4.2011年2月16日，联祥公司与联凯公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由联祥公司将其名下座落于中山市火炬开发区沿江东三路21号厂区A栋、B栋、C栋1楼共计16150平方米的租赁物出租给联凯公司，租赁期限自2011年2月15日至2016年5月31日。2016年6月1日，联祥公司与联凯公司再次签订《房屋租赁合同》一份，约定由联祥公司将其名下座落于中山市火炬开发区沿江东三路21号厂区A栋、B栋、C栋1楼、C幢宿舍、饭堂共计5086.86平方米的租赁物出租给联凯公司，租赁期限自2016年6月1日至2017年5月31日。5.2014年1月7日，联合公司向联凯公司发出《物业管理费催缴通知》一份，载明：“到目前为止，贵公司拖欠我司2011年6月份至2014年1月份物业管理费共：1760000元。请贵司安排缴交为盼。”2014年2月20日，联祥公司和联凯公司共同向联合公司发出《复中山火炬工业联合有限公司函》，述明其已收悉联合公司向其所发的《物业管理费催缴通知》，并回复如下：“1.关于我司向贵司受让的土地中有7.9662亩一直不能交付我司使用问题，我司曾多次与贵司协商，贵司亦承诺妥善解决与农民的争议，尽快将该土地交付我司使用，但至今为止，我司仍无法使用该地。2.关于贵司承诺出资为我修建东西走向20米、南北走向10米围墙问题，一直未见行动，给我司的安保管理造成障碍，形成安全隐患。3.我司联凯于2011年4月7日前已搬出租赁联合工业公司厂房，至今剩余部分租赁押金人民币叁拾叁万陆仟叁佰零捌元（￥336308）未退还我司。4.贵司向我司收取2011年6月至2014年1月期间物业管理费1760000元，给我司造成很大的负担与压力。目前市场萧条，制造业举步维艰，企业生存压力很大，我司确无能力交纳如此巨额的物业管理费。请贵司本着扶持地方企业度过难关，促进地方经济发展的原则，减免该项费用。”5.2016年11月16日，联合公司认为联祥公司未按其与林进峰、苏恒源签订之《建设用地转让合同》约定向其支付2011年6月1日至2016年11月30日的物业维护管理费3630000元为由，将联祥公司诉至一审法院，请求判如所请。联祥公司积极应诉，并提出答辩意见如上。本案庭审期间，联合公司确认其据以提出诉请的合同为其与林进峰、联祥鞋材有限公司于2005年1月28日签订的《建设用地转让合同》。联合公司为证明其已经履行了该《建设用地转让合同》第6.2款所约定的服务（含治安巡逻、清洁卫生、安全保卫等），其提交了证据9为证。对于该证据9，联祥公司均不予确认。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。联合公司与林进峰、联祥鞋材有限公司于2005年1月28日签订《建设用地转让合同》，约定林进峰向联祥鞋材有限公司转让座落于中国技术市场科技成果产业化（中山）示范基地东利围面积为174.706亩的土地使用权以及其他内容，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同关于联合公司有权按时如数向联祥鞋材有限公司收取物业维护管理费的相关条款，在该两公司之间依法成立物业服务合同关系，亦合法有效，联合公司及联祥鞋材有限公司应当依法恪守履行。联祥鞋材有限公司取得合同约定的土地后，依法登记至联祥公司，联祥公司依法在该土地上建设房屋，并将部分出租给联凯公司。期间，联合公司2014年1月7日向联凯公司发出《物业管理费催缴通知》，向其催缴物业管理费，联祥公司与联凯公司于2014年2月20日共同回复联合公司，除敦促联合公司履行其他义务外，还确认其拖欠联合公司物业管理费，并请求联合公司减免物业管理费。联祥公司的该行为已经确认其为联合公司与联祥鞋材有限公司物业服务合同关系的实际承受人，是其真实意思表示，对其具有法律约束力，其应当依法履行联祥鞋材有限公司对联合公司关于缴交物业管理费的义务。因此，联合公司主张联祥公司拖欠物业管理费，理据充分，一审法院予以支持；根据前述《建设用地转让合同》关于物业管理费的缴交约定，联祥公司应当于每月的10日前交付当月物业管理费。但是，联合公司未能充分举证证实其在2016年11月16日向一审法院起诉之前已通过合法形式向联祥公司主张过2014年11月之前物业管理费。根据《中华人民共和国民法通则》关于权利人应当在义务应当支付欠款之日起2年内主张的规定，联合公司对于联祥公司拖欠其2014年11月前（含当11月）的物业管理费的主张依法已超过诉讼时效，其已丧失了胜诉权，故一审法院对联合公司要求联祥公司向其支付2014年11月（含当11月）之前的物业管理费部分，一审法院不予支持，对其余部分主张依法予以支持；关于联祥公司拖欠物业管理费的金额问题，应当以产权证登记的面积按月据实计算为宜。根据联祥公司所取得的9栋房屋的不动产权证书记载，该9栋房屋建筑面积共计99646.61平方米，故联祥公司每月应向联合公司缴交的物业管理费为49823元（0.5元/平方米×99646.61平方米＝49823元），从2014年12月至2016年11月，联祥公司拖欠联合公司物业管理费的总金额应为1145929元；根据前述《建设用地转让合同》关于物业管理费的缴交约定，并无约定逾期缴交时义务人应当向权利人支付逾期支付利息的内容，故联合公司要求联祥公司自每期欠缴物业管理费之日起计付逾期支付利息没有依据，但可自联合公司向法院起诉联祥公司之日即2016年11月16日起向联祥公司计收物业管理费逾期支付利息；联合公司要求按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向联祥公司计收逾期支付利息，理由充分，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：联祥公司应于判决发生法律效力之日起七日内向联合公司支付物业管理费1145929元并支付逾期利息（以1145929元为基数，自2016年11月16日起至清偿之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40400元（联合公司已预交），由联合公司负担27647元，由联祥公司负担12753元（该款由联祥公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付联合公司）。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的主要焦点为：一、联祥公司是否应向联合公司支付物业管理费；二、联合公司关于2014年11月之前的物业管理费是否已过诉讼时效。
关于焦点一，联合公司与林进峰、联祥鞋材有限公司签订《建设用地转让合同》，约定林进峰向联祥鞋材有限公司转让涉案土地使用权，联合公司负责联祥鞋材有限公司厂区外的市政道路、排水、路灯、绿化等工程的建设和维修保养、治安巡逻、安全保卫及卫生等统筹工作，联祥鞋材有限公司则应向联合公司交付物业管理维护费。联祥鞋材有限公司取得合同约定的土地后，依法登记至联祥公司名下，联祥鞋材有限公司也是联祥公司的全资股东。该土地上建设的部分房屋出租给联凯公司，联合公司向联凯公司发出《物业管理费催缴通知》后，联祥公司也与联凯公司共同回复请求减免物业管理费。上述情形表明联祥公司系物业服务合同关系的实际承受人。涉案合同约定厂区外的市政道路、排水、路灯、绿化及治安、卫生工作由企业承担，受益企业缴纳物业服务费，法律并不禁止上述约定。对于联合公司是否履约问题，本院认为，厂区外的道路、排水、路灯、绿化等工程客观存在，联合公司提供的《治安联防协议书》、《垃圾器具租用协议》等证据表明其承担了治安、卫生等工作，在联合公司提起本案诉讼前，联祥公司也未对联合公司履约问题提出异议，故联合公司已履行了合同约定的义务可以认定。由于涉案合同并未约定厂区内的物业服务工作也由联合公司承担，联祥公司在厂区内聘请相关机构从事物业服务工作，并不能证明联合公司违约未履行义务。在联合公司已履约的情况下，联祥公司亦应依约缴交物业管理费。
关于焦点二，联合公司主张物业管理费的诉讼时效为2年。联合公司于2014年1月7日向联凯公司发出的《物业管理费催缴通知》，2012年1月7日前的物业管理费已过诉讼时效，2012年1月7日至该日期间的物业管理费诉讼时效中断，中断后应重新计算诉讼时效期间，即上述期间的物业管理费自该日起重新计算两年，联合公司应于2016年1月7日前主张上述期间的物业管理费。由于联合公司未在2016年1月7日前及时主张上述期间物业管理费权利，故上述期间物业管理费已超过诉讼时效。联合公司于2016年11月向法院提起诉讼。2014年1月7日至2016年11月期间物业管理费已过诉讼时效，联合公司丧失了胜诉权。联合公司上诉主张其于2016年1月12日、2016年4月12日向联祥公司主张物业管理费，但其提供的快递单并未显示寄件的名称或内容，联祥公司对此也不予确认，联合公司的证据不足以证明其主张。故一审法院驳回联合公司关于2014年11月之前的物业管理费并无不当。
综上，联祥公司、联合公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39052元（中山火炬工业联合有限公司已预交40400元，中山联祥工业有限公司已预交40400元），由中山火炬工业联合有限公司负担23939元，中山联祥工业有限公司负担15113元。
本判决为终审判决。
审判长 薛焕彬
审判员 张群立
审判员 陈爱玲
二〇一八年六月十一日
书记员 郑 蕙