甘肃省白银市白银区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘0402民初2115号
原告：甘肃新新地房地产开发有限公司，住所地位于白银区王岘东路180号。
法定代表人：薛晓天，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛蕊宁，系甘肃岱峰律师事务所律师。
被告：牛某，汉族。
委托诉讼代理人：朱爱军，系甘肃仁泽律师事务所律师。
被告：张某，住景泰县。（缺席）
被告：余某，现羁押于白银市监狱。
被告：景泰县昌欣乳业有限责任公司，住所地位于景泰县漫水滩乡富民村。
法定代表人：余志才，系该公司总经理。
原告甘肃新新地房地产开发有限公司与被告牛某、张某、余某、景泰县昌欣乳业有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告张某经本院传票依法传唤无正当理由未到庭，原告委托诉讼代理人薛蕊宁、被告牛某的委托诉讼代理人朱爱军、被告余某、被告景泰县昌欣乳业有限责任公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告甘肃新新地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对位于景泰县一条山镇永泰路100号4幢3单元802室房屋的强制执行，并解除查封扣押；2、请求确认景泰县一条山镇永泰路100号4幢3单元802室房屋属于原告所有；3、本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2017年6月27日，原告（案外人）收到白银区人民法院送达的（2017）甘0402执异17号《执行裁定书》，原告认为该裁定驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。2013年3月13日原告与被告张某、余某签订了房屋买卖合同，合同签订后被告张某、余某向原告支付首付款188926元，剩余房款在中国农业银行股份有限公司景泰县支行办理了按揭贷款，原告与被告张某、余某及中国农业银行股份有限公司景泰县支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告为二被告的该笔借款提供担保。2016年3月开始，由于被告张某、余某未按时向景泰县支行偿还按揭贷款，导致景泰县支行直接从原告账户中扣除保证金244786.89元。依照原被告签订的商品房买卖合同约定：”若在办妥产权证前买受人未按时偿还按揭贷款，并导致贷款银行直接从作为担保人的出卖人账户中划款抵付借款的，出卖人对代偿的款项有追偿权，如买受人未在出卖人通知规定的期限届满前付清所有款项，出卖人有权解除合同。”现因被告严重违约，原告已经于2016年10月向景泰县人民法院提出了解除合同之诉，因此，在该房屋买卖合同解除之诉未审理完毕，合同是否解除不确定的情况下白银区人民法院即作出驳回原告提出的执行异议的裁定，显属错误。白银区人民法院查明被查封的房产于2013年7月13日办理了预购商品房抵押权预告登记，买受人为张某，共有人为余某，就据此认为原告非涉案房屋的权利人，对此原告不能认同，现原告因对白银区人民法院2017年6月26日作出的（2017）甘0402执异17号民事裁定不服，遂提起诉讼。
被告牛某辩称，被告张某、余某与中国农业银行股份有限公司景泰县支行签订的《个人住房贷款合同》取得银行按揭贷款，原告与该银行之间形成保证合同关系，原告承担对被告张某、余某未能及时归还按揭贷款的保证责任，原告在承担了保证责任后，可依法向被告张某、余某追偿。现被告张某、余某怠于偿还按揭贷款，仅是违反《个人房屋贷款合同》的约定，对原告并未构成违约，故原告无权解除《商品房买卖合同》，人民法院对景泰县一条山永泰路100号4幢3单元802室房屋的强制执行完全合法，原告要求确认永泰路100号4幢3单元802室房屋归其所有没有任何法律依据。
被告张某未到庭亦未向法庭提交书面答辩材料及相关证据材料。
被告余某辩称，房屋应归被告余某、张某所有，欠原告的钱待被告余某出狱后偿还。
被告景泰县昌欣乳业有限责任公司辩称，房屋应归被告余某、张某所有，欠原告的钱待被告余某出狱后偿还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的《商品房买卖合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》各一份、业务凭证六张、土地使用权登记一份，被告牛某、余某、景泰县昌欣乳业有限责任公司对证据真实性均无异议，证据效力予以确认。本院对确认的证据在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月2日，原告通过土地出让的方式从景泰县国土资源局取得位于景泰县一条山镇振兴路北的22387.07平方米土地的住宅建设使用权，2013年8月17日，景泰县房地产登记管理局向原告颁发了商品房预售许可证。2012年10月18日，原告与中国农业银行股份有限公司景泰县支行签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，约定中国农业银行股份有限公司景泰县支行同意对于购买原告开发的景泰县”天润嘉园”商住小区项目的自然人提供购房贷款，发放个人购房贷款合计不超过52150000元，其中住房贷款不超过44500000元，商业用房贷款不超过7650000元，对原告提供连带责任保证的，应按购买该协议下房屋产生的购房贷款余额的比例缴纳保证金，在购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由原告代为偿还，中国农业银行股份有限公司景泰县支行有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。
2013年3月13日，原告与被告张某、余某签订《商品房买卖合同》，约定二被告从原告处购买原告开发的位于景泰县永泰路100号天润嘉园小区4号楼3单元802室房屋，房屋建筑面积为129.64平方米，购房总价款为458926元，二被告支付首付款188926元，余款270000元用贷款方式支付，之后二被告依约向原告支付了首付款。2013年5月9日原告依约向景泰县房地产管理所申请对所售房屋进行了商品房预售登记。2013年7月15日，原告与被告张某及中国农业银行股份有限公司景泰县支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定被告张某从中国农业银行股份有限公司景泰县支行贷款270000元，用于购买景泰县永泰路100号天润嘉园小区4号楼3单元802室房屋，借款期限为180个月，并约定将所借款项直接划入原告公司账户，原告作为保证人对该笔借款承担连带保证责任。合同签订后中国农业银行股份有限公司景泰县支行依约进行了放贷。被告张某在偿还了前期的银行借款本息后于2016年3月产生逾期本息，中国农业银行股份有限公司景泰县支行自2016年3月21日开始依约从原告的保证金账户中扣划被告张某的逾期本息，2016年7月26日，中国农业银行股份有限公司景泰县支行以提前还款的方式从原告的保证金账户中一次性划清了全部剩余借款本息，截止此时，中国农业银行股份有限公司景泰县支行从原告保证金账户中就被告张某在该行的借款本息共计从原告账户中划款244786.89元。2016年1月，由于被告张某、余某与被告牛银华发生借贷纠纷，被告牛某向本院申请诉讼保全，2016年1月28日，本院作出（2016）甘0402民初406号民事裁定书，2016年2月1日，本院对景泰县永泰路100号天润嘉园小区4号楼3单元802室房屋进行了轮候查封，2016年6月13日，原告对该保全查封提出书面异议。本院于2017年6月26日作出（2017）甘0402执异17号执行裁定书，裁定驳回案外人甘肃新新地房地产开发有限公司的异议请求，原告对该裁定不服向本院提出诉讼，遂酿成纠纷。
本院认为，被告张某未到庭视为对其诉讼权利的放弃。原告与被告张某、余某签订的《商品房买卖合同》、原告与被告张某及中国农业银行股份有限公司景泰县支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、原告与中国农业银行股份有限公司景泰县支行签订的《一手房贷款业务银企合作协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同。对于本案诉争的位于景泰县永泰路100号天润嘉园小区4号楼3单元802室房屋，甘肃新新地房地产开发有限公司作为开发商在被告张某、余某付完全部房款的同时已将房屋交付给二被告，故双方对其签订的《商品房买卖合同》已经履行，虽然该房屋尚未办理产权过户登记手续，但《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条二款规定：”基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”《中华人民共和国物权法》第七十条规定：”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：”业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。......”据此，被告张某、余某已经取得了景泰县永泰路100号4幢3单元802室涉案房屋的所有权，后因二被告未偿还中国农业银行股份有限公司景泰县支行的借款而导致该行从原告在该行的保证金账户中扣划借款本息的行为系原告与被告张某、余某产生了新的债权债务关系，现原告提出主张要求确认涉案的景泰县永泰路100号4幢3单元802室房屋属于原告所有，该主张于法无据，不予支持，故其另要求立即停止对位于景泰县一条山镇永泰路100号4幢3单元802室房屋的强制执行，并解除查封扣押的诉讼请求亦于法无据，不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条二款、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告甘肃新新地房地产开发有限公司全部诉讼请求。
案件受理费100元，由原告甘肃新新地房地产开发有限公司负担。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
审判长任小堂
人民陪审员魏邦慧
人民陪审员吴明涛
二Ｏ一七年十二月二十五日
书记员赵晋