广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鱼民初（一）字第88号
原告（反诉被告）冯桂华，无固定职业。
委托代理人李发翔，广西信和律师事务所律师。
被告（反诉原告）柳州市乐和房地产开发有限公司，住所：广西柳州市东环大道230号之一居上东旺阁A座24层1至12号。
法定代表人荣培坚，该公司董事长。
委托代理人韦秋建，广西众维律师事务所律师。
委托代理人张娆，广西众维律师事务所律师。
原告冯桂华与被告柳州市乐和房地产开发有限公司（以下简称乐和房开公司）以及被告乐和房开公司反诉原告冯桂华商品房预售合同纠纷二案，本院分别于2013年12月26日、2014年1月24日受理后，依法由审判员韦欣独任审判，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。原告冯桂华的委托代理人李发翔，被告乐和房开公司的委托代理人张娆到庭参加诉讼。2014年2月28日至2014年6月28日为双方当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。
原告冯桂华诉称及反诉辩称，原、被告于2011年12月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于柳州市东环大道101号紫云华府2栋2单元5-6号商品房，套内建筑面积56.27平方米，单价6835.97元／平方米，总价384660元。合同签订后，原告依约付给被告房款，但被告并没有按合同第八条的约定在2012年12月31日交房，而是在2013年11月12日交房，且仍然没有取得验收证明，逾期交付时间应继续计算至2013年12月31日，如果2013年12月31日仍然没有验收合格，逾期天数继续计算。被告辩称的延期交房理由不成立，因为紫云华府住宅小区不适用柳政办（2011）62号文件，被告是为了财政补助而增加地热泵系统的。再者，被告出示的监理日志中，记载的是施工企业的管理问题要整改，不能成为延期交房的理由。还有数十份施工日志中，没有施工员或监理工程师签名，属于无效的施工日志，亦不能作为延期交房的理由。按合同第九条约定，被告逾期交房，应按日向原告支付房价款万分之一的违约金。关于公积金办理手续，2011年12月11日至2012年7月11日期间被告都没有通知原告去公积金管理中心办理手续，直到2012年7月3日才通知原告去公积金处办理手续，当日原告就去提交了手续，公积金管理中心7日后告知紫云华府住宅小区2栋仍然没有进机而且房号错误，合同编号也没有，所以无法审批。之后原告将该情况反馈给被告，被告于2012年7月23日补开具了2010年1月23日、2010年8月28日两份收据（总金额20000元）给原告，当日原告就拿该收据到公积金管理中心办理公积金贷款。故原告并未存在逾期付款的情况，为维护合法权利，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金14040.10元（384660元×万分之一×365天）；2、诉讼费由被告承担。对于被告的反诉请求，原告认为，原告购房采用公积金贷款方式，并没有约定贷款期限，所以延迟贷款与原告无关。被告的反诉请求不符合客观事实，没有法律依据，请求法院予以驳回。
被告乐和房开公司辩称及反诉称，一、被告至今未取得五方验收合格证明，是因为在商品房建设过程中，应柳州市人民政府的要求，在紫云华府住宅小区推广地源热泵系统，导致实际交付期限延长。二、被告提交了施工及监理方出具的合理扣减天数的证明材料，且原告原来签订的买卖合同时是选择银行按揭付款方式，之后又向被告提出采用公积金贷款方式付款，原告变更付款方式的行为是履行合同时直接违约。退一步说，合理办理完所有公积金贷款手续的时间也不至于迟延7个月之久。故根据双方签订的商品房买卖合同第八条的规定，原告逾期付款，交房期限可以依法顺延，原告也应承担逾期付款的违约责任。三、原告在明知被告尚未取得五方验收合格的情况下，仍然提出申请要求收房，其行为应视为对实际交房时间和条件予以认可，逾期交房的时间也应以原告收房之日为终点，而不应该延续计算。综上所述，请求法院在依法查证事实的基础上驳回原告的部分诉讼请求，并判令：1、原告支付逾期付款违约金合计19887.92元；2、诉讼费由原告承担。
经审理查明，2011年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告以出让方式取得位于柳州市东环大道101号地块土地使用权，土地面积为18780㎡，规划用途为城镇住宅用地，被告在该地块上建设商品房，定名为紫云华府；原告向被告购买紫云华府2栋2单元5-6号房屋，建筑面积为66.25平方米，其中套内建筑面积为56.27平方米，按套内建筑面积每平方米6835.97元计算，总价款为384660元；合同第二十二条约定，合同持有情况如下：出卖人一份、买受人一份、公积金管理中心二份、柳州市房屋登记管理中心一份；合同附件四约定：1、原告于2010年8月28日交付的20000元定金于签订合同时转为首期款，2、于2011年12月6日前支付占全部总房款61%（已含定金）的首期款即234660元，3、余款占全部房款的39%即150000元，有两种支付方式：A、由原告在签订合同七日内到被告指定的银行办理所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料，否则视同原告逾期付款，交房期限随之顺延，并按合同第七条规定追究原告的违约责任；B、原告选择公积金贷款的，承诺在×年×月×日开具相关证明并准备申请公积金贷款所需的全部材料，于×年×月×日前提交到柳州市住房公积金管理中心，并在柳州市住房管理中心审批通过之日起七日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括缴纳费用及提供办理公积金所规定的全部资料等，否则视同原告逾期付款，交房期限随之顺延，并按合同第七条规定追究原告的违约责任。合同对双方应履行的义务及违约责任作出如下约定：被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、设计、施工、监理、勘验五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告可解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、因政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；3、影响工程进度但是被告无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、停电、停水、雨天、规划发生变化、政府指令停工或因设计变更增加工程量、增加工期等）及造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。原告逾期付款30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同，原告按累计应付款的3%向被告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同并对双方其他权利义务进行了约定。2013年11月12日，原告向被告提交《申请书》一份，载明：“由于房开公司收房五方验收合格证明还没有完善，我强烈要求收房，以后有任何问题由本人自行承担。”原告并在《“紫云华府”小区交房验收表》上签字，被告将上述房屋交付给了原告。现原告认为被告存在逾期交房情况，故诉至本院，并提出前述诉请。被告则认为原告存在逾期付款，提出前述反诉请求。
在诉讼过程中，原告提交《收款收据》五份、中国农业银行个人借款凭证一份，载明其于2010年1月23日向被告支付预约金5000元，于2010年8月28日支付定金15000元，于2011年12月5日支付210813元，2011年12月11日支付3847元，因上述2010年收款收据将原告所购房屋房号书写为2-2-5-A3，故被告于2011年7月23日向原告重新出具金额合计为20000元的收款收据。原告还提交书写了“2012年7月11日冯桂华，紫云华府2栋没有进机，进机后批。发票、房号”等字样的《商品房买卖合同》首页一份，拟证实在2012年7月10日原告已将贷款手续交给柳州市公积金管理中心，但由于被告没有将房屋信息录入系统，购房发票上的房号错误，导致原告无法办理公积金贷款。被告则提交《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》及付款凭证各一份，显示原告与中国农业银行股份有限公司柳州立新支行于2012年12月11日签订贷款合同，该行于2013年2月1日将原告所贷150000元付至被告帐户；提交《紫云华府前期物业服务协议》一份，拟证实原告已实际收房并使用；提交柳州市人民政府印发的柳政办（2011）62号文件一份，载明：“我市可再生能源资源丰富，具备良好的建筑应用条件，根据本市的资源情况和建筑现状，优先发展地源热泵系统，积极发展太阳能系统。鼓励和扶持在建筑中规模化利用地源热泵系统等项目建设；可再生能源建筑推广的重点领域为：一类：建筑面积10000平方米以上使用空调的公共建筑和机关办公建筑；二类：集中提供热水的宾馆、酒店、医院、学校、宿舍建筑；三类、12层以下的住宅建筑；四类：建筑面积50000平方米及以上的建筑群；要充分发挥财政资金的政策杠杆作用，通过补助方式激励可再生能源建筑应用项目的实施，凡建设项目选择可再生能源建筑应用的，可申请财政补助，经验收能效达到验收标准后，按照相应的标注给予建设单位补助。对上述一、二类建设项目，各部门应严格把关，在建筑方案设计阶段需提出可再生能源应用方案后方可进入施工图设计；对正在申报但未审批的建设项目和已经审批但未开工建设的一、二类建设项目，以及已经开工建设但未竣工的一、二类建设项目，原则都要采用可再生能源系统，政府投资的建设项目应优先考虑使用可再生能源；对未按规定办理相关手续，擅自进行可再生能源应用项目施工的单位，由有关部门依照相关规定进行处理。”被告另提交了柳再生能源纪要字（2012）5号、35号会议纪要二份，主要内容为：“与会人员对紫云华府可再生能源建筑应用技术方案进行讨论和评议，对柳州市可再生能源系统工程五个项目提交的《柳州市可再生能源建筑应用示范项目申报书》进行讨论和评议，申报单位需按照相关意见完善《申报书》的相关内容，并将完善后的《申报书》报送有关部门备案，完善手术后方可纳入柳州市再生能源建筑应用示范项目。”被告还提交了加盖建设单位章的《监理工程师通知单》三份、加盖了施工单位章的《施工日志》三十二份。《监理工程师通知单》记载：2011年8月10日没有及时清理垃圾需停工3天整改、2011年8月14日施工杂乱勒令停工5天整改、2012年6月6日至8日高考停工3天；《施工日志》则载明：2011年12月11日前雨天暂停施工合计10天，之后至2013年2月4日雨天停工共计19天、春节放假60天、停水2天。庭审后，被告补充提交2014年4月10日《情况说明》一份，对于紫云华府公积金贷款情况作出如下说明：根据相关规定，楼层封顶后开发商会将委托贷款的相关资料投递给公积金管理中心，后由公积金管理中心到现场查看是否符合委托贷款条件，如符合，则公积金管理中心会接受委托贷款申请并将相应楼盘信息录入公积金系统；之后需办理公积金贷款的客户直接前往公积金管理中心办理相关贷款手续就可以了；紫云华府2栋录入公积金系统的时间为2012年7月10日。
另查，另案原告覃捷、曾永健向被告购买紫云华府房屋时，付款方式采用的是银行按揭，《商品房买卖合同》第二十二条约定合同持有情况如下：出卖人一份，买受人一份，按揭银行二份，柳州市房屋登记管理中心一份。
又，原告申请本院到柳州市住房公积金管理中心调取以下材料：《贷款通知书》、《贷款审批表》各一份，载明公积金管理中心于2012年10月11日审批同意原告的公积金申请，于2012年10月17日向中国农业银行柳州分行发出委托放贷通知；《住房公积金借款申请表》、《面谈记录》各一份，载明原告于2012年7月10日即已向公积金管理中心提交贷款申请，于次日签订《面谈记录》；《申请收件回执》一份，载明公积金管理中心于2012年7月16日受理原告的贷款申请。
本院认为，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，原告主张合同关于逾期付款的违约条款应以万分之一计算，因此条款系双方自愿达成的，并未违反有关规定，本院对原告的主张不予采信。双方当事人均应按合同约定全面履行义务。综合原、被告双方的分歧意见，本案争议焦点：1、原告是否存在逾期付款？2、被告是否存在逾期交房？是否应向原告支付逾期交房违约金？
对争议焦点1，本院认为，首先，对于定金20000元是否逾期付款的问题。依照合同约定，原告2010年8月28日交付的定金20000元于签订合同时转为首期款，双方亦认可2012年7月23日的《收款收据》上的20000元系因房号错误而重新开具的收款凭证，与2010年1月23日、2010年8月28日的《收款收据》合计20000元是同一笔款，故原告并未逾期支付定金20000元。其次，原告分别于2011年12月5日、12月11日支付了购房款210813元及3847元，而依照合同约定，其应于2011年12月6日前付清首付款（含定金）共计214660，故对于上述2011年12月11日房款3847元，原告逾期付款了5天。原告主张系被告计算房款错误所致，但未能举证证实，被告亦不予认可，本院不予采信。第三，对于余款150000元。虽然合同约定原告采用的是A种银行按揭付款方式，但合同第二十二条亦注明了由公积金管理中心持有一份合同，与另案原告覃捷等采取银行按揭方式购房的买受人合同注明的“按揭银行二份”明显不同，且原告实际采取的亦为公积金贷款方式，故本院采信原告主张的其付款方式实为公积金贷款的观点。被告认可公积金管理中心需将楼盘信息录入公积金系统后方可办理公积金贷款，及原告所购房屋录入公积金系统时间为2012年7月10日，再结合本院调取的证据，原告于2012年7月10日即已向公积金管理中心提交贷款材料，公积金管理中心于2012年7月16日受理，于2012年10月17日通知中国农业银行柳州分行委托放贷，并于当日将贷款材料转给农业银行。因此，双方买卖合同签订后至2012年10月17日的这段期间，都非原告原因导致的逾期办理公积金手续，被告主张原告承担此期间的逾期付款责任，本院不予支持。但根据买卖合同约定，原告应于公积金中心审批通过七日内即2012年10月24日前与农行签订贷款合同，但原告于2012年12月11日方与农行签订贷款合同，而又未能举证证实此期间未签订合同的正当理由，故本院认定原告存在逾期付款的情形，共逾期48天。至于签订贷款合同后至银行实际发放贷款的期间，非原告能控制，该期间不能作为原告逾期期间。综上理由，原告共逾期为53天，根据《商品房买卖合同》第七条、附件四的约定，被告可相应顺延交房的期限，且原告应按逾期付款金额150000元的每日万分之三，向被告支付逾期付款违约金2160元（150000元×万分之三×48天），按逾期付款金额3847元支付违约金5.77元（3847元×万分之三×5天），共计为2165.77元（2160元＋5.77元）。
对争议焦点2，一、在施工过程中增加地源热泵系统工程的问题。根据柳州市人民政府办公室印发的《关于加强可再生能源在建筑中推广应用的实施意见》（以下简称《意见》）内容可知，可再生能源是市政府予以推广的项目，重点推广领域中的第一、二类建筑原则上要采用可再生能源系统，但紫云华府属城镇住宅，不属于强制采用可再生能源系统的范围。再者，被告提交的二份《会议纪要》也均提到被告提交了《申报书》，《意见》亦载明凡建设项目选择可再生能源建筑应用的可申请财政补助，由此可知，是否选择可再生能源由建设单位自行决定，并需向政府部门进行申报后方可采用，且市政府于2011年4月即已印发贯彻执行《意见》的通知，而原、被告于2011年12月方签订合同，被告即已能预见到是否增加可再生能源系统及其工期问题，在合同签订后增加此工程量导致延期的，亦未提交施工单位、监理单位的签证予以证实，故其主张将该段逾期时间予以扣除，依据不充分，本院不予采纳。二、因双方于2011年12月11日签订《商品房买卖合同》，故对于此前发生的合同约定可顺延交房的情形，不应在本案中予以扣减。则本院仅对《施工日志》记载的2011年12月11日之后的因雨天停工19天、高考停工3天、停水2天予以扣除。对于《监理工程师通知单》记载的未及时清理垃圾停工3天、施工杂乱停工整改5天、春节民工放假60天，因上述原因不属于合同第八条第3条约定的被告无法预见亦无法控制的客观原因，被告主张从逾期天数中扣除，本院不予采纳。三、根据《中华人民共和国建筑法》第61条的规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，被告虽然已向原告交付房屋，但交付的房屋不符合合同约定，仍应认定为违约交房，故逾期天数仍应继续计算至合同约定的五方共同验收合格之日止。本院对被告关于应计算至2013年11月12日止的观点不予采信。则综上，本院确认截至2013年12月31日，被告的逾期交房天数应为288天（365天-24天-53天）。原告已向被告付清购房价款，已履行自己的义务，被告未能按照合同约定的期限即2012年12月31日前交付房屋，属违约行为，故原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，合理合法，本院予以支持。根据合同约定，被告应支付给原告逾期交房违约金11078.21元（384660元×万分之一×288天）。扣除原告应支付的逾期付款违约金，则被告应向原告支付的逾期交房违约金为8912.44元（11078.21元-2165.77元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告柳州市乐和房地产开发有限公司向原告冯桂华支付逾期交房违约金人民币8912.44元；
二、驳回原告冯桂华的其他诉讼请求；
三、驳回被告柳州市乐和房地产开发有限公司的其他反诉请求。
案件受理费人民币151元（原告已向本院预交），减半收取75.50元；反诉案件受理费人民币149元（被告已向本院预交），合计人民币224.50元；由原告冯桂华负担30元，由被告柳州市乐和房地产开发有限公司负担194.50元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 韦欣
二〇一四年七月十六日
书记员 姜琳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。