海南省海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0107民初2254号
原告：符祥山，男，1953年1月20日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：涂少奇，海南信达律师事务所律师。
被告：沈方学，男，1941年5月25日出生，汉族，住所地浙江省慈溪市。
被告：海南顺佳房地产营销策划有限公司，注册地海口市琼山区，经营场所海口市琼山区凤翔东路。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：王太学。
被告：林耀，男，1987年5月26日出生，汉族，住所地海南省屯昌县。
第三人：周永淦，男，1959年6月5日出生，汉族，住所地浙江省慈溪市。
原告符祥山与被告沈方学、海南顺佳房地产营销策划有限公司（以下简称海南顺佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，适用简易程序审理。2017年6月8日裁定将本案转为普通程序。审理过程中，本院依原告申请追加林耀为被告，于2017年8月9日第一次公开开庭审理，原告符祥山及其委托诉讼代理人涂少奇，被告林耀到庭参加诉讼；庭审后，本院依职权追加周永淦为第三人参加诉讼，2017年12月4日，第二次公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人涂少奇到庭参加诉讼；后经法院释明，原告变更请求，于2018年2月27日第三次公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人涂少奇到庭参加诉讼，被告沈方学、海南顺佳公司、林耀、周永淦经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告符祥山向本院提出诉讼请求：1、三被告及第三人共同向原告退还定金50000元并赔偿损失50000元；2、案件受理费、公告费由三被告及第三人承担。事实和理由：原告因购房需要，向被告海南顺佳公司了解，得知被告沈方学委托被告林耀出售位于海口市××区房（以下简称701房）。原告了解到该房有产权证和土地证，房屋已装修，并在查看房屋后甚为满意，决定购买。2016年7月8日下午，原告与海南顺佳公司和林耀代表沈方学三方签订了《房地产三方买卖合同》，约定被告沈方学出卖701房，净价1140000元，此价位包含地下负一层产权车位096号。合同签订当天，原告向被告海南顺佳公司支付了购房定金50000元。原告在支付完定金后，催促被告林耀通知沈方学尽快来海口签订《房地产买卖契约》，办理过户手续。可沈方学认为房屋价格偏低不愿意出售以其家人生病为由，拒不来海口与原告签订《房地产买卖契约》，导致在2016年7月22日双方不能按约前往海口市政府服务中心办理过户手续。事后林耀又与原告协商，愿将被告沈方学在该小区的一号公馆13层B-1301房卖给原告。原告表示在不增加价格的基础上同意用1301房置换701房，但林耀坚持要加价50000元，协商未果。原告2017年才得知，被告沈方学已在2016年9月14日将701房出售给他人，并办理了过户手续。诉讼中沈方学否认曾委托海南顺佳公司、林耀、周永淦出售房产，且对他们签订的合同，收取定金的行为不予追认。故《房地产三方买卖合同》无效，导致原告购房目的落空。2017年以来，海口房价不断攀升，原告在同小区另购房屋成本大幅增加，造成原告损失。沈方学将钥匙交给他人，有意转让该房，而林耀、周永淦、海南顺佳公司又不能提供合法授权，均存在过错，应按定金标准赔偿原告损失50000元并退还定金。
被告沈方学提交书面答辩状辩称：沈方学与林耀、海南顺佳公司、周永淦之间不存在房屋买卖委托代理关系。涉案房屋原先产权确实属于被告沈方学所有，后已转让他人。原告提供的《房地产三方买卖合同》显示，被告沈方学本人未在该合同上签字。被告沈方学与林耀从不相识，也从未书面或口头委托林耀和海南顺佳公司卖房。起诉书中所列原告住址和手机号码均是错误信息。之前701房确实属于沈方学所有，但沈方学从未居住过，既不是住所地，也不是经常居住地，更不是临时住所；手机号码也非沈方学使用。可见原告对沈方学并不了解，双方之间不存在房屋买卖关系。原告主张沈方学承担退款和赔偿责任，没有证据，应驳回对沈方学的请求。本案是合同纠纷，追加合同以外的当事人周永淦程序错误。周永淦原系学苑公馆房地产公司的总经理，他如果持有钥匙和房产证照片不以为怪，即便持钥匙和房产证，也必须取得沈方学的委托授权才能代理签订合同出售房屋。原告如存在损失只能按实际损失计算，而不应参照定金标准进行赔偿。原告主张的损失应按海南顺佳公司、林耀、周永淦、符祥山之间各自存在的过错承担赔偿责任。
被告林耀辩称：林耀只是按周永淦的安排卖房，不应承担责任。周永淦的朋友委托周永淦出售701房。周永淦又让林耀帮忙处理。林耀便将卖房信息提供给海南顺佳公司。原告在与海南顺佳公司谈好价格后决定购买。因周永淦没时间就让林耀去签订合同。原告交了50000元定金，林耀当天就将定金转给周永淦。在准备过户时，原告说要出差七天所以推迟签订《房地产买卖契约》，在七天内第三人周永淦告诉林耀：房主生病暂时不能过来过户。林耀将情况告知原告后，原告提出两个方案，一是等房主过来办理过户；二是再找一个同等价格、同等户型的房子。而后被告林耀就找了一个同楼栋13层的房子，但是价格要比701房贵500**元，原告不同意，也未达成一致解决方法。
被告海南顺佳公司未到庭亦未作书面答辩。
第三人周永淦未到庭亦未作书面陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院对证据认定如下：
1、原告提交的《房地产三方买卖合同》，被告沈方学对真实性、合法性及关联性不予认可；被告林耀对该证据的真实性没有异议，是受周永淦的委托去签订合同。本院对该份证据文本真实性予以认定，但不足以证明系沈方学的真实意思表示，合法性不予认可。
2、原告提交的信用卡已出账单查询、新线借记卡历史交易明细清单，被告沈方学对真实性没有异议，对证明内容有异议，该证据恰好证明被告沈方学没有收原告的定金，与原告之间不存在房屋买卖的法律关系；被告林耀对真实性没有异议，原告确实支付了50000元定金。本院经与原件核对无异，对上述证据的真实性、关联性予以认定。
3、原告提交的收据，被告沈方学认为与其无关，不予认可；被告林耀对收据真实性没有异议，原告确实支付了50000元定金。综合全案，本院经与原件核对无异，对该证据的真实性、关联性予以认定。
4、原告提交的名片，被告沈方学认为与其无关，不予认可；被告林耀对真实性没有异议。本院经与原件核对无异，结合收据经手人签名和林耀提交的银行卡交易明细可以互相印证王乐谦在本案事实发生期间为被告海南顺佳公司的店面经理，故对该证据的真实性、证明力予以认定。
5、本院依原告申请调取《房地产买卖契约》、海南增值税普通发票、房产登记信息查询情况说明、房屋抵押信息查询情况说明，上述证据为本院在海口市不动产登记中心调取，本院对真实性予以认定。
6、被告林耀提交的中国建设银行自助设备客户通知书、中国建设银行卡客户交易明细清单、收条。原告对客户通知书和收条真实性均无法确认，交易明细清单无异议。本院认为，经与原件核对无异，该三份证据可以相互印证，对真实性、关联性予以认定。
7、本院依职权调取周永淦的工商银行账户信息，可以证明工商银行卡号为×××系周永淦的银行账户。
根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年6月，原告向被告海南顺佳公司了解到学苑公馆701房待出售。在经过实地看房，商谈价格后，原告决定购买。2016年7月8日，林耀代沈方学作为出卖人（甲方）、原告作为买受人（乙方）、海南顺佳公司作为居间方（丙方），三方签订一份《房地产三方买卖合同》。该合同主要约定：一、甲方向乙方出售位于海口市××区房，建筑面积122.11平方米，产权证号HXXXX，产权人沈方学。二、购房总价为1140000元为甲方净收价，此价位包含地下负一层产权车位096号；乙方于2016年7月22日前按以下方式付款：第一次于签订本三方买卖合同当天支付购房定金50000元；第二次于签订《房地产买卖契约》当天支付现金490000元；第三次于办理完过户手续并拿到《海口市政府服务中心受理通知书》当场支付现金480000元；第四次于办理过户手续当天下午办理车位手续支付开发商车位096号现金120000元。三、交付期限：如乙方一交性付清全款，则甲乙双方对上述房产于2016年7月22日前办理点交，并交接钥匙。《房地产三方买卖合同》签订当日，原告支付定金，海南顺佳公司出具收到原告定金50000元的收条。同日，海南顺佳公司的店面经理王乐谦从自己的银行账户将50000元转账给林耀，林耀同日又将50000元转账到周永淦的卡号为×××的工商银行账户，周永淦同日出具收条载明：今收到林耀代符祥山交来购买海口市文坛路2-1号学苑公馆1号公馆7层701房建筑面积为122.11平方米，产权证号为400652，产权人沈方学的购定金50000元。此后，原告催促要求签订《房地产买卖契约》并办理过户手续未果。
另查，2016年8月4日，案外人华某苗代被告沈方学与案外人李某签订《房地产买卖契约》，将701房出售给李某并办理了产权过户手续。原告购买701房不成，要求双倍退赔定金遭到拒绝，遂成诉。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案没有证据显示701房的原产权人沈方学曾口头或书面委托林耀和周永淦卖房或签订相关合同的事实。原告在购房过程中，海南顺佳公司和林耀没有向原告出示房产证原件，原告也未与沈方学本人进行核实，仅凭看房的这一行为，亦不足以认定构成表见代理。沈方学不予追认海南顺佳公司、林耀签订合同的行为，因此签订《房地产三方买卖合同》不是沈方学的真实意思表示，该合同不具备《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定的民事法律行为有效条件，故《房地产三方买卖合同》为无效合同，由此导致的法律责任不应由沈方学承担，原告要求沈方学承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。在诉讼过程中，林耀披露其受周永淦委托去签订合同，根据林耀提交的收条内容、中国建设银行卡客户交易明细清单，可以认定被告林耀系受周永淦的委托去签订合同。周永淦最终收取符祥山的购房定金50000元，即表明其认可林耀从事的受托事务，因此林耀签订合同行为的法律责任应由周永淦承担。《中华人民共和国合同法》第五十八条：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因周永淦未经沈方学授权，委托林耀去签订《房地产三方买卖合同》，沈方学又不予追认，导致原告无法签订《房地产买卖契约》，其购买701房的目的落空，周永淦对此有过错，应承担相应的赔偿责任。海南顺佳公司是专门从事二手房交易的中介公司，原告从海南顺佳公司了解到售房信息，也是通过海南顺佳公司实地看房，原告正是基于对海南顺佳公司的信任签订《房地产三方买卖合同》。而海南顺佳公司在未审查701房委托转让手续即发布售房信息、在林耀没有实际取得代理权的情况下称其具有代理权而组织购房人签订合同、收取定金，海南顺佳公司亦应承担过错责任。原告购买二手房，在没有查看房产证原件和委托书等相关材料，也没有向产权人核实相关情况就轻信林耀有代理权，自身也应承担部分过错责任。因最终周永淦实际收到符祥山的购房定金50000元，故应由周永淦退还原告50000元定金。考虑原告已支出50000元的利息损失，以及2017年海口房价较2016年度大幅上涨的市场客观情况，造成购房成本增加，本院酌情以50000元的标准确定原告的损失。因周永淦、海南顺佳公司、符祥山均有一定过错，确定原告符祥山自行承担损失的20%即10000元、被告海南顺佳公司承担30%即15000元、第三人周永淦承担50%即25000元。
根据《诉讼费用交纳办法》第十二条的规定，因公告发生的费用，人民法院可根据谁主张谁负担的原则处理。原告主张的公告费是针对沈方学所做的公告，但沈方学在本案中无需承担责任，故该部分公告费由原告负担。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告海南顺佳房地产营销策划有限公司于本判决生效后五日内向原告符祥山赔偿15000元；
二、限第三人周永淦于本判决生效后五日内向原告符祥山退还定金50000元，并向原告符祥山赔偿25000元；
三、驳回原告符祥山的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元（原告已预交），由原告负担230元，被告海南顺佳房地产营销策划有限公司负担345元，第三人周永淦负担1725元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 袁艺畅
人民陪审员 吴坤弼
人民陪审员 林尤敬
二〇一八年三月五日
书 记 员 许莹莹
速 录 员 陈文燕