辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终5142号
上诉人（原审原告）：沈阳市沈河区龙鼎大厦业主委员会，住所地沈阳市沈河区药王庙路158号。
法定代表人：赵虹，该委员会主任。
委托代理人：段兴铁，男，1978年6月11日出生，汉族，该业委会工作人员。
委托代理人：张会春，女，1948年2月9日出生，汉族，该业委会工作人员。
被上诉人（原审被告）：沈阳雅仕利家电有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路176号。
法定代表人：赵丹，该公司总经理。
委托代理人：王恩元，沈阳市沈河区仁杰法律服务所法律工作者。
委托代理人：左辉，沈阳市沈河区仁杰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：沈阳市沈河区人民防空办公室，住所地沈阳市沈河区正阳街***号。
法定代表人：苗雨润，该办公室主任。
委托代理人：刘东伟，辽宁华逸律师事务所律师。
上诉人沈阳市沈河区龙鼎大厦业主委员会（以下简称龙鼎大厦业委会）因与被上诉人沈阳雅仕利家电有限公司（以下简称雅仕利公司）、沈阳市沈河区人民防空办公室（以下简称沈和防空办）返还原物纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，审理了本案，上诉人龙鼎大厦业委会的委托代理人段兴铁、张会春，被上诉人雅仕利公司的委托代理人王恩元、左辉及其沈河防空办的委托代理人刘东伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
龙鼎大厦业委会一审诉称，龙鼎大厦承建于1999年，地上17层，地下1层，56户，没有公共园区。直到2015年以来楼梯公共设施严重老化，供暖管线已经严重腐蚀，公用电梯损坏，2部电梯均已经被沈河区技术监督局查封，56户，300余人每天都在辛苦的爬楼梯。外楼梯公共平台部分铁板和楼梯部分已经严重腐蚀，围栏全部损坏，公共平台塌陷的可能越来越大。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《物业法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。地下停车库本来就应该有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。属于业主共有的，唯一的，龙鼎大厦地下停车库700余平方米，车位25个，电梯井，供暖总管线，备用发电机，水泵房，通风道等公共设施均设置在地下室，属于业主共有设施及面积，被告霸占当库房使用，700余平方米地下车库，每年仅仅支付人民币7200元租金，堆放多种纸制品包装电子产品，存在极大安全隐患，同时本大厦业主根本无法享受停车及维修服务。根据国家《消防法》规定：生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所，不得与居住场所设置在同一建筑物内，并应与居住场所保持安全距离。地下停车库改成仓库明显不符合上述规定。因为被告的不当使用已经给原告造成极大安全隐患，大大降低本大厦增值，保值效果。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。请求判令撤销被告库房租赁合同，被告停止侵权，恢复原状，返还地下停车库共有部分。地下车库供本大厦业主合理使用，修缮龙鼎大厦公共设施部分，降低公共设施使用风险，降低人身伤害。1.判令被告返还业主地下停车库共有部分；2.判令撤销被告与第三人的租赁合同；3、确认原告对地下车库中的人防工程部分有优先使用权；4、承担本案诉讼费用。
雅仕利公司一审辩称，一、被答辩人所诉主体不适格，法院应驳回其诉讼请求：1.本案诉争的是位于龙鼎大厦人防工程并不是车库，面积为600平方米，该地址现由答辩人租赁使用的，租赁时间为2014年10月1日至2015年9月30日止，实际从2003年开始就租赁至今，合同是每年一签的，现在租赁期内，答辩人使用该车库位置合理合法。因此不属于原告诉请中所说的：停止侵权，恢复原状、返还人防工程，撤销租赁合同的情形，原告诉讼不正确。2.本案诉争人防工程并不是原告的产权，该诉争600平方米的人防工程属于人民防空工程为人防国有资产，沈阳市人防资产管理中心受沈阳市人民防空办公室委托，代表国家对人防工程行使所有权管理。可以说明上述600平方米人防工程并不是个人的产权，更不是原告所说的属于龙鼎大厦业主所有的产权，因此，对于人防国有资产产权的财产，原告作为诉讼主体起诉要求答辩人返还财产，属于诉讼主体不适格，原告诉讼错误，法院应依法驳回。3.答辩人对诉争的600平方米人防工程拥有合法的使用权：因为答辩人与沈阳市沈河区人民防空办公室已经签订了租赁使用合同，合同中已约定，答辩人租赁使用沈阳市沈河区人防空办公室管理的，位于龙鼎大厦地下车库600平方米的面积，使用期限为：2014年10月1日至2015年9月30日止，使用费用为每年7200元，答辩人按合同已给付上述使用费用。因此，答辩人使用该人防工程系符合法律规定。二、原告所诉事实完全不属实，法院应依法驳回其诉讼。原告在诉状中称：“龙鼎大厦承建于1999年，地上17层，地下1层，没有公共园区。直到2015年以来楼梯公共设施严重老化，供暖管线已经严重腐蚀，公用电梯损坏，2部电梯已经停用，剩余1部电梯也属于超期服役状态，外楼梯公共平台部分铁板和楼梯部分已生锈腐蚀，围栏全部损坏，公共平台塌陷的可能性越来越大。”原告所述这些都不是完全属实，且答辩人使用的是地下部分，原告所说的都是龙鼎大厦地上部分的情况，答辩人并没有使用任何地上的公共设施及地上部分，因此原告起诉状中所写的与本案诉争的600平方米人防工程部分没有任何关联，法院应驳回原告的诉讼请求。综上所述，被答辩人诉讼主体不适格，诉讼事实不属实，答辩人对诉争600平方米人防工程有合法的使用权，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以保障答辩人的合法权益。
第三人沈河防空办一审辩称，首先，原告所诉地下室不属于业主共有部分建筑物，而是属于地下人防工程。根据国家国防动员委员会、国家发展计划委员会、财政部、建设部颁发的（2003）国人防办字第18号《人民防空工程建设管理规定》第二条本规定所称人民防空工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室）。而本案中龙鼎大厦地下一层600平方米人防工程，战时用途是人掩，平时使用用途是仓库，而不属于地下车位。因此该人防工程不适用《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《物业管理条例》的相关司法解释的规定。其次，关于原告所诉龙鼎大厦电梯井／供暖总管线／备用发电机／水泵房／通风道等公共设施均设置在地下室，是属于开发单位部分占用地下人防工程面积，特定原因是该大厦没有地下二层，才只能设置在地下一层部分占用了人防工程。该地下人防工程的平时用途是仓库，不应设置停车位。物权法第五十二条规定：国防资产属于国家所有。《人民防空法》第二条规定：“人民防空是国防的组成部分”。因此地下人防工程属于国家所有。又根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条规定：人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用，用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第四条规定：国家人民防空主管部门主管全国的人民防空工程平时开发利用工作。县级以上地方各级人民政府人民防空主管部门主管本行政区域的人民防空工程平时开发利用工作。因此作为投资建设地下人防工程的开发方如果自己管理，使用并且收益该人防工程应当向人防办缴纳人防工程使用费。而本案由于开发单位停业，根据中共辽宁省委、辽宁省人民政府、辽宁省军区关于贯彻落实《中共中央国务院中央军委关于加强人民防空工作的决定》的实施意见，第三条第8项规定，工程管理单位倒闭、破产、转制的由人防办管辖，因此沈河区人防办直接管理该地下人防工程。收取人防工程使用费，合理合法。第三，根据《中华人民共和国消防法》的有关规定，“易燃易爆危险物品”，包括民用爆炸物品和国家标准《危险货物品名表》（GB12268-90）中以燃烧爆炸为主要特性的压缩气体和液化气体；易爆液体；易燃固体、自燃物品和遇湿易燃物品；氧化剂和有机过氧化剂；毒害品、腐蚀品中部分易燃易爆化学物品。具体品名以列入《中华人民共和国民用爆炸物品管理条例》中的《爆炸物品名称》和公安部编制的《化学危险物品消防安全监督管理品名表》中的物质为准。而作为被告的雅士利公司经营的是索尼液晶电视机，不属于易燃易爆危险物品。第四，关于龙鼎大厦公共设施老化等问题，按照法律规定应当启用房屋维修基金。如果房屋维修基金用完了，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十七条的规定：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。”综上所述，请求人民法院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求。人防办代表国家管理人防工程，租赁该人防工程符合法律规定。
原审法院经审理查明，坐落于沈阳市沈河区大西路的“龙鼎大厦”系1999年由沈阳市沈河城建开发有限责任公司开发建设的高层建筑住宅，地上17层，地下1层，其中地下1层使用面积约600平方米。
2014年6月6日，第三人将“龙鼎大厦”地下1层使用面积约600平方米作为人防工程出租给被告用作仓库，使用费为每年人民币7200元，期限为2014年10月1日至2015年9月30日止。该合同为一年一签。
现原告就地下车库的使用权问题，与被告及第三人协商未果，原告起诉来院。请求：1.判令被告返还业主地下停车库共有部分；2.判令撤销被告与第三人的租赁合同；3、确认原告对地下车库中的人防工程部分有优先使用权；4、承担本案诉讼费用。
本案在审理过程中，原告向本院申请，要求委托房产局测绘部门，测量本大厦地下室业主共有面积和人防办地下室面积。经本院与沈阳市房产局司法协助办公室及测绘部门及档案室沟通后，因原告大厦业主在办理产权证时，并未经本局测绘部门测绘，故无法做出业主共有面积及业主的均摊情况。
原审法院认为，本案的核心问题在于审查人防地下停车场是否属于业主建筑物区分所有权中的共有部分，进而判断业主委员会是否对地下停车场拥有使用权和物业管理权。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主的共有部分包括法定的共有部分、天然的共有部分和约定的共有部分。其中法定共有部分是指建筑物区划内的道路、绿地、其他公共场所、物业服务用房、共有道路或车位、电梯、水箱等设施。天然共有部分是指基本结构部分、公共通行部分及消防、公共照明灯附属设施、设备、避难层、设备层或设备间等结构部分。约定共有部分是指除法定共有天然共有部分外，“非特定权利人所有”即为业主共有。作为人防工程的地下停车场，既不属于建筑物区分所有权中业主的法定共有部分，也不属于业主的天然部分。
该建筑物是否属于业主的约定部分，应从两方面考虑，1、建设单位是否通过书面约定或事实行为向业主或业主委员会转让人防工程的所有权。需要审查购房合同中是否约定人防工程属于小区的公摊面积或作为小区业主的共有部分，建设单位是否以出售、附赠或出租等方式将地下停车场的权利处分给业主或业主委员会。2、业主购房的款项中是否包括了人防工程的建设成本。业主应举证证明购房款中包含了建设单位对人防工程的投资。
本案中，原告未举证证明其购房合同中约定该人防工程地下停车场纳入小区公摊面积，成为业主建筑物区分所有权的共有部分。亦未举证证明开发商以书面约定的方式或是事实行为向业主或业主委员会转让人防工程的所有权。开发商作为该人防工程在内的建设用地规划许可证中的建设单位，在业主无法提供证据证明业主购房款项中包括人防工程建设成本的情况下，开发商应为防空地下室的投资人。故原告不仅无权对该人防工程进行处分，亦不能主张物业管理权和使用权。故本院对原告关于要求判令被告返还业主地下停车库共有部分；确认原告对地下车库中的人防工程部分有优先使用权的诉讼请求不予支持。关于要求撤销被告与第三人签订的《人防工程使用合同》，因其不是该人防工程的权利人，而不具备该请求的主体资格，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国人民防空法》第五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：驳回原告沈阳市沈河区龙鼎大厦业主委员会的诉讼请求。案件受理费人民币1000元，由原告负担。
宣判后，上诉人龙鼎业委会不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审法院判决，依法发回重审；被上诉人承担诉讼费用。上诉理由：一审认定事实不清，适用法律错误。根据沈阳市规划局提供的设计图，任何人可以明确看到属于龙鼎大厦全体业主所有楼梯间，电梯维修设备房，备用发电机房，水泵房，供暖总管线，通风道，垃圾运输通道，管道井，消防通道，值班警卫室等设施就在地下车库里，合计面积181平方米，是任何人都能看到的事实。沈河人防办没有任何审批文件和手续，就认定龙鼎大厦地下停车场归人防办所有属于违反法定程序，认定无效。被上诉人雅仕利公司没有缴纳租金，仅缴纳了人防工程使用费。根据法律规定，生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，并应当与居住场所保持安全距离。地下车库是龙鼎大厦的配套工程，依据物权法，龙鼎大厦业主有优先使用权，业主委员会有权授权停车费并对其进行分配，或用于人防工程的维护，或用于停车管理的必要支出。地下室规划设计是地下停车位，应首先满足业主需要，全楼业主有优先使用权。人防工程尽管产权归国家所有，但并不影响投资人的使用和收益。人防办剥夺了业主对地下停车场的优先使用权。人防办占用业主共有部分，将龙鼎大厦唯一地下停车库擅自改变成仓库出租给雅仕利使用，侵犯了业主对地下停车库的优先使用权，侵犯业主对地下车位的需求。
被上诉人沈河人防办辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。沈阳市建筑图书馆内关于龙鼎大厦的建筑手续不齐全，只有建筑图纸，没有其他规划审批手续。2、人防办收取的人防工程使用费是根据政府文件收取的。3、根据龙鼎大厦建筑图纸，开发单位并没有扩大地下一层的面积，因此设备间等属于占用人防工程面积，故人防工程面积按照600平计算，而不是700平方米。4、龙鼎大厦地下人防工程不存在擅自出租、违法改变人防工程用途情况，人防工程的用途就是仓库而不是地下车库。因此请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人雅仕利公司辩称：请求法院维持一审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人陈述、规划许可证、人防工程使用合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中金鼎大厦地下一层由沈河城建开发有限责任公司投资开发建设，为开发单位修建的战时可用于防空的地下室，为地下人防工程。上诉人提供的商品房销售合同中未明确开发单位将该部分产权移交给小区业主，也未举证证明地下一层上诉人主张的部分已经纳入小区公摊面积，成为建筑物区分所有权的业主共有部分，故上诉人主张返还地下一层业主共有部分及确认优先使用权，没有事实与法律依据，本院不予支持。上诉人主张撤销两被上诉人签订的合同，因其不是合同签订主体，因此原审法院对该请求未予支持并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人沈阳市沈河区龙鼎大厦业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年四月七日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。