台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第1454号
原告：潘利鸣。
委托代理人：潘令昌。
委托代理人：周智敏。
被告：台州东方太阳城房地产开发有限公司。
法定代表人：姚良。
委托代理人：王素琴。
原告潘利鸣与被告台州东方太阳城房地产开发有限公司（以下简称太阳城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由代理审判员樊明忠适用简易程序，于2015年7月7日、8月13日两次公开开庭进行了审理。原告潘利鸣及其委托代理人周智敏，被告太阳城公司的委托代理人王素琴两次到庭参加诉讼。原告潘利鸣的委托代理人潘令昌于2015年8月13日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘利鸣起诉称：2009年11月9日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于太阳谷花园39幢别墅，房屋价值为4809020元。原告在合同签订当日支付给被告预售购房款1449020元、代收管道燃气配套费3000元、住宅专项维修资金20605元。2010年1月21日，原告支付剩余购房款3360000元。事后，被告未按约交付房屋，也没有按约交付土地、房屋权属证书。经原告多次催促，被告均不予理睬。被告的行为已违反合同第九条、第十条、第十六条的相关约定，应承担违约责任。鉴于被告逾期时间较长，原告要求被告支付逾期交房违约金按已付购房款日万分之一计算，逾期交付权属证书违约金按商品房总价款的2%计算。另外，原告在2015年2月2日验收房屋时发现房屋存在多处质量瑕疵，原告要求被告履行维修义务。故请求法院：一、判令被告支付原告自合同约定最后交房期限的次日即2011年7月1日至实际交房之日止以已付房款4809020元为基数按日万分之一计算的违约金；二、被告支付原告逾期办理权属证书的违约金96180元；三、被告承担维修责任或承担维修费用（以评估为准）。
被告太阳城公司答辩称：一、根据合同第十条第二款约定，出卖人即被告因逾期交房承担违约金的金额不超过商品房总价款的2%；合同附件八补充协议第一条约定，被告因违反合同第十六条约定所承担的违约金金额不超过商品房总价款的2%，现原告要求被告承担的违约责任超出了合同约定的违约责任范围；二、原告诉请要求被告同时承担逾期交房、逾期办证的违约责任于法不符。本案中，被告仅存在一个违约行为，没有在约定的时间将房屋交付给原告，至于逾期办证必须以房屋交付为前提，房屋都没有交付根本无法启动办证程序。本案存在一个违约行为、两项违约责任竞合，原告要求被告承担逾期办证的违约责任没有法律依据；三、关于案件事实。原告购买的别墅，是由前股东吉利集团控股的时候建造的，现股东接盘后对于别墅区的外围进行改造才导致逾期交房，对原告而言，居住环境及别墅品质质量的提升，足以弥补因逾期交房所受损失，而且在出现逾期交房情形的时候，被告跟原告进行过多次沟通，以求协商解决，并非不理不睬；四、原告所称至今被告仍未将房屋与产权证书交付给原告与事实不符，房屋的交接需要原、被告双方配合，被告曾于2013年11月15日制作了交房通知书，并于2013年11月16日以邮政特快专递的方式向原告送达，通知原告于同月22日交付房屋，而原告至今未能完成交房手续的办理，其责任不在被告。本案房屋事实上已经于2013年11月22日交付。
本院经审理，认定案件事实如下：原告潘利鸣向被告太阳城公司购买位于规划绿心景区东北角景观房产编号为1-2号地块的39幢1-2层及半地下室商品房，总价为4809020元。2009年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第九条约定，出卖人应当在2011年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第①②和2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的……的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.出卖人因逾期交房依据本合同所承担的违约责任金额不超过商品房总价款的2%。第十六条，关于产权登记的约定。购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年10月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……②买受人不退房，出卖人按约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。附件八：补充协议内容第一条约定，出卖人因违反合同第十六条约定所承担的违约责任金额不超过商品房总价款的2%。合同签订后，原告潘利鸣支付了购房款4809020元。被告太阳城公司将交房通知书寄送至以原告潘利鸣为法定代表人的浙江沪鱼工具制造有限公司，告知，原告潘利鸣购买的太阳谷别墅定于2013年11月22日交付，请原告潘利鸣于2013年11月19日至同月22日携带后附列的文件来被告太阳城公司（太阳城小区曼哈顿9号楼会所）办理交接手续。原告潘利鸣于2013年11月19日来到被告太阳城公司太阳城小区曼哈顿9号楼会所，但双方未就涉讼商品房办理交接手续。涉讼商品房的建设工程于2013年11月13日经相关行政部门竣工验收备案。涉讼商品房的所有权于2014年3月20日初始登记在被告太阳城公司名下。
上述事实有原告潘利鸣提供的《商品房买卖合同》、收据，被告太阳城公司提供的交房通知书、特快专递单、回单、房屋所有权证、竣工验收备案表等证据，以及原、被告的庭审陈述证实。
本院认为：原、被告之间的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按约履行。被告太阳城公司未及时向原告潘利鸣交付商品房和相关权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案双方主要的争议焦点在于逾期交房违约金和逾期交证违约金如何认定，以及被告太阳城公司是否需承担维修责任的问题。
一、关于逾期交房违约金。首先，关于逾期交房时间的认定。被告太阳城公司对存在逾期交房这个事实无异议，故本案应自合同约定交房日期的次日即2011年7月1日起算逾期交房时间。至于逾期交房截止日，原告潘利鸣未在指定时间内予以接收，故逾期交房截止日期应为被告太阳城公司通知交房之日即2013年11月22日。原告潘利鸣认为，其未收到被告太阳城公司邮寄的交房通知书，故不应当以2013年11月22日而应当以被告东方太阳城实际交房之日为逾期交房截止日，本院认为，涉讼房屋的建设工程在相关行政部门竣工验收备案后，已经具备交房条件，被告太阳城公司将交房通知书邮寄至原告潘利鸣所在公司，形式上已履行了合同约定的书面通知义务，原告潘利鸣实际上也按交房通知书约定时间到达约定地点，由此可推定原告潘利鸣已知办理涉讼商品房交接手续事宜，原告潘利鸣要求被告太阳城公司承担其怠于接收房屋期间的违约金于法无据，本院不予支持。其次，关于逾期交房违约金的计算标准。虽然合同第十条约定，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但合同同时又约定，出卖人因逾期交房所承担的违约责任金额不超过商品房总价款的2%。本案中，被告太阳城公司交房逾期数年之久，如以不超过商品房总价款的2%计付违约金，明显不足以弥补逾期交房给原告潘利鸣造成的实际损失，兼顾双方对逾期交房违约金设定有最高额的限定，确认原告潘利鸣主张按已付房价款日万分之一计算违约金合理，本院予以支持。
二、关于逾期交付权属证书的违约金。合同第十六条约定，出卖人承诺于2011年10月1日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。本案中，被告太阳城公司并未提供证据证明其在合同约定期限内取得涉讼商品房的土地使用权证书，而涉讼商品房所有权于2014年3月20日才初始登记在被告太阳城公司名下，被告太阳城公司的逾期办证行为已构成违约。逾期交房与逾期交付权属证书属于不同的违约行为，被告太阳城公司应分别承担违约责任。合同约定出卖人不能按期交付权属证书，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金至实际交付权属证书或登记证明之日止，同时，补充协议约定，出卖人的违约责任金额不超过商品房总价款的2%。相比较逾期交房而言，原告潘利鸣因被告太阳城公司逾期交付土地、房屋权属证书所致的损失并不明显，且无证据反映出原告潘利鸣因此所受损失情况，结合被告太阳城公司办理权属证书的逾期情况，确认原告潘利鸣按商品房总价款的2%即96180元计算被告太阳城公司逾期交付权属证书的违约金合理，本院予以支持。
三、被告太阳城公司是否需承担维修责任的问题。原告潘利鸣认为涉讼商品房存在质量瑕疵，并提供了房屋交付验收清单，但该清单未加盖被告太阳城公司的印章，抬头亦载明“台州东方物业管理有限公司”，与被告太阳城公司非同一企业法人，该清单不足以证明涉讼商品房存在质量瑕疵的事实，原告潘利鸣要求被告太阳城公司承担维修责任依据不足，本院不予支持。
综上，原告潘利鸣诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告台州东方太阳城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付给原告潘利鸣自2011年7月1日起至2013年11月22日止以已付房款4809020元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金；
二、被告台州东方太阳城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付给原告潘利鸣逾期交付权属证书违约金96180元；
三、驳回原告潘利鸣的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5781元（已减半收取），由原告潘利鸣负担1927元，被告台州东方太阳城房地产开发有限公司负担3854元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 樊明忠
二〇一五年九月七日
代书 记员 陈肖倩
附件：
本判决所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……