广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3336号上诉人（原审原告）：广州颐和酒店物业管理有限公司花都分公司,住所地广州市花都区。负责人：翟春福，该司副总经理。委托代理人：范嘉君、胡开欣，该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘洁琼，住广东省翁源县。委托代理人：付江波，住广州市花都区，系刘洁琼配偶。上诉人广州颐和酒店物业管理有限公司花都分公司（以下简称颐和花都分公司）因与被上诉人李慧芬、唐阳福物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初9249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人颐和花都分公司上诉请求：1、撤销原判，改判支持颐和花都分公司的诉讼请求；2、案件诉讼费用由刘洁琼承担。事实与理由：一、原审判决认为刘洁琼从涉案房屋取得《竣工验收备案表》后开始支付物业服务费是完全错误的。1、李某乙签收的承诺书对颐和花都分公司不具有约束力。2014年5月，包括刘洁琼在内的少部份业主集体闹事，李某乙在没有得到颐和花都分公司授权及颐和花都分公司不知情的情况下为了维稳被迫签收了由业主自行书写的《承诺书》。刘洁琼及其他业主应该知道李某乙并没有权限作出承诺。首先，该承诺书是由业主书写，交由李某乙签收，该签收行为不代表李某乙同意承诺函的内容及颐和花都分公司对此知情及授权；其次，该《承诺书》中承诺单位没有全称，也没有颐和花都分公司出具正式文件并加盖公章；再次，颐和花都分公司多次电话及发函要求刘洁琼支付自收楼之日起拖欠的物业服务费，这表明颐和花都分公司对李某乙的行为并没有追认和认可。2、开发商是否取得《竣工验收备案表》与颐和花都分公司毫无关系。是否取得备案表，是否迟延交楼是开发商与刘洁琼之间的商品房买卖关系调整的。因开发商迟延交楼，刘洁琼可以起诉开发商要求支付违约金，从违约金中获得赔偿。二、根据《物业管理条例》第四十二条及《花都颐和山庄前期物业管理服务协议》第四条第二款的约定，刘洁琼应从收楼之日起交纳物业服务费。三、刘洁琼恶意拖欠物业服务费，应当承担向颐和花都分公司支付滞纳金的违约责任。刘洁琼及其他业主提出的不满绝大部分都是针对开发商的，与颐和花都分公司没有任何关系，颐和花都分公司没有义务去履行。事实上，刘洁琼错误的将对开发商的矛盾转移到颐和花都分公司身上并恶意拖欠物业服务费。刘洁琼在原审庭审中声称其应当从涉案房屋取得《竣工验收备案表》后支付物业服务费，但其还是拒交2015年6月5日之后的物业服务费，这显然就是恶意拖欠的行为。李某乙并非开发商的员工，也没有得到开发商的授权，其在《承诺书》中承诺“开发商书面通知业主之日起计收”是完全无效的。被上诉刘洁琼答辩称：同意原审判决。颐和花都分公司向原审法院起诉请求判令：1.刘洁琼向颐和花都分公司支付物业服务费4817.9元（建筑面积104.95平方米，自2014年9月1日至2016年1月4日，按每月每平方米1.5元计算；自2016年1月5日至2016年10月31日，按每月每平方米2.2元计算）及滞纳金（每日按应交金额的0.2%，从逾期之日起计算至实际付清之日止，暂计至2016年11月23日为3395.59元）；2.刘洁琼承担案件的诉讼费用。原审法院查明的事实：2012年11月26日，刘洁琼（乙方）与广州白云国际机场集团综合开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定刘洁琼向该公司购买广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄颐林一街27号（自编17栋）701房，该商品房建筑面积共104.95平方米；甲方已选聘广州颐和酒店物业管理有限公司（以下简称颐和公司）进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米2.2元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。2014年1月5日，刘洁琼与颐和公司签订《花都颐和山庄前期物业管理服务协议》（下称《物业服务协议》）、《花都颐和山庄临时管理规约》《业主签署文件确认书》等。其中，《物业服务协议》约定：甲方（颐和公司）依据本协议向乙方（刘洁琼）收取物业管理服务费用，乙方交纳物业管理服务费用时间为按房屋销售合同约定交付所购房屋之日起计，住宅按建筑面积每月每平方米2.2元计算，其中优惠期自2014年1月5日起至2016年1月4日按优惠标准每平方米1.5元收取，之后按每平方米2.2元收取。乙方同意甲方通过银行划账方式缴交管理费，首次交纳管理费用期限为三个月，以后每两个月交纳一次管理费用，每次缴交不少于两个月管理费。正常期两个月为一次缴费周期，逢单月25日划收一次缴费周期的管理服务费用（即当月管理服务费用和下一个月的管理服务费用）。乙方应在单月25日前存入足额的物业管理服务费，否则，甲方从下个缴费周期单月1日起计收滞纳金。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应缴金额的0.2%按日交纳滞纳金。2014年1月5日，刘洁琼办理涉案房屋收楼手续，之后颐和花都分公司通过银行自动划扣方式向刘洁琼收取物业服务费。因刘洁琼以及购买涉案小区的部分其他业主对颐和公司提供的物业管理服务不满意，且对小区周边配套设施、卫生等不满，包括刘洁琼在内的部分业主在与颐和花都分公司沟通之后，认为问题仍无法得到解决的情况下，开始拒绝向颐和公司缴纳物业服务费。刘洁琼向颐和公司缴纳物业服务费至2014年8月份，之后的费用至今未缴。另查明，2014年5月1日，颐和花都分公司的管理人员李某乙向购买云梯山庄自编13-19栋房屋的业主出具《承诺书》，内容为：因云梯山庄自编13-19栋房屋尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程（竣工）验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》），本公司承诺，无论你们是否实际收楼，本公司均不向你们收取上述房屋的物业管理费，你们有权保留按照商品房买卖合同的约定要求开发商承担延期交楼违约责任，上述房屋的物业管理费至该房屋取得《竣工验收备案表》且开发商书面通知业主之日起计收。庭审中，颐和花都分公司确认李某乙为该公司员工，负责涉案小区部分区域的管理，但认为李某乙并没有获得该公司的授权，且上述《承诺书》没有该公司的盖章确认，因此上述承诺对颐和花都分公司没有约束力。颐和花都分公司、刘洁琼双方均确认开发商取得涉案楼房《竣工验收备案表》的时间为2015年6月5日。刘洁琼认为根据《承诺书》承诺，其应自2015年6月5日开始缴纳涉案房屋的物业服务费。2015年8月15日，颐和公司出具《授权委托书》，授权颐和花都分公司以颐和公司的名义履行颐和公司与开发商签署的《花都颐和山庄前期物业服务合同》中的所有义务并享有该合同中的全部权利；向业主提起诉讼，追偿自2011年6月30日起的物业服务费，并有权收取上述费用。庭审中，颐和花都分公司、刘洁琼均确认涉案小区目前由颐和花都分公司在进行物业管理服务。原审法院认为：颐和公司与刘洁琼签订的《物业服务协议》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案小区实际由颐和花都分公司提供物业管理服务，且颐和公司已授权颐和花都分公司收取自2011年6月30日起的物业服务费，因此颐和花都分公司有权向刘洁琼主张物业服务费。根据《物业服务协议》约定，刘洁琼应自收楼之日起交纳物业服务费，但李某乙在2014年5月1日作出的《承诺书》中已承诺对包括涉案房屋在内的13-19栋房屋业主，无论是否已实际收楼，相关物业服务费均自取得《竣工验收备案表》且开发商书面通知业主之日起计收。虽然该《承诺书》没有颐和花都分公司的盖章确认，但李某乙作为颐和花都分公司的员工且负责物业管理服务工作，其向涉案区域内房屋的业主作出了关于物业服务费收取方面的承诺，对此业主有充分理由相信李某乙的承诺就是代表颐和花都分公司的行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，李某乙的承诺对颐和花都分公司具有约束力。因此结合双方确认，原审法院认定刘洁琼应自2015年6月5日起向颐和花都分公司缴纳物业服务费。因刘洁琼在2014年9月之前已按约定缴纳物业服务费，并未以尚不符合交费条件为由拒绝缴纳物业服务费，应视为刘洁琼自愿缴纳，故对刘洁琼在2015年6月5日之前已缴的费用，原审法院不再进行相应抵扣。刘洁琼应向颐和花都分公司缴纳2015年6月5日至2016年10月31日期间的物业服务费3381.09元（104.95平方米×1.5元×7个月+104.95平方米×2.2元÷31天×27天+104.95×2.2×9个月）。刘洁琼在内的部分业主已就颐和花都分公司在提供物业管理服务过程中存在的问题与颐和花都分公司进行了沟通，在沟通无果的情况下才拒交物业服务费。另外李树明出具的《承诺书》承诺自取得《竣工验收备案表》且开发商书面通知业主之日起计收物业服务费，但本案并没有证据显示开发商已书面通知业主。因此，刘洁琼并非恶意拖欠物业服务费，故对于滞纳金的主张，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年12月26日作出判决：一、刘洁琼自判决发生法律效力之日起十日内，向广州颐和酒店物业管理有限公司花都分公司缴纳2015年6月5日至2016年10月31日期间的物业服务费3381.09元；二、驳回广州颐和酒店物业管理有限公司花都分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由刘洁琼负担。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。另查明，李某乙于2014年5月1日在《承诺书》“经办人（代表）”处签名。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审双方争议的焦点是《承诺书》是否对颐和花都分公司具有约束力？对此本院分析如下：李某乙是颐和花都分公司的员工且负责物业管理服务工作，其于2014年5月1日在《承诺书》“经办人（代表）”处签名，承诺的内容为其对所负责区域内房屋业主作出的关于物业服务费收取方面的承诺，作为该区域房屋的业主有理由相信是李某乙的职务行为，代表的是颐和花都分公司，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，认定李某乙的承诺对颐和花都分公司具有约束力并无不当。《承诺书》承诺的“上述房屋的物业管理费至该房屋取得《竣工验收备案表》且开发商书面通知业主之日起计收”是对物业服务费计收时间由颐和花都分公司承诺的起算点，原审法院据此支持颐和花都分公司要求刘洁琼缴纳自2015年6月5日以后的物业服务费具有依据。至于滞纳金的问题，《承诺书》的出具本身反映了双方就物业服务费的收取在进行相关协商，因此原审法院认为刘洁琼并非恶意拖欠物业服务费，对于颐和花都分公司滞纳金的主张不予支持并无不当。综上所述，颐和花都分公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州颐和酒店物业管理有限公司花都分公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年五月八日书记员  吴 桐