湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第03320号
原告易志敏，男，1953年10月3日出生。
委托代理人徐冰清，湖南森力律师事务所律师。
委托代理人何淼，湖南森力律师事务所实习律师。
被告邱国强，男，1959年11月13日出生，汉族。
委托代理人姜泰，湖南华麟律师事务所律师。
原告易志敏诉被告邱国强商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法由审判员章富琼担任审判长，与人民陪审员黄炳炎、沈平组成合议庭，由书记员姚倩担任记录，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告易志敏及其委托代理人徐冰清、何淼以及被告委托代理人姜泰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易志敏诉称：原、被告系多年的老邻居。2005年1月，被告因遭遇车祸、母亲病危而急需用钱，经被告母亲危令群、妹妹邱萍的同意，将位于长沙市天心区工农桥011-012（产权证号：长房权证天心字第000025**号）房屋出售给原告。原、被告于2005年1月12日签订了《房地产买卖合同》，以12万元的价格成交，原告当即向被告交付现金10万元，约定余款2万元在被告协助原告将房屋过户后付清，随后被告将房屋钥匙、房产证原件交与原告，并出具了10万元的购房款收条。原告入住后多次要求被告办理房屋过户手续，但被告均推脱，并隐瞒房屋买卖事实，到房产局挂失了房产证，并通过公证继承房产，重新办理了房产证。被告邱国强及其妹妹邱萍于2015年3月起诉至法院，诉称原告强行占用房屋，要求原告腾退房屋，后法院作出（2015）天民初字第1085号民事判决书，判决原告将长沙市天心区工农桥011-012508号房屋腾退交还给邱国强、邱萍。被告的行为已违反双方的合同约定，严重损害了原告的合法权益，给原告带来了巨大的经济损失，故诉至法院，请求判令：1、解除2005年1月12日原、被告双方签订的《房地产买卖合同》；2、被告归还原告10万元购房款；3、被告赔偿原告实际损失暂定30万元（实际损失的最终数额以评估鉴定为准）；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告邱国强辩称：1、原、被告签订的房屋合同因签订主体不适格自签订之日起就不具备法律效力。本案所涉房屋签订合同时，产权仍在被告父亲邱东明名下，虽邱东明当时已经去世，但未办理继承手续，即使办理了继承手续，被告的应继承份额也只有六分之一，因此，被告没有处理房屋的处分权，不是该房屋买卖的适格主体。2、原告在明知被告不是房屋所有人的情况下仍签订合同并占有房屋数十年仍拒不归还，存在明显过错，故原告要求赔偿损失的诉讼请求不应得到支持。3、该合同系被告妻子郭余萍代签。签订合同之时明确表明该房屋不是被告所有。被告母亲、妹妹得知此事后，多次与原告协商归还房屋事宜，均遭原告拒绝，原告以没有法律效力的合同仍占有该房屋。原告存在明显过错，无权要求赔偿损失。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2005年1月12日，原告易志敏（甲方）与被告邱国强（乙方）签订了《房地产买卖合同》。该合同约定：甲方自愿将座落于工农桥11-12号508房（权证号码为00002541号，产权面积为65.22㎡）出售给乙方；成交价款为12万元，其中购房定金计付款方式和具体时间为首付10万元，余款2万元至办完房产证一次付清；双方共同到场办理过户，由乙方承办、甲方协助，过户水费由乙方承担；甲方应于2005年1月12日将房地产交付给乙方，并将与房屋有关的单据证照同时交付。甲方保证所转让的房地产权属清楚，无产权和债务纠纷，否则，概由甲方承担所有责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方赔偿。同时，双方约定了违约责任：乙方违约，不得向甲方索还定金；甲方违约，应双倍返还定金给乙方。该合同系由被告邱国强妻子郭余萍在邱国强在场的情况下代签。同时，原告易志敏向被告邱国强交付现金10万元，郭余萍收款且以被告邱国强的名义向原告出具收条。被告邱国强向原告交付房产证原件及钥匙。2005年4月，原告易志敏搬入该房屋居住，但未办理房屋过户手续。该房现已由原告易志敏出租。
另查明：位于长沙市天心区工农桥11-12号508房屋原所有权人系被告邱国强的父亲邱东明。邱东明于1994年2月24日死亡，被告母亲危令群于2011年5月14日死亡。2013年8月23日，被告邱国强与其妹妹邱萍因继承而共同共有该房屋，并办理了过户手续。现房屋所有权人分别为被告邱国强（权证号码为长房权证天心字第7132116**号）、邱萍（长房权证天心字第7132116**号）。
还查明：根据湘龙评字（2015）100235号房地产估价报告，位于长沙市天心区工农桥11-12号508房屋于价值时点2015年10月10日的房地产市场价值为41.19万元，房地产单价为6315元／㎡。
以上事实有《房地产买卖合同》、收条、（2015）天民初字第1085号民事判决书、湘龙评字（2015）100235号房地产估价报告、当事人的陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告具有相应的民事行为能力且签订该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，虽然该合同系由郭余萍代签，但其系被告邱国强的配偶且当时被告邱国强在场，该代签系代理行为，合法有效。被告邱国强主张该合同标的物即位于长沙市天心区工农桥11-12号508的房屋在合同签订之时系由被告父亲邱东明所有，被告邱国强系无权处分，故认为该合同自始无效。然，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，虽然本案被告在与原告签订该房屋买卖合同之时对合同标的物房屋没有所有权，但是该无权处分并不影响该合同的效力，被告邱国强以其在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，本院不予支持。且该合同签订之日即2005年1月12日，因房屋所有权人邱东明已死亡，已发生法定继承，故合同签订之日被告邱国强已具有限制的所有权和处分权，并非《中华人民共和国合同法》第五十一条中“无处分权的人处分他人财产”的行为，故并非无效合同。同时，根据诚实信用原则，处分人和相对人均无权请求确认买卖合同无效。因此，本案房屋买卖合同合法有效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，被告邱国强因未取得完整的所有权而致使标的物所有权不能转移，现原告要求解除合同并主张损害赔偿的，本院予以支持。对于原告主张29.19万元的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到违反合同可能造成的损失”，由于被告邱国强与原告签订合同时明确约定：“甲方违约，应双倍返还定金给乙方”，而原告易志敏与被告邱国强约定并支付的定金数额为10万元，据此，被告邱国强在订立合同时预见到的违反合同可能造成的损失是双倍返还10万元，即以20万元为限。此外，原告自2005年4月实际占有本案争议房屋以来，已经享有了相应的占有权和使用权，且后将该房屋进行出租，亦已取得该房屋的收益权，故已经缩小了因被告不履行合同义务的损失。综合考虑本案争议房屋的所处地段、出租条件、周边出租房收费情况等因素以及原告因在签订合同时已知该房屋尚未过户到被告名下，而是基于期待被告能因继承取得该房所有权而签订合同，对合同未能适当履行存在亦过错的情形，根据损益相抵原则和过失相抵原则，本院酌情确定原告易志敏因被告邱国强违约所造成的损失为8万元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第五十一条、第九十七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除原告易志敏与被告邱国强于2005年1月12日签订的《房地产买卖合同》，原告易志敏于本判决生效之日后十日内将位于长沙市天心区工农桥11-12号508号房屋腾退交还被告邱国强，被告邱国强于本判决生效之日后7日内返还原告易志敏10万元房款；
二、被告邱国强在本判决生效后7日内支付原告易志敏违约损害赔偿金款8万元；
三、驳回原告易志敏其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7380元，由被告邱国强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 章富琼
人民陪审员 黄炳炎
人民陪审员 沈 平
二〇一五年十二月六日
书 记 员 姚 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况的合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到违反合同可能造成的损失。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。