海南省海口市琼山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）琼0107民初6471号
原告：卓少良，男，1973年4月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：高鼎，海南威盾律师事务所律师。
被告：冯海，男，1968年11月25日出生，汉族，住海口市琼山区府城镇大园路。
被告：陈美娇，女，1981年9月17日出生，汉族，住海口市琼山区府城镇大园路。
第三人：海南省高级技工学校，住所地海口市琼山区府城镇。
法定代表人：石磊，校长。
第三人：中国建设银行股份有限公司海南省分行，住所地海口市。
法定代表人：张中科，行长。
委托诉讼代理人：庄敬，男，中国建设银行股份有限公司海南省分行员工。
委托诉讼代理人：方世平，男，中国建设银行股份有限公司海南省分行员工。
原告卓少良与被告冯海、陈美娇及第三人海南省高级技工学校（以下简称海南技工学校）、中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建行海南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法进行审理。
原告卓少良向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与两被告于2016年3月7日签订的《房屋转让协议》合法有效；2.判决原告承接被告冯海与中国建设银行股份有限公司海南省分行所签订的《房地产抵押贷款合同》中属于被告冯海的权利与义务，并由原告替代被告直接向中国建设银行股份有限公司海南省分行履行偿还涉案房屋的贷款义务；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月12日，被告冯海与第三人海南技工学校签订《海南省保障性住房销售合同》，海南××校房出售给被告冯海，房价款为301204元，被告冯海须付首付60240元，剩余房款由被告向银行申请按揭贷款。随后，被告冯海与第三人建行海南分行签订了《房地产贷款抵押合同》，办理了房产按揭贷款。2016年3月7日，原告作为受让（乙方），被告冯海作为转让方（甲方），双方签订了一份《房屋转让协议书》，约定被告冯海将园丁园小区某栋A单元XXX房转让给原告，转让价为500000元。签订协议后，原告即向被告冯海全额支付了房屋转让款500000元。分成两笔支付，第一笔是210000元，直接支付给了被告冯海；另一笔是290000元，原告支付给了起中介作用的案外人，由该案外人转付给被告冯海，因此该笔290000元，原告手上并没有被告冯海的收据，涉案房产尚未办理房产证。现被告冯海已从海南技工学校离职在外从事自由职业，被告陈美娇系被告冯海的妻子。原告认为，《房屋转让协议书》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。《房地产抵押贷款合同》系《海南省保障性住房销售合同》的附属合同，原告既已受让取得了涉案房产，则自然继承《房地产抵押贷款合同》中属于被告冯海的权利与义务。现被告冯海已从海南技工学校离职在外从事自由职业，其与其他人之间可能存在债务纠纷，可能会发生债务人对原告所受让的房屋主张权利的隐患。在涉案房产尚未办理房产证的情况下，只有确认《房屋转让协议书》合法有效，才能有效维护原告购房的合法权利，就此诉至贵院，请判令所请。
本院经审理认定事实如下:2012年6月12日，被告冯海作为乙方（买受人）与第三人海南省高级技工学校作为甲方（出卖人），共同签订了一份《海南省保障性住房销售合同》，主要约定：本合同所销售保障性住房为经济适用住房，甲方将位于海南××区住宅小区项目中的某栋A单元XXX房（建筑面积为120.63平方米，套内建筑面积103.52平方米；共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.11平方米。）出售给乙方，双方约定按建筑面积计价，总金额301204元，其中：乙方按规定享受面积85㎡，按2475元/㎡计；超标面积35.63㎡，按2549.25元/㎡计。付款方式为公积金贷款。首付款不得低于20%。本合同生效后先预缴付总房款的20%作为首付款，计60240元，其中含定金10000元。余款由银行贷款或现金付清。该合同第二十一条房屋的转让中约定，（一）乙方在取得房屋所有权证八年内不得转让，确需转让的，由市县政府指定的专门机构进行回购。（二）乙方取得房屋所有权证满八年转让的，市县政府指定的专门机构可以行使回购权；该机构决定不回购的，乙方可按照届时相同地段、相同类型、相同质量的普通商品住房市场价格与保障性住房差价按政府规定的比例向市县政府交纳土地溢价等相关价款后，可以上市转让该房屋。
2012年12月7日，第三人建行海南分行与被告冯海签订《个人公积金（委托贷款）借款合同》，并向其发放了人民币240000元的贷款。该借款合同项下抵押物为被告冯海名下的海南××区房，抵押权人为建行海南分行。
2016年3月7日，被告冯海作为甲方与原告卓少良作为乙方签订《房屋转让协议书》，约定将澄迈县老城开发区海南省××院转让给乙方，转让价格为500000元。付款方式为双方一致同意购房款由乙方支付，分两次付款：在甲方与乙方签定合同的同时，乙方将210000元转到甲方指定的房贷账户（户名：冯海、开户行：建行海南分行、账号：×××），作为甲方终止贷款，一次性交完本金和违约金的预付购房款；同时甲方在收款时向乙方出具收据，甲方收到款项后十五日内要着手办理提前还贷手续。甲方办好提前还贷手续后，把提前还清该房屋贷款手续文件，提前还款的证明原件，该房屋与开发商或单位所签的销售合同及所有相关协议的原件，购买该房屋时的付款凭证的原件，及缴纳煤气水电费，物业管理费的相关银行卡交由乙方；同时乙方支付剩余房款290000元整，甲方在收款时向乙方出具收据。第五条约定房屋过户：房屋交付乙方后，甲方应当在规定的时间（2020年12月7日）期满后三个月内，协助乙方办理该房屋的过户手续或甲方出具《受权委托书》让乙方全权办理过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下或者乙方指定的人名下，办理产权证相关费用由乙方承担。逾期超过六个月时，乙方有权单方解除本合同，同时甲方需执行本协议第七条的违约责任。甲方在该房屋产权证办理下来后的七日内通知乙方，并移交该房屋产权证给乙方保管，同时开始协助乙方办理该房屋的过户手续。该合同第七条违约责任约定：甲方过户给乙方之前，如甲方违反本合同约定，要收回该房屋，甲方需按当时相同地段相同位置相同房间的商业房补足差额，让乙方可以在当地重新购买商业房屋。在按规定的过户时间（2020年12月7日）之前，乙方若使用该房屋（装修及住宿），乙方需以甲方的名字使用该房屋，并按每月的物业管理费及水电费按时缴纳，不得以任何名字使用。若违约，后果由乙方负责。被告陈美娇在该合同尾部甲方配偶处签名按手印。2016年3月7日，被告冯海向原告卓少良出具收据，该收据载”现已收到卓少良交来的购房第一笔还贷款210000元”。2016年6月1日，被告冯海与被告陈美娇在海口市琼山区民政局登记离婚。合同签订后，被告冯海将讼争房屋交付原告卓少良使用。涉案房屋被告冯海尚未取得产权证。
诉讼过程中，经本院释明，原告坚持以《房屋转让协议书》有效主张其诉讼请求。
认定以上事实，有原告提供的《海南省保障性住房销售合同》、《房屋转让协议书》、《收据》；被告陈美娇提交的《离婚证》、《离婚协议书》，及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。以上证据经审核，本院予以确认。
本院经审查认为，根据《海南省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第五部分关于涉”保障性住房”买卖纠纷。（一）关于经济适用住房买卖纠纷。第16条”因经济适用住房初始购买者与他人就经济适用住房所签订的买卖合同而产生的纠纷，区别下列情况分别处理：（1）合同签订于国务院意见实施前，且已履行完毕的，可以认定有效；一方请求解除的，不予支持。（2）合同虽签订于国务院意见实施前，但国务院意见实施后尚未履行完毕的，可以认定有效。但购买人请求继续履行的，不予支持。因解除合同而导致的损失，由双方按过错责任大小分担。（3）合同签订于国务院意见实施后，依下列情形分别处理：①经济适用房初始购买者就自取得房屋所有权证未满5年的经济适用住房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。②经济适用房初始购买者就自取得房屋所有权证满5年的经济适用住房与他人所签订的买卖合同，凡不存在违反法律、法规禁止性规定情形的，可以认定有效，但政府或政府指定的专门机构主张优先回购的除外。经济适用住房初始购买者与他人所签订的经济适用住房买卖合同有效的，购房人有关产权的取得依相关规定办理”的规定，经济适用住房初始购买者与他人就经济适用住房所签订的买卖合同的，买卖合同签订于国务院意见实施后即2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）实施后，且经济适用房初始购买者自取得房屋所有权证未满5年的，买卖合同应为无效合同。本案中，涉案房屋是海南省保障性经济适用住房，被告冯海是涉案经济适用房的初始购买者，原告与被告冯海签订的《房屋转让协议书》于2007年8月7日后，被告冯海尚未取得房屋所有权证满五年，因此，原告与被告冯海签订的《房屋转让协议书》应属无效合同。原告按合同有效主张其诉讼请求，和本院认定的民事行为的效力不一致，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条”诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定向原告释明，原告坚持按照合同有效主张其诉讼请求，原告的起诉不符合诉讼程序，应当裁定驳回其起诉。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第（三）项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，裁定如下:
驳回原告卓少良的起诉。
案件受理费8800元（原告已预缴），本院予以退还给原告卓少良。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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审 判 长 冯成壮
人民陪审员 詹武彬
人民陪审员 符策辉
二〇一八年五月三日
书 记 员 安志红
速 录 员 王月会
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。
需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。
立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。