江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0702民初2602号原告：颜海英，女，1979年1月23日出生，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：刘斌，江西大榕树律师事务所律师,代理权限:特别授权。被告：江西宣佳房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区橙乡大道60号。统一社会信用代码：913607005638397317。法定代表人：王红，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓斌，江西橙都律师事务所律师，代理权限:特别授权。原告颜海英与被告江西宣佳房地产开发有限公司（以下简称为宣佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告颜海英的委托诉讼代理人刘斌、被告宣佳公司的委托诉讼代理人邓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜海英向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金32874.85元（自2017年1月1日起暂计至2017年12月1日止，以813452元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，即年利率4.35%），违约金计算至被告实际交房之日止；2、判决被告将其开发的经相关单位验收合格并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的涉案商品房交房给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的赣州市章贡区章江新区梅关大道与新赣南大道交汇处XX嘉园小区XX栋XX室商品房一套。合同中对双方的权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告至今没有交房。根据双方约定“逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”。据此，原告认为被告的违约事实成立，但双方约定的违约金明显低于因被告违约行为给原告造成的损失，原告遂要求被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。经原告与被告协商未果，遂诉至本院。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、《赣州市商品房买卖合同》，证明原告与被告之间已经对双方的权利义务进行了详细约定，被告未按时交付房屋应承担违约责任等；证据3、收款收据，证明原告已经向被告足额缴纳了购房款。被告辩称，原告请求从2017年1月1日起至2017年12月1日止计算违约金与事实不符。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》中记载公共服务及其他配套设施公共绿地、小区内非市政路于2017年6月30日达到设计标准，物业服务用房、规划车位、车库于2017年6月30日达到使用要求，而公共服务及配套设施大道设计标准，物业服务用房及车位达到使用要求又是办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的前提条件。由此可以确认原告在签订合同时，已经明知其所购买的商品房无法在2016年12月31日之前取得竣工验收备案表的。合同中之所以约定2016年12月31日前交付商品房，是因为双方已达成共识，即在2016年12月31日前先行向原告交付商品房，以便原告更好提前安排时间进行房屋装修等相关事宜，而被告则承诺在2017年6月30日之前确保商品房相关设施设备符合合同第十条约定的条件。2017年5月，被告组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行竣工验收，前述四个单位均于2017年5月27日前在备案表上盖章确认工程竣工验收合格，被告遂根据合同约定通知原告前来收房，而原告却以被告未取得备案表为由拒绝收房。为此，被告多次与原告沟通，并同意给予适当补偿，但均未果；合同第十二条约定逾期交付违约金的计算标准为全部房价款的日利率万分之0.5。原告请求按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金没有法律依据；赣州市章江新区沙洲坝路道路工程从2013年6月开工，至2017年6月竣工。沙洲坝路位于K19地块与K2地块中间，施工期间需要封闭道路，导致世纪嘉园项目不能正常施工的时间为12个月。2014年至2016年期间，赣州市城市管理委员会办公室、赣州市章贡区城市管理局、赣州市城市管理行政执行局六大队因高考、国庆、赣州市举办重大赛事、迎检活动等原因，向世纪嘉园项目下发停运通知共计17张，导致世纪嘉园项目停工130天。根据合同第十一条约定的若因不可归责于出卖人所能控制的原因（如政府行为、市政配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定的交房的，出卖人不承担逾期交付违约责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告围绕其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体资格；证据2、《赣州市商品房买卖合同》、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件、房屋测绘报告复印件、住宅使用说明书复印件、住宅质量保证书复印件，证明合同约定公共服务及其他配套设施等于2017年6月30日达到相关设计标准、使用要求。双方约定的违约金标准为日利率万分之0.5。2017年5月27日之前勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在涉案商品房备案表上盖章确认工程竣工验收合格；证据3、邮政专递复印件、快递跟踪查询，证明被告于2017年5月与12月分别向原告寄发了收房通知书；证据4、施工证明复印件、赣州市市政工程公司企业信息、施工现场相片与微信聊天记录，证明赣州市章江新区沙洲坝路道路工程由赣州市市政工程公司从2013年6月开始动工，2017年6月正式完工。沙洲坝路位于赣州市章××区××地块与Ｋ2地块中间，施工期间需要封闭道路，导致世纪嘉园项目不能正常施工的时间为12个月；证据5、停运通知复印件，证明2014年至2016年期间，赣州市城市管理委员会办公室、赣州市章贡区城市管理局、赣州市城市管理行政执行局六大队因高考、国庆、赣州市举办重大赛事、迎检活动等原因，向世纪嘉园项目下发停运通知共计17张，导致世纪嘉园项目停工130天。原、被告提交的证据，经本院庭审举证、质证。被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的证据1无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告对被告提交的证据2的三性均无异议，对房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的证明对象有异议，认为涉案房屋2018年2月14日才验收合格。经审查，本院对该组证据予以确认；原告对被告提交证据3有异议，认为该快递2018年2月才交邮。经审查，本院对该证据予以确认，但寄件、收件时间应以实际发生时间为准；原告对被告提交证据4均有异议，认为与本案无关。经审查，该组证据中的证明与微信记录系复印件，无法确认其真实性，且即使内容真实，亦不能达到被告的证明目的。施工现场相片因无拍摄时间，无法认定该现状处于涉案合同有效期内，同时该证据也不能反映存在阻碍工期的约定或法定情形，故本院对该组证据均不予确认；原告对被告提交的证据5有异议，认为应以政府公布的为准，且部分停工时间早于合同签订时间，高考、节假日等停工事由被告应早有预料，不能成为被告免责的理由，停运不等于停工，被告可以储备建筑材料。经审查，对原、被告签订商品房买卖合同之前的停运通知书等，与本案并无关联，本院不予确认，对合同签订之日起相关部门下发的停运、停运（停工）通知书，与本案相关联，且符合双方约定的被告不应承担逾期交房违约金的情形，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月12日，原告颜海英与被告宣佳公司签订了合同编号为20XXXX47的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的赣州市章江新区XX嘉园XX幢XX室，房屋总价款为813452元，原告采用贷款方式付款，应于2015年6月10日前支付首期房价款253452元，其余560000元向银行申请贷款支付。原告逾期付款180日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之0.5的违约金。逾期付款180日后，被告有权解除合同；被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之0.5的违约金；被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、房屋测绘报告，同时，该商品房的供水、排水配套设施齐全，供电纳入城市供电网络并正式供电，燃气完成室内燃气管道的敷设，与城市燃气管网连接等，2017年6月30日达到公共绿地设计标准，2017年6月30日达到小区内非市政道路设计标准，2017年6月30日达到物业服务用房使用要求，2017年6月30日达到规划的车位、车库使用要求。若因不可归责于被告所能控制的原因（如政府行为，市政配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定交房的，被告不承担逾期交付的违约责任；被告逾期交房在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。逾期超过180日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金等。合同签订后，原告依约交付了购房款813452元，但被告未依约交房。原告开发建设的涉案房屋于2018年2月14日才经赣州市城乡建设局验收合格，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告于2017年5月底、2018年2月4日收到被告的交房通知书，但原告因房屋不符合双方约定交房条件及双方对违约金的计算期间、支付方式存在分歧未收房。原告遂诉至本院，要求处理。另查明，2018年5月11日，本案庭审过程中，被告当庭通知原告收房。因高考、市政建设、文明创建等原因，涉案合同签订后，相关部门累计发出了停运、停工32天的通知。本院认为，原告颜海英与被告宣佳公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告依约交付了购房款，但被告未按期交付房屋，且被告提交的证据不足以证实其逾期交房长达一年多理由正当，因此，被告违约事实成立，应当承担相应的违约责任。原告有权要求被告支付逾期交房违约金，但违约金的计算标准及期限应当合理合法。首先，关于违约金的计算标准。原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，但被告不认可，认为没有依据，本院认为，合同中对原告逾期付款、被告逾期交房的违约责任均约定按日利率万分之0.5计收违约金，双方权利义务对等，且原告并未就被告逾期交房所造成的损失范围及大小作出明确说明，并提供证据进行适当证明，故本院对原告要求违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算不予支持，应按双方约定标准，即日利率万分之0.5计算。其次，关于违约金的计算期限。原告主张自2017年1月1日起计算至实际交房之日止。经查，被告先后两次向原告寄送交房通知书时，涉案房屋尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不符合合同约定交房条件，原告有理由不收房。涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，被告未举证证明其向原告发出过收房通知，但被告于2018年5月11日当庭向原告发出了收房通知，故2018年5月12日起未收房的损失后果应由原告自行承担。同时，合同中约定若因不可归责于被告所能控制的原因（如政府行为，市政配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定交房的，被告不承担逾期交付的违约责任。涉案房屋施工过程中，因高考、市政建设、文明创建等原因，相关部门于涉案合同签订后累计发出停运、停工32天的通知，从而导致被告耽误了一定工期，符合该约定，故耽误的时间应予扣除。关于原告要求被告将已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的涉案房屋交付原告之诉请，因涉案房屋业已验收合格，交付房屋条件成就，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告江西宣佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告颜海英支付自2017年1月1日至2018年5月11日止的逾期交房违约金（以813452元为基数，按日利率万分之0.5计算，32天的逾期交房违约金从中予以核减）；二、由被告江西宣佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将取得建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的赣州市章江新区XX嘉园XX幢XX室交付给原告颜海英；三、驳回原告颜海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元（已减半收取），由被告江西宣佳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  温文斐二〇一八年六月三十日书记员  魏泉鑫