广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终1092号
上诉人（原审被告）：陆艳，女，汉族，1975年9月8日出生，原象山区林都一六八酒店经营者，住广西壮族自治区桂林市象山区。
被上诉人（原审原告）：刘高，男，汉族，1965年12月25日出生，住湖南省永州市冷水滩区。
委托诉讼代理人：朱成福，男，汉族，1943年1月5日出生，湖南省江永县黄甲岭学校教师，住湖南省江永县。
被上诉人（原审原告）：唐春花，女，瑶族，1965年12月12日出生，住湖南省江永县。
上诉人陆艳因与被上诉人刘高、唐春花房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆艳，被上诉人刘高委托诉讼代理人朱成福、被上诉人唐春花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陆艳上诉请求：一、撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适应法律不当，应当予以撤销。
由于一审法院根本没有认真听取庭审发言，没有了解案件特殊性和改变了合同履行的方式，在庭审中，被上诉人都明确承认上诉人是通知了被上诉人到酒店现场查看了被上诉人房间漏水的客观情况，并当场通知依据合同约定，如果被上诉人不修好房间，就不再支付租金，上诉人没有支付被上诉人的租金长达2年多时间，在这期间被上诉人并没有提出任何的异议，但一审法院不顾这些客观事实的存在，依旧按合同上的约定来判决，这也造成了在开庭时被上诉人都承认了的事实没有被认定，比如关于安装电视、马桶这一客观事实，在庭审时就有许多的业主是承认了的，只是对价格有异议而已，还有就是合同的签订日期，在庭审时也查实了具体的合同期，但一审法院却没有认定，可以说一审法院完全没有按照庭审查明的事实来认定本案的客观事实，简单的依照合同上来认定，没有做到以事实为根据的客观公正的判决。二、被上诉人请求上诉人给付租金，已超过诉讼时效。在诉讼时效上，一审法院有法不依，《民法通则》明文规定，房屋的租金适用的时效是一年，但一审法院却以双方存在争议，而认定并不适用诉讼时效，而事实上在被上诉人起诉之前没有任何的证据表明被上诉人对上诉人每个月所打的房屋租金提出过任何的异议，因此，本案的房屋租金应适用一年的诉讼时效，一审法院适用法律错误应当予以撤销，发回重审。
被上诉人刘高、唐春花辩称，一、上诉人的上诉理由不成立。因为被上诉人房屋没有漏水，上诉人以十楼有个别业主房屋漏水为借口，停付了十楼所有业主的租金。被上诉人不仅向经营者提出漏水的是整栋的房屋，应当以公共维修基金来修缮，还出面联系协商修缮事宜，并多次催工人施工，但是一直拖到现在没有施工。二、上诉人带被上诉人唐春花去1001号房查看，当时窗户打开，窗边墙有墙体脱落的现象，是雨水飘进来导致的，厕所也有漏水现象，但是被上诉人住在此房中时没有这些问题，诉讼期间才出现这样的情况，隔壁的那间房没有租给上诉人，则完全没有问题。另外，双方签订的房屋租赁合同合法有效，还在履行期内，上诉人不按合同约定履行合同义务，系违约，被上诉人一直向上诉人追要租金无果，不存在超过诉讼时效的情况。三、上诉人说要工人来补漏，介绍了陈永凤来补，是专业补漏，所以被上诉人同意并支付了维修费。退一步说，就算房子有裂缝，出现了合同上的事项，被上诉人也积极维修了，不影响上诉人营业。另外，一审上诉人提供的证据列举了漏水房子的清单，上面并没有看到1001号房。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
被上诉人刘高、唐春花向一审法院起诉请求：1、判令被告在判决生效三日内向原告支付拖欠的2015年1月至2017年9月房屋租金27430.04元；2、本案诉讼费用被告承担。
一审法院认定事实：2015年1月1日，朱成福代原告刘高、唐春花（作为出租方、甲方）与林都168酒店（作为承租方、乙方），签订《房屋租赁合同》一份，乙方实际由被告陆艳签名，并未加盖公章。双方约定：甲方将位于桂林市㎡出租给乙方使用，租赁期限为15年（2015年1月1日至2030年1月1日）；租金按原亚都168酒店的方案实施（既以2013年12月20日原亚都168酒店付给的房屋租金为参考，如因当时购房房价偏高的则3-7楼按25元/平方计算，8-10楼按26元/平方计算），押金为一个月的房租，如实时房租与当时市场价不相符合，双方可经友好协商调整递增或削减；每月15日前乙方须将当月房租打入甲方账号，逾期不交甲方有权终止合同。合同还约定：酒店的大堂装饰装修和房间除基本设施以外的新增设施设备以及招牌广告等的装修由乙方承担，新增装修及配套设备的所有权归乙方所有，在约定租赁期间由乙方使用与维护，如甲方提前终止合同履行则应向乙方赔偿装修费及所造成的经济损失，乙方经营期间所需的相关费用均由乙方负责，但甲方不得对经营期间的收益主张权利。租赁的房屋因乙方装修或使用不当进行维保等所产生的费用由乙方负责，如因房屋本身建筑质量原因引起的屋面渗水、漏水、墙体开裂等问题，乙方向甲方提出申请后，甲方应及时修复，且相关的维修费用由甲方承担（但可冲抵公共维修基金，过程由甲方完成），如甲方不能及时维修造成乙方不能正常营业，因此给乙方的经营造成的损失由甲方赔偿，且乙方有权拒付该期间的房屋租金。甲方在酒店的所有消费均享受酒店内部最低优待价格，甲方指定并经乙方确认的负责人可在酒店签单消费，消费的费用由乙方在支付给甲方的房屋租金中扣除。同时，合同对违约责任、双方其他权利义务亦进行了相关约定。合同签订后，涉案房屋由被告使用经营，经庭审时双方对账，从2015年1月至2015年10月，被告以银行转款方式按月向原告共计支付7320元（含一个月押金1000元），其中2015年1月至10月被告支付原告的租金分别为1020元、1000元、1000元、300元、400元、460元、200元、100元、860元、980元，其中2015年4月12日转账的1000元为押金。原告在酒店消费共计600元。
另查明，涉案房屋即位于桂林市象山区1-10-1号房屋（建筑面积为39.31平方米），系原告向桂林市日远房地产开发有限公司购买。2014年9月18日，亚都168业主委员会代表原告（甲方）与陆艳（乙方）签订《酒店租赁合同》，将含本案涉案房屋在内的亚都168酒店房间租给陆艳作为酒店试业经营使用，双方约定：首期租期为6个月的试用期（2014年10月1日起至2015年3月31日止），租金按原亚都168酒店的方案实施，6个月试用期间，甲方免费3个月给乙方用于今后酒店的装修期，2015年1月15日前乙方开始付给各个业主租金；二期正式承包租赁合同在6个月试用期结束之前和各业主单独签订（具体内容以当时合同为准）；酒店原有设施的维保费用一律由乙方负责，甲方须协助办理相关手续，新增设施所产生费用由乙方负责。合同订立后，亚都168酒店业主委员会加盖公章，陆艳签名予以确认。
再查明，被告陆艳于2015年5月15日成立了象山区林都一六八酒店，于2017年7月3日注销，企业类型为个体经营。
一审法院认为，原、被告于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。结合控辩双方意见及全案证据，本案的争议焦点为：1、本案租赁合同的租金应以何标准计算；2、被告减、免租金是否符合双方合同约定。
关于1、本案租赁合同的租金应以何标准计算的问题。租金给付标准，应当以合同双方当事人的约定为依据。亚都168业主委员会代表原告与被告陆艳签订的《酒店租赁合同》中约定的试业期为6个月（2014年10月1日起至2015年3月31日止），其中前3个月为免租期，后三个月被告则分别按1020元、1000元、1000元向原告支付租金。后原告与被告单独签订《房屋租赁合同》，约定租金按“原亚都168酒店的方案实施（以2013年12月20日原亚都168酒店付给的房屋租金为参考，如因当时购房房价偏高的则3至7楼按25元/平方计算，8至10楼按26元/平方计算）”。但2013年12月20日的房屋租金具体为多少及如何判断购房房价偏高等相关内容双方并未明确约定，故该房屋租金标准约定本身并不明确。因此，对于本案双方该份合同的租金标准，应结合合同的约定、实际履行情况及双方是否另行达成相关租金的合意等情况综合予以判断。原告的房屋1-10-1号房，建筑面积39.31平方米，按双方合同所写的26元/平方米计算每月的租金为1022.06元，被告在试业阶段是分别按每月1020元、1000元、1000元实际履行，故综合上述情况认定租金标准为每月1022.06元。关于2、被告减、免租金是否符合双方合同约定的问题。1、被告主张因10楼漏水，无法使用，从2015年11月起拒付租金。双方合同中约定：“租赁的房屋因乙方装修或使用不当进行维保等所产生的费用由乙方负责，如因房屋本身建筑质量原因引起的屋面渗水、漏水、墙体开裂等问题，乙方向甲方提出申请后，甲方应及时修复，且相关的维修费用由甲方承担（但可冲抵公共维修基金，过程由甲方完成），如甲方不能及时维修造成乙方不能正常营业，因此给乙方的经营造成的损失由甲方赔偿，且乙方有权拒付该期间的房屋租金。”但被告未能提供证据证明房屋存在开裂漏水渗水的情况及原因，也未能证明由此造成了停业的后果。故被告要求因此停付房屋租金没有依据，不予支持。2、被告主张电视费、马桶费从租金中抵扣的问题。因双方在租赁合同中没有进行约定，事后没有就抵扣问题达成补充协议，原告对上述费用也不认可，故被告要求上述费用从租金中扣除，没有依据，不予支持。2015年1月至2017年9月，被告在扣减已支付的房屋租金后，还应向原告支付的房屋租金应为27407.98元（租金计算：1022.06元/月×33个月-6320元=27407.98元）。2015年4月12日，被告支付的1000元双方认可是押金，不计入租金。租金27407.98元扣除原告消费的600元后，截至2017年9月被告拖欠的租金为26807.98元。关于原告要求租金支付至实际使用时为止的问题。按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限为15年，从2015年1月1日至2030年1月1日，剩余的租赁期限还有12年，因双方要求继续履行合同，如今后被告在履行合同的过程中存在违约情形，原告可另行再主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陆艳于本判决生效之日起十日内支付原告刘高、唐春花房屋租金26807.98元；二、驳回原告刘高、唐春花的其他诉讼请求。案件受理费486元，因适用简易程序减半收取243元（原告已预交），由原告刘高、唐春花负担10元，被告陆艳负担233元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人向本院提交以下新证据：一、消防安全申请检查凭证一份，证实2015年11月份因为办理消防验收停业的事实；二、微信聊天截图一份，证明外墙及厕所补漏花费4500元；三、购买电视机、马桶的总发票，证实上诉人为被上诉人更换电视、马桶的事实；张觅、宋卫明、李红梅清单三份，证实上诉人实际承担的更换电视机、马桶的费用；四、桂林五三防水建筑工程有限公司陈永凤出具书面证明书两份，证实其2015年6月勘察林都168酒店十楼整个天面漏水并作出施工预算书，当时相关主家也来看过，2017年12月修补了部分房间外墙以及维修的费用，十楼房屋漏水不能用于经营的事实；五、增加、变更诉讼请求书，证实被上诉人认可抵扣1980元电视费用的事实；六、照片14张，证实十楼房屋漏水的事实。
被上诉人对上诉人提交新证据的质证意见为对上诉人提交的证据不予认可，不能证明证明目的。
对上诉人提供的新证据，本院认定如下：对证据一的真实性本院予以认可，与本案的关联性在本院认为中一并阐述；证据二微信截图，本院无法核实其真实性，故本院不予采信；对证据三的真实性、合法性，与本案关联性予以认可；对证据四、证据五的真实性予以认可；对证据六的真实性予以认可，但是不能确认是本案涉案房屋，故对与本案关联性不予认可。
综上，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人起诉是否超过诉讼时效；二、上诉人主张的更换电视、马桶的费用、消防验收停业一个月、酒店设备被毁坏停业一个半月等费用应否从租金中予以扣除；三、上诉人从2015年11月停付租金有无依据。
对于第一个争议焦点，依据法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。最高人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示答复：对于分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该债务履行期届满之日的次日起算。《最高人民法院关于审理民事案件使用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算。本案租金依当事人之间签订的房屋租赁合同约定系按月支付，双方并未约定每月租金可以分期支付，因此不存在以最后一期租金履行期限届满之日起计算诉讼时效的情形，被上诉人应在约定的每次支付租金的截止日期届满后一年内向上诉人主张权利。被上诉人于2017年5月起诉要求上诉人支付2015年1月至2017年5月期间欠付租金，依据上述法律规定，上述期间欠付租金已过诉讼时效。同时，被上诉人主张曾多次向上诉人催要租金，又未提交任何证据证实，上诉人不予认可，本院不予采信，故本案不存在诉讼时效中止或中断的情况，应视为被上诉人放弃索要该期间租金的权利，故本院对上诉人主张2016年9月之前欠付租金已过诉讼时效的主张予以支持。
对于第二个争议焦点，首先，关于上诉人主张经召开业主大会征得业主同意在2015年11月办理消防证免租金一个月，以及2016年2月因部分业主破坏设备导致被告不能正常营业免除租金一个半月，上诉人提交的证据仅能证实其办理过消防证以及酒店设备确实曾经被人为损坏的事实，但是其未提交证据证实是否停业以及具体停业时间，故对此主张本院不予采信。其次，关于上诉人主张扣除电视费、马桶费的问题，其中电视机及马桶的费用扣除是在2015年，已超过诉讼时效，本院不予支持。再次，关于本案租赁房屋的租金标准，依据租赁合同的约定，结合庭审中当事人认可的事实，被上诉人出租房屋位于10楼，建筑面积39.31平方米，按双方合同所写的26元/平方米计算每月的租金为1022.06元，对此，双方当事人并无异议，本院亦予以认可。双方争议的是2016年10月后房屋租金是否按照按房屋的实际使用面积计算，对此上诉人主张通过召开业主大会征得业主同意变更，但未能提交证据证实被上诉人有参加业主大会并作出同意减租的意思表示，双方也没有就租金标准变更事宜达成补充协议，故本院对上诉人主张租金标准自2016年10月开始降低的主张不予采信。
对于第三个争议焦点，上诉人主张被上诉人出租的房屋漏水故从2015年11月起停付房租。依据双方当事人签订租赁合同的约定：“因房屋本身建筑质量原因引起的屋面渗水、漏水、墙体开裂等问题，乙方向甲方提出申请后，甲方应及时修复，且相关的维修费用由甲方承担（但可冲抵公共维修基金，过程由甲方完成），如甲方不能及时维修造成乙方不能正常营业，因此给乙方的经营造成的损失由甲方赔偿，且乙方有权拒付该期间的房屋租金。”由此可见，因为房屋质量问题导致的渗水、漏水、墙体开裂等问题，依据租赁合同约定应由出租人承担维修义务，但上诉人应及时通知被上诉人维修，被上诉人在不能及时维修造成上诉人不能正常营业时才能拒付租金。庭审中被上诉人认可在2015年底接到上诉人电话，告知其十楼房屋天面、墙体漏水事实，但认为应用房屋维修基金维修，被上诉人亦积极协调解决房屋维修问题。结合桂林五三防水建筑工程有限公司出具的书面证明及其他相关案件庭审查明事实，本院对酒店十楼天面、外墙从2015年开始就存在漏水、渗水的事实予以认可，而且上诉人不仅通知各业主，还组织专业防水公司以及业主现场查勘房屋漏水情况，解决房屋漏水问题，由于种种原因业主没有统一对房屋漏水、渗水进行维修，仅仅是部分业主自行进行维修。上诉人作为租赁房屋的经营者，在房屋出现质量问题，直接影响其经营状况后，已经通知业主及时修复以便恢复正常营业，依常理只有在上诉人通知被上诉人，被上诉人未及时修复导致上诉人经营受影响的情况下，上诉人才会停止支付房租。本案被上诉人虽然否认其出租房屋从2015年底开始漏水、渗水，但是也于起诉后自行维修了渗水的外墙和漏水的卫生间。因此，综合全案证据本院认为被上诉人违反租赁合同约定怠于履行维修义务，影响了承租人对租赁物的正常使用，既违反了租赁合同约定，也违反了我国法律关于出租人对租赁物负有维修义务的规定，故上诉人依据合同约定从2015年底开始拒付房屋租金依据充分，本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2796号民事判决；
二、驳回被上诉人刘高、唐春花的诉讼请求。
本案一审案件受理费243元（被上诉人已预交），二审案件受理费486元（上诉人已预交），合计729元，全部由被上诉人负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 周 霞
审判员 潘文华
审判员 丁 勇
二〇一八年五月十日
书记员 叶菁华