江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终2398号
上诉人（原审原告、反诉被告）：姚玉松，男，1969年4月13日生，汉族，住连云港市连云区。
委托诉讼代理人：杨光慧，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：崔波，男，1975年8月6日生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
上诉人姚玉松因与上诉人崔波房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本院于2018年6月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人姚玉松上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、崔波应按照双方合同约定给付姚玉松第二年租金32000元；3、姚玉松不予退还崔波保证金5000元；4、2018年2月28日后崔波应按87.6元一天给付姚玉松直至崔波搬离之日；5、一二审诉讼费用全部由崔波负担。事实与理由：一、2016年2月2日姚玉松与崔波签订《租赁合同》，约定由姚玉松将平房三间、厨房一间出租给崔波使用，租期六年（2016年3月1日至2018年2月28日），年租金32000元。合同另约定：崔波交5000元保证金给甲方，租金在每年的2月10日前交清，到期不付房租的，姚玉松将视为崔波自动放弃使用权，将在不退回保证金的情况下收回房屋使用权。一审法院无视双方在自愿基础上签订的合同，在没有任何事实和法律依据的情况下自作主张更改双方合同内容，擅自将第二年租金改为24000元，于法无据。2017年7月下旬，因连云港创卫活动，将该出租房屋后面搭建的小棚子拆除，拆除后并不影响崔波正常经营，本来小棚子就是临时搭建的，用于存放物品，不在所租赁房屋范围内。小棚子拆除后，崔波并没有要求减免房租或者停租，而是继续经营到2018年2月底。故一审法院更改双方第二年租金无事实和法律依据。二、一审判令姚玉松退还崔波保证金5000元不能成立。合同约定很明确，崔波没有在2017年2月10日前将第二年租金交清，姚玉松不退还保证金。三、一审法院在无凭无据的情况下，擅自将双方第三年的租金改为21170元，判令崔波从2018年2月28日起按58元一天给付姚玉松的房租，姚玉松认为双方在没有更改合同内容或补充合同的前提下，还应按原合同约定的年租金32000元计算，崔波占用姚玉松房屋一天应按87.6元计算。另姚玉松交一审法院两张电费发票，一张198.85元，另一张59元，一审法院只认定一张，未提另一张。综上，请求二审查明事实，支持上诉人姚玉松的上诉请求。
上诉人崔波针对上诉人姚玉松上诉请求答辩称：我认为有异议的是原审判决的二、三、四、五项。第二项，姚玉松让我给他第二年的租金，在第二年我已经给付了一部分，在合同执行的3个月期间，房子由原来的160-180之间拆了一半，我认为租金应该减一半，因为这个问题，一直和对方沟通。一沟通就打架，就一直拖着，我认为对方没有理由问我要钱。第三项，对方说我没有在合同期限内付租金，要扣除保证金。因为第二年内的合同出问题，所以拖到了第三年。第四项，一审时，已经确定房子是因为姚玉松的问题把电停掉了，我无法开饭店，所以不应给房租。事情没解决，我才没搬走。第五项，对方提出的一二审诉讼费用由我负担，我认为没有这个说法，由法院来判。
上诉人崔波上诉请求：1、撤销一审判决书中的二、四、六项判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由姚玉松承担；3、姚玉松承担崔波的经营损失费。事实与理由：1、在原审过程中姚玉松说过，崔波共付房租62500元（32000+30500元），也就是说，房租1500+空调1500，共欠3000元。并且崔波在一审庭上也说过，之所以欠姚玉松4000元，是因为在房屋租赁合同中，年房租的费用为32000元，被崔波记成32500元，希望二审中，房租从实际交给姚玉松的费用上考虑。2、一审中，崔波向法官提过，在2018年3月15日，店内已经被停电，姚玉松推脱是崔波欠其电费所以停电的。但一审认定至今姚玉松还欠崔波为其垫付的电费735.65元。停电原因与崔波无关，在没有电的情况下，饭店无法营业，所以一审判决第四项判决崔波给付姚玉松房屋使用费不能支付。3、因拆迁原来160平方米的中型饭店拆迁完后只剩80平方米，成了小吃部，严重影响崔波经营，所以一审中租金退回方式不对，2017年崔波仅使用房子不到3个月就被拆了一半，所以房租最少要退还一半（16000元）。4、一审崔波提交两份改造厨房的证据，也在法庭说明原来的厨房和厕所墙体及地面是木板搭建的，崔波为改造厨房花费2万多元并有收款收据和施工人员签字。现合同只执行了1年3个月，改造的厨房就被拆除，崔波向姚玉松索要改造厨房损失费是情理之中，法院以不足以证明改造费用2万元不予支持崔波不能理解。
上诉人姚玉松针对上诉人崔波的上诉请求答辩称：第一年是崔波用的，双方是正常交接和使用的。第二年崔波只交纳了29500元，尚欠4千元，其中不包括1500的空调费用。从该房屋交付给崔波使用，电卡就交给了崔波，虽然名字是姚玉松，电费一直是由崔波向供电局交。所以停电是由崔波造成的，与姚玉松无关。该房屋违建部分被拆迁，不影响崔波使用，拆迁部分只是临时搭建的小棚子，面积总共不到20平，也不在双方约定的合同范围内，所以不存在退房租一半的问题。崔波拿到房屋后，只是简单进行了装修，所投入的与姚玉松无关。
姚玉松向一审法院提出诉讼请求：1、判决崔波将租用房屋内崔波的物品搬离，并将该房屋返还姚玉松；2、崔波修复姚玉松屋内的主体墙，恢复原样；3、崔波向水电公司交水电费，并向姚玉松返还垫付的电费款199元；3、崔波支付房租4000元；4、崔波自2018年2月28日起按87元/天标准支付房屋占有使用费；5、崔波支付姚玉松误工费1000元、精神损失费1000元；6、崔波承担本案诉讼费用。后姚玉松撤回第2项诉求，不再要求崔波修复主体墙。
崔波提出反诉请求：1、请求判令解除崔波与姚玉松签订的房屋租赁合同；2、姚玉松返还崔波押金5000元；3、姚玉松返还崔波垫付的电费800元；4、姚玉松补偿崔波扩建及改造损失14999元；5、姚玉松返还崔波租金16000元。
一审法院认定事实如下：姚玉松在连云区宿城乡苹果园生活区有三间平房、一间厨房，三间平房连在一起，中间有2道主体墙隔断，一间厨房在平房正门左侧。三间平房后面另有姚玉松用夹芯板建的小棚子，三间平房后墙开2个门，与小棚子相连。
2016年2月2日，姚玉松（甲方）、崔波（乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将平房三间、厨房一间出租给乙方使用，租期为6年。2016年3月1日至2018年2月28日期间每年租金32000元，2018年3月1日起往后四年，在原有租金上根据实际情况涨房租，乙方不得有异议。合同另约定：乙方交5000元保证金给甲方，租金定在每年的2月10日前交清，到期不付房租的，甲方将视为乙方自动放弃使用权，甲方将不退回保证金的情况下收回房屋使用权。乙方在租期内，房屋需要改造、装修的，必须通过甲方同意后再进行。如乙方到期后不想再租用此房屋，乙方要在不租用期间保证门窗及主体墙完好，否则甲方有权在保证金里扣除工本费及其他费用。乙方在不租用的情况下要交清自己所用的水、电费及其他费用。
该合同签订后，姚玉松将涉案房屋一并交付给崔波使用，崔波对厨房进行了改造，并将三间平房中的一面主体墙拆除，以便房屋经营饭店使用。崔波向姚玉松交付押金5000元、第一年租金32000元、第二年租金29500元。在崔波租赁房屋时，姚玉松将在屋内的两台空调以1500元价格出卖给崔波，该费用崔波尚未支付给姚玉松。2017年6月份左右，三间平房后面的小棚子因系违法建筑被拆除，双方因租金问题产生纠纷。2018年2月份左右，崔波停止经营，但崔波的桌椅板凳等物品目前还在房屋内，尚未搬走。在租赁期间，崔波给姚玉松垫付了电费735.65元，姚玉松为崔波垫付了电费198.85元，双方对该数额无异议。
一审法院认为，本案姚玉松与崔波签订的《租赁合同》约定租赁标的为三间平房、一间厨房，未明确约定租赁物面积。姚玉松主张双方约定的租赁物仅为三间平房及厨房，不包括平房后面搭建的小棚子。但根据常理，崔波租用房屋是经营饭店所用，签订合同前必然会查看租赁物的位置、面积等实际情况，涉案房屋三间平房与后面的小棚子有门可以通过，崔波租用的房屋应是既包括了平房、厨房，也包括了小棚子。在实际履行中，姚玉松交付给崔波的租赁物也确实包括了小棚子，因此，原审法院对姚玉松的说法不予采信。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案平房后面的小棚子属于姚玉松搭建的临时建筑，后被相关部门拆除，因此，涉案《租赁合同》中小棚子租赁部分无效，小棚子外的三间平房、一间厨房租赁部分不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因双方均同意解除该租赁合同，故对崔波要求解除《租赁合同》的诉求依法予以支持，在解除合同后，崔波应将涉案房屋内的物品搬离，将房屋返还姚玉松。关于姚玉松主张的修复三间平房内的主体墙，崔波同意进行修复，依法予以确认。
根据合同约定，第二年租金为32000元，因小棚子已于2017年6月份左右被拆除，必然造成租赁物面积减少，影响崔波使用，故姚玉松再要求崔波按32000元/年标准支付其租金已无依据，不予支持。另外，第二年租期自2017年3月1日开始，崔波使用至2017年6月份小棚子即被拆除，因三间平房、一间厨房的租金与小棚子的使用费无法进行区分，根据本案实际情况，酌情认定第二年租金为32000元*1/4（2017年3月至5月期间租金）+32000元*2/3（扣除小棚子部分租金）*3/4（2017年6月至2018年3期间租金）=24000元。崔波已向姚玉松交纳29500元，故姚玉松应返还崔波租金5500元。关于姚玉松主张的1500元空调款，该款是崔波在租房过程中产生的费用，姚玉松称双方协商由崔波在支付租金时一并支付也符合常理，依法一并予以处理，扣除该款后，姚玉松还应返还崔波租金4000元。
关于姚玉松主张的电费垫付款199元，因有姚玉松提交的电费发票予以证实，一审法院按198.85元予以支持，姚玉松要求崔波向水电公司缴纳水电费主体不适格，依法不予处理。关于姚玉松主张的房屋占有使用费，因第二年合同到期后，崔波至今仍占用涉案房屋，故应支付姚玉松房屋占有使用费。姚玉松主张按87元/天标准支付并无依据，原审法院酌情按32000元每年*2/3÷365天=58元/天标准予以支持，崔波应自2018年2月28日起至实际搬离涉案房屋之日止按58元/天标准支付姚玉松房屋占有使用费。关于姚玉松主张的误工费1000元、精神损失费1000元，姚玉松对此未能举证证明，依法不予支持。
关于崔波主张的押金5000元，根据合同约定，如崔波到期不付房租，视为放弃使用权，姚玉松不退保证金。姚玉松与崔波因第二年租金问题产生纠纷，崔波实际并不欠付姚玉松第二年租金，在合同第二年到期后姚玉松即诉至原审法院。故姚玉松主张不退还押金并无依据，该5000元应退还崔波。关于崔波主张的电费垫付款，原、崔波均认可崔波为姚玉松垫付电费735.65元，故该款姚玉松应返还崔波。关于崔波主张的扩建及改造损失14999元，崔波仅提供高海员、汪祥成出具的《证明》，不足以证明其产生了改造费用20000元。依法对该诉求不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除姚玉松与崔波于2016年2月2日签订的《租赁合同》；二、崔波于判决发生法律效力之日起二十日内将其堆放在姚玉松房屋内的物品搬离，将该房屋返还姚玉松；三、崔波于判决发生法律效力之日起十日内返还姚玉松垫付的电费198.85元；四、崔波于判决发生法律效力之日起十日内支付姚玉松自2018年2月28日起至崔波实际搬离房屋之日止按58元/天标准计算的房屋占有使用费；五、驳回姚玉松其他诉讼请求；六、姚玉松于判决发生法律效力之日起十日内返还崔波押金5000元、租金4000元、垫付的电费735.65元，合计9735.65元；七、驳回崔波其他反诉请求。
本院二审期间，姚玉松提交以下新证据：照片4张，是庭前几天拍的，第一张照片证明上诉人姚玉松租给崔波的房屋的整体结构。第二张照片是后面被拆棚子占有地方的状况。房子长是10米，厨房长是2.5米，宽是4米的，小棚子宽是1米多，长12.5米。第三张、第四张是在乡镇府办公室二楼墙上拍下来的文件照片，证明该棚子拆迁的时间，姚玉松与宿城乡镇府是2017年7月18日达成协议，7月20日被拆除。
崔波发表质证意见：对第一张照片没有异议。第二张照片是我店后面的照片。但是证明后面只是1.5米是不对的，房子的长度是10+2.5米，原来铺的50cm*50cm的地砖7块，所以宽度是3.5米。我认为不是小棚子，就是和房子一样，墙体是彩钢板，高度和空间都是打的水泥和瓷砖，原来房子是搭到河里的，整条街都搭建，延伸有七八百米。对第三、四张照片无异议。
本院对以上证据经审查认证如下：对第一张、第二张照片真实性予以确认，但因照片内容为涉案房屋违建部分拆除后状况，无法证明该违建部分的宽度和面积。对第三张、第四张照片真实性和证明目的予以确认。
本院经审查认为，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院二审期间争议焦点：1、崔波尚欠姚玉松多少房租及占用费；2、崔波与姚玉松之间互相垫付电费多少；3、姚玉松是否应该返还崔波保证金5000元；4、姚玉松是否应当赔偿崔波装修损失。
本院认为，针对房租金额的问题，经查，双方签订的《租赁合同》约定，姚玉松将三间平房、一间厨房租赁给崔波使用，租金为32000元/年，但根据双方合同履行情况，实际交付的租赁物为三间平房、一间厨房及一处小棚子。因小棚子系违建被拆除，拆除后造成实际租赁面积减少，影响承租人经营使用，根据崔波实际经营使用的房屋面积减少前后的比例，兼顾双方合同履行情况，一审法院酌定第二年租金为24000元较为适宜。因崔波已经给付第二年租金29500元，另尚欠姚玉松空调款1500元，故一审判决姚玉松应返还崔波租金4000元并无不当，本院予以支持。
针对房屋占用费数额的问题，经查，因双方合同履行两年后不再继续履行，崔波应返还其所承租房屋，并将自2018年2月28日至其实际搬离之日的房屋占用费应给付姚玉松。因涉案违建小棚子拆除造成实际承租面积减少，占用费用也予以酌定减少，一审法院认定房屋占用费为32000元×2/3÷365天=58元/天并无不当，本院予以支持。
针对双方垫付电费的问题，经查，姚玉松认可崔波为其垫付电费735.65元，崔波认可姚玉松为其垫付电费198.85元。本院对此予以确认。另姚玉松所支付的电费58.92元，因该费用产生于2018年4月份，此时崔波已经停止经营，对此电费不予认可，且根据双方陈述，该电表为总表，另联有一小表牵线至姚玉松家，无法确定该电费为崔波使用产生，故姚玉松请求由崔波负担该58.92元电费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
针对保证金5000元是否应予返还的问题，经查，根据双方合同约定，如崔波到期不支付房租，姚玉松将视为崔波放弃使用权，可不退回租金的情况下收回房屋使用权。本案中崔波已经支付两年租金，第二年租赁过程中因小棚子拆除，双方对后续租金问题产生争议，第二年租赁到期后崔波即诉至法院，并未欠付姚玉松房租，故姚玉松应返还崔波保证金5000元，对于姚玉松主张不予返还保证金的上诉请求本院不予支持。
针对崔波装修损失的问题，经查，因租赁房屋违建部分小棚子被拆除，双方对房屋租金数额产生争议，均同意解除涉案租赁合同，非因一方过错导致合同无法继续履行。且崔波所提供的装修费用证据，仅为高海员、汪祥成书面证言，且证人未到庭接受质询，姚玉松亦不认可该证言，该证据无法证明崔波装修费用金额。故本院对崔波要求姚玉松赔偿其装修损失20000元的上诉请求不予支持。
综上，上诉人姚玉松和上诉人崔波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费646元，由上诉人姚玉松负担323元，由上诉人崔波负担323元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张淑媛
审 判 员 万子榕
审 判 员 严伟晏
二〇一八年七月三十日
法官助理 徐林杉
书 记 员 李双艳
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。