广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1208号
上诉人（原审被告）：陈晓红，女，1974年5月21日出生，回族，住广州市越秀区。
委托代理人：郭峰、周丹，均为广东法全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州广恒房产发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：张方明，任该司董事长。
委托代理人：马志超、林慕清，均为广东启源律师事务所律师。
原审第三人：广州市艺园贸易有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈开生，任该司经理。
原审第三人：广州市艺谊贸易有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：林贵贵。
上诉人陈晓红因与被上诉人广州广恒房产发展有限公司、原审第三人广州市艺园贸易有限公司、广州市艺谊贸易有限公司物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年1月29日公开开庭审理，上诉人陈晓红及其代理人郭峰、被上诉人广州广恒房产发展有限公司的代理人林慕清、马志超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆房产登记号为统114865号的《房地产登记簿查册表》载，广州市沿江西路183号房屋原是广东省广电集团有限公司的产业。
1998年4月，广州市广源实业有限公司经（1988）城地批字第260号文，核准征用上述地块。1992年7月20日，广源实业有限公司（为乙方）与广州市城乡建设委员会（为甲方）签订《广州市城市国有土地使用权有期有偿使用合同书》，约定：甲方将市规划局（88）城地批字第260号文划定的广州海珠广场西侧c栋6500平方米土地的使用权出让给乙方，由乙方引进外资：恒实（中国）投资有限公司，组成广州广恒房产发展有限公司进行房地产开发。
1993年12月20日，广州市人民政府核发穗府国用（1993）字第特011号《中华人民共和国国有土地使用证》，核准广州广恒房产发展有限公司为越秀区海珠广场西侧8479.21平方米土地的使用者。广州市房地产档案馆房产登记号为土字258412的《房地产登记簿查册表》载，广州市越秀区海珠广场西侧路的土地使用人为广州广恒房产发展有限公司。
1997年3月10日，广州市城市规划局核发穗规地证字（1996）第426号《建设用地规划许可证》，核准广州广恒房产发展有限公司为广州市越秀区海珠广场西侧路的土地用地单位。
2000年8月25日，广东省广电集团有限公司授权广东电网公司电力科学研究院（下称电力科学院）对沿江西路183号（原五仙门电厂）的场地及物业出租管理。
2000年12月30日，电力科学院（甲方）与第三人广州市艺园贸易有限公司（乙方，以下简称艺园公司）签订《承包合同》，约定：甲方提供位于广州市沿江路183号原五仙门电厂的全部场地及场内物业，以及原有的全部供水供电设施及用量提供给乙方在承包期间内使用；合作期限暂定为4年，从乙方计交甲方承包费之日起计，如期满，现征用单位即广源实业总公司还未全部履行与甲方的合同或政府没有收回该地块，则本合同将顺延至该地块正式开发并由市建委及有关管理部门批出的规划报建书为止；乙方须交承包费每月10万元；若无故拖欠承包费超过一个月，甲方将按乙方违约处理，甲方可终止合同，追究其责任。上述合同签订后，甲方向乙方交付场地，乙方向甲方交付承包费。
2001年广东省广电集团有限公司实行政企分开等改制，组建电网公司和发电公司。
2005年1月6日，广东省广电集团有限公司发函给电力科学院，要求电力科学院停止出租涉讼场地，收回管理权。同年2月18日，电力科学院向涉讼场地的租户发出《通知》，要求五仙门地块承租艺园公司各租户，于同年3月1日前，与艺园公司的各种债务关系理清楚，支持电力科学院收回场地。同月25日，电力科学院向艺园公司发出《律师函》，要求艺园公司于2005年3月1日前，交回涉讼场地给电力科学院。
2005年1月19日，广源实业总公司向广东省广电集团有限公司发出函件，其主要内容为：我司负责统一办理改造开发海珠广场西侧地区的有关征地、拆迁、补偿和兴建等手续，我司已与广州市建委签署了《国有土地使用权有期有偿使用合同书》，办妥了相关证件。贵公司的五仙门电厂位于我司规划的c地块内，我司已将该地块交由我司与外资公司合作组成的广州广恒房产发展有限公司开发，请贵司于收到文本之日起3个月内将五仙门电厂所在地块的土地使用权交出。次日，广州广恒房产发展有限公司向广东省广电集团有限公司发出函件，其中内容有贵司所属的五仙门电厂座落于我司开发的c座地块内，请贵司于今年4月底前将该地块交回我司。
第三人艺园公司曾向原审法院提起诉讼，要求确认其与电力科学院签订的《承包合同》至该地块正式开发并由市建委及有关管理部门批出批准规划、建设、施工文件为止。原审法院于2005年12月5日作出（2005）越法民三初字第438号民事判决书，确认艺园公司与电力科学院2000年12月30日签订的《承包合同》的租赁期限至广州市国土资源和房屋管理局重新对广州市沿江路183号原五仙门电厂的场地核发房屋拆迁公告时止，上述合同的租赁期限不得超过二十年。宣判后，电力科学院不服提起上诉，广州市中级人民法院于2006年12月5日作出（2006）穗中法民五终字第950号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2006年1月25日，广州广恒房产发展有限公司（为甲方）与广东电网公司（为乙方）签订《伍仙门电厂安置补偿协议》约定，乙方愿意承担广源公司因拆迁合同所欠乙方的伍仙门拆迁安置补偿费总额16082万元，由甲方承诺按本协议2.2条约定向乙方支付，乙方承诺按本协议约定完成伍仙门腾空工作。
2009年2月8日，广州广恒房产发展有限公司（为甲方）与广东电网公司（为乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，甲方经批准，拆迁属乙方所有的房屋。甲方拆除乙方越秀区沿江西路183号房，建筑面积10233.0991平方米。甲方于2006年5月12日前向乙方支付160820000元，用作拆迁乙方原址房屋的补偿。上述协议签订后，广州广恒房产发展有限公司向广东电网公司支付了补偿款160820000元。
电力科学院曾以第三人艺园公司从2007年7月1日起开始拖欠租金等为由，诉至原审法院，要求解除与第三人签订的《承包合同》，并清付欠租及利息。艺园公司抗辩称，生效判决确认交回场地的期限为房管局重新对涉讼地块核发房屋拆迁公告时止，但现尚未重新核发拆迁公告，且以欠租为由要求解除合同，没有事实依据，故不同意解除承包合同。原审法院于2011年8月2日作出（2010）越法民三初字第1040号民事判决，认为据广州市国土资源和房屋管理局提供的穗房拆结字（2010）21号《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》显示，拆迁人已完成海珠广场西侧用地的拆迁补偿安置工作并办理了拆迁结案手续。因此，海珠广场西侧地块无需重新核发拆迁公告。艺园公司认为广州市国土资源和房屋管理局未对涉讼场地所在地块重新核发拆迁公告而不同意解除合同，于理无据，原审法院不予接纳。上述判决还认为艺园公司欠租行为构成违约，遂作出判决：一、解除广东电网公司电力科学研究院与广州市艺园贸易有限公司于2000年12月30日签订的《承包合同》。二、广州市艺园贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2009年4月7日起至上述《承包合同》解除之日止的租金（按每月100000元标准计）支付给第三人广州广恒房产发展有限公司。三、驳回广东电网公司电力科学研究院的其他诉讼请求。四、驳回第三人广州广恒房产发展有限公司的其他诉讼请求。宣判后，艺园公司不服，向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院于2012年10月14日作出（2012）穗中法民五终字第1762号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。
2012年10月24日，广州广恒房产发展有限公司于涉案现场张贴《关于沿江西路183号场地临时管理制度的公告》。其主要内容有：鉴于广州市艺园贸易有限公司在沿江西路183号场地的占有权与经营管理权已经同时终止，我司已于2012年10月15日正式接收上述场地，目前相关承租户在场内的经营已无合法依据，尚未搬迁的承租户应立即结束经营，并办妥相关登记手续及尽快离场。对未办理登记手续及确定搬迁日期的承租户，收取场地占用费：g区档口每日180元，j区仓库每日80元，其余区域每日每平方米25元。水电及管理费每日25元。
2012年11月29日，广州广恒房产发展有限公司委托律师向陈晓红发出《关于您2012年11月21日〈关于向贵司交租的函〉的回复》。其主要内容为：根据广州市中级人民法院判决，原电力科学院与艺园公司于2000年12月30日签订的《承包合同》被解除，广州广恒房产发展有限公司于2012年10月15日正式接收场地。陈晓红的经营不具有任何法律依据，继续经营已对广州广恒房产发展有限公司构成侵权。故此敦促陈晓红在接到本函三天之内，结束营业，并清空场地。上述律师信通过特快专递向陈晓红发出，收件人姓名：陈晓红，投递单位及地址为：沿江路183号自编h20铺广州市越秀区忆旧咖啡馆。投递公司的妥投证明为：邮件于2012年11月30日妥投，本人签收。
2013年2月5日，广州广恒房产发展有限公司向原审法院提起本案诉讼，请求原审法院判令：1、陈晓红立即腾空广州市越秀区沿江路183号自编h20档，并将场地交还广州广恒房产发展有限公司。2、陈晓红支付场地占用费（以场地面积500平方米计，每平方米25元，从2012年10月29日计算至陈晓红交还场地之日止）。
原审诉讼中，陈晓红为证明其为涉案商铺的合法承租户，出示了以两第三人名义签订的《场地租赁合同》、陈晓红与第三人艺谊公司签订的最后一份《租赁合同》等证据。其中以两第三人名义，于2002年8月23日签订的《场地租赁合同》约定，艺园公司将涉案场地给艺谊公司作商业经营使用，并同意其转租，期限暂定十年，从艺谊公司交租之日起计。本合同经甲、乙双方签章后，即时生效。（该合同乙方未有盖章。）另，在陈晓红提供的证据中，从时间显示，最后一份租赁合同为2011年7月23日，陈晓红（乙方）与第三人艺谊公司（甲方）签订的《租赁合同》。其中约定：乙方承租的铺位位于广州市沿江路183号内自编的h20号铺；租赁期的时间以甲乙双方签订本合同当天起计至2015年7月22日止；从2012年7月23日开始，月租金为78265元；从2013年7月23日开始，月租金为84526元；从2014年7月23日开始，月租金为91288元；租赁期间，乙方拖欠甲方租金及有关一切费用，甲方有权累加计算滞纳金，甲方有权单方终止合同并有权停水停电封场地并将场地收回自行处理，如乙方还有放置于该场地内的所有物品视为乙方弃置物任由甲方单方处置。本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。（该合同显示双方均有盖章。）广州广恒房产发展有限公司对两第三人签订的《场地租赁合同》的质证意见为，内容显示双方签章合同生效，但乙方艺谊公司没有签章，故未生效。广州广恒房产发展有限公司对陈晓红与艺谊公司签订的《租赁合同》的质证意见为，内容显示双方签名盖章合同生效，陈晓红只有盖私章，故应为无效。
2013年11月，原审法院组织广州广恒房产发展有限公司、陈晓红双方到现场察看。陈晓红仍在涉案现场经营中。
原审庭审中，双方确认陈晓红向第三人艺谊公司交租至2012年8月，没有向广州广恒房产发展有限公司交过租。关于是广州广恒房产发展有限公司拒收租还是陈晓红不交租的问题，广州广恒房产发展有限公司提供律师函证明广州广恒房产发展有限公司向陈晓红提供了联系方式，而陈晓红并没有联系广州广恒房产发展有限公司交租，而陈晓红提交的要求交租函没有联系地址。陈晓红主张愿意按与艺谊公司所签订合同标准向广州广恒房产发展有限公司交租。对停水、电的问题，广州广恒房产发展有限公司陈述，当时是第三人艺园公司经营而不交水电费，被供水、电部门停水、电的。
原审法院认为，关于广州广恒房产发展有限公司是否有权向陈晓红主张收回广州市越秀区沿江路183号自编h20档的问题。首先，广州广恒房产发展有限公司是经批准的前述档铺所在地块的用地人，且已对涉案房屋的原权属人进行了拆迁补偿，广州广恒房产发展有限公司权属人已承诺按协议约定完成伍仙门腾空工作，故广州广恒房产发展有限公司为权属人有权主张权益及收回涉案场地。其次，生效的法院判决已确认艺园公司与电力科学院签订的《承包合同》解除。解除后，艺园公司无权再向他人转租。再者，即使按照以本案两第三人名义签订的《场地租赁合同》约定，艺园公司将涉案场地给艺谊公司作商业经营使用、转租，期限为十年，2012年8月23日为到期时间。此后，在没有建立新的合法转租关系情况下，艺谊公司无权再与他人签订超过上述期限的合同。最后，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”艺谊公司在无出租权的情况下与陈晓红签订承租合同的过期部份无效，且损害了广州广恒房产发展有限公司的利益，依法不予保护。故陈晓红应将涉案场地交还广州广恒房产发展有限公司。艺谊公司超越权限与陈晓红签订租赁合同获取利益，对交还涉及场地也负有责任。陈晓红在广州广恒房产发展有限公司催促交还场地的情况下，仍拒绝交还无理。因此，广州广恒房产发展有限公司要求陈晓红立即腾空广州市越秀区沿江路183号自编h20档，并将场地交还广州广恒房产发展有限公司的请求原审法院予以支持，陈晓红及第三人艺谊公司应共同将上述商铺腾空交还广州广恒房产发展有限公司。陈晓红关于合同未到期，不同意交还商铺的抗辩意见，原审法院不予采纳。
关于广州广恒房产发展有限公司要求陈晓红支付场地占用费的问题。首先，陈晓红目前仍未向广州广恒房产发展有限公司交还场地，广州广恒房产发展有限公司要求有偿支付对价合法合理。其次，关于占用费支付标准的问题，广州广恒房产发展有限公司作为用地人，多次通过公告及信函的方式，告知陈晓红的经营没有合法依据，且使用场地没有支付对价，但陈晓红既不交还场地，也没有支付对价，实属无理。现广州广恒房产发展有限公司主张每日以场地面积500平方米计，每平方米25元，从2012年10月29日计算至陈晓红交还场地之日止收取场地占用费的标准是向陈晓红作过明示的，陈晓红仍然坚持使用该场地，故原审法院对广州广恒房产发展有限公司该项请求予以支持。
关于广州广恒房产发展有限公司要求陈晓红支付场地占用费。首先，陈晓红目前仍在使用广州广恒房产发展有限公司的场地，广州广恒房产发展有限公司要求有偿支付对价合法合理。其次，陈晓红表示愿意按与艺谊公司所签订合同标准向广州广恒房产发展有限公司交租。即从2012年10月29日起至2013年7月22日，月租金为78265元，从2013年7月23日开始至2014年7月22日，月租金为84526元，从2014年7月23日开始，月租金为91288元。现广州广恒房产发展有限公司主张每日以场地面积500平方米计，每平方米25元，总额为12500元，从2012年10月29日计算至陈晓红交还场地之日止是自主处分权利，原审法院予以照准。至于陈晓红关于广州广恒房产发展有限公司停水、电的抗辩，因广州广恒房产发展有限公司接收场地前陈晓红已欠租超过一个月，按照陈晓红提交的与艺谊公司签订的合同的约定，艺谊公司有权停水、电，且停水、电原因在于本案第三人还是广州广恒房产发展有限公司，陈晓红也没有进一步举证证明，故原审法院对此抗辩不予采信。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日起十五日内，陈晓红与广州市艺谊贸易有限公司应将广州市越秀区沿江路183号自编h20档（广州市越秀区忆旧咖啡馆）腾空交还广州广恒房产发展有限公司；二、在本判决发生法律效力之日起十五日内，陈晓红向广州广恒房产发展有限公司支付广州市越秀区沿江路183号自编h20档（广州市越秀区忆旧咖啡馆）场地占用费（每日以场地面积500平方米，每平方米25元计，判决生效之日前的场地占用费一次性支付，判决生效之日后的场地占用费按月支付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，由陈晓红负担。
上诉人陈晓红不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决中的部分内容认定事实不清，适用法律错误，（一）涉案场所属于文物建筑，不应当交还给被上诉人。本案涉案场所是越秀区沿江路183号自编h20档，该场地属于广州市级文物保护单位“五仙门发电厂旧址”的主体建筑的一部分。此后，虽然该文物建筑所在土地的土地使用人己经变更为被上诉人，但是该建筑的房产登记并没有发生变更。被上诉人取得该地块的土地使用权，虽然有权收回和拆除该地块上的已有建筑进行重新开发建设，但是这并不意味着被上诉人就有权收回和拆除涉案建筑，因为关于该地块的工程建设还需要遵守文物保护的相关法律规定。根据《广州市文物保护规定》的有关规定，在房屋拆迁、旧城改造、工程建设和生产等过程中，任何单位或者个人发现近现代重要史迹和代表性建筑等文物的，应当立即报告当地文物行政主管部门，在文物行政主管部门提出处理意见前，任何单位和个人不得破坏现场。经文物行政主管部门确认需要保留的不可移动文物，任何单位和个人不得损毁或者改变文物原状。被上诉人声称，其在2012年10月24日在涉案现场张贴公告，宣布对沿江西路183号场地的临时管理制度，也就是被上诉人在当日开始正式接收上述场地。但是，应当注意的是，此时涉案场地早已经成为广州市级文物保护单位，被上诉人理应立即报告广州市或者越秀区的文物行政主管部门，待有关文物行政主管部门做出处理意见之后，被上诉人才可以接收该场地。也就是，被上诉人仅仅有权收回和拆除该土地上除了上述历史文物建筑以外的建筑，但是却无权收回和拆除历史遗留的文物建筑，该建筑的任何部分都不应当直接交还给被上诉人。五仙门发电厂旧址建筑属于“不可移动文物”，由于广东省广电集团有限公司属于国有企业，该不可移动文物为国有的，而且需要在工程建设中实施原址保护，根据《广州市文物保护规定》的有关规定，市或者区、县级市人民政府应当收回该地块的土地使用权。因此，不但该地块之上的历史文物建筑的所有权不应当由被上诉人收回，而且该地块的土地使用权也应当由广州市人民政府或越秀区人民政府依法收回。综上所述，本案中被上诉人无权要求收回涉案场所。（二）上诉人在涉案场所开展经营活动自始至终是合法的。尽管被上诉人在1998年4月被核准征用包括涉案场所所在的地块，但是被上诉人却直到2005年1月20日才向该地块的实际所有人广东省广电集团有限公司发出函件，要求在2005年4月底收回该地块的土地使用权。由此可见，在1998年4月至2005年4月期间，被上诉人实际上放弃了对涉案场所所在地块的土地使用权。上诉人是一家个体工商户（广州市越秀区忆旧咖啡馆），自2001年起进入涉案场所开展经营活动（营业执照的核准日期是2001年8月15日），也就是说，在上诉人进场开始经营时，被上诉人作为土地使用人是默许的。上诉人是该地块最早进场经营的商户之一，当时的背景是该地块长期闲置，越秀区有关部门为了打造“沿江路酒吧一条街”，通过主管该地块的人民街道引入上诉人投资进场经营。在有关部门的引荐下，上诉人与广州市艺园贸易有限公司（原审第三人，下简称“艺园公司”）签订租赁合同，承租涉案场地，由此办理营业执照和税务登记等合法经营手续。有关租赁合同登记以及租赁合同印花税等，都是经过当地工商部门和税务部分审核并予以认可的。此后，上诉人每隔三年与艺园公司续签一次租赁合同，一直在涉案场地进行经营，每次工商验照都审核过租赁合同，每次也缴纳了合同印花税，这些都表明上诉人的经营活动是合法的。2011年7月底，艺园公司提出由另一家公司（原审第三人，下艺谊公司）与上诉人续签租赁合同。此时，艺园公司与广电集团电力科学院的一审诉讼中败诉，被判决解除该地块的承包合同。艺园公司企图用关联企业艺谊公司的名义来与租户签署租赁合同，意图逃避可能不利的法律责任。但是，作为长期租户，上诉人面对这两家公司相同的经营管理人员和相同的经营场所，被艺园公司欺骗和蒙蔽，与艺谊公司签署了2011年至2015年的租赁合同。尽管如此，有关租赁合同仍然通过了工商验照审核，税务部门也核准缴纳了该租赁合同的印花税，这些都表明上诉人的经营活动是合法的。上诉人向艺谊公司交租至2012年8月，后来上诉人仍希望继续交租，但艺谊公司不再收租，上诉人将约定的租金提存到专门的银行账户，而且，即使在被停水、停电的情况下，上诉人仍将约定的公摊水电费、管理费提存到专门的银行账户。上诉人于2012年11月21日还向被上诉人发出《关于向贵司交租的函》，但是被上诉人拒绝收租。综上所述，上诉人承租涉案场地进行经营活动是合法的，应当受到保护。（三）被上诉人未履行如实告知义务，上诉人并非恶意占用场地。对于被上诉人与涉案场所所在土地的关系，以及其与艺园公司之间的诉讼纠纷，直至一审判决宣判时，上诉人才略为明确。被上诉人所宣称的2012年10月24日的临时管理公告中，仅仅提到“艺园公司在沿江西路183号场地的占有权与经营管理权已经终止，我司已于2012年10月15日正式接收上述场地”，但是，该公告中并没有提到被上诉人是该地块的土地使用人，也没有提到任何法院判决或者政府批文，而是含糊其词地要求接收场地。试问，作为一个手持合法鉴证的租赁合同的租户，怎么可能相信被上诉人的一面之词，而拱手让出场地况且，被上诉人的所谓公告并没有派到被上诉人手中，也没有被上诉人签收的证据，这个公告是否真实发布，法院没有查明。而且，上诉人当时已经向艺园公司核实了情况，被告知租赁合同仍然有效，请问，在这种长期租赁形成的信任关系下，租户怎么可能相信一个突然冒出来的新管理人么被上诉人在2012年11月29日向上诉人发出快递函件，确由上诉人签收，但是，该函件中仅仅提到“根据广州中院判决，原电力科学院与艺园公司的承包合同被解除”，该函仍然无法令人确认被上诉人是该地块的土地使用人，在这样的情形下，作为租户的上诉人得知艺园公司的承包合同被解除，理应是由电力科学院收回场地，被上诉人怎么就有权代替电力科学院接收场地呢此后，在该地块水电欠款已经交清的情况下，被上诉人采取断水断电的手段进行逼迁，无视上诉人的合理诉求，不愿与上诉人开展善意的谈判。上诉人是一家具有六十多名员工的个体工商户（广州市越秀区忆旧咖啡馆），大多数员工都是老员工，签订了无固定期限合同，他们与企业休戚与共。为了确保员工的生计，员工们团一致，自行运水和发电，坚持在涉案场所继续经营，这其实是由于被上诉人未履行如实告知义务所导致的。综上所述，被上诉人占用涉案场地是有原因的，是被迫的，并非恶意占用。（四）关于场地占用费的判决于法无据，且不合理。一审判决的场地占用费为“每日以场地面积500平方米，每平方米25元计”，是依据被上诉人所宣称的2012年10月24日的临时管理公告。首先，这个公告是被上诉人单方面做出的，其定价没有任何法律依据，事实上在上述地块中的没有任何一家租户接受和缴纳过这样的场地占用费。其次，从场地平面图计算，涉案场所的面积仅为300平方米，不应当计算为500平方米。最后，“每日每平方米25元”与当地租金相差很大。按照上诉人之前签订的租赁合同，每日每平方米租金约为5元，两者相差较大。而且，起诉时，被上诉人只提出80万元的场地占用费，之后也没有改变诉讼请求，一审法院不应当判决超出80万元的场地占用费。综上所述，上诉人认为，一审判决的部分内容认定事实不清，适用法律错误，特此恳请二审法院依照我国《民事诉讼法》的相关规定，撤销一审判决书的所有判决。
被上诉人广州广恒房产发展有限公司答辩称：1、按照一审查明的事实，我方是涉案地块的合法使用权人及用地单位，相关的拆迁补偿工作已经全部完成，因此我方有合法权利及收回涉案场地。2、关于文物问题，我方对涉案际地块的开发符合文物保护的法律规定。3、法院的生效判决已经确认艺园公司和电力科学院原承包合同解除，解除之后，艺园公司再向他人转租，而上诉人与艺园公司签订租赁合同的有效期仅仅是到2012年8月22日之后上诉人没在签订新的租赁合同，即超过这个期限的部分应当无效。4、上诉人一直在没有任何法律依据的情况下占用场地进行经营，我方主张场地占用费是合法有据的。
原审第三人广州市艺园贸易有限公司、广州市艺谊贸易有限公司经合法传唤均未到庭亦未提供书面意见。
本院二审经审理，对原审法院查明事实基本予以确认。唯涉案房产实际面积双方争议较大，对此，本院就双方相关举证再次进行质证。上诉人向本院提供调取于广州市工商管理局的涉案房产手绘图，拟证实涉案房产实际使用面积是280平方米。被上诉人向本院提供2014年11月广州市房地产测绘所出具的涉案房产所在地块的平面测绘图，拟证实涉案房屋面积在311.66平方米。双方对于对方当事人提供的证据材料真实性不存异议，但均认为无法确认准确四至及面积。庭后，被上诉人书面向本院表示，同意以上诉人坚持的280平方米面积确定相关权益。
本院认为，本案争议的主要焦点在于涉案房产是否应由广恒公司收回，上诉人占用涉案房产应否及如何承担相应法律责任问题。
首先，关于场地收回问题，广恒公司经过有关管理部门办理了涉案房屋所在地块的拆迁手续，并且已经向原权属人支付清结相应对价，也于涉案场地进行公告，在原权属人没有异议的情况下主张涉案房产的权益，符合权益对等原则。另一方面，相关生效判决已经确认解除艺园公司与涉案房产原权属人的租赁合同，陈晓红与艺园公司签订的租赁合同无效，继续使用涉案房产并无相应的法律及合同依据。至于上诉人上诉称涉案房屋属于文物单位，不应支持被上诉人收回的请求，该意见表达了对房屋处分应受相关行政管理规定约束，是被上诉人经营行为应遵循规范，不能作为上诉人继续占用的依据，本院不予采纳。
关于上诉人陈晓红占用涉案房产承担法律责任问题，如前所述理由，上诉人无法律及合同依据占用涉案房产至今未交还，应承担相应的法律责任。虽然其提出被上诉人停水停电造成损失，但原审中并无提出反诉。且在其本身缺乏使用涉案房产的依据情况下，被上诉人并无确保上诉人合理使用场地的义务。故此，上诉人以此作为拒付使用费的抗辩理由不成立，本院亦不予支持。被上诉人原审诉讼请求判决上诉人支付公告后的涉案房产使用费，合理合法，应予支持。但原审判决仅以被上诉人在公告中单方面确定的涉案房产面积及单价计算使用费，依据不足，本院予以纠正。另外，原审中被上诉人明确诉请以公告后的2012年10月29日作为起算使用费时间，原审判决并无确认，处理不当，本院亦予以纠正，并对该起算点予以确认。对于涉案房产的面积及单价，双方均有争议，而各自对于四至、面积举证亦均不充分，但鉴于被上诉人在二审中确认以上诉人坚持的280平方米计算使用费，属于当事人对自身权益的处分，本院予以准许。
综上，上诉人关于拒绝交还涉案房产的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审对于涉案房产使用费计付的判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第726号民事判决第一项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第726号民事判决第二项为：在本判决发生法律效力之日起十五日内，陈晓红向广州广恒房产发展有限公司支付广州市越秀区沿江路183号自编h20档（广州市越秀区忆旧咖啡馆）场地占用费（以场地面积280平方米，参照广州市房管部门公布的同类同期同地段租金参考价计算，从2012年10月29日起支付至实际交还场地之日止。判决生效之日前的场地占用费一次性支付，判决生效之日后的场地占用费按月支付）。
三、驳回陈晓红的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1180元，由陈晓红负担826元，广州广恒房产发展有限公司负担354元；二审案件受理费1180元，由陈晓红负担826元，广州广恒房产发展有限公司负担354元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一五年二月十一日
书记员 阮志雄