广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终14178号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈忠海，男，1990年10月14日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：杨婵、李林，均为广东国政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市精都实业有限公司，住所地广东省广州市白云区云霄路xxx栋。
法定代表人：李少明，职务执行董事。
委托诉讼代理人：胡文锋，广东经国律师事务所律师。
原审被告：广州香鳄王实业有限公司，住所地广东省广州市白云区鹤龙一路208号商业主楼四层东区A405-1号。
法定代表人：陈华明。
委托诉讼代理人：杨婵、李林，均为广东国政律师事务所律师。
上诉人陈忠海因与被上诉人广州市精都实业有限公司（以下简称精都公司）、原审被告广州香鳄王实业有限公司（以下简称香鳄王公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初2497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人陈忠海上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、六项，改判陈忠海无需向精都公司支付租金44314.84元、违约金及场地占用费25344元，精都公司返还保证金77760元；2.本案一、二审诉讼费全部由精都公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误导致错误判决。陈忠海与精都公司签订的《5号停机坪商铺租赁合同》违反了我国强制性法律法规，应当无效。精都公司出租的商铺原为候机楼，现改为大型购物中心用途，必须要经过相关部门规划审批，且建造完毕后还应向相关部门申请规划验收，验收合格了才能交付使用。精都公司自认涉案商铺没有规划验收合格证，违反了我国法律法规强制性规定，故双方租赁合同当属无效。精都公司应立即返还扣押的保证金77760元，同时违约金条款自始无效。二、一审法院认定事实错误。2017年12月12日商铺被切断水电，造成陈忠海自2017年12月12日起无法正常使用商铺，租金应计算至2017年12月12日止。1.陈忠海提交的证据《回函》证实2017年12月12日商铺水电被人截停事实。2.陈忠海的证据《民事起诉状》、《证据清单》、《G5购物广场商铺和公共用电明细表》，说明涉案商铺水电至少于2017年12月15日已经停止了。3.精都公司提供的证据《关于租赁合同终止后催缴租金、物业管理费等费用的函》催收的水电费截止于2017年12月15日。涉案商铺大门系通过电闸才能打开，商铺被截停水电后，陈忠海根本无法使用店铺，故租金应计至2017年12月12日止，至少应是2017年12月15日止。
被上诉人精都公司辩称：一、涉案建筑物于2001年3月26日由房管部门核发了房地产权证，且由机场候机楼转变为商业用途也已取得政府主管部门同意。涉案商铺位于广州市白云区云霄路xxx栋一层中部，属于已取得房地产权证的房产，与加建、扩建工程无关。陈忠海主张涉案《5号停机坪商铺租赁合同》无效没有依据。二、陈忠海认为2017年12月12日商铺被切断水电的主张没有事实依据。退一步而言，依据《5号停机坪商铺租赁合同》第13.11条、第15.4条等约定，陈忠海拖欠租金的，精都公司有权暂停向陈忠海提供水、电等相关服务，陈忠海主张2017年12月12日后的租金、违约金及场地占用费无需支付没有依据。三、依据《5号停机坪商铺租赁合同》第15.4条之约定，因陈忠海拖欠租金，精都公司有权解除租赁合同且履约保证金不予退回，故陈忠海要求返还履约保证金没有依据。综上，请求驳回陈忠海的上诉请求，维持原判。
原审被告香鳄王公司述称其意见与陈忠海一致。
精都公司向一审法院起诉请求：l.判令陈忠海向精都公司支付欠缴的2017年11月1日至2017年12月22日的租金44314.84元及逾期支付的违约金17847.17元(2017年11月以当月拖欠的租金25920.00元为本金，2017年12月以当月拖欠的租金18394.84元为本金，均按每日5‰的标准，分别自当月8日起计至实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限)；2.判令陈忠海向精都公司支付欠缴的2017年12月23日至2018年1月2日的场地占用费25344.00元；3.判令香鳄王实业公司对第一、二项诉讼请求确定的清偿责任承担连带责任；4.判令陈忠海和香鳄王公司承担本案诉讼费用。陈忠海反诉请求：1.判令精都公司向陈忠海返还履约保证金77760元；2.判令精都公司向陈忠海返还价值668890.5元的货品；3.判令精都公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：白云区云霄路自编xxx、xxx栋房屋系案外人广东省机场管理集团有限公司名下的产业，用途和使用性质为候机厅。精都公司于2007年8月8日与广东省机场管理集团有限公司（原名称为广东省机场管理集团公司）签订了《广州白云国际机场老候机楼项目租赁合同书》，向广东省机场管理集团有限公司承租了白云区云霄路自编xxx、701、xxx栋房地产，租赁期限从2007年5月18日起至2022年5月17日止。
2017年4月20日，精都公司（甲方）与陈忠海（乙方）签订《5号停机坪商铺租赁合同》，约定：1.1甲方同意将位于广州市白云区云霄路xxx栋的5号停机坪一层XXX号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用。1.2该商铺承租面积为144平方米。2.1本合同租赁期限为2014年4月21日至2019年4月20日，起租日为2017年5月21日。2.2该商铺的招牌名称是xxx，该商铺用于经营零售用途，乙方保证在商铺内的经营符合法律规定。3.1乙方承租该商铺的租金标准详见附件一《5号停机坪XXX商铺费用标准》的约定。3.2租金按月结算，乙方在每月的第7日前向甲方缴纳当月租金，甲方确认款项到账后通知乙方领取合法票据。3.4乙方在签订本合同后7个工作日内应向甲方一次性交付履约保证金及首月租金，履约保证金额为乙方第一年叁个月租金的总额，履约保证金共计人民币77760元，首月租金为人民币25920元。12.1乙方应当在租赁期限届满或本合同提前终止之日当日内将该商铺返还甲方，且甲乙双方应当于租赁期限届满或本合同提前终止之日前10日内签署《租赁合同终止协议书》，并于租赁期限届满或本合同终止之日前向甲方缴清所有应缴费用。12.4租赁期限届满或本合同提前终止之日起第10日，甲方有权自行回收该商铺，并对商铺范围内的所有物品、设施、设备拥有完全的处置权。15.4若乙方逾期缴纳租金及水、电、煤气费、物业管理费等应缴费用之一或全部的，每逾期一日，应按欠付金额的5%向甲方支付违约金，违约金与欠缴费用一并缴交；若乙方逾期30日仍拒绝缴纳或未全额缴纳租金，水、电、煤气费，物业管理费等应缴费用及逾期支付产生的违约金之一或全部的，甲方有权暂停向乙方提供水、电等相关服务，并单方面解除本合同，且履约保证金不予退回，责任概由乙方承担；若导致甲方遭受其他损失的，乙方应一并予以赔偿。15.5若乙方逾期返还该商铺，自租赁期限届满或本合同提前终止之日起，乙方按租赁结束日当月每日租金及物业管理费（月租金及物业管理费除以30日）额的两倍向甲方支付每日的场地占用费；自租赁期限届满或本合同提前终止之日起第10日，甲方将不予退回履约保证金，并对其在场地内的财产拥完全处分权，有权自行将该商铺内不属于甲方的所有物品、设备、设施等动产全部清离现场，乙方需自行承担损失及第三方因此遭受的损失。等等。该合同附件一《5号停机坪XXX商铺费用标准》约定：1.双方同意以每月营业额提成租金与每月保底租金两者中之较高者确定乙方应向甲方支付的月租金（本条所约定的“每月营业额”为税前营业额）。1.2每月营业额提成租金将以每月营业额为基数计算，乙方提交的每月营业额将于每年年底与审计报告结果重新核实。月营业额提成租金公式为：月营业额提成租金=月营业额×提成比例。甲乙双方约定乙方承租期内每月营业额提成比例为：第一年18%；第二年：19%。1.3每月保底租金计算公式为：月保底租金=计租标准×承租面积，2017年4月21日至2018年4月20日，计租标准为180元／㎡／月，每月保底租金人民币25920元；2018年4月21日至2019年4月20日，计租标准为200元／㎡／月，每月保底租金人民币28800元。1.4.1每月保底租金支付按照本合同3.2条约定执行，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延，至节后第一个工作日。1.4.2乙方于每月7日前依据本合同附件一第1.2条约定计算出上一个月的营业额提成租金，如上一个月营业额提成租金超出上一个月保底租金，则乙方须于该月第7日补足差额部分款项（即当月营业额提成租金－当月保底租金）；如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至节后第一个工作日。最后一个月的营业额提成租金与该月保底租金之间的差额应不迟于乙方办理终止租赁合同手续前结清。该合同附件二《5号停机坪XXX号商铺位置平面图》显示，涉案商铺位于白云区××房屋××楼中间位置。
2017年4月21日，精都公司将涉案商铺交付陈忠海使用。
2017年5月17日，香鳄王公司（担保人）向精都公司出具担保书，主要内容为担保人愿意为被担保人陈忠海与精都公司签订的《5号停机坪商铺租赁合同》及5号停机坪项目后续签署的与该商铺相关的所有合同及文件被担保人所承担的合同义务的履行及因被担保人违约所致的一切法律责任提供连带责任保证担保。
2017年5月23日，精都公司出具收取，确认收取陈忠海涉案商铺租赁保证金77760元。
2017年10月27日，陈忠海向精都公司递交《关于M21品牌XXX店铺撤场申请》，以销售业绩不理想，商铺难以维持每月正常所有开销为由向精都公司提出撤场申请，希望能在11月30日前完成撤场工作。
精都公司分别于2017年11月1日、11月8日、11月11日、11月16日向陈忠海催缴2017年11月份租金25920元；于2017年11月27日、12月1日、12月8日向陈忠海催缴2017年11月和2017年12月租金合计51840元。
2017年12月18日，精都公司与案外人广州五号停机坪商业管理有限公司联合向陈忠海寄送《关于租赁合同终止的函》，主要内容是：陈忠海拖欠2017年11月、12月的租金、物业管理费等共计73358.6元。截止发函日陈忠海已逾期超过30日未全额缴纳租金，精都公司决定于2017年12月22日解除租赁合同。因此要求陈忠海于合同终止之日当日内将商铺返还给精都公司，并将商铺恢复至商铺交付时的状态。合同终止之日第10日，精都公司有权自行收回该商铺，并对商铺内财产拥有完全处分权。陈忠海逾期返还商铺，精都公司将按照双方合同约定收取场地占用费，并将没收全部的履约保证金，追究陈忠海的违约责任。该邮件寄送至陈忠海身份证地址，并于2017年12月21日由他人（家人）代收。
2018年1月2日，精都公司自行收回涉案商铺，陈忠海尚有部分货品留存于涉案商铺内。
2018年1月9日，精都公司与案外人广州五号停机坪商业管理有限公司联合向陈忠海寄送《关于租赁合同终止后催缴租金、物业管理费等费用的函》，主要内容为由于陈忠海拒不支付租金，精都公司已于2017年12月22日解除租赁合同，并已于2018年1月2日自行将该商铺收回，陈忠海应当向精都公司支付场地占用费25344.00元，2017年11月和12月租金44314.84元、违约金11421.52元。该邮件寄送至陈忠海身份证地址，并于2018年1月11日由家人代收。
2018年1月9日，精都公司向香鳄王公司寄送《关于承担担保责任的函》，主要内容是陈忠海擅自停业且拒不支付租金，精都公司依约于2017年12月22日解除了《五号停机坪商铺租赁合同》，要求香鳄王公司对陈忠海拖欠的租金、占用费及违约金承担连带担保责任。该邮件寄送至香鳄王公司注册地址，并于2018年1月11日由前台签收。
2018年1月15日，精都公司委托广东经国律师事务所律师胡文锋向陈忠海及香鳄王公司发出《律师函》，催收租金、场地占用费及违约金81080.36元（暂计至2018年1月9日，应计至实际清偿之日止）等。该邮件分别寄送至陈忠海的身份证地址和香鳄王公司注册地址，邮件均于2018年1月17日由他人签收。
一审另查明，2017年4月20日，陈忠海与案外人广州五号停机坪商业经营管理有限公司签订了《5号停机坪物业管理合同》，约定广州五号停机坪商业经营管理有限公司负责管理5号停机坪物业管理，物业管理费按商铺计租面积计算，人民币60元/平方米/月。
还查明，2008年12月2日，广州市国土资源和规划委员会向原广东省机场管理集团公司核发了《建设工程规划许可证》[穗规建证（2008）4224号]，核准的建设项目为2层（部分3层）设计旧白云机场临时改造为商业楼工程1幢，建设规模为无增加建设规模。2010年6月4日，广州市规划局向原广东省机场管理集团公司发出《关于申领建设工程规划许可证的复函》[穗规函〔2010〕xxx号]，主要内容为针对原广东省机场管理集团公司申请将白云区云霄路自编xxx、xxx栋、云港路自编xxx幢旧白云机场候机楼临时改造为商业楼工程申请《建设工程规划许可证》，对原广东省机场管理集团公司设计、报建规模等提出部分修改意见，并要求原广东省机场管理集团公司按要求修改设计和办理后，再向该局申请办理《建设工程规划许可证》的手续。2010年10月22日，广州市国土资源和规划委员会向原广东省机场管理集团核发了《建设工程规划许可证》[穗规建证（2010）xxx号]，核准的建设项目为旧机场候机楼临时商业改造项目加建、扩建临时商业用房工程及外立面临时改造工程1幢，建设规模为加建、扩建临时商业用房工程。
2018年4月19日，精都公司与陈忠海对涉案商铺内留存的货物进行了清点，双方共同制作了《盘点总表》对涉案商铺内的物品进行了确认。
一审法院认为：涉案商铺位于广州市白云区云霄路xxx栋的5号停机坪一层，根据精都公司与陈忠海签订的《5号停机坪商铺租赁合同》附件二《5号停机坪XXX商铺位置平面图》和精都公司提交的广州市白云区云霄路xxx、xxx栋房《房地产证》所附的房地产平面附图，对精都公司主张涉案商铺位于广州市白云区云霄路xxx栋一层中部，属于已取得房地产证的房产的主张予以确认。且原广东省机场管理集团公司已办理将白云区云霄路自编xxx、xxx栋、云港路自编xxx幢旧白云机场候机楼临时改造为商业楼工程的穗规建证（2008）4224号、穗规建证（2010）xxx号《建设工程规划许可证》，陈忠海主张涉案商铺属于未经合法规划报建的建筑，双方租赁合同属于无效合同的主张缺乏事实依据，该意见不予采纳。精都公司与陈忠海签订的《5号停机坪商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。精都公司已依约将商铺交付陈忠海使用，陈忠海拖欠自2017年11月起的租金构成违约，应承担违约责任。按照合同约定，陈忠海拖欠租金超过30日的，精都公司有权解除合同。精都公司于2017年12月18日向陈忠海寄送邮件通知其于2017年12月22日解除租赁合同，相关邮件于2017年12月21日送达给陈忠海，故双方的租赁合同于2017年12月22日解除。陈忠海停业撤场后未与精都公司办理商铺交还手续，故精都公司要求陈忠海按合同约定支付2017年11月1日至2017年12月22日的租金共44314.84元（2017年11月租金25920元，2017年12月1日至22日租金18394.84元）、2017年12月23日至2018年1月2日（即精都公司收回商铺之日）的按租金和物业费双倍标准计算的场地占用费25344元[（25920元/月+8640元/月）÷30天×11天×2]，予以支持。陈忠海抗辩称2017年12月12日精都公司已将涉案商铺停水停电，故2017年12月12日以后的租金不应由其承担，但陈忠海对停水停电的事实未能举证，亦未能举证停水停电系精都公司实施，精都公司对该事实亦不予确认，对该事实不予确认。即使精都公司存在停水停电行为，根据双方租赁合同约定，陈忠海拖欠租金，精都公司有权暂停向陈忠海提供水、电等服务，故陈忠海亦不能以停电为由拒交租金，故陈忠海主张2017年12月12日以后租金不应由其承担的抗辩意见不予采纳。由于陈忠海存在迟延支付租金的事实，精都公司要求陈忠海支付违约金理据充分，但合同约定的违约金标准过高，本院调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在中国人民银行同期同类贷款基准利率的基础上上浮40%计付，且违约金起算日期应为当月8日。
香鳄王公司出具担保书，声明为陈忠海在《5号停机坪商铺租赁合同》及5号停机坪项目后续签署的与该商铺相关的所有合同及文件中所承担的合同义务的履行及因陈忠海违约所致的一切法律责任提供连带责任保证担保，故精都公司要求香鳄王公司对陈忠海欠付精都公司的租金、场地占用费、违约金承担连带清偿责任，予以支持。
陈忠海反诉要求精都公司返还其履约保证金77760元，根据双方《5号停机坪商铺租赁合同》15.4条之约定，因陈忠海拖欠租金，精都公司有权解除双方租赁合同且履约保证金不予退还，现精都公司行使该条约定的解除权，其有权没收陈忠海交纳的履约保证金，陈忠海要求精都公司向其返还履约保证金77760元的反诉请求缺乏合同依据，不予支持。陈忠海反诉要求精都公司返还其货物的诉讼请求，《5号停机坪商铺租赁合同》虽然约定自租赁期限届满或本合同提前终止之日起第10日，精都公司对陈忠海在场地内的财产拥有完全处分权，有权自行将该商铺内物品等全部清离现场，该约定实际上是仅赋予精都公司清离物品的权利，但并未约定商铺内的物品就此归精都公司所有，基于陈忠海的货品现仍留存在涉案商铺内，精都公司并未实际将货品清离，陈忠海作为货品的所有权人，有权要求精都公司予以返还。鉴于双方已于2018年4月19日对涉案商铺内的物品进行了清点，精都公司应当按照双方确认的《盘点总表》，将陈忠海留存于涉案商铺内的物品予以返还。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决：一、在本判决生效之日起三日内，陈忠海向广州市精都实业有限公司支付2017年11月1日至2017年12月22日的租金共44314.84元并支付违约金（分别以25920元为本金从2017年11月8日起，以18394.84元为本金从2017年12月8日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即在中国人民银行同期同类贷款基准利率的基础上上浮40%计付，均计算至实际清偿之日止，违约金以本金为限）；二、在本判决生效之日起三日内，陈忠海向广州市精都实业有限公司支付2017年12月23日至2018年1月2日的场地占用费25344元；三、广州香鳄王实业有限公司对上述第一、二项判决承担连带清偿责任；四、在本判决生效之日起三日内，广州市精都实业有限公司按照《盘点总表》向陈忠海返还广州市白云区云霄路自编xxx栋的5号停机坪一层XXX号铺内留存的货物；五、驳回广州市精都实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回陈忠海的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1987.7元，由陈忠海和广州香鳄王实业有限公司共同负担；反诉受理费5670.21元，由广州市精都实业有限公司负担425.75元，陈忠海负担5244.46元。
本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
二审庭审中，陈忠海、精都公司确认陈忠海留存于涉案商铺内的货物已取回，一审判决第四项双方已履行完毕。
本院认为：关于精都公司与陈忠海签订的《5号停机坪商铺租赁合同》的效力问题。该合同为双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。对于陈忠海上诉提出因涉案商铺未办理规划验收故合同应为无效的主张，本院认为，涉案商铺属于已取得房地产证的房产，且该商铺所在旧白云机场候机楼临时改造为商业楼工程已取得《建设工程规划许可证》，而陈忠海无证据证明涉案商铺属违章建筑，故陈忠海关于双方租赁合同应为无效的主张依据不足，本院不予采纳。
关于应付租金、场地占用费的问题。陈忠海拖欠自2017年11月起的租金已构成违约，且已拖欠租金超过30日，精都公司依据合同约定有权解除合同。一审法院认定双方的租赁合同于2017年12月22日解除，并无不当。因陈忠海停业撤场后未及时办理商铺交还手续，精都公司要求陈忠海按支付2017年11月1日至2017年12月22日的租金、2017年12月23日至2018年1月2日收回商铺期间的场地占用费，是可行的。关于陈忠海提出2017年12月12日精都公司已将涉案商铺停水停电，故2017年12月12日以后的租金不应由其承担的问题。首先，陈忠海对该停水停电的事实未能提供确切证据证实；其次，即使精都公司存在停水停电行为，根据双方租赁合同约定，陈忠海拖欠租金，精都公司有权暂停向陈忠海提供水、电等服务，故陈忠海亦不能以停电为由拒交租金，故一审法院对陈忠海上述抗辩意见不予采纳，并无不当。
关于陈忠海请求精都公司返还履约保证金77760元的问题，合同约定因陈忠海拖欠租金，精都公司有权解除双方租赁合同且履约保证金不予退还，故一审法院根据本案陈忠海违约事实认定精都公司有权没收陈忠海交纳的履约保证金，并无不当，本院予以认可。另关于一审判令香鳄王公司对陈忠海欠付精都公司的租金、场地占用费、违约金承担连带清偿责任的问题，因香鳄王公司无提出上诉，故二审对此不予审查。
综上所述，陈忠海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3248.38元，由陈忠海负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 姚伟华
审判员 刘 卉
二〇一八年九月十四日
书记员 王 敏