湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益赫民一初字第1623号
原告谌某某，男，汉族，安化县人。
委托代理人向某某。
被告刘某某，男，汉族，广东省东莞市人。
委托代理人刘某甲。
委托代理人薛某某。
被告湖南奥百商业投资管理有限公司。
法定代表人张某某。
原告谌某某与被告刘某某、湖南奥百商业投资管理有限公司（以下简称奥百公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人向跃军及被告刘某某的委托代理人刘建华、薛周纯到庭参加了诉讼，被告奥百公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告刘某某在位于益阳市赫山区桃花仑东路164号他人开发的一栋临街楼盘购买了其中的一、二、三层楼层作为物业投资。为转卖该物业以获取最大利益，被告刘某某委托上海蛙跳企业营销顾问有限公司（以下简称蛙跳公司）代理销售、策划、设计并发布宣传广告，允诺将该一、二、三层楼层打造成品牌商品直销购物中心即益阳奥特莱斯，并确定由蛙跳公司资深员工担任高级管理人员的被告奥百公司进行日常管理运营、招商、销铺、返租等工作。随后，被告刘某某将一、二、三层楼分割为具有独立产权的成几何形状的铺面对外高价出售，并在销售过程中大量投放宣传广告，于2013年6月23日在益阳佳宁娜大酒店召开奥特莱斯进驻益阳新闻发布会和奥特莱斯商业中心主力商家进驻签约仪式，对外宣传奥特莱斯益阳店将于2014年元月22日盛大开业。原告因误信上述广告宣传于2013年10月15日与被告刘某某签订《房地产买卖合同》和《合同补充协议》，向被告刘某某支付了购房款133269元，被告刘某某还代收了原告契税、专项维修基金及办证费共计15673元；原告并与被告奥百公司签订《商铺委托经营管理及租赁合同》。后原告发现两被告发布的广告系虚假广告，益阳奥特莱斯商场并无品牌商家入驻，商铺无人租赁，商场根本无法开业。原告认为其权益受到严重损害，故请求人民法院依法判决：1、确认原告与被告刘某某签订的《合同补充协议》第十二条第一款无效；2、撤销原告与被告刘某某签订的《房地产买卖合同》及《合同补充协议》；3、被告刘某某返还原告实付购房款133269元、契税、专项维修资金及办证费用15673元，并赔偿原告相应损失，由被告奥百公司承担连带责任。
原告为支持自己的主张，向本院提交以下证据：
证据1、房地产买卖合同及合同补充协议。拟证明涉案商铺面积、价格等合同内容；
证据2、商铺委托经营管理及租赁合同。拟证明被告奥百公司与被告刘某某存在委托经营，代理关系；
证据3、收据。拟证明被告刘某某收取原告购房契税等费用；
证据4、授权委托书。拟证明被告奥百公司相关授权内容；
证据5、广告、宣传资料。拟证明两被告宣传内容是虚假的；
证据6、广告虚假宣传被查后的新闻报道。拟证明被告虚假宣传被赫山工商部门查处；
证据7、房地产销售代理合同。拟证明被告刘某某与蛙跳公司存在委托代理关系，蛙跳公司制作发布广告的行为，其后果应由被告刘某某承担，被告刘某某是该广告的广告主；
证据8、益阳市工商行政管理局赫山分局行政处罚决定书。拟证明蛙跳公司为销售被告刘某某的楼盘进行虚假广告，并被相关部门予以行政处罚；
证据9、蛙跳公司所作出的[2013]183号行政处罚决定书情况说明。拟证明蛙跳公司接受行政处罚决定并履行了处罚。
被告刘某某辩称，第一，被告刘某某系合法销售房屋，且已依据合同约定向原告履行了交付商铺的义务。第二，被告刘某某分割销售商铺系房屋买卖行为，而被告奥百公司租赁原告购买的商铺进行整体经营系商业经营行为，买卖与租赁是两个不同的法律关系，奥特莱斯进驻益阳的新闻发布会是被告奥百公司主办，所有活动内容纯属被告奥百公司入驻益阳的经营事项，并未涉及被告刘某某商铺买卖宣传内容，与被告刘某某无关。第三，依据合同的相对性原则，被告刘某某仅对与原告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》承担责任，无需对原告与被告奥百公司签订的《商铺委托经营管理及租赁合同》承担责任，原告购买商铺的目的是为了获取投资收益，是否与第三人签订委托经营合同是其自由处分的权利，与被告刘某某无关。第四，被告刘某某与原告签订的《合同补充协议》第十二条第一款合法有效，不属于法律规定的无效情形，该条明确约定与销售有关的广告均为要约邀请，所有内容均不视为《房地产买卖合同》的组成部分。第五，如果《房地产买卖合同》被撤销，那么被告刘某某如何收回使用权已被原告出让给被告奥百公司的商铺，即原告如要撤销该合同，那么前提条件是首先要解除或撤销其与被告奥百公司签订的《商铺委托经营管理及租赁合同》，收回商铺后才能向被告刘某某提起撤销权之诉。第六，投资有风险，原、被告双方在签约前均应承担谨慎投资的义务，在投资后亦有承担投资风险的义务，原告所购买的商铺位于益阳市区商业中心的黄金地段，具有良好的商业配套设施，无论是自营还是委托他人经营均会得到合理的收益，但不应借口虚假宣传而向被告刘某某转嫁风险。综上，请求人民法院依法驳回原告对被告刘某某的诉讼请求。
被告刘某某为了证明自己的主张，向本院提交以下证据：
1、房屋分化平面图，拟证明被告刘某某合法分割销售房屋；
2、房屋初评报告、万木春商场商品房买卖合同。拟证明被告刘某某依据房屋的地段及配套设施合理定价、销售商铺，且房价低于同地段的其他商铺；
3、房地产买卖合同及补充协议。拟证明合同中明确约定广告是邀约邀请，被告刘某某明确仅对《房地产买卖合同》承担责任，原告购铺后与第三人签订的协议与被告刘某某无关。
被告奥百公司未予答辩，亦未提供任何证据。
被告刘某某对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；证据2与被告刘某某无关；对证据3，被告开庭前已向法院提交数据明细，已该数据为准；证据4系虚假证据，且与被告刘某某无关；证据5与被告刘某某无关；对证据6的真实性有异议，媒体可能存在不实报道；证据7已由（2014）益赫民一初字第522号民事判决书查明，予以认可；对证据8、9无异议。
原告对被告刘某某提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性和关联性无异议，但对合法性有异议，被告刘某某分割销售商铺是否合法，有待进一步查实；对证据2的三性均无异议，但要求被告刘某某提供该证据原件；对证据3的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，被告刘某某是否能够合法销售房屋还需查实。
被告奥百公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故对原告及被告刘某某提供的上述证据未予质证，视为对自己相关诉讼权利的放弃。
综合原、被告的上述质证意见，本院认证如下：对原告提供的证据1、2、3、5、6、7、8、9，本院认为，上述证据均内容真实，形式合法，能够证明本案的的相关案件事实，予以采信；对原告提供的证据4，被告刘某某对真实性不予认可，本院认为，该证据系复印件，原告又未提供证据原件予以核对，不符合证据的形式要件，不予采信。对被告刘某某提供的证据1、2、3，原告对其真实性均无异议，且能够证明相关案件事实，本院均予以采信。
根据本院采信的证据，结合庭审查明的相关情况，本院确认如下案件事实：
被告刘某某从益阳中天房地产开发有限公司购买了位于益阳市赫山区桃花仑东路164号中天时尚广场一至三楼房屋。2013年4月17日，被告刘某某与蛙跳公司签订《房地产销售代理合同》，约定：被告刘某某将其所有的位于桃花仑东路164号中天时尚广场房地产项目1、2、3楼委托蛙跳公司代为营销策划、广告策划和销售等。随后，被告刘某某将上述一至三楼房屋分割成若干个小商铺，委托蛙跳公司向社会公开销售，在销售过程中，引进被告奥百公司投资兴建益阳奥特莱斯商场，并印发大量广告宣传资料，在广告资料中标有，“1、世界级奥特莱斯走进益阳！益阳奥特莱斯城市广场投资七宗最：最好的地段、最好的合作模式、最先进的商业模式、最强有力的市场推广、最佳的投资时机、最强的运营团队、最长最稳最高投资收益；2、伟大的奥特莱斯投资20万，稳赚137万；3、投资商：金叶珠宝股份有限公司（股票代码：000587）”等内容。
2013年6月23日，被告奥百公司在益阳佳宁娜国际大酒店就奥特莱斯进驻益阳召开新闻发布会，邀请了被告刘某某及有意向购买商铺的相关人员参加。
2013年9月24日，益阳市工商行政管理局赫山分局作出益市赫工商案字[2013]183号行政处罚决定书，认为蛙跳公司在广告中使用不科学的断言和无出处的数据，假借上市公司在社会公众中的知名度和可信度，欺骗、诱导相关公众购买其代理销售的房地产（商业铺面），违反了《中华人民共和国广告法》的相关规定，于是作出对蛙跳公司没收广告费用10000元和罚款20000元的行政处罚决定。
2013年10月15日，原告与被告刘某某签订了《房地产买卖合同》，约定：被告刘某某自愿将坐落于赫山区赫山街道（乡镇）赫山社区（村），房屋所有权证号为713002171，房号238号，建筑面积18.58平方米的房地产出售给原告。原告已对被告所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；双方议定的上述房地产成交价格为263269元，双方同意于2013年12月30日正式将房屋交付给原告，房屋移交给原告时，该建筑物占有范围内的土地使用权一并转移给原告等。同日，原告与被告刘某某就商铺买卖还签订了一份《合同补充协议》，就被告刘某某房屋的基本情况、原告购买商铺的基本情况、面积、产权状况、计价方式、逾期付款的责任、交付条件、权属转移登记、专项维修资金及代理费用、其他及特别约定等进行了具体的约定，其中付款方式为银行按揭贷款，买方应于本合同签订之日支付首期房款133269元，余款130000元向银行申请贷款，买方应在接到卖方通知之日起3日内，按卖方通知要求将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给卖方，在接到卖方或银行通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，因卖方原因导致买方未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，买方同意在收到卖方通知后10日内一次性补足额余款，否则视为买方解除本合同，视为解除合同通知自送达买方后生效；在其他约定中载明，被告刘某某为推广本地产项目所发布、出具、陈列或以其他方式做出的售楼广告、售楼书、售楼模型与售楼资料均为要约邀请，因此，以上内容均不视为商铺买卖合同的组成部分。
原告在与被告刘某某签订《房地产买卖合同》及《合同补充协议》的同日，又与奥百公司益阳分公司就其购买的238号商铺签订了《商铺委托经营管理及租赁合同》，约定原告将上述商铺委托给奥百公司益阳分公司统一经营管理，委托及租赁期限从2014年1月1日起至2025年12月31日止，委托经营前三年，原告不再另行向奥百公司益阳分公司收取其他任何费用，奥百公司益阳分公司负责投入商场的装修及组织招商、开业、广告宣传、运营等事宜。双方还就委托事项、收益、合同的存续、权利义务、违约责任等进行了具体约定。
2013年10月15日，原告向被告刘某某支付了首期购房款133269元、契税、维修资金及办证费用等15673元，但银行按揭贷款至今未予办理，原告亦未补交购房款余额。
2014年3月8日，被告奥百公司投资的益阳奥特莱斯商场试营业，2014年3月17日该商场正式营业。2014年7月份，益阳奥特莱斯商场经营商户开始陆续撤场，该商场现已关门停业。
原告购买的238号房屋（商铺）所有权现仍登记在被告刘某某名下，规划用途为商业。
本院认为，本案争议的焦点是，被告刘某某与被告奥百公司在原告购买商铺的过程中是否存在恶意串通、欺诈的行为，签订的《房地产买卖合同》否存在原告所主张的合同可撤销情形。
本案中，原告与被告刘某某签订的《房地产买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，该合同及补充协议并未将广告宣传单的内容载入合同条款，相反在补充协议中已明确载明被告为推广本地产项目所做的广告宣传均为要约邀请，不作为合同组成部分，即广告宣传不是合同的具体内容，被告刘某某根据其商铺的位置及周边商业环境等对商铺定价销售，原告是否购买完全取决于自己的意愿，虽然被告刘某某委托代为广告策划和销售的蛙跳公司因虚假广告宣传曾被益阳市工商行政管理局赫山分局作了行政处罚，但购买商铺本身是一种投资行为，原告购买商铺时在现场进行了查看，应对购买的商铺进行了充分的了解，不可能仅受广告宣传影响而作出购买决定，投资本身存在诸多商业风险，原告不能仅因预计自己的投资利益可能无法实现就要求撤销合同。至于《商铺委托经营管理及租赁合同》是原告与被告奥百公司签订的合同，相对于原告与被告刘某某签订的买卖合同来说系另一法律关系，原告已将其购买被告刘某某的商铺交由被告奥百公司租赁经营，且双方的合同至今尚未撤销或者解除。对于原告主张被告刘某某制作售后包租的假象，以及被告刘某某与被告奥百公司存在恶意串通欺诈的事实，因原告对此并未提供证明其在签订《房地产买卖合同》及《商铺委托经营管理及租赁合同》过程中被告刘某某与被告奥百公司存在恶意串通，从而欺诈原告在违背真实意思的情况下订立合同的相关证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，原告对被告刘某某与被告奥百公司是否存在欺诈、恶意串通事实的可能性证明不能够排除合理怀疑，不能认定该事实的存在。因此，被告刘某某在与原告订立房地产买卖合同时不存在与被告奥百公司恶意串通，共同欺诈行为，即不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销情形。综上，对原告要求确认原告与被告刘某某签订的《合同补充协议》第十二条第一款无效、撤销与被告刘某某签订的《房地产买卖合同》以及基于撤销该合同要求被告刘某某与被告奥百公司连带返还已付购房款和契税、专项维修资金及办证费用，并赔偿损失的诉讼请求，因证据不足，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告谌某某的诉讼请求。
本案案件受理费3280元，由原告谌某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 文 武
审 判 员 陈留永
人民陪审员 陈浩波
二〇一五年十月十二日
书 记 员 黄 晨
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。