江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）扬民初字第0004号
原告扬州立强房地产开发有限公司（以下简称扬州立强房地产开发有限公司），住所地在扬州市江都区解放路都市公寓。
法定代表人赵立平，董事长。
委托代理人徐小兵、罗璇，江苏天茂律师事务所律师。
被告陈同林。
委托代理人明智坚、杜磊，江苏韵合律师事务所律师。
被告陈晓林。
原告扬州立强房地产开发有限公司（以下简称立强公司）与被告陈同林、陈晓林商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2012年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2012年11月19日、2013年5月27日开庭审理了本案。因被告陈晓林下落不明，本院在2012年5月6日、2012年9月14日、2013年3月23日的《人民法院报》上刊登公告，向陈晓林送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。原告立强公司的委托代理人徐小兵、罗璇，被告陈同林及其委托代理人明智坚、杜磊到庭参加诉讼，被告陈晓林经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告立强公司诉称，原告与被告陈同林于2005年5月30日签订《江都市立强都市公寓（原天龙大厦）总策划及销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》）及《补充协议》。原告委托被告陈同林（独家）代理销售“立强都市公寓”（以下简称都市公寓）项目。被告陈晓林作为陈同林的担保人在上述两份合同上签字。2007年7月26日、2008年6月24日、2010年4月28日陈同林分别向原告出具三份承诺书，对房屋销售期间、房款结算时间及违约责任作出承诺。
在合同履行过程中，陈同林存在以下违约行为，应承担违约责任：1、销售延期。陈同林未能按照约定《销售代理合同》及《补充协议》约定的期限完成销售工作，且自行车库及322、818、921、1227室房屋至今未完成销售。依据约定其无权获取基本佣金、溢价佣金，并应承担违约金1000000元。
2、截留房款。陈同林截留了921、1001、1003室房款，应将截留房款455000元给付原告，并承担违约金1000000元。
3、低价销售18套房屋，应赔偿原告损失305367元。
4、迟延支付精装修费。依据《补充协议》，4-11、12楼住宅改为精装修公寓，陈同林应承担水电安装增加费150000元、图纸设计费34000元、精装修费3788524元、12楼电梯增加费20000元。在双方合作期间，陈同林承诺立强公寓1-2楼水电安装增加费20000元、3楼改造费385000元、防盗门增加费12000元由其承担。陈同林应给付原告精装修费并承担迟延给付责任。
5、未支付保证金。陈同林未按约给付保证金，应承担违约责任。
6、迟延支付房款。在合同履行期间，陈同林以自己及他人名义向原告购房，欠房款及维修资金合计3539676元。另依据陈同林承诺，其尚欠都市公寓一层东北角门面房和三楼楼梯间补偿款100000元。陈同林应按约定及其承诺承担违约责任。
陈同林还向原告出具五张欠条和借条，共借原告505000元。
综上，请求法院判决：1、被告陈同林给付原告房款4345803元、维修基金54240元，合计4400043元，并给付违约金（按中国人民银行同期同类基准利率4倍计算，自2007年10月1日计算至实际给付之日止，暂计算至2012年9月30日，合计5280052元）；2、陈同林偿还欠款505000元，并按前述标准给付利息166650元（暂计算至2012年8月31日）；3、陈同林给付原告精装修费4024524元，并按前述标准给付利息1448829元（暂计算至2012年6月7日）；4、陈同林给付原告违约金1000000元；5、被告陈晓林对前述债务承担连带责任。
原告提供以下证据证明其诉讼主张：
1、《江都市立强都市公寓总策划及销售代理合同》、《补充协议》。证明双方存在销售代理合同关系，陈晓林系陈同林履行合同的担保人等。
2、2006年6月7日《商品房销售许可证》。证明都市公寓于2006年6月7日领取《商品房销售许可证》。
3、2007年7月26日《承诺书》、2008年6月24日《承诺书》、2010年4月28日《承诺书》。证明陈同林先后多次承诺履行合同，并自愿承担违约责任。
4、证人王某甲的证词、《房屋租赁协议》及王春荣出庭作证。证明陈同林截留了王某甲的921号房款，且未与王某甲签订房屋买卖合同。
5、证人刘讯某、《收条》及袁金妹出庭作证。证明陈同林截留了刘讯1001和1003号房款。
6、2006年11月14日《借条》、2007年1月10日《欠条》、2007年10月2日《证明》、2007年12月13日《说明》、2010年4月28日《承诺书》、江都市房屋专项维修资金专用收据。证明陈同林以自己名义及他人名义购买房屋，尚欠房款。
7、2005年6月30日《欠条》、2006年1月11日《欠条》、2006年1月25日借条、2006年10月16日《借条》、2007年2月14日《借条》。证明陈同林尚欠原告505000元。
8、2006年1月11日《承诺书》、建筑设计费发票、空调发票、高雅装潢及橱柜预付款收据、装潢材料发票、安装工程款发票、电磁炉发票、热水器发票、热水器发票、地板发票、热水器发票、电梯安装发票、收条一张、装潢款付款凭证七份。证明陈同林尚欠三楼改造费及精装修款项。
9、律师函一份及国内快递详情单三份。证明原告曾于2011年7月向原告主张权利。
10、完税凭证181页。说明原告已经实际纳税的税率为11.86%。
被告陈同林辩称，首先，我方并未违约，是原告原因导致合同延期履行：一是装修费时两年，影响销售；二是原告不及时开发票，导致房屋办理登记时间明显迟于销售时间，目前还有部分房屋原告没有开发票；三是原告撤离江都，难以联系，导致结算一直无法进行。其次，原告主张违约超过诉讼时效，原告在诉状中称07年3月7日房屋销售要达到100%，而原告2011年起诉，已超过诉讼时效。再次、承诺书可以证明双方对合同的履行时间已经作了明确的变更，不存在合同主张的违约之诉。第四、欠款与佣金抵消后我们不欠原告钱。即使我们存在违约行为，合同约定约定的违约责任过重，违约责任不应超过损失的30%。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。
被告陈同林提供以下证据，证明其辩称理由：
1、佣金统计表，买卖合同237份以及自己计算的溢价明细表。证明被告已完成销售，原告应按约给付佣金及溢价6568523.2元。
2、证人吕某、王某乙出庭作证及扬州市高雅装饰装潢有限公司王志明收条一份、电梯款收条一份。证明被告应原告要求垫付装修款55万元，电梯款1万元。
3、汇款凭证两份、收条一张。证明被告给付原告17.5万元。
4、保证金收条一份。证明被告已给付保证金5万元。
5、曹桂兰收条两张及证人许某出庭作证。证明被告为原告垫付许某退房款19万元。
6、张美清收条一份。证明原告收到被告一层东北角门面房和三楼楼梯间房款10万元。
7、扬州市新时代物业管理公司证明一份。证明立强都市公寓地下停车场改建为地下车库，被江都区房管局城建监察大队认定为违章建筑，予以拆除。
8、丁恒富贷款还款明细（复印件）、我院（2010）扬执异字第004号民事裁定书及收据、中国银行江都支行情况说明。证明322、818、1227房屋已完成销售。
被告陈晓林未答辩，亦未举证。
经当庭质证，被告对原告提供的证据发表以下质证意见：对证据1的真实性、关联性均无异议，但认为合同约定车库无法销售，已被相关部门查处并全部拆掉。另因房屋改变精装修公寓，销售期限进行了变更，原告也没有依据合同行使权利，没有收到终止合同的通知，双方履行合同至结束，违约责任不能适用；对证据2无异议；对证据3无异议，但不能证明被告违约；对证据4、5无异议，1001和1003室的房款购房人已交原告的财务，被告实际是从原告取得该款用于垫付装修款；对证据6、7无异议；对于证据8中的装修费用，首先认为不应由被告承担，因为原告已收取了房款；其次对其中的《承诺书》、建筑设计费发票、高雅装潢及橱柜预付款收据、安装工程款发票中的江都市生活空间装饰有限公司20万装修工程款、电梯安装发票的真实性无异议；再次对空调发票无异议，但空调实际为1760元每台，且被告已垫付了25600元；对于其他证据，均认为不真实；对证据9无异议；认为证据10与本案无关联性。
原告对被告提供的证据发表以下质证意见：证据1中的买卖合同真实性无法确认，相应的备案手续系由被告单方网上操作完成；被告已构成违约，不能获得佣金及溢价，数据的真实性无法确认，佣金的计算方法与合同不符，溢价部分的税金11.5%应由被告承担。证据2中的电梯款无异议，认为证人吕某、王某乙证词及收条不真实。对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关联性。对证据4无异议。对证据5的真实性有异议，且与本案无关联性。对证据6无异议。认为证据7不真实。对于证据8，对执行裁定书无异议，但认为收据系陈同林为规避执行而出具；322及1227房屋，原告仅收到丁恒富6万元，银行的说明不能反应房屋的销售情况。
经审理查明：1、原告与被告陈同林于2005年5月30日签订《销售代理合同》及《补充协议》。《销售代理合同》约定：甲方（原告）委托乙方（陈同林）独家代理销售“立强都市公寓”项目（该项目为商住性质，销售面积共计约11400㎡，其中住宅约8100㎡，商铺约2900㎡，车库约400㎡）；合同期限为自本项目领取项目预售许可证之日起后续9个月，为确保房屋顺利售出，乙方必须三个月内销售房屋达到35%，六个月内达到70%，九个月内达到100%，乙方如达不到上述销售数量，甲方有权单方终止合同，甲方不再支付乙方的所有佣金、溢价和其他费用，按乙方违约执行，即乙方向甲方支付违约金60万元；甲方负责承担推广费用5万元、售楼处租赁及装修和办公设备3万元，超出部分由乙方承担，按乙方上个月的实际费用在下个月的十个工作日内支付，该两项费用均从乙方交齐10万元保证金一个月后支付；乙方须建立收款流程，负责通知客户交款时间及方式。带领客户到甲方财务部门缴纳购房订金、首付款、一次性付款和各期付款，乙方对所有客户的付款不得截留，否则按乙方违约处理，即由乙方向甲方支付违约金60万元；关于销售基准价：甲乙双方一致同意该销售物业的销售基准单价为：第一层为11200元／㎡（双方商定第一层物业甲方总价减385000元作为一层楼梯面积差价让价）；第二层为3500元／㎡；第三层为2800元／㎡；第四层单价为2080元／㎡，向上每层层差加40元／㎡；第五层开始朝南单元销售基准单价为2620元／㎡，向上每层层差加40元／㎡；自行车库为1000元／㎡。销售基准价不包括太阳能热水器、管道煤气、对讲门、水电代办费、物业管理维修基金、物业管理费、垃圾清运费等其他收费，该费用按实际情况另收，该费用不计佣金。本物业的建筑面积及可销售面积以江都市房管局测绘队测绘依据为准；甲方支付乙方销售代理固定佣金为房屋买卖合同销售总金额的1%；超出代理基准单价的销售金额为溢价，按甲方分五成、乙方分五成的结算方式。甲乙双方同意，以本月实际到账金额为计算佣金及溢价的依据，第二月后开始付40%佣金，60%留下及100%溢价留下，超过60万元后开始全额支付，留下部份待合同完成后十五个工作日内付乙方；乙方保证在该项目的委托期限内100%完成该房屋的销售工作，否则乙方必须按双方认定的基准单价在合同期限内买断未销售的房屋，否则乙方应向甲方支付违约金60万元；在房屋销售过程中，甲方同意销售的价格低于销售底价则甲方参照本项目相邻物业与乙方结算佣金，若由于乙方原因造成销售价格低于销售底价则与乙方与甲方结算时甲方仍按销售底价结算，不足部分由乙方补足；乙方在签订合同时向甲方缴纳保证金人民币5万元，拿到预售许可证后乙方再交5万元，保证金在房屋销售完后一周内退还，此10万元保证金可转为违约金；本合同甲乙双方违约金均为60万元，一方中途违约，应向守约方三日内付清违约金，否则每天向守约方加付千分之一滞纳金；本合同所指服务佣金系指固定代理佣金加溢价分成。
由于陈同林看好公寓销售形势好，双方又于同日签订《补充协议》一份，约定：1、4-11层原住宅，现改变为精装修公寓设计，具体尺寸以施工图为准；2、乙方保证在2005年6月15日前，公寓销售不少于20套，每套订房款不少于10000元。此款项直接打入甲方帐户。2005年6月30日前，公寓销售不少于50套，每套订房款仍不少于10000元，6月30日前乙方必须累计打入订房款50万元到甲方帐户。在此期间如乙方销售公寓达不到50套，甲方可以停止协议执行；3、乙方将住宅部分改为公寓销售，必须在原承担违约金基础上由60万元增加到100万元；4、乙方须承担由住宅改为公寓后水电安装增加部分的费用15万元，原住宅改为公寓的图纸设计费甲方双方各承担50%；5、乙方必须承担住宅改为公寓精装修所产生的金额，实际发生的费用（以甲方和施工队结算为准）加上原双方签订合同的销售基价作为本项目销售的基准价，暂估每平方米400元整，该费用不支付乙方销售佣金；6、甲乙双方原合同朝南单元每层面积核定为150㎡，改为公寓后，即每层应另加150㎡×500元＝75000元作为现销售基准价，即4楼开始向上每平方销售基准价按原合同外加400元／㎡，一至三层不变，超出部分按原合同比例分成，佣金及溢价结算方式按原合同留足100万元后由甲方开始支付给乙方。……8、除补充协议涉及到的条款外，其余事项仍按原协议……。
被告陈晓林作为陈同林的担保人在上述两份合同上签字。
合同签订当日，被告陈同林给付原告保证金五万元。
2、2006年6月7日，原告取得《商品房销售许可证》。
3、2007年7月26日，陈同林向原告出具《承诺书》，承诺在2007年9月1日前将天龙大厦所有的住宅及商铺销售完成（所有房屋办好首期付款及银行按揭手续和订好购房合同），在2007年10月1日前所有的房款包括银行的按揭款我部收齐到位，如有迟延，2007年10月1日后每延迟一天，赔偿公司每天3000元，2007年11月1日如全部房款还没有到位，每延迟一天赔偿4000元。
2008年6月24日，陈同林再次向原告出具《承诺书》：承诺最后房款，在10月1日前，全部结清，否则后果自负。
2010年4月28日，陈同林出具《付款承诺书》，承诺在2010年5月20日前结清所有陈同林与立强公司所有的帐款，立强公司必须提供所有发票，逾期每天罚款1000元，所有款项并由我本人负全部责任。
4、对于陈同林提供的备案合同，原告认为陈同林未向原告提供过322、818、921、1001、1003、1227室房屋的销售合同，不能反映这六套房屋的销售情况。备案合同反映，截止2007年9月1日，尚有29套房屋未销售。最后两套房屋，1110室的销售时间为2010年8月26日、1110室的销售时间为2010年8月27日。本案诉讼时，合同备案用的加密狗由陈同林控制。原告单位的合同、财务印章一直由原告控制。
另查，因江苏江都二建工程有限公司诉原告建设工程合同一案，本院曾于2008年12月30日查封818、1110、103-A室房屋。后因购房人马红玲、陈妍文、许某提出执行异议，马红玲提交了原告于2006年8月18日收到其97000元购房款的收款收据、陈妍文提交了扬州立强公司2006年11月16日出具的5000元预收款凭证和2007年5月16日缴纳房款127424元的收据及实际入住的依据等，徐明兰亦提供了相应证据，本院裁定中止了对上述房屋的执行。2007年11月8日，丁恒富为购买1227室房屋，向中国银行江都支行贷款80000元。2008年2月1日，陈红林为购买322室房屋，向中国银行江都支行贷款140000元。
2007年1月19日，刘讯与原告签订购房合同，购买1001、1003房屋，交付31万元给陈同林及会计，取得了收据。陈同林承认该31万元被其取得。
陈同林因欠案外人王春荣房租，后双方协商以房抵债。陈同林于2007年上半年将921室房屋交付王春荣，并于2009年4月8日出具收条给王春荣，收到王春荣都市公寓921室购房款14500元。
在销售期间，因原告设置的地下自行车库违规，被拆除。
5、在合作期间，3楼和12楼亦改为精装修公寓。原告承认有10套房屋未装修，故其不再要求被告赔偿低于基准价销售房屋的损失；如确须给付佣金、溢价，亦不再考虑部分房屋未装修的影响。被告陈同林对此无异议。
6、2005年6月30日至2007年2月14日，陈同林共计向原告出具欠（借）条五份，共计向原告借款505000元。其中2006年元月25日，预借4万元广告费；2005年6月30日的15万元欠条及2006年元月11日的11万5千元欠条，均注明以后从房屋销售利润中扣除。
7、在合同履行过程中，陈同林于2006年11月13日购买110、209房屋，于2007年12月12日购买427、429室房屋。孙梅于2007年1月19日购买109、208室房屋。奚元春于2007年4月23日购买107、108、206、207室房屋。陈明林于2007年12月13日购买101、201室房屋。冒学会于2007年12月13日购买102、202、203、204、205室房屋。其间，陈同林于2006年11月14日借张美清60万元；于2007年元月10日借张美清736000元（孙梅109、208房款）；陈同林于2007年10月2日出具说明：奚元春购买107、108、206、207室房屋所开发票，实际款未付，是为贷款所用，到时按基准价结算；2007年12月13日，张美清、陈同林共同出具说明：陈明林所购房屋、冒学会所购房屋、陈同林所购427、429室房屋首付款均由立强公司垫付，上述房价最终结帐时均按基准价结算，上述银行进帐单、公司预收款单全由张美清保管。另上述房屋共欠付维修资金54240元。以上欠款合计3539676元。陈同林承认孙梅、奚元春、陈明林、冒学会均系其亲属，其愿意承担上述款项。
2007年8月15日，张美清出具收条一张，载明：收到陈同林一层东北角门面房和三楼楼梯间房款10万元，共计20万元，余款在9月15日前付清。
8、因许某所购买103-A二楼退房，陈同林分别于2008年12月31日退房款4万元、2010年11月23日退房款15万元；2008年陈同林曾两次汇款给张美清共计16万元；2011年2月19日，张美清曾收陈同林1.5万元。
9、2006年1月11日，陈同林出具《承诺书》，三楼改造费用38.5万元由其承担，从销售利润中扣除。因住宅改为公寓，原告给付江都市规划建筑设计院有限公司建筑设计费68000元。原告已支付部分装修及电器款项，但未与装修公司进行结算。2009年1月17日被告给付电梯费1万元。
10、被告主张应得佣金为508503.4元，应得溢价为6060019.8元，扣除装修部分的佣金37683元、溢价1884174元；陈同林自购房屋佣金20900元、溢价1044980元；合同价统计错误部分佣金1009元、溢价50450元后，被告应得佣金448911.4元、溢价3080415.8元，两项合计3529327.2元。
2011年7月22日，原告的代理人向陈同林发出律师函，认为陈同林拖欠原告房款、欠款、装修款等费用，并构成违约，要求陈同林三日内与其联系。2011年11月3日，原告曾向本院提起诉讼，因原告未按通知预交诉讼费，本院裁定按撤诉处理。
本案的争议焦点是：1、精装修费用应由谁承担？2、被告是否构成违约及承担何种违约责任？3、如果被告陈同林可获得佣金及溢价，应如何计算？4、陈晓林是否承担担保责任？
本院认为，双方当事人签订的《销售代理合同》及《补充协议》约定，原告以包销基价，将其开发建设的房屋交由陈同林以原告的名义进行销售，包销期满，对未销售的房屋由陈同林按照合同约定的包销价格购买，其性质为商品房包销合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。陈同林分别于2007年7月26日、2008年6月24日、2010年4月28日向原告出具三份承诺，原告予以接受并据此主张陈同林的违约责任，故可以认定双方当事人已以该三份承诺变更了原合同的约定。从被告的承诺时间、房屋的实际销售时间及原告主张权利的时间分析，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的答辩理由，本院不予采信。
一、原告要求被告陈同林承担装修费用，本院不予支持。首先，从双方约定的目的看，《补充协议》第五条的目的在于确定装修费用的承担，但该条款既约定装修费用由陈同林承担，又约定计入销售价由购房人承担，陈同林或购房人任何一方承担后，合同目的即能实现。在实际操作中该费用已计入销售价，并由购房人给付原告，合同目的已经实现；其次，从双方利益平衡看，在购房人已按计算装修费后的价格购买房屋后，原告的利益已获得满足，其再行要求被告负担该费用，实际是重复计算，且加重了被告的负担，亦有失公平；再次，从给付的条件看，《补充协议》约定装修费用400元／㎡为暂估价，原告至今尚未与施工队结算，亦未举证证明装修费用超出了该价格，其要求被告负担该费用条件也未成就。
二、陈同林存在违约行为，应承担违约责任。
首先，依据2007年7月26日《承诺书》，被告陈同林应在2007年9月1日前完成销售，被告陈同林未能在约定期间内完成房屋销售，构成违约。因《承诺书》已对《销售代理合同》及《补充协议》的约定进行了变更，原告主张按《销售代理合同》及《补充协议》规定的销售时间确定被告的违约行为和违约责任，已无合同依据。
《承诺书》承诺的违约责任为“2007年10月1日后每延迟一天，赔偿公司每天3000元，2007年11月1日后，每延迟一天赔偿4000元。”该违约责任包括了售房及回笼房款，相对于未完成销售的房屋价款，该违约金过高，结合原告关于其损失主要是利息等费用的陈述，本院对陈同林要求降低违约金的辩称理由予以支持。本院以每套房屋延迟销售的时间及价格，按同期银行贷款利率的1.3倍确定陈同林自2007年10月2日至销售完成期间的违约金为255522.28元（已扣除818、1110室房屋）。对于2007年9月2日至2007年10月2日期间的违约责任，由于双无约定，本院则按同期银行贷款利率计算（601、1027、1029室房屋），违约金为1386元。两项合计256908.42元。原告主张按银行利息的4倍计算违约责任，本院不予支持。
其次，陈同林违约截留了921室房屋房款145000元，应将该款返还给原告，并承担违约责任，由于约定违约金100万元过高，陈同林亦要求降低，在原告未举证证明其损失超出银行利息的情况下，本院以截留款项为基数，以同期贷款利率的1.3倍计算违约金。
第三，由于车库并不在销售许可证的范围内，同时车库因违规而被拆除，原告主张被告未完成车库销售而违约，本院不予支持。现有证据反映，322、818、1227套房屋已完成销售；陈同林将921室房屋抵债给他人，原告已据此主张截留房款的违约责任。因证人袁金妹当庭陈述其将房款交给陈同林及会计，且原告也出具了票据，故原告主张陈同林截留1001室、1003室房款，本院不予采信，但陈同林应将该款返还给原告。根据约定，第二笔保证金应于原告取得销售许可后给付，但在陈同林未给付该款的情况下，原告即将房屋交陈同林出售，可认定双方已在履行过程对该约定进行了变更，原告主张该行为构成违约，不予支持。
三、被告陈同林应在承诺期限内与原告进行结算。
原告的诉讼请求除商品房包销合同项下的争议外，尚包括陈同林及他人购房欠款及陈同林本人借款，被告陈同林对一并处理并无异议，为一次性解决纠纷，本院对此一并予以处理。依据陈同林2010年4月28日的《付款承诺书》，陈同林应当与原告在2010年5月20日前结清所有帐款。
1、陈同林及其亲属的购房欠款。该系列欠款均由陈同林经手，由陈同林向原告出具借条或与原告工作人员张美清共同出具说明，陈同林对其承担购房欠款也无异议，该款应纳入结算范围。
对于原告主张的一层东北角门面房和三楼楼梯间房款10万元，因该部分房屋不属于委托销售合同的范围，且双方当事人存在争议，故本案中不予处理。
2、陈同林借款。在被告出具的五份欠（借）条中，2006年元月25日的借条系预借4万元广告费，根据约定，原告负责承担推广费用5万元，在双方未就推广费用进行结算的情况下，原告要求陈同林给付该款，本院不予支持，其余465000应由陈同林偿还。
3、原告应给付的佣金、溢价。根据约定，原告须支付陈同林佣金448911.4元、溢价3080415.8元，两项合计3529327.2元。至于因溢价而引起的税费承担，因合同未约定由被告承担税费，故原告要求被告承担该项费用，不予支持。
4、原告主张公寓设计费34000元及水电安装增加费150000元，符合约定；其根据陈同林承诺，主张三楼改造费用385000元，应予以支持。原告主张陈同林负担1-2楼水电安装增加费20000元、防盗门增加费12000元无事实依据，不予支持。
5、陈同林要求抵销的一楼让价385000元及保证金50000元，符合约定；原告对电梯费10000元无异议，陈同林垫付的许某退房款190000元，汇张美清的160000元及张美清收到的15000元，证据充分，本院予以认定。被告主张垫付装修费55万元，因王志明与被告存在利害关系，在无其他证据佐证的情况下，本院不予支持。
依据《付款承诺书》，陈同林应于2010年5月20日前与原告进行结算。在2010年5月20日前发生的款项相抵充后，陈同林应给付原告709348.8元。被告陈同林应以该款为基础，自2010年5月21日起向原告承担违约责任。由于承诺的违约责任过高，陈同林要求降低违约金，在原告未举证证明其损失超出银行利息的情况下，本院按同期银行贷款利率的1.3倍确定陈同林的违约责任。至于2010年11月23日的许某退房款150000元，2011年2月19日张美清收到的15000元，在抵充相应违约金再抵充主债务后，至2011年2月19日，被告欠原告581544.74元。
四、原告要求陈晓林承担保证责任，本院不予支持。由于合同未对保证方式、保证期间进行约定，依法律规定，陈晓林应按连带责任保证承担保证责任，保证期间应为债务履行期届满之日起六个月。原告与陈同林就主合同所进行的相关变更，并未经陈晓林同意，故主合同履行期仍应为原告取得销售许可后九个月，即到2007年3月7日截止。在2007年9月7日前，原告并未向陈晓林主张保证责任，陈晓林的保证责任依法应予免除。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十四条、第二十六条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈同林于本判决生效之日起给付原告延期售房违约金256908.42元。
二、被告陈同林于本判决生效之日起给付原告截留房款145000元并支付违约金（以145000元为基数，自2009年4月8日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。
三、被告陈同林于本判决生效之日起给付原告欠款581544.74元及并支付违约金（以581544.74元为基数，自2011年2月19日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费85704元，由原告负担76180元，被告陈同林负担9524元（案件受理费原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将该款直接给付原告）。公告费1460元由原告负担（已交）。
如果陈同林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费85704元。（开户行：南京市农行山西路支行；帐号：03×××75）。
审 判 长 戴 涛
审 判 员 孙建瑢
代理审判员 刘文辉
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 郝佳佳