广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第9号
上诉人（原审原告）：许冠芳。
委托代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。
委托代理人：董诚君，广东御福律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清远新世纪地产开发有限公司。
法定代表人：张志坚。
委托代理人：吴付艳，广东正鑫律师事务所律师。
上诉人许冠芳因与被上诉人清远新世纪地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2014）清新法民二初字第402号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：双方有争议的事项为第六项、第十项，其他事项双方无争议。一、商品房预售合同的签订时间：2011年9月19日。二、商品房地点：清远市清新区太和镇新宁路8号城北广场一期＊＊座＊＊梯＊＊房。三、商品房面积：建筑面积78.7平方米，其中套内建筑面积67.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.2平方米。四、商品房总价款：337739元。五、合同约定的交楼时间：2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设局工程竣工验收合格的商品房交许冠芳使用。六、实际交楼时间：许冠芳诉称，新世纪公司应交付的商品房至今未经工程竣工验收合格并交付使用。新世纪公司辩称，讼争商品房在2013年3月前已建成，并通过设计单位、监理单位、建筑工程质量监督检查站的合格验收，工程已取得清远市清新区住房和城乡规划建设局的竣工验收备案，在2014年1月22日前已完全具备交付条件。并按合同约定地址和方式通知许冠芳收楼入住。但许冠芳没有收楼，新世纪公司不承担迟延交付商品房的过错，不承担违约责任。原审法院认为，新世纪公司所提供清远市清新区住房和城乡规划建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明房屋竣工验收合格；提供邮政快递清单，证明新世纪公司于2014年1月22日已按合同约定方式向许冠芳通知交付经清远市清新区住房和城乡规划建设局工程竣工验收合格的商品房。许冠芳指并未收到收楼通知，新世纪公司提供收楼通知书指其已通知业主2014年1月30日为收楼最后期限，但该日期少于双方约定的期限。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第6条、双方确认了通知方式及邮寄地址，自《收楼通知书》寄出十日内视为送达，业主须在送达之日起10内办理收楼手续，逾期不来者，从新世纪公司发出《收楼通知书》之日起10日视为业主已收楼，综上所述，原审法院认定实际交楼日计算至2014年1月31日。七、合同约定的计付延期交楼违约金起始日期：2013年11月15日。八、计付延期交楼违约金截止日期：2014年1月31日。九、计付延期交楼违约金时间：2.5个月。十、合同约定的延期交楼违约金标准：违约金标准应为争议地段房屋每月每平方米租金15元的1.3倍。十一、延期交楼违约金数额：78.7×15×130%×2.5=3836.6元（至2014年1月31日）。十二，许冠芳的诉讼请求：判令新世纪公司从2013年11月16日起支付违约金给许冠芳（计算至2014年7月15日为12277.2元）。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。许冠芳和新世纪公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。新世纪公司未能依约定将建设局验收合格的商品房交付许冠芳，应承担违约责任；合同中约定的违约金计算标准明显过高，应予调整为争议地段房屋每月每平方米租金15元的1.3倍，新世纪公司应支付许冠芳违约金3836.6元（至2014年1月31日）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：清远新世纪地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内付清许冠芳的违约金3836.6元。二、驳回许冠芳的其他诉讼请求。案件受理费53元，由许冠芳负担37元，清远新世纪地产开发有限公司负担16元。
宣判后，上诉人许冠芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判新世纪公司从2013年11月16日起向许冠芳支付违约金，违约金计算至实际交付房屋之日止；2、一、二审诉讼费由新世纪公司承担。事实与理由：（一）双方签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第6条的规定属于霸王条款，严重损害了业主的合法权益，应认定无效。（二）新世纪公司所提供的邮政挂号信及快递回执，回执中的“许冠芳”并非上诉人本人签名，上诉人并未收到该挂号信。根据相关规定，邮政挂号信由邮电局电话通知受送达人，受送达人凭身份证件到邮电局领取挂号信。但是，被上诉人并未提供证据证明《收楼通知书》已经送达给许冠芳
被上诉人新世纪公司口头答辩称：（一）《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第6条是在双方自愿平等的基础上订立的，针对房地产行业业主众多的情况，符合实际情况，不属于霸王条款。（二）清新邮政局已经出局证明，证明《收楼通知书》已经上门送达，许冠芳提供的地址及电话号码和合同是一致的，上诉人也承认，足以证明收楼通知已经送达。新世纪公司已经履行通知义务，不存在违约，应驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，双方均未提交新的证据。
经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
另查明，双方的补充合同第5条约定：买受人保证所提供的通信地址、电话必须准确，并能通邮。若有任何变更买受人应以挂号邮件方式通知出卖人。如因没及时通知出卖人造成邮件投递错误或延误的，由此产生的一切责任由买受人承担。第6条约定：出卖人只要向买受人所提供的通信地址以挂号邮件或特快方式邮递，则自寄出十日内即视为送达，无论对方是否收讫。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕许冠芳上诉请求的范围进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：原审判决认定的新世纪公司实际交楼的时间是否正确。
首先，本案中，新世纪公司和许冠芳签订的《商品房买卖合同》及其补充合同是双方的真实意思表示，不违反法律和社会公共利益，原审认定有效正确。虽然上述合同是由新世纪公司提供的格式文本，但从《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第6条的内容来看，并不存在新世纪公司免除自身责任、加重许冠芳责任、排除许冠芳主要权利的情形，许冠芳主张此两条款无效理据不足，本院不予采纳。
其次，涉案商品房于2014年1月22日经政府建设行政主管部门同意工程竣工验收备案，符合了合同约定的交房条件。新世纪公司于当天通过邮政快递按合同约定的地址和联系方式向许冠芳邮寄收楼通知，通知许冠芳于2014年1月30日前办妥收楼手续。新世纪公司为此提供了清远市清新区邮政局盖章确认的发送明细，并能与工程竣工验收备案时间和合同内容相互印证，结合补充协议第6条的约定，原审法院认定实际交楼日计算至2014年1月31日依据充分，本院予以维持。许冠芳否认发送明细证明力，但未能提供足以反驳证据，本院对其异议不予采信。
综上所述，上诉人许冠芳的上诉主张理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费106元，由上诉人许冠芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 冯敏静
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。