福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0121民初2547号
原告：谢源，男，1958年11月6日出生，汉族，住址福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：谢昌统、张榕卉，福建名仕事务所执业律师。
被告：鲍贵峰，男，1975年12月18日出生，汉族，住址福建省永泰县。
委托诉讼代理人：鲍夏莹，北京大成（福州）律师事务所执业律师。
第三人：余玉霞，女，1969年11月7日出生，汉族，住香港沙田。
委托诉讼代理人：鲍夏莹，北京大成（福州）律师事务所执业律师。
第三人：福州东岸房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道福州国际金融中心（IFC）第19层02单元，统一社会信用代码91350103696630464Q。
法定代表人：郑希，职务总经理。
委托诉讼代理人：张丽美，公司员工。
原告谢源与被告鲍贵峰，第三人余玉霞、第三人福州东岸房产代理有限公司（以下简称“东岸公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。2017年6月9日，原告谢源向本院申请查封冻结鲍贵峰所有的位于福建省福州市闽侯县上街镇国宾大道2号金桥花园爱丁堡二期27#楼A联排住宅，本院经审查后予以准许。原告谢源及其委托代理人谢昌统，被告鲍贵峰、第三人余玉霞的共同委托代理人鲍夏莹，第三人福州东岸房产代理有限公司委托诉讼代理人张丽美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢源向本院提出诉讼请求：1.判令鲍贵峰继续履行《房地产经纪合同》及《补充协议》，并协助谢源办理福建省福州市闽侯县联排住宅的房屋所有权、土地使用权变更登记至谢源名下的手续；2.判令鲍贵峰将本案讼争房屋交付给谢源使用；3.判令鲍贵峰向谢源支付自2017年3月28日起至履行过户及交房手续之日止的违约金，暂计至2017年5月22日为14万元（违约金以500万元为基数，按日万分之五的标准计算）；4.本案案件受理费、财产保全费、鉴定费等诉讼费用由鲍贵峰负担。
事实与理由：2017年3月22日，在东岸公司的居间服务下，谢源与鲍贵峰及东岸公司签订《房地产经纪合同》及《补充协议》，约定鲍贵峰将其位于福建省福州市闽侯县联排住宅的房产以500万元的价格转让给谢源。合同约定了三方权利义务、交易程序等事项。《房地产经纪合同》之补充协议第十条第1项约定，甲方（即鲍贵峰）出售之房产现抵押设定在银行支行，甲方应于签订本合同之日起三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续（甲方同意待领取抵押注销单当日内，将抵押注销单交由丙方待管）。上述房产一经解押，甲、乙双方在丙方的协助下即应开始依照本合同附件约定的交易程序办理相关手续，任何一方不得故意拖延，否则违约方应向守约方支付成交价日万分之五的罚金。第2项约定，甲方解押方式：甲方自行解押，因甲方提前还款产生的银行违约金及解押还款前的贷款月供均由甲方自行承担。《房地产经纪合同》之“商业按揭贷款类交易程序”附件B第二条约定，按揭评估：本合同签订后伍个工作日内（买方在该时间内必须确定产权过户后的所有权人，否则评估时间顺延）丙方代乙方委托评估事务所对上述房产进行评估。评估时甲方应配合评估人员现场看点。上述合同签订后，谢源依约向第三人支付购房定金20万元。但鲍贵峰拒绝依约办理解除讼争房产的抵押权手续，且拒绝向第三人交付讼争房产的《房屋所有权证》、《土地使用权证》用于讼争房产评估事宜。第三人多次催促鲍贵峰办理讼争房产的解押手续，及配合办理房产的评估手续，但鲍贵峰均不予置之。谢源积极履约，配合办理评估、支付购房定金、筹备购房款等义务，不存在任何违约行为。相反，鲍贵峰至今仍未依约办理讼争房产的还款解押手续，且拒绝向第三人交付讼争房产评估所需材料，已构成违约，谢源有权要求继续履行合同并要求鲍贵峰支付违约金。为保护谢源的合法民事权益不受侵犯，特向法院提起诉讼，望判如所请！
鲍贵峰答辩称，一、谢源、鲍贵峰所签订的《房地产经纪合同》及补充协议因违反法律强制性规定为无效合同。《中华人民共和国婚姻法》规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产，归夫妻双方共同所有”鲍贵峰与第三人余玉霞2014年1月23日在香港登记结婚，2015年鲍贵峰与第三人余玉霞购入涉诉房产，虽涉诉的闽侯金桥花园联排别墅所有权登记在鲍贵峰一方名下，但仍然属于鲍贵峰与第三人余玉霞的夫妻共同财产。鲍贵峰未经第三人余玉霞同意，擅自将房屋转让给他人，是无权处分的行为，婚姻法司法解释三第十一条虽规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”，但谢源向鲍贵峰所购的房屋并未完全支付合理对价且房屋也尚未办理所有权变更登记，因此谢源不构成善意取得。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，不得转让。该规定属于法律强制性规定，现第三人余玉霞不同意出售房屋，谢源、鲍贵峰所签订的《房地产经纪合同》及补充协议因违反法律强制性规定为无效合同。
二、谢源的行为已经先行违约，谢源无权要求鲍贵峰支付违约金，且鲍贵峰有权拒绝履行合同。谢源、鲍贵峰并未约定由东岸公司代收定金，《房地产经纪合同》第12条约定：“如果甲乙双方同意，可以选择下列壹种方式确保交易安全”但首先，此条款为假设性条款，并非确定性条款，合同约定的是“如果甲乙双方同意”，并非是经甲方双方同意确认；其次，“可以选择下列壹种方式确保交易安全”，但并未明确选择哪种方式确保交易安全。再次，谢源、鲍贵峰最终也未将此由东岸公司代收定金的假设性条款明确变更为确定性条款。最后，谢源也未按合同约定的付款时间支付购房定金20万元，合同约定为签订合同时即2017年3月22日谢源即要付清全部的20万元定金，但谢源19万元定金为3月23日支付给东岸公司，剩下的1万元定金为3月25日支付东岸公司。因此，鲍贵峰至此未收到谢源的购房定金，谢源的行为已经先行违约。根据《房地产经纪合同》第15条第3款的约定：“乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价日万分之伍）”，谢源已先行违约，根据合同约定需向鲍贵峰支付20万元的违约金，谢源无权要求鲍贵峰支付违约金。再根据《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。而谢源未按约定支付定金，已构成违约，鲍贵峰也有权拒绝将房屋出卖给谢源，且鲍贵峰妻子余玉霞不同意出售房屋，谢源、鲍贵峰所签订的《房地产经纪合同》及补充协议也因违反国家强制性规定为无效合同，本合同已无法实际履行。
余玉霞述称，同鲍贵峰的答辩意见。
东岸公司述称，双方于2017年3月22日签订房地产合同，约定谢源应于签订合同当日支付20万元定金，但谢源是在3月23日交付20万元定金，支付给中介公司，双方都在中介公司出具的欠条签字确认。
本院组织双方当事人进行举证、交换证据、质证，对于各方当事人提供的证据，因均有原件佐证，本院对证据的形式真实性均予以认定。
根据本案现有证据及当事人陈述，本院认定如下事实：
2017年3月22日，鲍贵峰、谢源、东岸公司分别作为甲方、乙方、丙方签订《房地产经纪合同》。合同约定鲍贵峰将坐落于福州市闽侯县上街镇国宾大道2号金桥花园爱丁堡二期27#楼A联排住宅卖给谢源，建筑面积364.71平方米，甲、乙双方议定该房产的买卖价格为5000000元。合同第六条约定1、中介服务佣金：自甲、乙双方签订本合同之日起当日内，丙方按政府有关规定向甲、乙双方收取中介服务佣金；丙方向乙方收取中介服务佣金为75000元。2、交易服务费：丙方收取乙方交易服务费1800元；丙方收取乙方按揭服务费2000元。合同第十二条约定签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金200000元给甲方（定金可抵作购房款），如果甲、乙双方同意，可以选择暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据。合同第十三条约定交易税费全部由乙方承担。合同第十五条约定1、依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方。2、甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，如果丙方有过错的，由此而造成乙方经济损失由甲、丙承担连带赔偿责任；3、除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按成交价日万分之伍），乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价日万分之伍）。合同第十六条约定自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。合同第十七条约定出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除）：1、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；2、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
《补充协议》第十条约定甲方出售之房产现抵押设定在银行支行，甲方应于签订本合同之日起三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续（甲方同意待领取抵押注销单当日内，将抵押注销单交由丙方代管）。上述房产一经解押，甲、乙双方在丙方的协助下即应开始依照本合同附件约定的交易程序办理相关手续，任何一方不得故意拖延，否则违约方应向守约方支付成交价日万分之五的罚金。
《补充协议》商业按揭贷款类交易程序第四条约定甲方银行解押还款：待乙方银行贷款审批通过且甲方解押银行同意还款之日起十个工作日内开始办理还款手续。
2017年5月2日，东岸公司向鲍贵峰发出《告知函》，函告2017年3月23日，买方谢源已将人民币20万元整定金交由丙方监管。根据《房地产经纪合同》商业按揭贷款类交易程序附件B第二约定本合同签订后伍个工作日内（买方在在该时间内必须确定产权过户后的所有权人，否则评估时间顺延）丙方代乙方委托评估事务所对上述房产进行评估。评估时甲方应配合评估人员现场看点。现应办理评估时甲方应配合评估人员现场看点，我司工作人员已多次致电您，催促办理上述手续，但您至今未予以办理。为此，我司应买方谢源要求，特发此函，望您收到本函件后即行携带产权证前往丙方公司办理评估手续。
2017年3月22日，东岸公司出具欠条一份，证明谢源尚欠卖方定金200000元，谢源、鲍贵峰在该份欠条上签字确认。谢源于2017年3月23日向东岸公司支付定金190000元，2017年3月25日向东岸公司支付定金10000元。
另查明，2013年7月4日，鲍贵峰购买了本案讼争房屋；2014年1月23日，鲍贵峰与余玉霞登记结婚。本案讼争房屋不动产权证书权利人为鲍贵峰。
本院认为，谢源与鲍贵峰签订的《房地产经纪合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。谢源主张认为其已经按照合同约定履行了支付定金等义务，但鲍贵峰却未能按照合同约定配合办理房屋评估、解押等手续已构成违约，鲍贵峰抗辩主张讼争房屋属于夫妻共有房产但鲍贵峰未经其妻子余玉霞同意，因此《房地产经纪合同》及补充协议属于无效合同，且谢源未按照合同约定支付定金已构成先行违约，所以鲍贵峰有权拒绝继续履行合同。关于本案合同效力问题，本院认为讼争房屋系鲍贵峰婚前购买且未有证据证明余玉霞共同出资共同偿还银行按揭贷款，同时讼争房屋不动产权证书权利人为鲍贵峰，故鲍贵峰出售房屋未违反法律规定，对鲍贵峰、余玉霞主张合同无效的抗辩理由本院不予采纳。关于支付定金问题，虽然谢源未能按照合同约定于2017年3月22日支付定金，但是当天作为中介交易服务的东岸公司出具欠条一份，证明谢源尚欠定金200000元，谢源、鲍贵峰均在该份欠条上签字确认，且谢源于2017年3月23日向东岸公司支付定金190000元，2017年3月25日向东岸公司支付定金10000元，因此谢源的行为不构成违约，但鲍贵峰在东岸公司催告后至今仍未配合谢源、东岸公司办理房屋评估、解押等手续已构成违约，现谢源请求鲍贵峰继续履行《房地产经纪合同》及补充协议，将讼争房屋过户、交付谢源并按合同约定支付违约金，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、谢源、鲍贵峰与福州东岸房产代理有限公司继续履行签订的《房地产经纪合同》及补充协议，鲍贵峰应于本判决生效之日起六十日内将坐落于福州市闽侯县上街镇国宾大道2号金桥花园爱丁堡二期27#楼A联排住宅产权过户并交付给谢源，谢源应同时将购房款全部支付给鲍贵峰；
二、鲍贵峰应于本判决生效之日起十日内向谢源支付从2017年5月22日起按合同约定的成交价日万分之五标准计算至鲍贵峰将房屋过户并交付至谢源名下之日止的违约金；
三、驳回谢源的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46800元，保全费5000元，由鲍贵峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 胡秀锦
人民陪审员 刘文振
人民陪审员 池洪峰
二〇一七年十一月八日
书 记 员 包晓丹
附：
本案适用主要法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。