安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖16民终2025号上诉人（原审被告）：亳州亿嘉房地产开发有限公司，住所地亳州市谯城区站前路康源商务公寓写字楼第2单元1201户。法定代表人：张来芽，公司董事长。委托诉讼代理人：郑慧慧，安徽王善利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈平敏，女，1987年6月25日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。上诉人亳州亿嘉房地产开发有限公司（以下简称亿嘉公司）因与被上诉人陈平敏商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初1674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人亿嘉公司的委托诉讼代理人郑慧慧，被上诉人陈平敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿嘉公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由陈平敏承担。事实和理由：一、亿嘉公司与陈平敏签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金为总房款的日利率万分之一点二。被上诉人举证的“补充协议”，是上诉人的法人张来芽被多人围攻、受胁迫、人身自由被限制逼迫其签字盖章，为此其还向派出所报警。且被上诉人并未与上诉人签订“补充协议”，被上诉人提供的“补充协议”不是其本人所签，不是该补充协议的相对方，协议相对方是“亿嘉全体业主”，但并没有全体业主的签字。故该“补充协议”依法不具备法律效力，一审法院判决逾期交房违约金按总房款的日利率万分之三计算无事实及法律依据。二、被上诉人已于2016年5月31日领取钥匙，应视为其对该房屋的认可及双方对合同约定内容的变更，其明知房屋未经竣工验收，本可以拒绝接受房屋，但仍然接收房屋并装修使用，其自身存在重大过错。被上诉人已实际使用该房屋，故上诉人不应当再支付违约金。三、与本案相关案件亳州市仲裁委裁决违约金均是按日万分之一点五计算。一审判决按照日万分之三计算违约金明显过高。四、上诉人委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对亿嘉尚城名都小区一期住宅及同地段同类房屋租金标准进行评估，每平方每月租金标准为9.66元，按此标准测算被上诉人购买的涉案房屋年租金10476元，且被上诉人已经领取钥匙，实际使用该房屋，没有给被上诉人造成实际经济损失，一审法院认定违约金标准明显过高，请求二审法院将涉案违约金标准调整至万分之一点二以下。综上所述，一审判决认定事实及判决内容错误，望二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。陈平敏答辩称，房屋钥匙我们领了，但是没有入住。我们和张来芽签订日万分之三的协议时业主都在，张来芽自己同意。以前签订的日万分之一点八是双方都签字的，再怎么计算也不能按照万分之一点二计算。张恒是我们的业主代表，与张来芽签订的合同有效。陈平敏一审提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期交房违约金93488.64元及延期支付违约金的利息5141.87元（暂计算至起诉之日，以后违约金继续计算至实际交房之日止）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院查明：原告于2013年7月1日购买被告开发的亿嘉尚城名都55号楼1单元702室商品房一套，房价为347812元。合同约定出卖人应当在2015年2月28日前，将综合验收合格的商品房交付买受人使用。后因被告未能按时交房，原、被告于2015年3月27日签订《商品房买卖合同》的补充合同，约定自2015年2月28日的次日起至实际交付之日2015年6月30日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一点八的违约金（该违约金已支付）。后又因未交房，2015年9月，被告与该小区全体业主商定并签订补充协议，协议约定高层在2015年11月15日前交付业主，如再次违约交房，违约金从2015年7月1日起至实际交房之日按总房价的�分之三/日计算，并于每月30日支付。现被告至今未将验收合格的房屋交付给原告，亦未向原告支付违约金。一审法院认为：依法生效的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订商品房买卖合同及补充协议意思表示真实，不违反法律的强制性规定，该合同及补充协议合法有效。被告未按合同约定时间交房的行为已构成违约。双方在2015年9月10日签订的补充协议中明确约定，自2015年7月2日起至交房之日止，被告每日按照总房价的万分之三（0.03％）支付违约金，故自2015年7月2日起至2017年12月12日止，被告应向原告支付逾期交房违约金91822.36元（347812元×0.03％×880天）。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，原告要求被告支付逾期交房违约金93488.64元的诉讼请求，该院予以部分支持；原、被告在上述补充�议中未约定延期支付违约金的利息，故对原告要求被告支付其延期支付违约金的利息5141.87元的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告亳州亿嘉房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告陈平敏违约金91822.36元（2017年12月12日以后的逾期交房违约金以总房款347812元为基数，按照每日0.03％的计算标准计算至交房之日止）；二、驳回原告陈平敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2266元，由被告亳州亿嘉房地产开发有限公司负担2095元，由原告陈平敏�担171元。二审中，上诉人围绕诉讼请求提交证据如下：一、房地产咨询报告，证明上诉人委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对该小区一期住宅及同地段同类房屋租金标准进行评估，每平方每月租金标准为9.66元，按此标准测算被上诉人购买的涉案房屋年租金10476元。二、亳州市仲裁委员会裁决，证明仲裁委对涉案小区违约金裁决的标准是每日万分之一点五。三、上诉人与其他业主调解协议书一份，证明上诉人经公证处公证与其他业主打成的调解协议是按每日万分之一点二的标准计算至领钥匙之日。四、装修承诺书及入住验房表，证明被上诉人于2016年5月31日领取钥匙入住该房屋。案经举证、质证，陈平敏对上诉人二审提交证据的真实性无异议，对证明目的均有异议，认为应该按日万分之三计算违约金。对当事人二审争议证据和事实，本院认定如下：上�人提交证据一，具有真实性，涉案房屋面积为91.69平方米，按每平方米每月租金标准为9.66元计算，涉案房屋年租金为10628.7元，该证据证明目的不能成立。证据二、三，与本案不具有关联性，不予认定。证据四具有证据三性，予以认定。本院查明事实：经安徽中安房地产评估咨询有限公司对案涉小区一期住宅及同地段同类房屋租金标准价格评估，评估结果为每月租金9.66元/平方米。涉案房屋面积为91.69平方米，每平方米单价为3793.35元，总金额为347812元。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为：根据上诉人的上诉意见及被上诉人答辩意见，确定本案争议焦点为：案涉2015年9月10日补充协议是否有效，约定违约金是否过高应否调整。《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收�合格的，不得交付使用。涉案《商品房买卖合同》亦约定房屋经分期综合验收合格方可交付，即商品房经竣工验收合格方可交付既是法律强制性规定，亦是当事人合意约定。故亿嘉公司在房屋未经竣工验收合格情形下向陈平敏交付房屋钥匙，并不能免除亿嘉公司交付符合综合验收合格房屋的义务，不能视为亿嘉公司履行法定的和约定的交付行为，亿嘉公司在涉案建筑综合验收合格前仍应承担逾期交房违约责任。因亿嘉公司未能按时交房，双方当事人于2015年3月27日签订《商品房买卖合同》的补充合同，约定自2015年2月28日的次日起至实际交付之日2015年6月30日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一点八的违约金（该违约金已支付）。后又因未交房，2015年9月，上诉人与亿嘉全体业主代表张恒签订补充协议，协议约定高层在2015年11月15日前交付业主，如再次违约交房�违约金从2015年7月1日起至实际交房之日按总房价的万分之三/日计算，并于每月30日支付。该补充协议签订主体是亿嘉公司与亿嘉全体业主，由亿嘉公司法定代表人张来芽和业主代表张恒签字，该补充协议无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该补充协议合法有效。陈平敏是亿嘉小区业主，该合同对陈平敏及亿嘉公司具有拘束力。一审法院认定该补充协议有效，应予支持。上诉人认为协议是在受胁迫的情况下签订，陈平敏未签字补充协议无效的理由，不予采信。《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用�则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该解释第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。经安徽中安房地产评估咨询有限公司对案涉小区一期住宅及同地段同类房屋租金标准价格评估，评估结果为每月租金9.66元/平方米。涉案房屋面积为91.69平方米，按该评估结果计算涉案房屋租金每月为885.73元，每年为10628.70元；按照补充协议约定每月违约金为3130.31元，每年违约金为37563.7元。故补充协议约定的违约金过分高于同地段房屋租金，违约金明显过高，本院予以调整降低。依据上述司法解释规定，本案的违约金合理确定为以案涉房屋每年租金10628.7元上浮30%，即每年违约金为13817.31元，每日违约金为37.86元。故自2015年7月2日起至2017年12月12日止，亿嘉公司应向陈平敏支付逾期交房违约金33316.8元。此后的违约金按每日37.86元，计算至符合约定的交房条件之日止。上诉人认为双方之间约定违约金过高应予调整�理由成立，予以支持。综上所述，上诉人亿嘉公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初1674号民事判决；二、上诉人亳州亿嘉房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付被上诉人陈平敏2017年12月12日之前的违约金33316.8元（2017年12月12日以后的逾期交房违约金按每日37.86元，计算至符合约定的交房条件之日止）；三、驳回被上诉人陈平敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当�照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2266元，由亳州亿嘉房地产开发有限公司负担822.2元，由陈平敏负担1443.8元；二审案件受理费2096元，由亳州亿嘉房地产开发有限公司负担755元，由陈平敏负担1341元。本判决为终审判决。审判长  万学林审判员  陈 芹审判员  王艳东二〇一八年八月二十三日书记员  李遨宇