山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2107）鲁06执异62号
案外人：陈伟哲，男，1977年6月10日生，汉族，住址：黑龙江省哈尔滨市阿城区。
申请执行人：陕西建工第二建设集团有限公司。住所地：陕西省宝鸡市经二路***号。组织机构代码：91610000220522935B。
法定代表人：刘新潮，董事长。
被执行人：烟台中简置业有限公司。住所地：烟台经济技术开发区八达岭路*号。
法定代表人：郁小毛，执行董事。
被执行人：烟台桃花源置业有限公司。住所地：烟台市福山区连福街**号。组织机构代码：91370600059029465J。
法定代表人：张恩伟，执行董事。
本院在执行申请执行人陕西建工第二建设集团有限公司与被执行人烟台桃花源置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人陈伟哲向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陈伟哲称，贵院于2015年9月22日作出（2014）烟民一初字第127-1号、（2014）烟民一初字第254-1号民事裁定书：查封烟台桃花源置业有限公司名下房产78套，其中包含申请人（案外人）所有的福海路1018号欧尚花园4＃楼2503室。烟台桃花源置业有限公司因欠总承包方江西中盛建筑工程有限公司烟台分公司工程款，于2014年12月31日签订《抵房协议书》，将涉案房产予以抵顶。江西中盛建筑工程有限公司烟台分公司授权将上述房产签于陈伟哲名下。综上，上述查封房产已抵顶给申请人（案外人）且已接房入住，为维护申请人（案外人）的合法权益，请求依法解除上述房产的查封。
本院查明，关于原告陕西建工第二建设集团有限公司与被告烟台中简置业有限公司、烟台桃花源置业有限公司建设工程施工合同纠纷两案，本院在审理过程中，于2015年9月22日进行诉讼保全，查封了被告烟台桃花源置业有限公司名下的位于烟台市福山区连福街59号欧尚花园70余套房产。两案经审理后，本院分别于2015年6月1日、2015年6月22日作出（2014）烟民一初字第127号及254号民事判决。宣判后，烟台桃花源置业有限公司均不服，上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院审理后作出民事裁定书，裁定：撤销（2014）烟民一初字第127号民事判决，发回本院重审。本院重审后，于2016年12月19日作出（2016）鲁06民初303号民事判决，判决：一、被告烟台中简置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西建工第二建设集团有限公司工程款13793572.79元及自2014年6月16日至上述欠款付清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；二、被告烟台中简置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西建工第二建设集团有限公司2773088.50元；三、被告烟台桃花源置业有限公司对被告烟台中简置业有限公司应履行的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告陕西建工第二建设集团有限公司的其他诉讼请求。烟台桃花源置业有限公司不服提起上诉，山东省高级人民法院于2017年5月25日作出（2017）鲁民终字第504号民事判决，驳回上诉，维持原判。关于本院（2014）烟民一初字第254号案件，烟台桃花源置业有限公司上诉后，山东省高级人民法院于2016年3月22日作出（2016）鲁民终252号民事判决，判决：一、维持烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第254号民事判决主文第一项、第三项；二、撤销烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第254号民事判决主文第二项；三、驳回陕西建工第二建设集团有限公司对烟台桃花源置业有限公司关于对本案欠款承担连带清偿责任的诉讼请求。
案件进入执行程序后，本院于2017年7月5日下发（2017）鲁06执字第65号执行通知书，责令烟台桃花源置业有限公司自通知书送达之日起五日内履行下列义务：一、支付陕西建工第二建设集团有限公司工程款本金13793572.79元及利息；支付陕西建工第二建设集团有限公司2773088.50元及利息；并负担迟延履行期间的滞纳金；二、负担案件受理费107237元；申请执行费84073.90元。如拒不执行，本院将依法采取强制措施，并将该公司列入失信被执行人名单。2017年7月24日，本院下发查封公告，内容为：依据（2014）烟民一初字第127-1、254-1号民事裁定书已于2015年9月22日查封了被执行人如下财产：烟台桃花源置业有限公司名下欧尚花园3号楼2606、1106号；4号楼3007、3006、3008、3003、3002、2906、2908、2901、2903、2807、2806、2808、2803、2802、2706、2708、2701、2703、2606、2603、2506、2503、2406、2306、2308、2206、2203、2103、2008、2003、1906、1905号；5号楼3007、3006、3008、3003、2907、2906、2908、2903、2806、2803、2703、2603、2503、2406、2408、2403、2306、2308、2303、2206、2106、2006、1906、1806、1805、1808、1803、1903、1706、1703、1606、1605、1604、1505、1406、1106、1105、1006、1005、806、706、506、406、404号房产。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2015年9月22日至2018年9月21日止等等。
案外人陈伟哲为证明其主张向本院提交了《抵房协议书》、《商品房买卖合同》、《房屋出租委托代理合同》、《收据》等复印件。2014年12月31日，以烟台桃花源置业有限公司为甲方、江西中盛建筑工程有限公司烟台分公司为乙方，签订《抵房协议书》，该协议主要内容为：“1、乙方同意甲方以欧尚花园壹套5号楼房8套房产产及4号楼3套房产抵顶合同工程款5587719元。2、乙方认同甲方所规定的交房相关条款，并缴纳接房及办理产权证相关费用。”该协议记载的4号楼3套房产别为，4-2407、4-2503、4-2506；同日，以烟台桃花源置业有限公司为卖方、陈伟哲为买方签订《商品房买卖合同》，该合同载明，买方购买的商品房为预售商品房，所买房屋为欧尚花园4号楼第25层2503号房，该商品房总价为470427元，付款方式为全额抵顶江西中盛工程款，卖方应予2015年12月30日前向乙方交付房屋。2016年6月21日、７月１日烟台桃花源置业有限公司分别出具编号为C－0011474、C-0012604的收据一份，收据记载，交款单位为陈伟哲，金额分别为肆拾柒万零肆佰贰拾柒元和柒仟零捌拾玖元，收款事由分别为“4-2503”、“面积差”。2016年7月1日烟台中汇物业管理有限公司出具编号为C-0033963、C-0033961的收据两张，分别收取陈伟哲为4-2503房的公共维修基金和一年期物业管理费。2016年7月5日，陈伟哲（甲方）与邱英娟（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》甲方委托乙方代理出租欧尚花园4号楼第25层2503号房屋。案外人陈伟哲还向本院出具购房情况说明。称：“2014年经朋友介绍，说有施工单位顶账房要出售，且可以与开发商直接签订购房合同，经商谈后，于2014年底与开发商签订了《购房合同》，施工单位说不能贷款，购房款可以分批给，我于2016年6月付完购房款后，施工单位与开发商协商给我开具了房款收据。当时问售楼处啥时候办理房产证，售楼员说工程还没综合验收，验收完就可以办了。”
本院认为，双方争议的焦点问题是案外人是否对涉案4-2503号房产享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案的套房产建设工程规划许可证、施工许可证均登记在被执行人烟台桃花源置业有限公司名下，本院查封建设工程规划许可证及施工许可证登记在被执行人烟台桃花源置业有限公司名下的房产，符合上述法律规定。案外人提交的证据不足以证明在本院查封之前已合法占有涉案房屋，且双方签订合同后未办理房产网签备案手续，对此案外人负有过错，案外人提交的证据不能足以证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利，案外人异议理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人陈伟哲的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一七年八月十四日
书记员 潘姝卉