江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第3867号
原告昆山市隆达幕墙门窗工程有限公司,住所地江苏省昆山市巴城镇东平路东侧，组织机构代码72666937-9。
法定代表人肖建根，该公司董事长。
委托代理人封强，江苏封强律师事务所律师。
委托代理人罗燕梅，江苏封强律师事务所律师。
被告沈永金，男，1954年12月24日生，住江苏省昆山市。
委托代理人胥加强，江苏沉浮律师事务所律师。
第三人肖顺根，男，1951年2月3日生，住江苏省昆山市。
委托代理人杨丽娟，女，1957年9月20日生，住江苏省昆山市，系第三人的配偶。
第三人马林根，男，1963年9月3日生，住江苏省昆山市。
委托代理人董珺，江苏昆嘉律师事务所律师。
原告昆山市隆达幕墙门窗工程有限公司与被告沈永金、第三人肖顺根、马林根共有权确认纠纷一案，本院于2015年9月8日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员彭娟独任审理，于2015年10月15日、2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告昆山市隆达幕墙门窗工程有限公司的法定代表人肖建根、委托代理人封强、罗燕梅、第三人肖顺根的委托代理人杨丽娟、第三人马林根的委托代理人董珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山市隆达幕墙门窗工程有限公司诉称：2006年，被告和第三人肖顺根、马林根共同出资购买了昆山市嘉顿国际饭店X区X至X楼1400平方米房屋，同年11月21日，被告和第三人肖顺根、马林根签署《备忘录》，三方一致同意所购买房屋的房屋产权证和土地使用证登记至被告一人名下，但该房屋属三人共同所有，每人享有该房屋三分之一的产权，三人共同偿还房屋贷款利息，共享房屋收益。2014年10月29日，第三人肖顺根与原告签订了《协议书》，双方约定，由于原告代第三人肖顺根偿还了462.5万元的贷款，第三人肖顺根自愿将其所有的涉案房屋三分之一所有权转让给原告用以抵偿上述债务。2014年10月29日，原告与第三人肖顺根、马林根、被告沈永金分别签订另两份《协议书》，各方均同意第三人肖顺根所有的涉案房屋三分之一产权转让给原告，2014年11月5日，被告在此份《协议书》上签字同意。但协议签订后，被告却以各种理由，拒不承认原告所拥有的房屋产权份额，也不协助原告办理房屋产权变更登记。原告为维护自己的合法权益，诉至法院要求1、判令原告享有昆山市嘉顿国际饭店有限公司X区X至X楼房屋（房产证号：昆房权玉山字第××号）三分之一份额的财产所有权；2、判令被告、第三人协助原告办理房屋产权变更登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经法庭释明，原告变更诉请为要求确认2014年10月29日与第三人肖顺根，第三人肖顺根、马林根，被告、第三人肖顺根之间签订的三份协议的法律效力。
被告沈永金答辩称：1、物权法规定，房屋所有权以登记为准，产权证上登记的产权人即为所有权人，该房屋产权证登记为被告，被告是房屋唯一的产权人。2、该房屋有银行贷款未还，依法不能转让且房屋贷款都是由被告个人所还，其余人无权转让。3、第三人肖顺根无权将房屋转让给原告，因他不是房屋所有权人，产权证没有第三人肖顺根的份额。4、备忘录并没有履行，第三人马林根未出资购买，第三人肖顺根也没有付全房款，房屋所有权人实为被告。5、被告不同意第三人肖顺根转让房屋，第三人肖顺根之前承诺先把银行贷款归还，付清房款，但其根本没有履行。
被告肖顺根答辩称：没有异议。
被告马林根答辩称：2006年被告与两第三人就涉案房屋签订了备忘录，约定由三人共同购买涉案房屋，由此看出第三人马林根对于涉案房屋享有1/3份额的产权，在庭前现给法庭申请，第三人马林根应作为有独立请求权的第三人，要求确认第三人马林根对涉案房屋享有1/3份额的财产所有权。
经审理查明：2014年10月29日，原告昆山市隆达幕墙门窗工程有限公司与第三人肖顺根签订《协议书》，第三人肖顺根为甲方，原告昆山市隆达幕墙门窗工程有限公司为乙方，约定：一、甲方确认乙方代偿昆山市路泰企业发展有限公司的银行贷款462.5万元，该款由甲方负责归还乙方；二、甲方一起所有的昆山市嘉顿国际饭店有限公司X区X至X楼房产的三分之一份额折抵上述欠款462.5万元的本息，同意将其拥有的三分之一份额的不动产转让至乙方名下；三、甲方将属其所有的三分之一房产变更登记至乙方名下其四年内，如能归还上述代偿款本金462.5万元及利息（按年息24﹪计，不计复利），乙方将上述三分之一产权变更登记为甲方所有。如甲方在四年内不能归还上述代偿款本息的，上述不动产乙方可不再转让给甲方，甲乙双方债权债务抵偿清结，如不动产价值远远超过或低于债务本息，双方可另外协商处理方案；四、如上述不动产遇政府动迁，动迁收益大于甲方欠款本息的，乙方应在扣除欠款本息后，其余款项返还甲方。同日还有另两份协议书，一份以第三人肖顺根、马林根为甲方，原告为乙方，一份以第三人肖顺根、被告为甲方，原告为乙方，内容均为：一、昆山市嘉顿国际饭店有限公司X区X至X楼1400平方米房产（房产登记所有权人：沈永金，房产证号：昆房权玉山字第：XXXXX）实际系共有，肖顺根占三分之一的份额；二、肖顺根因结欠乙方款项，故同意将所拥有的三分之一房产所有权转让给乙方，并折抵全部欠款本息；三、自本协议签字后，上述房产中肖顺根所占份额的所有权及收益均均乙方所有，与肖顺根无关；四、本协议经甲乙当事人签字后生效，本协议一式三份，各方各执一份。其中杨丽娟和沈永金于2014年11月5日在协议书上签字。
庭审中，原告法定代表人肖建根陈述:其与第三人肖顺根系兄弟，肖顺根的企业昆山市路泰企业发展有限公司向江苏昆山农村商业银行股份有限公司城中支行贷款时原告是担保人，债务到期后，昆山市路泰企业发展有限公司无法偿还贷款，原告作为保证人履行了还款义务，之后第三人肖顺根将昆山市嘉顿国际饭店有限公司X区X至X楼1400平方米房产三分之一的产权抵偿给原告。
第三人肖顺根陈述：当时原告替我方还了款，就将昆山市嘉顿国际饭店有限公司X区X至X楼1400平方米房产三分之一的产权抵押给了原告。
另查明：第三人肖顺根为昆山市路泰企业发展有限公司法定代表人。
又查明：涉案房屋房屋所有权登记人及土地使用者系被告，其中房屋产权证填发日期为2001年12月6日。
上述事实由2014年10月29日协议书、江苏昆山农村商业银行股份有限公司城中支行证明、房产证、土地证、进账单及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：关于2014年10月29日，原告与第三人肖顺根之间签订的《协议书》的效力问题。从该协议书的形成原因来看，根据双方陈述系原告代偿了第三人肖顺根的债务，因此第三人肖顺根与原告达成了上述协议，从协议内容本身来看，该协议具有以物抵债的性质，协议签订的目的是为了消灭第三人肖顺根与原告之间的债权债务关系，同时协议第三条约定的内容具有回赎性质。协议当中约定了转让昆山市嘉顿国际饭店有限公司X区X至X楼1400平方米房产三方之一的产权，有让与担保的性质，无法律依据，同时第三人是否享有涉案房产产权尚存在争议，且第三人肖顺根与原告也未办理产权转移登记，有鉴于以物抵债合同的实践性，第三人肖顺根与原告之间的债务并未消灭，抵债的目的也未实现，也即该协议的目的并未实现。因此，本院对于第三人与原告之间签订的该份协议书的效力不予认可。
关于2014年10月29日另两份协议书，即第三人肖顺根、马林根与原告，第三人肖顺根、被告与原告签订的两份协议书的效力问题。因该两份协议书系以2014年10月29日第三人肖顺根与原告签订的协议书为基础签订的，鉴于本院不予认可该份协议书的效力，根据物权法定的原则，对于此两份协议书的效力，本院亦不予认可。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告昆山市隆达幕墙门窗工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费43800元，减半收取21900元，由原告昆山市隆达幕墙门窗工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院;开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
代理审判员 彭 娟
二〇一五年十一月四日
书 记 员 钱佳伟