江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣民再59号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：洪客隆投资发展（新余）有限公司。住所地：江西省新余市胜利北路***号。
法定代表人：张华文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊朗秋，江西朗秋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈丹，江西朗秋律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：新余市广城置业有限公司。住所地：江西省新余高新区城东办事处。
法定代表人：胡银根，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶栋梁，江西配德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王钦，江西配德律师事务所律师。
再审申请人洪客隆投资发展（新余）有限公司（以下简称洪客隆公司）因与被申请人新余市广城置业有限公司（以下简称广城置业）租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市中级人民法院（2017）赣05民终72号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年2月13日作出（2017）赣民申1055号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人洪客隆公司委托诉讼代理人熊朗秋、陈丹、被申请人广城置业委托诉讼代理人叶栋梁、王钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪客隆公司申请再审称，（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.一、二审法院均认定广城置业交付的租赁物业符合约定条件，属于认定事实错误。广城置业交付的租赁物业未能按照《房屋租赁协议》的约定在交付前取得建筑工程规划验收合格证、环保验收合格证、绿化验收合格证。相关部门出具的《证明》未有单位负责人签字，且出具《证明》的时间是在交付时间之后，内容为相关证件正在办理过程中,故广城置业违约事实明显。2.洪客隆公司未入住的直接原因是广城置业无法交付符合约定条件的租赁物业。《华润万家广城项目与否现场沟通会议纪要》中有关经营情况不佳等内容，只是介绍公司现状，不能证明违约的事实。3.二审判决认定广城置业的损失过高，计算损失应当仅为投入的装修及协议解除前的租金损失。（二）二审判决适用法律错误。双方在《房屋租赁协议》中约定了无论损失多少，违约金均按照约定的500万元计算。而二审判决在广城置业已经取得定金的情况下，同时判决洪客隆公司赔偿损失，既违反了双方当事人的约定，也违反了法律规定，属于适用法律错误。综上，请求撤销江西省新余市中级人民法院（2017）赣05民终72号民事判决；驳回广城置业的全部诉讼请求；改判广城置业承担一审、二审诉讼及财产保全费用。
广城置业辩称，1.广城置业按约向洪客隆公司交付了符合交付条件的物业，而洪客隆公司因经营状况不佳、相关领导更换及要求广城置业追加投资等原因故意延期入驻案涉租赁物业，原审认定洪客隆公司的行为构成违约正确。二、原审判决虽然仅认定广城置业直接经济损失770余万元，但判令洪客隆公司向广城置业赔偿损失2740967.8元，在适用法律上并无不当。事实上，洪客隆公司未按时入驻经营的违约行为，已造成广城置业直接经济损失三千余万元，且该损失还在继续增加。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回洪客隆公司的全部再审请求，维持原判。
广城置业向一审法院起诉请求：1.判令解除广城置业与洪客隆公司于2014年4月24日签订的《房屋预租协议书》。2.判令洪客隆公司赔偿广城置业损失人民币490万元。3.判令洪客隆公司承担本案的诉讼费。
一审法院查明：2014年4月24日，广城置业（甲方）与洪客隆公司（乙方）签订《房屋预租协议书》，约定：”鉴于：1、甲方已经持有政府有关部门核发的《国有土地使用权证》、〔余开国用（2011）第764号〕、《建设用地规划许可证》（地字第36050020110033号）等证件，证明甲方取得了位于新余市××大道与虎××路交叉口东北角（WN302）地块的土地使用权，并将在该地块上建设房屋（下称该物业）。甲方拟将该物业中的地上一、二、三层部分区域出租给乙方开办超市使用（具体出租范围详见第一条的约定，下称'租赁物业'或'租赁标的'）。2、鉴于签署本协议时该物业尚未竣工，为使租赁物符合有关法律规定，确保甲乙双方以约定的租赁条件签订《房屋租赁合同》且甲方将租赁物业按约定条件交付给乙方利用，甲乙双方经协商一致，特就有关事项达成以下协议：第一条为保证乙方权益，甲方特承诺如下：1.甲方根据乙方开办商场的实际需要制定该物业的规划设计方案（以本协议书附件的相关图纸和附件2《华润万家生活超市的建设标准》为准）。2.甲乙双方签订本协议时甲方向乙方提供该物业的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的复印件（见附件2）并验原件。3.该租赁物业的交付日期初步定为2016年3月31日。该物业交付前甲方保证竣工后的物业方设施、设备符合本协议附件1、附件2的要求，并向乙方提供工程竣工验收合格证明的文件。甲乙双方应签署书面交接记录。4.甲方确保租赁物业属于商业用途。5.本协议签署时，该地块土地使用权不存在抵押或查封情形。本协议签署后，甲方拟将该土地使用权、在建工程或租赁物业设置抵押的，应以书面形式通知乙方，且以保障乙方能按本协议及甲乙双方签订的房租租赁合同继续使用租赁物业为前提，确保抵押权的实现不会影响乙方对租赁物业的租赁权。6.若甲方单方面违约不将租赁物业出租给乙方的，或甲方违反其承诺，则乙方有权终止本租赁关系，甲方应返还乙方保函原件，并支付违约金伍佰万元（￥5000000.00元）；鉴于甲方违约将造成乙方在整体发展、经营规模、重新选址、前期投入、迟延开业、履行合同后可以获得经营利润等各方面遭受巨大损失，且该等损失难以举证确定，而乙方违约将造成甲方在物业投资及其配套设施投资、重新招商等方面造成巨大损失，上述损失也同样难以举证确定，为此，甲乙双方确认，双方约定的违约金性质是惩罚性违约金，系为确保各方严格履行协议实现合同目的而向双方自愿约定的，无须对方承担损失的举证责任，也无论损失是多少，违约金均按上述约定的金额计算，不以实际损失多寡（少）为原由而进行调整。第二条为保证甲方权益，乙方特承诺：自本协议书签署之日起二十五个工作日内，乙方（或由乙方委托的关联公司）应向甲方提供金额为人民币伍佰万元（￥5000000.00元）的银行保函作为履约的定金担保。上述银行保函有效期延续至物业开业之日，但如甲方未能按照双方约定的移交日期如期交付符合乙方要求的租赁物业，则甲方需按照双方约定的移交日期退还乙方保函原件，如乙方收到甲方物业未按时开业，则视乙方违约，甲方有权没收保函。若乙方单方面违约不承租，及推迟开业或违反承诺，甲方有权终止本协议，乙方应赔偿甲方违约金人民币伍佰万元，甲方有权主张以保函约定的伍佰万元（￥5000000.00元）偿付上述违约责任。因甲方凭该银行保函向担保银行提出申请即可获得保函约定款项，所以，乙方将银行保函交付给甲方后，乙方一旦发生约定的违约情形，甲方即刻获得了保函约定款项的实际支取权，因此，甲乙双方均认可银行保函交付至甲方即视为乙方已履行定金交付的义务。另，该协议还约定：乙方应于物业移交后的6个月内开业；如因乙方单方面原因未按时开业则视为乙方违约，甲方有权终止协议、并要求乙方按违约责任赔偿；开业的前提条件：甲方保证，在租赁物业移交时需书面告知乙方租赁区域外的剩余商业物业（甲方自行经营、统一管理或出租、出售的）（以下简称”剩余区域”）整体招商、开业进度及时间计划，并承诺乙方开业时甲方剩余区域同步营业率不低于70%（按建筑面积计算），否则乙方有权推迟接收租赁物业；如租赁物业移交后，甲方违反其承诺，不能实现上述营业率要求，则乙方有权终止合同，甲方除应承担违约责任外，还需赔偿乙方的所有损失，包括但不限于乙方的装修损失及新店筹备而导致的一切损失。租赁期内，如甲方不能持续保证上述营业率，则在上述营业率未予以满足期间乙方无需向甲方支付租赁费用；双方承诺，最终签署的《房屋租赁合同》将严格遵守上述商务条件及附件2的《华润万家生活超市建设标准》，任何一方在未征得另一方的书面同意情况下不得任意更改。本协议书附件为本协议书不可分割的组成部分。在解决争议的过程中，双方应继续履行本协议项下其他有效条款。双方未尽事宜应协商解决，最终以签署正式租赁合同为准。协议还对其它内容作了规定。协议签订后，广城置业按照约定履行了义务，并根据洪客隆公司要求的规划设计方案及建设标准对租赁物业及其所属的设施、设备全部予以整改到位；2015年11月广城置业对洪客隆公司提出的68条问题及整改方案予以一一解决，租赁物业已经竣工，具备约定的交付条件。2016年3月31日前，广城置业多次发函通知洪客隆公司前来收楼，但其却以各种理由拖延，并以各种理由拒不与广城置业签订正式的《租赁合同》。2016年5月13日，租赁物业交付日期已过，洪客隆公司却派代表通知广城置业因华润万家全国经营情况不佳，相关领导更换，暂时不能确定开业相关事宜，如要洪客隆公司继续承租开业，就需广城置业在《预租协议》约定之外追加投入。因广城置业已经根据洪客隆公司要求投入巨资为其量身定做建设房屋，广城置业已明确告知洪客隆公司只按照《预租协议》的相关约定执行，不能追加任何投入，同时，要求洪客隆公司在2016年5月18日前明确回复是否按约承租和开业及广城置业另行招商其他主力店（超市）事宜。2016年5月13日双方就此事形成”华润万家广城项目开业与否现场沟通会议纪要”，纪要达成如下共识：”1.关于华润万家提出要求广城项目方，在《预租协议》约定之外追加投入的问题，广城项目方只能按照双方之前签订的《预租协议》的相关约定执行，不再追加任何相关投入。2.华润万家目前全国经营情况不佳，相关领导更换，暂时不能确定开业相关事宜。3.项目开发商要求，在下周三前（5月18日），华润万家需明确回复按照《预租协议》约定时间是否承租和开业，如不能，是否同意项目开发商另行招商其他主力店（超市）。4.关于解除合同的相关后续事宜，再另行协商。”但5月18日到期后，洪客隆公司又以公司还在走流程，具体赔偿金额需领导审批为由，予以拖延。洪客隆公司不按照约定的时间承租和开业，广城置业造成了2016年5月至8月租金损失925600元，招商代理费3372500元，支付其它租赁商户装修补贴款2840000元，广告、宣传损失602867.80元，合计损失7740967.80元。洪客隆公司违约，致使广城置业遭受巨大的经济损失，广城置业遂向法院起诉，并提出前列诉请。另查明，本案起诉时，广城置业将中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行（下称工行罗湖支行）列为本案被告，要求工行罗湖支行承担5000000元银行保函的支付责任。2016年8月1日工行罗湖支行承担履约保函向广城置业支付5000000元，广城置业申请对工行罗湖支行撤回起诉，一审法院作出（2016）赣0502民初2282号裁定，准许广城置业撤回对工行罗湖支行的起诉；广城置业与洪客隆公司房屋租赁合同纠纷一案继续审理。
一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。广城置业与洪客隆公司签订的《房屋预租协议书》，是双方当事人的自愿行为，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。广城置业与洪客隆公司均应依法履行合同约定义务。广城置业已按约履行义务，但洪客隆公司未按约进场承租并开业，洪客隆公司违约给广城置业造成了损失，洪客隆公司应当按约予以赔偿。根据双方签订的《房屋预租协议书》约定：”第一条为保证乙方权益，甲方特承诺如下：1、…6、若甲方（广城置业）单方面违约不将租赁物业出租给乙方（洪客隆公司）的，或甲方违反其承诺，则乙方有权终止本租赁关系，甲方应返还乙方保函原件，并支付违约金伍佰万元（￥5000000.00元）；甲乙双方确认，双方约定的违约金性质是惩罚性违约金，系为确保各方严格履行协议实现合同目的而向双方自愿约定的，无须对方承担损失的举证责任，也无论损失是多少，违约金均按上述约定的金额计算，不以实际损失多寡（少）为原由而进行调整。第二条为保证甲方权益，乙方特承诺：自本协议书签署之日起二十五个工作日内，乙方（或由乙方委托的关联公司）应向甲方提供金额为人民币伍佰万元（￥5000000.00元）的银行保函作为履约的定金担保。上述银行保函有效期延续至物业开业之日，但如甲方未能按照双方约定的移交日期如期交付符合乙方要求的租赁物业，则甲方需按照双方约定的移交日期退还乙方保函原件，如乙方收到甲方物业未按时开业，则视乙方违约，甲方有权没收保函。若乙方单方面违约不承租，及推迟开业或违反承诺，甲方有权终止本协议，乙方应赔偿甲方违约金人民币伍佰万元，甲方有权主张以保函约定的伍佰万元（￥5000000.00元）偿付上述违约责任。因甲方凭该银行保函向担保银行提出申请即可获得保函约定款项，所以，乙方将银行保函交付给甲方后，乙方一旦发生约定的违约情形，甲方即刻获得了保函约定款项的实际支取权，因此，甲乙双方均认可银行保函交付至甲方即视为乙方已履行定金交付的义务。…”一审法院认为，从双方签订的《房屋预租协议书》内容可以看出，双方为保证合同的履行，约定了定金5000000元，且洪客隆公司按约已履行了交付义务，即洪客隆公司已将视为履行定金交付义务的银行保函（5000000元）原件支付至广城置业；同时，双方还约定了如一方违约，给对方造成的经济损失应承担违约金5000000元，且不以实际损失多少为原由而进行调整，该约定内容的意思表示，应视为双方对违约方应承担赔偿经济损失责任的限额约定，即赔偿损失的最高额为5000000元。本案纠纷发生后，广城置业依法向一审法院提起诉讼，请求判令解除双方于2014年4月24日签订的《房屋预租协议书》；要求洪客隆公司赔偿广城置业损失4900000元；要求工行罗湖支行承担5000000元履约保函的支付责任。本案审理过程中，工行罗湖支行向广城置业承诺会履行保函责任，为此，广城置业向一审法院申请撤回对工行罗湖支行的起诉，依法予以准许，工行罗湖支行于2016年8月1日依约向广城置业支付了履约保函金额5000000元。至此，广城置业已实际取得定金5000000元，由于洪客隆公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，”当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”洪客隆公司无权请求广城置业返还定金。针对广城置业在取得定金的情况下，同时主张洪客隆公司赔偿损失4900000元的问题。一审法院认为，广城置业主张并没有违反法律规定，也符合双方当事人的约定，根据本案查明的事实，由于洪客隆公司的违约行为已给广城置业造成实际损失7740967.80元，现广城置业要求洪客隆公司承担4900000元的赔偿款，未超出双方约定的赔偿损失限额，且少于广城置业的实际损失，故，一审法院对广城置业该诉请予以支持；对广城置业主张解除与洪客隆公司于2014年4月24日签订的《房屋预租协议书》，洪客隆公司同意解除，予以支持。另，广城置业对起诉工行罗湖支行提出了撤诉，2016年7月27日一审法院作出的（2016）赣0502民初2282号民事裁定书，准许广城置业撤回对工行罗湖支行的起诉。另，广城置业与洪客隆公司租赁合同纠纷一案继续审理。由于该裁定对撤诉部分诉讼费用未作出处理，故应在本判决中一并处理。洪客隆公司辩称广城置业存在违约应承担违约责任，对此，洪客隆公司并未提交证据证明广城置业违约的情形，洪客隆公司的辩称意见，不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条和第一百一十五条之规定，判决：一、解除广城置业与洪客隆公司于2014年4月24日签订的《房屋预租协议书》；二、洪客隆公司应于本判决生效之日起十日内向广城置业赔偿损失4900000元。案件受理费63550元，财产保全费5000元，合计68550元，由广城置业承担17550元（撤诉部分），洪客隆公司承担51000元。
洪客隆公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判洪客隆公司不承担赔偿4900000元的责任；2、广城置业承担本案一、二审诉讼费用。二审期间，广城置业向二审法院提交了两组证据材料，即《江西新余奥特莱斯购物中心联营合作合同书》、收条、业务回单各一份及《广盛奥特莱斯展位定金协议》（1份）、业务回单（两份），拟证明由于洪客隆公司违约，导致广城置业损失持续扩大。洪客隆公司质证称，上述材料超过举证期限，且与本案无关联性，不予质证。二审法院认为上述证据材料已过举证期限，且真实性难以确定，二审法院不予采信。二审法院认定事实和一审认定一致。二审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。双方的争议焦点是：1.洪客隆公司是否违约，是否应承担违约责任？2.双方协议约定的违约赔偿是否以5000000元为限,洪客隆公司应向广城置业承担违约赔偿数额为多少？关于第一个争议焦点，二审法院认为，洪客隆公司主张其未按协议约定时间入住诉争物业的原因是因诉争物业不符合交付条件，未能取得建筑工程规划验收合格证、环保验收合格证、绿化验收合格证等。但从查明事实来看，虽然广城置业在当时未曾取得上述证件，但上述证件均在相关部门办理过程中，且相关部门亦出具了上述验收正在办理中，不影响洪客隆公司入驻的证明，洪客隆公司入驻诉争物业并不存在障碍，其以诉争物业未达交付条件为由辩称其未按约定入驻诉争物业不构成违约的理由不能成立。且从双方的函件往来亦可确定，洪客隆公司之所以未按时入驻诉争物业，是因其经营情况不佳，相关领导更换及要求广城置业追加投资，广城置业未予同意等情况所致。因此，洪客隆公司未按协议约定入驻诉争物业，构成违约，应当依照协议约定承担违约责任。另，广城置业基于洪客隆公司违约一事主张解除双方合同，洪客隆公司对此亦无异议，故对于一审判决解除双方合同，二审法院予以维持。关于第二个争议焦点，二审法院认为，依照双方约定的合同条款，除定金5000000元外，双方还另行约定了违约金5000000元。故洪客隆公司主张其违约赔偿仅以5000000元为限的理由，不能成立，二审法院不予支持。经查明，因洪客隆公司违约，广城置业实际造成的损失为7740967.8元，洪客隆公司应对广城置业上述损失承担赔偿责任，扣除广城置业基于保函已从工行罗湖支行取得的5000000元，洪客隆公司还应向广城置业承担的违约赔偿金额为2740967.8元。故一审判决洪客隆公司赔偿广城置业损失4900000元，存在错误，二审法院予以纠正。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决：一、维持江西省新余市渝水区人民法院(2016）赣0502民初2282号民事判决第一项（即解除广城置业与洪客隆公司于2014年4月24日签订的《房屋预租协议书》）；二、撤销江西省新余市渝水区人民法院(2016）赣0502民初2282号民事判决第二项（即洪客隆公司应于一审判决生效之日起十日内向广城置业赔偿损失4900000元）；三、洪客隆公司应于二审判决生效之日起十日内向广城置业赔偿损失2740967.8元；四、驳回洪客隆公司的上诉请求。
再审中，洪客隆公司未提交新证据。广城置业提交了一组新证据即（《建设工程消防验收意见书》、《景观绿化工程竣工验收鉴定书》、《人防建设工程竣工验收备案表》、《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》、新余市环境保护局《关于新余市广城置业有限公司广城建材博览中心项目竣工环境保护验收意见的函》，拟证明案涉租赁物已经通过了竣工验收、消防、质监、环保、绿化、规划、人防等验收，案涉租赁物符合《房屋租赁协议书》的约定，广城置业按约履行了合同义务。洪客隆公司质证称，对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。因为这些证据是在二审判决生效以后补办的，未在二审中出现，这些证据与本案无关。相反进一步证明了广城置业严重违约。
围绕当事人的再审请求，本院对当事人已经质证且无争议的证据和事实予以确认。对经质证有争议的证据和事实认定如下：因《建设工程消防验收意见书》、《景观绿化工程竣工验收鉴定书》、《人防建设工程竣工验收备案表》、《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》、新余市环境保护局《关于新余市广城置业有限公司广城建材博览中心项目竣工环境保护验收意见的函》能够证明案涉租赁物现已完成竣工验收、消防、质监、环保、绿化、规划、人防等验收合格手续，且洪客隆公司对上述新证据的真实性、合法性不持异议，故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。关于洪客隆公司对上述证据所提的关联性异议能否成立的问题，将在下文中阐述。关于洪客隆公司再审提出二审判决认定事实遗漏了其2016年4月给广城置业的书面复函的问题。经查，洪客隆公司在一审庭审中向广城置业出示了一份该公司于2016年4月27日向广城置业发出的《关于〈函告书〉的复函》，拟证明洪客隆公司在收到广城置业2016年4月11日签发的《告知函》后已复函声明了案涉租赁物未达到《房屋预租协议书》约定的交付条件。广城置业一审质证时对该证据的真实性、合法性、关联性均提出了异议。因洪客隆公司未提供证据证明广城置业收到了《关于〈函告书〉的复函》，故一、二审未采信该证据作为认定事实的依据并无不当，本院予以维持。关于广城置业再审提出其实际损失达到3000多万，二审判决认定的损失金额不准确的问题。经查，二审判决对广城置业提交的《广城奥特莱斯展位定金协议》等新证据以超过举证期限，且证据内容的真实性难以确定为由未予采信并无不当，本院予以维持。
本院查明，广城置业与洪客隆公司在2016年5月13日签订《华润万家广城项目开业与否现场沟通会议纪要》后，并未按约协商解除合同的相关后续事宜。一、二审庭审笔录及其它诉讼材料显示，洪客隆公司并未有过同意广城置业解除合同的直接意思表示，亦未就广城置业出租的标的物不符合约定交付条件提出反诉请求。本院查明的其它事实与一审、二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：1.广城置业通知洪客隆收楼时，涉案租赁物是否符合约定的交付条件？2.洪客隆公司是否违约？3.二审法院认定洪客隆公司赔偿广城置业2740967.8元损失是否有事实和法律依据？4.案涉合同有无解除？
关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。本案中，根据《房屋预租协议书》的约定，广城置业的出租标的物在交付时必须取得环保、绿化、规划、消防、人防等验收合格证。一审中，虽然广城置业提交了单位工程竣工验收报告、消防监督检查记录以及环保、绿化、规划、人防等部门出具的《证明》，拟证明案涉租赁物业已经通过竣工、消防、质检、环保、绿化、规划、人防等验收，符合约定的交付条件。但是，上述部门出具的《证明》仅有单位公章，未有经办人员和法定代表人的签名，不符合上述司法解释的规定。且从上述《证明》材料仅显示，相关环保、绿化、规划、人防验收正在办理中。虽然，广城置业在本院提审期间提交的《建设工程消防验收意见书》、《景观绿化工程竣工验收鉴定书》、《人防建设工程竣工验收备案表》、《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》、新余市环境保护局《关于新余市广城置业有限公司广城建材博览中心项目竣工环境保护验收意见的函》，能够证明案涉租赁物现已符合交付条件，但因上述证据显示相关消防、环保、绿化、规划、人防等通过合格验收的时间是在广城置业通知洪客隆公司收楼之后。故上述证据不能证明案涉租赁物在广城置业通知洪客隆接收时符合约定的交付条件。因此，一、二审判决采信环保、绿化、规划、人防等部门出具的《证明》，认定涉案租赁物在广城置业通知洪客隆公司收楼时符合约定的交付条件，系认定事实错误，本院予以纠正。
关于争议焦点二。虽然案涉租赁物在广城置业通知洪客隆公司收楼时不符合约定的交付条件，亦虽然洪客隆公司在一审庭审中向洪客隆公司出示了一份该公司于2016年4月27日向广城置业发出的《关于〈函告书〉的复函》，拟证明洪客隆公司在收到广城置业《告知函》后已复函声明了案涉租赁物未达到《房屋租赁协议书》约定的交付条件，但洪客隆公司未提供充分有效的证据证明广城置业收到了《关于〈函告书〉的复函》，故在一审质证时广城置业对《关于〈函告书〉的复函》的真实性、合法性、关联性均有异议的情况下，仅凭现有证据不足以证明洪客隆公司在诉讼前曾以案涉租赁物不符合交付条件为由拒收标的物。据此，洪客隆公司关于广城置业违约在先的先履行抗辩主张不能成立。另，虽然《华润万家广城项目开业与否现场沟通会议纪要》可证明洪客隆公司是以华润万家全国经营情况不佳，相关领导更换，暂时不能确定开业相关事宜，如要洪客隆公司继续承租开业，就需广城置业在《预租协议》约定之外追加投入为由回复广城置业收楼通知的事实，但因《预租协议》仅约定开业时间初步定为2016年3月30日，并未确定具体时间，亦因即便2016年3月30日为确定的开业日期，但标的物在2016年3月30日并不符合约定的交付条件，故广城置业认为洪客隆公司系根本性违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，广城置业与洪客隆公司在《房屋预租协议书》中约定，为保证乙方权益，甲方特承诺如下：1、…6、若甲方（广城置业）单方面违约不将租赁物业出租给乙方（洪客隆公司）的，或甲方违反其承诺，则乙方有权终止本租赁关系，甲方应返还乙方保函原件，并支付违约金伍佰万元（￥5000000.00元）；甲乙双方确认，双方约定的违约金性质是惩罚性违约金，系为确保各方严格履行协议实现合同目的而向双方自愿约定的，无须对方承担损失的举证责任，也无论损失是多少，违约金均按上述约定的金额计算，不以实际损失多寡（少）为原由而进行调整。为保证甲方权益，乙方特承诺：自本协议书签署之日起二十五个工作日内，乙方（或由乙方委托的关联公司）应向甲方提供金额为人民币伍佰万元（￥5000000.00元）的银行保函作为履约的定金担保。上述银行保函有效期延续至物业开业之日，但如甲方未能按照双方约定的移交日期如期交付符合乙方要求的租赁物业，则甲方需按照双方约定的移交日期退还乙方保函原件，如乙方收到甲方物业未按时开业，则视乙方违约，甲方有权没收保函。若乙方单方面违约不承租，及推迟开业或违反承诺，甲方有权终止本协议，乙方应赔偿甲方违约金人民币伍佰万元，甲方有权主张以保函约定的伍佰万元（￥5000000.00元）偿付上述违约责任。上述约定内容表明，双方当事人既约定了违约金，又约定了定金。因广城置业基于保函已从工行罗湖支行支取了5000000元，故根据上述合同约定和法律规定，洪客隆公司无需再向广城置业承担2740967.8元的违约赔偿责任。二审判决洪客隆公司还应向广城置业承担2740967.8元的违约赔偿责任，明显存在错误，本院予以纠正。
四、关于争议焦点四。因《华润万家广城项目开业与否现场沟通会议纪要》之后，洪客隆公司与广城置业均未提供证据证明双方就解除合同事宜进行过协商，诉讼中亦无充分证据证明洪客隆公司有过同意解除合同的明确意思表示，故一、二审法院以广城置业同意解除合同为由判决解除《房屋预租协议书》，认定事实错误，本院予以纠正。至于广城置业从工行罗湖支行支取的5000000元，因本案一审原告广城置业的诉讼请求中并未涉及，洪客隆公司亦未提起反诉，加之本院认为《房屋预租协议书》并未解除，故本院对此不做评判。
综上所述，洪客隆公司的再审诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第二项之规定，判决如下：
一、撤销江西省新余市中级人民法院（2017）赣05民终72号民事判决和江西省新余市渝水区人民法院（2016）赣0502民初2282号民事判决；
二、驳回新余市广城置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费63550元，财产保全费5000元，二审上诉费46000元，合计114550元，由新余市广城置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡世军
审 判 员 黄声敏
审 判 员 闵遂赓
二〇一八年七月二十四日
代书记员 吴 军