浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0624民初803号
原告（反诉被告）：新昌县三花物业管理有限公司（统一社会信用代码9133062475301049XR）。住新昌县七星街道下礼泉。
法定代表人：张少波。
委托诉讼代理人：潘孟雁，浙江新希望律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐立春，男，1973年12月22日出生汉族，住新昌县。
原告（反诉被告）新昌县三花物业管理有限公司（下称三花物业）与被告（反诉原告）徐立春物业服务合同纠纷一案，于2018年1月25日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告（反诉原告）徐立春向本院提出反诉，要求反诉被告三花物业退还已收物业费、承担违约金及精神损害赔偿，本院受理后依法合并审理。原告（反诉被告）三花物业委托代理人潘孟雁、被告（反诉原告）徐立春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三花物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告徐立春支付原告2010年1月至2017年9月间物业服务费5947元，并支付该款至付清日止按每月2%计算的逾期违约金（计算至2017年8月为4787元）；二、本案诉讼费由被告徐立春承担。事实与理由：2007年8月22日，被告向浙江三花置业有限公司（下称三花置业）购买了新昌县七星街道三花百合园20幢211室商品房。2009年，三花置业在百合园小区商品房交付时与原告签订了《三花物业百合园前期物业服务合同》，合同约定选定原告为该小区提供前期物业管理服务，期限为2008年12月30日至2011年12月31日。2012年新昌县三花百合园业主委员会成立，先后与原告签订了三份《物业管理服务合同》，合同约定的服务期限为2012年1月1日起至2012年12月31日止，2013年1月1日起至2016年12月31日止，2017年1月1日起至2020年12月31日止。《物业管理服务合同》约定了由原告为小区提供物业服务、原告提供服务的相应收费标准及方式等，并约定小区业主逾期缴纳物业管理服务费的，应从逾期之日起每日按应交金额的千分之二缴纳违约金，其中2017年起的违约金计算标准为每月按应交金额的2%计算。上述物业合同签订后，原告如约提供了物业服务，但被告仅交付了2009年度的物业服务费，2011年1月1日起至2017年9月期间的物业服务费至今未交。期间，原告一直通过短信平台向被告发送短信要求交纳，并在2017年7月委托律师向被告发出律师函催讨，被告仍拒绝交纳，影响了原告正常的物业管理服务工作。原告认为，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现诉请被告交纳拖欠的物业服务费并承担违约责任。
被告徐立春答辩称：2007年8月22日签订《商品房买卖合同》，向三花置业购买了新昌县七星街道三花百合园20幢211室房产属实。合同约定商品房在2008年12月31日前交付，通知被告2009年1月1日至3日办理入伙手续。被告是1月2日去收房，收房中三花置业无法就房屋质量问题给出解释和答复，无法提供房子验收合格的证明文件，因此被告虽缴纳了全部费用，但钥匙当时就退还了的。2009年6月，为便于解决房屋质量问题，被告领得了房屋钥匙。房屋质量问题虽由设计单位、三花置业等给出过维修方案，但维修失败，导致房屋一直没有完成交付，也一直无法居住。为此事，原告也曾承诺补偿1000元，由被告自己维修。原告属于三花置业下属公司，而且当时是三花置业与原告一起出面与被告商谈的，后来一直是原告与被告商谈解决方案，被告现在可以要求原告解决房屋质量问题。被告认为，对于商品房尚未出售或者房屋买收人未完成交付的，物业费应由房产公司三花置业承担，本案上述房屋未完成交付，现原告要求承担物业服务费不合理。
反诉原告（被告）徐立春向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告三花物业退还反诉原告物业管理费800元，并支付该款自缴纳日2009年1月2日起至2018年1月按每日5‰计算的违约金13260元；二、判令反诉被告支付反诉原告精神损失赔偿金900元，并公开书面道歉；三、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2007年8月，反诉原告向三花置业购买了新昌县七星街道三花百合园20幢211室商品房，2009年1月2日按其要求办理入伙手续并缴清了包括800元物业费在内的所有费用，但由于三花置业无法提供《商品房买卖合同》第十一条规定的文件、商品房存在质量问题，致使交接无法完成，之后该公司再未与反诉原告办理商品房交接手续。三花置业与反诉原告签订的《三花百合园前期物业服务合同》第七条明确约定，物业买受人因与该公司买卖合同纠纷等原因未领取的物业，其物业管理费用由该公司全部缴纳。反诉原告在收到其起诉材料时才发现反诉被告长期占用2009年缴纳的物业费没有退还。反诉被告明知本案房屋因质量问题等原因未能完成交接，理应按约定向三花置业收取物业费用并及时退还反诉原告800元物业费，反诉被告未及时退还物业费已构成了违约，应按约以欠费金额每日5‰向原告支付违约金13260元。反诉被告长期发送催缴物业管理费用的信息骚扰反诉原告，影响了反诉原告的生活，还在公共楼道张贴与事实不符的催缴律师函，使反诉原告在小区变成了老赖，对反诉原告的名誉造成了损害，应当承担反诉原告名誉损失。
反诉被告三花物业答辩称：反诉原告主张称其向反诉被告缴纳了800元物业费，但未提供证据证明。2009年1月2日，在反诉被告要求办理入伙事宜的第二天，反诉原告就进行了交接并在接收方一栏签字确认，当时并未提出房屋存在质量问题，也缴清了当年的物业管理费。反诉原告是在2009年9月房屋已交付后提出房屋质量问题，经第三方机构勘察，结论是房屋裂缝不影响使用。即使如反诉原告诉称房屋质量问题导致房屋无法交付，需由三花置业承担物业费，反诉被告认为反诉原告也应向三花置业追讨800元物业管理费。反诉原告现针对800元物业费提起反诉，已经超过了诉讼时效，应自行承担相应的法律责任。反诉被告张贴律师函向反诉原告催收物业费，因为法律规定向法院提起诉讼主张物业费的需经书面催告，反诉被告是在依法履行书面催告的义务，而且反诉被告在律师函中陈述的内容均为事实，更无任何侮辱诽谤反诉原告的行为，并未侵犯任何人名誉。总上，反诉原告的诉请无事实与法律依据，要求依法驳回。
原告（反诉被告）三花物业就其事实主张，向本院提供了如下证据：
1、徐立春与三花置业签订的《商品房买卖合同》。证明徐立春向三花置业购买了三花百合园小区20幢211室房屋，系三花百合园小区20幢211室业主。
2、《三花百合园业主临时公约总则》、《业主临时公约》《三花物业百合园前期物业服务合同》及2011年12月8日、2012年12月27日、2017年5月3日由三花物业作为受托方、新昌县三花百合园业主委员会作为委托方签订的《物业管理服务合同》。证明三花物业自三花百合园小区物业交付后为小区提供物业服务，合同约定了物业服务费交费标准，业主逾期交纳物业服务费的违约责任。
3、百合园20幢211室业主徐立春欠物管费清单。证明徐立春自2010年1月起至2017年9月拖欠的物业服务费为5947元，按照每月以应缴金额的2%计算的违约金标准，截止2017年8月的违约金为4787元。
4、由电信新昌分公司提供的催交物业费短信记录、律师函及张贴照片。证明三花物业不间断以通过发送短信形式向徐立春要求交纳拖欠的物业服务费，并在起诉前通过在溢于业主门口张贴律师函的形式书面进行了催交。
5、百合园业主/住户登记表、三花百合园入伙会签单、楼宇交接记录。证明徐立春在2009年1月2日就已经办理了商品房交接手续，在交接记录中徐立春提出了水龙头无法开启、铝合金门开启重等问题，但未提及房屋质量问题。
被告（反诉原告）徐立春质证认为：证据1合同的真实性无异议，但缺少补充协议不完整，补充协议第2条规定买受人入伙完成交接时应当签订物业管理公约，但三花物业未与其签过该公约，房屋也未完成交付。证据2，业主临时公约没有签订过，三花物业提供的是一份空白资料，房子未交付、业主临时公约也没有签订过，徐立春尚不是该小区业主，小区业主委员会不能代表徐立春签订合同。证据3，双方不存在合同关系，不存在欠费的事实。证据4，短信催讨、张贴律师函属实，但因双方没有合同关系，不存在欠费事实，故催讨内容不实。证据5、住户登记表只能证明2009年1月2日徐立春曾去登记过，但并不能证明已入住，入伙会签单没有徐立春本人签名，不能证明已入住或已完成交付，楼宇虽曾经进行交接，但未完成交接。
被告（反诉原告）徐立春就其事实主张，向本院提交了如下证据：
6、《商品房买卖合同》。证明徐立春向三花置业购买了百合园20幢211室商品房。
7、钥匙领用单、三花物业所提交的三花百合园入伙会签单。证明2009年1月商品房交付时徐立春虽交清了各项款项，但未在入伙会签单上签字，商品房交付手续没有完成；钥匙领用单记载钥匙是2009年6月份领取的。
8、三花百合园小区20幢211室质量投诉处理表、客厅楼板面裂缝处理函。证明涉案商品房2009年存在质量问题，三花置业与反诉被告曾共同参与处理，2009年1月未完成交付是因为商品房存在质量问题。
9、《三花物业百合园前期物业服务合同》。前期物业服务合同是三花物业与三花置业签订的，合同第7条约定，物业买受人因与该公司买卖合同纠纷等原因未领取的物业，其物业管理费用由三花置业缴纳。
10、三花物业催讨物业费的短信、律师函。因为双方不存在合同关系，所以三花物业发送的催收短信属于骚扰短信，律师函没有认清事实，属于对反诉原告名誉权的侵犯。
11、违约金明细表。三花物业收取的800元物业费，按照《三花物业百合园前期物业服务合同》的约定，以每日5‰计算至2018年1月的违约金为13260元。
原告（反诉被告）三花物业质证认为：证据6无异议。证据7，真实性、合法性无异议，但无法证明徐立春所主张的事实，原告现主张的是2010年及之后的物业费，而徐立春入伙是在2009年1月，交接钥匙是在2009年6月。证据8，只能证明开发商为了不影响观感和使用功能曾对涉案房屋客厅裂缝进行过修补，客厅裂缝已经第三方认定不属于质量问题。证据9，真实性无异议，但涉案商品房已于2009年1月由三花置业办理交接，徐立春也付清了所有费用，不存在物业费仍要由三花置业承担问题。证据10，对徐立春主张的证明目的有异议，反诉被告催缴物业费是正当权利的行使，不构成名誉权的侵犯。证据11，证据三性均有异议，原告（反诉被告）没有任何违约行为，不需要向对方承担违约金，且对方所主张的违约金标准每日5‰也没有任何事实与法律依据。
本院认为：上述证据1、6系三花置业与徐立春签订的《商品房买卖合同》，可以证明双方所主张的事实，本院依法可予确认，根据该《商品房买卖合同》约定徐立春所购房屋建筑面积为74.613平方米。证据2、9，其中徐立春签字认可的业主临时公约总则明确记载双方同意接受三花物业作为小区的前期物业管理服务机构，公约总则包括《业主临时公约》与《前期物业管理服务协议》系全体业主、物业使用人共同遵守的条款，本院可予认定；2011年12月、2012年12月、2017年5月新昌县三花百合园业主委员会与三花物业签订的《物业管理服务合同》，本院依法应予确认。证据3，徐立春对三花物业主张的物业服务费未交纳的事实并不存在异议，该物业相应的物业服务费具体金额应按约定依其建筑面积计算。证据4、10即短信通知、张贴于门口书面催收物业费的律师函，双方无异议，可以证实三花物业曾通过短信、张贴律师函形式向徐立春催讨物业费的事实，本院予以认定。证据5，其中入伙会签单亦即被告证据7，可以证明2009年1月2日原、被告及三花置业办理涉案商品房交接入伙手续，徐立春付清了包括2009年度物业费在内的相应费用，但徐立春提出厨房水龙头无法开启、无地漏下水及阳台铝合金门开启太重，三花物业承诺将及时通知开发商，徐立春因此未领取房屋钥匙。证据7中钥匙领取单，涉案商品房钥匙是2009年6月由三花物业交由徐立春领取，本院予以确认。证据8即质量投诉与处理函，证明徐立春曾在2009年9月投诉涉案房屋客厅出现裂缝，浙江省工业设计研究室认定裂缝宽约0.25mm，不影响结构与使用安全，但为不影响观感与使用功能可予修补。该事实所涉及的是商品房交付后对业主徐立春物业专有部分的保修，无法证明徐立春所主张的事实，但三花物业参与处理就是作为物业服务单位为业主徐立春提供的服务之一。证据11，属当事人单方依其标准计算，是否成立应根据有无违约行为及违约金依据等来认定。
综上，本院经审理认定如下事实：2007年8月22日，徐立春与三花置业签订了《商品房买卖合同》，向三花置业购买新昌县七星街道三花百合园20幢211室商品房，该房屋建筑面积74.613平方米。同时，徐立春与三花置业签订有《三花百合园业主临时公约总则》。公约总则规定，徐立春作为业主同意接受三花物业在小区业主委员会成立并聘请物业管理公司以前进行物业管理服务并向其交付约定的物业费用，该公约总则，包括《业主临时公约》与《前期物业管理服务协议》系全体业主、物业使用人共同遵守的条款。三花置业与三花物业在小区竣工后签订的《三花物业百合园前期物业服务合同》约定，物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，具体为商品住宅每月每平方0.9元，按季在每季首月10号交纳，业主未足额交纳物业服务费的，可自逾期之日按日加收应交金额2‰的违约金等。三花百合园小区竣工2008年12月竣工交付，三花置业与三花物业通知业主办理入伙会签手续。2009年1月2日，徐立春向三花置业、三花物业办理楼宇交接、入伙会签手续。徐立春交付了包括2009年物业费在内的相关费用，但在房屋交接时提出了交接意见：一，厨房水龙头无法开启；二，厨房无地漏、无下水；三，阳台铝合金门开启太重。三花物业承诺将通知开发商予以整改。徐立春因此未领取上述商品房钥匙。2009年6月，三花物业将涉案商品房钥匙移交给了徐立春。百合园小区业主委员会成立后先后于2011年12月8日、2012年12月27日、2017年5月3日与三花物业签订了三份《物业管理服务合同》，仍由三花物业作为小区物业服务公司。《物业管理服务合同》合同约定，管理服务期限为2012年1月1日至2020年12月31日止，物业服务费按业主物业建筑面积每平方0.85元，按季在每季度首月的10日前交纳，逾期交纳物业服务费的从逾期日起每月按应缴金额的2﹪交纳违约金（前两份合同约定的违约金为每日按应交金额3‰计）等。合同签订后，三花物业为三花百合园小区提供了物业服务至今，但徐立春自2010年1月起至今未交物业服务费。根据徐立春拥有的物业建筑面积及交费标准，徐立春自2012年1月至2017年9月的物业服务费为5947元。期间，三花物业一直通过短信平台向徐立春发送短信要求交纳，并在2017年7月底在徐立春家门口以张贴律师函的形式书面进行了催交。
本院认为：业主可以通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原、被告间的物业服务协议不违反法律、法规强制性规定，依法应为合法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。一、关于本诉。小区业主在所购的物业交付、物业服务企业为小区提供物业服务后即负有缴纳物业费的义务。原告本诉的诉讼主张是要求被告支付拖欠的2010年1月至2017年9月的物业服务费，本案百合园小区竣工交付后已在2009年1月2日与被告办理入伙，既便是房屋钥匙也已在2009年6月由被告领取，因此被告徐立春主张物业未交付与事实不符，现原告本诉诉讼请求符合法律规定与当事人的约定，本院依法应予支持。原告主张的违约金为每一年度拖欠的物业费从次年度开始、以每月2﹪计算，低于合同约定标准且不违反法律规定，本院依法可予支持。二、关于反诉。首先，商品房买卖入伙是物业管理企业向业主移交户内管理责任的过程，业主接手自己的物业也是小区物业管理建设的启动，因此入伙移交后物业服务费开始由业主向物业服务企业交纳。其次，本案对业主具有约束力的建设单位与三花物业签订的《三花物业百合园前期物业服务合同》第七条约定，业主应在开发商发出的“入伙通知书”约定的领房之日的次月缴纳物业服务费用，而本案小区是2008年12月竣工交付并通知业主入伙，反诉原告已于2009年1月2日办理入伙会签手续。最后，因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷范畴，当事人在物业服务合同纠纷诉讼中因此提出主张或者抗辩的，应告知其另行处理。反诉原告在商品房交接的房屋瑕疵，属于其与小区开发商间的事宜，反诉原告不应以此为由拒绝交纳物业费用。而且反诉被告针对反诉原告提出的房屋瑕疵向出卖人反馈，就是反诉被告作为物业服务企业为业主即反诉原告提供的服务之一。因此，反诉原告要求退还2009年度的物业费用的主张缺乏事实与法律依据。同时反诉被告向反诉原告发送短信、张贴律师函催缴物业费，属于其正当权利的行使，不应认定构成对反诉原告名誉权的侵犯。综上，反诉原告的反诉请求，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告徐立春支付原告新昌县三花物业管理有限公司2010年至2017年9月的物业服务费5947元、截止2017年8月的逾期付款违约金4787元，合计8087元，并支付原告就上述物业服务费本金自2017年9月1日起至款项付清日止按月2﹪计算的违约金。限于本判决生效后起十日内付清。
二、驳回反诉原告徐立春的反诉诉讼请求。
如被告徐立春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费68元,依法减半34元，反诉案件受理费87元，合计诉讼费121元，由被告徐立春负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 杨伟东
二〇一八年四月二十四日
书记员 王金英