广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗荔法民三重字第8号
原告：甘静雯，女，1959年8月25日出生，住香港新界区。
委托代理人：朱剑武，广东百越律师事务所律师。
被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人潘维曦，总经理。
被告：广东金穗丰实业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：许俊豪，职务：董事长。
委托代理人：魏晓丹、黄立，广东信良兆诚律师事务所律师。
原告甘静雯诉被告广州市国商大厦开发有限公司（以下简称：国商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月31日作出（2009）荔法民三初字第2123号民事判决书，原告不服该判决，并向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院于2012年9月27日以（2010）穗中法民五终字第1642号民事裁定书撤销本院（2009）荔法民三初字第2123号民事判决书，发回本院重审。本院依法追加广东金穗丰实业有限公司（以下简称：金穗丰公司）作为本案第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘静雯及委托代理人朱剑武和被告金穗丰公司委托代理人黄立到庭参加了诉讼。被告国商公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘静雯诉称：1999年9月26日，原告与被告国商公司签订《房地产预售契约》，约定原告向国商公司订购广州市荔湾区十三行路一号新中国大厦第xx层xx号商铺，总价款为港币221998.08元。合同签订后，原告按约定付清全部楼款。后于1998年将涉案商铺返租给被告国商公司，但国商公司只支付了从1998年11月1日至1999年1月30日的租金，至今未将商铺交付原告，也未为原告办理房地产权证。基于涉案商铺所在的新中国大厦已由被告金穗丰公司所买受，故金穗丰公司应依变卖公告规定承担相应的义务。因此，原告起诉要求：1、两被告将新中国大厦第xx层xx号房屋交付给原告；2、两被告协同原告办理新中国大厦第xx层xx号商铺产权过户手续及房地产登记手续：3、被告国商公司支付从1999年2月1日至2011年3月20日止的逾期交付商铺违约赔偿金；被告金穗丰公司支付从2011年3月21日至交付商铺之日止的逾期交铺违约赔偿金（以房款人民币243087.89元为本金，每日按千分之一计算）；4、两被告支付逾期办证违约金，被告国商公司支付从2007年10月28日至2011年3月20日止的逾期办证违约金；被告金穗丰公司支付从2011年3月21日至办完房产证之日止的逾期办证违约金（以房款人民币243087.89元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）。
被告国商公司在原审中辩称：在原、被告双方签订返租协议前，原告已收楼，原告现在起诉交付使用是违背事实的。被告没有逾期交付商铺，不应支付逾期交铺违约金。因被告公司已被查封十一年，属不可抗力，故无法为原告办理房产证。另诉争房屋也没有小开间的报建，至今没有竣工验收，故不存在支付违约金问题。重审诉讼中，被告国商公司没有答辩。
被告金穗丰公司辩称：（一）根据新中国大厦现状，无法确定涉诉房产的具体位置和界址，在诉讼标的物不明确的前提下无法进行确权。同时，新中国大厦整体建设工程项目并未完成竣工验收备案手续，不具备为涉诉房产办理产权转移登记手续和产权初始登记手续的条件。
（二）原告要求我方支付逾期交楼及办证违约金的诉请缺乏合同依据。依据（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》的规定，我方无须向大厦购房人承担违约金支付责任。
首先，从合同主体来看，我方并未与原告签订任何形式的契约；从合同内容来看，原告与被告国商公司并未约定任何逾期交楼或办证违约金的条款；从时间来看，我方于2010年7月21日通过荔湾区人民法院作出的（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》买受新中国大厦整体工程项目，与原告的购房行为没有关系，对被告国商公司的迟延办证没有任何过错。
其次，根据《变卖公告》的规定，我方买受的是新中国大厦的项目资产而不是国商公司的股权，因此不承继因国商公司违约而产生的债务。并且，我方作为买受人，在《变卖公告》规定的应承担义务中，不包括承担因国商公司迟延交楼或逾期办证等违约行为而产生的违约责任。
综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：1997年9月26日，原告与被告签订《房地产预售契约》，契约约定：原告向被告预购广州市荔湾区人民南路新中国大厦第xx层xx号房地产，该房地产的建筑面积为8平方米，用途为商铺，成交总价格为港币221998.08元；被告应于1998年10月31日前将上述房地产建成并正式交付原告，该房地产在实际交付使用后九十天内，被告应协同原告办理产权过户手续和房地产登记手续。该契约经广州市房地产交易所监证。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币243087.89元。
原告确认曾与被告国商公司签订《租赁合约》，约定涉案商铺于1998年出租给被告使用，后被告在使用商铺过程中只付了从1998年11月1日至1999年1月30日的租金。被告至今没有交付涉案商铺及协同原告办理上述房地产的权属证书。
2009年4月9日，广州市城市规划局向本院发出《关于新中国大厦违法建设处理意见的函》，表示我局经委托进行了现状测量，对照原规划批准设计图，发现该建设工程存在多处未经规划批准，擅自改变原审批的建筑设计进行建设的违法建设行为，我局现对该大厦的违法建设问题，提出处理意见如下：一、对该大厦的违法建设问题的具体处理意见，详见新中国大厦违法建设问题和处理一览表（即附件1和附件2），且在拍卖公告上披露上述违法建设的事实及处理意见，由买受人一并承担；二、由于上述大厦已部分投入使用，且分租情况复杂、管理混乱，因此，我局对该大厦的违法建设认定以广州市城市规划勘测设计研究院现场测量的确认时间为界限，对于之后发生的违法建设，我局将另案处理；三、买受人应按拍卖公告上确定的义务申报违法建设处理，并仍需按规定申请办理规划验收手续；……。另附新中国大厦违法建设问题及处理意见一览表，该表显示地下二层现存问题为局部内部间隔、开门位置与报建图纸不符，整改方案为免处罚，同意保留使用。
2010年5月13日，本院发出《变卖公告》，依法变卖广州市国商大厦开发有限公司的新中国大厦整体工程项目，该公告明确原开发商国商公司与小业主已办理预售鉴证登记购买的面积21427.97平方米（该面积确定以广州市国土资源和房屋管理局预售登记备案的面积及位置为依据）及购买人已提交证据显示支付了部分购房款并实际占有使用，但未到广州市国土资源和房屋管理局办理预售登记的面积3443.2360平方米在变卖新中国大厦整体工程项目中予以减除。另该公告亦明确标的物的瑕疵及买受人应承担的义务即买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商国商公司开发建设该大厦所应承担的开发建设义务。其中包括：负责办理和完善原开发商国商公司出售的商铺、写字楼、公寓、停车场等合同签约、预售鉴证、产权初始登记手续；负责解决原开发商国商公司在销售新中国大厦中所产生的纠纷和诉讼，并在负一层、负二层、四至六层原开发商国商公司已出售商铺近邻可安置商铺面积预留共计4680.3910平方米，在取得预售许可证之日起二年内不得销售，用作解决上述诉讼中可能出现的商铺面积和位置的调整。因销售新中国大厦所产生的纠纷和诉讼导致对新中国大厦实际取得面积减少的，风险由买受人承担。
2010年7月21日，本院作出（2007）荔法执字第4158-4号执行裁定书裁定：将新中国大厦整体工程项目变卖给广东金穗丰实业有限公司所有，广东金穗丰实业有限公司可持裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。
本院认为：原告与被告国商公司签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
虽然依据该《房地产预售契约》约定，被告国商公司应履行向原告交付涉案商铺的义务，但由于双方已就涉案商铺签订了《租赁合约》，被告国商公司在使用商铺过程中也向原告支付部分租金，可见双方之间已建立了租赁合同法律关系。原告作为出租方在将涉案商铺出租给被告国商公司的同时应视为原告已接涉案商铺使用。至于被告国商公司有否继续向原告支付租金及租期届满后被告有否将上述商铺交回给原告使用或者该商铺是否由第三人占用，属于租赁或者物权法律关系范畴，本案对此不予调处，原告可寻求其他法律途径解决。因此，原告基于房屋买卖合同法律关系要求两被告交付涉案商铺及支付逾期交楼违约金缺乏法律依据，本院不予支持。
被告国商公司作为新中国大厦原开发商及房屋出售方，收取原告购房款及交付房屋后应履行合同附随义务，协助原告办理涉案商铺的产权过户和房地产登记手续。被告金穗丰公司作为新中国大厦整体工程项目买受人，依据《变卖公告》规定也应承担继续开发建设新中国大厦包括办理大厦产权初始登记手续等义务。但由于新中国大厦尚未通过建设工程规划验收，在物权登记方面存在法律上和事实上的障碍，尚不具备办理房地产权属证书的条件，故对原告起诉要求两被告协助办理涉案商铺产权过户和房地产登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
因被告国商公司的责任，导致原告所购商铺至今不能取得房地产权属证书，国商公司对此应承担违约责任。虽然新中国大厦整体工程项目已依法变卖给被告金穗丰公司，但依据《变卖公告》确定，小业主已办理预售鉴证登记购买的面积在变卖新中国大厦整体工程项目中应予以减除，由此可见，该部分面积仍属国商公司与购买人所签订购房合同项下的标的物面积。虽然国商公司已无继续开发建设的能力，但其与原告之间的房屋买卖合同关系尚未终止，且因其原因导致对原告违约，故被告国商公司应向原告承担违约责任至两被告协同原告办理房地产权属证书之日止。
至于原告要求被告金穗丰公司共同承担逾期办证违约责任的问题。首先，金穗丰公司依法买受新中国大厦整体工程项目后，其权利义务应依本院《变卖公告》内容确定。该《变卖公告》虽确认了金穗丰公司应承担原开发商国商公司开发建设大厦所应承担的开发建设义务，但如上分析，原告向国商公司所购买房屋面积并不在被告金穗丰公司买受范围内，且该公告亦没有规定金穗丰公司须完全承接国商公司与购房者签订的《房地产订购书》或《商品房买卖合同》中的权利义务，特别是逾期办证违约责任。其次，被告国商公司对原告应承担的违约金债权属于普通债权，依法应在拍卖所得款项中依照分配顺序取得清偿。因此，原告要求被告金穗丰公司支付逾期办证违约金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
由于双方对逾期办证违约金无作约定，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，应参照中国人民银行的规定的逾期贷款利息标准计算。由于原告没有提供追讨违约金诉讼时效中断的相关证据，故应从原告向本院递交诉状主张权利之日即2009年10月29日倒计二年即从2007年10月30日起计算违约金。
被告国商公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广州市国商大厦开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告甘静雯支付从2007年10月30日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（违约金以人民币243087.89元为本金，按中国人民银行的规定的逾期贷款利息标准计算）；从本判决发生法律效力之次日起至两被告协同原告甘静雯办理房地产权属证书之日止的逾期办证违约金，被告广州市国商大厦开发有限公司仍按上述标准按月支付给原告甘静雯（违约金总额以不超过本金243087.89元为限）；
二、驳回原告甘静雯其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13526元，由原告甘静雯负担6763元，被告广州市国商大厦开发有限公司负担6763元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起原告在三十日内，被告在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李庆伟
审 判 员 张智荣
代理审判员 张 浩
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 钟细妹
李惠琦