广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深中法房终字第29号
上诉人（原审被告）：罗媚琼。
被上诉人（原审原告）：曾平安。
上诉人罗媚琼因与被上诉人曾平安确认合同无效纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：1993年9月6日，宝安县龙华镇村镇建设办公室向曾平安颁发了一份《建设用地规划许可证》，用地单位为曾平安，用地项目为私人住宅，用地位置为龙华镇油松村第二配套住宅小区23号，用地面积为100平方，经审查符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续；同时注明，本证自核发之日起，有效期为六个月。该证上注明：此证限宝安县私人建房占用荒山地、原有宅基地、村内空闲地。后曾平安在上述土地上兴建了一栋15层的住宅楼，2012年，曾平安就该房产进行了深圳市农村城市化历史遗留违章建筑普查申报。2012年5月25日，曾平安、罗媚琼签订了一份《房屋转让协议》，约定曾平安将位于深圳市宝安区龙华街道松和社区第二配套住宅小区23号一栋楼房转让给罗媚琼，共15层，占地面积约为100平方米，总建筑面积约为2100平方米，本协议项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让；总转让价为人民币4988800元，本协议项下房屋相应的土地使用权价款已包含在总转让价中，公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价；付款方式及期限为在曾平安配合罗媚琼在国土局、村委办理完毕本协议所涉房屋的更名手续，将相关产权人的名称变更为罗媚琼的当日，由罗媚琼将购房款以转账方式，转入曾平安指定账户；曾平安应于本协议签订之日起3天内将本协议项下房屋全部交付给罗媚琼，房屋的所有权自交付给罗媚琼之日起转移给罗媚琼，罗媚琼即行享受相关占有、使用、收益、处分权，曾平安应在向罗媚琼交付房屋之日起2天内，登报声明该房屋已实际交付给罗媚琼之事实；如曾平安不配合罗媚琼在国土局、村委办理完毕本协议所涉房屋的更名手续，罗媚琼除有权要求曾平安履行协议，还有权要求曾平安按房屋转让总款额的5%向罗媚琼支付违约金；甲方承诺，其拥有对本协议项下房屋完全的所有权，如因曾平安致使罗媚琼无法享受到购房后所有人的权益，则曾平安全额退还房款，同时应按同期银行贷款利率的四倍赔偿罗媚琼同期利息的损失，还应再按罗媚琼支付的购房款额的5%向罗媚琼支付违约金。曾平安在庭审中同时提供了曾平安、罗媚琼双方于2012年5月25日另行签订的一份《房屋转让协议》，该协议内容除付款方式及期限、特别约定外与上述协议的内容基本一致，该协议付款方式及期限中约定：曾平安尚欠罗媚琼借款人民币300万元未偿还，罗媚琼有权以曾平安的借款抵偿罗媚琼应支付的房屋转让款，如有不足部分，则转入曾平安指定账户；特别约定中增加以下内容：自本协议签订之日起两年内，曾平安拥有以本协议约定的房屋转让价向罗媚琼回购房屋的权利，曾平安回购房屋时，除向罗媚琼一次性支付房款，还应以房屋转让总款为计算基数，按月利息2%的标准，向罗媚琼支付两年内的（自本协议签订之日起至实际付清回购房款之日止）利息，罗媚琼在此期间所收的房租属罗媚琼所有，曾平安不得减扣其应付罗媚琼的利息，曾平安回购房屋时，还应将罗媚琼为其受让房屋而支付的费用（如办理房产证、补土地使用费、政府征收土地使用费、房产税、因历史遗留申报而应承担的罚款等费用）偿付给罗媚琼；本协议签订之日起两年内，如曾平安未能有经济能力向罗媚琼回购房屋，则曾平安丧失向罗媚琼以本协议约定的房屋转让价回购房屋的权利。2012年8月2日，曾平安在南方都市报上刊登声明，称曾平安将位于深圳市宝安区龙华街道松和社区第二配套住宅小区23号一栋楼房（占地面积约为100平方米，总建筑面积约为2100平方米，）转让给罗媚琼，2012年7月10日，曾平安已将此栋房屋交付给罗媚琼。2013年3月16日，曾平安出具收条，收到罗媚琼购房款人民币20万元，同时注明购房款已全部收清，总款为人民币4988800元。庭审中，曾平安、罗媚琼确认曾平安于2012年7月10日将涉案房产交付给罗媚琼使用，涉案房产建筑面积共计2100平方米，现部分房产由罗媚琼自住，部分房产由罗媚琼出租，还有一部分房产空置；曾平安要求收回房屋，返还罗媚琼已付的购房款和利息，同时放弃罗媚琼使用涉案房产期间的房屋占有使用费；罗媚琼主张其分期向曾平安支付了购房款，但罗媚琼没有保存相关付款凭证，也没有转账记录，只有曾平安出具的收条。
曾平安一审诉讼请求为：1、确认《房屋转让合同》无效，退回所收租金500000元；2、本案的诉讼费由罗媚琼承担。
原审法院认为，曾平安、罗媚琼签订的《房屋转让协议》中，约定曾平安将位于宝安区龙华街道松和社区第二配套住宅小区23号房产转让给罗媚琼，但上述房产只是进行了深圳市农村城市化历史遗留违章建筑普查申报，没有合法的报建手续，依法不得转让，故曾平安、罗媚琼之间签订的《房屋转让协议》违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，罗媚琼应当将上述房产返还给曾平安，曾平安应当将其向罗媚琼收取的购房款及利息返还给曾平安。曾平安、罗媚琼已经确认罗媚琼共向曾平安支付了购房款人民币4988800元，曾平安应当向罗媚琼返还该笔购房款并支付曾平安占有上述购房款期间的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率标准，由于罗媚琼不能举证证明其付款的具体时间，故应从罗媚琼提供的收条上载明的收款日期2013年3月16日起算，计算至本判决指定支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曾平安与罗媚琼于2012年5月25日签订的《房屋转让协议》无效，罗媚琼于本判决生效之日起十日内将宝安区龙华街道松和社区第二配套住宅小区23号房产返还给曾平安；二、曾平安于本判决生效之日起十日内向罗媚琼返还购房款人民币4988800元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2013年3月16日起计算至本判决指定支付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8800元，由曾平安、罗媚琼各负担人民币4400元，上述费用曾平安已预交。
上诉人罗媚琼不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判驳回曾平安的全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由曾平安承担。事实和理由：一、一审判决错误适用法律。l、一审判决认定涉案房产没有合法报建手续，依法不得转让，但并未列明该认定的法律依据。2、一审判决认定涉案《房屋转让协议》违反我国法律法规的有关规定，但也没指出违反哪条法律或行政法规规定。二、曾平安起诉的是确认之诉，其要求法院确认合同无效，但一审判决违背民事诉讼的“不告不理”的原则，在曾平安并未起诉要求返还房产，罗媚琼也未要求返还房款的情况下，判令罗媚琼向曾平安返还房产，曾平安向罗媚琼返还房款，故一审判决明显违法。综上所述，罗媚琼特提起上诉，请二审法院审理后作出公正的二审判决。
被上诉人曾平安未作答辩。
经二审查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案房产没有报批报建手续，且曾平安已经将涉案房屋作为历史遗留违法私房向有关行政主管部门进行了申报，行政主管部门对该房屋的合法性尚未作出处理。本案的处理结果应以行政主管部门对涉案房屋的合法性作出的决定为前提。综上，原审法院对本案进行实体审理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第653号民事判决；
二、驳回被上诉人曾平安的起诉。
本案一、二审案件受理费不予收取，上诉人罗媚琼与被上诉人曾平安各自预交了人民币8800元，由法院予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 杨 爽
审 判 员 聂 效
助理审判员 王 丹 妮
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 李全慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。