湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第3734号
原告长沙佳英房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区杉木冲路佳英农博小区1号栋。
法定代表人邹辉，公司经理。
委托代理人丁西艺，湖南若华律师事务所律师。
被告曾彩凤。
原告长沙佳英房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告曾彩凤（以下简称被告）追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2014年5月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人丁西艺到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月，原告与被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110123908），被告购买原告开发的融程领秀佳园项目中第6栋N单元9层908号房，该商品房总金额为544919.00元，被告首付164919.00元，剩余房款380000.00元，由被告向中国建设银行贷款，以按揭方式支付。原告与中国建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为被告的按揭贷款提供了保证担保。在原告与被告签订的《合同补充协议》（附件四）中，协议第二条第7点明确约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》或变卖合同，并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。”
本案被告在合同履行过程中，多次出现逾期还款的情况，中国建设银行依《最高额保证合同》及与被告的按揭合同，直接从本案原告的专项保证金账户上扣划了相应款项，截至起诉之日，原告因承担保证责任已经代为偿付人民币21025.48元。依《担保法》之相关规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故原告请求法院判令：1、被告立即向原告偿还人民币21025.48元；2、被告承担违约金54491.9元；3、被告承担逾期还款利息（自银行扣划原告保证账户之日起至被告付清之日止）；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告未到庭，无答辩。
经审理查明：
2011年3月3日原告（甲方）与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方（开户金融机构中国建设银行股份有限公司长沙红星支行，账号43×××55）开发建设并依法销售的座落于长沙市雨花区时代阳光大道西路369号的经批准命名为融城领秀家园的商品房发放个人住房（商业用房）贷款，甲方同意对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，具体事项双方另行签订保证合同。同日，原告（保证人，甲方）与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（债权人，乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号4308000012011000193），约定为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。合同主要约定：1，本合同所称“债务人”是指因购置座落于长沙市雨花区时代大道西369号融城领秀家园项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2011年3月1日至2014年3月1日期间因乙方向债务人发放个人住房、商业用房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用。2，甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。3，甲方应在本合同生效之日起30个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户，户名：长沙佳英房地产开发有限公司，账号：43×××79。对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。
2011年7月6日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110123908），合同约定：被告购买原告开发的融程领秀佳园项目中第6栋N单元9层908号房，该商品房合同约定建筑面积共90.42平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6026.53元，总金额544919.00元。被告按银行按揭贷款方式按期付款，首付款164919.00元于2011年7月6日支付，剩余房款380000.00元向银行申请贷款。合同对买受人逾期付款的违约责任、房屋交接及违约责任、物业服务等作出了约定。合同后附有以下附件：附件一《房屋平面图》，附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》，附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。同日签订的附件四《合同补充协议》内第二点“按揭贷款办理事宜”第7条载明：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》或变卖合同，并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。”
被告签订购房合同后向中国建设银行股份有限公司长沙红星支行办理了个人住房按揭贷款，原告按与中国建设银行湖南省分行的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号4308000012011000193）承担该住房按揭贷款的连带保证责任。在合同履行过程中，被告多次出现逾期还款的情况，中国建设银行股份有限公司长沙红星支行依与原告的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及与被告的住房按揭贷款合同，直接从原告的专项保证金账户（户名：长沙佳英房地产开发有限公司，账号：43×××79）上扣划相应款项偿还被告逾期贷款：2013年3月29日扣划5928.77元（其中偿还利息4376.94元，偿还本金1526.84元，偿还罚息24.99元），2013年4月27日扣划3038.12元（其中偿还利息2226.87元，偿还本金770.31元，偿还罚息40.94元），2013年5月31日扣划3016.33元（其中偿还利息2222.25元，偿还本金774.93元，偿还罚息19.15元），2013年6月28日扣划3019.82元（其中偿还利息2217.60元，偿还本金779.58元，偿还罚息22.64元），2013年7月30日划扣3025.26元（其中偿还利息2212.91元，偿还本金784.27元，偿还罚息28.08元），2013年8月29日扣划2997.18元（其中偿还利息2208.21元，偿还本金775.37元，偿还罚息13.60元），以上合计原告因承担保证责任代为被告偿付21025.48元。
另查明，2013年7月17日原告委托湖南若华律师事务所向被告发出律师函，催促被告在收到律师函之日起5个工作日内及时将原告代为缴付的按揭款付至原告的专项保证金账户。涉案房屋于2013年8月30日登记房屋产权，权证号为：长房权证雨花字第××号，房屋为被告单独所有；涉案借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人中国建设银行股份有限公司长沙红星支行核对无误、收执。原告于2013年11月20日诉至本院，请求判如所请。
上述事实，有《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、《长沙市商品房买卖合同》、房屋产权证书、律师函、个人贷款还款凭证、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：
原告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件均系双方真实意思表示，且不违反法律及法规的禁止性规定，合法有效。原告为被告与中国建设银行股份有限公司长沙红星支行的住房按揭贷款提供连带保证责任为三方真实意思的表示，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条，保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿，原告要求被告偿还代付款21025.48元及自银行划扣之日、按中国人民银行同期同类贷款利率计算还款利息的诉讼请求，本院予以支持，分段计算如下：2013年03月29日至2013年4月26日，本金为5928.77元；2013年4月27日至2013年5月30日，本金为8966.89元；2013年5月31日至2013年6月27日，本金为11983.22元；2013年6月28日至2013年7月29日，本金为15003.04元；2013年7月30日至2013年8月28日，本金为18028.3元；2013年8月29日至清偿之日，本金为21025.48元。
根据原告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》对保证期间的约定，抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书已交贷款人中国建设银行股份有限公司长沙红星支行核对无误、收执，原告的保证责任自贷款人取得相关权证之日免除。在原告承担保证责任期间，根据原告与被告签订的附件四《合同补充协议》的约定，被告逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，原告有权要求被告按照全部购房款的10%支付违约金，但该约定明显过高，本院酌情调整为按原告本案代为偿还金额的50%即10512.74元支付违约金。
综上，根据《中华人民共和国担保法》第十四条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告曾彩凤在本判决生效后7日内偿还原告长沙佳英房地产开发有限公司21025.48元及利息（以中国人民银行同期同类贷款利率，分段计算至本判决确定的清偿之日止：2013年03月29日至2013年4月26日以5928.77元为基数；2013年4月27日至2013年5月30日以8966.89元为基数；2013年5月31日至2013年6月27日以11983.22元为基数；2013年6月28日至2013年7月29日以15003.04元为基数；2013年7月30日至2013年8月29日以18028.3元为基数；2013年8月29日至本判决确定的清偿之日以21025.48元为基数）。
二、被告曾彩凤在本判决生效后7日内支付原告长沙佳英房地产开发有限公司违约金10512.74元；
三、驳回原告长沙佳英房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1768元，保全费775元，公告费560元，合计3103元，由被告曾彩凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘中立
人民陪审员 马春柳
人民陪审员 李 虹
二〇一四年五月十九日
书 记 员 胡 主
附：
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。