广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民初11696号上诉人（原审原告）：邓月银，女，1974年11月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：卜晖斌，男，1968年1月16日出生，汉族，广州市越秀区，系邓月银的丈夫。被上诉人（原审被告）：广州市麓湖轩房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区麓湖路9号702号。法定代表人：蔡丽花，该公司经理。委托诉讼代理人：王振荣，该公司员工。委托诉讼代理人：朱和叶，该公司员工。上诉人邓月银因与被上诉人广州市麓湖轩房地产开发有限公司（以下简称麓湖轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邓月银上诉请求：1.撤销一审判决，改判麓湖轩公司一次性向邓月银支付2016年9月30日至2017年11月13日止的逾期交房违约金，违约金的计算按照每日万分之五计算；2.一、二审诉讼费由麓湖轩公司承担。事实和理由：（一）一审法院接纳麓湖轩公司有关异常天气延期交楼的抗辩意见，并认定麓湖轩公司可延期至2016年11月27日交楼不当。双方签订商品房预售合同时，该楼盘所剩的工作只有一些室内装修和验收报批环节，这些工作不会受到异常天气的影响，所以不会影响交楼的期限。（二）一审以2017年5月11日作为邓月银收楼时间计算赔偿期限不合理，应当以该房屋达到国家规定法定交付条件的2017年11月13日为交楼时间计算赔偿期限，且麓湖轩公司应立即就邓月银提出的有关问题给予书面答复和处理意见。麓湖轩公司未交付《建设工程竣工验收备案表》给邓月银，双方合同虽未约定将该表作为收楼条件交付，但该表是法律规定的必备的交楼条件，双方规定的交楼标准低于法定条件，故应以法定条件完成交付。而邓月银在2017年5月11日签收楼确认书时明确书面答复写明过，开发商未向邓月银提供有关该楼宇的验收合格证明，只出示有关文件复印件。而据双方合同约定，乙方对该商品房的交付标准和条件提出异议的，甲方应当在10日内作出书面答复和处理意见，否则该商品房视为未交付，而麓湖轩公司至今还未出示书面答复和处理意见，所以该商品房应当视为未交付。（三）麓湖轩公司应当向邓月银支付已付房价款0.05%的违约金。双方签订的商品房预售合同关于违约责任的规定对邓月银不公，该合同约定若乙方未依约支付房价款，则甲方有权要求乙方按总房价款的0.05%支付违约金，而当甲方未按期交付房屋时，却只规定甲方向乙方按每日0.03%的标准赔偿违约金，明显不公平。麓湖轩公司二审答辩称，1.不同意邓月银的上诉请求，合同已经有约定遇到异常天气可以据实顺延，并没有在据实顺延上增加任何条件。2.邓月银已经在一审中明确其是2017年5月11日收楼，如果当时邓月银认为不具备房屋交付条件，邓月银可以不收楼。3.关于违约金计算，邓月银在一审中的诉讼请求就是按照每日0.03%计算，邓月银现在提出要计算0.05%，等于是推翻了一审的诉讼请求。4.一审认定的逾期交房违约金的计算日期错误，应该计算到2017年5月10日。邓月银向一审法院起诉请求：麓湖轩公司向邓月银支付自2016年10月1日至2017年5月11日止的逾期交房违约金（以房价款总额4070000元为基数，按照每日万分之三的标准计算，共272283元）。一审法院认定事实：2015年12月16日，邓月银（乙方，买方）与麓湖轩公司（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》（编号：201512191361），约定：乙方所购商品房为麓湖路7-9号麓湖轩×层××房，房屋地址：越秀区麓湖路××号××房，用途为住宅，合同约定建筑面积共112.042平方米，其中套内面积89.7737平方米，共有分摊面积约22.2683平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米45336.22元，总金额4070000元。甲方同意乙方按一次性付款方式支付房款，在2015年12月16日前支付全部房价款4070000元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年9月30日前将房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.由于甲方的原因导致未能按期交付房屋的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.03%的违约金。如果遇有以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方交房的时间可以据实顺延，且双方互不追究责任：在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》以后，如遇日降雨量达25毫米以上或者八级以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；甲方的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者控制事件等原因延期。第十五条房屋交付时的有关资料：甲方双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起即日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付……等。该合同附件七的补充协议第八条约定：（一）如甲方已成功向政府有关部门提交了取得相关审批、证明所需提交的文件，但因不可归责于甲方的原因导致甲方在合同约定的甲方期限前未能取得相关审批文件、证明文件的，该商品房视为已符合交付标准，乙方应按期收楼，甲方不需就此承担包括逾期交楼在内的任何责任。（四）如甲方交楼文件齐全，即使乙方拒绝办理收楼手续，亦视为该商品房已符合交付标准，乙方不得拒绝收楼。第九条（七）如甲方已具备本合同约定的收楼条件，乙方因装修、装饰、设备等不属于严重影响正常居住使用的问题为由拒绝收楼的，则商品房视为已按照合同约定收楼时间交付。第十条乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性以书面方式提出异议，否则，异议无效。甲方在接到乙方异议后，只要在约定期限内做出答复或处理意见，即视为该商品房已如期交付给乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任。第二十七条提示：双方确认《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，并非甲方提供的格式合同。甲方提示乙方注意《商品房买卖合同》及本补充协议中的有关乙方责任条款和甲方免责条款的内容，如有疑问，乙方可向甲方咨询。乙方签署《商品房买卖合同》及本补充协议后，视为乙方对条款内容已有充分的了解和认识，并且自愿承担遵守这些条款内容的后果。本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分，由双方签署《商品房买卖合同》时同时签署。本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致的，以本补充协议为准……等。合同签订后，邓月银向麓湖轩公司支付了全额购房款4070000元。为证明涉案大楼已具备合同约定的交付条件，麓湖轩公司提交了：1.《永久水表安装完毕证明书》；2.《客户受电工程竣工检验意见书》；3.《通邮申报表》；4.《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单（对外使用）》；5.《人防工程专项竣工验收备案意见书》；6.《临时管理规约》；7.《建设工程消防验收意见书》。邓月银质证称：对上述证据的真实性均无异议，但邓月银于2017年5月11日才收楼。另麓湖轩公司提供了广东省气候中心出具的《广州市越秀区麓湖路气象信息》，以证明自2015年12月16日（签订合同之日）至2016年9月30日期间符合合同约定“异常天气”的共计58天，邓月银质证称：对该证据的真实性、关联性、合法性均不予确认。一审庭审中，邓月银称麓湖轩公司于2017年5月11日将涉案房屋交付给邓月银，并向一审法院提交了《收楼确认书》的复印件及日期为2017年5月11日的《银行代扣管道燃气费授权书》，其中《收楼确认书》记载邓月银对购买的××单元验收确认无异议，自即日起接受该单元。麓湖轩公司质证称：因《收楼确认书》无原件，故对其真实性、关联性、合法性不予确认；对《银行代扣管道燃气费授权书》的真实性无异议，但只能证明邓月银于2017年5月11日装燃气，而煤气公司于2017年5月3日就已经验收。在本案一审审理过程中，麓湖轩公司于2017年11月13日取得《建设工程竣工验收备案表》。一审法院认为：邓月银和麓湖轩公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方应依约履行。邓月银已依约支付全额购房款，麓湖轩公司应在合同约定的期限2016年9月30日前将涉案房屋交付给使用，但麓湖轩公司并未依约向邓月银交付符合交楼条件的房屋，麓湖轩公司构成逾期交楼，应承担相应的违约责任。因上述合同约定，在邓月银、麓湖轩公司签订合同后如遇相应的异常天气交房的时间可以据实顺延，根据麓湖轩公司提供的气象资料证据显示，合同签订后的异常天气的天数为58天，故对麓湖轩公司主张交楼时间应顺延至2016年11月27日的抗辩意见，一审法院予以接纳。因此，麓湖轩公司承担逾期交房的违约金应从2016年11月28日起计算，且上述违约金数额以不超过所付房款总额为限。据已查明的事实，麓湖轩公司至2017年11月13日才取得《建设工程竣工验收备案表》。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然双方合同没有约定《建设工程竣工验收备案表》为交楼条件之一、以及麓湖轩公司已取得涉案《商品房预售合同》约定符合交楼条件的文件，但仍未取得《建设工程竣工验收备案表》。如上所述，双方约定的交楼条件低于法定条件，故麓湖轩公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《建设工程竣工验收备案表》。因此，涉案房屋所在项目至2017年11月13日才符合交楼条件。鉴于邓月银已确认于2017年5月11日接收涉案房屋，邓月银在涉案房屋尚未符合交楼条件的情况下实际收楼，应视为对交楼标准的让渡，故对邓月银要求麓湖轩公司承担逾期交房违约金的截止日期计算到邓月银实际收楼2017年5月11日止的主张，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2018年2月12日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市麓湖轩房地产开发有限公司一次性向邓月银支付自2016年11月28日起至2017年5月11日止的逾期交房违约金（每日按已付房款4070000元的0.03%计付，且上述违约金累计的总额以不超过已付房款4070000元为限）；二、驳回邓月银的其他诉讼请求。案件受理费5384.2元，由邓月银负担50元，由广州市麓湖轩房地产开发有限公司负担5334.2元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，邓月银于一审庭审中称“2017年5月11日收楼，合同约定是2016年9月30日”，二审期间亦确认其于2017年5月11日已接收涉案房屋的钥匙，但认为麓湖轩公司没有将收楼相关的文件给其，其没有实际使用涉案房屋。本院认为，邓月银于一审时主张麓湖轩公司向其支付自2016年10月1日至2017年5月11日止的逾期交房违约金（以房价款总额4070000元为基数，按照每日万分之三的标准计算），其二审主张麓湖轩公司应向其支付2016年9月30日至2017年11月13日止的逾期交房违约金（违约金按照每日万分之五计算），其中部分上诉请求已超过一审的诉讼请求，对于超出其一审诉讼请求的部分，不属于本案的审理范围，本院不予调处。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：涉案房屋的交楼时间应否因异常天气而顺延至2016年11月27日。邓月银和麓湖轩公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。邓月银称涉案《商品房预售合同》签订时涉案房屋所在大楼已经封顶，天气情况对交楼不会造成影响，邓月银对其该主张未能提供充分的证据，即使如邓月银所述涉案房屋所在大楼在合同签订时已经封顶，但邓月银并无证据证明其在签订涉案《商品房预售合同》时曾对合同第十四条关于“如果遇有以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方交房的时间可以据实顺延，且双方互不追究责任：在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》以后，如遇日降雨量达25毫米以上或者八级以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；……”的约定提出过异议，双方仍将异常天气作为可顺延交房的情形，故本院对邓月银关于不应以出现异常天气为由顺延交房时间的主张不予采信。根据麓湖轩公司提供的气象资料显示，合同签订后异常天气的天数为58天，一审法院据此认定麓湖轩公司的交楼时间应顺延至2016年11月27日并无不当，本院予以认可。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。邓月银在本案诉讼中多次作出其已于2017年5月11日收楼并接收涉案房屋钥匙的自认，其并无充分证据否定其所作的上述自认，一审认定邓月银实际收楼时间为2017年5月11日，邓月银在涉案房屋尚未符合交楼条件的情况下实际收楼，应视为其对交楼标准的让渡，并无不当。邓月银关于应以2017年11月13日认定为其收楼之日的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，邓月银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邓月银负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年九月三日书记员  贾妍胡秀红