湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第01408号
原告广东碧桂园物业服务有限公司宁乡分公司，住所地宁乡县金洲新区金洲大道东288号宁乡碧桂园。
负责人陈子良，该公司经理。
特别授权委托代理人宋钧雷，男，1987年9月15日出生，汉族，居民，住浙江省兰溪市兰江街道府前路234号-2号，系公司职员。
委托代理人刘汉辉，男，1987年6月2日出生，汉族，居民，住武汉市武昌区珞珈山16号，系公司职员。
被告张强，男，1969年12月30日出生，汉族，居民，住四川省宜宾市翠屏区小碑巷*号附*号。
原告广东碧桂园物业服务有限公司宁乡分公司（以下简称碧桂园宁乡物业公司）诉被告张强物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园宁乡物业公司委托代理人刘汉辉到庭参加了诉讼，被告张强经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告购买了长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司开发的位于宁乡县金洲新区金洲大道东288号碧桂园·山湖城商品住宅区的翠岸莺啼三街7栋104号商品房。原、被告双方并于2011年6月22日签订了《宁乡碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月768.29元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2011年5月1日至2014年1月31日一直未支付物业服务费，欠款25353.57元。原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《宁乡碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告支付2011年5月1日至2014年1月31日的物业服务费25353.57元；2、判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金（按逾期应付款每日百分之零点三计算），暂计至2014年2月12日为35771.6元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告张强未答辩。
在举证期限内，原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、原、被告签订的《碧桂园·山湖城前期物业服务协议》，拟证明原告向被告提供物业管理服务，并对服务费用、缴费期限、违约责任等达成一致的事实；
证据2、《宁乡碧桂园房屋交接表》、《业主入住登记确认表》，拟证明被告收房及入住时间的事实，张强于2011年6月22日办理收楼手续；
证据3、《短信催款记录汇总表》、《催缴通知书》、《律师函》、《快递回单》，拟证明原告多次向被告催收物业服务费的事实；
证据4、原告获得的县、市荣誉称号，拟证明原告为宁乡碧桂园物业提供了优质服务。
证据5、被告张强的房屋产权证，拟证明被告张强的房屋建筑面积为314.74㎡。
证据6、湖南省服务价格登记证，拟证明原告收取物业服务费经过宁乡物价部门批准。
证据7、欠费明细表，拟证明被告张强的欠费数额。
证据8、宗地图，拟证明被告张强房屋的花园面积277.62㎡。
证据9、确认书，拟证明张强房屋的物业服务费应从2010年10月开始缴纳。
被告张强未提交证据，亦未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证的权利。
对原告碧桂园宁乡物业公司提交的证据，本院认证如下：对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，其来源合法，内容真实，与本案相关联，依法确认为有效证据予以采信。
根据本院采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
被告张强系宁乡碧桂园·山湖城商品住宅区的翠岸莺啼三街7栋104号商品房业主，该房屋建筑面积为314.74㎡，花园面积为277.62㎡，由开发商于2011年6月22日交付业主。2011年6月22日，原告碧桂园宁乡物业公司与被告张强签订《碧桂园·山湖城前期物业服务协议》，约定由原告为被告居住小区提供物业管理服务。合同第四条约定，业主交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。合同第六条约定，业主应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，物业公司采用银行代收代交的方式于公历每月5日前向业主扣取上月的物业服务费，业主应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。合同第十六条约定，业主或使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳滞纳金。根据被告的房屋建筑面积、花园面积、以及约定的收费标准，被告每月应交物业服务费为768.29元（314.74×2＋277.62×0.5）。被告确认该物业自2010年10月1日开始收取物业服务费，但自2011年5月起至2014年1月的物业服务费未交纳。以768.29元／月的标准计算，被告应交物业服务费为25353.57元。为此，原告多次发短信和快递催缴，并向被告发送律师函，要求被告支付物业服务费及相应滞纳金，但被告至今未支付。诉讼中，原告要求从应付物业服务费当月开始第三个月第一天起至实际全额支付应付款之日止（暂计算至2014年3月11日），按逾期应付款每日万分之五计算违约金，对其余违约金的请求自愿放弃。按每日万分之五计算，上述欠费的违约金为6285.38元（2011年7月1日至2014年3月11日）。
本案争议的焦点为：被告是否应按《碧桂园·山湖城前期物业服务协议》的约定交纳物业服务费。
本院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议合法有效，对原、被告均具有法律约束力。物业服务协议签订后，原告碧桂园宁乡物业公司提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告缴纳相应的物业服务费用。因被告在办理房屋交付手续后一直未使用该物业，根据相关法律规定，其物业服务费可按90%交纳。故被告应支付上述房屋自2011年5月起至2014年1月的物业服务费为22818.21元（25353.57元×90%）。按照合同约定交纳物业服务费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业服务费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。双方约定的滞纳金应为违约金性质，原告要求计算的违约金标准低于合同约定标准，其该项诉讼请求不违反法律规定，故亦予支持。因本院支持的物业服务费为22818.21元，故违约金应为5656.84元（6285.38元×90%）。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张强于本判决生效之日起5日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司宁乡分公司支付自2011年5月1日至2014年1月31日的物业服务费22818.21元；
二、被告张强于本判决生效之日起5日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司宁乡分公司支付自2011年7月1日起至2014年3月11日止欠缴物业服务费的违约金5656.84元；
三、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1328元，由被告张强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 马建波
审 判 员 江晓辉
人民陪审员 游超行
二〇一四年八月十四日
书 记 员 张晓凤
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。