安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00004号
上诉人（一审被告）：杨文广，男，1978年6月2日出生，汉族，居民。
委托代理人：孙建良，宿州市埇桥区西二铺乡法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：宋祖奎，男，1977年8月3日出生，汉族，居民。
委托代理人：周步海，男，1964年3月21日出生，汉族，公务员。
被上诉人（一审被告）：王桂兰，女，1958年6月20日出生，汉族，居民。
被上诉人（一审被告）：杨金花，女，1979年10月16日出生，汉族，居民，港澳证件号码R829107（0）。
委托代理人：王桂兰，女，1958年6月20日出生，汉族，居民，系杨金花之母。
上诉人杨文广因与被上诉人宋祖奎、王桂兰、杨金花房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2013年10月29日作出的�2012）宿埇民一初字第2843号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月17日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员许劲松、杨俊举组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
宋祖奎一审起诉称：2005年8月22日，宋祖奎经亲戚介绍得知王桂兰、杨金花、杨文广在裕城花园10#楼609室安置房一套要出售，宋祖奎经与王桂兰、杨金花协商达成一致意见，宋祖奎支付王桂兰押金（定金）10000元，由杨金花出具收条。宋祖奎在居住该房前，陆续给付购房款合计131000元。2006年10月1日双方签订房屋买卖协议，至2006年底前宋祖奎又付清剩余房款14000元。王桂兰为了证明该房无争议，又将（1991）宿市法民字第259号判决号判决书、执行文书、拆迁安置协议、上房结算单等材料复印给宋祖奎，证据材料显示杨金花、杨文广也对该房拥有所有权，在房屋买卖协议书上王桂兰、杨�花、杨文广签名、捺印。宋祖奎认为该房屋买卖协议成立，宋祖奎履行了全部义务，王桂兰已将该房交付给宋祖奎使用多年，但王桂兰、杨金花、杨文广不予协助办理房屋产权过户手续，致使该房至今未能过户到宋祖奎名下。为此，宋祖奎提起诉讼，请求判令王桂兰、杨金花、杨文广履行合同义务，配合宋祖奎办理房产证过户，诉讼费用由王桂兰、杨金花、杨文广负担。
王桂兰、杨金花一审答辩称：王桂兰将裕城花园10#楼609室拆迁安置房卖给宋祖奎属实。杨金花、杨文广对卖房之事均知晓，签协议时杨文广不在场，是王桂兰让杨金花代杨文广签名。2006年，宋祖奎已将购房款145000元全部付清。宋祖奎购买房屋后要求协助过户，王桂兰、杨金花、杨文广都去了房产局，但后来杨文广不同意又离开。
杨文广一审答辩称：杨文广对宋祖奎购买裕城花园10#楼609室的事实不知情，宋祖奎未与房屋共有人杨文广协商，购房协议上无杨文广签字，杨文广也未授权她人代为签字。2007年，宋祖奎提出要求办理房屋产权过户时，王桂兰、杨金花欺骗杨文广去的房管局，杨文广才知道房屋被卖与宋祖奎。王桂兰、杨金花与宋祖奎签订的房屋买卖协议无效，宋祖奎要求杨文广协助办理过户手续违反法律规定，应予驳回。
一审法院查明：杨文广、杨金花与王桂兰系母子关系。1991年6月王桂兰与其丈夫杨玉军经原宿州市人民法院判决离婚。双方婚姻关系存续期间将其父母原房屋拆除，重新建造楼房一处（四间三层），离婚时王桂兰分得该楼房价值的一半。2000年12月23日，宿州市房屋拆迁安置事务所与被拆迁人王桂兰签订《宿州市房屋拆迁安置协议》，安置上房清单上有王桂兰、杨文广、杨金花的三套住房和一间门面房。现杨文广居住宿州市汴河路北裕城花园11号楼502室，其中两套住房及门面房的房地产权人为王桂兰、杨金花、杨文广。2005年8月22日，宋祖奎经亲戚介绍得知王桂兰在裕城花园10号楼0609室的安置房要出售，宋祖奎与王桂兰、杨金花经协商后，先给付王桂兰押金10000元，杨金花出具收条。之后，宋祖奎又陆续支付给王桂兰购房款90000元。2006年9月1日宿州市房产局颁发的房屋产权证载明，该房地产权利人为王桂兰，共有人为杨文广等2人，建筑面积109.04平方米。2006年10月1日，宋祖奎与王桂兰、杨金花签订了房屋买卖协议，协议载明：“该房屋售价145000元，已付100000元，剩余45000元于2006年底前付清”。宋祖奎已按照约定付清购房款，并从协议签订后即对该房占有、使用至今。2008年前后，宋祖奎要求王桂兰、杨金花、杨文广协助办理房地产权过户手续，并同王桂兰、杨金花、杨文广一起来到房管局办理，因杨文广不同意协助，办证未果。另查明，2006年10月1日，宋祖奎与王桂兰、杨金花签订的房屋买卖协议及杨文广出具的委托书上的签名、手印，均不是杨文广本人所为，系王桂兰让杨金花代杨文广签名、捺印。
一审法院认为：王桂兰、杨金花与宋祖奎签订了房屋买卖协议将裕城花园10号楼0609室出售给宋祖奎，双方均在该协议上签名、捺印，协议上杨文广的签名虽不是杨文广本人所签，鉴于王桂兰与杨文广系母子关系，宋祖奎有理由相信王桂兰有代理权，构成表见代理。宋祖奎支付的购房价款与当时市场售价相当，宋祖奎于2006年付清购房款后即占有使用该房屋至今，杨文广对此未提出异议，宋祖奎对房屋属善意取得。2008年杨文广已知道王桂兰售房，但其未在法律规定的期限内行使撤销权，该房屋买卖协议已产生绝对效力，杨文广、王桂兰、杨金花应按协议约定履行自�的义务。杨文广提出王桂兰未经其授权、私自转让房屋，房屋买卖协议无效的理由不能对抗善意购房的宋祖奎。宋祖奎请求王桂兰、杨文广、杨金花履行合同义务，配合办理房屋产权过户手续的理由正当，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十五条、第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，判决：一、限王桂兰、杨金花、杨文广在判决生效后十日内协助宋祖奎办理宿州市汴河路北裕城花园10号楼0609室房屋所有权的变更登记手续；二、驳回宋祖奎、王桂兰、杨金花、杨文广的其他诉讼请求。案件受理费1570元，由宋祖奎负担。
杨文广不服一审判决，向本院提出上诉称：1、王桂兰、杨金花与宋祖奎之间房屋买卖合同虚假，该房屋买卖协议无效。2、王桂�将杨文广排除在共有人之外，其私下售房并未征求杨文广的意见，其卖房行为不构成表见代理。3、宋祖奎明知杨文广系涉案房屋的共有权人，王桂兰、杨金花不具备代理权，在三共有人对房屋买卖存在争议的情况下，宋祖奎以明显低于当时的市场价格购买涉案房屋，其行为不构成善意取得。4、杨文广虽知道王桂兰、杨金花有私自卖房行为，但未见到房屋买卖协议，杨文广是在一审第二次开庭才见到该份买卖协议，故未及时行使撤销权。但杨文广在见到一审调解书后就进行了申诉，阻止了王桂兰、杨金花的卖房行为。5、杨文广作为涉案房屋的共有人，在同等条件下有优先购买权，而王桂兰、杨金花从卖房到本次诉讼一直欺骗杨文广，企图剥夺杨文广的优先购买权。6、宋祖奎并没有请求确认房屋买卖协议的效力，一审却判决该协议有效，程序错误。综上，一审法院�定事实、适用法律、审判程序均存在错误，请求依法改判买卖协议无效，驳回宋祖奎的诉讼请求。
宋祖奎答辩称：1、一审查明事实清楚。王桂兰房屋拆迁分得三套房屋及一间门面房，为给杨文广治病遂决定出售其中一套房，宋祖奎先付的押金，后将房款全部付清。王桂兰将钥匙交给宋祖奎后，宋祖奎就一直居住至今。杨文广对房屋买卖及使用情况均知晓。2、杨文广称王桂兰出具的委托书虚假，但王桂兰与宋祖奎无任何利害关系。3、宋祖奎与王桂兰间的亲属关系不影响买卖合同的成立，因为宋祖奎在买房时认为王桂兰、杨金花有权代表杨文广签订卖房协议。杨文广在宋祖奎要求办理产权过户手续时就应当知晓涉案房屋被卖出的事情，但杨文广一直未主张权利。请求驳回杨文广的上诉请求，维持原判。
王桂兰、杨金花答辩称：房子既然已经卖给宋祖奎，就应当协�宋祖奎办理房屋产权变更登记手续。
二审期间，杨文广新提交一份一审法院对王桂兰的问话笔录，以证明王桂兰、杨金花同意售房，而杨文广不愿意签字，王桂兰、杨金花与宋祖奎系恶意串通私下售房。
宋祖奎发表质证意见为：该份问话记录比较笼统，杨文广本来就没有在房屋买卖协议上签字。2007年，在宋祖奎与杨文广、王桂兰、杨金花一起到房产局办理过户手续时，杨文广不同意协助就离开了。
王桂兰、杨金花对此份证言的真实性未提出异议。
根据当事人二审中举证、质证意见，本院认证意见为：该份书证来源合法，内容真实，本院予以认定。但仅凭该份证据不能证明王桂兰、杨金花与宋祖奎存在恶意串通。
经二审审理查明：王桂兰、杨金花、杨文广拆迁安置的三套房产分别为坐落在宿州市汴河路裕城花园7号楼304室、10号楼609室、11号楼502室，该三处房�办理了产权登记手续，房屋产权证上载明王桂兰、杨金花、杨文广为共有人。除本院认定的上述事实外，一审认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：宋祖奎与王桂兰、杨金花签订的房屋买卖合同的效力如何认定，一审判决是否适当。
根据相关法律规定，表见代理系行为人无代理权而以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效的法律制度，其立法目的在于保障交易安全及善意相对人的合法利益。本案中，宋祖奎基于王桂兰与杨文广、杨金花之间的特殊血缘关系及其与王桂兰存在亲戚关系的事实，其有理由相信王桂兰、杨金花有权代表杨文广处分涉案房产，宋祖奎在订立合同过程中善意且无任何过失，杨金花代表杨文广签订房屋买卖协议的行为构成表见代理。协议签订后，宋祖奎付清全部房款并实际占有使用该房屋至今。2007年杨文广在王桂兰、杨金花、宋祖奎办理房屋产权变更登记时，其知悉涉案房屋将转让给宋祖奎的情况，杨文广虽拒绝签字，但并未阻止宋祖奎继续管理使用该房屋，涉案协议不违反相关法律规定，宋祖奎支付的房款也未明显低于交易时的市场价值，且杨文广提供不出王桂兰、杨金花与王祖奎恶意串通的相关证据。故一审认定宋祖奎与王桂兰、杨金花签订的房屋买卖协议合法有效正确。对杨文广上诉主张涉案协议无效的理由，本院不予采纳。因宋祖奎的合同义务已履行完毕，王桂兰、杨金花、杨文广有义务协助宋祖奎办理产权变更登记。一审判决王桂兰、杨金花、杨文广协助宋祖奎办理房屋产权变更登记手续正确，本院予以维持。如杨文广认为王桂兰、杨金花未经过其同意出售房屋，侵犯其共有权，其可向无处分权人王桂兰、杨金花主张权利。另，因宋祖奎在本案中仅有一项诉求，一审已予支持，而王桂兰、杨金花、杨文广在一审中也未提起反诉，一审判决驳回宋祖奎、王桂兰、杨金花、杨文广的其他诉讼请求明显不当，本院予以撤销。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人杨文广的上诉理由无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2012）宿埇民一初字第2843号民事判决第一项，即“限王桂兰、杨金花、杨文广在判决生效后十日内协助宋祖奎办理宿州市汴河路北裕城花园10号楼0609室房屋所有权的变更登记手续”；
二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2012）宿埇民一初字第2843号民事判决第二项，即“驳回宋祖奎、王桂兰、杨金花、杨文广的其他诉讼请求”。
二审案件受理费1570元，由上诉人杨文广负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
代理审判员 许劲松
代理审判员 杨俊举
二〇一四年三月十日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，�定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。