湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0821民初1157号
原告：京山金鹰工贸有限公司，住所地湖北省京山县宋河镇映月大道99号。
法定代表人：金成武，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李振新，湖北惠山律师事务所律师。
被告：董朝斌，男，1968年2月12日出生，汉族，住湖北省京山县，现住湖北省京山县，
委托诉讼代理人：谭华锋，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律工作者。
原告京山金鹰工贸有限公司（以下简称“金鹰公司”）与被告董朝斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简�程序，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告金鹰公司的法定代表人金成武及其诉讼代理人李振新，被告董朝斌及其诉讼代理人谭华锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金鹰公司向本院提出诉讼请求：1.确认《解除房屋租赁合同通知》有效；2.判令董朝斌向金鹰公司支付2017年4月15日至2018年4月14日拖欠的租金4.9万元，支付2018年4月15日至2019年4月14日租金54.98万元；3.判令董朝斌按照《房屋租赁合同》的约定支付2017年至2018年拖欠租金所产生的违约金239520元；4.由董朝斌承担本案诉讼费用。诉讼过程中，金鹰公司明确第一项诉讼请求为：确认金鹰公司于2018年5月24日向董朝斌发出的《催款通知书》中第3项关于解除《房屋租赁合同》有效；变更第2项诉讼请求为：判令董朝斌向金鹰公司支付2017年4月15日至2018年4月14日拖欠的租金4.9万元，支付2018年4月15日至实�交还房屋时止的租金。事实和理由：金鹰公司与董朝斌于2013年1月28日签订《房屋租赁合同》，金鹰公司将位于京山县宋河镇映月大道99号的房屋出租给董朝斌。合同约定租赁期自2013年4月15日至2021年4月14日，期限共计8年，付款方式为合同签订之日交付第一年租金，之后每年1月15日交付当年租金。2017年4月15日至2018年4月14日租金为54.98万元，2018年4月15日至2019年4月14日租金为54.98万元。2017年约定的租金还款期限届满，董朝斌仍欠2017年4月15日至2018年4月14日的租金4.9万元，另外，董朝斌未按合同约定在2018年1月15日支付2018年4月15日至2019年4月14日的租金54.98万元。鉴于董朝斌严重违约，金鹰公司于2018年5月24日向董朝斌发出《催款通知书》，董朝斌仍未能还款。因双方未能达成统一意见，协商不成，为此，金鹰公司诉至本院。
董朝斌辩称，一、《房屋租赁合同》没�解除。1.《催款通知书》没有表达解除案涉租赁合同的意思表示，不产生解除合同的效力，没有履行通知义务。2.解除合同的条件不具备，不是恶意拖欠，只是过失，①就案涉租赁房屋双方签订《房地产转让合同》，该份合同约定在转让期间是不需要缴纳租金的，即便缴纳也是董朝斌向金鹰公司发出解除该份《房地产转让合同》后即2018年4月24日才开始缴纳租金，且《房地产转让合同》约定的定金50万元可以抵扣租金；②双方在《催款通知书》之前对账时才发现欠缴2017年4月15日至2018年4月14日的租金4.18万元以及2018年4月15日至2019年4月14日的租金54.98万元，双方就该部分租金曾协商用金鹰公司法定代表人金成武所欠张方付借款和董朝斌交纳的定金欠款抵销，只是未协商一致；③双方于2018年3月、4月又另行就其他租赁物签订了租赁合同，董朝斌也缴纳了此部分的租金，双方�本案所欠租金暂时没有缴纳是认可的。二、董朝斌不存在违约。董朝斌已向金鹰公司发出了债务抵销的通知，董朝斌已履行了缴纳租金的义务，不存在欠缴租金行为，不构成违约，不应向金鹰公司支付违约金239520元。请求法院驳回金鹰公司的诉讼请求。即便存在违约，约定违约金过高，请求调整至按照同期银行贷款利率计算。
围绕诉讼请求，金鹰公司向本院提交了如下证据：A1、金鹰公司营业执照以及董朝斌人口信息查询服务反馈单；A2、《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份；A3、《催款通知书》及邮政国内挂号信函收据各一份。董朝斌为反驳诉讼请求，向本院提出了如下证据：B1、《房屋租赁合同》一份；B2、租金支付收据四份；B3、2018年3月31日和4月1日《房屋租赁合同》两份；B4、关于张方付同志股份退出协议一份；B5、借条两张；B6、房屋租赁协议及现金日记账各一份。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据B5、B6，董朝斌以此证明金鹰公司法定代表人向张方付借款25万元，董朝斌和张方付按约缴纳了第一年房屋租金47万元以及押金5万元。金鹰公司质证认为，对证据B5的真实性无异议，但与本案无关；对证据B6中的房屋租赁协议金成武本人签字有异议，不是本人所签，且协议没有实际履行过，因为双方在2013年已经签订了《房屋租赁合同》，对于现金日记账，是董朝斌的记账凭证，与本案也没有关联。本院认证认为，金鹰公司对证据B5两张借条的真实性无异议，因金鹰公司在庭审中明确提出可以用所欠张方付的借款抵销部分租金，且张方付的继承人也明确表示该借款已转让给董朝斌，故该份证据与本案有关联，本院予以采信；对证据B6，经庭后金鹰公司法定�表人金成武到银行核实提供的凭证显示，第一年（2013年）的租金董朝斌和张方付已经缴纳，董朝斌对此无异议，与现金日记账的时间相吻合，故对现金日记账的真实性本院予以采信，对于房屋租赁协议与本案没有关联，本院不予采信。
对于2017年下欠租金的数额，双方在庭审中已对账认可为4.18万元，非金鹰公司主张的4.9万元，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：2013年1月28日，金鹰公司作为甲方与董朝斌、张方付作为乙方共同签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于京山县宋河镇映月大道99号的房屋出租给乙方，出租房屋面积1900㎡，南边门面六档，用途为商贸超市，租赁期限为8年，从2013年3月1日起至2021年4月14日止，其中2013年3月1日至2013年4月14日为乙方超市装饰期，甲方免收租金，2013年4月15日之后开始收取租金：2013年4月15日至2014年4月14日的租金47万元；2014年4月15日至2015年4月14日的租金47万元；2015年4月15日至2016年4月14日的租金50.8万元；2016年4月15日至2017年4月14日的租金50.8万元；2017年4月15日至2018年4月14日的租金54.98万元；2018年4月15日至2019年4月14日的租金54.98万元；2019年4月15日至2020年4月14日的租金59.578万元；2020年4月15日至2021年4月14日的租金59.578万元；付款方式：合同签订之日交付第一年租金，之后每年1月15日交付当年租金；租赁期间，乙方向甲方交纳租金5万元，期满无违约的，甲方退还乙方；违约责任：单方违反合同的除赔偿对方全部损失外，另按年租金赔偿20%的违约金给对方。合同还约定了其他内容。后双方又于2013年2月27日签订了《补充协议》。
在签订《房屋租赁合同》之前和签订《补充协议》时，董朝斌、张方付一方按约缴纳了5万元的押金和第一年的租金47万元，计52万元；金鹰公司交付了租赁房屋后，董朝斌、张方付一方开始装修并经营超市，超市对外名称为金时代购物广场。此后，金鹰公司分别于2014年1月15日、2015年1月19日、2016年1月17日、2016年12月4日向金时代购物广场（即董朝斌、张方付）开具了四张租金收据，金额分别为47万元、50.8万元、50.8万元、50.8万元。租赁期间，金鹰公司法定代表人金成武于2016年12月15日和2017年1月22日分别向张方付借款10万元、15万元，计25万元，口头约定月息一分。2017年9月，因张方付死亡，张方付的继承人退出金时代购物广场在内的三家超市经营，并与董朝斌签订了《股份退出协议》，《房屋租赁合同》的承租方仅为董朝斌一人。
2018年3月31日、4月1日，金成武将金时代购物广场北面办公室三间以及面积约800㎡的房屋出租给董朝斌，双方签订了《房屋租赁合同》，董朝斌已按约交纳了�部分租金。
2018年5月24日，金鹰公司向董朝斌发出《催款通知书》，主要内容是：金鹰公司与董朝斌于2013年1月28日签订的《房屋租赁合同》，租期8年，合同签订之日交付第一年租金，之后每年1月15日交付当年租金。截至目前，董朝斌拖欠2017年4月15日至2018年4月14日的租金4.9万元，同时，董朝斌亦未按合同的约定在2018年1月15日支付2018年4月15日至2019年4月14日的租金54.98万元，欠缴租金共计59.88万元，董朝斌拖欠租金的行为已严重违反《房屋租赁合同》约定。现金鹰公司正式通知董朝斌：1.董朝斌应于收到本通知之日起3日内，立即一次性向金鹰公司支付拖欠的租金59.88万元；2.根据《房屋租赁合同》第十一条约定，董朝斌应于收到本通知书之日起3日内一次性向我方支付2017年和2018年拖欠租金的违约金119760元；3.如董朝斌逾期拒不支付拖欠的租金，金鹰公司通知与�朝斌解除《房屋租赁合同》，且金鹰公司无须向董朝斌承担任何责任等。董朝斌于当日收到此份《催款通知书》。后金鹰公司以董朝斌未在催告的时间内支付欠缴租金为由诉至本院。
另查明，金鹰公司为一人有限公司，股东为金成武。本案受理的同时，另行立案受理金鹰公司与董朝斌房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）鄂0821民初1156号。该案中查明，2017年10月30日，金鹰公司作为甲方与董朝斌作为乙方共同签订一份《房地产转让合同》，约定：甲方向乙方转让位于宋河镇映月大道（金时代购物广场）的房地产，转让价格为1000万元，付款方式为：合同签订之日乙方支付50万元定金，乙方在房地产转让过户登记到乙方名字时付款200万元，过户登记后付款750万元等。房屋的交付：乙方的购房款项付清日为房地产交付日，因乙方实际租用其房地产，双方不再办�交付手续，双方签订的房屋租赁合同终止，房地产交付日即租赁合同终止日；甲乙双方因租赁合同终止产生的多交租金和其他费用可抵购房地产款等内容。2018年5月23日晚，董朝斌、金鹰公司法定代表人金成武、杨方国以及董璐四人就案涉房屋租金的缴纳情况进行了核对，发现2017年4月至2018年4月的租金少缴纳4.18万元，2018年4月至2019年4月还未缴纳。在商量就金成武欠付张方付借款和欠付董朝斌55万元如何抵扣租金时，金成武谈到欠付董朝斌55万元中的5万元应计算利息，但另外50万元是金鹰公司与董朝斌约定的1000万元购房款中的款项，即定金。后来在董朝斌拿出两张金额共计55万元的借条时，金成武又称该55万元中的50万元是借款。因双方就抵扣租金和《房地产转让合同》是否解除发生争议未协商一致。在该案中，本院确认双方签订的《房地产转让合同》于2018年5月24日�除。
诉讼过程中，本院通知张方付的继承人到庭接受询问，张方付的继承人对张方付和董朝斌作为《房屋租赁合同》的共同承租人承租案涉房屋的事实没有异议，对退出租赁均不持异议。另外，对金鹰公司法定代表人金成武所欠张方付借款25万元及利息没有异议，并提出该25万元及利息债权已转让给董朝斌，由董朝斌向金成武行使权利收取。
庭审中，金鹰公司同意用金成武欠付董朝斌55万元借款本息、张方付的25万元借款本息抵销2013年4月至2014年4月未缴纳的租金47万元、2017年4月至2018年4月欠缴租金4.18万元以及2018年4月15日至退出之日的租金。董朝斌认为，2013年4月15日至2014年4月14日的租金47万元已经缴纳，只同意抵销2017年至2018年欠缴租金4.18万元和2018年至2019年的租金54.98万元。
本院认为，金鹰公司和董朝斌、张方付于2013年1月28日签订的《房屋租赁合同》和2018年2月27日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约遵守。由于张方付死亡，张方付的继承人已和董朝斌协商退出租赁房屋，现《房屋租赁合同》的承租人仅为董朝斌，金鹰公司也无异议，故《房屋租赁合同》约定的承租人权利义务应由董朝斌一人享有，金鹰公司有权向董朝斌主张权利。本案争议的焦点是：（一）金鹰公司与董朝斌的租赁合同关系是否已解除问题；（二）董朝斌是否应该支付欠付租金及违约金问题。
对于争议焦点一，金鹰公司与董朝斌的租赁合同关系是否已解除问题。金鹰公司主张，由于董朝斌未按约足额支付2017年4月15日至2018年4月14日的租金以及未在2018年1月15日缴纳2018年4月15日至2019年4月14日的租金，构成违约，经金鹰公司催告，董朝斌仍未履行，金鹰公司依法享有解除权，并在《催款�知书》第3项内容通知解除案涉《房屋租赁合同》，当日董朝斌收到该份《催款通知书》，故金鹰公司与董朝斌的租赁合同关系已解除。董朝斌主张，董朝斌没有违约，没有故意拖欠租金，而是过失，双方因另行就租赁物签订《房地产转让合同》，在买卖期间不缴纳租金，《房地产转让合同》于2018年4月24日解除，按《房地产转让合同》约定，50万元定金可直接抵销租金，且在金鹰公司发出《催款通知书》的前一日，董朝斌曾提出用金鹰公司法定代表人金成武欠其款项55万元以及欠付张方付的25万元借款本息一并抵销租金，只是双方未协商一致，另外《催款通知书》仅表达催款的意思，没有解除合同的意思表示，解除案涉合同需另行通知，金鹰公司没有履行通知义务，故《房地产转让合同》没有解除。
本院认为，金鹰公司主张解除案涉《房屋租赁合同》的主�理由是依法定解除，即按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”行使解除权。依法定解除合同，要符合两个条件，一是享有解除权，二是向对方发出解除通知。从查明的事实来看，双方在租赁过程中，又另行就案涉租赁房屋存在买卖合同关系，双方签订的《房地产转让合同》约定“董朝斌的购房款项付清日为房地产交付日，因董朝斌实际租用其房地产，双方不再办理交付手续，双方签订的房屋租赁合同终止，房地产交付日即租赁合同终止日”，并没有在买卖期间不缴纳租金的约定，董朝斌仍应按《房地产转让合同》的约定的期限缴纳租金，董朝斌未在2018年1月15日缴纳当年租金54.98万元以及欠缴2017年租金4.18万元，存在违约行为。在2018年5月23日双方对账后，董朝斌认可欠缴上述租金数额，董朝斌提出用金鹰公司法定代表人金成武欠付董朝斌55万元欠款和张方付的25万元借款本息抵销租金时，金鹰公司法定代表人金成武是同意的，只是就其中50万元的抵扣是定金还是借款产生争议，且在庭审中，金鹰公司法定代表人金成武亦明确表示同意抵销。2018年5月24日，金鹰公司在向董朝斌发出《催款通知书》的同时，也向董朝斌发出《房地产转让合同》解除通知，本院在另案中已确认《房地产转让合同》于2018年5月24日解除，金鹰公司收到的定金应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到�对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”董朝斌主张与金鹰公司抵销债务的通知已于2018年5月23日到达金鹰公司，且董朝斌所负金鹰公司债务小于金鹰公司法定代表人金成武所负董朝斌债务，抵销行为已发生效力，董朝斌不再下欠租金。故金鹰公司向董朝斌在《催款通知书》第3项内容中提出解除《房屋租赁合同》时，金鹰公司并不享有解除权，双方应继续履行《房屋租赁合同》。金鹰公司请求确认解除《房屋租赁合同》有效的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
对于焦点二，董朝斌是否应该支付欠付租金及违约金问题。本院认为，前面已分析，董朝斌与金鹰公司已抵销了债务，故金鹰公司第二项主张租金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。按《房屋租赁合同》约定，董朝斌应于每年1月15日前缴纳当年租金，而通过查明的事实来看，董朝斌于2018年5月24日以抵销债务方式缴纳了租金，属于延迟履行，应承担违约责任。金鹰公司主张按《房屋租赁合同》约定的年租金的20%计算两年的违约金239520元。董朝斌主张即便存在违约，违约金约定过高，请求调整以逾期租金数额按同期贷款利率计算利息。本院认为，从查明的事实来看，双方在租赁合同期间，又另行就租赁房屋签订买卖合同，因买卖合同履行中发生纷争，于2018年5月23日对账时才发现2017年租金还欠4.18万元以及下欠2018年租金54.98万元的情况，鉴于双方互负有债务，且已抵销的实际，董朝斌的迟延履行违约程度较轻，并未造成金鹰公司较大损失，董朝斌主张约定违约金过高需要调整的意见，本院予以采纳，酌情调整到违约金按5万元计算。对董朝斌主张即便违约，应调整违约金按中国人民银行同期贷款利率计算的意见，本院不予采纳。
综上分析，因双方互负债务，在《房屋租赁合同》解除前抵销了所欠租金，金鹰公司主张确认解除《房屋租赁合同》有效和给付租金的请求，本院不予支持；对于金鹰公司主张的违约金239520元的请求，考虑到董朝斌的迟延履行违约程度较轻的实际，酌情支持5万元，超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十九条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、董朝斌于本判决生效之日起七日内给付京山金鹰工贸有限公司违约金5万元；
二、驳回京山金鹰工贸有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12184元，减半收取计6092元，由京山金鹰工贸有限公司负担5729元，董朝斌负担363元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 员 曹振华
二〇一八年八月二十日
法官助理 向延园
书 记 员 罗 兰