广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第281号
原告：郝广生，男，1957年7月13日出生，汉族，住广东省增城市，
委托代理人：罗学源、张云凤，广东增泰律师事务所律师、实习律师。
被告：郑卓云，女，1974年4月15日出生，汉族，住广东省增城市，
第三人：中国工商银行股份有限公司广州增城支行，住所地广东省增城市荔城街莲花路13号，组织机构代码19132909—4。
负责人：陈德超。
原告郝广生诉被告郑卓云、第三人中国工商银行股份有限公司广州增城支行（以下简称工行增城支行）确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝广生及其委托代理人罗学源到庭参加诉讼。被告郑卓云、第三人工商银行增城支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郝广生诉称：2001年7月23日，郝广生出资购买了增城市××城大道××号1幢501房，当时登记的权属人为郑卓云，向工商银行增城支行办理抵押登记。2005年9月8日，双方签订了一份《房屋转让协议》，约定郑卓云自愿将该房屋无偿转让给郝广生，按揭费用由郝广生承担，房屋房产证抵押在银行，本协议生效后，郑卓云必须无条件协助郝广生办理房屋过户手续，过户费用由郝广生承担。为保证协议的真实合法性，当时由广东金日律师事务所钟石桃律师起草了该份《房屋转让协议》，并经张少波律师与钟石桃律师见证。协议签订后，郑卓云却一直拒绝为郝广生办理过户手续，迄今为止已经过去近九年，郝广生仍然无法办理房屋过户手续。郝广生认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条规定，郝广生与郑卓云签订的协议是双方真实意思表示，合法有效，郑卓云理应按协议约定履行义务，现郑卓云拒绝履行义务，已经构成了违约。为此，郝广生特向法院提起诉讼，请求判令，一、确认郝广生与郑卓云签订的《房屋转让协议》有效，房屋归郝广生所有，郑卓云协助郝广生办理过户手续；二、本案诉讼费用由郑卓云承担。
被告郑卓云未到庭，亦未提交书面答辩意见。
第三人工商银行增城支行未到庭，亦未提交书面述称意见。
经审理查明：1999年8月19日，郑卓云（甲方、借款方）与工商银行增城支行（乙方、贷款方）、广东省增城市泰业经济发展有限公司及广东省增城市怡景城有限公司（丙方、担保人）签订《购房抵押借款合同》，约定甲方因购买位于增城市××城大道××楼××房（以下简称涉案房屋）资金不足，向乙方申请购房抵押贷款，并由丙方提供担保，贷款金额15万元，贷款期限15年。同日，郑卓云签署《授权委托书》，记载郑卓云按中国工商银行广州分行《购房抵押借款合同》的要求在该分行储蓄所开立供款用的通存通兑活期存折，帐号58×××50，现授权从上列帐号中支取款项，从99年10月开始至全部本息还清为止，从上述帐户中代本人每月支取1282元，用于执行《购房抵押借款合同》的月供款额，等等。
2001年7月23日，广东省人民政府就涉案房屋核发粤房地证字第××号《房地产权证》，该产权证书记载的权属人为郑卓云，房屋坐落地址为增城市荔城镇荔城大道137号（怡景城）第1幢501房。
2005年9月8日，郑卓云（转让人）与郝广生（受转让人）签订《房屋转让协议》。该协议记载以下内容“转让人郑卓云在增城市荔城镇荔城大道137号1幢501房有三室二厅按揭房屋一套，房产证证号为C0153415。该套房屋系受转让人郝广生出资供奉，房产证登记的产权人为转让人郑卓云。现双方经充分协商，转让人郑卓云自愿将该房屋无偿转让给受让人郝广生，并就转让有关事宜达成协议条款如下：一、被转让房屋为按揭供房，自本协议生效之日起，按揭费由受让人郝广生承担。二、房屋房产证现在银行抵押，本协议生效后，转让人郑卓云必须无条件协助受让人郝广生办理房屋过户手续。过户费由郝广生承担。以上协议内容自双方签字之日起生效，双方必须共同遵守，如有违反，一切后果责任自负。本协议一式三份，双方各执一份，房屋登记机关留存一份。”
2010年11月1日，广州长建物业管理有限公司增城分公司怡景城管理处出具证明，内容为兹证明增城市荔城大道137号怡景城小区1栋501号房从1999年起一直由郝广生先生居住和交纳管理费、水费等。
2014年1月20日，郝广生委托广州中誉房地产及土地评估有限公司对涉案房屋在2005年9月8日的市场价值进行评估。同年1月24日，广州中誉房地产及土地评估有限公司作出中誉评字[2014]0070号《房地产估价报告》，估价结果为涉案房屋（包含土地出让金）于2005年9月8日的公开市场价值总额为272852元。
由于郑卓云没有按《房屋转让协议》的约定协助郝广生办理涉案房屋的过户义务，郝广生于2010年9月9日向本院提起了诉讼，本院受理后，郝广生于2010年11月18日以与郑卓云另行协商解决为由申请撤回起诉，本院于同日作出（2010）增法民五初字第175号民事裁定书，裁定准许郝广生撤回起诉。现郝广生因《房屋转让协议》的效力及要求郑卓云履行协助办理涉案房屋的过户的问题，再次向本院提起诉讼，要求判如所请。
本案审理过程中，一、郝广生申请撤回要求判令涉案房屋归其所有的诉讼请求。二、郝广生在庭审中陈述以下事实，郝广生与郑卓云是男女朋友关系，曾同居并生育一女儿；涉案房屋是郝广生出资购买，因当时双方关系较好且是同居关系，所以就将涉案房屋登记在郑卓云名下，但购房的首期款、按揭供楼款、水电费及物业管理费都是郝广生支付的；购房后，郝广生与郑卓云一起居住于涉案房屋，后来双方分手，就签订了《房屋转让协议》；签订《房屋转让协议》时，双方委托了广东金日律师事务所律师的律师钟石桃见证；之后，郝广生与郑卓云因女儿的抚养问题产生分歧，郑卓云才没有协助郝广生办理涉案房屋的过户手续；郝广生与郑卓云分手后，郝广生与妻子、子女4人共同居住涉案房屋至今；涉案房屋的按揭供楼款一直由郝广生按期支付，郝广生采取存现金或转账等方式把供楼款直接存入郑卓云名下的工商银行存折的账户（帐号36×××08），该存折原是郝广生持有，后来郑卓云更换了存折，故郝广生采取转账方式将供楼款汇入该供款存折内；至2014年10月，涉案房屋的按揭供楼款就能全部供完；因涉案房屋仍在抵押状态，郝广生愿意代为履行提交还贷义务，并愿意承担因办理提前还贷、涂销抵押、办理涉案房屋过户手续所产生的相关费用。三、郝广生为证明涉案房屋的产权状况，提供了《增城市房地产权查册表》，该表记载的房屋为涉案房屋，权利人为郑卓云，他项权利人为工商行增城支行，抵押起止时间为1999年10月6日至2014年10月6日。四、郝广生为证明涉案房屋的按揭供楼款是其支付，向本院提交了1、工商银行存折原件一本，该存折记载的户名为郑卓云，帐号为36×××08，签发日期为2004年5月8日，2、工商银行存折复印件一份，记载的户名郑卓云，帐号为36×××08，签发日期2006年9月22日的工商银行存折复印件，3、工商银行牡丹灵通卡（帐号62×××86）及《明细信息打印》、《牡丹灵通卡账户历史明细清单》各一份等证据。上述证据1加盖了“换折”印章，证据1及证据2的每页的“注释”一栏分别对应的每笔收入或支付账目均打印有“个贷”“还贷”“还本”“还息”“转账”“续存”等字眼，并记录以下流水账目，如2004年1月6日个贷支出1063.14元、同日个贷支出3.57元、同日个贷支出4781.37元、同日个贷支出16.07元、2004年5月8日续存存入5000元、2004年6月30日续存2500元、2006年11月18日续存存入2500元、同日个贷支出438.17元、2009年2月20日个贷支出305.42元、2009年4月20日转帐存入2500元、同日还息0.07元、同日还息支出301.60元、同日还本支出912.72元、2010年8月22日转帐存入2500元、同日还本支出624.34元，同日还本支出980.25元，同日还息支出234.07元等等。证据3中《明细信息打印》记载的帐号为62×××86，户名郝广生，2012年1月20日转帐支出5000元、2012年5月3日转帐支出2600元、2012年7月22日转帐支出2490元、2012年8月20日转帐支出2300元、2012年11月20日转帐支出2500元、2012年12月20日转帐支出3000元，上述款项均转帐支出到36×××08的帐号内。
本院认为：郝广生与郑卓云于2005年9月8日签订的《房屋转让协议》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应恪守履行。上述协议中记载，涉案房屋为郝广生出资购买，并约定郑卓云自愿将涉案房屋无偿转让给郝广生，无条件协助郝广生办理涉案房屋的过户手续。故郝广生有权以上述协议为依据，主张郑卓云履行约定协助办理涉案房屋的过户。涉案房屋已抵押给工商银行增城支行，并办理了他项权证，但转让设定抵押的房屋是否要经抵押权人的同意，并非法律或行政法规的强制性规定，抵押权人是否同意转让并不影响该转让行为的有效性。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，抵押所产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让限制。现郝广生明确表示愿意代为清偿涉案房屋的按揭贷款，且涉案房屋的按揭贷款至2014年10月6日就可清偿完毕，故郝广生现在提前还清涉案房屋的按揭贷款也不影响工商银行增城支行的相关权益。综上，郝广生要求确认《房屋转让协议》有效，并要求郑卓云履行协助办理涉案房屋过户的诉请，合法有据，本院予以支持。郑卓云作为涉案房屋抵押人对郝广生办理涉案房屋涂销抵押登记手续应提供必要的协助，郝广生亦表示愿意承担办理提前还贷、涂销抵押、房屋过户等手续所产生的相关费用。
诉讼过程中，郝广生向本院撤回要求判令涉案房屋归其所有的诉讼请求，其申请符合法律规定，本院予以准许。
综上所述，郑卓云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩及对证据质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告郝广生与被告郑卓云于2005年9月8日签订的《房屋转让协议》有效；
二、在本判决发生法律效力之日起五日内，原告郝广生直接向第三人中国工商银行股份有限公司广州增城支行清偿增城市荔城街荔城大道137号（怡景城）第1幢501房抵押贷款尚欠的本金及利息，因提前还贷的产生的相关费用由原告郝广生支付；
三、在原告郝广生履行本判决第一项义务之日起五日内，被告郑卓云和第三人中国工商银行股份有限公司广州增城支行协助原告郝广生办理增城市荔城街荔城大道137号（怡景城）第1幢501房的抵押登记涂销手续，办理抵押涂销手续产生的相关费由原告郝广生支付；
四、在增城市荔城街荔城大道137号（怡景城）第1幢501房的抵押登记涂销手续办妥之日起五日内，被告郑卓云协助原告郝广生办理上述房屋过户至原告郝广生名下的登记手续，办理涉案房屋过户手续所产生的相关费由原告郝广生支付。
案件受理费5500元，由原告郝广生负担2750元，被告郑卓云负担2750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费（包括反诉费）同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢艳晖
代理审判员 赖雯丽
人民陪审员 郑文峰
二〇一四年九月十日
书 记 员 赵洁玲
附相关的法律法规及司法解释：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。