文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终11665号上诉人（原审原告）：深圳市科技园物业集团有限公司，住所地:深圳市南山区科技工业园科发路5号，统一社会信用代码：91440300192217692R。法定代表人：严勇，董事长。委托诉讼代理人：李少敏，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚非，北京市东元（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市波音电讯科技有限公司，住所地：深圳市南山区高新区科技南十二路曙光大厦第十层东侧，统一社会信用代码：914403007619719876。诉讼代表人：深圳市波音电讯科技有限公司管理人。委托诉讼代理人：彭幽寒，系该公司管理人成员。委托诉讼代理人：赵翠华，系该公司员工。原审第三人：深圳市科伦特物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道布吉科技新城甘李5路1号科伦特研发楼1101，统一社会信用代码：91440300550338858M。法定代表人：阳铁如，总经理。委托诉讼代理人：唐毅，广东冠豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亦豪，广东冠豪律师事务所实习律师。上诉人深圳市科技园物业集团有限公司（以下简称科技园物业公司）、上诉人深圳市波音电讯科技有限公司（以下简称波音电讯公司）因双方及原审第三人深圳市科伦特物业管理有限公司（以下简称科伦特物业公司）之间物业服务合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初15217号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。科技园物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项;2、改判波音电讯公司按每月51765元向科技园物业公司支付2015年3月至2015年6月物业服务费;按51765元的80%支付2015年7月至2017年8月物业服务费；3、判令波音电讯公司仍需向科技园物业公司支付2015年3月至2015年6月物业服务费差额41412元;4、由波音电讯公司承担本案的一、二审诉讼费。上诉理由：2014年4月11日，科技园物业公司与波音电讯公司签订《本斯大厦物业管理服务合同》，合同期限自2014年4月6日至2015年4月5日止。合同在2015年4月5日到期前，科技园物业公司均按照合同约定完整履行了合同约定的物业管理义务，波音电讯公司从来没有提出异议，波音电讯公司依法应当按照物业管理合同约定的金额每月51765元支付物业管理合同到期前的物业服务费。物业管理合同到期以后，一审认定科伦特物业公司提供了部分的物业管理服务，要求波音电讯公司按照51765元的80%支付物业服务费，但是科伦特物业公司是从2015年6月16日起与波音电讯公司签署《波音电讯科技厂房租赁合同书》的，在2015年6月16日前，科伦特物业公司根本不可能提供物业管理服务，因此，为本斯大厦提供物业管理服务的只有科技园物业公司，波音电讯公司应当按照全额的51765元支付2015年4月5日至2015年6月16日的物业服务费。针对科技园物业公司的上诉，波音电讯公司辩称：一、波音电讯公司与科技园物业公司管理合同于2015年4月5日终止，波音电讯公司已经向科技园物业公司发出了书面通知。二、波音电讯公司与科伦特物业公司签订合同之后，所有的物业服务均交由科伦特物业公司负责。三、按照波音电讯公司与科伦特物业公司签订的租赁合同，科伦特物业公司租赁波音电讯公司大厦从第7层至第17层，后续所有7层到17层物业都由科伦特物业公司负责。而2层到6层因没有出租给他人并且完全空置，不需要清洁。管理第1层属于大厅，并没有其他的公司居住，也完全无需清洁管理。因此，科技园物业公司所称对于整栋大厦的物业服务包括清洁服务是不合理的。四、关于保安服务。因波音电讯公司与科伦特物业公司签订了《物业服务合同》，所有已入驻用户物业服务均由科伦特物业公司负责，而科伦特物业公司对于保安、门卫完全可以自行处理，完全无需科技园物业公司再提供保安服务。波音电讯公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由科技园物业公司承担本案的一、二审诉讼费用。上诉理由：一、波音电讯公司与科技园物业公司之间签订的《物业服务合同》于2015年4月5日到期，双方合同关系已经终止。本案《物业服务合同》服务期间自2014年4月6日起至2015年4月5日止，只是约定了科技园物业公司在合同期满享有同等情况下的优先续约权，而非自动续约权。波音电讯公司曾在合同期满前一个月，即2015年2月28日通知科技园物业公司合同到期终止，并要求科技园物业公司在合同期满后进行移交工作，但科技园物业公司对此置之不理，并一直安排人员占用波音电讯公司的物业管理用房，拒绝办理移交手续。波音电讯公司已于2015年6月16日与科伦特物业公司签订了新的物业合同，委托其对于波音电讯公司的物业进行管理服务，且再次通知科技园物业公司将物业管理用房等设施移交给科伦特物业公司使用。波音电讯公司与科技园物业公司之间的合同关系已经终止，双方权利义务关系已经消灭，科技园物业公司拒绝交接并主张存在事实物业服务关系不符合法律规定。二、一审法院认定物业服务标准错误。波音电讯公司与科技园物业公司之间已不存在物业服务合同关系，假设根据一审判决书所述科技园物业公司提供了所谓的大门保安、1至6楼公共区域清洁服务，那么按照涉案物业本斯大厦整栋大楼面积划分，整栋大楼17层，而科技园物业公司仅仅负责了1-6层楼的清洁服务(其中2-6楼因没有入驻企业为空屋，根本无需常规清洁)和门卫的保安工作，而以一审法院的逻辑竟然就认定科技园物业公司提供了“较完整”的物业服务。波音电讯公司在与科技园物业公司物业服务合同到期后，于2015年6月与科伦特物业公司签订了租赁物业合同，将本斯大厦物业服务委托给了科伦特物业公司管理，科伦特物业公司入驻后就履行了包括入驻企业管理、电梯维护、污水处理、停车场维护、清洁卫生等的所有楼层物业管理工作。根据波音电讯公司与科伦特物业公司签的物业管理合同约定，1至6楼公共区域清洁委托科伦特物业服务，因该部分楼层波音电讯公司自己留用，但使用率低基本空置，无需常做清洁。对于科伦特物业公司的履约行为，一审法院却认为科伦特物业公司只参与了少量的部分物业管理，本末倒置。三、一审法院事实认定错误，自相矛盾，与正常生活习惯和思维逻辑不相符合。在正常生活中，业主与前一物业公司结束物业服务关系后马上与其他物业公司重新签订物业服务合同，一般人均能判断出前一合同关系已终止，后一合同关系开始，且在后一物业服务公司能够提供完整物业服务，业主并予以接受的情况下更不可能另外再接受前一物业公司提供的服务，业主同时聘请两家物业服务公司从而为自己增加额外的成本开支，完全不符合一般人的思维逻辑。波音电讯公司于2015年2月28日书面通知科技园物业公司合同到期终止，2015年6月16日即与科伦特物业公司签订了物业服务合同，并催促科技园物业公司向科伦特物业公司办理交接，科技园物业公司向一审法院起诉本案后的2016年9月1日，波音电讯公司再次书面通知科技园物业公司将占用的物业管理办公场所移交给波音电讯公司。波音电讯公司的这一系列行为均明确表明了不接受科技园物业公司的侵权行为，更不会默认其提供的所谓物业服务。本案中波音电讯公司如果“默认”科技园物业公司继续提供物业服务，就不会另外再聘请新的物业公司。四、科技园物业公司侵权行为明显。本案完全是科技园物业公司在合同关系结束后还非法占有波音电讯公司物业用地，强迫波音电讯公司交易，侵犯波音电讯公司合法权益。科技园物业公司强迫交易侵权霸占他人场所的行为根本不应当认定为双方之间存在事实合同关系。针对波音电讯公司的上诉，科技园物业公司辩称：一、物业管理服务是按照双方所签署的合法的经过备案的物业管理合同约定的事项提供服务的，波音公司从来没有与任何除了科技园物业公司以外的第三方签订合法有效的物业管理合同，因此科伦特物业公司提供的所谓物业管理服务是不合法的，是无效的。二、波音电讯公司没有提供任何证据证明关于物业管理的清洁、保安、车辆进出的管理、人员进出的管理，已经移交给除了科技园物业公司以外的第三方，也没有提供任何证据证明第三方在从事上述物业管理事项。针对科技园物业公司和波音电讯公司的上诉，科伦特物业公司辩称：一审法院认定波音电讯公司未提交有效证据证明其及时通知科技园物业公司合同到期后不再接受物业服务，认定错误。一审法院认为波音电讯公司没有及时催促科技园物业公司与科伦特物业公司交接手续，应视为默认科技园物业公司继续提供事实上的物业服务和科技园物业公司在物业服务合同到期后提供了较完整的物业服务，该认定也是错误的。科技园物业公司向一审法院起诉请求：1、波音电讯公司向科技园物业公司支付2015年3月至2017年8月的物业服务费1552950元；2、波音电讯公司按拖欠金额的日万分之五向科技园物业公司支付逾期支付物业服务费的违约金至付清全部款项之日止，暂计算至2017年8月31日为287502.81元；3、由波音电讯公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：科技园物业公司是具有一级资质登记的物业服务企业。2014年4月11日，科技园物业公司与波音电讯公司签订了一份《本斯大厦物业管理服务合同》，约定波音电讯公司委托科技园物业公司为本斯大厦提供物业管理服务，合同约定的主要内容见下文。合同记载的物业基本情况：物业位于深圳市龙岗区布吉街道布澜路甘李工业园，物业类型是办公及研发制造，总建筑面积19500平方米，其中厂房面积12572平方米，办公、食堂面积2218平方米，其他面积4711平方米，可收费面积14790平方米，停车位134个，其中地下车位76个，地面车位58个。物业承接查验范围：本斯大厦所属物业共用部位、共用设施设备。物业服务内容：房屋建筑共用部位的日常管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙结构部位、楼梯间、走廊通道、梁、柱、门厅、设备机房等。共用设施设备的日常运行和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明、落水管、垃圾道、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、可视对讲、安防电子系统等。大厦规划红线内属物业管理范围的共用设施和公共的附属建筑物、构筑物的日常管理，包括道路、化粪池、室外泵房、室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场、室外消防栓及管道等设施。保持公共区域的通风系统运作良好。确保大厦所有共用污水渠、排水渠、管道及水管无淤塞情况。保持大厦所有共用设备、机械和器材，包括消防系统、保安系统、空调系统、电梯系统、电器系统、照明系统、给排水系统等性能良好和运作正常。大厦公共环境卫生维护。大厦公共秩序维护和安全防范管理，包括维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理等。其余还包括财务管理、客户服务、空置房管理、档案管理等。物业服务期限：2014年4月6日至2015年4月5日止。物业服务期满前2个月，根据物业费收缴率、入驻企业满意度情况，波音电讯公司决定是否与科技园物业公司续约。如果物业费收缴率、入驻企业满意度达到合同约定，则科技园物业公司享有同等条件下的优先续约权。物业管理服务费用：大厦办公区域每平方米3.5元/月。逾期交纳物业服务费的，科技园物业公司有权自逾期之日起按日加收应收费用的万分之五的滞纳金。科技园物业公司配置物业服务人员共计8人，其中项目经理1人、秩序维护员4人、清洁员2人、电工1人。物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）的维修、养护等事项由业主、使用人自行承担。如果本合同期满，波音电讯公司决定不再委托科技园物业公司的，应在期满前一个月书面通知科技园物业公司。在履行上述合同过程中，波音电讯公司自2015年3月开始拖欠物业管理费。波音电讯公司主张，其在2015年2月28日即书面通知科技园物业公司合同到期终止。波音电讯公司为证明该主张提交了一份书面通知，并称该通知当时直接张贴在科技园物业公司的物业管理办公室门口，并电话通知对方。科技园物业公司称未曾收到该通知，其一直在对涉案物业提供物业管理服务。科技园物业公司主张，其在2015年4月至2016年9月一直有向波音电讯公司送达物业服务费发票，催缴物业服务费。科技园物业公司提交了签收表，显示签收人为“张俊”，但波音电讯公司否认“张俊”是其公司员工。科技园物业公司未能提交有效证据证明“张俊”是波音电讯公司公司员工。2015年6月16日，波音电讯公司与科伦特物业公司签订《波音电讯科技厂房租赁合同书》，约定波音电讯公司将本斯大厦第7至17层出租给科伦特物业公司作办公使用。双方确定公共面积为847平方米，总租赁面积9317平方米，其中15至17层面积2541平方米，因波音电讯公司施工未完成，科伦特物业公司同意波音电讯公司在一个月内把工程完成，能达到出租标准。免租期六个月。租赁期限自2015年7月1日起至2027年6月30日止。该合同不仅对租赁合同关系的权利义务进行了约定。对物业管理亦作出了约定：物业管理由科伦特物业公司负责，并配备相应专业的管理员。波音电讯公司自用的厂房向科伦特物业公司交付管理费（包括卫生、保安、设备运行维修费）按每月每平方米面积3元，每年每平方米增加0.5元，可从波音电讯公司租金中按月扣除。2016年8月31日，波音电讯公司与科伦特物业公司签订一份《波音电讯科技厂房租赁合同补充协议》，确认由于波音电讯公司原因导致科伦特物业公司承租的16、17层面积为1694平方米无法正常招租，现将这二层退还给波音电讯公司，波音电讯公司将2、3、4层出租给科伦特物业公司。2016年9月1日，波音电讯公司通过邮寄方式向科技园物业公司送达《通知》，称双方于2014年4月11日签订的物业管理服务合同已于2015年4月5日期满终止，通知科技园物业公司七日内将占用的物业管理办公场所移交给波音电讯公司。科技园物业公司收到上述《通知》后，未退出涉案物业。科技园物业公司、波音电讯公司之间签订的书面物业服务合同到期后，科技园物业公司提供的具体物业服务范围及内容，各方当事人存在争议。科技园物业公司主张，其在合同到期后仍然在对涉案物业提供全面的物业管理服务。波音电讯公司主张，科技园物业公司只提供了保安巡逻及少量清洁卫生工作。科伦特物业公司陈述波音电讯公司未将大门的保安服务、配电房、水泵房移交给科伦特物业公司，科伦特物业公司没有提供1至6楼的清洁服务；科伦特物业公司对电梯、污水管理池进行了管理，7至17楼物业管理由科伦特物业公司提供。对上述争议，科技园物业公司提交的主要证据如下：1、公证书，证明科技园物业公司于2017年1月18日在涉案物业提供保安服务、清洁服务、车辆出入登记服务、可视对讲、安防电子系统、配电房、发电机房、水泵房、消防系统、空调机房等公共设施、设备管理、维护的现状;2、电梯日常维修保养记录（2015年4月至2015年11月），证明科技园物业公司在物业服务合同到期后继续从事电梯的日常维护保养;3、科技园物业公司另提交了清洁服务合同、清洁服务费付款凭证、员工工资支付凭证、车辆出入登记表等证据佐证。波音电讯公司提交的主要证据如下：1、电梯标准保养合同书（2015年12月之后），证明波音电讯公司将本斯大厦的电梯交由科伦特物业公司维护管理;2、污水处理设施保养维护、运行管理工程合同书（2017年2月22日签订），证明波音电讯公司将本斯大厦的污水处理工作交由科伦特物业公司管理。科伦特物业公司未在法院指定的期限提交证据。一审法院认为：波音电讯公司未提交有效证据证明其及时通知科技园物业公司在《本斯大厦物业管理服务合同》到期后不再接受科技园物业公司的物业服务，其虽在上述合同到期一个多月后与科伦特物业公司签订了《波音电讯科技厂房租赁合同书》，该合同包含了物业服务的部分内容，但关于物业服务的权利义务规定不很明确，波音电讯公司亦未及时催促科技园物业公司与科伦特物业公司办理物业服务的交接手续，应视为其默认科技园物业公司继续提供事实上的物业服务。波音电讯公司作为接收物业服务的主体，应当承担支付物业服务费的义务。根据查明的事实，可以认定科技园物业公司在书面的物业管理服务合同到期后继续提供了较完整的物业服务，但关于电梯的维护保养，在波音电讯公司提交了电梯标准保养合同书（2015年12月之后）的情况下，科技园物业公司只提交了电梯日常维修保养记录（2015年4月至2015年11月），一审法院认定科技园物业公司在2015年12月之后并未再对电梯进行维护管理。另污水处理，波音电讯公司提交了相应的合同，一审法院认定科技园物业公司亦未再负责该项物业服务项目；科伦特物业公司主张其还负责了7至17楼的清洁服务工作，一审法院根据波音电讯公司提交的租赁合同及实际承租情况，在科技园物业公司无相反证据的情况下，采信其主张。《本斯大厦物业管理服务合同》约定的物业费标准每月51765元（3.5元×14790平方米）,根据科伦特物业公司已部分参与物业管理的事实，但因没有证据证明双方部分物业管理项目的交接时间，科技园物业公司、波音电讯公司双方对物业管理的主体混乱均存在不作为的过错，一审法院酌情认定波音电讯公司应支付2015年3月至2017年8月期间物业服务费总额的80%，即1242360元（51765元×30个月×80%）。关于科技园物业公司主张的违约金，因书面合同并未明确物业费的缴纳时间，且科技园物业公司未提供有效证据证明其曾向波音电讯公司催缴物业费，科技园物业公司在诉讼过程中收到波音电讯公司终止物业服务合同的意思表示后，仍不积极退出，其对双方的矛盾激化存在明显过错，故一审法院对违约金的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、波音电讯公司于判决生效之日起5日内向科技园物业公司支付拖欠的2015年3月至2017年8月期间物业服务费1242360元；二、驳回科技园物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。案件受理费31812元（科技园物业公司已预交），由科技园物业公司负担10338元，波音电讯公司负担21474元。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷案件。涉案物业服务合同于2015年4月5日到期，在合同到期后，科技园物业公司并未停止物业服务。波音电讯公司主张其在2015年2月28日通知过科技园物业公司合同期满终止，但其提交的证据不足以证明其发出过上述通知。波音电讯公司在2016年9月1日通知科技园物业公司合同期满终止，科技园物业公司确认收到通知。本院认定波音电讯公司在2016年9月1日已经通知科技园物业公司合同期满终止。在2016年9月1日前，由于波音电讯公司并未通知科技园物业公司退出涉案物业，而科技园物业公司也未停止物业服务，波音电讯公司仍应按照合同约定的标准向科技园物业公司支付物业管理费。波音电讯公司自2015年3月起未再支付物业管理费，应向科技园物业公司支付2015年3月至2016年8月期间拖欠的物业管理费931770元（即51765元/月×18个月=931770元）。考虑到在上述期间，涉案物业部分楼层已经租赁给科伦特物业公司，该公司在承租后自行管理该部分楼层的物业，科技园物业公司提供的物业服务有所减少，从公平原则出发，对科技园物业公司有关逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。在2016年9月1日之后，科技园物业公司在收到合同终止通知后仍未退出涉案物业，双方也未就物业移交事宜进行磋商并及时办理交接手续，双方对此均有过错。综合考虑双方对未能及时办理物业移交均有过错、科技园物业公司仍在继续提供物业服务以及科技园物业公司实际提供的物业服务有所减少等因素，本院酌情认定波音电讯公司应按合同约定标准的50%向科技园物业公司支付物业管理费用。经计算，2016年9月至2017年8月期间的物业管理费为310590元（即51765元/月×50%×12个月=310590元）。对科技园物业公司有关上述期间物业管理费逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，科技园物业公司的上诉不成立，应予驳回；波音电讯公司的上诉部分成立，应予相应支持。一审法院认定事实基本清楚，但对物业管理费的标准认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十九条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初15217号民事判决；二、深圳市波音电讯科技有限公司应于本判决生效之日起5日内向深圳市科技园物业集团有限公司支付2015年3月至2016年8月期间的物业管理费931770元；三、深圳市波音电讯科技有限公司应于本判决生效之日起5日内向深圳市科技园物业集团有限公司支付2016年9月至2017年8月期间的物业管理费310590元；四、驳回深圳市科技园物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费16816.54元，由深圳市波音电讯科技有限公司负担15981.24元，由深圳市科技园物业集团有限公司负担835.3元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇一八年九月十八日书记员 陈晓莹（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金