广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终344号
上诉人（原审被告）：陆艳，女，汉族，1975年9月8日出生，原象山区林都一六八酒店经营者，住广西壮族自治区桂林市象山区。
委托诉讼代理人：蒋仕勇，广西剑化犁律师事务所律师。
被上诉人（原审�告）：蔡丽琼，女，汉族，1964年5月10日出生，住广西壮族自治区柳州市柳北区。
委托诉讼代理人：李小娅，广西诚瑞律师事务所律师。
上诉人陆艳因与被上诉人蔡丽琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆艳（下称上诉人）及其委托诉讼代理人蒋仕勇，被上诉人蔡丽琼（下称被上诉人）委托诉讼代理人李小娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审判程序违法。1、一审法院�顾上诉人多次提出40个诉讼案系不同的当事人，有着不同的事实和理由，不同意将这些案件合并审理，应当一案一审才能查明案件的客观事实，且由于40个案件每一个都具有一定的复杂性也不易适用简易程序，但是一审法院将40个案件分成两次开庭，开庭间隔也只有1天，举证期限也只有10天。上诉人为此提出了强烈的抗议，要求给予正当的举证期限和合法的诉权，并一再提出40个案件不能合并审理。但是主审法官不顾庭审查明事实，主要是依据合同予以判决，庭审形同虚设，没有任何意义。2、在一审法院上诉人多次提出被上诉人的代理人代理权限很大一部分不是被上诉人自己委托的，其诉状完全出自一个人的签名，且在一审中也查明了这一点，出了庭原告也都承认不是自己签的名，但大部分的原告是没有出庭的，所以被上诉人的代理权限是不具备法律效力的，不具备合法出庭的代理资格，而一审法院更是违反法定程序，居然允许到庭的当事人在法庭上补签委托代理，实在是荒唐。二、一审认定事实不清，适用法律不当，应当发回重审。1、对被上诉人在开庭时都承认了的事实没有被认定，比如关于安装电视、马桶这一客观事实，在庭审时就有许多的业主是承认了的，只是对价格有异议而已，还有合同的签订日期，在庭审时也查实了具体的合同日期，但一审法院却没有认定，可以说一审法院完全没有按照庭审查明的事实来认定本案的客观事实，简单粗暴的依照合同上来认定，没有做到以事实为根据的客观公正的判决。2、在诉讼时效上，一审法院有法不依，我国《民法通则》规定房屋租金适用的时效是一年，但一审法院却以双方存在争议，而认定并不适用诉讼时效。被上诉人在起诉之前没有任何的证据表明被上诉人对上诉人每�月所打的房屋租金提出过任何的异议，因此，本案的房屋租金应适用一年的诉讼时效，一审法院判令上诉人给付被上诉人2015年1月至2017年5月期间的房屋租金没有法律依据，适用法律错误,应当予以撤销，发回重审。
被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
被上诉人向一审法院起诉请求：1.判令被告在判决生效三日内向原告支付拖欠的2015年1月至2017年5月房屋租金人民币10831.25元；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年1月1日，原告蔡丽琼与被告一六八酒店签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方（蔡丽琼）将位于桂林市（建筑面积38.45平方米）出租给乙方（林都一六八酒店）使用，租赁期限为15年（2015年1月1日�2030年1月1日）；租金按原亚都168酒店的方案实施（既以2013年12月20日原亚都168酒店付给的房屋租金为参考，如因当时购房房价偏高的则3-7楼按25元/平方计算，8-10楼按26元/平方计算），押金为一个月的房租，如实时房租与当时市场价不相符合，双方可经友好协商调整递增或削减；每月15日前乙方须将当月房租打入甲方账号，逾期不交甲方有权终止合同。合同还约定：酒店的大堂装饰装修和房间除基本设施以外的新增设施设备以及招牌广告等的装修由乙方承担，新增装修及配套设备的所有权归乙方所有，在约定租赁期间由乙方使用与维护，如甲方提前终止合同履行则应向乙方赔偿装修费及所造成的经济损失，乙方经营期间所需的相关费用均由乙方负责，但甲方不得对经营期间的收益主张权利。在乙方经营期间，甲方须维护乙方的正常营业，如因个别业主的不配合等原因�成酒店不能正常营业，由乙方协助甲方进行调解，如调解不成功而使酒店不能正常营业，乙方有权不付给该时段内的房屋租金；租赁期间，酒店的经营权全权归乙方所有，乙方依法开展经营活动期间有权独立进行经营管理活动，甲方不得干涉和制约；租赁的房屋因乙方装修或使用不当进行维保等所产生的费用由乙方负责，如因房屋本身建筑质量原因引起的屋面渗水、漏水、墙体开裂等问题，乙方向甲方提出申请后，甲方应及时修复，且相关的维修费用由甲方承担（但可冲抵公共维修基金，过程由甲方完成），如甲方不能及时维修造成乙方不能正常营业，因此给乙方的经营造成的损失由甲方赔偿，且乙方有权拒付该期间的房屋租金。同时，合同对违约责任、双方其他权利义务亦进行了相关约定。合同签订后，涉案房屋由被告使用经营，经庭审时双方对账，从2015年1月至2017年5月，被告分别以现金及银行转款方式按月向原告支付租金共计17995元，其中2015年1月至3月被告支付原告的租金均为960元。另查明，涉案房屋即位于桂林市象山区1-5-4号房屋（建筑面积38.45平方米），系原告蔡丽琼向桂林市日远房地产开发有限公司购买。2014年9月18日，亚都168业主委员会代表原告与陆艳签订《酒店租赁合同》，将含本案涉案房屋在内的亚都168酒店房间租给陆艳作为酒店试业经营使用，双方约定：首期租期为6个月的试用期（2014年10月1日起至2015年3月31日止），租金按原亚都168酒店的方案实施，6个月试用期间，甲方免费3个月给乙方用于今后酒店的装修期，2015年1月15日前乙方开始付给各个业主租金；二期正式承包租赁合同在6个月试用期结束之前和各业主单独签订（具体内容以当时合同为准）；酒店原有设施的维保费用一律由乙方负责，甲方须协助办理相关手续，新增设施所产生费用由乙方负责。合同另约定：乙方在试业期间，因甲方业主来店闹事，经业委会调解不成功，造成乙方不能正常营业的，乙方有权拒付当月的收益金。合同订立后，亚都168酒店业主委员会加盖公章，陆艳签名予以确认。
再查明，庭审时，被告否认拖欠原告租金的事实，其理由主要为：1.2015年4月-6月没有给酒店使用，这几个月不付租金；2、部分租金已扣减更换房屋内电视费1980元、马桶费980、经费50元、电梯刷卡器198元、电梯年检及服务费127元；3、2015年11月办理消防证停付租金一个月、2016年2月有没加入的业主闹事并损坏酒店热泵及热冷管设备造成停业一个半月，根据合同约定不应收取租金；4、2016年10月15日双方曾召开业主大会，因市场经济不景气的原因，要求各位业主减租，大部分业主已表示同意，故应以减租后的租金为新的租金标准。原告对以上意见不认可，认为自己并未参加业主大会，亦未委托他人代表自己表决；更换电视费、马桶费、经费、缴纳电梯刷卡器费、电梯年检服务费及酒店停业事宜被告均未通知原告，原告也从未同意扣减租金或减租。同时，案件审理过程中被告对起诉书是否为原告本人签字及真实意思表示提出质疑，一审法院对此向原告下发通知，要求其本人至一审法院对此进行确认，原告到庭参加庭审，并确认起诉及授权均为其本人真实意思表示。
一审法院认为，结合双方控辩意见及全案证据，本案的争议焦点在于：1、本案租赁合同的租金应以何标准计算；2、被告减、免租金是否符合双方合同约定；3、本案是否已过诉讼时效。对于本案第一个争议焦点即租金给付标准的问题。租金给付标准，应当以合�双方当事人的约定为依据。亚都168业主委员会代表原告与被告经营者陆艳签订的《酒店租赁合同》中约定的试业期为6个月（2014年10月1日起至2015年3月31日止），其中前3个月为免租期，后三个月被告则均按每月960元向原告支付了租金。后原告与被告一六八酒店单独签订《房屋租赁合同》，约定租金按“原亚都168酒店的方案实施（以2013年12月20日原亚都168酒店付给的房屋租金为参考，如因当时购房房价偏高的则3至7楼按25元/平方计算，8至10楼按26元/平方计算）”。但2013年12月20日的房屋租金具体为多少及如何判断购房房价偏高等相关内容双方并未明确约定,故该房屋租金标准约定本身并不明确。因此，对于本案双方该份合同的租金标准，应结合合同的约定、实际履行情况及双方是否另行达成相关租金的合意等情况综合予以判断。原告的房屋5楼建筑面积38.45平方米，按双方合同所写的25元/平方米计算每月的租金为961.25元，被告在试业阶段是按每月960元实际履行，故综合上述情况认定租金标准为每月961.25元。对于本案第二个争议焦点，被告减、免租金是否符合双方合同约定的问题。被告主张2015年4月-6月没有给酒店使用，这几个月应不付租金，但未提供证据证明该主张，双方对此也未有另行约定，因此不予采信。被告主张经召开业主大会征得业主同意在2015年11月办理消防证免租一个月、2016年10月后房屋租金按房屋的实际使用面积计算，但被告未能提交证据证实原告有参加业主大会并作出同意免租或同意减租的意思表示，双方也没有就免租、减租的事宜达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”故被告无证据证明原、被告对房屋租金减免问题已达成协议，对被告单方提出2015年11月免租、2016年降低原租金标准的主张均不予采信。被告主张2016年2月，因部分没有将房屋租给被告的业主破坏酒店热泵及热冷管设备，导致被告不能正常营业，要求免除租金一个半月。虽然原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：“在乙方经营期间，甲方须维护乙方的正常营业，如因个别业主的不配合等原因而造成酒店不能正常营业的情况，由乙方协助甲方进行调解，如调解不成功而使酒店不能正常营业，乙方则有权不付给该段时间内的房屋租金。”但被告提供的桂林市公安局象山分局南门派出所出具的《情况说明》仅能证明一六八酒店有人打架，是原亚都168酒店房间为首的业�与林都一六八酒店业主之间纠纷引发，无法证明被告因该纠纷造成停业以及停业的期间，被告也未能提供证据证实已将停业的情况通知原告。故对被告要求免除2016年2月、3月一个半月租金的主张不予采信。综上，被告仍应当按照上述一审法院认定的租金标准961.25每月向原告支付租金。关于被告主张电视费、马桶费、经费、电梯刷卡器、电梯年检及服务费从租金中抵扣的问题。因双方在租赁合同中没有进行约定，事后没有就抵扣问题达成补充协议，原告对上述费用也不认可，故被告要求上述费用从租金中扣除没有依据，不予支持。对于本案第三个争议焦点，本案是否已过诉讼时效的问题。因被告从2015年1月至2017年5月期间一直都有陆续的向原告支付房租，双方之间的租赁合同一直处于持续履行的状态，原、被告仅是对租金的标准等存在争议。因此，本案不适用一年诉�时效的规定，原告诉请并未超过诉讼时效，对被告的该项辩论意见不予支持。综上，被告在扣减已支付的房屋租金后，尚还应向原告支付的房屋租金应为9881.3元（租金计算：961.25元/月×29个月-17995元=9881.3元）。据此判决：一、被告象山区林都一六八酒店支付拖欠原告蔡丽琼20**年1月至2017年5月期间的房屋租金9881.3元；二、驳回原告蔡丽琼的其他诉讼请求。本案案件受理费70元，因本案适用简易程序，减半收取35元（原告已预交），由被告象山区林都一六八酒店承担30元，原告承担5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人向本院提交了以下新证据：1.购买电视机、马桶的总发票，证实上诉人为被上诉人房屋更换电视、马桶的事实；2.张觅、宋卫明、李红梅清单三份，证实上诉人实际承担的更换电视机、马桶的费用；3.关于10楼楼顶漏水渗水的书面证明两份，证实2015年6月勘察10楼天面漏水，上诉人修补了外墙、天面以及相关维修的费用，以及10楼房屋漏水不能用于经营的事实；4.委托书十四份，证实委托日期在签订合同日期之后；5.装修进场通知书、竣工验收报告、313、315、415号房屋固体墙更改费用表，证实上诉人为被上诉人装修房屋的期限和实际发生的费用；6.增加、变更诉讼请求书，证实被上诉人认可抵扣1980元电视费用的事实；7.照片14张，证实10楼房屋漏水的事实;8.墙纸订货单，证实刘德洪等几户重新装修了墙纸的事实。
被上诉人对上诉人所提交新证据的质证意见为：证据1不是新证据，真实性无法核实；证据2是庭后达成的和解协议，三份书证形成时间是2017年10、11、12月，说明事前这些费用是没有达成�致意见的；对证据3的真实性无法核实，房号与本案无关；证据4不予认可，委托书不论是在何时出具的，都是对此行为的追认；证据5不属于新证据，不予认可，而且上诉人在接收房子之初就已经与业委会有个六个月的合同，其中有三个月是免租期，上诉人的装修时间应该是在这三个月，313、315号房屋装修方案给业主看过，业主认为预算过高，要求按照这个标准自己找人装修，但是下次去看，上诉人已经装修好了，415号房屋业主没有任何通知，费用应该由上诉人承担；证据6不能证明上诉人的证明目的；证据7不予认可，与本案没有关联性；证据8只是订货单，不能证明用于业主房屋。
对上诉人提供的新证据，本院认定如下：证据1为原件并加盖有印章，对其真实性予以认可，与本案的关联性在本院认为中一并阐述；证据2系证人证言，�人未出庭作证，本院无法核实其真实性，故不予采信；对证据3的真实性、合法性予以认可，对其证明目的结合其他证据在本院认为中进行认定；对证据4的真实性无法确定，对证明目的不予认可；证据5系原件而且加盖有公章，对其真实性、合法性、与本案关联性予以认可；对证据6的真实性、合法性被上诉人予以认可，本院予以确认，与本案关联性予以认可；对证据7的真实性予以认可，但是不能确认是本案涉案房屋，故对与本案关联性不予认可；证据8系订货单，没有其他证据佐证，对真实性、合法性、与本案关联性不予认可。
一审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，上诉人于2015年5月15日注册成立象山区林都一六八酒店，类型为个体工商户，上诉人为经营者，经营地点在桂林市象山�，2017年7月3日办理注销登记。2017年10月19日在原经营地点，上诉人登记注册象山区陆艳林都一六八酒店，类型为个体工商户，上诉人为经营者。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点应归纳为：一、被上诉人起诉是否超过诉讼时效；二、上诉人主张的更换电视、马桶等费用、安装电梯卡、消防验收停业一个月、酒店设备被毁坏停业一个半月等费用应否从租金总额中予以扣除。
关于本案的诉讼主体问题，象山区林都一六八酒店已于2017年7月3日办理注销登记，2017年10月19日在原经营地点，上诉人登记注册成立象山区陆艳林都一六八酒店，继续经营酒店，履行原房屋租赁合同，被上诉人对此予以认可，故本案主体应由象山区林都一六八酒店变更为上诉人。
关于第一个争议焦点即被上诉人起诉是否超过诉讼时效的问题。依据法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示答复》：“对于分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该债务履行期届满之日的次日起算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算。”本案租金依当事人之间签订的房屋租赁合同约定系按月支付，双方并未约定每月租金可以分期支付，因此不存在可以从最后一期租金履行期限届满之日起计算诉讼时效的情形，被上诉人应在约定的每次支付租金的截止日期届满后一年内向上诉人主张权利。被上诉人于2017年5月起诉要求上诉人支付2015年1月至2017年5月期间欠付租金，依据上述法律规定，2015年1月至2016年5月期间欠付租金已过诉讼时效。同时被上诉人主张曾多次向上诉人进行催讨租金，但未提交任何证据证实，故本案不存在诉讼时效中止或中断的情况，应视为被上诉人放弃索要该期间租金的权利，故本院对上诉人主张2016年5月之前欠付租金已过诉讼时效的主张予以支持。
关于第二个争议焦点即上诉人主张的更换电视、马桶等费用、安装电梯卡、消防验收停业一个月、酒店设备被毁坏停业一个半月等费用应否从租金总额中予以扣除的问题。首先，关于上诉人主张经召开业主大会征得业主同意，在2015年11月办理消防证免租金一个月、以及2016年2月因部分业主破坏设备导致被告不能正常营业免除租金一个半月，上�人提交的证据仅能证实其办理过消防证以及酒店设备确实曾经被人为损坏的事实，但并不能证实是否停业以及具体停业时间的事实，故对此主张本院不予采信。其次，关于上诉人主张从租金中扣除电视费、马桶费、电梯刷卡器费用、电梯年检及技术服务费、浴帘及轨道费等费用的问题，其中电视机及马桶的费用扣除是在2015年，已超过诉讼时效，本案不予处理。关于扣除电梯刷卡器费用、电梯年检及技术服务费、浴帘及轨道费等费用，因双方在租赁合同中没有进行约定，事后也没有就抵扣问题达成补充协议，故对此主张本院不予采信。最后，关于本案租赁房屋的租金标准，依据租赁合同的约定，结合庭审中当事人认可的事实，被上诉人的房屋位于5楼，建筑面积为38.45平方米，按双方合同约定的25元/平方米计算每月的租金为961.25元，双方当事人并无异议，本院亦予以�可。双方争议的是2016年10月以后房屋租金是否按照按房屋的实际使用面积计算，对此上诉人主张通过召开业主大会征得业主同意变更，但未能提交证据证实被上诉人有参加业主大会并作出同意减租的意思表示，双方也没有就租金标准变更事宜达成补充协议，故本院对上诉人主张租金标准自2016年10月开始降低的主张不予采信。综上，上诉人仍应当按照租赁合同约定的961.25元每月向被上诉人支付2016年5月至2017年5月的房屋租金12496.25元，扣除实际给付租金10050元，上诉人还应支付被上诉人房屋租金2446.25元。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初1544号民事判决；
二、上诉人陆艳支付被上诉人蔡丽琼房屋租金4649.75元。
三、驳回被上诉人蔡丽琼其他诉讼请求。
本案一审案件受理费35元，（被上诉人已预交），二审案件受理费70元（上诉人已预交），合计105元，由上诉人陆艳负担80元，被上诉人蔡丽琼负担25元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本�决为终审判决。
审 判 长 周 霞
审 判 员 潘文华
审 判 员 丁 勇
二〇一八年五月十日
法官助理 王国裕
书 记 员 庾嘉慧