安徽省广德县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1822民初2389号原告：上海复瑞物业管理有限公司广德分公司，住所地安徽省广德县桃州镇中鼎景苑3栋1单元一楼、二楼，统一社会信用代码91341822MA2NOK8KOC。负责人：胥国成，职务：经理。委托诉讼代理人：刘丹，安徽渊源律师事务所律师。被告：洪海根，男，1969年10月6日出生，汉族，户籍地安徽省广德县，住广德县。原告上海复瑞物业管理有限公司广德分公司与被告洪海根物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月12日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人刘丹、被告洪海根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海复瑞物业管理有限公司广德分公司诉称，原告系广德县桃州镇中鼎景苑小区的物业管理企业，被告系广德县桃州镇中鼎景苑小区的业主。2016年12月31日，原告与中鼎景苑小区业主委员会签订《物业服务合同》。合同约定，中鼎景苑小区业主委员会将中鼎小区委托于原告进行物业管理，委托管理期限自2016年9月1日至2016年12月31日，其中试用期为3个月。合同第六章对物业服务费用进行了约定，其中非住宅房屋（商铺）按建筑面积0.65元/平方米/月标准收取物业服务费。物业费用按半年收取，业主或者物业使用人应当于每年6月1日前缴纳物业费。被告系35幢206、207、208号，面积为145.14平方米商铺的使用人，在2016年9月1日至2018年6月30日期间，被告应缴纳物业费合计为1988.42元。根据合同约定，被告应每半年缴纳一次物业费用。但是原告经过多次电话、上门催缴以及委托律师发函催告，被告均未予理会。原告认为自己已经按照物业服务合同的约定和物业服务标准，按质按量为中鼎景苑小区提供了物业管理服务，履行了合同义务。被告作为小区的业主，是原告物业管理服务的直接受益人，应当按照物业服务合同规定的标准缴纳物业管理服务费。现被告拒绝缴纳物业管理服务费的行为已经侵犯原告的合法权益，特提起诉讼。诉讼请求：1.判令被告立即给付拖欠的物业费用1988.42元，并自起诉之日起按年利率6%支付利息至上述款项清偿之日止。2.本案诉讼费由被告承担。被告洪海根辩称，1.原告是分公司，不具有法人资格，不能自行参加民事诉讼，同时也不符合物业管理条例“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”的规定。2.原告无物业服务资质，不符合《安徽省物业管理条例》“物业服务企业应当按照国家规定取得相应的资质”的规定。3.原告成立的日期是2016年9月14日，但签订的物业服务合同服务期限却是从2016年9月1日开始，一个尚未依法设立的非法人企业如何提前签订本小区的物业服务合同，该合同的签订属于欺诈行为，合同无效。4.本人上述三处房产于2017年6月8日与安徽中鼎置业（广德）有限公司签订购房合同，同月27日移交该房屋，原告称其2016年9月1日为本人以上三处房产提供物业服务违背事实。5.本人购房经装修于2018年1月22日投入使用以来，原告未按合同约定提供物业服务，现在门前公共环境无人管理，公共设施损坏无人维修，公共绿地无人管理，导致公共场地到处道板损坏，绿地杂草丛生，商铺商品占道堆放。另外小区范围停水停电等信息物业也从未通知自己，本人房屋供水从小区外围引入，水表井位于小区外围，房屋供电也是自己到供电部门申请安装。鉴于上述情况，原告未能按照合同对小区外围商铺提供物业服务，不应按小区内部来收取物业费用。经审理查明：被告洪海根于2017年6月8日与安徽中鼎置业（广德）有限公司签订商品房买卖合同，购买了广德县桃州镇中鼎景苑小区35号楼总建筑面积为145.14平方米的206、207、208号商铺，并于同年6月26日、27日分别取得上述房产的权利证书。广德县中鼎景苑小区业主委员会于2016年12月31日与原告上海复瑞物业管理有限公司广德分公司签订了《物业服务合同》。合同第十七条约定：“委托管理期限。试用期为3个月，自2016年9月1日0时起至2016年12月31日24时止。如果经过评议，广大业主认可乙方的服务，此合同可顺延执行到2019年12月31日。”合同第二十二条约定：“非住宅房屋（商铺）由乙方按建筑面积0.65元/平米/月向业主或者物业使用人收取物业管理服务费。上述费用按半年收取，业主或物业使用人应当于每年6月1日前将上述费用交付至乙方”。合同签订后，原告按照合同约定向中鼎景苑小区提供了物业服务，但被告未按合同的约定交纳物业服务费用。故原告提起诉讼，请求判如所请。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、身份证明、物业服务合同等证据，本院经审查予以确认。被告提交了商品房买卖合同和不动产权登记证各三份，证明涉案商铺是被告于2017年6月8日购买并于同月26、27日办理房产证；照片五张，拟证明商业门铺前的绿化杂草丛生，道板损坏，门口杂乱。本院对购房合同和不动产权证予以确认。对于照片，本院认为该证据仅能证明商铺门前的绿化存有杂草、道板存在损坏、商铺门前放有物品，但尚不能证明原告未履行合同义务，存在违约行为。本院认为，广德县中鼎景苑小区业主委员会依法与原告上海复瑞物业管理有限公司广德分公司签订的物业服务合同，对中鼎景苑小区全体业主具有约束力。原告按照合同的约定向中鼎景苑小区提供了物业服务，被告洪海根作为该小区业主亦应按照合同的约定支付相应的物业服务费。被告逾期不交纳物业服务费，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告要求被告支付物业服务费及逾期利息损失的诉讼请求,符合法律规定，本院予以支持。被告洪海根于2017年6月8日与安徽中鼎置业（广德）有限公司签订商品房买卖合同，并于同年6月26、27日才分别取得涉案房产的权利证书，故本院确定被告应缴纳物业服务费的起始时间为2017年6月27日。经核算，被告应缴纳的物业服务费为：145.14×0.65×12=1132.09元。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”。故原告上海复瑞物业管理有限公司广德分公司作为依法成立并领取营业执照的法人分支机构具有当事人的资格，被告认为其不能参加诉讼的抗辩主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。因此原告作为依法成立并领取营业执照的分公司，在其登记的经营范围内从事物业管理活动，不违反法律的强制性规定，被告提出原告不具有法人资格，不能从事物业管理活动的抗辩意见不成立，本院不予采纳。被告提出原告成立的日期是2016年9月14日，但签订的物业服务合同服务期限却是从2016年9月1日开始，一个尚未依法设立的非法人企业如何提前签订本小区的物业服务合同，该合同的签订属于欺诈行为，合同无效。经本院审查，该物业服务合同签订的时间为2016年12月31日，其时原告已经依法成立并领取了营业执照，原告据此与中鼎景苑小区业主委员会签订合同并约定服务期限没有违反法律的强制性规定，亦不存在虚构事实、隐瞒真相的欺诈行为，该合同应为合法有效，被告关于合同无效的抗辩不能成立，本院不予支持。被告提出原告未按合同约定提供物业服务，不应按照小区内部收取物业服务费的抗辩意见，本院经审查认为，被告提供的照片尚不能证明原告存在违约行为，即使原告存在被告主张的服务上的瑕疵，该瑕疵对被告的生活、经营影响也有限，不能成为被告拒绝缴纳物业服务费的依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。故被告的上述抗辩不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、被告洪海根自本判决生效之日起十日内一次性支付原告上海复瑞物业管理有限公司广德分公司物业服务费1132.09元及利息（以1132.09元为基数，按照年利率6%的标准支付自2018年6月15日起至本判决确定的给付之日止）。二、驳回原告上海复瑞物业管理有限公司广德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由被告洪海根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  陈飞乾二〇一八年八月十五日书记员  杨 蒙附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：。（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；。