内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌民初字第1332号
原告邢桂芳，女，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。
委托代理人温贵泉，男，现住乌兰浩特市。
被告乌兰浩特市万华房地产开发有限公司，住所地乌兰浩特市。
法定代表人魏建福，董事长。
委托代理人刘思哲，内蒙古宇阳律师事务所律师。
原告邢桂芳诉被告乌兰浩特市万华房地产开发有限公司（以下简称万华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照简易程序公开开庭进行了审理。原告邢桂芳的委托代理人温贵泉，被告万华公司的委托代理人刘思哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邢桂芳起诉称，我与被告万华公司于2009年签订一份房屋拆迁产权调换协议书，约定2010年12月30日回迁完毕。但被告没有如约履行协议，不但逾期交付，还改变房屋面积。原告因此多次找被告解决面积问题，后于2014年7月18日签订协议，原告补交了230000.00元钱房款。合同约定2014年开始办理房照，有了房照我就可以办理贷款偿还高利借来的230000.00元。合同虽同时又约定：如果没有如期办理，办理房照的日期以“甲方具备条件办理房产证日期为准。”这一条约定不明，应视为没有约定。而没有约定，就应在房屋交付之日起90日和合同签订90日办理房照（原告的房屋分两种，即回迁的和另交钱购买的增大的面积）。关于延迟办理房屋产权证的违约金，合同没有约定数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以原告诉至法院，请法院判决被告万华公司为原告办理房屋产权证，并要求支付迟延办理房屋产权证违约金，按同期银行逾期贷款利息计算至给付时止。
被告万华公司答辩称，办理房屋所有权证书是房屋登记机构职能，被告无此职能。原被告双方合同约定：双方协商，房产证从2014年开始办理……由于甲方（答辩人）的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，……根据甲方具备条件办理房产证日期为准。双方约定是明确的，现不具备条件办理房产证，房屋没有综合验收，另原告没有缴纳房屋大修基金。原告房屋系拆迁产权调换性质，原告被拆迁的住宅房屋面积49.7平方米，双方约定回迁住宅房屋面积68平方米。因规划变更，原告实际回迁为商业房屋。应补缴差价款389760.70元，考虑原告经济困难，已减免房款159760.70元，原告实际交款仅人民币230000.00元，原告取得房屋远远超过其被拆迁房屋价值，其不同于单纯的商品房买卖，请求违约金缺乏法律依据，有失公允。
本院经审理查明，2009年原告邢桂芳与被告万华公司签订拆迁产权调换协议书，原告被拆迁的住宅房屋面积49.7平方米，双方约定回迁住宅房屋面积68平方米。因规划调整，原被告协商同意将原来签订的XXX住宅房屋调整XXX商业房，原告应补缴房屋差价款389760.70元，原告经济困难，被告万华公司同意减免原告房款159760.70元，原告再交230000.00元房款就视为交清全部房款。原被告双方并于2014年7月18日签订买卖合同，约定，“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年7月18日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。双方协商，房产证从2014年开始办理……由于甲方（万华公司）的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的……根据甲方（万华公司）具备条件办理房产证日期为准。”合同签订后，原告于同日向被告万华公司交付了230000.00元房款，该公司于同日将房屋交付给原告。但至今未办理房屋产权证书。为此原告诉至本院，要求被告为原告办理房屋产权证书，要求支付迟延办理房照违约金。审理中被告万华公司以双方约定是明确的，现不具备条件办理房产证，房屋没有综合验收，另原告没有缴纳房屋大修基金为由，不同意原告诉讼请求。另查明原告邢桂芳因与被告万华公司因房屋面积产生纠纷，于2012年3月未通知被告已入住该房屋。又查明，2009年12月15日乌兰浩特国鉴房地产价格评估事务所对邢桂芳被拆迁房屋进行估价为人民币93147.00元。
上述事实，有原告邢桂芳提供城市房屋拆迁产权调换协议书（复印件）、商品房买卖合同（复印件）、被告提供商品房买卖合同、286号鉴定书、城市房屋拆迁产权调换协议书、退房申请书、安置方案、邢桂芳交款收据2份，说明1份为证，上述证据予以认定。
本院认为，原被告为解决原告的回迁楼房相关问题于2014年7月18日签订的商品房买卖合同，应为有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。关于原告要求被告为其办理房屋产权证，并支付迟延办理产权证的违约金的请求。双方合同虽约定“房产证从2014年开始办理”，但没有约定具体时间，又约定“根据甲方具备条件办理房产证日期为准”又未约定具体具备条件的内容，均属约定不明确。且被告已向原告交付了房屋，并在合同中约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付”，应视为该工程已验收合格。因被告未提供充分证据证明非被告原因不能办理房屋权属证书，亦未提供证据证明被告向原告收取大修基金而原告不予交纳，为此，对被告以现不具备条件办理房产证，房屋没有综合验收，原告未交大修基金，被告万华公司不存在违约的抗辩理由，本院不予支持。原告与被告签订商品房买卖合同至起诉时已达9个多月之久，未能取得房屋权属证书，根据最高法院相关司法解释的规定即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。被告作为出卖方应承担违约责任。因合同没有约定违约金，可以按照已付购房款（原告被拆迁房屋价格93147.00元＋原告又支付房款230000.00元），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。为此，对原告合理诉讼请求予以维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告乌兰浩特市万华房地产开发有限公司于判决生效后协助原告办理房屋权属证书；
二、乌兰浩特市万华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告邢桂芳逾期办证违约金，按本金323147.00元、同期银行逾期贷款利息计算，自2014年10月19日起至办理完房屋权属证书之日止。
案件受理费150.00元（已减半收取），由被告乌兰浩特市万华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 李 颖
二〇一五年六月二十二日
书记员 李梦菲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。