广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异120号
异议人（利害关系人）：陈榕新，男，1978年11月7日出生，汉族，住广东省从化市。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司海珠支行，住所地广州市海珠区昌岗中路173号之一、二楼。
负责人：吴军，行长。
委托代理人：蔡兴源，该公司职员。
委托代理人：潘斌，该公司职员。
被执行人：邓勇辉，男，1980年4月8日出生，汉族，住广州市从化区。
被执行人：何荣华，男，1978年3月27日出生，汉族，住广州市海珠区。
被执行人：广州荔升行轻纺有限公司，住所地广州市荔湾区杨巷路82号二层。
法定代表人：邓勇辉。
被执行人：广州市海珠区荔升行服装配料店，住所地广州市海珠区金纺路*号广州国际轻纺城内自编UG1591.******号。
负责人：邓勇辉。
申请执行人广州农村商业银行股份有限公司海珠支行（以下简称广州农商行海珠支行）依据已经发生法律效力的中国广州仲裁委员会作出的（2015）穗仲案字第7057号裁决书申请执行被执行人邓勇辉、何荣华、广州荔升行轻纺有限公司（以下简称荔升行公司）、广州市海珠区荔升行服装配料店（以下简称荔升行服装店）金融借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院指定本院执行，本院已立案执行，案号为（2016）粤0105执2505号。执行过程中，本院已于2018年1月4日作出（2016）粤0105执2505号执行裁定书裁定拍卖被执行人邓勇辉所有的位于从化市街口街逸泉山庄大B区粤秀三径15号的房屋产权，并以（2016）粤0105执2505号通知书涤除租赁权。现异议人陈榕新向本院提出书面异议，要求法院依法确认上述房屋与承租人的租赁关系和暂缓执行。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人陈榕新认为：异议人从2015年10月起一直租用广州市从化区街口街逸泉山庄大B区粤秀三径15号房，合同租赁期至2025年10月，期限为10年，已经支付租金总额为426960元。因此，异议人认为本次执行的房屋与承租人有利害关系，在执行过程中存在诸多隐形的纠纷，给异议人带来不利，故向法院申请确认租赁关系和暂缓执行，以维护异议人的合法权益。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.邓勇辉与陈榕新于2015年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，载明：租赁期限自2015年10月7日至2025年10月6日；租赁地址为从化区街口街逸泉山庄大B区粤秀三径15号房；月租金为3558元；按转账付款方式缴付租金。2.中国民生银行支付业务回单12份，显示：陈榕新在2015年10月31日向邓勇辉汇款共计427000元。
申请执行人广州农商行海珠支行答辩认为：该案中被执行人邓勇辉名下位于从化市××街逸泉山庄大B区粤秀三径15号房产已于2014年1月28日抵押给我行，而异议人于2015年10月才承租该房屋使用。根据《物权法》第一百九十条的规定，我行依法享有对该物业的优先受偿权，且租赁关系不得对抗。因此，我行认为异议人提出的异议理由不成立，应予驳回。为了尽最大限度维护国有资产的增值、保值以及实现社会的稳定，应该继续加快推进拍卖进程。
被执行人何荣华答辩认为:1.我是认识异议人的，知道异议人一直只是被执行人邓勇辉的员工，异议人是一直受雇于被执行人邓勇辉，异议人根本没有经济能力、也不需要租赁涉案房屋。2.从异议人提供的租赁合同以及转账证明等证据来看，不符合常理。(1)异议人没有经济能力一次性支付（2015年10月31日一天支付四十几万）如此大金额的款项给被执行人邓勇辉；(2)就一般社会经验与租赁关系而言，承租人不可能一次性就将租金支付完毕；(3)如此大的别墅，竟然只要三千多的租金，不合常理。3.异议人并没有提供证据证实缴纳物业管理费的情况，据我所知，该区域的物业费都可能要一个月两三千。4.据我所知，被执行人邓勇辉经常用异议人的账户收取款项，所以转账证明不足以证实就是缴纳的租金。综上，异议人提出的执行异议申请是没有事实依据的,甚至是异议人与被执行人邓勇辉捏造的事实，故意阻挠执行，故意设置障碍。
被执行人邓勇辉、荔升行公司、荔升行服装店均没有提交答辩意见。
经审查查明：关于申请人广州农商行海珠支行申请仲裁被申请人邓勇辉、何荣华、荔升行公司、荔升行服装店金融借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2016年3月10日作出（2015）穗仲案字第7057号裁决书，其中事实查明部分载明：2014年1月27日，广州农商行海珠支行与邓勇辉、荔升行服装店签订《最高额抵押合同》，约定：邓勇辉以其所有的位于从化市××街逸泉山庄大B区粤秀三径15号的房产……为邓勇辉在主合同项下的债务提供抵押担保……。广州农商行海珠支行根据合同约定提前收回债权，主合同债务人未予清偿的，广州农商行海珠支行有权实现抵押权。上述抵押物于2014年1月28日办妥抵押登记手续，等。该裁决书裁决如下：（一）邓勇辉向广州农商行海珠支行偿还借款本金454962.08元及利息、逾期利息和复利；（二）邓勇辉向广州农商行海珠支行偿还借款本金250万元及利息、逾期利息和复利；（三）广州农商行海珠支行对邓勇辉位于从化市××街逸泉山庄大B区粤秀三径15号的房产……拍卖、变卖所得的价款在该案债权范围内优先受偿。因各被申请人均未主动履行义务，广州农商行海珠支行据此向广州市中级人民法院申请执行，后指定本院执行，本院已于2016年5月11日立案执行，案号为（2016）粤0105执2505号。立案执行后，本院已于2016年5月20日向被执行人发出执行通知书及报告财产令。执行过程中，因被执行人并未履行义务，本院已对从化市××街逸泉山庄大B区粤秀三径15号房采取评估措施，评估价格为4097450元，评估单价为16510元/平方米，并于2018年1月4日作出（2016）粤0105执2505号执行裁定书裁定拍卖上述房屋。异议人陈榕新遂于2018年4月28日向本院提出以上执行异议。
据查询时间为2017年7月25日的不动产登记查册表显示：从化市××街逸泉山庄大B区粤秀三径15号房登记在邓勇辉名下；占有份额为全部；建筑面积为248.18平方米；登记日期为2012年4月1日；抵押权人为广州农商行海珠支行，登记时间为2014年1月28日；本院以（2015）穗海法民二初字第3577号查封，查封期限从2015年11月19日至2018年11月18日止。
另查，除本执行案件外，邓勇辉在本院尚有众多作为被执行人的执行案件并未执结，涉案标的约1700万元。
再查，本院已于2018年5月2日向陈榕新发出（2016）粤0105执2505号通知书，告知其所提出的租赁权主张本院不予确认，并对该房屋的租赁关系予以涤除后进行拍卖、变卖或以物抵债处理。
本院认为：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”由于被执行人并未按执行通知履行生效法律文书所确定的义务，本院依法对被执行人邓勇辉名下的位于从化市××街逸泉山庄大B区粤秀三径15号房予以拍卖符合法律规定，对异议人提出的以涉案房屋存在租赁关系为由要求暂缓执行的异议请求，本院不予支持。其次，买卖不破租赁原则是指租赁房屋所有权发生变动时，租赁合同的效力不受影响，购买租赁房屋的受让人承继原出租人的权利和义务。现异议人要求在拍卖当中确认其对涉案房屋的租赁关系，故异议人所主张的租赁权是否符合以上原则是本案的审查重点。具体评析如下：1.异议人主张其已与邓勇辉就涉案房屋订立了租赁合同，且一次性支付租金426960元。但从其提交的证据材料看，异议人分多次共向邓勇辉汇款427000元，却与约定的租金总额并不相符。2.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，异议人所提交的房屋租赁合同的签订时间为2015年10月1日，租赁期限从2015年10月7日至2025年10月6日，故该租赁合同是在涉案房屋办理抵押登记之后才签订的，故异议人所主张的租赁权并不能对抗该执行案件的申请执行人。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，异议人主张的10年租赁合同将对涉案房屋的价值有极大的贬损，甚至可能导致涉案房屋流拍，从而影响抵押权的实现，且涉案房屋抵押权登记先于异议人主张的租赁权，即便异议人主张的租赁权成立，本院以（2016）粤0105执2505号通知书依法涤除租赁权并将涉案房屋交付拍卖的措施也并未违反法律规定。因此，异议人的异议理由不成立，对其提出的异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人陈榕新提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年五月八日
书记员 潘丽文