山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）同商终字第292号
上诉人（原审原告）蒋少千，男，汉族。
委托代理人石艳春，山西若谷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大同市永新置地有限责任公司，住所地大同市御河西路御鑫亮城2、3号楼1-2层6号商铺。
法定代表人吴玉霞，该公司董事长。
委托代理人沈春学，山西北岳律师事务所律师。
委托代理人白雪涛，男，汉族，大同市永新置地有限责任公司经理。
原审第三人福建发展建设有限公司，住所地福州市华林路338号。
法定代表人林成端，该公司总经理。
上诉人蒋少千因与被上诉人大同市永新置地有限责任公司（以下简称永新公司）、原审第三人福建发展建设有限公司买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2013）城民初字第1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成由法官苗建萍担任审判长，法官王艳宏、张文参加的合议庭，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人蒋少千的委托代理人石艳春，被上诉人永新公司的委托代理人沈春学、白雪涛到庭参加诉讼。原审第三人福建发展建设有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
蒋少千在一审中起诉称:2010年10月27日，被告与原告签订合同，购买了御鑫园（御鑫亮城）7号楼1单元1019号住宅楼房一套，面积105.93㎡，总价为509322元。认购书约定，被告暂定于2010年10月27日将原告购买的房屋交付使用，后被告以各种理由拒绝交付房屋。原告多次找被告无果。原告又于2012年3月打电话找被告财务人员，其答复这是抵顶房，办不了。很显然，被告一直在找理由拖时间，拒不交付房屋。现原告诉至法院请求判令：一、被告履行房屋认购协议，向原告交付御鑫亮城7号楼1单元10层1019号房屋。二、被告支付延迟交房所造成的经济损失34000元（从2010年10月27日至2013年8月26日按同期同地段同类租金计算）；诉讼费由被告承担。
永新公司在一审中答辩称：被告与原告不存在买卖合同关系，原告并未交付被告房款，被告与第三人存在施工合同关系，第三人承包了被告的垫层以上的建筑安装工程。原告与第三人存在债权债务关系，被告与第三人也存在债权债务关系。目前，被告与第三人的工程尚未决算，如果决算后，被告是第三人的债务人，由被告征得第三人的同意直接解决与原告之间的法律关系；若决算后，被告是第三人的债权人，那么用房屋抵顶就没有实际意义。因被告与第三人的工程尚未决算，原告与被告之间便不存在任何关系。原告的诉求没有任何事实依据，应当依法驳回。
第三人福建发展建设有限公司未出庭答辩亦未提供证据。
一审法院审理查明：原告与第三人存在债权债务关系，被告永新公司与第三人存在债权债务关系。对双方争议的御鑫亮城7号楼1单元10层1019号房屋，原告未向被告支付房款。大同市中正工程造价咨询有限责任公司接受被告永新公司的委托，对第三人福建发展建设有限公司承建的御鑫亮城小区建设工程的结算正在进行审计。
一审法院判决认为：原、被告之间并不存在房屋买卖合同关系，原告与第三人之间存在债权债务关系，被告与第三人之间也存在债权债务关系，三方之间债权债务的抵顶行为，因被告与第三人没有决算，无法确定抵顶房屋的房款已全部付清，根据合同权利义务相一致的原则，原告在房款未付的情况下，要求被告交付房屋不符合法律规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告蒋少千对被告大同市永新置地有限责任公司的诉讼请求。案件受理费750元由原告负担。
蒋少千不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费。其主要理由为：一、上诉人与被上诉人之间已经签订了房屋认购书，并且被上诉人也为上诉人出具了收款收据，双方之间已经形成了房屋买卖合同；二、被上诉人将房屋抵顶给第三人，第三人又将房屋抵顶给上诉人，三方之间的抵顶行为合法有效；三、被上诉人与第三人之间的工程款是否决算不影响上诉人与被上诉人之间的房屋抵顶协议的合法与有效；四、本案三方之间的债权债务关系已转化为房屋买卖合同关系。
永新公司针对蒋少千的上诉答辩称：第三人福建发展建设有限公司承建了被上诉人永新公司的御鑫亮城小区建设工程，由于双方存在工程进度款支付的约定，2010年4月15日，其与第三人对御鑫亮城7号楼1单元10层1019号房屋有过约定。而蒋少千与第三人在该工程中存在债权债务关系，故其与蒋少千签订了房屋认购书，并给蒋少千开具了收款收据。但由于蒋少千未实际交付房款，故在收据下方标注了“顶房款”三字。因上诉人未实际交付购房款，故其与上诉人之间不存在买卖合同关系。且工程没有最后决算，目前看来被上诉人已超额支付了第三人的工程款，故当初约定的房屋不应交付上诉人。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人向本院提供以下证据予以证明：
1、《山西省建设工程施工合同》，欲证明被上诉人与第三人存在建设施工合同关系；
2、票据明细，欲证明被上诉人已向第三人支付工程款63219753.02元；
3、永新公司预算员作出的预算书，欲证明被上诉人应支付第三人的工程款为52563467元；
4、保证书、情况说明书，欲证明工程审计拖延是因第三人的工程质量引起的，且上诉人未实际支付房款。
上诉人表示上述证据是被上诉人与第三人之间发生的，对此不清楚也不认可。本院认为，上述证据与本案争议的上诉人与被上诉人之间是否形成买卖合同关系无关联性，故本院对上述证据不予采信。
经审理查明，第三人福建发展建设有限公司承建了被上诉人永新公司的御鑫亮城小区建设工程，由于按双方工程进度款支付的约定，被上诉人需向第三人支付工程进度款，2010年4月15日，其与第三人员工孙聘钗约定用御鑫亮城7号楼1单元10层1019号房屋抵顶工程进度款。而蒋少千与第三人在该工程中存在债权债务关系，故在办理上述房屋抵顶时，被上诉人直接与蒋少千签订了房屋认购书，并给蒋少千开具了收款收据。由于蒋少千未实际交付房款，故在收据下方标注了“顶房款”三字。房屋认购书载明：“出售方（甲方）大同市永新置地有限责任公司，认购方（乙方）蒋少千。乙方自愿认购甲方位于御鑫亮城住宅7号楼1单元10层1019号住宅壹套，面积105.93平方米，该住房总价人民币509322元。甲方暂定于2010年10月27日，将乙方购买房屋交付使用。付款方式为一次性付清全款。”之后，上诉人蒋少千要求被上诉人永新公司交付房屋，永新公司至今未交付该房屋。
以上事实有房屋认购书、房款收据、建设工程施工补充协议及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为，被上诉人由于需向第三人福建发展建设有限公司支付工程进度款，双方协议用本案涉案房屋抵顶工程进度款，又因第三人拖欠上诉人蒋少千款项，故上诉人蒋少千直接与被上诉人永新公司签订房屋认购书，约定蒋少千购买本案涉案房屋。上诉人蒋少千以账款抵顶房款，且被上诉人给上诉人蒋少千开具了房款收据，虽上诉人蒋少千未支付现金，但账款抵顶也是一种支付的手段，应视为蒋少千已经交付了房款。被上诉人永新公司主张房款未交付的辩解理由不能成立，本院不予采纳。对被上诉人所持因工程款未最后结算，且其对第三人的工程款已经超付，故不能为上诉人交付房屋的抗辩理由。本院认为，上诉人主张的工程款超付只能对抗其应向第三人履行的义务，不能对抗在本案买卖合同关系中相当于善意第三人的上诉人，故本院对其该项辩解理由亦不予采纳。上诉人与被上诉人签订的房屋认购书具备商品房买卖合同的主要内容，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。上诉人依据合同请求被上诉人交付房屋理由正当，本院予以支持。上诉人要求被上诉人支付迟延交房损失34000元，但并未提供证据予以证明其损失的实际发生，故本院对其该项诉讼请求不予支持。
综上，本院认为，一审法院判决认定事实清楚，但适用法律有误，判决结果失当，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销大同市城区人民法院（2013）城民初字第1900号民事判决；
二、大同市永新置地有限责任公司于本判决生效后十五日内向蒋少千交付御鑫亮城7号楼1单元10层1019号房屋；
三、驳回蒋少千的其他诉讼请求。
一审案件受理费750元，二审案件受理费650元，共计1400元由大同市永新置地有限责任公司负担1313元，由蒋少千负担87元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苗建萍
审 判 员 王艳宏
代理审判员 张 文
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 范佳旭