金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第2285号
原告：傅淑云。
委托代理人：王央央、俞翔，金华市务诚法律服务所法律工作者。
被告：金华市第二土特产总公司，住所地：金华市解放西路99号。
法定代表人：蒋光合，总经理。
委托代理人：郭妙玲、陈平，浙江联浩律师事务所律师。
原告傅淑云为与被告金华市第二土特产总公司（以下简称第二土特产公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告傅淑云及其委托代理人王央央，被告第二土特产公司的委托代理人郭妙玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告傅淑云起诉称：原、被告于2008年2月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告租用被告所有的原西峰山庄经营餐饮和宾馆业，并对租赁期限、租金、装修、违约责任等进行了约定。在合同第15条规定：租赁期间遇有旧城改造无条件终止租赁合同，相关拆迁原装修由承租人自行向有关部门要求补偿，出租人予以配合。合同签订后，原告即按约定支付了租金，并注资数百万元进行装修，装修完成后即开始经营，原告为此注册了个体工商户营业执照，字号为金华市婺城区绿墅山庄。2015年，政府启动二七新村旧城改造工程，由被告就包括金华市婺城区绿墅山庄在内的解放西路99号与政府签订了拆迁补偿协议，按协议规定，被告获得包括房屋拆迁补偿费、装修补偿费、搬迁费、腾空费、停产停业损失补偿费、空调移机费及电视、电话、网络、热水器的拆装费等在内的多项补偿。原告认为，原告是金华市婺城区绿墅山庄的实际经营者和装修人，被告因绿墅山庄被拆迁所取得的装修补偿费、停产停业损失补偿费、搬迁费、空调移机费及电视、电话、网络、热水器的拆装费等应当归还原告所有，但双方多次协商不能达成一致协议。现原告诉至本院，要求判令：1.判令被告补偿原告装修款2300000元；2.判令被告补偿原告停产停业损失3000000元；3.判令被告补偿原告腾空费、搬迁费、空调移机费、建筑物添置补偿及电视、电话、网络、热水器的拆装费等共计人民币691210元，以上合计5991210元；4.由被告承担本案诉讼费用。
被告第二土特产公司辩称：1.原、被告之间的法律关系有房屋租赁合同约定，该合同应依法保护；2.合同第八条约定所有的装修归被告方所有，出租人履行的是配合义务而非补偿义务；3.拆迁补偿协议的相对人是被告。请求驳回原告诉请。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告提交的证据：1.原告身份证复印件1份，证明原告主体；2.营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明原告为租赁经营户；3.租赁合同复印件1份，证明租赁合同及具体内容；4.应诉通知书复印件1份，证明职工因停止经营向原告索赔；5.证明、序列号清单复印件各1份，证明原告的有线电视终端数量为30户；6.业务受理单V2.4复印件1份，证明原告的电话数量；7.房屋征收补偿方案复印件1份，证明补偿方案的具体内容。
被告提出质证意见：证据1、2、3无异议。本院确认其证明力。证据4：真实性、合法性无异议，但关联性有异议，对其所涉内容与本案是否有关有异议。经查，该证据与本案无关，本院对其证明力不予确认。证据5、6：真实性合法性无异议，但关联性有异议。本院认为，该证明系金华华数数字电视有限公司出具的，且对补偿款有关，故对该证据的证明力予以确认。证据7：不是证据，只是针对不特定主体的政策，没有证明效力。本院认为，该方案虽不是证据，但可以作为审理本案的参考。本院对其证明力予以确认。
对被告提交书面证据：1.营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明书复印件各1份，证明被告主体资格；2.房屋租赁合同复印件1份，证明原、被告的法律关系；3.西峰山庄照片复印件12张，证明租赁标的物交付时已装修的现状；4.西峰山庄装修费用折旧净值清单及明细账复印件各1份，证明被告投入5526563.62元用于装修，至今仍有折后账面净值2198394.12元；5.政府公告复印件1份，证明西峰山庄有证面积2896.94平方米；6.西峰山庄固定资产清单复印件1份，证明移机费用归属；7.关于二土公司有关信访情况的汇报复印件1份，证明二土职工为拆迁补偿问题正在上访；8.二七区块旧城改造货币补偿协议复印件1份，证明本案补偿内容及具体相关费用政府按约定应支付1.7亿，现支付1.1亿元没有全部支付我方。9.评估报告证明复印件及说明各1份，证明评估报告已经被收回的事实。
对证据1、2无异议。本院确认其证明力。对证据3：真实性有异议，未经原告方签字确认。本院认为，该照片反映的是西峰山庄几年前的状况，事后无法复制。故对其证明力予以确认。对证据4：是由被告方单方制作，真实性与证明力均有异议。经查，原告方的异议成立，本院对其证明力不予确认。对证据5：真实性无异议，但不能证明待证目的，公告对经营房屋不在公布的范围内。经查，原告方的异议成立，本院对其证明力不予确认。对证据6：是被告单方制作。经查，该证据属财务账册，对其真实性予以确认。可作为本案参考。对证据7：与本案无关联性。经查，原告方的异议成立。本院对其证明力不予确认。对证据8：真实性无异议，但应该有另一份补充协议，在被告与原告协商时有款项可以支付。本院确认其证明力。对证据9：被告应承担举证不能的不利后果。该评估报告并非被告的原因被收回，故并非适用举证规则中的推定。但又非原告方持有，故举证责任也不在原告。因原告在诉讼请求中主张装修费用为230万元，而被告方又未举证证明其收回的评估报告评估结论少于该数额。本院认定装修费评估价为230万元。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
原告傅淑云和被告第二土特产公司于2008年2月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告租用被告所有的原西峰山庄经营餐饮和宾馆业，合同约定租金28万元／年；租赁期限从2008年2月2日至2018年2月2日；租赁期满，租赁房屋的装修，改善增设的其他物无偿归出租人所有。其他并对违约责任等进行了约定。在合同第15条规定：租赁期间遇有旧城改造无条件终止租赁合同，相关拆迁原装修由承租人自行向有关部门要求补偿，出租人予以配合。合同签订后，原告按约定支付了租金，并在原西峰山庄的基础上对租赁房屋进行了装修，并注册了个体工商户营业执照，字号为金华市婺城区绿墅山庄。2014年，政府启动金华市婺城区二七新村旧城改造工程，原、被告双方由此于2015年4月7日终止了原租赁合同。被告就包括金华市婺城区绿墅山庄在内的解放西路99号与政府签订了拆迁补偿协议，按协议规定，被告可获得包括房屋拆迁补偿费、装修补偿费、搬迁费、腾空费、停产停业损失补偿费、空调移机费及电视、电话、网络、热水器的拆装费等在内的多项补偿款177412529元。另根据婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案规定：被征收房屋价值含房屋装饰装修价值；被征收人属企业、事业单位的，电话移机每门补偿158元，电话加装宽带移机每门补偿258元，宽带移机每条补偿78元；有线电视移机每户补偿50元；空调柜机每台补偿340元，挂机每台补偿210元。停产停业损失补偿费，按被征收房屋价值的5%计算等。原、被告双方因上述补偿款分配问题达不成一致而发生纠纷。
本院认为：原告傅淑云租赁被告第二土特产公司所有的营业用房从事经营活动，双方已签订《房屋租赁合同》，双方本应依约履行，但由于该租赁房屋涉及政府征收而不得不终止合同。故本案的争议焦点为终止租赁合同后给原告造成的损失如何认定问题。首先，关于装修装潢补偿费问题。原告承租被告所有的房屋，约定租期从2008年2月2日至2018年2月2日止，所涉房屋在双方房屋租赁关系存续期间被列为政府征收范围，评估及签订补偿协议均发生在双方租赁期间，虽补偿协议的签订主体为房屋所有权人，但原告的装修是在被告出租的原西峰山庄的基础上作进一步装修的，评估事务所又将原、被告双方的装修装潢进行了混合评估，本院推定双方各占50%。因双方均不能举证证明征收评估价值，评估报告现已被征收拆迁指挥部收回作废，且被告方也未对原告方主张的230万元装修款的数额提出过异议，故装修补偿款认定为230万元，应由原、被告各半享有。其次，关于终止合同给原告造成损失补偿问题。双方当事人在租赁合同中对因房屋征收致使合同解除情形下如何补偿未作约定。涉案房屋被征收后至重新置业期间，房屋所有人存在租金损失，且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿；对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿等。另根据《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》第二条第（三）项对被征收人作出如下定义：指征收范围内房屋所有权人。第四条第（五）项规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5%计算，故停产停业损失费的补偿主体应属房屋所有权人，而非承租人即本案原告。但政府征收而导致租赁终止，确实也给原告造成损失，且该合同的终止属不可归责于合同双方主体，故出租人应给予承租人相应的补偿。本案原告虽未提供其经营损失的相关证据，但考虑原告因承租期限长、承租面积大、租金较高，致使其投入的装修装潢成本较大，并结合原告租赁剩余期限、易地经营的投入及同行业经营收入等综合因素，酌情确定由被告支付原告因合同终止产生的损失补偿费相当于一年的房屋租金，即280000元。再次，关于被告是否应向原告支付搬迁费问题。关于原告请求的搬迁费，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的装修及其他设施进行腾空，被告也应支付原告搬迁费。根据征收部门和被告签订的《货币补偿协议》，被告可获得的搬迁费为68048元，但本案原告租赁的房屋系上述补偿协议中的一部分，现该房屋已被拆，本院酌定原告租赁部分占全部的50%计34024元。最后，关于空调移机费、建筑物添置补偿及电视、电话、网络、热水器的拆装费，虽然原告提供的系单方证据，但被告方并未提供相反的证据予以反驳，另结合宾馆的经营性质，可按原告方提供的清单计。但由于电视、电话、网络系原告装修前该房屋就用于经营宾馆，应原来就存在终端，故该部分费用13350元亦由原、被告双方各半享有。空调移机费和空气能拆装费计34010元，则由原告单独享有。对原告的其他诉讼请求，无相应的证据证明，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项等之规定，判决如下：
一、解除原告傅淑云与被告金华市第二土特产总公司于2008年2月2日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告金华市第二土特产总公司于本判决生效之日起7日内，给付原告傅淑云因终止合同的损失补偿费280000元、房屋装修装潢损失1150000元、房屋腾空搬迁费34024元、电视、电话、网络拆装费6675元、空调移机费和空气能拆装费计34010元，共计人民币1504709元
三、驳回原告傅淑云其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53738元（原告已预交），由原告傅淑云负担40238元，由被告金华市第二土特产总公司负担13500元（被告在履行时加付上述款项给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在提交上诉状时按不服部分的诉讼标的额预交上诉费。上诉期满之日7日起仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王正平
人民陪审员 祝连荣
人民陪审员 彭小群
二〇一五年十二月三日
书 记 员 许广平