浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍民初字第1489号
原告：黄国香。
原告：高文建。
原告：李上范。
原告：萧方马。
原告：李上擎。
原告：林小巧。
原告共同委托代理人：李上利，浙江思勤律师事务所律师。
被告：温州盛都房地产开发有限公司，住所地苍南县灵溪镇浙南大厦1701室。
法定代表人：李守辉，董事长。
委托代理人：周涛、陈继车，浙江正昌律师事务所律师。
原告黄国香、高文建、李上范、萧方马、李上擎、林小巧为与被告温州盛都房地产开发有限公司（以下简称盛都公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年9月15日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告黄国香、高文建、李上范、萧方马、李上擎、林小巧共同委托代理人李上利，被告盛都公司委托代理人周涛、陈继车到庭参加诉讼。2015年12月18日，本院依原告的申请作出民事裁定书，依法查封温州盛都房地产开发有限公司所有的坐落于苍南县灵溪镇新世纪花园1幢101室房屋一间中价值3000000元部分。本案现已审理终结。
原告黄国香、高文建、李上范、萧方马、李上擎、林小巧起诉称：2013年1月4日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同约定：原告以27783389元的价格向被告购买其开发的坐落于苍南县××××以北，车站大道以西的新世纪花园第4幢101号商品房，其建筑面积为1188.34平方米。交房期限为2013年6月30日前。逾期交房的，被告应按日向原告支付房价款万分之三的违约金。被告应于2013年12月31日前将土地、房屋权属初始登记证书交付给原告，否则应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已一次性付清上述购房款。由于被告于2014年4月2日才完成竣工验收备案登记，于2015年1月15日才办理涉案房屋所有权初始登记手续，但土地权属初始登记手续至今未办理，故被告应承担违约责任。另外，原、被告之间约定涉案商品房转移登记委托被告代办，并于2013年1月28日办理委托公证书。事后，2013年12月3日向被告交付预收契税、房屋权属办证费用、登记费、物业维修基金费用共计908335元。该笔资金至今被被告占有使用，给原告造成了经济损失。为此，原告请求：一、判令被告办理新世纪花园第4幢101号房屋土地使用权初始登记手续和商品房权属转移登记手续，在庭审中，原告放弃该项诉讼请求；二、判令被告支付原告逾期交房违约金2300464.61元（以27783389元为基数，自2013年7月1日起按日万分之三计算至2014年4月2日止共计276天）；三、判令被告支付原告逾期办证（初始登记）违约金（自2014年1月1日起按已交付房价款的日万分之一计算至实际履行之日止）；四、判令被告赔偿原告因逾期办理涉案商品房权属转移登记给原告造成的经济损失（以908335元为基数，自2013年12月4日起至实际履行之日止按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算），在庭审后，原告撤回该项诉讼请求；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告盛都公司答辩称：一、涉案房屋所有权和土地使用权登记手续（即权属转移登记）分别于2015年9月28日、29日办理完毕；二、关于逾期交房违约金问题。（一）违约金计算期间。合同约定的交房时间为2013年6月30日，但本案起诉时间为2015年9月22日，已超出二年的诉讼时效期间，故逾期交房违约金应从2013年9月22日开始计算。由于被告在2013年9月25日通知交房，而原告于2013年12月3日接收交房手续并缴纳相关费用，并于同月15日将房屋出租。故逾期交房违约金应计算至实际交房之日即2013年12月3日止。因此，本案逾期交房违约金计算期间为自2013年9月22日起至2013年12月3日止。（二）逾期交房违约金计算标准和基数。根据合同约定，本案逾期不超过180天，逾期交房违约金应按日万分之一计算。违约金应按实际支付的购房款作为计算违约金的基数。其理由为：本案合同约定购房款为27783389元，但原告用股金折抵8800000元，股息折抵18700000元，优惠499800元，故被告实际支付购房款为8800000元。由于原告用股息折抵，导致被告增加约25%的额外税费；况且股息再计算违约金类似于计算复利，故本案应以被告实际收取的款项为基数计算违约金。三、商品房买卖合同第十六条约定的产权登记是指商品房产权初始登记，至于商品房产权转移登记应由买受人自行办理，也可委托出卖人无偿代办。被告于2015年1月15日已办妥了房屋产权初始登记，合同义务已履行完毕，违约责任应计算至2015年1月15日止。至于转移登记，因属于无偿代理行为，其办理时间不受合同第十六条规定的约束。四、关于面积差价及费用结算。合同预售面积为1188.34平米，产权登记面积为1189.58平米，故原告应补交购房款28991元，而办证费用应按实际结算，合计应补给被告51734元，该款应在违约金中扣除。被告替原告缴纳的股息、利息所涉的个人所得税等在领取产权证时应一并扣除。被告在庭审后认可原告支付的购房款为27783389元。
原告黄国香、高文建、李上范、萧方马、李上擎、林小巧在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：
1、身份证、外商投资企业基本情况表、变更登记情况表、组织机构代码证，用以证明原、被告诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同，用以证明原、被告存在商品房买卖合同关系的事实；
3、销售不动产统一发票（自开），用以证明原告一次性交付购房款27783389元的事实；
4、押金收据、公证书、易小华和杨夏燕社会保险个人缴费档案信息表，用以证明原告委托被告代办涉案房屋权属转移登记的事实及原告于2013年12月3日交付被告代办税费833502元的事实；
5、建设工程竣工验收备案表，用以证明被告于2014年4月2日取得建设工程竣工验收备案表的事实；
6、房屋权属登记信息查询证明，用以证明被告于2015年1月15日取得涉案商品房所有权初始登记证书的事实；
7、土地登记信息查询证明，用以证明涉案商品房的土地使用权初始登记时间为2015年12月29日的事实；
8、（2014）温苍金商初字第249号民事调解书、收据，用以证明涉案商品房因未经验收合格并备案登记而无法正常使用的事实；
9、商铺预定协议书，用以证明涉案购房款的事实。
被告盛都公司在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：
1、交房通知书，用以证明被告于2013年9月25日通知原告交房的事实；
2、领房流程表，用以证明原告于2013年12月3日办理交房手续并领取钥匙的事实；
3、房屋租赁合同、公司基本情况表，用以证明原告于2013年12月15日将涉案商品房租给他人的事实；
4、浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程消防验收意见书，用以证明涉案建设工程验收合格的事实；
5、房屋所有权证和土地使用权证（登记在被告名下），用以证明被告于2015年1月15日前办理了涉案商品房权属初始登记的事实；
6、房屋所有权证和土地使用权证（登记在原告名下），证明被告在2015年9月28日、29日办理了涉案商品房权属转移登记手续的事实；
7、新世纪花园办证费用明细单、税收缴款书、契税证、收款收据、交易手续费票据、土地登记证书本工费票据、房屋登记费票据，用以证明原告需补交面积差价及办证差价51734元的事实；
8、股份换购清单、股份收回协议书、股份收回凭据、购商铺补充协议，用以证明原告现金支付的购房款为880万元的事实。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认为，原告提供的证据1、2、4－6，被告提供的证据2，相应的质证方均无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据9，被告对其真实性无异议，足以证明原、被告于2012年12月5日签订“新世纪花园”商铺预定协议书，双方约定原告以32964552元的价格向被告购买涉案商品房等事实。原告提供的证据3，被告在质证时虽有异议，但在庭后认可原告交付购房款为27783389元的事实，与原告主张的待证事实一致，结合原、被告的陈述及原告提供的证据9，足以确认原告已按合同约定交付购房款27783389元的事实。被告提供的证据1，原告对其关联性有异议，本院认为，因被告未提供向原告送达交房通知的相关证据，在原告否认收到交房通知的情况下，对该证据证明力不予确认。原告提供的证据8和被告提供的证据3，分别在于证明和反驳原告主张的被告逾期办理商品房权属转移登记手续给原告造成的经济损失的诉讼请求，现原告已撤回前述诉讼请求，故对该两份证据无需认定。被告提供的证据4，原告对其真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，本院认为，该证据虽客观真实，但仅能证明涉案工程消防验收及规划验收事实，现无其他证据佐证，不足以证明其待证事实，对其证明力不予确认。被告提供的证据5、6，原告对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，本院认为，该两份证据客观真实，其载明的内容与待证事实相符，故对其证明力予以确认。被告提供的证据7，其待证事实属于被告反诉请求所依据的事实，现被告未提起反诉，故对其证明力不作认定。被告提供的证据8，原告对其真实性有异议，本院认为，该证据真实性无法确定，即使该证据客观真实，也不足以证明其待证事实，故对其证明力不予确认。原告提供的证据7，因与本院采信的被告提供的证据5相矛盾，故对其证明力不予确认。
根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：被告盛都公司以出让方式取得位于苍南县灵溪镇建兴东路以北、车站大道以西、沪山路以南、编号为苍国用（2007）第01-3514号地块的建设用地，2007年6月25日办理了国有土地使用权初始登记手续。被告经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为新世纪花园。建设工程规划许可证号为330327200801079，施工许可证号为330327200909040101，预售许可证号为苍房售许字（2011）第002号。2013年1月4日，原告黄国香、高文建、李上范、萧方马、李上擎、林小巧与被告盛都公司签订《商品房买卖合同》一份。合同第一、三条约定：黄国香、高文建、李上范、萧方马、李上擎、林小巧向盛都公司购买新世纪花园第4幢101号商品房一间。第五条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米23380元，总金额为27783389元。第七条约定：买受人应一次性付清所有房款。第九条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三［该比率应不小于第（1）项种的比率］的违约金……第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订时，黄国香、高文建、李上范、萧方马、李上擎、林小巧按约支付了全部购房款。盛都公司于2013年12月3日向原告交付涉案商品房，2014年4月2日在苍南县规划建设局完成新世纪花园建设工程验收备案登记，2015年1月15日办理涉案商品房所有权初始登记手续。
另查明，涉案合同签订后，被告无偿接受原告委托，代为办理涉案商品房权属转移登记手续，分别于2015年9月28日、29日依次取得涉案商品房所有权转移登记证书和土地使用权变更登记证书。
本院认为：原、被告就涉案商品房所签订的买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依法依约全面履行合同义务。
关于逾期交房违约金问题。本院认为，根据涉案合同第九条约定，被告应当在2013年6月30日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告使用。根据涉案商品房买卖合同第十条约定，逾期交房超过180日的，被告应当自涉案合同第九条约定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付购房款万分之三的违约金。由于涉案商品房直至2014年4月2日才完成工程验收备案登记，方具备合同约定的交房条件，故被告在2013年12月3日将涉案商品房交付原告使用，不符合合同约定，其主张逾期交房违约金应计算至2013年12月3日止，本院不予支持。因此本案逾期交房违约金应计算至具备交房条件之日即2014年4月2日止。由于涉案逾期交房违约金按日计算，属于继续性债权，故其诉讼时效期间应为自原告起诉之日起倒推两年。本案中，原告于2015年9月15日起诉，故在2013年9月15日起两年内产生的逾期交房违约金，受法律保护；而在2013年9月15日前生产的逾期交房违约金，因已超过诉讼时效期间，不受法律保护。可见，本案逾期交房违约金应从2013年9月15日开始计算。因此，被告应支付逾期交房违约金期间为自2013年9月15日起至2014年4月2日止，合计200日。经审理查明，原告已按约支付购房款27783389元，故逾期交房违约金应以27783389元为计算基数。综合本节论述，被告应支付的逾期交房违约金为1667003元（27783389元×日利率万分之三×200日）。被告主张逾期交房违约金应当自2013年9月22日起按8800000元的日万分之一计算至2013年12月3日止，于法无据，本院不予采纳。
关于逾期办证违约金问题。本院认为，根据涉案合同第十六条约定，被告应当在2013年12月31日前取得涉案商品房权属初始登记证书，并交给原告。逾期交付上述权属证书超过180日的，被告应当自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已交付购房款万分之一的违约金。本案中，被告于2007年取得涉案商品房土地使用权初始登记，2015年1月15日取得涉案商品房所有权证初始登记，至此，被告才完全履行涉案合同第十六条约定的办证义务。由于被告在涉案商品房权属初始登记完成后，基于委托合同，着手办理原告委托事项即涉案商品房权属转移登记手续，故无需向原告交付涉案商品房权属初始登记证书。由此可见，被告于2015年1月15日履行了涉案合同第十六条规定的办证、交证义务。至于被告是否承担2015年1月15日后逾期办证违约责任问题。本院认为，2015年1月15日后被告办理的系涉案商品房权属转移登记手续，是基于无偿委托合同约定，而非基于涉案商品房买卖合同所负有的办证义务。故被告无需承担涉案合同约定的逾期办证违约责任。因此，被告应支付的逾期办证违约金期间为自2014年1月1日起到2015年1月15日止，合计380日。综合本节论述，被告应支付的逾期办证违约金数额为1055769元（27783389元×日利率万分之一×380日）。
综上所述，原告第二、三项诉讼请求中与上述相符部分，本院予以支持，其他部分本院不予支持。原告放弃第一项诉讼请求和撤回第四项诉讼请求，系其对自己民事权利的合法处分，本院予以准许。被告主张原告补交购房款、其他办证费用以及返还被告为原告代缴的个人所得税，但未提起反诉，其要求在本案违约金中扣减前述款项，不符合法律规定，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、温州盛都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付黄国香、高文建、李上范、萧方马、李上擎、林小巧逾期交房违约金1667003元；
二、温州盛都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付黄国香、高文建、李上范、萧方马、李上擎、林小巧逾期办证违约金1055769元；
三、驳回黄国香、高文建、李上范、萧方马、李上擎、林小巧的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费41802元，由黄国香、高文建、李上范、萧方马、李上擎、林小巧负担13220元，温州盛都房地产开发有限公司负担28582元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费41802元。逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 黄兆针
人民陪审员 苏苗盘
人民陪审员 李悌师
二〇一六年三月十一日
书 记 员 郑丽娜
相关法律条文链接：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。