广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀民初字第898号
原告（反诉被告）：陈剑刚，男，汉族。
委托代理人：张元昭。
被告（反诉原告）：潘业加，男，汉族。
委托代理人：张磊，广西桂安泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈剑刚与被告（反诉原告）潘业加房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，在本案审理过程中，本院于2015年9月14日依法将案件转为普通程序进行审理，并组成合议庭于2015年12月8日公开开庭审理了本案。陈剑刚的委托代理人张元昭、潘业加及其委托代理人张磊、证人肖某、蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈剑刚诉称：陈剑刚于2014年8月向潘业加租用篦子园房屋给公司员工居住。合同签订后，陈剑刚预付押金2000元。合同约定陈剑刚在每个季度的15日前将下季度房屋租金提前预交给潘业加。2015年5月，陈剑刚的财务人员因工作繁忙，没有在2015年5月15日前预交下季度租金，直到2015年6月1日才预交2015年6月至8月的租金。潘业加在收到2015年6月至8月的预付租金第三天即2015年6月4日将电表拆走，开始强制性停电，给陈剑刚的员工造成生活上极大障碍，无法正常居住。为了让潘业加尽快恢复供电，让员工能正常继续居住，陈剑刚曾多次打电话请潘业加尽快来协商解决，但联系无果，无奈之下，又请街委会协商处理，潘业加予以拒绝。陈剑刚认为合同所约定的滞纳金不合理。陈剑刚逾期未交付的是房租，并不是已使用房屋后应交的租金，且所签订的房屋租赁协议是格式合同，只约束陈剑刚，对潘业加没有任何约束，只维护潘业加利益，有失公平，应属于无效合同。综上，因潘业加强制拆走电表不予供电，至今协商无果，实质上已是单方终止合同。陈剑刚的人员已无法在此居住，陈剑刚认为潘业加故意用此手段逼迫陈剑刚退房，是有意提前终止合同。为维护陈剑刚的合同权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方合同关系；2、潘业加退还或赔偿陈剑刚2015年6-8月预付租金2400元；3、潘业加退还陈剑刚押金2000元；4、本案诉讼费由潘业加负担。
原告（反诉被告）陈剑刚就本诉对其主张提供如下证据：1.房屋租赁协议，证明该协议不公平，约束的是陈剑刚，对潘业加无任何约束；2.收条，证明陈剑刚已交纳押金给潘业加；3.网上银行专用凭证，证明陈剑刚已预交2015年5月15日至8月14日的房租；4.供电局电脑查询单的照片，证明涉案房屋于2015年6月4日停电，直至2015年8月17日才恢复供电；5.联系函一张，证明陈剑刚继续租赁房屋的诚意。
被告（反诉原告）潘业加答辩及反诉称：潘业加与陈剑刚于2014年8月签订房屋租赁协议，将桂林市篦子园房屋租给陈剑刚使用。协议约定，陈剑刚必须在每个季度的15日前将下季度的房屋租金提前预交给潘业加。还约定如逾期缴纳房租，每逾期一天收滞纳金30元。陈剑刚几乎每次缴纳房租都逾期，一年来累计逾期32天，应收滞纳金960元（30元×32天）。2015年8月15日后，陈剑刚不交租金，而且还一个招呼不打就不辞而别，将出租房遗弃。直到2015年9月15日，潘业加在房屋中介的陪同下收回了出租房。由此可见，陈剑刚已经以实际行动自行解除了租赁协议。依据双方房屋租赁协议约定，如果合同期内陈剑刚违约或者自行要解除合同，押金不予退还，逾期5天以上不交租金，属陈剑刚违约，潘业加有权收回房屋，并不退还之前陈剑刚支付的押金。由此可见，陈剑刚违约在先，又以实际行动遗弃出租房，自行解除合同，潘业加自然有权收回房屋，并且不退还押金。潘业加是2015年9月15日收回出租房的，因此，陈剑刚已缴纳的2015年6-8月租金潘业加不需退还。而且，陈剑刚还应支付2015年8月15日至9月15日的房租800元。潘业加与陈剑刚签订的房屋租赁协议内容合同，意思表示真实，形式完备，并且不违反法律和行政法规的强制性规定，是具有充分法律效力的有效合同。该协议依法也不属于格式合同。综上，潘业加同意解除双方签订的房屋租赁协议，请求驳回陈剑刚的本诉第二、第三项诉讼请求，同时反诉请求判令：1、陈剑刚支付潘业加房租滞纳金960元；2、陈剑刚支付潘业加2015年8月15日至2015年9月15日房租800元；3、反诉费用由陈剑刚负担。
被告（反诉原告）潘业加对其辩解及反诉主张提供如下证据：1.房屋租赁协议，证明协议约定，陈剑刚违约或者自行要解除合同，押金不予退还；陈剑刚每逾期缴纳房租1天，须支付滞纳金30元；陈剑刚不交租金逾期5天以上，潘业加有权收回房屋，并不退还陈剑刚已支付的押金；房屋钥匙已经交给了陈剑刚，陈剑刚至今没有退还钥匙，没有办理退房手续；2.存折明细清单，证明陈剑刚逾期支付房租累计32天；3.录音光盘，证明2015年8月18日，潘业加通过电话通知陈剑刚，2015年8月15日应该交下季度的房租，如不交就依协议收回房屋；4.电信部门市话清单，证明2015年8月18日，潘业加与陈剑刚通过话；5.证人肖某、蒋某的证言，证明潘业加于2015年9月15日收回出租房屋的情况；6.房产权证及户口薄，证明涉案房屋系谢某与潘业加的夫妻共有财产。
原告（反诉被告）陈剑刚对潘业加的反诉答辩称：一、陈剑刚同意支付滞纳金，但标准过高应予调整且应按29天计算，可以从押金中扣除，余款应退还陈剑刚；二、潘业加私自通知供电局将电表拆走，不给出租房供电长达近三个月，造成承租人无法居住，迫使承租人搬走，已用实际行动终止合同。在2015年8月12日，潘业加说我们到今天为止两清。潘业加没有道理再要求陈剑刚支付2015年8月15日至9月15日的租金。
原告（反诉被告）陈剑刚对其反诉辩解提供的证据与本诉一致。
经过庭审质证，潘业加对陈剑刚提供的证据1、2、3、4真实性无异议。陈剑刚对潘业加提供的证据1、2、3、4、6真实性无异议。本院对上述证据真实性予以确认。潘业加对陈剑刚提供的证据5有异议，认为其没有收到该联系函，对此不予认可。本院认为，陈剑刚未能证明将上述联系函送达潘业加，该联系函不作为定案依据。陈剑刚对潘业加提供的证据5有异议。本院认为，证人肖某、蒋某的证言与本案诉争具有一定关联性可以作为本案的参考依据。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：潘业加与谢某于19XX年X月X日登记结婚。桂林市篦子园小区房于1990年建，该房的所有权人登记为谢某。2014年8月，潘业加作为出租方（甲方）与陈剑刚作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，该协议载明：“经双方友好协商达成以下租赁协议：一、甲方将坐落于篦子园，户型两房一厅的房屋租给乙方使用，租期为伍年，即2014年8月15日起至2019年8月14日止。二、租金为每月人民币捌佰元整￥800元，乙方交纳首次租金时，同时交纳贰仟元整￥2000元押金，合同到期后甲方无息如数退还押金；如果合同期内乙方违约或者自行要解除合同，押金不予退还；乙方必须在每季度十五日前将租金交给甲方；如逾期不交租金按每推迟一日收取滞纳金叁拾元整￥30元，逾期伍天以上不交租金，属乙方违约，甲方有权收回房屋，并不退还之前乙方支付的押金。三、乙方不得擅自将房屋转租给他人使用或利用房屋做非法活动，否则甲方有权收回房屋，并且不退还之前乙方支付的押金。四、租赁期间乙方要爱护房屋，若损坏房屋及其配套设施乙方要负责修复或照价赔偿。五、乙方对甲方所要出租的房屋安全及各方面配套设施做了充分了解，愿意承租上述房屋；房屋租赁期内乙方在用水、电及煤气房屋内人身安全自行负责；此房只限租给成年人，如有小孩由监护人负责，若发生一切事故甲方一概不负责任。六、每月水电费、有线电视费、卫生费及物业管理费均由乙方承担。七、租赁期内甲乙双方不得违约，如有哪方违约需向对方赔偿以押金为违约金；如因自然灾害或政府拆迁不能继续租赁房屋双方均不属违约行为；租赁期最后一个月双方应提前20天通知对方是否续租或退出租赁……”。2014年8月12日，陈剑刚支付潘业加押金2000元、租金2400元，潘业加将涉讼房屋钥匙三把交付陈剑刚。陈剑刚于2014年11月20日支付潘业加租金2400元，逾期5天，于2015年2月26日支付潘业加租金2400元，逾期11天，于2015年6月1日支付潘业加租金2400元，逾期17天。经潘业加申请，中国南方电网于2015年6月4日停止向涉讼房屋送电。2015年8月18日，潘业加打电话给陈剑刚，向陈剑刚催交房租，并告知陈剑刚其已让供电公司向涉讼房屋送电。经潘业加申请，中国南方电网于2015年8月19日向涉讼房屋送电。2015年9月15日，潘业加在肖某、蒋某的陪同下去到涉讼房屋，发现已无人居住，便收回了涉讼房屋。
在本案审理期间，本院组织当事人到庭调解，但双方没有达成一致。
本院认为：陈剑刚与潘业加签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现陈剑刚诉请要求解除该合同，且潘业加亦明确表示愿意解除，故对陈剑刚的该诉请，本院予以准许。
关于陈剑刚是否应支付潘业加滞纳金960元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”按照《房屋租赁协议》约定，乙方必须在每季度十五日前将租金交给甲方，如逾期不交租金按每推迟一日收取滞纳金30元，该约定显然过高，应以不超过银行同类贷款利率上浮30%为限，超出银行同类贷款利率上浮30%部分的违约金本院不予以支持，陈剑刚逾期支付租金共计33天，故被告陈剑刚应支付潘业加滞纳金15.07元【（2400元×5.6%÷365天×5天＋2400元×5.6%÷365天×11天＋2400元×5.1%÷365天×17天）×1.3】。
关于潘业加是否应赔偿陈剑刚损失2400元的问题。陈剑刚于2015年6月1日支付潘业加租金2400元（2015年5月15日至2015年8月14日），虽陈剑刚有逾期支付租金的情形，但潘业加申请停止向涉讼房屋送电的行为不妥，致使陈剑刚未能正常使用房屋，故其应赔偿陈剑刚相应期间（2015年6月4日至2015年8月14日）的损失1878.26元（2400元÷92天×72天）。
关于陈剑刚是否应支付潘业加2015年8月15日至2015年9月15日房租800元的问题。本院认为，经潘业加申请，中国南方电网于2015年8月19日向涉讼房屋送电，潘业加打电话告知陈剑刚其已让供电公司向涉讼房屋送电。虽陈剑刚辩称已搬走，不应再支付租金，但陈剑刚未将涉讼房屋退还潘业加，导致潘业加于2015年9月15日才自行收回了涉讼房屋，故陈剑刚应支付潘业加2015年8月19日至2015年9月15日的房租746.67元（800元÷30天×28天）。
关于潘业加是否应退还陈剑刚押金2000元的问题。本院认为，陈剑刚向潘业加交纳的2000元押金，具有违约担保性质，在陈剑刚承担了潘业加租金损失和违约责任之后，余下的押金应当退还，故潘业加还需要向陈剑刚退还押金1238.26元（2000元-746.67元-15.07元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈剑刚与被告（反诉原告）潘业加签订的《房屋租赁协议》；
二、被告（反诉原告）潘业加赔偿原告（反诉被告）陈剑刚损失1878.26元；
三、被告（反诉原告）潘业加退还原告（反诉被告）陈剑刚押金1238.26元；
四、驳回原告（反诉被告）陈剑刚的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）潘业加的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费50元（本诉原告已预交），由原告（反诉被告）陈剑刚负担15元，被告（反诉原告）潘业加负担35元。反诉受理费25元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）潘业加负担14元，原告（反诉被告）陈剑刚负担11元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费50元、反诉受理费25元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 刘恒志
人民陪审员 王喜生
人民陪审员 王暄懿
二〇一六年二月十五日
书 记 员 康 洁