湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂硚口民三初字第00352号
原告（反诉被告）江峰，男，1951年9月28日出生，汉族，住武汉市。
被告（反诉原告）冷恕，女，1962年1月18日出生，汉族，住武汉市。
原告江峰与被告冷恕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日受理后，依法由审判员谢磊独任审判，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告江峰、被告冷恕到庭参加诉讼。被告冷恕当庭提起反诉，本院予以受理并合并审理。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解两个月，庭外和解的期间依法不计入审限。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）江峰诉称，原、被告于2014年6月5日就武汉市汉正街金昌商业城1-83号商铺（商城编号A座1-67号）签订租赁合同，约定租期从2014年8月22日至2017年8月21日，第一年租金4万，第二年、第三年不低于4万，不高于第一年5%。合同签订后，被告支付了2014年8月22日至2015年8月21日的租金4万元。签订合同时，原告并不知道市场要进行大规模的提档升级改造，改造装修完毕后被告称用了2万元，抵扣明年租金。原告表示不同意。2015年6月至8月原告多次催促被告交纳2015年8月22日至2016年8月21日的租金，但被告拒不履行合同义务。故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告支付2015年8月22日至2016年8月21日的门面租金4万元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）冷恕辩称并反诉称，原告出租的商铺中搭有暗楼，不符合消防要求，物业公司对此事张贴了通知，原告不可能不知道。此次整改是针对消防进行的改造，是市场整体强制进行的，不是提档升级。整改费2万元是原告要求被告垫付的，该费用应由原告负担。原告后来要求被告搬走，被告不同意，原告从2015年3月开始多次上门吵闹，导致被告无法经营，被告被迫于2015年8月上旬搬走。被告搬走后，原告又要求被告继续承租商铺。故被告提起反诉，请求法院判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、消防整改费2万元及利息由原告承担；3、原告支付被告2015年3月至2015年10月的租金损失；4、本案诉讼费由原告支付。
反诉被告江峰辩称，2015年3月并非租期届满要收租金，原告没有理由去找被告，更没有骚扰她，原告不存在违约。消防改造费原告并未看到相关凭证，即使被告有凭证，双方在短信中也有约定，要么由被告承担改造费用，要么退租。综上，请求法院驳回被告全部反诉请求。
经审理查明，江峰系武汉市硚口区汉正街金昌商业城1-83号商铺（建筑面积27.29平方米，商城编号：A座1-67号）所有权人。2014年6月5日，江峰与冷恕签订《合同》，约定：“冷恕租赁江峰金昌商城A区1-67号商铺，从2014年8月22日起至2017年8月21日止三年，年租金第一年4万元，第二年、第三年不低于4万元，不高于第一年5%，按2011年6月16日合同内容续租（除租金外）。”当日，冷恕向江峰支付了2014年8月22日至2015年8月21日的租金4万元。因金昌商业城多次综合检查不达标，存在大量安全隐患，汉正街消防管委会要求金昌商业城在2014年7月1日至9月1日关门集体整改。金昌商业城物业提前张贴了公告，后进行了整体改造，改造内容主要包括：拆除商铺中搭建的暗楼，对暗楼拆除遗留的孔洞进行修补并刷白，安装不影响消防喷淋的金属格栅，对电线、电路进行增容改造，铺设消防管道，道路统一刷黑，卷闸门统一更换为玻璃门等。2014年8月21日，冷恕向金昌商业城整改工作委员会交纳了其承租商铺的改造费19212元。此外，冷恕还出资360元更换门锁，出资600元重新安装电力线路、灯具。2014年8月22日，冷恕向江峰发信息，内容主要为：“8月18日电话告知你交改造费，你要我先垫着过几天凭单据给我钱，或者抵扣明年租金2万元，现在我把帐号发给你，如不方便汇款，就按事先说好的抵扣明年租金2万元。”次日，江峰回复称：“你按仓库出的租金，现在市场改造成了门面，要么按门面行情调整租金，要么由你出改造费，如果都不同意，就请你将所交改造费收回，退租，我退还你租金。否则视同你同意不调租金，出改造费，请你慎重选择。”冷恕随后回复称：“门面租金交了是不能退的，改造费按照先说好的由我垫付，抵扣明年租金，哪有说变就变的道理。”江峰回复要求冷恕慎重选择。冷恕回复称：“租赁合同上一直写的是门面租金，一切应等合同到期。”江峰回复称：“改造前圈内门面主要用来做仓库，即使你付的是门面租金，门面提档升级前后的价值是不一样的，提升的价值要么在租金中体现，要么由租户承担提升价值的费用，要么放弃租赁。”2015年8月14日，江峰向冷恕发信息称：“按你说的一切应等合同到期，去年的改造费抵扣今年租金，所以冷恕今年还需交租金2万元。”冷恕回复称：“十天前要我搬，刚才电话要我搬，现在短信不知道什么意思，按我说的算今年一年租金。”冷恕随即又发信息称：“如不租15日前把钱打还我账上，否则就是我去年垫付的装修改造费算今年一年租金。”江峰回复称：“一切应等合同到期是你自己说的话，我不同意提前退租，请你将去年的改造费抵扣今年租金后尚欠的2万元打到江峰卡上，或电话告知我来取。”冷恕回复称：“你强租要价是不讲理的，去年改造费算今年一年租金，如你本月15日前将款打到冷恕卡上，或电话告知我来取，否则就算你认可，你一定不讲理后果自负。”2015年9月，原告向本院提起诉讼。庭审中，冷恕陈述江峰从2015年3月开始对其进行骚扰，导致其于2015年8月上旬从商铺搬走，但仍有部分物品留在商铺内，也一直未移交商铺钥匙。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的短信、《房屋所有权证》、《合同》，被告提供的短信、《收据》、金昌商业城整改工作委员会出具的《说明》，本院依职权对物业公司工作人员进行调查制作的调查笔录等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。被告应按合同约定标准向原告支付租金，合同约定第二年租金不低于第一年，故原告要求被告支付2015年8月22日至2016年8月21日的租金4万元的诉讼主张，合理合法，本院予以支持。被告主张原告多次上门吵闹，导致其无法经营，但并未提供充分证据证实原告存在足以导致合同目的无法实现的违约行为，故对于被告要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿2015年3月至10月的租金损失，但并无证据表明原告在此期间持续对其进行骚扰导致其无法经营，被告虽陈述其在2015年8月搬走，但一直未向原告移交商铺，故对于被告要求原告赔偿2015年3月至10月租金损失的反诉请求，本院不予支持。本案诉争商铺在2014年进行的改造是市场为消除消防安全隐患而对商城整体进行的整改，目的是为了提高商铺的安全性，预防火灾的发生。原、被告就改造费用的承担虽经多次协商，但一直未能达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”故出租人在租赁期间有义务保障租赁物能够安全使用，被告为消除租赁物的安全隐患所支出的改造费19212元应由原告承担，被告安装门锁、电力线路、灯具所支出的费用属装饰装修费用，应由其自行负担，至于被告主张的利息损失，因被告本来就应向原告支付租金，且其亦有迟延支付租金行为，故本院对被告该项主张不予支持。原告应负担的改造费19212元与被告应支付的租金4万元冲抵后，被告还应向原告支付租金20788元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）冷恕于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）江峰支付租金人民币20788元。
二、驳回被告（反诉原告）冷恕其他反诉请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，反诉费483元，共计883元，由原告（反诉被告）江峰负担200元，被告（反诉原告）冷恕负担683元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 谢磊
二〇一六年二月十四日
书记员 郭剑