湖北省通城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1222民初507号
原告胡旺甫。
委托代理人徐胜甫，通城县石南法律服务所法律工作者。
被告湖北强华房地产开发有限公司
法定代表人汪华阶，公司经理。
委托代理人黎少云，湖北泰元律师事务所律师。
第三人易三会。
委托代理人黎岳来，湖北德馨律师事务所律师。
委托代理人杜佳，湖北德馨律师事务所实习律师。
原告胡旺甫与被告湖北强华房地产开发有限公司（以下简称强华公司）第三人易三会房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及其第三人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告胡旺甫诉称：原告在本县原建筑公司院内有栋私房，被告在此院内进行房地产开发，其开发工程系占用原告该私房，原、被告于2012年12月8日签订《房屋拆除还建协议》。协议约定由被告在新建高楼第一层靠原告门店通道还建原告494.62㎡，交房时由被告按原告要求分间隔墙。并约定由被告在本栋西面11层和12层还建原告各一套间房，面积为147.12㎡。交房时间为自开工之日起14个月内交房。如有违约，赔偿受害方损失30万元。合同签订后被告于2012年12月21日开工，原告按合同履行了义务，但被告基于多种原因不能按期竣工，延迟到2016年元月30日左右才向原告交付二个套间房锁匙，但因被告将该房出售他人，致使原告无法行使对该房所有权。对第一层的494.62㎡，仅交付422.27㎡，尚欠72.35㎡，且被告对所交付的422.27㎡，没有按协议约定为原告分间隔墙。被告不能按协议约定面积和时间交房，属严重违约行为，由于被告在开工后14个月内未向原告交付还建房，致使原告对房屋的收益权不能实现，造成原告近30万元的房租损失。请求判令被告向原告交付该楼第11层、12层5号套间房和第一层所欠的72.35㎡房屋，向原告支付15万元违约赔偿金和2万元分间隔墙人工材料费用，诉讼费由被告负责。
被告强华公司辩称：易三会不是我强华公司股东，向我公司借用资质，原告胡旺甫与第三人易三会之间具体怎么操作，我公司一概不知情，因此我公司不承担任何责任。
第三人易三会述称：1、同原告胡旺甫签订房屋拆除还建协议是本人易三会个人行为，金泉花园项目部是本人个人设立的项目部，同强华公司无任何联系。2、房屋拆还建面积496.62平方米，侵害了其他共有人的权益，且还建协议注明的496.62平方米与实际面积不符，应属无效。3、在房屋拆除还建协议中，第三人没有违约。其他约定本人已依约履行完毕，故请驳回原告的诉讼请求。
原告胡旺甫为了证明自己的主张，提供了以下证据：
1、原告身份证明，证明其主体资格。
2、房屋拆除还建协议，证明被告拆除原告496.62㎡房屋，协议约定由被告在第一层还建496.62㎡，还建二套间房，如违约向原告支付30万元违约金。
3、原告土地使用证，原告拆除的土地、房屋已取得合法手续。土地权面积为494.62平方米，其中独用面积170.61平方米，分摊面积81平方米。房产建筑面积为491.56平方。
4、发票5张，原告隔墙开支。
5、原告租房合同，被告应按协议向原告支付租金。
6、强华公司委托书，证明强华公司委托易三会相关活动。
被告强华公司质证认为，第三人没有代理权，所签合同没有加盖公司公章，不具有效力，强华公司不承担责任。第三人易三会质证认为，对证据1、2真实性无异议，但是无效合同，证据3土地面积170平方，分摊面积81平方，房产证上面积491.56平方，与协议约定不符。证据4、5与本案无关联。证据6真实性无异议，委托期为三个月。
被告强华公司无证据提供质证。
第三人为了证明自己的主张，提供了如下证据：
1、2013年10月31日同原告签订的协议，证明至2013年10月31日本案工程还未开工。
2、开工令，第三人通知建筑公司开工日期是2014年3月8日。
3、物业公司证明，原告收到11层5号楼和12层5号楼钥匙，时间为2015年2月15日。
4、原仓库房屋上面的住户要求，证明原仓库第一层面积除原告独享面积170多平方处，剩余面积属公摊共有面积。
经原告质证认为，证据1真实性无异议，协议是安装吊塔，此时已做了三层房；证据2真实性、合法性均不具备证据要件；证据3无异议；证据4证人未到庭质证，不具备备证据要素。
被告强华公司无质证意见。
本院认为，原告举证，被告强华公司提出合同效力，第三人没有代理权。第三人提出土地面积、分摊面积与协议不符，委托期限等，但对拆除协议的真实性不予否定，对拆除协议的真实性本院予以认定。第三人提出的物业证明原告已收补偿的二个套间，原告未予否定，应予认定。其提出的原告面积的独享与分摊依产权证认定。
根据原、被告、第三人举证，质证，可认定如下事实：
2012年11月9日，被告强华房地产开发有限责任公司对第三人易三会出具法人代表授权委托书，委托易三会为强华公司的代理人，以本公司的名义办理湖北强华公司“金泉花园”项目部开发事宜。在合同中所签署的一切文件和处理与之有关一切事务，我公司均予承认，委托期限为三个月。2012年12月18日，强华公司金泉花园苑（园）项目部实际经营者易三会（乙方）与原告胡旺甫（甲方）签订房屋拆除还建协议，约定：一、旧房所有权人及地址，旧房所有权人胡旺甫，位于隽水镇金泉路原建筑公司院内（原告胡旺甫门店屋后），土地证号2005第143号、房产证号0101**，第一层面积496.62平方米（房屋产权证面积为491.56平方），层高4.2米，全框架结构，其中胡旺甫土地独立使用面积170.6平方米。二、还建人湖北强华公司金泉花苑项目部，法人委托代表易三会。还建房地址：位置、面积：乙方拆除甲方旧房后，在原址按规划新建高楼，在新建高楼第一层靠甲方通道还建面积494.62平方米，层高除梁清空3米，全框架房，交房时按甲方要求分间隔墙。三、土地使用补偿：因甲方旧房中有170.6平方米，只有一层楼，为甲方独立使用权面积，乙方在此土地上建高楼，补甲方两套房，位置在本栋西面11层5号147.12平方米和西面12层5号147.12平方米。四、有关拆迁还建房具体事项：新房交付时间，从开工之日起14个月交付给甲方。并对还建房质量、上下水管安装、栏杆、扶手、窗户等作出具体约定。本协议经甲、乙双方签字盖章后生效，如违约，赔偿受害方损失30万元。协议签订后，第三人组织施工，工程完工后，第三人将11层5号、12层5号二个套间和第一层422.27平方米交付原告胡旺甫，尚欠一层面积69.29平方米。原告诉至本院，请求判令上述请求事项。
本院认为，金泉花园旧房改造项目未经相关质能部门审查批准，属违规改造开发行为，故所签订的房屋拆迁协议无效。第三人易三会借用被告强华公司名义开发，但实际是第三人个人开发行为。合同无效后，原告胡旺甫的财产应按产权证面积予以返还。原告提出的要求被告支付违约赔偿金，本案中开工日期难以确定，且双方协议属无效的民事行为，故不予支持。被告强华公司提出第三人易三会借用资质，公司不承担责任的问题。第三人易三会借用被告强华公司资质属实，出借资质应承担相应民事责任，故被告强华公司应承担连带清偿责任。第三人易三会拆除原告胡旺甫建筑面积491.56平方米，其中土地独用面积170.61平方米，原告胡旺甫未侵犯他人财产权益行为，第三人承诺的返还房屋应予履行，并按约分间隔墙。依照《中华人民共和国合法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、第三人易三会在本判决发生法律效力后三十日内，在所承建的金泉花园第一层靠原告门店通道返还原告胡旺甫门面房491.56平方米，并按原告胡旺甫要求分间隔墙。被告强华公司承担带履行责任。
二、骏回原告胡旺甫的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费3700元，由第三人易三会负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费3700元（开户银行：中国农业银行咸宁金惠支行，帐号：17680610040004550，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
本判决书生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后一日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。
审 判 长 胡 波
审 判 员 陈左孟
人民陪审员 曾世希
二0一六年六年月十五日
书 记 员 徐 瑱
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
……
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。