广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终1133号
上诉人（原审被告）：贾玉玲，女，1963年11月18日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：刘琛，广东玉成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林志坚，广东玉成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯玉成，男，1986年3月26日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。
委托诉讼代理人：李业成，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐海花，广东香山律师事务所实习律师。
上诉人贾玉玲因与被上诉人冯玉成房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人贾玉玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯玉成的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定无需由银行出具书面同贷书即可视为完成合同义务，适用法律错误。冯玉成作为买受人的主要合同义务是完成贷款的审批并将银行同意贷款的证明提供给贾玉玲，以便贾玉玲进一步确认。银行同意贷款后出具书面同意文件是行业惯例，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，本案双方当事人就银行通知方式约定不明，则应结合中山当地的交易习惯认定。二、交易过程中，冯玉成仅凭两张图片不能作为贾玉玲确信按揭贷款已获得交通银行中山分行审批通过的证据，一审法院也无法凭此判断冯玉成已获得交通银行中山分行批准，所以才向银行发函了解情况。1.两张图片均显示银行内部审批过程，对外不发生任何法律效力，且显示内容不完全相同，贾玉玲无法判断两张图片显示内容是否为全部流程，且内容让贾玉玲怀疑。2.2016年4月28日图片虽加盖交通银行业务受理章，但与第一张图片不同且冯玉成迄今未提供原件，贾玉玲无法核实真实性。3.冯玉成办理中国银行贷款长达3个月未获批，其后交通银行一天时间即成功办理，不合常理。4.一审也无法核实真实性，所以才发函了解。三、冯玉成有能力履行提供贷款意向书的主要合同义务，但其怠于履行，导致房地产买卖合同不能顺利履行，其应承担违约责任。四、冯玉成怠于向贾玉玲提供贷款意向书，经贾玉玲多次催告仍不提供，导致合同不能顺利履行，贾玉玲享有合同解除权。五、双方在合同及补充协议中约定冯玉成需提供同贷书给贾玉玲以作为银行同意审批贷款的依据，已说明冯玉成如何证明的条件。
被上诉人冯玉成辩称，双方真实交易目的是购买房屋，只要冯玉成获得银行审批或初步同意放贷的批复，即应认定冯玉成具备履行合同的条件。贾玉玲一直坚持要求书面且标题为同贷书的文件，只是形式要求，冯玉成提供的证据体现了其实际上已获得银行同意放贷的批复，故冯玉成在履行合同过程中不存在任何违约行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
冯玉成向一审法院起诉请求：1.判令贾玉玲继续履行与冯玉成2016年1月9日签订的《房地产买卖合同》（NO.1760860）;2.判令贾玉玲协助将中山市南朗镇翠云路12号锦绣海湾城6期红林园3座3104房（不动产权证号：0010046号）过户到冯玉成名下，并交付该房屋给冯玉成。
一审法院认定事实：1.2016年1月9日，冯玉成与贾玉玲在经纪方同联行公司的居间下签订《房地产买卖合同》一份，约定贾玉玲以600000元的价格将其名下位于中山市南朗镇翠云路12号锦绣海湾城6期红林园3座3104房的房屋出售给冯玉成，首付款为100000元（冯玉成已如约支付）；第二部分楼款为500000元，冯玉成以银行按揭方式付款，该部分款项由经纪方协助冯玉成寻找银行贷款支付给贾玉玲，如冯玉成已付首期款金额少于上述第二部分楼款总额减去银行贷款之金额，则首期款金额相应增加，冯玉成须于收到银行同意按揭贷款之金额通知后7个工作日内补足差额部分；买卖双方须在收到银行同意按揭贷款通知后7个工作日内办理该物业房地产登记过户手续；双方约定在冯玉成银行审批贷款完成后、2016年4月15日前办理过户手续；贾玉玲须在收到全部楼款7个工作日负责将物业交予冯玉成使用；合同中未见约定解除之条款。
2.冯玉成因无法顺利取得中国银行的房屋按揭贷款，遂向交通银行中山分行申请房屋按揭贷款。2016年4月14日，交通银行中山分行营销岗建议“给予借款人冯玉成42万元二手按揭贷款，期限为30年，利率为基准利率”；2016年4月15日，交通银行中山分行辖行零贷部高级经理签署意见同意发放贷款，意见为“标准模式放款，抵押物地址为中山市南朗镇翠云路12号锦绣海湾城6期红林园3座3104房”。贾玉玲否认银行系统截图的真实性，并称两份截图存在不一致之处，经核实，两份截图的主要差别在于盖有银行2016.04.26印戳的截图多了一栏“辖行零贷部高级经理”审批栏，虽然印戳的加盖日期为2016年4月26日，但截图显示2016年4月15日后银行内部并无新的审批流程发生，足见涉案房地产的银行按揭贷款审批流程已于2016年4月15日完成，此与交通银行中山分行在诉讼中函复一审法院“借款人冯玉成……于2016年4月14日向我行申请按揭贷款，于2016年4月15日获我行初步审批通过，意向贷款金额为42万元，由于需满足所需授信条件才能放款，我行仅向其出具贷款意向书，落款日期为该笔贷款审批日期2016年4月15日”的答复一致，故应当认定交通银行中山分行已经于2016年4月15日同意在满足所需授信条件下向冯玉成发放420000元的银行贷款。2016年4月15日，冯玉成向贾玉玲支付80000元购房款。
3.2016年4月24日，贾玉玲发信息予冯玉成，称冯玉成已逾期9天，仍未办妥银行贷款审批手续未取得银行同贷书，致双方不能办理房产过户手续，限其3天内办妥银行贷款审批手续，如不能亦应在3天内将房屋余款付清，否则视为根本违约，其将解除合同。次日，贾玉玲又以短信方式作出意思表示，撤销给予冯玉成3天的期限，该短信冯玉成称未收到，贾玉玲称是发送给冯玉成与同联行公司员工，但未进一步举证短信的发送对象。
4.在涉案房地产买卖合同交易过程中，贾玉玲的女儿曾发微信予同联行公司员工，微信中称“合同写的是返还10万定金，再赔偿10万违约金，妈妈不想卖了，可以按合同赔给他，我们还可以赚几万，但是这样我们需要弄手续很麻烦，也挺不好意思，毕竟是违约的一方，所以看对方愿不愿意给多几万块钱，或者一次付清，这样我们双方都省了麻烦，他仍然可以拿到房子，毕竟这个价钱现在不可能买到啦”。
一审法院认为，本案《房地产买卖合同》系冯玉成、贾玉玲在平等自愿的基础上签订，是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。本案的争议焦点在于缔约双方在履约过程中谁存在违约情形，合同应否继续履行。
冯玉成作为买受人，主要的合同义务是支付首期款和以银行按揭方式支付尾款；贾玉玲作为出卖人，主要的合同义务是办理过户和交付房屋。根据二手房按揭贷款的交易习惯，将房地产过户至买受人名下是银行发放二手房按揭贷款的前提条件之一；冯玉成已经履行了支付180000元购房款，以及申请银行按揭获银行审批同意发放贷款的合同义务，但贾玉玲却以冯玉成未在2016年4月15日前提供银行出具的书面同贷书，且逾期数日仍未能提供为由拒绝继续履行协助过户的义务，构成违约。理由如下：其一，冯玉成和贾玉玲在房地产买卖合同中约定的是“双方须在收到银行同意按揭贷款通知后7个工作日内办理该物业房地产登记过户手续”，关于银行通知的方式，是口头还是书面，是盖有银行印戳的审批截图还是书面同贷书，是通知单方还是双方，双方未在合同中进一步明确，也未事先到相关银行作进一步了解，此乃合同约定不明确之处。在此种情况下，一审法院认为，只要能够确认买受人冯玉成如约申请贷款并在2016年4月15日前获银行审批通过同意发放贷款，即应当视为其完成了应尽的合同义务，而不应当理解为必须由银行出具书面同贷书才视为完成合同义务。本案中，经纪方同联行公司通知贾玉玲涉案贷款已获银行审批通过，冯玉成也补充提供了加盖银行印章的系统截图，故应当视为冯玉成已如约履行，并足以使贾玉玲产生信赖利益配合完成涉案房地产的过户手续。其二，为维护经济秩序的稳定和保障交易的安全，在合同没有约定解除条件之情况下，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条对合同的法定解除进行了严格的限制，即使冯玉成提供盖有银行印戳的系统截图日期迟于合同约定的2016年4月15日，如前论述，是冯玉成和贾玉玲在理解合同条款“收到银行同意按揭贷款通知”时存在理解分歧，冯玉成主观上不存在迟延履行主要债务的故意，更不存在贾玉玲催告后冯玉成在合理期限内仍未履行主要债务的情形，故，贾玉玲无权行使合同解除权，合同应当继续履行。从贾玉玲女儿发送给同联行公司的微信内容，结合中山市近一年来房价过快上涨的实际情况，不排除贾玉玲有藉冯玉成履行瑕疵滥用合同解除权之故意。顺而述之，涉案房地产买卖合同为双务合同，是需要缔约双方根据诚实信用原则履行各自义务的，不可能将合同风险完全置于一方身上。贾玉玲答辩“同贷书没有出来，其过户后可能面临房屋已过户银行不放款余款收不到的风险”，但冯玉成同样面临支付180000元购房款而无法顺利取得房屋所有权的风险。
综上所述，冯玉成诉请继续履行合同并请求判令贾玉玲协助过户，理据充分，一审法院予以支持。关于交付房屋。因合同明确约定“贾玉玲须在收到全部楼款7个工作日负责将物业交予冯玉成使用”，贾玉玲迄今未收齐全部楼款，故无须履行交付房屋的合同义务。冯玉成请求交付房屋，缺乏事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、贾玉玲继续履行其与冯玉成于2016年1月9日签订的《房地产买卖合同》；二、贾玉玲于一审判决生效之日起十五日内将涉案房地产[不动产证书号：粤（2015）0010046]协助过户至冯玉成名下；三、驳回冯玉成的其他诉讼请求。案件受理费9800元，保全费3520元，合计13320元，由冯玉成负担100元，贾玉玲负担13220元（该款冯玉成已预交，贾玉玲负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付冯玉成）。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，贾玉玲称，冯玉成没有取得同贷书，就是没有取得贷款；冯玉成没有证据证明其取得同贷书，就是没有履行合同约定的先履行义务，贾玉玲不想冒险所以不同意继续履行；冯玉成向贾玉玲出示银行截图后，贾玉玲不同意过户，并向冯玉成发短信催告其出具同贷书，也联系过中介公司，中介公司称有照片就说明银行应该是批准了，但中介公司不同意出具承诺书；贾玉玲行使合同解除权是依据涉案合同第十条。经查，该第十条内容为：“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，买方足额交付定金的，卖方无需退还定金；未足额交付定金的，卖方有权要求买方按房屋成交总价的10%承担违约责任，且卖方有权再将该物业转让予任何人。”
二审期间，贾玉玲以其已就交通银行中山分行在审批冯玉成的贷款申请时存在违规操作、已向银监会反映且该会已着手调查为由，申请本案延期审理。本院给予其适当宽限，但迄今贾玉玲未向本院提交任何有关调查结果的材料。冯玉成称，具备履行合同的资金能力，如有需要，可一次性付齐尾款420000元。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案的争议焦点是冯玉成的贷款申请是否获得银行审批同意并已通知贾玉玲。贾玉玲拒绝继续履行合同义务的主要理由是冯玉成无法证明2016年4月15日取得银行同贷书。对此，本院认为，贾玉玲作为出卖人的权利为收取购房款，相对应的义务为协助冯玉成办理过户手续。一审法院向交通银行中山分行发函询问的结果证明冯玉成确实已于2016年4月15日取得该行初步审批同意贷款420000元，冯玉成于同日向贾玉玲出示该审批意见并支付合同约定的差价80000元，足以证明冯玉成确实按合同约定履行了义务，亦即冯玉成的贷款申请已获银行审批同意。至于冯玉成向贾玉玲出示的该银行审批意见截图是否属实问题，在双方未就通知形式作出明确约定、中介方亦通知贾玉玲并确认截图真实性的情况下，如交易双方均秉承善意履行原则，从维系交易稳定角度出发，贾玉玲亦完全可以通过后续履行程序是否顺利等情况来综合判断，并可通过及时主张合同约定的违约责任以保障自身权益，而非以无法获得内心确信、不想冒险为由直接拒绝继续履行合同义务，在此情况下，足以认定冯玉成已完成合同约定的申请按揭义务并通知贾玉玲，贾玉玲其后明确表示不同意继续履行合同，已构成明示违约，其主张合同解除权的理据不足，一审法院不予采纳，并判令贾玉玲继续履行合同、协助办理过户义务，处理结果并无不当。
如上所述，贾玉玲在冯玉成按约履行合同的情况下主张合同解除权、拒绝履行，系根本性违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现冯玉成主张贾玉玲协助办理涉案房屋的权属变更登记手续、交付房屋，并表示有能力一次性支付购房尾款420000元，由于涉案合同不存在不能继续履行的障碍，且一次性支付购房款较之通过银行按揭贷款支付购房款更容易实现合同目的，更有利于贾玉玲收取购房款，亦有利于公平保障双方当事人权益。本院结合本案具体情形，认定冯玉成应在贾玉玲履行涉案房屋买卖合同约定的协助办理涉案房屋的权属变更登记义务时，同时应履行购房尾款的支付义务，并据此对一审判决内容予以补强。鉴于冯玉成未对一审判决关于交付房屋问题提出上诉，本院二审不作处理。
综上所述，贾玉玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，本院结合本案情况对相应判项予以变更。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10694号民事判决第一项、第三项；
二、变更广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10694号民事判决第二项为：上诉人贾玉玲于本判决生效之日起十五日内将位于中山市南朗镇翠云路12号锦绣海湾城6期红木园3座3104房的房地产[不动产证书号：粤（2015）0010046]协助过户至被上诉人冯玉成名下，被上诉人冯玉成于贾玉玲完成变更权属登记递件手续当日向上诉人贾玉玲一次性支付剩余购房余款420000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9800元（贾玉玲已预交），由上诉人贾玉玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 玲
审判员 吴碧英
审判员 吴合波
二〇一七年十二月二十六日
书记员 钱绮丽