广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初14378号原告：黄文香，女，1976年11月22日出生，汉族，住浙江省龙游县，委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。被告：佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂桂洲大道中50号之一。法定代表人：何永丰。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。原告黄文香诉被告佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法由审判员樊二彦适用简易程序于2017年11月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈巧玲及被告的委托诉讼代理人付金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》的《补充合同》中第九条为无效条款；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年9月16日，原、被告在网上签订了佛山市顺德区国土城建和水利局提供的《商品房买卖合同》，同时双方又签订一份由被告自行制作的《补充合同》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区容桂大道新翼银座XXX号商铺，双方在签订合同时，被告未明确告知原告合同设置了以总价优惠10000元的方式作为支付购买该物业的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权的条款。而根据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十三条，《物业管理条例》及《中华人民共和国合同法》第四十条的相关规定，该格式条款免除提供方被告责任、排除原告主要权利，当属无效。因此被告应当将屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权返还给全体业主。被告通过无效条款取得上述物业的使用权后，不仅在上述位置设置了广告，还擅自改变原规划设计图纸的规划用途，并加高了摊位进行出租收益，严禁人员的进出，造成严重的安全隐患，严重损害了原告的相关权益。且被告根据补充合同第九条的约定应当给予10000元的优惠，但被告并没有给原告任何优惠，且10000元的价格根本不可能取得长达40年的使用权，是不对等的，所以该条款是没有实际履行的无效条款。被告辩称，第一，被告认为原告与被告签订的商品房买卖合同以及补充合同第九条是有效合同。双方签订合同及补充合同是双方真实意思表示，被告为此支付了对价，被告也使用了六七年，原告对此一直没有异议，该合同条款为有效条款，该合同所涉及的标的仅仅是使用权，而非所有权。合同中其他条款也明确说明关于合同标的的所有权及使用权归全体业主，对该条款无异议，该条款所转让的标的并非是法律法规禁止转让的标的。原告以此作为理由认为该条款无效是不成立的。第二，根据我国法律规定，关于合同无效及部分无效限定比较严格，主要为了保障交易的顺利进行，原告在诉状中引用《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，关于格式条款的免除问题，也不适用于本案本条款的约定。被告认为双方所签订的商品房买卖合同及补充合同的主要权利是原告取得房地产，公共部分的所有权及使用权只是附带的权利，并不是主要权利，况且，被告为此支付了对价，应视为正常的买卖合同。原告以此主张格式条款无效不成立。第三，如前所述，被告已经对该条款标的正常使用了六七年，原告在诉状中只称被告的使用改变用途，影响安全影响消防等，这些问题不应该由原告进行认定，应该由相关部门进行认定。至目前为止，政府有关部门并未对本案合同使用标的的使用情况作出上述认定，因此，原告以此为由主张合同无效无事实及法律依据。第四，关于合同对价问题，在双方签订的补充合同第一条、第九条明确指明，支付对价的方式是通过优惠的形式进行，具体来说是商场的商铺每一个铺位优惠人民币10000元，写字楼每个单元优惠人民币3000元，经核算，被告为此支付对价将近1000000元，所有的商品房买卖合同以及补充合同在当时的售楼部是有公示的，原告以被告没有支付对价为由要求确认合同无效与事实不符。第五，被告取得本案标的物后并不能马上当然取得收益，事实上被告以及物业管理单位为此投了4000000元左右进行装饰装修才能产生收益，总共合算被告以及物业单位为此支付大约5000000元的支出，若合同条款无效，该投资应当照价返还。原被告围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，当事人无异议的证据本院予以采信并在卷佐证，对于当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告提供的非本案原告所签订的补充合同，本院在本案中对其不做认定；对于原告提供的绿地分层测量图、光盘1张，该组证据所证明的内容与本案存在争议的事实缺乏直接的关联性，本院不予采信；对于被告提供的商品房买卖合同、补充合同及收楼确认书，其中本案原告签署的合同，原告对真实性无异议，本院予以采信，对于非本案原告所签订的合同，本院在本案中不做认定；对于被告提供的情况说明书、委托书、清单、明细，上述证据均系被告单方制作，且与本案争议事实缺乏直接的关联性，本院不予采信；对于被告提供的经过备案的商品房买卖合同两份（商场和写字楼各一份）及补充合同，本院对其真实性予以采信；对于被告提供的调查笔录，该笔录系被告自行制作，且接受调查的业主的意见仅能代表其个人，对其他人不具有代表性，因此本院对该证据不予采信；对于被告提供的证人出庭作证申请书及证人身份证复印件、调查取证申请书等，上述材料不符合民事诉讼证据的标准，本院不予采信。结合本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2010年9月16日，原被告双方签订了编号为Y097XXX7的《商品房买卖合同》一份，合同约定被告甲方为出卖方，原告乙方为买受人，甲方以出让方式取得位于顺德区××街道××社区××大道中××号的地块的土地使用，土地使用权证号为顺府国用2007字第100XXX号，国有土地使用权出让合同为顺国出让1997字第XXX号。土地证记载面积为5992.75平方米。地块规划用途为其他商服用地，土地使用权年限至2047年11月27日止；乙方所购商品房为该项目的XX号商铺，套内面积为55.07平方米，土地使用面积为15.5平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积为1.88平方米，该商品房建筑面积为56.95平方米，上述公建部分的所属权已在补充合同第九条作出明确说明，按补充合同第九条执行；该商品房价格按套内面积计算为每平方米22164.34元，按建筑面积计算为每平方米21432.66元，总金额为1220590元；甲方应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用，但因遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的，甲方可根据实际影响时间予以延期，上述各种情况必须经政府有关管理部门出具的证明文件作为延期交付商品房的依据，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同时双方还签订了一份由被告出具并制作的附件三《补充合同》，合同第八条第（1）项约定，乙方购买甲方的物业，于该物业交付日之日起六年内将该物业委托给佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司进行经营管理，甲方、乙方及受委托管理公司在经营管理中的权力与义务以《委托经营管理协议》规定为准。《补充合同》第九条约定，乙方明晰所购之物业及其所在建筑物的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权为全体业主共有；甲方对前述屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权等进行统一开发和利用已作了必要准备；乙方同意将所购物业的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权出让给甲方，甲方在签订《商品房买卖合同》时以总价优惠人民币壹万元的方式作为支付购买该物业的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权出让的出让金，甲方不必再另行支付购买该物业的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权的款项；据此，乙方自愿同意前述屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权以及据此产生的收益权由甲方统一行使和享有，使用期限自房屋交付使用之日起至2047年止；在此期限内，甲方拥有屋顶、外墙、公共部位广告的设立、监管及收益等权利，但其使用不得影响乙方正常生活及人身安全。补充合同还约定了双方其他的权利和义务。合同签订后，原告按约定支付了案涉房屋的款项，并取得了以原告共同共有的房产证，产权证号为粤房地产权证佛字第××号。2011年6月17日，原告在业主收楼手续书上签名并加盖了指模，但是原告自2011年5月1日开始收取案外人佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司支付的租金。另查明，案涉楼盘共有160个单元，现已出售157个单元，157个单元的业主均与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充合同》，补充合同的条款中的权利义务基本一致；关于购房时的优惠金额，商铺单元为每间商铺10000元、公寓单元为每间公寓3000元。本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》及《补充合同》系双方自愿签订，原被告之间的商品房销售合同关系依法成立。关于案涉《补充合同》第九条的合同效力问题，本院分析如下：第一，根据《商品房买卖合同》第三条关于公建部分权属的约定以及《补充合同》第九条的内容可知，关于案涉楼盘业主共有部分的所有权及使用权的归属问题已作出明确约定。原告作为购房者，在购买案涉房屋时有义务详细阅读合同条款，对有异议的条款提出其意见并与被告进行协商，现原告已签署相关合同，也未提供证据证明其曾对《补充合同》第九条的内容提出过异议，且该条款直接涉及到购房总价款，原告称其对该条款不知情，与常理不符。因此，原告对于《补充合同》第九条的内容应当知情。第二，案涉《补充合同》虽然是被告制作并向原告出具，但是该《补充合同》的内容并未违反法律规定，其中第九条的内容也是经过原告确认并同意的，作为《商品房买卖合同》的条款之一，既未排除原告作为购房者的主要权利，也未免除被告作为售房者主要义务，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形。第三，原被告通过签订协议的方式约定原告将其对案涉楼盘业主共有部分所享有的权利以10000元的价格转让给被告，系双方真实意思表示，且根据合同内容及被告关于上述10000元对价的支付方式可知，原告在购买案涉房屋时已经享受到10000元的价格优惠，即被告已向原告支付合同约定的对价，原被告双方关于被告通过支付对价取得原告对案涉楼盘业主共有部分所享有的权利的约定已经履行完毕。第四，原被告之间存在商品房销售合同关系，该合同关系决定了原被告之间的主要权利义务，但是双方签订的《补充合同》第九条同时具备租赁合同的性质，因此应当受到法律关于租赁合同的限制性规定的约束。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超出部分无效。”根据原被告的约定，被告对案涉楼盘业主共有部分的使用期限自房屋交付使用之日至2047年，该约定已经超出了法律关于最长租赁期限的规定。虽然原告在收楼手续书上签字的日期为2011年6月17日，但是原告已经自2011年5月1日开始收取案涉房屋的租金，由原告在购买案涉房屋后出租给案外人佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司使用，因此案外人开始支付租金之日应为案涉房屋交付使用之日，本院据此认定《补充合同》第九条约定的“房屋交付使用之日”应为2011年5月1日”，因此案涉《补充合同》第九条中约定的租赁期限应当截止至2031年4月30日，超出该期限的约定无效。结合以上分析，原被告签订的《商品房买卖合同》的《补充合同》第九条系原被告真实意思表示达成的合意，符合法律规定，产生相应的法律效力，但是该约定的有效期应为2011年5月1日至2031年4月30日。原告主张该条款为无效条款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告黄文香与被告佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司于2010年9月16日签订的《商品房买卖合同》的《补充合同》第九条中约定的租赁期限应当为2011年5月1日至2031年4月30日，超出该期限的约定无效；二、驳回原告黄文香的诉讼请求。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由原告黄文香负担。判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  樊二彦二〇一七年十二月一日书记员  胡祉彦