辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终278号
上诉人（原审原告）：辽宁东川房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区北六经街1号。
法定代表人：宋道宏，该公司总经理。
委托代理人：杨旭升，辽宁东尧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曲延斌，男，1975年9月30日出生，汉族，住天津市河西区。
委托代理人：李国柱，辽宁晟盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦海成，男，1965年7月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：张绍林，辽宁德泰律师事务所律师。
委托代理人：范旭华，辽宁冠佳律师事务所律师。
上诉人辽宁东川房地产开发有限公司（以下简称“东川公司”）与曲延斌、秦海成案外人执行异议之诉纠纷一案，辽宁省沈阳市中级人民法院于2017年5月12日作出（2015）沈中民二初字136号民事判决，东川公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人东川公司的委托代理人杨旭升与曲延斌的委托代理人李国柱、秦海成及其委托代理人张绍林、范旭华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东川公司一�诉称：2015年12月4日，收到沈阳市中级人民法院送达的（2015）沈中执异字第630号《执行裁定书》。认为贵院驳回我公司提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、申请执行的三套房屋为东川公司所有，而不属于秦海成所有。涉案房屋为东川公司开发，房屋的现在的状态为预告登记至秦海成名下。预告登记的法律意义是为了保障将来实现物权，而不具备物权转移的效力。根据《中华人民共和国物权法》的“物权法定”原则，不动产的所有权必须以不动产登记簿的登记（即房屋所有权证）为准。现涉案房屋没有办理房屋产权证的情况下，涉案房屋实际情况应为在建工程，所有权当然属于东川公司所有。二、对于东川公司所有的房屋申请执行是没有任何法律依据。涉案房屋虽已登记至秦海成名下，但房屋的真实所有权仍属于东川公司。在此情况下，东川公司因与秦海成的纠纷，申请执行东川公司的合法财产显然是违反法律规定的。三、东川公司与秦海成从未存在买卖房屋意思表示，秦海成未支付房款，案涉房屋贷款一直由东川公司偿还。综上所述，贵院将我公司财产予以进行查封没有法律依据，恳请贵院依法确认沈阳市于洪区1门（17#）、沈阳市于洪区2门（17#）、沈阳市于洪区3门（17#）三套房屋为东川公司所有，并停止对上述房产的执行，维护东川公司的合法权益。
曲延斌一审辩称：一、秦海成是诉争房屋买受人和个人购房借款人。经查，秦海成2010年8月20日与东川公司签订《商品房买卖合同》，23日与哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行签订《个人购房借款合同》，诉争房屋已实际交付秦海成使用。二、本案诉前，秦海成从未对诉争房屋权属提出异议。2014年11月17日贵院作出（2014）沈中民一初字第79号民事判决：秦海成偿还曲延斌400万元，该判决生效后进入执行程序，在贵院对该三套房屋查封、评估过程中，尽管秦海成有些不情愿，但从未对权属问题提出过任何实质性意见。秦海成曾被贵院依法限制出境，后经担保协调放行。答辩人特别提醒秦海成，若此时态度暧昧，或涉嫌与东川公司恶意串通，规避法律，逃避债务，答辩人不再通融。三、东川公司诉请确认三套房屋为其所有，证据不足。其关键证据《承诺书》上，即无日期，更无房屋基本情况，该承诺或只是“意向”，并未指明房屋位置、面积、金额等。故，与本案诉争三套房屋不具有关联性。四、秦海成对诉争房屋享有排他物权。“预告登记的实质作用在于限制实现登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力”（见最高人民法院原副院长黄松有主编，最高人民法�物权法研究小组编著，人民法院出版社《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》103-104页）。这是对预告登记最权威的解读。
秦海成一审辩称：一、东川公司前期向我等借款一千九百余万元。2009年3月东川公司因拖欠广发银行贷款1700万元，财产被贵院执行局全部查封，向我等借款800万元，用于偿还广发银行借款本息及诉讼费用等。此后，东川公司及其法定代表人程晓东又数次向我等借款累计约1900万，这有四方协议书、欠据等为证。二、三套门市房系东川公司以房抵债，买卖借款手续完备。2010-2011年东川公司用银行转账和以房抵债的方式，陆续偿还我等借款，其中就包括本案我们的三套门市房。2010年8月我与东川公司签订《商品房买卖合同》，又与哈尔滨银行签订《个人购房借款合同》。为加大贷款基数，约定先由东川公司按月代还银行贷款，溢价部分（市场价8000元，合同价10,000元）还清后，剩余购房款由我自行偿还。三、我已对三套门市房享有实际上的占有、使用和收益权。2011年初，东川公司将案涉房屋交付使用后，由我对外出租，收取租金。东川公司承诺待补足税款后领开正式售房发票，拖延数年产权证至今未办，应承担全部责任。四、我对案涉房屋享有排他物权。我对东川公司的债权未消灭，案涉房屋预告登记仍有效，依据《物权法》规定，具有排他性物权，法院查封行为合法。请求判令驳回东川公司诉讼请求。
一审法院经审理查明：2010年8月3日秦海成以案涉位于沈阳市于洪区门市作为抵押物向哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行借款420万元，贷款用途为购买商业网点，贷款期限为10年。
2010年8月20日，秦海成与东川公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：秦海成购�商品房位于沈阳市于洪区1门。该商品房用途为网点。建筑面积共190.44㎡。该商品房单价为每平方米10,150元，总金额1,932,966元。
同日，秦海成另与东川公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：秦海成购买商品房位于沈阳市于洪区2门。该商品房用途为网点。建筑面积共228.52㎡。该商品房单价为每平方米10,150元，总金额2,319,478元。
同日，秦海成又与东川公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：秦海成购买商品房位于沈阳市于洪区3门。该商品房用途为网点。建筑面积共446.2㎡。该商品房单价为每平方米10,150元，总金额4,528,930元。
上述《商品房买卖合同》均已备案。
东川公司于2012年8月12日向秦海成出具收款收据三份，收款项目分别为：17#1门、17#2门、17#3门；金额分别为1,032,966元、1,219,478元、2,528,930元；收款事项分别为面积190.44㎡、面积228.52㎡、446.2㎡。
东川公司提供哈尔滨银行个人业务凭证，用以证明案涉房屋贷款自2010年9月15日起至2014年3月21日止，由其共计偿还2,068,595元，案涉房屋与秦海成无关。对上述证据曲延斌发表质证意见称：上述业务凭证还款人写的是秦海成而非东川公司，且这是东川公司与秦海成之间关系，曲延斌对其不清楚。秦海成发表质证意见称：上述贷款有160万元差价，是东川公司替我还的，东川公司没有还完，这几年一直由其本人偿还。
另查明：秦海成在一份未载日期《承诺书》签字，内容为：秦海成自愿为东川公司作按揭贷款的代名人，即以秦海成名义为东川公司向哈尔滨银行沈阳分行申请并办理按揭贷款，秦海成对该房产无购买意向，且未出资，故秦海成承诺其仅是该房产的义务代名人，对该房产无任何权利，该房产所有权人为原告，秦海�绝不对该房产主张任何权利（包括占有、使用、收益、处置等），秦海成保证应原告随时要求，及时提供办理相关该房产抵押、担保、转让等相关处置所需证件，保证按时到场配合办理，否则承担全部责任。秦海成声明对该房产除代名外不承担因该房产产生的债权债务责任等。
又查明：沈阳市房屋登记中心2016年7月12日房屋电子登记（薄）查询证明显示，预购商品房预告登记权利人为秦海成，登记日期为2010年8月23日；预购商品房抵押权预告登记权利人为哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，义务人为秦海成，登记日期为2010年8月24日，抵押登记期限为2010年8月23日至2020年8月22日。
又查明：办案人员至案涉房屋查看现场，案涉房屋现处于闲置状态。秦海成持有案涉房屋钥匙。现场有人员称其自秦海成处承租案涉房屋，但因案涉房屋尚未办理权属证书，不能作为工商登记的经营场所，所以一直闲置。
秦海成提供其与案外人李安忠、郭洪志分别签订于2011年7月2日和2011年9月8日的两份《租房合同》，用以证明其已将案涉房屋出租给上述二人。对上述证据东川公司发表质证意见称案涉房屋没有办理入住手续，房屋没有出租，而是由房屋所在园区物业公司替东川公司看护。曲延斌发表质证意见称对案涉房屋是否出租不清楚。
沈阳东威物业管理有限公司于2016年7月15日出具证明称：其为东川公司名下东川文欣澜庭小区物业服务单位，案涉房屋从未办理入住及交付手续，一直由东川公司委托其协助看护。
又查明：现案涉房屋贷款由秦海成偿还。
再查明：东川公司与秦海成均承认双方之间有债权债务关系。但对是否结清一节，东川公司陈述已经结清，而秦海成陈述并未结清。
�述事实，有当事人陈述，《商品买卖房屋合同》、《民事调解书》、《协助执行通知书》、《民事裁定书》、收款收据等证据材料，经庭审质证，予以确认，在卷佐证。
一审法院认为，《中国人民共和国物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。根据上述规定，预告登记是为保全登记人在将来发生不动产物权变动时享有排他请求权的不动产登记。该登记的本质特征是赋予上述请求权以物权性的可以对抗第三人同类请求权的效力。本案中东川公司虽为案涉房屋开发商，但其诉请要求停止对案涉房屋执行究其本质是对案涉房屋主张处分的权利，现预告登记权利人秦海成已经明确表�认可法院查封有效，即不同意东川公司对案涉房屋进行处分，且东川公司现所提供的证据亦不足以证明其对案涉房屋享有其他能够排除执行的民事权益，故对其要求的停止案涉房屋执行的诉请，不予支持。
关于东川公司要求确认案涉房屋归其所有的诉请，因案涉房屋尚不具备进行权属登记条件，且预告登记人秦海成在条件具备时对案涉房屋物权变动享有排他性的请求权，故对该项诉请本院亦不予支持。
关于东川公司主张的其与秦海成之间并无买卖房屋意思表示，秦海成未支付房款的问题，东川公司该项主张涉嫌与秦海成恶意串通损害第三人哈尔滨银行沈阳分行利益及干扰国家正常金融秩序，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，人民法院认定该事实存在需能够排除合理怀疑，而依据东川公�向秦海成出具购房款收据，其自认与秦海成之间曾存在债务关系及案涉房屋贷款现由秦海成偿还等事实，尚无法令本院排除合理怀疑，认定上述恶意串通事实的存在，故对东川公司该项主张，不予采信。
综上，依据《中国人民共和国物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，判决如下：
驳回辽宁东川房地产开发有限公司诉讼请求。
案件受理费388,00元，由辽宁东川房地产开发有限公司负担。
东川公司二审上诉请求和理由：1、请求撤销沈阳市中级人民法院作出的（2015）沈中民二初字第136号民事判决，依法发回重审或改判；2、请求法院裁定本案中止执行；3、由被上诉人承担本案的诉讼费及其他全部费用。
一、原审判决认定事实不清。本案诉争的房产系原被告之间的债权担保，没有物权转移效力。上诉人东川公司同意将涉案房产预售备案登记在被上诉人秦海成名下系因上诉人向被上诉人借款而提供的让与担保（见证据协议书、承诺书等）。被上诉人在上诉人另案诉其同标的物确权纠纷庭审中，对此节事实完全认可。上诉人为清偿被上诉人协议书约定的借款本息，以由被上诉人代名的房产向哈尔滨银行贷款，贷款下发当日即全部转入秦海成指定帐户，被上诉人也为上诉人出具了与协议书约定借款本息数额完全一致的收款收条（超出借款本息转入指定帐户的款项被上诉人称如数转给了上诉人），且当庭自认，截止此时“程晓东仍欠我们50万元”，并将应当且已转还给上诉人的超出借款本息的款项仍主张为向上诉人提供的借款，这不仅是客观计算错误，还存在主观认识问题。但无论如何其签认的协议书、承诺书�欠条及东川公司偿还哈行贷款本息的行为均证明上诉人与被上诉人之间即不存在真实的商品房买卖合同关系，亦无“以物抵债”的承诺和实践。预告登记仅是赋予被登记债权以一定物权效力，但并不是预告登记权力人依该登记取得物权，究其本质预告登记保全的是一项请求权。所以上诉人与被上诉人之间根本不发生物权转移的效力，且无论债务是否偿还，涉案房产的所有权人均是上诉人，而非被上诉人。被上诉人在原审中的陈述自相矛盾。原审中秦海成在庭审中陈述：上述人是以本案涉诉房屋抵顶欠款，并未向上诉人交付过购房款。后又陈述以本案涉案房屋向银行的贷款用来支付购房款。由此也充分证实了，上诉人与被上诉人之间根本不是真实的商品房买卖合同关系。
二、原审法院认为：预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记是为保全登记人在将来发生不动产物权变动时享有排他请求权。但却认定上诉人要求停止对案涉房屋执行究其本质是对案涉房屋主张处分的权利。显然，原审法院此种认定存在逻辑错误。毋庸置疑，预告登记权利人享有的是请求权，而此请求权仅能阻却对不动产的处分。现实的情况是，上诉人并未主张处分涉案房产，而仅是请求停止对涉案房产的执行。原执行法院，不能因被上诉人作为另案的被执行人，而执行被上诉人尚未依法取得物权的不动产。一旦被上诉人最终并未取得涉案房产物权，而涉案房产在先被执行，将给上诉人造成无法挽回的巨大损失。如此，也违背了预告登记制度设立的初衷。
三、上诉人与被上诉人之间关于涉案房产担保的债权债务已经消灭，被上诉人理应履行承诺，应上诉人要求配合办理更名过户手续。故上诉人�经依法向具有管辖权的法院对被上诉人提起了诉讼，请求确认包括涉案房产在内的房产为上诉人所有。本案应当然以物权权属确认为前提。原审中，上诉人就此提交了中止审理申请，但原审法院未做释明。
综上所述，在诉争房产既无涉物权转移，亦从未向被上诉人交付的情况下，上诉人是诉争房产的当然所有权人，仅在被上诉人对诉争房产并未取得实际物权的情况下，依据其预告登记权利而做出的预查封进行执行，没有事实与法律依据。恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求，以维护各方当事人的和法权益，实现法律公平正义。
曲延斌二审答辩：一、上诉人“涉案房屋系债权担保不存在真实买卖”的上诉意见，无据且无理。1、上诉人称秦海成在另案中对“让与担保事实完全认可”，纯系杜撰。上诉人诉秦海成等确权及更名过户一案，在于洪�院审理过程中，秦海成始终否认所谓让与担保，上诉人因胜诉无望已撤诉，庭审笔录和撤诉裁定在卷佐证，可辨真伪。2、上诉人称秦海成“陈述以涉案房屋向银行贷款用来支付购房款”，不足为信。秦海成称涉案房屋溢价部分由上诉人以还贷方式弥补，剩余房贷由自己偿还，这与他后期自行偿还房贷事实是吻合的，并无矛盾之处，上诉人刻意曲解，混淆视听。3、上诉人伪造承诺书日期，借名贷款有约在先已被证伪。上诉人提交2010年7月7日承诺书试图证明其与秦海成事先约定借名贷款，进而否认涉案房屋真实买卖。秦海成辩称，涉案房屋哈行房贷到账后，上诉人预谋借名贷款，请他在无标的、无日期承诺书上签字，后因故并未实施。上诉人后添加日期妨碍民事诉讼的做法，已在原审被我方和秦海成当庭识破，故该承诺书与本案不具有关联性，更无证明力。二、秦海成对涉案房屋享有排他请求权，上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益。1、涉案房屋秦海成已全额支付价款。秦海成持有收款收据和自行偿还哈行尾贷的事实，足以证明涉案房屋系“以物抵债”有偿取得。上诉人称签订商品房买卖合同目的是借名贷款，若如此，为秦海成开具收款收据岂不多此一举，这有悖常理，且逻辑不通。上诉人拒开正规销售不动产统一发票，对涉案房屋办理过户登记构成客观障碍，系秦海成意志以外原因，对此他没有过错。2、涉案房屋已预告登记证据确凿，尽管上诉人始终否认，但原审已查明，涉案房屋已于2010年8月23日进行预告登记，依据物权法20条之规定，秦海成享有排他请求权。3、涉案房屋秦海成已享有占有、使用和收益权。在我方与秦海成借款纠纷执行案对涉案房屋评估拍卖阶段，我方与中院执行法官和评估人员都现场见证：涉�房屋有一套民工住，另两套空着，是秦海成一方拿钥匙开门。秦海成另有人证和书证，证明涉案房屋已由其出租。上诉人称“之前是办公，现在空着很长时间了”与事实明显不符。原审认定涉案房屋“处于闲置状态”确有不妥。三、上诉人与秦海成们债权债务尚未结清，有据可查。上诉状中称秦海成曾说，哈行房贷偿还后“程晓东仍欠我们50万”，事实上，秦海成多次强调现在还欠他们几百万，上诉人断章取义，欲盖弥彰。原审第一次开庭时，上诉人称已用哈行房贷偿还秦海成欠款，双方债务已结清。当再次开庭秦海成出示数张欠据后，上诉人又改口称与本案无关。其前后矛盾，信口开河的常态，由此可见一斑。从原审数次庭审情况来看，上诉人与秦海成们债权债务关系形成的时间长、人员众、金额高、次数多，因不属本案审理范围，故无一并查清之必要，以免落入其预设陷阱。另外，也不排除他们是在演双簧，“假打真帮”。综上，上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其确权及停止执行的诉请，不应获得支持。请二审人民法院依据事实和法律，作出判决：驳回上诉，维持原判。
秦海成二审答辩：第一、上诉人诉称：“诉争房产系原被告之间的债权担保，没有物权转移效力，上诉人间房产登记在被上诉人秦海成名下系因上诉人向被上诉人借款而提供的让与担保。”此说法没有事实依据。本案中的房产是实际交易，并非是所谓的让与担保，被上诉人秦海成已实际履行了给付上诉人房款的义务，上诉人也已将房产交付给了秦海成，双方是事实上的房屋买卖合同关系，且该房产还在产权登记机关作了产权预告登记，而房产预告登记正是为了保障被上诉人秦海成对该房产在最终实现物权过程中享有排�的请求权，事实上被上诉人对该房产已经享有了占有、使用、收益和一定意义上处分的财产权利。第二、上诉人诉称：“对于让与担保，在另案诉其同标的物确权纠纷庭审中，秦海成对此节事实完全认可。”此说法与事实不符。上诉人所指另案，是在沈阳市于洪区法院审理的所有权确权纠纷一案，该案上诉人已于2017年4月11日撤诉，上诉人对该房产要求确认所有权的权利已经自愿放弃，何谈秦海成已经认可了是上诉人与被上诉人之间是让与担保关系？第三、上诉人诉称：“上诉人为了偿还秦海成借款，以秦海成代名的房产向哈尔滨银行贷款，所贷款全部转给秦海成指定的账户，秦海成给上诉人出具了收款条。”此说法更是上诉人没有事实依据的编造。如果是秦海成代名房产进行贷款，在法律上上诉人和被上诉人之间就是被代理和代理关系，贷款就应当由东川公司全�偿还，为什么至今还是由秦海成偿还房贷？可见，上诉人的说法没有事实依据，不能自圆其说。第四、上诉人称：“秦海成在庭审中陈述自相矛盾：先是称以本案涉诉房屋抵顶欠款，并未交付房款，后又称以本案涉诉房屋向银行贷款用来支付购房款。”此说法不成立。秦海成上述说法本身并不矛盾，无论是以房抵债，还是用向银行贷款支付房款，其本质是一样的，都是等于支付上诉人购房款，以此说明上诉人与被上诉人秦海成之间没有事实上的房屋买卖合同关系，是不成立的。第五、上诉人诉称：“不能执行被上诉人秦海成尚未依法取得物权的不动产。”被上诉人秦海成购买的并预告登记房产依法属于秦海成的财产，该财产秦海成虽然尚未最终取得财产所有权证书，但其财产权利属性一应俱全，秦海成对该房产已享有占有、使用、收益和一定意义上处分的权利，法院将该预告登记的房产执行至第三人名下，不影响上诉人对该房产要求确认买卖合同无效的权利的行使，上诉人随时有权对该房产主张权属，法院执行该房产的行为，不必然导致该房屋产权必定归属于第三人所有，第三人在未取得房屋所有权证之前，与秦海成的权益完全一致，也是该房产预告登记的权利人，享有对该房产物权变动时的排他请求权。综上所述，被上诉人秦海成认为，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人上述请求无理，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实。
本院认为，本案争议的焦点是案涉房屋的所有权归属。上诉人认为东川公司与秦海成签有承诺书，系借名贷款，案涉房产应属东川公司所有。曲延斌、秦海成均认为承诺书指向的并非案涉房屋，且承诺书虚假填写日期。本院认为，东川公司主张确权之诉另案起诉，时间晚于本案诉讼时间，故对其中止诉讼的请求不予支持。借名贷款系违反国家相关法律的行为，且承诺书未确定具体房屋，故对上诉人承诺书所证明的内容及请求事项不予支持。案涉房屋由东川公司开具收款收据，秦海成手中有房屋钥匙，且秦海成与东川公司存在债权债务关系，案涉房屋已经预告登记于秦海成名下，故东川公司现所提供的证据亦不足以证明其对案涉房屋享有其他能够排除执行的民事权益，故对其要求的确权、停止案涉房屋执行的诉请，本院不予支持
综上所述，东川公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38，800.00元由辽宁东川房地产开发有限公司承担。
审 判 长 唐学峰
审 判 员 张宝华
代理审判员 黄海洋
二〇一七年五月十八日
书 记 员 周明静