大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0293民初195号原告：亿达物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区。法定代表人：于世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日出生，该公司法律事务职员，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，该公司职员，住大连市中山区。被告：王洪新，男，1952年12月12日出生，住大连市甘井子区。原告亿达物业管理有限公司（以下简称亿达公司）与被告王洪新物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达公司的委托诉讼代理人李洪双、邬大鹏，被告王洪新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达公司向本院提出诉讼请求：被告支付2016年9月7日至2017年6月30日期间的物业费2136.49元及逾期交费违约金43.64元（计算至2017年6月6日，请求支付至实际支付物业费之日），合计2180.13元。事实和理由：原告与大连软件园发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为Ｘ三期小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业费，逾期交费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（违约金按应交总额×中国人民银行同期贷款利率×逾期天数计算）。被告系上述Ｘ三期Ｘ号房屋业主，房产面积83.85平方米，收费标准为2.6元/月/平，按约定应向原告交纳2016年9月7日至2017年6月30日期间的物业费2136.49元，但被告一直拒绝交费，直至2017年6月6日产生违约金43.64元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了优质的物业服务，但被告却不履行自己的交费义务，原告多次催交，被告仍拒不交纳。被告的上述行为已构成违约，请求法院依法裁判。被告王洪新辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。理由：1.关于前期物业合同，原告在一审、二审出示的合同在时间、内容、标题、合同有效时间完全不一致，是两个完全不同的版本，很明显是伪造的假合同。2.《辽宁省物业管理条例》第十九条规定，前期物业服务合同应包括物业的基本情况、物业承接验收情况。被告所在小区开工的时间为2013年3月25日，而原告出示的合同存档时间为2013年6月19日，小区开工3个月即签订物业合同，怎么会有物业的基本情况和承接验收情况，合同不具备法律规定的内容，应属无效。3.《物业管理条例》第二十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建筑工程管理条例》第十六条、《辽宁省物业管理条例》第四十四条、第四十五条都明确规定未经验收合格不得交付使用，物业服务企业不得承接未经验收或验收不合格的物业。被告是回迁安置户，与开发商不是房屋买卖关系，开发商让回迁户提前回迁是为了节省每月每户发给回迁户的三千元安置费，我们400多户回迁户比物业竣工验收提前20个月回迁，为开发商节省了过渡费二千多万。2016年4月前小区是一片施工工地，每栋楼的单元门都是锁着的，我们根本进入不了小区。这种环境何来物业公司及保安、保洁、绿化等物业服务？根据相关法律法规，物业服务企业承接的整个物业，而不是单栋楼。4.原告的资质有问题。新建住宅小区的物业服务企业应当通过招投标选聘有相关资质的物业服务企业进行管理，投标人少于三个或建筑面积少于三万平方米的必须经物业所在地区、县行政主管部门批准。原告既没有通过招投标，也未经主管部门批准。且本案原告是亿达物业有限公司，而2016年11月5日小区公示的物业服务企业为大连亿达物业管理有限公司住宅分公司。2016年11月16日，物业费催缴函为大连亿达物业管理有限公司Ｘ物业服务中心，2017年5月23日物业催收函为亿达物业管理有限公司大连分公司Ｘ三期物业服务中心。《物业管理条例》第三十二条、第三十三条规定一个物业区域内只能有一个物业企业进行管理，并具有独立的法人资格。被告所在小区实际物业服务企业都与原告不符，本案二审前原告没有物业管理部门的资质备案确认，被告认为原、被告之间不存在合法的物业服务关系。5.关于承诺书和规约，被告在办理回迁时是应开发商要求签订的假房屋买卖合同，被告没有看过合同内容，只是在工作人员的指定位置签了名，故该合同与我方无关。原、被告之间也没有签订过任何物业服务合同。被告认为原告是盗用了回迁户的签名，伪造了假的承诺书，因为原告与开发商是一家。原告在一审起诉时提供的承诺书只有一个模糊不清的签名，承诺人信息和签约时间都是空白的，而原告在二审中提供的承诺书上的签名、个人信息进行了涂改和伪造，被告认为原告的行为已触犯了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款伪造、毁灭重要证据的法律规定，请求法院处理。6.关于物业竣工验收和承接时间，不动产证上的房屋竣工时间为2015年12月30日，大连市物价局提供的房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的竣工验收合格时间为2016年2月26日，被告认为以上证据是最权威、最合法的竣工验收时间。《物业管理条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时应对物业公用部位、公用设施、设备进行查验。《物业管理条例》第四十五条规定，未经承接、查验的物业不得交付使用。物业服务企业不得承接现在未经查验或查验不合格的物业。7.关于收费问题，根据《物业管理条例》第四十六条、国务院《物业管理办法》第七条之规定，实行市场调解价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，而不是由建设单位和物业服务企业制定。原告2016年11月5日在小区公示的物业收费标准是根据业委会与物业服务企业签订的委托合同，这是公然欺骗，本小区从未成立过业主委员会。原告在办理回迁手续时开发商按每平方米1.3元预收了两年的物业费和2014年9月到物业竣工验收期间的垃圾清运费，并明确告知所有回迁户物业费从小区竣工物业承接算起，有物业之前只收垃圾清运费，根据物业竣工验收的时间2016年2月26日，2018年3月1日前被告不欠物业费。原告主张自被告入住就必须交纳物业费是完全错误的。根据相关法律规定，物业竣工验收合格才能收费，竣工验收合格之前所产生的物业费由建设单位承担，此为强制性规定。原告辩称2015年9月至2016年9月的物业费是开发商代交没有事实依据，与常理不符。2014年，被告和回迁户代表两次到行政主管部门和市物价部门咨询，物价部门主管领导答复为：大连市自有回迁安置以来每平方米2.6元的物业费标准是最高的，且必须先有服务，才能有物业费收费。2015年9月30日以前小区这种情况根本无法备案，没有物业、保安、保洁及绿化，业主也无需交纳物业费。如果物业公司从2014年9月开始收费，则物价部门可以对其进行处理，并将处理结果反馈给业主。8.关于备案，《物业管理条例》第十九条、第四十六条规定，物业服务企业应当自新建物业交接30日内向县行政主管部门办理备案。原告至今未向行政主管部门备案，而2017年5月4日的收费备案也超过了法律规定近三年的时间。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的钥匙接收确认单、回迁通知书复印件、准迁证及物业费发票（金额2617元），本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：被告系大连Ｘ三期小区的回迁安置户，房屋位于Ｘ三期Ｘ号，房屋建筑面积83.85平方米。2014年8月11日，大连义和房屋拆迁有限责任公司庙岭东区回迁指挥部作出《回迁通知》：庙岭东区被拆迁户于2014年8月11日开始看房（1-150号于2014年8月11日看房，151-310号于2014年8月12日看房），2014年8月13日开始选房并办理回迁手续，回迁户按照搬迁先后顺序，以“迁出证明”的顺序号为准，依次办理。逾期，后果自负。2014年8月13日，大连义和房屋拆迁有限责任公司给被告出具编号为00002ＸＸ《准迁证》：回购区域红凌路分配Ｘ（1#）楼Ｘ单元Ｘ层Ｘ号，动迁户姓名王洪新。大连软件园发展有限公司于2014年9月10日向被告交付上述房屋，被告于同日向原告支付物业费2617元，原告向被告出具物业费发票一份，载明：开具项目物业费，数量1，单价2617元，1-Ｘ-Ｘ-Ｘ面积83.85，未载明交费期间。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供《前期物业服务合同》，拟证明原、被告存在物业服务合同关系，被告所在小区由原告提供物业服务，被告应当按照2.6元/月·平方米的标准交纳物业费。被告对该证据不认可，并提供原告于原一、二审提供的《前期物业服务合同》复印件二份予以反驳，认为该两份合同不一致，故原告提供的该份证据不具有真实性。经审查，原告在原一审中提交了两份《前期物业服务合同》，其中一份日期为2015年5月12日，合同甲乙双方为原告和大连软件园开发有限公司，该份合同内容缺页并且合同尾部甲乙双方签章处均为空白。另一份日期为2013年6月19日，合同甲乙双方为原告和大连软件园开发有限公司，该份合同内容完整且合同尾部甲乙双方均签字盖章。但原告在原一、二审庭审质证环节提供的《前期物业服务合同》原件均为2013年6月19日原告与大连软件园开发有限公司签订的合同。本院认为，原告提交的2013年6月19日原告与大连软件园开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，符合法律关于合同成立的相关规定且经过原、被告双方开庭质证，故本院对该证据的真实性予以确认。关于合同中约定的物业费收费标准，被告对此不予认可，并提交大连软件园发展有限公司与大连亿达物业管理有限公司签订的《峦Ｘ前期物业服务合同》及《临时管理规约》，拟证明回迁户的物业费收费标准应为1.3元/月·平方米。经审查，峦Ｘ小区与案涉小区系不同小区，故被告提供的该份证据与本案无关，不足以反驳原告主张，故本院对原告提供的2013年6月19日的《前期物业服务合同》依法予以采信，对被告提供的《峦Ｘ前期物业服务合同》及《临时管理规约》依法不予采信。据此本院认定事实如下：2013年6月19日，原告（乙方）与大连软件园开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》（以下简称合同），约定原告为大连软件园开发有限公司开发的Ｘ（三期）小区提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅：2.6元/月·平方米；公建：2.2元/月·平方米；住宅物业费含电梯费。前期物业服务内容包括：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理、公共绿化管理、公共秩序协助维护和车辆停放管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理；组织、配合开展社区文化活动。合同第八条约定，业主应于其所拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方全额交纳。合同第九条约定，业主应当根据本合同的约定按时交纳物业服务费用。合同第十一条约定，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向原告支付违约赔偿金。合同第三十一条约定，本合同期限自本项目第一批房屋交付日起至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他权利义务。2.原告提供了《临时管理规约》中的承诺书，拟证明被告知悉并同意遵守《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定。被告认可承诺书中的签字是其本人所签，但认为该承诺书中有涂改且与原告在原一审时提供的承诺书不一致，因此不具有真实性。经审查，原告本次提供的承诺书并无涂改且与原一审中提供的承诺书一致，现被告认可系其本人签字，在其未提供相反证据予以反驳的情况下，本院对该承诺书依法予以采信。该承诺书上载明：本人为大连市街（路）项目的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》。三、本人同意承担违反《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》的行为承担连带责任。四、本人同意转让该物业时，取得物业继受人签署的《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》承诺书，并送交物业服务企业。物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书之前，本承诺继续有效。《临时管理规约》约定：第一章总则第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售Ｘ（三期）项目（以下简称物业）之前，制定本《临时管理规约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。第三条本《临时管理规约》对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第六章违约处理第三十条业主不得以相邻权或房屋质量、停车位数量等问题为由拒交物业服务费。未按时交纳物业服务费、车位物业服务费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日1‰的违约金，物业服务企业有权督促其限期交纳；超过3个月仍不交纳物业服务费、停车管理服务费的，物业服务企业有权将欠费业主名单在物业管理区域内予以公布，并采取书面通知等措施予以限期催交。第三十一条业主逾期未交纳物业服务费等任何费用的，业主同意物业服务企业可不经书面催交而直接向人民法院起诉追缴。3.原告提供施工单位为大连亿达建设工程有限公司（单位技术负责人），建设单位为大连软件园发展有限公司（单位项目负责人）、监理单位为大连正信建设工程管理有限公司（总监理工程师）、设计单位为大连城建设计研究院有限公司（单位项目负责人）联合签署的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明庙岭村红凌路东侧A地块（Ｘ三期）项目（1#、2#、3#、5#、11#-1、12#、14#、15#-1（1#）），即案涉1#楼于2014年8月5日竣工验收。被告对此不予认可，并提供了照片、房产证、竣工备案表复印件、大连市住宅小区物业服务收费公示备案表以反驳原告的主张，该照片显示的为被告所在小区门口牌子《庙岭村红凌路东侧A地块项目（Ｘ三期）1#-3#、5#、10#、11#-1、12#、14#、15#-1》，载明的竣工时间为2015年9月20日；被告房屋产权登记证书载明的竣工日期为2015年12月30日；大连高新技术产业园区建设工程竣工验收备案部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载的竣工验收合格日期为2016年2月25日；大连市住宅小区物业服务收费公示备案表显示的备案时间为2017年5月4日。本院认为，被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“庙岭村红凌路东侧A地块（Ｘ三期）11#-1、15#-1、11#-2、15#-2楼该工程竣工验收备案文件已收讫，予以备案”，可见该备案表并未包括案涉的1#楼，不足以证明案涉1#楼的竣工时间。对比原告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》中，除案涉1#楼，另外6#、7#、8#、9#、11#-2、13#、15#-2等楼的竣工验收时间为2015年6月28日，两份证据中关于11#-2和15#-2两栋楼的竣工时间分别是2016年2月25日和2015年6月28日。该备案表再对比被告提交的小区门口牌子照片，两份证据中关于11#-1和15#-1两栋楼的竣工时间分别是2015年9月20日和2016年2月25日，因此能够得出Ｘ三期不同楼的竣工验收时间是不一致的，不同楼的竣工备案时间也是不一致的结论。再结合行政备案通常为事后备案的客观实际，鉴于原告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》系施工单位、监理单位、设计单位等共同签署并制作的竣工文件，故对该证据证明案涉1#楼的竣工时间（2014年8月5日），本院予以采信。据此本院认定事实如下：2013年4月7日，庙岭村红凌路东侧A地块（Ｘ三期）项目开工。2014年8月5日，大连软件园发展有限公司（单位项目负责人）、大连正信建设工程管理有限公司（总监理工程师）、大连亿达建设工程有限公司（单位技术负责人）、大连城建设计研究院有限公司（单位项目负责人）作为参加验收单位共同签署《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该记录上载明：庙岭村红凌路东侧A地块（Ｘ三期）项目1#、2#、3#、5#、11#-1、12#、14#、15#-1（1#）楼竣工日期为2014年8月5日。项目、验收记录和验收结论分别是：分部工程、质量控制资料核查、安全和主要使用功能核查及抽查结果均验收合格，观感质量验收好，综合验收结论：本单位工程符合设计文件、施工合同及规范要求，主体结构满足结构要求，符合竣工验收标准。2014年9月10日，大连软件园发展有限公司向被告交付案涉房屋，被告于同日向原告交纳物业费2617元。4.被告提供了照片二张，拟证明回迁户入住时房屋还正在施工，直至2015年12月30日小区没有物业服务，2016年4月前小区还在进行道路和绿化施工，尚未竣工。原告对此不予认可。经审查，该照片中虽显示案涉小区内1#楼之外有两处楼宇正在建设，但该证据与本案无关，不能证明案涉小区2016年4月前没有安保、绿化、保洁等物业服务。根据《前期物业服务合同》的约定，该合同自项目第一批房屋交付日生效，被告应自其所拥有的本项目物业交付之日起交纳物业费，而被告房屋的交付时间为2014年9月10日，可见原、被告之间的物业服务合同关系已于2014年9月10日成立并生效。被告在收房之后以其他楼宇正在建设为由拒绝交纳物业费的答辩意见没有事实及法律依据，本院依法不予采信。5.被告提供了原一审的起诉状、物业费催收函（二份）及原告代理词，拟证明物业费的催费单位、实际提供物业服务的单位与原告不一致，因此原告的主体不适格。原告对此不予认可。经审查，原告于原一审提供的身份证明材料中的变更登记核准通知书可证明，原告于2016年10月17日由大连亿达物业管理有限公司更名为亿达物业管理有限公司，与签订《前期物业服务合同》、提供起诉状及代理词中的主体一致。被告并无证据证明物业费催收函在落款盖印的大连亿达物业管理有限公司Ｘ物业服务中心为不同于原告的独立主体，亦无证据证明原告并未实际为案涉小区提供物业服务，故被告的上述证据不具有相应的证明力，本院依法不予采信。根据物业费催收函，可证明原告分别于2016年11月16日及2017年5月23日向被告催收2016年9月8日至2017年5月23日的物业费1853.2元及违约金474.42元，被告承认其收到了上述物业费催收函。6.被告提供了回迁户联名信复印件，拟证明物业费收费存在违法行为，原告在小区没有竣工、物业没有入驻即开始收费。原告对此不予认可。经审查，该证据为复印件，真实性无法核实，且该联名信不具有相应的证明力，不足以证明原告收取物业费存在违法行为，本院依法不予采信。7.被告提供了2016年11月5日照片打印件，拟证明原告公示的2.6元/月·平方米的标准是依据原告与业委会签订的前期物业服务合同确定的，但案涉小区并未成立业委会，其说法与实际情况不符。原告对此不予认可。经审查，该照片并非原件，真实性无法核实，且不足以反驳《前期物业服务合同》中约定的2.6元/月·平方米的物业费收费标准，故本院依法不予采信。8.本案庭审中，原告自认案涉小区物业费在原告收取前，大连软件园发展有限公司已经承担了一年的物业费，原告在办理交房手续时都会预收业主一年的物业费，故原告收取被告物业费2617元的期间为2015年9月7日至2016年9月6日。被告辩称上述2617元物业费为交房之日起两年的物业费，故案涉小区回迁户的物业费标准应为1.3元/月·平方米，但未提供相应证据加以证明，故本院依法不予采信。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”现原告与大连软件园发展有限公司于2013年6月19日签订的《前期物业服务合同》合法有效，原、被告均应遵照履行，原告应按约提供物业管理服务，被告则应按约交纳物业费。虽然被告主张原告在原一、二审期间提交的是两份内容完全不同的《前期物业服务合同》，但原告提交的2013年6月19日的《前期物业服务合同》符合法律关于合同成立的相关规定且经过原、被告双方开庭质证，故该合同合法有效。被告关于案涉《前期物业服务合同》系虚假合同的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。关于被告的其他答辩意见，即选聘前期物业服务企业是否应当经过招投标程序、原告的资质及收费标准是否备案属于行政法调整范畴，与本案的民事纠纷无关，不因此影响《前期物业服务合同》的法律效力。关于被告辩称的物业公司只有在房屋竣工后收取物业服务费才合法、现被告已经交纳两年物业费故未拖欠物业费的意见，经查《前期物业服务合同》中明确约定了物业服务费标准为2.6元/月·平方米，结合被告居住的房屋面积及物业费发票，三份证据之间相互印证，足以证明被告仅预交了一年的物业费2617元。原告当庭自认案涉小区的开发商已经为被告垫付一年物业费，故仅要求被告支付2016年9月7日至2017年6月30日期间的物业费的诉讼请求，并不能视为对《前期物业服务合同》的物业费价格及给付方式的重新约定，故被告以此为由，认定物业费价格应为1.3元/月·平方米，且其已在2014年预交了两年的物业费的答辩意见，因缺少事实及法律依据，本院不予采纳。被告以其为回迁户为由辩称其物业费标准应低于正常商品房销售房屋的答辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。关于被告辩称案涉小区在竣工之前不承担物业费一节，虽然被告提出有明确法律条文规定，但其未提供所依据的相关法律条文，并且原、被告之间存在合法、有效的物业服务合同关系，应当受到合同法保护。大价发（2014）50号文件作为地方性规章，其效力不可对抗合同法的相关法律规定，且原、被告已经按照合同约定履行了各自义务，被告接收了房屋，原告提供了物业服务，被告理应按照约定交纳物业费。根据原告的当庭陈述及被告提供的物业费发票，被告已交纳2015年9月10日至2016年9月9日期间的物业费，故被告应向原告交纳2016年9月10日至2017年6月30日（9个月21天）期间的物业费2114.7元。原告要求被告自2016年9月7日交纳物业费缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付未交纳物业费的违约金一节，属于民事责任承担方式的一种，虽然原告已经将违约金的标准下调至中国人民银行同期贷款利率，但是考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，本院对于原告关于违约金的诉讼请求不予支持。原、被告应以此为契机，相互理解和包容，原告应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境，被告亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王洪新于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2016年9月10日至2017年6月30日期间的物业费2114.7元；二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告亿达物业管理有限公司负担10元，由被告王洪新负担40元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 刘博& # xB;人民陪审员 张付勇人民陪审员 刘   忠   广二〇一八年五月二十八日书 记 员 谷      郁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。