北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8195号
上诉人（原审原告）：周文娟，女，1990年12月15日出生，汉族，首都医科大学附属北京友谊医院护士，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：郭敏，北京广衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李峰，北京广衡律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：张立，男，1986年4月26日出生，汉族，天津华天力成轻钢结构有限公司业务经理，住北京市大兴区。
被上诉人（原审第三人）：盛磊，男，1988年8月16日出生，汉族，河北省霸州市南孟镇宋村农民，住北京市大兴区。
上诉人周文娟因与被上诉人张立、盛磊房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初8299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周文娟上诉请求,同意原审判决第一项、第二项，要求撤销原审判决第三项、第四项、第五项，依法改判张立支付2018年1月16日至2018年1月29日的房屋租金700元（按每月1500元的标准计算）；按每月3000元的标准支付自2018年1月30日起至腾退之日止的占有使用费；要求张立赔偿2017年8月至2018年1月15日的房屋租金损失1650元（按每月300元计算）。事实和理由：我将涉案房屋以每月1200元的价格出租给张立，协议约定其不得转租，2017年11月，我得知张立以每月2500元的价格转租给盛磊，我在居委会的协调下向其送达了《解除房屋租赁合同通知书》，双方租赁合同于2017年12月29日解除，但张立和盛磊拒不返还涉案房屋，现涉案房屋同地段同类型的租金已经涨到了至少每月3000元，原审法院仍按5年前的租金标准判决占有使用费，明显有违公平原则；张立将房屋私自转租给盛磊，转让行为无效，张立所获的收益应归我。
张立辩称，同意原审判决，我没有转租房屋，房屋一直由我居住，涉案的房屋小区环境不好，现在也租不到3000元，只能租1000元。
盛磊辩称，我跟张立是亲戚，我是借住房屋，并未租住。
周文娟向一审法院起诉请求,请求判令：1、确认周文娟与张立的房屋租赁合同于2017年12月29日解除；2、张立赔偿周文娟2017年8月至2018年1月15日房屋租赁损失5000元；3、盛磊将租赁房屋恢复原状后腾退给周文娟；4、张立按租赁房屋同期市场价3000元/月标准向周文娟支付自2018年1月15日起至将租赁房屋腾退交还周文娟之日止的占有使用费；5、张立承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：周文娟（甲方、出租人）与张立（乙方、承租人）、北京荧灿房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订《北京市房屋租赁居间合同》，约定出租房屋详细地址位于北京市大兴区黄村镇盛春坊3-2-301；出租价格为1200元/月；出租期限自2013年7月15日至2014年1月15日止；租金支付为押一付三，首付日期为2013年7月13日，第二次支付期为2013年10月13日；合同履行期间，甲方不得涨价，或者变相变更租金以提高租金；乙方保证承租本房屋的目的仅限于本人及关系人居住，不对房屋进行转租；房屋租期到期后，如此房屋不拆迁乙方继续续租。合同签订后，周文娟向张立交付了房屋。2014年1月16日以后，双方未签订新的书面合同，张立继续占用房屋，并交付租金至2018年1月15日。庭审中，张立及盛磊均认可涉案房屋现由其二人占有使用。
2017年12月29日，在北京市大兴区观音寺街道盛春坊社区居民委员会的调解下，周文娟向张立送达《解除房屋租赁合同通知书》，并口头通知张立一个月搬离涉案房屋。盛磊称其当时亦在现场，该通知书只给了张立。此后张立曾两次向周文娟支付后续房屋租金，周文娟未收取该租金。
周文娟提交其与盛磊的通话录音及文字记录，以证明在2017年11月16日晚其与盛磊进行了两次通话，张立将涉案房屋转租给盛磊；张立及盛磊均不予认可，盛磊称不是其通的话，该电话号码是其工作号，周六日一般不用，关于其主动打给周文娟的电话，当时以为是诈骗电话，所以回复问是谁。庭审中，张立及盛磊均不认可转租行为，称双方为表兄弟关系，盛磊在涉案房屋中暂住。
周文娟提交网站截图，以证明涉案房屋同地段同时间的市场价格；张立及盛磊不予认可，称该价格偏高。
一审法院认为，周文娟与张立签订的《北京市房屋租赁居间合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。周文娟于2017年12月29日向张立送达了《解除房屋租赁合同通知书》并限其一个月搬离涉案房屋，故法院确认2018年1月29日为合同解除之日。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现张立及盛磊均认可涉案房屋由其二人占有使用，故对周文娟要求盛磊恢复原状后腾退涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。张立自2018年1月16日以后继续占有使用涉案房屋，但未支付房屋租金及占有使用费，周文娟有权要求其支付。至于租金及使用费标准，法院按照合同约定的租金标准予以认定。关于周文娟主张张立赔偿2017年8月至2018年1月15日房屋租赁损失5000元的诉讼请求，因周文娟未提出证据证明该项损失，法院不予支持。据此，原审法院于2018年5月判决：一、确认周文娟与张立签订的《北京市房屋租赁居间合同》于2018年1月29日解除；二、盛磊于判决生效后十日内将位于北京市大兴区黄村镇盛春坊3号楼3层2-301号房屋恢复原状后腾退返还给周文娟；三、张立于判决生效后十日内支付周文娟自2018年1月16日起至2018年1月29日止的房屋租金560元；四、张立于判决生效后十日内按照每月1200元的标准向周文娟支付自2018年1月30日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；五、驳回周文娟的其他诉讼请求。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，原审法院审理中，周文娟明确其要求盛磊恢复房屋原状的诉讼请求系要求盛磊将房屋腾空交还。
另，周文娟提交张立于2017年11月5日向其发送的微信聊天记录：“娟子你要是因为房租的问题，要直接租给他也可以，不过容我解释一下，我之前租给他时也给我同学讲好了，我租1200元他也知道，有300元的差价是因为网费是用我的身份证办理的，每年交纳1480元，我买的两台空调、一台冰箱、一个洗衣机、一个热水器，一个宜家的双人床，合计15000元，我告诉我同学不搬走让他用，每年给我点折旧费就行了，所以连网费一共加了300元，之前租1500元，你涨了300，我也给他加了300。”周文娟以此证明张立将房屋转租给盛磊并收取了房屋租金。张立称微信不是其本人发送，系其同事以其名义发送的。
本院审理中，周文娟与张立均认可2017年10月15日至2018年1月15日的房屋租金按照每月1500元的租金标准支付，张立向周文娟共支付了4500元。
另，张立庭审中自认因其曾经向盛磊借款5万元，因此其按月1500元的标准向盛磊收取租金，租金与借款5万元直接折抵。
本院认为：周文娟与张立签订的《北京市房屋租赁居间合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行自己的义务。前述合同到期后，双方未再续签书面的租赁合同，周文娟继续收取张立的租金至2018年1月15日，因双方对合同租期未明确约定，故双方形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，双方当事人均可以随时要求解除；周文娟向张立提前一个月提出解除合同，原审法院认定双方的租赁合同于2018年1月29日解除，并无不妥，本院予以确认。根据查明的事实，周文娟与张立口头协商将2017年10月15日后的房屋租金标准上涨至每月1500元，张立亦实际按每月1500元的标准向周文娟支付了2017年10月15日至2018年1月15日的房屋租金，因双方将原租赁合同的标准每月1200元变更为每月1500元，故张立应按每月1500元的标准支付合同解除之前的租金，原审法院仍按每月1200元租金标准判令张立支付租金系事实认定错误，本院依法予以改判。
周文娟提交微信记录欲证实张立将房屋转租盛磊，张立虽称微信记录并非其本人发出，但其所称其同事以其名义发送微信的抗辩意见明显有悖于常理，故本院依法确认微信记录具有证明效力。张立将房屋转租盛磊，未征得周文娟同意，其转租行为无效；但周文娟要求张立赔偿因转租所获差价收益的上诉意见，缺乏合同及法律依据，本院对其该项上诉意见不予支持。盛磊作为房屋的实际使用人对房屋具有腾退义务，原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。租赁合同解除后，张立未及时腾退房屋，周文娟上诉要求按照当地的租金标准来确定房屋使用费，但其主张的每月3000元的租金标准依据不足，故本院参照转租合同的租金标准来确定涉案房屋的房屋使用费为每月1800元，原审法院确定的房屋使用费标准明显低于合同实际履行的租金标准，有失公平，本院依法予以调整。
综上所述，周文娟的部分上诉请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初8299号民事判决第一、第二项；
二、撤销北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初8299号民事判决第五项；
三、变更北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初8299号民事判决第三项为：张立于本判决生效之日起10日内支付周文娟自2018年1月16日起至2018年1月29日止的房屋租金700元；
四、变更北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初8299号民事判决第四项为：张立于本判决生效之日起10日内按照每月1800元的标准向周文娟支付自2018年1月30日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；
五、驳回周文娟的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由周文娟负担25元（已交纳）；由张立交纳25元（周文娟已预交，张立于本判决生效之日起10日内支付周文娟）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一八年八月二十二日
书记员 张晓鸥