.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2017）内0204民初1355号原告:包头市京荣胜物业服务有限责任公司，住所地:内蒙古自治区包头市,统一社会信用代码:×××。法定代表人:王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱增祥，该公司员工。委托诉讼代理人：赵龙，该公司员工。被告：白建成，男，1967年8月2日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司与被告白建成物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人朱增祥、赵龙，被告白建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2015年3月1日至2016年12月31日的物业服务费3132元；2.被告向原告支付所欠物业费的滞纳金，从2015年3月1日开始，每日按万分之五计算，暂计算至起诉之日，为813元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年1月，原告与包头市弘润房地产开发有限责任公司签订《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向包头市弘润房地产开发有限责任公司开发的阳光上城上景园小区提供物业管理服务，合同期限截止该小区业主委员会与其选定的其他物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同还约定，原告提供物业服务的受益人为该小区的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为服务期满前15日内缴纳下一年度物业服务费，逾期缴费的从逾期之日，每日按应缴纳费用的万分之五缴纳滞纳金。原告按合同约定向阳光上城上景园业主提供了优质高效的物业管理服务。被告系阳光上城上景园***号业主，其房屋面积为90.99平方米，被告自2015年3月1日至2016年12月31日应向原告缴纳物业管理费3132元，但被告拒绝缴纳，产生滞纳金813元。故原告向人民法院提起诉讼，请求依法公正判决，维护原告的合法权益。被告白建成辩称，针对原告的诉讼请求，作如下答辩：答辩人所在单元内应急灯和指示灯数量不够、有的无法使用，电梯维护不好，停车场路灯不亮，小区单元杂物堆放多，无人清理，逃生通道不通畅，存在消防隐患，原告未通知业主将南门关闭，造成出入不便，因为未缴纳物业费，原告将答辩人家自来水关闭了两次。总之原告提供的物业服务不到位，故拒绝缴纳物业费。原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司向本院提交如下诉讼证据：1.原、被告于2013年1月13日签订的《前期物业管理服务协议》1份；2.催费通知单六份；3.原告与包头市弘润房地产开发有限责任公司签署的《物业管理前期服务协议》１份。原告提交如上证据的证明目的是原、被告间签署了前期物业合同，原告在该小区服务有依据。按照合同被告应足额缴纳物业费。原告通过贴在住户门上、邮寄、短信等方式向被告发出过催费通知。起诉状中陈述的与包头市弘润房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》的日期出现笔误，应该是2016年1月。被告对原告提供的证据一的真实性及证明目的无异议，对证据二的真实性认可，但并未收到快递，短信是否收到忘记了，接受短信的手机号码确是被告本人的。对证据三真实性不认可。被告提交照片52张作为证据，证明原告物业服务不到位。原告对证据的真实性认可，但证明目的不认可，原告方一直在处理。本院依法调取的被告身份信息及本案所涉房屋权属信息表，原、被告对本院依法调取的以上信息均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年1月13日，原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司作为甲方与作为乙方的被告白建成签订《前期物业管理服务协议》，原、被告就阳光上城上景园前期物业管理服务达成协议，原告为被告所在的坐落于本市××区提供物业服务。合同约定，住宅、商业物业，首层车库按建筑面积每月每平方米1.6元收取。但物业服务费（住宅、车库）第一年按每月每平方米1.3元收取，第二年按每月每平方米1.5元收取，第三年按每月每平方米1.6元收取；因乙方原因未能按时办理收房手续而导致房屋空置的，乙方仍按建筑面积约定收费标准的100%向甲方交纳物业服务费；乙方物业出租时，物业服务费由乙方交纳。乙方缴费时间为从通知入住之日起，开始向乙方缴纳一年物业服务费，业主或物业使用人应在上次物业服务费期满前15日内交纳下一年物业服务费。原、被告还约定违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用及利息；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将以电话或者书面的方式催缴，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五支付违约金。2016年1月1日，原告作为乙方与作为甲方的包头市弘润房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，甲方将阳光上城上景园物业委托给乙方实行前期物业服务，合同约定，高层住宅、商业用房物业按建筑面积每月每平方米1.6元收取；已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由甲方承担；物业符合交付条件并已交付的，物业服务费由业主承担，业主或物业使用人于6月1日交纳。合同期限自2016年1月1日开始至2019年12月31日止，但在本合同履行期间，业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日起，本合同终止。本合同期满前90日，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议并将续签的合同报房产行政主管部门备案；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。双方约定违约责任：甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能足额缴纳物业服务费用的，应按合同收费额5‰的标准向乙方支付违约金；乙方违反协议，擅自提高收费标准的，甲方及业主有权要求乙方清退，造成甲方、业主经济损失的，乙方应当给予甲方、业主经济损失。甲乙双方在以上合同上加盖公章。被告白建成坐落于包头市青山区阳光上城上景园***号房屋，建筑面积为91.03平方米，被告未向原告交纳2015年3月1日至2016年12月31日的物业服务费，物业服务费按每月每平方米1.6元标准收取，总计欠物业服务费3204.26元。原告多次向被告索要，被告未如期支付。对于以上双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司与被告白建成签订的《前期物业管理服务协议》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效。原、被告均应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务，被告应依约向原告支付物业管理服务费。2016年1月1日，原告与包头市弘润房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》。根据以上两份合同，自2015年3月1日至2016年12月31日，被告应该按每月每平方米1.6元标准收取业管理费。被告未向原告交纳2015年3月1日至2016年12月31日的物业服务费3204.26元，现原告要求被告支付该期间的物业服务费3132元，本院支持3132元，其余部分视为放弃权利。原告要求被告支付所欠物业服务费的滞纳金，从2015年3月1日开始，每日按万分之五计算，暂计算至起诉之日，为813元，原、被告在签订《前期物业管理服务协议》之后，原告又与包头市弘润房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，原告提交的两份物业合同中关于物业服务费的交纳时间及违约责任的约定不一致，被告对该合同是否知晓，原告未举证；另外，原告是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，原告也未举证，故原告关于滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；被告辩称物业服务不到位、设施设备有损坏等。本院认为，结合双方所签物业服务协议，上述问题的存在，可以表明原告未能给业主提供尽善尽美的生活环境，原告应当尽快给予维修、改进，但权衡双方权利义务，物业公司的职责主要是对小区进行管理、维护，其已经尽到维持小区各项基本功能正常运转的义务，上述问题的存在应属于合同一方的瑕疵履行，不足以构成合同的根本违约，不能免除业主缴纳物业费的义务，被告据此抗辩不缴纳全部物业费有违诚实信用、公平公正原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告白建成支付原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司物业服务费3132元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司已预交，由被告白建成负担，于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判长葛丽人民陪审员燕强人民陪审员王丽萍二〇一七年八月十七日书记员祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。