贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终3981号上诉人（原审原告）：保利贵州物业管理有限公司遵义分公司，。负责人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐雅琪，贵州港丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋玉兰，贵州港丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石小龙.上诉人保利贵州物业管理有限公司遵义分公司因与被上诉人石小龙物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2017）黔0321民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人保利贵州物业管理有限公司遵义分公司委托代理人徐雅琪、蒋玉兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人保利贵州物业管理有限公司遵义分公司上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审。事实与理由：1、依法维持原审判决第一项内容。2、请求增加支持上诉人一审第三项诉讼请求，判令支付律师代理费5000元。事实与理由：1、一审认定不支持律师费的理由系适用法律错误。根据双方签订的物业服务协议，在业主不交物业费即存在违约行为之后才生的律师费用属于上诉人的损失，且律师费用符合《遵义市律师协会律师行业指导标准》应为有效约定。2、一审判决不支持律师费，助长了业主恶意拖欠物业费的不良风气，系不公正判决。被上诉人石小龙未进行答辩。保利贵州物业管理有限公司遵义分公司向一审法院起诉请求：1、判令石小龙支付2015年8月18日-2016年10月17日期间欠缴的物业服务费2973.18元，并按每月每平米1.6元的标准支付2016年10月17日之后直至2017年1月的物业服务费；2、判令石小龙从逾期之日起至付清之日止，每逾期一日按欠交总金额3‰支付滞纳金（违约金）；3、判令石小龙支付本案律师代理费5000元；4、案件受理费由石小龙承担。一审法院认定事实：石小龙在保利.未来城市购买了二街区25栋1单元5层1号132.73平方米的房屋一套，石小龙于2013年2月22日与保利贵州物业管理有限公司遵义分公司签订了《保利?未来城市二街区前期物业服务协议》，约定：甲方石小龙，乙方保利物业遵义分公司，乙方按每平米1.6元收取物业服务费，并约定“物业服务费到期前的10日内交纳下一季、年物业服务费用，如逾期缴交，每逾期一日乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金”。2014年3月1日，石小龙向保利贵州物业管理有限公司遵义分公司交纳了物业服务费2548.44元（2014年2月18日至2015年2月17日，共12个月）。保利贵州物业管理有限公司遵义分公司分别于2016年6月8日、10月1日、10月10日以张贴交费通知单、短信告知等方式向石小龙催交物业服务费。石小龙经催交后未按照合同约定交纳物业服务费。一审法院认为：保利贵州物业管理有限公司遵义分公司是具有合法资质的物业管理企业，其与石小龙签订的物业服务协议是双方的真实意思表示，该物业服务协议合法有效，对双方当事人均产生约束力，双方当事人均应履行合同约定的义务。保利贵州物业管理有限公司遵义分公司履行了管理服务义务，具有收取物业管理服务费的权利。石小龙作为小区业主，在接受保利贵州物业管理有限公司遵义分公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，保利贵州物业管理有限公司遵义分公司请求石小龙支付至2017年1月的物业服务费，事实清楚，符合法律规定，依法应予以支持，石小龙应按照合同约定向保利贵州物业管理有限公司遵义分公司支付欠交的物业服务费。对于保利贵州物业管理有限公司遵义分公司主张石小龙应按所欠缴金额为基数每日3‰支付违约金的诉讼请求，双方签订的《保利?未来城市二街区前期物业服务协议》第五条第三项并未明确约定石小龙应于服务费到期的10日前支付下一季度还是年度的物业服务费，因该合同系格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，保利贵州物业管理有限公司遵义分公司作为合同提供方，应当作出不利于保利贵州物业管理有限公司遵义分公司的解释，石小龙应在服务费到期的10日前支付下一季的物业服务费。2015年8月18日至2017年1月17日期间欠缴的物业服务费及逾期支付违约金按季度计算分别为：第一季度（2015年8月18日至11月17日）欠付物业服务费637.10元，违约金173.92元；第二季度（2015年11月18日至2016年2月17日）欠付物业服务费1,274.20元，违约金347.85元；第三季度（2016年2月18日至5月17日）欠付物业服务费1,911.30元，违约金504.58元；第四季度（2016年5月18日至8月17日）欠付物业服务费2,548.40元，违约金703.36元；第五季度（2016年8月18日至11月17日）欠付物业服务费3,185.50元，违约金879.20元；2016年11月18日至2017年1月17日期间欠付物业服务费3,610.24元，违约金660.67元。截至2017年1月17日，石小龙共计欠付物业服务费3610.24元，违约金3269.58元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，原被告双方虽然约定了违约金计算方法，但保利贵州物业管理有限公司遵义分公司所主张的违约金已过分高于造成的损失，对于过分高于损失部分的违约金，依法不予支持。对于违约金，酌情认定以欠缴的物业服务费为基数按每月2%计算，即717.80元（637.10元×2%×3个月+1,274.20元×2%×3个月+1,911.30元×2%×3个月+2,548.40元×2%×3个月+3,185.50元×2%×3个月+3,610.24元×2%×2个月=717.80元）。对于律师代理费，双方签订的物业服务协议虽然对律师服务费进行了约定，但该合同系格式合同，格式条款提供一方不应加重对方责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，对于保利贵州物业管理有限公司遵义分公司主张由石小龙承担律师代理费的请求，依法不予支持。石小龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法进行缺席审理、判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、由石小龙限本判决生效后十日内支付保利贵州物业管理有限公司遵义分公司2015年8月18日至2017年1月17日期间的物业服务费3610.24元及违约金717.80元；二、驳回保利贵州物业管理有限公司遵义分公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由石小龙负担。本案二审期间，上诉人保利贵州物业管理有限公司遵义分公司、被上诉人石小龙均未提供新证据。本院在二审中查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，保利贵州物业管理有限公司遵义分公司与刘俊签订的《保利?未来城市二街区前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并生效。合同中明确逾期两个季度未缴纳物业费的，保利贵州物业管理有限公司遵义分公司可以向人民法院提起诉讼，并由刘俊承担因此产生的费用，包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、鉴定费用、律师费用等。但该约定实质是对保利贵州物业管理有限公司遵义分公司损失的一种补偿，诉讼费用等是其处理纠纷的必须费用，但律师费用并非如此，且因律师是保利贵州物业管理有限公司遵义分公司单方面委托的，存在加重刘俊责任的情形，故一审根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，未支持律师费用并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人保利贵州物业管理有限公司遵义分公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 康 龙审判员 胡晓波二〇一七年六月二十八日书记员 金 鑫