广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1881民初1247号
原告：英德市仙泉物业管理有限公司。住所地：广东省英德市英城茶园路仙泉花园内。
法定代表人：胡福平，系该公司总经理。
委托代理人：曾志红，系该公司员工。
委托代理人：骆景丽，系该公司员工。
被告：邹秀群，女，汉族，1972年3月22日出生，住广东省英德市。
委托代理人：邓德信，男，汉族，1996年1月26日出生，住广东省英德市。
原告英德市仙泉物业管理有限公司与被告邹秀群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告英德市仙泉物业管理有限公司委托人曾志红及骆景丽、被告邹秀群委托代理人邓德信均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告英德市仙泉物业管理有限公司请求：一、判令被告交缴2010年6月至2018年3月共94个月的物业管理费计4332.2元，分摊电费470元，共4702.2元；二、判令被告支付逾期违约金6650.49元。一二项共计11352.69元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告英德市仙泉物业管理有限公司主张的事实与理由：2007年9月11日，被告从前业主蓝仕英处购买了英德市仙泉花园生活小区A×幢×××房套间（面积90.81平方米）。旧业主蓝仕英与英德市安居工程领导小组签订了《购房协议书》购买了英德市英城仙泉花园生活小区。双方在《购房协议书》第八条约定：“乙方购买安居房后，必须接受甲方指定的物业管理公司的管理，按时缴纳物业管理费，严格遵守安居工程住宅小区管理规定。”被告购买《购房协议书》约定的房屋后，一直按时交纳物业管理费及分摊的公共电费。并同新业主到我公司进行过户登记。被告进行了缴费委托书登记，委托原告在农村信用社办理涉案房屋的物业管理费和公共电费分摊等有关事宜。自2007年9月份一直按时交费，但自2010年6份起到至今，且经原告公司定期和不定期的催缴但以各种各样的“理由”，拒绝交纳物业管理费及公共电费分摊。被告的房屋坐落在原告方服务的生活小区内，事实上是一直接受了原告方的服务。原告方也从未中断过服务。原告方对整个生活小区的管理、服务，需要资金的投入、劳务的投入、代收代付的投入，并且需要承担一定程度的管理风险。被告长期拒绝交物管费及相关费用，其行为一是侵占了原告方员工的劳动成果，同时也是在另一种形式上占有和使用了原告方投入在生活小区的管理、服务资金；二是损害了按时交纳物管费和相关费用的众多业主的利益。被告的行为，属于严重违约，其行为违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《广东省物业管理条例》等相关法律法规规章规定，依法应当履行清偿未缴费用的责任和支付违约金。
为维持和保障仙泉花园生活小区物业管理日常工作的正常运作，请求英德市人民法院查明事实，依法判决。
被告邹秀群辩称：答辩人本人于2007年09月成为英德市仙泉花园A×幢×××房业主，一直积极履行作为业主应当履行的义务，但其间被答辩人英德市仙泉物业管理有限公司（以下称被答辩人）多次未能按照相关规定条例或《仙泉花园物业管理委托合同》的要求，没有履行其应当履行的义务，使被告作为业主应当享有的权利受侵犯。1.根据《仙泉花园物业管理委托合同》中委托管理事项第1条，被答辩人应对房屋公用部位进行维修、养护和管理。2008年英�市仙泉花园A×幢中间楼道消防水箱水管爆裂，大量出水造成本人居住房屋的墙壁、地板渗水，渗水量大且渗水持续时间长达两天一夜，渗水问题出现答辩人本人家属第一时间向被答辩人报告情况，但被答辩人方无所作为，事情最后由答辩人本人聘请师傅对水管进行修补，事后造成家中木质衣柜、书桌报废价值4500元，墙壁出现多处爆裂事后进行修补人工材料共1200元，同时湿寒的环境引起家中老人、小孩身体的不适。同年A×幢排污下水道出现严重拥堵，整栋楼排泄物挤压在二楼并有部分从答辩人本人家中厕所溢出，当时情况也是第一时间报告英德市仙泉物业管理有限公司，但仍然求助无果，于当日自行聘请通厕师傅自接管道排污共花费1500元。2.根据《仙泉花园物业管理委托合同》中委托管理事项第4条，被答辩人负责公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、及垃圾的清运。2010年英德市仙泉花园A×幢中间楼道天井位置位于×××房与×××房厕所之间，当时传出极大的异味，拆开厕所排气扇才发现是天井位置动物尸体腐臭的味道，这事同样报告了被答辩人，同样无所作为，最后答辩人本人征得同梯住户同意后聘请人员砸墙进行垃圾清理，其中包括动物尸体装修垃圾以及生活垃圾，共花费500元。
以上是被答辩人未能按照相关规定条例或《仙泉花园物业管理委托合同》的要求，侵犯了本人作为业主的权利同时也造成了一定的财物损失，根据《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，�当依法承担相应的法律责任。2007年至2010年期间本人作为业主是积极履行应当的义务的，但期间被答辩人多次违约，应当对答辩人本人造成的财物损失进行赔偿。
以下是被答辩人未能按照相关规定条例或仙泉花园物业管理委托合同的要求，侵犯仙泉花园全体业主权利的相关事宜。1.根据《合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。被答辩人在《仙泉花园物业管理委托合同》中规定了业主逾期交纳物业管理费的加收滞纳金，而未规定其不履行自身义务应负的违约责任，这是不符合《合同法》的公平原则的。2.根据《物业管理条例》第五十一条：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。根据《仙泉花园物业管理委托合同》中被委托方的权利义务第二条规定：对业主和物业使用人违反法律法规的行为进行制止并报请职能部门处理。仙泉花园内很多一楼住户在其门口擅自占用道路加建庭院，这对其他楼层业主是极度不公平的且损害了业主的共同利益。而被答辩人仍然是无所作为。3.根据《物业管理条例》第三十三条：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。根据《物业管理条例》第四十七条：物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。仙泉花园内的保安人员结构以中老年为主，且上班时间人员作风不规范。4.根据《物业管理条例》第五十六条：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。根据《仙泉花园物业管理委托合同》中委托管理事项第5�：被答辩人负责小区内社会治安的维护。仙泉花园是一个全开放式小区，外来车辆、人员随便进出，整个小区内几乎没有安装监控摄像且路灯稀少，晚上独自外出不安全，缺失预警系统。且长期缺乏消防栓、灭火器等消防设施，存在严重的安全隐患。5.根据《仙泉花园物业管理委托合同》中委托管理事项第2条：被答辩人负责共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。然而一直以来小区公共路灯是没几个会亮的，整个小区在夜晚几乎是漆黑一片。6.根据《仙泉花园物业管理委托合同》中被委托方的权利和义务第4条，被答辩人负责小区绿化的年度维修。然而草地泥土化的程度越来越严重。7.英德市仙泉物业管理有限公司提供的起诉状材料中有几处是不符合客观事实的。诉讼请求中阐述未缴纳物业管理费的时间是2010年06月至2018年03月，在致A×栋×××业主的一封信中时间�述未2013年01月至2018年03月，这是自相矛盾。而在编号为No.××××××告知信中所提供的图片属于伪造的，不符合事实。由此有必要怀疑其他材料的真实性。
综上所述，被答辩人英德市仙泉物业管理有限公司先行多次存在违约行为，并且侵犯了答辩人本人的合法权益。本人不应支付被答辩人提出的所谓的违约金，而被答辩人以上种种不履行义务、不符合规定的行为应对本人做出相应的赔偿。故请求贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求，承担本案诉讼费用，以维护法律公平、正义。
经审理查明：原告为拥有三级资质的物业管理服务公司，2005年7月1日，原告与仙泉花园业主委员会签订了五年期的《仙泉花园物业管理委托合同》，约定由原告为仙泉花园小区提供物业管理服务，物业管理费由住宅用户业主按月0.3元/平方米缴纳，分摊电费按每月每户5元计算�逾期缴纳物业管理费的按日千分之三计收滞纳金。2010年7月1日，原告与仙泉花园业主委员会续签订了五年期的《仙泉花园物业定理委托合同》，物业管理费调整为每月0.5元/平方米。2015年7月1日，原告与仙泉花园业主委员会续签订了五年期的《仙泉花园物业管理委托合同》。
另查明，被告邹秀群于2007年9月11日购买了英德市英城仙泉花园生活小区A×幢×××号房屋，面积为90.81平方米。
现原告主张被告自2010年6月至2018年3月共94个月物业管理费4332.2元、分摊电费470元、逾期违约金6650.49元，合计11352.69元。被告对原告主张的物业管理费、分摊电费予以认可。
上述事实，有原告提供的《仙泉花园物业管理委托合同》、工商营业执照、催收通知书、欠费计算明细、被告的购房合同及到庭当事人的法庭陈述等证据证实，本院依法予以采信。
本院认为：原告与仙泉花园业主委员会签订的《仙泉花园物业管理委托合同》，没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，原告与仙泉花园业主委员会签订的《仙泉花园物业管理委托合同》，对整个仙泉花园小区的业主具有约束力。原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按照约定缴纳相应的物业管理服务费、分摊水电费等。关于被告以原告提供的物业管理服务未尽到合同约定的义务为由拒缴物业管理费的问题。物业服务合同具有公共性、垄断性的特点，业主与物业公司任何一方停止履行自己的合同义务均会造成对方较大损失，且易损害到其他业主的利益。原告作为管理者，主要义务是为业主提供物业管理服务，被告作为业主，其主要义务是缴纳物业管�费，被告与原告之间发生服务质量与缴纳物业管理费的冲突时，被告应在全面履行完自己的缴费义务后，再通过业主委员会协调沟通或诉讼等途径救济，调整相关的物业管理费。因此，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告逾期缴纳物业管理费，违反了合同约定，依法应承担违约责任。对原告要求被告承担自2010年6月至2018年3月共94个月的物业管理费4332.2元、分摊电费470元，本院依法予以支持。对原告主张的逾期滞纳金问题，实际为逾期违约金，因原告未能提供其实际损失证明，且被告抗辩过高，要求法院予以调整，本院按银行同期贷款基准利率予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：
一、限被告邹秀群在本判决发生法律效力之日起三日内向原告英德市仙泉物业管理有限公司付清拖欠的物业管理费4332.2元、分摊水电费470元及逾期违约金（其中逾期违约金按实欠款从逾期之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际付清之日止）；
二、驳回原告英德市仙泉物业管理有限公司的其余诉讼请求。
本案受理费25元，由被告邹秀群负担。
当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。
本判�为终审判决。
审判员 易典兵
二〇一八年六月二十五日
书记员 罗兰君