山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终6908号
上诉人（原审被告）：安丘新建业置业发展有限公司。住所地安丘市商场路南侧。
法定代表人：孙淑芬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘洪文，男，1963年11月28日出生，系该公司副经理。
委托诉讼代理人：冯东，山东鸢都英合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张信德，男，1961年6月29日出生，汉族，住安丘市。
委托诉讼代理人：李万清，山东文信律师事务所律师。
上诉人安丘新建业置业发展有限公司（以下简称新建业公司）因与被上诉人张信德房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2016）鲁0784民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新建业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人关于按照旧房房租计算损失约定符合法律规定、符合公平原则，上诉人与被上诉人之间关于损失计算标准及时段等拆迁事宜达成一致意见而签署了《结算明细表》，双方均应当按照旧房房租每月1666.67元作为计算损失标准；2、根据合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”因此，双方应当按照《结算明细表》约定全面履行，被上诉人选择性执行协议，既违反上述规定，又违反诚信原则；3、被上诉人的诉求已经超过诉讼时效。
张信德辩称，一审判决认定事实，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
张信德向一审法院起诉请求：1、依法判令新建业公司承担截止到2016年7月2日的逾期交付安置房造成的可得利益损失（租金）585170元；2、2016年7月2日之后至交付安置房期间的可得利益损失仍按一年8万元的租金标准由新建业公司承担。
一审法院认定事实：
一、张信德在安丘市商场路中段南侧原有沿街楼房一处，2006年11月4日，新建业公司（甲方）与张信德（乙方）及委托拆迁人安丘市房屋拆迁服务公司签订拆迁房屋实物补偿协议一份，约定新建业公司将张信德的上述旧房拆除并予以安置补偿。其中协议第三条约定：张信德在2006年12月31日将房屋腾空，交付委托拆迁人拆除；第五条约定：甲方在拆迁结束后一年内对被拆迁人进行安置，根据国家有关政策最长可延长6个月，逾期所造成的损失（以相邻沿街房的租金为准）由甲方承担。协议还约定了其他相关内容。协议签订后，张信德依约履行了腾空房屋义务。案外人马会民、李希平等人在该地段亦有楼房，分别与新建业公司签订了相应的拆迁房屋实物补偿协议。本案所涉房屋为新建业公司开发的阳光大厦3号（103号）沿街房，房屋建成后，新建业公司在根据相关协议进行房屋拆迁安置补偿过程中，涉案阳光大厦3号沿街房一直由案外人马会民占有至今，期间马会民在2013年3月1日与案外人李福贵签订房屋租赁合同，将该房出租给李福贵使用。
二、2012年9月12日，张信德与新建业公司签署《阳光大厦拆迁还建沿街楼结算明细表》一份，主要内容为：“经双方协商认可，对阳光大厦北侧原拆迁户张信德拆迁还建房差额款、房租补贴及其他相关费用汇总结算，明细确认如下：1、新房房号：03号；2、新房位置自东向西第3套；3、新房面积259.51平方米（以房管局确认面积为准，多退少补）；4、旧房位置：东起第17、18间；5.旧房面积136.6平方米，新房超出旧房面积122.91平方米；6、应补交房款270402元；7、扣除公摊面积28.25平方米，折款62150元；8、二楼地面补贴6076元；9、暖气设施补贴4544元；10、旧房房租补贴108166元，房租补贴日期（2006.11.04-2012.04.01），月租金1666.67元；11、应交款与各项款相抵后实际应交款89466元；12、乙方预交10万元，等房产证办理完毕后，以房管局确认面积为准计算差额，多退少补。甲方：安丘新建业置业发展有限公司（盖章）乙方：张信德（签名并捺印）确认日期：2012年9月12日”。因该房已为案外人马会民占有，经双方交涉，新建业公司于2013年3月10日交给张信德涉案3号房钥匙一把，张信德为新建业公司出具收到条一份。张信德在收房过程中，案外人马会民以该房早已于2012年3月4日选房后由新建业公司交付且以装修完毕为由拒绝，致张信德收房未果。
三、法院受理案外人马会民与新建业公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2013年11月22日作出判决，新建业公司不服提起上诉。法院经审理于2014年4月2日裁定撤销原判，发回重审。重新立案后，张信德以第三人身份参加诉讼。庭审中，新建业公司明确表示涉案3号房已分给了张信德。2015年5月4日，法院判决新建业公司支付张信德未支付奖金10000元、变压器补偿款2000元等共计12000元，新建业公司为阳光大厦其他业主办理房地产产权登记证书的同时为张信德办理阳光大厦3号（103号）沿街房的产权登记证书，驳回张信德的其他诉讼请求等内容。宣判后马会民不服提起上诉，法院经审理认定原审法院认为涉案3号房应分配给张信德应属适当，于2015年12月18日判决驳回上诉，维持原判。
四、2016年7月14日，张信德诉至法院，以新建业公司至今未将涉案3号房实际、有效的交付为由，要求新建业公司支付自2007年11月至2016年11月期间的租赁费可得利益损失585170元，并按照每年租赁费8万元计算自2016年11月2日起至实际交付安置房期间的可得利益损失。庭审中，经张信德申请，法院依法委托潍坊朝日价格评估有限公司对涉案房屋自2007年11月至今期间的房屋租赁费用进行鉴定。该评估公司于2016年11月25日作出价格评估报告，认定涉案标的阳光大厦3号（103号）沿街房自2007年11月1日至2016年11月1日期间的租金价格共计648000元（其中：2007年11月1日至2010年11月1日的租金为192000元，2010年11月2日至2013年11月1日的租金为216000元，2013年11月2日至2016年11月1日的租金为240000元）。张信德遂根据该鉴定意见变更诉讼请求为：1.依法判令新建业公司向张信德承担截止到鉴定确认日2016年11月1日期间的逾期交付安置房造成的房屋租赁费损失（租金）539834元；2.要求新建业公司参照鉴定意见标准承担自2016年11月2日起至新建业公司实际有效交付房屋前的租金损失；3.评估费2000元由新建业公司承担。
一审法院认为,（2015）潍民一终字第1116号民事判决书中认定原审法院认为涉案3号房应分配给张信德应属适当，新建业公司亦主张已将该房屋分给了张信德，但张信德至今未能有效占有、使用涉案阳光大厦3号房，并非张信德自身的原因所致。该房屋一直由马会民占有至今，系因新建业公司在根据相关协议进行相应的房屋拆迁安置补偿过程中，未能有效地将该房屋清洁无瑕疵地向张信德交付所致。因此新建业公司存在过错，应对张信德承担继续履行交付该3号房的合同义务。新建业公司未能向张信德有效的交付涉案房屋，并由此给其造成了相应的可得利益损失，根据双方协议第五条约定，因新建业公司逾期交房给张信德所造成的损失（以相邻沿街房的租金为准），应由新建业公司承担相应的责任。因张作德、新建业公司及马会民关于涉案房屋的诉讼，法院于2015年12月18日才作出终审判决，本案于2016年7月14日立案，故张信德的起诉未超出诉讼时效，新建业公司主张已超出诉讼时效的抗辩不成立，不予支持。
新建业公司主张已经将涉案3号房分给了张信德，系新建业公司根据双方协议确定的房屋拆迁安置补偿方案，但不能认定已经对张信德实际交付。因涉案房屋在新建业公司给张信德房屋钥匙之前既已由案外人马会民占有，且新建业公司在分配房屋时亦未采取有效措施协助张信德完成房屋交付，因此新建业公司的交付钥匙行为，并非有效地履行了交付房屋义务。对此，新建业公司应对张信德承担相应的责任。双方在2012年9月12日签署的结算明细表第10项中明确说明系按照月租金1666.67元计算而来的旧房房租补贴108166元，而非因新建业公司逾期交付新房对张信德全部的租赁费损失进行的补偿。众所周知，在市场经济条件下，新旧房屋的租赁费不可能完全相等。故新建业公司主张双方已完成了房屋交接并已就租赁费补偿问题进行了清算的抗辩理由，不予支持。庭审中，法院根据张信德的申请，依法委托潍坊朝日价格评估有限公司对涉案房屋自2007年11月至2016年11月1日期间的租金价格鉴定为648000元，对此张信德予以接受，新建业公司以房屋完成了交接且已就租赁费补偿进行了清算为由不予认可，而未申请重新鉴定。因该鉴定机构系具备相应的鉴定资质，故对该鉴定意见予以认定。根据鉴定意见，自双方约定的交房日至鉴定确认日2016年11月1日期间，新建业公司应向张信德支付因逾期交房给张信德造成的租赁费损失差额539834元（648000元-108166元）；其后的租赁费损失，按照鉴定意见中的2013年11月2日至2016年11月1日的租金为240000元，取平均值80000元/年计算至判决确定的履行之日，张信德要求计算至新建业公司实际有效交付之日，不予支持。评估鉴定费2000元，系张信德为实现权利的必要支出，应由新建业公司承担。
综上，为依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、安丘新建业置业发展有限公司支付张信德截止到2016年11月1日的涉案阳光大厦3号（103号）沿街房租赁费损失差额539834元，以及其后的租赁费损失（自2016年11月2日起按80000元/年计算至判决确定的履行之日），于判决生效之日起十日内付清；二、驳回张信德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费3420元，由张信德负担265元，安丘新建业置业发展有限公司负担3155元；评估费2000元，由安丘新建业置业发展有限公司负担。
本院二审查明，2012年9月12日，张信德与新建业公司签署《阳光大厦拆迁还建沿街楼结算明细表》一份，主要内容为：“经双方协商认可，对阳光大厦北侧原拆迁户张信德拆迁还建房差额款、房租补贴及其他相关费用汇总结算，明细确认如下：1、新房房号：03号；2、新房位置自东向西第3套；3、新房面积259.51平方米（以房管局确认面积为准，多退少补）；4、旧房位置：东起第17、18间；5.旧房面积136.6平方米，新房超出旧房面积122.91平方米；6、应补交房款270402元；7、扣除公摊面积28.25平方米，折款62150元；8、二楼地面补贴6076元；9、暖气设施补贴4544元；10、旧房房租补贴108166元，房租补贴日期（2006.11.04-2012.04.01），月租金1666.67元；11、应交款与各项款相抵后实际应交款89466元；12、乙方预交10万元，等房产证办理完毕后，以房管局确认面积为准计算差额，多退少补。甲方：安丘新建业置业发展有限公司（盖章）乙方：张信德（签名并捺印）确认日期：2012年9月12日”。二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据查明的事实，涉案3号房应分配给张信德已被生效判决所认定，新建业公司亦主张已将该房屋分给了张信德，但张信德至今未能有效占有、使用涉案阳光大厦3号房，该房屋一直由马会民占有至今，原因是新建业公司在根据相关协议进行相应的房屋拆迁安置补偿过程中，未能有效地将该房屋交付给张信德。因此新建业公司存在过错，其应对张信德承担继续履行交付该3号房的合同义务。新建业公司未能向张信德有效的交付涉案房屋，并由此给张信德造成了相应的可得利益损失。根据双方协议第五条约定，因新建业公司逾期交房给张信德所造成的损失，应由新建业公司承担相应的赔偿责任。2012年9月12日，张信德与新建业公司签署《阳光大厦拆迁还建沿街楼结算明细表》，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予保护。因当事人双方对2012年4月1日之前的房租补贴已经签订协议，此阶段的房租补贴应按照协议的约定执行，即：2006年11月4日至2012年4月1日的房租补贴按约定支付108166元，一审法院对此阶段的房租补贴没有按照协议约定计算不妥，应予纠正。2012年4月2日至2016年11月1日的房租补贴双方没有约定，依法应按鉴定意见确定的标准支付租金补贴。即2012年4月2日至2016年11月1日支付租金补贴为348000元﹝108000元（6000×18）＋240000元﹞。2016年11月1日之后的租赁费损失，按照鉴定意见中的2013年11月2日至2016年11月1日的租金为240000元，取平均值80000元/年计算至本判决确定的履行之日。故，上诉人关于租金补贴的上诉请求部分予以采纳。关于诉讼时效问题，因张作德、新建业公司及马会民关于涉案房屋的诉讼，法院于2015年12月18日才作出终审判决，本案于2016年7月14日立案，故张信德的起诉未超出诉讼时效，新建业公司主张已超出诉讼时效的上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，；一审判决部分事实认定不当，依法予以纠正。上诉人的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省安丘市人民法院（2016）鲁0784民初2918号民事判决。
二、安丘新建业置业发展有限公司支付张信德2012年4月2日至2016年11月1日的涉案阳光大厦3号（103号）沿街房租赁费损失348000元；2016年11月1日之后的租赁费损失，自2016年11月2日起按80000元/年计算至判决确定的履行之日。于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回张信德的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3420元，由张信德负担265元，安丘新建业置业发展有限公司负担3155元；评估费2000元，由安丘新建业置业发展有限公司负担。二审案件受理费3420元，由上诉人安丘新建业置业发展有限公司负担3000元，张信德负担420元。
本判决为终审判决。
审判长 薛培忠
审判员 贾元胜
审判员 李玉信
二〇一八年一月十日
书记员 于 涛