南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）玄商初字第499号
原告南京银行股份有限公司玄武支行，住所地南京市太平门街10号。
负责人王正明，该支行行长。
委托代理人贾智勇，男。
被告袁某某，男，汉族，1974年8月22日生。
被告孙某，女，汉族，1976年4月8日生。
委托代理人杜宁，北京德恒（南京）律师事务所律师。
原告南京银行股份有限公司玄武支行（以下简称南京银行玄武支行）诉被告袁某某、孙某借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南京银行玄武支行委托代理人贾智勇，被告孙某及其委托代理人杜宁到庭参加诉讼，被告袁某某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告南京银行玄武支行诉称，2009年5月25日，袁某某与原告签订个人经营性借款合同，借款190万元，约定期限为2009年5月31日至2010年5月30日，到期一次还本，按季付息，月利率为5.53125‰。同日，原告与袁某某、孙某签订了抵押合同，约定由两被告以其共有的位于本市XXX街XXX号XXXX广场X幢604室房产对上述债务提供抵押担保。之后又与两被告签订了南京市房地产抵押合同并领取了房屋他项权证。2009年5月9日，南京江锦商贸有限公司（以下简称江锦商贸公司）向原告提供连带责任担保。合同签订后，原告按约发放贷款，但贷款到期后袁某某拒不还款，构成违约。因孙某与袁某某系夫妻关系，应为共同债务人。现请求：1、判令被告袁某某、孙某共同偿还原告贷款本金839553.33元及计算至欠款还清日止的利息（计算至2012年4月11日利息为250962.25元）。2、判令原告对抵押的梦都大街128号紫鑫中华广场1幢604室房产依法拍卖，拍卖所得由原告优先受偿。
被告袁某某未应诉。
被告孙某辩称，1、原告诉称内容没有反映全部事实，袁某某与原告签订的借款合同约定借款数额为1900000元，孙某作为袁某某两处房产的共有人，以抵押人的身份与原告签订抵押合同，现原告诉状中仅提及一处抵押房产，而没有提及位于本市XX路XXX中心X栋1102室的抵押房产。2、法院在处置XXX中心的抵押房产时，法院和原告均没有通知孙某，侵害了孙某的合法权益。当时该处房产的市场价值为2671050元，评估价值为1900400元，最终拍卖成交价为1410000元，给孙某造成了损失约1200000元，该损失应从本案欠款中扣减。3、涉案借款是经营性借款，因此对原告要求孙某和袁某某共同承担还款义务的请求不予认可，但对原告要求孙某承担担保责任的请求予以认可。
经审理查明，2009年5月25日，原告与袁某某签订个人经营性借款合同一份，约定由袁某某向原告借款1900000元用于江锦商贸公司经营，借款时间自2009年5月31日起至2010年5月30日止，借款利率为固定利率，即月利率5.53125‰，本合同项下借款逾期的罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%。借款利息自借款发放之日起计算，借款按日计息，如借款人不能按期付息，则自次日起计收复利。本合同项下的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和原告实现债权的有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费、执行费、公证费、律师代理费、评估费、拍卖费等），由袁某某、孙某作为抵押人，以其所有或依法有权处分的财产提供抵押担保，并与原告签订相应抵押合同。还款方式为到期一次还本、按季付息，每期还款日为当季末月20日，最后一期还款在借款期限届满时清偿等。
同日，原告与袁某某、孙某签订抵押合同和南京市房地产抵押合同各一份，抵押合同约定：两被告以抵押物清单载明的座落于南京市XX路XX号X幢1102室和XXX街XXX号XXXX广场X幢604室的房产，为袁某某的1900000元主债权及利息、违约金、损害赔偿金以及原告为实现债权和抵押权的有关费用提供担保；两被告确认并自愿接受，当债务人未按主合同约定履行债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均有权直接要求两被告在其担保范围内承担担保责任。
南京市房产抵押合同约定：袁某某、孙某用位于本市XXX街XXX号XXXX广场X幢604室房产（所有权证号为：建转字第XXXXXX号，土地权证号为：宁建国用2007第000XX号）为袁某某向原告的借款提供抵押担保，抵押担保的借款本金为借款合同约定的1900000元中的950000元，担保范围为主债权本金及其利息、违约金、赔偿金、原告实现抵押权的费用等。2009年5月31日，双方在南京市房地产市场管理处办理了涉案抵押房产的抵押登记。
合同签订后，原告按约于2009年5月31日向袁某某发放了1900000元贷款。借款到期后，袁某某未能按约偿还贷款本息，截止2010年7月16日，袁某某尚有借款本金1867877.33元未能偿还。因袁某某未能按约偿还借款本息，原告遂诉来我院，要求两被告共同承担还款义务并对抵押物实现抵押权，同时要求江锦商贸公司承担连带责任。审理中，原告申请撤回对江锦商贸公司的诉讼请求，本院对其撤诉申请已予以许可。
2010年1月，中国建设银行股份有限公司南京中央门支行根据（2009）玄民二初字第761号民事判决，向我院提出强制执行申请，请求被申请人江锦商贸公司、袁某某偿还借款本金2800000元、利息471249.20元（截止2010年1月10日），以及诉讼费用。执行过程中，我院委托江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司对袁某某所有的位于本市XX路XX号X幢1102室及XXX街XXX号XXXX广场X幢604室的房产进行评估，评估结论分别为价值1910000元、2240300元。因袁某某下落不明，我院于2010年6月17日采取公告方式送达了上述房地产估价报告书。
2011年3月7日，我院委托江苏联合拍卖有限公司对XX路XX号X幢1102室进行拍卖。2011年6月30日在南京市华侨路37号春风大厦13层D座江苏联合拍卖有限公司拍卖厅进行拍卖，最终以1410000元拍出。2011年7月13日，原告向我院发函，称：袁某某于2009年5月31日向其借款1900000元，并以位于XX路XX号X幢1102室和XXXX广场X幢604室房产提供抵押担保，同时约定由两处房产对借款各担保一半份额，因了解法院对XX路XX号X幢1102室房产拍卖，故要求优先受偿该房产担保的份额。2011年7月15日，原告收到我院转交的拍卖款1028324元。
另查明，袁某某、孙某于2004年5月登记结婚，2010年7月12日离婚，离婚时双方以书面协议方式对财产和债务分割进行了约定。
以上事实有借款合同，抵押合同、南京市房地产抵押合同，借款借据，个人消费贷款对帐单，执行申请书，公告，江苏联合拍卖有限公司申请，南京银行玄武支行关于袁某某借款的情况说明，协助执行通知书，结婚证、离婚证及庭审笔录等证据证实。
本案争议焦点：1、孙某是否应对袁某某的借款承担共同还款义务；2、XX路XX号X幢1102室抵押房产的执行拍卖如果存瑕疵，能否因此减轻孙某的还款责任。
本院认为，原、被告间的借款合同合法有效，依法应受法律保护。原告按约向袁某某发放1900000元贷款后，袁某某未能按约偿还借款本息，其行为已构成违约，对原告要求袁某某偿还余欠贷款本息的诉讼请求，本院应予支持。原、被告间的抵押合同是当事人的真实意思表示，且依法对抵押物办理了抵押登记，抵押合同亦合法有效。现袁某某拖欠贷款本息，原告有权对抵押物紫鑫中华广场1幢604室房产行使抵押权，本院对原告要求实现抵押权的请求应予以支持。
关于孙某是否应对袁某某1900000元借款承担还款责任问题。因涉案贷款发生在2010年5月，此时袁某某与孙某仍系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》（二）第二十四条的规定，在婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务，应当按夫妻共同债务处理，但能证明债权人与债务人明确约定为个人债务的，或者夫妻对婚姻关系存续期间所得财产约定归各自所有的，第三人知道该约定的，夫妻一方所负债务以夫妻一方财产清偿。本案中，袁某某与孙某于2010年7月离婚时，双方虽然对财产和债务承担进行了约定，但该约定是借款发生后双方进行的约定，且原告对此约定并不知晓，所以孙某应当对袁某某向原告所借款项承担共同还款义务。
关于XX路XX号X幢1102室抵押房产的执行拍卖是否存在瑕疵，以及能否因此减轻孙某的还款责任问题。孙某辩称，上述房产在拍卖中未能及时通知其本人，致使房产拍卖价格过低，造成其损失。因孙某辩称的事实，与本案不属同一法律关系，不应在本案中进行处理，所以，本院对孙某的该项辩解意见，不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告袁某某、孙某于本判决生效后十日内偿还原告南京银行股份有限公司玄武支行借款本金839553.33元及相应利息（计算至2012年4月11日的利息为250962.25元，自4月12日至判决确定给付之日止的利息按借款合同约定的计息标准予以收取）。
二、原告南京银行股份有限公司玄武支行有权对座落于本市XXX街XXX号XXXX广场X幢604室房产（所有权证号为：建转字第XXXXXX号，土地权证号为：宁建国用2007第000XX号）折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款在上述债权范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应交诉讼费14615元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 王剑锋
审 判 员 李海桥
人民陪审员 伍世梅
二〇一二年七月二十日
书 记 员 朱 丹