山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民终字第1472号
上诉人（原审被告）：王波，男，1986年6月26日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：贺涛，女，1986年8月5日出生，汉族，系王波之妻。
上诉人的共同委托代理人：张贵娥，女，1965年4月16日出生，汉族，系王波之母。
被上诉人（原审原告）：卫桂丽，女，1982年12月28日出生，汉族。
委托代理人：武静，山西鄂城律师事务所律师。
上诉人王波、贺涛因租赁合同纠纷一案，不服山西省乡宁县人民法院（2015）乡民初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王波、贺涛的共同委托代理人张贵娥、被上诉人卫桂丽的委托代理人武静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年3月5日，被告王波（乙方）因结婚需房租住，委托其母亲张贵娥与原告卫桂丽（甲方）签订房屋租赁协议书，该协议约定：一、甲方将其所有的位于乡宁县xx镇xx佳苑北楼6单元11层西户的房屋出租给王波使用；二、租赁期限：租赁期限共1年，自2013年3月5日起至2014年3月5日止；三、租金及支付方式：1、租金为一年9000元整，租金于合同签订前10天一次性交付给甲方，甲方优惠乙方1000元用于乙方购买卫生间与厨房基本东西，租赁期满后乙方不得搬走所购买的东西（除乙方所购电器），乙方支付给甲方租金为8000元整。2、甲方自收到乙方租金后，应开具收据给乙方。3、为保障甲方利益乙方需向甲方交纳押金2000元整。四、乙方履约事项。五、甲乙双方任何一方在租赁期内解约，必须提前一个月通知对方，否则违约方应支付对方违约金2000元（如乙方违约，甲方有权扣除乙方交纳的2000元押金）。六、租赁期满，甲方对房屋进行验收，如无损害，乙方也无其他违约行为，甲方应退还押金，否则甲方有权酌情扣除押金，并保留采取法律措施的权利。签订合同后，被告向原告支付租金8000元，并交押金2000元。后二被告结婚，搬进该房屋，被告王波2013年3月18日向中国联通公司临汾市分公司乡宁中心营业部一次性交纳三年互联网费。2014年3月5日一年房租到期后，双方口头续约一年，未再次签订书面协议，二被告再次给原告支付房租9000元，继续居住该房屋。2015年3月份，原告以房屋租赁期届满为由要求二被告搬家腾房。2015年3月5日后，二被告未向原告给付过房租。
上述事实，有原、被告庭审陈述及原告提供的双方于2013年3月5日签订的《租房协议书》一份、《商品房买卖合同一份》，足以认定。
原审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁的房屋交付承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。本案中，被告王波委托其母亲张贵娥与原告签订的《房屋租赁协议书》，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中，被告王波与原告签订的合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方应当履行。合同于2014年3月5日届满后，双方口头约定续约一年，该合同至2015年3月5日期间届满。原告在租赁期届满后要求二被告腾房，二被告应当搬出该房屋，而二被告至今未搬出该房屋，是对原告该房屋物权的侵占，原告要求被告停止侵占腾出房屋，本院予以支持，侵占期间的房租理应支付。关于原告要求二被告支付违约金2000元的诉讼请求，本院认为，二被告在合同期内已全部履行了合同义务，亦未在租赁期内提出解约，不存在违约行为，故不予支持。关于二被告要求从逾期房租中扣除其搬家及家具损耗费用2000元的诉讼请求，由于搬家及家具损耗费用与原告行为无因果关系，其请求理由于法无据，故不予支持。关于二被告要求原告退还其签订合同时给付给原告的押金2000元诉讼请求，庭审中原告未提出房屋有损害情况，故应当予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告王波、贺涛于本判决生效之日起五日内搬出原告位于山西省乡宁县xx镇xx佳苑北楼6单元11层西户的房屋。二、被告王波、贺涛于本判决生效之日起五日内一次性支付原告卫桂丽自2015年3月5日至搬出该房屋止的房屋租金（租金参照合同约定年租金9000元计算）。三、原告卫桂丽于本判决生效之日起五日内一次性退还被告王波押金2000元。四、上述款项可互相折抵。五、驳回原告其他诉讼请求。如被告王波、贺涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告王波、贺涛负担。
上诉人王波、贺涛上诉称，1、我们与被上诉人之间的租赁合同尚未到期，不应该提前搬出其住所。我们与被上诉人当时口头约定的租房期限为三年，后由于被上诉人要求一次性全部付清三年的租金，苦于当时我们要结婚，手头没有多余的钱，未能一次性交清。后双方又约定总租房期限为三年，但房租一年一清，协议也是一年一签，于是就有了那份一年期限的租房协议。正是基于被上诉人同意我们租住期限为三年，所以我们才放心的一次性缴纳了三年的网费，这份证据在一审时也提供了，该证据可以间接证明租房期限为三年。假如租房期限只为一年的话，我们不可能一次性连缴3年的网费，那剩余两年的网费让谁受益？并且第二年期限界至（2015年3月5日）后，我们按照当时的口头约定继续租住着，被上诉人也没有提出异议，这是对我们约定3年租房协议的默认与许可。所以，我们与被上诉人之间的租赁期限尚未到期，而乡宁县人民法院（2015）乡民初字第251号民事判决书中第一条判令二上诉人搬出租住房显然不妥。2、被上诉人应该承担违约责任以及由此给我们造成的损失。我们与被上诉人的租赁协议尚未到期，被上诉人就提起诉讼让我腾房，其行为显然违背了我们的协议约定，为此，应依据协议约定承担违约责任，赔付我们违约金2000元；当初我们居住此房时，是我们出资为其安装了厨房及卫生间的相关设施，这些设施都是按照3年长期使用功能安装的，现在3年租房期限未满就要我们腾房，所以其应该承担我为其安装相关设施的费用。所以，我们认为一审判决书没有采纳我们所提交证据的证明力，认定事实不清，是一份不客观、公正的判决，应予以撤销，改判被上诉人继续履行原租房协议。
被上诉人卫桂丽辩称，我方和上诉人签订了一年的房屋租赁合同，在租期届满后，双方又达成了续租一年的口头协议，除此之外双方之间不存在其他约定，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。
经审理本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人王波委托其母亲张贵娥与被上诉人卫桂丽签订的《房屋租赁协议书》，被代理人王波对代理人的代理行为承担民事责任。该《房屋租赁协议书》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方应当按约履行。该协议于2014年3月5日届满后，双方口头约定续约一年，至2015年3月5日期间届满。被上诉人在租赁期届满后要求二上诉人腾房，二上诉人应当搬出该房屋，被上诉人要求上诉人停止侵占腾出房屋及逾期租金的诉请，依法应当予以支持。关于上诉人称，其与被上诉人之间的房期限为三年，租赁合同尚未到期，不应该提前搬出其住所的上诉请求，因其未提供充分证据予以证明，本院不予采信，其要求被上诉人承担违约责任，及支付相关设施费用的主张依法亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王波、贺涛承担。
本判决为终审判决。
审判长 周 峰
审判员 陈丽芳
审判员 祁定国
二〇一五年十一月二十六日
书记员 刘 涛