广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1934号
上诉人（原审被告）：深圳市金润丰珠宝首饰有限公司。
法定代表人：毛惠霞，执行董事。
委托代理人：敖跃飞，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国农业生产资料集团公司。
法定代表人：肖仲凯，董事长。
委托代理人：涂红兵，广东星辰律师事务所律师。
委托代理人：曾海英，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市金润丰珠宝首饰有限公司（以下简称金润丰公司）因与被上诉人中国农业生产资料集团公司（以下简称农资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1441号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、1992年9月17日，案外人深圳中建实业股份有限公司（出租人、甲方，以下简称中建公司）与吉林省国际信托投资有限公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》。约定：“甲乙双方为出租人与承租人之间的关系，乙方租赁形式为建设大厦满限使用期全期租赁，即从大厦最后竣工之日起按照政府有关规定国家收回大厦房地产权之日截止。乙方承租大厦的第16、17层，建筑面积为1988平方米，总计租金为7952000元。”
二、1995年8月，吉林省高级人民法院出具调解书，载明：“1993年5月6日，吉林省国际经济技术开发公司深圳分公司与吉林省国际信托投资有限公司签订了一份全期有偿用房合同书一份，合同约定吉林省国际信托投资有限公司将拥有的中建大厦第十七层全期使用权全部交给吉林省国际经济技术开发公司深圳分公司全期自主有偿使用。吉林省国际经济技术开发公司深圳分公司将拥有的中建大厦第十七层全期使用权作价1180万元抵偿给吉林省农业生产资料集团公司。”该调解书已经生效。
三、1996年6月24日，中建公司（甲方）与吉林省农业生产资料集团公司（乙方）签订《协议书》，约定：“甲方在协助执行法院裁定的同时，承认乙方根据法院的裁定依法取得中建大厦第十七层994平方米的使用权。乙方承认甲方1992年9月17日与吉林省国际信托投资公司签订的租赁合同的全部内容。”
四、2002年4月12日，吉林省农业生产资料集团公司（甲方）与农资公司（乙方）签订抵债协议书（三），约定：“根据吉林省高级人民法院（2002）吉民二初字第6号民事判决书裁定：甲方应偿还乙方贷款及利息共计35903万元。目前甲方无力用现金偿还欠款，甲方自愿将所属位于中建大厦第十七层写字楼全期使用权（五十年）抵偿给乙方所有。”
五、2002年，中建公司（甲方）与农资公司（乙方）签订《协议书》，约定：“甲方在协助乙方与吉林省农业生产资料集团公司抵债协议的同时，承认乙方通过法院裁定取得中建大厦第十七层994平方米的长期租赁权。乙方承认甲方1992年9月17日与吉林省国际信托投资有限公司签订的租赁合同及1996年6月24日与吉林省农业生产资料集团公司所签协议书。”
六、2010年6月23日，本院向GLENMOREINVESTMENTLIMITED、国债结算公司和中建公司等单位发出（2009）深中法执字第208、209-4号《拍卖通知书》，内容为：关于申请执行人GLENMOREINVESTMENTLIMITED与被执行人中建公司其他合同纠纷一案，本院在执行过程中依法委托深圳市土地房产交易中心拍卖中建公司所有的涉案房产，拍卖保留价为6904703元。《深圳商报》登载涉案房产的拍卖公告，拍卖公告备注说明载明“拍卖物带有租约，根据承租人提供的租赁合同内容，租赁期限为从大厦竣工之日起至按政府有关规定国家收回大厦房地产权之日截至，同时承租人主张已经付清全部租赁款。”其后，涉案房产登记在GLENMOREINVESTMENTLIMITED名下。
七、2011年1月23日，金润丰公司与GLENMOREINVESTMENTLIMITED签订买卖合同，购得涉案房产。2011年1月26日，涉案房产登记在金润丰公司名下，建筑面积为1021.3平方米。
八、金润丰公司取得涉案房产的房产证之后，贴出相关公告，将涉案房产收回后出租，现在涉案房产由金润丰公司交给案外人进行改造。金润丰公司取得涉案房产的产权。
九、涉案房产所在区域2011年至2014年政府指导租金标准为55元／平方米／月。
农资公司请求判令：1、金润丰公司立即停止侵犯农资公司对中建大厦第17层的占有、使用、收益权益，将中建大厦第十七层交还农资公司占有、使用、收益，由农资公司继续享有租赁权。2、金润丰公司自2011年8月1日起每月租金按深圳市罗湖区当年房屋租赁指导租金价乘以十七层面积1021.3平方米的标准赔偿农资公司损失，该项损失本金计算至金润丰公司将中建大厦十七层物业交还给农资公司之日止，并支付租金利息损失均从每月应付租金数额的次月一日起按中国人民银行同期贷款利率计算每月租金利息至金润丰公司将所欠租金损失本金及利息全部清偿之日止。
原审法院认为，设立于涉案租赁房产的房屋租赁合同关系的最初主体是中建公司（出租人）与吉林省国际信托投资有限公司签订（承租人）。1993年5月6日，吉林省国际信托投资有限公司将拥有的中建大厦第十七层全期使用权全部交给吉林省国际经济技术开发公司深圳分公司全期自主有偿使用。后根据吉林省高级人民法院出具的调解书，吉林省国际经济技术开发公司深圳分公司将拥有的中建大厦第十七层全期使用权作价1180万元抵偿给吉林省农业生产资料集团公司。2002年4月12日，吉林省农业生产资料集团公司（甲方）与农资公司（乙方）签订抵债协议书（三），约定甲方自愿将所属位于中建大厦第十七层写字楼全期使用权（五十年）抵偿给乙方所有。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利、义务一并转让给第三人。”2002年，中建公司（甲方）与农资公司（乙方）签订《协议书》，中建公司表示承认本案农资公司对于涉案房产的合法承租权，双方继续履行中建公司1992年9月17日与吉林省国际信托投资有限公司签订的租赁合同。该《协议书》不存在无效情形，合法有效。该《协议书》签订后，农资公司即实际占有使用涉案房产至金润丰公司取得涉案房产的产权。
由于最初设立租赁关系的《租赁合同》签订于1992年9月17日，当时的法律、法规对于租赁合同的期限没有规定，《中华人民共和国合同法》实施后才对于租赁合同的期限予以规定。根据法不溯及既往的原则，从合同签订起至1999年10月1日止的合同效力不适用《中华人民共和国合同法》的规定，应认定为有效。对于1999年10月1日以后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》对于最长租赁期限为20年的禁止性规定，超过部分无效。即涉案《协议书》从1999年10月2日起再计算20年的部分有效，超过部分无效。由此，农资公司对于涉案房产的承租权从2002年4月12日起至2019年10月1日截止。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，虽然涉案房产的产权人由中建公司变更为金润丰公司，且不论金润丰公司购买涉案房产时是否知晓该房产附有房屋租赁合同，农资公司在前述期限内对涉案房产的承租权对金润丰公司同样具有约束力。因此，金润丰公司应停止对涉案房产的占有、使用、收益，将涉案房产交还给农资公司使用至2019年10月1日止，故，该院对于农资公司的该项诉讼请求予以支持。
金润丰公司在取得涉案房产后，即贴出公告，将涉案房产收回。但根据买卖不破租赁的原则，涉案房产的使用权在2019年10月1日前归农资公司。因原承租人吉林国投已向中建公司付清涉案房产从1992年9月17日起至产权被国家收回之日止的全部租金。因此，金润丰公司应向农资公司支付非法占有涉案房产期间的占有使用费，涉案房产2011年至2014年的政府指导租金标准为55元／平方米／月，涉案房产的面积为1021.3平方米，金润丰公司应从2011年8月1日起向农资公司支付涉案房产的占有使用费56171.5元／月，支付至将涉案房产交还给农资公司使用之日止，并以每月所应支付的占有使用费为基数，从每月应付占有使用费的次月一日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。该院对于农资公司的该项诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第二百一十四条第一款、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、金润丰公司应在该判决生效之日起10日内停止占有、使用中建大厦第17层并将中建大厦第17层房产返还给农资公司。二、金润丰公司应在该判决生效之日起10日内向农资公司支付中建大厦第17层房产的占有使用费。（涉案房产的占有使用费为56171.5元／月，应从2011年8月1日起支付至将涉案房产交还给农资公司使用之日止。）三、金润丰公司应在该判决生效之日起10日内向农资公司支付上述占有使用费的利息。（以每月所应支付的占有使用费为基数，从每月应付占有使用费的次月一日起按中国人民银行同期贷款利率向农资公司支付利息。）如果金润丰公司未在该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26410元，由金润丰公司负担。
金润丰公司上诉称，一、1992年9月17日签订的《租赁合同》及后续相关协议书无效。（一）《租赁合同》名为“房屋租赁”，实为房屋买卖。（二）《租赁合同》违反了签订时的行政法规的规定，应为无效合同。1、涉案房屋未取得所有权证，依法不得进行买卖，因此，《租赁合同》无效。2、按当时的法律法规，企业事业单位不得购买或变相购买城市私房，因此，《租赁合同》无效。3、即使《租赁合同》约定的系房屋租赁关系，该合同亦无效。中建公司、吉林农资作为企业单位，在未取得县以上人民政府批准的情况下，依法不得租用或变相租用城市私房。因此，即使《租赁合同》约定的系房屋租赁关系，该约定亦违反行政法规的规定，违反国家政策、计划，应当认定无效。二、即使《租赁合同》有效，该《租赁合同》已解除，不应以该合同作为认定本案租赁关系效力的依据；应以1996年6月24日重新签订的《协议书》及当时的法律、法规的规定来认定租赁关系的效力。三、根据96年协议签订时相关法律法规的规定，该协议为无效协议；即使该协议有效，协议约定的租赁期亦不得超过15年，即租赁期至2011年6月23日届满。四、即使《租赁合同》有效且未解除，原审判决关于《租赁合同》中租赁期限的法律适用问题的认定亦是错误的，对于租赁期限的认定可以适用合同法的规定，则涉案房产的租赁期应至2012年9月16日届满。1992年9月17日签订的《租赁合同》约定的租赁期限，可适用合同法对于最长租赁期限为20年的强制性规定，超过部分无效。由此，农资公司对于涉案房产的承租期限应至2012年9月16日止。请求：1、撤销原审判决，改判驳回农资公司的所有诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由农资公司承担。
农资公司辩称，原审判决借鉴了关于中建大厦其他楼层的生效判决，认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，1992年9月17日，中建公司与吉林省国际信托投资有限公司签订《租赁合同》，中建公司将涉案的中建大厦17层出租给吉林省国际信托投资有限公司。后几经转让，农资公司与中建公司于2002年签订《协议书》，农资公司获得涉案房产的承租权。涉案房产在本案诉讼前已经取得产权证。因此，《租赁合同》和《协议书》不存在法律、行政法规规定的无效情形，农资公司对涉案房产具有合法承租权。
关于租赁期限如何计算的问题。1999年10月1日《中华人民共和国合同法》施行前，法律法规对租赁合同的期限没有规定，根据法不溯及既往的原则，在此之前的租赁关系应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，从1999年10月2日起至2019年10月1日止，涉案房产的租赁有效，超过此租赁期的约定无效。
综上，金润丰公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26410元，由上诉人深圳市金润丰珠宝首饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 邹俊辉（兼）