云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终2834号
上诉人（原审原告）张雷文红，女，锡伯族，1973年2月22日出生，身份证住址乌鲁木齐市沙依巴克区。
诉讼代理人杨芮、陈淏春，云南君晟律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）胡春付，男，汉族，1979年8月28日出生，身份证住址安徽省安庆市枞阳县。
诉讼代理人史同广，仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）ＸＸ，男，汉族，1976年2月14日出生，身份证住址云南省昆明市西山区。
诉讼代理人史同广，仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原审第三人云南官房腾冲开发有限公司。
住所：云南省保山市腾冲县腾越路。
法定代表人张晖，系该公司总经理。
诉讼代理人杨帅，云南九州方圆律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人武以西因与被上诉人胡春付、ＸＸ、原审第三人云南官房腾冲开发有限公司清算责任纠纷一案，不服昆明市盘龙区（2015）盘法民初字第2631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月11日公开开庭进行了审理。上诉人张雷文红的诉讼代理人杨芮、陈淏春，被告胡春付、ＸＸ的共同诉讼代理人史同广，原审第三人云南官房腾冲开发有限公司的诉讼代理人杨帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院确认以下事实：2011年2月16日，原告委托雷音与鹏远公司签订《（翡翠阳光尚居）房屋买卖定金协议》，约定原告以人民币400000元的总价购买位于腾冲翡翠小区48栋《翡翠阳光尚居》3层10号房，建筑面积为45平方米，合同签订后，原告支付了定金共计人民币30000元。2011年3月19日，原告张雷文红与鹏远公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将上述购买的房屋委托给鹏远公司作为酒店统一经营管理，经营期限为十年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止，鹏远公司每年向原告支付人民币36000元的租金，一次性支付2年租金，在购房款中抵扣。甲方（鹏远公司）有权向乙方（原告）收取购房总额2%的公共设施维护保证金，该保证金用于本酒店相关设施的维护维修。上述合同签订后原告共向鹏远公司支付房款合计400000元（含抵扣租金72000元）、维修保证金8000元。鹏远公司共向两原告支付三年租金108000元（自2011年10月1日至2014年9月30日）。2011年3月20日，原告张雷文红与第三人云南官房腾冲开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告向第三人购买腾冲翡翠小区二期48栋3层10号房，总价款为人民币90000元。此后原告履行了支付购房款的义务，第三人已履行交付房屋及办理产权证的义务。鹏远公司于2010年6月22日成立，注册资本100万元，股东为胡春付、ＸＸ，胡春付出资比例为80%，ＸＸ出资比例为20%。2011年8月1日，股东胡春付、ＸＸ召开股东会决议：一、决定解散公司；二、成立公司清算组。清算组成员由胡春付、ＸＸ组成，并由胡春付担任清算组负责人；三、全权委托本公司员工刘海鹰办理公司注销登记。2011年8月24日，鹏远公司在《云南经济日报》刊登注销公告内容为：鹏远公司2011年8月1日已经公司股东会会议解散，并成立清算组，请公司债权人自本公告发出之日起四十五日内向公司清算组申报债权，逾期未申报债权的，视为放弃此权利。2011年10月8日，清算组成员胡春付、ＸＸ确认通过《云南鹏远酒店管理有限公司清算报告》，确认公司无债权债务，公司资产总额为977800元，剩余财产按股东出资比例分分配。胡春付：782240元；ＸＸ：195560元。截止2011年10月8日，公司债权债务已清算完毕，剩余财产已分配完毕，实收资本为零。鹏远公司于2011年10月14日注销。
一审法院认为：原告与鹏远公司签订的《委托经营管理合同》系双方自愿协商签订，为有效合同。现鹏远公司已经注销，丧失主体资格，无法继续履行合同，应终止合同的履行。原、被告双方签订的《委托经营管理合同》经营期限为10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止，两被告在明知公司尚有未履行完毕的《委托经营管理合同》，债权债务尚未清理完毕的情况下，以虚假的《云南鹏远酒店管理有限公司清算报告》注销鹏远公司。根据《中华人民共和国公司法》第一百九十条规定：清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务。清算组成员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司财产。清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。对原告要求两被告承担因合同不能继续履行造成的经济损失的诉讼请求，一审法院予以支持。双方签订的《委托经营管理合同》性质为租赁合同，现鹏远公司丧失主体资格不能继续履行合同，清算组成员应向原告返还租赁物，支付实际占有租赁物期间的租金。原告作为租赁物的所有权人，因合同不能继续履行的损失为租赁物被占用期间的租金损失，对原告要求两被告支付合同剩余七年租金252000元损失的诉讼请求，一审法院支持由两被告向原告支付自2014年10月1日起至实际返还租赁物之日止，按每年36000元计算的租金，支付租金数额最高不超过252000元。两被告未举证证明鹏远公司收取的公共设施维修保证金的支出情况，现双方合同已终止履行应予退还，对原告要求被告赔偿保证金8000元的诉讼请求，一审法院予以支持。原告要求两被告承担连带赔偿责任的诉讼请求与要求两被告承担共同赔偿责任的诉讼请求重复，一审法院不予支持。原告认为马兴福、李宁为公司股东、公司的实际控制人要求追加马兴福、李宁为本案当事人参加诉讼，因马兴福、李宁不是登记的公司股东，马兴福、李宁在询问笔录中的陈述，尚不足以证明其享有鹏远公司股权，实际控制鹏远公司，本案为公司清算责任纠纷，马兴福、李宁并非鹏远公司清算人，一审法院不予同意。两被告认为鹏远公司系依法定程序解散，依法不应承担责任，即使承担责任也应在出资范围内承担，一审法院认为被告在公司注销后依然按照合同约定向原告支付了一年的租金，对鹏远公司尚有未履行完毕的合同是明知的，被告故意编制虚假的清算报告注销公司，给原告造成损失应承担赔偿责任。公司经普通清算而注销的前提是其债权人应当能全额获得清偿，如果存在债权人不能全额得到清偿的情况，则公司清算应当转为破产清算，因清算组未依法履行职责而未能清偿的债务即为债权人的损失，清算组应当全额予以赔偿，而不仅仅以清算所得剩余财产数额或公司注册资本额为限进行赔偿，对两被告的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第一百九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：一、被告胡春付和ＸＸ于本判决生效之日起十内共同向原告张雷文红支付自2014年10月1日起至实际向原告返还腾冲翡翠小区二期48栋3层10号房之日止按每年36000元计算的租金，支付租金数额最高不超过252000元；二、被告胡春付和ＸＸ于本判决生效之日起十内共同向原告张雷文红支付保证金8000元；三、驳回原告张雷文红的其他诉讼请求。案件受理费5200元由被告胡春付、ＸＸ共同承担。
原审判决宣判后，原审原告张雷文红不服，向本院提起上诉，请求本院：一、撤销原判、将本案发回重审或依法作出二审判决；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、本案一审判决认定事实不清，并遗漏应当参加诉讼的当事人马兴福、李宁。二人是鹏远公司的实际控制人、参与了经营分红并收取了房款。在一审法院调取的两人的询问笔录中，明确记载其自认是鹏远公司的股东，是实际控制人，并参与分红，而且马兴福本人承认上诉人和其他购房者的房款大部分是支付到其个人账户上。按照公司法司法解释二的规定，有限责任公司的股东、以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，法院依法予以支持。两人应当成为本案诉讼当事人，并与被上诉人连带承担租金损失及维修保证金的赔偿责任。一审中上诉人申请追加马兴福、李宁为案件当事人均未得到一审法院同意。遗漏两人将导致案件无财产可供执行，同时使马兴福、李宁逃避了承担法律责任。二、一审判决第一项减轻了被上诉人的赔偿责任，应当判决ＸＸ、胡春付、马兴福、李宁四人共同承担赔偿责任一次性赔偿上诉人的租金损失252000元和保证金8000元。根据该判决，被上诉人只要现在尽快还房屋给上诉人，就只需支付实际使用时间每年36000元支付一年半的租金即可逃避法律责任，而无需在承担将来支付租金的责任，也无需承担恶意注销公司带来的法律责任。一审判决忽略了重要的一点上诉人是以40万元的高价购买价值90000元的房屋，看重的就是未来十年的投资收益（每年36000元的返租），普通的租赁合同提前解除时，合同一方当事人可能都需要承担违约责任，本案被上诉人恶意注销公司的行为只用承担实际租金，对上诉人不公平。上诉人损失的不仅仅是返还房屋之日止的租金损失，而是自2014年10月1日至2021年9月30日止七年的租金损失，这是上诉人对未来十年的可期待利益，也是双方订立合同时的真实目的。从鹏远公司注销的时间就可以看出这是一种带有主观恶意性质的商业诈骗行为，上诉人的主张应当得到支持。一审判决第一项可能在执行立案或执行过程中存在法律障碍，造成执行不能。三、鹏远公司在与上诉人等人签订合同之后半年内于2011年8月24日便向盘龙区工商行政管理局提出注销公司的申请，并于2011年10月13日注销了鹏远公司，之后被上诉人提供虚假清算报告，分配剩余资产，可见鹏远公司主观上存在明显的恶意，行为具有诈骗的性质。
被上诉人ＸＸ、胡春付答辩称上诉人的上诉的事实和理由不成立，没有事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。
第三人云南官方腾冲开发有限公司答辩称：我方不清楚该事实，不发表答辩意见。
二审经审理确认的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。
二审中，双方均未提交新证据。
综合诉辩双方当事人的诉讼主张，本案争议的焦点为：一、马兴福、李宁是否应当作为本案当事人与两被上诉人共同承担赔偿责任？二、上诉人所主张的七年的租金损失是否应当得到支持？
本院认为,一、上诉人主张马兴福、李宁为鹏远公司的股东和实际控制人应当作为本案的当事人与两被上诉人共同承担赔偿责任。按照公司法第二百一十七条的规定，实际控制人是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。仅从询问笔录中马兴福有收取公司涉案项目的购房款及宣传、销售楼盘等类似陈述内容看，并不足以认定马兴福、李宁二人就能实际支配公司行为，且按照公司法司法解释二第十九条的规定，有限责任公司的股东、以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，法院依法予以支持。但是在本案中并无证据表明系马兴福、李宁恶意处置公司财产或者以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，公司清算报告中只有两股东的签字，两股东并不认可办理注销登记系马兴福和李宁实际操控的结果。故上诉人主张要求追加马兴福、李宁二人与两被上诉人共同承担责任的主张本院不予支持。二、上诉人认为剩余7年的租金为上诉人的损失部分，本院认为在上诉人与鹏远公司签订的《翡翠阳光尚居房屋买卖定金协议》中的约定，上诉人以人民币40万元的总价购买相应房屋，现房屋产权已经办理至上诉人名下，鹏远公司注销，合同权利义务终止，上诉人也可随时要求返还涉案房屋转为自己占有，如果与此同时仍然要求被上诉人将剩余七年的租金全部支付给上诉人并不符合公平公正原则。现两被上诉人认可涉案房屋在公司注销后由两股东占有，并持有房屋钥匙，无证据表明两股东在公司注销前通知上诉人清理债权债务，在公司债权债务未清理完毕的情况下两股东即注销公司，一审法院将损失认定为自2014年10月1日起至实际向原告返还涉案房屋之日止按每年36000元计算租金，支付租金数额最高不超过252000元，该损失的认定并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、第一百七十五条、第一百一十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5200元，由上诉人张雷文红承担。
本判决为终审判决。
审 判 员 ＸＸ
代理审判员 张彬
代理审判员 李锋
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 张辽