吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）长民再字第00124号申请再审人（一审原告、二审被上诉人、原再审申请人）：吉林省威东商贸有限公司，住所地长春市南关区树勋街6号。法定代表人：金志辉，公司总经理。委托代理人：李东彪，男，1969年11月16日出生，汉族，住长春市二道区。被申请人（一审被告、二审上诉人、原再审被申请人）：刘向东，男，1968年10月3日出生，汉族，住长春市宽城区。申请再审人吉林省威东商贸有限公司（以下简称威东公司）与刘向东房屋租赁合同纠纷一案，长春市南关区人民法院作出（2008）南民初字第1315号民事判决，刘向东不服向本院提起上诉，本院作出（2008）长民一终字第320号民事判决，已发生法律效力。威东公司不服，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院作出（2009）吉民申字第153号民事裁定，指令本院再审本案。本院作出（2010）长民再字第5号民事判决。威东公司仍不服，再次向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2013年4月3日作出（2013）吉民再申字第1号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。威东公司委托代理人李东彪到庭参加诉讼，刘向东经本院公告送达未出庭。本案现已缺席审理终结。威东公司一审诉称，威东公司与刘向东于2004年4月29日签订了《房屋租赁合同》，双方约定威东公司将位于长春市园东路20号的商业用房租给刘向东，月租金为4万元，租期至2007年6月1日。该租赁房屋分三部分，因威东公司向银行借款，将其中两部分房屋（宗地号分别为3一26312一4，3一35305一5）抵押给银行。2006年7月29日，银行将这两部分房屋拍卖，由第三人张文材购买。拍卖后，刘向东仍使用该房屋，但从2006年7月29日起，就未向威东公司支付未拍卖房屋的租金，现请求判令刘向东向威东公司支付房租13.3万元及利息。刘向东一审辩称，威东公司不具有向刘向东主张房屋租赁及利息的法定条件，刘向东系该房屋的合法占有使用人，应当依法驳回原告的诉讼请求。本案经一审查明，2004年4月29日，威东公司与刘向东签订了《房屋租赁合同》，双方约定威东公司将位于长春市园东路20号的建筑面积为2300平方米的房屋出租给刘向东，月租金为4万元，租期自2004年6月1日至2007年6月1日止。双方在履行《房屋租赁合同》过程中，因威东公司欠付案外人债务，被长春市二道区人民法院依法对其房屋予以强制执行。2006年6月5日，长春市二道区人民法院委托吉林省华明拍卖有限公司对原告所有权号为长房权字字第20900964号，丘地号为3一26312一4，长房权字第2090096丘地号为3一35305一5的房屋进行拍卖。2006年7月29日，吉林省华明拍卖有限公司进行公开拍卖，刘向东的委托代理人朱岩以519.17万元竞买成功。在吉林省华明拍卖有限公司向朱岩进行《标的瑕疵说明及注意事项》中告知，拍卖标的整体面积中有420平方米没有产权。2006年7月29日吉林省华明拍卖有限公司与刘向东签订《拍卖成交确认书》。后依法办理了竞买成功房屋的所有权变更登记。丘地号分别为3一26312一4，3一35305一5号房屋间有420平方米没有产权的附属通道。另查明，威东公司于2004年1月7日，长春市南关区人民法院作出《民事裁定书》，裁定将案外人吉林省国安物业建设管理有限公司位于长春市园东路20号的市场栋号3一26312一4，3一35305一5房屋归威东公司所有。一审认为，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，应视为合法有效。在双方履行该合同期间，威东公司出租的所有权房屋依法拍卖，并由刘向东竞买成立，现双方因承租与所有权房屋连接无产权部分的房租发生纠纷，威东公司要求刘向东给付无产权部分的房屋租金应按双方签订合同约定的面积（经双方同意测量的无产权部分面积470.40平方米）为准，故威东公司请求应予支持。一审判决，被告刘向东于判决生效后立即给付原告吉林省威东商贸有限公司房屋租金人民币78399.96元及利息（从2007年6月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费2960元，由原告负担960元，被告负担2000元。刘向东上诉主张，1、原审认定“原告的委托代理人以519、17万元竞买成功是错误的，事实是被告的委托代理人以519、17万元竞买拍卖标的；2、拍卖公司向买受人公布的《标的瑕疵说明及注意事项》中已明确本次拍卖的“此标的整体经营面积中有420平方米没有产权。”该次竞买是对该次拍卖的整体竞买，当然也包括瑕疵部分。原审认定事实不清，请二审法院改判。威东公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审查明的事实与一审查明事实基本一致。本院二审认为，刘向东与威东公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，在履行租赁合同期间，因威东公司欠付案外人债务，被法院强制执行并进行拍卖，刘向东通过竞买，合法取得了原租赁房屋。吉林省华明拍卖有限公司在《标的瑕疵说明及注意事项》中告知，拍卖标的整体面积中有420平方米没有产权，虽然经测量无产权部分为470.40平方米，但是在威东公司从案外人吉林省国安物业建设管理有限公司获得该房至今房屋结构没有改变，说明无产权部分的面积只是存在测量误差，并没有扩大威东公司实际投入。所以，威东公司在获得该房屋时就包含着470.40平方米无证房，在吉林省华明拍卖公司拍卖时也告知包括着420平方米（实际为470.40平方米）无产权房，因此，拍卖的标的包括这实际为470.40平方米的无产权房，而原审法院认定刘向东应支付无产权部分的房屋租金属认定事实错误，应予纠正。二审判决，一、撤销长春市南关区人民法院（2007）南民初字第1315号民事判决；二、驳回被上诉人吉林省威东商贸有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费3520元由被上诉人吉林省威东商贸有限公司负担。威东公司再审称，威东公司经竞拍取得园东路20号蓝星市场，面积2300平方米的房屋，将其中有产权的1602.06平方米房屋抵押给中国银行长春工农大路支行。抵押权人申请法院强制执行，变卖抵债。二审认定无产权的470余平方米面积为附属物，无法律依据，也与法律、法规的规定相驳。应将法律规定的委托方《委托拍卖合同》作为拍卖标的物有无瑕疵的主要依据。2006年2月28日，威东公司与刘向东曾就该470平方米无登记房屋签订转让合同，刘向东同意购买。请求撤销二审判决，维持一审判决。刘向东未出庭亦未提交书面答辩状。再审查明的本案事实与原审认定的事实一致。本院原再审认为，刘向东通过竞买，已经依法取得原租赁房屋。在拍卖档案的拍卖笔录中记载“本次拍卖会拍卖师刘洋，主持人陈桂琴，宣读拍卖规则，竞买须知，瑕疵说明及注意事项，拍品位于南关区平阳街园东路北侧，面积1602.60平方米，起价519.17万元，6号应价519.17万元，拍卖师三次叫价，无人加价，最后6号竞买人以519.17万元，竞买成交。”在吉林省华明拍卖有限公司出具的《标的瑕疵说明及注意事项》第三条中明确告知“此标的整体经营面积中有420平方米没有产权”。作为买受人在拍卖人处竞买其标的物，当然应以拍卖人释明的标的物为准，因此，刘向东以519.17万元竞买的现状房产，应当包括没有产权的420平方米（实际为470.40平方米）。至于威东公司与刘向东就该470.40平方米无登记房屋曾签订过转让合同一事，与此次刘向东竞买拍卖标的物无关。另外，委托人与作为被委托人的拍卖人之间就委托合同中表述的标的物产生歧义，应属另一法律关系，不能以此对抗善意买受人。原二审依据现有证据所作出的判决结果，并无不当。威东公司再审主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2008）长民一终字第320号民事判决。申请人威东商贸本次再审称，申请人经竞拍合法取得了位于南关区东路20号蓝星市场，面积2300平方米的房屋。申请人将2300平方米中有产权登记的1602.06平方米抵押给中国银行工农大路支行，后到期未还借款，抵押权人申请长春市二道区法院拍卖申请人抵押的1602.06元平方米房屋。被申请人刘向东竞拍后，一直占用另外470.40平方米的房屋。原二审及再审认定470.40平方米的房屋为附属物属无事实及法律依据。再审判决生效后，申请人找到华明拍卖公司于当年向威东公司函询此事的复函件1份。在复函中明确说明其公司于2006年7月29日作出的“瑕疵及注意事项”，并没有将此无产权的420平方米（实际为470.40平方米）面积房屋作为标的物拍卖，拍卖标的物不含有此无产权面积，而是提示竞拍人“注意”本次拍卖物，如不注意到该420平方米（实际为470.40平方米）无产权事项，将对“整体经营”带来不利后果。综上，申请人有新证据足以推翻原审判决。故请求法院依法改判。被申请人刘向东未出庭亦未进行答辩。本次再审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本次再审，申请人提供了以下几份新证据及补充证据。1、中国银行股份有限公司长春工农大路支行于2008年11月27日出具的《情况说明》，内容为“我行于2003年12月31日同吉林省威东商贸有限公司签订了借款合同、抵押合同、附抵押合同的抵押清单中抵押物为长房权字第209009**号的719.09平方米和长房权字第209009**号的883.51平方米的商业用房，同时抵押的还有和上二房屋对应的长国用02001243号、02001379号的土地使用权及对上述不动产的财产保险单。相关文件还有房地产评估报告和具有强制执行效力的公证书，均是以上二处房屋为抵押标的物，无其他有、无产权登记的动产及不动产。另，我行委托法院拍卖此抵押物偿还我行贷款时所委托拍卖的标的物是上述二抵押物，无附属物及其他无产权登记的房屋及其他动产、不动产。特此说明。”2、长春市二道区人民法院执行局于2008年12月1日出具的《委托拍卖吉林省威东商贸有限公司抵押物情况说明》，内容为“2005年6月依据（2005）吉省证字第1553号公证书受理了中国银行长春市工农大路支行强制的执行申请，委托吉林省华明拍卖有限责任公司拍卖吉林省威东商贸有限公司的银行贷款抵押物，该抵押物为长房权字第209009**号的719.09平方米、长房权字第20900963中的883.51平方米的商业用房同时和上二房相对应的长国用020001243、020001379号土地使用权。此标的无任何附属物不包含任何无产权登记房屋，无委托吉林省华明拍卖有限责任公司拍卖其他附属物及其他无产权登记的房屋及其他登记和未登记的动产、不动产。”3、吉林省华明拍卖有限公司于2006年9月8日出具的《关于“标的瑕疵说明及注意事项”复函》，内容为“吉林省威东商贸有限公司：贵公司质询我公司“瑕疵说明”函件收到，现答复如下：1、此“瑕疵说明”为我公司所出，其中我公司委托事项（及拍卖标的）已在该说明文件中第二条明示清楚即：（1）长房权字号20900964号，建筑面积719.09平方米，（2）长房权字号20900963号，建筑面积883.51平方米。也就是成交确认书中的长房权证他字第20121**号、2012105号、2012106号、20121**号。2、该“瑕疵说明”书中第三条所指“此标的整体经营面积有420平方米没有产权”此条文字所表明的是“整体经营”面积，并非是本次拍卖的标的物面积，因本拍卖物系农贸市场（商场）本公司提醒告诫竞拍人，非拍卖物的无籍房，如不能处理好（承租或收购）在用水、用电、摊床、通道、消防等都会产生于经营不利的情况，甚至无法经营的地步。鉴于此，我公司负责的告示竞拍人本拍卖物存在此种不利因素（瑕疵），并非是拍卖标的物包含此无籍房。在我公司的“成交确认书”中明确写明了成交标的物无此无籍房，将“瑕疵”理解成拍卖标的无疑是错误的，拍卖公司接受他人合法委托才能进行拍卖，没有合法的委托是不可能进行拍卖的，这是基本常识，我公司没有犯过此种错误。以上，特此复函说明。”还查明，原审认定的本案诉争的拍卖标的物之一“所有权号为长房权字第209009**号，丘地号为3一26312一4的房屋”，经查实，丘地号应为3一36312一4。再查明，此420平方米（实际为470.40平方米）无产权房一直由刘向东占用。2004年1月9日，威东公司从吉林省汇丰拍卖公司竞拍该房屋与汇丰拍卖公司签订的成交确认书中的成交拍卖物品为“位于长春市南关区园东路2号的蓝星市场，建筑面积2300平方米的房屋。”2006年刘向东拍得该房屋时与华明拍卖公司签订的成交确认书中的成交拍卖物品为“南关区平阳街西侧，园东路北侧商业用房3一36312一4、3一35305一5两座房屋。”本院再审认为，本次再审，申请人提交了几份新证据及补充证据，证明无论是中国银行长春工农大路支行委托法院拍卖本案诉争抵押物亦或是二道法院委托吉林省华明拍卖有限公司拍卖此抵押物及吉林省华明拍卖有限公司拍卖此抵押物，均不包含420平方米（实际为470.40平方米）无产权部分。而在申请人提交的吉林省华明拍卖有限公司复函吉林省威东商贸有限公司的文件中阐明，我公司出具的“瑕疵说明”的本意是提醒竞拍人注意，此次拍卖不包括420平方米（实际为470.40平方米）无产权房，避免引起事后的争端。同时综合长春市二道区人民法院委托吉林省联友房地产评估有限公司出具的《房地产估价结果报告》中估价对象中并未包括此420平方米（实际为470.4平方米）及刘向东与吉林省华明拍卖有限责任公司签订的《拍卖成交确认书》的成交拍卖物品亦未包含此420平方米（实际为470.40平方米）无产权房屋。综合以上事实，应认定刘向东竞拍的成交拍卖物中并不包含此420平方米（实际为470.40平方米）无产权房屋。因双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，刘向东占有、使用该420平方米（实际为470.40平方米）房屋应当支付相应的租金。双方签订的《房屋租赁合同》约定，威东公司将2300平方米的房屋出租于刘向东，月租金为4万元，刘向东应按照实际占有470.40平方米按比例支付租金。具体数额（470.40÷2300×10月×4万元）＋（470.40÷2300×4万元÷30天×2天）=82354.09元。综上，申请再审人的再审理由有事实及法律依据，本院应予支持。本次再审中出现新的证据证明原审判决认定事实及计算数额均有错误，应予以改判。经本院（2014）第三次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2010）长民再字第5号民事判决、本院（2008）长民一终字第320号民事判决及长春市南关区人民法院作出（2008）南民初字第1315号民事判决；二、被申请人刘向东于判决生效后立即给付申请人吉林省威东商贸有限公司房屋租金人民币82354.09元及利息（从2007年6月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一、二审案件受理费4720元，由吉林省威东商贸有限公司负担1793.60元，刘向东负担2926.40元。以上款项于本判决生效后10日内给付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  徐秀华代理审判员  张新华代理审判员  胡月皓二〇一四年一月二十二日书 记 员  刘晓希