辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终5887号
上诉人（原审被告）：沈阳安泰房产开发有限公司，住所地沈阳市和平区夹河路6号。
法定代表人：楼超钢，该公司经理。
委托诉讼代理人：王思聪，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尚剑红，男，1968年11月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：徐广顺，辽宁百涛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾煜，辽宁百涛律师事务所律师。
上诉人沈阳安泰房产开发有限公司（以下简称“安泰公司”）因与被上诉人尚剑红商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
安泰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第四项；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人给付顾楚健1,683,000元赔偿金系适用法律错误。一审判决上诉人支付赔偿金主要依据是《商品房买卖合同司法解释》第八条之规定，但本案中被上诉人未取得房屋的原因有二：一是涉案房屋尚未经竣工验收；二是涉案房屋是精装修的样板间，而双方签订的《商品房买卖合同》中的价格是清水房价格，被上诉人尚未支付装修的剩余对价。涉案房屋存在在建工程抵押不是导致被上诉人无法取得房屋的原因，更不会导致合同目的无法实现。涉案房屋的抵押只是上诉人公司在资金困难的情况下为了能够按期履行交房义务而做的无奈之举，不属于违约或欺骗购房者。
尚剑红辩称，上诉人的上诉理由不能成立，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同,其合同目的是被上诉人通过买卖取得涉案房屋的所有权即物权。根据相关法律规定，在起诉之前没有取得过物权方面的任何一个权利。即使如上诉人所述能够尽快交付我方也不过取得了占有权和使用权，因上诉人抵押该房屋，我方无法取得房屋的处分权和收益权，所以双方之间的合同目的无法实现，原审认定是正确的。关于样板间装修款，双方曾口头进行沟通核算，确定装修款后另外订立了相关合同，但是上诉人从没有主动与我方协商过相关事宜，所以不存在拒付装修款的事实。尚剑红没有付尾款是因为在付款时有房屋抵押，我方认为合同目的无法实现。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
尚剑红向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2013年12月15日签订的商品房买卖合同；2.判令被告向原告返还购房款5,610,000元，并按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息1,008,900元（暂从2013年12月15日起计算至2016年12月15日，应计算至被告实际给付之日）；3.判令被告向原告支付赔偿金2,805,000元；4.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年12月15日，原告尚剑红与被告沈阳安泰房产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区秀岛路300-16号第4B16幢1-3-1房屋，建筑面积316.43平方米，总金额9,220,820元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人分期付款，2013年12月27日交4,610,000元整，其余房款于2014年6月30日前交1,000,000元整，剩余款于2014年10月30日前付清。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未能按本合同及补充协议约定期限交房，买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起符合本合同约定的交房条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额以总房款的20%为限。同时，双方在补充协议中关于本合同第八条交房期限的补充约定：买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、采暖费、物业维修资金及相关费用或按揭款未支付给出卖人，出卖人有权顺延办理交楼及本例产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人。除本合同第八条规定的不可抗买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼。商品房买卖合同签订后，原告共计3次向被告支付购房款5,610,000元，分别于2013年11月16日支付300,000元、2013年12月27日支付4,310,000元、2014年7月29日支付1,000,000元。
另查，被告将原告购买的上述房屋于2014年4月24日在房产部门办理了在建工程抵押，涉案楼盘至今未竣工验收，被告也未向原告交付涉案房屋。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，被告在与原告签订商品房买卖合同之后，在未告知原告的情况下将涉案房屋办理了在建工程抵押，且该楼盘至今未竣工验收，被告亦未按照合同约定向原告交付房屋，违反了合同的约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，原告诉请解除与被告签订的商品房买卖合同，并要求返还已付房款及给付利息应予支持。对于被告提出的其依法行使抗辩权导致的逾期交房不构成违约，原告无权主张解除合同及要求被告支付赔偿金没有事实及法律依据的辩解，不予采纳。利息计算方式分别以300,000元、4,310,000元、1,000,000元为基数，分别从2013年11月16日、2013年12月27日、2014年7月29日起算，计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
关于原告要求被告给付已付购房款50%赔偿金的诉讼请求，结合本案的实际情况及上述法律规定，原告依法享有主张被告赔偿的权利。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定属于惩罚性条款，具有弹性条款的性质，一审法院酌情认定赔偿数额为原告已交付房款的30%即1,683,000元（5,610,000元×30%）为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除原告尚剑红与被告沈阳安泰房产开发有限公司于2013年12月15日就位于沈阳市和平区秀岛路300-16号第4B16幢1-3-1，建筑面积316.43平方米房屋签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳安泰房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告尚剑红已付购房款5,610,000元；三、被告沈阳安泰房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尚剑红支付购房款利息，分别以300,000元、4,310,000元、1,000,000元为基数，分别从2013年11月16日、2013年12月27日、2014年7月29日开始，均至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；四、被告沈阳安泰房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告尚剑红1,683,000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费77,768元，由原告尚剑红承担7855元，被告沈阳安泰房产开发有限公司承担69,913元；保全费5000元，由被告沈阳安泰房产开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人安泰公司与被上诉人尚剑红签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。被上诉人尚剑红按照合同约定交纳了大部分房款，剩余房款未交纳系因安泰公司在涉案房屋设立在建工程抵押而未予解除所致；上诉人安泰公司未按照合同约定交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。由于安泰公司在合同签订之后，在未告知尚剑红的情况下，将涉案房屋以在建工程抵押形式抵押给第三人，且至今长达三年多的时间，尚未解除抵押、交付房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案的实际情况，一审法院判决双方商品房买卖合同解除，安泰公司返还尚剑红已交纳购房款并给付相应利息，赔偿尚剑红已付房款的30%作为赔偿金并无不当，本院予以维持。
关于上诉人安泰公司主张其未能交付房屋系因涉案房屋未经竣工验收，被上诉人尚有装修等尾款未支付，其抵押涉案房屋不构成根本违约等问题，因均不构成免责事由，本院不予采信。
综上所述，安泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费77,768元，由上诉人沈阳安泰房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年六月十五日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。