北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0114民初5399号
原告（反诉被告）：中国人民解放军61172部队，住所地北京市昌平区流村镇王峪村甲1号。
法定代表人：刘广彬，团长。
委托诉讼代理人：张培培，北京旭坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵俊才，男，1985年8月9日出生，汉族，该部队保障处副处长。
被告（反诉原告）：刘德库，男，1971年10月25日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：谢罡，北京市众鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张金巨，北京市众鑫律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军61172部队（以下简称：61172部队）与被告（反诉原告）刘德库土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）61172部队之委托诉讼代理人张培培、赵俊才，被告（反诉原告）刘德库及其委托诉讼代理人谢罡、张金巨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
61172部队向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2010年1月1日签订的《果园承包合同》；2、判令被告立即将北京市昌平区流村镇61172部队西南山洼的土地、果树及相关配套设施交付原告；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2010年1月1日签订了《果园承包合同》，承包的性质为种植管理和培育维护，承包的地域位置位于北京市昌平区流村镇61172部队西南山洼区域内，承包用途是在原告核准的面积内进行经济林、果树种养殖，合同的承包期限自2010年1月1日起至2039年12月31日止，共计30年。双方约定，果园承包费用的计算方式为，在作物产果期，双方对果园产量进行估算，按照双方核定的产量，以当年的市场均价进行核算，其总产量的50%作为果园承包费，于当年的12月31日前以现金方式交于原告。自签订合同之日起至原告起诉之日，长达八年的时间，被告经营果园已经获得了巨大的经济利益，但是从未向原告支付任何承包费用。原告认为，被告的行为已经违反了合同约定，原告有权解除合同。案件审理过程中，增加一项解除合同的理由：由于中央军委于2016年2月16日下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，现合同无法继续履行，要求解除合同。
被告刘德库辩称：第一、果园承包合同第三条约定，原告承担前期果园树坑开挖费用，第四条第三项约定原告提供水电相关配套设施及种植条件，保障我方正常种植，但是合同签订后，原告并没有按照合同约定履行自己的义务。前期树坑开挖、水电配套设施，种植条件都是被告投入建设的。原告已经构成违约在先，被告在以应缴纳的承包费冲抵该部分费用之前，无需向原告支付承包费。原告主张的解除事由不存在，原告不享有解除权，我不同意解除合同；第二、合同约定交纳承包费的前提是双方指定负责人对果园产量进行估算，按照双方议定的总产量的50%交纳承包费，而原告却没有指定负责人与被告估算产量；第三、2010年承包后，2015年开始产桃子，给部队送过去抵了承包费。苹果树从2016年才开始有小部分挂果，没有产量，2017年卖了一部分，部队也知道；第四、如果因为政策原因必须要解除，我方同意，但是原告需要给被告合理的补偿。
反诉原告刘德库提出反诉请求：1、判令61172部队因其违约行为给刘德库造成的损失。具体包括：刘德库在涉案土地上建设地上建筑物及基础设施所产生的损失3177576.3元；刘德库在涉案土地上种植的果树苗木所产生的损失2889912元；刘德库为进行果园建设购置专业工程机械所产生的费用268000元；刘德库购买果树肥料所产生的费用69600元；2、判令部队承担本案的鉴定费、评估费共计122798元；3、判令部队承担全部反诉费用。事实和理由：2010年1月1日，双方签订《果园承包合同》后，刘德库投入自建、雇佣工人，在该地上进行施工种植，先后平整土地、改良土壤200余亩，修建柏油路100余米、土路3000余米，架设电线2000余米，埋设灌溉地下管线3000余米，修建管道观察井30余个，搭设防鸟网500余平米，修建围栏500米，修建蓄水池（约50立方米）一个，肥水一体化池（约5000立方米）一个，恒温储藏库（约200立方米），员工宿舍三间（约75平米），仓库（约50平米）三间，管理用房约300平方米。目前，刘德库共种植苹果树1900余棵，桃树1000余棵，樱桃树700余棵，榛子树500余棵，核桃树200余棵，其中，苹果、桃、樱桃均已进入挂果期。但是，61172部队自2016年起即通知刘德库停止建设经济投入，致使刘德库在巨额投入后，遭受经济损失。61172部队与刘德库签订的《果园承包合同》，出于自愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方应依约履行义务、享有权利。61172部队在合同期内，单方终止履行合同义务，其行为已构成违约，根据合同法规定，部队应赔偿因其违约行为给刘德库所造成的损失。
反诉被告61172部队针对反诉请求的答辩意见：第一、对于地上物的补偿只认可评估报告中的定额直接费和分部分项工程费项下的部分费用，并且需要扣除政府给刘德库的补贴；第二、不同意补偿果树的损失，因为双方之间的租赁合同已经约定了补偿的是刘德库的实时投资，而果树价值不属于实时投资。61172部队认为评估报告中关于育桃苗9000棵，评估价值过高，36万元是移植的价格，远高于幼苗本身的价值，补偿不具合理性。关于地上物投入的评估报告中已经对各个项目的费用做出了评估，这些项目在不同程度上已经为刘德库种植的果树做出了贡献，属于刘德库的投资，这些投资已经转化为刘德库果树的价值。在计算补偿的依据时，这些投资的数额和果树价值的数额不能重复计算。刘德库的部分果树已经创造了收益，刘德库已经收回了部分投资。本案解除合同的原因是中央军委的停偿政策，属于不可归责于双方当事人的事由，正是基于此原因应对刘德库的投入进行适当比例的补偿，不应支持刘德库通过本案获利；第三、购买工程机械产生的损失不同意补偿，且刘德库没有证据证明购买工程机械及肥料；第四、鉴定费、评估费由法院核实，由法院根据判决结果合理确定双方应承担的数额。
经审理查明：2010年1月12日，61172部队（甲方）与刘德库（乙方）签订《果园承包合同》，约定：刘德库承包部队位于北京市昌平区流村镇61172部队西南山洼（四至：东至冲击沟南侧坡根，西至分水岭，南至村界，北至靶场路边）果园区域内作物，进行种植管理和培育维护。承包期限自2010年1月1日起至2039年12月31日止，共计30年。关于承包费用计算方法及缴纳情况：甲方承担前期果园树坑开挖费用，果园建设中期投入的人工、苗木、肥料及各种其他费用均由乙方承担。在作物产果期，由甲乙双方指定负责人对果园产量进行估算，按照双方议定的产量，以当年果种市场实时均价进行核算，其总产量的50%作为果园承包费，于当年12月31日前以现金形式交予甲方。甲方进行的采摘记账，由甲方指定负责人签字生效，年底统一清算。关于双方的权利义务：……甲方应按约定为乙方提供水电等相关配套设施和种植条件，保障乙方正常管理种植。在约定的承包期内，因军事用途或其他特殊原因，甲方需收回乙方对承包项目使用权，甲方需提前通知乙方，双方对乙方的实时投资进行评估补偿。……乙方应根据约定按期支付承包费，并承担因承包经营而产生的各项费用。关于合同的解除：……乙方逾期30日未支付承包费用的，甲方有权解除合同；甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前15日书面通知对方，经协商一致后办理解除承包合同，其他手续由乙方自行办理。关于免责条款：因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或承包使用时，甲方应通过与乙方商议减收相应的承包费用。
合同签订后，刘德库开始开荒、挖坑、种植果树，并修建了蓄水池、铺设了浇水管线等。2016年5月24日，61172部队向刘德库发出《告知书》，告知其根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件精神，双方签订的《果园承包合同》在清理范围内，要求刘德库保持果园现有规模与设施不变，并停止果园建设经济投入，于六月底前将近年果园林木种植、设施建设数量和经费投入数量进行统计，双方约定时间进行核实登记。做好解除果园承包合同相关准备工作，有偿服务清理工作相关问题可与部队沟通联系。
案件审理过程中，刘德库申请对其在涉案土地上进行基础设施建设所支出的费用及种植的果木价值进行评估。本院依法分别委托北京中新国地工程咨询有限公司（以下简称中新国地公司）及北京京评价格评估有限公司（以下简称京评公司）进行评估。中新国地公司出具GD2018-ZJ14-JD14号《造价鉴定意见书》，鉴定结论意见：鉴定项目造价合计3177576.33元，分为无争议、有争议两部分，其中无争议部分造价3122454.72元，有争议部分造价55121.61元。该鉴定结论中的造价包括定额直接费、分部分项工程费，现场管理费、措施项目费，企业管理费，利润，规费，税金。庭审中，部队提出管理用房系违法建筑且建造时未经过部队允许，故对该项损失不予赔偿；关于土路有争议部分，部队认为现场杂草丛生看不出平整的痕迹，刘德库称其于2015年冬天平整的，也种植了树苗，但2016年部队告知不让再进行投入，就未再管理，长出了草;关于土壤改良部分，刘德库称涉案土地租赁时都是河套、石头，不适宜种植果树，系其雇佣人工、机械将石头等清除，再从其他地方取土填平。部队认为刘德库没有证据证明进行过土壤改良，且土地是符合种植条件的，没有必要进行土壤改良，改良土壤之前的土地状况及地貌等都无法证明工程量，故对该部分评估结果不予认可；部队认为鉴定意见中的费用是按照专业施工的标准计算的，而现场状况表明并非由专业施工队伍施工，且大多为就地取材，鉴定价值过高。
经询问，刘德库表示地上物及基础设施并非由正规的建筑公司施工，且未取得合法的规划建设审批手续。
京评公司出具京评（涉）字2018第2028号《价格评估报告书》，评估结论：经运用成本法评估，刘德库在涉案土地上种植的全部果木于评估基准日的价值为2889912元。61172部队认为鉴定意见中土壤改良属于经营性投入，在果树收获的年份已经转化为经济利益，刘德库已经实际获益，土壤改良的费用不应与果树的价值重复计算损失费用。
案件审理过程中，部队就中新国地公司做出的GD2018-ZJ14-JD14号《造价鉴定意见书》的部分内容提出质疑：1、关于“土壤改良”一项评估的事实依据是什么？土壤改良之前的土壤状况如何确定？2、土壤改良一项工程造价的计算方法和计算过程是什么？该计算方法有无相关标准？3、本案中地上物建设均未经过任何审批和备案、未办理任何施工许可，鉴定时能否依据《北京市建设工程预算定额》（2001）、《北京市建设工程预算定额》（2012）？4、鉴定意见书依据的《北京市建设工程预算定额》（2001）、《北京市建设工程预算定额》（2012）反映的是工程成本还是包含利润？5、确定鉴定结论时，没有考虑施工工期、施工质量对鉴定结论可能造成的影响，如考虑施工工期、施工质量的影响，鉴定结论会作何调整？中新国地公司对61172部队的该质询出具书面造价鉴定复议书，答复：1、土壤改良工程造价计算的依据是北京市昌平区人民法院《回复函》中“对于土地平整、土壤改良、道路修建系被告刘德库于2010年至2015年期间陆续修建”一条。绿化专业定额中“土地平整、土壤改良”是以“人工整理绿化用地”和“客土”来体现的，故我司鉴定意见书中“土壤改良”中包含主要工作内容为两项，一是“人工整理绿化用地”，二是果树区域“客土”。2、人工整理绿化用地工程量按照现场实际情况及现场踏勘记录的数据计算，定额套用2001年北京市建设工程预算定额绿化工程分册中定额子目1-1；果树区域“客土”按现场踏勘记录【果树区域的“沿树行挖坑2.0米宽、0.8米深客土”、“树行客土2.0*0.8（宽*深）、“树行客土2.0*0.8（b*h）”】来计算工程量，定额套用2001年北京市建设工程预算定额庭院工程分册中定额子目1-7（机械挖土方）和1-8（机械运土方1km,为定额最低运距），同时执行2012年12月北京工程造价信息及市场价（评估基准日按法院回复函要求为2012年12月）。若实际施工与该定额不符，双方提供相应证据，我们再做调整。3、《北京市建设工程预算定额》（2001）、《北京市建设工程预算定额》（2012）适用于北京市行政区域内的工业与民用建筑、市政、园林绿化、轨道交通工程的新建、扩建；复建仿古工程；建筑整体更新改造；市政改建以及行道新辟栽植和旧园林栽植改造工程。根据法院的鉴定函、回复函确定的评估基准日，我们分别执行《北京市建设工程预算定额》（2001）、《北京市建设工程预算定额》（2012）至于涉及本案中的工程项目是否有审批、备案、施工许可等手续，请向法院主张。4、按照《北京市建设工程预算定额》（2001）的规定，工程造价的组成包含定额直接费、现场管理费、企业管理费、利润、规费及税金。按照《北京市建设工程预算定额》（2012）的规定，工程造价的组成包含分部分项工程费、措施项目费、企业管理费、利润、规费及税金。鉴定意见中已将各项费用分类列出，并做详细说明，详见鉴定意见书之第九项“特殊说明”第3条：按建设工程造价的划分，定额直接费、分部分项工程费、现场管理费、措施项目费是直接发生在施工项目上的费用。至于企业管理费、利润、规费及税金是否发生（或发生多少），根据现有鉴定资料我们无法判断，为此我们将其分开计列，提请法院判决时注意该项问题。5、若该工程存在工期、质量方面的问题，则申请方应提供相应的证据资料，我司会根据证据资料的具体情况，按照相关规定调整工程造价。对于中新国地公司的该答复，61172部队认为刘德库并未提供证据证明其在改良土壤时进行“客土”，故鉴定机构的该项评估缺乏事实依据。经询问鉴定机构，其表示现场踏勘时，刘德库称开荒时清除杂草、乱石后，对部分土壤进行了换土，根据现场状况及树行距离，鉴定机构认为刘德库表述比较客观，按其所述挖土方2.0米*0.8米计算客土部分的造价，部队对此未提异议，并在现场踏勘记录上签字。
61172部队对京评公司出具的《价格评估报告书》提出书面质询：“对于评估报告中8项果树的价格，《北京市房屋重置成新价评估技术标准》有无具体的数额标准？具体条款如何规定？”京评公司出具回复函答复：“该8项果树的价格是依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘【2016】001号）进行评估的，该文件中有具体数额标准，具体标准如下：胸径在4-9cm区间范围，价格为28元/cm，胸径在10-19cm区间范围，价格为52元/cm，胸径在20-29cm区间范围，价格为76元/cm，胸径在30-39cm区间范围，价格为104元/cm，胸径在40cm以上，价格为150元/cm,果树幼苗＜1cm为40元/棵。”对于京评公司的回复函部队未提出异议。刘德库共计花费132798元鉴定费。
庭审中,61172部队提交北京市昌平区流村镇人民政府出具的一份《关于王峪村刘德库果园的情况说明》，证明刘德库在投入果园建设中政府补贴了标准化果园24.16万元及防雹网4万元，故该两笔费用应当在评估结论中扣除。刘德库表示标准化果园系政府出资24.16万元给其果园安装一些微喷，但评估报告中并未包括该项内容。关于防雹网刘德库表示系其自己购买并安装，政府并未补贴，评估报告中包含这项费用即防鸟网对应的费用。刘德库补充一份流村镇政府出具的情况说明：补贴刘德库4万元防雹网一项，应为矮化坫立柱项目，由镇林业工作站直接对接刘德库本人。中低产田改造和标准化果园所涉及资金为建设直接投资。本院经询问中新国地公司，鉴定人员表示鉴定结论中不包括微喷造价和矮化坫立柱项目。
另，本院于2018年5月28日作出（2018）京0114民初5399-1民事判决书，先行判决解除61172部队与刘德库于2010年1月12日签订的《果园承包合同》，双方均未上诉。
上述事实有《果园承包合同》、《告知书》、（2018）京0114民初5399-1民事判决书、造价鉴定意见书、造价鉴定复议书、价格评估报告书、回复函、鉴定费发票及当事人陈述等证据在案作证。
本院认为，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原、被告之间的《果园承包合同》系因不可归责于双方当事人的事由导致的合同无法继续履行，61172部队虽于2016年5月向刘德库发出《告知书》，要求刘德库为解除合同做好准备，但并未明确表示要求解除合同，61172部队于2018年2月27日起诉刘德库至本院，首次明确表示要求解除租赁合同，刘德库于2018年4月3日出庭应诉，结合本案的送达情况，本院认为2018年4月3日系双方签订合同的解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后61172部队要求刘德库返还涉案土地、果树及相关配套设施，合法有据，刘德库亦无异议，本院予以支持。
关于反诉原告刘德库主张补偿损失一节，具体分析如下：第一，关于刘德库在涉案土地上建造的地上物及基础设施部分。因双方之间的租赁合同由于不可归责于双方的事由已解除，综合双方合同约定的租赁期限、刘德库对涉案土地的使用情况及合同解除的原因，基于公平原则，确定61172部队对于该部分的补偿数额。因刘德库在建造地上物及基础设施时未取得合法的规划建设审批手续，亦非由正规的建筑公司按照建筑行业标准施工，故刘德库的损失不应包括鉴定结论中的企业管理费、利润、规费、税金。关于61172部队主张管理用房系未经合法审批的违章建筑且未经部队同意所建，不应赔偿一节，因61172部队在刘德库建造该房屋时及建成后长时期内并未提出异议，其对刘德库的该项损失应承担一定责任，故对于61172部队该项抗辩意见，本院不予采信。关于双方存在争议的土路修建部分，因61172部队于2016年5月向刘德库发出不许再行投入、准备解除合同的通知，刘德库所述比较符合客观实际，综合该地块亦有人工安装的水管，本院认为对于该部分的造价应计为刘德库的损失；关于土壤改良部分的造价，根据鉴定机构的答复，该部分费用主要包括人工整理绿化用地和果树区域的“客土”，因鉴定机构在现场踏勘时询问双方当事人并记录过程和数据，双方均未提出异议并认可签字，本院综合鉴定人员的陈述、现场踏勘记录及现场实际状况认定鉴定意见关于该部分的鉴定结论，对61172部队的该项抗辩不予采信；关于61172部队主张防雹网系政府补贴，不应计为刘德库的损失一节，因流村镇政府出具情况说明证明4万元的防雹网补贴实为矮化坫立柱项目的补贴，经询问鉴定机构，矮化坫立柱项目并未在鉴定结论中，故防雹网（防鸟网）的损失应参照鉴定结论计算；第二，关于刘德库在涉案土地上种植果树的损失。综合双方庭审中的陈述、举证情况、合同履行情况及现实状况，基于公平原则，本院酌情确定61172部队对刘德库种植果树损失的补偿。61172部队主张9000棵育苗评估价值过高，缺乏依据，本院不予采信；第三，关于刘德库为进行果园建设购置的机械产生的损失。刘德库主张的该项损失系农用车、货车、除草机、拖拉机、铁锹等的损失，因该车辆及生产工具在解除合同时，仍为刘德库所有，其可继续占有、使用并进行处分，故该部分费用不应计算为刘德库的损失；第四，关于刘德库购买肥料产生的损失，因肥料的投入是刘德库经营果园、种植果树必要的投入，该投入已经转化为果树的价值，故购买肥料的损失不应与果树的价值重复计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘德库于本判决生效后十日内将承租中国人民解放军61172部队的位于北京市昌平区流村镇61172部队西南山洼（四至：东至冲击沟南侧坡根，西至分水岭，南至村界，北至靶场路边）的土地保持现状返还给原告（反诉被告）中国人民解放军61172部队；
二、原告（反诉被告）中国人民解放军61172部队于本判决生效后十日内补偿被告（反诉原告）刘德库地上建筑物及基础设施、果树等损失共计4683150元；
三、驳回反诉原告刘德库的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费70元，由被告刘德库负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费57496元，由反诉原告刘德库负担13231元，已交纳；由反诉被告中国人民解放军61172部队负担44265元，于本判决生效之日起七日内交纳。
鉴定费132798元，由原告（反诉被告）中国人民解放军61172部队负担66399元，于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）刘德库；由被告（反诉原告）刘德库负担66399元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 田 倩
人民陪审员 殷宝振
人民陪审员 陈庆菊
二〇一八年七月三十日
法官 助理 王 龙
书 记 员 王婷婷
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