广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）桂0804执异19号
案外人(异议人)：广西八桂宏泰药业有限公司，住所地：贵港市江南工业园区高新技术产业园（西区）B#地块。
法定代表人：李寿田，该公司经理。
委托诉讼代理人：甘全朋，广西君望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭范模，广西君望律师事务所律师。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司贵港江北支行，住所地：贵港市港北区金港大道832号。
法定代表人：陈锦秋，该支行行长。
被执行人：贵港市旭源投资发展有限公司，住所地：贵港市西八路与西三路交汇处西北角（西江产业园西区）C5幢。
法定代表人：陈坤鹏，该公司经理。
在本院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司贵港江北支行（以下简称农行江北支行）与被执行人贵港市旭源投资发展有限公司（以下简称旭源公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案中，异议人广西八桂宏泰药业有限公司（以下简称宏泰公司）于2018年8月8日对执行登记在被执行人旭源公司名下，国有土地使用权证号为贵国用（2011）第0090号的土地拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人(异议人)提出诉讼请求：一、请求法院将拍卖被执行人贵国用（2011）第0090号国有土地使用权证中的八桂宏泰药业厂区（宏泰公司）所在地块的土地成交价款优先偿还异议人的土地款120万元，赔偿土地测绘、围墙放样、地质勘探及填土等相关费用共计189354元，案件受理费7003元，合计1396357元。二、请求法院将拍卖被执行人贵国用（2011）第0090号国有土地使用权证中的宏泰公司所在地块的土地成交价款中的五通一平款项120．69万元（拍卖评估价），转付给异议人。三、请求法院同意将拍卖被执行人贵国用（2011）第0090号国有土地使用权证中的宏泰公司所在地块的地上建筑物成交价款直接作为冲抵异议人的地上建筑物投资款，不再另行办理交款转款手续。
事实与理由：2008年12月6日，异议人与被执行人签订《土地使用权转让协议》。约定将涉案土地中的15亩（被执行人在未取得土地证前，双方进行地块分割，实际转让为10971.82㎡（16.46亩），而且全部使用水泥砖围墙分清界线）土地转让给异议人。2009年在未取得涉案土地的土地证的情况下，市政府强调要求先行进行投资建设，因此异议人根据市政府的要求先行进行投资建设，对购买得的土地进行五通一平（拍卖评估价：120.69万元），建设门卫室、车棚、宿舍、办公楼、通道及厂房等地上建筑物（拍卖评估价：465.48万元）。
2011年3月，被执行人取得该宗土地国有土地使用权证［贵国用（2011）第0090号］，但是被执行人没有按照约定将涉案土地过户给异议人。在没有告知异议人的情况下，于2013年8月14日用涉案土地在农行江北支行（原覃塘支行）设置抵押担保贷款，签订了借款抵押担保合同，并办理了抵押登记。后因被执行人未能付清对外债务，被债权人（包括农行江北支行）起诉，现相关案件已判决生效，债权人已申请法院强制执行。被执行人所欠异议人的土地款及其他相关费用已经通过贵港市中级人民法院（2018）桂08民终303号《民事判决书》判决生效。异议人支付土地款及其他相关费用给被执行人在农行江北支行（原覃塘支行）签订借款抵押担保合同之前，即异议人与被执行人签订《土地使用权转让协议》在先，农行江北支行（原覃塘支行）设置抵押担保贷款、签订借款抵押担保合同、办理抵押登记在后，而且异议人在被执行人未取得土地使用证前及未签订借款抵押担保合同之前，已支付土地转让款总价的86％合计120万元及其他相关费用18.9354万元给被执行人。根据《最高人民法院关于人民法院办执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”异议人已符合这规定。另外，农行江北支行（原覃塘支行）放贷给被执行人之前，异议人已合法取得涉案土地，已投资建设完成涉案土地的五通一平、地上建筑物及投入生产使用，而且全部使用水泥砖围墙分清界线形成一个独立单位，并挂有异议人的单位牌匾。农行江北支行（原覃塘支行）放贷前未调查清楚便放贷给被执行人，属于农行江北支行（原覃塘支行）的过失。因此，特请求法院将拍卖土地所得款优先偿还异议人的土地款120万元，赔偿土地测绘、围墙放样、地质勘探及填土等相关费用189354元，案件受理费7003元，合计1396357元。按相关法律规定，人民法院在拍卖土地时，对地上建筑物应一并拍卖。现异议人对涉案土地及地上建筑物一并进行司法拍卖没有异议，但因该土地的五通一平及地上建筑物是异议人投资建设，该部分财产属于异议人所有，与被执行人无关，所以请求法院将拍卖土地成交价款中的五通一平款项120.69万元，全部转付给异议人。现异议人通过人民法院诉讼资产网的司法拍卖，竞买得被执行人贵国用（2011）第0090号土地证中的宏泰公司所在地块及地上建筑物，成交总价641.869万元［其中土地成交价246.211万元（含五通一平），地上建筑物成交价396.658万元］。由于该标的物的地上建筑物是异议人投资建设，该部分财产属于异议人所有，与被执行人无关，申请执行人对该部分财产也没有优先受偿权，法院收到该地上建筑物拍卖款396.658万元后也要转付给异议人。所以为了减少不必要的麻烦，并根据本拍卖物的实际情况，异议人要求仅支付土地成交价246.211万元到法院帐户即可，地上建筑物成交价396.658万元不再办理支付手续，作为冲抵异议人地上建筑物投资款，望贵院给予批准为盼。
本院查明，2008年12月6日，旭源公司与宏泰公司签订《土地使用权转让协议》，合同约定：旭源公司将其位于贵港市西江工业园区西三路宏名中学对面（泰盛公司东边）的土地15亩（正负1亩）转让给宏泰公司，具体转让面积按实际面积计算，土地价款为85000元/亩。双方必须按商定的规划进行基本一致的建设，旭源公司办理完土地证后，须在一个星期内到土地局办理过户手续。完成过户手续后，宏泰公司在二个月内将土地余款（按实际亩数计算后扣减120万元）付清给旭源公司。该协议第七条约定，旭源公司为宏泰药业厂办理土地使用权证时若因工业园区或土地局、建规委、市政府等有关部门干预不能够办理宏泰公司的土地使用权证的，被告旭源公司必须保证转让给宏泰公司的土地使用权至土地的有效期内。土地有效期满后，该八十亩土地使用权仍为旭源公司享有，宏泰公司则依然占有15亩土地的使用权；若国家或工业园区收取土地费用时，按双方占有比例支付。第九条约定，宏泰公司逾期不交清定金、土地余款或违反工业园要求进行生产经营的，旭源公司有权终止协议，并按协议提出赔偿。合同签订后，旭源公司与宏泰公司按照西江产业园的要求先入园使用地块进行规划建设。经双方商定，宏泰公司实际占地面积为17.26亩。
2008年至2010年，宏泰公司分5次向被告旭源公司支付了土地款共计120万元。
2009年1月22日，旭源公司与宏泰公司结算，宏泰公司应付购地款1467100元，宏泰公司已经向旭源公司支付地形图测绘费、围墙放样等费用11420元、填土费用177934元。
2010年12月9日，旭源公司致函宏泰公司，告知正在施工的建筑物违反该项目的总平规划的设计要求。
2011年3月7日，旭源公司取得贵港市西江产业园地块的贵国用(2011)第0090号土地使用权证使用权面积22114㎡,地类（用途）为工业，使用权类型为出让。
2011年6月2日，旭源公司致函宏泰公司，告知双方之间的土地转让行为不符合《广西壮族自治区工业园用地控制指标管理暂行办法》的规定，无法办理过户手续。
2012年9月3日，旭源公司发函至宏泰公司，要求宏泰公司于2012年9月30日前付清土地余款及土地使用的各项费用共计122.6万元，并按协议第五条之规定支付违约金共计12.78万元，逾期则按协议第九条规定解除《土地使用权转让协议》。同日，宏泰公司收悉。2012年12月12日，旭源公司向宏泰公司送达律师函，以宏泰公司存在逾期未付清土地余款及违反西江工业园规定建设为由，依照协议第九条规定，单方解除与宏泰公司签订的《土地使用权转让协议》，并要求宏泰公司撤出被告旭源公司名下土地范围。次日宏泰公司收悉，并要求旭源公司按协议办理过户手续。2013年3月6日，旭源公司向宏泰公司函告，要求宏泰公司补偿因违法占用土地的损失30万元。2013年3月18日，宏泰公司收悉。2013年8月14日，旭源公司因向农行江北支行借款，将其名下的涉案土地使用权在上述银行设立了抵押，并办理抵押登记手续。
旭源公司因其他案件不履行生效裁判文书确定的债务，2016年1月5日，法院作出（2016)桂0802执1-2号执行裁定书，查封了旭源公司名下的所有房产和土地，并于2016年8月16日以（2016)桂0802执1-7号执行裁定书拍卖其名下不动产。2016年7月15日，农行江北支行向法院主张涉案土地的优先受偿权。
在执行过程中，宏泰公司以登记在旭源公司名下的涉案土地中的17.26亩属其所有为由向法院提出异议。2016年12月30日一审法院作出（2016)桂0802执异59号执行裁定：驳回宏泰公司的异议申请。宏泰公司不服该裁定，遂于2017年1月11日提起诉讼请求：撤销（2016)桂0802执异59号执行裁定；确认登记在旭源公司名下的涉案土地中的17.26亩为其所有；停止对该土地的强制执行，并解除强制措施。一、二审法院经审理后判决驳回宏泰公司的诉讼请求。
经港北区法院委托，本院连同本院所立执行案件一起对被执行人旭源公司所有的［贵国用（2011）第0090号］土地及地上附着物于2018年7月25日在网上公开拍卖。案外人宏泰公司以6418690元的最高价竞买得宏泰公司所在地的土地及地上附着物。2018年8月8日，案外人宏泰公司提出执行异议，请求：一、请求法院将拍卖被执行人旭源公司贵国用（2011）第0090号国有土地使用权证中的宏泰公司所在地块的土地成交价款优先偿还异议人的土地款120万元，赔偿土地测绘、围墙放样、地质勘探及填土等相关费用共计189354元，案件受理费7003元，合计1396357元。二、请求法院将拍卖被执行人旭源公司贵国用（2011）第0090号国有土地使用权证中的宏泰公司所在地块的土地成交价款中的五通一平款项120．69万元（拍卖评估价），转付给异议人。三、请求法院同意将拍卖被执行人旭源公司贵国用（2011）第0090号国有土地使用权证中的宏泰公司所在地块的地上建筑物成交价款直接作为冲抵异议人的地上建筑物投资款，不再另行办理交款转款手续。
本院认为，一、二审法院经审理后判决认定宏泰公司的土地，仍属于现拍卖的［贵国用（2011）第0090号］土地的一部分，所有权人仍为旭源公司，故本院依法拍卖被执行人旭源公司所有的土地，买受人宏泰公司经网上竞买所得［贵国用（2011）第0090号］土地中属于宏泰公司范围的土地及地上建筑物，买受人宏泰公司即应按拍卖要求在一定期限内交清所有拍卖成交款。买受人宏泰公司认为应在拍卖成交款中扣减：1、购买被执行人旭源公司的土地款120万元、土地测绘、围墙放样、地质勘探及填土等相关费用共计189354元，案件受理费7003元，合计139.6357万元；2、宏泰公司所在地块的土地成交价款中的五通一平款项120．69万元；3、宏泰公司所在地块的地上建筑物成交价款396.658万元。但上述款项有可能涉及其他债权人的合法权益，应经过执行听证分配后才能确定分配方案，买受人宏泰公司欲从拍卖成交价款中直接扣除上述款项，不符合法律相关规定及财务制度，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人广西八桂宏泰药业有限公司的异议请求。
异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 罗 豪
审判员 黄栋坚
审判员 江 桦
二〇一八年八月二十二日
书记员 李 璇