北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终5378号
上诉人（原审被告,反诉原告）：刘诚阳，男，1986年1月6日出生。
委托诉讼代理人：张永魁，北京颐和中鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：祁吉维，男，1982年3月2日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈宝娟（祁吉维之妻兼祁吉维委托诉讼代理人），1983年11月1日出生。
祁吉维、陈宝娟共同委托诉讼代理人：刘洋，北京市中通策成律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪公司职工。
上诉人刘诚阳因与被上诉人祁吉维、陈宝娟，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初3188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘诚阳上诉请求：撤销一审法院的判决，驳回对方的全部诉讼请求，支持我方的全部反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。1.《补充协议》约定祁吉维、陈宝娟应当在2016年3月10日前将第一笔首付款70万元以融信托管的形式支付刘诚阳，且未约定任何前置付款条件。刘诚阳亦未有不配合办理融信托管账户的行为。祁吉维、陈宝娟未在2016年3月10日前将第一笔首付款70万元支付刘诚阳，且违约天数超过15日，刘诚阳有权解除合同。2.祁吉维、陈宝娟代为清偿债务时，抵押权消灭。本案中，祁吉维、陈宝娟仅口头同意涤除抵押权，而未能保证实际履行。原审法院直接判决房屋过户，侵害了抵押权人的权利，违反法律的规定。3.原审法院的判决超出了诉讼请求，降低了祁吉维、陈宝娟的合同义务。4.原审法院存在以下程序瑕疵：对链家公司停止融信托管业务的证据未质证、未受理刘诚阳的反诉却直接在判决中回应。
祁吉维、陈宝娟辩称：同意原审法院的判决，不同意刘诚阳的上诉请求和理由。
链家公司述称：同意原审法院的判决，不同意刘诚阳的上诉请求和理由。
祁吉维、陈宝娟向一审法院起诉请求：1、祁吉维、陈宝娟与刘诚阳继续履行关于1803号房屋的房屋买卖合同和补充协议，祁吉维、陈宝娟依合同约定支付剩余购房款（祁吉维、陈宝娟代替刘诚阳向北京银行股份有限公司石景山支行归还贷款，金额从总房款中扣除），刘诚阳协助办理房屋所有权转移登记手续，协助办理贷款、腾退并交付该房屋；2、刘诚阳向祁吉维、陈宝娟支付违约金，每日按照房屋总价600万元的万分之五，自2016年5月4日开始计算至2016年9月14日止；3、祁吉维、陈宝娟代刘诚阳偿北京银行股份有限公司石景山支行涉案房屋全部贷款，北京银行股份有限公司石景山支行协助办理解除该房屋的抵押手续。祁吉维、陈宝娟代归还北京银行股份有限公司石景山支行的房屋抵押贷款金额从总房款中扣除。
刘诚阳在一审法院提起反诉：解除刘诚阳与祁吉维、陈宝娟签订的买卖定金协议、房屋买卖合同以及补充协议；祁吉维、陈宝娟支付违约金40万元。
一审法院认定事实：2012年12月14日，北京天石基业房地产开发有限公司与刘诚阳签订《北京市商品房预售合同》，刘诚阳购买1803号房屋。2014年6月20日，刘诚阳取得X京房权证石字第XX**号房屋产权证书，所有权人登记为刘诚阳单独所有，房屋坐落为1803，房屋性质为商品房，用途为住宅，建筑面积为132.62平米，抵押情况为有抵押。
2016年1月3日，刘诚阳作为出卖人，祁吉维、陈宝娟作为共同买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（已经下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人出售坐落在1803号房屋，该房屋所有权证号为YXXXX，该房屋性质为商品房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，出卖人应于2016年4月30日前办理抵押注销手续。经出卖人与买受人协商一致，该房屋的成交价格为4290000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1710000元。买受人向出卖人支付定金500000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行公积金管理中心申办抵押贷款，买受人拟贷款金额为3000000元。违约责任，(一)逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理;按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行;2、逾期超过15日(该日期应当与第1项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。(二)逾期付款责任:买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理:按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)。l、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行;2、逾期超过15日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当白解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人（签章）刘诚阳，买受人（签章）祁吉维、陈宝娟。
同日，刘诚阳（甲方，出卖方）与祁吉维、陈宝娟（乙方，买受方），北京链家房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，有以下内容：鉴于双方经丙方居间就1803的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币陆佰万元整，此价格为甲方净得价，不含税。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年1月3日将第一笔定金壹拾万元整自行支付的方式支付甲方；乙方于甲方取得房产证两个工作日内，将第二笔定金肆拾万元整以理房通的方式支付甲方。交易房屋有抵押的，甲方应于2016年4月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年5月3日前办理完毕解除抵押登记手续。首付款乙方于2016年3月10日前将第一笔首付款柒拾万元整以融信托管的方式支付甲方；乙方于过户前三个工作日将第二笔首付款壹佰贰拾玖万元整以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于过户前三个工作日将第三笔首付款肆拾玖万元整以理房通拖管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。本次交易涉及的税费全部由乙方承担。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备，整体橱柜，地板，墙壁，门窗。甲方承诺学区名额未被占用，甲方将所有家具家电以及卫生间热水器带走，客厅和餐厅吊灯拆走。
2016年1月3日，甲方（出售人）刘诚阳，乙方（购买人）祁吉维、陈宝娟，丙方（居间人）北京链家房地产经纪有限公司签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋座落于1803，产权证明文件所载建筑面积132.03平方米，房产证号YXX**，产权人刘诚阳。交易房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押金额为人民币壹佰贰拾万元整。乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币陆佰万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。乙方贷款方式为组合贷款，且乙方首付款不低于人民币叁百万元整。甲乙双方应于签署本协议后签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。其他约定，乙方今先付甲方壹拾万元整剩余肆拾万元于甲方取得房产证二个工作日内支付。
刘诚阳于2016年4月28日发出《解除商品房买卖合同通知书》，有以下内容：致祁吉维、陈宝娟，依据2016年1月3日我本人与您二人签订的《房屋买卖合同》的《补充协议》第二条第4项第(1)款约定，您二人应于2016年3月10日前将第一笔首付款人民币(大写)柒拾万元整(不包含前期支付的全部定金)以融信托管的方式支付给我本人，但截止2016年4月28日，我本人一直未收到该笔款项。基于上述事实，并依据《房屋买卖合同》第七条第(二)项之规定，现正式通知您二人:自本通知发出之日解除20l6年1月3日我本人与您二人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。请您二人自本通知书送达之日起15日内，配合我本人办理网上签约注销手续，并按《房屋买卖合同》第七条第(二)项之规定支付相应违约金，否则，本人保留向人民法院提起诉讼的权利。特此通知!
刘诚阳出示了一份《个人提前还款申请书》，证明其于2016年4月27日向北京银行股份有限公司石景山支行申请提前还清全部贷款。对该证据的真实性、关联性祁吉维、陈宝娟均不予认可。
祁吉维、陈宝娟、刘诚阳均认可，祁吉维、陈宝娟只交付了10万元定金。祁吉维、陈宝娟主张未再付款是因为该房屋存在第二次抵押，在签合同时，房产证原件不在刘诚阳手中，故双方约定，待刘诚阳出示房产证原件后，祁吉维、陈宝娟再行支付相关款项。刘诚阳主张，祁吉维、陈宝娟应按照合同约定的3月10日支付第一笔购房款70万元，因祁吉维、陈宝娟未能按时支付，故祁吉维、陈宝娟已经违约。刘诚阳按照约定解除了第二次抵押，履行了合同义务，故刘诚阳有权解除合同。祁吉维、陈宝娟主张未能付款是因为刘诚阳未配合开通融信托管账户。
祁吉维、陈宝娟主张刘诚阳实际解除第二次抵押时间为2016年4月22日，但刘诚阳未通知祁吉维、陈宝娟，而是在4月27日晚才通知中介，随即发出解除合同通知。
在本案审理期间，经祁吉维、陈宝娟申请，法院依法冻结了该房屋的交易手续。
链家公司在开庭前向法院陈述，认可祁吉维、陈宝娟的诉讼请求，认为祁吉维、陈宝娟未按照约定付款是因刘诚阳未能及时解除抵押，祁吉维、陈宝娟不存在违约行为,不认可刘诚阳的反诉请求。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。祁吉维、陈宝娟与刘诚阳签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。
祁吉维、陈宝娟与刘诚阳争议的焦点是祁吉维、陈宝娟是否按照约定履行了付款义务，刘诚阳有无权利解除合同。法院认为，根据双方签订的《补充协议》可以看出，签订合同时刘诚阳没有房产证原件，故双方约定签合同时只交付定金10万元，剩余定金40万元，应在刘诚阳出示房产证原件后再支付。刘诚阳主张第一笔首付款应在2016年3月10日前支付，现祁吉维、陈宝娟未支付，故祁吉维、陈宝娟构成违约，刘诚阳有权解除合同主张违约金。祁吉维、陈宝娟主张因刘诚阳一直未能出示产权证原件也没有配合开通相应的融信托管账户，故其有权不付款。法院认为，双方在第二笔定金支付的条件中已经明确了需要以产权证为前提。双方虽然约定了第一笔首付款的支付时间，但是当时被告尚未取回房产证原件，且刘诚阳未能配合开通融信托管账户，故祁吉维、陈宝娟未违约。祁吉维、陈宝娟与刘诚阳的《补充协议》约定最迟于2016年5月3日前办理完解除抵押登记手续，因考虑到双方在合同履行中发生争议，刘诚阳向祁吉维、陈宝娟发出解除通知后，祁吉维、陈宝娟立即提起诉讼，故法院认为祁吉维、陈宝娟主张违约金的要求，法院不予支持。
链家公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的举证质证权利，法院依法继续审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释第二百四十条之规定，判决：一、祁吉维、陈宝娟于本判决生效后五日内，将1803号房屋在北京银行股份有限公司石景山支行的抵押贷款偿还完毕，刘诚阳予以配合协助；二、刘诚阳于上述第一项判决内容履行完毕后五日内配合协助祁吉维、陈宝娟办理1803号房屋的抵押权注销手续；三、刘诚阳于上述第二项判决内容履行完毕后五日内持相关手续前往房屋权属登记机关，将位于1803号的房屋所有权转移登记至祁吉维、陈宝娟名下；四、祁吉维、陈宝娟于上述第二项判决内容履行完毕后五日内给付刘诚阳剩余购房款（具体金额以五百九十万元减去实际代刘诚阳偿还贷款数额为准）；五、刘诚阳收到上述第四项全部购房款后五日内，将1803号房屋交付祁吉维、陈宝娟；六、驳回祁吉维、陈宝娟的其他诉讼请求；七、驳回刘诚阳的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明：1.2016年9月14日一审庭审中，法官问：剩余房款怎么支付？陈宝娟回答：被告（刘诚阳）拿到房产证后，我方支付另外40万定金，支付完定金后3月10日通过融信托管支付70万。刘诚阳回答：属实。2.祁吉维、陈宝娟已经将剩余房款590万元交原审法院账户。3.2016年9月14日一审庭审中，刘诚阳认可其于2016年4月26日拿到了诉争房屋的产权证书。诉争房屋之登记时间为2014年6月20日。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：祁吉维、陈宝娟与刘诚阳签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行各自的义务。
《补充协议》第二条中定金条款的约定“甲方取得房产证两个工作日内”应当理解为“甲方实际拿到房产证两个工作日内”。否则《补充协议》签订时间为2016年1月3日，而诉争房屋房产证登记时间为2014年6月20日。在签订《补充协议》时，刘诚阳已经登记为诉争房屋产权人，并无再约定刘诚阳取得房产证之必要。
本案中，双方当事人对合同的履行顺序有争议。基于如下理由，本院认定祁吉维、陈宝娟支付70万元首付款的前提条件是刘诚阳实际拿到房产证。1.陈宝娟对于履行顺序的陈述是：被告（刘诚阳）拿到房产证后，我方支付另外40万定金，支付完定金后3月10日通过融信托管支付70万。刘诚阳明确回答：属实。2.《补充协议》约定支付定金的时间在前，支付70万首付款的时间在后，且支付第二笔定金的前提条件是刘诚阳拿到房产证。3.房屋买卖之交易习惯，应先支付定金，后支付首付款。本案中定金的支付条件是刘诚阳拿到房产证。
当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。祁吉维、陈宝娟支付70万元首付款的前提条件是刘诚阳拿到房产证。刘诚阳未实际拿到房产证，基于先履行抗辩权，祁吉维、陈宝娟有权利不支付首付款。刘诚阳虽发出《解除商品房买卖合同通知书》，但由于祁吉维、陈宝娟享有先履行抗辩权，该通知书不发生合同解除的后果。刘诚阳要求确认其与祁吉维、陈宝娟签订的《买卖定金协议》、《房屋买卖合同》、《补充协议》已解除之请求于法无据，应不予支持。《房屋买卖合同》、《补充协议》应继续履行。刘诚阳要求祁吉维、陈宝娟支付违约金40万元之请求于法无据，应不予支持。原审法院处理结果正确，本院予以维持。
祁吉维、陈宝娟已经将剩余房款交原审法院，保障了抵押权人的权利，该做法符合法律的规定，本院予以确认。原审法院虽对网页证据“融信托管怎么办？”未质证，但不影响本案之处理结果，亦不属于本案应发回重审之法定情形，本院对刘诚阳该项请求不予支持。
综上所述，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由刘诚阳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 徐 冰
审判员 刘国俊
审判员 范 磊
二〇一七年九月二十七日
书记员 刘 瑾