四川省广元市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川08执异13号
案外人：北京圣鑫泽高新技术发展有限公司。
法定代表人：田卫星，公司总经理。
委托诉讼代理人：李伟召，公司员工。
申请执行人：曾凯南，男，汉族，1981年6月8日生，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：彭雨茂，四川喜年律师事务所律师。
被执行人：霍伟生，男，汉族，1963年10月6日生，住北京市海淀区。
被执行人：任勇，男，汉族，1967年9月12日生，住四川省泸州市叙永县。
被执行人：四川金投矿业有限公司，住所地四川省德阳市罗江县。
法定代表人:任勇，公司董事长。
在本院执行曾凯南与任勇、四川金投矿业有限公司、霍伟生民间借贷纠纷一案中，案外人北京圣鑫泽高新技术发展有限公司（以下简称北京圣鑫泽公司）对拍卖被执行人霍伟生名下位于北京市朝阳区利泽西园102号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年9月12日举行了听证。案外人北京圣鑫泽公司的委托诉讼代理人李伟召、申请执行人曾凯南及其委托诉讼代理人彭雨茂参加了听证，被执行人任勇、四川金投矿业有限公司、霍伟生经依法通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人北京圣鑫泽公司称，1、2012年6月10日与霍伟生签订《房屋租赁合同》，约定将北京市朝阳区利泽西园102号房屋、附属设施、公共区域的使用权出租给案外人，租赁期限20年，已按合同约定将全部房租付清。2、现案外人得知上述房屋正进行网络司法拍卖，但从未收到贵院任何书面或电话通知，贵院的执行行为剥夺了案外人作为承租人的优先购买权，属严重违法行为。故请贵院纠正错误，中止对该处房屋的拍卖行为。
申请执行人曾凯南称，1、案外人仅向人民法院提供了一份内容为以租抵债的《房屋租赁协议》复印件，未见与霍伟生债权债务形成及《房屋租赁协议》原件，应承担举证不力的法律后果。2、从案外人提交的《房屋租赁协议》内容上看有多处文字错误及存在租金单价远低于周边正常租金水平等不合理之处，对该份《房屋租赁协议》不应采信。3、即或《房屋租赁协议》是真实的，由于协议真实内容是“以租抵债”，其性质实为一般债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，故案外人不享有任何承租人权利，亦不能对抗申请执行人的抵押权。综上，案外人并非涉案房屋的承租人，其无权提出中止处置抵押物的申请，请求人民法院依法驳回其异议申请。
本院查明，曾凯南与任勇、四川金投矿业有限公司、霍伟生在2013年6月12日签订《房屋借款合同》，对借款金额、期限、利息、担保等事宜作出约定，在房屋主管部门办理了抵押登记。借款期满后，任勇、四川金投矿业有限公司未按合同约定返还借款，曾凯南诉至四川省高级人民法院。四川省高级人民法院于2015年11月23日作出（2015）川民初字第20号民事判决书，判决：一、任勇、四川金投矿业有限公司于判决生效之日起十五日内偿还曾凯南借款本金4000万元及支付利息、违约金（利息、违约金自2013年6月19日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；二、任勇、四川金投矿业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付曾凯南律师费200万元；三、如任勇、四川金投矿业有限公司未能履行上述一、二项义务，曾凯南有权对霍伟生拥有的产权证号为“京房权证朝私04字第840**号”的房产及该房产占用范围内的建设用地使用权的拍卖、变卖或折价款在上述一、二项限额内优先受偿；四、驳回曾凯南的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，任勇、四川金投矿业有限公司、霍伟生未按上述法律文书履行判决书确定的义务，曾凯南向四川省高级人民法院申请执行。四川省高级人民法院在2016年3月28日立案后，于同年4月13日作出（2016）川执24号执行裁定将案件指定本院执行。
本院立案执行后，于2016年6月16日、9月9日依法向被执行人任勇、四川金投矿业有限公司送达了执行相关法律文书；于2016年7月4日、9月20日采用留置送达、邮寄送达的方式向霍伟生送达了执行相关法律文书，三被执行人至今未履行生效判决确定的义务。2016年7月6日，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心送达（2016）川08执40号执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人霍伟生名下位于北京市朝阳区利泽西园102号房屋予以查封并在其房屋处张贴了查封公告、执行裁定。2016年9月1日，本院作出（2016）川08执40号之一执行裁定书，决定对上述查封财产予以评估、拍卖，于9月2日移送本院技术室委托评估。2017年2月20日，绵阳市公量房地产评估咨询有限公司作出绵公评（2017）字第094号《房地产估价报告书》，评估值为94150022元。2017年3月1日，本院在《四川法制报》上发布公告，对《房地产估价报告书》予以公告送达。被执行人霍伟生在公告限定期限内未对房地产估价报告书提出书面异议，也未申请重新评估。2017年6月12日，本院依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》将被执行人霍伟生名下位于北京市朝阳区利泽西园102号房屋在京东网络司法拍卖平台上进行展示，对优先购买权人享有的权利在《竞拍须知》中进行了公告。因无人竞价购买，第一次拍卖流拍。
另查明，2012年6月10日北京圣鑫泽公司与被执行人霍伟生签订《房屋租赁协议》，由其承租北京市朝阳区利泽西园102号房屋地下北侧半层，建筑面积共计250㎡。租赁期自2012年6月10日起至2032年6月9日止，共20年。租金支付方式为年租金人民币12万元，以被执行人霍伟生所属徐州中森通浩新型板材有限公司向其借款的100万元所产生的利息（息按12%计算）折抵租金。异议审查期间北京圣鑫泽公司未提供双方形成债权债务关系的凭据、《房屋租赁协议》原件、占有使用涉案房屋的证据。
上述事实，有判决书、执行裁定书、房地产抵押信息、《房屋租赁协议》复印件、房地产权利限制状况信息、听证笔录等证据予以证明。
本院认为，本案的争议焦点，一是北京圣鑫泽公司是否对涉案房屋享有租赁权；二是执行中是否侵害北京圣鑫泽公司优先购买权。
1、关于案外人是否对涉案房屋享有租赁权的问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，对租赁物享有使用收益权，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案中，虽然从形式上看，案外人与霍伟生签订了内容为“以租抵债”的《房屋租赁协议》，但案外人至今未提供充分的证据以证明双方债权债务关系的真实性及占有使用涉案房屋的证据。仅凭一份《房屋租赁协议》的复印件就要求确认其对涉案房屋享有20年期限的租赁权，没有事实和法律依据。2、关于案外人提出本院在拍卖前未依法通知，侵害其优先购买权，要求中止拍卖的问题。即或案外人是涉案房屋的合法承租人，但本院在朝阳区不动产登记中心的查封登记和在标的物张贴查封公告、执行裁定书的行为均具有公示效力，在京东网司法拍卖平台上发布的《竞拍须知》中对优先购买权亦作了明示。听证中案外人的委托诉讼代理人也表示知道上述房屋已启动拍卖的事实，但在第一次拍卖公告期间、拍卖中和流拍后，案外人都未向本院提交确认其具有优先购买权的申请及相关证明材料。因此，案外人以本院未按法律规定通知其行使优先购买权，严重损害其利益为由请求中止拍卖，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项规定，裁定如下：
驳回北京圣鑫泽高新技术发展有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 何 伟
审判员 贺 斌
审判员 唐 瑞
二〇一七年九月二十二日
书记员 陈鑫亿