上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2200号
上诉人（原审被告）钱伟民。
被上诉人（原审原告）蔡鹤鸣。
委托代理人薛洪庭，上海市万方律师事务所律师。
上诉人钱伟民因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人钱伟民、被上诉人蔡鹤鸣的委托代理人薛洪庭到庭参加了诉讼。审理中，本院于2014年10月29日依法裁定本案中止审理。本案恢复审理后，现已审理终结。
原审认定，位于某区某镇某路某弄15号601室房屋的产权人为钱伟民。
2012年7月31日，案外人蔡某甲（作为受让人，签约乙方）与钱伟民（作为出让方，签约甲方）在中介方谈某某居间下签订《房屋转让合同》1份，约定甲方将位于某区某镇某路某弄15号601室房屋转让给乙方，转让价款为76万元（人民币，下同）。乙方于2012年7月31日支付甲方6万元，第二次于2012年9月8日支付甲方40万元，第三次于2014年1月31日支付甲方30万元。产权证不满5年，营业税甲乙方支付，保证金甲乙方支付。甲方违约，双倍赔偿乙方定金；乙方违约，定金归甲方所有。如果向法院起诉，违约方将负所有申诉期间一切费用。中介费按房屋总价2%支付，甲、乙双方各支付1%，甲方支付7，600元，乙方支付7，600元；产权证在过户时，双方同时付清中介费。
2012年8月2日，上述三方又签订《房屋转让协议》1份，约定甲方原址为某镇某村11组，房屋已经被动迁开发，并得到动迁安置房，甲方因故并经人介绍将其中一套房屋转让给乙方所有，甲方承诺该房迄今为止无产权纠葛，并能在将来顺利过户于乙方名下，就此经双方协商，自愿达成如下协议：一、甲方自愿将位于某区某镇某路某弄15号601室房屋二室一厅一卫转让给乙方，面积为91.35平方米；二、转让价格每平方米为8，319.65元×91.35平方=760，000元，甲方已领取钥匙住人，第一次办理产权证是钱伟民名下，办证费用由甲方支付；三、付款方式：由乙方于2012年7月31日支付甲方4万元定金，于同年8月2日支付甲方2万元定金，共计6万元，第二次乙方于同年9月8日支付甲方40万元房款（甲方办理好产权证后，双方到某区房地产交易中心办理抵押手续），第三次乙方于2014年1月31日支付甲方30万元房款，就是甲方产权证过户给乙方同天，乙方付清全部房款，甲方每次收到房款后，给乙方开具收条；四、办理好抵押手续之后，对该房屋相关收据、发票、产权证、抵押证，动迁协议都由乙方保管；五、该房屋为动迁房，暂时不允许过户，等到2014年1月份可以过户时在一个月内，由甲、乙双方共同互相配合去某区房地产交易中心办理过户手续，在房产交易过户手续时所产生的一切费用由乙方承担，与甲方无关；六、该房现在本人居住，甲方办理好产权证双方做好抵押后，甲方搬出该房屋，钥匙交给乙方，乙方可以装潢；七、违约责任：该房屋为动迁房，可在2014年元月份可以办理过户手续，在产权证过户之前，甲方提出加价、反悔、不愿转让或不配合办理过户手续的，均视为甲方违约。甲方违约按房屋支付房款计算，46万元双倍赔偿乙方92万元，赔偿装饰费用20万元，精神损失费15万元。乙方提出退房违约，甲方不退还全部房款，46万元归甲方所有。如发生诉讼，违约方则承担一切诉讼费用与另一方无关。中介费用2%由违约方支付；八、本协议双方均确认自己和对方在签订协议时有完全正常思维能力，对本协议以上各项条款有充分理解和明白无误，合法有效，经双方签字后为生效，对双方具有民事法律约束力。中介费按房屋总价双方各支付1%，在办理产权抵押手续时，双方付清中介费。
2013年4月1日，三方再次签订《房屋转让补充协议》1份，约定该份补充协议对2012年8月2日签署的《房屋转让协议》中的第七条关于双方违约责任的内容的补充：1、在产权证过户之前和过户的过程中，如甲方提出加价、反悔、不愿转让或不配合办理过户手续的，均视为甲方违约，甲方违约按乙方已支付的合计金额的双倍作赔偿，其它的赔偿按原协议。2、如乙方提出退房违约则乙方已支付的全部金额归甲方所有，其它事项按原协议。
2013年5月，钱伟民将涉案房屋交付蔡鹤鸣，蔡鹤鸣收房后对房屋进行了装修并入住至今。
蔡鹤鸣为购买上述房屋，已分数次向钱伟民支付房款合计76万元及另行支付补偿款合计13，000元。
2013年6月17日，钱伟民与案外人宋某某至上海市某某公证处就委托宋某某出售涉案房屋办理委托公证，约定了钱伟民全权委托宋某某代为签订涉案房屋买卖合同、代为办理买卖过程中支付的相关税费及其它相关手续、代为办理涉案房屋的过户登记手续等内容。
2014年3月22日，蔡鹤鸣（作为买受人，签约乙方）与钱伟民代理人宋某某（作为卖售人，签约甲方）就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲方将位于某区某镇某路某弄15号601室房屋转让给乙方，转让价款为849，555元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。该合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年6月21日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
经查，合同附件三处为空白。
同年4月15日，蔡鹤鸣向有关税务机关及某区房地产登记处缴清全部过户所需费用，并已取得由某区房地产登记机构出具的领取房地产权证的收件收据。而当蔡鹤鸣在该房地产登记机构规定的时间届满后前去领取产权证时，被该房地产登记机构告知涉案房屋因钱伟民尚欠案外人债务而被浦东新区人民法院予以司法查封，导致蔡鹤鸣无法按时领取小产证，遂成讼。
审理中，应蔡鹤鸣申请，原审法院传唤证人谈某某（个人作为中介）当庭作证，证人称：2012年7月3日，钱伟民的朋友到其处要挂牌出售系争房屋，几天后钱伟民本人到其处了解出售价格，而由于系争房屋是动迁房，产权过户有限制，且房屋楼层较差，其答复钱伟民房屋出售价格在8，000元左右。后因蔡鹤鸣一方要购房，在其居间下钱伟民与蔡鹤鸣父亲双方协商了房屋价格，最终价款确定为76万元，并签订了《房屋转让合同》，在该份合同中约定交6万元定金，并约定房屋总价76万元。之后，根据双方谈妥的内容重新起草了第二份买卖合同即《房屋转让协议》。而因为钱伟民一直到其办公室要求蔡鹤鸣支付房款，所以补充了第三份合同即《房屋转让补充协议》。原本买卖双方约定第一次产证办至钱伟民名下的税费由钱伟民承担，后因钱伟民没钱缴税其做了蔡鹤鸣工作后蔡鹤鸣代钱伟民承担了上述税费。而因为钱伟民签订合同后一直要求蔡鹤鸣提前支付购房款，一为满足钱伟民上述要求，二为确保蔡鹤鸣提前付款有保障，才去办理了钱伟民全权委托案外人出售房屋的公证，公证处也是钱伟民自己找的，办完公证后蔡鹤鸣就提前将全部房款支付给了钱伟民。大部分房款是由蔡鹤鸣父亲直接支付给钱伟民，有部分是通过其转给钱伟民的。收条内容是其书写，落款处由钱伟民签名。2014年3月22日，其与蔡鹤鸣、蔡鹤鸣父亲、钱伟民委托代理人宋某某一起至某区某镇房地产交易中心，宋某某向交易中心出具了公证委托书，买卖合同上钱伟民的名字由宋某某代签。之所以钱伟民与蔡鹤鸣父亲蔡某甲签订的合同中约定房款76万元，蔡鹤鸣、钱伟民签订的备案合同价格是849，555元，是因为系争房屋价格是根据市场行情确定的，在2012年时根据市场价约定房款是76万元，而在双方过户时，税务部门必须根据过户当时即2014年3月22日的市场价进行审税，备案合同上的价格是国家税务部门根据2014年3月22日市场价提供的参考价格，不然无法审税过户。而实际上双方交易的真实价格是76万元。
原审审理中，蔡鹤鸣请求法院判令：1、确认位于上海市某区某镇某路某弄15号601室房屋权利归蔡鹤鸣所有；2、确认双方于2014年3月22日签订的《上海市房地产买卖合同》有效，并由钱伟民协助蔡鹤鸣办理相关房屋过户手续。钱伟民则不同意蔡鹤鸣的上述诉讼请求。
原审认为，钱伟民与案外人蔡某甲在中介方居间下签订的《房屋转让合同》、《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》及蔡鹤鸣、钱伟民签订的《上海市房地产买卖合同》，均系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，各方均应信守并依约履行。本案中，虽然最终双方就涉案房屋签订的买卖合同上约定房款为849，555元，但没有约定具体付款方式，而纵观本案中由钱伟民与案外人蔡某甲就涉案房屋签订过的三份合同，房款均约定为76万元，并且同时约定出卖方不得加价。因此蔡鹤鸣陈述为满足审税的要求故在双方签订的该份在交易中心备案的买卖合同上将房款更改为849，555元，双方真实转让价为76万元的说法成立，原审法院予以采信。现钱伟民作为房屋出卖方，负有向买受方即本案蔡鹤鸣按约转移所有权的义务。根据上述合同约定，双方应于2014年6月21日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。现蔡鹤鸣已按约付清全部房款，并已取得由闵行区房地产登记机构出具的领取房地产权证的收件收据。因此，蔡鹤鸣要求确认涉案房屋权利归其所有之诉请，于法有据，原审法院当予支持；但由于蔡鹤鸣在按时前往某区房地产登记机构领取产权证时，钱伟民之涉案房屋因钱伟民尚欠案外人债务之原因，而被浦东新区人民法院予以司法查封，导致蔡鹤鸣无法按时领取小产证。虽然该房屋目前仍处于司法查封状态，但根据物权优于债权的原则，且在蔡鹤鸣坚持要求钱伟民协助办理产权过户的情况下，不能免除钱伟民继续履行协助蔡鹤鸣办理房屋小产证的义务。因此，蔡鹤鸣要求钱伟民协助办理房屋产权过户之诉请，符合双方的合同约定，原审法院亦予支持。
原审法院审理后于二○一四年六月二十六日作出判决：一、确认位于上海市某区某镇某路某弄15号601室房屋的权利归蔡鹤鸣所有；二、钱伟民于判决生效之日起十日内协助蔡鹤鸣将上述房屋的产权过户登记至蔡鹤鸣名下。期间发生的相关费用由蔡鹤鸣负担。案件受理费11，400.00元，减半收取计5，700元，财产保全费4，320元，两项合计10，020元，由钱伟民负担。
原审判决后，钱伟民不服，向本院提起上诉称：1、涉案房屋由上诉人居住至今，被上诉人根本未对涉案房屋进行装修，也未入住，原审认定事实错误。2、上诉人系被哄骗去办理委托公证手续，对于相应的法律后果上诉人根本不知道，所以公证委托是无效的。3、根据相关规定，司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人蔡鹤鸣辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，二审审理中，被上诉人就涉案房屋执行事宜向浦东新区人民法院提出书面异议，浦东新区人民法院经审查后于2014年11月4日作出（2014）浦执异字第6×号执行裁定书，裁定中止对某区某镇某路某弄15号601室房屋的执行。嗣后，浦东新区人民法院依法解除了对上述房屋的查封。
再查明，涉案房屋曾于2014年9月24日被闵行区人民法院依法查封，后闵行区人民法院亦解除了该查封。
本院认为，被上诉人与上诉人的委托代理人就涉案房屋签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对上诉人具有法律约束力。上诉人虽主张其因受骗而办理出售涉案房屋的委托公证，但其未能提供相应的证据予以证明，本院不予采信。根据本案查明的事实，被上诉人已经按照双方约定履行了支付房款的义务，故其要求上诉人依约办理涉案房屋的产权变更登记手续，于法有据。应当指出的是，原审法院在涉案房屋已被另案查封的情况下，径直判决上诉人协助被上诉人办理房屋产权过户手续，存在不当。但是，鉴于二审审理期间，涉案房屋因另案所涉查封已被依法解除，涉案房屋产权变更登记至被上诉人名下的客观障碍已不存在，故本院对原审法院所作判决予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11，400元，由上诉人钱伟民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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