河南省周口市川汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民再字第00003号
申请再审人（原审被告）黄志刚，男。
委托代理人何俐，系河南鲲之鹏律师事务所律师。
被申请人（原审原告）赵兰，女。
委托代理人巴凤看，系周口市法律援助中心法律工作者。
被申请人（原审被告）黄国顺，男。
申请再审人黄志刚因与被申请人赵兰、被申请人黄国顺房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）川民初字第02003号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月16日作出（2015）川民申字第03号民事裁定，裁定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人黄志刚及其委托代理人何俐、被申请人赵兰及其委托代理人巴凤看、被申请人黄国顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审中，2014年8月8日原审原告赵兰起诉至本院称，原告与被告黄国顺系夫妻关系，共有三个女儿均已出嫁。我们夫妻在小女儿家暂住期间，把唯一的房屋借给了被告黄志刚使用。后黄国顺未经我同意私自把宅基地连同房屋一并卖给了黄志刚。两被告的行为侵犯了原告的权利，请求法院确认两被告买卖宅基地和房屋的行为无效。
原审被告黄国顺辩称，原告所诉属实。当时有一亲戚急着找我借钱，我一时冲动就把房屋和宅基地卖了，我同意原告的诉讼请求。
原审被告黄志刚辩称，1、我与赵兰、黄国顺夫妻是同村村民，我购买他们的房屋及宅基地是经过他们共同同意的。2009年8月通过双方协商他们夫妻愿以40000元的价格将其所有的宅基地和四间房屋、二间偏房卖给我，我当时先交付他们现金20000元，他们交付了房屋。2010年1月10日我又交付给黄国顺20000元房款，双方签订了房屋买卖协议，黄国顺将有关宅基地审批和建房手续交给了我，双方在买卖房屋、签订协议过程中有证人黄大争和黄维礼在场。赵兰称其不知道买卖房屋一事不符合客观事实。2、现行法律法规对农村房屋买卖没有禁止性规定，黄志刚与赵兰夫妻之间的房屋买卖合同应为合法有效。
原审查明，原告赵兰和被告黄志刚对买卖宅基地和房屋的既成事实没有争议。宅基地户主没有办理变更登记，房屋没有所有权证。黄志刚另有一处住宅，与原告夫妇居住在同一村民组。双方争议的焦点是买卖农村宅基地和房屋的合同是否具有法律效力。原告夫妇认为被告黄国顺与黄志刚之间的买卖关系应为无效，理由有二，一是买卖宅基地和房屋时未征得原告赵兰同意，二是买卖农村宅基地和房屋违反法律规定。被告黄志刚认为与被告黄国顺之间的买卖合同系双方自愿签订，原告赵兰称不知道买卖房屋不符合常理，房屋买卖不违反法律，应为合法有效。
本院原审认为，两被告之间签订宅基地和房屋买卖合同并已交付使用数年，该房屋是原告赵兰夫妇的唯一住宅，作为同村村民，原告赵兰称不知道被告黄志刚买卖宅基地和房屋一事，不符合民众日常生活中的通俗习惯和规则，该诉讼理由不能成立。判定本案宅基地和房屋买卖合同是否有效，关键是看农村居民在农村集体所有的宅基地上建造的房屋是否被法律、法规所禁止买卖。
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，第七十三条“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得”等。国务院及其土地资源管理部门也发布了一系列行政法规、规章。有关地方政府为贯彻实施法律法规，制定了相关规章：《河南省实施土地管理法办法》第五十四条“具备下列条件的可以申请宅基地：㈠农村村民户无宅基地的；㈡农村村民，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的…”，第五十五条“符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡（镇）人民政府或街道办事处审核后，报县（市、区）人民政府批准”，《河南省农村宅基地管理办法》第四条“农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让”，《周口市农村宅基地管理暂行办法》第十条“符合建房条件的农村村民，经本村村民委员会同意，可以购买本集体经济组织内他人合法建造的多余的房屋。买卖双方应当在合同生效后三十天内向县（市）人民政府国土资源管理部门办理土地使用权变更手续”等。
以上法律法规和地方政府规章表明：农村居民的宅基地是由农村集体经济组织无偿分配的，对农民的生存、生活明显具有基本保障作用和福利性质，且一户仅限拥有一处宅基地。在农村集体所有土地上建造的房屋通常称为“小产权房”，农民在宅基地上的自建住房也属于“小产权房”。法律、法规禁止买卖“小产权房”不仅是保护农民切身利益免受侵犯，也是防止农村居民通过买卖“小产权房”从中牟利、规避“一户只能拥有一处宅基地”的法律规定和侵犯农村集体组织的经济利益。中央文件明确要求，试行农房流转交易须慎重稳妥、统一安排，各地不得自行其是、抢跑越线。目前国家和地方政府尚未有农房流转实施规则，因此，本案原告之夫黄国顺与被告黄志刚买卖“小产权房”，违反了“一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，且有从中牟利之嫌，侵犯了农村集体组织的经济利益，该买卖宅基地和房屋的协议应为无效，据无效协议取得的财产应予返还。若因协议无效给一方或双方造成有财产损失，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
被告黄国顺与被告黄志刚签订的买卖宅基地和房屋的协议无效。
案件受理费100元，由被告黄国顺、黄志刚各负担50元。
再审中，申请再审人黄志刚申请再审称，原审判决曲解法律，适用法律错误。宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法享有处分转让的权利。现行法律并没有禁止农村房屋买卖、转让。《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿，立有契约，交付了房款，并实际管理和使用房屋，应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。原审中已认定了双方之间基于真实自愿原则签订房屋买卖合同，而房屋也已交付使用数年，双方之间的房屋买卖合同应为有效合同。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法驳回赵兰的诉讼请求。
被申请人赵兰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，黄志刚的再审理由不能成立，依法不应支持。
被申请人黄国顺辩称，对原审判决认定的事实和判决结果没有意见。
在再审诉讼中，黄志刚向本院提交的证据有：黄志刚的户口本复印件，用以证明黄志刚与赵兰、黄国顺夫妻是同村村民，根据有关法律规定，黄国顺与黄志刚签订的房屋买卖合同并不违反法律的规定。
赵兰向本院提交的证据有：两份判决书，用以证明黄志刚在本案原审判决之后，对原审判决认定房屋买卖协议无效及责任承担均无异议。黄志刚是因为法院没有支持其反诉请求，又提出申诉的。
赵兰对黄志刚提交证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，根据法律规定，即便是同村村民之间的房屋买卖，也不能突破村民买卖宅基地的强制性规定。
黄国顺对黄志刚提交的证据无异议。
黄志刚对赵兰提交证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，黄志刚至今没有认可这两份判决，且对（2015）周民终字第934号民事判决已向周口市中级人民法院提出再审申请。
黄国顺对赵兰提交的证据无异议。
经庭审质证，结合庭审调查，黄志刚、赵兰提交的证据，客观真实，形式合法，与本案事实有关联，可以作为本案认定事实的依据。
本院再审查明，本院再审查明的案件事实除与原审查明的案件事实一致外。另查明，赵兰于2015年1月12日以返还原物为由起诉黄志刚，我院以（2015）川民初字第00306号民事判决，判决黄志刚返还赵兰房屋及宅基地审批表、建房用地规划许可证、建筑许可证；返还前自行拆除自己增设的临时附加物，逾期视为放弃，同时赵兰退还黄志刚购房款40000元。后黄志刚不服该判决上诉至周口市中级人民法院，周口市中级人民法院于2015年5月25日作出（2015）周民终字第934号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
本院再审认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该规定表明法律并未禁止同村组村民之间出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，村民丧失了再申请宅基地的权利。本案中，原审原告赵兰与原审被告黄志刚均是周口市川东工业基地郑洼行政村村民，双方均享有郑洼行政村村民的集体福利。黄国顺与黄志刚签订买卖房屋协议后，黄志刚向黄国顺付清了购房款40000元，黄国顺为其出具了收到条，以及将自己的宅基地审批表、乡村建设用地许可证交付给了黄志刚，黄志刚取得房屋后一直居住至今。黄国顺与黄志刚签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，合同并没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，有效合同应受法律保护。原审和再审中，赵兰称房屋是借给黄志刚居住使用，其丈夫黄国顺未经其同意私自把宅基地连同房屋一并卖给了黄志刚，两人的行为侵犯了赵兰的权利，该买卖行为应为无效。本院认为，赵兰在庭审中承认每年均回家几次，其不可能不知道房屋买卖之事，其诉称也不符合民众日常生活中的通俗习惯和常理，此诉称理由不能成立。赵兰的诉请有违社会公序良俗和诚实信用原则，因此，赵兰请求确认黄国顺与黄志刚签订的买卖宅基地和房屋的协议无效，再审不予支持。原审判决认定的事实清楚，但适用法律错误，导致判决结果有误，再审应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销我院（2014）川民初字第02003号民事判决。
二、驳回被申请人（原审原告）赵兰的诉讼请求。
原审案件受理费100元，由原审原告赵兰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 王春华
审判员 彭 欣
审判员 董 瑞
二〇一五年十一月二十六日
书记员 刘晓梅