北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13872号
上诉人（原审被告）：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：张桐源，董事长。
委托诉讼代理人：刘闯，北京市合川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赖放东，女，1969年11月25日出生。
委托诉讼代理人：朱小梅，北京市瀚文律师事务所律师。
上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）因与被上诉人赖放东商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初52149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
正旭晶典公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回赖放东的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、赖放东要求正旭晶典公司支付涉案房屋所在楼房迟延办理初始登记违约金的诉讼请求不符合双方的合同约定，尚未具备合同约定的起诉条件，法院应当判决驳回赖放东的诉讼请求。双方在《北京市商品房预售合同》中约定，出卖人支付逾期办证违约金时间是“出卖人实际取得权属登记证明之日起30日内”，现正旭晶典公司尚未取得权属登记，故其应支付违约金的付款时间条件并未成立。二、赖放东诉请正旭晶典公司支付逾期办理房屋产权转移登记违约金的条件也没有成就。合同约定买受人主张逾期办理房屋产权登记的违约金付款时间为“买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内”，故只有买受人实际取得房屋所有权证之日30日后，出卖人不支付逾期违约金的情况下，买受人才有权起诉。三、法律并未赋予买房人可以主张开发商在办理规划、竣工中存在过错，进而承担迟延办理初始登记和房屋所有权登记的违约责任的权利。四、双方在合同中约定，只有正旭晶典公司存在过错的情况下，才承担违约责任。本案中，即使规划不能完成属于开发商的过错，开发商的过错也只存在于2010年之前，之后正旭晶典公司没有过错。关于正旭晶典公司增加4071平方米建筑的问题，在2010年已经通过罚款合法化。关于阳光玻璃房，正旭晶典公司在2010年将尚未卖出的阳光房已经拆除，剩余的阳光房被认定为违建，归属城管部门负责拆除。城管部门没有拆除，造成规划不能批准，责任不在正旭晶典公司。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的意见》中规定的可以追究开发商在办理初始登记和所有权登记中存在过错责任的前提是该房产的规划已经得到批准，并且已经竣工。六、赖放东无权要求正旭晶典公司立即办理所在房屋的产权转移登记手续。法律并未赋予购房者此种权利，且是否可以办理竣工验收、产权转移登记等，并非由开发商自己能够决定，还取决于政府部门的配合和批准。一审判决正旭晶典公司立即办理房产登记手续，有干预行政权力之嫌。赖放东曾委托第三方代办产权证，并未委托正旭晶典公司办理。一审法院判决正旭晶典公司在30日内办理房屋权属转移登记，不具有可执行性。
针对正旭晶典公司的上诉请求和理由，赖放东答辩称，同意一审判决，不同意正旭晶典公司的上诉请求和理由。正旭晶典公司逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记和涉案房屋转移登记，而按照行政机关的回复目前可以办理，正旭晶典公司应当按照合同约定履行办理登记的义务。同时，正旭晶典公司支付迟延办理登记的违约金是合同的约定，而且正旭晶典公司为牟取暴利，恶意违约，长达11年未履行合同义务。由于正旭晶典公司迟延办证，给赖放东造成了重大财产损失，一审法院判定正旭晶典公司承担违约责任正确。综上，请求二审法院维持一审判决。
赖放东向一审法院起诉请求：判决正旭晶典公司：1.立即办理正旭晶典花园竣工验收备案，初始登记并为赖放东办理正旭晶典××房屋所有权证；2.支付规划变更补偿金425552.7元；3.支付逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记的违约金879611.85元【按总房款4255527元的日万分之一（每日425.55元）自2010年11月17日计算至2016年7月15日共2067天】；4.支付逾期办理涉案房屋转移登记（房屋所有权证）的违约金338532.98元【按总房款4255527元的日万分之零点五（每日212.78元）自2012年3月7日计算至2016年7月15日共1591天】；5.承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年10月28日，赖放东作为买受人、正旭晶典公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：赖放东购买正旭晶典公司开发的北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积150.36平方米，购房款为4255527元。第四条约定：该商品房在建工程已设定抵押。第六条约定：付款方式为赖放东于签约之日首期支付购房款总价的40%，其余借款通过华夏银行借款支付。第七条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第八条约定：出卖人应当按照规划行政部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十一条约定：出卖人应在2009年11月17日前向买受人交付该商品房。涉案房屋交付时应符合下列条件，1.已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测技术报告书；3.满足第十二条出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、第二十四条约定的物业服务费用、供暖费、代理产权的其他费用（含代理费）、有线电视入网费等代收费用。买受人自行向相关单位交纳专项维修基金、契税。第二十一条约定：出卖人应在2010年11月17日前，取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。补充协议约定买受人于签约当日向出卖人支付购房款1450000元，于2009年11月4日向出卖人支付255527元，剩余60%的房款2550000元，以按揭贷款的方式支付。
赖放东实际向正旭晶典公司支付全部购房款。
赖放东与正旭晶典公司在合同中约定正旭晶典公司应在2009年11月17日前向赖放东交付该商品房，正旭晶典公司应在2010年11月17日前，取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。涉案商品房交付之日起720日为2011年11月7日。
一审法院经询，涉案房屋至今未取得预售合同第十一条第二项约定的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、房屋面积实测技术报告书以及《住宅工程质量分户验收表》。涉案房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记手续，涉案房屋也未能取得所有权证。
一审审理中，一审法院到北京市规划委员会调查取证，该单位工作人员答复：正旭晶典小区的事情已经十余年，是历史遗留问题，现在正旭晶典公司已经将拖欠国家的各项费用进行补缴，已经上缴国库，大产权在办理中，同时根据上级批示，对住户的问题特事特办，为住户办理房产证，我单位内部将开会讨论，最终出具文件。北京市规划委员会向一审法院出具会议纪要，写明：1.鉴于朝阳区××花园业主已入住十年，且相关情况已报委主要领导批示，本着“要事解决”的原则，同意按历史遗留问题处理，请不动产登记处梳理有关情况和程序，将具体问题拟文3月底报委领导。2.鉴于此项目矛盾的重点已向产权前登记方面转移，请和平里办公区信访处指定有关预案。
一审审理中，赖放东向法庭提供京建发［2010］1号《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》，写明：……三、开发项目的开发企业应在公告期满30日内到房屋所在区县房屋登记部门申请房屋初始登记、转移登记。逾期不申请登记，购房人可以单方申请房屋转移登记。已办了房屋初始登记的开发项目，购房人单方申请房屋转移登记的，开发企业初始登记或转移登记时提交的有关登记材料可以继续使用。四、未办理房屋初始登记的开发项目，建设工程竣工验收合格，属于商品房预（销）售许可证批准预（销）售的楼栋，可直接为购房人办理房屋转移登记手续；如有楼栋违反规划许可增建楼层或单元的，其符合规划许可部分可办理转移登记，违反规划许可增建的楼层或单元，在规划主管部门未处理前，不予办理房屋转移登记。未取得建设工程竣工验收合格证明的楼栋，可以每幢商品楼为单位，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托有资质的房屋安全鉴定机构出具安全鉴定证明或者委托有资质的工程质量检测机构出具建筑结构主体检测结果符合设计要求的证明，相关费用由房屋登记申请人承担。……以上证据一审法院予以确认。
一审审理中，赖放东向法庭提供北京市建设委员会北京市人事局出具的《关于表彰2004年度北京市建筑长城杯工程获奖工程、获奖单位的决定》，写明：2004年××花园获北京市建筑（结构）长城杯金质奖工程。且表示凡获得建筑（结构）长城杯的工程项目建筑主体结构均符合设计要求，从项目施工到结构完工均已经过专家评审检测确认。以上证据一审法院予以确认。
一审法院认为，赖放东与正旭晶典公司之间签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同的约定全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。本案中，赖放东未能依据合同约定取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，未能在合同约定的期限内为赖放东办理房产证，已构成违约，应承担违约责任。考虑到办理涉案房屋所在楼栋的权属证明与办理涉案房屋的产权证具有一定的因果关系，正旭晶典公司的二项违约行为给赖放东造成的损失存在一定的重复，故一审法院根据本案的实际情况，酌情确定赖放东主张的违约金。对赖放东要求正旭晶典公司为涉案房屋办理房产证的诉讼请求，根据关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知、关于表彰2004年度北京市建筑长城杯工程获奖工程、获奖单位的决定等证据，一审法院认为符合办理房屋所有权证的要求，故对赖放东的此项诉讼请求，一审法院予以支持。对于赖放东要求正旭晶典公司支付规划变更补偿金的诉讼请求，没有合同的约定和法律的依据，一审法院不予支持。
正旭晶典公司经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩及举证权利，一审法院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内为赖放东办理北京市朝阳区××号房屋的房屋所有权证，办理房屋所有权过程中产生的相关费用由赖放东承担。二、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向赖放东支付自2012年3月7日起至2016年7月15日的违约金338532.98元。三、驳回赖放东的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了相关证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赖放东提交北京市规划和国土资源管理委员会出具的《关于朝阳区正旭晶典花园小区（又名维多丽亚）有关办理房产登记情况的说明》，其内容为“朝阳区人民法院，依据北京市规划和国土资源管理委员会关于朝阳区××项目专题会会议纪要有关精神，有关部门正在积极推动相关工作。据了解，朝阳区××花园小区业主已就办理不动产登记向法院提出诉讼，现已具备凭法院判决办理相关不动产登记的条件。专此函告。”以此证明依照判决由正旭晶典公司为赖放东办理产权证具有可执行性。正旭晶典公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，其主张，在开发商没有办理竣工验收的情况下，从法律上而言不满足办理不动产登记的条件。对该份证据的证明效力本院将综合评断。
本院经审理查明，一审法院已查明的事实无误，本院对一审法院认定的证据的效力亦予以确认。上述事实有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为，正旭晶典公司与赖放东签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。
依据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本院二审争议焦点在于：一、赖放东要求正旭晶典公司为其办理产权转移登记的诉求应否支持。二、正旭晶典公司应否向赖放东支付逾期办理初始产权登记及产权转移登记的违约金，进而违约金标准如何确定。
对于焦点一，在买卖合同中，出卖方的主要合同义务除交付标的物外还包括转移标的物所有权，本案双方当事人合同中亦约定商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。现结合北京市住房和城乡建设委员会《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》等文件以及北京市规划和国土资源管理委员会出具的说明等，涉案房屋已经具备办理产权转移登记的条件，一审判决正旭晶典公司为赖放东办理房屋权属转移登记手续，并无不当，应予以维持。正旭晶典公司称赖放东曾委托第三方代办产权证，但此不能免除其作为出卖人与买受人共同办理权属转移登记的义务，故对其此项抗辩事由，本院不予采纳。
对于焦点二，依据查明的事实，涉案房屋此前未能办理产权初始登记及转移登记的原因在于，正旭晶典公司存在超规划建设行为导致不能按期办理规划批准及竣工备案。正旭晶典公司作为专业房地产开发企业，对超规划建设可能导致相关手续办理困难明知，但其为追求利益仍超规划建设，致不能依据双方合同约定取得涉案房屋所在楼栋的权属证明以及在合同约定期限内为赖放东办理产权证，已构成违约，且其对此存在过错，应依据合同约定承担违约责任。正旭晶典公司所提2010年之后其超规划建设的部分阳光房未被拆除系城管部门责任，其不存在过错等抗辩事由，均缺乏法律依据，本院不予采纳。正旭晶典公司主张违约金的支付条件尚未成就，但因正旭晶典公司原因导致涉案房屋长达十年时间未能办理权属登记，如坚持要求赖放东在合同约定条件成就即在房产的初始登记及转移登记办理后再另行主张权利，势必造成其正当权利难以得到保护，鉴于此，对正旭晶典公司的该上述意见，本院亦不予采纳。
现赖放东要求正旭晶典公司支付逾期办理涉案房屋产权初始登记及转移登记的违约金，一审结合双方关于违约金计算标准的约定，并综合上述两种违约期间存在重复以及正旭晶典公司违约对赖放东所造成的影响等因素，确定正旭晶典公司按照日万分之零点五标准支付违约金，并无不当，本院予以维持。
综上所述，正旭晶典公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6377元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽新
审 判 员 金园园
审 判 员 程 磊
二〇一七年十二月二十九日
法官助理 武 菁
书 记 员 蔡佳琦