江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终3089号
上诉人(原审被告)：赣州浩博置业有限公司，住所地：江西省赣州市大余县南安镇伯坚大道原矿山机械厂。
法定代表人：吴晓玲，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张长征，江西海春律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王启晨，男，1989年10月12日出生，汉族，住大余县。
被上诉人（原审原告）李倩，女，1990年4月4日生，汉族，住大余县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘禄坤，大余县弘大法律服务所法律工作者。
上诉人赣州浩博置业有限公司(以下简称浩博公司)因与被上诉人王启晨、李倩商品房销售合同纠纷一案，不服江西省大余县人民法院（2018）赣0723民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浩博公司上诉请求：1、撤销江西省大余县人民法院（2018）赣0723民初405号民事判决，并改判上诉人不构成合同违约，无需承担违约责任。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第七条明确约定，买受人（被上诉人）支付首付款后，剩余房款最迟在办理按揭贷款时付清。被上诉人在2016年5月26日取得了抵押贷款，但至今尚欠购房款50520元（购房发票中注明为50000元，是上诉人工作失误，被上诉人实际欠款为50520元）。合同第十一条约定，出卖方交付时间为2016年8月30日前，很明显，合同约定买受人支付房款在前，出卖人交付房屋在后，有先后履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在被上诉人欠付房款50520元的前提下，上诉人有权拒绝交房，并且不构成违约。一审法院认为《赣州市商品房买卖合同》中双方的违约责任为相互独立的条款，违背了一般普通人对合同订立目的的理解，该商品房买卖合同为双务合同，合同双方当事人互相承担义务和享有权利，并且在履行上存在关联性，上诉人在被上诉人未付清房款时，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，主张后履行抗辩权，上诉人行使后履行抗辩权致使合同迟延履行的，迟延履行的责任应当由被上诉人承担，上诉人不构成违约。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定：“买卖合同当事人一方以对方违约为由，主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”一审法院在上诉人以不构成违约进行免责抗辩时，未进行相关释明，存在程序违法。
王启晨、李倩辩称，上诉人称，原审对《赣州市商品房买卖合同》中双方的违约责任认定为相互独立的条款，属于认定事实不清，导致适用法律错误。这是对事实的严重歪曲。关于被上诉人的购房款480520元的支付方式，合同明确规定，首付款150520元在2015年12月7日前付清，剩余330000元申请贷款支付。也就是说，330000元没有明确具体的付款时间，被上诉人在签订合同前支付了10000元购房定金后，发现自己的购房单价比同期别人的购房单价明显更高，为此，上诉人同意50000元在办理好房产证后，由被上诉人再行支付。双方确定后，才于2015年12月10日签订购房合同。在2016年6月7日，上诉人就开具了被上诉人全部付清房款480520元的发票，同意被上诉人欠款50000元在办理好房产证后支付。上诉人于2017年12月11日在该发票上注明“欠房款人民币五万元整未付清”字样，也即该50000元由原来的购房合同关系，转变成了双方之间的借款关系。《赣州市商品房买卖合同》第十一条的规定与另外被上诉人所欠借款50000元并不是该购房合同中的互负债务，况且合同第八条已规定了逾期付款责任。被上诉人应承担逾期交房的违约责任。2、上诉人称一审程序存在违法没有依据。合同约定的违约金并不高，而且该合同是上诉人提供的格式合同，显然上诉人是想以此推卸违约责任。
王启晨、李倩向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿违反合同承担违约责任的违约金90409元（430520元×万分之五×30×14）。2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年12月10日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》一份，主要约定“原告向被告购买位于大余县××大道安府明珠（东胜豪庭）x栋x单元x室的商品房一套，总价为480520元，原告应在2015年12月7日前支付首期房价款150520元，剩余330000元申请贷款支付；被告应当在2016年8月30日前向原告交付该商品房；若逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金”；商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》……。”2016年，被告向原告出具480520元的增值税发票一张，该发票还载明“欠房款人民币伍万元整未付清。2017.12.11”。2017年6月3日，原告在上述商品房内开始装修，现已入住。2017年9月，被告的工作人员电话通知原告交房。2017年10月10日，被告建造的东胜豪庭工程经相关部门验收合格。
一审法院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定履行。被告未依约交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。根据双方约定，被告应于2016年8月30日前交付房屋，逾期则需向李倩、王启晨支付按全部房价款计算每日万分之五的违约金。关于违约天数，被告虽于2017年9月8日电话通知原告交房，但经调查及物业工作人员反映，原告于2017年6月3日开始装修，已实际占有并使用该房屋，现原告已经入住，原告在诉状中所称“原告无法近期入住”的事实不存在，故一审法院认定逾期期间为2016年8月31日至2017年6月2日，共计逾期276天，故被告应向原告支付违约金59411.8元（计算方式：276天×430520元×0.0005），对超出59411.8元的部分，一审法院不予支持。被告辩称原告未交清房款是先违约行为，故被告不存在违约，一审法院认为，《赣州市商品房买卖合同》对原、被告的义务和违约责任分别进行了约定，原、被告的违约责任系相互独立的条款，故一审法院对被告该辩称意见不予采纳，被告在本案未提起反诉，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告赣州浩博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李倩、王启晨支付违约金59411.8元。二、驳回原告李倩、王启晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2060元，由原告李倩、王启晨负担706元，被告赣州浩博置业有限公司负担1354元。
本院二审期间，双方均未向法庭提交新证据。
二审经审理查明，被上诉人李倩、王启晨欠付的购房款数额为50520元，并非购房发票中载明的50000元。
二审认定的其他事实与一审认定的一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，案涉《商品房买卖合同》第七条、第十一条分别约定了首付款的支付时间和房屋交付的时间，且第七条并未明确约定按揭贷款应何时付清。双方的合同也未约定在交房之前，被上诉人必须付清所有购房款。故双方合同第七条、第十一条的约定并不是《中华人民共和国合同法》第六十七条中“当事人互负债务，有先后履行顺序”的情形，仅是约定了各自债务应履行的时间，且合同也分别明确约定了逾期付款和逾期交房的违约责任，上诉人以此为抗辩逾期交房违约责任的上诉理由不成立。但从双方当事人的陈述及上诉人向被上诉人出具的购房增值税发票备注的内容来看，被上诉人确有未付清的购房款，数额为50520元。对于该笔未付清的购房款，如果上诉人认为被上诉人存在逾期付款的行为，可以按照合同追究被上诉人违约责任，但上诉人一审并未提起反诉，故一审法院对该部分并未审理，并告知当事人可以另行主张，该处理正确，本院予以维持。
关于一审程序问题。经审查，上诉人一审向法庭提交了大余县人民法院（2017）赣0723民初1110号民事判决书，证明本案双方约定的违约金过高。也即上诉人已经向一审法院提出过违约金过高的意见，不存在一审法院再主动向上诉人释明的问题。本案中，双方约定的逾期交房的违约金按照每日万分之五计算，该约定并未违反法律的强制性规定，且上诉人也并未提交证据证明被上诉人的实际损失数额明显低于双方约定的违约金数额，故一审法院按照双方合同约定的违约金计算方式计算违约金并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1286元，由上诉人赣州浩博置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王阿婷
审判员 郑小兵
审判员 赖国东
二〇一八年八月六日
书记员 廖勤勤