四川省盐边县人民法院民 事 判 决 书（2018）川0422民初604号原告：盐边县欣发物业管理有限责任公司，住所地：盐边县桐子林镇红星小区42栋3单元201号。统一社会信用代码：91510422597536376T。法定代表人：杨明发，该公司董事长。被告：童应富，男，1956年12月23日出生，彝族，住四川省盐边县。被告：王清芝，女，1956年1月22日出生，汉族，住四川省盐边县。委托诉讼代理人：童应富（王清芝配偶），男，1956年12月23日出生，彝族，住四川省盐边县。原告盐边县欣发物业管理有限责任公司（简称欣发物业公司）诉被告童应富、王清芝物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法适用简易程序于2018年5月15日公开开庭进行了审理，原告欣发物业公司的法定代表人杨明发、被告童应富、被告王清芝的委托诉讼代理人童应富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欣发物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令二被告支付原告2017年10月至2018年3月的物业服务费1,770.50元；2.判令二被告支付原告违约金1770.50×3%=53.11元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月，原告欣发物业公司与被告所在的盐边县鑫盛广场小区业主委员会签订了《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》，双方约定合同履行期限自2015年4月1日至2018年3月30日，物业服务费收费标准为1元/平方米．月（其中三单元0.8元/平方米．月），并约定业主于每个缴费周期起始日起15日内按半年交纳。原告欣发物业公司是经过参与盐边县鑫盛广场小区业主委员会公开比选而由该业主委员会最终选定的。原告曾于2015年、2016年起诉二被告要求其给付2015年、2016年的物业服务费，盐边县人民法院作出了（2015）盐边民初字第1953号民事判决及（2016）川0422民初1336号民事判决，二被告未履行，原告已申请强制执行（已执行）。原告又于2017年10月向盐边县人民法院起诉，要求被告支付2016年10月至2017年9月的物业服务费，盐边县人民法院作出（2017）川0422民初1303号民事判决后，被告不服该判决，向攀枝花市中级人民法院提起上诉，攀枝花市中级人民法院作出了（2018）川04民终115号民事判决，二被告仍未履行该判决，现正在申请强制执行。现经原告向二被告多次催交2017年10月至2018年3月的物业服务费1，770.50元，二被告仍然不予给付。为此，原告再次提起诉讼。原告为支持其诉讼主张的成立，向本院提交了如下证据：1．《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》、《业主管理规约》、《关于鑫盛广场小区物业服务公开比选的公告》、《比选结果公告》、《鑫盛广场小区物业服务内容公告》、《正式确定物业服务公司公告》各一份。证明：欣发物业公司与盐边县鑫盛广场小区业主委员会签订了物业服务合同，合同履行期限为2015年4月1日至2018年3月30日，物业服务费收费标准为1元/平方米.月（其中三单元0.8元/平方米．月），并约定业主于每个缴费周期起始日起15日内按半年交纳。同时，比选结果和服务内容等已经进行过公告；2．2018年4月17日欣发物业公司发出的《物业费催缴通知》及公示《物业费催缴通知》的照片。证明：欣发物业公司已经进行过物业费催交通知，要求二被告交纳2017年10月至2018年3月的物业服务费的事实；3．盐边县人民法院（2017）川0422民初1303号《民事判决书》、攀枝花市中级人民法院（2018）川04民终115号《民事判决书》。证明：生效判决已经确认业主应当交纳物业服务费。被告童应富、王清芝承认未向原告交纳2017年10月至2018年3月的物业服务费。但辩称：1.根据相关法律法规的规定，选聘和解聘物业服务企业是业主大会决定事项，而被告所在的盐边县鑫盛广场小区业主大会没有选聘原告，《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》是原告与盐边县鑫盛广场小区业主委员会恶意串通签订的协议，该协议的签订违反法定程序，原、被告双方没有建立合同关系；2.盐边县鑫盛广场小区由两家物业服务企业管理，违反了《四川省物业管理条例》第四十四条”一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业管理服务”的规定，《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》违反了法律法规的强制性规定，合同无效；3.《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》违背了业主委员会比选公告确定的服务范围、项目、标准，未将小区公共安全、交通、消防等事项纳入服务范围，虽然物业服务合同约定了1元的收费标准，但原告只完成了16%的服务项目；4.《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》已被业主大会于2018年4月15日决定撤销，原告主张的物业服务费自始就不成立；5.基于原告进行了部分物业服务的实际，被告同意按照0.16元/平方米.月的标准，向原告交纳物业服务费。为支持其抗辩主张的成立，被告童应富、王清芝向本院提交了如下证据：1．《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》、《关于鑫盛广场小区物业服务公开比选的公告》各一份。证明：物业服务合同和比选公告是矛盾的，该物业服务合同没有按照比选公告公示的内容来签订，违反服务范围、标准、项目，是欺诈合同，欺骗业主，并且物业服务合同的内容也未向业主公示。2．《经鑫盛广场小区业主大会二分之一以上业主签名决定撤销业主委员会2015年4月9日与欣发物业管理公司签订的违法无效的和2018年4月11日续签的该》材料一份及公示照片3张。证明：经鑫盛小区业主大会采取书面征求意见的方式，于2018年4月15日形成了撤销原告与鑫盛广场小区业主委员会2015年4月9日和2018年4月11日签订的物业服务合同的决定，并将决定在小区内予以了公示。3．《业主大会采取书面征求意见方式决定以下事项》一份。证明：业主大会是合法组织，经过法定程序和方式，作出了符合法定条件的撤销和清算决定。4.盐边县住房和城乡规划建设管理局《关于鑫盛广场小区童应富等部分业主请求主管部门与业主一家一户核对住房专项维修基金使用情况的答复意见书》一份，公示照片1张。证明：业主大会的决定合法正确，得到了房地产行政主管部门的充分肯定。5.盐边县欣发物业管理有限责任公司《关于催缴物业费的通知》照片一页。证明：欺骗、欺诈业主的违法无效合同已续签，业主、业主大会并不知情，违反法定程序。通过庭审质证，被告童应富、王清芝对原告提交的证据发表了如下质证意见：《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》是伪造的合同，签订的程序、内容都不合法，签订后也未向业主公示，《比选结果公告》、《鑫盛广场小区物业服务内容公告》、《正式确定物业服务公司公告》均系伪造；对2018年4月17日的《物业费催缴通知》及照片，被告并不知晓；对盐边县人民法院（2017）川0422民初1303号《民事判决书》、攀枝花市中级人民法院（2018）川04民终115号《民事判决书》的真实性无异议。原告欣发物业公司对被告提交的证据发表了如下质证意见：对《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》和《关于鑫盛广场小区物业服务公开比选的公告》的真实性、合法性无异议，并且刚好证明了原告的主张；《业主大会采取书面征求意见方式决定以下事项》和鑫盛广场小区业主大会二分之一以上业主撤销物业服务合同的签名是虚假的，并没有通过召开业主大会作出决定，是被告的个人行为；对盐边县住房和城乡规划建设管理局《关于鑫盛广场小区童应富等部分业主请求主管部门与业主一家一户核对住房专项维修基金使用情况的答复意见书》的真实性、合法性无异议，但与本案无关联，该答复是仅对住房专项维修基金的答复，并非是对业主大会决定的支持，答复对象也只是童应富本人；对盐边县欣发物业管理有限责任公司《关于催缴物业费》的通知照片的真实性、合法性无异议，但与本案无关联。原告提供的盐边县人民法院（2017）川0422民初1303号《民事判决书》、攀枝花市中级人民法院（2018）川04民终115号《民事判决书》，系人民法院生效判决，且二被告对证据的真实性无异议，本院依法予以采信。对原告与二被告提供的同一证据《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》，生效的（2017）川0422民初1303号《民事判决书》和（2018）川04民终115号《民事判决书》，均对原告与盐边县鑫盛广场小区业主委员会签订该合同的事实及合同的效力予以了确认，本院依法予以采信。对原告与二被告提供的同一证据《关于鑫盛广场小区物业服务公开比选的公告》，虽然二被告认为物业服务合同没有按照比选公告公示的内容来签订，但是原告和二被告对证据本身的真实性没有异议，本院依法予以采信。对原告提供的《业主管理规约》、《关于鑫盛广场小区物业服务公开比选的公告》、《鑫盛广场小区物业服务内容公告》、《正式确定物业服务公司公告》，尽管二被告认为系原告伪造的证据，但未提供证据予以证明，而生效的攀枝花市中级人民法院（2018）川04民终115号民事判决对”欣发物业公司是盐边县鑫盛广场小区业主委员会选聘的物业服务企业，已经过公示程序”的事实予以了确认，本院依法予以采信。原告提供的照片显示《物业费催缴通知》被张贴在了小区出入大门上，照片内容能够证明原告将2018年4月17日发出的《物业费催缴通知》进行了公示的事实，对原告提供的《物业费催缴通知》及公示照片，本院予以采信。二被告提供的《经鑫盛广场小区业主大会二分之一以上业主签名决定撤销业主委员会2015年4月9日与欣发物业管理公司签订的违法无效的和2018年4月11日续签的该》、《业主大会采取书面征求意见方式决定以下事项》，被告欲证明的是经过业主大会决定，于2018年4月15日撤销了原告与盐边县鑫盛广场小区业主委员会于2015年4月9日和2018年4月11日签订的两份《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》。合同的撤销是针对签订后即将履行或正在履行的合同，合同期限届满，当事人的撤销权消灭。原告与盐边县鑫盛广场小区业主委员会于2015年4月9日签订的《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》已于2018年3月30日届满，鑫盛广场小区业主大会于2018年4月15日作出的撤销合同决定，因撤销权消灭而不具有法律效力。而原告与盐边县鑫盛广场小区业主委员会2018年4月11日续签的《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》与本案不具有关联性。因此，对二被告提供的《经鑫盛广场小区业主大会二分之一以上业主签名决定撤销业主委员会2015年4月9日与欣发物业管理公司签订的违法无效的和2018年4月11日续签的该》及《业主大会采取书面征求意见方式决定以下事项》，本院不予采信。二被告提供的《关于鑫盛广场小区童应富等部分业主请求主管部门与业主一家一户核对住房专项维修基金使用情况的答复意见书》，是盐边县住房和城乡规划建设管理局对童应富等部分业主的请求作出的解决途径答复，对本案不具有证明作用，本院不作为本案的证据使用。二被告提供的被告2018年4月11日发出的《关于催缴物业费的通知》照片，是原告与盐边县鑫盛广场小区业主委员会续签《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》后，原告通知业主缴纳2018年4—9月份物业服务费的公示、与本案不具关联性，本院依法不予采信。根据原、被告的陈述和采信的证据，本院依法确认以下法律事实：被告童应富、王清芝夫妇系盐边县鑫盛广场小区6单元201号、202号房屋（盐边县桐子林镇红星小区42幢6单元201号、202号）所有权人，两套房屋建筑面积合计295.07平方米。2015年3月17日、3月22日、3月31日，盐边县鑫盛广场小区业主委员会分别发出《关于鑫盛广场小区物业服务公开比选的公告》、《公告》、《鑫盛广场小区物业服务内容公告》，将鑫盛广场小区公开对外比选物业服务企业、参加比选的公司、物业服务内容等事项进行公告。2015年4月9日，盐边县欣发物业管理有限责任公司与原告签订《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》，主要约定：原告为盐边县鑫盛广场商业及住宅提供物业服务，合同履行期限自2015年4月1日至2018年3月30日，物业服务费收费标准按房屋所有权证建筑面积住宅1元/平方米·月（其中三单元按0.8元/平方米·月），物业服务费从合同生效之日起按半年交纳，业主于每个交费周期起始日15日内交纳，逾期未交纳的，原告催告业主在合理期限内交纳，仍未交纳的承担违约责任并按管理规约执行。2015年4月10日，盐边县鑫盛广场小区业主委员会将比选确定原告为小区物业服务企业向全体业主发出《公告》。合同签订后，原告为盐边县鑫盛广场小区提供了物业管理服务，被告未交纳2017年10月至2018年3月的物业费，原告经张贴公告催要，被告至今未交纳。另查明：原告2015年8月24日向本院提起诉讼，要求二被告交纳2015年4月至2015年9月的物业服务费，本院作出（2015）盐边民初字第1953号民事判决，认定盐边县鑫盛广场小区业主委员会与原告签订的《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》合法有效，判决被告向原告支付物业服务费1，770.3元；2016年10月8日，原告又向本院提起诉讼，要求二被告交纳2015年10月至2016年9月的物业服务费，本院作出（2016）川0422民初1336号民事判决，并与前案作出相同的认定，判决被告支付相应物业服务费及违约金；2017年10月16日，原告再次向本院提起诉讼，要求二被告交纳2016年10月至2017年9月的物业服务费，本院作出（2017）川0422民初1303号民事判决，并与前两案作出相同的认定，判决被告支付相应的物业服务费与违约金，二被告不服该判决，向四川省攀枝花市中级人民法院提起上诉，攀枝花市中级人民法院审理后，作出（2018）川04民终115号民事判决，判决驳回二被告的上诉，维持原判。本院认为，本案争议的焦点为：1.原告与二被告是否建立了物业服务合同关系；2.《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》的效力；3.二被告2017年10月至2018年3月应缴纳的物业服务费金额的确定；4.二被告是否应当承担违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，盐边县鑫盛广场小区6单元201号、202号房屋属被告童应富、王清芝夫妻共有，被告童应富、王清芝系盐边县鑫盛广场小区业主，盐边县鑫盛广场小区业主委员会2015年4月10日与原告签订的《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》，对被告童应富、王清芝具有约束力，应当依法认定原告与被告童应富、王清芝建立了物业服务合同关系。原告与被告童应富、王清芝之间的物业服务纠纷，已经过了多次诉讼，本院及四川省攀枝花市中级人民法院生效的（2015）盐边民初字第1953号民事判决、（2016）川0422民初1336号民事判决、（2017）川0422民初1303号民事判决、（2018）川04民终115号民事判决均认定盐边县鑫盛广场小区业主委员会2015年4月10日与原告签订的《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》合法有效。四川省攀枝花市中级人民法院（2018）川04民终115号民事判决已作出了：”虽然《物业管理条例》第三十四条规定‘一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理’，双方当事人均认可盐边县鑫盛广场小区存在两个物业服务企业，但《物业管理条例》第三十四条并非是效力性规定，故并不因该小区存在两个服务企业就必然导致《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》无效”的认定，对被告童应富、王清芝认为《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》无效的抗辩理由，本院依法不予支持。因《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告按合同约定为盐边县鑫盛广场小区履行了物业服务义务，被告童应富、王清芝作为该小区的业主，应当按照合同约定标准向原告支付物业服务费。被告童应富、王清芝房屋建筑面积合计295.07平方米，合同约定的物业服务费收费标准按房屋所有权证建筑面积住宅1元/平方米·月计算，被告童应富、王清芝2017年10月至2018年3月欠交的物业服务费为1770.42元（295.07平方米×1元/平方米.月×6个月）。对原告诉讼主张的物业服务费，本院依法支持1，770.42元。依据《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》第十五条第（二）项：”业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方（原告）书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金。业主有正当理由的除外”的约定，原告通过公告催告被告童应富、王清芝限期交纳物业服务费后，二被告至今未向原告交纳欠交的物业服务费，被告童应富、王清芝应当依约承担支付违约金的责任。对原告要求被告童应富、王清芝支付违约金53.11元（1770.42元×3%）的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告童应富、王清芝于本判决生效之日起十五日内，向原告盐边县欣发物业管理有限责任公司支付2017年10月至2018年3月的物业服务费1，770.42元、违约金53.11元，合计1，823.53元。二、驳回原告盐边县欣发物业管理有限责任公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告童应富、王清芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  田龙云二〇一八年六月七日书记员  张嘉雯