湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴商初字第179号
原告：湖州吴兴德丰小额贷款股份有限公司。
法定代表人：沈黎兴。
委托代理人：邓土成。
被告：湖州汇泰置业有限公司。
法定代表人：吕纯云。
委托代理人：郑小平。
被告：吕纯云。
委托代理人：郑小平。
原告湖州吴兴德丰小额贷款股份有限公司与被告湖州汇泰置业有限公司、吕纯云小额借款合同纠纷一案，原告于2015年1月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员施伟独任审判。于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告湖州吴兴德丰小额贷款股份有限公司的委托代理人邓土成、被告湖州汇泰置业有限公司、吕纯云的共同委托代理人郑小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖州吴兴德丰小额贷款股份有限公司起诉称：2014年06月9日，被告湖州汇泰置业有限公司因公司经营需要以自有的资产作抵押以及经被告吕纯云的保证向原告借款534万元，但借款到期后，被告湖州汇泰置业有限公司仅仅归还本金57万元，其余本金及利息拖欠不付，原告催讨无果，故诉请法院判令：1、被告湖州汇泰置业有限公司立即归还原告借款本金477万元、支付利息188743.36元（利息暂计算至2014年12月31日，此后的利息要求按月利率18.66‰追索至本金清偿之日止），合计本息4958743.36元；2、被告吕纯云对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对被告湖州汇泰置业有限公司所有的抵押房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费由两被告承担。
原告为支持其诉请，向本院提交并出示如下证据：
证据1、《最高额担保借款合同》9份，证明被告湖州汇泰置业有限公司以自有资产作抵押向原告借款534万，并约定借款利息为16‰，逾期利息在原利率基础上加收50%等事实；
证据2、《房屋产权证》、《土地使用权证》各9份，《房产他项权证》8份，证明原告方就被告抵押的坐落于湖州市星汇半岛的8套房产办理了抵押登记的事实；
证据3、《企业借款申请书》2份，《借款借据》3份，证明原告根据最高额担保借款合同的规定，于2014年6月16日、2014年6月20日、2014年7月3日出借给被告221万元、229万元、84万元的事实；
证据4、《公司股东会同意融资决议书》2份，证明被告湖州汇泰置业有限公司的借款行为系公司的意思表示；
证据5、《个人连带保证责任书》2份，证明被告吕纯云自愿为被告湖州汇泰置业有限公司的上述借款提供连带责任方式的保证；
证据6、《利息清单》1份，证明被告湖州汇泰置业有限公司欠原告的三笔借款的利息及逾期利息计算至2014年12月31日为188743.36元。
被告湖州汇泰置业有限公司、吕纯云在庭审中均辩称：原告所述属实，因资金周转困难，故未能归还。两被告均未向本院提交证据。
对原告提交的证据，经被告湖州汇泰置业有限公司、吕纯云质证均无异议，本院审核认为均具有合法性、真实性和关联性，能够证明本案借款事实，其证明效力当庭予以确认。
根据上述已经确认的证据结合原告的陈述，本案认定事实如下：
2014年6月9日，被告湖州汇泰置业有限公司因经营需要以自有房产作抵押向原告借款450万元，并与原告签订《最高额担保借款合同》七份，分别为：1、被告湖州汇泰置业有限公司在2014年6月9日至2017年6月8日期间，在最高额借款本金57万元的额度内向原告贷款，具体的借款金额、期限、用途、利率、还款方式等以借款借据为准，抵押房产为湖州星汇半岛2幢1301室（他项权证设立的债权数额为100万元）；2、被告湖州汇泰置业有限公司在2014年6月9日至2017年6月8日期间，在最高额借款本金57万元的额度内向原告贷款，具体的借款金额、期限、用途、利率、还款方式等以借款借据为准，抵押房产为湖州星汇半岛7幢503室（他项权证设立的债权数额为100万元）；3、被告湖州汇泰置业有限公司在2014年6月9日至2017年6月8日期间，在最高额借款本金86万元的额度内向原告贷款，具体的借款金额、期限、用途、利率、还款方式等以借款借据为准，抵押房产为湖州星汇半岛8幢1803室（他项权证设立的债权数额为150万元）；4、被告湖州汇泰置业有限公司在2014年6月9日至2017年6月8日期间，在最高额借款本金86万元的额度内向原告贷款，具体的借款金额、期限、用途、利率、还款方式等以借款借据为准，抵押房产为湖州星汇半岛7幢1803室（他项权证设立的债权数额为150万元）；5、被告湖州汇泰置业有限公司在2014年6月9日至2017年6月8日期间，在最高额借款本金57万元的额度内向原告贷款，具体的借款金额、期限、用途、利率、还款方式等以借款借据为准，抵押房产为湖州星汇半岛8幢1003室；6、被告湖州汇泰置业有限公司在2014年6月9日至2017年6月8日期间，在最高额借款本金57万元的额度内向原告贷款，具体的借款金额、期限、用途、利率、还款方式等以借款借据为准，抵押房产为湖州星汇半岛8幢603室（他项权证设立的债权数额为100万元）；7、被告湖州汇泰置业有限公司在2014年6月9日至2017年6月8日期间，在最高额借款本金50万元的额度内向原告贷款，具体的借款金额、期限、用途、利率、还款方式等以借款借据为准，抵押房产为湖州星汇半岛2幢1305室（他项权证设立的债权数额为85万元）。合同签订后，双方就抵押物办理了房产他项权证，同月16日和20日双方根据上述最高额担保借款合同签订借款借据各一份，约定：一份借据的借款金额为221万元，借款期限为2014年6月16日至2014年12月15日，借款利息为月利率16‰，还款方式为按月结息、到期还本；另一份借据的借款金额为229万元，借款期限为2014年6月20日至2014年12月15日，借款利息为月利率16‰，还款方式为按月结息、到期还本。原告于签订借据的当天将款项汇入被告湖州汇泰置业有限公司的帐户内。
2014年6月27日被告湖州汇泰置业有限公司又以同样的方式与原告签订最高额担保借款合同二份，分别为：1、被告湖州汇泰置业有限公司在2014年6月27日至2017年6月26日期间，在最高额借款本金45万元的额度内向原告贷款，具体的借款金额、期限、用途、利率、还款方式等以借款借据为准，抵押房产为湖州星汇半岛10幢806室（他项权证设立的债权数额为70万元）；2、被告湖州汇泰置业有限公司在2014年6月27日至2017年6月26日期间，在最高额借款本金39万元的额度内向原告贷款，具体的借款金额、期限、用途、利率、还款方式等以借款借据为准，抵押房产为湖州星汇半岛1幢1604室（他项权证设立的债权数额为60万元）。合同签订后，双方就抵押房产办理了他项权证，同年7月3日双方根据上述最高额担保借款合同签订借款借据一份，约定：借款金额为84万元，借款期限为2014年7月3日至2015年1月2日，借款利息为月利率16‰，还款方式为按月结息、到期还本。原告于签订借据的当天将款项汇入被告湖州汇泰置业有限公司的帐户内。
2014年6月9日和6月27日，被告吕纯云出具给原告承诺书各一份，承诺对被告湖州汇泰置业有限公司的上述各笔借款均提供连带责任方式的保证，保证担保的范围为各笔借款的本金、利息、逾期利息以及实现债权的费用，保证期间为各笔借款履行期限届满之日起二年。
上述三笔借款共计534万元，分别到期后，被告湖州汇泰置业有限公司均未能按约归还，仅于2014年7月2日归还本金57万元，各笔借款的利息均归还至2014年10月20日，其余借款本金、利息至今拖欠不还。被告吕纯云也未能自动履行担保义务。原告催讨无着，为此，纠纷成讼。
本院认为：原告湖州吴兴德丰小额贷款股份有限公司与被告湖州汇泰置业有限公司、吕纯云之间签订的最高额担保（抵押）借款合同以及保证承诺系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，故依法均确认有效。被告湖州汇泰置业有限公司取得借款后未能按时归还，已构成违约，应承担返还借款、支付利息及逾期利息的民事责任。被告吕纯云未能履行担保义务，依法应按保证承诺承担连带清偿责任。故原告湖州吴兴德丰小额贷款股份有限公司要求被告湖州汇泰置业有限公司立即还本付息以及要求被告吕纯云承担连带清偿责任之诉请，本院予以支持。虽然双方约定的逾期利息超过法律规定，但原告已自行调整为按月利率18.66‰计息，本院予以支持。至于抵押物，双方已办理了他项权证，抵押已登记生效，故原告主张对该抵押物的折价或拍卖、变卖取得的价款享有优先受偿的权利，符合法律的规定，本院也予支持，但优先受偿的权利应在抵押登记债权数额的范围内。为正确调整民事法律关系，保护当事人合法权益，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条以及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条、第五十九条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告湖州汇泰置业有限公司应偿还原告湖州吴兴德丰小额贷款股份有限公司借款本金477万元，支付利息150528元及逾期利息251686.08元（其中：本金393万元的借期内利息自2014年10月21日至2014年12月15日按月利率16‰计算为117376元，逾期利息自2014年12月16日至2015年3月13日按月利率18.66‰计算为215112.48元；本金84万元的借期内利息自2014年10月21日至2015年1月2日按月利率16‰计算为33152元，逾期利息自2015年1月3日至2015年3月13日按月利率18.66‰计算为36573.60元），合计5172214.08元，2015年3月14日至本判决确定的履行付款日止的逾期利息按合同约定计付，限于本判决生效之日起五日内付清；
二、原告湖州吴兴德丰小额贷款股份有限公司对被告湖州汇泰置业有限公司所有的抵押房产以折价或拍卖、变卖取得的价款在最高抵押债权数额内（抵押物及抵押债权数额分别为吴兴区朝阳街道星汇半岛8幢603室的抵押债权数额为100万元、星汇半岛2幢1305室的抵押债权数额为85万元、星汇半岛2幢1301室的抵押债权数额为100万元、星汇半岛7幢1803室的抵押债权数额为150万元、星汇半岛8幢1803室的抵押债权数额为150万元、星汇半岛7幢503室的抵押债权数额为100万元、星汇半岛10幢806室的抵押债权数额为70万元、星汇半岛1幢1604室的抵押债权数额为60万元）享有优先受偿权；
三、被告吕纯云对被告湖州汇泰置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费46559元，减半收取23280元，财产保全费5000元，合计诉讼费28280元，由被告湖州汇泰置业有限公司负担，被告吕纯云连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 施 伟
二〇一五年三月十三日
书记员 姚颖燕