江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4103号
上诉人（原审被告）昆山原鼎投资开发有限公司，住所地江苏省昆山经济开发区前进东路233号世茂东一号新城77号楼102号房。
法定代表人钟俊强。
委托代理人徐文龙，广东博商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈菊明。
委托代理人周刚，江苏沉浮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林峰。
委托代理人周刚，江苏沉浮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆山健康园管理有限公司，住所地江苏省昆山经济开发区前进中路167号国际大厦15楼1501室。
法定代表人王培舟。
上诉人昆山原鼎投资开发有限公司（以下简称原鼎公司）因与被上诉人沈菊明、林峰、昆山健康园管理有限公司（以下简称健康园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭�行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：健康园公司（甲方）与沈菊明、林峰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方出租给乙方的房屋位于昆山市开发区春旭路8号原鼎大厦1号楼101室4至8层（以下简称1#楼）；1#楼4至8层总建筑面积5444.17平方米，另甲方为配合乙方酒店经营，把1楼大堂（面积202平方米）给予乙方使用，此区域仅限于乙方作为酒店经营大堂使用，但大堂及涉及的电梯间由乙方负责装修（详见附件一标注），乙方设计方案先经甲方或物业管理公司书面同意；鉴于原鼎国际大厦属于城东高档楼盘，乙方应确保酒店的装修、装饰能够符合中高端客人和外籍客人的需要，承租的房屋装修装饰应当与原鼎国际其他部分步调一致，尤其是大堂的装修效果应当符合原鼎大厦一致（商业计划书作为本合同的附件）；该房符合竣工验收标准，现状交付乙方使用；该房租赁期为132个月，自2014年11月10日至2025年11月9日止，签订合同时间为2014年10月10日；原鼎国际1#楼4至8层面积租金1600000元/年，每三年提高一次，每次提高的标准为上年度总租金的5%，租赁期内先付后用，每三个月为一个支付周期，2014年10月10日签订合同，合同签订并盖章后三天内乙方应支付首期房屋租金、物业费、保证金及装修保证金；如乙方未能按照合同的规定支付租金及物业管理费，则应从约定的支付租金之日起，每延迟一日应向甲方支付相当于欠款总额的千分之五的滞纳金，直至乙方全额支付了租金（包括滞纳金）为止；如甲方违反合同约定，提前收回房屋的，甲方应按合同总租金的10%的额度向乙方支付违约金；若甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应按合同总租金的10%的额度向乙方支付违约�；甲方于合同签订之日起30日内交房，甲方负责对出租的房屋的主体结构及外墙体承担维修责任，乙方的装修装饰部分应自行修缮；甲方逾期交房的，每逾期一天须向乙方支付日租金的2倍的违约金，逾期超过60天的乙方有权立即解除合同，同时甲方应按合同总租金的10%的额度向乙方支付违约金；如甲方不能提供房产证等有关证照及其他甲方的原因使乙方无法领取营业执照的，乙方有权利解除合同，同时甲方应按合同总租金10%的额度向乙方支付违约金；因乙方企业尚未工商注册成立，乙方暂以自然人名义签约，待以后乙方企业工商注册成立后，乙方应确保本合同再以乙方企业名义重新签约（重新签约时金增加乙方签约主体、合同条款及内容一概不变）重新签约后，乙方及乙方成立的企业享有本合同的权利、承担本合同义务；合同还对其他事项予以了约定。其�“电梯间乙方负责装修的区域标注”、“租赁关键条款和付款时间列表”、“酒店招牌的具体位置”、“一层平面布置图（大堂面积标注）”、“四至八层（客房层）平面布置图”、“授权委托书”、“酒店大堂及电梯效果图”、“原鼎国际大厦酒店经营计划书”、“原鼎国际大厦房产证和土地证”作为合同的附件。
附件中“租赁关键条款”约定，头四年每年免租最后2个月，第五年免租最后3个月，总共免租11个月；租赁头三年0.71元/平方米/日，一年按365日算；1#楼常规价格为4元/平方米/月，租赁头三年给予乙方优惠至2元/平方米/月；保证金为2个月的租金；装修保证金50000元。
附件中“付款时间列表”中显示2014年11月10日至2014年2月9日间应付款716666.67元，含保证金、装修保证金、租金、物业费。
附件中“授权委托书”载明，“本公司自2013年3月1日起，委托昆山健康园管理有限公司对昆山原鼎大厦1号楼实行全程管理，委托范围包括：物业管理、资产管理与营运、商场招商与营运、受委托人在此范围内所签署的一切有关文件，我公司均予以认可，由此所造成的一切经济责任均由我公司承担，昆山原鼎投资开发有限公司，2013.02.28”。原鼎公司不认可该份授权委托书，认为印章系伪造的，授权委托书也系伪造，并于庭审中提出对授权委托书中的章印的真实性申请鉴定，但是并未向原审法院提出书面的鉴定申请。
2014年10月15日，沈菊明通过其个人银行账户转账716666.67元至健康园公司账户。
原审另查明：昆山开发区春旭路8号原鼎大厦1号楼101室的房屋所有权人系原鼎公司，房屋产权登记时间为2014年1月7日，建筑面积9856.92平方米，共22层。
以上事实，由沈菊明、林峰提供的《房�租赁合同》、网银历史流水予以证实。
原审原告沈菊明、林峰的诉讼请求为：一、原鼎公司将位于昆山市开发区春旭路8号原鼎大厦1号楼101室4至8层（面积5444.17平方米）及1楼大堂（面积202平方米）的房屋交付给沈菊明、林峰使用；二、原鼎公司、健康园公司向沈菊明、林峰支付逾期交房违约金（从2014年11月11日起开始计算至实际交付之日止，按4068元/天×2的标准计算）；三、原鼎公司、健康园公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，且依法成立的合同，自成立时生效。一、关于沈菊明、林峰要求原鼎公司将昆山市开发区春旭路8号原鼎大厦1号楼101室4至8层及1楼大堂的房屋交付使用的诉讼请求。健康园公司将原鼎公司所有的坐落于昆山市开发区春旭路8号原鼎大厦1号楼101室4至8层及1楼大堂出租给沈菊明、林峰使用，原鼎公司辩称并未授权健康园公司有此权利，故《房屋租赁合同》属于无效合同。原审法院认为，因《房屋租赁合同》附有《授权委托书》，沈菊明、林峰有理由相信健康园公司出租房屋系受原鼎公司的委托行为，故而健康园公司的代理行为有效，沈菊明、林峰与健康园公司所签订的《房屋租赁合同》依法成立并已生效，双方均应恪守，原鼎公司对该份授权委托书不予认可，但是未提供证据予以证实，故而原审法院对该抗辩不予采信。该份《租赁合同》所涉及到的有关健康园公司的权利与义务应由原鼎公司享有与承担。沈菊明、林峰依约支付了前期的保证金、租金、物业费等费用，但原鼎公司并未依约定的日期将涉案房屋交付沈菊明、林峰使用，现沈菊明、林峰主张继续履行合同，故原鼎公司应将涉案房屋交付给沈菊明、林峰。对于原鼎公司陈述涉案房屋不具备交付使用的条件，因未提供证据予以证实，故原审法院不予采信。二、关于违约金的诉讼请求。根据合同的约定，涉案房屋应于合同签订之日起即2014年10月10日起30日内交付，如逾期交付，每逾期一天须支付日租金的二倍的违约金。经计算，日租金为1600000元/年÷365日=4383.56元/日，沈菊明、林峰主张日租金按4068元/日计算，故而违约金每日为8766元。因考虑到沈菊明、林峰实际损失难以确定，且双方又在自愿的基础之上对违约金予以约定，但是违约金的标准过高，故原审法院以日租金4068元/日为基础作出适当的调整，故违约金可以5500元/日为标准，从2014年11月11日计算至原鼎公司实际交付房屋之日止。健康园公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及辩论等相关诉讼权利。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，原审法院判决：一、昆山原鼎投资开发有限公司在判决生效后十日内将其所有的坐落于昆山开发区春旭路8号原鼎大厦1号楼101室4至8层（面积5444.17平方米）及1楼大堂（面积202平方米）交付给沈菊明、林峰。二、昆山原鼎投资开发有限公司在判决生效后十日内支付沈菊明、林峰违约金（违约金以5500元/日为标准从2014年11月10日计算至房屋实际交付使用之日止）。三、驳回沈菊明、林峰的其他诉讼请求。案件受理费11202元，公告费690元，合计11892元由昆山原鼎投资开发有限公司负担，在履行上述义务的同时一并支付给沈菊明。
上诉人原鼎公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：我方并未委托健康园公司向沈菊明、林峰出租房屋，三方恶意串通企图霸占我方名下房产，其出租行为应认定为无效。一、原审法院认定健康园公司提交的《授权委托书》效力错误。我方从未委托任何第三方对涉案房屋进行出租与管理，一审时健康园公司的《授权委托书》并非原件，我方对其真实性不予认可，并向原审法院申请调取材料原件，原审法院未调取直接认定效力没有事实依据。二、我方未收取沈菊明、林峰任何款项，沈菊明、林峰向健康园公司支付租金的行为虚假。沈菊明、林峰对于租金支付未提供转账凭证，其提交的收款收据入账时间与落款时间不一致且无具体经手人，形式上不具有真实性。即使沈菊明、林峰向健康园公司支付租金属实，鉴于我方并未委托健康园公司出租涉案房屋且对其出租行为不予认可，应认定出租行为无效。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，驳回沈菊明、林峰的诉讼请求，一、二审诉�费用由沈菊明、林峰、健康园公司承担。
被上诉人沈菊明、林峰二审辩称：一、原审法院认定健康园公司提供的原鼎公司出具的《授权委托书》的效力符合事实，认定正确。二、沈菊明已经按照《房屋租赁合同》的约定，于2014年10月15日向健康园公司支付了716666.67元，健康园公司根据原鼎公司的授权将涉案房屋出租给我方的行为合法有效。综上，请求二审法院驳回原鼎公司的上诉请求，维持原判。
被上诉人健康园公司二审未作答辩。
二审经审理查明，原审法院2015年7月30日庭审中要求原鼎公司在庭后三日内就授权委托书上印章的真实性提交书面鉴定申请，并告知逾期视为放弃鉴定，但原鼎公司未在期限内向原审法院提交书面鉴定申请。后原鼎公司认为授权委托书为复印件，于2015年8月3日向原审法院书面申请调取授权委托书原件。
二审另查明，沈菊明、林峰一审时提供入账时间为2014年9月4日的收据两张、2014年10月15日收据两张证明其向健康园公司的付款情况，上述收据均为复写件，加盖健康园公司财务专用章。其中2014年9月4日的两张收据上手写备注2014年10月15日收到。对于入账时间与收到时间不一致，沈菊明、林峰二审中称其于2014年10月15日付款后，健康园公司给了四张收据，其发现两张收据上时间为2014年9月4日后，即向健康园公司员工提出，健康园公司员工表示没有关系，并在收据右下角备注了“2014年10月15日收到”的字样。此外，沈菊明、林峰一审时提供中国农业银行股份有限公司昆山金浦支行网银历史流水一份，证明2014年10月15日从沈菊明账户向健康园公司账户转账716666.67元。
二审又查明，昆山开发区春旭路8号原鼎大厦1号楼101室已于2014年6月27日被苏州市中级人民法院查�，其后又有多家法院对涉案房屋进行了查封。二审中，原鼎公司认为沈菊明、林峰与健康园公司的《房屋租赁合同》签订于涉案房屋被查封后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，原审法院认定交付房屋错误，沈菊明、林峰应自行承担房屋不能交付的后果。
以上事实，由原审法院庭审笔录、原鼎公司调查取证申请书、收据、网银历史流水、房屋产权登记信息查询结果证明及当事人陈述予以证实。
二审经审理查明的其他事实与原审查明事实一致。
本院认为：沈菊明、林峰与健康园公司就原鼎公司名下的房屋达成租赁合同，因租赁房屋未能交付引起本案纠纷。涉案房屋虽非健康园公司所有，但沈菊明、林峰一审中提供了房屋所有权人原鼎公司向健康园公司出具的授权委�书，该授权委托书上加盖有原鼎公司的公章，原鼎公司对授权委托书不予认可并对公章的真实性提出异议，应当承担相应的举证责任。原审法院已经告知原鼎公司在限期内提交书面鉴定申请并明确逾期提交的法律后果，授权委托书是否为原件并不影响鉴定的进行，原鼎公司未能按期提交鉴定申请，应当承担举证不能的不利后果。
对于沈菊明、林峰的付款，虽然其提供的收据存在入账时间与收到时间不一致的瑕疵，但沈菊明、林峰已经对此做出了解释，且沈菊明、林峰一审中除收据外还提供了网银历史流水，足以证明其于2014年10月15日向健康园公司账户付款716666.67元的情况。
对于涉案房屋在租赁前已被法院查封的问题，本院认为，查封是限制房屋产权转移的保全措施，不影响房屋的使用，在查封后的租赁行为并不因此而无效，查封也不对房屋的交付产生障碍。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中租赁房屋虽被查封，但所有权并未发生变动，上述规定不适用于本案。原鼎公司认为涉案房屋不能交付且沈菊明、林峰应自行承担该后果的观点于法无据，不予支持。
综上，上诉人原鼎公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11202元，由上诉人昆山原鼎投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 张维雯