吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉01民初1866号 原告（执行案外人）：侯长艳，女，1963年10月19日生，汉族，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：王春波，吉林超远律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吉林森工小额贷款有限公司，住所地长春净月高新开发区福祉大路**。 法定代表人：陈树春，总经理。 委托诉讼代理人：滕玢，吉林衡丰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吉林帝豪房地产开发有限公司，住所，住所地长春市硅谷大街**div> 原告侯长艳与被告吉林森工小额贷款有限公司（以下简称森工公司）、第三人吉林帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯长艳及其委托诉讼代理人王春波，被告森工公司的委托诉讼代理人滕玢到庭参加诉讼，第三人帝豪公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 侯长艳向本院提出诉讼请求：一、判令不得执行位于长春市高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪·巴赫丽舍14栋商铺；二、判令上述房屋归侯长艳所有；三、本案诉讼费由森工公司承担。事实和理由：侯长艳对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，法院不得执行涉案房屋，应当解除查封，具体理由如下：一、在人民法院查封前侯长艳与帝豪公司已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，侯长艳与帝豪公司签订房屋买卖合同即《帝豪·巴赫丽舍内部认购协议书》的时间为2015年9月6日，而森工公司申请法院查封涉案房屋的时间为2016年3月3日，远在上述房屋买卖合同签订之后。二、在法院查封之前，侯长艳已合法占有涉案房屋。侯长艳于2015年9月6日购买涉案房屋，并按合同约定交纳购房款后，帝豪公司即将该房屋钥匙交付给侯长艳。侯长艳自此对涉案房屋享有控制和管理权利，由于该小区整体配套设施不全，故侯长艳至今未对该房屋进行装修并从事有关经营，对此侯长艳不存在任何过错。另外，房屋的实际占有应以实际控制为标准，至于侯长艳是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。三、侯长艳已按合同约定支付房屋价款。本案中，侯长艳购买涉案房屋的价格为1000万元，根据双方签订的《补充条款》约定，侯长艳签订本协议当日交付900万元，预留保证金100万元，房屋可办理产权证、土地证后，结清尾款。因此，侯长艳购买房屋当日以现金转账方式交付给帝豪公司购房款900万元，剩余100万元由于不具备付款条件，故暂时未付，对此侯长艳同样不存在任何过错。四、涉案房屋非因侯长艳自身原因未办理过户登记。本案中，由于侯长艳购买的涉案房屋小区相关建设手续不全，故至今无法办理房屋产权登记手续，以上全部是帝豪公司原因造成，与侯长艳无关，对此侯长艳不存在任何过错。五、法院查封涉案房屋，属于超标的查封。本案中，森工公司申请执行的债权数额为2100万元及利息，而据侯长艳了解法院查封的资产已远远超出上述价值，对于查封侯长艳房屋属于超标的查封，应当予以解封。六、长春市中级人民法院作出（2017）吉01执异923号执行裁定，程序违法。本案执行异议过程中，长春市中级人民法院并未组织侯长艳在内的当事人提供有关证据，同时也未充分听取侯长艳的陈述和意见，草草作出裁定，显然程序违法，损害侯长艳合法权益。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等有关规定，请贵院依法支持侯长艳诉讼请求，以维护其合法权益。 森工公司辩称，侯长艳的入住时间晚于法院查封时间，侯长艳未能支付全部购房款，请法院驳回侯长艳的诉讼请求。 帝豪公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2012年帝豪公司向森工公司借款2100万元，并用其名下土地提供抵押，吉林帝豪经贸有限公司、李嘉豪、金红爱为该笔贷款提供连带责任保证。上述借款及担保行为经公证处公证后，出具了具有强制执行效力的公证债权文书及（2015）吉长信维证字第18188号执行证书，确认被执行人为帝豪公司、吉林帝豪经贸有限公司、李嘉豪、金红爱，执行标的为本金2100万元及利息、为实现债权所支付的全部费用。经森工公司申请，2016年1月14日本院以（2016）吉01执57号立案执行。该案终本后，2017年恢复执行的案号为（2017）吉01执恢90号。2016年3月3日，本院公告查封了帝豪公司开发的、坐落于长春市高新区佳园路以北，帝豪·巴赫丽舍包括涉案房屋在内的多套房屋。对此，侯长艳向本院提出案外人异议。本院以（2017）吉01执异923号执行裁定，驳回侯长艳的异议请求。侯长艳不服，提起本案诉讼。 另查明，侯长艳与帝豪公司于2015年9月6日签订《帝豪·巴赫丽舍内部认购协议书》，协议约定：侯长艳购买帝豪·巴赫丽舍14栋商铺。同时约定，房屋总价款为1000万元；付款方式为分期付款，侯长艳在购买当日付清全部房款的90%，即900万元整；该房屋取得《销（预）售许可证》后，签订《商品房买卖合同》时，支付总房款的10%，即100万元整。后侯长艳与帝豪公司签订《补充条款》，约定预留保证金100万元整，房屋可办理房屋产权证、土地使用权证后结清房款。2015年9月6日，侯长艳通过银行转账方式向帝豪公司支付900万元，当日帝豪公司向侯长艳出具了数额为900万元的收款专用收据一张。涉案房屋性质为商铺。 再查明，本院释明侯长艳于2018年6月1日前向本院表明是否同意按本院要求将剩余购房款100万元交付执行，侯长艳逾期未表态，应视为其不同意交付剩余价款。 本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。侯长艳作为案外人提起诉讼，其负有证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻却执行标的继续执行、转让、交付的实体权利的举证责任。 首先，侯长艳主张争议房屋归其所有，无事实及法律依据，不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”侯长艳未取得诉争房屋的物权登记，尚未取得诉争房屋的所有权，故对侯长艳主张争议房屋归其所有的诉讼请求不予支持。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上条件应全部满足时，方能认定执行案外人对执行标的享有足以排除执行的实体权利。本案中，侯长艳已支付900万元购房款，但侯长艳不同意按照人民法院的要求将剩余价款100万元交付执行，故其排除执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。 另，本案为案外人执行异议之诉案件，案件审理的核心问题是侯长艳对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，侯长艳提出的本院超标的查封、执行异议审查程序违法问题不属于本案审理范围，本院不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告侯长艳的诉讼请求。 案件受理费81800元，由原告侯长艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  单艳芳 代理审判员  王君伟 代理审判员  曾范军 二〇一八年六月六日 书 记 员  李 笑