山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终8335号
上诉人（原审被告）：邱世全。
委托诉讼代理人：刘燕，山东道安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛东晟国际商贸城开发有限公司。
法定代表人：李可福，职务董事长。
委托诉讼代理人：刘鹏。
原审被告：孙秀芹。
委托诉讼代理人：刘燕，山东道安律师事务所律师。
上诉人邱世全因与被上诉人青岛东晟国际商贸城开发有限公司、原审被告孙秀芹房屋租赁合同纠纷一案,不服山东省青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初3318号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人邱世全上诉请求：1、撤销(2016)鲁0213民初3318号民事判决书，发回重审或依法驳回被上诉人的诉讼请求。上诉标的1223579.7元人民币。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：
一、被上诉人不具有诉讼主体地位，应当驳回其诉讼请求。上诉人与被上诉人签订的两份租赁合同的日期均为2015年6月28日，签订租赁合同前，上诉人已经在该地址经营超过8年。前期的租赁合同的出租方均为青岛东李企业集团股份有限公司(下称东李企业)。2015年被上诉人要求上诉人签字时，上诉人就明确表明要求被上诉人向上诉人出示其可以对该商铺出租的相关材料。本案一审过程中，被上诉人亦未提供任何可以证明其有权出租或者有权收取占用费用的相关证据。因被上诉人既非涉案商铺的所有人也非该商铺的法定建设方，更非该商铺所占用土地的使用权人，故应当驳回被上诉人的诉讼请求。
二、一审法院认定事实错误。被上诉人系青岛东李企业集团股份有限公司(下称东李企业)与青岛晟康工贸有限公司(下称晟康公司)出资成立的企业，该公司注册资本为人民币600万元，其中东李企业的出资比例为51％，出资金额为现金人民币306万元，晟康公司出资比例为49％，出资金额为现金人民币294万元。上述关于被上诉人的注册资本金的组成，在被上诉人成立时的工商登记材料章程中明确写明。同时在被上诉人在本案的诉讼过程中向一审法院提交的证据材料《合作经营合同》第七条中也有明确约定。
一审法院审理查明：“涉案土地出让金及补偿费、相关手续费等统一作价20万元每亩，作为东李企业的出资。”是错误的。因为首先在该《合作经营合同》第七条中并非为20万元每亩，实为200万元每亩，其次，如果东李企业用土地作为出资，306万的注册资本金仅仅需要1.53亩地就足矣。在1.53亩的土地上是无法建成商贸城的。
三、一审法院认定被上诉人有权向上诉人收取占有使用费证据不足。
1、本案诉争的商铺所在的东晟国际商贸城项目，自2005年1月开始向青岛市规划局上报规划选址，到2005年11月7目青岛市规划局出具青规建审字【2005】86号建设工程建筑方案审查意见书，在该项目办理规划审批过程中，由青岛市规划局、青岛市发展改革委员会等行政主管部门出具所有审批材料，所针对的该项目建设单位均为青岛东李企业集团股份有限公司。
2、东晟国际商贸城项目并非无任何规划手续的违章建筑，该项目的建筑方案已经通过青岛市规划局审批，具体是由于何种原因导致未办妥后期审批手续被上诉人不清楚，但是随着城市发展，该项目必然会完善审批手续。一审法院认定的事实与该项目政府行政机关审批文件内容相悖。如果任由这种矛盾存在，势必会影响政府威信和法院的公信力，增加社会矛盾。
3、东晟国际商贸城项目所占地的土地属于青岛市李沧区浮山路街道办事处东里社区居民委员会所有，该土地性质为集体土地。青岛东李企业集团股份有限公司是隶属于青岛市李沧区浮山路街道办事处东里社区居民委员会的集体企业改制而成，该公司内有69．1％的股份为集体股。
综上可以得出，青岛东李企业集团股份有限公司才是可以对东晟国际商贸城项目占有使用收益的权利人。
4、一审法院根据青岛仲裁委员会青仲裁字(2010)第296号裁决书确认被上诉人向青岛建设集团支付工程款及逾期付款利息。认为，工程建成后东晟国际商贸城内商铺出租经营管理事项均由被上诉人实施。一审法院得出此结论无任何证据。
青岛仲裁委员会青仲裁字(2010)第296号裁决书仅仅认定被上诉人与青岛建设集团签订施工合同，因该工程无任何施工手续青岛建设集团主动解除施工合同，由于青岛建设集团已经完成部分施工，根据合同的相对性，青岛建设集团要求被上诉人支付工程款。
根据我国法律规定，认定不动产的归属应当根据权属证书或者相关的政府批文。根据建筑施工合同签约行为或者支付工程款的行为就可以认定该不动产权属，首先会造成混乱，同时与与法律规定是相违背的。
被上诉人青岛东晟国际商贸城开发有限公司辩称：一审判决正确，请求维持原判。
青岛东晟国际商贸城开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方之间的商铺租赁合同，腾让青岛东晟国际商城1046#、1059#、1061#、1062#、1074#、1075#商铺。2、依法判令两邱世全、孙秀芹支付商铺租金人民币1223584.50元。3、依法判令邱世全、孙秀芹支付违约金人民币36707.54元。4、依法判令邱世全、孙秀芹承担本案诉讼费用。庭审中，青岛东晟国际商贸城开发有限公司明确其第二项诉讼请求为2011年12月1日至2016年8月31日期间的租金，放弃主张2011年12月份之前的租金；对2016年8月31日之后的租金，日后另行主张。经一审法院释明，青岛东晟国际商贸城开发有限公司同意若涉案租赁合同被认定为无效，则变更相应的诉讼请求为：判令邱世全、孙秀芹按照合同约定的租金标准支付占有使用期间的占有使用费。
一审法院对当事人有争议的证据认定如下：
一、青岛东晟国际商贸城开发有限公司提交房屋租赁合同四份，证明双方之间存在房屋租赁关系，租赁期间为2011年12月1日至2016年8月31日，租金299701元/年，租金交纳方式为每年的11月份交付下一年的租金。
邱世全、孙秀芹对上述证据的真实性无异议，合同上邱世全的签字是邱世全本人签的，但对证明事项有异议，称其中两份合同的签订时间均是2015年6月28日，这两份合同是倒签的，因为青岛东晟国际商贸城开发有限公司当时要求邱世全、孙秀芹在两份租赁合同上签字，并告知随后向邱世全、孙秀芹提供所租赁房屋的产权资料，但青岛东晟国际商贸城开发有限公司至今未向邱世全、孙秀芹提供，因此该租赁合同属于无效合同。合同中约定的租金数额，双方当时并没有完全谈妥，因为邱世全、孙秀芹与青岛东晟国际商贸城开发有限公司的出资人青岛东李企业集团股份有限公司、青岛晟康工贸有限公司存在纠纷，该纠纷已经过山东省青岛市中级人民法院（2013）青民初3号民事判决书审结，判令青岛东晟国际商贸城开发有限公司的两个股东（青岛东李企业集团股份有限公司、青岛晟康工贸有限公司）向邱世全、孙秀芹赔偿约360余万元。
因邱世全、孙秀芹对上述租赁合同的真实性未提出异议，且承认合同上邱世全的签名系邱世全本人所签，故一审法院对该组证据的真实性予以采信。
二、青岛东晟国际商贸城开发有限公司提交青岛市规划局以及李沧区人民政府的文件一宗，证明涉案商铺所在的青岛东晟国际商贸城建设经过政府审批。
邱世全、孙秀芹对上述证据中青岛市规划局出具的建设工程规划审查函复意见书，真实性有异议，称系复印件，并认为1、该文件所针对的是青岛东李企业集团股份有限公司而非青岛东晟国际商贸城开发有限公司。2、文件载明“请你单位根据批准的控规确定的商业用地的范围和面积，到我局办理该项目的相关规划手续”，所以该文件并不是该项目的规划书。
邱世全、孙秀芹对上述证据中建设项目选址意见书的真实性有异议，称系复印件，并认为该文件内容显示建设单位名称为青岛东李企业集团股份有限公司，且该证书有效期限为1年，根据其出具时间（2005年6月17日），该意见书早已失效。
邱世全、孙秀芹对上述证据中李沧区人民政府关于青岛东晟国际商贸城项目调整控规指标的函、建设工程建筑方案审查意见书以及情况说明之真实性有异议，称系复印件，并认为文件内容均显示建设单位是青岛东李企业集团股份有限公司，而非青岛东晟国际商贸城开发有限公司，同时这些文件没有后续的规划审批材料，因此可以证明青岛东晟国际商贸城项目是未经规划单位审批的违章建筑。
因上述证据均系复印件，邱世全、孙秀芹对其真实性不予认可，且均系项目报审过程中的意见书或函复，非最终的规划审批同意书，故一审法院对该组证据不予采信。
三、青岛东晟国际商贸城开发有限公司提交青岛仲裁委员会青仲裁字（2010）第296号裁决书一份，证明涉案商铺所在的青岛东晟国际商贸城是由青岛东晟国际商贸城开发有限公司投资建设的。
邱世全、孙秀芹对该裁决书的真实性无异议，但对证明事项有异议。认为不动产所有权应当是由产权登记证或者有相应审批权力的政府机关出具的审批材料予以证明，而不应由一份裁决书来证明。同时该裁决书第八页、第九页审理查明的事实中载明本项目所涉商铺未取得建设工程施工许可证，不具备开工、施工所需要的条件，所以本案所涉商铺是没有任何审批规划手续的违章建筑。
邱世全、孙秀芹对该份裁决书的真实性未提出异议，故一审法院对其真实性予以确认。
四、青岛东晟国际商贸城开发有限公司提交合作经营合同一份，证明本案证据一中李沧区人民政府文件项下的土地作为青岛东李企业集团股份有限公司对青岛东晟国际商贸城开发有限公司的出资，交由青岛东晟国际商贸城开发有限公司使用经营。
邱世全、孙秀芹对该证据真实性无异议，对证明事项有异议，认为该合同是青岛东李企业集团股份有限公司和青岛晟康工贸有限公司之间成立的合作经营合同，该合同第三页约定公司注册资金为600万元，青岛东李企业集团股份有限公司出资306万元是现金人民币，而非青岛东晟国际商贸城开发有限公司所说土地作为出资。本案所涉商铺性质土地为集体土地，根据我国相关法律规定，集体土地的使用权严禁作为投资，这也是本案所涉及商铺为什么无法办理相关规划手续的根本原因。
因邱世全、孙秀芹对上述合作经营合同的真实性予以认可，故一审法院对该份证据的真实性予以采信。
五、青岛东晟国际商贸城开发有限公司提交邱世全、孙秀芹缴纳的各项费用收据一宗，证明邱世全、孙秀芹在租赁合同期间实际使用涉案商铺。
邱世全、孙秀芹对上述费用收据真实性无异议，水电费确实交给青岛东晟国际商贸城开发有限公司了，但是这只能证明青岛东晟国际商贸城开发有限公司是市场的管理人员。商铺定金20万元确实是邱世全、孙秀芹缴纳的，后来因为青岛东晟国际商贸城开发有限公司并不是涉案商铺的所有权人，该20万元就转为其他费用了。
因邱世全、孙秀芹对上述费用收据的真实性未提出异议，且认可系其向邱世全、孙秀芹缴纳的各项费用收据，故一审法院对该组证据予以采信。
六、邱世全、孙秀芹共同提交山东省青岛市中级人民法院（2013）青民五初字第3号民事判决书复印件一份，证明邱世全、孙秀芹与青岛东晟国际商贸城开发有限公司的出资人青岛东李企业集团股份有限公司、青岛晟康工贸有限公司存在纠纷，该纠纷已经过山东省青岛市中级人民法院（2013）青民五初字第3号民事判决书审结，判令青岛东晟国际商贸城开发有限公司的两个股东（青岛东李企业集团股份有限公司、青岛晟康工贸有限公司）向邱世全、孙秀芹赔偿约360余万元。
青岛东晟国际商贸城开发有限公司对（2013）青民五初字第3号民事判决书真实性有异议，称系复印件，不予质证。
因该份证据系复印件，青岛东晟国际商贸城开发有限公司对其真实性不予认可，且与本案并无关联，故一审法院对该证据不予采信。
一审法院认定事实：
2005年4月16日，青岛东李企业集团股份有限公司与青岛晟康工贸有限公司签订《合作经营合同》，合作成立青岛东晟国际商贸城开发有限公司（即青岛东晟国际商贸城开发有限公司），并依法办理工商登记。该公司具有独立法人资格，注册资本为600万元，青岛东李企业集团股份有限公司的出资比例为51%，青岛晟康工贸有限公司的出资比例为49%，涉案土地出让金及补偿费、相关手续费等统一作价20万元每亩，作为青岛东李企业集团股份有限公司的出资。
经青岛仲裁委员会青仲裁字（2010）第296号裁决书确认青岛东晟国际商贸城开发有限公司就建设东晟国际商贸城工程向青岛建设集团支付工程款及逾期付款利息。工程建成后，位于青岛市李沧区九水路20号东晟国际商贸城内商铺出租等经营管理事项均由青岛东晟国际商贸城开发有限公司实际实施。
2010年6月21日，青岛东晟国际商贸城开发有限公司作为甲方，邱世全作为乙方签订《商铺出租合同》一份，约定：甲方出租给乙方的商铺为1046#、1059#、1061#、1062#、1074#、1075#，建筑面积共136.85平方米，租赁期共三年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止，2010年7月8日为装修期，装修期内不支付租金。该商铺每年租金为299701元，租金总额为899103元，先付后用，每年交一次。
2015年6月28日，青岛东晟国际商贸城开发有限公司作为甲方，邱世全作为乙方签订《青岛东晟国际商贸城开发有限公司商铺租赁合同》两份，约定：甲方将市场一层1046#、1059#、1061#、1062#、1074#、1075#商铺出租给乙方使用，租赁期间分别为自2011年12月1日起至2014年11月30日，自2014年12月1日至2017年11月30日，租金为每年299701元。
上述三份合同落款处有青岛东晟国际商贸城开发有限公司公章，并有邱世全签字捺印。
2007年8月8日，邱世全向青岛东晟国际商贸城开发有限公司交纳购买商铺的定金20万元，现青岛东晟国际商贸城开发有限公司认可该20万元定金转为商铺租金，并从邱世全、孙秀芹欠付租金中扣除。
自2010年至今，邱世全、孙秀芹一直在青岛东晟国际商贸城开发有限公司交付的涉案六处商铺内经营，并认可该六处商铺位于青岛市李沧区九水路20号东晟国际商贸城内。
涉案商铺至今未取得建设工程规划许可证，无法办理房屋产权手续。
邱世全、孙秀芹系夫妻关系，涉案合同的签订和履行均在邱世全、孙秀芹婚姻存续期间。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前却得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案商铺在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故青岛东晟国际商贸城开发有限公司与邱世全就该涉案商铺签订的租赁合同均属无效，自始不发生法律效力，故对青岛东晟国际商贸城开发有限公司要求解除租赁合同关系的请求不予支持；依无效合同取得的财产应相互返还，对青岛东晟国际商贸城开发有限公司要求邱世全、孙秀芹腾让青岛东晟国际商城1046#、1059#、1061#、1062#、1074#、1075#商铺的主张，一审法院予以支持；对其要求邱世全、孙秀芹依据合同约定支付违约金的主张不予支持。
邱世全认可2010年6月21日与青岛东晟国际商贸城开发有限公司签订的《商铺出租合同》，及2015年6月28日与青岛东晟国际商贸城开发有限公司补签的两份《青岛东晟国际商贸城开发有限公司商铺租赁合同》中“邱世全”的签名系其本人所签，故该三份合同能够体现双方的真实性意思表示，邱世全、孙秀芹称签订合同时，双方对合同中年租金数额并未谈妥，但未提交相应证据予以证明，一审法院不予采信。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，邱世全、孙秀芹认可其自2010年至今，一直在经营使用涉案的六处商铺，故对青岛东晟国际商贸城开发有限公司要求邱世全、孙秀芹按照合同约定的租金标准支付2011年12月1日至2016年8月31日期间的占有使用费的主张，一审法院予以支持。
青岛东晟国际商贸城开发有限公司具有独立法人资格，青岛东李企业集团股份有限公司仅系青岛东晟国际商贸城开发有限公司公司股东，但并不具有依据青岛东晟国际商贸城开发有限公司与邱世全签订的租赁合同收取租金或占有使用费的权利，故邱世全、孙秀芹主张欠付的商铺租金或占有使用费应当支付给青岛东李企业集团股份有限公司，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。
邱世全、孙秀芹邱世全应付2011年12月1日至2016年8月31日期间的占有使用费的数额为1223579.7元（299701元/12×57个月-200000元），青岛东晟国际商贸城开发有限公司诉讼请求超出部分，一审法院不予支持。
根据合同相对性原则，涉案合同系邱世全与青岛东晟国际商贸城开发有限公司签订，因此欠付的占有使用费应由邱世全承担支付义务，邱世全与孙秀芹虽系夫妻关系，但青岛东晟国际商贸城开发有限公司并未举证证明涉案商铺系由其夫妻二人共同经营，也未举证证明经营商铺所得收入用于家庭生活，故一审法院对青岛东晟国际商贸城开发有限公司要求邱世全、孙秀芹共同承担交纳欠付商铺占有使用费义务的主张，不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下，一、邱世全于判决生效之日起十日内支付青岛东晟国际商贸城开发有限公司2011年12月1日至2016年8月31日期间的占有使用费1223579.7元。二、邱世全于判决生效之日起十日内腾让青岛东晟国际商城1046#、1059#、1061#、1062#、1074#、1075#商铺，并将该六处商铺返还给青岛东晟国际商贸城开发有限公司。三、驳回青岛东晟国际商贸城开发有限公司对孙秀芹的诉讼请求。四、驳回青岛东晟国际商贸城开发有限公司青岛东晟国际商贸城开发有限公司的其他诉讼请求。
经本院审理查明，一审法院认定的事实属实。二审时邱世全提交青岛东晟国际商贸城开发有限公司的工商登记材料一宗，证明青岛东晟国际商贸城开发有限公司不具有法人资格。理由是青岛东晟国际商贸城开发有限公司工商登记材料中没有任何注册本金到位的证据，材料的最后一页证明诉争商铺所占用土地实际所有权人为青岛市李沧区浮山街道办事处东李社区居民委员会。经本院质证，青岛东晟国际商贸城开发有限公司表示对工商登记材料的真实性没有异议，对证明事项有异议，认为证明不了青岛东晟国际商贸城开发有限公司无法人资格。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。邱世全二审提交的青岛东晟国际商贸城开发有限公司工商登记材料，证明不了其主张，本院不予采纳。邱世全与青岛东晟国际商贸城开发有限公司于2010年6月21日签订的商铺出租合同，于2015年6月28日签订的商铺租赁合同，并由双方签字或钤章，能够证明合同主体是邱世全和青岛东晟国际商贸城开发有限公司。合同签订后，青岛东晟国际商贸城开发有限公司将涉案商铺交给邱世全经营使用，有权收取占有使用费，邱世全应当向青岛东晟国际商贸城开发有限公司交纳房屋使用费。邱世全认为青岛东晟国际商贸城开发有限公司不具诉讼主体地位，因证据不足，本院不予采纳。邱世全认为一审法院认定事实错误，因无证据证明，本院不予采纳。邱世全对一审法院根据（2010）第296号裁决书，认定东晟国际商贸城内商铺的出租经营管理由青岛东晟国际商贸城开发有限公司实施有异议，但无证据反驳，本院不予采纳。综上所述，邱世全的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18287元，由上诉人邱世全负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一七年十二月二十八日
书记员 王 晶
书记员 吴苗苗