江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民终字第1230号
上诉人（原审被告、反诉原告）谢明安，男，1973年12月1日生，汉族。
委托代理人王一静、汪浩瀚，江苏法舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨晓玮，男，1967年6月25日生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）章珏，女，1972年12月8日生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨瑞，男，1970年3月4日生，汉族。
委托代理人吴华亮、吕征宇（受杨晓玮、章珏、杨瑞的共同委托），江苏永宜律师事务所律师。
上诉人谢明安因与被上诉人杨晓玮、章珏、杨瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2013）南民初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：无锡市五爱路XXX号房屋所有权人为杨晓玮，共有权人为章珏，由杨瑞实际经营。杨晓玮、章珏、杨瑞与谢明安于2011年8月签订《房屋租赁合同》，约定：杨晓玮、章珏、杨瑞将无锡市五爱路XXX号房屋（以下简称租赁房屋）出租给谢明安使用；出租房屋为1-2层，产权面积为118.64平方米左右，房屋为框架结构，商业用途；租赁期限为12年，从2011年8月3日起至2023年8月2日止；租金及支付方式为：由于地铁施工，2011年8月3日-2013年8月2日期间谢明安无法正常使用，双方约定此两年期间租金共计14.6万元。从2011年8月3日起，第一年6.5万元、第二年8.1万元、第三至第五年每年13万元、第六至第八年每年15万元、第九至第十一年每年16万元，第十二年18万元。租赁期间涉及因谢明安使用而产生的如电话费、水电费、物业卫生费均由谢明安交纳，若需开票，租赁税由谢明安（或谢明安转租租赁户）自行承担，租金第一年按季支付，以后每年按半年支付一次租金，并须提前15天转入出租方指定账户。租赁期间谢明安须支付水电费押金1万元，签订本合同时先支付5000元，谢明安正式营业后再支付5000元，合同终止后无息退还；在租赁期间内，出租方应保证其出租的房屋能正常使用，谢明安应合理使用所承租的房屋及其附属设施，如谢明安因使用不当造成房屋及设施损坏的，谢明安应负责修复；谢明安根据使用需要，在不影响房屋结构和消防安全的前提下，可以对房屋进行装修装饰，依附于房屋的装修归谢明安所有；租赁期内，谢明安在保证出租方租金收益的情况下，出租方同意谢明安可自行经营也可转租转让租赁房屋，若有转让费归谢明安所有；在租赁期间，若承租方拖欠房租一个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋；承租方拖欠房租30天可视为承租方单方面解除合同，承租方须按最后一年年租金向出租方支付违约赔偿金等。合同签订后，谢明安支付了第一年租金6.5万元及水电费押金5000元，后未再支付任何费用。2013年2月，杨晓玮、章珏、杨瑞诉讼至原审法院称，谢明安承租无锡市五爱路XXX号房屋共结欠杨晓玮、章珏、杨瑞自2012年8月3日至2012年12月13日租金29958.9元，请求判令：解除双方房屋租赁合同；谢明安支付房屋租金29958.9元、违约金2万元并承担本案诉讼费。
谢明安辩称及提起反诉称：杨晓玮、章珏、杨瑞交付的租赁房屋存在瑕疵，不能够正常经营使用，具体为：（1）租赁房屋未与其他产权房屋隔断，无法独立使用，一、二层之间没有可供通行的通道；（2）租赁房屋的产权平面图与实际不符，产权平面图上的一层高度为6米，实际被隔断成两层，层高约为3米；（3）杨晓玮、章珏、杨瑞没有提供独立计量的水、电表。综上，其是由于租赁房屋存在瑕疵、无法正常使用才拒付租金，请求判令杨晓玮、章珏、杨瑞对租赁房屋进行纠改：1、将租赁房屋与其他产权房隔断；2、提供独立计量的电表；3、拆除第一层中原始建筑上添加的隔层，恢复至六米层高；4、增加第一层至第二层间楼梯通道，并赔偿自2011年8月3日至2012年8月2日的租金损失6.5万元。
针对谢明安反诉，杨晓玮、章珏、杨瑞答辩称：1、谢明安在签订合同之前是清楚房屋现状的，对于房屋的实际情况是明知的，谢明安为了拒付房租提出房屋有瑕疵没有法律依据，谢明安已实际使用该房屋一年多，也交付了一年的租金，证明被告是接受房屋实际情况的。2、租赁合同第四条第一款明确由于地铁施工，2011年8月3日至2013年8月2日期间谢明安是无法正常使用该房屋的，因此谢明安不能以房屋无法正常使用为由拒付租金。3、本案的实际情况是谢明安当时签订租赁合同时候没有考虑到再次出租时次承租方对房屋的要求，这属于谢明安临时经营状况发生转变，因此谢明安应当按约支付租金。4、租赁房屋是有独立的水电表的。
原审审理中，原审法院于2013年6月8日至无锡市五爱路XXX号房屋现场勘验，吴华亮及谢明安在场，现场查看了租赁房屋现状、电表情况、楼层间通道情况，并拍摄照片。其中，租赁房屋产权证上标识的底层与二层之间加有一个隔层，在租赁房屋内有楼梯供底层与隔层之间通行，该隔层与无锡市五爱路126-××号房屋内隔层相连接，中间有一门洞可通行，在无锡市五爱路126-××号房屋内有楼梯通往租赁房屋产权证标识的二层。双方对此现状均表示没有异议。法院并于同日至深圳海外物业管理有限公司无锡分公司（以下简称海外物业公司）调查租赁房屋相关情况，海外物业公司工作人员反映：2009年6月，无锡市五爱路XXX号房屋与相邻的无锡市五爱路122-X、122-X、126-××号房屋整体出租给“闻香苑”时，无锡市五爱路XXX号房屋的一楼被隔成了两层。无锡市五爱路XXX号房屋有独立的水、电表，其中水表总表是在门口，分表在室内。
谢明安陈述称：五爱路XXX号和XXX号是贯通的，XXX号的二楼和XXX号的一、二、三楼是连在一起的，在承租房屋之前至签订合同时我去现场看过的；租赁房屋水表是有的且是独立的，电表也是有的，但认为该电表电容不够，且至今未使用。
诉讼中，谢明安提供催告函、律师函、房屋产权图及快递详情单各1份，证明其于2012年7月、8月两次发函给杨晓玮及杨瑞，表示租赁房屋不符合使用目的，并将租赁房屋钥匙寄给杨晓玮、章珏、杨瑞要求对租赁房屋整改。对此，杨晓玮、章珏、杨瑞表示确实收到钥匙，但该催告发生在实际使用房屋一年以后，谢明安在签订合同时对房屋的状况是清楚且认可的，谢明安就此拒付租金是没有道理的。
原审审理中，杨晓玮、章珏、杨瑞提供无锡市五爱路126-××号房屋产权证及全慧、沈吾省的身份信息各1份，并提供声明书2份，其中1份由杨晓玮、章珏、杨瑞出具，载明：我们出租给谢明安的无锡市五爱路XXX号房屋与无锡市五爱路XXX号房屋相连，因历史原因，该房屋通往三楼须从无锡市五爱路126-××号房屋产权范围内的楼梯通过，房屋现状系签订租赁房屋时双方所明知。我们作为出租方已取得无锡市五爱路126-××号房屋产权人的同意，保证谢明安在租赁期间能够自由使用该楼梯。如谢明安在租赁期间因不能使用该楼梯所产生的一切法律后果，由我们负担。另1份声明书由全慧与沈吾省出具，载明：我们是无锡市五爱路126-××号房屋的产权人。因房屋与无锡市五爱路XXX号房屋相连，我们同意在无锡市五爱路XXX号房屋租赁给谢明安期间，谢明安有权使用我房屋产权范围内的楼梯通往无锡市五爱路XXX号房屋三楼。质证时，谢明安对无锡市五爱路126-××号房屋的产权人为全慧及沈吾省没有异议，对第一份声明书的真实性无异议，但认为在签订合同时杨晓玮、章珏、杨瑞并未承诺，而是事后声明。对于第二份声明书，谢明安认为无法确认是否为产权人书写，对真实性有异议。
原审法院于2013年8月7日向全慧及沈吾省调查核实声明书出具情况，全慧及沈吾省表示上述声明书是他们出具的，并表示他们同意谢明安在租赁期间使用无锡市五爱路126-××号房屋产权范围内的楼梯。
原审审理中，杨晓玮、章珏、杨瑞表示与谢明安解除房屋租赁合同后，愿意将5000元水电费押金予以返还。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、催告函、快递单、声明书等证据及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为：杨晓玮、章珏、杨瑞与谢明安之间所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。按照双方合同约定：房屋租金第一年按季支付，以后每半年支付一次租金，并须提前15天转入出租方指定账户……在承租方拖欠房租一个月以上的情况下，出租方有权终止合同，收回房屋。谢明安自2011年8月2日起仅支付了第一年的租金6.5万元，第二年的租金至今尚未支付，已构成违约，杨晓玮、章珏、杨瑞作为出租方有权就此终止合同，现杨晓玮、章珏、杨瑞要求解除合同及要求谢明安支付租金、违约金的诉讼请求，依法予以支持。
关于谢明安的抗辩理由及反诉请求，首先双方在签订租赁合同时，租赁房屋已经双方实际察看，且谢明安自承租后近一年未提出异议，其应当明知承租房屋实际情况，综合原审法院至无锡市五爱路XXX号房屋实地察看的房屋现状及无锡市五爱路126-××号房屋产权人的声明，谢明安提出租赁房屋存在瑕疵不能保证其正常经营使用的抗辩，不予采纳，故对于谢明安主张拆除隔层及增加第一层至第二层间楼梯通道并将租赁房屋与其他产权房隔断的反诉请求不予支持；其次，租赁房屋内存在独立的电表，谢明安抗辩电容不够，因租赁合同对电容问题并无约定，故对于谢明安要求提供独立计量的电表的反诉请求，不予支持；谢明安要求赔偿自2011年8月3日至2012年8月2日的租金损失6.5万元，因缺乏相应的事实依据，亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除杨晓玮、章珏、杨瑞与谢明安于2011年8月就无锡市五爱路XXX号房屋签订的房屋租赁合同。二、谢明安于判决发生法律效力后十日内给付杨晓玮、章珏、杨瑞自2012年8月3日至2012年12月13日房屋租金29958.9元。三、谢明安于判决发生法律效力后十日内给付杨晓玮、章珏、杨瑞违约金2万元。四、杨晓玮、章珏、杨瑞于判决发生法律效力后十日内返还谢明安水电费押金5000元。五、上述第二、三、四项相抵后，谢明安于判决发生法律效力后十日内给付杨晓玮、章珏、杨瑞44958.9元。六、驳回谢明安的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元（已由杨晓玮、章珏、杨瑞预交）、反诉费710元（已由谢明安预交），由谢明安负担。谢明安于判决发生法律效力后十日内将负担的诉讼费1050元直接支付给杨晓玮、章珏、杨瑞。
上诉人谢明安不服原审判决，向本院提起上诉称：租赁房屋交付的结构与房产平面图不符，搭建的隔层无法单独拆除且与其他房屋贯通，亦无独立楼梯通往三层，承租房屋无法独立使用；被上诉人事后虽出具声明称五爱路126－XX产权人同意其使用楼梯，但签订协议时并未告知其有权使用该楼梯；基于上述情形，交付的房屋存在严重瑕疵，已构成违约，并使其无法实际经营而闲置至今。请求二审法院查明事实，撤销原判，改判驳回杨晓玮、章珏、杨瑞的诉讼请求。
被上诉人杨晓玮、章珏、杨瑞答辩称，签订合同前谢明安已查看了房屋现状，承租人明知房屋存在瑕疵的，出租人不承担瑕疵担保责任，本案房屋具备独立使用的条件。请求二审法院驳回上诉。
二审审理过程中，双方当事人对原审法院查明事实均无异议。上诉人谢明安认为原审遗漏声明书有无交付给其的事实，并认为五爱路126－XX产权房屋内的楼梯能否使用在签订合同时并未明确。
本院认为，当事人应就其诉讼主张提供充分的证据证明，没有证据或证据不足的，应承担举证不能的法律后果。上诉人谢明安主张其未按期支付租金是行使同时履行抗辩权，理由为诉争房屋存在不能独立使用、无法与其他产权房隔断、隔层未拆除、无独立水电表等问题。经审查，签订合同当天双方实地察看了无锡市五爱路XXX号房屋现场，说明谢明安明知承租房屋存在隔层等实际情况，虽然诉争房屋从一层至三层需借道通行。但不影响谢明安的通行问题，且合同履行近一年谢明安未提出房屋结构的异议，故本院对谢明安的诉讼主张不予支持。现谢明安拖欠2012年8月3日起至今的租金未付，杨晓玮、章珏、杨瑞依据合同享有合同解除权，其起诉主张谢明安支付2012年8月3日起至起诉之日止的租金和2万元违约金符合合同约定，本院予以支持。
综上，谢明安的上诉理由因无充分的事实和法律依据，本院对其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人谢明安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 陈丽芳
代理审判员 李 飒
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 唐广征