宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0105民初583号
原告：赵凤兰，女，1955年7月8日出生，汉族，无业，住宁夏银川市。
委托诉讼代理人：李晓梅，北京市中银（银川）律师事务所律师
委托诉讼代理人：李秀花，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市金凤区贸易巷166号。
法定代表人：代建刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李美丽，宁夏综义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李曰倩，宁夏综义律师事务所律师。
原告赵凤兰与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告赵凤兰的委托诉讼代理人李晓梅、李秀花，被告西夏苑房地产公司的委托诉讼代理人李美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵凤兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将银川市西夏区文萃北街348号家林苑小区10号楼4单元101室房屋的所有权转移登记至原告名下；2.判令被告支付原告迟延办理房屋所有权证书违约金69189元（自2014年2月26日计算至2018年1月10日，共计1414天），要求被告承担违约金直至房屋所有权变更登记至原告名下止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月27日，赵凤兰一次性付款购买西夏苑房地产公司开发的位于银川市××区住房一套，房屋面积134.06㎡，单价3650元/㎡，总价款489319元。西夏苑房地产公司于2013年11月27日将上述房屋交付赵凤兰使用，双方于2014年11月7日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》。合同约定：”因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.......买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”西夏苑房地产公司实际交房日期为2013年11月27日，依据合同约定，其办理房屋产权证书的截止日期应为2014年2月25日，但直至赵凤兰起诉时，西夏苑房地产公司仍未能将涉案房屋的所有权转移登记至赵凤兰名下。经多次协商无果，现赵凤兰诉至法院，请求判如所请。
西夏苑房地产公司辩称，首先西夏苑房地产公司不存在逾期办证的违约行为。涉案房屋无法办理房产证的原因是国家政策导致，而非西夏苑房地产公司的原因所致。双方签订的商品房买卖合同第20条第2款所约定的逾期办证违约条款所适用前提是因出卖人的原因导致房产证书无法按照合同约定期限办理，而涉案房屋房产证书无法办理的原因是因为涉案小区的物业被国资委划入”三供一业”的范围，涉案小区物业无法进行备案导致无法办理房产证书。其次，该栋楼部分业主未缴纳物业维修基金，导致该栋楼初始登记无法办理，故赵凤兰无法办理房屋产权证书。第三、即便西夏苑房地产公司存在违约行为，违约金的计算应根据房屋买卖合同第十一条约定的交房日期2015年5月31日起顺延90日即2015年8月31日开始计算。综上，无法办理房屋产权证书并非西夏苑房地产公司的原因，故请求依法驳回赵凤兰的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：
1、赵凤兰提交《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、销售不动产统一发票1张，证明赵凤兰于2013年11月27日一次性全款购买了西夏苑房地产公司开发的涉案房屋，双方于2014年11月7日签订《银川市商品房买卖合同》，且西夏苑房地产公司为赵凤兰开具了销售不动产统一发票；依据合同第二十条约定，赵凤兰未在涉案房屋实际交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，西夏苑房地产公司若在赵凤兰不解除合同的情况下承担违约金。西夏苑房地产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，对证明目的不予认可，认为合同第二十条第二款虽规定了违约责任，但该条明确规定因出卖人的原因导致房屋产权证书无法办理，出卖人才承担违约责任，本案无法办理房屋产权证书的原因是政府政策，并非出卖人原因，故赵凤兰的证据不能达到证明目的。
2、赵凤兰提交的家林苑住房移交回执单1份、收据4张，证明西夏苑房地产公司于2013年11月27日向赵凤兰出具了家林苑住房移交回执，将涉案房屋交付于赵凤兰使用；赵凤兰于同日向西夏苑房地产公司缴纳了公共维修基金、物业费、垃圾清运费、设备维修保养费等，该组证据形成证据链，证明实际交房日期为2013年11月27日。西夏苑房地产公司对该组的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不予认可，缴纳公共维修基金是赵凤兰购买房屋应当承担的义务，且该笔费用并未交给西夏苑房地产公司，不能达到其证明目的；其他证据也不能证明2013年11月27日交房的事实。
3、西夏苑房地产公司提交的国发办（2016）45号《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区”三供一业”分离移交工作指导意见的通知》文件复印件1份、宁国资办发（2016）9号《关于开展区属国有企业职工家属区”三供一业”情况调查摸底的通知》复印件1份，证明涉案小区物业被国资委划为三供一业的范围，导致小区物业无法进行备案，导致小区房屋无法办理产权证书，故无法办理产权证书的原因是政府政策导致，并非出卖人的原因，属不可抗力。赵凤兰认为该文件中并没有任何内容显示涉案小区被国资委划为三供一业的范围，更不能显示涉案小区无法办理产权证的原因是由该文件导致的，因此对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可，无法达到证明目的。
本院经审查认为，赵凤兰提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一发票、收据，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。西夏苑房地产公司提交的文件系复印件，无法确定其真实性，且赵凤兰不予认可，本院不予采信。
根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：
2014年11月7日，赵凤兰（买受人）与西夏苑房地产公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》1份，约定赵凤兰购买西夏苑房地产公司开发的位于宁夏银川市××区商品房一套，房屋总价款为489319元，付款方式为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金489319元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。合同第十一条交付时间和手续约定为：出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订时，西夏苑房地产公司已于2013年11月27日将涉案房屋交付给赵凤兰占有使用，赵凤兰也已将全额房屋价款支付给西夏苑房地产公司。涉案房屋因西夏苑房地产公司原因，至今未能办理房屋所有权证书。
本院认为，赵凤兰与西夏苑房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。根据涉案合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故西夏苑房地产公司负有协助赵凤兰办理涉案房屋所有权转移登记的义务。因西夏苑房地产公司原因，赵凤兰至今未取得所购房屋所有权证书，故西夏苑房地产公司应依约向赵凤兰支付逾期办理涉案房屋所有权登记期间的违约金。关于违约金的起算时间问题，《中华人民共和国合同法》第一百四十条规定标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间；虽涉案房屋的实际占有时间早于合同签订时间，但双方签订《银川市商品房买卖合同（预售）》生效时间应为合同签订时间，违约条款的生效时间亦为合同签订时间，赵凤兰主张涉案房屋实际交付时间为2013年11月27日，这之后90日作为违约金起算点，因其提交的证据不能证实双方对其该主张进行了约定，故涉案房屋的交付时间应认定为合同生效时间即2014年11月7日；结合双方买卖合同第二十条约定，赵凤兰完成涉案房屋所有权登记的期限届满日期为2015年2月5日，西夏苑房地产公司应向赵凤兰支付逾期办理房屋所有权证书的违约金自2015年2月6日起算，暂计算至2018年1月10日，即52308元（489319元×0.0001/天×1069天）；对赵凤兰要求支付违约金至西夏苑房地产公司为其办理房屋所有权登记证书之日止的诉讼请求，因本案中无法确定具体办理房屋所有权登记证书的时间，故对该项请求的具体金额无法确定，本案不予处理，自2018年1月10日后的违约金，赵凤兰可另行主张。西夏苑房地产公司辩称的逾期办理房屋所有权证书非其原因导致，因其提交的证据不能证明该事实且赵凤兰也不予认可，故对其该辩解理由，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告赵凤兰办理位于宁夏银川市××区商品房的房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告赵凤兰名下；
二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告赵凤兰逾期办理房屋所有权证书违约金52308元（计算至2018年1月10日）；
三、驳回原告赵凤兰的其他诉讼请求。
当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1530元，由原告赵凤兰负担367元，被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担1163元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长张月琴
人民陪审员侯丽娟
人民陪审员张慧玲
二〇一八年四月二十五日
书记员段和珍
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。