黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑03民初59号原告（执行案外人）：李春海，男，1976年4月15日出生，汉族，农民，住黑龙江省鸡西市鸡东县。委托诉讼代理人：卓成君，男，1969年7月21日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。被告（申请执行人）：鸡东县宏达建筑安装工程公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县鸡东镇东风街十三委。法定代表人：王志君，总经理。委托诉讼代理人：周大伟，男，该公司法律顾问。被告（被执行人）：鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县前进街十委。法定代表人：李芳艳，董事长。委托诉讼代理人：崔小雨，男，该公司法律顾问。原告李春海与被告鸡东县宏达建筑工程公司（以下简称宏达公司）、鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春海及其委托诉讼代理人卓成君、被告宏达公司的委托诉讼代理人周大伟、被告恒泰公司的委托诉讼代理人崔小雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李春海向本院提出诉讼请求：1、确认鸡东县鸡东镇前进街鸿苑家园小区（以下简称鸿苑家园）7号楼3单元501室房屋为李春海所有；2、不得执行上述房屋。事实和理由：2016年5月27日，鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）作出（2016）黑03执异26号执行裁定，裁定驳回原告的异议，原告认为鸡西中院驳回原告的异议缺乏事实和法律依据，应予撤销。2015年1月12日，原告以316,890元全款购买了案涉房屋，被告恒泰公司给原告开据财务收款收据，并与恒泰公司签订了《商品房预售合同》，并在鸡东县房产管理处进行备案登记，故鸿苑家园7号楼3单元501室应为原告所有。与恒泰公司签订的《商品房预售合同》的签订时间在被告宏达公司申请查封案涉房屋之前，且因恒泰公司未如期完工，原告未办理房屋过户登记，过错方在恒泰公司。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更，转让和消灭不动产物权的合同除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已于2015年1月12日取得案涉房屋的所有权，宏达公司无权对原告的合法财产申请执行。根据《最高人民法院关于民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定》第17条和《最高人民法院关于办理异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，鸡西中院对案涉房屋进行查封无法律依据。被告宏达公司辩称，鸡西中院作出的（2016）黑03执异26号执行裁定认定的事实清楚，理由充分，应予以维持。被告恒泰公司辩称，原告并非实际购房人，原告与卓成君、刘君三人一起向恒泰公司放款，约定月利率7%，案涉房屋是用来支付欠付利息的，而非李春海实际缴纳购房款，故应驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告李春海举示的证据：证据一、商品房预售合同、收据、鸡东县房产管理处联机备案卡各一份，二被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，二被告对证明目的有异议，认为案涉房屋非现金购买，被告恒泰公司举示证据证实了其异议理由，故对其证明目的不予确认；证据二、银行汇款凭据五份，二被告对真实性有异议，认为原告未提交原件，经庭后核对，原告当庭提交的复印件与原件相符，故对该证据的真实性予以确认，但该证据不能证实其交付了案涉房屋款项的事实，故对证明目的不予确认。被告宏达公司举示的证据：证据一、（2016）黑03执异29号执行裁定书，原告及恒泰公司对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。被告恒泰公司举示的证据：证据一、房屋抵押合同二份、抵押借款协议一份、财务帐页一份两页、卓成君代李春海收取利息的收据一份，恒泰公司对其真实性及证明目的均无异议，原告对房屋抵押合同真实性无异议，故本院对房屋抵押合同的真实性予以确认，原告对财务帐页及收据的真实性及证明目的均有异议，财务帐页系复印件，故本院对其真实性不予确认，原告未提供证据反驳收据的真实性，故对收据的真实性予以确认，原告对该组证据的证明目的有异议，从该证据可以确认原告与恒泰公司存在借贷关系，本院对该事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告恒泰公司系鸿苑家园开发单位。2014年4月15日，原告李春海为甲方，恒泰公司为乙方签订了《抵押借款协议》，约定：一、乙方向甲方借款107万元，用于鸿苑家园开发投资费用；二、借款期限自2014年4月15日至2014年8月15日；三、为保证甲方资金，乙方愿将鸿苑家园的5号楼2单元101、201，7号楼1单元1502，2单元1402、1502、1602，3单元501、1401、1501室共计9套，合计面积：963.11㎡，以相应的价值抵押给甲方，如乙方逾期未还款，甲方有权处理抵押物，作为还款的资金。2015年1月12日，李春海与恒泰公司签订《商品房预售合同》，约定李春海以单价3,000元/平方米购买鸿苑家园7号楼3单元501室房屋，房屋总价款316,890元，房屋交付时间为2015年12月31日前。恒泰公司为李春海出具收据一张，记载收到李春海购买案涉房屋购房款316,890元。同日，该合同在鸡东县房产管理处备案登记。宏达公司系鸿苑家园施工单位，因恒泰公司欠付工程款，宏达公司向本院提起诉讼，本院于2015年6月17日作出（2015）鸡民初字第33号民事调解书，宏达公司与恒泰公司自愿达成如下协议：“一、解除双方分别于2012年7月12日、2013年5月23日、2013年8月20日、2014年8月20日签订的《协议书》及《补充协议》。二、恒泰公司于2015年12月30日前偿还宏达公司工程款14,026,509元，还款期限为：2015年7月15日前还款100万元；2015年12月30日前还款13,026,509元。三、若恒泰公司未能于2015年7月15日前还款100万元，宏达公司可以向法院申请强制执行剩余全部未清偿的工程款。四、恒泰公司拖欠宏达公司的工程款14,026,509元，宏达公司可就鸡东县鸿苑家园5#、6#、7#、8#楼项目建设工程折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。”恒泰公司未按该生效民事调解书履行给付义务，2015年8月25日宏达公司向本院申请执行。执行过程中，本院于2015年10月12日作出（2015）鸡中法执字第62-1号执行裁定，预查封恒泰公司所有的位于鸿苑家园5#、6#、7#、8#楼中的272户房屋，其中包括案涉7号楼3单元501室房屋。李春海主张案涉鸿苑家园7号楼3单元501室系其所有，向本院提出书面异议。本院于2016年5月27日作出（2016）黑03执异26号执行裁定，驳回李春海的异议。李春海不服，以案外人身份提起本案诉讼。案涉房屋至今未交付，亦未办理房屋产权登记手续。李春海除本案房屋外，与恒泰公司另就鸿苑家园于2014年2月26日就5号楼2单元1502号房屋签订了《商品房买卖合同》、于2015年1月12日就5号楼2单元101、7号楼1单元1502、7号楼2单元1602、5号楼1单元603四套房屋签订了四份《商品房预售合同》，除5号楼2单元1502号房屋外，其余房屋均于合同签订日办理了备案登记。李春海分别于2013年9月26日、2014年3月24日、4月3日（两笔）、4月16日向恒泰公司法定代表人李芳艳账户汇款200,000元、279,000元、200,000元、265,000元、700,000元。庭审中，李春海称上述汇款系其购买房屋所支付，与恒泰公司的借贷关系无关，恒泰公司已偿还其借款本金，尚欠借款利息未偿还。另查：房屋在鸡东县房产管理处办理备案业务后，开发单位若对该房屋另行出售，无法通过联网系统与买受人签订《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》。本院认为：本案的争议的焦点为，1、李春海是否享有案涉房屋的所有权；2、李春海对案涉房屋有无排除强制执行的实体权利，即是否应对案涉房屋停止执行。2009年3月26日，李春海向恒泰公司法定代表人李芳艳账户汇款200,000元，恒泰公司主张此款项系借款，李春海未举示证据证实此款系双方其他法律关系的往来款项，2014年4月15日，李春海与恒泰公司签订《抵押借款协议》，故可以确认李春海与恒泰公司之间自2009年3月26日起即建立起民间借贷法律关系。2014年4月15日《抵押借款协议》约定借款期限至2014年8月15日，恒泰公司以包括7号楼3单元501室房屋在内的共9套房屋作为抵押物，担保李春海债权实现，但双方未就案涉房屋签订买卖合同，亦未办理抵押登记。2015年1月12日，前述借款已到期，双方就案涉房屋签订《商品房预售合同》，李春海在庭审中自认恒泰公司此时未付清借款本息，并主张案涉房屋价款系其现金交付。依照债权人保护债权实现可能最大化的常理，李春海在恒泰公司欠付其借款的情况下，若想购买恒泰公司开发的房屋，必然要主张以恒泰公司欠款抵顶购房款。李春海虽举示了恒泰公司为其出具的购房款收据，但此收据不能证实李春海实际缴付了购房款，故在此情况下，李春海仍应对缴纳购房款承担举证责任。李春海在本案中举示的转账凭据与购买案涉房屋时间及金额均不相符，不能证实李春海缴纳购房款的事实，故可以确认李春海未实际出资购买案涉房屋，案涉商品房预售合同的签订实为恒泰公司用其开发的房屋抵顶对李春海的债务。综上，李春海因与恒泰公司之间的借贷关系而签订的案涉房屋的商品房预售合同，不符合购买商品用于个人或家庭需要的消费者性质，不能适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权由于抵押权和其他债权。”查封案涉房屋的（2015）鸡中法执字第62-1号执行裁定系依据（2015）鸡民初字第33号民事调解书作出，该调解书确认的宏达公司的债权系具有优先受偿权的建设工程价款，李春海对案涉房屋的权利不能对抗宏达公司的优先受偿权，即李春海不具有排除该强制执行的实体权利，亦不享有对案涉房屋的所有权。李春海要求确认案涉7号楼3单元501室房屋所有权及不得执行的请求不能成立，不予支持。综上所述，李春海的诉讼请求无事实和法律依据，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，判决如下：驳回原告李春海的诉讼请求。案件受理费6,054元，由原告李春海负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  胡雪清审 判 员  冯 莹代理审判员  徐媛凤二〇一六年十月十七日书 记 员  都 晶本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。