山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民提字第1号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孔祥渊。
委托代理人：徐晓，山东霖鑫律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孔庆萍。
委托代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：孔庆荣。
委托代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：孔庆华。
委托代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：孔庆洋。
委托代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。
一审被告：侯玉坤。
一审被告：孔某。
一审被告：孔惠君。
再审申请人孔祥渊因与被申请人孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋及一审被告侯玉坤、孔某、孔惠君房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）烟民一终字第818号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年11月24日作出（2014）烟民申字第141号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人孔祥渊的委托代理人徐晓、被申请人孔庆洋及其委托代理人曲振阳、一审被告孔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年9月13日，孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋起诉称，其四人与孔某、孔惠君系侯玉坤、孔宪明夫妻的子女；孔宪明于1987年8月1日死亡；侯玉坤与孔宪明拥有房屋一幢，房产证为牟房产证字第××号，孔宪明死亡后，侯玉坤、孔某、孔惠君在未征得其四人同意的情况下，于2001年擅自将该房屋卖给了孔祥渊，请求法院依法确认该房屋买卖行为无效，涉案房屋归孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋、侯玉坤、孔某、孔惠君共同共有，孔祥渊将房屋腾出。
侯玉坤辩称，孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋所讲不是事实，我不知道卖房的事；孔某辩称，涉案房屋是我卖的，同意孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋的诉讼请求；孔惠君辩称，同意孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋的诉讼请求；孔祥渊辩称：其购买涉案房屋是合法有效的，涉案房屋与孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋不存在共同共有关系，要求驳回孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋的诉讼请求。
一审法院经审理查明，侯玉坤与孔宪明于1949年结婚，婚后生育孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋及孔某、孔惠君。1983年孔宪明夫妻购买本村王惠民的房屋一栋即涉案房产。1987年孔宪明因病死亡。1990年办房产证时，该房登记在侯玉坤名下，房产证号为牟房产证字第××号。2002年农历正月初八，涉案房产卖给了孔祥渊，但至今未办理过户手续。2004年孔某将房屋交付给孔祥渊，2010年孔祥渊搬到涉案房屋中居住。关于卖房原由及经过，孔某称2001年其子涉嫌犯罪需赔偿受害人经济损失向孔祥渊借款40000元，因无力偿还借款，没有征求姐妹们及侯玉坤的同意，便将涉案房屋卖给孔祥渊抵顶所欠借款，其记得协议内容应为孔某将侯玉坤、孔宪明的房屋卖给孔祥渊；在卖房当时并没有征得侯玉坤的同意，之后过了一段时间，以该房出租为名让侯玉坤在协议上签名。孔祥渊称因孔某无力赔偿其子造成的经济损失，便与侯玉坤商议将涉案房屋出卖，签订协议时其从银行提出40000元现金交给了孔某，协议的内容书写为：将侯玉坤名下的房屋卖给孔祥渊……。一审审理中，孔祥渊未提交房屋买卖协议。孔祥渊主张孔庆萍等四人在2010年10月之前就知道卖房的事实，但孔庆萍等四人对此予以否认，并且认为孔祥渊拒绝将双方的卖房协议提交法庭即表明该协议的内容不利于孔祥渊。孔惠君认可协议内容是由其执笔书写的，但内容已经忘记，其没有在协议上签名，也不同意孔某出卖房屋。
一审法院认为，本案所涉房屋系侯玉坤与孔宪明婚后购买的，应为二人夫妻共同财产。孔宪明死亡后，其遗产应由其子女及侯玉坤法定继承，在各继承人均未明确表示放弃继承的情况下，应视为接受继承，孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋及侯玉坤、孔某、孔惠君对涉案房屋共同共有。因孔祥渊拒绝提交房屋买卖协议，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，应认定系孔某将涉案房屋出卖给孔祥渊。孔祥渊称孔庆萍等四人在2010年10月前就知道房屋被处分，未提交证据予以证明，对其主张不予采信。孔祥渊购买房屋后，未进行房屋产权登记，不符合取得不动产所有权的法律规定，没有取得涉案房产的所有权。综上，孔某处分涉案房屋的行为无效。孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋要求孔祥渊将涉案房屋腾出返还给房屋共有人，应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零六条之规定，判决孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋及侯玉坤、孔某、孔惠君对通海路211-52号房屋（牟房产证字第××号）共同共有，孔祥渊于判决生效后60日内将�房屋腾出并返还给房屋共有人。案件受理费1050元，由孔某负担。
孔祥渊不服一审判决向本院提起上诉称，孔宪明于1987年去世，而孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋与侯玉坤、孔某、孔惠君一直未对该房屋作出任何处分，继承法规定自继承开始之日起第18年至第20年期间内继承人才知道自己的权利被侵犯的，其提起诉讼的权利应当在继承开始之日起20年内行使，超过20年的不得再行提起诉讼，而孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋在其父去世25年之后提起诉讼违背了上述规定；孔祥渊与侯玉坤、孔某、孔惠君之间处分该房屋已发生了十多年，孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋称其不知道房屋被处分是不客观也不真实的，孔祥渊与侯玉坤、孔某、孔惠君系同一村民组织成员，房屋交易的行为符合村规民约及当时的交易习惯，只是没有办理产权过户，房屋买卖应当认定为有效；一审判决既然认定房屋买卖无效就应判令返还孔祥渊购房款4万元并按照过错责任原则对房屋增值部分作出处理。一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平，请求予以撤销或依法改判。
孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋答辩称，孔祥渊与孔某虽于2002年正月签订了卖房协议，但房屋一直由孔某居住和管理，直到2010年10月孔祥渊搬入该房居住后，孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋才知道有关卖房的情况；涉案房屋一直处于共有状态，因此不受20年诉讼时效的限制；孔祥渊与侯玉坤、孔某、孔惠君均系同村村民，非常清楚侯玉坤的家庭成员组成情况，其购买共有房屋却不征求其他共有人同意，显然是故意、恶意的行为；孔祥渊在购买该房后一直没有居住且至今未办理产权变更登记，也不符合善意取得的规定。侯玉坤、孔某、孔惠君均同意孔庆萍、孔庆荣�孔庆华、孔庆洋的答辩意见。
二审审理过程中，孔祥渊提供了2012年2月19日即农历正月初八的卖房契约，内容为：“牟平区宁海镇孔家疃村民侯玉坤自愿将座落在村中心、东邻李明邦、西邻张传寿老房一座（正房五间面积51.98平米、平台4间41.71平米）卖于孔祥渊，房款当交不欠，决无反悔。空口无凭，特立卖房契约为证。”侯玉坤与孔某在卖房人处签字摁印，孔祥渊在买房人处签字摁印，孙树亚、孔惠君在中介人处签字摁印。孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋及侯玉坤、孔某、孔惠君对该契约的真实性提出异议，并当庭提出申请要求进行笔迹及指印鉴定，庭后又表示不申请进行鉴定，对契约的真实性予以认可。孔惠君称卖房契约中的所有文字包括每个人的名字均是由其亲笔书写的，但手印均为各人亲自所摁。孔祥渊还提供证人王某出庭作证，王某系王惠民之子，该证人证实涉案房屋是王惠民于1990年10月卖与孔某，当时由王惠民书写的契约，契约由孔某持有。
二审法院认为，涉案房屋系孔宪明与侯玉坤婚姻关系存续期间所购，应认定为夫妻共同财产。孔祥渊主张房屋系王惠民卖与孔某所有，虽提供证人出庭作证，但证人陈述的内容与涉案房屋产权证记载的情况不一致，在孔祥渊不能提供其他证据予以佐证的情况下，对孔祥渊该主张二审法院不予采纳。孔宪明死亡后，涉案房屋中属于孔宪明所有的部分作为遗产，应由侯玉坤与其子女进行法定继承，各继承人均未明确表示放弃继承，根据《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款的规定，应视为均已接受继承，因此涉案房屋属于各继承人共同共有。侯玉坤、孔某、孔惠君在未取得其他共有人同意的情况下，将共同共有的涉案房屋出卖给孔祥渊，侵犯了其他共有人即孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋的合法权利，孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋要求确认涉案房屋归其四人和侯玉坤、孔某、孔惠君共同共有并要求孔祥渊腾出房屋，理由正当，一审判决予以支持是正确的。孔祥渊主张返还购房款并对房屋增值部分予以处理，可另行起诉主张权利。综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款（一）项及第一百五十八条之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由孔祥渊负担。
再审过程中，孔祥渊称其与侯玉坤、孔某、孔惠君所签订的卖房契约是合法有效的，买卖双方均系同一村民组织成员；双方意思表示真实；卖房人侯玉坤、孔某、孔惠君所占房产份额超过了三分之二以上；其购房行为是基于房屋产权登记的公示效力，且支付了合理的价款，系善意取得�涉案房屋已经交付给孔祥渊使用多年；本案事实发生在《中华人民共和国物权法》颁布实施之前，应适用最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条。依据该规定，孔祥渊系善意、有偿取得该房屋，且该房屋是其唯一住所，再无其他住房。孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋在房屋产权登记在侯玉坤名下20余年不提异议，后起诉要求孔祥渊返还房产于法无据。请求依法撤销一、二审判决并改判驳回孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋的诉讼请求。孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋称，涉案房产系侯玉坤与孔宪明的夫妻共同财产，孔宪明去世后，作为继承人的孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋和侯玉坤、孔某、孔惠君均没有明确表示放弃继承，遗产也未分割，故涉案房产系孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋与侯玉坤、孔某、孔惠君�同共有；孔祥渊购买涉案房屋非善意取得，孔祥渊与侯玉坤、孔某及孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋系同村的村民，孔祥渊非常清楚侯玉坤、孔某、孔惠君的家庭成员组成情况，其在购买共有房屋时却不征求其他共有人的同意，显然是故意、恶意的行为；孔祥渊在购买涉案房屋后一直到2010年10月也没有居住，而且至今涉案房屋也没有办理产权变更登记，不符合善意取得的规定。一、二审判决认定事实清楚，证据确凿，请依法驳回孔祥渊的再审请求。
孔祥渊提交（2013）烟民一终字第891号民事判决书以及烟台市牟平区宁海镇孔家疃村民委员会给牟平县土地管理局出具的证明作为新的证据，以证明本案一、二审判决适用法律错误，涉案房屋已经登记在侯玉坤名下20多年，已经发生法律效力；涉案房屋的土地办理在孔某名下，买房契约上孔某在出卖人一方签字，证明侯玉坤与孔某对涉案房屋和土地具有处分权。经质证，孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋对（2013）烟民一终字第891号民事判决书的真实性没有异议，但认为该判决的事实与本案事实不一致，没有参考价值，不能证明孔祥渊的主张；对烟台市牟平区宁海镇孔家疃村民委员会给牟平县土地管理局出具的证明的真实性不能确定，孔家疃村有两个人叫孔某，不能证明该份材料上的孔某即是本案孔某，另外孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋一家大约于1976年或1977年前后从东北搬到孔家疃村，不可能有在1975年办理土地证的情况。且该材料上的土地面积与涉案房屋占地面积不一致，说明该材料上的土地与本案无关。
本院再审认为，本案争议的焦点问题是2002年2月19日侯玉坤、孔某与孔祥渊签订的卖房契约是否有效。涉案房屋系孔宪明与侯玉坤婚姻关系存续期间所购，应认定为夫妻共同财产。孔宪明去世后，涉案房屋中属于孔宪明的部分作为遗产，应由侯玉坤及其子女进行法定继承，各继承人均未明确表示放弃继承，按照继承法的规定应视为接受继承，因此涉案房屋应认定系侯玉坤及其子女共同共有。孔祥渊与侯玉坤、孔某系同一集体经济组织成员，2002年侯玉坤、孔某与孔祥渊签订的卖房契约，是双方当事人的真实意思表示。孔祥渊按约支付了房款，并管理使用至今。按照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，孔祥�取得涉案房屋，系善意、有偿取得，应当维护孔祥渊的合法权益。一、二审判决适用法律不当，应予纠正。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）烟民一终字第818号民事判决和烟台市牟平区人民法院（2011）烟牟民一初字第513号民事判决。
二、驳回被申请人孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋的诉讼请求。
一审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，由被申请人孔庆萍、孔庆荣、孔庆华、孔庆洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王吉昌
审 判 员 白月辉
代理审判员 刘光星
二〇一五年三月十二日
书 记 员 宋慧慧