宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0211民初1039号原告：孔宪年，男，1939年5月1日出生，汉族，户籍地宁波市，现住宁波市。委托诉讼代理人：丁振华，宁波蛟川法律服务所法律工作者。被告：张会玲，女，1973年5月25日出生，汉族，户籍地宁波市，现住宁波市。原告孔宪年与被告张会玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告孔宪年的委托诉讼代理人丁振华，被告张会玲到庭参加诉讼，原告孔宪年经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告孔宪年向本院提出诉讼请求：被告支付房屋价款18000元，赔偿违约金以398000元为基数×每日万分之五×逾期日期（自2018年2月14日至实际履行之日止）。审理中，原告认可被告已代其从该房屋价款18000元中支付中介费3000元，故减少诉讼请求为被告支付房屋价款15000元，并明确其所主张的违约金是指被告依照《房产买卖合同》第十二条的规定支付自2018年2月14日起至实际履行之日止以398000元为基数按照每日万分之五计算的滞纳金。事实和理由：2017年2月15日，其将镇海区招宝山街道刘家弄1号204室的房屋以398000元出售给被告，价款分4期支付，交房日期为2018年2月13日，合同还约定了违约责任。当时双方口头约定，交房前其有居住使用该房屋的权利。后被告按约支付购房款380000元，其也将房屋产权证、土地使用证交付被告。至2018年2月13日，被告要求其提供房屋钥匙，其要求被告支付尾款18000元，但被告以原告的妻子在该房屋过世为由拒绝支付，还强行破门入住。原告认为，被告拒绝支付尾款的理由不能成立，故诉至法院，要求被告支付尾款及滞纳金。被告张会玲辩称，1.房屋尾款18000元未付属实，其于2018年2月13日代原告支付了中介费3000元，剩下的15000元其不是不愿意支付，而是双方交房时产生了争议，其也多次积极与原告协商让原告弥补一些损失，但原告不同意，还态度强硬。2.其在签订合同前多次提出房屋内有没有去世过人，原告及其妻子口头承诺没有，但是原告故意将临危的妻子从医院带回到已经卖给其的涉案房屋，致使原告的妻子2017年11月在该房屋内去世，原告又在未告知其的情况下在房屋内办丧事，进行祭拜亡故人的活动，是原告先违约。3.合同约定的交房日当天，原告不给其钥匙，还打人，后来再次交房时其找人开锁被原告阻止，无奈之下踹开门，但一直没有入住，原告当庭才提交了钥匙，交房日应该是开庭当天。4.其的丈夫有残疾，还带两个孩子生活，家庭压力大，房屋系借钱购买，由于原告的妻子在该房屋内去世，导致其无法入住，由此造成的损失应由原告赔偿，其会另案起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：被告提交了其丈夫张建民的残疾证复印件1份，拟证明家庭生活困难的事实。原告认为该证据系复印件，没有原件，且与本案无关。本院采纳原告的质证意见，对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月15日，原告（卖方甲方）与被告（买方乙方）经宁波市镇海区招宝山佳佳房产中介所（中介方丙方，以下简称佳佳中介所，经营者为张水云）介绍，三方签订《房产买卖合同》1份，约定：“一、房产状况：房屋户名孔宪年，房屋地址座落在，室号为204室，建筑面积70.39㎡，车棚东首数过来第12间。······四、房屋出售价为398000元。······六、付款方式：1.乙方在签订本合同日支付给甲方购房定金50000元；2.乙方在甲、乙过户日支付给甲方预付购房款130000元；3.乙方在取得银行放贷日由银行直接打入甲方账户200？000元；4.乙方在甲方交房日（2018年2月13日）支付给甲方余额款18000元。······七、丙方为此房提供给中介服务向乙方收取中介服务费5000元，代办过户手续费700元，按揭服务费800元，向甲方收取中介费3000元，甲、乙双方在交契税日一次性付给丙方。八、交房：甲方同意于2018年2月13日（乙方房款付清时）将房屋交付给乙方，同时将设施和有关证件交给乙方，并将房屋交付前所发生的（水、电、物业、有线电视、电话等）费用由甲方结清，房屋内的甲方户口应在2018年2月底前迁出，户口押金18000元。······十二、乙方不能按合同规定向甲方付清购房款的，甲方不能按合同向乙方交付房产的，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述房产总价万分之五的滞纳金。······”2017年3月29日，张水云出具收条1份，载明“今收到孔宪年售房中介费3000元。”张水云在该收条的落款处注明“未收款人”并签名。2017年4月6日，原告在该收条下方注明“此房屋出售中介费3000元在交房日押金中扣除。”并签名。2018年2月13日，张水云出具收条1份，载明“今收到孔宪年卖房（刘家弄1#204室）中介费3？000元。（此款于2018年2月13日由张会玲转付，从押金中扣除。）”在该收条落款的收款人处，张水云签名并加盖佳佳中介所的公章。庭审中，原告称其户口2018年1月5日迁出，被告已按合同约定支付购房款380？000元，其在2018年2月13日前腾空了房屋。被告称其户口2017年5月迁入，并已于2017年4月过户，交房日前的水电等费用是其垫付的，其同意不再向原告主张，被告认可至一审法庭辩论终结之日原告已履行完毕合同约定的交房义务。经本院询问，被告不主张解除或撤销涉案合同，只是希望原告态度好一些，并适当作出补偿。另查明，双方产生纠纷的原因是2017年11月原告的妻子在涉案房屋内去世，原告在该房屋内办丧事，被告难以接受。2018年2月13日第一次交房时，被告提及此事，要求原告作出相应补偿扣减部分购房尾款，原告不同意，双方争吵并报警，交房未果。三四天之后，佳佳中介所组织双方再次交房，原告不交钥匙，被告请人开锁，在原告的阻碍下没开成，被告便踹开门锁。庭审中，原告将钥匙交到本院，但要求在被告支付购房尾款之前本院不能把钥匙交给被告。一审法庭辩论终结之后，本院去涉案房屋调查，查明门锁已经更换，经电话询问被告，被告称开庭之后其才将房屋出租。另，2018年4月27日，本院电话做通双方当事人的调解工作，原告同意被告支付15000元并承担受理费40元（原告撤诉时变更诉讼请求为确认之诉，受理费80元减半收取）之后撤诉。2018年5月8日，被告将15040元付至本院，本院当日通知原告来领取调解款并撤诉，但原告又不同意之前的调解方案。2018年5月9日，经多方做工作，原告明确表示不同意撤诉，本院立刻告知被告。2018年5月10日，被告向本院表示不再退回该笔款项，本院当日将该笔款项发放原告。本院认为，原、被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应按照《房产买卖合同》的约定严格履行各自的义务。合同约定被告在原告交房日（2018年2月13日）支付原告余款18000元，付清房款时原告将房屋交付给被告，原告2018年2月底前迁出户口，户口押金18000元。现原告已经在2018年1月5日迁出户口，被告也已迁入户口，原告在2018年2月13日前腾空房屋并当庭向本院交付了房屋钥匙，被告认可原告已履行完毕合同约定的交房义务。因此，本院认为被告应履行向原告支付购房尾款的义务。双方一致认可原告应支付给佳佳中介所的3000元中介费已由被告在该18000元押金尾款中直接支付给佳佳中介所，故被告仍应支付原告的购房尾款为15000元。被告履行该义务的同时，可以向本院领取房屋钥匙。对于被告辩称原告的妻子在涉案房屋中去世，原告先违约的意见。本院认为，经查明原告的妻子系自然死亡，生老病死属于自然规律，被告该项抗辩意见中所称的原告行为并非原告应履行的合同义务，双方对此也没有在合同中特别约定，本院难以认定原告存在违约行为，故对被告的该项抗辩意见不予采纳。至于被告所称原告的侵权行为给其造成的损失，因与本案原告的诉请并非基于相同法律关系，也并非基于相同事实，被告可另行起诉。对于原告主张被告依照合同第十二条的约定支付滞纳金的诉请。本院认为，原、被告双方互相负有交付房屋和支付尾款的同时履行义务。一般来说，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。本案中，原告在开庭时将钥匙交付本院，并特意要求在被告支付尾款之前本院不能将房屋钥匙交付被告，也说明原告认为交付钥匙才是交房义务的履行完成。考虑到本案纠纷发生的原因是原告在明知已经将涉案房屋卖给被告的情况下仍然对房屋做出了不太妥当的使用行为，被告难以接受有人在该房屋中过世是人之常情，而且被告并未拒绝支付尾款，反而是多次与原告协商希望原告对此谅解并作出相应补偿，被告不存在故意违约的恶意。因此，结合原告交付钥匙的时间和被告已经占有房屋的现实，本院认为被告应支付相应的滞纳金，但滞纳金的起算时间以庭审结束的次日即2018年4月19日开始计算较为合理。对于滞纳金的计算基数，本院认为，逾期付款的违约金约定的计付标准明显过高时，应以违约部分对应的合同价款为基数进行调整。本案中，被告所欠原告的购房尾款是15000元，原告主张按照合同约定的房产总价398000元计算滞纳金明显不合理，故调整为以15000元为基数进行计算。对于滞纳金的计算标准，本院认为合同约定的每日万分之五的标准没有过高，符合法律规定，故予以确认。鉴于被告已于2018年5月8日将15000元房屋尾款付至本院，滞纳金应计算至该日，经核算被告应支付的滞纳金为150元。综上，被告已履行支付房屋尾款的义务，本院对原告该项诉请不再支持，滞纳金150元被告已履行40元，仍应支付110元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张会玲支付原告孔宪年滞纳金110元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告孔宪年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取87.5元，由被告张会玲负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审判员  赵淼二〇一八年五月十一日??代书记员?徐立芯妤