山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1083号
上诉人（原审被告）倪宏伟。
委托代理人王世强，山东卓世律师事务所律师。
委托代理人王昱谊，山东卓世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）烟台地源空调安装有限公司，住所地烟台市芝罘区开元路001-011号。
法定代表人马新，总经理。
委托代理人宋爱军，该公司职工。
原审被告乳山市华宏建筑工程有限公司，住所地乳山市入山口镇改造夼村。
法定代表人倪国华，董事长。
原审被告倪国华。
原审被告孙月华。
上诉人倪宏伟因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服乳山市人民法院（2015）乳民初字第343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告与被告乳山华宏建筑工程有限公司（以下简称华宏公司）因债务转移合同纠纷曾诉至原审法院，原审法院于2014年6月24日作出（2013）乳民初字第268号民事判决，判令被告华宏公司支付原告工程款426420元并承担案件受理费7696元。该判决生效后，被告乳山华宏建筑工程有限公司未主动履行付款义务，经原告申请，原审法院决定立案执行。在执行过程中，原审法院于2015年7月7日作出（2014）乳执字第1238号民事裁定，查封了被告华宏公司之法定代表人倪国华之妻孙月华名下位于乳山市天筑绿洲房屋一套(产权证号为2010301**)。被告倪宏伟提出执行异议并对法院查封的上述房产主张权利，原审法院于2015年10月21日作出（2015）乳执异字第28号执行裁定，中止对乳山市天筑绿洲16号楼507室房屋[房产证号为乳山房权证市区字第××号，土地证号乳国用（2010）第167**号]的执行。2015年11月9日，原告诉至原审法院，要求继续执行诉争房产并确认被告倪国华、孙月华与被告倪宏伟之间的房屋转让协议无效。
原审诉讼中，被告倪宏伟为证实其主张，提供了如下证据：证据一、被告孙月华(协议称甲方：孙月华、倪国华)与被告倪宏伟(协议称乙方：高悦华、倪宏伟)于2013年3月29日签订的房屋转让协议一份、被告孙月华分别于2013年3月31和同年12月6日收取被告倪宏伟的购房款25.5万元和4万元的收款收据各一份。其中房屋转让协议约定：一、甲方自协议签订之日起，将其拥有产权的乳山天筑绿洲16号楼507室房屋转让给乙方；二、房屋转让总价格为44.5万元，协议签订之日乙方付给甲方购房款25.5万元，余款办理房产过户手续时一次付清；三、甲、乙双方于2015年底办理房产过户手续，办理前甲方负责将原房产证抵押的银行贷款还清。办理房产过户手续双方所需缴纳的税费及过户手续费由甲方承担；四、协议签订后甲方将房产证、土地使用权证交由乙方保管，同时将房屋交乙方使用。被告孙月华在协议甲方处签名，被告倪宏伟在协议乙方处签名；证据二、三为银滩物业收取倪宏伟的物业费、电费门卡押金、装修管理费、垃圾代运费的收款收据；证据四、被告倪宏伟到乳山市广电宽带网络有限公司办理数字电视的收款收据。经质证，原告认为一、涉案房产处于银行抵押贷款状态，只要贷款没有还清，被执行人就没有权利出卖房产，因此上述房屋转让协议在完成解除抵押程序前其房产交易无效，该房产的所有人仍是被告倪国华、孙月华夫妻二人，被告倪宏伟无权提出异议；二、上述房屋系被告倪国华、孙月华夫妻二人的夫妻共同财产，房屋转让协议只有被告孙月华而无被告倪国华的签名，该协议无效；三、房屋转让协议买卖双方没有注明房产证号、土地证号，内容不完整；四、被告倪宏伟提交的收据存在瑕疵，有的注明房屋面积137.7平方米，有的面积注明124.3平方米。无论被告倪宏伟是否真实入住涉案房屋，或者私下买卖关系实际发生，均属违法违规操作，不受物权法等相关法律的保护，法院的查封合法合规，不同意被告倪宏伟的主张。被告倪宏伟同时提供存折一份，载明2013年3月31日被告倪宏伟从其在中国银行乳山支行的存折支取25万元，当日存入被告孙月华在中国银行乳山支行的存折账号，另于2013年3月31日支取5000元现金支付给被告孙月华，于2013年12月6日以现金形式再次支付40000元。
另查明，涉案房屋2010年12月16日登记在被告孙月华名下[房产证号为乳山房权证市区字第××号，土地证号乳国用（2010）第167**号]，2010年12月28日在中国银行乳山支行设立抵押登记。经勘验，被告倪宏伟现已入住涉案房屋，但至今没有办理房屋过户手续。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、（2013）乳民初字第268号民事判决书、答辩词、听证笔录、房屋转让协议、物业费、电费等收款收据，（2015）乳执异字第28号执行裁定书等证据在案为证。
原审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。被告孙月华、倪宏伟签订的房屋转让协议系双方当事人在自愿的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。该房屋转让协议虽在房屋被查封之前签订，被告倪宏伟在签订该协议后亦依照合同约定交纳了部分房款并实际入住，但其未办理过户不属于“非因买受人自身原因未过户”的情形，被告倪宏伟可以在全部交纳房款后要求过户，其对涉案房屋享有的权利不能阻却执行，故对原告要求继续执行涉案房屋的诉讼请求，理由正当，予以支持。关于原告的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、准许（2014）乳执字第1238号执行案件中对乳山市天筑绿洲16号楼507室房屋[房产证号为乳山房权证市区字第××号，土地证号乳国用（2010）第167**号]的执行；二、驳回原告烟台地源空调安装有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告乳山华宏建筑工程有限公司、倪国华、孙月华、倪宏伟负担。
上诉人倪宏伟不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人与原审被告孙月华签订的房屋买卖合同合法有效，且上诉人已按合同约定向原审被告支付了25.5万元的购房款，原审被告也已将诉争房屋交付上诉人使用，因原审被告未将诉争房屋的银行贷款付清导致无法办理产权变更登记手续，过错不在于上诉人，故上述事实足以排除对诉争房产的执行。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人烟台地源空调安装有限公司答辩称，诉争房屋已设定抵押用于贷款，原审被告孙月华在解除抵押之前转让诉争房产的行为无效；上诉人可以通过偿还贷款的方式解除抵押，其对未办理产权变更登记手续负有过错。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告乳山市华宏建筑工程有限公司、倪国华、孙月华未进行述辩。
经二审审理查明，上诉人在二审中提交原审被告孙月华于2015年10月30日出具的金额为15万元的收款收据一份、上诉人在中国银行开具的存折一份及原审被告孙月华的还款账户于2015年10月30日偿还贷款本金15万元的还款凭证复印件一份，上述证据载明上诉人于2015年10月30日向原审被告孙月华账户转账15×××66.31（上诉人主张15万元是贷款本金，566.31元系利息），拟证实其已经按合同约定向原审被告付清了购房款44.5万元。经质证，被上诉人对上诉人的存折真实性没有异议，对其他证据均不予认可。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与原审被告孙月华于2013年3月29日签订了房屋转让协议，该协议系双方当事人的真实意思表示。根据已查明的事实，上诉人在本案诉讼前已向原审被告孙月华累计支付购房款44.5万元，即其已按约履行了付款义务。同时，上诉人提交的物业费、装修管理费及数字电视费等收款凭证亦可证实上诉人已实际接收并管理使用诉争房产。此外，诉争房产存在抵押，双方在合同中约定在原审被告孙月华清偿贷款后办理产权变更登记手续，故诉争房屋未能过户的过错不宜归责于上诉人。综上，本院认定上诉人与原审被告孙月华之间存在真实合法的房屋买卖合同关系，双方已按合同约定履行了基本合同义务，足以阻却被上诉人对诉争房产的执行。原判判令继续执行有误，本院予以纠正。故被上诉人之诉请理由不当，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销乳山市人民法院（2015）乳民初字第343号民事判决；
二、驳回被上诉人烟台地源空调安装有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人烟台地源空调安装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 蒋 涛
代理审判员 郭林涛
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 安圆圆