宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终1220号
上诉人（原审原告�：虞保明，男，1964年7月3日出生，汉族，个体，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：严财昌，宁夏新中元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周永，男，1979年11月12日出生，汉族，个体，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：陆仲凌，北京市泽元（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：顾志华，男，1961年6月21日出生，汉族，个体，住甘肃省兰州市。
原审第三人：马瑞君，男，1982年8月4日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：毛学锋，宁夏中宝律师事务所律师。
上诉人虞保�因与被上诉人顾志华、周永、原审第三人马瑞君合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初4576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人虞保明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费用由被上诉人承担。
事实和理由：1.涉案房屋是上诉人挂靠甘肃建投建设有限公司一公司施工，由建设方拉普斯置业有限公司顶帐而来，上诉人系涉案房屋实际所有人。周永购买了该房屋，被上诉人周永、顾志华向上诉人出具了《承诺书》，上诉人协助周永办理房屋产权初始登记后，周永却未按约支付购房款，其应按承诺书约定将房屋退还给上诉人。甘肃建投建设有限公司一公司出具的证明可证实上诉人系涉案房屋实际所有人；2.第三人非涉案房屋善意取得人，善意取得须具备以下条件：受让不动产时是善意，以合理价格转让，已经登记或交付。第三人房款未全部付清，且交易时间发生在本案诉讼前后，可推定双方并非真实房屋买卖关系。
被上诉人顾志华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实理由不能成立，请二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人周永辩称，周永与上诉人没有房屋买卖合同关系，涉案房屋系建设方抵顶给实际施工人顾志华，涉案房屋现已合法转让给第三人马瑞君，上诉�自始对该房屋不具有所有权。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实理由不能成立，请二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人马瑞君述称，同意周永的答辩意见，马瑞君合法取得涉案房屋所有权，与上诉人无关，请二审驳回上诉，维持原判。
原审原告虞保明一审诉讼请求：1.依法解除原告与被告周永的房屋买卖合同协议；2.依法确认银川市金凤区臻君豪庭6-103号房屋（面积151.09平方米，价值725232元）产权属原告所有；3.依法判令被告周永向原告返还上述房屋，协助办理过户手续并承担过户费用；4.依法判令被告周永向原告支付房屋占有使用费93000元（按每月3000元计，自2015年1月至2017年7月计31个月）；5.依法判令被告顾志华对上述第四项诉请承担连带清偿责任；6.本案诉�费用由两被告承担。
一审法院认定事实：原告虞保明系案外人甘肃建投建设有限公司一公司拉普斯置业有限公司E岛项目部的项目负责人，被告顾志华系该项目安装工程的施工人。2014年9月13日拉普斯置业有限公司E岛项目部与甘肃建投建设有限公司一公司达成《森林公园E岛工程款顶房屋及车位协议》，将甘肃建投建设有限公司一公司选定的”臻君豪庭”E岛上10个车位及7套房屋抵顶工程款，其中包括涉案的6-103室及车位（C034）一个。2014年9月15日，被告顾志华、周永及甘肃建投建设有限公司向拉普斯置业有限公司E岛项目部出具《承诺书》，将甘肃建投建设一公司抵顶的位于森林公园E岛臻君豪庭6-103室，面积151.09㎡，单价4800元，房屋总价725232元及车位C034（价格150000元），合计875232元出卖于被告周永。同日，被告顾志华与周永签订《房屋转让协议书》，将上述房屋及车位合计875232元转让与被告周永，约定签订协议后，周永向顾志华支付房款200000元，余款最迟于2015年12月31日付清。截止到2017年6月29日，周永分两次支付顾志华房款合计377087元。2016年4月20日，被告周永给原告虞保明出具《承诺书》，承诺”下欠臻君豪庭6-103室房款725232元，此款应支付给原告，承诺于2016年4月30前支付20万元欠款，于2016年6月30日前付清全款。如到期不能偿还，被告周永愿将森林公园E岛臻君豪庭6-103号房屋退还抵付欠款，并协助办理过户手续，承担办理过户相关费用，同时承诺在所有款项未付清前，不将此房屋过户转让他人。否则承担相应法律责任”。2017年6月13日，被告周永与第三人马瑞君签订《银川市存量房屋买卖合同》，将森林公园E岛臻君豪庭6-103及C034车位以85万元价格出卖于第三人马瑞君。2017年6月15日，周永收到马瑞君支付的68万元房款。2017年6月20日，第三人马瑞君取得了涉案房屋的房产证。2017年7月17日，甘肃建投建设有限公司一公司给原告出具《证明》内容为：”甘肃建投建设有限公司一公司于2014年9月13日从拉普斯置业有限公司E岛项目部抵顶位于森林公园E岛臻君豪庭房屋一批，其中6号楼一层3号房屋一套，房屋：6-103，建筑面积：151.09㎡，总价：725232元，该房屋实际归原告虞保明所有，虞保明享有处分权，甘肃建投建设有限公司一公司对上述房屋的再转让及办理相关过户手续予以协助”。后被告周永未将卖房款支付给原告，遂涉诉。
一审法院认为，本案存在以下争议焦点：原告是否系涉案房屋的实际所有人。被告顾志华、周永所得到的森林公园E岛臻君豪庭6-103�是基于案外人拉普斯置业有限公司E岛项目部与甘肃建投建设有限公司一公司达成《森林公园E岛工程款顶房屋及车位协议》及顾志华、周永和甘肃建投建设有限公司一公司合意给拉普斯置业有限公司E岛项目部出具的《承诺书》而形成的。鉴于上述的抵顶文书，顾志华、周永签署了《房屋转让协议书》将森林公园E岛臻君豪庭6-103及车位卖给周永，顾志华及甘肃建投建设有限公司一公司协助办理了房产证。后周永又将涉案房屋及车位转让给第三人马瑞君并办理了房屋过户手续，马瑞君取得了涉案房屋的产权证。从上述的抵顶、买卖及转让房屋的过程来看，均未有原告虞保明的参与及出具的书面文件。虞保明提供的2017年7月17日甘肃建投建设有限公司一公司的《证明》涉案房屋的实际所有人为原告，与2014年9月15日出具的《承诺书》相悖，甘肃建投建设有限公司一公司已协�周永办理了房屋产权证，现又出具该《证明》，故法院对其真实性及证明目的均不予釆信。虞保明仅依据2016年4月20日周永及顾志华出具的《承诺书》主张涉案房屋归其所有以抗衡周永合法取得的房屋，显然证据不足。综上，原告虞保明未举证证明其系涉案房屋的实际所有人。针对原告要求解除涉案房屋买卖合同诉讼请求，法院不予支持。至于原告的其他诉讼请求，均系以涉案房屋买卖合同解除为前提，故法院一并不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告虞保明的诉讼请求。案件受理费2226，由原告虞保明负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案各方争议焦点为上诉人是否涉案房屋实际所有人；原审第三人取得涉案房屋是否有合法依据。上诉人主张其挂靠甘肃建投建设有限公司一公司施工从拉普斯置业有限公司抵顶取得涉案房屋，并将房屋转卖给被上诉人周永，上诉人未能提交证据证实。而被上诉人提交《森林公园E岛工程款顶房屋及车位协议》、《承诺书》、《房屋转让协议书》可证实该房屋及车位在甘肃建投建设有限公司一公司及拉普斯置业有限公司项目部同意情况下进行抵顶并转让给周永的事实。现周永已将涉案房屋及车位以合理对价转让给第三人马瑞君并办理了房屋过户手续，马瑞君对涉案房屋享有合法产权。上诉人提交的周永出具的《承诺书》及甘肃建投建设有限公司一公司出具《证明》不能证实其系涉案房屋实际所有人。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚、适用法律及判决结果无误，应予维持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2226元，由上诉人虞保明负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 胡春燕
审判员 邢雪梅
二〇一八年七月十六日
书记员 陈丽霞
附:本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国�事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。