吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终2319号
上诉人（原审被告、反诉原告）：康宪文，男，1957年8月17日生，汉族，住长春市双阳区。
委托代理人：李跃武，北京大成（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张万平，男，1963年11月19日生，汉族，住长春市双阳区。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：赵丽红，女，1971年1月11日生，汉族，住长春市双阳区。
上诉人康宪文因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院于2016年5月5日作出的（2015）双民初字第1552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2001年10月22日，康宪文将位于长春市双阳区松江街北、丘地号为13-1/151-35、产权证号为长房权字第606036**号、面积为92.42平方米的房屋登记于自己名下。2006年8月8日康宪文与赵丽红登记结婚。2008年2月28日张万平给付定金5000元，由赵丽红收款后出具收据一枚。2008年3月3日张万平给付购房款100000元，由赵丽红收款后出具收据一枚。2008年3月6日，张万平与康宪文（赵丽红代笔）签订一份《房屋买卖契约书》，张万平给付剩余购房款，由赵丽红出具收据并向张万平交付房屋钥匙。同月，康宪文与赵丽红搬出该房屋，张万平对该房屋装修并入住使用至今。2011年11月9日康宪文与赵丽红协议离婚。2011年康宪文和赵丽红协议离婚，离婚协议书记载：“无财产分割，无债权债务”。张万平购买房屋后至今一直未办理产权过户手续。
2015年11月23日张万平起诉至一审法院，要求判令康宪文和赵丽红配合提供合法手续，办理房屋所有权证及国有土地使用证的过户手续。
康宪文辩称：原告陈述的与事实不符，康宪文没有与原告签订房屋买卖合同，也没有收到原告给付的房款，更没有为原告出具收条。一直至2015年，康宪文与赵丽红发生其他民事纠纷时才知道该房屋已经出售。该房屋属于康宪文的个人财产，产权登记为2001年，而康宪文与赵丽红于2006年登记结婚。现该房屋由原告居住已侵害了康宪文的合法权益，原告应当立即从该房屋内迁出。
赵丽红辩称：对原告所说的事实无异议，合同是有效的。2006年8月8日赵丽红与康宪文登记结婚，当时房屋太冷无法居住，赵丽红与康宪文贴出卖房信息。2008年2月原告购买房屋准备交付定金时，赵丽红曾用免提给康宪文打过电话，原告当场交5000元定金，赵丽红写的收条。后签合同当天找了中间人，当天交的钱，房屋总价155000元。
康宪文提起反诉，要求判令张万平与赵丽红签订的房屋买卖合同无效，张万平归还康宪文在客运公司家属楼东三门的505室房屋。
张万平辩称：我是看到贴的卖房告示才买的房屋，与康宪文买房期间见过面。如果是租房，不可能换塑钢窗，二被告也不能交付土地使用证。
赵丽红辩称：张万平所述是事实，康宪文所说不属实。离婚时康宪文没有要租房合同，离婚协议书上也没有表示，且当时不可能把自己的房屋租出去，再出去在六条租房子。
一审法院审理后认为：康宪文与赵丽红婚姻存续期间，张万平向其夫妻二人购买本案诉争房屋时，应当有审慎的交易安全注意义务，赵丽红出售诉争房屋系自己真实意思表示，同时承认签订的《房屋买卖契约书》及收条是由康宪文委托才代签的，虽然本案诉争房屋系康宪文的婚前个人财产并登记在康宪文个人名下，但在本案诉争房屋买卖过程中，赵丽红向张万平出示、交付了诉争房屋所有权证、国有土地使用证，并实际交付了诉争房屋给张万平使用，房屋交易价格合理且张万平已经支付全部房款，在庭审中赵丽红承认张万平“看了我与康宪文的结婚证，2008年2月左右原告来我家里时用免提给康宪文打的电话”，张万平有理由相信赵丽红出卖房屋的行为是其夫妻双方一致同意的，也有理由相信赵丽红有代理权，其交易行为是善意的。即便赵丽红无代理权，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”赵丽红的行为完全符合表见代理的构成要件，该合同应认定为有效，合同的双方当事人应当按照该《房屋买卖契约书》的约定全面履行自己的义务，康宪文与赵丽红作为房屋的出卖方，有义务协助作为房屋购买方的张万平办理所出售房屋的所有权证及土地使用证的变更登记手续，赵丽红虽然同意协助办理相关的变更登记手续，但康宪文与赵丽红已登记离婚、诉争房屋登记在康宪文个人名下，故对张万平要求康宪文配合办理房屋所有权证及土地使用证变更登记手续的诉讼请求，依法予以支持，对张万平要求赵丽红配合办理房屋所有权证及土地使用证变更登记手续的诉讼请求，不予支持。关于康宪文称其因一直在外开车，以为诉争房屋对外出租八年，对出卖房屋一直不知情的意见，因在赵丽红向张万平交付讼争房屋之后的近八年时间里，康宪文从未提出异议，在庭审中康宪文承认于2008年11月份（诉争房屋交付后）在新租的房屋居住过、于2009年3月重新购置新房，赵丽红承认出售诉争房屋系受康宪文委托代签的、出售房款用于双方生活，故康宪文对出卖房屋是知情的，也是同意的，该辩称意见不予采信。康宪文要求确认张万平与赵丽红签订房屋买卖合同无效的反诉请求，因康宪文提交证据不足以证明其主张，本院不予支持。康宪文要求确认张万平归还房屋的反讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）康宪文于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）张万平办理位于长春市双阳区松江街北、丘地号为13-1/151-35、面积为92.42平方米房屋的所有权证及国有土地使用证的变更登记手续；二、驳回原告（反诉被告）张万平的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）康宪文的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。诉讼费3400元由被告（反诉原告）康宪文负担，给付时间同上。反诉费1700元由被告（反诉原告）康宪文自行负担。
宣判后，康宪文不服，向本院上诉称：1.被上诉人赵丽红出卖上诉人的婚前财产不构成表见代理。争议房屋并非夫妻共同财产，而是2001年之前就登记在上诉人名下的个人财产。赵丽红于2008年3月6日出卖房屋不是以夫妻名义出卖，而是以上诉人名义出售。从《房屋买卖契约》中甲方签字署名是上诉人（赵丽红代签），可以说明赵丽红是代上诉人出卖房屋。上诉人在房屋买卖过程中既没有在场协商，又没有签字，也没有接收房款，更没有事后追认；2.从法律构成上，本案也不构成表见代理。首先，赵丽红处分的是非生活需要的房产，不会让被上诉人产生夫妻一方有权处分的误认，而且出卖人是上诉人，不是赵丽红；其次，赵丽红不是处分房产人，房产是上诉人的多年老房，房产证是上诉人的，张万平对此应当清楚知晓；第三，赵丽红在出卖房屋过程中没有代理证书，没有上诉人的个人名章，没有上诉人已签字的空白合同，更没有介绍信等能使购买人误认赵丽红有授权的表面材料，更没有上诉人的追认材料；第四，上诉人没有授权上的过失，赵丽红无代理根据；第五，张万平没有尽到应尽的注意义务，张万平在购买房屋后的多年时间里，没有房主签字，没有房主补签，房产证书是上诉人名字，多份房款收据无上诉人签名，其没有与上诉人确认核实，这违背普通人购买房屋应有的注意义务；3.赵丽红属于无权代理。赵丽红擅自出卖房屋并对上诉人慌称是出租。至于上诉人发现房屋出卖时间的长短、提出反诉的时间、是否更换房屋等，均不能认定上诉人有追认的行为。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人张万平的诉讼请求，并判决张万平与赵丽红签订的房屋买卖契约无效，张万平向上诉人返还房屋。诉讼费由二被上诉人承担。
张万平二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
赵丽红二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：案涉房屋虽为康宪文婚前个人财产，并且与张万平签订的房屋买卖契约书系赵丽红代笔所为，购房款亦由赵丽红代为收取，但因该房屋买卖行为发生在赵丽红与康宪文婚姻关系存续期间，赵丽红代康宪文与张万平签订房屋买卖合同后向即张万平交付了房屋及房屋产权证和土地使用权证，而康宪文不但未提出任何异议，而且立即与赵丽红搬离了房屋，另行租房并再次购买了其他房屋，在张万平取得该房屋并占有使用长达7年时间里，康宪文亦未提出任何异议，尤其康宪文与赵丽红于2011年11月9日已经协议离婚，如果真如康宪文所述其是误认为案涉房屋由赵丽红出租给张万平，其必然会向张万平索要租金或收回房屋，而不可能仍然不对张万平主张任何权利，上记事实仅能表明康宪文对于赵丽红代其出售案涉房屋给张万平的行为是明知并认可的，因此应当认定赵丽红出售案涉房屋的行为是有权代理，赵丽红代理康宪文与张万平签订的案涉房屋买卖合同对康宪文具有法律约束力，康宪文应当按照该合同约定履行义务，协助张万平将房屋产权和土地使用权更名过户到张万平名下。故一审判决认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持，康宪文的上诉主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400.00元，由上诉人康宪文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 孙千卉