湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1674号
上诉人（原审被告）：永州市零陵圣马可物业管理有限公司。
法定代表人：吴国选。
委托诉讼代理人：唐林，系该公司工作人员（特别授权）。
被上诉人（原审原告）：黄爱云。
原审被告：永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人：杨名学。
上诉人永州市零陵圣马可物业管理有限公司因与被上诉人黄爱云、原审被告永州港隆房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第1897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
永州市零陵圣马可物业管理有限公司上诉请求：在一审判决金额的基础上减少租金8000元，一、二审诉讼费用由黄爱云负担。事实和理由：一、黄爱云一直未履行房屋买卖合同义务，未取得房屋产权，也未与永州市零陵圣马可物业管理有限公司签订租赁合同；二、一审判决按9%的年租金率计算租金不当，应按7%计算。
黄爱云辩称，办理产权证的资料已经交齐，是出卖人没有及时办理，原租赁合同约定年租金为9%，应按该标准计算租金。
黄爱云向一审法院起诉请求：一、确认黄爱云与永州市零陵圣马可物业管理有限公司签订的《租赁合同》合法有效，并应继续履行；二、永州市零陵圣马可物业管理有限公司支付黄爱云从2010年5月1日至2015年10月1日的租金34,250元及逾期付款的利息；三、永州港隆房地产开发有限公司对上述债务承担连带给付责任。
一审法院认定事实：2007年3月5日，原告与被告港隆公司签订了一份《商品房屋买卖合同》，购买了该公司圣马可时尚广场223A号铺位，建筑面积约11.6平方米（含公摊面积4.408平方米），单价为6056元/平方米，总价款为70,254元，并约定签订合同当日，首付总价款的50.1%，即35,254元，其余49.9%，即35,000元通过银行按揭贷款方式支付，2007年5月1日前交房等。当天，原告（乙方）又与被告圣马可公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方返租乙方购买的223A号商铺，租赁期限为2007年5月1日至2012年4月30日，年回报率为出租人所购铺位总价款的9%，月租金为527元。合同签订当天，原告付给被告港隆公司购房首付款现金16,285元，银行按揭贷款手续费330元。次日，原告出具了一张“本人收到圣马可时尚广场二楼223A号铺位从2007年5月1日至2010年4月30日止租金计人民币18,969元”的收据，被告港隆公司出具了一张“黄爱云交来二楼223A号首期购房款35,254元”的收据。后原告购房的银行按揭贷款手续未能办理出来，剩余房款原告也未交付。2013年12月9日，被告港隆公司将金太阳商贸城2楼、3楼商铺中未出售的商铺（含原告的223A号商铺）等资产转让给杨荣林、杨春莉，原告知晓后，遂以港隆公司、圣马可公司、杨荣林、杨春莉为被告诉至永州市零陵区人民法院。案件在审理过程中，通过法院释明，原告于2015年3月23日将下余购房款35,000元交至法院，并于2015年6月4日向法院申请撤回对被告圣马可公司、杨荣林、杨春莉的起诉，获得法院裁定准许，法院随即作出了（2014）零民初字第629号民事判决，内容为：一、被告港隆公司继续履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，限在判决生效后一个月内向原告交付金太阳商贸城二楼223A号商铺；二、被告港隆公司在判决生效后三个月内为原告办理好金太阳商贸城二楼223A号商铺的房屋产权证、土地使用证，……。被告港隆公司不服，提出上诉，湖南省永州市中级人民法院于2015年8月25日作出（2015）永中法民一终字第376号民事判决，驳回上诉，维持原判。对于2010年5月1日至2015年10月1日期间的租金，原告未取得，遂再次诉至永州市零陵区人民法院。另查明：2010年5月1日后，原告未再与被告圣马可公司续签租赁合同；2011年8月23日至2015年6月30日期间，223A号商铺与同楼其他相同商铺整体由被告圣马可公司出租给湖南国美电器有限公司使用，租金由被告圣马可公司收取，被告港隆公司也收取过租金，但从2015年7月1日起国美电器撤租后，被告圣马可公司未再将该商铺出租使用；被告港隆公司、圣马可公司与原告签约时的原法定代表人均为黄衍政。
一审法院认为：二被告应当支付原告从2010年5月1日至2015年6月30日期间的租金。理由：1、原告与被告港隆公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告圣马可公司签订的《租赁合同》经本院及中院此前的生效判决认定，均是合法有效的合同，合同成立并有效即意味着双方都应该按照合同的约定履行各自的义务；2、关于二被告提出的无租赁合同，遂无租金的答辩意见，从本案查明的事实来看，原告与被告圣马可公司签订的《租赁合同》约定的租赁期间为2007年5月1日至2012年4月30日，但租赁期限届满后，从2012年5月1日至2015年6月30日期间，原告的商铺仍由被告圣马可公司承租且转租给他人使用，并收取租金，被告港隆公司也收取过租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。所以从2012年5月1日至2015年6月30日期间，租赁合同仍然有效，二被告仍需向原告支付此期间的租金，但2015年7月1日以后的租金，因二被告未实际占有使用和出租该商铺，故对原告的该项诉请，法院不予支持；因双方在租赁合同中未约定逾期支付租金时需承担利息，故对原告要求被告给付逾期支付租金利息的诉请，本院同样不予支持；3、关于二被告提出的物权没有确定，无权主张租赁权利的答辩意见，在本案中原告与被告港隆公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告也已交纳购房款，可见原告具有对该房屋占有、使用、收益的权利，仅未取得房屋所有权证而已。“返租”是开发商的一种营销手段，二被告也与原告签订了相应的合同，在未取得房产证期间，如果不允许租赁，则不利于提高社会资源的利用效率，违背鼓励交易的市场经济原则；同时，从不动产登记发证的法律制度的发展来看，登记发证是为了将物权进行公示，无证的物权只不过不能对抗善意的第三人，未办理产权证并不影响所有人对物的占有、使用、收益的权利，而且行政机关的登记发证行为更多的是一种行政管理行为，并不代表原告尚未取得房产证就不能根据合同约定收取租金。故对二被告提出的抗辩主张，法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认原告黄爱云与被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司于2007年3月5日签订的《租赁合同》合法有效；二、由被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司支付2010年5月1日至2015年6月30日期间的租金32,674元（527元/月×62月）给原告黄爱云，此款限在本判决生效后十日内一次性付清；三、由被告永州港隆房地产开发有限公司对上述第二项义务承担连带给付责任；四、驳回原告黄爱云的其他诉讼请求。本案案件受理费656元，由原告黄爱云负担56元，由被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司、永州港隆房地产开发有限公司负担600元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：署名委托人为黄爱云的《商铺出租代理委托书》1份，虽被上诉人黄爱云以记不清是否签订该合同为由未予认可，但未提出证据予以否认，且有署名委托人唐金桃、唐艳青的两份《商铺出租代理委托书》予以佐证，可证明上诉人永州市零陵圣马可物业管理有限公司与被上诉人黄爱云签订了《商铺出租代理委托书》。一审查明上诉人永州市零陵圣马可物业管理有限公司与被上诉人黄爱云于2010年5月1日后未续签租赁合同，与事实不符。一审审理查明的其他事实属实，本院予以确认。二审另查明，上诉人永州市零陵圣马可物业管理有限公司与被上诉人黄爱云于2010年3月6日签订了《商铺出租代理委托书》，委托期限为2012年5月1日起至2016年5月1日，租金约定为若本物业租金水平达到或者超过每年7%的投资回报率，则所有实际获得租金都全额给予本业主；考虑到目前商业市场比较低迷，若本物业租金水平未能达到每年7%的投资回报率，则开发商适当合理地提供一定的补贴，补足每年7%的投资回报率。
本院认为，被上诉人黄爱云购买涉案房屋后，虽然未即时取得不动产权证书，但从黄爱云与永州市零陵圣马可物业管理有限公司于2007年5月1日签订《租赁合同》后收取租金用以折抵购房款的情况来看，黄爱云在2007年时即有权占有、使用或出租该房屋，并从中获取收益，当时出卖人永州港隆房地产开发有限公司、承租人永州市零陵圣马可物业管理有限公司对此均予以认可，现永州市零陵圣马可物业管理有限公司以黄爱云未取得产权为由主张租赁关系不存在，于法无据，本院不予采纳。黄爱云与永州市零陵圣马可物业管理有限公司签订的《租赁合同》合法有效，该公司应按合同约定支付租金，因此，该公司应支付尚欠2010年5月1日至2012年4月30日的租金，租金为12,648元（527元/月×24个月）。对于该公司未付2012年5月1日至2015年10月1日的租金，根据双方签订的《商铺出租代理委托书》，按铺位总价款7%的标准计算年租金为4918元（70,254元×7%），月租金为410元，则该公司应支付上述期间的租金为16810元（410元/月×41个月）。综上，永州市零陵圣马可物业管理有限公司应支付黄爱云20**年5月1日至2015年10月1日的租金共计29,458元。
综上所述，永州市零陵圣马可物业管理有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。本院依据二审审理查明的事实，对原判予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第1897号民事判决第一、三、四项，即确认被上诉人黄爱云与上诉人永州市零陵圣马可物业管理有限公司于2007年3月5日签订的《租赁合同》合法有效；由原审被告永州港隆房地产开发有限公司对判决第二项义务承担连带给付责任；驳回被上诉人黄爱云的其他诉讼请求；
二、变更湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第1897号民事判决第二项为：限上诉人永州市零陵圣马可物业管理有限公司在收到本判决之日起十日内支付被上诉人黄爱云20**年5月1日至2015年10月1日的租金共计29,458元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费656元，由被上诉人黄爱云负担86元，由上诉人永州市零陵圣马可物业管理有限公司、原审被告永州港隆房地产开发有限公司负担570元；二审案件受理费50元，由上诉人永州市零陵圣马可物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
代理审判员 刘 爱
代理审判员 张向安
二〇一六年九月十六日
书 记 员 罗 娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。