安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第02425号
原告：合肥瑞康物业管理有限公司。
法定代表人：朱守珍，经理。
委托代理人：刘湛林，合肥瑞康物业管理有限公司项目主任。
被告：王道来，男，1963年5月20日出生，汉族，会计，住安徽省合肥。
委托代理人：聂惠群，系王道来妻子。
原告合肥瑞康物业管理有限公司诉被告王道来物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理，依法由审判员李翔适用简易程序于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告合肥瑞康物业管理有限公司的委托代理人刘湛林，被告王道来的委托代理人聂惠群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥瑞康物业管理有限公司诉称：被告为合肥市马鞍山路与望江路交叉口创智广场6B号楼2309室的业主（房屋建筑面积64.69平方米），与原告签订了物业服务合同，截止到2014年12月31日共拖欠物业费用2018元，截止2012年12月31日共拖欠公共能耗费399元。合同履行期间，原告依约为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理费的义务。为维护原告的合法权益，故请求人民法院判令：一、被告支付原告物业费用2018元及违约金（以拖欠物业管理费2018元元为基数自2014年10月16日起按照日万分之五计算至款清日止）；二、被告支付原告公共能耗费399元；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告王道来辩称：一、原告服务达不到合同约定。二、公共能耗费没有公示过，具体如何计算的不清楚，6B号楼有开旅馆的、饭店的，所产生的电梯费不应让住户分担。三、买房时签订物业服务合同时，物业公司是三级资质，现在却按照二级资质的标准收费。四、公共景观灯不亮、消防通道也被占用，物业公司安保人员都是五、六十岁，年纪偏大。五、我户房屋墙面开裂多次反映，无人过问及维修。
经审理查明：合肥瑞康物业管理有限公司受安徽菲华房地产开发有限公司委托，对创智广场小区提供前期物业管理服务，双方签订《前期物业服务合同》。合同对各自的权利、义务，委托管理事项、物业服务质量，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。
王道来系创智广场6幢B座2309室业主，该房屋建筑面积64.69㎡，房屋类型为住宅。王道来作为乙方与作为甲方的合肥瑞康物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》一份，协议约定由原告对被告所居住的创智广场小区物业进行管理，该协议对各自的权利、义务，物业服务事项，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中协议第四条约定：物业管理服务费高层住宅、公寓每月每平方米1.1元收取。园区内公共照明能耗所产生的费用由业主分摊。每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬。
对于违约责任，双方协议第十条第四项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
被告王道来未交自2013年1月1日至2014年12月31日期间物业服务费用及自2011年4月1日到2012年12月31日能耗费。
另查明：经物价部门核准创智广场小区自2013年1月1日起按“一费制”收取住宅综合服务费。被告庭审中陈述其户室房屋墙体有开裂现象。
被告提供的照片一组及视频资料用以证明小区保安没有24小时值守，环境卫生脏乱差，公共通道被占用，小区业主随意晾晒衣物无人管理，共用配电房被人占用养狗、烧饭。
以上事实，有原告营业执照、物业资质证书、收费许可证、《前期物业服务协议》、《前期物业管理服务协议》、催告函、照片、视频资料以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：原告合肥瑞康物业管理有限公司对创智广场小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位安徽菲华房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、被告王道来与合肥瑞康物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》。上述合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。
合同履行期间，合肥瑞康物业管理有限公司依约为包括被告王道来在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告王道来作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告王道来未向原告合肥瑞康物业管理有限公司交纳自2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费用2018元（1.3元／㎡／月×64.69㎡×24个月），其拖欠物业费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。原告作为被告居住小区的物业服务单位，在小区多年来正常运转的情况下应认定原告在持续不断的履行物业服务义务。被告作为业主，如认为小区物业存在违反合同、未达到管理服务质量约定的情况，可以通过与原告积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因原告短时间内的服务质量问题单个的拒交物业服务费用，从而造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。只有当物业公司服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态，才能由业主或业主委员会依法行使拒交物业服务费的先履行抗辩权利。故被告关于原告提供的物业服务与前期物业管理服务合同及业主公约约定的服务质量不相符，原告违约在先、被告有权不交纳物业服务费的辩称不成立，本院不予采纳。
小区产生的公用能耗费应当由业主分摊，且原被告签订的《前期物业管理服务协议》亦对公共能耗的分担作出约定，因此原告诉请被告支付自2011年4月1日至2012年12月31日期间能耗费扣除预交部分尚欠399元，本院予以支持。
按照协议约定，物业费用每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬，未能按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。本案中，被告未予按约交付物业管理费用，存在违约，但每日千分之三明显过分高于因被告违约给原告所造成的损失，现原告主张以拖欠物业费为基数自起诉之日按日万分之五计算，本院予以确认。
对于被告王道来辩称的陈述其户房屋墙体有开裂的问题，其可在确定责任人后，就其房屋遭受的损失及时、合法地向责任人主张权利，而不能以此拒交物业管理费。被告王道来提供的照片及视频资料，因该证据不能反映形成的时间及地点，不能反映其主张证明观点的持续性，本院对其证明力不予确认。对被告王道来的其他辩解因未能提供证据予以证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王道来于本判决生效之日起十日内支付原告合肥瑞康物业管理有限公司物业管理费2018元及违约金（违约金计算为：以2018元为基数，自2014年10月16日起按照日万分之五计算至本判决确定的给付之日止）；
二、被告王道来于本判决生效之日起十日内支付原告合肥瑞康物业管理有限公司能耗费计399元。
如果被告王道来未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告王道来负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 李 翔
二〇一四年十一月十七日
书记员 李林霞
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。