四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第343号
上诉人（原审被告）赵俊峰。
委托代理人赵克强。
被上诉人（原审原告）南充蜀成物业管理有限公司。
法定代表人谯宏。
委托代理人郁忠。
委托代理人张桥。
上诉人赵俊峰因与被上诉人南充蜀成物业管理有限公司（以下简称蜀成公司）物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：赵俊峰为“香榭春天”小区A幢B单元302室房屋的业主，自2007年11月从蜀成公司处领取房屋钥匙，开始入住“香榭春天”小区。2006年7月12日，蜀成公司与“香榭春天”小区房产开发商南充金宇房地产开发有限公司签订了《“香榭春天”前期物业管理委托合同》，合同期限为2006年7月12日至“香榭春天”业委会成立之日止；合同约定由蜀成公司对“香榭春天”小区进行前期物业管理，并约定蜀成公司按照“业主和物业使用人对蜀成公司的满意率达到80%”实现目标管理，物业管理费按建筑面积0.65元／㎡标准予以计算，业主或物业使用人逾期缴纳物管费，则从逾期之日起按照每天应交物管费的千分之一交纳滞纳金，并在该合同的第24条约定了小区内共用部位的维护、维修事宜及相关费用的承担方式。2012年7月，“香榭春天”小区成立业主委员会。2013年4月15日，蜀成公司与“香榭春天”小区业委会订立《物业服务合同》。物业服务期限为2013年4月15日至2016年4月15日，合同约定小区内1-25幢按照0.60元／㎡收取物管费，26-30幢按照0.40元／㎡收取物管费，每户每月的垃圾清运费2009年前为5元，2009年为5.75元，2010年开始为6.50元；业主逾期未交纳物管费及其他费用按照欠费总金额每日千分之一的标准承担滞纳金，同时2013年6月8日，“香榭春天”业委会发布的告示明确2013年5月1日以前的物管费以建筑面积按照0.65元／㎡标准计算，对2013年5月1日之后物管费按照《物业服务合同》约定的标准执行。
一审法院还查明，蜀成公司自2008年9月1日开始以告示、快递及张贴通知在业主房屋大门上等方式陆续向赵俊峰催收所积欠的物管费。赵俊峰对蜀成公司所称的欠付物管费期间（2008年5月6日至2014年6月30日）并未提出异议，但提出蜀成公司的收费标准不符合南充市物价局核准的收费标准，其计价方式不合理。赵俊峰所有的南充市顺庆区延安路436号A幢B单元302室房屋的建筑面积为133.70㎡，未交物管费的期间为2008年5月6日至2014年6月30日，依照《“香榭春天”前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》两份合同约定的计价方式，赵俊峰合计尚未交纳的物管费为0.65元×133.70㎡×59个月＋0.60元×133.70㎡×14个月=5，127.4元＋1，123.08元=6，250.48元，垃圾清运费为5元×8个月＋5.75元×12个月＋6.5元×54个月=460元。
蜀成公司向一审法院起诉称，2006年7月，蜀成公司进驻“香榭春天”小区履行物业管理服务以来，一致致力于维护本小区的正常服务活动。赵俊峰入住后自2008年5月6日至2014年6月30日期间均未支付物管费共计为6，725.48元。蜀成公司多次向赵俊峰催收物管费，但赵俊峰均拒绝交付。故诉至法院请求判令：赵俊峰向蜀成公司支付物管费6，250.48元、垃圾清运费475元，两项合计为6，725.48元并承担上述费用的利息及其他损失费。
赵俊峰辩称，其欠付蜀成公司物管费以及未交纳物管费的期间属实，但是因为双方之间并无物管合同关系，蜀成公司所为的物业服务质量不能让其满意，并未达到前期物业合同约定“业主和物业使用人对蜀成公司的满意率达到80%”；小区物管服务水平差，蜀成公司的物管费定价方式不符合相关法律规定，且蜀成公司并未向其履行房屋维修义务，因此，蜀成公司的诉请不应得到法院的支持。
一审法院认为，蜀成公司先后与南充市顺庆区延安路“香榭春天”小区开发商南充金宇房地产开发有限公司、“香榭春天”小区业委会签订了《“香榭春天”前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》，两份合同的内容显示蜀成公司在“香榭春天”小区进行物业服务的期间为2006年7月12日至2016年4月15日，赵俊峰在该服务期间内入住“香榭春天”小区，且蜀成公司自2008年9月开始以多种书面方式向赵俊峰催收物管费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，赵俊峰自成为小区业主之日起即应受到《“香榭春天”前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》两份合同的约束，依约履行其欠付的物管费6，250.48元及垃圾清运费460元的义务，合计为6，710.48元，蜀成公司要求赵俊峰支付欠付的物管费及垃圾清运费合计为6，725.48元的请求，一审法院予以支持6，710.48元，超出部分不予支持。
关于蜀成公司所主张赵俊峰欠付物管费及垃圾清运费的利息损失问题，因蜀成公司并未举证证明每月收取物管费等费用的确定日期，一审法院无法查明赵俊峰每一次逾期交纳物管费的具体日期，蜀成公司所称的逾期利息损失无法确定，但赵俊峰自认未交物管费、垃圾清运费属实，故蜀成公司主张的利息损失应从其诉至一审法院之日起（2014年8月12日）按照银行同期贷款利率计算。
至于赵俊峰称蜀成公司未能达到“业主和物业使用人对蜀成公司的满意率达到80%”的服务目标，赵俊峰有权拒绝交纳物业管理费的抗辩，因赵俊峰所提交的《“香榭春天”小区业主对现任“南充蜀成物业公司”近几年物业管理、服务内容及质量综合评价意见表》系复印件，且不能说明该表的原件来源，赵俊峰的该项抗辩，一审法院不予支持；赵俊峰提出因蜀成公司所收取的物管费过高违反了法律法规的规定，赵俊峰有权拒绝交纳物管费的抗辩，但并未提交足以证明蜀成公司收取物管费标准违反了物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定的证据，对赵俊峰的此项抗辩，一审法院不予支持。至于赵俊峰所称门岗制度不严、小区存在乱搭建现象等问题，赵俊峰可在证据充分之后，另行向蜀成公司主张违约损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赵俊峰于本判决生效后五日内向南充蜀成物业管理有限公司给付2008年5月6日至2014年6月30日的物业管理费及垃圾清运费，合计为6，710.48元，并以6，710.48元为基数，从2014年8月12日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日止；二、驳回南充蜀成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由赵俊峰承担。
赵俊峰不服一审判决，向本院上诉，请求：撤销一审判决，依法改判，将业主委员会成立之前的物业费降低至0.2-0.3元／㎡，业主委员会成立之后的物业费降低至0.55元／㎡。理由：1.从2014年9月14日蜀成公司张贴的催收物业费的通知看，赵俊峰只欠环卫费480元，不欠物业费。2.赵俊峰在一审出示了南充市物价局2005年12月6日发布的216号文件，该文件规定了三级服务企业的收费标准是035-0.55元／㎡，证明蜀成公司擅自制定0.65元／㎡的物业费标准过高，且蜀成公司没有提供证据证明该标准的合理性。3.赵俊峰在一审中出示了蜀成公司物业管理服务差的证据，依据《中华人民共和国物业管理条例》第36条的规定，对因物管公司的不作为导致业主人身、财产遭受损失的，物管公司应承担赔偿责任。
蜀成公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.赵俊峰在一审中对欠付物业费的事实并未否认，对入住后一段时间的物业服务质量也是认可的，且按照合同约定的收费标准缴纳了一段时间的物业费，表明赵俊峰对收费标准没有异议。2.南充市物价局的文件只具有指导性的作用，南充也没有物管公司按照政府定价收费。合同约定的物业服务费标准是双方当事人的真实意思表示，且在物价上涨的背景下，物业费的标准并未上调，赵俊峰对调整物业费的标准问题并未在一审中提起反诉。3.赵俊峰拒交物业费的理由没有证据支撑，法院不应支持。首先，赵俊峰在一审中出示一份所谓的物管公司服务质量评价意见表，该份证据系复印件，且其没有说明来源，无法证明蜀成公司物业服务差。其次，赵俊峰以一楼邻居装修时在家中挖养鱼池导致其房屋墙体开裂为由拒绝交纳物业管理费的理由也不成立。
本院二审查明：2013年7月18日，本院对蜀成公司诉何文清物业服务合同纠纷一案，作出（2013）南中法民终字第1019号民事判决，认定：2008年1月31日至2012年10月31日期间，“香榭春天”小区物业服务存在卫生状况差、公共设施和道路损坏等现象，判决2008年1月31日至2012年10月31日期间的物业费收费标准，由建筑面积每平方米每月0.65元下调为按建筑面积每平方米每月0.55元。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，蜀成公司先后与“香榭春天”小区的开发商南充金宇房地产开发有限公司、“香榭春天”业主委员会签订的《“香榭春天”前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》符合法律规定，合法有效，对“香榭春天”小区业主具有约束力。赵俊峰与蜀成公司均应按照合同的约定履行相应义务。赵俊峰上诉称，根据南充市物价局2005年12月6日发布的216号文件规定，三级服务企业的收费标准是035-0.55元／㎡，蜀成公司擅自制定0.65元／㎡的物业费标准过高，应予以降低。本院认为，物业公司资质等级的认定与物业费的收费标准没有关联性。物业费是按照物业服务的水平和质量，在政府关于物业服务收费价格指导下，由签订物业服务合同的双方协商确定，并予以履行。故赵俊峰的上述理由不成立，本院不予支持。根据本院对蜀成公司诉何文清物业服务合同纠纷一案认定事实，将2008年1月31日至2012年10月31日期间，物业费收费标准，调整为每平方米每月0.55元。本案亦应当调整2008年5月6日至2012年10月31日期间蜀成公司物业服务收费标准，由每平方米每月0.65元下调为按建筑面积每平方米每月0.55元。从赵俊峰提供的现有证据看，不能证明蜀成公司2012年10月31日之后，在履行服务服务合同的过程中存在瑕疵，因此，对于赵俊峰提出的降低此期间的物业服务收费标准的上诉请求不予支持。对于2012年11月1日至2014年6月30日期间的物业费，赵俊峰仍应按照合同约定的标准缴纳，即2012年11月1日至2013年4月30日，按建筑面积每平方米每月0.65元缴纳，2013年5月1日至2014年6月30日，按建筑面积每平方米每月0.60元缴纳。2008年5月6日至2014年6月30日期间，赵俊峰合计尚未交纳的物业费为0.55元×133.70㎡×54个月＋0.65元×133.70㎡×6个月＋0.60元×133.70㎡×14个月=3，970.89元＋521.43元＋1，123.08元=5，615.4元，垃圾清运费为5元×8个月＋5.75元×12个月＋6.5元×54个月=460元，合计为6，075.4元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3366号民事判决第二项，即驳回南充蜀成物业管理有限公司的其他诉讼请求；
二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3366号民事判决第一项为：赵俊峰于本判决生效之日起五日内向南充蜀成物业管理有限公司给付2008年5月6日至2014年6月30日的物业费及垃圾清运费，合计为6，075.4元，并以6，075.4元为基数，从2014年8月12日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算利息至本判决确定的款项付清之日止。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由赵俊峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 蒲文博