北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终10336号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京旭科置业有限公司，住所北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店736室。
法定代表人：林伟，副董事长。
委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷剑，北京泓聚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈浩斌，男，1979年1月19日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马燕（陈浩斌之妻,兼陈浩斌委托诉讼代理人），女，1978年7月1日出生。
上诉人北京旭科置业有限公司（以下简称旭科公司）因与被上诉人陈浩斌、马燕商品房预售合同纠纷上诉一案，不服北京市房山区人民法院(2016)京0111民初4869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。
旭科公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判陈浩斌、马燕支付旭科公司逾期付款违约金168948元（以38万元为基数，每日按逾期应付款万分之六即228元计算，自2014年2月28日起至实际支付之日止，暂时计算至立案时）。事实和理由主要为：一审判决认定旭科公司对未办理贷款手续存在过错缺乏事实和法律依据;判决陈浩斌、马燕不支付逾期付款违约金，违反公平责任。上诉所依据的主要证据及理由，同一审起诉时的主要证据和理由。
针对旭科公司的上诉，陈浩斌和马燕辩称，如果资质不够贷款是办不成的，陈浩斌和马燕也就不会去买房。按照正常的贷款手续，银行审核资质首先需要三方共同在场。当时现场无银行工作人员，旭科公司也未找银行的工作人员与陈浩斌和马燕沟通来审核资质，所以陈浩斌和马燕未提交资料，亦无人催告及提醒。旭科公司欺骗陈浩斌和马燕。其它理由和证据同一审答辩时的理由和证据。陈浩斌和马燕请求驳回旭科公司的上诉请求。
旭科公司向一审法院起诉请求：1、陈浩斌、马燕立即支付旭科公司坐落于北京市房山区×××1213号商品房（以下简称1213号商品房）购房款38万元；2、陈浩斌、马燕立即支付旭科公司逾期付款违约金168948元（每日按逾期应付款万分之六即228元计算，自2014年2月28日起至实际支付之日止，暂时计算至立案时）。
陈浩斌、马燕向一审法院反诉请求：1、解除陈浩斌、马燕与旭科公司签订的商品房预售合同并办理网上签约注销手续；2、旭科公司退还购房款387947元；3、旭科公司赔偿印花税384元；4、旭科公司支付违约金153
589元；5、旭科公司赔偿因购房缴纳的认购款2万元；6、确认商品房预售合同第六条第4款及附件五第二条第三款2-12项无效。
一审法院认定事实：2014年2月28日，陈浩斌、马燕（买受人）与旭科公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（以下简称预售合同），陈浩斌、马燕向旭科公司购买1213号商品房一套，预测建筑面积31.4平方米，房屋总价款为767947元。预售合同第六条为付款方式及期限的约定，依据该条款，买受人选择的付款方式为：“4、其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。”预售合同附件五约定：“买受人选择采取贷款方式向出卖人支付合同约定的总房价款。买受人应当在2014年2月28日前付清房款387947元，剩余房款38万元以银行贷款方式支付。”关于贷款机构手续的办理，双方约定：“买受人已经于本合同签订前了解了银行发放贷款的相关政策。买受人应当在签署本合同当日向按揭贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用。”预售合同附件五还载明：“若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款。”上述内容使用下划线做了提示。预售合同第十一条逾期付款责任条款约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。”关于房屋的交付，预售合同第十二条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”该条款还同时约定了交付时应当符合的条件，包括商品房取得规划验收批准文件和工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书，并满足预售合同第十三条中对市政基础设施和其他设施达到使用条件的承诺。预售合同第十四条约定：“逾期交房超过60日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人总房款的20%向买受人支付违约金等。”预售合同附件八补充协议的第九条中关于买受人接收该商品房的先决条件条款中约定：“在出卖人交付该商品房前，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同约定的所有义务。”预售合同还对双方的其他权利义务做了约定。
合同签订当日，陈浩斌、马燕向旭科公司交纳了首付房款387947元、印花税384元，但陈浩斌、马燕未提供办理贷款的相关资料。陈浩斌、马燕向旭科公司购买的涉案房屋所在项目于2015年10月21日通过规划验收，于2015年10月23日办理了工程竣工验收备案。2015年10月27日，旭科公司向陈浩斌、马燕发函，告知其所购房产项目已具备放贷条件，提示陈浩斌、马燕向申请贷款的银行机构了解贷款审批情况并于预售合同约定付款期限届满前支付剩余房款。此后，由于个人资信原因，陈浩斌、马燕办理贷款未果。2016年3月，旭科公司委托律师依据预售合同预留的联系方式向陈浩斌、马燕邮寄《律师函》，要求陈浩斌、马燕一次性交纳剩余房款并支付违约金。该邮件未能有效送达。
另查明，在预售合同签订前，陈浩斌于2014年2月22日参加了由案外人组织的针对旭科公司出售房产项目的团购优惠活动，向案外人支付焦点爱家卡服务费2万元。
上述事实，有旭科公司提交的预售合同及联机备案表、购房款发票、《律师函》、邮政特快专递存根联及再投改退批条、邮件查询记录、工程竣工验收备案、工程验收规划意见。陈浩斌、马燕提交的预售合同、购房款发票、印花税收据、e购房团购优惠告知、焦点爱家卡银行收据、关于旭辉•E天地项目具备放贷条件的告知函及双方当事人陈述等证据在案佐证，以上证据经一审庭审质证及一审法院审查核实，可以作为认定事实的依据。
一审法院认为，旭科公司与陈浩斌、马燕签订的预售合同及其附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据预售合同及其附件的约定，陈浩斌、马燕在向旭科公司交付了首付款387947元后，通过向银行贷款的方式支付剩余购房款，其申请的贷款若自房产具备银行要求的放贷条件之日起30日内未能进入旭科公司的银行账户，则陈浩斌、马燕应将付款方式变更为一次性付款，并在10日内一次性付清。依据查明的事实，该房产项目已经具备银行要求的房贷条件，陈浩斌、马燕因为个人资信原因未能取得银行贷款，至今也未以其他方式向旭科公司给付剩余款项，其行为构成违约。旭科公司要求陈浩斌、马燕给付剩余购房款38万元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。旭科公司要求陈浩斌、马燕按照逾期应付款万分之六的标准给付逾期付款违约金，系基于预售合同第十一条第一款第2项的约定。该条款约定的违约金适用于在逾期付款超过60日，买受人愿意继续履行合同并经出卖人同意，合同继续履行的情形。陈浩斌、马燕在本案中明确表明不同意继续履行合同，本案不符合该条款的适用条件。旭科公司要求陈浩斌、马燕依据该合同条款的约定承担违约金责任，一审法院不予支持。如旭科公司认为陈浩斌、马燕的违约行为给旭科公司造成了损失，可另行主张解决赔偿问题。
陈浩斌、马燕主张，因不能获得银行贷款也不能通过其他方式履行付款义务，且旭科公司未按照预售合同约定的时间和条件向其交付房屋，要求解除与旭科公司签订的预售合同，旭科公司表示不同意解除合同。依据预售合同的约定，在出卖人交付商品房前，买受人须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同约定的所有义务。陈浩斌、马燕至今未能给付剩余38万元购房款，但未提供证据证明系因旭科公司的原因导致其不能获得银行贷款，也未提供证据证明预售合同的继续履行确实存在现实困难，或存在其他符合约定或法定解除事由的证据。陈浩斌、马燕要求解除预售合同、旭科公司返还购房款和印花税的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。陈浩斌、马燕要求旭科公司给付逾期交房违约金和不能办理银行贷款违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。陈浩斌、马燕向案外人支付焦点爱家卡服务费2万元，其要求旭科公司返还该款项的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。陈浩斌、马燕要求确认预售合同第六条第四款及附件五第二条第三款第2-12项无效，未提供证据证明上述条款存在法律规定的无效事由，对该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，于2016年9月判决：一、陈浩斌、马燕于判决生效后十日内向北京旭科置业有限公司给付剩余购房款三十八万元。二、驳回北京旭科置业有限公司其他本诉请求。三、驳回陈浩斌、马燕的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据；均对一审判书中“经审理查明”列明的事实认可，且有旭科公司提交的预售合同及联机备案表、购房款发票、《律师函》、邮政特快专递存根联及再投改退批条、邮件查询记录、工程竣工验收备案、工程验收规划意见。陈浩斌、马燕提交的预售合同、购房款发票、印花税收据、e购房团购优惠告知、焦点爱家卡银行收据、关于旭辉•E天地项目具备放贷条件的告知函及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认定的二审事实同一审法院认定的事实。
本院认为，旭科公司与陈浩斌、马燕签订的预售合同及其附件均为有效合同。旭科公司与陈浩斌、马燕均应按照合同约定和法律规定，享有相关权利、履行相应义务。依据预售合同及其附件的约定，陈浩斌、马燕在向旭科公司交付了首付款387947元后，通过向银行贷款的方式支付剩余购房款，其申请的贷款若自房产具备银行要求的放贷条件之日起30日内未能进入旭科公司的银行账户，则陈浩斌、马燕应将付款方式变更为一次性付款，并在10日内一次性付清。依据查明的事实，该房产项目已经具备银行要求的房贷条件，陈浩斌、马燕因为个人资信原因未能取得银行贷款，至今也未以其他方式向旭科公司给付剩余款项，其行为构成违约。旭科公司要求陈浩斌、马燕给付剩余购房款38万元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持并无不妥，本院亦予支持。
关于旭科公司上诉要求变更一审判决第二项，改判陈浩斌、马燕按照逾期应付款万分之六的标准给付逾期付款违约金之主张。因该违约金系基于预售合同第十一条第一款第2项的约定。该条款约定的违约金适用于在逾期付款超过60日，买受人愿意继续履行合同并经出卖人同意，合同继续履行的情形。现陈浩斌、马燕在本案一、二审中，均明确表明不同意继续履行合同，本案不符合该条款的适用条件。旭科公司要求陈浩斌、马燕依据该合同条款的约定承担违约金责任，一审法院不予支持，亦无不当。如旭科公司认为陈浩斌、马燕的违约行为给旭科公司造成了损失，可另行主张解决赔偿问题，故旭科公司的上诉理由不能成立。
综上所述，旭科公司的上诉请求，无有效证据支持，本院不予支持。陈浩斌、马燕的上诉答辩意见成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3679元，由北京旭科置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 顾国增
审判员 李俊晔
审判员 王艳芳
二〇一六年十二月二十六日
书记员 宋 佳