山东省潍坊市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁07执复72号
复议申请人（利害关系人）：李晓娜，女，1982年8月28日生，汉族，居民，住安丘市。
委托诉讼代理人：张日臻，北京市京师（青岛）律师事务所律师。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司安丘市支行，住所地安丘市向阳路54号。
负责人：秦聪华，行长。
委托诉讼代理人：盖玉伟，男，1961年3月9日生，汉族，中国农业银行股份有限公司安丘市支行员工。
委托诉讼代理人：王维先，男，1979年9月4日生，汉族，中国农业银行股份有限公司安丘市支行员工。
被执行人：安丘市同力服装有限责任公司，住所地安丘市商场路11号。
法定代表人：孙业厚，董事长。
复议申请人李晓娜不服山东省安丘市人民法院作出的（2018）鲁0784执异38号执行裁定书，向本院提出复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
山东省安丘市人民法院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司安丘市支行(下称农行安丘支行)与被执行人安丘市同力服装有限责任公司（下称同力服装公司）金融借款合同纠纷一案中，作出（2016）鲁0784执1644号之二执行裁定书，裁定李晓娜交纳的保证金1781603元不予退还，在重新拍卖中不得参加竞买。李晓娜不服，向执行法院提出异议称，请求撤销（2016）鲁0784执1644号之二执行裁定书，退还所交纳的拍卖保证金1781603元。事实和理由：2017年11月22日，李晓娜通过竞买号G3299在执行法院于淘宝网开展的同力服装公司房地产司法拍卖公开竞价中，以最高价29016035.4元购得拍卖物。拍卖成功之后，发现执行法院在对拍卖标的物“安国用（2002）字第00352号项下范围内的土地使用权15417.1平方米及地上附着物”之陈述存在重大瑕疵，上述土地证项下范围内的土地有相当一部分已建设家属楼。对此，执行法院在拍卖公告中不但事先没有告知和提示，反而明确载明（2002）字第00352号项下范围内的土地使用权系整体出卖，但实际并非整体出卖。李晓娜多次就该情况与执行法院沟通，希望能够退还保证金，但执行法院对该诉求没有任何回复。执行法院在未退还保证金的情况下，已于2018年4月7日在淘宝司法拍卖网络平台上进行第二次拍卖，严重损害了李晓娜的利益。
执行法院查明，该院在执行申请执行人农行安丘支行与被执行人同力服装公司金融借款合同纠纷一案中，委托安丘万达资产评估事务所对被执行人同力服装公司的资产进行评估，2017年8月1日，安丘万达资产评估事务所作出安评报字（2017）第6号资产评估报告书，经评估同力服装公司名下安国用（2002）安第00352号土地使用权证项下14018平方米土地使用权价值为6868820元；同力服装公司位于安丘市商场路11号，房产证号为潍安房权证市直自管字第××号项下范围内的房屋建筑物、构筑物等资产评估价值为10947215.4元。该院于2017年9月26日作出（2016）鲁0784执1644号执行裁定，对上述被执行人资产进行公开拍卖。2017年11月22日，李晓娜通过竞买号G3299在淘宝网司法拍卖公开竞价中，以最高价29016035.4元竞得上述拍卖物，但在规定时限内未交纳剩余拍卖款。2017年12月6日，该院书面通知李晓娜，要求其在2017年12月15日前交付标的物网拍成交余款并办理相关手续，否则该院将不予退还其交纳的拍卖保证金，并另行组织拍卖。到期后，李晓娜未交纳拍卖成交余款，该院于2018年2月22日作出（2016）鲁0784执1644号之二执行裁定，裁定李晓娜交纳的保证金1781603元不予退还，在重新拍卖中不得参加竞买。
另查明，被执行人同力服装公司所有的安国用（2002）安第00352号土地使用权位于安丘市商场路西首，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2046年11月16日，面积为15417.1平方米。本次评估、拍卖的土地面积为该土地证项下的14018平方米。
执行法院认为，被执行人同力服装公司所有的安国用（2002）字第00352号土地使用权登记面积为15417.1平方米，本次评估、拍卖为该土地证项下的14018平方米，公司家属楼及所占用的土地不在本次拍卖标的物中，该事实在安丘万达资产评估事务所作出的安评报字（2017）第6号资产评估报告书及拍卖资产明细中均予以表述清楚。执行法院在拍卖公告的第一项中，明确拍卖物为房产证号为潍安房权证市直自管字第××号项下范围内的房产及土地证号为安国用（2002）字第003**号土地使用权及地上附属物等资产，后又括号注明“详见资产评估清查明细表”，进一步明确拍卖标的物并提醒竞买人应注意到的考察义务。故本案的公开拍卖公告内容详实清楚，提示义务明确。李晓娜提交的淘宝网公告也表明公司家属楼不在本次拍卖标的物中，并不存在公告错误、拍卖标的物与实际交付物不符的情形。
本次拍卖发布《拍卖须知》，其中第九条为：“拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频村材料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。以上竞买人须知明确了竞买人的考察义务，竞买人应详细考察标的物真实情况，以便作出正确的选择。李晓娜以公告存在瑕疵为由，拒绝交付网拍成交余款、办理相关手续，事实清楚，故裁定李晓娜交纳的保证金不予退还，在重新拍卖中不得参加竞买，符合法律法规规定。李晓娜要求退还其交纳的拍卖保证金1781603元，没有法律依据。执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回李晓娜的异议。
复议申请人李晓娜不服，向本院复议称，请求撤销执行法院（2017）鲁0784执异38号执行裁定书，退还其交纳的拍卖保证金1781603.54元。事实与理由：一、执行法院在拍卖公告中对于拍卖标的物“安国用（2002）字第00352号项下范围内的土地使用权15417.1平方米及地上附着物”之陈述存在重大瑕疵，上述土地证项下范围内的土地有相当一部分已被家属楼所占用，竞买人根本无法实际占用。对此，执行法院在拍卖公告中不但事先没有告知和提示，反而明确载明安国用（2002）字第00352号项下范围内的土地使用权系整体出卖，但实际并非整体出卖。执行法院在未退还保证金的情况下，已于2018年4月7日在淘宝司法拍卖网络平台上进行第二次拍卖，严重损害了李晓娜的利益。二、执行法院再次进行拍卖时拍卖公告中对拍卖的土地使用权明确补充了“不包含土地证上所示的家属楼所占用土地”，拍卖的土地面积也由原来的15417.7平方米更正为14018平方米。执行法院再次拍卖的公告足以证实第一次拍卖公告中存在重大瑕疵。三、复议申请人已到同力服装公司看过拍卖标的物，但因家属楼占用的部分已独立成院，同力服装公司厂区也独立成院，因此认为同力服装公司厂区所占用的土地就是安国用（2002）字第00352号土地证项下的全部土地。
申请执行人农行安丘支行称，该复议案件与其无关。
本院查明，执行法院于2017年9月26日作出（2016）鲁0784执1644号执行裁定书，裁定拍卖同力服装公司位于安丘市商场路11号，房产证号为潍安房权证市直自管字第××号项下范围内的房产及安国用（2002）字第00352号土地使用权项下的土地使用权。该土地证项下土地使用权登记面积为15417.1平方米。本案拍卖该土地证项下的14018平方米土地使用权，剩余部分已由家属住宅楼占用。
执行法院于2017年11月23日，以17816035.4元为起拍价在淘宝网进行网络拍卖，复申请人交纳竞买保证金1781603.54元参与竞买，并以最高价29016035.4元竞得拍卖标的物。本次拍卖公告明确注明拍卖标的物为安丘市商场路11号同力服装公司所有的房产证号为潍安房权证市直自管字第××号项下范围内的房产及土地证号为安国用（2002）字第003**号项下范围内的土地使用权及地上附属物等资产（详见资产评估清查明细表），但该拍卖公告并没有说明上述土地使用权证登记面积及拍卖土地面积仅为登记面积的一部分的事实，同时，该拍卖公告明确注明土地整体拍卖。拍卖成交后，复议申请人李晓娜发现本次拍卖的土地面积仅为土地使用权证项下的一部分，剩余部分已被家属住宅楼所占用，因此未按时交纳拍卖款，执行法院于2018年3月22日作出（2016）鲁0784执1644号之二执行裁定书，裁定李晓娜交纳的保证金1781603.54元不予退还。
2018年3月6日，执行法院以17596223元为起拍价在淘宝网发布公告，再次拍卖上述标的物。此次拍卖公告明确注明拍卖的土地为安国用（2002）字第00352号项下范围内的14018平方米土地使用权，不包含土地证上所示的家属楼所占用土地。竞买人潍坊康宇服饰有限公司通过竞买号H1176，于2018年4月8日以34396223元竞得。潍坊康宇服饰有限公司竞得上述拍卖物后也未按时交纳拍卖款。
2018年5月31日，执行法院以17596223元为起拍价在淘宝网发布拍卖公告，第三次拍卖上述标的物。此次拍卖公告明确注明拍卖的土地为安国用（2002）字第00352号项下范围内的14018平方米土地使用权，不包含土地证上所示的家属楼所占用土地。竞买人潍坊市华夏建安有限责任公司通过竞买号C7761于2018年7月2日，以27546223元竞得。
本院查明的其他事实与执行法院查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点问题为在复议申请人李晓娜未按指定时间交纳拍卖款的情况下，执行法院应否不予退还竞拍保证金。虽然现行司法解释规定拍卖成交后买受人悔拍的，买受人交纳的保证金不予退还，但在拍卖属法定可撤销的情形且买受人对该情形已明知的应除外。
本次拍卖属法定可撤销的拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，在拍卖过程中未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的，属可撤销拍卖的情形；《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，属可撤销网络司法拍卖的情形，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十二条、第十三条的规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；通过网络司法拍卖平台公示拍卖公告及拍卖财产的占用使用等现状；拍卖公告应当包括拍卖财产已知瑕疵等信息。本次拍卖中，执行法院已查明案涉土地证登记的土地面积为15417.1平方米，并经测绘确定拍卖部分面积为14018平方米，剩余部分已被家属楼所占用。对此，执行法院并没有在拍卖公告中予以说明，也没有通过网络司法拍卖平台予以公示，仅注明土地整体拍卖，因此执行法院本次拍卖中对土地使用权的已知瑕疵未进行说明和特别提示，属未按司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的情形，本次拍卖属可撤销的法定情形。
本案不应推定竞买人李晓娜对案涉土地使用权的瑕疵是明知并接受该瑕疵。虽然执行法院在本次拍卖中发布的《拍卖须知》载明“竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”，但司法解释也对人民法院应在拍卖公告中说明拍卖财产的已知瑕疵作出了明确的规定。在执行法院应通过网络司法拍卖平台特别提示拍卖财产的已知瑕疵而未提示的，不应加重买受人李晓娜的瑕疵调查责任，并据此推定买受人李晓娜对案涉土地使用权的瑕疵是明知并接受该瑕疵。
综上，执行法院在拍卖中，对案涉土地使用权已知的重大瑕疵没有依法进行特别提示，仅注明对土地整体拍卖的情况下，复议申请人李晓娜提出该种情形使其产生重大误解，应当退还拍卖保证金主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销山东省安丘市人民法院（2018）鲁0784执异38号执行裁定书；
二、撤销山东省安丘市人民法院（2016）鲁0784执1644号之二执行裁定书。
本裁定为终审裁定。
审判长 李欣红
审判员 郭 伟
审判员 邱金山
二〇一八年八月三日
书记员 曹明霞