浙江省宁波市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）浙02行终166号
上诉人（原审被告）宁波市北仑区房地产管理处，住所地宁波市北仑区新碶街道华山路***号。
法定代表人王佩钏，主任。
委托代理人石剑平、宁杰（特别授权代理），浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）顾燕尔，女，1974年6月9日出生，汉族，住宁波市北仑区。
委托代理人蒋朝镖、徐孟琬（特别授权代理），浙江天册律师事务所律师。
原审第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司，住所地宁波市北仑区新碶好旺角大厦1幢B1211室。
法定代表人陈竹铨，执行董事。
原审第三人交通银行股份有限公司宁波北仑支行，住所地宁波市北仑区新碶明州路245号。
法定代表人王建洪，行长。
上诉人宁波市北仑区房地产管理处因商品房买卖合同注销备案登记一案，不服宁波市江北区人民法院（2017）浙0205行初91号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
2013年5月2日，上诉人核准同意注销编号为YS0033353号《商品房买卖合同》备案登记行为。
一审法院认定，2012年4月25日，原告与第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司（以下简称大美公司）就位于宁波市北仑区康桥商业广场第2幢岷山路382号房产签订合同编号YS0033353的《商品房买卖合同》，并于2012年5月2日在被告处进行网上登记备案。2012年5月10日，第三人大美公司向原告出具付款确认书，确认收到原告支付的全额房款。2013年5月2日，被告工作人员在《预购商品房合同备案变更申请核准表》上以“原买卖双方按合同第十条约定解除原合同”为由，同意注销上述商品房买卖合同登记备案。涉案房屋所属楼盘于2013年4月7日竣工备案，该房屋产权于2013年4月10日登记在第三人大美公司名下。此后，第三人大美公司将该房屋抵押给第三人交通银行股份有限公司宁波北仑支行（以下简称交通银行北仑支行）作为借款担保，并办理了抵押登记。
一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。被告作为北仑区行使商品房预售登记备案职权的机关，具有受理或注销辖区内预售合同登记备案的法定职权。商品房预售合同备案情况可以被查询，故能够提示拟购房者规避选择预售合同已备案的房屋的风险，防止一房两卖，保护预售合同已备案的购房者的利益。据此，预售合同登记备案行为具有可诉性。同理，预售合同登记备案注销行为也具有可诉性。结合案件具体情况，在先刑事判决中，第三人大美公司的实际控制人陈新宇供述因资金周转问题，在未告知原告的情况下，将其已办理按揭贷款房屋的商品房买卖合同备案注销，并将该房屋登记在第三人大美公司名下。根据对涉案填表日期为2013年4月24日的《预购商品房合同备案变更申请核准表》上“顾燕尔”签名的鉴定结果，可以认定原告未在该注销备案登记的申请核准表上签字。被告提供的证据不足以证明康桥商业广场第2幢岷山路382号房屋买卖合同注销备案申请系原告的意思表示，现原告起诉要求撤销该注销备案登记行为，理由成立，应予支持。但该院认为，商品房备案登记的目的是为了加强对商品房开发企业的监督和管理，防止“一房数卖”或为他人设定其他权利。该案中，第三人大美公司已将涉案房屋抵押给第三人交通银行北仑支行作为借款担保，并办理了抵押登记。涉案备案登记的预防作用未能得到实现，且已丧失了继续发挥预防作用的条件。涉案备案登记通过撤销注销备案登记方法，恢复备案登记预防作用的意义已不存在。因此，被诉注销备案登记行为已无撤销之必要。被告认为原告在宁波市镇海区人民法院（以下简称镇海法院）3个行政诉讼案件审理过程中应当已经知晓被诉注销备案登记行为的内容，原告提起该案诉讼已经超过法定起诉期限。该院认为，原告一直就合同备案注销行为与北仑区相关部门进行协商，积极争取自己的权益，对行政机关协调解决后续事宜抱有一定的期待和信赖，基于该种信赖未提起行政诉讼的时间应当予以扣除，故对被告的上述异议，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决如下：确认被告作出的同意注销原告与第三人大美公司签订的合同编号为YS0033353的《商品房买卖合同》登记备案行为违法。
上诉人上诉称，被上诉人被注销的备案登记共涉6套房屋，即上诉人注销的是6份商品房买卖合同备案登记。2015年5月，被上诉人就其中另外3套房屋的注销备案登记行为向镇海法院提起了诉讼，镇海法院依法作出了行政判决。因此，被上诉人于2015年5月就已经知道本案房屋的商品房买卖合同备案登记早在2013年就全部被注销的事实。被上诉人于2017年7月27日就本案商品房买卖合同备案登记注销行为提起的诉讼，已经超过了法定起诉期限，应当裁定驳回被上诉人的起诉。至于被上诉人自行寻求政府部门协调救济的期间，不是法定应予扣除的期间。一审法院以此为由认为被上诉人起诉未超过起诉期限，不当。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。
被上诉人辩称，其一直就合同备案注销行为与北仑区相关部门进行协调，积极争取自己的权益，对行政机关协调解决后续事宜抱有一定的期待和信赖，基于该种信赖未提起行政诉讼的时间应当予以扣除，其起诉未超过法定起诉期限。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
原审第三人大美公司、交通银行北仑支行未作书面陈述。
二审期间，经上诉人申请，本院向中共宁波市北仑区委政法委员会（以下简称北仑区委政法委）发函核实顾燕尔案件协调情况，北仑区委政法委于2018年8月9日出具《关于顾燕尔案件协调情况的复函》，函复本院。该复函载明“由我委负责主持的协调会系因顾燕尔于2017年10月9日赴京信访后，其代理律师向我委提供《顾燕尔房屋买卖合同备案撤销行政争议案及相关贷款和抵押合同无效民事争议案专家论证意见》，请求由我委召集相关部门对该《专家论证意见》涉及的有关问题进行协调。我委在多次协调、征询相关部门意见后，于2017年11月9日主持召开了顾燕尔信访事项听取、协调会议……”。经质证，上诉人和原审第三人对该复函没有异议，被上诉人对该复函作为证据本身未提出异议，但认为该复函能证明这些年政府部门在协调，被上诉人起诉未超过起诉期限的事实。本院对该复函真实性、合法性、关联性予以认定，至于是否超过起诉期限将综合予以认定。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，北仑区委政法委负责主持的协调时间晚于2017年10月9日。
本院认为，本案二审争议焦点是被上诉人的起诉是否超过了法定的起诉期限。被上诉人于2017年7月27日向一审法院提起本案诉讼，应适用当时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》关于起诉期限的规定。该司法解释第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”该司法解释第四十三条同时规定：“由于不属于起诉人自身的原因超过起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期间内。因人身自由受到限制而不能提起诉讼的，被限制人身自由的时间不计算在起诉期间内。”本案中，（2015）甬仑行初字第756号刑事案件侦查过程中陆旭光在询问笔录（2015年6月15日）中表示“这6套房子在房管处的备案都被陈新宇注销掉了”。因此，陆旭光知晓涉案房屋的备案被注销不晚于2015年6月15日。被上诉人系陆旭光的妻子，房屋备案注销涉及利益较大，应当推定被上诉人与其丈夫同时知晓。被上诉人认为行政行为的内容包括“由哪个机关、在什么时候、依据谁的申请、以什么事由、作出什么具体行政决定以及会有什么后果”等基本要素，并据此认为现有证据不足以证明2年前明知被诉行为内容。本院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条所涉的“具体行政行为内容”所包含的要求应当以足以提起行政诉讼为必要。本案中，根据被上诉人丈夫陆旭光在笔录中“这6套房子在房管处的备案都被陈新宇注销掉了”的陈述，足以认定被上诉人知晓被诉行政行为内容不晚于2015年6月15日。被上诉人于2017年7月27日向一审法院起诉，已经超过了2年起诉期限。根据北仑区委政法委于2018年8月9日出具的《关于顾燕尔案件协调情况的复函》，北仑区委政法委组织协调的时间晚于被上诉人起诉的时间，故北仑区委政法委组织协调的事项不构成耽误起诉期限的事由。至于其他行政机关在此之前是否承诺或实际组织协调本案所涉房屋买卖合同注销备案登记事项，并无证据予以证明。因此，现有证据无法证明被上诉人存在耽误起诉期限的事由，应当认定被上诉人提起本案诉讼超过起诉期限。被上诉人提起诉讼超过起诉期限，应当裁定驳回起诉。二审出现新证据后，据以作出一审判决的主要事实发生了改变。因此，一审判决依法应予撤销。上诉人上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项、第一百二十三条第（一）项的规定，裁定如下：
一、撤销宁波市江北区人民法院（2017）浙0205行初91号行政判决；
二、驳回被上诉人顾燕尔的起诉。
案件鉴定费2400元，由被上诉人顾燕尔负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈 晴
审 判 员 俞朝凤
审 判 员 孙 雪
二〇一八年八月三十日
法官助理 陈 凯
书 记 员 俞 佳