云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）临中民初字第12号原告（反诉被告）李敏，女，1969年5月1日生，汉族，临沧市临翔区人。原告（反诉被告）刘义旗，男，1965年11月10日生，汉族，临沧市临翔区人。二原告共同委托代理人陈曦、周子熙，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）临沧瑞华房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区坡脚村*号。法定代表人戴文华，该公司董事长。委托代理人曾杉，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）刘义旗、李敏与被告（反诉原告）临沧瑞华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘义旗（未到庭）、李敏及其委托代理人陈曦，被告（反诉原告）临沧瑞华房地产开发有限公司（以下简称临沧瑞华公司）的委托代理人曾杉到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。本诉原告刘义旗、李敏诉称：2011年10月13日，原告与被告签订了一份《商品房购销合同》，向被告购买其开发的“临沧御景家园”住房一套，合同约定房屋交付期限为2012年11月30日前，如被告逾期交房超过90天，则原告有权要求解除合同。合同签订后，原告积极履行了支付房款的义务，向被告支付购房款及相关费用共计2146028元，但被告却不能按照合同约定期限将符合合同约定的房屋交付原告使用。且原告还发现被告准备交付给原告的房屋，房外花园面积与签订协议时被告的承诺和同区域其他房屋的花园面积差距很大，对此原告无法接受。原告经与被告多次协商退房未果，遂只有依法提起诉讼。请求人民法院判令：1、解除双方签订的《商品房购销合同》；2、由被告退还原告已交房款及其他费用2146028元，并承担占用原告已交购房款期间的银行同期贷款利息（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2014年2月27日止为328000元）；3、本案诉讼费由被告承担。本诉被告临沧瑞华公司辩称：本诉被告愿意与本诉原告解除合同并返还购房价款，但未如期交房系因政府行为等不可抗力所致，本诉被告不应当承担逾期交房的违约责任。反诉原告临沧瑞华公司诉称：二反诉被告共同向反诉原告购买“临沧御景家园”A-5幢商品房，双方于2011年10月13日签订《商品房购销合同》。合同约定：房屋面积357.6平方米，总价款2060000元，支付方式为首付1560000元，余款500000元进行银行按揭贷款，反诉被告应在合同生效之次日起15日内到反诉原告指定的银行办理按揭贷款手续，贷款发放到反诉原告账户即为反诉被告付清房款。合同还约定，如反诉被告未依照合同约定付款的，自合同约定应付款时限届满后次日起至实际付款之日止30天内，应按每天10元向反诉原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，则以应付未付款金额的银行同期贷款利率按日向反诉原告支付逾期违约金，合同继续履行。按照上述约定，反诉被告应于2011年10月13日向反诉原告支付首付房款1560000元，但在合同实际履行过程中，反诉被告以资金周转困难于2011年10月13日仅支付了400000元，其余款项经反诉原告多次催促，反诉被告分别于2011年10月15日支付了320000元、2012年2月6日支付了605000元、2012年2月7日支付了7616元，至今仍欠227384元未付。另按照合同约定，尾款500000元应在合同生效后次日起的15日内即2011年10月29日前申请办理贷款手续，但反诉被告经反诉原告多次通知，均未按照要求及时提供办理贷款所需资料，直至2012年4月下旬办完按揭手续后尾款500000元方才于2012年5月14日被发放至反诉原告账户。同时，在办理银行按揭贷款过程中，反诉原告还本着方便反诉被告的原则，在反诉被告尚未完全支付完首付款的情况下于2012年4月19日向反诉被告开具了金额为1560000元的不动产销售发票。综上，反诉原告认为，反诉被告未按照合同约定及时履行付款义务的行为已经构成了违约，依法应当承担逾期付款的违约责任。故请求人民法院判令：1、反诉被告立即向反诉原告支付购房余款227384元；2、由反诉被告承担逾期支付首付款的违约金41714.9元、逾期办理尾款贷款的资金占用利息11583.33元，两项合计53298.23元。3、由反诉被告承担本案诉讼费。反诉被告刘义旗、李敏辩称：本案虽然涉及两份购房合同：一份“分期付款”合同，一份“按揭贷款付款”合同，但实际只有“分期付款”合同是正式合同，也是向房管部门进行过备案登记的合同。“按揭贷款付款”合同是为方便反诉被告向银行贷款，反诉原告与反诉被告后期补签的仅用于银行贷款的合同，并未经过房管部门正式备案登记。按照双方所签“分期付款”合同约定，反诉被告应付房款为2060000元，应付相关配套设施等费用为86028元。合同签订后，反诉被告积极按合同约定履行了付款义务。2011年9月14日付定金100000元，10月13日付款300000元，10月15日付款320000元，工程款折抵房款344361元，上述1064361元即为首付款。2012年2月6日付款605000元，2月7日付款7616元，2012年5月14日以按揭贷款方式付款500000元。至此，反诉被告所支付的款项合计2176977元。扣除应付房款及配套费用后，反诉被告已多付30949元，该款反诉原告后来也退还了反诉被告。故反诉原告以反诉被告未全额支付房款、逾期支付首付款、逾期办理尾款贷款为由，要求反诉被告补足房款并承担违约金及利息没有事实依据，应当予以驳回。在诉讼过程中，本诉原告刘义旗、李敏举证如下：第1组证据：2011年10月13日双方签订的合同编号为“御1-002”的《商品房购销合同》两份，证明：①双方签订合同时约定交房时间为2012年11月30日，本诉被告逾期交房已构成违约；②付款方式是经主管部门登记备案的购房合同约定的分期付款，本诉原告已如期如数支付所有款项，无付款违约行为；③“按揭贷款付款”合同是本诉原告未履行支付最后一笔房款与被告签订的供办理银行贷款的合同，未经主管部门登记备案。贷款所得款项已于2012年5月14日发放到本诉被告账户，本诉原告按“分期付款”合同约定的时间（2012年5月30日前）支付完房款，无违约行为。第2组证据：不动产发票两份、收据三份，证明合同签订后，本诉原告已按合同约定支付房款2060000元及其他费用86028元，合计2146028元的客观事实。本诉被告以出具发票及收据的行为认可本诉原告已交清房款，本诉原告不存在逾期支付房款的情况，本诉被告所提起的反诉依法不能成立。第3组证据：临沧方圆岩土勘察设计有限公司出具的《情况说明》一份，证明本诉原告所在的临沧方圆岩土勘察设计有限公司同意以刘义旗应缴购房款冲抵本诉被告欠该公司的地勘工程款344361元。第4组证据：发票三份，证明临沧方圆岩土勘察设计有限公司提供给本诉被告三份发票的行为视为三方344361元的债权债务已经相互冲抵。第5组证据：《个人购房担保借款合同》及借款凭证各一份，证明本诉原告诉求中的违约金是按照担保借款合同中的银行利率标准计算得来，符合双方合同约定及法律规定。第6组证据：现场照片3张，证明本诉被告不能按照合同约定的交房标准向本诉原告交房的事实。本诉被告瑞华公司经质证认为：对第1组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，两份合同只是约定的付款方式不同，但均进行过备案，说明双方所约定的付款方式已变更为按揭贷款的付款方式；对第2组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不动产发票系在本诉原告未付清首付款的情况下所开具，目的是为了方便其办理按揭贷款；对第3组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，临沧方圆岩土勘察设计有限公司的总经理即为本诉原告刘义旗，与刘义旗有法律上的利害关系，不能证明款项相抵的客观事实存在；对第4组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但该组证据只能证明临沧方圆岩土勘察设计有限公司与本诉被告存在业务往来；对第5组证据的真实性、合法性予以认可，但与本案无关联；对第6组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但造成本诉原告所购房屋与其他房屋存在差别系由于临沧市修建过境路高程提升后小区道路重新规划所致。在诉讼过程中，反诉原告临沧瑞华公司举证如下：第1组证据：《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》各一份，证明反诉原告的诉讼主体资格。第2组证据：《房地产开发企业资质证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证明》各一份，证明反诉原告具有合法的资质和取得相应的行政许可证照进行“临沧御景家园”的开发建设。第3组证据：《商品房购销合同》一份，证明反诉原告与反诉被告之间具有合法有效的商品房购销合同关系。第4组证据：2011年9月14日金额为100000元的《收据》、2011年10月13日金额为300000元的《中国农业银行进账单》、2011年10月15日金额为320000元的《中国工商银行现金存款凭证》、2012年2月6日金额为605000元的《中国农业银行进账单》、2012年2月7日金额为7616元的《中国农业银行现金存款凭证》、2012年5月14日金额为500000元的《中国农业银行联行来账凭证》各一份，证明反诉被告实际付款时间违反商品房购销合同的付款期限约定，应承担清偿余款支付义务和逾期付款的违约责任。第5组证据：临沧市国土资源局临翔分局出具的《关于临沧御景花园建设项目用地情况说明》、临沧市公路建设开发有限责任公司出具的《情况说明》、“临沧御景家园”鸟瞰效果图、“临沧御景家园”彩色平面总图各一份，证明反诉原告逾期交房是由于项目用地及道路规划变更的客观原因所导致。反诉被告刘义旗、李敏经质证认为：对第1组、第2组证据无异议，予以认可；对第3组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但该份合同只是为了到银行办理按揭贷款所签，不能证明反诉被告付款违约的事实；对第4组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但反诉原告未全额提交相关票据；对第5组证据不予认可，不能证明反诉原告逾期交房的理由正当。为查明本案案件事实，本院于2014年5月28日依职权向临沧市住房和城乡建设局房地产管理部门进行了调查核实。经查实，双方当事人所签《商品房购销合同》，依法进行了备案登记的仅为“分期付款”合同。本院认为，本诉原告刘义旗、李敏所举第1组证据客观真实，能够证明本案双方当事人之间就所涉商品房签订合同情况，予以采信；第2组证据客观真实，能够证明刘义旗、李敏支付房款及相关费用情况，予以采信；第3、4组证据客观真实，与第2组证据能够相互印证，证实临沧方圆岩土勘察设计有限公司与本案双方当事人就相关费用折抵房款的情况，予以采信；第5组证据与本案无关联，不予采信；第6组证据能够证明本案所涉房屋交付情况，予以采信。反诉原告临沧瑞华公司所举第1、2组证据客观真实，能够证明临沧瑞华公司具备诉讼主体资格及商品房预售资质，予以采信；第3组证据客观真实，能够证明本案双方当事人签订合同情况，予以采信；第4组证据客观真实，能够证明刘义旗、李敏支付房款情况，予以采信；第5组证据客观真实，但仅能证明临沧瑞华公司所开发的“临沧御景家园”项目用地情况及道路规划情况，不能证明临沧瑞华公司逾期交房与项目用地及道路规划之间存在必然因果关系，故不予采信。经审理查明，本院认定本案事实如下：刘义旗与李敏系夫妻，同时刘义旗还系临沧方圆岩土勘察设计有限公司股东。2011年9月14日，刘义旗、李敏向临沧瑞华公司交付了定金100000元，欲订购临沧瑞华公司开发的“临沧御景家园”商品房。2011年10月13日，刘义旗、李敏与临沧瑞华公司签订一份编号为“御1-002”的《商品房购销合同》，购买临沧瑞华公司开发的“临沧御景家园”商品房一套。双方约定：“1、房屋价款：2060000元。2、付款方式及期限为：2011年10月13日支付首付款1030000元，2012年2月15日支付618000元，2012年5月30日支付412000元。3、逾期付款违约责任：自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止的30天内，按每天10元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，以应付未付款金额的银行同期贷款利率按日支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过30天后的次日，合同即被解除。4、交房期限：2012年11月30日前。5、逾期交房违约责任：自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天10元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，以已付款金额的银行同期贷款利率按日支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90天，则买方有权要求解除合同。”该份合同于2011年11月7日在临沧市住房和城乡建设局房地产管理部门进行了登记备案。合同签订后，刘义旗、李敏分别于2011年10月13日支付房款300000元、2011年10月15日支付房款320000元、用临沧瑞华公司拖欠临沧方圆岩土勘察设计有限公司的地勘工程款折抵房款344361元、2012年2月6日支付房款605000元、2012年2月7日支付房款7610元、2012年5月14日支付房款500000元。临沧瑞华公司收到上述款项后，于2012年4月19日开具不动产发票一份，载明收到首付款1560000元；于2012年5月24日向刘义旗、李敏出具收据三份，载明收到配套费、公共维修基金、契税共86028元；于2012年8月6日开具不动产发票一份，载明收到房款500000元。另查明，双方在履行合同过程中，为方便刘义旗、李敏贷款，双方还签订了一份编号同样为“御1-002”的《商品房购销合同》。该份合同除付款方式及期限与前一份合同不一致外，其他并无区别。该份合同的付款方式及期限约定为：“2011年10月13日支付首付款1560000元，其余房款在合同生效之次日起十五日内向银行申请办理按揭贷款支付，贷款发放到临沧瑞华公司账户即为付清房款。”该份合同未经临沧市住房和城乡建设局房地产管理部门登记备案。2014年1月20日，临沧瑞华公司通过当地媒体公告交房。刘义旗、李敏因发现准备交付给其的房屋与签订合同时临沧瑞华公司承诺和同区域其他房屋的花园面积相比差距过大，故无法接受房屋。经与临沧瑞华公司协商退房未果，刘义旗、李敏遂以临沧瑞华公司逾期交房超过90日为由诉至法院，请求判令解除合同，返还房款并承担违约责任。临沧瑞华公司愿意解除合同，但认为刘义旗、李敏未足额支付房款，且存在逾期付款情形，故提起反诉。归纳双方诉辩主张，本案争议焦点为：1、刘义旗、李敏是否已全额支付房款；2、刘义旗、李敏是否存在逾期支付首付款及逾期办理尾款贷款的违约行为，应否承担相应违约责任；3、临沧瑞华公司逾期交房是否构成违约，应否承担合同解除后的违约责任。针对上述争议焦点，本院作如下评析：一、关于刘义旗、李敏是否已全额支付房款的问题。本院认为，刘义旗、李敏与临沧瑞华公司签订的“分期付款”《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，且经行政主管部门依法登记备案，合法有效，双方应当按照此合同约定履行各自的义务。本案所涉房屋总价款2060000元，临沧瑞华公司认可刘义旗、李敏以现金或银行打款等方式支付1832616元，不认可刘义旗、李敏以临沧方圆岩土勘察设计有限公司的地勘工程款折抵房款344361元，认为刘义旗、李敏尚欠房款227384元未予支付。从双方提供的证据来看，临沧瑞华公司已经向刘义旗、李敏开具了全额房款的不动产发票，临沧瑞华公司与临沧方圆岩土勘察设计有限公司之间亦确实存在地勘工程款项往来的客观事实。而作为发票，其本身属于一切单位或个人在购销商品等经营活动过程中，提供给对方的具有法律效力的收付款书面证明。除收付款双方另有约定外，开具发票代表收款人收到了付款人应付款项。故在临沧瑞华公司无证据证明双方有关于未全额付款即开具发票的特别约定的情况下，应当认定刘义旗、李敏已经全额支付房屋总价款。二、关于刘义旗、李敏是否存在逾期支付首付款及逾期办理尾款贷款的违约行为，应否承担相应违约责任的问题。本院认为，本案合法有效的合同为双方签订的“分期付款”《商品房购销合同》，在该合同中双方不但明确约定了付款方式及付款期限，还约定了逾期付款的违约责任。按此约定，如刘义旗、李敏逾期付款，临沧瑞华公司即有权要求其在承担违约金责任后继续履行合同或直接解除合同。虽然在本案合同的实际履行过程中，用地勘工程款折抵房款的具体时间不清，刘义旗、李敏亦确实存在未按约定期限支付首付款的情形，但临沧瑞华公司却自始未就刘义旗、李敏逾期支付首付款的行为按照合同约定要求其承担违约责任或解除合同，反而继续履行合同接受了刘义旗、李敏之后支付的两期房款。临沧瑞华公司明知刘义旗、李敏逾期支付首付款，却未提出异议并最终接受其余房款的行为，应视为其对刘义旗、李敏付款行为的默认。故临沧瑞华公司现以刘义旗、李敏逾期支付首付款为由，要求其承担违约责任的主张，不能成立，本院不予支持。双方后期为方便贷款所签“按揭贷款付款”《商品房购销合同》，未经行政主管部门依法登记备案，不能作为双方履行合同的依据，故临沧瑞华公司据此合同主张刘义旗、李敏存在逾期办理尾款贷款违约行为并要求承担资金占用费的请求，不能成立，本院不予支持。三、关于临沧瑞华公司逾期交房是否构成违约，应否承担合同解除后违约责任的问题。本院认为，本案所涉《商品房购销合同》应否解除的问题，双方当事人已经在庭审中达成合意，愿意解除，本院予以照准。根据《合同法》的第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。按照双方合同约定，本案所涉房屋交付时间应为2012年11月30日前，而临沧瑞华公司实际公告交房时间为2014年1月20日，逾期交房长达一年以上，已远远超过双方约定可以解除合同的期限。临沧瑞华公司虽认为逾期交房系政府行为所致，但其提供的证据不能证明其逾期交房与政府行为之间存在必然因果关系，故其关于逾期交房系政府行为所致不应承担违约责任的主张不能成立，本院不予支持。临沧瑞华公司逾期交房的行为已经构成违约，应在返还2060000元房款的基础上一并承担违约责任。因双方在合同中就逾期交房超过90天导致解除合同的违约责任未予约定，故参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，临沧瑞华公司应当自其出具不动产发票之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向刘义旗、李敏承担违约责任：1560000元自2012年4月20日起算；500000元自2012年8月7日起算。刘义旗、李敏要求按其实际付款日分期分笔计算利息的请求，因与临沧瑞华公司正式开具不动产发票的时间不符，故本院不予支持。另刘义旗、李敏所缴纳的配套费、公共维修基金及契税86028元，因临沧瑞华公司仅系代收，故在返还的同时不应当由临沧瑞华公司对此款承担支付利率的违约责任。综上，本诉原告刘义旗、李敏要求本诉被告临沧瑞华公司解除合同、返还房款及相关费用并承担违约责任的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持；反诉原告临沧瑞华公司要求反诉被告刘义旗、李敏支付购房余款并承担逾期付款及办理贷款违约责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、解除本诉原告刘义旗、李敏与本诉被告临沧瑞华房地产开发有限公司签订的“御1-002”号《商品房购销合同》；二、本诉被告临沧瑞华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉原告刘义旗、李敏购房款2060000元，并按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准向刘义旗、李敏承担违约金（房款1560000元的利息违约金，自2012年4月20日起计算至付清款之日止；房款500000元的利息违约金，自2012年8月7日起计算至付清款之日止）；三、本诉被告临沧瑞华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉原告刘义旗、李敏为购房支付的相关配套费、公共维修基金及契税86028元；四、驳回本诉原告刘义旗、李敏的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告临沧瑞华房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费26592元，由本诉被告临沧瑞华房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费2755元，由反诉原告临沧瑞华房地产开发有限公司承担。如负有给付义务的义务人逾期给付，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  段晓玲审 判 员  李世兰人民陪审员  何国钦二〇一四年六月六日书 记 员  黄丕奇