广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤执复266号
复议申请人（异议人、被执行人）：龙利，女，1971年1月18日出生，身份证住址深圳市龙岗区，。
委托诉讼代理人：张春桂，广东信科律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋，统一社会信用代码914403004557663795。
负责人：王业。
委托诉讼代理人：张伟，广东嘉得信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王强，广东嘉得信律师事务所律师助理。
被执行人：江增祥，男，1967年1月24日出生，身份证住址深圳市龙岗区，。
委托诉讼代理人：廖辉，广东禾正律师事务所律师。
复议申请人龙利不服深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2018）粤03执异560号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
深圳中院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司深圳市分行与被执行人龙利、江增祥借款合同纠纷一案中，作出（2017）粤03执1259号之一公告及（2017）粤03执1259号房产市价查询结果通知书，通知双方当事人该院依法裁定拍卖被执行人江增祥、龙利名下位于深圳市龙岗区布吉南岭龙泉别墅C32栋（房产证号：60××76）的房产（以下简称涉案房产），该院经于2018年3月8日向深圳市房地产评估发展中心网站（××）的“房地产评估价格查询系统”查询，涉案房产的市场单价为人民币22560.00元/m2，市场总价为人民币7652577.60元。被执行人龙利对上述公告及通知书不服，向深圳中院提出书面异议。
被执行人龙利提异议称：异议人曾于2016年底拟出售涉案房产以偿还欠款，交易价为人民币1500万元，后因房产被法院查封，未能成功交易。异议人于2018年4月26日在上述系统查询涉案房产,系统显示“房产评估价格为22560元/平方米,生效时间为2016年11月08日”。而在链家网、中原地产等房屋中介挂牌出售的龙泉别墅或同地段房产价格均明显高于查询价格，由此可见，涉案房屋的系统查询价明显低于同一时间段市场实际价格。法院将涉案房产以总价人民币7652577.60元作为司法网络拍卖的起拍价,价格过低,与市场实际价格严重不符。且异议人除本案债务外，尚欠另案债务约人民币一千万元，若以上述查询价格作为起拍价，将严重损害异议人和其他债权人的利益。综上，请求撤销（2017）粤03执1259号房产市价查询结果通知书和（2017）粤03执1259号之一公告，依法委托评估机构对涉案房产进行评估，重新确定起拍价。
异议人龙利向深圳中院提交了房屋中介网站对同一小区内房产挂牌价格的网页截图打印件，以证明其异议主张。
深圳中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估”，而该院在本案执行程序中，采取自深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询的价格作为拟拍卖房产的价格，即属于上述规定中“价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估”的范畴。该院以深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询的价格作为拍卖涉案房产的起拍价，并未违反法律规定。另需说明的是，该院采取深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询的价格作为强制拍卖的起拍价，首先，可以缩短执行周期和评估费用，节省执行时间和司法资源，有利于降低执行成本、提高执行效率；其次，起拍价的高低也并不当然导致实际成交价低，甚或起拍价较低可降低参与拍卖的门槛，增加拍卖的参与度，使得拍卖的竞价更加充分、更有利于以成交；再者，人民法院委托具有相应资质的评估机构进行价格评估后，在第一次拍卖时最低可以评估价的70%即七折作为起拍价，而该院自深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询得到涉案房产的价格后进行拍卖系直接以该价格作为第一次拍卖的起拍价，并未给予打折，即该起拍价与具有相应资质的评估机构评估价七折相若。结合以上情况，异议人主张该院执行案件以“房地产评估价格查询系统”查询的价格作为拍卖底价价格过低，要求委托评估机构对涉案房产重新评估，依据并不充分，该院不予支持。综上，深圳中院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回异议人龙利的异议请求。
龙利不服，向本院申请复议，请求撤销异议裁定。主要理由：1、深圳中院以《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定“对于财产价值较低或者依照通常方法容易确定的，可以不进行评估”不应作为深圳中院不委托正规机构对申请人涉案房产进行评估的依据。首先，该房屋价格不属于“依照通常方法容易确定”的范围，房产价格在不同平台有若干差异，估算其价值应考虑多方面因素，不应仅参照与现实价格有很大出入的网络查询系统的价格。其次，该房屋价格较高，属于高端别墅类型，应当谨慎决定其拍卖底价。复议申请人的房屋不属于“依照通常办法容易确定”的范围，深圳中院以此为依据裁定驳回复议申请人的异议不符合法律规定。2、深圳市房地产评估发展中心“房地产评估价格查询系统”官网使用协议第二条明确表示“房产评估价格查询是深圳市房地产评估发展中心为广大市民提供的便民服务。该评估价格仅供业主本人参考，不得用于其他用途”，深圳中院使用该查询系统确定房屋拍卖价格明显违反了该网站用户协议，损害了复议申请人的利益。该查询系统获取的价格仅供业主参考，深圳中院不应以该系统查询的价格作为司法拍卖的底价。3、深圳市房地产评估发展中心“房地产评估价格查询系统”价格显示“房产评估价格为22560元/平方米，总价为7652577.60元”。深圳中院以该系统查询的价格作为司法网络拍卖的起拍价，价格过低，与市场实际价格严重不符，过低价格拍卖将严重影响复议申请人及其他人的利益。（1）在链家网、中原地产等房屋中介挂牌出售的龙泉别墅或同地段房产价格均明显高于查询价格，该房屋价格查询系统查询价明显低于同一时间段市场实际价格。（2）复议申请人除上述执行案的债务之外，尚有另外债务。若以上述查询价格作为起拍价，严重影响复议申请人及其他债权人的利益。
本院另查明：深圳市房地产评估发展中心为深圳市规划和国土资源委员会直属事业单位，主要承担的职责包括承担市各类住房与房地产等相关资产价格的评估及规范标准的制订等相关工作。该中心所设“房产评估价格查询系统”的“使用协议”第一条显示：查询的房产评估价格是在正常市场条件下，于估价时点评估的估价对象在完全产权状态下的市场交易价值。
本院认为，本案的争议焦点为执行法院未委托评估机构对涉案房产进行评估，而采用通过深圳市房地产评估发展中心网站“房产评估价格查询系统”查询到的价格作为网络司法拍卖的起拍价是否合法有据。执行法院在司法拍卖中委托评估机构对拟拍卖财产进行评估并据此确定拍卖保留价是一般做法，但委托评估程序需要一定的时间周期，且当事人亦需承担为此支出的相应费用，并非所有司法拍卖的最佳选择。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”之规定，评估并非每项司法拍卖活动的必经程序。本案涉案房产产权明晰，房屋坐落、面积等因素亦清楚明了，执行法院认为涉案房产属于前述司法解释中规定的“价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估的范畴”并以“房产评估价格查询系统”查询到的价格作为网络司法拍卖起拍价的做法合法有据。
关于复议申请人所提“价格过低，损害其及其他债权人的利益”的理由，对此，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定：“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”本案中执行法院直接以询价作为网络司法拍卖的起拍价，并未调低。且需要明确的是，通过询价所得的估价只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，最后成交价格仍需由市场检验而非由询价的结果所决定，被执行人如认为价格过低，可以在拍卖前履行法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，复议申请人以执行法院通过“房产评估价格查询系统”所查询到的涉案房产价格低于其所了解的市场价为由请求另行评估的请求不能成立，本院不予支持。
综上，复议申请人的复议申请不能成立，异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人龙利的复议申请，维持深圳市中级人民法院（2018）粤03执异560号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 蒋先华
审 判 员 李昙静
审 判 员 庄绪义
二〇一八年八月三日
法官助理 方 圆
书 记 员 杨玉敏