黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑03民终232号
上诉人（原审原告）：魏哲勇，男，1972年7月23日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市滴道区。
委托诉讼代理人：宋崇正，黑龙江腾飞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石志霞，女，1964年5月11日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市祥光城市。
委托诉讼代理人：周钧，男，1969年11月17日出生，住黑龙江省鸡西市。
被上诉人（原审被告）：刘莉，女，1978年6月15日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被上诉人（原审被告）：鸡西市华晨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红旗路10号楼6号门市。
法定代表人：石福亭，董事长。
委托诉讼代理人：李艳梅，该公司会计。
上诉人魏哲勇因与被上诉人石志霞、刘莉、鸡西市华晨房地产开发有限公司（以下简称华晨房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2017）黑0302民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏哲勇及其委托诉讼代理人宋崇正，被上诉人石志霞的委托诉讼代理人周钧，被上诉人刘莉，被上诉人华晨房地产公司的委托诉讼代理人李艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏哲勇上诉请求：1、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2017）黑0302民初1544号民事判决，依法改判或发回重审。2、被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人于2012年11月8日与华晨房地产公司、黑龙江建国商品混凝土有限公司签订的抹账协议合法有效，上诉人已按协议向黑龙江建国商品混凝土有限公司履行提供碎石义务，黑龙江建国商品混凝土有限公司向华晨房地产公司提供商砼义务，该抹账协议生效。2、被上诉人石志霞与华晨房地产公司、刘莉民间借贷纠纷，并非房屋买卖协议，其房屋预售登记为抵押行为，一审适用《物权法》第二十条，认定石志霞为诉争房屋的权利人错误。
石志霞辩称：2012年11月8日华晨房地产公司、黑龙江建国商品混凝土有限公司及上诉人签订抹账协议，当日上诉人与华晨房地产公司签订房屋购销合同，但上诉人并未到登记机构办理预告登记。刘莉向答辩人借款后，答辩人于2015年2月10日与华晨房地产公司签订房屋预售合同属“让与担保”，且2016年12月7日诉争房屋被查封前，就是登记在石志霞名下，一审以上诉人只享有债权请求权，不具有物权效力，不具有排他性法律效力，适用法律正确。
刘莉辩称：房屋当时是抹账给魏哲勇，手续没有办完不能在房产局备案，后期办完手续后忘记了。后来给石志霞作为抵押，石志霞在鸡冠区法院起诉，也大概查封6户房屋，答辩人可以用其他门市房换本案门市。
华晨房地产公司辩称：同意刘莉答辩意见。
魏哲勇向一审法院起诉请求：判令不得执行鸡冠区人民法院作出的（2016）黑0302民初2604号民事判决，解除对禧龙家苑小区2号楼00单元1层4号，建筑面积390.12平方米门市房的查封。
一审法院认定事实：2012年11月8日，华晨房地产公司（甲方）、建国混凝土公司（乙方）、魏哲勇（丙方）三方签订一份抹账协议，协议约定：甲方开发的项目名称：禧龙家苑，位置在红星乡鸡恒西。乙方为甲方提供商砼，甲方以在建的2号楼4号门市（面积391.44平方米）顶账，乙方提供建筑用商砼，每立方米360元，以C30为准。甲方以此门市房抹给乙方，乙方又将此门市房抹给丙方魏哲勇，乙方同意以伍佰贰拾捌万肆仟肆佰肆拾元整（5284440.00元）抹给丙方魏哲勇，魏哲勇接受此金额。甲乙丙三方签订此协议后，乙方欠甲方此购房款，乙方继续供给甲方商砼。当日，华晨房地产公司（甲方）与魏哲勇（乙方）签订一份房屋购销合同，约定：房屋坐落2号楼4号门市，预售建筑面积391.44㎡，销售单价3500元/平方米，金额5284440元。房屋购销合同签订后，原告魏哲勇未到登记机构办理预告登记。2013年10月31日，被告刘莉向石志霞借款人民币100万元。2014年6月31日双方结清借款利息后，刘莉重新为石志霞出具100万元借据一张，约定还款期限为2015年6月30日。2015年2月10日，石志霞与华晨房地产公司签订一份房屋预售合同，约定石志霞以总价款3433056元购买禧龙家苑小区2号楼00单元01屋04号，建筑面积390.12平方米门市房。上述房屋石志霞未向华晨房地产公司交纳购房款，华晨房地产公司亦未将房屋交付给石志霞，但在签订房屋预售合同的当日，该套房屋在鸡西市商品房预售管理办公室进行预告登记。借款到期后，刘莉、华晨房地产公司未向石志霞偿还借款，石志霞以刘莉、华晨房地产公司为被告诉至一审法院，案件审理中，经石志霞申请并提供担保，一审法院于2016年12月7日依法对禧龙家苑小区2号楼0单元01屋04号，建筑面积390.12平方米门市房进行了查封。2016年12月31日，一审法院作出（2016）黑0302民初2604号民事判决，判决：一、被告刘莉偿还原告石志霞借款本金100万元，支付2014年7月1日起至2016年12月31日止期间的利息60万元，2017年1月1日至借款实际给付之日止的利息，以未还本金为基数，按年利率24%计算。二、若被告刘莉不能清偿上述款项，被告华晨房地产公司对不能清偿部分，以其开发的禧龙家苑小区2号楼0单元01屋04号，建筑面积390.12平方米的门市房进行清算并依法作价后承担清偿责任。判决发生法律效力后，刘莉、华晨房地产公司未履行判决确定的给付义务，石志霞申请一审法院强制执行。魏哲勇向一审法院提出案外人执行异议，请求中止对禧龙家苑小区2号楼0单元01屋04号，建筑面积390.12平方米门市房的执行。一审法院于2017年6月15日作出（2017）黑0302执异88号执行裁定书，驳回案外人魏哲勇的异议请求。魏哲勇不服，向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告魏哲勇与被告华晨房地产公司签订的房屋购销合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案诉争房屋于2016年12月7日被查封前，就已登记在石志霞名下，石志霞系该房屋的权利人。原告魏哲勇通过三方抹账的方式购买华晨房地产公司开发的房屋后没有依法到房屋登记机构申请预告登记，其享有债权请求权，该请求权不具有物权效力，不具有排他性的法律效力。综上所述，原告提交的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决：驳回原告魏哲勇的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
刘莉、华晨房地产公司提交2014年7月1日刘莉和石志霞签订的抵押协议一份、石志霞身份证复印件一张、2015年2月10日华晨房地产公司和石志霞签订房屋预售合同一份。旨在证明：本案房屋抵押给石志霞，由于工作失误此房屋已经出售，现在要求重新换抵押物。
魏哲勇质证意见：对该份证据无异议。
石志霞质证意见：对房屋预售合同、石志霞身份证复印件真实性、合法性均无异议。对2014年7月1日刘莉和石志霞签订的抵押协议有异议，认为该份协议形成时间是2014年7月1日，被上诉人在一审法院没有提交，不是新证据。该份证据所载明的内容与本案其他证据不相符，不能相互认证。
本院认证意见：抵押协议形成于房屋预售合同之前，石志霞对房屋预售合同的真实性无异议，且认可与华晨房地产公司签订的房屋预售合同属“让与担保”。该证据不能证实华晨房地产公司工作失误出售房屋，要求重新换抵押物的证明目的，故对该证据不予采纳。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，石志霞与华晨房地产公司签订房屋预售合同系为借款提供担保，属“让与担保”，该合同有效，且石志霞已于签订房屋预售合同当日办理了案涉房屋预告登记，应视为进行了物权公示。而上诉人与华晨房地产公司签订的房屋购销合同未办理房屋预告登记，不能对抗善意第三人，故上诉人享有的债权不能对抗石志霞已进行预售登记的物权公示效力。
综上所述，魏哲勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人魏哲勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭卫丽
审判员 杨桂荣
审判员 杜 平
二〇一八年七月二日
书记员 李长艳