山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第32号
上诉人（原审被告）：栖霞市爱科赛斯服饰有限公司，住所地：栖霞市交警队东原印染厂。
法定代表人：桑丽娜，该公司经理。
委托代理人：王日志，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：栖霞市旭兴机电设备有限公司，住所地：栖霞市民生路374号。
法定代表人：杨春芬，该公司经理。
委托代理人：王旭兴，该公司副经理。
上诉人栖霞市爱科赛斯服饰有限公司（以下简称爱科赛斯公司）因与被上诉人栖霞市旭兴机电设备有限公司（以下简称旭兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2013）栖民一初字第429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2010年1月1日旭兴公司、爱科赛斯公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、旭兴公司同意将其拥有的位于市府路374号原农机公司办公楼2层整层房和一层6间租赁给爱科赛斯公司经营使用。二、房屋租赁期限为一年，自2010年1月1日到2010年12月31日止。三、租赁房屋年租金为8.2万元，自协议签订之日起爱科赛斯公司应一次性缴清年度租金。四、爱科赛斯公司经旭兴公司同意有权对租赁房屋进行整修改造和增加有关设施，但不得损坏房屋的主体结构及影响其安全，对房屋旭兴公司有的设施造成损坏，应恢复原样或赔偿相应的损失。……该房屋租赁合同到期后，爱科赛斯公司继续租赁旭兴公司的上述房屋并按原合同履行，但约定租金为每年10万元。2012年旭兴公司、爱科赛斯公司按原合同一年履行期限将到期前，旭兴公司、爱科赛斯公司协商不再续签合同，双方于2012年11月25日达成协议一份，内容为：“根据租房合同规定到期后，爱科赛斯公司对房屋设施损坏的要恢复原样和修复。经过双方协商，爱科赛斯负责对房屋内的门窗、玻璃、柱子、墙面涂料、天花板、卫生间设施等修复、更换、卫生清扫等等。要按时、保质保量完成。否则旭兴公司有权要求返工或者赔偿相应损失”。2012年12月8日，爱科赛斯公司向旭兴公司交付电费后开始搬迁公司设备等物品。旭兴公司以爱科赛斯公司解除房屋租赁合同后，仍占有房屋致使旭兴公司无法对外出租给旭兴公司造成租金等损失、爱科赛斯公司对房屋设施造成损坏及欠2012年12月8日后的电费等为由，诉至原审法院。请求判令爱科赛斯公司返还出租的房屋，支付房屋租金损失34798元（自2012年12月31日计算到2013年5月7日），之后的损失按照每日274元到交付房屋时止，支付2012年12月8日后的电费2000元，将出租的房屋恢复原状或赔偿损失20000元。
原审庭审中，旭兴公司、爱科赛斯公司争议的焦点问题有以下几方面。
一、房屋租赁合同解除后爱科赛斯公司是否继续占用房屋致旭兴公司无法对外出租？
旭兴公司称，爱科赛斯公司于2012年12月31日房屋租赁合同解除后至起诉之日仍占用旭兴公司房屋，仍有物品放在房里，并且租赁的房屋的门一直被锁着，钥匙也一直没有交给旭兴公司。旭兴公司提交对爱科赛斯公司工作人员王日志就房屋租赁的相关问题的电话录音支持自己的主张，旭兴公司主张录音时间为2013年3月2日。该录音中有“问：你为什么到现在你的东西还不搬？答：我是怕你害怕。”“问：你为什么到现在还不交房给我？答：他们没送钥匙给你吗？”“问：你赶快把房交付给我？答：好。”“问：你抓紧时间倒房给我。答：好。”等内容。
爱科赛斯公司对旭兴公司的主张不予认可，主张该份录音的通话时间记不清了，而且内容也不符，是旭兴公司有预谋的，旭兴公司是在照稿件念故意套爱科赛斯公司的话。爱科赛斯公司于2012年12月8日搬迁，至12月29日设备及物资搬迁完毕，下午5点左右将房门钥匙交给了王旭兴，12月30日监控安装人员将车间的监控设备拆卸完。搬家过程中一百多人都可以作证。搬完家以后我们并没有继续占用旭兴公司的房屋，该房屋有3个门，我们只能从2个门进去，东边的门进不去，所以根本不存在房东进不了门的问题。爱科赛斯公司提交证人证言四份，两个证人出庭作证。证人马明，职业：货运司机，证明两、三年之前的十二月王日志打电话说需要搬家，一共拉了十来天，50元一趟，最后一趟是12月29号或者30号搬完的，搬家拉了缝纫机、面料、纸箱、灯管、灯架、案板等，最后车间里没有什么东西，空了，最后马明把二楼和一楼的乱七八糟的东西给收拾起来卖了。只剩一些货架，但货架是王旭兴的。证人林广成，职业：爱科赛斯公司职工，证明2012年不到2013年元旦的时候，公司租赁的厂房还不到期提前搬家，前后共搬了五六天，记不清什么时候搬完的了，当时是雇的马明的车，但是是在元旦前搬完的，上下两楼爱科赛斯公司的东西都搬走了。因为走的院里的门是必须在里边锁的，所以当时没给他们锁门就走了。2013年元旦后就没有去原来的厂房上班。我的证词是厂里班长传给我的，我看了看签了名。
原审法院于2013年5月30日上午到旭兴公司二楼进行了现场勘查，房间内有十个货架，爱科赛斯公司认可有一个货架是自己的，但表示不要了。原审法院告知旭兴公司、爱科赛斯公司从即日起涉案出租的及房屋内的物品全部由旭兴公司处理，与爱科赛斯公司无关，旭兴公司、爱科赛斯公司均同意。
二、爱科赛斯公司是否尚欠旭兴公司2012年12月8日以后的电费。
旭兴公司主张从2012年12月8日后到2013年5月30日期间的电费2000元，计算标准参照以前收电费的基础计算，并提交了2012年3月到12月缴纳电费的单据。爱科赛斯公司不予认可，表示2012年12月8日以后我们已经搬家，机器设备没有用电，以前的机器设备多，用电也多。并提交截止到2012年12月8日缴纳电费收据证实自己的主张。
三、爱科赛斯公司是否应对租赁的房屋恢复原状或赔偿损失，范围如何确定。
涉案的房屋二楼原为办公楼，原为隔断式办公场所，爱科赛斯公司租赁后因生产性质需要将旭兴公司来的隔断拆除。
旭兴公司主张爱科赛斯公司租赁期间对房屋造成了损坏，并根据双方于2012年11月25日所签订的协议书提出“1、对租赁的房屋一楼西被拆除的一面墙壁、二楼走廊北边被拆除的3个房门、3个窗户、4面墙壁、二楼走廊南边被拆除的10个房门、1个窗户、11面墙壁及租赁房屋的大小玻璃16块、恢复原状，对大小玻璃16块、洗手间设施、天花板吊顶及租赁房屋墙面、梁、柱上面的膨胀螺丝洞、钉子约600个、铝合金窗6扇散架及13个灯、13个开关、线的修复价值进行鉴定。2、对租赁房屋的墙面粉刷、卫生清洁的费用进行鉴定进行鉴定。”以确认爱科赛斯公司在租赁旭兴公司的房屋过程中所造成的损失数额。
经旭兴公司申请，原审法院委托山东恒信价格评估事务所有限公司对上述事项进行了评估，鲁恒价评字第（2013）第J028评估报告认定：1、铝合金窗户玻璃共计18㎡，市场安装价格为20元∕㎡。2、洗手盆1个，陶瓷材质，购置价为25元。3、坐便器1个，陶瓷材质，购置价为30元。4、墙面及柱子需腻子修补和涂料粉刷，面积共计1810㎡，市场腻子修补和涂料粉刷价格为5元∕㎡。5、天花板为石膏材质，规格为：60㎝×60㎝，面积共为72㎡，天花板价格为3.5元∕㎡。6、木门为三合板材质，规格为80×200㎝，共7扇，每扇门的修补费用为200元（包工包料）。7、另有11处墙面需恢复原来格局重新建造，原墙面为空心砖垒砌，涂料粉刷，规格为280㎝×480㎝，面积共计148㎡，建造费用为190元∕㎡（包工包料）。8、根据实际勘验情况确定卫生清理的费用为700元。9、窗扇修复的费用为60元。计算得出评估标的的价值＝360＋25＋30＋9050＋252＋1400＋28120＋700＋60＝39997（元）。根据上述评估情况，委托评估标的于价格评估基准日的评估价格为39997元。旭兴公司为此支付鉴定费1200元。
爱科赛斯公司对评估报告提出异议，认为：1、关于评估维修方面，天花板是爱科赛斯公司租房期间自己出资安装的，材质为石膏材质。2、木门为三合板材质和墙面的改造，都是在尊重双方租赁合同过程中，在没有破坏房屋主体结构的前提下，经旭兴公司同意改造的。何况爱科赛斯公司每年缴纳高额的房屋租赁费10万左右，都是包括在房屋的使用改造中。3、铝合金玻璃是旭兴公司自己卸下来的。4、当时爱科赛斯公司离开的时候已将房屋的卫生清理完了。因此，旭兴公司违背了租赁协议，旭兴公司所提出的损坏改造费用爱科赛斯公司是不能接受的。同意按2012年11月25日协议书的约定修复。爱科赛斯公司提交马成高的证明以证明已经对玻璃和门窗进行了更换和修理，旭兴公司不予认可。
原审法院依据当事人陈述、协议书、收据、证人证言、录音材料、评估报告等认定上述事实。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，当事人可以续签合同。旭兴公司、爱科赛斯公司于2010年1月1日签订了一年的合同，到期后双方在增加租金的情况下继续按该合同履行。在2012年一年的合同履行期限即将期满时双方协议不再继续履行合同，合同到期后爱科赛斯公司应当返还租赁的房屋，因旭兴公司已经接管了出租的房屋，爱科赛斯公司无须再返还租赁的房屋。
关于旭兴公司主张的房屋租金损失，爱科赛斯公司自2012年12月8日开始搬迁设备及物资，至12月底已经搬迁完毕不再使用租赁的房屋，双方虽无房屋交接手续，但从本案的综合情况分析，爱科赛斯公司无继续占用出租房屋的故意及必要性，旭兴公司可以对出租的房屋进行管理、使用，且旭兴公司亦未提供有效证据证明爱科赛斯公司占用涉案房屋的事实存在，故旭兴公司该项主张不应得到支持。
关于旭兴公司主张的2012年12月8日之后的电费，旭兴公司未举证证明爱科赛斯公司在2012年12月8日之后的用电情况，该请求亦不予支持。
关于旭兴公司主张的爱科赛斯公司对房屋造成的损坏修复费用，双方于2012年11月25日签订协议就需要修复的项目进行了约定，该约定系双方共同认可的需要修复的项目，爱科赛斯公司应按该约定对出租的房屋进行修复。关于旭兴公司要求恢复“对租赁的房屋一楼西被拆除的一面墙壁、二楼走廊北边被拆除的3个房门、3个窗户、4面墙壁、二楼走廊南边被拆除的10个房门、1个窗户、11面墙壁”的要求，租赁合同第四条约定“乙方经甲方同意有权对租赁房屋进行整修改造和增加有关设施，但不得损坏房屋的主体结构及影响其安全，对房屋原有的设施造成损坏，应恢复原样或赔偿相应的损失。”，旭兴公司的出租房屋原为隔断式办公场所，爱科赛斯公司租赁后根据其生产需要将隔断拆除不违反合同的约定，且爱科赛斯公司自租赁后拆除至2012年11月25日双方签订协议时旭兴公司未明确提出该问题，说明旭兴公司对此是同意并认可的，故旭兴公司该请求，不予支持。结合本案的实际情况，爱科赛斯公司按评估的修复价值进行赔偿为宜。赔偿的数额为：360＋25＋30＋9050＋252＋1400＋700＋60＝11877（元）。评估费1200元按鉴定结论和应赔偿的数额比例由爱科赛斯公司负担356元（11877÷39997×1200），旭兴公司负担844元。对旭兴公司多请求的部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十四条、第二百三十五条的规定，原审法院于2014年8月27日判决如下：一、爱科赛斯公司于判决生效后十日内给付旭兴公司房屋及设施修复费用11877元。二、驳回旭兴公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3436元，评估费1200元，由旭兴公司负担4183元，由爱科赛斯公司负担453元。
宣判后，上诉人爱科赛斯公司不服，向本院提起上诉称，上诉人搬家后雇人专门修理了铝合金窗，不应赔偿铝合金窗修复费用360元；上诉人只应负责将墙体拆除后墙体与柱子、墙面连接处不平的地方给予修复，将墙面因冬天湿气有霉点的部分进行维修，不应承担1810平方米的墙面、柱子的补腻子和涂料费用；被上诉人要求上诉人修理天花板毫无根据；木质门上诉人使用前已用了十几年，所谓损坏已无法考证何时发生，并且上诉人每年付房租，有正常磨损也在情理之中；上诉人更不应承担打扫卫生费。原审判决与事实不符，请求撤销原审判决第一项，上诉人只承担房屋及设施修复费用545.9元。
被上诉人旭兴公司辩称，被上诉人对于原审判决也不服，但未提出上诉，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人2012年11月25日签订的协议，对租赁合同到期后房屋设施如何修复达成一致，系双方的真实意思表示，合法有效。该协议约定，上诉人负责房屋内的门窗、玻璃、柱子、墙面涂料、天花板、卫生间设施的修复、更换以及卫生清扫。原审法院根据双方约定的修复、更换项目，依照鉴定报告的鉴定结论，判决上诉人承担相应的房屋及设施修复费用并无不当。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3436元，由上诉人栖霞市爱科赛斯服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞芳
审 判 员 栾海宁
代理审判员 林 娜
二〇一五年三月二十日
书 记 员 付微微