湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0821民初1156号
原告：京山金鹰工贸有限公司，住所地湖北省京山县宋河镇映月大道99号。
法定代表人：金成武，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李振新，湖北惠山律师事务所律师。
被告：董朝斌，男，1968年2月12日出生，汉族，住湖北省京山县，现住湖北省京山县，
委托诉讼代理人：谭华锋，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律工作者。
原告京山金鹰工贸有限公司（以下简称“金鹰公司”）与被告董朝斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告金鹰公司的法定代表人金成武及其诉讼代理人李振新，被告董朝斌及其诉讼代理人谭华锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金鹰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除金鹰公司和董朝斌签订的《房地产转让合同》；2.判令董朝斌向金鹰公司支付违约金50万元；3.由董朝斌承担本案诉讼费用。事实和理由：金鹰公司与董朝斌于2017年10月30日签订《房地产转让合同》一份，约定：金鹰公司将位于京山县宋河镇××月大道××号的金时代购物广场房屋所有权以1000万元的价格转让董朝斌；合同签订之日董朝斌支付50万元定金。由于董朝斌未履行合同义务，金鹰公司于2018年5月24日向董朝斌发出《解除房地产转让合同通知》，董朝斌收到通知后，仍未能按合同约定的方式履行相关义务，已构成严重违约，侵害了金鹰公司的合法权益。为此，特具状起诉，恳请法院依法裁决。
董朝斌辩称，董朝斌在《房地产转让合同》签订之前，用之前金鹰公司法定代表人金成武所欠董朝斌借款直接抵付了50万元的定金，董朝斌不存在违约。违约方在于金鹰公司一方，金鹰公司将案涉房屋产权证抵押在银行无法办理过户，经董朝斌多次催告金鹰公司没有履行，构成违约，董朝斌已于2018年4月24日通知金鹰公司解除了《房地产转让合同》，请求驳回金鹰公司的诉讼请求。
围绕诉讼请求，金鹰公司向本院提交了如下证据：A1、金鹰公司营业执照复印件一份和董朝斌人口信息查询服务反馈单一份；A2、《房地产转让合同》一份；A3、《房地产转让合同》解除通知及邮政挂号信函收据各一份；A4、宗地图一份；A5、关于董朝斌涉及与金成武结租金时两次与我（杨方国）闲聊暗自录音的声明一份。董朝斌为反驳诉讼请求，向本院提出了如下证据：B1、《房地产转让合同》一份；B2、借条两张；B3、2018年3月7日催告通知一份、2018年4月24日解除通知一份、2018年6月25日21时董朝斌与杨方国电话录音一份；B4、2018年5月23日晚上8时51分、9时16分两段录音（在场人：金鹰公司法定代表人金成武、杨方国、董朝斌、董璐）。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据A5，证据B3中的2018年3月7日催告通知、2018年6月25日21时董朝斌与杨方国电话录音以及证据B4，本院认定如下：
董朝斌以证据B3中的2018年3月7日催告通知、2018年6月25日21时董朝斌与杨方国电话录音证实，董朝斌向金鹰公司发出了催告通知，由金鹰公司的工作人员杨方国签收；证据B4两段录音证实：①通过对账发现，2017年至2018年租金少交了4.18万元；②金鹰公司法定代表人金成武明确表示，董朝斌借款中有50万元是房屋转让的定金50万元；③金鹰公司法定代表人明确表示，同意用张方付的25万元借款及利息，董朝斌借款中的5万元及利息来抵付租金。金鹰公司质证认为，三段录音的真实性没有异议，但对合法性提出异议，董朝斌三次录音，没有征得对方即杨方国和金成武的同意，严重侵害了杨方国和金成武的合法权益；不能证明董朝斌于2018年3月7日向金鹰公司发出催告通知，金鹰公司并没有收到此份催告通知，杨方国3月份已不在金鹰公司工作了；证据B4两段录音不能证实金成武同意认可50万元的定金，不能证实金鹰公司同意用张方付的25万元和董朝斌的5万元抵付租金，直到本次质证时金鹰公司法定代表人金成武认可该50万元以及5万元是借款，而不是定金。为此，金鹰公司提供反驳证据A5杨方国出具的声明，证实杨方国已于2018年2月份离职，不在金鹰公司工作，没有同意董朝斌录音。董朝斌对该份声明质证认为，对真实性有异议，不能证实是杨方国本人所写，杨方国与金鹰公司有利害关系，该份声明不能采信；即便是杨方国本人所写，录音来源是否合法由法院裁决。本院认证认为，董朝斌提供的三段录音证据，即证据B3中董朝斌与杨方国的通话录音以及证据B4两段录音，系董朝斌为核实杨方国是否收到2018年3月7日催告通知，以及记载董朝斌与金鹰公司法定代表人金成武核对租金账目时的三段录音，并未侵害到杨方国和金成武的合法权益，不属于依法应当排除的证据范围，来源合法，对此三段录音，本院予以采信；证据B3中的录音，能够证实金鹰公司收到3月7日的催告通知，对催告通知本院予以采信。对杨方国出具的声明，由于杨方国未到庭接受询问，无法核实真实性，且涉及杨方国录音部分并未侵害到杨方国的合法权益，对证据A5，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：董朝斌和张方付共同租赁金鹰公司位于京山县宋河镇××月大道××号的房屋用于经营超市，名称为金时代购物广场。2017年10月25日，金鹰公司法定代表人金成武向董朝斌借款55万元，金成武向董朝斌出具两张借条，均载明“借款期限均为一个月，到期还本付息（利率20%）”。同月30日，金鹰公司作为甲方与董朝斌作为乙方共同签订一份《房地产转让合同》，约定：甲方向乙方转让位于宋河镇映月大道（金时代购物广场）的房地产，转让价格为1000万元，付款方式为：合同签订之日乙方支付50万元定金，乙方在房地产转让过户登记到乙方名字时付款200万元，过户登记后付款750万元等。房屋的交付：乙方的购房款项付清日为房地产交付日，因乙方实际租用其房地产，双方不再办理交付手续，双方签订的房屋租赁合同终止，房地产交付日即租赁合同终止日；甲乙双方因租赁合同终止产生的多交租金和其他费用可抵购房地产款。甲方协助乙方办理房地产过户登记手续，因过户登记产生的所有税、费全部由乙方承担，甲方不承担任何费用。违约责任：双方应遵守该合同，如一方违约导致合同不能履行，应承担违约责任。如甲方违约，乙方所交定金抵房租，同时，甲方应将甲乙双方原签订的租赁合同延长五年，权利义务不变；如乙方违约，则支付甲方违约金五十万元。合同还约定其他内容。该份合同签订时，案涉房屋处于抵押状态。
2018年2月7日，国土部门就金鹰公司申报的案涉房屋土地变更手续，向金鹰公司出具了宗地图，该份宗地图记载土地权利人董朝斌。2018年3月7日，董朝斌向金鹰公司发出《通知》，载明“我方（董朝斌）已按合同约定支付定金50万元，但金鹰公司却一直不能办理房地产转让登记手续，时间已经达四个月之久。据了解，该房屋的房产证和土地使用证仍抵押在银行，不知金鹰公司是否愿意继续履行合同。我方一直催告、等待，但不能无期限等待下去。我方现正式通知金鹰公司，望金鹰公司自通知之日起十日内办理解除银行抵押手续并办理房屋转让登记手续。否则，我方将解除与金鹰公司的房地产转让合同。”该份通知由金鹰公司工作人员杨方国于当天收到，并由杨方国转交给金鹰公司法定代表人金成武。同年4月24日，董朝斌向金鹰公司发出《解除通知》，内容是“我方（董朝斌）按合同支付了定金50万元，但金鹰公司转让房地产的产权证和土地使用证仍抵押在银行。我方多次催告办理转让登记手续，并于2018年3月7日给金鹰公司下达了催告通知书，望金鹰公司早日解除抵押，办理产权转移登记手续，但金鹰公司仍置之不理，既不办理解除抵押手续，又不回复。金鹰公司的行为缺乏诚信，并已严重违约，导致合同无法履行。为此，依照合同法的规定，解除与金鹰公司签订的房地产转让合同，金鹰公司应按合同的约定承担违约责任，并办理相关手续。”
2018年5月23日晚，董朝斌、金鹰公司法定代表人金成武、杨方国以及董璐四人就案涉房屋租金的缴纳情况进行了核对，发现2017年4月至2018年4月的租金少缴纳4.18万元，2018年4月至2019年4月还未缴纳。在商量就金成武欠付张成付借款和欠付董朝斌55万元如何抵扣租金时，金成武谈到欠付董朝斌55万元中的5万元应计算利息，但另外50万元是金鹰公司与董朝斌约定的1000万元购房款中的款项，即定金。后来在董朝斌拿出两张金额共计55万元的借条时，金成武又称该55万元中的50万元是借款。因双方就抵扣租金和《房地产转让合同》是否解除发生争议未协商一致。
同月24日，金鹰公司向董朝斌发出一份《房地产转让合同》解除通知，内容是“贵方（董朝斌）《解除通知》中所称内容与事实不符。合同签订至今，董朝斌并未向我方支付任何一笔款项，即董朝斌并未向我方支付定金50万元，我方曾多次通过口头方式向董朝斌表达了要求支付定金50万元的意思表示，但董朝斌并未理睬，根据合同约定，董朝斌不支付定金的行为属严重违约行为。在董朝斌未履行支付定金义务的情况下，我方依然在积极为履行合同做准备，但很遗憾，董朝斌在严重违约的情况下却向我方发出《解除通知》，并将解除合同的责任推脱到我方。我方认为，董朝斌已用实际行为表示了不履行《房地产转让合同》的意思表示，鉴于此，我方现通知董朝斌，因董朝斌超过合同约定6个月仍未支付定金并明确表示不再履行合同的严重违约行为，我方决定解除《房地产转让合同》，并要求董朝斌按合同约定支付违约金50万元。烦请董朝斌收到本通知之日起3日内，与我方办理解除《房地产转让合同》的相关手续，并向我方支付违约金50万元。”同日，董朝斌收到该份通知。金鹰公司以董朝斌未支付违约金50万元为由提起本案诉讼。
另查明，金鹰公司为一人有限公司，股东为金成武。
诉讼过程中，董朝斌于2018年6月25日向金鹰公司工作人员杨方国打电话，问杨方国：“于2018年3月7日向金鹰公司发出的催告通知是否收到并转交给金鹰公司法定代表人金成武”，杨方国回答：“收到了，并给金成武看了。”金成武是否偿还过55万元的本金及利息，董朝斌是否向金成武催讨借款？金成武接受本院询问时回答：“该55万元款项没有还过一分钱，董朝斌也没有催讨过。”
本院认为，金鹰公司和董朝斌签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，合法有效。董朝斌于2018年4月24日向金鹰公司发出解除《房地产转让合同》，金鹰公司收到后于2018年5月24日向董朝斌发出解除《房地产转让合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”情形，双方对解除合同没有异议，本院确认双方于2017年10月30日签订的《房地产转让合同》于2018年5月24日解除。本案争议的焦点是：董朝斌是否向金鹰公司支付了定金50万元，应否承担50万元违约金问题。
金鹰公司主张，董朝斌没有支付定金50万元，构成违约，应按合同约定承担50万元的违约金。董朝斌主张，董朝斌已用之前金成武所欠董朝斌55万元款项中的50万元抵扣了定金，是口头约定抵扣的，在2018年3月7日的催告通知中也表明已交纳了定金，金鹰公司法定代表人金成武亦在2018年5月23日晚的谈话中认可了50万元作为定金的事实，因此，董朝斌已按约支付定金，不构成违约，不应支付违约金50万元。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，董朝斌以金鹰公司法定代表人金成武欠付其55万元的借款中的50万元抵销董朝斌应付金鹰公司50万元的定金，从董朝斌提交的2018年5月23日晚的谈话录音来看，在董朝斌提出，用金成武所欠55万元欠款和所欠张方付25万元借款本息抵销租金时，金鹰公司法定代表人金成武表示其欠付董朝斌款项只有5万元，另50万元明确是指董朝斌支付的《房地产转让合同》定金，只是后来董朝斌拿出两张借条后，才提出该55万元是借款，其中50万元不是定金，可见，金鹰公司法定代表人金成武在此次谈话前以及谈话中，均未要求过董朝斌支付定金。庭审中，金成武是否偿还过董朝斌55万元的本金及利息，董朝斌是否向金成武催讨借款？金成武接受本院询问时回答：“该55万元款项没有还过一分钱，董朝斌也没有催讨过。”董朝斌始终认为，双方在签订《房地产转让合同》时，已将之前借款55万元中的50万元抵销本金。由此可以判断，在签订《房地产转让合同》时，双方均默示作出用金成武欠付董朝斌55万元款项中的50万元抵销《房地产转让合同》约定的定金50万元的意思表示，该抵销行为自双方签订《房地产转让合同》时已生效。董朝斌按约履行了支付50万元的定金义务，董朝斌未违约，不应承担向金鹰公司支付50万元违约金的民事责任。金鹰公司主张由董朝斌支付50万元违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认京山金鹰工贸有限公司与董朝斌于2017年10月30日签订的《房地产转让合同》于2018年5月24日解除；
二、驳回京山金鹰工贸有限公司其他诉讼请求。
案件受理费8800元，减半收取计4400元，由京山金鹰工贸有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 员 曹振华
二〇一八年八月二十日
法官助理 向延园
书 记 员 罗 兰