福建省沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第1543号
原告林秀萍，女，汉族，1965年11月22日出生，住沙县。
委托代理人吴安龙，男，汉族，1965年9月17日出生，系原告林秀萍丈夫。
委托代理人黄书明，沙县万天律师事务所律师。
被告鲁胜平，男，汉族，1962年9月25日出生。
委托代理人李彩仙、汤惠星，福建竞成律师事务所律师。
原告林秀萍与被告鲁胜平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林秀萍及其委托代理人吴安龙、黄书明，被告鲁胜平及其委托代理人李彩仙、汤惠星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林秀萍诉称，原、被告双方于2012年10月19日签订了《房屋买卖合同协议书》，约定被告将坐落于沙县火车站铁路南侧金沙明珠A区1号楼202室房屋以人民币320000元转让原告，原告按协议约定支付了相应的购房款及相关费用。一直等到2015年6月被告才告知原告已办好房屋所有权证，原告即联系被告按协议约定继续履行并办理过户手续，但被告始终不肯与原告见面，拒绝与原告继续履行合同并办理过户手续。2015年6月28日，原告才发现被告又将该房屋委托沙县友佳信息咨询有限公司出售，被告的行为已构成违约，根据合同第四条约定和合同法第一百零七条之规定，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求判令：一、被告继续履行原被告双方2012年10月19日签订了《房屋买卖合同协议书》并协助原告按协议约定办理坐落于沙县火车站铁路南侧金沙明珠A区1号楼202室房屋的产权过户手续；二、被告支付原告违约金64000元；三、被告承担本案诉讼费用。
被告鲁胜平辩称，被告在“两证”办好后第一时间通知了原告，依双方签订的合同第二条约定，被告两证办好后，原告应支付被告19万元。但原告至今分文未付，却将被告的合同原件骗走，并擅自单方面篡改合同内容，拒绝履行合同约定付款义务，原告的行为已明显构成违约。且被告还应原告的要求办理了公证委托手续，合同约定的付款条件已成就，原告应在接到通知后七天内支付被告19万元款项。原告未履行先期付款义务，被告依法享有后履行抗辩权，原告要求先行过户的主张不能成立。由于原告未依合同约定付款，且经被告一再催促，原告仍未履行付款义务，已构成严重违约，依据合同第四条的约定，被告有权解除合同，被告于2015年6月16日以短信的形式通知原告解除合同，并将后果（即房屋另行转让）告知原告，依据合同法第九十六条的规定，解除合同的通知自到达对方时生效，因此本案被告与原告间的合同已解除，若原告对被告解除合同有异议，应先请求确认合同的效力，否则原告要求被告履行合同的诉求根本不能成立。且本案被告依约解除合同并无过错，原告要求被告承担违约责任更是缺乏事实和法律依据，不能成立。要求驳回原告的诉讼请求。
经庭审举证质证，双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认：
1、2012年10月19日，原告与被告签订一份《房屋买卖合同协议书》，合同约定：一、被告自愿将合法取得坐落在沙县火车站铁路南侧金沙明珠A区1号楼202室安置房使用权、所有权同时转让给原告，房屋转让总价款叁拾贰万元整。二、原告在合同签订之日起壹日内，向被告一次性支付购房款人民币壹拾贰万元；二期付款，待房屋出让人将该房屋产权确权清晰，产权属被告（需以房屋产权证为主，由原告再次支付被告壹拾玖万元整；余款壹万元整为国家政策允许过户后，过户到房屋购买指定人名下后，壹天内支付。四、原告未按期支付款项（七日内），被告有权解除合同，退回第一期支付款（3日内）；如被告房屋确权失败，原告有权购买被告名下的50%的房屋份额，被告同意以一期支付款作为抵扣；在政策允许的情况下，被告必须无条件配合甲方办理过户手续，原告需提前联系被告（7日内办理），如被告不予配合办理，被告愿意赔偿原告该房屋总价20%的违约金，且合同继续履行。五、补充协议：确权（产权）清楚后需配合办理他项权证。备注：移交房屋2000元押金由原告出资，第四条中被告名下的50%的房屋份额更改为62%份额。
2、合同签订后，原告于2012年10月22日支付被告壹拾贰万元。2012年11月20日，被告从开发商处接收房屋后将房屋钥匙交给原告。
3、2015年5月29日，被告短信通知原告，下星期两证办好。原告回复在厦门，回来联系。被告于6月2日领取了沙县火车站铁路南侧金沙明珠A区1号楼202室的房屋所有权证和土地所有权证后于6月3日将两证拿给原告丈夫看。6月8日，原告短信通知被告把两证和合同原件拿来，其在大队等被告。后原告要求被告办理公证委托。6月10日，被告短信通知原告公证是你提出的，费用由你出，办好后我交给你，你把20万付我，另外，就按你定的合同，我给你两证，你给我19万。原告于6月12日转给被告公证费400元，被告于6月15日办理了公证委托书，全权委托原告代为出售讼争房屋。被告办好公正委托后，发三条短信通知原告其在医院附近农行等原告，要求原告将钱打到其账户，其将所有资料交给原告，原告未回复。6月16日，被告短信通知原告我们的事没有必要继续，12万我会还你。原告回复短信来短信去解决不了问题，要求面谈，并表示是被告违约，不同意解约，要求被告抓紧办理他项权证。6月17日，被告短信通知原告什么时候想交易了，提前通知一下，一手交钱，一手交三证，时间不要拖太久。6月23日，被告短信通知原告付款的最后期限，原告回复在等被告办他项权证。6月26日，被告短信通知原告，该自已办的事都办好了，是原告没钱付款，在被告没有卖出之前，只要原告有钱，可以马上交易。6月28日，原告短信通知被告要提供物业证明和城管证明，办完一手交钱，一手签字过户或他项。
4、6月27日，被告更换讼争房屋门锁，并委托沙县友佳信息咨询有限公司出售讼争房屋。7月24日，被告又委托三明房地产代理有限公司出售讼争房屋。
双方争议的焦点为：是原告违约还是被告违约。
原告认为，被告告知原告已经办好房屋的所有权证后，原告即联系被告按协议约定继续履行并办理相关手续，双方签订的《房屋买卖合同协议书》第五条清楚地载明“本合同未尽事宜补充协议：确认（产权）清楚后，需配合办理房屋抵押他项权证”。也就是被告应先配合原告办理房屋抵押他项权证，但被告拒绝与原告办理房屋抵押他项权证手续，也拒绝与原告见面，甚至拒绝与原告通电话，被告以上行为足以认定是拒不履行合同的违约行为。虽然《房屋买卖合同协议书》第二条②约定“其他付款方式，二期付款待房屋出让人将房屋产权确权清晰产权属甲方（需以上房屋产权证为主，由乙方再次支付甲方190000元并办理过户登记”。但是本协议备注中清楚地载明“第二条②产权清楚后办理过户支”也就是说签订协议后双方的补充备注是办理过户手续后再支付款项，备注约定的效力，大于其他条款的约定，因此，被告认为应当由原告先付款后再办过户手续的观点不能成立。被告于2015年6月27日委托沙县友佳信息咨询有限公司出售诉争房屋和2015年7月24日委托三明天厦房地产代理有限公司出售诉争房屋的行为属一房二卖，已经构成严重违约，根据《房屋买卖合同协议书》第四条的约定，被告应当支付原告该房屋总价20%的赔偿违约金人民币64000元，且合同继续履行。
被告认为，被告在“两证”办好后第一时间通知了原告，合同中关于需配合办理他项权证的约定系因原告担心涉案房屋两证办好后不能直接过户才添加的，现如今涉案房屋过户条件已经具备，且被告还应原告的要求办理了公证委托手续，合同约定的付款条件已成就。依双方签订的合同第二条和第四条的约定，被告“两证”办好后，原告应在接到通知后七天内支付被告二期款项19万元，后被告有协助原告办理房屋产权过户手续的义务，余款1万元待过户手续办好后支付。但原告在得知被告“两证”办好后，未按约定付款，却将被告的合同原件骗走，并擅自单方面篡改合同内容，在合同第二条后添加“并办理过户登记后”，在合同备注中添加“第二条②产权清楚后，办理过户支”。原告的行为已明显构成违约。原告以被告不配合办理他项权证为由拒绝付款，明显是在刁难被告。被告于2015年6月16日以短信的形式通知原告解除合同，并将后果告知原告，依据合同法第九十六条的规定，解除合同的通知自到达对方时生效，因此本案被告与原告间的合同已解除。被告将涉案房屋委托他人出售并无过错，不构成违约。
本院认为，原告在被告的“两证”办好后，提出要求被告办理公证委托书，全权委托原告代为出售讼争房屋，被告短信回复原告公证是你提出的，费用由你出，办好后我交给你，你把20万付我。原告收到被告的短信后，未提出异议，而是将公证费400元转给被告。原、被告双方的行为，是对原合同重新协商，并达成新的意思表示一致。合同的内容变更为被告交付房屋所有权证、土地使用权证、公证书，原告支付购房款20万元，故原告在被告办好公证委托书后又要求被告办理他项权证违反了双方新的约定。但因变更后的合同内容是将原告购买的本应过户给原告的房屋变更为由原告转售他人，该约定的目的是为了减少一次交易契税，损害了国家利益，故合同的变更无效。因合同变更无效，导致合同的履行期限和履行方式不明确，被告虽以短信的方式通知原告要退还原告已付的12万元并将房屋另行出售，但原告明确表示不同意且被告亦未依约退还原告第一期支付款，合同并未实际解除。造成合同不能顺利履行的原因是原、被告双方缺乏信任，而非故意违约。
综上所述，本院认为，原、被告双方2015年5月29日签订的《房屋买卖合同协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定有效。但双方在履行合同过程中对合同进行变更，变更后的内容损害了国家利益，属无效的变更，导致合同的履行期限和履行方式不明确，而双方在履行合同过程互不信任，造成合同无法顺利履行，双方均不存在违约的故意。现讼争房屋符合过户条件，双方签订合同时为防止国家政策不允许过户而补充的确权（产权）清楚后需配合办理他项权证的约定亦无必要。庭审中双方均表示愿意继续履行合同，因合同的履行期限和履行方式不明确，应按照有利于实现合同目的方式和交易习惯履行。原告要求被告继续履行合同并协助原告办理坐落于沙县火车站铁路南侧金沙明珠A区1号楼202室房屋的产权过户手续的主张符合双方约定，本院予以支持，根据交易习惯原告亦应同时支付被告购房款20万元。原告要求被告支付违约金64000元的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十七条，的规定，判决如下：
一、原告林秀萍应于本判决生效之日起10日内支付被告鲁胜平购房款200000元，被告鲁胜平应于收到购房款的当日协助原告林秀萍办理坐落于沙县火车站铁路南侧金沙明珠A区1号楼202室房屋的产权过户手续。
二、驳回原告林秀萍要求被告鲁胜平支付违约金64000元的诉讼请求。
本案受理费7060元，由原告林秀平负担1060元，由被告鲁胜平负担6000元，诉讼保全费2520元，被告鲁胜平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 谢婉如
审 判 员 魏广明
人民陪审员 杨丽滢
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 黄 馨
本判决所依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。