河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终4051号
上诉人（原审被告）：刘春燕，女，1964年4月28日出生，汉族，住石家庄市裕华区。
被上诉人（原审原告）：石家庄万达广场投资有限公司，住所地石家庄裕华区槐中路306号，统一社会信用代码：911301006827929483。
法定代表人：齐界，该单位董事长。
委托诉讼代理人：米柱，河北冀石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张彦金，河北冀石律师事务所律师。
原审第三人：兴业银行股份有限公司石家庄分行，住所地石家庄市维明南大街1号。
法定代表人：郝超，该单位行长。
委托诉讼代理人：李山，河北冀华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘锦辉，河北冀华律师事务所律师。
上诉人刘春燕因与被上诉人石家庄万达广场投资有限公司（以下简称“万达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2017）冀0108民初3779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘春燕、被上诉人石家庄万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人米柱、张彦金、第三人兴业银行股份有限公司石家庄分行的委托诉讼代理人李山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉请求：撤销原判，本案房产仅有购房合同，至今没有办理房产证，只要万达公司能够办理房产证，我方就可以贷款偿还万达的欠款。2012年购买此楼房款共计2500万，2016年因资金紧张欠银行贷款650万元，万达公司替我们代还650万元，我们现在正在找资金偿还万达公司650万元。
石家庄万达广场投资有限公司答辩称，1、刘春燕逾期不还银行贷款已构成严重违约，我方有权解除双方签订的合同并收回房屋，刘春燕应配合我方撤销该房屋合同的备案手续。2、我方有权要求刘春燕偿还其代偿款项，并在退还刘春燕购房款前将上述款项先行予以扣除。3、刘春燕应向我方支付违约金，并在退还刘春燕购房款前将违约金先行予以扣除。
石家庄万达广场投资有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的编号为2012092019324794103的《石家庄市商品房买卖合同》《补充协议》，要求被告协助原告办理撤销该合同的备案手续；2、判令被告返还原告石家庄市裕华区综合写字楼01单元1509房屋并偿还原告代替其支付的款项504146.17元（从被告购房款中先予扣除）；3、判令被告向原告支付违约金276142.4元（从被告购房款中先予扣除）；4、本案诉讼费、保全费均有被告承担。
一审法院认定事实：2012年9月20日，原、被告签订合同编号为2012092019324794103的《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定被告向原告购买坐落于石家庄市裕华区综合写字楼01单元1509的房屋一套，建筑面积131.57平方米，单价每平方米10494.12元，总房款为1380712元。合同约定付款方式为：首付款为人民币700712元整，剩余房款人民币680000元由买受人申请按揭贷款支付。双方签订的补充协议第二条第1款B约定：乙方（被告）应于本合同签订同时向甲方（原告）支付购房款700712元整，其余购房款人民币680000元由乙方向甲方认可的银行申请按揭贷款。补充协议第二条第5款约定因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方……（2）乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。补充协议第二条第6款约定：如该房屋或购房款因乙方原因被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、划拨的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，将房屋收回另行出售。补充协议第十三条第2款约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款……甲方有权将乙方已付的房款扣除并支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。另查明，被告刘春燕已向原告石家庄万达公司交付首付款700712元，剩余购房款680000元从第三人兴业银行石家庄分行按揭贷款交纳。自2016年8月16日起被告开始逾期不还第三人贷款，原告已于2017年月28日代被告向第三人兴业银行石家庄分行偿还剩余贷款本金及利息共计504146.17元。该涉案房屋已被诉前财产保全，原告实际支付保险费4142.14元。再查明，涉案房屋于2012年11月21日办理预售商品房合同备案，但尚未办理产权登记。被告刘春燕至今未偿还原告石家庄万达公司为其垫付的款项。以上事实有原、被告签订的《商品房买卖合同》《补充协议》、兴业银行个人贷款结清证明、兴业银行个人贷款还款凭证、履行保证责任证明书、保险费付款凭证、专项委托服务合同、律师费付款证明、代偿款利息损失以及庭审笔录在卷为凭。
一审认为，本案原、被告双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，符合法律法规相关规定，合法有效，本院予以确认。经查明，被告未能依约向按揭银行归还贷款本息，亦未按合同约定向原告履行垫款还款义务，按照原、被告双方签订的《补充协议》第二条第5款、第6款约定，原告有权解除合同，本院对此予以支持。双方签订的商品房买卖合同及其补充协议解除后，原告应当将被告支付的购房款1380712元予以返还；被告亦应当向原告支付原告代其偿还的贷款本息504146.17元，该贷款本息按照合同约定可由原告向被告返还的购房款中先予扣除。对于违约金的支付问题，按照《补充协议》第十三条第2款约定，如因被告原因导致违约，被告应当按照总购房款20%的标准向原告支付违约金，现被告未能依约支付按揭贷款，导致原告代为清偿该按揭贷款本息，被告行为明显违约，其应当按照双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定承担违约责任。因原、被告违约金约定过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，对于原、被告约定的违约金予以调整，原告主张因被告违约行为已造成原告代偿款项利息损失12317.05元（截止至2017年9月20日），律师费损失为10000元，财产保全保险费4142.14元，损失合计为26459.19元，结合本案实际情况，本院酌情将违约金数额降低为实际损失的1.3倍，则被告应当向原告支付违约金34397元，按照合同约定违约金可由原告向被告返还的购房款中先予扣除。对于协助办理撤销合同备案的问题，按照《补充协议》第十三条第2款（2）约定，如合同解除，被告应当配合原告办理合同备案或预告登记撤销手续。现本院已经确认本案所涉商品房买卖合同解除，故被告应当配合原告办理本案所涉房屋的合同备案撤销手续。判决：一、解除原告石家庄万达广场投资有限公司与被告底晓云于2012年9月20日签订的合同编号为2012092019324794103的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、原告石家庄万达广场投资有限公司于本判决生效后十日内返还被告刘春燕购房款1380712元。三、被告刘春燕于本判决生效后十日内将位于石家庄市裕华区综合写字楼01单元1509房屋返还给原告并给付原告石家庄万达广场投资有限公司代还款项504146.17元、违约金34397元（上述款项自原告石家庄万达广场投资有限公司应返还被告刘春燕1380712元购房款中先予扣除）。四、被告刘春燕于本判决生效后十日内配合原告石家庄万达广场投资有限公司办理撤销本案所涉位于石家庄裕华万达广场F区综合写字楼01单元1509房屋的合同备案手续。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11603元，由被告刘春燕负担。
二审期间双方均未提交新的证据。经审理查明事实与原审认定事实一致。
本院认为，刘春燕与万达公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。各方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，在刘春燕逾期向按揭银行归还贷款本息，导致万达公司承担了担保责任，且未按合同约定向万达公司履行垫付款还款义务的情况下，万达公司按照双方签订的《补充协议》第二条第5款、第6款约定，请求解除合同、并由刘春燕返还房屋、支付万达公司代还款项、支付违约金、协助办理撤销备案手续，并无不当。虽然涉案房屋至今尚未办理房产证，但万达公司逾期办理房产证问题与本案因刘春燕逾期还贷导致的纠纷并非同一法律关系，刘春燕主张万达公司违约，不同意解除合同，理据不足，本院不予支持。至于万达公司逾期办证的问题，刘春燕可另行解决。综上所述，刘春燕的上诉请求不能成立，原审判决并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11603元，由刘春燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝东霞
审判员 岳桂恒
审判员 李 莉
二〇一八年六月十三日
书记员 崔 达