海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0106民初1179号原告：黄文秀，男，汉族，1963年10月13日出生，住海口市。委托代理人：邢关文，海南经和纬律师事务所律师。被告：海南世界贸易中心有限公司，住所地海口市龙华区世贸东路。法定代表人：李仲川，总经理。第三人：海南东方地产有限公司，住所地海口市龙华区世贸东路。法定代表人：翟力平，董事长。原告黄文秀与被告海南世界贸易中心有限公司（以下简称世贸公司）及第三人海南东方地产有限公司（以下简称东方地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告的委托代理人邢关文到庭参加诉讼，被告世贸公司、第三人东方地产公司经合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文秀向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告双方关于海口市龙华区（滨海大道）世贸东路X号裙楼地下室1、2、5和3、4、6号房的《商品房买卖合同》合法有效（即海口市房权证海房字第XXXX、HXXXX号《房屋所有权证》载），责令被告立即将其办理房地产权/不动产权证过�登记至原告黄文秀名下；2、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币伍拾万元整；第三人对其承担连带责任；3、请求裁决责令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2006年4月，被告与原告签署《商品房买卖合同》将其名下海口市龙华区滨海大道世贸东路X号裙楼地下室第1、2、5号526.03平方米和第3、4、6号970.6平方米房屋出售给原告，共计价人民币155万元。合同约定买受人即原告黄文秀将全部购买价款指定支付给第三人东方公司，签约当天被告出具全额购房款收据给原告，同时第三人在该合同书上的付款条款位置盖章确认收到原告全额购房款，在合同底部等多处盖章确认相关事宜等。合同约定被告应按时将上述房屋办理房地产权属过户登记至原告名下。另2004年3月被告关联之海口世贸物业管理有限公司与第三人签署《海南世界贸易中心管理公约》办理交房，故上述《商品房买卖合同》约定涉案房屋由第三人转交给原告，遂第三人将该《管理公约》背书转让给原告并将其文本交付/交房原告，后第三人在《人民法院报》公告生命上述房屋转让给原告黄文秀等。上述《商品房买卖合同》签署后，原告多次催告被告立即办理涉案房屋的房地产权属过户登记手续，被告前期却以各种借口为由未能为原告办理房地产权属过户登记手续，后期却人去楼空下落不明。为此，原告2015年9月在人民法院报刊登公告再次催告办理其房地产权属过户登记手续等。但被告至今仍未为原告办理其过户登记手续。另上述涉案地下室系第三人1992年以世贸合同售字(1992)025号《海南世界贸易中心一期幢高层高级裙楼售房合同书》向被告所购并付完全款,后因(1997)海新法执字第3号案执行期间被告配合法院在该合同所附平面图上以I-Ⅵ序号将其划红线划分为六�分。1999年11月被告作为发展商在其初始产权登记时将第I、Ⅱ、V部分以“第1、2、5号房”名义、将第Ⅲ、IV、Ⅵ部分以“第3、4、6号房”名义分别领取海口市房权证海房字第XXXX、HXXXX号《房屋所有权证》。又因第三人与原告间债务偿还问题,第三人自1997年开始多次函请原告接受以其上述所购地下室冲抵等,后因法院对其执行而中止。2000年10月原新华区法院裁定将上述地下室第三、四、六部分执行回转给第三人东方公司,2004年3月被告与第三人在世贸合同售字(1992)025号《海南世界贸易中心一期幢高层高级裙楼售房合同书》上盖章确认涉案地下室第1、2、5号及3、4、6号属第三人，与发展商无关等后第三人再将其上述涉案地下室自1997年历经查封、鉴定、裁定抵债裁定执行回转等法律文书交由原告审查和表达以房抵债，遂双方�后于2006年3月达成两份以房抵债协议：第I、II、V部分526.03㎡(海房字第HXXX**号房屋所有权证)作价人民币伍拾伍万元、第Ⅲ、IV、Ⅵ部970.6㎡(海房字第HXX**号房屋所有权证)作价人民币壹佰万元分别抵债转让给原告。之后第三人申请被告将上述以房抵债但仍登记在被告名下的涉案地下室换签直接购房合同至原告名下,故原、被告双方同月换签直接《商品房买卖合同》和完善相关财务收据手续等。原告认为,第三人将其向被告所购且付完全款的涉案地下室抵债转让给原告,申请被告为原告换签直接购房合同即通知被告将其原购房合同权利转让给原告,2006年4月原被告双方换签《商品房买卖合同》即建立直接房屋买卖合同关系,故对原被告双方具有约束力。该《商品房买卖合同》主体合格、内容合法、意思表示真实，合法有效。被告及第三人虽多年来对涉案地下室转让给原告且原告�清购房款签署《物业管理公约》和交房等事实均不持任何异议。甚至，第三人在《人民法院报》公告声明上述事实,亦无任何人持异议。但被告长期以来不为原告办理涉案地下室(海口市房权证海房字第XXXX、HXXXX号房屋所有权证下房屋)的房地产权属过户登记显已违约,并导致原告不能及时处置和造成经济损失等。故被告依法应继续履行双方购房合同,立即将涉案地下室办理房地产权属即房屋所有权及其相应分摊土地使用权过户登记即办理《不动产权证》过户登记至原告黄文秀名下,并向原告支付逾期办证违约金人民币伍拾万元以部分弥补原告经济损失。考虑被告及第三人实际情况,原告对应计违约金超出该金额的部分不予主张。又因第三人在《商品房买卖合同》底端等多处签章,应视为共同对原告承担部分出卖方责任,故应对合同所述金钱给付部分承担连带责任。原告为维护自身合法权益，现依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等向贵院提起诉讼,请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告世贸公司未答辩。第三人东方地产公司未到庭陈述。对于案中有争议的证据和事实，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告与世贸公司2006年4月《商品房买卖合同》，证明原告与被告世贸公司2006年4月签署购房合同及购买世贸中心地下室事实；2.被告世贸公司2006年4月出给原告的155万元房款收据，证明被告开具涉案155万元购房款收据给原告；3.第三人东方公司背书转让的涉案地下室房屋之《海南世界贸易中心管理公约》（200年3月），证明涉案房屋已业经被告世贸公司办理交房入驻手续及背书转让等事实；4.第三人东方公司刊登于人民法院报的公告声明，证明第三人东方公司通过报纸公开声明涉案房屋已抵债给原告的事实；5.原告黄文秀刊登于人民法院报的办证催告，证明原告通过报纸公开催告被告世贸公司办理房屋产权过户手续；6、涉案抵债转让房产的发证等登记资料，证明涉案房屋的产权登记情况；7、关于逾期办证的司法解释和文件摘录，证明逾期办证违约金的计算依据；以上证据证明原、被告签署商品房买卖合同、开具房款收据、交付、催告办证及被告负有办证过户义务等事实；8.第三人东方公司出给世贸公司的更换购房合同申请书及其委托书，证明第三人东方公司书面申请发展商将其所购涉案房屋转让给原告、要求发展商世贸公司为�告换签购房合同等事实；9.原告与东方公司2006年4月所签两份抵债转让协议书及其两份证据，证明：东方地产公司将其所购涉案地下室即第I、II、IV部分和第III、IV、VI部分房屋分别抵债占让给原告、约定了换签购房合同及退证退款；10.原告与东方公司1994年10月《东方俱乐部会员证订购合约书》、1996年11月关于退会员证和赔款的协议书，证明东方公司欠原告债的原始根源-售证收款及退证退款；11.东方公司1997、2000年等过此协商以房抵债意见及其房屋来源依据（世贸合同售字（1992）025号《海南世界贸易中心一期幢高层高级裙楼售房合同书》及其附件，证明自1997年2月起东方公司多次请求以房抵债和确认欠款等（1997、2000、2004）；以上证据证明第三人申请被告为原告换签购房合同及其与原告之间达成以房抵债等两份协议后让合同权等事实；12.第三人东方公司与发展商世贸�司2004年3月签章确认的世贸合同售自（1992）025号《海南世界贸易中心一期幢高层高级裙楼售房合同书》，证明第三人东方公司原向发展商世贸公司购房，东方公司向其付清涉案房屋购房款，双方确定涉案房屋当时属东方所有；13.龙华区人民法院2004年1月出具（1997）琼诉证鉴字第34号司法鉴定书及原新华区人民法院（1997）海新法执字第3-3号民事裁定，证明涉案房屋在内的地下室划分六部分，发展商盖章证实涉案房屋在内的六房属东方公司所购所有，故法院对其查封、鉴定和裁定抵债等。14.海口市中级法院（1998）海中法再字第8号民事判决书、原新华区人民法院（1997）海新法执字第3-7号民事裁定、海南省高级法院（1999）琼高法再终字第21号民事判决书，证明新华法院（1997）海中法执字第3号执行案执行依据先后经两次抗诉且经再审撤销，故终结执行原32号判决等事实；15.原新华区人民法院（1999）海新法执字第289-1号民事裁定及其送达回证，证明涉案地下室裁定执行回转及东方公司，自2000年10月10日恢复取得该房产等；16.东方公司向世贸公司主张世贸合同售字（1992）025号合同所售房屋面积缩水及其退还多付购房款等协商意见（1995.6、1995.11、1999.12），证明东方公司分别于1995年6、1995年11月、1999年12月等多次函告发展商复核其所购世贸合同售字（1992）025）号售房合同书项下房屋的实际面积缩水和应退购房款等，反证东方公司付清全额购房款；以上证据证明涉案房屋源于第三人向被告所购、曾被法院执行和执行回转给第三人，第三人付完房款、拥有以房抵债等处置权；17.被告世贸公司的企业登记事项机读资料，证明被告世贸公司的诉讼主体资格；18.第三人东方公司的企业登记事项的机读资料，证明第三人的诉讼主体资格，被告世贸公司系东方公司股东；19.原告黄文秀的居民身分证复印件，证明原告的诉讼主体资格；20.黄文秀签发的授权委托书，证明原告委托代理人参加本案诉讼；以上证据证实涉案当事人均具有相应诉讼主体资格；21.裁判文书网四宗同类案例的裁判文书：1）最高人民法院（2014）民申字第26号民事裁定书；2）海南省海口市中级人民法院（2015）海中法民二终字第117号民事判决书；3）河南省漯河市源汇区人民法院（2013年）源民四初字第282号民事判决书；4）海南省三亚是城郊人民法院（2016）琼0271民初7907号民事判决书，证明以房抵债系收取房款形式，办理过户系随附义务，均合法；22.黄文秀刊登于人民法院报的声明，证明：1）黄文秀2017年7月6日向《人民法院报》申请刊登《公告声明》，声明其原向东方公司付款100万元的凭证遗失，并于7.11见报；2）黄文秀公告声明其1994年10月向东方�司付款100万元并于1996年11月达成退款赔偿协议及原付款凭证遗失事实，并征询异议；3）黄文秀再次公告声明其涉案地下室第1-6号房抵债且经开发商换签直接购房合同，现诉请法院判决过户办证等事实，并征询异议；4）涉案地下室第1-6号（房权证海房字第HXXXXX、HXX**号）转让给黄文秀的事实业经人民法院报多次公告声明，均无人异议。上述证据因被告及第三人没有到庭应诉、没有当庭质证，对其真实性、合法性及要证明的问题无法认定。经审理查明：1994年10月东方俱乐部会员证订购合约标明：姓名一栏为金文（黄文秀），售方为第三人东方地产公司；定金100万元，总金额150万元；备注3天内付100万元，余款签正式合同后支付；1996年11月6日黄文秀与第三人东方地产公司达成协议，约定：确认黄文秀依1994年10月与第三人东方地产公司�签会员公寓购销认购书已向第三人东方地产公司支付100万元；双方同意终止履行，余款不再支付；第三人东方地产公司同意分期分批退还全部购房定金，并支付违约金50万元；为确保退款承诺，第三人东方地产公司愿意以应收到被告海南世界贸易中心有限公司面积差款作为支付黄文秀退款的保证。1997年2月1日第三人东方地产公司出具“关于解决欠款支付问题的协商意见”，东方地产公司购买位于海口金贸区世贸中心地下室，还余部分面积，若黄文秀同意，东方地产公司愿意以合理价格冲抵欠款，附购房合同复印件，同年7月9日第三人东方地产公司出具“关于欠款问题的答复”表明尚欠黄文秀150万元，原计划用于解决问题的房屋，在开发商海南世界贸易中心有限公司配合下被海口市新华区（现龙华区）法院查封，暂时无法解决欠款问题。2000年5月19日第三人东方地产公司又向黄文秀发出“关于再次请求以世贸地下室冲抵欠款的意见”要求以查封的房屋抵债，黄文秀收到后均未与第三人东方地产公司达成协议。2004年12月20日黄文秀致“催款函”给第三人东方地产公司，确认被告海南世界贸易中心有限公司因销售面积差异问题尚欠第三人东方地产公司1366209元到期债权，建议东方地产公司尽快催收并解决黄文秀的欠款。2006年3月13日、3月31日黄文秀与第三人东方地产公司签订两份以房以抵债协议，约定：第三人东方地产公司将其位于海口市××区号裙楼地下室1、2、5号部分冲抵50万元，另付5万元；同年3月31日达成以前述2号裙楼地下室3、4、6号房冲抵100万元，同时出具两份收据，收到黄文秀上述款项。2006年4月黄文秀与世贸公司签订商品�买卖合同，约定由黄文秀购买世贸公司位于海口市××区号裙楼地下室1、2、5号及3、4、6号房屋，世贸公司也出具收据，收到黄文秀交来购房款150万元，但黄文秀都未实际支付购房款。本院认为，关于原告要求确认原、被告双方关于海口市龙华区（滨海大道）世贸东路X号裙楼地下室1、2、5和3、4、6号房的《商品房买卖合同》合法有效（即海口市房权证海房字第XXXX、HXXXX号《房屋所有权证》载），责令被告立即将其办理房地产权/不动产权证过户登记至原告黄文秀名下是否应予以支持的问题，原、被告及第三人东方地产公司之间的基础民事法律系因债权债务纠纷引起，第三人东方地产公司于1994年10月给原告出具的会员证订购合约，仅为“订购合约”而已，双方是否已形成真正意义上的债权债务关系，原告在�讼过程没有提供证据予以证明；第三人东方地产公司与原告签订的以物抵债协议属于代物清偿合同，原告依第三人东方地产公司与被告之间的房屋买卖合同更换了购房合同的主体，但第三人东方地产公司与被告签订购房合同后是否已履行完毕支付购房款义务，在诉讼中原告没有提供任何往来凭证予以证明，仅凭被告出具的证明无法证明第三人东方地产公司已履行支付购房款的义务，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条的规定，在审理过程中，合议庭已依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，对原告行使释明权告知其要在合理的期限内变更诉讼请求，但原告未予以变更，对原告的诉讼请求应予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄文秀的诉讼请求。本案受理费8800元由原告黄文秀承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。审 判 长  冯平山人民陪审员  廖绍辉人民陪审员  周文越二〇一七年十二月十一日法官 助理  田 姣书记�黄静