上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2881号
原告陶林，男，1973年4月13日生，汉族，住上海市青浦区。
原告李向红，女，1972年9月29日生，汉族，住上海市青浦区。
二原告共同委托代理人陆哲波，上海敏诚善律师事务所律师。
二原告共同委托代理人刘怡彬，上海敏诚善律师事务所律师。
被告卢寒，男，1981年1月6日生，汉族，住上海市松江区。
被告徐凤英，女，1974年7月3日生，汉族，住上海市松江区。
二被告共同委托代理人张文，上海市申松律师事务所律师。
原告陶林、李向红与被告卢寒、徐凤英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法适用简易程序于2015年10月19日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，转为适用普通程序于2015年12月1日再次公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人陆哲波、被告卢寒及二被告的共同委托代理人张文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶林、李向红诉称：2014年8月19日，二原告与被告卢寒签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告卢寒将坐落于上海市松江区荣乐西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“讼争房屋”）出售给二原告。二原告依约支付了全部房款，被告卢寒亦配合将房屋产权过户至二原告名下，但未能按�将房屋内户口迁出，对二原告的生活及子女就读造成很大影响。根据双方合同约定，被告逾期迁出户口的，每逾期一日，被告卢寒按照房屋转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至户口迁出时止。被告徐凤英系被告卢寒的配偶，且被告徐凤英曾在房款收据上签名确认，故应当与被告卢寒共同承担责任。因讼争房屋内目前还有案外人的户口尚未迁出，故二原告诉至本院请求判令：被告支付赔偿金，以159万元为本金，自2014年11月20日起至户口实际迁出讼争房屋之日止，按照每天万分之五的标准计算。
被告卢寒、徐凤英辩称：不同意二原告的诉讼请求。二原告与被告卢寒曾经就2014年9月23日签署一份补充协议，约定被告卢寒的义务仅是将被告卢寒名下的户口迁出，案外人的户口是否迁出与被告卢寒无关。且案外人的户口没有迁出并不影响二原告户口的迁入及�对房屋的实际使用、子女就读等问题，没有产生实际损害。被告徐凤英并非讼争房屋出卖方，不应当承担责任。
经审理查明：2014年8月9日，二原告（作为乙方）与被告卢寒（作为甲方）就讼争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定二原告向被告卢寒购买讼争房屋，房屋转让总价为159万元。合同补充条款（一）第2条约定：甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的50日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。合同另对其他相关事项作了相应约定。同日，双方签订《协议书》一份，确认讼争房屋的实际转让价款为186万元，《上海市房地产买卖合同》中载明的成交价为159元，差价27万元以装修款的形式支付。
2014年9月23日，二原告与被告卢寒签订《协议书》一份，载明双方确认待交易中心出具以二原告为权利人的产权证后当日内，被告卢寒将该房屋交付给二原告，同时被告卢寒将其名下在该房屋内的户口迁出。本协议第一条所述与买卖合同有不一致的地方，以本协议书为准。
原告已按约付清186万元房款，并于2014年9月30日取得讼争房屋产权权利。由于讼争房屋内尚有案外人周甲、王某的户口尚未迁出，因原、被告协商无果，遂涉讼。
另查明：被告卢寒系于2013年10月14日通过向案外人周甲的代理人戚金峰购买取得讼争房屋产权。被告卢寒于2014年2月21日将户口迁入讼争房屋，并于2014年10月8日将户口迁出讼争房屋。
再查明：两被告于2006年1月6日登记结婚，于2015年9月2日登记离婚。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、收条、户口簿、婚姻登记档案证明书、离婚证及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：二原告与被告卢寒之间的房屋买卖合同关系，依法成立，合法有效。但双方在《上海市房地产买卖合同》中并未载明房屋真实成交价格，而是以另行签订协议书的方式约定房屋真实成交价格，本院确认协议书中载明的186万元为讼争房屋真实成交价格。
原、被告的争议在于案外人的户口未能迁出讼争房屋是否属于被告卢寒违约？按照《上海市房地产买卖合同》中的约定，被告卢寒未能迁出讼争房屋内原有户口的，应当按照房屋转让价款的日万分之五的标准支付相应违约金。虽然双方在2014年9月23日的协议书中明确被告卢寒系将其在讼争房屋内的户口迁出，但是被告卢寒并无证据证明其将讼争房屋尚有案外人户口之事实事先告知原告。且权利的放弃必须明示，双方于2014年9月23日签署的协议书并未明确放弃其追究被告卢寒未能迁出讼争房屋内他人户口的违约责任。房屋系具有重大价值的商品，房屋内有他人户口虽然不影响房屋的使用价值，但在房屋交易流转时，户口因素势必会影响房屋的市场价格，被告卢寒作为房屋出卖方对房屋的质量、权利瑕疵均应承担担保责任。综上，被告卢寒应当承担案外人户口未能迁出讼争房屋的违约责任。但因案外人户口何时能迁出讼争房屋不得而知，按照合同约定的计算方式计算出的违约金明显过高，本院根据本案实际情况及公平原则酌情确定被告应承担逾期迁出户口违约金50，000元。被告徐凤英虽然已与被告卢寒登记离婚，但是讼争房屋交易发生在两被告婚姻关系存续期间，故应认定上述债务为夫妻共�生活期间所负的债务，应由二被告共同承担。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
被告卢寒、徐凤英于本判决生效之日起十日内支付原告陶林、李向红逾期迁出户口违约金50，000元。
案件受理费3，480元，由原告陶林、李向红负担2，430元（已付），由被告卢寒、徐凤英负担1，050元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 陆为明
二〇一六年二月四日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增�；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚�关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。