宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第342号
原告（反诉被告）：盛梅仙。
委托代理人：王少峰。
委托代理人：陆腾。
被告（反诉原告）：吴卫红。
委托代理人：谷元香。
原告盛梅仙与被告吴卫红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月7日立案受理，依法由代理审判员陈奕适用简易程序独任审判。案件审理过程中，被告吴卫红向本院提起反诉。本院于2013年4月3日公开开庭进行了合并审理。原告盛梅仙的委托代理人王少峰、陆腾，被告吴卫红及其委托代理人谷元香到庭参加诉讼，证人蒋斌、沈国昆、栗怀永出庭作证。本案现已审理终结。
盛梅仙诉称：吴卫红将江东区中山东路1212号上下两层店面中的一楼部分房屋出租给王某，此后该处房屋由王某母亲彭雪花加盟从事盛梅仙的乐居益家房产中介生意。2012年3月18日，经吴卫红同意后，彭雪花将该房屋原租赁合同的权利义务全部转让给盛梅仙，三方签订了江东中山东路1212号店面的转让协议一份，盛梅仙与吴卫红重新约定房租3300元／月，每年递增10%，吴卫红承诺能办出营业执照等。同时盛梅仙与彭雪花签订了店面转让协议一份，约定店面转让价格为45000元，盛梅仙将转让费用交由彭雪花。盛梅仙受让该处房屋后，招聘员工、开发客户投入了大量的人力、物力及财力。2012年5月初，吴卫红因待产需休息以该处上下层房屋已整体转让给他人经营美容美发为由单方提出解除租赁合同，并要求盛梅仙腾房。为此，盛梅仙与吴卫红多次协议，但吴卫红坚持要求盛梅仙腾房。2012年6月，盛梅仙召开公司会议，说明该店面情况，即遣散店内员工关闭店面，停止营业腾出房屋。此后，因赔偿金额有差距，双方协商无果。请求判令吴卫红赔偿盛梅仙损失45000元。
吴卫红辩称并反诉称：王某母亲彭雪花与盛梅仙同属一方当事人，这与转让协议中二者同为乙方相吻合，因此，两人约定的转让价格为45000元存在欺诈的嫌疑。本案为房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，45000元并非由吴卫红收取，故盛梅仙不能向吴卫红主张返还，此系主体错误。2010年吴卫红将位于江东区中山东路1212号店面房租赁给王某使用。2012年3月18日，王某将该店面转租给盛梅仙。人民法院确认该租赁合同的承租人变更为盛梅仙。而盛梅仙从2012年6月15日起没有向吴卫红支付租金。故请求驳回盛梅仙的诉讼请求。另要求判令吴卫红与盛梅仙签订的宁波市江东区中山东路1212号店面的租赁协议于2013年3月4日解除（即吴卫红称用快递邮寄给盛梅仙的函中明确的收房时间）；盛梅仙支付2012年6月15日至2013年3月4日的租金28600元。
针对吴卫红的反诉，盛梅仙辩称：首先，盛梅仙与吴卫红之间的房屋租赁合同中并没有约定具体的付款时间，同时吴卫红也未向盛梅仙主张过房租，如果说盛梅仙存在未支付房租的行为，也并不构成根本违约，吴卫红据此解除合同没有法律依据。吴卫红单方解除合同的行为构成违约。其次，吴卫红于2012年6月通知盛梅仙要求解除房屋租赁关系，盛梅仙也腾退了房屋，此后产生的损失是由于吴卫红不收房造成的，并不是盛梅仙拖欠租金。故请求驳回吴卫红的诉讼请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.盛梅仙提供《房屋租赁合同》复印件及“江东中山东路1212店面的转让”协议文本原件各一份，拟证明盛梅仙与吴卫红之间的租赁关系及租赁日期自2012年3月18日起至2015年4月14日止。经质证，吴卫红对真实性无异议，对租赁事实予以认可，并以（2012）甬东民初字第968号判决认定的事实为准。为此，吴卫红也提供了该份《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明租赁事实。
经质证，盛梅仙对《房屋租赁合同》的真实性无异议，但认为该合同并未约定租金的具体支付时间。
本院认为，因盛梅仙、吴卫红对上述证据的真实性均无异议，本院对真实性予以认可。（2012）甬东民初字第968号生效判决认定：2010年4月8日，吴卫红将其向案外人租赁的宁波市江东区中山东路1212号店面房的一部分转租给王某，双方签订《房屋租赁合同》一份。约定租赁期限自2010年4月15日起至2015年4月14日止。2012年3月18日，王某将店面转让给盛梅仙，同时，王某、盛梅仙、吴卫红三方达成协议，签订了“江东中山东路1212店面的转让”文本，约定：由盛梅仙租赁上述店面房，盛梅仙每月支付租金3300元，每年递增10%，吴卫红承诺能办营业执照。对上述事实本院予以认定。
2.盛梅仙提供《店面转让协议》、收条复印件各一份，拟证明2012年3月18日，盛梅仙从王某母亲彭雪花处转让房屋时支付45000元的事实。经质证，吴卫红对两份证据的真实性、关联性均有异议。吴卫红认为，彭雪花与盛梅仙同属一方，不存在转让的事实，两人相互串通敲诈吴卫红。同时，根据合同相对性原则，既然是彭雪花收取该笔款项，盛梅仙应向其进行主张返还。本院认为，虽被告对上述两份证据的真实性存在异议，但在（2012）甬东民初字第968号生效判决中对上述证据的真实性均予以确认，故本院对真实性予以认定。该判决认定：2012年3月18日，王某与盛梅仙签订了《店面转让协议》，盛梅仙支付王某转让费45000元，并约定该费用包括店铺装修费、客户信息费和办照期间（2012年3月15日至6月14日）房租费用。对上述事实，本院予以认定。
3.盛梅仙提供工商信用查询信息打印件一份，拟证明盛梅仙无法在该店面办理工商营业执照是由于吴卫红注册了宁波市江东东柳爱菲儿美容店。经质证，被告对记载的内容没有异议，但对证明内容有异议。吴卫红认为该证据不能反映盛梅仙是否申请办理过营业执照，且在其办理不能时应由工商部门出具相应的书面证据材料。本院认为，因吴卫红对该证据记载的事实没有异议，本院对真实性予以认定。宁波市江东东柳爱菲儿美容店经营者为吴卫红，经营场所为江东区中山东路1212号，经营范围为美容（《卫生许可证》有效期限至2012年6月11日止），执照有效期限至2012年6月11日。对上述事实本院予以认定。但该单一证据并不能反映盛梅仙曾办理工商营业执照的事实及办理不能的原因，故本院对盛梅仙拟证明的内容不予认定。
4.盛梅仙提供民事判决书复印件一份，拟证明盛梅仙与吴卫红之间的租赁关系。在该案中已经对店面转让协议及收条进行过质证，吴卫红并未对此提出异议。经质证，吴卫红对判决书真实性无异议。判决中认定王某将合同的权利义务转让给盛梅仙，租赁合同的承租人变更为盛梅仙。为此，吴卫红提供该民事判决书原件一份。
经质证，盛梅仙对民事判决书的真实性无异议。
本院认为，因盛梅仙、吴卫红对该证据的真实性无异议，且该判决书为生效判决，本院对其真实性及证明力予以认定。
5.依盛梅仙申请，本院准许证人蒋某、沈某出庭作证。证人蒋某陈述称：2012年3月，盛梅仙儿子陆腾找我去店里负责招人和店面日常管理工作。之后二房东说要收回房屋，加之二房东三、四次带人进店催讨水电费并带人看房，店里生意形势不好，因此我于2012年6月离开。离开时店面还在经营，至于租赁合同是否解除并不知情。证人沈某陈述称：我之前在中山东路的店铺内辅助蒋某工作，享受店长待遇。2012年5月中旬，店内来了两位女士，其中一名为大房东，说要收回房屋，并要求我们腾房。当时店内还有陆腾及彭雪花，后起了纠纷叫来了隔壁美容店的老板娘，也就是二房东。因协商不下后来报警，警察说房东有权利将房屋封掉。之后，员工情绪不好，陆续经营到6月份，陆腾让我将一些资料及两台电脑搬走后，将其他员工也陆续遣散，关闭了店面。离开时门已经被锁，但被谁上锁不知情。
盛梅仙认为，上述证人证言能证明吴卫红曾到店内要求盛梅仙腾房，同时也证明，截至2012年6月，盛梅仙已经将房屋内东西搬出。吴卫红认为，对证人蒋某的证言中提及吴卫红曾去店铺内收取过水电费及其在6月份离开时店面仍在经营的事实无异议。对证人沈某证言中提及的离开时仍留存于房屋内的物品与吴卫红开锁后所见情形基本一致。证人沈国某提及大房东要求腾房，并没有说二房东。对上述两位证人的其他陈述均有异议。
本院认为，因上述两位证人均到庭陈述事实，故本院对其真实性予以认定。因两位证人对2012年6月份涉案店铺是否仍继续经营的陈述不一，故本院不能据此认定因吴卫红单方解约，租赁合同于2012年6月已经终止。
6.盛梅仙申请证人王某出庭作证，但王某于庭审当日因故无法出庭，因此当庭提交王某证言一份，拟证明吴卫红要求解除房屋租赁合同的事实。经质证，吴卫红认为因证人未到庭作证，故对该证据不予质证。本院认为，证人应到庭接受质询，现证人因故未到庭，故本院对该证据的真实性及证明力不予认定。
7.吴卫红提供EMS快递单及国际、国内、港澳、台湾邮件收据原件各三份，拟证明双方于2013年3月4日解除租赁合同的事实。经质证，盛梅仙认为因从未收到过上述信函，故对真实性不予认定。本院认为，因上述证据系原件，快递地址与盛梅仙与陆腾户籍所在地相一致，本院经查询后三份快递均为签收状态，故本院对其真实性予以认定，但对三份快递的内容不能确认。
8.吴卫红提供录像、开锁服务信誉卡、好心情搬家回执单原件各一份，拟证明盛梅仙拒不交付租金，又不交付房屋，为减少损失，吴卫红于2013年3月7日找人打开盛梅仙承租的房屋的事实。经质证，盛梅仙对真实性无异议，但认为2012年6月离开时并未将房屋上锁。因房屋是转租的，并支付了相应的转让费，房屋内尚存的部分物品并不属于盛梅仙所有，故在腾退时未予搬出，但不表示租赁合同尚未解除。同时，在录像中吴卫红也表示愿出20000元让盛梅仙搬走。当时双方就腾退问题已经达成一致，只是在赔偿问题上争论不下。针对盛梅仙的答辩，吴卫红认为当时曾让大房东去做工作要求盛梅仙腾房，吴卫红同意支付盛梅仙20000元，但大房东做了工作后，盛梅仙拒不腾房，故20000元也不再支付了，并于2013年3月7日找人将房屋撬开。本院认为，因盛梅仙对真实性无异议，本院对真实性予以认定。
9.依吴卫红申请，本院准予证人栗怀永出庭作证。证人栗怀永陈述称：我是搬家公司的。当时吴卫红及两个女的要求我们搬东西。根据房东要求我们将东西拉到老庙那里并打电话给尾号为777的人要求其接收，但具体地址记不得了。之后，因其不予接收，我们又将东西卸回原来的地方。
吴卫红认为，该证人证言证明吴卫红及另外两个女的叫了搬家公司将房屋内东西运送到陆腾，并给了陆腾的手机号码，但陆腾拒绝接收，后又将东西搬回原处的事实。盛梅仙认为，证人都不清楚搬家的地点，故对其真实性及证明力均有异议。
本院认为，因证人到庭陈述事实，故本院对其真实性予以认定。但是，证人无法清楚陈述搬家的具体地点及联络的具体接收人，故本院对吴卫红拟证明的事实不予认定。
综上，本院认定如下：2010年4月8日，吴卫红将其向案外人租赁的宁波市江东区中山东路1212号店面房的一部分转租给王某，双方签订《房屋租赁合同》一份。约定租赁期限自2010年4月15日起至2015年4月14日止。2012年3月18日，王某将店面转让给盛梅仙，同时，王某、盛梅仙、吴卫红三方达成协议，签订了“江东中山东路1212店面的转让”文本，约定：由盛梅仙租赁上述店面房，盛梅仙每月支付租金3300元，每年递增10%，吴卫红承诺能办营业执照。同日，王某母亲彭雪花与盛梅仙签订《店面转让协议》，约定：王某协助盛梅仙办理营业执照，盛梅仙支付王某转让费45000元，并约定该费用包括店铺装修费、客户信息费和办照期间（2012年3月15日至6月14日）房租费用。2012年3月19日，王某母亲彭雪花收到盛梅仙支付的江东中山东路1212号店面转让费用45000元。2013年2月27日、3月1日，吴卫红通过快递两次给盛梅仙、陆腾寄发邮件。2013年3月7日，吴卫红找开锁公司打开江东中山东路1212号店面门锁。盛梅仙支付租金至2012年6月14日。
本院认为，首先，房屋租赁合同解除的时间问题。盛梅仙认为因吴卫红单方解除合同，故其于2012年6月中旬腾退房屋，合同应于此时解除。吴卫红认为，因盛梅仙不交房租，又不交房，其发函要求解除合同，明确2013年3月4日收回房屋，并于2013年3月7日开锁进入盛梅仙承租房屋，认可2013年3月4日为合同解除日。本院认为，吴卫红否认有单方解约的意思表示，且盛梅仙提供的证据并不能充分证明吴卫红作出过单方解约的意思表示并使其即时生效。退一步讲，即使吴卫红曾有过解约的意思表示，但盛梅仙同时也认可双方并未就赔偿事宜达成一致，也就是说双方仍处于解约的协商阶段。在吴卫红未作出解除合同的明确意思表示时盛梅仙自行腾退房屋，且腾退时未通知吴卫红办理交接手续，故盛梅仙认为吴卫红单方解约，其腾房日即为合同解除日的证据不足。现双方均认可合同没有继续履行的必要，对吴卫红认为合同于2013年3月4日解除的主张，本院予以采纳。盛梅仙主张因吴卫红单方解约需赔偿其45000元损失的诉讼请求，本院不予支持。其次，房屋租金的计算问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王某、盛梅仙、吴卫红三方达成的转让协议对房租重新进行约定，实为对原合同部分内容的变更，属真实、合法、有效，故盛梅仙与吴卫红均应依约履行。吴卫红要求按3300元／月计算自2012年6月15日至2013年3月4日租金共计28600元的反诉主张符合双方的约定，且不违反法律，因此本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）盛梅仙与被告（反诉原告）吴卫红之间的房屋租赁关系于2013年3月4日解除；
二、原告（反诉被告）盛梅仙于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）吴卫红2012年6月15日至2013年3月4日租金共计28600元；
如果原告（反诉被告）盛梅仙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告（反诉被告）盛梅仙的诉讼请求；
本案本诉受理费925元，减半收取462.50元，由原告盛梅仙负担。反诉受理费515元，减半收取257.50元，由反诉被告盛梅仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：810060143738093001，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 陈奕
二〇一三年四月十一日
代书 记员 李勇