河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第950号
上诉人（原审原告）交通银行股份有限公司河南省分行。
负责人单增建，行长。
委托代理人张成全、毕琼媛，河南国银律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张凤伍。
原审被告郑州尚锦房地产开发有限公司。
法定代表人林勇，该公司总经理。
委托代理人范红光，郑州尚锦房地产开发有限公司员工。
上诉人交通银行股份有限公司河南省分行因与被上诉人张凤伍、原审被告郑州尚锦房地产开发有限公司（以下简称尚锦公司）金融借款合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第3779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人交通银行股份有限公司河南省分行的委托代理人毕琼媛，原审被告尚锦公司委托代理人范红光到庭参加诉讼，被上诉人张凤伍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司河南省分行于2014年6月4日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求依法判令：1、被告张凤伍偿还原告借款本金212188.66元，利息9267.22元（含罚息、复利，暂计至2014年5月31日）及以后的利息（以后利息按合同约定计算至实际还清之日）；2、被告以抵押房产承担担保责任，原告对抵押物享有优先受偿权；3、被告郑州尚锦房地产开发有限公司在担保范围内对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。
原审法院审理查明：2010年10月12日，原告与二被告签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：1、被告张凤伍向原告借款230000元，用于购买位于二七区政通路北、大学路西2-1号楼X单元XX层北1房屋一套；借款期限20年，自放款日起算；贷款年利率5.346%；还款方式为等额本息还款法；2、被告尚锦公司愿对本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，自被告张凤伍取得所购房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告尚锦公司的保证责任解除。但在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告张凤伍已有欠款或欠费的，被告尚锦公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。保证范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的费用；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；3、本合同项下抵押物为位于金水区政通路北、大学路西2-1号楼1单元11层北9房屋，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；张凤伍应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交原告保管。如张凤伍仅提交了抵押权预告登记证明文件，张凤伍应按原告要求及时办理抵押权设立登记手续，并将他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本交原告保管；4、被告张凤伍违反本合同约定，原告有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求张凤伍立即偿还所有到期贷款本金并结清利息等。借款合同签订后，原告如约发放借款，后被告张凤伍未按时偿还本息，被告尚锦公司也未履行担保责任。截止2014年5月31日，被告张凤伍共欠原告本金212188.66元，利息9267.22元未还，酿成诉讼。
原审法院认为，原告与二被告签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。各方当事人应按约定全面履行自己的义务。原告如约履行了发放贷款的义务，被告张凤伍未按约定的时间偿还贷款，已构成违约，故原告要求被告张凤伍提前偿还贷款本息，并要求被告尚锦公司承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。但对于原告提出对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，经查，因未到县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押物登记手续，抵押合同不生效，故该诉讼请求不能成立，不予采纳。关于被告尚锦公司辩称不承担连带清偿责任的理由，因被告张凤伍所购房产未办理抵押物登记手续，故其辩称理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张凤伍于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司河南省分行贷款本金212188.66元及支付原告利息、罚息、复利9267.22元（从2014年6月1日起至判决确定的还款之日止的利息、罚息及复利按合同约定计算）。二、被告郑州尚锦房地产开发有限公司对被告张凤伍的上述债务承担连带偿还责任。被告郑州尚锦房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张凤伍追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4622元，由被告张凤伍负担。此款原告已预交，不再退回，由被告张凤伍在履行判决确定的义务时一并支付原告。
宣判后，交通银行股份有限公司河南省分行不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定上诉人与张凤伍的房屋押贷款合同不生效，未支持上诉人对抵押物的优先受偿权系事实认定错误，请求二审法院依法改判被上诉人不履行一审判决第一项确定的偿还本息义务时，上诉人有权就抵押房屋优先受偿，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张凤伍未答辩。
原审被告尚锦公司辩称，保证和物的担保没有约定先后顺序，上诉人应优先实现物的担保，下余不能清偿债务由尚锦公司承担保证责任。
为支持其上诉请求，上诉人向本院提交了2010年10月26日郑州市房地产抵押管理办公室出具的郑州市预购商品房抵押登记证明一份，以证明涉案房屋办理了抵押登记。
被上诉人张凤伍未发表质证意见。
原审被告尚锦公司对该证据无异议。
本院对该证据予以采信。
本院经审理查明，被上诉人张凤伍于2010年10月26日以其座落于二七区政通路北、大学路西2-1号楼1单元11层北9房屋一套在郑州市房地产抵押管理部门办理了抵押登记，登记编号为2010XXXXXX，抵押权人为上诉人交通银行股份有限公司河南省分行。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，依据上诉人与张凤伍、尚锦公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，张凤伍未按约定时间偿还贷款构成违约，故原审法院支持上诉人要求张凤伍提前偿还贷款本息，并要求尚锦公司承担连带清偿责任的诉讼请求正确。因上诉人与张凤伍、尚锦公司签订有书面的房产抵押贷款合同，且已就抵押房屋办理了抵押登记手续，故上诉人就该抵押物在张凤伍未清偿的债务范围内享有优先受偿权，原审法院对此请求未予支持不当，本院予以纠正。上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳。该抵押房屋折价、拍卖、或变卖后，其价款超过债权数额的部分归张凤伍所有，不足部分由张凤伍清偿，尚锦公司就不足部分承担连带责任。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予予支持。原审判决认定部分事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、变更河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第3779号民事判决第一项为“张凤伍于本判决生效之日起十日内偿还交通银行股份有限公司河南省分行贷款本金212188.66元及支付交通银行股份有限公司河南省分行利息、罚息、复利9267.22元（并自2014年6月1日起按照合同约定计算利息至债务实际清偿之日），若张凤伍到期不能清偿上述债务，交通银行股份有限公司河南省分行可就本案抵押房屋，即座落于二七区政通路北、大学路西2-1号楼X单元XX层北X房屋一套行使优先受偿权”。
二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第3779号民事判决第二项为：“若交通银行股份有限公司河南省分行就本案抵押房屋折价、拍卖、或变卖后，仍不足以清偿债务的，不足部分由张凤伍清偿，郑州尚锦房地产开发有限公司就不足部分承担连带责任。郑州尚锦房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向张凤伍追偿。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各4622元，均由张凤伍负担。上述费用交通银行股份有限公司河南省分行已预交，不再退回，由张凤伍在履行判决确定的义务时一并支付交通银行股份有限公司河南省分行。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟晓奇
审 判 员 张林利
代理审判员 王明振
二〇一五年十二月二日
书 记 员 吴 松