江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第890号
上诉人�原审被告）帅卫红，女，汉族。
被上诉人（原审原告）强德湧，男，汉族，南京仪器仪表中专学校退休教师。
委托代理人强宝静，女，汉族，上海美加净日化有限公司职工。
上诉人帅卫红因与被上诉人强德湧房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄民初字第252民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月7日公开开庭进行了审理。上诉人帅卫红，被上诉人强德湧的委托代理人强宝静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
强德湧原审诉称，2012年7月5日，帅卫红承租强德湧房屋，约定每月房租2500元，租期为一年。合同期限未满时帅卫红提出提前解约，并不愿意承担强德湧为其垫付的水电等费用，双方未能达成一致，帅卫红于2013年6月将强德湧诉至法院。帅卫红在2013年7月4日即合同租赁期届满时理应归�强德湧房屋，但在诉前调解阶段经法官劝说帅卫红仍不予理会，不退还强德湧房屋，继续扩大强德湧的损失，直至2013年8月7日在法院帮助下，强德湧才收回房屋。根据双方签订的租赁合同第八条第四款，帅卫红未能及时将设备完好的房屋交给强德湧，应以原日租金的两倍按实际天数向强德湧支付违约金。故强德湧诉至法院要求判令帅卫红支付违约金5500元及强德湧代为垫付各项费用，其中，2012年7月至12月有线电视费191元、2013年5月至8月7日电费153元、2013年1月至2013年8月7日燃气费11元、2013年5月至8月水费37.7元、2013年5月至7月物业服务费47.1元。
帅卫红原审未提出答辩意见。
原审法院经审理查明，2012年7月2日强德湧、帅卫红签订房屋租赁合同一份，约定：强德湧将位于南京市玄武区唱经楼西街2105室房屋出租给帅卫红使用；租赁期限自2012年7月5日至2013年7月4日；每月租�2500元，2012年7月3日帅卫红支付给强德湧一年租金3万元；帅卫红于支付首期租金时交纳押金2500元，待租赁期限届满，双方结清费用并验收房屋后，帅卫红将房屋钥匙交还强德湧，强德湧将押金退还帅卫红；帅卫红承担租期内电话费、水电费、煤气费等其实际使用产生的费用；租赁期限届满或经双方协商一致时，合同终止，帅卫红应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的房屋附属物品交付强德湧；租赁期限内若非帅卫红过失，强德湧擅自解除合同并提前收回房屋的，强德湧应支付两个月的租金作为违约金，若违约金不足以弥补损失的，强德湧仍需要对不足部分据实承担赔偿责任；合同期限届满，若帅卫红未能及时将设施完好的房屋及时交还强德湧，帅卫红应按日租金的两倍按实际逾期交还房屋的天数支付违约金，同时强德湧所收押金不退还帅卫红，并有权收回�屋；若帅卫红中途擅自退租，所付租金及押金强德湧不予退还。该合同由强德湧女儿强宝静作为强德湧的代理人与帅卫红签署。
合同签订后，帅卫红向强德湧支付了一年的租金3万元及押金2500元，强德湧按约将房屋交给帅卫红使用。
2013年5月双方就租赁合同的解除以及各项费用的结算产生纠纷，帅卫红于2013年6月诉至原审法院。在该案调解过程中，双方当事人未能达成一致意见，帅卫红在租赁合同约定期届满后亦未将房屋交还强德湧。2013年8月7日开庭审理当天，在法院组织下，双方当事人进行了交接，帅卫红将房屋钥匙交还强德湧。双方确认了房屋交接时的水、电表、燃气表的读数，其中，燃气读数为1035立方米，电表读数为28073度。
以上事实有房屋租赁合同、收条、（2013）玄民初字第1819号民事判决书、庭审笔录等证据予以证实。
原庭审中，强德湧诉称帅卫红�合同约定期限届满后仍占有使用房屋，且承租期间未按时交纳水、电、燃气等费用，上述费用系其代为垫付，故要求帅卫红给付。为证明其主张，强德湧提供下列证据：1、中国移动通话详单复印件1张，载明强德湧代理人强宝静使用的152××××3837手机号码在2013年7月25日、29日多次与02584421197号码通话。强德湧称该号码是新街口派出所电话，系赵安民警官联系其告知2105室房屋内登记有一名叫哈里斯的外国人居住，外籍人员的签证即将到期，让房主通知外国人及时处理。强德湧称其不认识哈里斯，系帅卫红安排居住的，且在合同约定租赁期届满后仍让外籍人员住在其房内。2、南京东郡物业管理公司于2013年8月9日出具的收据2张，载明强德湧支付2105室2013年5月至同年8月的每月服务费15.7元，共62.8元。强德湧考虑到帅卫红在2013年8月7日将房屋交还，故服务费仅主张3个月即47.1元。3、江苏省广电有线信息网络股份有限公司南京分公司出具的发票1张，载明强德湧支付2105室2012年7月至同年12月有线数字电视基本收视服务费、有线数字电视互动基本服务费共计191元。4、江苏省电力公司南京供电公司出具的发票1张，载明强德湧支付2105室2013年5月至同年8月7日电费153元。
5、南京港华燃气有限公司出具的发票1张，载明强德湧支付2105室2013年1月至同年8月燃气费11元。
原审审理中，原审法院就强德湧提交的通话记录的情况前往新街口派出所调查。该所赵安民警官称02584421197系其办公室号码，其确实在2013年7月多次与强宝静联系，是由于一名叫哈里斯的澳大利亚籍人员登记的住址为玄武区唱经楼西街2015室，该外籍人员签证即将到期，故通知强宝静转告外籍人员。强宝静表示不清楚该外籍人员的情况，故公安机关与哈里斯本人取得联系，哈里斯称房屋是培训机构提供给其居住的。后查询哈里斯信息卡，显示现住址变更为玄武区唱经楼西街5号804室。帅卫红未到庭参加诉讼，故对上述证据未发表意见。帅卫红庭前提交证据6份，强德湧称书证是复印件，证人未到庭作证，故对帅卫红提交证据的真实性均不予认可。
原审法院认为，强德湧、帅卫红签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方均应依约履行合同义务，违约一方应依法承担违约责任。
关于违约金，强德湧、帅卫红租赁合同约定租赁期间为2012年7月5日（农历二〇一二年五月十七）至2013年7月4日，帅卫红在租赁期限届满，双方未达成续租合意的情况下，继续占有该房屋直至2013年8月7日，其行为已构成违约，强德湧据此要求帅卫红承担违约责任并按照合同约定的逾期按原日租金两倍的标准支付违约金于法有据，原审法院予以支持。
关于�、电、燃气、有线电视、物业服务费用，强德湧举证了帅卫红承租2105室期间其代为支付费用的票据凭证，而双方已在租赁合同约定承租间实际发生的费用由帅卫红承担，故强德湧要求帅卫红承担其先行垫付的水费、公用费37.7元、电费153元、燃气费11元、有线电视费191元，服务费47.1元，共计439.8元于法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：帅卫红于判决生效之日起十日内给付强德湧约定违约金5500元，水、公用、电、燃气、有线电视、服务费用439.8元，共计5939.8元。一审案件受理费25元，由帅卫红承担。
帅卫红不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人于2013年4月30日已搬出涉案房屋，到7月4日止合同期满就自动终止，与被上诉人没有租赁关系，上诉人不存在违约行为。上诉人多次主动要求与被上诉人交接，但被上诉人以维修费用等事宜，故意滋事吵闹，拒绝接受房屋钥匙，过错应在被上诉人一方，被上诉人自己也有涉案房屋的钥匙。上诉人已提前支付了一年合同的有线电视基础服务费，实际上上诉人住了不到一年，上诉人多付了有线电视基础服务费。上诉人找过片区民警赵警官，赵警官不知道有关哈里斯的居留证的事，也没有与哈里斯没有联系过。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人强德湧答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人帅卫红提供一张有线电视基本收视维护费及服�费发票，欲证明其已交缴2013年全年度的有线电视费用。被上诉人强德湧质证后认为，其帮上诉人帅卫红交纳的是2012年7月至12月的有线电视服务费用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应承担民事责任。本案中，双方签订的房屋租赁合同第八条明确约定，合同期限届满，若乙方（帅卫红）未能及时将设施完好的房屋及时交给甲方（强德湧），乙方应按原日租金的两倍按实际天数向甲方支付违约金。在租赁合同期限届满时，帅卫红与强德湧并未达成续租合意情况下，作为承租方帅卫红有履行交付房屋及钥匙的义务，而帅卫红在无正当理由的情况下，未能及时交付，迟延至2013年8月7日才进行交接，其已违反合同义务，应承担违约责任。�原审判决帅卫红按约承担违约金5500元，有事实与法律依据，本院予以支持。关于有线数字电视基本服务费的问题，双方合同约定租赁期限自2012年7月5日至2013年7月4日，而2012年7月至12月的有线数字电视基本服务费，是由被上诉人强德湧交纳的，帅卫红在此使用期间并没有交纳该项服务费，原审法院判决由帅卫红承担该期限其使用的有线数字电视基本服务费191元，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人帅卫红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年三月十七日
书 记 员 刘小琴