广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终3497号
上诉人（原审被告）：林育珠。
被上诉人（原审原告）：钟金辉。
委托诉讼代理人：郭芷菁，广东宝城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周百顺，广东宝城律师事务所律师。
上诉人林育珠因与被上诉人钟金辉房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初20576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林育珠上诉请求：1、请求判令撤销（2017)粤0303民初第20576号民事判决第一、第二项；2、请求判令钟金辉承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：一审法院在查明“钟金辉将罗湖区东晓街道XX村XX栋XX号店铺转让给林育珠经营，林育珠经营期间的店铺租金、水电费由钟金辉代收”的事实后，却以“双方签订不定期合同，钟金辉作为出租方有权随时解除合同”，属于适用法律错误，理应纠正。并且，一审法院漏查了部分事实，恳请二审法院予以改正。第一，双方之间的法律关系为转让关系，并非转租关系。在本案中，林育珠与钟金辉签订了《转让合同》，林育珠已如实向钟金辉支付了转让费，并交付涉案房屋给林育珠使用，双方明确了钟金辉代收代付租金的事实。一审法院并未核实清楚转让过程中双方的利益得失，忽略了转让意图，认定为不定期租赁，并判决钟金辉有权随意解除，该判决损害了林育珠的合法权益。第二，由于涉案场地在构造上的特殊性加上房东年事巳高，所以林育珠无法直接与房东签订租赁合同，经房东口头确认后，林育珠只能采取以钟金辉的名义代缴租金，因此，双方在《转让合同》中也特别约定了租金的缴纳方式是代收代付。本案涉案房产的租金为5000元整，双方各占一半，林育珠每月均将2500元房租交给钟金辉，由其向房东交纳。钟金辉并不能在中间赚取任何差价，不属于转租性质。实际上，林育珠已与房东形成了事实上的房屋租赁关系，钟金辉无法阻却该法律关系的产生与延续。对于这一部分，一审法院并未查明。第三，本案的转让合同已履行完毕，钟金辉并非租赁合同的一方当事人，其无权向林育珠要求解除合同，一审法院遗漏了对重要事实的核查，并且仅是简单的根据部分事实作出了错误的法律适用，应当予以纠正。综上，一审法院并未实际核实清楚双方之间的法律关系，仅是简单地按照合同中出现的字眼认定为转租关系，有失偏颇。钟金辉拟通过模糊的法律认定意图向林育珠谋取非法利益，该行为不应得到支持。现为了更好的维护林育珠的权益，特向贵院提起上诉，恳请贵院依法支持林育珠的请求。
林育珠补充上诉意见：
一、根据林育珠与钟金辉签订的《店铺转让》，从该协议中可以明显看出双方之间的合意为转让关系，并非转租关系。并且，林育珠已在上述协议签订之时如实向钟金辉支付了转让费用15000元，虽然现金支付并无留下收据凭证，但是基于一般的生活常识，由于林育珠向钟金辉支付了上述转让费用，其才愿意与林育珠签订该转让协议，明确约定了相关的转让事宜，并交付涉案房产予林育珠使用。另外，结合双方在协议中载明的“以后甲方无收取乙方的店铺转让费”，都可以证明本人已向钟金辉支付过转让款项、双方签订该协议的意图为转让关系的事实。对于协议中出现的“租金”、“押金”等约定，均只是为了明确钟金辉代收代付的事实。二、林育珠已在庭审中向贵院提交了涉案房产的照片，从该份证据中可以明确看出，钟金辉与林育珠各自使用涉案的租赁房屋，互不影响。因此，本案转让关系的成立并不意味着钟金辉必须与房东退出房屋租赁关系，钟金辉的答辩观点明显有误。三、涉案房产的租赁登记上，实际上仅有103铺位，即钟金辉使用的店铺。这也是为何只能由钟金辉与房东签订房屋租赁合同，林育珠在受让了涉案房产后需要与其约定租金代收代付等情形的原因。四、涉案房产的房东年逾八十，自林育珠向其承租以来，无论是本案纠纷的解决、日常的收租、还是租赁合同的签署等问题，房东均无法直接出面处理，即便是房东与钟金辉最新签署的租赁合同，也是由房东的代理人代为签署。正是鉴于房东对林育珠使用涉案房产的确认，林育珠方才能自受让后一直使用该涉案房产。五、涉案房产的租金为5000元整，由林育珠与钟金辉各占一半，林育珠每月均将2500元房租交给钟金辉，由其向房东缴纳。在林育珠使用涉案房产过程中，即便房东有任何指示通知，其代理人也会直接与林育珠联系。钟金辉在收取了林育珠的转让费后，只要林育珠如实向其支付代缴房租，对于涉案房屋的使用与其便再无任何关系。六、按照一般生活常识，如果钟金辉并未收取转让费，如果林育珠不是与房东直接承租，按照钟金辉的说法，其不可能不在转租中间赚取任何差价，这并不符合转租性质。七、由于涉案地块的土地价值上涨，因此钟金辉方才拟通过本案模糊的事实及法律认定，意图对林育珠多收一些代收租金，由于该行为并无任何事实与法律依据，林育珠坚决反对。但其为了谋取该非法利益，径直向法院起诉，实际上该行为不应得到支持。八、上诉权是法律赋予林育珠的基本权利，由于一审法院认定事实不清，适用法律错误，因此林育珠必须通过上诉实现救济，并非如钟金辉所述是为了拖延诉讼时间。九、林育珠的文化水平为初中毕业，并非专业的法律人士，并不能具体仔细的了解转租或者转让的法律条款规定。林育珠基于诚实信用原则，如实支付了转让费用，达成了转让共识，并向房东承租了涉案房产进行使用，对于本案，林育珠已穷尽了任何措施来向法院举证及阐述事实情况，林育珠所述并无任何虚假。然而，一审法院却在未查明具体事实的情况下，错误地适用法律依据，判决林育珠败诉，判定本案为转租关系，有失偏颇，该判决严重地损害了林育珠的合法利益，特恳请贵院能够依法纠正一审法院的错误判决。
钟金辉辩称：林育珠的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。一、钟金辉与林育珠之间为转租关系，并非转让关系。2011年3月8日林育珠与钟金辉签订《店铺转让》，约定：由钟金辉将本案所涉租赁房屋转租给林育珠经营，林育珠须缴付押金及租金，同时还应向钟金辉缴纳经营期间店铺租金等费用，若林育珠拖欠店铺有关费用的，钟金辉有权收回店铺。合同中的内容及“租金”、“押金”、“有权收回店铺”等表述均为房屋租赁的要件或要素，除合同名称被口语化称为《店铺转让》外，不存在其他认定转让关系的实质内容，双方实为房屋租赁关系。另外，钟金辉并非房屋所有权人，无法进行房屋转让，也不存在经营资料、设施设备的转让行为。退一步讲，若为转让关系，自合同生效后钟金辉即退出房屋租赁关系，又怎么会约定钟金辉能有权收回店铺？依据上述合同约定内容，双方明显为房屋租赁（转租）关系，不能强搬硬套为林育珠所主张的转让关系。二、林育珠所述“租金缴纳方式是代收代缴”、“房东因年事已高无法签订书面合同”等理由是不符合事实的。1、《店铺转让》虽出现了“代收”这种口头用语，结合上下文并无实际意义，林育珠、钟金辉、房东之间也未建立任何委托收款的关系，合同履行过程中林育珠始终向钟金辉缴纳租金，并由钟金辉开具收据。因此，林育珠所称的“租金缴纳方式是代收代缴”不符合合同本质内容及履行情况。另外，赚取租金差价并非租赁（转租）合同的构成要件，钟金辉作为转租人，有权决定租金价格的高低。2、房东思维清晰、身体健康，2017年8月房东以出具收款收据的方式就案涉房屋与钟金辉签订了新的租赁合同，约定租金每月伍仟元，租期从2017年7月1日至2019年6月30日止，为期24个月。涉案房屋一直由钟金辉向房东承租，且房东完全具备签订书面合同的条件。林育珠所述“因房东年事已高无法签订书面合同”不符合事实。3、另外，若如林育珠所称，房东当时口头确认了林育珠所主张转让关系，则钟金辉于2011年3月8日起已退出房屋租赁关系，那么房东不可能于2017年8月25日与钟金辉就同一房屋签署新的租赁合同并明确约定有关租金与租期等相关内容。显然，房东不但没有确认转让关系，而且是通过书面方式确认了与钟金辉的租赁关系。三、林育珠主张双方之间为转让关系，但从双方目前提交的书面证据看，根本不符合转让关系的要件，房东事实上也并未同意任何转让行为，案涉法律关系为租赁关系，一审判决事实清楚，适用法律正确。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责”。按照上述法律规定，林育珠应就转让关系的成立并在转让过程中取得了房东同意等事项承担举证责任。否则，现有证据无法证明林育珠的主张。综上所述，一审法院采信钟金辉的主张，认定双方为转租关系，事实清楚，依据充分。林育珠的主张，无疑是强搬硬套、歪曲事实，没有任何事实依据。林育珠提起上诉，其目的显然是为了拖延返还租赁房屋，恳请法官维持一审判决，尽快判决。
钟金辉向一审法院起诉请求：1、钟金辉和林育珠双方签订的《店铺转让合同》于2017年9月12日解除；2、林育珠立即将承租房屋罗湖区东晓街道XX村XX栋XX号店铺交还给钟金辉；3、林育珠按每月人民币2500元的标准向钟金辉支付自2017年7月1日至2017年9月30日的租金差额合计7500元；4、林育珠按每月5000元的标准自2017年10月1日至林育珠搬离承租房屋之日止的房屋占用费；5、林育珠承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年3月8日，钟金辉和林育珠双方签订《店铺转让》协议书，约定钟金辉将罗湖区东晓街道XX村XX栋XX号店铺转让给林育珠经营，林育珠经营期间的店铺租金、水电费由钟金辉代收，林育珠在经营期间须缴付押金2000元及头一个月的租金1800元。林育珠应按时支付店铺的有关费用，如有拖欠5天以上的，钟金辉有权收回店铺。
合同签订后，林育珠租赁钟金辉的该处房产，按照每月1800元的租金标准向钟金辉支付租金。
2017年9月8日，钟金辉委托律师向林育珠出具律师函，通知林育珠2017年9月12日前与钟金辉签订新的转租协议，每月租金人民币6000元，租赁期限至2018年4月1日。否则双方转租协议于2017年9月12日解除，林育珠应于2017年9月20日前搬离租赁房屋。
截至2017年9月12日，林育珠未与钟金辉签订新的转租协议，钟金辉再次委托律师在2017年9月12日出具律师函，通知林育珠双方转租协议于2017年9月12日解除，并在此要求林育珠于2017年9月20日搬离租赁房屋。
钟金辉于2017年9月28日向本院提起诉讼。
另查，钟金辉出租给林育珠的XX村XX栋XX号店铺，是钟金辉向钟显祥承租再转租给林育珠。林育珠已经支付钟金辉7月份租金2100元，8月份租金2500元，9月份租金2500元。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。钟金辉与林育珠签订的合同虽名为《转让合同》，但从合同的内容看，双方不存在房屋转让关系，双方实为房屋租赁合同关系。钟金辉与林育珠签订的租赁合同没有约定租赁期限，按照我国合同法的规定，应视为不定期合同。双方签订不定期合同，钟金辉作为出租方有权随时解除合同。钟金辉提前向林育珠发出书面通知，要求林育珠在指定的期限签订新的租赁合同，否则解除合同。林育珠未在指定的期限内与钟金辉签订新的租赁合同，钟金辉的解除通知到达生效，钟金辉与林育珠的租赁合同于2017年9月12日解除。林育珠已经支付2017年9月份之前的租金，钟金辉要求林育珠支付9月份之前的租金的诉讼请求，不予支持。钟金辉要求林育珠从2017年7月份起按照每月5000元支付租金没有合同依据，本院不予支持。林育珠应按照8、9月份的租金标准即每月2500元，向钟金辉支付从2017年10月1日起至返还房屋之日止的租金。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、2011年3月8日钟金辉与林育珠的租赁合同于2017年9月12日解除。二、林育珠应在本判决生效之日起三日内将租赁的深圳市罗湖区XX村XX栋XX号店铺返还给钟金辉。三、林育珠应按照每月2500元的租金标准向钟金辉支付2017年10月1日起至将所租赁房产返还给钟金辉之日止的租金。四、驳回钟金辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币30元，由林育珠负担。
本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为钟金辉与林育珠之间就涉案房产形成的法律关系为转租关系还是转让关系。本院认为，钟金辉与林育珠签订的合同虽名为《店铺转让》，合同中亦有钟金辉代收房租的表述，但从合同的内容及实际履行情况来看，林育珠在租赁涉案房产期间一直向钟金辉支付租金，且合同约定若林育珠拖欠店铺有关费用，钟金辉有权收回店铺，林育珠亦无任何证据证明其与涉案房产业主之间存在任何缔约及交租行为，相反，涉案商铺的续租经营实际系钟金辉统一与业主接洽履约，故本院认定钟金辉与林育珠之间实为转租合同关系。一审法院关于合同性质及不定期租赁的认定无误，本院予以确认。
综上所述，林育珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30元，由上诉人林育珠负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一八年三月十九日
书记员 陈颖(兼)