广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民二终字第300号
上诉人（一审被告）：陈明生。
上诉人（一审被告）：范建玲。
二上诉人的共同委托代理人：覃伟进，广西超仁律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：覃海兰。
被上诉人（一审原告）：刘志源。
二被上诉人的共同委托代理人：周少文，广西桂中天律师事务所律师。
上诉人陈明生、范建玲因与被上诉人覃海兰、刘志源合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月30日受理后，依法组成合议庭于2014年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人陈明生、范建玲及其共同委托代理人覃伟进、被上诉人覃海兰、刘志源及其共同委托代理人周少文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：陈明生、范建玲和覃海兰、刘志源均为夫妻关系。2000年，覃海兰向柳州市房地产开发有限责任公司购买柳州市河西小区北区1栋8-2号房屋（2002年5月21日补签商品房买卖合同），建筑面积73.14平方米，购房总价为66849.96元，首付款为31849.96元，向中国工商银行柳州分行贷款35000元，贷款期限从2000年9月7日至2010年9月6日，每月支付贷款38l.22元。陈明生也向柳州市房地产开发有限责任公司购买了柳州市河西小区北区1栋3-4号房屋，建筑面积94.09平方米，购房总价为113002.09元，首付款为34002.09元，向中国工商银行柳州分行贷款79000元，贷款期限从2000年12月11日至2010年1月10日，每月支付贷款每月约860元。2003年6月27日，陈明生因资金紧张，拖欠银行房屋按揭款，遂找到覃海兰，双方达成租赁协议，内容为：覃海兰承租陈明生的房屋，每月帮陈明生交纳银行按揭款，陈明生承租覃海兰的房屋，每月帮覃海兰交纳银行按揭款，各自房产证由各自办理，贷款期限届满后，各自过户房产证到对方名下，覃海兰帮陈明生交纳所拖欠银行的按揭款8048.40元。之后，双方当事人互换房屋居住至今，且每年均补签订一次内容一样的协议。覃海兰和陈明生各自办理了房屋产权证，银行贷款合同期满后，覃海兰、刘志源要求双方按协议办理互相过户房产给对方的手续，但陈明生、范建玲不同意。为此，覃海兰、刘志源于2011年3月向柳州仲裁委员会申请仲裁，请求裁决陈明生、范建玲（被申请人）履行合同，将陈明生、范建玲（被申请人）和覃海兰、刘志源（申请人）双方各自的房产过户给对方。覃海兰、刘志源花费仲裁费1638元。2011年8月25日柳州仲裁委员会仲裁决：申请人与被申请人各自将各自所有的房屋产权过户给对方，并于收到本裁决起十日内互相配合办理产权过户手续。之后覃海兰、刘志源向柳州市中级法院申请执行，市中院作出（2011年）柳市民第123号执行裁定书，将该案指定柳州市柳南区法院执行，在本案执行过程中陈明生、范建玲提出异议，柳南法院以（2013）南执异字第9号执行裁定书：驳回被执行人（被告）陈明生、范建玲的异议。陈明生、范建玲不服柳南法院执行裁定书，向柳州市中级人民法院申请复议，市中院认为：虽然双方当事人在签订的《租赁协议》中明确了“各自房产各自办，租约期满后，各自过户房产证给对方”并经柳州仲裁委作出（2011）柳仲裁字第014号裁决书，但却并没有明确判明产权的归属，在裁决书的裁决主文中又无争议房屋的具体指向，所以，执行法院作出（2013）南执异字第9号执行裁定书欠妥，市中院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：撤销柳州市柳南区人民法院作出的（2013）南执异字第9号执行裁定书。2014年3月13日柳南区人民法院作出的（2012）南执异字第100号执行裁定书裁决：申请执行人覃海兰、刘志源申请强制执行的仲裁委员会裁决不予执行。覃海兰、刘志源遂于2014年4月23日诉至该院，请求：1、判决陈明生、范建玲履行双方签订的合同；2、判决柳州市河西小区北区1栋3楼4号房屋产权归覃海兰、刘志源所有，柳州市河西小区北区1栋8楼2号房屋产权归陈明生、范建玲所有，并判决把柳州市河西小区北区1栋3楼4号房屋产权过户到覃海兰、刘志远名下，柳州市河西小区北区1栋8楼2号房屋产权过户到陈明生、范建玲名下；3、判决陈明生、范建玲承担本案仲裁费用1683元；4、判决陈明生、范建玲承担本案全部诉讼费用。
一审法院审理认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。双方当事人自2003年开始签订内容一样的协议，未违反国家法律禁止性规定和侵害他人的合法权益，是当事人的真实意思表示，应为有效协议，且在房屋价款方面，陈明生、范建玲交纳首付款比覃海兰、刘志源多2152.13元（34002.09元－31849.96元＝2152.13元），覃海兰、刘志源帮陈明生、范建玲补交拖欠银行贷款8048.40元，虽在双方签订协议时陈明生、范建玲已还贷款两年多，但在签订协议之前的房屋一直是由陈明生、范建玲居住的，综合以上因素，双方当事人在签订协议之时，对于两房屋的价款亦进行了综合考虑，并非显失公平。关于该协议的性质，虽名为租赁，但根据协议的内容及当时的实际情况，该协议产生的原因系因陈明生、范建玲拖欠银行贷款，在覃海兰、刘志源为陈明生、范建玲交纳拖欠的银行贷款的前提下，双方达成互换房屋居住，互相为对方交纳银行贷款的协议，且协议还约定，银行的贷款合同到期后，互相过户房产到对方名下，故该院确定该协议名为租赁实为房屋产权交换。由于双方当事人签订协议时的当事人是覃海兰和陈明生，故该院确认柳州市潭中西路河西小区北区1栋3－4号房屋归覃海兰所有，陈明生应协助覃海兰将柳州市潭中西路河西小区北区1栋3－4号房屋产权过户到覃海兰名下，过户费用由陈明生负担；柳州市潭中西路河西小区北区1栋8－2号房屋归陈明生所有，覃海兰应协助陈明生将柳州市潭中西路河西小区北区1栋8－2号房屋产权过户到陈明生名下，过户费用由覃海兰负担。由于陈明生不协助覃海兰履行过户手续，从而导致仲裁，所产生的仲裁费1683元，应由陈明生承担。陈明生、范建玲辩称合同无效及合同中无换产权的约定，与事实不符，该院不予以采信。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院作出如下判决：一、确认柳州市潭中西路河西小区北区1栋3－4号房屋归覃海兰所有，陈明生应协助覃海兰将柳州市潭中西路河西小区北区1栋3－4号房屋产权过户到覃海兰名下，过户费用由陈明生负担；二、确认柳州市潭中西路河西小区北区1栋8－2号房屋归陈明生所有，覃海兰应协助陈明生将柳州市潭中西路河西小区北区1栋8－2号房屋产权过户到陈明生名下，过户费用由覃海兰负担；三、陈明生应支付仲裁费1683元给覃海兰；四、驳回覃海兰的其他诉讼请求；五、驳回刘志源的诉讼请求。案件受理费10506元（覃海兰、刘志源已预交），由陈明生负担。
上诉人陈明生、范建玲不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。理由如下：
一、一审判决认定事实与证据不符。
（一）一审判决确认陈明生找到覃海兰，双方达成《租赁协议》。双方达成《租赁协议》是事实，但确认陈明生找到覃海兰双方协商达成《租赁协议》不是事实。
（二）一审判决确认《租赁协议》的内容失实。《租赁协议》的内容是租房交租金，而不是交纳银行按揭款。也没有约定贷款期满后，各自过户房产证到对方名下的内容。《租赁协议》中只约定租约期满以后，房产证各自过户给对方，而不是贷款期满后，各自过户房产证到对方名下。
（三）本案协议是虚假合同。争议的双方当事人均没有向对方交付租金，而是代对方归还银行按揭贷款，证明双方当事人的意思表示与租赁合同交租金的意思表示不一致，签订了违背双方真实意思的虚假的租赁合同。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于民事法律行为应当为当事人真实意思表示的规定，以及第五十四条关于民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为之规定，本案《租赁协议》应为无效协议。
（四）陈明生和范建玲没有交换房屋产权的意思表示。覃海兰签订这份虚假合同的目的是企图以不公平的代价取得陈明生和范建玲夫妻共有的房屋产权。而陈明生和范建玲夫妻的目的是让覃海兰代其偿还银行按揭贷款，防止向银行按揭购买的房屋因经济困难还不起拖欠的银行按揭贷款被拍卖失去房屋产权的事情发生。
（五）本案《租赁协议》无法履行。《中华人民共和国物权法》规定：不动产登记由当事人申请，登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。《房屋登记办法》规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示。因此，房屋产权转移，房屋登记机构不受理单方申请。覃海兰、刘志源与陈明生、范建玲签订的《租赁协议》不符合法定形式，房屋登记机关应当不予受理。
（六）当事人对合同条款的理解有争议。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”房产证与房产权并非相同意思。本案《租赁协议》只约定租约期满后，各自过户房产证给对方，并没有互换房屋或房产权转移的约定。覃海兰、刘志源依据要求陈明生、范建玲将房屋的占有权、使用权、收益权、处分权转移给二人，没有证据证明。一审判决依据协议约定，认定该协议名为租赁实为房屋产权交换，不符合陈明生的真实意思表示。
（七）一审判决仅从房款判断是否显失公平不当。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”，陈明生、范建玲之所以与覃海兰、刘志源签订本案《租赁协议》，是因为按揭购买房屋两年后，经济发生困难，陷入困境，按月只有归还381.22元的能力，丧失按月归还860元的能力，而覃海兰、刘志源有按月归还860元的能力，覃海兰、刘志源明显利用了优势，而且乘人之危。双方的房屋面积差二十平方米，楼层差五层，房间差一间，按揭贷款每月差477.4元，致使双方的权利义务无法对比，明显违反公平、等价有偿原则。
（八）一审判决仲裁费由陈明生、范建玲负担，属于滥用审判权。覃海兰、刘志源违反法律规定，乘入之危签订虚假的合同，是引起纠纷导致仲裁的原因，仲裁裁决因法院裁定不予执行，证明仲裁裁决不合法，由此产生的费用理应由覃海兰、刘志源负担。一审判决仲裁费由陈明生、范建玲负担，没有法律依据。
二、一审判决适用法律错误。本案合同不是依法签订的合同，而是违法签订的虚假合同，当事人并无房产权交换的意思表示。一审判决适用法律错误。
据此，请求二审法院判令：1、撤销一审判决并依法改判驳回覃海兰、刘志源一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由覃海兰、刘志源负担。
被上诉人覃海兰、刘志源辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，陈明生、范建玲的上诉请求无事实和法律依据，不能成立。理由如下：
一、一审判决确认陈明生找到覃海兰，双方达成《租赁协议》是事实。如果不是陈明生找到覃海兰，覃海兰就不可能知道陈明生拖欠银行房屋按揭贷款，而且双方无论是谁先找谁，只要双方同意在协议上签字，协议即成立。
二、一审判决确认《租赁协议》的内容与事实相符。《租赁协议》虽然约定租房交租金，实际是代为对方交纳银行按揭款。双方约定贷款期满后即租约期满后各自过户房产证给对方。租约期满视为贷款期满。
三、本案《租赁协议》不是虚假的合同，而是名为租赁合同，实为互换房屋合同。该合同是附条件的民事行为和附条件的合同，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。双方曾在7份协议上7次签字认可，足以证明协议内容是双方当事人意思表示。因此，本案《租赁协议》合法有效。
四、本案《租赁协议》可以履行。双方当事人均是合同的当事人，并且双方均在协议上签字确认同意互换房屋产权。其次，双方当事人已经取得各自房屋的所有权证，并且双方各自的房屋银行贷款都已经付清。最后，双方当事人实际相互占有、使用、收益对方房屋已经有十多年之久，已经形成互换房屋的事实。陈明生、范建玲不协助覃海兰、刘志源办理房屋过户手续，覃海兰、刘志源可以通过申请强制执行实现合同目的。
五、覃海兰、刘志源按照协议代陈明生、范建玲偿还了50386元的银行按揭贷款，按照当时的房屋价格每平方1200元，50386元可以购买41平方米的房屋面积，陈明生、范建玲的房屋比覃海兰、刘志源的房屋只多20.95平方。因此，双方签订的《租赁协议》约定“各自房产证各自办，租约期满后，各自过户房产证给对方”是等价有偿，公平公正的，是双方当事人的真实意思表示。陈明生、范建玲认为互相过户房屋条款的约定，系覃海兰、刘志源趁人之危，违背陈明生、范建玲的真实意思表示，没有证据证实。如果陈明生、范建玲认为合同显失公平，应当在一年内向人民法院或仲裁机构申请撤销，但陈明生、范建玲一直没有申请。从2003年双方签协议至今已经有十一年之久，陈明生、范建玲现在才提出显失公平，已经超过了诉讼时效。
二审期间，上诉人陈明生、范建玲对一审查明的事实有以下异议：一、一审查明“2003年6月27日，被告陈明生因资金紧张，拖欠银行房屋按揭款，遂找到原告覃海兰，双方达成租赁协议”有误，实际是覃海兰找到陈明生要求双方协商签订《租赁协议》。二、一审查明“各自房产证由各自办理，贷款期限届满后，各自过户房产证到对方名下”有误，该约定是由覃海兰事先书写好后让范建玲抄写在《租赁协议》上。上诉人陈明生、范建玲在二审期间，向本院提交以下新的证据：从柳州市房屋交易中心取得的《房屋交换协议》样本一份，证明在柳州市辖区内互换房屋有两种方式：一种是等值交换，另一种是补差价后交换，并由双方当事人签订房屋协议，才能办理房屋过户手续。
被上诉人覃海兰、刘志源对一审查明的事实没有异议，二审期间也未向本院提交新的证据。
被上诉人覃海兰、刘志源对陈明生、范建玲二审期间提交的新的证据的质证意见：对证据的真实性有异议，该协议不是原件且未经双方当事人签字认可，不能作为证据使用。
经质证，本院认为：因覃海兰、刘志源对陈明生、范建玲提交证据的真实性有异议，且该证据未加盖任何部门公章或者经当事人签字确认，故本院对该证据的真实性及证明目的均不予采信。
针对上诉人陈明生、范建玲就一审查明事实提出的异议，本院认为：一、陈明生、范建玲主张系覃海兰找到陈明生要求双方协商签订《租赁协议》，但未提供证据予以证明，故其该项异议理由不成立，本院不予支持。二、陈明生、范建玲主张《租赁协议》中“各自房产证由各自办理，贷款期限届满后，各自过户房产证到对方名下”的约定是由覃海兰事先书写好后让范建玲抄写在《租赁协议》上，但陈明生、范建玲也未就此提供证据予以证明，故本院对陈明生、范建玲的该项异议亦不予支持。
据此，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：一、因上诉人陈明生、范建玲在《上诉状》中既主张本案《租赁协议》无效，又主张该协议显失公平，经本院在二审庭审中向上诉人陈明生、范建玲予以释明，陈明生、范建玲明确陈述主张本案《租赁协议》无效，放弃对协议显失公平的主张。二、双方当事人均认可，覃海兰代陈明生交纳所拖欠银行按揭款后，双方当事人已经互换房屋居住，并每年均补签一次内容一致的《租赁协议》，而租赁协议约定的租赁期间实际为应当偿还各自房屋的银行按揭贷款的期限，协议约定的租金实为应当偿还各自房屋的银行按揭贷款的月供按揭款。双方当事人在签订协议后即按照协议约定的租金数额分别代对方向银行偿还按揭贷款，且各自已经代对方还清银行按揭贷款。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、双方当事人签订的《租赁协议》是否合法有效；二、双方当事人是否应当按照《租赁协议》约定确认各自房屋所有权以及办理过户手续？三、陈明生、范建玲是否应当承担本案纠纷产生的仲裁费用？
关于争议焦点一。陈明生、范建玲主张本案双方当事人签订《租赁协议》后，双方当事人并未向对方交付租金，而是代为对方偿还银行按揭贷款。因此，《租赁协议》不是其真实意思的表示，为虚假合同，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，虽然双方当事人分别就各自房屋与对方当事人签订《租赁协议》，约定向对方出租房屋并由对方支付租金，但双方当事人均认可，覃海兰代陈明生交纳所拖欠银行按揭款后，双方当事人已经互换房屋居住，并每年均补签一次内容一致的《租赁协议》，而《租赁协议》约定的租赁期间实际为应当偿还各自房屋的银行按揭贷款的期限，协议约定的租金实为应当偿还各自房屋的银行按揭贷款的月供按揭款，且各自已经代为对方还清银行按揭贷款。因此，双方当事人在履行合同过程中以实际行为对《租赁协议》约定租赁房屋以及支付租金的方式进行了变更，并已实际履行。故本案双方当事人达成的合同应为当事人的真实意思表示。
对于如何判断当事人达成的合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”因此，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项）规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，双方当事人达成的合同并不存在上述法律规定的情形，因此，一审法院判决确认双方当事人达成的合同合法有效正确，本院对此予以维持。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”本案中，双方当事人在《租赁协议》中约定“租约期满后，各自过户房产证给对方”。根据本院审理查明的情况，双方当事人在签订协议后即互换房屋居住，并代为对方偿还银行按揭贷款，而协议中约定的“租约期”即为各自房屋银行按揭贷款期限。现本案双方当事人均已代为对方付清各自房屋的银行按揭贷款，且按揭贷款期限已经届满。因此，双方当事人在协议中约定的办理房屋产权过户登记手续的期限已经届满，该约定已经生效。双方均应按照合同约定履行各自义务。据此，应确认：1、柳州市潭中西路河西小区北区1栋3－4号房屋归覃海兰所有，陈明生应协助覃海兰将柳州市潭中西路河西小区北区1栋3－4号房屋产权过户到覃海兰名下，过户费用由陈明生负担；2、柳州市潭中西路河西小区北区1栋8－2号房屋归陈明生所有，覃海兰应协助陈明生将柳州市潭中西路河西小区北区1栋8－2号房屋产权过户到陈明生名下，过户费用由覃海兰负担。一审法院对此判决正确，本院予以维持。
关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，陈明生未按照协议约定，及时履行将其所有的房屋过户到覃海兰名下的义务，覃海兰为主张权利向柳州市仲裁委员会申请仲裁支出的仲裁费用，系因陈明生违约而造成的损失，应由陈明生承担。一审法院判决由陈明生负担覃海兰为此而支出的仲裁费用1683元并无不当，本院对此予以维持。
综上所述，上诉人陈明生、范建玲的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10506元（上诉人陈明生、范建玲已预交），由上诉人陈明生、范建玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
审 判 员 温清华
代理审判员 丁立波
二〇一五年一月十六日
书 记 员 钟艳鸿