福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0121民初3305号原告：福建正祥置业发展有限公司，住所地福建省福州市仓山区上渡街道上渡路216号滨江假日花园6号楼13店面。法定代表人：吴付清，总经理。委托诉讼代理人：郑增基，男，公司职员。委托诉讼代理人：吴韵欣，女，公司职员。被告：张仁志，男，汉族，1968年3月3日出生，住福建省建瓯市。原告福建正祥置业发展有限公司与被告张仁志商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建正祥置业发展有限公司委托诉讼代理人吴韵欣到庭参加诉讼，被告张仁志经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建正祥置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告归还原告代被告偿还的按揭贷款金额人民币605347.46元，以及因被告逾期返还原告代垫款项产生的利息，原告有权从被告已付购房款中进行抵扣；2、请求人民法院依法判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》；3、请求人民法院依法判决被告须按照合同约定贷款总额的10%向原告支付违约金人民币5.9万元，原告有权从被告已付购房款中进行抵扣；4、请求判决被告配合原告办理合同注销登记手续并承担费用；5、请求人民法院依法判决由被告承担本案诉讼费、公告费、保全费等。事实与理由：2015年4月13日原被告就位于闽侯县南屿镇旗山路10号正祥.林语墅4-8#楼2809单元房产（以下简称“涉案房屋”）签订编号为20140790096的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。根据合同约定，涉案房屋的建筑面积为104.37平方米，购房总价款为人民币845885元。被告应于合同签订当日向原告支付首付款人民币255885元整（定金人民币3.3元充抵首付款），余款人民币59万元整申请银行按揭贷款。合同签订后，被告于2015年5月13日�中国农业银行股份有限公司福州湖东支行签署《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”），向银行借款59万元用于支付涉案房屋剩余购房款，借款期限为20年。借款合同约定被告应按月向银行归还贷款本息，由原告为被告的前述借款提供连带保证责任。银行向原告支付59万元贷款后，被告自2015年12月起未按照借款合同约定及时向银行还贷，银行要求原告承担保证责任并代垫被告所欠按揭款项。截至2016年7月，原告应银行要求为被告代垫按揭款共计人民币605347.46元。根据合同附件六第四条第7款的约定：“买受人在获得贷款后，应按贷款合同约定归还贷款本息。因买受人未及时还贷，放贷机构要求出卖人履行连带担保责任并从出卖人账户扣款时，买受人应按照被扣款总金额的日万分之八标准承担出卖人被扣款之日至买受人最终还款之日期间的违约金。买受人逾期15天未偿还出卖人被放贷机构划扣的款项时，出卖人有权按照前述约定追究买买受人的违约金责任外还可以按照如下规定追究买受人责任；（1）若该商品房尚未交付买受人，则出卖人有权解除合同，买受人须按照合同约定贷款总额10%支付违约金”。现被告经原告书面催告后，至今未偿还原告代被告归还按揭款，故特向贵院提起诉讼。另，根据合同第二十一条约定，合同履行过程中发生争议的，由双方协商解决。协商不成的，依法向人民法院起诉。张仁志未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据认定如下：对被告身份证复印件、商品房买卖合同（合同编号为20140790096）、个人购房担保借款合同、农业银行客户专用回单等证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同号：20140790096），双方约定：被告购买原告开发的福州市闽侯县南屿镇旗山路10号正祥林语墅第4-8#楼2809单元（以下简称讼争房屋），购房总价款为845885元，被告已支付首付款255885元，余款590000元办理按揭贷款。2015年5月13日，农业银行与原、被告签订《个人购房担保借款合同》，向被告发放按揭贷款590000元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担阶段性保证担保。《借款合同》签订后，农业银行向被告发放了上述借款，并按照合同约定直接支付给原告作为购房款。2016年3月30日，原告支付了15991.86元用于偿还被告的欠款及利息。2016年6月23日，原告支付了7758.43元用于偿还被告的欠款及利息。2016年9月7日，原告支付了81.55元、3928.41、3904.73、3880.25、569802.23等几笔款项用于偿还被告的欠款�利息。故截止至2016年9月7日，原告共为被告代垫605347.46元。本院认为，讼争《商品房买卖合同》及其附件协议、《个人购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，内容于法不悖，均属有效。原告已依约履行合同义务，因被告未能按合同约定及时按月向银行缴纳贷款本息，致使原告代被告向农业银行偿还贷款本息共计605347.46元，原告因此依《商品房买卖合同》附件六第四条第7款约定获得合同解除权，同时被告应偿还上述代垫款并承担违约责任。原告要求被告按贷款总额10%支付解除合同违约金的主张，有事实及合同依据，本院予以支持。原告主张被告应按日万分之八支付其垫付款的违约金，本院认为该约定已高出年利率24%，故本院认为被告按照银行同期贷款利率计算的代垫款的违约金为宜。《商品房买卖合同》已解除，被告应配�原告办理合同注销登记手续。解除合同违约金足以填补原告的注销登记费用损失，故对原告要求被告承担合同注销登记费用的主张，本院不予支持。被告张仁志经送达传票未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除福建正祥置业发展有限公司与张仁志于2015年4月13日签订的《商品房买卖合同》（合同号：20140790096）；二、张仁志应在本判决生效之日起十五日内向福建正祥置业发展有限公司归还代垫的银行按揭款605347.46元并支付逾期还款违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中15991.86元的违约金从2016年3月31日起计至实际还款之日止，7758.43的违约金从2016年6月24日起计至实际还款之日止，581597.17的违约金从2016年9月8日起计至实际还款之日止）；三、张仁志应在本判决生效之日起十五日内向福建正祥置业发展有限公司支付违约金59000元；四、张仁志应在本判决生效之日起十五日内配合福建正祥置业发展有限公司办理预告登记注销手续及房屋预告抵押登记注销手续；五、驳回福建正祥置业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12359元，公告费560元，合计12919元由张仁志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 妍人民陪审员  黄美珠人民陪审员  林 伟二〇一七年二月二十八日书 记 员  黄镔彬本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当�行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。