浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温乐民初字第964号
原告：温州宏源房地产开发有限公司。
法定代表人：吴建旺，职务：。
原告：林晓琳、顾斌钦，特别授权。
被告：林贤旺。
委托代理人：林良东。
原告温州宏源房地产开发有限公司与被告林贤旺房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月28日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由代理审判员施巧巧独任审判，于2015年3月18日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，经院长批准延长申请3个月，并依法组成合议庭，于2015年3月23日第二次公开开庭进行了审理。因案情复杂，经院长批准延长审限3个月。原告温州宏源房地产开发有限公司的委托代理人林晓琳，被告林贤旺的委托代理人林良东二次均到庭参加诉讼，被告林贤旺参加了第一次庭审活动。本案现已审理终结。
原告温州宏源房地产开发有限公司起诉称：宏源国际花园位于乐清市虹桥镇河深桥村，原告系宏源国际商品房项目的开发商。2011年4月1日，原告依法取得该商品房的《商品房预售许可证》（证号为售许字（2011）第02号）。2011年4月19日，被告认购“宏源国际花园”D幢402号商品房，并与原告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为：201190001810207，备案登记号：20111000673）。根据《商品房买卖合同》约定，该商品房总价为3653254元，被告于合同签署同时支付首付款1463254元，剩余购房款2190000元通过按揭贷款方式予以支付。被告如未按合同规定的时间付款，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。2011年7月26日至28日间，原告给包括被告在内的所有购房户电话及短信通知，要求办理购房余款按揭贷款手续，但被告一直未予办理。2013年4月15日至5月31日，原告又分别通过EMS邮件、乐清日报公告、滚动发送短信提醒等多种方式要求被告办理按揭或支付余款，并告知对方在2013年4月30日、2013年5月30日前办妥相关手续支付剩余购房款的购房户给予不同程度的优惠，但被告仍未在期限内办理按揭或支付余款。2013年10月，原告与购房户通过虹桥镇政府协调达成合意，绝大部分购房户已办理付款手续，但被告至今未办理余款的按揭手续或支付购房余额。故原告诉请：判令被告继续履行其与原告于2011年4月19日签订的《商品房买卖合同》，立即向原告支付剩余房款2190000元；被告以未付房款2190000元为基数按每日万分之四向原告支付自2012年1月1日其至房款全部支付完毕之日止的违约金。
原告为证明其主张，提供了一下证据，经被告质证及本院认证如下：
证据1、营业执照、机构代码、法定代表人证明书复印件，证明原告的诉讼主体资格；
证据2、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；
证据3、商品房预售证复印件，证明原告开发建设的“宏源国际花园”商品房于2011年4月1日获得《商品房预售证》。
被告对证据1、2、3没有异议，本院予以认定。
证据4、商品房买卖合同、附件及登记备案意见复印件，证明1、被告认购“宏源国际花园”商品房与原告签订《商品房买卖合同》，并经主管部门备案登记；2、商品房买卖合同及附件对原、被告双方的权利义务进行约定，包括购买款的支付，违约责任等。被告对证据4中商品房买卖合同的签字的真实性有异议，合同不是林贤旺，而是林贤旺儿子林良东签订的，指印也是林良东按的，付款也是林良东付的，林贤旺根本就不知道这个事。本院认为，证据4的商品房买卖合同是否系林贤旺本人所签不影响合同本身的真实性，被告的意见也没有否认合同的真实性，故对证据4的真实性予以认定，对于签字的效力问题详见本院认为部分的阐述。
证据5、证人证言原件，以证明原告于2011年7月26日至7月28日期间通知被告办理贷款按揭手续支付剩余购买款。被告认为薛西所出具的证明内容是2011年7月26日发送了短信，而证言是2011年6月13日出具的，时间上有矛盾，且证人是公司的工作人员，与原告有利害关系，不应予以采信。本院认为，证人提供证言应出庭接受双方当事人质询，故对证据5不予认定。
证据6、结顶证明原件，以证明宏源国际花园七幢住宅楼于2011年11月20日全部顺利结顶。被告认为结顶证明没有告知过被告，无法确认其真实性。本院认为，结顶证明由相应单位出具，本院对其真实性、合法性予以认定。
证据7、乐清日报2013年4月16日原件，以证明1、原告在2013年4月16日的乐清日报上公示了优惠公告；2、优惠公告对4月30日以前办理按揭贷款并付款及4月30日以后5月30日以前办理按揭贷款并付款的购房户给予了不同的优惠让利；对5月30日以后办理按揭贷款的购房户不享受优惠让利，双方按《商品房买卖合同》内容执行。被告对证据7的真实性无异议，但是被告并不知情。本院对证据7的真实性予以认定，但该公示不能证明相应的通知已经送达原告。
证据8、证明（EMS出具）、EMS详情单、EMS投递证明及内容（通知、优惠公告、按揭须知）原件，以证明2013年4月15日，原告通过EMS邮件向被告寄送优惠公告、按揭通知及按揭内容，告知按揭、优惠等信息。被告称其未收到证据8的材料。本院认为，邮寄凭单注明被告拒收，可见被告并未收到上述通知、优惠公告、按揭须知，故本院对证据8不予认定。
证据9、证明（短信平台）原件，以证明2013年4月16日至2013年5月31日，原告通过短信平台及电话通知被告；1、办理按揭贷款手续及支付剩余购房款；2、告知优惠公告的内容及提醒。对于证据9，被告称短信有收到过一两次，但没有原告提供的这么多次数。本院认为，中国移动通信集团浙江有限公司乐清市虹桥区经营部证明其向林贤旺发送短信，被告亦确认有收到短信通知的事实，故本院对证据9予以认定。
证据10、律师函及EMS投递证明原件，以证明2013年6月28日，原告向被告发送律师函要求被告立即支付剩余购房款及违约金。被告称其没有收到律师函。本院认为，证据10仅能证明原告将律师函送交邮政公司进行投递，但不能证明被告已收到通知，故本院对证据10不予认定。
证据11、2013温乐民初字第647、649号案件庭审笔录，以证明原告2011年7月26日-28日曾经通知被告向全体业主通过短信平台通知过要求办理按揭手续。被告认为庭审中作证的证人是被告的员工，与原告有利害关系，不适宜作证。
被告林贤旺口头答辩称：1、房屋套内面积与约定面积之差远超3%，相差过大，达不到相关部门的要求；2、合同签订时根本没有看合同，大概几分钟就马上签好，而且签订了合同以后我一直没有拿到我的一份；3、小区的绿化和消防通道存在问题，现在的消防通道达不到要求。原告原先通过了消防验收，但后来在消防的通道上绿化，现在已不达到相应的标准，而且现在小区内道路坑洼，无法居住，被告要求退房。4、若是原告不同意退房，原告要求宏源房开将现有的没有销售的房源提供给我看一下，若有的话，我可以另选一套，付款方式原先的这套房子的房款直接归于新的房子，多退少补。
被告为证明其主张，提供了3张照片，以证明涉案小区路面塌陷，坑洼不平。原告认为路面的情况与本案诉争的被告支付房款没有关联性，被告亦没有对本案的质量问题提出反诉，若是确实存在这样的问题，原告也会对路面进行修复。本院认为，原告未否认被告的照片真实性，本院对真实性予以认定，但涉案小区路面情况和本案无直接关联，对该证据本院不予认定。
经审理查明：被告林贤旺系林良东之父。2011年4月19日，原告温州宏源房地产开发有限公司与被告林贤旺签订《商品房买卖合同》（合同编号为201190001810207，备案登记号为20111000673）,约定被告林贤旺购买宏源国际花园第D幢402号商品房，建筑面积173.14平方米，套内建筑面积138.51平方米，分摊的共有建筑面积34.64平方米，单价为每平方米21100元，总房价为3653254元，买受人（被告林贤旺）于合同签署的同时支付首付款人民币1463254元，剩余购房款人民币2190000元通过银行按揭贷款或公积金贷款的方式予以支付。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人（原告）支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。若因买受人原因或政策调整等，不能办理按揭贷款，或按揭贷款金额少于买受人申请的金额的，买受人同意在收到出卖人或银行相关通知后7日内付清按揭部分的房款，逾期付款的，按合同第八条约定执行。合同还对交付期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接等进行了约定。买卖合同签订后，林良东向原告支付了房屋的首付款1463254元，剩余2190000元购房款至今未付。2011年7月26日，上述商品房买卖合同办理了备案登记手续。
另，被告林贤旺称，因为其子林良东受限购政策影响不能购房，所以使用被告林贤旺名义购买，合同是林良东签字捺印，不是林贤旺本人签订的。
本院认为，本案的争议焦点是涉案商品房买卖合同的效力问题。原告认为是林贤旺所签订，被告称系其子林良东签订，不是其本人所签。本院认为，不论合同时林贤旺本人签订还是由林良东以林贤旺名义签订均不影响合同效力。如果合同系林贤旺本人所签，合同有效，被告应全面履行合同义务，支付剩余房款。如果合同系被告之子林良东以被告名义签订，该合同仍属有效，因林贤旺、林良东系父子关系，林良东为规避限购政策，以林贤旺名义购买房屋，其在与原告签订合同时，提供了林贤旺的相关证件，签订了合同，并已部分履行（支付了首付款），在林贤旺知情之后，也未提出过异议，林良东的行为属于代理行为，故该商品房买卖合同有效，双方均应按合同约定的内容诚实守信地履行相应的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据约定，买受人未按合同规定的时间付款的，逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日至，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。若因买受人原因或政策调整等，不能办理按揭贷款，或按揭贷款金额少于买受人申请的金额的，买受人同意在收到出卖人或银行相关通知后7日内付清按揭部分的房款，逾期付款的，按合同第八条约定执行。本案被告未获得银行按揭贷款，故应按合同约定及时付清剩余房款2190000元，被告未及时支付，应按约定支付违约金。关于违约金的起算日期，本院认为，根据合同约定，被告应在收到原告或银行相关通知后7日内付清剩余房款，但原告曾于2013年4月间通过短信通知被告于2013年5月30日前办理按揭贷款手续，故违约金自2013年5月31日起计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告林贤旺应继续履行原告温州宏源房地产开发有限公司与被告林贤旺签订的《商品房买卖合同》。
二、被告林贤旺应支付原告温州宏源房地产开发有限公司购房款2190000元及违约金（以2190000元为基数，自2013年5月31日起按日支付万分之四违约金至实际履行之日止）。款限本判决生效后十日内交本院民一庭转付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费31055元，由被告林贤旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 施巧巧
人民陪审员 吴玲娟
人民陪审员 郑秋秋
二〇一五年六月二十四日
此件与原本核对无异
书 记 员 於丹建