山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2253号
上诉人（原审原告）：马梦雷，女，1989年11月20日出生，汉族，住山东省荣成市。
委托诉讼代理人：关德娟（马梦雷之母），住辽宁省瓦房店市。
被上诉人（原审被告）：荣成市斥山街道办事处，住所地山东省荣成市黄海中路***号。
法定代表人：殷波，主任。
委托诉讼代理人：高艳艳，山东荣顺律师事务所律师。
原审第三人：荣成市富堂实业有限公司，住所地山东省荣成市石岛黄海北路。
法定代表人：毕建军，经理。
原审第三人：毕建军，男，1954年7月23日出生，汉族，住山东省荣成市港湾街道办事处北车脚河村2区**号。
原审第三人：邹建青，女，1966年3月22日出生，汉族，住山东省荣成市。
委托诉讼代理人：毕建军，男，1954年7月23日出生，汉族，住山东省荣成市港湾街道办事处北车脚河村2区**号。
上诉人马梦雷因与被上诉人荣成市斥山街道办事处及原审第三人荣成市富堂实业有限公司、毕建军、邹建青案外人执行异议之诉纠纷一案，不服荣成市人民法院（2016）鲁1082民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院�2016年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
马梦雷上诉请求：撤销原判，改判荣成市斥山街道办事处停止对登记在荣成市富堂实业有限公司名下的位于荣成市黄海中路205号-3号楼一、二层房屋的执行，并确认该房屋归马梦雷所有。事实与理由：1、案涉以房抵债协议书合法有效，马梦雷已经实际向荣成市富堂实业有限公司付清了全部购房款，且荣成市富堂实业有限公司对此亦予以认可，无需马梦雷再对付款事实进行举证；2、马梦雷虽曾在荣成市富堂实业有限公司任职，但对公司的债务情况并不知情，马梦雷系善意购买。
荣成市斥山街道办事处辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。
荣成市富堂实业有限公司、毕建军、邹建青均未予述辩。
2016年5月11日，马梦雷向一审法院起诉请求：停止对登记在荣成市富堂实业有限公司名下的位于荣成市黄海中路205号-3号楼一、二层房屋的执行，并确认该房屋归马梦雷所有。
一审法院认定事实：荣成市富堂实业有限公司系有限责任公司，毕建军系该公司股东及法定代表人，毕然九、邹建青系该公司股东，毕建军与毕然九系父子。案涉楼房座落于荣成市石岛黄海中路205-3号，国有土地使用权证号为荣国用（2011）第24755号，房权证号为荣房权证城字第××号，产权登记在荣成市富堂实业有限公司名下。因荣成市斥山街道办事处与荣成市富堂实业有限公司、毕建军、邹建青、毕然九借款纠纷，一审法院于2012年5月3日作出（2012）荣石商初字第17号民事判决，判令荣成市富堂实业有限公司�毕建军向荣成市斥山街道办事处清偿借款1150000元，邹建青、毕然九对上述债务承担连带责任。判决生效后，荣成市斥山街道办事处申请执行，执行过程中，一审法院于2014年2月28日作出（20l2）荣执字第879号执行裁定，裁定查封上述楼房，该裁定于2014年6月12日送达荣成市房管局。马梦雷以案外人身份提出执行异议，一审法院于2016年4月29日作出（2016）荣1082执异28号执行裁定，认为上述房产登记在被执行人名下，上述协议的效力应当通过诉讼途径解决，裁定驳回马梦雷的异议。
另查明，2014年4月19日，马梦雷与毕建军签订协议书一份，约定：一、毕建军将其登记在荣成市富堂实业有限公司名下，座落在荣成市黄海中路205号-3号楼的一、二层约400平方米及除房屋占用第以外的土地以2000000元抵顶给马梦雷；二、马梦雷支付房款2000000元，包括：借款1050000元，银行贷款320000元，贷款前期评估、保险、担保费40000元，2010年至2014年的工资200000元，毕建军逾期三个月的利息及给马梦雷造成信誉不良赔偿金50000元，2014年至2018年3月31日已被毕建军租给家家悦使用的房屋一层三间约140平方米的租金抵顶100000元，原借1050000元所欠80天的利息40000元，现金支付100000元，剩余房款100000元，马梦雷在协议生效后一个月内一次性付清，以上款项合计2000000元；三、协议经双方签字生效后，毕建军即日把该房屋的第一层自南向北的第一间，第二层自南向北的第一、二、三、四间交付给马梦雷，租赁给家家悦的第一层自南向北的第二、三、四间于2018年4月1日交付给马梦雷；四、协议生效后，毕建军应积极为马梦雷办理房屋过户手续，税费按规定各自承担；五、因毕建军原因没能及时给马梦雷办理房屋过户手续，马梦雷对外租赁，�房屋产权人签章的，毕建军给予办理。协议签订当日，马梦雷向第三人毕建军支付房款100000元，毕建军向马梦雷出具了收据。2014年4月30日，马梦雷再向毕建军支付房款100000元，毕建军向马梦雷出具了收据，收据上一并加盖荣成市富堂实业有限公司印章。
一审诉讼中，马梦雷主张案涉房屋已经出售并实际交付。为证实自己的主张，马梦雷提交以下证据：1、协议书一份，证明马梦雷与毕建军之间关于案涉楼房的买卖关系；2、土地证、房产证，证明涉案房屋登记在荣成市富堂实业有限公司名下；3、收据两份，证明马梦雷已经按照合同约定将剩余房款支付给荣成市富堂实业有限公司；4、中国银行个人贷款合同一份、转账凭证一份，证明马梦雷以自己的名义在中国银行贷款320000元，该款已转到毕然九的账户中；5、（2016）鲁1082执异18号�行裁定书，证明马梦雷购买涉案楼房时，楼房并未被法院查封；6、荣成市富堂实业有限公司、毕建军、邹建青、毕然九分别出具的证明一份，证明涉案楼房的实际所有权归毕建军所有，毕建军有权处分；7、租赁合同一份，证明马梦雷已经实际占有涉案楼房，并出租给威海同程物流有限公司。荣成市富堂实业有限公司、毕建军、邹建青、毕然九对上述证据均无异议，认可涉案楼房已经出卖给马梦雷。经质证，荣成市斥山街道办事处认为：1、对协议书的真实性无法确认，且该协议与其无关。马梦雷应提供借款105万元的相应证据；2、对土地证、房权证的真实性无异议，该房屋登记在荣成市富堂实业有限公司名下，故与马梦雷无关。且该两份证据原件已经提交法院，可以证实荣成市富堂实业有限公司无权处分该房产，且马梦雷在与荣成市富堂实业有限公司签署所谓协议�时候并没有审查原件，可以认定该协议无效；3、两份收据的真实性无法确认，马梦雷应提供款项往来的相应证据予以佐证，单凭收条无法确认；4、对中国银行的贷款合同的真实性无法确认，且与本案无关。银行流水明细证实所谓款项发放给了毕然九，并不是给了毕建军，马梦雷与毕建军签署协议，而马梦雷将款项给毕然九，令人费解。马梦雷还应提供银行的放款单据，用以佐证银行将32万元发放给马梦雷；5、对荣成市富堂实业有限公司、毕建军、邹建青、毕然九的证明的真实性无法确认。对于执行裁定书没有异议。（2012）荣石商初字第17号民事判决认定荣成市富堂实业有限公司应支付155万元及相应利息，且该案已进入执行程序，荣成市富堂实业有限公司应履行相关义务，荣成市人民法院对涉案楼房采取查封、拍卖、变卖措施，符合法律规定。关于协议书中约定房屋价款2000000元的问题，荣成市富堂实业有限公司对协议书中载明的欠马梦雷借款1050000元及利息40000元、贷款320000元及各项费用40000元、欠付工资200000元、赔偿金50000元、家家悦租用房屋的租金100000元均予以认可，也认可收取了马梦雷交付的200000元余款。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据“谁主张，谁举证”的举证原则，马梦雷�欲通过执行异议之诉排除对执行标的物的执行，应当举证证实价款已经全部支付、标的物已转由马梦雷实际占有、未办理过户登记的过错不在马梦雷等三项事实。马梦雷与荣成市富堂实业有限公司签订以房抵债协议时，房屋查封因期限届满而中止，荣成市富堂实业有限公司对于一审法院之前查封及强制执行的债权未清偿的事实是清楚的，而根据该协议中“2010年至2014年工资200000元”约定，马梦雷在该期间为荣成市富堂实业有限公司职工，对此情况毫不知情，明显不合常理。虽然马梦雷及荣成市富堂实业有限公司对以房抵债协议均予以认可，但马梦雷提供的证据仅可以证实其以自己名义贷款320000元并出借给毕然九，以及马梦雷向毕建军支付现金200000元的事实，对于余下房款如何支付及何时支付，马梦雷和荣成市富堂实业有限公司均不能提供证据证实。故马梦雷主张其与荣成市富堂实业有限公司以房抵债的事实尚不满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的三项排除执行之必要条件及善意买受人的条件，故对马梦雷的诉讼请求，不予支持。因未办理变更登记，马梦雷仅依据以房抵债协议，不能产生物权变动效力，其要求确认房屋归其所有，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》�三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回马梦雷的诉讼请求。案件受理费100元，由马梦雷负担。
本院二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，关于借款105万元的问题，马梦雷在二审中陈述，其实际向毕建军支付的款项数额为20余万元现金，包括2006年的4万元和16万元等。105万元中有50余万元是利息，所有款项均系现金支付。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（�）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然双方签订的协议约定马梦雷以数笔款项抵顶房屋价款，但根据其提供的证据及陈述看，105万元的借款分数笔支付，马梦雷自认其实际支付的款项数额仅为20余万元，且有50余万元系利息，与一般交易习惯不符。马梦雷从银行贷款32万元最终支付给毕然九，却在协议中约定为支付给毕建军的购房款，与常理相悖。案涉房款总金额为200万元，马梦雷均主张以现金方式支付，且无法提供取款凭证等证据证明款项来源。综合以上事实，马梦雷提供的证据不足以证实其已实际付清了全部房款及借款事实的存在，其主张的付款行为存在重大瑕疵，导致本院无法无法认定付款�实。同时，案涉协议约定双方签字后，毕建军应为马梦雷办理案涉房产的产权变更登记手续，但双方最终未能办理，马梦雷对此未能举证证实未过户非其自身原因导致。此外，案涉房产在双方签订协议之前已因荣成市富堂实业有限公司与荣成市斥山街道办事处的纠纷而被查封过，只是因未能及时续封而导致签订合同时房屋状态为未查封，毕建军和荣成市富堂实业有限公司对此是明知的，马梦雷作为荣成市富堂实业有限公司的员工，应对公司纠纷及财产状况尽到更谨慎的审查义务，在此情况下，马梦雷仍然与毕建军签订以房抵债协议，其自身负有过错。综上，马梦雷所享有的权益不足以阻却荣成市斥山街道办事处对案涉房产的强制执行，其上诉请求证据不足、理由不当，本院不予支持。一审正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人马梦雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 蒋 涛
代理审判员 郭林涛
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 江嘉鑫