广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终1300号
上诉人（原审被告）：许军，男，1969年9月15日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。
被上诉人（原审原告）:广西福来物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路3号之一金瑞国际8层8-10、11、12号。统一社会信用代码：91450200753730745E。
法定代表人：莫太贵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭宗壮，男，1987年7月13日出生，住址：广西武宣县，系该公司员工。
上诉人许军因与被上诉人广西福来物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2017）桂0205民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人许军、被上诉人的委托诉讼代理人莫太贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许军上诉请求：1、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院(2017)桂0205民初1637号民事判决，依法改判。2、请求判令被上诉人按协议中的条例规定履行未完成的职责，对上诉人现居住的XXXX渗水外墙进行修缮。3、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由和事实如下：一、一审法院对合同有误读。在一审被上诉人提交的《前期物业服务委托合同》中，第三条第（一）款很明确的界定了被上诉人的责任和房屋公共部位的定义，包括了墙体、户外墙面。上诉人的房屋内墙壁因渗水表面脱落，但这是后果，根本原因在于墙体或户外墙面质量问题和缺陷造成的，属于被上诉人应承担维护修缮的责任。第十一条物业管理验收交接，第一款：甲方在竣工验收合格后交付业主使用前15日内，应与乙方办理接管验收手续，委托乙方管理的房屋、设施、设备等，如存在质量问题，按以下1、2项处理：1.负责返修、完善；2．委托乙方返修、完善，甲方支付全部费用。此条也明确了修缮责任和办法。上述合同条款和事实已经明确说明，由于墙体和外墙质量问题造成上诉人屋内渗水，具有明确的因果关系，被上诉人有明确修缮责任和义务。一审法院判定是业主专有部分的房屋质量问题，并且和物业服务合同非同一法律关系，明显有误。二、万事皆有因果。从2008年被上诉人接管物业起，至2013年12月31日，5年多时间上诉人从未拖欠过应交的物业费，因此上诉人并无主观拖欠之心和故意。而从墙壁渗水脱落开始，在屡次要求处理下，得到的处理结果都令人失望，如果业主有困难而这又是被上诉人应尽之责却又不处理，只管坐地要钱，与抢有何分别。一审法院的判决于情于法均难以让人信服。三、经上诉人找行业相关人勘查现场，要彻底修缮渗水问题，须在外面搭15米高的脚手架，清除外墙瓷砖，才能重新做防水，整体费用要过万元，上诉人实在是无力承担。四、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应履行的要求。”因被上诉人不能适当履行物业服务义务，给上诉人生活带来诸多不变和损失，按条例规定，在被上诉人正确履行物业服务义务之前，上诉人有权拒绝支付物业服务费。综上所述，答辩人欠交的各项费用起因是被上诉人首先没有履行双方的合同约定，明显未能提供符合行业标准的服务，所以根据《合同法》第67条、《民法通则》第135条规定，答辩人有权暂时拒绝缴纳物业费。被上诉人没有按条例规定履行职责，后面的各种推脱使房屋还在保修期内却无人负责，退出小区管理却无任何告知和交接，被上诉人负有不可推卸的责任。据此，请求二审法院撤销原判，对一审判决予以改判，支持上诉人的上诉请求。
广西福来物业服务有限责任公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，恳请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。
广西福来物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、许军立即付给广西福来物业服务有限责任公司物业服务费915.8元，路灯费33元，生活垃圾费77元，合计1025.8元；2.许军承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：广西福来物业服务有限责任公司向该院提交了张贴律师函的照片、邮件详情单及催费函，拟证明广西福来物业服务有限责任公司曾在2015年、2016年对许军进行书面催收。许军对上述证据不予认可，辩称其并未收到上述催费通知，亦未看到张贴的律师函。该院认为上述证据系原件，来源合法，许军虽然不予认可，却没有相反的证据予以反驳。故该院采信上述证据作为本案定案的依据。综合庭审、当事人陈述及上述经审查确认的证据，该院对广西福来物业服务有限责任公司陈述的事实予以确认。另查明，2008年11月5日，广西福来物业服务有限责任公司与柳州北城名府房地产开发有限公司签订《前期服务合同》，约定：在竣工验收合格交付业主使用后的物业服务费暂按以下标准收取：1.多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.6元由业主交纳；2.高层住宅按建筑面积暂按每平方米1.0元由业主交纳。；以上收费标准最终以物价局批准价格为准。许军所住房屋建筑面积为138.75平方米，为多层住宅。2008年12月29日，柳州市人民政府办公室对柳州市居民生活垃圾处理费收费标准作出批复：同意从2008年10月1日起，按每户每月7元开征居民生活垃圾处理费；从2011年10月1日起，生活垃圾处理费收费标准调整至每户每月7.5元。2009年9月1日，柳州市建设委员会和柳州市物价局对XXX小区多层住宅物业服务费执行每月每平方米0.6元标准进行了物业服务等级标准和收费标准备案。广西福来物业服务有限责任公司对XXX的路灯费是按谁使用谁分摊的原则每户每月3元收取。广西福来物业服务有限责任公司曾委托广西同望律师事务所柳州分所制作律师函，要求许军于2015年3月31日前向广西福来物业服务有限责任公司付清2014年1月至2014年11月欠缴的物业服务费、路灯费及生活垃圾费，并于2015年3月26日张贴于XXX楼下。广西福来物业服务有限责任公司曾于2016年7月25日制作催费函，要求许军于2016年8月15日前向广西福来物业服务有限责任公司付清许军截止2014年11月欠缴的物业服务费、路灯费、及生活垃圾费等费用，并向许军邮寄该催费函，邮件详情单上注明收件人为许军，邮寄投递情况为许军拒收。广西福来物业服务有限责任公司诉请的标准按许军房屋建筑面积138.75平方米，每月每平方米0.6元计算2014年1月起至2014年11月的物业服务费；按照每户每月7元的标准计算上述期间的生活垃圾费；按照每户每月3元的标准计算上述期间的路灯费。
一审法院认为，广西福来物业服务有限责任公司与柳州北城名府房地产开发有限公司签订的《前期服务合同》，是双方真实的意思表示，该合同合法、有效，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。许军是XXX的业主，故《前期服务合同》对许军具有约束力。本案中，广西福来物业服务有限责任公司已对许军居住的小区进行物业服务活动，已经实际履行合同，许军应当依约支付广西福来物业服务有限责任公司相应费用。XXX物业服务费收费标准，即许军多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元的标准收取。该收费标准也经柳州市物价局备案，符合法律的规定。故广西福来物业服务有限责任公司要求许军按照每月每平方米0.6元标准交纳物业服务费，合法、合理。2008年12月29日，柳州市人民政府办公室对柳州市居民生活垃圾处理费收费标准作出批复：同意从2008年10月1日起，按每户每月7元开征居民生活垃圾处理费；从2011年10月1日起，生活垃圾处理费收费标准调整至每户每月7.5元，广西福来物业服务有限责任公司要求许军按照每户每月7元的标准交纳生活垃圾费，合法、合理。广西福来物业服务有限责任公司对XXX的路灯费按照每户每月3元的标准收取，该费用已实际产生，合情、合理，该院予以支持。关于许军称其房屋漏水，联系物业公司没有得到解决，故从2014年1月起就没有交物业服务费等费用的辩称，该院认为，业主专有部分的房屋质量问题与本案处理的物业服务合同不是同一法律关系，许军不缴纳物业服务费的抗辩理由不成立。关于许军主张广西福来物业服务有限责任公司的诉讼时效已过的问题，该院认为，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，许军未向广西福来物业服务有限责任公司交纳2014年1月至2014年11月的物业服务费等费用，广西福来物业服务有限责任公司在2015年3月、2016年7月均向许军书面主张过权利，本案的诉讼时效因广西福来物业服务有限责任公司提出要求而中断。从广西福来物业服务有限责任公司最后向许军主张权利至广西福来物业服务有限责任公司向人民法院请求保护民事权利，并未超过两年，故许军关于诉讼时效已过的抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：许军于本案判决生效之日起十日内支付广西福来物业服务有限责任公司2014年1月至2014年11月的物业服务费915.8元、路灯费33元、生活垃圾费77元，合计1025.8元。案件受理费25元（广西福来物业服务有限责任公司预交，已减半收取），由许军负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实均没有异议。故本院对一审查明的事实予以确认。
另查，上诉人在二审期间明确表示同意向被上诉人支付诉争的路灯费、生活垃圾费用。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付物业服务费。上诉人以其居住房屋的渗水，广西福来物业服务有限责任公司没有履行其应尽的职责为抗辩理由，不缴纳物业费。本案中，上诉人并未提供证据证实其房屋渗水以及该渗水的情况属于物业应该修缮的范围，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，上诉人的抗辩理由不能成立。上诉人可就居住房屋墙体渗水问题另案起诉。
综上所述，上诉人许军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人许军已预交），由上诉人许军负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 佳
审判员 吴媚媚
审判员 曾庆斌
appoint
二〇一七年九月二十九日
书记员 黄 媚