四川省泸定县人民法院民 事 判 决 书（2017）川3322民初330号原告：绒波，男，1979年6月5日出生，藏族，住四川省甘孜县。委托诉讼代理人：谢毅，四川鹏兴律师事务所律师。被告：王永才，男，1962年2月22日出生，汉族，现在甘孜监狱服刑。被告：徐定蓉，女，1968年9月17日出生，蒙古族，住泸定县。委托诉讼代理人：秦祖周，四川致高律师事务所律师。第三人：四川省中普房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区林荫街19号。法定代表人：胡宗理，该公司总经理。委托诉讼代理人：任欢，女，1993年5月3日出生，汉族，住成都市天府新区，系公司职工。原告绒波与被告王永才、徐定蓉，第三人四川省中普房地产开发有限公司（以下简称中普公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绒波的委托诉讼代理人谢毅，被告王永才，被告徐定蓉的委托诉讼代理人秦祖周，第三人中普公司的委托诉讼代理人任欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绒波向本院提出诉讼请求：1.确认被告王永才以第三人中普公司名义与被告徐定蓉签订的《商品房买卖合同（合同编号485）》无效；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：第三人中普公司系泸定县龙吟半岛小区开发商，被告王永才系龙吟半岛小区项目负责人。2009年，原告等人与被告王永才达成口头约定，购买龙吟半岛小区住房四套，总房款154万元，其中�吟半岛小区7幢一层101（701）的房屋为原告购买。因原告购房系朋友介绍，双方约定，购房合同由被告王永才代签后邮寄给原告。原告等人按照约定先后支付了购房款132万元，余款22万元（原告尚欠17万元）待产权证办理后再行支付，原告支付购房款后，被告王永才于2011年将上述房屋交付原告。后因被告王永才未偿还徐定蓉借款，其伪造中普公司印章，以第三人名义与被告徐定蓉签订了《商品房买卖合同》（合同编号485），约定将龙吟半岛小区7幢一层101（701）的房屋出售给被告徐定蓉，并在住建部门办理了房屋预售备案登记，其擅自与被告徐定蓉串通签订的名为房屋买卖合同实质为流质借款抵押的合同，严重侵害了原告的合法权益，也违反了法律的禁止性规定，应属无效合同。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判决。被告王永才辩称，本被告确实将龙吟半岛小区7幢一层101（701）的房屋卖给了绒波，中途缺少资金又将该房子抵押给徐定蓉，徐定蓉出具了承诺书。借款金额本被告在公安机关陈述的很清楚，也有鉴定结论支持。房屋大约是在2009年卖给绒波的，当时绒波也交了钱，卷宗里面有关于卖房子的时间以及转款金额。2011年本被告向徐定蓉借款50万元，先行扣除3万元利息后，实际借款47万元，借钱没多久，就把该房屋抵押给徐定蓉，当时是抵押不能备案，后来双方就把买卖合同的时间改到2010年才去办了备案，前后两份合同的印章均为本被告私刻。被告徐定蓉辩称，1.原告与中普公司未签订买卖合同，所以原告不是适格的主体，且根据王永才出具的情况说明，并未明确涉案房屋为原告购买，原告应为收条中的四人；2.徐定蓉并不知道涉案房屋已经出售的事实，对于王永才伪造印章也不知情，所以被告并未与王永才恶意串通，没有损害他人利益；3.虽然2012年9月份之前，徐定蓉与王永才是以签订《商品房买卖合同》的方式为所借款项提供担保，但是在2012年9月份之后本被告认为王永才是不能按时归还借款，双方形成新的购房合意，也同意履行买卖合同，至于我们与中普公司价款问题需另案诉讼。4.购房合同没有违反法律强制性规范，应属有效；5.王永才作为中普公司项目部的负责人，虽伪造公司印章，王永才构成表见代理，所实施的行为均由中普公司承担；6.徐定蓉已经实际占有并使用了龙吟半岛小区7幢一层101（701）的房屋，双方之间的买卖合同已实际履行，也办理相关的备案手续，所以请求法院判决驳回原告诉讼请求。第三人中普公司述称，1.中普公司作为龙吟半岛项目的开�商，是案涉房屋真正的所有权人，而原告与中普公司之间无房屋买卖合意，且未签订任何商品房买卖合同，原告仅凭与王永才的口头约定，就向其转交了数额巨大的购房款，其应当系原告与王永才之间发生的关系，与中普公司无关。2、中普公司从未授权王永才有权代表中普公司对外签订商品房买卖合同和收取款项，被告王永才向原告收取所谓的购房款，未取得中普公司的授权和追认。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，王永才与原告之间发生的关系，对中普公司不发生法律效力。3.原告与被告王永才之间所谓的“收条”、“情况说明”，均系王永才的个人行为，充分说明原告应当向被告王永才主张权利，与中普公司无关。且被告王永才的行为涉嫌诈骗，建议贵院依法处理。被告王永才伪造中普公司印章，冒用中普公司名义于2010年7月与被告徐定蓉签订的《商品房买卖合同》，并于2012年10月12日向泸定县住房和城乡规划建设局办理备案登记。该部分事实已由法院生效法律文书认定。4.被告王永才明知案涉房屋在2010年7月21日就已“出售给了徐定蓉”，而其未向原告披露真实情况，且在2013年1月15日向原告绒波出具了“收条”和“情况说明”。结合泸定县人民法院（2014）泸定刑初字第36号刑事判决书中的相关事实和本案的具体情况，公司认为系被告王永才个人行为，且涉嫌构成诈骗犯罪。5.被告王永才伪造公司印章，冒用公司名义与被告徐定蓉签订的《商品房买卖合同》应无效。被告王永才为给其个人非法吸收的存款提供担保，伪造公司印章，与被告徐定蓉签订《商品房买卖合同》，徐定蓉在无真实购房意思的情况下，为获取高额利息回报，与被告王永才恶意串通、隐瞒真实情况，骗取房屋主管部门登记备案，损害中普公司合法利益，扰乱国家房屋登记管理秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的规定，该《商品房买卖合同》属于无效合同，应撤销已经办理的房屋预售备案登记。本院经审理认定事实如下：2009年，“泸桥·龙吟半岛”项目建成后，被告王永才便以第三人中普公司的名义对外进行商品房销售，并用第三人真实印章签订了数个《商品房买卖合同》。被告王永才自认在同年，原告绒波及案外三人（王某某、迟某、索朗某某）与其达成口头协议，购买“龙吟半岛”5幢一单元805、705和7幢701、702（小高层）四套房屋，并已支付购房款132万元（从索朗某某账户转账45万元，其他均为现金支付），双方至今未签订书面的《商品房买卖合同》，其中7幢1层101（701）即涉案房屋卖予原告绒波。2011年9月28日，被告王永才从被告徐定蓉处借款50万元，借款月息6%，扣除第一个月利息后，实际借款47万元，该款转入王永才指定的付某（龙吟半岛项目部工作人员）的账户。借款后，被告王永才以涉案房屋即7幢1层101（701）为上述借款提供担保，于是双方签订了编号为1600的《商品房买卖合同》作为担保，被告徐定蓉向王永才出具承诺“龙吟半岛王永才2012年9月28日还清徐定蓉借款后，徐定蓉退还龙吟半岛开具的购房合同（编号1600）和购房收据（编号0319230）金额：陆拾伍万柒仟贰佰壹拾陆元整，该合同及收�作废！”，并签字捺印。借款到期后，被告王永才无力还款，付某（龙吟半岛项目部工作人员）以上述合同和收据去办理备案，因合同时间问题无法办理，被告徐定蓉与被告王永才签订了编号为485的《商品房买卖合同》（将合同时间签为2010年7月，其他事项均未变更），并重新开具了收据（金额未变），由龙吟半岛项目部的彭某某办理了涉案房屋的备案登记，时间为2012年10月12日。后原告发现涉案房屋被占用，认为被告王永才与被告徐定蓉签订的《商品房买卖合同》（编号485）侵犯了其权益，起诉至法院，要求确认该合同无效。另查明，1.被告王永才因两次（2009年9月与2012年5月）私刻第三人中普公司印章，已被法院以伪造公司印章罪依法判处刑罚。2.被告王永才因非吸收公众存款罪已被法院依法判处刑罚，被告徐定蓉向其出借的47万元在法院生效法律文书中已认定为犯罪金额。以上事实，有如下证据及本案庭审笔录在卷予以佐证：《商品房买卖合同》（编号为485），收据（编号为1734324），承诺书，（2014）泸定刑初字第36号刑事判决书，情况说明，收条，客户回单，询问笔录四份（对王永才询问2份，对付某询问1份，对松呷即绒波的询问1份）。本院认为，（一）关于本案原告的诉讼主体资格及是否遗漏必要诉讼当事人的问题。庭审中，第三人中普公司提出“原告与公司之间无购房合意，也未与公司签订购房合同，公司并未收取原告的购房款，故原告主体不适格”的异议和被告徐定蓉提出“本案原告应为四人，原告提出的证据并未明确涉案房屋为原告购买”的异议。因被告王永才在前期“龙吟半岛”商品房对外销售时，均以中普公司的名义，且在法院的生效判决中已认定了被告王永才该种行为系职务行为，其行为后果理应由第三人中普公司承担，故被告王永才自认其将涉案房屋即7幢1层101（701）出卖给原告，并收取了大部分购房款对中普公司具有法律效力，原告与本案有利害关系，具有诉讼主体资格。对原告等四人购买房屋的情况，被告王永才也自认其将上述涉案房屋卖予原告，双方达成口头协议，因其原因至今未签订书面的买卖合同，故本案利害关系人只应是原告，并未遗漏必要诉讼当事人。综上，对被告徐定蓉及第三人异议不予采信。（二）关于涉案《商品房买卖合同》（编号为485）的效力问题。通过庭审查明的事实，被告王永才从被告徐定蓉处实际�款47万元，双方签订购房合同（编号1600）为上述借款提供担保，后因该合同的签订时间问题无法办理合同备案，于是双方将合同时间变更为2010年7月，其他事项均未更改，重新签订了编号为485的《商品房买卖合同》，并由龙吟半岛项目部的工作人员去办理了合同备案。由此可见，编号为485的《商品房买卖合同》系为办理备案需要而重新签订的，内容除时间更改外，其他与原购房合同一致，故该合同仍然是为双方之间的借款提供的担保。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效，本案被告王永才以民间借贷的形式从被告徐定蓉处借款50万元，实际得款47万元，已被生效的刑事判决书认定为非法吸收公众存款罪的组成部分，符合上述法律规定，故被告王永才与被告徐定蓉之间的事实民间借�合同无效，《商品房买卖合同》系为该民间借贷提供的担保，主合同无效，担保合同亦无效，故该《商品房买卖合同》无效，本院对原告的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条，《中华人民共和国担保法》第五条规定，判决如下：确认被告王永才以第三人四川省中普房地产开发有限公司的名义与被告徐定蓉签订的《商品房买卖合同》（编号为485）无效。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告绒波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。审判员  刘东芳二〇一七年十一月二十四日书记员  王云芳附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。