宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初1156号原告：张春贵，男，汉族，1948年10月18日出生，山西省闻喜县人，初中文化，宁夏有色金属地质勘查院退休职工，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：李婕、马玉明（实习）宁夏辅德律师事务所律师。被告：宁夏众鑫诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区大武口区裕民南路**。法定代表人：刘长山，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘美玲，女，汉族，1968年10月15日出生，身份证号码×××，江苏省南通市人，本科文化，系宁夏众鑫诚房地产开发有限公司办公室主任，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街景墨家园**。原告张春贵与被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李捷、马玉明，被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘美玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金2052.55元；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原告与被告于2011年5月19日签订《银川市商品房买卖合同》，合同第九条约定被告应当在2010年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用；第十条约定若被告未按期交付，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2011年6月2日付清了全部购房款201230元。原告居住于佳和鑫居5号楼。被告于2011年3月9日才取得贺兰县佳和鑫居5号楼《工程竣工备案登记表》。被告于2011年4月12日通知原告收房。根据相关法律规定和合同约定,被告逾期交房102天,理应承担逾期交房的违约责任。原告曾通过多种方式不断地向被告主张权益，至今无果。综上，原告认为，被告逾期交房已构成严重违约，为维护合法权益，原告无奈诉至贵院，望判如所请。被告辩称：2011年4月12日，原被告签订拆迁安置补充协议，该协议约定双方互不追究违约责任，故我公司不应支付逾期违约金。本院经审理查明：2009年7月2日，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》，对双方权利义务进行了约定。2011年4月12日，原告与被告签订《拆迁安置补充约定》，载明："就涉案小区2#、3#、5#、6#楼在交付使用过程中存在的意见分歧，宁夏众鑫诚房地产公司研究认为应从大局出发，本着互谅互让的原则，尽量照顾业主的利益，决定2#、3#、5#、6#楼拆迁安置户2011年3月31日前的取暖费及安置费由众鑫诚房地产开发公司承担；乙方属于上述拆迁安置户之一，双方承诺在甲方承担取暖费和安置费后，双方关于拆迁补偿安置协议所约定的其他内容均互不追究，即日乙方空补缴所欠房款后，来售房部领钥匙。"。2011年5月19日，原、被告双方基于拆迁协议补充签订了银川市商品房买卖合同，原告向被告购买贺兰县佳和鑫居5幢4单元101号商品房，合同约定："第七条、4.该套房屋为拆迁房屋，协议拆迁补偿房款为126480元，超出面积房款为65912元，地，地下室房款为11838元惠3000元，总房款为201230元"；"第八条、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在30日以内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2.自甲、乙双方签订《商品房买卖合同》之日起，30日内办理完按揭贷款或公积金贷款，否则按《商品房买卖合同》第八条处理。由于乙方原因未按期贷款的，乙方将以现金方式30日内交清房款。买受人未按期付清全部房款，导致出卖人不向买受人交房，出卖人不承担逾期交房的违约责任。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定"；"第九条、出卖人应当在2010年8月1日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（一）住宅交付使用条件：1.取得《银川市新建住宅交付使用证》；2.该商品房取得房产测绘报告书。"；"第十条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。"另查明，2011年1月10日，被告取得贺兰县佳和鑫居《房产测绘报告书》。2011年3月9日，被告取得贺兰县佳和鑫居《工程竣工验收备案表》。2011年4月12日，原告接收房屋并缴纳了装修垃圾清运费、天然气入网费、物业储备金等费用，后对涉诉房屋进行了装修并入住。2011年6月2日，原告付清了全部购房款201230元。2011年9月29日，被告取得《新建住宅交付使用证》。以上事实由原告提交的房权证、银川市商品房买卖合同、宁夏回族自治区销售不动产专用发票、天然气入网费收据、收据、测量报告、工程竣工验收备案表证实、宁夏回族自治区住房和城乡建设厅宁建（函）发[2015]3号；被告提交的房屋拆迁补偿安置协议书、拆迁安置补充约定予以证明。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定："被告应当在2010年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，交付使用的条件为：1.取得《银川市新建住宅交付使用证》；2.该商品房取得房产测绘报告书"。原告如约于2011年6月2日付清了全部购房款201230元。被告于2011年9月29日才取得《新建住宅交付使用证》，被告向原告实际交付时，该商品房并不具备交付使用的条件，其利用优势地位向原告交付的行为，不能视为其已履行了合同约定的交付义务，被告的行为确属违约。但被告抗辩，2011年4月12日，原告与被告签订《拆迁安置补充约定》载明："在被告承担取暖费和安置费后，双方关于拆迁补偿安置协议所约定的其他内容均互不追究"，从上述约定内容证实原被告双方对其权利义务进行了补充约定，该约定是双方的真实意思表示，系原告对其合法权利的处分，故被告的抗辩理由成立，原告的诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告张春贵的全部诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告张春贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 毛文亮 二〇一八年六月二十九日书记员 郭 娟附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。