天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终5130号
上诉人（原审原告）：唐会星，男，1969年3月15日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：高用利，天津正阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津东岳富强工程机械贸易有限公司，住所地天津市滨海新区寨上街大丰路95号。
法定代表人：李云梅，执行董事。
委托诉讼代理人：马垚良，天津四方君汇律师事务所律师。
上诉人唐会星因与被上诉人天津东岳富强工程机械贸易有限公司（以下简称东岳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2018）津0116民初60773号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月10日公开开庭审理了本案。上诉人唐会星的委托诉讼代理人高用利，被上诉人东岳公司的委托诉讼代理人马垚良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐会星上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：双方当事人早已在2013年就达成了债务抵消的合意，即上诉人购买被上诉人的起重机应付给被上诉人起重机货款121975元与被上诉人因承租上诉人的房屋、场地应付的租金120000元相抵消。2017年3月1日时，租赁合同到期，双方进行了顺利交接，被上诉人把自己存放的物品都清走了。如果不存在双方债务互抵的事实，不可能四年相安无事，被上诉人到2017年5月才起诉找上诉人要起重机的货款。退一步讲，即使法院对上述债务互抵的事实不进行确认，一审法院认定上诉人诉请超过法定时效也是错误的。上诉人向被上诉人主张租金的诉讼时效，应该从另案被上诉人起诉上诉人起重机货款的判决书生效之日起计算。在另案生效判决送达后，上诉人才知道债务抵消的事实法院没有予以认定，才知道自己的权益受到侵害。特提起上诉，望判如所请。
东岳公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
唐会星向一审法院起诉，请求判令东岳公司：1、给付2014年3月1日至2017年3月1日的租金共计120000元及逾期付款利息（以120000元为基数，按照银行同期同类贷款利率上浮50%，自2017年3月2日起计算至实际给付之日止）；2、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年2月10日，原告以其经营天津市兴国运输队的名义与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，由被告租赁天津市大港区上古林的院落一套（1000平米）包括院内附属建筑物办公室2间（50平米）等，租赁期限5年，自2012年3月1日起至2017年3月1日止。《房屋租赁合同》第三条约定，年租金合计人民币40000元，付款方式为采取提前支付的方式，一次缴清。合同签订后，原告向被告交付了涉诉房屋，被告如约支付了第一年度的租金。因原、被告之间存在买卖合同关系，被告用购车款抵扣了第二年度的租金。
一审法院认为，双方争议的焦点：一是被告是否应当支付剩余租金及相应利息；二是原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。房屋租赁合同中，支付租金是承租人应负担的主要义务。合同履行期间内，被告应当按照合同约定的期限支付租金。被告辩称于2014年3月1日后不再继续租赁和使用租赁房屋，并经原告同意，但未提供证据证明，原告对此也不予认可。被告单方搬离租赁房屋的行为，系因被告自己的主观原因未对租赁房屋使用、收益，不具有单方解除合同的效力，亦不能因此免除其支付租金的义务，故对此抗辩理由不予采信。
关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。权利人之权利受到损害的事实发生在《民法总则》施行之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。
庭审中，原告表示合同签订时被告支付了第一年（即2012年3月1日至2013年2月28日）的租金，双方于2013年3月口头约定第二年（即2013年3月1日至2014年2月28日）的租金抵扣购车款。根据《房屋租赁合同》第三条的约定，租金支付方式为提前支付，一次缴清。从双方的交易习惯也可看出，房屋租金的支付是按年分期支付。因此，第三年（即2014年3月1日至2015年2月28日）的租金应于2014年3月1日之前支付；第四年（即2015年3月1日至2016年2月29日）的租金应于2015年3月1日之前支付，第五年（即2016年3月1日至2017年3月1日）的租金应于2016年3月1日之前支付。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，故2014年3月1日至2017年3月1日期间租金的诉讼时效应当从第五年（即2016年3月1日至2017年3月1日）租金的履行期限届满之日起计算，即从2016年3月1日开始计算一年的诉讼时效。
根据原告现有的证据，能证明其主张过租金权利的是（2017）津0116民初42626号案件中主张被告欠付其4年租赁费用。该案于2017年5月8日立案，自2016年3月1日开始按照一年的诉讼时效计算，此时，2014年3月1日至2017年3月1日期间的租金因已经超过诉讼时效，亦无法再产生诉讼中断的效力，故被告对原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告唐会星的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告唐会星负担。”
二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案围绕租赁合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人提起本次诉讼是否已经超过诉讼时效，其要求被上诉人支付2014年3月1日至2017年3月1日的租金及逾期付款利息，是否有事实及法律依据。围绕争议焦点阐述如下：
双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的权利义务。根据一审法院作出的（2018）津0116民初42626号民事判决，已认定唐会星在该案中主张的东岳公司欠付其4年的租金折抵购车款与该案并非同一法律关系，唐会星应另行解决。
关于上诉人提起本次诉讼是否已经超过诉讼时效的问题，《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。唐会星一直认为与东岳公司就房屋租金与购车款形成互抵。直至2017年5月8日一审法院受理东岳公司以索要购车款为由，作为原告起诉唐会星买卖合同纠纷一案，并于2017年7月19日作出（2018）津0116民初42626号民事判决，判决：唐会星向东岳公司支付购车款，唐会星方知东岳公司不认可之前双方款项互抵的事实，自己权利受到侵害。唐会星于2018年2月6日提起本诉，并未超过法定诉讼时效，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。鉴于双方当事人对2014年3月1日至2017年3月1日期间的租金为120000元金额本身无异议，则本院认定，东岳公司应支付上述租金。
至于唐会星诉请的利息问题，其主张的利息标准为中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%，对此，本院认为，唐会星主张的2017年3月2日起至实际给付之日止的利息标准中，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准不违反法律规定，予以支持，但对于其主张的超出部分，即上浮50%，缺乏合同约定和法定依据，不予支持。
综上，上诉人唐会星的部分上诉请求成立，应予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初60773号民事判决；
二、被上诉人天津东岳富强工程机械贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人唐会星2014年3月1日至2017年3月1日期间房屋及场地租金共计120000元，并以120000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准向上诉人唐会星支付自2017年3月2日起至实际给付之日止的利息；
三、驳回上诉人唐会星一审其他诉讼请求及其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2700元，由上诉人唐会星负担162元，由被上诉人天津东岳富强工程机械贸易有限公司负担2538元；二审案件受理费2700元，由上诉人唐会星负担162元，由被上诉人天津东岳富强工程机械贸易有限公司负担2538元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
代理审判员 孟 夏
二〇一八年八月三十一日
书 记 员 丁 宁