山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）龙商初字第584号
原告（反诉被告）：孙全军，男，汉族，住蓬莱市。
委托代理人（特别代理授权）：路振勇，山东龙博律师事务所律师。
被告（反诉原告）：战国辉，男，汉族，居民，烟台市。
委托代理人（特别代理授权）：姚少玲，山东华宇通律师事务所律师。
原告孙全军与被告战国辉土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理以后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙全军及其委托代理人路振勇，被告的委托代理人姚少玲出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年5月1日，原被告签订《土地房产购买合同》，合同约定：原告将其位于龙口市黄山馆镇所在地冷风库1440平方米、商服楼2267平方米、国有土地4115平方米以及120个铁架子、库板若干、两个配电盘和一个50万千伏的变压器转让给被告，总价款3500000元。双方就付款方式和土地使用证、房产证的变更、过户进行了约定。之后，原告按约定将土地使用证和房产证办理到被告名下，但是，被告支付了转让款1812383.3元，尚欠1687616.7元未付，请求法院判令被告支付尚欠转让款1687616.7元。
关于被告的反诉请求。原告认为，被告的反诉请求依法不能成立。原告没有违约行为，而是被告违约在先，原告有权行使先履行抗辩权。其事实与理由是：2010年5月1日，双方签订的《土地房产购买合同》第二条约定：被告先付100万元到第三方账户上作为保证金，待土地过户完成，100万元从第三方账户打给原告。办理房产证时再打220万元到第三方账户，待房产证办到被告名下，再将220万元从第三方账户打到被告账户。这是合同约定的被告要先履行合同的义务，然后原告才开始办理土地和房产的过户。但被告始终未履行该合同义务，最终付款尚欠200万元。为此，原告按照合同法第67条的规定，有权拒绝履行办理土地和房产证的合同义务。
在被告没有付清土地和房产转让款的情况下，原告本着诚实信用的原则，也在积极履行合同义务。2010年5月14日，原告就已将土地使用权办到被告名下，使被告取得了土地使用权证书。原告的履约行为符合双方合同第三条关于在合同签订后四周内将土地过户到被告名下的约定。原告在办理土地过户期间，先后为被告交纳测量测绘费、规划技术服务费、鉴定费、契税、登记费等共计200000元，取得建设用地规划许可证、冷风库安全验收评价报告等办证所需资料。另外，证件的办理、发放时间由行政机关的工作进度、工作效率、程序要求等行政行为最终决定着土地证和房产证的登记时间，而不取决于原告的办证行为。由此可见，在被告违约在先的情况下，原告在积极的办理土地和房产的过户，没有怠于去履行合同。同时，由于行政机关办证效率等因素，虽然原告没有在约定的期限内将所涉及房屋过户到被告名下，不能认定原告有违约和欺诈行为。
另外，原告将土地证和房产证交付给被告时，被告予以接受，并未提出异议，并且在合同约定的办证期限届满后的2010年8月20日和土地证、房产证交付后的2010年11月10日以及2011年5月20日，被告继续给付了部分房款。原告完全履行了合同义务，被告接受并且未提出异议，之后又继续给付部分房款的合同义务。由此可见，双方在履行合同期间，由双方的履约行为的事实变更了原合同约定的履约期限，并且使被告实现了合同目的，没有给被告造成任何经济损失。
被告辩称：1、关于原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有依据，不能成立，请求法院予以驳回。其理由是：原被告签订的土地购买合同第四条约定，如原告不能在合同约定的时间内将土地房产证办到被告名下，被告无须履行付款义务，其房产权属无条件归被告名下。所以原告方无权主张剩余房款。
2、被告的反诉请求。2010年5月1日，原被告所签订的土地房产购买合同第三条规定，原告负责为被告办理合法手续和证件，原告保证在合同签订后四周内将土地过户到被告名下。被告在过户完成同时，将1000000元打入原告账户。原告保证在2010年8月份以前将房产证手续办结到被告名下，被告同时将2200000元一次性付给原告。合同第四条规定，原被告双方任何一方如有欺诈或违约，要按总价款的20%支付违约金，并赔偿因欺诈或违约给对方造成的一切损失。如原告不能按约定的时间将土地和房产办到被告名下，被告无须履行付款义务，其房产权属无条件归被告。合同签订后，原告并未在四周内将土地证办至被告名下，直到2010年10月21日才将土地证办至被告名下。原告并未按合同约定在2010年8月份之前将房产证办至被告名下，直至到2010年11月9日才将房产中的厂房办至被告名下，临街房直到2011年8月3日才办到被告名下。原告已违反合同约定的办证时间，构成违约。根据合同第四条规定，原被告双方任何一方如有欺诈或违约，要按总价款的20%支付违约金，并赔偿因欺诈或违约给对方造成的一切损失，按此约定，原告应向被告支付合同总价款20%的违约金700000元。请求法院支持被告的反诉请求。
审理查明：2010年4月份，原、被告就转让龙口市黄山馆镇所在地冷风库1440平方米、商服楼2267平方米、国有土地4115平方米以及其他物品进行协商。2010年4月10日双方就转让的价款、款项给付等内容已经达成合意，被告已经实际占住到冷风库的场地内。2010年5月1日，原告孙全军与被告战国辉在龙口市黄山馆镇隋家村该冷风库场地的门口签订了《土地房产购买合同》。该《土地房产购买合同》签订过程是：被告先拿出两张打印好的合同文本，让原告签字，原告阅读后，认为没有问题就在合同文本的签字处签上本人的名字。原告签完后就交给了被告，被告在合同文本本人的签字处签上自己的名字。这是第一份合同文本签字的经过。原告把这份签完字的合同收起来了。之后，被告又从包内拿出另一份合同文本让原告签字，原告发现前面签字的文本的纸张与又要签字的纸张不一样，问被告这是怎么了，被告解释说一个是打印的，一个是复印的。原告认为前后的都一样，就签上了自己的名字，交给了被告。双方将合同的时间由2010年4月10日修改为2010年5月1日。原被告提交的合同文本一致的内容是：第一条、第二条、第三条和第五条。第四条内容不一致。第一条（购买内容），原告将其位于龙口市黄山馆镇所在地冷风库1440平方米、商服楼2267平方米、国有土地4115平方米以及120个铁架子、库板若干、两个配电盘和一个50万千伏的变压器转让给被告；第二条（价格及付款方式），总价款3500000元，办理土地过户到被告名下时，被告先付100万元到第三方账户上作为保证金，待土地过户完成，100万元从第三方账户打给原告。办理房产证时再打220万元到第三方账户，待房产证办到被告名下，再将220万元从第三方账户达到被告账户。第三条（双方责任），原告保证所卖的土地和房产合法且无任何债权债务纠纷，原告负责为被告办理合法手续和证件，原告保证在合同签订后4周内将土地过户至被告名下。被告在过户完成同时，将100万元打入原告账户。原告保证在2010年8月份以前将房产手续办结到被告名下，被告同时将余款220万元一次性付给原告。第五条，本合同签字后生效。本合同一式四份，双方各两份。第四条（违约责任），原告的文本内容是：“原被告双方任何一方如有欺诈或违约，要按总价款的20%支付违约金，并赔偿欺诈或违约造成的一切损失。”被告的文本内容是：“原被告双方任何一方如有欺诈或违约，要按总价款的20%支付违约金，并赔偿欺诈或违约造成的一切损失。如原告不能按照合同约定的时间将土地和房产办理到被告名下，被告无须履行付款义务，其产权无条件归被告。”
合同生效后，被告未能按照合同约定，向第三方账户打入办理土地的过户款项的保证金100万元。2010年5月6日，原告收到被告支付的土地过户款项两笔共计400000元。2010年5月10日，原告到财政局交纳4115平米土地过户的契税款27159元，2010年5月14日，龙口市国土资源局对本案的宗地办理了龙国用（2010）第0276号土地使用权证书（预登记），办到了被告名下。2010年10月21日，龙口市国土资源管理局将该宗地发放了正式的国有土地使用权证书﹛龙国用（2010）第06＊＊号﹜。原告将土地使用证交给了被告。
2010年8月3日、2010年8月9日原告到龙口市规划建设管理局交纳鉴定费21740元和咨询费10000元，2010年9月30日办齐建设用地规划许可证。原告2010年10月25日到规划建设管理局交纳规划技术服务费9220元、工程建设招标规划服务费1907元，2010年11月4日交纳登记费550元。
2010年11月2日，原告办好两处厂房的房产证（证号为龙房权证黄山馆自第2010-000**号），并交给了被告。
2010年10月30日，原告向被告出具“承诺函”一份，其内容是：“战国辉购买孙全军坐落于龙口市黄山馆镇的约1440平方米的冷风库和约2267平方米的临街办公楼，按合同约定有孙全军负责于2010年8月前办理完毕土地证、房产证、交给战国辉。现战国辉按规定已履行其义务，而孙全军在合同规定期内未完全履行其规定义务。为此，特立此承诺函，孙全军保证2011年7月前办完临街办公楼房产证交给战国辉。否则，由此造成的一切损失由孙全军承担”，该承诺函，被告收到并予以保管，对该函的内容，被告未向原告提出异议。
2010年5月13日被告付款760000元，2010年8月20日付款40000元，2010年11月10日付款200000元。2010年8月20日和2011年5月20日，被告用其工程款和物资款159705元和92678.3元抵顶了被告应当支付的转让款。综合上述付款事实，经计算，被告共付给原告土地和房产款项为1812383.3元。
2010年12月2日，2012年3月5日、2012年3月20日和2012年4月18日，原告分别向被告借款200000元、100000元、100000元、100000元、2012年3月22日原告收到被告化肥计价款121148元，作为原告向被告的借款。以上借款合计621148元。
2011年7月21日和7月22日，原告到龙口市住房与建设规划管理局交纳办理临街楼（即办公楼）的房产证的费用5894元、2267元、53048元，合计61209元。2011年8月3日，龙口市住房与建设规划管理局向原告发放了该临街楼（即办公楼）的房产证。当日，原告将临街楼（即办公楼）的房产证交给了被告。
综合原、被告的诉辩观点、结合双方提交的证据内容，归纳本案的焦点问题是：
1、能否依据合同法第五条公平原则、诚实信用原则来确定被告提交的合同文本的第四条的后半部分内容“如原告不能按照合同约定的时间将土地和房产办理到被告名下，被告无须履行付款义务，其产权无条件归被告”的效力问题。
2、按照双方合同的第二条的规定，原告是否能够依据合同法第67条的规定行使先履行抗辩权。
3、原、被告双方在合同的履行过程中，是否以自己的履约行为变更了原合同中约定的原、被告的合同义务。
4、原被告是否有违约行为，是否能够认定违约责任、以及违约责任的多少。
本院认为：原、被告的《土地房产购买合同》除了第四条的内容双方不一致的外，其他条款均是一致的，经审查，其内容合法，且均是当事人真实意思表示，所以该《土地房产购买合同》的第一条、第二条、第三条、第五条是有效条款，本院予以确认。当事人应当依据第一条、第二条、第三条的约定履行自己的合同义务。
1.关于第一个焦点问题。被告提交的合同文本的第四条的后半部分内容是：“如原告不能按照合同约定的时间将土地和房产办理到被告名下，被告无须履行付款义务，其产权无条件归被告”，经审查，该内容系将诉争的财产（土地使用权和房产产权）无条件归被告，其内容明显地违反了合同法第五条公平原则和第六条诚实信用原则，且该条款在被告持有的合同文本中，合同条款系被告起草的合同文本，原告提交的合同文本并无此内容，应属无效，对此项条款内容，本院不予确认其效力。
2.关于第二个焦点问题。从合同第二条的约定内容来看，是被告现将其土地转让款1000000元，先存入到第三方账户后，原告才开始为被告办理地产的过户手续；办理房产证时再打2200000元到第三方账户。可见，双方在履行合同义务时，对履行合同义务的先后顺序作出约定，被告先履行、原告后履行。因此，在履行合同时，原告可以行使先履行抗辩权。
3.第三个焦点问题。双方在实际履行过程中，以双方的履约行为和原告的承诺函变更了合同约定的履约期限。其具体表现是：其一、在给付土地转让款项时，被告并没有将款项1000000元打入第三方账户，而是，原告到被告处提取现金，到2010年8月20日，被告共给付原告800000元。原告按照土地管理部门对土地登记证颁发、登记的程序，交纳了相应费用后，2010年5月14日，龙口市国土资源局对本案的宗地办理了龙国用（2010）第02＊＊号土地使用权证书（预登记），办到了被告名下。其二、直到2010年5月14日，原告将地产的土地证办到了被告的名下，其履行完了土地证的变更过户义务。被告以龙国用（2010）第02＊＊号土地使用权证书（预登记）是预登记，而﹛龙国用（2010）第06＊＊号﹜是正式证书，正式证书于2010年10月21日才正式颁发为由，主张原告有违约行为，理由不当、与事实不符，不能成立。其理由是：从原告办理土地证的过程、时间来看，原告已在2010年5月6日就将其办证费用全部交齐，国土部门办理预登记，可见，原告已经履行了办证的主要合同义务，原告没有违约行为；正式证书何时颁发不是原告所能决定的，正式证件的颁发取决于行政机关的具体行政行为，而不是原告的主观意志和行为所能决定的。所以被告以正式证书晚于预登记证书办理的时间为由，主张原告办理土地过户时有违约行为的理由不能成立，本院不予支持。其三、原告于2010年10月30日向被告出具“承诺函”，被告收到该承诺函后，应当视为其接受了承诺函的内容，双方又对办理房产证的时间期限进行了变更，即约定到2011年7月前，原告将临街楼的房产证办到被告的名下。原告在2011年7月21日、22日将办理该证的费用全部交齐，因房管部门办证程序等原因，办证机关于2011年8月3日办好房产证书，原告没有违约行为的事实存在。
4.第四个焦点问题。其一、从上述第三个焦点问题来看，双方在履行合同过程中，原被告以双方的履行行为、承诺函，又对原来合同约定的条款进行了变更，变更了被告给付款项的时间、次数，变更了原告办证时间。所以，不能再依据原来合同的条款来确定原告是否有违约行为，或是被告有违约行为，因此，本院不予认定原、被告双方是否违约、也不确定违约责任以及违约责任的多少。其二、被告在反诉中称，因原告未能及时给其办齐土地和房产证件，导致其无法取得贷款，而使企业受到经营损失，因被告对此项主张未提交相应的证据予以证实；其三，依据合同法第113条的规定，合同一方有违约行为，而且违约行为给对方造成了实际损失的，合同另一方才有权利向对方主张违约金，以赔偿其的损失，因被告在诉讼中未提交充分、有效证据证明原告有违约行为，且给其造成了实际损失。综合上述三点，对被告主张原告有违约行为的要求，本院不予认定。
综上，原告均已经按照合同约定、承诺函的约定将土地证、房产证办到被告的名下，原告已经全部履行其合同义务，使被告实现了其合同目的。原告完成土地和房产过户以后，被告未能将全部土地转让款与房产款付齐，被告应当承担继续履行给付款项的合同义务，被告应当给付所欠的地产与房产转让款1687616.7元，原告的诉讼请求，本院予以支持；因本院不予认定原、被告双方是否违约、也不确定违约责任以及违约责任的多少，所以被告的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第5条、第6条、第107条、第113条第一款的规定，判决如下：
一、被告战国辉于判决生效后十日内付给原告孙全军土地和房产转让款1687616.7元。
二、驳回被告战国辉的反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23600元，反诉费7189元，均由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王加强
人民陪审员 刘家树
人民陪审员 王可家
二〇一三年四月十一日
书 记 员 姜英姿