湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠民一初字第58号
原告何芳珍，女。
原告罗忠，男。
二原告共同委托代理人倪兰花，湖南溥天律师事务所律师。
被告王社华，男，湖南正衡实业投资股份有限公司副总经理，。
被告谢庭娟，女。
二被告共同委托代理人陈锦荣，衡阳市渠成法律服务所法律工作者。
原告何芳珍、罗忠诉被告王社华、谢庭娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法由审判员尹培大适用简易程序于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告何芳珍、罗忠共同委托代理人倪兰花、被告王社华、谢庭娟及其共同委托代理人陈锦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何芳珍、罗忠诉称：2013年12月14日，原告何芳珍与被告王社华签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告何芳珍租赁被告王社华拥有处置权的位于衡阳市珠晖区衡州大市场农贸大厅一楼一栋旁边临时搭建的板房（建筑面积为20多平方米）一间作为经营早餐及盒饭使用。租期12个月，从2014年1月1日至2014年12月31日止，租金为每月2500元，全年租金30000元，支付方式为全年支付（先支付后使用）。同时，原告何芳珍向被告王社华交纳5000元作为保证金，上述保证金在合同期满后由被告王社华退还给原告何芳珍。合同签订后，原告夫妻二人立即向被告王社华支付了5000元保证金，并支付30000元的全年租金，原告夫妇如约租用该房屋。直至2014年7月14日，原告夫妇接到衡阳市城市管理行政执法责令改正通知书一份，该通知书认定原告所使用的出租房系违反《中华人民共和国城乡规划法》的违章建筑，并责令被告王社华于2014年7月21日前自行拆除。接到通知后，珠晖区衡州大市场农副产品批发市场管理有限公司立即对出租房停水停电，造成了原告方的较大经济损失。原、被告间的租赁合同因被告提供的租赁房屋系违章建筑而拆除无法继续履行。原告认为：由于被告提供的违章租赁物被依法拆除，导致原告提前终止使用租赁物，被告方理应向原告承担退租退保证金及赔偿经济损失的责任。原告多次向被告要求退还保证金与所交纳的未租赁使用期间的租金，被告皆一推再推，直至2015年1月初，被告才向原告退还了7000元租金。故原告向法院起诉请求法院判令：1、被告向原告退还房屋租赁保证金5000元整；2、被告向原告退还2014年7月15日至2014年12月31日的房屋租赁金未退还金额6750元；并且承担迟延支付租金的利息1000元（2014年7月15日至起诉日）；3、被告向原告承担提前解除租赁合同的营业收入损失12000元。
被告王社华、谢庭娟辩称：1、原告的诉讼缺乏事实依据，违反诚实信用原则，双方签订的合同中第一条、第五条约定了涉诉房屋是搭建的板房有随时拆除的风险，原告应承担其风险；原、被告于2015年1月2日达成一致意见愿意解除合同，并且已经退回租金和押金；原告违背诚实信用原则，原告请求的营业赔偿损失没有法律依据；2、原告在本案诉讼中提到的涉案房屋是违章房屋已经拆除与事实不符，该房屋拆除与本案没有关系，而是衡州大市场提质改造而拆除的；3、政府领导小组汤主任在衡州大市场改造项目的小组会议记录也明确说明责任不在被告；4、本案合同的签订是在双方自愿的基础上签订的。
经审理查明：原告何芳珍与原告罗忠，被告王社华与被告谢庭娟均系夫妻关系。2013年12月14日，原告何芳珍与被告王社华签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告何芳珍租赁被告王社华拥有处置权的位于衡阳市珠晖区衡州大市场农贸大厅一楼一栋旁边临时搭建的板房（建筑面积为20多平方米）一间作为经营早餐及盒饭使用。租期12个月，从2014年1月1日至2014年12月31日止，租期内该房屋使用权归原告，租金为每月2500元，全年租金30000元，支付方式为全年支付（先支付后使用）。同时，原告何芳珍向被告王社华交纳5000元作为保证金（不计利息），上述保证金在合同期满后由被告王社华退还给原告何芳珍，原告夫妇在交纳全年租金30000元及保证金5000元后如约租用该房屋。2014年7月14日，原告夫妇接到衡阳市城市管理行政执法责令改正通知书一份，该通知书认定原告所使用的出租房系违反《中华人民共和国城乡规划法》第64条、66条的规定，并责令被告王社华于2014年7月21日前自行拆除。2014年7月30日，被告王社华收到珠晖区衡州大市场提质改造项目建设领导小组发出的公告，公告规定衡州大市场为配合珠晖区“三新珠晖”建设的要求，须于2014年8月1日起至2014年12月31日进行整体改造，凡不符合改造建设总体规划要求的建筑物、附属物一律依法拆除，凡不符合市场经营主体的各商户应积极配合进行整体迁移。在各方拆除通知下达后，原告夫妻实际经营使用该租赁房屋至2014年9月9日。原、被告双方在得知租赁房屋要拆除的消息后，协商解决该问题，2015年1月2日，被告王社华退还租金及押金7000元给原告何芳珍，原告何芳珍出具收条。
另查明，2009年3月15日，被告谢庭娟与湖南正衡实业投资有限公司签订一份协议，约定被告谢庭娟对该租赁房屋享有10年的使用权和处置权，且被告谢庭娟须自行办好相关证件、合法经营。但是被告夫妻搭建该租赁房屋时未办理临时搭建的审批手续。
证实上述事实的证据有原告提供的房屋租赁合同、押金收条、行政执法责令改正通知书一份、拆迁补偿协议一份、结婚证、银行存款凭证13张，被告提供的房屋租赁合同、退回租金及押金的收条、珠晖区衡州大市场提质改造项目建设领导小组公告、珠晖区衡州大市场提质改造项目建设领导小组会议记录、照片若干、珠晖区衡州大市场提质改造项目建设领导小组证明、场地租赁协议，以及原、被告双方在庭审时的陈述记录在卷予以证实。
本院认为，原告何芳珍与被告王社华签订的房屋租赁合同因其标的物系未经审批，没有产权归属的临时搭建的违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，因此该房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院应予支持。二被告应返还二原告未使用租赁物期间的租金及保证金，二原告亦应参照租金标准支付房屋占有使用费给二被告。原、被告之间签订的房屋租赁合同时间为2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金为30000元每年，租赁保证金5000元。在珠晖区衡州大市场提质改造项目建设领导小组要拆迁该租赁房屋后，原告夫妻实际经营至2014年9月9日，即二被告应返还从2014年9月10至2014年12月31日共计112天的租金9205.5元（30000元÷365天×112天=9205.5元）及保证金5000元，共计14205.5元给原告夫妻。此前原、被告双方就房屋拆迁问题协商解决时，被告王社华于2015年1月2日退还7000元给原告何芳珍，故二被告应返还7205.5元给原告夫妻。二原告要求二被告承担迟延支付租金利息1000元的请求，由于双方未约定，本院不予支持。原告何芳珍在不确定该租赁物是否取得合法审批手续，被告王社华在明知该租赁物为临时搭建的违章建筑时，双方仍签订了该房屋租赁合同，因此双方对导致该租赁合同无效均有过错，故二原告要求二被告赔偿提前解除租赁合同的营业收入损失12000元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
一、被告王社华、谢庭娟在本判决生效后十日内一次性返还原告何芳珍、罗忠房屋租金人民币7205.5元；
二、驳回原告何芳珍、罗忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费210元，财产保全费270元，合计480元，由被告王社华、谢庭娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 员 尹培大
二〇一五年六月二日
代理书记员 罗 珺
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，
不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。