江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏1311民特4号申请人:中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行，住所地江苏省宿迁市经济技术开发区西湖路366号。法定代表人：肖勇，该行行长.委托诉讼代理人：朱晓虎，该行员工。委托诉讼代理人：徐致远，该行员工。被申请人：王家好，男，1990年4月16日出生，汉族，居民，住安徽省寿县。被申请人：赵家魏，男，1977年9月21日出生，汉族，居民，住江苏省泗洪县。申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行（以下简称邮储银行）与被申请人王家好、赵家魏申请实现担保物权纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用特别程序进行了审查，现已审查终结。申请人邮储银行向本院提出诉讼请求：一、依法申请法院拍卖、变卖被申请人王家好抵押我行欠贷房产湖滨新区新城家园（学府人家）26幢1单元502室房屋一处，所得款项用于优先受偿其拖欠我行剩余贷款本金549062.58元及利息（暂算至2018年2月1日为12457.02元，2018年2月2日后利息以549062.58元为本金，按人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至其贷款还清之日止）；二、被申请人承担本案诉讼费用。事实和理由：被申请人王家好于2017年6月19日与我行签订额度为55万元的《个人购房借款及担保合同》同日，被申请人赵家魏�订共同还款承诺书，为此笔贷款共同还款人，办理抵押登记后，邮储银行于2017年8月2日向王家好账户发放贷款55万元。被申请人经多次催缴仍没有按约还款，我行提交申请请求实现担保物权。被申请人王家好未到庭质证，亦未提供书面答辩意见。被申请人赵家魏未到庭质证，亦未提供书面答辩意见。本院经审查查明与涉案抵押权有关的事实如下：本院查明：2017年7月11日，申请人邮储银行（贷款人）与被申请人王家好（借款人、抵押人）签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币550000元（大写伍拾伍万元整）。本合同项下贷款仅�于购买坐落于新城家园三期（学府人家）26幢1单元502室的房屋，建筑面积153.27平方米，本合同项下贷款期限为288个月，自2017年7月11日至2041年7月11日。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，并按下列公式计算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。实际利率以借据为准。贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按本条第（一）款约定的利率浮动比例重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第2种方式处理：2.自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基础利率（如基础利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基础利率为准�及本条第（一）款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率……借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%（如所购房屋为商业用房，则为50%）确定……违约及违约责任（一）发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：1.借款人或者担保人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任……12.影响贷款本息按期足额偿还的其他情形。（二）借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：2.停止发放尚未发放的贷款；3.宣布�经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用……5、处分抵押物、实现抵押权……本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索到期未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。本合同项下的担保为抵押担保……抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力……抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用……抵押物的处分：发生下列情形之一，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿或按第十七条第（十一）款约定的其他方式处理；或经与抵押人协商将抵押物折价以抵偿借款人所欠债务：1.借款人连续三个月或累计六个月未足额还款；2.贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿……《抵押物清单》上载明：“抵押物名称为房产，权属证书及编号为苏（2017）宿迁市不动产权第0045125号，评估价值68.8万元，所有权归属王家好，面积153.27，坐落新城家园三期（学府人家）26幢1单元502室。”同日，被申请人王家好、赵家魏向邮储银行出具共同还款承诺书，载明“本人王家好身份证号码向贵行申请二手房贷款，借款合同编号32025901117077268433，价款合同（金额）55万元，本次支用（金额）55万元，借据编号3202590111707726843301。本人承诺按时归还贵行的贷款本息，同时共同还款人赵家魏（身份证号码）承诺愿意共同承担归还全部贷款本息的义务……”2017年8月2日，申请人邮储银行宿迁分行向被申请人王家好发放贷款550000元，并签订借据一份。借据载明：“借款人姓名：王家好，借款金额伍拾伍万元整，借款期限288个月（从2017年8月2日到2041年8月2日），年利率5.39%，借款用途：购二手房，还款方式：等额本息”。放款通知单上载明利率定价方式为正常利率，放款执行年利率5.39%，逾期利率7.007%。被申请人王家好于2017年9月2日至2018年3月23日期间共计向申�人邮储银行偿还本金937.42元及利息2587.18元，尚欠申请人借款本金549062.58元及利息。2017年7月26日，被申请人王家好以其所有的位于新城家园三期（学府人家）26幢1单元502室的房屋为申请人邮储银行办理了抵押登记，房屋他项权证上载明的债权数额为550000元。本院经审查认为，申请人邮储银行与被申请人王家好签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，申请人邮储银行对被申请人王家好享有的债权及相应的抵押权真实。被申请人王家好未依约偿还借款本息，已经构成违约，邮储银行有权要求被申请人王家好承担违约责任，并有权依照合同约定行使抵押权。申请人的利息主张系双方合同约定的内容，且不违反法律法规的规定，本院依法予以支持。被申请人赵家魏向申请人邮储银行出具了《共同还款承诺书》，故其应与被申请人王家好共同承担还款责任。申请人邮储银行请求拍卖、变卖抵押物以实现抵押权的主张符合法律规定，本院予以准许。另外，申请人提供的房屋他项权证上载明的债权数额合计550000元，故申请人申请拍卖、变卖抵押物以优先清偿借款本金、利息的数额应以550000元为限，超出部分申请人不享有优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条第一项之规定，裁定如下：准许拍卖、变卖被申请人王家好所有的位于江苏省宿迁市湖滨新区新城家园三期（学府人家）26幢1单元502室的房产，申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行对变价后所得价款在550000元的范围内对其贷款549062.58元及利息12457.02元（暂计算至2018年2月1日；之后的利息以549062.58元为本金，按照中国人民银行同期同档次贷款利率的1.3倍，自2018年2月2日计算至借款清偿之日止）优先受偿。申请费80元，由被申请人王家好负担。申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审判员  杨立江二〇一八年四月二日书记员  陆 梦附录法律条文《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人�以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。