浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）浙嘉仲撤字第7号
申请人：嘉兴市大家房屋置换有限公司。
法定代表人：邵科。
委托代理人：车慧强、何佳祺。
被申请人：孙新联。
委托代理人：周水霖。
被申请人：钱雄翔。
申请人嘉兴市大家房屋置换有限公司（以下简称“大家房产公司”）与孙新联、钱雄翔房屋买卖合同纠纷一案，前由嘉兴仲裁委员会（以下简称“嘉兴仲裁委”）于2013年2月1日作出（2012）嘉仲字第096号仲裁裁决。大家房产公司不服向本院申请撤销该仲裁裁决。本院于2013年3月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
嘉兴仲裁委经审理查明：孙新联与钱雄翔、大家房产公司于2011年2月22日签订商品房屋转让合同一份，约定钱雄翔将坐落于嘉兴市越秀里6幢408室房屋一套（总面积74.73平方米）转让给孙新联，转让价为300000元，孙新联应于转让合同签订之日支付50000元购房定金，同年3月5日前支付150000元购房款，买卖双方于2012年5月30日前办理过户手续，2012年6月15日缴纳契税手续时孙新联再支付剩余购房款100000元，钱雄翔应于2011年3月15日前将房屋交付给孙新联。合同还约定：该转让房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件，自合同签订之日起，该房屋若发生与钱雄翔有关的房屋产权纠纷或债权债务概由钱雄翔负责清理，并承担相应法律责任，由此给孙新联造成损失的，由钱雄翔赔偿；该合同第八条约定：大家房产公司在签订合同前应仔细查验房屋产权证、契证、土地证；大家房产公司为双方签订合同提供真实的信息，不得故意隐瞒与签订合同有关的重要事实或提供虚假情况，反之不得收取报酬，造成损失的，承担赔偿责任。合同签订后，孙新联于2011年2月22日向钱雄翔一次性支付了200000元，向大家房产公司支付中介费3000元，并随即搬入该房屋居住至今。2012年5月，孙新联获悉，其购买的房屋已被钱雄翔抵押给他人，债权人已起诉并正由嘉兴市南湖区人民法院强制执行。2012年7月25日，南湖区人民法院向孙新联发出通知，限令其在2012年9月24日前将执行标的款169499元、迟延履行金21677元、执行费2375元，合计193551元支付到该法院，方可依法解除对其购买的房屋的抵押和查封。孙新联为此向钱雄翔、大家房产公司提出交涉，因未达成一致意见，孙新联遂提起仲裁。在仲裁审理期间，孙新联向南湖区人民法院代交了执行款171814元，南湖区法院出具了结案证明。
仲裁另查明：本案争议房屋为经济适用房，产权登记时间为2007年5月24日；本案争议发生后，钱雄翔父母称钱雄翔（共同居住人）下落不明，无法联系。
嘉兴仲裁委经审理认为：一、孙新联与钱雄翔、大家房产公司签订的房屋转让合同，系房屋居间买卖合同，包含买卖和居间双重法律关系，孙新联与钱雄翔之间系买卖合同关系，孙新联与大家房产公司之间系居间合同关系。该合同标的物越秀里6幢408室房屋虽系经济适用房，鉴于仲裁时房屋已符合上市交易的政策期限要求，故该合同应作为合法有效合同对待，对各方具有约束力。二、钱雄翔作为房屋卖方，签订合同时隐瞒了该房屋已被抵押的事实，违背了诚信义务，孙新联作为房屋买受人未要求解除合同，而主张继续履行合同，对此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押权人追偿。”现孙新联已经代偿了争议房屋的抵押债务计171814元，实现了抵押权人的债权，客观上已经消灭了抵押权，故孙新联要求将房屋过户已经不存在抵押的法律障碍，其请求符合法律规定。同时，孙新联依法对钱雄翔享有171814元的追偿权，对该请求应予以支持。大家房产公司提出的“只有在该房屋取消抵押后才能存在过户的可能性，而不能先要求过户，再支付款项并解封”的抗辩意见与本案事实不符，对其提出的“申请人在第一次开庭结束后再提出变更，违反了嘉兴仲裁规则第十八条的规定”的抗辩理由，仲裁庭认为，孙新联的变更请求系基于本案审理期间发生了新的法律事实，且前后请求内容均为要求钱雄翔、大家房产公司承担涉案房屋抵押债务的给付义务，请求之实质未发生改变，准予变更申请符合仲裁效益原则，故大家房产公司的该项抗辩理由不予采纳。三、依照合同约定，大家房产公司作为房屋买卖居间人，应当承担与其法律地位相适应的义务和责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。合同第八条约定大家房产公司在签订合同前应仔细查验房屋产权证、契证、土地证；大家房产公司为双方签订合同提供真实的信息，不得故意隐瞒与签订合同有关的重要事实或提供虚假情况，反之不得收取报酬，造成损失的，承担赔偿责任。二手房屋买卖涉及的金额巨大，交易风险高，当事人通过中介公司获得居间服务，是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，中介公司拥有大量房源信息资源以及获得这种信息的专业渠道和专业知识，正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买方报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认。本案中，大家房产公司对居间买卖的特定房屋的产权状况未尽谨慎、全面的审查和验证义务，存在重大过失，导致孙新联获取的房屋信息严重失真，其行为构成违约；孙新联此后代偿抵押债务系为了实现合同权益的无奈之举，由此产生的经济损失与大家房产公司的违约行为之间存在相当的因果关系，大家房产公司负有不可推卸的责任，应依法承担相应的赔偿责任。鉴于大家房产公司的居间人地位不是造成孙新联损失的直接和必然的原因，大家房产公司非该项债务的主责任人，孙新联请求大家房产公司对其代偿债务承担连带责任缺乏法律依据，故不予支持。根据合同法规定及违约损害赔偿原理，大家房产公司作为补充责任人承担补充赔偿责任，即在主责任人钱雄翔应承担赔偿责任的范围内，对钱雄翔无力赔偿的部分承担一定比例的补充赔偿责任，依据大家房产公司的过错程度，酌情确定比例为50%；根据钱雄翔下落不明的实际情况，该补充责任以垫付方式履行。大家房产公司承担补充责任后，可直接向钱雄翔追偿。四、孙新联要求钱雄翔承担涉及经济适用房转让时的补缴款项问题和要求钱雄翔把户口迁离转让房屋问题，仲裁庭认为，涉及经济适用房转让时的补缴款项金额尚未明确，也未实际发生，孙新联也未提交相应的证据，本案中不易作出处理，孙新联可根据房屋过户时实际缴纳的情况另案提出申请。对于迁离户口问题，不属于仲裁受理范围，无法予以支持。
综上，嘉兴仲裁委根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条以及《中华人民共和国仲裁法》第四十二条第二款、第五十一条、第五十七条的规定，裁决：一、钱雄翔于裁决生效后立即与孙新联共同办理将越秀里6幢408室房屋所有权过户至孙新联的手续；二、钱雄翔赔偿孙新联171814元，于裁决生效后十日内付清；三、大家房产公司对孙新联的损失承担50%的垫付责任（计85937元），于裁决生效后十日内付清，大家房产公司承担垫付责任后，可直接向钱雄翔追偿；四、驳回孙新联的其他仲裁请求。五、仲裁受理费6394元、案件处理费639元，合计7033元，由钱雄翔承担3517元，大家房产公司承担3516元。
大家房产公司申请撤销的理由如下：一、仲裁程序违法。1、本案不能适用简易程序审理。孙新联的仲裁请求是要求办理房屋过户手续，并要求大家房产公司及钱雄翔承担193551元等，涉案房屋价值300000元，故争议金额已经超过300000元，根据《嘉兴仲裁委员会仲裁规则》（以下简称“仲裁规则”），不符合适用简易程序仲裁的条件。2、孙新联的原请求是要求钱雄翔、大家房产公司承担解除房屋抵押的责任，变更请求后，本案转化成追偿权纠纷。孙新联在第二次开庭时当庭变更仲裁请求，大家房产公司于第二次开庭时收到变更仲裁请求书及由此对应的证据。根据仲裁规则第十八条的规定，孙新联变更仲裁请求应在举证期限内提出，仲裁庭应当在收到变更请求书5日内送达副本，并给予大家房产公司15日的答辩期。但仲裁庭并未给予大家房产公司15日的答辩期，属程序违法。3、仲裁庭向钱雄翔送达的程序违法。钱雄翔的户籍所在地为越秀里6幢408室。孙新联的仲裁请求第三项内容即要求钱雄翔从争议的房屋迁出。仲裁庭未向该地送达文书，而是去了钱雄翔父母住所地进行送达。另外仲裁庭明知钱雄翔已经下落不明，仍采用留置送达的方式进行送达，送达程序违法。二、仲裁的事项不属于仲裁协议的范围。房屋转让合同约定合同在履行过程中发生的争议，由合同当事人协商解决，协商不成的，提交嘉兴仲裁委解决。仲裁协议只约定房屋买卖合同的履行事宜可由嘉兴仲裁委仲裁，并不包含买受人代为取消抵押后的追偿权争议及买受人要求居间人承担赔偿责任的事项。因此，仲裁裁决的第二、三项内容超出了仲裁协议的约定。孙新联变更仲裁请求依据的事实是发生在合同签订之后，因此原合同约定的仲裁条款对其变更后的请求不具有约束力。综上，请求撤销嘉兴仲裁委作出的（2012）嘉仲字第096号裁决，并裁定不予执行。
被申请人孙新联答辩称，一、仲裁程序合法。1、本案争议标的额为193551元，并未超过300000元，仲裁适用简易程序合法。2、由于出现了新的事实，孙新联变更了仲裁请求，符合仲裁规则。大家房产公司在第二次开庭时对孙新联变更请求后提供的证据予以质证，其对新证据无异议，也没有提出给予15天答辩期的申请，所以，大家房产公司提出给予15天答辩期，并据此主张仲裁程序违法，没有依据。3、大家房产公司认为变更后的请求已发生实质性变化，不属于同一之诉的主张，没有依据。在仲裁期间，孙新联从嘉兴市南湖区人民法院处得知法院将立即拍卖房屋，并答应孙新联可以只需交纳171874元，孙新联交纳了该款后将原请求的193551元变更为171874元。变更前后的请求，都是源于同一法律事实，同一法律关系，只是减少了赔偿数额。4、仲裁庭向嘉兴市栅堰小区送达文书合法。该住所是钱雄翔原来的住所，也是其身份证载明的住所。钱雄翔父母亦声称钱雄翔与其居住。故仲裁庭将文书送达至该地址，交给同住的成年亲属，程序合法。二、孙新联的第二、三项仲裁请求均是要求钱雄翔及大家房产公司承担违约责任，这些内容都属于合同履行范围，当然属于仲裁协议约定的范围。综上，请求驳回大家房产公司的申请。
被申请人钱雄翔未作答辩。
本院经审查认为，《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（三）项规定，仲裁违反法定程序的，当事人可以申请撤销。同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二十条规定，仲裁法第五十八条规定的“违反法定程序”，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事人选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形。当事人以违反法定程序为由申请撤销，应当符合上述条文的规定。关于本案能否适用简易程序的争议，根据嘉兴仲裁委制定并已向双方当事人送达的仲裁规则的规定，适用简易程序审理的案件为争议金额不超过300000元、案情简单的案件。根据孙新联的给付请求，案件标的额为171874元，故仲裁庭适用简易程序审理并无不当。关于孙新联在仲裁第二次开庭审理之时对请求作出更改是否属于变更请求的争议，孙新联原仲裁请求是要求钱雄翔与大家房产公司承担解除房屋抵押手续需要的款项193551元，后因其在解除房屋抵押手续时与抵押权人达成和解，少付了部分款项，故而在本案中减少了相应的追偿款，变更标的额为171874元，可见其前后请求均是以违约为基础提起的给付之诉，诉的实质未发生变化，只是诉的数额发生了变化，故仲裁庭无须给予大家房产公司新的答辩期，大家房产公司以此主张仲裁违反仲裁规则，没有依据。至于送达，《中华人民共和国仲裁法》并未明确援引适用《中华人民共和国民事诉讼法》关于送达的规定，故大家房产公司主张仲裁庭向钱雄翔送达仲裁文书的程序违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，进而主张撤销仲裁，缺乏依据，本院不予支持。
关于仲裁裁决第二、三项是否超出仲裁协议范围的争议，双方在协议中约定合同履行过程中发生的争议，协商不成的应提交嘉兴仲裁委仲裁。孙新联提出的三项请求均是房屋买卖合同过程中因合同履行而发生的争议，根据本案三方当事人签订的仲裁协议，案件应提交嘉兴仲裁委仲裁。
关于大家房产公司要求裁定不予执行的申请，因该项请求不属于申请撤销仲裁裁决案件的审查范围，故对其该项请求不予审查。
综上，大家房产公司申请撤销仲裁裁决的理由均不能成立。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条之规定，裁定如下：
驳回嘉兴市大家房屋置换有限公司请求撤销嘉兴仲裁委员会（2012）嘉仲字第096号仲裁裁决的申请。
案件受理费400元，由申请人嘉兴市大家房屋置换有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘 坤
审 判 员 谭 灿
代理审判员 陈海滨
二〇一三年四月七日
书 记 员 苏 轶