广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异140号
异议人（案外人）：广州市致德文化发展有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔城大道268-2××号首层。
法定代表人：黄礼君，职务总经理。
申请执行人：黄镇贵，男，1962年6月8日出生，汉族，住广东省普宁市。
申请执行人：陈少圳，男，1984年2月24日出生，汉族，住广东省普宁市。
两申请执行人的共同委托代理人：江海巨，广东强邦律师事务所律师。
两申请执行人的共同委托代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。
被执行人：王燕慧，女，1979年3月15日出生，汉族，住广州市海珠区。
被执行人：广州誉景典当行有限公司，住所地广州市越秀区较场东路19号之一、之二首层。
法定代表人：王燕慧，董事长。
被执行人：广州誉景汽车租赁有限公司，住所地广州市越秀区较场东路19号盈泽苑E栋二楼。
法定代表人：王燕慧，董事长。
被执行人：增城市荔城装饰装修工程部，住所地广州市增城荔城街荔城大道2××号。
投资人：王燕慧。
申请执行人黄镇贵、赖海伟依据已经发生法律效力的本院作出的（2013）穗海法民二初字第3352号民事调解书申请执行被执行人王燕慧、广州誉景典当行有限公司（以下简称誉景典当公司）、广州誉景汽车租赁有限公司（以下简称誉景汽车公司）、增城市荔城装饰装修工程部（以下简称装饰工程部）民间借贷纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2014）穗海法执字第3245号。执行过程中，本院于2017年4月21日作出（2014）穗海法执字第3245号之三执行裁定书裁定变更第三人陈少圳为本案申请执行人，原申请执行人赖海伟在本案中的权利义务由第三人陈少圳承受；本院于2018年4月19日作出（2014）穗海法执字第3245号之五执行裁定书裁定拍卖被执行人装饰工程部位于荔城镇荔城大道268-2××号首层的房屋产权（房屋证号：粤房字第××号）、荔城镇荔城大道268-2××号第二层的房屋产权（房屋证号：粤房字第××号）、荔城镇荔城大道268-2××号三至十层的房屋产权（房屋证号：粤房字第××号）、荔城镇荔城大道268号、2××号的房地产权（房屋证号：粤房地证字第C1018222号）、荔城镇庆丰村坡吓社围汾凼（土名）的土地使用权（土地证号1××9第C0100040）；本院于2018年5月7日作出（2014）穗海法执字第3245号通知书涤除租赁权。现案外人广州市致德文化发展有限公司（以下简称致德公司）向本院提出书面异议，要求：1.中止对异议人所租赁的位于广州市增城区荔城镇荔城大道268-2××号的土地及地上建筑物的执行（房地产所有权证号分别为：粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号、粤房地证字第C1018222号、增国用（1××9）字第C0100040号）；2.维护异议人与广州富佳酒店有限公司（以下简称富佳酒店）、装饰工程部于2016年10月25日签订的《房地租赁合同》的承租权；3.确认异议人对上述房地产在同等条件下具有优先购买权。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人致德公司认为：异议人与富佳酒店、装饰工程部于2016年10月25日签订的《房地租赁合同》，由异议人租赁其位于广州市增城区荔城镇荔城大道268-2××号的土地及地上建筑物（房地产所有权证号分别为：粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号、粤房地证字第C1018222号、增国用（1××9）字第C0100040号），租赁期限为15年，即从2016年10月25日起至2031年10月24日止。上述房地产是经广东众秀杰投资有限公司牵线，旨在盘活废置资源，由租赁双方最终达成的租赁合同。合同签订前，富佳酒店对上述房地产的权属作出了阐明，虽该房地产登记在装饰工程部名下，但装饰工程部已将上述房地产作为出资入股富佳酒店，成为富佳酒店的股东。因此，上述房地产实际上是富佳酒店的资产，只是出于某些原因至今未办理过户手续。考虑到租赁物的废旧现状和翻新改造的难度，招商引资的障碍重重，以及巨大的投资成本，富佳酒店最终才同意以较低的租金出租给异议人。合同签订后，异议人投入了大量资金，将上述房地产修葺翻新，同时积极招商引资，目前很多项目都在洽谈中。故异议人认为，上述房地产实际权属是富佳酒店所有，法院应中止执行，先行确认房地产权属问题，再处理债权债务问题。并且在此过程中根据公平原则，结合执行标的的现状，充分考量异议人的投入成本，保障异议人的承租权益。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.签订日期为2016年10月25日的《房地租赁合同》，其中载明：富佳酒店、装饰工程部将位于广州市增城区荔城镇荔城大道268-2××号的土地及地上建筑物全部租赁给致德公司，其中房屋为两幢，房屋所有权证号分别为：粤房地证字第C1018222号、粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号，土地（包括空地）约3753平方米，国有土地使用权证号：增国用（1××9）字第C0100040号，并以红线图内的使用范围为准；租赁期限为15年，即从2016年10月25日起至2031年10月24日止；租赁物的免租期为8个月，即从2016年10月25日至2017年6月24日为免租期，自2017年6月25日开始计收租金；富佳酒店、装饰工程部按现状在2016年10月25日前交付致德公司使用；全部租赁物的租金为前6年每月人民币20000元，以后每3年租金递增10%；致德公司应于每月28号前向富佳酒店、装饰工程部支付当月租金。2.支付收据2份。3.2016年底起承租初期物业和工程实景。4.2018年4月底承租物业和工程实景。5.（2014）穗海法执字第3245号通知书。
申请执行人黄镇贵、陈少圳提交答辩意见认为：1.法院作出的（2013）穗海法民二初字第3352号民事调解书已经发生法律效力，申请执行人依法对被执行人装饰工程部提供抵押的涉案房产享有优先受偿权，因被执行人未履行生效调解书确定义务，法院依法查封和处置涉案房产以偿还两申请执行人的债务并无不妥。2.本案查封涉案房产在先，致德公司承租在后，涉案房产作为装饰工程部的资产，在法院查封后，装饰工程部与富佳酒店未经抵押权人和执行法院同意，将涉案房产出租给致德公司经营，该行为明显违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，致德公司不能以租赁权对抗申请执行人，其主张不能成立。3.致德公司请求法院中止本案的执行、维护其承租权益并认定其依法对涉案房产享有优先购买权没有任何事实和法律依据。（1）根据广州市商事主体信息公示平台显示：致德公司成立于2016年11月3日，据该公司章程显示，其当时的法定代表人是黄礼君。根据《中华人民共和国公司法》第七条的规定，上述合同签订时，异议人致德公司尚未成立，依法不具有民事权利能力和民事行为能力，不具有民事主体资格。此外，代表致德公司签约的人也并非黄礼君。因此，致德公司与装饰工程部、富佳酒店于2016年10月25日签订的《房地租赁合同》依法未成立，更未发生法律效力。（2）异议人称装饰工程部以涉案房产作价向富佳酒店出资，涉案房产属于富佳酒店所有不符合法律规定。根据《公司法》第二十八条、《物权法》第九条、第十六条以及第一百四十五条的规定，该出资不发生法律效力，且依法不能对抗第三人。（3）即使异议人与装饰工程部、富佳酒店签订的上述合同是真实的，根据《房地租赁合同》第十条第10.4的约定，异议人在承租时已知道涉案房产存在查封的事实，根据过错责任原则，其应自行承担因此而产生的一切后果。同时，根据合同相对性原则，异议人应当向装饰工程部、富佳酒店索赔，而非向法院提出执行异议，据此，异议人提出的执行异议明显不符合常理和法律规定。（4）《房地租赁合同》有关条款显示，租金明显偏低且不合理，况且异议人未能提供任何支付租金的凭证证明存在真实的租赁关系，据此不排除异议人与装饰工程部、富佳酒店存在恶意串通的可能性。（5）王燕慧是装饰工程部和富佳酒店的实际控制人。据广州市增城区工商行政管理局2017年3月28日核发的《变更登记核准通知书》显示，变更日前富佳酒店和装饰工程部的法定代表人均为王燕慧，结合本案执行过程中的提出执行异议的主体可知，相关主体均与王燕慧存在特定关系，综合判断分析可知：王燕慧明显存在与前述有关主体恶意串通并通过滥用法律赋予的救济途径以阻碍本案正常执行的嫌疑。4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条的规定，因异议人已于2017年9月16日提出与本案相同请求内容的执行异议申请，法院经依法审理后，已于2018年2月8日作出（2018）粤0105执异24号执行裁定书驳回致德公司的执行异议申请，其被驳回后又向法院提出相同的执行异议申请，法院应不予受理其执行异议。综上，异议人的异议请求均无任何事实和法律依据，其目的是故意拖延执行，为法院执行恶意制造障碍，进而损害申请执行人的合法权益，为维护申请执行人的合法权益和公平正义，恳请法院依法驳回致德公司的异议请求。
被执行人王燕慧、誉景典当公司、誉景汽车公司、装饰工程部均没有提交答辩意见。
经审查查明：关于原告黄镇贵、赖海伟诉被告王燕慧、誉景典当公司、誉景汽车公司、装饰工程部民间借贷纠纷一案，本院于2014年7月17日作出（2013）穗海法民二初字第3352号民事调解书，其中调解协议如下：一、被告王燕慧在2014年7月21日前向原告黄镇贵、赖海伟偿还借款本金3220万元及全部利息；二、被告誉景典当公司、誉景汽车公司对被告王燕慧的上述债务承担连带清偿责任；三、被告王燕慧、誉景典当公司、誉景汽车公司不能清偿该调解协议主文第一项所确定之债务时，原告黄镇贵、赖海伟有权以被告装饰工程部名下增城市荔城镇荔城大道268-2××号首层（《房屋所有权证》证书号为40××77）、增城市荔城镇荔城大道268-2××号第二层（《房屋所有权证》证书号为16××17）、增城市荔城镇荔城大道268-2××号三至十层（《房屋所有权证》证书号为16××18）、增城市荔城镇庆丰村坡吓社围汾凼的土地使用权（《国有土地使用证》证号为（1××9）第C0100040号）、增城市荔城镇荔城大道268号、2××号的房屋（《房屋所有权证》证书号为1018222）折价，或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该调解书生效后，因各被告并未主动履行义务，原告据此向本院申请执行，本院已于2014年8月1日立案执行，案号为（2014）穗海法执字第3245号。立案执行后，本院已于2014年8月4日向被执行人发出执行通知书及报告财产令。
执行过程中，本院于2014年10月23日作出（2014）穗海法执字第3245号执行裁定书裁定轮候查封被执行人装饰工程部名下的位于荔城镇荔城大道268-2××号首层的房屋产权（房屋证号：粤房字第××号）、荔城镇荔城大道268-2××号第二层的房屋产权（房屋证号：粤房字第××号）、荔城镇荔城大道268-2××号三至十层的房屋产权（房屋证号：粤房字第××号）、荔城镇荔城大道268号、2××号的房地产权（房屋证号：粤房地证字第C1018222号）、荔城镇庆丰村坡吓社围汾凼（土名）的土地使用权（土地证号1××9第C0100040）。因申请执行人是上述房屋、土地的抵押权人，故本院已分别向广州市天河区人民法院及广州市白云区人民法院发出商请移送执行函，要求该首封法院将上述房屋、土地移送本院执行，首封法院均已函复同意移送本院执行。因被执行人并未履行义务，本院已对上述房屋、土地委托评估，评估价格共计68622533元。另，本院于2017年4月21日作出（2014）穗海法执字第3245号之三执行裁定书裁定变更第三人陈少圳为本案申请执行人，原申请执行人赖海伟在本案中的权利义务由第三人陈少圳承受；本院于2018年4月19日作出（2014）穗海法执字第3245号之五执行裁定书裁定拍卖上述房屋及土地；本院于2018年5月7日向致德公司发出（2014）穗海法执字第3245号通知书，告知致德公司对其主张的承租权及优先购买权的请求不予支持，并除去租赁权。异议人致德公司遂于2018年5月10日向本院提出以上执行异议。
2016年11月9日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划协查[2016]528号复函，显示：1.房屋证书（粤房字第××号）房屋的首封法院为天河法院，查封起止时间2013年8月12日至2018年8月10日，该房屋对应土地证号为1××9第C0100040号；2.房屋证书（粤房字第××号）房屋的首封法院为白云法院，查封起止时间2013年8月16日至2018年7月27日，该房屋对应土地证号为1××9第C0100040号；3.房屋证书（粤房字第××号）房屋的首封法院为白云法院，查封起止时间2013年8月16日至2018年7月27日，该房屋对应土地证号为1××9第C0100040号；4.房屋证书（粤房地证字第C1018222号）房屋的首封法院为天河法院，查封起止时间2013年8月12日至2018年8月10日，粤房地证字第C1018222号证书属房屋所有权证和土地使用权证两证合一，颁发统一的房地产权证书。5.“土地证号1××9第C0100040号”土地的查封信息：（1）首封法院为天河法院，查封起止时间2016年1月24日至2018年1月23日；（2）轮候查封为海珠法院，轮候查封时间为2014年11月5日。“土地证号1××9第C0100040号”土地于2012年5月9日与地上三宗房产（房产证：40××77、16××17、16××18）同时申请抵押登记，他项权利人为赖海伟、黄镇贵。另，据查册时间为2016年10月18日的增城市房地产权查册表显示：荔城镇荔城大道268号、2××号（证号：1018222）的抵押起始时间为2012年5月9日。
另查，案外人富佳酒店曾向本院提出权属异议，要求中止执行并将部分财产返还给富佳酒店，本院于2017年11月14日作出（2017）粤0105执异251号执行裁定书裁定驳回异议请求。另，异议人曾向本院就上述房屋及土地的承租权提出执行异议，但查明发现该案尚未作出拍卖行为，本院已于2018年2月8日作出（2018）粤0105执异24号执行裁定书裁定驳回异议申请。
本院认为：首先，关于异议人提出的涉案房屋及土地的实际权属是富佳酒店所有，法院应中止执行的异议请求，实际上本院已对该异议事项已作出驳回异议的处理，而异议人以并非适格主体的身份再次提出该异议请求，理应驳回。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。该案据以执行的（2013）穗海法民二初字第3352号民事调解书已明确认定申请执行人对被执行人提供的涉案房屋及土地在折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利，因被执行人并未按执行通知履行该生效调解书所确定的义务，本院对其名下的房屋予以拍卖符合法律规定，故对异议人提出的要求中止执行的异议请求，本院不予支持。最后，买卖不破租赁原则是指租赁房屋所有权发生变动时，租赁合同的效力不受影响，购买租赁房屋的受让人承继原出租人的权利和义务。现异议人对涉案房屋及土地主张租赁权及优先购买权，故异议人的主张是否符合以上原则是本案的审查重点。具体评析如下：1.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，异议人所提交的房地租赁合同的签订时间在2016年10月25日，租赁期限从2016年10月25日起至2031年10月24日，故该租赁合同是在涉案房屋及土地办理抵押登记之后才签订的，故异议人所主张的租赁权并不能对抗该执行案件的申请执行人。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，异议人主张的15年租赁合同将对涉案房屋及土地的价值有极大的贬损，甚至可能导致涉案房屋及土地流拍，从而影响抵押权的实现，故本院依法涤除该租赁权并无不当。3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该案中，涉案房屋及土地已于2013年8月及2016年1月起被法院查封，异议人在签订租赁合同前完全可以通过查阅涉案房屋及土地的房地产权查册表知道已被法院查封的情况，但其仍与被执行人签订房地租赁合同，且签订的是15年期租赁合同并表示已支付了相应的租金及投入装修，故其行为明显有违常理，应承担不能继续承租之风险。鉴于异议人与被执行人是在法院查封涉案房屋及土地之后签订租赁合同，故其行为同样不得对抗申请执行人。据此，本院以（2014）穗海法执字第3245号通知书依法涤除租赁权并将涉案房屋及土地交付拍卖的措施并未违反法律规定。因此，异议人的异议理由不成立，对其提出的异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项，第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人广州市致德文化发展有限公司提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 张法能
审判员 林少宁
审判员 陈文超
二〇一八年五月二十一日
书记员 潘丽文