西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初10721号
原告（反诉被告）：刘锦宇，男，汉族，1989年2月15日出生，住吉林省长春市朝阳区，
委托代理人：赵俊，陕西恒达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王云虎，男，汉族，1986年11月12日出生，住陕西省西安市蓝田县，
委托代理人：王小隆，西安市碑林区文艺路法律服务所法律工作者。
第三人（反诉被告）：西安家春秋房地产信息咨询有限公司。住所地：陕西省西安市浐灞生态区浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期107幢1单元1层10117号，统一社会信用代码：91610131698602969D。
法定代表人：任炎来，该公司总经理。
原告（反诉被告）刘锦宇诉被告（反诉原告）王云虎、第三人西安家春秋房地产信息咨询有限公司（以下简称家春秋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘锦宇及委托代理人赵俊、王云虎的委托代理人王小隆、第三人家春秋公司的委托代理人任炎来均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘锦宇诉称，2017年5月21日刘锦宇委托张啸与王云虎、第三人签订《房地产买卖定金协议》，约定刘锦宇以750000元的价款购买被告绿地国际生态城二期5号楼22601号房屋一套，王云虎承担房产之前的大修契税和房产证加急费用，其他由刘锦宇承担。刘锦宇于当日通过第三人转账支付定金50000元，王云虎于同日出具定金收条。2017年6月16日双方与第三人家春秋公司三方共同签署《房地产买卖三方协议》，约定房屋的成交价格为750000元，购房定金50000元在付款时冲抵为购房款，王云虎于2017年8月20日前向刘锦宇交付该房屋，自合同签订之日起90日内，双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。正当刘锦宇准备按照合同约定收房、递交过户手续的时候，第三人却收到王云虎邮寄的《解除协议通知函》，要求解除三方协议。刘锦宇得知该通知函后于2017年7月28日明确回复不同意解除合同，之后又通过电话联系王云虎，希望能继续履行合同，但遭到拒绝。本人认为三方协议合法有效，双方应恪守合同义务，按时办理房屋交付、过户登记手续，王云虎明确表示不履行合同已经构成违约，为维护合法权益，请求判令：1、王云虎继续履行2017年6月16日签订的《房地产买卖三方协议》，依法向刘锦宇交付并过户位于生态区月登阁以南5幢22601号房屋；2、王云虎支付自2017年8月20日起至实际交房之日的逾期交房违约金；3、本案诉讼费由王云虎承担。
被告（反诉原告）王云虎答辩并反诉称，2017年1月初本人决定卖房，将房屋发布在房天下平台上，2017年5月13日中介方第三人员工联系本人妻子，本人询问房子是否能够交易，第三人称没问题，4.18限购限售令对房子的出售没有影响。2017年5月19日本人从上海回到西安和客户一起看房，2017年5月21日第三人要求本人签订定金协议，协议签好后才知道是代签的，并没有见过买方本人，当天本人收到第三人转账21500元，但第三人却以本人在上海工作来回不方便办理手续为由，要求签字50000元定金的收据，并给本人出具了“房产证加急费用”收据3500元。2017年6月16日本人从上海回到西安办理贷款清偿，下午第三人要求与刘锦宇签订三方居间买卖协议，至此，原告才见到买方刘锦宇，问其是否满足购房条件，第三人称在房管局有关系，不用担心。后因政策原因一直不能办理过户登记，刘锦宇也未如约支付定金。2017年6月28日西安市政府发布限购限售令，确定出售和购买条件，经初步了解本人和刘锦宇均不符合政策，不能进行交易，本人房产证未满五年，刘锦宇缴纳社保未满两年，且定金都没有支付，故本人告知中介要求解除合同，中介说再等等。但到2017年7月6日西安市政府发布77号文，更加严苛，并规定了处罚措施。2017年7月21日本人特意去西安市房管局交易大厅咨询，工作人员明确回复涉案房屋不能交易，本人妻子给中介任炎来打电话，中介于7月22日回复“目前办不了”。2017年7月24日本人按照房管局工作人员的意见给买方发了合同解除函，并退回了中介转账的20500元（收到的21500元扣除中介收取原告的1000元）。2017年7月28日刘锦宇收到解除函，在异议期内并无任何异议。本人认为家春秋公司违背法律法规和本地政策规章，隐瞒不能交易的实际情况，欺骗双方签订买卖合同，现因政策原因导致合同不能履行，故本人提出反诉，请求依法判令解除王云虎、刘锦宇之间于2017年6月16日签订的《房地产买卖三方协议》，本案诉讼费用由刘锦宇承担。
第三人（反诉被告）家春秋公司针对本诉及反诉辩称，认可刘锦宇的诉讼请求，其陈述基本属实。4.18政策对房屋交易没有影响，我方也不需要找任何关系，但6月28日之后对该房屋交易有影响。双方2017年5月签订的定金协议，因为王云虎房屋有贷款，中介方给其说过尽快结清银行贷款、一个月办理出房产证，只有办理出房产证才能进行下一步手续。6月份我方通知王云虎房产证下来可以签订网签合同了，我方是在合理的范围内进行操作的。王云虎所述不符合事实。合同是双方自愿签订的，我方不同意解除。
经审理查明，王云虎系生态区月登阁路以南绿地国际生态城二期5幢22601号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人,该房屋网签备案时间为2013年5月16日。2017年5月21日王云虎（业主方、甲方）与刘锦宇的委托代理人张啸（购买方、乙方）、家春秋公司（经纪方、丙方）签订《房地产买卖定金协议》，约定甲乙双方共同确认就涉案房屋达成一致买卖意向，房屋售价750000元。自协议签订之当日内，乙方须向甲方预交定金伍万元整，甲方须预交上述定金的50%即贰万伍仟元整作为签约保证金；甲方只承担房产之前的大修契税和房产证加急费用，其他由乙方承担。2017年5月21日刘锦宇通过张啸支付宝转账向家春秋公司支付定金50000元，家春秋公司在扣除签约保证金25000元及加急办房产证费用3500元后，向王云虎转账21500元。当日，王云虎出具定金收条：今收到刘锦宇就买卖位于绿地国际生态城二期3-5#-2601号房屋的预交定金伍万元整，该房屋售价柒拾伍万元整。2017年6月16日王云虎（甲方、出卖人）、刘锦宇（乙方、买受人）、家春秋公司（丙方、居间方）又签订《房地产买卖三方协议》，约定：第一条甲方所售房屋坐落为生态区月登阁以南5幢22601号，建筑面积共90.64平方米，房屋权属登记号：Y13057195；第二条甲乙双方议定的该房屋交易形式为按揭付款，成交价格为柒拾伍万元整￥750000元，购房定金为伍万元整￥50000元，定金在付款时冲抵为购房款。付款方式双方同意通过西安市置诚资产管理有限公司进行资金监管。乙方向银行或公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为肆拾万元整￥400000元。第四条甲方于2017年8月20日前向乙方交付该房屋。第五条（一）除不可抗力外，甲方未按照第四条约定的期限和条件交付房屋给乙方的，逾期超过三十日后，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起七日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的百分之十向乙方支付违约金。（三）如甲乙双方任何一方违约，致使本协议无法履行，违约方向守约方支付此房屋当时市场价值20%的违约金。第八条当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在本合同签订之日起90日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
2017年7月21日王云虎取得涉案房屋的房产证，当日其向家春秋公司发出《解除协议通知函》，以该公司违法收取加急撤押费、房产证加急代办费及不符合交易政策，要求解除《房地产买卖定金协议》、《房地产买卖三方协议》。2017年7月28日刘锦宇向王云虎回复，不同意单方解除，要求继续履行合同。2017年10月20日王云虎向家春秋公司退回购房定金20500元。2017年8月2日刘锦宇将户口落户至西安市。庭审中，根据家春秋公司提供的与王云虎妻子张荣的微信往来，2017年7月9日家春秋公司称可以过户交易，张荣称“但是我们也不卖了，当时我们都不清楚价格，你们给的价格低很多”。根据本院2018年2月2日到西安市房产交易管理中心的询问，本院认定刘锦宇、王云虎于2018年5月16日后可进行涉案房屋的交易。刘锦宇于2017年11月书面承诺，如继续履行合同其可以无须贷款，一次性全额支付房款。
以上事实，有网签登记、产权登记、房地产买卖定金协议、支付宝转账电子回单、定金收条、房地产买卖三方协议、协议解除通知函、回复、微信记录和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，涉案的《房地产买卖定金协议》、《房地产买卖三方协议》系各方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点是王云虎发出的解除通知是否有效？合同的解除分为约定解除和法定解除，王云虎发出的解除属于单方解除，需要审查其是否符合法定解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。王云虎在解除通知中提到解除合同的理由有两点：一是家春秋公司存在违法收取费用的行为；二是涉案交易不符合政策，属于不可抗力。关于第一点，系王云虎与家春秋公司之间的矛盾，可以通过协商、投诉或者诉讼等方式解决，不属于造成合同目的不能实现的根本违约情形。关于第二点，《房地产买卖三方协议》签订于2017年6月16日，根据本院的调查及市房发[2017]77号文件第七条，“2017年6月28日以前。未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行”，涉案房屋定金通过支付宝转账，亦属于银行转账，刘锦宇已取得西安市居民户口，可不提供缴税或社会保险证明，涉案房屋于2018年5月16日网签备案满5年，可以进行交易。并且，根据文件及本院的询问，通过司法裁决的方式取得住房，可以不受商品房网签备案满5年的限制。综上，王云虎解除合同的理由不能成立，其解除行为应当认定为无效，对王云虎反诉要求解除《房地产买卖三方协议》的请求，本院不予支持。各方应当按照协议的约定继续履行义务，同时，家春秋公司作为提供居间服务一方，应当协助双方办理产权变更、支付剩余房款及房屋交付手续。
关于刘锦宇要求王云虎支付自2017年8月20日至实际交房之日的逾期违约金一项，因王云虎在无法律依据的情况下擅自发出解除通知不愿意继续履行合同义务，按照《房地产买卖三方协议》第八条第（二）款第1项约定，违约金为每日按已付款的万分之五计算，即每日25元（50000×5/10000），现刘锦宇要求自合同约定的交房之日至实际交房之日，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）王云虎应继续履行2017年6月16日与原告（反诉被告）刘锦宇及第三人（反诉被告）西安家春秋房地产信息咨询有限公司签署的《房地产买卖三方协议》，具体履行方式为：被告（反诉原告）王云虎应于本判决生效之日起三十日内配合原告（反诉被告）刘锦宇办理合同网签手续并开设资金监管账户，刘锦宇于网签后十日内将除定金外的房款700000元全额打入资金监管账户，后王云虎、刘锦宇办理生态区月登阁路以南绿地国际生态城二期5幢22601号房屋的所有权转移登记，将涉案房屋变更登记至刘锦宇名下，并在转移登记后十日内将房屋交付刘锦宇。
二、被告（反诉原告）王云虎于本判决之日起十日内向原告（反诉被告）刘锦宇按每日25元的标准支付2017年8月20日至房屋实际交付之日的违约金。
三、驳回被告（反诉原告）王云虎的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费11300元，反诉案件受理费5650元，均由王云虎承担。因刘锦宇已预交11300元，王云虎应在履行违约金付款义务时将上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。
审判长 孙文文
审判员 郝 杰
审判员 宁 莎
二〇一八年三月七日
书记员 刘 敏
打印：扈艳红校对：刘敏2018年月日送达