山东省淄博市周村区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）周民初字第1499号
原告：周村区永安街街道前进社区居民委员会。住所地：淄博市周村区新建路西首。
法定代表人：邵光明，主任。
委托代理人（特别授权代理）：孟港，山东靖安律师事务所律师。
被告：韩秀兰。
被告：刘强。
二被告共同委托代理人（特别授权代理）：吕尚来，山东绍荣律师事务所律师。
原告周村区永安街街道前进社区居民委员会与被告韩秀兰、刘强租赁合同、返还原物纠纷一案，于2015年10月28日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周村区永安街街道前进社区居民委员会的委托代理人孟港，被告刘强及其与被告韩秀兰的共同委托代理人吕尚来到庭参加诉讼。诉讼过程中当事人申请庭外和解，后未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告周村区永安街街道前进社区居民委员会诉称，被告韩秀兰与刘禄山系夫妻，育有一子被告刘强。1998年12月原告与刘禄山签订企业产权转让合同，约定刘禄山以342561.42元价格购买周村前进铝线厂产权，十日内支付239792.99元，余款三个月付清；同日双方签订协议书，约定由刘禄山承租原告新建西路14号院落5307.76平方米土地，租金每年每平方米8.00元，违约金依违约时间按场地使用费总额的日千分之五计算；同时双方还签订资产租赁协议，约定由刘禄山承租原告所有的780512.30元资产，年租金为资产总额的5%。合同签订后，刘禄山支付企业改制费249792.99元，自此使用相应土地及资产。2005年4月周村前进铝线厂拆迁后迁至原告工业园9-6号内1432.30平方米厂房继续生产经营，双方于1998年签订的土地及资产租赁合同随即解除。2015年3月刘禄山去世，至2015年4月26日刘禄山及被告仅支付租金628861.06元，剩余企业改制费及拖欠租金经多次催要未果。因二被告系刘禄山之继承人，诉请判令二被告返还所承租的253253.98元资产及9-6号内1432.30平方米房产，如资产无法返还，则赔偿原告损失253253.98元；支付拖欠的改制费92768.43元及违约金27000.00元，自1998年12月9日至2005年4月26日的土地租金270942.97元及违约金81000.00元，自1998年12月9日至2014年12月8日的资产租金624409.84元及违约金18万元；同时按每平方米50.00元标准支付9-6号房产自2005年4月27日至2015年4月26日的占有使用费716150.00元。
被告韩秀兰、刘强辩称，原告所诉不实。1998年刘禄山以周村前进铝线厂购买人及公司法定代表人的身份与原告签订企业产权转让合同及资产租赁协议，刘禄山并非合同主体，原告要求答辩人承担责任于法无据。合同签订后，刘禄山如约向原告支付企业改制费249792.99元，余款应与原告对刘禄山所负债务抵销，且原告现就剩余改制费提起诉讼已超诉讼时效期间。刘禄山承租的资产仅为周村前进铝线厂房产，土地面积实为4798.27平方米，并非合同约定的5307.76平方米；2003年9月淄博市周村前进铝线有限公司拆迁，刘禄山随即将上述土地及房产一并返还原告。因原告占有淄博市周村前进铝线有限公司的106万元拆迁补偿款，故1998年12月至2003年9月的土地及房屋租金应从拆迁费中扣除。原告主张的253253.98元资产由淄博市周村前进铝线有限公司及淄博市周村光明日用化工厂使用，与刘禄山无关；并于2003年9月淄博市周村前进铝线有限公司拆迁时经原告同意将该资产作报废处理，现原告要求答辩人支付租金并返还资产于法无据。房屋拆迁后，刘禄山在原告工业园9-6号内自建1432.30平方米厂房生产经营，刘禄山系房产权利人，故答辩人不同意向原告返还房产、支付房产占有使用费。至2015年4月26日刘禄山及答辩人按原告要求以支付其居民退休金方式支付租金共计628861.06元，从未违约。综上，原告要求支付各项租金及违约金于法无据，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，坐落于周村区付后街6号（新建西路14号）4798.27平方米土地属原告周村区永安街街道前进社区居民委员会（原淄博市周村区周村镇前进村民委员会）集体所有，土地用途为工业用地。淄博市周村前进铝线厂为原告集体所有制企业，自1990年起经批准取得上述土地使用权。1998年12月9日原告（甲方）与刘禄山（乙方）签订《企业产权转让合同》，约定甲方以342561.42元价格将原前进铝线厂除企业使用场地及剥离资产以外的产权，包括有形资产、无形资产、债权、债务及其他相关权益一次性出售给乙方，乙方十日内支付现金239792.99元，余款三个月付清；乙方按原标准向原企业14名退休职工继续发放退休金；乙方应在本合同生效后一个月内办理完毕受让资产的过户、登记事宜；违约金依违约时间按出售总额的每日千分之五计算。同日刘禄山以前进铝线厂代表人身份（乙方）与原告（甲方）签订《协议书》一份，约定根据双方签订的产权转让合同，甲方同意将所属位于周村区新建西路14号院落5307.76平方米场地交乙方使用，乙方以每年每平方米8.00元共计42462.08元标准按时缴纳场地使用费，每年1月10日前缴21231.04元，剩余部分于本年度7月10日前一次缴清，若乙方违约或不按时缴清，甲方有权提前终止本协议；任何一方违约，应向对方支付违约金，违约金依违约时间按场地使用费总额的日千分之五计算。同时双方还签订《资产租赁协议书》一份，约定甲方将其所有的780512.30元资产租赁给乙方使用，年租金为资产总额的5%，先付款后使用，租金于每年一月十日前缴纳。协议签订后，刘禄山向原告支付企业改制费249792.99元并使用约定的土地、地上房屋及机器设备。1999年1月淄博市周村前进铝线厂营业执照被注销，淄博市周村前进铝线有限公司（企业类别私营）随即成立，法定代表人刘禄山。后因城市建设需要刘禄山将上述土地及地上房屋交付原告拆除。2015年3月刘禄山去世，此前其以支付原告居民退休金等方式不定期向原告支付租金。后刘禄山与被告韩秀兰之子被告刘强实际管理经营淄博市周村前进铝线有限公司并继续支付原告居民退休金，至2015年4月26日刘禄山及被告刘强以淄博市周村前进铝线有限公司名义共计支付原告租金628861.06元。
另查明，1998年12月9日原告与刘禄山签订的《资产租赁协议书》，约定刘禄山从原告处租赁的780512.30元资产包括价值526098.32元的建筑物及价值253253.98元的机器设备，该机器设备经淄博市周村审计师事务所评估，其中合股机等6件机器设备评估值为零悉报废，皮袋车床等13件机器设备购置于1975年、规定折旧年限12年、已折旧年限23年，按此记载顺序，其他设备的购置时间、规定折旧年限及已折旧年限分别为：绞肉机等2件1991年、12年、7年，拔丝机1987年、12年、10年，轧头机1986年、12年、12年，拉力试验机1990年、12年、8年，空压机等2件1997年、12年、1年，冷焊机1996年、12年、2年，牛头刨床等2件1979年、12年、18年，车床及铝床1984年、12年、14年，电炉1982年、12年、16年，线材卷式试验机1993年、12年、5年，单臂吊车1979年、12年、18年，电动葫芦等2件1991年、12年、7年，二次风低压锅炉1984年、12年、14年，压延机1975年、12年、23年，搪瓷反应缸等11件机器设备的规定折旧年限、已折旧年限为12年、5年，树脂设备于1993年购置、规定折旧年限12年。
诉讼中，一、被告韩秀兰、刘强主张刘禄山承租的土地及房产实际使用至2003年9月16日，为此提交原告（甲方）与淄博市周村前进铝线有限公司（乙方）于2003年8月签订拆迁房屋货币补偿协议，载明“因城市建设需要，甲方需拆除周村区付后街6号房屋，乙方必须在2003年9月16日前将房屋腾空并交付甲方拆除”，原告以协议无经办人签名为由提出异议。二、原告主张工业园9-6号内1432.30平方米房产系其出资建造，对此提交发票一宗，发票首部客户名称载明系“周村前进铝线厂车间”、尾部单位名称后有“刘禄山”签名，被告对发票的真实性无异议，但主张发票恰证实了该房产系刘禄山出资建造。三、原告依据1998年12月时的资产评估报告要求被告赔偿机器设备损失253253.98元，被告对此不予认可；现评估机构可依据资产评估报告中机器设备清查明细表对机器设备使用价值或残值进行评估，经本院释明，原被告均不提出鉴定申请。
上述事实，有原告提交的企业产权转让合同、协议书、资产租赁协议书、周审事估字［1998］102号文件、通知、发票凭证等，被告提交的集体土地使用证、退休人员工资明细、拆迁房屋货币补偿协议，本院依职权调取的工商登记档案、土地登记审批表及当事人的陈述等在卷证实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效且受法律保护。涉案《企业产权转让合同》《协议书》及《资产租赁协议书》的相对方均为刘禄山，后刘禄山变更淄博市周村前进铝线厂工商登记，向原告支付租金，亦实际履行合同。故对被告提出刘禄山非合同主体的主张，本院不予采信。刘禄山与原告签订的三份合同系其真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。继承法规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。故二被告作为刘禄山的继承人应在遗产范围内承担相应责任，其被告主体适格。
对于《企业产权转让合同》的履行，因被告未能证明原告对刘禄山负有债务的事实，其要求用刘禄山对原告所享有债权与剩余企业改制费92768.43元相抵销，证据不足，不予支持。该合同尚未履行完毕，刘禄山应按约定支付原告剩余企业改制费92768.43元。对于《协议书》的履行，被告主张使用土地及房屋至2003年9月并提交拆迁房屋货币补偿协议，原告对其异议未提供相应反驳证据，故对被告以此证明2003年9月刘禄山将所承租的土地、房屋返还原告的事实，本院予以确认。被告主张承租的土地面积实际为4798.27平方米，但未能提供证据证明，本院不予采信。因《资产租赁协议书》系刘禄山与原告签订，且刘禄山系淄博市周村前进铝线有限公司及淄博市周村光明日用化工厂的法定代表人，依照合同相对性原则，原告的780512.30元资产由刘禄山承租使用。2003年9月刘禄山将《协议书》及《资产租赁协议书》所约定的土地及房屋交付原告拆迁，合同目的无法实现，原告与刘禄山合意解除合同，系双方真实意思表示。合同既解除，刘禄山应按《协议书》约定支付自1998年12月至2003年9月的土地租金201694.88元（42462.08元÷12个月×57个月）、按《资产租赁协议书》约定支付自1998年12月至2003年9月的资产租金185371.67元（780512.30元×5%÷12个月×57个月）。原告要求刘禄山支付2003年10月至2014年12月8日的资产租金，于法无据，本院不予支持。被告主张《资产租赁协议书》解除时，刘禄山经原告同意将所租赁的机器设备以报废处理，原告对此不予认可，被告亦未提供相关证据加以证明，本院不予采信，即刘禄山应返还所承租的机器设备，否则赔偿相应损失。根据《资产租赁协议书》签订时关于机器设备购置时间等的记载，绝大多数机器设备至1998年7月已超过规定折旧年限，至2003年9月已超过报废年限，即须通过鉴定确定2003年9月时机器设备的评估值或残值。原告对所主张的损失额负相应举证责任，但原告无正当理由不提出鉴定申请，致使该事实无法通过鉴定结论予以认定，应承当举证不能的法律后果，对其要求被告赔偿253253.98元损失的请求，本院不予支持。涉案三份合同约定刘禄山于每年1月10日、7月10日前支付土地租金，并于1999年3月前支付剩余改制费，后双方在实际履行中变更了租金支付方式，以刘禄山及被告刘强每年替原告支付居民退休金的方式冲抵租金，因刘禄山及被告刘强的付款行为具有持续性、不定期性，且双方未明确约定每次付款冲抵租金的顺序，在原告未提供其他证据的情况下，其所主张的被告违约时间无法查清，故对原告要求被告支付各项违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，刘禄山应支付原告企业改制费、土地及资产租金共计479834.98元，刘禄山去世后，二被告作为其继承人应承担相应责任。至2015年4月26日刘禄山及被告刘强并以淄博市周村前进铝线有限公司名义共计支付原告租金628861.06元，该数额已超出上述其应支付的改制费、土地租金及资产租金。故对原告要求被告支付各款项的主张，本院不予支持。另，原告要求被告返还9-6号内1432.30平方米房产并支付占有使用费，但所提交的证据无法证明其与该房产的关系，故原告该项诉讼请求不宜并案处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告周村区永安街街道前进社区居民委员会的诉讼请求。
案件受理费22730.00元，由原告周村区永安街街道前进社区居民委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 贺 荣
代理审判员 李迎军
人民陪审员 李婷婷
二〇一六年六月十三日
书 记 员 蔡 蕾