山东省日照市中级人民法院
行政判�书
（2014）日行终字第56号
上诉人（原审第三人）邱海婷，女，1977年1月1日出生。
委托代理人孟雷，山东弘圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）路宜忠，男，1964年2月12日出生。
委托代理人胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）日照市房地产管理局，住所地日照市东港区济南路269号。
法定代表人杨玉田，局长。
委托代理人武素华，女，该局工作人员。
原审第三人贾洪远，男，1959年11月1日出生。
上诉人邱海婷因与被上诉人路宜忠、日照市房地产管理局、原审第三人贾洪远房权行政登记一案，不服日照市东港区人民法院（2014）东行初字第47号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，原审第三人贾洪远于2001年12月购买了日照市市直机关第二生活区10号楼四单元五楼西户房屋一处，建筑面积131.12平方米，附带15.3平米车库一个，并办理了日房字第0189＊＊＊**号房产证。路宜忠于2002年6月购买了该小区10号楼四单元二楼西户房屋一处，建筑面积131.12平方米，附带22.95平米车库一个，并办理了日房字第0189＊＊＊**号房产证。路宜忠购买该房屋后一直未居住。2006年，经变更登记，日照市房地产管理局为原审第三人贾洪远颁发了日房权证市字第2006＊＊＊＊0**号房产证，登记建筑面积由131.12平方米变更为132.44平方米，附带车库面积由15.3平方米变更为21.72平方米。2010年11月，贾洪远、邱海婷与日照鸣阳房产经纪有限公司签订三方协议，将贾洪远名下的涉案房屋及车库出售给邱海婷，并办理了日房权证市字第2010＊＊＊＊0**号房产证，邱海婷一直居住至今。2014年3月5日，路宜忠得知日照市房地产管理局将其所有的车库登记在邱海婷名下，向原审法院提起行政诉讼，要求撤销该错误登记。
原审另查明，路宜忠、日照市房地产管理局、贾洪远、邱海婷对于原路宜忠名下22.95平米车库与邱海婷名下21.72平米车库系同一车库均无异议。
原审法院认为，日照市房地产管理局将路宜忠所有的车库经变更登记错误地登记给贾洪远，贾洪远又将该车库出售给了邱海婷，并办理了转移登记，属事实认定不清，程序违法，应当将涉及车库部分的登记撤销。据此，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项以及《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项，原审判决：确认日照市房地产管理局于2006年2月14日颁发的日房权证市字第2006＊＊＊＊0**号房产证中车库部分登记违法；撤销日照市房地产管理局日照市房地产管理局于2010年11月25日给邱海婷颁发的日�权证市字第2010＊＊＊＊0**号房产证中车库部分的登记。案件受理费50元，由日照市房地产管理局负担。
上诉人邱海婷不服原审判决上诉称：一、原审认定事实不清、证据不足。1、涉案21.72㎡的车库，上诉人根据《物权法》第一百零六条的规定已取得所有权。上诉人已向原审第三人支付该面积对价，且原审第三人房产证上记载的亦是该面积，因此上诉人合法取得涉案21.72㎡车库的所有权，应依法被保护。2、被上诉人向上诉人颁发涉案房产证的具体行政行为，证据确凿，适用法律法规正确，程序合法，应予维持。3、原审认定“房款付清后，贾洪远将涉案房屋以及15.3㎡车库交付给邱海婷”的事实缺乏证据，与客观事实不符。4、被上诉人路宜忠请求撤销上诉人的涉案房屋所有权证缺乏请求权基础，上诉人并未侵犯路宜忠的合法权益。二、原审判决适用法律错误。1、上�人系善意取得第三人，根据《物权法》相关规定，涉案车库不应适用撤销登记。2、原审判决缺少撤销的基础。原审判决撤销上诉人的涉案房产证中车库部分的登记，违背《物权法》的规定。同时，被上诉人日照市房地产管理局为上诉人颁发房产证的行为合法，因此本案不具有可撤销的内容。三、原审判决程序错误。上诉人涉案房屋及车库已抵押给中国银行股份有限公司日照分行，该行应作为他项权利人参加诉讼，原审遗漏当事人，应撤销原判，发回重审。综上请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人路宜忠答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、上诉人取得涉案车库时并非善意，不符合《物权法》规定的善意取得的条件。2、上诉人从原审第三人处购买并交付的车库应是15.3㎡，并且上诉人实际使用的也是该车库。3、路宜忠于2002年购�市直机关二区的房屋并办理了房权证，贾洪远于2001年购买的涉案房屋及15.3㎡的车库，2006年换证时，因日照市房地产管理局的原因，错误的将15.3㎡车库变更为21.72㎡。2010年贾洪远通过其妹妹与上诉人交易涉案房屋及车库时，都是15.3㎡的车库，因此上诉人对于购买15.3㎡的车库系明知的，其不符合善意取得的条件。二、原审法院适用法律正确，应予维持。因上诉人取得涉案车库并非善意取得，涉案房产证符合撤销的法定条件，因此原审予以撤销符合法律规定。三、原审审理程序合法，应予维持。综上请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人日照市房地产管理局辩称：日照市房地产管理局服从原审判决，但是该局在发现错误时并不能依职权进行变更登记。
原审第三人贾洪远未到庭亦未提交书面陈述意见。
原审审理过程中，原审第三人贾洪远及其妹妹贾红梅于2014年6月25�出具“关于城建花园十号楼四单元五零二房更换房产证说明”称：贾洪远于2011年购买的涉案房屋的车库面积约15.3㎡，后小区物业于2006年统一办理的新证，当时其只注意楼层号变为六零二，其他的没注意，也不知道换证时车库为何由15.3㎡变为21.72㎡。当初贾洪远购买且一直持有、使用的是小面积的车库，后来该房产交易给邱海婷时亦是小面积车库，交给邱海婷的也是小面积车库钥匙。
2014年8月18日，原审法院依职权对贾红梅进行调查，贾红梅称：当时其将贾洪远的涉案房产委托该鸣阳房屋中介公司出卖，房产并未按每平方米来计算，直接是房屋及车库一口价。当时是其领着看的房子，看的是小面积车库，有好几家想要买后来均因为车库小放不进去车而没买的。当时其也没注意房产证上的车库面积变了。其也领着邱海婷他们看过房子，看的就是小车库，因为小车库�一层玻璃门，交房的时候交给邱海婷的也是小面积车库钥匙。
2014年8月1日，原审法院第一次庭审时，被上诉人路宜忠提交照片一组，证实涉案15.3㎡的车库一直由上诉人使用，且现正在由牟晋义对外出租。上诉人邱海婷的丈夫牟晋义作为其委托代理人出庭，其对路宜忠提交的照片无异议，并称：涉案小面积车库其之前是想出租，但现在空着。当时买房子时接的是小车库，后通过鸣阳房产中介买入的房子，登记是21.72㎡，交接的时候是小的车库，后来有人告诉其小的车库面积不是21.72㎡，其就找贾洪远问，贾让找公司，于是其先找物业又找城建地产，他们都说房产登记是谁就是谁的，其找城建地产要钥匙，他们说找不到了，让自己去开，于是其就找开锁公司将21.72㎡车库打开了。
二审审理过程中，上诉人提交涉案日房权证市字第2010＊＊＊＊0**号房产证，证实上诉人已经合法取得涉案21.72㎡车库的所有权。被上诉人路宜忠对此证据的质证意见为：该房产证系从贾洪远的日房权证市字第2006＊＊＊＊0**号变更所有权人得来的，贾洪远的房产证办理存在违法，因此上诉人提交的该房产证并不能证明其主张。被上诉人日照市房地产管理局的质证意见为：本案审理的就是上诉人提交的房产证的合法性问题，因此该房产证不能用为证据使用。
二审审理过程中，邱海婷称其从原审第三人贾洪远处查看、购买及交付的车库均是21.72㎡，贾洪远卖房时亦给过其15.3㎡的车库钥匙。至于贾洪远为什么会交付其两个车库的钥匙，邱海婷未作回答。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题：一是日照市房地产管理局于2006年2月14日颁发的日房权证市字第2006＊＊＊＊0**号房产证中车库部分登记是否违法；二是日照市房�产管理局于2010年11月25日向邱海婷颁发的日房权证市字第2010＊＊＊＊0**号房产证中车库登记部分是否应撤销；三是原审审理程序问题。
关于第一个焦点问题。被上诉人日照市房地产管理局作为法定的房产登记管理部门，在进行房产登记时，不仅具有要求申请登记人依法定形式提供完整登记材料的权利，而且负有对申请登记人提供的登记材料的完整性和法定形式进行审查的职责。本案，被上诉人日照市房地产管理局在对原审第三人贾洪远涉案房产进行变更登记时，贾洪远提交的日房字第0189＊＊＊**号房产证、商品房买卖合同、房屋买卖审批表及图纸上均记载贾洪远所购买的车库面积为15.3㎡，而其变更登记申请表上车库面积为21.72㎡，对此显而易见的面积的变更，日照市房地产管理局未严格审慎地进行审查核实，而是直接依据贾洪远提交的该变更登记申请表上的面积，为贾洪远颁发日房权证市字第2006＊＊＊＊0**号房产证，将车库面积变更为21.72㎡，日照市房地产管理局该具体行政行为属事实认定不清，程序违法，因日房权证市字第2006＊＊＊＊0**号房产证已换证，无撤销内容，原审据此确认日照市房地产管理局于2006年2月14日颁发的日房权证市字第2006＊＊＊＊0**号房产证中车库部分登记违法并无不当，本院予以支持。
关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”，本案，上诉人邱海婷的日房权证市字第2010＊＊＊＊0**号房产证系由日房权证市字第2006＊＊＊＊0**号房产证变更而来，而日照市房地产管理局颁发日房权证市字第2006＊＊�＊007号房产证中车库部分登记违法，因此日房权证市字第2010＊＊＊＊0**号房产证中车库部分登记是否应予撤销，应取决于邱海婷的涉案房产证中车库部分是否为善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”由此可见，适用善意取得的前提条件之一就是受让人从无处分权人处受让该不动产或动产。本案，邱海婷原审的委托代理人牟晋义系其丈夫，且系特别授权，根据证据规则的相关规定，牟晋义在原审审理过程中的承认视为�海婷的承认，二审审理过程中，邱海婷虽作出与其原审委托代理人不一致的陈述，但邱海婷一未提交充分证据证明原审委托代理人的承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符；二未对其陈述作出合理可信的解释，因此对于邱海婷二审关于涉案车库查看、交接的均是21.72㎡车库的陈述，本院不予采信。结合原审审理过程中，贾洪远及其卖房代理人贾红梅及牟晋义的陈述可以看出，贾洪远购买的车库面积为15.3㎡，在邱海婷看房时，贾红梅指认的车库亦是15.3㎡面积的车库，即使双方对该车库面积未进行丈量，但因该车库在小区内的位置系固定的，且该车库与其他车库不同的是外面还有一层玻璃门，因此该车库的位置及特征均是显而易见的；而在双方买卖房屋交接时，贾洪远交接给邱海婷的亦是该面积车库，且邱海婷买房后亦使用过该车库；至于21.72㎡面积的车库，则系邱海婷经过咨询后通过开锁公司打开后使用的，由此可以看出，虽然购房合同上登记的车库面积系21.72㎡，但邱海婷实际从贾洪远处受让的就是15.3㎡面积的车库，其并未从贾洪远处取得21.72㎡面积的车库，其取得21.72㎡面积的车库并不适用善意取得，因此邱海婷主张21.72㎡面积的车库系其善意取得的理由不成立，本院不予支持。
关于第三个焦点问题。本案审理的系被上诉人日照市房地产管理局颁发涉案房产证的具体行政行为的合法性问题，对于涉案房产的抵押登记问题并非本案审查的范围，上诉人邱海婷关于抵押登记的他项权利人应参加本案诉讼的理由，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
�审案件受理费50元，由上诉人邱海婷负担。
本判决为终审判决。
审判长 尚 华
审判员 刘玉玉
审判员 高月玉
二〇一四年十一月十四日
书记员 张 琳