北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民（商）初字第43903号
原告北京东方一杰科技发展有限公司，住所地北京�海淀区永泰园14号楼2904（住宅）。
法定代表人吕以杰（现名吕世杰），总经理。
委托代理人马飞，北京市浩盛律师事务所律师。
被告北京福寿江鱼餐饮有限公司海淀分公司，住所地北京市海淀区高粱桥斜街28号6号楼一层。
负责人赵宝文，总经理。
委托代理人徐仲，北京市浩伟律师事务所律师。
原告北京东方一杰科技发展有限公司（以下简称东方公司）与被告北京福寿江鱼餐饮有限公司海淀分公司（以下简称福寿公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏玮独任审判，公开开庭进行了审理。原告东方公司的委托代理人马飞,被告福寿公司的委托代理人徐仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方公司诉称：东方公司与福寿公司于2015年1月20日签订店面转让协议，该协�约定：福寿公司将位于北京市海淀区高粱桥斜街28号东北三江活鱼村店面转让给东方公司，转让价格为110万元，转让款由东方公司分期支付。在协议签订之日起七个工作日内，东方公司应支付定金5万元。东方公司于该协议签订当日即支付5万元定金，后于2015年5月8日支付房屋转让款15万元。福寿公司应自2015年5月1日起开始搬家，但该公司至今仍不履行搬家义务，该行为构成严重违约。东方公司认为，因福寿公司的违约行为，严重影响该公司的生产经营安排，致使合同目的不能实现，并给该公司造成严重损失。现东方公司依法向人民法院提起诉讼，要求判令：1、解除东方公司与福寿公司之间签订的店面转让协议；2、福寿公司向东方公司返还已经支付的定金5万元，并支付相应滞纳金（以5万元为基数，按照日万分之三标准，自2015年1月20日起计算至实际付清之日止）;3、�寿公司向东方公司返还房屋转让费15万元，并支付相应滞纳金（以15万元为基数，按照日万分之三标准，自2015年5月8日起计算至实际付清之日止）；4、福寿公司向东方公司支付违约金22万元。
被告福寿公司辩称：第一，东方公司存在违约，按照店面转让协议第三条第二款的约定，自福寿公司正式搬家之日七个工作日内，东方公司应支付转让款30万元，但东方公司实际上仅仅支付了15万元。第二，根据店面转让协议约定，剩余房款75万元应在店面腾空且钥匙交付当日付给福寿公司，但福寿公司腾空房屋之后东方公司并未履行付款义务。第三，由于东方公司的违约，福寿公司已无法继续经营，故只能向案外人转让，并收取了30万元转让费，以减少损失。
经审理查明：2015年1月20日，福寿公司（甲方）与东方公司（乙方）签订店面转让协议。该协议约定，�方将自己拥有的一套店面使用权转让给乙方，双方就店面使用权转让相关事宜达成以下合同条款：第一条、转让店面使用权的基本情况。转让房屋位于北京市海淀区高粱桥斜街28号东北三江活鱼村店面。第二条、转让价格。双方商定该店面转让价格为110万元。第三条、付款方式。双方一致同意转让款由乙方分期支付。在签订该协议之日起七个工作日内，乙方支付给甲方定金5万元整，作为乙方正式接手甲方所租赁房屋的保证金。乙方交过定金后同意甲方继续营业至2015年5月20日。在2015年5月1日起，甲方开始搬家，在甲方正式搬家之日起七个工作日内，乙方应支付房款30万元整；剩余房款75万元在5月20日前甲方将房屋腾空，全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方全部支付。乙方还应支付甲方一月房租押金6.6万元整，甲方在收款时应向乙方出具收据。乙方如无任何异议，视为该店面情况符合该合同约定，甲方完成店面交付，上述房屋的使用、收益权归乙方行使。第四条、甲方承诺。甲方保证自己对该转让房屋拥有使用收益权。转让该房屋不存在法律上的障碍。……第六条、违约责任。甲方违反该合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之三承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除该合同，甲方应承担全部转让款20%的违约金。乙方违反该合同约定，未能在约定时间内支付约定的转让款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过七个工作日时，甲方有权单方解除该合同，除已支付的转让款外，乙方还应承担全部转让款20%的违约金。上述协议的落款处甲方加盖有福寿公司印章并有赵殿军签名字样，乙方加盖有东方公司印章并有杨荫签名字样。
2015年1月20日，福寿公司出具一份收据，内容为：“今收到杨荫房屋店面转让定金5万元整”。
2015年5月8日，东方公司通过其法定代表人吕世杰的银行账户（账号：×××）向赵殿有的银行账户（账号：×××）内支付15万元，汇款凭证所记载的汇款用途及附言内容为东方公司付三江活鱼村房屋转让费。
同日，福寿公司出具一份收据，内容为：“今收到东方公司交来房屋转让金15万元”，该收据所载之收款人为赵殿有。
另查，福寿公司于2016年1月12日收到本院向其送达的起诉状副本。
诉讼中，东方公司称该公司分别于2015年1月20日和2015年5月8日先后向福寿公司支付5万元和15万元。对此，福寿公司明确表示予以认可。
诉讼中，东方公司称，福寿公司并未于2015年5月1日开始搬家，但东方公司欲继续履行协议�故为了督促福寿公司继续履行约定义务，东方公司遂于2015年5月8日向福寿公司支付了部分协议款项。此后，因福寿公司并无搬家迹象，故东方公司未向该公司支付剩余款项。对此，福寿公司则主张，该公司已于2015年5月1日前后将店面完全腾空，但因东方公司仅支付有15万元款项，故福寿公司提出了异议，但东方公司仍拒不履行。此后，出于减少损失的目的，福寿公司遂于2015年7、8月间以30万元的价格将店面转让给了案外人。
诉讼中，东方公司称，因福寿公司未能在约定时间内交付上述房屋，并已经逾期超过三个月，故东方公司主张福寿公司应承担全部转让款20%的违约金。对此，福寿公司则主张东方公司所要求支付的违约金数额过高。关于上述违约金的数额，东方公司称如果该公司能够正常营业获取收益，该该收益的数额将远远高于双方所约定的违约金�
上述事实有原告东方公司提交的店面转让协议、汇款凭证、两份收据等证据材料以及本案开庭笔录在案佐证。
本院认为：东方公司与福寿公司签订的店面转让协议，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。本案中，结合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点在于上述转让协议所约定的解除条件是否已经成就，并由此导致协议解除之后果。对此，结合双方当事人的诉辩意见，本院分别发表如下意见。
首先，东方公司已按照店面转让协议约定，于2015年1月20日即该协议签订当日向福寿公司支付定金5万元。根据该协议约定，福寿公司负有自2015年5月1日起开始搬家的义务，且应于2015年5月20日前将房屋腾空并交付东方公司，在福寿公司正式搬家之日起七个工作日内，东方公司应向其支付30万元。然本案庭审中，双方当事人对福寿公司是否按照上述约定内容搬家并腾空房屋产生争议。对此，本院认为，根据我国《民事诉讼法》相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。另根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此，本案中，福寿公司应就该公司是否已依约按期搬家并腾空房屋承担举证责任，然该公司并未就此提交任何证据予以证明，故应自行承担相应不利的法律后果。据此，本院对福寿公司所称该公司已于2015年5月1日前后将店面完全腾空的主张不予采信，该公司未按期腾空并向东方公司交付房屋的行为构成违约。同时，东方公司仅支付15万元的行为系依法行使抗辩权，而非违约行为。
其次，根据我国《合同法》相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，至东方公司向本院提起诉讼时，福寿公司仍未履行交付房屋之合同义务，并将店面转让给案外人，该公司已逾期履行超过三个月，故东方公司现有权主张店面转让协议中所约定的解除权。同时，关于上述协议解除的具体时间，可以按照福寿公司收到本院所送达之起诉状副本的时间予以确定，本院对此予以确认。
最后，关于店面转让协议解除的法律效果，以及福寿公司作为违约方应承担的违约责任问题。根据我国《合同法》相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，福寿公司违反合同约定，未在约定时间内交付案涉房屋，东方公司依法解除店面转让协议�福寿公司应向东方公司返还定金5万元及房屋转让费15万元。此外，店面转让协议中对违约金的数额进行了约定，在福寿公司逾期交付房屋超过三个月时，其应承担全部转让款20%即22万元的违约金，对此，福寿公司认为约定的违约金数额过高。本院认为，根据我国《合同法》及相关司法解释之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，东方公司虽称该公司正常营业产生的收益，将远高于约定之违约金，但却并未就实际损失提出进一步的证据予以证明。此种情况下，结合店面转让协议的履行情况�及东方公司已付款项的时间、金额等因素，本院将违约金数额酌减为10万元。
结合上述各方面内容，本院认为，东方公司要求福寿公司返还定金5万元和房屋转让费15万元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。同时，对于东方公司所主张的22万元违约金数额，本院依法予以酌减，对于超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：
一、原告北京东方一杰科技发展有限公司与被告北京福寿江鱼餐饮有限公司海淀分公司于二Ｏ一五年一月二十日签订的《店面转让协议》于二Ｏ一六年一月十二日解除；
二、被告北京福寿江鱼餐饮有限公司海淀分公司向原告北京东方一杰科技发展有限公司返还定金五万元以及房屋转让费十五万元，均于本判决生效后十日内付清；
三、被告北京福寿江鱼餐饮有限公司海淀分公司向原告北京东方一杰科技发展有限公司支付违约金十万元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告北京东方一杰科技发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千八百九十五元，原告北京东方一杰科技发展有限公司已预交，由其自行负担一千一百九十四元；由被告北京福寿江鱼餐饮有限公司海淀分公司负担二千七百零一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 魏玮
二〇一六年六月六日
书记员 赵曦