广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂09民终594号
上诉人（一审原告、反诉被告）：玉林城区老人乐院，住所地：玉林市沿江路北侧。民办非企业单位登记证书（个体）证号：玉市民证字第******号。
负责人：梁庆伟，主任。
上�人（一审原告、反诉被告）：梁庆伟，男，1971年3月20日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
以上两上诉人的委托诉讼代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：玉林市聚福阁酒楼，住所地：玉林市沿江路北侧（玉林城区，注册号：450902600252711（换）。
经营者：沈洪善，总经理，1965年8月14日出生，住所地：玉林市沿江路北侧（玉林城区。
委托诉讼代理人：梁玉庭，广西胜涛律师事实所律师。
上诉人玉林城区老人乐院、梁庆伟国因与被上诉人玉林市聚福阁酒楼房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治玉林市玉自州区人民法院（2017）桂0902民初4044号民�判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告玉林城区老人乐院的负责人梁庆伟与被告玉林市聚福阁酒楼的经营者沈洪善经协商一致后，以原告玉林城区老人乐院为甲方，以被告玉林市聚福阁酒楼为乙方，于2011年9月1日签订了一份《房屋租赁合同》。该合同的内容载明：“一、甲方同意将位于玉林市江滨路江口里江景园侧边的玉林城区老人乐院一楼租给乙方经营餐饮使用，总面积八百平方米。二、租赁期从2011年9月1日起至2019年8月31日止，共计使用年限为八年。三、租金每月壹万元整（10000.00元）。四、付款方式：合同签订日起，按每季度付款一次性付清，乙方支付押金贰万元整给甲方。租赁期内计算租金三年后每年增加7%，免收三个月装�期租金。五、乙方保证该房屋的产权无任何纠纷，并承担该房屋使用质量相关责任，甲方负责通水、负责房屋周围及停车场路面平整和硬化，负责周围环境绿化。停车场免费提供给乙方的客户停车使用。六、甲方在租赁内除由于自然灾害或不可抗拒的因素外，甲方不得中途终止合同。乙方在承租期间内甲方不得将其它楼层租给任何单位或者个人经营餐饮行业，因外面其他因素同甲方纠纷影响乙方正常营业或无法营业的，而甲方没有及时解决的，以上任何一条发生均甲方违约，因违约，甲方一次性赔偿乙方人民币贰百万元整。………。”。合同签订后，被告按照合同的约定支付房屋租赁押金20000元给原告玉林城区老人乐院，原告玉林城区老人乐院亦按照合同约定将其承租的位于玉林市江滨路江口里江景园侧边的玉�城区老人乐院公寓楼的一楼房屋租给被告经营餐饮业使用。同年10月14日，被告又支付安装水电押金30000元给原告玉林城区老人乐院，在2014年之前的三年租金，被告已经按照合同依约履行了义务，交清租金给原告玉林城区老人乐院，双方均无经济纠纷。2015年1月27日，原告玉林城区老人乐院的负责人梁庆伟因违反《租赁合同》约定玉林城区老人乐院经营目的，被玉林市玉州区玉城街道办事处起诉，要求与本案的原告玉林城区老人乐院的负责人梁庆伟解除合同，腾退租赁场地、房屋（包括玉林市聚福阁酒楼租赁的玉林城区老人乐院一楼800平方米场地和房屋）。梁庆伟为此向本院提出申请，申请追加玉林市聚福阁酒楼等人为第三人参加诉讼。本院根据梁庆伟的申请，将玉林市聚福阁酒楼等人追加为第三人参加诉讼，被告因此被卷入该诉讼中来，至2016年6月30日二审法院终审结束，诉讼时间历经长达一年五个多月。案经审理后，本院于2015年7月31日以玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第447号民事判决书，依法作出了判决。本案的原告梁庆伟不服上诉于玉林市中级人民法院，该院审理后，于2016年6月30日以（2016）桂09民终139号民事判决书，依法作出：“一、撤销玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第447号民事判决；二、驳回玉林市玉州区玉城街道办事处的诉讼请求。”的判决。在诉讼期间，被告在原告玉林城区老人乐院出租的房屋经营餐饮业受到严重干扰，玉林市玉州区玉城街道办事处封闭道路，强行更改被告经营的酒楼包间张贴的宣传广告，给被告的声誉造成极坏的影响；2017年7月2日至5日期间，二原告未经被告同意在酒楼举行围棋比赛等等，致使被告经营的餐饮业遭受巨大经济损失。被告不得�于2016年6月27日向玉林市玉州区国家税务局申请停业经营餐饮业半年时间，并获得批准。为应对诉讼，被告聘请律师参加诉讼，于2015年5月7日支付一、二审诉讼律师费50000元给广西金大地律师事务所律师，以及被告酒楼员工的工资等费用；被告为防止其酒楼损害扩大，尽快恢复正常餐饮业经营，被告多次找原告玉林城区老人乐院协商，要求及时解决，消除影响，使酒楼的餐饮业能够尽快恢复正常营业，但二原告置之不理。为此，被告便将2016年3-8月份两个季度的6个月租金合计68694元暂扣。之后，被告继续交纳房屋租金原告玉林城区老人乐院，2018年2月份之前的房屋租金，被告已经支付清给二原告。该案在审理过程中，二原告变更了诉讼请求，租金计算，2017年7月1日起租金每月按13107元计算变更为自2017年9月1日起至交还房屋之日止，被告应继续按照合同约定的租金计算，每季度支付清租金给二原告。
一审另查明，玉林城区老人乐院是经玉林市民政局核准登记，成立的民办非企业单位（个体），负责人为梁庆伟，义务范围：老人抚养、老人护理、老人康复。玉林市聚福阁酒楼是经玉林市玉州区工商行政管理局核准登记成立的个体工商户，经营者为沈洪善，经营范围：中餐类制售。在租金递增之后的租金计算分别为：（1）2014年9月1日至2015年8月31日，每月租金为10700元，每季度租金为32100元，全年租金合计为128400元；（2）2015年9月1日至2016年8月31日，每月租金为11449元，每季度租金为34347元，全年租金合计为137388元；（3）2016年9月1日至2017年8月31日，每月租金为12250元，每季度租金为36750元，全年租金合计为147000元；（4）2017年9月1日至2018年8月31日，每月租金为13207元，每季度租金为39321元，全年租金合计�157284元。被告分别于:2014年8月27日交30000元、2014年11月27日交30000元、2015年3月16日交34200元、2015年5月28日交32100元、2015年8月29日交32100元、2015年12月21日交32100元、2016年9月7日交32100元、2016年11月30日交45888元、2017年2月27日交36750元、2017年5月31日交36750元、2017年8月29日交39321元:2017年11月29日交39321元，合计已交420630元。上述款项，被告通过银行转账到原告梁庆伟开设的银行账户内（账号：45×××32）。自2014年9月1日起至2018年2月28日止，应交租金为491430元，实际交纳租金为420630元，被告尚欠玉林城区老人乐院的租金为70800元，而被告在2015年年度欠原告租金为2100元、2016年3月1日-8月31日欠租金68694元，两者相加后，被告所欠原告的租金为70794元，因租金计算存在着小数点的误差，使用原告提供的《玉林市聚福阁酒楼欠租金情况说明》计算出来的结果70800元与本合议庭计算出来的�果70794元相差6元。
一审法院认为，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中，原告（反诉被告）玉林城区老人乐院的负责人梁庆伟与被告（反诉原告）玉林市聚福阁酒楼的经营者沈洪善之间所签订的《房屋租赁合同》，是在自愿、诚实信用原则基础上签订的，没有违反强制性的法律法规的规定，双方当事人对此事实亦无异议。因此，原告玉林城区老人乐院与被告玉林市聚福阁酒楼于2011年9月1日所签订的《房屋租赁合同》成立有效，依法应予以保护。合同签订后，原、被告双方均按照合同约定的内容履行了各自的义务，即被告按照合同的约定支付房屋租赁押金20000元和安装水电押金30000元给原告玉林城区老人乐院，原告玉林城区老人乐院亦按照合同约定将其承租的位于玉林市江滨路江口里江景园侧边的玉林城�老人乐院公寓楼一楼的房屋出租给被告经营餐饮业使用，在2014年之前三年期限内的租金和对租赁房屋的使用，双方均无矛盾纠纷。2015年1月27日，由于玉林城区老人乐院的负责人梁庆伟违反了其与玉林市玉州区玉城街道办事签订的《租赁合同》中的约定，即玉林城区老人乐院经营目的，被玉林市玉州区玉城街道办事处起诉，并要求解除与玉林城区老人乐院的负责人梁庆伟于2008年1月28日签订的《租赁合同》，腾退租赁场地、房屋（包括玉林市聚福阁酒楼租赁的玉林城区老人乐院一楼800平方米场地和房屋）给其办事处。为此，梁庆伟向本院提出申请，要求追加玉林市聚福阁酒楼等人为第三人参加诉讼，致使玉林市聚福阁酒楼卷入该案件诉讼中来，直至2016年6月30日二审法院终审结案，诉讼时间历经长达一年五个多月。在诉讼期间，被告在原告玉林城区老人乐院承租的公�楼一楼的房屋所经营的餐饮业受到了严重干扰，玉林市玉州区玉城街道办事处封闭道路，强行更改被告经营的酒楼包间张贴的宣传广告，给被告的声誉造成极坏的影响，致使被告经营的餐饮业遭受巨大经济损失。为应对该诉讼，被告不得不聘请律师参加诉讼，并支付了一、二审诉讼律师费50000元给广西金大地律师事务所，以及被告酒楼员工的工资等费用。被告为防止其酒楼损害扩大，尽快恢复正常的餐饮业经营，多次找原告玉林城区老人乐院协商，要求及时解决，消除影响，使酒楼餐饮业能够恢复正常营业，但二原告置之不理。为此，被告暂扣了2016年3-8月份两个季度的6个月租金合计68694元。之后，被告继续交纳了房屋租金原告玉林城区老人乐院，2018年2月份之前的房屋租金，被告已经交清原告玉林城区老人乐院。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中第六条�约定：“甲方在租赁内除由于自然灾害或不可抗拒的因素外，甲方不得中途终止合同。乙方在承租期间内甲方不得将其它楼层租给任何单位或者个人经营餐饮行业，因外面其他因素同甲方纠纷影响乙方正常营业或无法营业的，而甲方没有及时解决的，以上任何一条发生均甲方违约，因违约，甲方一次性赔偿乙方人民币贰百万元整。”因此，原告玉林城区老人乐院、梁庆伟主张与被告玉林市聚福阁酒楼解除双方于2011年9月1日所签订的《房屋租赁合同》，理由不成立、证据不充分，也有悖于诚实信用原则，本院依法不予支持。相反，被告玉林市聚福阁酒楼抗辩不同意与原告玉林城区老人乐院、梁庆伟解除于2011年9月1日所签订的《房屋租赁合同》，理由成立，本院依法予以支持。但是，被告以此为由，暂扣二原告2016年3-8月份的两个季度共6个月�金合计68694元是不对的，应予以纠正。本案中，由于原告玉林城区老人乐院、梁庆伟的原因，以致与玉林市玉州区玉城街道办事处发生诉讼纠纷，二原告又未能及时解决该纠纷，严重影响了被告酒楼餐饮业的正常经营，被告无法经营后，被迫向玉林市玉州区国家税务局申请停业经营餐饮业半年时间，二原告的行为已经构成违法行为，给被告经营的餐饮业遭受巨大经济损失，二原告对此应承担相应的民事赔偿责任。因此，被告反诉要求二原告赔偿其因二原告与玉林市玉州区玉城街道办事处诉讼造成的经济损失，理由成立，依法予以支持。但是，被告反诉要求二原告赔偿其经济损失1050000元，未能提供足够的证据予以佐证，故对被告这一反诉赔偿金额，本院依法不予支持。综合全案分析，反诉原告（本诉被告）以反诉二被告（本诉二原告）与玉林市玉州区玉城街道办事处的诉讼，给其酒楼造成巨大的经济损失为由，暂扣发反诉二被告2016年3-8月份的两个季度共6个月租金合计68694元是不对的，应予以纠正，反诉原告应支付2016年3-8月份的两个季度共6个月租金合计68694元给反诉二被告；而反诉二被告在与玉林市玉州区玉城街道办事处发生诉讼纠纷，又未能及时与反诉原告协商，帮助解决有关事宜，反诉二被告的行为已经构成违约行为，严重影响了反诉原告酒楼餐饮业的正常经营，确实给反诉原告经营的餐饮业造成了巨大的经济损失，因此，反诉二被告应酌情赔偿反诉原告的经济损失，结合反诉原告的经营情况以及当地餐饮业的经营情况进行分析，反诉二被告应酌情赔偿反诉原告的经济损失，反诉二被告应以2016年3月1日-8月31日两个季度（即六个月）的租金68694元赔偿因其与玉林市玉州区玉城街道办事处的诉讼给反诉原告造成的经济损失为宜，即反诉原告所欠反诉二被告2016年3月1日-8月31日两个季度（即六个月）的租金68694元，与反诉二被告赔偿反诉原告餐饮业的经济损失68694元相互冲减。但是，反诉原告在2014年9月1日至2015年8月31日期间所欠二反诉被告的部分房屋租金2100元，应于本判决生效后十内支付清给反诉二被告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十八条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告玉林市聚福阁酒楼应支付2014年9月1日至2015年8月31日期间所欠的房屋租金2100元给原告玉林城区老人乐院、梁庆伟；二、驳回原告玉林城区老人乐院、梁庆伟的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告玉林市聚福阁酒楼的其他反诉请求。本案受理�3054元，由原告被告玉林城区老人乐院、梁庆伟负担3008元，被告玉林市聚福阁酒楼负担46元；反诉受理费7350元，由反诉原告玉林市聚福阁酒楼负担。
玉林城区老人院、梁庆伟不服一审判决，上诉称：1、上诉人梁庆伟与玉林市玉州区玉城街道办事处包括本案租赁场地在内的租赁合同纠纷过程中，玉林市玉州区街道办事处从未申请过法院采取查封等财产保全措施或先予执行措施，事实上法院在审理过程中也从未采取过任何阻碍经营户的措施；2、上诉人梁庆伟与玉林市玉州区玉城街道办事处包括本案租赁场地在内的租赁合同纠纷过程中，上诉人梁庆伟向法院申请追加被上诉人作为第三人参加诉讼是合法的诉讼活动，亦是为维护被上诉人的合法权益，不应承担赔偿责任；3、上诉人梁庆伟与玉林市玉州区玉城街道办事处租赁合同纠纷一案于2016年6月30日作出生效判决，被上诉人在2016年下半年申请停业，显然停业行为与上诉人梁庆伟与玉林市玉州区玉城街道办事处租赁纠纷一案无关；4、2017年7月2日至5日期间的围棋比赛是在白天上班时间进行，比赛场地是在被上诉人没有承租使用的二楼，对被上诉人的经营不造成任何影响。请求二审法院撤销第一项，改判被上诉人玉林市聚福阁酒楼支付计至2016年8月31日止所欠租金70794元给上诉人玉林城区老人乐院、梁庆伟。本案诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人玉林市聚福阁酒楼答辩称：1、因上诉人被玉林市玉城街道办事处起诉，上诉人主动追加被上诉人参加诉讼，致使被上诉人卷入上诉人与玉城街道办事处的诉讼中，直到2016年6月30日二审法院结案，诉讼时间长达一年五个多月，诉讼期间及诉讼结束半年后多时间内被上诉人经营�受极大经济损失；2、根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第六条的约定，因外面其他因素同上诉人纷纷影响被上诉人正常营业或无法营业的，而上诉人没有及时解决的，视为上诉人违约，应赔偿被上诉人经济损失，约定是赔偿二百万元，根据事实和依照合同，上诉人应当赔偿被上诉人的经济损失。一审判决确定被上诉人的经济损失为68694元符合事实；请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综上所述，上诉人的上诉理由、请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1570元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭泉清
审 判 员 甘伟强
审 判 员 江永胜
二〇一八年六月八日
法官助理 林芸生
书 记 员 卢丽娟