海口市龙华区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼0106民初4991号
原告刘北艺，男，1973年12月15日出生，汉族，住广东省茂名市。
委托代理人陈金玉，广东大贤东宇律师事务所律师。
被告海口市运输公司，住所地海口市长堤路20号。
法定代表人张国芳，总经理。
委托代理人ＸＸ，海南经和纬律师事务所律师。
第三人海南蓝庭酒店管理有限公司，住所地海口市海府路四号海口宾馆附楼三层。
法定代表人陈永强，总经理。
委托代理人陈垂胜，该司职员。
原告刘北艺（以下简称原告）与被告海口市运输公司（以下简称被告）、第三人海南蓝庭酒店管理有限公司（以下简称蓝庭酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈金玉、被告的委托代理人ＸＸ、第三人蓝庭酒店的委托代理人陈垂胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月3日，原告与被告海口市运输公司签订《铺面租赁合同》，合同约定原告为乙方、被告为甲方，甲方自愿将位于海口市中山路102号土地上房屋铺面租赁给乙方经营使用。四至为东至海口市西区粮油供应公司，南至中山路，西至居民区及市房产局，北至现运输公司办公室房屋后空地四层楼止，包含四层楼。租赁期限为10年，租期从2012年10月3日至2022年10月2日。租金计算方式为：2012年10月3日至2013年2月2日为装修期，每月租金5000元，2013年2月3日至2013年6月3日为试用期，每月租金8000元，2013年6月3日至2017年10月2日，每月租金13000元，2017年10月3日至2022年10月2日，每月租金15600元。鉴于甲方出租的房屋及铺面已破旧，合同签订后，由乙方出资按政府骑楼管理部门的统一要求统一规划建设维修好，使之具备使用条件。合同同时约定，合同存续期间，双方均不得以任何理由单方面解除合同，如遇政府征收拆迁，甲方应当积极配合乙方跟政府有关部门协商赔偿事宜。合同签订后，甲方应当积极配合乙方跟政府有关部门协商赔偿事宜。合同签订后，原告依约对房屋进行了维护、维修，共计支出装修维护费用人民币988053元。2015年9月5日，原告与海南蓝庭酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋转租给该公司经营使用，租期自2015年9月5日至2022年10月2日止。租金计算方式为：2015年9月5日至2018年9月4日期间每月租金23000元；2018年9月5日至合同期满，每月租金28000元。双方同时约定，海南蓝庭酒店管理有限公司经营该房屋满一年时，将原告投入该房屋的全部装修维护费用人民币988053元一次性支付给原告。2016年4月18日，被告向原告送达《通知》，告知原告，由于龙华区政府拆迁征收该铺面，造成其无法履行租赁合同，因此其决定从2016年4月1日起，停止收取该铺面租金。据悉，被告已于2016年4月27日与拆迁指挥部签订征收补偿协议，将上述商铺交给征收方拆除。原告认为，原被告之间签订的《铺面租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规强制性规定，也没有损害国家、集体或第三人的利益，合同有效，受法律保护。被告未与原告解除合同的情况下，擅自将涉案房屋转让给他人，其行为已严重损害了原告的合法权益，违反了《铺面租赁合同》的约定，构成严重违约。至起诉日，原告可以确定的因被告的违约行为给原告造成的直接经济损失如下：1.租金损失①2016年4月至2017年10月2日共18个月为（23000-13000）元／月×18月＝180000元；②2017年10月3日至2018年9月4日共11个月为（23000-15600）元／月×11月＝81400元；③2018年9月5日至2022年10月2日共49个月为（28000-15600）元／月×49月＝607600元。三项合计人民币869000元。2.装修费用支出①原告修缮支出部分为988053元；②租房海南蓝庭酒店管理有限公司室内装修支出的费用为人民币1131325元。两项合计人民币2119378元。以上合计人民币2988378元。综上，被告的违约行为造成了原告的极大经济损失，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1.确认原被告双方签订的《铺面租赁合同》有效；2.被告赔偿原告直接经济损失人民币2988378元(租金损失869000元+装修费用支出2119378元)；3、本案全部诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、被告并不构成违约，原告诉请租金损失没有事实和法律依据。根据双方2012年10月3日所签《铺面租赁合同》第七条第1项约定”如遇政府征收拆迁等不可抗力原因导致本合同不能继续履行下去，本合同自行终止，造成乙方（原告）损失，由乙方负责跟政府有关部门协商处理赔偿问题，甲方（被告）应当积极配合乙方跟政府有关部门协商赔偿事宜，赔偿事宜结果如何甲方不负责......”和该条第5项约定”如遇政府征收拆迁，拆迁部分乙方（原告）必须服从......”。本案所涉铺面系由于海口市龙华区人民政府的征收行为导致未能继续履行，被告对此并没有任何过错，被告并不构成违约，该情形完全符合双方的上述约定。根据上述约定，原告如认为其受到损失不应当向被告进行主张，而是应向海口市龙华区人民政府进行主张。二、原告主张装修损失明显过高。根据双方所签订《铺面租赁合同》第七条第5项约定”......政府所拆迁时补偿款归甲方所得（包括乙方出资改造部分归甲方所得），室内装修补偿部分归乙方所得，政府征收部分由政府作出处理，政府拆迁后保留部分甲乙双方再签订续租合同折价议定”。本案所涉铺面被政府征收，根据被告与海口市龙华区人民政府所签订的《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》约定：海口市中山路102号的装修部分补偿款共计113415元（91754+8895+7685元+5081元）。被告同意按照上述约定将全部装修款支付给原告，原告所主张的所谓装修费用实在是过高。综上所述，双方所签订的《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，依法应受法律保护。双方所签的合同已经就涉案铺面被政府征收的法律后果进行了非常详细的约定，双方理应按照约定履行。原告的各项诉讼请求明显没有事实和法律依据，为了维护被告的合法权益，恳请法庭对原告的诉求依法予以驳回。
第三人蓝庭酒店陈述，对于原告的诉请没有异议，原告陈述的事实和理由均属实。
经审理查明，2012年10月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺面租赁合同》，约定：第一条租赁范围约定，甲方自愿将位于海口市中山路102号土地上房屋铺面，租赁给乙方经营使用，四至范围为”东至海口市西区粮油供应公司，南至中山路，西至居民区及市房产局，北至现运输公司办公室房屋后空地四层楼止包含四层楼”。第二条租赁物现状及租赁期限约定，1.甲方出租的房屋及铺面现已破旧，为危房，本合同签订后，由乙方出资按市政府骑楼管理部门统一要求统一规划建设维修好，使之具备使用条件；2.本合同项下房屋及铺面租赁期限为10年，租期从2012年10月3日至2022年10月2日，租金从2012年10月3日开始计算；3.房屋及铺面租赁期满，如甲方继续出租，应在租赁期满一个月前书面通知乙方，乙方有续租优先权，但乙方放弃续租权，甲方方可向第三方出租；如甲方不再对外出租，应在期满一个半月前书面通知乙方。第三条租赁押金及租赁金额约定，1.2012年10月3日至2013年2月2日为装修期，每月租金合计5000元。2013年2月3日至2013年6月3日止为试用期，每月租金合计人民币8000元。2013年6月3日至2017年10月2日，每月租金合计13000元。2017年10月3日至2022年10月2日，每月租金合计15600元。乙方应在每月10日前以现金方式向甲方缴纳当月租金，乙方逾期10日不交租金，自第十一天开始，每逾期一日，按月租金的5‰加收滞纳金......第四条租赁房屋及土地的用途约定，乙方可自主经营，独立核算，自负盈亏......第七条双方约定，1.如遇政府征收拆迁等不可抗力原因导致本合同不能继续履行下去本合同自行终止，造成乙方损失，由乙方负责跟政府有关部门协商处理赔偿问题，甲方应当积极配合乙方跟政府有关部门协商赔偿事宜，赔偿事宜结果如何甲方不负责，等不可抗力原因消失后本合同照常生效，双方继续履行本合同；2.合同履行期间，甲方若出售所租赁的铺面物业来解决职工的社会保险问题，乙方必须服从与配合，应书面通知乙方，在同等价格情况下，乙方有优先权，如乙方放弃，公司有权转让给第三方，乙方再与第三方签订承包合同；3.乙方必须取得相关部门允许，才能动工改建装修。否则，由此造成的损失由乙方负责；4.在改建装修动工之前，必须向甲方交付200000元，该款作为施工过程中按政府骑楼管理处的统一规划统一要求，保证质量避免安全事故的安全保证金，施工完工后经骑楼管理处检验合格不再存在安全事故隐患甲方退还保证金；5.如遇到政府征收拆迁，拆迁部分乙方必须服从，政府拆迁时补偿款归甲方所得（包括乙方出资改造部分归甲方所得），室内装修补偿部分归乙方所得，政府征收部分由政府作出处理，政府拆迁后保留部分甲乙双方再签订续租合同折价议订。合同签订后，被告将海口市中山路102号土地上房屋铺面租赁给原告经营使用。2015年9月5日，原告（甲方）与第三人蓝庭酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其租入的运输公司位于海口市××路的102号房屋整体约1000平方米（包括前部一二层及后部一至四层）转租给乙方经营书店、咖啡、客房、小吃街使用。第一条租金、租期约定，双方商定合同期从2015年9月5日至2022年10月2日止。其中2015年9月5日至2018年9月4日止，每月租金23000元；2018年9月5日起至合同期满，每月租金28000元。第二条合同押金支付、租金交付、免租期约定，1.双方商定合同签订之日，乙方向甲方支付押金100000元，此押金不能用于乙方拖欠租金，水电费用抵扣，租赁期满，乙方未违约并结清水电费及其他费用后，甲方五日内将押金无息返还乙方；2.租金交付方式，按每一个月支付一次，每满一个月前的30日前支付下一个月租金；3.双方商定没有合同免租期，只有减租期，从签订之日起三个月为减租期，减租期内每月整体乙方只需向甲方支付租金13000元减租期满按全额租金支付......第四条其他特定条款约定，1.双方商定在梁柱保持保证房屋安全的前提下，乙方可根据装修设计需要拆除部分楼板彩光，合同期满，乙方必须将拆除部分照原样恢复；2.据需要乙方可在顶层增加部分钢构临时面积，此增加部分涉及城管拆除或拆迁，乙方自行负责，甲方无义务赔偿；3.如遇政府征收拆迁等不可抗拒原因导致本合同不能继续履行下去，本合同自行终止，造成乙方的损失，装修部分按评估部分甲方协助乙方一起向业主和拆迁方追讨赔付给乙方，理赔事宜结果如何甲方不负责。原甲方留下的空调消防及修建加层部分措施赔偿给甲方，合同期满乙方所固定装修不得拆除完好返回给甲方。合同签订后，第三人蓝庭酒店装修后投入经营使用。因海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目，需要征收位于海口市中山路102号房屋及附属物，被告遂于2016年4月18日向原告送达《通知》，通知原告，由于龙华区政府拆迁征收中山路102号铺面，造成其无法履行租赁合同，因此其决定从2016年4月1日起，停止收取该铺面租金。故被告向原告收取中山路102号房屋租金至2016年3月31日止。
2016年4月27日，被告（乙方）与案外人海口市龙华区人民政府（甲方）签订两份《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》（档案编号均为：ZSB018），第一份安置协议约定，因海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目，需要征收乙方位于中山路102号（现场编号：A19-1、A19-2、A19-3）房屋及附属物，根据房屋征收补偿安置法律、法规及项目补偿方案的规定，就征收补偿事宜达成如下协议：第一条征收补偿安置方式约定，乙方自愿选择货币补偿安置方式。第二条被征收房屋及土地情况约定，1.乙方被征收房屋建筑面积为1006.49㎡；2.乙方被征收土地面积为1351.81㎡（《国有土地使用证》海口市国用（籍）字第J0301号）。第三条征收补偿金额约定，根据《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案》相关规定计算，土地与房屋及其附属物补偿款共计6015672元，其中住宅装修917.54平方米，补偿基价为100元／平方米，合计91754元；商业装修88.95平方米，补偿基价100元／平方米，合计8895元。第四条补助和奖励约定：一、征收非住宅房屋造成停产停业的，面积为88.95平方米，按照评估价的1%／月，一次性给予12个月的补助，补助金额为263648元；二、电话、水表、电表、有线电视等迁移补助金额为1560元；三、乙方选择货币化补偿的，甲方按照被征收房屋建筑面积每平方米22元一次性支付。乙方被征收房屋建筑面积为1006.49平方米，搬迁补助金额为22143元；五、提前签约搬迁奖励：1.两层以上（含两层）的住宅类房屋按征收补偿款的50%给予一次性提前签约奖励，金额为1990787元；六、被征收人在《海口市龙华区人民政府关于中山北片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收决定》明确的协议签订之日起120日内签订补偿协议并完成搬迁的，享受以下按时签约奖励：1.被征收房屋面积为1006.49平方米，按150元／平方米给予一次性按时签约奖励，金额为50000元；2.被征收住宅类房屋面积为917.54平方米，按1000元／平方米给予一次性货币安置奖励，金额为917540元。以上第一至六项的补助和奖励金额共计3245678元。第五条支付价款及期限约定，本协议第三、四条所约定的款项合计人民币9261350元（6015672元+3245678元），由甲方自本协议生效之日起20个工作日内支付给乙方。第二份安置协议约定，第二条被征收房屋及土地情况约定，乙方被征收房屋建筑面积为127.66平方米。第三条征收补偿金额约定，根据《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案》相关规定计算，房屋补偿款共计1935583元，其中住宅装修76.85平方米，补偿基价100元／平方米，合计7685元；商业装修50.81平方米，补偿基价100元／平方米，合计5081元。第四条补助和奖励约定，一、征收非住宅房屋造成停产停业的，面积为50.81平方米，按照评估价的1%／月，一次性给予12个月的补助，补助金额为155601元；三、乙方选择货币化补偿的，甲方按照被征收房屋建筑面积每平方米22元一次性支付。乙方被征收房屋建筑面积为127.66平方米，搬迁补助金额为2809元；五、提前签约搬迁奖励：1.两层以上（含两层）的住宅类房屋按征收补偿款的50%给予一次性提前签约奖励，金额为158158元；六、被征收人在《海口市龙华区人民政府关于中山北片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收决定》明确的协议签订之日起120日内签订补偿协议并完成搬迁的，享受以下按时签约奖励：被征收住宅类房屋面积为76.85平方米，按1000元／平方米给予一次性货币安置奖励，金额为76850元。以上第一至六项的补助和奖励金额共计393418元。第五条支付价款及期限约定，本协议第三、四条所约定的款项合计人民币2329001元（1935583元+393418元），由甲方自本协议生效之日起20个工作日内支付给乙方。至今，案外人海口市人民政府已向原告支付中山路102号房屋补偿款11590351元（9261350元+2329001元）。
又查，海口市中山路102号土地使用证登记于被告名下，土地使用权面积为1351.81㎡（《国有土地使用证》证号：海口市国用（籍）字第J0301号）。土地证载明的四至范围为：东至海口市西区粮油供应公司，南至中山路，西至居民区市房产局，北至长堤路。
被告向本院申请调查取证，申请事项为：向海口市龙华区城市管理行政执法局（以下简称城管局）调取该局查处海口市中山路102号违建的相关材料。以此证明该违建部分在政府征收时没有任何补偿，原告主张该部分补偿没有法律依据。本院于2016年6月14日前往城管局调查取证，该证据并经庭审质证。经查，城管局就第三人蓝庭酒店法定代表人陈永强在××路加建，且该楼顶楼房已砌好主体外墙，加建楼房面积约为60㎡的违法行为，于2015年9月29日向陈永强下达《责令停止违法（章）行为通知书》、《责令限期改正通知书》，责令陈永强立即停止违法行为，并于2015年10月5日前自行拆除该加建部分，恢复土地原貌。庭审中，被告向本院提交两份城管局于2015年11月10日作出的《行政处罚决定书》，对陈永强加建楼房面积60㎡的违法行为责令其自收到处罚决定书之日起5日内自行拆除；及对陈永强在中山路102号从事住宅楼改建（面积24㎡）的违法行为责令其自收到处罚决定书之日起7日内自行恢复原状。陈永强已签收城管局向其送达的以上文书材料。
本院于2016年9月29日组织原告、被告及第三人蓝庭酒店做询问笔录，双方均一致认可涉案房屋已被政府拆除完毕的事实。为此，本院于2016年10月7日自行前往海口市中山路102号房屋进行现场查勘。经现场查勘，涉案房屋已不复存在。并发现在涉案房屋门口处张贴一张《通知》，是海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目指挥部于2016年9月14日张贴的通知，通知载明，中山路102号房屋的产权人已与龙华区人民政府签订《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》，房屋产权已归属海口市人民政府，本指挥部将对该房屋进行腾退，限海口市中山路102号的住户于2016年9月25日前搬迁完毕。如逾期不搬迁，政府将强制清场，由此带来的损失及后果由住户自行承担。本院并依法对上述查勘现场进行了拍照附卷。
以上事实有《铺面租赁合同》、《房屋租赁合同》、《国有土地使用证》、《通知》、收取房租费发票一张；《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》两份，城管局作出的《现场检查笔录》、《责令停止违法（章）行为通知书》（编号：0020484）、《责令限期改正通知书》（编号：0016497）、《行政处罚决定书》两份（海龙管法罚决字HL[2015]第912号、海龙管法罚决字HL[2015]第913号）及其送达回证两份，本院查勘现场笔录及查勘照片、询问笔录、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，《铺面租赁合同》、《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张确认原被告双方签订的《铺面租赁合同》有效，被告对此无异议，据此，原告诉请确认其与被告签订的《铺面租赁合同》有效，有事实和法律依据，本院予以支持。《铺面租赁合同》约定，如遇政府征收拆迁等不可抗力原因导致本合同不能继续履行下去本合同自行终止。本案中，由于龙华区政府拆迁征收涉案房屋属不可抗力的情形，由于该原因导致《铺面租赁合同》不能继续履行，从而导致《房屋租赁合同》也无法继续履行，为此被告不存在任何违约行为，不应承担违约责任。故原告主张被告赔偿其租金损失869000元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩其不构成违约，不应向原告支付租金损失的辩解理由成立，本院予以采纳。关于原告主张房屋装修支出部分共计2119378元（含第三人蓝庭酒店的装修损失）的问题。根据原告与被告签订的《铺面租赁合同》第七条第5项约定”如遇到政府征收拆迁，拆迁部分原告必须服从，政府所拆迁时补偿款归被告所得（包括原告出资改造部分归被告所得），室内装修补偿部分归原告所得......。”本案涉案房屋被海口市龙华区人民政府征收，根据被告与海口市龙华区人民政府所签订的两份《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》约定：海口市中山路102号的房屋装修部分补偿款共计113415元（91754+8895+7685元+5081元），被告亦同意按照上述约定将装修款113415元全部支付给原告。故被告应按上述合同约定向原告支付装修部分补偿款113415元，原告主张涉案房屋装修损失2119378元中的113415元部分符合法律规定，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。对于原告提供《施工合同》、收款收据及货单、《工程确认单》等证据欲证明其和第三人蓝庭酒店的装修损失。本院认为，原告提供的上述材料系其、第三人蓝庭酒店分别与他人签订的施工合同等，未提供其他证据佐证其和第三人蓝庭酒店的装修损失，故，原告提交的证据不足以证明其和第三人蓝庭酒店经济损失为2119378元，应承担举证不能的不利后果。被告抗辩双方签订的合同已经就涉案房屋被政府征收的法律后果进行了非常详细的约定，双方理应按照约定履行的辩解理由成立，本院予以采纳。因装修补偿款113415元已是政府补偿涉案房屋的全部装修补偿款，故该费用中已包含第三人蓝庭酒店的装修损失，故原告和第三人蓝庭酒店之间可就该补偿款113415元另进行具体分割，本案应不作处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告刘北艺与被告海口市运输公司于2012年10月3日签订的《铺面租赁合同》有效；
二、限被告海口市运输公司于本判决生效之日起十日内向原告刘北艺支付海口市中山路102号房屋的装修补偿款113415元；
三、驳回原告刘北艺的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费30707元，由原告刘北艺负担28139元，被告海口市运输公司负担2568元；诉讼保全费5000元，由被告海口市运输公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，
上诉于海南省海口市中级人民法院。
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审判长沈玉华
人民陪审员陶丽莎
人民陪审员林春妙
书记员林一苗
审核：沈玉华撰稿：沈玉华校对：罗湘莹印刷：符淑玲海口市龙华区人民法院2016年12月12日印制（共印16份）