广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤16民终853号
上诉人（原审被告）：黄永富，男，1973年12月3日出生，住广东省紫金县。
委托代理人：朱敏，广东盈美律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖剑锋，男，1962年7月11日出生，住广东省紫金县。
委托代理人：张继华、邓轶林，广东至友律师事务所律师。
第三人（原审第三人）：赖育权，男，1970年12月6日出生，住广东省紫金县。
第三人（原审第三人）：何丽英，女，1971年2月6日出生，住广东省紫金县。
上诉人黄永富因与被上诉人廖剑锋及第三人赖育权、何丽英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省紫金县人民法院（2017）粤1621民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明，因第三人赖育权、何丽英欠原告和莫小辉土地转让款1856000元未有偿还，原告和莫小辉于2015年11月27日与第三人赖育权、何丽英签订了一份房屋转让《协议书》，同意将位于紫城镇金山大道边（鹤立石业西侧）房屋一幢折价1800000元抵偿给原告和莫小辉，又因该房屋由第三人于2012年10月19日向紫金县农村信用合作社九和信用社借款950000元时作了抵押且并未偿还，为此，双方约定先由原告替其偿还，该款先在房屋转让款中先予扣除950000元，多出的850000元则作为偿还土地转让款。为此，原告于2015年11月27日从其80×××42账户中转出950480.43元至第三人赖育权在九和信用社开设的贷款账户30×××71中，用于偿还第三人仍欠九和信用社的欠款本息，同时九和信用社解除了借款抵押，并将第三人出具给九和信用社的借款借据和房地产权证（证号：粤房地权证紫字第××号）原件交给原告，同时将原欠原告土地转款转写1006000元欠条交原告；2015年12月6日，原告作为该房屋的出租人将该房屋出租给贺宇峰，并收取租金至今。
2015年11月29日，原告和莫小辉签订《协议书》，同意第三人仍欠款由原告负责收回，同时对原告与第三人于2015年11月27日房屋转让《协议书》进行追认。
一审法院认为，本案为执异议之诉，是对原告要求停止对涉案房屋的执行作实质性的审理。原告与第三人的房屋转让，有双方签订《协议书》及紫金县九和信用社出具的收款收据、房屋租赁人的租赁协议等证据为证，原告提交的证据能够互相印证，一审法院予以采信。虽然房屋的产权仍登记在第三人的名下，但不能改变物权已经实际转移。虽然房屋转让时莫小辉未在协议书上签名，但事后作了追认，一审法院对该协议书的效力予以认可。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告对被紫金县人民法院查封的房屋（证号：粤房地权证紫字第××号）享有合法的所有权。因此，原告廖剑锋提出停止对粤房地权证紫字第××号房屋的执行并解除对该房屋的查封的执行程序的异议成立，证据确实充分、符合法律相关规定，一审法院依法予以支持；被告认为涉案的房屋仍登记在第三人名下，且原告与第三人所签订的房屋转让《协议书》莫小辉未签名辩解，证据不足，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、终止对原告廖剑锋与第三人赖育权、何丽英转让的粤房地权证紫字第××号的执行。二、解除位于紫金县××城镇西郊××－10小区（证号：粤房地权证紫字第××号）房地产的查封。一审案件受理费21000元，由原告负担10000元（已交），第三人赖育权、何丽英负担11000元。
黄永富上诉称，请求：撤销一审判决，依法发回重审或驳回被上诉人在一审提出的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审违反法律所规定的法定程序。一审法院认定“莫小辉在事后作了追认”，并在判决书中列出原告所提出的证据中有原告与莫小辉于2015年11月29日签订的《协议书》、2017年5月13日的声明。这是完全不符合事实的，一审中，上诉人根本没有看过上述2份证据，也没有对这2份证据进行质证，据此，该2份证据在没有向上诉人出示并由上诉人进行质证的情况下，法院就予以认定并采纳，是违反法律的，依法应当不予以采纳。（二）一审认定事实、适用法律错误。1、一审认定原告与第三人的房屋转让有效，是适用法律错误。理由是：原告、莫小辉与第三人于2015年11月27日所签订的合同并不生效。根据《合同法》及该协议中“协议自签字后生效”的规定，因莫小辉没有签名(即没有同意该房屋的买卖及折价等)，据此，该协议是不生效的。否则，原告与第三人也不会这么多年都没有去办理产权过户手续。本案中，原告提供的租赁协议，真实性根本无法确认，原告亦没有提供承租人的相关信息，而且，这亦是实践中债权人(即原告)向债务人(即第三人)追偿欠款的一惯方式。2、上诉人借款给第三人的时候，第三人根本没有提及该房屋已转让给被上诉人，上诉人因知道第三人拥有该房屋，才借款给第三人，而且在借款时，被上诉人是知道上诉人因第三人拥有该房屋才借款的。3、本案所涉房屋一直均没有履行过户手续，因原告、莫小辉与第三人于2015年11月27日所签订的合同并不生效，莫小辉并不同意签订协议，据此，并没有发生物权转移。综上，特提起上诉，请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。
廖剑锋答辩称，本案一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院予以维持。﹤一﹥一审所采纳的证据《协议书》及《声明》均在一审开庭时质证，不存在未经质证的事实。上诉人在上诉状称，原审法院采纳了未经质证的两份证据（《协议书》和《声明》）。但以上两份证据均在法庭上出示，而且也经过质证，上诉人代理人还发表了质证意见，该事实有一审案卷材料和庭审笔录予以证实。所以说，一审所采纳的证据《协议书》及《声明》均在一审开庭时质证，不存在未经质证的事实。
﹤二﹥答辩人与第三人的房屋转让合法有效，答辩人提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十八规定，答辩人执行异议成立。执行法院应当解除查封，终止涉案房产的执行。因第三人欠答辩人和莫小辉土地转让款1856000元未偿还，答辩人和莫小辉与第三人约定以房抵款，于2015年11月27日签订《协议书》，约定以第三人的涉案房屋作价180万元转让给原告以抵偿其所欠原告的相应数额的债务，并约定第三人对涉案房屋设定抵押的信用社借款95万元由答辩人偿还。以上协议签订后，答辩人用转账的方式替第三人偿还了信用社95万元借款并解除了抵押，第三人向答也将涉案房产证原件交给答辩人，同时原欠答辩人土地转让款转写1006000元欠条交给原告，并将涉案房屋交付给答辩人。2015年l1月29日，答辩人和莫小辉签订《协议书》，同意第三人欠款由答辩人负责收回，同时认可答辩人与第三人于2015年11月27日签订的《协议书》。2015年l2月6日，答辩人将涉案房屋出租给贺宇峰，并收取租金至今。由于第三人不肯配合答辩人办理过户手续，涉案房屋至今尚未办理房屋过户手续。以上事实有答辩人在一审提交法院的涉案房屋买卖的《协议书》、信用社的《入账凭证》、第三人出具的《欠条》、《租赁合同》及答辩人与莫小辉签订的《协议书》及莫小辉出具的《声明》，足以认定。以上事实表明，答辩人与第三人对涉案房屋买卖发生法院查封前，并签订了书面买卖合同，答辩人支付了相应的对价，也实际占有了涉案房屋，未办理过户登记手续也非答辩人自身原因所致。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”答辩人认为，答辩人与第三人的房屋转让合法有效，答辩人提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十八规定，答辩人执行异议成立。执行法院应当解除查封，终止涉案房产的执行。综上所述，答辩人认为，本案一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。恳请贵院查明事实，驳回上诉，维持原判。
赖育权、何丽英未到庭亦未作陈述。
本院查明，一审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷案。根据各方当事人的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：廖剑锋的执行异议是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因第三人欠廖剑锋和莫小辉土地转让款1856000元未偿还，廖剑锋和莫小辉与第三人约定以房抵款，于2015年11月27日签订《协议书》，约定以第三人的涉案房屋作价180万元转让给廖剑锋以抵偿其所欠廖剑锋的相应数额的债务，并约定第三人对涉案房屋设定抵押的信用社借款95万元由廖剑锋偿还。以上协议签订后，廖剑锋用转账的方式替第三人偿还了信用社95万元借款并解除了抵押，第三人也将涉案房产证原件交给廖剑锋，并将涉案房屋交付给廖剑锋。2015年12月6日，廖剑锋作为该房屋的出租人将该房屋出租给贺宇峰，并收取租金至今。故涉案房屋已实际交付，且交易价格符合市场价格。故廖剑锋的执行异议符合上述规定，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21000元，由上诉人黄永富负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢健生
审判员 高晓鸣
审判员 高 宇
二〇一七年十月二十五日
书记员 黄秋君