湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘31民终196号
上诉人(原审被告)：林定京，男，1971年9月14日出生，苗族。
被上诉人(原审被告)：林定明，男，1973年12月4日出生，苗族。
被上诉人(原审原告)：周光兴，男，1971年6月21日出生，汉族。
委托代理人：杨秀柏，凤凰县法律援助中心律师。
上诉人林定京因与被上诉人林定明、周光兴房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省凤凰县人民法院（2017）湘3123民初512号民
事判决，向本院提起上诉，本院受理后，经阅卷和询问双方当事人的意见，书面审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人林定京上诉请求：1、依法撤销凤凰县人民法院（2017）湘3123民初512号民事判决书；2、依法驳回被上诉人对上诉人提出请求；3、依法裁定本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决未查明案件真相，错误认定两被上诉人周光兴与林定明签的《门面租赁合同书》合法有效。本案件事实真相是：被上诉人林定明为了归还到期的其他高利贷，而不得不向周光兴借高利贷，借款20万元，月息10%，按月支付2万元利息。被上诉人周光兴担心收不回高利贷，要求林定明用门面担保，同时为回避高利贷的违法性，所以双方签定了《门面租赁合同书》。而考虑到我是房屋门面的共同所有人，所以要求我也在合同及收款收据中签字认可，如果林定明不能如期归还所欠高利贷，周光兴按此合同收取租金，以抵高利贷，我不得以共有人身份提出异议。所以该《门面出租合同书》其实只为高利贷的一种担保而已。林定明借到钱后，一直按月支付利息，已支付给周光兴l0余万元利息。近期确实已无力支付，才有周光兴的诉讼请求。此事实可从以下几个疑点看出：l、早在201l年4月1日该门面已经出租出去，且年租金3.8万元，五年以后却以年租金1万元的价格租出去，且约定20年的超长租期，显然对出租方极其不利。背后的故事显然是出租方被逼无奈。2、该门面己经出租出去，一直在经营中，且租期还有五年之久，周光兴不可能不知道。如果是正常做生意，哪个愿等五年？3、本案的唯一证人滕涛没有出来作证。林定明向周光兴借钱是由滕涛牵线介绍的，他知晓借贷的数目及利息。综上，请求二审法院查明案件事实真相，作出正确的判决！二、原审判决错误认定我为《门面租赁合同书》的当事人，负有返还周光兴20万元的义务。原审判决仅凭我在合同书签了名就认定我为当事人。上述中我已讲清，两被上诉人因我是房屋门面的共同所有人，周光兴是为了顺利实现其高利贷的的债权，排除因我存在而产生的障碍，要求我签字认可该合同的内容及已付款的事实。我因不懂法律常识，而把名字签到了我弟弟的名字旁边，而被周光兴抓住把柄，把我当成当事人，要求我返还20万元。而一审法院也没有查明案件事实，直接判决我为当事人，要求我返还20万元，显然被人利用。l、从《门面租赁合同书》的书写内容可以确定，我不是当事人。在该合同的首部，确定出租方、承租方时，只有林定明的名字，按照合同书写的惯例，此处应当是合同双方当事人的准确记录处。而在合同的尾部，是合同双方当事人签字，确认合同生效的位置。合同此两处的名字可能会出现不一致，例如：法人与法定代表人，以及公司被授权的业务人员。所以不能仅凭我在合同中留了名就认定我为当事人。2、我不是合同的当事人。可从反面来印证：如果我是合同当事人，那么我不签名，合同一定不能成立，因为按合同的当事人至上要求，如果我是当事人，而我又没签字，那合同一定不会成立。而林定明与周光兴的《门面租赁合同书》最后如果没有我的名字。显然不影响它的成立与效力。3、我在合同书中签名的法律效力，只有一个：放弃共同所有人的权利，也就是当我弟弟林定明无法归还高利贷时，周光兴收走门面租金时，我不得提出反对意见。在整个借款过程中均是林定明与周光兴谈，我没有参加，我也没收到周光兴的任何钱物。
被上诉人林定明未向本院提交证据亦未进行答辩。
被上诉人周光兴答辩称：2016年9月1日上诉人林定京、被上诉人林定明将位于虹桥路30号马路边一间门面出租给被上诉人周光兴经营使用，租期为20年。20年租金20万元被上诉人周光兴一次性支付给上诉人林定京、被上诉人林定明。到2017年3月1日被上诉人周光兴准备接手门面做经营，但到了2017年3月份时，上诉人林定京、被上诉人林定明便将房屋及门面出售给其他人，并且在被上诉人周光兴与上诉人林定京、被上诉人林定明签订租赁合同的同时又与其他人签订了该门面的《租赁合同》，有合同欺诈行为，导致被上诉人周光兴的合法权益受损。
原审原告周光兴向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2、判决二被告连带返还原告租金20万元及支付利息；3、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：2016年9月1日原告周光兴与被告林定明、林定京签订《门面租赁合同书》，约定：“出租方：林定明（以下简称甲方）承租方：周光兴（以下简称乙方）。一、经甲乙双方协商，甲方将其虹桥路30号（原沱江镇大街）马路边一间门面（1-01）出租给乙方使用，出租期限从2017年3月1日起至2037年2月29日止，租赁期限为二十年。二、二十年租金总计贰拾万元（¥200000元）一次性付清。……五、鉴于1-01号门面已租给郑建春，从2017年3月开始由乙方收取租金，郑建春租赁期满，由乙方自主经营直至合同期满。……甲方签字：林定明、林定京，乙方签字：周光兴，担保人：滕涛。同日原告周光兴交纳200000元租金给二被告，被告向原告出具了收条：“今收到周光兴租门面租金200000．00元（贰拾万元整）。收款人：林定明、林定京,证明人：滕涛。早在2011年4月1日被告林定明（甲方）与案外人郑建香（乙方）签订了门面租赁合同（《门面租赁合同书》中郑建春系笔误，与承租人郑建香系同一人），约定：“一、甲方将其在虹桥路30号马路边一间门面出租给乙方使用，出租期限为2011年5月1日起至2021年5月1日止，租赁期限为十年。二、租金每月叁仟贰佰元整（¥3200．00元），一年租金共计叁万捌仟元整（¥38000．00元），合同签订时乙方必须一次性付清一年租金。三、乙方在每年的5月1日前必须一次性付清一年门面租金共计叁万捌仟元整（¥38000．00元），否则甲方有权收回乙方的使用权……甲方：林定明，乙方：郑建香。被告林定京知晓并认可林定明与郑建香的租赁行为。原告周光兴在与二被告签订《门面租赁合同书》时亦知晓该承租门面已租赁给案外人郑建香的事实。2017年3月21日二被告与案外人褚东云签订了《房屋买卖合同》，将包括原告承租门面在内的房屋全部转让给褚东云，并办理了房屋过户登记。后原告周光兴找案外人郑建香收取门面租金未果，原告诉至法院请求：1、依法解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2、判决二被告连带返还原告租金20万元及支付利息；3、案件受理费由被告承担。
一审法院认为，本案争议的焦点为：一、2016年9月1日原、被告签订的《租赁合同》是否成立并生效，如果有效，是否满足解除条件；二、被告林定明是否应当退还原告房屋租金、押金，赔偿原告的经济损失，如果应当退还和赔偿，具体数额是多少；三、本案的第三人林定京是否应当承担法律责任。关于争议焦点一、2016年9月1日原、被告签订的《门面租赁合同书》是否成立并生效，如果有效是否满足解除条件的问题。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告双方于2016年9月1日签订的《门面租赁合同书》是双方在平等自愿的前提下签订的，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且合同上有双方当事人的签名，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告诉称签订该《门面租赁合同书》时有欺诈违约行为，却未向本院提交证据予以证明，故原告诉称《门面租赁合同书》无效的请求于法无据。当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中，该承租门面一直到2021年均由案外人郑建香承租经营，原告周光兴并未实际取得该门面进入经营且不能收取案外人郑建香的租金，原告无法实现合同目的，满足法律规定的当事人解除合同的条件，故本院对原告要求解除2016年9月1日签订的《门面租赁合同书》的诉请依法予以支持。二、关于争议焦点二、原告支付的20万元租金是否应当返还的问题。上文已论述原、被告双方于2016年9月1日签订的《门面租赁合同书》合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，原告周光兴已支付20万元租金给二被告，虽林定京辩称周光兴仅支付了18万元给林定明，而林定京并未收到租金，但是通过原告提交的签有二被告名字的收条显示，原告已经交付20万元租金给二被告。被告林定京辩称没有收到租金却在收条上签字，与常理不符，本院对该辩称意见依法不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故被告林定明、林定京应退还原告周光兴租金20万元。原告要求二被告支付利息，在双方签订《门面租赁合同书》时并未约定履行不能时支付利息的条款，且原告亦未举证说明利息的具体计算方式、参照标准，故对原告要求二被告支付利息的诉讼请求依法不予支持。关于被告辩称本案遗漏新房东褚东云作为当事人的问题，由于合同具有相对性，本案的2016年9月1日签订的《门面租赁合同书》的双方当事人系原、被告双方，即使房屋转让，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故被告的辩称意见于法无据，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十四条第四款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周光兴与被告林定明、林定京于2016年9月1日签订的《门面租赁合同书》；二、被告林定明、林定京于本判决生效15日内退还原告周光兴房屋租金20万元；三、驳回原告周光兴的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告林定明、林定京承担。
二审中双方当事人均未提交新证，本院对原审认定的事实无异议，依法予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，其争议焦点为：一、2016年9月1日被上诉人周光兴与被上诉人林定明和上诉人林定京签订的《租赁合同》是否成立并生效，如果有效，是否满足解除条件；二、被上诉人林定明和上诉人林定京是否应当退还被上诉人周光兴房屋租金。关于争议焦点一、当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方当事人签订的《门面租赁合同书》是双方在平等自愿的前提下签订的，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且合同上有双方当事人的签名，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。同时，合同法规定当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中，该承租门面一直到2021年均由案外人郑建香承租经营，被上诉人周光兴并未实际取得该门面进入经营且不能收取案外人郑建香的租金，被上诉人无法实现合同目的，满足了法律规定的当事人解除合同的条件。上诉人上诉称双方签订的《门面租赁合同书》本意是被上诉人林定明为了归还其他高利贷，向被上诉人周光兴借款20万元，被上诉人为收回该借款，签订上述《门面租赁合同》以租金抵借款。但该诉称无证据予以佐证。其上诉理由不能成立。二、关于争议焦点二，被上诉人周光兴按合法有效的租赁合同已支付20万元租金给上诉人林定京和被上诉人林定明，虽林定京辩称周光兴仅支付了18万元给林定明，而林定京并未收到租金，但是通过被上诉人周光兴提交的签有俩人名字的收条显示，周光兴已经支付20万元租金给俩人。林定京辩称没有收到租金却在收条上签字，与常理不符。合同解除后，林定明、林定京理应退还周光兴租金20万元。上诉人上诉称因自己不懂法律常识，在《门面租赁合同书》上签字，是被人利用，一审判决将上诉人列为当事人，并承担返还20万元义务属错误判决的上诉理由。没有事实和法律依据，该上诉理由不能成立。
综上所述，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人林定京负担。
本判决为终审判决。
审判长 向才文
审判员 龙少松
审判员 曾浩恒
二〇一八年八月二十三日
书记员 杨 洋
附：适用法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……