广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初10494号
原告：欧华，男，汉族，1944年3月10日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：林渊，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：蓝丽，广东赋诚律师事务所辅助人员。
被告：东莞市耀震五金家具有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇黄村厚虎路25号B栋，统一社会信用代码为914419007894498082。
法定代表人：李晓琴，该公司总经理。
委托代理人：王魏，广东约克律师事务所律师。
委托代理人：陈伟明，广东约克律师事务所实习律师。
原告欧华诉被告东莞市耀震五金家具有限公司（以下简称耀震公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法由代理审判员胡辉适用简易程序独任进行审理，并于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告欧华的委托代理人林渊、蓝丽，被告耀震公司的委托代理人王魏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧华诉称：2013年4月13日，原告与被告签订了一份《厂房续租合同》，合同约定原告将北栅西坊工业区16号院内所有建筑物供原告使用，每月租金160000元。上述合同签署后，被告使用了案涉租赁物，并向原告支付租金至2015年1月份。后被告要求提前解除合同，并于2015年3月23日将其设备材料全部搬清，并对案涉租赁物造成了损害，原告为修复案涉租赁物支出了113716.8元。原告多次要求被告支付2015年2月、3月的房屋占有使用费合计320000元以及案涉租赁物的修复费用113716.8元，但被告均予以拒绝。为维护自身的合法权益，原告遂起诉至法院，请求法院判令：1.被告立即向原告支付2015年2月、3月的房屋占有使用费320000元及逾期支付利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，两月房屋占有使用费的逾期支付时间分别自2015年2月10日、2015年3月10起，计至实际清偿之日止，暂计至2016年9月18日为23582.03元）；2.被告赔偿原告租赁物的损失113716.8元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告耀震公司辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回；案涉《厂房续租合同》已在另案被确认为无效，答辩人在2015年1月底已搬离案涉租赁物，并实际交付给原告，且原告已在2015年2月6日将案涉租赁物出租给他人使用，故不存在占用原告房屋的事实；原告主张的租赁物损失涉及到的变压器、员工电梯、宿舍等，是原告在重新出租后，对案涉租赁物存在的问题进行翻修，系原告的单方行为，与答辩人无关，租赁期间合同约定的维修义务系由原告承担；占有使用费不能计算利息。
经审理查明，2013年4月12日，原告欧华作为甲方，被告耀震公司作为乙方，签订一份《厂房续租合同》，约定：甲方同意将北栅西坊工业区16号院内所有建筑物含A栋五层车间、B栋三层车间、员工宿舍八层、干部宿舍五层及院内所有搭建供乙方使用；续租时间为2011年5月1日至2016年12月30日止，租期五年，续租金额为每月人民币160000元，于当月10日前缴纳；甲方的固定资产变压器两台、电梯两部，已使用多年，如遇政策需要更换主机、大件，大型维修，应由甲方负责；生产车间、员工宿舍、干部宿舍已用五年，墙面出现掉皮、毁色较严重，影响客户验厂评估，铁皮房车间已多处漏雨，甲方应进行翻修处理。之后，被告耀震公司一直按照上述《厂房续租合同》约定的租金标准支付租金至2015年1月份。
另查明，被告耀震公司主张其于2015年1月25日已全部搬离案涉租赁物。对此，被告耀震公司提供了以下证据：1.东莞市虎门镇北栅社区居民委员会出具的《证明》，记载：兹证明东莞市耀震五金家具有限公司从2007年3月在虎门镇北栅社区西坊路16号经营，于2015年1月份搬迁至虎门镇黄村厚虎路25号，特此证明；2.案外人陈煜文出具的一份《证明》，显示：我叫陈煜文，现年49岁，身份证号码，住虎门北栅西坊村西坊路17号，与东莞市耀震五金家具有限公司相邻，曾在这个厂做过维护周边秩序的厂长，2015年1月29日下午4点左右，工厂叫我去领下半年的工资5000元，我去时只有李老板在大门口保安室等我，这时他告诉我明年不再聘用，因为工厂搬迁了，我领了工资5000元以后，李老板还带我到工厂转了一圈，工厂内已没有工人上班，机器设备已全部搬走，老板说，这一下我们再也不会吵到你们了，我们治安巡逻队天天路过这里，也知道这个工厂2015年1月份已搬迁，不是重点防御单位了；3.案外人梁德海于2015年1月30日出具的收条一张，记载：今收到耀震五金公司工厂搬迁运费，从2015年元月2日起到25日共运75车，每车200元，共计人民币15000元；4.案外人程名华于2015年1月30日出具的收据一张，记载：今收到耀震公司工厂搬迁费、吊机运输费，吊重机器1000元，运输重机器16车，每车350元，计费5600元，小机器运输10车，每车350元，计费3500元，共计19100元。原告欧华则主张被告耀震公司全部搬离案涉租赁物的时间为2015年3月23日，提供了案外人东莞市福佑实业投资有限公司（以下简称福佑公司）出具的一份《证明》，显示：现出示证明东莞市耀震家具有限公司租用欧华北栅西坊利安工业园于2015年3月23日全部搬清设备材料，注1.未清洁厂房内外卫生，2.未维修好厂房内外损坏房屋，开墙打洞、烧坏电线电缆未更换等设施。
另查明，2015年2月6日，原告欧华与案外人福佑公司签订一份《租赁物业合同》，约定原告欧华将上述物业另行出租给案外人福佑公司使用，租期为6年，即2015年2月6日至2021年4月30日，其中2015年2月6日至2015年4月30日为免租期，即2015年5月1日起租，每月租金180000元。2015年3月7日，原告欧华发函至被告耀震公司称“你给租金至2015年12月份，但至今3月7号还未搬走设备材料及清理干净移交我业主怎办？”，“我意见待你搬清设备材料，打扫房子内外干净当天为止，计租给我欧华”，“你使用设备安装楼顶开洞装设备正常无意见，但你搬走后应补好，必须完善补好移交，目前还未补上墙体有损坏的，怎办？”，“今后新租户使用时与你无关，希望你勿来干扰人家经营，由今天起今后再来，我会从严处罚你，请你把精力管好自己的企业，多盈利、发财，请欧华吃饭”。2015年5月15日，原告欧华再次发函至被告耀震公司法定代表人李晓琴，通知其向案外人福佑公司代收2015年5月至9月期间的租金，之后再与原告欧华进行对账。2015年10月30日，被告耀震公司向原告欧华发函称“从您与福佑的合同里可以看出，您从2015年2月份开始和福佑产生合同关系，按理您不应该再收我们2月份的租金”，“我们与您的合同属于双方友好协议终止，保证您的物业未受任何损失，理应退回我们的押金200000元，所以您借款应还的资金最终是562169元”。
另查明，原告欧华主张案外人福佑公司共花费113716.8元用于案涉租赁物的维修，其中电梯维修费20000元，变压器维修保养费6000元，安装塑钢窗58006.8元，楼顶补洞修复费19710元以及地面修复费10000元，上述费用已从案外人福佑公司应付的2015年10月份的租金中予以抵扣，为此提供了报价单三张以及维修费用汇总表一张为证。对此，被告耀震公司均不予确认，并主张其并未对案涉租赁物造成损坏，系原告欧华自行对案涉租赁物进行翻修，相关的费用应由其自行承担。
另查明，案涉物业的所有人为原告欧华，未取得建设工程规划许可证。庭审中，原、被告一致确认案涉《厂房续租合同》无效。原告欧华在诉讼期间向本院提出财产保全申请，请求查封被告耀震公司价值320000元的财产。根据原告欧华的申请，本院依法作出（2016）粤1972民初10494号民事裁定书，裁定冻结被告耀震公司银行存款人民币320000元或查封、扣押其相应价值的财产。原告欧华为此支付保全费2120元。
以上事实，有原告提交的《厂房续租合同》、押金收据（复印件）、函件及回复、《租赁物业合同》、营业执照（福佑公司）、证明、联系函、维修费用汇总表、报价单、证明、中介费收据、营业执照，被告提交的《租赁物业合同》、营业执照、证明两份、收条、收据、《厂房续租合同》、当事人陈述以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，案涉《厂房续租合同》应认定为无效。另，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，被告耀震公司应当参照案涉《厂房续租合同》约定的租金标准向原告欧华支付房屋占有使用费至实际全部搬离案涉租赁物之日止。对于实际搬离的日期，被告耀震公司主张为2015年1月25日，原告欧华则主张为2015年3月23日。对此，本院分析如下：一、被告耀震公司未提供直接的证据证明其已于2015年1月25日全部搬离案涉租赁物，并已将案涉租赁物交回给原告欧华；二、被告耀震公司提供的案外人东莞市虎门镇北栅社区居民委员会、陈煜文出具的证明以及案外人梁德海、程名华出具的收条和收据均只能证明被告耀震公司搬离的事实，并不能直接证明被告耀震公司何时全部搬离案涉租赁物；三、虽然原告欧华与案外人福佑公司于2015年2月6日就已经签订《租赁物业合同》，但被告耀震公司并无证据证明案外人福佑公司何时接收案涉租赁物，案外人福佑公司亦主张被告耀震公司于2015年3月23日才全部搬清设备材料。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，被告耀震公司无法证明其何时搬离案涉租赁物，应承担举证不能的不利后果，本院依法采信原告欧华的主张，认定被告耀震公司于2015年3月23日才全部搬离案涉租赁物。然而，考虑到被告耀震公司自2015年1月份即开始搬离案涉租赁物，虽然未及时腾退，但被告耀震公司在该占用期间并未实际使用案涉租赁物，且该期间尚处于原告欧华与案外人福佑公司约定的免租期间内，故本院参照案涉《厂房续租合同》约定的租金标准，酌情认定上述占有期间内的占有使用费应按照每月100000元的标准计算，即从2015年2月1日开始计算至2015年3月23日的占有使用费应为为100000元+100000元÷31天×23天=174193.55元。对于原告欧华诉请的利息，由于占有使用费的性质系承租人实际占有使用租赁物而产生的对出租人的折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，故对于原告欧华诉请的利息，本院依法不予支持。
对于原告欧华主张的电梯维修费20000元，变压器维修保养费6000元，安装塑钢窗58006.8元，楼顶补洞修复费19710元以及地面修复费10000元，本院依法不予支持，理由如下：一、上述费用的产生时间均为被告耀震公司搬离案涉租赁物之后，原告欧华并未提供证据证明上述损失的产生系因被告耀震公司在租赁期间内对案涉租赁物使用不当造成的；二、原告欧华仅提供了报价单为凭，并未提供收款收据或正式发票等支出凭证，无法确定具体的损失金额；三、根据案涉《厂房续租合同》的约定，变压器、电梯的维修以及租赁物的翻新均由原告欧华负责，《中华人民共和国合同法》第二百二十条亦规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，在原告欧华无证据证明上述损失系被告耀震公司故意损坏造成的情况下，不应由被告耀震公司承担上述费用。
综上，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告东莞市耀震五金家具有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告欧华支付房屋占有使用费174193.55元；
二、驳回原告欧华的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4080元（原告已预交），由原告欧华负担2525元，由被告东莞市耀震五金家具有限公司负担1555元。本案保全费2120元（原告已预交），由原告欧华负担966元，由被告东莞市耀震五金家具有限公司负担1154元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 胡 辉
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 丁紫茵
谢鹏