吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）延民初字第4107号
原告：朴英子，女，1961年10月24日出生，朝鲜族，无职业，现住延吉市河南街。
委托代理人：孙静，吉林华烁律师事务所律师。
被告：延吉市延兴房地产开发有限公司，住所：延吉市建工街长白路371号。
法定代表人:李春龙，该公司经理。
被告：延吉市热力公司，住所：延吉市朝阳街海兰路113号。
法定代表人：朱文才，该公司经理。
被告：许梦龙，男，1962年10月7日出生，朝鲜族，无职业，现住延吉市河南街。
被告：孔在先，男，1939年9月14日出生，朝鲜族，退休人员，现住延吉市河南街民光委*组。
第三人：延吉市隆源建筑安装有限公司，住所：延吉市朝阳川镇。
法定代表人：全东浩，该公司经理。
原告朴英子诉被告延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称延兴公司）、延吉市热力公司、许梦龙、孔在先、第三人延吉市隆源建筑安装有限公司（以下简称隆源公司）之间执行异议之诉一案，本院于2013年11月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2014年3月28日在《延边日报》刊登公告，向被告延兴公司公告送达起诉状、传票等有关法律文书。开庭审理时，原告朴英子的委托代理人孙静，被告孔在先到庭参加诉讼。被告延吉市热力公司、许梦龙、第三人隆源公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。被告延兴公司经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年6月30日，原告与被告延兴公司签订购房合同，约定原告以60万元的价格购买诉争房屋。原告按照合同约定签订合同当年支付房款40万元，于2010年4月份交纳剩余房款20万元。2010年4月23日，被告延兴公司将房屋实际交付给原告，由原告合法占有使用至今，且一直催促被告延兴公司办理产权登记手续，但被告延兴公司一直以各种理由推脱不予办理。原告认为，原告与被告延兴公司签订的购房合同合法有效，只因被告延吉市延兴房地产公司的原因而未能办理产权手续，原告作为善意买受人，支付全部的房款并一直实际合法占有使用该房屋。原告依法应为该房屋的所有权人，产权证仅具有证据资格。执行局以第三人对标的物享有优先受偿权而驳回原告异议适用法律不当。原告作为善意买受人，该房屋依法不应当被查封、扣押、冻结。综上，原告作为善意买受人其购买的房屋依法应当受到保护，请求法院依法判令立即停止对上述房屋的执行。
被告延兴公司、延吉市热力公司、许梦龙未提出答辩意见。
被告孔在先辩称：延兴综合楼的建筑工程许可证是2007年7月6日颁发的，《商品房预售许可证》只能是2007年7月份之后得到的，原告与被告延兴公司签订购房合同时并未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告延兴公司签订的购房合同是无效的。原告与被告延兴公司签订的购房合同没有在房产管理局备案登记，故不具备法律效力。原告称被告延兴公司于2010年4月23日交付房屋，由原告占有使用至今的主张不成立，一是原告没有证据证明房屋已实际交付；二是2010年3月15日延边州中级人民法院（2009）延中执字第136-2号执行裁定书查封了延兴综合楼110、111、209号房屋，故原告主张不成立。原告主张房屋被查封之前支付全部房款不属实，原告是在2010年3月15日延边州中级人民法院查封后的2010年4月份交纳剩余房款20万元，原告是查封之后非法占用房屋的。在延吉市房产局楼盘档案中，延兴综合楼111号门市房的所有人为被告延兴公司。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人隆源公司未提出答辩意见。
本案在审理中，原告向本院提交的证据如下：
1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、购房合同、房款收据复印件各一份，证明2006年6月30日原告与延兴公司签订房屋买卖合同，约定将本案的诉争房屋出售给原告，房屋面积为108平方米，房屋总价为60万元。2006年原告共支付房款40万元，2010年4月交付房屋钥匙时支付剩余房款20万元，并支付物业费、契税、房屋维修基金等40517元。
3、延兴公司出具的证明一份，证明原告一直要求延兴公司依据合同约定办理产权手续，但其一再拖延，本案诉争房屋所有权人为原告，并答应尽快给原告办理产权手续。
4、延吉市河南街道晨光社区居民委员会出具的证明、2012-2013年暖气费发票、房屋租赁合同复印件各一份，证明2010年4月延兴公司将诉争房屋交付给原告后，该房屋一直由原告占有、使用、收益、处分。
5、本院（2010）延民初字第1347号民事判决书、（2006）延民保字第83号裁定书、（2011）延执字第1528-1号裁定书复印件各一份，证明被告孔在先、延吉市热力公司、许梦龙申请执行依法均为债权，而原告是诉讼房屋所有权人，三被告的债权不能对抗原告对房屋的所有权。被告许梦龙的债权是与李春龙之间的个人之间的民间借贷纠纷，就本案诉争房屋无任何请求权利。
6、吉林省高级人民法院（2013）吉民一终字第33号民事判决书复印件一份，证明第三人隆源公司就延兴集资综合楼折价款享有优先受偿权，其是对债权的优先受偿，不能对抗原告对房屋的所有权。
7、本院(2013)延执异字第34号民事裁定书复印件一份，证明第三人隆源公司非案件当事人，亦未主张任何权利，执行裁定中却以第三人隆源公司有优先受偿权为由驳回原告的执行异议申请。
经庭审质证，被告延兴公司、延吉市热力公司、许梦龙、第三人隆源公司未到庭，视为放弃对原告所提供的证据的质证权利。被告孔在先对原告提交的证据1、3、4、7无异议，故本院予以采信；被告孔在先对原告提交的证据2有异议，认为原告曾经说过房款交付给包工头，但包工头现找不到，所以对合同提出异议。另外，收款人为文红花和张京云，但延兴公司的会计是朴顺月。本院认为，被告孔在先未能就其上述抗辩意见提供证据证明，故其抗辩意见不成立，本院对原告提交的证据2予以采信；被告孔在先对原告提交的证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告对该房屋不享有所有权。因被告对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；被告孔在先对原告提交的证据6的真实性无异议，但主张被告已对该民事判决书提出再审申请，本院对其真实性予以采信。
被告孔在先向本院提交的证据如下：
1、被告的身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。
2、建筑工程施工许可证复印件一份，证明该许可证是2007年7月6日颁发的，而原告与延兴公司是2006年6月30日签订房屋买卖合同的，预售许可证颁发之前签订的房屋买卖合同无效。
3、调查笔录复印件一份，证明讼争房屋以迟秀军的名义在延吉市房产局备案登记，但迟秀军本人否认，原告在购买房屋后没有在房产局备案登记，所以不具备法律效力。
4、延边州中级人民法院（2009）延中执字第136-2号执行裁定书复印件一份，证明延边州中级人民法院下发执行裁定书查封诉争房屋后原告于2010年4月23日交付剩余房款，所以原告是非法占有。
5、楼盘信息复印件一份，证明原告申请法院所查封的诉争房屋是延兴公司名下的。
经庭审质证，被告延兴公司、延吉市热力公司、许梦龙、第三人隆源公司未到庭，视为放弃对被告孔在先所提供的证据的质证权利。原告对被告孔在先提交的证据1无异议，故本院予以采信。原告对被告孔在先提交的证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为根据相关司法解释，预售许可证在合同签订之后取得的购房合同依然有效。因原告对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；原告对被告孔在先提交的证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为备案登记只是规定而非法定，而且是否登记不影响买卖效力，根据该份证据可以证明该房屋的登记人并非是该房屋的实际所有权人，实际所有权人是原告。原告有证据证明登记错误，应当依法更正。因原告对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；原告对被告孔在先提交的证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为据被告孔在先陈述，该案件申请执行人已撤回对诉争房屋的扣押，原告在此期间从未收到任何关于房屋查封的通知或法律文书。被告孔在先查封诉争房屋是2012年3月30日，原告收到查封信息后立即依法提出执行异议，此前原告占有、使用房屋均为合法，原告无任何过错。因原告对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；原告对被告孔在先提交的证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该房屋实际所有权人为原告，延兴公司已将该房屋出售给原告，但因延兴公司单方的过错，致使原告无法办理手续，且该楼盘信息为109，并非111。因原告对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。
被告延兴公司、延吉市热力公司、许梦龙未向本院提交证据。
第三人隆源公司未向本院提交证据。
本院经庭审质证采信的证据并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：2006年6月30日，原告与被告延兴公司签订房屋买卖合同，约定原告以60万元的价格购买被告延兴公司开发的位于延吉市前进路北侧、白桦胡同东侧，房号110，面积为108平方米的房屋，合同签订时先支付房款20万元，剩余房款在房屋交付使用前全部付清。签订合同当日，原告交纳房款20万元，2006年7月28日原告向被告延兴公司交纳房款20万元，2010年4月23日原告向被告延兴公司交纳剩余房款205549元及契税等相关费用34968元。原告自交清房款之日起使用诉争房屋至今。
本院在执行申请执行人许梦龙、孔在先、延吉市热力公司与被执行人延兴公司之间房屋拆迁安置补偿合同纠纷执行一案中，于2012年7月31日作出（2008）延执字第125号、（2011）延执字第1528号、（2012）延执字第424号，查封被执行人名下的位于延吉市前进路699号延兴综合楼，产籍号为13-3-109号，一层楼110号、111号和二层楼210号门市房（建筑面积分别为144.27平方米、110.79平方米和255.09平方米）产权手续。第三人隆源公司与被告延兴公司之间建筑工程施工合同纠纷一案，由吉林省高级法院于2013年5月6日作出民事判决书，判令被告延兴公司支付工程款648万元；第三人隆源公司就延吉市延兴集资综合楼折成价款享有优先受偿权。原告朴英子以其于2006年6月30日与被告延兴公司签订房屋（位于延吉市前进路北侧白桦胡同东侧，房号110，面积108平方米）买卖合同并支付房款为由，不服本院（2008）延执字第125号、（2011）延执字第1528号、（2012）延执字第424号执行裁定，提出异议，要求本院停止对111号房屋的执行。本院于2013年11月8日作出（2013）延民初字第34号执行裁定书，驳回原告提出的案外人执行异议。原告不服该执行裁定书，于2013年11月29日向本院提起案外人执行异议之诉。
另查，被告延兴公司于2007年7月6日取得延兴综合楼建筑工程施工许可证。因逾期年检于2011年10月17日被延吉市工商行政管理局吊销营业执照。
本院认为：原告与被告延兴公司之间签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，且签订协议时，该房屋尚未冻结，原告亦不知被告延兴公司尚有其他债务纠纷，应认定原告为善意购买，故协议有效。原告已缴清全部房款，同时从交纳房屋全部房款之日起占有使用房屋至今，虽未办理产权过户手续，但是因该房屋在原告与被告延兴公司签订协议后被查封，因被告延兴公司不予配合原告办理房照，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，人民法院对该房屋不得查封、扣押、冻结等执行。因此原告提出停止对房屋执行的诉讼请求，理由正当，应予以支持。关于被告孔在先以原告与被告延兴公司签订购房合同时被告延兴公司未取得商品房预售许可证为由主张购房合同是无效的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，被告的抗辩意见不成立。关于被告孔在先以原告与被告延兴公司签订的购房合同未在房产局登记备案为由主张合同无效的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条关于“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”之规定，被告孔在先的抗辩意见不成立。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
停止对被告延兴公司名下的位于延吉市前进路北侧、白桦胡同东侧、房号为111号（原110号）、面积为108平方米的房屋的执行。
案件受理费9800元，公告费600元，其他费用50元，合计10450元（原告已预交10450元），由四被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 崔海兰
审 判 员 李雪英
助理审判员 邱艳红
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 朴艺花