贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民终1027号上诉人（原审被告）:贵州中博泰物业管理有限公司，住所地：贵州省六盘水市盘县红果镇胜境大道与团结路交叉口，注册号：520222000250381。法定代表人：张英，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：李敢中，男，汉族，1973年9月16日生，住重庆市长寿区，系该公司员工。特别授权委托诉讼代理人：杨瑞荣，系贵州永达律师事务所执业律师，执业证号：15202201610815687。被上诉人（原审原告）：盘州市云鼎尚城小区业主委员会，住所地：盘州市云鼎尚城小区。负责人：陈杰，该业主委员会主任。一般授权委托诉讼代理人：孔旭，男，汉族，1985年4月8日生，住贵州省盘州市马场乡马场村五组，现住，系该业主委员会成员。特别授权委托诉讼代理人：刘君慧，系贵州金鸟律师事务所执业律师，执业证号：15202201411826990。上诉人贵州中博泰物业管理有限公司因与被上诉人盘州市云鼎尚城小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贵州中博泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人李敢中、杨瑞荣,被上诉人盘州市云鼎尚城小区业主委员会的委托诉讼代理人孔旭、刘君慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州中博泰物业管理有限公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，被上诉人的诉讼请求依法不能成立，应当依法驳回其诉讼请求。云鼎尚城小区前期物业服务合同仍然有效且未到期，贵州中博泰物业管理有限公司拒绝移交相关的场地、资料等的理由正当。（一）被上诉人选聘六盘水久久物业服务有限责任公司的决议无效。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告所谓的云鼎尚城小区业主第二次大会的召开仅有一百七十一人参加，人数未过半，参会业主的房屋面积的专有部分占建筑物总面积更没有过半，会议的召开违法，其形成的所谓的决议当然无效。根据原告所提交的“盘州市云鼎尚城小区关于公开招聘物业服务企业的结果公告”，公告明确“六盘水久久物业服务有限责任公司”是由业主委员会及部分业主选定，而非由业主共同决定，这剥夺了业主的共同决定权，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条的规定，选聘因违法而无效。（二）被上诉人与六盘水久久物业服务有限责任公司签订的《物业管理合同》无效。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因六盘水久久物业服务有限责任公司并非合法选聘，更非业主大会选聘，业主委员会与之于2017年11月2日签订的《物业管理合同》无效。（三）业主大会并未解聘前期的物业服务企业。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，业主大会按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除《物业服务合同》的，人民法院应予支持。在本案中，业主大会并未依法作出解聘贵州中博泰物业管理有限公司的决定，被上诉人在未解除《前期物业服务合同》的前提下，盘县南方嘉龙房地产开发有限公司与贵州中博泰物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》仍然有效，上诉人基于认真负责的履行合同义务，拒绝移交相关的场地、资料等的理由正当，被上诉人的上诉请求应得到支持。（四）关于云鼎尚城小区委员会是否依法成立并取得相应资格，盘县南方嘉龙房地产开发有限公司及小区的业主李志鹏已经提起行政诉讼，诉请撤销盘州市亦资街道办事处关于成立盘州市云鼎尚城小区业主委员会的批复。小区业主邓成涛、李志鹏已经起诉盘州市云鼎尚城小区业主委员会，诉请撤销盘州市云鼎尚城小区业主委员会违法选聘六盘水久久物业服务有限责任公司作为小区物业管理服务单位的决定，同时要求确认盘州市云鼎尚城小区业主委员会与久久物业管理公司签订的物业管理合同无效。本案的审理需以以上提到的两案的审理结果为依据，上述两个案件并未审结，应当中止本案的审理。被上诉人盘州市云鼎尚城小区业主委员会辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉，维持原判；2、被上诉人选聘的六盘水久久物业服务有限公司的决议有效，未违反法律强制性规定，不能认定其无效，也未违反《中华人民共和国物权法》第76条和《物业管理条例》第11、12条的规定；3、业主大会授权业主委员会通知上诉人退出云鼎尚城小区管理就是履行解聘前期物业服务的行为；4、前期物业服务合同至2018年6月1日止，无论小区是否选聘新的物业服务企业,前期物业服务合同在2018年6月1日都将终止。根据《贵州省物业管理服务条例》第56条的规定，前期物业服务合同也应当终止。本案与上诉人所称的正在起诉的案件无关联。盘州市云鼎尚城小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告贵州中博泰物业管理有限公司立即向原告移交盘州市云鼎尚城小区物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料和设备的安装、使用和维护保养等法律法规规定的要向业主委员会移交的资料［位于云鼎尚城4号楼负一楼的项目经理室、工程部室、资料室、调度室、客服中心、综合部、财务部、副总经理室、综合部对面的无标识房一间，会议室一间、食堂三间、18部电梯及机房、2号配电室（位于2号楼负二楼）、8栋房屋的水井及弱电井、1号配电室（位于5号楼负二楼）、应急发电机房、二次加压房（位于2号楼负四楼）、消防及监控室（位于7号楼与8号楼之间的负二楼）、岗亭3个，分别位于1号楼旁1个、华夏中学方向1个，云鼎尚城5号楼侧面1个、位于3号楼负一层共有六个房间的职工住房，两个卫生间及洗漱台一个］。2、请求人民法院判令被告贵州中博泰物业管理有限公司立即退出盘州市云鼎尚城小区物业管理。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：盘州市云鼎尚城小区（以下简称“云鼎尚城”）位于盘州市××金秋路，系盘县南方嘉龙房地产开发有限公司开发的楼盘。2013年11月，盘县南方嘉龙房地产开发有限公司与贵州中博泰物业管理有限公司（以下简称“中博泰公司”）签订前期物业服务合同，约定中博泰公司对云鼎尚城物业进行管理，合同对物业服务质量、物业服务费用等进行了约定。合同第二十条“合同期限至业主委员会受业主大会委托选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。”，第二十一条“……。若乙方不想继续履行合同的，应在物业管理区域内予以公示，并应向有关部分备案，且应在2018年5月31日本小区选聘新的物业服务企业前继续履行本合同，至2018年6月1日起不论小区是否选聘新的物业服务企业，本合同终止，乙方可撤场”至2018年3月31日，业主委员会尚未成立的，若乙方无异议，本合同继续有效”。2017年6月13日，云鼎尚城小区业主代表向盘州市亦资街道办事处申请召开首次业主大会会议，并选派一名代表组成小区首届业主大会筹备组。2017年6月28日盘州亦资街道华夏居委会向盘县南方云鼎尚城小区全体业主发出公告，云鼎尚城小区业主大会筹备组人员已组建完成，公示筹备组人员名单，筹备组人员由业主代表、建设单位、盘州亦资街道办代表及华夏居委会代表组成。2017年9月9日，云鼎尚城小区召开首届业主大会会议，会议决定成立云鼎尚城小区业主委员会，会议选举了云鼎尚城小区业主陈杰、管珂、蒋聪、孙旭、孙胜、张艾殊、吴文碧、吴涛作为云鼎尚城小区第一届业主委员会成员，陈杰任主任，蒋聪、管柯任副主任。云鼎尚城小区业主筹备委员会于2017年9月17日向盘州市亦资街道办事处申请成立云鼎尚城小区业主委员会，盘州市亦资街道办事处和盘州市亦资街华夏居民委员会分别签署了意见。2017年9月17日，盘州市亦资街道办事处以亦办复【2017】7号关于同意成立盘州市云鼎尚城小区业主委员会的批复，批准同意成立盘州市云鼎尚城小区业主委员会，业主委员会名单见附表（主任陈杰，副主任蒋聪、副主任管珂，委员孙旭、孙胜、吴文碧、张艾殊），批复要求业主委员会向公安部门办理印章刻制手续后，将印章式样分别报送亦资街道办及盘州市住房和城乡建设局备案。2017年9月20日，盘州市住房和城乡建设局向盘州市发送业主委员会可知印章申请的函，函中载明兹有南方云鼎尚城小区业主委员会已向我局备案，现申请刻制印章，请公安局办理刻制手续。2017年10月14日，云鼎尚城小区第二次业主大会会议决定业主大会授权面向社会公开招聘选聘物业服务公司。2017年11月2日，盘州市云鼎尚城小区业主委员会与六盘水久久物业服务有限责任公司签订了《盘州市云鼎尚城小区物业管理合同》。2017年11月12日，原告盘州市云鼎尚城小区业主委员会向被告贵州中博泰物业管理有限公司发出移交通知，通知贵州中博泰物业管理有限公司在云鼎尚城小区的权利义务于2017年11月20日终止，同时让贵州中博泰物业管理有限公司于2017年11月20日前做好相关移交工作。2017年11月20日，贵州中博泰物业管理有限公司复函云鼎尚城小区业主委员会告知其选聘物业服务企业的程序违法。2018年1月4日，原告与被告物业服务合同纠纷一案向法院提起诉讼，于2018年1月25日组织原、被告双方对云鼎尚城小区的物业管理用房及相关设施设备进行勘验，云鼎尚城小区的主要物业用房有云鼎尚城4号楼负一层的项目经理室、工程部室、资料室、调度室、客服中心5间房屋，18部电梯及机房、2号楼负二楼的2号配电室、8栋房屋的水井及弱电井、5号楼负二楼的1号配电室、应急发电机房、2号楼负四楼的二次加压房、7号楼与8号楼之间的负二楼的消防及监控室、3个岗亭（分别位于1号楼旁1个、5号楼侧面1个、华夏中学方向1个）；原告盘州市云鼎尚城小区业主委员会与贵州中博泰物业管理有限公司有权属争议的是贵州中博泰物业管理有限公司使用中的综合部、财务部、副总经理室、综合部对面的无标识房一间，会议室一间、食堂三间，3号楼负1层的六个房间、两个卫生间。原告于2018年1月24日申请撤回起诉，我院已予以准许。上述事实，有原、被告提交的业主委员会可知印章申请、前期物业服务合同，盘州市亦资街道办事处文件亦办复【2017】1号关于同意成立盘州市云鼎尚城小区业主委员会的批复，业主委员会备案申请表，云鼎尚城小区业主大会第一次、第二次、第三次会议纪要，盘州市云鼎尚城小区物业管理招标公告邀请书，盘州市云鼎尚城小区关于公开招聘物业服务企业的结果公告，移交通知，回复函，盘县南方云鼎尚城小区召开首届业主大会申请书，盘县南方云鼎尚城小区召开首届业主大会筹备组人员名单公告，补充公告，盘州市南方云鼎尚城小区首届业主代表大会即业主委员会候选人名单公告，关于盘州市南方云鼎尚城小区首次业主大会委员选票结果公布公告，盘州市云鼎尚城小区物业管理合同等证据在卷作证。一审经审理认为，关于盘州市云鼎尚城小区业主委员会是否属合法的适格主体问题。盘州市云鼎尚城小区业主委员会系云鼎尚城小区业主选举产生，在选举前已向社区及建设行政主管部门申报，选举后已向盘州市住房和城乡建设局申请备案，盘州市住房和城乡建设局已对盘州市云鼎尚城小区业主委员会的选举结果进行了备案，对盘州市云鼎尚城小区业主委员会选举结果进行了确认，故盘州市云鼎尚城小区业主委员会属合法的适格主体。被告认为盘州市云鼎尚城小区业主委员会成立不合法，不具备合法适格主体的辩解意见，不予采纳。原告与六盘水久久物业服务合同签订的《物业服务合同》系依法成立的合同，且未违反国家强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效，故被告认为盘州市云鼎尚城小区业主委员会与六盘水久久物业服务合同签订的《物业服务合同》系无效合同的辩解意见，不予采纳。2017年10月14日，云鼎尚城小区业主大会决定选聘前期物业管理公司，应视为云鼎尚城小区业主大会决定对前期物业公司的解聘，并于2017年11月2日与六盘水久久物业服务有限责任公司签订了《盘州市云鼎尚城小区物业管理合同》。根据《物业管理条例》第二十六条之规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，且盘州市云鼎尚城小区业主委员会已通知贵州中博泰物业管理有限公司，其在云鼎尚城小区的权利义务于2017年11月20日终止，并限期将小区的办公用房等公用设施设备移交给盘州市云鼎尚城小区业主委员会，综上，故云鼎尚城小区前期物业服务合同已终止。根据《物业管理条例》第三十九条、《贵州省物业管理条例》第五十八条的规定，前期物业服务合同终止时，云鼎尚城业主委员请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施设备，于法有据，予以支持。对于移交的范围应当包括前期物业服务企业管理使用的属云鼎尚城小区业主共有的物业用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，建筑物及其配套设施设备和相关场地清单等资料。本案中，位于贵州中博泰物业管理有限公司使用中的综合部、财务部、副总经理室、综合部对面的无标识房一间、会议室一间、食堂三间、3号楼负1层的六个房间、两个卫生间及洗漱台1个无相关权属证明，且原被告双方对权属存在争议，故对该部分物业用房权属依法确认前，不宜移交，盘州市云鼎尚城小区业主委员会可在权属确定后另行主张权利，其余的物业用房及监控设施设备等其他公用设施，与小区的物业管理不可分割，应当移交盘州市云鼎尚城小区业主委员会管理使用，所移交的物业用房及设施设备为云鼎尚城4号楼负一层的项目经理室、工程部室、资料室、调度室、客服中心5间房屋，18部电梯及机房、2号楼负二楼的2号配电室、8栋房屋的水井及弱电井、5号楼负二楼的1号配电室、应急发电机房、2号楼负四楼的二次加压房、7号楼与8号楼之间的负二楼的消防及监控室、3个岗亭（分别位于1号楼旁1个、5号楼侧面1个、华夏中学方向1个）。所移交的设备如果权属系被告所有的，被告可另行向原告主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、第八十一条，《物业管理条例》第二十六条、第三十九条，《贵州省物业管理条例》第二十六条第一款第四项、第五十八条、第七十六条、第七十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告贵州中博泰物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内将其管理使用的云鼎尚城小区的物业用房及房内的设施设备【4号楼负一层的项目经理室、工程部室、资料室、调度室、客服中心5间房屋，18部电梯及机房、2号楼负二楼的2号配电室、8栋房屋的水井及弱电井、5号楼负二楼的1号配电室、应急发电机房、2号楼负四楼的二次加压房、7号楼与8号楼之间的负二楼的消防及监控室、3个岗亭（分别位于1号楼旁1个、5号楼侧面1个、华夏中学方向1个）】移交给盘州市云鼎尚城小区业主委员会管理使用。二、由被告贵州中博泰物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内退出盘州市云鼎尚城小区物业管理。三、驳回原告盘州市云鼎尚城小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费30元，由被告贵州中博泰物业管理有限公司承担。本院二审期间，上诉人向本院提交如下证据：第一组证据：贵州省水城县人民法院2018黔02**行初90号《受理案件通知书》。拟证明本案中被上诉人是否依法成立并取得相应资格，盘县南方嘉龙房开公司已经就该问题提起行政诉讼，要求撤销盘州市亦资街道办事处对被上诉人成立的批复。该案能决定本案中的被上诉人是否具备主体资格。第二组证据：贵州省盘州市人民法院2018黔02**民初2474号传票。拟证明云鼎尚城小区业主邓成涛和李志鹏起诉被上诉人要求撤销被上诉人作出选聘久久物管公司的决议，同时要求确认被上诉人与久久物管公司签订的物业管理服务合同无效。该案定于2018年5月29日开庭，其审理结果应当作为本案审理依据。本案应当中止审理。被上诉人质证认为，上诉人提交的两份证据属于逾期举证，不予质证。经审查，上诉人二审提交的该两组证据，不能证实与本案有关联，达不到其证明目的，本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1、本案应否中止审理；2、上诉人是否应当向被上诉人移交相关场地及资料。关于本案应否中止审理的问题，上诉人提出本案的审理应以其他案件的审理结果作为依据，根据《中华人民过共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人应当对其该主张提交证据加以证实，现其不能提交充分有力的证据证明其主张，应承担举证不能的后果，故对上诉人提出中止本案审理的主张不予采信。关于上诉人应否向被上诉人移交相关场地及资料的问题，经审理查明，被上诉人已于2017年11月2日与六盘水久久物业服务管理有限公司签订《物业服务合同》，该合同已生效，根据上诉人与盘县南方嘉龙房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》第20条“本合同期限至业主委员会受业主大会委托选聘或续聘的物管管理企业签订的物业服务合同生效时止”的规定，上诉人与南方嘉龙房开公司签订的《前期物业管理合同》至被上诉人与久久物业管理公司签订的合同生效时终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，一审判决上诉人向被上诉人移交相关资料及设备并退出涉案小区管理并无不当。综上所述，上诉人贵州中博泰物业管理有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人贵州中博泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 高良萍审 判 员 罗 敏审 判 员 王大权二〇一八年五月二十五日法官助理 尹倩茹书 记 员 刘 恋