广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终3709号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）。
法定代表人：孙通文，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务人员。
被上诉人（原审原告）：袁军伟，男，1984年4月20日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：蔡建基，广东宪鼎律师事务所律师。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人袁军伟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.根据买卖合同第十四条约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。此条中的“实际交付”与合同第九条约定的意思一致，故权属登记递件时间是一个附条件、可变动时间，并非约定交房之日后的720个工作日。一审法院认定买卖合同第十四条约定的“商品房交付使用”为合同约定的交房之日，歪曲了合同应有之义，应为袁军伟实际办理收楼之日。2.根据补充协议第五条约定，如买受人委托出卖人办理房地产权证的，必须积极履行协助义务并在出卖人指定的时间将办证所需资料及费用交清予出卖人。涉案商品房交付使用后，通大公司于2016年12月1日向袁军伟寄出《办理房产证通知函》，要求其于2016年12月10日前提交办证所需资料并签署《商品房交易登记申请表》，但袁军伟并未按时提交办证资料并签署《商品房交易登记申请表》。袁军伟办理前述手续后，通大公司已及时将办理房地产权属证书所需的全部资料提交产权登记机关备案，故2016年12月10日后的延误是由于袁军伟怠于履行义务造成的，不属于通大公司造成的逾期，通大公司即使存在违约行为也不应承担此期间的违约责任，依法应当扣除。二、一审判决适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判断违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准，而非一审法院所依据的违约金计算方法与银行同期同类贷款利率是否相符作为判断标准。2.通大公司已将涉案商品房交付给袁军伟，不影响其使用、占有或处分房屋，且袁军伟在本案中也存在过错。另根据中山市的相关规定，也不会影响与产权人生活密切相关的户籍迁移及子女入学等问题。即使通大公司存在违约行为，该违约行为并未给袁军伟造成实际经济损失。且通大公司无力支付多户业主高额违约金，请求法院适当减少违约金数额。
袁军伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
袁军伟向一审法院起诉请求：1.通大公司向袁军伟支付逾期办证的违约金80000元（从2014年9月20日起以购房总金额423259元为本金按日万分之二计算至房产证出具之日即2017年5月10日）；2.通大公司向袁军伟返还不动产权证原件。一审诉讼期间，因通大公司已交付不动产权证书为由，袁军伟自愿撤回第2项诉讼请求。
一审法院认定事实：2010年11月3日，袁军伟与通大公司签订了《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：袁军伟购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭25幢902房，房价款为423259元；付款方式为银行按揭方式，其中现金127259元约定付款时间为2010年11月3日，商业贷款296000元的约定付款时间为2010年12月3日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达成后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”合同签订后，袁军伟向通大公司支付了购房款423259元。袁军伟、通大公司均确认袁军伟实际于2012年3月12日收楼，同时确认通大公司于2017年3月22日才将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所。后袁军伟以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金及交付不动产权证书，但通大公司不予理会。为此，袁军伟于2018年3月19日诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，袁军伟与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。袁军伟自愿撤回要求通大公司交付涉案商品房的不动产权证书，系其对自身诉讼权利的处分，与法不悖，一审法院予以准许。
关于逾期办证违约金的问题。根据合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2011年10月31日交房，故通大公司应于交付后720个工作日内即2014年9月15日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。然而通大公司于2017年3月22日才将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于通大公司违约，通大公司应向袁军伟承担支付逾期办证违约金的责任。通大公司辩称其已于2016年12月1日通知袁军伟办理房地产证的相关手续，但袁军伟直到2017年2月5日才签署商品房交易登记申请表，因此自2016年12月10日至2017年2月5日期间的延误是由于袁军伟怠于履行义务所造成的，通大公司不承担此期间的违约责任，但其未能提供充分证据予以证明，袁军伟也不确认有收到该通知，因此应由通大公司承担举证不能的不利后果，一审法院对其辩解理由不予采信。依据上述约定，逾期办证违约金应从2014年9月16日起计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日即2017年3月22日，而非实际办理房产证之日。即逾期办证违约金自2014年9月16日起按日计付以及逾期办证一直持续至2017年3月22日，由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间，袁军伟在《民法总则》施行后于2018年3月19日才向一审法院提起诉讼，且未能提供证据证明诉讼时效存在中断或中止的情形，故一审法院仅支持袁军伟自2015年10月1日起至2017年3月22日期间的逾期办证违约金的诉讼请求。对于2015年9月30日前发生的逾期递件办证违约金已超过诉讼时效期间，一审法院依法不予保护。综上，通大公司应向袁军伟支付2015年10月1日至2017年3月22日期间的商品房逾期递件办证违约金为45637.32元（423259元×0.0002×539天）。
关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司辩解理由不成立。
关于违约金计算标准过高的问题。通大公司应根据合同第十四条的约定按袁军伟已付房价款的每日万分之二计算违约金给袁军伟。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司辩解理由不成立。
综上，袁军伟诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起七日内向袁军伟支付商品房逾期递件办证违约金45637.32元；二、驳回袁军伟的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，减半收取900元（袁军伟已预交），由袁军伟负担430元，通大公司负担470元（通大公司于履行判决时径付袁军伟，一审法院不另收退）。
二审中，当事人均未提交新证据。
一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，袁军伟与通大公司签订的中山市商品房买卖合同载明了袁军伟的联系地址，合同补充协议一第七条约定：“买受人的通讯地址已记载在本合同中，出卖人或其代理人，按揭银行或其代理人根据买受人的该通讯地址寄出的所有函件，则以挂号回执上的邮戳日期后第七天视为该函件已送达买受人的日期……”通大公司提交的交寄清单显示，其于2016年12月1日按上述地址向袁军伟寄发办理房产证通知函，并于同日交付中山市邮政局黄圃分局。
二审调查期间，通大公司称，其于2016年12月1日向袁军伟发出的通知函通过挂号信批量寄出，有邮局的交寄清单，没有回执。袁军伟不予确认，称没有收到挂号信。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉请求及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、逾期办证违约金的起止时间应当如何确定；二、合同约定逾期办证违约金标准是否应予调整。
关于争议焦点一，即逾期办证违约金的起止时间应当如何确定的问题。关于起算时间，涉案合同明确约定通大公司应当在2011年10月31日前交付涉案商品房，并于交付后720个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。双方当事人基于该约定对商品房交付及递件义务的履行期限享有预期利益，任何一方未经双方协商一致不得随意变更该约定。通大公司现无证据证明双方变更了交付时间的约定，其于2012年3月12日交付商品房构成迟延履行，故应自约定的交房期限届满时起算递件期限，其主张自实际交房之日起计算的理据不足，本院不予支持。通大公司未在约定期限即2014年9月15日前办理递件手续，应自2014年9月16日起算逾期办证违约金。关于截止时间，通大公司主张逾期办证违约金应计至其于2016年12月1日发出的通知函所载明的提交材料期限届满之日即2016年12月10日。对此，本院认为，产权登记事项对买受人至关重要，出卖人是否实际通知买受人按期提交资料将直接影响该项权利的实现，故作为掌握交易主动权的出卖人，通大公司应妥善保管相应凭证以证明其已充分、善意履行了该通知义务，不能简单以存在合同约定为由推卸责任。本案中，通大公司据以主张其已完成通知义务的证据仅为交寄清单，并非合同约定的、符合通常认知水平和相关邮寄制度规定的“挂号回执”，其也没有进一步核实该通知是否实际送达买受人袁军伟，对于该关乎买受人切身利益的事项未能尽到充分的证明责任，应承担举证不能的不利后果，本院对通大公司所称已于2012年12月1日通知袁军伟提交材料不予采信，对其关于逾期办证违约金截止日期的抗辩不予采纳，本案逾期办证违约金应计算至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。
关于争议焦点二，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。本案中，因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。且根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，买受人因通大公司的违约受到的损失客观存在，通大公司应承担相应的违约责任。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应优先适用约定的违约金计算标准确定通大公司应支付的违约金。一审判决根据合同约定，确定逾期办证违约金计算标准为日万分之二，并无不当，本院予以维持。
综上所述，通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费941元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 马燕清
审判员 吴合波
二〇一八年七月三十一日
书记员 廖博睿