四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终9572号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄英波，男，汉族，1968年9月26日出生，住浙江省嵊州市。
委托诉讼代理人：张心，四川谦信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵学明，男，汉族，1972年11月29日出生，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。
委托诉讼代理人：罗健，四川思创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：康海霞，女，汉族，1971年3月29日出生，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。
委托诉讼代理人：罗健，四川思创律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：四川省疾病预防控制中心。住所地：四川省成都市武侯区中学路*号。
法定代表人：曾华俊，主任。
委托诉讼代理人：李晓蓉，四川思创律师事务所律师。
上诉人黄英波因与被上诉人赵学明、康海霞、四川省疾病预防控制中心（以下简称省疾控中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第1373、1373-1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人黄英波上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回赵学明、康海霞要求黄英波支付联营费、装修材料费的诉讼请求；2、撤销一审判决第四项，改判赵学明、康海霞退还水电押金5000元、联营费15000元、装拆费45000元、中介费2000元，合计67000元；3、一、二审全部诉讼费用全部由赵学明、康海霞承担。事实和理由：一审判决认定黄英波应支付房屋占有使用费39307元错误，赵学明、康海霞并未举证证明黄英波占有使用房屋。即便黄英波占有房屋，但早已腾退房屋，只是赵学明、康海霞拒绝办理腾退房屋的手续，并且赵学明、康海霞也未通知黄英波腾退房屋。赵学明、康海霞与省疾控中心的租赁合同在2010年11月12日解除，故赵学明、康海霞无权要求黄英波支付此后的租金。赵学明、康海霞明知案涉房屋无法出租被收回的情况下，仍然出租给黄英波并收取联营费，应承担全部过错责任，而不是补充责任。即便按照联营合同的标准计算，该合同早已终止，而应按照省疾控中心的租金标准进行计算。一审法院判决支付房屋装拆费45000元错误，赵学明、康海霞基于租赁合同无权收取装拆费，双方也没有约定装拆费收取事宜，赵学明、康海霞也未对房屋进行装拆，因此，黄英波不应支付装拆费。赵学明、康海霞应当退还水电押金、联营费、装拆费、中介费。
被上诉人赵学明、唐海霞辩称，一审法院认定黄英波实际占用房屋正确，黄英波应当支付占用费。虽然赵学明、康海霞与省疾控中心的租赁合同解除，但赵学明、康海霞与黄英波的合同仍然有效，故赵学明、康海霞有权要求黄英波支付使用费。装拆费相当于铺面转让费，应该给付。水电押金是为了防止黄英波不结算，将来结算后，多退少补。中介费，因为双方的合同已经实际履行，不存在返还。综上，黄英波的上诉理由不能成立，请求驳回上诉请求。
被上诉人省疾控中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
赵学明、康海霞向一审法院起诉请求：一、黄英波立即搬出9号房，并将房屋返还给赵学明、康海霞；二、判令黄英波每日按164元的标准向赵学明、康海霞支付联营费至黄英波将房屋返还给赵学明、康海霞时止（暂计算至2011年7月20日计30000元）；三、判令黄英波按《房屋联营协议》第四条的约定向赵学明、康海霞支付违约金10000元；四、判令黄英波向赵学明、康海霞支付装修材料费45000元；五、判令黄英波承担本案全部诉讼费用。
黄英波向一审法院反诉请求：判令赵学明、康海霞立即退还水电押金5000元、装拆费45000元、中介费2000元、联营费15000元，合计67000元；判令赵学明、康海霞承担本、反诉全部诉讼费。
一审法院认定事实：赵学明与康海霞系夫妻关系。2009年7月9日，省疾控中心向金牛区工商部门出具一份证明，载明“槐树街61号商住楼系我单位房产，其产权尚在办理中”等内容。2009年7月20日，省疾控中心（出租方、甲方）与赵学明、康海霞（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定“经甲、乙方协商，甲方将槐树街61号楼租赁给乙方，具体事宜协商如下：……二、租赁期限：由于乙方接收门面后全面装修，故甲方给其一个月装修期，计费期限为2009年8月21日至2010年8月20日。三、租金：23000元／月，年租金总计276000元人民币。……六、协议变更，解除或终止：协议终止：在租赁期内，如因城市改造，甲方及甲方上级统筹规划需要进行拆除或甲方另外安排拆除，甲方要提前一个月通知乙方，乙方在接到通知后三十天内搬出，甲方应按协议未履行天数退还乙方相应的租赁费。如未发生以上情况，本合同到期后继续有效”等内容。同日，赵学明（甲方）与黄英波（乙方）签订一份《房屋联营协议》，该协议载明“经甲、乙双方协商，甲方将槐树街61号附9号房联营给乙方，具体事宜协商如下：一、联营范围：福腾宝电器。二、联营期限：计费期限为2009年7月21日至2010年7月20日。三、联营费:5000元/月，年联营费总计60000元人民币。四、缴款方式：乙方按半年付联营费，续联营费于到期前用30日缴清，未按时支付联营费，视乙方违约，甲方有权收回联营权及房屋。五、其他事项……2、乙方的用水、用电、工商等费用按月结清。……六、协议变更、解除或终止：协议终止：在联营期内，如因城市改造，甲方及甲方上级统筹规划需要进行拆除或甲方另外安排拆除，甲方要提前一个月通知乙方，乙方在接到通知后三十天内无条件搬出，甲方应按协议未履行天数退还乙方相应联营费。如未发生以上情况，本合同到期后继续有效。七、违约责任：本协议甲、乙双方应严格遵守，任何一方违约，给对方造成损失的，应予赔偿，经双方协商解决”。2010年3月21日，黄英波向赵学明交纳了2010年3月至2010年7月联营费20000元及水电押金5000元、中介费2000元。另黄英波向赵学明交纳装拆费45000元，赵学明向黄英波出具的装拆费收据载明：“黄英波槐树街61号附9号装拆费先收到肆万伍仟元，另欠肆万伍仟元在2010年9月20日前缴清，未（即半年内）按时缴纳合同作废”。2010年7月20日，赵学明与黄英波就9号房再次签订《房屋联营协议》，约定联营期限2010年7月21日至2011年7月20日，联营费5000元/月，年联营费总计60000元。2010年7月12日，黄英波向赵学明交纳2010年7月21日至2011年1月20日期间的联营费30000元，赵学明向黄英波出具了收据。一审法院还查明，黄英波分别于2010年6月9日、7月12日、8月23日、9月9日向赵学明交纳电费1296元、1296元、1454元、384元。
一审法院另查明，2010年6月29日，省疾控中心发出一份《通知》，内容为“各位租户：我中心槐树街40号、61号的临街营业用房即将拆除，请各租户积极做好搬迁准备，在接中心退房通知后将出租房屋退回”。赵学明于2010年7月20日在上述通知上签字，并于同日向省疾控中心交纳了2010年8月12日至11月11日的房屋租金69000元。2010年10月15日，赵学明、康海霞在《成都晚报》刊登一栏公告，内容为“各联营商家：接上级通知，槐树街61号附1号-15号，二、三楼临街房将于2010年11月20日前拆除，请各商家在2010年11月20日前搬迁退出”。
2011年，省疾控中心向一审法院起诉赵学明、康海霞，要求解除双方之间的租房协议，交还房屋，支付房屋租金、水、电等费，并赔偿损失。2012年6月25日，一审法院作出（2011）金牛民初字第5153号民事判决书，判决解除省疾控中心与赵学明、康海霞签订的房屋租赁协议，赵学明、康海霞及第三人腾退房屋，赵学明、康海霞向省疾控中心支付房屋占用租金及电费。该判决已生效。2013年11月7日，省疾控中心通过法院强制执行将诉争房屋收回，61号楼现已拆除。
2011年，赵学明、康海霞诉至一审法院，请求黄英波腾退讼争房屋。经查，黄英波一直未同赵学明、康海霞办理房屋腾退手续，诉讼中赵学明、康海霞提交两份交纳电费发票，该两份发票显示61号楼在2011年3月、4月仍有电费产生。
一审法院认定上述事实有证明、房屋租赁协议、房屋联营协议、收据、个人业务凭证单、通知、调拨单、成都晚报、成都电业局收取电费的发票、（2011）金牛民初字第5153号民事判决书、（2013）金牛执字第1736号执行通知书、（2013）成民终字第3296号民事判决书等证据与各方当事人的一致陈述在案予以证实。
一审法院认为，省疾控中心作为诉争房屋的出租方有责任监督作为承租方的赵学明、康海霞按约定使用承租房屋，且赵学明、康海霞将承租房屋转租第三人使用长达一年之久，故一审法院有理由相信省疾控中心应当知道赵学明、康海霞对承租房屋进行转租。赵学明、康海霞虽未经省疾控中心同意进行转租，但省疾控中心超过6个月未提出异议，也未要求解除租赁合同，故应视为省疾控中心同意赵学明、康海霞转租。赵学明、康海霞与黄英波之间的《房屋联营协议》，虽有联营之名，但并无联营之实，实际系房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，应属有效。
对于赵学明、康海霞要求黄英波立即搬出9号房并返还房屋的诉讼请求，现因讼争房屋早已拆除，省疾控中心亦早已将房屋收回，故对其该请求，一审法院不予支持。
对于赵学明、康海霞要求黄英波支付房屋联营费的诉讼请求，该费用实际应为房屋占有使用费。赵学明、康海霞于2010年10月15日刊登公告通知黄英波于2010年11月20日前搬迁退出讼争房屋，实际系要求解除双方之间租赁关系的意思表示，双方之间的合同应于2010年10月15日解除。但直至2013年11月7日省疾控中心收回讼争房屋时，黄英波仍未同赵学明、康海霞办理讼争房屋的腾退手续。故黄英波应支付赵学明、康海霞2010年10月16日至2013年11月7日讼争房屋被收回期间的房屋占有使用费。
对于房屋占有使用费的金额，赵学明与黄英波之间的的《房屋联营协议》虽明确讼争房屋随时有被收回的可能，但赵学明、康海霞在2010年7月20日接到省疾控中心通知后已明知讼争房屋可能随时被收回的情况下，同日与黄英波签订协议时却未明确告知该事实，而是在2010年10月15日才登报通知黄英波，其本身亦存在一定过错。故对房屋占有使用费的金额，一审法院参照黄英波与赵学明、康海霞签订的《房屋联营协议》，结合黄英波一直未同赵学明、康海霞办理腾退手续的事实，以及赵学明、康海霞自身的过错，以双方《房屋联营协议》约定联营费的30%计算，即每月1500元。黄英波已支付的2010年10月16日至2011年1月20日期间的联营费予以抵扣。综述，黄英波实际占有使用讼争房屋3年23天，实际多支付2010年10月16日至2011年1月20日期间的联营费（房屋租金）15806元（5000元/月×3个月+5000元/月÷31天×5天），故黄英波实际应支付的房屋占有使用费为39307元（1500元/月×36个月+1500元/月÷31天×23天-15806元）。
对于赵学明、康海霞主张的违约金。违约金应以实际发生损失为准，且黄英波并无拖欠支付联营费（房屋租金）的事实，对赵学明、康海霞的该诉讼请求，一审法院不予支持。
对于赵学明、康海霞主张的装修材料费。赵学明与黄英波签订的《房屋联营协议》系名为联营实为转租的租赁协议，双方在该协议中未约定9号房装修由赵学明、康海霞负责，且根据房屋租赁合同的交易习惯，租赁房屋的装修并非出租方的义务。其次，赵学明、康海霞收取的装拆费系黄英波自愿交纳，该装拆费的收取未违反法律法规的强制性规定。对赵学明、康海霞的主张，一审法院予以认可。
对于黄英波要求退还水电押金的反诉请求。讼争房屋在2011年4月仍有电费产生，且黄英波一直未与赵学明、康海霞办理房屋腾退手续，讼争房屋实际仍由黄英波实际占有使用，对黄英波的该请求，一审法院不予支持。
对黄英波要求退还中介费的反诉请求。该费用系双方协商一致结果，且黄英波已交纳，对黄英波的该请求，一审法院不予支持。
对黄英波要求退还装拆费的反诉请求。结合一审法院前述对赵学明、康海霞主张的装修材料费的认定，对黄英波的该请求，一审法院不予支持。
对黄英波要求退还联营费的反诉请求。结合一审法院前述对赵学明、康海霞主张的联营费（房屋占有使用费）的认定，以及讼争房屋在双方合同于2010年10月15日解除后仍由黄英波实际占有使用的事实，对黄英波的该请求，一审法院不予支持，但其已支付赵学明、康海霞2010年10月16日至2011年1月20日期间的联营费，应按每月1500元标准抵扣黄英波应支付赵学明、康海霞的房屋占有使用费。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、黄英波于判决生效之日起十日支付赵学明、康海霞房屋占有使用费39307元；二、黄英波于判决生效之日起十日内支付赵学明、康海霞剩余房屋装拆费45000元；三、驳回赵学明、康海霞其他诉讼请求。四、驳回黄英波的反诉诉讼请求。黄英波如果未按判决指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2026元，反诉案件受理费1476元，合计3502元，由赵学明、康海霞负担1751元，黄英波负担1751元。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个。现评判如下：
一、关于一审法院判决黄英波支付使用费、装拆费是否正确的问题
本院认为，从现有证据能够得出赵学明、康海霞已在签订案涉《房屋联营协议》后将房屋交由黄英波使用，而黄英波并未举证证明其何时腾退案涉房屋交还赵学明、康海霞，也未举出充分证据证明黄英波何时搬离案涉房屋。因此，一审法院认定省疾控中心通过强制执行收回案涉房屋之日即2013年11月7日为黄英波腾退房屋之日并无不当，本院依法予以确认。故赵学明、康海霞要求黄英波支付房屋联营费（实为租金，案涉《房屋联营协议》解除后为占有使用费）的主张，本院依法予以支持。虽省疾控中心与赵学明、康海霞的租赁合同早已解除，但黄英波在其与赵学明、康海霞间的《房屋联营协议》解除后仍继续占用案涉房屋，黄英波应向其相对方赵学明、康海霞承担责任。故黄英波关于省疾控中心与赵学明、康海霞的租赁合同已解除，赵学明、康海霞无权向黄英波主张权利的主张，本院依法不予支持。一审法院确认的黄英波应付占有使用费金额正确，本院依法予以确认。黄英波要求退还联营费的主张，因无事实依据，本院依法不予支持。
对于装拆费的认定。本院认为，现双方对装拆费的性质各执一词，结合现有证据，本院亦无法判断装拆费的性质。黄英波主张退还，应当举证证明本案具有双方约定的装拆费应当退还的情形或法定情形，但黄英波并未举证加以证明，故对黄英波要求退还装拆费的主张，本院依法不予支持。从查明事实能够确认黄英波尚有45000元装拆费未支付给赵学明、康海霞，且该款的支付期限已经届满。故黄英波应承担继续履行的责任，即应向赵学明、康海霞支付45000元装拆费。因此，赵学明、康海霞要求支付装拆费的主张，本院依法予以支持。
二、关于黄英波主张应退还水电押金、中介费的请求能否支持的问题
本院认为，双方并未约定水电押金能否退还，但按照一般生活经验法则理解，水电押金的作用在于案涉《房屋联营协议》终止后，黄英波能及时结清水电费，简而言之，水电押金系为黄英波付清水电费提供保证；如双方结清水电费的情况下，赵学明、康海霞应当退还水电押金。现案涉《房屋联营协议》已经解除，赵学明、康海霞未能举证证明黄英波尚欠水电费，因此，黄英波要求退还水电押金的主张，应予以支持。故一审法院认定水电押金不应退还错误，本院依法予以纠正。
对于是否应当退还中介费的认定。本院认为，黄英波并未举证证明本案具有应退还中介费的约定情形或法定情形，故黄英波要求退还中介费的主张，本院依法不予支持。
综上，黄英波的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第1373、1373-1号民事判决第一项“黄英波于本判决生效之日起十日内支付赵学明、康海霞房屋占有使用费39307元”、第二项“黄英波于本判决生效之日起十日内支付赵学明、康海霞剩余房屋装拆费45000元”和第三项“驳回赵学明、康海霞其他诉讼请求”；
二、撤销成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第1373、1373-1号民事判决第四项“驳回黄英波的反诉诉讼请求”；
三、赵学明、康海霞于本判决生效之日起十日内退还黄英波水电押金5000元；
四、驳回黄英波的其他反诉诉讼请求。
二审案件受理费3502元，由赵学明、康海霞负担502元，由黄英波负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 何广智
审判员 龚 耘
审判员 赵 锋
二〇一六年十二月十五日
书记员 杨大准