吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6416号
上诉人（原审原告）：李琦，男，1970年9月5日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：于冰，吉林中昱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛玉婧，吉林中昱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春市汇利小额贷款股份有限公司，住所地：吉林省长春市南关区民康路855号壹克拉公馆。
法定代表人：王玉滨，董事长。
委托诉讼代理人：肖金波，北京大成（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：肖秋玲，女，1975年8月21日生，汉族，住长春市二道区。
被上诉人（原审第三人）:长春益泰置业有限公司，住所地：长春市宽城区青年路7760号办公楼2楼236室。
法定代表人：肖跃双。
上诉人李琦因与被上诉人肖秋玲、长春市汇利小额贷款股份有限公司（以下简称汇利公司）、长春益泰置业有限公司（以下简称益泰置业）案外人执行异议一案，不服长春市二道区人民法院做出的(2017)吉0105民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李琦上诉请求：1.依法撤销长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初331号判决，依法改判或发回重审。2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清、证据不足。1.上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案所涉房屋于2015年8月25日被法院查封，2011年9月28日，上诉人与肖秋玲、益泰置业签订合法有效的《商品房认购书》，并且签署日期在人民法院查封之前。2.上诉人在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。自2011年签署《商品房认购书》后，上诉人先以出租的方式实际占有该房屋，三年租赁期满后，上诉人于2014年实际直接占有该房屋，有人员办公并缴纳水电费等相关费用，因此，上诉人自2011年签署《商品房认购书》后一直占有并使用该房屋至今。3.上诉人已以返租、现金、转账方式支付完毕全部房屋价款。2011年上诉人签署《商品房认购书》并将475万元转账到肖秋玲名下银行账户，另支付25万元现金，共计500万元，肖秋玲出具收款收据证实收到上诉人李琦购房款500万元整，应肖秋玲要求将房屋返租给肖秋玲三年以抵付剩余房屋价款，故上诉人在人民法院查封前已将全部房屋价款支付完毕。由于该房屋22层整层属于超规则建筑无产权证，且为上诉人2011年购买，同时参照同一物业其他业主的购房合同及购房收据进一步证明22层交易价格为6600元/平方米系符合当时市场价格，故上诉人已支付完毕全部房屋价款且价格合理。4.非因上诉人原因未办理房屋过户登记。因财富领域22层系超规划建筑不符合办理房屋过户登记的条件，故上诉人是由于客观原因无法办理登记，并非因上诉人原因未办理房屋登记。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误，上诉人购买案涉房屋并在法院查封前已签署合法有效的商品房买卖合同、支付完毕房屋全部价款并且房屋价格符合市场交易价格，上诉人在人民法院查封前一直占有使用该房屋，且未办理房屋并非上诉人原因，故上诉人请求二审法院依法解除查封并停止执行该房屋。
汇利公司辩称，上诉人依据明显存疑的商品房认购书主张涉案房屋实体权利，主张明显不能成立。该认购书一式四份均由上诉人持有，不符合交易惯例，房屋的价款与市场实际价值相差很多，也不符合市场的交易规则。即使其合同真实存在那么也应当依据合同另案进行主张权利。结合涉案房屋一直被肖秋玲占有的事实，上诉人从未实际占有过涉案房屋，其不享有涉案房屋的物权。所以原审认定的事实清楚，适用法律正确应予维持。
李琦向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与益泰置业有限公司签订的《商品房认购书》合法有效，同时确认长春市人民大街8683号财富领域22层为原告所有；2、请求人民法院立即停止对位于长春市人民大街8683号财富领域22层的强制执行，并解除查封扣押。一审庭审中，李琦变更诉讼“请求确认原告与益泰置业有限公司签订的《商品房认购书》合法有效”为“请求确认原告与肖秋玲签订的《商品房认购书》合法有效”。
一审法院认定事实：2015年5月21日，汇利公司因借款纠纷在一审法院起诉肖秋玲、吉林省坤鹏置业有限公司、长春市琪缘房地产开发有限公司，一审法院受理后，于2015年7月20日作出（2015）二民二初字第278号民事判决。2015年8月12日，汇利公司作为申请执行人向一审法院申请执行，一审法院于2015年8月12日裁定，冻结、划拨三被执行人银行存款；扣留、提取三被执行人收入；查封、扣押、拍卖、变卖三被执行人财产价值300万元人民币及相应利息、案件受理费、执行费等。2015年8月24日，申请执行人汇利公司向一审法院提交了查封被执行人肖秋玲购买的位于长春市人民大街8683号财富领域22层整层房屋的申请，并提交了其从长春市工商行政管理局南关分局档案中调取的被执行人肖秋玲购买位于长春市人民大街8683号财富领域22层房屋的财富领域商品房认购书、益泰置业给被执行人肖秋玲出具的购房款收款收据及被执行人肖秋玲将该房屋租赁给琪缘公司等证据材料。一审法院于2015年8月25日查封了长春市人民大街8683号财富领域22层房屋，并予以公告。后李琦对此查封提出异议，2017年1月16日，一审法院作出（2017）吉0105执异1号执行裁定书，驳回李琦的异议请求。李琦对该裁定书不服，向一审法院提起诉讼。
另查明：2015年10月12日，益泰置业就一审法院执行坐落于长春市人民大街8683号财富领域22层房屋提出书面异议，益泰置业以其从未将长春市人民大街8683号财富领域22层出售给任何人为由，要求一审法院解除对该房屋的查封。一审法院于2015年10月16日作出（2015）二执异字第5号执行裁定书裁定驳回益泰置业的异议。益泰置业于2015年11月6日向一审法院提起案外人执行异议之诉，主张长春市人民大街8683号财富领域22层房屋的所有权，一审法院于2016年1月13日作出（2015）二民初字第1978号民事判决，判决驳回了益泰置业的诉讼请求。益泰置业对判决不服，上诉于吉林省长春市中级人民法院，吉林省长春市中级人民法院于2016年5月19日作出（2016）吉01民终1001号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，李琦提交编号0000032“财富领域”商品房认购书（共四联），载明：“认购方李琦，认购房号长春市南关区财富领域22层整层，付款方式一次性，建筑面积900.36㎡，单价6600元/㎡，总金额5942376元，第2条约定“签署本协议同时，认购方需向出卖方交纳定金500万元，余款于签订本认购书之日起七日内补齐……认购方签名：李琦，出卖方：长春益泰置业有限公司（并盖章），出卖方签名：肖秋玲，2011年9月28日。”提交银行转款流水一份，载明2011年9月28日，由李琦账户×××向肖秋玲账户×××转款475万元。提交收据一份，载明“今收到李琦购房款伍佰万元（财富），长春益泰置业有限公司财务专用章（盖章），加盖肖秋玲印，经手人肖秋玲（签名）。”李琦另提交2016年至2017年部分物业费及相关费用缴费票据，证明自2011年9月28日起实际占有使用该房屋。庭审中，李琦及其证人又称自2014年开始李琦实际占有使用该房屋。汇利提交肖秋玲购买本案涉案房屋的《“财富领域”商品房认购书》、益泰置业给肖秋玲出具的购房款收款收据及肖秋玲将该房屋租赁等证据材料，证实肖秋玲购买并使用该房屋，上述证据加盖有工商行政管理机关的登记档案查询专用章。
一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的所主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案原告作为案外人提起诉讼，原告负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可知，不动产的物权的设立和转让应依法登记，现涉案房屋依然无法办理产权登记，故李琦并未取得诉争房屋的所有权。
关于李琦是否享有其他足以阻止执行标的继续执行的实体性权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，综合本案李琦的举证及庭审中各当事人陈述，一审法院不能认定李琦在人民法院查封之前已合法占有该不动产，庭审中，李琦对于其占有该房屋实际时间陈述前后矛盾，一说自2011年9月28日签订合同后即占有了该房屋，又称自2014年占有了该房屋，而其提交的部分物业费及相关费用缴费票据均为2016年至2017年的，故李琦举证及陈述不足以证实李琦在人民法院查封之前已合法占有该不动产；其次，综合本案李琦的举证及庭审中各当事人陈述，一审法院不能认定李琦依据其提供的《“财富领域”商品房认购房》中约定的付款方式履行了支付价款的义务，该协议书中约定签署本协议同时，认购方需向出卖方交纳定金500万元，余款于签订本认购书之日起七日内补齐，庭审中，依据原告举证，不能证明其已按照约定支付了剩余价款；最后，根据汇利提交来源于工商行政管理局的工商档案的肖秋玲购买本案涉案房屋的《“财富领域”商品房认购书》、益泰置业给肖秋玲出具的购房款收款收据及肖秋玲将该房屋租赁等证据材料，证实肖秋玲于2010年10月9日以15656500元购买本案涉案房屋，但2011年9月28日就以5942376元价格就将该房屋出售，价格明显低于市场价格，不符合市场交易规则。李琦在向一审法院提出执行异议称其向益泰置业购买该房产并支付购房款，后开庭时又变更为向肖秋玲购买该房产并支付购房款，且依据其提供的《“财富领域”商品房认购书》，显示出卖方为益泰置业，收款收据上也加盖的是益泰置业财务专用章，肖秋玲为经手人，本案系案外人执行异议之诉，关于李琦要求确认其签订的《“财富领域”商品房认购书》合法有效的诉讼请求，结合其庭审提供的证据并不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产并履行了支付价款的义务，不能够排除执行，且确认合同效力系基于房屋买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，基于合同相对性原则，李琦可另案告诉。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：驳回原告李琦的诉讼请求。案件受理费46800元，由原告李琦负担。
本院经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为:本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，李琦应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，李琦主张与肖秋玲签订买卖合同，所举证据包括《“财富领域”商品房认购书》、收款收据及转账凭证，上述材料虽有肖秋玲签字，但出卖方及收款方均加盖益泰公司公章，案件审理过程中，肖秋玲及益泰公司均未出庭，故本院无法确定买卖合同的相关情况。其次，商品房认购书约定房款总额为5942376元，转账凭证显示转款数额为475万元，对于除475万元之外的剩余房款如何交纳，一审时李琦陈述剩余房款陆续给完，二审主张以返租、现金、转账方式支付其余房屋价款，上述陈述前后存在矛盾，且均未提供证据予以证明，故本院无法确定诉争房屋房款的交纳情况。第三，在本案一审庭审中，李琦对何时占有诉争房屋的陈述存在矛盾，其所举物业费及相关费用缴费票据均未记载交款人名称，本院无法确定实际交款人，故其所举证据无法证明其在人民法院查封前合法占有诉争房屋。综上，原审法院认定李琦所举证据不足以排除执行进而驳回李琦诉讼请求正确，本案应予维持。
综上所述，上诉人李琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46800.00元，由上诉人李琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 高云燕
代理审判员 曾范军
二〇一八年三月十六日
书 记 员 杨皓翔