广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2721号原告：陈康强，男，1962年8月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：赖文扬、牛丽锋，广东沁森律师事务所律师。被告：古伟杰，男，1986年5月24日出生，汉族，广东省东莞市万江区。被告：东莞市美狄布艺车缝制品进出口有限公司，住所地广东省东莞市万江区共联社区工业区古屋村北区沿河路18号。法定代表人：古寿增。原告陈康强诉被告古伟杰、东莞市美狄布艺车缝制品进出口有限公司（以下简称美狄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈康强的委托代理人牛丽锋到庭参加诉讼，被告古伟杰、美狄公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈康强诉称：陈康强是位于增××新塘镇国际牛仔服装纺织城xx幢xxx号商铺（以下简称涉案商铺）的产权人。2014年12月2日，陈康强与古伟杰、美狄公司签订了《租赁合同》，约定陈康强将涉案商铺出租给古伟杰、美狄公司使用，租赁期限自2014年12月8日至2020年12月7日止，签订本合同时，古伟杰、美狄公司须向陈康强交纳15000元的保证金，第一、二年月租金为7000元，第三、四年月租金为7700元，第五、六年月租金为8470元，租金按月结算，古伟杰、美狄公司应在每月5日前缴付当月租金，逾期不交租或其他费用，每逾期一日，按所欠租金的1%向陈康强支付违约金；逾期一个月，陈康强有权解除本合同并没收保证金，陈康强可收回租赁物，并有权留置商铺内的物品，且陈康强保留请求古伟杰、美狄公司支付所欠租金的权利；古伟杰、美狄公司出现违约行为，陈康强有权要求古伟杰、美狄公司限期纠正违约行为、没收保证金、宣布解除本合同、收回出租商铺、收取违约金、要求赔偿损失等。合同签订后，古伟杰、美狄公司自2015年12月开始未向陈康强缴付租金，截至2017年3月20日，古伟杰、美狄公司拖欠租金及滞纳金等费用合计688689元（其中租金122500元，滞纳金564750元、水电费1439元，物业管理费14654元）。陈康强分别于2016年10月13日及2017年3月31日通过EMS向古伟杰、美狄公司邮寄发出了律师函，但都未妥投。古伟杰、美狄公司逾期未缴纳租金的行为已严重违约，为维护陈康强的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令，一、古伟杰、美狄公司支付自2015年12月8日至实际清偿之日止的租金及滞纳金，截止2017年3月20日的租金为122500元、滞纳金122500元、水电费1439元、物业管理费15516元；二、本案诉讼费用由古伟杰、美狄公司承担。被告古伟杰、美狄公司均未答辩。经审理查明：位于增城区××牛仔路××号房屋的权属人为陈康强，建筑面积439.77平方米，产权证号为粤房地权证增商字第××号。2014年12月2日，陈康强（出租人、甲方）委托李成明、肖永良与古伟杰、美狄公司（承租人、乙方）签订了《租赁合同》，该合同载明以下内容“出租人（以下简称甲方）：陈康强，承租人（以下简称乙方）：古伟杰甲、乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商，现就商铺租赁事宜订立本合同，共同遵守，具体内容如下：第一条：商铺位置及面积甲方同意将新塘国际牛仔服装纺织城xx幢xxx号商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积共计431㎡。第二条：商铺用途该商铺用途为商铺，除双方另有约定外，乙方不得任何改变该商铺的用途。……第三条：租赁期限甲、乙双方议定上述商铺租赁期限自2014年12月08日起至2020的12月07日止，共计72个月。第四条：租金、保证金及其相关费用缴纳1、第一,二年月租金为￥7000元/月……共计￥168000元整。第三,四年月租金为￥7700元/月……共计￥184800元整。第五,六年月租金为￥8470元/月……共计￥203280元整。2、租金按月结算，由乙方在每月的5日前缴付当月租金给甲方。3、保证金：签订本合同时，乙方须即时向甲方交纳￥15000元的保证金，甲方应在租赁期满，乙方清缴完毕应由乙方缴纳的所有费用后，且该商铺无任何损坏的情况下，凭保证金收据将保证金无息退回乙方，如因乙方原因丢失保证金收据的甲方有权不退回保证金给乙方。4、因乙方使用商铺而产生的水电费、管理费、有线电视费、电话费、宽带上网费等以及在租赁期间发生的政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该商铺有关的费用，均由乙方承担。……第六条：在租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按时交纳水电费、分摊费用、租金、物业管理费、有线电视费及车位费等，保证不改变商铺用途和闲置承租商铺，应付的各项费用与当月的租金一并缴交；……第十条：违约责任一、乙方有下列行为之一的，即构成乙方在本合同项下的违约：……5、超过30天未交租金的；6、擅自停业（闲置商铺）30天以上或歇业未提前30天向甲方书面申报或未交清各项费用的；……二、乙方出现以上违约行为，甲方有权分别或同时采取以下措施：……3、没收保证金；4、宣布解除本合同，收回出租商铺；5、收取违约金，要求赔偿损失：……乙方超过每月5日不交租金或约定缴纳的其他费用，除仍应补交欠租外，每逾期一日，按所欠租金的1%向甲方支付违约金；逾期一个月甲方有权解除本合同并没收保证金，甲方可收回租赁物，并有权留置商铺内的物品，且甲方保留请求乙方支付所欠租金的权利。……第十五条：本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，本合同自甲、乙双方签字后即生效。……”。上述合同的落款处，甲方委托代理人签有李成明、肖永良的名字，乙方签有古伟杰的名字，并加盖了美狄公司的印章。2016年1月20日，广州市凯逸物业管理有限公司出具收据载明收到户主陈康强支付牛仔城K区K2-xxx号商铺2015年10月至2015年12月的电费287元。2016年8月30日，广州市凯逸物业管理有限公司出具两张收据，分别载明收到户主陈康强支付牛仔城K区K2-xxx号商铺2015年10月至2016年8月的水费分摊198元及电费分摊506元，以及2015年11月至2016年8月的管理费8620元。2017年4月20日，广州市凯逸物业管理有限公司出具两张收据分别载明收到户主陈康强支付牛仔城K区K2-xxx号商铺2016年9月至2017年4月的管理费6896元，2016年9月至2017年3月的水费分摊126元、电费分摊276元以及2017年1月的电费公摊46元。2017年4月20日，广州市凯逸物业管理有限公司出具《收款确认说明》，载明“兹收到陈康强先生就增城市新塘国际牛仔服装纺织城xx幢xxx号商铺缴纳的如下费用：1、缴纳自2015年10月至2015年12月间的水电费共计287元；2、缴纳自2015年10月至2017年4月间的公用水电分摊费共计1152元；缴纳自2015年11月至2017年4月间的物业管理费共计15516元；以上共计16955元。特此确认说明！”陈康强委托广东达盛律师事务所分别于2016年10月、2017年3月通过邮寄方式向古伟杰发出律师函催收租金等相关费用，但两份邮件均未妥投。2017年4月24日，陈康强以古伟杰、美狄公司拖欠租金为由向本院提起本案诉讼。本案审理过程中，原告作以下陈述：1、《租赁合同》是古伟杰与美狄公司一起签署的，故古伟杰与美狄公司是共同承租人。2、陈康强明确诉讼请求，要求判令古伟杰、美狄公司支付2015年12月8日至2017年4月20日间拖欠的租金，对于2017年4月21日之后的租金，陈康强保留追诉的权利。3、陈康强诉请的滞纳金就是《租赁合同》第十条第二款第5项约定的违约金，违约金以当月所欠租金为本金按每日1%的标准从当月的5日起算，逾期100天已达到当月所欠租金金额，因此陈康强诉请的违约金是以欠付租金本金为限。4、陈康强委托李成明、肖永良与古伟杰、美狄公司签订《租赁合同》，李成明、肖永良有合法的代理权限。5、陈康强诉请的水电费、管理费是古伟杰、美狄公司租赁涉案商铺期间即2015年10月至2017年4月产生的费用，上述费用都是由物业公司统一收取，在古伟杰、美狄公司承租涉案商铺后，是由古伟杰直接向物业公司交纳水电费以及物业管理费，古伟杰、美狄公司自2015年12月起除拖欠租金外，也未向物业公司交纳水电费以及物业管理费。6、古伟杰、美狄公司自租赁涉案商铺后，有延迟交租的情况，对此陈康强会向古伟杰、美狄公司收取滞纳金（即违约金）。7、古伟杰、美狄公司已交清2015年11月之前的租金，自2015年12月至今均未支付过租金及水电费、管理费。8、古伟杰、美狄公司自2015年11月之后就已关闭商铺不对外经营了，目前涉案商铺内还堆放了古伟杰、美狄公司的物品，古伟杰、美狄公司并未返还涉案商铺给陈康强。9、陈康强未向古伟杰、美狄公司发出过解除合同的通知。10、陈康强不要求在本案中处理押金的问题。本院认为：陈康强委托李成明、肖永良与古伟杰、美狄公司签署的《租赁合同》中，承租人基本信息处虽然只有古伟杰的名字，但古伟杰以及美狄公司均在合同落款处签字加盖，故本院认定古伟杰与美狄公司是涉案商铺的共同承租人。《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当恪守履行。《租赁合同》约定，承租方古伟杰、美狄公司应在每月5日前向出租方陈康强支付当月租金。古伟杰、美狄公司租赁涉案商铺后自2015年12月起一直欠付租金，实属无理。现陈康强依据合同约定主张古伟杰、美狄公司支付2015年12月8日至2017年4月20日租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《租赁合同》第四条约定，第一、二年（即2014年12月8日至2016年12月7日）每月租金为7000元，第三、四年（即2016年12月8日至2018年12月7日）每月租金为7700元。经计算，古伟杰美狄公司应向陈康强支付2015年12月8日至2017年4月20日的租金118136.67元（7000元/月×12个月＋7700元/月×4个月＋7700元/月÷30日×13日），原告诉请的上述期间的租金金额超过118136.67元的部分，本院不予支持。《租赁合同》约定，承租方逾期超过30天未交租金的视为违约，出租方有权收取违约金。古伟杰、美狄公司拖欠租金的行为已构成违约，陈康强有权主张古伟杰、美狄公司支付违约金。陈康强主张其诉请的滞纳金就是合同约定违约金，并主张违约金以当月所欠租金为本金按每日1%的标准计至实际付清之日，违约金以欠付租金本金为限。本院认为，陈康强主张的违约金符合合同约定，应予以支持。同时，根据合同约定的违约金计算标准，逾期交租100天就已达到欠付租金本金上限。而古伟杰、美狄公司拖欠2015年12月8日至2017年4月20日期间的租金至今已超过了100天，即违约金总额已超过了欠付租金的本金，现陈康强要求违约金以欠付租金本金为限，本院予以准许。综上，陈康强主张古伟杰、美狄公司支付违约金118136.67元，本院予以支持；陈康强主张的违约金金额超过118136.67元的部分，本院予以驳回。《租赁合同》约定租赁使用涉案商铺产生的水电费、管理费等均由古伟杰、美狄公司承担。陈康强主张古伟杰、美狄公司欠付租赁使用涉案商铺期间2015年10月至2017年4月产生的水电费1439元及物业管理费15516元，并提供由广州市凯逸物业管理有限公司出具的相关收据以及《收款确认说明》等证据佐证。鉴于古伟杰、美狄公司未对陈康强上述主张以及证据提出异议，故对于陈康强上述主张的事实，本院予以确认。现陈康强请求判令古伟杰、美狄公司支付水电费1439元以及物业管理费15516元的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。综上所述，古伟杰、美狄公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩及对证据质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告古伟杰、东莞市美狄布艺车缝制品进出口有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈康强支付2015年12月8日至2017年4月20日的租金118136.67元；二、被告古伟杰、东莞市美狄布艺车缝制品进出口有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈康强支付违约金118136.67元；三、被告古伟杰、东莞市美狄布艺车缝制品进出口有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈康强支付水电费1439元以及物业管理费15516元；四、驳回原告陈康强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5230元，由原告陈康强负担176元，被告古伟杰、东莞市美狄布艺车缝制品进出口有限公司共同负担5054元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费（包括反诉费）同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  姚紫珊二〇一八年一月十日书 记 员  彭美英赵洁玲附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。