内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂前民初字第1995号
原告王世昭，男，汉族。
被告韩秀梅，女，汉族。
委托代理人张春玉，内蒙古赫扬律师事务所律师。
第三人许颖萍，女，汉族。
原告王世昭与被告韩秀梅、第三人许颖萍房屋买卖合同纠纷一案，于2015年10月19日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。依法适用简易程序由审判员徐嘉敏独任审理，于2015年11月21日公开开庭进行了审理。原告王世昭、被告韩秀梅到庭参加了诉讼，第三人许颖萍经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王世昭诉称，2015年9月26日，经协商，被告同意将位于鄂托克前旗其巴嘎图西街3-9-37-4（1）房屋及所占土地以9.5万元转让给原告。9月28日被告以家人不同意为理由退还定金，后经原告与被告及其家人在被告家中协商，被告及其家人收下1万元定金并同意继续履行合约。9月30日原告一次性付给被告6.5万元，总计7.5万元，剩余2万元商定过户手续完成一次性付清。10月9日原、被告补签了房屋转让合同书。10月12日原告要求被告配合办理过户�续并付清余款，被告以原告10月10日未给付剩余款项为由，拒不履行双方签订的房屋转让合同并向原告索取5万元现金。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求通过法律途径使被告无条件配合原告完成房屋所有权证、国有土地使用证的变更登记手续，并承担本案诉讼费。
被告韩秀梅辩称，原告所诉的房屋买卖合同，因土地使用权属于第三人，故履行不能。首先，被告在房屋转让过程中，房屋所有权虽为被告所有，但土地使用证登记在第三人名下。按照房屋所有权登记条例规定，房屋过户登记，必须以土地证过户为前置条件。所以，被告现在无法完成过户义务，属于法律上的履行不能，故不承担违约责任。其次，本案的土地证变更登记，涉及到税费一次转让和二次转让的问题，即：按照涉案房屋转让的情况，土地证变更登记需要先由第三人变更到被�名下，而后再由被告变更到原告名下，这样就涉及两次变更的税费问题，否则就有漏税的问题。最后，原告也有过错。在签订房屋转让合同书时，原告明知转让的房屋土地证和房产证不一致的情况，仍然受让房屋，并未约定土地证变更的相关内容，也未核实土地使用权人的意见和情况，显然有重大过错，因此，被告不承担诉讼费及其他费用。
第三人许颖萍提供答辩状称，本人当初卖房给韩秀梅，与其签署了房屋转让合同，并认真履行了合约。土地使用证未变更登记是因为适逢政府要拆迁畜牧局小区，旗国土资源局不允许办理，所以土地使用证一直未变更登记。现在韩秀梅和王世昭两人之间产生房屋买卖合同纠纷，本人愿意配合双方完成国有土地使用证变更登记手续。
原告提供的证据及被告韩秀梅质证情况：
1、房屋转让合同书一份，�明存在房屋买卖的事实，房屋所有权证登记在韩秀梅名下，土地使用权证登记在许颖萍名下。
被告质证认为，对合同的真实性无异议，但该份合同是效力待定合同。因为房屋所有权证可以变更登记，但是土地使用证属于第三人，签约时原告应该知道房屋所有权证及土地使用证不在同一个人名下，应在合同中予以释明。虽然原告同意承担二次税费，但是合同依然属于效力待定合同。
2、房屋所有权证和国有土地使用证各一本，证明房屋所有权证登记在韩秀梅名下，国有土地使用证登记在许颖萍名下。
被告质证认为，对该组证据的真实性及证明目的无异议。当时在签订合同时，原告知道两证登记名字不统一，且合同中未约定相关内容，所以原告有重大过错。
被告韩秀梅、第三人许颖萍未提供证据。
对原告提供的第1、2�证据，被告均质证对其真实性无异议，本院对此予以确认。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：
2015年10月9日，被告韩秀梅作为甲方与原告王世昭作为乙方签订房屋转让合同书一份，双方约定甲方将其所有的位于鄂托克前旗其巴嘎图西街3-9-37-4（1）号房产及相应的土地使用权转让给乙方。转让总价为9.5万元，于合同签订之日，乙方向甲方支付7.5万元，余款2万元在所有转让手续完成时一次性付清。转让所产生的所有费用由乙方承担，转让过程甲方需无条件配合。
该房屋所有权证登记在被告名下，国有土地使用证登记在第三人名下。土地使用权类型为划拨。合同签订后，原告向被告共支付购房款7.5万元。2015年10月12日，原告要求被告协助办理变更登记手续，被告以原告未在2015年10月10日支付剩余购�款2万元为由拒绝，原告诉至法院。
本院认为，本案有两个争议焦点：第一，被告转让国有土地使用证登记在第三人名下的房屋行为是否合法有效？根据我国相关法律的规定，房屋转让“地随房走”，涉案房屋的所有权证登记在被告名下，可以证明被告已取得该房屋的所有权，被告未办理国有土地使用证不影响房屋的合法转让。故被告的转让行为合法有效，即原、被告签订的房屋转让合同合法有效。本案双方当事人未约定办理变更登记手续的期限，则原告可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。双方当事人在签订合同时对国有土地使用证登记在第三人名下均知情，但依然同意达成买卖合意，则双方应相互配合完成变更登记手续。被告以原告未在2015年10月10日支付剩余购房款2万元为由拒绝，不符合双方约定，且明确表示不予履行义务构成违约。第二，被告是否履行不能？虽涉案房屋国有土地使用证登记在第三人名下，但第三人明确表示已将该房屋转让给被告，国有土地使用证变更登记手续未办理是因为当时存在客观原因。现第三人同意协助原、被告完成相关变更登记手续，原告也同意承担办理变更登记手续的所有税费（包括土地出让金），所有条件均已成就，只需要被告配合即可完成，不存在被告辩称的履行不能的情形。合法有效的合同对双方当事人均有法律约束力，被告应全面依约履行自己的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告韩秀梅于本判决生效之日起十日内协助原告王世昭将鄂托克前旗其巴嘎图西街3-9-37-4（1）房屋的房屋所有权证及国有土地使用证变更登记到原告王世昭名下，由原告王世昭承担办理上述手续产生的所有费用；
二、第三人许颖萍按判决第一项协助原告王世昭、被告韩秀梅将鄂托克前旗其巴嘎图西街3-9-37-4（1）房屋的国有土地使用证变更登记到原告王世昭名下。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告韩秀梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 徐嘉敏
二〇一五年十二月十一日
书记员 车梦杨
法条链接
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十二条第（四）项，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以以随时履行，债权人也可以以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第六十一条第三款，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实�由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。