清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初401号
原告：郑桂全，男，汉族，住广东省清远市清城区，公民身份号码：×××1470。
委托代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。
委托代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。
被告：清远金隆房地产开发有限公司，住所地广东省清远市。
法定代表人：郑友礼。
委托代理人：周秋霞，广东明浩律师事务所律师。
原告郑桂全诉被告清远金隆房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭少文适用简易程序公开开庭进行审理。原告郑桂全的委托代理人周琴、陈国华到庭参加诉讼，被告清远金隆房地产开发有限公司的委托代理人周秋霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称，2015年3月16日，原告郑桂全、被告清远金隆房地产开发有限公司签订了《租赁合同》，约定的主要内容是：被告租赁的标的物为清远市新城北江二路3号江湾大厦二层202号，面积为600平方米的房屋，租赁期间为一年，即从2015年3月16日至2016年3月15日止，租金单价为63元／平方米，月租金为37800元（含税包发票），租金交付方式为按月支付，每月15日前支付当月的租金，节假日顺延。合同约定任何违反本合同的条款属违约，违约方需要向守约方支付30000元违约金并赔偿对方的经济损失。合同还约定了其他条款。被告从2015年9月16日开始拖欠租金至今，经原告催缴并无交租，如果计算至2016年3月15日，则被告约定支付租金为226800元。依法应当按照银行同类贷款利息计算利息给原告，按照同期一年以内期间的银行年贷款利率4.35%计算利息，分段计算：2015年9月16日至10月15日的欠租金37800元对应的利息为151.2元，2015年10月16日至11月15日的欠租金为75600元对应的利息为302.4元；2015年11月16日至12月15日欠租金为113400元对应的利息为411元；2015年12月16日至2016年1月15日欠租金为151200元对应的利息为548元；2016年1月16日至2月15日欠租为189000元利息为685元；2016年2月16日至3月15日欠租226800元对应的利息为822元。
综上，被告的违约行为已经造成了原告的损失，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院起诉，请法院依法判决：1、被告清远金隆房地产开发有限公司清偿租金226800元及其利息1412元给原告郑桂全；2、被告支付原告违约金30000元；3、被告承担本案的诉讼费用。
原告向本院提交以下证据：证据一身份证复印件，拟证明原告主体适格；证据二企业信用公示信息，拟证明被告主体适格；证据三租赁合同，拟证明原告与被告之间就涉案的江湾大厦二层202房具有租赁关系，双方之间关于租赁期限、租金和违约金的约定。
被告对原告提供证据的质证意见：对证据一、二的三性没有异议；对证据三真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，原告与被告签订的合同于2015年9月28日协商解除，被告无需交付合同解除后的租金亦不存在合同违约金一说。
被告辩称，一、往返函件等书证充分证明原、被告双方已就租赁合同解除达成了口头协议，原告主张被告支付租赁合同解除后的租金、利息及违约金的诉讼请求没有事实与法律依据，人民法院应予以驳回。
2015年9月初，被告向原告提出其因经营需要搬迁新址不再继续租用涉案商铺，并与原告协商涉案商铺的租赁合同解除事宜。因自被告2007年3月租用涉案商铺以来，原告一直将涉案商铺租赁事宜委托其员工刘小姐，包括签订租赁合同、收取租金、开具租金发票等事宜均系通过刘小姐接收并送达，被告通过原告员工刘小姐多次与原告沟通协商，原告已口头同意解除租赁合同，且原、被告双方就租赁合同的解除事宜协商一致如下：一、双方同意与2015年9月30日解除该租赁合同，租金支付至2015年10月15日止。被告同意于2015年9月24日前结清全部租金，即支付从2015年8月16日至2015年10月15日的租金共计人民币75600元。同时乙方同意该租赁合同保证金人民币30000元归甲方所有。二、原告同意收到租金后五日内即9月30日前将上述租金发票及尚欠发票交付被告。三、双方同意被告于2015年9月30日前交付该场地和钥匙给原告。被告将相关口头协定形成《租赁合同解除协议》文本送至原告员工刘小姐，因原告出差在外，其表示暂时无法签署协议，但提出可采取先履行协议后补签协议的方式。遂被告坚信原被告之间友好合作八年余，双方一直都是诚信以待、一诺千金的基础上，以双方商定的口头解除协议为准，于2015年9月25日搬离涉案商铺。被告搬离后，依约于2015年9月30日至原告处补签《租赁合同解除协议》并完善场地交付手续拟将大门钥匙交出，但原告却不肯接收，原告突然反悔不同意之前双方达成的口头解除协议，拒签《租赁合同解除协议》，也拒绝给付已付租金的发票。尽管如此，被告仍抱着积极解决的态度多次派员与原告洽谈，但原告均表示反悔，不再按口头解除协议履行。无奈之下，在不影响原告对涉案商铺的占有、使用、收益、处分，被告于2015年10月11日将涉案商铺的大门钥匙以快递形式送达原告，但遭到原告退回。就此，被告一直积极与原告沟通协商，但一直未有结果。直至2015年12月22日原告以快递形式发送《租金催收及告知函》予被告，要求被告交纳租金。2015年12月29日被告也做出书面回复予原告，告知：一、被告搬迁是双方协商解除租赁合同，不存在被告违约；二、被告已于2015年9月30日后就不再使用租赁场地，由于原告原因导致《租赁合同解除协议》履行受阻，造成剩余的一个月租金支付搁置，并非被告无故拖欠租金；三、原告一直拖欠租金发票，应尽快给付。同日被告职员朱雅君也致电原告员工刘小姐协商租赁合同解除的相关事项，原告员工刘小姐在电话中也表明其是在被告搬离之前就开始共同协商租赁合同解除事宜，双方已达成了解除租赁合同的口头协议。根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定”及《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当釆用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”，口头协议也是合同的一种表现形式，口头协议具有法律效力。原、被告双方在2015年9月被告搬离前就已口头达成租赁合同解除协议，且往返函件等书证充分证明原、被告双方已达成解除合同口头协议，而且从事实上讲，原告的员工及办公地点在涉案商铺旁边，如非双方就租赁合同解除达成一致，原告不可能同意被告搬离涉案商铺，因此原告主张被告支付租赁合同解除后的租金、利息及违约金的诉讼请求没有事实与法律依据，人民法院应予以驳回。二、原告不守诚信不承认租赁合同业已解除，违约金本具有补偿利息报失作用，原告既请求欠租利息又请求支付违约金于法不合。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约金性质主要是补偿性，有限度地体现惩罚性，违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，违约金本具有补偿利息损失作用，原告既请求欠租利息又请求支付违约金于法不合。三、原告不守诚信拒不承认租赁合同业已解除，被告搬迁后，原告放任损失扩大也应自行承担相关责任，基于原被告之间友好合作八年余，双方一直都是诚信以待、一诺千金的基础上，被告以双方商定的口头解除协议为准，于2015年9月25日搬离涉案商铺。2015年9月30日被告依约至原告处补签《租赁合同解除协议》并完善场地交付手续拟将大门钥匙交出，但原告却不肯接收，原告突然反悔拒签并不接受大门钥匙。尽管如此，被告仍抱着积极解决的态度多次派员与原告洽谈，但原告均表示反悔，不再按口头解除协议履行。无奈之下，在不影响原告对涉案商铺的占有、使用、收益、处分，被告于2015年10月11日将涉案商铺的大门钥匙以快递形式送达原告，但遭到原告退回。同时，被告在2015年9月25日搬离涉案商铺后，于2015年10月即到工商行政管理部门变更经营场所，由原涉案商铺迁址至清远市新城北江二路22号金逸雅居1、2栋（A1-A2栋）二层商城02号，自2015年10月已经不在使用涉案商铺进行经营。同时被告也就租赁合同解除事宜反复多次与原告沟通，原告在其发至被告的《租金催收及告知函》中也提及其“多次进行催缴”及“贵方实己以自身行为表明不再履行该租赁合同”，在明知被告已搬离涉案商铺之下，原告仍拒绝收回涉案商铺大门钥匙，将涉案商铺自2015年10月空置至今。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”2015年9月初被告欲搬离涉案商铺已告知原告，原告在2015年9月之初便知道被告要搬离涉案商铺，被告在2015年9月30日便主动将场地移交予原告，在原告拒绝收回大门钥匙后于2015年10月11日将大门钥匙寄送予原告，可见被告己尽量采取措施减损原告的损失，但原告不肯接受大门钥匙，将涉案商铺空置造成数月的租金收益损失，现要求被告赔偿损失，于法不合。四、原告逾期开具发票同样属违约亦应支付违约金60000元人民币予被告。依《租赁合同》约定，每月租金支付后原告应将当月租金发票交付被告。原告未给被告已支付的2015年7月16日至2015年9月15日的租金发票，经多次催促至今仍未给付。原告不开具发票的行为已违反了《租赁合同》的约定，根据《租赁合同》第七条违约责任：“任何一方违反本合同的条款，属违约，违约方需向守约方支付违约金叁万元并赔偿对方的经济损失。”的约定，原告分别两次逾期开具发票同样属违约亦应支付违约金60000元人民币予被告。五、原告拒不开具发票造成被告多交企业所得税应予以赔偿。原告拒不开具发票的行为导致被告财务无法清账，严重影响被告的经营秩序，导致了被告多交企业所得税，根据《租赁合同》第七条违约责任：“任何一方违反本合同的条款，属违约，违约方需向守约方支付违约金叁万元并赔偿对方的经济损失。”的约定，原告对被告造成的经济损失应予赔偿。被告支付的保证金30000元原告应予返还。被告在2007年3月第一次租用涉案商铺，即交纳保证金30000元予涉案商铺原业主清远市中裕房地产有限公司（法定代表人为原告），后涉案商铺转至原告名下，被告与原告于2012年3月就涉案商铺续签租赁合同，2015年3月合同到期后，原告与被告再次签到租赁合同，合同约定：“五、保证金条款甲方确认：甲方此前收取的叁万元保证金，继续在甲方处留存，本合同期满后，甲方退回乙方支付的保证金”。故被告根据《租赁合同》约定已向原告支付保证金30000元，原告应依约返还予被告。如原告不守诚信不承认租赁合同业己解除不按照双方达成口头解除协议履行的，则原告应将保证金30000元返还予被告，无权收取。七、对涉案商铺进行装修装饰的有益费用，被告保留追索原告的权利。经涉案商铺原业主清远市中裕房地产有限公司已同意被告装修装饰，被告曾在租赁使用的八年中多次对涉案商铺进行装修装饰，原告办公地点及住址又位于同一栋大厦，其完全清楚被告的装修装饰行为，被告对涉案商铺进行装修装饰属于对商铺的有益费用，原告应予对被告对涉案商铺的装修装饰的剩余价值作出适当补偿，故对涉案商铺进行装修装饰的有益费用，被告保留追索原告的权利。综上所述，往返函件等书证充分证明原、被告双方已就租赁合同解除达成了口头协议，原告主张被告支付租赁合同解除后的租金、利息及违约金的诉讼请求没有事实与法律依据，人民法院应予以驳回。原告不守诚信不承认租赁合同业已解除，违约金本具有补偿利息损失作用，原告既请求欠租利息又请求支付违约金于法不合，被告搬迁后，原告放任损失扩大应自行承担相关责任，原告逾期开具发票同样属违约亦应支付违约金60000元人民币予被告。原告拒不开具发票造成被告多交企业所得税应予以赔偿，被告支付的保证金30000元原告应予返还，对涉案商铺进行装修装饰的有益费用，被告保留追索原告的权利。本案因原告不守诚信引发，原告在对涉案商铺空置后造成的损失应由原告承担。据此，请求法院查明案情，判决驳回原告的全部诉讼请求。
被告向本院提交以下证据：证据一租赁合同解除协议、电话录音及相关文字材料、江湾物业刘小姐电话资料及信息截图、证人证言，拟证明1.原告与被告依旧解除租赁合同达成一致，原告同意被告提前办理涉案商铺，原被告的租赁合同已于2015年9月30日解除；2.原告的员工刘小姐一直代表原告与被告协商沟通涉案租赁合同签订、解除事宜。证据二2015年9月25日搬运费发票，拟证明被告已于2015年9月25日办理涉案商铺，在2015年9月25日后就不再继续使用涉案商铺。证据三水电费发票及撤销委托代扣服务申请书，拟证明被告主动在搬离的次月，即2015年10月把涉案商铺的水电费全部结清，被告乃诚实守信的履约方，不存在恶意拖欠租金数月的行为。证据四核准变更登记通知书，拟证明被告在2015年9月25日搬离涉案商铺（清远市新城北江二路3号江湾大厦二层202）后，于2015年10月即到工商行政管理部门变更经营场所，由涉案商铺迁址至清远市新城北江二路22号金逸雅居1、2栋（A1-A2栋）二层商城02号，自2015年10月已经不在使用涉案商铺进行经营。证据五2015年10月11日被告寄予原告的大门钥匙及快递单据，拟证明原告违背口头承诺在同意被告提前搬离后拒不接受涉案商铺大门钥匙，被告无奈之下通过快递形式寄送大门钥匙予原告，原告拒收大门钥匙，导致涉案商铺空置的损失费用应由其自行承担。证据六涉案商铺的原租赁、保证金收据，拟证明原被告就涉案商铺签订多次租赁合同，被告使用涉案商铺已八年余，一直是诚信合作，不存在被告恶意拖欠租金的情况。被告已支付保证金30000元，原告予退回。证据七租金催收及告知函及快递单、回复函及快递单，拟证明原被告协商一致解除租赁合同后，原告早已知道被告搬离涉案商铺。对于原告催收租金一事，被告亦函复原被告为协商一致解除，因原告原因导致租赁合同解除协议履行受阻，被告并非无故拖延租金。
原告对被告提交的证据质证意见：证据一的三性不予认可，被告自行打印的协议书与原告没任何关联性；证据二不是原告与被告的通话录音，也不是原告的委托代理人之间的通话录音，我方也未授权任何人处理原告的物业，与本案无关；证据三不能作为证据使用，证人证言要出庭质证作证才能作为证据使用，真实性不予确认；证据四搬运费用发票是被告搬家发生的费用与原告的租赁收租没有关系，真实性不知情不确认，对关联性不确认；证据五真实性没有异议，水电费由被告自行缴纳，与原告无关；证据六没有提交证据原件核实，原告对该证据真实性不予确认，也与本案无关；证据七与关联性不予确认，与原告没有关系收件人不是原告手机号码也不是原告；证据八被告没有提交证据原件，2012年、2007年的合同原件没有提交，不能证明真实性，已经履行的合同是没有争议的，所以与本案无关；保证金的收据真实性予以认可，保证金我方已经收取；证据九催告函真实性不予认可，我方不知情；证据十回复函快递单三性均不予认可，没有证据表明该函是邮寄给原告并由原告签收。
经审理查明，2015年3月16日，原、被告签订了《租赁合同》，约定：被告租赁原告位于清远市新城北江二路3号江湾大厦二层202号铺位（面积约600平方米），租赁期间为一年，即从2015年3月16日至2016年3月15日止，租金单价为63元／平方米，月租金为37800元（含税包发票），租金交付方式为按月支付，每月15日前支付当月的租金，节假日顺延。原告在每月18日前开具合法有效的等额发票给被告，如遇节假日顺延。原告确认此前收取的保证金30000元，继续在原告处留存，于合同期满后退回被告。合同约定任何违反本合同的条款，属违约，违约方需要向守约方支付30000元违约金并赔偿对方的经济损失。合同还约定了其他条款等等。合同签订后，被告开始使用涉案房屋，并向原告交纳租金。2015年9月16日开始，被告没有向原告支付租金。
被告陈述，2015年9月初，被告已向原告提出其因经营需要搬迁新址不再继续租用涉案商铺，并与原告协商涉案商铺的租赁合同解除事宜，并通过原告的员工刘小姐与原告沟通，达成解除租赁合同的协议。
诉讼过程中，被告申请证人朱某出庭作证：从被告向原告租赁开始至今的整个过程（包括租赁合同、租赁发票的递交，解除租赁合同的协议约定，被告搬离租赁物后钥匙的寄送），都是由我与刘小姐联系，刘小姐是在清远市中裕房地产开发有限公司工作，不清楚其全名。
本院认为，原告与被告所签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，并无违反相关的法律法规，为有效合同，双方应履行约定的权利、义务。本案的争议焦点：原被告是否已达成解除《租赁合同》的协议。被告主张于2015年9月初，就通过原告的员工刘小姐与原告达成解除《租赁合同》的协议，对租金、保证金、场地的交付等作了具体的约定。庭审中，被告确认对刘小姐的状况并不清楚，但一直以来都是通过刘小姐与原告进行沟通。而原告否认委托任何人与被告协商解除《租赁合同》的事。根据谁主张谁举证的原则，被告应对其与原告达成解除《租赁合同》的协议负举证责任，从被告提供的证据中，并不能证明原告就达成解除《租赁合同》的合意，故被告主张与原告达成解除《租赁合同》协议的证据不足，本院对其主张不予采纳。对原告要求被告支付从2015年9月16日至2016年3月15日止（租赁期满）租金226800元的请求，合理有据，本院予以支持。由于被告的延付造成原告的损失，应以各期欠租金本金并按银行同期贷款利率支付逾期利息。各段利息本金为：2015年9月16日至10月15日欠租金37800元；2015年10月16日至11月15日欠租金为75600元；2015年11月16日至12月15日欠租金为113400元；2015年12月16日至2016年1月15日欠租金为151200元；2016年1月16日至2月15日欠租金为189000元；2016年2月16日至3月15日欠租金226800元。至于原告请求被告支付违约金30000元问题。由于合同约定任何违反本合同的条款，属违约，违约方需要向守约方支付30000元违约金并赔偿对方的经济损失。故原告请求被告应支付30000元违约金，符合双方的约定，本院予以支持。由于原告已收取被告30000元保证金，此款可抵扣违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告清远金隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起3天内支付原告郑桂全租金226800元及利息（利息从2015年9月16日至2016年3月15日止，按银行同期贷款利率计付，并按每期所欠租金为基数分段计息（2015年9月16日至10月15日欠租金37800元；2015年10月16日至11月15日欠租金为75600元；2015年11月16日至12月15日欠租金为113400元；2015年12月16日至2016年1月15日欠租金为151200元；2016年1月16日至2月15日欠租金为189000元；2016年2月16日至3月15日欠租金226800元）。
二、被告清远金隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起3天内支付原告郑桂全违约金30000元（此款以被告所交保证金30000元抵扣）。
本案受理费2587元，由被告清远金隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 郭少文
二〇一六年四月二十五日
书记员 黄建桦
附相关法律、法规：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。