南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第694号原告马红君，女。委托代理人曹迎春，江苏兆邦律师事务所律师。被告南京昆仑沃华置业有限公司，住所地南京市鼓楼区新民路40-44号。法定代表人董明，总经理。委托代理人曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托代理人王观，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原告马红君诉被告南京昆仑沃华置业有限公司（以下简称昆仑沃华公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年1月13日立案受理后,依法由审判员李义军独任审判,公开开庭进行了审理。原告马红君及其委托代理人曹迎春，被告昆仑沃华公司的委托代理人曹义怀、王观到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马红君诉称，被告昆仑沃华公司系南京市鼓楼区建宁路61号中央金地广场的开发商。2013年4月25日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，合同约定：被告昆仑沃华公司将本市xx路x广场x房产预售给原告马红君，建筑面积为75.53平方米，总价为140万元；2014年4月30日前交付，交付条件为已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，并对迟延交付责任等内容进行了约定。原告马红君已付清全部购房款。2014年8月28日，原、被告签订《南京市机动车位销售专用合同》，合同约定：被告昆仑沃华公司向原告马红君出售中央金地广场1幢地下车库负一层32号车位，总价款为17.5万元。原告马红君已支付149520元，余款25480元与被告昆仑沃华公司应支付的自2014年4月30日起至2014年7月30日止的逾期交房违约金25480元相冲抵。2014年9月18日，原告马红君收到被告昆仑沃华公司的《中央金地交付通知书》，称：涉案房屋已经南京市有关部门质量验收测量合格，符合交房条件，要求原告马红君于2014年9月21日办理房屋交付手续。但是，当原告马红君如期到被告昆仑沃华公司的交房现场时，被告昆仑沃华公司只公示了竣工验收备案登记表，未能提供用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，原告马红君当场拒绝收房。2014年9月21日，原告马红君向被告昆仑沃华公司发出《拒绝接收房屋通知书》，要求被告昆仑沃华公司在具备交付条件时，再按合同约定的方式通知原告马红君收房。但直至2014年12月，被告昆仑沃华公司未给予任何答复。2014年12月5日，《现代快报》对中央金地商品房质量问题进行了报道。2014年12月8日，原告马红君再次向被告昆仑沃华公司发出《再次催告交房通知书》，催告被告昆仑沃华公司履行交付义务，并要求被告昆仑沃华公司对质量问题进行书面解释。被告昆仑沃华公司仍置之不理。2014年12月26日，《现代快报》以《中央金地“泡沫楼板”鉴定报告出来了：设计符合规范，最终施工质量已影响安全》一文对质量问题进行了追踪披露。2015年1月8日，原告马红君向被告昆仑沃华公司发出《解除合同通知书》，通知称：2013年4月25日的《南京市商品房预售合同》和2014年8月28日的《南京市机动车位销售专用合同》自被告昆仑沃华公司收到该通知之日起解除。2015年1月9日，被告昆仑沃华公司收到该通知。原告马红君为维护其合法权益，特诉至法院，诉讼请求为：1.判决原、被告于2013年4月25日签订的《南京市商品房预售合同》自2015年1月9日解除；2.依法判决被告昆仑沃华公司向原告马红君退还购房款140万元；3.判令被告昆仑沃华公司赔偿原告马红君购房款的损失(自2013年4月25日起至2014年9月27日止,按照每日万分之二计算；自2014年9月28日起至判决给付之日止，按每日万分之二点五计算，基数均为本金140万元)；4.判令被告昆仑沃华公司赔偿原告马红君可得利益损失15万元。被告昆仑沃华公司辩称，第一，被告昆仑沃华公司不存在逾期交房情况，原告马红君以逾期交房为由起诉没有事实和法律依据。第二，涉案房屋已经验收并经竣工备案，亦不存在质量问题，原告马红君也没有提交证明房屋存在质量问题的证据；原告马红君通知解除合同没有事实和法律依据，其解除通知达不到解除效力，合同应继续履行。第三，原告马红君无权解除合同，故原告马红君的诉讼请求没有依据，退一步讲，原告马红君要求解除，原告马红君所主张的第三项和第四项诉讼请求也是不能成立的，损失的计算标准仅是逾期交房违约金的计算标准，并不是解除合同后的法定责任。综上，请求驳回原告马红君的诉讼请求。经审理查明，2013年4月25日，原告马红君（乙方）与被告昆仑沃华公司（甲方）签订了《南京市商品房预售合同》，合同约定：甲方预售给乙方的商品房为本市xx路x广场x房产，建筑面积为75.53平方米;总价款为140万元；甲方应于2014年4月30日前向乙方交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》（第六条第二款）；甲方迟延交付该商品房的，应按照50元/天向乙方支付延迟交付违约金，但乙方解除本合同的除外；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应在解除合同30日内将已收款退还乙方，并按照50元/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还和支付给乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，本合同解除时另有定金的，还应双倍返还定金；乙方应在收到以上约定的款项后10日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续；因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方按照50元/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；该商品房具备第六条第二款的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前10天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款的证明文件，并满足第六条第二款约定的其它交付条件；甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任；经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同，乙方解除本合同的，甲方于解除合同后30日内，将已收房款及双倍定金退还乙方，并按同期银行存款利率支付乙方利息。该预售合同于2013年5月28日办理了商品房买卖契约备案登记和商品房预告登记。原告马红君分别于2013年4月12日、同年4月25日和同年5月30日支付了定金3万元、首付款97万元、房款40万元，合计140万元。2014年4月22日，被告昆仑沃华公司向原告马红君邮寄了《延期交付告业主通知书》和《中央金地延期交付补偿协议》，告知原告马红君交房时间推迟至2014年7月30日前，并同意支付违约金。2014年8月7日，原告马红君（乙方）与被告昆仑沃华公司（甲方）签订了《违约金领取协议》，协议约定：甲方于本协议签订之日起五日内支付乙方合同约定交房时间至7月30日延期交付所产生的违约金25480元；乙方同意甲方交付时间延期至2014年9月27日；此日期前交付，乙方不再主张退房，如9月27日依然延期，违约赔付标准按房款每天万分之2.5赔付，退或不退房主张按合同程序由业主自己选择；甲方承诺7月30日之后产生的违约金按万分之二标准在交付时进行结算；9月27日若依然延期，7月30日至9月27日新产生的违约金在9月27日后一周内进行支付；之前承诺的免除5个月物业管理费于交付后进行免除。上述协议约定的违约金25480元用于冲抵原告马红君购买的负一层32号的部分车位款。2014年9月15日，被告昆仑沃华公司取得涉案房屋所在工程的《建设工程规划核实合格书》。2014年9月18日，被告昆仑沃华公司取得涉案房屋所在工程的《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2014年9月18日，被告昆仑沃华公司向原告马红君邮寄了《中央金地广场交付通知书》，通知原告马红君于2014年9月21日到中央金地办理房屋交付手续。2014年9月21日，原告马红君到中央金地广场欲办理交房手续。原告马红君称其发现交付现场仅公示了工程竣工验收备案表，未公示《房屋测绘成果》，当场拒绝收房。同日，原告马红君向被告昆仑沃华公司邮寄了《拒绝接收房屋通知书》，通知称：被告昆仑沃华公司在交付现场未公示或向原告马红君出示《房屋测绘成果》，不符合合同约定的商品房交付条件，故原告马红君拒绝办理收房手续，通知被告昆仑沃华公司在符合交付条件时，按合同约定，提前10天书面通知原告马红君办理交接手续。被告昆仑沃华公司于2014年9月22日收到该通知。2014年9月23日，被告昆仑沃华公司取得南京市鼓楼区建宁路61号03幢的《南京市房屋测绘成果报告》，其中房屋分户（室）面积对照表的测算时间为2014年6月5日。2014年12月8日，原告马红君向被告昆仑沃华公司邮寄了《再次催告交房通知书》，通知称：原告马红君于2014年9月21日就房屋交付问题致函被告昆仑沃华公司交涉并催告后，至今被告昆仑沃华公司仍未通知原告马红君收房；日前，惊悉被告昆仑沃华公司开发的上述商品房存在设计缺陷及质量问题，并正由被告昆仑沃华公司进行整改处理，请被告昆仑沃华公司就该问题进行书面解释，现再次催告被告昆仑沃华公司交房，并请被告昆仑沃华公司向原告马红君支付自2014年7月30日至2014年9月27日逾期交房期间的违约金。被告昆仑沃华公司于2014年12月9日收到该通知。2015年1月8日，原告马红君向被告昆仑沃华公司邮寄了《解除合同通知书》，通知称：因两次催告交房，同时对房屋质量问题提出质疑，但被告昆仑沃华公司至今未予任何回复，亦未依据合同约定通知原告马红君收房；现通知2013年4月25日原告马红君与被告昆仑沃华公司签订的《南京市商品房预售合同》，自被告昆仑沃华公司收到本通知之日起解除等等。被告昆仑沃华公司于2015年1月9日收到该通知。2015年1月21日，被告昆仑沃华公司向原告马红君邮寄了《催告函》，函称:原告马红君在被告昆仑沃华公司购买的涉案房屋已于2014年9月27日前通知交付，经被告昆仑沃华公司多番催告，原告马红君仍未办理完交付手续，依法视为已交付，现再次催告原告马红君前来办理交接手续。原告马红君至今未接收涉案房屋。另查明，2014年12月，相关媒体就中央金地广场的楼板质量问题进行了报道。2014年12月10日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司就南京中央金地C幢第十六层1-2×A-B区域楼板检测后作出的鉴定结论为：1.该楼板存在板厚、钢筋保护层厚度、钢筋间距不符合设计规范要求的施工质量问题；2.上述问题对楼板的安全性、耐久性有影响。审理中，原告马红君陈述，2015年1月8日发出解除通知的依据是被告昆仑沃华公司逾期交房，并称其向南京市房产登记部门咨询，工作人员明确答复用于办理权属登记的房屋测绘成果是指直接用于办证的分层分户图，并不是被告昆仑沃华公司提交的房屋分户（室）面积对照表。被告昆仑沃华公司陈述，其在2014年9月21日的交房现场已经张贴了房屋分户（室）面积对照表，只是原告马红君认为这不是用于办理权属登记的房屋测绘成果。本院就何为《房屋测绘成果》的问题向南京市房屋产权监理处的相关负责人进行了咨询,相关负责人答复称:用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》是指《南京市房屋测绘成果报告》，不是指房产分层分户平面图；房屋分户（室）面积对照表是南京市房屋测绘成果报告的一部分；房产分层分户平面图通常是开发企业办理房屋所有权初始登记后，连同房屋初始登记证明一起交付给购房人，用于办理房屋转移登记。被告昆仑沃华公司为证明其曾与原告马红君就交房问题进行了沟通，提交了被告昆仑沃华公司工作人员于2014年11月13日和2014年12月18日与原告马红君的通话记录。以上事实，有原、被告陈述、南京市商品房预售合同、收据、发票、延期交付告业主通知书、中央金地延期交付补偿协议、信封、违约金领取协议、交付通知书、拒绝接收房屋通知书、再次催告交房通知书、解除合同通知书、查询记录、特快专递详情单、现代快报、鉴定报告、通话记录、南京市房屋测绘成果报告、谈话笔录等证据予以佐证，足以认定。本院认为，原告马红君与被告昆仑沃华公司签订的《南京市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该预售合同依法成立并有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋何时具备交付条件的问题。原、被告双方对《建设工程规划核实合格书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》取得时间均无异议。本案中，主要争议是何时取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。根据已查明的事实，被告昆仑沃华公司已于2014年9月23日取得《南京市房屋测绘成果报告》，故涉案房屋于2014年9月23日已具备交付条件。原告马红君主张《房屋测绘成果》是分层分户图无相关依据，本院不予采信。关于合同解除的问题。根据合同约定，被告昆仑沃华公司应在该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，在确定的交付日期前10天，书面通知原告马红君办理交接手续。被告昆仑沃华公司于2014年9月18日通知原告马红君在2014年9月21日进行房屋交付，该通知行为并不符合合同约定。根据《违约金领取协议》的约定，原、被告双方协议将房屋交付时间延期至2014年9月27日。原告马红君于2014年9月21日邮寄了《拒绝接收房屋通知书》，由于双方约定的交付时间未届满，故该拒绝接收房屋通知书并不产生催告的效力。原告马红君于2014年12月8日邮寄了《再次催告交房通知书》，该通知书产生催告交房的法律效果。根据合同约定，被告昆仑沃华公司迟延交付该商品房，经原告马红君催告后90日仍未交付的，原告马红君有权解除本合同。原告马红君于2015年1月8日向被告昆仑沃华公司邮寄了《解除合同通知书》，由于原告马红君提出解除合同的时间早于合同约定的时间，故该解除合同通知书不发生法律效力，对被告昆仑沃华公司没有约束力。因此，原告马红君请求判决《南京市商品房预售合同》自2015年1月9日解除无事实和法律依据，本院不予支持。关于其他诉讼请求的问题。原告马红君的其他诉讼请求均以合同解除为前提，现因合同解除的诉讼请求未被本院支持，故其他诉讼请求本院亦不予支持。综上，驳回原告马红君的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马红君的诉讼请求。案件受理费20190元，减半收取10095元、保全费5000元，合计15095元，由原告马红君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇一六年二月三日见习书记员  夏 娜