海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9003民初3142号原告（反诉被告）：杨益，男，1990年11月1日出生，汉族，重庆市人，现住重庆市北江区。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：符定福，系海南为先律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俊华，系海南为先律师事务所律师。被告（反诉原告）：海南正诚投资有限公司，住所地海口市国贸国贸大道海源大厦901室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵毛毛，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁如秀，系海南林源律师事务所律师。原告（反诉被告）杨益诉被告（反诉原告）海南正诚投资有限公司（以下简称正诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，由审判员林生明适用简易程序进行审理，审理中因被告正诚公司于2017年7月14日提出反诉，本院遂于2017年7月21日，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）杨益的委托代理人符定福，被告（反诉原告）正诚公司的委托代理人梁如秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨益向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行原、被告于2011年9月8日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金125502.41元（按房屋总价款228477元每日万分之三计算至2017年6月5日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月8日，原告与被告约定原告购买被告位于儋州市××镇号房，房屋建筑面积为40.83平方米，房屋总价为228477元。合同约定被告应于2012年5月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付给原告。逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但被告应于合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约定付清了被告全部购房款，但截至原告提起诉讼之日止，被告已逾期五年多未向原告交付房屋。原告认为，被告逾期交房的行为已经违反合同约定，影响到原告正常按期入住，给原告造成诸多不便，被告应承担违约责任，请求人法院依法支持原告的诉讼请求。被告正诚公司辩称，被告已于2010年7月7日就取得了含涉案房屋在内的房屋产权证（证号：儋州市房权证白马井第XX**号），也就是说原、被告在签订商品房买卖合同时，涉案房屋就是现房现证，涉案房屋已经符合交房条件，不存在逾期交房或其他违约问题。商品房买卖合同签订后，原告并没有按合同约定交付所剩余的购房款，并且被告一直有要求原告按时交付所剩余的购房款并入住房屋，但原告故意不接收房屋，系原告想解除合同。涉案楼房所有的业主已经入住，不可能2011年签订的商品房买卖合同到2015年才通知原告交房。故原告的请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。反诉原告正诚公司提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2011年9月8日签订的《商品房买卖合同》，退还被反诉人的购房款；2、案件的诉讼费用由被反诉人承担。庭审中反诉增加一项诉讼为：要求被反诉人支付逾期付款违约金，但没有主张的具体数额，也不愿缴纳案件受理费。反诉被告辩称，2017年2月，反诉原告通知我过来交房，但我的母亲过来后发现房子没有按合同约定装修，故我拒绝接收房屋。反诉原告称其已经履行完毕合同义务是没有依据的。我所汇的购房款差额几十元，那是汇款手续费，不存在拖欠反诉原告购房款的问题。本涉案房系烂尾楼，由反诉原告接手后装修卖给我。反诉原告请求解除合同和要求我支付违约金没有事实依据，应驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》。以证明原、被告于2011年9月8日签订了该合同。2、《银行转账凭证》。以证明自2011年9月1日至2012年2月29日，原告的亲戚吴思毅替原告陆续共向被告付款228477元。3、《收据》。以证明原告于自2011年起，陆续向被告支付购房款后，被告向原告出具的收据。原告的证据经被告质证后，对原告的证据1的真实性与关联性无异议，但对其证明内容有异议，认为涉案商品房系现房现证，不存在逾期交房的问题。对原告的证据2的真实性和合法性无异议，但对其关联性有异议，认为银行转账凭证的收款人不是被告，与本案无关联。对原告提供的证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，认为缴款人非本案原告，收款人也非本案被告。经本院核对，确认证据1的真实性、合法性及关联性。对原告提供的证据2、3，经法庭调查及向被告释明，被告承认收款人周琴系被告的员工，且认可向原告出具公章的收据。虽然从原告提供被告出具的收款收据看，尚欠缺部分款项的收款收据，但从原告已汇的款项与被告向原告出具的收据来看，汇款金额与收据金额基本一致，故本院确认周琴为被告指定的收款人。在原告已向周琴汇付款项的情况下，被告未给原告出具收款收据不能说明原告尚拖欠被告的购房款。虽然原告的汇款总金额与商品房买卖合同约定的金额差45元，而该45元为银行汇款的手续费，但从被告向原告出具的收款收据，可以认定被告愿意支付该手续费用。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告为反驳原告的主张，向本院提交了证据1、房屋产权所有权证（证号：儋州市房权证白马井第XX**号）。以证明涉案房屋系现房现证，符合交付条件，不存在逾期交房的问题。原告质证后，认为被告提供的该项证据，只能证明被告取得了含涉案房屋在内的所有楼房的总房产证，但原告购买的是精装房，另外本涉案房系烂尾楼，由被告接手后改造而成，故被告的此证据不能证实被告所述的问题。根据本院（2015）儋民初字第622号的生效民事判决书查明的事实，被告取得涉案房屋在内的整栋楼房的产权证，系因其整体购入原已有主体框架的房屋，但房屋未经验收合格，且未有合同约定的装修标准。因此，本院对被告抗辩涉案房屋系现房现证的主张不予以采纳。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年9月8日，原告与被告约定原告购买被告位于儋州市××镇号房，该房屋的装修标准为精装，房屋建筑面积为40.83平方米，房屋总价为228477元。合同约定原告应自签订合同当日，一次性付清总房款的23%，即人民币50000元，余下房款分五期付完，前四期每期支付40000元，尾款18477元于2012年2月8日前付清；约定逾期付款超过30日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的0.3%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；该合同还约定被告应在2012年5月30日前，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房的，逾期不超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当向自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已支付款，并按原告累计已付款的0.3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依照约定先后向原告支付了全部购房款即228477元，但被告却没有按约定向原告交付合同约定的房屋，原、被告遂产生争议，引发本案诉讼。另查明，争议楼房原系2010年被告受让后予以改造出售，原本已存在主体框架结构，且被告取得相应的房权证，被告动工建设改造后至2013年陆续完成工程的竣工。虽然2013年8月之后有部分业主已接收楼房入住，但被告迟至2013年11月15日才经召集监督单位、设计单位、监理单位和施工单位后，召开了竣工预验收会议，会议中各单位同意作现状竣工验收通过。之后2017年2月，虽然被告有通知原告接收房屋，但因被告交付的房屋不符合合同约定标准，原告遂拒绝接收。庭审查明，原告认为现涉案房屋已基本能入住，经本院实地调查，本涉案房屋经被告后续整改后，已符合合同约定的交付标准。截止至原告起诉之日，被告共逾期交房的天数为共计1841天。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告系从作为开发商的被告处所初次购买的新商品房，非二手房，故本案案由应为商品房销售合同纠纷，立案时以房屋买卖合同纠纷为案由不妥，本院现予以纠正。原、被告所签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，为双方当事人的真实意思表示，合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，对原、被告所签订的《商品房买卖合同》应确认为合法有效。本案的争议焦点是:被告是否存在逾期交房、原告主张的逾期违约金能否支持。本案的《商品房买卖合同》明确约定被告应于2012年5月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告却越至2017年2月才通知原告交房，且现涉案房屋才基本达到入住标准，被告已明显存在逾期交房的问题。根据合同约定，原告可解除合同，或要求继续履行合同。现原告诉请继续履行合同，且要求被告按合同约定支付相应的违约金，理由成立，本院予以支持。虽然被告抗辩称涉案房屋系”现房现证”，不存在逾期交房的问题，但经本院查明，被告的此抗辩与事实不符，理由不成立。因此，本院对原告主张的逾期交房违约金之请求予以支持，被告主张不存在逾期交房的抗辩理由和主张解除合同的反诉请求不予采纳和支持，被告应承担逾期交房的违约责任。根据合同的约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为228477元×0.0003×1841天＝126187.8元，故原告主张的诉请125502.41元，不超过合同约定标准，本院予以支持。综上所述，原、被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效，原、被告应按照合同约定履行义务和享受权利。在合同履行中，原、被告均存有违约行为，依法应各自承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同》第八条、第一百零七条和第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告杨益与被告海南正诚投资有限公司于2011年9月8日所签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告海南正诚投资有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告杨益支付逾期交房违约金125502.41元。三、驳回反诉原告海南正诚投资有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理2810元，反诉案件受理费4727元，由被告海南正诚投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长  林生明人民陪审员  万太杰人民陪审员  郑文寿二〇一七年九月十三日书 记 员  王 慧（适用本案的条文内容）《中华人民共和国合同》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。