广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民终字第33号
上诉人（一审被告）农××（其他资料省略）。
上诉人（一审被告）甘××（其他资料省略）。
二上诉人的共同委托代理人庞××、乐××（其他资料省略）。
被上诉人（一审原告）黄××（其他资料省略）。
委托代理人莫××（其他资料省略）。
上诉人农XX、甘XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服扶绥县人民法院（2012）扶民初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月16日受理后，依法组成由审判员黄飞担任审判长，代理审判员林文标和叶铭予参加的合议庭，于2013年2月26日公开开庭审理了本案。书记员姜小倩担任记录。上诉人的共同委托代理人庞XX，被上诉人黄XX及其委托代理人莫XX到庭参加诉讼。上诉人农XX、甘XX及其共同委托的代理人乐XX经本院合法传唤和通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2009年8月6日，原告黄XX（甲方）与被告农XX（乙方）分别签订《集资建房权属协议书》两份。两份协议约定：甲方在位于扶绥县南密北二巷46-47号宗地上统一设计、统一建设一幢七层砖混结构楼房，乙方认购该楼房第二层、第三层南面或北面二房一厅一卫生间的套房，单价为1180元／平方米，总房款为94000元和94000元，付款方式为银行转存。房屋面积以房产管理部门实测为准，房款实行多退少补原则。房屋的工程质量以建设部门验收合格为准。房屋建设内容方面约定外墙批灰粉饰，甲方负责各层楼梯安装感应路灯一层一盏，楼梯路灯线路装统一电表，费用由乙方负责。甲方负责住户水电总管安装到门口，水电开户费用乙方自付。付款方式方面约定乙方定房时签订购房协议书并交纳定金1万元。每套房首期预付3万元，领证当天全付款或办银行按揭手续。甲方保证按时按质提供给乙方预定的房屋，并负责代办各户的土地使用证、房产证等手续，在办理过程中所产生的相关税费由乙方负责，先付款后帮办理；甲方保证在2010年12月31日前办理好房产证、土地使用证给乙方，逾期按每日赔偿房款总额的3%给乙方。因甲方原因未能办理房产证、土地使用证给乙方的，乙方有权拒付余下的房款，并起诉甲方赔偿经济损失。甲方办理好房产证、土地使用证给乙方之日，乙方应协助甲方把有关证件及时提供给银行办理购买房屋按揭手续，否则按房款的3%滞纳金给付甲方。甲方须在2009年12月31日前将合格的套房交给乙方装修，如遇自然灾害等不可抗力因素顺延。甲方负责在一楼设置杂物房，但适当收款。协议书还对房屋建设的其他内容，双方的权利与责任等方面进行了约定。协议签订后，被告向原告交纳定金2万元，预付购房款6万元。2009年9月10日原告收到被告交来水电开户费3000元；2010年6月29日收到安装水表款350元。2010年9月份，两被告就对该两套楼房进行居住使用，也管理使用了一楼1号和16号的两间杂物房，产权面积分别为8.27㎡和17.46㎡。2011年5月20日和6月9日，原告与两被告签订两份《房地产买卖契约》，约定原告将自有的位于扶绥县新宁镇那密开发区北二巷2号一单元302号和202号两套房屋的房地产出售给两被告。两套房屋建筑面积分别为85.83㎡；其中302号房屋成交价格为104500元，定于2011年10月1日前付清，交付房屋的时间为2011年5月20日；202号房屋成交价格为104100元，定于2011年8月1日前付清，交付房屋的时间为2011年3月10日。不按时付清房款或不按时交付房屋的违约金约定为房地产价款的千分之五；房地产办理过户手续所需缴纳的税费由被告承担。2011年8月23日和25日，扶绥县新宁镇那密开发区北二巷2号一单元302号、202号的房屋所有权证先后登记于农XX名下，建筑面积登记均为85.83平方米，土地使用权取得方式均为出让，房屋共有权人均为甘XX。2010年2月22日，被告农XX向原告支付杂物房房款15000元；截止2011年7月28日，被告加上先期支付的定金、预付款已共向原告支付房屋的购房款150000元。为此原告向被告农XX出具了收条。过后，原告要求被告按《房地产买卖契约》的约定支付未付的房款，但被告认为原告没有按时交房，楼房外墙没有粉饰、没有按时办证存在违约等理由拒付。原告认为，被告向其购买房屋应按合同的约定按时按额支付房款，但被告在接收房屋并已入住且已经办理得房产证的情况下却拖延不付购房余款，已经构成违约。原告为维护其合法权益，诉至本院，请求判令被告向原告支付购房款86530元及滞纳金7607.70元，并承担本案的诉讼费。
一审法院审理认为，国家对商品房预售实行许可证制度，开发商品房预售应取得商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。而开发商品房销售和个人的房屋买卖交易是两个不同的法律关系，前者是商事活动，而后者是民事行为。开展商事活动的经营者必须有符合法律、法规和政策规定条件的适格主体或需要办理必要的许可登记手续方可经营。否则，不受法律保护。本案中，原告与被告签订《集资建房权属协议书》，因原告没有取得商品房预售许可，况且国家不允许个人进行营利性的商品房开发，因此，原告进行的商品房预售的个人行为是受到法律的约束。据此，原告与被告签订的《集资建房权属协议书》无效，协议内容不受法律保护。而原告将建好的自有房屋与他人进行交易，是对自己财产产权行使的处分权，是一般买卖的民事行为，受到法律的保护。因此，原、被告签订的《房地产买卖契约》，内容没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，双方当事人应该严格遵守执行。如果违反约定，应负违约的法律责任。原告将房屋卖给被告后，被告就应按约定及时付清购房款，而被告仅支付15万元，余下58600元没有支付，属违约行为，应负相应的过错责任。因此，原告请求被告支付尚欠的购房款及违约滞纳金理由成立，应予以支持。原告请求的违约金从2011年11月1日起计，本应计至被告付清房款之日或本判决生效之日止，现仅请求被告支付7607.20元，这是当事人在法律规定范围内处分自己的民事权利，也没有加重对方的债务，故应按其诉讼请求予以支持。但被告已向原告交付的水电安装、开户费用3350元，因双方同意开支2500元，余下850元的应抵扣为购房款。原告主张向被告出具收条15万元已付的购房款中包含了两间杂物房款15000元。由于原告在收条中已经写明交来15000元为购买杂物房款，据此，原告对此的主张不成立，不予采信。对于被告购买的杂物房的价款问题，因双方没有约定，原告又不同意被告辩称15000元已付清的说法，按照合同法的规定，没有明确价款的应按照订立合同时履行地的市场价格履行。现原告在本楼买卖中向其他人交易的同一类杂物房基本上是以每平方米1000元成交，况且符合当时的市场价格。因此被告的杂物房可参照此价格按实际的产权面积向原告支付价款，两间杂物房的总面积为25.73㎡，计价应为25730元，减除已付15000元，被告还应支付10730元。原告的该项诉求理由成立，应予以支持。但原告对此价款诉求为27730元，诉求数额过高，应适当予以调整。另外，被告提出的代原告交纳了15969.52元税款的辩称，因有契约约定由被告缴纳，属被告应履行的义务，此抗辩不成立，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第二十二条、《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，判决：一、被告农XX、甘XX向原告黄XX支付尚欠购房款68480元；二、被告农XX、甘XX向原告黄XX支付迟延交付购房款违约金7607.70元；三、驳回原告黄XX的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1077元，由被告农XX、甘XX负担。
上诉人农XX、甘XX不服一审判决，上诉称，一、一审法院对杂物房的价格认定错误。上诉人向被上诉人购买两间杂物房之前双方约定价格为15000元，为此上诉人一次性交付了杂物房的价款15000元，被上诉人对此也明确接受并出具了收到上诉人交付的15000元的收条。但是，在一审法院的判决书中却对两间杂物房的价格作出那样的认定：“对于被告购买原告的杂物房价款问题，因双方没有约定，按合同法规定，没有明确价款的应按订立合同时履行地的市场价格认定，即按原告在本楼买卖中向其他人交易的同一类杂物房基本上是以每平米1000元成交，况且符合当时的市场价格，因此被告购买的杂物房按此认定”。对此，上诉人认为一审法院如此认定是事实不清。即使上诉人与被上诉人之间的口头协议没有证据证明，但上诉人与被上诉人于2011年9月28日双方到房产部门办理房产权证时，签订有《转让合同》，合同约定两间杂物房转让价格分别为5600元及1190O元，合计为17500元，一审判决上诉人应付25730元是错误的；二、上诉人已超额支付被上诉人的购房款，被上诉人理应返还。上诉人与被上诉人于2009年7月31日、2009年8月6日签订的两份《集资建房权属协议书》均明确约定，上诉人购买被上诉人所建的两套房合计总价款为18.8万元。上诉人与被上诉人双方于2011年9月28日到房产部门办理房权证手续时，因应房产部门的要求，双方不得不在房产部门重新签订《转让合同》。同时上诉人已分别于2009年7月31日付上诉人购房款2万元2009年8月6日付房款8万元和2011年7月28日付15万元，三次共付款25万元，已多付购房款。因此，一审法院判决支付欠款68480元也是明显的认定事实不清。
综上，一审法院认定事实错误，望二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求并承担一、二审诉讼费用。
被上诉人黄XX未作书面答辩，在二审庭审中口头辩称，一审判决基本符合本案的客观事实，适用法律正确。双方对本案杂物房的价格没有约定，2011年9月28日签订的《转让合同》不能认定为房屋转让合同，上诉人没有超额支付购房款，到目前为止，上诉人只支付了15万元。上诉人是完全民事行为能力人，在一审时也明确其支付了15万元，在二审中提出已超额支付购房款的主张不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：
上诉人农XX、甘XX已付购房款为15万元有无事实依据。
上诉人农XX、甘XX对争议事实的意见是一审法院认定其已付的购房款为15万元错误。实际上其已分别于2009年7月31日付2万元、2009年8月6日付8万元和2011年7月28日付15万元，三次共付款25万元。上诉人对此主张没有提供新的证据予以佐证。
被上诉人黄XX对争议事实的意见是同意一审认定的事实，到目前为止，上诉人累计共支付了15万元购房款，其在一审诉讼时也承认共支付了15万元。
本院对当事人争议事实的分析和认定：我国民诉法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被上诉人主张其于2011年7月28日出具的收到15万元购房款的“收条”是累计收到上诉人的房款，并非是当天收到上诉人交付15万元现金后才出具的收条。一审法院于2012年9月3日第一次开庭审理本案，上诉人在庭审中陈述“截止2011年7月28日共支付房款15万元，但不含杂物房款。”（见一审卷宗P80），2012年10月9日上诉人向一审法院提交的书面说明陈述“现在已交房款15万元，再加纳税15969.52元，总共交款165969.52元，还欠房款39089.28元。”（见一审卷宗P65）。可见双方当事人对已交付15万元房款的事实陈述基本一致，一审法院据此认定“截止2011年7月28日，被告加上先期支付的定金、预付款已共向原告支付房屋的购房款15万元。”符合本案的客观事实，本院予以采信。对上诉人上诉主张其已共付款25万元房款的事实，因其在一、二审诉讼中均未能提供出任何证据予以佐证，对该主张本院不予采信。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉主张和答辩意见，本案争议的焦点为：本案杂物房价格如何确定，上诉人是否拖欠被上诉人房款。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人和被上诉人分别于2011年5月20日、6月9日签订了两份《房地产买卖契约》，约定了上诉人购买被上诉人自有的位于扶绥县新宁镇那密开发区北二巷2号一单元302号和202号两套房屋的价格分别为104500元和104100元，对两间杂物房的价格并没有约定。之后，双方当事人对杂物房的价格也没有达成书面或口头协议。鉴于被上诉人在本楼买卖中向其他人交易的同一类杂物房基本上是以每平方米1000元成交，与当时当地的市场价格基本符合。据此事实，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”和第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”的规定，认定并判决涉案两间杂物房的总面积为25.73㎡，以每平方米1000元计价为25730元，减除已付15000元，上诉人还应支付10730元符合本案事实和上述法律规定。对于上诉人上诉称总面积为25.73㎡两间杂物房当时双方约定以优惠价15000元成交并已付清的事实，据此说法，该杂物房每平方米的价格是约583元，这与当时同一栋楼同一类杂物房每平方米1000元的价格相去甚远，该优惠价与当时实际价格差异太大，不符合常理。因此，上诉人上诉主张两间杂物房以优惠价15000元成交的事实因无证据佐证，本院不予采信。
至于房款支付问题。据上述分析，确认上诉人已付房款15万元（不含杂物房），总房款为208600元，余下58600元没有支付。因此，可以认定上诉人尚欠被上诉人房款。一审法院鉴于上诉人已向被上诉人交付的水电安装、开户费用3350元，因双方同意开支2500元，余下850元认定为应抵扣购房款。加上尚欠杂物房款10730元，上诉人尚欠的房款为68480元（58600元-850元＋10730元=68480元）应予支付。据此，上诉人上诉主张其已付房款25万元，不存在拖欠被上诉人房款的事实，因其在一、二审诉讼中均未能提供出任何证据予以佐证，对该主张本院不予采信。
综上所述，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2154元，由上诉人农XX、甘XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 叶铭予
代理审判员 林文标
二〇一三年四月十日
书 记 员 姜小倩