福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终3433号
上诉人（原审被告）：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县城关西航路北段。
法定代表人：周廷艳，董事长。
委托诉讼代理人：蔡晨思，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：林艳，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：林风清，女，1964年11月13日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：康代玲，女，住山东省邹平县（由林风清所在单位平潭岚华中学推荐）。
上诉人平潭西航实业集团有限公司（下称西航公司）因与被上诉人林风清商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
西航公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回林风清全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由林风清承担。事实和理由：一、本案尚有基本事实未予以认定。本案商品房买卖合同中明确约定，因西航公司原因致使无法办理权属登记，其才承担违约责任。二、本案对无法办理权属登记的过错认定存在错误。本案因其他业主进行了违规装修，致使西航公司无法为其办理不动产权属登记，因此无法办理权属登记系不可归结于双方当事人的原因造成，一审法院将过错完全归结于西航公司并判令承担违约责任，有失公允。三、办理权属登记为物权行为，在其他业主违规装修而造成林风清无法正常进行权属登记，林风清可通过相邻关系及物上请求权，请求其他业主排除妨害、赔偿损失。
林风清答辩称，西航公司未办理初始登记的所有前置程序，讼争房屋建设工程消防检查不合格是导致未办理产权证的直接原因，故迟延办证的根本原因不可归责于业主。办证条件不具备，与业主北阳台封闭的行为不构成因果关系。请求二审法院查明事实，驳回西航公司的上诉请求。
林风清向一审法院起诉请求：1.判令西航公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并交付林风清；2.判令西航公司协助林风清办理房屋权属登记；3.判令西航公司自2014年6月30日起，按购房款金额为基数，按日向林风清承担0.01%的违约金，至林风清实际取得不动产所有权证之日止。
一审法院认定事实：2013年9月1日，林风清（买受人）与西航公司（出卖人）签订了位于西航海滨城二期CD区D3幢1908号商品房事宜，签订了《合同》、《合同补充协议》、前期物业协议、业主临时公约，总价款为1234709元。《合同》第十四条中约定，出卖人应当在交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付款0.01％的违约金。《合同补充协议》，对《商品房买卖合同》第十四条进行变更，约定本项目总登后，由出卖人通知买受人办理产权证…。产权登记过程中，如因政府相关部门办理工作耽误，产权登记和房屋权属证书可合理顺延。合同签订后，林风清依约交纳了全部购房款，并向西航公司交纳了代办证费及契税、公共维修基金费。2015年10月21日双方办理了房屋交付手续。
一审法院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。林风清依约交纳了全部购房款及相关代办证费用，按双方约定，西航公司应自实际交房之日即2015年10月21日起90日内，代为向房屋登记机构办理所有权初始预登记并协助林风清办理房屋权属登记，逾期办证西航公司应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％支付违约金计。现西航公司未在期限内代为办妥权属登记，构成违约，依约应承担相应的违约责任。故林风清请求西航公司向房屋登记机构办理房屋所有权初始预登记并协助办理房屋权属登记的诉讼请求有理，一审法院予以支持。西航公司抗辩是由于部分业主擅自变更房屋设计结构封包阳台所致、在物业数次通知其整改的情况下，拒不整改导致规划验收无法通过，无法办证，公司不存在违约。根据《关于西航海滨城二期CD区海坛金城项目规划建筑竣工测量的说明函》，指明原C区1＃-3＃、5＃、D区1＃-3＃、5＃-7＃楼原规划审批均为敞开阳台，经实地勘测，发现CD区所有楼栋部分楼层南北两侧阳台现状围合成封闭阳台，与审批的建筑施工图不一致。导致该小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具，但此情形系西航公司自身管理上的原因所造成的，与林风清个人无关，故对西航公司该抗辩理由，一审法院不予采纳。关于违约金，西航公司抗辩林风清诉请的违约金起算时间已超过诉讼时效，没有事实和法律依据，不予支持。林风清诉请西航公司按已付购房款1234709元的日0.01％计至代为办妥房屋权属登记之日止的违约金，未违反法律规定，亦符合双方约定，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、平潭西航实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内代为林风清办妥位于西航海滨城二期CD区D3幢1908号商品房的所有权初始预登记手续并协助办理不动产权属登记；二、平潭西航实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向林风清支付按已付购房款1234709元的0.01％自2016年1月21日起计至代为办妥不动产权属证书之日止的逾期办证违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2559元，减半收取计1279.5元，由平潭西航实业集团有限公司负担。
当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
经审查，一审查明事实中，除林风清已经缴纳讼争房屋契税外，本院确认一审判决查明的其他事实属实。
本院认为，西航公司与林风清签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。按照合同约定，林风清已依约交纳了全部购房款及相关代办证费用，西航公司则应履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并协助林风清办理房屋权属登记的义务。现西航公司未在约定期限内代为办妥权属登记，已构成违约，应承担相应违约责任。
西航公司主张因林风清未缴纳契税，故其办证义务可以顺延。经本院查明，在合同履行过程中，西航公司并未向林风清发出缴交契税的通知，也未发生西航公司催缴后，林风清仍拒不缴纳的情形，故西航公司的该主张不能成立。
西航公司主张由于部分业主违规装修致使其无法为办理房屋所有权初始预登记，林风清应通过其他救济渠道请求违规装修业主排除妨害并赔偿损失。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”规定，即便系因其他业主的违法行为导致讼争小区的初始预登记无法办理，西航公司仍应根据合同约定向林风清承担违约责任。至于林风清是通过向西航公司主张违约金以维护自身权益，还是通过其他救济渠道弥补损失，系其可自由选择范围，并无法律规定应当以何种渠道优先。
综上所述，西航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2559元，由平潭西航实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 霞
审判员 唐宇恒
审判员 林 伟
二〇一八年六月五日
书记员 蒋莉莉
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。