江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00735号
上诉人（原审被告）海门中盛房地产开发有限公司，住所地海门市海门镇国际商务花园商务会所。
法定代表人毛金中，执行董事。
委托代理人秦建歆、黄静，江苏健行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆建兵。
被上诉人（原审原告）陆姣。
两被上诉人委托代理人徐辉，江苏东洲律师事务所律师。
两被上诉人委托代理人陈健，江苏东洲律师事务所实习律师。
上诉人海门中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）因与被上诉人陆建兵、陆姣商品房买卖合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2014）门民初字第00733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陆建兵、陆姣系父女关系。2013年12月4日，陆建兵、陆姣（买受人）与中盛公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同约定陆建兵、陆姣向中盛公司购买其开发的海门国际商务花园××幢×××室房屋一套；建筑面积共224.5平方米，商品房单价为人民币6545元／平方米，总金额为人民币1469352元；买受人另租储藏室××号，一次性支付使用权租赁费62000元，使用年限同房屋使用年限；买受人于2013年12月4日向出卖人支付房款1531352元；出卖人应当在2014年3月31日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方另行约定时间办理；买受人购买的是现房，签订本合同时，出卖人已符合交房案件，出卖人不再另发交房通知。合同还载明房屋的建设依据和商品房预售依据、面积差异处理、付款方式及期限、违约责任等内容。
2013年12月11日，中盛公司以案涉房屋为抵押，与江苏张家港农村商业银行股份有限公司通州支行（以下简称张家港农村商业银行）签订最高额抵押担保合同一份，并办理了抵押登记手续。
2014年1月16日，中盛公司在收到房款后开具给陆建兵、陆娇金额为1526706元不动产统一发票一份。次日，陆建兵办理了案涉房屋的交房验收手续，同时缴纳物业费及其他配套费用21372.8元。
另查明，中盛公司就案涉房屋于2011年5月11日取得了房屋所有权证、5月18日取得了国有土地使用权证。国有土地使用权证上载明：2012年1月17日土地使用权抵押给张家港农村商业银行，抵押期限2012年1月16日至2014年1月15日，2013年12月12日注销2012年1月17日抵押登记；2013年12月13日土地使用权抵押给张家港农村商业银行，抵押期限2013年12月12日至2016年12月11日止，2014年10月29日注销2013年12月13日抵押登记。
庭审中，陆建兵、陆姣以中盛公司在签订房屋买卖合同时故意隐瞒案涉房屋已经抵押给他人为由，变更诉请要求撤销与中盛公司签订的商品房买卖合同。中盛公司辩称在签订商品房买卖合同前后均口头告知陆建兵、陆姣案涉房屋存在抵押的事实，且陆建兵、陆姣主张撤销之诉已经超过诉讼时效。对此，陆建兵、陆姣不予认可。中盛公司未提供证据证实。
原审法院认为，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”。本案双方当事人在订立商品房买卖合同时案涉房屋就已经存在抵押，中盛公司并无证据证明曾向陆建兵、陆姣履行过告知义务，其行为应认定为故意隐瞒案涉房屋已经抵押的事实，属于商品房欺诈销售。现陆建兵、陆姣依据中盛公司提供的证据变更诉请，请求撤销双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，应予准许。中盛公司辩称陆建兵、陆姣主张撤销合同已经超过诉讼时效，与事实不符，不予采信。在合同撤销后，中盛公司应当返还陆建兵、陆姣购房款及交付的其他费用，并赔偿自2014年1月18日起按照中国人民银行的同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止的利息损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”。中盛公司不仅在出售案涉房屋时故意隐瞒抵押给第三人的事实，在签订商品房买卖合同后为了追求最大经济利益，摈弃了诚实信用原则，在未告知买受人的情况下又将案涉房屋抵押给第三人，严重损害了陆建兵、陆姣的合法权益和商品房的交易安全。故陆建兵、陆姣要求中盛公司承担赔偿责任的诉请，符合法律规定，应予准许。但陆建兵、陆姣主张的赔偿款过高，在综合考虑合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等因素，法院根据公平原则、惩罚失信行为，同时兼顾利益平衡，酌情确定中盛公司支付陆建兵、陆姣赔偿款人民币50万元。中盛公司依据诉讼过程中才解除抵押登记的行为，认为合同目的可以实现，不同意解除合同、返还房款本息并赔偿损失的辩解，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、撤销陆建兵、陆姣与中盛公司于2013年12月4日签订的商品房买卖合同。二、中盛公司返还陆建兵、陆娇购房款人民币1548078.80元、偿付利息损失（按照中国人民银行的同期同档贷款基准利率，自2014年1月18日起至实际给付之日止，以返还房款为基数计算）。三、中盛公司赔偿陆建兵、陆姣人民币50万元。上述二、三项，于判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回陆建兵、陆娇其他诉讼请求。案件受理费16082元，财产保全费5000元，合计人民币21082元，由陆建兵、陆姣负担5000元，中盛公司负担16082元。
宣判后，中盛公司不服，向本院提起上诉称，1、原审法院同意被上诉人在一审庭审结束后同意被上诉人变更诉讼请求程序违法。且在被上诉人变更诉讼请求后，原审法院还判决要求上诉人支付利息损失和50万元的赔偿费用，超过了被上诉人的诉请，明显违法。2、本案商品房买卖合同系使用工程款抵扣房款，被上诉人在签订合同时，已经知晓该房屋已经抵押的事实，上诉人并未对此隐瞒。且该抵押并未妨碍合同的正常履行，不应当认定上诉人的欺诈行为，原审法院撤销合同的理由并不成立。3、被上诉人购房是为了居住、使用、取得所有权，上诉人在签订商品房买卖合同时，已经将该房屋进行了抵押，但随后及时解除抵押，积极为房屋过户创造条件，现被上诉人的购房目的已经全部能实现，被上诉人的利益未有任何实质性的损害，故上诉人不应承担任何惩罚性的赔偿责任。综上，一审法院程序违法、认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陆建兵、陆姣答辩称，1、被上诉人并非房屋施工人，并不清楚合同签订时房屋已经抵押的事实。一直到开庭时看到上诉人提供的证据，才知道在房屋签订买卖合同时就已经被抵押。2、中盛公司订立合同时隐瞒了已经将房屋抵押的事实，被上诉人依据该事实，在一审法院释明后才变更了诉讼请求，将原来的解除合同变更为撤销合同。3、上诉人不但在与被上诉人签订房屋买卖合同时故意隐瞒了房屋抵押的事实，房地产交易所出面协调时也没有将抵押注销。直至被上诉人起诉后在一审开庭前一日才将抵押注销。上诉人严重缺乏诚信，严重损害了被上诉人的合法利益及买卖的交易安全。原审法院判决正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
审理过程中，上诉人中盛公司提交了购房申请和用款申请材料各一份，证明案涉房屋系用于抵扣工程款，被上诉人并未实际交付房款给上诉人。被上诉人质证后认为无法确认用款申请的真实性，购房申请系其本人签字，其购房时因中盛公司欠第三人钱款，第三人欠被上诉人钱款，所以用该款项抵了房款，且由于债务数额不等，被上诉人还另行支付了部分现金给第三人。本院审查后认为，该证据只能说明被上诉人支付工程款的形式，不能证明被上诉人即为实际施工人，中盛公司事实上已经收到了房款。
本案的争议焦点是，1、原审程序是否有违法之处；2、被上诉人是否有权撤销案涉房屋买卖合同并向上诉人主张赔偿。
关于争议焦点1，上诉人中盛公司并未提供证据证明其在与被上诉人订立商品房买卖合同时已经明确告知案涉房屋已经抵押的事实，故被上诉人在原审第一次庭审中得知该事实以后，依据该事实申请变更诉讼请求未违反法律规定，原审法院同意其变更诉请亦不存在程序违法之处。另外，被上诉人只是将解除合同的诉讼请求变更为撤销合同，并未撤回或者变更其余诉讼请求，原审判决并未超过被上诉人的诉讼请求，故上诉人的该上诉理由不能成立。
关于争议焦点2，上诉人中盛公司主张其抵押未妨碍合同的正常履行，房屋一直为被上诉人占有使用中，不应当认定上诉人存在欺诈行为，原审法院撤销合同的理由不能成立。本院认为，被上诉人购买房屋系为取得房屋所有权，包括占用、使用、收益、处分各项权能，而不只是为了占有、使用房屋。中盛公司在订立合同时隐瞒案涉房屋存在抵押的事实，致使案涉房屋所有权完整性受到侵害，严重影响交易安全，违反诚实信用原则，原审法院据此认定上诉人存在欺诈行为，判决撤销案涉房屋买卖合同，由上诉人返还购房款并赔偿被上诉人相应利息损失并无不当。
上诉人中盛公司还主张案涉房屋系用于抵扣工程款，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“关于本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定。本院认为，被上诉人虽然通过三角债权关系抵扣房款，但其采用何种形式支付房款并不影响其已向上诉人支付全部房款的事实。被上诉人与上诉人之间系普通购房者与开发商的关系，其通过社会公开渠道按照市场价向中盛公司购买房屋，理应当与其他普通购房者一样，受我国法律同等保护。故原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决中盛公司赔偿被上诉人人民币50万元并无不当。
综上，原审法院程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32164元，由上诉人中盛公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一五年七月六日
书 记 员 李新珠