内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内05民终278号
上诉人（原审原告）：王亚军，男，1967年5月4日出生,汉族，无职业，住内蒙古通辽市。
委托诉讼代理人：陈文权，通辽市148协调指挥中心第四法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：通辽市通华房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古通辽市科尔沁区明仁大街东段。
法定代表人：张天锴，总经理。
委托诉讼代理人：刘春旭，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。
委托诉讼代理人：王超先，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。
上诉人王亚军与被上诉人通辽市通华房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案,上诉人王亚军不服内蒙古通辽市科尔沁区人民法院（2016）内0502民初3429号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人王亚军上诉请求及理由为：上诉人一直主张权利，2012年、2013年、2014年都和邻居找过被上诉人的负责人，还向某某政府、某某某市政府进行过上访，上诉人主张权利的时间没有超过诉讼时效。被上诉人虽将房屋提供入住，但对于合同约定的验收合格文件和商品房住宅交付使用文件被上诉人至今未成就，交付义务尚未全部完成，交付期限仍然处于继续履行状态，本案不存在超过时效。
被上诉人通辽市通华房地产开发有限责任公司答辩坚持一审答辩意见，服从一审判决。
原审原告王亚军一审起诉请求：2010年5月6日，原告与被告通华公司订立商品房买卖合同一份，约定购买被告建设的位于某某区某某综合楼x单元xxx号房屋，建筑面积57.93平方米，每平方米价格1630元。原告按合同约定履行了交付房款义务，被告于2010年6月3日将房屋交付使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条3款规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因被告于订立商品房买卖合同之后的90日，没有为原告办理房屋所有权证，而且被告使用格式合同条款签订合同，降低了其违约责任的承担，违反我国法律相关规定，理应承担违约责任，因此,要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金37166.02元。
一审法院经审理查明：2010年5月6日，原告王亚军与被告通华公司订立商品房买卖合同一份，约定的主要内容为：原告购买被告开发建设的坐落于某某区某某综合楼x单元xxx号房屋，建筑面积为57.93平方米，每平方米价格1630元，房屋总价款为94425.90元；原告交付首付房款38425.90元，按揭贷款56000元，被告于2010年12月31日前,将验收合格的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的0%向原告支付违约金等事宜。合同订立后，原告按约定履行了交付房款义务，被告于2010年6月3日向原告交付了商品房。另查明，原告与被告订立商品房买卖合同时，涉案商品房已经竣工。因被告至今未将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告至今未取得涉案商品房所有权证书。自2016年3月开始，原告向被告主张逾期办理房屋所有权证违约金。
一审法院认为：原告王亚军与被告通华公司订立的商品房买卖合同依法成立、有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，虽然被告未按约定将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告至今未取得涉案商品房所有权证书，但原告与被告特殊约定”如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款的0%向原告支付违约金”，即原告与被告特殊约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告不向原告支付违约金。另外，根据我国法律规定，除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告与被告约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告于2010年6月3日向原告交付商品房，故被告应当自2010年6月3日后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告至今未将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故自2010年8月3日起，原告就已经知道或者应当知道自己权利被侵害，原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效期间，应从2010年8月3日起计算。因自2010年8月3日起,至2016年3月原告向被告主张逾期办理房屋所有权证违约金已经超过两年，故原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效期间。综上，原告诉讼请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王亚军的诉讼请求。案件受理费减半收取365元，由原告王亚军负担。
二审查明的事实和采信的证据与原审一致。二审审理期间，上诉人申请证人刘某、姜某出庭作证，证明由于被上诉人未给办理房产证，住户经常找被上诉人索要房产证，并向政府部门寻求解决。被上诉人质证认为刘某不是上诉人小区居民，不能证明所要证明问题；证人姜某系通华二区小区居民，与上诉人有直接利害关系，对其证言真实性有异议。本院认证认为：二证人证言均不能证明上诉人就迟延办证违约金给付一事向被上诉人主张过，与本案争议不具有关联性，本院不予采信。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，被上诉人通辽市通华房地产开发有限责任公司作为房地产开发商有交付房屋及办理房屋所有权证的义务，现因被上诉人原因未能按期办理房屋所有权证，上诉人请求法院判决被上诉人承担逾期办理房屋所有权证的违约金。被上诉人主张上诉人的诉请已超过诉讼时效，因被上诉人逾期办理房屋产权证是一种违约行为，上诉人要求被上诉人承担违约责任是基于合同之债所享有的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，自其知道或者应当知道权利被侵害时起两年之内主张权利。上诉人与被上诉人商品房买卖合同约定”出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金”。上诉人与被上诉人商品房买卖合同未就买受人取得房屋权属证书的期限有明确的特殊约定，故应依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（三）项之规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日买受人由于出卖人的原因，未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。上诉人与被上诉人于2010年5月6日订立商品房买卖合同，故自2010年8月4日起上诉人就知道或者应当知道其权利被侵害，上诉人请求被上诉人支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效期间，应从2010年8月4日起开始计算。上诉人在一、二审庭审中虽举证证明其向被上诉人主张过办理房屋所有权证，但未能举证证明其向被上诉人主张过迟延办证的违约金，且二审庭审中，上诉人与被上诉人均认可就迟延办证违约金一事上诉人未找过被上诉人，故上诉人未能就迟延办证违约金给付的诉讼时效中断举证。但因被上诉人的违约行为持续存在，上诉人与被上诉人认可上诉人2016年6月3日始向被上诉人主张逾期办理房屋产权证的违约金，且上诉人起诉请求计算至2016年8月，故上诉人主张的2014年6月3日-2016年8月3日期间的迟延办证违约金未过诉讼时效。而双方商品房买卖合同约定的”如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金”的条款，系在签订合同之前被上诉人拟定打印，而非合同双方协商一致的基础上达成的合意，应属格式条款，同时该条款免除了被上诉人不能按期办理房屋产权证书情况下应承担的违约责任。根据合同法相关规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故被上诉人逾期办理房屋产权证的违约金应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定按照上诉人已付购房款总额94425.90元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人的上诉请求及理由部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古通辽市科尔沁区人民法院（2016）内0502民初字第3429号民事判决；
二、被上诉人通辽市通华房地产开发有限责任公司给付上诉人王亚军迟延办证违约金（按王亚军已付购房款94425.90元，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，期间为2014年6月3日-2016年8月3日），此款于本判决生效后立即给付；
三、驳回上诉人王亚军的其他诉讼请求。
一审案件受理费365元、二审案件受理费730元，合计1095元，由上诉人负担700元，被上诉人负担395元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包永春
审 判 员 蒋鹏哲
代理审判员 韦青青
二〇一七年四月十日
书 记 员 白雪松