青海省格尔木市人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）青2801民初497号
原告祁德财，男，1960年2月7日生，蒙古族，青海省海东市人，个体，住格尔木市。
被告贺万恩，男，1980年9月18日生，汉族，青海省海东市人，农民，住格尔木市。
原告祁德财与被告贺万恩租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祁德财、被告贺万恩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祁德财向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年至2017年租赁费21600元，逾期付款费用10800元，合计32400元；2.本案诉讼费由被告承担。2018年4月16日原告增加诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同，被告返还租赁土地，恢复原状；2.被告支付2018年上半年租赁费3900元。事实和理由：原、被告于2014年10月20日签订《土地租赁协议书》，约定被告租赁原告土地3亩，每亩每年租金2000元，同时合同约定每年3月1日和10月1日前缴纳承包费，每次交50%，逾期每亩每月加收100元。因2016年农垦集团园艺公司上涨了原告租赁土地的租金，后原、被告协商将涉案土地每亩土地每年相应上涨租金600元，即从2016年起每年每亩租金为2600元。但被告自2015年拖欠租赁费至今，原告多次催要未果，故诉至法院，请求判如所请。
被告贺万恩辩称，原告的起诉没有任何的事实与律法依据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1、原告不具备诉讼主体的资格，涉案3亩土地系被告在2002年从格尔木市郭勒木德乡农畜产品综合服务部承包而来，原告也无权直接以自己的名义起诉被告。2、2014年12月20日签订的《土地租赁协议》并非被告所签，不能约束原、被告双方；3、原告所述涉案土地每亩每年2000元租赁费不属实。农业种植不是暴利行业，每亩租金一下子从600元上涨到2600元不合常理，而且当时签订2014年的土地租赁合同时，原告作为格尔木市郭勒木德乡农畜产品综合服务部负责人在农业承包宣传中称土地租金是维持不变的，多出来的金额将按农副补贴形式返还给各承包户，还让农户办理了种植补贴的银行卡，但至今包括被告在内的种植户并没有拿到任何补贴。因此，原告所述每亩每年2000元租金的表述并非被告真实意思表示，当然也不具有约束力。4、由于2015年至今的租金标准，被告还在与格尔木市郭勒木德乡农畜产品综合服务部协商，所以原告所称被告还欠25500元租金的诉讼请求不成立，且被告也不存在不交纳租赁费情况。5、原告主张逾期支付租金的违约金10800元，没有任何事实和法律依据，且该违约金计算标准过高，不符合法律规定。6、原告诉状所称双方协商租金相应上涨600元，即从2015年起每亩每年租金为2600元的事实不属实，被告根本没有同意租金每年每亩600元一下子上涨到2600元，原告也没有证据证明这一点。7、由于原告承诺的种植补贴没有落实，是其违约在先，且2015年至今的租金被告还在与格尔木市郭勒木德乡农畜产品综合服务部协商，不存在被告根本性违约的情形，因此原告无权随意解除合同。被告承包涉案土地时，均为生地，是被告投资后将土地改造成适宜种植的熟地，涉案土地现有青苗、大棚、住宿房屋等，如果原告执意要解除合同，被告要求原告赔偿原告的一切损失。
本院经审理认定事实如下：2010年11月26日原告祁德财（承租方即乙方）与格尔木市农垦集团园艺公司（出租方即甲方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将西至场区铁路，南至场区公路北侧135m以北，东至三队排水渠，北至北干渠（含排污坑在内），总面积约4平方公里的土地租赁给乙方；租赁期限：共计19年，即2011年1月1日至2029年12月31日；乙方租赁期限为19年，乙方每年以现有土地面积向甲方交纳租赁费伍万元。水费按规定如数上交水务局；乙方所租赁土地只能用于与农业有关的经营，如蔬菜大棚、枸杞种植，不得用于除农业以外的其它用途，否则，甲方有权无条件收回土地。2016年1月4日原告祁德财与格尔木市农垦集团园艺公司再次协商，达成协议：”2015年12月16日经园艺公司与祁德财双方协商，在原租赁费伍万元的基础上，再增加土地租赁费贰拾伍万元，合计每年上交土地租赁费为叁拾万元整。自2015年1月1日起执行”。2015年、2016年、2017年原告向格尔木市农垦集团园艺公司每年交纳租赁费30万元。2016年12月29日原告向格尔木市农场灌区管理所交纳2016年水费5460元，2018年1月8日交纳2017年水费5260元。
2002年-2014年期间原、被告经口头协商，被告租赁原告3亩土地，每亩每年租赁费600元，后被告将涉案土地交付给原告。2014年10月20日原、被告签订书面《土地租赁协议书》，约定：一、土地承包面积、租赁费：起止年限2008年-2013年，承包面积3亩，承包费680元/亩，2014年，承包面积3亩，承包费2000元/亩；二、承包费收取方法：每年的3月1日和10月1日前为交纳承包费的时间，每次交50%，逾期每亩每月加收100元，拒不缴纳者取消承包资格，收回土地，所发生的损失全部由乙方自行承担；三、合同自2014年10月20日起为承包时间，经营年限以甲方与农场承包年限为准，承包费根据农场征收情况，随时调整。甲方：祁德财，乙方：贺万恩。该合同中甲方”祁德财”签名系其本人所签，乙方”贺万恩”的签名系被告妻子代签，且被告贺万恩对签字一事亦知情。2014年10月22日被告贺万恩交纳2014年大棚承包费3亩共计6000元。
另查明，2014年之前被告3亩土地种植蔬菜，2014年开始种植黑枸杞至今。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。自2002年起，被告租赁原告土地并耕种至今，双方已存在租赁合同关系，本院予以确认。对于原告所述被告拖欠租金的问题，被告辩称租金应按每亩每年600元计算，但依据2014年原、被告签订的租赁协议，自2014年起土地租金每亩每年2000元，虽然被告称该协议中”贺万恩”的签字系其家属代签，但对此被告亦知情，且被告也交纳了2014年3亩土地的租金6000元，应视为被告对其妻子所签协议的追认，本院认为原、被告自2014年对涉案土地租金达成新的合意，自2014年起被告应按每亩每年2000元向原告支付租金，故截止2018年6月30日被告共计拖欠原告租金21000元，本院予以确认，原告诉求超出部分，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。原告诉称双方对租金已达成每年每亩2600元，但其并未提交相关证据予以证实，本院不予采信；被告辩称原告承诺2014年土地租金维持600元不变，多出来的金额按农副补贴形式返还给各承包户的意见，亦未提交证据予以证实，本院亦不予采信。
关于原告要求被告支付逾期付款费用的诉讼请求，原、被告签订的《土地租赁协议》中明确约定了逾期付款的违约责任，原、被告虽就2015年之后的租金交纳标准未达成合意，但被告应当参照双方2014年签订合同中约定的每亩2000元的金额足额交纳租赁费，但被告一直未交纳，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。根据租赁合同承包费收取办法的约定，每年的3月1日和10月1日前为交纳承包费的时间，每次交50%，逾期每亩每月加收100元，从2015年至今被告一直未支付租赁费，存在逾期付款的违约行为，应支付逾期付款违约金。对于违约金的计算标准，原告要求依约按照每亩每月加收100元计算，被告提出过高，要求调整。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。据此，本院依法酌情以实际支付租金金额的30%计算逾期付款违约金，计为6300元，原告诉求超出部分本院不予支持。
关于被告辩称原告诉讼主体不适格的问题，根据原告与格尔木市农垦集团园艺公司签订的《土地租赁合同》，原告对涉案土地享有使用权，因此原告以其个人名义与被告签订租赁合同并无不当，故对被告辩称原告主体不适格的意见，本院不予采信。
关于原告要求与被告解除租赁合同关系的诉讼请求，原告诉称，被告种植枸杞改变土地用途属非法行为，本院认为本案的租赁物属于农业耕地，其租赁用途是在土地上种植农作物，2014年被告在承租的土地上改种植枸杞，其用途仍为农业用地，从原告和格尔木市农垦集团园艺公司签订的合同中也可体现，租赁的土地是可以种植枸杞的，且被告种植枸杞对租赁土地投入较大，众所周知枸杞种植在起初的两三年内属于生长阶段，一般到第三年开始结果收益，之后的几年进入盛果期，目前被告在涉诉土地上种植的枸杞正处于盛果期，也就是收益的高峰期，双方若此时解除了租赁合同将会对被告造成较大损失，且被告同意支付拖欠的租金，仅是因为双方对租金的具体金额没有达成一致意见，原告并非不能达到履行合同的目的，从维护租赁关系的稳定性和公平角度考虑，原告的意见本院不予采信，对此项诉求本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十六条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告贺万恩支付原告祁德财租金21000元（2015年1月1日起至2018年6月30日止），承担逾期付款费用6300元，合计27300元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告祁德财的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费708元，减半收取354元，由被告贺万恩承担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。
审判长马锦萍
审判员季海青
人民陪审员王忠义
二〇一八年八月二十五日
书记员张寒