河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民三终字第1243号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨建军，男，汉族，1968年1月2日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）马丽，女，回族，1969年6月17日出生，系杨建军之妻。
二上诉人共同委托代理人王宏，河南成务律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨喜金，男，汉族，1937年11月15日出生，系杨建军之父。
被上诉人（原审被告、反诉原告）孙月芹，女，汉族，1941年12月5日出生，系杨喜金之妻。
二被上诉人共同委托代理人傅学君，河南中亨律师事务所律师。
上诉人杨建军、马丽因与被上诉人杨喜金、孙月芹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2012）中民一初字第537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨建军、马丽的共同委托代理人王宏及杨建军本人，被上诉人杨喜金、孙月芹的共同委托代理人傅学君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：杨建军、马丽系夫妻关系，杨喜金、孙月芹系夫妻关系，杨喜金、孙月芹系杨建军的父母。杨喜金系郑州市自来水总公司职工，1997年12月24日，郑州市自来水总公司作为售房单位与杨喜金签订《出售公有住房协议书》一份，约定将位于中原区郑上路87号1号楼3单元附7号面积50.52平方米的住房出售给杨喜金，售价每平方米541元，超控面积按市场价每平方米737.94元，在折扣杨喜金、孙月芹工龄后房款共计16568元，上述房屋由杨建军、马丽支付房款并在其内居住。2003年10月13日，杨建军作为乙方与杨喜金作为甲方签订《赠与、购房协议书》，约定位于郑上路柿园水厂家属院的房屋原系甲方所有的房屋，甲方口头表示将该房屋赠与给乙方，由乙方实际出资16000余元将此房购买并以甲方的名义办理了房产证。由于上述房屋于2000年4月被拆迁，现有关部门补偿被拆迁的房屋，将位于郑州市西郊柿园水厂的房屋（即涉诉房屋）补偿到甲方名下，甲方同意继续将郑州市柿园水厂的房屋赠给乙方所有，并由乙方继续出资以甲方的名义购买多余的30平方米补偿房屋（约需出资47000余元）。待位于郑州市柿园水厂的房屋产权证以甲方的名义办好后，甲方再协助办理有关手续将该房屋过户到乙方名下。该协议由河南佳鑫律师事务所见证并出具见证书。上述拆迁补偿房屋建成后，杨建军、马丽支付49000余元房屋超面积费用后入住其内。2008年10月31日，杨建军、马丽作为甲方与杨喜金、孙月芹作为乙方签订《协议书》一份，载明：“一、甲方为解决乙方住房问题，于1996年以甲方名义协助乙方购买位于郑州市郑上路柿园水厂家属院的50.09平方米房屋一套，该房屋所有款项（18600余元）由乙方支付，房屋产权证是杨喜金的名字，但甲方确认该房屋实际产权属于乙方所有。二、原位于郑州市郑上路柿园水厂家属院的50.09平方米房屋于2000年4月因四桥一路工程被拆迁，有关部门补偿被拆迁的房屋以甲方的名义给予补偿，除原房屋面积按1：1补偿外多余的30多平方米由乙方出资49000余元的高价购买。因被拆房屋的产权证名字是杨喜金，因此补偿的房屋也是杨喜金的名字。三、甲方确认位于郑州市郑上路柿园水厂家属院20号楼18号的房屋约85平方米由乙方全部出资所有权归乙方所有，此房由乙方一直居住。待房屋产权证办下来时，甲方及时协助乙方办理房屋产权过户手续，将房屋过户到乙方名下。此房所有权归乙方所有不作为甲方遗产分配。四、因甲方原在白庙水厂房屋现已被拆迁，经甲乙双方协商，乙方同意搬出郑上路柿园水厂家属院20号楼18号的房屋，让甲方长期居住，待白庙水厂房屋交房后由乙方使用，双方房屋所有权不变，所产生的费用（水电气暖等）由各自承担，白庙水厂房屋的拆迁过渡费由乙方所有并领取，在白庙水厂房屋的拆迁过渡费由乙方正常领取的情况下，乙方不得在郑上路柿园水厂家属院20号楼18号的房屋居住。五、甲乙双方确认此协议的法律效力，双方共同遵守，不得违约。若任何一方出现违约现象，不履行本协议，违约方将赔偿对方违约金5万元。如甲方不按照协议约定及时协助乙方办理房产过户手续，将按违约时的房屋市场价补偿房款和违约金。……”该协议落款甲方由杨喜金、孙月芹及杨来军（之子）、杨风军（之女）签名，乙方由杨建军、马丽签名。协议签订后，杨建军、马丽即搬出位于郑州市郑上路柿园水厂家属院20号楼18号的房屋，上述房屋由杨喜金、孙月芹居住至今。2009年4月13日和2009年8月10日，杨喜金、孙月芹分两次补缴房款共19576元，后上述房屋所有权证颁发并登记在杨喜金名下，房产证上登记的地址为郑州市建设西路87号院20号楼2单元18号。杨建军、马丽与杨喜金、孙月芹因协商房产过户未果，于2010年3月12日起诉来院，请求解决。庭审中，杨喜金、孙月芹提交其于2010年5月8日出具的《撤销赠与房屋及抵销债务通知书》，载明：“杨建军、马丽：一、除根据《合同法》第一百八十六条规定外，更由于你夫妻二人具有《合同法》第一百九十二条第一项、第二项、第三项的情况，作为父母，十分伤心。故，特此通知你们撤销赠与给你们的位于郑州市郑上路柿园水厂家属院20号楼18号的房屋（约85平方米）。二、你们共借款5.4万元，其中只有以杨建军名义于2008年10月21日所借3.5万元现金有借条，特通知你们：抵销你们借给我们的购房款。……”另查明，杨喜金、孙月芹自2007年1月起开始按季度领取白庙水厂房屋的拆迁过渡费，至2012年6月份已领取114900.75元。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同的根本目的在于使受赠人无偿获得利益，因此，凡是能够在客观上给受赠人带来经济利益，而受赠人此种利益取得与赠与人利益之所失又有对应关系，即只要能满足赠与法律关系要求且不属于法律禁止的财产，均可成为赠与合同的标的物。2003年10月13日和2008年10月31日签订的两份协议，实质上均是约定原告使用被告杨喜金的购房资格，并享受基于杨喜金、孙月芹的工龄可以得到的政策优惠的权利，但并未约定原告给付杨喜金、孙月芹对等的交换价值，故两份协议实为赠与合同，即杨喜金、孙月芹将上述购房资格及基于杨喜金、孙月芹的工龄可以得到的政策优惠的权利赠与给杨建军、马丽。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案约定赠与的购房资格和享受政策优惠的权利，赠与人同样可以在赠与财产的权利转移之前撤销赠与。该案中杨喜金、孙月芹赠与杨建军、马丽的购房资格及基于工龄享受优惠的权利的转移需要通知于权利相对方即售房方，但是购房是以杨喜金、孙月芹的名义购买，故并没有将权利的转移通知给权利相对方，合同约定的赠与标的物的财产权利没有转移给杨建军、马丽，杨喜金、孙月芹可以撤销对杨建军、马丽的赠与，从杨喜金、孙月芹的第一项反诉请求看，撤销赠与杨建军、马丽的购房资格及基于工龄享有的政策优惠系应有之意，且该意思表示已经到达杨建军、马丽，故杨建军、马丽依据合同约定，要求杨喜金、孙月芹将房屋过户给杨建军、马丽缺乏事实依据，依法不予支持。杨喜金、孙月芹依据法律规定行使撤销权，不存在违约情况，杨建军、马丽要求杨喜金、孙月芹因不履行过户手续支付违约金的请求缺乏事实依据，依法不予支持。但是，因杨喜金、孙月芹行使撤销权，造成杨建军、马丽基于与杨喜金、孙月芹签订的赠与合同的合理信赖而产生的利益的损失，杨建军、马丽可以另行解决。2008年的合同中，除约定赠与购房资格和基于工龄享受的政策优惠外，还约定原告搬出涉诉房屋，白庙水厂房屋的拆迁过渡费由原告所有并领取，庭审中查明原告已按约搬出涉诉房屋，而杨喜金、孙月芹领取了白庙水厂拆迁过渡费114900.75元。但因杨建军、马丽与杨喜金、孙月芹当时关于过渡费约定的前提是涉案房屋归杨建军、马丽所有，杨喜金、孙月芹依法行使撤销权，杨建军、马丽并未取得房屋的所有权，故杨建军、马丽起诉杨喜金、孙月芹要求给付过渡费的请求缺乏事实依据，依法不予支持。关于被告的反诉请求，因合同约定的是赠与给杨建军、马丽购房资格和基于工龄享受的政策优惠，并未约定将房屋赠与给杨建军、马丽，故杨喜金、孙月芹反诉要求撤销赠与给杨建军、马丽位于郑州市郑上路柿园水厂家属院20号楼18号的房屋的请求无事实依据，依法不予支持。2008年10月31日双方签订的协议，杨喜金、孙月芹已经以实际行为撤销赠与，故其反诉要求认定2008年10月31日所签协议书无效的请求依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回杨建军、马丽的诉讼请求；二、驳回杨喜金、孙月芹的反诉请求。案件受理费3500元，由杨建军、马丽负担；保全费1520元，由杨建军、马丽负担，反诉案件受理费50元，由杨喜金、孙月芹负担。
宣判后，杨建军、马丽不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审认定事实错误，本案的基础法律关系是买卖关系，不是赠与关系。涉案协议是双方当事人的真实意思表示，且没有任何的违法之处，内容真实，合法有效，应当受到法律的保护。赠与合同的显著特征是无偿给付，而本案中杨建军、马丽一直实际支付着购房款，且在交易过程中，杨建军、马丽已经支付合理的对价，并不是无偿获得。因此，双方是买卖关系，不是赠与关系。2.本案是赠与合同关系，赠与的不是房屋，而是购房资格及工龄享受的购房优惠。现在赠与已经完成，变成了买卖关系。一审认定赠与没有完成是错误的。房子是由杨建军、马丽进行装修，且对扩大的面积增加的钱是由杨建军、马丽支付的。本案是买卖关系，买的是单位的房子，用的是杨喜金的名义，而杨建军、马丽是实际购房人。综上，请求撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，并由杨喜金、孙月芹负担全部审诉讼费用。
被上诉人杨喜金、孙月芹答辩称：1.本案的法律关系是附义务赠与合同，所附的义务是支付相应的款项。2.本案的事实是杨喜金、孙月芹没有取得一分钱的房款。杨建军、马丽主张的买卖合同不符合《合同法》的相关规定，于法无据。3.本案房屋的购买需要具备自来水厂职工的身份，且要用杨喜金、孙月芹的工龄，只有杨喜金、孙月芹具备购房的特定身份，而杨建军、马丽则不具备，因此房屋的所有权归杨喜金、孙月芹。4.本案的房屋的所有权一直没有转移，且杨喜金、孙月芹已经提起反诉且发了通知，已经撤销赠与。5.杨建军、马丽所称赠与已经完成，变成了买卖关系。其该所述不是事实，不能成立，因房屋所有权是归杨喜金、孙月芹，且杨喜金、孙月芹也没有得到购房款。综上，本案是赠与合同法律关系，杨喜金、孙月芹有权撤销，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：2003年10月13日和2008年10月31日签订的两份协议，实质上均是约定杨建军、马丽使用杨喜金、孙月芹的购房资格，并享受基于杨喜金、孙月芹的工龄可以得到的政策优惠的权利，但并未约定杨建军、马丽给付杨喜金、孙月芹对等的交换价值，故两份协议存在赠与的内容，即杨喜金、孙月芹将上述购房资格及基于杨喜金、孙月芹的工龄可以得到的政策优惠的权利赠与给杨建军、马丽。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。关于杨建军、马丽认为其一直实际支付着购房款，并不是无偿获得，本案的基础法律关系是买卖关系，不是赠与关系的主张，因为，首先，本案房屋的购买需要具备自来水厂职工的特定身份，且要用杨喜金、孙月芹的工龄，只有杨喜金、孙月芹具备购房的特定身份，而杨建军、马丽则不具备该条件；其次，涉案房屋的购买款中并不包涵杨喜金、孙月芹工龄所对应的权利和利益，该利益是杨喜金、孙月芹依据国家政策所应享受的，而杨建军、马丽则并未支付该利益所对应的价款，双方的协议中具有赠与部分，故双方的法律关系并非真正意义的买卖关系。至于杨建军、马丽称现在赠与已经完成，变成了买卖关系，应支持其将房产过户的上诉理由，因本案房屋虽非全部属于赠与，但其中含有赠与部分，鉴于房屋的所有权仍在杨喜金名下，尚未过户至杨建军、马丽名下，也即赠与行为尚未完成，故杨喜金、孙月芹所请求的撤销赠与有其合理部分，故对杨建军、马丽要求将房产过户的上诉请求，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人杨建军、马丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸
审 判 员 刘俊斌
代理审判员 顾立江
二〇一四年三月十九日
书 记 员 刘 盼