江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0423民初2637号原告江西武宁农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省九江市武宁县豫宁大道90号。法定代表人夏四新，系该公司董事长。委托代理人刘青华，男，1984年11月20日，江西省武宁县人，住武宁县。系该公司职员。被告江西人从众光电科技有限公司，住所地：武宁县工业园区。法定代表人邓立富，系该公司执行董事兼总经理。原告江西武宁农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与被告江西人从众光电科技有限公司（以下简称人从众公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农商行委托代理人刘青华到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭应诉，故本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，1、判决被告依租赁合同约定支付前期租金800000元（按照每月200000元的标准自2015年10月1日起计算至2016年1月31日）；2、判决被告支付占用租赁物给原告造成的损失3200000元（参照每月200000元的标准自2016年2月1日起计算至从的2017年5月31日止）、后期租金损失（自2017年6月1日起按照每月200000元的标准计算至被告搬出厂房、办公楼之日止）；3、判决被告按租赁合同约定支付违约金14700000元（按逾期一天30000元的标准自2016年2月1日起计算至2017年6月5日止）、后期违约金（自2017年6月6日起按照一天30000元的标准计算至被告搬出厂房、办公楼之日止）；4、判决被告立即搬出厂房、办公楼；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由是，2015年10月1日，原、被告签订租赁合同，约定被告拟以不低于15700000元底价通过拍卖方式购买原告的抵债资产即武宁县工业园区内原雷邦科技有限公司企业厂房、办公楼，因被告资金未到位且公司正处于筹建阶段，拍卖未正式实施，被告以租赁方式先行入场进行装修和安装设备，如被告通过竞拍成功购买原告的抵债资产，且按照拍卖合同如期向原告付款，原告承诺免除被告全部租金；如被告未能成功竞买或未按照拍卖合同如期向原告付款，被告必须按照拍卖合同约定支付日的次日向原告支付自2015年10月1日至拍卖合同约定支付日的全部租金，且被告承诺在2016年1月31日前无条件搬出此厂房和办公楼，原告无须向被告支付任何补偿费用（含被告前期装修等所有投入），期间租金按每月200000元计算，如被告未能在2016年1月31日前按期搬出，被告除向原告支付租金外另自2016年1月31日起按每逾期一天向原告支付违约金30000元，租金及累计违约金按月10日前支付。正式拍卖后，被告未按合同约定的日期交付拍卖款，未能成功竞拍，根据租赁合同约定，被告应向原告支付租金并按期搬出厂房、办公楼。经原告多次催讨租金、违约金及敦促被告搬出厂房、办公楼，被告至今未履行合同约定的义务，其行为已构成严重违约，侵害了原告的合法权益，故原告诉诸法院。被告未到庭，亦未答辩。经审理查明，2015年10月1日，原、被告签订租赁合同。合同约定：被告拟以不低于15700000元底价通过拍卖方式购买原告的抵债资产即武宁县工业园区内原雷邦科技有限公司企业厂房、办公楼，因被告资金尚未到位且公司正处于筹建阶段，拍卖未正式实施，双方同意被告以租赁方式先行入场进行装修和安装设备，租金按每月200000元计算。如被告通过竞拍成功购买原告该租赁物，且按照拍卖合同如期向原告付款，原告承诺免除被告全部租金；如被告未能成功竞买或未按照拍卖合同如期向原告付款，被告必须按照拍卖合同约定支付日的次日向原告支付自2015年10月1日至拍卖合同约定支付日的全部租金，且被告承诺在2016年1月31日前无条件搬出此厂房和办公楼（即租赁物），原告无须向被告支付任何补偿费用（含被告前期装修等所有投入），期间租金按每月200000元计算，如被告未能在2016年1月31日前按期搬出，被告除向原告支付租金外另自2016年1月31日起按每逾期一天向原告支付违约金30000元，租金及累计违约金按月10日前支付。正式拍卖后，被告通过拍卖方式以15700000元竟购租赁物，约定2015年12月25日缴付全部拍卖款，但被告未近期支付。2015年12月29日，原告向被告发放催收函，告知被告根据租赁合同约定，应向原告支付租金600000元，限其2016年1月5日付清。同时提醒被告于2016年1月31日无条件搬出厂房、办公楼，否则按合同约定每逾期一天支付违约金30000元。被告仍未交付分文租金，且未搬出厂房和办公楼。2016年2月25日，原告委托江西一博律师事务所发函给被告，再次敦促被告履行合同义务即交付租金及搬出厂房和办公楼，否则诉诸法院。被告仍未理会。原告认为，被告至今未履行合同约定的义务，其行为已构成严重违约，侵害了原告的合法权益，故诉诸法院。另查明，2014年12月26日，武宁县人民法院（2014）武法执字第491-2号民事裁定书裁定原雷邦科技有限公司企业厂房、办公楼抵偿原告对该公司的债权，该裁定已于2014年12月26日当天生效。2016年12月，原告办理了产权过户登记手续，取得了赣（2016）武宁县不动产权第0003931号不动产权证。以上事实有武宁县人民法院（2014）武法执字第491-2号民事裁定书、（2016）武宁县不动产权第0003931号不动产权证、租赁合同、2015年12月29日催收函、2016年2月25日律师函（均与原件当庭核对无异）予以佐证。本院认为，原、被告在平等协商一致的基础上自愿签订租赁合同，符合法律上规定的租赁合同法律关系，应受法律保护，双方应严格履行合同约定的各项义务。合同中约定被告可先行竞买原告该租赁物，若竞买不成则依租赁合同履行。因被告未能成功竞买，故原告依据合同约定要求被告按租赁合同履行符合合同约定及法律规定。原告按约向被告交付了租赁物，被告理应按约支付租金。被告未按约交付租金，经原告催告后，亦拒绝交付分文租金，属违约，故对原告要求被告支付租赁期内租金800000元（按月租金200000元标准自2015年10月1日起计算至2016年1月31日止），本院予以支持。原告要求被告按约定比照租金标准赔偿租金损失3200000元（自2016年2月1日起比照月租金200000元标准计算至2017年5月31日止）并支付占用租赁物给原告造成的后期租金损失（自2017年6月1日起至被告搬出厂房、办公楼之日止），以及支付违约金14700000元（按逾期一天30000元的标准自2016年2月1日起计算至2017年6月5日止）及后期违约金（自2017年6月6日起按照一天30000元的标准计算至被告搬出厂房、办公楼之日止），因双方签订的合同约定“……如被告未能在2016年1月31日前按期搬出，被告除向原告支付租金外另自2016年1月31日起按每逾期一天向原告支付违约金30000元，……”，可见本案原、被告双方对违约的约定是具有惩罚性的，即被告的违约行为除应依约赔偿原告的租金损失外，还得支付一定的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”和第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，该约定亦不违反法律规定，故对原告上述要求被告支付占用租赁物的租金损失请求，本院依法予以支持。但对上述违约金的请求，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”的规定，庭审中，本案原告对因被告不履行合同给其造成什么损失、多少损失，除了租金外，未能提供其他证据予以证明，同时，虽被告未出庭或书面主张违约金过高，但因双方对违约金约定过分高于原告因被告不履行合同所造成的租金损失，甚至远远高于租赁物本身的价值，故兼顾诚信及公平原则，本院依法对双方约定的违约金予以调整，以每月不超过月租金的30%即60000元（200000元×30%）的标准支持为宜。另原告要求被告立即搬出厂房、办公楼，因合同明确约定了租赁期限，即2015年10月1日至2016年1月31日，并约定被告应于2016年1月31日交还租赁物即搬离厂房和办公楼，故原、被告的合同已于2016年1月31日终止，被告既不交付租金，且在原告催告下又不搬离租赁物，其行为已严重违反合同约定，原告该请求合情合理合法，本院依法亦予以支持。被告经本院合法传唤无故不到庭，由此产生对其不利的法律后果由其自负。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十二条、一百一十四条、二百一十二条、二百一十五条、二百一十六条、二百一十七条、二百二十六条、二百二十七条、二百三十五条、二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江西人从众光电科技有限公司于本判决生效后三日内支付原告江西武宁农村商业银行股份有限公司支付租赁期内租金800000元（按月租金200000元标准自2015年10月1日起计算至2016年1月31日止）。二、被告江西人从众光电科技有限公司于本判决生效后三日内支付原告江西武宁农村商业银行股份有限公司租金损失3200000元（自2016年2月1日起比照月租金200000元标准计算至2017年5月31日止）并比照每月200000元的租金标准继续支付占用租赁物给原告造成的后期租金损失（自2017年6月1日起至被告返还租赁物之日止）。三、被告江西人从众光电科技有限公司按月60000元（200000元×30%）支付原告江西武宁农村商业银行股份有限公司违约金（自2016年2月1日起算至被告返还租赁物之日止）。四、被告江西人从众光电科技有限公司于本判决生效后三日内返还原告租赁物。五、驳回原告江西武宁农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应该依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46480元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  邱 湘人民陪审员  柯松华人民陪审员  高晓润二０一七年十二月二十日代书 记员  胡月意