湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3490号
上诉人（原审被告）：湖北兴业建筑股份有限公司，住所地湖北省京山县新市镇绿林路75号。
法定代表人：谢家雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪红萍，湖北中和信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北省林业科学研究院，住所地武汉东湖新技术开发区九峰狮子峰特*号。
法定代表人：张维，该研究院院长。
委托诉讼代理人：陈重名，湖北陈重名律师事务所律师。
上诉人湖北兴业建筑股份有限公司（以下简称兴业公司）因与被上诉人湖北省林业科学研究院（以下简称省林科院）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本院审理期间，根据兴业公司、省林科院申请给予60天调解时间，该期间不计入审限。本案现已审理终结。
兴业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回省林科院的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由省林科院承担。事实与理由：1.一审判决解除双方签订的房屋租赁合同和房屋租赁补充合同事实依据不足。程序上兴业公司已经在一审中就解除合同提出了异议，兴业公司作为业主一直无法办理电力增容、变更房屋使用性质和营业前消防安全申报手续，导致酒店无法开业运营，对此省林科院负有相关职责，未履行职责违约在先，解除合同的事实依据不足。2.一审判决将案涉房屋加层建筑物和已经形成附合的装饰装修物判归省林科院依据不足。省林科院违约在先，兴业公司不支付租金是行使抗辩权。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条规定，若要解除合同，本案违约方省林科院应赔偿兴业公司的装修损失和其他损失；若认定双方违约，也应根据双方过错承担责任，不应将加层建筑和装饰装修都判归省林科院所有。3.一审判决兴业公司支付租金、租金违约金和房屋占用费依据不足。
省林科院辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。第一，兴业公司所称省林科院的违约行为不存在，相关行为都不是约定义务，兴业公司不能开业经营是其自身原因导致，省林科院对自身合同义务都已全面履行，不存在违约行为。第二，一审法院依据双方约定将加层建筑物和附合装饰物判归省林科院依据充分。关于非法建筑问题，加层可以通过完善手续解决，目前管理机关并未定义非法建筑，没有下令拆除。第三，关于租金、违约金、房屋占用费都有据可查。
省林科院向一审法院起诉请求：1、确认省林科院与兴业公司于2011年4月28日签订的《房屋租赁合同》及于2012年5月3日签订的《房屋租赁补充合同》解除，判令兴业公司立即返还租赁房屋；2、判令租赁房屋上已形成附合的装饰装修物以及已扩建的部分建筑物归省林科院所有，与租赁房屋一并返还省林科院；3、判令兴业公司支付2016年9月1日至租赁合同解除之日期间的租金130万元及按541.70元/天的标准，自逾期付租之日起至租金付清之日止的逾期付款违约金；4、判令兴业公司向省林科院支付所拖欠的物业管理费及2016年6月至2016年12月期间的水电费共计1395.8元，判令押金35万元归省林科院所有；5、判令兴业公司按租金市场价向省林科院支付房屋占用费；6、案件诉讼费由兴业公司承担。
一审法院查明，省林科院经过招投标程序，将其所有的位于武汉市洪山区珞瑜路370号房屋（房屋所有权证号：武房权证洪字第××号）出租给兴业公司用于开办住宿类酒店。双方于2011年4月28日签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、省林科院将涉案房屋（四层框架结构）及场地出租给兴业公司用于经营住宿类酒店，租赁期为十五年，自2011年4月28日起至2026年3月27日止。若兴业公司将房屋加层至七层，则租赁期限为三十年，从2011年4月28日起至2041年3月27日止。兴业公司的装修时间含在租赁期限内，房屋装修期4个月，自2011年8月28日起计算租金；2、房屋租价为每年218万元，每五年递增1次，增幅按物价上涨指数计算，具体价格双方在第一个5年期满时，另行商定并签订补偿协议。房租每半年支付一次，双方约定在本合同签订生效后十日内支付2011年度租金72.67万元，其后每年度一月份的前5个工作日支付该年度上半年的房屋租金，每年的6月份前五个工作日支付下半年度租金。兴业公司向省林科院交纳房屋和水电费押金100万元，在本合同签订生效后10日内向省林科院支付；合同到期或解除终止后，双方依本合同正常交接完毕，押金退还给兴业公司；押金用于担保兴业公司的违约行为，省林科院可以在兴业公司违约时直接冲抵违约金或赔偿金，对此兴业公司不得拒绝；3、兴业公司按省林科院指定的水电费标准及时向省林科院交纳水电费。当月水电费以下达水电费通知单之日起内3日内付清；4、兴业公司在租赁期间，只具有房屋的使用权，兴业公司如有拖欠房租及水电费等费用达3个月的行为，省林科院有权提前解除合同并追究兴业公司的违约责任和索取赔偿；兴业公司如逾期交付房租，每逾期一日，由省林科院按月租金额的千分之五向兴业公司加收违约金。兴业公司如拖欠水电费及租金，省林科院则按拖欠金额的20%加收违约金；若拖欠水电费及租金达1个月，省林科院此时有权停止供水供电，其后果被告自负；如因兴业公司违约导致解除合同，兴业公司退出承租房屋时，对属于房屋建筑装修及设施、设备不能拆除，也不能以装修费抵交房屋租金。对能移动电器类设备被告可以拆除，但在拆除时不得损坏租赁房屋原有结构。出现兴业公司上述违约者，省林科院可以动用兴业公司的押金用于冲抵违约金或补偿因此产生的经济损失，不足部分由兴业公司继续承担。
涉案《房屋租赁合同》签订后，省林科院将涉案房屋及场地交付被告。兴业公司对涉案房屋加盖1层，并进行了装修。加盖的一层房屋未取得建设工程规划许可证。2011年12月31日，兴业公司支付省林科院200万元（含房屋和水电费押金35万元）。
因兴业公司向有关部门申请加层未获批准，逾期收益难以实现，导致继续履行原合同存在较大困难。2012年5月3日，双方当事人签订《房屋租赁补充合同》1份，约定：1、租赁期调整为二十五年，从2011年4月28日起至2036年4月27日终止，起租期维持不变。依照原合同规定，兴业公司的装饰时间含在租赁期内，房屋装修期截止2011年8月31日，自2011年9月1日起计算租金；2、在租赁期内，兴业公司承担费用对租赁房屋的加层、扩建等添附行为建成的房屋或临时建筑等财产的物权归省林科院所有，以省林科院名义申报，兴业公司出资新建或扩建增容的配电房及设备、设施亦归省林科院所有，租赁合同的解除或中止及兴业公司的任何行为均不影响省林科院对其所享有的物权；3、房屋年租金：初始年租金调整为每年130万元，年租金双方同意每5年递增1次，增幅按国家干部的物价上涨指数计算。计算公式为：A(1+a%)。其中：A为前一个五年已确定的年租金，a为前一个5年的每年国家公布的全年物价上涨指数之和，最高不超过15%；4、押金：兴业公司向省林科院交纳房屋租赁和水电费押金35万元，兴业公司原交纳押金多余部分转为租金，合同终止后，押金退还，参见原合同有关条款；5、租金支付方式：房租每年支付1次，采取先交后租方式，即每年九月份的前5个工作日前支付下一年的房屋租金。
因兴业公司拖欠租金，2012年至2013年期间，省林科院多次向兴业公司催要租金。2012年12月31日，兴业公司支付省林科院65万元。2014年9月25日向兴业公司送达《律师函》，催要截至2014年8月27日拖欠的租金355万元。2014年9月30日、2014年12月28日，兴业公司2次向省林科院发出函件，要求省林科院协助解决电力增容、消防验收以及涉案房屋用途变更为宾馆的问题。2015年1月20日，省林科院向兴业公司送达《工作联系回函》，表示省林科院于2014年12月12日就宾馆供电保障问题促成供电部门召开专项协调会，商讨供电实施方案；电力增容方案由兴业公司自行选择并实施，省林科院仅负责协调配合；涉案房屋用途变更为宾馆，不是省林科院的义务，由兴业公司自行解决。
2015年9月，省林科院因兴业公司拖欠截至2016年8月31日的租金485万元的租金，向武汉市洪山区人民法院提起诉讼。该院于2016年10月9日作出（2015）鄂洪山民商初字第01001号民事判决：兴业公司支付省林科院房租485万元及逾期付款违约金。经二审程序，该民事判决已生效。
2016年8月11日，省林科院在《楚天都市报》上刊登《租金缴纳通知书》，催促兴业公司交纳租金。
一审另查明，省林科院未在法院指定的期限内对涉案房屋租金的市场价提交评估申请书。武汉供电公司就电力增容申请作出了《高压业扩报装供电方案答复函》，拟定了供电方案。兴业公司拖欠省林科院水电费1395.80元。兴业公司要求调低违约金支付标准。
一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》（超过20年部分的租赁期限之约定除外），均是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”之规定，涉案《房屋租赁合同》中关于租赁期限30年的约定以及涉案《房屋租赁补充合同》中关于租赁期限25年的约定，均超过法定最长20年的租赁期限的规定，超过部分无效。双方当事人均应全面履行合同义务。
依照涉案《房屋租赁补充合同》的约定，房租每年支付1次，采取先交后租方式，兴业公司应于每年九月份的前5个工作日前支付下一年的房屋租金。2016年9月1日之前拖欠的房租及相应的逾期付款违约金，武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01001号民事判决已进行了处理。2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金130万元，兴业公司应于2016年9月7日之前支付省林科院。截至本案民事起诉状副本送达兴业公司之日（2017年3月29日），兴业公司迟延交纳租金已逾期达6个月。依照涉案《房屋租赁合同》中关于兴业公司拖欠房租及水电费等费用达3个月，省林科院有权解除合同的约定，省林科院享有合同解除权。一审法院于2017年3月29日向兴业公司送达民事起诉状副本，应视为省林科院解除合同的通知到达兴业公司，涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》于2017年3月29日解除。省林科院请求确认涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》解除，予以支持。
涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》并未约定省林科院负有电力增容、变更涉案房屋使用性质的义务。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”。《湖北省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》第十一条第二款规定，“实行承包、租赁的，应当在承包、租赁合同中明确消防责任的承担者。合同没有约定的，由承包方、承租方负责消防工作”。涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》未约定涉案房屋消防责任的承担者。涉案房屋经营前的消防安全检查申报义务人应为兴业公司。兴业公司无充分证据证明省林科院未协助被告办理电力增容、变更涉案房屋使用性质以及营业前的消防安全检查申报等手续。兴业公司以省林科院未协助其办理电力增容、变更涉案房屋使用性质以及营业前的消防安全检查申报等手续作为履行抗辩事由，不予支持。
兴业公司逾期不支付租金和水电费，构成违约，依法应承担继续支付租金和水电费的义务，并支付违约金的违约责任。2016年9月1日至合同解除之日（2017年3月29日）的前一日，兴业公司应支付租金75.1111万元（130万元÷12月/年×6月+130万元÷12月/年÷30日/月×28日）。省林科院主张兴业公司支付租金75.1111万元及水电费1395.80元，予以支持。省林科院主张兴业公司按541.70元/日的标准交付逾期支付租金的违约金，标准不过高，兴业公司申请调低违约金计算标准，不予支持。兴业公司应支付省林科院以541.70元/日的标准计算的自2016年9月8日起至租金75.1111万元付清之日止的逾期支付租金的违约金。
合同解除后，兴业公司应返还省林科院涉案房屋，兴业公司继续占用涉案房屋，构成侵权责任，依法应向省林科院支付房屋占有使用费。省林科院未在法院指定的期限内对涉案房屋租金的市场价提交评估申请书，且未提供第一个5年租期内国家每年公布的全年物价上涨指数的证据。房屋占用费按双方约定的第一个5年租期内的租金标准（130万元/年）计算。兴业公司应支付2017年3月29日至2017年12月31日期间的房屋占用费为98.5833万元（130万元÷12月/年×9月+130万元÷12月/年÷30日/月×3日）以及按每月10.8333万元（130万元÷12月/年）的标准计算的自2018年1月1日起至涉案房屋腾退之日止的房屋占用费。用兴业公司支付的房屋租赁和水电费押金35万元冲抵房屋占用费，兴业公司尚应支付省林科院2017年3月29日至2017年12月31日期间的房屋占用费为63.5833万元（98.5833万元-35万元）。
依照涉案《租赁房屋补充合同》中关于“在租赁期内，兴业公司承担费用对租赁房屋的加层、扩建等添附行为建成的房屋或临时建筑等财产的物权归省林科院所有，以省林科院名义申报，兴业公司出资新建或扩建增容的配电房及设备、设施亦归省林科院所有，租赁合同的解除或中止及兴业公司的任何行为均不影响省林科院对其所享有的物权”的约定，兴业公司对涉案房屋加层部分的建筑物应返还给省林科院，由省林科院占用。加层部分的建筑物未取得建设工程规划许可证，属非法建筑，不能取得所有权。省林科院主张加层部分的建筑物归其所有，不予支持。
涉案《房屋租赁合同》仅约定“如因兴业公司违约导致解除合同，兴业公司退出承租房屋时，对属于房屋建筑装修及设施、设备不能拆除，也不能以装修费抵交房屋租金”，应视为双方对合同解除时装饰装修物的处理没有明确约定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。省林科院主张与涉案房屋已形成附合的装饰装修物归省林科院所有，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条之规定，判决：一、确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》于2017年3月29日解除；二、湖北兴业建筑股份有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于武汉市洪山区珞瑜路370号房屋（房屋所有权证号：武房权证洪字第××号）及加层部分的建筑物返还给湖北省林业科学研究院；三、涉案房屋上已形成附合的装饰装修物归湖北省林业科学研究院所有；四、湖北兴业建筑股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖北省林业科学研究院租金75.1111万元及以541.70元/日的标准计算的自2016年9月8日起至租金75.1111万元付清之日止的逾期支付租金的违约金；五、湖北兴业建筑股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖北省林业科学研究院水电费1395.80元；六、湖北兴业建筑股份有限公司于本判决生效之日十日内支付湖北省林业科学研究院2017年3月29日至2017年12月31日期间的房屋占用费为63.5833万元，并于涉案房屋腾退之日支付湖北省林业科学研究院按每月10.8333万元（130万元÷12月/年）的标准计算的自2018年1月1日起至涉案房屋腾退之日止的房屋占用费；七、驳回湖北省林业科学研究院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9831元，由湖北兴业建筑股份有限公司负担5663元，由湖北省林业科学研究院负担4168元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，应当围绕上诉人上诉请求及理由进行审理，本案争议的焦点是省林科院是否存在违约行为。
省林科院、兴业公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》均未约定省林科院负有租赁房屋电力增容、变更租赁房屋使用性质的义务。省林科院以其现有房屋出租，兴业公司本应充分了解房屋性质及功能后确定经营项目，而不是以自己的经营需要单方要求出租人省林科院改变房屋性质及功能。租赁房屋电力增容、变更租赁房屋使用性质并非省林科院的合同义务，故兴业公司称省林科院违约在先，兴业公司不支付租金是行使抗辩权，省林科院解除合同的依据不足的上诉理由均不能成立。一审将房屋上已形成附合的装饰装修物判归省林科院所有并将加层部分建筑物返还省林科院，有合同及法律依据。
综上，上诉人兴业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11326元，由湖北兴业建筑股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李斌成
审 判 员 安林锋
审 判 员 骆朝辉
二〇一八年八月二十七日
法官助理 杜 文
书 记 员 杜 文