海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）龙民二初字第373号
原告海南万骏物业管理有限公司。
法定代表人杜坚，总经理。
委托代理人朱善略，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托代理人曹金京，北京大成（海口）律师事务所律师助理。
被告杨光。
委托代理人陈慧，海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人谭麓夫。
原告海南万骏物业管理有限公司与被告杨光物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱善略和曹金京、被告的委托代理人陈慧和谭麓夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1993年12月30日至今，百金城小区开发商海南物业股份有限公司与原告海南万骏物业管理有限公司（原海南物业管理公司）签订物业管理委托合同，委托原告对百金城小区提供物业管理服务。被告的房屋海口市玉沙路XX号百金城小区XXX房（房产证号：HK012XXX**，住房面积：102.96平方米）属于原告管理房屋范围。被告应依《物业管理委托合同》和物价局的备案通知，向原告交清物业管理费、日常养护费、电梯电费、电费、水费、汽车停放费等费用。且五份《物业管理委托合同》都约定了逾期交物业管理费等费用按日万分之十收取滞纳金，《物业管理委托合同》也规定了，原告可收取日1‰的滞纳金，故被告还应对其未按时交纳物业管理等费用承担责任，即依《物业管理委托合同》向原告支付滞纳金。但被告自2002年2月1日至今一直拖欠百金城小区XXX房物业管理费、日常养护费、电梯电费、电费、水费、汽车停放费及滞纳金等费用。原告每月都发放交款通知单催被告交清物业管理费等费用，被告都拒绝交清。现原告依据法律、法规不同时间的规定，在交款通知单的基础进行打折（空房管理费：2006年8月之前5折，之后7折，2011年起无折扣）。打折后，被告应向原告支付具体费用如下：被告自1999年10月1日至今一直拖欠百金城小区XXX房物业管理费5995.18元、日常养护费2238.67元、电梯电费2010元、电费2435.72元、水费804.14元、及滞纳金21565.98元，共计35049.69元。综上所述，原告认为，原告为百金城小区提供物业管理服务，为该小区公共场所、公共设施、公共设备等提供大量维护、保洁和维修保养工作，并为未按时交费业主垫付了其应交的水电费用，赢得了广大业主的认可和支持。被告作为该小区的业主有义务，依《物业管理委托合同》的约定按月缴纳物业管理费、日常养护费、电梯电费、水电费等相关费用，并对逾期交纳的行为依法应交纳相应的滞纳金。因此，对于被告拒交物业管理费、日常养护费、电梯电费、水电费和滞纳金的行为，原告依法提起诉讼。请求法院根据原告与开发商签订的《物业管理服务合同》及《海南经济特区物业管理条例》第四十二条、第六十七条和《合同法》的相关规定，1、判令被告交清物业管理费、日常养护费、电梯电费、电费、水费共计13483.71元；2、判令被告交物业管理费、日常养护费、电梯电费、电费、水费费用滞纳金共计21565.98元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告无权请求我缴纳2002年2月1日-2009年1月16日期间的物业服务管理费等相应费用。1、原告的诉求已经超过诉讼时效。我自1995年11月17日购买涉案房屋至今，断断续续将房屋进行出租或者借给朋友使用，租房人均已缴纳了原告所诉2002年2月1日-2009年1月16日的物业服务等相应费用，但由于距今时间较长，人员变动频繁，且我又一直居住在包头，收据丢失。根据交费及法律规定，如果我真如原告所述拖欠该段时间的物业费用，原告应当通知我缴纳上述费用，我至原告提起本案诉讼，才知道原告的诉求，故原告主张2002年2月1日-2009年1月16日期间的物业服务管理费等相应费用已超过诉讼时效，依法不予保护。2、原告的收费标准在2009年1月16日才经过我省物价局备案登记，因此，原告无权向我收取2009年1月16日前未经备案的物业服务等相关费用。原告提交的证据表明，原告的收费标准在2009年1月16日才经过我省物价局的备案登记。根据海南省物价局琼价营字（2000）79号关于做好物业小区管理收费备案工作的通知第三条：“我局将按照先报先办的原则，依照有关规定认真审核、备案。届时凡未经备案登记的收费标准，将不得作为收费依据。”原告的收费标准在经我省物价局备案的情况下，原告才有权要求我向其缴纳相应的物业服务等相应费用。我由于不熟知法律规定，一直按时足额向原告缴纳物业服务等相关费用，直到原告提起本案诉讼，我在查看了相应法律法规后才得知原告无权收取上述费用，因此，我保留要求原告返还上述费用的权利。二、原告与开发商签订的前期物业服务合同已于2009年5月15日终止。原告无权以存在事实上的物业服务关系要求被告缴纳物业费用。1、百金城小区业主大会按照我国物权法第七十六条规定的程序作出解聘原告决定后，百金城小区业主委员会已通知原告解除物业服务合同。根据我国物业服务法律法规的规定，原告在该物业服务合同解除后无权以存在事实上的物业服务关系要求被告缴纳物业费用。百金城小区2009年4月20日召开业主大会，大会通过了辞退原告决议。百金城小区业主委员会根据业主大会的决议，于2009年5月15日通知原告解除物业服务合同，同时要求原告2009年5月26日办理交接手续。但是，原告在百金城业主委员会根据业主的委托新聘请的物管企业海南富南物业有限公司进驻百金城小区时，却拒绝与其进行交接，并组织大批闲散人员聚集百金城小区对海南富南物业有限公司的进驻进行阻拦。根据我国物权法第七十六条的规定，业主有权选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”之规定，百金城小区业主有权辞退原告并聘请新的物业服务企业，原告在该物业服务合同解除后无权以存在事实上的物业服务关系要求业主缴纳物业费用。2、百金城小区原开发商海南物业股份有限公司于2009年3月31日签订的《物业管理委托合同》属于无效合同，原告无权要求被告按照该合同的约定支付物业服务等相关费用。首先，根据我国《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”之规定，开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同必须经过招标，否则，必须经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，才可以采用协议方式。百金城小区原开发商海南物业股份有限公司在未经招标及未得到房管部门的批准的情况下与原告2009年3月31日签订的《物业管理委托合同》是无效的。其次，开发商海南物业股份有限公司已经将全部物业销售完毕，其已不是百金城小区的业主。开发商在没有物权的情况下，委托已经没有事实基础，其无权与原告签订上述《物业管理委托合同》。因此，原告无权要求我按照其与开发商2009年3月31日签订《物业管理委托合同》支付物业服务等相关费用。综上所述，原告的诉求没有任何事实和法律依据，被告恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告海南万骏物业管理有限公司是具有物业管理资质的企业，受海南物业股份有限公司的委托，为海口市金龙路XX号百金城小区提供物业管理服务，该小区至今未成立业主委员会。被告是该小区X幢XXX房的业主（房屋产权证号：HK012XXX**，面积：102.96平方米），该房屋属于原告的物业管理服务区域。被告自1999年10月1日至2012年8月止拖欠百金城小区小区XXX房物业管理费5995.18元、日常养护费2238.67元、电梯电费2010元、电费2435.72元、水费804.14元共计13483.71元。依据1994年至原告起诉，原告与海南物业股份有限公司签订的《物业管理委托合同书》，约定：逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金，物业管理服务费按省物价局审定标准收取，水电费由原告向业主或者物业使用人代收、代缴。上述被告拖欠原告的物业管理费是依据1993年12月13日颁布的《海南省物业服务收费规定》及2006年海南省发改委、省建设厅印发的《海南省物业服务收费管理办法》对涉案房屋有连续空置时间超过三个月以上时间段采取了相应半价收费及70%计收。根据被告从取得房屋所有权后的1997年10月1日开始至2012年8月止，被告所拖欠原告物业管理费等各项费用梯度计算，被告共应支付原告的滞纳金21565.98元。原告诉称其每月均将《缴款通知单》送给被告，该缴款单分项列明本月金额及上月欠缴费用金额，并将当月金额及上月欠缴金额进行合计。
又查，原告与百金城小区业主就业主委员会成立的合法性及更换物业管理公司存在争议，双方多次发生矛盾，并到相关部门反映情况，但至本案起诉之日止，百金城小区仍由原告提供物业管理服务。另，2004年12月1日，海南物业管理公司经海南省工商行政管理局核准变更为海南万骏物业管理有限公司。
以上事实有《物业管理委托合同》、《海南省收费许可证》、《物业管理企业资质证书（副本）》、《海南省物价局普通住宅区物业服务收费备案通知书》、《缴费通知单》、《房产登记信息查询情况说明》、海口市房权证海房HK012XXXXX《房屋产权证书》，《业主维权宣言》、《关于公布我省物业管理等级收费标准的通知》、《海南省住房和城乡建设厅关于﹤百金城小区物业管理、服务活动等相关等相关事项的请示﹥的复函》、《海南省物价局关于撤销物业收费许可证的通知》、《备案回函》、《告知函》、（2012）海中法民一终字第1313号民事判决书、（2012）海中法民二终字第240号民事判决书、庭审笔录及当事人的陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告之间形成的物业服务合同关系，依法受法律保护，双方均应全面履行各自的义务。被告接受原告提供物业服务的同时，应按时向原告足额支付物业管理费等各项费用。原告与海南物业股份有限公司签订的《物业管理委托合同》约定的万分之十的滞纳金，与《海南省住宅物业管理条例》第五十二条的规定“可以在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金”一致，原告主张的被告支付1999年10月1日至2012年8月份拖欠的物业管理等各项费用共13483.71元及滞纳金21565.98元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称百金城小区成立的业主委员会已经成立，委托物业服务合同应当由业主委员会与物业服务企业签订，但业主委员会与原告就业主委员会成立的合法性存在争议，有关部门正在协调处理中。但在此期间，百金城小区的物业服务仍由原告提供，原告与小区建设单位签订的《物业管理委托合同》未经依法解除仍然有效，被告理应依照合同约定支付物业管理等费用。因此，被告主张2009年5月26日解聘了原告，故其自2009年6月起无须向原告支付物业管理费用无理，本院不予支持。
关于原告诉求是否超过诉讼时效问题。物业服务合同是继续性合同，原告在合同的履行期内一直为被告提供物业服务，每月向被告的住址送达催收物业管理费的交款通知，被告是否实际签收该通知，非原告能控制的范围，不能收到或不签收该交款通知的风险应由被告自行承担，且被告未缴纳物业费的行为也属于连续的违约状况。因此，被告主张原告的诉求已超过诉讼时效无理，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
限被告杨光于本判决生效之日起十日内向原告海南万骏物业管理有限公司支付物业管理费、日常养护费、电费、水费、电梯电费共13483.71元及滞纳金21565.98元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费676元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 张 萍
审 判 员 符殷娇
人民陪审员 黄 勇
二〇一三年六月二日
书 记 员 余红梅