河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0983民初990号
原告：沧州市锦厦房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州渤海新区东盛办公楼*楼。。
法定代表人：周福胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王俊祥，河北恭惠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志勇，河北恭惠律师事务所律师。
被告：张洪忠，男，1969年2月25日出生，汉族，个体，住河北省盐山县。
委托诉讼代理人：彭宏斌，天津竹音律师事务所律师(2018年3月21日解除委托)。
委托诉讼代理人：姜莉，女，1976年4月17日出生，汉族，个体，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：于兆刚，男，1967年4月14日出生，汉族，法律工作者，住天津市西青区。
原告沧州市锦厦房地产开发有限公司（以下简称锦厦公司）与被告张洪忠合作开发房地产合同纠纷一案，本院2018年1月29日立案受理后，依法由审判员滕奉朝独任审判，于2018年3月19日组织原被告双方进行证据交换，并发表质证意见，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告锦厦公司的委托诉讼代理人张志勇，被告张洪忠的委托诉讼代理人姜莉、于兆刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦厦公司诉称：2013年7月2日，原被告签订了《锦厦商务区D座办公楼项目合作协议书》，由原告提供土地使用权及设计施工手续等，被告提供建设资金，合作开发建设锦厦商务区D座办公楼项目。该合同第七条第3项规定，被告中途出现资金不足或无能力开发，若因此导致工程停工超过90日，原告有权终止合同，没收所建物业。该合同第八条第2项规定，被告无法履行建设义务，还需向原告支付工程为建设部分资金5%的违约金。该协议签订后，原告按照协议履行了相关义务，但被告因资金严重不足，至今只完成开槽处理等极小部分工程，最终形成了长时间停工状态。因被告未按协议履行义务，给原告造成了极大的经济和商誉损失，虽经多次协调，但至今没有解决，双方已完全失去合作的可能。请求依法判令：一、解除原被告2013年7月2日签订的《锦厦商务区D座办公楼项目合作协议书》，收回已建全部物业归原告；二、被告承担违约金100万元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求为：四、请求依法审查《锦厦商务区D座办公楼项目合作协议书》的效力，如确定为无效合同，请法院依法宣告合同无效。
被告张洪忠辩称：一、原被告签订的《锦厦商务区D座办公楼项目合作协议书》属于合法有效的合同；二、被告并未出现违约行为，被告实际投资人的资金充足，反而是原告迟迟未能办理施工需要的种种证件，且无故对工地进行停水停电，阻挠施工，擅自将工程转让给第三方施工，原告违约在先，无权解除合同。
原告为证实自己的主张，向法庭提交证据如下：
一、《锦厦商务区D座办公楼项目合作协议书》，证实原被告之间存在合作开发房地产合同关系；
二、《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程规划许可证》，用于证实原告已按照协议约定将前期行政许可办理齐全；
三、《沧州银行活期账户交易明细》，证实被告未足额出资农民工保证金；
四、《沧州市渤海新区城市规划建设局农民工工资预存通知书》复印件，证实被告未按期足额缴纳农民工保证金；
五、《沧州银行业务回执单》。证实被告张洪忠预存的农民工保证金被盐山县人民法院依法划扣515000元的事实，证实因被告张洪忠个人原因，被人民法院划扣农民工保证金，证实被告资金不充足，已经没有能力继续建设涉案项目；
六、现场照片。证实张洪忠与原告签订协议后，仅组织工人进行了部分工程的施工工作，并无资金及能力继续建设；
七、《执行裁定书》证实被告张洪忠因无能力偿还执行债务导致原告在住建局交纳的农民工工资储备金被强制划扣51.5万元的事实；
被告张洪忠为证实自己的主张，向法庭提交证据如下：
一、《锦厦商务区D座办公楼项目合作协议书》与原告出示的证据一一致。证实原被告之间存在合法有效的合作开发房地产合同关系；
二、《委托声明》，证实被告张洪忠将锦厦商务区D座办公楼项目的一切施工事宜委托给姜莉实施；
三、《中国建设银行个人活期账户交易明细》证实姜莉作为被告张洪忠的实际投资人具有继续投资的能力；
四、2017年8月8日，锦厦公司为张洪忠及姜莉出具的《欠条》，证实锦厦公司因锦厦绿园办公楼广场附属工程项目，欠张洪忠、姜莉38万元；
五、音视频资料。证实张洪忠及姜莉仍在积极进行合作项目的施工工作，并未出现停工的事实，工程进度缓慢是由于原告方擅自中止合同并阻挠其施工造成。
六、2013年8月23日、11月日，被告张洪忠与案外人李永安、吕浩签订的《桩基工程协议书》，证实原被告合作后，张洪忠将锦厦上午D座办公楼桩基工程分包给案外人李永安、吕浩进行桩基施工。
七、《中国农业银行个人对账明细单》，证实张洪忠与原告签订合作协议后，为项目建设进行了多项支出。
被告对原告提交的证据真实性均无异议，但证据三、四、五、六、七均证实了张洪忠已经按照规定足额缴纳了农民工保证金，根据相关规定，人民法院划扣张洪忠缴纳在锦厦账户中的农民工保证金是违法的，与张洪忠无关。
原告对被告提供的证据一予以认可；证据二、三、四与本案不具有关联性；证据五无相关证据予以佐证；证据六证实了被告张洪忠在无建筑资质的情况下再次违法将建设工程分包给不具备施工资质的人；证据七与本案不具有关联性。
本院的认证意见为：原告提交的七组证据的真实性原被告均无异议，本院予以认证。被告提交的证据一原被告均无异议，本院予以认证。证据二系被告与实际投资人姜莉之间的单方约定，对原告不具有约束力；证据三证实了姜莉账户曾有大额资金的注入，但被告并未证实该款用于涉案工程；证据四能够证实锦厦公司欠张洪忠及姜莉工程款，但并非本案涉案工程的工程款，与本案关联性较低；证据五、六能够证明张洪忠及其实际投资人姜莉曾经组织工人进行桩基施工的事实及施工过程中姜莉与锦厦公司因施工发生争执的基本事实，但录音中除姜莉与锦厦公司工作人员韩旭的通话录音外，其他人员的具体身份被告代理人不能提供，证明力较低；证据七的真实性原被告均无异议，但被告未能提供张洪忠账户中资金的去向，证明力较低。
综合上述举证质证情况，本院认定基本事实如下：
2013年7月2日，原告锦厦公司（甲方）与被告张洪忠（乙方）签订《锦厦商务区D座办公楼项目合作协议书》（后经规划许可的正式名称为锦厦商务区综合楼C座），主要约定：“
一、项目概况
1、项目名称“暂定名为‘锦厦商务区D座办公楼’；
2、项目地址位于沧州渤海新区的锦厦商务区地块，四至具体位置附规划图；
二、项目用地性质
1、合作开发项目土地使用面积为2000平方米，用地规划为商业办公用地，土地证号为：黄港开国用（2004）字0**号，土地使用期限：以土地证为准。
2、甲方通过出让方式取得本项目土地使用权，甲方负责土地出让金及其相关的全部费用。
三、项目规模
项目总建筑面积约18000平方米，共计19层（项目规模以施工图纸为准）。
四、合作模式
1、甲方提供上述土地使用权，在本项目中甲方负责办理项目前期的图纸设计、规划审批、施工许可证、预售许可证及相应费用，并负责工程三通一平，保证乙方顺利施工。乙方承担农民工工资保障金、文明施工费及施工方的相关费用；
2、乙方负责建设本项目及投入建设本项目的全部资金并保证项目至顺利完成竣工验收；
3、为保障合同的顺利履行，在本协议签订3日内乙方应向甲方支付10万元定金，此定金在乙方正式入场施工10日内甲方退还给乙方；
4、乙方负责该项目施工至通过竣工验收，该项目周边的场地硬化及接通水电暖工程由甲方负责；
5、本协议签订30日内甲方应办理完建设工程规划许可证，保证乙方进场施工；
6、甲方负责提前协调银行办理按揭贷款事项，使乙方在销售过程中顺利办理按揭。
五、项目实施
1、项目建设期间乙方负责项目施工，甲方负责质量监督。
2、项目装修标准：……
六、收益分配
1、本项目完成后，甲方获得锦厦商务区D座办公楼54%的房屋产权，乙方获得46%的房屋产权。
……
七、其他约定：
1、本协议签订生效后，甲乙双方未经对方允许不得对上述地块进行转让改造合作租赁或任何第三方签订合同，不得设置第三者权益；
2、本项目报批报建手续完成并符合开工条件后，本项目的设计方案必须甲乙双方协商同意后，方可进行开工；
3、如果乙方中途出现资金不足或无能力开发，如需将项目转让，因乙方负责范围所发生的债权、债务与甲方无关，乙方自行处理并承担，项目转让时必须经甲方同意及确认，但本合同条款不变。若因上述原因导致工程停工超过90日，甲方有权终止合同，没收所建物业，并有权与任何第三者另行签订合作开发合同；
4、乙方如资金不足可自行出售属于己方的46%的房屋产权但事先对欲出售部分应当知会甲方；
5、该项目公共部分由甲乙双方共同享有使用；
6、业主在办理其购买房屋房产证、土地证时因该项目地块原持有人黄骅港东盛商贸有限公司相关原因无法办理，由甲方负责解决办理。
八、违约责任
1、甲方违反本协议的有关规定，将开发地块自行开发或与第三者进行转让改造合作租赁事宜签订任何合同，乙方有权终止本协议，并要求甲方赔偿相应经济损失；
2、若乙方在本协议约定的期限内无法全部履行建设义务，乙方应向甲方支付未建设部分资金额5%的违约金并同时赔偿甲方的实际损失，同时，甲方有权终止与乙方的合作，乙方不得依据任何理由追究甲方的经济和法律责任；
3、任何一方不履行本协议中的其他义务和履行义务不符合约定的，在本协议终止前，应当继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；
4、任何一方若因不可抗力导致部分或全部不能履行本协议中的相应条款的，均不用向另一方承担违约责任，但应采取一切必要的补救措施以减少损失。
5、因甲乙双方指派人员的行为所导致的对本协议中任何条款的违反，均视为指派该人员的一方的责任。
九、争议的解决
……
2、因履行本协议发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成的，可向本项目所在地人民法院起诉。
……”
协议签订后，被告张洪忠分别于2013年8月23日和2013年11月1日与案外人李永安、吕浩签订了《桩基工程协议书》及《补充协议》，张洪忠将涉案项目的桩基工程进行对外分包。2016年6月3日，张洪忠将涉案工程的现场施工、原材料融资贷款、政府行政审批手续、联系锦厦公司、管理工人等一切与工程相关的事务委托给姜莉进行，后由张洪忠及其委托人姜莉组织工人进场施工桩基部分至今。
另查明，涉案土地属原告锦厦公司，于2010年12月1日以出让方式取得国有土地使用权证书，性质为其他商务金融用地，2011年5月12日锦厦公司办理了建设用地规划许可证，规划用地性质为商业用地、办公用地，2014年6月13日获得建设工程规划许可证，直至2017年7月21日获得《建筑工程施工许可证》。因规划许可和施工许可证未能及时办理，原被告合作的“锦厦商务区D座办公楼”（规划审批为锦厦商务区综合楼C座）自2013年陆续施工至今仅进行了桩基等部分的施工，且尚未竣工验收合格。原被告在施工过程中因用水、用电及道路问题多次发生争执。
再查明，2015年11月26日，锦厦公司的沧州银行农民工工资预储金缴存账户进款30万元、2017年6月27日进款50万元，2017年7月11日进款3万元，满足预储金83万元的金额要求，获得行政部门审核批准。2018年2月1日，因该预储金账户中515000元，被司法机关作为被告张洪忠的个人财产强制扣划。
本院认为：本案的争执焦点为原被告签订的《锦厦商务区D座办公楼项目合作协议书》是否为有效协议，如果有效是否存在合同解除的事由。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”。因此，法律并未禁止具有开发资质的房地产开发企业与其他民事主体合作开发房地产项目，本案被告张洪忠具备合作开发房地产项目的主体资格，能够与具备合作开发房地产资质的企业合资合作开发房地产项目。从本案涉及的《合作协议书》的主要权利义务来看，锦厦公司的主要合同义务为提供土地及办理相关建设工程手续，被告张洪忠主要合同义务为“负责本项目及投入建设本项目的全部资金……项目实施方式为负责项目施工”，被告张洪忠及其委托人姜莉主要履行的是涉案项目工程的建设（垫资施工），被告张洪忠又将涉案项目的桩基部分分包给不具有施工资质的第三方，因此，无论从《合作协议书》中约定张洪忠的主要合同义务，还是从合同义务的履行方式上，原被告之间实际形成的法律关系为建设工程施工合同法律关系，即张洪忠垫资施工涉案工程项目，工程款支付方式为获得预期产权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定，认定无效：(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;……”。被告张洪忠作为不具备施工资质的自然人，无论是以自己的名义独立组织工人施工，还是借用有资质的建筑施工企业名义进行施工，均导致原被告之间形成的建设工程施工合同关系因违反法律的强制性规定而自始无效。因此，原被告之间形成的名为合作开发房地产合同，实为建设工程施工合同因被告张洪忠自始不具备建设工程施工资质而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。尽管合同无效，被告张洪忠有权要求原告锦厦公司就涉案项目已经获得的财产予以返还，对已经施工完毕的建设工程部分进行折价补偿。庭审过程中，被告张洪忠虽主张对涉案项目投入了900万元的资金，但并未提供充足的证据予以证实，原告锦厦公司也予以否认，且被告张洪忠明确表示要求继续施工，因此，张洪忠对涉案项目的实际投入及损失可另案向锦厦公司主张权利。合同被宣告无效后，对原被告双方不再具有约束力，被告张洪忠不应违反法律的强制性规定继续施工，原告也无权再继续依照合同约定主张违约责任，因此，原告的第一项、第二项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告沧州市锦厦房地产开发有限公司与被告张洪忠2013年7月2日签订的《锦厦商务区D座办公楼项目合作协议书》无效；
二、驳回原告沧州市锦厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费6900元，由原告沧州市锦厦房地产开发有限公司承担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判员 滕奉朝
二〇一八年四月八日
书记员 白龙飞