湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂蔡甸民一初字第00243号
原告中国人民解放军空军房地产管理局武汉房地产管理处，住所地武汉市江岸区工农兵路65号。
负责人陈家武，该管理处书记。
委托代理人黄晨，湖北得伟君尚律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人柳静静，湖北得伟君尚律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。
被告唐灯俊，男，汉族，个体工商户。
委托代理人罗仲欣，男，汉族，武汉市蔡甸区城关法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
原告中国人民解放军空军房地产管理局武汉房地产管理处（以下简称“武汉房地产管理处”）与被告唐灯俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由审判员韩丹适用简易程序，于2015年6月29日、7月20日公开开庭进行了审理。原告武汉房地产管理处的委托代理人黄晨、柳静静，被告唐灯俊的委托代理人罗仲欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉房地产管理处诉称，2009年1月1日，原告所属的中国人民解放军空军房地产管理局武昌办事处与被告签订《军队房地产租赁合同》，由被告承租位于湖北省武汉市蔡甸区某村（空直鄂字第A某号坐落）的房屋，合同约定租赁期限自2009年1月1日起至2013年12月31日止，租金年标准为3000元，被告应于每年前10日以现金方式交付原告。该租赁合同期限届满终止后，原、被告未续签租赁合同，但被告强占租赁物使用至今。其间，原、被告多次交涉、发函，要求被告腾退、返还房屋，并要求被告支付自2014年1月1日起至腾退之日的房屋占有使用费及其他相关费用，但被告对此置之不理，故诉至本院。请求判令：1、被告立即腾退占有原告的房屋（武汉市蔡甸区某村空直鄂字第A某号坐落，面积800㎡）；2、被告参照租赁合同每年租金3000元的标准，支付自2014年1月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费；3、本案的诉讼费由被告承担。
原告武汉房地产管理处为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、军队单位对外有偿服务许可证复印件一份、武汉房地产管理处的确认书一份，以证明中国人民解放军空军房地产管理局武昌办事处无诉讼主体资格，对外由武汉房地产管理处主张权利及承担责任。
2、中国人民解放军空军房地产管理局武昌办事处（以下简称“武昌办事处”）的确认书一份，以证明武昌办事处无对外承担民事责任的能力，由武汉房地产管理处承担。
3、租赁合同复印件一份，以证明房屋租赁合同已于2013年12月31日终止，合同约定年租金为3000元。
4、律师函两份，以证明原告多次要求被告腾退、返还占有的房屋，并支付房屋占有使用费、赔偿损失。
5、录像资料一份，以证明原告所发的律师函已经送达。
被告唐灯俊辩称，1、原告的诉讼主体资格不适格，与被告签订合同的不是原告，而是武昌办事处；2、不是被告强占房屋，合同期限届满后，被告要求续约，原告刚开始同意，后来又反悔了，但一直没有明确的答复，被告一直在等原告的答复；3、原告起诉的理由与事实不符。被告和武昌办事处的鲁主任有个口头约定，当时出租时，房子很破，鲁主任承诺由被告维修，长期租用，若有军事需要，由办事处置换另一处房屋给被告租用。根据这个承诺，被告几年来用了40余万元维修该房屋。武昌办事处应给付被告房屋的维修费用，或者以另一个房屋来置换；4、被告同意腾退的前提是，原告要给予被告合理的期限用于找房、搬迁。被告新办的家具厂、机械设备、员工等需要安置，需要一段时间；5、被告于2013年12月向武昌办事处的张雷支付了2014年的租金5000元，武昌办事处并没有开具发票给我。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
被告唐灯俊没有向本院提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1中军队单位对外有偿服务许可证的真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为其不能证明武昌办事处没有主体资格；对武汉房地产管理处的确认书的真实性和证明目的均有异议，认为这是自己证明自己，不是有效的证明材料。经审查，本院对证据1中的军队单位对外有偿服务许可证的真实性予以采信，对武汉房地产管理处的确认书结合其他证据综合评定。被告对原告提交的证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议，该确认书不能证明武昌办事处属于涉案争议房屋所有权人的事实。经审查，本院对证据2的真实性予以采信，对其证明目的结合其他证据综合分析评定。被告对原告提交的证据3的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为合同约定的租期是五年，但不一定是到期了就要腾退房屋，合同还约定了续约的情况，期限届满后，被告还可以继续承租（合同第八条第八项），并且武昌办事处的鲁主任口头承诺，被告可以一直租用这个房子，由被告对房屋进行维修，若是军事需要，租期届满后可以进行置换。鲁主任的口头承诺应是合同的组成部分，被告要求进行承租。经审查，本院对原告提交的证据3的真实性予以采信，对其证明目的结合其他证据综合分析评定。被告对原告提交的证据4的真实性和证明目的均有异议，认为没有收到律师函，对律师函的内容不知情。经审查，本院对原告提交的证据4结合其他证据综合分析评定。被告对原告提供的证据5有异议，认为证据来源不合法，没有经过被告的允许。送达时间、内容以及人员均不清楚，该证据与本案无关。经审查，本院对原告提交的证据5结合其他证据综合分析评定。
经审理查明，2009年1月1日，武昌办事处与被告签订了《军队房地产租赁合同》，合同中约定，武昌办事处自愿将坐落在湖北省武汉市蔡甸区某村（空直鄂字第A某号坐落）的房屋建筑面积800平方米，出租给唐灯俊使用。租赁期限为五年，自2009年1月1日起至2013年12月31日止。房地产年租金为人民币叁仟元，租金按年结算，唐灯俊于每年的前十日内交付武昌办事处，付款方式为现金，双方还对其他事项作了约定。合同签订后，双方均按约履行合同。租赁期满后，武昌办事处与被告就续约问题未达成一致，双方也没有续签合同。原告主张多次要求被告腾退、返还房屋，并要求被告支付自2014年1月1日起至腾退之日的房屋占有使用费及其他相关费用，被告则认为自己一直和武昌办事处的工作人员进行协商，武昌办事处并没有给予回复，并且已经实际交付了2014年全年的租金5000元。原、被告各执一词。原告因与被告协商不果，于2015年5月25日诉至法院，提出前述诉讼请求。
另查明，原告武汉房地产管理处提交了中国人民解放军总后勤部司令部，向空军房地产管理局武汉房地产管理处颁发的《军队单位对外有偿服务许可证》，许可类别为：空余房地产租赁。现武汉房地产管理处下辖武昌办事处，武昌办事处按照武汉房地产管理处授权负责房地产租赁等管理职责，但对外无独立的民事行为能力。
本院认为，军队国防设施依法应受法律保护。武昌办事处与被告签订的《军队房地产租赁合同》，系双方真实的意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，现原告武汉房地产管理处对该合同予以认可，故《军队房地产租赁合同》合法有效。房屋租赁期满后，被告缺乏合法依据仍然占有原告所有的房屋，其行为违法，故对原告要求被告腾退的诉讼请求，本院予以支持。被告主张与武昌办事处原负责人有口头约定，但未提供相应证据予以证实，故本院对被告的该抗辩主张不予支持。合同到期后，被告占用原告房屋达一年半之久，被告辩称2013年12月已经支付2014年全年租金5000元，对此款被告无直接证据证实，原告亦不予认可，故本院对被告的该主张不予采信。原告要求被告承担超期占有房屋的租金并参照年租金3000元的标准，自2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费不违反法律规定，本院予以支持。被告主张原告主体不适格问题，因被告的抗辩既与查明的事实不符，又无相反证据证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告唐灯俊于本判决生效之次日起30日内腾退座落于湖北省武汉市蔡甸区某村（空直鄂字第A某号坐落，房屋建筑面积800㎡）的房屋。
二、被告唐灯俊于本判决生效之次日起10日内按年租金3000元的标准，赔偿原告中国人民解放军空军房地产管理局武汉房地产管理处从2014年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐灯俊负担（原告已垫付，执行时由被告一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人提交上诉状时预交案件受理费50元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收汇款专户市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，账号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩丹
二〇一五年七月三十日
书记员 丁龙