陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0881民初5437号
原告：中国农业银行股份有限公司神木市支行。
负责人：王峰，系该支行行长。
委托诉讼代理人：孙小龙，系该公司员工。
委托诉讼代理人：杨正国，陕西至正律师事务所律师。
被告：宋星荣，男，1982年出生，汉族，陕西省人。
被告：陕西腾龙房地产开发有限公司。
法定代表人：贺继霞。
委托诉讼代理人：高国伟，系该公司法律顾问。
原告中国农业银行股份有限公司神木市支行与被告宋星荣、陕西腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙小龙、杨正国，被告陕西腾龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高国伟到庭参加了诉讼，被告宋星荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司神木市支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告宋星荣偿还截止2018年6月6日所欠原告的逾期借款本息等共计702951.45元，其中包括逾期本金273915.2元，逾期利息360821.88元，逾期罚息27174.7元，逾期复利41039.67元；2.对被告宋星荣提供抵押的位于神木市店塔镇店塔人民小区二区2号楼2单元2703F号房产价值范围内承担连带清偿责任；3.判令被告陕西腾龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任保证；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告宋星荣因购买位于神木市店塔镇店塔人民小区二区2号楼2单元2703F号房屋，于2013年1月4日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为239万元，借款期限为240个月，并约定了借款利率及罚息、复利的计算方法，还款方式为等额本息还款法，按月还本付息。合同另约定，若借款人未按合同约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的借款。前述借款合同签订后，原告即依约发放了贷款。2012年12月18日，双方在神木县房地产管理所就所购买房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。被告陕西腾龙房地产开发有限公司自愿承诺在办理正式的抵押登记前承担连带责任保证。现因被告宋星荣自2015年3月5日起未按约定时间偿还借款本息，致使原告利益遭受损失，故原告诉至本院。
被告陕西腾龙房地产开发有限公司辩称：1、截止2018年6月6日，被告宋星荣已经连续39期未向原告履行还款义务，根据我国民法总则相关规定，诉讼时效的起算时间为权利人知道或者应当知道权利被侵害时，故本案已经过了三年的诉讼时效，且根据我国合同法相关规定，被告宋星荣与原告签订的借款合同为主合同，被告与原告签订的担保合同为从合同，根据我国担保法以及担保法解释相关规定，主合同诉讼时效经过，从合同诉讼时效也经过，故被告不再承担保证责任。2、《阶段性担保承诺书》中约定在本案贷款对应的商住房办妥合法有效的抵押手续前，由被告对该笔贷款提供连带责任保证担保。因神木县房管所在2012年12月18日就该笔贷款对应的房屋以原告为预告登记权利人办理了预购商品房抵押权预告登记（神木房预店塔镇字第09313797号），故被告的保证责任在2012年12月18日后已经消灭。3、原、被告签订的担保合同中通用条款第十条10.1.3约定，保证期间为借款到期日起二年，但特别条款第三十七条又约定，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证。原、被告签订的担保合同为格式合同，对格式合同条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释，应作出不利于提供格式条款一方的解释，格式与非格式条款不一致，应采用非格式条款，即保证期间为借款到期日起二年。借款到期的日期应当自被告宋星荣第一次不能向原告履行还款义务时起算，故被告的保证责任因保证期间经过而消灭。4、因为抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，故原告以上述财产对全部债务优先受偿的请求不能实现。综上，被告认为本案诉讼已经经过三年的诉讼时效，被告的保证责任已经消灭，原告的诉请无法律依据。
原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照复印件、个人购房担保借款合同复印件、阶段性担保承诺书复印件、预购商品房抵押权预告登记复印件、个人借款凭证，被告腾龙公司对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告腾龙公司对原告提交的欠款明细表有异议，认为该证据未提供相应的计算标准及方式，原告提交的系其银行系统登记的被告宋星荣偿还借款本息情况，且原、被告签订的借款合同中已经说明了关于应付未付利息的计算标准，故被告腾龙公司的该理由不能成立，本院对原告提交的该证据予以采信。
本院经审理认定事实如下：被告宋星荣因购房需要，向原告申请借款239万元，且自愿用购买的位于神木市店塔镇店塔人民小区二区2号楼2单元2703F号房屋作贷款抵押,2012年11月5日,原告与被告宋星荣签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为239万元，借款期限为240个月，并约定了借款利率及罚息、复利的计算方法，还款方式为等额本息还款法，按月还本付息。2012年12月18日，双方在神木县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。2012年11月5日，被告陕西腾龙房地产开发有限公司向原告出具阶段性担保承诺书，自愿承诺在办理合法有效的抵押手续前承担连带责任保证。借款合同签订后，原告依约发放了贷款。现因被告宋星荣自2015年3月5日起未按约定时间偿还借款本息，截止2018年6月6日，逾期39期，逾期本金273915.2元，逾期利息360821.88元，逾期罚息27174.7元，逾期复利41039.67元，合计702951.45元。
本院认为，原告与被告宋星荣在平等、自愿的基础上签订《个人购房担保借款合同》，原告已按照合同的约定履行了出借义务，借款合同合法、有效，应受法律保护。至2018年6月6日被告宋星荣未偿还逾期本金273915.2元，双方合同约定逾期应支付逾期利息、罚息、复利，原告所主张罚息、复利亦不违反借款利率的规定，故被告宋星荣应偿还2018年6月6日前所欠逾期本息等合计702951.45元。被告腾龙公司辩称诉讼时效的起算时间为权利人知道或者应当知道权利被侵害时，本案欠款已过诉讼时效，且根据《个人购房担保借款合同》中通用条款与特别条款关于保证期间的规定不同，应适用非格式条款，即保证期间为借款到期日起二年，借款到期日期应当自被告宋星荣第一次不能向原告履行义务时起算，被告的保证责任因保证期间经过而消灭。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，本案借款期限240个月，每月等额本息还款，故本案欠款未过诉讼时效，且被告的保证期间亦未经过。综上，对被告的该辩称意见不予采纳。
被告陕西腾龙房地产开发有限公司为被告宋星荣借款提供阶段性保证担保，与原告约定自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止为宋星荣的债务承担连带责任保证，故对原告在保证期间内要求其承担连带还款责任的请求予以支持，被告承担保证责任后，有权向被告宋星荣追偿。
对被告宋星荣购买的房屋，原、被告办理的仅为预购商品房抵押权预告登记，因预告登记不同于物权的抵押登记，是在未办理房屋抵押权登记前，以排斥第三人对房产行使权利为目的，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有抵押权。故原告主张对抵押权预告登记的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求本院不予支持。对被告陕西腾龙房地产开发有限公司辩称该预购商品房抵押权预告登记系合法的抵押手续，保证责任在2012年12月18日后已过担保期限的答辩意见亦不予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告宋星荣于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司神木市支行偿还截止2018年6月6日所欠逾期本金273915.2元，逾期利息360821.88元，逾期罚息27174.7元，逾期复利41039.67元，合计欠款702951.45元，被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
二、被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告宋星荣追偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5420元，由被告宋星荣、陕西腾龙房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 魏敏艳
二〇一八年九月三日
书记员 王 园