北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08981号
上诉人（原审原告）赵显必，男，1946年9月17日出生。
委托代理人夏晓静，北京市开越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）董国君，男，1970年3月9日出生。
委托代理人曹玉光，北京市和本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）董国玉，男，1956年10月10日出生。
委托代理人曹玉光，北京市和本律师事务所律师。
上诉人赵显必因与被上诉人董国君、董国玉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第03377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年11月，赵显必诉至原审法院称：2006年10月18日，我和董国君签订租赁合同，承租北京市朝阳区崔各庄乡×1村一处1200平方米的院落及其中13间房屋，租期为八年，应从2006年10月18日到2014年10月18日，但合同上有笔误，显示的合同到期日为2013年10月18日，董国君、董国玉利用上述笔误，想提前解除合同，因我不同意，董国君、董国玉就采取停电等方式将我赶走，并将院内我投资建设的房屋出租经营。我认为董国君、董国玉的行为违反了合同约定，故诉至法院要求判令：1、解除我与董国君、董国玉之间的租赁合同；2、董国君、董国玉赔偿我损失444600元。
董国君辩称：董国玉是我哥，我从北京市朝阳区崔各庄乡×1村承租土地后，和董国玉一起在院内建了房屋，经过我和董国玉商量，我们同意将崔各庄乡×1村1200平方米的院落出租给赵显必。我承认租赁合同上关于租期的写法有笔误，双方存在不同的理解，按照我的理解，合同明确约定合同终止日期为2013年10月18日，在该期限届满后我和赵显必协商无果，加上赵显必所建的房屋是违章建筑，所招租户中有非法行医及无照经营的情形，故我要求终止合同。我并没有夺走房屋将赵显必赶走。综上，我不同意赵显必的诉讼请求。
董国玉辩称：我认可董国君关于董国君、董国玉关系的陈述。双方租赁合同明确约定的租赁期限截至日期为2013年10月18日，现已到期终止，故不存在解除合同的情形。双方租赁合同系赵显必提供，现在对租期出现不同的理解，应作出对赵显必不利的解释。赵显必主张的损失并未实际发生，双方合同终止后，赵显必向我方主张损失缺乏依据。综上，不同意赵显必的诉讼请求。
原审法院经审理认为：赵显必提交的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，也未发现有其他无效情形，故法院认定系有效合同。依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格履行各自义务。
本案争议的焦点问题在于合同约定的租期。因双方未就协商过程等提供其他证据，法院根据双方租赁合同，认为赵显必主张的八年租期更为可信，理由为：第一、从书写习惯上看分析，相对于“捌年”来说，阿拉伯数字表示的期间更容易出现笔误；第二、从行文习惯上来分析，租期“捌年”后的内容系对约定的租期进一步的说明；第三、结合后文“四年之内价格不变，四年之外价格肆万捌仟元”的内容，双方均习惯以四年作为分期。综合以上分析，法院认为双方租赁合同关于租期的约定应以赵显必陈述的八年为准，再根据约定的起租日计算，合同应履行至2014年10月17日。根据双方陈述可以认定，赵显必及董国君、董国玉对对方在2013年10月18日之前的履行情况均无异议，董国君、董国玉在2013年10月18日后向赵显必的承租人发出通知要求搬离，且此后与赵显必原承租人达成租赁协议的行为违反了双方合同约定，应承担相应的法律责任。赵显必虽主张其利益损失，但未对此充分举证，法院对其相关损失难以认定。根据双方合同约定，违约方应向对方赔偿3个月租金，法院据此对董国君、董国玉的违约责任予以确定。据此，原审法院于2014年5月9日判决如下：一、解除赵显必与董国君、董国玉就北京市朝阳区崔各庄乡×1村1200平方米院落及房屋租赁合同；二、董国君、董国玉于判决生效后十日内赔偿赵显必损失九千五百元；三、驳回赵显必的其他诉讼请求。
赵显必不服原审判决，上诉至本院称：同意原审判决的第一项即解除双方所签合同，合同期限为八年的认定也是正确的，但原审法院在未查清我方已经存在必然损失一年租金这一事实的情况下，以我未提供证据为由不予支持，而事实上，我的损失不仅有建造房屋的资金损失，还有一年的租金损失，远远不止三个月的租金。原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判或发回重审。董国君、董国玉认可双方所签合同期限是八年，同意原审判决。
经审理查明：董国君从北京市朝阳区崔各庄乡人民政府×1村村民委员会处承包了×1村东鱼池约25亩土地，并投资在其上建造了房屋。2006年10月18日，董国君（甲方）与赵显必（乙方）签订租赁合同，约定赵显必承租北京市朝阳区崔各庄乡×1村院落一处，总面积1200平方米，其中空房屋13间250平方米，甲方提供乙方出租的证明；期限捌年，自2006年10月18日交付乙方使用至2013年10月18日收回。合同期满，如乙方继续出租，有优先续租的权利，四年之内价格不变，四年之外价格四万捌仟元；乙方在租用期间，要严格遵纪守法，服从当地各级政府的行政管理，每年按时按数交纳甲方的租金；年租金为38000万元，房租每年10月18日前一次付清，否则视为违约；电费每度为1元，水费按村民以及外来人口居住的饮水水费标准收取，院内卫生费由乙方自己安排保洁工打扫，垃圾乙方自行处理；如遇国家规划、自然灾害等，合同不能继续履行，双方互不承担责任；如因甲方或乙方人为原因不履行合同的，赔偿受损失方3个月租金；遇国家征地按《北京市拆迁细则》办理；甲方提供水电，水电费由乙方自行负担；甲方自觉维护乙方在本院的正常生产、生活，协调有关部门及周边关系；在经营期间发生的一切事故，由乙方负全责；乙方应自觉遵守本辖区的有关规章制度、村规民约、环境保护，乙方如需改造、新建房屋，经甲方同意方可施工；合同到期后不得拆除。原审审理中，双方均认可本案租赁标的物的使用权人为董国君、董国玉，出租人也为董国君、董国玉。
合同签订后，赵显必向董国玉按约定交纳了2013年10月18日之前的租金及水电费等，董国君、董国玉向赵显必交付了涉案场地及房屋。赵显必于2007年开始陆续在承租场地内自行建造了简易房屋对外出租。原审审理中，董国君称其在2006年后每年都去一两次出租场院，看见过赵显必建房，也没有过问，就让赵显必建房挣钱。董国君、董国玉未收取赵显必2013年10月18日之后的租金。2013年10月18日以后，赵显必的原有承租人开始向董国君、董国玉交纳租金，赵显必只居住了院内一间房。原审审理中，赵显必出示合同到期通知，为董国君、董国玉向院租户发出的，内容为：“我与赵显必在2006年10月18号签订的租赁合同已于2013年10月18号到期，合同期满，不与赵显必续约。现因双方产生矛盾，可能影响到您的正常营业活动，请您在接到《合同到期通知》后，自行搬离。否则，在此期间发生的一切不安全事故责任自负”，董国君、董国玉对该通知的真实性表示认可。赵显必还向法院提交了案外人王×1、张×1等人于2013年11月25日出具的自愿书，内容均为“本人现自愿将房租交付大房东，按时交房租费、电费”，赵显必称王×1、张×1等人均是其租户，在董国君、董国玉的要求下不再向自己交房租，转而向董国君、董国玉交房租，董国君对此表示认可。
原审中，双方均认可租赁合同约定的租期前后不一致，对合同约定的租期发生争议，赵显必认为租期为八年，自2006年10月18日起至2014年10月18止，因此认为租赁合同约定的届满日期2013年10月18日系笔误；董国君、董国玉则对此不予认可，认为租期至2013年10月18日届满。双方均未对协议起草人的事实、协议过程及租期约定提交其他证据。原审审理中，赵显必还提交一份租赁合同复印件，打印字体与本案租赁合同不一样，但内容大体一致，其中关于租期的约定与本案租赁合同完全一致，甲方处签字为“董国军”，董国君称董国军系其曾用名，其使用“董国军”签过合同，但因为赵显必提交的是复印件，对真实性不予认可，赵显必未在法庭辩论终结前向法院提交原件。
原审中，赵显必称因董国君、董国玉提前一年终止合同，导致其无法正常出租经营，损失了一年的租金，向法院提交了自行制作的《×1村小房分月收费统计表》，显示其每月有37050元房租收入，据此主张董国君、董国玉赔偿其预期利益损失444600元，董国君、董国玉对此不予认可。赵显必未对其主张的损失提交其他证据。
原审中，董国君提出，合同约定的租金为每年“38000万元”，赵显必称上述内容系笔误，双方约定的年租金数额为38000元，经询，董国君、董国玉确认赵显必之前系按照38000元的标准交纳租金，董国君、董国玉此前未提异议。
上述事实，有租赁合同、自愿书、合同到期通知及双方陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审审理的争议焦点即赵显必主张的租金损失是否应予支持。
根据现有证据，董国君、董国玉于合同期限届满前一年要求赵显必搬离，并与赵显必原租户达成租赁协议，显然违反合同约定，应当赔偿赵显必由此产生的相应损失。关于损失数额，赵显必主张租金损失44万余元，并未提交有力证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。结合双方所签租赁合同期限为八年，现已大部分履行完毕，原审法院根据双方合同约定，判决董国君、董国玉作为违约方赔偿赵显必三个月租金，处理适当。综上，赵显必提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7969元，由赵显必负担7919元（已交纳），由董国君、董国玉负担50元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费7969元，由赵显必负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 夏
代理审判员 林存义
代理审判员 王 黎
二〇一四年七月十六日
书 记 员 王海宁