江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟民初字第01285号
原告金荣保。
原告周的妹。
委托代理人张少虹（代理上述两原告），江苏世纪天合律师事务所律师。
被告江苏天水雅居餐饮管理有限公司，住所地江阴市澄江东路118号。
法定代表人吴文玉，执行董事。
委托代理人俞晓华，江苏俞晓华律师事务所律师。
委托代理人吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。
第三人常熟天水雅居餐饮管理有限公司，住所地常熟市海虞北路45号2楼。
法定代表人丁某。
原告金荣保、周的妹诉被告江苏天水雅居餐饮管理有限公司（以下简称江苏天水雅居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，依法由审判员刘丽杰适用简易程序于2014年12月15日公开开庭进行审理。原告金荣保及其与周的妹共同委托的代理人张少虹、被告江苏天水雅居公司的委托代理人俞晓华到庭参加诉讼。后本院裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。本院根据被告江苏天水雅居公司的申请，依法追加常熟天水雅居餐饮管理有限公司（以下简称常熟天水雅居公司）为第三人共同参加诉讼，并于2015年5月15日再次公开开庭进行审理，原告金荣保及其与周的妹共同委托的代理人张少虹、被告江苏天水雅居公司的委托代理人俞晓华到庭参加诉讼，第三人常熟天水雅居公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金荣保、周的妹诉称：原被告于2009年7月31日签订《房屋租赁合同》，由原告将其所有的常熟市海虞北路45号世界贸易中心2楼1902.51平方米房屋租赁给被告用于经营餐饮，租金为每月115736元，每半年一付，租赁期限自2008年11月11日起至2018年11月11日止。然被告并未依照约定时间支付租金，自2013年7月1日起的租金至今未付。原告书面通知被告催讨租金，但无回音。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，要求：1、解除原被告于2009年7月31日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即从租赁房屋内搬迁出；3、被告支付2013年7月1日起至迁让之日止按照115736元／月计算的租金并承担违约金100万元；4、诉讼费由被告承担。
被告江苏天水雅居公司辩称：1、原告起诉被告属于诉讼主体不适格，真正的被告是常熟天水雅居餐公司；2、涉案房屋是出租给常熟天水雅居公司的，常熟天水雅居公司相应支付了房屋租金，因此常熟天水雅居公司是该房屋的承租人，结欠的租金应该由常熟天水雅居公司负担。综上，要求驳回原告诉请。
第三人常熟天水雅居公司未作答辩。
经审理查明：2009年7月31日，金荣保（出租方、甲方）与江苏天水雅居餐饮管理有限公司常熟店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“……第一条租赁内容（一）甲方将位于常熟市海虞北路45号世界贸易中心2楼（见甲方提供的双方确认平面图及面积）租赁给乙方。甲方确保对所出租的房屋具有合法权。（二）甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为1902.51平方米（含2楼现在透空部分［6轴-7轴，H轴-I／F轴］，但是甲方必须确保透空部分钢梁结平）；甲方同意乙方所租房为经营餐饮用。第二条租赁期限：10年，自2008年11月11日至2018年11月10日。免租期：100日，即自2008年7月23日至2008年11月10日，为酒店装修期，期间不计算房租。第三条租金及其他费用（一）租金：每月人民币115736元，每半年一付，先付后租，提前1个月支付。租金为含税租金，甲方应出具发票。（二）物业费：2元／月／平米。……第七条其他……（二）甲方和乙方中任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并，不影响本合同继续履行。变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人，并承担本合同内容之权利和义务。（三）本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议，接到函件方在十天内书面答复对方；在十五天内得不到答复视同同意，最后达成补充协议。（四）合同期内，甲方有权出售该房。出售该房时甲方负责买房人与乙方按照本合同内容签订租房合同；一旦买房人与乙方签订租房合同，则本合同废止。（五）本合同未尽事宜，经双方共同协商，可作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。……第九条合同终止（一）租赁期满，本合同自行终止；乙方不得故意损坏装修原状，应完好地移交租赁场地（可移动设施除外）。……第十条违约责任（一）甲乙双方应全面履行本合同，如一方违约，应承担100万元的违约责任，并承担另一方的所有损失。（二）在本合同有效期内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。（三）如乙方延误一个月以上支付租金及其他费用，甲方有权限在合同期内单方面违约，乙方应承担直接责任。第十一条争议的解决本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协调不成时，任何一方均可向所在地仲裁。第十二条（一）本合同一式四份，双方各执两份；自双方签字盖章之日起生效。（二）本合同未尽事宜，由双方协商或另签补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。”江苏天水雅居公司在乙方处盖章，吴文玉在乙方代表处签字。
审理中，被告提交《房屋租赁合同》复印件一份，除尾部乙方盖章处为常熟天水雅居公司外，其余内容与上述《房屋租赁合同》一致。对该复印件，原告表示被告为便于财务管理，将原被告之间的房屋租赁合同变造形成的复印件提供给原告，由原告提交到地税局，目的是为了开票，但原告从未在该份合同上签过字，也从未见过该份合同的原件。
另查明：2012年6月9日，天水雅居餐饮管理有限公司（常熟店）（租赁方）与金荣保（出租方）在常熟签订《关于天水雅居餐饮管理有限公司（常熟店）房屋租赁价格调整的补充协议》，内容为：“由于经济发展的放慢，造成了目前饭店经营的困难，为此经双方协商同意自2012年7月1日-2013年6月30日，租赁价格按每平方米1.50元／天（世界贸易中心B栋二楼面积1902㎡×1.50×365=1041345不含税）；2012年7月1日-2014年6月30日提升幅度为5%，计金额为1093412.25（不含税）。以此类推，原租赁合同其他所有条款不变，继续执行。”常熟天水雅居公司在租赁方处盖章，顾振华在租赁方代表处签字。
又查明：常熟天水雅居公司于2008年12月3日经工商部门登记设立，股东为江苏天水雅居公司，法定代表人为吴文玉。江苏天水雅居公司租赁常熟世贸房地产开发有限公司位于常熟市海虞北路45号世界贸易中心二楼的房屋作为经营场所，双方于2008年7月20日签订《餐厅租赁合同》，约定租赁期限自2008年11月11日至2018年11月10日，免租期100天；合同期内，常熟世贸房地产开发有限公司有权出售该房，出售该房时常熟世贸房地产开发有限公司负责买房人与江苏天水雅居公司按本合同内容签订租赁合同，一旦江苏天水雅居公司与买房人签订租赁合同，则本合同废止。
2012年9月23日，江苏天水雅居公司将其在常熟天水雅居公司100%的股权转让给新股东江苏卿恺贸易有限公司。2012年11月1日，常熟天水雅居公司经工商部门核准变更股东为江苏卿恺贸易有限公司，法定代表人为丁某。
江苏卿恺贸易有限公司于2006年8月16日成立，原法定代表人为张某某。
又查明：涉案租赁房屋原为常熟世贸房地产开发有限公司所有，后常熟世贸房地产开发有限公司将该房屋出售给两原告，两原告于2009年8月13日取得常熟市海虞北路45号（常熟世界贸易中心）201、203室房屋所有权证，载明建筑面积分别为1372.64平方米、348.87平方米。
又查明：原告收取租金时开具发票，发票抬头均为常熟天水雅居公司。
又查明：2014年9月3日，原告向被告邮寄送达《律师函》一份，主要内容为，根据2009年7月31日双方签订的《房屋租赁合同》，原告将地处常熟市虞山镇海虞北路45号世界贸易中心二楼1902.51平方米房屋租赁给被告使用，双方约定租金每半年一付，先付后租，然被告自去年7月1日开始的租金至今未能支付。另外，上述合同约定，“如一方违约，应承担100万元违约责任并承担另一方的所有损失”。被告的行为已违约，为免讼累，希望被告立即安排支付相关款项。
审理中，本院向丁某、张某某进行调查，其陈述，常熟天水雅居公司为我们两人共同管理，丁某是法定代表人，张某某是老板。常熟天水雅居公司是2012年6月份的时候由被告原股东顾振华转给我们的，合同是和顾振华、汪晓涛签订的，当时顾振华给我们看了被告转给他的买卖合同，后来我们知道那份合同是假的，实际是被告欠了汪晓涛180万元的装修款，就把常熟天水雅居公司抵给他了。签买卖合同的时候没有讲到租赁房屋的事情。顾振华说他在常熟天水雅居公司处有股份，我们把店面接手后，原来的人都不参与了。租赁合同我们手里只有一份复印件，和被告提交的复印件一致，我们没有见过原件，也没有见过原被告签订的租赁合同。关于房屋价格调整协议是顾振华为了我们签的，当时还没有接手，但调整价格是为我们谈的，至于是以被告还是常熟天水雅居公司的名义不清楚，我们只知道结果。我们接手后租金是从2012年7月开始缴的，是以常熟天水雅居公司的名义直接交的，交到2013年6月。我们经营到2013年12月底，现在是空关，东西还在，不经营后原告自己拿了锁把门锁起来了。对于原告现在起诉被告没有意见，这是原告的权利。常熟天水雅居公司转给我们都是顾振华一手操作的，我们到现在没见过被告的老板，原来店里的材料也都没有给我们。对于搬迁，我们要把店面转掉，暂时不会搬迁，要协商。对其陈述。原告表示从未和我说过转让。被告认为两人陈述基本属实，被告与张某某、丁某也不熟悉的，被告将常熟公司转让给顾振华的，顾振华与张某某之间的事情被告不清楚。
本案的争议焦点为：被告是否是适格的主体。
原告金荣保、周的妹认为，1、原被告之间的租赁关系有租赁合同原件为证，原告从未与第三人签过租赁合同。原被告签订租赁合同之初，被告与第三人的法定代表人为同一人，因此原告为了收取租金，只能按照被告提供的资料出具相关发票，而被告指定第三人支付租金，是被告财务处理问题，并不能改变原被告之间的租赁关系；2、原告从未搞清楚被告与第三人的关系，从合同履行及交往过程中，原告方联系的是被告及江苏天水雅居常熟店，至于被告与他人之间的股权转让，怎么转让，被告从未告知过原告。关于房屋租赁价格调整的协议，当时原告两次到江阴商谈租金价格，原告原来不认识顾振华的，是吴文玉委托顾振华办理相关事宜，当时在江阴没有谈好，后来是顾振华在江阴传真给原告，在常熟签的协议。为什么盖常熟天水雅居的公章，原告也不清楚，但其抬头为天水雅居常熟店，没有明确为第三人；3、2010年11月之前的租金，是常熟世贸房地产开发有限公司收取租金后将租金转交给原告的，2010年11月之后，由原告直接收取租金。原告收取租金全部是转账的，原告把发票交给常熟天水雅居的财务，常熟天水雅居有钱了就转给我，常熟天水雅居姓马的负责人说钱都是江阴转过来的，然后再由常熟天水雅居转给我。原告每次去税务局开票都要提供房屋租赁合同的复印件，地税局都要留底的。4、关于搬迁，从合同相对性角度要求被告搬迁，但法院查明如果是第三人使用，被告应与第三人共同承担搬迁义务。
为证明自己的主张，原告提交以下证据：
1、2009年7月31日，原告（乙方）与常熟世贸房地产开发有限公司（甲方）签订的《补充合同》，约定：“……一.乙方购买甲方投资开发的常熟世界贸易中心B幢201室、A幢203室，面积共计1721.51㎡。A、B幢之间181㎡面积（二楼6轴-7轴，H轴-I／F轴部分）作为连接B幢201室与A幢203室用途，此部分无产权，乙方无偿使用，使用年限同所购物业，且相关物业费用按物业公司统一标准交纳。二.上述物业甲方为迅速提高大楼人气等，已于2008年11月11日低价出租给江阴天水雅居餐饮管理有限公司使用，租期截止到2018年11月10日，自乙方购买之日起，距租期结束约有9年零4个月。三.因前期甲方将上述物业出租时，租金较低，乙方认为购买上述物业投入较大，因此经协商，在江苏天水雅居餐饮管理有限公司租用期间，甲方商业赔偿给乙方每月人民币86802元至2018年11月10日，赔付付款方式每半年一次，乙方须向甲方出具发票。四.甲方责任：如江阴天水雅居餐饮管理有限公司在租赁期内提前解约，由江阴天水雅居餐饮管理有限公司承担原《租赁合同》中约定应承担的责任和违约金人民币100万元，甲方应另向乙方贴补人民币60万元（贴补方式见本合同第七条），本补充合同同时终止。如江阴天水雅居餐饮管理有限公司在租赁期内未出现提前解约，甲方仍按上述第三条向乙方进行商业赔偿。……”被告表示不清楚。
2、金荣保于2009年7月31日出具的收据二份，证明原告收取了常熟世贸房地产开发有限公司转交的被告支付的2010年11月10日前的租金以及常熟世贸房地产开发有限公司按照补充合同支付的商业赔偿金，该收据是和补充合同一起签的。被告表示对真实性无法确认。
3、金荣保于2011年10月18日开具的发票，载明付款方为第三人，开票项目为房屋租赁费。被告对真实性无异议，认为该证据证明原告是与第三人建立租赁关系。
被告江苏天水雅居公司认为，1、被告并非本案所涉房屋的承租人，不负有支付房屋租金等义务，真正的房屋租赁人是第三人。2008年11月，由于第三人在筹建中，所以合同主体是被告。但在原告购买本案所涉租赁房屋时，第三人已成立，当时签合同时由于第三人的公章被会计用于其他用途，不在手上，故由被告代为盖了相关印鉴，但实际上是第三人向原告租赁房屋。后第三人的印鉴回来后，第三人即与原告签订了内容相同的房屋租赁合同，实际上也是按照这份合同履行的。因此当第三人与原告签订租赁合同后，原被告盖章的租赁合同就被取代了，不存在解除。2、被告提交的租赁合同是由原告向税务机关提供的，其真实性毋庸置疑，原告认为系被告变造，应提供证据；事实上，除了被告与常熟世贸房地产开发有限公司签订租赁合同后预付的押金5万元外，之后的全部租金都是第三人支付的。3、第三人在原告向世贸买售房屋之后，经营数年，是一家拥有独立法人资格的餐饮管理有限公司，并非是非独立法人的分支机构，而且第三人在工商登记材料上，已经向社会公示它的公司性质，原告不知道是自己没有履行相关的调查，是自己粗心大意所致；而第三人的股权变动属于其内部治理结构的变动，与原告没有多大的关系，因此没有通知出租人的义务，实际上价格调整补充协议完全可以说明，原告已经知道第三人股权内部治理调整；4、2012年6月，被告将常熟公司无偿转让给顾振华，顾振华又与他人合伙，并进行了工商登记变更，第三人早已与被告无关，故被告不再持有租赁合同的原件，被告提交的复印件是在股权转让时从第三人档案中复印出来的。5、关于房屋租赁价格调整的补充协议，当时原告认为原租赁合同租金比较便宜，提出涨价，并到江阴找被告交涉，当时吴文玉告知原告第三人股权已发生变化，如要调整租金，要去找常熟店的负责人，在此情况下，顾振华代表第三人与原告签订了租金调整的补充协议。
为证明自己的主张，被告提交以下证据：
1、进账单、用款申请单、记账凭证、普通明细账复印件一组，被告表示在将第三人股权转让给顾振华之前，记账由被告公司主办会计代记，转让后，账本随工商登记变更交给第三人，现被告处只有部分复印件，原件在第三人处。原告表示真实性无法确认，且付款人不等于合同的一方。
2、转让协议复印件，为被告与顾振华于2012年6月17日签订，主要内容为，被告将其在常熟店的全部股权无偿转让给顾振华，被告同意将天水雅居品牌名暂予顾振华使用，顾振华在使用期间必须维护好“天水雅居”品牌名，顾振华如需变更店名，在工商变更时一并变更。原告表示不清楚。
以上事实，有房屋租赁合同、关于天水雅居餐饮管理有限公司（常熟店）房屋租赁价格调整的补充协议、工商登记信息、餐厅租赁合同、房屋所有权证、发票、律师函及本院庭审笔录、调查笔录等在卷佐证。
本院认为：被告江苏天水雅居公司为筹建常熟天水雅居公司，向常熟世贸房地产开发有限公司租赁涉案房屋作为经营场所，并签订餐厅租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。根据该租赁合同的约定，常熟世贸房地产开发有限公司将涉案租赁房屋出售给原告金荣保、周的妹后，也相应的将租赁权转移给原告，并由原告与被告继续签订房屋租赁合同，此时合同的相对方为原告与被告。本案的争议在于是否存在原告与第三人签订的房屋租赁合同，合同的主体是否进行变更，结合原被告的举证、质证及庭审中的陈述分析如下：
首先，对于被告提交的房屋租赁合同复印件，被告未提交原件，并解释为由于被告已将其在第三人处的股份转让出去，故不再持有原件，结合原告持该份复印件提交地税局的事实，本院采信被告的陈述，认定该复印件的真实性。原告表示该份复印件系被告为开票需要提供给原告的，原告从未签过该份租赁合同，证据不足，本院不予采信。其次，从租赁房屋的用途看，涉案租赁房屋作为第三人的经营场所，实际由第三人在使用；从租金的支付看，原告购买本案所涉房屋后，租金实际由第三人转账支付，而发票也是开具给第三人。第三，在涉案房屋租赁期间，原告曾就房租进行协商调整，而签订的补充协议的相对方为第三人，而非被告，对此，原告也未作出合理解释。综上，本院认为在原告与第三人签订房屋租赁合同后，租赁主体发生转移，被告在原房屋租赁合同中的权利义务已全部转移给第三人，合同的相对方应为第三人。故对于原告要求解除原被告签订的房屋租赁合同，要求被告支付租金、承担违约金并进行搬迁的诉讼请求，本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩、质证的权利，由此可能造成的不利后果应由其自负。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告金荣保、周的妹的诉讼请求。
案件受理费人民币28848元，由原告金荣保、周的妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审 判 长 刘丽杰
人民陪审员 金林恺
人民陪审员 罗建新
二〇一五年十一月五日
书 记 员 黄佳惠