南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第1325号
原告（反诉被告）南京市粮油总公司南京天嘉实业总公司，住所地南京市秦淮区文昌巷58号。
法定代表人郭建民，该公司总经理。
委托代理人来云龙，江苏苏源律师事务所律师。
委托代理人包学柱，江苏苏源律师事务所律师。
被告（反诉原告）马浩浪，男，1975年11月15日生，汉族，自由职业。
委托代理人梁莉，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人马浩然（马浩浪的哥哥），男，1974年12月3日生，汉族，自由职业。
原告（反诉被告）南京市粮油总公司南京天嘉实业总公司（以下简称天嘉实业公司）与被告（反诉原告）马浩浪房屋租赁合同纠纷，原告（反诉被告）天嘉实业公司于2014年2月25日向本院起诉，本院于同日立案受理；反诉原告马浩浪于2014年4月15日向本院提起反诉。依法由审判员周晓适用简易程序于2014年4月8日公开开庭进行了审理，后依法由简易程序转为普通程序于2014年8月11日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天嘉实业公司的委托代理人包学柱，被被告（反诉原告）马浩浪的委托代理人梁莉、马浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天嘉实业公司诉称，2007年10月15日，原告与被告签订两份房屋租赁合同，原告原名南京市粮油总公司。租赁合同约定由被告承租原告位于南京市秦淮区文昌巷58号的房屋；租赁期限六年，自2007年10月16日至2013年10月15日；房屋及设施租金逐年增加，每季度一付，先付后用；租赁期满或合同解除，被告必须在租赁期截止之日前或合同解除后三日内搬出全部物件，如逾期三日仍未搬清，则其遗留在房屋内所有物件视为被告自行放弃，原告有权自行处理。若由此给原告造成损失，被告应予以赔偿；租赁期间，被告不得擅自改变房屋的结构，被告若需装修，必须将装修方案报原告同意后方可进行，在租赁期满或由于乙方原因导致合同提前解除，乙方附着于房屋不可拆除的部分无偿归甲方所有，乙方不得人为损坏；本合同期满后，乙方在同等条件下享有优先承租权。合同签订后，双方依合同约定履行义务。租赁合同到期前，原告通知被告应上级要求房屋公开招租，被告可及时报名竞标。因被告报价较低未中标，合同到期后被告与原告协商可提高租赁价格。因未谈妥，2013年11月28日原告通知被告最低续租方案，如被告不按最低方案续租的应在月底退出，并结清房租，同时限定被告在第二日回复。对此，被告一直不予以理睬。2013年12月2日，无奈之下原告委托律师发律师函被告，明确告知被告；即日与被告解除房屋租赁合同关系；限定被告在2013年12月15日前迁出租赁房屋；迁出时不得损害房屋现状，否则应予以赔偿；迁出时按市场租赁费用行情补足租赁期满后的房屋占用费；逾期不迁出的，租赁房屋内的所有物品视为被告自行放弃。被告签收了律师函，但至今仍未迁出租赁房屋。根据招租结果，原告与第三人链家地产签订了该房屋的租赁合同，约定租金标准第一年为25万元，逐年递增。租赁期满后，被告一直占用租赁房屋拒不迁出，第一年内应按照租金25万元的市场行情支付房屋占用费。故被告的行为不仅违反合同约定，侵害原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、判令被告迁出原告位于南京市秦淮区文昌巷58号租赁房屋，并且按照每日685元的租金标准支付自2013年10月16日起至被告实际迁出租赁房屋期间的房屋占有使用费；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告马浩浪辩称，一、被告与原告的租赁合同到期后，双方虽未签订书面租赁合同，但双方有续约的意思，只是就租金条款未达成一致。2007年10月15日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同到期至2013年10月15日。合同到期后，原告提出要提高房屋租金才能与被告续签租赁合同，被告也同意可以适当上涨租金，但是没有想到原告要将租金从36000元上涨到25万元，这个幅度过大。双方经过多次谈判，价格正在靠拢，因此，双方有续签租赁合同的合意，只是有关条款正在进一步协商之中。二、因原告承诺期满后会继续出租给被告，被告前期投入28万元购买设备，并对承租房屋进行改造，如果不续签合同，原告应当赔偿其损失。被告在承租该房屋时，曾支付28万元购买房屋内已有的设施等附属物品。原告又将这些不属于其所有的物品出租给被告，被告当时就提出异议，原告表示以后会再签订长期合同，将这部分费用消化。并在原告同意以后仍然出租给被告的情况下，被告找人将房屋进行改造装修，支付了48万元。如果没有原告前期同意续租的条件，被告是不会支付大笔费用改造的，如果被告不同意续签合同，必须赔偿相应损失。另外，被告承租该房之前，前面几手都未能将生意做起来，存在拖欠租金的情况。被告打开市场，在此情况下，原告却因为经济利益就要将被告赶走实在不合情理。请求法院驳回原告要求被告交还房屋的诉讼请求。
反诉原告马浩浪反诉称，2007年10月15日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉原告租赁反诉被告位于南京市文昌巷58号门面房及设施。因租赁合同签订前，反诉原告与房屋原承租人签订《店铺转让协议》，承租房屋内的设施设备等全部由反诉原告出资28万元购买，该部分设施设备反诉被告无权出租，不应收取相应的费用，对于已经收取的费用应当予以返还。并且，在反诉原告提出此问题时，反诉被告承诺租赁合同到期后，会续签长期租赁合同，以帮助消化此部分费用。在得到反诉被告承诺长期出租给反诉原告并征得其同意的前提下，反诉原告对承租房屋进行装修改造，通过钢结构改造，房屋实际使用面积大幅度提高，由原来的80多㎡提升到140㎡。反诉原告的装修改造不仅投入48万元的资金，而且投入大量的精力，将生意做好，提升房屋的使用价值，使得房屋租金提高。反诉被告出尔反尔，不再签订租赁合同，应当对反诉原告的投入进行补偿。反诉原告的装修改造经反诉被告同意，通过改造也提升了房屋的使用面积及使用价值，不能简单的理解为装修，反诉被告收回房屋时对此应当进行赔偿。故反诉原告请求法院判令：1、判令反诉被告支付房屋改造、装修及设施补偿费人民币20万元；2、判令反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告天嘉实业公司辩称，一、反诉原告陈述其花费28万元购买前任的设备设施，现要求反诉被告返还设施费用显然是颠倒黑白，反诉原被告签订的房屋租赁合同有两份，之所以增加设备设施的租赁费用，系反诉被告为了少交税，实际上两份合同都是房屋租赁费用。也就是说该设备设施是基本不存在的，租赁房屋及附属设施所有权属于反诉被告，反诉被告不知道孟凡梅或其他前承租人将设施设备出售给反诉原告，其他承租人也没有任何权利将反诉被告的任何房屋及附属设施转售他人，至于反诉原告支付的转让费也是其与前手之间的资源和餐饮设备转让而产生的相关费用，与反诉被告无关。转让费用当时也很少，反诉原告提供的虚假的转让证据，目的是为了拖延本案的审理时间，反诉原告将到期的租赁房屋占为己有是不受法律保护的。同时反诉原告所提的观点没有证人能出庭作证，应当不予采信。二、反诉原告陈述与出租人签订长期合同以消化购买设备设施的费用，没有任何证据证明。三、反诉原告所称的改造装修与事实不符，其接手租赁房屋时就为房屋现状，房屋原来的装修改造系前手或其他承租人改造的，按照前手与反诉原告签订的租赁合同约定在合同期满或解除合同时，相关的装修归反诉被告所有。反诉原告所提供的证据也是虚假的，反诉被告保留要求人民法院依法追究反诉原告提供虚假证据，妨碍民事诉讼的法律责任。四、反诉原告没有任何证据证明其购买设备并且改造房屋，谈何要求反诉被告赔偿其损失，并且按照双方签订的租赁合同，合同期满后其装修归反诉被告所有，反诉原告无权要求反诉被告赔偿损失。五、反诉原告之所以反诉并提供虚假证据，系其无赖占有房屋故意拖延审理期限达到其继续占用房屋，因此请求法院依法判决。
经审理查明，文昌巷54-64号房屋系天嘉实业公司所有。2007年3月21日，天嘉实业公司与孟凡梅签订《房屋租赁合同》，双方约定，天嘉实业公司将南京市文昌巷58号临街门面房有偿出租给孟凡梅，租赁期间系2007年4月1日至2009年12月31日，租赁期间不能擅自改变房屋结构，租赁期满或者提前解除合同的情况下，承租人装修改造等不可拆除的部分无偿归天嘉实业公司所有，承租人不得人为损害。2007年9月20日，马浩浪与孟凡梅签订《店铺转让协议书》，双方约定，孟凡梅将南京市文昌巷58号临街门面房转租给马浩浪，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备等全部归马浩浪。2007年10月15日，天嘉实业公司与马浩浪签订《房屋租赁合同》，天嘉实业公司将南京市文昌巷58号临门面房有偿出租给马浩浪使用，租赁期限共六年，自2007年10月16日至2013年10月15日止。承租房屋的年租金为2007年度47676元、2008年度50676元、2009年度53676元、2010-2013年度54000元。同时双方约定承租房屋的年设施费标准为2007年度31784元、2008年度33784元、2009年度35784元、2010-2013年度36000元，租赁期满或合同解除后，马浩浪必须在租赁期截止之日前或合同解除后三日内搬出全部物件，如逾期三日仍未搬清，其遗留在天嘉实业公司的所有物视为其自行放弃，天嘉实业公司可自行处理。若由此造成天嘉实业公司的损失，马浩浪应予赔偿。租赁期间，马浩浪不得擅自改变房屋的结构，马浩浪若需装修，必须将装修方案报天嘉实业公司同意后方可进行。在租赁期满或由于马浩浪原因导致合同提前解除，马浩浪附着于房屋不可拆除的部分无偿归天嘉实业公司所有，不得人为损坏。
2013年8月26日，天嘉实业公司通知马浩浪，告知其承租的房屋将于2013年10月15日到期，其在同等条件下享有优先承租权。同年11月28日，天嘉实业公司通知马浩浪：“如你愿意续签，年租金23万元（以考虑相关因素），你提出的转让费，我方不予考虑，2007年至2013年长达6年期限及房租偏低已考虑转让费因素，现合同到期，如不续签合同请于本月底退出并结清房租”。2013年12月12日，江苏苏源律师事务所发律师函，函告马浩浪，天嘉实业公司即日起解除与马浩浪的房屋租赁合同关系，马浩浪必须在2013年12月15日前迁出租赁房屋，马浩浪迁出时不得损害房屋现状，如损害房屋现状的，马浩浪应予全额赔偿。因马浩浪未迁出房屋，2014年2月25日，天嘉实业公司诉至本院，要求马浩浪迁出其租赁的房屋并按照每日685元的租金标准支付自2013年10月16日起至其实际迁出租赁房屋期间的房屋占有使用费。马浩浪提出反诉，提供了其与薛彬于2007年11月1日签订的《装修合同》，用以证明其对房屋钢结构改造及装饰、装修的造价为48万元，要求予以补偿。因双方对此存在争议，马浩浪提出评估申请。经本院委托评估，2014年7月15日，江苏省标定工程咨询有限公司出具《文昌巷58号门面房钢结构改造及装饰、安装工程造价评估报告》，文昌巷58号门面房钢结构改造及装饰、安装工程价值鉴定结果为26168.13元。
天嘉实业公司提供了2014年2月19日其与南京链家房地产经纪公司签订的《房屋租赁合同》，证明其已将南京市文昌巷58号其中一间房屋有偿出租给南京链家房地产经纪有限公司，房屋租金第一年25万元。因此要求马浩浪按此标准即每日685元支付逾期迁出房屋的房屋使用费。马浩浪不同意按此标准给付。
庭审中，天嘉实业公司陈述，房屋租金分为两个部分，一是设施使用费，二是租金，租金是为了少交点税所以分开写了两份合同，一份是房屋租金，一份是设施使用费，2013年房屋租金是54000元、2013年度设施使用费是36000元，合计90000元。天嘉实业公司进一步明确诉讼请求，要求终止与马浩浪的租赁合同。马浩浪陈述，其认为房屋评估的费用和马浩浪实际改造房屋支出的费用差距较大，评估中没有涉及电路改造的费用。关于电路改造的费用，马浩浪未提供证据证实。
以上事实有房屋租赁合同、押金及设备转让费收据、店铺转让协议书、通知、律师函、评估报告及当事人陈述等予以证实。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，天嘉实业公司与马浩浪签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法、有效，双方均应遵照执行。本案中天嘉实业公司将诉争房屋出租于马浩浪，双方约定的租赁期限至2013年10月15日届满。合同期满前，双方未能达成续租合意后，出租人天嘉实业公司已提前通知承租人终止租赁合同，双方租赁合同已终止，天嘉实业公司请求确认合同终止，本院予以支持，承租人马浩浪应当返还租赁的房屋。但马浩浪仍继续占用房屋至今，侵犯了天嘉实业公司的合法权益，马浩浪应当给付逾期返还房屋的房屋使用费，房屋占用期间的使用费应当参照原合同约定的租金标准支付。天嘉实业公司要求马浩浪按照每日658元的标准支付房屋占用期间的使用费，无法律依据，本院不予采信。双方签订两份租赁合同系双方真实意思表示，故房屋租金应以两份租赁合同的合计总数即2013年度为90000元计算房屋使用费，折算到每日为246.6元。对于马浩浪反诉天嘉实业公司，要求天嘉实业公司支付房屋改造、装修及设施补偿费人民币20万元，评估价仅为26168.13元，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理有约定的从约定，而双方合同中约定附着于房屋不可拆除的部分无偿归天嘉实业公司所有，故对于马浩浪的反诉请求本院不予支持。马浩浪要求天嘉实业公司支付线路改造之费用，因其对于线路改造费用未提供证据加以佐证，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）马浩浪于本判决生效之日起十日内迁出并腾空其承租的南京市秦淮区文昌巷58号房屋，将该房屋返还原告（反诉被告）南京市粮油总公司南京天嘉实业总公司。
二、被告（反诉原告）马浩浪于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）南京市粮油总公司南京天嘉实业总公司房屋使用费，自2013年10月16日起至被告（反诉原告）马浩浪实际迁出租赁房屋时止，按照每日246.6元的标准支付。
三、驳回原告（反诉被告）南京市粮油总公司南京天嘉实业总公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）马浩浪的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2140元，由被告马浩浪负担（原告已预交，被告在给付本判决所确定的款项时一并给付）。
反诉案件受理费2150元、评估费1000元，合计3150元，由被告（反诉原告）马浩浪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 周 晓
人民陪审员 杨醒民
人民陪审员 张思玲
二〇一四年八月二十日
见习书记员 张 燕