广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第626号
原告：杜文端，女，1982年4月5日出生，汉族，身份证住址中山市。
委托代理人：杜文樯、杜文穗，分别系广东弘力律师事务所律师、律师助理。
被告：李宏，男，1964年7月11日出生，汉族，身份证住址中山市。
被告：江琼芳，女，1966年5月3日出生，汉族，身份证住址中山市。
上列两被告共同委托代理人：黄建学，广东香山律师事务所律师。
原告杜文端诉被告李宏、江琼芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜文端委托代理人杜文樯，被告李宏、江琼芳及其委托代理人黄建学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜文端诉称：2007年4月30日，原告与被告李宏签订《租赁合同》，合同约定李宏承租原告位于中山市石岐区华力路37号1幢2层204-207卡及224卡商铺作棋牌室，租赁期内所有的管理费及租赁税由李宏支付，租赁期满后一切固定装修不能拆走，归原告所有。2012年8月8日，双方达成补充协议，约定租金从2012年8月10日起调整为每月8400元，租期至2013年8月9日。2013年4月，李宏经营的中山市石岐区华力棋牌室因从事非法经营活动被吊销执照，但其与其妻子仍继续经营，并以江琼芳名义重新办理了中山市石岐区魔幻棋牌室营业执照。租期届满后，被告仍拒不搬走，继续占用原告商铺经营，经原告多次催促，被告直到2013年12月26日才搬离商铺，在搬离商铺时被告违反合同约定，将商铺内所有的固定装修全部拆走，原告委托装饰公司对被拆除的固定装修进行评估，该固定装修损失为68803元，该损失应当由被告赔偿给原告。被告自2013年6月10日起一直拖欠租金，至2013年12月26日共拖欠租金54600元，且原告已缴纳租赁商铺2012年4月至12月的租赁税3460.59元，被告仅支付了1500元，尚欠租赁税1960.59元。另被告自2010年11月起一直拖欠物业管理费，为此物业管理公司曾起诉原告追索物业管理费，故2010年11月至2013年12月期间的物业管理费也应由被告承担。据此，原告特具状至法院，请求判令：1.两被告向原告支付拖欠的2013年6月10日至2013年12月26日期间的租金54600元及2012年租赁税1960.59元；2.两被告向原告支付2010年11月至2013年12月期间的物业管理费21211元及违约金15323.7元；3.两被告赔偿原告固定装修损失68803元；4.两被告承担诉讼费用。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.租赁合同及补充协议；2.完税证；3.证明；4.损失清单；5.（2013）中一法民一初字第1859号民事判决书。
被告李宏、江琼芳共同辩称：被告实际经营至2013年11月14日，被告交纳了16000元押金，抵扣租金后实际只差两个半月的租金；租赁税方面，被告每月都交纳了500元租赁税，共交纳1500元，原告实际交纳的金额没有达到每月500元；被告方没有交纳物业管理费是因为其中5个房间存在漏水，影响正常使用，物业管理公司曾经打算维修，但一致都没有维修，也不清楚原告是否有交纳物业管理费，原告主张的违约金也没有依据；被告当时只是拆除了房间的空调，空调不属于固定装修，被告没有破坏其他设施，而且，原告主张的装修损失是依据评估重新装修所需的费用，该主张没有依据。
被告李宏、江琼芳对其辩解向本院提交的证据有：租赁押金收据、租金及租赁税收据、房屋漏水照片、租赁合同。
经审理查明：2007年4月30日，原告杜文端（甲方）与被告李宏（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：李宏承租杜文端所有的位于中山市石岐区华力路37号1幢2层204-207卡及224卡商铺作棋牌室，租赁期限从2007年7月21日至2013年7月20日止，租金每月8000元，乙方须于每月25日前交纳租金，逾期超过7天视为毁约；甲方将房屋交付乙方使用前，乙方须支付16000元作为押金，租赁期满后（不计利息）退还给乙方，乙方如果租期未满，押金不可退还；租赁期内房屋一切正常（水电费、煤气费、卫生费、天线费、管理费、租赁税等）费用由乙方支付；乙方入住前须检查房屋内设施完好，要妥善使用，损坏要赔偿（正常损耗除外），乙方如须装修此房屋，一定要经甲方同意，一切固定装修不能拆走，租赁期满后装修归甲方所有；租赁期满乙方要退租须提前3-5天通知甲方（续租需签订新合同），退租当天甲方检查房屋内设施完好后，在押金中扣除乙方租期内未付的其他费用后（不计利息）退还乙方，乙方无条件当天搬出不得延误，退租时乙方须将房屋内什物清走，否则甲方有权在三方见证下将房屋内什物清走；合同还约定了其他事项。合同签订当日，李宏向杜文端交纳押金16000元。2012年8月8日，杜文端与李宏签订补充协议，协议约定租金从2012年8月10日起调整为每月8400元，租期至2013年8月9日。李宏承租房屋后，从2013年7月10日开始拖欠租金，至2013年8月9日租赁期满后，李宏没有退租，仍然继续使用租赁房屋至2013年12月26日。李宏并于2013年12月26日将租赁房屋内的所有空调设备拆除搬走。后由于租金产生争议，原告遂于2014年2月17日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2011年12月19日，杜文端与李宏在中山市房屋租赁管理所签订一份《房屋租赁合同》，合同约定李宏承租杜文端所有的位于中山市石岐区华力路37号204-207卡房屋作棋牌室，租金为5160元／月，李宏须于合同生效后15日内向杜文端交纳4000元作为保证金；合同还约定了其他事项。涉案租赁物因租赁事宜产生2012年4月1日至2012年12月31日期间的土地使用税、房产税、个人所得税等税费3460.59元，杜文端已向税务部门交纳了该税费，李宏向杜文端交纳了1500元租赁税。被告李宏与江琼芳系夫妻关系。
又查：被告李宏从2010年11月开始拖欠物业管理费一直没有向原告杜文端交纳。涉案租赁物业因拖欠物业管理费，中山市天粤物业管理有限公司于2013年9月6日另案起诉杜文端至本院［案号：（2013）中一法民一初字第1859号］，经审理，本院于2013年11月27日作出（2013）中一法民一初字第1859号民事判决：杜文端于判决发生法律效力之日起七日内向中山市天粤物业管理有限公司支付2011年9月至2013年8月期间的物业服务费合共14011元及相应违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费583.81元为基数，从次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍分段计算至判决确定的履行期限之日止）。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告杜文端与被告李宏签订的租赁合同及补充协议均是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，被告李宏应当按照合同约定履行义务。双方于2012年8月8日签订的补充协议约定的租金标准及租赁期限系对双方于2012年12月19日签订的《房屋租赁合同》的变更，该系当事人真实意思表示，即租金从2012年8月10日起按8400元／月计算，租赁期限于2013年8月9日届满。至合同期满后李宏仍继续占有使用租赁房屋，视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，李宏于2013年12月26日退出租赁物，故李宏应当支付自2013年7月10日至2013年12月26日期间的租金46335元（8400元／月×5个月＋8400元／月÷31天×16天）。被告李宏交纳的租赁保证金16000元在合同期满后，原告应当退还给李宏，现李宏抗辩用保证金抵扣拖欠的租金，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定的可以相互抵销的情形，本院予以准许，抵销后，李宏尚拖欠原告租金30335元（46335元-16000元）。租赁税费有原告提供的发票为证，该费用项目均是因租赁涉案房屋而产生的税费，都属于双方约定的租赁税范围，租赁税费合计3460.59元，李宏只交纳了1500元，尚欠1960.59元，该费用应当由李宏支付给原告。
原、被告约定涉案房屋的物业管理费由被告李宏负担，但李宏自2010年11月起开始拖欠物业管理费，虽然其辩称房屋存在漏水问题，但其没有提供证据予以证明，本院不予采信。李宏应当承担违约责任，向原告支付拖欠的物业管理费及违约金。关于违约金计算方法，因承租人即被告李宏拖欠物业管理费导致房屋业主即原告杜文端被物业管理公司另案起诉，杜文端并被判令承担从2011年10月11日起按银行同期贷款利率四倍计算的逾期违约金，该损失是因李宏违约导致，依法应当由李宏承担。在2011年10月11日前的逾期违约损失，原告没有提供证据证明，本院认为应当按照银行同期贷款利率计算为宜。李宏拖欠的物业管理费每月为583.81元，自2010年11月至2013年12月期间物业管理费合计22184.78元，原告自愿只主张21211元，是其自行处分自己民事权利的行为，本院予以准许。被告李宏应当向原告交纳自2010年11月至2013年12月期间的物业管理费21211元及违约金，违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费583.81元为基数，2010年11月至2011年8月拖欠的物业管理费违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率，2011年9月至2013年12月拖欠的物业管理费违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，均是从次月11日起分段计算至本判决确定的履行期限之日止。
关于原告主张的装修损失，被告李宏辩称只是拆走了空调，没有拆除其他设施，原告对此不予确认，但原告没有提供充分证据证明被告拆走了其他设施，故本院对原告的主张不予支持。合同约定固定装修不能拆除，而被告李宏拆走的是空调，属于家电设备，不属于固定装修，因此原告主张李宏赔偿固定装修损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。
被告江琼芳与李宏系夫妻关系，李宏的上述债务属于在其夫妻关系存续期间产生的夫妻共同债务，应当由其夫妻财产共同偿还。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李宏、江琼芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杜文端支付拖欠的租金30335元及租赁税费1960.59元；
二、被告李宏、江琼芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杜文端支付拖欠的2010年11月至2013年12月期间的物业管理费21211元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费583.81元为基数，2010年11月至2011年8月拖欠的物业管理费违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率，2011年9月至2013年12月拖欠的物业管理费违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，均是从次月11日起分段计算至清偿之日止）；
三、驳回原告杜文端的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3538元（原告已预交），由原告杜文端负担1684元，被告李宏、江琼芳负担1854元（两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 匡 勇
审判员 刘 宇
审判员 梁泳诗
二〇一四年九月二十三日
书记员 陈 璐