湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0802民初2558号原告：湖南省张家界市永定区五交化公司，住所地张家界市永定区北正街1号。法定代表人：周长春，总经理。委托诉讼代理人：张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘凡贞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：张家界隆辉商贸有限公司，住所地张家界市回龙路43号。法定代表人：赵云元，经理。被告：赵云元，男，1968年1月21日出生，汉族，居民，系张家界隆辉商贸有限公司法定代表人，身份证住址浙江省乐清市，现住湖南省张家界市永定区。被告：李志平，男，1980年6月17日出生，汉族，居民，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：欧震，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖南省张家界市永定区五交化公司(以下简称为“永定区五交化公司”)与被告张家界隆辉商贸有限公司(以下简称为“隆辉商贸公司”)、赵云元、李志平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告永定区五交化公司的法定代表人周长春及其委托诉讼代理人张霞、刘凡贞，被告隆辉商贸公司的法定代表人赵云元、被告赵云元、被告李志平及其委托诉讼代理人欧震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永定区五交化公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告隆辉商贸公司、被告赵云元于2012年8月1日签订的《房屋租赁经营合同》；2.解除被告赵云元与被告李志平于2015年4月9日签订的《房屋租赁经营合同》；3.要求三被告立即给原告支付自2016年6月1日起至实际腾让之日止的租金543000元（截止2018年5月31日，其拖欠租金108.3万元，扣除3月28日申伟军代为支付的54万元，实际下欠租金543000元）；本案全部诉讼费、保全申请费、先予执行申请费用由三被告共同承担。事实与理由：2012年8月1日，原告与被告隆辉商贸公司签订了《房屋租赁经营合同》，合同约定原告将地处张家界市区华联商厦�楼中属于原告产权的商用房产（以华联商厦一楼大厅从杨中一产权商场分界线起南、北约长50米，向西平行移动20米与百货公司交界的范围内，面积约1000㎡）租赁给被告隆辉商贸公司经营。经营期限为五年，即从2012年10月7日起至2017年10月6日止。在租赁期内，第一个承租年度的租金为500000元人民币。从第二个承租年度起，每年在上一个承租年度的租金额上，递增租金10000元人民币。2013年3月13日，原告又与被告赵云元达成协议，约定将《房屋租赁经营合同》租赁期延长3年至2020年10月6日。2015年4月9日，被告隆辉商贸公司与被告李志平签订《房屋租赁经营合同》，将所租原告的商铺转租给被告李志平，租赁期限为2013年6月1日至2020年10月5日。2016年1月9日，被告隆辉商贸公司以经营亏损和投资失误为由，向原告申请终止2012年8月1日原告与之签订的《房屋租赁经营合同》，2016年2月4日，原告与被告隆辉商贸公司签订了华联一楼的《终止租赁合同协议》，确定了合同终止时间为2016年2月4日。《终止租赁合同协议》签订后，原告向被告李志平以及该商铺范围内的各经营户发函告知合同解除事宜，并要求各经营户在2016年5月31日前自行撤店。之后，原告多次书面催告被告隆辉商贸公司及各经营户腾让商铺场地，但被告隆辉商贸公司与赵云元、李志平及各经营户仍坚持非法占有。因此，原告原计划定于2016年6月1日公开招租之事，被迫推迟到2016年8月30日，造成原告损失重大。因此，为维护原告的正当权益，特向法院起诉。原告永定区五交化公司为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、2012年8月1日的《房屋租赁经营合同》、2013年3月13日的《补充协议》复印件各一份，拟证明原、被告双方签订租赁合同，以及将租赁期限延长至2020年10月6日有关的事实；2、2016年1月29日的《请求终止租赁合同的报告》、2016年2月4日的《终止租赁经营合同的协议》复印件各一份，拟证明根据赵云元的请求，原告与被告赵云元确认于2016年2月4日终止协议，以及租金、经营户方面、相关纠纷解决的处理等事实；3、2016年4月28日的《函》、2016年5月27日的《告知书》、2016年6月6日的《告知书》、2016年6月20日的《履行合同让出经营场地的催告通知》复印件各一份，拟证明终止协议签订后，原告及时并且多次书面发函告知了各经营户合同终止的时间及各经营户腾让商铺的时间；4、2016年5月25日的《终止租赁合同通知》，拟证明被告隆辉商贸公司赵云元因李志平违反约定，已通知解除双方的转租合同有关的事实；5、2016年8月30日的《华联五交化公司产权商场公开招租方案》、2016年9月5日的《华联五交化公司商场公开招租情况公示》、2016年9月20日的《通知》复印件各一份、照片复印一组（共五份），拟证明因为三被告的原因，导致原告于2016年8月30日才开始招租，以及被告李志平放弃了公开招租的机会，原告再次通知其搬离场地的事实，同时还佐证自本案起诉时止，被告李志平未搬离一直占用场地经营的事实；6、（2017）湘0802民初971号《民事判决书》、（2018）湘民终1号《民事判决书》复印件各一份，拟证明原、被告签订的终止合同被认定无效，租赁合同应当继续履行的有关事实；7、2018年3月19日的《履行合同催告通知》、2018年3月22日的《关于对的复函》、2018年4月8日的《催交租金通知》、2018年4月8日的《履行合同的回复》复印件各一份，拟证明因被告方欠缴租金，原告向被告方发出催交租金通知的有关事实；8、2018年3月28日的《中国工商银行网上银行电子回单》打印件一份，拟证明被告李志平通过申伟平的账户向原告缴纳了2016年6月开始的租金540000元的事实；9、2018年4月10日的照片一组（共七份），拟证明原告所有的商铺至今一直被被告李志平占有经营的事实。被告隆辉商贸公司和被告赵云元共同辩称，根据张家界市中级人民法院的判决，原告与被告赵云元签订的租赁合同有效，被告赵云元与被告李志平签订的华联一楼2000平方米的租赁合同也有效。被告赵云元没有与原告串通签订终止协议，反而是被告李志平与百货公司存在恶意串通。从2016年6月开始打官司期间，被告隆辉商贸公司、赵云元都没有影响被告李志平经营，既没有关门，也没有停水停电。被告李志平至今都没有与被告隆辉商贸公司、赵云元解除合�。被告隆辉商贸公司为了支持自己的主张，向法庭提交了短信截图打印件一份和邮寄单复印件一份，拟证明张家界市中级人法院的判决生效后，被告隆辉商贸公司向被告李志平催缴租金的事实。被告赵云元没有向法庭提交证据。被告李志平辩称，原告主张解除其与被告隆辉商贸公司、被告李志平签订的租赁合同不符合客观事实。因为，在被告隆辉商贸公司、赵云元不能支付租金的情况下，被告李志平愿意且已经代付了租金，所以，原告主张解除合同所依据的事实不能成立。在原、被告双方与本案关联案件的诉讼中，已经有生效判决确认是因为原告与在被告隆辉商贸公司、赵云元之间的纠纷造成了被告李志平不能正常使用所承租的商场，即便是在不能正常经营期间，被告李志平仍然支付了部分租金，同时被告李志平已经将2019年5月之前的租金支付到位，所以不存在被告李志平拖欠租金的事实。被告李志平认为，因原告与被告隆辉商贸公司、赵云元之间的纠纷，造成被告李志平不能正常经营的这一段租赁期限（2016年6月-2018年3月）应当予以顺延。综上所述，被告李志平认为原告的诉讼请求，没有事实依据，也不符合法律规定，应当予以驳回。被告李志平为了支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、（2017）湘0802民初971号《民事判决书》、（2018）湘08民终1号《民事判决书》复印件各一份，拟证明因原告的原因导致李志平在2016年6月至2018年3月期间不能使用门面，无法正常经营的事实，以及被告李志平不存在拒交租金，未正常经营的租赁期限应相应顺延的事实。2、张家界华联潮尚名堂商业管理中心与黄杏红、陈芬丽、张丽、张树平、李宗群、田静、周志金、田镜签订的《租赁合同》各一份；3、《潮尚名堂商场装修施工承诺书》、黄杏红、陈芬丽、张丽、张树平、李宗群、周志金的身份证复印件各一份、《管理公约》复印件四份；4、民事起诉状（时间：2016年8月30日）、案件受理通知书（时间：2016年9月2日）、调解笔录（时间：2016年9月14日）、收据、中国工商银行的信用卡消费银行回执单、原告方的《告知书》、《通知》复印件各一份；5、邓秋英、周志金的《证明》复印件各一份；证据2、3、4、5，拟证明因原告方原因，导致被告李志平承租经营的商场各经营户被迫退场，以及造成被告李志平不能正常经营发生重大损失的事实；6、2018年3月22日的关于对《履行合同催告通知》的复函和《调解方案》、《国内标准快递》回执复印件各一份；拟证明被告李志平一直严格履行合同�务，不存在拒绝支付租金的事实；以及被告李志平未正常经营的租赁期限应当予以顺延的事实。经审理质证，本院对原、被告双方提交的证据的认定意见如下：1、因被告隆辉商贸公司、赵云元、李志平对原告提交的1—7号证据的真实性、关联性均表示无异议，本院认为该七份证据是真实的、与本案有关联，本院予以采信，但对原告所要证明原、被告之间的租赁合同已终止的事实与法院生效判决相悖，因此，本院对原告所要证明原、被告之间的租赁合同已终止的事实不予采信；虽然，被告隆辉商贸公司、赵云元对原告提交的证据8不知情，但作为涉及该证据的当事人被告李志平对该证据表示无异议，因此，本院对该证据予以采信；因原告提交的证据9是一组照片复印件，且被告李志平对该证据的真实性表示有异议，本院认为该证据不符相关法律规�，因此，本院不予采信。2、因被告隆辉商贸公司提交的二份证据均为复印件，且被告李志平对该二份证据的真实性和证据内容均表示有异议，本院认为该二份证据不符合相关法律规定，因此，本院不予采信。3、虽然，原告对被告李志平提交的1—6号证据的证明目的有异议，但原告以及被告隆辉商贸公司、赵云元对被告李志平提交的1—6号证据的真实性均表示无异议，本院认为被告李志平提交的六份证据所证明的因原告明确要求承租户退场，确实造成了被告李志平无法正常经营，符合客观事实，因此，本院对该六份证据所证明的因原告方的原因造成了被告李志平无法正常经营的事实予以采信。根据原、被告双方当事人的陈述以及本院采信的证据，本院经审理认定事实如下：1、2012年8月1日，原告永定区五交化公司与被告隆辉商贸公司签订了《房屋租赁经营合同》一份。该合同约定：（1）原告将自己所有的位于张家界市区华联商厦一楼中的商用房屋（以华联商厦一楼大厅从杨中一产权商场分界线起南、北约长50米，向西平行移动20米与百货公司交界的范围内，面积约1000㎡）租赁给被告隆辉商贸公司经营；（2）租赁期限为五年，即2012年10月7日至2017年10月6日；（3）在租赁期内，第一个承租年度的租金为500000元，从第二个承租年度起，每年在上一个承租年度的租金额上，递增租金10000元。2013年3月13日，原告永定区五交化公司又与被告赵云元签订了《补充协议》一份，该协议约定：（1）将2012年8月1日的《房屋租赁经营合同》约定的租赁期延长3年至2020年10月6日；（2）原告永定区五交化公司允许被告赵云元在特殊情况下可以转租华联一楼场地。2015年4月9日，被告隆辉商贸公司与被告李志平签订�《房屋租赁经营合同》一份。该合同约定：（1）被告隆辉商贸公司将所租原告的商铺转租给被告李志平；（2）租赁期限为2013年6月1日至2020年10月5日。被告李志平从被告隆辉商贸公司处转租得原告永定区五交化公司的商铺后，被告李志平又与黄杏红、陈芬丽、张丽、张树平、李宗群、田静、周志金、田镜等人签订了《租赁合同》，将自己转租得的商铺出租给黄杏红、陈芬丽、张丽、张树平、李宗群、田静、周志金、田镜等人经营使用。被告隆辉商贸公司与被告李志平签订的《房屋租赁经营合同》至今没有解除。2、2016年1月9日，被告隆辉商贸公司以经营亏损和投资失误为由，向原告永定区五交化公司申请终止2012年8月1日的《房屋租赁经营合同》。2016年2月4日，原告永定区五交化公司与被告隆辉商贸公司签订了《终止租赁经营合同的协议》一份，该协议约定：（1）终止2012年8月1日的《房屋租赁经营合同》的时间为2016年2月4日；（2）被告赵云元负责向原告永定区五交化公司缴纳租金至2016年5月31日止；（3）原告永定区五交化公司允许属于其享有产权一楼中的现有经营户经营至是2016年5月31日。《终止租赁经营合同的协议》签订后，原告永定区五交化公司以告知书、通知、函等方式，向被告李志平以及该商铺范围内的各经营户告知租赁合同解除事宜，并要求各经营户在2016年5月31日前自行撤出商铺。3、因原告永定区五交化公司、被告隆辉商贸公司、被告李志平之间的租赁合同纠纷，被告李志平于2017年4月18日向本院提起诉讼，2017年10月23日，本院作出了（2017）湘0802民初971号民事判决书，判决确认永定区五交化公司与隆辉商贸有限公司于2016年2月4日签订的《终止租赁经营合同的协议》无效。事后，原告永定区五交�公司不服该判决，遂向张家界市中级人民法院提起上诉，2018年3月2日，张家界市中级人民法院作出了（2018）湘08民终1号民事判决书，判决维持了一审判决。原告永定区五交化公司与被告隆辉商贸公司签订《终止租赁经营合同的协议》，以及要求各承租人撤离商铺的行为,不仅违反了相关法律规定，而且还造成了被告李志平无法正常经营承租的房屋。4、本案在审理过程中，本院于2017年1月6日作出了（2016）湘0802民初2558号民事裁定书，裁定中止了本案诉讼。并且，根据原告永定区五交化公司的申请，本院于2017年12月20日作出了（2016）湘0802民初2558号之一民事裁定书，裁定冻结了被告李志平在银行的存款70万元。事后，被告李志平给本院执行局交纳了租金250000元，并且，原告永定区五交化公司已收到该租金250000元。2018年3月27日，被告李志平通过申伟军的账户给�告永定区五交化公司支付了租金540000元。被告隆辉商贸公司至今还拖欠原告永定区五交化公司以下期间的房屋租金：（1）2016年6月1日—2016年10月6日期间的租金176666元（530000元÷12个月×4个月）；（2）2016年10月7日—2017年10月6日期间的租金540000元；（3）2017年10月7日—2018年5月31日的租金320833元（550000元÷12个月×7个月）。被告隆辉商贸公司至今还拖欠原告永定区五交化公司2016年6月1日至2018年5月31日期间的房屋租金共计247499元（176666元+540000元+320833元-790000元）。本院认为，原告永定区五交化公司与被告隆辉商贸公司、赵云元、李志平房屋租赁合同纠纷一案，双方存在的分歧焦点是：（1）原告永定区五交化公司与被告隆辉商贸公司之间的房屋租赁合同、以及被告隆辉商贸公司与被告李志平之间的房屋租赁合同是否应当予以解除；（2）原告永定区五交化公司要求被告隆辉商贸公司、赵云元、李志平支付房屋租金的诉讼请求是否应当予以支持。1、2012年8月1日，原告永定区五交化公司与被告隆辉商贸公司签订的有关本案诉争房屋的《房屋租赁经营合同》，以及2015年4月9日，被告隆辉商贸公司与被告李志平签订的转租本案诉争房屋的《房屋租赁经营合同》都是客观存在的，也是双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告永定区五交化公司与被告隆辉商贸公司签订的《房屋租赁经营合同》，以及被告隆辉商贸公司与被告李志平签订的《房屋租赁经营合同》都是合法有效的。2、由于原告永定区五交化公司与被告隆辉商贸公司于2016年2月4日签订终止合同协议，要求各承租人撤离商�的行为违法，从而造成了原告永定区五交化公司出租的房屋经营状况严重恶化，同时，还导致被告李志平与原告永定区五交化公司、被告隆辉商贸公司之间发生租赁合同纠纷的民事诉讼。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（一）项关于应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化的，可以中止履行的规定，被告隆辉商贸公司、被告李志平行使自己的不安抗辩权利，迟延履行支付房屋租金，并不违反相关法律规定。并且，被告李志平作为次承租人，在2018年3月27日还给原告永定区五交化公司支付了房屋租金540000元，明确表示要继续履行合同。原告永定区五交化公司与被告隆辉商贸公司之间的租赁合同约定的租赁期限为八年，双方已实际履行了合同约定的大部分租赁时间，现在只剩下两年多的时间。在被告方行使不安抗辩�并明确表示要继续履行合同的情形下，以及在合同履行期限即将届满之时，原告永定区五交化公司以被告拖欠房屋租金为由，要求解除原、被告之间房屋租赁合同的诉讼请求，理由不正当，显失公平，不符合法律规定，因此，本院对此不予支持。3、在履行合同期间，虽然，作为次承租人被告李志平已代被告隆辉商贸公司给原告永定区五交化公司交纳了部分房屋租金790000元，但被告隆辉商贸公司至今还拖欠原告永定区五交化公司2016年6月1日至2018年5月31日期间的房屋租金247499元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于承租人应当按照约定的期限支付租金的规定，被告隆辉商贸公司现在应当给原告永定区五交化公司交纳2016年6月1日至2018年5月31日期间房屋租金。但是，原告永定区五交化公司要求被告立即给原告支付自2016年6月1日起至实际腾让房屋之日止租金的诉讼请求，本院不予支持。4、被告隆辉商贸公司与被告李志平都是租赁原告永定区五交化公司房屋的承租人，被告隆辉商贸公司、被告李志平都应当履行给原告永定区五交化公司交纳房屋租金的义务，并且，被告李志平作为次承租人已代被告隆辉商贸公司给原告永定区五交化公司交纳了部分租金，因此，被告隆辉商贸公司、被告李志平应当共同承担给原告永定区五交化公司交纳拖欠房屋租金的法律责任。虽然，因原告永定区五交化公司与被告隆辉商贸公司违法签订终止合同协议，以及要求各承租人撤离商铺的行为，造成了被告李志平无法正常经营所租赁的房屋，但是，被告李志平现在主张要继续履行合同，并交纳了部分房屋租金，因此，被告李志平拒绝交纳拖欠的房屋租金的辩称意见，理由不正当，本院不予采纳。因原告永定区五交化公司�被告隆辉商贸公司违法签订终止合同协议的行为，给被告李志平所造成的租赁经营损失，被告李志平可以另外主张权利。5、由于被告赵云元系被告隆辉商贸公司的法定代表人，在履行与原告永定区五交化公司、被告李志平之间的租赁合同过程中，被告赵云元履行的是被告隆辉商贸公司法定代表人的职责，因此，本案与被告赵云元个人没有相关法律关系，被告赵云元不应当承担相关法律责任。综上所述，原告永定区五交化公司要求解除合同的诉讼请求，理由不正当，不符合法律规定，本院不予支持，原告永定区五交化公司要求被告隆辉商贸公司、被告李志平支付拖欠租金的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院应予支持，但原告要求支付租金至实际腾让房屋之日止的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、的规定，判决如下：一、被告张家界隆辉商贸有限公司、被告李志平共同给原告湖南省张家界市永定区五交化公司支付2016年6月1日至2018年5月31日期间的租金247499元【1037499元（所欠租金）-790000元（已付租金）】，并定于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告湖南省张家界市永定区五交化公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4476元，诉讼保全费4020元，共计8496元，由被告张家界隆辉商贸有限公司、被告李志平共同负担。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。�不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  符 军人民陪审员  许年丛人民陪审员  吴启彬二〇一八年七月六日法官 助理  石 洁代理书记员  任 萌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。