襄阳高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2018）鄂0691执异53号案外人：中铁十一局集团第六工程有限公司（以下简称中铁十一局第六公司）。住所地：湖北省襄阳市高新区七里河路*号。法定代表人：孔华凡，该公司总经理。委托代理人：刘丽，中铁十一局第六公司职工，代理权限特别代理（包括且不限于代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解、和解、提起诉讼、反诉、上诉，代为申请执行、代收法律文书）。申请执行人：杨宝勤，女，汉族，1972年6月20日出生，住襄阳市××区××路××号。公民身份证号：。被执行人：襄阳龙磐实业有限公司（以下简称龙磐公司）。住所地：襄阳市××新区××路。法定代理人：刘峰，该公司总经理。本院在执行申请执行人杨宝勤与被执行人襄阳龙磐实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，案外人中铁十一局第六公司提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。异议人中铁十一局第六公司称，（2015）鄂襄新民初字第1637-1号《民事裁定书》、（2016）鄂0691执811号之一《执行裁定书》裁定查封被执行人襄阳龙磐实业有限公司位于襄阳高新区春苑小区8号楼一层、二层5211平方米门面房（以下简称案涉房产），并于2018年5月31日作出公告，拟对案涉房产进行评估、拍卖，异议人中铁十一局第六公司请求：一、解除对襄阳襄阳高新区春苑小区8号楼一层、二层5211平方米门面房的查封；二、停止对该房产拟进行的评估、拍卖。上述请求理由如下：一、案涉房产性质为经济适用住房，根据国家关于经济适用房的有关法律法规，被执行人龙磐公司对案涉房屋没有所有权；二、案外人与被执行人龙磐公司于2010年11月20日签订协议，约定小区开发建设好后，无论土地是否过户回案外人，在国家规定的土地存续期间，申请人拥有小区所属不动产的全部所有权、使用权和收益权。因此，根据当事人约定，龙磐公司对案涉房屋没有所有权；三、襄阳市樊城区人民法院在执行（2015）鄂樊城民四初字第00308号民事调解书时，对案涉房屋进行了查封；异议人认为樊城法院查封不当，已于2017年12月向樊城法院提起确权及停止执行的案外人异议之诉，此案正在审理过程中。另外，案涉房屋存在多重查封，权属关系不确定，涉及债权纠纷繁多。根据法律规定，权属尚有争议的，尚在上诉、仲裁或行政处理中的房产不能进行司法拍卖。本院查明，2013年1月21日，申请执行人杨宝勤与被执行人襄阳龙磐实业有限公司签订《商品房买卖（预售）合同》，约定被执行人襄阳龙磐实业有限公司将襄阳市樊城区春园路与后陈营路交汇处春苑楼盘2号楼一楼商品房卖给申请执行人杨宝勤，总房款为618万元，合同签订时申请执行人杨宝勤先行支付购房款568.8万元，并约定2014年6月30日交房，交房时付清余款50万元。因被执行人未按时交房，申请执行人向本院提起诉讼。诉讼过程中，申请执行人杨宝勤为防止被执行人龙磐公司恶意转移、变卖财产，于2015年8月31日向本院申请财产保全，本院于当日作出（2015）鄂襄新民初字第01637-1号民事裁定书，裁定：一、冻结被执行人龙磐公司680万元银行存款或查封、扣押同等价值的其他财产；二、查封担保人李作发所有的位于襄阳市高新经济技术开发区深圳工业园的襄阳佳海工业园第A3幢房屋。同日，本院向襄阳市国土资源局送达（2015）鄂襄新民诉保初字第00171号协助执行通知书，查封被执行人襄阳龙磐实业有限公司所有的位于襄阳高新区春苑小区8号楼一层、二层2700平方米的70%产权的门面房（该房产位于前临春园路，右临后陈营路即2号楼）的土地（土地使用证编号：襄樊国用（2010）第320723002-9号），并在查封期间不得办理抵押、过户手续。经本院主持调解，双方达成和解协议，本院于2016年9月28日作出（2015）鄂襄新民初字第01637号民事调解书，对下列调解内容予以确认：一、解除申请执行人杨宝勤与被执行人襄阳龙磐实业有限公司于2013年1月21日签订的《商品房买卖（预售）合同》，被执行人返还申请执行人已支付购房款568.8万元及截止2016年10月20日利息511.92万元（从2013年1月21日起至2016年10月20日止按月息2%计算），利息部分申请执行人同意被执行人按370万元给付，合计938.8万元；二、申请执行人诉请赔偿损失568.8万元（已支付购房款一倍的赔偿责任），由于被执行人一再保证该房屋预售许可证能够在短期内补办，但截至判决之日，被执行人的房屋预售许可证仍未取得，与被执行人的承诺严重不符。现申请执行人考虑被执行人态度较好，有较大的经济困难，该568.8万元损失要求，申请执行人同意被执行人支付80万元作为申请执行人经济补偿，余额放弃，双方无异议；三、上述两项款项合计1018.8万元，被执行人于2016年10月20日一次性向申请执行人清偿，如到期未清偿，被执行人自愿将位于襄阳市樊城区春园路与后陈营路交汇处春苑楼盘2号楼一楼商品房以双方于2013年1月21日签订的商品房买卖（预售）合同确定的2万元/平方米的价格以房屋形式清偿债务，申请执行人待被执行人所有房屋产权证件办齐后，被执行人应在20日内协助申请执行人办理全部房屋过户手续。因被执行人未按期履行法律文书规定的义务，申请执行人杨宝勤向本院申请强制执行，本院于2016年11月1日作出（2016）鄂0691执811号执行通知书；2016年12月6日作出（2016）鄂0691执811号之一执行裁定书，裁定查封被执行人襄阳龙磐实业有限公司所有的位于襄阳高新区春苑小区8号楼一层、二层5211平方米门面房（该房产位于前临春园路，右临后陈营路即2号楼、土地使用权人：襄阳龙磐实业有限公司，土地使用证编号：襄樊国用（2010）第320723002-9号，建设工程规划许可证编号：建字第zhjs2010110210号）。2017年3月13日，申请执行人杨宝勤与被执行人龙磐公司达成执行和解协议：一、襄阳龙磐公司于2017年3月13日将位于襄阳市高新区春园路与后陈营路交汇处春苑楼盘2号楼二楼（约900平方米）商品房交给杨宝勤占有使用，保证人刘峰积极配合将此房交给杨宝勤。如襄阳龙磐公司能够办理房产证的情况下，襄阳龙磐实业有限公司将按照法院作出调解书确定的内容，用现金赎回二楼，赎回后，杨宝勤退出2二楼的占有使用或者襄阳龙磐实业有限公司将一楼的房产使用权证（按照法院调解书确定的房屋面积）直接办理至杨宝勤名下，双方债权债务了结，双方互不相欠。刘峰对以上约定承担保证责任。二、执行费77619元由襄阳龙磐实业有限公司、刘峰承担。执行和解协议达成后，因襄阳市高新区春园路与后陈营路交汇处春苑楼盘2号楼二楼（约900平方米）商品房存在其他纠纷，杨宝勤实际仍然未占有使用。2018年5月31日，本院作出（2016）鄂0691执811号公告，拟对被执行人襄阳龙磐实业有限公司所有的位于襄阳高新区春苑小区8号楼一层、二层5211平方米门面房（该房产位于前临春园路，右临后陈营路即2号楼、土地使用权人：襄阳龙磐实业有限公司，土地使用证编号：襄樊国用（2010）第320723002-9号，建设工程规划许可证编号：建字第zhjs2010110210号）进行评估、拍卖，异议人中铁十一局第六公司不服，并与2018年6月16日向本院提起书面异议。另查明，2006年12月14日中铁十一局集团有限公司向中铁十一局集团有限公司基建安装工程分公司下发《关于组建中铁十一局集团第六工程有限公司有关问题的通知》，要求中铁十一局集团有限公司基建安装工程分公司整体改制为中铁十一局集团第六工程有限公司。2007年2月8日，中铁十一局集团第六工程有限公司成立。2008年1月4日襄樊市经济适用住房建设领导小组下发襄经济房（2008）1号《关于同意中铁十一局建安公司和基建公司春苑经济适用住房建设计划的通知》，“中铁十一局春苑经济适用住房小区”经济适用住房项目位于樊城春园西路于后陈营路交汇处，由中铁十一局建安公司和基建分公司的两块居住用地整合而成；“中铁十一局春苑经济适用住房小区”的开发建设单位是襄阳龙磐实业有限公司，根据经济适用房建设要求，该宗土地由中铁十一局建安公司和基建公司过户到襄阳龙磐实业有限公司。2010年11月20日，异议人中铁十一局集团第六工程有限公司为甲方与被执行人龙磐实业有限公司为乙方签订《协议书》，达成如下协议：一、土地过户仅仅是按照政府要求为办理经济适用住房开发建设手续所需，小区（以下小区所指均为六公司部分）的实际开发、投资建设人为异议人中铁十一局集团第六工程有限公司，小区的土地使用权也完全属于中铁十一局集团第六工程有限公司；二、襄阳龙磐实业有限公司按照中铁十一局集团第六工程有限公司投资开发建设2栋经济适用住房（含两层商铺）的初步设计要求办理“中铁十一局春苑经济适用住房小区”（以下简称小区）开发建设而所需的所有手续；三、襄阳龙磐实业有限公司因自身经济活动产生的经济纠纷与中铁十一局集团第六工程有限公司无关，为此出现的任何与第三方的法律及经济纠纷均有襄阳龙磐实业有限公司承担，若襄阳龙磐实业有限公司不承担此项费用，中铁十一局集团第六工程有限公司有权将由此产生的各项费用从乙方在小区建设获得的权益中扣除；四、襄阳龙磐实业有限公司的资质在必要时可提供给中铁十一局集团第六工程有限公司使用，相关事宜双方另行书面约定；五、小区由中铁十一局集团第六工程有限公司负责建设，竣工验收及后续产权证书的办理襄阳龙磐实业有限公司应无条件配合中铁十一局集团第六工程有限公司，否则，应承担违约责任；六、小区开发建设好后，无论土地是否过户回中铁十一局六公司，在国家规定的土地存续期内，甲方拥有小区所属不动产的全部所有权、使用权和收益权。未经甲方许可，乙方不得将小区所属不动产（包含且不限于地下室、附属设施）进行任何处置（包括且不限于转让、出让、抵押），也不得因乙方无关小区建设的其他经济或法律纠纷，导致小区所属土地被政府、司法机关或任何第三方查封、冻结、变卖、取得所有权，否则，应按甲方所受的实际经济损失承担赔偿责任；七、小区建成后，若一、二层楼须由划拨土地变性为商业用地，则由襄阳龙磐实业有限公司承担变性费用，待小区一、二层楼商铺土地所有权过户给甲方后，甲方向乙方支付六公司所属部分产权的变性费用。2010年11月4日，襄阳龙磐实业有限公司依法取得上述土地使用证（土地使用证编号：襄樊国用（2010）第320723002-9号），土地使用权人系襄阳龙磐实业有限公司；2011年7月15日，襄阳龙磐实业有限公司依法取得上述工程建设工程规划许可证（建设工程规划许可证编号：建字第zhjs2010110210号），建设单位系襄阳龙磐实业有限公司；2012年5月16日襄阳龙磐实业有限公司依法取得上述工程建设用地规划许可证（建设用地规划许可证编号：地字第yd20070417），用地单位系襄阳龙磐实业有限公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”本案中，案涉房产虽未办理不动产登记，但被执行人已经取得了土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，异议人也没有其他未向本院提交另案生效的中足以排除本案执行的其他生效的法律文书。根据襄樊国用（2010）第320723002-9号土地使用证、建字第zhjs2010110210号建设工程规划许可证、地字第yd20070417建设用地规划许可证综合认定，被执行人襄阳龙磐实业有限公司系襄阳高新区春苑小区8号楼一层、二层5211平方米门面房的权利人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，“被执行人未按执行通知书履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。”本案中被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院查封、评估、拍卖被执行人所有的财产符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人中铁十一局集团第六工程有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长 刘 战审 判 员 姜 勋人民陪审员 张 财二〇一八年八月十五日书 记 员 张雨凡