福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终3486号
上诉人（原审被告）：严金明，男，1965年1月10日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：邱俊谋，福建福民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王露，福建福民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林国华，男，1977年6月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：林如海，北京中银（福州）律师事务所律师。
上诉人严金明因与被上诉人林国华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
严金明上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.判令林国华返还严金明履约保证金300000元，并承担逾期返还的利息及违约金至实际还清之日止；3.林国华返还严金明多收取的电费33989.18元。事实与理由：一审法院事实认定不清，法律适用错误。1.严金明并未违约，林国华主张支付租金和违约金的诉请无法律依据。林国华于2017年2月28日即与福州市消防支队解除了《房屋租赁经营合同》，失去了作为出租方的主体资格。从该日起，林国华即无权向严金明主张租金。严金明诉请至2017年6月30日的租金没有法律依据。2.林国华应当向严金明返还300000元履约保证金并承担逾期返还期间的利息和违约金。严金明与林国华签订的《房屋租赁经营合同》已于2017年3月13日解除，严金明多次通知林国华来交接讼争房屋，但林国华未前来收取讼争房屋。严金明并未构成违约，林国华无权继续占有300000元履约保证金，理应在2017年3月13日返还给严金明，但林国华未依约返还，其应承担返还履约保证金并支付违约金的义务。3.退一步说，即便严金明需支付占有使用费也并非支付给林国华，而是支付给讼争房屋的实际所有人福州市消防支队，且占有使用费的利息以月利率2%计算亦过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，应当按林国华的实际损失计算赔偿金额，若严金明以月租金为标准向林国华支付了占有使用费，应视为赔偿了其相应的损失。若要补偿林国华的利息损失，也应当按照中国人民银行同期存款利息进行补偿。4.一审判决遗漏了林国华多收取的电费33989.18元，林国华应予返还。5.一审法院判定以履约保证金折抵占有使用费，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款规定：“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”林国华若主张将履约保证金300000元折抵租金，也应先行发函通知严金明，而后双方结算后再行确定租金实际金额，再行折抵。而一审法院却径行通过判决将300000元的履约保证金予以扣除，属于法律适用错误。
林国华辩称，1.林国华有出租人资格，有权要求严金明赔偿无权占有期间的房屋使用费以及逾期支付房屋使用费的损失。林国华作为转租人，因国家政策原因致使本案合同无法履行，故林国华向严金明发出解除合同的通知，林国华于2017年3月13日签收并同意解除合同，确认双方按照实际使用时间计算租金。2017年3月20日，林国华向福州市消防支队提出异议，请求延期至2017年6月29日终止合同，福州市消防支队同意并且仍按照合同约定向林国华收取3月份至6月份的租金，故林国华与福州市消防支队的合同并未解除，林国华对讼争房屋仍享有占有使用的权利。在严金明未向林国华支付2017年3月至2017年6月占有使用费的情况下，林国华有权要求严金明按照合同约定的租金标准支付房屋使用费并承担逾期支付房屋使用费的损失。一审法院支持林国华该部分诉请，认定事实清楚，适用法律正确。2.林国华不存在违约行为，严金明未按照合同约定办理房屋交接手续，有权暂扣严金明的履约保证金，并用于抵扣严金明违约造成林国华的损失。林国华与严金明的房屋租赁合同由于国家政策原因无法继续履行，林国华先提出解除合同，严金明收到该解除合同通知后，同意解除合同，故本案合同系双方协商一致解除，并不是单方违约解除合同。合同解除后，严金明有腾房的法定义务，但其仍继续占有房屋，严金明占有房屋用于运营的酒店一直经营至2017年7月份。严金明主张其多次通知林国华办理交接手续，但并未提交证据予以证明，严金明该主张明显与事实不符。一审法院根据合同相对性，将履约保证金用于抵扣房屋使用费，符合法律规定。3.严金明并未多支付电费，不存在返还的事实，一审法院对该部分认定事实清楚。
林国华向一审法院起诉请求：1.确认解除林国华与严金明签订的位于福州市晋安区南平中路157号原晋安消防大队办公楼的房屋租赁经营合同；2.严金明支付林国华拖欠的2017年3月至6月租金427080元、违约金、电费、电费滞纳金合计615282.58元，严金明在林国华处的履约保证金300000元可予充抵部分租金。
一审法院认定事实：2007年12月1日，林国华将向福州市消防支队承租的福州市晋安区南平中路157号原晋安消防大队办公楼及空地转租严金明，并签订了房屋租赁经营合同，约定：严金明承租用途为酒店、健身会所等合法经营，房屋租赁期限自2008年3月1日起至2017年6月29日止；前3个月为严金明装修期，不计租金，2013年3月1日起上述房屋建筑面积3540平方米的月租金为99120元、空地面积2550平方米的月租金为7650元，合计月租金106770元，严金明于每月15日付清当月租金及按市场商业性计量的上月水电费；严金明应支付林国华履约保证金300000元；租赁期满或合法解除合同时，固定建筑装修归林国华，移动的财产归严金明；严金明转租需经林国华书面同意；严金明不按约定交付租金达2个月以上，林国华有权解除合同；由于不可抗力、自然灾害、战争、军事及地方城市规划建设、国家性政策致使合同无法履行，双方均可解除合同；严金明未及时交纳租金，应按日千分之五支付违约金等等。之后，双方依约履行合同。2011年10月8日，严金明将上述房屋及空地以月租金149250元转租案外人董国惠，用于经营晋安区国惠大酒楼南平路分店，约定租期至2017年6月29日止，按市场商业性用电计量电费每度0.95元，其余条款与本案合同一致。2016年12月22日，福州市消防支队根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和公安部《关于做好消防部队全面停止有偿服务活动工作的通知》，通知林国华于2017年2月28日前办理租赁合同解除手续，并于2017年3月31日前返还租赁物。林国华于2017年3月13日亦向严金明发出解除租赁合同通知，要求严金明按福州市消防支队的要求同步解除与林国华的租赁合同并于2017年3月31日前返还租赁物，林国华按严金明实际使用时间计收租金，无息退还保证金，其他损失互不补偿。严金明当日签收上述通知后，未按期返还租赁物，继续向其承租人收取租金至6月份，自2017年3月15日起未再向林国华支付租金。2017年5月16日林国华委托律师向严金明邮寄律师函，声明解除房屋租赁经营合同，付清3个月租金320310元、违约金48580.35元、3月及4月电费67773元，并于2017年6月1日前搬离该场所。上述邮件被退回，未送达严金明。
2017年3月份之前的电费严金明已按每度0.95元支付林国华。2017年5月31日，严金明支付林国华电费67770元。2017年6月2日，严金明代林国华向福州供电公司支付5月份电费33127.86及违约金861.32元，计33989.18元；之后，晋安区国惠大酒楼南平路分店向福州供电公司支付6月份电费45310.25元及7月份电费45024.42元。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，并应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案房屋租赁合同约定，由于国家性政策致使合同无法履行，双方均可解除合同。林国华作为转租人，在收到出租人福州市消防支队根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和公安部《关于做好消防部队全面停止有偿服务活动工作的通知》的解除合同通知后，于2017年3月13日亦向严金明发出解除租赁合同通知，要求严金明按福州市消防支队的要求同步解除与林国华的租赁合同并于2017年3月31日前返还租赁物，符合双方约定的由于国家性政策致使合同无法履行，双方均可解除合同的情形。据此，严金明在收到解除合同通知后，未在法定的时间内行使异议权，应当认定当事人之间签订的合同已在合同解除通知到达对方当事人时即2017年3月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。严金明作为承租人继续向其承租人按月收取租金，却未按照约定的租金及期限支付林国华房屋占有使用费，造成林国华利息损失，应予支付。双方约定的逾期付款违约金日千分之五，实为利息损失，达月利率15%，过分高于造成的损失，应调整至月利率2%。鉴于双方约定的租赁期限于2017年6月30日届满，林国华的利息损失亦应截至该期限，计17083元；林国华应返还严金明履约保证金300000元亦可于该期限予以充抵所欠房屋占有使用费，不足部分的房屋占有使用费及利息损失，应继续支付至房屋占有使用费付清之日。严金明已按林国华要求支付2017年3月及4月电费67770元，5月至7份的电费亦由严金明及其承租人直接支付福州供电公司，并未造成林国华损失，故对林国华主张的电费差价，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条规定，判决：一、确认林国华与严金明房屋租赁合同已于2017年3月13日解除；二、严金明于本判决生效之日支付林国华2017年3月至6月的房屋占有使用费427080元，扣除已在林国华处的履约保证金30万元，实付127080元；三、严金明于本判决生效之日按月利率2%支付林国华从2017年3月15日起至2017年6月30日止逾期支付房屋占有使用费期间的利息损失17083元；自2017年7月1日起至127080元付清之日止，按月利率2%支付林国华利息损失；四、驳回林国华的其他诉讼请求。案件受理费6030元，减半收取3015元，由林国华负担1330元，严金明负担1685元。
二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的主要事实清楚。
本院认为，林国华与严金明之间的房屋租赁经营合同已于2017年3月13日解除，但严金明并未在合同解除之时向林国华归还租赁物，并继续按月向其承租人董国惠收取租金，持续使用租赁物到2017年6月，其应当支付2017年3月至6月的占有使用费。租赁物的产权人福州市消防支队虽通知林国华于2017年2月28日前办理租赁合同解除手续，但根据在案证据，林国华向福州市消防支队支付租金至2017年6月，在此期间，林国华是租赁物的合法使用权人，严金明关于林国华无权向其收取2017年3月至2017年6月的占有使用费的主张不能成立，不予采纳。一审法院认定严金明应当向林国华支付2017年3月至2017年6月的占有使用费427080元并无不当，予以维持。因讼争房屋租赁经营合同已解除，林国华应当向严金明退还300000元履约保证金，因双方互负债务，一审法院认定严金明交纳的履约保证金300000元可以用于抵扣占有使用费亦无不当，予以维持。
关于利息损失的问题。因讼争房屋租赁经营合同已于2017年3月13日解除，一审法院以讼争租赁合同约定的月利率15%为基础，按调整后的月利率2%计算2017年3月至款项付清之日止的占有使用费的利息损失，没有合同和法律依据，予以纠正。利息损失应当以抵扣后的占有使用费127080元（427080元-300000元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年5月24日起计算至付清款项之日止。
关于多收取的电费33989.18元的问题。严金明主张林国华应向其返还多收取的电费33989.18元，其该主张属于独立的诉讼请求，严金明在一审期间并未就此提出反诉，其在二审中提出该请求，本院不予处理。严金明可另行主张权利。
综上所述，严金明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2407号民事判决第一、二项；
二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2407号民事判决第三、四项；
三、严金明应于本判决生效之日向林国华支付从2017年5月24日起至实际付清款项之日止的利息损失（以127080元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回林国华一审其他诉讼请求；
五、驳回严金明其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6030元，减半收取3015元，由林国华负担904元，由严金明负担2111元。二审案件受理费6030元，由林国华负担1808元，由严金明负担4222元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 符海燕
审 判 员 陈雁兰
二〇一八年六月二十五日
法官助理 张力群
书 记 员 郭梦铃