福建省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）闽执复字第9号
申请复议人（被执行人）福安市三其房地产开发有限公司（以下简称三其公司）。
法定代表人陈致，该公司总经理。
申请执行人福建省寿宁县鸿达建筑工程有限公司（以下简称鸿达公司）。
法定代表人黄寿龙，该公司总经理。
被执行人陈致，男，汉族。
被执行人陈敏，男，汉族。
被执行人李雪吟，女，汉族。
申请复议人三其公司不服宁德市中级人民法院（以下简称宁德中院）作出的（2013）宁执异字第3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
宁德中院在执行（2013）宁民初字第111号民事判决一案中，查封了被执行人三其公司名下的“鼎元小区”8＃、9＃、10＃、11＃楼，并在该小区施工现场张帖公告，禁止对上述被查封的财产有改变现状的行为。三其公司就此向宁德中院提出执行异议，请求解除对上述财产的查封，并解除现场施工禁令。宁德中院审查后认为，虽然异议人三其公司与符高英、林丽等15户购房户在查封前签订了商品房预售合同，但该15户购房户均未支付全部购房款。异议人三其公司未自动履行生效法律文书确定的义务，该院对其名下财产采取查控措施于法有据。2013年12月25日，宁德中院作出（2013）宁执异字第3号执行裁定，驳回了异议申请人三其公司的异议。
申请复议人三其公司称：一、“鼎元小区”11＃楼已办理商品房预售许可证，并在法院查封前已出售给符高英、林丽等15户购房户，宁德中院的现场查封手续导致“鼎元小区”建设项目无法继续进行，符高英等人所购房屋也无法办理产权手续；二、宁德中院对“鼎元小区”的查封，违反了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定；三、宁德中院查封“鼎元小区”8＃、9＃、10＃、11＃楼属超标的查封。请求：一、撤销宁德中院作出的（2013）宁执异字第3号执行裁定；二、撤销宁德中院作出的（2013）宁执行字第177号《协助执行通知书》和《查封公告》；三、解除宁德中院对“鼎元小区”8＃、9＃、10＃、11＃楼土地使用权查封手续和现场查封手续。
本院查明，原告鸿达公司与被告三其公司、陈致、陈敏、李雪吟建设工程施工合同纠纷一案，宁德中院于2013年7月29日作出（2013）宁民初字第111号民事判决：三其公司应于判决确定之日起30日内向鸿达公司支付拖欠的工程款人民币10365917.7元，并赔偿鸿达公司工程款利息及停工损失400万元，鸿达公司就被拖欠的10365917.7元工程款对“鼎元小区”8＃、9＃、10＃、11＃楼的拍卖或折价款享有优先受偿权等。
（2013）宁民初字第111号民事判决生效后，鸿达公司向宁德中院申请执行，2013年10月14日，宁德中院受理执行，并立案号（2013）宁执行字第177号，申请执行标的额10365917.7元。因被执行人三其公司未自动履行生效法律文书确定的义务，宁德中院于2013年10月29日作出（2013）宁执行字第177号执行裁定：查封、扣押、冻结、划拨被执行人三其公司所有的银行存款或价值相当的财产，以人民币17500000元为限。宁德中院在向相关协助执行单位发出（2013）宁执行字第177号《协助执行通知书》后，于2013年10月30日作出（2013）宁执行字第177号《查封公告》，公告内容载明：“本院已查封鼎元小区8＃、9＃、10＃、11＃楼相应的土地使用权，在查封期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有改变现状及损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任”，并在“鼎元小区”施工现场张贴。
2013年11月12日，被执行人三其公司向宁德中院提出执行异议，请求：一、解除对“鼎元小区”8＃、9＃、10＃、11＃楼相应的土地使用权的查封手续；二、解除对“鼎元小区”建设项目的现场查封手续。其理由为：一、“鼎元小区”11＃楼已办理商品房预售许可证，并在法院查封前已出售给符高英、林丽等15户购房户，宁德中院的现场查封手续导致“鼎元小区”建设项目无法继续进行，符高英等人所购房屋也无法办理产权手续；二、宁德中院对“鼎元小区”的查封，违反了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定。并向宁德中院提供如下证据：
1、福安市房地产管理局于2011年12月31日颁发的（2011）安房预许字第26号商品房预售许可证，拟证明三其公司开发的“鼎元小区”11＃楼已取得商品房预售许可证。
2、福安市房地产管理局2013年10月20日《鼎元小区11幢楼销售统计表（福安市三其地产）》，拟证明三其公司开发的“鼎元小区”11＃楼部分房产已出售给符高英、林丽等15户购房户，其中11户已办理了商品房预售合同备案登记。
3、三其公司开具的销售不动产发票联（付款方凭证）9张及符高英、林丽等人身份证复印件，拟证明符高英、林丽等人购房户身份及已支付部分购房款的事实。
宁德中院确认了异议申请人三其公司提交的证据材料的真实性，并于2013年12月25日作出（2013）宁执异字第3号执行裁定认为：虽然异议人三其公司与符高英、林丽等15户在查封前签订了商品房预售合同，其中11户也已在福安市房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记，但该15户购房户均未支付全部购房款。现异议人未自动履行生效法律文书确定的义务，本院对其名下财产采取查控措施于法有据，并无不当，驳回了异议申请人三其公司的异议。
本院认为，人民法院在执行生效裁判过程中，即要保护申请执行人的合法利益，也要保护被执行人的合法利益。申请复议人三其公司虽未在限定期限内自动履行生效法律文书确定的义务，但其请求宁德中院解除对“鼎元小区”8＃、9＃、10＃、11＃楼的现场查封，允许其继续施工的行为是对被查封标的物的价值添附，该行为不会贬损执行标的物的价值，“鼎元小区”的完工并销售即有利于法院的执行，也利于申请执行人债权的实现，故申请复议人三其公司请求解除“鼎元小区”8＃、9＃、10＃、11＃楼现场查封手续，本院予以支持；商品房的价值主要由土地使用权价值、劳动力价值及建筑所需的原辅材料价值构成，即使不考虑土地增值因素及申请复议人三其公司已支付的部分工程款，“鼎元小区”8＃、9＃、10＃、11＃楼的价值，也远大于申请执行人鸿达公司因承建该楼盘而被拖欠的工程款（包括工人工资及垫付的原辅材料款），故宁德中院查封“鼎元小区”8＃、9＃、10＃、11＃楼的执行措施显属不当。
申请复议人三其公司在宁德中院查封前，已办理了“鼎元小区”11＃楼的商品房预售许可，并将其中15套出售给符高英、林丽等购房户，其中11户也办理了商品房预售合同备案登记。但商品房预售合同登记备案，系房地产管理部门根据《城市商品房预售管理办法》第10条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”之规定，要求房地产开发企业办理的预售手续，属行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与《物权法》第二十条所规定的不动产预告登记有本质区别，从本质上讲商品房预售合同登记备案仍未将商品房预售合同所确定的债权转化为购房户对所购商品房享有的物权，因此申请复议人三其公司已与符高英、林丽等人签订了《商品房销售合同》的事实，并不能对抗法院的执行行为；《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，规定的是法院预查封的适用范围，而“鼎元小区”系登记在申请复议人三其公司名下的财产，宁德中院针对被执行人名下财产采取查封措施并无不当。宁德中院查封“鼎元小区”8＃、9＃、10＃、11＃楼属超标的查封，应由执行法院在执行听证后，根据案件的情况，重新确定查封效力所及的执行标的。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
一、撤销宁德中院作出的（2013）宁执行字第177号《查封公告》。
二、撤销宁德中院作出的（2013）宁执异字第3号执行裁定，由宁德中院重新审查。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 林文君
审 判 员 黄建飞
代理审判员 张 勇
二〇一四年四月二日
书 记 员 杨 武