杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初10851号
原告：柴杰，男，1988年2月20日出生，汉族，住杭州市下城区。
原告：浙江耀华建设集团有限公司，住所地杭州西湖区紫荆花路2号1幢305室。
法定代表人：寿培根，董事长。
两原告共同的委托诉讼代理人：赵夏焱、陈忆文，浙江海之星律师事务所律师。
被告：浙ＸＸ海实业有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路2号。
法定代表人：蔡山河。
原告柴杰、浙江耀华建设集团有限公司（以下简称耀华公司）与被告浙ＸＸ海实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人赵夏焱、陈忆文到庭参加诉讼。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1.确认《联合大厦预约转让协议》及《补充协议》合法有效；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告耀华公司系被告开发的联合大厦房产项目工程承包方。2008年5月30日，案涉工程经验收合格。被告长期拖欠原告耀华公司工程款。2008年9月5日，原告柴杰与被告签订《联合大厦预约转让协议》，约定由原告柴杰向被告购买联合大厦A幢304室房产。原、被告三方协商，约定相应购房款从被告拖欠原告耀华公司的工程款中予以抵扣。2008年10月8日，被告将案涉房屋交付给原告柴杰使用，并签订《房屋交接协议书》。2015年10月31日，原、被告三方为了明确相关权利义务，签订《补充协议》，就购房款项及购房款冲抵工程款的事宜作出了书面约定。2016年，原告耀华公司就被告拖欠工程款一事向法院起诉。2016年6月3日，法院就工程款抵销的事实予以确认，并判决支持原告耀华公司的诉讼请求。《联合大厦预约转让协议》虽名为“预约”，但合同明确约定了土地宗地号、土地使用权取得方式及年限、房屋的用途和使用性质、房屋价款等，结合后续冲抵工程款的约定和被告实质履行交付义务的行为，该合同应当认定为房屋买卖协议本约。《补充协议》是对转让协议的补充，是三方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，符合合同成立生效的要件。
被告未作辩称。
本院经审理认定事实如下：2005年，被告经合法审批建造联合大厦房屋（原名为“浙ＸＸ海商贸综合用房”）。2007年8月，杭州市西湖区地名委员会将联合大厦地址核定为杭州市西湖区古荡街道紫荆花路2号。2009年6月15日，联合大厦1幢、2幢房屋分别办理产权登记，领取《房屋所有权证》【杭房权证西字第××号、第××号】，其中1幢建筑面积为33422.67平方米，2幢建筑面积为32350.49平方米，房屋所有权证附记中载明“总层数含地下一层，规划批建为商贸综合用房，单一产权，物业区域为紫荆花路2号，土地用途为综合、商业。”2009年7月15日，联合大厦土地经复核验收合格。同年7月22日，被告领取联合大厦变更登记后的《中华人民共和国国有土地使用证》【杭西国用（2009）第000112号、第000113号】。
2008年9月5日，原告柴杰（乙方）与被告（甲方）签订《房屋预约转让协议》一份，约定：1、房产基本情况。甲方预约转让给乙方的房屋为联合大厦A幢304室房屋，房产规划用途为市场交易用房及配套用房，本协议房产的土地使用权已作抵押，甲方承诺在与乙方签订“房地产转让合同”前解除抵押；到本协议签署日为止，甲方尚未领取本协议房产的房屋所有权证。2、预约转让价款。2.1双方同意，乙方今后购买本协议房产单价为每平方米10500元，房产预测建筑面积为532平方米，暂定转让总价款5586000元（最终根据实测面积计算总房价），本协议房产单价不受日后任何情形变化的影响，在签订“房地产转让合同”时任何一方不得擅自改变或提出任何变更、撤销要求。2.2本协议房产实际建筑面积以房屋所有权证登记建筑面积为准。实际建筑面积与预测建筑面积出现误差的，双方在签订“房地产转让合同”时以实际建筑面积为准计算房产转让总价款，任何一方均不得因此解除本协议。2.3乙方购买本协议房产的保证金为总价款的100％，计5586000元，该保证金作为乙方按本协议约定与甲方签订“房地产转让合同”并购买本协议房产的担保。“房地产转让合同”一经订立，乙方所付保证金即自动转为乙方付给甲方的房屋转让价款。2.4保证金支付：乙方于2008年9月10日前支付300万元，余款2586000元于2008年10月20日前付清。3、“房地产转让合同”的签订。3.1签订“房地产转让合同”的条件为：甲方取得本协议房产的房屋所有权证和土地使用证。3.2甲方应在取得本协议房产的房屋所有权证和土地使用证后7个工作日内向乙方发出签约通知，并按照本协议约定的条件与乙方签订“房地产转让合同”，将本协议房产转让给乙方；乙方应按照本协议的约定即甲方通知中规定的期限内与甲方签订相应的“房地产转让合同”。3.3双方约定“房地产转让合同”采用杭州市房地管理局和杭州市工商行政管理局印制的《杭州市房地产转让合同（示范文本）》，但今后双方另有约定的除外。4、违约责任。4.1甲方违反本协议约定构成违约的，甲方除应返还乙方已支付的保证金外，还应按房产总价款的5％向乙方支付违约金。4.2乙方违反本协议约定构成违约的，乙方应按房产总价款的5％向甲方支付违约金，甲方扣除乙方应付违约金后，将乙方已支付的保证金余额退还给乙方。5、“房地产转让合同”相关内内容的预先约定。5.1除签署2.3约定的保证金转为房价款外，若有剩余的房产转让价款未付的，在“房地产转让合同”签订时一次性付清。5.2“房地产转让合同”的标的房屋交付条件为竣工验收合格以及政府现有部门要求的其他项目验收合格后，建筑装饰装修标准以房屋交付时的现状为准。5.3双方签订“房地产转让合同”后，甲方应向乙方提供办理过户手续应由甲方提供的资料，产权过户手续由乙方自行办理，甲方予以协助。5.4本协议房产转让交易发生的各项税费由甲乙双方按照有关规定分别承担。
2008年10月8日，原告柴杰（乙方）与被告（甲方）签订《房屋交接协议书》一份，约定：1、双方就联合大厦A幢304室房屋签订《房屋预约转让协议》，约定在该房屋具备转让条件后，甲方将该房屋合法转让给乙方。2、联合大厦已进入竣工验收阶段，并将在近期内陆续完成质量、消防及其他单项验收。乙方因计划对该房屋进行室内装修，且装修需一定时间，因而希望在双方签订房屋转让合同前将该房屋交由乙方装修。双方达成协议如下：一、本协议签署前，乙方已对该房屋的建筑质量、装饰装修现状进行充分了解，同意按现状与甲方办理使用交接手续，并由乙方自行委托的装修施工单位进场实施装修。二、甲方同意配合乙方提前进场装修，双方于2008年11月1日进行交接。三、款项结算：乙方应于交接当日将《房屋预约转让协议》中规定的于房屋实际交付时应全部付清的保证金或其他款项，与甲方结清，支付到甲方指定的银行账户。七、甲乙双方按照本协议约定对该房屋进行交接，即视为甲方已经向乙方合格交付房屋，且今后双方不再办理房屋交付手续。八、在《房屋预约转让协议》约定的条件成熟时，双方应按约定签订“房地产转让合同”。如因乙方原因导致“房地产转让合同”未能签订的，则乙方已经实施的装修甲方不予补偿，且甲方可选择要求乙方恢复原状或保留现状将该房屋交还给甲方。该协议中并约定了物业管理及相关费用、装修管理、房屋质量保修等内容。
2015年10月31日，被告（甲方）、原告耀华公司（乙方）、原告柴杰（丙方）签订《补充协议》，约定：1.经最终审核确认，甲方尚欠乙方施工原华海农副产品综合市场（现改名为联合大厦）A标建安工程的工程款23101568元未付；2.丙方购买了甲方开发的联合大厦1幢304室，总价款为5322660元（详见双方签订的正规房屋转让合同），也尚未付款；3.三方同意用甲方应付乙方的工程款中扣除5322660元冲抵丙方应付甲方的购房款；4.本协议签订后，即视为丙方的购房款已经付清，甲方欠乙方的工程款则相应扣减；5.本协议签订后，甲方应在一周内向丙方出具正规的购房发票；6.因该房目前尚无法办理相应的房产证件等，甲方承诺，若条件允许时，则全力配合丙方办理相关的办证手续；7.乙方为丙方代付的购房款则由乙方与丙方另行协商偿还方式。被告在落款处注明“关于第五条发票等办理产权证补开”。
2016年6月3日，本院就原告耀华公司与被告建设工程施工合同纠纷一案作出的（2016）浙0106民初2774号民事判决书中认定：“2015年10月31日，原、被告签订补充协议一份，确认案涉工程款尚欠23101568元，其中部分工程款用于充抵原告欠被告的购房款以及案外人欠被告的购房款。充抵后，被告尚欠原告工程款2729363元”。
上述事实由《房屋预约转让协议》、《补充协议》、《房屋交接协议书》、（2016）浙0106民初2774号民事判决书及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，原告柴杰与被告订立的《房屋预约转让协议》、两原告与被告签订的《补充协议》系各方的真实意思表示，且协议的内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。《房屋预约转让协议》约定的内容已具备房屋座落及面积、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、房屋的用途和使用性质、房屋单价以及价款支付方式等房屋转让合同必备要素，且双方已履行了《房屋预约转让协议》的主要义务即支付房款（以抵扣工程款形式）、交付房屋，故《房屋预约转让协议》应认定为本约。综上，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
一、柴杰与浙ＸＸ海实业有限公司于2008年9月5日签订的《房屋预约转让协议》有效；
二、柴杰、浙江耀华建设集团有限公司与浙ＸＸ海实业有限公司于2015年10月31日签订的《补充协议》有效。
案件受理费减半收取计40元，由浙ＸＸ海实业有限公司负担。
柴杰、浙江耀华建设集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙ＸＸ海实业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审判员 饶端洁
二〇一六年十二月二十八日
书记员 张欣鑫