四川省射洪县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0922民初2558号原告：张小华，女，1977年9月14日出生，汉族，四川省射洪县居民。委托诉讼代理人（特别授权）：杨诗伟，系遂宁市射洪县城北法律服务所法律工作者。被告：周朝中，系蒲登秀之子，1953年10月12日出生，汉族，四川省攀枝花市东区居民，现住射洪县。被告：周敏，系蒲登秀之女，1966年6月26日出生，汉族，四川省射洪县居民。被告：周英，系蒲登秀之女，1957年6月1日出生，汉族，四川省射洪县居民。被告：周朝芬，系蒲登秀之女，1951年2月6日出生，汉族，四川省绵阳市涪城区居民。被告：何某，系周朝富之妻，1977年12月9日出生，汉族，四川省射洪县居民。被告：周某，系周朝富之子，2001年10月26日出生，汉族，四川省射洪县居民。法定代理人：何某，系周某之母。被告：周丹，系周朝富之子，1982年6月21日出生，汉族，四川省遂宁市船山区居民。被告：周宇，系周朝富之子，1995年9月1日出生，汉族，四川省绵阳市涪城区居民。被告：四川射洪融达小额贷款有限公司，住所地射洪县太和镇太和大道中段219号。统一社会信用代码91510922687903256K。法定代表人：王建，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：蔡天于，系四川衡讼律师事务所律师。原告张小华与被告周朝中、周敏、周英、周朝芬、何某、周某、周丹、周宇、射洪融达小额贷款股份有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张小华及其委托诉讼代理人杨诗伟，被告四川射洪融达小额贷款股份有限公司的特别授权委托诉讼代理人蔡天于到庭参加诉讼；被告周朝中、周敏、周英、周朝芬、何某、周某、周丹、周宇，被告四川射洪融达小额贷款股份有限公司的法定代表人王建经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小华向本院提出诉讼请求：1.请求法院终止对位于射洪县太和镇城北村二社六楼一底第六楼2号（房产证号：射房权证太字第××号）房产的强制执行，并解除查封扣押；2.请求法院判决射洪县太和镇城北村二社六楼一底第X楼X号（房产证号：射房权证太字第××号）房产归原告所有；3.判令被告何某、周某、周丹、周宇、周朝中、周朝芬、周敏、周英协助原告办理房屋过户登记；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告周朝中、周朝芬、周敏、周英与周朝富系蒲登秀之子女。蒲登秀的丈夫与蒲登秀均先后去世。被告何某系周朝富（已病故）之妻；被告周某系周朝富之子；被告周丹系周朝富与第一任妻子所生之子；被告周宇系周朝富与第二任妻子所生之子。原告于2010年3月11日与蒲登秀签订了房屋买卖协议，约定蒲登秀名下位于射洪县太和镇城北村二社六楼一底第X楼X号房屋（房产证号：射房权证太字第××号）出售给原告，总价款为17万元等相关条款。协议签订后，原告支付了全部房款（分两次打入蒲登秀指定账户（周朝富）。蒲登秀将房产证、土地使用权证和房屋钥匙交给原告。原告实际占有和使用该房屋。原告和蒲登秀按照协议到房管部门办理过户手续，工作人员告知，虽然房产登记在蒲登秀名下，但属蒲登秀及其已故丈夫的共同财产，需要先行公证。原告依照房产部门的要求，将房产证和土地证交由蒲登秀用于办理公证。之后，原告多次询问要求蒲登秀办理过户手续，但蒲登秀一直以公证未办妥为由拖延办理过户，导致该房屋至今未过户到原告名下。但双方签订协议后，原告便一直占有和使用该房屋，并且付清了房屋全部价款，并于2015年9月20日将该房屋出租给他人，租期至2019年9月19日。原告于2017年4月通过朋友告知其所购买的房屋在淘宝司法平台上拍卖。事后，原告四处了解得知周朝富、被告何某于2013年1月7日在被告四川射洪融达小额贷款有限公司处借款200万元，借款合同约定了利息、借款期限等相关条款，蒲登秀将自己名下的房产为借款进行抵押担保。事后，借款双方又签署了委托合同、承诺书等。由于周朝富、被告何某未如期偿还借款和利息，被告四川射洪融达小额贷款有限公司将其诉至法院要求偿还借款及利息，蒲登秀在提供财产范围内对借款承担连带清偿责任。法院支持了被告四川射洪融达小额贷款有限公司的诉求，并作出（2013）射洪民初字第3276号判决书。判决生效后，被告四川射洪融达小额贷款有限公司申请执行，法院执行局查封了周朝富名下房产和蒲登秀早已出售给原告的房屋（未办理过户登记〉。蒲登秀与被告四川射洪融达小额贷款有限公司之间只签订了抵押合同，未实际办理抵押物登记。我国《担保法》规定，当事人以土地使用权、城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为；加之双方签订的《授权委托书》中明确了抵押物要办理他项权证。故，原告认为蒲登秀与被告四川射洪融达小额贷款有限公司之间签订的抵押合同未成立。2017年9月4日，原告向射洪县人民法院提交书面执行异议，并提供了购房依据等相关证明。2017年9月18日，射洪县人民法院作出（2017）川0922执异14号执行裁定书，裁定驳回案外人张小华的异议请求，并告知可以另行提起执行异议之诉。综上所述，原告与蒲登秀签订了房屋买卖协议在前，蒲登秀与被告四川射洪融达小额贷款有限公司签订抵押合同在后。房屋买卖协议系原告与蒲登秀双方真实意思表示，属善意取得，没有违反国家相关法律规定，该房屋买卖协议有效。虽然没有办理过户手续，但原告付清了全部房款，且实际占有和使用该房屋。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得该涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得处分属原告所有的财产，本案中被告四川射洪融达小额贷款有限公司未对本案涉案财产进行认真审查、核实，导致在设定担保抵押财产时出现严重错误，应自行承担民事责任。由于蒲登秀和周朝富已经去世，其应当按照合同履行的过户义务，应由其继承人（本案被告何某、周某、周丹、周宇、周朝中、周朝芬、周敏、周英）配合原告办理房屋过户登记手续。为此，原告特提起诉讼，恳请人民法院依法支持其诉讼请求。被告四川射洪融达小额贷款有限公司辩称，原告与蒲登秀之间是否签订房屋买卖合同、是否实际支付房款现在不能确认；我公司与周朝富、蒲登秀签订的抵押合同是合法有效的，请驳回原告的诉讼请求。被告周朝中、周敏、周英、周朝芬、何某、周某、周丹、周宇未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告张小华所提供的房屋买卖合同、支付房款证明、水费卡、证人雷某的当庭证言能够与本院收集的冯裕会证言笔录及其家庭水费卡相互印证，形成证据锁链以证明本案事实，本院予以采信，作为本案认定事实的依据。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：被告周朝中、周朝芬、周敏、周英与周朝富系蒲登秀之子女。蒲登秀的丈夫与蒲登秀均先后去世。被告何某系周朝富（已病故）之妻；被告周某、周丹、周宇系周朝富之子（同父异母）。2010年3月11日，原告张小华与蒲登秀签订了《售房协议书》约定：蒲登秀将属于自己所有位于射洪县太和镇城北村二社未名巷168号6楼住房（面积163.33平方米）一套出售给原告张小华〔房屋所有权证：射房权证太字第××号；土地使用证号：国用（93）字第00552号〕；房屋出售价格每平方米1041元，共计价款为17万元；张小华付款后，蒲登秀即交付房产、土地证和钥匙；蒲登秀只负责协助办理过户手续。张小华与蒲登秀分别在售房协议书上签名捺指纹。同日，何坤富（张小华称系其翁父）向周朝富转账10万元，周山出具收条，载明“收到壹拾万元。张小华付蒲登秀房款周山2010.3.11”。后原告张小华将该房用于出租至今，但一直未办理房产过户手续。2010年12月4日，原告张小华再次以交付户名为张小华的中国农业银行存单由周朝富取款的方式支付购房款7万元。2013年1月7日，周朝富、何某、蒲登秀与四川射洪融达小额贷款有限公司（以下简称融达公司）签订了《个人借款合同》，约定：周朝富、何某在融达公司借款200万元，借款期限为6个月；抵押条款还约定由周朝富、蒲登秀以各自登记在自己名下房产共计面积636.03平方米（其中登记在蒲登秀名下房产166.33平方米）为其借款本息的偿还提供抵押担保，但双方未到房地产管理部门办理抵押登记。签订借款合同时蒲登秀将前述房产证原件、国有土地使用证原价交于融达公司。同日，蒲登秀、周朝富、何某向融达公司出具《诚信借款承诺书》、《授权委托书》、《委托合同》，蒲登秀“自愿以所持有的射洪县房产证太字第××号，射洪县太和镇城北村二社成套住宅用房一套，建筑面积为168.28㎡《房屋所有权证》，射国用（99）第00552号……作为周朝富提供抵押担保，向贵公司申请借款200万”，并到射洪县公证处办理了公证，射洪县公证处作出（2013）射证字第048号公证书。合同签订同日，被告融达公司按照合同约定向周朝富、何某支付借款200万元，逾期后，周朝富、何某未偿还借款。被告融达公司向本院提起诉讼。本院于2013年10月10日依法作出（2013）射洪民初字第3276号民事判决：1.由周朝富、何某偿还融达公司借款200万元及利息;2.蒲登秀在提供的抵押担保财产价值范围内对周朝富、何某的借款本息的偿还承担连带清偿责任。判决生效后，周朝富、何某、蒲登秀未履行还款义务，融达公司于2013年11月7日申请本院执行，执行案号为(2013）射洪执字第1218号。但因被执行人周朝富、蒲登秀先后病故，本院依法追加蒲登秀的法定继承人周朝芬、周朝中、周英、周敏和周朝富的法定继承人周丹、周宇、周某为该案被执行人。执行过程中，本院于2016年8月18日作出（2013）射洪执字第1218-3号执行裁定，对登记在被执行人蒲登秀名下位于射洪县太和镇城北村二社未名巷168号6楼2号的房屋〔房屋所有权证：射房权证太字第××号；土地使用证号：国用（93）字第00552号〕进行了查封。2017年2月20日，本院对外发出公告，对登记在蒲登秀名下的上述房屋在淘宝司法网络平台进行公开拍卖。原告张小华得知后，于2017年9月4日向本院提起执行标的书面异议，经本院依法审查，于2017年9月18日作出（2017）川0922执异14号执行裁定书，裁定驳回其异议请求，并告知其与蒲登秀签订的《售房协议书》的效力及履行过程中相关问题，可以另行提起执行异议之诉。后原告张小华于2017年9月29日诉至本院，请求判准前述请求。另查明，诉争房产国土使用证登记的房号为6楼2号，水费卡登记的详细地址为“未名巷6号周山联建房6-1”，所处楼房系一梯两户。与诉争房产同一单元及楼层的另一房产由被告周朝富于2008年11月20日售与何国洪并办理了产权过户登记，该房产国有土地使用证房号为“太和镇城北村二社6-1号”，水费卡登记的详细地址为“未名巷6号周山联建房6-2”。本院认为，原告张小华与蒲登秀所签订的《售房协议书》合法有效。原告张小华在签订协议书后支付了全部房款，并且实际支配诉争房产至今；虽然《售房合同》没有约定具体的房号、房屋租赁协议所指的房号及水费卡的详细地址对诉争房产的位置描述存在一定的不符，但是何国洪所有的房产登记情况足以认定其唯一性；且除因被告融达公司申请执行周朝富、何某、蒲登秀借款合同纠纷一案执行过程中出现争议外，多年来无人对此房产提出权利主张或异议，该房产应当属原告张小华所有。被告融达公司与周朝富、何某、蒲登秀所签订的抵押担保合同，因未能进行抵押登记并办理他项权证，故对该房产不具有优先权。由此，原告张小华对房屋所有权证号为射房权证太字第××号、土地使用证号为国用（93）字第00552号的房产具有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，本院对原告张小华的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行房产证证号为射房权证太字第××号、土地使用证号为国用（93）字第00552号的房产，并解除对该房产的查封；二、位于射洪县太和镇城北村2社房产证证号为射房权证太字第××号、土地使用证号为国用（93）字第00552号的房产归原告张小华所有；三、由周朝中、周敏、周英、周朝芬、何某、周某、周丹、周宇于判决生效后10日内协助原告张小华办理产权过户登记手续，办理产权登记过户手续所需税费均由原告张小华负担。案件受理费100元，由被告四川射洪融达小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  赵晓银人民陪审员  罗成华人民陪审员  陈 冰二〇一八年三月十四日书 记 员  文 萍