湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂12民终856号上诉人（原审原告）：袁达军，男，1967年11月20日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人（原审原告）：袁达虎，男，1966年2月8日出生，汉族，住湖北省通山县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王凡，通山县法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：赤壁市城市建设综合开发公司，住所地湖北省赤壁市河北大道东风路66号。法定代表人：周勇，该公司经理。委托诉讼代理人：李晓，湖北君泽律师事务所律师。上诉人袁达军、袁达虎与被上诉人赤壁市城市建设综合开发公司（以下简称城建开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，袁达军、袁达虎于2013年9月26日向湖北省通山县人民法院提起诉讼，城建开发公司提出管辖权异议，湖北省通山县人民法院裁定本案移送湖北省赤壁市人民法院审理。袁达军、袁达虎不服，向本院提起上诉，本院于2014年4月22日裁定维持原裁定。湖北省赤壁市人民法院于2015年3月30日作出（2014）鄂赤壁民初字第612号民事判决：驳回袁达军、袁达虎的诉讼请求。袁达军、袁达虎不服判决向本院提起上诉。本院于2015年12月23日作出（2015）鄂咸宁中民终字第493号民事裁定：撤销原判，发回重审。湖北省赤壁市人民法院重审后作出（2016）鄂1281民初311号民事判决，袁达军、袁达虎不服重审民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁达军、袁达虎上诉请求：依法改判由城建开发公司返还购房款2000000元，赔偿经济损失2000000元及其利息损失。事实和理由：1.赤壁市官塘驿镇联建房开发项目的建设单位是城建开发公司，赤壁袁达军是该该代表、项目经理，项目资金来源于赤壁袁达军自筹。赤壁袁达军与二上诉人签订的《房屋预售合同书》和《补充协议》是代表城建开发公司的代理行为，应由城建开发公司承担行为后果。2.二上诉人依约向城建开发公司的全权代理人赤壁袁达军给付了购房款2000000元，有赤壁袁达军亲笔书写的收条为证，同时还有二上诉人及二上诉人委托案外人王凡向赤壁袁达军银行账户转移支付的银行账单、向赤壁袁达军妻子胡群秀账户汇款、向涉案房地产开发项目工程材料供应商张东海账户汇款等证据支持。此外，因年长月久，加上赤壁袁达军收取二上诉人的现金部分无法提供汇款凭证，而且大部分现金付款未留凭据等事由，一审法院苛求二上诉人提供所有的付款凭证而忽视赤壁袁达军亲笔书写的收条的法律效力，显失公正。3.因赤壁市官塘驿镇联建房开发项目的资金来源于赤壁袁达军自筹，故整个项目资金进出均在赤壁袁达军的个人账户上。城建开发公司除承认赤壁袁达军的个人账户外，并未要求赤壁袁达军将项目资金进入公司财务账户。赤壁袁达军代表城建开发公司与二上诉人签订房屋买卖合同及收取购房款的行为均是代表城建开发公司的代理行为，一审法院将一个房屋买卖合同行为，分成只能对外签订房屋买卖合同，而不能依合同收取购房款的两个不同行为错误。请求二审支持上诉人的上诉请求。城建开发公司辩称，1.赤壁袁达军以个人名义对外进行商品房销售和收取购房款的行为不构成表见代理。城建开发公司出具给赤壁袁达军的授权委托书的授权期限是“2010年3月16日至2011年3月30日”。2011年6月16日城建开发公司与赤壁袁达军签订的《官塘驿镇联建房开发合同》明确约定，赤壁袁达军挂靠城建开发公司开发官塘驿镇联建房，独立承担开发资金，且不得以个人或者项目部名义售房、收款或者一房多卖，必须使用城建开发公司盖章的房屋销售合同和收据。2012年8月23日，城建开发公司取得官塘驿镇林场路1853.498平方米的土地使用权，故赤壁袁达军于2011年3月16日与二上诉人签订的房屋买卖合同及2011年3月18日收取二上诉人2000000元购房款不构成表见代理。2.涉案房地产开发项目至今未取得房地产预售许可，赤壁袁达军与二上诉人签订的房屋买卖合同及补充协议自始无效。3.作为交易常识，二上诉人知道或应当知道赤壁袁达军作为个人，并无商品房开发资质，无权以个人名义收取购房款。上诉人及案外人三次向赤壁袁达军个人或者其指定的其他个人账户转账的行为，不构成善意第三人的行为特征。4.上诉人无证据证明已向赤壁袁达军支付了购房款2000000元。5.本案涉嫌合同诈骗，应移送公安机关处理。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。袁达军、袁达虎向一审法院起诉请求：判令被告返还购房款200万元，赔偿经济损失200万元，并按中国人民银行同期贷款利率的4倍自2011年3月18日起承担利率至债务清结之日止。一审法院认定事实：2008年10月，赤壁袁达军以个人名义与官塘林场签订了合同书一份，双方约定官塘林场将位于官塘驿镇南街原林场派出所土地提供给赤壁袁达军进行房地产开发。因无开发资质，赤壁袁达军遂于2010年3月与被告联系，经其同意后，挂靠该公司进行涉案房地产项目开发。同年3月16日，被告向赤壁袁达军出具授权委托书一份，其主要内容为，赤壁袁达军为公司项目经理，办理赤壁市官塘驿镇联建房开发项目事宜，代理权限为全权代理，有效期限为2010年3月16日至2011年3月30日。2011年3月16日，赤壁袁达军以赤壁市城市建设综合开发公司官塘驿镇联建房开发项目部（合同甲方）的名义，与二原告（合同乙方）签订《房屋预销售合同书》一份。合同主要内容为：乙方以总价款2596000元，预购甲方开发的涉案项目中商铺11间，住宅房5套；乙方于2011年3月18日付款2000000元，余款于甲方向乙方交付房屋及产权登记手续时一次性付清；交房时间为2012年9月28日。甲方若不能按时交房或无房兑现，甲方应全额返还乙方实交的200万元购房款和赔偿经济损失100万元，并按银行贷款利率3倍承担利息。该合同签订后，赤壁袁达军于2011年3月18日向二原告出具了收到购门店和房屋款2000000元的收条一张。2011年6月16日，被告（合同甲方）与赤壁袁达军（合同乙方）签订《官塘驿镇联建房开发协议书》一份，其主要内容为：乙方将联建房挂靠甲方开发销售，乙方向甲方交纳咨询服务管理费10000元；甲方的主要责任一是负责及时提供涉案项目开发所需的资质等相关证照，二是协助办理该项目的规划、建工、房产等部门的手续，并提供由甲方盖章的房屋销售合同和收据；乙方的责任为独立承担涉案项目开发的土地购买至房地产销售所有资金，乙方财务独立核算，不得私刻公司印章或项目部印章进行经营活动，不得以个人或项目部的名义售房或一房多卖。2012年8月23日，被告城建开发公司通过招拍挂合法取得官塘驿镇林场路1853.496㎡土地使用权，并取得了规划许可证和建设施工许可证。在此前后，原告袁达军根据赤壁袁达军指定，于2012年6月2日向其妻子胡群秀账户汇款200000元；同日，原告袁达虎通过王凡向赤壁袁达军账户转移支付200000元；2012年12月19日，原告袁达军再向赤壁袁达军银行卡转账100000元。同年12月30日，赤壁袁达军以赤壁市城市建设综合开发公司官塘驿镇联建房开发项目部（合同甲方）名义与二原告（合同乙方）签订《补充协议》一份，双方约定将所签《官塘驿镇联建房开发协议书》第五条“另外按人民银行流动资金贷款延期付款的三倍承担已付购房款总额的利息”，变更为：另外按月息2.5%承担已付购房款总额的利息。其后，赤壁袁达军于2013年元月，将约定向二原告交付的房屋，对案外人饶友成销售，随后至今下落不明。为此，二原告提起诉讼。一审法院还认定，赤壁袁达军在涉案项目中，因涉嫌合同诈骗，已由赤壁市公安局立案侦查。涉案开发项目至今未取得房地产预收许可。一审法院认为，赤壁袁达军个人没有房地产开发资质，遂挂靠被告城建开发公司进行房地产开发，并以该公司项目部名义与原告签订商品房买卖合同及补充协议。由此，赤壁袁达军与二原告签订合同的行为构成表见代理，本案原、被告间形成商品房买卖合同关系。因涉案项目未取得商品房预售许可即行销售，依法应认定上述合同及补充协议无效。已有证据表明，二原告向赤壁袁达军交付购房款500000元，均未进入被告账户，其资金去向不明。根据被告与赤壁袁达军之间签订的协议，赤壁袁达军对外销售房屋，需由甲方即被告提供盖章的房屋销售合同和收据，即赤壁袁达军无权以个人或项目部名义收取购房款。因此，赤壁袁达军收取二原告购房款的行为，有别于其以被告公司名义与二原告的签约行为，应视为赤壁袁达军的个人行为。并且，作为交易常识，二原告知道或应当知道赤壁袁达军作为个人，并无商品房房开发资质，无权以个人名义收取购房款。因此，二原告向赤壁袁达军个人或其指定账户汇款的行为，不符合表见代理法律事实中善意第三人的行为特征。基于上述理由，赤壁袁达军收取二原告购房款的行为不构成表见代理。因此，被告城建开发公司对赤壁袁达军收取二原告购房款的行为，不承担民事责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《最高人民法院》第二条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告袁达军、袁达虎的诉讼请求。案件受理费33200元，由原告袁达军、袁达虎负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，二审继续予以认定。本院认为，城建开发公司出具给赤壁袁达军的授权委托书的授权期限是“2010年3月16日至2011年3月30日”，赤壁袁达军与二上诉人签订《房屋预售合同书》及向二上诉人出具2000000元收条的时间分别是2011年3月16日和18日，虽在城建开发公司的授权期限内，但二上诉人未能提交任何证据证实其在该授权期限内已实际向赤壁袁达军支付2000000元购房款的事实，应承担举证不能的法律后果。二上诉人及二上诉人委托案外人王凡向赤壁袁达军银行账户转移支付的银行账单、向赤壁袁达军妻子胡群秀账户汇款、向案外人张东海账户汇款等款项支付凭证显示，上述款项支付均是发生在2012年6月以后，并不是发生在城建开发公司授权给赤壁袁达军的期限“2010年3月16日至2011年3月30日”之内。上述证据与2011年3月18日赤壁袁达军向二上诉人出具的收条中的2000000元购房款之间缺乏关联性，且与二上诉人主张的赤壁袁达军于2011年3月18日向其收取2000000元购房款的事实相矛盾。此外，因二上诉人提交的上述证据显示资金往来均是发生在城建开发公司授权给赤壁袁达军的期限“2010年3月16日至2011年3月30日”之外，故二上诉人主张赤壁袁达军收取其款项的行为是代表城建开发公司的代理行为的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，袁达军、袁达虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决驳回二上诉人的诉讼请求并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由袁达军、袁达虎负担。本判决为终审判决。审判长  杨荣华审判员  沈朝明审判员  李 伟二〇一八年七月二十三日书记员  夏子涵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；