海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南二中民一终字第498号
上诉人（原审被告）龚智，男，汉族，1973年6月11日出生。
委托代理人魏新红，海南林源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王升禄，男，汉族，1980年12月2日出生。
委托代理人苏汝秀，海南鳞洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王能，男，汉族，1978年12月13日出生。
委托代理人张洧川，五指山市为民法律事务所法律工作者。
上诉人龚智因与被上诉人王升禄、王能租赁合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2014）东民二重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年2月20日，李隆辉出具一份委托书，授权黄民周对位于东方市九龙大道原紫荆花园铺面（房权证东字第058**号的房屋）对外出租、签订租赁合同及代收租金。黄民周经授权将房屋租赁给王能并同意其在不破坏房子的情况下，可以转让、转租和装修。2012年5月24日，王能（甲方）与龚智（乙方）签订一份《房屋租赁合同》约定：甲方同意将位于东方市九龙大道沿街部分房屋及空地一块出租给乙方使用；租赁期限为五年，自2012年5月1日至2017年4月30日止；承租房屋押金为20000元，租赁期满时，甲方退还给乙方；房屋及场地2012年5月1日至2015年4月30日每月租金为20000元，2015年5月1日至2017年4月30日每月租金为24000元；乙方在签订正式合同之日起一次性支付6个月租金120000元（内含20000元作为房屋押金），后续租金应提前一个月支付下季度给甲方。合同还对甲、乙双方的权利义务及争议解决方法进行约定。合同签订后，龚智作为法人代表与袁雄、周群勇一起合伙将从王能处租来的房屋经营鑫润宾馆，宾馆股份龚智、袁雄、周群勇各占三分之一。龚智支付给王能自2012年6月1日至11月30日间共6个月的租金120000元（其中20000元是押金冲抵一个月租金）。2012年9月10日，龚智（甲方）与王升禄（乙方）签订一份《转让协议》，约定：甲方将位于东方大道三才学校对面的鑫润楼宾馆以及后面的空地三分之一股份权转让给乙方，价格80000元；因宾馆手续未全部办全，乙方暂付70000元，余下10000元到手续办全后经公证处公证后再付给甲方；即日起，甲方不再享有该宾馆股份的权利，乙方承担宾馆所有费用和责任，签字后所有一切与甲方无关，协议签字后发生法律效力。2012年11月17日，袁雄和周群勇将宾馆剩余的2／3股份转让给王升禄。龚智和王升禄之间没有书面约定向王能交纳租金的主体和租赁的期限，王能也没有与王升禄签订租赁合同。王升禄于2012年11月30日支付给王能（其财会人员候道龙代收）自2012年12月1日起至2013年2月1日间三个月的租金60000元，并出具一张收款收据。之后，王能多次催讨租金未果，遂起诉要求：1、龚智、王升禄支付拖欠的租金100000元及违约金20000元，共计120000元；2、解除王能与龚智于2012年5月24日签订的《房屋租赁合同》。
一审法院认为，一、关于王能与龚智签订的《房屋租赁合同》是否要解除的问题。该《房屋租赁合同》，为双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。龚智未按合同约定交纳租金，其行为已严重损害王能合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，王能关于解除合同的请求，于法有据，予以支持。
二、关于是否给付租金的问题。王能与龚智之间的租赁关系不因王升禄而受影响，他们之间仍发生原来的权利义务关系。龚智与王升禄签订的《转让协议》为鑫润楼宾馆以及后面的空地三分之一股份权的转让，并不是《房屋租赁合同》的转租。虽然王升禄向王能的财会人员候道龙支付了三个月的租金，但没有证据证明租金应由王升禄交纳给原告王能，根据合同相对性原则，王能与王升禄之间不存在直接的法律关系，王升禄对王能不负有租金支付义务，故对王升禄认为王能直接起诉王升禄交纳租金不符合法律规定，应由龚智支付租金的主张，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，龚智应支付尚欠王能的租金100000元。
三、关于是否支付违约金的问题。王能与龚智签订的《房屋租赁合同》并没有约定违约金，故王能主张20000元违约金，不符合法律规定，不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、解除王能与龚智于2012年5月24日签订的《房屋租赁合同》；二、龚智支付拖欠王能租金100000元，限在判决发生法律效力之日起十日内一次性付清；三、驳回王能的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元（王能已预交），由龚智负担。
上诉人龚智不服一审判决，向本院提起上诉称：王能与龚智签订《房屋租赁合同》后，与案外人袁雄、周群勇合伙将租赁的房屋经营宾馆。后经王能同意，龚智与王升禄签订《转让协议》，将宾馆三分之一股权转让给王升禄，约定由王升禄承担宾馆的所有费用和责任。王能、龚智与王升禄三方口头约定其他权利义务按原合同履行。王升禄也向王能支付了三个月租金60000元，因而王能与王升禄之间已经形成新的租赁关系，应由王升禄支付拖欠租金。请求二审撤销一审判决，依法改判王升禄支付拖欠租金给王能。
被上诉人王升禄答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。龚智与王升禄之间是股权转让，而非转租关系。王升禄与王能之间没有法律关系。请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人王能答辩称：王能与龚智签订《房屋租赁合同》是有效的，龚智将房屋转给王升禄，并按原合同约定租金支付。但王升禄与龚智均没有支付王能租金，请求法院依法判决。
二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
本院二审查明事实与一审一致。
本院认为，本案争议焦点为本案诉争的100000元租金应由何人支付。根据本案查明事实，2012年5月24日，王能与龚智签订《房屋租赁合同》，双方形成租赁合同关系。2012年9月10日，龚智与王升禄签订《转让协议》，将其对鑫润楼宾馆及后面空地的三分之一股权转让给王升禄，双方形成转让合同关系。王升禄与王能之间没有发生直接的法律关系，王升禄代龚智向王能支付租金并不影响龚智与王能之间的租赁合同关系，龚智仍然是涉案房屋及空地的承租人，对王能负有支付租金的合同义务。龚智上诉主张王升禄与王能形成新的租赁关系，应由王升禄向王能支付租金，但其未能提供证据王升禄与王能重新订立租赁协议或三方协议变更租赁合同主体，故对其主张本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人龚智的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人龚智负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志超
代理审判员 孔凡勇
代理审判员 康文举
二〇一五年三月三十日
书 记 员 邓业荣
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。