北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第00205号
上诉人（原审被告）北京中首晟商贸有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶北路18号院9栋5层3号。
法定代表人何丽，总经理。
委托代理人许晓星，1979年7月7日出生。
被上诉人（原审原告）贾瑞超，男，1987年7月14日出生。
委托代理人郭海燕，北京市华伦律师事务所律师。
委托代理人丁海鹏，北京市华伦律师事务所律师。
上诉人北京中首晟商贸有限责任公司（以下简称中首晟公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第4735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
贾瑞超在原审法院起诉称：2012年9月10日，经王×居间介绍，贾瑞超与中首晟公司签订《首晟阳光商业中心租赁经营合同》及其附件一《消防安全协议》、附件二《铺位交接单》，约定贾瑞超承租中首晟公司位于北京市石景山区金顶北路×号院×栋×层×号（面积为130平方米）的商业用房，用于经营餐饮，租赁期限自2012年9月20日起至2020年9月19日，中首晟公司给予贾瑞超30天的免租期，租金按4元每平方米每日标准计算，第1、2年（即2012年10月20日至2014年10月19日期间）年租金为189800元，以后每年递增。贾瑞超在该承租房屋开业经营餐饮业务之前自行办理合法经营所需营业执照等全部证照，中首晟公司应向贾瑞超提供相关手续及资料，合同还就日常营业规范，铺位交接，消防安全、装修、违约责任、争议解决方式等问题作了约定。因租赁该房屋用于特定事项，签订合同前，贾瑞超反复询问中首晟公司负责人赵×办照有无问题，赵×答复肯定能办照没有问题。合同签订后，贾瑞超及时向中首晟公司支付了第一年的房屋租金，物业管理费、采暖费以及经营保证金、消防款、电表押金。中首晟公司向贾瑞超交付该租赁房屋后，贾瑞超开始筹备餐馆的开业工作，包括委托装饰公司对房屋进行装饰装修施工，购买设备，家具，招募厨师、服务员，租赁员工宿舍，以及办理工商登记手续等等。2012年9月25日，贾瑞超取得《企业名称预先核准通知书》。随着餐馆筹建工作的陆续完成以及取得预先核准的企业名称，贾瑞超向北京市石景山区环境保护局申报环境影响评价审批，北京市石景山区环境保护局答复需要取得本物业区域内全体业主的同意。贾瑞超要求中首晟公司协助进行逐户调查访问，为贾瑞超通过环评备齐相关资料和手续。中首晟公司答复：隔壁的租户小武也是要开餐馆，中首晟公司现在正给他办理，等小武的手续办好了，贾瑞超的环评手续也就没有问题，先等等。贾瑞超多次催促中首晟公司尽早履行协助义务，中首晟公司一直答复等小武的手续落实下来之后马上就可以，中首晟公司一再拖延直至2013年6月，经向北京市石景山区环境保护局了解后得知，中首晟公司在征询本区域业主意见过程中弄虚作假，被他们回访业主时发现，故不予批准。贾瑞超找到中首晟公司，要求其拿出解决方案，中首晟公司于2013年7月15日与贾瑞超签订了一份补充协议，同意自2013年8月15日开始计算房租，之前的房租不予计算，中首晟公司另向贾瑞超出租约30平方米的避风阁。至今，贾瑞超仍无法取得营业执照，根据我国的相关法律规定，当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同，本案中，因中首晟公司的原因，贾瑞超无法营业，合同目的落空。现诉至法院，诉讼请求：1、请求法院确认贾瑞超、中首晟公司于2012年9月10日签订的《首晟阳光商业中心租赁经营合同》及2013年7月15日签订的《补充协议》于2013年8月30日解除；2、判令中首晟公司返还贾瑞超2012年10月20日至2013年10月19日的房租189800元；3、判令中首晟公司返还贾瑞超经营保证金30000元；4、判令中首晟公司返还物业费15600元；5、判令中首晟公司返还消防款12000元；6、判令中首晟公司返还采暖费4550元；7、判令中首晟公司返还剩余电费4000元；8、判令中首晟公司返还贾瑞超电表押金300元；9、判令中首晟公司赔偿贾瑞超装修损失134180元；10、判令中首晟公司赔偿贾瑞超2012年10月28日至2013年10月27日宿舍租金损失16000元；11、判令中首晟公司赔偿贾瑞超2012年11月份的工资损失25000元；12、判令中首晟公司承担宽带费200元；13、判令中首晟公司赔偿毁坏的三把锁110元；14、判令中首晟公司承担本案的诉讼费用。
中首晟公司在原审法院答辩称：第一，从合同中可以看出，贾瑞超租赁中首晟公司的场地进行餐饮经营，中首晟公司已经按照合同约定对贾瑞超提供了场地，应尽的义务已经尽到，因为贾瑞超自己的原因，未能办理营业执照，是贾瑞超方违约。第二，贾瑞超是经过朋友介绍到中首晟公司处经营，贾瑞超的租金是比其他商户的租金便宜，考虑到是朋友关系，又重新给了免租期，租金重新计算，贾瑞超依然未履约经营，其损失与中首晟公司无关。第三，补充协议另增加30平米，贾瑞超一直未交纳租金，贾瑞超一直未经营亦未交纳租金，因此中首晟公司要求解除合同。中首晟公司已经根据合同和贾瑞超单方解除合同，并且通过在租赁房屋的门上张贴单方解除通知的方式已告知贾瑞超。第四，补充协议对租金进行了重新约定，并没有对其他费用进行约定。由于贾瑞超违约，保证金不退还，物业管理费包括了制冷、供暖、保洁、安保、安全，中首晟公司提供了相应的服务所以不退还物业费；消防费已经给了消防部门，不同意退还。中首晟公司可以退还电表押金、剩余电费，认可三把锁的损失110元。综上，不同意贾瑞超的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年9月10日，出租方（甲方）中首晟公司与承租方（乙方）贾瑞超签订《首晟阳光商业中心租赁经营合同》（以下简称合同），其中约定：本合同项下的租赁商业用房及附属设施位于石景山区金顶北路×号院×栋，具体楼层为一层，0019号（以下简称涉案房屋），承租面积为130平方米……乙方的经营业品项：餐饮。第二条租期年限八年，自2012年9月20日到2020年9月19日。甲方应于2012年9月20日前将承租房屋交付给乙方，该日为承租房屋实际交付日，实际交付日至起租日为乙方免租装修期。第三条租金按4元／平方米／日计算，乙方交纳租金的方式为每一年为一个付款期，乙方先交租金后使用，前两年不变，第3、4年递增8%……自2012年10月20日至2014年10月19日止，标准年租金为：189800元，每个付款期乙方应支付甲方租金189800元……第四条本合同签订时，乙方须向甲方交纳首期租金189800元，经营保证金30000元，合计219800元。乙方按国家规定支付供暖费建筑面积130平方米＊35元／平方米=4550元／采暖季。租金不含物业管理费、广告制作费、安装费、税金及其他相关费用由乙方自行承担。商业用房免租期为30天。……第六条乙方在开业前自行办理商业中心内的营业执照，乙方在办理工商、税务登记等相关手续时，甲方应向乙方提供相关手续及资料，但产生的相关费用（工商、税务登记费等）均由乙方承担。……第八条营业及停业，除不可抗力及甲方原因外，未经甲方同意，乙方歇业或不遵守本商业中心统一营业时间连续达三日以上或累计达十五日以上，甲方有权解除合同并要求乙方支付相当于十二个月标准租金总额的违约金，并且甲方有权不退还乙方保证金。第十条年度物业管理费为15600元，自签订合同之日起3日内，乙方须支付甲方。
2012年9月11日，中首晟公司将涉案房屋交付贾瑞超使用。交付后有一个月免租期，从2012年10月20日开始计算租金。2012年9月11日，贾瑞超向中首晟公司支付了第一年度租金189800元，物业管理费15600元，经营保证金30000元、采暖费4550元。2012年12月31日交纳电表押金300元，2012年10月31日交纳消防款12000元、2012年11月15日，交纳宽带安装费200元。2012年12月31日交纳电费4800.9元，双方认可剩余电费4000元。
2012年9月25日，贾瑞超取得北京市工商行政管理局石景山分局颁发的《企业名称预先核准通知书》（京石名称预核内字2012第0130912号），预先核准贾瑞超投资设立的企业名称为北京麦禾坊餐饮管理中心。
2012年9月至2012年11月，贾瑞超对涉案房屋进行装修。
2012年11月6日，贾瑞超前往石景山区环保局咨询申请办理环境影响评价审批手续（以下简称环评）事宜，咨询申请后当日下午环保局工作人员现场勘查时，在现场告知其需要做公参调查。
2012年11月贾瑞超在涉案房屋经营早点，贾瑞超主张经营了十几天，自2012年12月因没有正式营业执照故未再经营。中首晟公司主张贾瑞超经营至2013年春节前，春节后因生意不好不再经营。
2013年5月31日，贾瑞超再次以工商预先核准的名称申请办理环评手续，填写咨询登记表后，2013年6月17日，现场勘查情况载明，要求进行公共参与，按审批指南提供材料。
2013年7月15日，中首晟公司（甲方）与贾瑞超（乙方）签订《补充协议》，双方约定，起租日为2013年8月15日，甲方开始计算乙方房租。2013年8月15日之前的房租不予计算。甲方为乙方提供在原有租赁面积之外约30平方米避风阁。此面积租金和租赁合同价格一致，即4元／平方米／日。租赁期限、递增幅度与租赁合同一致。落款处有贾瑞超签字及中首晟公司盖章。中首晟公司主张2013年7月30日将避风阁交付给贾瑞超，贾瑞超对此不予认可。
2013年8月29日，贾瑞超向中首晟公司写一份申请：因不能办理营业执照，无法继续经营，故希望与贵公司结束合作，因前期投入较大，希望贵公司可以体谅我方困难。可以退还以下款项：房租181125元（扣除8月15日-8月30日，15天租金）电卡剩余电费4000元，合计185125元（拾捌万伍仟壹佰贰拾伍元）。经营保证金30000元，供暖费4450元，消防报验12000元，合计46450元，不要求退还。固定设施、装修、烟道等不安了，可移动物品，桌子（大小13张）、椅子50把、冰箱3个、电锅1个，我方自行处理。双方均认可该申请系协商过程中所写，需等待中首晟公司答复。
2013年8月29日，贾瑞超委托北京市华伦律师事务所丁海鹏律师发出律师函。声明：一、撤销贾瑞超2013年8月26日签字的，标注日期为2013年8月29日的申请，该份《申请》作废。二、你公司应于收到本律师函后三日内赔偿贾瑞超的全部损失，共计四十三万元。并给中首晟公司发邮件，后该邮件被退回。
2013年8月30日，贾瑞超给中首晟公司赵×手机发短信息：“一、撤销本人八月二十六日签字的，标注日期为八月二十九日的申请，该份《申请》即时作废。二、贵公司应赔偿本人全部损失。此致”，落款为贾瑞超。经核实，收信人号码确为赵×手机号。
2013年8月30日，中首晟公司发出解除通知并张贴于涉案房屋门口，主张贾瑞超未正常营业且未如约交纳避风阁的租金构成违约，依约应当解除。贾瑞超称未收到解除通知。当日中首晟公司将涉案房屋收回。后中首晟公司将涉案房屋另行出租。
2013年12月13日，双方对涉案房屋内物品交接完毕。
本案审理过程中，贾瑞超申请对涉案房屋的装修进行询价，法院委托北京中平建工程造价咨询有限公司（以下简称中平建公司）进行鉴定。2014年5月28日，中平建公司作出答复：因装修工程现场已变化，不具备现场勘查条件，且双方均不能提供施工图纸、不能确定施工材质及工艺做法。不具备鉴定条件，根据鉴定规则，提出终止鉴定。在此鉴定过程中，未收取鉴定费。
本案审理过程中，法院工作人员前往北京市石景山区行政服务大厅环境保护局环评科调查环评未能办理的原因，其工作人员称贾瑞超以北京麦禾坊餐饮管理中心的名称咨询申请过，亦看过现场，因申请地址与居民区较近，根据环评相关规定，需要公示公参，在公共参与阶段，有居民提出反对意见。
贾瑞超提供的证人王×出庭作证：在签订合同之前，王×和贾瑞超一起去找中首晟公司的赵×，说租赁房屋为了开饭店，问能否办理营业执照，赵×答复开饭店没问题，还可以协助办理，旁边也是饭店正在办理中。中首晟公司称贾瑞超给中介公司交纳费用，王×系中介公司员工，双方有利害关系，对证人证言不予认可。
中首晟公司提供的证人赵×出庭作证：贾瑞超租赁中首晟公司房屋作餐饮用，贾瑞超曾因办理营业执照的事情找过赵×，赵×说租赁房屋所在楼宇系商业楼，理论上可以做餐饮，但环评需要承租人自己去办，也曾告知贾瑞超这边餐饮环评不好办。贾瑞超认为中首晟公司在出租前就已经明知办理营业执照有困难，签订合同之后，中首晟公司未提供协助，导致合同目的无法实现。
庭审中，贾瑞超提交2012年9月23日北京市家庭居室装饰装修工程施工合同一份及装修收据三张6709元、53672元、73799元，共计134180元。另提供装修清单一份，载明：隔断墙12600元，地砖17600元，上水改造3800元，下水改造3600元，电改造6100元，隔栅顶6600元，顶部黑涂料3300元，包管道、顶部造型3000元，墙面装饰板14880元，吧台柜4600元，不锈钢17600元，卫生间改造4700元，广告架、彩钢顶23000元，门楼铝塑板12000元，垃圾清运费800元，共计134180元。贾瑞超认可吧台柜已自行处理。
中首晟公司对上述装修合同、收据及清单均不予认可，仅认可地面、东南西三侧墙面（不包括墙）、洗手池、卫生间、黑格栅吊顶、屋外招牌系贾瑞超所做，不认可门楼焊广告架、彩钢顶、铝塑板、包管道、顶部造型。并提供照片三张、2014年4月23日北京艺中宝富洋建筑装饰工程有限公司装修合同及证明一份，证明载明：“我公司已按合同约定于2013年7月31日完成金顶北路×号院×栋东侧门头房”。贾瑞超对此不予认可，主张二者装修不是同一部位。
庭审中，贾瑞超提供2012年10月、2013年5月交纳员工宿舍房租的收条两张，及十个员工签字的2012年11月工资明细一张，以证明其遭受的实际损失。中首晟公司对上述证据均不予认可。
庭审中，贾瑞超主张未接宽带故中首晟公司应当退还200元宽带费，中首晟公司主张无论是否开通使用，只要从宽带接口接线就要收取200元。贾瑞超主张未实际使用消防故中首晟公司应返还消防款12000元，中首晟公司主张12000元已经交给消防部门，消防报验手续已提交，但没有批下来，交款没有收据。
另，庭审中贾瑞超认可其曾经营过餐饮，有相关的从业经验。
原审法院认定上述事实，有贾瑞超、中首晟公司的陈述、《首晟阳光商业中心租赁经营合同》、收据、企业名称预先核准通知书、补充协议、录像、申请、短信、北京市家庭居室装饰装修工程施工合同、工作记录、复函等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：贾瑞超与中首晟公司签订租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，形成合法有效的租赁合同关系，双方均应按照合同约定全面履行义务。
2013年8月30日，中首晟公司贴出单方解除通知，但未合法送达贾瑞超，故此行为未发生合同解除的法律后果。当日中首晟公司将涉案房屋收回，合同实际已不能履行，贾瑞超同意合同自2013年8月30日解除，但不同意中首晟公司解除合同的理由。故贾瑞超要求确认双方于2012年9月10日签订的《首晟阳光商业中心租赁经营合同》及2013年7月15日签订的《补充协议》于2013年8月30日解除的请求，法院予以支持。2013年8月29日贾瑞超提交的申请，是在双方协商过程中所写，系向中首晟公司发出的要约，在中首晟公司做出答复前，贾瑞超将该申请撤销，撤销的通知通过发送短信送达中首晟公司。故中首晟公司以此为由进行抗辩，法院不予采信。
根据合同约定承租人应当按照约定的期限支付租金，双方补充协议变更租金起算点为2013年8月15日，实际使用至2013年8月30日，贾瑞超交纳租金超过实际使用的期限，剩余部分中首晟公司应予退还。故贾瑞超请求返还自2012年10月20日至2013年10月19日的房租189800元的请求，扣除实际使用期间的租金后，对合理部分法院予以支持。中首晟公司主张已经实际交付避风阁，但未提供相应证据，故法院对此不予采信。
中首晟公司称解除合同系贾瑞超未正常营业，贾瑞超称未正常营业系中首晟公司原因不能办理营业执照。对于办理营业执照，租赁合同中约定，贾瑞超在开业前自行办理商业中心内的营业执照，在办理工商、税务登记等相关手续时，中首晟公司应提供相关手续及资料。首先，依据合同约定办理营业执照由承租方贾瑞超自行办理，出租方提供相关手续和资料，出租方并未承诺最终由出租方办理。承租方应在选择租赁物时全面了解相关经营信息，现因环评不能通过未能办理营业执照，主要责任在于贾瑞超。其次，双方在签订合同前已明知租赁用途为餐饮，出租方中首晟公司应当如实提供与订立合同有关的重要事实及真实情况，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务，但在其知道因环评原因不易办理营业执照，却未对承租人尽到相应提醒的告知义务。故中首晟公司对未能办理营业执照应承担次要的违约责任。
现未出现合同约定不予退还经营保证金的情况，故对贾瑞超要求返还经营保证金30000元的请求，法院予以支持。对于中首晟公司主张根据合同约定贾瑞超根本违约不退还保证金的抗辩意见，合同中该条约定系营业中停业造成的根本违约的适用条款，而本案中，贾瑞超未能办理营业执照亦未正常营业，故对上述抗辩意见，法院不予采信。
中首晟公司提供了相应的物业、供暖、安保、消防、安全、网络等义务，但因贾瑞超在涉案房屋实际使用至2013年8月30日，实际使用不足一年，故对于未使用期间剩余物业费，中首晟公司应予返还，对于贾瑞超要求返还物业费的请求，合理部分，法院予以支持。中首晟公司在其使用期间提供了相应的供暖服务，且贾瑞超占有涉案房屋期间已过了供暖季，故贾瑞超要求返还采暖费4550元的请求，法院不予支持。
因中首晟公司未提供交纳给消防部门的收据及消防验收通过的批准手续，消防款应当返还贾瑞超。故对于贾瑞超主张的消防款12000元的诉求，法院予以支持。因不论开通网络与否只要使用宽带接口即需要交纳，故对于贾瑞超要求退还宽带费200元的诉求，法院不予支持。因中首晟公司同意给付剩余电费4000元及电表押金300元及三把锁损失110元，故法院对此予以确认。
对贾瑞超的装修扣除吧台部分的内容，法院予以采信。但贾瑞超在相关手续办理完毕之前已经进行装修，作为一个具有餐饮行业从业经验的人员，未尽到谨慎注意义务，结合本案合同期限、履行程度、未能办理营业执照的违约责任分配及双方的过错程度，法院酌情确定中首晟公司赔偿贾瑞超的装修损失为22677元。中首晟公司认可贾瑞超进行部分装修，提供2013年5月的装修合同及装修公司开具的证明，以证明门头部分系中首晟公司所做。但因双方对包门头部分即彩钢顶、门楼铝塑板等有争议，故对中首晟公司的上述抗辩意见，法院不予采信。
员工工资及员工宿舍租金系贾瑞超自身经营风险，故贾瑞超要求赔偿其宿舍租金损失16000元及2012年11月份员工工资损失25000元的请求，法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、确认贾瑞超与北京中首晟商贸有限责任公司于二〇一二年九月十日签订的《首晟阳光商业中心租赁经营合同》及二〇一三年七月十五日签订的《补充协议》已于二〇一三年八月三十日解除；二、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内返还贾瑞超房屋租金十八万二千元；三、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内退还贾瑞超经营保证金三万元；四、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内返还贾瑞超电费四千元、电表押金三百元；五、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内返还贾瑞超消防款一万二千元；六、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内返还贾瑞超物业费四百七十元；七、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内给付贾瑞超三把锁的损失一百一十元；八、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内给付贾瑞超装修损失二万二千六百七十七元；九、驳回贾瑞超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
中首晟公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由是：双方争议核心是出租房屋是否可以达到承租人的租赁目的，即其实施餐饮。直到二审审理期间，贾瑞超也没有拿出石景山区相关部门说不能办理环评的证据。只是其自己臆想的不好办理环评所以认为中首晟公司违约。中首晟公司已向贾瑞超提供了房屋，因其自身原因未能办理环评，导致无法办理营业执照，从而无法正常营业，其所称损失与中首晟公司无关。因贾瑞超的违约导致合同解除，中首晟公司要求贾瑞超承担违约责任，但一审法院让中首晟公司另案起诉，人为造成中首晟公司的诉累。
贾瑞超服从原审法院判决，针对中首晟公司的上诉理由答辩称：由于签约前上诉人没有如实告知租赁的房屋办理环评存在严重困难，导致被上诉人签约后无法办理环评，无法办理营业执照，导致被上诉人的合同目的无法实现，最终导致纠纷的发生，上诉人应当承担责任，应该赔偿贾瑞超的全部损失。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
本案双方签订的租赁合同，未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按约履行。合同中明确约定贾瑞超自行办理营业执照，中首晟公司仅负有协助义务，现贾瑞超未能办理营业执照，导致合同目的无法实现，合同应予以解除，贾瑞超对此应承担主要责任。中首晟公司签约时既知道贾瑞超租赁房屋的目的系开办餐馆。其亦明知该大厦在办理餐饮行业营业执照的前置手续之一的环评非常困难，其在双方签订合同时未向贾瑞超如实告知，现环评未被批准。因此，中首晟公司对合同的解除应承担次要责任。原审法院对涉案合同解除的处理以及解除原因的责任判定正确，本院予以维持。由于合同约定的租金起算日为2013年8月15日，中首晟公司于2013年8月30日收回租赁房屋，贾瑞超实际使用房屋仅有15天，故中首晟公司应当将贾瑞超未使用部分予以退还。由于租赁合同已解除，且不存在不予退还保证金的情形，故中首晟公司应当退还贾瑞超已交保证金。中首晟公司在原审审理中已表示同意返还贾瑞超电费四千元、电表押金三百元及赔偿锁的损失一百一十元，故原审法院判决正确，本院予以维持。由于消防款未交付相关部门，故中首晟公司应当退还贾瑞超已付的消防款。鉴于贾瑞超已对租赁房屋进行装修，根据实际损失，原审法院判定中首晟公司赔偿贾瑞超部分装修损失并无不当。故中首晟公司上诉要求改判驳回被上诉人贾瑞超的原审诉讼请求缺乏事实与法律依据。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七千七百一十六元，由贾瑞超负担三千三百三十八元（已交纳），由北京中首晟商贸有限责任公司负担四千三百七十八元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五千零七十一元，由北京中首晟商贸有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年一月十四日
书 记 员 刘芳芳