浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬仑民初字第982号
原告：王贤伟，男，1964年2月13日出生，汉族，系宁波市北仑区大矸银邦调剂行业主，住宁波市北仑区。
委托代理人：石红光，宁波市岩河法律服务所法律工作者。
被告：屠永耀，男，1970年6月25日出生，汉族，住宁波市北仑区。
被告：俞净波，女，1971年8月26日出生，汉族，大碶科鑫塑料模具厂职工，住宁波市北仑区。
委托代理人：曹海江、许春香，浙江和义律师事务所律师。
原告王贤伟与被告屠永耀、俞净波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月20日立案受理。依法由审判员胡飞红适用简易程序审理，后因被告屠永耀下落不明，依法转换为普通程序审理。于2011年8月8日公开开庭进行了审理。原告王贤伟及其委托代理人石红光、被告俞净波及其委托代理人曹海江到庭参加诉讼，被告屠永耀经本院合法传唤期满未到庭。本案现已审理终结。
原告王贤伟起诉称：两被告系夫妻关系，2010年12月14日两被告为偿还原告原有借款，同意把位于大矸街道幸安公寓被告俞净波名下房屋，以55万元价款出卖给原告。依照协议的约定，本协议签字时，原告应向被告方支付购房款20万元，用于被告方归还该房屋的按揭贷款；被告方向原告所借的原有借款作为第二期付款（到2010年12月3日止，被告屠永耀已分8次向原告共计借款235000元）；当原告付款至45万元时止，被告方理应办理房产过户手续；房产过户手续办结时，原告再付款10万元余款。协议签订后，被告俞净波向原告交付了该房屋产权证，原告也向被告支付了20万元的购房款（此时原告已实际向被告方支付购房款（含借款为435000元）。期间原告要求被告方办理过户手续，而被告方却以原告尚未付足450000元购房款，而拒绝办理房产过户手续。2011年5月20日，原告为了使房产符合过户条件，向被告方再支付购房款20000元（被告屠永耀以借条形式向原告出具收据）。至此，原告共向被告方支付购房款455000元。现原告已经符合了“房屋买卖协议”约定房屋过户条件。但被告方拒不协助办理房屋过户手续。现原告起诉要求法院确认原告与两被告之间签订的房屋买卖协议有效，并责令两被告及时办理房屋产权过户手续。为证明上述事实，原告提供以下证据：1、结婚证，证明两被告系夫妻关系；2、房屋买卖协议书，证明原、被告协商一致后，被告同意把位于大矸街道幸安公寓×幢×××室房屋议价55万元出卖给原告的事实，而且根据协议书的第17条表明被告俞净波是知道这件事情；3、房屋土地证、房产证各一份，证明出卖的房屋产权属于被告所有的事实；4、收条及借条，证明原告共向被告支付购房款合计455000元（含借款255000元）。
被告屠永耀未到庭，亦未提供证据。但其庭前向法庭提供书面答辩状称：1、被告屠永耀一共向王贤伟借款195000元，并非原告是在诉状中陈述的445000元。被告屠永耀陆续向原告借款用于赌博，中途已向原告归还过部分借款，2010年12月14日又准备向原告借40000元，原告提出要把俞净波名下的房子卖给他抵债，为归还赌债也为了能借到钱被告屠永耀只好在空白的房屋买卖协议书上签字，并写了一份收条（指收到原告购房款200000元的收条），但实际上被告屠永耀并没有收到过该200000元的房款。2、从原告提供的证据来看，被告屠永耀向原告总共借款255000元，但实际上被告屠永耀已向原告归还了部分借款，但借条原件没有收回。事实上至今被告屠永耀总共向原告借款195000元。3、被告屠永耀向原告借款以及与原告签订房屋买卖协议，被告俞净波均不知情。4、被告屠永耀向原告的借款，与俞净波是没有关系的。庭后本院向被告屠永耀核实，屠永耀称其将本案争议房屋卖给原告，被告俞净波事前不知情，签订协议时亦不在场；俞净波亦未委托被告屠永耀出卖该房屋，有关房屋的产权证系屠永耀私下从保险箱中取出交给原告的；协议书第十七条后面的手写部分虽是其所写，但不是事实；屠永耀向原告借钱系用于个人赌博。
被告俞净波答辩称：一、原告与被告屠永耀之间签订的房屋买卖协议书是无效的：1、订立合同的主体不合格。本案争议的大矸街道幸安公寓×幢×××室的所有权是被告俞净波的，系被告俞净波父母出资购买，产权证上写的是俞净波的名字，并非是被告屠永耀所有。两被告以前虽是夫妻关系，但被告屠永耀也无权出卖被告俞净波的房产，按照相关法律规定，家事代理权的性质是对共同财产做一般的处理决定，而对于处置不动产则不属于家事代理的范围。所以被告屠永耀在没有经得被告俞净波同意下是无权出卖该房产的。被告屠永耀作为房屋买卖协议书的出卖主体资格是不合格的。2、意思表示不真实。被告俞净波没有出卖争议房屋给原告的意思表示。在2011年6月，两被告已经离婚了后，原告对被告俞净波讲房产证在原告手中，被告俞净波才知道房产证被屠永耀偷走了。被告俞净波对出卖争议房屋给原告一事根本不知情，更没有与原告协商买卖房产。3、订立的房屋买卖协议的内容是非法的。被告屠永耀作为无权处分人，事后也没有得到被告俞净波的追认，被告屠永耀擅自处置行为是非法的。二、被告俞净波没有收到过原告的任何房款。从原告提供的借条及对屠永耀的询问，所谓的房款是被告屠永耀在赌博过程中向原告的借款。屠永耀向原告的借款被告俞净波不知情。被告俞净波与屠永耀已经在2011年6月7日离婚并对财产作了处分。三、原告作为一个完全行为能力人，在与被告屠永耀签订房屋买卖协议书时应审查房产的产权证上的所有人，原告自身审查不严，应对合同无效承担全部责任。综上请求法庭驳回原告的诉讼请求。为证明上述事实，被告俞净波向法庭提供离婚证，证明两被告已于2011年6月7日离婚，并对财产进行分割的事实，而且本案争议的房产归被告俞净波所有。
对原告提供的证据，被告俞净波质证如下：证据1无异议。证据2被告俞净波未在该协议书上签名，也不知情，因此对真实性不能确定；关于原告提出协议书上面的第17条的手写部分内容不真实，当天其既未接到原告电话更不存在同意；也没有和原告去归还过抵押贷款；对合法性也有异议。证据3真实性无异议。证据4均不知情，所有借款都不是用于家庭共同生活所需，2011年5月20日的2万元借条印证原告与被告屠永耀之间并非房屋买卖关系而是借款关系。
被告俞净波提供的离婚证，原告质证无异议。
对原、被告提供的证据，本院认证如下：原告王贤伟提供的证据1、3，被告俞净波提供的离婚证，经质证双方当事人对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。
经审理查明，两被告原系夫妻关系，坐落于北仑区大碶街道幸安公寓×号楼×××室的商品房一套于2009年5月登记在被告俞净波名下。自2009年开始，被告屠永耀多次向原告王贤伟借款用于赌博。2010年12月14日，原告王贤伟与被告屠永耀签订一份房屋买卖协议书，约定将被告俞净波名下的坐落于北仑区大碶街道幸安公寓×楼×××室住宅出卖给原告王贤伟，协议还就买卖价款、付款方式等内容作了约定。该协议被告俞净波未有签字。2011年6月7日，两被告协议离婚，离婚协议书约定上述在被告俞净波名下的房产归俞净波所有。
本院认为，在两被告离婚前，双方讼争的房屋无论属于被告俞净波的个人财产还是两被告的夫妻共同财产，在未经俞净波同意和有效授权的条件下，被告屠永耀擅自对外转让该房产的行为均构成无权处分。本案被告俞净波未给予被告屠永耀任何的委托出售房屋的书面委托书，亦未有委托的意向，因此被告屠永耀与原告签订的房屋买卖协议书行为，不构成委托代理行为。法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。要构成上述的表见代理，第三人主观上应不知行为人无代理权，且对不知情没有疏忽或懈怠等过错。本案原告明知其与被告屠永耀签订的房屋买卖协议书上的房屋系被告俞净波名下的房屋，因买卖房屋属于重大事项，因此推定其明知屠永耀无权处理协议书上的房屋，即被告屠永耀在协议书上的签字不能构成表见代理，原告的表见代理的观点本院不能采纳。另外，家事代理权是指夫妻因日常家庭事务与第三人为一定法律行为时相互代理的权利，但不动产的转让不能包括在内。综上，被告屠永耀与原告签订买卖协议将被告俞净波名下的房屋转让给原告王贤伟的行为，属于无权代理，该代理行为未经被代理人及被告俞净波追认，因此该协议无效。原告的诉请与法律不符，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条的规定，判决如下：
驳回原告王贤伟的诉讼请求。
本案受理费8125元，保全费1520元，合计9645元，由原告王贤伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决书生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 胡飞红
代理审判员 宋建侠
人民陪审员 王亚君
二〇一一年九月七日
代书 记员 张丽丽