福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0824民初410号
原告：廖文茂，男，1976年8月10日出生，汉族，职工，住武平县。
委托诉讼代理人：钟梅雄，武平县中信法律服务所法律工作者。
被告：卢晓虹，女，1984年2月20日出生，汉族，个体户，住武平县。
委托诉讼代理人：刘俊伟，男，1983年9月1日出生，汉族，居民，住武平县，系被告卢晓虹之夫。
原告廖文茂与被告卢晓虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖文茂及其委托诉讼代理人钟梅雄，被告卢晓虹及其委托诉讼代理人刘俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖文茂向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告订立的店面租赁合同，被告立即腾出所租赁的店面，并支付原告违约金11400元。事实和理由：2015年9月19日，原告与被告签订《店面租赁合同》，被告租赁后用于经营母婴用品系列。2017年12月1日，经双方共同商议决定自愿解除2015年9月19日签订的《店面租赁合同》，并重新订立《店面租赁合同》，合同约定租期三年，于2018年2月1日起将店面交付被告使用。原告3号店面租金每月5700元，租金每季度交纳一次，即每季度的第一个月的1号前一次性交纳3个月租金，若逾期交纳，每日按月租金上交的总额5%增收滞纳金，拖欠5天，原告可终止合同，收回店面，保证金不退，并支付月租金的两倍作为违约金补偿给原告。合同订立后，被告拒绝支付第一个季度的租金。2018年2月5日，原告向被告送达了《告知书》，要求被告停止营业并腾房，被告不予理睬，拒不接受。
卢晓虹辩称，原告违约在先，被告拒付租金是依法行使先履行抗辩权不构成违约，不承担违约责任。原告应承担违约赔偿责任。合同解除，原告应退还店铺保证金1.5万元。原告是基于双方于2017年12月1日所签订的《店面租赁合同》向法院主张本起诉讼的。原告主张被告拒绝支付第一季度租金构成违约，要求支付违约金。但原告隐瞒了一个重要事实，被告并非有意拖欠店租，而是因原告所提供的店铺不能满足正常使用且影响店铺生产经营产生纠纷导致的。店铺楼板渗漏，从2017年5月21日开始愈发严重，产生的滴漏和霉变的臭味严重影响生产经营。当时被告电话通知原告进行修复、减免店租并对造成的损失进行赔偿，原告以各种理由拒绝。由于店铺产权所有人从2015年开始就没有缴纳物业管理费用，物业公司及龙腾花园业主委员会拒绝被告自行维修，被告无法自行排除障碍，消除影响。2017年11月，原告一直没有采取有效措施解决渗漏滴水问题，店铺生意已经被严重影响，当时被告尝试拒绝缴纳租金，提出待渗漏问题维修完成后不影响店铺经营时再缴纳店租，想以此督促原告进行维修，没想到原告限定被告5天内清空店铺，逼迫被告缴纳租金。被告经营店铺较为大型，短期内没有充足时间和相应的店面无法搬迁，强行停止营业进行搬迁损失惨重，被告无法承受，只好暂时答应以缓解矛盾。2017年11月初，原告一方用铁皮制成的方形托盘安装到楼板上，用水管引流制止滴漏。11月28日，铁皮托盘突然脱落砸向店面货柜，盘内积水泼洒，造成部分商品损毁。2017年12月1日协商时，原告与江继兰商议好，共同提出按原合同上涨一次店租，后三年不再涨价，答应将渗漏问题修复好。被告被逼无奈答应重新签订合同并缴纳租金。签订合同后，按约定应于2018年2月1日交付使用。期间原告还是一直拖着不处理渗漏问题，导致2018年2月1日时楼板渗漏问题依旧存在，无法满足正常交付使用的条件。作为承租方，原告没有更为有效的方法来制约原告，为了维护被告的合法权益，避免利益损失扩大化，被告只能暂时采取拒绝缴纳店租的行为来进行救济。因出租方拒不配合进行维修违约在先，没有提供符合使用条件的房屋，承租方拒绝支付租金的行为是行使先履行抗辩权的行为不构成违约，不承担违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对廖文茂证据《店面租赁合同》、告知书、聊天记录各一份；卢晓虹提交了聊天记录、现场照片等证据，各方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2015年9月19日，原告廖文茂与被告卢晓虹签订《店面租赁合同》，原告将其所有的坐落于武平县平川镇龙腾花园一楼的店面租赁给被告用于经营母婴用品，合同期限为自2015年11月1日起至2020年11月1日止。2017年5月间，因店铺楼板漏水，被告多次要求原告维修。原告虽有处理，但未解决房屋渗漏问题。
2017年12月1日，经原、被告共同商议决定自愿解除2015年9月19日签订的《店面租赁合同》，重新订立《店面租赁合同》，合同约定，第二条租赁期限：租赁期三年（时间为2018年2月1日至2021年2月1日），每月租金5700元。原告从2018年2月1日起将店面交付被告使用，至2021年2月1日收回。第三条租金、租金交纳期限：被告每季度缴纳一次租金，即每季度的第一个月的1号前一次性交纳三个月租金。若逾期交纳，每日按月租金上缴的总额5%增收滞纳金。拖欠5天，原告可终止合同，收回店面，保证金不退，并支付月租金的两倍作为违约金补偿原告。第四条保证金：被告在签订合同时，必须向原告交纳保证金1.5万元，保证金不计息，租赁届满如无违约，全数退还。第五条原、被告的变更和违约责任：1.租赁期间，在合同期内，被告转让或转租须经原告同意，未经原告同意，被告不得将原告提供的店面转租或转让。擅自转租或转让，以违约论处，原告有权收回店面，保证金归原告所有。2.被告在租赁期间提前终止合同，须提前一个月告知原告并经原告同意，保证金不退，装修的不动产归原告所有。3.水电费由承租方自行向水厂、电业局缴纳。4.被告在租赁期间自行负责修复店铺的水、电、门、窗等的维修。以及其他权利和义务。同时约定，原合同至2018年2月1日终止。合同签订后，被告按合同要求向原告交纳了保证金15000元。
原告未解决房屋渗漏问题，被告也未于”每季度的第一个月的1号前一次性交纳三个月租金”，原、被告因此引起纠纷。被告遂于2018年2月5日向原告发出《告知书》，写明：一、免租或赔偿理由不成立：1.租赁期间，房屋使用后漏水，须由物业公司或承租方维修，但承租方没有及时交纳物业管理费，直接导致物业停止相关服务，房屋漏水须承租方自行维修，因此造成的全部损失均由承租方自行负责；2.房屋漏水现象属于合同续签日以前就出现的事实，承租方签订合同时知情但无异议，承租方坚持要续签，说明承租方已同意当时条件，故免租理由不成立。二、承租方短信通知内容与原合同约定条款不一致：《店面租赁合同》第五条第1款：租赁期间，未经原告同意，承租方不得将出租方提供的店面转租或转让。擅自转租或转让，以违约论处。三、承租方短信言辞，造成对方伤害，已构成恐吓：本季度店租交纳时间已超过合同期限（即2018年2月5日以前），已违反《店面租赁合同》第三条。为维护合同权益，现特通知：本店于2018年2月11日收回，并按合同约定要求承租方赔偿出租方全部损失。承租方收到通知日起须停止营业及其它一切相关活动，否则造成的全部损失和事故均由承租方负责等等。本案庭审前，被告已将货物搬离租赁店面，但还未办理店面移交手续。原、被告均以自己的意向终止《店面租赁合同》的履行。
本院认为，原、被告之间因租赁房屋楼板渗漏等问题，解除了旧的租赁合同关系，同时又设立了新的租赁合同关系，2017年12月1日，原、被告间重新签订的《店面租赁合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，该房屋租赁合同法律关系成立并具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人系租赁物负责进行维修的法定义务人，原告应当履行解决该租赁房屋楼板渗漏问题的法定义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。在该租赁房屋楼板渗漏未得到妥善解决的情况下，被告还与原告设立新的租赁合同关系，被告仍应当按照合同履行支付租金的约定义务。因原、被告未能约定解决楼板渗漏问题的期限，可以视为构成了原、被告之间同时互负义务。据此，原告要求被告承担违约责任的主张不能成立。2018年2月5日，原告向被告送达了《告知书》，要求被告停止营业并腾房。本案庭审前，被告已将货物搬离租赁店面，但还未办理店面移交手续。原、被告均以自己的行为意向终止《店面租赁合同》的履行，原、被告之间的租赁合同关系应当予以解除。原、被告之间的店面租赁期间以计算至开庭日为宜，即自2018年2月1日起至2018年4月19日止。被告应付原告租金为5700×（2＋19/30）≈15010.00元，抵除被告预交的租赁保证金15000元，被告仍应支付原告店面租金10元。
综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、卢晓虹应于本判决生效之日起十日内支付廖文茂店面租金10元。
二、驳回廖文茂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费85元，减半收取42.5元，由卢晓虹负担1元，廖文茂负担41.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审判员 王智裕
二〇一八年四月二十五日
书记员 林泉香
附：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。