海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9003民初4296号原告（反诉被告）：海南正诚投资有限公司，住所地海南省海口市国贸大道海源大厦901室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵毛毛，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁如秀，系海南林源律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢曼丽，女，1959年9月20日出生，汉族，贵州省贵阳市人，现住贵州省贵阳市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：李永贵，系贵州泰河律师事务所律师。原告（反诉被告）海南正诚投资有限公司（以下简称正诚公司）诉被告（反诉原告）谢曼丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，由审判员林生明适用简易程序进行审理，审理中因被告谢曼丽于2017年8月28日提出反诉，本院于2017年9月10日依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）正诚公司的委托诉讼代理人梁如秀，被告（反诉原告）谢曼丽及其委托诉讼代理人李永贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年10月19日签订的《认购协议书》；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月19日，原、被告签订《认购协议书》，约定被告认购原告开发的位于海南省儋州市××区号房，建筑面积52.95平方米，商品房单价为人民币每平方米3700元，商品房总价为人民币195915元。协议签订后，被告一直没有在约定的时间里与原告签订商品房销售合同，原告多次要求与被告签订商品房销售合同，但均被被告拒绝，被告至今仍未与原告签订商品房销售合同。原告认为，被告没有在约定时间与原告签订商品房销售合同，原告也多次要求与被告签订商品房销售合同，但均被拒绝。可见，被告已构成基本违约，无法实现原、被告签订的《认购协议书》的购房目的。另外，原、被告所签订的《认购协议书》中的购房单价明显低于市场价格，系原告的主管销售人员与被告恶意串通签订的，不是原告的真实意思表示，约定的价格不公平。由于被告没有在通知的时间内与原告签订商品房买卖合同，导致原告无奈将涉案房屋转售他人，致使原、被告所签订的《认购协议书》的合同目的无法实现。因此，被告应承担违约责任，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告谢曼丽辩称，原告诉请解除《认购协议书》没有事实与法律依据。《认购协议书》并没有约定签订商品房销售合同的具体时间，原告也从未按照该认购协议约定通知被告签订商品房销售合同。被告曾多次主动电话联系原告和亲自到原告的办公地要求签订商品房销售合同，但原告均推诿和拒绝。根据《认购协议书》的约定，应由原告先履行通知被告签订商品房销售合同的义务，被告为此享有先履行抗辩权。商品房销售合同未能签订，被告不存在任何过错。《认购协议书》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。《认购协议书》没有约定解除协议的条件，原告单方解除没有任何依据。《认购协议书》中明确了交易房屋的位置、价格、面积等主要内容，具备商品房买卖合同的主要内容，原告单方不与被告签订商品房买卖合同，不影响双方商品房买卖合同的法律关系的成立。原告称双方约定的房屋价格显失公平理由不成立，约定的价格系原告明码标价的。根据被告查询得知，涉案房屋并未如原告所称已出售他人，现被告已向原告支付了全部购房款，原告就应履行向被告交付房屋的义务。反诉原告谢曼丽提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行2016年10月19日签订的《认购协议书》；2、判令反诉被告交付儋州市白马井镇滨海新区蓝岛滨海康城项目D1栋1单元14层3号房给反诉原告；3、判令反诉被告限期与反诉原告签订《商品房买卖合同》；4、判令反诉费及其他诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告正诚公司辩称，反诉原告要求反诉被告继续履行认购协议，并签订商品房买卖合同，没有任何事实与法律依据。理由如下：1、认购协议所约定的购房价格明显低于市场价格，显失公平，并非反诉被告的真实意思表示；2、签订认购协议后，反诉原告并没有按要求交付余下购房款及签订商品房买卖合同；3、反诉原告系炒房专业户，其没有按要求与反诉被告签订商品房买卖合同，目的是为了观看房价的变动，房价上涨就签订合同，反之则不签订合同，法院应打击这种行为；4、因反诉原告没有按要求与反诉被告签订商品房买卖合同，反诉被告无奈将房屋转售他人，导致反诉原告与反诉被告的认购协议的合同目的也无法实现；5、双方所签订的认购协议没有约定付款时间、交付条件、装置设备等内容，仅是预约合同，不具备商品房买卖合同的性质。因此，反诉原告以认购协议为依据，要求与反诉被告履行商品房交付义务的理由不成立，应驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：1、《认购协议书》。以证明原、被告签订认购协议后，被告没有在约定时间里与原告签订商品房买卖合同的事实。2、《海岸公馆价格表》。以证明原告销售给他人同类房屋的价格单价为5000－6000元，原、被告所签订认购协议书约定的价格显失公平的事实。3、原告与案外人王某签订的《认购协议书》。以证明原告已将涉案房屋转售他人同类同户型价格单位是5350元的事实。4、原告与案外人樊某签订的《认购协议书》。以证明原告已将涉案房屋转售他人的事实。原告的证据经被告质证后，对原告的证据1的真实性与关联性无异议，但对其证明目的有异议，认为该证据达不到原告所证明的证明内容。对原告的证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为该证据系原告单方制作，也违反需要到相关部门备案的规定。对原告提供的证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，认为不具有可比性，因为被告购买的房屋系毛坯房，而他人购买的是精装房。对原告提供的证据4的真实性、合法性及关联性均有异议，认为原告与案外人签订的协议，被告并不知情，相反可证明原告是一房二卖，违反法律规定，应为无效，不能达到原告的证明目的。经本院核对，确认证据1的真实性、合法性及关联性。对原告提供的证据2，因系原告单方制作，而被告又予以否认，其证明力较低，故本院不予以采纳。对于原告的证据3、4，经法庭调查及向原告释明，本院确认其真实性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告为反驳原告的主张，向本院提交了证据1、反诉原告居民身份证。以证明反诉原告的诉讼主体资格；2、认购协议。以证明原、被告对涉案房屋具体情况的约定；3、往来凭证和汇款凭证。以证明被告已按约定履行了付清房款的事实；4－5、有关票据。以证明2017年4月29日至2017年5月6日，被告多次到原告处要求签订商品房买卖合同遭拒的事实；6、现场照片。以证明被告到白马井镇政府投诉求助的事实。7、王某与原告所签订的商品房买卖合同。以证明原告在房价上涨的时候与他人签订合同，而不与被告签订合同的事实。8、儋州市不动产登记中心的证明。以证明本涉案房屋尚未进行备案登记的事实。被告的上述证据经原告质证后认为，对被告提供的证据1无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明内容有异议。对证据3的证明内容有异议，认为系被告发现原告将房转售他人后，被告才将购房款支付给原告的。对证据4－5的真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明内容有异议，认为只能证明被告的住宿情况，不能证明是为了与原告签订商品房买卖合同，与本案无关。对证据6的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。对证据7无异议。对证据8，原告的代理人表示不清楚。本院对被告提供的证据认定如下：对证据1－3，因系双方真实意思表示或有关单位出具，也与本案相关联，不存在违反法律规定的情况，故对其真实性、合法性和关联性予以确认。对于证据4－5，相关票据系有关单位出具，可证明被告曾多次到海南的相关事实，虽然没有直接证明被告到原告处要求与原告签订商品房买卖合同，但与王某和蔡定强的证人证言和证据7的照片相应证，可推定被告曾到原告处要求与原告签订商品房买卖合同，故对被告提供的证据4－5的真实性、合法性和关联性予以确认。对于证据6－7，因原、被告均无异议，本院予以确认。对于证据8。因该证据系专职机关作出的，程序合法，故对该证据予以确认。另外，对于王荣长和蔡定强的证人证言，因二证人经传唤依法出庭作证，且双方对此也不提出异议，与待证事实存在相联性，故本院确认二证人证言的真实性。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月19日，原、被告签订《认购协议书》，该协议约定：原告购买被告位于儋州市滨海新区”蓝岛滨海康城”D1栋14层03号房，该房屋建筑面积为52.95平方米，单价为3700元/平方米（按建筑面积计），房屋总价为195915元。协议约定：被告应在签订本协议时支付认购定金50000元；2017年6月底前交付房款50000元，剩余尾款于2017年底前全部付清。还约定原告通知被告到指定地点签订《商品房买卖合同》，如被告的原因不能到达，原告可将《商品房买卖合同》以快件形式寄给被告，被告签订后再以快件形式寄回原告签字盖章，本协议自双方签字盖章且被告支付认购定金后生效。协议签订后，被告于2016年10月19日交付定金50000元；2017年5月12日支付购房款145915元。至此，被告已按约定支付了全部购房款。被告按约定支付了全部购房款后，原告迟迟未与被告签订商品房买卖合同，导致双方发生争议，引发本诉。原告于2017年4月18日将本涉案房屋转售给案外人樊某、唐某、李某等人，但经查本涉案房屋尚未在儋州市不动产登记中心进行预售备案。另悉，原、被告2016年10月19日签订《认购协议书》时，当地的房地产尚在去库存阶段，被告购买的本涉案房屋系毛坯房，单价3700元/平方米，符合原告当时所售同类房屋的价格标准。但越至2017年初后，随着全国房地产价格的上涨，当地的房地产价格也出现了的上涨。从原告提供的王荣长的《商品房买卖合同》来看，王荣长所购的系精装房，且房屋交付时间为2017年12月31日前。经本院实地调查，查明现涉案房屋已竣工完毕。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然原告庭审中补充称，《认购协议书》系被告与原告的售楼人员恶意串通，导致商品房价格显失公平，但根据本院调查的事实可知，原、被告当时所签订《认购协议书》时，被告所认购的商品房的价格符合当时的市场价。另外，原告在起诉状中陈述的是被告拒绝与原告签订商品房买卖合同，由此可见原告对《认购协议书》的认可。因此，原、被告所签订的《认购协议书》是在平等自愿的基础上签订的，为双方当事人的真实意思表示，协议的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告于2016年10月19日所签订的《认购协议书》应确认为合法有效。本案的争议焦点是:一、被告是否存在怠于与原告签订《商品房买卖合同》的事实；二、《认购协议书》的合同目的能否实现；三是原、被告所签订的《认购协议书》是否成立商品房买卖合同的法律关系。一、对于被告是否存在怠于与原告签订《商品房买卖合同》的事实的问题。根据《认购协议书》的约定，《商品房买卖合同》的签订是由”原告通知被告到指定地点签订《商品房买卖合同》，如被告的原因不能到达，原告可将《商品房买卖合同》以快件形式寄给被告，被告签订后再以快件形式寄回原告签字盖章。”，而从原告提供的证据来看，原告自始没有通知过被告要求与其签订《商品房买卖合同》，相反从被告提供的证据来看，可证实被告曾到原告处要求与其签订《商品房买卖合同》被原告推诿或拒绝的事实。故原告应为此承担举证不能的不利法律后果，对于原告称被告怠于签订《商品房买卖合同》的陈述，理由不成立，证据不充分，本院不予采信。因此，原告主张解除与被告所签订的《认购协议书》理由不成立，本院不予支持。二、对于《认购协议书》的合同目的能否实现的问题。虽然原告称涉案房屋已转售他人，导致合同目的无法实现。但根据调查得知，本涉案房屋尚未进行合同备案，故合同目的尚可实现，且原、被告所签订的《认购协议书》在前。对于案外人与原告之间的争议，应另诉处理。三、对于《认购协议书》是否成立商品房买卖合同的法律关系的问题。首先，虽然协议书约定”将来签订《商品房买卖合同》后，该协议自动失效，一切以《商品房买卖合同》条款之约定为准。”，该协议书是为以后签订《商品房买卖合同》而订立的，具有预约合同性质，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，因被告在约定期限内已经支付了全部购房款，且《认购协议书》中约定了具体所购房屋的位置、面积、价格等实质条款，亦即可确定具体的合同标的。其次，虽然《认购协议书》对于涉案房屋的交付时间和其他事项没有进行约定，但根据《合同法》第三十七条”采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，本案被告已经履行了支付全部购房款的义务，即属于履行完毕合同义务，且原告在合理时间内不对被告支付的购房款提出异议，视为接受了被告所支付的购房款，而导致原、被告未能签订商品房买卖合同系原告原因造成，故原、被告之间成立商品房买卖合同的法律关系。因此，对于反诉原告主张反诉被告继续履行《认购协议书》和反诉被告交付涉案房屋的诉求，理由成立，本院予以支持。但因原、被告双方所签订的《认购协议书》已具备商品房买卖合同的内容，成立商品房买卖合同的法律关系，故无需再另行订立商品房买卖合同。所以，对于反诉原告要求反诉被告与其签订商品房买卖合同的诉求依据不足，本院不予以支持。最后，对于房屋的交付或其他事项，根据《合同法》第六十一条”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，可参照原告所售的同类商品房的交付标准进行，本院在酌情参照王荣长所购的商品房的交付时间，即2017年12月31日前交付的基础上，本院酌情判决反诉被告应于本判决生效之日起的六十日内向反诉原告交付涉案房屋为宜。综上所述，原、被告所签订的《认购协议书》合法有效，双方成立了商品房买卖合同的法律关系。原告因故未与被告签订商品房买卖合同存在主观过错，故原告请求解除与被告所签订的《认购协议书》理由不成立。反之，反诉原告主张反诉被告继续履行《认购协议书》，并交付涉案房屋的理由成立。依照《中华人民共和国合同》第八条、第三十七条、第六十一条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告海南正诚投资有限公司的诉讼请求。二、反诉被告海南正诚投资有限公司应继续履行原、被告于2016年10月19日签订的《认购协议书》。三、反诉被告海南正诚投资有限公司应于本判决生效之日起六十日内向反诉原告谢曼丽交付位于儋州市滨海新区”蓝岛滨海康城”D1栋14层03号毛坯房。四、驳回反诉原告谢曼丽的其他诉讼请求。本诉案件受理4218元，反诉案件受理费4218元，均由原告即反诉被告海南正诚投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长  林生明人民陪审员  万太杰人民陪审员  郑文寿二〇一七年十月十七日书 记 员  叶兆鼎附：相关法律条文《中华人民共和国合同》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。