济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初1302号
原告刘爽，住济南市槐荫区。
被告左静，住济南市市中区。
被告中国重汽集团房地产开发有限公司，住所地济南市天桥区。
法定代表人杨斌，董事长。
委托代理人韩祥成，山东舜天律师事务所律师。
委托代理人邢�双，山东舜天律师事务所律师。
原告刘爽与被告左静、被告中国重汽集团房地产开发有限公司（以下简称重汽房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘爽，被告左静，被告重汽房地产公司委托代理人韩祥成、邢双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘爽诉称：原告刘爽于2010年11月21日与被告左静签订《房屋买卖合同》，当时被告左静出具的是与被告重汽房地产公司签订的《商品房买卖合同》，合同显示位于济南市某区，土地性质为住宅，房屋面积为42.03平方米。后因土地性质变更，被告重汽房地产公司未能办出房产证。原告刘爽与被告左静于2013年11月18日办理房产证时签订补充协议，由于该房屋土地性质由住宅变更为商务公寓，产权由70年变更为40年，以及延期办证产生的补偿，均归原告刘爽所有。原告刘爽办理的房产证济房权证天字第XX**号显示，该房屋建筑面积为40.63平方米，与被告左静出具的与被告重汽房地产公司签订的《商品房买卖合同》中42.03平方米相差1.4平方米。原告刘爽将购房款支付给被告左静全款为28.5万元，单价为6782.48元每平方米，故给原告产生1.4平方米的损失为9495.47元。房产证延期交付，且由于土地性质变更，相差金额为每平方米2000元左右。产权性质及延期办证被告给原告刘爽带来损失计5万元。以上损失加利息合计人民币74797.57元。现原告刘爽诉至法院，请求：1、判令两被告补偿由于土地使用性质变更及延误办理房产证给原告带来的实际损失5万元并支付相应利息；2、判令两被告由于商品房买卖合同的面积差异1.4平方米给原告刘爽带来的经济损失9493元，并支付相应利息15304.575元（利息按国家同期银行贷款利率计算，贷款利率五年以上为4.9%，每年利息2915.157元，2010年11月21日至2016年2月28日利息为15304.575元）；3、诉讼费由两被告承担。
被告左静辩称：第一，本案已超过诉讼时效，法院应当驳回原告的诉讼请求。本案涉案房屋是由被告重汽房地产公司开发建设的，被告左静从被告重汽房地产公司购买后，被告左静于2010年与原告刘爽签订了协议将该房屋出卖给原告刘爽。被告重汽房地产公司于2013年8月给被告左静办理了房产证。2013年11月，被告左静及时协助原告刘爽办理了房屋产权过户手续。原告刘爽现起诉到法院，已超过法定的诉讼时效，法院应当驳回原告刘爽的诉讼请求。第二，本案涉及的房屋被告左静已出卖给原告刘爽，并且已在双方约定时间内协助原告刘爽办理产权过户手续，对于原告刘爽现在所主张的损失，被告左静没有退或赔的义务。本案与被告左静没有任何关系，不应当将被告左静列为被告。首先，关于原告刘爽所诉面积差异1.4平方米的问题。房屋面积的测量具有非常高的专业技术性，是由房产部门测量确定，在没有经过房产部门测量确权之前，肯定多少存在一点误差。这一点，被告左静与原告刘爽当时都认可，当时所签合同就是“一口价”，即这个房屋的总价款，且交易房屋为现房，原告刘爽此前也曾多次实际考察过房屋大小，被告左静在原告刘爽并未交齐全款的情况下，于2012年就将房屋交给原告刘爽，原告刘爽六年多来并未提出异议。其次，对于土地性质的变更，被告左静无权更改，也毫不知情。被告重汽房地产公司无任何过错和过失，原告刘爽所诉的损失也不是被告左静造成的，亦不应当将被告左静列为被告。如果被告重汽房地产公司应当需要退赔损失，也应当直接退赔给房屋的产权人即原告刘爽。原告刘爽所诉延期办证问题，被告左静按照与原告刘爽的约定时间内及时办理过户，并无延期行为，原告刘爽所诉的此项损失被告左静亦无赔偿责任。综上所述，请法院查明事实，驳回原告刘爽对被告左静的诉讼请求。
被告重汽房地产公司辩称：第一，涉案房屋是原告刘爽从被告左静处购买，原告刘爽与被告重汽房地产公司不存在房屋买卖关系。根据合同相对性的原则，合同的权利义务应当约束合同双方当事人，对被告不产生约束力。本案中原告要求被告重汽房地产公司承担诉讼请求中的各项赔偿责任，缺少事实及法律依据，请求法院依法驳回。第二，本案中原告刘爽的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，原告已丧失胜诉的权利。
经审理本院认定：原告刘爽与被告左静于2010年11月21日签订《房屋买卖合同》，约定原告刘爽购买被告左静已从被告重汽房地�公司处购买的位于济南市某区房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为285000元。该合同签订时，涉案房屋并未办理房屋产权登记证书。2010年11月21日，原告刘爽向被告左静支付了购房款11万元。2012年6月21日，原告刘爽（乙方）与被告左静（甲方）签订补充协议，约定：“…1、即日起乙方向甲方支付房款120000.00元（大写：壹拾贰万元整元）。2、如因2013年10月30日之前，甲方仍未能取得产权证，乙方有权选择退房，在乙方提出退房之日起3日内，甲方需要全额退还乙方已付全部房款，和产生的全部利息。…”该补充协议签订同日，原告刘爽向被告左静支付了购房款12万元，被告左静将涉案房屋交付给了原告刘爽。2013年11月18日，原告刘爽与被告左静又签订协议，约定：“我自愿放弃对某房屋之房屋由于房屋性质变更、延期办证产生的一切补偿。归乙方所有。”2013年11月23日，被告左静将涉案房屋过户至原告刘爽名下。上述房屋买卖合同及补充协议中，均未对房屋性质作出特别约定。诉讼中，原告刘爽与被告左静均认可原告刘爽已于涉案房屋过户前将购房款向被告左静支付完毕。
原告刘爽于2016年2月25日诉至本院，要求：1、判令两被告补偿由于土地使用性质变更及延误办理房产证给原告带来的实际损失5万元并支付相应利息；2、判令两被告由于商品房买卖合同的面积差异1.4平方米给原告刘爽带来的经济损失9493元，并支付相应利息15304.575元（利息按国家同期银行贷款利率计算，贷款利率五年以上为4.9%，每年利息2915.157元，2010年11月21日至2016年2月28日利息为15304.575元）。3、诉讼费由两被告承担。诉讼中，关于原告刘爽的第一项诉讼请求，原告明确其主张的系由于土地使用性质变更造成的损失是指被告左静出售涉案房屋时�原告看到其与被告重汽房地产公司签订的商品房买卖合同上土地性质为住宅，但办理房产证时土地性质变为商务公寓，产权由70年变更为40年，该损失是指房屋差价损失；延误办理房产证的损失是指两被告之间因商品房买卖合同约定被告重汽房地产公司应向被告左静支付的延期办证违约金，两项损失合计5万元，原告没有具体的计算标准，该项诉讼请求要求两被告共同承担责任。关于该项诉讼请求，被告左静抗辩称，土地性质的变化被告并不知情，与被告重汽房地产公司签订商品房买卖合同时，合同都是同一格式，具体如何约定的被告记不清了，现该商品房买卖合同已经无法找到，对于被告左静与被告重汽房地产公司之间关于商品房买卖合同的延期办证违约金，被告左静并没有向被告重汽房地产公司主张过，且现在涉案房屋已经出售与被告左静已无关联，原告刘爽也没有向被告左静主张过该款项。被告重汽房地产公司称，重汽彩世界小区的土地性质从未变更，土地性质为商服用地，原告主张土地性质发生变更应提交相关证据，涉案房屋按预售许可证载明的性质为公寓，与被告左静签订的商品房买卖合同中约定的房屋性质为公寓，从未约定过住宅；对于延期办证违约金，根据合同的相对性，被告重汽房地产公司与被告左静存在商品房买卖合同，如果需要支付延期办证违约金应向被告左静支付，原告刘爽无权主张。关于原告刘爽的第二项诉讼请求，原告明确其主张的面积差1.4平方米是指原告刘爽与被告左静之间签订的房屋买卖合同中约定涉案房屋面积为42.03平方米，办理房产证时实际建筑面积为40.63平方米，原告因此多向被告左静交纳了1.4平方米的购房款，因此应返还原告，故该项诉讼请求仅要求被告左静承担责任。关于该项诉讼请求，被告左静抗辩称，原告刘爽与被告左静之间的房屋买卖合同中并未约定房屋单价，仅约定了整套房屋的总价款，且总价款也不是单价乘以面积计算所得，双方签订房屋买卖合同时涉案房屋并没有办理房产小证，合同中约定的42.03平方米是根据被告左静与被告重汽房地产公司签订的商品房买卖合同填写的，因此被告左静不同意向原告刘爽支付该款项。关于本案的诉讼时效问题，原告刘爽认可自2013年11月23日涉案房屋过户至其名下后，原告并未向两被告主张过本案所诉之请求。
以上事实，有原告刘爽提交的房屋买卖合同、补充协议、房屋产权证书等证据证明，以及原、被告的当庭陈述，在案为凭。
本院认为：原告刘爽与被告左静签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，合同内容�法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于原告刘爽主张的延误办理房产证的损失及利息赔偿请求，根据合同的相对性原则，原告刘爽向被告重汽房地产公司主张该项权利，没有事实及法律依据；因被告左静并未获此款项，故原告刘爽向被告左静主张该项权利，与事实不符，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告刘爽的其他诉讼请求，首先，原告刘爽所主张的土地性质问题，实际是指房屋性质问题，但原告并未提交证据证明与被告左静签订房屋买卖合同时对房屋性质曾作出特别约定，合同中对该项内容亦未载明，两被告对此均不予认可，故原告刘爽主张因房屋性质发生变更的赔偿请求，于法无据；原告刘爽主张房屋面积差损失赔偿，因原告刘爽与被告左静签订的房屋买卖合同中，并未对房屋单价作出约定，结合双方签订该合同时涉案房屋并未办理房屋产权登记的事实，对被告左静称房屋买卖合同中约定的总房款为整套房屋价款的抗辩意见，本院予以采信，故原告刘爽的该项诉讼请求，没有约定及法律依据。其次，根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，涉案房屋于2013年11月23日登记至原告刘爽名下，此时原告已经知晓涉案房屋性质及建筑面积，原告刘爽于2016年2月25日才向本院提起诉讼，且原告刘爽亦认可关于本案的诉讼请求在其获得房产证后并未向两被告主张过权利，故原告刘爽要求两被告赔偿因房屋性质变更造成的损失、利息，以及要求被告左静赔偿房屋面积差异造成的损失、利息，确已超过诉讼时效，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人�共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告刘爽的诉讼请求。
案件受理费1670元，由原告刘爽负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 善
人民陪审员 朱连栋
人民陪审员 陈 钦
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 郝慧明