上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第1342号
原告盛伟。
委托代理人盛刚，上海市昆仑律师事务所律师。
被告袁立。
委托代理人顾建峰，上海尊源恒律师事务所律师。
原告盛伟与被告袁立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月13日、2014年6月9日两次公开开庭进行了审理。原告盛伟及其委托代理人盛刚、被告袁立及其委托代理人顾建峰均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告盛伟诉称，原、被告于2014年1月2日签订房地产居间买卖合同一份，约定被告将其所有的坐落于上海市奉贤区新建西路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋总价为人民币（下同）1，850，000元，并就付款方式等其他权利义务也作了相关约定。之后原告依约向被告支付了250，000元。2014年4月2日，双方签订解约协议一份，约定因被告的原因造成房屋买卖不成，被告于2014年4月13日前一次性支付原告320，000元，逾期不付的，由原告起诉，产生的一切相关费用由被告承担。然嗣后原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判令被告：一、双倍返还定金200，000元、首付款150，000元；二、支付违约金70，000元；三、支付律师代理费10，000元。庭审中原告变更诉讼请求，要求判令：一、被告支付原告人民币320，000元（包括定金、首付款、违约金）；二、被告支付原告律师代理费10，000元。
原告盛伟针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、房地产居间买卖合同一份、收据三份及中国建设银行转账凭条两份，旨在证明原、被告于2014年1月2日签订房地产居间买卖合同一份，约定被告将其所有的坐落于上海市奉贤区新建西路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋总价为1，850，000元，并就付款方式等其他权利义务也作了相关约定，之后原告依约向被告支付了250，000元的事实；
2、承诺书一份，旨在证明本案讼争房屋的所有权人为被告及其妻子周美玉，2014年1月2日双方签订房地产居间买卖合同时，虽然周美玉未到场，但被告承诺原告其出售房屋已获得周美玉同意的事实；
3、解约协议一份，旨在证明2014年4月2日因被告违约导致买卖合同无法继续履行，双方达成解约赔偿条款，被告承诺于2014年4月13日前一次性支付原告320，000元（包括定金、首付款、违约金），若被告逾期支付导致原告起诉至法院，产生的相关费用亦由被告承担的事实；
4、上海市物价局、上海市司法局关于发布《上海市律师服务收费政府指导价标准》的通知、上海市律师服务收费政府指导价标准、聘请律师合同、发票，旨在证明原告聘请律师支付了10，000元律师代理费的事实；
5、中国工商银行自助终端凭条两份、中国银行上海市奉贤支行存款历史交易明细清单，旨在证明原告有能力在2014年3月31日支付被告800，000元房款，但因被告的离婚诉讼未结束故未按约支付房款的事实。
被告袁立辩称，本案讼争房屋系被告及其妻子周美玉共同共有，和原告签订买卖合同时两人正在进行离婚诉讼，被告认为在讼争房屋的所有权归属尚不明确的情况下即由其挂牌出售该行为欠妥，由此和原告签订的买卖合同、解约协议等都是无效的。原告及上海康开房产经纪有限公司在明知的情况下与被告签订买卖合同也存在过错，且在付款过程中原告多次违约，未按期付款。关于2014年4月2日签订的解约协议，因当时房产证原件在中介公司，被告想拿回原件，迫于无奈才签订的。现被告只愿意返还原告已支付的购房款250，000元，不同意原告的其他诉讼请求。
被告袁立针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：
1、买卖意向书，旨在证明2014年1月1日原告向被告支付购房意向金20，000元的事实；
2、收据一份，旨在证明被告于2014年1月5日将上海市房地产权证原件交付给上海康开房产经纪有限公司的事实；
3、补充协议一份，旨在证明按照该协议原告应于2014年3月31日前支付房款800，000元，但原告至今未付存在违约的事实。
经当庭质证，原、被告双方对相对方提供的证据的真实性均无异议，本院均予以确认。
庭审中本院于2014年5月26日与周美玉作谈话笔录，其表示本案讼争房屋系其与被告袁立的婚后共同财产，2013年9月26日其向法院起诉要求与被告离婚，在一审、二审的庭审中关于该房产的分割，其均表示愿意房屋归被告所有，其只要求得到房屋折价款，被告如何处置房屋其都认可。原、被告对该谈话笔录的真实性均无异议。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实，2014年1月1日原、被告签订买卖意向书，约定原告拟向被告购买位于上海市奉贤区新建西路XXX弄（众旺苑北小区）23号XXX室的房屋，总价为1，850，000元，并约定了具体的付款方式及签约时间即双方于2014年1月4日前在上海康开房产经纪有限公司签定买卖合同，当天原告向被告支付购房意向金20，000元。2014年1月2日原、被告签订了房地产居间买卖合同，双方对具体的付款方式作了变更，被告也出具承诺书：“本人承诺奉贤区新建西路XXX弄XXX号XXX室该房屋产权清晰，无纠纷，且家人一致同意出售该房屋”，当天原告向被告支付定金80，000元。2014年1月5日被告将讼争房屋的产权证原件交付上海康开房产经纪有限公司。2014年2月24日原、被告签订补充协议一份，双方对具体付款时间、付款金额及过户时间进行了变更，当天原告按该补充协议向被告支付房款150，000元。2014年4月2日原、被告签订解约协议一份，内容为：“……现由于甲方（被告、周美玉）原因造成该房屋买卖不成，所以甲方也是该房屋买卖的违约方。……现郑重考虑后达成以下解约赔偿条款：一、违约方（甲方）于2014年4月13日前一次性支付给守约方（乙方）（原告）人民币叁拾贰万元整。（其中包括定金首付款违约金）二、甲乙双方约定：如果甲方在2014年4月13日前不能履行协议中所约定的支付给乙方人民币叁拾贰万元整就走法律程序。由乙方起诉甲方（其中所产生的一切相关的费用双方约定由甲方承担。……”四次签约周美玉均未到场。嗣后被告未依约支付原告320，000元，以致涉讼。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但当事人协商一致，可以变更合同，也可以解除合同。庭审中被告认为本案讼争房屋属被告与周美玉的婚后共同财产，在未取得周美玉同意的情况下与原告签订的房地产居间买卖合同属无效合同，基于此合同签订的解约协议亦无效。本院认为出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。本案中原、被告于2014年1月2日签订的房地产居间买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方于2014年4月2日签订的解约协议其实质系房地产居间买卖合同解除后双方对被告应承担的违约责任所作的约定，亦为双方真实意思表示，合法有效，被告应按约履行自己的义务。庭审中被告表示解约协议中约定的违约金70，000元过高，本院认为双方在庭审中均确认原告已支付被告购房定金100，000元，而原告在解除买卖合同后并没有要求被告双倍返还定金，只要求其承担违约金70，000元，属合理范围，故本院对被告违约金过高的说法不予采信，对原告要求被告支付定金、首付款、违约金320，000元的诉讼请求予以支持。关于原告的第二项诉讼请求，被告表示解约协议系由上海康开房产经纪有限公司打印，其当时因在处理离婚等事宜思维较为混乱的情况下签订了这份协议，现被告表示不愿意支付律师费，即使支付10，000元也过高。本院认为根据解约协议的第二条约定若被告不按约履行就走法律程序，产生的一切相关费用由被告承担，而律师代理费当然包含在内，属诉讼中的合理支出，被告认为10，000元过高也未向法庭提供证据予以证明，故本院对原告要求被告支付律师代理费10，000元的诉讼请求亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款的规定，判决如下：
一、被告袁立于本判决生效之日起十日内支付原告盛伟人民币320，000元（包括定金、首付款、违约金）；
二、被告袁立于本判决生效之日起十日内支付原告盛伟律师代理费人民币10，000元.
案件受理费人民币7，750元，减半收取计人民币3，875元，由被告袁立负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
二〇一四年六月十三日
代理审判员 裴孙英
二〇一四年六月十九日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……