黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆民二民初字第18号
原告石会春，女，汉族，个体。
委托代理人关国民，黑龙江民涵律师事务所律师。
被告郑树茂，男，汉族，个体。
被告荆志成，男，汉族，个体。
二被告委托代理人赵盛华，黑龙江玉朗律师事务所律师。
第三人讷河市盛达房地产开发有限责任公司。
法定代表人魏宝钧，该公司董事长。
委托代理人高洋，黑龙江兴国律师事务所律师。
第三人魏宝钧，男，汉族。
第三人石艳春，女，汉族，无职业。
第三人讷河市泰和大市场有限公司。
法定代表人魏宝钧，该公司总经理。
委托代理人邓学生，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
原告石会春诉被告郑树茂、荆志成、第三人讷河市盛达房地产开发有限责任公司（以下简称盛达公司）、魏宝钧、石艳春案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，在本案审理过程中，第三人讷河市泰和大市场有限公司（以下简称泰和大市场）向本院提出申请，要求以第三人身份参加诉讼，本院依法予以准许。原告石会春及委托代理人关国民、被告郑树茂、荆志成及委托代理人赵盛华、第三人盛达公司委托代理人高洋、第三人石艳春、第三人泰和大市场委托代理人邓学生到庭参加第一次庭审；原告石会春及委托代理人关国民、被告荆志成及被告丁志诚的委托代理人赵盛华、第三人盛达公司委托代理人石艳春、第三人石艳春、第三人泰和大市场委托代理人邓学生到庭参加第二次庭审。被告魏宝钧经本院送达开庭传票，未到庭应诉，本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。
原告石会春诉称，2012年9月第三人开发讷河市泰和大市场，原告欲购买大市场某号楼一层。2012年9月19日交付了五笔共计100万元。2012年10月29日，我与盛达公司签订了五份商品房买卖合同，购买某号楼某层116-120号房屋，合同约定每平方米15000元，合同中还写明2012年9月19日已交的楼款各20万元共计100万元，并约定剩余楼款在2年内付清。因第三人没有按照约定装饰房屋、打阁楼及贷款等情况，双方协商约定房屋每平方6000元结算。2014年12月3日将房款339.9万元交付第三人，加上已将交过100万元，共计给付了购楼款439.9万元，原告实际占有了该房产。2014年5月23日，大庆中院根据二被告的申请作出执行裁定书，查封讷河市泰和大市场。在大庆中院执行期间，我提出执行异议，经执行裁定书驳回我的异议请求。现向法院提起诉讼，请求：一、确认原告石会春与第三人讷河市盛达房地产开发有限责任公司签订的合同编号为YSDJ201210290022号、YSDJ201210290023号、YSDJ201210290024号、YSDJ201210290025号、YSDJ201210290026号商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议有效；二、请求法院停止对讷河市泰和大市场某号楼某层116-120号房屋的强制执行。
被告郑树茂、荆志成辩称，我方认为原告与第三人签订的商品房买卖合同属于恶意串通，逃避执行，应属于无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人盛达公司答辩称，一、原告的诉讼请求事实存在，合理合法，应当得到法院支持。从原告与我方签订的预售合同，可以看出原告与真正的产权人泰和大市场已经达成转让协议，是双方的真实意思表示。原告同意购买且已支付房款，产权人同意转让，且已交付标的物，双方在交易期间没有损害他人利益，行为不违反法律、法规的规定。二、我公司受托转让泰和大市场的房产，两公司之间属于委托关系，代理行为合法有效。泰和大市场转让给原告的房产是其回迁的房产，在泰和大市场取得权属证书之前，无法对外转让，只能通过开发商进行代卖，有完备的委托代卖手续，委托关系不但成立，而且合法有效。三、泰和大市场的委托销售，实质就是转让拆迁手续。泰和大市场委托我公司销售给原告房产，在委托销售前是回迁的房产，虽然委托开发商代卖，但开发商销售的并不是开发商自己的房产，而仍然是泰和大市场的回迁房产，泰和大市场所拥有的产权全部来自拆迁的所有手续。根据黑龙江省高级人民法院黑高法《关于审理房地产纠纷案件的指导意见（一）》第一条第六项规定，泰和大市场转让拆迁手续在经过拆迁人（即我公司）同意的情况下，完全是合法有效的。四、原、被告诉争的财产，属于原告的期待产权。原告购买泰和大市场的房产，通过开发商的代为销售，已经完成了法律、法规所规定的所有销售过程，符合法律规定。即使原告不想购买了，也不能直接私下退回原产权人，必须经产权登记部门二次转让才能退回。同意原告的诉讼请求。
第三人魏宝钧未答辩。
第三人石艳春答辩称，我认可原告的诉讼请求，房子是原告买的。
第三人泰和大市场答辩称，我公司委托盛达公司出售给原告的涉案房产是双方的真实意思表示，与原告签订的商品房买卖合同也是真实有效的。我方是涉案房产的所有权人，有权对外出售。大庆中院对属于我公司出售给原告的涉案房产采取强制措施错误，应依法纠正。请求法院支持原告诉讼请求。
原告石会春出示如下证据：1.（2014）庆执异字第31号执行裁定书，欲证实本案案由为执行异议之诉，原告在合理的期间内提起诉讼；2.商品房买卖合同，欲证明原告购买盛达公司的房子是真实的，双方签订的商品房买卖合同应该受到法律的保护；3.购房收据，欲证明第三人收原告房款的事实。4.商品房预售备案，欲证明原告购房的事实是真实的，合法有效，应受到法律保护；5.商品房买卖合同补充协议，欲证明协议签订时间为2013年1月18日，内容不违法，盛达公司和泰和大市场违约，不交付房屋，对房屋的质量和事先约定的要求都未达到我方要求，导致我方开业时间推迟、个别房屋存在漏雨等，在此情况下经协商达成的降价协议；6.房屋租赁协议4份，欲证明房屋已经由原告实际使用及经营；7.银行转账票据7张，证明实际付款银行转账160万元，其余现金付款。
被告郑树茂、荆志成质证称，对证据1无异议。对证据2的真实性及证明问题均有异议，在法院执行过程中原告及第三人曾提交过一些证据，证实当时购买房屋时价款为15000元每平方米，后因卖方违约，延期交付及没有按约定装修及打阁楼，价格降为6000元每平方米，而本案中原告提交的证据显示售房单价为4000元每平方米，我方认为该合同是伪造的，不真实。泰和大市场在执行过程中也提交过证据，证实该房屋为回迁房，不得对外销售，并且房产开发人为泰和大市场，盛达公司无权对外销售房屋。在原执行过程中，第三人魏宝钧等先出示了一份购房合同，有明确的价款表示，后房屋降价导致事实上原告没有另付购房款，却获得了更多的房屋。对证据3的真实性有异议，该收据不是正规发票，都是白条，不能证实原告与第三人之间存在真实的资金流转关系。两次交款每次都是200万元，不可能是现金交付，应有汇款转账的相关凭证来证实存在真实的资金交付。对证据4的真实性无异议，但对证明问题有异议，因房屋买卖合同不真实，收款票据也不真实，故该证据也不具有法律效力。对证据5的真实性及证明内容均有异议，具体质证意见同证据2。对证据6的真实性及证明内容均有异议，我方要求签订租赁合同的相对方出庭作证。对证据7的真实性及证明问题均有异议，证据是复印件没有原件核实，该证据证实是魏宝均和石艳春的存款，体现不出来石会春，7笔存款中有6笔是在2009年，当时涉案工程还没有该项目。还有一笔体现的也是石艳春，与购楼款无关。
第三人盛达公司对上述证据均无异议。
第三人魏宝钧未质证。
第三人石艳春对上述证据均无异议。
第三人泰和大市场对上述证据无异议。同时认可证据2中指向的房屋买卖关系的存在，承认涉案房屋是泰和大市场委托盛达公司向原告出售，认为盛达公司签订商品房买卖合同的行为是代表泰和大市场的。
本院认为，因各方当事人对证据1均无异议，该证据系人民法院依法制作的执行异议裁定，故本院对证据1予以采信。对证据2及证据5，虽被告郑树茂、荆志成提出异议，但其未能否认该份证据的真实性，且二被告陈述的原告魏贵臣与第三人盛达公司之间签订过多份买卖合同，对涉案房产的价格进行过数次约定并差异过大的主张并无证据证实，本院对证据2予以采信。对证据3，因四张收据上显示的总金额为2336000元，原告未能出示其他证据佐证双方在大额交易过程中资金往来的凭证或原告能够支付大额现金的合理依据，不能证实付款过程的真实性及合理性，故本院对证据3不予采信。对证据4，因系讷河市房产局所作商品房预售备案（网签）证明，能够证明原告魏贵臣对涉案房产已在房产管理部门依法办理了预售登记，具有对抗第三人的效力，故本院对证据4予以采信。对于证据6，系原告魏贵臣在实际占有涉案房产后将房屋另行出租给案外人的租赁协议，属于证据种类中的书证，被告郑树茂、荆志成要求案外人出庭作证的请求无法律依据，本院不予准许，原告魏贵臣出示该证据能够证实其已实际占有并使用涉案房产，故本院对证据6予以采信。对证据7，该证据体现的银行资金往来明细时间及人名与本案诉争工程开发的时间及人名均不符，且证据中体现的金额也不足以证实原告实际缴纳了439.9万元的购房款。
被告郑树茂、荆志成出示如下证据：1、盛达公司、魏宝钧、石艳春向大庆中院执行局提交的拍卖异议书，欲证明上述三申请人自称泰和大市场一层早已因借款抵押给债权人白守财、谢金成等人。由于债权人担心抵押后发生转移等行为，要求必须抵押并过户备案。该证据显示涉案房屋是抵押状态，与原告所提出的买卖行为是互相矛盾的。2、齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐执字第35号执行裁定书复印件一份、查封现场照片一份，欲证明2014年8月27日齐齐哈尔中级人民法院将讷河市泰和小区2、3、4号楼一层及大市场相应的土地使用权查封，本案争议的查封房产是齐齐哈尔中院人民法院与大庆市中级人民法院联合执行，并由齐齐哈尔中级人民法院委托大庆市中级人民法院进行拍卖处理。
原告石会春质证称，对该证据1有异议，盛达公司自称3套房产抵押给我方与事实不符，无抵押合同证明。对证据2有异议，已超过举证期限，且（2013）齐执字第35号执行裁定书中写明是轮侯查封，即查封下达时不具备强制性，现在是否轮到该裁定生效还不知道。大庆市中级人民法院和齐齐哈尔市中级人民法院分别下达裁定查封房产，齐齐哈尔市中级人民法院所作裁定排在后面，在执行裁定过程中，应先按照大庆市中级人民法院的裁定优先的原则，然后才能轮到齐齐哈尔中级人民法院的裁定执行。在本案中应审查大庆市中级人民法院的裁定是否具有法律效力，但在本案中由于大庆市中级人民法院在查封过程中缺乏送达及生效要件，大庆市中级人民法院的查封裁定并不生效，不能以此来约束我方。由于大庆市中级人民法院的裁定具有优先性原则，所以齐齐哈尔中级人民法院轮侯查封还未生效。齐齐哈尔市中级人民法院及大庆市中级人民法院的执行裁定书中针对本案争议的房产，没有向讷河市房地产管理局送达裁定，因此齐齐哈尔市中级人民法院所作执行裁定书也不具备生效要件。
第三人盛达公司质证称，对证据1的真实性无异议。但异议申请书中有抵押内容的字样是打字员打字有误，不是抵押是买卖。因为当时2012年签订的买卖合同，备案的内容也是买卖不是抵押。应当以备案为主，双方也没有签订抵押合同。对证据2表示不知情，未收到过此裁定。
第三人魏宝钧未质证。
第三人石艳春质证称，对证据1有异议，该证据上没有我的签字，对此事不知情。证据2超过举证期限，不予质证。齐齐哈尔市法院审理的是案外人王国祥与盛达公司之间的债务关系，本案争议的房产并不在齐齐哈尔市中级人民法院查封内容之内。
第三人泰和大市场质证称，对证据1的真实性及证明内容均有异议，看不清盛达公司的公章，石艳春的名字是打印的，涉案房屋的产权是归我方所有，在没有我方出具授权委托出售的情况下别人无法销售。从该申请书内容看，即使是真实的，我方认为盛达公司或魏宝钧、石艳春将涉案房产抵押给白守财等人事实不存在。没有相关证据表明抵押事实存在，也没有办理抵押登记手续，事实上涉案房产是我方出售给原告的，涉案房产由原告占有使用并登记。对证据2的真实性及证明问题均有异议，该证据是复印件，无法核实其真实性。超出举证期举证，被告应承担举证不能的后果。该裁定是齐齐哈尔市中级人民法院作出，并非是与大庆市中级人民法院联合下发的，且针对的是盛达公司位于泰和小区的房产及相应的土地权下达的查封，从内容看既不能证明是齐齐哈尔市中级人民法院与大庆中级法院联合下发的裁定，也不能证明是齐齐哈尔市中级人民法院委托大庆中级法院对查封房产进行拍卖处理的事实。查封的房产不是涉案争议房产，该裁定执行的是盛达公司位于讷河市泰和小区2、3、4号楼一层和大市场及相应的土地使用权，而本案争议的房产是第三人泰和大市场享有所有权，对外出售给本案原告的商服，该房产属于回迁房，所以我方认为该裁定与本案不具关联，不能作为认定事实的依据。
本院认为，对证据1，因第三人盛达公司在该份证据中加盖了本单位公章，且其对证据的真实性并无异议，故本院对证据的真实性予以采信，确认系第三人盛达公司向本院提交。虽第三人盛达公司陈述其中含有的抵押字样系打字员笔误，但由于其陈述不具有客观合理性，本院对第三人盛达公司的辩解理由不予采信。但在该异议书中并未体现与本案原告魏贵臣所购买三套商品房存在实质上的关联性，故本院对证据1的证明内容不予采信。对证据2，因第三人泰和大市场对其真实性提出异议，为查清相关案件事实，本院另行向齐齐哈尔市中级人民法院调取了相关卷宗材料，故本院将结合其他证据对证据2的证明效力进行论述，在此不予赘述。
第三人盛达公司出示如下证据：1、《讷河市发展和改革委员会文件》讷发改核字（2010）27号关于讷河市泰和大市场工程项目核准的批复，欲证明讷河市泰和大市场工程项目是经政府部门批准兴建项目。2、讷河市商务局关于原蔬菜批发市场因企业改制回迁的报告，欲证明政府主管部门与房产部门已经确定泰和大市场工程必须保留市场及回迁。3、《拆迁补偿安置协议书》，欲证明在政府主管部门的监督下，泰和大市场与盛达公司签订了市场回迁协议。4、《产权回迁交接书》，欲证明在政府主管部门参与下，按照《拆迁补偿安置协议书》的约定，对建成的市场进行了回迁。5、泰和大市场回迁楼房明细1-6号楼，共5张，欲证明市场回迁的具体房号、面积、用途，原告购买的房产也在其中。6、预售许可证、7、商品房销售委托书，证据6、7欲证明盛达公司有权销售。
原告石会春质证称，对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，我方在购买楼房时对此协议并不知晓此协议约束楼房不得对外销售的事，该约定不属于法律强制性规定。对其他证据均无异议。
被告郑树茂、荆志成质证称，对上述证据的真实性均无异议，但对证明问题有异议。该证据不能证实原告与盛达公司签订的商品房买卖合同是真实、合法、有效的，证据中明确说明回迁的房屋不得销售，这与原告提交的证据是相互矛盾的，不能作为定案依据，也不能证明盛达公司有销售房屋的权利。
第三人魏宝钧未质证。
第三人石艳春质证称，对以上证据均认可。
第三人泰和大市场质证称，对证据1-6均无异议，对证据7的真实性无异议，但对证明内容有异议，该委托书是盛达公司与我公司签订的，是我公司委托盛达公司出售回迁商品房，包括涉案原告购买的房屋，所以盛达公司的行为实际上代表我公司。
本院认为，因各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。上述证据相结合，能够证实涉案房产所在的泰和大市场系由讷河市政府批准兴建，盛达公司开发建设的房产项目，该开发建设行为合法有效。在全部房产中包括泰和大市场所享有的回迁面积，并泰和大市场委托盛达公司代为销售的事实，进一步证明盛达公司对外销售泰和大市场内房屋行为的合法性，故本院对上述证据的证明内容予以采信。
第三人魏宝钧、石艳春均未提交证据。
第三人泰和大市场出示如下证据：1、拍卖成交确认书，欲证明2009年10月泰和大市场取得讷河市蔬菜市场房产土地及经营权。2、讷河市人民政府市长办公会会议纪要，欲证明涉案工程属于公益事业型项目。3、《拆迁补偿安置协议书》，欲证明回迁的范围及产权界定。4、泰和大市场与盛达公司签订的《产权回迁交接书》及《回迁楼房明细》，监交人是讷河市商务粮食局，欲证明讷河市泰和大市场综合楼建成后，由盛达公司交给泰和大市场，原告购买的房产属于回迁楼之列。5、盛达公司与泰和大市场签订的商品房预售方案，欲证明泰和大市场综合楼建成后，对盛达公司可销售的房产进行了约定。6、商品房销售委托书，欲证明泰和大市场委托盛达公司对外出售回迁商品房。7、鉴定情况报告一份，欲证明大庆中院委托对涉案房产进行评估，评估值为4000元每平方米。进一步证明第三人出售给原告的房产价值是真实的，商品房买卖合同合法有效。
原告石会春质证称，对以上证据均无异议，上述证据与我方无关。
被告郑树茂、荆志成质证称，对以上证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，7组证据中商品房预售方案、《回迁楼房明细表》等证据显示原告购买的楼房盛达公司无权对外销售。商品房销售委托书显示的内容也是除不得销售以外的楼房才有权销售，同时该委托书还显示收款方应为泰和大市场，而原告提交的收据显示的收款人是盛达公司。故该7组证据不能证实原告与第三人盛达公司签订的商品房买卖合同是真实有效的。
第三人盛达公司对上述证据的真实性及证明问题均无异议，但认为证据3《拆迁补偿安置协议书》中约定不得对外销售，是专门约束盛达公司不得擅自销售泰和大市场的房产，如果经泰和大市场的授权委托是可以对外销售的。
第三人魏宝钧未质证。
第三人石艳春对以上证据均无异议。
本院认为，因各方当事人对以上证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。上述证据相结合，证实了泰和大市场的开发、建设行为合法，及盛达公司享有对外销售的权利，故本院对以上证据的证明内容予以采信。
另，在本案审理过程中，为查清案件事实，本院依法向齐齐哈尔市中级人民法院调取（2013）齐立保字第2号民事裁定书及送达手续、（2013）齐执字第35号执行裁定书及相关送达、查封手续。
原告石会春对此发表意见为，对证据的真实性有异议，内容无法看清，对合法性有异议，留置送达需见到当事人本人进行送达，而齐齐哈尔中院采用在墙上张贴的方式进行送达，不能证明当事人看到此裁定，不能认定裁定的效力。对证据的关联性有异议，本案争议的是大庆中院的执行异议，只能针对本院的裁定或者查封进行质证，齐齐哈尔中院是对另外一个案件的查封，叫轮侯查封，在大庆中院的查封争议没有得到解决前，不能由齐齐哈尔中院进行查封。与本案无约束关系。
被告郑树茂、荆志成质证称对证据无异议。
第三人盛达公司质证称，我方坚持没有见到齐齐哈尔中院的裁定书，我方不认可，对大庆中院调取的证据也不认可。
第三人魏宝钧、石艳春的质证意见与盛达公司意见相同。
第三人泰和大市场质证称，我方坚持没有见到齐齐哈尔中院的裁定，不予认可，对大庆中院调取的证据也不认可。齐齐哈尔中院轮侯查封的是泰和大市场的财产，与齐齐哈尔的债权人无关。且我方在执行过程中也给被告提供了资产（1200平方米冷库，一层的12个库房600平方米），但被告不同意。
本院认为，本院依法向齐齐哈尔市中级人民法院调取该院在另案审理过程中对涉案房产查封信息，真实合法。且自（2013）齐立保字第2号民事裁定书及送达手续、（2013）齐执字第35号执行裁定书及相关送达、查封手续内容来看，齐齐哈尔中级人民法院在案件审理过程中，亦依法对涉案标的物进行了轮候查封，并已向其当事人履行了送达手续，故本案第三人盛达公司、泰和大市场抗辩称对齐齐哈尔中级人民法院查封其名下财产不知情的主张，本院不予支持。被告郑树茂、荆志成出示的证据2与上述证据相一致，能够证实齐齐哈尔市中级人民法院亦曾涉案标的物进行查封，故本院对被告提交的证据2的证明内容予以采信。
经审理查明，被告郑树茂、荆志成以原告身份诉被告盛达公司、魏宝钧、石艳春借款合同纠纷一案，本院于2013年8月14日作出（2013）庆商初字第61号民事判决书，判决该案被告盛达公司、魏宝钧、石艳春于判决生效后五日内偿还郑树茂、荆志成本金500万元，并按照实际借款日期，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付利息至判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止。判后，该案被告石艳春不服，向黑龙江省高级人民法院提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2014年2月21日作出（2014）黑高商终字第4号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，该案原告郑树茂、荆志成向本院申请执行，本院于2014年3月31日立案执行，并依法向被执行人送达了执行通知书、报告财产令。2014年5月23日本院执行局作出（2014）庆执字第31-5号执行裁定书，裁定查封讷河市泰和大市场；查封期限二年，从2014年5月26日至2016年5月25日止。同日作出（2014）庆执字第31号查封公告，公告上述裁定事宜。2014年6月28日，本院作出（2014）庆执字第31－6号执行裁定书，裁定拍卖盛达公司所有的位于讷河市泰和小区2、3、4号楼一层泰和大市场的房屋及相应的土地使用权。同日作出（2014）庆执字第31-6号公告，公告上述裁定事宜。
2014年7月9日，第三人盛达公司以该公司及魏宝钧、石艳春、白守财、谢金成的名义向本院执行局提出异议申请，该异议申请书中陈述泰和大市场一层因借款抵押给债权人白守财、谢金成二人，并办理备案。
2014年12月17日，本院出具拍卖委托书，委托大庆九逸诚拍卖有限公司拍卖讷河市泰和小区2、3、4号楼下一层泰和大市场的房屋及土地使用权。
在本院委托拍卖讷河市泰和小区2、3、4号楼下一层泰和大市场的房屋及土地使用权的过程中，原告石会春以案外人身份向本院提出异议申请，以自己已经交纳涉案房产的购房款，而且已经实际占有房产，同时在讷河市房产管理局办理了预登记为由，要求本院撤销查封拍卖裁定，解除诉争房屋的查封。本院于2015年4月7日作出（2014）庆执异字第31号执行裁定书，驳回石会春的异议请求。
另查明，2010年3月19日，甲方泰和大市场与乙方盛达公司在承办市场主管单位讷河市商务局的监督下签订《拆迁补偿安置协议书》显示：乙方将市场建成后，市场交给甲方使用，乙方不能销售市场经营用房，保证按时安置市场回迁，为了明确市场正常回迁经营用房，甲、乙双方协商同意将市场所有的一层楼、二层楼商服、办公和整体地下工程全部产权归属于泰和大市场回迁经营用房，乙方无权销售。
2011年8月16日，盛达公司《商品房预售方案》显示：2号楼：属于泰和大市场名下不对外销售的楼房为商服1，292.44平方米，8套。3号楼属于泰和大市场名下不对外销售的楼房为商服919.18平方米，4套。4号楼属于泰和大市场名下不对外销售的楼房为商服2，224.58平方米，15套。6号楼属于泰和大市场名下不对外销售的楼房为商服3，075.27平方米，5套。
《泰和大市场2#楼市场回迁楼房明细》显示：1层房号110（面积164.01平方米）、111（面积162.04平方米）、112（面积188.14平方米）、113（面积194.62平方米）、114（面积152.98平方米）、115（面积152.98平米）、116（面积147.81平方米）、117（面积129.77平方米）为市场回迁商服用房，不可销售。《泰和大市场3#楼市场回迁楼房明细》显示：1层房号109（面积235.66平方米）、110（面积234.27平方米）、111（面积228.66平方米）、112（面积220.60平方米）为市场回迁商服用房，不可销售。《泰和大市场4#楼市场回迁楼房明细》显示：1层房号108（面积111.60平方米）、109（面积134.01平方米）、110（面积181.29平方米）、111（面积171.86平方米）、112（面积122.26平方米）、113（面积111.24平方米）、114（面积136.70平方米）、115（面积141.39平方米）、116（面积141.39平方米）、117（面积141.39平方米）、118（面积141.39平方米）、119（面积141.39平方米）、120（面积218.23平方米）、121（面积310.72平方米）为市场回迁商服用房，不可销售。《泰和大市场6#楼市场回迁楼房明细》显示：1层房号133（面积4394.30）为市场回迁商服用房，不可销售。
2012年5月9日，第三人盛达公司与泰和大市场签订商品房销售委托书，约定泰和大市场同意委托盛达公司在房管部门商品房销售网上管理系统中办理销售讷河市泰和大市场蔬菜经贸有限责任公司回迁商品房，同时约定盛达公司销售泰和大市场回迁商品房时，必须由泰和大市场收取销售款。双方借款还款时必须履行财务往来手续或经双方协商用楼抵债。
2013年11月18日黑龙江省讷河市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照显示：讷河市泰和大市场有限公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人魏宝钧。
另查明，原告石会春与第三人盛达公司于2012年10月29日签订《商品房买卖合同》五份，购买诉争房屋，销售价格为15000元每平方米。双方之后又签订商品房买卖合同补充协议一份，约定房屋售价改为6000元每平方米。后第三人石艳春将涉案房屋钥匙交给原告，原告实际占有并使用了涉案房产。
另查明，案外人王国祥于2013年1月8日向齐齐哈尔市中级人民法院提出诉前保全申请，要求对本案第三人盛达公司位于讷河市铁路街泰和大市场2、3、4、6号楼未售出及未被法院查封的全部房产进行查封。齐齐哈尔市中级人民法院于2013年1月8日作出（2013）齐立保字第2号民事裁定书，将包括本案争议房产在内的讷河市铁路街泰和大市场相关房产予以查封。后齐齐尔市中级人民法院于2014年8月27日作出（2013）齐执字第35号执行裁定书，将包括本案争议房产在内的讷河市铁路街泰和大市场相关房产予以轮侯查封，并已向各方当事人进行送达。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案审理的焦点为，原告石会春对涉案房产所主张的权利是否构成了阻却继续执行的事由。原告石会春与第三人盛达公司所签订的商品房买卖合同，其中所约定的买卖标的物应为第三人泰和大市场所有，但因泰和大市场已于2012年5月9日委托盛达公司对外销售，故盛达公司已依据该委托行为享有代为销售涉案房产的权利。即原告石会春与第三人盛达公司于2012年10月29日所签订的商品房买卖合同及2013年1月22日签订的商品房买卖合同补充协议均合法有效。合同签订后，第三人已将涉案房产交付魏贵臣使用，应当视为其履行了买卖合同中所约定的卖方义务，但因本案所涉及的房产价值较高，原告石会春作为买方其提交的银行流水记录及建议收据不能证明其实际缴纳了439.9万元的巨额购房款，在无充分证据证明其在房地产买卖过程对房款实际给付情况下，应当认定其未能实际付款，系未完全履行合同义务。虽双方已于2012年在讷河市房产局办理了商品房预售备案登记，但根据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合示有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，根据该条第三款规定，原告石会春作为涉案房产买受人，仅提供了付款收据，但没有提交履行证据，即尚未提交充分证据证实其支付了全部价款，也没有提交将剩余价款按照人民法院要求交付执行的证据。综合以上，本院认为，原告石会春未能依照合同的约定向第三人盛达公司支付购房款。原告石会春的诉讼请求不足以中断本院对涉案房产所进行的执行程序，本院对原告石会春的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告石会春的诉讼请求。
案件受理费41992元，由原告石会春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 边 坤
审 判 员 刘振影
代理审判员 赵丹晖
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 邢智超
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。