苏州市虎丘区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）虎执异字第00011号
异议人苏州市凯源钢铁物资有限公司，住所地苏州高新技术产业开发区通安镇真山路2号。
法定代表人郑官梁，该公司董事长。
委托代理人王晓菊，江苏稼禾律师事务所律师。
委托代理人陈光林，江苏稼禾律师事务所实习律师。
申请执行人中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地江苏省苏州新区商业街11号。
负责人周文军，职务：该支行行长。
委托代理人许卿亭，江苏简文律师事务所律师。
申请执行人交通银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州市南园北路77号。
负责人束兰根，职务：该行行长。
委托代理人缪雪，江苏新天伦律师事务所律师。
申请执行人华夏银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区星海街188号。
负责人刘瑞嘉，职务：该行行长。
委托代理人张倩，该行员工。
被执行人苏州鑫澳钢铁贸易有限公司，住所地江苏省苏州高新区通安镇真山路2号。
法定代表人黄先根，职务：该公司董事长。
申请执行人中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行、交通银行股份有限公司苏州分行、华夏银行股份有限公司苏州分行与被执行人苏州鑫澳钢铁贸易有限公司等金融借款合同纠纷案件，本院相应的法律文书均已发生法律效力，上述法律文书确定上述三银行对被执行人苏州鑫澳钢铁贸易有限公司所有的苏州市通安镇真山路2号房产、国有土地使用权及该土地上的行车享有抵押权，抵押权权利价值合计40694.7859万元。因被执行人苏州鑫澳钢铁贸易有限公司等未能按法律文书所确定的义务履行，中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行、交通银行股份有限公司苏州分行、华夏银行股份有限公司苏州分行向本院申请强制执行，上述案件申请执行标的合计386705401.6元。
在执行过程中，依上述申请执行人的申请，本院依法委托鉴定机构对被执行人苏州鑫澳钢铁贸易有限公司所有的座落于苏州市通安镇真山路2号1幢（所有权证号：00092898）、2幢（所有权证号：00092907）、3幢（所有权证号：00092906）、4幢（所有权证号：00092905）、5幢（所有权证号：00092904）、6幢（所有权证号：00092903）、7幢（所有权证号：00092902）、8幢（所有权证号：00092901）、9幢（所有权证号：00092900）、10幢（所有权证号：00178960，他项权证号：00093058、00093191、00093239、00093277）、11幢（所有权证号：00092899）、12幢（所有权证号：00092899）、13幢（所有权证号：00092899）、15幢（所有权证号：00127703）、16幢（所有权证号：00127703）、17幢（所有权证号：00127703）、18幢（所有权证号：00127703）房产及相应的国有土地使用权（土地证号：2010019429）、苏州市通安镇真山路2号国有土地使用权（土地证号：2012005715）及该土地上的13辆行车分别进行了评估并在淘宝网司法拍卖平台上进行了公开拍卖，在第三次拍卖中，苏州高新区新振建设发展有限公司以9805万元价格竞得上述财产，且其在法律规定的期限内将上述款项交至本院。据此，本院以（2013）虎执字第1272、1315、1597号执行裁定确认被执行人苏州鑫澳钢铁贸易有限公司所有的座落于苏州市通安镇真山路2号1幢（所有权证号：00092898）、2幢（所有权证号：00092907）、3幢（所有权证号：00092906）、4幢（所有权证号：00092905）、5幢（所有权证号：00092904）、6幢（所有权证号：00092903）、7幢（所有权证号：00092902）、8幢（所有权证号：00092901）、9幢（所有权证号：00092900）、10幢（所有权证号：00178960）、11幢（所有权证号：00092899）、12幢（所有权证号：00092899）、13幢（所有权证号：00092899）、15幢（所有权证号：00127703）、16幢（所有权证号：00127703）、17幢（所有权证号：00127703）、18幢（所有权证号：00127703）房产及相应的国有土地使用权（土地证号：2010019429），苏州市通安镇真山路2号国有土地使用权（土地证号：2012005715），苏州鑫澳钢铁贸易有限公司名下的13辆行车归买受人苏州高新区新振建设发展有限公司所有并于2014年12月31日发出公告，责令被执行人苏州鑫澳钢铁贸易有限公司及鑫澳市场内的承租户和相关单位、人员于公告发布之日起立即从上述地址腾让迁出。嗣后，案外人苏州市凯源钢铁物资有限公司向本院提出执行异议，请求本院裁定中止执行本院（2013）虎执字第1272、1315、1597号执行裁定书及要求异议人限期腾让迁出的公告。后本院依法组成合议庭，于2015年5月21日公开听证，对上述异议进行了审查，异议人的委托代理人王晓菊与陈光林，三申请人的委托代理人许卿亭、缪雪、张倩参加了听证会，现本院对上述异议已审查终结。
异议人述称：苏州市凯源钢铁物资有限公司与苏州鑫澳钢铁贸易有限公司于2012年3月20日签订租赁合同，合同约定：由异议人承租被执行人所有的坐落在苏州高新区通安镇10幢21-22号二间商业用房，租赁期限自2010年7月1日起至2015年9月15日，租金每年3万，异议人共交15万元，5年租金已经交齐。因签订租赁合同的时间在被执行人将该房产抵押给申请执行人之前，故该租赁权可以对抗抵押权，请求法院中止执行（2013）虎执字第1272、1315、1597号执行裁定书及要求异议人限期腾让迁出的公告。
为证明异议人的述称，其提供如下证据：一、苏州鑫澳钢铁贸易有限公司与苏州市凯源钢铁物资有限公司于2012年3月20日签订的租赁合同，证明其于2010年7月1日租赁苏州市通安镇真山路2号10幢21、22号房产，租赁期限自2010年7月1日起至2015年9月15日；二、苏州鑫澳钢材市场交易市场出具的收款收据一份，收据正面证明其支付四年租金120000元，反面说明2010年9月至2011年9月的租金已支付，即五年的租金已全部支付；三、关于抵押权设立的材料，原件在法院，证明该抵押权的设立在租赁合同之后。
申请执行人辩称：异议人所提出的执行异议不成立，原执行程序正当合法。
本案争议的焦点是：1、异议人与被执行人签订的租赁合同期限是2010年7月1日至2015年9月15日（五年）还是2010年7月1日至2014年9月15日（四年）；2、如果异议人至今仍对上述房屋享有租赁权，异议人是否可对抗抵押权人。
围绕上述争议焦点，异议人、申请执行人之间进行了举证、质证。
申请执行人针对异议人所提供的三份证据发表质证意见如下：第一，异议人与被执行人之间签订的房屋租赁合同起始日期在签约日期之前，有悖于一般的租赁行为；第二，房屋租赁期的终止日期原为2014年9月15日，现被修改为2015年9月15日；因此，对于存在上述二个疑点的第一份证据的真实性无法认可。第二份证据是一张苏州鑫澳钢铁贸易有限公司的收款收据（加盖苏州鑫澳钢材交易市场结算中心专用章），该收据上的金额是12万元，即是4年的房屋租金，与异议人述称已支付15万租金存在矛盾，而与合同中四年租金的金额是相符合的，因此，对该份证据的真实性亦不予认可。第三份证据的真实性是认可的，但该份证据只能证明农行的抵押权在2012年设立，无法证明异议人想要证明的内容。
异议人针对申请执行人的质证意见作出如下回复：第一，承租房屋是事实，对于2014修改为2015是由于异议人在办理贷款时需要签订合同，由被执行人苏州鑫澳钢铁贸易有限公司另行提供的，由于其填写错误导致，和异议人无关；第二，该份租赁合同事实设立时间在抵押权设立之前，根据《物权法》第190条明确规定，租赁权设立在抵押权之前的，租赁权可以对抗抵押权；第三，我方出具的收条已明确显示异议人已交付5年租金共计15万元（后有背书：“3万元定金，已开具发票”），且合同签订与租金支付均已完毕，故异议人的租赁权应予以保护。
本院的认证意见如下：第一、租赁合同签订时间为2012年3月20日，但租赁的起始时间为2010年7月1日，有悖于一般的租赁行为，异议人对此亦未能作出合理解释，因此，该份合同签订时间2012年3月20日存疑，本院不予认可；第二、租赁合同第四条双方约定租金为每间每年15000元，二间房合计租金共计120000元，大写（人民币）壹拾贰万元正（手工填写），说明合同中规定的租金是十分明确的，12万元租金所对应的租赁期限是4年；第三、收款收据正面的金额是2010年8月4日收到凯源10幢21、22号租金12万元，刷卡支付。收据反面注明2010年9月-2011年9月发票已开3万元，没有提及定金，异议人也没有提供3万元定金的证据，而这12万元与租赁合同中四年租金是相符合的。因此，纵观租赁合同与收款收据，将该份租赁合同的期限认定为四年比五年更合理。
本院调取苏州鑫澳钢铁贸易有限公司所有的座落于苏州市通安镇真山路2号10幢21、22号房屋（所有权证号：00178960，他项权证号：00093058、00093191、00093239、00093277）的房屋权属登记信息查询结果证明上述房产已在2012年8月24日、2012年8月29日、2012年8月30日、2012年8月31日抵押给中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，异议人对该证据及证明内容没有异议。
经审查查明，被执行人苏州鑫澳钢铁贸易有限公司于2012年8月24日、2012年8月29日、2012年8月30日、2012年8月31日将其所有的坐落在苏州市通安镇真山路2号10幢21、22号房屋（所有权证号：00178960，他项权证号：00093058、00093191、00093239、00093277）抵押给中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行。
另查明，异议人租赁被执行人苏州鑫澳钢铁贸易有限公司所有的座落于苏州市通安镇真山路2号10幢21、22号房屋，租赁合同的期限为2010年7月1日至2014年9月15日，异议人支付四年的租金120000元。本院依据（2013）虎执字第1272、1315、1597号执行裁定书作出要求异议人限期腾让迁出的公告时间为2014年12月31日。
上述事实有异议人人提供的经过听证会质证的证据、听证笔录等证据在案佐证。
本院认为，租赁权是一种对租赁物进行占有、使用和收益的权利。租赁权必须具备“占有”这一公示性表征，且该“占有”必须是基于双方租赁合同的占有，方能产生“物权化”与特殊保护的问题，才是真正意义上的租赁权。本案中，苏州鑫澳钢铁贸易有限公司与异议人签订租赁合同的时间存疑，但从租赁合同第四条中双方约定的总租金金额（每间每年15000元，二间房合计租金共计120000元）以及被执行人收取12万元租金所出具的收款收据来分析，租金所对应的租赁合期限是4年，即：租赁合同的期限为2010年7月1日至2014年9月15日。而本院发出迁让公告的时间为2014年12月31日，而此时被执行人与异议人之间的租赁合同已经履行完毕，异议人占有被执行人苏州鑫澳钢铁贸易有限公司所有的座落于苏州市通安镇真山路2号10幢21、22号房屋已没有法律依据，因其不再享有租赁权，故不能对抗申请执行人的抵押权。综上，异议人所提执行异议不能成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回苏州市凯源钢铁物资有限公司所提的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向苏州市虎丘区人民法院提起诉讼。
执行长 张新阶
执行员 蒋征宇
执行员 沈文春
二〇一五年六月三日
书记员 王 宁