上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1100号
上诉人（原审被告）汪光桥。
委托代理人林翠。
被上诉人（原审原告）上海华驰商业发展有限公司。
法定代表人刘广元。
委托代理人冯骏，上海劲力律师事务所律师。
上诉人汪光桥因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2015）普民四（民）初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海华驰商业发展有限公司依法取得系争房屋上海市宁夏路XXX号的房屋（建筑面积约计30平方米）使用权。自1999年起，汪光桥承租了系争房屋用于经营，并注册成立上海市普陀区亚美理发店。2011年8月1日，上海华驰商业发展有限公司、汪光桥续签了一份《房屋租赁合同》，该合同约定本市宁夏路XXX号的房屋（建筑面积约计30平方米）由汪光桥承租用以经营。租期三年，从2011年9月1日至2014年8月31日止。年租金人民币（以下币种均为人民币）50，000元，折算月租金4，166.67元，保证金为3，000元。先付后用，上海华驰商业发展有限公司每季度向汪光桥收取12，500元，汪光桥每年9月1日、12月1日、3月1日、6月1日前支付下一期的租金。在违约责任中，约定若汪光桥逾期支付租金达一个月的，则视为严重违约，上海华驰商业发展有限公司有权立即终止或解除本合同，并采用停水电等措施，收回出租房屋。对于房屋内的物品限期搬清，逾期视作汪光桥放弃，由�海华驰商业发展有限公司自行处置。汪光桥另行承担三个月租金的违约金。租赁期满后或提前终止、解除本合同后十天内，汪光桥须向工商、税务部门办理企业住所地变更、注销等手续。逾期视为违约，应向上海华驰商业发展有限公司支付三个月租金金额的违约金。给甲方造成损失，还应承担赔偿责任。至2014年6月，汪光桥以该地块已纳入到征收范围，将要动迁为由，停止支付租金。租赁合同期满后双方未再办理续约手续，期间，经多次要求汪光桥退还房屋未成，上海华驰商业发展有限公司催讨租金也无果。至今，系争房屋由汪光桥占用经营，汪光桥的保证金在上海华驰商业发展有限公司。
2015年1月，上海华驰商业发展有限公司诉至法院，要求判令：1、汪光桥停止经营、搬离上海市宁夏路XXX号并将房屋交还上海华驰商业发展有限公司；2、汪光桥支付租金12，500元�3、汪光桥支付自2014年9月1日起至房屋实际交还之日止的房屋使用费（参照合同约定的租金标准）；4、汪光桥支付违约金25，000元）；5、案件受理费由汪光桥负担。
原审庭审中，上海华驰商业发展有限公司认为，2014年6月知晓系争房屋地块将被征收，因双方的合同于2014年8月31日到期，汪光桥停止支付租金，系争房屋虽将被征收，对汪光桥经营未造成影响的情况下，上海华驰商业发展有限公司与动迁部门商议征收补偿款时，仍然对汪光桥的权益作了评估，现汪光桥以过分的要求予以拒绝。基于双方的租赁关系已届满，汪光桥应交还房屋，结清租赁费用并支付占用期间的房屋使用费，因汪光桥在履行合同中未按约定支付租金，构成根本违约，依合同约定应承担违约责任，支付违约金。对上海华驰商业发展有限公司收取的押金，同意在本案中一并结算。目前汪光桥在系�房屋周边另行开店经营。
汪光桥则认为，获悉该地块将要动迁，上海华驰商业发展有限公司口头通知汪光桥2014年6月份后的租金不再收取，汪光桥不存在违约。上海华驰商业发展有限公司也因该地块将得到一定的动迁利益，上海华驰商业发展有限公司应对汪光桥给予经济补偿。经了解到相邻、类似的承租户得到的补偿远远大于给予汪光桥的补偿费用。现双方存在不定期的租赁关系，根据相关规定，上海华驰商业发展有限公司应对汪光桥进行补偿。
原审诉讼期间，经法院主持双方调解，上海华驰商业发展有限公司提出，根据汪光桥的现状，根据征收单位作出的评估，上海华驰商业发展有限公司愿先行垫付为汪光桥争取的补偿费用即营业执照费用10万元、装潢费3万元、设施设备费用1，400元及搬场费2，400元，另上海华驰商业发展有限公司补偿汪光桥1万元，合计人民�143，800元。汪光桥则提出不少于补偿费用28万元的要求双方意见不一，致调解不成。
原审法院认为，当事人对自己的主张负有举证责任，没有证据或者证据不足的，负有举证责任的一方应当承担不利后果。本案中，根据当事人的陈述及证据佐证，上海华驰商业发展有限公司与汪光桥就上海市宁夏路XXX号的房屋（建筑面积30平方米）建立的租赁关系，系当事人真实意思表示，合法有效。现上海华驰商业发展有限公司在双方的租赁关系期满后，要求汪光桥结清拖欠的租金或使用费并腾清、迁出租赁使用的房屋，符合约定，于法有据，应予支持。因汪光桥未按合同约定履行义务，已构成违约，故上海华驰商业发展有限公司要求汪光桥支付违约金，符合双方约定，也应准许。双方结清上述费用后，上海华驰商业发展有限公司收取的保证金应予返还。因上海华驰商业发展有限公司尚未取得房屋征收补偿款，故汪光桥的抗辩理由及要求赔偿无事实和法律依据，法院不予采纳。待有证据证明上海华驰商业发展有限公司侵占了汪光桥应得利益时，汪光桥可另寻途径解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、汪光桥应于判决生效之日起十日之内携可移动的物品搬离上海市宁夏路XXX号房屋，并将上述房屋返还上海华驰商业发展有限公司；二、汪光桥应于判决生效之日起十日内支付上海华驰商业发展有限公司拖欠的租金人民币12，500元；三、汪光桥应于判决生效之日起十日内支付上海华驰商业发展有限公司房屋使用费（自2014年9月1日至房屋实际归还日止，参照月租金人民币4，166.67元标准计算）；四、汪光桥应于判决生效之日起十日内支付上海华驰商业发展有限公司违约金人民币25，000元；五、上海华驰商业发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还汪光桥保证金人民币3，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人汪光桥不服，向本院提起上诉称：其与被上诉人一直保持长期稳定的租赁关系，上诉人也一直按时足额支付房屋租金。2014年3月被上诉人通知上诉人可以先使用房屋再支付租金，后来因房屋要拆迁，双方协商赔偿未果，上诉人也没有支付租金。审理期间，上诉人表示2014年5月开始被上诉人经理表示先不要交房屋租金，以后从赔偿款中扣除，故其没有违约，不应支付违约金。原审法院认定事实不清，判决错误，要求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请。
被上诉人上海华驰商业发展有限公司辩称：动迁公告是在2014年6月才公布，�公司不可能在5月要求上诉人不交房租。原审法院的判决正确，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明事实，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经期满，被上诉人要求上诉人搬离并支付使用费并无不当，应予支持。现查明上诉人未及时支付租金，上诉人称被上诉人曾表示可以先不支付租金，对此说法被上诉人未予认可，而上诉人也不能就此举证，故本院对此不予认定，上诉人未及时支付租金构成违约。至于双方之间的房屋征收补偿款事宜，可以另行解决。原审法院根据查明事实所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，404元，由上诉人汪光桥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 黄文蔚
代理审判员 邬 梅
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 朱 艳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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