福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0121民初4442号
原告：福建正祥置业发展有限公司，住所地福州市仓山区浦上大道306号金山正祥广场3#楼101，统一社会信用代码913500007051037047。
法定代表人：吴付清，职务总经理。
委托诉讼代理人：赖小红、吴韵欣，该公司员工。
被告：刘建英，女，汉族，1987年11月19日生，住福建省建宁县。
第三人：中国农业银行股份有限公司闽侯县支行，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道学院路7号，统一社会信用代码913501218546705429。
负责人：刘惠清，行长。
委托诉讼代理人：潘清泉、黄建灿，福建国富律师事务所执业律师。
原告福建正祥置业发展有限公司与被告刘建英、第三人中国农业银行股份有限公司闽侯县支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福建正祥置业发展有限公司的委托诉讼代理人赖小红到庭参加诉讼，被告刘建英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福建正祥置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除福建正祥置业发展有限公司与刘建英签订的《商品房买卖合同》。2、判令刘建英配合福建正祥置业发展有限公司办理讼争房产预告抵押登记注销手续和预告登记注销手续，并承担费用。3、判令刘建英向福建正祥置业发展有限公司支付中国农业银行股份有限公司闽侯县支行从福建正祥置业发展有限公司账户划扣的代偿款46880.35元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍为标准计算，其中17254.87元从被划扣之日即2016年10月1日起计至实际还款之日止，其中14781.82元从被划扣之日即2017年3月15日起计至实际还款之日止，其中14843.66元从被划扣之日即2017年6月24日起计至实际还款之日止），该款项从刘建英已支付的购房款中抵扣。4、判令刘建英向福建正祥置业发展有限公司支付违约金50000元（即没收定金50000元），该款项从刘建英已支付的购房款中抵扣。5、判令刘建英腾空讼争房屋，并将房屋返还福建正祥置业发展有限公司。6、判令刘建英承担本案的案件受理费、公告费、保全费和执行费等全部费用。
事实与理由：2013年4月28日，福建正祥置业发展有限公司与刘建英签订《商品房买卖合同》，约定由刘建英购买福建正祥置业发展有限公司位于闽侯县正祥.林语墅1-52#楼102单元房产，讼争房屋的建筑面积为111.9平方米，购房总价款为132万元（人民币，下同），首付款40万元，余款92元以按揭付款的方式支付。同时，福建正祥置业发展有限公司、刘建英双方在合同附件六第七条“关于按揭贷款的约定”第6款中，就福建正祥置业发展有限公司向放贷机构承担连带担保责任后，款项如何归还及相关违约责任事宜进行了约定（具体为：“6、买受人在获得贷款后，应按贷款合同约定归还贷款本息。因买受人未及时归还贷款本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应于出卖人发出还款通知之日起3日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日到买受人归还之日期间的利息（按银行同期贷款利率计算）以及由此引起的相关责任，如超过3日应加倍支付利息。如出卖人代买受人偿还的贷款本息累计金额超过贷款本金的5%的，出卖人有权解除合同，收回房产，并没收相当于买受人缴纳定金数额的违约金。出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收已向相关部门缴付的税费、合同注销费等）后，余款不计利息退还买受人。”）。
合同签订后，福建正祥置业发展有限公司就该房产办理了预告登记，预告登记权利人为刘建英。2013年6月24日，刘建英与中国农业银行股份有限公司闽侯县支行签署《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”），中国农业银行股份有限公司闽侯县支行同意向刘建英发放贷款92万元，用于支付讼争房屋购房款，借款期限为30年，福建正祥置业发展有限公司为刘建英向中国农业银行股份有限公司闽侯县支行提供阶段性连带保证担保,《借款合同》还对刘建英的违约责任进行了约定。
中国农业银行股份有限公司闽侯县支行向福建正祥置业发展有限公司发放贷款后，刘建英未按照《借款合同》约定期限履行还款义务，导致中国农业银行股份有限公司闽侯县支行根据《借款合同》约定要求福建正祥置业发展有限公司承担连带保证责任，即要求福建正祥置业发展有限公司代为垫付刘建英所欠按揭款本息等。截至2017年6月23日，福建正祥置业发展有限公司累计为刘建英代垫款项总额为46880.35元，福建正祥置业发展有限公司代刘建英偿还的贷款本息累计金额已超过贷款本金的5%（46880.35/920000≈5.1%）。
福建正祥置业发展有限公司曾多次催促刘建英归还前述代垫款项，但刘建英至今分文未付。因刘建英没有履行能力，福建正祥置业发展有限公司为取得购房款而出售该房产的合同目的已无法实现。根据《合同法》第九十四条（“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”）之规定，以及根据《商品房买卖合同》附件六第四条“关于按揭贷款的约定”第7款之约定，福建正祥置业发展有限公司依法、依约均有权解除商品房买卖合同，并有权要求刘建英支付相当于定金金额的违约金。
刘建英未作答辩。
中国农业银行股份有限公司闽侯县支行述称，一、2013年06月24日，福建正祥置业发展有限公司、刘建英与中国农业银行股份有限公司闽侯县支行签订编号为35020120130057663的《个人购房担保借款合同》。合同约定，贷款总额为92万元，贷款期限为30年，借款人刘建英以所购“福州市闽侯县正祥林语墅小区1-52#号楼102单元”房屋提供抵押担保。《个人购房担保借款合同》签订并生效后，中国农业银行股份有限公司闽侯县支行按合同约定向刘建英指定的账户发放了92万元的款项。因此，中国农业银行股份有限公司闽侯县支行对案件所涉的“福州市闽侯县正祥林语墅小区1-52#号楼102单元”商品房享有抵押权，根据《物权法》第191条第二款之规定，该房的所有权变动必须征得中国农业银行股份有限公司闽侯县支行的同意，方能实施。中国农业银行股份有限公司闽侯县支行声明：仅在中国农业银行股份有限公司闽侯县支行全额收回刘建英所欠的贷款本息后，该房的所有权才可以转移或处分。二、根据《个人购房担保借款合同》，福建正祥置业发展有限公司对刘建英的借款，需向中国农业银行股份有限公司闽侯县支行承担连带保证责任，福建正祥置业发展有限公司的担保责任不因本案的诉讼结果而发生任何减少或免除。三、如果福建正祥置业发展有限公司自愿代替刘建英提前偿还中国农业银行股份有限公司闽侯县支行全部贷款本息及费用，中国农业银行股份有限公司闽侯县支行愿意提前解除与刘建英签订的《个人购房担保借款合同》并注销抵押登记，促成福建正祥置业发展有限公司依合同收回预售给刘建英的商品房。四、福建正祥置业发展有限公司所提交法院的合同编号为20110550140《商品房买卖合同》、编号为35020120130057663《个人购房担保借款合同》的真实性，中国农业银行股份有限公司闽侯县支行无异议；对中国农业银行股份有限公司闽侯县支行从保证人福建正祥置业发展有限公司账户扣收46880.35元按揭款的事实无异议。
福建正祥置业发展有限公司围绕诉讼请求提交了证据。刘建英未到庭应诉，视为放弃质证权利。福建正祥置业发展有限公司提供了证据原件核对，本院对其真实性予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月28日，福建正祥置业发展有限公司与刘建英签订《商品房买卖合同》（合同编号：20110550140），约定刘建英向福建正祥置业发展有限公司购买其开发的位于闽侯县正祥.林语墅1-52#楼102单元房产，购房总价款为人民币1320000元。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：其他方式：按揭贷款：买受人应于《商品房买卖合同》签订当日向出卖人支付首付款人民币400000元整（定金人民币50000元整充抵首付款），余款人民币920000元整申请银行按揭贷款/公积金贷款，贷款额度以银行/公积金办理机构审批为准，不足部分买受人应在出卖人书面通知补交购房款之日起10日内补齐，逾期仍未补齐的，买受人应按未付款额的日万分之五，向出卖人支付违约金。合同附件六第七条“关于商业贷款的约定”第6款：买受人在获得贷款后，应按贷款合同约定归还贷款本息。因买受人未及时归还贷款本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应于出卖人发出还款通知之日起3日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日到买受人归还之日期间的利息以及由此引起的相关责任，如超过3日应加倍支付利息。如出卖人代买受人偿还的贷款本息累计金额超过贷款本金的5%的，出卖人有权解除合同，收回房产，并没收相当于买受人缴纳定金数额的违约金。出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收已向相关部门缴付的税费、合同注销费等）后，余款不计利息退还买受人。合同签订时，刘建英向福建正祥置业发展有限公司支付首付款400000元。
2013年6月24日，刘建英与中国农业银行股份有限公司闽侯县支行签署《个人购房担保借款合同》，中国农业银行股份有限公司闽侯县支行向刘建英发放贷款920000元，借款期限为360个月，福建正祥置业发展有限公司为刘建英该笔借款向中国农业银行股份有限公司闽侯县支行提供阶段性连带保证担保。自2016年9月6日起，因刘建英未按时向中国农业银行股份有限公司闽侯县支行偿还贷款本息，中国农业银行股份有限公司闽侯县支行向福建正祥置业发展有限公司发出担保人履行责任通知书，要求福建正祥置业发展有限公司承担担保责任，截止2017年6月24日福建正祥置业发展有限公司替刘建英代垫银行贷款本息共计46880.35元，福建正祥置业发展有限公司分别于2017年3月29日、2017年7月10日向刘建英发出催告函，要求刘建英务必在收到通知后3日内偿还被划扣的款项，并按照银行扣款总金额日万分之八标准承担至被扣款之日至最终还款之日期间的违约金。福建正祥置业发展有限公司在本案审理中申请财产保全，要求查封刘建英购买的位于闽侯县正祥林语墅4-2#楼1506单元房产，本院依法作出（2017）闽0121民初4442号裁定书，查封刘建英购买的位于闽侯县正祥林语墅1-52#楼102单元房产（查封期限：2017年11月17日至2020年11月16日止）。另查，诉争房屋已交付刘建英。
本院认为，福建正祥置业发展有限公司与刘建英签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。中国农业银行股份有限公司闽侯县支行已按合同约定发放了贷款，刘建英应按约偿还贷款本息，现刘建英拖欠银行贷款，导致作为保证人的福建正祥置业发展有限公司承担连带保证责任，自2016年10月1日至2017年6月24日福建正祥置业发展有限公司替刘建英向中国农业银行股份有限公司闽侯县支行代偿46880.35元，刘建英已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》附件六第七条“关于商业贷款的约定”第6款约定，如出卖人代买受人偿还的贷款本息累计金额超过贷款本金的5%的，出卖人有权解除合同，收回房产，买受人所付定金不予退还，故福建正祥置业发展有限公司要求解除《商品房买卖合同》的诉求予以支持，合同解除后刘建英应协助福建正祥置业发展有限公司办理诉争房产预告抵押登记及预告登记的注销手续。福建正祥置业发展有限公司要求支付违约金50000元的诉讼请求，符合合同约定，故对该诉求予以支持。福建正祥置业发展有限公司主张刘建英承担注销手续费用及执行费，因该费用未实际产生，故该主张不予支持。福建正祥置业发展有限公司要求刘建英支付福建正祥置业发展有限公司已垫付代偿款的利息，本院认为，刘建英支付的50000元违约金已包含福建正祥置业发展有限公司的损失，故对该主张不予支持。福建正祥置业发展有限公司应在刘建英协助其办理上述房产预告抵押登记及预告登记的注销手续后归还刘建英购房款1320000元。第三人中国农业银行股份有限公司闽侯县支行在本案审理中未明确要求刘建英、福建正祥置业发展有限公司提前归还借款本息，本院对《个人住房借款合同》不予审理，福建正祥置业发展有限公司如代为偿还该贷款本息，依法可向刘建英追偿。刘建英经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除福建正祥置业发展有限公司与刘建英签订的合同编号为20110550140的《商品房买卖合同》；
二、刘建英应于本判决生效之日起十五日内协助福建正祥置业发展有限公司办理上述《商品房买卖合同》的预告抵押登记及预告登记的注销手续；
三、福建正祥置业发展有限公司应于刘建英协助其办理《商品房买卖合同》预告抵押登记及预告登记的注销手续后十五日内返还刘建英购房款1320000元；
四、刘建英应于本判决生效之日起十五日内给付福建正祥置业发展有限公司代偿款46880.35元
五、定金50000元归福建正祥置业发展有限公司所有；
六、刘建英办理完毕诉争房屋预告抵押登记及预告登记的注销手续后十五日内腾空讼争房屋，并将房屋返还福建正祥置业发展有限公司；
七、驳回福建正祥置业发展有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费16680元，公告费300元，诉讼保全费5000元，由刘建英负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 张文仲
人民陪审员 陈国民
人民陪审员 程丽华
二〇一八年三月二十日
书 记 员 罗燕圆
附件：
主要法律条文和执行申请提示
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。
第一百四十四条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。