上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2502号
原告李黎。
原告周沐。
法定代理人李黎。
两原告共同委托代理人韩迎春，上海方洛律师事务所律师。
两原告共同委托代理人谢骞，上海方洛律师事务所律师。
被告乐万春。
委托代理人王浩，上海李东方律师事务所律师。
原告李黎、周沐与被告乐万春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹巧弟独任审判，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告李黎及两原告共同委托代理人韩迎春，谢骞，被告乐万春及其委托代理人王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月28日，经上海首居房地产经纪有限公司居间，原告与被告签订了房地产买卖合同及补充协议，约定被告将位于上海市闵行区浦驰路xxx弄xxx号xxx室房屋转让给原告，房屋总价款为234万元（人民币，下同）。因当时房屋出租，被告承诺于房产过户后一个月内腾空房屋，且在房款结清后三日内，将无租客、可供原告使用的房屋交付给原告。之后，原、被告于2013年8月10日完成了房屋过户手续，原告于次月9日付清了全部房款。然而，被告至今未将房屋交付给原告，造成原告重大经济损失。现要求被告交付上述房屋，并按合同约定偿付违约金（自2013年9月10日至2013年10月30日，共计50天，按已付款的每日万分之五计算为58，250元）。
诉讼中，原告表示，基某被告将房屋出租，承租人基某租赁合同而不愿搬离，被告无法交付房屋，故变更诉讼请求，要求被告偿付自2013年9月10日至2014年1月8日为止，按已付款的每日万分之五计算的违约金，并保留主张自2014年1月9日起至房屋交付之日期间的违约金的权利。
被告辩称，涉案房屋在2012年4月即已出租，租期三年，至2015年4月24日到期。原、被告签订的买卖合同中并未约定交房或交付房屋钥匙的时间期限，而只约定了房产过户的期限。原告在签订合同前即知道房屋出租的事实，被告未承诺腾房的期限。由于目前租户不愿意提前退租，故无法将房屋交付给原告。另，原告至今尚欠1万元房款未付清。被告不存在违约行为，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年3月28日，两原告作为乙方（买受方）、被告作为甲方（出售方），经案外人上海首居房地产经纪有限公司居间服务，签订了《上海市房地产买卖合同》，两原告向被告购买闵行区浦驰路xxx弄xxx号xxx室房屋。合同约定房屋的转让价为134万元。合同第四条关于甲方腾空房屋并交付的期限未作约定。第六条约定双方于2013年9月20日前共同办理过户手续；第十条约定，如甲方未按约定的期限内交付房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的每日万分之五计算。合同补充条款（一）约定，双方应于2013年9月20日前办理过户手续；甲方于乙方付清所有款项后3日内将房屋交付给乙方，交付的标志为甲方将房屋的钥匙交付给乙方，并对煤气、有线电视等费用和所欠费用进行结算……。合同附件三“付款协议”约定：1、乙方于2013年3月27日支付甲方房款5万元；2、乙方于2013年3月29日支付甲方房款5万元；3、乙方于2013年4月15日支付甲方房款30万元；4、乙方于2013年6月27日支付甲方房款4万元；5、乙方通过银行贷款方式申请贷款70万元，由银行在见他项权证、新产权后直接放款给甲方帐户；6、乙方于过户当日支付给甲方房款19万元；7、乙方于交房当日支付给甲方尾款计1万元。
同日，原告李黎与被告乐万春签订一份协议书，约定，就上述买卖合同中未尽事宜，达成下列协议：1、双方确认房屋实际总成交价为234万元；2、双方确认买卖合同第二条约定的转让价格134万元，此价格为该房地产的成交价，双方税费自理；3、乙方承诺，因本协议第一条所述的甲方实际成交价格包含该房地产的装修补偿款及搬迁补偿款，故乙方无权要求甲方按该买卖合同中约定的成交价格出售该房地产；4、乙方承诺，乙方的付款义务以本协议书第一条所述的甲方实际到手价格为准，差额部分计100万元为装修补偿款及搬迁补偿款于2013年6月27日支付给甲方……。7、款清交房，户口迁出。
合同签订后，原、被告于2013年8月10日办理了房屋过户手续，将此房产权过户登记至原告名下。2013年9月6日，银行贷款汇支付被告帐户，至此原告按约向被告支付了共计233万元房款，余1万元尾款未付。
由于被告至今未交付房屋，原告现以诉称理由诉至本院。
另查，2012年4月23日，被告将上述房屋出租给案外人刘某某，租期为2012年4月25日至2015年4月24日，月租金为2，200元。
2013年10月21日，被告乐万春以挂号信形式向房屋承租人刘某某发出通知，表示其已将房屋出售，希望承租人于2013年10月31日前搬离房屋，在承租人结清水电等费用后，其将退还承租人租赁押金并支付2，200元的违约金。此后，承租人未搬离房屋。
原告向本院申请了证人张甲出庭作证。证人张甲陈述，其是原、被告买卖合同的中介人员。在原、被告签订买卖合同当天，原告知道房屋内有租客。被告承诺在向原告交房当天，会让租客搬离。
上述事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同及协议书、房款收据、个人借款凭证（贷款）、上海首居房地产经纪有限公司证明、证人张甲的证言，被告提供的房屋租赁合同、被告发给案外人刘某某的通知及挂号信收据，双方当事人的陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同及协议书系双方真实意思表示，双方应当按约履行各自义务。原告支付房款、被告交付房屋系双方最主要的合同义务。合同的补充条款中约定，在原告付清所有款项后3日内，被告将房屋交付给原告，而交付标志为房屋钥匙的交接。在合同附件三中双方又约定，原告在房屋交接当天支付尾款1万元。按房地产交易习惯，房屋转让价中的首付款于房屋交付前由受让方支付给出售方，余留部分尾款在房屋交接时结清。原、被告在合同中约定的房屋尾款1万元于交接房屋时付清，即其余房款233万元房款应于交接前全部付清。故结合合同补偿条款及附近三的约定，被告应于原告付清了233万元房款后的三天内（即2013年9月9日前），将房屋交付给原告，原告在接收房屋当天支付尾款1万元。因此，被告关于双方未约定交房期限以及原告未付清全部房款为由作为抗辩理由，不符合合同约定，本院不予采纳。
房屋未能交付系因案外人基某与被告签订的房屋租赁合同而占有使用此房，非被告恶意拒绝交付。但被告在房地产买卖合同中约定的房屋交付的条件，被告应当按合同约定的条件成就后及时将房屋交付给原告。被告向房屋承租人发出的通知，以及证人张乙的证言，证实被告明知并承诺其应在9月9日前将房屋腾空后交付给原告。然被告未能按约交付房屋，按合同约定应当承担违约责任。基某此，原告要求被告偿付2013年9月10日至2014年1月8日期间的逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算方式，按原告已付款233万元的每日万分之五计算，每日为1，165元，而被告出租房屋的月租金仅为2，200元，故原告主张的金额确实过高，被告要求调整的意见，本院予以采纳，本院酌情按每日万分之二计算，即466元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
被告乐万春于本判决生效之日起十日内偿付原告李黎、周沐自2013年9月10日至2014年1月8日的逾期交房违约金人民币56，386元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，256.25元，减半收取计628.12元，由原告李黎、周沐负担18.84元，被告乐万春负担609.28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一四年二月十七日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
审判员邹巧弟
二〇一四年二月十七日
书记员林叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。