广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第2403号
原告广州南方钢厂，住所地广州市白云区
法定代表人黄志勇，职务厂长。
委托代理人尚文，女，该公司员工。
委托代理人雷建飞，男，该公司员工。
被告广州远锋实业集团有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人莫巨森，职务董事长。
原告广州南方钢厂诉被告广州远锋实业集团有限公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷建飞、尚文到庭参加了诉讼，被告广州远锋实业集团有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称：1995年7月13日，我公司与广州经济技术开发区房地产公司（以下简称开发区房产公司）、广州市天河番禺装饰工程公司（以下简称番禺装饰公司）、番禺市远锋物资公司（以下简称远锋物资公司）签订《合作开发工业大道梅园南1号之一商住楼合同书》，约定在我公司提供的广州市工业大道梅园南1号之一原厂区共同开发建设商住楼。上述三单位应分期支付我公司易地改造补偿费1500万元及在建成的物业中分成9000平方米。合同签订后，该项目成立了项目公司即本案被告。1998年3月25日，番禺远锋物资公司与原告签订《物业转让异地调换协议书》，约定原告在革新路16号地块应分成的4500平方米写字楼中的一半，即2250平方米、原告在梅园南地块中应分成的3000平方米物业中的一半，即1500平方米物业调换至被告在新市萧岗村九石岭8号开发的地块返还，另1500平方米物业原告作价600万元转让给番禺远锋物资公司。1998年5月25日，被告出具《承诺书》，承诺番禺远锋物资公司签订的《物业转让及异地调换协议书》于600万元转让款的到账时间同时生效。原告签订上述合同后，依约履行了交地的合同义务，但被告却一直未返还调换至萧岗4500平方米物业。原告于2010年向广州市白云区人民法院提起诉讼，要求广州溢华房地产开发有限公司在广州市萧岗九石岭8号返还4500平方米房屋物业，广州市白云区人民法院和广州市中级人民法院分别作出了（2010）云法民四初字第249号、（2012）穗中法民五终字第2029号生效判决，认定原告与被告达成的《物业转让及异地调换协议书》是双方真实意思表示，但认定溢华公司不负担向原告返还房屋的责任，原告另行向被告追索责任。故起诉要求：判令被告在广州市海珠区工业大道北79号、81号、79号之一、79号之17返还4500平方米房屋物业，被告不能返还第一项诉讼请求房屋实物的，赔偿损失2700万元（按每平方米6000元计算）；本案诉讼费由被告承担。
被告没有提出答辩意见。
经审理查明：根据己生效的（2007）海民三初字第653号判决书记载：1995年7月13日，原告（甲方）与开发区房产公司（乙方）、番禺装饰公司和远锋物资公司（丙方）三方共同签订了一份《合作开发工业大道梅园南1号之一商住楼合同书》，约定三方合作开发建设商住楼，由甲方提供海珠区工业大道梅园南1号之一用地面积4913平方米（红线面积7045平方米）供合作开发商住楼用，乙丙方负责提供开发的全部资金；乙丙方按总金额1500万元分期付给甲方，作为甲方易地改造补偿费；在合作开发建成的物业中，甲方分成总建筑面积为9000平方米，其中公共停车场6000平方米、高层及多层的住宅、商场3000平方米，甲方分成的物业具体楼层、位置由合作方按对等互利原则另行签订补充协议确定；乙丙方负责本项目开发的一切费用；等。
1998年8月28日，案外人广州南雅房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《“南雅名苑”转盘协议》，约定甲方将位于广州市海珠区工业大道梅园南1号之一的“南雅名苑”商住小区项目转给被告接续进行开发经营，乙方负责后续的资金投入和楼盘的经营管理，独自承担“南雅名苑”项目开发过程中所发生的一切债权债务，所得的一切利益归乙方所有，风险由乙方负担，与甲方无关；乙方必须履行前期以“广州南雅房地产开发有限公司”名义开发“南雅名苑”项目与有关部门、单位、个人所签定的一切合同协议（包括单位补偿、个人拆迁、回迁、售房等有关的协议），因该项目开发而引致与他方产生纠纷的一切法律及经济责任，均由乙方承担，与甲方无关。1998年11月25日，广州市国土局核发了穗国土建用字（1998）第618号《建设用地批准书》，批准被告使用海珠区工业大道梅园南1号之一土地建设商住楼、社会公共停车场。1999年12月25日，广州市国土局房地产管理局核发了穗房预字第19970183号《商品房预售许可证》，核准被告预售海珠区工业大道北87号南雅名苑商品房；2002年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局核发了穗房预字第19990269号《商品房预售许可证》，核准被告预售海珠区工业大道梅园南1号之一远锋大厦商品房。
另查明，1998年3月25日，番禺远锋物资公司（乙方）与原告（甲方）签订《物业转让异地调换协议书》，约定：为更好地处理位于广州海珠区工业大道梅园南1号之一“南雅名苑”及位于广州海珠区革新路16号“凤安花园”南方钢厂分成的物业，经甲、乙双方友好协商，签订本协议：1、甲方同意将“南雅名苑”中甲方应分成的9000平方米物业中的6000平方米停车场按原合同返还给甲方另3000平方物业中的一半1500平方米物业，作价陆佰万元人民币（含比交楼时间提前支付的利息）转让给乙方。乙方在一九九八年四月一日前一次性支付陆佰万元转让款给甲方。2、甲方同意将“南雅名苑”中甲方应分成的余下的1500平方米物业及“凤安花园”中甲方应分成的2250平方米写字楼（原4500平方米写字楼的一半），共3750平方米物业与乙方主管公司（广州远锋实业有限公司）在新市萧岗村九石岭住宅开发的4500平方米（含20%异地增幅面积）调换。调换给甲方的住宅以垂直划分分配楼层。交楼时间按“南雅名苑”及“凤安花园”高层原约定的交楼时间交楼。1998年5月25日，被告出具《承诺书》，承诺番禺远锋物资公司签订的上述《物业转让及异地调换协议书》于600万元转让款的到账时间同时生效。原告签订上述合同后，依约履行了交地的合同义务，但被告一直未返还调换至萧岗4500平方米物业给原告。原告于2010年向广州市白云区人民法院提起诉讼，要求广州溢华房地产开发有限公司在广州市萧岗九石岭8号返还4500平方米房屋物业，广州市白云区人民法院和广州市中级人民法院分别作出了（2010）云法民四初字第249号、（2012）穗中法民五终字第2029号生效判决，认定原告与被告达成的《物业转让及异地调换协议书》是双方真实意思表示，但认定溢华公司不负担向原告返还房屋的责任，原告与被告的合同纠纷可另行向被告追索责任。
本院认为，番禺远锋物资公司（乙方）与原告（甲方）签订《物业转让异地调换协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。上述协议签订后，被告又向原告出具承诺书，承诺承接番禺远锋物资公司（乙方）在《物业转让异地调换协议书》中的权利义务，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，番禺远锋物资公司（乙方）在《物业转让异地调换协议书》中的权利义务由被告承接。
根据《物业转让异地调换协议书》的约定，甲方同意将“南雅名苑”中甲方应分成的余下的1500平方米物业及“凤安花园”中甲方应分成的2250平方米写字楼（原4500平方米写字楼的一半），共3750平方米物业与乙方主管公司（广州远锋实业有限公司）在新市萧岗村九石岭住宅开发的4500平方米（含20%异地增幅面积）调换。上述协议签订后，被告一直没有履行协议，而根据（2010）云法民四初字第249号、（2012）穗中法民五终字第2029号生效判决，被告己不可能按原约定在新市萧岗村九石岭住宅开发的4500平方米（含20%异地增幅面积）调换给原告，故原告要求被告按原约定，在广州市海珠区工业大道北79号、81号、79号之一、79号之17属于被告的物业中返还3750平方米房屋物业，是可以的。另外由于750平方米属于异地补偿的增加部分，既然原告己经要求被告在原地实物补偿或折价补偿，所以再要求补偿750平方米，依据不足，本院不予支持。另，由于原告基于被告按前述进行实物补偿的可能性不大的情况下，要求被告若不能返还房屋实物的，则按《物业转让异地调换协议书》约定的面积4500平方米赔偿损失，是可以的，本院予以采纳。原告提出按每平米6000元计算，根据广州市目前的楼价，己明显低于市场标准，属于当事人对自己权利的处分，并无不当，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起10日内，被告广州远锋实业集团有限公司在广州市海珠区工业大道北79号、81号、79号之一、79号之17属于自己名下有权处分的不动产物业范围内给付3750平方米房屋物业给原告广州南方钢厂；
二、被告不能履行上述判决第一项确定的给付义务，则按4500平方米以每平方米6000元的价格折价补偿27000000元给原告；
三、驳回原告的其它诉讼请求。
本案受理费176800元、诉讼保全费5000元，由被告负担。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邝荣勋
人民陪审员 熊丹丹
人民陪审员 潘新标
二〇一三年十一月七日
书 记 员 黄智敏
邱时迁