浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3821号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙竹君。
上诉人（原审被告、反诉原告）戴捷。
上诉人（原审被告、反诉原告）杨光丽。
上述三上诉人共同委托代理人：陈绥之，系孙竹君丈夫、戴捷父亲、杨光丽公公。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈绥之。
被上诉人（原审原告、反诉被告）绿城物业服务集团有限公司。
法定代表人杨掌法。
委托代理人周林芝。
上诉人孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第2267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理，上诉人陈绥之（同时作为上诉人孙竹君、戴捷、杨光丽的委托代理人）、被上诉人绿城物业的代理人周林芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定事实如下：2009年6月22日，绿城物业与杭州兰桂花园业主委员会签订《兰桂花园物业服务合同》，约定由绿城物业对杭州兰桂花园提供物业管理服务；服务期限为2009年2月1日00：00时至2012年1月31日24：00时；物业服务费收费标准中，多层住宅的收费标准为1.0元／月·平方米，别墅收费标准为1.8元／月·平方米，车库的收费标准为0.5元／月·平方米，物业服务费每3个月预缴一次，预缴时间为每3个月的第1个月的15日前；合同期内，绿城物业可向杭州兰桂花园业主委员会提出调整物业服务费的收费标准，双方应根据当地的物业管理市场行情和绿城物业的服务标准进行协商，将协商调整后的收费标准向全体业主征求意见，达到法定条件后，公布调整后的收费标准，业主和物业使用人应按照调整后的收费标准交纳物业服务费。后，绿城物业与杭州兰桂花园业主委员会又签订了《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，约定自2011年4月1日起，多层公寓的收费标准调整为1.45元／月·平方米，别墅的收费标准调整为2.60元／月·平方米，车库的收费标准调整为0.725／月·平方米，调整后的收费标准自2011年4月1日开始执行，物业服务费调整后新的收费标准三年（2011年、2012年、2013年）价格不变；对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收并有权向业主按应缴纳额的日千分之二加收滞纳金。2012年10月28日，绿城物业与杭州兰桂花园业主委员会续签《杭州市兰桂花园物业服务合同》，约定由绿城物业继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止。收费标准同《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》。孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之系杭州兰桂花园C1房屋的业主，该房屋的建筑面积为235.39平方米（包括车库43.89平方米）。孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之未交纳自2011年1月1日起至2014年12月31日期间的物业管理服务费和车库管理服务费，绿城物业多次催缴未果，故于2015年6月诉至原审法院，请求判令：1、孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之支付兰桂花园别墅C1的物业管理服务费17924.4元（自2012年1月1日至2014年12月31日止）；2、孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之支付兰桂花园别墅C1的车库管理服务费1145.53元（期限同上）；3、孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之承担延迟支付物业服务费的违约滞纳金7517.49元（按应缴未缴物业管理服务费的万分之六每日计算，暂计至2015年4月30日，实际应计至其付款之日；4、孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之承担本案诉讼费。孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之于2015年9月提起反诉请求法院判令绿城物业赔偿因其未履行物业服务合同义务、管理不善所造成的人身财产损失29280元、精神损害抚慰金1元，共计29281元，本案诉讼费由绿城物业负担。一审另查明，兰桂花园建设用地规划许可证附图标明C1为别墅；余杭市建筑业管理处颁发的建筑工程施工许可证注明“工程名称2#、3#、5%、11#、12#公寓，……E1E2、D1D2、B1B2、C1C2别墅”；杭州市住房保障和房产管理局出具的房产记载信息查询记录记载兰桂花园C1总层为2层，带有花园，设计用途为一般住宅。
原审法院认为：绿城物业与杭州兰桂花园业主委员会先后签订的《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》及《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》系双方的真实意思表示且不违反法律规定，其在未被撤销、终止或认定无效之前，应为有效。杭州兰桂花园业主委员会作为杭州兰桂花园全体业主的代表，其签订的上述合同及变更协议对包括孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之在内的兰桂花园全体业主均有约束力。绿城物业在物业服务合同签订后对杭州兰桂花园一直进行物业管理服务，孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之作为杭州兰桂花园的业主，也一直接受绿城物业提供的物业服务，其理应支付物业服务费。孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之主张房产记载信息查询记录上显示其房屋设计用途为一般住宅，故应按普通公寓标准而非别墅标准交纳物业服务费。但兰桂花园建设用地规划许可证附图及建设工程施工许可证均可看出杭州兰桂花园C1房屋在规划、建设施工时均确定为别墅。依照《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》可知，物业服务费是按多层住宅、别墅住宅、商业物业、会馆物业、车库物业分别收取的。孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之的房屋（不包括车库）系住宅，其物业形态显然不是商业物业、会馆物业、车库物业。涉案房屋层数为两层、且带有花园，因而从外观上来看亦明显不同于多层住宅。故孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之房屋的物业形态应为别墅，孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之关于不应按照别墅标准收费的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之还辩称在绿城物业提供物业服务期间，发生车辆撞入庭院、他人投放有毒香肠导致宠物狗死亡、窗户被弹弓击穿、停放在车库内电动车被盗等事件，可以证明绿城物业提供的物业服务存在重大瑕疵。但孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之主张的上述情形均属由第三人实施的侵权行为，孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之无证据证明绿城物业存在违反物业服务合同的约定或者法律、法规规定或相关行业规范确定义务的情形，故原审法院对孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之提出的相关抗辩不予采信。绿城物业作为物业公司，仅对小区已经安装的监控探头和现有的停车泊位实施物业管理，至于监控探头如何安装、小区停车泊位如何设置的问题应由开发商或业主委员会决定，故孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之提出的绿城物业应当加装监控探头、减少物业周边停车位的抗辩理由，也不能成立。同理，孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之据此提出的反诉请求，原审法院亦不予支持。孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之的损害系由第三人侵权造成，孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之可向该第三人主张权利。孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之应当支付绿城物业拖欠的2012年1月1日至2014年12月31日住宅物业服务费17924.4元、车库物业服务费1145.53元。根据涉案物业服务合同之约定，绿城物业有权对拖欠物业服务费的行为按应缴纳额的日千分之二向业主收取滞纳金。本案中，绿城物业多次向孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之催缴物业服务费，但孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之均未支付，故绿城物业关于滞纳金的主张符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。但绿城物业主张按日千分之二的标准计算明显过高，综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度等因素，原审法院根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为1000元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之向绿城物业支付住宅物业服务费17924.4元、车库物业服务费1145.53元、滞纳金1000元，合计20069.93元，该款于判决生效之日起十日内付清；二、驳回绿城物业的其他本诉诉讼请求；三、驳回孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费436元（由绿城物业预缴），反诉案件受理费466元（由孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之预缴），合计902元，由绿城物业负担134元，由孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之负担768元，其中孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之还需缴纳的302元于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。
宣判后，孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之不服，向本院提起上诉称：一、案涉四上诉人的房屋实际形态为双联排屋，绿城物业定性为别墅并按别墅收取物业费不当，且绿城物业对案涉四上诉人房屋提供的物业服务质量甚至不如向公寓提供的物业服务，故其要求多收物业费依据不足。四上诉人为证明案涉房屋的性质，已经在一审时提交了从国土资源部官网上下载的截图。2006年5月31日，国土资源部发布通知明确规定别墅类房型需具备独门独院独户、两至三层楼形式、占地面积大且容积率低这三大标准。而排屋有公摊面积，中间有共体墙，别墅没有公摊和共体墙，别墅的花园面积在房产证上必须写明土地使用面积。同时，现行城市规划也明确各类居住用地的规划情况，别墅容积率不大于0.35，排屋容积率可以达到0.7，但不得大于0.7。四上诉人还向一审法院提交了绿城内刊上的文章，其上也引用了国土资源部对于别墅的定义，并明确指出联排、双联排屋均不属于别墅。四上诉人还提交了购房合同和产权证、土地使用权证，其上均未标注为别墅，反而表明案涉房屋公摊面积占全部土地使用面积的41.34%，且案涉房屋与隔壁房屋之间有一道约10米的共体墙，尽管有花园，但未像别墅那样写明花园面积，且容积率高达0.65。一审法院未采信上述证据，仅凭绿城物业提交的兰桂花园建设用地规划许可证附图和建设工程施工许可证，并从外观评判认定案涉房屋为别墅不当。一审判决用了商业物业、会馆物业、车库物业作比照，但未用联排物业、双联排屋作比照，明显不当。按照一审判决，随着国家税收的完善，相应税收均与房屋形态相关，四上诉人的税负可能大大提高。根据后法优于前法的原则，国土资源部2006年颁布的规定不论在位阶上还是效力上都高于开发商的规划图纸和地方政府部门发放的许可证，且地方法规、行政法规必须服从国家法律法规，故绿城物业一审提交的证据不应被采信。根据谁主张谁举证的原则，绿城物业认为案涉房屋为别墅，应去国土、住房、建设部门获取相应证据，且需高于或相当于国土资源部的等级。二、服务是商品，应按质论价、按量付酬。不存在“别墅”需高于公寓缴费的情形，物业服务与钟点工一样，只不过服务项目多一些，物业费也就高一些，四上诉人提交了公寓与排屋的物业服务对照表供法庭参考。绿城物业对所谓“别墅”的服务项目比对公寓的服务项目少，且所耗的水电人力资源也少50%，但却要高于公寓近一倍的收费标准，不应被支持。三、一审程序不公，偏袒绿城物业。为了说明案涉小区排屋业主对房屋形态的定性和收费意见，26户排屋业主曾联名签字要求绿城物业明确上述问题并降低物业费，四上诉人在反诉前也提交了相应证据，一审未指令四上诉人提交原件而仅以复印件无效未采信明显不当。而该证据原件在一审法院其他案件中提交，故上诉人只能提交复印件，二审法院应从一审法院其他案件中调取、核实该情况。四、绿城物业服务不到位、不作为，造成四上诉人人身财物重大伤害，应承担赔偿责任。因小区内车位设置不当，在C1和B1房屋的T型通道口只有4米宽的路，却在转弯处设置两个停车位，四上诉人多次向绿城物业口头或书面反映，为安全和车辆通行便利，应取消或调整停车位，但绿城物业未予理会，2010年9月12日上午7点后，一辆大奔直接撞毁四上诉人铁艺大门、水泥立柱和植物、花瓶等，还好当时四上诉人未在院内活动，事发后绿城物业连道歉都没有，只说保险公司会处理，也不让四上诉人与肇事车主见面商议，物业草草修复的质量也很差，在四上诉人再三叮嘱后返修，但依旧与原貌不同，赔偿更未提及。四上诉人也向绿城物业提出与业委会商议调整T字路口停车位，增添监控探头，但绿城物业不予理会。后又连续发生三起撞毁四上诉人栅栏桩柱的事故，但绿城物业未予修复，并以未经全体业主同意为由不予调整车位。四上诉人有一条宠物犬，但被人向庭院内投掷二三十段小粒香肠致中毒身亡，公安对香肠有毒也下了文。因绿城物业未设监控探头无法追究投毒人，故要求绿城物业承担相应赔偿责任。特别要求绿城物业赔偿四上诉人1元精神损害抚慰金，以促进、推动其改善服务。绿城物业认为监控是开发商设置其无权变动不当，2000年开发商交付时并无监控，是2005年物业与业委会联合购置的。一审以证人未出庭接受质询而不予采信证言，但却没有告知四上诉人应通知证人出庭，四上诉人还特地在证言上留下证人电话供法庭调查。如果小区内发生的所有事件都由第三人实施和负责，又何须找物业服务。四上诉人在车库的电瓶车电瓶被闯入小区的惯偷剪断保险铁框盗走，值班保安次日承认管理失职上门道歉，因为监控中看到一可疑人披着雨披骑车闯入小区，但在接近案涉房屋时因无探头监控，黑影消失，20分钟后该可疑人员疾速驶离小区未被阻拦。后保安自购新电瓶给四上诉人，但四上诉人不忍让低收入者负担，当即退还500元，并认为应由绿城物业承担责任。一审法院对绿城物业的服务不到位均未予认定，明显不当。此外，一审诉讼费负担不当。综上，上诉人孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之请求二审法院撤销原判，依法改判对其房屋性质的认定，按照多层公寓标准计算物业费，并认定绿城物业服务不到位、不作为给四上诉人造成损失，赔偿四上诉人经济损失29280元和精神损害抚慰金1元以及在小区内公开道歉，一、二审诉讼费由绿城物业负担。经庭审释明，孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之明确表示认可车库物业费内容以及住宅物业费欠费时间，并撤回要求绿城物业在小区内公开道歉的上诉请求。庭审中，四上诉人对物业服务合同效力提出异议，认为物业服务合同没有经过业主大会，未经大部分业主同意，绿城物业和业委会仅通过征求意见形式，并将征询意见表篡改为表决表强行通过了提价决定；四上诉人认为绿城物业服务不到位给其造成了新的损失，即自来水损失，要求绿城物业一并赔付。
被上诉人绿城物业答辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、关于上诉人的第1项上诉请求。上诉人是否应当按别墅标准为其房屋缴纳物业服务费的问题。已有两级法院的生效判决认定与上诉人房屋业态相同的房屋为别墅，应当按照别墅标准交纳物业服务费（详见（2013）杭西民初字第202号《民事判决书》第9页第2段第6-20行，（2013）浙杭民终字第2749号《民事判决书》第7页第1段第6-17行）。按照《杭州兰桂花园物业管理服务合同》，物业服务费是按多层住宅、别墅、商业用房、会馆和车库分别收取的，上诉人房屋物业形态应为别墅。且根据兰桂花园的商品房预售申请表、商品房预售许可证等资料以及C1别墅在建造时的石刻照片，均可以确定其为别墅。另外，上诉人已全额缴纳2015年和2016年度的物业服务费以及车库服务费，未提出任何异议。2、关于上诉人的第2项诉讼请求。《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十九条第二款规定，业主的损害系由第三人侵权造成的，应由该第三人承担侵权责任。上诉人并无证据证明该损害是由被上诉人存在违反物业服务合同的约定或者法律、法规规定或相关行业规范确定义务的情形。二、原审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人已经按照《杭州兰桂花园物业管理服务合同》的约定全面、适当地履行了合同的义务，上诉人既已接受了被上诉人提供的物业服务，理应按时、足额缴纳物业服务费。原审法院判决上诉人缴纳物业服务费、车库服务费并应承担逾期缴纳的滞纳金，于法有据。基于以上事实与理由，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。
上诉人孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之在二审期间向本院提交以下证据材料：杭州水务公司打印发票复印件一张、陈绥之出具的情况说明一份，拟证明绿城物业的物业服务不到位导致业主损失，上诉人每年冬天都会离开杭州去三亚度假，每次离开杭州时都会和物业公司做交代让其关注家中水电情况，并让绿城物业的花工帮忙管理花园并支付小费，今年冬天上诉人家的自来水管爆裂，绿城物业一直未发现，花工也未发现，导致上诉人流失了490多吨自来水，直到水务公司打长途电话让上诉人补交自来水费才知晓，上诉人通知绿城物业处理，但绿城物业未及时处理，导致又流失了60多吨自来水，水务公司听了上诉人解释后，免除了滞纳金并降低了一部分费用。
被上诉人绿城物业在二审期间向本院提交以下证据材料：1、（2013）浙杭民终字第2749号民事判决书复印件一份，拟证明已有两级法院的生效判决认定与上诉人房屋业态相同的房屋为别墅，应当按照别墅标准交纳物业服务费；2、商品房预售申请表、商品房预售许可证、C1别墅在建造时的石刻照片复印件各一份，拟证明C1别墅在规划、建筑施工时均认定为别墅。
对上诉人孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之二审提交的证据材料，被上诉人绿城物业认为，对于上诉人花园漏水的问题，不是被上诉人的责任，这是上诉人的私人花园，被上诉人没有权利进入。本院认为，因自来水损失不包括在四上诉人一审主张范围内，且绿城物业二审中明确表示不同意一并处理，故该损失不属于本院审查范畴，对该证据本院亦不予审查。
对被上诉人绿城物业二审提交的证据材料，上诉人孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之认为，本案争议焦点就是房屋形态的定性应由谁来定，这不属于法院定性的范围，被上诉人用法院的判决书来对房屋定性不正确，一审仅用外观判断来定性上诉人的房子为别墅，也不正确，应按国土资源部对别墅的三项标准进行定性：即独门独院独户、没有共体墙、得房率应为0.35，上诉人房子得房率是0.65，与邻居有共体墙，也没有独门，不符合国家对别墅的定义，一审法院未根据国土资源部的规定进行判决，仅凭外观判断作出判决不当，石刻照是被上诉人自己单方做的，也是其单方的定性，没有效力，上诉人认为涉案房屋是双排屋，请求二审法院依法认定房屋性质，这关系到上诉人房屋之后交税等各种事项，上诉人房屋三证上从未写过别墅两个字，只写了涉案房屋是住宅性质。本院对该证据的真实性予以确认。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，业委会是业主大会的执行机构，绿城物业有理由相信杭州市兰桂花园业主委员会系代表全体小区业主与之订立《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》及《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，上述合同、协议意思表示真实且内容不违反法律规定，应为有效。孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之二审庭审中对业主大会、业委会的召开、选举、表决等问题所持异议系业主自治范畴，不属于物业纠纷审查范畴，本院不予审查。绿城物业基于上述合同、协议向兰桂花园业主收取物业费于法有据。对于孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之的兰桂花园C1房屋的物业费收费标准问题，根据上述合同、协议的约定，兰桂花园物业费收费标准分为多层住宅、别墅、商业用房、会所、车库、其他（使用人将居住用房改作非居住用房的）几类，案涉C1房屋不属于商业用房、会所、车库、其他几类，且C1房屋为两层房屋并带有花园，孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之上诉状中自述C1房屋为双联排屋，故C1房屋亦明显有别于多层住宅，再结合兰桂花园建设用地规划许可证附图及建设工程施工许可证上的记载，故绿城物业对C1房屋参照别墅标准收取物业费并无不当，该物业费收费标准的参照确定亦与孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之主张的房产税标准无关。虽然在房产记载信息查询记录上显示C1房屋设计用途为一般住宅，但用途意义上的一般住宅应指专供居住的房屋，并未特指多层或高层住宅，故孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之以此为由要求C1房屋按照多层住宅标准交纳物业费依据不足。并且，小区物业服务质量的提高需要物业公司、业委会和全体小区业主的共同努力、相互配合，特别是小区车位设置、调整，监控安装等，涉及小区公共利益，均应以全体小区业主意愿为前提，故个别业主以物业公司不予车位设置、调整或不安装监控等为由拒交物业费依据不足，且个别业主不按时交纳物业费的行为会影响小区物业服务的正常开展，并进而影响已交费业主的合法权益。孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之对一审认定的欠费期限无异议，一审法院结合本案绿城物业的催缴情况以及合同约定，酌情确定孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之承担滞纳金并无不当。孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之上诉主张的庭院被损坏、电瓶被盗、宠物狗被毒死等的损害赔偿责任，均系因他人侵权所致，亦无证据证明绿城物业在其中具有过错或与之具有因果关系，故本院不予支持。因孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之对车库物业费无异议，故本院予以确认。另，一审举证责任分配正确、程序适当。此外，孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之二审中增加主张的自来水损失因超过一审诉请范畴，绿城物业亦明确表示不同意一并处理，故不属于本院二审审查范畴。综上，上诉人孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费338元，由孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之负担，并于本判决生效之日起十五日内联系本院办理退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
审 判 员 韩 昱
代理审判员 韩圣超
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 周 佳