贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0115民初5307号
原告：王孝鑫，男，1970年9月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
原告：杨竑，女，1975年2月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
二原告共同委托诉讼代理人：肖维波，贵州大谋律师事务所律师，执业证号15201201011822253，特别代理。
被告：贵州湘企房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳市金阳大道南段(商贸走廊),统一社会信用代码：91520115755363109G。
法定代表人：刘东旺，职务不详。
原告王孝鑫、杨竑诉被告贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称湘企房开）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王孝鑫、杨竑委托诉讼代理人肖维波到庭参加诉讼，被告贵州湘企房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告王孝鑫、杨竑向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2007年10月24日及2008年3月17日签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》合法有效；2、被告协助原告办理位于贵阳市金阳南路1号西南五金机电专业批发市场内2栋1层9号、10号房屋的产权手续；3、诉讼费由被告承担。诉讼中原告将第二项诉讼请求变更为：被告向原告支付违约金（以已付房款702,239.6元为基数，从2009年2月1日至办理房屋产权之日止,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）。事实与理由：2007年10月24日，原告与被告签订《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，协议约定原告以总价573,136元的9.5折即544,479.2元向被告购买位于贵州西南五金机电专业批发市场2栋1层9号门面面积约45.2平方米的房屋，原告第一次向被告支付认购面积价款约50%即272,239.6元，待被告对外出售房屋时交清余款50%；待被告正式发售时，同等办理相关手续及协助原告办理产权证明；该协议亦对被告逾期交房、原告逾期付款的违约责任进行了约定。签订协议当日，原告按约定向被告支付50%的购房款即272,239.6元，被告亦将9号房屋交付原告使用。2008年3月17日，原被告就贵州西南五金机电专业批发市场2栋1层10号房屋签订《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，该协议书约定原告以总价410,080元向被告购买该市场2栋1层110号面积约46.6平方米的房屋，原告应一次性交清购房款，待被告正式发售时，同等办理相关手续及乙方产权证明，被告为原告办理产权证所需费用按国家规定各自承担，该协议其他条款与双方2007年10月24日签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》大致相同。签订协议当日，被告将10号房屋交付原告使用，原告则向被告支付了10号房屋的410,080元的全额购房款，且向被告超额支付了9号房屋约定的50%购房义务（9号房屋超额支付19,920元，该款在原告应当支付剩余50%房款时进行扣减）。至此原告基于两份协议约定的付款义务已全部履行完毕。但被告至今未履行协助原告办理产权证明的合同义务。另外，贵州西南五金机电专业批发市场房屋被告均是以内部认购的方式进行发售，且相关房屋在2007年即已建成。
综上所述，原被告签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》内容未违反法律、法规强制性、效力性规定，该协议应为合法有效协议。被告销售前述房屋时，该房屋已经建成，原告已按约定向被告支付全额购房款，且实际使用该房屋将近十年时间。被告在此期间并未按协议约定对其余房屋进行“正式发售”，而是采取内部认购的方式将贵州西南五金机电专业批发市场的其他房屋予以销售，该内部认购方式应认定为被告正式销售相关房屋采取的销售方式，现被告拒不协助原告办理贵阳市金阳南路1号贵州西南五金机电专业批发市场内2栋1层9号、10号房屋产权手续的行为严重损害原告合法权益。原告为维护自己的合法权益遂提出如前所请。
被告湘企房开未到庭亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，原告与被告于2007年10月24日签订了《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》。该协议第四条约定“乙方根据市场平面图定购贰栋壹层第零玖号约45.2㎡；12,680元/㎡总认购价款约人民币伍拾柒万叁仟壹佰叁拾陆元整（￥573,136元）。待竣工验收合格后，最终以产权部门所测定面积为准。（按建筑面积计算，公摊面积不超过10%）如有面积不符，按认购单价计算多退少补。”第五条“乙方第一次向甲方交认购面积价款约50%，计人民币贰拾捌万陆仟伍佰陆拾捌元（￥286,568）待甲方对外发售时交清余款50%（可办理银行按揭或同期银行利率贷款方式）。”第七条“本市场开盘预计时间为2007年3月28日，门市交付预计时间为2007年2月15日，最长延期不超过两个月。”该协议注明“经甲乙双方协商，甲方同意给乙方打九五折，即总价为伍拾肆万肆仟肆佰柒拾玖元贰角整（544,479.2元）。现付50%即贰拾柒万贰仟贰佰叁拾玖元陆角整（272,239.6元）。”该合同签订当日，原告向被告支付272,239.6元，被告将9号房屋交付原告使用并出具收款收据一张，该收款收据载明为“购房款”。
2008年3月17日原被告另签订了《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》一份。该协议第四条约定“乙方根据市场平面图定购贰栋壹层第壹拾号约46.6㎡；8,800元/㎡总认购价款约人民币肆拾壹万零捌拾元整（￥410,080元）。待竣工验收合格后，最终以产权部门所测定面积为准。（按建筑面积计算，公摊面积不超过10%）如有面积不符，按认购单价计算多退少补。乙方一次性交清购房款。”第六条“本市场开盘预计时间为2008年5月28日，余款最迟在11月底付清。（一户一表费用均按国家有关规定收取）”签订合同当日，被告将10号房屋交付原告使用，原告先后6次向被告总计支付430,000元（含9号房屋房款19,920元），被告出具的收款收据上均载载明为“购房款”。自此，原告向被告共支付购房款702,239.6元。被告向原告出售的房屋至今未对外公开发售，原告对所购买的房屋自2009年2月开始进行管理使用。
另查明，贵州西南五金机电专业批发市场所涉房屋已由被告湘企房开在2011年12月23日办理了产权登记，权证号为010286015，因被告在办理房屋分层分户备案登记中，对原出售时未包含的与“4”有关的房号进行完善，导致原告购买的房屋房号发生变化，原告所购2栋1层9号、2栋1层10号房屋实际房号应为G栋1-8号及G栋1-9号。原告购买的房屋已被湘企房开办理了抵押登记。
认定上述事实的证据有：《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》、收款收据、西南五金机电批发市场G栋房屋分层分户平面图、西南五金机电批发市场G栋房屋产权交易信息及抵押情况、物业收据、租赁协议、（2014）筑民再终字第75号民事判决，上述证据均经庭审举证、本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的两份协议对于所认购房屋的坐落位置、面积大小、单价及总价款、付款方式、交付期限、面积差异处理方式、违约责任、办理产权登记有关事宜等内容进行了约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，该协议书的内容包含了上述法律规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，同时出卖人湘企房开亦已收取了原告支付的房款，因此双方签订的两份认购协议性质应当认定为商品房买卖合同。
原、被告双方签订的两份认购协议书根据庭审查明事实，系双方真实意思表示，且不违反法律法规定的强制性规定，原告诉请确认《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》合法有效本院予以支持。
该两份协议签订后，原告履行了合同约定付款义务，被告收取原告购房款后，将房屋交付给原告使用，但至今未办理产权登记，未履行合同义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，从原告提交的证据证实被告出售的房屋于2009年2月已开始由原告管理使用，故原告诉请被告向其支付违约金，以已付房款702,239.6元为基数，自2009年2月1日至办理房屋产权之日止,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的请求本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王孝鑫、杨竑与被告贵州湘企房地产开发有限公司于2007年10月24日及2008年3月17日签订的两份《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》合法有效；
二、被告贵州湘企房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王孝鑫、杨竑支付违约金（以702,239.6元为基数，从2009年2月1日起算至办理房屋产权之日止,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元（原告预交），由被告贵州湘企房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。
审 判 长 龙珊珊
人民陪审员 陈志国
人民陪审员 张建湘
二〇一八年四月五日
书 记 员 李显涛