广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终1251号
上诉人(原审原告)：林玉色，男，1959年4月25日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：阳小青，广东旗峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：康德林，男，1966年9月17日出生，汉族，住广东省深圳市。
委托诉讼代理人：杜建业，广东康邦律师事务所律师。
原审第三人：吴显信，男，1966年11月8日出生，汉族，住广东省深圳市。
上诉人林玉色因与被上诉人康德林，原审第三人吴显信申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省阳西县人民法院（2017）粤1721民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：原审法院于2015年8月3日立案受理林玉色与吴显信买卖合同纠纷一案。经原审法院主持调解，林玉色与吴显信于2015年9月16日达成调解协议：一、吴显信尚欠林玉色货款317544元及逾期货款利息203000元，由吴显信分期偿还货款及逾期利息给林玉色，定于2015年10月30日前偿还货款100000元，2015年11月30日前偿还货款100000元，2015年12月30日前偿还货款117544元，2016年从一月份起每个月的28日前支付16916.67元利息给林玉色；二、本案诉讼费2251.5元，由吴显信负担。原审法院作出（2015）阳西法溪民初字第44号民事调解书，对上述协议予以确认。由于吴显信没有按调解书履行付款义务，林玉色向原审法院申请强制执行，执行案号为（2016）粤1721执461号。在执行过程中，原审法院于2016年6月13日作出（2016）粤1721执461号执行裁定：查封吴显信所有的位于东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋一座（证号：2300××4250），并于2016年10月17日作出（2016）粤1721执461号之二执行裁定：拍卖吴显信名下位于东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋一座（证号：2300××4250）。之后，案外人康德林提出东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋（证号：2300××4250）属其所有，于2016年11月11日向原审法院提出书面异议，请求中止对东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋（证号：2300××4250）的执行。原审法院审查后认为案外人康德林的异议理由成立，于2016年12月13日作出（2016）粤1721执异25号执行裁定：中止对东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋的执行。2017年5月10日，林玉色向原审法院提起诉讼，请求确认东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋为吴显信所有，并恢复对东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋的执行。
另查明，东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋登记的权属人为吴显信。吴显信以该房屋作为抵押物向东莞农村商业银行股份有限公司凤岗支行贷款，并办理了抵押登记手续。2007年3月30日，吴显信与康德林签订一份《买卖房屋协议书》，将东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋转卖给康德林，转让价格为311600元。签订协议后，康德林于当天支付转让款48000元给吴显信，并于2007年4月起在上述房屋居住生活。该房屋的物业管理费、水电费、专项维修基金等费用均由康德林缴纳。之后，康德林分期付清了转让款给吴显信，并于2016年5月还清了该房屋的银行贷款，但一直没有办理房屋过户登记手续。
原审法院认为：吴显信于2007年3月30日与康德林签订《买卖房屋协议书》，将东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋转卖给康德林，康德林已按协议分期付清了全部购房款给吴显信，并实际占有了该房屋。因此，东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋已由康德林购买并实际占有，属于康德林的财产。虽然康德林对涉案房屋未办理过户登记手续，但没有证据证明康德林对此有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋属于人民法院不能查封的情形。原审法院作出（2016）粤1721执异25号执行裁定，中止对东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋的执行是正确的。林玉色主张东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋为吴显信所有的财产，请求恢复对该房屋的执行，理据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，作出判决：驳回林玉色的诉讼请求。一审案件受理费100元，由林玉色负担。
林玉色上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认位于东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋为吴显信所有；二、改判恢复对上述房屋的执行。事实及理由：一、吴显信与康德林之间存在串通损害林玉色利益的条件。康德林对案涉房屋虽然已经实际占有使用，并支付了相应的购房款，但这不能证明康德林就是该案涉房屋的权属人，根据《物权法》的规定，该房屋在未办理过户手续前仍为吴显信的物业，康德林购买案涉房屋的债权仍未转化为物权。因此，康德林与林玉色对吴显信的债权是平等的，吴显信对林玉色与康德林同时负有债务，若吴显信与康德林在执行前将房屋过户，则吴显信仅对林玉色负有债务而减轻债务负担，同时康德林对吴显信的债权转为物权，可避免因是债权要与其他人一起参与财产分配所增加的风险。康德林、吴显信在执行期间突然提前还贷赎楼的根本目的就是为了规避和减少自己正常履约或执行过程中的风险，不属于原房屋买卖合同中的正常履约行为，康德林称其主观上没有过错，是不成立的。二、吴显信与康德林实施了串通损害林玉色利益的行为。1、林玉色与吴显信达成《调解协议》，确认吴显信前林玉色货款317544元及利息203000元等内容，该法律文书生效时间是2015年9月16日。因吴显信未履行该协议，林玉色向原审法院申请了强制执行，法院于2016年6月13日作出（2016）粤1721执461号执行裁定，查封了案涉房屋。2、康德林吴显信之间买卖房屋协议及履行所显示的时间：据康德林所称，2007年3月30日签订《买卖房屋协议书》，转让价款311600元等，签订协议后，康德林支付48000元，2007年11月16日、2008年2月1日分别支付10000元、21000元，签约后银行贷款193638元一直由康德林支付，2016年5月，康德林要求吴显信配合提前还清贷款解除案涉房屋抵押。2016年5月11日，康德林汇款119000元还贷，经银行审批程序要1个月，同年6月11日至6月12日为周末，银行于同年6月13日办理了注销抵押登记资料等。2016年6月14日，康德林与吴显信一道向房地产管理部门递交了办理案涉房屋抵押权注销的申请资料。康德林以此主张其在银行出具的相关资料后立即申请办理了抵押注销登记及房屋过户登记手续，没有过错，但林玉色认为，从上述法律文书生效、协议履行、赎楼过户等时间点、时间段的对比，康德林是突击办理涉案房屋的相关过户手续，其办理时间几乎与法院去房地产管理部门办理查封手续的时间是同一时间。从康德林支付购房款方式看，康德林一般年支付购房款数额为1万或2万，即使首期购房款也是支付48000元，但在吴显信与林玉色的调解协议生效并执行时，康德林于2016年5月11日突然一次性支付119000元还贷赎楼，并急于办理过户手续，违反常理，而康德林与吴显信没有作出合理解释。从购房款总额来看，双方约定购楼款总额为311600元，而房屋交易价格通常以万元或千元为单位，案涉房屋价格精确到600元，不符合房屋交易的一般习惯，且与上述法院民事调解书的调解价格317665元非常接近。三、吴显信与康德林签订的买卖房屋协议书由吴显信手写，康德林签名，从内容到篇幅，不具有房屋买卖合同的一般属性及相关条款，而且对双方具体权利义务、房屋的风险转移及过户等关键条款没有作约定，关注的重点是某一特定债权债务数额的确定，而并不在于房屋购房款的支付和房屋的过户，与该行业的相关交易习惯不相符，而且根本无法保护卖方的利益。因此，这更像一份欠条或债权担保承诺书。对购房款支付，吴显信在签订协议当日写一份收款48000元收据给康德林，尔后由康德林于2007年6月4日出具一份欠据，欠款现金21000元（单据下面注明已于2008年1月2日最后一次付款梁勇生手付，在金凯越酒店收取单回来），吴显信于2007年11月6日出具收据，收康德林现金10000元。从双方往来的收据、欠据看，康德林与ＸＸＸ更象普通的借款关系。购房一般习惯在支付首期款时付清尾数，以便日后结算，但吴显信与康德林之间几次往来款均没有这样做，与一般人行为习惯不相符。且康德林在购房时还曾写过欠款21000元的欠条给吴显信，而在2016年又向卖方一次支付11万多购房款，与其习惯支付购房款方式不相同。吴显信和康德林对上述所述种不合理现象没有作出合理的解释，吴显信的声明书只承认了买卖双方签订了协议，2007有付款，2008至2016年期间买卖双方基本没有支付房款，也没有谈房屋过户的事情，也印证了双方的房屋交易不真实的事实，及吴显信为逃避债务才匆忙使假交易变成真交易。四、康德林提供的物业公司出具的反映康德林使用该房屋的证明，并不能证明该房屋为其所有，只能说明康德林作为债权人通过对抵押房屋的使用而部分实现债权的一种方式。五、案涉房屋交易的价格311600元远低于市场评估价，不足市场价格的三分之一。因为该房屋市场价格按2016年9月22日时点评估净值为1047957元，林玉色提交了《致估价委托人函》予以证实，以该市场估值反推2007年的房屋交易价值（考虑货币的时间价值因素）也远高于311600元。康德林否认该鉴定结论但没有提供相应的证据予以反驳，一审法院在判决书也未就此证据进行评价，明显对林玉色不公平。综上所述，请求支持林玉色的上诉请求。
康德林答辩：一、林玉色错误理解了一审法院关于认定康德林对案涉房屋没有办理过户手续没有过错的意思。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，该条款的“过错”是针对“没有办理过户登记手续”形成的过错。而林玉色声称“康德林提前办理过户手续的行为本身就是过错”，并非是法律规定的没有办理过户登记手续的过错。二、林玉色声称康德林与吴显信存在恶意串通损害林玉色利益的行为，与事实不符。1、康德林与吴显信于2007年3月30日签订了《买卖房屋协议书》，远在吴显信与林玉色达成调解协议之前，不存在串通一说。2、林玉色与吴显信之间的《调解协议》是在2015年9月16日生效的，若康德林有意与吴显信实施串通行为，不必在2016年5月份着手办理过户手续，而在《调解协议》形成之前即可办理相关过户手续，而且吴显信可通过一审、二审的诉讼以为康德林的过户争取更多的时间，但吴显信没有这么做，而是与林玉色在一审时达成了调解协议。3、康德林通过多年的积蓄提前归还了银行的贷款准备办理案涉房屋的过户手续是正常履行合同的行为，不存在恶意串通。三、林玉色称案涉房屋的交易价格远低于市场价格，与事实不符，且没有提供证据证明。案涉房屋的交易时间为2007年，以现在的房价衡量当时的交易价格没有实际意义，如林玉色认为该交易价格不符合常理应当提供相应的证据证明。四、康德林已经按《买卖房屋协议书》分期付清了全部购房款给吴显信，并实际占有使用了该房屋，虽然没有办理过户登记手续，但没有证据证明康德林存在过错的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，案涉房屋属于法院不能查封的房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。
吴显信述称：涉案的房屋确实是卖给康德林的，收款收条也是我出具的，因吴显信与康德林是很好的朋友，且还有银行抵押贷款，所以没有立即办理过户手续。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是申请执行人执行异议之诉纠纷。本案争议焦点是，对东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋是否许可执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案主要审查康德林对涉案的上述标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，即需要同时具备上述规定的四个阻却执行的要件。
康德林与吴显信于2007年3月30日签订《买卖房屋协议书》，吴显信将东莞市凤岗镇龙平公路官井头段某甲小区×阁1×C房屋转卖给康德林，协议签订后，康德林采用分期付款及代吴显信偿还该房在银行按揭贷款形式支付购房款，至涉讼房屋查封前，康德林已付清全部购房款给吴显信。林玉色上诉主张吴显信与康德林的房屋买卖行为不符合一般交易习惯，部分付款凭证显示康德林还欠过吴显信21000元购房款，及康德林在法院查封前不久采用突击还款方式还清该房银行贷款，是双方恶意串通行为。林玉色对其上述主张并没有提供证据证明，而且康德林对此不予认可，并认为一直由其偿还该房的银行贷款，至2016年5月间利用其积蓄提前还清贷款。故林玉色上述上诉主张理据不足，应不予采纳。林玉色上诉主张交易价格不足市场价格的三份之一，明显低于市价格，即使按现在的评估价格倒推当时的价格也远高于311600元，双方买卖价格明显不合理。由于房地产交易价格每时段均有不同，而且变化较大，林玉色以现在市场评估价1047957元，主张双方交易价格不足市价格三分之一，并以此主张吴显信与康德林的房屋交易明显低价的依据不足，应不予采纳。综合分析双方提供的证据，应认定康德林在法院查封前已与吴显信签订房屋买卖合同，并已分期付清全部购房款。
康德林提供所在楼房物业公司的证明及其缴交物业费、安装有线电视费等票据证明其在签订房屋买卖协议后一直使用该房屋，并以自己名义缴交该房屋的相关费用。从林玉色上诉意见分析，林玉色对康德林一直使用该房屋的事实不持异议，只不过认为康德林行使抵押权使用该房屋，并没有该房屋的所有权。因此，根据康德林提供的证据结合林玉色辩解意见，应予认定康德林已实际占用使用该房屋的事实。
对于房屋没有办理过户登记手续，是否非因买受人自身原因的问题。吴显信将该房屋转让给康德林之前已用该房屋作抵押向银行贷款，并办理了抵押登记手续。康德林向吴显信购买该房屋时没有办理抵押人变更手续，也没有还清该房屋的抵押贷款，而是由康德林以吴显信名义采用月供方式偿还银行贷款。因此，在当时条件下，该房屋未能办理过户登记手续。康德林在2016年5月11日还清该房在银行的抵押贷款，具备办理过户登记条件。在康德林向银行申请办理解除抵押登记手续期间，原审法院于2014年6月13日作出裁定查封该房屋。基于法院查封该房屋的原因，导致康德林不可能再办理该房屋的过户登记手续，但康德林在还清房屋贷款后及时申请办理相关解除抵押登记手续，拟办理房屋过户登记手续。故该房屋不能办理过户登记手续并非康德林自身原因造成的。
综上，康德林在涉案房屋查封前已与出卖人签订房屋买卖协议，并支付全部购房款，实际占用使用该房屋，而且不能办理过户登记手续并非其自身原因造成的，康德林对涉案标的物享有足以排除强制执行的民事权益，林玉色请求继续对该房屋予以执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原审判决驳回林玉色的诉讼请求正确，应予以维持。林玉色的上诉请求理据不足，应予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由林玉色负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 广
审 判 员 何桂霞
审 判 员 莫怡华
二〇一七年十二月十五日
法官助理 李凤霞
书 记 员 曾秋霞