福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终1310号
上诉人（原审原告、反诉被告）：莆田市凤达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区梅园路西段梅园桥南侧，组织机构代码证代码70536470-1。
法定代表人：林凤鸣，董事长。
委托诉讼代理人：王志工、陈锦滨，福建众益律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林权，男，1980年6月15日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：黄金苍，福建普阳律师事务所执业律师。
上诉人莆田市凤达房地产开发有限公司（以下简称“凤达公司”）与上诉人林权商品房销售合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第4450号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，凤达公司以出让方式取得位于莆田市荔城区东圳路与福厦路交叉口地块的土地使用权［国有土地使用证号为莆国用（2006）第C2006XXX号］。经批准，凤达公司在该地块上建设商品房，名称为凤达花园大厦，建设工程规划许可证号为莆规荔建2007-101号，施工许可证号为荔建管证（2007）035号，商品房预售许可证号为（2009）莆房许字第33号。
2009年12月19日，凤达公司与林权订立《商品房买卖合同》一份，约定林权以总价款645281元向凤达公司购买凤达花园大厦第23单元2306号商品房一套，出卖人应在2010年12月31日前向买受人交付经验收合格的商品房，如出卖人未按合同约定期限将讼争商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，合同继续履行的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，未约定违约金计算方式；第二十五、二十六条约定，该合同自双方签订之日起生效，自合同生效之日起30日内，由出卖人向莆田市房地产管理中心、莆田市建设局办理合同登记备案。同日，凤达公司与林权签订《合同补充协议》，该补充协议约定，买受人应在《商品房买卖合同》签订时，即付首期购房款195281元，余款450000元，由买受人选择以按揭贷款方式付款；因买受人迟延办理按揭贷款手续或申请按揭贷款时提交的材料或信用等不符合银行（公积金）要求、政策性变化或其他原因，造成银行未能在2010年3月1日前足额发放按揭的，则剩余房价款（或银行最后批准按揭贷款金额低于买受人应付款的部分）自动变更为现金方式付款，否则视为逾期支付购房款；买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项（含代收税费）；出卖人在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，但由于非出卖人原因造成买受人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人应及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记，办理权属登记需由出卖人提供的资料由出卖人直接交付给房屋权属登记机构。因买受人原因（如购房款未交清、资料未提供、相关费用未缴纳等）造成买受人未能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用权证登记手续。合同签订后，林权通过现金方式交付了购房款245281元，2013年7月17日交付购房款100000元，2013年8月1日交付购房款100000元，2015年2月27日交付购房款200000元。2011年5月4日，凤达公司向林权交付讼争商品房。2011年5月7日，林权向莆田市闽信物业管理有限公司缴纳物业管理费1654元。2011年12月20日，凤达公司办理讼争房屋的初始预登记手续。案经调解，因双方各持己见，致调解无效。
原审法院认为，凤达公司与林权签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。凤达公司主张因林权的原因，致使无法办理按揭贷款，但未提供证据予以证实，故对凤达公司的该主张不予支持。林权陆续向凤达公司支付了全部购房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，若无法办理按揭贷款则自动变更为现金方式付款，并未约定付款期限，现林权已履行完毕合同约定的付款义务，并无存在违约行为，凤达公司主张要求林权支付逾期付款违约金309092元，与事实不符，不予支持。根据《合同补充协议》第二条第1款的约定，在凤达公司向林权交付房屋前，林权应付清购房款。现林权于2015年2月27日方付清全部购房款，而凤达公司已于2011年5月4日向林权交付讼争商品房，凤达公司不存在逾期交付房屋的行为，故林权反诉要求凤达公司支付逾期交房违约金15084.78元，与事实不符，不予支持。另根据《合同补充协议》第三条第1、2款的约定，凤达公司的办证义务仅限在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，并协助林权办理产权登记，因凤达公司于2011年5月4日向林权交付讼争商品房，并于2011年12月20日办理房屋初始预登记手续，故凤达公司的办证义务应为在2011年7月2日前向当地房屋权属登记机构办理房屋初始预登记，其违约期间为2011年7月3日至2011年12月19日，现林权反诉主张要求凤达公司支付自2015年5月7日起至向其交付房屋所有权证和国有土地证止的违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。林权反诉要求凤达公司赔偿其因现金支付购房款400000元造成的利息损失73290元，但未提供证据予以证实，不予支持。林权还反诉要求凤达公司返还房屋交付之前的物业费689.17元，凤达公司认为该项主张已超过诉讼时效，经审查，凤达公司的抗辩意见有理，对林权的该项反诉主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第六条、第二十九条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回莆田市凤达房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回林权的反诉请求。本案本诉案件受理费5936元，由莆田市凤达房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费1708.5元，由林权负担。
一审宣判后，上诉人凤达公司、上诉人林权不服，均向本院提起上诉。
上诉人凤达公司上诉称：1、《合同补充协议》第一条第二款约定：“因买受人迟延办理按揭贷款手续或申请按揭贷款时提交的材料或信用等不符合银行（公积金）要求、政策性变化或其他原因，造成银行未能在2010年3月1日前足额发放按揭的，则剩余房价款（或银行最后批准按揭贷款金额低于买受人应付款的部分）自动变更为现金方式付款，否则视为买受人逾期支付购房款”。根据该约定，林权未在2010年3月1日前取得银行的按揭贷款，就应在2010年3月1日前一次性用现金支付剩余的购房款，否则林权应承担逾期付款的违约责任。2、即使法院认定双方对现金付款方式没有约定付款期限，根据《合同补充协议》第二条第一款“买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项（含代收税费）”的约定，剩余购房款的现金支付最迟也应当在交房前即2011年5月4日前支付完毕，否则仍应承担逾期付款的违约责任。综上所述，请求维持原审判决第二项，撤销原审判决第一项，依法改判上诉人林权支付给上诉人凤达公司逾期付款违约金309092元，并判令本案一审、二审诉讼费用由上诉人林权承担。
针对上诉人凤达公司的上诉，上诉人林权辩称：1、凤达公司逾期开具正式发票、逾期办理备案登记，导致林权无法办理公积金贷款或银行按揭贷款，存在过错。2、凤达公司逾期办证，应当支付违约金。虽然双方在合同中并未约定如何计算违约金，但按照公平原则，应当按照逾期付款的违约金计算标准即按已付购房款的日万分之五计算违约金。凤达公司称其已提供办证材料给房屋权属登记机构，但未提供证据证实，应当承担违约责任。3、根据《合同补充协议》第三条第二款，林权的原审反诉请求是在购房款付清之后90天开始计算违约金，于法有据，应予支持。
上诉人林权上诉称：1、按《商品房买卖合同》的约定，凤达公司应于合同生效之日起30日内即2010年1月18日前履行合同登记备案手续，但凤达公司于2010年2月23日才开具正式发票，于2010年3月12日才办理备案登记，导致林权无法办理公积金贷款手续。2、因凤达公司违约导致林权无法办理公积金贷款手续，凤达公司应为林权办理商业贷款手续，但凤达公司不仅将备案材料及相关贷款材料丢失，而且要求林权一次性付清剩余房款，明显不合常理。因凤达公司违约在先，导致房屋无法在2010年12月31日前交付给林权，而是延迟到2011年5月4日才完成交付，故林权要求凤达公司承担逾期交房的违约金15084.78元，应予支持。3、林权于2015年2月27日付清全部购房款及相关费用，凤达公司应在收到全部购房款后90日内交付产权证。但凤达公司至今未办理产权证，故凤达公司应承担逾期办证的违约责任。4、因凤达公司的违约行为导致林权不能办理贷款，导致林权向他人举债付清购房款，存在利息损失，故应由凤达公司承担该利息损失。综上所述，请求撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人林权的原审反诉请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由上诉人凤达公司承担。
针对上诉人林权的上诉，上诉人凤达公司辩称：1、根据《合同补充协议》第一条的约定，办理公积金贷款义务人是林权，并非凤达公司，凤达公司只是起配合作用。林权没有向公积金办申请公积金贷款，没有提供公积金贷款所需材料，公积金办才无法办理相应贷款。2、凤达公司于2010年2月23日开具正式发票，于2010年3月12日办理合同备案登记，具备公积金贷款办理所需的材料，但林权未申请公积金贷款，也没有向公积金办提供材料。因此，公积金贷款未办理的责任在于林权。3、《合同补充协议》第二条第一款约定林权应当在交接房屋前结清款项，但在合同约定的交房时间2010年12月31日，林权尚有40万购房款未付清，凤达公司有权行使抗辩权，即不交付房屋。凤达公司并没有违约，无需支付逾期交房违约金。4、根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，办理房屋权属证书的义务人是买受人，并不是凤达公司。另根据《合同补充协议》第三条第二款约定，购房款未付清，造成林权未能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。5、林权请求支付剩余购房款的利息，没有事实和合同依据。
经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人凤达公司与上诉人林权均无异议。但上诉人林权认为原审遗漏查明凤达公司于2010年2月23日才开具正式发票及于2010年3月12日才办理合同备案登记的事实。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人凤达公司与上诉人林权签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面、严格履行自己的义务。上诉人凤达公司主张上诉人林权逾期支付剩余购房款，应承担相应的违约责任。因双方在《合同补充协议》第一条第二款中约定在2010年3月1日前银行未足额发放按揭贷款的，则剩余购房款自动变更为现金付款方式。因此，截止至2010年3月1日时，银行仍未足额发放按揭贷款的情况下，上诉人林权应用现金交足剩余购房款。虽然双方没有明确约定剩余购房款的付款期限，但根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，作为买受人的上诉人林权，应在商品房交付时交足剩余购房款。上诉人林权在上诉人凤达公司交付房屋时仍没有付清剩余购房款，故从上诉人凤达公司交付房屋时，上诉人林权应承担相应的逾期付款的违约责任，一审判决不予支持上诉人凤达公司的该上诉请求不当，应予纠正。一审期间，上诉人林权虽只提出自己没有违约的抗辩，而没有提出违约金过高的抗辩，但并不表示上诉人林权对合同约定的违约金标准予以认可，考虑到上诉人林权在上诉人凤达公司起诉时已经付清剩余购房款及上诉人凤达公司没有举证证实其具体实际损失的情况，本院酌情调整违约金计算标准为按剩余购房款的日万分之一计算。结合上诉人林权支付剩余购房款的时间及上诉人凤达公司的交房时间，上诉人林权应承担的违约金应为：10万×805天（2011年5月4日至2013年7月17日共805天）×万分之一＋10万×820天（2011年5月4日至2013年8月1日共820天）×万分之一＋20万×1395天（2011年5月4日至2015年2月27日共1395天）×万分之一=44150元。上诉人林权主张双方没有明确约定付款时间，故其没有逾期支付剩余购房款，不应承担违约责任，但作为买受人的上诉人林权，支付足额的购房款是其主要义务，在上诉人凤达公司交房后，上诉人林权没有在合理的期限内付清剩余购房款，延期付款长达近5年，故上诉人林权的该主张不能成立，本院不予采信。上诉人凤达公司二审提供一份上诉人林权的住房公积金来账凭证，欲证明上诉人凤达公司已尽到协助上诉人林权办理公积金贷款的义务，因没有其他证据予以佐证，且上诉人林权对此予以否认，应认定该证据不足以证实上诉人凤达公司的主张，本院对此不予采信。上诉人林权主张应由上诉人凤达公司承担逾期交房的违约责任，因上诉人凤达公司在上诉人林权未付清全部购房款的情况下，就将涉案商品房提前交付给上诉人林权，故上诉人林权的该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人林权另主张因上诉人凤达公司违约导致其不能办理公积金贷款而需要采用现金付款方式支付剩余购房款，导致其利息损失，因其无法举证公积金贷款未能办理的原因系上诉人凤达公司导致，故本院对其该主张不予采信。上诉人林权又主张其已书面委托上诉人凤达公司办理房屋权属证书，但上诉人林权没有提供充分证据予以证实，且上诉人凤达公司对此予以否认，应由上诉人林权承担举证不能的法律责任，故上诉人林权主张应由上诉人凤达公司承担逾期办证的违约责任，没有事实和法律依据，一审判决对此予以驳回，也无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，但部分处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第4450号民事判决第二项；
二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第4450号民事判决第一项；
三、上诉人林权应在本判决生效之日起十日内支付给上诉人莆田市凤达房地产开发有限公司逾期付款违约金44150元；
四、驳回上诉人莆田市凤达房地产开发有限公司的其他上诉请求；
五、驳回上诉人林权的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费5936元，由上诉人莆田市凤达房地产开发有限公司负担5033元，由上诉人林权负担903元；反诉案件受理费1708.5元，由上诉人林权负担。二审案件受理费7644.5元，由上诉人莆田市凤达房地产开发有限公司负担5033元，由上诉人林权负担2611.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年十一月九日
书 记 员 倪益群
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。