浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭临民初字第281号
原告：浙江大华建设集团有限公司，住所地浙江省临安市锦城街道钱王街751号，组织机构代码：14378062-2。
法定代表人：陈小华，该公司董事长。
委托代理人：汪东鸣，浙江泽厚律师事务所律师。
被告：临安汇锦房地产经营有限公司，住所地浙江省临安市锦城街道钱王街898号。
法定代表人：周庆荣，该公司董事长。
委托代理人：吴文锦，男，1946年11月11日出生，汉族，上海市浦东新区人，住上海市浦东新区，系该公司职员。
诉讼代表人：临安汇锦房地产经营有限公司联合管理人。
负责人：卢燎峰。
委托代理人：孙勇，系临安汇锦房地产经营有限公司联合管理人工作人员。
原告浙江大华建设集团有限公司诉被告临安汇锦房地产经营有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2015年4月7日、11月23日两次公开开庭进行了审理，原告浙江大华建设集团有限公司的委托代理人汪东鸣、被告临安汇锦房地产经营有限公司的委托代理人吴文锦两次开庭均到庭参加诉讼，被告临安汇锦房地产经营有限公司的委托代理人孙勇第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江大华建设集团有限公司诉称：原、被告于2011年4月签订了建设工程施工合同，约定由原告承包临安市人民广场东侧汇锦华庭北区工程，工程内容为图纸范围内的所有工程，包括但不限于桩基工程、基础工程、主体工程、内外粉刷及发包人指定由承包人完成的装饰工程、防水工程、人防工程、安装工程等，工程已于2013年8月2日验收合格。竣工验收后，原告多次催讨工程款，并于2014年1月10日正式向被告送达了法务函，催款并主张了工程款优先受偿权，后原、被告双方已于2014年5月24日对土建安装工程进行了结算，结算审定价为63289917元，于2014年9月11日对装修工程进行了结算，结算审定价为3940430元，于2014年9月30日对室外排水、窨井及道路基层等工程进行了结算，结算审定价为298871元，三项合计为67529218元。截止2014年11月27日，原告共计收到工程款5440万元，返还质保金257000元。依据2014年1月28日被告向原告出具证明一份，证明其中420万工程款自2014年1月28日起按月息2%计息，另据施工合同专用条款第26条约定：“竣工验收通过并完成竣工资料移交后10天内支付至实际完成工程量（价）的90%工程款；结算审核完成后15天内支付至结算总造价的95%，其余5%为工程保修金”，结合上述结算时间、被告付款时间情况，扣除合同约定的结算款5%的质保金，另约定逾期应按合同约定的银行同期同档银行双倍贷款利率支付利息，故被告应当在2014年6月9日前支付工程款5725421元，在2014年9月26日前累计应付9468829元，在2014年10月15日前累计应付9752756元，但至今未付。另有质保金3376462元按双方质量保修书约定，自工程交付日期起算，满一年后15日内返还40%，现该工程已于2013年8月12日竣工验收合格并交付被告，故质保金应在2014年8月27日前向原告退还40%计1350584.8元，后被告于2014年11月21日支付218000元，于2014年11月27日支付39000元，余款1093584.8元至今未付。另基于被告已进行破产清算，原告要求被告提前支付剩余质保金，即要求被告一次性返还剩余质保金3119462元。为此，请求法院判令：一、确认被告拖欠原告工程款人民币9752756元及利息2039300元（计算至2015年7月14日）；二、确认原告对汇锦华庭11幢401室、11幢2101室、11幢2701-2801室、11幢102-202室、11幢109-209室、11幢110-210室、11幢106-206室、11幢107-207室、11幢108室、12幢201室、12幢2301-2401室、12幢2303-2403室、12幢2304-2404室、12幢1701室、12幢1702室、12幢2101室、12幢104-204室、12幢105-205室房屋的折价或拍卖款项享有工程款优先受偿权；三、确认被告应返还原告工程质量保证金3119462元、应支付占用利息11.61万元（计算至2015年7月14日）；四、本案受理费、保全费由被告承担。
为此，原告浙江大华建设集团有限公司向本院提供了如下证据：
1、施工合同复印件一份48页，欲证明原、被告就汇锦华庭北区项目存在施工合同关系及其工程付款节点、比例、违约责任等相关约定。
2、工程造价审定单复印件三份，欲证明原、被告就汇锦华庭北区项目分三次审定造价，总造价为63289917元。
3、竣工验收备案表复印件一份共四页，欲证明原告施工的汇锦华庭北区项目已于2013年8月12日竣工验收合格。
4、法务函回执复印件一份，欲证明原告于2014年1月10日向被告催款并主张工程款优先受偿权的事实。
5、证明复印件一份，欲证明被告拖欠原告工程款中的420万元被告承诺按月息2%计息的事实。
被告临安汇锦房地产经营有限公司辩称：对原告的第一项诉讼请求中工程款人民币9752756万元没有异议，对利息2039300元有异议，其中420万元从2014年1月28日至2015年7月14日按照月息2分计算的标准不予认可，应该按照合同约定来统一计算，年利率应该最高不能超过12%，超过12%不予认可。对第二项诉讼请求原告主张的优先权已经超过优先权时间，即便原告在2014年1月10日发送了法务函，也不构成主张了优先权，该法务函仅表明原告将行使优先受偿权，但在六个月的期限内原告并没有行使，根据法律规定，行使方式包括承包人与发包人自行协商、提起诉讼或者申请仲裁予以确认，或者直接申请法院将工程拍卖实现债权，也包括申请参加对建设工程变价款的分配，本案中法务函的情形不符合法律规定，优先权已经消灭。第二项请求范围内的房屋，其中12幢104-204室、12幢105-205室这两套房屋已经正常销售，不存在借款关系，除这两套房子以外的都是让与担保，购房人同时是借款合同的债权人，是以签订商品房买卖合同的方式担保借款合同延伸出来的购房。本案的房屋在形式上已经通过签订商品房买卖合同的方式转让给案外人，目前已经涉及多起仲裁及诉讼案件。对于让与担保的法律认定，有待于法院及仲裁机构明确，但就商品房买卖合同而言，不能当然认定为无效。汇锦华庭北区涉外排水、窨井及道路基层等工程价款298871元（在原告提供的证据的证据二中）不属于工程价款优先受偿的范围。利息和违约金也不属于优先受偿权的范围。对原告的第三项诉讼请求即主张应返还工程质保金人民币3119462元，我们认为工程质保金到期的部分应该是1093585元，在这个范围内的利息计算我们予以认可，剩余的工程质保金没有到期，我们不予认可。对原告质保金利息计算方式没有异议。
为此，被告临安汇锦房地产经营有限公司向本院提供了商品房买卖合同复印件十五份，欲证明原告主张优先权范围内的房屋已经转让，已丧失行使优先权的条件。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告浙江大华建设集团有限公司提供的证据，被告临安汇锦房地产经营有限公司对其真实性均无异议，本院予以认定。
对被告临安汇锦房地产经营有限公司提供的证据，原告浙江大华建设集团有限公司对真实性有异议，认为：一共18套房子只有15套房子的合同，形式真实性有比较多的瑕疵，11幢109-209室是2014年3月12日签订的，11幢108室是2014年7月17日签订的，这两份合同11幢109-209室签在前面，两个合同的版本不同，一个是2008版本的，一个是2000年版本的，从说法上是矛盾的，不可能先签的用的是新版本，后签的是旧版本，11幢110-210室房屋买受人签完字后整个合同没有签订的时间，11幢108室补充协议中买受人没有签字。从这些形式上的瑕疵看，对真实性有异议。
另外从合同内容分析，购房总价及支付的方式和时间都是一次性支付的，这些和真实的付款是否一致也需要核实，故对这些房子上存在的买卖关系的真实性有异议。本院经审核，对被告提供的该组证据形式上的真实性予以认可，但因就该部分房屋上签订的买卖合同的有关法律属性未经最终确认，故对被告的证明目的本院暂不予评析。
根据以上有效证据和双方当事人陈述，本院查明案件事实与原告诉称相符。另查明，本院已于2014年7月14日受理了被告临安汇锦房地产经营有限公司破产申请。
本院认为，原、被告签订的建设工程施工合同合法有效，应受法律保护，在原告按约如期完成施工任务后，被告理应及时支付工程款，逾期支付部分应按合同约定（专用条款第35.1条第一款）或事后承诺（2014年被告出具的证明）计算利息，对原告要求确认被告欠付原告工程款人民币9752756元并应支付利息2039300元（计算至2015年7月14日）的第一项诉讼请求本院予以支持。关于原告要求对其承建工程范围内的未出售房产主张优先受偿权，本院认为原告在案涉工程竣工后六个月内已发函向被告催款并明确主张了建设工程价款优先受偿权，对其在诉讼请求中主张的建设工程价款优先受偿权应予支持。被告提出的关于北区涉外排水、窨井及道路基层等工程价款298871元不应纳入优先受偿范围的意见，本院经审核认为，该部分工程亦系整个案涉工程的组成部分，将该部分价款排除在工程价款优先受偿范围之外明显缺乏依据。关于质量保证金返还金额，虽然依照原被告双方质量保修书约定，有部分质量保证金尚未到期，但因法院已受理被告临安汇锦房地产经营有限公司的破产申请，故该部分金额应视为到期，经审核，原告留存在被告处的质量保证金共计3376462元，因被告已支付257000元，余欠金额为3119462元，考虑到质量保证金实际上系被告从应付原告的工程款中扣留的款项，故之前逾期未支付的部分质量保证金应按合同约定参照工程款支付利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百八十六条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条之规定，判决如下：
一、被告临安汇锦房地产经营有限公司应支付原告浙江大华建设集团有限公司工程款9752756元并应支付逾期付款利息2039300元。
二、被告临安汇锦房地产经营有限公司应支付原告浙江大华建设集团有限公司质量保证金3119462元并应支付逾期付款利息116100元。
三、原告浙江大华建设集团有限公司在上述第一项工程款9752756元的限额内就其承建的工程范围内可拍卖或折价的房产享有优先受偿权。
四、驳回原告浙江大华建设集团有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费111966元、保全费5000元，由被告临安汇锦房地产经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 汤常军
人民陪审员 许国良
人民陪审员 张凯华
二〇一六年十月十八日
书 记 员 陈张芸
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
二、《中华人民共和国企业破产法》
第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。
附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。