重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民初字第00181号
原告：田云明，男，1970年3月29日出生，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。
原告：郑洪建，男，1964年1月28日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人：袁子钧，重庆志同（北京）律师事务所律师。
被告：重庆中人实业（集团）有限公司，住所地重庆市合川区涪滨路17号，组织机构代码70944198-9。
法定代表人：李现全，该公司董事长。
委托代理人：王俊茂，男，1984年10月5日出生，汉族，该公司职工，住湖南省衡东县。
委托代理人：罗明果，重庆向前律师事务所律师。
原告田云明、郑洪建与被告重庆中人实业（集团）有限公司（以下简称中人实业公司）项目转让合同纠纷一案，本院2014年10月27日立案受理后，依法由审判员黄镝鸣担任审判长，与审判员简元华、人民陪审员陈其娟组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田云明、郑洪建诉称：2010年8月18日，原告二人与被告中人实业公司签订《房地产合作开发协议》，合作开发“南川区水江壹号”项目。双方约定：该项目由原告全额投资，由被告进行管理，竣工后原告享有99.30%的收益，被告享有0.7%的收益。该项目竣工后，双方于2014年4月9日又签订了《商品房所有权处置补偿协议》，约定：原告将“南川区水江壹号”项目未销售的商品房（车库160㎡，商业性房屋1550.24㎡，住宅14754.26㎡）转让给被告中人实业公司，由中人实业公司支付原告转让款4000万元；该款分期支付，在协议签订后30日内支付1000万元，60日内支付1000万元，90日内支付1000万元，180日内支付700万元，余剩300万元在项目综合验收合格后支付。双方并约定一方违约，应支付对方违约金500万元。2014年9月2日，被告中人实业公司代原告支付周德刚、杨文建等人民工工资630万元。另外，在签订《商品房所有权处置补偿协议》之前，被告中人实业公司为项目建设曾对外借款1300万元，双方口头约定该借款的本息均由原告支付，原告同意从补偿款中扣减。请求人民法院确认原告与被告中人实业公司于2014年4月9日签订的《商品房所有权处置补偿协议》合法有效，判决被告中人实业公司支付原告尚欠的补偿款2070万元，违约金500万元，并承担本案全部诉讼费用。
被告中人实业公司辩称：原告在签订《商品房所有权处置补偿协议》之前，就已经将协议所涉的部分房屋抵押给第三人，现在抵押权至今未解除，故我公司没有支付相应款项。根据协议约定，协议所涉及房屋应于2014年12月30日进行竣工验收并交付，但该房至今未进行备案登记，我公司要求解除合同。
经审理查明：2010年8月18日，田云明、郑洪建二人与中人实业公司签订《房地产合作开发协议》，约定：双方合作开发“南川区水江镇居民郑洪建等联建房屋”项目；中人实业公司负责提供开发项目所需的企业资质手续，对开发过程中的各个环节进行监督管理，享有项目销售总额0.7%的股份收益权；田云明、郑洪建负责以中人实业公司的名义办理开发项目的阶段性审批手续，承担项目开发建设论证至开发建设完毕的所有投资、建设、管理费用，享有项目销售总额99.3%的股份收益权，并按项目销售总额的0.05%向中人实业公司缴纳工会费1万元；项目实行独立核算，自负盈亏，本项目所发生的企业债权债务均由田云明、郑洪建负责，与中人实业公司无关。双方还就开发项目的建设施工单位（由中人实业公司下属的重庆中人实业（集团）光大建筑工程有限公司施工）、商品房销售及销售管理、违约责任等事项进行了约定。田云明、郑洪建在签订该协议后，以中人实业公司的名义办理了项目的开发建设手续，将项目命名为“南川区水江壹号”，并在开发过程中以中人实业公司名义对外销售了部分房屋。
2014年4月9日，以田云明、郑洪建为合同甲方，中人实业公司为合同乙方，双方又签订了《商品房所有权处置补偿协议》，约定：田云明、郑洪建将“南川区水江壹号”项目未销售的商品房交由中人实业公司处置（未销售的房屋具体为车库160㎡，商业性房屋1550.24㎡，住宅14754.26㎡），中人实业公司支付田云明、郑洪建转让款4000万元；该款分五期支付，在协议签订后30日内支付1000万元，60日内支付1000万元，90日内支付1000万元，180日内支付700万元，余剩300万元在“南川区水江壹号”项目综合验收合格后10内支付；田云明、郑洪建承担项目开发建设的各种税费，中人实业公司承担协议所涉房屋在销售中的增值部分税费；田云明、郑洪建必须保证“水江壹号”项目通过政府主管部门的综合验收及所有商品房合格，保证协议所涉房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷；田云明、郑洪建如未按照国家相关规定于2014年12月30日之前交付已竣工验收且备案登记的商品房，中人实业公司有权终止合同，并请求田云明、郑洪建赔偿损失；如田云明、郑洪建不能按协议第三条第五款提供商品房，即协议所涉房屋有产权纠纷和债权债务纠纷，中人实业公司有权退房，并由田云明、郑洪建返还处置补偿款及利息，给付相应的赔偿金。关于违约责任，双方约定，如一方违约，应支付对方违约金500万元。双方还制作了“水江壹号项目销售情况表”作为《商品房所有权处置补偿协议》的附件。中人实业公司在签订《商品房所有权处置补偿协议》后，没有向田云明、郑洪建支付任何补偿款。后因“水江壹号”项目工程劳务班组的周德刚、杨文建、吕波、黄邦权等人为劳务工资被拖欠一事上访，中人实业公司于2014年9月2日向周德刚、杨文建、吕波、黄邦权等人出具欠条，承诺于2014年9月17日、10月2日支付周德刚、杨文建、吕波、黄邦权等民工工资共计630万元，如逾期未支付，则按日千分之一支付违约金，并承担民工上访造成的一切损失和法律责任。
另查明：田云明、郑洪建在开发建设“南川区水江壹号”项目的过程中，为筹集建设资金，以中人实业公司的名义对外借款1300万元，并与债权人签订了实为抵押性质的《商品房买卖合同》。中人实业公司均在借款合同和《商品房买卖合同》上签字盖章。中人实业公司虽然辩解该1300万元中只有700万元属于借款性质，其余600万元系真实的商品房买卖，但没有提供相应的证据证明其主张。
中人实业公司虽然答辩提出要与田云明、郑洪建解除《商品房所有权处置补偿协议》，但田云明、郑洪建认为中人实业公司解除合同的理由不能成立，不同意解除合同。经本院释明后，中人实业公司明确表示不对解除合同的争议提起反诉。
上述事实，有《房地产合作开发协议》、《商品房所有权处置补偿协议》及附件、欠条等证据在案，这些证据经开庭质证，足以认定。
本院认为，田云明、郑洪建与中人实业公司在《房地产合作开发协议》中约定，“南川区水江壹号”项目的开发建设资金和开发风险均由田云明、郑洪建承担，中人实业公司只固定收取项目销售总额0.7%的收益和1万元的工会费，不承担项目开发的任何风险，因此，双方签订的《房地产合作开发协议》不具备共担风险的特征，不属于真正的合作开发房地产协议。根据该协议，“南川区水江壹号”项目的开发建设权名义上属于中人实业公司，实际上属于田云明、郑洪建，故《房地产合作开发协议》实为挂靠性质的协议。田云明与郑洪建在开发建设过程中，于2014年4月9日与中人实业公司又签订了《商品房所有权处置补偿协议》，约定将“南川区水江壹号”项目未销售的商品房交由中人实业公司处置，由中人实业公司支付田云明、郑洪建转让款4000万元，实质是将“南川区水江壹号”项目后期的开发建设权转让给中人实业公司，故该协议的性质应认定为项目转让协议。“南川区水江壹号”是以中人实业公司名义办理的开发建设手续，《商品房所有权处置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。田云明、郑洪建请求确认《商品房所有权处置补偿协议》合法有效，本院予以支持。
根据《商品房所有权处置补偿协议》约定，中人实业公司应当支付田云明、郑洪建项目转让款4000万元。中人实业公司在签订《商品房所有权处置补偿协议》后，代田云明、郑洪建支付了周德刚、杨文建、吕波、黄邦权等人的劳务工资共计630万元，该款应从转让款中扣减。田云明、郑洪建在开发建设项目的过程中，曾以中人实业公司的名义对外抵押借款1300万元，其清偿该债务及消除本案诉争房屋上设定的抵押权，均需要中人实业公司协助配合方可完成，现田云明、郑洪建主张由中人实业公司在4000万元的转让款中扣减1300万元用于偿还抵押借款及消除本案诉争房屋上的抵押权，系积极履行合同义务，应予准予。但是，该1300万元中，有300万元付款条件尚未成就，中人实业公司有权选择待付款条件成就后再依田云明、郑洪建的指示向第三人支付。中人实业公司在签订补偿协议后，除了于2014年9月2日代田云明、郑洪建清偿民工劳务工资630万元外，未向田云明、郑洪建支付任何转让款，违反了合同约定，应当依约向田云明、郑洪建支付违约金。由于在抵消部分债务及中人实业公司代付的民工工资后，中人公司尚欠的转让款仅为2070万元，故本院根据本案实际，将违约金酌情调减至250万元。中人实业公司在签订《商品房所有权处置补偿协议》时，明知部分房屋已被抵押，存在权利瑕疵，但其并没有在合同中约定先由田云明、郑洪建消除抵押权后再支付转让款，故其不享有先履行抗辩权，不能以田云明、郑洪建应先消除诉争房屋抵押权为由拒绝支付转让款。中人实业公司虽然辩解要求解除《商品房所有权处置协议》，但田云明、郑洪建不同意解除，经本院释明后，中人实业公司明确表示不对解除合同争议提起反诉，故本院对《商品房所有权处置协议》应否解除不作审查。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告田云明、郑洪建与被告重庆中人实业（集团）有限公司于2014年4月9日签订的《商品房所有权处置补偿协议》合法有效。
二、被告重庆中人实业（集团）有限公司在本判决生效后10日内支付原告田云明、郑洪建转让款2070万元，违约金250万元。
三、驳回原告田云明、郑洪建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费170300元（原告田云明、郑洪建已经预交90000元），由重庆中人实业（集团）有限公司负担157800元，由田云明、郑洪建负担12500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 黄镝鸣
审 判 员 简元华
人民陪审员 陈其娟
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 李 泓