江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1614号
上诉人（原审被告）黄志强。
被上诉人（原审原告）施林。
被上诉人（原审被告）高海燕。
上诉人黄志强因与被上诉人施林、高海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2013）太沙民初字第0661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月7日，施林与黄志强签订租房协议，约定施林将位于太仓市璜泾镇小商品街东首的二间门面房（连同楼上）出租给黄志强，租期2年，从2012年4月15日至2014年4月14日止，合计24个月。房屋租金为44000元／年，租赁期间水电费由黄志强按时支付，水电费押金为人民币1000元。租金一次付清，中途不予退款。协议同时约定：1、房租两年不变，每年提前一个月付清；2、如黄志强需转让，应与施林协商，施林不得无故不许黄志强转让；3、违约者按一年房租赔偿。该租房协议一式两份，施林与黄志强各持一份。
2013年7月27日，黄志强经施林同意，将其承租的门面房转让给高海燕，施林、黄志强、高海燕在原租房协议上记载：同意黄志强门面房转让给高海燕女士，三方在该记载后签名。黄志强将其持有的租房协议转交给高海燕，双方口头约定房屋转让费50000元，其中包括涉案房屋中的三台志高柜式空调（使用约四年）。当日，高海燕向黄志强支付25000元，剩余25000元由高海燕出具欠条一张，记载：“欠到黄志强门面房转让款贰万伍元正，归还时间2013年10月1号”。高海燕在欠款人处签名。
另查明，截至2013年7月黄志强向高海燕转让涉案房屋时，黄志强已向施林支付该年房租21000元，尚有自2013年10月15日至2014年4月14日止的房租23000元未付。施林处有黄志强支付的水电费押金1000元。
再查明，本案所涉位于太仓市璜泾镇小商品街东首的二间门面房系沙月珍所有，施林与沙月珍系夫妻关系。
上述事实，由租房协议、房屋所有权证明、户口本、欠条及双方庭审陈述等证据予以佐证。
关于该房屋转让费的组成，黄志强与高海燕并无明确约定，除三台志高柜式空调（使用约四年）外，黄志强主张转让费中包含自2013年7月15日至2013年10月14三个月的租金，高海燕主张包含自2013年7月15日至2014年4月14日九个月的租金。
本案的争议焦点为2013年10月15日至2014年4月14日的房屋租金23000元应由黄志强支付，还是由高海燕支付，即高海燕向黄志强支付的转让费中是否包含上述租金。
原审原告施林的诉讼请求为：1、黄志强、高海燕支付租金人民币23000元；2、黄志强、高海燕支付赔偿金44000元；3、本案的受理费由黄志强、高海燕承担。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。首先，2013年7月27日，黄志强将涉案房屋转让给高海燕承租，高海燕向黄志强支付转让费（现金25000元及25000元欠条一张），施林、黄志强、高海燕三人自愿在原租房协议上签字确认，视为施林同意黄志强将其对承租房屋的使用权在原租房协议约定的剩余租赁期间内（自2013年7月27日至2014年4月14日止）转让给高海燕，该转让关系依法成立并生效。高海燕自转让之日起，享有对涉案房屋在上述期间内的使用权。其次，施林与黄志强之间的房屋租赁合同依法成立并生效，对施林、黄志强具有法律约束力，黄志强享有对承租房屋的使用权并承担支付租金的义务。本案中，施林与黄志强在2012年4月7日的租房协议中约定房租两年不变，每年提前一个月付清。庭审中，施林与黄志强均认可该条款为2013年4月15日至2014年4月14日的租金应在2013年3月15日付清的意思。现黄志强拖欠租金不付，引发纠纷，责任在黄志强。对于所欠租金的金额，黄志强主张将1000元的水电费押金在房屋租金中进行抵扣，原审法院认为水电费押金应在租赁期限届满后由施林与黄志强另行结算，暂不予以处理，故确认黄志强所欠租金为23000元。
根据施林与黄志强在租房协议中关于违约责任的约定，违约者赔偿一年房租即44000元。黄志强辩称违约金过分高于施林的实际损失，应予以调低。原审法院采纳黄志强的该项抗辩，依法确认违约金为3000元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、黄志强在判决生效之日起10日内支付施林房租23000元。二、黄志强在判决生效之日起10日内支付施林违约金3000元。三、驳回施林其他诉讼请求。案件受理费1276元，减半收取638元，由黄志强负担248元，施林负担390元。
上诉人黄志强不服上述民事判决，向本院提起上诉称：虽然房屋租赁协议约定房租每年提前一个月付清，但第二年黄志强已与施林达成口头约定每季度支付一次，同时在三方签署转让条款时，黄志强已付清了应付的全部租金。此后支付租金的义务转移至高海燕，因为施林在签署转让条款时知道房屋租金未付清，其同意转让证明黄志强无需再支付后续租金；高海燕签署转让条款时也知道当年度租金未付清，其仍签署条款证明同意支付后续租金。黄志强并非剩余房租的支付主体，不应承担违约责任。而且施林未证明其实际损失以主张违约金，即使逾期支付租金造成其损失，也应按同期贷款利率计算，一审判决黄志强支付违约金3000元错误。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人施林答辩称：黄志强与施林签订的租房协议合法有效，租房期间黄志强与高海燕协商转租，经施林同意，但这不妨碍施林收取租金，也不能改变黄志强与施林签订的协议内容。转租期间高海燕与黄志强有欠条、付款凭证，但也不妨碍施林收取租金。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人高海燕答辩称：施林、黄志强、高海燕三方在原协议上签字确认门面房转让给高海燕，证明三方对原租房协议上所有条款均无异议。根据合同黄志强应在2013年3月已付清2013年4月15日至2014年4月14日的房屋，房屋转租是在2013年7月27日，高海燕对于黄志强拖欠房租并不知情。转租时三方达成一致意见，转让费5万元包括黄志强承租期间的所有房租，因此该期间的房租与高海燕无关。请求驳回上诉，维持原判。
二审中施林陈述：三方在场时其问2014年4月14日合同到期前的租金谁支付，黄志强称他来支付。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为：本案二审争议焦点在于2013年10月15日至2014年4月14日的房租支付主体是黄志强还是高海燕。黄志强主张其与施林协议变更了关于租金交纳期限的约定没有证据证实。黄志强还认为施林与高海燕在签署转让条款时均知道租金未付清，二人同意签订转让条款表明其均认可由高海燕支付后续租金，但是其不能证明高海燕应支付的50000元转让费是否包含了2013年10月15日至2014年4月14日租金，也不能证明高海燕知晓租金未付清并同意承担租金；施林作为出租人同意承租人黄志强转租不能视为其同意免除黄志强支付租金的义务。虽然对于三方确认的“黄志强门面房转让给高海燕”系指承租人变更为高海燕还是黄志强转租给高海燕，黄志强和高海燕存在分歧，但施林作为出租方认为黄志强仍是承租人，而且在二审中施林陈述在三方在场时黄志强明确表示由其支付合同到期前的房租。施林的陈述与高海燕的主张相印证，足以证明租赁期间的承租人仍是黄志强，租金支付义务应由黄志强承担。黄志强主张支付租金的义务转移至高海燕依据不足，不予采信。黄志强未按约支付租金，应承担违约责任。按照租房协议约定违约金为一年房租，黄志强主张违约金过高，根据规定应以实际损失为基础兼顾当事人的过错情况等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。黄志强应在2013年3月15日付清当年租金，其延期支付租金23000元已给施林造成利息损失，原审法院将违约金调整为3000元较为适当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人黄志强的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费1276元，由上诉人黄志强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 沈维佳
二〇一四年七月二日
书 记 员 吉宇璐