山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终527号
上诉人（原审被告）威海经济技术开发区教里村村民委员会，住所地威海经济技术开发区教里村。
法定代表人夏吉礼，该村民委员会主任。
委托代理人贾存帅，威海市环翠区法律援助中心律师。
委托代理人林梁健，威海环翠孙家疃法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）夏吉壮。
委托代理人于洪英。
上诉人威海经济技术开发区教里村村民委员会（以下简称教里村委会）因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2014）威经技区民初字第1406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告与董玉秀系母子。董玉秀于2013年12月9日去世，董玉秀去世前与原告及其妻于洪英共同居住在桥头镇教里村。2006年6月因修桥头开发区一号路，需要拆迁原告与董玉秀及于洪英共同居住的房屋。为便于拆迁顺利进行，2006年8月2日，由时任教里村党支部书记夏某出具一份协议书，内容为：“协意（议）因拆迁工作需要，经镇领导安排村委研究同意，无（五）保户闫恩财生前居住房屋作价伍仟元卖给董玉秀做拆迁安排房，12月底以前交接使用，特立字据。教里村委会（章）2006．8．2”。后该协议由于洪英保管。2006年9月23日，由时任桥头镇纪委书记鞠洪林在该协议书上书写了“同意房产过户由镇政府负责2006.9.23．”的内容。2011年桥头镇民政办公室收到时任教里村党支部书记夏曙晨代表教里村交来的出售××房产所得房款5000元，并由时任民政办公室主任李某出具了付款人为董玉秀的收据一份，并在该协议书上加盖了“威海市环翠区桥头镇民政办公室”印章。
另查明，董玉秀的丈夫夏元同于1971年去世，其夫妻二人
共育有五子女，分别为夏吉泰、夏吉山、夏吉重、夏吉丽和原
告夏吉壮。2012年1月9日，董玉秀立下一份遗嘱，表示其以5000元人民币购买的桥头镇教里村××房屋留给原告一人继承。董玉秀的其他子女对该遗嘱均无异议，并表示放弃对该房屋的继承。原告夏吉壮之妻于洪英曾任桥头镇教里村妇女主任、拆迁工作小组成员。2012年9月26日，威海市环翠区人民检察院以于洪英涉嫌贪污、诈骗犯罪为由向威海市环翠区人民法院提起公诉，该院经审理于2012年12月20日以（2012）威环刑初字第403号刑事判决书判决于洪英犯诈骗罪，判处有期徒刑七个月零六天。于洪英不服，提起上诉，威海市中级人民法院经审理于2013年10月10日裁定撤销（2012）威环刑初字第403号刑事判决，发回威海市环翠区人民法院重审。威海市环翠区人民法院经重审于2014年8月15日以（2012）威环刑重字第403号刑事判决书判决于洪英无罪。该判决现已发生法律效力。2014年11月17日原告诉至原审法院，要求确认被告与董玉秀就诉争房屋签订的买卖协议有效，并要求被告将该房屋交付原告。
原审诉讼中，被告主张原告之妻于洪英在威海市环翠区人民检察院关于（2012）威环刑初字第403号案件的相关笔录中承认诉争房屋并未实际卖给董玉秀，原告对此予以否认。经被告申请原审法院依法到威海市环翠区人民法院调取了威海市环翠区人民检察院在（2012）威环刑初字第403号案卷中的相关材料，经查阅，其中并无被告主张的于洪英承认诉争房屋未实际卖给董玉秀的内容。原审法院还依法调取了案卷中的其他相关材料：1．教里村原党支部书记夏某的工作笔记本一份，其中部分记载内容为：2006年8月8日夏吉壮母亲董玉秀原定闫恩财住房作价转给董玉秀做拆迁按置房决定做废。原告对该笔记内容的真实性不认可，被告对该笔记内容无异议。2．落款时间为2007年12月30日由时任桥头镇纪委书记鞠洪林主持，由刘增敏、林乐革、夏曙晨参加的“关于教里拆迂遗留问题会议纪要”一份，其中关于“董玉秀购买的村集体房屋拆迂遗留问题”处理意见的内容为：由村委作工作，付清欠条上的12904元欠款，同时取消购房协议，要回购房合同，将来村里给她一处宅基地，或享有建房条件的权利。原告以不知道该会议纪要的内容，对该会议纪要的真实性无法确定为由不予认可；被告对该会议纪要的真实性无异议。3．落款时间为2009年3月21日和2009年11月6日由夏曙晨主持的村两委会议记录二份，其中关于董玉秀宅基地问题的内容为：由于上级不批宅基地，经会议研究按原政府村委的协议，村委抓紧督促收回闫恩财生前所住集体房屋，按协议收董玉秀5000元钱，房屋归董玉秀所有。该二份会议记录无参会人员签字。原告对该会议记录的真实性无异议；被告以该会议记录系夏曙晨私自制作，当时的村两委及小组长均没有参加为由不予认可。原审法院依法对桥头镇原民政办公室主任李某、教里村原党支部书记夏某进行了调查取证，证人李某证实：教里村村干部（忘记具体是谁）找其在诉争协议书上盖了“威海市环翠区桥头镇民政办公室”的印章，目的是代表镇上同意该协议书的内容；其接收了时任教里村党支部书记夏曙晨代表村里交来的，由董玉秀交纳的购买协议书所述房产的款项5000元，并入了政府帐户。证人夏某证实：其于2004年9月至2007年8月任教里村党支部书记及村委会主任，闫恩财未婚无子女，属于五保户，1988年村修道，将其所居住的房屋进行了拆迁；村里另一村民夏元基在村里建了两处房屋，村里在1989年前后将其一处房屋以1700元的价格买下，供闫恩财居住，当时门牌号为××，未办理新的土地证；2004年闫恩财与教里村及桥头镇签订了五保户散养协议，2005年闫恩财去世，该房屋一直闲置；2006年6月桥头开发区修1号路，需要拆迁夏吉壮、于洪英、董玉秀共同居住的一套房屋，当时于洪英是教里村妇女主任也是拆迁小组成员，包括董玉秀一家三口在内的二十几户应拆迁户曾经签订过拆迁协议，协议签订后，于洪英向镇上反映她和董玉秀应该是两户，拆迁要多给钱。2006年8月2日，当时任副镇长的刘增敏为使拆迁顺利进行，就私下和于洪英达成协议，并由证人书写一份协议，加盖教里村委会印章，将五保户闫思财生前的住房作价一万元卖给董玉秀作为拆迂安排房，该落款盖了教里村委会的印章并把该协议交给了于洪英。当天刘增敏向镇主要领导汇报此协议后，镇主要领导不同意，要求撤销此协议。当天晚上刘增敏组织教里村拆迁小组（包括于洪英、夏某、夏吉轩、夏吉卓、吕华亭还有镇上拆迁小组林乐革、江云平）决定作废此协议，于洪英及其他参会人员均表示同意。2006年8月底9月初，教里村与夏吉壮重新签订了拆房协议，对董玉秀额外给付了拆迁奖励、躲迁费及租房费共计7400余元。现在董玉秀、夏吉壮、于洪英一家已经在教里村按照拆迁协议给他们批的一处新宅基地上建设了一栋房屋，并没有产生其它争议，直到2007年其离任，再没有此事的其它说法。该协议第四行“伍仟元”是被人更改过的，上面的教里村委会印章也不是其所盖，该协议在其任职期间没有加盖“桥头镇民政办公室”印章。原告对证人李某证言无异议，对证人夏某关于买房款系由一万元变为伍仟元及该协议已经会议研究决定作废的证言以与事实不符为由不予认可。被告对李某证言不认可，对夏某证言无异议。
原审法院依法到威海市国土资源局经济技术开发区分局桥头国土资源所进行了调查取证，该所证实没有桥头镇教里村村民闫
恩财的土地登记审批手续。原、被告对该证据均无异议。
原审法院认定以上事实，有双方当事人陈述、协意（议）书、收款收据、董玉秀遗嘱、（2012）威环刑初字第403号案卷材料、调查笔录、教里村委会证明等证据在案为证。
原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，依法成立的买卖合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：董玉秀与被告之间是否存在买卖诉争房屋合同关系及合同的效力。第一、1、原告提供的协议书在证人李某、夏某证言中及原审法院自（2012）威环刑初字第403号案卷调取的会议纪要、会议记录等证据中均有佐证，对其真实性、合法性依法予以认定，并且该证据与本案待证事实具有关联，故对该协议书的证据效力依法予以确认。被告虽对该协议书的真实性提出异议，但未提供反证，对被告的异议依法不予认定。2、《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同采取要约、承诺方式。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”本案中，原告提供的协议书内容具体确定，其内容在对方承诺后被告受其要约约束的意思明确，符合依法订立买卖合同的要约条件。《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”被告出具的协议书一直由董玉秀及其家人持有，并且董玉秀已按被告要约支付了5000元购房款，表明其对被告的要约做出了承诺，该承诺已生效。因此，董玉秀与被告之间关于教里村××房屋买卖合同依法成立。第二、根据本案查明的事实，五保户闫恩财生前所居住的教里村××房屋，没有进行私人产权登记，属于教里村委会的集体财产，教里村委会对该房屋具有处分权。并且从被告发出要约和董玉秀作出承诺的过程看，系双方真实意思表示，合同内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，受法律保护。另外，现也无证据证明双方签订的房屋买卖合同已解除。因此，董玉秀已按约定交付了5000元购房款，被告亦应履行交付房屋的义务。董玉秀已于2013年12月9日去世，其生前立有遗嘱，表示其购买的教里村××房屋留给原告一人继承。原审法院经向董玉秀其他继承人询问，其他继承人均明确表示对董玉秀所立遗嘱无异议，并放弃对诉争房屋的继承。故董玉秀所立遗嘱合法有效，原告作为董玉秀该遗产的唯一合法继承人，有权主张相关权利。原告的诉讼请求理由正当，证据充分，予以支持。在被告与董玉秀签订诉争房屋买卖合同过程中，即使被告有过撤销要约的意思，但并无充分证据证明送达给董玉秀；并且根据被告最终收取董玉秀交纳的5000元购房款的事实，可以证明被告并未实际撤销要约。故被告关于双方之间并无房屋买卖合同关系及并未收取董玉秀购房款的抗辩与事实不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十八条、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第四十四条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十六条第二款之规定，判决：一、被告教里村委会与董玉秀签订的买卖桥头镇教里村××房屋的合同有效；二、被告教里村委会于判决生效后三十日内将桥头镇教里村××房屋交付给原告管理使用。案件受理费150元，由被告负担。
宣判后，上诉人威海经济技术开发区教里村村民委员会不服原审法院判决，向本院提起上诉称，诉争协议书中明确约定2006年12月底前将诉争房屋交接使用，被上诉人在期限内未作出接收的承诺，亦未支付购房款，该协议尚不成立，而被上诉人提供的收据加盖了威海市环翠区桥头镇民政事业费专章，且董玉秀在遗嘱中亦表示其系从民政部门购买的五保户房产，故诉争房屋并非从上诉人处购买，故不能认定上诉人与董玉秀形成诉争房屋的买卖合同关系；即使诉争房屋买卖合同成立，因董玉秀没有分户、没有单独房屋，不在补偿范围内，上诉人在给被上诉人另批宅基地同时额外给付董玉秀拆迁奖励、躲迁费、租赁费等补偿，其无权获得诉争房屋的补偿，被上诉人发现错误后已及时撤销诉争协议并告知了于洪英，夏曙晨在离任后代董玉秀交付购房款并出具倒签时间为2011年4月1日的收款收据对上诉人不具有约束力，故诉争协议已经“撤销”。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人夏吉壮答辩称，原判正确，请求维持。
案经本院二审审理查明，董玉秀与其夫夏元吉在威海市环翠区桥头镇教里村原有一块宅基地房屋，后因村规划部分拆除，董玉秀搬至被上诉人房屋内居住后，其户口仍系单独户，2006年6月村规划拆迁时仅对被上诉人的房屋予以安置补偿，未对董玉秀的原宅基地房屋予以安置补偿。上诉人认可诉争房屋原系出售给董玉秀作为安置补偿，涉案拆迁奖励、躲迁费及租房费等合计7400元亦系补偿给董玉秀的。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，诉争的2006年8月2日协议中明确记载“因拆迁工作需要，经镇领导安排村委研究同意”，表明该协议形成时已经时任镇、村两级政府研究同意，并同时加盖了村委印章，且于同年9月23日由原镇政府相关领导签字同意和加盖了镇民政办公室印章，该协议原件已交给被上诉人持有，表明被上诉人与董玉秀就拆迁房屋的安排问题已达成合意即由村委会将诉争五保户房屋以5000元的价格出售给董玉秀作为对董玉秀的拆迁安置补偿，上诉人与董玉秀之间的诉争房屋买卖合同关系已成立。至于上诉人是否于协议中约定的“12月底前交付使用”及购房款是否当时给付均属于合同履行问题，不影响诉争房屋买卖合同的成立。从本案事实看，董玉秀与其夫夏元吉在该村原有宅基地房屋，后因村规划部分拆除，但对原宅基地和部分房屋未作出置换等安排，2006年村规划拆迁时村委会亦未对董玉秀的原宅基地房屋进行安置补偿，董玉秀虽然搬至被上诉人房屋内与被上诉人共同居住，但并未丧失对原宅基地房屋享有的权利，上诉人通过涉案协议方式将诉争五保户房屋出售给董玉秀（协议中亦清楚记载诉争房屋系作为董玉秀的拆迁安排房），其实质系对董玉秀原享有权利的一种变通安置补偿，符合一户一宅的补偿原则及民俗习惯，亦可据此印证诉争协议的内容系上诉人与董玉秀的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫或重大误解等可变更或可撤销的情形。至于上诉人此后又给付董玉秀躲迁、租房费等7400元，应认定系上诉人对董玉秀的自愿追加补偿行为，不能以此认定董玉秀无权获得诉争房屋的安置补偿或对董玉秀的该补偿已超出其补偿标准。故上诉人主张董玉秀无权获得诉争房屋的安置补偿、诉争协议系镇民政部门与董玉秀之间形成而非上诉人与董玉秀之间的合意，协议中的内容并非上诉人的真实意思表示且存在可变更、可撤销的情形，与事实不符，且有悖民俗习惯和常理，本院不予采纳。因董玉秀系诉争房屋所在村村民，其购买诉争房屋并不违反法律、法规的强制性规定。被上诉人提供的2011年4月1日的收款收据亦清楚记载收款人李某、付款单位为董玉秀且加盖了镇民政事业费专章，证人李某也出庭证实其接收的5000元系董玉秀为购买诉争房屋而交付给上诉人、后由上诉人通过证人转交给镇民政并已划入政府帐户，表明上诉人已于2014年实际收取董玉秀交付的诉争房屋之购房款5000元，诉争协议已得到实际履行。至于上诉人具体何时将该购房款转交镇民政及时任经手人当时是否在职均不能否定上诉人已实际收取该购房款的事实和该收款收据本身的证明效力。故本院认定诉争协议并不违反法律、法规的强制性规定，且已实际履行，应认定为合法有效合同。诉讼中，上诉人主张诉争协议已于签订当日撤销即该协议事实上已经解除，被上诉人予以否认，上诉人亦未能提供充足有效证据证实，且该主张与其此后又收取董玉秀交付的5000元购房款的事实相左，故不能认定上诉人与被上诉人已合意解除了诉争协议。是故，上诉人主张诉争协议签订当日即被发现有误而予以“撤销”、涉案2011年4月1日的收款收据形成存在瑕疵而对上诉人不具有约束力，证据不足，与事实不符，本院不予采纳。因董玉秀生前已立遗嘱将诉争房屋留给被上诉人一人继承，其他法定继承人均已明示放弃继承权，被上诉人诉请求确认诉争协议合法有效并由上诉人向被上诉人交付诉争房屋，合法有据，本院予以支持。综上，上诉人之上诉主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年三月三十日
书 记 员 刘双双