北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0113民初6244号
原告：张欢，女，1982年7月20日出生，汉族，北京市顺义区×××号居民，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：贺明超，男，1981年9月24日出生，汉族，北京市顺义区×××号居民，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。
被告：巩维香，女，1946年7月29日出生，汉族，北京市顺义区×××号居民。
委托诉讼代理人：刘佳媛，北京智勇律师事务所律师。
被告：北京晨光家园房地产开发有限公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号B068号，统一社会信用代码91110112733464304B。
法定代表人：宋庆伟，经理。
委托诉讼代理人：王胜强，男，1979年3月9日出生，汉族，北京晨光家园房地产开发有限公司员工。
原告张欢与被告巩维香、北京晨光家园房地产开发有限公司(以下简称晨光家园公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年10月30日作出（2016）京0113民初6305号民事裁定，原告张欢不服上述裁定内容上诉至北京市第三中级人民法院。2017年12月18日，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终14244号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）京0113民初6305号民事裁定，指令本院审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张欢及其委托诉讼代理人刘玉先，被告巩维香及其委托诉讼代理人刘佳媛，被告晨光家园公司委托诉讼代理人王胜强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张欢向本院提出诉讼请求：1.确认原告张欢与被告巩维香关于顺义区×××号房屋存在真实、有效房屋买卖关系；2.判令被告巩维香协助原告张欢办理上述涉诉房屋产权变更登记手续，将涉诉房屋过户至原告张欢名下，待上述房屋过户至张欢名下后，由法院直接将剩余房款发还给被告巩维香；3.案件受理费及保全费均由被告巩维香负担。事实与理由：晨光家园公司是顺义区“×××”小区一期和二期工程的开发建设方。2015年11月初，经过晨光家园公司售楼处人员的介绍，为了改善住房条件，原告决定购买该公司开发的顺义区×××号房屋，建筑面积为110平方米，价格为253万元整（包括办理房产证完毕的所有税和费）。原告准备首付款、余款通过公积金贷款解决。12月10日，原告交纳了订金（预付款）1万元整，12月16日，交纳了订金（预付款）20万元整。后原告得知，巩维香从晨光家园公司购买的该房屋，现已办理房屋所有权证。为履行该合同，原告和家人将原有房屋予以出售，积极筹备购房款，并办理购买资格审核手续。但由于市场行情的变化，2016年3月，二被告突然提出总房款增加20万元，原告无法接受，认为二被告违背了诚信原则。经与二被告交涉无果，为维护自己合法权益，故诉至法院。
被告巩维香辩称：不同意原告全部诉讼请求。从来没有卖过房屋，且涉案房屋房本在巩维香手中，未跟任何人协商过卖房事宜，原、被告双方不存在房屋买卖关系。
被告晨光家园公司辩称：涉诉房屋并非我公司所有，也不是我公司卖给原告的，我公司与本案没有任何关系。
本院经审理查明如下事实：
顺义区×××号房屋即顺义区×××房屋（以下简称涉诉房屋）系晨光家园公司开发，2016年1月该房屋所有权登记至巩维香名下。
本院（2016）京0113民初6305号民事案件审理过程中，分别于2016年7月18日、2016年8月8日、2017年2月14日组织过三次开庭，前三次庭审，北京市顺新律师事务所律师赵长凤向本院提交了签有“巩维香”名字及手印的授权委托书，作为巩维香的诉讼代理人参加了庭审。前两次庭审，原告张欢及其委托诉讼代理人刘玉先、被告晨光家园公司委托诉讼代理人王胜强均到庭参加诉讼。第三次庭审，原告张欢的委托诉讼代理人刘玉先到庭参加诉讼，被告晨光家园公司未到庭参加诉讼。张欢诉称，2012年12月，经晨光家园公司员工关慧慧居中介绍，张欢与巩维香达成了口头买卖协议，约定巩维香以总价款253万元的价格（包括房价、税费及物业费等全部费用）将涉诉房屋卖给张欢，其中首付款153万元，贷款100万元。2015年12月10日，张欢通过关慧慧向巩维香支付定金1万元，2015年12月16日张欢通过银行转账的方式支付巩维香20万元，后巩维香将涉诉房屋钥匙交给张欢，张欢对涉诉房屋进行装修并入住。关于给付首付款的时间，张欢称因为其购买涉诉房屋需要先卖房，当时双方沟通约定的一直是2016年3月份。双方达成口头买卖协议之后，其一直在积极履行合同，但2016年3月，巩维香在无任何理由的情况下，通过关慧慧单方面将涉诉房屋的总价款上涨20万元，张欢表示不能接受，后双方协商未果，张欢只得将对方诉至法院。为证明其主张，张欢提交了房屋买卖合同两份、收据两张、转账记录、录音两段。两份房屋买卖合同显示，2015年11月28日，张欢父亲张占发将其名下位于顺义区×××号房屋以140万的价格出售给案外人朱明超；2015年12月19日，张欢将其名下位于顺义区×××号房屋以146万的价格出售给案外人杨雪。张欢称时间为2016年3月19日的录音系张欢、张欢哥哥、巩维香的女儿以及关慧慧的对话，该段录音中巩维香的女儿表示因房价上涨，为了利益最大化，提出涨价20万，张欢表示不能接受，双方不欢而散。张欢称时间为2016年3月29日的录音系张欢、张欢父亲、张欢母亲以及关慧慧的对话，该段录音中关慧慧向张欢父亲说明了涉诉房屋达成交易的具体情况，关慧慧认可涉诉房屋总价款为253万元，其中首付款153万元，因为张欢需要卖房凑房款并腾出户来贷款，故巩维香在卖房时对张欢给首付款的时间及审核资质的时间为2016年3月份是同意的，该段录音中，关慧慧表示对于巩维香提出涨价一事表示气愤。另，该段录音还显示，张欢母亲表示，张欢父亲卖房款是在三月中旬下来；张欢已向关慧慧提交审核购房资质。上述两段录音中，无论是巩维香的女儿还是关慧慧均未表示是因为张欢的问题导致巩维香提出涨价。2016年7月18日庭审中，巩维香委托诉讼代理人赵长凤辩称，巩维香确实将涉诉房屋卖给了张欢，双方并未就房屋买卖条款具体协商过，未签订过书面房屋买卖合同，不认可原告所述253万元购房款，无法继续履行合同。
本院于2017年3月8日受理了巩维香诉张欢排除妨碍纠纷一案，案号为：（2017）京0113民初4729号，诉讼请求为请求法院判决张欢将涉诉房屋腾退并交还给巩维香。2017年3月27日，本院对巩维香诉张欢排除妨碍纠纷一案组织第一次开庭，张欢的委托诉讼代理人刘玉先，巩维香及其委托诉讼代理人刘佳媛均到庭参加诉讼。庭审中，巩维香称对张欢起诉其及晨光家园公司房屋买卖合同纠纷一案并不清楚，也未委托过赵长凤作为其诉讼代理人参与上述案件的诉讼。本院当庭联系赵长凤与张素娟，赵长凤称其未见过巩维香本人，也不是巩维香本人当其面在授权委托书上签字及捺印，是张素娟找到其作为巩维香的委托诉讼代理人，并将授权委托书交过来的。张素娟也表示当时时间比较紧，自己就替巩维香在授权委托书上签字并捺印了。同时，本院2017年4月3日对巩维香所作的谈话笔录中记载，巩维香称应该是其二女儿张素娟委托的律师，其并不知情。张欢对此不予认可，故巩维香申请对赵长凤向本院提交的授权委托书上“巩维香”及其上的手印是否为其本人所为进行鉴定。经摇号选定的北京盛唐司法鉴定所分别于2017年5月25日、2017年5月26日出具的京盛唐司鉴所[2017]文鉴字第74号、京盛唐司鉴所[2017]痕鉴字第4号司法鉴定意见书鉴定结论为：授权委托书上委托人处“巩维香”签名字迹与样本中的“巩维香”签名字迹不是同一人书写；委托人“巩维香”处的红色印油指纹与巩维香十指指纹信息卡的指纹不是同一人所遗留。在该案庭审中，张欢提交的证据与其在（2016）京0113民初6305号民事案件中提交的证据一致，巩维香委托诉讼代理人刘佳媛对于张欢提交的收据、转账记录真实性均不认可；对两份录音材料的真实性认可，但认为并非经过巩维香本人的亲口录音，与巩维香无关，不能证明原、被告形成房屋买卖关系；对于两份房屋买卖合同真实性认可，但认为与案件无关。
本院于2017年10月30日再次组织（2016）京0113民初6305号民事案件庭审，该次庭审中，巩维香委托诉讼代理人刘佳媛到庭参加诉讼，并当庭辩称，巩维香的房产证一直由其本人保管，从未向任何人出示过，也未向任何人表达过出售涉诉房屋的意向，经鉴定也足以证明巩维香没有授权任何人进行过房屋销售，涉诉房屋是巩维香唯一住房，张欢未经其同意，擅自入住，双方无任何的房屋买卖关系。
在本院（2017）京0113民初4729号民事案件2017年3月27日庭审中，巩维香称“我购买涉诉房屋时是说过以后把房子卖了，也跟我两个女儿说过打听打听房价再说。后来，我闺女对我说把涉诉房屋卖了，我都不知道，我以为她们蒙我呢，因为房本一直在我这，我也没有签订过书面的合同，请律师的事情我也不知道”。本院在该次庭审中，当庭拨打张素娟电话，张素娟称卖房时母亲巩维香是同意卖的，卖房的事情母亲开始知道，但具体情况母亲巩维香不清楚，张欢向其交付的21万元也没有给巩维香，直到张欢把巩维香起诉，其将情况跟巩维香说了，律师赵长凤确实是其委托的，没有让母亲巩维香签字，巩维香又不同意卖房了。
本案中，本院于2018年4月17日、2018年5月29日分别组织两次庭审。2018年4月17日庭审中，原告张欢、被告巩维香委托诉讼代理人刘佳媛、被告晨光家园公司委托诉讼代理人王胜强到庭参加诉讼，原告张欢称本案诉讼请求、事实理由、证据材料及对被告提交的证据材料的质证意见均与（2016）京0113民初6305号、（2017）京0113民初4729号案件均一致，被告巩维香委托诉讼代理人刘佳媛及被告晨光家园公司委托诉讼代理人王胜强称答辩意见、证据材料以及质证意见与其在（2016）京0113民初6305号、（2017）京0113民初4729号案件中意见均一致。2018年5月29日庭审中，原告张欢及其委托诉讼代理人刘玉先、被告巩维香及其委托诉讼代理人刘佳媛、被告晨光家园公司委托诉讼代理人王胜强到庭参加诉讼，被告巩维香当庭辩称不认可原告全部诉讼请求及事实理由，称其没有女儿，仅有两个儿子，并提交顺义区×××村民委员会2018年4月24日出具的《证明》佐证，该《证明》内容为“巩维香，性别：女，民族：汉，身份证号：×××，系我村村民。巩维香与王维（已故）系夫妻关系，二人婚后育有二子。长子王月军，于1997年因交通事故去世，次子王月文，身份证号：×××，户口所在地：×××号。巩维香与王月文系母子关系”。原告张欢认可《证明》的真实性，但不认可证明目的，称“在一审、二审中被告巩维香本人从未说过自己没有女儿，相反认可自己有女儿。让女儿打听房价，原告提起本次诉讼也是张素娟告知被告的”。被告晨光家园公司辩称，不清楚巩维香与张素娟的关系，与其无关；关慧慧已于2016年11月份离职。在该次庭审中，本院询问被告巩维香为何在本院（2017）京0113民初4729号案件2017年3月27日庭审中向法官陈述有两个女儿，巩维香称“就是干闺女。我购买涉诉房屋后张素娟找的我，说让我卖房，我没有答应，我怕卖完房后她分一笔钱。房本一直在我手里，由我掌握，无论卖给谁也要找我。就是因为张素娟叫我妈，其实我和张素娟没有血缘关系。房屋钥匙、水电卡之前一直由我保管。后来不知道怎么没有了。后来接到法院传票才知道。买完房后我去过一次，买的时候是毛坯房，我也没有想着往外出租，就想等孙子孙女长大后结婚用”。关于如何与张素娟认识，巩维香陈述“我和张素娟2007、2008年通过买房认识的，我把钱给张素娟让张素娟帮我买房，张素娟说妈您放心我帮您买，后来老上我家去，我就相信她了。后来把房本给我了，我就相信她了。我之前陈述有两个闺女，另一个闺女叫什么我不知道，也是因为购买涉诉房屋认识的，与张素娟同时认识，另外一个闺女跟张素娟是否认识不知情。还说谁要买房让我介绍，我也没有给她什么好处费。现在和张素娟也不联系了，以前也是她联系我，我也不联系她。张素娟就涉诉房屋没有给过我任何钱，因为房本在我这，我没有收过任何人的钱”。巩维香亦称，其与关慧慧不认识，张玉芬也不是其闺女，从未说过卖房的事情。
另查一：（2016）京0113民初6305号案件审理过程中，张欢已于2016年5月31日向本院提出财产保全的申请，要求查封登记在巩维香名下坐落于北京市顺义区×××号房屋一套，并提供现金500000元作为担保。本院于2016年6月1日作出（2016）京0113民初6305号民事裁定书，裁定查封登记在巩维香名下坐落于北京市顺义区×××号房屋一套，并于当日对涉诉房屋采取了查封措施。
另查二：本案审理过程中，张欢向本院案款账户交纳购房款，具体情况如下：（1）2016年6月1日，张欢将财产保全担保金50万元通过银行转账方式汇至本院案款账户（本院案款收据编号为：00356465）；（2）2018年6月6日，张欢将182万元通过银行转账方式汇至本院案款账户（本院案款收据编号为：00356399）。张欢明确表示，愿意将上述两笔款项共计232万元作为应支付给巩维香的剩余购房款，待房屋过户至张欢名下后直接由法院向巩维香发还。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收据、证明、录音及文字整理材料、（2016）京0113民初6305号案件卷宗材料、（2017）京0113民初4729号案件卷宗材料、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：
本案争议焦点系巩维香与张欢就涉诉房屋是否存在真实、有效的房屋买卖关系。巩维香辩称其从未授权张素娟出售涉诉房屋，但其在本院（2017）京0113民初4729号民事案件2017年3月27日庭审中陈述“我购买涉诉房屋时是说过以后把房子卖了，也跟我两个女儿说过打听打听房价再说。后来，我闺女对我说把涉诉房屋卖了，我都不知道，我以为她们蒙我呢，因为房本一直在我这”，其又在本案2018年5月29日庭审中陈述，其无女儿，张素娟并非其女儿，从来没说过房屋买卖事情。可见巩维香的陈述自相矛盾。加之，巩维香系农村村民，名下并无其他住房，也无其他大额财产，涉诉房屋系其主要财产，其陈述在购房后一年多未去查看，亦未发现钥匙、水卡、电卡等重要物品长期不在其控制之下，明显与常理不符。巩维香自述其与张素娟系2007年或2008年左右因购买涉诉房屋相识，其将购房款交给张素娟让其帮助购房，如果其二人并非关系密切，巩维香不可能放心将购房款交给张素娟让其代为购房。且巩维香在（2017）京0113民初4729号民事案件中亦陈述知道张欢起诉的事情，应该是其二女儿张素娟委托的律师，可见张素娟与巩维香之间联系密切，张素娟亦明确表示巩维香同意卖房，故巩维香不可能不知道涉诉房屋出售给张欢事宜，现巩维香辩称从未委托过张素娟出售涉诉房屋，本院不予采信。
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。从张欢提交的录音以及张素娟、关慧慧等人的陈述来看，巩维香通过张素娟与张欢就涉诉房屋的总价、付款方式达成了一致意见，且向张欢交付了涉诉房屋，张欢也进行了装修并入住，故双方就涉诉房屋存在真实、有效的房屋买卖关系。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据本案查明的事实，双方达成的口头房屋买卖合同约定涉诉房屋总价款为253万元，首付款153万元，贷款100万元，首付款支付时间和审核资质时间均为2016年3月。现巩维香否认其将涉诉房屋出售与张欢的事实，故本院对张欢所主张的巩维香单方无故不履行合同义务予以采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现张欢将应支付巩维香的剩余购房款全部交至法院案款账户，以此证明具有履行合同的能力，并要求巩维香继续履行合同，将涉诉房屋过户登记至其名下，本院认为张欢的诉讼请求具有事实和法律依据，应予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告张欢与被告巩维香就位于顺义区×××号的房屋存在真实、有效的房屋买卖关系；
二、被告巩维香于本判决生效之日起十日内协助原告张欢办理顺义区×××号房屋的产权变更登记手续，将上述房屋变更登记至原告张欢名下；
三、自被告巩维香协助原告张欢将位于顺义区×××号房屋产权变更登记至原告张欢名下之日起，被告巩维香有权从本院案款账户（本院案款收据编号为：00356465及00356399）领取原告张欢交纳的二百三十二万元购房款。
案件受理费二万七千零四十元、财产保全费五千元，均由被告巩维香负担，于本判决生效之日起七日内交纳;鉴定费五千七百元，由原告张欢负担，于本判决生效之日起七日内支付给被告巩维香。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 冰
人民陪审员 马德云
人民陪审员 刘泽伶
二〇一八年七月十日
法官 助理 曾德荣
书 记 员 张 茜