海南省定安县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9021民初259号原告（反诉被告）：定安县市场物业管理中心，住所地定安县定城镇人民北路原老农贸市场*楼。法定代表人：欧发军，主任。委托代理人：杨昌辉，海南广哲律师事务所律师。委托代理人：林天能，海南维特律师事务所律师。原告（反诉被告）：海南振山房地产实业公司，住所地海口市美兰区文明一路60号。法定代表人：黄克书，总经理。委托代理人：杨昌辉，海南广哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜齐通，男，1966年8月10日出生，汉族，个体商户，住海南省定安县。委托代理人：冯志坚，海南弘纲律师事务所律师。原告定安县市场物业管理中心、海南振山房地产实业公司诉被告杜齐通恢复原状纠纷一案，本院于2015年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告杜齐通提出反诉。本案于2016年7月15日依法延长审限二个月，2016年8月30日公开开庭合并审理。二原告（反诉被告）委托代理人杨昌辉、林天能，被告（反诉原告）杜齐通及其委托代理人冯志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告定安县市场物业管理中心、海南振山房地产实业公司（以下简称振山公司）向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告杜齐通拆除6个铺面楼顶加建的第二层房屋（南边16、17、18、19，东边19、20），恢复原状；2、承担本案的诉讼费用。事实和理由：1993年6月17日，定安县人民政府批复新建龙门集贸市场。1995年11月7日，为新建龙门集贸市场需要，定安县政府决定征用龙门镇龙门村委会三队8471.76平方米土地。1995年8月8日，原告振山公司与定安县工商局签订《关于兴建定安县龙门镇新市场合同书》，该合同第一条、第六条第五项约定原告振山公司除支付土地转让款及其他费用人民币16万元外，还付给信誉保证金30元。根据双方约定，定安县工商局应退还信誉保证金30万元，但至今并未退还，原告振山公司受让该块土地的实际款项是46万元。原告依约付款获得龙门集贸市场建设项目后，先后投入人民币1000余万元，在该块土地上建设两层约12000平方米的集贸市场及周边一层多间铺面，并于2008年4月14日办理该集贸市场区域内的房屋所有权证，证号分别为：房权证龙门字第0002057、0002058、0002059、0002060、0002061、0002062、0002063、00020**号。1995年11月6日，定安县土地管理局与定安县工商行政管理局签订《国有土地使用权出让合同》，定安县工商局依约向定安县国土局缴交土地出让金及其他费用。1995年11月10日，定安县政府依法为定安县工商局就龙门集贸市场土地办理《国有土地使用权证》（证号：定安国用（1995）第47号）。1999年11月2日，定安县编制委员会下发定编（1999）03号《关于成立定安县市场物业管理中心的通知》。2003年8月1日，定安县政府将定安国用（2003）第45号《国有土地使用权证》变更登记为定安国用（2003）第45号《国有土地使用权证》，土地使用权人为定安县市场物业管理中心。1996年1月份，原告振山公司将龙门集贸市场南边的第16-19号共4间铺面，每间铺面长约9米、宽3.6米，占地总面积约33平方米铺面出租给被告使用，租期70年，被告一次性缴纳70年租金，原告振山公司并以定安县工商局的名义发给铺面使用证。双方同时约定被告不能加盖楼层，如想加盖必须报原告振山公司同意。另外，被告又于2013年在龙门集贸市场东边向他人承租了第19、20号两间铺面。2011年至2014年，被告在其租赁的6间铺面的第一层楼房屋顶擅自砌砖加盖第二层，面积共计198平方米。被告在几年的施工过程中，原告振山公司的总经理黄克书多次前去制止，被告没有听从，继续建房。特别是在2014年3月原告振山公司与被告一样占用铺面顶部空间建房的李国华、王永平两人进行的停止侵权、恢复原状的诉讼得到解决后。原告振山公司要求被告仿照此案例解决纠纷，但被告不予同意。根据以上事实，定安县龙门集贸市场8471.8平方米国有的土地使用权证办理在原告定安县市场物业管理中心名下，但实际使用者为原告振山公司，两原告具有对该土地及租赁房屋顶部空间使用权的占有、收益、处分的权利。被告的行为，构成对原告振山公司租赁房屋顶部空间权益的侵犯，并造成原告振山公司严重的经济损失。被告杜齐通辩称兼反诉称：1995年，定安县工商局兴建龙门集贸市场，振山公司开发承建该项目。龙门集贸市场建成后于1999年交由定安县市场物业管理中心管理。振山公司建成龙门集贸市场后将其铺面对外出售。为生意需要，杜齐通于2000年7月1日向龙门集贸市场开发商振山公司购买龙门集贸市场南边第十六号铺面；于2002年5月3日向振山公司购买第十八号铺面；于2007年7月31日向振山公司购买南边第十九号铺面。杜齐通在购买铺面时振山公司声称该铺面为出售，并在之后出具书面的收到购房款的收据。案外人陈某1、陈某2夫妇于2007年8月17日也同样向振山公司购买集贸市场东边第一、第二间铺面，杜齐通于2012年2月27日向陈某1夫妇购买该两间铺面。这一事实得到两原告的承认。振山公司在收到购房款后，即向杜齐通交付铺面并出具盖有定安县工商局公章的《铺面使用证》，该证上记载“按照'谁投资、谁受益'原则，我局决定将龙门集贸市场铺面出让给杜齐通使用，铺面为集资形式建设，我局出土地，使用者出资金”，且该证上还注明“所有权来源为集资建设”。现杜齐通已经陆续向振山公司购买总计六间铺面均已支付购房款完毕且已经使用多年，因此该六间铺面的所有权应当归杜齐通所有。杜齐通已经在龙门集贸市场购买、使用铺面多年，原告竟然反口，声称杜齐通所购买的铺面不是购买而是承租，这种出尔反尔的做法，不仅仅侵犯杜齐通的财产所有权，也必将侵害其他铺面业主的财产所有权。在购得六间铺面后，杜齐通因认为铺面为其所有，因此从2004年至2013年期间陆续在其上加盖第二层房屋，不仅是杜齐通，市场内许多铺面业主也是如此加盖，多年来，原告也不曾提出任何异议。杜齐通在自己铺面上加盖房屋行为并未侵犯原告的任何权利，二原告无权阻碍和干涉。因此杜齐通请求法院判令：1、依法确认6间铺面归杜齐通所有（南边16、17、18、19、东边1、2间）,2、请求判决二被反诉人将6间铺面过户至杜齐通名下（南边16、17、18、19、东边1、2间）,3、判令二被反诉人不得阻碍反诉人对涉案六间铺面及其第二层房屋的使用,4、判令二被反诉人共同承担本诉、反诉的全部诉讼费用。原告针对反诉答辩称：本案原告提起的是侵权之诉，但是反诉的原告提出第一、第二项是确权之诉，两种不同的案由不能合并审理，故请求驳回反诉原告第一、第二项起诉。反诉被告对反诉原告使用的六间铺面不存在任何的侵权行为，仅就反诉被告占用六间铺面二楼空间起诉，请求法院驳回反诉原告的第三、第四项诉讼请求。为证明上述主张，原告向本院提交了如下证据：1、2003年8月1日定安县市场物业管理中心《龙门市场土地证》，拟证明龙门市场土地的使用权人是定安县市场物业管理中心。2、2007年7月31日杜齐通的《龙门集贸市场铺面使用证》，拟证明该证是原告以工商局的名义发给被告的使用证，杜齐通要建二层要跟原告协商。3、龙门字第0002060号《房屋所有权证》；4、龙门字第0002059号《房屋所有权证》，证据3、4综合证明被告使用的6个铺面的房屋所有权及一层顶部空间是振山公司所有。5、2015年3月25日王永平签订的《租赁土地及租赁房顶空间建房补偿协议书》；6、2015年3月25日李国华签订的《租赁土地及租赁房顶空间建房补偿协议书》，证据5、6综合证明类似案件起诉后最后所做的处理。7、（2014）海南一中行初字第152号《行政裁定书》、（2015）海南一中行初字第30号《行政判决书》，拟证明这块地的使用权人为定安县市场物业管理中心。8、红线图，拟证明争议房子在原告定安县市场物业管理中心的红线图内。经被告杜齐通质证，认为：对证据1真实性没有异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关，被告没有占用原告定安县市场物业管理中心的土地。对证据2的三性没有异议，但是这个证是原告振山公司以工商局的名义给杜齐通发的，而且也记载这集资建房，原告振山公司将该证发给被告也是对卖房行为的认可；证据3、4认可，对证明力有异议，原告振山公司1996年已经取得房产所有权证，出售给被告杜齐通后却一直没有给被告办理过户手续；证据5、6关联性有异议，跟本案没有关系且相关约定也违反法律规定；证据7、8关联性有异议，跟本案没有关系。为证明上述主张，被告杜齐通向本院提交了如下证据材料：1、龙门集贸市场铺面使用证（2000年7月1日），南第16号铺面及振山公司收据；2、龙门集贸市场铺面使用证（2002年5月3日），南第17号铺面及振山公司收据；3、龙门集贸市场铺面使用证（2002年10月1日，南第18号铺面；4、龙门集贸市场铺面使用证（2007年7月31日，南第19号铺面）；以上四份证据综合证明:杜齐通向振山公司购买龙门集贸市场铺面事实（非承租）且已经支付完毕购买款项，实际使用铺面多年，杜齐通应取得铺面房产所有权，未侵犯振山公司、定安县市场物管中心土地及房屋顶部空间使用权。5、龙门集贸市场铺面使用证（东第1号铺面、第2号铺面）、转让凭据、收据，拟证明陈奋2007年购买龙门集贸市场东第1、2号铺面，履行购买手续与杜齐通一样，陈奋将所购铺面转让给杜齐通，杜齐通支付完毕购房款项，铺面应属杜齐通所有，被反诉人对转让事实认可并无异议，杜齐通未侵犯振山公司、物管中心土地及房屋顶部空间使用权。6、证明书，拟证明龙门集贸市场内其他铺面业主均以同样的方式购买龙门集贸市场铺面，杜齐通系购买铺面而非承租。7、龙门集贸市场铺面使用证（2013年）及振山公司收据，拟证明2013年杜齐通再次向振山公司购买铺面，振山公司仅出具铺面使用证，未办理房产转让手续，振山公司的铺面是出售而非出租，杜齐通未侵犯振山公司、物管中心土地及房屋顶部空间使用权。8、定安县房管局调取的材料，拟证明原告振山公司在出售铺面前已经取得了房产所有权，铺面出售后至今未办理过户手续，存在侵权行为。经二原告质证，认为：对证据1、2、3、4、5真实性没有异议，但对关联性及证明力有异议；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，证人陈某3与莫德川与本案都是利害关系的，另外他们对杜齐通加盖的事实是模棱两可的，还有使用证背后第三条，他们也是明知的，而且证人陈述的事实是不真实的，证明代表的证言都是本案的利害关系人；证据7与本案无关，不予质证；对证据8的真实性没有异议，对证明力有异议认为与本案无关。本院听取了双方的质证意见，综合认证如下：二原告提交的证据1、2、3、4、7、8均为国家机关制作且与本案事实的查明具有不可分割的关系，故对其真实性、关联性、合法性予以确认，证据5、6与本案事实无关，本院不予认定。对被告提交的证据1、2、3、4、5、8的真实性、关联性、合法性予以确认，证据6证人出具的证言并经证人代表当庭出庭作证，本院认为该证明系与被告杜齐通有利害关系的证人作出的，故该证据不能单独作为认定案件事实的依据，证据7与本案事实无关，本院不予认定。本院综合原、被告诉辩主张并结合上述认定的证据，审理查明事实如下：定安县龙门集贸市场位于定安县龙门镇，占地8471.76平方米。该土地是定安县政府于1995年9月从龙门镇龙三经济社征用而来。同年11月，定安县人民政府将该土地出让给定安县工商行政管理局兴建龙门集贸市场并给其颁发了该土地的定安国用（1995）第47号《国有土地使用证》，尔后，定安县工商行政管理局与振山公司在该《土地证》项下之土地上合作建起了龙门集贸市场，并在该《土地证》项下土地范围内的西边建起一排铺面。1996年6月5日定安县人民政府向振山公司颁发房字第00002059《房屋所有权证》，确认定安县龙门镇集贸市场的自建一层房屋为振山公司所有。该房产证于2008年4月14日经定安县人民政府更换新证，《房屋所有权证》，该证上记载位于龙门镇集贸市××层房屋的所有权性质为集体所有，振山公司占有全部份额。2000年7月1日杜齐通向振山公司缴纳人民币3万元后，取得定安县工商行政管理局盖章确认的由振山公司交付的《龙门集贸市场铺面使用证》（以下简称《使用证》），该证记载“我局决定将龙门集贸市场的南边第十六间铺面出让给杜齐通户使用......使用期限为二零六五年......在使用期限内可出租、转让、转借或抵押。期满后，如需延长，经本人申请，双方协商同意，可以继续使用。建筑结构及层数为一层，建筑面积33平方米。遵守事项第三条，使用者如需续建多层楼房者，必须申报物业管理部门审核，工商部门批准，按统一规划的规格方可续建。”2002年10月1日杜齐通取得龙门集贸市场南边第十七间、十八间、十九间铺面的《使用证》。2012年2月27日杜齐通通过转让取得登记在陈奋名下的位于龙门集贸市场的东边第一间、第二间铺面的《使用证》。《使用证》上记载的使用期限、建筑结构及层数、建筑面积（除第十九间铺面建筑面积42平方米外）以及遵守事项均与第十六间铺面相同。被告杜齐通在使用期间，未与二原告协商也未经审核，在这六间铺面的一层楼房屋顶上陆续加盖第二层房屋。另查明，1999年定安县市场物业管理中心成立，定安县人民政府将定安国用（1995）第47号《国有土地使用证》变更登记为定安国用（2003）第45号《国有土地使用证》，土地使用权人为定安县市场物业管理中心。本院认为，一、关于涉案六间铺面的所有权归属问题。首先，杜齐通出示的《使用证》中明确写明“出让铺面给杜齐通使用”，并限定使用期限。所有权具有绝对性、永久性等特征，双方当事人不能约定所有权的使用期限，而二原告以《使用证》为依据表示出让铺面使用权与法有据，本院予以采纳。虽然杜齐通认为《使用证》中记载的使用期限至2065年，超出《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的法律规定，但从杜齐通2000年7月1日第一次取得铺面《使用证》至今，尚未超出法律规定的期限。杜齐通认为振山公司2000年7月1日、2002年5月3日出具的收据均表述购买铺面的事实，但二原告均表示其购买的是铺面使用权而非所有权，杜齐通也没有其他证据加以佐证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”杜齐通对此应当承担举证不能的不利后果。其次，根据《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定”、第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”及第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”确认了物权法定原则，不动产物权的设立、取得等均应符合法律规定。第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”1996年6月5日定安县人民政府向振山公司颁发房字第00002059《房屋所有权证》（2008年4月14日经定安县人民政府更换新证，《房屋所有权证》），确认定安县龙门镇集贸市场的自建一层房屋为振山公司所有。因此，反诉原告请求确认6间铺面归杜齐通所有，二被反诉人将6间铺面过户至杜齐通名下并不得阻碍杜齐通对涉案六间铺面及其第二层房屋的使用，缺乏依据，本院不予支持。二、被告杜齐通是否应当恢复涉案六间铺面楼顶空间原状。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”对侵权责任构成的法律规定，本案中杜齐通在涉案六间铺面上建造房屋且未与振山公司或定安县市场物业管理中心进行约定也未报有关部门审核的行为具有过错，实质上是未经他人同意而利用他人财产，在客观上违背了权利人主观意志造成了财产形态改变所构成的一般侵权案件。杜齐通以振山公司或定安县市场物业管理中心在其建房期间未进行阻止且提供便利的行为具有过错进行抗辩，但未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”和《中华人民共和国侵权责任法》第十五条对承担侵权责任的方式的规定以及最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条之规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中双方当事人未能就六间铺面楼顶的房屋处理方法协商一致且该房屋的建造未报有关部门审批。因此，对振山公司请求杜齐通拆除位于龙门镇龙门集贸市场南边第十六、十七、十八、十九间铺面以及东边第一、二间铺面楼顶建筑，恢复楼顶原状的请求，理由充分，本院予以支持。另，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条对反诉的主体方面以及客观构成要件方面的规定，本案中反诉原告的诉讼请求与本诉原告的诉讼请求具有因果关系，本院经审查反诉原告的诉讼并无不当，对本诉原告请求驳回反诉原告起诉的答辩意见，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第七条、第九条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：一、限被告杜齐通在判决生效之日起30日内拆除位于龙门镇龙门集贸市场南边第十六、十七、十八、十九间铺面以及东边第一、二间铺面楼顶建筑，恢复楼顶原状。二、驳回反诉原告杜齐通的诉讼请求。案件受理费50元，反诉费25元，由被告杜齐通负担。限被告杜齐通在判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本贰份，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  罗静怡二〇一六年九月十日书记员  王光兴附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。“及第七条”物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：......（五）恢复原状；......最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。