江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0115民初2220号
原告：邵小玉，女，1959年2月5日生，汉族。
原告：董卫戎，男，1963年10月17日生，汉族。
以上两原告共同委托诉讼代理人：陈爱威，江苏品迈律师事务所律师。
以上两原告共同委托诉讼代理人：浦荣城，江苏品迈律师事务所实习律师。
被告：南京悦堃机电再制造有限公司，统一社会信用代码91320115571580969A，住所地在南京市江宁开发区空港枢纽经济区神舟路18号。
法定代表人：钱荣方，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨博炜，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋，江苏三法律师事务所律师。
原告邵小玉、董卫戎与被告南京悦堃机电再制造有限公司（以下简称悦堃公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵小玉、董卫戎的共同委托诉讼代理人陈爱威、被告悦堃公司委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵小玉、董卫戎向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告悦堃公司返还租金850000元、定金100000元；2.赔偿损失2728800元，审理中原告将该诉请变更为要求支付违约金2728800元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月18日，两原告与被告签订租赁合同，约定由两原告承租被告位于南京市××区秣××街道××的物业用于酒店经营，租期为2014年5月28日至2029年5月27日，合同明确约定：被告知悉且保证租赁物业符合租赁用途，被告至迟应在2013年12月2日向两原告交付租赁物业，每逾期一天按首年租金（即2400000元每年）的千分之一赔偿损失。合同签订后，原告依约向被告支付首期半年租金1200000元及定金100000元，并与北京桔子酒店管理有限公司洽谈加盟事宜且获得批准，但被告一直没有依约向两原告完整交付租赁物业。两原告在工商局办理营业执照登记时，方知悉承租的物业因为土地使用权性质为非经营性用地，故无法办理工商登记。为使合同能够继续履行，原告数次联系被告要求其办理变更土地使用权性质并交付租赁物业，但被告一直未予理会。被告于2015年提出诉讼，要求解除与两原告的租赁合同，并要求支付租金及违约金。江苏省南京市江宁区人民法院判决解除了租赁合约，同时认定被告存在没有依约交付物业的违约行为，且驳回了被告按照租赁合同约定支付租金及违约金的主张，该案经南京市中级人民法院终审判决，明确两原告对被告的违约行为可另行诉讼。现两原告认为，被告未严格按照租赁合同的约定向两原告交付房屋，对该违约行为，应承担相应的责任。
被告悦堃公司辩称：一、其返还租金及定金的条件尚未成就。根据南京市中级人民法院的终审判决，两原告应支付租金及计算至腾空房屋之日止的占有使用费，现两原告尚未将房屋腾空，故其无法返还租金。二、其不应承担违约责任。一是因为其按约交付了房屋，根据合同约定，应是先支付定金，后交付房屋，再支付第一期租金，两原告已支付了定金和第一期租金，可见其已交付了房屋，并且双方之间一直沟通畅通，两原告亦从未提出要求交付房屋的主张，即便如两原告所述仅仅收到地下室和一楼的钥匙，涉案房屋一楼与二至六楼均是相通的，且两原告是要对房屋进行装修的，故可以认定其已经交付了房屋。二是因为两原告并没有任何损失，两原告仅仅支付了半年的租金，却占有房屋长达三年，正因如此，其率先提起了诉讼。三是即便原告存在损失，也应是已支付1200000元的利息损失。四是两原告亦负有止损义务，两原告从未要求其交付房屋，且占有房屋至今，两原告的行为有获取不法利益之嫌。综上，两原告的诉请无事实与法律依据，请求驳回两原告全部诉请。
经审理查明：2013年11月18日，悦堃公司（甲方）与邵小玉、董卫戎（乙方）签订租赁协议1份，约定：乙方承租甲方出租的南京市××区秣××街道××的物业，现状整体租赁（包括正式房屋或加层加盖的房屋），承租物业标明的占地范围约4100平方米，负一层约6000平方米；乙方正式开业前，甲方负责派遣一至二人协助乙方办理各项手续；甲方保证承租物业目前处于良好、可正常使用状态，甲方保证承租物业中的房屋主体结构在本协议约定的租赁期限内可以持续不断的、安全的、正常的使用；甲方保证承租物业是其通过合法方式获得的，其将承租物业出租给乙方的权利亦是完整和充分的，该出租物业不存在任何其他债务或纠纷，也没有被法院、仲裁机构或者其他有权机构采取查封、冻结、扣押等强制措施；乙方租赁承租物业的用途是将承租物业装修改造为酒店和经营性用房以及办公用房（负一层须满足规划约定功能性业态）；甲方确认甲方已经知悉乙方承租物业的用途，乙方在经营活动中需要甲方协助，甲方积极予以配合；乙方承租物业的期限为15年，自甲方向乙方交付承租物业并且本协议约定的免租金的装修期届满之次日即2014年5月28日开始至2029年5月27日止；甲方同意给予乙方6个月的免租金的装修期，免租金的装修期自甲方将承租物业使用权全部交付乙方之日，即2013年11月28日起算，至2014年5月27日止；房屋租金标准为：2014年5月28日至2017年5月27日期间，年租金为2400000元；2017年5月28日至2020年5月27日期间，年租金为2544000元；2020年5月28日至2023年5月27日期间，年租金为2697000元；2023年5月28日至2026年5月27日期间，年租金为2858000元；2026年5月28日至2029年5月27日期间，年租金为3030000元。租金每半年支付一次（租金支付表），税后租金总计40587000元，乙方应当在每期租赁期限开始计算前的一个月内将该期租金支付给甲方；本协议签署后10个工作日内乙方向甲方支付租金1200000元；本合同签订时乙方向甲方支付立约定金100000元，待乙方支付第一期租金时，此定金转为房屋押金；甲方在本协议签订后对水、电、暖、气等设备进行检查并填写交接清单；甲方将在本协议生效后十日内开始准备将承租物业及附件列明的附属设施设备的使用权交付乙方，甲方承诺在2013年11月28日前完成向乙方的交付工作，但不应晚于2013年12月2日，否则每逾期一日，以第一年年租金的1‰为标准赔偿乙方损失；甲方应当在本协议签订后十日内，将承租物业相关的文件、图纸、设施设备说明书等资料的复印件交付给乙方；甲乙双方应当在交付时办理交接手续，在设施设备的交接清单、承租物业的交接清单及相关文件的交接清单上签字确认；甲方确认所出租的承租物业符合本协议要求，承租物业中的房屋满足使用和安全需要；甲方承诺，甲方对承租物业在租赁合同签订前设立担保、抵押不得影响本合同的正常履行，否则视为甲方根本性违约；乙方须按租金支付表时间内支付每期租金，如逾期，乙方须向甲方支付违约金每日按应缴未缴租金1‰计算，累计逾期100天未付租金，甲方可行使解除权。同日，双方签订补充协议，约定：甲方保证在加层的部分通过消防部门的装修验收；甲方同意乙方在二楼平台搭建景观房，并协助乙方办理城建部门的相关手续；甲方协助小超市和美容院租赁及业主签定意向合同；一年内乙方有该房屋的购买权，期间甲方有权另行出售；乙方如购买按人民币伍仟捌佰万元价格交易，但同时乙方要补交免租期半年的租金；甲方无须向乙方提供租赁发票。协议签订后，邵小玉、董卫戎向悦堃公司支付100000元。同年12月3日，邵小玉、董卫戎向悦堃公司支付1200000元。
2015年12月，悦堃公司诉至本院要求：1.判令解除双方签订的租赁协议及补充协议，邵小玉、董卫戎立即腾空房屋；2.要求邵小玉、董卫戎支付2014年11月28日至2015年12月4日的租金2446000元及按合同约定计算至房屋实际腾空之日的租金；3.要求邵小玉、董卫戎支付逾期付款违约金，计算至2015年12月4日为909900元，此后按照欠付的租金为基数，按合同约定的每日千分之一的标准计算至实际给付之日止。
本院对该案立案受理后（（2015）江宁民初字第5232号），经审理认为：双方签订的租赁合同和补充协议有效，悦堃公司未完成向邵小玉、董卫戎交付房屋的义务，且根据《江苏省城乡规划条例》、《南京市城乡规划条例》的相关规定，涉案房屋3至5层规划用途为公寓，土地用途为住宅（商品房），无法用于经营，且悦堃公司于已明确无法办理相应的变更、审批手续，租赁合同的目的无法实现，故应支持悦堃公司要求解除租赁协议和补充协议的诉请；因悦堃公司交付的部分房屋不能实现邵小玉、董卫戎的租赁目的，无权主张庭审之前的租金；2016年1月18日庭审时，悦堃公司明确表示不能办理涉案房屋的变更审批手续，邵小玉、董卫戎仍要求继续履行合同，作为守约方应采取适当措施防止损失扩大，合同无法继续履行，邵小玉、董卫戎应及时将悦堃公司已交付的部分房屋清空并返还，因其未能及时清空返还，故酌定邵小玉、董卫戎自2016年2月18日起至判决生效后三十日内按每年720000元的标准支付租金。对该案，本院于2016年8月21日判决：一、悦堃公司与邵小玉、董卫戎于2013年11月18日签订的《租赁合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；二、邵小玉、董卫戎于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于南京市××区秣××街道××的房屋；三、邵小玉、董卫戎于本判决发生法律效力之日起三十日内向悦堃公司支付租金以及占有使用费（自2016年2月18日起至本判决生效后30日内按照每年720000元的标准支付；若邵小玉、董卫戎未能在本判决第二项确定的期限内腾空房屋，则自次日起至实际腾空之日止，按照租赁合同约定的租金标准支付）；四、驳回悦堃机公司的其他诉讼请求。
判决后，邵小玉、董卫戎提起上诉，南京市中级人民法院受理案件后（（2016）苏01民终8664号），认为根据租赁协议中相关条款约定，悦堃公司虽知晓邵小玉、董卫戎承租物业的用途，但其承担的义务均为协助、配合办理手续等内容，合同条款并未明确约定悦堃公司有义务变更租赁房屋的性质。因悦堃公司并无法定及约定义务办理变更手续，其亦明确表示不能办理变更手续，故在涉案房屋及土地性质未变更的情况下，租赁协议的目的不能实现，一审法院依法解除双方签订的《租赁协议》、判令邵小玉、董卫戎清空并返还房屋，并无不当，但认为邵小玉、董卫戎仅实际使用地下室部分，占租赁房屋面积比例较小，且其租赁房屋的整体目的未能实现，故结合案件情况对其租金标准酌情进行调整，即邵小玉、董卫戎应按照350000元每年之租金标准，自2016年2月18日起至本判决生效后三十日内向悦堃公司支付租金。对于该案，南京市中级人民法院于2017年1月12日判决：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第5232号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第5232号民事判决第三项为：邵小玉、董卫戎于本判决发生法律效力之日起三十日内向南京悦堃机电再制造有限公司支付租金以及占有使用费（自2016年2月18日起至本判决生效后30日内按照每年350000元的标准支付，若邵小玉、董卫戎未能在本判决第二项确定的期限内腾空房屋，则自次日起至实际腾空之日止，按照租赁合同约定的租金标准支付；邵小玉、董卫戎已经支付的1200000元可与前述费用相互冲抵）。
本案审理中，双方一致确认：根据南京市中级人民法院的判决，双方租赁协议及补充协议于2017年1月13日解除，邵小玉、董卫戎应于2017年2月12日将房屋腾空。
实际履行中，悦堃公司于2017年6月7日向本院提起了强制执行申请，要求强制执行南京市中级人民法院（2016）苏01民终8664号民事判决书确定的邵小玉、董卫戎应履行的义务。本院受理该执行案（（2017）苏0115执2635号）后，经执行，邵小玉、董卫戎于2017年8月11日将涉案房屋腾空。
本案因双方意见不一，致未能调解成功。
上述事实，有《租赁协议》、补充协议、（2015）江宁民初字第5232号民事判决书、（2016）苏01民终8664号民事判决书、（2017）苏0115执2635号结案通知书、工作笔录、谈话笔录及当事人的陈述等证据材料证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方签订的租赁协议及补充协议依法成立，合法有效，对各方均有法律约束力。双方就履行租赁协议与补充协议产生的纠纷，业已经过两级人民法院的审理，已确认悦堃公司存在未按约交付房屋的违约行为，故悦堃公司应承担违约责任。对此原告主张以合同约定的首年年租金即2400000元为基数，按照合同约定的日千分之一的标准，自2013年12月2日计算至2017年1月12日止，为2728800元。对此，本院认为：一、双方租赁协议约定悦堃公司不应晚于2013年12月2日完成交付工作，故违约金应自次日即2013年12月3日起算；二、在本院（2015）江宁民初字第5232号案件审理中，悦堃公司已于2016年1月18日明确表示不能办理涉案房屋的变更审批手续，本院认为邵小玉、董卫戎此时应采取适当措施防止损失扩大，因合同无法继续履行，应及时腾空房屋，故逾期交房违约金应计算至该日，即2016年1月18日；三、对双方租赁协议约定的日千分之一的标准，关于具体损失，原告提交的管理项目审核报告不足以证明其实际损失，本院结合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将该标准酌情调整为日万分之五的标准，经计算悦堃公司应向原告支付的违约金为932400元（按2400000元每年的标准，自2013年12月3日计算至2016年1月18日止）。
另，结合（2016）苏01民终8664号民事判决书判决的具体内容、关于该判决文书执行案（（2017）苏0115执2635号）的执行情况，以及本案中双方一致确认的按判决邵小玉、董卫戎应于2017年2月12日将房屋腾空，经计算：邵小玉、董卫戎应向悦堃公司支付的房屋租金及占有使用费为：1529726元（自2016年2月18日至2017年2月12日期间按350000元每年计算；自2017年2月13日至实际腾空的2017年8月11日期间按合同约定的2400000元每年计算）。
综上，根据上述已生效判决文书确定的内容及本案实际情况，邵小玉、董卫戎已支付的100000元、1200000元以及悦堃公司应付的违约金与邵小玉、董卫戎应付的房屋租金、使用费冲抵后，悦堃公司应向邵小玉、董卫戎支付的款项数额为702674元（932400元+100000元+1200000元-1529726元）据此。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告南京悦堃机电再制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邵小玉、董卫戎支付702674元。
二、驳回原告邵小玉、董卫戎的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费36230元、保全费5000元，合计41230元由原告邵小玉、董卫戎负担20615元、被告南京悦堃机电再制造有限公司负担20615元（应由被告负担的该部分费用已由原告垫付，被告在向原告支付上述第一款项时一并加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张 娟
人民陪审员 李明建
人民陪审员 章明书
二〇一八年三月十九日
书 记 员 王 欣