苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)虎民初字第0292号 原告赵媛，女，1981年9月26日生，汉族，住句容市。 委托代理人宋红波，江苏政纬律师事务所律师。 被告苏州高新地产集团有限公司，住所地苏州高新区金山路66号（新港大厦）。 法定代表人王平，该公司董事长。 委托代理人李小伟，江苏新天伦律师事务所律师。 原告赵媛与被告苏州高新地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法由代理审判员刘志华独任审判，于2015年3月24日公开开庭审理了本案。后因工作变动原因，本案转由审判员游进国独任审理。因本案案情复杂、争议较大，后本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，由审判员游进国担任审判长，代理审判员艾罗伟和人民陪审员彭兴荣参加评议，于2015年7月7日、2016年2月17日、4月15日公开开庭审理了本案。原告赵媛的委托代理人宋红波、被告苏州高新地产集团有限公司（以下简称苏高新地产公司）的委托代理人李小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵媛诉称，2014年5月24日，原、被告双方签署了一份《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为1471766元，2014年6月28日前交房。合同第九条同时约定，若逾期交房，出卖方按日支付房屋总价款万分之一的违约金，合同第十三条进一步约定，如果包含燃气设施在内的基础设施、公共配套建筑未能于2014年6月28日达到使用条件的，则出卖方参照合同第九条承担违约责任。 合同签署后，原告依约支付了全部房款，被告于2014年6月29日交付了房屋，但合同第十三条约定的燃气设施未能达到使用条件无法开通。原告为此多次找被告协商未果，致使原告无法使用房屋，不得已继续租赁他人房屋。现因双方协商未果，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付商品房买卖合同违约金（要求按日147.17元支付到燃气设施开通使用之日止，暂计算至起诉日为28403.81元）；2、被告赔偿原告租金损失（要求按月3000元支付到燃气设施开通使用之日止，暂时计算至起诉日为18000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为请求判令：1、被告支付商品房买卖合同违约金30169.85元（要求按日147.17元的标准计算，自2014年6月29日计算至2015年1月17止）；2、被告赔偿原告租金损失18000元（要求按月3000元支付六个月）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告苏高新地产公司辩：原告要求被告按照合同第九条和第十三条支付违约金没有依据，因为被告交付原告的房屋在合同约定的期限内取得了商品房交付使用通知书，根据苏州市的相关规定，该通知书是在燃气设施建造好的情况下才能办理出来的，故涉案房屋完全具备了交房条件，根据合同约定如果非因被告的原因导致未能按照合同约定履行的，则被告不承担任何法律责任。关于原告主张的租金损失，即使被告确认违约，则租金损失应该参照相同面积相同地段的房屋租金计算。原告购买被告的商品房交房后，所有的管网均已纳入城市管网，且已经和燃气公司签署了燃气合同，并支付了所有的款项，燃气公司的行为被告无法控制，且供气的主体也是原告和燃气公司。综上，被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年5月24日，原告和苏州新港建设集团有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：苏新合同2014XXXXX133）一份，约定由原告购买苏州新港建设集团有限公司开发建设的天之运花园房屋，该房屋建筑面积为116.29平方米，总价款为1471766元。双方在合同第八条中约定出卖方应当在2014年6月28日前将符合合同约定的商品房交付买受方使用。出卖方如未按本合同约定将商品房交付买受方使用，逾期超过90天的，则按合同第九条【1】（2）款的约定处理：逾期超过90天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。合同第十三条约定：出卖方承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、燃气设施：2014年6月28日；……，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由于出卖方责任在规定日期内未达到使用条件的，参照本合同第九条“出卖方逾期交房的违约责任”约定履行；非出卖方责任且出卖方无法控制而造成延误的，出卖方不承担任何法律责任。合同签订后，涉案房屋于2014年6月27日取得交付使用通知书，苏州新港建设集团有限公司于2014年6月28日将涉案房屋交付原告，因实际交付的房屋面积略大于约定面积，故原告实际向苏州新港建设集团有限公司交付购房款1486104元。 另查明，苏州新港建设集团有限公司于2015年2月办理了工商变更登记，将企业名称变更为苏高新地产公司。 再查明，被告开发的天之运花园小区分为一期和二期，原告购买的涉案房屋位于一期。一期和二期小区内的燃气设施均由被告委托苏州华润燃气有限公司铺设，两期房屋只规划设置了一个燃气调压站供两期房屋共同使用，后燃气调压站建在了二期小区内。一期的燃气管道于2014年6月底之前即已完成铺设，但燃气调压站于2015年1月13日始建好。另，供一、二期共用的一段管道，因小区二期还在施工中，不具备铺设的安全要求，故未能及时跟上一期的建设进度，该段管道系与调压站同时铺设好的。 诉讼中，原告为证明因燃气未开通导致其无法使用而造成的3000元/月的损失，举证了其签订的租房合同及半年时间的房屋租金发票，租房合同显示租金为3000元/月，房屋租金发票显示总金额为18000元。 本案审理过程中，原告当庭表示，在不能使用燃气设施之前其损失主要为房租损失，该损失为3000元/月，房租损失系用于证明原告实际发生的部分损失，其在本案中不再单独主张而要求被告支付违约金。被告当庭表示，如果法院认定被告存在违约，原告主张的违约金高于实际损失，应予以调整，但原告具体的损失被告无法考证。 以上事实，有《商品房买卖合同》、租房合同及发票、竣工备案告知书及商品房交付使用通知书、城市燃气用户发展合同、录音资料、苏州华润燃气有限公司出具的情况说明，以及本案调查笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按约全面履行，如果履行合同不符合约定的，应承担相应的违约责任。违约责任不能过分高于实际损失，过分高于实际损失的，违约方可以请求调整。本案中，被告虽然已经将合同约定的房屋于合同约定的交付截止之日即2014年6月28日交付原告，根据双方合同约定，被告交付房屋的同时，燃气设施亦应铺设完毕，但根据本案查明的事实，一期燃气设施的组成部分燃气调压站以及一、二期共用的一段管道直到2015年1月13日才建好，故被告系在2015年1月13日才将燃气设施铺设完毕而达到使用条件，而未能在交付房屋的同时完成燃气设施的铺设，且造成该结果的原因系被告开发二期小区所导致，其应向原告承担违约责任。根据双方合同约定，被告应在2014年6月28日前使燃气设施达到使用条件，否则应按约定的房屋价款1471766元的万分之一每日向原告支付违约金，因被告违约的天数总计为199天，故被告应向原告支付违约金29288.14元。但结合原告的举证及其在庭审中的陈述可以看出，原告的实际损失为3000元/月，故在被告199天的违约期间内给其造成的实际损失为19500元（按6.5个月计算）。上述约定的违约金明显过分高于实际损失，本院予以调整，酌情按照实际损失的130%来计算计25350元，被告应按上述金额支付原告违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 被告苏州高新地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵媛违约金25350元。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：54×××24。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费804元，由原告赵媛负担381元，由被告苏州高新地产集团有限公司负担423元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。 审 判 长  游进国 代理审判员  艾罗伟 人民陪审员  彭兴荣 二〇一六年四月二十五日 书 记 员  周美芳