北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第8437号
上诉人（原审原告）北京卫星制造厂卫星大厦科技中心，住所地北京市海淀区知春路**号。
法定代表人刘国华，副厂长。
委托代理人赵亮，北京天驰洪范律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京茂建贸易有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院路98号化工大学116号楼608室。
法定代表人潘志光，总经理。
委托代理人姜海，北京市天昱律师事务所律师。
上诉人北京卫星制造厂卫星大厦科技中心（以下简称科技中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第11698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
科技中心在原审法院诉称：2013年9月1日,我方与北京茂建贸易有限责任公司（以下简称茂建公司）签订了房屋租赁协议,约定茂建公司承租160平方米房间面积作为办公使用,期限自2013年9月1日至2014年9月11日,每月租金为19680元。2013年10月，科技中心得知茂建公司将所租房屋先后转租给多家公司，为此，我方向茂建公司及次承租人发出终止协议通知，要求对方腾退房屋。茂建公司则表示各次承租人均为其下属单位，自己不构成违约。直到2014年2月，对方才离开了租赁场地。我方认为茂建公司擅自转租房屋且拖欠租金，构成违约,我方有权解除合同。现起诉要求茂建公司支付2013年10月至2014年2月的房屋占用费98400元、支付未付清房屋占用费的滞纳金32570元。
茂建公司在原审法院辩称：对方不是房屋的所有权人和使用权人，没有资格起诉。对方所说与事实不符，2013年10月8日科技中心向我发出终止租赁通知和公告后，不断派保安进行骚扰，还拉闸限电，断暖气，不提供物业服务，使我方无法正常使用房屋。我们承租房屋的用途就是为了经营，其中重要一点是要能工商注册，但此房无法办理工商注册。对方系单方恶意解除合同，法院应驳回对方的诉请。
原审法院判决认定：科技中心与茂建公司所签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且无损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益及违反法律、行政法规强制性规定的内容，故上述协议有效，双方均应按协议约定内容履行各自的义务。本案中，双方争议的焦点为茂建公司是否将承租的房屋转租，该行为是否构成违约。纵观现有证据可知茂建公司在履行与科技中心所签订的其它租赁合同中确实存在将房屋以合作协议的名义转租其它公司的行为，但科技中心以此为由终止本合同缺乏事实依据,亦不符合不安抗辩权的相关规定,故该中心应承担相应的违约责任。虽然不能认为茂建公司在履行本合同时有违约行为，但因双方在客观上已无法继续履行上述租赁合同，故该合同应予以解除。
茂建公司在2013年10月8日后虽因科技中心的通告已无法正常使用上述房屋，但毕竟继续占用该房屋，故依据公平原则应向科技中心支付一定数额的房屋占用费。现科技中心在双方争议期间未提供相应的物业服务，且茂建公司也无法实现合同的目的，故科技中心以租赁合同约定的租金标准为据所要求的房屋占用费数额过高，法院不予支持。考虑到本案的具体情况,科技中心要求茂建公司支付的房屋占用费与其应承担的违约金数额相当,从便于诉讼的角度出发双方费用应予以相互抵免。今后茂建公司亦不得再要求科技中心向其支付违约金。关于科技中心所要求的房屋占用费滞纳金，因茂建公司对合同的解除不存在过错，故法院对该费用不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：驳回北京卫星制造厂卫星大厦科技中心的各项诉讼请求。
科技中心不服原审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原审法院的判决，支持其原审全部诉讼请求。科技中心的上诉理由是原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、茂建公司未反诉科技中心支付违约金的情形下，人民法院不能判令科技中心支付违约金。二、原审法院以我方应得数额不明的占有使用费抵付了我方应付的数额不明的违约金，使得判决一片混沌。三、茂建公司存在转租行为，科技中心有权解除合同。
茂建公司同意原审法院的判决，不同意科技中心的上诉请求和理由。茂建公司认为：一、我公司的经营方式科技中心是知道且认可的。创辉恒信公司和中电普信公司在2012年就与卫星制造厂签订了一个企业变更申请表，而根据工商管理局的规定，企业变更必须要提供出租房房产证的复印件。由此，应当认定科技中心知道我公司的经营方式。二、房屋使用费滞纳金以违约行为存在为前提，我方并非违约方，无需缴纳房屋使用费滞纳金。三、根据租赁协议4.3条款的约定，租赁物业内的用电必须有单独的计量表，然后由承租人根据计量表读数交纳。承租人应在出租人发出电费缴纳通知单之后五日内交纳。科技中心没有提供计量表读数，我方不应当支付迟延交纳水电费的滞纳金。
本院经审理查明：诉争房屋的产权单位为北京卫星制造厂，北京卫星制造厂授权科技中心进行出租。2013年9月9日，科技中心与茂建公司签订了房屋租赁协议，茂建公司承租位于海淀区404-407号房间，建筑面积为160平方米。上述房屋茂建公司可作为办公用途，非经出租人同意，承租人不得改变租赁物的用途，租赁期自2013年9月1日至2014年9月11日，租金为每建筑平方米每天4.1元(含每平方米每天0.8元的物业管理费),每月租金为人民币19680元。承租人应当在出租人电费交纳通知单、租金交纳通知单后五个工作日内，向出租人交纳电费、租金。
茂建公司还与科技中心就同一建筑物、同一楼层的建筑面积789平方米的其他房屋另行签订了一份租赁合同，该合同除租金、押金外其余条款与本合同相同。租赁物是789平方米房屋租赁合同中，科技中心向法院提交了北京津桥优凯思管理技术咨询有限公司的声明，该公司表示自己于2012年11月1日与茂建公司就416号房屋签订了房屋使用的合作协议，每月租金为12600元，一年后又续签合同，现因茂建公司违约，该公司决定撤销签订的租房合作协议。北京彪驰信达科技发展有限公司的声明中称自己在2012年12月31日与茂建公司就414号房屋签订了房屋使用的合作协议，每月租金为12000元，时间为一年，2013年12月31日又续签了合同，现因茂建公司违约，该公司决定撤销合同。庭审中，科技中心还向法院提交了茂建公司与相应公司所签的以租房为内容的合作协议。
本案合同履行期间，2013年10月8日，科技中心向茂建公司出具了终止协议通知书，该通知书以茂建公司将房屋转租使用，从中牟利为由，决定自2013年10月8日起终止与茂建公司之间的房屋租赁关系。
科技中心在2013年10月8日的通告中表示上述房屋将于2013年10月12日前收回，如茂建公司未按时将以上房屋清空交回，科技中心将依法进行强制处理。当天，科技中心在上述房屋张贴了封条。2013年10月9日茂建公司向科技中心回函称，自己没有任何违反租赁协议约定的行为，科技中心单方终止租赁协议的行为构成违约。双方因此争议不断，此期间科技中心的上级单位北京卫星制造厂于2013年11月20日向茂建公司发函，表示如11月27日前科技中心与茂建公司未能达与一致意见，该单位将停止提供一切服务，要求茂建公司腾退上述房屋。
庭审中，茂建公司表示上述房屋被科技中心断电，自2013年10月8日起就失去了控制，无法正常使用。而科技中心则否认存在断电的情况，表示上述房屋一直可以正常使用，自己主张的房屋占用使用费一直计算到2014年2月28日。
上述房屋处于科技中心的上级单位北京卫星制造厂的厂区内，房屋的物业管理由科技中心负责。
上述事实，有双方当事人在一、二审期间的陈述，房产证、房屋租赁协议、终止协议书通知、通告、回复函、汇款凭证等证据材料在案佐证。
本院认为：诉争房屋所有权属于北京卫星制造厂，北京卫星制造厂将房屋的经营管理权授予科技中心，科技中心有权对诉争房屋进行占有、使用、收益。科技中心与茂建公司所签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应按协议约定内容履行各自的义务。
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。茂建公司的转租行为自2012年年底即已产生，该行为具有延续性，茂建公司的经营方式科技中心应当知晓。茂建公司承租房屋一直处于科技中心及其上级单位的管理之下，科技中心应当知道茂建公司的经营方式及转租行为。科技中心在六个月之内未提出异议，反而与茂建公司续签了租赁协议，故科技中心于2013年10月以擅自转租为由向茂建公司发出终止协议通知书，不产生解除合同的法律后果。科技中心应当按照协议的约定继续履行义务，向茂建公司提供租赁物，并提供相应的物业服务。茂建公司使用科技中心房屋，仍应当支付租金。茂建公司认为科技中心拉闸限电，断暖气，不提供物业服务，通过科技中心与茂建公司的往来信件可知，科技中心确采取上述措施来清退承租人，科技中心的行为对茂建公司使用租赁物造成了不良影响，茂建公司的反驳可以成立，本院对茂建公司应支付的租金予以酌减。
科技中心主张茂建公司支付未按时缴纳房租及水电费的滞纳金，根据《房屋租赁协议》约定，茂建公司应当在科技中心发出电费缴纳通知单及租金交纳通知单后缴纳租金及电费。科技中心未能证明其向茂建公司发出过电费缴纳通知单及租金交纳通知单，故科技中心要求茂建公司支付滞纳金之请求没有法律依据，应不予支持，原审法院处理正确的，本院予以确认。
人民法院审理案件应当在当事人的诉讼请求之内，除非双方达成调解协议，人民法院对案件的处理不能超出当事人的诉讼请求。如果茂建公司认为科技中心存在违约行为，茂建公司应当就此提起反诉。在茂建公司未提起反诉情况下，原审法院以茂建公司应支付的房屋占用费与科技中心应返还的违约金数额相当为由予以抵消，原审法院的做法不符合法律的规定，本院予以纠正。
综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第11698号民事判决；
二、北京茂建贸易有限责任公司于本判决生效后十日内支付北京卫星制造厂卫星大厦科技中心二○一三年十月至二○一四年二月房屋租金五万九千四百元；
三、驳回北京卫星制造厂卫星大厦科技中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费一千四百六十元，由北京卫星制造厂卫星大厦科技中心负担五百八十四元（已交纳），由北京茂建贸易有限责任公司负担八百七十六元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千九百六十元，由北京卫星制造厂卫星大厦科技中心负担一千一百六十八元（已交纳），由北京茂建贸易有限责任公司负担一千七百五十二元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
代理审判员 范 磊
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 赵 彤