福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第5527号
原告陈校波，男，1968年11月23日出生，汉族，住浙江省磐安县尚湖镇。
委托代理人陈理智、雷蕾，福建天翼律师事务所律师。
被告厦门毅信联合商业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。
法定代表人黄鹭东，该公司董事长。
被告厦门诚毅地产投资管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区。
法定代表人萧忠明，该公司总经理。
上述两被告共同委托代理人王晓娟，厦门诚毅地产投资管理有限公司职员。
原告陈校波与被告厦门毅信联合商业管理有限公司（以下简称“毅信公司”）、厦门诚毅地产投资管理有限公司（以下简称“诚毅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告陈校波的委托代理人陈理智及被告毅信公司、诚毅公司的共同委托代理人王晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈校波诉称，2007年7月15日，陈校波与毅信公司、诚毅公司签订一份《商业用房委托经营管理协议》，约定陈校波将其购买的位于祥店刘厝旧村改造项目E地块L型商场内的111号店面出租给毅信公司经营，期限自2007年9月1日起至2017年8月30日止，2007年9月1日至2009年8月30日的租金为每年152300元，2009年9月1日至2011年8月30日的租金为每年177684元，2011年9月1日至2013年8月30日的租金为每年203067元，2013年9月1日至2015年8月30日的租金为每年228450元，2015年9月1日至2017年8月30日的租金为每年253834元。毅信公司应于每季度的第一个月之25日向陈校波一次性支付该季度的租金，若未按期支付租金，毅信公司应按照到期应付款项的日万分之五向陈校波支付违约金，诚毅公司为毅信公司提供担保。上述合同签订后，毅信公司未按时支付租金，2012年5月之后的租金均未支付。为维护自身合法权益，陈校波起诉请求法院判令：1、毅信公司立即支付陈校波租金1234010.85元及违约金720158.71元（租金及违约金暂计至2015年7月15日）；2、诚毅公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费及相关费用由毅信公司、诚毅公司承担。
被告毅信公司、诚毅公司共同辩称，陈校波起诉状中租金、违约金计算有误，陈校波主张的从2012年6月1日至2014年8月31日的租金已经超过诉讼时效。陈校波与毅信公司约定的违约金过高，应按照银行同期同类贷款利率计算。本案中2012年6月1日至2015年2月28日租金的保证责任已过保证期限，应免除诚毅公司的保证责任。
经审理查明，陈校波于2006年5月18日向厦门禾山建设发展有限公司购买了祥店、刘厝旧村改造项目E地块L型商场1跃2层111单元房产，建筑面积124.734平方米，并签订了编号为01031398的《商品房买卖合同》。2007年1月15日，陈校波为委托方，毅信公司为受托方，诚毅公司为担保方，三方签订一份《商业用房委托经营管理协议》作为编号为01031398的《商品房买卖合同》的附件五，《商业用房委托经营管理协议》中约定：1、陈校波将其购买的祥店刘厝旧村改造项目B地块L型商场111号店面（即讼争租赁房产）委托给毅信公司经营管理；合同期限从2007年9月1日起至2015年8月30日止；2、委托方式为委托方将讼争租赁房产的全部经营管理权委托给受托方，由受托方在法律规定的范围内进行合法经营，受托方应全面展开专业有效的经营。3、租金每年按365天计算，2007年9月1日至2009年8月30日的租金为每年152300元，2009年9月1日至2011年8月30日的租金为每年177684元，2011年9月1日至2013年8月30日的租金为每年203067元，2013年9月1日至2015年8月30日的租金为每年228450元，2015年9月1日至2017年8月30日的租金为每年253834元；4、毅信公司按季支付租金（自约定的计租日起每3个月为1个租金计算季度），租金支付日期为每季度第一个月之25日至30日；如被告毅信公司无正当理由逾期交付租金的，应按到期应付款项的日0.5‰支付违约金。同时协议还就委托事项、优先购买权及抵押、合同解除等相关事项作出了约定。诚毅公司作为担保方在协议上盖章。协议签订后，陈校波将店面交由毅信公司统一经营。2015年8月18日，陈校波以毅信公司、诚毅公司拖欠其租金为由向本院提起诉讼。
案件审理过程中，陈校波主张毅信公司自2009年6月1日起未支付租金，期间曾催讨过租金，但未向本院提交相关证据加以证实。陈校波提交的租金、违约金明细中体现每季度租金均按年租金的四分之一计算，毅信公司、诚毅公司对此亦不持异议。毅信公司提交租金支付银行转账支票，证明其已经支付了2009年6月至2009年8月份的租金，陈校波对银行转账支票的真实性没有异议，但是认为该笔款项并非支付2009年6月至2009年8月份的租金。
以上事实，有陈校波提供的《商业用房委托经营管理合同》、《商品房买卖合同》，毅信公司提交的银行转账支票，以及当事人的庭审陈述为证。
本院认为，陈校波与毅信公司、诚毅公司三方签订的《商业用房委托经营管理协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，各方应遵照履行。陈校波依照协议交付了房屋，毅信公司依约应向陈校波支付租金。毅信公司、诚毅公司仅提交了一份2012年5月21日的银行转账支票，无法证明其已经支付了2009年6月1日之前的租金，对于陈校波主张毅信公司2009年6月1日之后未支付租金的主张，本院予以支持。毅信公司、诚毅公司抗辩认为陈校波主张的2014年8月31日之前的租金已经超了诉讼时效，本院认为，当事人请求支付租金的诉讼时效为一年，从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。本案讼争租金中2014年8月31日之前的租金均于2014年6月30日之前到期。本案中租金支付期间届满陈校波应当知道自身权利遭受侵害，陈校波虽主张其催讨过租金，但没有提交相应的证据加以证实，本院对陈校波曾催讨过租金的主张不予支持。陈校波主张依据最高人民法院关于诉讼时效的司法解释规定，同一债务分期履行，诉讼时效应该从最后一期履行届满之日起计算诉讼时效，本院认为，本案中陈校波主张的继续性租金属于同一分期履行合同中分期履行的不同债务，合同中约定的所有租金并非同一债务，诉讼时效应从每期债务履行届满开始之日起计算，故本院认定陈校波主张的2014年8月31日之前的租金已经超过了诉讼时效，毅信公司仅需支付2014年9月1日至2015年8月30日的租金为228450元。基于双方在实际履行合同过程中租金按季度支付且每季度支付年租金的四分之一，2014年9月1日至2015年8月30日期间毅信公司每季度应支付的租金数额为57112.5元。2014年9月1日至2014年11月30日期间的租金57112.5元到期时间为2014年9月30日，2014年12月1日至2015年2月28日期间的租金57112.5元到期时间为2014年12月30日，2015年3月1日至2015年5月31日期间的租金57112.5元到期时间为2015年3月30日，2015年6月1日至2015年8月30日期间的租金57112.5元到期时间为2015年6月30日。毅信公司未按协议约定时间支付租金应根据约定按日0.5‰的标准自逾期之日支付违约金，计至本判决确定的付款之日止。被告毅信公司、诚毅公司关于违约金计算方式过高的抗辩，依据不足，本院不予采纳。被告诚毅公司作为担保方在协议上盖章，且没有约定具体的担保方式，依法应对被告毅信公司的上述债务承担连带担保责任。而连带责任保证未约定保证期间的，保证期间依法为六个月，故被告诚毅公司辩称其仅对2015年3月1日至2015年8月30日期间的租金（即57112.5＊2=114225元）承担保证责任，于法有据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门毅信联合商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告陈校波支付2014年9月1日至2015年8月30日期间的租金合计228450元及按日0.5‰计算的逾期付款违约金（其中，2014年9月30日到期57112.5元租金自2014年10月1日起计算，2014年12月30日到期57112.5元租金自2014年12月31日起计算，2015年3月30日到期57112.5元租金自2015年3月31日起计算，2015年6月30日到期57112.5元租金自2015年7月1日起计算）。
二、被告厦门诚毅地产投资管理有限公司对被告厦门毅信联合商业管理有限公司的上述租金中2015年3月1日至2015年8月30日期间的租金（即114225元）及其违约金（按日0.5‰计算，其中2015年3月30日到期57112.5元租金自2015年3月31日起计算，2015年6月30日到期57112.5元租金自2015年7月1日起计算）承担连带清偿责任。被告厦门诚毅地产投资管理有限公司承担保证责任后，有权向被告厦门毅信联合商业管理有限公司追偿。
三、驳回原告陈校波的其他诉讼请求。
如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11194元，由原告陈校波负担9738元、被告厦门毅信联合商业管理有限公司负担1456元（被告厦门诚毅地产投资管理有限公司对其中的701元负连带缴交责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。