湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘07民终1710号
上诉人（原审被告）：常德市武陵区黄金岛酒店，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道办事处芷荷社区朗州路****号。
投资人：蔡毅，该酒店负责人。
委托诉讼代理人：曾晓华，湖南德有常律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：常德市公路管理局，住所地湖南省常德市武陵区朗州北路兰园小区。
法定代表人：马麦秋，该局局长。
委托诉讼代理人：杨开炎，湖南劲鸣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王磊，湖南劲鸣律师事务所律师。
上诉人常德市武陵区黄金岛酒店（以下简称黄金岛酒店）因与被上诉人常德市公路管理局租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2016）湘0702民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄金岛酒店的委托诉讼代理人曾晓华、被上诉人常德市公路管理局的委托诉讼代理人杨开炎、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄金岛酒店上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判黄金岛酒店只向常德市公路管理局支付租金371954元，并依法确定一、二审诉讼费用的负担。事实和理由：一、关于修建停车坪的费用问题。一审判决认为“常德市公路管理局已按合同约定将租赁物提供给黄金岛酒店使用”系认定案件事实错误，主要证据不足。双方签订的《房屋租赁合同》中没有任何关于双方共同使用停车坪的书面约定，黄金岛酒店基本没有向常德市公路管理局支付租金的原因就是因为常德市公路管理局尚未承担停车坪的修建费用等。常德市公路管理局的前述违约行为导致黄金岛酒店耗资619000元兴建酒店专用停车坪，依法应由常德市公路管理局承担损失赔偿责任。二、一审判决认为中央空调的管理维护费用问题“合同并未约定，且系另一法律关系”系认定事实错误，实体处理错误。从合同履行的情况来看，应认定系常德市公路管理局与黄金岛酒店共同承担中央空调的管理维护费用，已经实际发生并应由常德市公路管理局承担的管理维护费用236947.5元属于合同法规定的债务抵销的情形。三、因常德市公路管理局出租房屋所在路段因政府原因导致常德大道封闭施工26个月，该情形属于涉案合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化。如果仍然要求黄金岛酒店按照原合同约定支付租金将明显不公平。考虑到实际情况，应减少常德大道封闭施工期间租金的50%即541666元。
常德市公路管理局辩称，一、根据民事行为的一般交易习惯，黄金岛酒店在签订租赁合同之前，应当要对所租赁的房屋进行实地调查。因此黄金岛酒店应当知晓在合同中所载明的停车场有且只有一个即常德市公路管理局的停车场，同时常德市公路管理局并未禁止黄金岛酒店使用。黄金岛酒店因业务扩展而自己修建的停车场理应由黄金岛酒店自己承担所有费用，而不应当由常德市公路管理局承担，也不存在常德市公路管理局违约一说。二、根据房屋租赁合同第8条的相关约定，费用应当仅仅被理解为电费，而不是由黄金岛酒店所述包括空调安装费、维护费等。黄金岛酒店对费用的解释属于主观猜测，并无明确的法律和事实依据，应当驳回。三、本案中施工封闭的道路为常德大道，但是黄金岛酒店周边还有朗州路等主干道，对黄金岛酒店的生意并无大的影响，因此，一审法院判决减少10%的租金并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
常德市公路管理局向一审法院起诉请求：1、黄金岛酒店向常德市公路管理局支付所欠租金共1769568.6元及起诉之日至实际支付之日延期支付的同期银行贷款利息；2、本案诉讼费用及其他相关费用由黄金岛酒店承担。
一审法院认定事实：2009年9月30日，常德市公路管理局与黄金岛酒店的投资人蔡毅签订《房屋租赁合同》，约定常德市公路管理局将其坐落在常德市武陵区朗州北路与207国道交汇处的办公综合楼的9-12层包括楼顶、裙楼的1-3层和地下室的房屋以及楼房的停车坪、电梯、配电房等设施设备，以每年50万元的租金出租给蔡毅从事餐饮、宾馆以及其他相关项目的经营；租赁期限自2009年9月30日至2021年9月29日，共计12年；双方约定租赁期内前五年租金不变，自第六年开始租金按3%递增，每年的租金分二次支付，支付时间为每半年的第一个月；自蔡毅开始装修之日起，常德市公路管理局免收蔡毅12个月的房租，并约定每四年免收蔡毅2个月的房租作为装修期。2011年开始，黄金岛酒店一直不能按时按约定支付租金，经常德市公路管理局与黄金岛酒店进行结算，自合同签订之日起截至2016年6月27日，黄金岛酒店尚欠常德市公路管理局房屋租金共计人民币1769568.6元。另查明，常德市公路管理局院内仅有一个停车坪，该局办公车辆在租赁合同签订前后均停放在停车坪内，该停车坪对黄金岛酒店开放。2012年，黄金岛酒店在酒店门前另行修建专用停车场供酒店车辆停放。还查明，黄金岛酒店与常德市公路管理局共用中央空调设施设备，中央空调一直由黄金岛酒店进行管理维护，租赁合同并未约定管理维护费用支出，空调电费一直由双方按比例分摊。2009年，市政府启动常德大道改扩建工程，该工程历时2年零2个月建成通车。修路期间，常德大道基本封闭。
一审法院认为，本案的争议焦点为：黄金岛酒店应付租金应否相应扣减（包括修建停车坪费用、空调管理维护费用、因修路减免租金部分）。常德市公路管理局与黄金岛酒店投资人蔡毅签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。1、关于修建停车坪的费用。现黄金岛酒店认为常德市公路管理局车辆停放在出租的停车坪内，公路局未将停车坪完全交付使用，导致黄金岛酒店另行修建停车场，应由常德市公路管理局赔偿损失。常德市公路管理局认为停车坪已按约交付，其并未阻止黄金岛酒店的车辆进入该停车坪，黄金岛酒店另行修建停车坪系招徕生意需要，并非常德市公路管理局的责任，且根据合同约定，酒店外部临公路的道路和绿化带的建设及维护应由黄金岛酒店负责。本院认为，《房屋租赁合同》约定的租赁物包括停车坪，而常德市公路管理局仅有一个停车坪，该局车辆一直停放在此，从常德市公路管理局的出租意图以及使用习惯来看，出租停车坪应指常德市公路管理局将停车坪提供给黄金岛酒店使用，且是与常德市公路管理局共同使用。2009年租赁合同签订后，黄金岛酒店从未向常德市公路管理局主张过权利，要求将停车坪完全交付给酒店使用，且2012年才修建新的停车场，由此可以看出常德市公路管理局并未阻止黄金岛酒店的车辆出入该停车坪，故本院认为常德市公路管理局已按合同约定将租赁物提供给黄金岛酒店使用，黄金岛酒店为顾客停车方便自行修建停车场的费用应由其自行承担。2、关于中央空调的管理维护费用。因合同并未约定，且系另一法律关系，黄金岛酒店可以另行起诉主张自己的权利。3、关于修路期间租金应否减少以及减少数额的问题。黄金岛酒店认为因政府原因常德大道封闭施工对酒店经营造成影响属不可抗力，应对该期间的租金免除50%。常德市公路管理局认为减免租金没有法律依据。本院认为，在合同履行过程中，较长时间的修路导致承租门面交通不便，对酒店的经营产生一定影响，双方当事人在订立合同时无法预料此种情况，属于情势变更，如果仍要求黄金岛酒店按照原合同约定支付租金，将显失公平，综合考虑道路建设的期限及对黄金岛酒店经营的影响程度，对黄金岛酒店在修路期间应付租金数额应予以适当调整，本院酌定减少10%租金，根据双方合同约定，常德大道扩建期间，黄金岛酒店租金为500000元/年，共修路26个月，即减少租金应为108333.33元（500000元/年×26月÷12月/年×10%）。综上，常德市公路管理局将房屋租赁给黄金岛酒店使用，黄金岛酒店应按时交纳房租，经双方结算确认，截至2016年6月27日，黄金岛酒店欠常德市公路管理局房屋租金1769568.6元，扣减应予减免的租金108333.33元，黄金岛酒店应付租金为1661235.27元。另，常德市公路管理局要求黄金岛从起诉之日起至实际支付之日按银行同期贷款利率支付利息没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决：一、常德市武陵区黄金岛酒店于本判决生效之日起五日内向常德市公路管理局支付房屋租金1661235.27元；二、驳回常德市公路管理局的其它诉讼请求。案件受理费20727元，由常德市公路管理局负担1269元，常德市武陵区黄金岛酒店负担19458元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：常德市公路管理局与黄金岛酒店在租赁合同中约定的租赁标的物包括办公综合楼的停车坪，同时还约定黄金岛酒店负责搞好综合楼外部临公路的道路和绿化带的建设和维护，并保证具有良好的车辆通行和停放条件。在黄金岛酒店另行修建停车场之前，常德市公路管理局的车辆和前往黄金岛酒店的车辆均只能停放在办公综合楼的停车坪内。黄金岛酒店并未提交证据证明常德市公路管理局拒绝酒店车辆使用办公综合楼的停车坪。此外，双方在租赁合同中仅约定安装中央空调的费用各自负责，常德市公路管理局已承担了应分担的中央空调购买安装费用，但双方对中央空调管理维护费用的负担并未作出约定。黄金岛酒店位于常德大道和朗州路的交汇处，双方均认可常德大道封闭施工期间，朗州路仍然可以正常通行。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：黄金岛酒店欠付常德市公路管理局的租金数额应如何确定。黄金岛酒店从2009年9月30日开始租赁常德市公路管理局的房屋及相关附属设施后，一直未能按照双方签订的房屋租赁合同的约定支付租金，在本案诉讼过程中经双方对账，双方已经确定了截至2016年6月27日黄金岛酒店仍欠付常德市公路管理局的租金数额。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，黄金岛酒店应当向常德市公路管理局支付相应的租金。现黄金岛酒店虽认可其欠付常德市公路管理局的租金总额为1769568.6元，但认为常德市公路管理局应向黄金岛酒店支付其自行修建停车坪而支出的619000元、应分担的中央空调管理维护费用236947.5元，并应减少常德大道封闭施工期间租金的50%即541666元。对上述费用及应减少的租金进行抵扣后，黄金岛酒店仅应向常德市公路管理局支付租金371954元。本院认为黄金岛酒店的上述抵扣主张均不能成立，理由为：1、根据查明的案件事实，常德市公路管理局将办公综合楼的9至12层等房屋及相关附属设施出租给黄金岛酒店时，办公综合楼仅设有一个停车坪，常德市公路管理局的车辆除该停车坪外并无其他停放场所。双方签订的租赁合同中只是约定常德市公路管理局将楼房的停车坪一并出租给黄金岛酒店，并未禁止常德市公路管理局的车辆使用该停车坪。从本案的实际情况来看，如果常德市公路管理局的车辆不能使用该停车坪，则该局的车辆将处于无处停放的状况，故双方租赁合同应当是约定双方可以共同使用该停车坪而并非黄金岛酒店独自使用该停车坪，并且黄金岛酒店在本案诉讼中也未能举证证明常德市公路管理局在合同签订后违反合同约定不允许黄金岛酒店使用该停车坪。另外，双方签订的租赁合同中，还约定了黄金岛酒店负责搞好综合楼外部临公路的道路和绿化带的建设和维护，并保证具有良好的车辆通行和停放条件。按照这一约定，黄金岛酒店此后正是在综合楼外部临公路的位置另行修建了停车坪供酒店车辆停放以保证具备良好的车辆停放条件，更有利于酒店的经营便利。因此，黄金岛酒店因自行修建停车坪支出的619000元属于其自身经营需要而发生的费用，也符合租赁合同的约定，并非常德市公路管理局违反租赁合同约定给黄金岛酒店所造成的损失。黄金岛酒店认为常德市公路管理局的违约行为导致黄金岛酒店耗资619000元兴建酒店专用停车坪，常德市公路管理局应对此承担损失赔偿责任，可以抵扣租金的上诉主张不能成立，本院不予支持。2、黄金岛酒店与常德市公路管理局在租赁合同中，仅约定安装中央空调的费用各自负责，常德市公路管理局也已按照约定承担了自身应分担的中央空调购买安装费用，但双方对于中央空调日常使用过程中所产生的管理维护费用的负担问题没有进行约定。在本案诉讼过程中，黄金岛酒店虽提供了一定证据证明了该酒店支出了相应的中央空调日常管理维护费用，但在双方的租赁合同对中央空调的管理维护费用的负担未作出明确约定，且黄金岛酒店所支出的管理维护费用均为单方支出，事先事后均未得到常德市公路管理局同意与认可，双方对中央空调的管理维护费用的具体数额及应由谁负担存在较大争议的情况下，黄金岛酒店直接主张常德市公路管理局应承担中央空调管理维护费用236947.5元没有依据，故黄金岛酒店认为常德市公路管理局应承担中央空调管理维护费用236947.5元并应当直接抵扣租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。黄金岛酒店对此可以另行主张。3、双方的租赁合同签订后，黄金岛酒店所在路段通行道路之一的常德大道确实封闭施工了26个月的时间，对黄金岛酒店的经营带来了一定的影响。但根据查明的案件情况，黄金岛酒店的位置位于常德大道和朗州路交汇处，常德大道封闭施工期间，朗州路一直可以正常通行，黄金岛酒店的经营活动仍然可以正常进行。一审法院判决根据这一实际情况，已酌情减少了修路期间黄金岛酒店应交纳租金的10%，比例并无不当，符合相关法律的规定。黄金岛酒店认为应当减少常德大道封闭施工期间50%租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，黄金岛酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16404元，由上诉人常德市武陵区黄金岛酒店负担。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 张 利
二〇一七年一月十七日
书记员 赵丹丹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。