大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初2602号
原告：大连亿达物业管理有限公司。
法定代表人：孙荫福，系董事长。
委托诉讼代理人：邹存宝，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严峻峰，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被告：陈淑华，女。
原告大连亿达物业管理有限公司与被告陈淑华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人邹存宝、被告陈淑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大连亿达物业管理有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠物业费（物业费包括两部分：自2004年12月9日至2008年6月30日的物业费以及2011年7月1日至实际给付之日的物业费；截至2015年12月31日物业费共计为9,229.33元）及逾期交费违约金（按照应缴总额×中国人民银行同期贷款利率×逾期天数计算；截至2015年12月31日违约金为1,914.31元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与亿达世纪城业主委员会分别于2005年1月1日、2007年12月16日、2011年4月28日及2013年12月16日签订编号为K2005-111号《亿达世纪城物业管理委托合同》、编号为2007-116号《亿达世纪城物业管理服务合同》、编号为K2011-16号《世纪城物业服务合同》及编号为2013-479的《世纪城物业服务合同》，合同约定由原告为世纪城小区提供物业管理服务，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的，自逾期之日起应支付违约金（违约金按应缴总额×中国人民银行同期贷款利率×逾期天数计算）。被告系上述物业世纪城的业主，房屋面积74.61平方米，按约定应向原告交纳自2004年12月9日至2008年6月30日、2011年7月1日至2015年12月31日的物业管理费用人民币9,229.33元，但被告一直拒绝交费，产生违约金人民币1,914.31元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，原告多次催缴，被告拒不交纳，被告的上述行为已构成违约，故原告诉至法院，请依法裁判。
被告陈淑华辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是房屋的业主，对欠费时间、房屋面积没有异议。对物业费标准有异议，物业公司擅自涨价，违反合同约定，被告有权不交物业费。被告的房屋自2004年入住以来就因外墙漏雨而导致房顶漏雨，渗透到房内，使屋内的屋顶、窗框、墙面等大面积受损。对此，在2004年，别搞就要去物业公司秀丽，双方为此达成一致口头已向：物业公司承诺负责修理，什么时候修好，什么时候再交物业费，再次期间面交物业费，物业公司还答应把被告屋内被渗透的部分以及屋顶、窗框、墙面的等受损部位修好，并对于被告的损失给予一定赔偿。但直到2008年物业公司才将房屋修得勉强不漏雨，所以从2008年6月被告开始交纳物业费，一直到2011年7月。但物业公司一直没有修理屋顶、窗框及墙面等位置，也没有补偿，因此应是物业违约。原告的起诉已经超过诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告与亿达世纪城业主委员会分别于2005年1月1日、2007年12月16日、2011年4月28日及2013年12月16日签订编号为K2005-111号《亿达世纪城物业管理委托合同》、编号为2007-116号《亿达世纪城物业管理服务合同》、编号为K2011-16号《世纪城物业服务合同》及编号为2013-479的《世纪城物业服务合同》，根据上述几份合同约定，自2005年1月1日起至2016年12月15日，原告为亿达世纪城住宅小区提供物业管理服务，其中，自2005年1月1日至2011年6月30日物业管理服务费为：住宅房屋0.6元/月/平方米（含电梯运行费），非住宅房屋1元/月/平方米。自2011年7月1日至2016年12月15日，物业管理服务费为：住宅房屋0.9元/月/平方米（含电梯运行费），非住宅房屋1.5元/月/平方米。关于交费时间及滞纳金，2005年1月1日至2007年12月15日每半年收缴一次，业主、使用人无故逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金；自2007年12月16日至2016年12月15日业主或物业使用人应于每季10日前向乙方交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3作为滞纳金。合同还约定了双方其他权利义务。
2011年5月5日，原告、亿达世纪城业主委员会及亿达社区居民委员会联合发出《关于亿达世纪城小区物业费调整的情况说明》，内容为：亿达世纪城小区于2011年3月份对物业费标准根据行业规范进行了费用调整，介绍了物业服务费调整原因系人工、能耗、材料等持续上涨，小区房屋、公共设备设施老化，维护费用增加，为提高物业服务质量而调整物业费标准；还说明了物业服务费调整经过，最后形成决议自2011年7月1日起，物业费标准调整为住宅房屋0.9元/月/平方米，非住宅房屋1.5元/月/平方米，此次业主大会表决结果，根据条例规定对全体业主有约束力。
被告系大连市甘井子区亿达世纪城的业主，房屋面积74.61平方米。被告自2004年12月9日至2008年6月30日、2011年7月1日至2015年12月31日拖欠原告物业服务费一直未付。原告多次催收，被告均未交纳，拖欠物业服务费总计9,229.33元。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《亿达世纪城物业管理委托合同》、《亿达世纪城物业管理服务合同》、《世纪城物业服务合同》及《世纪城物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《亿达世纪城物业管理委托合同》、《亿达世纪城物业管理服务合同》、《世纪城物业服务合同》及《世纪城物业服务合同》，被告房屋建筑面积74.61平方米，故自2004年12月9日至2008年6月30日被告欠物业费3,186元（74.61平方米×1元/月/平方米×42.7月）。自2011年7月1日至2015年12月31日，被告欠物业费6,043元（74.61平方米×1.5元/月/平方米×54月）以上合计9,229元，故原告要求被告支付。故原告要求被告支付2004年12月9日至2008年6月30日以及2011年7月1日至2015年12月31日的物业费9,229元，有事实和法律依据，本院予以支持。对于2016年1月1日以后的物业费原告并未明确其数额和计算方法，且有部分物业费未实际发生，故本院在本案中不予支持，原、被告可另行协商或另案处理。
关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金计算标准过高，主张自被告逾期之日起，按照同期银行贷款利率，分段计算，基于合同又低于合同约定的标准，在合理范围，因此原告的主张本院予以支持。
关于被告辩称的设施维修维护等物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告称原告承诺赔偿其相关损失，因原告未履行而被告拒交物业费的意见，本院认为，现原告并不认可与被告之间达成了赔偿损失的一致意见，被告也未提供证据证明其主张，故应当承担举证不能的不利后果。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称物业擅自涨价的问题，本院认为，案涉小区物业费标准的制定系物业公司及小区业主委员会协商一致的结果，对小区全体业主有约束力，且物业公司及业主委员会已将物业费涨价的原因、制定结果进行了说明，被告此辩称意见无理。关于被告辩称原告的部分诉讼请求已过诉讼时效的问题，本院认为，原告已通过张贴催缴通知单等各种方式向被告催缴，其一直在主张自己的权利，并未超过诉讼时效。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告陈淑华于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿达物业管理有限公司物业服务费人民币9,229元（2004年12月9日至2008年6月30日以及2011年7月1日至2015年12月31日）及违约金（自2004年12月9日起至2015年12月31日的违约金人民币1,914元及自2016年1月1日起至被告给付完毕之日止，以9,229元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算的违约金）。
如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告大连亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费80元,其他诉讼费50元，合计人民币130元（原告已预付），由原告大连亿达物业管理有限公司负担10元，被告陈淑华负担120元。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 刘秀娟
代理审判员 郭艳玲
人民陪审员 王景华
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 孙 蕾
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。