江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏01执复55号
申请复议人（原异议申请人）冷雪青，男，汉族。
委托代理人蔡昶昶�江苏律师事务所律师。
被执行人陆天，女，汉族，1981年8月20日出生，大专文化，原系南京市信息咨询有限公司法定代表人，2015年6月因犯集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑，现在监狱服刑。
申请复议人冷雪青在陆天犯诈骗罪、非法吸收公众存款罪财产刑的执行过程中，对南京市秦淮区人民法院（以下称秦淮区法院）强制执行陆天名下的坐落于南京市中山北路105-6号2818室、3125室房产的行为提出异议。秦淮区法院裁定驳回异议申请人冷雪青的异议申请，冷雪青不服，向本院申请复议。本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。本案于2016年3月24日组织公开听证，申请复议人冷雪青的委托代理人蔡昶昶到庭参加听证。本案现已审查终结。
秦�区法院经审查查明，陆天因犯诈骗罪、非法吸收公众存款罪一案，于2015年6月15日被南京市中级人民法院以（2015）宁刑二终字第48号刑事判决书判处有期徒刑十二年六个月，罚金人民币七十万元，责令陆天退赔被害人全部经济损失人民币1335252元。秦淮区法院于2015年7月9日立案执行陆天所被判处的财产刑。在执行过程中，秦淮区法院依法裁定拍卖被执行人陆天名下座落于南京市中山北路105-6号2818室房产、3125室房产。
网络执行查控系统查询表明，案涉房屋2818室、3125室现登记在陆天名下，均已被司法查封。其中3215室建筑面积66.19平方米，由陆天以买受方式取得，登记时间为2009年11月23日。该房屋设有抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司南京下关支行，债权数额100万元，期限自2009年12月3日至2029年12月3日。案涉房屋2818室建筑面积66.19平方米，由陆天以买受方式取得，登记时间为2010年1月11日。该房亦设有抵押，抵押权人为江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行，债权数额70万元，期限自2011年9月1日至2013年8月16日。
冷雪青在执行过程中提出异议认为，其与陆天签订了房屋买卖合同，已经支付房款并实际占有案涉房屋，对案涉房屋享有排除秦淮区法院强制执行的实体权利。冷雪青为证明其观点，向秦淮区法院提交了以下证据：1、二份《南京市存量房买卖合同》；证据2、帐户户名为施红亮、尾号为479613于2011年10月28日打至帐户户名为唐彬、尾号为156765数额为100万元的银行打款流水清单；证据3、冷雪青于2011年2月16日汇给唐彬数额为60万元的银行汇款凭证；证据4、施红亮于2015年5月12日与南京揽胜汽车维修有限公司签订的劳动合同。
秦淮�法院认为，根据《最高人民法院﹤关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定﹥》第十四条规定：“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”本案中，冷雪青就案涉房屋提出执行异议，主张案涉房屋由其购买，但其所举证据尚不足以证明其对案涉房屋享有排除秦淮区法院强制执行的实体权利。首先，冷雪青虽提供有在本案查封前订立的书面《南京市存量房买卖合同》，及付购房款的相应材料，但数额为100万元的银行打款流水，所反映的付款人及收款人均非案涉房屋买卖双方当事人，2011年2月16日由冷雪青打给唐彬的工商银行数额为60万元的银行汇款凭证，也不能反映这60万元由陆天收到，冷雪青并未出具陆天收款收条。而且银行打款流水亦无银行公章，亦无相应凭证，并不能作为证据使用。其次，案涉房屋上均有抵押优先权，其中，3125室抵押权在出售案涉房屋前设立，2818室抵押权在出售案涉房屋后设立。按《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”冷雪青并未举证证明案涉房屋登记物权人陆天在转让3125室时取得抵押权人中国银行同意，在转让2818室后，房屋仍登记在原物权人陆天名下，却设立办理了新的抵押登记，亦未经购买人即冷雪青的同意。根据物权法及相关法律规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押物。故异议人在购买后未能办理案涉房屋过户手续，对此异议人冷雪青也是有过错的，而且未经抵�权人同意买卖3125室的购房合同有效性尚不能确定。再次，关于案涉房屋的交接，冷雪青并未提供书面交接手续，仅是陈述其已在签订购房合同后实际占有案涉房屋，并不能证明其在本案查封前已合法占有案涉房屋的事实。根据《最高人民法院﹤关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定﹥》第二十八条规定，符合以下条件且其权利能够排除执行的，人民法院给予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据冷雪青的举证情况，其基本不同时符合以上四种情形。故冷雪青的异议无事实和法律依据，依法不成立，裁定驳回冷雪青提出的执行异议。
冷雪青不服秦淮区法院的异议裁定，向本院申请复议称，其于2010年1月18日分别就南京市中山北路105-6号2818室房产、3125室房产与陆天签订《南京市存量房买卖合同》，而涉案两套房屋的查封时间均为2012年9月25日，均在购房合同签订时间之后。在签订购房合同之后，其共支付购房款160万元，并对上述两套房产进行装修和使用，后3125室被他人借用，2818室目前由其公司职员使用。在签订2818室合同时，权利登记没有瑕疵，也没有查封、扣押的情况。因陆天的原因，涉案房屋未能过户，作为案外人，其与陆天签订了房屋买卖合同，支付了合同对价并已经实际占有和使用房屋，对本案标的享有足以排除强制执行权力的物权期待权。尤其是2818室房屋，在双方签订合同时不存在权利瑕疵，没有过户也不能归因于申请复议人，其也是受害人。故请求撤销（2016）苏0104执异8号执行裁定书，终止对南京市中山北路105-6号2818室、3125室房产的执行程序。
冷雪青除向秦淮区法院提交的证据之外，还向本院提交了户名为陆天的电费、燃气费及户名为2818室业主的物业收费票据，施红亮中国工商银行个人业务凭证、南京揽胜汽车维修有限公司工商登记资料等证据。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院﹤关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定﹥》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下�不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，冷雪青向本院提交了涉案房屋买卖合同，并称已经支付购房款，但未办理房屋转移登记。其提交的银行汇款证明等材料表明，施红亮、唐彬均不是涉案房屋买卖的当事人，冷雪青所汇出的款项的收款人也不是房屋买卖合同中的出卖人陆天，且总汇款数额160万元与合同约定的房屋价款数额共140万元亦不一致，另外，汇款时间均在房屋买卖合同签订时间一年余之后，亦不符合房产部门规定的二手�买卖交易流程。冷雪青提交的证据不能证明其在涉案房屋被查封之前已经支付房屋全部价款且已经合法占有涉案房屋，故冷雪青提出的复议理由没有事实依据，不符合《中华人民共和国物权法》及最高人民法院司法解释的规定，本院不予支持。
《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十三条第一款第（一）项规定，异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定。综上，秦淮区法院作出的（2016）苏0104执异8号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院〈关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定〉》第十四条之规定，裁定如下：
驳回冷雪青的复议申请，维持原裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 蒋 涛
审 判 员 洪 途
代理审判员 魏法永
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 薛 璟
书 记 员 李 好