北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0118民初5561号
原告：陈大永，男，1977年12月19日出生，汉族，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。
被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。
法定代表人：欧阳兵，董事长。
委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张振峰，北京市盈科律师事务所律师。
第三人：三河市江达房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊二中西侧、二中商住楼2号。
法定代表人：张水平，经理。
委托诉讼代理人：罗学增，男，1990年5月3日出生，汉族，三河市江达房产经纪有限公司职员。
原告陈大永与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、第三人三河市江达房产经纪有限公司（以下简称江达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈大永及其委托诉讼代理人唐容、胡海军、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟、江达公司之委托诉讼代理人罗学增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈大永向本院提出诉讼请求：1、要求绿地京纬公司返还购房款323299元并支付利息（利息以323299元为基数，自2015年12月31日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、要求绿地京纬公司赔偿已付购房款一倍的损失323299元；3、要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失491184元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：绿地京纬公司系密云区绿地朗山国际健康产业园开发商，对外宣传在产业园建loft公寓进行销售，宣传定位为住宅用途。经协商，原告购买绿地京纬公司开发的上述项目中的X号房屋一套，2015年12月31日签订《绿地密云朗山选房确认单（住宅）》，约定该房的购买价款为单价15808元每平方米，建筑面积为56．51平方米，成交总价款为893299元，还对其他条款进行了相应的约定。协议签订后，原告依约履行了合同，分别于2015年12月31日、2016年4月22日向绿地京纬公司付款93299元、18万元，绿地京纬公司向原告出具了《房屋交款确认单》及收据，同时原告按照绿地京纬公司要求向第三人江达公司支付服务费5万元，绿地京纬公司承诺支付该5万元后可享受房屋总价款减免8万元的优惠。2017年5月，绿地京纬公司因在密云以“商改住”名义进行虚假宣传、违规售房受到行政机关处罚，原告方知绿地京纬公司出售给原告的房屋没有商品房预售许可证和销售许可证。原告认为绿地京纬公司与原告签署的选房确认单已经具备了商品房买卖合同的基本要素，双方构成了商品房预售合同关系，而在签订选房确认单时，绿地京纬公司并未取得预售许可证，故原告与绿地京纬公司之间的商品房预售合同应无效。向江达公司支付的5万元服务费系在绿地京纬公司的售楼处支付的，原告认为系购房款的一部分，故绿地京纬公司应赔偿已付购房款一倍的损失313299元。因绿地京纬公司虚假宣传及违规销售，还应赔偿原告房屋差价损失。
绿地京纬公司辩称：1、定制开发协议确认单是双方真实意思表示，合法有效；2、约定待具备签订预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司并没有隐瞒相关事实；3、定制开发协议确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司没有恶意没有过错；4、双方合同无法继续履行是受北京限购政策的影响，责任不可归结于任何一方，属于情势变更；5、江达公司向原告收取的服务费与本案不属于同一法律关系，应另案主张，绿地京纬公司没有返还上述服务费的义务，该服务费也不是房款；6、根据其他案件房屋评估价格，本案涉案房屋价格发生了贬损，原告不存在预期利益损失。
江达公司辩称：我公司对于陈大永的服务已经完毕，收取了陈大永5万元，但是在2016年返还了陈大永1万元，这是属于我公司与客户之间的福利活动。我公司对涉案房屋的宣传系公寓，商住两用，我公司也向客户说过预售证不齐的情况。我公司同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，陈大永与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》，该协议载明买受人陈大永，销售房号X，建筑面积56．51平方米，原总房价1049712元，成交单价15808元每平方米，成交总价893299元，享受5万抵8万、9．8折、9．4折，首付款金额93299元，当日付款金额93299万元，贷款金额44万元。该确认单还有如下约定：签署《定向开发协议书》于2015年12月31日，乙方（陈大永）向甲方（绿地京纬公司）支付房款93299元，付款比例10%。当日，陈大永向绿地京纬公司交纳了93299元，绿地京纬公司出具了相应的收款收据。2016年4月22日，陈大永向绿地京纬公司支付18万元，绿地京纬公司为陈大永出具收据。
2016年1月3日，陈大永（乙方）与江达公司（甲方）签订《江达会员服务协议书》，内容为：购房楼盘名称绿地朗山，购买房号X，购房优惠内容5万抵8万。您确认在签署本协议书之时向江达公司支付优惠服务费5万元，客户可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免8万元。本公司依托自身品牌、信用及资源，为您从开发商处争取到以下优惠条件购买意向楼盘，您也原意接受本公司为您提供本次购房的优惠服务。为此我公司就您本次享有购房优惠服务相关事宜说明如下：1、只有您支付服务费后方能享有本服务协议书的购房优惠服务。2、客户成功认购（即签订定购房订单或房屋认购书或者商品房买卖合同）后，由于自身原因要求退房的，会员服务费概不退还。3、客户没有成功购房的，在其提出申请之日起三十个工作日内，江达公司将客户已付的会员服务费按原支付路径全部无息退还客户，因客户委托其他人员代为支付及接受会员服务费的任何纠纷与江达公司无关；办理退款无手续费，全额退还，江达公司不承担退款期间所产生的利息以及任何第三方产生的相关责任。4、自《江达会员服务协议书》签署次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，江达公司不承担任何相关责任。5、签署《江达会员服务协议书》、《商品房买卖合同》应为同一人，一旦您与开发商签订《商品房买卖合同》，则江达公司向您提供的购房优惠服务义务即告履行完毕。6、鉴于，本次购房优惠服务仅向江达会员提供，您同意自《江达会员服务协议书》签署之时，自动成为江达会员，并可享有江达会员专享授权。且，即便江达公司因您申请且符合退款条件下退还服务费，您并不会因此丧失江达会员资格。同日，陈大永向江达公司支付5万元，江达公司为陈大永出具收据（收据日期为2015年1月3日系笔误，应为2016年1月3日），内容为：今收到陈大永交来服务费5万元。庭审中，陈大永及江达公司均认可：江达公司已退还陈大永服务费1万元。
另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。
再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。
绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。
2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。
涉案房屋的规划用途为商业办公类。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。
本案在审理过程中，陈大永申请对涉案房屋在2017年3月27日及2017年11月3日的市场价值进行评估鉴定。经摇号确定，由北京京港房地产估价有限公司进行评估鉴定，该公司于2017年11月22日出具《情况说明函》，称在合法性及技术上无法进行涉案房屋在上述两个时间节点的市场价值评估。经再次摇号，由仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司进行评估鉴定，该公司于2018年1月2日出具情况说明，称因委托方的相关当事人暂不能出具评估标的物权属详细信息，故无法对该项目进行评估。
在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。
上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》、绿地京纬公司出具的收据、江达公司出具的收据、《江达会员服务协议书》等证据材料在案佐证。
本院认为：本案的第一个争议焦点为陈大永与绿地京纬公司签订的定制开发协议确认单的性质及效力。对此本院认为，双方之间的定制开发协议确认单虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款、首付款支付时间等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付时间、违约责任等内容，故该定制开发协议确认单不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故陈大永与绿地京纬公司之间签订的定制开发协议确认单不应认定为商品房预售合同，而应认定为商品房预约合同，该预约合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因北京市3．26购房政策影响，陈大永丧失购买涉案商业用房的资格，陈大永与绿地京纬公司之间的定制开发协议确认单不能履行，应当解除，解除的日期应为2017年3月26日。陈大永与绿地京纬公司之间系商品房预约合同关系，并不构成商品房预售合同关系，故陈大永称定制开发协议确认单无效的诉讼意见，本院不予采信，其要求绿地京纬公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。
本案的另一个争议焦点为陈大永所交纳的5万元服务费如何定性及定制开发协议确认单解除后该服务费如何处理。根据陈大永提交的定制开发协议确认单中载明的原总房价与成交总价的关系，陈大永享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合陈大永在绿地京纬公司售楼处交纳款项及定购房屋等事实，陈大永有理由相信江达公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，江达公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为陈大永所交纳的定购涉案房屋的房款。江达公司及陈大永均认可江达公司已向陈大永退还1万元，本院对此不持异议。在定制开发协议确认单无法履行应予解除的情况下，绿地京纬公司应向陈大永返还定购涉案房屋的房款，返还的款项中，不应包括江达公司已向陈大永退还的1万元。综上，陈大永要求绿地京纬公司返还313299元购房款并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。陈大永要求过高部分，本院不予支持。因上述购房款系陈大永分别于2015年12月31日、2016年1月3日、2016年4月22日支付，故利息也应分别起算。
绿地京纬公司在销售房屋时，将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与陈大永签订定制开发协议确认单时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对陈大永因定制开发协议确认单履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故陈大永有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失，具体数额，本院将参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的的评估价值酌情予以确定，陈大永主张过高部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告陈大永购房款三十一万三千二百九十九元并支付利息（利息分为三部分：1、以九万三千二百九十九元为基数，自二〇一五年十二月三十一日起至实际给付之日止；2、以四万元为基数，自二〇一六年一月三日起至实际给付之日止；3、以十八万元为基数，自二〇一六年四月二十二日起至实际给付之日止，以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告陈大永房屋差价损失二万零五百七十元。
三、驳回原告陈大永的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千零四十元（原告陈大永已预交九千一百二十六元），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 吕书义
人民陪审员 项清勇
人民陪审员 侯俊利
二〇一八年六月二十九日
法官 助理 唐汉玲
书 记 员 龚满园