长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第1448号
原告陈永毅，男，住长春市宽城区。
委托代理人邱德明，吉林法徽律师事务所律师。
被告吉林省地王置业开发有限公司，现地址：长春市南关区南三环和幸福街交汇处中东财富中心16楼。
法定代表人丁本锡，总裁。
委托代理人丁云品，吉林兢诚律师事务所律师。
委托代理人方向卓，吉林兢诚律师事务所律师。
原告陈永毅诉被告吉林省地王置业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈永毅及委托代理人邱德明，被告吉林省地王置业开发有限公司的委托代理人丁云品、方向卓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈永毅诉称：2009年10月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同之补充协议》，原告购买被告销售的长春市朝阳区，建筑面积51.66平方米，每平方米9，297.09元，总价款480，288.00元。2011年3月31日前，将符合质量要求的房屋交付原告。2011年原告接收房屋后发现无可视对讲，卫生间渗漏水，供热期室温太低，要求被告处理，被告拖延未处理。此后，原告一再找被告解决，找长春市政府部门处理，被告一再拖延不处理。2013年又发现窗间墙是空心墙，因房屋质量问题太多，在长春市政府的干预下，2013年6月，吉林省建筑工程质量检测中心对房屋地热、卫生间防水检测，6月27日出具检测报告，检测质量为不合格。2013年12月被告迫于压力，方为原告开始处理房屋质量问题，但至当前，被告仍未彻底修缮供热系统、完成装饰装修标准、改造窗间墙。综上，被告销售不符合质量要求的商品房，又不及时处理解决，使原告无法正常使用房屋并造成原告财产损失，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求：1、判决被告赔偿原告105，403.00元；2、被告继续修缮供热系统、完成装饰装修标准、改造窗间墙；3、诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告明确诉讼请求：1、被告承担违约金73，003.00元（从2011年12月1日至2014年1月1日，按总房款的日万分之二计算760天）；2、赔偿房租费32，400.00元（从2011年至2013年3个采暖期）；3、完善公摊面积的供热系统，安装可视对讲机，改造窗间墙；4、诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在房屋买卖关系和房屋总价款，合同第十四条约定了被告对采暖设施的承诺、第十六条约定了房屋的保修责任、附件2约定了装饰设备的标准。
2、《长春红旗街万达广场商品房买卖合同之补充协议》，证明原告主张被告给付违约金的计算依据是补充协议中的第四条第6项。
3、购房款发票，证明原告足额交纳了购房款。
4、住宅质量保证书，证明原告依据保证书第2条第1、7项要求被告维修，被告不履行义务，被告存在违约行为。
5、吉林省建筑工程质量检测中心检测报告，证明被告违反合同约定，地热做法不符合国家标准，卫生间也不符合要求，被告违约。
6、维修确认表、地热改造方案，被告单位的证明，证明被告对原告单方委托检测的结论是认可的，同意维修，被告存在违约行为，被告承认给原告造成了损失，现入户门与电梯间的公共空间的地热仍没有做，地热管和电线管混搭，存在安全隐患，被告严重违约。
7、长春家福房屋置换有限公司出具的证明，证明1、2号公寓的房屋租金在1，800.00-2，000.00元之间。
8、告知函，证明被告给付的3，000.00元是维修期间的补偿。
9、房屋建筑工程设计文件审查报告书，证明外墙的结构。
10、2013年8月23日的证明、工程洽商记录、窗间装饰柱修改节点，证明被告未经原告同意将窗间墙改动。
11、关于长春红旗街万达广场项目业主投诉相关问题的答复，证明被告擅自改动窗间墙被长春市城乡建设委员会罚款500，000.00元，并且证明工程质量不合格，被告违约。
12、2013年6月17日长春市建设工程质监站给万达业主的答复意见，证明被告变更设计，构成违约。
13、照片，证明房屋有质量问题。
14、室温检测记录，证明室温不达标。
15、荆莉出具的证明，证明从2011年入住至今室温不达标，被告一直没有维修。
16、录音，证明原告多次找被告维修。
17、录像，证明窗间墙有质量问题。
18、建设工程质量整改通知单，证明工程有质量问题，改变结构，导致室温不达标。
19、哈尔滨工业大学建筑设计研究院出具的回复，证明地热有质量问题以及原告从什么时间开始维权。
被告对原告提供的证据1的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为原告单方委托相关部门检测地热做法及卫生间防水，不符合法律程序，交付房屋时供暖系统正常使用，现被告已经履行了维修义务，经原告确认完毕，超过保修期的不在维修范围，被告没有违约；对证据2的真实性无异议，但被告不存在违约；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，对证明问题有异议，交付房屋时就房屋质量双方确认签字无异议，保证书中除第2条第1项没有超过保修期，其它已经超过了保修期，原告只是做了地热检测，其他没有向被告声明，卫生间漏水不属于房屋质量问题，现已维修完毕；对证据5认为是原告单方委托相关部门检测，被告对存在的问题履行了维修义务，双方就补偿事宜达成了协议；对证据6的真实性无异议，可证明被告对存在的问题在原告同意的情况下已经维修，现已解决完毕，公共区域应由业主委员会主张，在设计时公共区域就没有地热；对证据7的真实性有异议，无合法效力，房屋租赁与本案无关，房屋不存在质量问题，不影响正常使用；对证据8的真实性无异议，可证明被告积极进行维修，已经补偿原告，原告没有告诉的权利；对证据9的真实性无异议，对原告证明的问题有异议，原告对报告书的理解有误；对证据10要求原告出示原件，这份证据是被告向质检站提出的建议，建议经过设计单位、施工单位、监理单位的认可，在质检站备案，该证据与原告的主张不同；对证据11认为是原告对答复的错误理解，证据只能证明窗间墙涉及节能效果的变更未经审查，擅自施工，不能证明被告施工不符合质量要求，关于卫生间渗漏水等问题，被告已经维修完毕；对证据12可以证明业主通过闹事的方式维权，不能证明设计有问题；对证据13认为不是鉴定报告，不成立；对证据14有异议，测室温之前原告把窗户打开造成室温降低，不能证明地热有问题；对证据15认为证人要出庭作证，不予质证；对证据16有异议，被告在2012年向业主沟通，发出公告告知业主确认质量问题，但业主不配合；对证据17不予质证，是超过质保期摄录的；对证据18认为是其他住户的情况，与本案无关；对证据19认为是复印件，与本案无关。
被告吉林省地王置业开发有限公司辩称：1、原告不能同时主张违约金和损失赔偿。2、被告开发的红旗街万达广场2号楼在交付前已经取得《建设工程竣工验收备案证》，符合商品房买卖合同所约定的交房条件。3、原告入住时，除存在少量装饰工程瑕疵外，不存在其他质量问题，不影响原告使用房屋。4、被告曾告知原告确认质量问题，但原告通过上访等方式不配合，导致被告无法确认房屋质量。检测部门检测后被告已经按照原告认可的维修方案维修完毕，且经原告验收合格，被告不存在违约行为。5、被告与原告已就前述改造工程达成补偿协议，且被告已经履行完毕，原告无权再就此事宜向被告主张权利。6、关于原告主张的窗间墙空心砖的问题，被告是经设计单位设计，并经审核备案，关于可视对讲机的问题，是原告怠于到物业管理部门办理手续造成的，应由原告承担责任。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告吉林省地王置业开发有限公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、建设工程竣工验收备案证，证明涉诉房屋具备商品房买卖合同约定的交付条件。
2、长春红旗街万达广场房屋签收单，证明涉诉房屋装饰工程除存在少量瑕疵外，不存在质量问题，不影响原告使用。
3、维修确认表及改造方案、地热维修合格确认单，证明被告按照原告确认的改造方案进行维修，并经原告验收合格。
4、协议书，证明原、被告已就房屋质量问题的补偿事宜达成一致。
5、承诺函及中国工商银行网上银行记账凭证，证明被告已经按照协议约定支付补偿款，原告无权就此事再向被告主张权利。
6、照片，证明原告在测温前将房屋窗户打开，人为降低室内温度，造成室温不达标的假象，违反诚实信用原则。
7、设计图纸，证明公摊面积没有地热，窗间墙设计是混凝土砌砖，被告是依据图纸施工的。
8、建设工程勘察设计文件审查报告书，证明节能设计变更是经吉林省建设厅许可的。
9、公证书，证明被告曾告知业主房屋如有瑕疵通知被告，被告积极处理。
原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对被告证明的问题有异议，不能证明房屋无质量问题；对证据2认为不是原告签收的；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，但该协议约定的是维修期间的房租费和搬家的费用，不能证明被告不存在违约；对证据5认为被告给付的是维修期间的房租费和搬家费；对证据6不认可；对证据7认为能够证明窗间墙的原始设计是200厚陶粒混凝土砌砖；对证据8认为能证明被告违约了，窗间墙的原始设计是200厚陶粒混凝土砌砖；对证据9有异议，原告没有收到短信，被告一直在违约。
经本院审理查明，2009年10月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于长春市朝阳区商品住宅一套，另约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”。补充协议第四条第6项约定“如交付时该房屋装修装饰达不到约定标准，出卖人应在双方确认之日起30日内采取补救措施纠正，如逾期仍未达到标准，出卖人自逾期之日起每日向买受人支付相当于已付房款万分之二的违约金”。合同签订后，原告足额交纳了购房款。2011年3月23日，被告取得了《建设工程竣工验收备案证》，商品房具备了约定交付的条件。2011年4月30日，被告给原告出具了《住宅质量保证书》，约定了各部位、部件的保修期，保修期从工程竣工验收合格之日算起。2011年5月4日原告办理了入住手续。2013年6月22日，原告申请相关部门对房屋的地热做法及卫生间防水进行检测，同月27日吉林省建筑工程质量检测中心出具检测报告，结论为：“1、地热做法不符合设计和“国家建筑标准设计图集05J909”的要求；2、卫生间蓄水试验约1小时即出现渗漏水现象，不符合相关验收规范要求。”2013年9月被告制定了地热改造方案，包括地热做法、楼板面保温隔热、卫生间防水和墙面裂缝的重新处理。2013年12月10日原告在维修确认表中签名，表示同意被告维修，维修工期为2013年12月13日至2013年12月30日。同月12日原、被告签订了一份《协议书》，约定：“双方协商同意经甲方（即被告）维修完成后，甲方一次性补偿3，000.00元给乙方（即原告），作为维修期间的租房及搬家等全部费用，除此之外甲方无需向乙方另行支付其他任何费用。”2014年1月2日原告给被告出具了承诺函，承诺被告将维修款3，000.00元汇入原告指定的银行卡中后，所产生的任何纠纷与被告无关。2014年1月10日原告给被告出具了地热维修合格确认单，确认原告的房屋地热维修符合国家标准，室温已达标，确认合格。同月15日被告将3，000.00元汇入原告指定的银行卡中。另原告在开庭前未到被告处或物业管理部门领取可视对讲机。
另查，2010年3月25日被告向设计部门提出窗间造型柱做法修改建议，建议采用方钢管加角钢焊接的方式，形成钢结构柱，柱内填充玻璃丝岩棉，来取代原设计的现浇混凝土装饰柱。修改建议经设计单位、施工单位及监理单位确认同意。
以上事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房款发票、《住宅质量保证书》、吉林省建筑工程质量检测中心检测报告、维修确认表、地热改造方案，《建设工程竣工验收备案证》、房屋签收单、地热维修合格确认单、协议书、承诺函、中国工商银行网上银行记账凭证、设计图纸、工程洽商记录及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。原告提出因房屋存在卫生间渗漏水、地热做法不符合标准，墙体漏风的问题，曾多次找被告维修未果，被告应对此承担违约责任的主张，补充协议第四条第4项约定“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经权威部门鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人确认的，出卖人应当按照《商品房买卖合同》约定承担保修责任”，《商品房买卖合同》第十六条第三款约定“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”，本案原告购买的房屋于2013年6月经吉林省建筑工程质量检测中心检测后，被告按照合同的约定履行了维修义务，并经原告确认合格，故被告不存在违约行为，对原告的此项主张不予支持。
关于原告主张要求被告完善公摊面积的供热系统，因规划设计中公摊面积并无供热系统，故被告不存在违约行为，对原告的主张不予支持。
关于原告主张要求被告完成装饰装修标准即为原告安装可视对讲机，因原告并未到被告处或物业管理部门领取可视对讲机，责任不在于被告，故对原告的此项主张不予支持。
关于原告提出被告未经原告同意擅自变更窗间造型柱设计，造成室温降低，被告的行为构成违约，要求被告改造窗间墙的主张，《商品房买卖合同》第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”，被告变更窗间造型柱设计并不属上述情形，故无需通知原告，且原告也未提供变更窗间造型柱设计能够导致室温降低的相关证据，故被告不存在违约行为，对原告此项主张不予支持。
关于原告主张要求被告赔偿房租费损失，双方于2013年12月12日签订的协议书约定“吉林省地王置业开发有限公司与陈永毅双方协商同意经开发公司维修完成后，开发公司一次性补偿3，000.00元给陈永毅，作为维修期间的租房及搬家等全部费用，除此之外开发公司无需向陈永毅另行支付其他任何费用”及2014年1月2日被告出具的承诺函中载明“吉林省地王置业开发有限公司负责将3，000.00元汇入陈永毅指定的银行卡中，在吉林省地王置业开发有限公司将该款项汇入此卡以后，所产生的任何纠纷与吉林省地王置业开发有限公司无关”。据此，原、被告之间就原告方房屋维修发生的损失赔偿事宜已达成协议，且被告按照协议已履行完毕，原告不应就此纠纷向被告主张权利，对原告的主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
驳回原告陈永毅的诉讼请求。
案件受理费2，408.00元由原告陈永毅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 闫 欣
审 判 员 孙彦辉
代理审判员 王景雷
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 吴佳音