广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12315号上诉人（原审原告）：周丽仙，女，汉族，身份证住址：浙江省平阳县。委托代理人：杨敬杰，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市盐田区。被上诉人（原审被告）：刘燕纯，女，汉族，身份证住址：广东省揭东县。委托代理人：陈星，广东格林律师事务所律师。委托代理人：李月鹏，广东格林律师事务所律师。原审原告：包爱国，女，汉族，身份证住址：浙江省平阳县。委托代理人：杨敬杰，系包爱国丈夫。上诉人周丽仙因与被上诉人刘燕纯、原审原告包爱国租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初14320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周丽仙上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判支持周丽仙的全部诉讼请求；2、判决刘燕纯承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、周丽仙与刘燕纯于2015年签订租赁合同，刘燕纯依合同约定支付租金至2017年8月份，刘燕纯主张2015年12月1日的汇款5000元属于租金，但缺乏证据。一审判决错误地分配举证责任，认定这笔明显不属于租金的5000元汇款为首期租金，是错误的。因为，按照协议约定的每月16000元计算，2015年12月25日至31日期间的租金只有3000多元，与5000元不相符；二、按照协议，刘燕纯每月1日支付上月25日至本月24日的租金。刘燕纯直至2017年8月29日才支付7月25日至8月24日的租金，已经违约，违约金应从2017年8月2日开始计算；三、刘燕纯在周丽仙未知情的情况下，作为中介促成涉案商铺的买卖交易。直到本案一审开庭，刘燕纯才告知该房产已由原业主莫美好过户给陈景文。刘燕纯与陈景文为谋私利，背信弃义，虚构不可交税的事实，妨碍司法秩序，浪费司法资源，理应严惩。法院按照借款利息年利率24%计算违约金，没有任何依据，不符合惩治恶意违约的合同法精神。被上诉人刘燕纯答辩称：一、刘燕纯于2015年12月1日支付的5000元系用于支付2015年12月25日至12月31日期间的租金，目的是为了计租方便从而将租金延至月底。同时，该5000元还包括了部分其他费用。周丽仙主张该5000元并非用于支付租金，而是全部用于支付其他费用，根据谁主张谁举证的原则，周丽仙无法提供证据证明，应当承担举证不利的后果；二、2015年11月3日，周丽仙与刘燕纯签订《租赁合同》约定：“乙方必须在每月的1号前如期向甲方缴交当月租金”，刘燕纯系从2017年10月1日起欠缴租金，并非从2017年8月1日起欠缴租金，故滞纳金应从2017年10月2日起开始计算，而不应从2017年8月2日开始计算；三、周丽仙诉请按日使用费6%的标准计算逾期付款的滞纳金明显过高，应当予以调整，按照每月2%的标准予以计算合法合理。此外，刘燕纯已全面履行原审判决向周丽仙支付全部租金、滞纳金及诉讼费的义务。原审原告包爱国述称：同意周丽仙的意见。周丽仙、包爱国于2017年11月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘燕纯立即向周丽仙、包爱国支付广州市白云区XXXXX街51号XXX商铺的租金（2017年10月、11月份的租金为17600元，从2017年11月16日开始每月的租金为人民币19360元起，累计计算租金）及滞纳金（从拖欠租金之日按照约定每日租金6%的标准，累计计算滞纳金：从2017年10月2日起至2017年11月25日共55天暂计为人民币58080元）；2、刘燕纯赔偿周丽仙、包爱国诉讼期间的误工费、委托律师代理费等实际损失（起诉之日暂计为人民币10000元）；3、本案诉讼费用全部由刘燕纯承担。诉讼期间，周丽仙、包爱国明确第一项诉讼请求为：刘燕纯向周丽仙、包爱国支付51号商铺的租金（从2017年9月开始计算至2018年3月的租金，其中2017年9月、10月租金为17600元/月、2017年11月至2018年3月租金为19360元/月）及滞纳金（以当月拖欠租金为本金，从当月2日开始起算至清偿之日止，按每日使用费6%的标准）。原审法院经审理查明：莫美好原为白云区XX街51号101房的房屋权属人。2015年10月28日，莫美好（甲方、出租方）与周丽仙（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：将白云区XXXXX街第51号商铺出租乙方，租赁面积68㎡（包括公用面积分摊），租赁期为六年，从2016年1月1日起至2021年12月31日止，每年租金204000元，租金从第四年起，逐年递增8%，每年租金必须提前一个月缴纳。2015年11月3日，周丽仙（甲方）与刘燕纯（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将XXXXX街XXX第51号-A商铺出租给乙方，商铺面积约45平方左右（包括公用面积分摊，阁楼属于甲方使用），使用性质为中介；租赁期为5年，从2015年11月25日起至2020年11月24日止，第二年租金在第一年基础上递增10%,第三年租金在第二年基础上递增10%，逐年递增以此推算；租金以月计缴，第一年每月租金为16000元，乙方必须在每月的1号前如期向甲方缴交当月的租金，每逾期一天，每天按当月应交费合计数的6%加收滞纳金，逾期十天，甲方有权终止合同，收回商铺，乙方所交违约保证金等费用不予退还，违约保证金为50000元，合同期满乙方付清所有费用，该款无息退回；租赁期间，工商、国税、地税、卫生费、电费等一切费用由乙方负责，乙方按时缴纳应缴各项费用，并应遵守市场的各项规章制度，否则后果自负，与甲方无关。双方在合同上签名，并注明周丽仙的工行银行账户。2015年12月1日，涉案商铺实际使用单位广州裕丰咨询顾问有限公司（乙方）与莫美好（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在白云区XX街51号101之一房号房地产出租给乙方作商业用途，建筑（或使用）面积45平方米，期限自2015年12月1日至2020年12月31日，月租金12000元。2016年1月8日，涉案房屋在广州市白云区住房和建设水务局办理租赁登记备案。周丽仙、包爱国出具其账户的历史明细清单显示：刘燕纯于2015年11月4日支付16000元，刘燕纯主张该笔款项是支付2015年11月25日至12月24日期间的租金；2015年12月1日支付5000元，刘燕纯主张该笔款项是支付2015年12月25日至12月31日期间的租金；2015年12月9日、2016年1月6日、2月5日、3月4日、4月5日、5月7日、6月8日、7月2日、8月3日、9月2日、10月4日、11月2日分别支付16000元；2016年12月7日支付17600元；2016年12月10日支付1600元，刘燕纯主张补2016年12月份递增租金；2017年1月1日、1月21日、3月1日、4月1日、5月2日、6月1日、7月1日、8月29日分别支付23600元。上述租金汇入周丽仙的账户内，刘燕纯主张租金支付至2017年9月30日。周丽仙、包爱国则主张2015年12月1日支付的5000元为水电安装费用，刘燕纯不予确认，周丽仙、包爱国未能提供证据证实。2017年3月21日，白云区XX街51号101房的权属人变更为陈景文。刘燕纯出具（2018）粤广海珠第1520和1521号公证书，拟证实向周丽仙的手机号码注册的微信通知办理租赁备案登记及纳税申报以便开具租金发票，并表示在周丽仙、包爱国办理登记备案及开具发票后愿意支付租金。经向广州市白云区金沙街来穗人员和出租屋服务管理中心了解，涉案物业的租赁发票一直开具至2018年3月。周丽仙、包爱国主张误工费、律师费等实际损失10000元，出具周丽仙、包爱国与广东建基律师事务所签订的委托合同，约定律师费10000元，周丽仙、包爱国表示因律师所税控盘问题无法提供律师费发票。原审法院认为：涉案物业原权属人为案外人莫美好，莫美好出租给周丽仙，周丽仙再将涉案物业转租给刘燕纯，故刘燕纯享有合法的物业使用权。周丽仙、刘燕纯于2015年11月3日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。刘燕纯不确认包爱国为甲方出租人，租赁合同甲方栏上添加的“包爱国”签名未经刘燕纯确认，刘燕纯持有的合同原件上并无该添加内容，故包爱国并非租赁合同相对方，包爱国向刘燕纯主张租金及滞纳金及实际损失，对此不予支持。周丽仙主张刘燕纯支付租金至2017年8月底，出具账户历史明细清单，按合同约定2015年11月25日至2017年9月24日租金合计36.8万元，刘燕纯总共支付37.3万元，刘燕纯主张其中5000元为支付2015年12月25日至12月31日的租金，故租金支付至2017年9月30日止，周丽仙不予确认，但未能提供证据证实该款为支付其他费用，故对刘燕纯辩称支付租金至2017年9月30日止的意见予以采信。刘燕纯使用涉案物业至今，自2017年10月1日起租金未付，周丽仙要求刘燕纯支付2017年10月至2018年3月租金合理合法，予以支持，刘燕纯辩称拖欠租金原因是要求周丽仙开具发票，周丽仙无法开具发票，经查涉案物业的租赁发票一直开具至2018年3月，刘燕纯以无法开具发票为由不支付租金，理据不足，不予采信。刘燕纯应按合同约定支付2017年10月至2018年3月的租金，计算为17600元/月x2+19360元/月x4=112640元。合同约定每逾期一天，按当月应交费的6%计算滞纳金，周丽仙要求刘燕纯支付滞纳金合理，但该滞纳金约定明显过高，刘燕纯要求调整合理，原审法院调整为按每月欠款金额在当月的2日开始按2%计算滞纳金至实际给付之日止。周丽仙、包爱国要求赔偿误工费、委托律师代理费等实际损失，因周丽仙、包爱国未能提供费用票据予以证实，租赁合同对此并未进行约定，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年5月9日作出判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，刘燕纯向周丽仙支付2017年10月1日至2018年3月31日的租金共112640元及滞纳金（分别以17600元为本金，自2017年10月2日起；以17600元为本金，自2017年11月2日起；以19360元为本金，自2017年12月2日起；以19360元为本金，自2018年1月2日起；以19360元为本金，自2018年2月2日起；以19360元为本金，自2018年3月2日起，按每月2%的标准均计算至实际清偿之日止）；二、驳回周丽仙的其他诉讼请求；三、驳回包爱国的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2365.6元，由刘燕纯负担并于本判决生效之日起三日内迳付周丽仙。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本案二审中，周丽仙、包爱国向本院提交招商银行跨行实时转账业务回单,以证明其为本案诉讼支付10000元律师费。刘燕纯对此发表如下质证意见：对其真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。该证据不属于二审新证据，双方在签订合同时没有约定律师费的承担，而且律师费不属于必然产生的费用，不应由刘燕纯承担，受托人律师事务所也没有出示相关收费发票。刘燕纯向本院提交以下证据：1、（2017）粤0111民初14319号民事判决；2、中国建设银行个人账户支出交易明细，以证明刘燕纯已按原审判决支付全部租金、使用费、滞纳金及诉讼费（滞纳金计算至刘燕纯支付款项的时间即2018年5月25日）共计225591.63元；3、中国民生银行支付业务回单（2018年6月1日、7月1日），以证明刘燕纯已向周丽仙支付2018年6、7月份租金。周丽仙、包爱国对此发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。（2017）粤0111民初14319号案与本案无关；对证据2的真实性予以确认，确认已收到该款项，但该款项不是两案一审判决刘燕纯应支付的金额；对证据3的真实性无异议，但我方不清楚该笔款项的具体用途。二审庭询后，周丽仙向本院书面确认，刘燕纯已按一审判决确定的金额向其支付完毕款项。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，刘燕纯于2015年12月1日向周丽仙支付的5000元款项如何定性；其二，《商铺租赁合同》约定的逾期交租滞纳金标准是否可予调整。关于刘燕纯于2015年12月1日向周丽仙支付的5000元款项的性质问题。刘燕纯与周丽仙之间就涉案商铺成立租赁合同关系，无证据反映双方之间存在其他债权债务关系。周丽仙确认刘燕纯于2015年12月1日向其支付5000元，并主张该款项系水电安装费用，但未充分举证证明双方曾就刘燕纯需向周丽仙支付5000元水电安装费用一项达成一致意见，周丽仙亦未就刘燕纯需支付水电安装费用作出合理说明，故原审采信刘燕纯的主张，认定该5000元为租金，并无不当，本院予以确认。关于《商铺租赁合同》约定的逾期交租滞纳金标准是否可予调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，依据已查明的事实，截至周丽仙提起本案诉讼时止，刘燕纯已交纳2017年9月30日及之前的全部租金，仅拖欠2017年10月1日至2017年11月9日期间的租金未付。现有证据也未能反映刘燕纯的欠租行为给周丽仙造成的具体损失情况。经综合考虑刘燕纯的履约情况、周丽仙遭受的损失等因素，原审认定合同约定的滞纳金每日按当月应交费金额的6%计付明显过高，并酌情调整为按每月应交租金2%的标准计付，合理合法，可予维持。鉴于周丽仙确认刘燕纯在原审判决后已按原审判决确定的金额向其支付完毕全部款项，故原审判决第一项无需再执行，本院据实对此予以撤销。综上所述，上诉人周丽仙的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。鉴于本案二审中发生了新的事实，本院据实对原审判决作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初14320号民事判决第二、三项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初14320号民事判决第一项。本案二审案件受理费2365.6元，由上诉人周丽仙负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年九月五日书记员  彭文悦