江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第3490号
原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市花桥镇徐公桥路2号，组织机构代码67832660-2。
代表人周玉建，该公司总经理。
委托代理人王少寒，江苏海联海律师事务所律师。
被告焦广平。
委托代理人高靓，江苏君中律师事务所律师。
第三人丁国华。
委托代理人凌燕清。
原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司昆山分公司与被告焦广平、第三人丁国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月20日立案受理后，依法由代理审判员蒋曾荣适用简易程序于2013年10月9日公开开庭进行审理。后本院依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行审理。原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司昆山分公司委托代理人王少寒、被告焦广平（参加第二次庭审）及其委托代理人高靓到庭参加诉讼，第三人丁国华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司昆山分公司诉称：2011年9月20日，原被告双方签订《店铺／专柜租赁合同》，双方对租赁房屋的位置、面积、租赁期限、租金等事项进行了约定。合同签订后，原告按约将涉案商铺交付被告使用，但被告未按约支付租金及相关费用，并于2013年5月31日擅自撤场，给原告造成很大的损失和困扰。涉案商铺所在区域前期由被告和案外人江苏中茵商业管理有限公司共同管理。除了履约保证金23000元以及案外人江苏中茵商业管理有限公司收取的款项，原告同意退还被告所支付的其他费用。请求法院判令被告：1、支付租金495366元、管理费28560元、推广费16065元、水电费1767元；2、支付滞纳金53967元；3、承担本案诉讼费。
被告焦广平辩称：租赁合同的效力待定，原告未向被告出示过涉案商铺已通过消防验收及原告对涉案商铺享有处分权利的证明材料。被告于2013年5月10日搬离涉案商铺，搬离涉案商铺时被告曾电话通知原告不再履行租赁合同，租金应从2011年11月1日起计算至2013年5月5日止。原告于2013年5月份将涉案商铺另行出租给案外人，因原告减免租金造成的损失与被告无关。租赁合同很多条款对被告显失公平，应根据被告的实际经营情况对租金进行调整，被告在未进行任何推广的情况下收取高额推广费。原告的主张无事实依据或重复计算，被告已支付2011年11、12月租金44469元、物业管理费4255.5元，2013年3月和4月支付水电费1581.7元。被告支付的履约保证金23000元、商品质量保证金23000元、装修押金7140元、能源周转金2500元以及通过银行转账支付的其他款项8480元，原告应予退还。
第三人丁国华辩称：原告确实承租了第三人的商铺，原被告之间的纠纷与第三人无关。
经审理查明：2010年12月24日，原告与第三人签订《租赁合同书》1份，约定由原告承租第三人所有的位于昆山市前进路与中山路交界处中茵世贸广场二层XX号房屋并享有该房屋的使用权及转租权，租赁期限从2011年1月1日起至2015年12月31日止。2011年9月20日，原被告签订《店铺／专柜租赁合同》1份，载明：原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司昆山分公司（甲方），被告焦广平（乙方）；租赁位置为昆山市前进西路与中山路交汇处东北侧中茵世贸广场商业街的租赁柜台／铺位（以下简称“租赁区域”），甲方租给乙方的租赁区域使用面积约85平方米，租赁区域编号为S210；租赁期限自2011年10月25日起至2013年10月24日止，免租装修期自2011年9月25日起至2011年10月24日止；租赁期满或因其它原因合同提前终止的，甲方有权收回全部租赁区域，乙方应如期交还；租金为8.7元／平方米／天，先付后用，合同签订之日乙方支付2个月租金，此后以每2个月为周期支付一次租金，支付时间为下一周期开始前十日内；租金每延迟支付一天，乙方应支付应付款项万分之四的滞纳金，并依照合同第十五条的规定承担违约责任；乙方按16元／平方米／月的标准交纳管理费，乙方自行使用的电费、水费由乙方自行承担，水电费用按抄表读数计收；甲方将不定时进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺按9元／平方米／月的标准支付推广费；乙方应向甲方交纳履约保证金23000元，履约保证金在租赁期内可以作为乙方延迟支付租金、管理费、水电费等扣款，合同终止后甲方在乙方对甲方无任何债务的情况下应予结清；乙方逾期交付租金等费用达30日，甲方有权单方面解除合同并收回租赁区域；在租赁期限内，乙方非因法律法规及合同规定的情况中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金不予退还；甲方根据合同约定收取滞纳金，不影响甲方行使合同赋予的其他权利和救济措施；需提前退交租赁区域的，乙方必须提前30天提出书面申请，经双方协商一致后合同相应地变更或解除。
涉案商铺的租赁区域编号为S210，施工编号为世贸广场XX号，原施工编号为世贸广场XX号，公安编号为世贸广场2#-XX，房屋所有权人为第三人丁国华，涉案商铺所在的中茵世贸广场建筑工程已于2011年3月31日通过苏州市公安消防局消防验收。被告陈述其搬离涉案商铺时曾电话通知原告不再履行合同，合同已于2013年5月10日解除，原告对此不予认可。双方一致确认被告于2013年5月搬离涉案商铺，但对被告在5月份的何时搬离以及合同是否已解除存在争议。2013年7月19日，案外人江苏中茵商业管理有限公司与案外人刘颖签订《店铺／专柜租赁合同》1份，约定由案外人刘颖承租昆山市前进路、中山路口东北侧中茵世贸广场S210租赁区域，即实测编号世贸XX号，用于经营林尚美甲，租赁期限自2013年10月1日起至2015年12月31日止，计租日期为2013年10月1日。被告在租赁期间，向原告支付2011年11、12月租金44469元、2011年10月28日至2012年1月31日物业管理费4255.5元，向案外人江苏中茵商业管理有限公司支付2013年1、2月电费1581.7元，2013年3、4、5月电费1767元尚未支付。此外，被告向原告交付履约保证金23000元、商品质量保证金23000元、装修押金7140元、能源周转金2500元、其他款项5800元，向案外人江苏中茵商业管理有限公司交付2680元，除了履约保证金23000元以及案外人江苏中茵商业管理有限公司收取的2680元，原告同意向被告退还。原告陈述，涉案商铺所在区域前期由被告和案外人江苏中茵商业管理有限公司共同管理。
以上事实由原告提供的《店铺／专柜租赁合同》2份、《租赁合同书》1份、消防验收意见书1份、公安编号1份、房源表1份、房屋所有权证1份、电费分割单3份，被告提供的发票2张、收据4张、银行凭证4张，第三人提供的房屋所有权证及土地使用权证各1份，本院依职权调取的房屋产权登记信息1份、调查笔录1份及原被告的庭审陈述为证。
本院认为：原被告于2011年9月20日签订的《店铺／专柜租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立，合法有效。由于被告未按约支付租金及其他费用，并在未按合同约定提前30天向原告提出协商变更或解除合同书面申请的情况下自行搬离涉案商铺，违反了合同约定，应承担违约责任。
被告陈述其搬离涉案商铺时曾电话要求与原告解除合同，虽然原告对此不予认可，但被告2013年5月搬离涉案商铺后，案外人江苏中茵商业管理有限公司于2013年7月19日将涉案商铺另行出租给案外人刘颖，且依原告陈述案外人江苏中茵商业管理有限公司与原告同为涉案商铺前期的管理方，足以认定原告在2013年7月19日前已知晓被告搬离的事实，故原被告之间的租赁合同应于2013年7月19日解除。被告已支付2011年11、12月租金，故租金应从2012年1月1日起计算至2013年7月18日止计417817.5元（8.7元／平方米／天×85平方米×565天）。关于管理费和推广费，原告主张从2011年10月28日开始计算，不违反合同约定，本院予以确认，计算至2013年7月18日的管理费为28560元（16元／平方米×85平方米÷30天×630天）、推广费为16065元（9元／平方米×85平方米÷30天×630天）。被告2013年3、4、5月电费1767元尚未支付，本院予以确认。综上，对于原告要求被告支付租金、管理费、推广费、水电费合计464209.5元的诉讼请求，本院予以支持，但被告向原告支付的物业管理费4255.5元、履约保证金23000元、商品质量保证金23000元、装修押金7140元、能源周转金2500元、其他款项5800元合计65695.5元应予以扣除。
当事人协议解除合同的，对已发生的违约行为处理没有约定的，按照解除前的合同约定处理。本案中，涉案商铺于2013年7月19日另行出租给案外人并从2013年10月1日起计算租金，原告因被告违约所造成的租金损失可参照原来的租金标准从2013年7月19日起计算至2013年9月30日止计54723元（8.7元／平方米／天×85平方米×74天），原告要求被告支付滞纳金53967元，符合法律规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告焦广平于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司昆山分公司租金、管理费、推广费、水电费计398514元。
二、被告焦广平于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司昆山分公司滞纳金53967元。
三、驳回原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司昆山分公司其他诉讼请求。
（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费9758元，由被告焦广平负担7368元，原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司昆山分公司负担2390元。此款原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司昆山分公司已预交，本院不再退还，被告焦广平负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司昆山分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 孙守旺
代理审判员 蒋曾荣
代理审判员 马歆悫
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 郑 煦
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。