北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初77615号原告（反诉被告）：北京通盈房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈雪妹，董事长。委托诉讼代理人：张荩，女，1990年3月30日出生，汉族，北京通盈房地产开发有限公司法务，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张腾，北京嘉润律师事务所律师。被告（反诉原告）：穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司。法定代表人：许保萱（JASMINEKHOPOHSHEUN），CEO。委托诉讼代理人：叶子，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：孙鹏，国浩律师（北京）事务所律师。原告（反诉被告）北京通盈房地产开发有限公司（以下称通盈公司）与被告（反诉原告）穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司（以下称穆禄悦雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。通盈公司委托诉讼代理人张荩、张腾，穆禄悦雅公司委托诉讼代理人叶子、孙鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。通盈公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令穆禄悦雅公司支付拖欠的2017年1月1日至2017年6月26日的租金2266391元、2016年11月10日至2017年2月9日及2017年2月10日至2017年6月26日期间的物业管理费458788元；2、判令穆禄悦雅公司支付违约金2851800元。事实与理由：2015年12月14日，我公司与拉亚大马（北京）餐饮有限公司（以下称拉亚大马公司）签订《通盈中心商铺租赁合同》，约定我公司将位于北京市朝阳区南三里屯路1号通盈中心6层6-1、6-2、6-3、6-4、6-5、6-C及洗手间部分单元的商铺（以下称诉争房屋）出租给拉亚大马公司，租期8年，第一年至第三年每月租金387100元，租赁保证金1425900元、装修期内物业管理费每月24500元，此后的物业管理费每月88200元。若拉亚大马公司未按时足额缴纳租金的天数超过45日或者累计达60日的，我公司有权解除合同，并向我公司支付相当于双倍租赁保证金数额的违约金。2016年3月，我公司、拉亚大马公司与穆禄悦雅公司签订《主体变更补充协议》，三方约定原合同中由拉亚大马公司享有的权利和承担的义务由穆禄悦雅公司享有和承担，拉亚大马公司不再参与原合同的具体执行、拉亚大马公司对穆禄悦雅公司的履行承担连带保证责任。2016年11月9日，我公司与穆禄悦雅公司签订《补充协议二》，将租期起始日变更为2016年11月1日，装修期内不享受免租期优惠，穆禄悦雅公司于我公司完成承租商铺（扩建部分）的一次消防验收之日起的三个工作日向我公司支付自租金起租日起至我公司完成承租商铺（扩建部分）的一次消防验收当月的全部应付租金。上述租金支付完成后，穆禄悦雅公司应于每月25日前（含当日）支付下个月的基本租金。2016年10月27日诉争房屋通过消防验收，2016年11月，穆禄悦雅公司接收了诉争房屋，但直到2017年1月20日才向我公司支付11月至12月的租金，之后的租金至今未支付。穆禄悦雅公司已交纳租赁保证金1425900元。2017年6月26日，因穆禄悦雅公司违约我公司发函解除合同。故诉至法院。穆禄悦雅公司辩称：双方合同关系属实，通盈公司所述的我公司已交纳的租金、保证金的情况属实，2017年1月7日至2017年6月26日期间的租金没有支付，2016年12月31日前的物业费已经给付。2017年开始的物业费没有支付。我公司不同意支付上述费用。按照补充协议二，应于2016年11月交付诉争房屋，2016年11月10日通盈公司将诉争房屋交付给我公司。通盈公司拿着交付清单找我公司签字，但我公司当时就发现了房屋存在漏水、垃圾堆放、部分租赁区域被第三人侵占等问题，所以没有签字。这些问题至今没有处理。我公司于收到房屋后开始进行装修准备并进行了部分装修，但至今没有装修完毕，也没有投入使用。2017年6月28日确实收到了通盈公司发出的解除函，同意解除合同，但合同解除原因并非我公司违约，而是房屋主体结构及天花板存在漏水，原因初步认为是在顶层建了违章建筑；通盈公司还违反了合同12.1条的约定，交付当天及后续装修期间诉争房屋都存在不能使用的情况，依据补充协议二第2条，因为房屋存在问题导致无法彻底装修，租金的交付时间应以交付完全符合装修条件的房屋的日期为准。但通盈公司至今没有交付完全符合装修条件的房屋，所以我公司无法交纳租金。我公司交纳2017年之前租金的原因是为了促进双方积极履行合同义务。我公司不同意支付违约金，如果法院判决违约金，违约金的标准同意按照合同约定，通盈公司应向我公司双倍返还保证金。就本案，我公司提起反诉，要求：1、判决通盈公司赔偿房屋装修费7359934.47元、装修设计费695769.2，共计8055703.67元（实际支出装修费1761172.76元、设计费191454.3元，坚持反诉请求）、装修管理费115967元、装修保证金19600元、房屋装修垃圾清运费36750元；2、通盈公司赔偿我公司员工工资损失3415200元（实际支付了1926387.51元，坚持反诉请求）、公司运营损失835948元（包括员工宿舍费用94540元、服装费用11808元、外籍员工签证费15600元、另行租赁办公场所而发生的租金费用714000元）；3、通盈公司支付违约金2851800元；4、通盈公司返还定金10万元；5、通盈公司支付公证费10540元、装饰装修物搬运费10800元。通盈公司就反诉辩称：第一，穆禄悦雅公司要求支付违约金又请求赔偿损失，于法无据；第二，穆禄悦雅公司主张装修费、装修设计费事实依据不足；第三，穆禄悦雅公司主张的员工工资、运营损失、公证费不应由我公司赔偿，穆禄悦雅公司搬离物品时双方当事人均在场，签署了交接单，其再聘请公证机构进行公证没有必要；第四，我公司不存在不回复、拖延回复开工申请的问题，因另一家租户UNICO在屋顶打孔导致漏水、并侵占穆禄悦雅公司的租赁区域的问题，与我公司无关，我公司应免除赔偿责任。针对管理费、保证金、垃圾清运费，都是依据装修手册应当支付的费用，穆禄悦雅公司要求返还没有依据。合同没有约定定金，只约定了租赁保证金1425900元，穆禄悦雅公司依约交纳了租赁保证金，应先行抵扣其拖欠的费用，有剩余部分再退还。穆禄悦雅公司在合同订立之前交纳了10万元订金，并非定金，也未退还，我公司认为也应优先抵扣其拖欠的费用。对违约金的标准没有意见，但不同意支付。装饰装修搬运费也不同意支付，违约责任在对方。当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织当事人进行举证质证。2015年12月14日，通盈公司（甲方，出租人）与拉亚大马公司（乙方，承租人）签订《通盈中心商铺租赁合同》，约定通盈公司将诉争房屋出租给拉亚大马公司，租用面积1006平方米，第一至第三年计租面积980平方米，第四至第八年计租面积1006平方米。乙方承租诉争房屋用于经营包括但不限于RAYA品牌餐厅、文化艺术交流活动、零售及相关延伸产品使用。租期8年，自交付日开始计算。双方暂定商铺的交付日为2015年12月15日，租期于2023年12月14日届满。如交付日因故迟延，双方同意租赁期及免租期自动相应顺延。甲方同意给予乙方自交付日起即2015年12月15日至2016年3月5日的装修期，装修期内无须支付租金，但须承担物业管理费、水电费、垃圾清运费及装修产生的相关费用。基本租金为：第一年至第三年每月每平方米395元，每月租金387100元。乙方应按月向甲方预付基本租金，首期基本租金应于交付日前7日内向甲方预付。本合同约定的免租期届满后，每月25日之前（含当日），乙方向甲方预付下个月的基本租金。乙方应当自交付日起向甲方或者甲方指定的管理公司交纳物业管理费，按照承租面积计算，每月每平方米90元，每月累计88200元。在装修期内物业管理费计费标准为每月每平方米25元，每月累计24500元。物业管理费由乙方按月预付给甲方或管理公司，首期物业管理费于交付日前的7日内交纳，后各期物业管理费于上月25日之前（含当日）预付。首期物业管理费和本合同终止或者解除之日前一个月的物业管理费均以乙方在该月实际租赁的天数乘以日物业管理费计算。在本合同签署之时，乙方应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金1425900元。如乙方在本合同签署前已向甲方支付了租赁意向书定金/预付款的，则该定金/预付款等额在本合同签署后自动转为租赁保证金的一部分。甲方有权不以租赁保证金抵作租赁期间内任何时间乙方所欠的租金、物业管理费及其他应交费用。如乙方未能按照本合同约定的时间足额缴纳租金及其他费用的，甲方有权向乙方追偿有关欠款及延迟履行的违约金。租赁期间届满后双方未能就续租达成协议或者双方在租赁期间内协商解除本合同的，在乙方按照本合同的约定交还承租商铺、缴清所有应付费用、违约金或者其他应付款项及履行完毕其他合同义务之后15个工作日内，甲方按照本合同约定将剩余租赁保证金无息退还给乙方。甲方应保证在租期内承租商铺及交付时的附属设施和设备处于正常使用状态，乙方未按时足额缴纳租金、物业管理费、能源费等费用的天数超过45日或者累计达60日的，甲方有权解除合同。因甲方原因导致乙方在预定交付日仍无法进场超过180日的，乙方有权解除合同。双方依据合同约定行使单方解除权的，应当提前7日以书面的形式通知对方。本合同解除后，违约方应按本合同约定的标准向对方支付违约金。无论任何原因导致本合同终止的，乙方应无条件将承租商铺返还给甲方，双方按照本合同的约定结清各项相关费用。因乙方违反合同约定，甲方单方解除合同的，乙方应按下列标准向甲方支付违约金：（1）乙方向甲方支付相当于双倍租赁保证金的数额作为违约金；（2）前述违约金应在合同解除后七日内一次性支付。甲方提前解除合同，或者因甲方违约导致乙方单方解除合同的，甲方按照下列标准向乙方支付违约金：（1）甲方向乙方支付相当于双倍租赁保证金的数额作为违约金；（2）前述违约金应在合同解除后七日内一次性支付。由于乙方或项目内其他承租人及其相关人员或任何第三者人员的原因所造成乙方或第三者的人身伤害或者财产损失的，属于甲方无法控制的原因而给乙方及其它人员的财产和人身造成损害的，甲方不承担任何责任。后通盈公司、拉亚大马公司与穆禄悦雅公司签订《主体变更补充协议》，约定拉亚大马公司将其在2015年12月14日《通盈中心商铺租赁合同》中的各项权利义务全部转让给穆禄悦雅公司，拉亚大马公司不再参与原合同的具体执行，并对穆禄悦雅公司的履约承担连带保证责任。2016年11月9日，通盈公司（甲方）与穆禄悦雅公司（乙方）签订《补充协议二》，约定对上述租赁合同做以下变更：一、商铺租赁期限为8年，租期起始日为2016年11月1日，租期于2024年10月31日届满；二、甲方同意乙方在2016年11月内进场装修，装修期为三个月；乙方同意自2016年11月1日开始计租（“租金起算日”），并且确认装修期内不享受免租期优惠，同意装修期内仍按照本协议约定支付租金，但是如因甲方不符合原协议约定的交付标准或因甲方的故意不当或重大过失导致乙方未能在2016年11月内进场装修的，则租金起算日应根据乙方进场装修的迟延天数予以顺延，除此以外的任何情况下，均不得变更本协议约定的租金起算日；三、租金标准以自然日历月为单位：第一年，从2016年11月1日至2017年10月31日基本租金为每月每平方米395元，月租金387100元……四、乙方应按月向甲方预付基本租金，乙方应于甲方完成承租商铺（扩建部分）的一次消防验收之日起的3个工作日内向甲方支付自租金起算日起至甲方完成承租商铺（扩建部分）的一次消防验收当月的全部应付租金，上述租金支付完成后，乙方应于每月25日之前（含当日），向甲方预付下个月的基本租金……六、作为商铺的承租人，乙方应当自进场装修日起向甲方指定的管理公司缴纳承租商铺的物业管理费。装修期间承租商铺的物业管理费计费标准为每月每平方米25元，每月累计24500元。装修期届满之日起至租赁期限届满，承租商铺的物业管理费按承租商铺的租用面积计算，计费标准为每月每平方米90元，第一年至第三年每月累计88200元，第四年至第八年每月累计90540元……十、本补充协议与原协议发生冲突时以本补充协议为准。经询，双方均认可穆禄悦雅公司实际于2017年1月20日向通盈公司支付2016年11月1日至2016年12月31日的租金774200元，并交纳了租赁保证金1425900元，在合同签订之前也向通盈公司支付10万元款项，通盈公司称系订金，认为与租赁保证金一致均应先抵扣穆禄悦雅公司拖欠的费用后剩余部分予以退还。经询，关于物业费，通盈公司称实践中是要向指定的物业公司交纳的，而至今通盈公司亦未代穆禄悦雅公司向物业公司交纳过物业费。双方均认可2017年7月10日通盈公司收回诉争房屋，2017年9月22日穆禄悦雅公司搬走大部分物品，穆禄悦雅公司称其实际于2017年4月18日被迫离开诉争房屋。通盈公司提交《消防验收意见书》，证明诉争房屋于2016年10月27日通过消防验收。穆禄悦雅公司认可真实性。通盈公司提交电子邮件往来打印件、《通盈中心项目优化改造设计及后期咨询服务合同》，证明其与中国电子工程设计院签署设计合同，项目改造需经电子设计院审核。穆禄悦雅公司认可邮件的真实性，不认可合同的真实性。通盈公司提交邮件往来打印件，证明穆禄悦雅公司延期支付前期租金的原因在于其自身审批流程而非其所称的房屋漏水。穆禄悦雅公司认可真实性，不认可证明目的。通盈公司提交图纸打印件及邮件打印件，证明施工现场有两个出入口，第三方的遮挡并不能妨碍穆禄悦雅公司的装修施工。穆禄悦雅公司不认可真实性，称邮件的时间是2015年9月，但诉争合同系于2015年12月签订的。穆禄悦雅公司称其承租的区域有两块，一块是酒吧，一块是开放式餐厅，各对应一个门，但是需要分别通过各自对应的门进场装修，隔壁商户在公共区域设置玻璃门，遮挡的是餐厅区域的门，多次联系通盈公司，但未给予解决。通盈公司称穆禄悦雅公司餐厅的门确实被隔壁餐厅“UNICO”遮挡了，两家餐厅的装修进度不一样，UNICO装修进场较早，完工及开业更早，为不影响客流及服务质量，UNICO在电梯的公共区域设立了玻璃遮挡，确实遮挡了穆禄悦雅公司装修现场的一个出入口，其也多次与UNICO协商，UNICO已经于2017年5月10日前后拆除。通盈公司提交2017年3月13日《关于穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司重大违约行为的通知函》、2017年6月26日《关于与穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司解除合约的函》，证明穆禄悦雅公司未按时交纳租金及其他费用构成违约，其依约解除合同。穆禄悦雅公司均认可真实性，其中解除函于2017年6月28日收到，不认可证明目的。双方均称诉争租赁合同于2017年6月28日解除，但均认为解除原因系对方违约。穆禄悦雅公司提交邮件往来打印件及附件，证明其就通盈公司未办理消防验收、租赁场地被他人侵占破坏、房屋存在漏水等事宜与通盈公司进行沟通，但均未得到妥善解决。通盈公司认可真实性，不认可证明目的及关联性，并称2016年9月26日其就向穆禄悦雅公司发函协商解除合同，但穆禄悦雅公司不同意，要求继续履行，所以双方达成了2016年11月9日的补充协议。穆禄悦雅公司提交照片打印件、双方往来函件及所附2017年9月22日确认物品的清单，证明2017年7月10日通盈公司在未通知穆禄悦雅公司的情况下查封诉争房屋，并粘贴封条，施工被迫再次中断。通盈公司认可真实性，不认可关联性及证明目的。穆禄悦雅公司提交多次漏水点位置图及现场照片，证明自2016年6月20日至2017年8月9日期间因通盈公司不解决及纵容他人破坏等行为致使漏水问题严重，且未给予解决。通盈公司认可形式真实性，不认可证明目的，认为现场漏水情况不足以影响施工进度，并称根据对方函件是由于隔壁租户UNICO的原因造成漏水，UNICO在未经通盈公司同意的情况下直接在顶层进行加盖，在加盖建筑的过程中破坏了防水层导致诉争房屋漏水，2017年3月开始漏水，之后一直与UNICO进行沟通，2017年6月UNICO进行了恢复，2017年7月9日诉争房屋的屋顶还是存在漏水点。穆禄悦雅公司提交诉争房屋的装修设计合同及付款凭证，证明其对诉争房屋进行装饰装修设计，实际支出装修费1761172.76元、设计费191454.3元。通盈公司称对于其中金额为89260.68美元的支付凭证真实性不认可，系英文件未翻译，其他证据真实性认可，但不认可关联性，称均无发票，无法认定系完全履行合同。穆禄悦雅公司提交装修管理费发票（金额115967元）、装修保证金收据（金额19600元）、房屋装修垃圾清运费发票（金额36750元），证明其向北京戴德梁行物业管理有限公司交纳上述费用的情况。通盈公司均认可真实性，但称其无返还义务。穆禄悦雅公司提交员工劳动合同、工资支付、社保支付的银行业务回单，证明其为运营需要招录员工、支付劳动报酬3415200元。通盈公司不认可员工名字为GABRIELDIAZGALAN的劳动合同的真实性，其他均认可真实性，不认可关联性，认为雇佣人员均与公司的前期运营无关，工资支付发生于本案合同解除之后，属于扩大损失，且工资有重复计算，支付给其法定代表人的款项共计613560元亦计入工资。穆禄悦雅公司提交租赁合同、租金支付情况、服装采购情况及银行业务回单，证明其为运营需要租赁员工宿舍、办公室等支出835948元。通盈公司认可真实性，不认可关联性。穆禄悦雅公司提交公证书、公证处发票、搬运人员出具的收据，证明其在搬离物品时进行公证和搬运发生的费用。通盈公司均认可公证书及发票真实性，不认可关联性，认为支出没有必要。不认可搬运货物收据的真实性。本院认为：本案中，《通盈中心商铺租赁合同》、《主体变更补充协议》、《补充协议二》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方之间就诉争房屋的租赁合同关系依法成立生效，均应该按照约定履行各自的义务。现双方均认可诉争租赁合同关系于2017年6月28日解除，2017年7月10日通盈公司收回诉争房屋，本院不持异议。穆禄悦雅公司未就其所称的实际于2017年4月18日被迫离开诉争房屋举证，对此本院不予采信。按照《补充协议二》约定，穆禄悦雅公司应按月向通盈公司预付基本租金，应于通盈公司完成承租商铺（扩建部分）的一次消防验收之日起的3个工作日内支付自租金起算日起至完成承租商铺（扩建部分）的一次消防验收当月的全部应付租金，上述租金支付完成后，穆禄悦雅公司应于每月25日之前（含当日），向通盈公司预付下个月的基本租金。现双方均认可穆禄悦雅公司实际于2017年1月20日支付2016年11月1日至2016年12月31日期间的租金774200元，并未支付2017年1月1日至2017年6月26日期间的租金，故穆禄悦雅公司在履行租金支付方面构成违约，通盈公司要求支付该期间的租金于法有据，本院予以支持。上述费用在穆禄悦雅公司支付的租赁保证金1425900元中先行抵扣。就穆禄悦雅公司在合同签订之前支付的10万元款项，因双方均未约定该款项的性质，亦未在合同签订之后按照约定将其转为租赁保证金或者租金的一部分，故对于该款项，应由通盈公司予以退还。关于物业费，按照《补充协议二》的约定，物业费应向通盈公司指定的物业公司交纳，而通盈公司认可实践中穆禄悦雅公司应向物业公司交纳，其亦未实际代穆禄悦雅公司先行交纳物业费，故对于其该项主张，本院不予支持。双方亦均认可诉争房屋在租赁期间内出现了房顶漏水、通盈公司的其它租户在诉争房屋的出口公共区域处设置障碍物，对于穆禄悦雅公司正常装修、使用诉争房屋确会产生影响。虽上述情况的出现系其他租户原因所致，但通盈公司作为出租人，仍负有保证诉争房屋符合正常使用状态的义务，其现有证据不足以证明在为使得诉争房屋能够符合正常使用条件方面其尽到了更加积极的义务。故本案中，双方在各自履行义务过程中均存在违约。综合考虑双方合同实际履行情况、函件往来沟通情况、诉争房屋的实际使用情况、双方的过错等因素，对于双方要求对方支付违约金、赔偿损失的请求，本院均不予支持。穆禄悦雅公司主张的装修管理费、装修保证金、房屋装修垃圾清运费，均系向北京戴德梁行物业管理有限公司交纳的，要求通盈公司返还没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京通盈房地产开发有限公司二〇一七年一月一日至二〇一七年六月二十六日期间的租金二百二十六万六千三百九十一元{上述费用在被告（反诉原告）穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司已交纳的租赁保证金一百四十二万五千九百元中先行抵扣，即已执行一百四十二万五千九百元}；二、原告（反诉被告）北京通盈房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司十万元；三、驳回原告（反诉被告）北京通盈房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25419元，由原告（反诉被告）北京通盈房地产开发有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费57257元，由被告（反诉原告）穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  李文丹二〇一八年三月二十一日书 记 员  彭佳妤