北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13783号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京文华金典投资顾问有限公司，住所地北京市西城区和平门西中胡同41号天锋宾馆117号房。
诉讼代表人张秀清，公司股东。
委托代理人南暮雪，男，1975年6月18日出生，北京文华金典投资顾问有限公司经理。
委托代理人王萍，北京广衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京瑞达鹏酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区垡头24楼综合楼院2幢（一层南侧部分，二层至五层）。
法定代表人赵咏梅，总经理。
委托代理人王红军，北京元赫律师事务所律师。
委托代理人康娜，北京元赫律师事务所实习律师。
上诉人北京文华金典投资顾问有限公司（以下简称文华金典）因与被上诉人北京瑞达鹏酒店管理有限公司（以下简称瑞达鹏）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第38565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2014年9月，瑞达鹏起诉至原审法院称：2013年3月1日，我方与文华金典签订《房屋租赁合同》，我方将位于朝阳区垡头西里24号楼一层部分的房屋出租给文华金典，租期至2027年5月31日为止。2013年9月1日，双方达成《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定免租期至2013年11月30日止。租金支付方式为半年付，提前一个月付。支付标准为：2013年12月1日至2016年11月30日，年租金50万元；之后每三年递增年租金5万元；最后五年为一个递增期间。2013年9月1日，我方收到文华金典预付租金35万元。因免租3个月，经计算，现文华金典尚拖欠我方2014年下半年租金15万元。此外，文华金典还欠缴水电费、取暖费。为维护我方权益，故诉至法院，请求判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令文华金典向我方交纳自2014年6月1日至其实际腾退之日止的房屋租金（按年租金50万元计算）；3.判令文华金典给付我方自2013年12月15日至2014年12月24日期间的水电费、取暖费共计114071.05元。
文华金典在原审法院答辩并反诉称：不同意瑞达鹏的诉讼请求。我方要求继续履行合同，瑞达鹏违约在先，我方没有违约。出租的房屋是按照商用房屋标准收取的租金，而该租赁房屋为民宅，租金约定过高，合同约定的面积与实际勘察的面积相差40平方米左右，交付房屋的时间与合同约定也不符合，瑞达鹏没有经过我方同意将顶层改为上下水管，防火设施也在房屋内，这存在安全隐患。水电费和供暖费我方确实没有交纳。但是不清楚瑞达鹏是否已经代为交纳。供暖温度不合格，且供暖费收费标准过高，应当按照国家标准计算。为了维护我方的权益，我方在本案中提出反诉，请求法院判令瑞达鹏：1.将交付给我方的房屋面积补足到850平方米；2.将交付给我方的房屋顶部上下水管拆除，恢复原状；3.降低年租金为14.7万元；4.赔偿我方租金损失65万元；5.继续履行双方签订的合同，支付我方违约金41700元。
瑞达鹏在原审法院针对反诉辩称：第一，不同意文华金典提出的反诉请求，其反诉请求没有任何事实和法律依据。对于面积问题双方的合同约定很明确，没有约定具体的面积，只是写800平方米左右。第二，我方出租的时候上下水管道已经形成，文华金典在明知的情况下承租的涉案房屋，不存在拆除的问题。第三，降低租金的问题，因为《补充协议》写的很清楚，不办理任何执照，租金按照每年50万元收取，并且有禁止性的约定，如禁止餐饮、洗浴、足疗，这在《补充协议》第四条中有明确约定，并且文华金典一直在对外收租，所以不存在降低租金标准问题。第四，文华金典没有按时交纳租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条符合终止合同的约定及腾退的要求，本合同已经无法继续履行，由于对方违约在先不存在支付其违约金的情况。
原审法院经审理认为：瑞达鹏与文华金典于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》及2013年9月1日签订《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。文华金典逾期未足额交纳租金，且将房屋出租用于经营《补充协议》禁止经营的项目，已经构成违约，瑞达鹏主张解除合同于法有据，法院予以支持。根据法院查明事实，《补充协议》签订时，租赁标的情况已经确定，在此情形下，文华金典在《补充协议》上签字盖章应视为其认可租赁标的状况，接受协议内容，并做好如约履行的准备，现文华金典仍以面积不符合约定、上下水管道影响经营、房屋系民宅等事由进行抗辩，并主张补足面积、拆除管道、降低租金，缺乏合同依据，法院不予支持。
合同解除后，文华金典应将租赁房屋腾退交还给瑞达鹏。瑞达鹏要求文华金典按照50万元／年标准支付自2014年6月1日起至文华金典实际自涉案场地腾退之日止期间的租金具有相应依据，但应当扣除瑞达鹏预付的该期间的10万元款项，同时合同解除后，相应费用应当转化为占有使用费，法院将在判处过程中按照租金标准综合计算。
关于取暖费，瑞达鹏之主张有相应依据，法院将按照其庭审确认标准予以核算。关于水电费，瑞达鹏已经代为交纳，文华金典在具备核查条件的前提下，截至案件审理终结并未给予有效核查结果，综合案情，法院认为其应当承担举证不能的后果。
文华金典要求瑞达鹏赔偿租金损失、继续履行双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》、支付违约金缺乏依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年8月作出判决：一、解除瑞达鹏与文华金典于二○一三年三月一日签订的《房屋租赁合同》及双方于二○一三年九月一日签订的《房屋租赁合同补充协议》；二、文华金典于判决生效后十日内给付瑞达鹏自二○一四年六月一日至实际腾退房屋之日止的租金（占有使用费），按照年租金五十万元标准支付（实际计算时，扣除该期间已交纳款项十万元）；三、文华金典于判决生效后十日内给付瑞达鹏自二○一三年十二月十五日至二○一四年十二月二十四日期间的供暖费二万四千元、水电费八万一千七百七十一元零五分；四、驳回瑞达鹏的其他诉讼请求；五、驳回文华金典全部反诉请求。如果文华金典未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，文华金典不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审反诉请求，并驳回瑞达鹏的原审诉讼请求。其事实及理由为：原审法院认定事实错误，1.在租赁合同履行过程中，瑞达鹏提供虚假的租赁房屋产权证，无法办理营业执照，履行义务存在严重瑕疵，文华金典已支付的租金总额为42.5万元，双方就瑞达鹏的违约问题及房屋租金支付的数额问题存有争议，直至瑞达鹏起诉，双方一直在就争议问题进行协商，且瑞达鹏同意在协商出解决方案之前不必再支付房租，因此文华金典并未无故拖延支付租金；2.瑞达鹏从未告知过文华金典付款账户，因此存在文华金典支付不能的客观事实；3.瑞达鹏从未就房租的支付问题进行催告，不符合合同法规定的法定解除条件；原审法院适用法律错误。瑞达鹏同意原审法院判决。
本院经审理查明：2013年3月1日，瑞达鹏（甲方）与文华金典（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租位于垡头西里24号楼一层部分给乙方，房屋结构为砖混，面积约850平方米，2013年6月1日至2016年6月31日期间的租金为85万元／年，租赁期限自2013年6月1日起至2027年5月31日止。甲方提供该房屋的产权证明，并协助乙方办理注册工商营业执照。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，并不退租金，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；2.利用承租房屋进行违法活动；3.故意损坏承租房屋；4.不按时支付房租。此外，该合同还对租金支付方式及装修改造等事项进行了约定。
2013年9月1日，瑞达鹏（甲方）与文华金典（乙方）签订《补充协议》，其中就租金部分进行了调整，列明：在甲方不协助办理任何证照及其他任何事项情况下，2013年12月1日至2016年11月30日期间的租金标准为50万元／年；如甲方帮助办理并取得上述租赁房屋的各类经营证照，2013年12月1日至2016年11月30日期间的租金标准为58万元／年。该《补充协议》第三条约定：本合同盖章签字生效之日起计免租期三个月、租金半年付，目前收到人民币35万元，实际应收25万元，另外10万元作为冲抵下半年的租金。该《补充协议》第四条中约定，乙方禁止经营项目包括餐饮、美容美发、洗浴、足疗、歌厅、棋牌室等娱乐项目。
经原审法院现场勘验，涉案租赁标的已经由文华金典分割出租，其中部分承租人经营餐饮、汗蒸、棋牌等项目，租赁房屋顶部分布有上下水管道若干，部分管道裸露在外，部分管道由承租人装修包裹，文华金典称上下水管道系在2013年3、4月份修建，瑞达鹏称在2013年3月1日之前修建，双方均未提交有效证据进行证明。另，租赁标的中独立存在的房屋面积大小不等，其中有三间房屋结构与其他房屋存在差异，文华金典称，2013年3月份，瑞达鹏封堵该三间房屋内部隔断导致房屋面积共计减少40平方米左右，瑞达鹏对此不予认可，称签订《补充协议》时房屋面积已经确定，且租金与房屋面积无关。
原审庭审中，文华金典认可每年收取的租金在100万元左右，双方一致确认，瑞达鹏未协助文华金典办理任何证照，在《房屋租赁合同》签订之前，文华金典已经实际进驻涉案租赁标的，自2013年9月1日至今，文华金典共计向瑞达鹏交付租金35万元，未另行支付供暖费、水电费。关于供暖费，瑞达鹏称，供暖系自行供暖，同意按照30元／平方米，共计800平方米标准主张供暖费，文华金典称供暖不达标，但并未有证据提交。关于水电费，瑞达鹏提交其2014年12月26日向文华金典出具的《缴费通知》一张，该通知上载明文华金典使用租赁标的期间产生的水电费具体使用情况并注明费用标准，审理过程中，原审法院要求文华金典予以核实，但截至原审案件审理终结，文华金典并未提供相应的核对意见。
经询，文华金典认为瑞达鹏无法提供产权证明、无法办理营业执照，故要求降低租金、赔偿租金损失并支付违约金。二审审理过程中文华金典仍不同意按照《补充协议》约定的租金标准交纳租金。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、发票、《缴费通知》、现场勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：根据双方的诉辩主张及案件查明的事实，本案的争议焦点在于，文华金典在履行合同过程中是否存在违约行为，瑞达鹏据此要求解除合同的诉求能否得到支持。
依法成立的合同受法律保护。瑞达鹏与文华金典签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应依约履行。文华金典自2014年起未按合同约定足额交纳租金，违反了合同约定，截至庭审结束文华金典仍未交齐租金，瑞达鹏出租房屋的根本目的无法实现，且文华金典将房屋出租用于经营《补充协议》禁止经营的项目，亦构成违约，合同约定的解除条件已具备，瑞达鹏根据双方约定主张解除《房屋租赁合同》及《补充协议》、并要求文华金典支付租金（占有使用费）、供暖费、水电费，符合法律规定。文华金典认为双方对于瑞达鹏违约问题及支付租金数额存在争议、瑞达鹏承诺可暂停支付租金，对此未提供相应的证据予以证明，本院难以采信。因瑞达鹏要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，行使的是合同约定解除权，文华金典认为瑞达鹏未就房租问题进行催告、不符合法定解除条件，于法无据，本院不予采纳；文华金典上诉认为瑞达鹏提供的房屋无法办理营业执照、履行义务存在严重瑕疵，因双方在《补充协议》里约定了瑞达鹏不协助文华金典办理经营证照时应收取租金的标准，瑞达鹏实际亦是按照不协助办理证照的租金标准收取租金，经法院现场勘查文化金典已将房屋转租并收取相应租金，故文华金典以此为由拒付租金的抗辩主张不能成立。文华金典以此为由主张瑞达鹏违约，反诉要求降低租金、赔偿租金损失、支付违约金，无事实及法律依据，本院不予采纳。
关于文华金典其他反诉请求部分，双方在《房屋租赁合同》约定租赁的为一层部分的房屋，面积约850平方米，租金标准为整租数额，文化金典在签订《房屋租赁合同》之前已进驻房屋，知悉房屋状况，其在签订《补充协议》时亦未对面积问题提出异议，故文华金典以面积不足为由要求补足面积，无事实依据。双方签订《补充协议》时上下水管道已施工完毕，文华金典对于房屋的装修现状是明知的，现文华金典认为上下水管道影响经营要求拆除管道之请求，应予驳回。《补充协议》中明确载明文华金典已交纳租金的数额为35万元，双方原审过程中均予以认可，二审期间文华金典提出已支付的租金总额为42.5万元，瑞达鹏对此不予认可，文华金典未提供充足的证据予以证明，本院不予采信。文华金典主张继续履行《房屋租赁合同》和《补充协议》，无法律依据，本院不予支持。
综上，文华金典的上诉主张无事实及法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2098元，由北京瑞达鹏酒店管理有限公司负担198元（已交纳），由北京文华金典投资顾问有限公司负担1900元（于本判决生效之日起7日内交纳），反诉案件受理费12200元，由北京文华金典投资顾问有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费14298元，由北京文华金典投资顾问有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈锦新
审 判 员 赵 霞
代理审判员 李春香
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 杨俊逸