黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）黑01民终4392号上诉人(原审被告)：依兰县愚公乡新宏村民委员会，住所地黑龙江省依兰县愚公乡愚公村。法定代表人：王恩军，主任。委托诉讼代理人：王忠伦，男，1956年8月8日出生，汉族，该村党支部书记，住黑龙江省依兰县。被上诉人（原审原告）：于忠华，男，1979年12月21日出生，汉族，农民，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：李维库，依兰县依兰镇维权法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郭刚，男，1966年2月25日出生，汉族，农民，住黑龙江省依兰县。上诉人依兰县愚公乡新宏村民委员会（以下简称新宏村村委会）因与被上诉人于忠华、郭刚房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2017）黑0123民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。新宏村村委会的委托诉讼代理人王忠伦，于忠华及其委托诉讼代理人李维库，郭刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新宏村村委会上诉请求：撤销一审判决，驳回于忠华的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。新宏村村委会与于忠华间不存在房屋买卖关系，诉争房屋系根据新农村建设惠民政策要求，为改善村民居住环境，由部分村民集资建设的住宅楼，于忠华交付是建楼集资款，而非购楼款。2.因本案诉争房屋并不存在买卖法律关系，故一审判决适用法律错误。于忠华辩称：请求二审法院维持一审判决，驳回新宏村村委会的上诉请求。理由：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。于忠华购买了新宏村村委会开发建设的商品房，但由于新宏村村委会对该房没有五证等相关手续，导致该房不能办理产权证，造成于忠华不能办理贷款事宜。新宏村村委会所建的楼房不具备出售条件，所以于忠华请求解除房屋买卖合同退还房款及装修款符合法律规定，新宏村村委会应当返还于忠华已交房款的利息。郭刚辩称：同意新宏村村委会的上诉请求。于忠华向一审法院起诉请求：1.解除于忠华与郭刚商品房买卖合同，郭刚返还买楼款180,000元，利息173,200元（以本金100,000元为基数，自2013年2月5日起以本金80,000元为基数，自2013年4月30日起按月利2分计算与实际给付之日止）；2.郭刚、新宏村村委会给付装修款80,000元。一审法院认定：于忠华系新宏村村民。2013年，于忠华购买了位于新宏村的新宏家园面积100.01平方米，每平方米1800元，总价款180,000元的一带二门市，并于2013年2月25日交付购楼款100,000元，同年4月30日交款80,000元，该款由时任新宏屯屯长郭刚代收后，交给新宏村财务。该楼于2013年建成并交付，于忠华遂即对该楼进行了装修并居住至今。另查明，该幢楼房系新宏村根据新农村建设惠民政策要求为改善村民居住环境，由该村部分村民集资建设的住宅楼（新宏家园）。该楼建设经新宏村两委会会议研究决定，并经依兰县发改局核准，经由依兰县、乡二级政府相关部门审批建设施工。在建楼过程中，新宏村村委会负责协调办理相关审批手续，收取购楼款，并用该款支付建楼过程中产生的费用。现该幢楼不能办理各户房屋所有权证，亦未办理整幢楼房的产权证（即小产权证照）。一审法院认为：房屋所有权证是取得房屋物权的标志，能否办理房屋所有权证决定购房者是否购买的关键。本案中，新宏村村委会未能提供证据证明已明确告知村民购买的楼房能否办理房屋所有权证，现该房不能办理房屋所有权证是事实，故对于忠华以无法办理房屋所有权证为由要求解除房屋买卖合同，并退房返款的诉讼请求，予以支持。关于购房款利息问题。作为购楼者，其在购楼时应对该楼是否能够办理房屋所有权证进行必要的了解。本案中，于忠华对村建集资楼性质未予了解的情况下盲目购买，其对产生的后果也有一定的责任，且于忠华一直在该房居住至今，故对购房款利息不予支持符公平原则。关于装修费问题，于忠华对购买的楼房进行了装修，共花去装修费84,645元，现于忠华主张80,000元装修费，系对诉讼权利的处分。该装修费亦是基于新宏村村委会未明确告知能否办理房屋所有权证产生的，故对于于忠华关于装修的诉讼请求，予以支持。郭刚为新宏村村委会代收房款的行为，其代收房款产生的后果应由委托人新宏村村委会承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除于忠华与依兰县愚公乡新宏村民委员会关于新宏家园小区一带二门市（北数3门）房屋买卖合同；二、依兰县愚公乡新宏村民委员会与本判决生效之日起十日内返还于忠华购楼款180,000元；三、依兰县愚公乡新宏村民委员会于本判决生效之日起十日内给付于忠华装修费80,000元；四、驳回于忠华的其他诉讼请求；五、郭刚对以上债务不负偿还义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2439元，由依兰县愚公乡新宏村民委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新宏村村委会举示依兰县房产局出具的《关于愚公乡新宏村农民住宅楼相关情况的说明》。拟证明：依兰县和房产住宅局正在协调办理房证，因为全县9个乡镇都出现这个情况，所以县里正在协调，通过村里和乡里找过县政府，现在正在办理手续中，手续需要经过相关职能部门出具。于忠华针对新宏村村委会举示的证据发表质证意见为：对该证据有异议，出具单位不是依兰县房产局，是依兰县解决历史遗留项目房产登记问题工作领导小组办公室，是临时机构，不是行政部门。不能代表依兰县政府，也不能代表依兰县房产局。办理产权证需要依兰县不动产登记中心办理，从情况说明和事实情况看新宏村村委会建设的楼房没有任何手续，不具备办理产权证的条件，说明不能证实可以办理产权证的条件。郭刚对新宏村村委会举示的证据发表质证意见为：对该证据没有意见。于忠华、郭刚没有举示新证据。本院认证意见：该证据虽不是相关职能部门出具，但从该证据的内容及结合一审新宏村村委会举示的证据可以表明，涉案房屋是以政府投资与农民自筹相结合的方式建设的，非正规的商品房，现依兰县相关职能部门正在对包括涉案工程在内的工程正在组织摸底调查等工作，拟按相关法定程序办理相关产权。该份证据与本案具有关联性，故本院对该份证据予以采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：首先，涉案房屋系新宏村响应依兰县政府号召，提高新农村建设，改善村民居住环境而建设的惠民政策工程，在建设时即涉及政府相关政策，该房屋的特殊性导致房屋在办理产权登记时要受到政府相关政策的影响；其次，于忠华在购房时即明知涉案房屋为村民集资建房，非商品房，于忠华与新宏村村委会间未签订买卖合同，不存在买卖合同关系，亦不属于正规的商品房且未举示证据证实新宏村村委会对涉案房屋何时办理权属证书作出承诺；第三，新宏村村委会二审期间举示的《关于愚公乡新宏村农民住宅楼相关情况的说明》，可以表明涉案房屋系由政府主导开发建设，房屋产权事宜现由依兰县相关职能部门正在协调办理中。综上，于忠华与村委会虽为平等的民事主体，但鉴于涉案房屋涉及政府相关政策，应由政府的行政行为为主导，故双方因此产生的纠纷应由人民政府解决，不符合民事诉讼法范围。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：一、撤销黑龙江省依兰县人民法院（2017）黑0123民初1300号民事判决；二、驳回于忠华的起诉。一审案件受理费2439元，二审案件受理费2439元，均退回于忠华。本判决为终审判决。审 判 长 梁红玉审 判 员 王晓东审 判 员 宋彦辉二〇一八年六月二十六日法官助理 申艳楠书 记 员 周小倩