湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终2114号上诉人（原审被告）：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路。法定代表人：莫绪环，系该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：张婉，女，系该公司法务。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：闵涛，男，汉族，1977年3月24日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。被上诉人（原审原告）：董清平，女，汉族，1976年6月15日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。上诉人宜昌金东山商业管理有限公司（以下简称金东山公司）因与被上诉人闵涛、董清平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金东山公司上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判宜昌金东山商业管理有限公司支付闵涛、董清平租金（税后）61003.62元，延期利息1209.82元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决上诉人按中国人民银行同期贷款利率四倍支付被上诉人利息，该判决无任何合同依据和法律依据。一审庭审中，上诉人已依法提出答辩意见，要求降低违约金计算标准。被上诉人并未提交其实际损失的证据，故上诉人逾期付款给被上诉人造成的损失仅仅为其资金被占用的利息损失，而该等损失应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审法院按照同期银行贷款利率的四倍计算违约金，明显无任何合同依据和法律依据。综上，请求二审法院依法支持金东山公司的上诉请求。被上诉人闵涛、董清平辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。闵涛、董清平向一审法院起诉请求：1、判令金东山公司向闵涛、董清平支付代收租金61003.62元，延期利息1209.82元，并承担违约金10000元。2、由金东山公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实，闵涛、董清平系宜昌金东山服装城第一层第010159号商铺所有权人。2011年6月21日，闵涛、董清平与金东山公司签订《金东山服装城商铺委托出租经营合同》（即金东山四期A区工程），合同约定：“一、本合同物业位置位于金东山服装城第一层第010159号商铺，建筑面积34.82平米。二、委托出租期限八年，自2011年10月1日至2019年9月30日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2011年10月1日至2014年9月30日，由于乙方要为市场的培育、推广……。甲方自愿让乙方免费使用经营三年。2、2014年10月1日至2017年9月30日计三年，乙方代承租人向甲方每年支付租金52000元。2017年10月1日至2019年9月30日计二年，乙方代承租人向甲方每年支付租金58500元。3、租金代付时间：商铺交付第四年即2014年10月1日，每季度第一个月的20日前代付本季度租金，甲方在乙方指定银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期（不超过90天）内支付应付的租金，如逾期90日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金一万元，甲方有权继续履行本合同”。2014年9月11日，双方签订《金东山四期A区商铺委托出租经营合同补充协议》，约定商铺位置及面积以房管局实测为准，并调整租金如下：2014年10月1日至2017年9月30日计三年，金东山公司代承租人向闵涛、董清平每年支付租金51537元。2017年10月1日至2019年9月30日计两年，金东山公司代承租人向闵涛、董清平每年支付租金57979元。2016年3月12日，双方再次签订《金东山四期商铺委托出租经营合同（A区）补充协议》，约定2016年第一季度、第二季度租金延期一年支付，金东山公司向闵涛、董清平支付年利率5%的延期利息，即2016年第一季度租金12098.29元、利息604.91元，于2017年1月1日支付；2016年第二季度租金12098.29元、利息604.91元，于2017年4月1日支付。2014年10月1日至2018年3月31日，合同总金额为183600.50元，金东山公司已支付闵涛、董清平租金107338.55元，代缴税款15258.33元，尚欠61003.62元未支付，即2016年第一季度税后返租金额12098.29元（返租时间为2016年1月1日至2016年3月31日）；2016年第二季度税后返租金额12098.29元（返租时间为2016年1月1日至2016年3月31日）；2017年第三季度税后返租金额11325.26元（返租时间为2017年7月1日至2017年9月30日）；2017年第四季度税后返租金额12740.89元（返租时间为2017年10月1日至2017年12月31日）；2018年第一季度税后返租金额12740.89元（返租时间为2018年1月1日至2018年3月31日），另有补充协议约定的延期利息合计1209.82元未支付。一审法院同时查明，闵涛、董清平系夫妻关系，为涉案房屋的共同所有权人，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0366978、0366978-1号。一审法院认为，闵涛、董清平与金东山公司签订的《金东山服装城商铺委托出租经营合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。双方对金东山公司截止2018年3月31日尚欠闵涛、董清平税后租金61003.62元以及补充协议约定的延期利息1209.82元无异议。双方争议的焦点为违约金的调整问题。金东山公司未按约定的期限支付租金已构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。闵涛、董清平主张按合同约定的违约金10000元确定违约金，但未提供因金东山公司违约所造成损失的相关证据，金东山公司请求法院依法予以调整，按年息5%计算欠付租金利息损失。法院根据合同的履行情况、金东山公司的过错、闵涛、董清平资金占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定闵涛、董清平主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算。金东山公司拖欠租金的违约金计算起止时间为自所欠租金逾期支付之日起至实际清偿之日止。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付闵涛、董清平商铺租金（税后）61003.62元，延期利息1209.82元，并支付闵涛、董清平违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以租金12098.29元为基数，从2017年1月1日起计算至清偿之日止；以租金12098.29元为基数，从2017年4月1日起计算至清偿之日止；以租金11325.26元为基数，从2017年10月18日起计算至清偿之日止；以租金12740.89元为基数，从2017年1月17日起计算至清偿之日止；以租金12740.89元为基数，从2018年4月20日起计算至清偿之日止）。二、驳回闵涛、董清平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取803元，由宜昌金东山商业管理有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：金东山公司的违约赔偿标准如何认定？闵涛、董清平与金东山公司签订的《金东山服装城商铺委托出租经营合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金东山公司未按照约定代付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。因闵涛、董清平亦未提供证据证实其所受损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院酌情对违约金10000元予以调整，以所欠租金为基数，参照民间借贷利率的相关法律规定，按银行同期贷款利率四倍计算迟延支付租金的违约金，以弥补出租人资金占用期间的损失，并无不当，本院予以维持。金东山公司关于违约金应按同期银行贷款利率支付的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，金东山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宜昌金东山商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一八年七月二十六日书记员 余 丹