北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民初字第05281号
原告（反诉被告）北京梓坤物业管理有限公司。
法定代表人孔令剑，副总经理。
委托代理人徐小平，男，1962年7月20日出生。
委托代理人岳凯华，男，1986年7月30日出生。
被告（反诉原告）北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会。
法定代表人忠国辉，村委会主任。
委托代理人陈超，男，1982年10月21日出生。
原告（反诉被告）北京梓坤物业管理有限公司（以下简称梓坤物业公司）与被告（反诉原告）北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会（以下简称北神树村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。梓坤物业公司之委托代理人徐小平、岳凯华，被告之委托代理人陈超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
梓坤物业公司诉称：北京俊景仓储服务有限公司（以下简称俊景公司，2012年10月9日名称变更为梓坤物业公司）与北神树村委会存在长期合作关系，双方协商延续和扩大租赁经营范围建设石材市场，签订新的土地租赁合同。为此，俊景公司依据当地政府要求，耗资52万元制定了策划及定位报告，并报请通州区台湖镇党委、镇政府、光机电管委会审核批准。在得到批准后，俊景公司与北神树村委会于2012年5月26日签订了《土地租赁合同》。合同签订后，梓坤物业公司履行了交纳租金的义务，并经北神树村委会同意后进行施工建设，投入了大量的资金。
续签的土地租赁合同签订后，梓坤物业公司为了租赁的合法性和建设的合法性，建设前不仅向村委会和通州区政府当地的园区管理机构光机电管委会进行了报备，获得同意准许后在开始建设前还会同北神树村委会就具体建设项目向北京市光机电一体化产业基地管理委员会报批。管委会首先批准了建设方案和通道路口，还批准并提供2.5亩管委会管辖土地归梓坤物业公司市场一同使用，并经管委会批准供电手续。自2012年5月26日起至2013年10月10日前新增区建设完成，共建设商业市场建筑18100平方米，连同附属设施共投资1800万元，变压器投资建设57万元。
自2014年年底，北神树村委会为了谋取更大利益，希望梓坤物业公司让出租赁物，又称租赁物租赁土地性质不属于废弃地，并索回了批准建设的部分手续，更在2015年2月5日上午组织大量来历不明人员将梓坤物业公司场地断水断电，并用机械强行拆毁了梓坤物业公司4800多平米建筑物，给梓坤物业公司造成了巨大损失。现诉至法院，要求判令：1、北神树村委会继续履行合同，停止对梓坤物业公司履行合同中的妨碍；2、北神树村委会退还2012年7月1日至2014年12月31日所付租金618万元；3、北神树村委会除退还租金外，按合同约定另赔偿梓坤物业公司双倍违约金1236万元；4、北神树村委会赔偿梓坤物业公司建筑损失3200万元；5、北神树村委会赔偿梓坤物业公司为北神树村委会建设的公路建设费、养护费及附属设施建设费4900万元；6、北神树村委会赔偿变压器建设费57万元。以上合计10011万元。
北神树村委会辩称并反诉称：一、不同意梓坤物业公司的全部诉讼请求，理由如下：1、双方签订《土地租赁合同》后，北神树村委会已按合同约定履行了交付义务，将土地交付给梓坤物业公司生产经营，不存在违约行为。反而是梓坤物业公司欠付北神树村委会租金，严重违反了合同约定，故不同意双方继续履行合同，且梓坤物业公司要求北神树村委会退还租金和支付违约金没有事实和法律依据。2、梓坤物业公司所称建筑损失、建设费、养护费及附属设施建设费损失不存在，也与北神树村委会无关。3、变压器系梓坤物业公司自行报装使用，与北神树村委会无关。4、本案涉及刑事犯罪，应当先刑后民。二、针对梓坤物业公司的违约行为，现提出反诉，要求：1、确认双方于2012年5月26日签订的《土地租赁合同》解除；2、梓坤物业公司向北神树村委会支付2015年1月1日至2015年5月31日的租金1030000元，并按每月206000元的标准支付2015年6月1日至实际腾退之日租金，同时按中国人民银行同期利率四倍支付未交纳租金的利息；3、梓坤物业公司将诉争土地上的地上物及附属物腾清，腾退土地并恢复原貌交付给北神树村委会。
梓坤物业公司针对反诉辩称：梓坤物业公司随时都准备交租金，是北神树村委会不收。如果涉案土地确实违法，则是北神树村委会的欺骗行为造成的，应由北神树村委会承担责任。总之，我方不同意北神树村委会的全部反诉请求。
经本院审理查明：
2012年5月26日，北神树村委会（出租方，合同甲方）与俊景公司（承租方，合同乙方）签订《土地租赁合同》，双方主要约定：甲方将坐落在通州区台湖镇北神树村村西六十一亩八分废弃土地租赁给乙方使用，租赁期限自2012年7月1日起至2032年6月30日止，使用年限为20年；租赁费的数额定为每年每亩4万元，每年共计247.2万元，每十年递增百分之十租赁费，付费方式为每半年付款一次。该合同第五条“乙方的权利和义务”约定：“……2、合同期内，如乙方需要在租赁场地自建房屋、厂房及其他附属设施，相关手续由乙方负责；……”该合同甲方处有忠国辉签字，乙方处有张德景签字，且均加盖有公章。
合同签订后，俊景公司在涉案土地上建造了石材市场。2012年10月19日，经工商局核准，俊景公司的名称变更为梓坤物业公司。
审理中，本院自北京市通州区人民检察院调取的部分材料如下：
1、2015年5月29日，北京市国土资源局通州分局对梓坤物业公司作出了《国土资源行政处罚告知书》[京国土（通州）分局告字（2015）第56号]，责令梓坤物业公司退还在北京市通州区台湖镇北神树村非法占用的55142.70平方米（82.71亩）耕地、基本农田，限期拆除其在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。
2、2015年11月9日，北京市公安局通州分局作出《立案决定书》[京公通治立字（2015）000180号]：“根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百零七条之规定，决定对北京梓坤物业管理有限公司非法占用农用地案立案侦查。”
经询问，梓坤物业公司和北神树村委会坚持认为2012年5月26日双方签订的《土地租赁合同》有效。本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定向梓坤物业公司和北神树村委会进行释明，本案租赁土地的目的是用于建造石材市场，属于非农用途，现相关行政机关已认定用于建设的土地系农用地，依据相关法律规定合同应属无效，同时告知双方可以变更本诉和反诉诉讼请求。本院限定的变更期限届满，梓坤物业公司和北神树村委会均不申请变更诉讼请求，坚持在本案中基于合同有效提出相应的诉讼请求。
庭后，梓坤物业公司表示已于2016年7月8日就2016年5月25日北京市国土资源局作出的《行政处罚决定书》[京国土（通州）分局罚字（2016）第47号]向国土资源部申请行政复议。该《行政处罚决定书》决定处罚如下：“责令梓坤物业公司退还在北京市通州区台湖镇北神树村非法占用的55142.70平方米（82.71亩）土地，限期拆除其在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；行政处罚履行方式和期限：梓坤物业公司必须在收到本行政处罚决定书之日起15日内履行本行政处罚决定。”
本案中，梓坤物业公司主张北神树村委会强行拆毁了梓坤物业公司4800多平方米的建筑物，北神树村委会对此予以否认。为证明损失，梓坤物业公司向本院提交了《评估申请书》，申请对梓坤物业公司建设的10560平方米建筑物和附属设施造价进行评估。
上述事实，有《土地租赁合同》、《国土资源行政处罚告知书》、《立案决定书》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，虽然梓坤物业公司和北神树村委会均基于合同有效提出了本诉和反诉请求，但人民法院首先应对涉案合同效力进行审查。
《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该法第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”具体到本案，相关事实情况如下：其一，涉案《土地租赁合同》明确约定“如乙方需要在租赁场地自建房屋、厂房及其他附属设施”。其二，梓坤物业公司在起诉状中称，“双方协商延续和扩大租赁经营范围建设石材市场”，而北神树村委会在反诉状中也称，将土地交付给梓坤物业公司生产经营。其三，北京市国土资源局通州分局作出的《国土资源行政处罚告知书》明确认定梓坤物业公司在未办理用地审批手续的情况下，占用北神树村耕地、基本农田建设石材交易市场的行为违法。该书证由国家机关依职权制作，证明力较大，故对该告知书认定的事实，本院依法予以采信。由上述事实可知，涉案土地在未依法转为建设用地的情况下，梓坤物业公司和北神树村委会签订《土地租赁合同》将农用地用于非农建设，且梓坤物业公司的行为已被相关行政机关认定为违法。综上，依《合同法》第五十二条之规定，涉案《土地租赁合同》因违反《土地管理法》的强制性规定，属无效合同。
因当事人主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，本院在庭审中对此进行了释明，并告知当事人可以变更诉讼请求。因梓坤物业公司和北神树村委会坚持不变更，故本诉和反诉请求均应一并予以驳回。在此情况下，梓坤物业公司的评估申请在本案中亦无实际进行的必要，故对其评估申请本院亦不予准许。双方可依据正确的法律关系及民事行为效力，另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条（五），《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告北京梓坤物业管理有限公司的全部诉讼请求；
二、驳回被告北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会的全部反诉请求。
本诉案件受理费542350元，由原告北京梓坤物业管理有限公司负担（已交纳）。
反诉案件受理费18550.8元，由被告北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 亓培冰
审判员 齐晓丹
审判员 夏 莉
二〇一六年八月十二日
书记员 李 惠