北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07589号
上诉人（原审被告）北京龙湖庆华置业有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇顺安北路8号。
法定代表人宋海林，总经理。
委托代理人黄艳，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李晓杰，女，1964年10月22日出生。
委托代理人王玉双，北京市立康律师事务所律师。
上诉人北京龙湖庆华置业有限公司（以下简称龙湖庆华公司）因与被上诉人李晓杰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。龙湖庆华公司的委托代理人黄艳、李晓杰的委托代理人王玉双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年12月，李晓杰诉至原审法院称：2007年12月30日，我与龙湖庆华公司正式签订了两份《北京市商品房预售合同》，并依法备案，我按约交付首付款。其中一合同约定，我购买龙湖庆华公司出卖的位于顺义区×3的房屋（另一合同为相邻×4号房屋），该房屋用途为普通住宅，1个非封闭阳台；预测建筑面积共59.53平方米，其中套内50.43平方米，公摊9.1平方米。按套内建筑面积计算，单价为24541.52元每平方米，总金额1237629元。并由合同附件五约定我应在合同签订之日向龙湖庆华公司支付23.24%的预付款共287629元，龙湖庆华公司应当在2009年5月31日前向我交付该商品房。后龙湖庆华公司向我发出入伙通知，我在勘验现场后发现龙湖庆华公司交付的房屋不符合合同约定，且未出具《住宅工程质量分户验收表》，故拒绝收房。龙湖庆华公司交房人员口头承诺对此将向上级汇报，并表示此情况应予赔偿。此后我多次与龙湖庆华公司磋商，希望其出具《规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》，但龙湖庆华公司拒绝提供。合同第十一条约定，出卖人应当在2009年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；4.出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。合同第十三条约定，出卖人未按第十一条约定的条件将该商品房交付给我的，逾期在30日内的，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。逾期超过30日后，买受人有权退房。如买受人要求继续履行的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。龙湖庆华公司虽然在2009年5月31日通知交房，但在交房时未向我提供针对该房屋的规划验收批准文件和竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收表。交房期限届满后，我与龙湖庆华公司进行磋商，要求提供上述文件，但龙湖庆华公司至今仍未提供。
龙湖庆华公司擅自变更合同及设计规划，将合同中约定的房屋1个非封闭式阳台取消。根据合同第三条约定，该房屋应当有1个非封闭式阳台。合同第八条规划变更约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证条件的，应当书面征得受影响的房屋买受人的同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。但是，龙湖庆华公司并没有书面通知并征得我同意，擅自将原规划设计以及预售合同中约定的1个非封闭式阳台取消。我所购买的该商品房为一套具有独立使用功能的商品房，而目前龙湖庆华公司所提供的商品房无入户门，导致我无法直接从户外进入×3号房，不符合住宅标准，不能满足住宅使用功能。另，龙湖庆华公司未按照预售合同附件六中有关装饰和设备标准的约定，提供分户采暖所用的燃气炉，导致该商品房无取暖设备，不符合附件的约定。由于龙湖庆华公司不能提供合同约定的、符合总体工程规划的全部合法有效的资料，不符合交房条件，应当视为龙湖庆华公司至今没有完成实际交房义务。在龙湖庆华公司完成实际交房义务之前物业费、供暖费应当由龙湖庆华公司自行承担。综上，我诉至法院，请求判令：1.龙湖庆华公司继续履行合同义务，向我提供整体工程《规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》以及工程市政基础设施竣工验收资料；2.龙湖庆华公司承担逾期交房的违约责任，包括自2009年6月1日起至龙湖庆华公司实际交房之日止的违约金（按已付房款每天万分之三的标准计算）；律师调查费2000元；实际收房日之前的物业费由龙湖庆华公司承担。
龙湖庆华公司辩称：根据我公司与李晓杰之间的合同，我公司应当于2009年5月31日前向李晓杰交付涉诉房屋，并符合合同第十条约定的交付条件。我公司于2009年5月19日取得了规划验收批准文件《北京市规划委员会建设工程规划验收合格通知书》，于2009年5月22日取得了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2009年5月26日取得了《房屋土地测绘技术报告书》，于2009年5月18日取得了《住宅工程质量分户验收表》，并于2009年5月21日向李晓杰发送《入住通知书》，通知李晓杰在2009年5月27日至2009年5月31日办理涉诉房屋的入住手续。2009年5月31日，李晓杰、我公司双方签署了涉诉房屋的《商品房交付清单》，并确认房屋所有设施设备完好并安装到位。该房屋已经按合同约定实际交付，李晓杰无权要求我公司支付逾期交房违约金。我公司与李晓杰于2007年12月16日签订了《房屋平面布局调整委托协议》，该协议约定，李晓杰委托我公司或我公司委托的第三人对其购买的×3号、×4号房屋，按照附图进行施工。该《房屋平面布局调整委托协议》的附图上，该阳台为封闭式阳台。另外，根据《商品房面积实测技术报告书》李晓杰主张的阳台按照非封闭式阳台计算面积，即计算一半的面积。综上，封闭阳台事宜是依据李晓杰委托，且未损害李晓杰的利益，李晓杰的主张不应得到支持。我公司并未擅自违反合同，入户门的改造为李晓杰委托。根据《房屋平面布局调整委托协议》，李晓杰委托我公司对涉诉房屋按照附图进行施工，并取消了×3房屋的入户门。综上，我公司并不存在违约行为，不同意李晓杰的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年12月16日，李晓杰与龙湖庆华公司签订编号为Y××8的《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）。合同约定李晓杰购买龙湖庆华公司开发的位于顺义区×3房屋，有1个非封闭式阳台。套内建筑面积50.43平方米，按套内面积计算每平方米售价24541.52元，共计1237629元。合同第八条规划变更的约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十一条约定：（一）出卖人应当在2009年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日内，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日内后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。附件八合同补充协议约定，买受人所购商品房在该楼栋一层的，则买受人附带可独立使用的面积包括地下一层和花园，花园面积约为54平方米，包括天井、侧花园（过道）及入户台阶部分。以上附带独立使用部位的具体面积、形状以实际交付是的具体情况为准。2007年12月16日，李晓杰与龙湖庆华公司签订有《房屋平面布局调整委托协议》，内容为：李晓杰购买由龙湖庆华公司开发建设的涉诉×3号房屋及相邻的×4号房屋。因李晓杰装修需要，要求对该房屋平面布局进行调整，并委托龙湖庆华公司作为代理人按本协议附图所示，完成对该房屋的平面布局调整。龙湖庆华公司依照合同约定于2009年5月31日前达到了该合同第十一条要求的交付条件。2009年5月31日，李晓杰与龙湖庆华公司签署了涉诉房屋的《商品房交付清单》。
在原审法院审理过程中，李晓杰提供有涉诉房屋的规划设计图，证明龙湖庆华公司未经许可变更规划，减少了李晓杰庭院面积，擅自将1个非封闭阳台取消。龙湖庆华公司认可该证据的真实性，但认为庭院面积以实际为准，阳台的改造是按照《房屋平面布局调整委托协议》进行的。经原审法院现场勘验，×3号房屋及相邻的×4号房屋没有居住痕迹，两套房屋相同，×3号房屋东侧房间有一封闭式阳台。房屋北侧为公共草坪，没有独立院落。南侧为下沉庭院，经丈量×3号房屋及×4号房屋的下沉庭院共计81.4平方米。李晓杰明确其诉讼请求为：1.龙湖庆华公司给付李晓杰违约金，自2009年6月1日起至2011年2月14日，按日万分之三的标准支付，共计231684.15元（包含花园面积减少的损失）；2.按第一项标准支付自2011年2月14日起至实际交房日的违约金；3.实际收房之前的物业费由龙湖庆华公司承担；4.律师调查费2000元由龙湖庆华公司负担。
原审法院经审理认为：李晓杰与龙湖庆华公司签订的《北京市商品房预售合同》、《补充协议》及《房屋平面布局调整委托协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。该合同明确规定了商品房交付时应当符合的条件，龙湖庆华公司符合交付条件且将涉诉房屋交付给了李晓杰。因此，李晓杰要求龙湖庆华公司给付自2009年6月1日至实际交房之日的违约金，缺乏法律及合同依据，法院不予支持。相关物业费的请求，亦不予支持。律师调查费的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。李晓杰主张合同约定的入户门和1个非封闭式阳台被取消，但通过原审法院现场勘验并结合双方之间的《房屋平面布局调整委托协议》，涉诉房屋现状基本符合协议附件图示所反映的布局，且并没有对李晓杰的使用造成任何的妨害，故对其相应的诉讼请求法院不予支持。关于庭院的问题，合同补充协议中对于庭院面积有相应的描述，虽约定以实际交付的现状为准，但该描述对于李晓杰购买该房屋具有一定的影响。现涉诉房屋北侧的公共绿地和下沉式区域不能认定属于补充协议所认定的庭院范围，房屋南侧的下沉庭院面积与补充协议中对于庭院面积的描述差距较大。故龙湖庆华公司应对该部分给李晓杰造成的影响给付一定的补偿，具体数额，法院予以酌定。综上，原审法院判决：一、北京龙湖庆华置业有限公司于判决生效之日起七日内补偿李晓杰五万元；二、驳回李晓杰之其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，龙湖庆华公司不服，以涉案房屋北侧绿地和下沉式区域属于补充协议所约定的”附带可独立使用面积”，符合李晓杰签约时的合理判断为由上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回李晓杰的诉讼请求。李晓杰同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审判决一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》《竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》、《商品房交付清单》、《房屋平面布局调整委托协议》、照片以及现场勘验笔录等证据在案证明。
本院认为：李晓杰与龙湖庆华公司签订的《北京市商品房预售合同》以及附件是双方当事人真实的意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵守。
根据合同《补充协议》的约定，李晓杰购买涉案房屋附带可独立使用的面积，包括地下一层和花园，其中花园面积约为182平方米（包括天井、侧花园（过道）及入户台阶部分）。同时该条约定以上附带独立使用部位的具体面积、形状等均以实际交付时的具体情况为准。经原审法院实地勘测，涉案房屋北侧为公共草坪，与周边环境没有明显的围挡分隔，李晓杰不能对该部位排他使用，因此不属前述补充协议所约定的独立使用部分。而房屋南侧为下沉庭院，涉案房屋及相邻的×4号房屋的下沉庭院共计81.4平方米，与前述补充协议的约定差距较大。虽该条款同时约定附带独立使用部位的面积形状以实际交付为准，但考虑到该描述对李晓杰购房时具有一定的影响，因此龙湖庆华公司应予适当补偿。原审法院结合本案的实际情况，酌定龙湖庆华公司补偿李晓杰损失50000元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人龙湖庆华公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1050元，由李晓杰负担525元（已交纳），由北京龙湖庆华置业有限公司负担525元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1050元，由北京龙湖庆华置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 翟玉明
代理审判员 曾 彦
二〇一四年六月十九日
书 记 员 楚 静