湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6256号
上诉人（原审被告）：龚海林。
上诉人（原审被告）：白慧丽。
被上诉人（原审原告）：陈赞。
委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南骏熙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:长沙新门户房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市天心区西湖路鸿信大厦北座A栋1601室。
委托诉讼代理人：李铁山。
上诉人龚海林、白慧丽因与被上诉人陈赞、长沙新门户房地产经纪连锁有限公司（以下简称新门户公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初635号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
龚海林、白慧丽上诉请求：一、请求改判陈赞在半个月内完成土地使用权转让即办理《国有土地使用权证》转让过户，使龚海林、白慧丽能够凭两证至银行办理抵押贷款支付320000元购房款；如无法按前述要求将土地使用权证转让过户，则解除购房合同，陈赞、新门户公司负连带责任退回龚海林、白慧丽购房所支付的一切费用共计165401元及利息；二、改判诉讼费、保全费及其他一切费用由陈赞、新门户公司承担；三、请求依据一审判决陈赞支付从房屋买卖合同签订之日2015年11月14日起至陈赞、新门户公司完成履行法定义务即办理《国有土地使用权证》过户至龚海林、白慧丽名下之日止的违约金，违约金按房屋买卖合同约定100元/天计算。事实与理由：一、原审判决认定陈赞、新门户公司履行了主要合同义务不符合事实。龚海林、白慧丽不知道此套房屋没有土地使用权证，在陈赞和新门户公司的隐瞒与欺骗下，签订了三方《房屋买卖合同》，在递交房产证过户手续的第二天才得知此套房屋没有取得土地使用权证。按三方合同约定，龚海林、白慧丽采用银行购房抵押贷款方式支付余款，显然对房款支付方式陈赞是同意的，银行贷款必须两证齐全才能审批放贷，陈赞无法提供土地使用权证，该套房屋无法抵押导致龚海林、白慧丽得不到贷款，将没有继续履行合同的能力。二、原审判决龚海林、白慧丽承担案件受理、保全费没有依据。龚海林、白慧丽不存在违约行为，本案纠纷完全由陈赞、新门户公司引发，应承担全部法律责任。综上，一审判决认定事实不当，适用法律错误。
陈赞辩称：一、陈赞已经按合同约定全面履行了合同义务，龚海林、白慧丽应当支付房款及违约金。二、长沙市现在实行的是不动产登记证，与国有土地使用证不同，本案的情况是龚海林、白慧丽可以去不动产登记中心办理不动产登记证，不影响龚海林、白慧丽对该房屋的权利，因为龚海林、白慧丽不去办证所产生的责任由其自行承担。三、从合同的履行情况可知，陈赞已经过户交房，不存在任何违约行为。一审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判。
新门户公司辩称：一、一审认定事实、适用法律正确，一审判决也明确提出龚海林、白慧丽可就违约行为另案起诉。二、本案争议发生的时间是不动产政策实行之前，根据现行政策来办理不动产证，本案就不存在争议了。
陈赞向一审法院起诉请求：一、龚海林、白慧丽向陈赞支付购房款320000元，新门户公司对此承担连带责任；二、新门户公司向陈赞支付托管的购房款5000元，龚海林、白慧丽对此承担连带责任；三、龚海林、白慧丽向陈赞支付违约金（从2016年2月1日起至实际支付购房款之日止，按100元/天计算违约金），新门户公司对此承担连带责任；四、龚海林、白慧丽、新门户公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年11月14日，陈赞与龚海林、白慧丽在新门户公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》。合同约定：1、龚海林、白慧丽购买陈赞所有的位于长沙市××力家园××房，房屋详细情况以房屋所有权证为准。该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让；2、双方签署《长沙市二手房买卖合同》（网签合同）时，以协议价格进行登记，均对此知晓且无异议。双方确认房屋总价款为465000元，付款方式为定金+首付款+银行贷款+交房尾款。二手房交易应缴纳的所有税费及其他费用均由龚海林、白慧丽承担。交房时间为陈赞收到全款之日。龚海林、白慧丽承担缴纳给新门户公司的服务费9300元；3、陈赞保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，可依约定配合龚海林、白慧丽办理过户和交付房屋；4、合同一方未按照约定履行义务的，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事实不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；5、签订本合同后，双方认可委托新门户公司为其已提供完居间服务；6、新门户公司代理龚海林、白慧丽领取过户后的房产证，及时办理房产证进抵押、保证银行放贷及时完成。如新门户公司对此违约导致贷款流程出现问题，新门户公司对此负全部责任。龚海林、白慧丽承诺对此积极予以配合，并授权新门户公司办理抵押手续。新门户公司向陈赞、龚海林、白慧丽承诺在2016年1月底前完成银行放贷。合同签订后，龚海林、白慧丽于2015年11月17日向陈赞支付了定金20000元。2015年12月7日，双方为办理房产过户签署了《长沙市二手房买卖合同》（网签合同）。同时，龚海林、白慧丽支付了购房款首付款120000元，并将购房款5000元交新门户公司托管。龚海林、白慧丽还向中介公司支付了中介费7000元并缴纳了房产过户的其他费用8601元。同日，龚海林以白慧丽怀孕为由要求陈赞提前交房。2015年12月8日，陈赞向龚海林、白慧丽交付了诉涉房屋。两三天后，龚海林、白慧丽以诉涉房屋没有办理《国土使用权证》为由口头向新门户公司要求撤销交易。2015年12月11日，诉涉房屋转移登记至龚海林、白慧丽名下。2015年12月14日，龚海林、白慧丽向新门户公司提交书面说明，要求陈赞及新门户公司返还其支付的房款及费用并要求中止办理贷款手续。同日，龚海林、白慧丽函告民生银行长沙芙蓉广场支行要求终止办理贷款。2015年12月17日，龚海林、白慧丽再次通过律师以《律师函》的形式函告民生银行长沙芙蓉广场支行要求终止办理贷款。另查明：诉涉房屋系由长沙蔬菜食品集团长沙银力房地产开发有限公司开发的商品房。该公司曾于2006年1月17日向长沙市国土资源局申请办理诉涉房屋所在小区的土地分户登记。但因该公司欠缴地价款及土地出让金，无法提供土地分户登记所必须的土地税费缴纳证明文件。故长沙市国土资源局没有为该公司办理土地分户登记，也没有为陈赞颁发诉涉房屋的《国土使用权证》。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。陈赞与龚海林、白慧丽以及新门户公司签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，其内容和形式均不违反我国法律禁止性规定，合法有效。各方之间应按照合同的约定本着诚实信用的原则履行各自的义务。本案中，陈赞作为房屋的出卖人履行了转移房屋所有权以及交付房屋的合同义务，应视为履行了主要的合同义务。因此，龚海林、白慧丽作为合同相对方也应履行支付剩余房款的义务。故陈赞要求龚海林、白慧丽继续履行合同并支付剩余房款320000元的请求，一审法院予以支持。但新门户公司作为居间人对此不负合同义务，不需承担连带责任。同理，新门户公司应将其代为保管的房款5000元支付给陈赞。龚海林、白慧丽虽已经5000元房款交由新门户公司托管。但龚海林、白慧丽作为房屋的受让人负有向房屋出让人支付价款之义务。因此，龚海林、白慧丽对此5000元应与新门户公司承担连带责任。双方签订的合同中虽未明确约定陈赞有为龚海林、白慧丽办理《国有土地使用权证》的义务，但根据我国相关法律规定，陈赞负有房屋所占范围内土地使用权一并转移给龚海林、白慧丽并为两人办理相应的《国有土地使用权证》的义务。据此，一审法院认定陈赞存在部分违约的情形，其在履行合同义务中存在瑕疵。故对于陈赞要求龚海林、白慧丽向其支付违约金（从2016年2月1日起至实际支付购房款之日止，按100元/天计算违约金）并要求新门户公司对此承担连带责任的请求，一审法院不予支持。同时，龚海林、白慧丽可据此通过合法途径向陈赞主张违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、龚海林、白慧丽向陈赞于本判决生效之日起五日内给付购房款320000元；二、长沙新门户房地产经纪连锁有限公司于本判决生效之日起五日内向陈赞给付其受龚海林、白慧丽委托管理的购房款5000元，龚海林、白慧丽对此负连带责任。如龚海林、白慧丽履行了此项义务，有权向长沙新门户房地产经纪连锁有限公司追偿；三、驳回陈赞的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6175元，申请保全费2145元，共计8320元，由陈赞负担1320元，龚海林、白慧丽负担7000元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：陈赞与龚海林签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖合同》签订后，陈赞于2015年12月8日向龚海林、白慧丽交付了本案诉争所涉房屋，房屋已于2015年12月11日转移登记至龚海林、白慧丽名下，陈赞作为房屋的出卖人已经履行了转移房屋所有权及交付房屋的主要合同义务，故原审法院对陈赞要求龚海林、白慧丽支付剩余购房款320000元的诉讼请求予以支持正确。龚海林、白慧丽上诉称如无法办理国有土地使用权过户、使龚海林、白慧丽不能办理抵押贷款用于支付320000元购房款、则要求解除购房合同的事实依据和法律依据不足，本院不予支持。根据双方合同约定和相关法律规定，龚海林、白慧丽已经取得本案诉争所涉房屋的所有权，房屋所属土地使用权应归龚海林、白慧丽享有，陈赞负有协助龚海林、白慧丽办理国有土地使用证的义务。如陈赞未履行协助义务，龚海林、白慧丽可另行向陈赞主张权利。
综上所述，龚海林、白慧丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6175元，由龚海林、白慧丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 范璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。