南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁民初字第4063号
原告南京苏宇食品有限公司，住所地南京市江宁区东山街道上坊陈陵路15号。
法定代表人苏健，该公司总经理。
委托代理人陈钢，江苏上元律师事务所律师。
被告江苏润恒物流发展有限公司，住所地南京市江宁区东山街道工业集中区。
法定代表人毕国祥，该公司董事长。
委托代理人黄海波，该公司法务经理。
原告南京苏宇食品有限公司（以下简称苏宇公司）诉被告江苏润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏宇公司的委托代理人陈钢、被告润恒公司的委托代理人黄海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏宇公司诉称：2009年3月12日，其与润恒公司就位于南京市江宁区众彩物流润恒肉类食品交易市场的A栋112号商铺签订租赁合同一份。合同签订当日，其支付租金48000元。2009年11月13日，双方约定等市场开业后、商铺冷库同时具备使用条件时计租。上述协议到期后，其继续承租该商铺，双方形成不定期租赁合同关系。2011年6月，润恒公司强行解除双方之间的不定期租赁合同并将商铺清场，造成其存放在承租商铺内的物品遗失。因冷库一直不具备使用条件，商铺不具备计租条件。润恒公司应将其已支付的租金返还。现诉至法院，请求法院依法判令：1、被告返还润恒肉类食品交易市场A栋112号商铺的租金48000元；2、被告赔偿润恒肉类食品交易市场A栋112号商铺的装修损失17000元、物品损失39500元；3、被告承担本案诉讼费。
被告润恒公司辩称：一、商铺经营管理协议签订当月其已将A栋112号商铺交付给苏宇公司。商铺所在的市场在2009年开业、商铺冷库在2009年具备使用条件。其已按约履行全部义务，不应返还租金。二、双方就润恒肉类食品交易市场的A栋112号商铺签订的商铺经营管理协议的有效期为2010年3月20日至2011年3月19日。根据双方签订的另一份编号为RH-
SRSC的商铺经营管理协议，苏宇公司享有3个月的免租期，故双方就A栋112号商铺的租赁期限至2011年6月19日终止。根据商铺经营管理协议，协议到期后其对苏宇公司的装修费用不负任何赔偿责任，物品损失亦与其无关。三、商铺经营管理协议到期终止后，其已将A栋112号商铺另行出租给他人。现在商铺内的装修是现在的承租人装修的，第一次出租给他人时A栋112号商铺内的装修和物品情况其不清楚。四、双方签订的商铺经营管理协议于2011年6月19日到期终止，苏宇公司于2014年11月诉至法院，已超过诉讼时效的保护期间。综上，请求驳回苏宇公司的全部诉讼请求。
经审理查明：位于南京市农副产品物流配送中心的润恒肉类食品交易市场的产权人为润恒公司。2009年3月12日，润恒公司（甲方）与苏宇公司（乙方）就上述市场内的A幢112号商铺（以下简称涉案商铺）签订商铺经营管理协议一份，协议约定：本协议有效期为2009年6月1日至2010年5月31日止，协议期满前一个月，甲乙双方根据实际情况确定是否续订或终止协议；甲方将涉案商铺（建筑面积为34.10平米，套内使用面积为24平米）提供给乙方用于设点经营，每年甲方向乙方收取房租、管理费（含经营管理、治安、物业、保洁等相关费用）48000元，其中房租4800元，本协议签订时应一次性交付一年房租、管理费合计48000元；双方另订冷库使用协议，乙方享受4米高的冷库优惠使用面积100平方米，享受优惠时间和使用商铺经营时间相同；甲方保证于2009年6月1日前将商铺交给乙方入驻使用，商铺内部装修在甲方统一规划、指导下由乙方负责，如果甲方不能够按时交付商铺给乙方，甲方承担从约定交付商铺之日起的乙方已交付管理费的同期银行贷款利息，直至拿到商铺使用权为止。商铺经营管理协议签订当日，苏宇公司支付润恒公司48000元，润恒公司于当月将涉案商铺交付给苏宇公司。
2009年11月13日，双方就涉案商铺签订商铺使用补充协议一份，补充协议约定：为保证商铺正常管理及对客户负责，商铺交付使用前甲方（润恒公司）收取商铺使用押金10000元整，合同期满全额退还（不计利息）；乙方按甲方正式开业时间必须正常开业，第一个月不开业，甲方有权收回乙方商铺，并扣除乙方所付房屋、管理费、押金等50%的费用不予退还，第二个月不开业，甲方有权收回乙方商铺，并扣除乙方所付房租、管理费、押金等100%的费用不予退还；市场开业后，商铺计租，以商铺冷库同时具备使用条件时计算。商铺使用补充协议签订当日，苏宇公司支付润恒公司涉案商铺冷库定金10000元。
2010年1月7日，苏宇公司（乙方）与润恒公司（甲方）签订冷库包库仓储合同一份，合同约定：甲方将位于甲方企业内的A102栋09号实际使用面积为128.9平方米冷库包租给乙方存储乙方产品；冷藏费70元／平方米；冷库从2010年1月8日开始计租，由于搬运不及时，造成产品融化、造成损失，由甲方负责。苏宇公司认可其自2010年1月开始使用商铺冷库。
2013年3月13日，润恒公司与苏宇公司法定代表人苏健就涉案商铺所在市场内的A区1栋174号商铺（以下简称A174商铺）签订交易区商铺租赁合同一份。2013年4月27日，苏健向润恒公司出具退款申请表一份，申请表载明：商铺编号A174，2013年商铺款多交，现申请退回多交商铺款42334元。2013年5月3日，润恒公司出具情况说明一份，说明载明：兹有A174号商户苏健，在2012年11月6日与我公司签订A174号商铺租赁合同，已交款总计90134元，其中商铺费用为68334元，物业保洁费1800元，信誉保证金20000元；因2013年商铺租赁价格调整，现A174号商铺2013年房租款总计43200元，信誉保证金10000元，同时按政策免除该商铺2013年物业保洁费用，因C区建设补偿三个月，该商铺2013年房租从2月16日起开始计费，2013年该商铺房租费用总计37800元，现承租人苏健向公司申请，将该商铺多缴纳的费用总计42334元（其中信誉保证金10000元，商铺款30534元，物业保洁费1800元）退回本人。苏健在该情况说明申请人处签字。2013年7月8日，润恒公司将42334元费用退还给苏健。双方一致认可2013年除上述42334元，润恒公司未退还苏宇公司其他费用。
2013年3月19日，南京市公安局江宁分局上坊派出所（以下简称上坊派出所）出具接处警记录一份，记录载明：2011年7月1日10时26分许，我所接到110指令称，众彩物流A区112号有纠纷。我所民警出警至现场，经了解，润恒冻肉市场A区112号雨泰冷冻商户苏健（男，1982年8月9日生，身份证号码××，户籍江苏南京市江宁区东山街道佘村社区孙家村31号）与润恒市场工作人员章伟（男，1986年9月30日出生，身份证号码：××，户籍安徽桐城市范岗镇花元村）就A区112档口合同履行事宜发生纠纷，经劝说事态暂平息，民警建议双方依法妥善协商处理。
2014年12月8日，上坊派出所出具接处警记录一份，记录载明：2011年6月26日18时52分许，我所接到指挥中心指令“润恒冻肉市场A区112号雨泰冷冻，被盗”。我所民警出警到现场，经了解系报警人润恒市场112档主苏健称自己档口的门锁被人换了，其怀疑档口对面空房间里的冰柜是他本人的，民警走访周围群众，旁边113档口的人陈春生（男，身份证号：××，浙江温岭市人）称他看见几天前有五六个人来换锁的，其中有保安，对方把112档口里的物品包括冰柜、桌子、铁板车等摆放到斜对面的空档口房间里，陈春生称可能是市场部的人，当时对方还拍照了；陈春生还称今天（2011年6月26日）下午有人过来从112档口斜对面的空档口房间里抬走两台冰柜，不知道是什么人抬走的，112档口新的门锁是今天下午来人换上去的，不知道是什么人。民警建议苏健先到市场部了解情况并登记备案。
2014年12月15日，上坊派出所出具接处警记录一份，记录载明：2011年07月01日10时26分许，上坊派出所接到电话报警称，众彩物流A区112号，纠纷（接警编号：J3201155811070100010）。民警出警至现场，润恒市场工作人员章伟称：112档口老板苏健（男，1982年08月09日出生，身份证号码：××，户籍地：江苏南京市江宁区东山街道佘村社区孙家村31号）与市场因为合同履行存在问题，自己前来处理，后苏健与自己发生纠纷，民警现场劝说，事态平息。2011年07月22日09时09分许，上坊派出所接到电话报警称，众彩物流办公室，纠纷。（接警编号：J3201155811072200003）民警出警至现场，苏健称：因门面房的问题与润恒公司发生纠纷，无人出面帮其解决。后民警联系润恒公司相关负责人与苏健进行协商。
以上事实，有房屋所有权证、商铺经营管理协议、商铺使用补充协议、冷库包库仓储合同、退款申请表、情况说明、记账凭证、中国银行网上银行电子回单、接处警工作记录以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告苏宇公司与被告润恒公司就涉案商铺签订商铺经营管理协议及商铺使用补充协议合法有效，双方均应按约履行。商铺经营管理协议约定的租赁期限为2009年6月1日至2010年5月31日，协议期满后，苏宇公司继续使用涉案商铺，润恒公司未提出异议，视为双方之间就涉案商铺形成不定期租赁合同关系。润恒公司辩称根据编号为RH-
SRSC的商铺经营管理协议对协议有效期及免租期的约定其与苏宇公司之间就涉案商铺的租赁期限至2011年6月19日终止，但编号为RH-
SRSC的商铺经营管理协议双方均未签字或盖章，且苏宇公司亦对该协议约定的期限不予认可，润恒公司亦未提交其他证据证明双方就涉案商铺的租赁期限至2011年6月19日终止，故对其该抗辩意见，本院不予采纳。对其关于其与苏宇公司就涉案商铺签订的租赁合同到期终止的抗辩意见本院亦不予采纳。不定期租赁合同期间，润恒公司自认2011年6月19日之后已将涉案商铺另行出租给他人，视为其自2011年6月20日起解除其与苏宇公司之间就涉案商铺的租赁合同。对苏宇公司关于润恒公司2011年6月单方解除双方之间的不定期租赁合同的主张，本院予以采纳。
法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，苏宇公司与润恒公司就涉案商铺签订的租赁合同于2011年6月20日解除，苏宇公司庭审中亦陈述润恒公司于2011年6月强行将其从涉案商铺中迁出、系强行解除双方之间就涉案商铺形成的租赁合同关系，其于2014年11月向本院提起诉讼，主张润恒公司返还涉案商铺的租金、赔偿装修及物品损失，已超出法律规定的诉讼时效保护期间。苏宇公司主张存在诉讼时效中断的情形，虽提交了接处警工作记录三份，但接处警工作记录载明的双方因涉案商铺发生纠纷报警处理的最后一次时间为2011年7月22日，自此时间重新计算诉讼时效至其起诉时仍超过了二年的诉讼时效保护期间。苏宇公司主张润恒公司认可于2013年退还其涉案商铺的冷库定金10000元、表明2013年双方曾就涉案商铺租赁事宜进行协商，其请求并未超过诉讼时效的保护期间。润恒公司虽于第一次庭审中认可于2013年退还苏宇公司涉案商铺的冷库定金10000元，但其后润恒公司对此予以否认、主张2013年退还的10000元是苏宇公司租赁其A174商铺的信誉保证金，并提交了2013年5月3日的情况说明、退款申请表、记账凭证、中国银行网上银行电子回单予以证明，苏宇公司亦认可2013年除A174商铺的费用之外，润恒公司未退还其其他费用，对润恒公司关于2013年退还的10000元系A174商铺的信誉保证金的主张，本院予以采信。苏宇公司未提供其他证据证明双方曾在2013年对涉案商铺租赁事宜进行协商，对其关于其请求未超出诉讼时效保护期间的主张，本院不予采信。对其主张润恒公司返还涉案商铺租金、赔偿涉案商铺装修、物品损失的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下：
驳回原告南京苏宇食品有限公司的诉讼请求。
本案应收案件受理费2390元，由原告南京苏宇食品有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十承担五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
审 判 长 申慧君
人民陪审员 张志强
人民陪审员 徐庆玲
二〇一五年四月二十四日
见习书记员 左 树