南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建民初字第252号
原告李保军，男，1972年2月24日生，汉族。
委托代理人蒋旭，江苏博事达律师事务所律师。
委托代理人桂李明，女，1985年6月2日生。
被告南京宏普文化传媒有限公司。
法定代表人龚维文。
委托代理人王劭丹，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人陈博，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被告龚维文，男，1967年7月29日生，汉族。
原告李保军诉被告南京宏普文化传媒有限公司（以下简称宏普公司）、被告龚维文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李保军的委托代理人蒋旭、桂李明、被告宏普公司、龚维文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李保军诉称，2013年1月16日，原告与被告宏普公司签订《租赁合同》，约定原告承租本市江东中路XXX-2号103室房屋，租赁期限自2013年1月18日至2017年1月17日止，租金为十九万元每年，年递增百分之五，押金一万元。同时约定被告一需提供该房屋的房产证等证明文件，并保证此房能通过消防验收，能顺利办理营业执照等证件。对其他事项亦进行了明确的约定。合同签订后，被告二收取了原告租金和押金合计17.1万元，但被告一一直未能提供房产证证明文件，且该房屋结构被被告擅自改动致消防验收根本不能通过，从而导致原告无法办理营业执照进行经营。原告多次向两被告催要返还租金和押金，并支付违约金，未果，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，诉至法院，请求依法判决。一、请求解除原告李保军与被告宏普公司所签订的《租赁合同》；二、依法判令两被告共同返还原告租金、押金17.1万元；三、请求依法判令两被告共同承担原告已付的装修费用118070元；四、请求依法判令两被告共同承担违约金51300元；五、本案诉讼费由被告承担。
被告宏普公司辩称，我同意解除合同，但是不同意返还租金及押金。其次，合同中没有约定装修费用由出租方承担，房子出租的时候就是有装修的，原告并没有投入其主张的那么多的装修。通过我们提供的证据可以看出原告是有正常经营的，故违约金也不同意支付，我们在签约的时候当时约定是我协助原告办理消防许可证，我并没有承诺原告要帮其办理消防许可证。是原告迟延交付租金，违约在先，我不存在违约，所以不支付任何违约金。
被告龚维文辩称，我作为被告主体不适格，我跟原告签订租赁合同是代表公司行为，与个人无关。
经审理查明，2013年1月6日，原、被告签订《租赁合同》，合同第二条约定被告宏普公司将南京市建邺区江东中路XXX-2号103室房屋出租给原告使用；第四条约定租赁期限为2013年1月18日至2017年1月17日（起始日期为正式交房日期并经双方签字确认），每年租金为19万元，押金1万元，第一年为年付，第二年为季付，租金每年递增百分之五；第六条约定原告承担该房屋水电费、物业费；第七条约定被告需保证此房能通过消防验收，并能顺利办理各种营业执照等证件，如无法办理视为被告违约；第十三条约定除不可抗力外，任何一方违约应向守约方支付15万元的违约金，并赔偿守约方因此遭受的实际损失。2013年1月20日，就此合同又签订了补充条款载明“经双方协商决定，任何一方违约款提高为30万元，李保军、龚维文”。
另查明，2013年1月4日，原告支付被告租金1万元。
2013年1月14日，原告支付被告押金5000元。2013年1月15日，原告支付被告房屋租赁定金5万元。2013年1月16日，原告又支付被告租金5万元。2013年1月20日，原告又支付被告租金5万元。2013年2月28日，案外第三人朱义军代被告收取原告支付的6000元。庭审中被告宏普公司认可共收到原告支付的款项为171000元。
再查明，原告在合同签订后，对该房屋进行了简单装修。
后因消防验收无法通过，一直未能正常营业。双方多次协商解除合同未成。2013年10月21日，南京市公安消防支队建邺区大队出具证明载明：“兹证明南京市江东中路XXX-2号103室因被擅自改变房屋结构（如层结构擅自由一层变更为两层等），房屋使用人多次向我大队申报消除验收，因房屋结构被根本性的改变，无法满足消防验收合格的基本条件，故该房屋不可能通过消防验收。被告认可原告搬出该租赁房屋，交还钥匙的时间为2013年11月26日。
2014年6月17日，本院对争议租赁房屋进行了现场勘验，经双方确认，该房屋原结构为一层建筑，后经被告自行改建为两层。房屋出租给原告后，原告重新做过全部卫生间的防水，另购买了电视、洗衣机、冰箱、玻璃门隔断、窗帘，更换了所有房间门锁。庭审中，被告认可原告所做防水2000-3000元，玻璃隔断认可价值7、800元，门锁认可总价值2000元，窗帘认可总价值300元。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、被告提供的收条、证明、本院制作的勘验笔录、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告宏普公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应当按合同履行。被告龚维文系宏普公司法定代表人，并非该房屋租赁合同的相对人，故原告要求被告龚维文承担返还押金、租金，赔偿装修损失、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请要求解除该租赁合同，被告宏普公司庭审中表示同意解除，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。
因原、被告在合同中约定被告需保证此房能通过消防验收，并能顺利办理各种营业执照等证件，如无法办理视为被告违约。合同签订后，被告宏普公司依约交付了房屋，原告即开始装修，同时开始办理消防验收、营业执照等手续。后发现由于被告将该房屋结构由一层改为两层，结构改变致消防验收无法通过，故原告一直未能正常营业，被告已经构成根本违约。
现原告诉请要求被告返还其交纳的租金、押金共计171000元。其中押金5000元，其余166000元系租金。原告现要求被告返还押金5000元，因房屋租赁合同解除，且房屋已经返还，为减少当事人的讼累，故对于押金于本案中一并处理，原告主张返还押金5000元的诉讼请求本院予以支持。因被告宏普公司根本违约，造成原告一直未能正常营业，故对原告所支付的租金应当予以返还。但是原告作为完全民事行为能力人，其承租被告的房屋用于经营，但是在承租后发现经营所需执照、证件等无法办理的情况下，未能积极与被告协商解除事宜，也未能及时返还租赁房屋，致该房屋虽然一直未能正常营业，但也未能及时交还被告以作他用，故对于租赁期间的房屋租金损失，原告应当对损失扩大的部分负有部分责任。故对于已支付的租金166000元，本院酌定被告宏普公司返还其70%即116200元。
原告要求被告宏普公司承担原告已付的装修费用118070元，被告在出租该房屋时，已经进行过大量装修，原告承租后，又进行了部分装修。但因双方在签订租赁合同时并未附有交接清单，存在装修混同，故本院对该租赁房屋进行了现场勘验。勘验中，被告认可电视、洗衣机、冰箱、卫生间防水、玻璃隔断、门锁、窗帘均系原告购买装修。对于原告购买的电视、洗衣机、冰箱，被告同意由其搬离，原告可自行处理。对其它不可拆卸的部分，庭审中被告认可原告所做卫生间防水价值为2000-3000元，玻璃隔断认可价值7、800元，门锁认可总价值2000元，窗帘认可总价值300元，总价值认可为5000元-6100元，因原告并未对装修价值申请鉴定，也未能提供证据证明其装修总价值，结合被告宏普公司认可的价值，本院对原告诉请的赔偿装修价值支持6100元。
原告要求被告宏普公司承担违约金51300元，依双方合同约定，因被告不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付原告半年租金的违约金。被告除应当支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2013年1月20日，就此合同双方还又签订了补充条款载明“经双方协商决定，任何一方违约款提高为30万元”。原告主张的违约金51300元符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告李保军与被告南京宏普文化传媒有限公司签订的关于南京市建邺区江东中路XXX-2号103室房屋的《租赁合同》。
二、被告南京宏普文化传媒有限公司于本判决生效后十日内返还原告李保军房屋租赁押金5000元。
三、被告南京宏普文化传媒有限公司于本判决生效后十日内返还原告李保军房屋租赁租金116200元。
四、被告南京宏普文化传媒有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李保军装修损失6000元。
五、被告南京宏普文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付原告李保军违约金51300元。
六、驳回原告李保军对被告龚维文的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6865元，由原告李保军负担3570元，被告宏普公司负担3295元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 王 娟
人民陪审员 杭忙珍
人民陪审员 王玉兰
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 王文沁