浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2629号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州酷悦文化创意有限公司。
法定代表人：余孝成。
委托代理人：吴贤德。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州才誉餐饮管理有限公司。
法定代表人：杨帆。
委托代理人：叶海军、黄楼燕。
上诉人杭州酷悦文化创意有限公司（以下简称酷悦公司）因与被上诉人杭州才誉餐饮管理有限公司（以下简称才誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2012年5月8日，浙江武林汇商业投资管理有限公司（以下简称武林汇公司）与酷悦公司签订《房屋租赁合同》，约定武林汇公司将其承租的坐落杭州市下城区武林路277号房屋（原杭州市疾控中心，具体位置为一号楼一层12间），建筑面积约162.4平方米，外加南面通道出租给酷悦公司经营使用。酷悦公司承租该房屋的用途为设计、创意类产品展示及销售。租期为10年，自2012年5月30日至2022年5月29日。2013年4月23日，杭州市下城区住房和城市建设局为武林汇公司将武林路277号等房屋出租给酷悦公司颁发了房屋租赁备案证，有效期自2013年3月1日至2015年2月28日。2012年6月9日，酷悦公司与才誉公司签订《277皇后公园小吃街租赁协议》，约定酷悦公司将坐落杭州市下城区武林路277号（原杭州市疾控中心，具体位置为一号楼一层14间）、建筑面积195平方米的房屋出租给才誉公司。双方商定，该房屋用途为以特色小吃为主（台湾小吃类店铺不低于五家）、包装食品、酒水、兑制饮料的业态。酷悦公司暂定于2012年5月30日向才誉公司交付该房屋（具体以实际交房时间为准）。合作期为6年，自2012年5月30日至2018年5月29日止，其中2012年6月1日至2012年6月30日为免租金（不免水电费、物管费）装修期。如遇交房时间延后，则免租期也顺延。房租起算日按照园区整体开业日起算或具体日期签订补充协议。房屋租金为每年77万元，租金半年结算一次，每年环比增长5%。才誉公司应于每年的6月1日和12月1日前向酷悦公司足额交纳半年租金，逾期超过7日，才誉公司需按日租金的5‰支付违约金。酷悦公司应积极配合才誉公司的经营管理活动，为才誉公司提供一切正常经营活动所必须的条件（如及时提供房屋产权证书复印件、身份证明、授权函以及必须的签字、盖章之类的手续）。才誉公司需在签订合同三日内一次性向酷悦公司支付履约保证金5万元。等才誉公司正式交付租金后，该履约保证金自动转为才誉公司的房租押金。等双方合作结束后，7日内由酷悦公司退回才誉公司。酷悦公司配合才誉公司提供办理报批所有行政手续所需的相关文件、图纸、资料等，前述文件提供的前提是不违反酷悦公司相关保密规定或酷悦公司应当承担的保密义务。因房屋本身原因、酷悦公司出具的原出租人提供的材料不足致使才誉公司不能办理开业的相关手续，致使才誉公司不能按期开业的，则本合同解除，才誉公司已支付的履约保证金由酷悦公司退回，并由酷悦公司赔偿才誉公司已发生的设计、装修等损失。2012年6月28日，才誉公司与案外人杭州盛昂装饰设计有限公司签订《店铺装修合同》，委托该公司对租赁房屋进行装修，工期自2012年7月1日至2012年10月31日。才誉公司于2012年12月24日向酷悦公司支付租金385000元和押金50000元。2012年5、6月，才誉公司先后与岗艳艳、汪军、吴海洋等签订《租赁合同》，将“食加食”小吃街部分商铺出租给岗艳艳等人经营“酸辣粉”等产品，合作期限为24个月，自2012年7月开始。2013年7月23日，才誉公司、酷悦公司及武林路277号特色小吃街的岗艳艳、汪军、吴海洋等商户向各级领导写《联名求助信》，称由于皇后公园项目单位武林汇公司工程延缓滞后，水、电不通，工程改造等原因，直至2013年3月22日才通水、通电。导致“特色美食街”各经营商户迟迟无法开业，其中2个商家退出。2013年3月至7月余下商户进行了试营业，其中多次要求武林路277号皇后公园管理方武林汇公司提供办理相关证件的资料。但武林汇公司一直以各种理由推脱，多次对美食街强行停水、停电，给商户造成直接损失。在没有拖欠任何费用的情况下，武林汇公司于2013年7月21日再次对美食街进行强行停电，致使美食街的商户们无法进行营业。武林汇公司在不解决相关问题的情况下，还以不合理的起租日期进行计算租金。只能求助各级领导帮助调解、解决此事。现才誉公司起诉至原审法院，请求：一、判令解除才誉公司、酷悦公司之间签订的《277皇后公园小吃街租赁协议》；二、判令酷悦公司立即返还才誉公司房租及押金435000元整，利息损失从2012年12月25日起按银行同期贷款利率计算至酷悦公司还清上述款项之日止；三、判令酷悦公司赔偿才誉公司设计、装修费损失合计480733.95元整；四、本案诉讼费和鉴定费由酷悦公司承担。在一审诉讼过程中，酷悦公司提出反诉，请求：一、判令才誉公司立即支付给酷悦公司房租513333元（租金自2013年5月1日计至12月1日），并承担违约金126126元（以每天万分之六计算，分二期：按385000元的半年租金，计42042元，时间自2012年12月1日至2013年6月1日；另一部分自2013年6月1日至2013年12月1日），合计639459元；二、判令才誉公司承担本案的诉讼费。原审庭审中，酷悦公司认可才誉公司至今未能办出营业执照。并认可曾陪同才誉公司和武林汇公司要求提供办理营业执照等材料，但因租赁房屋未通过环评报告，武林汇公司未提供房屋所有权证复印件及租赁备案证等材料。案件一审审理过程中，应才誉公司申请，原审法院委托杭州金孚资产评估有限公司对案涉租赁房屋的装修损失进行评估。该公司评估后，认定案涉租赁房屋部分商铺的装修资产价值为131500元（相应价值已经考虑成新因素）。才誉公司为此支付鉴定费3000元。
原审法院认为，才誉公司与酷悦公司经协商自愿签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。案涉合同的相对方为才誉公司与酷悦公司，双方要求追加武林汇公司为本案第三人缺乏依据，原审法院不予采纳。才誉公司起诉要求解除合同，酷悦公司也无异议，故对其解除合同的请求原审法院予以支持。合同解除后，才誉公司支付的押金应予退还。针对双方的主要争议焦点，原审法院分析如下：一、关于租金的支付和退还。合同虽然约定，才誉公司应于每年的6月1日和12月1日前向酷悦公司交纳半年租金。但同时约定，房租起算日按照园区整体开业日起算或具体日期签订补充协议。两部分内容存在不一致的情况。从合同上下文来看，约定于每年6月1日和12月1日支付租金系根据合同约定的暂定交付时间和租赁起止时间确定的。而约定按照园区整体开业或签订补充协议起算租金，是根据房屋是否能够实际使用来确定房租的起算日，系就租金起算时间的特别约定。另外，才誉公司承租案涉房屋系用于经营，但因酷悦公司未能提交相应材料，导致才誉公司至今未能取得营业执照，必然不能进行合法经营。而双方均盖章的《联名求助信》中明确，案涉房屋直至2013年3月22日才通水、通电，2013年7月21日又强行停电。才誉公司在未通水电的情况下显然也不能实际使用案涉房屋。因此，在酷悦公司未能提交证据证明园区已整体开业或双方就租金起算日签订了补充协议的情况下，其要求才誉公司支付相应租金并承担违约金缺乏依据。但从双方及部分商户所写的《联名求助信》来看，2013年3月22日至7月21日期间，才誉公司及部分商户实际进行了试营业，实际占有使用了租赁房屋，该时间段才誉公司应当支付租金。故才誉公司已支付的租金应当扣除该期间内的租金，剩余2个月的租金即128333元应予退还。才誉公司自认此前未书面向酷悦公司提出解除租赁合同，对其陈述的曾口头提出解除合同也未能提交证据证明。才誉公司系通过诉讼的方式要求法院解除合同，在合同未解除之前，酷悦公司收取才誉公司支付的租金和押金有依据，故其要求酷悦公司支付利息损失缺乏依据。二、关于赔偿设计、装修费用。合同约定，因房屋本身原因、酷悦公司出具的原出租人提供的材料不足致使才誉公司不能办理开业的相关手续，致使才誉公司不能按期开业的，则本合同解除，才誉公司已支付的履约保证金由酷悦公司退回，并由酷悦公司赔偿才誉公司已发生的设计、装修等损失。对此原审法院认为，酷悦公司承租房屋时，房屋用途约定为“设计、创意类产品展示及销售”，但其转租给才誉公司时却约定为“以特色小吃为主、包装食品、酒水、兑制饮料的业态”，并承诺提供一切正常经营活动所必须的条件。但其最终未能提供相应材料，导致才誉公司未能取得营业执照，因而无法合法经营。才誉公司依约要求酷悦公司赔偿其装修等损失有依据。根据鉴定人的评估意见，才誉公司的该项损失为131500元，原审法院予以采信。对才誉公司主张的超出部分，因缺乏相应依据，原审法院不予支持。鉴定费用，系为主张权利而产生的必需费用，亦应由酷悦公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除杭州酷悦文化创意有限公司与杭州才誉餐饮管理有限公司签订的《277皇后公园小吃街租赁协议》；二、杭州酷悦文化创意有限公司于判决生效之日起十日内退还杭州才誉餐饮管理有限公司押金50000元和租金128333元；三、杭州酷悦文化创意有限公司于判决生效之日起十日内赔偿杭州才誉餐饮管理有限公司装修损失131500元；四、杭州酷悦文化创意有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州才誉餐饮管理有限公司鉴定费3000元；五、驳回杭州才誉餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回杭州酷悦文化创意有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12957元，由杭州才誉餐饮管理有限公司负担8573元（已预交12957元，剩余部分于判决生效之日起十五日内退还），杭州酷悦文化创意有限公司负担4384元（于判决生效之日起十五日内向原审法院交纳）。反诉案件受理费5097元，由杭州酷悦文化创意有限公司负担（已预交）。
宣判后，酷悦公司不服，向本院提起上诉称：一，原审判决主观臆断，事实认定错误。1、原审判决对于酷悦公司、才誉公司以及武林汇公司三方之间的事实关系未作认定。本案与才誉公司诉武林汇公司、酷悦公司的（2014）杭下民初字第52号案件同由原审承办人合并开庭审理，在该案中，根据才誉公司提供的《武林路277号1#1楼美食街油烟管道安装补充协议》，三方一致确认由酷悦公司租赁案涉房屋作为美食街，由才誉公司负责运营。因此，本案双方当事人之间并非简单的租赁关系，原审判决遗漏重要事实的认定。2、原审判决认定双方的租金时按照房屋是否能够实际使用来确定房租起算日，明显是理解错误。双方所签订的《277皇后公园小吃街租赁协议》中明确约定租金的起算日按园区整体开业日，而且才誉公司在2012年12月24日也向酷悦公司支付了租金和押金，由此可见，双方对于房租的期间是有初步判断的，并非按照美食街的开业时间起算，更不是原审判决认定的按照房屋是否能够实际使用来确定房租起算日。而且才誉公司也不可能在没有开业的情况下于2012年12月24日向酷悦公司支付租金和押金。二、原审判决适用法律错误。1、即使按照房屋是否能够实际使用来确定房租起算日，原审判决以才誉公司实际开业经营时间来确定房租金额也是缺乏法律依据的。租赁协议依法成立并生效，才誉公司也占有了房屋，无论才誉公司是否实际使用该房屋，也不能免除其租金支付义务。另外，由于武林汇公司的原因导致才誉公司经营中断，但并不能导致才誉公司与酷悦公司之间的合同履行中断。因此，在合同没有解除前，才誉公司仍应当支付租金，原审判决对于才誉公司中断经营后的租金不予支持，缺乏法律依据。2、才誉公司未按照协议约定支付租金，违约在先，酷悦公司享有先履行抗辩权。3、才誉公司与酷悦公司之间系合作关系，并非租赁关系，这从《277皇后公园小吃街租赁协议》第四条以及《武林路277号1#1楼美食街油烟管道安装补充协议》都能得到充分体现。4、退一步讲，即使是武林汇公司提供的材料不足导致才誉公司不能办理开业的相关手续，按照租赁协议约定也仅仅是退还保证金。5、原审判决以鉴定机构出具的鉴定结论为依据支持才誉公司提出的装修损失违背了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项关于已经形成附合装修物装修残值损失的规定。综上，请求二审在原审判决的基础上，依法改判驳回才誉公司的一审诉讼请求。
被上诉人才誉公司辩称：一、本案酷悦公司根本性违约事实清楚，其违约行为给才誉公司造成的重大损失也是客观事实，酷悦公司应依照法律和合同的约定承担违约责任。在案涉《277皇后公园小吃街租赁协议》履行期间，酷悦公司自始至终不能向才誉公司提供正常经营活动所必须的条件和相关资料，致使才誉公司无法实现餐饮经营的合同目的，并因此遭受巨大经济损失。原审判决的事实认定及判决均是正确的。二、酷悦公司的上诉请求和理由均不能成立。1、酷悦公司提出的本案双方之间系合作关系的观点，缺乏事实依据，且与其一审陈述矛盾。2、本案系酷悦公司根本性违约，酷悦公司要求才誉公司承担全部租金，缺乏事实和法律依据。3、酷悦公司提出的其他上诉理由，均是缺乏依据的。综上，原审判决正确，请求二审依法驳回酷悦公司的上诉理由和请求。
上诉人酷悦公司在二审期间提交《武林路277号1#1楼美食街油烟管道安装补充协议》及（2014）杭下民初字第52号民事判决书，欲证明才誉公司与酷悦公司之间并非租赁关系，而是合作关系。才誉公司经质证后认为上述证据无法达到其证明目的。本院经审查后认为才誉公司的质证意见正确，对该两份证据的证明效力，不予确认。
被上诉人才誉公司在二审期间未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，关于酷悦公司提出的本案双方当事人之间并非租赁关系，而系合作关系的观点，与双方当事人签订的《277皇后公园小吃街租赁协议》内容不符，该协议第四条所采用的“双方合作约定”的表述根据整份协议的内容，也应理解为租赁合同关系，并非皇后公园小吃街的经营合作关系。同时，酷悦公司也未提供其他有效证据证明其该观点，故酷悦公司的该上诉理由，本院不予采纳。关于双方争议的租金计算的起止时间问题。根据审理查明，案涉《277皇后公园小吃街租赁协议》对于首期房租的起算时间特别约定为按园区整体开业日起算，但酷悦公司并未提供证据证明园区整体开业的具体日期，而才誉公司于2012年12月24日支付租金及押金的事实并不能当然推定该日即为园区整体开业日。故在因酷悦公司未提供相关材料导致才誉公司无法办理营业执照，酷悦公司所提供的租赁房屋存在断水、断电而无法正常使用，才誉公司承租案涉房屋的经营目的无法实现的情况下，原审法院依据本案双方在《联名求助信》中所载明的案涉房屋实际使用期间确定房租计算的起止时间及租金金额，并无不当。关于才誉公司投入的装修损失是否应当赔偿的问题，根据前述分析，案涉《277皇后公园小吃街租赁协议》系因酷悦公司未能提交办理营业执照所需资料以及其所提交的房屋无法正常使用等因素而解除，即系因酷悦公司存在违约情形而解除，在该种情形下，由出租人即酷悦公司承担装修残值损失，符合法律规定。同时，《277皇后公园小吃街租赁协议》第九条第3款中对于本案所涉情形导致合同解除的，由酷悦公司赔偿才誉公司已发生的装修损失的约定是明确的，故才誉公司的该项诉讼请求，亦具有合同依据。酷悦公司上诉认为其无须承担才誉公司装修损失的上诉理由和请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5992元，由上诉人杭州酷悦文化创意有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一四年十二月三日
书 记 员 吴梦姣