上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初882号
原告(反诉被告)上海裕城贸易有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人钟国琛，总经理。委托代理人周庆伟，上海市广益律师事务所律师。被告(反诉原告)上海悦栖农副产品有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市静安区。法定代表人高杰，总经理。委托代理人宋锡祥，上海市光明律师事务所律师。原告上海裕城贸易有限公司(以下简称：原告)诉被告上海悦栖农副产品有限公司(以下简称：被告)房屋租赁合同以及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘志宏独任审判，于2016年2月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周庆伟、被告委托代理人宋锡祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月10日，原、被告签订了一份《店铺租赁合同》，约定，原告将坐落于上海市江宁路XXX-
XXX号底层店铺(以下简称：系争房屋)出租给被告，租赁期限自2015年7月12日至2018年7月11日止，月租金为人民币14,500元(以下币种均为人民币)。合同同时约定，如遇国家建设动迁合同必须终止时，原告一般提前三个月书面通知对方，合同终止后，被告应腾空店铺归还原告，若拖延归还则被告交付的保证金不予退还。合同于7月10日上午签订，被告交付了租赁保证金58,000元，不料10日下午即传来动拆迁的消息，被告法定代表人高杰随之也将动拆迁的消息告知原告，原告经核实无误后多次找被告协商，希望终止双方的租赁合同，但被告既不终止合同，也不支付租金。为此，原告诉至法院，要求判令：1、原、被告之间的《店铺租赁合同》于2015年12月13日解除，被告搬离本市江宁路XXX-
XXX号房屋；2、被告按合同约定的租金标准支付原告自2015年11月12日起至实际搬离止的房屋使用费；3、被告支付的租赁保证金29,000元不予返还。被告辩称及反诉称，不同意解除租赁合同；根据合同约定，未办出营业执照之前无需支付租金，故不同意支付原告租金或房屋使用费；原告隐瞒了系争房屋所在地块即将动迁的事实，骗取被告与其签订房屋租赁合同，被告在不知情的情况下，与案外人王某某签订了转让合同，支付了转让费，并对系争房屋进行了装修和添置了相关的设备，但由于原告未配合被告办理营业执照，致被告无法正常经营，给被告造成了损失。为此，被告提起反诉，要求法院判令：1、原告赔偿被告的实际损失105,500元(包括转让费、中介费52,000元、灯箱门头53,500元)；2、原告折价返还被告房屋装修款60,000元；3、原告返还被告垫付的房租和履约保证金58,000元；4、原告支付被告租金补偿费29,000元；5、原告赔偿被告因租赁店铺而购置设备所造成的损失费21,500元(包括甘蔗榨汁机6,000元、石榴榨汁机800元、奶昔榨汁机2,800元、橙汁榨汁机2,300元、西瓜榨汁机1,900元、空调4,500元及冰柜3,200元)。原告针对被告的反诉称，合同约定，如遇到动拆迁，双方合同终止，被告的经济损失原告不予补偿；且被告的装修及购置设备均发生于动拆迁开始之后，被告系扩大损失，故原告不同意赔偿被告的损失；被告如按合同的约定及时搬离房屋，原告愿意补偿被告两个月的租金。经审理查明，系争房屋的房地产权利人为上海九百(集团)有限公司(以下简称：九百集团)。2012年12月14日，九百集团与原告签订了《上海九百(集团)有限公司商业用房租赁合同》，约定，九百集团将系争房屋出租给原告，租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。2015年7月10日上午，原、被告及案外人上海域隆汽车服务有限公司(以下简称：域隆公司)签订了一份《店铺租赁合同》及《补充协议》，约定，原告将系争房屋出租给被告经营使用，租赁期限为三年，租金起算日自2015年7月12日至2018年7月11日止；该店铺被告经营所需执照，均由被告自行办理，原告应配合被告提供相关的证明文件，若原告应提供相关证明文件(房产证或房屋租赁证)，造成被告无法办理工商执照，原告应将本合同租赁起始日按实际天数顺延，被告不承担租金，若因被告的自身原因在申办相关手续过程中有关部门不予批准，责任由被告自负与原告无关，且被告的保证金不予退还；租赁期间的月租金为14,500元，付二押二，先付后做；被告应于合同签订之日向原告支付店铺租赁保证金29,000元，同时支付两个月的租金计29,000元，本合同生效后被告应在租期内每两个月向原告支付不同阶段的租金，并确定每双月7日之前支付，不能逾期缴纳租金；租赁期满时或中途终止后被告应腾空该店铺按时归还原告，若拖延归还，被告的保证金原告不予退还，并由此引起的一切经济损失均由被告承担，如被告要求继续租赁，则须提前两个月书面向原告提出，原告在同等条件下优先与被告合作；租赁期间，被告不按时向原告支付租金、拖欠水电费超过一个月的或租赁期满、中途终止合同，被告在租赁终止后5日内不腾空(原告有权立即收回店铺，被告店铺内的物品无偿归原告所有)，原告有权终止本合同并收回该店铺，同时店铺内的固定装修不予清算，且被告缴纳的保证金不予返还(作违约金)，若被告由此造成原告损失的，被告还应承担赔偿责任；租赁期间，如因国家建设动拆迁等不可抗力因素，原告必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知被告，被告的经济损失原告不予补偿，双方互不承担违约责任。同时，原告承诺，从签订协议之日起，如在两年内遇到动迁，原告按两个月的租金补偿给被告，如第三年动迁至租赁期结束，无任何补偿，是否在两年内能得到补偿，以原告书面通知被告搬迁之日为准；租赁期满，双方不再对店铺的固定装修进行清算，待双方结清各项费用后，原告无息返还被告的租赁保证金，被告如需续约，应提前三个月与原告商谈，被告有续约的优先权，租金重新商谈；案外人域隆公司对被告租赁期间的一切债权债务作担保。合同签订后，被告预付了两个月的租金29,000元及租赁押金29,000元。2015年7月10日，上海市静安区住房保障和房屋管理局在系争房屋所在地块张贴了《关于静安区72街坊征收旧城区改建项目房屋征收不得实施相关行为的公告》，内容为，系争房屋所在地块列入旧城区改建房屋征收范围。被告法定代表人得知上述消息后，于7月10日下午通过微信方式将该消息告知原告财务人员。2015年10月，上海市静安第一房屋征收服务事务所有限公司向九百集团发出一份《关于实施静安区72街坊旧区改建的告知书》，内容为，系争房屋已被列入静安区72号旧改征收范围，要求九百集团抓紧在年底前清退所有租房客户并按期交付被征收房屋。2015年10月8日，九百集团向原告发出一份《通知》，要求原告于2015年12月31日前做好系争房屋的租赁户清退、搬迁交房和职工稳定工作。2015年12月10日，原告发给被告一份《通知》，内容为，系争房屋已列入旧城改造征收范围，原告再次通知被告，双方之间的房屋租赁合同终止，被告应于2015年12月31日前搬离系争房屋。因被告收到通知后，仍未腾空迁出系争房屋，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。又查，2015年4月，原告下属的分支机构上海裕城贸易有限公司第二经营部(甲方)与案外人王某某(乙方)、上海蒙隆物流有限公司(丙方)签订了《经营承包协议书》，约定，甲方提供系争房屋由乙方承包经营，自负盈亏；承包期为三年，自2015年4月12日至2018年4月11日止；甲方向乙方提供营业执照，乙方经营活动不得超甲方营业执照规定范围。2015年7月9日，王某某收取了被告法定代表人高杰的门面转让费40,000元及中介费12,000元。2015年7月29日，上海裕城贸易有限公司第二经营部(甲方)又与王某某(乙方)、上海蒙隆物流有限公司(丙方)签订了《承诺合同》，内容为，因乙方经营不善，于2015年7月11日退出承包，将店面归还给甲方。另查，上海裕城贸易有限公司第二经营部在工商部门登记的营业场所仍为上海市静安区江宁路XXX-
XXX号。审理中，被告提供了其与案外人上海乔茜图文设计制作有限公司于2015年7月11日签订的《店铺装修合同》以及2016年2月16日的上海市国家税务局通用机打发票，以证明被告为履行租赁合同，对系争房屋进行了装修、添置了设备。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《店铺租赁合同》、《补充协议》、收据、微信聊天记录、《关于实施静安区72街坊旧区改建的告知书》、《上海九百(集团)有限公司商业用房租赁合同》、九百集团于2015年10月8日发出的《通知》、原告于2015年12月10日发出的《通知》、《经营承包协议书》、《承诺合同》，被告提供的2015年7月9日的收条、上海裕城贸易有限公司第二经营部的营业执照以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《店铺租赁合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守。当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，双方签订的合同中对于租赁期间遇到国家建设动拆迁合同必须终止作出了明确约定，属于附解除条件的合同。现系争房屋的征收决定已颁布，原、被告之间的租赁合同因解除条件成就而应当终止，故对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。租赁合同解除后，原告应当通知被告。租赁合同自通知到达对方时解除。原告解除通知于2015年12月13日送达被告，故双方的租赁合同于2015年12月13日解除。合同解除后，约定的权利义务终止，被告无权继续占用系争房屋，应当搬离并将系争房屋返还原告。被告继续占用系争房屋,造成原告经济损失，被告应当支付原告房屋使用费。被告已预付了两个月的租金，原告又愿意按合同约定给予被告两个月租金的补偿，被告应顺延自2015年11月12日起向原告支付房屋使用费，故原告要求被告自2015年11月12日起按合同约定的租金标准支付房屋使用费，本院亦予以支持，被告要求原告返还预付房租29,000元，本院不予采信。租赁合同终止后，被告应及时将系争房屋归还原告，拒绝返还的，已构成违约，原告据此要求被告承担违约责任，即没收被告的租赁保证金29,000元，于法有据，本院也予以支持。被告明知系争房屋已被列入旧改征收范围，双方的租赁合同实际无法继续履行，仍对系争房屋进行装修、购置设备，由此产生的扩大损失，应由被告自己承担，故被告要求原告赔偿灯箱门头损失55,000元、装修费60,000元以及购置设备损失21,500元的反诉请求，本院不予支持。被告支付案外人王某某门面转让费40,000元及中介费12,000元，系被告与王某某之间因转让合同而发生的法律关系，与本案系不同主体之间的法律关系，被告要求原告赔偿转让费及中介费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、六十条、第九十一条第(七)项、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告上海裕城贸易有限公司与上海悦栖农副产品有限公司之间的《店铺租赁合同》于2015年12月13日解除；二、被告上海悦栖农副产品有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市江宁路XXX-
XXX号底层店铺，将该房屋返还原告上海裕城贸易有限公司；三、被告上海悦栖农副产品有限公司应于本判决生效之日起十日内按合同约定的租金标准支付原告上海裕城贸易有限公司自2015年11月12日起至实际搬迁之日止的房屋使用费；四、被告上海悦栖农副产品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海裕城贸易有限公司违约金29,000元(与被告上海悦栖农副产品有限公司支付的租赁保证金29,000元折抵)；五、反诉原告上海悦栖农副产品有限公司全部的反诉请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费887.50元，减半后为443.75元，由被告上海悦栖农副产品有限公司承担。反诉案件受理费2,705元，由反诉原告上海悦栖农副产品有限公司承担2,442.50元，由反诉被告上海裕城贸易有限公司承担262.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一六年七月十九日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。