陕西省吴起县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴起民初字第00532号
原告延安东方房地产开发有限公司。
法定代表人郭延生，系该公司经理。
住所地：延安市宝塔区。
委托代理人许士成，男，汉族，1954年6月5日生。代理权限：特别授权。
委托代理人韩娜娜，女，汉族，1987年9月17日生代理权限：特别授权。
被告郭小艳，女，汉族，1984年10月26日生。
委托代理人王世奇，男，汉族，1972年2月24日生。代理权限：一般授权。
原告延安东方房地产开发有限公司与被告郭小艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理，依法由代理审判员宋波适用简易程序公开开庭进行了审理，原告延安东方房地产开发有限公司委托代理人许士成、韩娜娜，被告郭小艳及其委托代理人王世奇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告延安东方房地产开发有限公司诉称，2014年3月24日，经原、被告协商，原告将吴起县民乐大厦C10号房屋（建筑面积41.95平米，室内使用面积27.885平米）按每平米100元租给被告，约定租赁期限1年，即2014年3月24日至2015年3月23日，租金每年33462元（实际收取33000元）。同时双方还特别约定，被告在签订合同后一次性给原告支付全部租金，如不按期支付，则被告承担2%的滞纳金。合同第五项约定，被告装修房屋时必须经过原告同意后方可装修。合同第七条约定，合同期满后，原告若出租房屋，被告在同等条件下享有优先承租权。另原、被告就物业管理等其他事项均作了明确约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告亦缴纳了房租。2015年3月23日，房屋租赁期限届满后，原、被告未续签合同，被告既不腾房，亦不续租缴纳房租费，经原告多次催要无果，故原告诉至法院，1、请求依法判令被告腾出其占有原告的房屋，并将该房屋恢复原状交付原告。2、请求依法判令被告支付从2015年3月24日起至实际交房之日止的占用房屋费用，每月按2788.5元，并支付占用房屋总费用的2%的违约金。3、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。
原告延安东方房地产开发有限公司向法庭提供以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、企业法定代表人证书各一份，证明原告公司的基本情况及法定代表人身份信息。
2、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间签订的租赁合同是有效的。
3、房屋租赁合同一份，证明原告并未给蔺雯租赁过房屋，被告之前租赁的人为郭洁。
被告郭小艳辩称，2014年3月24日，被告租赁原告位于吴起县民乐大厦1楼C10号房屋用于经营服装生意，双方口头约定租期为5年，租金每年一付，由于被告马虎大意，未将此内容写进合同，不想原告为了卖此房屋而以租房合同到期为由，在没有提前通知被告的情况下召集不明身份的闲散人员阻挡被告的正常经营活动，导致被告歇业无法经营。被告为了经营装修房屋花费6.5万元，并支付原房屋使用人蔺雯转让费4.6万元，还有物业、工商等费用，现在还有积压货物10万余元，被告不可能只租赁一年用于经营。原告将没有房屋产权证的房屋租赁给被告，原告构成违约，且该合同应为无效合同，原告应赔偿因此给被告造成的损失。
被告郭小艳向法庭提供以下证据：
1、房屋转让合同一份，证明被告的投资情况。
2、照片一张，证明原告曾阻挡、干扰过被告正常经营。
本案原告提供的证据，经被告质证，被告对原告提供的证据一无异议。对于证据二被告认为该合同不完全，具有片面性、有欺诈行为。对于证据三的真实性无异议，对证明目的有异议。原告对被告提供的证据一有异议，原告不认识合同上的“蔺雯”。对证据二有异议，原告不是无理阻挡，是原告公司的工作人员去催要房租。
本院对于原告提供的证据一，因被告无异议，依法予以确认。对原告提供的证据二，合同上有被告郭小艳签字确认，视为其对合同约定内容无异议，且被告按约支付了租赁费，依法予以确认。对原告提供的证据三，能证明原告在被告租赁之前将房屋租赁给郭洁的事实，约定租赁期限一年，依法予以确认。对被告提供的证据一，能证明被告为了经营向蔺雯支付转让费4.6万元的事实，但蔺雯与原告并未签订租赁合同，不是争议房屋的实际使用人，被告也未提供其他证据予以佐证，故不予采信。对被告提供的证据二，单从照片上看不出阻挡、干扰的行为，且被告也未提供其他证据予以证明，故不予采信。
经审理查明：2014年3月24日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将吴起县民乐大厦一楼C10号房屋租赁给被告，约定租赁期限1年，约定租金为33462元。合同签订后，被告按约支付了租金33000元，原告按约向被告交付了房屋。被告接手房屋后进行装修并开始经营服装生意。2015年3月23日，租赁期限届满后，被告即未缴纳租金，也未与原告续约。被告至今占用该房屋。吴起县民乐大厦一楼C10号房屋系原告延安东方房地产开发有限公司所有。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告依据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得租赁，其中第（一）项“未依法取得房屋所有权证书的”，被告认为原告构成违约，应赔偿被告的损失，但《中华人民共和国合同法》第52条第五款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而《城市房屋租赁管理办法》是中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的部门规章，不属于法律和行政法规，不作为认定合同效力的法律依据，故原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。合同签订后，被告按约支付了房屋租金，原告按约将房屋交付被告使用。现根据租赁合同约定的租赁期限已于2015年3月23日届满，且双方亦未达成继续租赁的合意，故原租赁合同已经解除。双方权利义务关系终止后，被告作为承租人理应返还租赁房屋，故原告要求被告腾出房屋将房屋交付原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其未支付租金也未续签租赁合同是因为其与原告口头约定租赁期限为5年，租金每年一付，但原告不予认可，被告也未提供证据予以证明，本院不予认可。至于恢复原状，因原告未提供证据予以证明，故不予支持。双方权利义务终止后，被告仍实际占用房屋，必然会造成原告的租金损失，故应当参照合同约定的租金每月2788.5元标准支付相应的占用使用费。至于支付占用房屋总费用的2%的违约金，因原、被告在租赁合同中未明确约定，原告也未提供证据予以证明，本院不予支持。被告辩称其为经营装修房屋花费6.5万元，在本案房屋租赁合同第五条约定：租赁期间，甲方必需保证乙方对其所租房屋享有装潢权（不能改变该楼房主体结构）但必须经甲方同意。被告称其装修经过原告同意，但原告不予认可，被告也未提供证据予以证明，视为其未经原告同意装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。故该装修费用由被告自行负担。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告郭小艳于本判决生效后十日内将吴起县民乐大厦一楼C10号房屋腾出交付给原告延安东方房地产开发有限公司。
二、被告郭小艳给付原告延安东方房地产开发有限公司房屋占用费用（从租赁期限届满之日即从2015年3月23日起计算至实际腾房之日，每月按2788.5元计算）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭小艳负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
代理审判员 宋波
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 王江