福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第15466号原告王尚荣，男，1950年3月2日出生，汉族，住福州市台江区。委托代理人王乃义、林艺惠，福建炼海律师事务所律师、实习律师。被告益城（厦门）房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区名仕御园别墅B6座。法定代表人骆飞龙，董事长。委托代理人林志铭，福建凌一律师事务所律师。原告王尚荣与被告益城（厦门）房地产开发有限公司（以下简称益城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月23日受理后，依法由代理审判员梅文侃适用简易程序于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告王尚荣的委托代理人王乃义、林艺惠及被告益城公司的委托代理人林志铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王尚荣诉称，2012年12月19日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买益中花园（皇家御城）5#楼29层02单元（思明区白鹭洲路61号2902室）房产，总价款3308472元。合同第八条约定被告应于2013年12月31日之前将符合交付条件的商品房交付给原告使用，第九条约定了被告逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依约全部履行了购房款支付义务。但被告至今仍未书面通知原告交房，被告也未向原告书面说明无法按期交付的原因，已逾期交房近300天。合同第九条约定“逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”。原告于2014年9月2日就被告的逾期交房行为委托律师向被告发出律师函，要求被告履行交房义务及支付违约金。但被告不予回应。原告诉请判令：1、被告立即将原告购买的位于益中花园（皇家御城）5#楼29层02单元（思明区白鹭洲路61号2902室）房屋交付给原告使用；2、被告立即向原告支付逾期交房违约金（每日按原告已支付购房款总额3308472元的万分之五计算，从2014年1月1日起计算至实际交房之日，暂计至2014年10月15日为474765.7元）。被告益城公司辩称，第一，讼争房产已符合交房条件，被告多次通知原告交房，原告拒不接受交付，已构成违约，应当支付违约金和房屋保管费。如被告因违约而需要支付违约金的，违约金与保管费应予抵销。第二，双方在《商品房买卖合同》中对于房屋交付作了特殊约定，根据《商品房买卖合同》第八条中约定，如在规定日期内未达到约定的交房条件，双方同意按以下第2种方式处理：“买受人同意接收，出卖人支付买受人贰仟元违约金。”据此，原告要求按照每日万分之五支付违约金，不符合合同约定。第三，双方在合同第八条中约定，如遇到重大技术问题，遇到停水、停电等情况，遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法施工，出卖人可据实予以延期。符合上述条件的可顺延天数共计109天。第四，合同第九条约定每日万分之五的逾期交房违约金过高，如适用该违约条款，势必造成双方权利义务失衡，应当予以调整。经审理查明，被告益城公司系“益中花园（皇家御城）”的开发商，并于2013年8月15日取得“益中花园（皇家御城）”项目商品房预售许可证。2012年12月19日，原、被告双方签订了一份由被告益城公司提供格式文本的《商品房买卖合同》（编号为：03029891），约定被告益城公司为出卖人，原告王尚荣为买受人，原告向被告购买坐落于厦门市思明区市府大道袁厝段西侧“益中花园（皇家御城）5#楼29层02单元（思明区白鹭洲路61号2902室）房产（下称讼争房屋），总价款3308472元。合同“第八条交付条件与期限”规定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1….；2买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。假如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、如遇到重大技术问题，遇到停水、停电等情况，遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法施工，但出卖人应提供相关证明文件。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）…….（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条“交接”规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见附件六第六条。其中附件六第六条第2项规定，在该商品房具备原合同第八条约定交付条件的情况下，买受人不得以任何理由拒绝接收。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意一下方式处理：①出卖人不承担因此而产生的延期交房责任；②自出卖人的交房通知书送达之日起30日内，买受人仍未办理房屋交接手续的，则买受人应承担自交房通知送达之日起的第31日至实际办理交接手续之日该商品房所应缴交的物业管理费及相关费用…，同时，每日按原合同总价款的万分之一向出卖人支付房屋保管费；③……合同第二十条“文书送达”规定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。附加六第十条“其他约定”规定，1、原合同及本协议所指通知或告知采取书面形式并通过挂号信、邮局特快专递及报纸公告中的任一种方式。……出卖人与买受人双方均保证原合同所书至通讯地址和电话是真实有效的，如有变更，应及时书面通知对方。合同签订后，原告依约向被告支付了合同项下的全额购房款3308472元。被告益城公司亦依约向房屋权属登记机构申请预告登记并办理了合同登记备案。《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后，被告未依约向原告发出交房通知书。2014年2月11日，建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位在《竣工项目审查》上盖章同意竣工验收。2014年3月10日，讼争房屋所在项目“益中花园（皇家御城）”通过消防验收，并于2014年4月14日通过竣工验收备案。在审理中，被告益城公司未就其通知交房的时间提供证据。以上事实，有《商品房买卖合同》（编号为：03029891）、销售不动产统一发票、《厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（厦公消验字（2014）第0109号）、《竣工项目审查》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》以及庭审陈述为证。本案有争议的事实为：一、被告益城公司应向原告王尚荣交付讼争房屋的具体期限。被告益城公司认为，根据合同第八条约定，在讼争房屋项目施工过程中遇到重大技术问题，遇到停水、停电等情况，遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法施工的时间天数共计109天。因此，合同约定的交房期限虽为2013年9月30日，但应扣除符合合同约定条件的可顺延天数109天。并提供《停水停电通知》、《气象资料》、《中高考限噪通知》、《交通管制通知》等证据佐证。原告王尚荣认为，被告提交的证据表面真实性无异议。合同约定的履行期限外的延期事由均与本案无关。被告主张的延期事由，应提交施工日志证实确实因延期事由造成了停工，被告主张的部分延期事由存在重合的情形。中高考、投洽会等情形是双方在签订合同当时就已经可以预见，不能作为不可抗力或其他事由进行扣除。因此，原告不同意顺延交房天数109天。本院分析认为，被告虽对符合合同约定可能造成无法施工的事由提供了相关证据，但未提供施工日志或监理日志以佐证明该事由造成无法施工达109天。合同约定的商品房交付期限为2013年12月31日之前，被告益城公司作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的气象、限噪、交通管制等事由，亦应证明该事由已实际影响到施工。结合考虑气象资料所体现的气象事由和厦门市政府公告等众所周知的事由，客观上确实可能给被告的施工造成一定的影响，可延期交房的情形客观存在，故本院对被告的延期请求予以酌情考虑。综合被告主张延期交付的天数所提供的相关资料、《商品房买卖合同》的签约时间及实际交房时间，本院酌定可据实延期交房的天数为18天。扣除该可据实延期天数，合同约定的交付时间2013年12月31日应顺延至2014年1月18日。故被告益城公司应向原告王尚荣交付讼争房屋的具体期限为2014年1月18日。二、原、被告对逾期交房违约责任的约定。原告王尚荣认为，《商品房买卖合同》第九条为“出卖人逾期交房的违约责任”条款，根据该规定，被告逾期超过90日后交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但出卖人应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。由于被告未证明存在根据合同第八条的规定可顺延交付的事由确实影响了其施工进程，故应当以原告已付购房款为基数，自2014年1月1日起至实际交房日，按照每日万分之五计算违约金。由于合同第八条为“交付条件与期限”条款，第八条的解释为：该条款仅是被告在约定交房日期未能达到交房条件的违约责任，如果在规定交房日期达到交房条件，则免除支付违约金2000元。而如果未在规定日期交房，亦未达到交房条件，则应当除支付2000元违约金外，还需要按照合同第九条承担逾期交房违约责任。被告未在2013年12月31日前通知交房，原告也未在2013年12月31日前接收未达交付条件的讼争房屋，故合同第八条不是对逾期交房违约责任的约定条款。被告益城公司认为，《商品房买卖合同》第八条第二款第2项已经明确规定，原、被告双方同意选择该项规定承担违约责任。即“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1….；2买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”。因此，被告无需通知交房，原告应当于2013年12月31日自行向被告益城公司接收讼争房屋，而由被告益城公司支付违约金2000元。原、被告双方已经约定选择适用第八条第二款第2项规定，故被告逾期交房不应适用《商品房买卖合同》第九条的规定承担违约责任。本院分析认为，首先，《商品房买卖合同》第八条系关于交付条件和期限的条款，该条款包含三个方面的内容，一是交付讼争房屋除符合国家和地方人民政府的有关规定外，还需要满足合同约定的3个条件，即同时通过勘察、设计、施工、监理和消防部门的验收，讼争房屋所在建筑物用水用电、管道煤气等设施达到设计要求条件，以及小区内道路、绿化等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求完成；二是交房的期限为2013年12月31日前，但发生两种特殊原因可以据实延期；三是未达到交付条件交房，出卖人同意接收并支付买受人违约金2000元。故《商品房买卖合同》第八条的规定不是逾期交付房屋的违约责任，第八条第二款第2项也仅是规定，在出卖方交房未达交付条件时应向买受人支付违约金2000元，即《商品房买卖合同》第八条第二款第2项是关于不适当履行合同义务的违约责任条款。其次，被告益城公司系《商品房买卖合同》格式文本的提供方，《商品房买卖合同》第八条系格式条款，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综合考虑合同第八条在《商品房买卖合同》中载于“交付条件与期限”章节，且从合同的文义上理解，结合交易习惯，应采纳原告王尚荣对该条款的解释。即为被告益城公司于2013年12月31日前通知交房，原告同意接收，讼争房屋未达交付条件的，由被告支付违约金2000元。第三，在《商品房买卖合同》第八条之后的第九条，系针对出卖人逾期交房违约责任所作的专门约定，故逾期交房违约金应按照合同第九条约定的方式计算。综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。被告益城公司未在2013年12月31日之前向原告王尚荣交付符合交付条件的商品房，其行为属迟延履行，已构成违约，应当承担违约责任。被告未提供证据证实其向原告发出交房书面通知书，至今未履行交付义务，原告王尚荣要求被告益城公司交付讼争房产，并支付逾期交房违约金至实际交房之日止，符合法律规定，应予支持。根据《商品房买卖合同》第九条关于承担违约责任的规定，被告应在2014年1月18日前将讼争商品房交付给原告使用，故违约金依约应以原告已付款3308472元为基数，按日万分之五，自2014年1月19日起计至2014年10月15日止，共计266天，即3308472×0.5‰×266=440026.78元。自2014年10月16日起至讼争房屋实际交付之日按上述标准予以计算。被告益城公司虽抗辩违约金标准过高，但被告未就该违约金标准超过给原告王尚荣造成损失的百分之三十提供证据，且《商品房买卖合同》中对双方违约责任的约定是对等的，故被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告益城（厦门）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王尚荣交付址于厦门市思明区益中花园（皇家御城）5#楼29层02单元（思明区白鹭洲路61号2902室）房屋。二、被告益城（厦门）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王尚荣逾期交房违约金440026.78元；并承担以3308472元为基数，自2014年10月16日起至讼争房屋实际交付之日按日万分之五计算的逾期交房违约金。三、驳回原告王尚荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4211元，由原告王尚荣负担308元，被告益城（厦门）房地产开发有限公司负担3903元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员梅文侃二〇一四年十二月二十二日书记员刘宪昌附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。