上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第278号
原告上海瀛联置业有限公司。
法定代表人黄汉兴。
委托代理人狄国鸣，上海市远东律师事务所律师。
被告上海洋晨国际货运代理有限公司。
法定代表人许勇斌。
原告上海瀛联置业有限公司与被告上海洋晨国际货运代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海瀛联置业有限公司的委托代理人狄国鸣律师，被告上海洋晨国际货运代理有限公司的法定代表人许勇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海瀛联置业有限公司诉称，原告系上海市天宝路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋（以下简称天宝路房屋）的所有权人，2012年12月25日，原告与被告上海洋晨国际货运代理有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租天宝路房屋，建筑面积889.24平方米，租赁期限自2013年3月1日起至2018年7月31日止，租金为每日每平方米2.10元，物业管理费为16，006.30元，双方并就其他相关事项进行了约定。2013年12月24日，因被告拖欠租金，原告发函催讨，当日，被告致函原告，表示要求退租，直至2014年2月19日，被告的办公家具等物品搬离天宝路房屋。被告至今欠付租金及物业管理费，原告多次催讨未果，故现起诉要求确认原、被告就天宝路房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年2月20日起解除；被告支付至2014年2月19日止欠付的租金121，259.72元；被告支付逾期支付2013年12月及2014年1月租金的滞纳金，按照每日千分之一的标准，分别以27，889.50元为本金，自2013年12月1日计算至判决生效之日止，以57，889.52元为本金，自2014年1月1日计算至判决生效之日止；被告支付至2014年2月19日止欠付的物业管理费26，143.62元；被告支付2个月的租金作为违约金115，779.04元；被告支付的保证金168，066元由原告没收，不予返还。
被告上海洋晨国际货运代理有限公司辩称，被告同意支付欠付的12月租金27，889.50元。被告已于2013年12月24日书面通知原告被告自2014年1月1日起退租。被告于2013年12月31日撤离了所有人员，并将房屋钥匙返还了原告，被告已行使了合同约定的解除权。当时被告与原告协商要求退租，双方约定被告物品暂时放在天宝路房屋内，原告口头表示同意，但未回复是否同意退租，直到2014年2月份原告称被告违约。2013年12月底及2014年春节前后被告要搬家具，但原告的保安以被告欠付租金为由不让被告搬离，后被告承诺将家具出售所得支付给原告，原告才同意被告搬走家具，并非被告不愿搬离。现原告既要求违约金又要求按照被告退租主张没收保证金，没有依据。物业管理费，一直都由被告直接交给物业公司，被告从未委托原告垫付物业管理费，且原告垫付物业管理费没有合法的发票，不同意支付。
经审理查明，原告为天宝路房屋产权人。2012年12月25日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告向被告出租天宝路房屋，建筑面积889.24平方米，房屋用途为办公；原告于2013年3月1日前向被告交付房屋，租期自2013年3月1日起至2018年7月31日止；租金为每日每平方米2.1元，月租金按照每月日历天数计算确定，该租金至2015年4月30日不变；被告应于每月第一个工作日前向原告支付当月租金，先付后用，逾期支付的，每逾期一天，则被告按应付未付租金款项的千分之一支付违约金，逾期超过30天，原告有权提前解除合同，被告应立即腾退、搬离该房屋；签订本合同时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，租赁保证金为90天租金，即168，066元；原告已委托上海振翔物业管理有限公司实施全权物业管理服务；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满当日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一天，被告应按本合同约定的租金标准的三倍，即7.68元／天／平方米，向原告支付房屋占用使用费；被告逾期不支付租金累计超过30天的，原告可以书面通知被告解除合同，被告应向原告按月租金的两倍支付违约金，给原告造成损失的，支付的违约金不足抵付原告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，被告中途擅自退租的，原告可没收被告的租赁保证金，保证金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿原告的全部损失。
该合同补充条款同时约定：被告逾期支付租金或其他费用逾期超过30天，原告有权提前解除合同，被告应在收到原告通知的五日内将该房屋恢复至原告书面认可的状态，被告添置的可移动设施、设备由被告搬离该房屋，不可移动的设施、设备由被告自行拆除并恢复原状。原告发出该房屋租赁合同解除函的五天后，被告仍然使用该房屋的，原告有权按约定租金的3倍加收房屋使用费，并有权收取占用该房屋期间的其他费用。若被告未腾清、搬离该房屋内属于被告的设施、设备的，原告有权腾清、搬离，发生的相关保管费用等由被告承担。超过30天被告不自行处理的，被告同意原告作无主财产予以处理。
补充条款另约定，被告须在租赁期结束前十四天或提前解除通知到达的五天内，与原告和物业公司联系返还房屋事宜，并在合同租期届满或提前解除合同当日17：00时之前，把房屋连同其所有的附属物、设施设备、附加物等在与交付时原状一致或者原告确认的标准交还原告。原告根据合同向被告要求或收取滞纳金或违约金，不损害及影响原告行使合同赋予的其他权利和补救权利。
该合同附表一约定：装修期自2013年3月1日起至2013年4月30日止；始交租金日为2013年5月1日；免租期为本合同租期结束之前的最后三个月；在装修期、免租期内，被告无需支付租金，但须支付在此期间的全额物业服务费和发生的其他相关费用。附表二约定：物业服务费自交付之日开始起算，包括免租期和装修期，物业服务费按双方确认的建筑面积计算，为18元／月／平方米，每月16，006.30元，具体由物业管理公司与被告签订相关书面约定。
2013年12月24日，原告向被告发出租金催告书，要求被告支付2013年12月的租金57，889.52元，并保留追究违约责任的权利。同日，被告向原告回函表示，因被告公司内部原因，无法继续经营，决定于2013年12月31日前人员撤出建邦大厦，并向原告申请从2014年1月1日起退租，届时被告公司撤出与房产可分割的电器设备部分，办公家具暂时存放在原处，待有下个租客签约再作具体协商处理。
2014年1月10日，原告就天宝路房屋向上海振翔物业管理有限公司支付当月物业管理费16，006.30元，上海振翔物业管理有限公司向原告出具了盖有发票专用章的收据。同年1月14日，原告向被告发出《关于建邦大厦租金催告及租赁合同解除后续事宜告知函》，表示：因被告2013年12月未按约交纳租金，原告于2013年12月24日书面催告要求被告支付租金和违约金，被告已回函表示由于内部原因无法经营申请于2014年1月1日起退租，并要求将家具暂时存放原处，现被告人员已全部撤离，但仍留有部分办公家具，现就如下事宜致函被告：1、被告收函后7日内付清租金及违约金；2、由于被告中途擅自退租，原告行使没收租赁保证金的权利；3、被告应当在收到本书面致函的7日内将房屋内遗留物品搬离，否则原告将自行搬离并有权向被告追索物品报关费，并不承担物品灭失和损坏的责任。该函由被告法定代表人签收。
2014年2月5日，原告就天宝路房屋向上海振翔物业管理有限公司支付当月物业管理费10，861.40元，上海振翔物业管理有限公司向原告出具了盖有发票专用章的收据。同年2月19日，被告将天宝路房屋内原存放的家具出售，并以出售家具所得款向原告支付了2013年12月部分租金3万元。同年2月26日，原告向被告发函表示被告于2013年12月24日发函要求退租，直至2014年2月19日将办公家具搬离租赁房屋，现告知被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年2月20日解除，被告立即支付拖欠的租金、物业管理费及违约金，被告支付的保证金归原告所有。
审理中，原告提供了上海振翔物业有限公司出具的证明两份，一份证明称：被告的办公家具于2014年2月19日开始拆卸搬运，并于当日全部完成。另一份证明称：截止2014年5月5日，建邦大厦8楼仅802、801B有两家企业进驻，面积合计149.51平方米，其余房屋处于空置状态。被告申请证人到庭作证称其系被告工作人员，约2013年12月，被告工作人员欲将办公家具、复印机等搬离租赁房屋，保安曾阻拦，理由是费用未结清，约在2、3月份，被告将家具出售。被告称不认可原告于2014年1月14日发出的函件，收件地址确为被告地址，但不记得收到该函。原告提供了该函的送达查询凭证上有被告法定代表人签名，但无签收日期。另原告确认违约金计二个月的租金按照60天计算。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、租金催告书及邮寄凭证、被告的函、原告律师函及邮寄凭证、上海振翔物业有限公司出具的证明、被告出售家具的收款收据、原告为被告垫付物业管理费的支付凭证、照片，被告提供的租金发票、物业管理费发票，以及原、被告的陈述等证据为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，双方均需依约履行。现合同期限尚未届满，被告在租期内欠付租金并擅自搬离，已构成违约，依约应支付欠付的租金，并承担违约责任。根据合同约定，被告擅自退租的，原告有权没收保证金，被告逾期支付租金超过30天，原告有权行使解除权，并要求被告支付两个月的租金作为违约金，原告的相应诉请，于法有据，本院予以支持。现双方对于合同解除均无异议，关于合同解除日期，被告于2013年12月24日向原告书面致函要求退租，但并无证据证明原告表示同意，原告于2014年1月14日向被告发出《关于建邦大厦租金催告及租赁合同解除后续事宜告知函》，要求被告支付欠付的租金，并支付违约金，由于被告中途擅自退租，原告没收保证金，并要求被告于收函七日内搬离。根据该函件名称和函件内容，应视该函为原告解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》的意思表示，故被告收到该函之日为合同解除日期。现被告否认收到该函，原告提供的函件查询单上仅有被告签名，无被告实际签收日期，本院认定该函于2014年1月15日送达被告，双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年1月15日解除。合同解除前，被告欠付的租金应当支付，至2014年1月15日，被告欠付租金55，900.56元应向原告支付。合同解除后，被告未清空物品占用房屋的，应当支付房屋使用费，被告称原告阻止其搬离，依据不足，本院不予采信。原告主张的2014年1月16日起的租金，实际应为房屋使用费。根据原告发出的告知函，被告收函7日内未将房屋内遗留物品搬离的，原告将自行搬离并有权向被告追索物品保管费，合同亦约定了合同解除后，被告未按期搬离物品的，原告有权腾清、搬离，但2014年1月23日至2014年2月19日期间，原告未及时行使权利收回房屋，由此造成的损失应由原告自行承担。因此，对于原告主张的2014年1月23日至2014年2月19日期间的租金不予支持。对于原告主张2014年1月16日至2014年1月22日期间的租金，本院认定被告按租金标准支付房屋使用费，共计13，071.83元。至于原告主张的滞纳金，被告认为合同约定的标准过高，本院酌情予以调整，滞纳金自合同约定的各期租金应付之日的次日起计算至判决生效之日止。租赁合同解除前，被告承租使用房屋，应当按照合同约定支付物业管理费，现被告欠付物业管理费，原告作为房屋产权人垫付该期间的物业管理费，被告应当向原告支付，合同解除后的物业管理费，原告提出主张，缺乏依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海瀛联置业有限公司与被告上海洋晨国际货运代理有限公司就上海市天宝路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年1月15日解除；
二、被告上海洋晨国际货运代理有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告上海瀛联置业有限公司支付至2014年1月15日止欠付的租金55，900.56元；
三、被告上海洋晨国际货运代理有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告上海瀛联置业有限公司支付欠付租金55，900.56元的滞纳金，滞纳金按照中国人民银行同期贷款利率计算，分别以27，889.50元为本金，自2013年12月3日起计算至判决生效之日止，以28，011.06元为本金，自2014年1月3日起计算至本判决生效之日止；
四、被告上海洋晨国际货运代理有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告上海瀛联置业有限公司支付2014年1月16日至2014年1月22日的房屋使用费13，071.83元；
五、被告上海洋晨国际货运代理有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告上海瀛联置业有限公司支付原告上海瀛联置业有限公司垫付的2014年1月1日至2014年1月15日的物业管理费7，744.98元；
六、被告上海洋晨国际货运代理有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告上海瀛联置业有限公司支付违约金112，044.24元；
七、被告上海洋晨国际货运代理有限公司向原告上海瀛联置业有限公司支付的保证金168，066元不予返还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5，334.78元，减半收取2，667.39元，由原告上海瀛联置业有限公司负担667.39元，被告上海洋晨国际货运代理有限公司负担2，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一四年六月十七日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。