湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江夏民二初字第00060号
原告柯圣英。
原告柯圣福。
原告柯冬莲。
原告柯玲。
上列原告的共同委托代理人金清明，无固定职业。
被告柯圣雄，无固定职业。
被告王明光，农民。
被告蒋克秀，农民。
原告柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲与被告柯圣雄、王明光、蒋克秀确认合同无效、腾退房屋纠纷一案，本院山坡人民法庭2011年6月21日立案受理后，于2012年9月18日作出（2011）夏山民初字第53号民事判决，驳回原告柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲的诉讼请求，其不服提起上诉。2012年12月17日，湖北省武汉市中级人民法院作出鄂武汉中民终字第00808号民事裁定，裁定撤销原判决并发回本院重审。本院于2013年1月16日重新立案，依法另行组成合议庭，分别于2013年3月6日、2014年6月20日公开开庭审理了本案。原告柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲的共同委托代理人金清明及被告柯圣雄、王明光、蒋克秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲共同诉称：四原告与被告柯圣雄系兄弟姐妹关系，父亲柯希田于2008年5月30日去世，母亲曹桂祥于2011年1月5日去世，遗有位于湖北省武汉市江夏区山坡街山新村柯雷家14号的两层房屋一栋。被告柯圣雄未与我们商量就擅自与被告王明光、蒋克秀签订房屋买卖合同，将该房屋出卖给被告王明光、蒋克秀，侵犯了我们的继承权。故起诉：一、请求确认被告柯圣雄与被告王明光、蒋克秀签订的房屋买卖合同无效；二、由被告王明光、蒋克秀腾退该房屋；三、由上列被告承担诉讼费用。
被告柯圣雄辩称：出卖房屋时我认为我是家里最小的，并且只有我一个人条件差些，按照农村的一般规矩，父母的房屋归老幺得。而且我一直住在化工厂里，觉得老家的房屋要着没用，所以未经四原告同意擅自将共有房屋出售，请法院确认我与被告王明光、蒋克秀签订的房屋买卖合同无效，并将该房屋予以腾退。
被告王明光、蒋克秀共同辩称：一、我们于1997年迁居湖北省武汉市江夏区山坡乡山新村，租借村民柯圣乡房屋和田地从事农业生产，2004年取得该村2.1亩土地经营权证。二、房屋是被告柯圣雄自愿出售给我们，在出售房屋时告知我们说他的兄弟姐妹都在武汉，不要这个房屋，他父母也将这个房屋给他了。三、我们签订房屋买卖合同经过了所在村、队代表签字并加盖了村委会公章予以认可，该合同有效。四、被告柯圣雄交付房屋同时将房屋钥匙、土地使用证、个人建房用地许可证等房屋有关证件和资料移交给我们，且在2010年8月实有房屋信息采集表中房屋登记在被告柯圣雄名下，他有权处分该房屋。合同签订后我们已经按照约定支付了40000元，余款30000元约定于2012年3月6日支付，起诉时尚未到期，案件审理中，我要求支付该款，被告柯圣雄拒绝接收。五、我们已经入住并进行了修缮。六、上列原告及被告柯圣雄的家庭内部意见不一致与我们无关。七、上列原告及被告柯圣雄的行为严重扰乱了我们的正常生活，要求他们赔偿我们各项损失20000元。
原告柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲为证明其主张，提交了下列证据：
1、房屋买卖协议，用以证明2011年3月6日，被告柯圣雄没有经过四原告与被告王明光、蒋克秀签订房屋买卖协议。
2、山坡乡山新村委会出具的证明二份，用以证明四原告以及柯圣雄系柯希田、曹桂祥的子女，曹桂祥已经去世。
被告柯圣雄未提交证据。
被告王明光、蒋克秀为证明其主张，提交了下列证据：
1、柯希田个人建房用地许可证。
2、柯希田、曹桂祥的土地承包经营权证。
3、柯希田的土地使用权证。
4、柯希田个人用地申请书。
证据1-4证明涉案房屋相关权属证件和资料，均已由被告柯圣雄交给被告王明光、蒋克秀持有。
5、国家粮食直接补贴卡，证明被告王明光、蒋克秀有武汉市江夏区山坡乡山新村从事农业生产的事实。
6、《房屋买卖、水田转让合同书》，证明被告柯圣雄将房屋出售给被告王明光、蒋克秀的事实。
7、被告王明光土地承包经营权证，证明其承包山坡乡山新村2.1亩土地的事实。
8、柯圣雄委托书，证明购房协议内容中水田面积经营权同意转让给王明光。
9、山坡乡村委会2010年8月8日实有房屋信息采集表，证明涉案房屋在出售前房屋业主登记为柯圣雄。
本院依职权调查、收集了以下证据：
1、证人金某甲（山坡乡山新村村主任）的证言证明要点有：（1）卖房子的事是买卖双方谈妥、写好协议并签字后，我们四人一起去见证，代表村里签字、盖章。（2）柯圣雄的父亲去世时，他家请我们村里的干部参加丧事时，还听他们兄弟说柯圣雄条件差些，家里的老房子就给他。但这是口头说的，也无证据证明。（3）对这起房屋买卖纠纷的处理意见是，原来对政策不了解，现在按政策子女均有继承权，应该按法律处理。
2、证人柯某（原系柯雷家湾队长）的证言要点为：（1）柯圣雄的母亲死后房子只空了几个月就买了，他们合同签好后才要我签字见证。（2）柯圣雄在签合同前半个月提过要卖房子，我明确和他说过要通过他几个兄弟姊妹才行，不要一个人自作主张。我认为祖业、房子、土地肯定不能卖，卖了肯定要扯皮。
3、证人金某乙（山新村村委委员）的证言要点为：（1）2010年8月，山坡街道将《实有房屋信息采集表》发给村里，村里就派我采集登记信息，发给我1000元补助。按照培训要求，不管房子是合法还是违章的都登记，谁是户主就登记谁的名字。（2）这份表（指被告蒋克秀作为证据提交的《实有房屋信息采集表》）我在登记时没有调查，就写了柯圣雄的名字。当时只有他在家，如果他不在家，就是他父亲死了也会写他父亲的名字。他的母亲并未去世，只要是她家里的人，不管写上谁的名字都可以，我们不管房子分给了谁。当时房子是空着的，按理不管写在谁名下都是合规的，当时根本未考虑到房子分配给谁，或是今后可能发生的买卖事宜。（3）信息采集完成后，不需要张贴、公示，村里的人也不知道是怎么采集的。（4）这张表是蒋克秀买了房子之后，大约是8月份找我要的草稿，正表已交给派出所了。要是知道他们扯皮就不会给了。
4、证人何某的证言要点为：（1）我是2001年从重庆迁到柯雷家湾的，柯希田让我给他开山、种树、照看，住他家的房子不收租金。除了老夫妇，他的子女都不在里面住。我一直到2005年才离开他家，房子就没有再租给别人了。（2）2002年，柯希田夫妇就搬到化工厂居住，是大儿子办的厂，小儿子帮忙照看，我也在厂里打过工。（3）我租房子、开荒都是柯希田作的主，我离开也是与柯希田说的。
5、被告蒋克秀接受调查时陈述要点为：（1）柯希田的房屋原来租给别人，最后一个租住的是何某，当时柯希田就希望以5万元将房子卖给他。何无钱，没有卖。何某搬走后，房子一直空着，3年一直没住人。柯圣雄父母去世后，柯圣雄主动找我卖房，2011年3月就签了协议买卖房屋。（2）柯圣雄家兄弟姐妹在2011年4月5日回家祭祖时，发现房屋被卖给我，就不同意，找我吵架。柯圣雄当时在场，说现在做不了主，要退钱。他大姐要将我赶出去，我就报了警。（3）柯圣雄卖房时对我说兄弟姐妹都在武汉，不要这个房了，父母也将房给了他。但他的兄弟姐妹没有书面承诺，我没有他们的电话就没有问他们。柯圣雄拿出了相关证件，我就买了这个房。另，被告蒋克秀在本院组织质证时说，证件在柯圣雄手中，他敢买我就敢买。
6、被告柯圣雄接受调查时陈述要点为：（1）父母2005年搬到化工厂居住后，家里的房子就一直空着。房屋的手续都放在房子的楼上，父母去世时兄弟姐妹没有说要处理房子。（2）父母去世后，蒋克秀就问我房子卖不卖。我说可以卖。后来就签协议卖了。当时没有想到要经过兄弟姐妹的同意。按照农村一般的规矩，父母的房屋就是老幺得，并且就是我的条件差一点。（3）签合同不久，我大姐知道房屋被卖，就打电话其他哥哥姐姐说房子不能卖。我就去找蒋克秀夫妇说房屋不能动，家里人不同意卖。但他们不同意，还是翻修房屋搬了进去。
7、原告柯圣英接受调查时陈述要点为：（1）房子属于兄弟姊妹共有，没有说给柯圣雄一人。（2）柯圣雄卖房时没有与家人商量。（3）发现房子被卖及时予以了制止。
经庭审质证，三被告对四原告提交的证据1、2的真实性均无异议，予以认可。四原告对被告王明光、蒋克秀提供的证据1-4不持异议，但认为被告柯圣雄未经其同意擅自与被告王明光、蒋克秀签订房屋买卖协议，分割了其合法权利；认为证据5-8与本案没有关系；认为证据9是信息调查表，不是产权登记凭证，不能证明争议房屋业主为被告柯圣雄。对于本院调查的证人证言的真实性，双方当事人均无异议，但四原告否认曾说过要将房屋分给被告柯圣雄。
根据上述当庭举证、质证及本院认证的证据，查明如下事实：
柯希田、曹桂祥夫妇系武汉市江夏区山坡乡山新村柯雷家湾村民，1985年建砖混结构两层房屋一栋，房屋编号为山坡乡山新村柯雷家14号。房屋个人建房用地许可证、土地使用证、建房许可证均登记在柯希田名下，未办理房产证（武汉市江夏区除纸坊地区外，农民在农村集体土地上所建房屋未颁发产权证）。夫妇二人育有原告柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲及被告柯圣雄五个子女，子女结婚后均别居他处。1995年，原告柯圣福在山坡乡山星村107国道旁开办山星化工厂，其后被告柯圣雄也到该厂居住。2005年，柯希田、曹桂祥从山新村柯雷家湾搬至化工厂与柯圣福、柯圣雄同住，村中房屋另租给他人居住。2008年5月30日，柯希田去世，其继承人未对遗产进行处置。2011年1月5日，曹桂祥去世，其继承人对上述房屋仍未作遗产处置，房屋一直空置无人居住。
被告王明光、蒋克秀夫妇原系重庆市城口县的农村人口，1997年举家迁至武汉市江夏区山坡乡山新村柯雷家湾租借村民柯圣乡房屋和田地从事农业生产，但其户口仍登记在原籍，未迁入武汉市江夏区落户。2004年12月31日，被告王明光、蒋克秀取得该村2.1亩土地的承包经营权证。2011年3月6日，被告柯圣雄（甲方）与被告王明光、蒋克秀（乙方）签订《房屋买卖、水田转让承包合同书》，约定：甲方将楼房一栋（含厨房、猪栏、厕所、牛栏）作价70000元出售给乙方，签字付款40000元，余款30000元于2012年3月6日付清。该合同还就以原告父母名义家庭承包的水田转让等事项进行了约定。被告柯圣雄、王明光、蒋克秀及村民柯贤吉、武汉市江夏区山坡乡山新村干部金某甲、柯雷家湾村民柯某在合同上签名见证，金某甲并经手加盖了山坡乡山新村村民委员会公章。合同签订当日，被告王明光、蒋克秀支付柯圣雄购房款4万元，被告柯圣雄则将上述房屋钥匙及房屋、田地相关证件、资料一并交付给被告王明光、蒋克秀。但此后不久，原告柯圣英听知房屋被卖后，即告知被告柯圣雄不能卖房，柯圣雄即刻找被告王明光、蒋克秀说明家人不同意卖房，房屋不能动。但被告王明光、蒋克秀仍将房屋翻修后入住。2011年4月5日，原告柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲清明节回乡祭祖时，以祖产未经继承人同意擅自买卖，侵犯继承人合法权利为由，与被告王明光、蒋克秀协商，要求收回房屋、退还购房款。协商过程中，双方发生纠纷以致打110报警处理，村组干部发现后也予以制止，并进行协调。协调未果，原告柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲诉于本院。在诉讼过程中，被告王明光、蒋克秀要求支付购房尾款30000元，被告柯圣雄拒绝接收。本案在审理过程中，因双方当事人意见分歧较大，调解未能达成一致意见。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。被告王明光、蒋克秀与被告柯圣雄并非同一集体经济组织的成员，相互间对于宅基地及其上房屋的买卖行为应认定无效。关于被告王明光、蒋克秀辩称构成善意取得、房屋不应返还的观点，本院认为，本案诉争的房屋系四原告柯圣英与被告柯圣雄父母生前共同所有的财产，因其父母先后死亡而成为遗产。由于该遗产未进行分割，故应属柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲以及被告柯圣雄共同共有。被告柯圣雄未经其他共有人的同意，以其个人名义与他人签订房屋买卖合同，事后也未取得其他共有人的追认。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产，以及对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。故被告柯圣雄出售上述房产的行为属无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无处分权的人请求赔偿损失”。被告王明光夫妇从外地迁至江夏区山坡乡山新村居住十多年，对诉争房屋系遗产等情况应该比较清楚，其购买房屋时应尽合理的注意义务。被告王明光夫妇作为房屋一类大宗资产的购买人，签订合同时所持“你敢卖我就敢买”的态度不是民事交往过程中所应有的正常心态，其夫妇的购房行为不能构成善意取得。故上列四原告的诉讼请求合法有理，本院予以支持。被告王明光、蒋克秀夫妇的辩称意见缺乏法律依据，本院不予采信，其因此不能取得诉争房屋的损失可另行向被告柯圣雄进行追偿。据此，经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条的规定，判决如下：
一、被告柯圣雄与被告王明光、蒋克秀于2011年3月6日签订的房屋买卖合同无效。
二、由被告王明光、蒋克秀于本判决生效之日起30日内向原告柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲及被告柯圣雄腾退位于武汉市江夏区山坡乡山新村柯雷家湾14号砖混结构两层房屋一栋。
本案受理费100元，由被告柯圣雄负担50元，被告王明光、蒋克秀共同负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费100元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处行号832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑保民
审 判 员 周高潮
代理审判员 李香玲
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 陈 芳