江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3382号
上诉人（原审原告）:刘欢，男，1991年6月7日生，汉族。
委托诉讼代理人:高洁，江苏巨楷律师事务所律师。
上诉人(原审被告):江苏保利宁远房地产开发有限公司，住所地南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。
法定代表人:陈冬桔，该公司董事长。
委托诉讼代理人:刘波，男，该公司员工。
委托诉讼代理人:杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人刘欢与上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，因双方均不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第928号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘欢上诉请求:撤销一审判决，依法改判支持刘欢的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由保利公司承担。事实与理由如下:一、一审法院认定事实不清，导致做出错误的判决。涉案房屋迟迟不能交付的原因是存在严重的质量问题，影响居住。二、一审法院认定的违约金标准过低，保利公司应当按照商品房预售合同中约定的万分之五标准支付违约金。三、一审法院认定的违约金支付时间过短，违约金应计算至实际交付时止。
上诉人保利公司上诉请求：请求二审法院撤销一审第一项判决，依法改判驳回刘欢要求保利公司承担延迟交房违约责任的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由保利公司承担。
事实与理由如下:一、保利公司已经履行了交房义务，没有逾期交房。保利公司在2012年12月31日前已经通过EMS致函刘欢前来收房，明确告知刘欢可以在2012年12月31日前来办理收房手续，一审查明刘欢确已收到该通知。根据合同及补充协议的约定，在涉案房屋已经取得合同第六条约定的《建设工程规划验收合格书》、《房屋测绘成果》及房屋建筑工程竣工验收备案证明材料并履行了通知收房义务的情况下，刘欢不得以任何其他理由拒绝收房。二、保利公司发催收房通知给刘欢，仅是为了催促刘欢尽快前来与公司完成涉案房屋的收房手续，不能因此就认定保利公司存在迟延交房的情形。
针对刘欢的上诉，保利公司的答辩意见同其上诉意见。
针对保利公司的上诉，刘欢的答辩意见亦同其上诉意见。
刘欢向一审法院起诉请求:1.保利公司限期将南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目一期T1-101室（公安门牌号为××49幢101室）商品房维修至质量合格适合居住后向刘欢交付；2.保利公司立即支付自2013年1月1日起至2015年2月28日迟延交付房屋的违约金3353866.7元（8490802×790天×0.0005）；3.保利公司继续按每天4245.4元的标准支付自2015年3月1日起至实际交付时止的迟延交付房屋违约金；4.本案诉讼费用由保利公司承担。
一审法院认定事实:
2010年12月1日，刘欢与保利公司签订《保利紫晶山项目一期》商品房预售合同一份，约定刘欢购买保利公司开发建设的保利紫晶山项目一期T-01幢1室（含负一层、一层、二层、三层）商品房（即涉案房屋）一套，建筑面积515.97平方米，房价共计8490802元。该合同第六条为房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，第一项为甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房。第三项为甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外；即按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。双方在合同中对其他事项也做了相应约定。合同签订后，刘欢按照合同约定向保利公司支付了房屋价款8490802元。交房期限届满前，保利公司向刘欢发出收房通知书和收房提示，建议刘欢于2013年1月1日验收房屋。2013年1月2日，刘欢至保利紫晶山验房时发现房屋存在漏水、墙面空鼓、多处渗水等质量问题，遂拒绝收房并要求保利公司整改。之后，保利公司对房屋进行了维修。2014年1月13日，保利公司向刘欢发出《催收房通知书》，并在该通知书中申明根据双方订立的商品房预售合同及补充协议之约定，刘欢应当在收到该通知书后三日内接收房屋，否则视为其已对该房屋进行了验收接管。同年1月15日，刘欢再次验收房屋时认为该房屋仍存在地坪开裂、漏水等问题，遂再次拒绝接收房屋。此后至2015年2月期间刘欢数次向保利公司发函，要求保利公司尽快交付合格的房屋并承担违约责任。因双方就房屋质量及赔偿问题协商未果，故刘欢诉至一审法院做如上请求。
一审法院另查明，2011年12月26日，保利公司取得该房屋建设工程规划验收合格书。2012年12月24日，保利公司完成该房屋的竣工验收备，同年案12月31日，该房屋完成面积实测，取得南京市房屋测绘成果报告。
一审审理中，刘欢主张涉案房屋不符合交付条件，保利公司已构成迟延交付，应按照合同约定支付违约金；保利公司则提出涉案房屋已经经过竣工验收，符合交付条件，且保利公司于2013年4月23日向刘欢发出过《催收房通知书》，但刘欢始终拒绝收房，目前该房屋应视为已交付，另外双方在合同中约定的违约金标准过高，应参考同地段同类型房屋租金标准予以降低。针对其主张，保利公司向一审法院提交了落款日期为2013年4月23日的《催收房通知书》的文本复印件及单号为1044251857900的EMS面单，并提供网站下载资料，证明涉案房屋附近别墅的租金在32元/平方米/月左右。经质证，刘欢对上述《催收房通知书》和EMS面单证据不予认可，并认为网站下载资料与本案无关。保利公司庭后向一审法院提交了调查取证申请，一审法院依保利公司之申请前往江苏省邮政速递物流有限公司南京分公司调查单号为1044251857900的EMS邮件的邮递情况，但因该邮件已超过两年，其档案信息已被覆盖消除，故无法查询到任何信息。
一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，并对合同当事人具备约束力。刘欢与保利公司签订的商品预售房合同及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。刘欢应当按照约定支付房款、接收房屋；保利公司应当按照约定交付符合约定的房屋。本案刘欢已经履行了付款义务，保利公司则应当于2012年12月31日前向刘欢交付该商品房。本案中，涉案房屋虽然经过相关部门的竣工验收，但刘欢在收房时即发现存在质量问题，保利公司也对房屋进行了维修和整改，整改后于2014年1月13日向刘欢发出催收房通知书，刘欢认为房屋依然存在质量问题未收房。对此，一审法院认为，刘欢在第一次收房时发现质量问题有权拒收，保利公司进行维修和整改至2014年1月13日，此段时间保利公司应当属于迟延交房，按照约定应当承担违约责任。保利公司提出违约金明显过高，应参照租金标准降低违约金，一审法院认为，刘欢支付全部房款后，其未能按期使用房屋，其损失应为房屋的出租收益，故应参照租金标准对违约金进行调整，考虑到别墅的价值较大，而实际出租租金较低，从公平的角度出发，一审法院酌定违约金调整至按照64元/平方/月给付，即保利公司应给付刘欢违约金416078元（515.97平方米×378天×64元／30天）。2014年1月13日之后，刘欢认为房屋维修后仍存在质量问题拒收房屋并主张此后的延期交房违约金，一审法院不予支持。如果此后因维修整改导致不能实际使用房屋，可以另案主张损失。保利公司虽向一审法院提出抗辩其在2013年4月23日即履行了交付义务，并向一审法院提出调查取证的申请，但由于其所提出的EMS投递时间距今已超过两年致无法取得投递信息，故不能证明保利公司已在2013年4月23日履行了交付义务，保利公司应承担对此举证不能的法律后果，对保利公司提出的2013年4月23日即履行交付义务的抗辩主张，一审法院不予采信。综上所述，刘欢要求保利公司支付违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持，要求保利公司交付房屋并继续支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。需要指出的是，保利公司作为开发商，应当注意到自己的品牌和形象，针对目前房屋和车库的现状，应积极与相关当事人协商，拿出诚意和行动，化解矛盾和纠纷。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、江苏保利宁远房地产开发有限公司自判决生效之日10日内给付刘欢违约金416078元；二、驳回刘欢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33630元，由刘欢负担3630元，保利公司负担30000元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审经审理查明的事实与一审一致。
本院二审期间，双方争议焦点为：1.保利公司是否存在逾期交房行为；2.如存在上述行为，保利公司应如何承担违约责任。
本院认为，刘欢与保利公司签订的《保利紫晶山项目商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同行使权利并履行义务。本案房屋虽然经过相关部门的竣工验收，但刘欢在收房时即发现存在质量问题，之后保利公司对房屋存在质量问题的部位进行维修和整改，直至2014年1月13日才向刘欢发出收房通知。刘欢认为房屋仍然存在质量问题未收房，至2014年1月13日，此段时间保利公司属于延迟交房，按照约定应当承担迟延交房的违约责任。保利公司辩称其于2013年4月23日即向刘欢发出《催收房屋通知书》，其提交的证据不足以证明。综上，上诉人保利公司认为其不构成逾期交房，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，当事人认为约定的违约金过分高于损失的，可以请求人民法院予以适当减少。违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中，双方在《保利紫晶山项目商品房预售合同》中约定了违约金标准，但保利公司认为该标准过高而申请适当减少，一审参照已查明的租金标准对违约金进行调整，酌定违约金调整至按照64元/平方/月给付，并无不当。上诉人刘欢对一审查明的租金标准有异议，但并未提供相反证据，本院对其提出的异议不予采纳。
同时，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案现有证据能够证明，涉案房屋确实存在一定要维修的质量问题致使刘欢的居住需求和感受受到影响，保利公司作为开发商，应当本着诚实信用的原则，积极与购房人协商，及时采取有效的修复及补救措施，以维护购房人的合法权益及维护上诉人自身的品牌形象。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33630元，由上诉人刘欢负担3630元，上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司负担30000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 甫
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年八月三日
书 记 员 汪海燕