内蒙古达拉特旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0621民初2407号
原告王耀，男，汉族，现住达拉特旗树林召镇。
委托代理人云奋强，内蒙古首佳律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，女，系原告女儿，现住内蒙古包头市昆都仑区。
被告周辽源，男，汉族，现住达拉特旗树林召镇。
第三人刘进文，男，汉族，现住达拉特旗树林召镇。
委托代理人刘润兰，女，汉族，系刘进文妻子，现住址同上。
原告王耀诉被告周辽源、第三人刘进文案外人执行异议之诉纠纷一案，于2016年5月30日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用普通程序，于2016年9月22日由审判员孙洁、周娜，郝吉祥组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王耀及其委托代理人云奋强、ＸＸ，被告周辽源，第三人刘进文的委托代理人刘润兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王耀诉称，2013年7月27日，案外人许捷先、案外人ＸＸ（王耀之女），案外人郝润年，第三人刘进文四方之间存在交织、互付债务，后经四方协商，达成并实现了多人多项债权转让、债务抵顶行为，最终刘进文欠原告王耀45万元，后双方协议达成，第三人刘进文用自己所有的位于达旗俊明小区7单元1楼西户114平米房屋抵顶欠原告45万元。2013年7月27日，原告王耀与第三人刘进文签订了《二手房买卖合同》，合同第一、二条约定，第三人刘进文将自有位于达拉特旗俊明小区7单元1楼西户楼房一套及粮房5.5平米以454100元出卖给原告王耀，第四条约定，原告王耀付款后，第三人刘进文一个月内将该房屋交付原告占有、使用。当日，第三人刘进文向原告王耀出具收款收据一张，并注明付款方式为顶账。第三人刘进文依约交付该房屋后，因其父母住房的需要，以刘进明、刘进文、刘进光三兄弟为承租人与原告王耀签订了《房屋租赁合同》，约定每年租金1万元，之后原告于2013年8月17日、2014年5月10日，2015年4月28日向俊明小区物业管理机构缴纳了物业费，2013年冬季之前，俊明小区改供暖系统，原告王耀作为所有权人缴纳14315元碰接费。2014年10月13日，2015年10月9日原告王耀向达旗天庆能源供暖公司交纳2014年度、2015年度供暖费。2015年7月份，原告王耀女儿ＸＸ与第三人刘进文办理该房产权变更手续时，发现该房产被达旗人民法院查封，至此，该房屋的产权过户变更登记手续无法进行。原告认为，第三人刘进文以该房屋抵顶欠原告约45万元债权并签订合法、有效的《二手房买卖合同》即抵顶债务合同并依约履行了交付义务，原告依法行使了对房屋的占有、管理、收益等物权。原告理应为该房屋的实际所有权人。至于原告与第三人刘进文没有及时办理该房屋产权的变更登记手续，不是原告自身原因导致，而是第三人刘进文因借贷行为将该房屋的产权证书质押给他人，导致无法变更。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。原告的诉求依法应该排除被告对该房屋的继续执行。现该房屋被人民法院查封并执行，侵害了原告的合法权益，原告起诉，请求1、依法判令位于达拉特旗树林召镇俊明小区7单元1楼西户房屋归原告所有，2.判令停止对该房产的执行，解除查封（房屋价值454100元）。诉讼费由被告承担。
被告周辽源辩称，不认可原告所称，2015达执异字第85号执行裁定书是真实有效的，合法的，应予以支持，该房产登记在刘进文名下，房屋所有权归刘进文，涉案房产没有变更所有权为原告，故原告对涉案房产没有所有权。原告和第三人存在亲属关系，有恶意转移财产的嫌疑，原告提供的证据是虚假的，综上依法驳回原告的诉讼请求。
第三人刘进文辩称，2011年开始第三人向原告王耀，及其女儿ＸＸ借款，至2012年5月累计借款94万元，2012年8月抵顶车辆一辆，2012年冬天下欠原告72万元，后抵顶华丽家族房屋一套价值56万元，下欠原告16万元，其他抵顶4万元，下欠12万元，经顶账结算，第三人刘进文欠郝润年312000元，许捷先所有的一套工行小区楼房抵顶给ＸＸ，经刘进文、ＸＸ、郝润年、许捷先协商，ＸＸ将工行小区的楼房抵顶给郝润年，户名办在郝冬梅名下，抵顶312000元。郝润年债权33万元转让给ＸＸ，最后下欠原告及ＸＸ45万元，给原告抵顶涉案房屋一套，抵顶454100元。第三人欠原告及ＸＸ、郝润年的借款全部还清。涉案房屋一直由第三人父母居住，因老人搬家比较麻烦就向原告租该套楼房，刘进文兄弟三人共同给原告交纳房租。抵顶给原告的时候，第三人向小额贷款公司贷款15万元，抵押涉案房屋房本，还清15万元后，因之前欠韩文荣借款20万元，第三人又将涉案房屋的房本抵押给韩文荣，2015年6月第三人还清韩文荣20万元借款后，和原告去办理过户手续的时候发现涉案房屋被法院查封，被告保全的原因是刘进文给杨军、郭树林担保向被告借款，被告查封涉案房屋。综上，第三人刘进文认可原告所述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了二手房买卖合同、租赁合同、收据、发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据及事实，在本院认为中予以认定。
本案所查明的事实为，2011年9月2日，第三人刘进文给案外人杨军、郭树林担保向被告周辽源借款20万元，约定月利率2.5%，到期未付。本案被告周辽源于2013年8月8日向达旗人民法院提起诉讼，法院作出（2013）达民初字第2305号民事调解书，调解刘进文承担担保责任。刘进文在调解的给付期限内未履行担保义务，周辽源申请执行，在执行阶段，于2015年6月申请保全登记在刘进文名下的位于达拉特旗树林召镇新华街西艳阳楼北住宅一套（证号：08822）。达旗人民法院于2015年6月9日作出（2014）达执字第2003号执行裁定书，查封登记在第三人刘进文名下的该房屋。本案原告王耀提出了案外人执行异议，称其享有上述房屋的所有权，请求依法终止对上述房屋的执行。本院于2016年5月3日作出2015达执异字第85号执行裁定书，驳回了王耀的异议。
另外，原告王耀、第三人刘进文称，2011年开始第三人刘进文向原告王耀，及其女儿ＸＸ借款，至2012年5月累计借款94万元，2012年8月抵顶车一辆后，到2012年冬天下欠原告72万元，后抵顶华丽家族房屋一套价值56万元，下欠原告16万元，随后以物顶债4万元，下欠12万元未付。另外，第三人刘进文向郝润年借款，下欠郝润年312000元。案外人许捷先欠原告王耀之女ＸＸ211000元。经刘进文、ＸＸ、郝润年、许捷先协商，将许捷先所有的一套工行小区楼房抵顶给ＸＸ，ＸＸ将工行小区的楼房抵顶给郝润年，户名办在郝冬梅名下，抵顶312000元。由许捷先与郝冬梅于2013年7月23签订了《二手房买卖合同》，至此，郝润年债权33万元转让给ＸＸ、王耀，故第三人刘进文下欠原告王耀及ＸＸ45万元，第三人刘进文于2013年7月27日与原告王耀签订了《二手房买卖合同》，约定由王耀购买刘进文所有的坐落在鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇俊明小区的房产住宅，主楼建筑面积为114平米，粮房建筑面积5.5平米，房产证登记为：达拉特旗树林召镇新华街西艳阳楼北住宅一套（证号：08822）。每平米单价为3800元，主楼和粮房总价454100元，给原告抵顶涉案房屋一套，抵顶454100元。第三人欠原告及ＸＸ、郝润年的借款全部还清。涉案房屋一直由第三人父母居住，因老人搬家比较麻烦就向原告租该套楼房，刘进文兄弟三人从2013年开始与原告王耀签订《租赁合同》，承租涉案房屋，给原告交纳租金。涉案抵顶给原告的时候，第三人向小额贷款公司贷款15万元，抵押涉案房屋房本，还清15万元后，因之前欠韩文荣借款20万元，第三人又将涉案房屋的房本抵押给韩文荣，2015年6月第三人还清韩文荣20万元借款后，2015年7月份，原告王耀与第三人刘进文办理过户，已经对房屋进行了评估，交纳了相关的税，在达旗房管局办理过户手续的时候被告知涉案房屋被法院查封。
本院认为，原告王耀及其女儿ＸＸ诉称其与第三人刘进文之间存在借贷关系，于2013年7月27日签订了《二手房买卖合同》，合同签订后，第三人刘进文以房抵顶了借款，视为交清了房款，第三人刘进文将房屋交付给原告使用，因第三人父母一直居住在该房屋中，第三人又与原告王耀签订了租赁合同，承租涉案房屋。但是其已实际取得了该房屋的所有权，未办理产权过户手续的原因是该房屋第三人抵押给案外人韩文荣及小额贷款公司，无法办理过户，原告对此没有过错，因此其提出的执行异议应当成立，对此本院依据本案事实，根据原告王耀提供的证据作如下认定：第一、对于原告王耀与第三人刘进文签订的二手房买卖合同的真实性，原告王耀虽然提供了其与第三人签订的二手房买卖合同，证明其以454100元的价格购买了第三人刘进文所有的位于达拉特旗树林召镇新华街西艳阳楼北住宅一套（证号：08822），但通过庭审查明确定的事实是，原告王耀并未实际交付454100元房款，而是称该房屋抵顶了第三人刘进文欠其的借款454100元，原告与第三人之间不是房屋买卖关系而是以房抵债关系，购房款并未实际交付。第二、对于本案争议房屋是否已经交付给原告王耀使用的问题，原告提供租赁合同、租金收据、交纳物业费、供暖费等证据证实其实际使用、占有、收益该房屋，是该房屋的实际所有权人。原告及第三人陈述，刘进文父母基于刘进文兄弟与原告王耀签订的租赁合同而居住在涉案房屋内。原告王耀并未实际占有该房屋。供暖费收据为第三方出具，本院认定原告王耀为该房屋交纳过供暖费，物业费根据庭审查明事实，并未实际交付，是用该小区卖掉原有锅炉的款项抵顶。本院认为原告提供的该组证据不能证明其于被告申请对房屋保全之前就已经对争议房屋进行了占用和使用。第三、原告诉称其与第三人刘进文未办理房屋产权过户手续的原因是争议房屋因第三人向案外人韩文荣、小额贷款公司借款，抵押给韩文荣、小额贷款公司，借款未还清，没有房本，无法办理过户手续，所以原告对于未办理过户手续没有过错。原告提供韩文荣证明一份予以证实。本院认为，韩文荣无正当理由未到庭作证。且原告未提供办理相关抵押登记等证据证实第三人刘进文与韩文荣存在抵押关系。故本院对该事实不予认定。综上，本院认为，原告提出的执行异议理由不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告王耀的诉讼请求。
案件受理费8112元，由原告王耀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判长 孙 洁
审判员 周 娜
审判员 郝吉祥
二〇一六年十一月十五日
书记员 李 佳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。