安徽省淮北市烈山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0604民初1506号
原告：淮北市烈山区烈山镇人民政府，住所地淮北市沱河路东段，统一社会信用代码：11340604669474259B。
法定代表人：史庆超，镇长。
委托诉讼代理人：杜春雷，安徽律诚律师事务所律师。
被告：淮北市诚信房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山北路友谊花园6#205室，统一社会信用代码340600000004960。
法定代表人：王玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵后毛，安徽淮信律师事务所律师。
原告淮北市烈山区烈山镇人民政府诉被告淮北市诚信房地产开发有限责任公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月4日、11月22日两次公开开庭进行了审理，原告淮北市烈山区烈山镇人民政府的委托诉讼代理人杜春雷，被告淮北市诚信房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨德文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告开发建设的“傲景观澜”项目中的1#、2#楼为原告拆迁补偿安置用房；2.判令被告在1#、2#楼具备产权登记条件时，将产权登记在原告名下或者配合原告将产权直接登记至拆迁户名下；3.依法判令被告返还原告代为垫付的拆迁安置补偿费用12081000.92元；4.诉讼费及财产保全费由被告承担。事实和理由：2011年6月16日、2011年9月2日、2012年2月18日、2012年6月27日，原被告分别签署了《淮北市烈山区危旧房改造项目意向书》、《淮北市烈山区危旧房改造项目意向书补充协议》、《委托开发协议》、《烈山镇吴山口九、十队居民组社区改造项目“委托开发协议书”补充协议》。按照上述协议约定，原告将烈山镇吴山口村（工人村）危旧房改造项目的改造权交给被告行使，项目前期手续，包括危旧房改造项目申报、发改委立项等由原告办理，原告同时负责项目的拆迁、安置房分配和周边基础设施建设等；被告确保在原告已拆除的空地上率先建设拆迁户的安置房并承担所有建设费用，安置房必须统一规划、统一设计、统一施工、统一配套，拆迁户过渡期间房租等补贴由被告负担，被告还应确保建设资金、确保如期开工，项目建设优先安排回迁户，原告负责安置房的分配，被告配合将房地产证办理至回迁户名下。项目用地范围内，除安置房之外另行建筑的房屋归被告所有，由被告自行销售，销售所得归被告所有。上述协议同时约定，如被告未能通过合法方式取得项目用地的土地使用权，原告承诺全部支付被告为建设安置房投入的所有费用。上述协议签订后，被告于2013年1月份通过招拍挂的方式获取了项目的国有土地使用权，在具体的开发建设过程中，项目名称最初为吴山口城中村改造项目，后被命名为傲景观澜小区，并于2014年1月列入淮北市棚户区改造项目，到目前为止被告为原告建设的1#、2#楼安置房已经基本建设完毕，但这与被告承诺的安置房交付日期相比已严重超期，并因此导致与原告签署拆迁安置协议的大量拆迁户上访，对原告正常工作秩序造成严重负面影响。另，2014年9月30日被告向原告出具书面说明，在该说明中承诺傲景观澜项目内的1#、2#楼为回迁安置用房。目前被告处于资金严重短缺状态，1#、2#楼极有可能面临被被告或被告其他债权人处置的风险。
被告在庭审中辩称：1.法院将案由定为房地产开发经营合同纠纷，这是一个大案由，还有三个小案由，建议按照合资合作开发房地产经营合同纠纷进行审理。2.原被告双方所有协议都是违法的，因而也是无效的。3.拆迁安置的主体是烈山区人民政府，并不是本案的被告，因此，原告的诉请的房屋即使用于拆迁安置也不应当登记在本案原告的名下。4.拆迁安置费的支付主体是烈山区政府，原告无权要求被告偿还其垫付的补偿费，相反，被告为烈山区政府垫付的10000000元拆迁安置补偿费，烈山区政府应当予以返还。5.被告曾经承诺的用于拆迁安置的房屋是1#、2#和4#楼，在没有征得被告同意，或者双方达成合议的情况下，原告无权要求把1#、2#楼作为拆迁补偿安置用房。6.烈山区政府及有关部门，对该项目应当享受的各项政策优惠及补助资金没有落实到位，这是导致项目烂尾的主要原因之一，其应当承担相应的行政责任和法律责任，综上，望驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原、被告对对方所举证据的真实性均无异议，原、被告所举证据能够互相印证，本院予以确认。
根据以上审查确认的证据材料及庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2011年6月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《淮北市烈山区危旧房改造项目意向书》，约定：为加快城市建设，引进资金，改善居民的居住环境和生活质量，甲乙双方经过充分协商，就烈山区烈山镇吴山口村（工人村）危旧房改造项目达成以下意向：改造项目位于烈山镇吴山口村，东至宿丁路、南至雷河、西至工人村家属楼、北至铁路。占地约100亩(以实际测量为准)；自意向书签订之日起15日内乙方自愿将诚意金5000000元汇入甲方指定的银行帐户内，自诚意金到户后，甲方按照淮北市危旧房改造工作相关政策协助乙方依照法定程序取得危旧房改造项目的改造权；甲方向乙方提供改造项目的基础资料，双方协同办理项目立项、拆迁等相关手续，进行项目改造范围内的土地测量，并编制拆迁方案及拆迁价值评估报告、土地价值评估报告和经济分析报告；甲方负责改造项目区内的拆迁工作；甲方协助乙方将该项目列为市重点招商引资项目，为乙方发展建立绿色通道，为加快工程实施，该项目应当边拆迁、边建设还原安置房及附属配套设施、边走程序；土地应按照法定程序依法取得，拆迁户的回迁安置要统一规划、统一设计、统一施工、统一配套，拆迁户过渡期间房租等补贴由乙方按照淮北市物价部门核定的标准予以支付；乙方负责做好危旧房改造项目的资料，包括项目基本情况及申请报告、项目改造详细规划方案、1︰500现状地形图等；改造项目实施后，乙方缴纳的诚意金即转为拆迁资金。如果拆迁资金不足，乙方应按照项目拆迁进度，及时进行补充，并汇入诚意金所在的帐户，如拆迁资金出现剩余，甲方将剩余资金退还给乙方；乙方若未取得土地中标权，其诚意金、拆迁资金、设计费、乙方管理费等所有前期费用由甲方另行支付给乙方，并在土地挂牌成交后十五日内按银行借款同期利息（不计复利）予以退还；乙方保证该项目的投资及招商项目全部作为甲方的招商引资项目；上述条款甲乙双方共同遵守，签字盖章后生效，未尽事宜双方可另行签订补充意向协议。双方均在该意向书上签字盖章。
2011年9月2日，原、被告双方达成《淮北市烈山区危旧房改造项目意向书补充协议》，约定：甲（原告）乙（被告）双方为进一步明确责任，在双方已签订的“意向书”的基础上，经多次磋商，共同达成以下补充协议，共同信守：甲方以“意向书”为基础按规定程序对指定地块进行旧城改造，乙方必须确保在甲方已拆除的空地上率先建设拆迁户的安置房并承担所有费用；乙方确保第九、第十村民组安置房集中安置，住宅安置位置沿铁路以南、宿丁路以西，门面房安置在望阳路以北集中以商铺的形式回迁；甲方负责办理安置房建设的施工手续，协调周边地方关系，协调施工前的三通一平，使城市基础设施配套到位，在手续办理过程中开工建设，甲方协调有关部门参与正常管理；甲方协助乙方按照淮北市旧城改造相关政策依照法定程序取得该地土地使用权，如乙方未能取得土地使用权，甲方应全部按建筑成本正常利润的形式支付给乙方，并支付为建设安置房所投入的所有费用；为尽快落实市政府旧城改造年度计划，甲乙双方应尽快为该地改造制订拆迁补偿安置方案，报区、市有关主管部门批准后实施，拆迁补偿方案出台后，所有的补偿安置条款将成为本协议的补充内容，与本协议有同等的法律效力。
2011年9月16日，淮北市烈山区人民政府向市征迁办报送《关于烈山区吴山口居委会九、十组房屋征收补偿安置方案的请示》，附征收补偿方案，征收补偿方案中明确：实行产权调换的，由征收方按被征收居民主房面积6元∕㎡∕月支付24个月临时安置补助费，过渡期满由于征收方的原因导致不能安置的过渡费翻倍。
2011年9月17日，淮北市房屋征收拆迁安置办公室作出批复，同意烈山区人民政府拟定的《烈山镇吴山口社区九、十组房屋征收补偿安置方案》批复由烈山区人民政府按照《条例》及有关规定自行作出征收决定并组织实施；强调在实施该项目房屋征收时，提前开展安置房选址、规划、设计等工作，最大限度减少被征收人的过渡时间。烈山区人民政府于2011年9月17日发出房屋征收公告。征收目的为旧城改造建设的需要，征收范围：东至宿丁路、西至烈山工人村、南至雷河、北起铁路。2011年9月20日起，原告分别与各被拆迁户签订房屋征收补偿安置协议并对房屋进行拆除，协议安置住房约50000平方米、门面约8600平方米。
2012年2月18日，原（甲方）被（乙方）告签订《委托开发协议书》，约定：甲方委托乙方开发建设烈山镇吴山口村第九、十居民组社区改造建设项目，甲方协助乙方将本项目建设用地使用权出让至乙方名下，乙方负责开发建设本项目，项目建设优先安排回迁户，由甲方负责回迁房屋的分配，乙方配合将房地产证办至回迁户名下，办理房屋产权证费用按照国家政策规定，由回迁户自行承担，本项目剩余建筑的房屋归乙方所有，由乙方自行销售，销售所得归乙方所有；本项目前期手续由甲方负责办理，城中村危旧房改造项目申报、发改委立项、开发建设的土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等；因本项目为招商引资项目，甲方确保将本项目列为市、区重点工程，建设前、建设中、建设后甲方负责地方群众关系的协调工作，创造良好的建设环境，如因手续不齐造成的行政处罚及停工造成的乙方损失甲方有义务承担责任；甲方负责为该项目成立领导小组，专人负责，为乙方开发建设该项目做好前期工作；甲方负责项目的有序申报，按照市政府有关文件规定，做好基础资料，确保该项目享受〔淮城改组〕（2009）4号文件中有关政策性优惠；甲方负责项目的搬迁、安置房分配和周边基础设施建设，由于拆迁、项目申报、前期手续未能完善造成工期拖延，所产生的额外费用由甲方承担；甲方负责项目所在地五通一平；乙方确保建设资金，确保如期开工，做到统一规划、统一设计、统一配套，严格按照规划要求进行建设，不得擅自改变规划方案进行违规建设，严格按照建设工程质量规范要求进行施工，保证本工程质量达到合格标准，严格按照建设工程安全操作规范对本工程及项目施工区进行建设和管理，杜绝安全事故的发生，建设期间所产生的一切劳务纠纷、经济纠纷，工伤安全事故由乙方自行处理，确保本项目安置房工程工期为28个月，乙方确保第九、十居民组安置房集中布置，住宅安置位置沿铁路以南、宿丁路以西、门面房安置在望阳路以北集中以商铺的形式回迁；甲乙双方任何一方违约，违约方应承担给对方所造成的全部损失，未尽事宜应签订补充协议，同时签订安置房代建协议。
2012年6月27日，原（甲方）被（乙方）告签订《烈山镇吴山口村九、十队居民组社区改造建设项目“委托开发协议书”补充协议》，约定：根据国家相关文件，参照外省市旧城改造做法，结合本项目实际，乙方出资开发建设该项目，甲乙双方在2011年6月16日签订了“旧改意向书”，意向书第二条“甲方责任与义务”中第三款约定“甲方向乙方提供改造项目的基础资料”，甲方向乙方提供起决策作用的基础资料中拆迁还原面积为37000平方米，乙方通过成本预测，作出了建设该项目的决议；在实施拆迁的过程中，为稳定群众思想，安全文明拆迁，最大化考虑群众利益，在住房补偿的基础上，增加了宅基地的补偿，此项补偿不在甲方提供的基础资料计划之内，致使原计划的还原面积增加了近一倍（近60000平方米），拆迁补偿又增加了烈山粮站、三运公司车队、加油站、烈山小学、农业银行、国土局等合计增加房屋补偿面积近30000多平方米，大大增加了乙方开发成本，鉴于以上因素，甲方有义务为乙方所加大的拆迁成本提供补偿；甲方同意，为支持棚户区改造和烈山区的发展，对本项目应向地方缴纳的各项税费、区级分成部分全额返还给乙方全部用于该项目的建设；甲方确保乙方开发建设的该项目全部享受《淮城改组（2009）4号》文件中各项优惠条件，为该项目完善各项手续，优惠条件中返还给地方政府的各项费用甲方应在十五个工作日内全额返还给乙方；以本项目为基础，甲方应主动上报各级政府，争取项目补助资金，争取来的补助资金应在15个工作日内全部返还给乙方投入到项目的建设中去；政府计提的土地出让金部分，由甲方根据本工程特殊情况积极主动做好基础资料，争取返还于项目的建设中去，以弥补乙方回迁所产生的过多投入。
2013年1月21日，淮北市国土资源局与被告签订国有建设用地使用权出让合同，取得望阳路北、宿丁路西地块的国有建设用地使用权，面积50879.64平方米；2013年7月淮北市人民政府为被告颁发该地块的土地使用权证；2014年1月7日，淮北市城乡规划局为被告颁发该地块的建设用地规划许可证；2014年5月14日淮北市城乡规划局为被告颁发该地块的建设工程规划许可证。
2014年8月8日，淮北市房地产管理局复函市建委，称：贵委淮建秘【2014】83号《关于确认傲景观澜是否是棚户区改造项目的函》收悉。经核查，烈山区政府申报的傲景观澜小区棚户区改造项目（原吴山口城中村改造项目）于2009年5月已被淮北市城中村改造建设工作领导小组《关于下达淮北市2009、2010年城中村改造计划的通知》（淮城改组【2009】2号）列入2009、2010年淮北市城中村改造计划，并享受城中村改造项目的土地优惠政策。根据烈山区政府申请上报确认及淮北市人民政府2011年第6号常务会议纪要中“今后城中村改造项目名称须称为棚户区改造项目”的规定，市保障办于2013年1月10日发文《关于下达我市2013年城市棚户区改造计划的通知》将傲景观澜棚户区改造项目中的拆迁安置部分（计划建设套数570套，建筑面积51300平方米）纳入我市2013年保障性安居工程建设计划。傲景观澜小区棚户区改造安置房实际建设套数、建筑面积以规划设计批准文件为准。烈山区人民政府及相关部门应严格按照《淮北市人民政府关于进一步加快棚户区改造工作的实施意见》（淮政【2014】14号）文件中“政策保障”的相关规定执行，避免优惠政策重复享受。
2014年9月30日，被告向淮北市烈山区人民政府出具情况说明，称“我公司所开发的‘傲景观澜’项目是本公司于2013年1月21日以招、拍挂方式取得位于烈山大道西、望阳路北的一宗土地，面积50879.64平方米，该项目的回迁安置为1#、2#、4#楼，面积60483.75，共计576户。该项目的所有拆迁费用已由本公司全部承担”。
2014年9月30日，淮北市烈山区人民政府向淮北市城乡建设委员会出具关于办理免收傲景观澜项目城市基础设施配套费相关手续的函，称“傲景观澜项目于2009年5月经市城中村改造建设工作领导小组批准为吴山口城中村改造项目（淮城改组〔2009〕2号），2013年3月经市民政局批准命名为傲景观澜小区（淮民函〔2013〕6号），2014年1月市发改委予以立项（淮发改许可〔2014〕16号），后经市住房领导小组办公室确认（淮房函〔2014〕58号）转列为棚户区改造项目。该项目由我区烈山镇政府组织实施，由淮北市诚信房地产开发有限责任公司建设，2011年6月16日签订《淮北市烈山区危旧房改造项目意向书》，2012年12月签订开发协议书。项目用地位于烈山大道西、望阳北（原烈山镇吴山口社区九、十组居民区），经招拍挂方式由淮北市诚信房地产开发有限责任公司取得。其拆迁、安置费用由淮北市诚信房地产开发有限责任公司承担。该项目原申报计划为570户，面积51300㎡，经我区征收办核实，该项目实际实施拆迁户数为328户，共还原安置房面积59682.991㎡。根据棚户区改造相关优惠政策，现函请贵委给予办理免收该项目城市基础设施配套费相关手续。”
2014年10月21日，淮北市烈山区人民政府向淮北市城乡建设委员会出具关于“傲景观澜”项目的补充说明，称“《淮北市2013年城市棚户区项目改造计划的通知》中所列：‘傲景观澜’项目，计划建设570套，建筑面积5.13万平方米。该数据为计划数。根据我区征收办在实际拆迁过程中统计确认：住宅还原安置面积实际为59682.991平方米，328套。该数据是经区征收办确认的实际应实施数。”
2014年10月27日，淮北市城乡建设委员会向市政府请示，建议免收傲景观澜项目用于安置部分（59682.991平方米）基础设施配套费，免收数额为2387300元。
2014年11月12日，淮北市城乡建设委员会向烈山区政府复函，经市房管局对项目性质的确认并结合烈山区提供的资料，经市城乡建委基础设施配套费减免审核会研究后报市政府审批同意，应免收用于安置住宅部分建筑面积为59682.991平方米，免收数额为2387300元，目前已办理了1#、2#、3#住宅楼48041.8平方米免收手续，剩余11641.191平方米待下期工程实施时予以办理免收手续。
因被告未能如期交付安置房，造成回迁户多次上访，原告从2014年3月至2016年6月共支付双倍过渡费12081000.92元，其中1472899.92元从应返还给被告的土地出让金中支付，原告垫付的数额为10608101元。
另，“傲景观澜”项目中的1#、2#楼的总建筑面积为38709.6平方米。原告直接给付被告土地出让金59000000元，用支付过渡费的方式抵付土地出让金1472899.92元，计60472899.92元。
本院认为：淮北市烈山区烈山镇人民政府为了城中村改造，与被告在协商一致的基础上签订《淮北市烈山区危旧房改造项目意向书》、《淮北市烈山区危旧房改造项目意向书补充协议》、《委托开发协议书》、《烈山镇吴山口村九、十队居民组社区改造建设项目“委托开发协议书”补充协议》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律强制性规定，为有效合同。在《淮北市烈山区危旧房改造项目意向书补充协议》中双方约定应尽快制订拆迁补偿安置方案，报区、市有关主管部门批准后实施，拆迁补偿安置方案出台后，所有的补偿条款，将成为本协议的补充内容，与本协议具有同等的法律效力，因此《烈山镇吴山口社区九、十组房屋征收补偿安置方案》也应为双方合同的一部分，对双方具有约束力。合同生效后双方应当全面履行合同，本案中双方约定被告必须确保在原告已拆迁的空地上率先建设拆迁户的安置房，被告确保第九、十村民组的安置房集中安置，住宅安置位置沿铁路以南、宿丁路以西，门面房安置在望阳路以北集中以商铺的形式回迁，被告确保建设资金，确保如期开工，做到统一规划、统一设计、统一配套。在2014年9月30日被告给淮北市烈山区人民政府的情况说明中再次明确该项目的回迁安置房为1#、2#、4#楼，面积60483.75平方米，共计576户；2014年11月12日淮北市城乡建设委员会给烈山区政府的复函中明确经市政府审批同意用于安置住宅面积为59682.991平方米，已免城市基础设施配套费238.73元，已办理1#、2#、3#号住宅楼48041.8平方米的免收手续。同时1#、2#楼是现在完工程度最高的楼房，面积不超过政府已核定的安置房面积59682.991平方米和需要安置的被拆迁户住宅安置房面积约50000平方米，完全符合双方的约定和政府部门的批复，同时双方还约定由原告负责回迁房的分配，原告给付被告土地出让金60472899.92元，因此原告要求依法确认被告开发建设的“傲景观澜”项目中的1#、2#楼为原告拆迁补偿安置用房的诉讼请求本院予以支持。
因双方在合同中约定被告应配合将房产证办至回迁户名下，故被告应当在条件成就的情况下履行办理房产登记的义务，如被告不履行相关义务，原告方可依据合同约定请求法院判决其履行，而现在“傲景观澜”项目中的1#、2#楼尚未建设完毕，尚未通过有关部门的竣工验收，办理房产登记的条件尚不具备，并无证据证明被告在条件成就后不履行自己在产权登记过程中应承担的义务，故对原告现在要求被告在1#、2#楼具备产权登记条件时，将产权登记在原告名下或者配合原告将产权直接登记至拆迁户名下的诉讼请求本院不予支持。
双方在合同中约定拆迁户过渡期间的房租等补贴由被告承担，由于被告同时建设多栋楼房，既没有率先也没有按时将安置房建设完成，致使过渡期延长，因此增加的过渡期费用应当由被告承担。原告向被拆迁户双倍支付过渡费用，符合房屋征收补偿安置方案的规定，该房屋征收补偿安置方案同时又是原被告之间合同的一部分，故对原告要求被告返还原告垫付的拆迁安置补偿费（双倍过渡费）10608101元部分的诉讼请求本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
一、确认被告淮北市诚信房地产开发有限责任公司开发建设的“傲景观澜”项目中的1#、2#楼为原告淮北市烈山区烈山镇人民政府拆迁补偿安置用房；
二、被告淮北市诚信房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告淮北市烈山区烈山镇人民政府代为垫付的拆迁安置补偿费用（双倍过渡费）10608101元；
三、驳回原告淮北市烈山区烈山镇人民政府其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费94286元，由原告淮北市烈山区烈山镇人民政府负担8837元，由被告淮北市诚信房地产开发有限责任公司负担85449元。财产保全费5000元，由被告淮北市诚信房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 朱成武
审 判 员 赵子安
人民陪审员 支群力
二〇一六年十二月二日二〇一六年十二月二日
书 记 员 王 慧
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或解除。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。