黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终3711号
上诉人（原审原告）：徐国庆，男，1968年8月11日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：张杨，�龙江仁则律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街153号。
法定代表人：胡滨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰（佳木斯）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙海艳，黑龙江元辰律师事务所律师。
上诉人徐国庆因与上诉人黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司（以下简称华风公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。
徐国庆上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第247号民事判决，依法改判华风公司给付�国庆违约金（自2011年1月15日至2013年12月3日止）7.3万元，并给付自2013年12月4日起至产权证办理完毕止的违约金。事实与理由：2014年9月12日一审开庭时，华风公司并未提供证据证明其已于2013年12月16日取得商品房销售许可证，且自认正在办理，故一审判决认定华风公司于2013年12月16日取得商品房销售许可证错误，未判决华风公司给付徐国庆2013年12月4日至产权证办理完毕之日止的违约金亦系错误；2.一审庭审中对商品房销售许可证未组织质证即认定华风公司于2013年12月16日取得商品房销售许可证，违反法定程序。
华风公司辩称，1.双方在商品房买卖合同中约定的承担逾期办理产权证违约责任的条件是徐国庆等业主办理完毕进户手续即完成物业费用的缴纳，在一审中华风公司提交了同小区其他居民已经办理完毕的房屋所有权证，足以证实华风公司的主张。一审中华风公司主张该项目是否取得销售许可证与徐国庆要求华风公司承担违约责任的请求没有关联性，但一审法院认为调取华风公司的销售许可证与案件有关联，因此依照职权调查取证，徐国庆主张一审法院调取华风公司取得的商品房销售许可证违反法定程序与事实不符，若徐国庆对此有异议，华风公司同意将本案发回重审；2.以事实为根据，以法律为准绳是诉讼法的基本原则，该原则要求司法机关办理案件要从实际出发实事求是，依据客观存在的事实认定案件事实，并在查明案件事实的基础上依照法律规定对案件作出正确的处理，本案中徐国庆与华风公司间的纠纷并不是个案，一审法院在双方举证、质证、陈述和辩论后对案件相关事实进行调查核实，符合上述原则。华风公司于2013年12月16日取得了商品房销售许可证是客观存在的事实。无论案件发回与否都不可能否定该事实，徐国庆关于一审认定事实错误和程序错误系对法律理解有误，是对诉讼资源的浪费，请求法院驳回徐国庆的上诉，并支持华风公司的请求；3.本案中华风公司在一审提交的进户流程卡确认单上徐国庆已签字确认，该流程单第4项列明的条件是物业费已交，而在确认单备注第一项明确写明以上1-7项程序全部履行完毕并符合出卖方要求标准的视为进户手续办理完毕，该确认单是双方的真实意思表示，该确认单并不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。对此一审法院也予以认定，双方在一审中对该确认单也均予以确认，根据民事审判的意思自治原则，在徐国庆没有缴纳物业费的情况下即进户手续没有办理完毕，华风公司应当承担逾期办证违约责任的前提条件不具备。
华风公司上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第247号民事判决第一项，依法改判驳回徐国庆的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决事实认定错误，双方在商品房买卖合同中对华风公司承担逾期办理产权违约责任的前提条件是买受人办理完毕进户手续后365日内。根据上述约定，“买受人办结进户手续”是华风公司承担逾期办理违约责任的前置条件。由于徐国庆拒不办理进户手续，导致该前置条件至今未成就。在该条件未成就的情况下，不存在华风公司逾期办理产权违约责任的问题；2.根据物业管理条例第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业公司收取物业费用虽然是第三方权利条款，但双方在合同中约定第三方权利条款符合法律规定，合法有效。根据意思自治原则，该约定对双方均具有法律约束力。一审判决以收取物业费用是第三方权利为由不支持华风�地产公司的主张，不仅属于理解和适用法律错误，而且违反意思自治原则，因此所作的判决是错误的；3.“办结进户手续”与“实际进户入住”的内容不同、要求不同、条件不同，是不同的法律概念。一审判决混淆办理进户手续与实际进户入住的法律概念，在认定事实、适用法律均错误。
徐国庆辩称，1.2014年9月12日一审开庭时，华风公司称其商品房销售许可证正在办理过程中，并且在开庭时未提交商品房销售许可证，一审法院未对此进行质证，直接认定华风公司于2013年12月16日取得商品房销售许可证违反法定程序，应当发回重审；2.关于一审法院认定徐国庆于2011年1月15日办理进户手续视为办结进户手续的认定是正确。根据合同相对性物业费的缴纳应当由物业公司主张，一审法院关于华风公司不能针对物业费是否缴纳问题作为抗辩理由的认定正确。华风公�在上诉状中所述2013年12月16日取得商品房许可证，购房发票的日期是2016年4月19日，2013年12月16日-2016年4月19日期间的办证逾期违约责任应当由华风公司承担，上述购房发票华风公司是在2018年5月才实际交付到徐国庆手中，在2016年4月19日到2018年5月15日产权证取得之日期间的违约责任也应当由华风公司承担。2018年5月才实际交付到徐国庆手中，在2016年4月19日到2018年5月15日产权正取得之日期间的违约责任也应当由华风公司承担。综上，请求二审法院改判一审违约金截止日期为2018年5月15日。违约金计算标准按照双方的购房合同总房款的万分之一。
徐国庆向一审法院起诉请求：1.判令华风公司给付违约金（2011年1月15日至2013年12月3日止）7.3万元；2.判令华风公司给付自2013年12月4日起至办理产权证完毕止的违约金。
一审法院认定事实：2009年11月12日徐国庆与�风公司签订商品房买卖合同，华风公司将位于哈尔滨市南岗区文林街60号华风海城湾小区3号楼2单元2502室，建筑面积96.8平方米房屋以732373元卖给徐国庆，合同第十一条约定，通知确认的交付日起既认定徐国庆已认可房屋交付使用，房屋损毁、灭失的风险由徐国庆承担，徐国庆应按已入住的标准支付物业管理、取暖等相关费用。合同第十五条关于产权登记的约定，华风公司在房屋交付使用后90日内持办理权属登记需要由华风公司提供的资料到产权登记机关备案。如因华风公司的责任，徐国庆不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意在徐国庆办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证，如逾期未能办理完毕，华风公司每逾期一日向徐国庆支付总房款万分之一的违约金。徐国庆于2011年1月15日办理进户手续。进户时，徐国庆与哈尔滨宝佳物业管理有限公司签订�风海城湾前期物业管理服务合同。2013年12月16日华风公司完成了到产权登记机关的报备义务，取得哈尔滨市商品房销售许可证。
一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。依据合同约定华风公司通知确认的交付日，并且华风公司收取徐国庆相关进户费用后，即可认定争议房屋交付徐国庆使用。合同还约定华风公司应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由华风公司提供的资料到产权登记机关备案，双方在徐国庆办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证。华风公司在徐国庆进户后365日内未完成到产权登记机关的报备义务违反了双方签订的商品房买卖合同的约定。违约金的计算应按双方合同的约定，自2012年1月16日至华风公司�成到产权登记机关的报备义务之日，即华风公司取得哈尔滨市商品房销售许可证之日2013年12月16日止，共计701天。关于华风公司辩称徐国庆未能按合同约定，办结所有进户手续，华风公司不构成违约的主张，没有事实依据。收取物业费的权利属于物业公司，华风公司以此抗辩不同意支付违约金，对其答辩意见，不予采纳。判决：1.华风公司于判决生效之日起十日之内给付徐国庆违约金51339.3元（732373元×1/10000×701天）；2.驳回徐国庆其他诉讼请求。
本院二审期间，徐国庆围绕上诉请求提交了不动产销售发票一张和不动产产权证书一份。拟证明：华风公司2016年4月19日为徐国庆出具了不动产销售发票，徐国庆于2018年5月15日取得了不动产权证书，不动产发票与产权证取得相隔2年之久，其原因是华风公司在发票开具后不给徐国庆提供，该期间的违约金应当由华风公司承担。华风公司若是在2013年12月16日取得了销售许可证，到2016年4月19日出具购房发票期间的违约金也应当由华风公司承担。华风公司的质证意见：对证据真实性无异议，对关联性和证明的问题有异议，华风公司取得商品房销售许可证后，即完成了合同约定的报备义务。在之后必须由徐国庆本人作为主要义务人去主张办理房屋所有权证才能实现办证的目的，在一审中华风公司提交了通知徐国庆前往办理房屋所有权证的证据，徐国庆收到该通知后不积极的履行合同，同时与本小区其他业主一起以物业公司与之有争议为由拒不办理房屋所有权证。因为在开具商品房销售不动产统一发票之前需由徐国庆对房地产管理部门进行的房屋测量进行确认，否则无法开具发票，徐国庆没有及时予以确认，因此发票开具时间为2016年4月19日。在发票开具后，徐国庆没有及时的办理房屋所有权证，责任与华风公司无关。并且该份证据并不能证实华风公司应当承担合同约定的违约责任，因为双方在商品房买卖合同及产权确认单中明确了华风公司承担违约责任的前提条件是徐国庆办理完毕进户手续在一审中徐国庆没有提交证据证实其办理完毕了进户手续。因此华风公司不承担逾期办理产权的违约责任。本院的认证意见：华风公司对该证据的真实性没有异议，本院对真实性予以确认，对所证明的问题需结合案件的其他事实予以综合评判。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：2016年4月19日，华风公司开具案涉房屋的销售不动产统一发票，2018年5月15日，哈尔滨市国土资源局颁发案涉房屋的不动产权证书。
本院认为，关于华风公司上诉主张徐国庆没有办结进户手续，华风公司不应承担逾期办证违约责任的问题。双方签订的《商品�买卖合同》第十五条中约定“在买受人办理完毕进户手续后365日内办理完毕房屋所有权证”，华风公司据此主张徐国庆没有按照“进户流程卡确认单”第四项的规定交纳物业费，视为没有办理完毕进户手续，但“进户流程卡确认单”第四项“物业费用已交”指向并不明确，且根据合同相对性原则，收取物业费的权利属于物业公司，华风公司以此为由主张徐国庆“没有办结进户手续”依据不足，一审判决确认徐国庆于2011年1月15日办理进户手续，华风公司应自2012年1月16日起承担违约责任得当。对华风公司不同意支付违约金的请求，本院不予支持。
关于徐国庆上诉主张一审法院认定华风公司于2013年12月16日取得案涉房屋的商品房销售许可证没有证据，违反法定程序的问题。二审中，对案涉房屋的商品房销售许可证进行了核实，徐国庆虽有异议，但没有举示证�予以反驳，本院对其该项上诉理由不予采纳。华风公司于2013年12月16日取得了案涉房屋商品房销售许可证，完成了报备义务，案涉房屋具备了办理权属证书的条件，徐国庆举示的证据不能证明2013年12月16日以后华风公司拒绝为其开具发票，拒绝履行协助义务，因此履行报备义务后迟延办证的责任不应由华风公司负担，对徐国庆的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，徐国庆、华风公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2708元（黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司预交1083元，徐国庆预交1625元），由黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司负担1083元，由徐国庆负担1625元。
本判决为终审判决。
审判长 马 韧
审判员 宋彦辉
审判员 王晓东
二〇一八年七月十二日
书记员 周小倩