江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初3104号原告：彭杏，女，1980年12月28日出生，汉族，深圳盛华投资有限公司董事长助理，住广东省深圳市南山区，现住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：朱云，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁华，江苏博事达律师事务所律师。被告：杨爱国，男，1967年9月7日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：戴萍，江苏同盛律师事务所律师。原告彭杏与被告杨爱国物权纠纷一案，本院于2018年3月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭杏的委托诉讼代理人朱云，被告杨爱国及其委托诉讼代理人戴萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭杏向本院提出诉讼请求：被告支付原告房屋占有使用费12万元。事实和理由：2014年7月24日原告和案外人王生大就南京市鼓楼区清江花苑清风园06幢1单元201室房屋（以下简称涉案房屋）签订了一份《南京市存量房买卖合同》，原告并于2014年7月30日、8月8日办理了涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，涉案房屋于上述合同生效时已经交付原告，但被告一直实际居住该房屋内并拒绝向原告返还该房屋。原告于2016年5月向法院提起诉讼，法院经审理后判令被告将涉案房屋腾空并交付原告，但被告并未履行，原告遂申请强制执行，直至2017年11月21日，被告才将涉案房屋交付原告。综上，被告应向原告支付2014年7月24日至2017年11月21日期间的房屋占有使用费，该费用参照同地区房屋租金标准计算为12万元。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告杨爱国辩称，被告基于和原告的公婆钱晓云所签订的买卖协议约定，在支付购房款后有权居住在涉案房屋内。原告与案外人钱晓云、顾海荣、王生大恶意串通，将涉案房屋转移到原告名下，法院判决被告从涉案房屋内迁出后，被告另案要求钱晓云返还购房款及装修款，但钱晓云至今未返还该款项及利息，被告为保存房屋现状而居住在内合情合理。请求法院驳回原告的请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋即南京市鼓楼区清江花苑清风园06幢1单元201室房屋（建筑面积为66.77平方米），系由南京金世界房地产开发有限公司（以下简称金世界公司）开发建设。1999年2月5日案外人王生大与金世界公司签订了一份《南京市商品房买卖契约》，约定王生大以165916元的价格购买涉案房屋，1999年5月17日该合同办理了备案登记，合同上加盖了南京市房地产市场管理处商品房买卖契约登记专用章。案外人钱晓云系原告的公婆，钱晓云之子顾海荣与原告系夫妻关系。钱晓云与王生大夫妻因单位业务关系而熟悉。钱晓云曾陪同王生大妻子办理购买涉案房屋有关事务。2000年后王生大将涉案房屋交由钱晓云居住管理，并委托其办理产权过户等事项。钱晓云在办理上述事项过程中，因装修等事项而与被告认识，之后曾因房屋装修、借款等事项产生多次经济往来。2001年2月1日，钱晓云将涉案房屋的商品房买卖契约（副本）一份、发票（购房款金额165916元）一张、王生大身份证复印件、现金5000元交付被告，委托被告办理涉案房屋产权过户至王生大名下的相关手续，被告对此出具了一份字据。2004年8月28日钱晓云（甲方）和被告（乙方）签订了一份书面协议，具体内容如下：“经友好协商，甲、乙双方就房屋转让事宜，达成一致意见：甲方愿意将涉案房屋转让给乙方。在房屋转让手续未办完前，甲方同意乙方以向甲方借住的形式提前进住。乙方同意从签字之日起支付该房屋的物业、水、电、气、电话等所有费用，其欠费甲方不再承担。”在该书面协议签订后，被告实际居住在涉案房屋，并交纳了有关物业、水、电等费用。2014年5月王生大公证委托原告的丈夫顾海荣办理涉案房屋购房手续，在交纳了公共维修基金之后，将涉案房屋所有权证从开发商金世界公司名下过户至王生大名下，2014年6月又将涉案房屋土地使用权证办至王生大名下。原告的丈夫顾海荣作为王生大的代理人，代为办理了申请登记、领取房屋权属证书等手续。2014年左右钱晓云与被告曾就涉案房屋买卖事宜进行过沟通，钱晓云提出按市价130万元转让房屋，被告没有同意，不同意按市价购买。2014年7月24日原告和王生大及经纪机构南京坤驰房地产投资顾问有限公司就涉案房屋买卖事宜签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定王生大将涉案房屋以130万元的价格出售给原告，2014年8月31日前办理更名手续，腾空交付房屋等等。2014年7月30日原告办理了涉案房屋的新的所有权证，2014年8月8日原告办理了涉案房屋土地使用权证，2014年9月1日又办理了抵押登记等等。由于对涉案房屋交付及所有权归属发生争议，原告曾于2016年5月30日另案向本院起诉，要求王生大向原告履行交付涉案房屋的义务；杨爱国腾空并协助王生大向原告履行交付涉案房屋的义务。王生大主张涉案房屋钥匙早已交付钱晓云，故不同意再承担交房义务。杨爱国认为原告和王生大、钱晓云之间关系特殊，存在恶意串通损害被告利益的行为，原告和王生大之间的合同无效，不同意迁出涉案房屋。2016年11月28日本院对上述案件作出（2016）苏0106民初5265号民事判决，认为虽然原告和王生大、钱晓云在订立房屋买卖合同之前存在意思联络，但均系行使权利的正当行为，且征求过杨爱国购房意愿，该房屋买卖合同的订立及履行，并未侵犯杨爱国的合法权利，故对杨爱国认为《南京市存量房买卖合同》存在恶意串通损害其利益、应属无效的主张，不予采纳；关于涉案房屋交付问题，原告及钱晓云均认可王生大早在2000年即将涉案房屋交付钱晓云占有、使用，且其一直未交还王生大，对于杨爱国在《南京市存量房买卖合同》订立时实际居住该房屋的事实，原告及钱晓云均明知，且之前杨爱国也是基于钱晓云的同意才入住该房屋，原告在订立合同时对于钱晓云的行为并无异议，故原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；原告基于房屋买卖合同而合法取得涉案房屋的物权权利，在原告、王生大、钱晓云均表示不同意杨爱国继续居住涉案房屋之后，杨爱国使用涉案房屋的行为即构成无权占有他人不动产，现原告要求杨爱国腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；对于杨爱国、钱晓云之间因装修、借款等事由产生的债权债务纠纷，双方可另行依法处理，遂判决如下：一、驳回原告彭杏对被告王生大的诉讼请求；二、第三人杨爱国于本判决生效之日起二十日内将涉案房屋腾空并交付原告彭杏。杨爱国不服上述判决提出上诉。2017年3月17日江苏省南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终711号终审判决，认为杨爱国明知涉案房屋的物权权利人系王生大，以及钱晓云未经王生大授权或者事后追认的情况下，钱晓云与杨爱国双方签订的协议对王生大并不具有法律约束力，应由行为人自己承担责任，杨爱国与钱晓云因订立协议而产生的过错责任纠纷，不属于本案处理范围，杨爱国可另行主张，后判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，被告以存在装潢损失等为由未立即搬离涉案房屋，原告遂于2017年5月向本院申请强制执行。2017年10月11日杨爱国另案向本院起诉钱晓云、顾海荣、彭杏房屋买卖合同纠纷，要求钱晓云返还杨爱国购房款17万元及利息（暂计算1万元），并承担杨爱国装潢损失10万元。2018年1月8日本院对该案作出（2017）苏0106民初10345号民事判决，认为杨爱国与钱晓云于2004年8月28日签订的书面协议，缺乏房屋价款、过户时间等房屋买卖合同成立的必备条款，故应当认定为意向性购房协议，而不构成房屋买卖合同，钱晓云应当遵循诚实信用原则，将收取的有关款项返还杨爱国，杨爱国要求钱晓云返还17万元款项及相关利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；在双方为涉案房屋买卖交涉过程中，杨爱国已经根据钱晓云同意在涉案房屋内实际居住达十余年，杨爱国基于对钱晓云的信任，同时也为了改善居住状况而对涉案房屋进行了数次装修，根据本案现场勘查等事实，可以确认杨爱国对涉案房屋进行了装潢改造，由于钱晓云未能依照诚实信用原则及时取得案外人王生大的授权，导致双方最终未能签订买卖合同并办理过户手续，钱晓云应对其过错造成杨爱国的装潢损失承担适当的赔偿责任，根据当事人陈述等证据，结合本院现场勘查等事实，酌定钱晓云赔偿杨爱国装潢损失7万元，遂判决如下：一、钱晓云于本判决生效之日起十日内一次性返还杨爱国17万元并承担相应利息；二、钱晓云于本判决生效之日起十日内一次性赔偿杨爱国装潢损失7万元。该判决作出后，钱晓云不服提出上诉，该案尚在二审审理过程中。在前述原告申请强制执行案件中，被告于2017年11月搬出涉案房屋，原告于当月21日从本院领取了涉案房屋的钥匙，并实际占有使用至今。2018年3月原告诉至本院即本案，要求判如所请。审理中，原告提供网页截图证明同地段房屋在2018年2月份的月租金标准约为3200元，故被告应支付房屋占有使用费12万元（=40×3000元）。被告主张被告系合法占有涉案房屋，且原告此前从未向其提出主张，该地段月租金标准之前不超过1000元，现租金标准不清楚，不同意原告的诉讼请求。经本院释明，原、被告双方均不申请对租金标准进行鉴定，均表示请法院依法确定。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告方提供的《南京市存量房买卖合同》、房屋所有权证、生效裁判文书、网页截图以及本案开庭笔录等予以证实。本院认为，当事人依法享有的物权等合法权益受法律保护，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，根据生效裁判文书的认定，原告基于房屋买卖合同而合法取得涉案房屋的物权权利，在原告等人表示不同意被告继续居住涉案房屋之后，被告占用涉案房屋的行为即构成无权占有他人不动产，应对此承担赔偿损失等民事责任，原告要求被告支付涉案房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告不同意赔偿损失等抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采纳。根据法律规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原告于2014年7月30日已登记成为涉案房屋的所有权人，2017年11月21日接收涉案房屋，2018年3月15日向本院提起本案诉讼。被告抗辩主张原告从未向其主张过房屋占有使用费。原告未提供证据证明其之前曾向被告提出过本案房屋占有使用费主张，因此基于上述法律规定，对于2015年3月15日至2017年11月21日期间的房屋占有使用费，被告应当向原告支付。关于房屋占有使用费的标准。原告主张目前房屋月租金标准约为3000元，被告认为之前在1000元以上，目前不清楚，经本院释明，双方当事人均不申请鉴定，均表示由法院予以确定。考虑到被告占有涉案房屋的具体经过，双方之前发生诉讼的情况，以及本地房屋租金等案情，本院酌定按每月2000元计算。因此，被告应给付原告的房屋占有使用费数额为64400元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第二条、第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨爱国于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告彭杏房屋占有使用费64400元；二、驳回原告彭杏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元减半收取1350元，由原告彭杏负担650元，被告杨爱国负担700元（原告已预交，被告于本判决书生效之日起十日内将该700元一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一八年四月二十六日书记员  汪慧娣