贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终字800号
上诉人（原审被告）贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。
法定代表人肖春明，该公司董事长。
委托代理人陈安，男，汉族，该公司法务专员。
被上诉人（原审原告）罗桂菊，女，布依族。
委托代理人苏梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201511197783。
委托代理人田尊贤，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号23011501210001。
原审第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路148号。
负责人李果，该行行长。
委托代理人熊亮，男，汉族，该公司员工。
上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开）与被上诉人罗桂菊以及原审第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行贵州省分行）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年12月28日作出（2015）南民初字第5706号民事判决，上诉人贵阳宏益房开不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2013年8月12日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于本市南明区花果园路的花果园项目XX号商品房，房屋建筑面积75.01平方米；房屋总价款292671元，原告应于本合同签订之日向被告支付首期房款88671元，余款204000元以银行按揭支付。合同第十一条交付时间和条件中约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1））项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，……”。合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”合同附件十二《补充协议》约定：“一、关于订立主合同及本补充协议的特别提示：1.1、买卖双方经友好、自愿协商一致，订立如下条款，作为对本《商品房买卖合同》（以下简称本合同）的修改和补充。签订本合同及其相关补充条款、附件前，买受人确认出卖人已就本合同及补充协议、附件中包含的免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人对相关内容已充分理解其含义并同意全部内容。……7.3、出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。……二十一、关于补充协议的效力：21.1本补充协议是买受人、出卖人对于《商品房买卖合同》的补充约定，《商品房买卖合同》约定的条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。二十二、格式条款提示说明和确认：22.1、买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充协议、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容（此条为最后一条）”。此《补充协议》全部为打印件，无填充内容。上述《商品房买卖合同》及《补充协议》均加盖有被告的印章，原告签名及捺印。合同签订之日原告支付被告首期购房款88671元及预告登记费80元。
2013年9月9日，原告作为借款人、被告作为保证人，第三人作为贷款人，三方签订了一份《个人住房(商业用房)借款合同》，约定原告向第三人借款204000元用于购买上述房屋；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：贵阳宏益房地产开发有限公司；账号为：52001423600052508107），借款期限240个月，自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则自第一个实际放款日起算。合同项下贷款利率为浮动利率方式：即在基准利率水平上上浮（上浮/下调）0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整。还款期数共计240期，还款日为每月的1日。在本合同签订日率水平下，采用按月还本付息还款法，借款人每期还本息金额为人民币（大写）壹仟伍佰贰拾陆点玖捌元；借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保，担保方式为抵押加最高额保证。前述合同签订后，第三人将该笔借款支付被告。原告按《个人住房(商业用房)借款合同》约定向第三人支付了贷款本息。
合同约定的交房期限到期，被告未能履行交房义务。2015年10月21日原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告与第三人签订的《个人住房(商业用房)借款合同》。三、被告向原告返还首期购房款88671元及预告登记费80元。四、被告向原告返还银行按揭本金10264元和银行按揭利息23535元（从2013年10月9日暂计算至2015年8月9日），及2015年8月9日以后至被告实际解除合同之日止的银行按揭本金与利息。五、被告向原告支付首期购房款及预告登记费的资金占用费11963元（按中国人民银行同期贷款利率，从2013年8月12日暂计算至2015年10月10日），及2015年10月10日以后至被告实际返还首期购房款之日止的资金占用费。六、被告向第三人偿还原告尚欠第三人的购房贷款本金、利息及因提前解除借款合同原告应向第三人支付的违约金。七、本案诉讼费用由被告承担。
原判认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告已按约履行了支付购房款的义务，根据合同约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，但被告未按合同约定期限履行交付房屋的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案《商品房买卖合同》约定的交付房屋期限是2014年12月31日前，逾期180工作日是至2015年9月18日，180工作日后的60日是至2015年11月17日。原告系于2015年10月22日向法院起诉，未超过约定逾期180个工作日后的60日，原告向法院起诉解除合同亦是通知解除合同的方式，故原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，法院予以支持。被告辩称并未达到合同解除的条件，不同意解除的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。”的规定，原告诉请解除与被告、第三人签订的《个人住房(商业用房)借款合同》的请求，符合法律规定，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原告诉请被告返还首期购房款及预告登记费的请求，应予以支持。对于原告已支付首期购房款及预告登记费的资金占用费问题，法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，案件审理过程中，原告亦未对实际损失提供相应证据予以佐证，故法院酌情认定其实际损失应为已支付首期购房款及预告登记费的银行同期定期存款利息损失，《商品房买卖合同》中约定的违约金低于该实际损失，应当予以调整。原告诉请判令被告向第三人偿还原告尚欠第三人的购房贷款本金、利息及因提前解除借款合同原告应向第三人支付的违约金，符合法律规定，并无不当，依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告罗桂菊与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告罗桂菊与被告贵阳宏益房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内日返还原告罗桂菊首期购房款88671元及预告登记费80元（共计88751元）。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效后十日内，向原告罗桂菊支付自2013年10月9日起至本判决书生效之日止罗桂菊已向中国建设银行股份有限公司贵州省分行归还的贷款本金及贷款利息（以中国建设银行股份有限公司贵州省分行于判决生效当月出具的还款对账单为准）。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，向罗桂菊支付首期购房款及预告登记费共计88751元的违约金（以本金88751元，从2013年8月12日起按中国人民银行同期定期存款利率计算至实际付清之日止）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司贵州省分行偿还原告罗桂菊自本判决书生效之日起就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本金及罚息（以《个人一手住房贷款合同》的约定计算）。七、驳回原告罗桂菊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2990元减半收取1495元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。
原审宣判后，贵阳宏益房开不服该判决，向本院提起上诉称：1、原审法院根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的合同解除条款判决解除合同，但是该条款也明确约定，合同解除后上诉人应当在90个工作日内退还购房款。该条款是双方约定合同解除后的清理条款，即使合同解除也仍然有效。因此，原判判令上诉人于判决生效后十日内返还购房款不符合该约定，也不符合法律规定。另外，本案《商品房买卖合同》已经在产权部门登记备案，该合同的解除应当以注销备案登记之日为实际解除之日，但原审法院却未对此作出处理，应属不当；2、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，只有当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后请求解除贷款合同的才能予以支持。本案中，上诉人与罗桂菊签订的《商品房买卖合同》是否解除尚处于争议之中，因此，原判判决解除罗桂菊与原审第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，驳回罗桂菊的一审诉讼请求。
被上诉人罗桂菊答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回贵阳宏益房开的上诉，维持原判。
原审第三人建行贵州省分行答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，对原判决无异议。
二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人的陈述以及《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收据等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，罗桂菊在合同约定的解除权行使期限内通过向人民法院提出诉讼的方式请求解除合同，原审法院亦依法将该民事起诉状送达至贵阳宏益房开，其在诉状中的意思表示与书面通知产生的效果相同，因此，本案合同解除时间应当以解除通知到达时间为准，人民法院判决是对解除合同效力的司法确认。同时，因本案历经一、二审程序，判决确定的履行期限即生效后的10日与合同约定的履行期限90个工作日起算点不同，但从实际效果来看，判决确定的履行期限基本相当于甚至晚于合同约定的期限，因此，原判决对于退款履行期限的判决并无不当。上诉人的该项上诉理由于法无据，本院不予支持。
对于上诉人提出的本案贷款合同应否解除的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原审法院在认定本案《商品房买卖合同》达到约定的解除条件，根据罗桂菊的请求判令解除合同的同时，判令解除其与原审第三人建行贵州省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》符合法律规定，并无不当，本院依法对此予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2990元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 勇
代理审判员 邱翠雪
代理审判员 石 敏
二〇一六年二月十八日
书 记 员 张 莹