河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫15民终3106号上诉人（原审原告）：张纪成，男，1966年6月11日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：黄辉，河南蓼阳律师事务所律师，执业证号：14115199410352520。被上诉人（原审被告）：赵庭福，男，1972年1月24日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：郑连春，河南振蓼律师事务所律师，执业证号：14115201210778473。上诉人张纪成因与被上诉人赵庭福房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2018）豫1525民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张纪成及其委托诉讼代理人黄辉，被上诉人赵庭福及其委托诉讼代理人郑连春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张纪成上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、本案双方所争议的房屋的性质是农村房屋，涉案房屋是建在农村集体土地的宅基地之上，根据我国地随房走的不动产转让法律原则，该房屋转让不可避免的与宅基地的使用权一并转移。宅基地的使用权是本村集体组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，是不允许转让的。目前农村卖房实际上是卖地，在房地一体的情况下，处分了房屋也处分了宅基地，损害了本村集体经济组织利益，是法律明令禁止的。宅基地属于农村集体经济组织所有，享有宅基地使用权的必须是同一农村集体经济组织成员，宅基地使用权只允许转给本集体经济组织中符合申请宅基地建房条件的成员。由于宅基地使用权转让的上述法律限制，建在宅基地上的房屋只能在本集体经济组织中符合申请宅基地建房条件的成员中自由转让，如果转让给城市居民或其他农村集体经济组织成员，不符合法定的条件，也是法律明令禁止的，故转让行为当然无效。二、原审判决适用法律错误。本案应使用的法律为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定亦规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016年11月30日）第19条：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定无效。合同无效后，买受人请求还返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。本案的性质是农村房屋能否买卖问题，而不是房屋登记问题。农村房屋只能转让给本集体经济组织的成员，转让给城市居民或其他农村集体经济组织成员的，即违反了法律的强制性规定和社会公共利益。一审法院判决错误，请求二审撤销原判，依法改判，以维护上诉人的合法权益。赵庭福辩称，1、答辩人与被答辩人之间是房屋买卖合同关系，而不是宅基地买卖关系，被答辩人上诉所称的“房随地走”是《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定的房地产交易的法律规定，但该规定权适用于在国有土地范围内进行房地产开发、交易、管理，而本案交易的房产是答辩人的合法私有财产，建立在国有土地之上。2、答辩人房产建设在国有土地之上，答辩人与被答辩人交易的是房屋而不是宅基地，答辩人支付的价款也仅是房产的价值而不包括土地的价值。同时根据《土地管理法》、《河南省实施＜土地管理法＞办法》、《河南省农村宅基地用地办法》中的法律规定，并未有禁止转让宅基地上所建房屋的法律规定，只是规定宅基地使用人转让宅基地上所建房屋后不得再次申请宅基地，根据法无禁止既可为，答辩人转让自己私有财产的行为是合法的。3、因答辩人与被答辩人系房屋买卖合同纠纷而不是宅基地纠纷，因此，双方适用《合同法》调整而不是《土地管理法》调整。4、答辩人出售的房屋所在的区域在河南省民政厅豫民行批[2011]67号文中己明确实行城市管理体制，已纳入城市管理，答辩人认为己不再适用有关农村土地管理的相关法律规定，被答辩人所称的农村土地、农村住房显然也无法成立。5、最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要仅仅是指导，该纪要内容表明是存在试点和非试点地区，那么该条就有阶段性、临时性的政策性因素，不能作为普遍性的法律适用更不能作为法院判决的依据。同时，也不适用于在国有土地上的房屋买卖纠纷。综上，答辩人转让房产是处分自己财产的合法民事行为，并没有法律明文规定答辩人不能转让，一审法院适用法律正确，请求二审法院驳回被答辩人的上诉，维持原判。张纪成向一审法院起诉请求：1.要求判决原、被告所签房屋买卖合同无效。2.要求被告退还全部购房款21万元及承担损失。3.要求判决被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月12日，原告张纪成与被告赵庭福通过签订《房屋买卖合同》约定：被告将其位于固始县城关镇东店村六队的两间二层楼及院落以21万元的价款卖给原告。同日，原告将购房款支付给被告，双方又申请固始县公证处对《房屋买卖合同》进行了公证；被告在2012年4月15日将合同项下房屋腾空交付原告。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原、被告签订《房屋买卖合同》后被告将房屋交付给原告，原告也依约支付了21万元购房款，双方的《房屋买卖合同》不仅进行了公证，而且已经履行完毕。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形为：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违法法律、行政法规强制性规定的。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条进一步规定：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外。从上述法律规定可以看出：转让集体土地上的房屋并非无效，只是登记机关按照相关的行政管理规定不予办理相应的变更登记。原告以双方合同违反法律规定为由，请求认定该合同无效，不符合法律规定，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告张纪成的诉讼请求。案件受理费4450元，减半收取2225元，由原告张纪成负担。本院二审期间，被上诉人赵庭福提交房屋所有权证、结婚证及河南省民政厅文件（豫民行批〔2011〕67号）一份，拟证明案涉房屋有产权证明，土地性质为国有。上诉人张纪成质证认为：上述证据不属新证据；房产证的房屋不能证明就是本案的房屋；房屋出卖时被上诉人未提供国有土地使用证。因河南省民政厅文件（豫民行批〔2011〕67号）系政府公文，行政区划调整亦属民政部门的职权范围，故该文件具有证明效力。2011年8月4日，经河南省民政厅《关于固始县政府驻地实行城市管理体制的批复》（豫民行批〔2011〕67号）批复同意，固始县设立蓼城街道办事处，其辖区包括被上诉人赵庭福所在的东大店等21个居民委员会，并实行城市管理体制。二审查明其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人张纪成与被上诉人赵庭福于2012年4月12日签订房屋买卖合同，该房屋所在地为固始县城关镇东店村六队。原审法院对双方签订的房屋买卖合同效力的认定，适用法律并无不当。根据河南省民政厅2011年8月4日《关于固始县政府驻地实行城市管理体制的批复》（豫民行批〔2011〕67号）文件规定，固始县撤销城关镇、城郊乡，设立蓼城、番城、秀水3个街道办事处，案涉房屋所在地东大店等21个居民委员会为蓼城街道办事处辖区，实行城市管理体制。上诉人张纪成诉称被上诉人赵庭福所建房屋的土地为集体土地系建设在农村集体土地上的小产权房，买卖合同无效，即应承担相应的举证责任。因上诉人未能充分证明现阶段案涉房屋的土地性质，其诉讼请求依据不足，一审判决驳回诉讼请求并无不当。是否需办理过户手续，可另行主张权利。综上所述，上诉人张纪成的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人张纪成负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  门长庚审判员  周振力二〇一八年八月六日书记员  郑仪菲