广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民一初字第1198号原告：符风芹，女，汉族，无固定职业。委托代理人：吕桂冬，广西中司律师事务所律师。被告：南宁市丰卓房地产开发有限公司，住所地：南宁市兴宁区。法定代表人：陈锋，该公司董事长。委托代理人：李雪梅，该公司员工。原告符风芹与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理。依法组成由审判员张婷担任审判长，审判员聂凯、人民陪审员周国萍参加的合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。书记员卢秀逢担任记录。原告符风芹及其委托代理人吕桂冬，被告南宁市丰卓房地产开发有限公司的委托代理人李雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符风芹诉称：2010年11月16日，原告与被告签订合作建房协议书，协议约定，双方合作兴建翡翠国际广场住宅楼，被告负责办理项目的规划、报建、开工、竣工验收等相关手续，确保项目能顺利推进。原告出资人民币569137元，分得住宅建筑面积101.09平方米的4号楼2206号房。合作建房协议书签订当日，原告按照协议约定向被告支付了建房总出资额的60％人民币341500元，被告向原告出具了收据。2014年4月8日，原告与被告签订协议书，协议约定，因政府部门在本项目增设一个地铁站（凤岭站），该地铁站要求与本项目属于民族大道上的地标建筑，要求修改本项目的规划方案，将原设计的写字楼改为高层建筑，原住宅楼改为公寓楼，故已无法实施《合作建房合同》约定的住宅楼合作建设。原告同意被告回购原告应得房产，回购总价款为550327元。被告应在本协议生效后将回购款一次性支付给原告。因原告与被告之间所签订的《合作建房合同》无效，故请求法院判决：1、确认原告与被告之间所签订的《合作建房协议书》、《协议书》无效；2、被告返还原告已经支付的合作建房款341500元；3、被告向原告支付占用341500元所产生的利息损失（按银行同期贷款利率从原告给付之日计至被告返还该款给原告时止）。被告南宁市丰卓房地产开发有限公司辩称：原、被告签订合作协议，由于政府规划而无法继续履行，且由于房屋未取得商品房预售许可，合同应属无效，原告的诉请无依据。原告不能证明其所支付的钱款是从银行贷款而来，亦不能证明其存在利息损失。经审理查明：2010年11月16日，原告符风芹（乙方）与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司（甲方）签订一份合同编号为179号的《合作建房协议书》，约定：双方合作开发位于南宁市民族大道的国际广场项目，甲方负责提供该项目，一方出资人民币569137元（单价5630元／㎡），分得住宅建筑面积101.09㎡的4号楼2206号房，该协议签订当日，乙方需向甲方交付建房总出资额60％的出资款，合计人民币341500元。甲方开工后，项目取得预售许可证后，甲方书面通知乙方，乙方应在接到甲方通知之日起3个月内交付建房总出资额40％，合计人民币227637元，并签订《商品房买卖合同》，符合按揭条件的也可以申请银行按揭。甲方保证合作期间不因甲方过错而影响开发，并负责办理项目的规划、报建、开工、竣工验收等相关手续，确保项目能顺利推进，项目由甲方负责管理及开发，动工时间为2010年12月底，交房时间为2013年11月1日前。乙方按合同约定出资，并有权按合同约定分配物业。甲方如不按时交房给乙方，按每日万分之五交付延期交房违约金给乙方；如甲方因房地产市场价格升高原因而单方解除合约，则是甲方违约，甲方赔偿乙方双倍的出资款，还需按当时房价与现价差额补偿给乙方。如乙方不按本协议约定交付出资款的，甲方有权解除协议，并不再退还乙方已交付的出资款，乙方无权取得分配物业。如乙方不按甲方通知的时间签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除协议，退还乙方已交付的出资款，乙方无权取得分配物业。双方还就其他事项进行了约定。上述协议书签订后，原告于协议签订当日向被告交付该协议约定的341500元建房预付款，被告就此向原告出具了收据。2014年4月8日，原告（乙方）与被告（甲方）在此签订一份《协议书》，约定：一、甲乙双方确认双方于2010年11月16日签订了《合作建房合同》，约定甲、乙双方合作兴建位于南宁市民族大道“中房·翡翠广场”项目的住宅楼，乙方出资人民币569137元，单价5630元／㎡，应分得住宅建筑面积为101.09㎡的4号楼2206号房。合同签订后，乙方已向甲方支付建房总出资额60％的出资款，合计341500元。因政府部门在本项目（民族大道面）增设一个地铁站（凤岭站），该地铁站要求与本项目负二层无缝对接，同时政府部门又考虑到本项目属于民族大道上的地标建筑，要求修改本项目的规划方案，将原设计的写字楼改为超高层建筑，原住宅楼改为公寓楼，故现已无法实施《合作建房合同》约定的住宅楼合作建设。二、乙方同意甲方回购上述其应得房产。根据2013年5月份翡翠园周边房产的市场价格和现在国家出台的一系列房控调压政策，甲乙双方现确定回购价（税后）为：已付60％建房款＋已付60％建房款×18％（年利率）×3年4个月23天，甲方回购乙方房产应付给乙方的总价款共计550327元。三、甲方应在本协议生效后天内将回购款一次性支付给乙方，同时乙方应将原出资款收据返还给甲方并出具回购款收据交付给甲方。四、本协议生效后，甲乙双方按第三条履行完毕后，双方签订的《合作建房合同》即自动终止。上述协议签订后，因被告未按约定履行义务，原告遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。以上事实，有合作建房协议书、协议书、收据、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为：一、关于本案的合同性质问题。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，原告符风芹与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司虽约定合作开发房地产，但从双方的合同具体约定来看，原告作为提供资金的一方，并不承担合作开发房地产过程中的经营风险，其仅享有分配特定房屋的权利，故应依据前述规定认定原、被告于2010年11月16日签订的《合作建房协议书》的性质为房屋买卖合同，又因原告实际向被告购买的标的房屋于双方签订房屋买卖合同时尚未建设竣工，故应进一步认定原、被告于2010年11月16日签订的《合作建房协议书》的性质为商品房预售合同。原、被告于2014年4月8日签订的《协议书》，系因双方于2010年11月16日签订的《合作建房协议书》无法实际履行而签订的以《合作建房协议书》履行情况为前提合同，其存在与履行必须以《合作建房协议书》的存在为前提，故原、被告于2014年4月8日签订的《协议书》实际属于双方于2010年11月16日签订的《合作建房协议书》的从合同。二、关于本案合同效力的问题。由于原告与被告签订的《合作建房协议书》实际为商品房预售合同，但从该协议书的约定及双方的陈述来看，被告作为预售房屋的出卖人，自合同签订之日至本案起诉之时，均未取得其所预售房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告于2010年11月16日签订的《合作建房协议书》应属无效，双方于2014年4月8日签订的《协议书》作为该《合作建房协议书》的从合同，亦属无效合同。三、关于原告的诉讼请求的问题。由于原、被告签订的《合作建房协议书》及《协议书》为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告因原告履行前述《合作建房协议书》而取得的购房价款341500元应当返还原告，现原告要求被告返还该款，符合法律规定，本院予以支持。由于被告未取得房屋预售许可证明系其与原告签订的《合作建房协议书》无效的原因，被告对此负有过错，现原告要求被告赔偿其因该合同无效而受到的损失，符合法律规定，本院予以支持。被告因占用原告购房价款而造成原告利息损失，原告要求被告按照同期银行流动资金贷款利率予以赔偿符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，裁定如下：一、原告符风芹与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司于2010年11月16日签订的《合作建房协议书》无效；二、原告符风芹与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司于2014年4月8日签订的《协议书》无效；三、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司返还原告符风芹购房价款341500元；四、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司赔偿原告符风芹资金占用损失（以341500元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2010年11月17日分段计算至本案确定的履行期限最后一日止）。案件受理费6678元（原告符风芹已预交9527元），由被告南宁市丰卓房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 婷审 判 员  聂 凯人民陪审员  周国萍二〇一六年一月二日书 记 员  卢秀逢附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。