宁夏回族自治区永宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第1995号原告宁夏中拓恒森置业有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人郭世斌，该公司总经理。委托代理人王建军，北京市中银（银川）律师事务所律师。委托代理人李嘉兴，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告刘爱宁，男，回族，1972年2月25日出生，初中文化程度，个体户，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托代理人罗罡，宁夏宁竞达律师事务所律师。委托代理人梁正大，宁夏诚托律师事务所律师。原告宁夏中拓恒森置业有限公司（以下简称：中拓恒森公司）与被告刘爱宁确认合同效力纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理，案件审理过程中，由于案情复杂，将本案转为普通程序审理。依法组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告中拓恒森公司的委托代理人王建军、李嘉兴，被告刘爱宁及其委托代理人罗罡、梁正大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中拓恒森公司诉称，原、被告于2013年12月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的位于永宁县望远镇双庆路北侧世纪天骄小区3幢1804号住宅预售给被告，2015年7月31日涉案房屋具备了交付条件，但被告一直以房屋未取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》为由拒绝接受交付，并在2015年9月9日向原告发出《解除合同通知书》通知原告解除房屋买卖合同，并要求原告向被告退还已付款并支付违约金。原告认为依据永宁县住房和城乡建设局回复的《关于回复申请办理新建住宅配套设施交付使用证的函》（永建函（2015）50号），涉案房屋具备交付条件并已通知原告交房。被告解除双方《商品房买卖合同》的行为于法无据，故诉请人民法院依法判决：1.请求法院确认被告向原告发出的《解除合同通知书》无效；2.本案诉讼费由被告承担。原告就其主张的事实向法庭提供了以下证据：一、银川市商品房买卖合同一份，证明双方于2013年12月20日签订合同的事实；二、永宁县住房和城乡建设局关于回复申请办理《新建住宅配套设施交付使用证》的函一份、工程竣工验收备案表一份，证明永宁县在2015年7月份以前整个新建住宅小区均没有办理新建住宅配套设施使用证的制度，涉案房屋在2015年7月30日前取得竣工验收备案表，符合永宁县新建住宅的交付标准；三、供水证明一份、供电验收合格通知书一份、银川中油精诚燃气有限公司证明一份、中国电信股份有限公司永宁分公司证明一份、电梯监督检验报告一份，证明涉案房屋水、电、气、电信、电梯等配套设施均已达到使用条件验收合格，具备入住条件；四、报纸一份，证明涉案房屋达到条件后原告登报进行通知；五、解除通知书一份，证明被告向原告发出了解除通知但结合前述原告证据，被告解除合同的条件不成就，其解除合同的行为无效经质证，被告及其委托代理人对原告提供的银川市商品房买卖合同的三性及证明目的无异议；对永宁县住房和城乡建设局关于回复申请办理《新建住宅配套设施交付使用证》的函、工程竣工验收备案表的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为房屋买卖合同中明确约定原告要取得银川市新建住宅配套设施使用证，该约定不承担责任的前提，首先是不可抗力或者是双方约定免责，没有任何法律规定相关部门的职能可以免责的条件，关于合同中要求新建住宅必须具备新建住宅使用配套设施使用证是银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例这个地方法规明确规定的条件，且在合同中也是原告承诺的合同履行条件，故违约事实明确，原告的证明不能成立；对供水证明、供电验收合格通知书、银川中油精诚燃气有限公司证明、中国电信股份有限公司永宁分公司证明、电梯监督检验报告等证据的三性及证明目的有异议，认为2015年7月31日被告及相关业主曾到原告处就房屋是否使用进行交涉，原告根本无法提供以上相关证明，并承诺在8月31日前提供以上证明，但到2015年8月31日，原告依然没有提供证明，合同解除条件已经成就，原告提供的证据均是7月31日之前的证明；对报纸的三性及证明目的有异议，房屋是否符合交付条件，不是以发出交房公告为准，是以合同约定交付条件具备来确认完成交付义务，故原告的主张不能成立；对解除通知书的三性无异议，对证明目的有异议，认为原告起诉的请求是确认被告发出的解除合同通知书无效，本案中不存在有效无效之说，是解除合同事实成立不成立的争议，本案只有在确认解除合同的事实是否成立的前提下才存在裁决的可能，被告发出通知书的行为是正常的行为，不能单方禁止这种行为，故被告证明目的不能成立。被告刘爱宁辩称，被告向原告发出的解除合同书合法有效，被告作为成年人具有完全民事行为能力，可以自身判断和根据双方的约定发出相关的解除通知，该发出合同的行为是单方单务行为，是任何一个合同方具有的合法权益，原告可以不同意解除房屋买卖合同，不可以单方禁止被告发出通知解除合同的行为。原告的诉讼请求已无效为由主张，根本不能成立。被告刘爱宁就其主张向法庭提供了以下证据：一、银川市商品房买卖合同一份，证明该合同第九条中明确约定原告必须提供新建住宅配套设施使用证作为房屋交付的条件，但原告根本没有提供该证据，且相关部门不予提供的行为不是合同免除的条件；二、视频资料一份，证明2015年8月31日，被告及相关业主去原告处就合同交付所约定的条件是否具备与原告进行沟通，但原告依然无法提供新建住宅配套使用说明书及相关水电暖等交付合格的证明，原告出具的水电暖的证明时间与实际不符，合同解除的条件已经成就。经质证，原告中拓恒森公司的委托代理人对被告提供的银川市商品房买卖合同的三性无异议，对证明目的有异议，认为该合同第九条书面印制了取得银川市新建住宅配套使用证，这是原告从银川市房管局购买的制式合同，不是原告制作的书面合同，原告是外来投资企业，当时原告对于银川地方执行情况不太了解，当然认为银川市房管局购买的制式合同是可以满足最后实际操作的要求，但是在进行房屋竣工办理房屋使用证时发现，永宁县住建局并没有执行银川市新建住宅使用证制度，也没有向任何一家永宁县辖区内新建住宅小区颁发使用证，而永宁县住建局作为新建住宅管理的主管部门，其执行制度与否虽不能作为我方不予提交的合同理由，但由于执行部门没有按相关政策执行，造成合同约定的交付条件实际不能履行，而非原告在客观上具备政策执行条件下未到达合同约定条件。因此，被告的证明意图不能成立；对视频资料的真实性认可，但对合法性、关联性、证明目的均不予认可，虽然客观存在，但报道中媒体视频拍摄的手段、方法明显带有倾向性，没有客观全面的反映原告的说法，视频录制和截取的过程中，对于原告工作人员解答、说明存在明显的剪接，没有全面展示原告工作人员的说法，同时视频录制的画面中刻意录制了与本案无关的其他在建工程，意图扰乱观众的视听。另外，该视频中没有反应出涉案被告房屋的具体情况是否不具备交付的条件，相反视频中可以清晰看到涉案3号楼达到竣工的条件，电器照明可以正常使用，小区道路已经完备，小区绿化已经建设完毕。由于视频中拍摄的是毛墙毛地，所以，不能充分展示上下水、电、燃气等设施是否完备，但这并不能证明原告的房屋上述设施不齐备。经本院审查认为，原告提交的商品房买卖合同、解除通知书、永宁县住房和城乡建设局关于回复申请办理《新建住宅配套设施交付使用证》的函、工程竣工验收备案表、2015年7月29日《新消息报》公告、电梯监督检验报告，被告对其真实性均予以认可，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的供水证明、供电验收合格证明、天然气通气证明、通信的接入证明，均盖有相关验收单位印章，内容具有真实性，具有证明力，本院予以采信。被告提交的银川市商品房买卖合同与原告提交的商品房买卖合同相同，本院予以采信；被告提交的手机视频资料对涉案房屋的状况是否具备交付条件拍摄的不全面，不能全面反映案件的事实，本院不予采信。原告提供的解除通知书和被告提供的证据，没有认证。经审理查明，原、被告于2013年12月20日签订《商品房买卖合同》一份，被告购买原告开发建设的位于永宁县望远镇双庆路北侧世纪天骄3-1101号住房，建筑面积共123.6㎡，其中套内建筑面积100.09㎡，公摊面积23.51平方米，该商品房单价3698.00元/㎡，总价款457073.00元。该合同第九条约定：出卖人应当在2015年7月31日前将符合合同约定的房屋交付买受人使用，其中住宅的交付使用条件为：取得银川市新建住宅配套设施交付使用证及出卖人向买受人交付钥匙；出卖人如逾期超过30日交房，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。永宁县住房和城乡建设局于2015年7月29日向原告出具关于回复申请办理新建住宅配套设施交付使用证的函一份，载明永宁县所有新建住宅小区均未颁发该使用证，均以建设工程竣工验收通过后办理的建设工程竣工验收备案表为依据标准交付房屋使用。原告于2015年7月30日取得涉案工程竣工验收备案表。同时，涉案小区在2015年7月27日前水、电、气已具备开通使用功能，通信业务能够办理，电梯已安装。原告于2015年7月29日在新消息报09版刊登世纪天骄交房公告，告知该小区业主，世纪天骄小区3号楼、4号楼已符合交房条件，公告涉案房屋于2015年7月30日正式交房。被告刘爱宁因涉案房屋未取得银川市新建住宅配套设施交付使用证与原告发生争议，于2015年9月7日向原告送达了解除合同通知书。原告以被告给其送达的解除合同通知书无效为由向本院起诉，请求本院支持其诉讼请求。原告以被告给其送达的解除合同书无效为由向本院起诉，请求本院支持其诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，系有效合同。本案主要争议焦点是被告刘爱宁单方要求解除合同的条件是否成就，如成就，原告应承担何种违约责任。被告刘爱宁要求原告交房时一并按约取得银川市新建住宅配套设施交付使用证，而根据永宁县住房和城乡建设局向原告出具的“关于回复申请办理新建住宅配套设施交付使用证的函”可以证实，在永宁县尚未办理该使用证，新建小区均以建设工程施工备案表为交付使用依据。原告已经于交房之前取得了建设工程施工备案表，具备了交房的条件。向买受人交房时未能提供新建住宅配套设施交付使用证的责任不在原告。故被告刘爱宁单方《解除商品房买卖合同》的行为无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款之规定，判决如下：被告刘爱宁解除合同的行为无效；案件受理费50.00元，由被告刘爱宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长  高宇翔审判员  孙淑霞审判员  王志红二〇一六年六月二十二日书记员  张 经附：判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。