福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1790号
上诉人（一审原告）福建正坤投资有限公司，住所地福州市鼓楼区五四路151号华都大厦2419单元。组织机构代码69436901-2。
法定代表人王坤爱，总经理。
委托代理人林伙忠、林云，福建创元律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）福建省浩沙健身俱乐部有限公司，住所地福州市五四路159号世界金龙大厦第四层。组织机构代码66505094-2。
法定代表人施鸿雁，董事长。
委托代理人周荣烈、陈林，福建凯峰律师事务所律师。
上诉人福建正坤投资有限公司（以下简称“正坤公司”）因与被上诉人福建省浩沙健身俱乐部有限公司（以下简称“浩沙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审原告正坤公司请求：1、确认《房屋租赁合同》已于2013年9月30日解除；2、判令被告立即搬离租赁房屋；3、判令被告偿还原告拖欠的房屋租金152175元（自2013年7月15日计至2013年9月30日止）；4、判令被告支付房屋占有费213045元、违约金182610元、滞纳金39139.41元；以及此后产生的占用费、滞纳金（计算至被告实际搬离租赁房屋之日）；5、被告已交付的保证金172275元归原告所有；6、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定，福州市晋安区鼓山镇连洋路123号好来屋10#楼2层01-09、14-21店面、10#楼3层01-21店面，原系中建嘉和地产有限公司（以下简称”嘉和公司”）所有，并委托福建省汇升房地产经营管理有限公司（以下简称”汇升公司”）经营管理上述房产。2009年12月13日，汇升公司与浩沙公司签订房屋租赁合同，约定将上述房产租赁给浩沙公司使用，租赁期为10年，按月支付租金。自签约起以每3年递增6%计算租金（即2009年12月15日至2012年12月14日租金为57425元／月，2012年12月15日至2015年12月14日租金为60870元／月，2015年12月15日至2019年12月14日租金为64523元／月），承租方应以支票和银行转账的形式支付，租金应直接付至出租方指定的银行账户或事先书面通知的其他合法账户。
2012年8月17日，嘉和公司和汇升公司联名向浩沙公司发出通知函，告知浩沙公司在同等条件下对上述房产享有优先购买权。2012年11月，嘉和公司将上述房产出售给正坤公司并办理了所有权变更登记手续。2013年2月21日，汇升公司向浩沙公司发函，告知上述房产已由正坤公司买受，之后该房屋租金直接交付正坤公司，具体收款账户自行联系确定；相关水、电、物业及公摊费仍由汇升公司代收代缴。2013年3月11日，浩沙公司向汇升公司回函，同意向正坤公司按原租赁合同规定交纳房屋租金，相关物业费等费用仍由汇升公司代收代缴。2013年6月21日，浩沙公司向汇升公司交纳2013年6月15日至2013年7月14日的租金、物业费及代收公摊费后，汇升公司仅向浩沙公司开具物业费及代收水电公摊的发票，未出具收取租金的发票，且从次月起拒绝收取浩沙公司的租金，让浩沙公司联系正坤公司确定收取租金账户。正坤公司对上述情况知晓后，至今仍未提供收取租金账户给浩沙公司，导致浩沙公司从2013年7月15日起无法按时交纳租金。2013年9月12日，正坤公司和汇升公司以浩沙公司拖欠租金为由向浩沙公司发出解除合同通知书。正坤公司遂诉至法院。另查，正坤公司与汇升公司并未签订由汇升公司代为向浩沙公司收取租金的委托管理合同。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案的租赁物在租赁期间发生所有权变动，正坤公司取得租赁房屋的所有权后，即承继租赁物的所有权利和义务，应当依合同约定履行作为出租人的义务。根据合同约定“乙方（承租方）应以支票和银行转账的形式支付，租金应直接付至甲方（出租方）指定的银行账户或事先书面通知的其他合法账户”，依此约定正坤公司应当为浩沙公司指定交纳租金的银行账户或事先书面通知浩沙公司其他合法账户，以便于浩沙公司支付租金。但正坤公司始终未提供收取租金的银行账户或其他合法账户，亦未通知浩沙公司在合理的期限内交纳租金，致使浩沙公司无法履行按月支付租金的义务，此种情形不属于浩沙公司无正当理由不支付租金的情形，故正坤公司以浩沙公司拖欠租金为由解除租赁合同，于法无据；其立即搬离租赁房屋，并支付违约金、滞纳金、房屋占有费，没收保证金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金，浩沙公司作为承租人应当依照合同约定继续履行按月支付租金的义务，故正坤公司请求浩沙公司支付拖欠的房屋租金，可予以支持。
综上，一审法院判决：一、继续履行原告福建正坤投资有限公司与被告福建省浩沙健身俱乐部有限公司之间的房屋租赁合同；二、被告福建省浩沙健身俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福建正坤投资有限公司自2013年7月15日起暂计至2013年9月30日止的房屋租金152175元；三、驳回原告福建正坤投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费63290元，由原告福建正坤投资有限公司负担31645元，由被告福建省浩沙健身俱乐部有限公司负担31645元。
上诉人正坤公司上诉称，一、上诉人和汇升公司于2013年9月12日向被上诉人发出解除合同通知书，在被上诉人未依法提起异议之诉的情形下却判决双方之间的房屋租赁合同继续履行，适用法律错误。被上诉人拖欠租金多月，上诉人依据双方签订的《房屋租赁合同》及《合同法》第九十四条的规定，于2013年9月12日以特快专递的形式寄出解除通知，但被上诉人在收到解除通知后直至2014年1月24日上诉人提起本案诉讼期间，均未向上诉人就租赁合同的解除提出过异议，也未按照法律规定在异议期间内提起诉讼。因此，上诉人解除合同的通知发生法律效力，本案讼争合同已经解除。上诉人和汇升公司均是按照被上诉人提供的法定经营场所地址寄送解除合同通知，邮局的送达回执也显示已由被上诉人签收，被上诉人在一审诉讼中主张其未收到解除通知的理由，不能成立。二、被上诉人不支付租金的理由并非一审判决认定的上诉人未提供收取租金的合法账户，一审认定事实错误。被上诉人借口汇升公司未开具发票而拒付房租，合同并未约定因出租方未及时开具发票，承租方可以拒付房租。同时，开具发票并非合同的主要义务，被上诉人拒付房租没有合同及法律依据。因此，被上诉人拒付租金的行为已属违约。因房屋产权发生变化，汇升公司在2013年2月21日发函给被上诉人让其将租金交付给上诉人，并把上诉人的联系人电话交给被上诉人，但被上诉人却仍然将租金交予汇升公司，导致汇升公司不予开具租金发票。被上诉人明知产权人发生变化，且同意将租金直接交付上诉人，却从未与上诉人联系，而以案外人汇升公司未开具发票为由拒绝支付租金，完全恶意，且在接到上诉人的合同解除通知后仍无动于衷。一审判决不予确认合同解除的理由，没有事实依据。
上诉人正坤公司请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人浩沙公司答辩称，一、上诉人送达有瑕疵，答辩人没有收到其称的解除合同通知书，答辩人是在一审法院送达起诉状副本之后才看到解除合同通知书。上诉人认为在收到解除合同通知书起应该在三个月内提出异议，该理由不能成立。发出解除合同通知的主体为享有合同解除权的主体，若不享有解除权，即使发出也不产生解除效力。二、产权变更后，产权人通过管理公司给答辩人送达了函件，告知答辩人产权已经转让给了上诉人，要求答辩人将今后的租金支付给上诉人，物业费仍由其收取。答辩人多次与上诉人联系，而且还和汇升公司进行了三方协商，上诉人要求答辩人把租赁期从十年改为五年，答辩人不同意，因为答辩人投入了大量的装修款。答辩人公司健身实行会员制，若答辩人提前终止合同，还应赔偿几百万款项给会员。在协商未果的情况下，上诉人不提供给答辩人账户，导致答辩人无法进行支付租金，只好继续把租金交到管理公司，几个月后，管理公司决定不收取答辩人的租金，且最后一个月的租金也没有开具发票。上诉人最终目的就是想提前终止与答辩人的合同。因此，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。
当事人在一审程序中提交的证据已随一审案卷移送本院。
二审期间，被上诉人浩沙公司向本院提交一份2014年5月7日汇升公司发给被上诉人的函件，拟证明被上诉人承租期间不存在该函件上所说的邻居投诉及违约情形。
经质证和审查，上诉人对该函件真实性无异议，本院认为，双方对该函件内容的真实性各执一词，在无其他证据佐证的情况下，本院确认该函件不能作为本案证据使用。
根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本案二审争议焦点系上诉人正坤公司是否享有单方解除合同的权利。
本院认为：讼争《房屋租赁合同》系原产权人嘉和公司委托管理人汇升公司与被上诉人签订的，当事人主体适格，意思表示真实，合法有效。租赁期间，讼争房屋虽发生所有权变动，但不影响租赁合同的效力，各方仍应按合同约定履行各自义务。合同第4.5条约定租金支付方式为”乙方（承租方）应以支票和银行转账的形式支付，租金应直接付至甲方（出租方）指定的银行账户或事先书面通知的其他合法账户”，现有证据表明双方曾就变更租赁期限进行过协商但未果，在汇升公司拒绝代收租金并拒绝向被上诉人开具租金发票的情形下，上诉人亦未依约向被上诉人另行提供收取租金的账户，致使被上诉人无法履行其缴纳租金的义务，此种情形不属无正当理由拒绝履行合同义务的情形，上诉人以被上诉人未按约支付租金为由单方解除合同，不符合双方合同约定的解除条件和法定解除条件，上诉人解除合同的条件未成就，解除通知依法不产生法律效力。综上，本案租赁合同尚在履行期内，未发生符合合同解除的情形，故双方仍应按约继续履行合同。上诉人正坤公司的上诉理由不能成立，一审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63290元，由上诉人福建正坤投资有限公司负担；一审案件受理费，照一审法院决定执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 华
审 判 员 薛闳引
代理审判员 陈光卓
二〇一四年八月一日
书 记 员 陈学辉
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