济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第2413号
原告济南文华园物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人韩圣林，董事。
委托代理人李健，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人黄琳，男，1986年出生，汉族，该公司员工，户籍地山东省海阳市，现住济南市。
被告顾宏，女，1976年出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市。
委托代理人吴茂柯（系被告顾宏的丈夫），男，1973年出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市。
原告济南文华园物业管理有限公司（以下简称文华园公司）与被告顾宏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告文华园公司的委托代理人李健、黄琳、被告顾宏的委托代理人吴茂柯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告文华园公司诉称，被告顾宏系为文化园小区业主，于2010年12月28日办理了房屋交接及入住手续，并于同日与原告文华园公司签订了《文华园前期物业服务协议》，约定由原告文华园公司对文华园小区提供前期物业服务，并约定了物业服务费支付标准、支付时间及违约责任等。该协议签订后，原告文华园公司按约提供了物业服务，被告顾宏却未按约支付物业服务费，截止2013年10月15日，共拖欠物业服务费5124.25元、逾期付款违约金5247.64元。故请求法院依法判令被告顾宏向原告文华园公司支付2011年12月1日至2013年12月31日期间的物业费5124.25元及违约金5247.64元。
被告顾宏辩称，原告文华园公司与被告顾宏之间的物业服务合同关系已终止，故被告顾宏不存在拖欠物业费的事实。根据原、被告双方签订的《文华园前期物业服务协议》的约定，前期物业服务至业主委员会确定物业公司时止。而根据《山东省物业管理条例》第二十八条的规定，原告文华园公司应当及时将业主入住情况报告物业主管部门和街道办事处，并召开业主大会，由业主大会重新选聘物业服务企业。而原告文华园公司迟迟未履行报备的法定义务，导致小区未能成立业主委员会，根据合同法第四十五条之规定，应视为业主委员会已重新选聘了其他物业服务公司，故原告文华园公司与被告顾宏之间的合同关系已终止，原告文华园公司要求被告顾宏支付物业管理费的诉讼请求应予驳回。原、被告签订的《文华园前期物业服务协议》中关于服务质量、缴费标准的条款均为格式条款，且违反了《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》中关于物业服务收费质量和收费标准的规定。根据该文件规定，结合《文华园前期物业服务协议》中约定的价格，可推断出原告文华园公司应当按照一级标准提供物业服务，但《文华园前期物业服务协议》约定的原告文华园公司应达到的服务水平，在一级服务对应的五十八项服务标准中，未在协议中约定的就有三十三项，在协议中涉及的二十五项服务标准中，未达到一级标准的为二十二项。根据合同法第四十条的规定，《文华园前期物业服务协议》中关于服务质量、缴费标准的条款均应认定为无效条款。原告文华园公司主张的违约金于法无据，数额过高，应予驳回或减免。原告文华园公司在提供物业服务过程中，拒不理会被告顾宏提出的房屋维修要求，入住初期的小区绿化、环境卫生等物业管理服务项目迟迟无法落实，对小区内开公司、发布广告、私封阳台等违规行为漠视不管，拒不答复被告顾宏提出的合理疑问，漠视业主权益，多次引发业主集体维权，因此，原告文华园公司应当对被告顾宏的经济损失进行相应补偿，并退还被告顾宏此前交纳的物业费。
经审理查明，2009年7月17日，原告文华园公司通过公开招、投标的方式，被确定为文华园小区的前期物业服务企业，中标价格为：住宅1.9元∕平方米∕月，商业3.5元∕平方米∕月。之后，原告文华园公司与文华园小区的开发建设单位山东文华园住宅开发建设有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告文华园公司对文华园小区提供前期物业服务，物业费价格为住宅1.9元∕平方米∕月，商业3.5元∕平方米∕月。合同附件五中对物业服务标准进行了详细约定。
被告顾宏系文华园小区1号楼1单元404室业主，该房屋建筑面积为107.88平方米。2010年12月28日，被告顾宏与开发商办理了该房屋的验收手续。在验房过程中，被告顾宏提出涉案房屋设施存在很多问题，并在业主验房表中进行了记载，如卫生间地漏缝大、缺失、瓷砖破损、卫生间少插座一个、燃气管道瓷砖破损等。
同日，被告顾宏（乙方）与原告文华园公司（甲方）签订了《文华园前期物业管理服务协议》，约定：原告文华园公司受山东文华园住宅开发建设有限公司委托，对文华园小区实施前期物业管理服务，管理期限自房屋交付之日起至首次业主委员会与物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止。协议中对物业管理服务内容及服务质量作出了约定。协议第六条“物业管理服务费用”中约定，物业服务费按业主所有的物业建筑面积交纳，住宅为每月每平方米1.9元；物业管理费按季交纳，交纳时间为每季初1-10日。该协议第九条“违约责任”中约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日0.3%交纳违约金。该合同签订后，原告文华园公司即为文华园小区提供物业管理服务。在原告文华园公司提供服务期间，被告顾宏未交纳2011年12月1日至2013年12月31日的物业费。原告文华园公司在被告顾宏欠费后，通过在其家门上张贴催费通知、邮寄律师函等方式进行了催收，但被告顾宏一直未交纳。
庭审中，被告顾宏为证实原告文华园公司未及时向有关部门报备业主入住率，提交其缴纳燃气费的明细、2011年4月21日的济南日报第十四版以及原告文华园公司张贴的通知各一份，欲以此证实2011年4月文华园小区的入住率已达到70%以上，而此时原告文华园公司仍未将业主入住率向有关行政主管部门报备，导致业主委员会迟迟不能成立；直到2013年11月份，小区才开始筹备成立业主委员会。对于被告顾宏的该抗辩，原告文华园公司提交了济南市历下区解放路办事处出具的证明一份，该证明中记载，文华园公司已于2012年5月到解放路办事处报备“文华园小区业主入住率已达到召开首次业主大会成立业委会标准”的事项。此外，被告顾宏提交“苹果宝贝餐桌招生简章”（复印件）一份，欲证实在小区内存在业主改变房屋用途的情况，但原告文华园公司未按照《文华园前期物业管理服务协议》的约定，对此类行为进行制止。对被告顾宏提出的该抗辩，原告文华园公司提交了济南市历下区解放路办事处历山路居委会出具的证明一份，在该证明中记载，应原告文华园公司的要求，为营造小区内良好的居住环境，由历山路居委会联合税务、工商等有关部门分别于2012年5月、8月、2013年10月上旬对文华园小区内改变住宅用途的情况进行了突击执法检查。
另，原告文华园公司的资质等级为三级。原告文华园公司为证实其对文华园小区实施的物业服务已达到了合同约定的标准，提交了其在提供日常物业服务过程中对相关情况的记录资料一宗，并称该宗记录材料仅为其全部记录资料中的一小部分，因全部的记录资料非常庞杂，无法全部提交到法庭。
本院认为，根据原告文华园公司提交的中标通知书，可以证实其是通过合法的招、投标程序被确定为文华园小区的前期物业服务企业的，且中标通知书中确定了中标价格为：住宅1.9元∕平方米∕月，商业为3.5元∕平方米∕月。在原告文华园公司与山东文华园住宅开发建设有限公司签订的《前期物业服务合同》及与被告顾宏签订的《文华园前期物业管理服务协议》中，对涉案房屋物业管理费的约定均与中标价格一致，因此原告文华园公司要求被告顾宏按照1.9元∕平方米∕月的标准交纳物业管理费，理由正当，证据充分。
被告顾宏拒交物业费的理由主要有以下几点：一、因原告文华园公司未及时向有关行政主管部门报备业主入住率，导致业委会迟迟不能成立，其迟延报备的行为系恶意阻止业委会的成立，应当视为业委会成立的条件已成就，故原、被告之间的物业服务合同关系已终止；二、因原告文华园公司提供的物业服务标准未达到一级服务标准，故其按照一级服务标准收取物业费于法无据，原、被告签订的《文华园前期物业管理服务协议》中关于服务质量、收费标准的条款均为无效条款；三、原告文华园公司在履行《文华园前期物业管理服务协议》过程中拒不纠正自身违约行为，如拒不理会被告顾宏提出的房屋维修要求、入住初期的小区绿化、环境卫生等服务迟迟无法落实、对小区内改变住宅用途等行为漠视不管、对被告顾宏提出的疑问不予答复等，因此给被告顾宏造成的经济损失，原告文华园公司应于赔偿。对于被告顾宏提出的上述抗辩，本院认为：
一、关于《文华园前期物业管理服务协议》是否已终止的问题，根据该协议的约定，原告文华园公司对文华园小区提供前期物业服务的期限自房屋交付之日起至首次业主委员会与物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止。根据济南市历下区解放路办事处出具的证明可以证实文华园公司于2012年5月到解放路办事处报备了“文华园小区业主入住率已达到召开首次业主大会成立业委会标准”的事项，而被告顾宏认为，召开首次业主大会的条件在2011年供暖季即已成就。对此，本院认为，直到本案第二次庭审之日，即2014年1月15日，原、被告双方均认可文华园小区的业主委员会仍未成立，因此即使原告文华园公司存在迟延报备的行为，该行为也不能视为系恶意阻止业委会成立的行为，文华园小区业委会未成立的原因并非原告文华园公司的迟延报备行为导致的。因此，被告顾宏据此认为其与原告文华园公司之间签订的《文华园前期物业管理服务协议》已终止的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
二、关于原告文华园公司提供的物业服务标准是否达到一级服务标准的问题，在原告文华园公司与山东文华园住宅开发建设有限公司签订的《前期物业服务合同》附件五中对服务标准进行了详细约定，该约定对全体业主具有约束力。原告文华园公司为证实其提供的服务情况，提交了其在服务过程中对相关情况的记录资料一宗，并称该宗记录资料仅为其全部记录资料中的一小部分。该记录资料反映原告文华园公司对提供服务过程中的记录是非常细微、庞杂的。本院认为，物业服务合同属于继续性合同，合同的继续性决定了合同履行不是一次性履行完毕，而是随着时间的推移而持续进行。在此情况下，原告文华园公司不可能将合同履行的每一时刻都予以记载，这也不符合继续性履行合同的习惯。原告文华园公司提交的部分服务记录材料，可以证实其在提供服务过程中，针对不同的服务项目，建立了与之对应的档案材料，并分门别类的对服务情况进行了记载。在此情况下，被告顾宏作为合同的相对方，如果主张原告文华园公司未全面履行合同或在履行过程中存在瑕疵，应当承担相应的举证责任，而被告顾宏对此未提交证据予以证明，故被告顾宏据此提出的《文华园前期物业管理服务协议》中关于服务质量、收费标准的条款均为无效条款的主张，证据不足，本院不予支持。
三、关于被告顾宏提出的原告文华园公司在履行协议中存在的违约行为，根据济南市历下区解放路办事处历山路居委会出具的证明可以证实，原告文华园公司针对小区内存在的改变住宅用途的情况，已向有关行政主管部门反映，并协助有关部门进行了突击执法检查，履行了物业服务协议约定的义务。对被告顾宏提出的原告文华园公司拒不理会其提出的房屋维修要求、入住初期的小区绿化、环境卫生等服务迟迟无法落实、对其提出的疑问不予答复等违约行为，被告顾宏均未提交证据予以证明，故对其上述主张，因证据不足，本院不予支持。对被告顾宏提出的因原告文华园公司存在上述违约行为，应当对给其造成的经济损失承担赔偿责任的主张，因被告顾宏未提出反诉，且未提交证据证明其因原告文华园公司的违约行为所造成的具体经济损失数额，故对被告顾宏的该项抗辩，本院不予支持。
综上，本院认为，被告顾宏提出的拒交物业费的理由不能成立，其应当按照与原告文华园公司签订的《文华园前期物业管理服务协议》中约定的收费标准及时间交纳物业费。
对于原告文华园公司要求被告顾宏支付违约金的诉讼请求，根据原、被告签订的《文华园前期物业管理服务协议》第九条的约定，若被告顾宏不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告文华园公司有权要求其补交，并从逾期之日起按每日0.3%交纳违约金。对此，被告顾宏认为双方约定的违约金过高，提出要求法院予以调整的请求。本院认为，因原告文华园公司未提交证据证明其因被告顾宏的逾期交款行为造成的具体损失数额，故双方约定的每日0.3%的违约金过高，本院予以调整，本院酌定由被告顾宏按照中国人民银行同期贷款利率向原告文华园公司支付逾期交费期间的违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告顾宏于本判决生效之日起十日内向原告济南文华园物业管理有限公司交纳其拖欠的2011年12月1日至2013年12月31日的物业费5124.25元；
二、被告顾宏于本判决生效之日起十日内向原告济南文华园物业管理有限公司支付违约金（以每季度拖欠的物业费数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自每一季度第一个月的11日起计算至本判决生效之日止）；
三、驳回原告济南文华园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60元，由原告济南文华园物业管理有限公司承担25元，由被告顾宏承担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙晓博
人民陪审员 马俊华
人民陪审员 梁 娟
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 彭燕燕