湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终53号
上诉人（原审被告）通道缘通房地产开发有限责任公司（以下简称缘通公司），住所地通道侗族自治县双江镇礼雅路西侧（御园小区内）。
法定代表人李任安，该公司总经理。
委托代理人赵桂东（特别授权），湖南淮新律师事务所律师。执业证号：14312199810757450。
被上诉人（原审原告）杨虓海，城镇居民。
委托代理人金陈星（特别授权），城镇居民。
上诉人缘通公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省人民法院（2015）通民二初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人赵桂东，被上诉人委托代理人金陈星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年1月17日，杨虓海与缘通公司签订（2013）通房商交字第（088）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，杨虓海购买缘通公司御园小区砖混结构8B栋1单元5楼601房，该房建筑面积129.62平方米，每平方米1830.00元，购房款共计237205.00元，2013年1月17日杨虓海已付清房屋全部款项。《通道侗族自治县商品房买卖合同》第十四条载明，缘通公司在商品房交付使用后180日内，将办理房屋权属登记需由缘通公司提供的资料报产权登记机关备案。如因缘通公司的责任，杨虓海不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若杨虓海不退房，缘通公司同意按已付房款的1%向杨虓海支付违约金。
2013年6月30日，缘通公司向杨虓海收取房产证、土地证两证费4388.00元、水电入户费3600.00元，2013年1月2日，缘通公司向杨虓海代收契税4750.00元。
2013年6月30日，缘通公司将房屋交付杨虓海使用。杨虓海与缘通公司2013年1月17日签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》时，该商品房已经竣工。2015年4月28日，通道侗族自治县住房和城乡建设局约谈缘通公司的法定代表人李任安，督促缘通公司为御园小区的广大业主办理房屋产权事宜，且缘通公司在庭审时亦承认在办理房屋所有权证、土地使用权证过程中存在拖延行为。直到2015年7月26日，缘通公司才为杨虓海办好房屋所有权证，但土地使用权证至今未办好。
据此，原审法院认为：关于杨虓海诉请缘通公司承担逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金2372.05元的处理：2013年1月17日，缘通公司与杨虓海签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》，2013年1月17日，杨虓海付清全部购房款项。2013年6月30日，缘通公司将房屋交付杨虓海使用。缘通公司在房屋交付后的两年多期间内，怠于履行办证义务，直至2015年7月26日，缘通公司在通道县政府职能部门督办下才为杨虓海办理好房屋所有权证，至今土地使用权证仍未办好。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，缘通公司应向杨虓海承担违约责任；缘通公司与杨虓海签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》第十四条第2项明确约定违约金按已付房款的1%计算，即缘通公司应支付给杨虓海违约金2372.05元，因此，对杨虓海诉请缘通公司承担逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金2372.05元，依法予以支持。
关于杨虓海诉请缘通公司退还违规收取的水电入户费、办理房屋所有权证、土地使用权证费及利息共计7490.04元的处理：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。湖南省物价局与湖南省建设厅制定《湖南省新建商品房交易价格行为规则》及湖南省怀化市物价局制定的怀市价[2012]139号文件，即怀化市物价局关于重新规范商品房“两证”代办服务收费的通知，均属国家政策，且于双方当事人签订商品房买卖合同之前实施。因此，对本案的双方当事人均具有约束力。缘通公司应按该政策的规定向杨虓海收取水电入户费、办理房屋所有权证、土地使用权证费，依照《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”及湖南省怀化市物价局制定的怀市价[2012]139号文件第二条“房地产开发企业和房地产中介服务机构从事“两证”代办服务时，只能向购房户或委托代办方收取法律法规或规范性文件规定的合法收费项目，并允许按政策规定收取交易额0.2%的“两证”代办服务费，除此之外，房地产开发企业或中介服务机构不得以代办之名擅自增加代收费项目或提高代收费标准。……”之规定，缘通公司不得另行向杨虓海收取水电入户费，同时缘通公司只能按购房款237205.00元的0.2%向杨虓海收取办理房屋所有权证、土地使用权证费474.41元。因此，缘通公司违规收取杨虓海的水电入户费3600.00元及办理房屋所有权证、土地使用权证多收取的3913.59元，共计7513.59元，侵害了杨虓海的民事权益，应予以返还。同时，缘通公司违规收取该费用，应予以赔偿损失。在本案中，杨虓海要求缘通公司按违规收取费用的金额以年利率3.78%支付利息597.31元，该利息可视为损失。本院根据缘通公司违规收取杨虓海水电入户费及“两证”费的具体时间，采用分段方法计算利息，经与中国人民银行1-3年贷款年利率5.25%对比，杨虓海计算利息（或损失）的年利率3.78%符合规定，且利息金额亦未超出法律的规定。因此，本院对杨虓海诉请缘通公司支付利息597.31元，予以支持。
关于杨虓海诉请缘通公司赔偿其因维权所产生的交通费、餐宿费、误工费共计1500.00元的处理：杨虓海的该项诉请其未向本院提交证据加以证明，且杨虓海在庭审中自愿放弃向缘通公司追索该费用，本院认为杨虓海放弃向缘通公司追索该费用是行使处分权的表现，并未损害他人的利益，应予以准许。故，对杨虓海的该项诉请，本院不再进行判决。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第三条、第十五条第一款第（四）、（六）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项之规定，判决：一、通道缘通房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向杨虓海支付违约金人民币2372.05元；二、通道缘通房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内退还杨虓海水电入户费人民币3600.00元、房屋所有权证及土地使用权证费人民币3913.59元及利息人民币597.31元。通道缘通房地产开发有限责任公司如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币115.00元，由通道缘通房地产开发有限责任公司承担。
宣判后，缘通公司上诉称：原审法院以没有原件为由，未认定上诉人提交的关于执行房地产代办费用及水电入户不另行收费的会议记录这一证据严重错误。该原件是政府相关部门保存，上诉人无法提供，原审法院有怀疑应自行依职权调查；被上诉人的起诉超过诉讼时效，其请求不应得到支持；收取代办费及水电入户费是交易双方充分协商的结果，没有违反法律法规的强制性规定；延期交房不是上诉人的责任，房地产市场法规不健全，问题多，手续复杂，政策变动频繁，上诉人早就将该交的费用、该履行的义务按时完成，但由于职能部门的问题导致延期交房。请求：撤销原判，依法驳回杨虓海的诉讼请求。一、二审诉讼费用由杨虓海承担。
被上诉人杨虓海辩称：上诉人所谓的会议记录，是当地政府相关部门开会的会议记录，根本不能上升到法规、规章的高度，连规范性文件都不是，不能与法律法规相抵触；被上诉人的诉讼时效为两年，根据合同约定自交房180天后起算，故被上诉人诉讼时效起算时间为2013年12月30日，被上诉人起诉并未超过诉讼时效；上诉人认为代办费及水电入户费是双方协商的结果，完全不是事实。上诉人从未公示过收费规则。被上诉人也是在上诉人长期不能办证后才了解到相关费用早已取消或减免或由开发商承担，根本没有充分协商的事实；延期交房只能是开发商的责任，其推脱责任的理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法。请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原审法院认定的事实属实。上诉人提出的会议记录，是2013年1月29日县房地产开发企业、物业服务企业座谈会的记录复印件，会议地址为“局会议室”，主持人为吴某某。该会议并没有形成相关决议。对于该原件，上诉人在一审中未能提供，也未申请人民法院向有关机关调取。双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院认为：缘通公司与杨虓海双方对（2013）通房商交字第（088）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》的内容和效力并未提出异议。缘通公司交付房屋后，未能及时办理房屋产权证，且如今仍未能办理好土地使用权证，是一种违约行为，应当按照合同约定的标准承担违约金。故原审判决确定由缘通公司支付杨虓海迟延办证违约金2372.05元并无不当，应予支持。上诉人提出“房地产市场法规不健全，问题多，手续复杂，政策变动频繁，上诉人早就将该交的费用、该履行的义务按时完成，但由于职能部门的问题导致延期交房”等理由，是早已存在的现象，不是本案迟延办证的必然原因，本案上诉人是在相关职能部门督促下才办理房屋产权证。所以上诉人抗辩的理由不能成立。
根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”及湖南省怀化市物价局制定的怀市价[2012]139号文件第二条“房地产开发企业和房地产中介服务机构从事“两证”代办服务时，只能向购房户或委托代办方收取法律法规或规范性文件规定的合法收费项目，并允许按政策规定收取交易额0.2%的‘两证’代办服务费，除此之外，房地产开发企业或中介服务机构不得以代办之名擅自增加代收费项目或提高代收费标准。……”之规定，缘通公司不得另行向杨虓海收取水电入户费，同时只能按购房款237205.00元的0.2%向杨虓海收取办理房屋所有权证、土地使用权证费474.41元。对该两项费用的收取，政府相关职能部门已有明确的规范性文件规定，缘通公司在本案中对该两项费用的收取，一是违反了相关职能部门规范性文件的规定，二是双方在合同中并没有水电入户费和代办两证费的具体约定。故缘通公司的收费是不规范的行为。杨虓海要求退回不应收取的水电入户费及多收的代办两证费理由充分。原审判决对此予以支持是正确的。上诉人关于双方在合同中对此有约定且不违反法律法规的强制性规定的理由不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费62元，由上诉人通道缘通房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 向淑莉
代理审判员 荆 成
二〇一六年三月十四日
代理书记员 王道柳