上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第439号
上诉人（原审被告）徐顺弟。
上诉人（原审被告）徐晖。
委托代理人陆玉娣。
被上诉人（原审原告）陈丽君。
被上诉人（原审原告）李仁伦。
上诉人徐顺弟、徐晖因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市东青莲街XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）为公有住房（使用面积为18.9平方米、独用灶间1.8平方米），承租人为徐顺弟。1999年5月12日，经原上海市南市区人民法院调解，徐顺弟与陆玉娣离婚，婚生子徐晖随徐顺弟共同生活，系争房屋由徐顺弟承租，陆玉娣居住户籍所在地上海市方浜中路XXX弄XXX号。系争房屋买卖时，该处户籍在册人员为徐顺弟（户主）、徐晖。
陈丽君实际居住于上海市浦东新区凌兆路XXX弄XXX号XXX室的房屋，因小孩就读借住上海市东青莲街附近。期间，陈丽君与徐顺弟结识，并得悉徐顺弟有意将系争房屋出售。陈丽君有意在该区域购房解决孩子就学，故双方就系争房屋买卖进行协商。为此，陈丽君于2004年1月13日将自己名下的上海市浦东新区凌兆路XXX弄XXX号XXX室的房屋以人民币20万元（以下币种均为人民币）价格出售。同月19日，徐顺弟、徐晖（甲方）与陈丽君、李仁伦（乙方）签订《房屋转让买卖协议》一份，约定：“甲方（徐顺弟）由于要外出做买卖，一时在经济上造成特大困难，目前急需资金，故而将居住房屋卖掉（东青莲街XXX号XXX室），卖价为人民币壹拾伍万整；乙方、甲方通过协商（甲乙双方）乙方愿意出人民币将甲方的房屋买进（人民币壹拾伍万整现金）；甲方在收到乙方现金的同时，将所有的证件交于乙方（户口薄，房产证等等）；如遇房屋动迁，甲方必需到场，必需听取乙方对动迁的要求，甲乙双方同时与动迁组进行谈判，谈成之后，有甲方签字盖章，金额有乙方提取，甲方不得参与；甲方在买出房屋之后，愿承担法律责任，决不有反悔之言或行动；甲方将协议之前的租金、水、电、电话或其他费用必需付清，手续办妥后交与乙方；乙方从协议生效后，将承担居住后的一切费用，甲方不再承担；甲方将根据乙方的要求，将房屋内的一切拆空，交于乙方，甲方约2004年元月22日或23日搬出；甲方应将在协议上将其之子徐晖必需签字、盖上手印，使协议能完善；甲乙双方房屋买卖将请证明人作证，有证明人签字后生效。”该协议落款处有陈丽君、李仁伦签名、捺手印，徐顺弟、徐晖签名、捺手印，证明人高玉祥、黄梅珍签名、捺手印。次日，徐顺弟向陈丽君、李仁伦出具收款条一份，载明“今收到陈丽君买房款人民币壹拾伍万整，买房地址：上海市黄浦区东青莲街XXX号XXX室”。徐顺弟将系争房屋公有住房凭证（原件）、身份证复印件交付陈丽君、李仁伦，其中身份证复印件上由徐顺弟书写“房屋买卖有甲方徐顺弟买给乙方李仁伦”字样。2004年1月21日，徐顺弟、徐晖腾空系争房屋并交付陈丽君、李仁伦，陈丽君、李仁伦接收房屋后使用至今。但双方未向公有房屋管理部门征询同意转让意见及办理承租权变更手续。
原审法院另查，陈丽君、李仁伦使用系争房屋期间，以徐顺弟名义支付了系争房屋自2004年上半年度、2010年1月至2012年3月止的租金。陈丽君称，因房屋出现漏水等，物业公司未及时修缮，故未支付2004年下半年至2009年底的租金。期间，徐顺弟以公房租赁凭证遗失为由，向案外人上海豫园物业管理有限公司申请补发，2009年10月上海豫园物业管理有限公司以“2009豫什573文”同意补发，为徐顺弟补办公房租赁凭证，徐顺弟并于同年10月11日补缴2004年7月至2009年12月的租金。陈丽君、李仁伦遂诉至原审法院，要求判令陈丽君、李仁伦获得系争房屋的全部动迁利益。
原审法院审理中，徐顺弟、徐晖申请证人马某某、柏某某出庭作证，证人出庭作证称，徐顺弟原在棋牌室打工，其经常与陈丽君打麻将；且听徐顺弟讲，麻将输赢较大，其输多赢少，故向陈丽君及他人借债，为归还赌债而将系争房屋出卖。陈丽君、李仁伦对证人证言，不予认可，表示未与徐顺弟打麻将，也未借钱给徐顺弟。2012年9月18日，证人陆红祥、沈兴国至黄浦区公安分局豫园派出所反映，称2005年9月某日，听到徐顺弟与系争房屋的住户因房屋的买卖发生争吵，后警察将他们带离；对该房屋买卖过程，证人表示不知情。对此，民警制作询问笔录。陈丽君称，其不认识证人陆红祥、沈兴国；曾在2006年左右，陆玉娣带人上门争吵，后陈丽君报警。
徐顺弟、徐晖出示黄浦区豫园司法所于2012年12月12日出具情况说明，证明2009年9月期间，豫园街道调解工作室调解员接待陆玉娣，陆玉娣反映系争房屋为公有住房，徐顺弟为承租人，其子徐晖为同住人，因徐顺弟将系争房屋出卖他人，导致徐晖无处居住，故要求司法所做调解工作，因买房人不肯调解，致未能协调处理。陈丽君、李仁伦对此表示，既不知情，也未接到调解通知。
原审法院再查明，徐顺弟与陆玉娣于1989年1月登记结婚，1999年5月13日经法院调解离婚；2006年12月13日，徐顺弟、陆玉娣在黄浦区民政局登记结婚（复婚），2007年3月19日双方在黄浦区民政局办理登记离婚；2011年9月1日双方再次在黄浦区民政局登记结婚（复婚）。
2011年9月13日、2011年12月31日，陆玉娣及其母亲王兰英的户籍分别由上海市成山路XXX弄XXX号XXX室迁入系争房屋内。目前，徐顺弟、徐晖实际居住在权利人为陆珏仁（系陆玉娣之兄）的上海市成山路XXX弄XXX号XXX室房屋内。
系争房屋已列入“黄浦区露香园路地块旧城区改建房屋征收补偿”范围。陈丽君、李仁伦要求徐顺弟、徐晖根据《房屋转让买卖协议》履行义务未果，遂涉讼。陈丽君、李仁伦表示，如其诉请得到法院支持，自愿用得到的动迁安置补偿款一次性给付徐顺弟、徐晖20万元。
原审法院归纳本案的争议焦点：一、双方就系争房屋签订的转让买卖协议是否有效；二、徐顺弟所称系争房屋买卖实质为以房抵债的观点是否成立，买房款15万元是否现实交付；三、系争房屋买卖协议是否侵害当时尚未成年的徐晖合法权益及后果的处理。
原审法院认为，一、根据《上海市公有住房差价交换试行办法》规定，上海市行政区域内居民承租的公有住房可进行差价交换活动。双方于2004年1月19日就系争房屋签订的《房屋转让买卖协议》，符合《上海市公有住房差价交换试行办法》规定。公房使用权的转让实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿概括转移。根据合同法规定，承租人概括转移租赁的权利义务，需经合同相对方即出租人（本案中为公有房屋的管理者或其委托的物业管理企业）同意，并办理变更租赁关系等。虽协议双方对转让价格、给付条件、房屋交付时间等，均予以约定。嗣后，双方按约履行协议义务，即陈丽君、李仁伦支付约定价款，徐顺弟、徐晖交付房屋。但由于双方在转让系争房屋前未征得公有房屋管理人同意，且协议中又未约定办理承租户名变更时间、条件，在交易长达八年间未申请补办变更手续等，为纠纷产生设下隐患。系争房屋面临动拆迁，系引发本案诉讼的根本原因。
鉴于双方当事人已实际履行协议义务，陈丽君、李仁伦在争议房屋实际居住已八年之久，期间并以承租人即徐顺弟名义向出租人缴付部分租金，出租人也予以收取。根据诚实信用原则，可推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让，并事实上认可了该转让。协议符合当事人自愿、公平、有偿原则，故确认协议成立。故对徐顺弟、徐晖转让无效之抗辩，不予采纳。由于系争房屋目前已被列入征收范围，故陈丽君、李仁伦要求获得系争房屋动迁利益的诉请，予以支持。
二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。徐顺弟申请的证人马某某、柏某某出庭证明徐顺弟经常与陈丽君打麻将，且输多赢少；并向陈丽君及他人借赌债，徐顺弟为归还赌债而将系争房屋出卖，故徐顺弟提出双方所签订房屋转让买卖协议名义为买卖、实质为以房抵债。但审理中，证人均陈述均未参与双方买卖合同及房款交付，且对徐顺弟与陈丽君打麻将输、赢情况，钱款结算也非直接目睹，故证人的证词来源，并非原始证据；结合第一次庭审，徐顺弟明确承认曾收到陈丽君支付的购房款15万元，故对徐顺弟以房抵债的辩称，依据不足，不予采纳。
三、徐顺弟辩称，系争房屋买卖协议侵害了当时尚未成年的徐晖的合法权益。根据生效民事调解书，徐顺弟与案外人陆玉娣离婚后，适时徐晖尚未成年随徐顺弟共同生活，徐顺弟作为徐晖的法定代理人，其有权利代理徐晖的民事法律行为。鉴于双方间系有偿买卖，且徐顺弟出售系争房屋时，应该考虑到徐晖居住问题；房屋出售取得房款后，有责任和条件另觅他处安置徐晖。在长达八年时间，徐顺弟未提出异议，现系争房屋面临动迁再行主张，显然对善意取得系争房屋的陈丽君、李仁伦是不公平的。如徐顺弟确有侵害徐晖合法权益的行为，相关权利人可另行主张，与系争房屋买卖协议效力无涉。故对该辩解，不予采纳。
综上，对陈丽君、李仁伦要求确认系争房屋动迁利益为陈丽君、李仁伦所有的诉请，予以支持。陈丽君、李仁伦自愿一次性补偿徐顺弟、徐晖20万元，予以照准。据此，原审法院判决：一、陈丽君、李仁伦享有坐落于上海市东青莲街XXX号XXX室房屋的全部动迁利益；二、陈丽君、李仁伦自取得上海市东青莲街XXX号XXX室房屋的全部动迁利益之日起三内日一次性给付徐顺弟、徐晖人民币20万元。
原审法院判决后，上诉人徐顺弟、徐晖不服，向本院提出上诉称：1、根据规定，公有住房未经产权人同意不得转让，故双方签订的房屋买卖协议违反法律规定，应属无效；2、徐顺弟出卖系争房屋并非真实意思表示，是因欠赌债出于无奈而签订，亦属无效。请求本院撤销原判，驳回陈丽君、李仁伦的诉讼请求。
被上诉人陈丽君、李仁伦辩称：房屋买卖合同有效，上诉人应当按约履行。请求本院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，陈丽君、李仁伦与徐顺弟、徐晖于2004年1月19日就系争房屋签订的《房屋转让买卖协议》系当事人真实意思表示。徐顺弟上诉称该房屋买卖协议并非其真实意思表示，依据不足，本院难以采信。徐顺弟将其享有的系争房屋权利义务概括转让给陈丽君、李仁伦，需经合同相对方即出租人同意，并办理变更租赁关系等。交易至今，双方均未申请补办变更手续等，确有不当之处。但陈丽君、李仁伦在系争房屋内实际居住已八年之久，并以徐顺弟名义向出租人缴付部分租金，出租人也予以收取，可推定出租人知道或应当知道系争房屋的承租权已转让，并予以默认。故徐顺弟、徐晖上诉称系争房屋转让协议无效，本院不予采纳。系争房屋目前已被列入征收范围，陈丽君、李仁伦诉请获得系争房屋动迁利益，于法有据，原审法院予以支持，并无不当。综上，徐顺弟、徐晖的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人徐顺弟、徐晖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年五月十二日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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