山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋10民终1680号
上诉人（一审被告）：吴元宝，男，1976年2月23日生，汉族，住山西省侯马市。
委�诉讼代理人：解丽荣，山西天元盛律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：文建军，男，1958年3月27日生，汉族，现住山西省侯马市。
委托诉讼代理人：谢春学，山西天元盛律师事务所律师。
一审被告：闫小平，女，1980年12月6日生，汉族，住山西省侯马市。
上诉人吴元宝因与被上诉人文建军、一审被告闫小平房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省侯马市人民法院（2018）晋1081民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴元宝及委托诉讼代理人解丽荣、被上诉人文建军及委托诉讼代理人谢春学到庭参加了诉讼，一审被告闫小平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2016年10月，文建军承租侯马市紫金山北街某号的某洗车城南边房屋，2017年2月13日，文建军与吴元宝签订《租房合同》一份，合同载明：出租方：闫小平，承租方：文建军，由承租方文建军承租侯马市紫金山北街某号的某洗车城南边房屋整栋一层一大间，二、三层十八间，建筑面积1500平方米的房屋作音乐餐厅使用。租赁期限5年，出租方从2016年11月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2021年10月31日。约定租金为：年租金一层每年5万元，二、三层每年共计10万元，承租方已经共付给出租方30万元整（一层共计五年房租25万元，二、三层第二年5万元订金），出租方为承租方提供二、三层房屋免费使用一年，第二年开始缴纳二、三层房租。在该合同上承租方有文建军签名，出租方签名为“吴某某”。庭审中查明，吴元宝又名吴某某，租房合同中所签“吴某某”是吴元宝所签。同时查明，该合同所述已付租金30万元由吴元宝收取。文建军承租房屋后，用于经营音乐餐厅（字号为某餐厅）。2017年3月17日，侯马市公安消防大队以消防安全标志配置、设置不符合标准为由对该餐厅作出罚款5000元的行政处罚，之后文建军继续营业。2017年10月，该餐厅注销个体工商户登记。随后，文建军将房屋转租给他人经营，之后停业。在本案审理过程中，吴元宝未经文建军同意于2018年5月24日擅自将文建军所承租的房屋相关设施进行拆除，导致文建军无法正常使用该房屋。
一审法院审理后认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原告文建军与被告吴元宝所签订的《租房合同》虽载明出租方为闫小平，但实际闫小平并未参与签订合同，亦未收取原告所支付的租金，租金由被告吴元宝收取，该房屋租赁合同出租方实为被告吴元宝。因此，闫小平并非合同签订主体，理应驳回原告对闫小平的诉讼请求。�租房合同》是原告文建军与被告吴元宝真实意思表示，对合同双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而在本案审理过程中，被告未经原告同意擅自将原告所承租的房屋相关设施进行拆除，导致原告无法正常使用该房屋，被告的行为构成违约，现原告要求解除合同，该院予以支持。至于原告所支付给被告吴元宝的租金30万元，包括所租房屋一层25万元（每年5万元，共计五年房租），二、三层第二年5万元订金。根据合同约定，从2016年11月1日起至2017年11月1日期间二、三层房屋免费使用一年，第二年开始缴纳二、三层房租，故原告所支付“订金5万元”应为原告预付二、三层房屋租金，原告在2017年11月1日之后，理应支付二、三层房屋相应租金。本案审理过程中被告擅自将原告所承租的房屋相关设施进行拆除，造成合同�法继续履行，从2016年11月1日起合同实际履行时间为19个月，租金为：一层：5万元÷12个月×19个月＝79167元；二、三层：10万元÷12个月×﹙19个月-12个月﹚＝58333元，共计137500元，剩余租金30万元-137500元=162500元，被告吴元宝理应退还给原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告文建军与被告吴元宝于2017年2月13日签订的《租房合同》；二、被告吴元宝退还原告文建军房屋租金162500元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告文建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2530元（已减半收取），原告文建军负担885元，被�吴元宝负担1645元。
吴元宝上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审时文建军称生意不好，干不下去了，不想承担商业风险，起诉到法院要求解除合同。我依据合同约定对下水道进行了修缮，并不是一审法院认定的“被告未经原告同意擅自将原告所承租的房屋相关设施进行拆除，导致原告无法正常使用该房屋……”，我在履行合同中无过错。二、一审法院遗漏了上诉人的意见。被上诉人因租赁五年，我才让其免费使用一年的二、三层，如果干一年不干了，是不退5万订金的，我和文建军的儿子文某的聊天记录可以证实。三、即便需解除合同，也不应是一审中认定的162500元。⑴5万订金不应退还。⑵被上诉人租房时，我移交给他的功放、话筒、点歌系统等均应归还，如已丢失应作价进行赔偿。⑶被上诉人在租赁期间，尚欠水费2500元，应予扣除。⑷被上诉人于2017年10月未经上诉人同意将承租房屋转租他人，构成违约。依据合同约定，“因乙方违反协议的，乙方装修归甲方所有”。二审期间上诉人提供了水费收据、污水处理费收据、KTV设备款收据、沙发维修款收据、KTV设备清单、微信聊天记录、现场照片等证据材料，并申请证人李某出庭作证，以证实自己的主张。
文建军辩称，一、我承租的房屋消防设施不达标，不能实现开办“音乐餐厅使用”租赁房屋的目的，因此请求解除合同；本案诉讼期间，上诉人擅自将房屋相关设施、设备拆除，并将房屋改造，以实际行动表明其单方终止了租赁合同的履行，其并不是为了修缮下水。二、上诉人提供给被上诉人的房屋不但消防设施、设备不达标，而且在诉讼期间无�法律的严肃性，擅自将上诉人租赁的房屋设施、设备拆除，改造成其现经营管理的修车、洗车候车房，其行为表明已终止执行租赁合同，原审判令其返还二、三楼5万元订金，完全正确。因此，根本不存在上诉状中所谓的“一审法院故意偏袒被上诉人，遗漏上诉人意见”之情形。三、上诉人提出不应退还162500元租金，且是在已经将租赁给被上诉人的房屋擅自占有使用的情况下提出此要求，实属无理。至于上诉人提出3200元水费不是事实，相反是上诉人现在完全侵占了被上诉人租赁房屋内的全部装修、设施、设备，至今不予退还。二审期间被上诉人提供照片若干，拟证明上诉人现已将被上诉人租赁房屋占有，改造成修车、洗车候车房，上诉人以实际行动终止了双方的租赁合同。请求驳回上诉，维持原判。
本院查明事实与一审一致。
本院认为，上诉�吴元宝与被上诉人文建军在履行《租房合同》过程中，文建军于2018年3月起诉请求解除该合同，吴元宝于2018年5月将文建军所承租的房屋相关设施进行拆除，此情况可视为双方已达成解除《租房合同》的合意，故一审判决解除文建军与吴元宝于2017年2月13日签订的《租房合同》并无不当。在该合同的履行及解除过程中，双方均存在违约，责任应予分担。关于上诉人吴元宝应退还租金的数额，从《租房合同》内容“租赁期限5年；年租金一层每年5万元，二、三层每年共计10万元，承租方已经共付给出租方30万元整（一层共计五年房租25万元，二、三层第二年5万元订金），出租方为承租方提供二、三层房屋免费使用一年，第二年开始缴纳二、三层房租”整体来看，二、三层5年租金共计40万元，从2016年11月1日起合同实际履行时间为19个月，租金为：一层：5万元÷12个月×19个月�79167元；二、三层：40万元÷60个月×19个月＝126667元，共计205834元，剩余租金30万元-205833元=94166元，吴元宝理应退还给文建军。上诉人吴元宝提出的其移交给被上诉人文建军的功放、话筒、点歌系统等均应归还，如已丢失应作价进行赔偿的问题，因《租房合同》中对此并无体现，且双方并无移交清单，故在本案中不予审理。上诉人吴元宝二审中提供的水费收据、污水处理费收据与本案缺乏关联性，故对其提出的应扣除水费的主张，本院不予支持。综上所述，一审判决认定部分事实不当，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持山西省侯马市人民法院（2018）晋1081民初360号民事判决第一、三项，即：一、解除原�文建军与被告吴元宝于2017年2月13日签订的《租房合同》；三、驳回原告文建军的其他诉讼请求。
变更山西省侯马市人民法院（2018）晋1081民初360号民事判决第二项为：二、被告吴元宝退还原告文建军房屋租金94166元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2530元（已减半收取），二审案件受理费3550元，共计6080元，由上诉人吴元宝、被上诉人文建军各负担3040元。
本判决为终审判决。
审判长 苏立强
审判员 董 云
审判员 牛凌云
二〇一八年八月十三日
书记员 焦海鹰