济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第1293号
原告（反诉被告）王波，男，生于1974年11月27日，汉族，山东黄金物业管理有限公司项目经理，住济南市。
委托代理人宋哲、宫大伟，均系山东齐鲁律师事务所律师。
被告（反诉原告）王绮霞，女，生于1963年12月11日，汉族，山东电力工程咨询院职工，住济南市。
被告王绗，男，生于1961年3月12日，汉族，无业，住济南市。
原告王波诉被告王绮霞房屋买卖合同纠纷一案，原告王波于2015年4月30日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理，依法适用简易程序，由审判员张本荣独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告王波及其委托代理人宋哲，被告王绮霞到庭参加诉讼。庭后，本院追加王绗为被告参加诉讼，并于2015年7月17日第二次公开开庭对本案进行了审理。原告王波及其委托代理人宋哲，被告王绮霞到庭参加诉讼，被告王绗经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王波诉称，原被告于2009年5月6日签订《房屋买卖契约》，约定被告将其位于济南市历城区闵子骞路58号12#1单元603室房屋转让给原告，房产总价款为32万元，并约定原告付款30万元后被告积极配合原告去房屋登记部门办理过户手续，剩余款项2万元在房产证过户到原告名下后三日内缴清。合同同时约定，如一方违反约定，该方应向对方支付10万元人民币违约金。合同签订后，原告依约向被告支付房款，被告向原告交付了房屋，但未积极履行房屋所有权变更登记义务。原告多次要求被告依约办理房屋所有权过户变更登记手续，但被告以种种理由拒绝。被告的行为侵害了原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令被告履行《房屋买卖契约》，协助原告办理房屋产权过户变更登记手续；判令被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金人民币10万元。诉讼费由被告承担。
被告王绮霞辩称，不同意原告的诉讼请求。
被告王绗（缺席）辩称：我对王绮霞卖房并不知情，买卖过程中也无人通知我到场签字，王绮霞没有能力代表我卖房，她只能代表她自己，我儿子也没有房子，我不同意卖房。
反诉原告王绮霞诉称，原被告双方于2009年5月6日签订《房屋买卖契约》，约定国家政策允许过户后被告应积极配合原告办理过户手续，剩余两万元在房产证过户原告名下后三日内缴清，被告于2011年9月份通知原告履行完合同，原告予以回绝，故原告违约在先。且在交房过程中，原告方存在无礼行为，故被告认为没有必要和原告进行交易。原被告签订的《房屋买卖契约》系双方认可的，合法有效，均应诚实、合理、公平、全面履行，因反诉被告的违约行为，该合同无法进行交易，故提起反诉，请求法院解除双方的《房屋买卖契约》，要求原告支付被告违约金10万元，并支付被告2009年5月6日起至房屋返还止的房租（按每月1600元计算，自2009年5月6日至2015年5月5日房屋租金为115200元）。
反诉被告王波辩称：王波并不存在违约，王绮霞当时打电话只说是给她2万元，并未说过户的事，反诉原告的反诉请求不能成立。
经审理本院认定，原告王波与被告王绮霞于2009年5月6日签订房屋买卖合同，卖方为王绮霞，买方为王波，该合同约定卖方将坐落在济南市历城区闵子骞路58号12#楼1单元603室房屋（以下简称603室房屋），建筑面积70.55平方米，（套内建筑面积62.84平方米，含阳台建筑面积9.16平方米，房间分摊公用建筑面积7.71平方米），储藏室4.5平方米出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方，上述房地产（含附属建筑）总价款为32万元，签订本契约后买方于2009年5月8日前交付首批售房款25万元人民币，卖方不应损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并在收到上述款项后当日内将该房屋、房产证及所有钥匙交给买方。该合同约定买方应予合同签订起三个月内交付第二批售房款5万元人民币，待国家政策允许过户后卖方应积极配合买方办理房产过户手续，剩余款项2万元人民币在房产证过户到买方名下后三日内缴清。若在合同签订半年内国家政策允许过户，并且买方要求过户，则在过户时买方应付清合同余款。房产买卖成交后，在房产交易主管机关规定的期限内，双方共同申请办理过户手续。该合同同时约定，本合同签订后，如一方违反本契约，该方应向对方支付10万元人民币的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付1000元违约金，逾期30日视为毁约。在办理房地产交易过户登记手续时所需双方缴纳的税、费，由买方承担。上述合同签订后，原告王波于当日支付被告王绮霞购房款25万元，被告王绮霞于当日将603室房屋钥匙交付原告王波，原告王波于2009年9月23日支付被告王绮霞购房款5万元。涉案603室房屋现登所有人为王绮霞，房屋所有权证号为济房权证历城字第0168**号。庭审中，关于约定“待国家政策允许过户后卖方应积极配合买方办理房产过户手续”的原因，原告王波称当时国家政策允许过户，但被告王绮霞所在单位因该房屋是房改房不同意进行买卖，原告当时听说签订房屋买卖合同后一两年可以过户；被告王绮霞称当时系听同事说603室房屋不具备过户条件。原被告均称涉案603室房屋现在具备过户条件。原被告均未提供证据证实其上述观点。
庭审中，被告王绮霞称其与王绗于1996年结婚，其一家人于1998年左右到涉案房屋中居住，因打算卖房，于2009年春节前搬出涉案房屋。王绮霞称其2011年9月听说有同事过户成功曾通知原告王波履行合同，王波称王绮霞当时只是要求其支付剩余2万元购房款，并未说进行过户的事。被告王绮霞在第一次庭审中称被告王绗同意将涉案603室房屋出售给原告王波，在第二次庭审中称其卖房时电话告知了王绗，王绗如何理解的王绮霞并不清楚。原告王波称被告王绮霞在房屋买卖合同后附带了王绗的身份证复印件，且其后王绗曾向原告王波表示同意协助其过户，故王绗当庭称其对房屋买卖不知情及不同意卖房并不属实。
本院认为，被告王绗称其对于被告王绮霞出售603室房屋的行为不知情，不同意，且被告王绮霞不能代表其卖房，因两被告为夫妻关系，被告一家2009年搬出涉案房屋，原告王波自2009年5月6日至今一直在涉案房屋中居住，被告王绗亦未举证证实其对涉案房屋的出售存在异议，故被告王绗的上述观点不具有合理性，且涉案房屋登记所有人为王绮霞，原告王波有理由相信王绮霞享有对涉案房屋的处分权利，本院对被告王绗的上述辩解观点不予采纳。原告王波与被告王绮霞签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，原被告亦均按照合同履行绝大部分权利义务，该房屋买卖合同有效。原被告均认可涉案房屋现在符合所有权人变更登记的条件，原告王波要求被告王绮霞继续履行合同符合双方的合同约定及法律规定，本院予以支持。因原被告在合同中并未明确约定房屋所有权人变更登记的时间，原被告双方未举证证实涉案房屋是否存在所有人变更登记的限制及在何时该限制消除，原告王波也未举证证实其在提起诉讼前明确要求两被告协助办理所有人变更登记的具体时间，故本院对其要求被告王绮霞支付违约金的诉讼请求不予支持。反诉原告王绮霞称其曾于2011年要求反诉王波履行合同被反诉被告王波拒绝，且双方在履行合同中存在不愉快情况，反诉被告王波对此不予认可，反诉原告王绮霞亦未提供证据证实其观点，合同约定剩余2万元房款于房产证过户到买方名下后三日内缴清，本院对反诉原告王绮霞要求解除房屋买卖合同的反诉请求不予支持。反诉原告王绮霞主张反诉被告王波支付其违约金、房租不符合本案事实及合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王绮霞、被告王绗于本判决生效之日起20个工作日内协助原告王波办理房屋所有权证号为济房权证历城字第0168**号房屋的所有权人变更登记手续。
二、驳回原告王波的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告王绮霞的反诉请求。
本诉案件受理费2400元，由原告王波负担1200元，被告王绮霞负担1200元；反诉案件受理费2339元，由反诉原告王绮霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张本荣
二〇一五年七月二十一日
书记员 曲刘娜