福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终4975号上诉人（原审被告）：林祥光，男，1960年4月9日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：王茂盛，福建佐佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：台江区人民政府瀛洲街道办事处，住所地福建省福州市台江区六一中路464号4楼，统一社会信用代码11350103003618199K。法定代表人：陈清。委托诉讼代理人：马立龙、陈连钟，福建卫理律师事务所律师。上诉人林祥光因与被上诉人台江区人民政府瀛洲街道办事处（以下简称“瀛洲街道办”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林祥光上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人瀛洲街道办全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人瀛洲街道办负担。事实和理由：1.瀛洲街道办不具有原审原告诉讼主体资格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”的规定，被上诉人瀛洲街道办系受案外人台江第二中心小学（以下简称“台二小”）的委托出租管理房屋，但根据被上诉人提供的国有土地使用权证，无法证明台二小对坐落于案涉店面拥有所有权或者使用权，故台二小与瀛洲街道办之间委托关系属无效行为，瀛洲街道办应不具有诉讼主体资格。即使瀛洲街道办与台江第二中心小学的委托关系成立，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”规定，在上诉人林祥光明知受托人瀛洲街道办与委托人台二小的委托代理关系的情况下，双方所签订的《房屋租赁合同》应当直接约束委托人台二小和上诉人林祥光，《房屋租赁合同》的一切权利与义务应当依法、依约由台二小与上诉人行使，瀛洲街道办无权代台二小行使诉权，其同样不具有原审原告诉讼主体资格。再者，即使瀛洲街道办事处具有诉讼主体资格，但台二小对案涉房屋租赁合同纠纷中争议的诉讼标的房屋具有独立的诉讼请求，一审法院也应当依法追加台二小作为第三人参加诉讼，一审法院未依法追加，属于遗漏当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，也应裁定撤销原判决，发回一审法院重审。2.林祥光无需支付瀛洲街道办房屋占有使用费及因（2015）台民初字第3395号一案所产生的诉讼费用1463元。案涉店面属于违法建筑。根据一审认定的相关事实，案涉《房屋租赁合同》系无效合同，瀛洲街道办在明知涉案建筑未取得建设工程规划许可证，属于具有严重安全隐患的违章建筑的情况下，仍进行出租，对合同无效本身具有明显的过错，因瀛洲街道办未依法向上诉人交付符合法律规定及合同约定的合法店铺即租赁标的，严重危害上诉人林祥光的人身、财产安全，上诉人依法有权拒绝支付2017年2月1日以后的房屋占有使用费。另上诉人无需支付诉讼费1463元。补充协议中诉讼费用的支付是附条件的，瀛洲街道办于2015年11月20日向法院申请撤回起诉，应视为免除诉讼费由林祥光缴清义务。3.上诉人因承租案涉店面支付了竞拍保证金4万元，至今瀛洲街道办未按约定退还。瀛洲街道办未按约退还林祥光上述竞拍保证金4万元的行为，已经构成违约，上诉人依法应当享有相应的抗辩权。被上诉人瀛洲街道办辩称：1.答辩人作为原审原告主体适格。《房屋租赁合同》系答辩人与上诉人之间签订的，答辩人作为合同当事人，自然系本案适格的民事主体。2.本案台二小系将店面交由答辩人出租管理，并收取租金，其不是委托关系，而是案涉房屋出租、管理及收益权移交由答辩人，并由答辩人自主行使权利，不受案外人台二小制约，且租金收入归答辩人，不符合民事委托关系的性质。案外人台二小并非本案必要诉讼当事人，其与上诉人之间不存在法律关系。2.上诉人林祥光依法应向答辩人支付房屋占有使用费及（2015）台民初字第3395号一案中民事诉讼费用1463元。根据《最高人民法院》的规定，本案答辩人与上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，但上诉人仍应按合同约定的租金向答辩人支付房屋占有使用费。上诉人承诺愿意承担（2015）台民初字第3395号案件所产生的诉讼费用1463元是该案庭外和解及答辩人撤诉的条件，也是上诉人真实意思表示，其应依约向答辩人支付。3.竞拍保证金4万元系上诉人交付给案外人拍卖行，系另一个法律关系，与本案无关。原审原告瀛洲街道办向一审法院起诉请求：1.林祥光立即将坐落于福建省福州市台江区瀛洲路105、107号店面（面积27平方米）腾空并归还瀛洲街道办；2.林祥光从2017年2月1日起按9720元/月向瀛洲街道办支付租金（房屋占用费）,直至将该租赁店面腾空并归还给瀛洲街道办之日止（暂计至2017年3月31日租金为19440元）；3.林祥光向瀛洲街道办支付诉讼费用1463元；4.由林祥光承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月31日，以瀛洲街道办为甲方（出租方），林祥光为乙方（承租方），双方签订一份房屋租赁合同，合同约定：一、租赁地点、租金、押金其他费用等。其中1.店铺坐落于瀛洲路105、107号（以下简称案涉店面），建筑面积合计27平方米……。2.租赁期限叁年，自2012年7月31日至2015年7月30日止……。3.月租金为人民币20200元，乙方必须在每月7日前支付当月租金，每逾期一天，乙方则需按月租金的5%支付滞纳金。4.乙方必须向甲方交付押金30300元，该店铺仅作为乙方经营除餐饮行业外，国家允许经营的行业使用，严禁私自出租、转租、转让……。5.乙方应按经营需要办理相关证照……，所使用水费直接向供水部门结算，电费向台二小缴纳……。乙方违约责任：其中1.未经甲方书面同意，擅自将该店铺分租、转租、转让……。2.乙方拖欠租金、水电费累计一个月以上的。合同还约定了甲方未按合同约定的时间交付该出租店铺的违约责任和其他条款。合同签订后瀛洲街道办将上述案涉店面交付林祥光经营使用。2015年10月，瀛洲街道办及案外人台二小以林祥光拖欠案涉店面租金为由共同向台江区法院起诉。2015年11月17日，双方签订了《补充协议》，该《补充协议》的主要内容为，……甲方（即瀛洲街道办）同意乙方（即林祥光）的租期顺延1年零3个月，即从2015年8月1日至2016年10月31日止。乙方同意在顺延的租期内租金按甲方委托的评估公司评估的每平方单位360元计算，月租金为人民币9720元，第一次交纳时间为2015年11月20日前。乙方同意第一次一次性交齐2015年8月至2015年11月租金，合计38880元。下一次起交租时间定在每月5日前，否则按每逾期1天交1%滞纳金，逾期1个月甲方有权收回店面并中止合同。甲乙双方达成协议后，乙方应负担法院诉讼费费2926元，签订协议时一并缴清，甲方负责向法院撤回起诉。……原合同其它条款不变，本《补充协议》作为主合同的个别条款变更补充，与主合同有同等法律效力……。协议签订后的2015年11月20日，瀛洲街道办及台二小向台江法院申请撤回起诉，台江法院作出（2015）台民初字第3395号民事裁定书，准许瀛洲街道办及台二小撤回起诉。现瀛洲街道办以租赁期满后林祥光拒不撤离案涉租赁店面及从2017年2月1日起拖欠租金（房屋占用费）等为由向台江法院提出上述诉请。一审中，瀛洲街道办确认其曾收取林祥光交纳的押金30300元，并表示可退还给林祥光，在林祥光应支付的房屋占有使用费中予以抵扣。双方确认林祥光从2017年2月1日起未再支付“租金”。一审法院认为：瀛洲街道办不能提供案外人台二小交由其出租管理的案涉店面取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效。现基于《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，且案涉店面租赁期限也已经届满，因此瀛洲街道办要求林泽光腾空归还案涉店面及按合同约定租金标准支付占用费有据，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”规定，《补充协议》第三条关于“甲乙双方达成协议后，乙方应负担法院诉讼费用……甲方负责向法院撤回起诉”约定，就属于解决争议方法的条款，因此该条款有效，林祥光应据此向瀛洲街道办支付（2015）台民初字第3395号一案瀛洲街道办已支出的案件受理费1463元。瀛洲街道办同意退还林祥光交纳的押金30300元，应予确认。林祥光辩称的40000元投标保证金的主张，因瀛洲街道办否认其曾收取该款，且属反诉范畴，而林祥光未作为反诉提出，故在本案中对此不作认定，林祥光可另案起诉。一审法院判决：一、林祥光应于判决生效之日起十日内将坐落于福建省福州市台江区瀛洲路105、107号店面腾空并归还给瀛洲街道办；二、林祥光应于判决生效之日起十日内向瀛洲街道办事处支付房屋占有使用费至案涉105、107号店面腾空归还之日止（占有使用费按每月9720元标准从2017年2月1日起计付至该店面腾空归还之日止，林祥光所交纳的押金30300元可相应予以抵扣）；三、林祥光应于判决生效之日起十日内向瀛洲街道办支付因（2015）台民初字第3395号一案所产生的诉讼费用1463元。案件受理费1620元，由林祥光负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。本院认为：讼争店面虽原系属台二小所有，但在案证据已证实在签订讼争《房屋租赁合同》及《补充协议》前，台二小已将讼争店面的出租、管理及收益等民事权利交给瀛洲街道办，台二小与瀛洲街道办之间的关系非委托代理关系。瀛洲街道办对讼争店面享有相关民事权利。且讼争《房屋租赁合同》及《补充协议》的签约双方为瀛洲街道办和林祥光，林祥光签约时对瀛洲街道办所享有讼争店面的出租、管理及收益等民事权利亦无异议。故瀛洲街道办提起本案诉讼原告主体适格。而本案中案外人台二小与林祥光之间不存在民事法律关系，本案的处理结果亦与台二小无法律上的利害关系。故一审未追加台二小为本案共同原告或第三人参加诉讼并无不当。虽然讼争店面系违章建筑导致讼争合同无效，但在被依法拆除前还是由瀛洲街道办占有使用，故其有权要求承租人林祥光支付其占用房屋期间的占用费。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故林祥光关于其有权拒绝支付2017年2月1日以后的房屋占有使用费的上诉理由不能成立。（2015）台民初字第3395号一案所产生的诉讼费用1463元由林祥光承担系其与瀛洲街道办签订的讼争《补充协议》所约定，瀛洲街道办对前述诉讼费用已实际支付，在案并无证据证明林祥光所称的应视为免除诉讼费由林祥光缴清义务的情形。故其关于无需向瀛洲街道办支付（2015）台民初字第3395号一案所产生的诉讼费用1463元的上诉理由不能成立。林祥光称在竞拍讼争店面承租权时缴纳了但在案无证据证明瀛洲街道办收取了该4万元保证金，同时瀛洲街道办也否认其曾收取该款，况且林祥光的前述主张属反诉范畴，林祥光在本案中未提起反诉，一审对此未作审理认定并无不当。林祥光对其前述主张可另案起诉。综上，上诉人林祥光的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1620元，由上诉人林祥光负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。本判决为终审判决。审 判 长 陈光卓审 判 员 陈 辉审 判 员 薛闳引二〇一七年十一月九日法官助理 廖小航书 记 员 江焰星