徐州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第815号
原告王廷顺，男，1949年3月23日生，汉族。
委托代理人孙振，江苏鼎力律师事务所律师。
被告刘明胜，男，1969年11月13日生，汉族。
委托代理人张丙升，徐州市丰财法律服务所法律工作者。
被告朱孝文，男，1957年8月17日生，汉族。
第三人仲秀丽，女，1970年3月2日生，汉族。
委托代理人张丙升，徐州市丰财法律服务所法律工作者。
原告王廷顺诉被告刘明胜、朱孝文、第三人仲秀丽买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月17日受理后，由代理审判员谢龙独任审判，后因案情复杂，依法组成合议庭，于2013年11月26日公开开庭进行了审理。原告王廷顺及其委托代理人孙振，被告刘明胜、第三人仲秀丽及其共同委托代理人张丙升，被告朱孝文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2000年2月，原告与被告朱孝文签订购房协议，约定原告购买大庙镇建管站承建的大庙医院综合楼南楼四楼的1单元401室，总房款31000元。原告于当日支付29000元，剩余款项在当年8月付清。但被告朱孝文却迟迟不给办理过户手续。经原告多次催促，方才得知被告朱孝文是受被告刘明胜的委托为其卖房，而该房已被被告刘明胜办理了银行抵押手续，无法办理过户。现该房已经解除抵押，可以办理相关手续，原告具状诉至法院，请求法院依法判决被告刘明胜为原告办理房屋过户手续，并承担本案全部诉讼费用。
被告刘明胜辩称：我没有委托本案朱孝文把大庙医院综合南楼1-401室出售给原告，我也从未收到原告房款；诉争房屋的面积为85.82平方米，原告与朱孝文按照每平方米360元的价格进行了买卖，没有支付合理的对价，损害了我及其妻子即第三人仲秀丽的利益；虽然诉争房屋登记在我名下，但该房屋是我及妻子的共有财产，被告我也无权将该房屋在没有征得配偶同意的情况下进行出售；原告明知我和郑秀丽是夫妻关系，在所谓的购买房屋过程中，没有征得仲秀丽的同意，在主观上也并非是善意而系恶意。综上，我认为原告购买诉争房屋没有取得被告我及妻子的同意，该买卖应为无效，同时原告也没有支付合理对价，主观上也系恶意，也不构成善意取得，故应当驳回原告的起诉。
被告朱孝文辩称：2000年2月，被告刘明胜委托我给他卖诉争房屋，因房产证上只有被告刘明胜，没有第三人仲秀丽，于是在征得被告刘明胜同意的情况下，我就将该涉案房屋卖给了原告王廷顺，当时原告与被告刘明胜约定购房款是31000元，被告刘明胜承诺于2001年4月底协助原告办理好房屋过户手续。且诉争房屋所在南楼有第一至第四层四套房屋，原先均系登记在被告刘明胜名下，后刘明胜将其中一套是卖给了原告，剩下的三套是卖给别人了，也是被告刘明胜以个人名义出售，都已经办理过户手续，此外，原告一家已经在该涉案房屋里居住了10多年，第三人仲秀丽应该知情。综上，请求依法判决。
第三人仲秀丽辩称：被告刘明胜在夫妻关系存续期间，擅自将共有房屋出售给他人，第三人仲秀丽对该买卖行为不知情，原告也没有告知过第三人该房屋已经进行买卖的事实；由于原告明知被告刘明胜和第三人系夫妻关系而涉案房屋是共有财产，且原告支付的购房对价远远低于市场价格，第三人认为该房屋买卖行为无效，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2000年2月21日，原告与被告朱孝文签订《购房协议书》一份，双方约定：被告朱孝文将大庙医院综合楼南楼1-401室（房屋建筑面积为85.82平方米）出售给原告，售价是31000元，原告要预付29000元，余款2000元在2000年8月份付清，被告朱孝文负责办理该房屋的过户手续，并将该房内一处漏水地方修好。协议签订后，原告当天支付预付款29000元给被告朱孝文，余款2000元已于2000年8月27日支付给被告朱孝文。2000年8月21日，原告还向被告朱孝文支付了加工防盗门款项200元。2000年3月8日，原告与被告朱孝文签订《购房补充协议》，双方约定：被告朱孝文卖给原告的商品房经原告验收合格，款项已付，被告朱孝文同意原告上房使用，被告朱孝文负责办理好该商品房的产权证和土地使用证。如不能办理，应承担由此给原告造成的所有相关损失，包括：1、退回原告交付的所有购房费用31200元；2、赔偿各种损失费16000元；3、在原告搬出房屋之前，被告朱孝文必须退还所有款项。此后，被告朱孝文即向原告交付本案诉争房屋，原告家人居住该房屋至今。
2000年8月27日，被告朱孝文给原告出具一份《购房协议说明》，承诺于2000年6月底办理好该商品房过户手续，如到时不能办好房产证过户等手续，就执行原补充协议中的有关费用。2001年4月25日，原告书面催促被告朱孝文履行协议于2001年4月30日前办好房屋过户手续，否则要求返还原告的购房款31200元，并支付赔偿金16000元。被告朱孝文收到该书面履行督促函，并在上面签字表示同意。
另查明，本案诉争房屋所有权系登记在刘明胜个人名下。2000年3月10号，被告刘明胜向朱孝文出具一份《医院综合路第四层住房产权等证件移交保证书》，该保证书载明：被告刘明胜是经被告朱孝文介绍将诉争房屋卖给原告，被告刘明胜同意房屋售价为31000元（不含办理房产证和土地使用证等费用）；由于被告刘明胜办理了房屋抵押贷款手续，所有证件都交给中国农业银行存放抵押，抵押期限到2001年4月底，这段期间不能办理房屋过户手续；抵押到期，被告刘明胜要将所有办理过户手续所需的证件交给被告朱孝文，然后转交给原告；如到期不能办理房屋过户手续，所造成的所有经济损失和后果由被告刘明胜承担，即返还原告购房款，并赔偿原告经济损失16000元，且待所有款项支付给原告后，原告方可搬出房屋。
原告、被告朱孝文、被告刘明胜及第三人仲秀丽自认以下事实：本案诉争房屋所在的大庙医院综合楼南楼共有第一层至第四层四套房屋，房屋所有权均登记在被告刘明胜名下，被告刘明胜分别于2011年将第一层房屋出售并于当年办理了产权过户手续，于2000年将第二层房屋出售于被告朱孝文并在2012年办理了产权过户手续，于2000年将第三层房屋出售于仲秀丽兄弟并在2011年办理了产权过户手续。
还查明，第三人仲秀丽与被告刘明胜系夫妻关系，双方于1991年11月13日登记结婚，原、被告双方进行买卖行为在被告刘明胜与第三人仲秀丽夫妻关系存续期间。
以上事实有当事人无争议的陈述及原告提交的购房协议书一份、购房补充协议一份、督促履行函一份、购房协议说明一份、收条三张、结婚证一本、房屋所有权证（铜房大庙字第0449-4号）复印件一张、土地使用权证复印件一份，被告提供的保证书复印件一份等证据予以证明，本院予以认可。
本院认为，关于原告与刘明胜是否就本案诉争房屋成立买卖合同关系的问题。本院认为，从被告刘明胜出具的保证书可以证明，被告刘明胜是委托被告朱孝文将诉争房屋出售于原告，而且刘明胜认可房屋售价为31000元，故两被告之间依法成立委托合同关系。因朱孝文是以其个人名义出售房屋，所以在被告刘明胜不愿履行义务，被告朱孝文向原告披露委托人刘明胜后，原告有权选择刘明胜作为合同相对人主张权利，故原告与刘明胜之间的房屋买卖关系成立。
关于原告与被告刘明胜之间的买卖合同效力问题。本院认为，根据以上分析，原告与被告刘明胜之间订立的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立。根据法律规定，当事人之间订立的买卖不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，而被告刘明胜和第三人仲秀丽主张的刘明胜无权处分房屋及出售房屋价格低于市场价的抗辩主张，因无法律和事实依据，故应当认定原告与被告刘明胜之间的买卖合同依法成立并有效，对被告刘明胜和第三人仲秀丽主张房屋买卖合同无效的抗辩主张，本院不予支持。
关于被告刘明胜是否应当为原告办理所有权过户手续的问题。本院认为，首先，原告与被告刘明胜之间成立的房屋买卖合同合法有效，被告刘明胜作为出售人应当履行协助办理房屋所有权变更登记手续的合同义务，原告依据合同约定要求其办理登记变更手续符合法律规定，应予支持。其次，原告信赖不动产登记信息，并无过错。房屋作为不动产其设立、变更、转让，自办理登记手续后发生法律效力，未经登记的不发生效力。本案中，诉争房屋仅登记在被告刘明胜名下，刘明胜在此后出具的保证书中也没有向原告披露还存在其他共有人的信息，故在朱孝文根据刘明胜的委托与原告订立买卖合同，原告并无过错。再次，原告从2000年购房并入住至今，而诉争房屋的楼下居住着本案第三人仲秀丽的弟弟，本案第三人仲秀丽在诉前始终都没提出过异议，应视为第三人仲秀丽对被告刘明胜的售房行为知情且予以认可，第三人仲秀丽和刘明胜辩称刘明胜无权处分、第三人不知情等抗辩主张有悖常理，本院不予采信。综上，原告要求被告刘明胜为原告办理房屋过户手续，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十八、第三百九十六条、第四百零三条第二款之规定，判决如下：
被告刘明胜于本判决生效后十日内将现登记在其名下的位于徐州经济技术开发区大庙镇兴镇路东大庙医院综合楼南楼1-401室的房屋协助登记到原告王廷顺名下。
案件受理费100元（原告已预交），由被告刘明胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 凌 霞
代理审判员 谢 龙
人民陪审员 赵启君
二〇一三年十二月二十七日
见习书记员 尚 楠