潍坊市坊子区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）坊民初字第664号
原告薛庆芝，潍坊东航印刷科技有限公司职工。
委托代理人李志国，山东求是和信律师事务所律师。
被告潍坊绿岛置业有限公司，住所地：潍坊市坊子区北海路49号。
法定代表人于江涛，该公司董事长。
委托代理人薛冰，山东常春藤律师事务所律师。
原告薛庆芝与被告潍坊绿岛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年8月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年6月14日、2012年9月3日、2012年11月22日、2013年4月12日公开开庭进行了审理。原告薛庆芝及其委托代理人李志国、被告潍坊绿岛置业有限公司的委托代理人薛冰、于江萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛庆芝诉称，2005年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的普利城市花园B12号楼04号房屋。合同签订后，原告按约支付了房款。被告于2006年10月31日向原告交付房屋。房屋交付后，原告发现房屋存在窗台渗水的问题，之后与被告协商进行了解决。2010年初原告投入50多万元对房屋进行了装修并入住。但原告入住后发现房屋存在更加严重的质量问题，经专业鉴定机构鉴定原告的房屋的构件砂浆强度和拉结筋长度不达标。由于房屋存在严重的安全质量问题，需要加固维修，致使原告对房屋的装修投入化为泡影，给原告造成了严重的经济损失。请求判令1、被告对原告所购买房屋存在的质量问题依据鉴定报告赔偿原告经济损失109000元；2、判令被告赔偿原告其他经济损失包括鉴定费32000元、房屋租金损失暂主张30000元（租金要求从2006年11月1日起支付至2009年3月31日止）、装修费损失200000元；3、诉讼费由被告承担。
被告潍坊绿岛置业有限公司辩称，1、涉案房屋建设手续齐全，并于2006年5月10日通过竣工验收，符合双方合同第八条约定的交付条件。被告已经按照合同第八条约定的交付期限向原告交付了房屋，履行了合同约定的义务。2、即便涉案房屋存在一定的质量瑕疵，根据双方合同第十六条之约定及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条第二款之规定，被告只需要承担相应的维修责任，原告主张按照鉴定报告确定的金额赔偿经济损失没有法律依据。3、本案的房屋已通过了竣工验收，房屋具有基本的质量保证，不影响房屋的正常居住和使用，因此，原告主张的租金损失并不存在。原告的鉴定费，因为原告鉴定不是通过法定程序鉴定的，是为了证明原告自己的主张，所以鉴定费应由原告自己承担，向被告主张没有法律依据，原告主张的109000元没有依据。原告主张的200000元装修费被告也不应当承担。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年12月27日原告薛庆芝与被告潍坊绿岛置业有限公司签订商品房买卖合同书一份，主要内容为：原告薛庆芝购买被告潍坊绿岛置业有限公司开发的普利城市花园B12号楼04号房屋一套，建筑面积269平方米，总房款为690000元。其中合同书第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2006年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。庭审中原、被告双方均认可双方已于2006年10月31日前办理了房屋交接手续。
2011年5月3日，原告薛庆芝委托山东广润工程质量检测有限公司对坊子区普利城市花园B12号楼04户的砌体灰缝砂浆强度、砌体结构拉结筋长度进行检测。山东广润工程质量检测有限公司出具检测意见为：一、二层所测构件砂浆强度推定值未达到M10。三层所测构件砂浆强度推定值未达到M7.5。所测拉结筋长度部分不满足甲方所提供图纸的设计长度。原告为此支出鉴定费用2000元。庭审中经质证，被告潍坊绿岛置业有限公司对上述鉴定意见不认可，申请对下列事项进行鉴定：1、请求法院依法委托司法鉴定机构对普利城市花园B12号楼04号房屋的砂浆强度和拉结筋长度是否达标进行鉴定；2、如经鉴定砂浆强度和拉结筋长度确实不达标，则请求对该房屋的维修加固方案进行鉴定；3、请求对该房屋的维修加固方案的造价进行鉴定。经潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所鉴定并出具鉴定意见（潍坊泰诚司鉴所［2012］建鉴字第086号）为：普利城市花园B12号楼04号房屋的砂浆强度因已装修无法进行查测，部分拉结钢筋长度不符合设计图纸要求。2、现状按如下方案进行维修：查测三层楼的拉筋长度不足处，切割后规范进行植筋。3、维修方案对应的造价：￥38538.03元大写：叁万捌仟伍佰叁拾捌元零叁分。2012年11月22日的庭审中原告表示对潍坊泰诚建筑工程鉴定所的鉴定意见有异议，主张该鉴定报告中对原告房屋的砂浆强度没有作出表述。被告对鉴定意见亦有异议，主张对房屋进行单面加固在理论上也能达到防震强度的要求，而鉴定报告中要求双面加固方案不可行，因为规划部门是不允许施工的。且原告的房屋现在竣工已六年之久，鉴定并没有考虑到房屋的自然老化和折旧，仍按照新建房屋的要求进行鉴定，对被告是显失公平的。
2012年6月20日，原告薛庆芝提出申请，要求对1、普利城市花园B12号楼04号房屋按照潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所鉴定报告中确定的加固方案进行加固维修是否必然对房屋已进行的装修造成破坏；2、如造成破坏，申请人的具体损失数额，包括装修物破坏部分的价值以及恢复原状的支出费用进行鉴定。2012年10月21日潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所出具鉴定意见书（潍坊泰诚司鉴所［2012］建鉴字第367号）,鉴定意见为：1、普利城市花园B12号楼04号房屋按照潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所的加固方案进行加固必然对房屋进行的装修造成破坏。2、破坏部分及恢复原状的费用为：￥53219.02元，大写：伍万叁仟贰佰壹拾玖元零贰分。原告支出鉴定费30000元。庭审中原告对该鉴定意见有异议，主张该鉴定意见对恢复费用没有作出表述，要求鉴定机构作出补充说明。被告对鉴定意见亦有异议，主张鉴定意见超出了委托内容，检验范围与委托内容不一致。鉴定中的面积明显超出了必要的限度。鉴定依据不足，不具备法律效力。
另查明（一）庭审中被告提供了潍坊市坊子区建筑工程质量监督站出具的证明书，内容为：兹有山东建设建工集团第六有限公司施工的普利城花园住宅楼B12、B15、B16工程，经监督站监督，已通过建设单位组织有关部门参加的竣工验收，被评为合格工程。特此证明。原告经质证，对被告提供的证明书无异议，但主张原告购买的房屋存在质量问题。
另查明（二）庭审中原告坚持主张其诉讼请求为：1、被告对原告所购买房屋存在的质量问题依据鉴定报告赔偿原告经济损失109000元；2、判令被告赔偿原告其他经济损失包括鉴定费32000元、房屋租金损失30000元（租金要求从2006年11月1日起支付至2009年3月31日止）、装修费损失200000元。被告对原告的主张均不予认可，主张如果涉案房屋出现质量问题，应当由被告负责维修，而不是向原告支付加固费用由原告自行维修。原告结合左邻右舍的造价方案，主张损失109000元没有依据。原告装修并已实际居住房屋，足以证明房屋符合居住条件，原告主张的租金损失没有提供证据。原告所谓200000元的装修损失没有依据。原告主张的山东广润工程质量检测有限公司的鉴定费不是正规发票，且系原告单方委托，与本案无关。原告提供的潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所的鉴定费因原告未及时举证，且是为了证明原告自己的主张，应当由原告自行承担。
本院确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同书、鉴定费单据、鉴定报告、装修费用单据、被告提供的鉴定报告、竣工验收证明书、房屋质量保证书及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同书系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效的房屋买卖合同。双方在签订协议以后，均应按照合同约定履行各自的义务。
关于原、被告双方争议的房屋质量及维修加固问题。庭审中被告虽提供了原告购买的普利城市花园B12号楼已经竣工验收合格的证明书，但涉案房屋经鉴定确实存在部分拉结钢筋长度不符合图纸要求等质量瑕疵。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，被告向原告交付房屋后，在保修期内，应当由被告承担修复义务。被告潍坊绿岛置业有限公司应当依据潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所的鉴定意见中的加固方案对房屋进行加固。现原告未提供证据证明被告拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，因此原告要求被告将加固费用支付给原告，由原告自行加固的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
庭审中，原、被告虽对潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所出具的两份鉴定意见均有异议，但未提供充分的证据证明自己的主张，对潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所的两份鉴定意见均依法予以采信。根据潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所的鉴定意见（潍坊泰诚司鉴所［2012］建鉴字第367号），如按照潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所的加固方案进行加固必然对房屋进行的装修造成破坏，因此该部分损失属于加固过程中原告必然产生的损失，该部分损失应当由被告承担。原告为证明房屋存在质量所作的鉴定报告的结论与潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所鉴定意见并不矛盾，原告为此支出的鉴定费共计32000元应当由被告承担。原告主张的租金损失，因未提供证据证明自己的主张，依法不予支持。庭审中原告主张其另有其他损失，因原告未提供证据证明，原告可待补充证据后另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告潍坊绿岛置业有限公司于本判决生效后九十日内，将坊子区普利城市花园B12号楼04户按照潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所的鉴定意见进行加固；
二、被告潍坊绿岛置业有限公司赔偿原告薛庆芝鉴定费32000元、恢复原状费用53219.03元，共计85219.02元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告薛庆芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6865元，由原告薛庆芝负担5286元，由被告潍坊绿岛置业有限公司负担1579元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费6865元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 田 静
人民陪审员 王庆舫
人民陪审员 李琪绪
二〇一三年四月十五日
书 记 员 赵萌萌
法律条文释明
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
7、中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。