江苏省东海县人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）东民初字第1702号
原告唐春雷，男，汉族，1976年9月15日出生。
委托代理人杨秀娟，连云港东方金牛律师事务所律师。
被告孙洋洲，男，汉族，1979年11月5日出生。
委托代理人李启圣，江苏连云港吉祥法律咨询事务所法律工作者。
被告张秀英，女，汉族，1986年7�26日出生。
原告唐春雷与被告孙洋洲、张秀英确认合同有效纠纷一案，本院2013年6月6日受理后，依法由代理审判员姚伟独任审判，于2013年7月26日公开开庭进行了审理。原告唐春雷的委托代理人杨秀娟、被告孙洋洲到庭参加诉讼，被告张秀英未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐春雷诉称：2011年1月4日，原告被告双方在平等自愿的基础上达成协议，签订了房屋买卖合同，两被告自愿将自己所有的位于牛山镇牛山北路208号美麟水岸名城雅苑2-3-201室以叁拾玖万元的价款卖给原告，原告依法履行了买卖合同，但被告拒不配合原告办理房屋过户手续。请求确认原告被告签订双方签订的买卖合同有效，并将房屋判归原告所有。
被告孙洋洲辩称：原告违约在先，造成原被告之间的合同无法继续履行。现在双方的合同所涉及的房屋已抵押给担保公司并经法院保全，实际�经无法履行合同。请求判决撤销该合同。
被告张秀英未答辩。
经审理查明：2009年3月16日，被告孙洋洲、张秀英与中国建设银行东海支行、连云港市美麟房地产开发有限公司签订房地产抵押合同，约定：抵押人孙洋洲、张秀英购买牛山北路208号美麟水岸名城雅苑2-3-201室的房产，该房产建筑面积118.48㎡，房屋价款398922元，抵押权人中国建设银行东海支行向抵押人孙洋洲、张秀英提供所购房地产价值70%抵押贷款，贷款额为279000元，抵押自2009年3月16日起至2024年3月16日止。
2011年1月4日，原告唐春雷与被告孙洋洲、张秀英签订房屋买卖合同，内容为：“房屋买卖合同。甲方：孙洋洲、张秀英。乙方：唐春雷。甲乙双方经友好平等自愿达成如下协议：一、甲方将自己所购的牛山镇牛山北路208号美麟水岸名城雅苑2-3-201楼房转让乙方，转让价叁拾玖万。乙方于协议签字时给付甲方伍万元整。于春节前再付玖万元，余款在转户前付清。二、甲方收到乙方伍万元后，为乙方出具过户相关所有手续，以办理楼房产权过户，相关费用由乙方自行承担。三、协议经双方签字即生效，本协议双方需严格遵守，如有违约按本合同总标价的20%由过错方承担违约金。四、本协议一式肆份，由甲乙双方及证人各一份。甲方：孙洋洲（手印）、张秀英（手印）。乙方：唐春雷（手印）。见证人：周龙、李某。2011年1月4日”。
2010年12月30日，被告孙洋洲向原告唐春雷出具收条，内容为：“收条。今收到唐春雷购房款50000（伍万元整）。特此证明。收款人：孙洋洲。2010.12.30日”。
2011年2月4日，被告孙洋洲向原告唐春雷出具收条，内容为：“收条。今收到唐春雷购房款捌万元整（80000）（水岸名城雅苑2号楼3单元201室）。收款人：孙洋洲。2011.2.4号”。
2011年4月11�，被告孙洋洲向原告唐春雷出具收条，内容为：“收条。今收到唐春雷购房款壹万元整（10000）。收款人：孙洋洲。2011.4月11日”。
2012年4月13日，被告孙洋洲向原告唐春雷出具收条，内容为：“收条。今收到唐春雷人民币50000（伍仟元正）。孙洋洲。2012.4.13日”。
另查明，2013年5月13日，本院受理王大伟与孙洋洲房屋买卖合同纠纷案，本院于2013年5月14日作出（2013）东民初字第1476号民事裁定书，对东海县牛山镇牛山北路208号美麟水岸名城雅苑2号楼3单元201室房产予以保全。
2013年5月28日，本院对王大伟与孙洋洲房屋买卖合同纠纷案作出（2013）东民初字第1476号民事调解书，内容为：“一、原被告双方自愿解除房屋买卖协议。二、被告孙洋洲于2013年6月4日前返还原告王大伟40万元。三、原被告双方因房屋买卖纠纷所产生纠纷一次性解决，无其他争议”。
2013年6月7日，王大伟就其与孙洋洲房屋买卖合同纠纷案向本院申请执行。
还查明，房屋买卖合同签订后，涉案房屋的贷款由原告唐春雷负责偿还；原告唐春雷于2011年下半年入住涉案房屋。
2010年9月7日，被告孙洋洲与被告张秀英在东海县民政局签订离婚协议书，约定：东海县牛山镇牛山北路208号美麟水岸名城雅苑2号楼3单元201室房产归孙洋洲所有。
上述事实，有原告唐春雷提供的房屋买卖合同、4份收条、房地产抵押合同、个人住房借款合同，有原告方证人李某的证言，有原告的当庭陈述，有被告孙洋洲的当庭陈述，有本院调取的离婚协议书、民事裁定书、民事调解书等证据予以证实。
本院认为：根据房屋买卖合同的约定，涉案房屋价款为39万元，原告唐春雷虽然于2011年下半年起在该房屋居住，但一直未付清余款，也未办理产权过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》�九条第一款、第十五条的规定，即使房屋买卖合同有效，原告唐春雷亦未取得涉案房屋的所有权。
原告唐春雷的诉讼请求为判决东海县牛山镇牛山北路208号美麟水岸名城雅苑2号楼3单元201室房产归原告所有，但该房产于2013年5月14日被案外人王大伟诉讼保全，该案已经进入执行程序，原告唐春雷可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，即：原告唐春雷应先提起执行异议，若对执行异议裁定不服，应于裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉。原告唐春雷直接提起确权之诉，人民法院不予受理，
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、最高人民法院《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第九条、最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告唐春雷的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。
（本页无正文）
代理审判员 姚伟
二〇一三年九月五日
书 记 员 李慧
法律条文
（一）、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（二�、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（三）、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（四）、最高人民法院《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第九条严格执行关于案外人异议之诉的管辖规定。在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《HYPERLINK”javascript：SLC（98761，0）”中华人民共和国民事诉讼法》第HYPERLINK”javascript：SLC（98761,204）”二百零四条和《HYPERLINK”javascript：SLC（110391，0）”最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第HYPERLINK”javascript：SLC（110391，18）”十八条的规定，由执行法院受理。
案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉。
（五）、最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。
（六）、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。