湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初1687号原告：雷烈，男，1948年11月1日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：中煤科工集团武汉设计研究院有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路442号。法定代表人：韩晓东，董事长。委托诉讼代理人：周克静，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：武汉市铭源投资有限公司，住所地武汉市东西湖区走马岭走新路601号（13）。法定代表人：朱劲松，总经理。委托诉讼代理人：彭高峰、曾予，湖北天明律师事务所律师。原告雷烈与被告中煤科工集团武汉设计研究院有限公司（以下简称中煤公司）、被告武汉市铭源投资有限公司（以下简称铭源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月26日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告雷烈，被告中煤公司的委托诉讼代理人周克静，被告铭源公司的委托诉讼代理人彭高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷烈向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告支付2013年1月至2017年12月的物业管理费8522.5元（98.64平方米×1.8元/平方米×60个月×0.8）；2、判令两被告继续执行拆迁协议的有关条款承担自2018年1月以后原告的物业管理费的80%；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为配合两被告开发房地产，于2007年12月7日与两被告就原告所有的武昌区武珞路442号18门302号的已购房改房（建筑面积为72.84平方米）拆迁安置问题签订了《房屋拆迁安置协议书》，该协议第三条约定房屋拆迁安置包含“物业费按物业公司收费标准和院现住房物业费缴纳比例执行，其余部分由院及开发商补偿”。两被告于2012年在房屋原址建成中南国际城D栋房屋，并向原告还建中南国际城D座1单元1808室，建筑面积98.64平方米，前期物业管理收费标准为1.8元/平方米/月。收房时原告向湖北新世纪物业管理有限公司中南分公司按拆迁协议约定缴纳了2012年6月1日至2013年5月31日一年的物业费，但两被告仅执行了7个月的补偿（在前7个月缴纳的物业费中，原告与两被告物业费承担比例为2：8）。后两被告再未补偿，也未告知原告未补偿的原因。综上，原告特诉至法院，要求判如所请。被告中煤公司辩称，一、房屋拆迁安置合同中物业费条款无效。本合同争议的条�是“物业费按物业公司收费标准和院现住房物业费缴纳比例执行，其余部分由院及开发商补偿”。该合同签订后，2009年起施行的新修订《企业财务通则》第46条规定，企业不得承担属于个人的下列支出;(四)购买住房、支付物业管理费等支出；以及2009年《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》再次明确要求“按照《企业财务通则》第四十六条规定，应当由个人承担的有关支出，企业不得作为职工福利费开支”。除此之外，2012年以来，国务院国资委、财政部开展了中央企业“三供一业”分离移交试点工作。在2016年出台《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》国办发〔2016〕45号中再次明确规定“国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用”。中煤公司现隶属于国�院国资委直管的中国煤炭科工集团有限公司，是国有独资的中央企业，在职工福利费的设置和发放问题上适用上述行政规章以及通知。故根据合同法第52条之规定“（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。该合同条款已经被《企业财务通则》和《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》命令禁止，且履行该条款会造成国有资产无端流失，造成社会不良影响，损害社会公共利益而无效。二、房屋拆迁安置合同中物业费条款约定不明确，该合同条款没有履行的可能性。该合同条款对履行期限、履行方式、履行金额均不明确，由于房屋拆迁之前的物业管理公司为中煤公司后勤部门，员工享受优惠的物业费缴纳比例。而房屋拆迁后，对新的物业公司的选聘、新的物业合同的签订等管理事项均由小区业主与物业公司协商确定，而中煤公�已经无法参与，对于中煤公司来说无法确定物业费的履行期限、履行方式、履行金额，该合同条款没有履行的可能性。三、中煤公司替员工或员工家属缴纳物业费已经没有事实和法律依据。业主接受物业服务，相应的应当向物业公司缴纳物业费，是合同应享有权利义务。而中煤公司在此案中不享受任何合同权利，原告提出的诉讼请求实际上是将自己应当承担的合同义务转嫁给第三方，中煤公司承担缴纳物业费没有事实和法律依据。被告铭源公司辩称，一、本案名为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，实为拆迁职工与中煤公司之间的物业费补贴的福利待遇纠纷。铭源公司不是物业费补贴的发放主体，因而不是本案适格被告，不应作为本案当事人。原告要求中煤公司和铭源公司共同承担物业费，是基于原告与中煤公司之间属于用人单位和职工关系以及中煤公司关于物业费补贴的内部规定制度。原告一方面不是中煤公司职工，无权享有中煤公司对职工或其家属的相关福利待遇。另一方面，中煤公司已经依据国家法律法规及政策规定等，取消了物业费补贴等福利待遇，即便原告仍然是中煤公司职工或家属，也因此取消，不应再享有物业费补贴的福利待遇。铭源公司与原告之间不存在劳动关系或务工关系，因而不是物业费补贴的承担主体，不是本案适格的被告。二、本案中，铭源公司虽然与原告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，但是中煤公司职工宿舍拆迁属于危改项目，是由中煤公司主导，拆迁费用由中煤公司承担。1、根据本案中原告与中煤公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，中煤公司职工宿舍产权人属于中煤公司自管产房，协议书也是依据中煤国际武政发《2006》40号文《院拆迁安置实施办法》及《院拆迁安置实施办法补充规定》签订的，拆迁安置的实施主体实为中煤公司，拆迁安置所需费用由中煤公司承担，并无异议。后续为了配合办理安置房的产权证书，以铭源公司的名义与原告签订了内容相同的《房屋拆迁安置补偿协议书》，但实际上该协议是由中煤公司履行并支付费用的。因此，本案中，即便存在物业费补贴，也是由中煤公司承担并向原告履行。三、本案中《房屋拆迁安置补偿协议书》第三条“物业费按物业公司收费标准和院现住房物业费缴纳比例执行，其余部分由院及开发商支付”存违反国资保护法律法规政策等禁止性规定而无效，也因中煤公司内部规定发生变化而不可执行或无须继续执行。根据国务院国资委、财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》，自2012年以来，国务院国资委、财政部先后开展了中央企业“三供一业”分离移交工作，明令国有企业不得在工资福利外对职工家属区“三供一业”进行补贴。中煤公司作为央企，依法依规取消物业费补贴，避免国有资产不当处分，应予以支持。因此，该条款违法禁止性规定而无效。该物业费补贴的条款没有明确物业费补贴的具体比例，该条款属于约定不明确，不可执行；即便要执行，也应按照中煤公司现住房物业费缴纳比例的规定执行。如前所述，中煤公司依法依规业已取消包括物业费补贴等福利待遇，原告要求中煤公司或铭源公司按照该条款继续承担补贴费用没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。四、中煤公司自2013年就已经取消了物业费补贴，原告时至今日才向中煤公司或铭源公司主张物业费补贴，显然超过了诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。根据原告和中煤公司提供的证据材料显示，中煤公司已经于2013年6月1日起开始停止发放补贴，物业公司也于2014年12月29日向原告发律师函催缴物业费，原告知道也应当知道中煤公司取消了物业费补贴的事实，因此，原告时至今日起诉要求支付物业费补贴，显然超过诉讼时效。综上，本案属于物业费补贴纠纷而非拆迁安置补偿合同纠纷，铭源公司不是用人单位，不应承担物业费补贴责任，不是本案被告；关于物业费补贴的条款违反法律法规禁止性规定而无效，且因为约定不明确，中煤公司取消物业费补贴而不能或无须继续执行。另原告诉讼请求也超过诉讼时效，请求依法驳回。原告雷烈为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：房屋拆迁安置协议书二份（D栋）、收据及增值税发票共七张、律师函、催费函。中煤公司为证明其答辩意见，向本院提交了以下证据：拆迁证、《院拆迁安置实施办法》和《补充规定》。被告铭源公司未提交证据。以�证据经庭审质证属实，本院予以认定。经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明事实如下：2006年6月28日，武汉市城市规划管理局向铭源公司制发武拆许字（2006）第12号房屋拆迁许可证，载明：你单位危改项目建设，需拆迁下列范围内的房屋及其附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准，特发此证。拆迁范围武昌区武珞路442号，武珞路1-16栋、17-25栋、31-33栋、40-41栋、52-54栋、2层宿舍、45门等（详见拆迁红线图），拆迁实施单位为武汉江泉房屋安置有限公司，拆迁期限2006年6月29日至2006年9月26日止。2006年9月12日，武汉市城市规划管理局向铭源公司制发武拆许延字（2006）第112号房屋拆迁许可证，载明：你单位危改项目建设，于2006年6月28日领取了武拆许字（2006）第12号房屋拆迁许可证，拆迁范围武昌区武珞路442号，武珞路1-16栋、17-25栋、31-33栋、40-41栋、52-54栋、2层宿舍、45门等（详见拆迁红线图），拆迁实施单位为武汉市佳欣房屋拆迁事务所，因在规定拆迁期限内未拆完，需办理延期手续，经审查，准予延期至2007年3月26日止。2007年12月7日，铭源公司（拆迁人、甲方）与雷烈（被拆迁人、乙方）、武汉市佳欣房屋拆迁事务所（丙方）签订《房屋拆迁安置协议书（D栋）》，合同约定：经武汉市房屋拆迁主管部门武规拆许字（2006）第12号，武拆许字（2006）第112号、武拆许延字（2007）第21号、武国土房拆许延字（2007）第72号房屋拆迁许可证批准，甲方在武昌区武珞路442号1-25门、40、41、46门等处范围内，依法实施煤院片危改项目房屋拆迁。根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》，结合中煤国际武政发（2006）40号文《院拆迁安置实施办法》及《院拆迁安置实施办法补充规定》，甲、乙双方就乙方房屋拆迁安置达成协议如下：一、乙方被拆除房屋坐落在武昌区武珞路442号18门302号，住宅建筑面积72.84平方米，……；二、乙方同意甲方按产权调换方式进行安置。三、甲方同意原地期房安置乙方在中南国际城D栋1单元1808号，户型2室2厅1卫1套，建筑面积98.64平方米，楼层系数1.07，安置还建期限24个月。物业费按物业公司收费标准和院现住房物业费缴纳比例执行，其余部分由院及开发商支付等。同日，中煤公司（原名称中煤国际工程集团武汉设计研究院）与雷烈、代办方武汉市佳欣房屋拆迁事务所也签订了《房屋拆迁安置协议书（D栋）》一份，就雷烈上述房屋的拆迁安置达成协议。该协议就物业费亦约定：“物业费按物业公司收费标准和院现住房物业费缴纳比例执行，其余部分由院及开发商支付”。上述协议签订后，中煤公司、铭源�司向雷烈还建了中南国际城D栋1单元1808室房屋。2012年5月8日，雷烈向湖北新世纪物业管理有限公司中南路分公司缴纳2012年6月1日至2013年5月31日的物业费427.20元，2013年3月20日缴纳2013年1月1日至2013年5月31日的物业费补差710元（98.66平方米×1.44元/平方米×5），2014年5月22日雷烈向武汉铭源盛世物业管理有限公司缴纳2014年1月1日至2014年6月30日的物业费1065元。2014年12月29日，武汉铭源盛世物业管理有限公司向雷烈发出催费函，载明：雷烈与铭源公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武昌区武珞路442号中南国际城D座1单元18层8房、建筑面积98.64平方米房屋。同时雷烈签订了《前期物业服务协议》，约定应按照“建筑面积每月每平方米1.8元”缴纳物业服务费用等。但雷烈自2013年6月1日起至2013年12月31日，经该物业公司工作人员多次催要一直拒绝缴�物业服务费1243元，故要求雷烈收到此函后三日内缴纳拖欠的物业服务费1243元。2015年2月7日，该物业公司委托湖北旗开律师事务所向雷烈发出律师函，通知雷烈缴纳2013年6月1日至2015年2月6日的物业费。2016年7月1日雷烈向武汉铭源盛世物业管理有限公司缴纳2014年7月1日至2016年6月30日的物业费及2013年6月1月至2013年12月31日的物业费共计5327元，2016年8月2日缴纳2016年7月1日至2016年12月31日的物业费1065元，2017年1月5日缴纳2017年1月至2017年6月的物业费1065元，2017年7月3日缴纳2017年7月至2017年12月的物业费1065元。另查明，中煤公司《院拆迁安置实施办法》（中煤国际武政发[2006]40号）及《补充规定》（中煤国际武政发[2007]28号）未就拆迁还建房屋的物业费补偿作出规定。本院认为，2007年12月7日铭源公司与雷烈、武汉市佳欣房屋拆迁事务所签订的《房屋拆迁安置协议书（D栋）》及中煤公司与雷烈、武汉市佳欣房屋拆迁事务所签订的《房屋拆迁安置协议书（D栋）》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，已经成立并生效，对双方当事人均有约束力。中煤公司主张合同物业费条款违反《企业财务通则》、《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》、《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》的规定，损害社会公共利益，违反法律法规、行政法规的强制性规定，且履行给条款会造成国有资产流失而损害社会公益，故该条款无效。但中煤公司列举的规定系部门规章或部门规范性文件，不属于法律法规或行政法规的范畴，违背上述规章或文件的内容不导致合同无效。且中煤公司虽系国企，但系独立的民事主体，在民事活动中与其他民事主体处于平等地位。正因为中煤公司属于国企，其在缔约过程中更应尽到审慎注意的义务，防止国有资产流失。故中煤公司主张合同物业费条款违反法律法规、行政法规的强制性规定，且损害社会公益无效，本院不予采纳。2007年12月7日铭源公司与雷烈、武汉市佳欣房屋拆迁事务所签订的《房屋拆迁安置协议书（D栋）》及中煤公司与雷烈、武汉市佳欣房屋拆迁事务所签订的《房屋拆迁安置协议书（D栋）》均约定“物业费按物业公司收费标准和院现住房屋物业费缴纳比例执行，其余部分由院及开发商支付”，但未约定具体执行比例以及“院”与“开发商”支付其余部分的具体比例，且中煤公司《院拆迁安置实施办法》（中煤国际武政发[2006]40号）及《补充规定》（中煤国际武政发[2007]28号）未就拆迁还建房屋的物业费补偿作出规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，雷烈请求铭源公司、中煤公司共同向其支付2013年1月至2017年12月的物业管理费8522.5元及继续执行拆迁协议的有关条款承担自2018年1月以后雷烈的物业管理费80%的诉讼主张证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：�回原告雷烈的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告雷烈负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  金 勇二〇一八年四月二十四日法官助理  贾心曌书 记 员  王 莉