江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第2571号
上诉人（原审被告）赵博，退休教师。
上诉人（原审被告）张庆兰，退休工人。
以上两上诉人共同委托代理人时冉，江苏汇君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）睢宁县棉麻总公司，住所地睢宁县睢城镇府前东街78号。
法定代表人魏维强，该公司经理。
委托代理人梁帮松，该公司副经理。
原审被告姜奎，学生。
原审被告朱怀秀，农民。
以上两原审被告共同委托代理人薛嘉柬，睢宁县飞龙法律服务所法律工作者。
上诉人赵博、张庆兰因确认合同无效纠纷一案，不服睢宁县人民法院（2014）睢民初字第02601号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明，1995年，时任睢宁县棉麻总公司（以下简称棉麻公司）经理的仝德颖与赵博、张庆兰达成口头协议，约定由棉麻公司购买赵博、张庆兰在建的坐落在睢城镇城南居委和平村94号（包括三上三下楼房，院内平房四间，院落及房屋坐落下的土地使用权）及坐落在城南居委刘井村26号（包括二上二下楼房，院内平房两间，过道两间、院落及房屋做落下的土地使用权）的两处房产。1995年5月10日至1997年7月14日，赵博先后分5次从棉麻公司处领取30.8万元用于建房，其中标明购房款29.5万元，借款8000元，办证费5000元。房屋建成后，赵博、张庆兰交付给了棉麻公司，棉麻公司安排其职工梁帮松（居住楼上）、王凤（居住楼下）在睢城镇城南居委和平村94号的房屋居住。后梁帮松、王凤相继搬出该房屋，将该房屋租赁给朱怀秀一家使用。第一年房租经他人转交给梁帮松，后朱怀秀将租金直接给付梁帮松。就该房产赵博、张庆兰与棉麻公司之间一直未有办理产权变更登记手续，涉案房产一直登记在赵博、张庆兰名下。
2014年7月7日，赵博、张庆兰与姜奎签订一份《存量房买卖合同》，约定将睢城镇城南居委和平村94号的房屋卖给姜奎，价款30万元，朱怀秀作为姜奎的监护人在合同上签名。2014年7月9日，朱怀秀通过建设银行将30万元购房款支付给赵博、张庆兰。2014年7月11日，姜奎取得涉案房屋的房产证及土地使用证，房产证号为房权证睢宁字第××号，土地证号为睢土国用（2014）第210**号。棉麻公司及梁帮松、王凤得知此事后，立即进行交涉，应梁帮松、王凤的要求，2014年7月24日朱怀秀分别与梁帮松、王凤续签订2014年8月至2015年8月一年的租赁合同。2014年8月12日，棉麻公司向赵博发出书面通知，要求其将房产过户至棉麻公司名下。
庭审中，棉麻公司主张与赵博、张庆兰之间就涉案房产系买卖关系，涉案房产价格为12.5万元，两处房产的价格为29.5万元，棉麻公司不仅付清购房款且赵博、张庆兰亦实际交付，赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀之间的房屋买卖行为系恶意串通，损害了棉麻公司的合法权益，应确认他们之间的买卖合同无效。赵博、张庆兰则认为其与棉麻公司之间开始是买卖关系，根据赵博、张庆兰与时任棉麻公司仝德颖之间的口头约定，两处房产的价格为40万元，两年之内如不付清购房款、办理产权过户手续，则棉麻公司不再购买涉案房屋而变更为租赁关系。由于棉麻公司没有付清房款且不办理过户手续，赵博、张庆兰多次找棉麻公司要求解决涉案房屋的遗留问题，而棉麻公司一拖再拖不予解决，所以其与棉麻公司之间系租赁关系，赵博、张庆兰有权处分自己的房屋。赵博、张庆兰为证明自己的观点，提供了时任经理仝德颖书写的书面证明及音像视频，仝德颖在证明中证实了赵博、张庆兰的观点。对于仝德颖书写的证明，经主审人当庭电话核实，仝德颖认可该证明系其书写且是真实的，视频已当庭播放。棉麻公司否认该证明的真实性，认为证人应出庭作证，表示庭后予以核实，但至今没有提供核实的情况。
原审法院认为，棉麻公司购买赵博、张庆兰的两处房产，由于双方没有签订书面合同，导致双方在价格上存在争议，棉麻公司主张购房价款为29.5万元，赵博、张庆兰主张为40万元。从棉麻公司提供的王凤与赵博、张庆兰的录音内容及赵博、张庆兰已收取了棉麻公司的过户费5000元来看，应认定棉麻公司与赵博、张庆兰之间系买卖关系，且棉麻公司已付清了购房款。赵博、张庆兰虽提供仝德颖的书面证明，及证人王某、胡某的证言，证明涉案房产系租赁关系及赵博对该房屋进行修缮等情况，但证人证言并不能对抗书面证据。从1995年5月棉麻公司购买房屋，至2014年7月，时间长达20年之久，在棉麻公司付清购房款，赵博、张庆兰将该房屋交付给棉麻公司使用的情况下，赵博、张庆兰又将该房屋另行卖给他人，赵博、张庆兰存在过错。姜奎、朱怀秀长期租住在该房屋中，且朱怀秀将房租直接交给梁帮松，对该房屋已出卖给棉麻公司应是明知的，或应当知道该房屋与棉麻公司及梁帮松、王凤有直接的关系，其在购买时没有向棉麻公司及梁帮松、王凤打听情况或征求意见，而是与赵博、张庆兰直接签订合同，因此姜奎、朱怀秀亦存在过错。赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀相互串通，将已出售的房屋再次进行买卖，损害了棉麻公司的合法权益。故棉麻公司关于依法确认赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求成立，予以支持。棉麻公司关于要求赵博、张庆兰协助办理产权过户登记手续的诉讼请求，因涉案房屋的产权现登记在姜奎名下，在产权登记没有被变更或撤销的情况下，赵博、张庆兰并不具备协助的条件，待具备协助条件后棉麻公司可另行主张。赵博、张庆兰关于涉案房屋系租赁而非买卖关系的意见，未提供充分的证据证实且与棉麻公司提供的录音光盘内容不符，其辩解意见不予采纳。赵博、张庆兰在2014年7月将涉案房屋进行买卖，棉麻公司得知后即与赵博、张庆兰进行交涉并提起诉讼，并未超过诉讼时效。遂判决：一、确认赵博、张庆兰与姜奎于2014年7月7日签订的《存量房买卖合同》无效；二、驳回棉麻公司的其他诉讼请求。
上诉人赵博、张庆兰不服上述民事判决向本院上诉称：1、赵博、张庆兰与棉麻公司之间并不存在有效的房屋买卖合同关系。张庆兰系棉麻公司职工，在福利分房待遇后，时任棉麻公司经理仝德颖与赵博、张庆兰达成一致意见，依照赵博、张庆兰房屋建设的需要将相关款项分批分次支付给赵博、张庆兰。双方之间并不是单纯的房屋买卖关系，而是基于张庆兰与棉麻公司之间的劳动关系而享有的福利待遇。一审法院脱离了福利分房时期的历史背景，依照目前的法律法规对双方以前的交易行为进行判断，棉麻公司也没有提供证据证明双方之间存在买卖关系。2、原审法院将涉案5000元款项认定为过户费是错误的，该款是赵博、张庆兰为办理房屋权属证书向棉麻公司所借款项，且原审法院基于该5000元借条的字面意思就认定棉麻公司付清全部购房款，也是错误的，并没有证据可以证明双方买卖关系已经履行完毕。3、一审中的相关书证虽能证明双方之间存在买卖关系，但却无法确定买卖价款，棉麻公司在履行买卖合同过程中没有按照双方口有约定进行付款。棉麻公司与赵博、张庆兰曾就房屋转让价款达成一致（40万元），但后来棉麻公司争取政策另建80余套房屋，没有必要再向赵博、张庆兰购买房屋，遂违反约定不再支付购房款，但赵博、张庆兰的房屋已被棉麻公司占有，故多次要求棉麻公司支付余款，仝德颖曾承诺棉麻公司在一定时间内确定是否购买该房屋，如不购买，则按照实际使用时间支付租金。当时赵博、张庆兰因建房、装修已投入40余万元，负债累累，不具备向棉麻公司退还购房款的能力，只能接受仝德颖的安排。后仝德颖从棉麻公司离任，此事再度搁浅，赵博、张庆兰曾多要找棉麻公司明确意见，要么支付剩余购房款，要么结算租金，但均无结果。4、朱怀秀承租房屋期间，该房屋的管理人均为赵博、张庆兰，朱怀秀对该房屋的所有权人为赵博、张庆兰是明知的，故赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀之间的《存量房屋买卖合同》合法有效。后王凤等人得知房屋被转让后，带领社会人员到朱怀秀家去闹事，强迫朱怀秀签订租赁协议，强行收取租金。原审法院认定赵博、张庆兰与朱怀秀、姜奎之间恶意串通，显然缺乏依据。5、一审法院适用法律错误。本案系房屋权属纠纷，一审法院没有援用《物权法》却适用《合同法》的规定认定合同无效，本案应首先确认物权，再考虑合同的效力问题。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人棉麻公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告姜奎、朱怀秀答辩称：原审法院认定姜奎、朱怀秀明知棉麻公司与赵博、张庆兰之间存在房屋买卖关系与事实不符。理由如下：1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”因此，不动产买卖合同属于要式合同，赵博、张庆兰未出示过其与棉麻公司之间的买卖合同，也未提供棉麻公司享有该房屋的产权证明，根据法律规定，不能认定赵博、张庆兰与棉麻公司之间存在有效的买卖合同关系。2、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。赵博、张庆兰是房屋的合法所有权人，其将房屋卖给姜奎、朱怀秀是有权处分，且已依法登记过户，姜奎、朱怀秀已经取得房屋所有权，受法律保护。3、棉麻公司与赵博、张庆兰之间至今都没有达成房屋买卖协议，双方之间仅存在租赁合同关系，即使双方签订了买卖合同，棉麻公司与姜奎、朱怀秀也是平等的债权人，姜奎、朱怀秀并未侵害棉麻公司的权利。4、姜奎、朱怀秀取得涉案房屋后，棉麻公司的个别人心理不平衡，强迫朱怀秀在他们事先拟定好的房屋租赁协议中签字，朱怀秀无奈签了假名“朱金皊”，故该房屋租赁协议不是朱怀秀的真实意思表示，与本案也无关联性。5、一审法院在没有书面合同、且在双方就口头协议的内容和性质均存在重大争议的情况下，就认定棉麻公司与赵博、张庆兰之间房屋买卖合同成立，不符合法律规定。棉麻公司曾将赵博交付的房产证、土地证退还，足以证明双方已经解除了买卖合同，涉案房屋之所以20多年来都没有办理过户登记，原因就在于棉麻公司与赵博、张庆兰之间的买卖合同没有成立。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判驳回棉麻公司的一审诉讼请求。
本案二审争议的焦点为：一、棉麻公司与赵博、张庆兰之间就涉案房屋是否存在买卖合同关系。二、如何判断赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的《存量房买卖合同》的效力。
二审中，赵博、张庆兰提供以下证据：1、棉麻公司原经理仝德颖于2015年5月22日出具的书面证明，内容为：“大约在97年7月我任职期间，我们单位职工张庆兰因建房后资金紧张，向公司借款伍仟元为新建两处房屋办两证。确有此事，特此证明。注：不是给的过户费，公司与张庆兰也不存在什么房屋买卖关系，只是公司给张庆兰解决困难问题，这是当时的真实情况。”证明涉案5000元系赵博、张庆兰为办证向棉麻公司借的钱，并非过户费，双方之间不存在买卖关系。2、房屋所有权证书、土地使用权证书各一份，证明赵博是房屋权利人，涉案5000元借款就是当时为办理该权属证书之用，不是过户费。棉麻公司质证后对证据1的真实性有异议，认为其内容不属实，对证据2的真实性认可，但该权属证书所载明的房屋中有一半已卖给棉麻公司，棉麻公司将该房屋分给韩长琦（已离休）居住至今。姜奎、朱怀秀对上述证据均无异议。本院将综合全案证据分析判断上述证据的证据效力。
本院认为，一、关于棉麻公司与赵博、张庆兰之间就涉案房屋是否存在买卖合同关系问题。棉麻公司主张1995年其与赵博、张庆兰达成口头协议，约定由棉麻公司以29.5万元购买赵博、张庆兰所建造的包括涉案房屋在内的两处房屋，并称其已经足额向赵博、张庆兰支付了购房款（其中涉案房屋价格为12.5万元），赵博、张庆兰也将两处房屋交付给了棉麻公司。对于棉麻公司的上述主张，赵博、张庆兰认可双方起初确曾口头约定过买卖房屋事宜，但称当时约定的两处房屋价款为40万元，并非棉麻公司主张的29.5万元，后棉麻公司陆续支付了30万元左右的价款，不再支付剩余价款，双方遂约定将涉案房屋的买卖关系变更为租赁关系。本院综合全案证据作如下分析：
1、棉麻公司与赵博、张庆兰曾就涉案房屋达成过口头买卖协议，这是双方所均认可的事实。从棉麻公司提供的证据来看，双方达成房屋买卖协议后，赵博在1995年、1996年期间先后收取棉麻公司购房款29.5万元，赵博、张庆兰也将房屋交付给了棉麻公司。由此可见，双方之间的房屋买卖合同关系已经成立，并且也已经实际履行。
2、棉麻公司与赵博、张庆兰未签订书面房屋买卖合同，也未就房屋价款签订书面协议，双方在诉讼中就房屋买卖价款存在不同陈述。从赵博向棉麻公司出具的领款条、借条等证据来看，赵博收取了棉麻公司的29.5万元购房款，另外，赵博还在1996年、1997年两次向棉麻公司借款合计1.3万元（其中5000元借款用于房屋办证之用），该借款一直未还，其收取的购房款、借款累计达30.8万元。在棉麻公司提供的王凤与张庆兰之间的对话录音中，双方有如下对话内容：
王凤：你那会不是仝经理（注：仝德颖）说这房子卖给她的吗？没办手续？没写手续？
张庆兰：俺就是想卖给她的。
王凤：仝经理说这房子就是卖给他的。
张庆兰：说卖的。
王凤：就是因为说卖的才去住的。
张庆兰：说卖的，俺那会老是催她，后来，又一年多以后，俺说你该过户，俺把证拿给她，说说仝经理就出事了。老魏（注：棉麻公司后任经理）搁那以后，俺又去找老魏了，找过户，俺钱证两清，对吧？俺把证给你你过户，你把条给俺，俺不就结束了嘛。
……
王凤：你这房子卖给公司过了，公司这钱也给过你了，这两清，但手续没给办清。
张庆兰：对，就是没办，仝经理就出事了。
从王凤与张庆兰的上述对话来看，棉麻公司向赵博、张庆兰支付的款项已经将购房款付清，房屋过户手续之所以没有办理，是基于张庆兰所谓的“仝经理出事”。
3、涉案房屋从赵博、张庆兰交付给棉麻公司，至棉麻公司将房屋分配给职工梁邦松、王凤居住，后又由梁邦松、王凤出租给朱怀秀一家，直至赵博、张庆兰于2014年签订《存量房买卖合同》前，前后历时近20年。在此期间内，棉麻公司及其职工梁邦松、王凤是房屋的控制人、使用人或该房屋所产生租金收益的受益人，赵博、张庆兰并未采取有效措施追索其所谓的欠付购房款，或者控制该房屋及其产生的收益。赵博、张庆兰虽称棉麻公司在未足额向其付清购房款后，双方经协商又将涉案房屋由买卖关系变更为租赁关系，并提供棉麻公司原法定代表人仝德颖的证言为证，但是，综合全案证据来看，仝德颖的证言缺乏其他证据佐证，其证言的证明力不及棉麻公司所提供的证据。
综合上述分析，棉麻公司与赵博、张庆兰就涉案房屋存在买卖合同关系，且棉麻公司在付清购房款后实际接收了房屋并安置其职工占有、使用多年，赵博、张庆兰关于双方就涉案房屋不存在买卖关系的主张不能成立。
二、关于如何判断赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的《存量房买卖合同》的效力问题。棉麻公司主张赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的《存量房买卖合同》无效，其请求权基础为《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项关于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效之规定。赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀否认双方签订《存量房买卖合同》时存在恶意串通情形。本院认为，“恶意”是相对于善意而言，指当事人明知或者应知其行为会造成他人利益损害，但仍故意而为之；在合同效力之诉中，“恶意串通”是指当事人双方具有共同目的，都希望通过订立合同造成他人利益损害。恶意串通属于人的主观内心活动范畴，在认定是否构成恶意串通时，人民法院应当在查明的案件事实基础上，结合日常生活经验法则、行为习惯等加以判断。本案中，赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀于2014年7月签订《存量房买卖合同》，双方以30万元价格对涉案房屋进行了买卖（房屋建筑面积为163.18平方米，双方约定的成交单价为每平方米1838.46元），与税务机关向姜奎、朱怀秀开具的涉案房屋销售发票载明的价格相比，该成交价格低了58900元。涉案房屋包括上下两层，在与赵博、张庆兰买卖房屋之前，姜奎、朱怀秀已经承租涉案房屋多年，楼上房屋系其从棉麻公司职工梁邦松处租赁、租金与梁邦松结算，楼下房屋系王凤经张庆兰之手出租给姜奎、朱怀秀，张庆兰仅是租赁关系的中间人。如果处分该房屋，就势必损害棉麻公司及其职工梁邦松、王凤的利益，对此，不但赵博、张庆兰心知肚明，而且作为涉案房屋多年的承租人，姜奎、朱怀秀也是清楚的。现赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀绕开棉麻公司及其职工梁邦松、王凤签订《存量房买卖合同》，双方虽以合同签订时赵博系涉案房屋登记权利人为由进行抗辩，但从本案具体情况来看，双方签订的《存量房买卖合同》显然损害棉麻公司及其职工梁邦松、王凤的利益。因此，赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的《存量房买卖合同》存在合同法规定的无效情形，原审法院认定该合同无效并无不妥。
综上，赵博、张庆兰的上诉请求缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由上诉人赵博、张庆兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 韩 军
代理审判员 周美来
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 汤 喆