广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3504号
上诉人（原审被告）：郑传伟。
上诉人（原审被告）：邓海红。
两上诉人共同委托代理人：刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：杨兵兵，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：易敏。
委托代理人：王科建，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：黄训，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳一方天房地产经纪有限公司。
法定代表人：肖东。
上诉人郑传伟、邓海红因与被上诉人易敏及原审第三人深圳一方天房地产经纪有限公司（以下简称一方天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第848号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市南山区X房（涉案房产）于2013年3月25日登记至郑传伟名下，建筑面积86.65平方米，登记价2188285元，房产证号X。
2015年5月14日，易敏（买方）与郑传伟（卖方）及一方天公司签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为505万元；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金5万元；买方在本合同生效后五日内（含当日）再向卖方支付定金15万元；本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定；买方采用向银行按揭付款的方式支付楼款，由该楼款买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；买方须于2015年6月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年6月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方出贷款承诺函之日起五日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；买方自愿承担所有费用；卖方应于收到全部房款（除交楼押金）三日内将该物业交付予买方；双方协商在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。
2015年5月14日，易敏（乙方）、郑传伟（甲方）及一方天公司（丙方、托管方）签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金20万元、交楼押金1万元交由丙方进行托管；及其他内容。2015年5月14日和2015年5月15日，易敏分别向郑传伟支付定金5万元和15万元，郑传伟向易敏出具了收款收据。
2015年5月29日，易敏与郑传伟、中国建设银行股份有限公司深圳南山支行（以下简称中国银行南山支行）签订《房屋交易资金托管业务协议书》，约定：双方同意将购房资金142万元存入监管账户。同日，易敏将首期款资金142万元支付至监管账号。
2015年6月29日，中国建设银行股份有限公司深圳市分行向易敏出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺向易敏发放贷款343万元，贷款有效期为三个月。2015年6月30日，一方天公司工作人员将《二手楼购房贷款承诺书》交给郑传伟。
2015年7月1日，中国建设银行出具《个人贷款结清证明》，载明郑传伟的贷款已结清。2015年7月3日，涉案房产注销抵押登记。庭审中，郑传伟、邓海红表示，郑传伟、邓海红于2015年6月29日就告知易敏及一方天公司不再接受办理，后易敏取得贷款承诺函，但郑传伟、邓海红并未使用易敏的贷款承诺函。
2015年7月5日，易敏委托律师向郑传伟邮寄《律师函》，通知郑传伟在取得房地产原件之日起三个工作日内与易敏签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，继续履行合同。郑传伟于2015年7月7日收到该律师函，郑传伟、邓海红对该函的关联性不予认可，并表示郑传伟已通知易敏解除了买卖合同。
2015年7月6日，郑传伟向易敏邮寄《合同解除通知函》，内容为：鉴于易敏未能履行合同第四条约定的义务，即在2015年6月15日之前（含当日）必须向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料，导致未能在合同约定的日期即2015年6月15日之前（含当日）取得银行贷款承诺函，已构成了违约，故郑传伟现通知易敏自本通知函送达之日起正式解除双方的买卖合同。
为证明郑传伟违约，易敏提交了邓海红与一方天公司工作人员的微信记录，以及2015年7月4日易敏及郑传伟、邓海红和一方天公司中介人员的录音资料予以证明。郑传伟、邓海红对上述证据的真实性予以认可，但表示郑传伟、邓海红并未要求加价，只是要求易敏赔偿损失，且录音资料不完整，扭曲了事实。
郑传伟、邓海红提交了邓海红与易敏和一方天公司工作人员的微信记录等，以证明易敏存在拖延和迟延履行合同的违约行为。为证明因易敏的迟延履行合同，给郑传伟、邓海红造成损失，郑传伟、邓海红提交了2015年5月1日的签订的认购书、折扣审批表、通知函、逾期罚款刷卡单、2015年8月10日签订的《深圳市房地产买卖合同》、收款收据、账户明细查询清单等。易敏表示上述证据的真实性无法确认。
一审庭审中，易敏表示其于2015年5月29日向按揭银行提交了相关资料。邓海红表示易敏系2015年6月2日向银行提交贷款资料，但2015年6月23日易敏才向银行提交结清证明。一方天公司表示易敏于2015年6月2日向银行提交了贷款申请的部分资料，后银行通知易敏补交资产证明（银行额外要求提交的资料），6月23日易敏又向银行提交了结清证明。
一审庭审中，邓海红表示因涉案买卖合同系其代郑传伟签署的，且邓海红全程参与了交易过程，故邓海红自愿对郑传伟的相关责任承担连带责任。
另查，2015年4月4日，郑传伟与案外人唐玉洁签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定：郑传伟将涉案房产以451万元的价格出售给唐玉洁。后唐玉洁起诉至原审法院，要求郑传伟承担违约责任，原审法院予以受理，案号为（2015）深南法民三初字第853号。
易敏诉讼请求：1、郑传伟继续履行《二手房买卖合同》；2、郑传伟自起诉之日起按转让成交价525万元为基数按日万分之五的标准支付违约金；3、诉讼费、保全费由郑传伟承担。郑传伟于2015年9月7日收到易敏的起诉状等材料。后易敏变更诉讼请求为：1、解除《二手房买卖合同》；2、郑传伟退回易敏支付的定金20万元，并以所涉房产转让成交价为基数承担20%的违约金（金额为101万元）；3、邓海红对郑传伟的相关义务承担连带责任；4、受理费、保全费由郑传伟、邓海红承担。
原审法院认为：易敏与郑传伟签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认其效力。本案的争议焦点在于，易敏是否存在迟延履行合同相关义务的行为。对此，原审法院认为，首先，根据双方签订的《二手房买卖合同》的约定，买方须于2015年6月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，并于2015年6月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。从上述约定可以看出，《二手房买卖合同》约定的易敏向按揭银行提交贷款资料和首期款的支付时间是2015年6月15日之前；本案中，易敏、郑传伟于2015年5月29日签署资金监管协议，易敏于当日将首期款支付至监管账号，原审庭审中，郑传伟、邓海红及一方天公司均表示易敏于2015年6月2日向银行提交了申请贷款的相关资料，可见，易敏支付首期款和提交贷款资料的时间均早于合同约定的最后期限，不存在迟延。其次，郑传伟、邓海红确认易敏已于2015年6月15日前提交了贷款申请的资料，但表示易敏系于2015年6月23日才提交结清证明，故构成迟延。对此，原审法院认为，根据《二手房买卖合同》的约定，易敏须于2015年6月15日之前向贷款银行提交申请贷款的“相关”资料，并未约定易敏必须于2015年6月15日之前提交“所有的”资料，而且从二手房买卖的交易惯例来看，不同的银行所要求提交的贷款资料不尽相同，买方作为贷款申请人应根据贷款银行的要求来提供相应的资料，本案中，郑传伟、邓海红提交的证据不能证明易敏在向银行提交相关资料方面存在故意拖延的情形。最后，《二手房买卖合同》中并未约定易敏取得贷款承诺函的最后期限，本案易敏于2015年6月2日提交贷款申请资料，于2015年6月29日取得贷款承诺函，并未违反合同的约定。综上，易敏不存在迟延履行合同义务的违约行为。易敏已按合同约定向郑传伟支付了定金、首期款并取得了贷款承诺函，但郑传伟在易敏取得贷款承诺函的情况下单方要求解除《二手房买卖合同》合同，构成违约。而且，郑传伟在将涉案房产出售给本案易敏之前已与案外人签订买卖合同，将涉案房产出售给案外人，郑传伟在未与案外人解除买卖合同的情况下，又将涉案房产以高于与案外人交易价格50多万元的价格出售给本案易敏，明显构成一房两卖。郑传伟的上述行为，构成根本违约，应承担相应的违约责任。对于易敏请求郑传伟按照转让成交价的20%支付违约金101万元的诉讼请求，郑传伟、邓海红提出了调整违约金标准的请求，原审法院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，易敏未向法院举证证明其因郑传伟的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，考虑易敏已履行了支付定金、首付款、申请银行贷款等全部义务，以及郑传伟违约行为的恶性程度，原审法院对易敏提出的要求郑传伟承担违约责任的诉讼请求予以适当调整，酌情判令郑传伟向易敏支付违约金95万元。因郑传伟违约，易敏有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。郑传伟已于2015年9月7日收到易敏要求解除合同的变更诉讼请求申请书等材料，故原审法院确认当事人之间的《二手房买卖合同》于2015年9月7日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，郑传伟应退还易敏已收取的定金20万元。因邓海红自愿为郑传伟的相关责任承担连带责任，故原审法院对易敏要求邓海红对郑传伟的义务承担连带责任的诉讼请求予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认易敏与郑传伟于2015年5月14日签订的《二手房买卖合同》于2015年9月7日解除；二、郑传伟于判决生效之日起十日内向易敏退还定金20万元；三、郑传伟于判决生效之日起十日内向易敏支付违约金95万元；四、邓海红对郑传伟的上述支付义务承担连带责任；五、驳回易敏的其他诉讼请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费15690元，保全费5000元，共计20690元，由易敏负担1026元，由郑传伟、邓海红负担19664元；易敏已预交案件受理费47168元，余额31478元,由原审法院予以退还。
上诉人郑传伟、邓海红不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，依法改判驳回易敏的诉讼请求。上诉理由：一、原审关于一方天地产公司的辩称情况记录不完整。原审判决第三页倒数第六行“未按时提交办理贷款资料，导致郑传伟、邓海红产生损失，……。”在原审庭审中，一方天地产公司还描述了银行也曾多次催促易敏提交结清证明，而易敏一直迟迟未能提交相关的证据。二、一审法院查明事实有重大遗漏、有错误。（一）根据一审判决书第四页第十行：“买方有须于2015年6月15日前（含当日）除将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准）……买方须于2015年6月15日……抵押贷款金额以银行承诺为准；”对于该事实，一审查明有遗漏、有错误。该事实是因郑传伟已经购买案外的罗湖区X花园二期的房产，而该房产是双拼房，郑传伟急需出售涉案的房产以获得首付款以及购房资格，所以双方合同本是约定6月5日要取得银行贷款承诺函，后经易敏请求，郑传伟给予一定延长，但必须于2015年6月15日前应取得银行贷款承诺函，易敏也清楚的了解该事实，所以双方于2015年6月2日办理了资金监管手续并递交了办理按揭贷款的资料。（二）一审判决书第六页第六行第二段第三段：“2015年7月5日……故郑传伟现通知易敏自本通知函送达之日起正式解除双方的买卖合同”该事实有误。该事实应为2015年7月5日郑传伟已经将解除合同函告之中介一方天公司，并且询问中介易敏的地址，并且于2015年7月6日将该告之函寄送给中介及易敏，而易敏的律师函是2015年7月6日下午7：32才由快递公司揽件，最终7月7日送给郑传伟，郑传伟解除合同在先。（三）一审判决书第六页倒数第六行：“为了证明郑传伟违约，易敏提交了邓海红与一方天公司工作人员的微信记录。”该事实有误。该微信记录是2015年7月15日晚上易敏及家人去邓海红公司闹事之后，邓海红再与中介一方天公司的微信，而此时郑传伟已经发函解除合同，并且易敏已经向法院起诉。（四）一审判决书第七页第七行：“一方天公司表示易敏于2015年6月2日向银行提交了贷款申请的部分资料，后银行通知易敏补交资产证明（银行额外要求提交的资料），6月23日易敏又向银行提交了结清证明”，该事实有误。当时易敏名下已经有一套房产并且存在贷款，而易敏又是监管的三成首付，需要按揭六成，根据当时的银行政策是必须支付六成首付，贷款四成，除非有结清证明，证明前一套房产已经还清所有贷款，不是银行额外要求提交的资料。并且在此过程中贷款银行以及一方天公司多次催促要求易敏提交结清证明，不是一方天公司所称的为银行额外要求提交的资料。（五）对于涉案房产此前已经出卖经唐X的事实，郑传伟以及中介都已经告之过易敏所有的交易情况，并且易敏也表示清楚了解，并且之前的交易也是有发函解除。（六）在本案中，郑传伟已经提交了其于2015年5月1日购买案外的罗湖区淘金山湖景花园二期的房产的认购书、买卖合同、收款收据，本案的所有时间结点与该案外房产有重大关系，然而一审法院对此事实却从未提及，属于重大漏查。三、一审认定的事实有误。(一)一审判决书第八页倒数第七行：“其次，郑传伟、邓海红确认易敏已于2015年6月15日前提交了贷款申请的资料……。对此本院认为根据《二手房买卖合同》的约定，易敏须于2015年6月15日之前向贷款银行提交申请贷款的相关资料，并未约定易敏必须于2015年6月15日之前提交所有资料，而且从二手房买卖的交易惯例来看，不同的银行所要求提交的贷款资料不尽相同……于2015年6月29日取得贷款承诺函并未违法合同的约定。”对于该事实，一审法院认定存在重大错误。1、根据应该查明的事实，因郑传伟已经购买案外的罗湖区X二期的双拼房产，郑传伟急需出售涉案的房产以获得首付款以及购房资格，所以双方合同本是约定6月5日要取得银行贷款承诺函，后经易敏请求，郑传伟同意适当的延长些时间，但必须于2015年6月15日前应取得银行贷款承诺函，易敏也清楚的了解该事实，所以双方于2015年6月2日办理了资金监管手续并递交了办理按揭贷款的资料。所以合同中约定的于2015年6月15日再递交银行按揭资料，已经违反了双方的约定。2、即使按照合同约定于2015年6月15日提交按揭贷款资料，易敏的行为也已经构成重大违约，结清证明是办理七成按揭的必要资料，而非额外银行要求提交的资料。当时易敏名下已经有一套房产并且存在贷款，而易敏又是监管的三成首付，需要按揭七成，按照此前国家的政策是必须支付六成首付，贷款四成。国家的限贷限购政策已经出台长达数年之久，易敏不可能不清楚。并且该政策变化是于2015年3月30日之后，三部委才出台相关的政策，如果购买二套的，在此前已经还清银行按揭的情况下，可以办理首套的手续，所以除非有结清证明，证明前一套房产已经还清所有贷款的情况下，才有可能按照该政策来办理三成首付。易敏在明知自己是二套购房的情况下，还只监管三成首付，要不就是很清楚还清按揭可以三成首付的国家政策，要不就是存在明显的恶意。并且，2015年6月2日递交银行按揭贷款资料之后，贷款银行以及一方天公司多次催促要求易敏提交结清证明，所以根本就是易敏违约。3、一审法院认定的逻辑性存在重大问题。“易敏须于2015年6月15日之前向贷款银行提交申请贷款的相关资料，并未约定易敏必须于2015年6月15日之前提交所有资料。”合同约定于2015年6月15日之前递交资料，那理所当然是按揭贷款需要的所有必要资料，而结清证明，是所有银行在办理二套按揭七成时，都是必要资料，非额外资料。（二）一审判决书第九页第九行认定“而且，郑传伟在将涉案房产出售给本案易敏之前已与案外人签订买卖合同，……明显构成一房两卖。”对于涉案房产此前已经出卖给唐玉洁的事实，郑传伟以及中介都已经告之过易敏所有的交易情况，并且易敏也表示清楚了解，并且之前的交易也是有发函解除。况且之前的案件尚在审判过程中，对于是郑传伟违约，还是案外人违约尚未有法院进行确认的情况下，一审法院确认郑传伟是“一房两卖”没有依据。综上，一审法院查明事实不清并且有遗漏，认定事实有重大错误，请求二审法院依法支持郑传伟、邓海红的上诉请求。
被上诉人易敏答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。客观上说易敏在本案中的损失很大，虽然一审对违约金作了调低，但为了尽快结束纠纷，易敏没有上诉。二、在二手房买卖过程中易敏依约履行了二手房买卖合同，我方提交的证据很清晰，每个阶段是什么时候履行，约定很明确。三、郑传伟违约的根本原因是基于房价上涨，希望通过违约获得更高的收益。四、郑传伟在上诉状中提及另外一个案件涉及“一房两卖”的案件，据我们了解该案件南山法院已经作出判决，判决上诉人存在违约情形，要求承担违约责任，说明上诉人存在“一房两卖”的客观情况。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。依法成立的合同受法律保护，双方均应严格按照合同约定履行合同义务。在本案中，合同约定买方应当在2015年6月15日前将首期款支付至监管账户，并向按揭银行提交贷款申请的相关资料。合同签订后，双方在2015年5月29日办理了资金监管手续，易敏也在当天支付首期款142万元至该监管账户。2015年6月2日，易敏向银行提交了按揭贷款申请的相关资料，并于2015年6月29日取得银行购房贷款承诺函（贷款金额343万元）。本院认为，易敏已经按照合同约定全面履行了合同义务，原审法院认定易敏并无违约行为，郑传伟2015年7月6日解除合同，拒绝履行合同，构成根本违约，认定正确。
郑传伟、邓海红上诉称易敏2015年6月23日补交结清证明，构成迟延履行。本院同意原审法院的分析，易敏在2015年6月2日即提交了贷款申请，其后补交材料，不构成迟延提交贷款申请。况且，银行在2015年6月29日即出具了贷款承诺函，从时间上来看，也不晚于郑传伟完成赎楼的时间。郑传伟上诉还称双方本是约定2015年6月5日要取得银行贷款承诺函，但其并未提交充分证据证明双方之间存在上述约定，且其上述主张既与合同约定的时间节点不符，也与合同的实际履行情况包括郑传伟的赎楼时间不符，缺乏可信度。在上诉状中，郑传伟、邓海红认为原审法院认定事实存在诸多重大错误、遗漏。本院经审理认为，原审法院对本案的事实认定清楚，依据充分，郑传伟、邓海红的上诉理由均缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上，郑传伟在履约过程中恶意违约，有违诚信。在本案中，上诉人郑传伟、邓海红的上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15690元，由上诉人郑传伟、邓海红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 陈艳华(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。