云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）官民一初字第6017号
原告杨绍军，男，1973年4月24日出生，傈僳族。
委托代理人华辉、夏桐跃，云南云典律师事务所律师。特别授权代理。
被告胡高峰，男，1976年2月15日出生，壮族。
委托代理人张红平，云南弘石律师事务所律师。特别授权代理。
被告朱迎春，女，1979年1月27日出生，汉族。
委托代理人张红平，云南弘石律师事务所律师。特别授权代理。
原告杨绍军诉被告胡高峰、朱迎春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月28日、2016年8月4日公开开庭进行审理。原告杨绍军及其委托代理人华辉、被告胡高峰及被告胡高峰、朱迎春的委托代理人张红平到庭参加诉讼。本案经报批延长审理期限，现已审理终结。
原告杨绍军诉称：原、被告于2015年6月16日签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于昆明经济技术开发区云大西路新广丰食品物流中心A区7幢1至3层16号商铺以人民币140万元（大写：壹佰肆拾万元）的价格出卖给被告，同时就双方的权利义务、违约责任进行了明确约定。原、被告签订该《房屋买卖合同》后，原告已将该商铺过户给被告，但被告仅支付了原告308,250元的房款及商铺过户所需税费91,750元（91,750元是原告垫付的）。原告将商铺过户给被告后，被告拒绝支付剩余房款。被告的行为已经严重违反了双方签订的《房屋买卖合同》第九条的约定，被告应承担违约责任。故原告特诉至法院要求：1、判令被告支付所欠原告购房款1,091,750元（大写壹佰零玖万壹仟柒佰伍拾元正）；2、判令被告违约并赔偿原告违约金280,000元；3、判令被告承担本案诉讼费和保全费。
被告胡高峰、朱迎春共同辩称：请求驳回原告的诉讼请求。本案作为朱迎春的诉讼主体资格错误，其不是本案被告。本案房屋实际交易价格为90万元，非原告主张金额。双方在房屋中介签订合同约定的房屋价值为90万元，后因为要办理抵押贷款等双方合意了房屋新的价款用于避税及办理按揭，但最终被告也未取得银行按揭。原告主张的违约金过高，违约金至多按照银行贷款利率计算。涉案房屋购买方为被告的妹妹胡高辉，所有房屋款都是胡高辉支付的，购房款90万元都是胡高辉支付的。所有的购房款被告都已经支付给原告，涉案的房屋买卖合同项下被告的义务已经全部履行完毕，原告的全部诉讼请求不应得到支持。按照约定被告付清房款之后原告交付房屋，2015年9月原告已经实际交付了房屋，原告已经实际交付房屋给被告方，本案诉争房屋价款按原告主张并不正确，之后被告打了欠条给原告，房屋的款项已经实际付清。
本案审理过程中，双方当事人最终均确认本案所涉房屋的实际交易价格为900,000元，并确认争议的焦点为：被告胡高峰是否尚欠原告购房款；原告的诉讼请求是否有依据。
审理中，原告杨绍军为证实其诉讼主张向本院提交如下证据：
1、户口册、常住人口登记卡、结婚证，欲证明两被告的身份情况，且两被告系夫妻关系；
2、房屋买卖合同、（2015）云昆明信证民字第19628号公证书各一份、理财卡客户交易查询、西山区住房和城乡建设局档案摘抄表，欲证明：（1）原、被告于2015年6月16日签订《房屋买卖合同》约定，原告将位于昆明经济技术开发区云大西路新广丰食品物流中心A区7幢1至3层16号商铺以1,400,000元的价格出卖给被告，原、被告签订该《房屋买卖合同》后，双方于2015年7月3日办理了房屋过户手续，但被告只支付过原告部分购房款的事实，被告的行为已经严重违反原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第九条第1项的约定，被告须按房屋总价款的百分之二十支付原告违约金；（2）根据《房屋买卖合同》第九条的约定，自2015年7月3日至被告付清房款期间因该商铺所取得的租金应归原告所有。
两被告对原告提交的证据质证认为：对证据1的真实性无异议，认可两被告系夫妻关系，但合同相对方并无被告朱迎春的名字；对证据2中的《房屋买卖合同》、公证书的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的；对理财卡客户查询真实性无异议，但该证据不能证实原告的证明目的，上面无法反映款项的用途；对西山区住房和城乡建设局档案摘抄表的真实性、合法性、关联性均无异议，该房屋现确实在被告胡高峰名下。
两被告为证实其辩解意见向本院提交如下证据：
1、《房屋（买卖）定金合同》一份、欲证明涉案房屋的实际交易价格为900,000元；2、公证费发票，欲证明涉案房屋的公证费系被告胡高峰交纳；3、结婚证、银行卡交易明细、交易详单、税收发票三份，欲证明本案房屋实为被告胡高峰的妹妹胡高辉夫妇购买，款项支付全由胡高辉、王东云夫妇支付。因在双方合同签订后，无法办理按揭贷款，2016年1月5日，胡高辉、王东云准备付款，并于2016年1月10日转账150,000元，1月11日（第二次庭审时更正为1月10日）现金向原告付清了全部款项，在付清款项后，原告将该房屋的所有税收发票及房屋销售发票交付给了被告，至此，被告的义务履行完毕；4、（2015）云昆明诚证字第14751号公证书、购房款明细，欲证明：（1）房屋交易价格为900,000元；（2）按照约定房款实际付清后才交付房屋，但被告交付了部分房款并向原告写了欠条后双方在2015年9月16日交付了房屋；5、房屋租赁协议，证明2015年9月16日原告已经实际交付房屋给被告，被告对房屋进行了实际的出租。
原告对两被告提交的证据质证认为：对被告提交的证据1的真实性、合法性认可，但不认可其关联性，该合同未实际履行，双方履行的是公证过的1,400,000元价格的合同；对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可，恰好证明双方履行的是价格为1,400,000元的合同；证据3中的结婚证与本案无关，无法核实其真实性，涉案的合同款项支付全部是被告履行的；对银行交易明细、交易详单的真实性认可，其所反映的1月10日分三次支付149,940元属实，原告认可收到被告的55万元；对于税收发票三份、房屋销售发票的真实性认可，但不能证明被告的证明目的，相应的税费应予以扣除；对证据4中公证书的真实性、合法性及被告证明目的不认可；对购房款明细的无异议，原告认可双方的实际交易价格为900,000元，但对于被告认为房款付清的事实原告一直持异议，不认可；对证据5房屋租赁协议不认可，其与本案无关。
本院对原、被告提交的证据认证如下：两被告对原告提交的证据1及证据2中的理财卡客户交易查询、西山区住房和城乡建设局档案摘抄表的真实性均无异议，本院对上述证据予以采纳。原告提交的证据2中的房屋买卖合同、（2015）云昆明信证民字第19628号公证书两被告虽对真实性无异议，但因庭审中原、被告均确认该《房屋买卖合同》中所约定的房屋成交价格并非双方当事人的真实意思表示，本院仅确认该《房屋买卖合同》及公证书的真实性，对其证明目的不予采纳。原告对两被告提交的证据1、2的真实性无异议，本院对上述证据予以采纳。两被告提交的证据3形式真实、来源合法，本院确认其真实性，但该组证据只能证明被告胡高峰通过其妹妹及妹夫向原告支付149,940元的事实，不能证明两被告主张的已经履行全部付款义务及房屋实际购买人系案外人胡高辉的事实。原告对两被告提交的证据4中的购房款明细的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采纳。证据4中的（2015）云昆明诚证字第14751号公证书原告虽对真实性无异议，但因庭审中原、被告均确认该《房屋买卖合同》中所约定的房屋成交价格并非双方当事人的真实意思表示，本院仅确认该《房屋买卖合同》及公证书的真实性，对其证明目的不予采纳。两被告提交的证据5与本案无关联性，本院不予采纳。
综上，本院确认本案法律事实如下：两被告系夫妻关系。原告与被告胡高峰于2015年5月16日签订一份《房屋（买卖）定金合同》约定原告将其所有的位于昆明经济技术开发区云大西路新广丰食品物流中心A区7幢1至3层16号商铺房屋以900,000元的价格出售给被告胡高峰。2015年6月17日，原告与被告胡高峰签订一份经云南省昆明市明信公证处公证的《房屋买卖合同》，约定原告将其所有的位于昆明经济技术开发区云大西路新广丰食品物流中心A区7幢1至3层16号商铺房屋以1,400,000元的价格出售给被告胡高峰，双方对各自的权利义务进行了约定，并约定甲方（原告）于收到乙方（被告胡高峰）全部房款当日将该房屋交付乙方。另双方对违约责任约定为：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房屋总价款百分之二十的违约金。2015年6月29日，原告与被告胡高峰签订一份经云南省昆明市明诚公证处公证的《房产买卖合同》，约定原告将其所有的位于昆明经济技术开发区云大西路新广丰食品物流中心A区7幢1至3层16号商铺房屋以800,000元的价格出售给被告胡高峰，双方对各自的权利义务进行了约定，并约定于房款全部付清之日由甲方（原告）将上述房产交付给乙方（被告胡高峰），届时双方均应到房产所在地进行房产的交接。另双方对违约责任约定为：甲、乙双方均应按照合同的约定履行权利义务，若一方违约，履约方有权解除合同，并由违约方承担房屋成交价的20%的违约金。上述两份《房屋买卖合同》、《房产买卖合同》均约定办理过户的相关税费由乙方（被告胡高峰）承担。庭审中，原告与被告胡高峰均确认上述两份《房屋买卖合同》、《房产买卖合同》所约定的房屋成交价格均不是双方的真实意思表示，其中约定成交价为1,400,000元的《房屋买卖合同》系为了便于被告胡高峰办理贷款所订立，而约定成交价为800,000元的《房产买卖合同》则是为了逃避税收所订立，本案所涉房屋的实际成交价格为双方最初签订的《房屋（买卖）定金合同》所约定的900,000元。之后，被告胡高峰通过其妹妹胡高辉向原告支付了400,000元房款，原告亦于2015年7月3日将本案所涉房屋过户至被告胡高峰名下，原告为被告垫支了过户应缴纳的税款91750元。2015年9月16日，原告与被告胡高峰签订一份《购房款明细》，该《购房款明细》中对被告所支付的400,000元房款及原告为被告垫支的税款91750元进行了确认，并确认因该房屋在出售时存在出租的情形，原告已经收取的2015年6月1日至2016年5月31日止的租金60,000元应由原告退还给被告胡高峰，并约定由被告胡高峰向工商银行贷款交付给原告后由原告向被告退还相关费用，后因被告胡高峰未能办理下贷款，故双方最终未实际履行该《购房款明细》的约定。同日，原告杨绍军将本案所涉房屋交付给了被告胡高峰。庭审中，原告与被告胡高峰均一致确认截止2015年9月16日，扣减了原告为被告垫支的税款91,750元，以及原告应支付给被告的租金60,000元之后，被告胡高峰实际支付给原告的房款是368,250元，故截止2015年9月16日，被告胡高峰尚欠原告购房款为531,750元。
2015年12月22日，因被告未向原告支付购房款，原告遂诉至本院主张上述诉讼请求。2016年1月10日晚，被告胡高峰通过其妹妹胡高辉及妹夫王东云的账户分三次向原告转账支付了149,940元。庭审中，被告胡高峰还主张2016年1月10日下午，其妹妹胡高辉现金向原告支付了381,750元的房款，原告未出具收条。原告杨绍军对被告胡高峰的该主张不予认可。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告胡高峰对双方实际建立房屋买卖合同关系并无异议，本案审理过程中，双方当事人对本案所涉位于昆明经济技术开发区云大西路新广丰食品物流中心A区7幢1至3层16号商铺的成交价格为900,000元以及双方前期履行合同情况（即截止2015年9月16日原告已经将本案所涉商铺过户至被告胡高峰名下、被告胡高峰已经向原告支付购房款368,250元，尚欠原告购房款531,750元的事实）无争议。对于双方争议的购房尾款531,750元是否已经支付完毕的问题，本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，被告胡高峰主张其已经完全履行了支付剩余购房款531,750元，对此主张，应由被告胡高峰承担相应的举证责任。根据审理中被告所提交的证据仅可以证实被告胡高峰曾于2016年1月10日通过银行转账的方式向原告支付了购房尾款149,940元，但被告胡高峰对其曾于2016年1月10日以现金交付的方式向原告支付了381750元的购房尾款的事实并未提交相应证据予以证实，庭审中被告胡高峰虽以原告在2016年1月10日下午即将本案所涉房屋的相关材料交付给被告胡高峰的事实来反证被告胡高峰已经完全履行了自己所负的付款义务，但根据被告胡高峰所提交的2016年1月10日向原告银行转账的记录所显示内容，被告胡高峰系在2016年1月10日晚间才向原告转账支付了149,940元，故在2016年1月10日下午被告胡高峰实际并未完全履行其付款义务，故被告胡高峰的该项辩解意见与查证事实及常理相悖，本院不予采纳，被告胡高峰应承担举证不能的法律后果。综上，本院对被告胡高峰主张的已经完全支付购房款的事实不予确认，并依法确认被告胡高峰尚欠原告购房款381,810元，故对于原告要求被告胡高峰支付购房尾款1,091,750元的诉讼请求根据本案查证事实予以部分支持381,810元。对于原告要求被告胡高峰支付违约金280,000元的诉讼请求，虽然本案原告与被告胡高峰在所签订的两份《房屋买卖合同》、《房产买卖合同》中已经约定了违约方应支付合同总价款20%的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中被告胡高峰未按照约定时间支付剩余购房款，已经构成违约，应承担相应的违约责任，但本案中被告胡高峰的违约行为给原告所造成的损失系资金被占用的利息损失，且庭审中被告胡高峰已经明确表示双方约定的违约金过高并要求对违约金予以调低，故本院对两原告主张的违约损失以两被告所欠购房款381,810元为基数，并按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予以部分支持，支付时间则以原告与被告胡高峰共同确认的2016年1月10日原告已经全部履行了合同义务之日起予以计算。对于原告要求被告朱迎春承担共同还款责任的诉讼请求，本院认为，本案中买卖关系的合同相对方为原告与被告胡高峰，被告朱迎春并非合同相对方，故对于原告的该项诉讼请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告胡高峰于本判决生效之日起十日内支付原告杨绍军购房款381,810元，并向原告杨绍军支付该款项自2016年1月10日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
二、驳回原告杨绍军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17,146元，由被告胡高峰负担7146元，原告杨绍军负担10,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 李 勇
人民陪审员 尚炳昌
人民陪审员 李绍坤
二〇一六年八月十一日
书 记 员 王 诚