四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第2278号
上诉人（原审被告）四川祥鹤房地产开发有限公司。
法定代表人高洪书。
委托代理人陈贵。
被上诉人（原审原告）张义刚。
委托代理人李其桄。
上诉人四川祥鹤房地产开发有限公司（以下简称祥鹤公司）因与被上诉人张义刚房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2014）南民初字第1279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年9月6日，张义刚与张方涛共同与祥鹤公司签订了《住宅商品房认购书》，张义刚和张方涛自愿向祥鹤公司认购其坐落在南部县地税街A幢B单元5楼1号商品住宅房一套。《住宅商品房认购书》内容为：“出卖方：四川祥鹤房地产开发有限公司（加盖四川祥鹤房地产开发有限公司南部县旧城改造项目部印章）（以下简称甲方）购房方：张义刚（签名）张方涛（签名）（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房销售管理办法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，达成如下商品房认购协议：一、购房位置及面积1、乙方自愿向甲方认购座落在南部县地税街第壹幢贰单元伍楼壹号四室二厅商品房住宅房1套（如有营业房或防潮层的幢号，从营业房以上开始计算楼层）。2、商品房面积：该商品房建筑面积暂定为130平方米（实际面积以南部县房管局测绘后所认定的建筑面积为准）。3、该商品房结构设计为现浇楼面。4、该商品房的用途为住宅房。二、双方约定该套商品房住宅房价格：按建筑面积计算单价为人民币3，350元／m2，（不含房屋维修基金，水、电、气、闭上户费）总价为人民币435，500元，大写肆拾叁万伍仟伍佰元（不包括室内水、电安装和室内门窗、智能系统等费用）……。三、付款方式：付款方式分为一次性付款和分期付款两种方式，乙方自愿选择二付款方式。1、一次性付款……。2、分期付款（1）本协议签订时，乙方一次性向甲方交纳总购房款的／％，计人民币叁拾万元整，作为预购商品房住宅房定金……。（2）待该幢商品房主体工程完工时，乙方在接到甲方通知五日内一次性向甲方交清总购房款的／％，计人民币壹拾贰万叁仟伍佰元整。（3）甲方向乙方交纳钥匙时，乙方必须向甲方结清全部购房款及其他代收款，以及本协议所规定应交的款项。3、乙方所缴购房款，一律以甲方给乙方开据的盖有甲方房产公司财务专用章收款凭证（或发票）为准。四、甲方以电话、书面或电视广告等方式通知乙方交款，乙方必须在甲方通知的期限内，及时交清认购房款。五，乙方未按本合同约定期限向甲方支付认购房款，甲方有权取消乙方已预订的商品房资格，同时追究乙方缔约过失责任或违约责任，并有权将乙方所预订的商品房预订给其他认购户。六、乙方在交纳预订房款后，如果要求退房，则视为乙方缔约过失或违约。乙方同意将所缴付的预付房款中由甲方扣收本合同约定的房屋总价款的20％作为缔约过失赔偿金或违约金，剩余已缴预订房款，待甲方另行预订乙方所订房屋后再退还，且不计利息。七、水、电、气由甲方根据相关管理部门各年度的收费标准另行向乙方代收，以便办理上户手册。八、乙方认购商品房后，必须遵守甲方统一的物业管理规定。九、交房时间：以乙方接甲方的通知为准。甲、乙双方约定：乙方交付全部款项后，甲方将钥匙交付给乙方。十、乙方购买商品房标准：……。十一、甲方开发的商品房，按国家颁发的工程质量标准由房建管理部门验收合格，……。十二、乙方购买该商品房后，产权属乙方所有，房产证、国土证由甲方统一办理，契税、维修基金及其它代收款均由乙方承担。十三、本合同自双方签字盖章之日起生效，一式三份，甲方执存二份，乙方执存一份，具同等法律效力。未尽事宜：余下房款贰万元整产权证办好后一次性付清。出卖方：（加盖四川祥鹤房地产开发有限公司南部县旧城改造项目部印章）法定代表人：（加盖高小全私章）XXXX电话号码：1878179XXX****2年9月6日购房方：张义刚（签名并捺指印）张方涛（签名并捺指印）身份证号码：XXXX联系电话：15029****X****0911XXXX2012年9月6日）。合同签订当日和2013年2月8日，张义刚向被告祥鹤公司支付购房款人民币300，000元和50，000元，祥鹤公司分别向张义刚出具《收据》各一份，该收据收款单位和收款人栏分别加盖了“四川祥鹤房地产开发有限公司南部县旧城改造项目部财务专用章”、“四川祥鹤房地产开发有限公司财务专用章”和高小全的印章。案涉房屋竣工后，张义刚要求祥鹤公司交付房屋未果，遂向本院提起诉讼。
同时查明，祥鹤公司法定代表人高小全（甲方）于2009年12月18日、2010年3月13日先后与何小燕、陈兴清等人（乙方）签订了《拆迁还房协议》、《合伙重建协议》，约定乙方自愿将位于南部县南隆镇富民巷25号、17号、29号房屋拆除后的宅基地交与甲方进行修建，修建的一切投资由甲方全部承担，甲方修建后按约定给乙方还房。富民巷25号、17号、29号房屋后面即地税街，该修建房屋早已竣工并还房。
再查明，张方涛系张义刚之子。张义刚陈述系自己出资，准备以后交给张方涛，张方涛亦在庭审后书面说明该房屋系张义刚出资购买，与自己无关，自愿放弃权利不参与诉讼。
原审法院认为：祥鹤公司法定代表人高小全与张义刚和张方涛签订的《住宅商品房认购书》，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。该认购书上加盖了“四川祥鹤房地产开发有限公司南部县旧城改造项目部”印章，且张义刚的交款收据上加盖了“四川祥鹤房地产开发有限公司南部县旧城改造项目部财务专用章”和“四川祥鹤房地产开发有限公司财务专用章”，故高小全的上述行为，属于职务行为，其经营活动应由企业法人即祥鹤公司承担民事责任。由于该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，故该《住宅商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同。虽修建案涉房屋系高小全个人行为，但本案中高小全在订立合同时，以祥鹤公司名义签订，且购房款亦为祥鹤公司收受，故应视为祥鹤房公司在高小全同意下，取得了案涉房屋的处分权，祥鹤公司系本案适格被告，故祥鹤公司辩称“房屋不是自己的，是法定代表人高小全个人将几个人房屋进行改建，主体不适格，应追加高小全为被告”的抗辩理由不能成立，不予支持。虽商品房买卖合同的买受人为张义刚和其子张方涛，但张方涛向本院提出申明，购房款系其父张义刚出资，其自愿放弃权利不参与诉讼，属于在法律规定的范围内对自己民事权利和诉讼权利的处分，故祥鹤公司以张义刚主体不适格的抗辩意见不予采纳。祥鹤公司与张义刚订立商品房买卖合同时，故意隐瞒房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，且庭审中祥鹤公司明确表示不能按约定向张义刚交付房屋，导致合同目的不能实现而解除，依法应向其返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故张义刚要求祥鹤公司承担不能交付的赔偿责任及返还已付购房款并支付利息、赔偿损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。结合本案实际，利息按中国人民银行规定的金融机构同期贷款一年期基准利率、赔偿责任按已付购房款一半计付为宜。对于赔偿损失，因张义刚未提供证据证明，故不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：四川祥鹤房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，向张义刚返还购房款人民币350，000元并支付利息（利息的计算方法：分别从2012年9月6日起以300，000为基数、从2013年2月8日起以50，000元为基数，至判决指定的支付期间届满之日或判决指定的支付期间届满前实际支付之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款一年期基准利率计算资金利息），并向张义刚赔偿人民币175，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，300元，由四川祥鹤公司开发有限公司负担。
宣判后，上诉人祥鹤公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院撤销南部县人民法院（2014）南民初字第1279号民事判决，驳回上诉人一审的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实不清。诉争房屋系案外人所有，高小全与被上诉人签订的《住宅商品房认购书》无效。1、高小全个人承包案外人何小燕、陈兴清、杨林所有房屋的修建，案外人何小燕、陈兴清、杨林将修建的部分房屋抵偿高小全出资修建款项是承包行为，不发生开发房地产的效力。2、涉案房屋的土地使用证、房屋产权证、建设规划许可证载明是案外人何小燕、杨林、陈兴清三人而非上诉人，印证诉争房屋不是上诉人的事实。3、高小全与被上诉人签订的《住宅商品房认购书》虽加盖四川祥鹤房地产开发有限公司南部县旧城改造项目部印章，但该印章并非涉案房屋的改造项目，对此印章的加盖属高小全违规使用的个人行为。4、与本案事实完全一致的另外两个案件，已经南充中院判决，认定系高小全个人行为。5、高小全与张义刚签订的《住宅商品房认购书》不是《房地产管理法》所称的商品房买卖合同，商品房买卖合同是指房地产开发企业将自己所有尚未建成或已经竣工的商品房向社会销售转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案诉争房屋是案外人何小燕、陈兴清、杨林所有的房屋，而非上诉人所有的房屋。二、原审法院适用法律不当。高小全与被上诉人签订的《住宅商品房认购书》系高小全个人行为，该《住宅商品房认购书》与《房地产管理法》相悖，理当认定无效或不应认定为商品房买卖合同。一审法院适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，将诉争房屋认定为商品房买卖行为作出的判决错误。
被上诉人张义刚答辩称：1、原审法院认定事实清楚，理由充分，上诉人的上诉请求不成立，驳回上诉，上诉人提到房产销售是高小全个人行为不是事实，双方签订的合同是合法有效的，签订该合同后，被上诉人向上诉人交纳购房款35万元，上诉人加盖了财务印章，这是双方真实意思表示，上诉人基于对公司的信任，才在该案所诉争的房屋地址购买住房，若当时高小全个人不具有销售资质，被上诉人是不会购买住房的；2、上诉人称该房屋是个人承包给案外人，不是商品房性质是错误的，高小全以公司名义承包改建何小燕等的旧房，改建之后除去对其还房，剩下的房屋即属上诉人所有，由上诉人对外销售，属于商品房买卖的范围，也是合法有效的。综上，请求二审依法维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：在订立《住宅商品房认购书》时，高小全系祥鹤公司的法定代表人，其以祥鹤公司名义与被上诉人张义刚、张方涛订立该合同，应视为其履行职务的行为，且该合同有“四川祥鹤房地产开发有限公司南部县旧城改造项目部”的印章，在收款收据中也加盖了“四川祥鹤房地产开发有限公司南部县旧城改造项目部财务专用章”及“四川祥鹤房地产开发有限公司财务专用章”，也印证了出售案涉房屋是祥鹤公司的行为，而非高小全个人行为，因此，该《住宅商品房认购书》对上诉人祥鹤公司具有约束力，应当按约履行。关于该协议书是否属于商品房买卖合同的范畴，由于该房屋系祥鹤公司对外出售，非高小全个人对外出售，购房人也基于对祥鹤公司的信任订立合同，因此该《住宅商品房认购书》属于商品房买卖合同的范畴，虽然该合同所指房屋系祥鹤公司原法定代表人高小全与何小燕、陈兴清等人的合作建房，但不影响该合同的性质。根据上诉人与被上诉人签订的《住宅商品房认购书》，上诉人向被上诉人出售的是商品住宅房，但本案所涉房屋的性质实际是个人合作建房，并非商品住宅房，亦不可能取得商品房预售许可，同时上诉人无证据证明其告知被上诉人相关事实，存在故意隐瞒的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，上诉人与被上诉人所签订的《住宅商品房认购书》无效，除返还购房款、承担利息外，上诉人还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一审对此处理结果正确，应予维持。
综上，一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，050.00元，由上诉人四川祥鹤房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 石 炜
代理审判员 李碧英
二〇一五年二月十一日
书 记 员 彭 宣