天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民三初字第1640号
原告许军，无业。
委托代理人袁战胜，天津云杰律师事务所律师。
被告鑫河湾商业广场有限公司，住所地天津市津南区八里台工业园区建设路6号A座148室。
法定代表人施玲，经理。
委托代理人崔惠民，天津卓永律师事务所律师。
被告建鑫集团（天津）置业有限公司，住所地天津市津南区八里台镇建设路6号。
法定代表人俞爱钦，经理。
委托代理人宋哲，该公司员工。
原告许军诉被告鑫河湾商业广场有限公司及被告建鑫集团（天津）置业有限公司其他合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员田洪峰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许军及其委托代理人袁战胜及被告建鑫集团（天津）置业有限公司（以下简称“建鑫置业”）的委托代理人宋哲及被告鑫河湾商业广场有限公司（以下简称“鑫河湾广场”）委托代理人崔惠民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，二被告系关联公司关系，二被告为解决内部员工就餐问题，原告与被告鑫河湾广场签订合同，合同约定由原告投资建设食堂，再由原告承租该食堂五年，租赁期限自2015年10月28日至2019年10月27日，租金为每月23240元，支付方式为押一付三，租金支付到被告建鑫置业的账户内，并给予原告一年的免租期。合同中还约定有保底条款，保证二被告给予原告每月不低于100000元的食堂经营费用，若就餐员工消费超过100000元，则按实际消费与原告结算。合同签订后，原告投入巨资建设该项目，食堂于2015年4月实际投入使用，但自7月开始，二被告以各种理由违反约定，不按保底条款与原告结算，导致原告利益受损。原告呈讼，依法请求法院判令：一、解除原告与被告鑫河湾广场签订的租赁合同；二、判令二被告给付自2015年7月18日至2015年12月31日期间保底营业款共计475161元；三、判令二被告返还原告保证金23240元，及半个月租金11620元；四、本案的诉讼费由二被告承担。
被告鑫河湾广场辩称，原告未办理经营餐饮服务行业的相应执照和许可，不应受法律保护。合同约定的保底条款系对第三方强加的义务，应为无效条款。原告未按照合同约定交付租金，未履行合同的主要义务，因此被告有权拒绝原告的要求。被告认为其按合同约定交付了租赁物，并未出现解除合同的法定事由，故不同意解除租赁合同。
被告建鑫置业辩称，因没有出现法定解除和约定解除事由，第一被告不同意解除合同，对保底条款期间没有异议，对原告提出的数额有异议，应以最终消费为准，而非每月支付100000元。食堂确已经实际交付使用，也为原告带来经济效益，故不同意返还保证金及租金。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据一，租赁合同一份，证明原告与第一被告签订租赁合同及约定的双方权利与义务，在合同第12条规定违约责任，12.1有相应约定，守约方有权追究违约方责任。本合同属于被告出具格式合同。本案中，原告实际经营从2015年4月18日到2015年12月31日，经营时间内被告仅仅按照合同约定给付3个半月保底营业款，其余时间均未按约定给付，构成了根本违约，此情形下基于相关法律规定，原告有权终止合同，并且有权提出解除该租赁合同。
证据二，合约专项付款审批单五组，证明结算方式周期是每月18日至转月17日，周期到期后按照第二被告要求填写审批单将每月第二被告员工实际消费情况作附表，附表作用是何时当时消费是否超过保底100000元，如果超过，按照实际消费金额结算，如果未超过，及按照100000元结算，看出这几个销售金额均未超过100000元，应按照7.8条约定，每月100000元结算。
证据三，2015年8月25日加盖被告建鑫置业行政部专用章说明一份，证明第二被告承认每月最低消费100000元合约。
证据四，2015年9月12日加盖第一被告公章，但是文件抬头显示第二被告的通知一份，证明二被告决定把消费保底降到60000元，系二被告单方对保底条款提出不合理要求，属于合同主要条款之一。
证据五，专项收款收据两张，证明原告交纳租金及履约保证金情况。
被告鑫河湾广场提交的书面质证意见：对证据一，合同约定的保底条款系对第三方强加的义务，应为无效条款。被告认为其按合同约定交付了租赁物，并未出现解除合同的法定事由，故不同意解除租赁合同。租赁关系是原告和第一被告发生的，与第二被告没有关系，第二被告只是代收款项的单位。对证据二、四、五，真实性、关联性、合法性均认可，认为对于食堂经营费均应该据实结算，并非存在保底条款的情形，认可由第二被告代收了租金及保证金92960元。对证据三认为与其不具有关联性。
被告建鑫置业质证意见：对证据一没有异议。合同证明原告提出情形不符合法定解除情形，亦不符合约定解除情形。证据二，真实性、合法性、关联性均认可，但并非原告所述即使并非消费10万也按10万结算。应以实际经营结算金额，第二被告认可在2015年7月18至2015年8月17日差30000元经营方未付原告。对证据三，真实性、合法性、关联性均认可，但该证据只针对2015年7月到8月的结算，原告主张其余时间第二被告不认可。对证据四，真实性、合法性、关联性均认可，现在情形变化，职工人数减少，所以被告建鑫置业才发出了该通知。对证据五，认可收取了原告租金及履约保证金共计92960元，不认可原告陈述的连续计算免租期的计算方式，第二被告认为免租期应分上半年和下半年分段计算。
二被告未向法庭提交书面证据材料。
本院认证意见：原告提交的租赁合同，第一被告仅对部分条款提出异议，而第二被告对于该合同予以认可，对于上述租赁合同的真实性本院予以确认，而原告提交的证据二，证据三、证据四、证据五，二被告对上述证据真实性予以确认，但对于上述证据记载的内容持不同意见，因此本院仅对上述证据的真实性予以确认。对于证据五，在72960元收据中，收款事由记载了建鑫城食堂租金及保证金，虽然并未加盖二被告公章，但经二被告核实可以确认上述款项系原告支付给被告鑫河湾广场的租金及履约保证金。
经审理查明，原告与被告鑫河湾广场签订了租赁合同一份，合同约定由原告为被告鑫河湾广场投资建设食堂，再由原告承租该食堂五年，租赁期限自2014年10月28日至2019年10月27日，租金为每月23240元，支付方式为第一期先支付4个月租金，其中一个月的租金作为履约保证金，租金支付到被告建鑫置业的账户内，并给予原告一年的免租期。合同中第7.8条约定有保底条款，内容为“甲方保证建鑫置业内部员工每月在乙方经营的餐厅内消费大于10万元（以最终就餐消费数额为准），每月5号支付上月员工就餐消费的款项。”。合同签订后，该食堂于2015年4月18日由原告正式经营并实际投入使用，于2015年12月31日终止经营。原告自认在2015年4月18至2015年7月17日三个月当中，二被告能按每月10万元向其支付经营费，但自7月18日开始，7月18日至8月17日仅支付经营费70000元，尚欠30000元未付，而自8月18日至原告终止履行合同2015年12月31日，二被告并未支付原告上述期间的经营费，期间被告建鑫置业于2015年8月25日向原告出具情况说明，表示由于2015年7月18日至2015年8月18日消费未足100000元，实际消费不足部分挪至下月员工就餐使用。被告鑫河湾广场又于2015年9月12日向原告发出通知，表示其保证建鑫置业员工就餐每月消费降至60000元（以最终就餐消费数额为准），该通知并未得到原告的认可。每月食堂经营费的结算系被告建鑫置业的员工刘振辉经办。实际经营开始后原告于2014年10月28日及2015年9月18日分两笔向被告建鑫置业支付了4个月的租赁费共计92960元，其中一个月的租金23240元作为履约保证金。原告认为二被告未按期支付食堂经营费应属违约在先，导致原告利益受损。原告故呈讼本院，提出如上诉请。
本院认为，原、被告之间订立的食堂经营租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。该合同包含两个法律关系，即租赁合同关系及餐饮服务合同关系。被告建鑫置业称食堂系被告鑫河湾广场所有，但实际使用食堂及结算食堂经营费均是被告建鑫置业与原告进行，故被告建鑫置业应视为餐饮服务合同的实际履行方。而被告鑫河湾广场向原告出租食堂收取了食堂的租金，并保证被告建鑫置业履行每月100000元的食堂经营费用，应视为租赁合同的相对方以及餐饮服务合同的保证履行方。因此，原告与被告鑫河湾广场系租赁关系，原告与二被告餐饮服务合同关系。
一、对于原告要求二被告按照合同连带支付食堂经营费的诉讼请求。根据原告与二被告之间的交易习惯以及被告建鑫置业为原告出具的食堂经营费审批单和说明，再结合被告鑫河湾广场为原告出具的通知及双方的庭审陈述，可以证明被告建鑫置业在餐饮服务合同关系履行初期，每月能按照100000元向原告支付食堂经营费，在其为原告出具的说明中，亦能证明被告建鑫置业承诺其为餐饮服务合同的实际履行方，且明确表示其有义务每月向原告支付最低100000元的食堂经营费。因此合同第7.8条约定的保底条款应理解为由被告建鑫置业每月向原告支付食堂经营费100000元，若建鑫置业员工就餐实际消费高于100000元，则以最终实际消费为结算依据，而被告鑫河湾广场在该条款中明确表示保证被告建鑫置业能够履行条款中约定的每月最低100000元的食堂经营费用，故其对上述保底条款应承担连带保证责任。故该经营费计算期间经双方确认计算为2015年4月18日至2015年12月31日，二被告已支付4月18日至7月17日的经营费，而7月18日至8月17日二被告已支付70000元，尚欠30000元未付，8月18日至12月31日共计4个月零14天，因此被告建鑫置业应支付原告食堂经营费计算为30000＋4×100000＋100000÷31×14=475161元，被告鑫河湾广场对上述经营费承担连带保证责任，对于原告该项诉讼请求，本院予以支持，对于二被告关于食堂经营费的抗辩意见，应属对合同条文不同理解方式，且并无相应证据证明其观点，而原告提交的被告鑫河湾广场为原告出具的通知，被告建鑫置业亦认可这份通知的内容，该证据可以反驳二被告对于食堂经营费据实结算的意见，故对于二被告该项抗辩意见，本院不予采纳。对于被告鑫河湾广场认为原告未取得食堂经营资质的抗辩意见，食堂经营资质应属行政管理范畴，并未影响原、被告双方的民事权利义务，故对于该项抗辩意见，本院不予采纳。
二、对于原告要求解除租赁合同诉讼请求。原告与被告鑫河湾广场签订的书面合同本身既包含房屋租赁合同关系，亦包含餐饮服务合同关系，由于二被告未按合同约定向原告支付食堂经营费，导致原告于2015年12月31日终止履行了该合同，应视为二被告违约在先，向原告支付食堂经营费乃原告维系食堂经营的基础，也是餐饮服务合同关系的主要权利义务之一，二被告拒绝履行该合同义务，拖欠原告4个多月的食堂经营费已构成根本违约，且现原、被告均已拒绝履行该合同，对于二被告认为该行为不构成解除合同条件的抗辩理由，本院不予采纳。原告于2015年11月13日向本院提起诉讼，要求与二被告解除租赁合同，二被告现已应诉，且对于食堂终止营业时间为2015年12月31日原、被告均无异议，至此双方均不再履行该合同主要权利义务，故双方解除合同时间应为2015年12月31日，故对于原告要求解除该合同诉讼请求，本院予以支持。
三、对于原告要求二被告退还履约保证金及半个月租赁费的诉讼请求。原告提交的专项收款收据可以证明原告已按合同约定支付了上述费用，收款方为被告鑫河湾广场，被告建鑫置业只是作为合同中约定的支付租金及履约保证金指定账户的持有人，而非实际收取上述费用的当事人。原告向被告建鑫置业支付租金及履约保证金应视为其向被告鑫河湾广场履行了支付义务。因此，若原告该项诉讼请求成立，则应由房屋租赁合同相对方被告鑫河湾广场承担租金及履约保证金的退还责任。合同约定的租赁期间为2014年10月28日至2019年10月27日，免租期一年，第一年免租6个月，第二年免租6个月，若甲方开业时间顺延则免租期顺延，食堂的实际经营时间2015年4月18日，免租期应顺延至2015年10月18日，原告应于该日期之前交齐上述费用，原告最后一笔付款日期为2015年9月28日，并未存在违约情形。因此对于二被告认为原告违约在先，不同意解除合同并不同意退还履约保证金及租赁费的抗辩意见，本院不予采纳。现合同已因二被告违约行为导致解除，故被告鑫河湾广场应退还原告履约保证金23240元及原告多支付的租金。原告已支付的租赁费的租赁期间为2015年10月18日至2016年1月17日，食堂实际经营至2015年12月31日，该日期亦为该合同解除日期，被告鑫河湾广场应退还原告17天的租赁费，现原告只主张退还半个月的租赁费11620元，并未超出法律规定，本院予以支持。对于被告鑫河湾广场认为原告未按约定支付租金的抗辩意见以及被告建鑫置业对于免租期应分段计算的抗辩意见，均无证据证明其观点，对于上述抗辩意见，本院不予采纳。对于原告要求被告建鑫置业承担连带给付责任的诉讼请求，由于无事实依据及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告许军与被告鑫河湾商业广场有限公司、被告建鑫集团（天津）置业有限公司之间的食堂经营租赁合同于2015年12月31日解除。
二、被告建鑫集团（天津）置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告许军食堂经营费475161元，被告鑫河湾商业广场有限公司对上述费用承担连带给付责任。
三、被告鑫河湾商业广场有限公司于本判决生效后十日内退还原告许军履约保证金23240元及租赁费11620元，共计34860元。
四、驳回原告许军的其他诉讼请求。
案件受理费5300元，由被告鑫河湾商业广场有限公司及被告建鑫集团（天津）置业有限公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 田洪峰
二〇一六年三月八日
书 记 员 朱金富
速 录 员 马文菲