北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第07556号
原告韩×，男。
委托代理人王向红，北京市浩盛律师事务所律师。
被告刘×，男。
委托代理人马丹洋，北京思科律师事务所律师。
第三人李×，女。
委托代理人霍大明，北京市国源律师事务所律师。
原告韩×与被告刘×、第三人李×房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩×之委托代理人王向红与被告刘×之委托代理人马丹洋、第三人李×之委托代理人霍大明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩×诉称，我于1991年开始租赁刘×名下诉争房屋并交纳房租，刘×分别于1992年5月14日、11月12日、1993年6月12日向我开具租金收条，但1992年11月12日收条将“刘×”写为“刘×”。1993年底刘×欲出售诉争房屋，当时双方约定价格21万元一次付清。1994年1月20日我以刘×的名义在海淀区万寿路信用社开立存折号码为：1-28672、295261将房款存入并交付刘×，同日刘×以“刘×”开具收款条，双方未约定房屋过户期限。我自1991年已实际居住该房至今，1994年夏我四处查找刘×要求其履行过户登记手续至今均无结果。故诉至法院：要求刘世元协助我办理位于北京市海淀区×2号房屋所有权转移登记手续。
被告刘×辩称，诉争房屋系我父亲刘×1所有，刘×1于1990年去世后诉争房屋未进行分割，双方签署的协议系我无权处分。即使之后我取得房产也是我与第三人李×的夫妻共同财产，也属于无权处分。第三人李×当时对此不知情，韩×明知房屋是夫妻共同财产，仍在第三人不到场情况下进行交易，因此韩×不是善意第三人。综上应驳回韩×的诉讼请求。
第三人李×述称，我不同意韩×的诉讼请求。诉争房屋是我与刘×的夫妻共同财产，诉争房屋系刘×继承得来。刘×和韩×签订协议时我并不知情，刘×没有处分房屋的权利，双方的协议应为无效。因刘×未经过我的同意，擅自出售诉争房产，属于无权处分。故我要求：1、依法确认韩×与刘×之间签订的房屋买卖协议无效；2、韩×腾退上述房屋并按照每月2000元的标准向我与刘×交付自1994年1月20日至2014年1月20日的诉争房屋使用费48万；3、诉讼费用由韩×与刘×承担。
韩×对第三人李×的请求辩称，我与刘×签订的协议有效，且我不是非法占有房屋，我是基于合同占有使用诉争房屋至今，故不同意承担使用费。综上我不同意李×的全部请求。
刘×对第三人李×的请求辩称，我同意李×的请求。
经审理查明，刘×自1992年将其父亲刘×1名下位于北京市海淀区×2号房屋（以下简称2号房屋）出租给韩×。刘×（别名刘×）分别于1992年5月14日、1992年11月12日、1993年6月12日向韩×出具租金收条。1994年，刘×将2号房屋出售给韩×，同年1月20日，刘×向韩×出具收条，内容为：“今收到韩×现金贰拾壹万元正（存折2个，号码为：1-28672、29526，户名为刘×）购×2号房款已付清。此据。收款人：刘×；94年元月二十日。”审理中，刘×认可收条系其所写，但此时2号房屋系在其父亲刘×1名下，其并无处分权。韩×表示其自1991年居住在2号房屋至今，刘×、李×表示不清楚何人居住在2号房屋。
另查，2013年3月15日，刘×与刘×等亲属在北京市求是公证处就2号房屋继承事宜进行公证。北京市求是公证处出具（2013）京求是内民证字第0759号公证书，证明刘×1、关×遗留的财产为2号房屋，被继承人刘×1、关×的遗产由其儿子刘×继承。2013年11月21日，刘×取得了2号房屋的所有权证书。
再查，刘×与李×系夫妻关系。审理中，李×表示刘×未经其同意擅自将夫妻共同财产2号房屋出售韩×，故要求确认二人的买卖协议无效。刘×、李×提交了2号房屋物业费、供暖费、物业费滞纳金、手续费的发票，证明为办理2号房屋的所有权证，刘×于2013年11月1日交纳了2号房屋1996年1月至2014年12月的物业费、滞纳金及1987年11月至2013年3月的供暖费。韩×对发票的真实性予以认可，但表示2号房屋未过户之前的各项费用均应由刘×承担。
经刘×申请，本院前往北京市求是公证处调取1994年1月31日的赠与书。赠与书内容为：“我们刘×、李×夫妇是坐落在北京市海淀区×2号二居室房产的所有人，现我们自愿将上述房产全部无偿赠给我们的兄韩×所有。”赠与人处盖有刘×、李×的人名章。北京市海淀区公证处亦对此出具（94）海证民字第0715号公证书，证明刘×、李×的赠与行为符合法律规定。同日，韩×出具受赠书，表示接受刘×、李×的赠与。北京市海淀区公证处亦对此出具（94）海证民字第0716号公证书，证明韩×的受赠行为符合法律规定。此外，本院调取的国内公证申请表、公证处接谈笔录中，均有韩×、刘×、李×三人的签字。韩×对上述材料的真实性认可，表示在刘×父亲刘×1去世后，为方便过户，三人共同前往公证处进行公证赠与，因此李×对刘×出售房屋一事知情。刘×对上述材料的真实性认可，表示其与韩×进行了赠与公证，但李×未到场，亦不清楚李×的签名系何人签署，其与李×的人名章系韩×篆刻。且因李×不同意其出售房屋，其曾提出将房款退还韩×，遭到韩×拒绝，但刘×就其主张均未提交相应证据。李×对上述材料的真实性认可，表示其当时未在场，签字均非其本人所签。李×表示因其与刘×夫妻感情不和，二人仅偶尔共同居住，其仅知道刘×将2号房屋出租，对刘×出售房屋并不知情，但李×就其主张亦未提交相应证据。
上述事实，有当事人陈述、收条、（94）海证民字第0715号公证书、（94）海证民字第0716号公证书、国内公证申请表、公证处接谈笔录、结婚证、（2013）京求是内民证字第0759号公证书、房屋所有权证、发票等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘×于1994年将其父刘×1名下的2号房屋出售韩×，韩×向刘×支付了21万元购房款，该房屋亦由韩×使用至今，故双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。刘×已于2013年11月通过继承取得了2号房屋的所有权，故其与韩×之间的买卖行为合法有效。现刘×客观上已具备继续履行合同的条件，故韩×要求刘×协助其办理2号房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。刘×提出其系无权处分的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。
关于李×要求确认合同无效，并要求韩×腾退房屋、支付房屋使用费的请求，李×对其不知晓刘×出售房屋的主张未提交证据予以佐证，加之依据本院调取的1994年所作赠与公证的公证书及其它相关材料，可以认定李×认可2号房屋归韩×所有。李×虽表示其并未进行过相应公证，刘×亦提出其与韩×进行赠与公证时李×并未到场，但二人均未举证证明上述公证书并不客观或者违法，抑或韩×对此存在恶意行为。故在现有证据情况下，李×的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：
一、刘×于本判决生效后七日内协助韩×办理位于北京市海淀区×二号房屋的过户登记手续，将该房屋过户至韩×名下；
二、驳回李×的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元（原告已预交三十五元），由刘×负担，于本判决生效后七日内交纳。
第三人案件受理费八千五百七十元，由李×负担，已交纳四千二百八十五元，余款于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭晶
人民陪审员 岳维
人民陪审员 苏弘
二〇一四年六月十日
书 记 员 常远