辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽12民终180号
上诉人：陈懿雪，女，1985年11月10日生，汉族，公司职员，住铁岭市银州区。
委托代理人：王志茹（原告母亲），女，1962年2月2日生，汉族，住址同上。
委托代理人：邓锦文，辽宁正业律师事务所律师。
上诉人：铁岭县瑞龙房地产开发有限公司，住所地铁岭市银州区工人街56号。
法定代表人：高丽珍，该公司经理。
委托代理人：崔兰琦（该公司员工），男，1965年9月4日生，汉族，住铁岭市银州区。
上诉人陈懿雪与上诉人铁岭县瑞龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，铁岭市银州区人民法院于2015年10月29日作出（2015）铁银民一初字第00264号民事判决书，陈懿雪、铁岭县瑞龙房地产开发有限公司不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人陈懿雪的委托代理人王志茹、邓锦文，上诉人铁岭县瑞龙房地产开发有限公司的委托代理人崔兰琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈懿雪一审诉称：原告与被告于2013年6月22日签订《商品房买卖合同》，由原告购买的位于铁岭市银州区铁西街10委龙馨园1幢2单元1601号商品房，建筑面积107.92平方米，房屋总价款417651元整，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年12月31日交房，如未按合同约定日期交房被告应根据合同约定按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金，被告交房日期为2015年4月2日，逾期456天，根据合同约定，被告应承担支付违约金人民币95226.48元的违约责任，被告违约后，原告曾多次找被告协商未果，请求法院判令被告支付逾期交房的违约金95226.48元；并由被告承担诉讼费。
被告铁岭县瑞龙房地产开发有限公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，2014年7月份通知原告入户，但是原告没有办理入住手续，逾期不是被告造成的。
一审法院经审理查明：2013年6月22日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于铁岭市银州区铁西街的龙馨园小区1幢2单元1601室楼房，建筑面积107.92平方米，单价为每平方米3870元，房屋总价款为417651元。约定，于2013年12月31日前交付原告使用。同时约定，出卖人即被告逾期交房的违约责任，逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告于2013年6月19日向被告交付购房款30000元，于2013年6月22日向被告交付购房款387651元。共计交付购房款417651元。被告未按合同约定的交付房屋期限交付房屋。原告于2014年8月4日知道被告办理房屋入住的相关事宜，原告未办理房屋入住手续。后原告于2015年4月2日办理的房屋入住相关手续。
一审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行权利义务。原告已交付全部购房款，被告没有按合同约定的期限交付房屋，系被告违约，被告应按合同约定，从约定交付房屋之日2013年12月31日的第二日2014年1月1日起向原告支付违约金，按房屋总价款417651元，日万分之五支付违约金至2014年8月4日原告知道被告已经办理入户事宜之日。关于原告诉称，没有办理入住的原因是被告没有住房使用说明书及质量保证书，责任在于被告的诉请理由，本院认为，被告当庭提交了房屋使用说明书及质量保证书，原告没有证据证实知道被告办理入住手续时被告没有该两书，故原告的该诉请理由不充分，本院不予采信。故原告于2014年8月4日之后未办理入住的责任在于原告。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张有责任提供证据）、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款（当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）的规定，判决如下：被告铁岭县瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，赔偿原告陈懿雪延期交付房屋的违约金45106元【417651元×5/10000元×216天（2014年1月1日-2014年8月4日）】案件受理费2180元（原告预交），由被告铁岭县瑞龙房地产开发有限公司负担928元，原告陈懿雪负担1252元。
陈懿雪的上诉理由及请求：原审认定2014年8月4日之后未办理入住的责任在于我方，这是完全错误的：根据双方签订的《商品房买卖合同》第11条明确规定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”本案中，铁岭县瑞龙房地产开发有限公司没有书面通知或口头通知办理入住，双方没有签署房屋交接单；一审将我方知道办理入住之日等同于合同约定的正式交接日，是完全错误的；上诉人知道办理入住后，针对其不合理收费提出质疑，这一矛盾没有解决，没有及时入住的责任不在我方。请求二审依法改判铁岭县瑞龙房地产开发有限公司赔偿456天延期交房的违约金95226.48元；改变一审受理费的负担比例，改判全由铁岭县瑞龙房地产开发有限公司承担；二审诉讼费由该公司承担。
铁岭县瑞龙房地产开发有限公司辩称：我们通知入住手续齐全，陈懿雪为什么没收到我不清楚。我方有市长热线的材料，还有其他业主入住的票据，能证明我方通知入住的时间。
铁岭县瑞龙房地产开发有限公司的上诉理由及请求：我方是2014年6月25日开始通知各业主入住，陈懿雪没有办理入住是其自身责任，一审判决认定入住日期错误；双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的每日万分之五的违约金标准过高。请求撤销一审判决，发回重审。
陈懿雪辩称：答辩意见同上诉意见。
本院经审理查明：原审认定事实属实。
本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。根据双方签订的《商品房买卖合同》第11条规定:“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”本案中，铁岭县瑞龙房地产开发有限公司不能提供证据证明在合同约定的日期书面通知陈懿雪办理入住，因此该公司上诉请求办理入住时间为2014年7月1日，本院不予支持。
关于原审判决认定2014年8月4日为陈懿雪应该办理入住的时间是否正确的问题，根据市长服务热线记录单，可以确定2014年8月4日双方因入住事宜发生纠纷，该日期是否可以确定为陈懿雪应该办理入住的时间，未能办理入住的责任如何认定，还应该根据双方是否履行了合同的相关约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第11条规定:“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”根据该条规定，出卖方在书面通知买受人办理入住后，在办理入住手续的过程中，还应该出示第8条约定的证明文件即：商品房验收合格的证明，因本案房屋是住宅商品房，出卖人还应该向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，然后双方签署房屋交接单。铁岭县瑞龙房地产开发有限公司在本案审理过程中，一直未出示商品房验收合格的证明，其提交的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均为空白，铁岭县瑞龙房地产开发有限公司未能提供充分的证据证明自己按合同约定履行了交接手续，应承担举证不能的不利后果，因此2014年8月4日未入住的责任在铁岭县瑞龙房地产开发有限公司一方，原审判决认定陈懿雪应该入住的时间为2014年8月4日错误，应该纠正。根据陈懿雪提交的办理入住时的取暖费、物业费、装修保证金收据，应认定2015年4月2日为入住时间。
铁岭县瑞龙房地产开发有限公司上诉主张“双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的每日万分之五的违约金标准过高”，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第60条第1款（当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务）、第107条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）、《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第（2）项的规定，判决如下：
一、撤销铁岭市银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00264号民事判决书。
二、判决铁岭县瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内，赔偿陈懿雪延期交付房屋的违约金95224元[417651元×5/10000元×456天（2014年1月1日-2015年4月2日）]
一审案件受理费2180元，二审案件受理费4360元，合计6540元，由上诉人铁岭县瑞龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 晶
审 判 员 刘 飞
代理审判员 董瑞华
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 于 浩