辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盘中民二终字第00373号
上诉人（原审被告）王桂华，女，1970年×月××日出生，汉族，无职业，现住辽宁省大洼县。
委托代理人刘海棠，辽宁省大洼县大洼镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）孙素香，女，1965年×月×日出生，汉族，无职业，现住辽宁省大洼县。
委托代理人顾秀芝，辽宁省大洼县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）王振岐，男，1930年××月××日出生，汉族，无职业，现住辽宁省大洼县。
原审被告王桂荣，女，1956年×月××日出生，汉族，无职业，现住辽宁省大洼县。
原审被告王桂芝，女，1962年××月××日出生，汉族，无职业，现住辽宁省大洼县。
原审被告王桂敏，女，1967年×月××日出生，汉族，无职业，现住辽宁省大洼县。
上诉人王桂华因房屋买卖合同纠纷一案，不服大洼县人民法院（2013）大洼民一初字第00738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王桂华及委托代理人刘海棠、被上诉人孙素香及委托代理人顾秀芝到庭参加了诉讼，被上诉人王振岐、原审被告王桂荣、王桂芝、王桂敏经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：被告王桂荣、王桂芝、王桂敏、王桂华系被告王振岐与妻子门淑文（已故）生育的四名子女。被告王振岐与已故妻子门淑文共有坐落于大洼县大洼镇兴顺街砖木结构的房屋（丘地号：08205710，房屋所有权证号：洼房字第0264**号，建筑面积31.35平方米），登记于被告王振岐的名下。2013年5月19日，原告孙素香与被告王振岐经协商，双方签订了买卖房屋协议书，王振岐将该处房屋以95000元的价格出售给原告，被告王桂荣、王桂芝、王桂敏作为中间人在协议书上签了字，同意被告王振岐将房屋卖给原告，原告向被告王振岐支付房款95000元。被告王振岐在签订房屋买卖协议前没有找到被告王桂华，未征得王桂华的意见，被告王振岐将此事告知了原告。2013年5月23日，被告王振岐向原告交付了房屋。后因无法办理房屋产权过户登记，原告诉至法院，请求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，判令四被告协助原告办理房屋产权变更登记。
原审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。本案中，被告王振岐与妻子门淑文是在婚姻关系存续期间取得的房屋所有权，该处房屋应属于夫妻共同财产。根据继承法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出归配偶所有，其余的为被继承人的遗产。本案中，门淑文去世后，该处房屋一半归被告王振岐所有，另一半应该作为门淑文的遗产由其法定继承人予以继承（门淑文未留有遗嘱），被告王振岐、王桂荣、王桂芝、王桂敏、王桂华各继承遗产份额的五分之一，占总房产的十分之一。现被告王振岐将该房屋出售给原告，征得了王桂荣、王桂芝、王桂敏的同意，其四人所有的份额已占总房产的五分之四，符合《中华人民共和国物权法》关于处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意的规定。原告与被告王振岐签订的房屋买卖协议有效，五被告应协助原告办理房屋产权变更登记，原告提出的诉讼请求，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第二十六条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，作出如下判决：一、原告孙素香与被告王振岐签订的房屋买卖协议有效。二、被告王振岐、王桂荣、王桂芝、王桂敏、王桂华于本判决生效后十日内协助原告孙素香办理房屋产权变更登记。案件受理费100元，由被告王振岐、王桂荣、王桂芝、王桂敏、王桂华负担。
一审宣判后，原审被告王桂华不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：原审法院未查清上诉人母亲的口头遗嘱和被上诉人王振岐的赡养协议书等事实，就武断判令二被上诉人买卖协议有效，属认定事实不清。原审法院适用法律不当，本案属法条竞合，应先受继承法及合同法调整后才能确立物权，原审法院以物权法第九十七条作为依据来判断此案实属牵强，且被上诉人王振岐根本对该房屋没有处分权，因此二被上诉人签订的买卖房屋合同无效。请求二审法院依法改判。
被上诉人孙素香服从原审判决。
本案争议的焦点：被上诉人王振岐与被上诉人孙素香签订的房屋买卖合同是否有效。
围绕本案争议的问题，上诉人王桂华认为，上诉人提供的大洼县大洼镇繁荣社区出具的证明、王洪芹、高宏伟二人出具的证实、邱国文、潘桂芬二人在本案二审庭审中的证言，能够证明上诉人的父亲王振岐、母亲门淑文从2003年至2010年一直居住在上诉人处及上诉人的母亲门淑文曾经说过其去世后把房屋和其他财产交由上诉人继承。另认为，2011年3月1日被上诉人王振岐签订的赡养老人协议，是其自愿将所持有财产包括房屋给予上诉人，虽然协议中存有瑕疵，但不影响被上诉人王振岐给予上诉人的意愿和真实性，至此，该房屋的所有权已经全部归上诉人所有。从2011年3月1日被上诉人王振岐签订养老协议起，被上诉人王振岐对该诉争的房屋已经失去了处分权，因此其与孙秀香在2013年5月19日签订的房屋买卖协议无效。被上诉人孙素香明知房屋有上诉人的份额和案外代位继承人邱涛的份额，且上诉人未在买卖协议当中签字，被上诉人孙素香无视法律规定，故意为之，存有过错，该房屋2011年3月1日就已全部归上诉人所有。本案证人邱国文儿子邱涛是代位继承人，邱涛通过邱国文知道该房屋归上诉人所有，故对该房屋产权未主张权利，因此，被上诉人王振岐从始至终就不具有处分该房屋的权利。上诉人一直对门淑文、王振岐履行了赡养义务。该房屋被上诉人王振岐不具有处分权，因为有门淑文的口头遗嘱及赡养老人协议为证，虽然没有办理房屋过户手续，但根据物权法第15条的规定，该房屋应当属于上诉人所有。被上诉人孙素香明知上诉人没有在房屋买卖合同中签字，故其行为不属于善意取得，被上诉人孙素香也没有支付该房屋的合理对价，该房屋的价格远远超过95000元。因上诉人与代位继承人邱涛没有在买卖合同中签字，故行政机关认为不符合法律规定，没有将该房屋变更到上诉人名下的手续。
围绕本案争议的问题，被上诉人孙素香认为，大洼县大洼镇繁荣社区出具的证明不真实，该证据与本案无关。王洪芹与上诉人是亲属关系，证言不真实。高宏伟证言不真实，因为门淑文已经去世，其是否说过将房屋给予上诉人无法考证。邱国文、潘桂芬二人与上诉人之间存有亲属关系，证言不真实，且本案是房屋买卖合同纠纷，并不是继承与赡养纠纷，其二人证言与本案无关。另认为，被上诉人与被上诉人王振岐签订的房屋买卖协议是在自愿、公平、合法的情况下签订的，并且支付了合理的房屋对价，属于善意取得，双方已经履行完毕，被上诉人王振岐已经将该房屋的所有手续交予了被上诉人，交易已全部完毕。该房屋的产权登记在被上诉人王振岐的名下，被上诉人王振岐拥有所有权和处分权，上诉人王桂华只享有部分的继承权，并无权干涉被上诉人王振岐对该房屋的处分，根据物权法第97条规定，被上诉人王振岐有权处分该房屋，且门淑文临终口头遗嘱不真实。本案是房屋买卖合同纠纷并不是继承赡养纠纷，上诉人所述与本案无关。该争议房屋现在的产权登记仍然是在被上诉人王振岐的名下，被上诉人王振岐拥有该房屋的所有权、处分权。该房屋被上诉人支付的95000元应当属于合理的对价，上诉人王桂华所述现在房屋的价格远远高于95000没有充分证据证明。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人王振岐与被上诉人孙素香签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且并不违反法律、法规的强制性规定，应当有效。
上诉人王桂华提出被上诉人王振岐与被上诉人孙素香签订的房屋买卖合同无效，被上诉人王振岐无处分权，该争议房屋属于上诉人所有的上诉请求，因争议的房屋是被上诉人王振岐与其妻子门淑文在婚姻关系存续期间所取得的财产，故该房屋属于被上诉人王振岐与门淑文的共同财产。门淑文去世后，该争议房屋的一半应归被上诉人王振岐所有，另一半则应作为门淑文的遗产由其法定继承人予以继承。被上诉人王振岐作为门淑文财产的合法继承人之一，在征得了门淑文财产的其他合法继承人，即本案的原审被告王桂荣、王桂芝、王桂敏同意后，将该房屋出售予被上诉人孙素香的行为符合《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定。现上诉人王桂华无充分证据证明被上诉人王振岐对争议的房屋无处分权，其所提供的证据不足以证明争议的房屋所有权归其所有，故对上诉人王桂华提出的上诉请求，不予支持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王桂华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝明
代理审判员 王 丹
代理审判员 孙继晨
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 邢晓雪