黑龙江省宝清县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0523民初1235号原告：谷忠良，男，1940年9月13日出生，汉族，农民，现住宝清县。原告：谷凤红，女，1975年3月7日出生，汉族，农民，现住宝清县。原告：谭秀兰，女，1945年9月25日出生，汉族，农民，现住宝清县。（未到庭）三原告共同委托代理人：岳彩丽，黑龙江中程佳易律师事务所律师。被告：王国玉，男，1973年6月10日出生，汉族，农民，现住宝清县。委托代理人：孙玉（系被告王国玉的妻子），女，1974年4月3日出生，汉族，农民，现住宝清县。被告：王乃靖，男，1974年3月19日出生，汉族，教师，现住宝清县。原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰与被告王国玉、王乃靖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷忠良、谷凤红及三原告共同的委托代理人岳彩丽，被告王国玉及其委托代理人孙玉、被告王乃靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认二被告2013年5月28日签订的《房屋买卖协议》和2013年7月3日所签的《房屋买卖合同》无效；2、被告承担本案费用。事实与理由：位于宝清县明珠小区23号楼6单元501室是原告谷忠良、谭秀兰夫妻出资所购买，为了房屋能够贷款，以被告王乃靖（是谷忠良、谭秀兰女婿黄兴禄的表弟）名义购买，房屋商品房买卖合同登记的是王乃靖。被告王乃靖私自将该房屋于2013年5月28日出售给王国玉，双方签的房屋买卖合同与2013年7月3日的内容不一致，明显弄虚作假。被告王乃靖明知自己不是房屋产权人，却私自出售，依法无效。另被告王乃靖又找借口说是黄兴禄欠被告王国玉钱，黄兴禄称房屋是其所有，黄兴禄以房抵债，没有证据暂且不谈，根据最高院关于审理民间借贷的规定，即使存在欠款，也不应直接以房抵债。现在二被告所签的两份房屋买卖协议（合同）是以虚假形式掩盖非法的借贷目的，在借贷未查证属实的情况下，法律绝不支持以房抵债，况且房屋并不是黄兴禄所有。二被告是恶意串通，为占有原告谷忠良夫妻的房屋，写的虚假买卖协议（合同），故请求法院确认无效，请给予支持。这两份房屋买卖协议（一个叫协议，一个叫合同）因内容不一致，尤其是房屋价款一个是153636元，另一个房屋价款为140000元，140000元的房屋买卖合同是在房屋档案中体现的，如果按二被告陈述，明显不属实，房屋档案中体现140000元，而且有不动产发票，这与二被告此前其他案件庭审陈述不相符，除体现双方恶意串通外，还存有故意降低房屋售价、偷缴漏税情况，违反法律规定，不仅损害原告的利益，也损害国家的利益，所以请求法庭确认房屋买卖合同无效。被告王国玉辩称，这个房子自始至终没有谷忠良的事，原告提到的合同书和协议都是我为了过户签订的，我和王乃靖签订房屋买卖协议，约定房屋价款为153636元。2012年11月17日我和黄兴禄签订合同书，约定房屋价款153636元，到房产过户时约定房屋价款140000元。被告王乃靖辩称，2008年我的表哥黄兴禄和其妻子谷凤红找到我，因为我是教师，他要用我的工资卡贷款买楼给孩子陪读，因为他是农民，不能贷款。当时首付都是黄兴禄支付的，2012年春节后王国玉和其妻子找到我，当时拿了与黄兴禄签订的合同书，用宝清县明珠小区23号楼6单元501室的房屋作为还王国玉的欠款，王国玉拿了一张欠条，据是黄兴禄与谷凤红一起签字借的钱，在规定时间内如果还不上王国玉的钱，就把明珠小区23号楼6单元501室的房屋抵押给王国玉。当时我为了求证，给黄兴禄打了电话，黄兴禄同意签订房屋买卖合同，这就是所谓的原告提供的两份合同的原因。第二份合同是2013年5月至7月之间签订的，签订完这份合同不久后，黄兴禄、王国玉、王国玉的妻子和我本人共同到房产签订了房屋买卖过户手续，将诉争房屋过户到王国玉的名下了，这就是我所知道的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据一：2013年5月28日王乃靖与王国玉签订的《房屋买卖协议》复印件一份，被告王国玉、王乃靖对该份证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，可以证实被告王国玉与被告王乃靖于2013年5月28日就宝清县明珠小区23号楼6单元501室的房屋达成了买卖的合意，双方约定房屋价款为153636元，但该证据不能证明该份协议的内容虚假属于无效合同，本院对该证据的证明内容不予以采信；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据二：2013年7月3日王乃靖与王国玉、孙玉签订的《房屋买卖合同》复印件一份，被告王国玉、王乃靖对该份证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，可以证实被告王国玉与被告王乃靖于2013年7月3日就宝清县明珠小区23号楼6单元501室房屋又签订了一份房屋买卖合同，合同中约定房屋售价为140000元，因三原告并非宝清县明珠小区23号楼6单元501室房屋的所有权人，该份证据不能证明二被告签订的这份合同存在损害三原告利益的事实，本院对该证据的证明内容不予以采信；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据三：2012年11月17日欠条复印件一份，被告王国玉、王乃靖对该份证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，可以证实黄兴禄、谷凤红与被告王国玉之间存在债权债务关系，但不能证明二被告恶意串通以房屋抵付黄兴禄欠款的方式私自将房屋更名过户不具有合法性的事实，本院对该证据的证明内容不予以采信；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据四：（2013）清民初字197号给黄兴禄送达开庭传票的送达回证复印件一份，因该份证据与本案无关联性，本院对该证据不予以采信；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据五：2012年11月17日黄兴禄与王国玉签订的合同书复印件一份，与本案无关联性，本院不予以采信；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据六：收条复印件三份3页（第一张收条是2013年5月28日、第二张收条是2013年5月28日房屋买卖协议背面的收条、第三张收条是2012年11月17日）；欠条复印件一份1页（2013年6月5日，欠款人李德东）。因三原告并非宝清县明珠23号楼6单元501室的房屋所有权人，该组证据无法直接证明二被告存在恶意串通损害三原告利益的事实，本院对该组证据的证明内容不予采信；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据七：解除抵押通知书复印件一份1页，被告王国玉、王乃靖对该份证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，可以证实2013年6月17日工商银行宝清支行下发了解除抵押通知书，请求房产处对王乃靖的房产解除抵押的事实，对该证据证明此前涉及剩余贷款32636元内容的证据是伪造的证明内容不予以采信；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据八：销售不动产统一发票复印件一份，被告王国玉、王乃靖对该份证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，可以证实宝清县明珠小区23号楼6单元501室的房屋是以140000元的价格缴纳的税款，但不能证明二被告在2013年7月3日所签房屋买卖合同全部无效，对该部分证明内容不予以采信；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据九：原告谷忠良、谭秀兰夫妻偿还诉争房屋贷款银行凭证小票复印件3页，共17张，被告王国玉、王乃靖对该份证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，但无法证实宝清县明珠小区23号楼6单元501室的房屋是谷忠良、谭秀兰夫妇所有，对该部分证明内容不予以采信；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据十：装修材料票据复印件17张，本院无法确认该组证据与本案的关联性，亦不能证明房屋是谷忠良、谭秀兰夫妇所有的事实，对该组证据不予以采信；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据十一：解放社区出具的情况说明两份、宝清县东宝物业管理有限责任公司出具的情况说明一份，二被告质证有异议。本院认为三原告提供的证明只能说明谷忠良、谷凤红夫妇在明珠小区23号楼6单元501室居住，并未涉及房屋产权的归属，不能证明该房屋为原告谷忠良、谭秀兰夫妇所有，故对该组证据证明的内容不予以采信；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据十二：录音光盘一张，二被告质证有异议。本院认为三原告主张该份录音中一方为原告谷凤红，另一方为黄兴禄，但因黄兴禄并未到庭接受质询，不能证实宝清县明珠小区23号楼6单元501室房屋是谷忠良和谭秀兰购买，亦不能证实房屋的产权人是谷忠良和谭秀兰，本院对该证据不予确认；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据十三：中级法院审理的（2015）宝民初字65号案件开庭笔录复印件1页，因该证据系开庭笔录的一部分，本院对该证据的真实性予以采信；原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰提交证据十四：王成伟、梁学金证人证言复印件一份2页，二被告有异议。本院认为因出具该证人证言的证人未出庭接受质询，不能有效证实明珠小区23号楼6单元501室房屋产权人为原告谷忠良，对该证据本院不予以确认。被告王国玉提交证据一：房屋所有权证复印件3页，三原告及被告王乃靖对真实性无异议，本院对真实性予以采信，可以证实宝清县明珠小区23号楼6单元501室房屋的所有权人为王国玉，孙玉系该房屋的共有人；被告王国玉提交证据二：（2016）黑0523民初669号民事判决书复印件一份、（2016）黑05民终663号民事判决书复印件一份、（2017）黑民申589号民事裁定书复印件一份，因系生效的裁判文书，本院对该组证据的真实性及判决中认定的事实予以采信。综合全案证据和庭审，确认本案的事实如下：原告谷忠良与原告谭秀兰系夫妻关系，原告谷凤红系原告谷忠良、谭秀兰的女儿，黄兴禄与原告谷凤红系夫妻关系。2008年黄兴禄欲购买宝清县明珠小区23号楼6单元501室的房屋，因其不符合办理按揭贷款的条件，遂以王乃靖（与黄兴禄系表兄弟）的名义办理了房屋的产权及银行抵押贷款等事宜。2012年11月17日，黄兴禄向王国玉借款121000元，约定2013年1月16日还款，如到期无法偿还，则由宝清县明珠小区23号楼6单元501室的房屋抵押，自动过户。黄兴禄、谷凤红、担保人李德东（黄兴禄的妹夫）均在欠条上签字。2013年5月28日被告王乃靖与被告王国玉签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定宝清县明珠23号楼6单元501室的房屋价款为153636元。2013年7月3日二被告就同一套房屋又签订了一份《房屋买卖合同》，二被告为了少交税款，在该合同上约定房屋的售价为140000元，且该套房屋实际以140000元的价格缴纳不动产税后，该房屋的所有权人由王乃靖变更为王国玉，王国玉的妻子孙玉为共有人。现三原告认为二被告恶意串通，签订虚假的房屋买卖协议和合同，故三原告诉至法院。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案中原告谷忠良、谭秀兰认为，其二人为宝清县明珠小区23号楼6单元501室的房屋出资人，房屋是其二人以被告王乃靖的名义购买的，但其未向法院提交有效的证据证实其主张的事实成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，三原告请求确认二被告于2013年5月28日签订的《房屋买卖协议》无效，三原告应对其主张承担举证责任。三原告未提供有效证据证明其为宝清县明珠23号楼6单元501室的房屋实际产权人，同时也未提供其他有效证据证明二被告于2013年5月28日签订的《房屋买卖协议》存在损害三原告利益的事实，故三原告请求确认二被告于2013年5月28日签订的《房屋买卖协议》无效，本院不予支持。关于二被告2013年7月3日签订的《房屋买卖合同》是否属于无效合同的问题。二被告2013年7月3日签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋售价为140000元，并按140000元的价格缴纳的税款，二被告为了少缴税款隐瞒买卖房屋的真实交易价格，该合同中约定的140000元的价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。现三原告以二被告逃避国家税款损害国家利益为由请求确认二被告于2013年7月3日签订的《房屋买卖合同》全部无效的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰的全部诉讼请求。案件受理费1925元，减半收取计963元，由原告谷忠良、谷凤红、谭秀兰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判员  李德侠二〇一八年七月二十六日书记员  张馨跃