天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨汉民初字第5974号
原告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人杨文杰，职务经理。
委托代理人王亚东，该公司职员。
委托代理人吴镇宇，该公司职员。
被告张元敏。
委托代理人张羽（系张元敏侄子），雅科比碳业（天津）有限公司职员。
原告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：天津碧桂园）与被告张元敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法由代理审判员柳斌适用简易程序于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告天津碧桂园的委托代理人王亚东，被告张元敏的委托代理人张羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津碧桂园诉称，原、被告于2013年10月13日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发建设的位于天津滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南的凤凰苑4-1-103室商品房一套�总价款697021元，被告应于2013年8月6日向原告缴纳217021元、2013年9月6日前向被告缴纳480000元。合同签订后，被告依约向原告缴纳房屋首付款217021元，剩余的480000元至今未向原告缴纳。原告认为，被告逾期缴纳房款之行为已构成根本违约，故依照法律规定，请求法院依法判令：解除原、被告双方于2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》；被告给付原告逾期付款违约金104553.15元；案件受理费由被告承担。
原告天津碧桂园为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.天津市商品房买卖合同，拟证实原、被告之间房屋买卖合同关系、房款交付时间以及逾期付款的违约责任；
2.POS机付款凭条，拟证实被告向原告缴纳的房屋首付款数额；
3.律师函复印件，拟证实就逾期付款事宜原告发函向被告催收；
4.已到期应缴款通知书以及特快专递单，拟证实原告曾就被告拖欠的房款进行书面催收。
被告张元敏辩称，原告所述签订房屋买卖合同与被告交款一事属实，但被告延迟缴纳剩余房款的责任不在于被告，具体责任应由被告负责，具体理由如下：被告曾于中国人民银行开具征信报告，证实被告信用良好没有任何信用问题，主要原因在于原告与被告所要办理按揭贷款的银行业务未处理好，导致被告无法及时办理按揭贷款手续。原告员工亦认可被告可以办理按揭银行按揭贷款，但需提供有效担保人。此外，涉案房屋存在严重质量问题至今未有任何修缮，被告之所以未支付剩余房款亦属被告履行抗辩权，属被告维护其权益之行为，且合同约定原告行使解除权的期限为一年，原告现诉请解除合同已经超过一年。综上，请求法院依法判决。
被告张元敏为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：
1.销售不动产统一发票复印件，拟证实被告向原告缴纳的房屋�付款数额；
2.《碧桂园滨海城购房温馨提示》以及《碧桂园滨海城办理银行按揭须知》，拟证实剩余房款由原告帮助被告办理；
3.被告个人征信证明，拟证实被告完全符合按揭贷款条件，因为原告与金融机构之间的沟通导致被告无法办理按揭贷款手续；
4.涉案房屋图片以及视频资料，拟证实涉案房屋存在严重质量问题；
5.ＸＸ飞出具的证言，拟证实原告员工承诺帮助被告办理按揭贷款手续；
6.证人张××证言，拟证实原告员工承诺帮助被告办理按揭贷款手续；
7.已到期应缴款通知书，拟证实被告于2014年11月底收到原告邮寄的催收剩余房款通知书。
经审理查明，原、被告于2013年8月6日签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2013-0078510），合同约定被告购买原告开发建设的坐落于天津滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑4-1-103室房屋一套，建筑�积91.44平方米，房屋价款总计为697021元。其中，就付款形式以及付款时间双方约定由被告于2013年8月13日前一次性给付原告商品房首付款217021元（31.13%），其余价款办理贷款，即被告必须在2013年9月6日前给付原告商品房剩余价款480000元（68.87%）。同时就逾期付款以及违约责任约定如下（按逾期时间，分别处理，不做累加）：被告逾期付款在90日以内的，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日后的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。关于合同�除事项双方约定：原、被告双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。在此期间，解除权人放弃行使解除权的，并不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。但双方当事人另有约定的除外。
另查，合同签订当日被告向原告支付房屋首付款217021元，剩余房款始终未向原告支付。2014年11月26日，原告向被告邮寄送达了《已到期应缴款通知书》，载明：合同约定的被告需支付原告的第二期房款470000元付款期限已经于2013年9月6日届满，被告未能按时支付，上述欠款共计470000元。被告收到该通知书后应于2014年11月27日前付清上述房价款以及按该合同约定因被告逾期付款所需支付的违约金。庭审中，被告同意向原告缴纳剩余房款，但是缴纳剩余房款的具体时间需要等待金融机构何时为被告办理按揭贷款。且，原告主张的违约金过高，按照法律规定，应依法予以减少。
庭审中，被告认为双方签订合同时已经明确约定剩余房款由被告办理按揭贷款支付，且原告承诺帮助被告办理按揭贷款，经查询被告信用良好，亦有案外第三人同意为被告按揭贷款提供担保，但被告按揭贷款至今未办结是由于原告与金融机构沟通不畅所致，全部责任在于原告并非被告原因所致；其次，经被告现场勘验，涉案房屋存在质量问题，被告之所以不支付剩余房款系被告合理行使不安抗辩权，不应承担违约责任；最后，如果原告能够全额向被告返还房屋首付款，被告同意与原告解除合同。
以上事实有当事人提交的证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》以及《补充协议》均系当事人真实意思�示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，当事人均应依约全面履行合同。关于分期付款的时间以及逾期付款的违约责任双方均已进行了约定，一方违约应按照合同约定承担违约责任。就被告逾期付款之原因应归责于原告的主张，本院评判如下：办理购房按揭贷款的义务人应为购房人，开发商仅负有协助义务如购房合同的网签以及行政机关备案等，但与金融机构签订按揭贷款的合同相对人为购房人，金融机构根据购房人的信用、个人收入以及抵押财产等资料予以审批（审批条件不仅仅限于个人信用），能否办理按揭贷款与开发商无关，就被告提交的证据现不能证实原告对被告办理按揭贷款负有义务或者责任，办理按揭贷款不能无法归责于原告，被告关于无法办理按揭贷款系原告之原因的主张，本院不予支持；被告全部房款未支付完毕之前，原告无向被告交付房屋的义务，被告虽向本院提交了涉案房屋相片，但拍摄的房屋现状并非原告向被告实际交付的房屋。另，根据法律规定，如果履行债务的当事人有确切证据能够证实对方有以下情形之一的，可以中止履行，行使不安抗辩权：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金、以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，假如涉案房屋确有质量问题亦不属于行使不安抗辩权的情形之一。故被告逾期向原告支付剩余房款的行为系违约行为，理应向原告承担违约责任。
原告诉请解除合同是否超过期限一年，根据双方当事人约定，被告逾期付款超过90日后的（被告应于2013年9月6日前给付剩余房款480000元），原告有权解除合同，解除权行使期限截止至2014年12月5日，原告于2014年12月3日诉请解除房屋买卖合同并未超过解除权行使期限，故就被告主�的原告请求解除房屋买卖合同已超过解除权行使期限的主张本院亦不支持。庭审中，经本院释明剩余房款被告能否及时履行，被告陈述可以履行但需根据金融机构批准被告按揭贷款手续时间为准，可见被告不能在合理期限内履行付款义务，导致合同目的已无法实现，故原告诉请解除与被告签订的房屋买卖合同本院准许。
就合同中约定的违约金而言，违约金本身具有惩罚性和补偿性，根据法律的相关规定，一方认为违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。这一规定强调的是违约金与实际损失相比且过分高于实际损失。被告逾期付款造成原告的损失为无法占有使用资金的融资的损失，可参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算融资损失，2013年9月7日至原告于本院起诉之日止（2014年12月3日），涉案房屋总房款的利息为215762.85元（697021元×453天×6.15%×4倍÷360天），被告已向原告缴纳房款217021元，原告已经享有利息70886.29元（217021元×478天×6.15%×4倍÷360天），实际损失为144876.56元（215762.85元-70886.29元），原告所主张的104553.15元已远远超过其损失的30%，即43462.97元（144876.56元×30%）。故，本院根据法律规定，对原告主张的逾期付款违约金予以酌减，酌定被告给付原告逾期付款违约金45000元。原告已收取被告所缴纳房屋首付款217021元，合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还，为减少当事人诉累，原告应从中扣除违约金45000元后剩余172021元返还给被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《�高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司与被告张元敏于2013年8月6日签订的编号为2013-0078510号《天津市商品房买卖合同》。
二、被告张元敏于本判决生效后十五日内给付原告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币45000元。
三、原告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还被告张元敏剩余房屋首付款人民币172021元。
四、驳回原告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1196元，由被告张元敏担负（原告已向本院预交）。被告张元敏担负的费用于本判决生效后十五日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 柳 斌
二〇一五年一月七日
书 记 员 姚泓冰
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理�限内不行使的，该权利消灭。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机�予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十五条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。