陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民二终字第00256号
上诉人（原审被告）陕西昊瑞房地产开发有限责任公司，住所地：西安市长安区郭杜街道办事处文苑北路。
法定代表人薛双有，该公司执行董事。
委托代理人白静江，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。
委托代理人焦玉鸽，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。
被上诉人（原审原告）刘珺，宝鸡文理学院教师。
委托代理人魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。
上诉人陕西昊瑞房地产开发有限责任公司（以下简称昊瑞公司）因与被上诉人刘珺商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2012）长民初字第00333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人昊瑞公司之委托代理人白静江、焦玉鸽，被上诉人刘珺之委托代理人魏武宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月10日，刘珺与昊瑞公司签订《商品房买卖合同》一份，约定刘珺购买昊瑞公司开发的西安雅居乐花园第3幢1单元5层10504号房屋一套。该合同对房屋位置、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交房期限、违约责任等合同内容予以明确约定。同时，该合同第八条第一款约定：“出卖人（即昊瑞公司，下述相同）应当在2010年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即刘珺，下述相同）使用；”该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。该合同第十一条第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该条第二款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按商品房买卖合同附件四中的相关约定处理。该合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照商品房买卖合同附件四中的相关约定处理”。附件四（补充协议）第四条第5项约定，“买受人在收到出卖人发出收楼通知（以寄出邮戳为准）或报纸刊登的交房公告确定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管，出卖人不再另行通知”。第6项约定，“在商品房符合《商品房买卖合同》第八／十一条约定的前提下，买受人按照出卖人通知收楼的时间进行收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求出卖人进行修缮，买受人应在收楼的当天填写好《收楼验收表》交回西安雅居乐花园物业管理公司，出卖人则应按实际情况在合理时间内负责修缮。修缮期间，买受人同意不向出卖人作任何追偿，并视为商品房已经交付。第六条第2项约定，如在房屋交接时装饰、设备虽存有瑕疵或与合同约定不符，但不影响房屋正常使用的，买受人同意不因此拒绝收房。出卖人应对存在的问题在合理期限内予以整改或提供整改方案，出卖人亦可以选择补偿买受人有关装饰及设备的差价来替代整改。买受人同意对装饰及设备的修复或整改不视为出卖人逾期交房”。2010年6月11日刘珺购买的房屋通过勘察、设计、监理、建设单位共同认可同意竣工验收，交付使用，并于2010年6月23日通过了竣工验收备案，2010年12月3日，昊瑞公司按西安市长安南路336号陕西广播电视台农村广播的地址向刘珺发出西安雅居乐花园收楼通知书，但刘珺并未收到。雅居乐物业管理服务有限公司西安分公司又于2011年8月18日发出催收楼通知书，刘珺于2011年8月19日签收该通知书，并去指定地点办理交房手续，但其认为该房屋不合格，拒绝收房。庭审中，因双方意见分歧较大，本案调解未果。
刘珺于2011年10月起诉至西安市长安区人民法院称，2010年4月10日其与昊瑞公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买昊瑞公司开发的西安雅居乐花园第3幢1单元5层10504号房屋，房屋交付时间为2010年12月20日。同时，该合同约定昊瑞公司若迟延交房，每日应向其承担总购房款万分之三的违约金。合同签订后，其依约定向昊瑞公司支付了购房款，而昊瑞公司至今未能向其交付合格的商品房。昊瑞公司的行为侵犯了其的合法权益，给其带来了经济上的损失。现其诉请要求昊瑞公司支付迟延交房违约金54583.79元并赔偿其实际损失16000元。
昊瑞公司辩称，双方签订《商品房买卖合同》属实，合同约定交房时间是2010年12月20日，但刘珺所购房屋于2010年6月11日通过竣工验收，6月23日通过备案手续，其已于12月3日以快递形式寄给刘珺收房通知书，依约完成交房任务，不存在违约。请法院驳回刘珺的诉讼请求。
原审法院认为，刘珺与昊瑞公司自愿签订商品房买卖合同及补充协议，该合同中双方意思表示真实，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，该商品房买卖合同对刘珺、昊瑞公司双方均具有约束力。昊瑞公司应按约于2010年12月20日前将符合约定的商品房交付刘珺，但刘珺于2011年8月19日才收到昊瑞公司发出的催收房通知书，昊瑞公司并未在交付时间之前按照刘珺地址发出书面通知，其行为应属迟延交房，应按照合同约定承担逾期交房的违约金。而刘珺接到催收房通知书后在其所购房屋已符合合同约定的交付条件下却拒绝收房，且刘珺并无充分证据证明其拒收房屋有合法依据，其迟延收房过错不在于昊瑞公司，昊瑞公司拒绝承担该部分违约金，符合双方约定内容，本院予以采纳。至于刘珺诉称补充协议中的第四条第6项、第五条第2项条款系格式条款，应属无效一节，因上述条款并未免除昊瑞公司责任，限制刘珺权利，且与主合同约定相符，亦未违反法律强制性规定，故该条款并不属于无效格式条款，对其该主张，本院不予支持。对于刘珺要求赔偿实际损失一节，因其实际损失并未高出合同约定的违约金，故对其该项诉请本院不予支持。为保护公民、法人的合法民事权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告西安昊瑞房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内支付刘珺延期交房违约金43995.6元（自2010年12月21日至2011年8月19日共241天）；二、驳回原告刘珺其余之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1560元，刘珺已预交，由刘珺负担560元，昊瑞负担1000元，昊瑞负担部分连同判决之款一并付给刘珺。
宣判后，昊瑞公司不服，向本院提起上诉称，其公司与刘珺签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间为2010年12月20日前，交房条件是商品房经验收合格。刘珺购买的该栋房屋于2010年6月11日通过竣工验收，并于6月23日完成备案手续。在房屋完全符合交付条件的情况下，其公司通知刘珺收房房屋符合交房条件，可以办理收房手续，刘珺给其公司提供了送达地址，即刘珺妻子侯春晖的工作单位西安市长安南路336号陕西广播电视台农村广播。其公司按照刘珺提供的地址于2010年12月3日以特快专递的方式给刘珺送达了收房通知书。通知刘珺在2010年12月20日至26日办理收房手续。刘珺于2010年12月26日前来办理收房手续，但在验房过程中提出诸多问题，要求其公司进行整改。且在刘珺的诉状中陈述的事实和理由部分中，其认为其公司交付的房屋有质量瑕疵，不合格，并以至今未交付合格的商品房进行诉讼。在案件的一审程序中，刘珺认为未收房的原因是因为房屋有质量问题，其公司交付的房屋不合格，并未否认收到了其公司寄送的收楼通知书，其公司认为，一审法院认为其公司按照被上诉人提供的地址送达收楼通知书，刘珺未收到，完全是歪曲事实，主观臆断而做出的认定。上诉请求：1、请求依法撤销（2012）长民初字第00333号民事判决书，发回重审，或依法改判驳回刘珺的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由刘珺承担。
刘珺辩称，收房通知应按合同约定地址发送。昊瑞公司未按合同约定的地址发送，是造成刘珺未及时收到收房通知的后果应由昊瑞公司来承担违约责任。另外，所购房屋存在质量问题，昊瑞公司的房屋并不合格。不符合交房条件，构成违约。亦应承担违约责任。
本院经审理查明，在二审庭审中昊瑞公司向法庭提供2010年12月26日入伙接管验收记录一份，证实刘珺于2010年12月20日前已知道收房。并前来办理收房事宜，其公司已尽了通知义务。经法庭质证，刘珺的妻子侯春晖认可该入伙接管验收记录中业主姓名、联系地址、电话系其本人当日填写。并将此事告知刘珺。原审认定其他事实基本属实。
本院认为，刘珺与昊瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人自愿所签，意思表示真实，属有效合同，双方当事人均应按合同约定的内容履行各自的义务。依据双方签订的合同内容，昊瑞公司有义务在双方约定的交房期限前书面通知刘珺收房，现昊瑞公司无证据证实其于约定的收房之日2010年12月20日前书面通知到刘珺收房，已构成违约。刘珺虽未收到书面收房通知，但其妻侯春晖于2010年12月26日到昊瑞公司交房地点，并填写了入伙接管验收目录，侯春晖并将此事告知刘珺。从这一事实可以看出，昊瑞公司于2010年12月26日向刘珺交付了房屋。昊瑞公司再无义务向刘珺书面通知收房。因昊瑞公司无法证实其于2010年12月20日前向刘珺送达书面交房通知，刘珺收房日期为2010年12月26日，因此应认定昊瑞公司逾期6日交房，应按合同约定向刘珺支付逾期6日交房的违约金，即608515元×（万分之三）×6天=1095.33元。至于刘珺辩称昊瑞公司房屋存在严重质量问题，不符合交房条件，已构成违约，但一审判决认定刘珺无证据证明该事实，刘珺并未上诉，应视为刘珺对原审判决该事实的认定及对该项诉请处理的认可。据此，原审判决第二项应予维持，第一项应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市长安区人民法院（2012）长民初字第00333号民事判决书第二项；
二、变更西安市长安区人民法院（2012）长民初字第00333号民事判决书第一项为：西安昊瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后5内向刘珺支付逾期交房违约金1095.33元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1560元，刘珺已预交，由刘珺承担；二审案件受理费900元，西安昊瑞房地产开发有限责任公司已预交，由西安昊瑞房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 静
审 判 员 高 玮
代理审判员 窦 敏
二０一三年三月七日
书 记 员 潘丽娜