江西省赣州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0791民初827号
原告（反诉被告）：郑有生，男，1987年3月13日生，汉族，住赣州市章贡区，
委托诉讼代理人：钟德超，江西南芳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：肖文佑，男，1978年8月18日生，汉族，住赣州蓉江新区，
委托诉讼代理人：陈建军，江西大榕树律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑有生与被告（反诉原告）肖文佑房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。当事人及其诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑有生向本院提出诉讼请求：1.判令肖文佑返还郑有生因房屋拆迁获得的装修补偿64800元、一次性安置过渡费36000元、搬迁补助3500元，合计104300元；2.判令肖文佑返还郑有生2017年4月12日之后的房屋租金6700元、房屋押金15000元，合计21700元；3.判决确认肖文佑与赣州蓉江新区高校园区管理处签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的按时腾房、弃房奖108000元应当归郑有生所有；4.本案的诉讼费用由肖文佑承担。事实与理由：郑有生、肖文佑于2015年10月30日签订了《房屋租赁合同》，约定郑有生租赁肖文佑位于赣州××新区蟠龙镇××组××栋房屋用于经营饭店，并约定房屋遇到政府拆迁，中途需终止合同的，肖文佑应当将押金全部退还郑有生，政府补助属郑有生投资的，肖文佑应给郑有生所得。协议签订后，双方分别依约履行了交付房屋和支付押金、租金的义务。郑有生取得房屋使用权后，为经营饭店，投入90多万元用于装修，并于2015年11月27日在工商局办理了营业执照、税务登记证、食品经营许可证。2017年4月，赣州蓉江新区高校园区管理处派人作为拆迁单位告知郑有生租赁的房屋将要拆迁。郑有生要求进行补偿，但管理处提出由于赣州市目前的政策没有针对房屋承租人的补偿措施，无法直接对郑有生进行补偿，相关损失让郑有生找肖文佑主张。2017年5月18日，拆迁单位赣州蓉江新区高校园区管理处在未与郑有生达成任何协议的情况下，向郑有生发出《限期腾房告知书》，告知管理处已经与肖文佑签订了拆迁补偿协议，房屋拆迁补偿款已发放到位，要求郑有生在限定的期限内腾房。郑有生认为，虽然目前政策没有针对承租人的补偿措施，但根据《宪法》、《民法通则》、《物权法》中关于谁受损失给谁补偿的一般规定，郑有生合法经营的饭店应当受到法律保护，目前郑有生正就自己的损失与政府相关部门进行协商和沟通。鉴于拆迁单位与肖文佑签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，且已经把部分应当属于郑有生的补偿款支付给了肖文佑，郑有生可以基于双方签订的《房屋租赁合同》和《合同法》的规定要求肖文佑返还，并请求法院确认《房屋拆迁补偿安置协议》及《赣州市中心城区集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法（试行）》中的部分权利归郑有生所有。
被告肖文佑辩称，1.本案房屋拆迁补偿费64800元，应当全部归肖文佑所有。肖文佑出租房屋给郑有生时，房屋已进行了装修，在双方签订的《房屋租赁合同》中第9条已有约定，当时房屋的厨房、卫生间设施配套齐全，室内外水、电、卫设施齐全，内外墙面己粉刷等。根据《赣州蓉江新区集体土地征收及房屋拆迁补偿安置的补充说明》规定，对一类砖混结构房屋，其装修补偿费最多为180元/每平方米。根据该规定，肖文佑出租房屋时，其装修标准已达到180元/㎡的装修标准。因此，本案房屋拆迁补偿费64800元，应当全部归肖文佑所有。此外，郑有生的生产生活设施及附着物，政府已全部进行了补偿。2.郑有生没有按约支付租金，且租金也应支付到其搬出租赁房屋时止，2017年4月12日后的租金也应支付。郑有生在2017年知道房屋可能要拆迁后，就开始不再支付房租，至2017年5月30日，已欠房租41100元，不存在返还房屋租金问题。且2017年4月12日后郑有生也占有房屋在经营，租金也应支付。3.因房屋拆迁补偿的一次性安置过渡费36000元，搬迁补助费3500元，按时腾房弃房奖108000元，都是政府给房屋所有人的补偿，均属肖文佑所有，郑有生起诉归其所有，没有法律依据。综上，郑有生的起诉，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
反诉被告肖文佑向本院提出反诉请求：1.判令郑有生支付肖文佑房租费41100元（房租计算至2017年5月30日止）及延迟支付租金违约金4500元（从2016年3月1日至2017年5月30日的房租均没有按约定支付）；2.判令郑有生支付肖文佑水费6731.40元；3.判令肖文佑不返还郑有生房屋押金15000元；4.反诉费用由郑有生承担。事实和理由：2015年10月30日，肖文佑与郑有生签订了一份《房屋租赁合同》，约定将肖文佑所有的位于赣州蓉江新区武陵村狮形岭组29号整栋房屋租赁给郑有生经营，还约定了租金按季度支付，如未按照约定支付租金，应向肖文佑支付延迟租金的5%的违约金。同时约定，郑有生应支付押金15000元，如租赁期无违约，则如数退还押金。合同签订后，肖文佑如约将房屋交付给郑有生，但郑有生一直不按照约定时间支付租金，从2016年12月1日开始，因知道房屋可能要拆迁，郑有生就开始不支付房租，依法应承担违约责任。同时，肖文佑多次要求郑有生支付水费，但郑有生一直不缴纳，违反了合同约定，郑有生应承担相应的违约责任。
反诉被告郑有生辩称:一、郑有生不仅没有拖欠房租，还超额支付了租金。（一）支付房租第一阶段（2015年12月1日-2016年5月31日）。按照合同，本阶段郑有生应当支付押金15000元，6个月租金36000元，合计51000元，实际支付情况如下：1.2015年10月16日，郑有生现金支付给肖文佑定金1000元，后该款转为房租；2.2015年10月23日，郑有生通过银行转账给肖文佑3000元房租；3.2015年11月7日，郑有生现金支付给肖文佑租赁农田的租金3000元，后因租田未果，该款项转为房租；4.2015年11月18日，郑有生通过银行转账给肖文佑16000元房租；5.2015年11月1日，郑有生通过银行转账给肖文佑10000元房租；6.2015年11月29日，郑有生通过银行转账给肖文佑5000元押金；7.2015年12月15日，郑有生通过银行转账给肖文佑10000元押金；以上支付合计48000元，尚有3000元没有找到凭证，需要延期举证。（二）支付房租第二阶段（2016年6月1日-2016年11月30日）。按照合同，本阶段郑有生应当支付6个月租金36000元，实际支付情况如下:1.2016年6月4日，郑有生使用自己的信用卡，在肖文佑提供的P0SS机上刷卡，给付13200元房租（由于信用卡已注销，调取该笔款项的凭证需要延长时间，但2016年6月7日，肖文佑向郑有生出具了一份收到本阶段房租30000元的收条）；2.2016年6月5日，郑有生通过支付宝转给肖文佑6800元房租；3.2016年6月7日，郑有生通过支付宝转给肖文佑10000元房租；以上支付合计30000元，尚有6000元，因合同履行期间，肖文佑本来应当负责安装电表，但实际由郑有生安装，双方一致同意安装电表的费用折抵6000元房租。（三）支付房租第三阶段（2016年12月1日-2017年2月28日）。按照合同，本阶段郑有生应当支付三个月租金18000元，实际支付情况如下：2017年1月9日，郑有生通过银行转账给肖文佑15500元房租，已支付15500元，尚有2500元，因2016年10月13日，肖文佑在郑有生的三味农庄消费2706元，之后双方同意折抵2500元房租。（四）支付房租第四阶段（2017年3月1日-2017年4月12日）。因肖文佑2017年4月12日与政府签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，所以《房屋租赁合同》也于当日终止。本阶段郑有生应当支付1个月加12天的房租8400元，实际支付情况如下：1.2017年3月14日，郑有生通过支付宝分两次转给肖文佑共计8800元房租；2.2017年3月18日，郑有生通过支付宝转给肖文佑4300元房租；3.2017年4月12日，郑有生通过支付宝转给肖文佑2000元房租；以上支付合计15100元，郑有生超额支付6700元。此外，郑有生还分别于2016年6月29日、2016年7月25日，为肖文佑的父亲肖德宾代缴纳电费共计1217元，该款也冲抵了房租。二、本案所涉房屋的水表是郑有生与肖文佑的父亲肖德宾共用的，水费应当由双方共同承担。综上，郑有生根本没有拖欠房租，肖文佑应当将郑有生超额支付的房租予以返还，对于双方共同使用一个水表产生的水费，请法院酌定由双方按照一定比例共同分担。
根据当事人庭审陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年10月30日，肖文佑作为甲方、郑有生作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于赣州蓉江新区武陵村狮形陵组29号整栋楼租赁给乙方经营，自建房砖混结构，共三层，大约750㎡。房屋已简装，达到安全使用的标准，产权归属无争议，水电已到位；合同期限6年，自2015年12月1日起至2017年12月1日的租金为6000元/月，2017年12月1日起至2021年12月1日的租金为6600/月，从2017年12月1日起每年的租金在前一年的基础上增加10%；租金每年支付4次（即每年的季度第一个工作周支付），乙方如未按约定支付租金，应按延迟支付租金的5%向甲方支付违约金，支付方式为转账；甲、乙双方签订本合同时，乙方应预交承租押金15000元，如乙方在租赁期无违约或租赁期满，甲方应如数退还押金；甲方房屋遇当地政府拆迁，中途需终止本合同，甲方应将押金如数退回乙方（政府补助属乙方投资的，甲方应给乙方所得）。正常合同期内，甲方不得以任何理由提前终止合同，若甲方违约，甲方应赔偿乙方所得投资经营损失。同样，乙方提前违约所缴的租金甲方不予退回；房屋已简单装修，如需精装修及实施费用由乙方负责，在合同期满后终止合同，乙方不得向甲方要任何赔偿。
上述合同签订后，肖文佑依约将房屋交付郑有生使用。郑有生将整栋房屋进行精装修，并用于开设饭店。
郑有生承租房屋后，从2015年10月起开始向肖文佑支付租金。经质证，双方当事人对以下租金（含押金）无异议：1.2015年10月16日，郑有生现金支付定金1000元，后转为房租；2.2015年10月23日，郑有生银行转账3000元；3.2015年11月1日，郑有生通过赣州郑氏文化传媒有限公司向肖文佑转账10000元；4.2015年11月18日，郑有生银行转账16000元；5.2015年11月29日，郑有生银行转账5000元；6.2015年12月15日，郑有生银行转账10000元；7.2016年6月5日，郑有生支付宝转账6800元；8.2016年6月6日，郑有生在赣州××技术开发区露露副食商行POS机刷卡10000元，后由其经营者邹招文向肖文佑转账10000元；9.2016年6月7日，郑有生支付宝转账10000元；10.2017年1月9日，郑有生银行转账15500元；11.2017年1月13日，肖文佑曾于2016年10月13日在郑有生三味农庄消费2706元，折抵房租为2500元；12.2017年3月14日，郑有生支付宝转账8800元；13.2017年3月18日，郑有生支付宝转账4300元；14.2017年4月12日，郑有生支付宝转账2000元；以上共计104900元。肖文佑对以下租金有异议：1.2015年11月7日，郑有生现金支付田租租金3000元；2.2016年6月7日，郑有生现金支付30000元。
2017年4月12日，因赣州蓉江新区武陵板块建设需要，需拆迁肖文佑的上述房屋，赣州蓉江新区高校园区管理处与肖文佑签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，肖文佑共获得拆迁补偿款、签订协议时限进度奖、生产生活设施补偿款、搬家费、农具搬迁损失费及青苗补偿款、房屋拆迁货币安置购房补助及一次性安置过渡费共计1100300元。
2017年6月5日，赣州蓉江新区高校园区管理处对郑有生的生产生活设施及其他地上附着物（包括：砖砌堡坎、三和土路面、电热水器、砖砌八字明沟、动力电表、水池、1寸镀锌管、动力线、有线电视、水泥电杆、电话、空调、室外水池、砖砌暗沟、砖围墙、水泥坪、有瓷灶、红砖灶、自来水）进行了补偿，共发放补偿款28999.5元。2016年6月15日左右，郑有生搬离案涉房屋。因郑有生要求肖文佑支付拆迁装修补偿、经营损失等未果，遂提起诉讼。
本院认为，案件争议焦点为：第一，肖文佑是否应向郑有生支付因房屋拆迁获得装修补偿、一次性安置过渡费、搬迁补助、按时腾房、弃房奖等拆迁补偿；第二，郑有生是否应向肖文佑支付租金及违约金、水电费。
关于肖文佑是否应向郑有生支付拆迁补偿的问题。根据《房屋租赁合同》约定，如房屋遇到政府拆迁，中途需终止合同的，肖文佑应当将押金全部退还郑有生，政府补助属郑有生投资的，肖文佑应给郑有生所得。当地政府因项目建设需要，需征收肖文佑所有的房产，肖文佑作为房屋所有人，在房屋被拆迁时有权获得相应的补偿。肖文佑在出租房屋时，已将房屋简单装修，房屋具备正常使用的功能，在将房屋出租给郑有生时即符合政府拆迁补偿规定的框架一类装混装修标准，故肖文佑获得的装修补偿应归肖文佑所有。虽然郑有生承租房屋后投入资金对房屋进行了精装修，但双方签订的合同中并未明确约定如遇拆迁，承租人装修部分应由出租人予以补偿，且当地政府在拆迁时已按照相应的标准另外对其生产生活设施及其他地上附着物进行了补偿，将应属于郑有生的补偿如数发放给郑有生。而一次性安置过渡费、搬迁补助、按时腾房、弃房奖均系当地政府按照拆迁补偿标准对房屋所有人的补偿，并不涉及承租人郑有生，故应归肖文佑所有，郑有生主张上述补偿，无法律依据。综上，郑有生主张肖文佑应支付装修补偿、一次性安置过渡费、搬迁补助、按时腾房、弃房奖等拆迁补偿的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于郑有生是否应向肖文佑支付租金及违约金、水电费的问题。经双方核对，确认郑有生已支付的租金（含押金）共计104900元。双方存在较大争议的租金共2笔：第一笔系2015年11月7日，郑有生现金支付田租租金3000元，肖文佑出具了收条。郑有生认为该笔田租租金已转为房屋租金，肖文佑认为该笔系田租租金，不是房屋租金。本院认为，从肖文佑出具的收条来看，收条已经载明该3000元为田租租金，郑有生提出田租租金已转为房屋租金，但未提供证据证明，且肖文佑不认可，对郑有生提出田租租金转为房屋租金的主张，本院不予采纳；第二笔系2016年6月7日，郑有生现金支付30000元，对此郑有生提供了一张载明“收款人肖文佑”的收条予以证实，但肖文佑对该收条上的签名予以否认并不认可收到了30000元现金。郑有生陈述该笔30000元的款项系由3笔款项组成，即：1.2016年6月6日，郑有生在赣州××技术开发区露露副食商行POS机刷卡10000元，后由其经营者邹招文向肖文佑转账10000元；2.2016年6月5日，郑有生支付宝转账6800元；3.2016年6月7日，郑有生支付宝转账10000元。上述3笔租金共计26800元，有交易记录为凭，双方已经确认，不再重复计算。另外3200元，郑有生未提供证据证明已实际支付，且肖文佑不予认可，本院对该3200元不予确认。郑有生提出安装电费的6000元已转为房租，但未提供证据证明，且肖文佑亦不认可，本院不予确认。根据合同约定，租赁期从2015年12月起算，租金应从2015年12月起算。2017年4月12日，当地政府与肖文佑签订了拆迁协议，征收了肖文佑的房屋，肖文佑在签订拆迁协议之后则无权再向郑有生收缴租金，故郑有生应向肖文佑支付租金至2017年4月12日。支付租金时间应从2015年12月至2017年4月12日，共计16个月12天。租赁合同约定，租金每年支付4次，每年的季度第一个工作周支付，如未按照约定支付租金的，应按延迟支付租金的5%支付违约金。根据上述约定，郑有生在租赁期内，应支付7次租金，详见下表：
应付租金时间（每季度第一个工作周）
应付金额
实际支付
租金金额
是否
违约
应支付违约金（按延迟租金的5%计付）
2015年12月1日至12月4日
租金6000、押金15000，共21000。
租金20000
押金15000
否
0
2016年1月4日至1月8日
租金18000
10000（上次结余租金14000）
否
0
2016年4月4日至4月8日
租金18000
0
是
总计应付42000元-总计已付30000元=延迟未付12000元，违约金为12000元×5%=600元。
2016年7月1日前
租金18000
26800
是
总计应付60000元-总计已付56800元=延迟未付3200元，违约金为3200元×5%=160元。
2016年10月10日至10月14日
租金18000
0
是
违约金为18000元×5%=900元。
2017年1月2日至1月6日
租金18000
0
是
违约金为18000元×5%=900元。
2017年4月3日至2017年4月7日
2400
31100
是
总计应付98400元-总计已付87900元=延迟未付10500元，违约金为10500×5%=525元。
备注：郑有生于2017年4月12日支付租金
2000
合计
113400
104900
3085
经过上述核算，郑有生共应支付租金（含押金）113400元，已付租金（含押金）104900元，仍需支付租金8500元。关于押金的问题。双方因遇政府拆迁终止履行合同，根据合同约定，肖文佑应退还郑有生押金15000元，但郑有生5次违约应付3085元的违约金。郑有生交纳的押金实际系履约保证金，郑有生在承担相应的违约责任后，剩余部分的押金应予退回。郑有生支付的违约金3085元从押金15000元中扣减，扣减后肖文佑应退回郑有生押金11915元。关于水电费的问题。2017年10月21日，肖文佑共缴纳3452吨的水费6731.4元。经庭审查明，郑有生承租房屋开办饭店后与肖文佑父亲肖德宾共用1个水表，而肖德宾主要系生活用水，现有证据无法确定郑有生和肖德宾各自的用水量，考虑到饭店用水较大、生活用水较小的情况，本院酌情确定由郑有生负担80%的水费、肖文佑负担20%的水费，即郑有生应向肖文佑支付5385元（6731.4×80%=5385）。郑有生提出其于2016年6月29日、2016年7月25日缴纳电费共计1217元已冲抵房租，但未提供证据证明，本院不予确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第第九十一条第一款第（二）项、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）肖文佑于判决生效后十日内向原告（反诉被告）郑有生退还押金11915元；
二、限原告（反诉被告）郑有生于判决生效后十日内向被告（反诉原告）肖文佑支付租金8500元；
三、限原告（反诉被告）郑有生于判决生效后十日内向被告（反诉原告）肖文佑支付水费5385元；
上述三项相抵后，原告（反诉被告）郑有生应向被告（反诉原告）肖文佑支付1970元；
四、驳回原告（反诉被告）郑有生的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）肖文佑的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费4810元、保全费1690元，反诉受理费1483元，共计7983元，由原告（反诉被告）郑有生负担7185元，由被告（反诉原告）肖文佑负担798元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 施 赛
人民陪审员 赖树森
人民陪审员 傅芳胜
二〇一八年一月十八日
代理书记员 刘 晨