上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6663号
上诉人（原审原告）：王春，男，1975年4月7日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：翁卫国，上海理帅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈汇贤，上海理帅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海亿星置业有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇城乡路188号5层505室。
法定代表人：王益伟，董事长。
委托诉讼代理人：沈国英，上海敬贤律师事务所律师。
上诉人王春因与被上诉人上海亿星置业有限公司（以下简称亿星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初15495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王春上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、王春与亿星公司之间的商品房买卖关系实为以物抵债行为。亿星公司系亿星商务大厦的开发商，该大厦由上海A有限公司（以下简称A公司）承建。建设工程完工并经双方结算，亿星公司结欠A公司巨额工程款无力支付，经双方协商一致，亿星公司以亿星商务大厦第三、四层商铺（以下简称讼争房屋）折抵部分工程款债务。王春系实际施工人，遂由王春与亿星公司签订了讼争房屋的商品房买卖合同，约定房价为人民币（以下同）43,161,961.50元，折抵同等金额的工程款债务。合同签订后，亿星公司未按合同约定交付房屋。王春一再向亿星公司催促交付房屋或支付工程欠款，但亿星公司既不交付房屋又不支付工程款。为此，A公司认为亿星公司未履行房屋交付义务，致未能实现以物抵债，亿星公司仍欠相应工程款而于2016年5月提起诉讼，要求亿星公司支付工程欠款。法院经初审后认为，该工程款已经转化为房款，应以买卖关系处理。A公司撤回起诉后，由王春提起本案的诉讼。二、王春依法享有合同解除权。根据商品房买卖合同的约定，亿星公司未将讼争房屋交付给王春，亦未按照约定向房管部门办理价格申报和过户手续，王春至今未取得小产证，无论实物交付还是权利交付都不符合合同约定，存在违约，王春根据合同约定享有合同解除权，且王春行使解除权没有超过法定的时效，解除权没有消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条是针对法定解除权，而本案不适用该条规定，故一审法院适用法律错误。
被上诉人亿星公司辩称，本案是特殊的买卖关系，是开发商以房抵扣工程款的买卖行为。王春在签订商品房买卖合同之前就明知亿星商务大厦第三层开设KTV，故不存在误解、欺诈或不公平情形，本案房屋买卖合同有效。亿星公司一直催促KTV的承租人向王春缴纳租金，第四层没有门，王春可以直接进驻、装修，不存在交付不能。王春的解除权已经超过了法定一年时效，一审法院对此所作认定正确。亿星公司不存在根本性违约，故不具备解除合同的条件。即使亿星公司在交付上存在瑕疵，也是承担违约责任，而不是解除合同的责任。综上，不同意王春的上诉请求。
王春向一审法院起诉请求：1.确认双方于2015年1月15日签订的《上海市商品房出售合同》于2016年5月17日解除；2.亿星公司立即退还王春购房款43,161,961.50元；3.亿星公司立即偿付给王春上述购房款自2015年1月16日起至判决生效之日止按中国人民银行同期存款利率计算的利息损失；4.亿星公司立即偿付给王春合同解除赔偿金863,239.23元。
一审法院认定事实：亿星商务大厦由亿星公司发包给A公司建造，双方于2014年12月5日结算工程总价为131,000,000元，尚欠46,462,028.80元。2015年1月15日双方确认，亿星商务大厦第三、四层商铺，建筑面积2,592.31平方米，以单价16,650元/平方米，总价43,161,961.50元出售给王春，用以抵扣上述工程款。
2015年1月15日，亿星公司作为甲方，王春作为乙方，双方网签了《上海市商品房出售合同》，合同第二条约定，乙方向甲方购买亿星商务大厦第三、四层商铺，测绘面积2,592.31平方米；第三条约定，单价每平方米16,650元，总房价款43,161,961.50元；第七条约定，本合同签署之日起7天内，甲方向乙方交付房屋；第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为交钥匙；第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权选择单方解除本合同；第十九条约定：“甲、乙双方商定，2015年6月30日前，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领房屋房地产权证（小产证）。因甲方原因，乙方无法在＿年＿月＿日前取得房地产权证（小产证），甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的＿%；＿年＿月＿日之日起的＿日内，乙方仍无法取得房地产权证（小产证），则乙方有权单方解除合同。”第二十条约定：“乙方行使本合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起＿天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的＿%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。”第二十二条约定：“甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起＿天内，向按第二十七条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。”第二十七条约定，双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不能解决的，选定向人民法院起诉的方式解决。合同附件一付款时间和付款方式，约定乙方于2015年1月15日与甲方签约，并付首付款43,161,961.50元等。
2015年1月15日当日，亿星公司出具收条，收到43,161,961.50元。2015年11月9日与2015年12月9日，亿星公司开具发票。
2015年11月10日，亿星公司向物业公司上海B有限公司开具通知书，告知第三、四层商铺已于2015年1月15日出售给王春，故从2015年11月10日起开始计算物业管理费，并向王春收取。上海B有限公司于2015年11月12日盖章确认收到该通知书。
2016年5月17日，王春向亿星公司发出解除合同通知函，依据合同第十三条约定，单方解除《上海市商品房出售合同》。根据申通快递公司的查询记录，亿星公司于2016年5月18日收到该解除合同通知函。
亿星商务大厦第三层在王春与亿星公司签订《上海市商品房出售合同》之前已经由亿星公司出租给案外人吴某。一审中，亿星公司提供与吴某签订的两份房屋租赁合同，该两份合同内容大多相同，不同之处在于签订日期以及租赁期限，签订日期为2014年8月14日的合同约定的租赁期限为2015年3月1日至2025年2月28日，签订日期为2014年6月11日的合同约定的租赁期限为2015年1月1日至2024年12月30日。
一审法院另认定，涉案的亿星商务大厦于2014年6月30日取得建设工程竣工验收备案证书，2014年10月24日取得房地产权证，第三、四层登记在亿星公司名下。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，本案双方签订的《上海市商品房出售合同》合法有效，应予全面履行。本案双方在审理中争议的主要在于合同是否应当解除、已经解除、解除权是否已经消灭。一审法院认为，合同第九条明确约定，交房的标志为交钥匙，显然亿星公司至今未交付，根据合同约定，王春可以选择单方解除合同。根据合同约定，亿星公司应在2015年1月22日前交付房屋，至2015年4月22日约定的90天宽限期满，王春于2015年4月23日获得解除权。之后的一年内，即至2016年4月22日止，王春没有行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，故王春的解除权依照法律规定，应已消灭。解除权消灭之后，王春再于2016年5月17日向亿星公司发出解除合同通知函，不发生解除合同的效力，故对王春基于约定解除权要求解除合同的诉请不能支持。王春主张的法定解除权，认为本案亿星公司未交付房屋，也未过户至王春名下，根据合同法第九十四条第（四）项规定，合同目的无法实现，可以解除合同。一审法院认为，现无证据证明王春曾就履行交房义务和过户义务进行催告，法定解除权也不成立。至于合同现不能解除带来的后果，可另行主张。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回王春的全部诉讼请求。案件受理费261,926元，减半收取计130,963元，诉讼保全费5,000元，均由王春负担。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2016年6月8日，A公司作为原告向一审法院起诉，要求亿星公司支付工程欠款及逾期付款利息等，之后于2016年8月22日向一审法院申请撤诉，后一审法院于8月24日作出准予撤诉裁定书。王春表示，一审法院向A公司释明，工程欠款已经转化为房款，应以买卖关系处理，故A公司撤回诉讼，由王春提起本案诉讼。
二审中，A公司和王春共同出具情况说明，表示王春系实际施工人，不管该款项被法院认定为工程欠款还是购房款，该款项及相关权益均由王春主张和享有。
本院认为，本案二审的争议焦点有如下三点：一、王春与亿星公司签订以物抵债的《上海市商品房出售合同》的效力认定问题；二、王春要求解除《上海市商品房出售合同》是否有依据；三、假如解除《上海市商品房出售合同》，解除的法律后果如何处理。
关于第一个争议焦点。虽然本案的《上海市商品房出售合同》属于以房抵债协议，有别于一般的商品房买卖合同，但效力认定还是要遵循一般的原则，除非当事人明确约定债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件，否则只要当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。根据查明的事实，亿星公司与A公司对工程欠款进行过结算，该工程欠款已届清偿期，由于亿星公司不能清偿到期工程欠款，故双方协商一致用购房款抵扣工程欠款，并由实际施工人王春与亿星公司签订了《上海市商品房出售合同》。由此可见，工程款债务金额明确，房屋价款抵扣工程债务，均已形成明确的合意，亦不存在欺诈、胁迫或者虚构债务、规避限购等无效或可撤销情形，且双方未另行约定成立或生效要件，故该以房抵债的《上海市商品房出售合同》可认定为有效。
关于第二个争议焦点。依法成立的《上海市商品房出售合同》对王春和亿星公司均有约束力，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据合同约定，亿星公司应在《上海市商品房出售合同》签署之日即2015年1月15日起7天内向王春交付亿星商务大厦第三、四层商铺，交付房屋的标志是交钥匙，同时亿星公司还须在2015年6月30日前向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领房屋房地产权证（小产证）。而根据查明事实，亿星商务大厦第三层在双方签订《上海市商品房出售合同》之前就已由亿星公司出租给案外人，租赁期限至2025年2月28日止，目前案外人仍在租赁经营，亿星公司在客观上无法将系争房屋清空交付给王春。王春与亿星公司在合同中未就该第三层出租给案外人事宜进行过约定，亿星公司亦没有相关证据证明已告知王春或者王春对此明知，故亿星公司未按照合同约定履行实物交付和权利交付的义务，其行为有违诚实信用原则，致使双方为以物抵债而签订的《上海市商品房出售合同》的目的无法实现，故王春要求解除《上海市商品房出售合同》，符合法律规定的精神，可予支持。
关于第三个争议焦点。由于当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，一般为新债清偿。本案中，王春与亿星公司签订的《上海市商品房出售合同》没有约定因此而消灭相应金额的工程款债务，故该协议在性质上应属于新债清偿协议，双方的工程款债务在商品房买卖合同履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态。现双方为以房抵债而签订的《上海市商品房出售合同》客观上无法履行而解除，亿星公司对于以房抵扣的相应工程款债务并未消灭，债权人可以主张工程欠款债权。二审中，A公司和王春均明确不管该款项被法院认定为工程欠款还是购房款，该款项及相关权益均由王春主张和享有。故王春在本案中直接向亿星公司主张双方签订的《上海市商品房出售合同》相应的工程款债权，可予支持。关于利息，由于王春主张的利息的起止时间为2015年1月16日即双方签订《上海市商品房出售合同》的次日至判决生效之日止，利息计算标准为中国人民银行同期存款利率，均在合理范围之内，并无不当，亦可支持。关于合同解除赔偿金863,239.23元的争议，由于该主张的请求权基础是双方签订的《上海市商品房出售合同》，现该以房抵债协议已经解除，王春依照旧债即工程欠款主张权利，故王春的该项主张，本院不予支持。
综上所述，王春的上诉请求部分成立，一审法院判决有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初15495号民事判决；
二、确认王春与上海亿星置业有限公司于2015年1月15日签订的《上海市商品房出售合同》解除；
三、上海亿星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付王春工程欠款43,161,961.50元及利息（以工程欠款43,161,961.50元为本金，自2015年1月16日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；
四、驳回王春的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币261,926元，诉讼保全费5,000元，合计266,926元，由王春负担5,226元、上海亿星置业有限公司负担261,700元；二审案件受理费261,926元，由王春负担5,226元、上海亿星置业有限公司负担256,700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 钱文珍
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……