湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0624民初194号
原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司。。
法定代表人田亚波，总经理。
委托代理人蒋建华，湘阴县新潮法律服务所法律工作者。
委托代理人姚卓铭，该公司工会主席。
被告黎丽，女，汉族。
原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥物业）与被告黎丽物业服务合同纠纷一案。原告吉祥物业于2016年2月2日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭进行了审理，原告吉祥物业的委托代理人蒋建华、姚卓铭到庭参加了诉讼，被告黎丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吉祥物业诉称，被告黎丽现住在原告物业管理辖区之内，其房屋面积为143.97㎡，按物价部门0.6元/月.㎡计算，被告每年应当缴纳物业费1037元。就物业管理费问题双方于2010年11月11日签订了合同，合同第五条一项约定：“乙方交纳费用时间暂定为每月5日，小区内所有公共能耗费用按实际面积公摊”，合同第四十五条约定：“业主、使用人违反物业服务合同的约定，未能按照足额的交纳物业服务费应自逾期之日起按时加收应交纳足额千分之二的违约金”。而被告违反合同约定，自2012年5月11日至2016年5月11日连续4年未向原告交纳物业管理服务费共计4146元，违约金3028元，为此，原告曾无数次上门催收，多次向被告发出书面通知，被告置若罔闻，拒绝在该通知的回执上签字。原告认为，被告未履行合同义务连续四年未向原告交纳物业管理服务费是被告的严重违约，从而导致原告不能正常开展物业管理工作，不能保障员工的劳务工资和其他的支付。为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，1、请求判令被告黎丽支付物业管理费4146元并按千分之二承担违约金3028元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。
原告吉祥物业为支持其诉讼主张，在本院要求的举证期限内提供了以下证据：
证据一，营业执照、组织机构代码证、资质证书、法人代表证明书、法人代表身份证明，拟证明原告诉讼主体资格；
证据二，物业服务协议书，拟证明原告与被告签订了物业管理服务协议，相关事宜有明确的书面约定，合法有效，应受法律保护；
证据三，被告房屋面积、居住位置、应交物业管理费明细，证明被告房屋坐落在原告物业管理范围内，原告按物价部门0.6元/月.平方米标准，被告应向原告缴纳3年时间物业管理费为4146元的事实；
证据四，湘阴县物价局价格登记证，拟证明按物价局批准按平方米/月0.6元；
证据五，收取物业管理费通知书，拟证明原告先后四次向被告发出催缴物业管理费通知书的事实；
证据六，被告在湘阴县鑫泰房地产开发公司签订购房合同，拟证明被告与鑫泰房地产开发公司签订购房合同、房屋面积为143.97㎡，房屋在原告管理辖区之内的事实。
被告黎丽未予答称。
被告黎丽在本院要求的举证期限内未提供证据。
本院根据认可的证据及当事人的陈述、庭审查明情况，确定如下案件事实：
原告吉祥物业是2009年9月14日注册登记的三级物业管理服务有限责任公司，期限至2019年9月13日。被告黎丽于2010年11月5日与湘阴县鑫泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买了湘阴县鑫泰房地产开发有限公司所开发的商品房屋一套（xxx房）。2010年11月11日，被告黎丽（乙方）又与原告吉祥物业（甲方）签订了《前期物业服务协议》，协议第五条，1、乙方交纳费用暂定为每月5日；2、住宅按建筑面积暂定为多层0.5元/月.㎡,高层0.9/月.㎡,商铺1.2元/月.㎡。8、物业管理服务费用标准按政府指导价调整。同日，原、被告双方还签订了《业主规约》，规约第三十六条约定，业主应当按照《前期物业服务协议》中的约定支付物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十条约定，业主、使用人违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应自逾期之日起按日千分之二的违约金。同时，还签署了《承诺书》、《消防安全责任书》和《装饰装修管理规定》。并向原告提供了《业主资料登记表》，内容为：房屋面积143.97㎡；入住时间为2010年11月11日；家庭人员4人（夫妻和二个儿子）。2013年12月16日，经物价部门核准住宅收费标准提到0.6元/月.㎡。原告吉祥物业按照业态分布指导图，对小区进行了有效的物业管理服务。其中：对房屋建筑共同部位的维修、养护；对共用设施设备的运行、维护，如上下水道、落水管、照明、消防设备设施、配电、供水、监控等；对共用设施和附属建筑物的维修、养护，如化粪池、池井、机动车和非机动车停车管理；对绿化、花草的管理；对公共卫生、垃圾的收集处理；对公共秩序的管理，如24小时巡视、门岗执勤等。被告入住后，交纳了到2012年5月11日的物业费，之后，以房屋工程质量问题拒绝交纳物业费。原告于2014年8月14日、2014年9月26日、2015年9月5日和2016年1月5日四次向被告送达物业费用催缴通知，进行了催讨。在原告吉祥物业多次催讨下，被告一直不予理睬，拒不缴纳物业费。至此，原告于2016年2月2日向本院起诉，要求：1、请求判令被告黎丽支付物业管理费4146元并按千分之二承担违约金3028元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。
以上事实，有原告提供的证据、庭审材料在卷佐证，足以认定。
焦点问题：未缴纳的物业管理费是否应当缴纳违约金？按日加收千分之二的违约金是否过高？
针对以上问题，本院评判如下：
关于焦点一、本案系前期物业服务合同纠纷，吉祥物业与黎丽签订《前期物业服务协议》、《业主规约》、《承诺书》、《业主资料登记表》等，系双方真实意思的表示，不违反法律的规定，合法有效。湘阴县鑫泰房地产开发有限公司将其开发的小区物业交给吉祥物业进行管理，吉祥物业按照湘阴县鑫泰房地产开发有限公司委托的物业进行了有效的管理服务。黎丽作为业主，一直未按照合同履行交纳物业管理服务费的义务，违反了合同的约定，应当承担支付物业费的责任。物业服务合同是一个持续性的长效双务合同，不能以一时一事（如工程有质量问题）为标准来衡量物业的服务，把其中的缺陷全部归责于物业服务，是不合情理的，也是不公平的，业主应通过正常途经与物业沟通，协商解决，因物业费是为整个小区服务的，业主不应以拒交物业费来对抗，而影响整个小区的物业服务。在吉祥物业多次书面催讨的情况下，对吉祥物业要求黎丽支付物业费的请求合理、合法，本院予以支持。即：吉祥物业在《前期物业管理服务合同》，对物业收费标准进行了约定，住宅房为0.5元/月/㎡,以及物业管理服务费用标准按政府指导价调整，黎丽的应交物业费为、143.97＊0.5＊19＝1368元（19个月，2012年5月11日至2013年12月11日），、143.97＊0.6＊29＝2505元（29个月，2013年12月16日至2016年5月16日）。合计为3873元，黎丽不按照合同履行义务，由此，应当承担违约责任。吉祥物业在《业主规约》中约定，未能按时足额交纳物业服务费，应自逾期之日起按日千分之二的违约金，年利率达到72%，因黎丽承担的物业费，属于金钱给付义务，与民间借贷履行的义务相同，其违约损失即为利息损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，对利息的利率约定不能超过年利率24%。所以对吉祥物业要求黎丽承担违约金请求，本院按年利率24%予以调整。由于原告只提供2014年8月14日、2014年9月26日、2015年9月5日和2016年1月5日四次向被告送达物业费用催缴通知的书证，本院采信吉祥物业向黎丽4次书面通知其交纳物业管理费的事实。即从2012年5月11日至2014年8月11日的物业费1915违约金为：1915元＊（从2014年8月14日至2016年5月14日＝21个月）＊2%=800元；2014年8月11日至2014年9月11日的物业费86元违约金为：86元＊（从2014年9月11日至2016年5月11日＝20个月）＊2%＝36元；2014年9月11日至2015年9月11日的物业费1036元违约金为：1036元＊（从2015年9月11日至2016年5月11日＝8个月）＊2%＝165元；2015年9月11日至2016年1月11日的物业费345元的违约金为：345元＊（从2016年1月11日至2016年5月11日＝4个月）＊2%＝28元；以上合计违约金为：1029元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条，以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告黎丽于本判决书生效后十日内支付原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司物业管理费3873元；
二、被告黎丽于本判决书生效后十日内支付原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司违约金1029元。
本案案件受理费50元，由被告黎丽承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 成兵武
审 判 员 蒯 红
人民陪审员 蒋再田
二〇一六年四月十日
书 记 员 聂东术
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。