广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0114民初335号
原告：汤锦志，男，1985年6月26日出生，汉族，住佛山市南海区。
原告：夏丽红，女，1985年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
共同委托诉讼代理人：肖秋梅，广东政霖律师事务所律师。
被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺，统一社会信用代码9144011473493948X4。
法定代表人：王瑞松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。
原告汤锦志、夏丽红与被告广州市宏峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人肖秋梅，被告委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告因未在规定期限内取得房地产权权属证书违约金230360元（从2015年8月4日起计算至2016年10月20日止，共计443天，按购房总价104万元每日万分之五标准计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年3月10日与被告签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定由原告购买被告在建的位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云峰花园4区2栋604房，面积为109.45平方米，房屋总价款为104万元，合同约定的交房日期为2014年3月31日。被告实际于2014年5月20日向原告交付该商品房，但由于消防水电问题无法验收，一直未通知原告办理产权登记等事项。被告直至2015年1月8日才通过广州市花都区建设局的竣工验收，取得房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案表。由于被告原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书，根据合同第二十一条约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记。合同第二十二条约定：如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按照该商品总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七第九条第2款约定：被告未能协助原告将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办理资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。即在2015年8月3日前被告应当协助原告取得办理房产证的收件回执，原告实际上直至2016年10月20日才取得办理房产证的受理回执。原告多次向被告主张违约金，被告一拖再拖，目前为止原告仍未获得答复。
被告辩称,一、原告诉请的违约金部分已超过《民法通则》2年诉讼时效的规定，不应得到支持。1.对于涉案房产，原告已确认2014年5月20日收楼、2017年10月20日取得受理回执的事实；根据原被告双方签订的商品房买卖合同的相关约定，被告应于收楼之次日起300个工作日内即2015年7月29日前协助原告取得办理房产证的受理回执，逾期则视为违约，原告已知道或应当知道其权利自2015年7月30日起受到损害。2.根据原《民法通则》关于诉讼时效的有关规定，以及最高人民法院2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条对逾期办证违约金诉讼时效规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，此处的诉讼时间期间显然是指原《民法通则》规定的2年的诉讼时效期间。3.原告主张的逾期办证违约金属于“继续性债权”，诉讼时效按上述每日独立起算方式处理。最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》（总第68辑）对该问题作了明确回答：每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般应予以保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。结合本案，原告明知其权利自2015年7月30日起其继续性债权已受到损害，却未在2年诉讼时效期间内即2017年7月29日前向被告主张相应权利，其2015年10月1日的继续性债权至2017年9月30日也已届满，该期间（2015年7月30日至2015年10月1日）共计64天的继续性债权时效届满时，《民法总则》尚未实施，故该期间债权应适用原《民法通则》规定的2年诉讼时效，原告起诉时，明显超过2年的诉讼时效，该部分诉请因已超过诉讼时效不应得到支持。
二、即使被告应承担逾期办证违约责任，也应根据下列情形确定逾期违约金：1.每日万分之五的逾期办证违约金明显过高，应予以适当降低，以万分之二为宜。相比较日益高涨的房价，对于因未取得房产证无法即时出卖房产的原告业主而言，被告逾期办证事实上并未给业主造成任何预期利益上的损失。另根据《合同法》司法解释二第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第—百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、即使被告应承担延期办证违约责任，根据商品房买卖合同附件七补充协议第三条第6点约定，被告在承担延期交楼、延期办证等所有违约行为时，违约金总额也应以房屋总价款的5%为限（以下简称为“违约金上限”）。（一）、《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条并不仅仅只是对“逾期付款、解除合同”的约定，且该条第6点的约定显然与逾期付款、合同解除毫无关联。1.第1-5点是有关逾期付款或合同解除的相关约定；2.第6点的内容从文义上看明显与“合同解除”完全没有关联，既未涉及到逾期付款事项，更未涉及到合同解除事项，何来适用范围明确之说？（二）、即使因第6点的内容规定在第三条“逾期付款、合同解除”条款内，应认定为因业主逾期付款，开发商单方行使合同解除权并要求业主承担违约责任时违约金总额应以5%为限，那么根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证等违约行为在不要求解除商品房买卖合同的前提下主张违约金时也应适用对等的违约责任即以5%为限。
四、根据广东省高级人民法院于2017年10月11日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第39条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第—百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持”的规定，原被告双方约定“违约金上限”是有效的；只有在原告存在实际损失，且实际损失高于固定数额即本案中约定“违约金上限”，同时根据合同法的有关规定向人民法院请求增加的前提下，才不适用双方约定的固定数额。
经审理查明：被告是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，在与原告汤锦志、夏丽红签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。
2013年3月10日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区新华街镜湖大道2号云峰花园4区2栋604房，总房价款为104万元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第二十一条产权登记：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式办理产权登记，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条约定：甲方违反第二十一条的约定，乙方要求继续履行合同的，甲方按自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七为补充协议，有关内容约定如下：第三条逾期付款、合同解除：6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1.甲方双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。4.如甲、乙在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同附件还对双方其他权利义务关系进行了约定。
合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年5月20日，原告办理了涉案房屋的收楼手续。2016年10月20日，被告取得房产登记部门的收件回执。
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。
原告按合同约定向被告支付了全部购房款，履行了合同的义务，被告应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料，并取得收件回执。原告于2014年5月20日办理了收楼手续，被告应于合同约定收楼日后300个工作日即2015年7月30日前为原告办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但被告直至2016年10月20日才取得房屋登记部门的收件回执，其行为构成违约，应承担违约责任。原告自2015年7月31日起已知道其权益受到损害，但其未举证证明在提起本案诉讼前已向被告主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，至2017年9月30日，原告主张2015年10月1日前的逾期办证违约金已超过2年诉讼时效的规定，本院不予支持。自2017年10月1日起，应适用《中华人民共和国民法总则》关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定。故被告应向原告支付2015年10月2日至2016年10月20日期间（共385天）的逾期办证违约金。经计算，被告应向原告支付违约金为200200元（1040000元×0.05%×385天）。对原告主张未超过该金额的部分，本院予以支持。
关于违约金计算标准，涉案房屋因被告原因导致迟延办证，原告主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，被告要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于逾期付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证责任的约定，被告的上述抗辩意见不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤锦志、夏丽红支付迟延办证违约金200200元；
二、驳回原告汤锦志、夏丽红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2377.7元，由原告汤锦志、夏丽红负担311.3元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担2066.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 陈耿俊
二〇一八年二月二十七日
书记员 彭小容
孙雪芳