广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中二法黄民一初字第94号
原告：陈能力，男，1975年4月15日出生，汉族，住广州市南沙区万顷沙镇。
委托代理人：马宇雄，广东成悦律师事务所律师。
被告：中山市三角镇国宇房地产开发有限公司，住所地中山市三角镇。
法定代表人：冼在辉。
原告陈能力诉被告中山市三角镇国宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月30日受理后，依法由代理审判员甘英独任审判，并于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马宇雄，被告法定代表人冼在辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年9月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山市三角镇蟠龙村国宇豪庭清晨居803房，价款269685元。商品房买卖合同第八条约定，被告应当于2007年12月30日前将该商品房经验收合格交付原告使用。第九条约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。但被告交楼期时，该房屋小区道路尚未建好，该房屋的整幢大楼的电梯还没有安排，该房屋根本不能使用，不具备法定交楼条件。原告已向被告支付购房款216685元及住宅契税，但被告一直没有办理该房屋的权属证书，依据商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后700个工作日内办理权属登记，否则买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自延迟之日起每日按买受人支付房价款的0.01‰向买受人支付违约金。由于被告至今无法交付符合商品房买卖合同约定的房屋给原告也没有办妥该房屋权属证书，已严重违反了商品房买卖合同第八条及第十四条的约定，应当承担逾期交楼及逾期办证的违约责任。请求判令：1.被告向原告支付逾期交楼违约金（以已付房价款216685元为本金，以日万分之五计算标准，从2008年1月1日起计至该房屋具备法定交付条件之日止，现暂计至2013年12月31日止为79090.03元）；2.被告向原告支付逾期办证违约金（以已交付房价款216685元为本金，以日万分之一计算标准，从2010年1月1日起计至该房屋产权过户登记手续办妥并将房地产权属证书交付原告之日止，现暂计至2013年12月31日止为15818元）；3.本案诉讼费由被告负担。
原告提供的证据有：1.商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.收据；4.协议书；5.契税纳税申报表及完税证。
被告辩称：在2008年12月，被告发生一些情况导致我方没有办法履行合约才出现这种情况。当时被告的公章等材料均被公安机关扣押，无法取回，2012年6月公安机关才退回材料给我方，该段时间内，我方有客观原因无法办理，属于不可抗力。因此我方认为原告诉请的时间有问题，该段时间不应当认为我方存在违约。我方确认逾期交楼和逾期办证。
被告提供的证据有：1.协议书；2.自愿书；3.报告；4.中山市公安局发还物品、文件清单。
经审理查明：2007年9月27日，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于中山市三角镇蟠龙村国宇豪庭清晨居803房，房屋总价为269685元。第八条交付期限约定：“出卖人应当在2007年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……4.非出卖人所能控制的其他事件”。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定“……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后700个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3.4项处理：3.买受人不退房，出卖人自延迟之日起每日按买受人已付房价款的0.01‰向买受人支付违约金。4.如因买受人的原因如按揭供款因有未按时还款记录银行不移交商品房买卖合同给出卖人办证、或面积有差异买受人不及时签署补充协议等导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。商品房买卖合同签订后，买受人已经向被告支付了房价款216685元。
2007年10月23日，中山市三角镇国宇豪庭清晨居803房办理销售登记备案，备案在原告名下。2007年11月24日，原告与被告签订一份协议书，约定清晨居803房，买受人2007年10月28日前已付总楼款55%即149685元，11月20日前交付总楼款25%即67000元，交付使用交付总楼款20%即53000元。原告确认尚欠被告房款53000元。
2012年4月10日，原告已经向税务机关缴纳了上述房屋的税金。庭审中，被告称其法定代表人因“非法吸收公众存款”被判有期徒刑4年，其公章被公安机关扣押，至2012年6月14日才发还，属于不可抗力导致延迟交楼及办证，故2008年12月6日至2012年6月14日的期间不能作为违约的期间，应予以扣除。原告则称被告公司内个人的违法行为不属于不可抗力。
本院认为：关于本案所涉商品房是否具备交付条件。双方在合同第八条中约定交付商品房的条件为“依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，经验收合格，并符合本合同约定”。被告认为该商品房已经具备交付条件，但尚未办证，也确认正在办理竣工验收备案。原告则认为该商品房不具备交付条件。本院认为，首先，广东省建设厅已明确解释，商品房经验收合格具体要求是“商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。其次，中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条规定“国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。”依该规定，中山市建设局是中山市工程竣工验收的监督管理机构，双方约定的商品房交付条件应指商品房已经在中山市建设局依法办理了建设工程竣工验收备案手续。本案中被告确认所涉商品房没有在中山市建设局依法办理建设工程竣工验收备案手续，因此本院认定被告出卖给原告的商品房尚不符合合同约定的交付条件，被告存在逾期交楼的情形。
由于被告庭审中确认存在逾期办证的事实，且根据中山市商品房买卖合同第十四条的约定，被告应当在商品房交付使用后700个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中双方约定的交付时间为2007年12月30日，往后延迟700个工作日至2010年10月20日，即被告应在2010年10月20日前持办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。至开庭时，被告尚未举证证明其已持办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故本院认定被告存在逾期办证行为，应承担相应的违约责任。
关于被告辩称违约时间应扣除2008年12月6日至2012年6月14日期间的时间。理由有两个：一是法定代表人被判刑、公章等被扣押属于不可抗力；二是法定代表人被判刑、公章等被扣押属于商品房买卖合同第八条约定的非出卖人所能控制的其他事件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中被告法定代表人被判刑、公章被扣押是由于被告法定代表人的违法行为导致的，显然不属于不可抗力，被告的辩解理由一不能成立。其次，被告法定代表人被判刑、公章等被扣押是由于被告法定代表人的违法行为导致，也是被告所应控制的事件，不能以其违法行为而对抗善意的原告，故被告的辩解理由二也是不能成立的。综上，对于被告的上述辩称，缺乏法律依据，本院不予采信。
关于逾期交楼违约金的数额。原告要求违约金的起算时间为2008年1月1日，符合双方的合同约定，本院予以确认。原告要求违约金的截止时间计算至该房屋具备法定交付条件之日，由于原告诉请的时间尚不明确，而原告诉请时暂计算至2013年12月31日止，本案中本院依法计算违约金至2013年12月31日，之后的违约金原告可另案主张。关于违约金的标准每日万分之五，被告辩称过高。本院认为该标准并未违反法律法规的强制性规定，属于双方的真实意思表示，也未明显过高，本院予以支持。由此计算出截至2013年12月31日逾期交楼的违约金为237270元（216685元×万分之五×2190天），现在原告向本院主张的金额为79090.03元，属于对自身权利的处分，本院予以确认。
关于逾期办证违约金的数额。本院已经认定被告应在2010年10月20日前持办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故违约金的起算时间应为2010年10月21日。原告要求违约金的截止时间计算至该房屋产权过户登记手续办妥并将房地产权属证书交付原告之日止，由于原告诉请的时间尚不明确，而原告诉请时暂计算至2013年12月31日止，本案中本院依法计算违约金至2013年12月31日，之后的违约金原告可另案主张。关于违约金的标准每日0.01‰，原告称过低，应该调整为万分之一。本院认为每日十万分之一的违约金标准，即每日违约金额仅为2.2元，显然该标准过低，本院予以将逾期办证违约金标准调整为每日万分之一。由此计算出截至2013年12月31日逾期办证的违约金为25287元（216685元×万分之一×1167天），现在原告向本院主张的金额为15818元，属于对自身权利的处分，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市三角镇国宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈能力支付逾期交楼的违约金79090.03元（该违约金计算至2013年12月31日）；
二、被告中山市三角镇国宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈能力支付逾期办证的违约金15818元（该违约金计算至2013年12月31日）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2172元，减半收取1086元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 甘 英
二〇一四年三月十七日
书 记 员 黄立鹏