广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1560号
上诉人（原审原告）：东莞市鼎居房地产中介服务有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：沈燕，该公司经理。
委托代理人：吕勇，广东泰旭律师事务所律师。
委托代理人：周丽荣，广东泰旭律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：何雪开，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1742。
委托代理人：刘铖杰，广东华文律师事务所律师。
原审第三人：李华山，男，汉族，住广东省揭西县，公民身份号码为×××2052。
上诉人东莞市鼎居房地产中介服务有限公司（以下简称鼎居公司）因与被上诉人何雪开及原审第三人李华山房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法岭民一初字第445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年11月4日，鼎居公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1.何雪开退还房屋租赁押金10000元；2.何雪开支付赔偿金10000元；3.何雪开赔偿装修费41000元；4.何雪开赔偿停业损失35000元；5.何雪开承担本案的诉讼费。后鼎居公司明确放弃第1项诉讼请求。
原审法院经审理查明，何雪开作为出租方、李华山作为承租方，双方于2010年10月6日签订了一份《房屋租赁合同》，约定何雪开将位于东莞市大岭山镇教育西路凯东新城S170号商铺出租给李华山做商铺使用，该商铺的建筑面积为78平方米；租赁期限为2010年10月21日至2015年10月20日止，共五年。《房屋租赁合同》第三条约定租金及支付方式为第一年租金为每月5000元，第二年租金为每月5200元，第三年租金为每月5500元，第四年及第五年的租金据市场价而订；签订合同当日，李华山一次性支付何雪开两个月租金作保证金，即10000元，同时支付首月租金5000元；李华山在每月25日前缴交给何雪开或转入何雪开的银行账号。第五条约定合同期内，李华山提出终止合同的，视李华山违约，何雪开有权扣除李华山的押金，不赔偿费用；合同期内，何雪开不得擅自把房屋转租给其他人或收回房屋，否则，何雪开必须赔偿李华山的押金外，还得赔偿李华山装修费用及合同期内的一切经济损失；李华山在承租期内未经过何雪开的同意不得将此物业转租给他人使用，否则何雪开有权收回该物业；且不退回保证金。第十一条约定合同期满三年后，需经双方根据市场价格协商确定，若协商不成，则不作任何一方违约。上述合同签订后，李华山于2010年10月5日向何雪开支付涉案商铺的押金10000元。涉案商铺已办理房产证。
鼎居公司于2011年1月20日登记成立，鼎居公司登记地址与涉案商铺地址一致，沈燕系鼎居公司的法定代表人，沈燕及沈凯系鼎居公司的投资者，鼎居公司的经营范围是房地产经纪、清洁服务、代办房产证手续。鼎居公司主张李华山与沈燕合伙经营鼎居公司，李华山与沈燕没有签订合伙协议，只签订了退股协议书及承诺书，并提供了《退股协议书》和《承诺书》作为证据。《退股协议书》主要内容为李华山因个人原因自愿将其所持有的东莞市金胜房地产中介服务有限公司和东莞市鼎居房地产中介服务有限公司的股权全部转让给沈燕，落款处有转让方李华山字样的签名及摁印，转入方沈燕的签名及摁印，落款日期为2012年5月23日。《承诺书》的主要内容为李华山将东莞市大岭山镇金桔村金地格林庭园1栋118号及东莞市大岭山镇凯东新城S170商铺所设立的公司其所持有的股权已转让给沈燕，以上两个商铺的押金由沈燕领取，落款处有承诺人李华山的签名，落款日期为2012年5月28日。何雪开确认鼎居公司与其存在租赁合同关系。涉案租赁物的租金是鼎居公司的法定代表人沈燕支付给何雪开，鼎居公司最后一次向何雪开支付租金的时间是2013年10月25日支付了2013年11月的租金5500元。
鼎居公司提供了手机短信，并主张手机短信内容系何雪开与沈燕于2013年9月30日至2013年10月21日期间的通过手机发送的关于涉案商铺租金的协商情况。何雪开对上述手机短信不予确认，并认为即使上述手机短信系真实的，手机短信只能证明何雪开和鼎居公司就租金的数额进行协商，最终双方对租金的数额难以达成一致。何雪开主张其于2013年8月下旬就与鼎居公司就第四年的租金问题进行协商，鼎居公司坚持按85元／平方米的标准计算租金，何雪开认为涉案商铺周围的商铺的租金均为100元／平方米以上，要求鼎居公司按120元／平方米的标准支付租金，经过多次协商后双方未能就租金的数额达成一致意见。鼎居公司主张涉案合同将满三年时何雪开提出涉案商铺的租金按85元／平方米计算，鼎居公司经考虑同意该数额，但后来何雪开不同意按85元／平方米计算租金并提出按200元／平方米来计算租金，鼎居公司认为何雪开的出价不是协商，鼎居公司没有出价，何雪开也没有再出价。
鼎居公司提供了一份《证明》，该证明的主要内容为根据房屋租赁合同关于合同满三年后，需经双方根据市场价格协商确定，若协商不成，则不作任何一方违约的约定，涉案商铺已到期，何雪开要求收回涉案商铺（双方协商不成），2013年10月21日实行停水停电，多谢配合；证明的落款处有何雪开的签名，落款日期为2013年10月7日。何雪开确认上述《证明》的真实性，并认为何雪开仅要求涉案商铺的物业管理处停水停电，并没有要求鼎居公司停止经营及搬离商铺。何雪开主张鼎居公司要求何雪开在2013年10月24日前收回涉案商铺，何雪开去到涉案商铺在鼎居公司的要求下书写了《收铺通知书》，除了“合同已满三年，因双方协商不成”这句话外，收铺通知书的其他内容都是双方协商的结果，并提供了一份《收铺通知书》。《收铺通知书》的主要内容为合同已满三年，因双方协商不成，现通知沈燕、鼎居公司搬离租用涉案商铺，搬离期限为2013年10月24日至2013年11月10日，特此通知；注明此期间租金为2750元；落款处有通知人何雪开的签名，落款日期为2013年10月24日。鼎居公司对上述《收铺通知书》予以确认，并认为何雪开于2013年10月24日去到涉案商铺要求鼎居公司在10日内搬离涉案商铺，该通知书是何雪开单方的意思表示，不是鼎居公司要求何雪开前来收铺，何雪开向鼎居公司出具该通知时，鼎居公司仍要求继续履行涉案租赁合同。
鼎居公司与何雪开均确认物业管理处仅对涉案商铺停电，没有对涉案商铺停水。鼎居公司主张因何雪开对涉案商铺停电，导致鼎居公司停业，停业期间为2013年10月21日至2013年11月22日，停业损失包括鼎居公司7个员工的工资每月43300元、代理记账费用每月800元、涉案商铺一个月的租金损失，鼎居公司仅要求何雪开赔偿停业损失35000元。鼎居公司所称的代理记账费用为鼎居公司委托东莞市恒安企业事务代理有限公司代理记账报税，委托期限从2011年2月1日至2016年1月31日，每月记账费用为800元。何雪开主张其于2013年10月21日通知涉案商品物业管理处停电三天，于2013年10月24日通过物业管理处恢复通电，采取停电措施是因双方对租金协商不成，不是因其要收回商铺，且鼎居公司已在涉案商铺的隔壁租了一个新的铺位。
鼎居公司经何雪开同意后对涉案商铺进行了装修。鼎居公司主张其于2010年10月装修涉案商铺花费了41000元，涉案商铺现在的装修价值为30000元。何雪开认为涉案商铺现在的装修价值为10000元。鼎居公司明确不申请对涉案商铺的现装修价值进行鉴定。
鼎居公司、何雪开双方确认何雪开于2013年12月底将涉案押金10000元退还给鼎居公司，鼎居公司于退还押金当日将涉案商铺钥匙交还何雪开。何雪开主张鼎居公司应向其支付双方解除租赁合同后至鼎居公司交还钥匙搬出商铺期间的租金或占有使用费。
原审法院认定的上述事实依据有：鼎居公司提供的房屋租赁合同、收款收据、房产证、退股协议书、承诺书、装饰装修施工合同及收据、鼎居地产凯东分行工资统计表、委托协议书、证明、商铺租赁合同、手机短信、银行转账单、劳动合同、施工合同、铺面报建图、装修工程预算表、收据，何雪开提供的房屋租赁合同、企业机读档案登记资料、租赁合同书、住所及经营场所使用证明、公司名称预先核准通知书、股东出资信息、公司登记设立审核表、章程、董事监事信息、住所使用协议确认书、照片、收楼通知书，及鼎居公司、何雪开的陈述等。
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。李华山经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证及抗辩的权利。鼎居公司明确放弃要求何雪开退还涉案商铺押金10000元的诉讼请求，属于其对自己权利的合法处置，原审法院予以准许。本案的争议焦点为：一、何雪开是否存在违约行为；二、鼎居公司诉请的赔偿金、装修费、停业损失是否合法有据。
关于焦点一。涉案商铺已办理房产证，涉案《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，对缔结合同的各方当事人均有约束力。鼎居公司主张李华山与沈燕合伙经营鼎居公司，并提供了《退股协议书》和《承诺书》作为证据，原审法院予以采信。李华山与何雪开签订涉案房屋租赁合同后，在涉案商铺所在位置成立了鼎居公司，并由鼎居公司向何雪开交纳租金，何雪开确认其与鼎居公司存在租赁合同关系，涉案《房屋租赁合同》的相应权利义务应由鼎居公司承接。鼎居公司与何雪开在涉案房屋租赁合同将要届满三年时，已就涉案商铺的租金进行协商，但鼎居公司坚持按85元／平方米来计算租金，何雪开坚持按更高的价格来计算租金，最终双方对租金的数额未能协商一致。根据《房屋租赁合同》第十一条关于“合同满三年后，需经双方根据市场价格协商确定，若协商不成，则不作任何一方违约”的约定，鼎居公司与何雪开在合同满三年后，因双方对租金的数额未能协商一致，导致解除双方之间的租赁合同关系，双方均不构成违约，故何雪开要求鼎居公司于《房屋租赁合同》届满三年之日2013年10月20日的次日即2013年10月21日起交还涉案商铺，不构成违约。
关于焦点二。关于赔偿金。结合焦点一的论述，鼎居公司与何雪开因双方对租金的数额未能协商一致，导致双方在涉案房屋租赁合同年满三年后解除双方之间的租赁合同关系，双方均不构成违约，鼎居公司根据涉案《房屋租赁合同》第五条的约定要求何雪开向其支付赔偿金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于停业损失。鼎居公司主张何雪开从2013年10月21日起至2013年11月22日对涉案商铺进行停电，造成其停业损失。何雪开仅确认其于2013年10月21日至2013年10月23日对涉案商铺停电三天，其于2013年10月24日已通知物业管理处对涉案商铺恢复通电。鼎居公司主张何雪开于2013年10月24日至2013年11月22日期间对涉案商铺停电，未提供证据予以证明，原审法院对鼎居公司该主张不予采信。鼎居公司主张的停业损失为其每月向员工发放的工资、其每月委托东莞市恒安企业事务代理有限公司代理记账报税的费用、其每月需缴纳涉案商铺的租金，原审法院认为鼎居公司所主张的上述费用均是鼎居公司因经营需要其自行愿意支付的费用，鼎居公司的经营范围是房地产经纪、清洁服务、代办房产证手续，鼎居公司未提供证据证明涉案商铺停电三天对其经营业务造成的具体损失，鼎居公司应承担其举证不能的不利后果，故原审法院对鼎居公司请求何雪开赔偿其停业损失的诉请不予支持。
关于装修费。鼎居公司主张涉案商铺现在的装修价值为30000元，并明确不申请对涉案商铺的现装修价值进行鉴定，何雪开确认涉案商铺现在的装修价值为10000元，故原审法院确认涉案商铺现装修价值为10000元。鼎居公司与何雪开在合同满三年后，因双方对租金的数额未能协商一致，导致解除双方之间的租赁合同关系，双方均不构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，鼎居公司与何雪开因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，鼎居公司与何雪开各承担50%，故何雪开应向鼎居公司支付装修费损失5000元（10000元×50%）；对鼎居公司诉请中超出上述部分，原审法院不予支持。
另关于何雪开主张鼎居公司应向其支付双方解除租赁合同后至鼎居公司交还钥匙搬出商铺期间的租金或占有使用费的问题，因何雪开未向原审法院提起诉讼，对其该主张，原审法院不予处理，何雪开可另寻合法途径解决。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限何雪开于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市鼎居房地产中介服务有限公司支付装修费损失5000元；二、驳回东莞市鼎居房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为2200元，由东莞市鼎居房地产中介服务有限公司负担2000元，由何雪开负担200元。
上诉人鼎居公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审没有查明何雪开恶意提价以达到提前解除5年期租赁合同的事实，认定何雪开没有违约系错误的。双方签订的合同期限是5年，订立合同时已就前三年的租金达成一致意见，对于剩余2年的合同期限租金约定“依据市场价格”协商，为此鼎居公司按照5年的使用期限对租赁房屋进行装修，但是何雪开却在租赁到第三年时，不按照市场价协商，将当时90元／平方米左右的市场出租价恶意提高到120元／平方米，强行要求鼎居公司接受，鼎居公司提议按市场价也是正常的协商议价过程。但是，何雪开却对鼎居公司按市场价格还价心存不满，完全不理合同约定，直接通知鼎居公司提前解除租赁合同，鼎居公司被迫答应何雪开提议的120元／平方米的价格，然而何雪开却直接将价格提高到200元／平方米，并且随后通知管理处将案涉房屋停电，导致鼎居公司无法使用案涉房屋。鼎居公司多次向其求情，但何雪开仍然坚持要解除租赁合同。因此，原审法院认定事实错误，应当予以纠正。综上，请求本院撤销原审判决并依法改判支持鼎居公司的全部请求。
被上诉人何雪开书面答辩称：（一）何雪开不存在恶意提价，强制鼎居公司接受高价房租，也没有违背诚实信用原则解除租赁合同。案涉房屋租赁合同第三条约定关于第四、五年租金“根据市场价而订”，同时，合同最后一条备注约定了“合同期满三年后，须经双方根据市场价格协商确定，若协商不成，则不作任何一方违约。”根据该约定，鼎居公司有权就第四、五年的租金与何雪开进行协商，若协商不成则何雪开有权解除合同，且不构成违约。（二）何雪开与鼎居公司就案涉商铺第四年的租金在市场价格范围内进行协商，不存在恶意提价。据何雪开了解，案涉商铺周围的商铺均在每月100元／平方米以上，故何雪开提出第四年租金按照每月120元／平方米标准计算，而鼎居公司却坚持要求按照每月85元／平方米的价格，经过多次协商，均未达成一致意见，何雪开不存在恶意协商。（三）案涉商铺租赁合同的解除是因为双方不能就第四年的租金协商一致的结果，双方均无过错，均不构成违约。何雪开于2013年10月7日通过物业管理处向鼎居公司发出合同期满之日即2013年10月21日进行停电收铺的通知。鼎居公司亦早做好解除合同的准备，且鼎居公司已经租赁了隔壁S171号商铺并已装修完毕。2013年10月21日，物业管理处对案涉商铺进行了停电（实际停电3天），鼎居公司便从隔壁商铺接驳了电线继续在案涉商铺经营。2013年10月24日，鼎居公司要求何雪开收铺，并要求何雪开按其意思书写《收铺通知》，但后来鼎居公司搬离商铺后并没有向何雪开交还钥匙。综上，请求本院驳回鼎居公司上诉，维持原判。
原审第三人李华山未在法定期限内向本院提交任何书面答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕鼎居公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）何雪开是否构成违约解除合同。（二）何雪开应否赔偿鼎居公司的各项损失。
关于争议焦点一。鼎居公司主张何雪开不按照市场价来协商，恶意提高租金价格以达成解除合同的目的。根据双方的庭审陈述，鼎居公司认为案涉商铺租金的市场价应为每月85元／平方米，而何雪开则认为案涉周围的商铺的价格普遍为每月100元以上每平方，故何雪开提出每月120元／平方米。本院认为，案涉合同约定的“市场价格”是一个比较主观、宽泛的概念，并没有一个非常明确、具体的标准，鼎居公司与何雪开在协商过程中对市场价格存在较大的争议，并未达成一致意见。案涉合同只是约定按照市场价格来协商，若协商不成，不作任何一方违约。案涉合同并未约定必须按照市场价格来执行。因此，由于双方未能协商成功，何雪开按照案涉合同约定有权解除合同，何雪开并不存在违约。鼎居公司认为何雪开主张每月120元／平方米为恶意提高租金价格缺乏依据。至于鼎居公司主张何雪开后来直接开价每月200元／平方米，但其并未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。
关于争议焦点二。根据鼎居公司提交的何雪开于2013年10月7日出具的一份证明可知，何雪开将于第三年租赁期限到期时即2013年10月21日收回商铺并于当日实行停水停电。如前所述，由于双方对第四年的租金价格协商不成，何雪开要求收回案涉商铺符合合同约定，案涉租赁合同于2013年10月21日解除。考虑到何雪开已经提前十多天告知鼎居公司其将于2013年10月21日收回商铺，鼎居公司有充足的时间搬离商铺，且2013年10月21日案涉租赁合同已解除，故何雪开于当日通知物业管理处停电并无不当，鼎居公司要求何雪开支付赔偿金并赔偿停业损失没有法律依据，本院不予支持。至于装修费用，因双方对案涉租赁合同解除均不存在过错，故原审法院认定剩余租赁期内的装修残值由双方按照公平原则进行分担依法有据。由于鼎居公司并未申请对案涉商铺的装修价值进行鉴定，结合案涉商铺的使用情况及双方的庭审陈述，原审法院认定案涉商铺装修价值为10000元并要求双方各承担一半的装修费用合理恰当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。鼎居公司上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1950元，由鼎居公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……