山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一终字第201号
上诉人（原审被告）李玉强，男，农民。
委托代理人李之健，个体工商户，系上诉人之子。
委托代理人林树智，山东鲁风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汪文杰，男，农民。
委托代理人赵子民，山东众星为民律师事务所律师。
上诉人李玉强因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2014）临商初字第3304号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：自2005年3月份开始，被告李玉强租赁原告汪文杰位于临清市潘庄镇英雄路中段两侧房屋做生意（房屋在路西，砖木结构，北房三间，东房四间系门面房，一个小院），双方系口头约定，未签订租赁协议。2005年至2011年度每年租金为5000元，2012年开始变为每年租金7500元。2013年1月8日，原告汪文杰与王立柱签订了房院出让协议，将被告租赁的房院卖给王立柱。2014年1月15日，王立柱向本院提起诉讼［立案案号为（2014）临民一初字第322号］，请求本院判令被告李玉强交纳房租并要求解除房屋租赁合同。2014年2月19日，王立柱撤回起诉。2014年2月17日，被告李玉强向本院提起诉讼［立案案号为（2014）临民一初字第434号］，请求法院确认李玉强对其租赁汪文杰房屋有优先购买权，本院经审理后认为，汪文杰及王立柱陈述双方已解除房院出让协议，并向本院提交解除房院出让协议、王立柱写的收款条，李玉强对其真实性有异议，认为系恶意串通，但未提供相应证据，本院不予支持。汪文杰与王立柱解除了房院买卖合同，汪文杰不再出售李玉强承租房院，李玉强主张其优先购买权已无事实依据。李玉强请求确认汪文杰与王立柱签订的房屋买卖合同无效，本院亦不予支持。判决驳回李玉强的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未上诉，该判决已经生效。被告称本案诉争房屋原告已经出售给王立柱，王立柱未与原告解除房屋转让协议及返还购房款。为证明其主张被告提交照片五张、录音光盘两份及整理的书面材料两份。原告对此存在异议，称对照片的真实性无法确认，认为被告所制作的光盘及书面材料与本案无关，汪文杰与王立柱解除房屋买卖合同的事实在（2014）临民一初字第434号民事判决书本院认为部分有明确记载，被告提供的证据不能推翻生效法律文书认定的事实。庭审中，原、被告对2013年房屋租金是否交付存在争议。被告称已支付原告2013年房租，尚欠原告2014年元月至今的房租，2012年12月23、24号，李之健（系被告之子）与其三个朋友（李玉秀、李某甲、李某乙）吃饭后一起去给原告交的2013年的房租，原告汪文杰及其妻子均在场，原告未给李之健出具收条，且此前交租也一直未出具收条。庭审中经被告申请，证人李某乙到庭证明：李某乙与李之健系同村村民且为好朋友关系。李某乙同李之健一起去给原告送房租，李某乙跟着李之健进入原告家中，看见李之健把钱交给了汪文杰了，汪文杰其妻子也在场。证人李某甲到庭证明：李某甲与李之健系同村村民且为好朋友关系。2012年12月份李某甲和李之健去交房租，李之健给了汪文杰75OO元，当时汪文杰及妻在家，李某甲跟着李之健、李某乙进去了，站了一会儿后就出去了。原告对此存在异议，称被告并未向原告支付2013年的房屋租金且证人没有必要出庭，因为在2014年4月28日开庭记录上明确记载李之健陈述说2013年的租赁费通过李玉秀交给原告汪文杰，本次当庭陈述与2014年4月28日陈述不一致。
原审法院认为：原告汪文杰及王立柱已解除本案诉争房院出让协议，原告退还王立柱购房款，系为已生效的民事判决书所认定的事实。被告称原告与王立柱恶意串通提起解除合同之诉并提供相关证据，其主张及提供的证据不能推翻生效法律文书认定的事实。原告汪文杰与被告李玉强的房屋租赁合同系口头约定，未签订书面合同，且租期在六个月以上。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”原、被告间的房屋租赁合同应视为不定期租赁。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告要求解除原、被告间租赁合同并判令被告立即搬出所占用原告位于临清市潘庄镇英雄路的房院，并交付给原告的主张，于法有据，本院应予支持，但应给予其合理期限，以十五天为宜。被告李玉强主张已支付原告汪文杰2013年的房屋租金，仅提供证人李某乙、李某甲的当庭证言，且证人李某乙、李某甲与被告之子李之健系同村好友关系，与被告存在一定利害关系，被告亦未再提供其他相应证据与该证言相互印证，该证人证言不足以证明被告的主张，依据“谁主张，谁举证”的举证责任分配规则，对于被告的主张，本院不予支持，被告应支付原告2013年1月至2014年9月租金共计13125元（每月按租金625元计算）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决：一、解除原告汪文杰与被告李玉强之间的租赁合同，被告李玉强于本判决生效后十五天内从租赁的原告汪文杰的位于临清市潘庄镇英雄路的房院内搬出。二、被告李玉强于判决生效后十日内一次性支付原告汪文杰租金13125元。案件受理费228元，由被告承担。
李玉强不服提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人与王立柱具有恶意串通的事实。2013年1月8日被上诉人在未通知上诉人的情况下，将该房屋出售给王立柱，本就侵犯了上诉人的优先购买权。2014年1月15日王立柱诉请法院解除与上诉人的租赁合同关系，在上诉人提出了符合事实和法律规定的意见后，被上诉人与王立柱为达到与上诉人解除合同的目的，竟然又刻意编造了解除房屋转让协议并退还购房款的虚假事实，致使上诉人起诉确认优先购买权的诉求被驳回。在一审判决下达后，被上诉人随之又提出了解除合同之诉。对于被上诉人与王立柱恶意串通提起解除合同之诉的事实，上诉人在一审时提交了客观、真实的证据足以证实。2、上诉人将2013年度的租金支付给被上诉人的事实清楚，证据充分。2012年12月下旬，上诉人让儿子李之健将7500元租金交给了被上诉人，当时与李之健一同前去的李玉秀、李某甲、李某乙出庭作证证实了李之健将租金交给被上诉人的事实，证据充分，足以证实。民事诉讼法第72条规定：凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。上述证人虽与李之健系好友，但知道上诉人支付租金的事实，完全可以作为定案的依据，一审判决认为上述证人与李之健系好友关系不予支持的理由，于法不符，应予纠正。3、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系应当维持。当时双方口头约定的是上诉人长期租赁房屋，直至房屋不能使用为止。上诉人于2005年开始租赁该房屋后从事各种商品油的经营活动至今。这期间，上诉人从来没有无故拖欠过原告的租金，而且，上诉人投入了较大的资金对房屋和院落进行了适当的改装和修缮。并进行了合法、良好的经营。被上诉人诉求解除合同无法定事由，也不利于鼓励交易及稳定的经济关系，所以，双方的租赁关系应当维持。
被上诉人汪文杰答辩称，一审认定事实清楚、证据确凿、程序合法、判决正确，请求二审法院依法予以维持，以维护答辩人的合法权益。事实理由：一、不存在恶意串通的事实。案外人王立柱在得知侵犯了上诉人优先购买权后，为避免矛盾与答辩人协商退还给了他购房款，并请求法院确认了该房屋买卖合同关系已解除的事实，这完全是王立柱与答辩人的真实意思表示。二、2013年租金没有支付。虽然上诉人李玉强的三个证人证实交纳租金一事，但三证人均称是上诉人之子李之健的铁哥们，与其具有密切的利害关系；同时三证人当庭的陈述均不一致，且有诸多的矛盾不足采信。三、房屋租赁关系不应维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，双方口头约定的租赁合同，租赁关系可以随时解除。在答辩人需要使用自己拥有所有权的房屋并要求解除时，理应得到支持。
二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点问题为：1、租赁合同是否应当解除；2、2013年的租金7500元是否缴纳。
关于第一个问题。被上诉人将涉案房屋租赁给王立柱后，又解除了双方的买卖合同，该事实已为生效法律文书认定。上诉人主张被上诉人与王立柱恶意串通，没有证据支持。对此主张，本院不予采信。双方没有签订书面租赁合同。对予租赁期限双方各执一词。根据法律规定，双方应为不定期租赁，被上诉人可以随时解除租赁合同。原审法院判决解除租赁合同正确。
关于第二个问题。上诉人主张交纳2013年度租赁费。其提请的证人和其子李之健是朋友，有一定的利害关系，证明力较低；证人之间以有证人与李之健之间的陈述不一致，又无其他证据相佐证，一审法院经过结合分析对证人证言不予采信，并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费228元，由上诉人李玉强负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭召勇
审判员 石 鑫
审判员 杜宏伟
二〇一五年六月二十三日
书记员 李云娇