福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终841号上诉人（原审被告）：陈育忠，男，1965年2月28日出生，汉族，住福建省大田县。被上诉人（原审原告）：大田县方正房地产经纪有限责任公司，住所地福建省大田县均溪镇宝山路13号202室。法定代表人：郭芸兰，该公司总经理。原审被告：吴新娇，女，1968年6月8日出生，汉族，住福建省大田县。原审第三人：吴金廉，男，1944年2月25日出生，汉族，福建省大田县室。原审第三人：林金妹，女，1948年12月24日出生，汉族，福建省大田县室。二原审第三人共同委托诉讼代理人：郑明华，男，1966年10月31日出生，汉族，住福建省大田县均溪镇福田路**号。系吴金廉、林金妹儿子。上诉人陈育忠因与被上诉人大田县方正房地产经纪有限责任公司（以下简称方正经纪公司）、原审被告吴新娇、原审第三人吴金廉、林金妹居间合同纠纷一案，不服福建省大田县人民法院（2017）闽0425民初1602号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月15日作出(2017)闽04民终1466号民事裁定，撤销（2017）闽0425民初1602号民事判决，将本案发回大田县人民法院重审。大田县人民法院另行组成合议庭重新审理，于2018年5月9日作出（2018）闽0425民初第317号民事判决，陈育忠不服，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈育忠到�参加诉讼，被上诉人方正经纪公司、原审被告吴新娇、原审第三人吴金廉、林金妹经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈育忠上诉请求：依法撤销（2018）闽0425民初317号民事判决，改判为驳回方正经纪公司的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实适用法律错误。一、一审在庭审过程中，方正经纪公司明确承认在办理贷款过程中，方正经纪公司没有提供任何帮助，也没有提供任何手续材料，全凭陈育忠独自去办理。然而，一审判决书第9页却认定：“代办贷款费2000元，本院酌定为1000元”。既然方正经纪公司在此贷款事项中没有提供任何劳动，凭什么可以收取1000元？一审认定不符合我国《合同法》规定，即：合同约定由方正经纪公司应当履行办理贷款手续，但方正经纪�司没有履行，何来要由陈育忠支付该项劳务报酬呢？显然一审认定事实不清，适用法律错误。二、一审判决陈育忠承担中介佣金4000元是错误的。1.2017年4月26日，陈育忠与第三人吴金廉、林金妹达成房屋买卖交易，在方正经纪公司明确注明具体费用的情况下签订一份《买卖协议》，而一审认定房产出卖方和方正经纪公司工作人员有明确告知房改房必须缴纳土地出让金是极为错误的，方正经纪公司也没有证据证明有明确告知。其次，假如有明确告知，方正经纪公司作为一家长期从事房产中介的企业，具有专业知识和工作经验，为何在出具费用清单时未能列明土地出让金的费用呢，显然两者相互矛盾，与事实不符。事实上，方正经纪公司在向陈育忠介绍相关费用时明确表态：除了清单明细中约定的费用，陈育忠无需支付其它任何费用。该份清单系由方正经纪公司工作人�出具给陈育忠，陈育忠按该明细表的金额费用支付给方正经纪公司，陈育忠已经按约完成付款，不存在拖欠佣金和其它费用的事实。根据合同法规定，变更合同内容应当由合同当事人协商同意，否则，变更内容无效。方正经纪公司出具一份具体税费和收费项目费用金额的性质属于补充合同，是对主合同内容具体明细，一审未能认定该补充内容是属于合同的一部分，增加或变更合同内容应经双方同意方能有效，反而只认定主合同中，税费由陈育忠承担是错误的。2.一审认定方正经纪公司因其疏忽大意未将办理变更登记手续所需缴纳的土地出让金4400元、契税132元和印花税2.2元列在该清单中。这一认定足以证明该费用清单是补充合同，既然是合同性质，就应当按合同约定履行双方的责任，即：陈育忠按该清单费用缴清。方正经纪公司提出增加费用明显违反合同约定，属无效请求。3.一审既然已经认定是方正经纪公司的过错，但在判决佣金5000元的比例中方正经纪公司承担1000元，而让陈育忠承担4000元是错误的。具有专业知识和工作经验的方正经纪公司承担1000元，而初次购房且没有任何经验、也没有得到任何提醒的陈育忠却要承担4000元，该判决适用过错罚责颠倒，导致该判决不公平，明显与法律相违背。方正经纪公司未作答辩。吴新娇未作陈述。吴金廉、林金妹述称，一审判决明确表述了当时签订买卖协议过程中，双方当事人的真实意思表示。作为原审第三人服从一审法院判决，请求二审法院维持原判。一审中，方正经纪公司向一审法院提出诉讼请求：1.陈育忠、吴新娇立即支付尚欠的中介�金4534.2元；2.案件受理费由陈育忠、吴新娇承担。一审法院认定事实：2017年4月26日，陈育忠在方正经纪公司介绍和撮合下，到吴金廉、林金妹所有的位大田县房产进行实地看房，在了解房产详细信息后，经过买卖双方口头协商，最终确定房产交易价款为562000元。尔后，吴金廉、林金妹作为卖方（甲方）、陈育忠、吴新娇作为买方（乙方）和方正经纪公司作为中介方（丙方）正式签订了一份《买卖协议》。其主要内容为：1.甲方同意将位大田县房产以562000元的价格出售给乙方；2.甲、乙双方于2017年4月27日前共同到房产交易相关部门办理产权过户手续，过户手续委托丙方办理，过户所需的代办费及税费由乙方承担，若遇政策调整，则新增的税费由乙方承担；3.丙方应认真履行甲、乙方双方委托事项，并将委托事项办理的进展情况向委�人通报，根据专业知识及工作经验，将所了解的情况如实告知委托人；4.丙方完成居间事项，乙方应向丙方支付佣金5000元，在签订本协议时一次性全额付清，若乙方需要委托丙方办理贷款、过户的，有关代办费需另行支付，在委托办理之前乙方须向丙方支付代办贷款2000元，代办过户400元，评估费按评估公司评估金额标准收费收取。同日，方正经纪公司业务员曾燕宁向陈育忠出具了一份手写的费用清单，主要内容为：税6600元、防洪费440元、房产图纸50元、土地图纸120元、土地交易服务费1980元、工本费和登记费80元，合计9270元；中介费5000元、代办贷款2000元、代办过户400元和评估1000元，合计8400元；以上两项费用合计17670元。同月27日，方正经纪公司向陈育忠预先收取税费及代办费15000元。同月28日，方正经纪公司代缴契税6600元和地方水利建设基金440元。同年5月3日，方正经纪公司代缴契税132元和印花税2.2元。同日，方正经纪公司代缴土地出让金4400元、住宅用地土地登记费80元、土地服务交易费1980元。同年7月26日，陈育忠向方正经纪公司支付2670元。另查明，涉诉房产位福建省大田县一个柴火间），其土地使用权性质为划拨地。2017年5月17日，该房产土地使用权性质已依法由划拨地转变为出让地，并变更登记至陈育忠、吴新娇名下，其不动产登记号为闽（2017）大田县不动产第0001488号。一审法院认为，本案涉诉房产交易前土地使用权性质为划拨地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”因此，本案涉诉房产变更登记所产生的土地使用权出让费用，依法应当由陈育忠、吴新娇负担。同时，各方当事人对涉诉房产变更登记所产生的所有税费均由买方负担的约定予以认可。因此，本案涉诉房产变更登记所产生的土地使用权出让费用按约定亦由陈育忠、吴新娇负担。陈育忠提出涉诉房产变更登记产生的土地出让税费依法应当由卖方吴金廉、林金妹负担的辩解意见，无事实和法律依据，不予采纳。方正经纪公司作为房产中介方，按照《买卖协议》约定，其主要合同义务和权利包括：撮合买卖双方订立合同，并受买卖双方委托办理变更登记手续及代缴办理产权转移所需要的各项税收和费用，且代理买方办理贷款、代办过户等事宜；完成上述居间事项后，其有权收取买方支付的佣金、代办贷款费、�办过户费和先行代缴的其他税费。即便方正经纪公司出具费用清单时，因疏忽大意遗漏土地出让税费，陈育忠、吴新娇作为具有完全民事行为能力人，其在房产交易过程中，已明知涉诉房产土地使用权性质，故应当知道变更登记过程中必将产生土地使用权出让金等相关费用。陈育忠以方正经纪公司未在费用清单中明确应缴纳土地出让金，直至代办贷款手续时才告知应缴上述费用，存在重大过错为由拒不支付土地出让金，并提出应当由方正经纪公司支付土地出让所产生的税费的抗辩事由，无事实和法律依据，不予采信。故涉诉房产变更登记时所缴纳的土地出让金4400元、土地出让契税及印花税134.2元，合计4534.2元应由陈育忠、吴新娇负担。综上所述，吴金廉、林金妹、陈育忠、吴新娇和方正经纪公司签订的《买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。签订《买卖协议》后，方正经纪公司向陈育忠出具了一份费用清单，因其疏忽大意未将办理变更登记手续所需缴纳的土地出让金4400元、契税132元和印花税2.2元列在该清单中，但根据《买卖协议》的约定，变更登记所需的代办费及税费由乙方承担，故方正经纪公司代缴的土地出让金4400元、契税132元和印花税2.2元应由陈育忠、吴新娇承担。陈育忠向方正经纪公司支付的17670元，应优先扣除办理过户所需的各项税费14804.2（契税6600元、地方水利建设基金440元、土地出让金4400元、契税132元、印花税2.2元、住宅用地土地登记费80元、土地服务交易费1980元、房屋测量费50元、宗地测量费120元、评估费1000元），余款2865.8元用于向方正经纪公司支付佣金5000元�代办贷款费2000元、代办过户费400元。讼争的房产现已办理变更登记手续，陈育忠、吴新娇应向方正经纪公司支付代办过户费400元。因在后期办理抵押贷款登记手续时，部分手续由陈育忠自行办理，故陈育忠、吴新娇应支付的代办贷款费，酌定为1000元。根据《买卖协议》的约定，方正经纪公司应根据专业知识和工作经验，将所了解的情况如实的及时的告知委托人，而方正经纪公司因疏忽大意而未履行及时告知义务，导致双方发生纠纷，陈育忠、吴新娇应向方正经纪公司支付的佣金，酌定为4000元。因此，扣除陈育忠已支付的2865.8元，陈育忠、吴新娇还应向方正经纪公司支付佣金2534.2元（4000元+1000元+400元-2865.8元）。陈育忠辩称方正经纪公司告知除了清单所列费用外，陈育忠无需支付其他任何费用，方正经纪公司对此予以否认，陈育忠对其主张的事实未提供相应的证据予以证明，对陈育忠的该辩解意见，不予采纳。因此，方正经纪公司主张陈育忠、吴新娇应支付尚欠中介佣金2534.2元，予以支持，对其主张超过的部分，其理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、陈育忠、吴新娇应于判决发生法律效力后十日内向大田县方正房地产经纪有限责任公司支付尚欠佣金2534.2元。二、驳回大田县方正房地产经纪有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由大田县方正房地产经纪有限责任公司负担14元，陈育忠、吴新娇负担11元。�审中，当事人未提交新证据。对一审认定的事实，到庭当事人没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人争议的焦点问题：一审判决陈育忠向方正经纪公司支付佣金4000元和代办贷款费1000元是否适当。本院认为，陈育忠、吴新娇、吴金廉、林金妹和方正经纪公司签订的《买卖协议》，系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，当事人应依约履行。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定和《买卖协议》第一条第一款关于“过户所需的代办费及税费由乙方承担，若遇政策调整，则新增的税费由乙方承担。”的约定，以及各方当事人圴认可办理变更登记手续产生的税费均由买方承担的事实�案涉房产系划拨用地，在办理变更登记手续所产生的税费依约应由陈育忠、吴新娇承担。方正经纪公司作为专业的中介机构，在房产居间服务过程中，未履行及时告知义务，服务存在一定瑕疵。现涉案房产已从吴金廉、林金妹变更登记至陈育忠、吴新娇名下，方正经纪公司已完成居间服务。一审法院综合考量方正经纪公司在居间服务中的媒介作用、过错程度，酌定陈育忠、吴新娇应支付佣金4000元、代办贷款费1000元并无不当。综上所述，陈育忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费50元，由陈育忠负担。本判决为终审判决。审判长  修晓贞审判员  吴振泉审判员  阙 斌二〇一八年八月二十日书记员  舒乔弘附：主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。-11-