广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第254号
上诉人（一审原告）仇海书。
委托代理人陆建秋。
上诉人（一审被告）卢雄文。
委托代理人林桂南。
委托代理人吕国铭。
上诉人仇海书因与上诉人卢雄文土地租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第1294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月8日受理后，依法组成合议庭，并于2013年1月31日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人仇海书的委托代理人陆建秋、上诉人卢雄文的委托代理人林桂南、吕国铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年5月9日，仇海书（乙方）与卢雄文（甲方）签订《土地租赁协议书》，约定：一、双方权利义务1、甲方同意将位于：白沙大道冶炼厂生活区前地段的土地，土地面积：130平方米，地块范围内现有的建筑物、构筑物及附着物租赁给乙方。2、土地租赁时间为20年，租赁期满后，本租赁合同自动无限延展相同租赁期限，届时乙方不需要给付甲方任何租赁租金，自动展期的，双方无需重签或重新确定协议。3、乙方一次性向甲方给付租赁款人民币贰拾陆万元正（小写¥；260000元），合同期满后再次自动延展同等期限后，乙方无需给付租金。……二、权属约定8、乙方在该地块上搭建任何建筑，均属乙方所有，甲方不得对该建筑物以及土地使用权提出任何主张。协议甲方有卢雄文的签字及摁手印，乙方有仇海书的签字及摁手印。合同签订后，仇海书提出涉案地块权属问题，于2012年5月3日起诉至法院。
一审另查明，2012年7月13日，南宁市江南区那洪街道平阳村民委员会出具《证明》，兹证明南宁市那洪街道平阳村七组村民刘作业其承包的稻田三块，该土地位于南宁市冶炼厂地磅旁边（本地地名：漏穴），该土地常年被冶炼厂的废气、废水、废渣等污染，种出的作物不能食用，而无法耕种，只能把土地丢荒。2011年5月6日，南宁市江南区那洪街道平阳村民委员会出具的《证明》，证明平阳七组村民刘新已死亡，土地承包经营权由其子刘作业继承。南宁市郊区人民政府核发的《土地承包使用证》，载明：那洪乡（公社）平阳村（大队）老屯自然村（生产队）刘新承包土地：水田10.76亩，旱地2.354亩。承包水田登记表载明：座落地点漏穴，田地土名大猪干，面积为0.85亩；座落地点漏穴，田地土名小猪干，面积为0.32亩。南宁市农委经管站监制的《南宁市郊区农村土地承包经营证》载明：漏屈，类别为水田，面积为0.85；漏屈，类别为水田，面积为0.32；漏屈，类别为水田，面积为1.20。2012年9月18日土地绘图材料中《南宁市江南区那洪街道平阳村村民刘作业（漏穴地块）用地范围示意图》备注载明：1、图中用地范围根据那洪国土所提供的用地测量图及电子坐标确定。2、本图仅供南宁市国土资源局行政许可部门办理相关用地手续时参考使用，权属认定需经行政许可部门确认。庭审中，双方均确认卢雄文欠仇海书26万工程款，双方签订2011年5月9日《土地租赁协议书》时协商将该26万工程款抵作该土地的租金26万元。
一审法院经审理认为：仇海书与卢雄文2011年5月9日签订《土地租赁协议书》中租赁的地块为南宁市江南区白沙大道冶炼厂生活区前地段的土地，根据南宁市江南区那洪街道平阳村民委员会出具的《证明》以及涉案地块的《土地承包使用证》、《承包水田登记表》，涉案地块类别为水田。仇海书主张双方签订的《土地租赁协议书》实际约定的土地用途是卢雄文将地块出租给其建房使用，对此观点卢雄文庭审时未提出异议，结合该协议书第二点权属约定第8条对在该地块上搭建建筑物权属所有的表述，对仇海书主张《土地租赁协议书》约定的土地用途为建房的事实予以确认。卢雄文出租水田给仇海书建房，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，确认双方2011年5月9日签订的《土地租赁协议书》无效。对于合同无效后，仇海书请求卢雄文应返还人民币26万元的主张。仇海书将26万元工程款抵作该土地的租金26万元，卢雄文并未实际收取26万元现金，也未进行凭证手续的交割。《土地租赁协议书》无效，故仇海书将26万元工程款抵作该土地租赁的租金26万元的给付行为无效，仇海书26万元工程款可凭相应凭证另案主张其债权。对于仇海书从签订合同之日至起诉之日期间的土地租金问题，因双方在租金上采取工程款抵扣的方法给付，卢雄文在本案中亦未提出土地实际占用费用的相关主张，卢雄文对此亦可另案处理。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、仇海书与卢雄文签订的《土地租赁协议书》无效；二、驳回仇海书的其他诉讼请求。
上诉人仇海书上诉称：2011年5月9日，双方签订《土地租赁协议书》，约定卢雄文将位于江南区白沙大道冶炼厂生活区前地段的土地130平方米出租给仇海书（建房居住），期限20年，上诉人仇海书应付的260000租金元与卢雄文尚欠仇海书的工程款260000元相抵销。由于涉案土地的位置、面积等不明确，导致合同根本无法履行，特别是该土地为农业用地，不能用作非农建设，故上述合同应属为无效。为此，向一审法院起诉要求确认该合同无效，并返还工程款260000元。一审中，卢雄文对尚欠上诉人工程款260000元无异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”之规定，故一审认为“未进行凭证手续的交割”、“原告260000元工程款可另行凭相应凭证另案主张其债权”的理由，并作出的相应判决，不符合上述规定。综上，一审法院认定事实清楚，但判决错误，请求二审法院查明全案事实，撤销一审判决第二项，依法改判卢雄文返还仇海书26万元。
上诉人卢雄文上诉称：因涉案土地常年受冶炼厂三废污染，现已无法耕种，已成荒地，土地承包经营权人刘作业也已将该地出租给上诉人并同意上诉人自行转租，即上诉人有权转租。因涉案《土地租赁协议书》并未约定土地用途，一审判决仅依据被上诉人的陈述即认定双方实际约定的土地用途为建房，系典型的意思表示“被表达”。至于土地的租赁用途，因当事人并未在涉案协议书中予以明确，事后也未达成补充协议，依据《合同法》第二百一十七条之规定，由仇海书在法律允许的范围内按照租赁物的性质使用。因涉案协议书仅约定涉案土地上的建筑物的归属，至于原有地上建筑物及仇海书在承租涉案土地后搭建建筑物是否合法是另一个法律关系，与合同效力无关。故涉案《土地租赁协议书》不违反《合同法》第五十二条的有关规定，一审判决认定其无效错误。《土地租赁协议书》中双方，应当以所租赁土地本身性质确定实际用途。另外，一审法院在审理本案过程中，同意当事人增加“判令被告返还26万元租金”诉讼请求，但却未要求其补交诉讼费。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决第一项，认定《土地租赁协议书》有效。
当事人的争议焦点是：双方签订的《土地租赁协议书》是否有效？2、卢雄文应否向仇海书返还工程款260000元？
除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，双方当事人未提供新的证据。
双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明：仇海书（乙方）与卢雄文（甲方）在涉案《土地租赁协议书》中还约定，二、权属约定7、甲乙双方知悉目前该土地甲方暂未能办理土地使用权转让手续，若该地块未来可办理正式土地使用权转让手续，则甲方应无条件向乙方办理转让……9、与该地块相关的权利需要由甲方出面或签字办理的，甲方无条件协助乙方办理。10、若该土地被政府或集体征收的，不论该地块以及相关补偿款项归于任何人名下，都应归乙方所有。11、涉及该转让地块的税费乙方承担，若有相关土地补助、补偿由乙方享受。12、租赁后，该地块不再由甲方控制，也不发生遗产继承。
本院认为：涉案土地坐落于南宁市江南区白沙大道冶炼厂生活区前段，土名“漏穴”，系农村集体土地。南宁市郊区人民政府核发的《土地承包使用证》、南宁市农委经管站监制的《南宁市郊区农村土地承包经营证》及南宁市江南区那洪街道平阳村民委员会先后出具的两份《证明》等证据均表明，涉案土地的类别系水田，南宁市那洪街道平阳村七组村民刘作业系该地块的承包经营权人。本案双方当事人均不是上述集体成员，但却在涉案《土地租赁协议书》中不仅约定涉案土地的“租赁期限是20年”、“仇海书一次性向卢雄文给付租赁款人民币贰拾陆万元正（小写￥260000元）”、“租赁期满后，本租赁合同自动无限延展相同租赁期限，届时，仇海书不需要给付卢雄文任何租赁租金，自动延展的，双方无需重签或重新确定协议”，还约定“甲乙双方知悉目前该土地甲方暂未能办理土地使用权转让手续，若该地块未来可办理正式土地使用权转让手续，则甲方应无条件向乙方办理转让；与该地块相关的权利需要由甲方出面或签字办理的，甲方无条件协助乙方办理；若该土地被政府或集体征收的，不论该地块以及相关补偿款项归于任何人名下，都应归乙方所有；涉及该转让地块的税费乙方承担，若有相关土地补助、补偿由乙方享受；租赁后，该地块不再由甲方控制，也不发生遗产继承。”……因此，涉案《土地租赁协议书》系名为租赁合同实为集体土地使用权的买卖，故无论涉案地块是否已丢荒抑或卢雄文是否拥有所谓“合法转租权”，均因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得不出让、转让或者出租用于非农业建设”及《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖”的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定，应属无效。另外，因本案系土地租赁合同纠纷，仇海书并未向卢雄文实际交付租金260000元，故其在本案中要求卢雄文返还租金260000元于法无据，本院不予支持。仇海书主张的260000元工程款，如双方有争议，应另案起诉解决，故一审法院对此未予处理，未要求仇海书补交诉讼费并无不当，本院予以维持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人仇海书、卢雄文已分别预交100元），由上诉人仇海书、卢雄文各负担50元，本院各退回上诉人仇海书、卢雄文50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 刘 萌
代理审判员 吴 宁
二〇一三年四月三日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。