贵州省仁怀市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仁民初字第2971号
原告谢勤，女，1978年1月11日出生，汉族，贵州省仁怀市人。
被告蒲元清，男，1963年12月3日出生，汉族，贵州省仁怀市人。
委托代理人蒲青松，男，1986年12月14日出生，汉族，贵州省仁怀市人。
原告谢勤诉被告蒲元清排除妨害纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理后，依法由审判员陈明怀适用简易程序于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告谢勤、被告蒲元清及其委托代理人蒲青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢勤诉称，原告与被告因房屋租赁合同纠纷经仁怀市人民法院调解达成调解协议，并送达了（2014）仁民初字第668号民事调解书。双方在协议中约定：若被告蒲元清不按合同约定在每年9月30日之前支付下一年房租，原、被告双方的房屋租赁合同关系自动解除。双方约定的交付房租期限到后，被告至今没有交付房租。现合同已自动解除，经原告多次催告，被告仍不搬离房屋。另被告蒲元清在房屋租赁期间，损坏了原告房屋的主体玻璃墙，给原告造成了重大损失。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院判决：一、被告立即搬离租赁原告位于国酒南路的房屋，并支付原告自2014年9月30日起至搬离房屋之日止的房屋租金；二、将原告房屋恢复原状。原告提供以下证据证明其主张：1.证人李木兰、董基玲、谢毅的证言，用以证明被告不按约定交纳房屋租金的违约事实；2.房屋所有权证、租房协议书、补充合同，用以证明原告主张权利的主体适格合法；3.（2014）仁民初字第668号民事调解书，用以证明被告没有支付原告房屋租金违约和双方的房屋租赁合同关系自动解除，现原告要求收回房屋；4.照片3张，用以证明被告损坏租赁原告房屋的事实。
被告蒲元清辩称，我方租赁原告房屋的租金确没有交给原告是有过错，但原告说房屋主体损坏了我不清楚，只要原告指出来是我方损坏的该赔多少我方就赔多少。所差原告的房租我是要给原告的，如果宾馆里面的东西原告去卖后还差的，差多少我就补多少，即用宾馆里面的东西来折抵所差原告房屋的租金，不足再支付。被告代理人亦辩称我方现在也不想租赁了，原告要收回可以，如调解不好，法院认为我们该搬走就搬走。被告未提供证据。
经庭审质证和本院审查，本院对原告提交的房屋所有权证、租房协议书、补充合同、3张照片的真实性、关联性、合法性依法予以确认，对原告所举本院（2014）仁民初字第668号民事调解书，因系生效的法律文书，可以作为定案依据；对原告申请出庭作证的证人李木兰、董基玲、谢毅的证言，经当庭质证，被告无异议，本院予以采信。
经审理查明，原告谢勤私有房屋坐落于中枢街道办事处酒都新区即仁怀市盐津街道国酒南路，该房屋一幢共8层，于2006年7月20日经登记办理了其所在层数1-4层（商住）建筑面积494.28平方米的仁房权证中枢字第A00078**号《房屋所有权证》。原告于2009年10月1日将其所有的整体第2层房屋租赁给吴松，双方签订了《租房协议书》，该协议主要约定“甲方（原告）将位于酒都新区国酒大道整体二楼出租给乙方（吴松），双方协商第一至五年租金为三万元整，后五年为三万二千元整，租期为十年，自2009年10月1日起至2019年9月30日止。付款方式：第一年按两次付清，第一次在签合同当日付1.5万元，第二次在房屋租赁合同签订一个月后付1.5万元；第二年开始房租应在当年9月30日前付清，房租不得拖欠。如有拖欠，每天按百分之零点五递增。……在合同期内乙方有权转让。”房屋租赁协议签订后，承租人吴松又将所租赁原告的第2层房屋全部转租给被告蒲元清开设经营“仁怀市春天宾馆”。2011年9月30日，被告蒲元清因需在原告房楼顶安设水箱与原告方签订补充合同，约定另以每月500元支付原告年租金6000元，并按房屋租赁合同约定于9月30日以前给付至房屋租赁合同到期，补充合同约定从2011年9月30日起生效。后原、被告双方因房屋租赁合同纠纷诉至本院后，在审理过程中经本院于2014年4月25日主持调解，双方自愿达成以下协议“一、原告谢勤与被告蒲元清自愿继续履行双方于2009年10月1日签订的《租房协议书》及2011年9月30日签订的《补充协议》；二、被告蒲元清支付原告谢勤2014年度房屋租金36000元及违约金10000元，共计46000元（已当庭给付）；三、在合同履行期间，若被告蒲元清需将其承租的房屋转租，必须征得原告谢勤同意；四、被告蒲元清在承租经营期间，需就租赁房屋的破损玻璃进行维修，否则，由此产生的一切经济、法律责任均由被告蒲元清承担，与原告谢勤无关；五、若被告蒲元清不按合同约定履行交付房租义务，原、被告双方的房屋租赁合同关系自动解除；六、……。”本院作出（2014）仁民初字第668号民事调解书向双方进行了送达。此后，又因被告蒲元清未按调解协议约定于原协议确定的“当年9月30日前”履行给付下年房租义务，经原告或托请其兄谢毅及李木兰等人催收未果。原告遂于2014年11月6日诉来本院。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在本案中，原告与吴松自愿签订的《租房协议书》，符合该法关于租赁合同的规定，系双方当事人的真实意思表示。根据该房屋租赁合同的约定在租期十年内，承租人吴松有权转让。而承租人吴松将所租赁原告的房屋转让给被告蒲元清后，被告蒲元清从事“仁怀市春天宾馆”经营，原告予以默认并与被告签订了有关楼顶水箱安装租金给付的补充协议，原告虽未与被告另行签订租房协议，但应视为对原《租房协议书》的追认。原协议约定的租赁期尚未届满，根据原、被告双方在前案诉讼过程中另行自愿达成的调解协议，即“若被告蒲元清不按合同约定履行交付房租义务，原、被告双方的房屋租赁合同关系自动解除”，则应从其约定。本案原告与吴松签订《租房协议书》所约定“第二年开始房租应在当年9月30日前付清，房租不得拖欠。”中所指的“当年”应理解为下次年开始的上一年，亦符合交易习惯。被告与原告达成履行2009年10月1日签订的《租房协议书》及2011年9月30日签订的《补充协议》，系附条件的约定，即被告蒲元清应按此合同的约定履行交付房租义务，若被告蒲元清不按此合同约定履行交付房租义务，则原、被告双方的房屋租赁合同关系自动解除。基于此约定，由于被告未按原合同约定在9月30日前履行付清第二年开始的房租义务，依原、被告新的约定，被告未按原约定在“当年9月30日前付清第二年开始的房租”，应视为违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告经向被告催收房租，被告无正当理由拒不履行，且在逾期30日后仍未履行给付原告房屋租金义务，其违约行为亦符合“条件成就时”解除合同的特别约定和法律规定，按照原、被告双方约定其房屋租赁合同关系已自动解除。被告在合同自动解除后拒不搬出原告的房屋，其行为已对原告构成侵权妨害。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。”第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”第十五条第一款“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；……（四）返还财产；（五）恢复原状；……”之规定，原告诉请人民法院判令被告立即搬离租赁原告位于国酒南路的房屋，并支付原告自2014年9月30日起至搬离房屋之日止的房屋租金的请求合理合法，本院依法应予支持；对原告诉请判令被告将原告房屋恢复原状之求请，因原告自愿放弃，本院从其意愿。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十三条、第九十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第三条、第六条、第十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告蒲元清自本判决生效之日起30日内搬出租赁原告谢勤位于国酒南路“仁怀市春天宾馆”二楼的全部财物，交还原告房屋。
二、被告蒲元清自本判决生效之日起立即给付原告自2014年9月30日起至搬离房屋之日止的房屋租金（按原租房协议约定的后五年的年租金32000元计算，每月应付租金2666.67元）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒲元清承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内预交上诉案件受理费50元。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 陈明怀
二〇一四年十二月九日
书记员 易思波