广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第779号
上诉人（原审原告）：马野，男，1962年4月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审被告）：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区甲路***号乙苑。
法定代表人：张敏明，该公司总经理。
委托代理人：伦燕银，该公司员工。
委托代理人：区敏莹，该公司员工。
原审原告：梁永红，女，1968年8月30日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人马野因与被上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）、原审原告梁永红商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2015年9月2日作出的（2015）阳城法民二初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2012年5月4日，梁永红、马野（买受人）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12×××××5），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙苑第a幢b号商品房一套。该商品房为预售商品房，建筑面积共88.47平方米（其中套内建筑面积70.83平方米，公共分摊建筑面积17.64平方米），单价为每平方米5506.14元，房屋总价款为390000元，定于2013年6月30日前交付房屋，交付时商品房应经验收合格。逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。梁永红、马野与同心房地产公司还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十一条第6项约定，买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任。合同补充协议签订后，梁永红、马野按时支付了全部购房款给同心房地产公司。2015年6月29日，梁永红、马野以同心房地产公司没有按时交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由向原审法院提起诉讼，请求同心房地产公司支付违约金28197元给梁永红、马野。庭审中，同心房地产公司向原审法院递交三份资料。一份为《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》，该份协助查询函是同心房地产公司因其他与本案相关联的系列案件向二审法院广东省阳江市中级人民法院提出调查申请，申请到阳江市城管局调查2013年3月至2013年12月期间，该局是否因阳江市申请“国家园林城市”称号而暂缓或停止审批阳江市内道路面挖掘等工程的申请。二审法院根据同心房地产公司的申请，去函阳江市城管局进行调查。该局于2014年11月10日复函，主要内容为“一、同心房地产公司于2013年5月向我局申请挖掘道路施工许可证情况属实，我局未受理其申请。具体原因如下：1、创建国家园林城市检查工作最初定于2013年6月进行。为减少道路挖掘对市容市貌的影响，保证创园迎检工作顺利进行，我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起停止市区道路挖掘施工许可证的审批业务。2、该公司申请挖掘的地段为甲路路边绿化带，该路段为创园必检路段，根据创园工作精神，迎检期间原则上不再批准开挖必检路段道路。二、创园检查工作结束后，我局即刻恢复市区道路挖掘施工许可证的审批业务，同心房地产公司于2013年12月3日再次向我局申请挖掘道路施工许可证，我局于2013年12月13日批准申请并印发施工许可证。该复函所附的道路挖掘施工许可证载明施工日期是2013年12月14日至2014年1月4日”。一份为《广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该复函是广东省阳江市中级人民法院向阳江市城管局了解何时恢复道路挖掘施工许可审批，该局对原来的复函所做的补充说明，主要内容是：“我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月份起，停止市区道路挖掘施工许可审批业务。2013年11月23日至25日国家住建部对我市创园进行验收，创园检查工作结束后，我局于2013年11月26日恢复市区道路挖掘施工许可的审批业务”。一份为《关于广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该复函是城管局就2014年11月21日下午乙苑的业主代表到该局上访就前两份复函相关问题提出的询问，该局作出的补充说明，内容主要为：“同心房地产公司于2013年5月曾口头向我局申请办理道路挖掘许可，但并没有正式申报。鉴于当时我局创建国家园林城市现场验收工作定于2013年6月进行，为减少由于道路挖掘等对市容市貌的影响，保证迎检工作顺利进行，我局应创园办及创园工作要求，从2013年11月25日创国家园林城市现场验收工作结束后，2013年11月26日开始恢复该项业务”。经质证，梁永红、马野认为该三份复函不能证明同心房地产公司于2013年5月7日提出过涉案工程申请，政府因创园活动而停止室内工程的审批，导致同心房地产公司工程延期，更何况同心房地产公司是以口头形式提出施工申请，不符合行政许可的要式要求，应视为没有申请，不构成其免责事由。另外，城管局的答复属于证人证言，具有任意性，不符合法律要求。且没有任何法律文件、规范文件和法律政策，要求阳江市在申请国家园林城市活动期间，政府部门停止市区内道路施工的审批。庭审中，同心房地产公司提供一份快递单，主张其已于2014年2月20日向梁永红、马野邮寄一份收楼通知书，通知梁永红、马野于2014年2月26日前前来办理收楼手续，但梁永红、马野拒收。梁永红、马野对此予以确认。同心房地产公司同意计算迟延交房的时间从2013年7月1日计至2014年2月20日，共235天，但辩称应扣减因政府创园活动导致迟延的186天。另查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。
原审法院认为：本案争议焦点是同心房地产公司在履行合同中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应按合同约定履行。根据同心房地产公司于2014年2月20日向梁永红、马野邮寄涉诉房屋的收楼通知，通知其于2014年2月26日前收楼及涉诉房屋所在的威尔登堡工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续的事实，应认定同心房地产公司于2014年2月26日交付经验收合格的商品房给梁永红、马野。对于同心房地产公司于上述时间交房给买受人是否违反合同约定的问题，《商品房买卖合同》虽约定同心房地产公司定于2013年6月30日交付商品房给买受人，但双方在补充协议约定了“买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任”，该约定对双方当事人有约束力。针对同心房地产公司涉诉房地产工程申请挖掘许可证的问题，阳江市城管局已经明确答复，同心房地产公司于2013年5月间申请道路挖掘施工许可证，但由于阳江市进行创园活动，同心房地产公司所申请挖掘路段是在甲路边绿化带，是创园活动必检路段，而没有受理同心房地产公司的申请，同心房地产公司在创园工作结束即于2013年12月3日再次申请挖掘道路施工许可证。由于市政府正在进行创园活动，不批准同心房地产公司开挖道路，造成同心房地产公司在上述期间无法施工而延误工期，无法按合同约定的期限交付商品房给买受人。同心房地产公司开挖道路工程虽不是市政工程，但与市政管理有关，且是政府创园活动的市政管理要求不批准其施工，其无法施工的原因应属双方在补充协议约定的可顺延交付楼房的事项，故上述期间应予扣减。上述复函中未明确同心房地产公司提出申请的日期，而同心房地产公司主张的2013年5月7日递交申请也未能提供证据证明，可推定同心房地产公司在5月底提出申请，故顺延期限应从2013年6月1日起计至2013年12月3日同心房地产公司再次提出挖掘道路申请时止，共186天，该期间为双方合同约定应顺延交房的时间。从2013年7月1日起计至实际履行交房义务2014年2月26止，同心房地产公司迟延241天交房，扣除应顺延期间186天，同心房地产公司实际迟延交房55天。同心房地产公司迟延55天交付商品房给梁永红、马野，其行为已构成违约，应支付违约金给梁永红、马野，违约金按合同约定的按已付房价款每日万分之三计算为6435元（390000元×0.0003／天×55天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和第一百五十三条的规定，作出判决：一、限同心房地产公司在判决发生法律效力之日起五日内支付违约金6435元给梁永红、马野；二、驳回梁永红、马野的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费504元，减半收取252元，由梁永红、马野负担202元，同心房地产公司负担50元。
上诉人马野不服原审判决，向本院提起上诉称：同心房地产公司没有控制好涉案房地产项目的施工期限，导致逾期交楼，依法应承担逾期交付房屋的违约责任。首先，同心房地产公司辩解因为阳江市创建国家园林城市称号的政府行为而导致涉案房地产项目延期，但自始至终都无法提供相关证据证明其曾于2013年5月7日向市政部门提出过涉案房地产项目的给水工程申请及相关行政部门不予审批的事实，其依法应承担举证不能的不利后果。事实上，创建国家园林城市的申报活动自2010年启动至2015年结束，已持续了数年时间，而期间市内的道路工程并没有停止建设，其他房地产的项目也没有受影响，同心房地产公司主张涉案工程被停止审批不合理。相对于整个市区来说，涉案工程的建设范围极小，市政部门根本不需要也不必要因此而区别对待，同心房地产公司的说法不符合情理，也没有相应的证据支持，应不予支持。其次，涉案的房地产属于商业项目，而且建设时间已达三年以上，远比其他楼盘充裕，同心房地产公司在可自主控制施工进度的情况下，未能控制施工期限导致逾期交楼，责任完全在于其自身，其应当承担违约责任。最后，《商品房买卖合同补充协议》是格式条款，该协议第十一条减轻、免除了同心房地产公司的责任，且该协议签订时，同心房地产公司并未就免责内容对梁永红和马野进行提示和说明，根据合同法的规定，该协议第十一条属于无效条款。此外，该协议第十一条第6项规定：“除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联市政工程等事件导致房屋无法按时交房和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋，无须承担违约责任。”该条规定的“市政工程”与同心房地产公司辩解的“政府行为”是不同概念，同心房地产公司理解错误，房地产公司不得适用该条款免责。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，支持梁永红、马野的诉讼请求。
被上诉人同心房地产公司答辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判。事实与理由：一、迟延交付房屋系政府行为原因导致，该情况符合双方签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十一条第六项约定，故同心房地产公司不存在过错。同心房地产公司已于2013年5月7日向市政部门提交道路开挖审批申请。但因该期间阳江市正在申报国家园林城市称号，市政部门对阳江市内所有道路开挖审批予以延迟通过，导致于2013年12月13日才通过同心房地产公司的审批申请。若非政府创园活动的原因，同心房地产公司完全有可能在合同约定的时间内向梁永红、马野交付房屋。同心房地产公司开挖的道路工程虽不是市政工程，但与市政管理有关，且市政管理部门不批准施工，由此可知，迟延交付房屋系政府行为原因导致，同心房地产公司不存在过错。梁永红、马野上诉称同心房地产公司没有控制好涉案房地产项目的施工期限，以及无法提供向市政府部门提出过给水工程申请与相关行政部门不予审批事实的相关证据，该上诉理由明显违背事实。阳江市城管局对此问题已有明确答复，且有《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》、《广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》以及《关于广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》等相关证据予以证实。其次，梁永红、马野认为“双方签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》为无效条款”，该上诉理由也违背事实。同心房地产公司与梁永红、马野签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》是在双方平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容并没有违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应按合同约定履行。同心房地产公司迟延交房的原因符合《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十一条第六项的约定，上述期限应予扣减。二、即使同心房地产公司存在迟延交付情况，梁永红、马野主张的违约金也过多，并违背相关法律和事实。事实上，同心房地产公司已于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，并于2014年2月20日向梁永红、马野邮寄发出收楼通知书，但梁永红、马野拒收。根据《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第四条，应视为同心房地产公司已于2014年2月26日向梁永红、马野交付楼房。按合同约定计算，同心房地产公司逾期交楼时间为241日，但应扣除因政府部门进行创园活动而耽误的186天，即同心房地产公司迟延交付房屋的天数仅为55天。梁永红、马野主张同心房地产公司逾期交付房屋时间为241天有误。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。
原审原告梁永红述称：诉讼意见跟马野的一致。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。二审期间，梁永红、马野向本院提交了一份申请，请求调查威尔登堡小区在2013年7月、12月份及2014年1月份的工程监理文件和工程总结报告，为证明阳江创建国家园林城市对同心房地产公司的工程进度并未造成实质性影响。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，梁永红、马野向同心房地产公司购置讼争的房屋后，同心房地产公司未能按合同约定在2013年6月30日前交付房屋，构成违约。双方对违约的事实没有异议，但对计算违约金的时间有异议。本案争议的焦点是同心房地产公司的违约时间应否扣除因阳江市进行创园活动而导致迟延的186天。本案中，虽然同心房地产公司未能在2013年6月30日交付商品房给梁永红、马野，违法了合同的约定，但双方在补充协议约定了“买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任”，该约定对双方当事人具有约束力。本院在审理其他与本案相关联的同系列案件时，根据同心房地产公司的申请，对涉诉房地产工程申请挖掘许可证的问题进行了调查。阳江市城市综合管理局明确答复本院，同心房地产公司于2013年5月间申请道路挖掘施工许可证，但由于阳江市进行创园活动，同心房地产公司所申请挖掘路段是在甲路边绿化带，是创园活动必检路段，而没有受理同心房地产公司的申请，同心房地产公司在创园工作结束后即于2013年12月3日再次申请挖掘道路施工许可证。由于市政府的创园活动不批准同心房地产公司开挖道路，造成同心房地产公司在上述期间无法施工而延误工期，无法按合同约定的期限交付商品房给买受人。同心房地产公司开挖道路工程虽不是市政工程，但与市政管理有关，且是政府创园活动的市政管理要求不批准其施工，其无法施工的原因应属于双方在补充协议约定的可顺延交付楼房的事项，故上述期间应予扣减。原审计算确定顺延期间为186天正确，本院予以确认。马野上诉称同心房地产公司的给水工程不属市政工程，不应顺延交房，理据不足，本院不予采纳。另外，马野申请调查的内容与本案处理没有必然的关系，对其申请，本院不予准许。综上所述，上诉人马野的上诉理据不足，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费504元，由上诉人马野负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
代理审判员 姜玉华
代理审判员 施震宇
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 林志鹏