海南省三亚市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）琼02行终25号之一
上诉人（原审第三人）杨世光，男，1981年9月2日出生，汉族，住海南省海口市。
委托代理人莫文彦，海南如瑜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何少琳，女，1970年3月30日出生，汉族，住海南省三亚市。
委托代理人姚传泽，海南追根律师事务所律师。
原审被告三亚市国土资源局，住所地海南省三亚市河东路182号。
法定代表人高富宅，该局局长。
委托代理人潘天雷，该局工作人员。
原审第三人王小玉，女，1983年7月23日出生，汉族，住海南省三亚市。
上诉人杨世光因被上诉人何少琳诉原审被告三亚市国土资源局（以下简称三亚市国土局）、原审第三人王小玉及杨世光不动产注销登记纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271行初213号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。
上诉人杨世光上诉称：一、原审法院认定何少琳所签订的《委托合同》不能作为”授权委托书”使用是错误的，该《委托合同》具备”授权委托书”的所有法定要素，应当等同于”授权委托书”。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十三条关于代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权以及第一百六十五条关于委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章的规定。委托代理的核心内容是被代理人须明确作出委托他人行使代理权的意思表示，该种意思表示以书面形式表现时，应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章等核心要素。因此，当一份书面文件能够明确表现出被代理人委托他人行使代理权的意思表示并载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章等核心要素时，在法律上均可作为或等同于”授权委托书”使用，而不应拘泥于该份文件是由单方行为作出，还是双方行为的产物，也不应拘泥于该份文件的名头是叫”委托合同”还是”授权委托书”。本案中，何少琳所签订的《委托合同》明确表示了何少琳就涉案房屋委托杨世光全权办理注销抵押、评估、出售和过户登记的相关事宜，同时载明了上诉人的姓名、各项具体代理事项、代理权限和期间，并由何少琳签名，已具备《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条规定的”授权委托书”的核心要素，并且在公证机构进行了公证，确认了意思表示的真实性，因此该份《委托合同》应当等同于”授权委托书”使用。二、何少琳起诉的注销登记行为是三亚市国土局就涉案房屋给王小玉颁发新的不动产权证的行政行为中的组成部分，原审法院不应当审理何少琳就该组成部分单独提起的诉讼，何少琳拒绝变更诉讼请求的，应驳回其起诉。三、何少琳的诉讼行为明显违反诚实信用原则，法院不应支持其诉讼请求。何少琳与杨世光签订《委托合同》，明确表示何少琳就涉案房屋委托杨世光全权办理注销抵押、评估、出售和过户登记的相关事宜，并进行了书面公证。杨世光依据何少琳在《委托合同》的委托授权与王小玉完成房屋买卖并办理完过户手续，何少琳作出的委托授权合法有效，杨世光依据何少琳的委托授权与王小玉完成房屋买卖也合法有效。现何少琳因一己私利，不顾诚实信用，意图通过行政诉讼反悔交易，其行为不应得到支持。综上，请求二审法院撤销原审法院作出的（2017）琼0271行初213号行政判决，改判驳回何少琳的全部诉讼请求。
被上诉人何少琳辩称：一、原审判决认定事实清楚，应予维持。杨世光在申请代办变更登记、注销何少琳房产证的过程中，并未提供公证授权委托书。因此，三亚市国土局办理变更登记、注销何少琳房产证的行政行为违法，应予撤销。二、作为原审被告的三亚市国土局和有独立请求权的第三人王小玉均未提起上诉，说明三亚市国土局和王小玉均认可原审判决的内容。三、本案中，杨世光只是本案的代办人，法院判决撤销三亚市国土局作出的注销行为并没有侵犯杨世光的合法权益，因此杨世光是不具有独立请求权的第三人，其无权提起上诉，对其上诉，应予驳回。
原审被告三亚市国土局述称：一、何少琳与杨世光签订的《委托合同》已具有明确授权的性质，只是授权所体现的形式不同。二、本案涉及两个行为，一个是变更登记行为，另一个是注销登记行为，变更登记是前提，注销登记是结果。原审判决对变更登记行为未作实质性审查，在变更登记行为未被认定为违法的情况下，原审判决直接撤销注销登记行为是错误的。请求二审法院依法重新作出裁判。
原审第三人王小玉未到庭，亦未提交书面陈述意见。
经审理查明，2005年3月18日，三亚市人民政府给被上诉人何少琳颁发了三土房（2005）字第1119号《土地房屋权证》（以下简称1119号《土地房屋权证》，确认何少琳对河西区迎宾路三亚市××宿舍楼601房（以下简称涉案房屋）的所有权。
2015年12月15日，何少琳与上诉人杨世光签订《抵押借款合同》，约定何少琳向杨世光借款70万元，借款期限为2015年12月15日至2016年6月14日。何少琳以涉案房屋向杨世光提供抵押担保。同日，双方签订了《房屋抵押估价协议》，约定抵押房产价值70万元整。2015年12月16日，何少琳与杨世光又签订了《委托变卖协议》，约定何少琳逾期归还《抵押借款合同》项下全部借款本息及相关费用超过7日时，何少琳同意授权杨世光在总价款不低于70万元时，可以将何少琳抵押的房产变卖给任意第三人。同日，何少琳与杨世光签订《委托合同》，约定何少琳将涉案房屋委托给杨世光全权办理注销抵押、评估、出售、过户登记等相关事宜，并就委托权限、期限等作出了十六项约定。海南省三亚市公证处对该签约行为进行了公证。2015年12月17日，何少琳与杨世光在三亚市住房和城乡建设局办理了涉案房屋的抵押登记，并领取了《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》。2016年12月19日，杨世光以何少琳代理人的名义与原审第三人王小玉签订了《三亚市存量房买卖合同》，约定何少琳将涉案房屋以70万元的总价格转让给王小玉。此后，杨世光就涉案房屋向原审被告三亚市国土局申请办理不动产转移登记，并提交了1119号《土地房屋权证》《抵押借款合同》《委托合同》及《公证书》《三亚市存量房买卖合同》等相关材料。2017年1月20日，三亚市国土局作出准予对涉案房屋进行不动产转移登记的意见，并向王小玉颁发了琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号《不动产权证书》(以下简称0001974号《不动产权证书》）。与此同时，何少琳持有的1119号《土地房屋权证》被注销。何少琳不服该注销行为，于2017年2月7日以三亚市国土局和三亚市人民政府为共同被告向本院提起诉讼，要求：一、确认三亚市国土局作出注销1119号《土地房屋权证》的行为违法并予以撤销；二、三亚市国土局立即恢复1119号《土地房屋权证》的登记事项。后因其撤回对三亚市人民政府的起诉，本院于2017年6月15日将本案移送至三亚市城郊人民法院。该法院经审理，于2017年10月16日作出（2017）琼0271行初213号行政判决，撤销三亚市国土局作出的注销1119号《土地房屋权证》的行政行为。
另查明，2011年，三亚市国土局与三亚鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）签订合同，约定将包括涉案房屋在内的原三亚市土地房产管理局职工宿舍楼拆除，与三亚市国土局自有用地整合后，合作建设该局职工保障性住房项目。2016年10月19日，三亚市国土局作为甲方，与乙方何少琳、丙方鸿源公司签订《拆迁安置协议书》，约定涉案房屋被拆除后，乙方同意在原址新建楼房中按套内建筑面积1：1的比例进行置换。并约定了房屋室内装修补偿、拆迁过渡租房费、搬家费等。2017年1月20日，何少琳向杨世光作出《解除合同通知书》，通知其与杨世光签订的《委托合同》已于2016年12月14日起解除。2017年1月22日，何少琳将该通知书以快递方式向杨世光寄出，海南省三亚市公证处对该邮寄行为进行了公证。2017年8月29日，三亚市国土局作为甲方，与乙方王小玉、丙方鸿源公司签订《安置变更协议书》，同样约定涉案房屋被拆除后，乙方同意在原址新建楼房中按套内建筑面积1：1的比例进行置换。
本案二审期间，案外人王某于2018年3月5日向本院申请作为第三人参加诉讼，并提供其与王小玉于2017年3月1日签订的《房屋买卖合同》、王小玉出具的收据以及三亚农商银行通用凭证等证据为证，以证明其以171万元的价格向王小玉购买了涉案房屋的置换房屋，本案处理结果与其有利害关系。本院经审查后，认为王某与本案被诉行政注销行为没有利害关系，遂另行作出（2018）琼02行终25号行政裁定，驳回王某的申请。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百零九条第三款规定，原审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人或者诉讼请求的，第二审人民法院应当裁定撤销原审判决，发回重审。本案中，何少琳向一审法院提起诉讼的请求有两项，即：一、确认三亚市国土局作出注销1119号《土地房屋权证》的行为违法并予以撤销；二、三亚市国土局立即恢复1119号《土地房屋权证》的登记事项。但是，一审判决对第二项诉讼请求的处理理由进行了阐述，却遗漏了对该项诉讼请求的判决结果。另外，三亚市国土局注销何少琳持有的1119号《土地房屋权证》的原因是该局已就涉案房屋向王小玉颁发了0001974号《不动产权证书》，在何少琳未就三亚市国土局给王小玉颁证的行为提起撤销之诉的情况下，一审判决径行撤销被诉注销行为，势必造成一房两证的后果，其处理结果不当。
综上所述，一审判决遗漏当事人的诉讼请求，依法应予撤销，并将本案发回重审。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百零九条第三款的规定，裁定如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271行初213号行政判决；
二、发回三亚市城郊人民法院重审。
二审案件受理费50元，退还上诉人杨世光。
审 判 长 张维青
审 判 员 陈兴科
审 判 员 杨冲冲
二〇一八年四月十日
法官助理 陈 浩
书 记 员 李 浩
附：本裁定适用的相关司法解释条文
最高人民法院
关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释
第一百零九条第二审人民法院经审理认为原审人民法院不予立案或者驳回起诉的裁定确有错误且当事人的起诉符合起诉条件的，应当裁定撤销原审人民法院的裁定，指令原审人民法院依法立案或者继续审理。
第二审人民法院裁定发回原审人民法院重新审理的行政案件，原审人民法院应当另行组成合议庭进行审理。
原审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人或者诉讼请求的，第二审人民法院应当裁定撤销原审判决，发回重审。
原审判决遗漏行政赔偿请求，第二审人民法院经审查认为依法不应当予以赔偿的，应当判决驳回行政赔偿请求。
原审判决遗漏行政赔偿请求，第二审人民法院经审理认为依法应当予以赔偿的，在确认被诉行政行为违法的同时，可以就行政赔偿问题进行调解；调解不成的，应当就行政赔偿部分发回重审。
当事人在第二审期间提出行政赔偿请求的，第二审人民法院可以进行调解；调解不成的，应当告知当事人另行起诉。