广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法民三初字第683号
原告：任中娜，女，1970年11月3日出生，汉族，住广州市越秀区。
原告：任中越，女，1970年11月3日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。
上述两原告共同委托代理人：方倩玲，广东捷成律师事务所律师。
上述两原告共同委托代理人：黎耀华，广东捷成律师事务所律师助理。
被告：苏世裕，男，1972年3月10日出生，汉族，住广东省电白县。
原告任中娜、任中越诉被告苏世裕租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志强独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人方倩玲、黎耀华，被告苏世裕经本院传票传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任中娜、任中越诉称：2009月12月3日，周灿鸿与被告签订《租赁合同》，约定被告向周灿鸿承租位于广州市番禺区钟村街南国奥园悉奥路商业街1座1层3A商铺（以下简称“上述商铺”），合同签订后，周灿鸿依约将上述商铺交付给被告使用。2011年6月，周灿雄将涉讼商铺转让给两原告，两原告以任中越的名义与被告签订《补充协议》，约定涉诉商铺的所有权利义务自2011年6月起归原告任中娜所有，两原告自2011年6月起作为承租方向被告收取租金等。2013年12月1日起，被告开始拒绝向原告支付租金，经原告多次催促，被告仍置若罔闻。现请求法院判令：1、解除原告任中娜与苏世裕之间的租赁合同法律关系，及2011年6月1日签订的《补充协议》；2、被告向两原告交还位于广州市番禺区钟村街汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥路商业街1座1层3A号商铺；3、被告向原告支付自2013年12月1日起至实际交还商铺之日止的租金、违约金（暂计至2014年6月1日止租金共10360元，违约金计至2014年6月15日为28638元）；4、被告支付2013年9月1日至实际商铺交还之日的物业管理费及水电费（物业管理费以5元／平方米即240.9元／月计付，暂计至2014年6月15日物业管理费共1150.7元、水电费72.5元）；5、被告承担本案诉讼费。
被告苏世裕无答辩及提交证据。
经审理查明，位于广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥路商业街1座1层3A号的商铺权属人为任中娜、任中越共同共有（以下称涉讼商铺，房产证登记时间为2011年5月3日，建筑面积为48.72㎡）。
2011年5月，任中娜与苏世裕签订《补充协议》，约定：一、苏世裕租赁期或中途退租时，可以搬走可以移动的设备，其余不能拆除、搬走的固定装修不能破坏，并搞好清洁卫生，将铺面交还给任中娜，否则任中娜有权要求苏世裕支付恢复装修并搞好清洁卫生清理的费用；二、任中娜收取苏世裕的租金是税后租金，苏世裕应负责所有的税金及费用（包括但不限于物业管理费、水电费、租赁税等）；三、苏世裕须按国家的政策、法规合法经营，其所有的经营行为、法律责任与甲方无关。四、租赁期内，乙方不得转租；……六、鉴于2011年5月在番禺区汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥路商业街1座1层3A日物业已从周灿鸿名下转移到任中娜名下，所以从2011年6月起乙方全部拥有该物业的所有权利和义务，所有债权债务及收益均与周灿雄无关；七、任中娜应与苏世裕做好所有的交接手续，每月准时缴纳租金、物业管理费、水电费等应该履行的义务。
2014年6月27日，任中娜、任中越以苏世裕未依约支付租金为由，提诉至本院，要求解除双方的合同租赁法律关系及《补充协议》、收回涉讼商铺，苏世裕支付尚欠的租金、水电费、物业管理费和违约金等。
诉讼中，对于涉讼商铺的来源及任中娜、任中越诉称与苏世裕之间租赁合同关系的问题。任中娜、任中越认为，涉讼商铺原来的权属人叫周灿雄，2009年12月，苏世裕与周灿雄、张建儿、朱嘉杰等人签订了租赁合同，承租了包括涉讼商铺在内七间商铺统一装修成一间店铺用于饮食生意经营。2011年5月，周灿雄将涉讼商铺出售给任中娜、任中越，同时将商铺租赁合同的权利义务一并转让给任中娜、任中越，为此任中娜与苏世裕签订了《补充协议》，确认双方继续履行商铺租赁合同。
对于任中娜、任中越主张的租金标准问题。任中娜、任中越认为，苏世裕承租包括涉讼商铺在内七间商铺时，与商铺业主签订的租赁合同大部分是其提供给商铺业主，当时周灿雄与苏世裕签订的租赁合同也是由其提供，合同的条款内容与苏世裕和广州市钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥路商业街1座1层5号商铺权属人张建儿、朱嘉杰签订的租赁合同相一致，租金标准亦一样，只是商铺的租赁期限和租金支付方式约定不相同。现任中娜、任中越遗失了苏世裕与周灿雄签订的租赁合同，无法向法院提交，同时任中娜、任中越也不知道周灿雄的下落。另外，周灿雄出租涉讼商铺时收取了苏世裕的押金，任中娜、任中越并没有另外收取租赁押金。现任中娜、任中越要求苏世裕按其与张建儿、朱嘉杰签订的租赁合同约定标准，支付从2013年12月1日计至商铺交还之日止的租金和违约金。
任中娜、任中越认为，苏世裕仍一直占有使用涉讼商铺，但其在2013年12月起没有支付商铺的租金。另，苏世裕没有支付2014年1月1日至2014年6月30日的商铺物业服务费963.6元，违约金187.1元，拖欠2013年9月1日于2014年5月31日公共路灯公摊费72元，为此提交了《广东中奥物业管理有限公司收费通知单》（盖广东中奥物业管理有限公司广州分公司南国奥园项目收费专用章、户名为周灿雄）。
另查明，本案诉讼期间，本院到涉讼商铺现场进行实地勘察，发现广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥路商业街1座1层1号至8号商铺的中间分隔墙全部打通，组成一间店铺用作饮食经营，涉讼商铺在整体店铺的中间位置。涉讼商铺旁边的商铺为广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥路商业街1座1层3号（以下简称3号铺）和5号商铺（以下简称5号铺），权属人分别为孙建玲和张建儿、朱嘉杰，两间商铺建筑面积都为48.7㎡。孙建玲在2014年8月5日，张建儿、朱嘉杰在2014年6月27日都因苏世裕拖欠商铺的租金向本院提起诉讼［案号分别为（2014）穗番法民三初字第941号和680号］，两间商铺业主均要求解除与苏世裕的租赁合同关系，要求苏世裕交还商铺及支付拖欠的商铺租金等。其中孙建玲与苏世裕签订的《广州市房屋租赁合同》其中约定，商铺租赁期限自2009年12月1日至2018年1月14日，2009月12月1日至2010年1月14日为免租期，2010年1月15日至2013年1月14日月租金为1300元，2013年1月15日至2015年1月14日月租金为1495元，2015年1月15日至2018年1月14日月租金为1868元，租金按月结算，苏世裕于每月15日前按银行转账方式缴付租金。张建儿、朱嘉杰与苏世裕签订的《广州市房屋租赁合同》其中约定，租赁期限自2009年12月1日至2018年1月14日，2009月12月1日至2010年1月14日为免租期，2010年1月15日至2013年1月14日月租金为1300元，2013年1月15日至2015年1月14日月租金为1495元，2015年1月15日至2018年1月14日月租金为1868元，租金按月结算，苏世裕于每月15日前按银行转账方式缴付租金。
本院认为，根据《补充协议》的内容，可以证实涉讼商铺的上一手业主周灿鸿在2011年5月前将涉讼商铺出租给苏世裕使用，2011年5月任中娜、任中越取得商铺所有权后，享有出租商铺权利的事实。虽然，任中娜、任中越无法提交涉讼商铺原业主与苏世裕签订的租赁合同，证明任中娜、任中越与苏世裕之间租赁涉讼商铺约定的租金标准和支付时间，但考虑到涉讼商铺的位置是在孙建玲和张建儿、朱嘉杰商铺的中间位置，三间商铺的建筑面积基本相同，苏世裕将三间商铺连通用于生意经营。结合租赁涉讼商铺同期同地段其他商铺的市场价格和交易习惯，涉讼商铺相邻两间商铺的租金标准，以及任中娜、任中越关于涉讼商铺来源和苏世裕承租商铺的过程陈述，根据公平合理民事原则，对涉讼商铺月租金的数额参照3号铺和5号铺同期的租金标准计付较为合理。即涉讼商铺租金标准为：2013年12月15日至2015年1月14日月租金为1495元，2015年1月15日至2018年1月14日月租金为1868元。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。两任中娜、任中越已按合同约定将涉讼商铺交付苏世裕使用，苏世裕接收商铺后，应当依约向任中娜、任中越支付商铺租金，但苏世裕于2013年12月开始拒付租金，致使任中娜、任中越不能实现合同的目的，其行为已构成严重违约，任中娜、任中越据此要求解除与苏世裕之间的租赁合同法律关系及《补充协议》合理，本院予以支持。租赁合同法律关系解除后，苏世裕应将涉讼商铺交回给两任中娜、任中越管业并付清尚欠的租金。因此苏世裕应支付从2013年12月15日起计至收回商铺之日止的租金，2013年12月15日至2015年1月14日以月租金1495元，2015年1月15日至2018年1月14日以月租金1868元计付。由于任中娜、任中越无证据证明苏世裕每月支付租金的时间及逾期支付租金要承担违约责任的事实，因此其提出要求苏世裕支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。《补充协议》约定商铺产生的物业管理费、水电费、租赁税等费用由苏世裕负担。任中娜、任中越提交的《广东中奥物业管理有限公司收费通知单》只是证明涉讼商铺产生的物业管理费、水电费的数额，不能证明任中娜、任中越为苏世裕垫付上述的费用而产生实际经济损失的事实，因此对任中娜、任中越提出要求苏世裕支付2013年9月至实际交还商铺之日的物业管理费、水费和电费诉讼请求，本院不予支持。被告苏世裕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除任中娜、任中越与苏世裕因承租位于广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥路商业街1座1层3A号房屋建立的租赁合同法律关系，及任中娜与苏世裕签订的《补充协议》；
二、苏世裕应于本判决发生法律效力之日起三日将其承租的位于广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥路商业街1座1层3A号房屋交还给任中娜、任中越管业；
三、苏世裕应于本判决发生法律效力之日起三日内向任中娜、任中越支付从2013年12月15日起计至上述第二项房屋交付之日止的租金（2013年12月15日至2015年1月14日以月租金1495元，2015年1月15日至2018年1月14日以月租金1868元计算）；
四、驳回任中娜、任中越其余的诉讼请求。
如苏世裕未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费452元，由任中娜、任中越负担117元，苏世裕负担335元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员 刘志强
二〇一四年九月十九日
书记员 马敏婷