云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云03民终2142号
上诉人（原审被告）：尹德开，男，汉族，1952年6月20日，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。
委托代理人：尹亚莉，女，汉族，1982年4月16日生，住曲靖市麒麟区。系尹德开之女。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：曲靖曲陆物业管理有限公司。
法定代表人：李雪梅,总经理。
统一社会信用代码：9153030278738350XT。
地址：曲靖市麒麟区。
委托代理人：叶盛，云南和诚律师事务所律师。特别授权代理
上诉人尹德开与被上诉人曲靖曲陆物业管理有限公司（以下简称曲陆物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2017）云0302第2818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日受理后，依法组成合议庭于2018年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人尹德开的委托代理人尹亚莉，被上诉人曲陆物管公司的委托代理人叶盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尹德开上诉请求：（一）、撤销曲靖市麒麟区人民法院民事判决书(2017)云0302民初2818号，依法对本案改判或将本案发回重审。（二）、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人是与不合法的珠江花园第二届业主委员会签订的《物业服务管理合同》（以下简称《物管合同》），该合同不具有法律效力，对上诉人没有法律约束力；被上诉人在该案中不具有法律主体资格。一审法院在对上诉人提交的“珠江花园小区共计859户业主其中500余户业主自愿签名对第二届业主委员会成员产生不知情的集体签名名单”未尽到全面审查和认定；同时，未要求被上诉人提供珠江花园第二届业主委员会成立为合法、有效的相关证据，并否定了上诉人提交的证据。2、根据珠江花园第二届业主委员会与被上诉人签订的《物管合同》中约定：“甲方(珠江花园第二届业主委员会)通过邀请招标方式将曲靖市‘珠江花园’商住小区委托乙方(曲陆物管公司)实行物业管理服务。”珠江花园第二届业主委员会，在2015年8月30日珠江花园第一届业主委员会与被上诉人合同期满时没有进行公开邀请招标，私自与被上诉人签订《物管合同》。依据《合同法》第四十八条规定，珠江花园第二届业主委员会没有进行公开邀请招标与被上诉人签订的《物业服务委托合同》，为超越上诉人代理权限签订的合同，上诉人未进行追认，该合同对上诉人不具有法律效力。2、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。根据《物业管理条例》第六十五条规定，被上诉人在一审中并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业主委员会的督促通知后仍然拒缴相应物业费。3、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，服务过程中存在严重的物业服务瑕疵，给上诉人造成经济上损失和精神伤害，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”具体如下：(1)依据珠江花园第二届业主委员会与被上诉人签订的《物管合同》第一条第(五)项第l点约定，被上诉人未尽到相应的维修义务。上诉人房屋自2011年屋面、墙体渗水，上诉人居住房屋为顶层，屋面为共用部位。上诉人多次找到被上诉人所在珠江花园物业管理办公室，要求协商解决房屋屋面、墙体渗水问题。被上诉人均答复：由上诉人自行去找前一届物业公司解决。后上诉人又多次找到被上诉人协商，被上诉人采取不回复、不理睬对待。至今上诉人已自行多次进行维修。(2)被上诉人未尽到相应的管理义务。2015年4月15日，上诉人轿车云Ｄ×××××停放于小区固定租用车位上，全车车漆被划花找到物业公司，物业公司一直未予以解决。(3)被上诉人未尽到相应职权范围内的其他管理维修义务。①太阳能：上诉人所住宿珠江花园小区为多户公用太阳能，太阳能为公共设施之一。当太阳能发生损坏时，物业公司不进行维修，却要求每位小区住户自行安装各户太阳能，将上诉人原每户交纳2200元购买的公用太阳能私自拆除变卖，款项据为己有。②二次加压费：被上诉人在没有召开业主大会征求意见的情况下，也未进行任何水压测试，私自联合业主委员会与供水公司，三方达成协议在小区内安装了约30万元的二次加压供水设备。被上诉人在没有取得任何政府部门审批及相关收费文件的情况下，针对上诉人每年收取l80元的二次加压费。也没有出具任何增设二次加压设备和加收二次加压费的依据。③水池清洗费：水池清洗费归属于物业费的范畴，不应当列为单独收费项目。被上诉人未出示加收水池清洗费的法律依据，也没有出示应该由业主分摊水池清洗费的计算依据。④移动放大器：2016年l2月，被上诉人未在小区内进行公示，也未进行任何专项辐射检测，私自与移动公司签订协议，允许移动公司到上诉人居住小区屋顶安装移动放大器。上诉人因住在顶楼发现移动公司安装移动放大器，到物业公司要求查看被上诉人与移动公司签订的协议，以及移动放大器对辐射安全距离的第三方检测报告，均被物管公司以各种理由拒绝。至今上诉人仍然不知道装在自家楼顶上的移动放大器对身体的危害有多大。⑤单元门锁：上诉人居住的珠江花园2栋4单元，单元楼门锁损坏告知曲陆物管公司修理，修理后该单元每户收取10元修理费，不缴费不给钥匙进门。修理完一星期不到单元门锁又坏了，后多次找该公司反映，公司采取不理睬态度。现在任何一把钥匙都能打开上诉人所住单元门锁，最基本的安全无法得到保障。⑥楼梯间改变用途。珠江花园5栋1单元楼梯问，被物业公司用做卫生清洁等用具的堆放。上诉人女儿住在该单元，经常在送外孙回家时，通过单元楼楼梯间闻到浓重的敌敌畏气味。小区有专供物业公司使用的办公场所，物业公司随意占用小区公共部位改变用途，无合法的相关手续；在公共场所随意摆放有毒有害物品，严重损害了业主的健康，并且存在重大安全隐患。上述行为违反《物业管理条例》第四十九条光规定。⑦服务态度差：上诉人因房屋渗水问题等诸多问题没有缴纳物管费，2016年10月被上诉人在不通知上诉人的情况下私自断停上诉人水电，导致上诉人直接经济损失3000多元。上诉人多次找到被上诉人要求协商解决房屋渗水问题，被上诉人珠江花园物业管理人员竟然叫嚣道：你的房子天天漏水找物业干什么，把房子卖掉搬出去不就不漏水了。2015年4月，上诉人私家车停在租用的固定车位上，整车车漆被划花，上诉人找到被上诉人要求解决问题，被上诉人员工不但不解决问题，甚至诬陷上诉人是把车开到小区外划花后又开进小区来讹诈物管公司。对于被上诉人而言，上诉人的房屋只是其收取物业服务费的对象……5、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费、二次加压费等费用存在调查不全，判决片面性。对于曲陆物管公司的服务存在严重的瑕疵，人民法院应当判决大幅度减免物业费，否定二次加压费和水池清洗费等一系列不合法规的费用，方能刹住物业服务届的不正之风。
曲陆物管公司答辩认为：上诉人尹德开所提上诉理由均不能成立，也不能成为其拒绝缴费的理由，我方在提供物业服务期间不存在任何重大过失行为，上诉人应按相关标准缴纳费用。故请二审查明事实，作出公正判决。
曲陆物管公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物管费7768.48元，垃圾处置费132元，电费431.3元，二次加压费360元，水池清洗费20元，公摊水费620.36元，共计9332.14元；2、判令被告支付因其拖欠物业管理费用所产生的违约金18088.96元（按日3‰计算）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告将物管费变更为7768.44元、垃圾处置费变更为44元，放弃电费431.3元的主张。
一审法院认定事实：被告系珠江花园小区2幢4单元601室业主，该房屋建筑面积为203.15平方米。2010年8月19日，珠江花园业主委员会与原告签订了《物管合同》。合同第三条约定：委托管理期限为五年，自2010年9月1日起到2015年8月31日止。第六条约定：自本协议生效之日起，原告向“珠江花园”小区业主收取的物业服务费，按以下标准执行：1、自本协议签订之日起物业服务费及其他相关费用按原来的价格收取即：多层0.45元／㎡／月、地面车库0.45元／㎡／月；铺面0.45元／㎡／月、露天停车位720元／个／年……3、收取的车位租用费的支出：（一）小区进出车辆临时停放费用由原告按曲靖市发改委的备案价标准收取并自行支配。（二）固定车位费的收取：在小区物业费未提价前，由原告按原标准收取并自行支配；在小区物业费提价之日起，原告每年提取20%作为固定车位车辆管理费，50%作为小区业主水电亏损支出，原告应按照水、电公司缴费通知足额、按时交纳水电费，导致小区的停水、停电问题一律由小区未缴费业主和原告负责；其余30%归全体业主所有，设立专项基金账目，由物业公司代管，每年向全体业主公示。4、原告进入小区管理后，如已对大门出入系统进行改造并安装了监控设备，同时在原告已严格按照《管理服务实施细则》实施了管理的前提下，可向政府相关部门和小区业主委员会提出提价申请，经小区评价小组评议，小区业主委员会调研公示，三分之二以上业主无异议的情况下，原告按照新标准收取物业服务费及其他相关费用，新标准在0.6元范围内商处。原告就其收费价格向曲靖市发展和改革委员会进行了备案，2011年1月25日，曲靖市发展和改革委员会批复了原告的申请，备案中显示的收费价格为物业服务费普通住宅为每平方米（建筑面积）每月0.58元，车库为每平方米（建筑面积）每月0.58元，商铺为每平方米（建筑面积）每月1元。2015年8月11日，原告与曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会续签了《物管合同》。合同第三条约定：委托管理期限自2015年9月1日起到2020年12月31日止。第六条规定:自本协议生效之日起，原告向“珠江花园”小区业主收取的物业服务费，按以下标准执行：1、自本协议签订之日起物业服务费及车位费按以下标准收取：多层0.58元／㎡／月、地面车库0.58元／㎡／月；铺面1元／㎡／月、露天固定停车位1080元／个／年，临时停车位840元／个／年；2、垃圾清运处置费、水电费、二次加压费、水池清洗费等其他相关费用按照曲靖市发改委及相关物价部门批准的备案价格执行。3、上述1、2项所述费用，在合同期内，依据市场价格、物价波动及政府指导相结合，费用的调整，可向政府相关部门和曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会提出申请和备案，报曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会会议研究公示，半数以上业主无异议的情况下，由物价主管部门批准，原告按照新标准收取相关费用。4、收取的车位租用费的管理：固定车位费的分摊：从2016年1月1日起，固定车位费分摊比例如下：原告每年提取20%作为固定车位车辆管理费，20%作为小区业主电亏损支出，60%归小区全体业主共有（由原告代管，经曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会审批后用于公共部位的维修）。原告按照供电公司缴费通知足额、按时交纳电费，如因小区业主未按时交纳电费，导致小区停电时，由小区未交费业主负责。原告就其收费价格向曲靖市发展和改革委员会进行了备案，2013年10月21日，曲靖市发展和改革委员会批复了原告的申请，备案中显示的收费价格为物业服务费普通住宅为每平方米每月0.8元，商铺为每平方米每月1.5元，车库为每平方米每月0.8元，二次加压和水池清洗费每户每年240元。被告自2012年1月1日至2017年4月30日的物业管理费、自2017年1月1日至2017年4月30日的垃圾处置费、水池清洗费和自2016年1月1日至2017年4月30日的二次加压费未支付给原告。
一审法院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。本案中，曲靖市麒麟区珠江花园业主委员会及曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会与原告分别于2010年8月19日、2015年8月11日签订了《物管合同》，该合同的签订及内容不违反法律法规的规定，合法有效，原告自2010年9月1日以来，为被告提供了物业管理服务，被告应按约按时交纳物业管理服务费。被告以曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会成立不合法，其与原告所签订的《物管合同》对其无效及曲靖市麒麟区珠江花园业主委员会与原告于2010年8月19日签订的《物管合同》不能在本案中一并处理的抗辩理由，本院认为，业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项，其不属于本案物业服务合同纠纷审理的范围，被告也无证据证明曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会的成立已被认定为非法，《物管合同》上亦加盖了曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会的公章，因此，该合同应认定为有效合同。虽然本案所涉合同的一方当事人分别为曲靖市麒麟区珠江花园业主委员会及曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会，但原告一直为被告提供服务，被告也认可其一直接受原告所提供的服务，本案所涉的两个合同均已实际履行，故被告上述的辩解本院不予采信。根据《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。关于原告主张的物管费7768.44元，因2010年8月19日所签订的《物管合同》中所约定的价格为多层0.45元／㎡／月，故自2012年1月1日至2015年8月31日止的物管费本院予以确认为4022.37元（0.45元／㎡／月×203.15㎡×44月=4022.37元）；2015年8月11日签订的《物管合同》中所约定的价格为多层0.58元／㎡／月，故自2015年9月1日至2017年4月30日止的物管费本院予以确认为2356.54元（0.58元／㎡／月×203.15㎡×20月=2356.54元），据此原告所主张的物管费7768.44元，本院予以确认为6378.91元。垃圾处置费、水池清洗费、二次加压费属于物业服务过程中产生的必要费用，被告应当支付。原告要求被告支付垃圾处置费44元、水池清洗费20元、二次加压费360元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告针对其所主张的公摊水费620.36元的诉讼请求，其未向本院提交相应证据，该诉讼请求本院不予支持。原告诉请的违约金因《物管合同》中未约定，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告尹德开于本判决生效之日起三十日内支付原告曲靖曲陆物业管理有限公司下欠的物业管理费6378.91元，垃圾处置费44元，水池清洗费20元，二次加压费360元，合计6802.91元。二、驳回原告曲靖曲陆物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费486元，由原告曲靖曲陆物业管理有限公司承担366元，由被告尹德开承担120元（原告已预交，执行时由被告一并支付给原告）。
二审中，上诉人尹德开提交如下证据：1、2015年12月其与曲靖市城市供排水总公司（以下简称曲靖供水公司）签订的供水合同，该合同第二条7项约定“二次供水设施管理。乙方使用的二次供水设施，必须符合饮用水卫生标准每年委托甲方（曲靖供水公司）清洗、消毒不低于两次。”欲证明上诉人尹德开自2016年始不应再将每年20元的水池清洗费交给被上诉人曲陆物管公司；2、2015年12月13日，曲靖供水公司开具的水网改造费2150元收款收据，欲证明自2016年起上诉人尹德开户的自来水由曲靖供水公司抄表到户，不应该再向被上诉人曲陆物管公司缴纳二次加压费。上述证据经被上诉人曲陆物管公司质证后对真实、合法无异议，但认为应该缴纳二次加压费。以上证据真实、合法、与本案具有关联性，本院予以确认。
同日，被上诉人曲陆物管公司提交了曲靖供水公司出具的“关于珠江花园小区使用二次加压设备供水的情况说明”。（以下简称情况说明）欲证明，被上诉人曲陆物管公司收取二次加压费是有据的。上诉人尹德开于同月7日对该证据质证后，不予认可该情况说明，认为该情况说明不符合其与曲靖供水公司签订的供水合同。并于当日提交了曲靖供水公司又出具的“关于珠江花园小区使用二次加压设备供水的情况说明的补充说明”（以下简称补充说明）该补充说明不予确认情况说明中的第四条，（即“二次加压设备改造后自2016年起由物业公司向住户收取每户每年180元的二次加压费，用于该小区二次加压设备的运行维护保养费等”）被上诉人曲陆物管公司代理人认为，上诉人尹德开提交的补充说明已超过法院确定的举证期限，不同意进行质证。
本院认为，首先，2018年2月1日，被上诉人曲陆物管公司提交了情况说明，上诉人尹德开就有权针对该证据提交反驳证据，且上诉人尹德开是在质证当日便提交了反驳证据；其次，结合上诉人尹德开于2015年12月与曲靖供水公司签订的供水合同第二条2项约定“凡申请立户用水单位﹝用水户﹞在申请立户用水时，必须根据曲靖市发展计划委员会曲计价﹝2005﹞14号文件精神推行抄表到户工作。如具备供水入户、抄表到户水压条件的单位须按户网改造要求设计施工，如暂不具备供水入户、抄表到户水压条件的单位甲方只抄收到总水表，内部分表由该单位﹝物管小区﹞自行管理……”也足以证明被上诉人曲陆物管公司提交的情况说明不能证明向上诉人尹德开收取二次加压费是有据的。故被上诉人曲陆物管公司提交的情况说明，不能作为其收取二次加压费的依据，本院不予确认。相反，上诉人尹德开提交的补充说明与其同曲靖供水公司签订的供水合同约定内容能相互印证，能作为定案证据，本院予以确认。
经二审审理查明的事实，除自2016年起上诉人尹德开户的水池清洗费、二次加压费不应该再向被上诉人曲陆物管公司缴纳外，其余事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的上诉请求与答辩，本案二审争议焦点是：（一）关于一审对珠江花园小区业主委员会成员的产生及是否具备代表小区全体业主同曲陆物管公司签订《物管合同》的合法性、有效性的相关证据所做审查是否有效？（二）关于上诉人尹德开是否应该缴纳物业管理费6378.91元，垃圾处置费44元，水池清洗费20元，二次加压费360元，水费292.5元等合计6802.91元的相关费用？（三）关于被上诉人曲陆物管公司若存在服务不到位等情形，致上诉人李英造成相关损失，是否应该在本案中一并处理？
（一）关于一审对珠江花园小区业主委员会成员的产生及是否具备代表小区全体业主同曲陆物管公司签订《物管合同》的合法性、有效性的相关证据所做审查是否有效？首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人尹德开在一、二审阶段均未能举证证明珠江花园小区业主委员会成员的产生存在不合法性；其次、上诉人尹德开在上诉状第二条上诉理由中又承认其“拒交物业管理费是因为被上诉人违反了《物管合同》中所约定的第八条违约责任中的第2条。”上诉人尹德开既然已在上诉状中承认被上诉人曲陆物管公司违反了《物管合同》，即已认可了该《物管合同》的合法性。故上诉人尹德开再提出珠江花园小区业主委员会成员的产生是否具备代表小区全体业主同曲陆物管公司签订《物管合同》的合法性之质疑已被其第二条上诉理由所否定。
（二）关于上诉人尹德开是否应该向被上诉人曲陆物管公司缴纳物业管理、垃圾处置、水池清洗、二次加压、水费、电费等合计6802.91元的相关费用？上诉人尹德开与被上诉人曲陆物管公司的物业服务行为由《物管合同》约束。因此，一审依据《物管合同》判决上诉人尹德开支付被上诉人曲陆物管公司缴纳物业管理费6378.91元，垃圾处置费44元，正确。关于20元水池清洗费，因上诉人尹德开在二审阶段举出其于2015年12月与曲靖供水公司签订的供水合同，该合同第二条2、7项约定明确，上诉人尹德开与曲靖供水公司就2015年后的水池清洗费、二次加压费等事宜已达成协议，故一审判令上诉人尹德开支付2017年度的水池清洗费20元，及判令支付2016、2017年度的二次加压费360元不当，应予以纠正。
（三）关于被上诉人曲陆物管公司若存在服务不到位等情形，致上诉人尹德开造成相应损失，是否应该在本案中一并处理？被上诉人曲陆物管公司向一审人民法院起诉上诉人尹德开是诉请支付物管等相关费用；而上诉人尹德开在一审阶段已委托律师作代理人参与诉讼，但上诉人尹德开未就被上诉人曲陆物管公司的服务是否存在瑕疵或过错致其财产造成损失等，向被上诉人曲陆物管公司提起反诉，仅作为答辩意见提出。故上诉人尹德开关于被上诉人曲陆物管公司存在服务不到位等情形，致其造成相关财产损失的上诉请求不在本案审理范围。若上诉人尹德开确认被上诉人曲陆物管公司服务存在瑕疵或过错致其财产造成损失的，可在法定期间内另案诉讼。
综上所述，上诉人尹德开的上诉理由部分成立，一审判决上诉人尹德开支付2017年度水池清洗费和2016、2017年度二次加压费不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定，判决如下：
一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2017）云0302第2818号民事判决；
二、由上诉人尹德开于本判决生效之日起三十日内支付被上诉人曲靖曲陆物业管理有限公司下欠的物业管理费6378.91元，垃圾处置费44元，合计6422.91元。
三、驳回被上诉人曲靖曲陆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费486元，由上诉人尹德开300元，被上诉人曲靖曲陆物业管理有限公司186元。
本判决为终审判决。
审判长 迟少杰
审判员 李强明
审判员 何福浩
二〇一八年二月十三日
书记员 刘 洋