新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1356号
上诉人（原审被告）：杜晓荣。
委托代理人：张新平，乌鲁木齐市天山区泰和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：彭荣。
委托代理人：康明远，新疆仕诚律师事务所律师。
上诉人杜晓荣因确认合同有效纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人杜晓荣及委托代理人张新平、被上诉人彭荣及委托代理人康明远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年，乌鲁木齐振宇生产基地（以下简称振宇生产基地）为解决职工住房困难，保持企业稳定，在原振宇生产基地八家户培训中心片区进行集资建房。杜晓荣系振宇生产基地职工，2009年1月12日与振宇生产基地（甲方）签订《振宇生产基地集资建房协议》，约定杜晓荣参与振宇生产基地集资建房；集资建房交款办法，经本人申请（截止时间为2008年9月26日），生产基地确认符合集资条件，签订集资建房协议，按预计建造成本价格每平方米1700元计算，分三次交纳房款，即报名时按拟选户型面积交纳总价的40%，房屋开工十日内（以通知为准）再交纳总价的30%，房屋主体封顶十日内（以同时时间为准）交纳总价30%，逾期未申请或三次中任何一次未按规定期限交清集资款的视为放弃集资权；本次集资采取实名制的办法，从集资申请、收款到房屋产权证的办理，均采用生产基地确认的有集资资格的职工名称和相关家庭信息，房屋建成后，五年内甲方不予变更，五年内乙方不得直接上市交易；集资房屋建成后，甲方只发放房屋产权证，五年后再发放土地证。2009年1月13日，振宇生产基地出具付款单位为杜晓荣，名称为八家户集资建房100㎡，首付40%价款，金额为68000元的收据一张。庭审中，杜晓荣认可该首付款系彭荣支付。之后彭荣再通过转账形式向机关事务管理局支付78758.20元房款。2013年10月26日，振宇生产基地出具付款单位为杜晓荣，摘要为收房款，金额78758.20元的收据一张。集资房建成后，彭荣取得姓名为杜晓荣的住房分配确认单，确认楼栋号为18-7-401，面积81.54。2014年6月24日，彭荣交纳上述确认的集资房屋即尚德园18-7-401室2013年-2014年的采暖费1793.88元，乌鲁木齐市热力公司出具采暖费专用收据，付款单位为杜晓荣。
原审法院认为：民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。本案争议焦点是：1、彭荣与杜晓荣之间是否就彭荣所诉的集资房存在转让的法律关系；2、彭荣要求确认双方的转让行为有效有无事实依据及法律依据。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式”，第五十七条“民事法律行为从成立时具有法律约束力”的规定，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，双方就杜晓荣单位的集资房虽未签订书面转让协议，但是结合彭荣直接向杜晓荣单位振宇生产基地代替杜晓荣交纳两次集资款、彭荣持有交款收据取得住房分配确认单等的事实，以及彭荣提供的录音材料、证人证言，可综合认定双方确实存在集资房转让的真实意思表示，且该集资房转让行为因彭荣交纳了两次集资房款及领取住房分配确认单而得以实际履行，依照诚实信用原则以及优势证据规则，认定双方确实存在集资房转让行为，且该行为不违反法律行政法规的强制性规定，自成立时即合法有效。双方就该集资房转让行为未约定的相关内容属双方当事人另行协商的其他内容，双方可协商解决。就杜晓荣庭审关于第一笔集资款系向彭荣的借款的辩称意见，认为杜晓荣未向法院提交相应证据证实其主张，故不予采信。另外就杜晓荣辩称第二笔款项系彭荣通过非法途径交纳的意见，以及集资房不能私下转让的意见，证据不足，且集资建房协议中不得私下转让的约定，不属于法律行政法规的强制性规定，不影响双方当事人关于集资房转让行为的效力。原审法院遂判决如下：彭荣与杜晓荣之间关于乌鲁木齐振宇生产基地八家户集资房（坐落位置为：乌鲁木齐市水磨沟区红光山尚德园18号楼7单元401室）的转让行为合法有效。
原审被告杜晓荣不服原审判决上诉称：原审法院认定事实有误，适用法律错误，根据杜晓荣与振宇生产基地签订的集资建房协议约定，涉案房屋必须由集资人本人缴纳房款，彭荣通过非法手段缴纳的第二笔房款，致使杜晓荣本人未能缴纳第二笔房款。涉案转让房屋属于杜晓荣单位的集资建房，属于房改房、解危济困房、经济适用房，是根据自治区机关事务管理局批准的棚户区改造建房，集资人是特定的对象，彭荣没有资格与杜晓荣进行交易，杜晓荣与振宇生产基地签订的集资建房协议中明确约定涉案房屋不允许转让。原审法院适用法律错误，依照相关法律规定，房产转让必须要签订书面合同，杜晓荣与彭荣未签订任何书面合同，原审法院认定双方存在房屋转让行为，违反了法律规定。同时，彭荣将该房屋的交款票据又转让给案外人班沛，其行为未经杜晓荣同意，属于无效行为。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
原审原告彭荣答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。彭荣与杜晓荣之间的房屋转让行为事实清楚，彭荣向原审法院出示了票据、住房确认单、证人证言等大量证据证实双方存在转让涉案房屋的意思表示，同时该转让行为已实际履行，涉案房屋彭荣现已装修入住，杜晓荣提出的班沛与本案没有任何关联性，彭荣也不认识班沛，更不存在与班沛之间存在转让关系。请求二审法院依法维持原判，依法驳回杜晓荣的上诉。
本案二审查明事实与原审查明事实一致。
另查明：涉案房屋乌鲁木齐市水磨沟区红光山尚德园18号楼7单元401现由彭荣占有使用。
以上事实有集资建房协议、收据、中国银行持卡人存根、采暖费专用收据，及一、二审法庭审理笔录等证据附卷为证。
本院认为：本案中，彭荣向法庭出示的涉案房屋交款的原始票据、房屋入住单，证人证言、录音资料等证据能够证实彭荣对涉案房屋进行了实际出资的主张，通过录音资料及杜晓荣的当庭陈述能够证实彭荣与杜晓荣之间存在房屋转让的行为。根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定，民事法律行为从成立时具有法律约束力。该转让行为并未违反法律、行政法规禁止性规定，属于当事人真实的意思表示行为。杜晓荣认为其与振宇生产基地签订的集资建房协议中约定对涉案房屋禁止转让，因该协议系杜晓荣与振宇生产基地签订，根据合同相对性原则，合同对签订人双方具有约束力，该协议不能约束彭荣与杜晓荣之间的民事行为。杜晓荣的上述主张于法无据，本院不予采纳。彭荣提供的与杜晓荣之间的通话录音内容能够证实双方之间就转让涉案房屋之间进行过口头约定，该口头约定符合口头形式订立合同的规定。杜晓荣认为双方之间的转让行为未签订书面转让合同，违反了相关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立。本案中，彭荣对涉案房屋已缴纳了购房款并实际占有，该合同内容已实际履行，杜晓荣的上述主张不符合法律规定，本院不予采纳。杜晓荣认为涉案房屋已由彭荣转让给案外人班沛，彭荣不能再就涉案房屋主张权利，为证实其主张，杜晓荣向法庭提交了案外人班沛的录音资料、申请证人出庭作证，因班沛本人未能出庭，本院对杜晓荣提交的录音资料的的真实性无法核实，证人证言与本案的关联性无法证实，上述证据的证明效力本院不予采纳。彭荣要求确认该转让行为合法有效，符合法律规定，原审法院认定该转让行为有效并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费70元（杜晓荣已预交），由上诉人杜晓荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董慧
代理审判员 冯宁
代理审判员 卫杨
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 李杰