贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔27民终592号
上诉人（原审原告）：叶斌，男，1971年6月24日生，汉族，贵州省都匀市人，现住贵州省龙里县。
被上诉人（原审被告）：贵州海鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省龙里县冠山街道水桥村，统一社会信用代码：91522730072042373J。
法定代表人：朱钢。
上诉人叶斌因与被上诉人贵州海鑫房地产开发有限公司（以下简称海鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院(2017)黔2730民初1402号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
叶斌向本院提出上诉请求：1、撤销判决，发回重审或者直接改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发经营企业在申请办理商品房预售许可时，必须要全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，必须提交取得土地使用权证的证明材料。按上述规定，取得《国有建设用地使用权证》必须在前，取得《商品房预售许可证》在后。一审判决认定被上诉人于2017年3月9日取得《国有建设用地使用权证》和2016年3月30取得预售许可证。取得《国有建设用地使用权证》反而在取得预售许可证之后差不多一年，与法律规定的顺序完全相反。一审判决和被上诉人一样，在土地使用权证上调包，用另一宗地的土地使用权证证明上诉人房屋所在的宗地。或是被上诉人在未取得《国有建设用地使用权证》时伪造《商品房预售许可证》或是提供虚假《国有建设用地使用权证》骗取不合法的《商品房预售许可证》。被上诉人于2016年3月30取得《预售许可证》和《国有建设用地使用权证》时间，购房合同已明确为2016年3月10日。被上诉人提交的《国有建设用地使用权证》是另外宗地的土地使用证，对方是用彼地证件代替此地证件。对方在提交上诉人房屋所在的宗地《国有建设用地使用权证》时，由被上诉人委托代理人程起阳，提供其手机上的信息及不全面的《国有建设土地使用权证》的一张图片，法庭要求对方三天内提交信息全面的《国有建设土地使用权证》的复印件。上诉人要求质证，并在庭审三天后，两次电话询问，法庭说对方还没有提交，还说提交后一旦采信会让上诉人质证，但上诉人一直没有得到质证。根据合同约定，被上诉人应该在签订合同之前，向上诉人提供商品房预售许可证和土地使用证等证明文件，可是，被上诉人不提供，还隐瞒土地使用权只有四十年的事实，在合同中写明有七十年，显然是欺诈，属无效合同。综上所述，一审判决认定事实错误，程序不合法。
鑫海公司二审答辩：请求二审依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判决。主要理由：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法有效。答辩人已经于2016年3月31日取得龙里县房地产管理局就贵州龙里水桥养生度假中心商住楼颁发的(2016)商房预字第0401号《商品房预售许可证》。2016年4月27日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，且该合同于2016年5月12日在龙里县房管局登记备案，双方明确约定了房屋面积、总价款，土地使用权年限，交房时间，按揭方式购房等内容。房屋已竣工验收，答辩人已经通知被答辩人收房，由于被答辩人未办理涉案房屋的按揭手续，房屋未过户登记。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，不存在《合同法》52条规定的合同无效的情形，被答辩人恶意攻击答辩人，严重损害了答辩人的商业信誉以及名誉权，答辩人将对被答辩人保留侵权之诉。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，由于答辩人与被答辩人不存在合同无效的情形，同时，答辩人在合法取得商品房预售许可证后于2016年4月27日与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。被答辩人的上诉理由无事实和法律依据，故请求依法驳回被答辩人的上诉请求。
原审原告叶斌一审诉称：2015年12月27日，被告在隐瞒土地用途性质、未取得预售许可的情况下，诱导原告与其签订《商品房买卖合同》，原告在合同关键条款处特意盖上手印。被告当天收回了全部合同文本。原告在2016年4月26日前多次催促索要合同文本，被告均推脱说在房管局备案，手续多效率低没有完成备案。2016年4月27日，被告假称应房管局要求，要补办网签手续合同备案才生效，诱骗原告之妻在四份文件上签字盖手印。2016年6月中旬，被告把合同文本交给原告，原告当即发现合同文本被调包，不是原告于2015年12月27日所签合同，而是2016年4月27日原告之妻被诱骗所签的所谓补充材料之一的合同，核心内容发生了重大改变。其中交房日期由2016年6月30日改为2016年12月25日。尽管如此，被告至今未能让该房通过验收，没能合法交房。原告调查发现，被告取得的土地使用性质为旅游开发，而不是住宅用地，然后被告签订合同时竟写明土地使用权为70年，这显然是欺诈。根据合同法及相关法律法规，该份合同应为无效合同。原告认为被告在信息不对称的情况下，没有提供商品房关键信息，欺骗原告，侵害原告合法权益。土地使用年限不是双方约定的住宅70年，被告这些欺诈行为导致至今房屋无法验收交付原告，证人黄某已经付了全款至今也没有交房。被告没有证据证明原告购买的房子所在土地使用年限是70年，被告刚刚提供的证据只能证明被告取得70年土地使用权，但这个土地不是我买的那个房子的土地，被告在混淆，被告这就是商业欺诈，合同无效，被告应当返还我的购房款及进行惩罚性赔偿。为维护自身合法权益，原告遂向法院提出诉请：1、确认原告、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效；2、被告返还原告购房款人民币（币种下同）127892.00元、维修金4293.60元、预告登记费160.00元，共计132345.60元；3、被告赔偿原告5万元和惩罚性赔偿金127892.00元及已付房款利息10631.00元（以127892.00元为基数，自2015年12月27日起至2016年10月止，按照银行同期同类贷款利率计算），共计188523.00元；4、本案诉讼费由被告承担。
一审审理查明：被告海鑫公司于2016年3月31日取得龙里县房地产管理局就贵州龙里水桥养生度假中心商住楼颁发的（2016）商房预字第0401号《商品房屋预售许可证》。2016年4月27日，叶斌、唐琴与贵州海鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》且该《商品房买卖合同》于2016年5月12日在龙里县房管局登记备案。合同约定叶斌、唐琴共同购买海鑫公司贵州龙里水桥养生度假中心商住楼第1栋1单元11层2号的一套商品房，套内面积为112.89平方米，价格为3613.18元/平方米，总价款407892.00元。约定买受人所购的该商品房土地使用权年限自2016年3月10日起至2086年3月10日止，交房时间为2016年12月15日前。双方明确约定买受人叶斌、唐琴以银行按揭贷款方式付款，并于合同签订日向被告支付了127892.00元首付款，余款280000.00元以银行按揭方式支付。合同还约定买受人在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续。现涉案房屋已竣工，海鑫公司已通知业主收房，至今叶斌、唐琴未办理该商品房银行按揭贷款的相关手续，房屋未过户登记。
一审另查明，一、唐琴系原告叶斌的妻子，对涉案商品房二人各按50%份额共有,本案叶斌作为唯一原告起诉经唐琴授权，唐琴同意叶斌一人处分其诉权。二、被告海鑫公司于2016年3月10日与龙里县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并于2017年3月9日取得《国有建设用地使用权证》，载明：住宅用地使用年限为2017年3月9日至2087年3月8日；住宅餐饮用地使用年限为2017年3月9日至2057年3月8日。
一审法院认为，原告称被告已将商品房买卖合同调包，但未提供证据予以证实，不予认可。原告提出其所购商品房对应的土地使用权年限系旅游开发用地40年，但原告对此未提交有力证据予以证明，而被告提交了国有建设用地使用权证证实其开发的住宅用地为70年使用年限。故，原告主张被告在出售商品房过程中存在欺诈缺乏事实及法律依据，不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不属于合同无效的情形，合同是在双方自愿基础上签订的，是双方真实意思表示。被告海鑫公司在取得合法的商品房预售许可证后于2016年4月27日与原告叶斌及案外人唐琴签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有法律约束力。针对原告主张被告赔偿其5万元和惩罚性赔偿金127892.00元及已付房款利息10631.00元。因涉案《商品房买卖合同》合法有效且房屋已竣工，合同目的仍然能实现，合同依法应当继续履行，该主张没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告叶斌的全部诉讼请求。本案已依法减半收取的诉讼费3057.00元，由原告叶斌承担。
二审期间，双方当事人未提供有新证据。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的主要焦点为：叶斌与海鑫公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。
本院认为：叶斌主张海鑫公司未取得《国有土地使用权证》及《商品预售许可证》，双方所签订的《商品房买卖合同》无效。从双方当事人在一审提供双方当事人签订的《商品房买卖合同》载明的内容来看，叶斌购买的商品房系海鑫公司开发的贵州龙里水桥养生度假中心商住楼与海鑫公司提供2016年3月31日的《商品预售许可证》载明位于龙里山林路水桥养生度假中心商住楼是一致，并且海鑫公司提供有该宗土地的《国有土地使用权出让合同》证实。叶斌与海鑫公司签订的《商品房买卖合同》已于2016年5月12日在不动产中心备案登记，且《商品房预售许可证》在叶斌向一审法院起诉前取得。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”。双方当事人签订的《商品房买卖合同》不符合上述法律规定关于合同无效的情形，且合同是在双方自愿基础上签订的，是双方真实意思表示。海鑫公司在取得合法的商品房预售许可证后于2016年4月27日与叶斌及案外人唐琴签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有法律约束力，因涉案房屋已竣工，合同目的仍然能实现，双方当事人应当按照合同约定继续履行合同，叶斌诉请其与海鑫公司签订的《商品房买卖合同》无效，不予支持，对此一审认定正确，本院予以确认。
综上，叶斌的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照〈中华人民共和国民事诉讼法〉第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6114元，由上诉人叶斌承担。
本判决为终审判决。
审判长 莫玉魁
审判员 王 军
审判员 万 青
二〇一八年五月二十八日
书记员 王欣渝