广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防市民一终字第446号
上诉人（一审原告）施世丰。
委托代理人黄佩琅，广西心田律师事务所律师。
委托代理人黄晓枫，广西心田律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）上思县宝龙旅游置业有限公司，住所地广西上思县思阳镇团结东路。
法定代理人赵志忠，该公司董事长。
委托代理人梁海忠，广西国海律师事务所律师。
上诉人施世丰因与被上诉人上思县宝龙旅游置业有限公司（以下简称宝龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2015）上民初字第610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人施世丰及其委托代理人黄佩琅、黄晓枫，被上诉人宝龙公司的委托代理人梁海忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年12月7日，施世丰与宝龙公司签订一份《龙江半岛花园住宅楼认购书》，约定：一、认购的房屋：龙江半岛花园住宅楼R10-A幢3A01号房产，该房建筑面积123.09平方米；二、房屋价款：原总价459937元……折后总价425741元；四、认购方采用第2种付款方式：2、银行按揭付款／轻松置业按揭。认购方在签订本认购书之日支付定金30000元，并在2013年12月18日前按要求缴交按揭所需合格材料，同时签署《商品房买卖合同》。在2014年5月20日前补足首期款24741元，于2014年11月20日前付25000元，于2015年5月20日前付24000元，于2015年11月20日前付24000元，贷款金额为298000元；五、双方约定：1、《商品房买卖合同》一经签署，本认购书定金即转为《商品房买卖合同》的房屋价款。
2013年12月16日，施世丰与宝龙公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第RlO-
A幢3A01号房……第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3458.78元，总金额425741元整；第六条、付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式：（1）首付＋银行贷款支付方式：买受人于签署本《商品房买卖合同》之日按该商品房价款总金额的30%即人民币127741元支付首付款（含定金），其余房价款于签订《商品房买卖合同》之日起30日内以贷款方式支付至出卖人账户。买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限（即30日）届满之日起10内付清房款。剩余房价款人民币298000元通过银行按揭方式支付；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款0.3‰的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.4‰的违约金；第十一条、交接……6、在约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款（含面积补差），付清或缴清约定的费用、税金、维修资金等，付清已经发生的违约金（如有），提供所有必须提供的文件资料，否则，该商品房交付日期应顺延至全部支付义务完成之次日起7天内，且出卖人对此不承担违约责任。买受人并承担逾期办理房屋权属证书的不利后果。买受人选择贷款方式支付房价款，但买受人在房屋交付前存在未偿还到期按揭贷款等情形的，该商品房交付日期相应顺延至还清到期按揭贷款（或代偿款项）之次日起7天内，且出卖人对此不承担违约责任……第二十二条、本合同连同附件共22页，一式伍份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人一份、买受人一份、上思县房管所备案一份、上思县国土局一份，银行一份。
上述《龙江半岛花园住宅楼认购书》签订当日，施世丰向宝龙公司支付定金30000元。此外，《商品房买卖合同》签订当日，施世丰向宝龙公司出具《借据》一份，载明：“今借到上思县宝龙旅游置业有限公司（以下简称‘宝龙公司’）人民币97741元，用于支付本人购买宝龙公司开发的‘龙江半岛花园’小区R10-A-3A01号商品房首期款。本人承诺分4期还清：第一期在2014年5月20日前还24741元；第二期在2014年11月20日前还25000元；第三期在2015年5月20日前还24000元；第四期在2015年11月20日前还24000元……”但施世丰实际未收到宝龙公司97741元借款。之后，施世丰分别于2014年5月21日、2014年11月30日、2015年6月5日向宝龙公司支付第一、二、三期款项。2014年2月13日，施世丰与银行签订按揭贷款合同。银行于2014年5月6日发放贷款298000元至宝龙公司账户。另外，施世丰持有的《商品房买卖合同》与一审法院依施世丰申请向上思县房地产管理所调取的《商品房买卖合同》除商品房交付期限不一致外，其余内容均一致。在上思县房地产管理所备案的《商品房买卖合同》载明商品房交付期限为“2014年12月31日前”，而施世丰持有的《商品房买卖合同》显示商品房交付期限为“2015年12月31日前”，“5”有改动的痕迹。
一审法院审理认为，施世丰与宝龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应严格履行。《商品房买卖合同》第十一条约定，在约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款，付清或缴清约定的费用、税金、维修资金等，付清已经发生的违约金，提供所有必须提供的文件资料。即买受人付清全部房款及相关费用前，出卖人没有交付商品房的义务。本案中，施世丰以“首付＋银行贷款”方式支付房价款，其中首付款127741元，该首付款已包括施世丰在签订《龙江半岛花园住宅楼认购书》时已支付宝龙公司的30000元定金；其余首付款97741元，施世丰虽然形式上以向宝龙公司借款的方式支付，但实质是以分期支付的方式交付首付款。截至法庭辩论终结前，施世丰尚未付清首付款。在施世丰尚未付清全部房款的情况下，宝龙公司没有义务将商品房交付施世丰。施世丰诉请宝龙公司交付商品房，并承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条笫一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回施世丰的诉讼请求。案件受理费245元，由施世丰负担。
上诉人施世丰不服一审判决，上诉称，一、施世丰与宝龙公司签订《商品房买卖合同》后，通过借贷方式交付首付款127741元，通过银行借款方式支付剩余房价款298000元给宝龙公司。宝龙公司按约应于2014年12月31日前交付房屋。至于施世丰是否还清未到期的借款债务，是另外一个法律关系，与房屋买卖关系无关。一审法院将施世丰欠宝龙公司未到期的借款债务（借款金额24000元；还款期限2015年11月20日前）作为施世丰尚未付清全部房款的理由判决驳回其诉讼请求，不符合案件事实。二、施世丰申请一审法院向上思县房地产管理所调取的《商品房买卖合同》载明商品房交付期限为2014年12月31日。宝龙公司为逃避违约责任，欺骗施世丰将合同原约定的交房期限2014年12月31日涂改为2015年12月31日，然后以交房期限未到为由拒绝交房。因此，一审法院认定事实错误。请求二审法院：一、撤销一审判决，改判宝龙公司依合同约定将商品房交付给施世丰，并支付给施世丰逾期交房违约金27588元（违约金自2014年12月31日起计至2015年6月12日止，以后另计）；二、本案一、二审诉讼费用以及其他与本案诉讼有关的费用由宝龙公司承担。
被上诉人宝龙公司辩称，一、施世丰和宝龙公司签订的《商品房买卖合同》约定，施世丰应当按房屋总价425741元的30%向宝龙公司支付首付款，余下房款按银行按揭付款。至今施世丰尚有24000元购房首期款未支付给宝龙公司。施世丰按约必须付清首付款方能入住。因此，施世丰在未付清首付款的前提下，宝龙公司没有义务将该商品房交付施世丰。二、现双方持有的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应将商品房于2015年12月31日前交付买受人使用。合同中对交房日期的修改是真，但修改是双方的真实意思表示，且自修改后施世丰一直没有提异议，是因为其跟宝龙公司有约定，除施世丰交付30000元定金作为首付款外，余下97741元的首付款通过分期方式支付，并且支付最后一次分期首付款的时间为2015年11月20日。分期首付款形式上虽为借款行为，实质上是一种分期支付首付款的商业行为。施世丰在上诉中提到“宝龙公司骗取其买卖合同，将合同交付日期涂改为2015年12月31日”，未能提供证据证明。在房管部门备案的合同文本没有修改的原因是为了保证施世丰即使未能一次性付完首付款也能在房产管理部门完成备案。三、施世丰提出“借款是另一个法律关系，与分期付款没有关系”无事实根据。宝龙公司从未有款项借给施世丰，施世丰单方出具给宝龙公司的借据，宝龙公司不予认可是借款。施世丰出示的借据上明确写明为还清龙江半岛花园小区R10-A-3A01号商品房首期款，施世丰的还款收据上宝龙公司盖章确认收到施世丰还款R10-A-3A01号的商品房款。根据借据中约定逾期还款超过10日，宝龙公司有权解除或不解除商品房买卖合同的条款，可认定该借据是双方所签订商品房买卖合同的附件。因此，施世丰提出借款是另一个法律关系，完全脱离了双方订立商品房买卖合同的宗旨和合同约定。综上，一审判决正确，请求维持一审判决，驳回施世丰的诉讼请求。
上诉人施世丰与被上诉人宝龙公司在二审期间均未向本院提交新证据。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明，施世丰虽然向宝龙公司出具借据，但并未实际向宝龙公司借钱，该借据是宝龙公司允许其分期支付首期款的凭证。至今，施世丰尚未付清案涉商品房的首付款。
本院认为，本案的争议焦点在于案涉商品房的交付条件是否已成就。施世丰上诉主张其已向宝龙公司借款付清首付款，而借贷属另一法律关系，一审法院认定施世丰未付清房款错误。经查，施世丰一审称其并未收到宝龙公司借款，借据是宝龙公司允许其分期支付首付款的凭证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条：“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持”的规定，因施世丰推翻其一审陈述的理由不成立，本院对其该项上诉主张不予支持。至于双方约定案涉商品房交付期限是2014年12月31日还是2015年12月31日的问题。双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，在约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款（含面积补差），付清或缴清约定的费用、税金、维修资金等，付清已经发生的违约金（如有），提供所有必须提供的文件资料，否则，该商品房交付日期应顺延至全部支付义务完成之次日起7天内，且出卖人对此不承担违约责任。现因施世丰未付清案涉商品房的首付款，故无论交付期限是2014年12月31日还是2015年12月31日，案涉商品房的交付条件均未成就，宝龙公司既无义务交付商品房给施世丰，亦不对此承担违约责任。一审法院对施世丰的诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费490元，由上诉人施世丰负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 静
审判员 禤汉奇
审判员 何丽敏
二〇一五年十二月二十九日
书记员 廖 兰
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百四十二条当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。
当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。