安徽省萧县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）萧民二初字第00015号
原告（反诉被告）：上海燕睿物业管理有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：孙海燕，职务经理。
委托代理人：纵许彦，安徽烁光律师事务所律师。
委托代理人：梁庆春，该公司萧县分公司经理。
被告（反诉原告）：安徽万沐置业有限公司，住所地安徽省萧县。
法定代表人：杨清，职务总经理。
委托代理人：徐文东，安徽拂晓律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海燕睿物业管理有限公司（以下简称燕睿公司）诉被告（反诉原告）安徽万沐置业有限公司（以下简称万沐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，万沐公司于2015年5月18日提出反诉，本院依法组成合议庭，于2015年7月24日、9月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）燕睿公司的委托代理人纵许彦、粱庆春，被告（反诉原告）万沐公司的委托代理人徐文东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
燕睿公司诉称：2013年3月18日，燕睿公司与万沐公司签订了《万源·公园世家销售中心物业服务合同》（以下简称《销售中心合同2013》），合同约定燕睿公司为万源·公园世家销售中心提供物业服务，期限一年（自2013年04月01日起至2014年03月31日止）；物业服务费包干价一年210，000.00元等。合同签订后，万沐公司向燕睿公司支付52，500.00元，燕睿公司进场提供服务。
2013年4月5日，燕睿公司通过万源·公园世家一期项目前期物业管理的招投标与万沐公司签订了【合同编号为WM-2013万源·公园世家《前期物业管理合同》2013）（以下简称《前期小区合同2013》），约定燕睿公司为万源·公园世家物业项目提供前期物业管理服务；期限一年（自2013年4月5日起至2014年4月4日止），在本合同生效之日起，因燕睿公司以外的原因，燕睿公司在本物业区域内提供物业服务的所有收入不能满足小区物业服务支出需要时，由万沐公司给予补贴。
2014年4月1日、4月4日，燕睿公司与万沐公司又分别续订了为一年期的《销售中心合同2014》、《前期小区合同2014》。合同签订后，燕睿公司按照约定履行各项义务，并按约定的时间节点要求万沐公司结算、付费时，万沐公司却不能如约履行结算、付款、足额补贴燕睿公司的实际亏损义务。2015年3月31日，《销售中心合同》到期，双方按合同约定均已履行完毕；双方对《前期小区合同2014》的履行有分歧，万沐公司要求燕睿公司按时交还销售中心和小区物业用房及相关资料，燕睿公司同意交还销售中心相关用房和资料，小区的相关用房和资料，在万沐公司补贴其亏损801，818.47元之后才能交还，双方协商未果。2015年4月5日，万沐公司试图强行接管物业用房及相关资料，更换物业公司未果。两年来，多数业主对燕睿公司所提供的物业服务认可，并表示让其继续提供服务。燕睿公司也不同意退场，并自2015年4月5日至今，一如既往地在为小区业主提供物业服务并负担相关支出。为此，燕睿公司起诉要求万沐公司支付前期物业服务合同补贴款人民币801，818.47元；支付自2015年4月5日起至实际交还物业用房以及资料期间因继续提供物业服务所产生的费用（暂计至起诉之日，日均支出2，996.52元，6日，合计人民币17，979.12元），上述两项总计人民币819797.59元，并承担本案诉讼费用及相关费用。庭审中，燕睿公司变更诉讼请求第一项要求万沐公司补贴费用由801，818.47元变更为853185.14元，撤回第二项诉讼请求。
针对万沐公司的反诉，燕睿公司答辩称：1、燕睿公司在进驻该物业项目时，万沐公司没有依照相关法律规定移交物业竣工验收、设施设备技术资料；2、万沐公司聘用新物业公司的招投标损失不应由燕睿公司承担；3、燕睿公司各项收支均有相应票据证实，且经过万沐公司公司的核实，不存在任何虚列支出行为；4、因万沐公司没有依照合同约定给予燕睿公司相应补贴款，导致燕睿公司实际使用物业用房至今，并非燕睿公司主观故意行为，使用物业用房费用不应由燕睿公司承担。5、法律未规定，合同期限届满意味着合同终止，万沐公司反诉称双方之间合同到期、届满，意味着双方权利义务终止不能成立。综上，要求驳回万沐公司的反诉请求。
燕睿公司针对其陈述的事实理由及诉讼请求和对万沐公司的反诉抗辩理由，向法庭提供的证据为：1、燕睿公司与万沐公司的营业执照和组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明燕睿公司、万沐公司的自然情况及具有民事行为能力、诉讼主体适格。2、投标书、中标通知书，证明燕睿公司就涉案物业管理项目所作出的报价及相关承诺，并依法成为涉案物业管理项目的中标人。3、《销售中心合同2013》、《前期小区合同2013》、《销售中心合同2014》、《前期小区合同2014》，证明燕睿公司、万沐公司之间存在《前期小区合同》与《销售中心合同》关系，合同对服务内容、服务费用的收取、支出、结算、补贴做出了明确约定。4、《结算通知》、工作联系单，证明燕睿公司书面要求万沐公司按照合同约定对其物业服务费用的亏损进行补贴，及燕睿公司在提供物业服务过程中能够及时发现问题并对业主反映的问题一并转达至万沐公司处。5、销售中心物品交接台账、钥匙移交台账、移交门卡说明，证明销售中心的物业服务项目因燕睿公司、万沐公司双方完全履行义务而自然终止从而得以顺利交接。6、补贴款明细表以及《前期小区合同2014》到期后燕睿公司因继续提供服务新增费用明细表、财务凭证，证明原告在两年合同期内账务收支情况，证明万沐公司尚欠其合同期内补贴款801818.47元及新增七项费用51366.67元，合计853185.14元。7、问卷调查及证人吴某证言，证明业主对燕睿公司所提供的物业服务水平比较满意，针对万沐公司提出一些存在误解的问题进行了公正说明。8、城东派出所问话笔录4份，证明2015年5月15日16时万沐公司强行让燕睿公司人员离开办公地点，并将物业办公室交给他们管理；9、2015年5月15日、4月5日视听资料（光盘），证明万沐公司在未完成合同义务的前提下强行驱赶燕睿公司。10、工作联系单、政民连线各一份，证明小区内路灯损坏、维修等义务属于万沐公司；开发公司一直未对路灯进行维修，路灯问题持续到5月份。
被告（反诉原告）万沐公司答辩及反诉称：1、2013年燕睿公司与万沐公司签订的《前期小区合同2013》、《销售中心合同2013》期限已届满，双方权利义务已经终止，不存在2013年度的补贴问题。2、2014年签订的《前期小区合同2014》、《销售中心合同2014》，2014年4月至10月的补贴已经支付给燕睿公司，因燕睿公司未依照合同约定向万沐公司提供相关的财务凭证、资料，故无法按合同约定审计燕睿公司2014年下半年的补贴。3、前期物业服务合同终止后，万沐公司依约向燕睿公司发出不在续约通知，燕睿公司却以各种理由拒不办理移交手续，致使新的物业公司不能进驻，无法提供服务。万沐公司无奈之下依法向萧县房地产管理局反映情况，但燕睿公司对萧县房地产管理局于2015年4月14日向燕睿公司下达《限期交接通知书》置之不理，拒绝交接，给万沐公司造成了巨大的经济损失，依法提起反诉，请求判令燕睿公司立即向万沐公司移交物业竣工验收资料、设施设备技术资料、物业管理用房及空调、电动车等物业管理用具、设备及办公用品；赔偿万沐公司招投标费用等各项经济损失人民币88900元；赔偿反诉人虚列补贴款594600元；支付万沐公司物业管理用房使用费3000元（物业管理用房使用费计算至实际交付之日，暂计算至2015年5月4日为3000元）；并承担反诉费用。
万沐公司针对本诉及反诉提供的证据为：第一组、《前期小区合同（2013年）》、《前期小区合同2014年》、销售中心合同（2013年）、《销售中心合同2014年》，证明1、合同有效期均为一年，《前期小区合同2013年》及《销售中心物2013年》的合同已期满；2、物业服务费用的开支范围。3、万沐公司酌情补贴燕睿公司在物业管理过程中的合理亏损，有对燕睿公司财务收支审计、核定、支付条件及不补贴利润的约定。4、《前期小区合同2014年》期满，合同终止或双方不再续约时，燕睿公司应将物业管理用房、物业管理的相关资料及财物及时完整地移交。5、燕睿公司不得隐瞒收入、虚列支出，否则万沐公司有权拒绝给予补贴及追回已拨出的补贴，要求五倍的赔偿。第二组、燕睿物业萧县分公司开具的2013年4月5日至2014年4月4日期间物业管理费发票9张；万沐公司银行转账凭证6张；萧县物价局委托万沐公司退还二次供水能耗费公告及燕睿物业萧县分公司委托退还的证明；燕睿物业萧县分公司人员登记表、万沐公司为燕睿公司代发的2014年4月、5月、6月、7月工资单6张；燕睿物业萧县分公司借款申请3份。证明双方已根据2013的两份合同进行了补贴结算。2013年4月5日至2014年4月4日期间，燕睿物业萧县分公司物业费补贴717464元（包括销售中心物业服务费），万沐公司进行了补贴，2013年的两份合同终止。第三组、燕睿物业萧县分公司2014年4月5日-2014年10月4日物业管理费发票6张，万沐公司银行转账凭证1张，万沐公司为燕睿公司代发的2014年8月、9月、10月、11月、12月月份工资单5张，燕睿物业萧县分公司记账凭证5张，燕睿物业萧县分公司支付申请1份，证明经双方结算，燕睿萧县分公司开具了物业服务费6张发票，2014年4月5日-2014年10月4日期间半年物业费补贴为392412.87元，万沐公司已履行了两份《前期小区合同》约定的补贴义务。第四组、上海燕睿物业管理有限公司入住万源公园世家一期项目整体移交单、整体移交给物业项目表仓库及玻璃雨棚交接单，证明万沐公司已按前期小区合同的约定，将万源公园世家一期工程整体移交给燕睿公司。第五组、上海燕睿物业管理有限公司固定资产入库清单、生活办公用品清单以及工作联系单、购置发票。证明在合同有效期内，万沐公司给燕睿公司购置了空调、电动车、办公桌、沙发、电焊机等办公设备、维修工具及办公用品等设备。第六组、关于不再续签合同的通知、关于要求贵方及时移交万源公园世家售楼中心相关物品的通知、关于要求贵方配合物业交接的通知、关于安徽万沐置业有限公司反映万源公园世家小区物业服务合同到期拒不移交情况的答复、关于要求贵方须按照萧县房管局《限期交接通知书》及时进行物业交接的通知，证明《前期小区合同2014》期满前，万沐公司通知燕睿公司双方合同到期后，将不再续签，应依据合同约定做好物业交接的准备工作。并督促通知燕睿公司在2015年4月5日移交，燕睿公司拒不将万源公园世家小区及售楼中心移交万沐公司，万沐公司向萧县房管局进行报告，萧县房地长管理局向燕睿公司下发《限期交接通知书》，责令燕睿公司在通知下发之日起15日内交接。第七组、博都公司（以下简称博都公司）工作联系单、委托书、网上转账电子回单、公园世家招投标费用明细、为博都公司购买保安制服及标志发票、博都公司工资发放表及领款单、合同解除协议书、补充协议，证明因燕睿公司违反合同约定，拒绝进行物业交接，导致万沐公司与中标人博都公司解除合同，赔偿经济损失26568元。第八组、上海上善智能科技有限公司工程联系单、江苏恒生建设有限公司工程联系单，证明源公园世家一期场外路灯损坏，摄像机立杆被燕睿公司损坏，燕睿公司没有履行物业管理区域内的维修义务，万沐公司进行修复，给万沐公司造成经济损失62400元。第九组、2013年4月至2015年4月份，燕睿公司的工资发放单，万沐公司持有2014年4月-12月份的工资单，证明燕睿公司法定代表人孙海燕在燕睿萧县分公司领取工资，其本人不在万源公园世家工作，虚列支出，数额为118920元（4955＊24）。按照《前期小区合同》第三章第六条约定，应赔偿万沐公司594600元。
经庭审举证、质证、合议庭评议认证如下：一、燕睿公司所举证据1-10，万沐公司对证据1无异议，对证据2的真实性需在核实后答复，认为投标书只是要约，双方权利义务以签订合同为准；对证据3的真实性无异议，但认为2013年签订的合同履行期限届满；对证据4结算通知的内容不存在真实性，万沐公司不管是否收到结算通知，都认可最后一期未与燕睿公司结算。工作联系单是真实的，与燕睿公司要求补贴款没有关联性；对证据5附件1、2的移交台账没有异议，对移交门卡真实性无法确认。对证据6补贴款明细表，是燕睿公司单方制作，不予认可，财务凭证达不到燕睿公司的证明目的，因2013年4月5日至2014年4月4日期间，万沐公司已经支付了补贴款717464元，2014年4月5日-2014年10月4日期间，万沐公司支付补贴款392412.87元，燕睿公司开开具相应发票15张。2014.10.5-2015.4.4期间，燕睿支出总额493293.4元，缴纳营业税26662.42元，根据《营业税暂行条例》，营业税税率为5%，燕睿公司在这一期间的营业收入为533248.4元（26662.42÷5%），收入大于支出，万沐对有利润不予补偿。2015年4月4日后的财务凭证，因双方签订的合同期限已满，不予认可。对证据7物业服务水平是否得到认可，与本案无关联性，不能作为认定案件事实依据。对证据8问话笔录真实性无异议，但达不到其证明目的，前几页都是燕睿经理梁的自述；丁亚的问话笔录，是燕睿和萧县龙山置业公司之间纠纷，和万沐公司没有关系。对证据9光盘中的视频内容真实性无法确认，与万沐公司没有关系，不能达到燕睿公司的证明目的。对证据10工作联系单真实性无异议，达不到其证明目的，《前期小区合同》约定的很清楚，应属于燕睿公司义务，2014年9月份也已经超过保修期。政民连线真实性无法确认，达不到其证明目的。合议庭评议认为：燕睿公司所举证据1、2、3、5，万沐公司对其真实性未提出实质性异议，部分需核实的问题，在3个工作日内未将核对结果向法庭答复，合议庭对其真实性予以认定；证据4结算通知书是要求万沐公司对燕睿公司账务核对结算，没有具体数额，工作联系单说明燕睿所做工作，均有万沐公司印鉴及有关人员签名，对结算通知及工作联系单已交付万沐公司，予以确认；6、万沐公司提供的燕睿开具的15张发票及相应的转款证明、工资单，能够证明两年来万沐公司向燕睿公司支付费用为（717464元＋392412.87元）1109876.87元，扣除《销售中心合同》约定的两年包干费用420000元，为689876.87元；2014.10.5-2015.4.4期间的收支双方均认可未经核算，是否应当补贴及应当补贴多少不能确定。证据7燕睿公司物业服务水平得到业主的认可是履行合同义务的一个方面，与本案有关联，予以认定。证据8、9公安机关的问话笔录及视听资料证明的事实发生在《前期物业服务合同》期限届满之后，与涉案合同没有直接的关系，对其证据效力不予认定。10、工作联系单证与政民连线相互印证，能够证明路灯等设备的损坏、维修时间，双方应依照合同约定及法律规定承担责任。二、万沐公司所举的九组证据，燕睿公司对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为四份合同分别是独立合同，不存合并计算问题，万沐没有证据证明其履行了相关义务；对证据2、3发票的真实性无异议，对证明目的有异议，认为小区和售楼中心是混合开票，但帐是分开的，销售中心和小区要分开计算，首先应扣除销售中心420000元，余下按照小区物业服务合同结合燕睿实际支出总额，燕睿亏损总数额应由万沐进行补贴。对证据4证明目的异议，整体移交都是硬件配套设施移交，燕睿公司没有收到万沐公司的物业竣工验收资料、设施设备资料。对证据5真实性无异议，物业管理相关物品，如燕睿公司收到了，在办理交接时会返还。对第6证据的真实性无异议，对证明目的有异议，万沐公司和燕睿公司分别履行了两年的《销售中心合同》相应义务，合同终结。但万沐没有按照《前期小区合同》的约定及时、足额向燕睿支付补贴款，燕睿有权不移交万源·公园世家小区。对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，费用是万沐公司自愿承担的。对证据8上海上善智能科技有限公司工程联系单是真实的，但时间存在虚假，路灯是5月初开始维修的，3月8日产生的维修费用是虚假的，在保质期限内路灯损坏应由施工单位进行维修，燕睿公司没有维修义务，且在路灯损坏以后，燕睿公司及时进行联系，立杆是燕睿公司工作人员撞毁的，由燕睿公司与维修公司联系，与万沐公司无关。对证据9的真实性无异议，孙海燕是燕睿公司法定代表人，当然属于管理人员，是梁庆春的老婆，梁庆春的工资前期是10000元，后来我为了减少个人所得税，就把工资的一部分移交到我老婆名下，工资总额没有减少，不存在虚列支出行为。合议庭评议认为：燕睿公司对万沐公司提供的证据第1、2、3、4、5、6、7、8、9组的真实性均未提出实质性的予以，故对万沐公司提供的1-9组证据的真实性予以认定，并以证据实际载明的内容及相互印证的事实依照合同的约定及法律规定予以认定。
根据上述证据的分析认定及庭审中当事人的陈述，查明：2010年，万沐公司在萧县龙城镇龙凤大道以南、公园南路以西地块投资分三期开发普通住宅、商业项目“万源·公园世家”，项目总建筑面积约16万平方米，第一期建筑面积约为5万平方米。2013年3月18日，燕睿公司与万沐公司代表经充分协商在公园世家销售中心签订了《销售中心合同2013》，合同主要内容约定：乙方（燕睿公司）为甲方（万沐公司）的万源·公园世家销售中心提供物业服务，物业范围包括销售大厅、办公区域销售中心前广场和临时绿地和全部样板房；合同期限一年，起止日期为2013年04月01日起至2014年03月31日止；物业服务费用分两项：1、甲方按物业服务费用包干价每年210，000.00元的标准向乙方支付；2、维修材料、保洁用品和服务人员服装等配置，由甲方另外提供，按照乙方实际所需每月进行购买，由乙方按月领取；物业服务费支付方式为每季度支付一次，签约之后，甲方向乙方支付52，500.00元，之后每三个月结束前五日内支付下个季度物业服务费，乙方在每个季度清款之前提供正规的发票给甲方；合同期满前，甲方决定不再聘用燕睿公司，应在期满前3个月书面通知乙方；甲方如超过约定时间一个月仍不支付物业服务费的，除承担违约责任外，乙方有权单方解除合同。
因公园世家一期即将向业主交房，万沐公司就该项目前期物业管理邀请燕睿公司投标。2013年3月28日，燕睿公司向万沐公司正式提交了《物业管理投标书》；前期开办费报价为96，600.00元；年度总报价为1，407，802.00元。燕睿公司中标后，于2013年4月5日与万沐公司签订了《前期小区合同2013》及补充协议，合同与补充协议主要约定：乙方（燕睿公司）为甲方（万沐公司）的万源·公园世家物业项目提供前期物业管理服务。合同有效期一年，自2013年4月5日签订之日起至2014年4月4日止，本合同终止或双方不再续约时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料、由甲方购置的物业管理用具、设备等属于全体业主所有的财物及时的移交业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或当地政府相关部门代管。合同第三章第四条约定物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、设施设备的曰常运行、维护费用；物业管理区域卫生、绿化养护、秩序维护费用、办公费用、法定税费等；第五条约定：在本合同生效之日起，因乙方以外的原因，乙方在本物业区域内提供物业服务的所有收入（包括物业服务费、停车服务费、装修服务费、业主自用部位收费、公共服务项目收费、公共部位和公共设施经营收费、提供其他有偿服务收费等），不能满足小区物业服务支出需要时，由甲方给予补贴。乙方应对小区内非空置住房的物业费收取负责，因物业服务费收缴不齐所造成的损失由乙方承担，补贴具体办法为乙方同意酌情补贴“万源·公园世家”项目物业管理过程中乙方的合理亏损。补贴根据乙方的收支情况每半年核定并支付一次，每年的6月和12月分别支付该年度上半年和下半年的亏损。物业服务费收取选择包干制方式，由业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳：多层住宅每平方米每月0.6元，商业物业每平方米每月1.0元。《销售中心合同2013》及《前期小区合同2013》的合同签订后，燕睿公司按照约定进驻万沐公司所提供的物业管理用房，并办理相应的移交、交接手续，接收物业管理用房及空调、电动车，签署实际移交清单，但在整体移交时，没有物业竣工验收资料、设施设备技术资料移交清单。在合同期限内，燕睿公司按约定履行提供物业服务，万沐公司没有按照合同约定的时间点与燕睿公司结算服务费用及相应亏损补贴款，双方对燕睿公司的收支情况，均没有签字确认。2013年4月5日至2014年4月4日期间，燕睿公司向万沐公司开具9张物业服务费发票，合计金额为717464元，万沐公司通过银行转账的方式向燕睿公司支付物业费330440元，通过代发燕睿公司员工2014年4、5、6、7月的工资支付物业费309024元。通过代燕睿物业萧县分公司退还业主二次供水能耗费支付物业费78000元。上述费用，燕睿公司与万沐公司均认可包含《销售中心合同2013》中约定的一年包干物业服务费210000.00元。合同期限届满前，2014年04月01日、4月4日，双方又分别于续签签订为期一年《销售中心合同2014》和《前期小区合同2014》，合同内容与2013年签订的《销售中心合同》《前期小区合同》的基本内容一致。双方在履行合同过程中，2014年4月5日-2014年10月4日期间，燕睿公司向万沐公司开具6张物业服务费发票，合计金额为392412.87元，万沐公司通过银行转账支付物业费52500元，代发2014年8月至12月工资支付物业费339912.87元，双方对该时间段内的燕睿公司的收支情况，均没有签字确认。2014年10月5日至2015年4月4日止，双方没有对物业服务费的收支情况进行核算、燕睿公司也没有向万沐公司开具票据，万沐公司也未向燕睿支付款项。《销售中心合同2013》、《销售中心合同2014》的合同期限届满，双方对上述万沐公司支付款项包含两年销售中心的物业服务费420000.00元均无异议，应予扣除。
《销售中心合同2014》和《前期小区合同2014》期限届满前，万沐公司决定不再与燕睿公司续签合同，并于2015年3月13日向燕睿公司送达《关于不再续签合同的通知》，要求燕睿公司按照《前期小区合同》第七章第三条的约定提前准备交接事宜，于2015年3月20日开始交接。2015年3月14日，燕睿公司向万沐公司送达《结算通知》，要求万沐公司及时安排于交接前对其账务核对结算，把所欠两年合同期内产生的物业服务费的亏损补贴结算并一次性支付。2014年4月2日，万沐公司向燕睿公司送达了《关于要求贵方及时移交万源.公园世家售楼中心相关物品的通知》及《关于要求贵方配合物业交接的通知》，要求燕睿公司提供小区业主收取的详细账目、移交以前交付的所有设备、设施、未销售房屋及储藏室的钥匙。2015年4月3日，燕睿公司对销售中心的物品（详见物品交接台账）及门卡2张已交付万沐公司。对《小区物业合同》的相关内容没有进行交接。双方发生争议，诉至本院，燕睿公司要求万沐公司支付两年《前期小区合同》期内物业服务费亏损补贴款801，818.47元及合同届满后至2015年4月15日的物业实际支出费用，合计为853185.14元；万沐公司反诉要求燕睿公司移交物业竣工验收资料、设施设备技术资料、物业管理用房及空调、电动车等物业管理用具、设备及办公用品；赔偿其招投标经济损失88900元，虚列补贴款594600元；支付物业管理用房使用费3000元（物业管理用房使用费计算至实际交付之日，暂计算至2015年5月4日为3000元）；
另查明：燕睿公司的法定代表人孙海燕在燕睿公司萧县分公司领取工资，月工资为4995元。《前期小区合同2014》期限届满前，万沐公司通过招投标，于2015年3月19日与博都公司签订新的前期物业服务合同；2015年4月5日，万沐公司、博都公司前往燕睿公司办公场所接管物业用房及相关资料未果退出。2015年4月15日燕睿公司退出万源.公园世家。2015年5月6日万沐公司与博都公司解除前期物业合同关系。
本院认为：燕睿公司与万沐公司签订的两份《销售中心合同》和两份《前期小区合同》，均是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。四份合同相对独立，应当分别各自履行，清算账务，但该四份合同的主体一致，具有一定的特殊性及相应的关联性，其账务亦可以合并清算。账务无论分开清算还是合并清算均应当经过双方核算确认或依法进行审计确认。
《销售中心合同》约定了万沐公司一年应支付燕睿公司物业服务费包干价210000.00元与《前期小区合同》约定万沐公司补贴燕睿公司的合理亏损，均有明确结算的时间点、方式，但双方没有按照约定的时间点进行核算、支付。目前，《销售中心合同》两年的包干价420000.00元，双方均认可已从万沐公司支付的费用中扣除，燕睿公司也已将相关财物交付万沐公司，《销售中心合同》权利义务履行完毕，期满终结。对于《前期小区合同》，燕睿公司与万沐公司均无有效证据证明按照约定的时间点及方式对燕睿公司的收支、亏损情况进行核算，其收支的具体数字及亏损数字不明确，万沐公司已支付的款项是否足额补贴燕睿公司的亏损也不能够确定，故燕睿公司要求万沐公司支付其两年合同期间的亏损补贴款801，818.47元，证据不足，不予支持。《前期小区合同2014》期限届满前，万沐公司已明确通知燕睿公司不再与其续签合同，在合同期限届满后，双方的权利义务终止，但该权利义务终止并不影响合同中的结算和清理条款的效力，双方仍可就合同约定的结算条款进行结算。合同期满后，燕睿公司以不安抗辩为由坚守不退场继续行使物业管理权行为不妥，因此造成的亏损52366.67元，要求万沐公司承担理由不成立，不予支持。万沐公司抗辩其按照燕睿公司开具的发票足额补贴其2013年4月5日至2014年10月4日期间合理亏损，2014.10.5-2015.4.4期间，根据燕睿公司缴纳的税款，其是盈利的，万沐公司不应补贴，两年《前期小区合同》已终结；因双方对收支、亏损没有确认，仅有补贴数额，不能够说明足额补贴，其抗辩理由不成立。不予采信。
《前期小区合同2013》的第四章物业的承接验收的第三项及合同附件（五）移交资料清单中虽约定移交竣工验收资料、设施设备技术资料的名称，但万沐公司在将万源.公园世家一期项目整体移交燕睿公司管理时没有交接清单，不能证明有关资料进行实际交接，万沐公司反诉请求返还竣工验收资料、设施设备技术资料及物业管理用房及空调、电动车等物业用品、设备及办公用品的请求不清晰、具体，不予支持。万沐公司与燕睿公司签订的《前期小区合同》第二章第三条明确约定共用照明、报案监控系统等设施设备的日常维修养护、运行、管理属于物业管理服务的内容，但该设施的维修具有保质期，在保质期限内的维修由维修单位承担，且根据政民连线记载，该设施的维修发生在合同届满之后，故万沐公司要求燕睿承担该维修费用，理由不成立，不予支持。《前期小区合同》第七章第二条明确约定在本合同期满前3个月，业主委员会尚未成立，甲乙双方应就延长本合同期限多次协议，双方未能多次协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。万沐公司在合同期满前已经明确不再与燕睿公司续签合同，并通知已经选择了新的物业公司，合同期满交接，燕睿公司不同意退出物业管理，造成万沐公司的直接损失，应当承担责任。但万沐公司要求燕睿公司承担两次招投标损失及博都公司相关的费用，理由不成立，不予支持。燕睿公司法定代表人孙海燕在燕睿萧县分公司领取工资是事实，万沐公司没有有效证据证明孙海燕在其他公司领取工资，不能证明燕睿公司虚列支出，其要求燕睿工程赔偿虚列支出五倍的赔偿594600元，理由不成立，不予支持。《前期小区合同2014》期限届满，燕睿公司继续使用物业用房，造成万沐公司损失，应当赔偿，但万沐公司要求赔偿3000元缺乏有效证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）上海燕睿物业管理有限公司的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）安徽万沐置业有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费11998元，由原告（反诉被告）上海燕睿物业管理有限公司负担，反诉案件受理费5333元，由被告（反诉原告）安徽万沐置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审 判 长 袁 元
人民陪审员 王莉莉
人民陪审员 张学光
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 张敏娜