石家庄市裕华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）裕民二初字第00186号
原告石家庄万达广场投资有限公司，住所地石家庄裕华区槐中路306号。
法定代表人丁本锡，该公司董事长。
委托代理人刘金华，河北冀石律师事务所律师。
委托代理人张柳，河北冀石律师事务所律师。
被告李明明，现住石家庄市新华区。
委托代理人龚战龙，河北姜钟律师事务所律师。
原告石家庄万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）与被告李明明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托代理人刘金华、张柳，被告李明明的委托代理人龚战龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年4月28日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买原告开发的裕华区槐安东路117号石家庄裕华万达广场E2-5号商住楼02单元2801室，购房总价款为3634855元，被告已交付首付款1094855元，其余2540000元从中国光大银行槐安东路支行按揭贷款交纳，被告与中国光大银行槐安东路支行签订了《借款合同》，原告对被告贷款负有连带担保责任。自2013年9月20日起被告开始逾期不还中国光大银行槐安东路支行贷款，故中国光大银行槐安东路支行终止了与被告的贷款合同，并于2013年11月20日从原告账户扣款46066.44元，原告已通知被告偿还上述款项，但被告至今未偿还原告。被告的行为已构成严重违约，故请求判令：1、解除原、被告签订的编号为2011042814093703727的《商品房买卖合同》；2、被告偿还原告代位偿付的款项并支付违约金726971元；3、被告承担所有诉讼费。
被告辩称，1、关于原告要求解除合同的诉讼请求，由于李明明已经没有偿付能力，同意解除，本案原告的诉讼请求是解除合同和支付违约金，对可能涉及的解除合同之后双方返还问题，并未提出相应的诉请，不应当属于本案的审理范围，具体到返还问题中，还会涉及到房屋升值问题，如果涉及这个升值部分，请法院予以考量；2、关于违约金问题，违约金过高，合同法解释二对违约金标准作出了具体的规定，违约金最高不能超过原告损失的30%，而如果考量房屋升值利益的话，原告非但没有因为本案的纠纷产生实际损失，反而会获利，如果原告返还升值部分，将首付的购房款和升值部分一并返还，才能主张因本案纠纷产生的实际损失，比如银行的同期利息，双方合同约定的按照房屋购房款总额20%标准计算违约金，标准明显过高，而且商品房买卖合同本身是原告提供的，根据合同法第39、40条相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任的，该条款无效，因此，合同约定的违约金条款不能作为本案裁判的依据，我国的违约金是以补偿为主的，应综合考虑实际损失、当事人过错、合同履行情况等作出裁判；3、本案之后会涉及到李明明已交购房款返还的数额，这个数额的确定不仅仅涉及到李明明个人的合法权益，更重要的是，直接关系到众多债权人的合法权益，返还的款项最终也只能由众多的债权人来受偿。综上，请法院客观公正处理本案。
经审理查明，2011年4月28日原告万达公司与被告李明明签订合同编号为2011042814093703727《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定被告购买原告的坐落于本市裕华区槐安东路117号裕华万达广场E2-5号商住楼02单元2801房屋一套，建筑面积275.63平方米，单价每平方米13187.44元，总房款为3634855.00元。合同约定付款方式为：首付款为人民币1094855元整，剩余房款人民币2540000元由买受人申请按揭贷款支付，双方按照附件五补充协议的相关约定执行。双方签订的补充协议第五条-1约定：买受人应于本合同签订同时向出卖人支付30%购房款，计人民币1094855.00元整，其余购房款人民币贰佰伍拾肆万元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，且买受人保证该贷款于本合同签订后15日内支付至出卖人银行账户。补充协议第五条-5约定如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保，则：（1）买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起三日内，将出卖人代其向按揭贷款银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人……（2）如买受人未按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达三十日，构成本合同下的严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十五条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭贷款银行支付的全部款项。（3）若买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致按揭贷款银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向按揭贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其它相关协议等自动解除。买受人应按照本补充协议第十五条约定的因买受人原因导致合同解除的相关约定承担违约责任。补充协议第十五条关于合同解除的特别约定：2、如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。出卖人因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。该合同于2011年5月30日办理预售商品房合同备案。
2011年4月28日被告李明明向万达公司交付首付款1094855元，剩余购房款2540000元从中国光大银行槐安东路支行按揭贷款交纳，原告给中国光大银行槐安东路支行出具了《担保承诺书》。
中国光大银行石家庄槐安东路支行于2013年11月20日向万达公司送达要求代偿李明明贷款本息的通知书，并于2013年11月20日、2014年4月22日从万达公司保证金账号扣除代偿李明明个人贷款本息2453775.87元。2013年12月5日原告万达公司经公证以邮寄的方式向被告李明明送达《催款通知单》，被告李明明至今未偿还原告万达公司为其垫付的款项。本案诉争房屋至起诉时尚未实际交付。
以上事实有庭审笔录、《石家庄市商品房买卖合同》及补充协议、《担保承诺书》、光大银行保证责任履行通知书、光大银行借记通知、催收通知单、公证书、被告李明明偿还按揭贷款情况清单为证。
庭审中经本院释明，原告明确诉讼请求为请求判令双方解除合同、判令被告支付违约金、依法相互返还。
原告主张由于被告违约造成实际损失有：1、代偿款产生的利息损失24956.86元（从实际扣款之日起至开庭日即2014年6月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、诉讼费11070元；3、律师费89197元；4、销售佣金、税费。为证实以上损失原告提交证据有：1、光大银行保证责任履行通知书、光大银行借记通知、催款通知单；2、律师委托合同；3、律师费发票联；4、诉讼费缴款书。被告质证意见为：认可诉讼费缴款书的真实性，但诉讼费不应计入违约金的范畴。律师委托合同和律师费发票联并不是原告实际支出费用的证据，不能证明原告有实际费用的支出。原告主张的销售佣金和税费，没有提交有关证据予以证实，不予认可。原告主张的违约金过高，应据实予以认定。
本院认为，本案中原、被告双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，符合法律法规相关规定，合法有效，本院予以确认。双方签订的补充协议中约定了合同解除的条件，现该解除合同条件成就，原告请求解除商品房买卖合同，被告亦同意解除，合同应当解除，对原告该项诉讼请求本院予以支持。本案中，由于被告违约给原告造成的损失应当包括原告替被告偿还贷款本息产生的利息损失及因提起诉讼产生的律师费。原告主张的销售佣金、税费，没有具体数额，且无相关证据予以证实，本院不予采信。原告主张的诉讼费不应当计算为损失。原告主张的利息损失24956.86元、律师费89197元，共计114153.86元，本院予以确认。原、被告双方虽约定了违约金的计算方法，但该违约金过高，应当适当减少。原告请求判令被告支付违约金726971元中超过实际损失的1.3倍的部分本院不予支持，故被告应支付原告违约金148400.02元，违约金按照合同约定可由返还的购房款中先于扣除。
本案中原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议解除后，原告应当将被告支付的购房款3634855元予以返还。被告应当向原告支付原告代其偿还的贷款本息2453775.87元。该贷款本息按照合同约定可由返还的购房款中先于扣除。
被告主张返还财产中应涉及到房屋升值问题，鉴于本案诉争房屋未实际交付，亦未办理房屋产权登记，该房屋物权仍归原告所有，被告就升值部分未能提供相关数额及依据，且合同解除系被告违约所致，故被告主张房屋升值部分及购房款的利息损失本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、原告石家庄万达广场投资有限公司与被告李明明签订的编号为2011042814093703727的《商品房买卖合同》及补充协议予以解除。
二、原告石家庄万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告李明明购房款3634855元。
三、被告李明明于本判决生效之日起十五日内给付原告石家庄万达广场投资有限公司代偿款项2453775.87元、违约金148400.02元（此款从原告石家庄万达广场投资有限公司应返还被告李明明购房款3634855元中先于扣除）。
四、驳回原告石家庄万达广场投资有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11070元，8810元由原告负担，2260元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审 判 长 黄 林
审 判 员 高双志
人民陪审员 靳博卷
二〇一四年九月三日
书 记 员 张彦金