广东省潮州市潮安区人民法院一 审 民 事 判 决 书（2014）潮安法枫民一初字第2号原告（反诉被告）：邱少贤，女，汉族，1985年5月9日出生，住潮州市湘桥区。委托代理人：黄奕，男，汉族，1974年4月5日出生，汉族，住潮州市湘桥区。被告（反诉原告）：李忠盛，男，汉族，1967年8月11日出生，住潮州市枫溪区。原告（反诉被告）邱少贤诉被告（反诉原告）李忠盛租赁合同纠纷一案，本院2013年12月23日受理后，依法由审判员刘先加适用简易程序，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱少贤及其委托代理人黄奕，被告（反诉原告）李忠盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邱少贤诉称：2013年3月9日，被告李忠盛经与原告充分协商一致，李忠盛向原告承租了潮州市枫溪区某铺面，并签订了租赁合同。按合同约定，该铺面承租期限自2013年3月9日起至2018年3月9日止，共5年，每年租金为人民币136000元整，李忠盛应在合同签订生效时一次性付给原告第一年租金人民币136000元整。但合同签订生效后，李忠盛以帮助其解决资金周转困难为由，再三请求先付半年租金68000元整，缓付半年租金68000元写成欠条给原告，并约定2013年9月9日前全部付清。至今，李忠盛不按合同约定，拖欠本该2013年9月9日前付清的租金68000元整。为维护原告的合法权益，请求法院依法判处被告李忠盛支付原告租金人民币68000元；本案诉讼费用由被告李忠盛承担。原告（反诉被告）邱少贤对其陈述事实和主张在举证期限内提供的证据有：一、租赁合同复印件1份3页，证明合同是原、被告在平等协商一致基础上签订的，是有效的，应受法律保护。二、欠条复印件1份1页，证明被告欠原告68000元，欠条写明在2013年9月9日前付清欠款的事实。三、购买铺面合同、发票复印件2份9页，证明原告是租赁铺面的所有权人的事实。四、原告居民身份证复印件1份1页，证明原告主体资格的事实。被告（反诉原告）李忠盛没有在规定期限内提交答辩状，庭审时辩称：68000元写欠条的原因是因为被告当年经济比较紧张。当时合同写一年一次付清，被告让原告修改为半年付一次，但后来没修改，所以被告就写了欠条给原告。被告（反诉原告）李忠盛对原告（反诉被告）邱少贤的起诉没有证据提交。被告（反诉原告）李忠盛反诉称：2013年3月9日反诉人租赁被反诉人位于潮州市枫溪区某铺面，用于经营陶瓷生意。租赁物交付后，反诉人用了10多万元对租赁物进行装修，经营半年后，生意因经营不善，连续亏本，反诉人丧失了订立合同的基础，无法继续经营，故与被反诉人协商解除合同，在与被反诉人多次协商未果的情况下，为防止或减少损失的扩大，反诉人于2013年10月7日撤出该铺面，2013年10月15日反诉人向被反诉人告知要交还铺面钥匙，被反诉人说自己较忙，可以找她母亲协商处理，当晚，反诉人到被反诉人指定处所与被反诉人母亲协商并交还钥匙，明确表示无能继续履行合同，欲终止合同，对方未置可否。反诉人认为：1、因客观事实存在，2013年10月15日将钥匙交还被反诉人，明确向被反诉人表示无能继续履行合同，欲终止合同，是一个明示的预期违约，被反诉人应遵循诚实信用原则，负有合理减损的义务，而不是置之不理，任凭损失扩大（合同法第119条）。即，被反诉人应在合理期间内解除合同，并尽合理努力寻找其他承租人租赁房屋。2、反诉人存在不能继续经营的客观事实需终止合同，如继续履行必然显失公平。3、如实际能继续经营，换成任何承租人肯定不会花了10多万元装修之后经营半年就提出终止合同。2013年12月16日被反诉人向法院起诉反诉人，要求反诉人支付2013年9月9日之后半年资金。现反诉人为了维护自己的合法权益，特向法院提出反诉，请求判令解除反诉人与被反诉人签订的租赁合同；由被反诉人承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）李忠盛对其反诉事实在举证期限内提供的证据有：一、潮州市枫溪某公司证明原件1份1页，证明被告于2013年10月15日无法经营拿钥匙交还给原告的母亲，物业管理费收至10月份的事实。原告（反诉被告）邱少贤对被告（反诉原告）李忠盛的反诉答辩称：一、关于反诉请求中“判令解除反诉人与被反诉人签订的租赁合同”问题的答辩。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，反诉人有权单方行使解除双方签订的租赁合同（以下简称合同）的权利，自2013年10月中旬反诉人提出解除合同意向至今，被反诉方严格依据合同法的规定，没有做出任何妨碍反诉人解除合同权利的行为。被反诉人意识到合同不尽快解除，损失将不可避免地扩大。固主动积极地配合反诉人协商解除合同。在多场次协商过程中，被反诉人主动地提供多种解除方案，如同意反诉人将铺面全部转租，租期可以顺延或灵活处理，转租后如出现租金上涨，收益部分全部归反诉人所有，如出现租金下降，下降部分被反诉人尽量帮助其解决。每次协商，被反诉人都耐心地向反诉人解释合同未解除之前，被反诉人无权出租该铺面，否则将构成违约，依据双方签订的合同第七条规定，转租权在反诉人一方。因此拖延解除合同而造成的扩大损失将由反诉人承担。经过耐心地解释，反诉人在铺面显眼的位置张贴过二张招租广告，另据其反映，其在陶瓷协会网站上也发布了出租该铺面的信息。至今该铺面仍无转租，被反诉人至今无接到反诉人解除合同的书面通知或实际行动，如办理交回该铺面的水费卡、电费卡，全部锁匙等手续。目前，该铺面仍在反诉人控制之中。被反诉人为防止损失进一步扩大，及时向反诉人主张合法权益，但反诉人至今拒不履行合同义务和承担违约责任。二、关于反诉请求中“由被反诉人承担本案的诉讼费用”问题的答辩。根据合同法第一百一十九条第二款，被反诉人向法庭主张合法权益，防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担之规定，请法院判令本案诉讼费用由反诉人承担。综上所述，被反诉人认为：1、在意识到反诉人2013年10月中旬可能预期违约的情况下，就遵循诚实信用原则，积极协商，防止损失进一步扩大，而不是反诉状中所说的置之不理，任凭损失扩大。2、反诉人是否继续经营，是属商业风险范畴，与是否公平无关，请反诉人自行把握。经开庭质证，被告（反诉原告）李忠盛对原告（反诉被告）邱少贤提供的证据有如下质证意见：对证据一、三、四无意见。对证据二有意见，原合同拟一年一次性付清，但后来有口头约定半年付一次租金，所以才出具欠条给原告。原告（反诉被告）邱少贤对被告（反诉原告）李忠盛提供的证据有如下质证意见：该铺面处于经常关门状态与经营无关系，更与租赁合同无关，原告作为出租方，与原告无关联，物业管理费是否优惠不代表铺面有无经营，某公司与铺面的经营并没有监督关系，所以原告对这份证明有异议。对当事人没有异议的证据及事实本院予以确认。经审理查明：2009年12月2日，原告（反诉被告）邱少贤向案外人黄某某购买了潮州市枫溪区某商铺，建筑面积239.09平方米。2013年3月9日，原、被告签订租赁合同，原告将上述铺面出租给被告，合同中第3—7条约定：租赁期限自2013年3月9日起至2018年3月9日止，共5年；每年租金为人民币136000元；付款方式为合同签订生效时，被告一次性付给原告第一年租金人民币136000元；第二年租金应在第一年租期期满前一个月付清，即2014年3月10日前付清，往后年度租金交付方式依此执行；合同签订之日，被告交付原告人民币5000元押金。租赁期满，被告如无损坏任何设施，交清水、电、物业等相关费用，交回原告水、电交费卡、锁匙等时，原告一次性无息交回被告人民币5000元；租赁期间，被告如果需要变动店内原有格局转租他人，被告有权可以转租，未经原告同意，不得将该铺面全部转租，否则原告有权收回该铺面，并没收押金。合同还约定了其他有关条款。合同签订后，邱少贤按约把商铺交付李忠盛使用，被告付还原告租金人民币68000元，但并没有向原告交纳押金5000元。因被告资金困难，原告同意被告尚欠的半年租金68000元在2013年9月9日前还清，并由被告亲笔签名立下欠条一份交原告存执，欠条内容如下：今欠到邱少贤半年租金人民币陆万捌仟（68000.00）元整，经协商约定为2013年9月9日前全部付清，特立此据。另查明，被告承租上述租面后，没有依约在2013年9月9日前付还尚欠的半年租金68000元。2013年10月中旬后，因被告经营不善，上述铺面经常处于关门状态。被告与原告就上述铺面的租赁合同的解除进行蹉商，但未能达成一致意见。目前，被告已将该商铺内的可移动物品搬走，但该铺面仍在被告控制中。因被告没有按约付还尚欠原告的半年租金68000元，故原告（反诉被告）邱少贤于2013年12月16日诉至本院，提出上述诉讼请求。以上事实，有原告（反诉被告）邱少贤、被告（反诉原告）李忠盛提供的证据及双方的庭审笔录在案，足资认定。本院认为：本案为租赁合同纠纷；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。综合原告（反诉被告）邱少贤、被告（反诉原告）李忠盛双方的诉辨，本案的争议焦点主要为：一、被告应否付还尚欠原告的半年租金68000元；二、本案租赁合同是否应予解除。如解除合同，应由谁承担违约责任。一、被告应否付还尚欠原告的半年租金68000元的问题。原、被告于2013年3月9日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，依法受法律保护，原、被告均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。合同订立后，原告将商铺交付被告使用，已履行了出租方的义务，但被告租赁原告商铺后没有按约在合同签订之日一次性付给原告第一年租金136000元，经与原告协商，同意付给68000元，尚欠半年租金68000元在2013年9月9日前付清，并由被告立下欠条交原告存执，被告欠款68000元的事实清楚，证据充分，可予认定。被告未按约在2013年9月9日前付清尚欠半年租金68000元，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。……”的规定，原告诉请判令被告付还尚欠原告的半年租金人民币68000元，符合有关法律规定，本院予以支持。二、原、被告双方2013年3月9日签订的租赁合同是否应予解除。如解除合同，应由谁承担违约责任的问题。根据本院查明的事实，被告已于2013年10月中旬搬离了涉案铺位，并与原告协商涉案铺面的解除，故可以认定原、被告双方均已不再继续履行案涉租赁合同的事实，庭审中原告亦同意解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对于被告解除租赁合同的反诉请求，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案铺面交还原告。同时，因被告经营不善无法继续租赁涉案铺面至合同约定期满，导致租赁合同解除，该行为属于商业风险范畴，过错在于被告，故被告应承担违约责任。原告庭审中要求被告赔偿中止合同的半年损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”的规定，原告的请求过高，应予调整为被告应支付一个月租金（即人民币11333元）作为违约金赔偿原告损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李忠盛应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告（反诉被告）邱少贤支付租金人民币68000元。二、解除原告（反诉被告）邱少贤与被告（反诉原告）李忠盛于2013年3月9日签订的《租赁合同》；被告（反诉原告）李忠盛应于本判决发生法律效力之日起5日内将其租赁的位于潮州市枫溪区某商铺交还原告（反诉被告）邱少贤，并向原告（反诉被告）邱少贤支付违约金人民币11333元。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1500元，因适用简易程序审理，减半交纳为人民币750元，由被告（反诉原告）李忠盛负担，该款已由原告（反诉被告）邱少贤自愿代为垫付，被告（反诉原告）李忠盛应于本判决发生法律效力之日起5日内迳付还原告（反诉被告）邱少贤。本案反诉受理费人民币9240元，因适用简易程序审理，减半交纳为人民币4620元，由被告（反诉原告）李忠盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审判员  刘先加二〇一四年二月八日书记员  刘 铿