江苏省扬州市江都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬江民初字第2614号
原告中国工商银行股份有限公司扬州江都支行，住所在扬州市江都区引江路28号。
法定代表人戎淦生，该行行长。
委托代理人周亚军，江苏江业律师事务所律师。
被告扬州市江都区广播电视台，住所在扬州市江都区龙城路**号。
法定代表人李琴，该台台长。
委托代理人黄小伟，男，1962年2月8日出生，汉族。
被告江都市广播电视有限公司，住所在扬州市江都区龙城路广电南巷4号龙川家园南栋203室。
法定代表人陈谦瑞，该公司总经理。
被告陈谦瑞。
被告陈军。
原告中国工商银行有限公司扬州江都支行（以下简称江都工商支行）与被告扬州市江都区广播电视台（以下简称江都电视台）、江都市广播电视有限公司（以下简称江都广播公司）、陈谦瑞、陈军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月23日受理后，依法组成合议庭于2014年4月16日、2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告江都工商支行的委托代理人周亚军、被告江都电视台的委托代理人黄小伟到庭参加诉讼。被告江都市广播公司、陈谦瑞、陈军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江都工商支行诉称：1992年6月30日中国工商银行江都县支行（原告的原名称）与江都县广播电视服务公司（被告江都广播公司的原名称）签订一份“委托代建协议书”，约定由江都工商支行出资，被告江都广播公司代建位于广播电视服务楼东侧两间门市房和二楼两间办公室。房屋建成后，于1993年8月24日被告江都广播公司与原告江都工商支行签订“房屋让售协议书”，约定被告江都广播公司将广播电视中心大楼底层东侧两间店面房和二层东侧两间办公室计160平方米让售给原告江都工商支行。1995年5月1日，江都市房管局为原告办理了江房证字第005664号《房屋所有权证》，确认了原告对该房166.24平方米享有合法所有权。2001年3月21日江都市人民政府向江都广播公司颁发了江房证字第109125号《房屋所有权证》，该产权证竟将166.24平方米房屋属原告所有而重叠登记在被告江都广播公司名下，经原告交涉，江都市人民政府于2004年12月19日作出了关于撤销江房证字第109125号《房屋所有权证》的决定。2012年2月26日，江都市房产登记交易中心将此决定用告知函的方式送达被告江都广播公司。而被告江都广播公司明知讼争房屋系原告江都工商支行所有，却于2010年2月10日将广播电视服务楼整体四层含原告所有房屋出售给被告江都电视台。原告获知后，于2011年10月21日向被告江都广播公司发出律师函，要求被告广播公司协商事宜。被告广播公司却置之不理，被告江都电视台明知所购房屋中有部分产权属原告所有，仍与被告江都广播公司清定房屋买卖合同，并且装修改造成广播电视服务大厅。两被告的行为严重侵害了原告的合法权益。经原告另查，该公司属自然人控股，股东系被告陈谦瑞、陈军。故原告诉至法院，要求判令被告江都广播公司与被告江都电视台的房屋买卖合同无效；判令被告江都电视台迁让所占原告所有房屋；若被告江都电视台不能履行迁让房屋行为，则要求被告按照评估价170.94万元，折偿给原告。
原告为支持其主张提供了以下证据：1、原告的营业执照及组织机构代码证、被告广播电视公司的工商登记信息查询表；2、委托代建协议书；3、江都市人民政府江政房销2004第1号文一份；4、江都市房产登记交易中心的函一份；5、江苏江业律师事务所周亚军律师在2011年10月21日发函予两被告，请求协调处理本案；6、2013年11月2日江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司出具的房地产评估咨询报告书一份。
被告江都电视台辩称：原告主张的房屋买卖合同纠纷和房屋迁让，被告江都电视台不是本案的适格主体，请求驳回原告对被告江都电视台的诉讼请求。其理由如下：首先，本案讼争房屋是房屋买卖而不是房屋迁让纠纷，被告江都电视台与原告之间从未签订过房屋买卖合同，被告江都电视台亦不是1993年8月24日《房屋让售协议书》的主体，真正的买卖双方是原告和被告江都广播公司，根据合同相对性原理，被告江都广播公司是此纠纷的义务主体，也是责任主体；其次，原告提供的江房证字第005664号166.24平方米《房屋所有权证》上记载的房屋坐落在“江都市维扬居委会临城南路”，并不是“江都区龙城路13号”，被告江都电视台所购江都区龙城路13号部分房屋，是与被告江都广播公司签订的《房屋买卖合同》，并向被告江都广播公司支付了巨额购房款后，由被告江都广播公司直接交付给被告江都电视台。被告江都电视台获得该房后，耗巨资对该房进行了整体改装和装璜，成为全区百万群众广播电视服务大厅，造福于全区人民群众。原告要求再将此大厅分割迁让，浪费国家大量财产，原告这一主张客观上是不能实现的。理应由被告江都广播公司、陈谦瑞、陈军折款抵偿；再次，原告所讼争的房屋未获《国有土地使用证》。而龙城路13号房屋所占用的土地是登记在“江都市广播电视服务总公司”名下，该宗地块［江国有（98）字第2042号《国有土地使用证》］性质为国有无偿划拨，而原告属商业用地但尚没有取得该宗土地所涉部分的国有土地使用权。根据《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使权利主体一致的原则，原告不是主张房屋产权的合法权利人。原告与被告江都广播公司签订“代建协议”和“房屋让售协议书”显然有别悖于法律规定。而被告江都电视台与被告江都广播公司所实施的买卖房屋行为是合法的。综述，原告的诉求既无事实依据亦无法律依据，故请求法院驳回原告对被告江都电视台的诉讼请求。
被告江都电视台为支持其主张提供下列证据：1、2010年2月10日两被告签订的房屋买卖合同一份；2、江国用（98）字第2042号国有土地使用证一份。
被告陈谦瑞、陈军未答辩亦未提供证据。
经审理查明：1992年6月30日，原告江都工商支行与被告江都广播公司签订一份“委托代建协议书”，约定：江都广播公司为支持江都工商支行拟在县城临城南路段设一储蓄所，江都广播公司将计划建设中的广播电视服务大楼扩建150平方米左右给江都工商支行。双方经协商具体达成协议如下：“一、甲方（江都工商支行以下同称）负责在开工前提供50万资金给乙方（江都广播公司以下同称）作房款。二、乙方负责施工管理，竣工验收合格后，将广播电视台服务楼东侧两间门市房和二楼两间办公室按结算价划拨给甲方。三、楼房竣工后，内部够能根据甲、乙双方需要自行设计安装。四、此协议一式两份，双方各执一份”。1993年8月24日，双方再次签订“房屋让售协议书”，约定：“一、甲方（江都广播公司以下同称）将广播电视中心大楼底层东侧两间店面房屋和二层东侧两间办公室计160平方米未让售给乙方（江都工商支行以下同称），在协议签订之日，乙按每平方米店面房2000元，办公室1000元的价格，计人民币贰拾肆万元整一次性汇给甲方房产所有权随之交乙方。二、乙方到二楼办公室的楼梯所有权属甲方，乙方具有永久使用权。三、甲方自协议签订一周内将房中物资搬清，内部装修在不破坏房屋整体结构的情况下，由乙方根据储蓄所内部功能需要，自行设计安装，其费用自行承担等”，协议还约定了其他事项。1995年5月1日江都市房管局为原告江都工商支行登记颁发了字第005664号《房屋所有权证》砖混结构房屋登载明：坐落在江都市淮扬居委会临城南路之间2层楼房建筑面积计166.24平方米，所有权人中国工商银行江都支行。2001年3月21日，江都市人民政府向被告江都广播公司颁发了江房证字第109125号《房屋所有权证》，将坐落在江都镇淮扬居委会龙城路13号综合楼及东侧建议房合计建筑面积1704.19平方米房屋所有权确认登记在被告江都广播公司名下。其中未将已确权登记在原告江都工商支行名下166.24平方米的面积扣除。江都市人民政府于2004年12月19日向被告江都公司下发了江政房销（2004）第1号“关于注销109125号《房屋所有权证》的决定”。2010年2月10日，被告江都广播公司将位于江都市仙女镇龙城路13号（含江都镇淮扬居委会龙城路13号综合楼及东侧简易房即市广播电视局西侧）四层楼房（含已登记在原告江都工商支行166.24平方米面积房屋）出售给被告江都电视台（前称江都市广播电视局），双方并签订《房屋买卖合同》一份，并由江都市龙川典当有限公司作担保。该《房屋买卖合同》中约定了被告江都广播公司的义务，保证所出售的房地产均有合法的权利证书，是出让合同项下房地产的唯一权利人，没有其他权利和债务负担，包括且不限于抵押、租赁、第三人的优先权等。如因上述事项引发纠纷全部由被告广播公司负责处理，与被告江都电视台无关。2010年2月26日，江都市房产登记交易中﹤房屋所有权证﹥的决定》的函。2011年10月21日江苏江业律师事务所向被告江都广播公司发出苏江业律（2011）函字第86号《律师函》，该《律师函》要求被告广播公司擅自将原告江都工商支行上述房屋进行改造、使用、处分的事宜于十日内向原告江都工商支行办公室联系协商。否则，通过法律途径解决本纠纷。嗣后，原告江都工商支行与被告江都广播公司亦曾为房屋纷争进行过协调，但未能获得解决。2011年被告江都电视台投入一定资金，将所购的上述房屋进行整体改装和装璜，用于广播电视服务大厅。原告江都工商支行获悉后曾多次与被告江都广播公司股份投资人之一陈谦瑞（该公司法定代表人），交涉、商榷均未达成一致意见。故原告于2013年10月23日向本院提起诉讼，要求确认被告江都广播公司与被告江都电视台签订的房屋买卖合同部分无效；判令被告江都电视台迁让上述房屋（面积166.24平方米），并同意变更若不能迁让，要求两被告以评估价170.94万元抵偿上述房屋。2013年11月2日经原告委托，由江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司对讼争房屋评估价170.94万元。
另查明：江都市广播电视服务总公司于1990年10月26日开业，属全民所有制性质，主管部门江都县广播电视局即现扬州市江都区广播电视台，住所江都镇龙城路13号，使用土地面积1511.10平方米，土地性质为国有，由政府划拨。江都市广播电视服务总公司于2001年1月9日因企业改制，申请注销。2001年1月11日江都市广播电视有限公司由陈谦瑞、陈军两股东申请在江都市龙城路13号出开办注册江都市广播电视有限公司，因长期不接受年度检验，扬州市江都工商行政管理局于2012年3月6日对该企业下发了《行政处罚决定书》，决定吊销营业执照的行政处罚。之后，该公司未进行组织清算，也未申请注销登记。
再查明，江都市临城南路于1997年7月30日由江都市人民政府更名为江都市龙城路。其江都市临城南路淮扬居委会与江都市龙城路13号为同一地处。故原、被告讼争房屋现为江都区仙女镇龙城路13号广播电视服务楼东首底层两间和二楼东首两间，合计166.24平方米。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。江国用（98）号第2042号宗土地位于江都区仙女镇龙城路13号，该宗地属于政府无偿划拨性质。1998年8月6日登记在江都市广播电视服务总公司名下，而该公司属全民所有制企业，2001年1月2日已申请注销，其主管部门江都县广播电视剧（现本案被告江都电视台）具有该宗土地使用权，就上述讼争房屋建筑在该宗土地上。故对该房屋买卖合同的效力和责任分述如下：一、原告江都工商支行于1995年5月1日获得《房屋所有权证》，但未取得《国有土地使用证》，根据《城市房地产管理法》第23条的规定，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者的行为。而被告江都广播公司通过企业改制，在未获批准的条件下，在上述划拨土地上为原告江都工商支行代建房屋，后又将该房以转让的方式让售给原告。在转让时既未向有批准权的人民政府履行审批手续，亦未按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。显然，被告江都广播公司与原告江都工商支行之间的转让房屋行为有悖于法律规定。二、被告江都工博公司将位于江都市仙女镇龙城路13号［原广播电视局西侧四层楼，包括江国用（98）字第2042号国有土地使用证范围的全部房屋］，出售给原拥有该宗土地使用权的被告江都电视台（原称江都广播电视局），形成房地归属统一。但双方所转让的房屋其中含有原告江都工商支行的建筑，原告投资后占有建筑面积166.24平方米。被告江都电视台从被告江都广播公司购得该房，是属于善意取得，按照两被告《房屋买卖合同》约定，被告江都广播公司对售让房地产为唯一权利人并承担责任。显然，被告江都广播公司在签订《房屋买卖合同》故意侵犯了原告的合法权益。由于原告投入一定的财力，而不能获得收益，也不能占有、使用、支配该房屋，并造成一定的经济损失。其责任应由被告广播公司承担全部责任。介于被告江都广播公司已于2012年3月6日核准吊销，但该公司由股东陈谦瑞、陈军两人控股，对公司在法定期内成立清算组负有义务，但当在吊销核准后，陈谦瑞、陈军未在法定期内成立清算组进行清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，在造成损失范围内对公司债务承担连带清偿责任。故原告要求被告陈谦瑞、陈军对被告广播公司所造成的论证承担连带责任，应依法予以支持。三、被告江都电视台取得房屋后，投入了较多的资金，改变了原房结构，进行了整体布局、装璜，附加的价值较大，履行原建筑返还无法实现。审理中，原告就房屋返还不能自愿选择了折价赔偿。故对原告要求折价赔偿应予支持。但要求被告江都电视台承担此赔偿责任，无事实和法律依据，应依法予以驳回。关于上述争议建筑价格的认定，原告已于2013年11月12日委托具有评估资质的江苏华盛建设咨询房产评估有限公司进行了价值评估为170.94万元，此评估报告是根据《房屋所有权证》标明的建筑面积166.24平方米和房屋地处位置，进行了市场调查，结合相关因素作出的客观、公平的估价，且被告江都电视台无异议，故对原告的主张的上述价格应予采纳。审理中，被告广播公司、陈谦瑞、陈军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十二条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第七项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告江都广播公司于本判决生效之日起十日内向原告江都工商支行赔偿房屋不能返还折款1709400元；
二、被告陈谦瑞、陈进对被告江都广播公司上述赔偿款承担连带清偿责任；
三、驳回原告江都工商支行要求被告江都电视台房屋迁让并返还房屋的诉讼请求；
四、驳回原告江都工商支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13880元，由被告江都广播公司、陈谦瑞、陈军共同负担，此款已由原告垫付，三被告在给付上述赔偿款时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 刘年利
审 判 员 第荣海
人民陪审员 陈晓琴
二〇一四年十月十一日
书 记 员 刘 惠