重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民抗字第00001号
抗诉机关：重庆市人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告，原审再审申请人）：熊家邦，男，汉族，1935年11月20日出生。
委托代理人：李苓，重庆泽信律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告，原审被申请人）：中国共产党重庆市委员会党校，住所地重庆市九龙坡区渝州路160号。
法定代表人：吴康明，该校副校长。
委托代理人：周德智，重庆万同律师事务所律师。
委托代理人：邓丹叶，重庆万同律师事务所律师。
申诉人熊家邦与被申诉人中国共产党重庆市委员会党校（简称市委党校）房屋产权调换协议纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2009年8月13日立案受理，于2010年7月22日作出（2009）九法民初字第5186号民事判决。市委党校不服，提出上诉，重庆市第五中级人民法院于2011年3月30日作出（2010）渝五中法民终字第4840号民事裁定，撤销原判，将案件发回重审。重审中，市委党校提起反诉。重庆市九龙坡区人民法院重审后，于2012年4月28日作出（2011）九法民初字第07265号民事判决。该判决发生法律效力后，熊家邦向重庆市第五中级人民法院申请再审，该院于2012年12月25日作出（2012）渝五中法民申字第203号民事裁定，提审本案。重庆市第五中级人民法院提审后，于2013年6月20日作出（2013）渝五中法民提字第00007号民事判决，该判决已经发生法律效力。熊家邦不服，向检察机关申请监督。2014年8月29日，重庆市人民检察院作出渝检民监（2014）47号民事抗诉书，对本案提出抗诉。本院于2014年10月10日作出（2014）渝高法民抗申字第00011号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，重庆市人民检察院指派叶庭华、冉雯出庭支持抗诉。申诉人熊家邦及其委托代理人李苓，被申诉人市委党校的委托代理人周德智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）熊家邦诉称，2006年12月18日，原告与被告签订房屋产权调换协议，约定原告将其自有的重庆市渝州路160号附51号4-1旧房调换被告的新建房屋一套，被告应在双方签订本协议及装修管理协议后将新房钥匙交付原告，如逾期未按约定履行交房、交钥匙义务，则按同等房屋市场租金的三至五倍支付原告违约金。协议签订后，被告虽然将房屋钥匙交付原告，但原告在进场装修时发现该房屋存在质量问题，无法居住使用。原告多次找被告协商，被告均以种种理由不对原告的房屋进行维修。故要求判令被告支付原告延期交房的违约金3万元（即从2007年1月9日起至2009年8月12日止，按调换后超面积部分每月租金800元的4倍酌情计算，原告只要求支付3万元），本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）市委党校辩称，双方签订房屋产权调换协议后被告已按约定将经过竣工验收合格（即2006年6月14日竣工验收合格）的新房交付原告，被告的行为并未构成违约，不应承担违约责任，相反原告未按约交付旧房，应承担违约责任，因此被告提起反诉要求原告立即腾空重庆市渝州路160号51单元4-1号房屋并交付被告，原告向被告支付违约金24万元（即按同等房屋市场租金每月800元的5倍计算，从2007年3月1日起至2012年2月29日止），本案诉讼费、鉴定费由原告承担。
原告（反诉被告）熊家邦针对被告（反诉原告）的反诉辩称，原告未将旧房交付被告的原因是被告交付的新房有质量问题，被告整改完成于2011年10月20日验收合格后直至2011年11月才通知原告，故原告未按约定交付讼争旧房的行为并未违约，不应承担违约责任，如果法院认定原告有违约行为，双方约定的违约金计算倍数过高，要求予以调低；同时原告年事已高，只有一套讼争旧房可供居住，新房并未装修，即使讼争旧房要交付被告，也要求从本案判决之日起十个月内交付。
重庆市九龙坡区人民法院一审（重审）查明，原告系被告单位退休职工。2004年被告与重庆花溪建设（集团）有限公司签订建筑安装施工合同，约定由重庆花溪建设（集团）有限公司为被告修建校园整治还建职工住宅D栋工程。2005年8月5日，工程竣工；2006年6月14日，工程建设单位（即被告）、施工单位、监理单位、设计单位、勘查单位对工程进行了验收。2008年4月9日，该工程经重庆市建设委员会竣工验收备案登记，相关登记证中载明，市委党校还建职工住宅A1-A3、B、C、D栋（住宅部分）工程竣工验收时间为2007年12月29日。
2006年12月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋产权调换协议》，约定被告以原告选定的座落于渝州路132号4单元9-3号建筑面积约142.61㎡新房一套调换原告现有的座落于重庆市渝州路160号51单元4-1号建筑面积为81.57㎡旧房一套，被告以还建安置的方式用新房与原告旧房进行相等面积的产权调换，调换后原告新增的面积部分，原告同意按建安成本价计价购买，楼层差价据实按《还建安置实施办法》（简称《办法》）规定另行计算，以上两项购房款分三次收交，被告负责办理领回新房房地产权证并通知原告领取，第一次交款为原告接到交款通知后10个工作日内向被告支付超面积购房款，交款比例不低于应交款总额的30%；第二次交款为原告在与被告签订本协议，交回旧房产权证、国土使用证后向被告支付部分超面积购房款，原告第二次交款数额加上第一次交款数额不低于应交款总额的90%，原告履行完此手续并签订装修协议后，被告应将新房移交原告；第三次交款在办理新房房地产权证前，原告以办理产权变更登记的面积扣除已支付的购房款后，与被告结清超面积部分的购房款。同时双方在协议第四条约定被告确认为原告调换新房在原告第二次交付超面积部分购房款，向被告交回旧房产权证、国土使用证及签订本协议以及装修管理协议后立即将新房钥匙交给原告；原告确认在2007年2月28日前将腾空的旧房交给被告。另外双方还约定被告不依据本协议第四条的约定向原告履行交房交钥匙的义务，按每迟延一天支付同等房屋（以新房超出旧房的面积计算）市场租金的三至五倍承担违约金；原告不依据本协议第四条的约定向被告移交旧房，从约定旧房腾空截止日起，每迟延一天，按同等房屋市场租金的三至五倍承担违约金（以旧房面积计算），直至腾空并交回旧房为止。协议签订后，被告于2006年12月19日在完善交房手续清单中对原告已交足应交房款总额的90%，已交旧房产权证及已签订装修管理协议等事实予以确认；2007年1月9日，原、被告签订装修许可证，当日，被告将新房屋钥匙交付原告。2007年2月4日，原告进场装修，发现房屋有裂缝，随即找到被告要求修复。原告举示了9-3室内地坪质量通病整改质保验收报告，该报告载明：“在九龙坡区人民法院的协调下，施工单位于2009年10月下旬至11月初对9-3的质量通病按照《9-3室内地坪质量通病处理方案》进行了整改，2009年11月6日整改完成。现已到两年质量保质期，经现场查看，已无质量缺陷，请予以验收。”该报告施工单位栏载明：整改完成，请验收。监理单位栏载明：验收合格，并由监理公司签章，落款时间为2011年10月20日。业主代表栏载明：经现场查看，整改验收合格，并盖有被告校园建设项目办公室印章，落款时间为2011年10月20日。原告认为其于2011年11月9日收到被告送达的该报告，证明了讼争新房的质量问题最终经整改在2011年10月20日验收合格。被告认为，该报告确为被告提供给原告，也证明了讼争新房于2009年11月6日整改完成的事实。
按照被告的装修管理规定，讼争新房装修施工实施期限一般不超过三个月，时间从批准装修申请之日算起。
被告对原告提出的双方约定的同等房屋（以新房超出旧房的面积计算）市场租金按每月800元确定以及原告要求计算违约金的计算方式即迟延交房期间乘以调换后超面积部分每月租金800元的4倍无异议，但认为被告并未违约。
审理中，被告于2011年11月29日向法院提出申请，要求对双方约定的重庆市渝州路160号51单元4-1号房屋同等房屋市场租金金额进行鉴定。经依法委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司予以鉴定，该司于2012年3月1日出具渝瑞达（2012）房鉴字第003号鉴定报告，被告已支付鉴定费3000元。该鉴定报告结论为：重庆市渝州路160号51单元4-1号房屋同等房屋2007年3月1日至2012年2月29日期间的市场租金合计48640元，平均每月租金约为810元。原、被告对该鉴定结论均无异议，被告提出其反诉请求的月租金标准只按800元计算。
重庆市九龙坡区人民法院一审（重审）认为，原、被告签订的房屋产权调换协议合法有效。由于原、被告对讼争新房的交付条件并无约定，因此被告应当将符合法律规定的房屋向原告交付。被告虽然于2007年1月9日将讼争新房钥匙交付原告，但原告接房后对房屋裂缝问题予以提出，双方对房屋裂缝问题是质量瑕疵并无异议，故被告于2007年1月9日向原告交付讼争新房时并未经过建设行政主管部门竣工验收备案登记，不符合法律规定的交房条件，其行为已构成违约，应承担违约责任，应向原告支付迟延交房违约金。被告认为已按约定将于2006年6月14日竣工验收合格的新房交付原告的抗辩理由，由于被告所述的竣工验收不符合法定条件，其理由不予采纳。鉴于被告在2009年11月6日对该房屋裂缝问题进行了整改修复，以及于2011年10月20日将经过整改修复的讼争新房予以验收的客观事实，并考虑到在此期间原告对讼争新房的使用价值不能正常实现的现实状况，应以2011年10月20日作为被告迟延交房违约责任的截止时间为宜。被告对原告提出的双方约定的同等房屋（以新房超出旧房的面积计算）市场租金按每月800元确定以及原告要求计算违约金的计算方式无异议，该院予以确认，依此计算的违约金数额已超过原告请求的违约金3万元数额，原告的诉讼请求正当，予以支持。
原告虽未按约定于2007年2月28日前将讼争旧房腾空交付被告，而综合本案证据可以认定讼争新房、旧房的交付具有先后履行顺序，即被告先交付新房，原告后交付旧房，由于截止2011年10月20日被告交付的讼争新房不符合法律规定的交付条件，故在此之前原告依法享有先履行抗辩权，其在2011年10月20日前未交付旧房的行为并不构成违约，但从2011年10月21日起至今原告仍未将讼争旧房交付被告，其行为亦已构成违约，应承担违约责任，应向被告支付迟延交房违约金，双方对按同等房屋（以旧房面积计算）2007年3月1日至2012年2月29日期间的市场月租金约为810元无异议，被告自愿按市场月租金800元作为计算违约金的租金标准，符合法律规定，该院予以确认。原告认为如果法院认定原告有违约行为，双方约定的违约金计算倍数过高，要求予以调低的抗辩理由，由于没有相应的证据支撑，也不符合合同公平原则，其抗辩理由不能成立。被告要求原告支付迟延交房违约金应从2011年10月21日起至2012年2月29日止，按市场租金每月800元的5倍计算确定。
关于被告反诉要求原告从讼争旧房搬出的请求，鉴于原告年事已高，仅有讼争旧房一套房屋居住及讼争新房尚未装修的客观实际，并综合考量双方当事人之间的利益平衡，以维护稳定和谐的社会秩序，应给予原告合理的准备时间为宜，但该合理的准备时间并不影响被告可要求其继续承担迟延交房违约责任，故该院确定以本判决宣告之日起十个月内腾空讼争旧房并交付被告为恰当。由于双方当事人均有违约行为，均应承担相应民事责任，因此诉讼费用应双方分担。遂作出该院（2011）九法民初字第07265号民事判决：一、被告（反诉原告）市委党校于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）熊家邦支付迟延交房违约金3万元；二、原告（反诉被告）熊家邦于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）市委党校支付迟延交房违约金（按每月租金800元的5倍计算，从2011年10月21日起至2012年2月29日止）；三、原告（反诉被告）熊家邦于本判决宣告之日起十个月内腾空重庆市渝州路160号51单元4-1号房屋并交付被告（反诉原告）市委党校；四、驳回被告（反诉原告）市委党校的其他反诉请求。本案本诉受理费550元，反诉受理费2810元，鉴定费3000元，合计6360元，由原告（反诉被告）熊家邦承担360元，由被告（反诉原告）市委党校承担6000元。
再审申请人熊家邦不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提出再审申请，请求撤销原判第二项，驳回市委党校的反诉请求。其理由是，按照市委党校制定的旧房腾空规定、市委党校关于印发还建安置实施办法的通知、以及双方签订的装修管理协议，应当是在装修完成后五个月内腾空旧房，我方没有违约。违约金约定过高，应当调整。我方放弃了部分违约金请求，前提是对方也要降低，现在判决不公平。
被申请人市委党校辩称，原判正确应予维持，房屋产权调换协议是认定双方法律关系的唯一依据，没有任何附件。违约金判项不公平没有法律依据。
重庆市第五中级人民法院提审查明的事实与一审（重审）一致。
另查明，2012年8月1日，市委党校向一审法院提起诉讼，请求判令熊家邦支付2012年3月1日起至腾空旧房之日止的延迟交房违约金。2012年10月15日熊家邦将腾空的旧房交付市委党校。
重庆市第五中级人民法院提审认为，基于2011年10月20日双方将经过整改修复的讼争新房予以验收，并考虑到此前熊家邦对讼争新房不能正常使用，一审以2011年10月20日作为市委党校迟延交房违约责任的截止时间，认定正确。
熊家邦提交的市委党校相关的文件中，虽有关于新房装修时间、旧房腾退的相关规定，但以此否定双方合同约定，没有法律依据，熊家邦该观点不能成立。故一审以市委党校将经过整改修复的讼争新房验收交付后，熊家邦不交旧房，认定熊家邦已经构成违约正确。
市委党校提出的违约金按月计算的标准虽然符合双方约定，但其约定为租金的五倍，按照常理推断，可以认定过分高于损失，熊家邦请求减少，应予支持，综合本案案情，该院酌定为按每月1500元计算。
综上所述，原判事实清楚、程序正当，但部分处理适用法律不够妥当，应予改判。遂判决：一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2011）九法民初字第7265号民事判决第一、三、四项；二、变更重庆市九龙坡区人民法院（2011）九法民初字第7265号民事判决第二项为：熊家邦于本判决生效后五日内向市委党校支付迟延交房违约金（按每月1500元计算，从2011年10月21日起至2012年2月29日止）。一审诉讼费用合计6360元，由熊家邦负担360元，市委党校负担6000元。二审（提审）诉讼费550元由市委党校负担。
重庆市人民检察院抗诉认为：重庆市第五中级人民法院（2013）渝五中法民提字第00007号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律不当，导致判决结果错误。其理由为：第一，市委党校印发的相关文件（含《办法》及附件、《装修管理规定》等）应属本案《房屋产权调换协议》的有机组成部分。对于协议未约定或约定不明确的情形，应参照市委党校印发的相关文件予以认定、执行。第二，对于熊家邦腾空旧房的时间，应结合《房屋产权调换协议》的相关约定及协议履行情况，并综合上述文件关于腾空交付旧房的相应规定，按照逻辑推理及日常生活法则，充分考虑公平原则的情形下，予以综合认定。市委党校于2011年10月20日交付符合交付条件的新房时，熊家邦面临仅有讼争旧房一套用于居住而新房尚未装修的客观实际，故确定腾空交付旧房时间应给予合理的准备时间，该准备时间期限内，不应认定熊家邦构成违约。
申诉人熊家邦在再审中称，《房屋产权调换协议》是依照《办法》签订，其中又涉及《旧房腾空规定》、《装修管理协议》、《装修管理规定》，这些相关文件属合同附件，是合同的有机组成部分。将《房屋产权调换协议》与其附件结合起来分析，被申诉人于2012年6月21日才为申诉人办理装修手续，故申诉人正常使用房屋的时间为2012年6月21日；由于有三个月的装修期及两个月的宽限期，因此，申诉人于2012年10月15日将旧房腾空交付给被申诉人，并未超过合同约定的期限，申诉人没有任何违约行为。申诉人据此请求，撤销原审判决，改判驳回被申诉人的反诉请求。
被申诉人市委党校在再审中称，市委党校的相关文件是内部规章制度，是我方的单方指导性规定，不是《房屋产权调换协议》的组成部分。《房屋产权调换协议》明确约定了旧房交房时间，不能以文件内容确定旧房的交房时间。检察机关的抗诉理由不能成立，希望法院维持原二审（提审）判决。
本院再审查明，2005年7月15日，市委党校印发《还建安置实施办法》（即《办法》），该办法第七条第三项“旧房腾空”规定：已签订了《还建安置房屋产权调换协议》的安置户，必须在协议约定时间内腾空旧房。该《办法》附件一《校园整治改造还建安置相关问题的说明》第五条第二项“腾空旧房时搬家工作的组织”中载明：各安置户应当在安置房装修完毕后的两个月内入住新房。在入住新房的同时，应按学校规定的时间腾空旧房，并交给学校。
2006年6月13日，市委党校校园整治改造工程领导小组制订的《装修管理规定》第二条规定：装修施工实施期限一般不能超过三个月，时间从批准装修之日算起……
2006年12月18日，熊家邦（乙方）与市委党校（甲方）签订的《房屋产权调换协议》首部载明：“……经甲、乙双方协商一致，依照《还建安置实施办法》，签订甲乙双方《房屋产权调换协议》：”协议第三条约定“甲方按下列方式向乙方支付补贴、补助和奖励：……（三）乙方按本协议第四条的约定，按照《旧房腾空规定》的要求腾空旧房并移交给甲方后，甲方向乙方支付奖励费壹仟元。（腾空旧房的具体标准见《旧房腾空规定》）”，第四条约定“旧房的移交及新房产权证的办理（一）甲方确认为乙方调换新房，在乙方第二次交付超面积部分购房款；向甲方交回旧房房屋产权证、国土使用证；签订本协议及装修管理协议后，立即将新房钥匙交给乙方。（二）乙方确认在二00七年二月二十八日前将腾空的旧房交给甲方。……”
2006年12月19日，熊家邦与市委党校（后勤管理处、保卫处）签订《装修管理协议》，其附件为《装修管理规定》。
诉讼中，熊家邦举示的《旧房腾空规定》首部载明：“……所有安置户在搬迁至新房后，必须腾空原住房交由校方使用，为使腾空旧房工作有章可循、有据可依，特制定本规定。”该规定对移交旧房的结构、屋顶、地面、墙面、门窗、水电气设施等事项的要求进行了规定。
再审查明的其他事实与原二审（提审）一致。
本院再审认为，关于《办法》、《旧房腾空规定》、《装修管理协议》、《装修管理规定》是否《房屋产权调换协议》的附件问题。1、《房屋产权调换协议》的首部内容表明，依照《办法》的规定签订该协议，故《办法》及其附件是双方当事人签订协议的基础和指导性文件，不是双方协议条款的组成部分，并非《房屋产权调换协议》附件。2、《房屋产权调换协议》第四条约定，按照《旧房腾空规定》的要求腾空旧房进行移交，故《旧房腾空规定》的具体标准适用于涉案旧房，该规定是对相关要求的明确，其应为《房屋产权调换协议》的附件。3、《房屋产权调换协议》第四条关于熊家邦按约交付超面积部分购房款、交回旧房产权证和国土使用证、以及签订本协议及装修管理协议后，立即将新房钥匙交给熊家邦的约定，系关于市委党校应何时交房的约定，装修管理协议的签订与否仅是市委党校应否进行交房的评判条件之一，故《装修管理协议》不是《房屋产权调换协议》的附件；因此，熊家邦与市委党校签订的《装修管理协议》的附件《装修管理规定》，亦不属《房屋产权调换协议》的附件。
关于熊家邦应交旧房时间问题。如前所述，《办法》及其附件是当事人签订协议的基础和指导性文件（即原则性规定），而协议是当事人就相关事项进行协商形成的一致意见（即具体性约定），因此，协议中的部分条款即使严于原则性规定，只要其不违反法律规定，对合同当事人仍具有约束力。本案中，《房屋产权调换协议》中关于熊家邦的旧房交房时间为2007年2月28日的约定虽然严于《办法》附件一中“各安置户应当在安置房装修完毕后的两个月内入住新房。在入住新房的同时，应按学校规定的时间腾空旧房，并交给学校”的规定，但并不违反法律规定，故该约定对合同当事人具有约束力。此外，作为《房屋产权调换协议》的附件《旧房腾空规定》中虽有“……所有安置户在搬迁至新房后，必须腾空原住房交由校方使用……”内容，但该内容因当事人在合同中作出了关于旧房交房时间的具体约定而对当事人没有约束力。故原二审（提审）关于市委党校将经过整改修复的讼争新房验收交付后，熊家邦不交旧房，熊家邦的行为构成违约应承担迟延交房违约金的认定正确，相关判项并无不当。
综上所述，原二审（提审）认定的案件基本事实清楚，判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
维持重庆市第五中级人民法院（2013）渝五中法民提字第00007号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭洪波
审 判 员 李兴华
代理审判员 谭继权
二〇一五年四月十四日
书 记 员 牛明君