新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民终864号上诉人（原审原告）：陈玉风，女，1961年12月24日出生，汉族，乌鲁木齐凯达建筑安装工程有限公司退休职工，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：李强，新疆新勤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新疆新怡发中润物资有限公司华南机械设备交易市场，住所地乌鲁木齐市新市区。法定代表人：朱斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：高庆，男，1970年4月14日出生，汉族，该市场总经理，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：柴建伟，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。上诉人陈玉风因与上诉人新疆新怡发中润物资有限公司华南机械设备交易市场（以下简称华南市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初5798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈玉风的委托诉讼代理人李强，上诉人华南市场的委托诉讼代理人高庆、柴建伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈玉风上诉请求：1.请求依法撤销一审判决的第二项，改判华南市场向我退还租金28,500元；2.一、二审案件受理费由华南市场承担。事实及理由：我租赁华南市场的房屋是用于经销黑豹轻卡货车，2017年2月24日我接到北汽黑豹（威海）汽车有限公司通知，因资金紧张等问题，该公司不再提供货源，故2017年3月14日我向华南市场送达了解除房屋租赁合同的报告，并于3月23日将房屋钥匙交还至华南市场物业办，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条的规定，双方的租赁合同己经解除。按照合同约定我自行扣减了1,500元的租金，因此华南市场应当向我返还28,500元租金。双方的房屋租赁合同中约定租期自2017年3月15日起算，现租赁合同于2017年3月14日解除，华南市场可以自行对外出租，其未将房屋出租与我无关，让我承担其3个月的租金损失无事实及法律依据。综上，请求二审法院依法改判，支持我的上诉请求。华南市场针对陈玉风上诉请求辩称，陈玉风不能实现租赁合同目的，原因是其在商业经营活动中遇到了商业风险，而不是法律规定的情势变更情形，并不符合单方解除合同的法律规定，故陈玉风提出与我公司的租赁合同已解除的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。华南市场上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回陈玉风的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由陈玉风承担。事实及理由：涉案的房屋租赁合同是双方协商一致后签订的，该合同已生效，我公司已将出租房屋交由陈玉风使用，陈玉风也交纳了租金。我们双方在合同中并未约定合同解除的条件，陈玉风若想解除合同必须有法定事由的出现或双方协商一致的合意，从现己查明的事实来看陈玉风并不享有租赁合同的单方解除权。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定判令解除合同，是适用法律错误，因为涉案的合同于陈玉风起诉时已经履行完毕，至于陈玉风是否使用房屋或何时使用房屋，由陈玉风自主决定，并不存在强制履行的问题，故陈玉风要求解除合同，退还租金、卫生费、支付利息的请求不应得到支持。陈玉风针对华南市场的上诉请求答辩称，一审法院依法判决解除双方房屋租赁合同合法有据。我租赁房屋的目的是用于经销捷豹车辆，由于双方签订租赁合同后，发生了我无法预料到的突发情况，租赁房屋用于经营捷豹汽车的目的已经不能实现，所以，我有权解除租赁合同。如果强制履行合同，即违背了合同法的公平原则。我依据合同法的规定在合同履行期限的前一天向华南市场送达了解除合同的通知，并说明了原因，该通知具有解除合同法律效力，在接到通知后，华南市场应当退还我未使用房屋期间的租赁费。陈玉风向一审法院起诉请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令华南市场退还房屋租金28,500元；3、判令华南市场退还卫生费360元；4、判令华南市场支付利息损失423.05元（2017年3月23日至2017年6月26日）；5、华南市场承担律师费1,464元；6、判令华南市场承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2017年2月13日，陈玉风与华南市场签订房屋租赁合同，由陈玉风租赁华南市场位于内品229号房屋，民警83.85平米，租赁期限1年，自2017年3月15日至2018年3月15日止，租赁费用叁万元；合同还约定：任何一方违约，应当承担相应的违约责任，并支付违约金，违约金按租赁金额5%计算。合同签订后，陈玉风即支付了3万元租金及360元的卫生费。陈玉风租赁该房屋用于经营黑豹轻卡货车办公使用。2017年2月21日，陈玉风接到北汽黑豹（威海）汽车有限公司通知，因该公司资金紧张，可能无法满足经销商车辆需求，故同意各经销商提前做好准备工作，避免造成不必要的损失。2017年3月14日，陈玉风向华南市场送达一份报告，载明：本人于贵市场于2017年2月13日签订了自2017年3月15日至2018年3月15日，期限一年的北站东路2号内品0229号房屋和北站东路2号内A区块173.8平米库房租赁合同，共交付租金11万元，作为经销黑豹轻卡货车使用。现因黑豹公司面临重组，处于调整期，不能正常供应车辆，新疆售后服务站已撤销，车源也供应不上，不具备正常经营条件。请贵市场能给予理解，双方解除租赁合同，退还本人交付的租金。经询，华南市场方收到了该份报告。陈玉风于2017年3月22日将房屋钥匙交至物业办连婷处，陈玉风未实际使用租赁房屋。一审法院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行的；（二）债务标的不适于强制执行的或者履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行。本案中，陈玉风租赁华南市场房屋用于经营黑豹轻卡货车办公使用，但因黑豹集团重组调整，不再供应货源，陈玉风遂向华南市场送达解除房屋租赁合同，并将钥匙交付华南市场。考虑到陈玉风不愿意继续履行租赁合同，该义务性质也不宜强制履行，租赁合同已无法实现，故判令解除陈玉风、华南市场双方所签订的房屋租赁合同。对华南市场不同意解除该合同的辩解意见，不予采纳。因陈玉风在2017年3月22日即将涉案房屋钥匙返还华南市场，故认定双方租赁合同解除日期为2017年3月22日。陈玉风主张解除租赁合同存在过错，故应当按照合同约定支付租金5%的违约金即1,500元。另外，陈玉风拒绝履行租赁合同致使华南市场至今未出租，故陈玉风应当赔偿华南市场部分租赁损失，华南市场也负有减少损失扩大的义务。根据双方过错程度，认定陈玉风应承担3个月的租金赔偿华南市场租赁损失为宜，核算为7,500元（30,000元÷12月×3月）。陈玉风未使用租赁房屋，故所缴纳的卫生费360元华南市场也须退还。故认定华南市场退还陈玉风租金21,000元、卫生费360元。陈玉风主张华南市场支付利息损失423.05元，华南市场迟延退还陈玉风租金，应当按照银行贷款月息4.875‰支付利息，核算为312.39元（21,360元×4.875‰×3月，2017年3月23日-2017年6月26日），多主张部分不予支持。陈玉风主张华南市场支付律师费1,464元无事实及法律依据，不予支持。遂判决：一、解除陈玉风与华南市场所签订的房屋租赁合同；二、华南市场退还陈玉风租金21,000元；三、华南市场退还陈玉风卫生费360元；四、华南市场支付陈玉风利息312.39元；五、驳回陈玉风对华南市场的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陈玉风与华南市场于2017年2月13日签订房屋租赁合同，内容系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的合同义务。在签订合同后的次日陈玉风向华南市场支付了一年的房屋租金30,000元，华南市场遂向陈玉风交付了房屋。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第九十三条、第九十四条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述法律规定，就涉案合同的解除问题本院认为，首先，陈玉风与华南市场租赁合同中未约定，陈玉风以能否经销黑豹轻卡货车作为合同是否履行的条件，也未在合同中就此问题约定陈玉风享有单方解除权；其次，陈玉风得知黑豹公司面临重组，不能向其正常供应车辆后，未与华南市场就解除合同问题进行协商，并达成一致意见；第三，华南市场依约向陈玉风交付了房屋钥匙，陈玉风对所租赁房屋进行了占有使用，华南市场不存在合同法第九十四条中规定的违约行为；第四，陈玉风作为黑豹轻卡车经销商对于黑豹公司不能向其供应货源属于其应当预见的商业风险，不属于情势变更的情形；最后，根据合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决的规定，陈玉风不能以黑豹公司的行为作为其不履行涉案合同义务的法律理由。综合以上意见，在本案中陈玉风对华南市场不享有法律规定或约定的单方解除权，陈玉风向华南市场送达的解除房屋租赁合同的通知，及交付涉案房屋钥匙的行为均不发生解除涉案合同的法律效力。华南市场作为合同的守约方在一、二审期间均不同解除房屋租赁合同，现房屋的租赁期限至2018年3月15日已届满，故，陈玉风要求解除房屋租赁合同并退还相关费用的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决确认陈玉风与华南市场的租赁合同于2017年3月22日已解除，属认定不当，本院予以纠正。综上所述，陈玉风的上诉请求不能成立，应予驳回；华南市场的上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实及适用法律均有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初5798号民事判决；二、驳回上诉人陈玉风对上诉人新疆新怡发中润物资有限公司华南机械设备交易市场的全部诉讼请求。一审案件受理费284.34元，上诉人陈玉风已预交，由其负担；二审案件受理费上诉人陈玉风预交50元，上诉人新疆新怡发中润物资有限公司华南机械设备交易市场预交341.81元，共计391.81元，均由上诉人陈玉风负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈琛审 判 员  陈敏代理审判员  徐岚二〇一八年五月十一日书 记 员  焦玉