北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05319号
上诉人（原审原告）北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼12层1201。
法定代表人李海涛，董事长。
委托代理人都兴发，北京市中盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京城建弘志拆迁工程有限责任公司，住所地北京市海淀区东冉村449号东楼二层。
法定代表人王立才，董事长兼总经理。
上诉人北京中大恒基房地产经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第00363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京中大恒基房地产经纪有限公司之委托代理人都兴发、于永贺，被上诉人北京城建弘志拆迁工程有限责任公司之法定代表人王立才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月，北京中大恒基房地产经纪有限公司（下称中大恒基公司）诉至原审法院称：2005年6月，我公司与案外人王×签订了《房屋出租委托合同》，受托出租其所有的北京市丰台区×××1906号房屋，后我公司将1906号房租给北京城建弘志拆迁工程有限责任公司（下称弘志拆迁公司）。我公司与弘志拆迁公司之间签有《房屋租赁合同》。合同到期后，弘志拆迁公司拒不支付房租，也不腾退房屋。2011年，我公司起诉要求确认我公司与弘志拆迁公司之间存在事实上的租赁合同关系，并要求弘志拆迁公司给付房租。经过两审终审，判决确认了双方之间存在事实上的租赁合同关系，并责令弘志拆迁公司给付至判决生效之日的房租。上述判决于2011年8月23日生效（现已强制执行完毕）。但此后弘志拆迁公司又不再给付房屋租金，即自2011年8月24日至今的房租弘志拆迁公司均未能给付。我公司多次催缴未果，现请求判令弘志拆迁公司按月租金2700元给付自2011年8月24日至判决生效之日止弘志拆迁公司承租的北京市丰台区×××1906号房屋租金，并承担本案诉讼费用。
弘志拆迁公司辩称：中大恒基公司认为双方存在事实上的租赁关系，但我公司对此有不同意见，事实上我公司与中大恒基公司没有事实上的租赁关系。此次案件在2013年12月才立案，期间中大恒基公司没有催告我公司，我公司认为中大恒基公司已过诉讼时效。另月租金2700元的标准没有依据。不同意中大恒基公司诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据已查明的事实，中大恒基公司与弘志拆迁公司就涉诉房屋形成的事实上的房屋租赁合同关系尚未改变，弘志拆迁公司理应向中大恒基公司支付租金，故中大恒基公司合理的诉讼请求应予准许。鉴于中大恒基公司就本案向弘志拆迁公司主张的租金请求中，有部分请求已超过法律规定的诉讼时效，故对中大恒基公司超过法律规定的诉讼时效部分的请求及其他缺乏事实及法律依据的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院于2014年3月判决：一、北京城建弘志拆迁工程有限责任公司于判决生效之日起七日内按照每月一千八百元的标准给付北京中大恒基房地产经纪有限公司自二○一二年十二月二十四日至判决生效之日止的房屋租金；二、驳回北京中大恒基房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
判决后，中大恒基公司公司不服，上诉至本院，主张：我公司要求弘志拆迁公司按照每月2700元支付涉诉房屋租金具有依据，原审法院没有根据客观事实认定房屋租金标准，双方于2005年6月约定的租金标准已经不适应现在的市场行情，我公司每月向涉诉房屋产权人支付的租金即2700元；原审法院不允许我公司补充证据，剥夺了我公司的举证权利；2012年2月我公司曾起诉弘志拆迁公司拖欠租金，2013年12月我公司向弘志拆迁公司邮寄过催缴通知，期间我公司还多次电话催缴过租金，故我公司起诉未超过诉讼时效，要求撤销原判，改判支持我公司的原审的全部诉讼请求。弘志拆迁公司同意原判。
经审理查明：位于北京市丰台区×××1906号房屋现由案外人王德强、吕红梅及王梦瑶居住至今。王德强与吕红梅原系夫妻，1996年经北京市海淀区人民法院调解离婚，所生之女王梦瑶由王德强抚养。王德强曾承租北京城建二建设工程有限公司（下称城建二公司）位于北京市海淀区复兴路75号院3排4号房屋。该地区开始拆迁后城建二公司放弃了该房屋的产权。2003年12月19日，王德强与北京市海淀区市政管理委员会（下称海淀区市政管委会）签订北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议约定，王德强居住的上述房屋现有在册人口及实际居住人口2人即王德强及王梦瑶；拆迁补偿款等共计217404.38元，王德强应在2003年8月22日前完成搬迁，并将原住房交海淀区市政管委会拆除。协议签订后，王德强领取了上述拆迁款。随后，弘志拆迁公司另给付王德强拆迁补助款150000元。王德强在领取拆迁款项后未将拆迁房屋腾空。随后海淀区市政管委会诉至北京市海淀区人民法院，要求王德强、吕红梅腾退位于北京市海淀区×××3排4号房屋。2004年4月26日，该法院判决王德强、吕红梅将上述房屋腾空，交予海淀区市政管委会，并判决王德强搬至位于北京市石景山区×××50号，吕红梅搬至位于北京市西城区×××3门10号。判决后，吕红梅不服上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院经审理后于同年7月9日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2005年6月，北京市海淀区人民法院强制执行时，弘志拆迁公司与中大恒基公司签订了租赁北京市丰台区×××1906号房屋的《房屋租赁合同》，用于安置王德强、吕红梅及王梦瑶，每月房租1800元。合同签订后，中大恒基公司履行了交付房屋的义务，弘志拆迁公司给付中大恒基公司房租一年21600元。
2005年，中大恒基公司诉至原审法院，要求王德强将该房屋腾出。原审法院经审理后认为，中大恒基公司是与弘志拆迁公司签订的房屋租赁合同，中大恒基公司应向弘志拆迁公司主张权利。中大恒基公司与王德强之间并未签订合同，不能直接起诉王德强腾房。2005年11月20日，原审法院裁定：驳回中大恒基公司的起诉。该裁定已经生效。
2005年12月，中大恒基公司再次诉至原审法院，要求弘志拆迁公司及第三人王德强、王梦瑶、吕红梅将涉诉房屋交还该公司。原审法院于2006年3月对此案作出判决：一、驳回中大恒基公司要求弘志拆迁公司交还涉诉房屋的诉讼请求；二、驳回中大恒基公司要求第三人王德强、吕红梅、王梦瑶腾退涉诉房屋的诉讼请求。判决后，中大恒基公司、王德强均不服，向本院提出上诉。2006年9月本院审理后认为，涉诉房屋的实际居住人王德强、吕红梅、王梦瑶目前尚不具备腾房条件，弘志拆迁公司也不能为该3人另行解决居住问题，因此判决：驳回上诉，维持原判。
2011年4月，中大恒基公司再次诉至原审法院，请求判令：1、确认中大恒基公司与弘志拆迁公司之间存在事实上的租赁合同关系；2、弘志拆迁公司支付截至到判决生效之日，其承租的北京市丰台区太平桥东里10楼1906号房屋租金（按照月租金为1800元计算）。原审法院经审理认为，当事人对自己的主张负有举证义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。延付或拒付租金的诉讼时效为一年。本案中，虽然涉诉房屋实际使用人是王德强等三人，但租赁合同的相对方是中大恒基公司与弘志拆迁公司，双方就涉诉房屋签订房屋租赁合同，是王德强等三人入住涉诉房屋的法律依据。在双方约定租期期满之后，弘志拆迁公司负有向中大恒基公司交还涉诉房屋之义务。在其引进的实际使用人继续占有、使用房屋并拒不腾退、无法腾退的情况下，属于双方形成了事实上的房屋租赁合同关系，弘志拆迁公司理应依约给付租金。因本次诉讼立案之日为2011年4月13日，中大恒基主张之第一项诉讼请求及主张弘志拆迁给付2010年4月14日至判决之日止租金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。中大恒基公司主张的2010年4月13日之前的租金，因超出诉讼时效，不予支持。弘志拆迁公司之抗辩无事实及法律依据，不予采信。据此，原审法院于2011年6月判决：一、中大恒基公司与建弘志拆迁公司存在事实上的租赁合同关系；二、弘志拆迁工程有限责任公司于判决生效之日起七日内按照每月1800元的标准给付中大恒基公司自2010年4月14日至判决生效之日止的房屋租金；三、驳回中大恒基公司其他诉讼请求。判决后，弘志拆迁公司不服一审判决上诉至本院。本院经审理认为，根据已查明的事实，虽然涉诉房屋实际使用人是王德强等三人，但租赁合同的相对方是中大恒基公司与弘志拆迁公司，双方就涉诉房屋签订房屋租赁合同，是王德强等三人入住涉诉房屋的法律依据。在双方约定租期期满之后，弘志拆迁公司负有向中大恒基公司交还涉诉房屋之义务。在其引进的实际使用人继续占有、使用房屋并拒不腾退、无法腾退的情况下，属于双方形成了事实上的房屋租赁合同关系，弘志拆迁公司理应依约给付租金。原审法院据此结合诉讼时效的规定，判决支持中大恒基公司的合理请求，并无不当。弘志拆迁公司的上诉理由，不能成立，对其上诉请求，法院不予支持。综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。据此，本院于2011年8月23日以（2011）二中民终字第14873号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。随后，弘志拆迁公司按生效判决给付了中大恒基公司截至2011年8月23日的房屋租金，但未能支付此后的租金。2013年底中大恒基公司因弘志拆迁公司拖欠上述租金起诉至原审法院，形成本案诉讼，原审法院于2013年12月24日正式受理了本案。
审理中，弘志拆迁公司提出时效抗辩。中大恒基公司称曾多次电话催收过租金，且提交了落款日期为2013年12月3日的催缴房租通知书、交寄日期为2013年12月4日的顺丰速递寄件公司存根及网上打印的快件追踪查询结果，该查询结果显示快件已于2013年12月5日被签收，以证明其主张的租金未超过诉讼时效。弘志拆迁公司否认接到过催收电话，但称办公室签收了上述快件，不过办公室人员不知道是什么东西，具体的签收时间记不清了，不是2013年12月5日，应是2013年12月中旬。此外，中大恒基公司主张曾于2012年2月15日起诉过弘志拆迁公司拖欠租金，并提交了从法院档案室调取的该案件卷宗材料，从卷宗档案中显示中大恒基公司于2012年3月30日撤回了对弘志拆迁公司的起诉。弘志拆迁公司对上述诉讼的真实性不持异议。关于租金标准，中大恒基公司主张涉诉房屋产权人为王×，公司与王×之间签有若干份《北京市房屋出租委托合同》，自2010年6月起公司与王×之间就涉诉房屋的租金就已经涨至每月2700元，现公司已经将涉诉房屋租金给付王×至2014年6月。为证明上述主张，中大恒基公司提交了下列证据：1、王×与公司就涉诉房屋签订的5份《北京市房屋出租委托合同》，合同显示2005年6月24日至2006年6月23日期间的租金为每月1800元，2006年6月24日至2007年6月23日期间的租金为每月1800元，2007年6月24日至2010年6月23日期间的租金为每月1800元，2010年6月24日至2010年9月23日期间的租金为每月2700元，2010年9月24日至2011年6月23日期间的租金为每月2700元；2、涉诉房屋的产权证；3、银行电子回单，显示2014年3月24日打款给王×房租8100元；4、证人王×出庭作证称：涉诉房屋刚开始的租金是每月1550元，2007年变成1800元，2007年12月变成2000元，从2010年6月至今租金为每月2700元，中大恒基公司已经将租金交至2014年6月，该地段的市场价在每月3500元到3800元之间，中大恒基公司提供的租赁期限为2010年6月24日至2010年9月23日和2010年9月24日至2011年6月23日期间的两份《北京市房屋出租委托合同》真实性没有问题，其他3份合同有的期限有问题，有的价钱不对，还有的不是我本人签字。弘志拆迁公司对《北京市房屋出租委托合同》及银行电子回单的真实性不予认可，对于王×与中大恒基公司之间的租金标准表述不清楚。
上述事实，有《房屋租赁合同》、证人证言、《北京市房屋出租委托合同》、银行电子回单、房屋所有权证、（2011）丰民初字第10623号民事判决书、（2011）二中民终字第14873号民事判决书、（2012）丰民初字第7429号卷宗档案及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2005年6月，弘志拆迁公司与中大恒基公司签订《房屋租赁合同》，并将租赁的涉诉房屋用于安置王德强、吕红梅及王梦瑶。合同到期后，王德强、吕红梅及王梦瑶仍一直占用涉诉房屋，弘志拆迁公司未能将涉诉房屋腾退交还给中大恒基公司，根据此前的生效判决，中大恒基公司与弘志拆迁公司就涉诉房屋形成了事实上的租赁合同关系，弘志拆迁公司应继续支付中大恒基公司租金。根据已查明的事实，现涉诉房屋仍由王德强、吕红梅及王梦瑶实际占有使用，弘志拆迁公司的租金支付至2011年8月23日，此后租金未予支付。本案中，中大恒基公司要求弘志拆迁公司按照每月2700元的标准支付涉诉房屋2011年8月24日至判决生效之日止的房屋租金，弘志拆迁公司提出时效抗辩。延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。中大恒基公司主张欠租期间曾多次电话催缴租金，且弘志拆迁公司已于2013年12月5日签收了邮寄的催缴房租通知书。弘志拆迁公司虽然不认可接到过催缴租金的电话，但认可收到催缴房租通知书，只是无法确认签收时间。根据中大恒基公司提交的寄件公司存根及快件追踪查询结果，交寄时间为2013年12月4日，签收时间为2013年12月5日，符合正常的邮寄时间，故根据现有证据可以认定弘志拆迁公司已于2013年12月5日收到了中大恒基公司的催缴房租通知书，2013年12月5日之前一年的欠租并未超过诉讼时效。此外，虽然中大恒基公司曾于2012年2月15日提起过欠租之诉，并于2012年3月30日撤回起诉，可以认定诉讼时效因该次起诉而中断，但2012年3月30日之前的欠租已于2013年3月30日超过诉讼时效。据此，2012年12月6日之前的欠租已经超过了诉讼时效，本院不予支持，原审法院未认定诉讼时效曾于2013年12月5日中断本院予以纠正。关于租金标准，虽然2005年6月签订的《房屋租赁合同》中约定的租金为每月1800元，但该合同早已到期，众所周知北京市的房屋租赁价格比数年前已有明显增长，且根据现有证据可以证明诉请的欠费期间中大恒基公司已按每月2700元的标准向涉诉房屋产权人支付了租金，故原审法院仍原合同约定认定现阶段的租金标准已明显有失公平，中大恒基公司要求弘志拆迁公司按照每月2700元的标准支付租金，理由充分，应予支持。综上，原审法院对有关诉讼时效及租金标准的认定有误，本院依法予以改判。中大恒基公司的部分上诉请求，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第00363号民事判决第二项；
二、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第00363号民事判决第一项为：北京城建弘志拆迁工程有限责任公司于判决生效之日起七日内按照每月二千七百元的标准给付北京中大恒基房地产经纪有限公司自二○一二年十二月六日至判决生效之日止的房屋租金；
三、驳回北京中大恒基房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费811元，由北京中大恒基房地产经纪有限公司负担462元（已交纳），由北京城建弘志拆迁工程有限责任公司负担349元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费1126元，由北京中大恒基房地产经纪有限公司负担881元（已交纳），由北京城建弘志拆迁工程有限责任公司负担245元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 王云
代理审判员 卢涛
二〇一四年六月十九日
书 记 员 陈雪