陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民初378号原告（申请执行人）：郭建文，男，1958年9月13日出生，汉族，住陕西省韩城市。委托诉讼代理人：雒毅，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷爱华，陕西圣拓律师事务所实习律师。被告（案外人）：陈霁宇，男，1972年10月18日出生，汉族，住雁塔区。被告（被执行人）：西安华浙置业有限公司，住所地西安市未央区凤城二路10号天地时代广场1幢12209室。法定代表人：蔡挺群，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：李甜甜，陕西缔伍律师事务所律师。原告郭建文与被告陈霁宇、西安华浙置业有限公司（以下简称华浙公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭建文及委托诉讼代理人雒毅、雷爱华，被告陈霁宇，被告华浙公司的委托诉讼代理人杨建军、李甜甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭建文向本院提出诉讼请求：1、继续执行被告华浙公司名下的西安市雁塔区红砖南路8号长庆坊二期1号楼1单元12902号房屋；2、本案诉讼费、律师费由两被告承担。事实和理由：第一被告和第二被告华浙公司签订的《长庆坊二期住宅认购合同书》违反有关规定，应属无效合同。第一被告所在单位工作人员团购第二被告开发的长庆坊二期住宅，购买价格基本在每平米四千余元，远低于该楼盘其余房屋每平米一万三千元的实际销售价格。其中，本案第一被告与第二被告在2013年5月24日签订的《长庆坊二期住宅认购合同书》约定第二被告华浙公司将建筑面积为200.07平方米的涉案房屋以4445元／平方米的价格出售给第一被告，总房款为899311元。此次团购违法违规。2013年5月24日，第二被告华浙公司与第一被告签订《长庆坊二期住宅认购合同书》，而第二被告取得长庆坊二期的预售许可证是在2014年10月8日，签订认购合同书时还未取得商品房预售许可证，不符合商品房销售条件，签订的认购书不具有合法性。第二被告在自身负有巨额债务的情况下将涉案房屋以低于市场价出卖给第一被告，恶意损害第三人的合法利益，违反了《合同法》第五十二条第二项的强制规定，应属无效。本案涉案房屋尚未完工，不可能交付，涉案房屋的所有权仍属于第二被告，原告有权要求法院继续执行拍卖涉案房屋。在执行异议审查过程中，第一被告提交了《关于商品房买卖合同网上签约及房屋交接相关手续的通知》，该通知第四条约定业主收房应满足完成商品房买卖合同的网签及一次性缴纳所选购车位的车位款这两个条件。但事实上，第一被告至今也未完成网签，所以其不满足收房条件，房屋不可能交付其使用。第一被告提供的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件有：1、该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告，第十条约定商品房相关设施交付条件有：1、供水排水配套设施齐全，并与城市公共管网连接……；2、供电纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖纳入集中供热管网；4、燃气交付时完成室内管道敷设，并与城市燃气管网连接；有线电视、网络宽带等接通。从以上约定和规定来看，必须达到以上条件才能完成交房。但从现场勘查情况来看，项目没有通电，更没有接入城市市政电网；消防设施没有完工，不具备使用条件，未完成消防验收；用户电表尚未安装；网线、室内燃气管网尚未完工。以上种种情形都不符合交房条件，尤其是未完成消防验收不得交房是一项硬性条件。以上种种现象足以证明涉案房屋仍未交付给第一被告占有使用。开发商新建楼盘的交房流程是开发商将综合验收合格的楼盘整体交由前期物业公司管理，前期物业公司在收到整体楼盘的竣工资料并查验房屋达到装修使用条件后再通知购房人收房。而本案中，第二被告目前尚未选聘有前期物业公司，更未将长庆坊二期项目交付给前期物业公司管理，第二被告如何完成的交房手续。法院裁定认为涉案房屋已经交付使用是错误的。在涉案房屋未完成交付的情况下，其所有权仍属于开发商即第二被告，法院有权依予以查封拍卖。涉案房屋未办网签备案手续责任在第一被告自身。第一被告在执行异议审理时提交的《关于商品房买卖合同网上签约及房屋交接相关手续的通知》能证明其在2015年1月20日收到了第二被告华浙公司办理网签的通知，然而在长达23个月期间，第一被告并未办理网签手续，怠于行使权利，过错在其自身。陈霁宇购房款中的20万是别人代其交付的。被告陈霁宇辩称，原告郭建文起诉状不顾客观事实，没有实质证据、缺乏法律依据，应予驳回。陈霁宇购房意愿及行为客观真实，与华浙公司签订的购房合同真实有效、受法律保护。华浙公司将包括陈霁宇的一百余户内容完全一致的购房合同报送西安市住房保障和房屋管理局审核，房屋行政主管部门认定合同真实、合法、有效，并对除陈霁宇等因查封所涉六人之外的其他人的合同准予进行网签和预登记。陈霁宇于2012年即已内部认购“长庆坊二期”1号楼1单元12902号房屋，2013年5月24日与华浙公司签订购房合同；原告郭建文与华浙公司2014年10月20日签订借款合同，其借贷行为在后，且借贷合同没有任何内容指向本人所购房屋。陈霁宇已经对该房屋实际占有、装修使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”“长庆坊二期”小区目前已有大量房屋交付并完成装修，甚至已有住户开始居住，法院现场勘查照片显示小区内多个住户空调室外机已安装到位。2016年12月13日，经法院会同原告郭建文现场勘查确认，陈霁宇实际拥有12902号房屋全套钥匙、在房屋内堆积装修建材开始装修、在房屋内存放私人财物行使房屋储存功能，这完全符合“实际占有”的法定情况。原告郭建文并非购房合同当事人，无权主张本人与华浙公司签订合同内容的争议，其断章取义引用本人向法庭提交证据的内容并不支持其起诉状之诉求，不能作为证据。原告郭建文将陈霁宇提交的《关于商品买卖合同网上签约及房屋交接相关手续的通知》第四条有关收房条件“未办理网签”作为陈霁宇不满足收房条件的证据，但该条明确注明有“业主若在2015年1月31日前需收房”的前置条件，原告属断章取义。陈霁宇房屋因法院查封未完成网签，陈霁宇对此无过错。“长庆坊二期”191户为团购住宅，从2012年开始，购房人资格身份审查、事项通知、交收房款、网签、交房等具体工作，均有其单位工会参与协助华浙公司根据是否贷款等各种情况，分类、分批统一组织完成。2016年9月22日，在陈霁宇所购房屋被查封之前，华浙公司已通知本人准备网签个人资料，2016年10月西安华浙公司在单位工会协助下，向西安市住房保障和房屋管理局报送了一批一百余人的网签资料，陈霁宇房屋在其报送名单中，但因法院查封无法网签，也在此时陈霁宇才得知所购房屋被原告郭建文申请查封。根据华浙公司和西安市规划局相关证据和书面证明，以及同批次报送西安市住房保障和房屋管理局审核的规划局职工团购房屋的网签结果足以事实证明：未完成网签非本人过错。陈霁宇与华浙公司签订购房合同在先，消费权购房行为受法律保护，涉案房屋为陈霁宇所有；原告郭建文与华浙公司借贷行为在后，陈霁宇与华浙公司之间的民事关系和原告郭建文与华浙公司之间的民事关系无利害牵连，陈霁宇与原告郭建文并非利害关系人。原告郭建文作为华浙公司的民间借贷债权人没有主张执行查封陈霁宇房屋要求的权利，其诉讼应予驳回。人民法院强制执行应优先执行作为合同担保的抵押商铺（“长庆坊二期”一幢一单元一层10102号商铺），以保障原告郭建文对华浙公司的债权权益。“西仲裁字(2016)第495号”裁决书表明仲裁庭认为“申请人与被申请入网签的《商品房买卖合同》是为了担保借款债权的实现，目的在于担保本案的借款”，因此，华浙公司向原告郭建文提供的担保合法有效。本着追求高额利息回报的原则，原告郭建文与华浙公司签订了借款合同。该借款合同第四条明确约定“甲乙双方认可1号楼10102号商铺网上合同备案金额为人民币伍佰万元整”，同时第六条约定“若乙方还不能立刻归还借款和违约金的，则上述已经网签于甲方的房产所有权归甲方，本借款及违约金抵作全部房款”。以上合同内容说明：原告郭建文也完全认可该抵押商铺的市场价值不仅超过其借款本金金额五百万元人民币，并且足够偿还包括其本金、高额利息以及其所要求的违约金等全部金额。在原告郭建文与华浙公司的借贷行为中，华浙公司提供的作为担保的抵押商铺的担保价值已经超出担保债务价值。抵押担保案件的执行是以执行担保财产为前提。在抵押担保财产未予执行的情况下，执行非担保财产不具有合法性。此前原告郭建文同意以抵押商铺设定抵押担保，在未处理抵押房屋的情况下转而要求执行陈霁宇房屋于法无据，明显不合理。请求法院依法解除对陈霁宇房屋的查封，确认陈霁宇为该房屋真实权利人，享有“长庆坊二期”1号楼1单元12902号房屋的物权。原告郭建文利用法律所赋予的程序性权利反复申请查封，原告申请查封陈霁宇房屋的行为已经对陈霁宇的合法权益造成侵害，应当承担相应的法律责任。郭建文所述的别人代付的情况，在之前执行异议审查的时候已经质过证了。被告华浙公司辩称，华浙公司对陈霁宇提出的执行异议认可，陈霁宇与华浙公司签订商品房买卖合同在华浙公司与郭建文发生债权债务纠纷之前，且陈霁宇已足额支付购房款，华浙公司亦将涉案房屋交付陈霁宇使用，另，华浙公司应偿还郭建文借款本金仅500万元，且华浙公司已将面积641平方米商铺备案至郭建文名下作为抵押担保，该商铺价值远超借款本金，在此情况下查封涉案房产显属错误。经审理查明：2013年5月24日，买受人陈霁宇与出卖人华浙公司签订《长庆坊二期住宅认购合同书》，约定：团购购买华浙公司位于西安市××区××路××号“长庆坊二期住宅项目”1号楼1单元12902号房，建筑面积200.07平方米，团购价格均价为4495元∕每平方米（建筑面积），双方约定按建筑面积计算房价款，陈霁宇所购房屋按楼层差价单价为4445元∕每平方米，总金额为（人民币）889311元。陈霁宇所购地下车位总金额15万元∕个。付款方式分四次支付：1、2012年8月底之前每套首付房款35万元；2、住宅楼建设至四层时每套缴纳购房款35万元；3、完成主体封顶，且完成住宅面积预测绘并可以在房管局进行合同网签备案时，根据预测面积和合同约定的方式，在正式签订销售合同之日，陈霁宇需缴纳所团购商品房的剩余房款；5、在项目通过西安市房管局面积实测之后，按照实测面积计算购房款差额，多退少补，一次性结清补差房款后，方可办理正式交房手续。华浙公司应在2014年12月31日前工程完工，按照国家和地方政府有关规定，该房屋经验收合格后，交付陈霁宇使用。陈霁宇于2012年6月20日、2013年11月11日、2014年1月15日分别通过银行向华浙公司的账户转账支付房款35万元、15万元、20万元，2014年7月15日陈霁宇以现金方式向华浙公司缴纳房款25449元，华浙公司向陈霁宇出具了收据，陈霁宇下余房款20万元于2014年7月15日由曲淑清通过银行转账代为支付。曲淑清在交足了自己购房款及车位款共计1069003元后，经双方协商曲淑清交纳房款及车位款多余部分转为陈霁宇缴纳的房款，华浙公司向陈霁宇出具了20万元房款收据，至此陈霁宇共向华浙公司缴纳购房款共计925449万元。2014年10月8日，就涉案房屋所在长庆坊二期1、2、3幢，华浙公司取得商品房预售许可证。2014年10月20日，郭建文与华浙公司签订借款合同一份，主要内容为：“一、申请人将575万元人民币出借给被申请人，借款期限为六个月，自被申请人收到该笔借款之日起计算。借款用途为资金周转；二、被申请人最迟应于借款期限届满之日将575万元人民币一次性支付至申请人指定银行账户，三、在申请人支付575万元人民币借款到被申请人指定银行账户日，被申请人将位。雁塔区红专南路8号长庆坊二期项目l号楼10102号商铺(详细信息见附件)的《商品房买卖合同》备案于申请人，双方认可1号楼l0l02号商铺网上合同备案金额为人民币伍佰万元整；四、被申请人未在约定的还款期限偿还575万元人民币借款的，每延迟一日，按应还款项金额千分之五的标准计算违约金，违约金计算至被申请人实际还款之日(含当日)并在被申请人实际还款之日一并支付。但该等迟延最长不能超过十天，超过十天的，需要得申请人的同意，若申请人不同意的，被申请人还不能立刻归还借款和违约佥的，则上述经网签于申请人的房产所有权归申请人，本借款及违约金抵偿全部房贷，被申请人向申请人出具购房发票；五、被申请人按时还清本借款的，申请人无条件将上述房产归还。”借款合同签订后，申请人于2014年10月20日与2014年10月23日，分别通过银行向被申请人指定的账户汇款200万元与300万元，共计500万元。2014年10月20日，被申请人向申请人出具了一张200万元的收款收据。2014年10月23日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》，同时被申请人向申请人出具了两张收款收据，数额分别为300万元与75万元。2015年4月21日，被申请人向申请人支付了50万元的利息。其余欠款被申请人尚未向申请人支付。2016年2月22日，西安仲裁委员会受理申请人郭建文与被申请人华浙公司借款合同仲裁争议案，2016年8月5日作出的已经发生法律效力的西仲裁字（2016）第495号裁决书认定，2014年10月20日，郭建文向华浙公司借款本金500万元。关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》，申请人主张，在调解协议不能达成的情况下，请求仲裁庭裁决已经网签的《商品房买卖合同》约定的房屋归申请人所有，由被申请人出具购房发票。被申请人代理人庭审中表示要与当事人协商。但一直未出具正式意见。仲裁庭认为，根据本案认定的事实及证据，申请人与被申请人网签的《商品房买卖合司》是为了担保借款债权的实现，目的在于担保本案的借款。双方之间并未达成商品房买卖的合意，因此双方之间并不成立房屋买卖合同关系。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的佥钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案审理中，仲裁庭按照民间借贷关系审理，并对申请人进行了释明，申请人主张在双方不能达成调解协议时，请求确认房屋归其所有。仲裁庭对其房屋的主张请求不予支持。遂裁决：一、被申请人西安华浙置业有限公司自收到本裁决之日起十日内向申请人郭建文偿还借款本金人民币500万元。二、被申请人西安华浙置业有限公司自收到本裁决之日起十日内向申请人郭建文偿还借款合同期内利息人民币10万元。三、被申请人西安华浙置业有限公司自收到本裁决之日起十日内向申请人郭建文支付以借款本金500万元为基数，按年利率24%向申请人支付逾期利息(自2015年4月22日起，至实际支付之日止)。四、驳回申请人的其他仲裁请求。五、本案仲裁费59865元由申请人郭建文承担13815元，由被申请人西安华浙置业有限公司承担46050元。仲裁费申请人已预交，被申请人承担部分在其履行本裁决第一项内容时一并给付申请人。因义务人未履行生效的西仲裁字（2016）第495号裁决书所确定的义务，权利人郭建文于2016年9月7日向本院申请强制执行。同日，本院立案受理。执行中，本院2016年9月27日作出（2016）陕01执1297号之一执行裁定：查封被执行人华浙公司名下位于西安市××区××路××期（预售证号：2014337号）房屋编号：1幢1单元12902号（建筑面积208.2平方米）房屋，查封期限为三年。陈霁宇以上述执行裁定查封的房产属其所有为由提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查。执行异议审查期间，被执行人华浙公司与西安市规划局分别出具情况说明称：2012年西安市规划局工会组织职工团购了华浙公司近长庆坊二期住宅共计191套，2013年西安市规划局职工个人统一与华浙公司签订了购房合同、协议，双方同时开始履行合同内容。2015年下半年，西安市规划局职工包括陈霁宇在内等六人与其余所有团购房屋的职工按照要求向华浙公司提交了个人房屋网签资料，经西安市规划局工会及华浙公司双方审核同意，并由华浙公司统一向西安市房屋管理局提交申请办理房屋网签备案事宜。经西安市房屋管理局审核西安市规划局职工团购住宅申请办理房屋买卖合同备案的资料符合相关房屋管理法律法规要求，并己于2016年11月2日办理了网签备案事宜，但由于陈霁宇等六人因法院查封原因未能办理网签备案登记。与陈霁宇同批团购长乐坊二期住宅房的西安市规划局孙谦、王晓玥已办理购房合同的网签手续。执行异议审查期间，经本院现场勘查，涉案房产现已交付陈霁宇实际占有装修使用。本院经审查于2017年3月21日作出（2016）陕01执异333执行裁定，认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合本案：一、案外人陈霁宇在本院对涉案房产查封之前即与被执行人华浙公司签订书面房屋认购合同，案外人陈霁宇所在单位其他同批次团购房屋大部分已得到网签备案的事实可以印证陈霁宇从华浙公司处购买房产意思表示的真实性；二、本院现场勘查中涉案房产现已交付案外人陈霁宇实际占有装修使用；三、案外人陈霁宇出具的银行转款凭证以及被执行人华浙公司向其出具的收据能够证明案外人陈霁宇已实际支付房屋认购合同所约定的购房款项；四、因单位分批次进行网签备案正在办理中，故未办理过户登记非因买受人陈霁宇自身原因。案外人陈霁宇的执行异议符合法定情形，依法应予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定：中止对西安市××区××路××期（预售证号：2014337号）房屋编号：1幢1单元12902号（建筑面积208.2平方米）房屋的执行。华浙公司遂提起本案诉讼。执行中，经查被执行人华浙公司在向申请执行人郭建文借款时，将其位于西安市××区××路××期项目1幢1单元1层10102号的商铺（建筑面积：641.73平方米）作为借款担保，并网签登记在申请执行人郭建文名下。本院遂于2016年12月8日作出（2016）陕01执1297号之三执行裁定：一、查封申请执行人郭建文名下位于西安市××区××路××期项目1幢1单元1层10102号的商铺（建筑面积：641.73平方米，预售许可证号：2014337，合同登记号：Y14112874）;二、上述房屋查封期限为三年，查封期间不得办理转移和过户手续。以上事实，有西安市中级人民法院（2016）陕01执1297号之一执行裁定书、（2016）陕01执1297号之三执行裁定书、（2016）陕01执异333号执行裁定书、西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第495号裁决书、长庆坊二期住宅认购合同书、收据、招商银行个人转账汇款业务受理回单、中国人民银行支付系统专用凭证、中国银行汇兑支付往账凭证、情况说明、证明、收款收据、通知、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，涉案房产系于2016年9月27日被查封，陈霁宇于2013年5月24日通过团购方式与华浙公司签订房屋认购合同，2014年10月8日，华浙公司取得涉案房屋商品房预售许可证，与陈霁宇共同参加团购购买的其他房屋已得到网签备案的事实亦可以印证陈霁宇从华浙公司处购买房产属实，上述房屋认购合同系双方真实意思表示，合同有效。郭建文称陈霁宇与华浙公司签订的房屋认购合同不具有合法性，理由不能成立。2013年5月24日陈霁宇与华浙公司签订房屋认购合同，2014年10月20日郭建文与华浙公司签订借款合同，郭建文称华浙公司在自身负有巨额债务的情况下将涉案房屋以低于市场价出卖给陈霁宇，恶意损害郭建文的合法利益，其所述与实际情况不符。陈霁宇提交的银行转款凭证以及华浙公司向陈霁宇出具的收据等证据能够证明陈霁宇已实际支付房屋认购合同所约定的购房款项。执行异议审查期间，经本院现场勘查，涉案房产现已交付陈霁宇实际占有装修使用。因陈霁宇系参加团购购房，其所在单位对团购房屋分批次进行网签备案正在办理中，未办理过户登记非因买受人陈霁宇自身原因所致。综上，陈霁宇就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，同时，因华浙公司在向郭建文借款时，将其位于西安市××区××路××期项目1幢1单元1层10102号的商铺（建筑面积：641.73平方米）作为借款担保，并网签登记在郭建文名下，本院执行中亦于2016年12月8日查封了上述商铺，故本院依法支持陈霁宇的执行异议，中止对涉案房屋的执行，是正确的。郭建文诉请继续执行涉案房屋，依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告郭建文的诉讼请求。案件受理费100元，原告郭建文已预交，由原告郭建文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年六月十二日书 记 员 段 蓓