徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0312民初4055号
原告:徐州三景农业发展有限公司，住所地在徐州市铜山区棠张镇棠张村。
法定代表人：苏汝贞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：薛含，北京盈科（徐州）律师事务所律师。
被告:左升旗，男，1981年1月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。
委托诉讼代理人：杨赫，江苏光亚律师事务所律师。
原告徐州三景农业发展有限公司诉被告左升旗租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理，依法由审判员刘娟适用简易程序进行审理，并于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告徐州三景农业发展有限公司的委托诉讼代理人薛含、被告左升旗的委托诉讼代理人杨赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州三景农业发展有限公司的诉讼请求为：1、解除原被告双方签订的场地（鱼塘）租赁合同，被告返还租赁物，重建其拆除的场地内约300平方米的厂房；2、判令被告向原告支付欠付的租金15万元；3、判令被告向原告支付违约金15000元；4、案件受理费、保全费等实现债权的费用由被告承担。
被告左升旗辩称：1、双方确实存在租赁合同关系，但原告没有按照合同约定交付租赁物，少交付了2000余平方米，租金应予以折算。2、诉讼中，原告申请财产保全，法院于2018年5月15日对被告使用的案外人的机械设备进行了查封，原告将场地门锁更换，实际已经提前收回了租赁场地，并在场地内种植了树木，合同目的不能实现，原告存在违约，租金应计算至原告收回房屋时止。3、被告已支付第一年房租15万元、押金5万元，欠付租金应从上述款项中抵扣，被告同意解除合同。被告在租赁场地内建设的钢结构厂房价值20万元，原告提前解除合同收回房屋应当对被告进行补偿。4、因为该厂房的登记所有人并非原告，所以该房屋是否能够恢复原状，暂时无法确定。5、原告要求被告支付违约金没有依据，原告违约在先，即使被告存在违约，约定的违约金也高于实际损失，请求法院酌定调整。
经审理查明：2017年1月16日，原告徐州三景农业发展有限公司（出租房、甲方）与被告左升旗（承租方、乙方）签订场地（鱼塘）租赁合同，约定如下：1、该场地（鱼塘）坐落于铜山区××张村，面积约22880㎡，现有附着物房屋约5000平米（附图）。本合同的签订即表明乙方对所租赁物的现状及设施情况、权属情况已事先进行了充分的考察和了解，知晓法律意义，无异议并自愿签署本合同，乙方租用该场地用于建筑材料的生产和存放。2、该场地（鱼塘）只用于鱼塘或者其他合法经营，乙方保证在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该场地（鱼塘）的用途，不得转租、分租。3、租赁期限自2017年2月16日至2019年2月15日，共计两年。租赁期满，甲方有权收回该租赁物。乙方如继续承租应提前一个月向甲方提出书面续租要求，征得同意后重新协商、签订租赁合同。4、每年租金总计￥150000元，每年缴款一次，并提前一个月支付下一笔租金。乙方应于本合同签订后，向甲方支付第一年的租金，即￥150000元。依此类推，直至到期。乙方第一次支付租金时，还应支付押金￥50000元，该款在合同期满后，乙方无违约情形下，足额返还给乙方。甲方收取租金后，应向乙方开具有关收款凭证（收据）。本租金不含税，如乙方需要正式税务票据，乙方承担相应税费后，甲方开具。5、租赁期内，由乙方承担水费、电费等自身管理和经营所需的各项费用。应向甲方交纳的费用应当按照甲方要求及时缴清不得拖欠，否则甲方有权停止乙方的使用。6、租赁期满或合同解除后三日内，乙方必须清理完自身物品，返还该租赁物及其附属设施。返还后对于该租赁物内乙方未经甲方同意滞留的物品以及租赁物的添附、装修、新建设施等，均归甲方所有。7、乙方应合理使用并爱护该租赁物及其附属设施。因乙方管理期间或不合理使用，致使该租赁物及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任，如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。8、乙方需要添附、装修、新建设施应当事先以书面形式提出方案，并征得甲方的书面同意，添附、装修、信件设施时不得影响甲方及他人的正常工作和使用（乙方承租期间如需拆除甲方原有部分房屋，需书面报请甲方同意，并在承租区域内重建相应面积作为置换）。本合同解除或终止时，租赁物的添附、装修、新建设施等，均归甲方所有。9、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该租赁物：不支付或者不按照约定支付租金达30日的；擅自改变该租赁物用途的；擅自拆改变动或损坏租赁物主体结构的；擅自将该租赁物转租给第三人的；利用该租赁物从事违法活动的；拖欠水电等费用达30日的。有下列情形之一的，本合同提前终止，甲乙双方互不承担违约责任：该片土地或租赁物因城市、农村建设需要被依法征收或列入房屋、土地拆迁范围的。因征收、拆迁的全部权益均归甲方所有，与乙方无关（乙方新建的房屋及设施的赔偿双方各半）。因政府行政行为、土地所有权人、使用权人依法提前收回场地（鱼塘），无法履行本合同的。因地震、火灾等不可抗力致使租赁物毁损、灭失或造成其他损失的。10、甲方未按约定时间交付该租赁物应按月租金10%标准支付违约金。乙方有本合同第九条第二款约定的情形之一的，应按年租金的10%向甲方支付违约金并赔偿损失，且同时甲方有权提前终止本合同。乙方擅自对该租赁物进行改建、装修、装饰或形成新附和物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。乙方未按照约定时间返还场地（鱼塘）的，应按当年租金总额的300%标准支付场地占用费，直至返还至日。乙方违约的，甲方有权对乙方物品留置。承租的租赁物由乙方自行管理，在承担、使用期间所发生的一切对外经营、对内管理责任均由乙方自行承担与甲方无关。因履行本合同发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向租赁物所在地人民法院起诉。本合同经甲、乙双方签字或盖章后生效。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充均应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。原告在合同尾部加盖印章并在合同中加盖骑缝章，被告左升旗在合同中签字捺印，左升旗并在合同第四页签署“补充条款：乙方要拆除的部分约270平方米，保证半年内在该院东北角处重建，否则视为违约。左升旗”。
2017年1月17日，左升旗支付徐州三景农业发展有限公司第一年租金15万元，原告开具编号为8662124的收据，载明收款事由“租金（2017.2.16-2018.2.15）”，左升旗还支付徐州三景农业发展有限公司租房押金50000元，原告开具编号为8662125的收据。
庭审中，原告陈述双方签订租赁合同后就将涉案租赁场地交付给被告使用，签订合同时还一并将涉案租赁场地的图纸交由被告参考，被告在图纸中签字。后经双方协商，原告允许被告拆除部分房屋进行钢结构大棚的建造，被告称拆除后建造了面积约400平方米的钢结构大棚。被告陈述因为环保不达标，其将案外人的设备拉进租赁场地后一直没有进行生产。被告还主张涉案租赁场地的所有权人并非徐州三景农业发展有限公司，而是徐州三景养殖有限公司，并提交了铜房权证棠张字第××号产权证书予以佐证，并认为原告实际交付的租赁场地面积应为产权证书中载明的面积，实际要比合同约定的面积小，但由于一直没有生产所以也没有对原告交付的场地面积提出过异议。
诉讼中，原告于2018年5月4日申请财产保全，申请冻结被告的银行存款16.5万元或查封其相应价值的其他财产。2018年5月15日上午，本院工作人员到涉案租赁场地处查封预装式变电站一台（出厂编号1703027）、三相异步电动机一台（型号Y916L）、破碎机一台（无型号）、地磅一台（无型号），并对徐州三景农业发展有限公司经理ＸＸ作了查封笔录。原告称法院查封后其将租赁场地的门锁予以更换，被告称实际换锁日期早于设备查封日期。原告主张按照涉案合同第九条第二项第一款的约定，要求解除合同，被告同意解除合同，但主张租金应计算至法院查封设备原告换锁之日，即欠付租金自2018年2月16日起至2018年5月15日至。原告还主张因被告没有按照补充条款的约定予以重建，所以要求被告恢复原状，原拆原建。
以上事实，有原被告当庭陈述及原被告提交的场地（鱼塘）租赁合同、房权证、房屋面积计算图、宗地图、收据、查封公告、查封清单、查封现场照片等证据证实，本院予以确认。
本院认为：涉案场地（鱼塘）租赁合同系原被告真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履责。关于原告各项诉请能否得到支持的问题。首先，被告支付的第一年租金15万元系支付2017年2月16日至2018年2月15日的租金，自2018年2月16日起的租金被告尚未支付，按照涉案合同第九条“合同解除”部分第二款第二项约定，被告不支付或者不按照约定支付租金达30日，原告有权单方解除合同。按照合同约定，被告第二次支付租金的时间应提前一个月，截至原告起诉之日被告始终没有支付租金，原告有权按照合同约定解除合同，且被告同意解除，故对原告该项诉请，本院予以支持。被告应清理自身物品，返还该租赁物。其次，关于欠付租金数额问题。2018年5月15日法院至涉案租赁场地查封设备后原告将门锁予以更换，导致被告无法进入租赁场地使用涉案租赁物，合同目的不能实现，故被告欠付租金期限宜应自2018年2月16日起计算至2018年5月15日。合同约定年租金为15万元，月租金为12500元，故租金应为37500元。对于原告主张被告支付一年的租金15万元不予支持。关于被告抗辩原告实际交付的租赁场地面积小于合同面积应予以折扣计算租金的问题，双方签订合同后，原告将涉案租赁场地交付被告使用，被告从未就场地面积问题向原告提出过异议，即使存在交付面积与合同约定面积不一样的情形，也视为合同实际履行过程中的变更，该变更经过被告的默许，故对于被告的该项抗辩本院不予采信。第三，涉案租赁合同第八条约定，被告承租期间如需拆除原告原有部分房屋，需书面报请原告同意，并在承租区域内重建相应面积作为置换。原告主张经协商原告同意被告在租赁场地内建造钢结构大棚，被告对涉案租赁场地部分房屋全部拆除，对部分房屋仅拆除一部分，被告还承诺在租赁场地东北角重建，现被告违约，要求原拆原建，恢复原状。对此，本院认为，根据涉案租赁合同第十条第三款约定，被告擅自对该租赁物进行改建、装修、装饰或形成新附和物的，原告可以要求被告恢复原状或者赔偿损失，被告拆除原告租赁场地内部分房屋的行为系经过原告准许，并非系被告擅自拆除，且被告已在拆除位置建造了钢结构大棚，原告无权要求被告恢复原状。虽然被告没有按照补充条款的约定在租赁场地东北角重建房屋，构成违约，但原告的诉请为原拆原建、恢复原状，并非在其他地址重建，且重建的房屋数量、具体面积、规格等内容双方均无书面约定，故对该项诉请本院不予支持。第四，关于违约金问题。原告主张被告按照合同约定以年租金15万元的10%即15000元支付违约金，被告主张合同中违约条款约定过高，但被告未按照合同约定按期支付第二笔租金，至原告起诉之日已迟延交付租金三个多月，亦没有按照补充条款的约定在涉案租赁场地重建拆除的部分房屋，构成违约，原告按照合同约定要求被告以年租金的10%为标准支付违约金，并不违反法律规定，本院依法予以支持。综上，被告应向原告支付租金37500元、违约金15000元，共计52500元，被告在支付第一笔租金时还向原告交纳了押金50000元，被告主张从押金中抵扣欠款，故押金50000元应先抵扣违约金15000元，剩余款项抵扣租金，被告还应向原告支付租金2500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告徐州三景农业发展有限公司与被告左升旗于2017年1月16日签订的场地（鱼塘）租赁合同，被告左升旗于本判决生效之日起十日内向原告徐州三景农业发展有限公司返还租赁物；
二、被告左升旗于本判决生效之日起十日内给付原告徐州三景农业发展有限公司剩余租金2500元；
三、驳回原告徐州三景农业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3600元，减半收取为1800元，由原告负担1750元，由被告负担50元。保全费1345元，由原告负担1300元，由被告负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。
审判员 刘 娟
二〇一八年七月二十五日
书记员 张欣然