浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第719号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢亚勇。
委托代理人：冯仲庆、陶佳思旺，浙江嘉洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐群伟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹永海。
二被上诉人共同委托代理人：黄建中，嘉兴市秀州法律服务所法律工作者。
上诉人谢亚勇因与被上诉人徐群伟、尹永海房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2015）嘉秀巡民初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人谢亚勇的委托代理人冯仲庆、陶佳思旺，被上诉人徐群伟、尹永海的委托代理人黄建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理认定，谢亚勇向徐群伟、尹永海租赁房屋，双方于2011年9月28日签订房产租赁协议书1份，协议书载明：一、租赁标的物坐落于嘉兴市××层，面积约为3843.54平方米；二、徐群伟、尹永海将房屋出租给谢亚勇，用于经营大酒店，租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止；三、房屋起始租金为每年1452650元（不含税），租金每六个月支付1次，租金分别于每年的5月31日前和11月30日前支付。租赁期内，房租从2012年1月1日起每年递增5％；六、租赁期内，水电费、小区物业管理费等一切费用由谢亚勇承担，谢亚勇交押金40万元，租赁期满或经双方同意中途终止租赁协议的，经双方结清所有费用，押金在15日内退回给谢亚勇，在租赁期内，押金不计息；十一、谢亚勇未经徐群伟、尹永海同意，延迟支付租金，时间在1个月以内，除支付租金外，还应支付该租金支付时当年同期的一年期银行贷款利息，超过1个月的，徐群伟、尹永海有权单方面终止租赁协议，并享有追偿所有损失的权利。房产租赁协议书签订后，谢亚勇已向徐群伟、尹永海支付40万元押金。谢亚勇未支付2014年7-12月的租金798957.50元及2015年1-6月的租金835273.50元，共计1634231元，故成讼。
原审另查明，2010年7月29日，嘉兴市中山房地产开发有限公司与原嘉兴市金建门酒店有限公司签订租赁协议1份，租赁协议载明：嘉兴市中山房地产开发有限公司将嘉兴市立达汇园5幢1-3层面积约3660平方米房屋租给原嘉兴市金建门酒店有限公司使用；一、租赁期限从2010年7月29日至2020年12月31日止；二、房屋年租金为1317600元，租金每六个月支付1次，首次租金于2010年11月20日前结清，以后租金分别于5月31日前和11月30日前支付；八、若房屋出让，则租赁关系与新房东继续有效，租赁协议由新业主与承租人重新签协议，协议条款不变。徐群伟、尹永海向嘉兴市中山房地产开发有限公司购买嘉兴市立达汇园5幢1-3F、5幢102室、5幢103室房屋，建筑面积共计3843.54平方米，并于2011年7月19日办理了该房屋所有权登记手续。原审又查明，2011年12月2日，原嘉兴市金建门酒店有限公司名称变更为嘉兴市华通餐饮管理有限公司，同日，原嘉兴市金建门酒店有限公司法定代表人由潘建华变更为谢亚勇，投资人（股权）由潘建华（出资额25万元，股权占比50％）、萧国荣（出资额25万元，股权占比50％）变更为赖惠平（出资额7.5万元，股权占比15％）、陈建福（出资额14万元，股权占比28％）、谢亚勇（出资额28.5万元，股权占比57％）。2012年9月14日，原嘉兴市华通餐饮管理有限公司名称变更为嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司（以下简称夏门渔港）。
2015年4月24日，徐群伟、尹永海以谢亚勇未按期支付2014年7-12月及2015年1-6月的租金，经多次催讨无果为由，诉至原审法院，请求判令：1、谢亚勇立即向徐群伟、尹永海支付2014年7-12月租金798957.50元及2015年1-6月的租金835273.50元，并支付逾期付款利息71325元（以798957.50元为基数、按年利率6％计算，自2014年7月1日开始计算，暂计至2015年6月30日，以835273.50元为基数、按年利率5.6％计算，自2015年1月1日开始计算，暂计至2015年6月30日，直至判决生效之日止），合计1705556元；2、案件诉讼费由谢亚勇承担。
谢亚勇在原审中答辩称，原嘉兴市金建门酒店有限公司于2010年7月29日向嘉兴市中山房地产开发有限公司承租了嘉兴市立达汇园5号楼1-3层经营酒店至今，该房屋并非徐群伟、尹永海所有，徐群伟、尹永海无权向谢亚勇收取租金，请求法庭驳回徐群伟、尹永海的诉讼请求。
谢亚勇在原审中反诉称，嘉兴市立达汇园5号楼1-3层房屋并非徐群伟、尹永海所有，其无权处分该房屋，且该房屋早已出租给夏门渔港，并未实际交付给谢亚勇使用，徐群伟、尹永海未能履行合同义务，其行为已经构成违约，侵害了谢亚勇的权益，给谢亚勇造成了巨大的损失。为此，请求判令：1、徐群伟、尹永海退还押金40万元；2、徐群伟、尹永海向谢亚勇支付违约金121054.17元；3、徐群伟、尹永海承担本案诉讼费。
针对谢亚勇的反诉，徐群伟、尹永海答辩称，一、2011年7月19日，嘉兴市中山房地产开发有限公司将租赁给原嘉兴市金建门酒店有限公司位于嘉兴市立达汇园5号楼1-3层的房屋所有权出售给了徐群伟、尹永海。因此，本案所涉的租赁房屋系徐群伟、尹永海所有。二、根据本诉证据及反诉证据，均能够证明徐群伟、尹永海与谢亚勇于2011年9月28日就嘉兴市立达汇园5号楼1-3层房屋重新签订了合同，且签订合同时谢亚勇也明知该房屋系徐群伟、尹永海所有。谢亚勇反诉请求退回押金40万元，根据双方2011年9月28日所签订的合同第六条约定，合同租赁期满或经双方同意终止合同即结清水电费后才可以退回，谢亚勇反诉时既没有提出终止合同，也没有在征得徐群伟、尹永海同意的情况下要求返还40万元押金，没有相应的事实依据，且徐群伟、尹永海并没有实际违约，基于此，请求法庭驳回谢亚勇的反诉请求。
原审经审理认为，徐群伟、尹永海与谢亚勇签订的房产租赁协议书，是当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行。谢亚勇提出涉案房屋并非徐群伟、尹永海所有，徐群伟、尹永海无权向谢亚勇收取租金，且涉案房屋早已出租给原嘉兴市金建门酒店有限公司（现为夏门渔港），并未实际交付给谢亚勇使用，徐群伟、尹永海未履行合同义务，其行为已经构成违约，因涉案房屋中5幢1-3F部分原由嘉兴市中山房地产开发有限公司出租给夏门渔港；一方面，徐群伟、尹永海向嘉兴市中山房地产开发有限公司购买涉案房屋，并于2011年7月19日办理房屋所有权登记手续，徐群伟、尹永海已取得涉案房屋所有权，涉案房屋中5幢1-3F部分出租人变更为徐群伟、尹永海；另一方面，2011年12月2日，夏门渔港股东由潘建华、萧国荣变更为赖惠平、陈建福及谢亚勇，谢亚勇系公司控股股东和法定代表人；故2011年9月28日房产租赁协议书系徐群伟、尹永海与谢亚勇重新签订租赁协议。谢亚勇言明，涉案房屋从2010年7月29日至今一直由夏门渔港作酒店经营之用，符合实际情况，但谢亚勇以个人名义签订房产租赁协议，实际由夏门渔港使用，不违反法律规定，谢亚勇作为合同相对人，应承担付款义务，谢亚勇对此提出的抗辩意见，原审不予采信。徐群伟、尹永海主张谢亚勇向其支付2014年7月至2015年6月的租金1634231元，因谢亚勇未按时支付所欠租金，已构成违约，应承担相应的民事责任，按双方相应约定，谢亚勇并向徐群伟、尹永海支付逾期付款利息，且谢亚勇对租金、逾期付款利息计算方式无异议；故徐群伟、尹永海要求谢亚勇支付租金、逾期付款利息的诉讼请求，原审予以支持。
谢亚勇反诉要求徐群伟、尹永海退还押金40万元，根据双方签订的房产租赁协议书第六条约定，租赁期满或经双方同意中途终止租赁协议的，经双方结清所有费用，押金在15日内退回给谢亚勇，本案中租赁期未届满，徐群伟、尹永海和谢亚勇尚未终止合同，谢亚勇反诉要求徐群伟、尹永海退还押金40万元，不符合双方约定的退还押金情形；谢亚勇反诉要求徐群伟、尹永海支付违约金121054.17元，根据上述理由，徐群伟、尹永海未擅自中止租赁协议，谢亚勇的反诉请求，原审不予支持，反之，徐群伟、尹永海对此抗辩意见，原审予以采信。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、谢亚勇在判决生效之日起十日内支付徐群伟、尹永海房屋租金1634231元，并支付逾期付款利息（自2014年7月1日起至判决确定履行之日止，以798957.50元为基数、按贷款年利率6％计算；自2015年1月1日起至判决确定履行之日止，以835273.50元为基数、按贷款年利率5.6％计算）；二、驳回谢亚勇的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取10075元，反诉受理费减半收取4505元，由谢亚勇负担，在判决生效之日起七日内交纳。
判决宣告后，谢亚勇不服，向本院提起上诉称，涉案房产原系嘉兴市中山房地产开发有限公司所有，夏门渔港（原嘉兴市金建门酒店有限公司）向其承租用于酒店经营，租赁期限自2010年7月29日至2020年12月31日，该房产一直由夏门渔港占有使用。后涉案房产产权虽变更为徐群伟、尹永海，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁关系继续有效，无须谢亚勇作为个人与徐群伟、尹永海重新签订租赁协议并承担相应的法律责任。如果确是谢亚勇个人承租房产用于酒店经营，徐群伟、尹永海应将房产交付给谢亚勇，但在夏门渔港持续合法占有使用的情况下，该项交付不可能完成。其次，谢亚勇系夏门渔港的法定代表人，其与徐群伟、尹永海签订租赁协议，应认定为代表公司履行职务行为，由此产生的合同义务应由公司承担。综上，请求撤销原判，改判驳回徐群伟、尹永海的原审诉讼请求以及支持谢亚勇的原审反诉请求。
徐群伟、尹永海在二审中答辩称，谢亚勇的上诉理由均不能成立，原审认定谢亚勇以个人名义与徐群伟、尹永海签订房产租赁协议书，并无不当。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审依法驳回谢亚勇的上诉请求。
谢亚勇在二审中向本院提供了《情况说明》一份，证明夏门渔港从未从谢亚勇处租赁或接收过涉案房屋，涉案房屋自2010年至今一直由夏门渔港占有使用。
徐群伟、尹永海质证认为，该《情况说明》属于证人证言，证人未出庭，仅凭书面证明无法证实其内容；且载明的内容也与事实不符，2010年占有使用涉案房屋的系嘉兴市金建门酒店有限公司而非夏门渔港；该《情况说明》不能证明谢亚勇所要证明的内容，不能证明徐群伟、尹永海未交付涉案房屋给谢亚勇。
本院认证认为，谢亚勇提供的《情况说明》属于证人证言，但证人未出庭作证，徐群伟、尹永海对其真实性、合法性和关联性均不认可，故本院不予认定。
徐群伟、尹永海在二审中未提供新证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审主要争议焦点在于：一、与徐群伟、尹永海建立房屋租赁关系的是谢亚勇还是夏门渔港；二、谢亚勇请求徐群伟、尹永海退还押金及支付违约金，有无依据。
关于第一个问题。谢亚勇上诉认为租赁协议所涉标的物一直由夏门渔港占有使用，徐群伟、尹永海未向其交付，故其非承租人。但从租赁协议的签订主体看，与徐群伟、尹永海在租赁协议书签字确认的一方系谢亚勇，而非夏门渔港；从协议内容看，双方约定徐群伟、尹永海出租涉案房屋给谢亚勇用于经营酒店，租赁相关的权利义务均发生在徐群伟、尹永海与谢亚勇之间，未涉及夏门渔港；从协议的履行情况看，徐群伟、尹永海已经收到协议约定的2012年至2014年6月的租金，谢亚勇签订租赁协议后投资并且担任法定代表人的夏门渔港也已在涉案房屋内经营。基于上述事实，本案有充分理由相信是谢亚勇以个人名义与徐群伟、尹永海签订租赁协议后投资开办夏门渔港，并将承租的房屋在原嘉兴市金建门酒店有限公司的基础上通过投资变更工商登记成立夏门渔港开办酒店。故谢亚勇辩称徐群伟、尹永海至今未向其交付涉案房屋，与事实不符。谢亚勇另称，其与徐群伟、尹永海签订租赁协议书，系代表夏门渔港履行职务行为。但从双方签订的协议书内容看，并不能当然得出其是代表公司承租涉案房屋的结论，根据工商变更登记情况，双方签订协议书时谢亚勇尚未成为夏门渔港的股东或法定代表人，故该项辩称不成立。综上，原审认定谢亚勇系本案租赁合同的相对人，徐群伟、尹永海有权请求谢亚勇支付拖欠的2014年7月至2015年6月的租金，并无不当。
关于第二个问题。如上分析，本案双方签订的房屋租赁协议尚在正常履行。而根据双方租赁合同约定，租赁期满或经双方同意中途终止租赁协议的，押金才予以退还。故谢亚勇现反诉要求退还押金，缺乏依据。谢亚勇辩称徐群伟、尹永海未向其交付涉案房屋，构成违约，故其有权请求退还押金及支付违约金。但据前述分析，本案并不存在租赁房屋未交付的事实，故谢亚勇以此为由要求退还押金及支付违约金，依据不足，原审不予支持，并无不当。
综上，谢亚勇的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20150元，由上诉人谢亚勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾进良
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 郑 茜