山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第325号
上诉人（原审被告、反诉原告）韩菁。
委托代理人李志强，系上诉人之夫。
被上诉人（原审原告、反诉被告）万宏。
委托代理人侯翔天，山东东岳泰山律师事务所律师。
原审被告泰安市嘉华房地产开发有限公司。
法定代表人赵勇，经理。
委托代理人程雪逢，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。
上诉人韩菁因房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院(2014)泰山民初字第1158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年2月25日，原告与被告签订房屋购买资格转让协议，约定被告出让其单位团购双龙社区商品房购买资格，原告受让被告购买单位团购房屋的资格，双方签订协议后原告即为完全意义上的房屋购买人；协议第一条约定，甲方（被告韩菁）同意将双龙社区的单位团购的商品房一套的购房资格转让给乙方（原告），并负责协助办理乙方缴纳房款、选房、交费、房屋产权证等手续，房屋建筑面积暂定96平方；第二条约定，按单位团购房的要求，乙方以甲方的名字按期如数缴纳团购房的所有款项，每次缴纳预交款后双方签订交款确认书（双方及中间人各一份），以确认款项实际缴纳数额及出资人，交款后取得的银行缴款单和甲方单位开具的收款收据都由乙方保存；第三条约定，乙方同意付给甲方20000元作为甲方将购房资格出让给乙方的转让费，由此乙方获得该订购房的一切风险和账务；第四条约定，签订本协议后，缴纳第一次购房预交款并签订交款确认单后，乙方应先付给甲方转让费10000元，待房产证办出后乙方再将另外10000元转让费付给甲方；第五条约定，甲方在房屋购建过程中应及时将单位的相关信息和要求通知乙方，在房屋交付后协助乙方办理房屋产权证等相关证件，直到产权明确到乙方名下为止；第十一条其他约定事项《交款确认书》内容为：经双方确认，2009年2月25日以韩菁名义交纳的购房款150000元，实际是万宏出资交纳。协议签订当日，原告向被告支付转让费10000元。2009年3月2日，被告韩菁与被告嘉华公司签订商品房认购协议书，约定乙方（被告韩菁）自愿向甲方（被告嘉华公司）订购双龙居住区楼房1套，建筑面积暂按135平方米，单价暂按3000元/平方米。被告签订上述认购协议书后将协议书交原告持有。后原告分别于2009年3月17日、2009年4月9日、2011年10月25日向嘉华公司缴纳购房款共计412531.10元，嘉华公司出具收据4份，4份收据均由原告持有。2013年1月19日，嘉华公司要求购房者选房，被告韩菁参加选房并签订房屋认购确认单，选购房屋为C区9#楼东单元7层东户。2013年4月30日，嘉华公司出具房款结算单，应交纳余款51982.47元，2013年6月25日，原告向嘉华公司支付结算余款51982.47元。2013年4月，嘉华公司发出《双龙居住区房屋交房说明》，说明规定：二、交房流程。1、更名：需要更名的人员，携带所需材料于2013年5月2日至6月11日按顺序到泰山区公证处办理公证手续并缴纳相关费用；…；3、交房：结算后自2013年6月3日至15日由购房人签订购房合同、办理物业管理手续、交房验房。四、注意事项：更名的必须经泰山区公证处公证，嘉华公司以泰山区公证处出具的公证书为准，办理相关手续。后原告在要求被告韩菁办理更名公证时，被告韩菁未予协助配合，导致无法办理更名公证，亦未能与开发商签订正式商品房买卖合同。2013年6月20日，原告起诉被告韩菁，要求确认其与被告韩菁签订的房屋购买资格转让协议有效，并判令被告韩菁协助原告将涉案房产的房屋买受人变更到原告名下。2013年10月9日，原审法院作出（2013）泰山民初字第1479号生效民事判决书，判决书认定：原告与被告韩菁签订的房屋购买资格转让协议系有效协议，房屋实际交款人为本案原告，被告韩菁2009年3月2日与嘉华公司签订商品房认购协议书以及2013年1月19日签订房屋认购确认单的行为系代表原告实施。该判决还认定，鉴于协议生效的后果只是在原告与被告韩菁之间产生法律约束力而不能约束合同以外的第三方，能否将房屋买受人变更至原告名下非本案处理范畴。
被告嘉华公司在庭审中述称，前期不允许顶名购房，后因顶名的比较多，故又允许顶名，但根据交房说明的规定，需要更名的购房者需由转让方夫妻二人和受让方共同到泰山区公证处办理更名公证，否则嘉华公司拒绝办理更名。原告则主张交房说明系被告嘉华公司单方提供，相关规定对原告不产生约束力。庭审中，被告韩菁提交录音一份，证实2014年4月9日原告到被告单位提出解除协议，双方已于该日达成新的协议，被告韩菁退还转让费，原转让协议解除。录音显示系一男一女对话，被告韩菁称其中一方系李志强（系韩菁之夫），另一方是原告。原告对录音质证称录音中的谈话并非是原告与被告韩菁在谈，因为转让方（韩菁）系女性而非男性，在录音中只是两人在争吵，各自讲自己的话，不能推翻双方签订的协议书和法院生效的判决书，不具有证明效力。被告韩菁认可转让费并未退还原告。2014年6月29日，原告向被告嘉华公司发出履行房屋买卖合同通知书，要求被告嘉华公司履行合同，与原告签订房屋买卖合同，向原告交付房屋并办理产权登记手续。被告嘉华公司至今未与原告签订合同。庭审中，原告明确其主张的经济损失系指从2013年4月1日房屋交付起每月1000元计算到实际交付房屋止。
另查明，涉案商品房所涉土地以出让方式取得，房产现已具备交付条件，但尚不具备条件办理产权登记。上述事实有下列证据予以证实：1、房屋购买资格转让协议一份。2、商品房认购协议书一份。3、（2013）泰山民初字第1479号民事判决书一份。4、双龙居住区房屋认购确认单一份。5、嘉华公司出具的收据五份、购房尾款结算单一份。6、履行房屋买卖合同通知书一份、邮件回执单三份。7、双龙居住区房屋交房说明一份。8、录音一份。
原审法院认为,原告与被告韩菁签订的房屋购买资格转让协议已经（2013）泰山民初字第1479号生效民事判决书认定为有效协议，原审法院对该房屋购买资格转让协议系有效协议的事实予以确认。根据该判决书以及原被告提交的证据应认定，本案系被告韩菁将房屋购买资格转让给原告，诉争房产系原告顶被告韩菁之名购买。关于原告与被告嘉华公司之间是否存在商品房买卖关系，被告嘉华公司并不禁止转让购房权，在此前提下，被告韩菁与嘉华公司签订房屋认购协议书，以及其参加选房并签订房屋认购确认单的一系列行为应系代表原告所实施，实际交款人以及实际购房人均为原告，且在2013年6月25日被告嘉华公司亦收取原告结算余款51982.47元，综上在原告受让购房权并交纳全部购房款的情况下，原告与被告嘉华公司之间形成事实上的房屋买卖合同关系，且该买卖行为不违背法律规定，系合法有效行为。被告韩菁辩称其与原告签订的房屋购买资格转让协议无效且已于2009年3月2日中止的抗辩意见无事实和法律依据，原审法院不予采纳。被告韩菁还辩称协议约定转让的是96平方米房屋的缔约权，并非135平方米房屋的缔约权，故此协议应属无效，对此原审法院认为，房屋购买资格转让协议中约定建筑面积暂定96平方米，面积并不具体确定，对其该项抗辩意见原审法院亦不予采纳。被告韩菁所提交录音证据的对话双方以及对话内容均不能证实原告与其签订的转让协议已经解除，且被告韩菁并未退还原告转让费，故此应认定双方并未就纠纷解决另行达成意见，包括被告韩菁主张的转让协议未解除，故此对被告韩菁要求解除其与原告签订的房屋购买资格转让协议的反诉请求原审法院不予支持。综上，对原告要求确认涉案房屋系顶名购买，实际购买人为原告，原告与被告嘉华公司之间商品房买卖关系成立，且双方的买卖合同有效的诉讼请求原审法院予以支持。涉案房产现已具备交付条件，被告嘉华公司应向原告交付位于泰安市某小区C区9号楼东单元7层东户（701）房屋。关于原告主张的要求被告嘉华公司办理房屋产权登记的诉讼请求，因涉案房产尚不具备产权登记条件，故此对其该项诉讼请求原审法院不予支持，原告可待条件具备时另行主张权利。被告韩菁辩称本案事实已经原审法院审理，并作出（2013）泰山民初字第1479号民事判决书，属于一事不再理的情形，对此原审法院认为，本案原告的诉讼请求与（2013）泰山民初字第1479号案系不同的诉讼请求，原告起诉并无不当。关于原告主张的经济损失缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、位于泰安市某小区C区9号楼东单元7层东户（701）房屋系顶名购买，实际购买人为原告万宏，原告万宏与被告泰安市嘉华房地产开发有限公司之间商品房买卖合同成立，且双方的买卖合同有效；二、被告泰安市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告万宏交付位于泰安市某小区C区9号楼东单元7层东户（701）房屋；三、驳回原告万宏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告韩菁的反诉请求。案件受理费7525元，由被告泰安市嘉华房地产开发有限公司负担4000元，被告韩菁负担3000元，原告万宏负担525元；反诉案件受理费500元，由反诉原告韩菁负担。
上诉人韩菁不服原审判决上诉称，1、被上诉人与原审被告之间没有商品房买卖合同，更无商品房买卖关系。2、上诉人与被上诉人签订的《房屋购买资格转让协议》中的标的并未实际存在，双方协议应判定解除。3、上诉人韩菁与被上诉人万宏已约定解除原协议。4、一审法院诉讼费的收取违法。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。裁定上诉人与被上诉人签订的房屋购买资格转让协议依法予以解除。
被上诉人万宏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告泰安市嘉华房地产开发有限公司辩称，被上诉人与我公司无买卖合同关系，我公司不存在过错及违约行为，不应当承担任何责任，也不应承担诉讼费用。
二审中，双方当事人均未向法庭提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与原审被告签订的房屋购买资格转让协议，原审法院已经作出（2013）泰山初字第1479号民事判决书，已经发生法律效力，该判决书中认定双方签订的房屋购买资格转让协议为有效协议。从双方签订的房屋购买资格转让协议书中能够看出，上诉人将涉案的房屋购买资格转让给被上诉人，被上诉人并以上诉人的名义缴纳了购房款，本案诉争的房产实际上系被上诉人顶上诉人之名购买的，结合上诉人与被上诉人签订的购房协议及被上诉人交纳购房款的事实，足以认定涉案房产的实际购房人应为被上诉人。虽然被上诉人与原审被告之间未签订房屋买卖合同，但已经形成了事实上的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同成立，原审被告应将涉案的房屋交付上诉人。故原审法院判令上诉人与原审被告之间商品房买卖合同成立，原审被告于本判决生效后十日内将渋案房屋交付上诉人符合法律规定。关于上诉人主张被上诉人与原审被告之间没有商品房买卖合同关系的问题。本院认为，虽然被上诉人与原审被告之间未签订房屋买卖合同，但已经形成了事实上的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同成立且合法有效，该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张与被上诉人已约定解除原协议，由于被上诉人对此不予认可，且上诉人也未提供相关证据予以证实其主张，上诉人应对其主张承担举证不能的不利后果，该上诉理由因证据不足，本院不予支持。经审查，原审法院对诉讼费的收取并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7525元，由上诉人韩菁承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 健
审判员 郄延亮
审判员 李 腾
二〇一五年七月二十八日
书记员 孟 萌