湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00417号
上诉人（原审被告）施俊，男，汉族。
委托代理人张建军，湖北三顾律师事务所律师。代理权限：一般授权。
被上诉人（原审原告）襄樊市高新区奋进红木家具厂（下称奋进红木家具厂）。
负责人蔡万举，奋进红木家具厂厂长。
委托代理人王建国、熊严，湖北亘恒律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原审被告襄阳市樊城区供销合作社联合社（下称樊城供销社）。
法定代表人许克威，樊城供销社书记。
委托代理人李小丽，湖北志民律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人施俊与被上诉人奋进红木家具厂房屋租赁纠纷一案，上诉人施俊不服襄阳高新区人民法院（2014）鄂襄新民初字第01610号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人施俊及其委托代理人张建军，被上诉人奋进红木家具厂的委托代理人王建国、原审被告的委托代理人李小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：樊城供销社与奋进红木家具厂土地房屋转让合同纠纷一案，经襄阳市中级人民法院主持调解，双方当事人自愿达成一致协议，襄阳市中级人民法院于2001年6月20日作出（2001）襄中民三初字第11号民事调解书，生效后，樊城供销社于2001年9月16日向襄阳市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，因奋进红木家具厂除土地及房产外，别无其他财产偿还债务，且该宗土地及房屋已由奋进红木家具厂向银行借款时设定了抵押，欠款数额为48万元，樊城供销社已将该款支付给银行，并同意按评估价接收该土地及房屋。2002年3月11日，襄阳市中级人民法院作出（2001）襄中执字第189号民事裁定，裁定将被执行人奋进红木家具厂位于襄阳市樊城区长虹北路面积为1508.50平方米的土地使用权（土地证号为襄樊国用（1999）字第360107015-2号）及该土地上建筑面积1345.**平方米的三栋房屋的所有权（房产证号为襄樊市房权证樊城区字第000011**号），以评估价1052517元抵偿给申请执行人樊城供销社。2012年10月26日，樊城供销社作为出租方与承租方施俊签订了一份《房屋场地租赁合同》，将上述房地产出租给施俊使用，并约定，施俊承租樊城供销社地处长虹北路（南临襄阳市邮政分拣中心大楼）房屋场地（土地面积1508.50平方米，房屋建筑面积1345.64平方米），租赁期限自2012年11月1日起至2017年12月30日止，共计5年；租金共计60万元，租金支付方式为现金支付，提前半年支付下半年租金，每半年支付一次，其中，2013年度租金为10万元，2014年度租金为11万元，2015年度租金为12万元，2016年度租金为13万元，2017年度租金为14万元；有下列情形之一的，樊城供销社有权解除合同，不予退还押金：1.施俊不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的。2.施俊未按照约定用途使用场地，经樊城供销社3次书面通知未改正的。3.施俊未经樊城供销社同意擅自将场地转租、转让、转借给第三人的。4.施俊逾期15日未支付租金的。5.影响市容环境和院内住户休息环境的。樊城供销社或施俊因自身原因需提前解除合同的，应提前7日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并给予一定的补偿。因不可抗力或其他不可归责双方的原因，使房屋、场地无法复原和不能使用的，本合同自动解除；租赁期满未能续约或合同解除等原因终止的，施俊应于租期满或合同终止后7日内将房屋、场地及樊城供销社提供的配套设施和施俊已维修的道路、场地、院墙和已装修的房屋无偿以良好的状态交还樊城供销社。施俊未按照约定交还的，樊城供销社有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由施俊承担。2012年11月13日，经襄阳市中级人民法院审判委员会讨论决定，（2001）襄中执字第189号民事裁定书确有错误，应予撤销，并作出（2012）鄂襄阳中执监字第1号执行裁定，裁定撤销了（2001）襄中执字第189号民事裁定书。2013年3月21日，依据已发生法律效力的（2012）鄂襄阳中执监字第1号执行裁定，襄阳市中级人民法院又作出（2012）鄂襄阳中执监字第1-2号执行裁定，裁定樊城供销社依照（2001）襄中执字第189号民事裁定书取得的位于襄阳市樊城区长虹北路的房地产［面积为1508.50平方米的土地使用权，土地证号为襄樊国用（1999）字第360107015-2号（现土地证号为360107011-1号）及该土地上三栋房屋，建筑面积1345.64平方米的所有权，房产证号为襄樊市房权证樊城区字第000011**号，樊城区字第00000651号］返还给奋进红木家具厂。后该案进入执行回转程序，2013年8月13日，土地局向奋进红木家具厂颁发襄阳国用（2013）第360107011-1号土地使用权证。2013年9月13日，房管局向奋进红木家具厂颁发襄阳市房权证樊城区字第001696**号、第00169611号、第001696**号房屋所有权证各一份。上述证书载明，位于襄阳市高新区长虹北路图号为50.25-64.75，使用面积为1508.50平方米的土地使用权人为奋进红木家具厂；位于襄阳市高新区长虹北路1幢、2幢、3幢房屋的所有权人为奋进红木家具厂。2014年7月30日，襄阳市中级人民法院向上述土地房屋中各承租经营户发出公告，公告的内容为：“本院依据（2012）鄂襄阳中执监字第1-2号执行裁定，已将你目前正在使用的房地产执行回转至襄樊市高新区奋进红木家具厂名下，故该处房地产的所有权人为襄樊市高新区奋进红木家具厂”。同日，襄阳市中级人民法院针对施俊发出通知，通知的内容为：“一、你与襄阳市樊城区供销合作社联合社于2012年10月26日签订的上述房屋场地租赁合同中涉及房地产所有权人已变更为襄樊市高新区奋进红木家具厂。二、请你自收到本通知之日起五日内与新的产权所有人对前述租赁合同中尚未履行部分重新签订租赁合同，以保护你的合法权益。并将在履行上述租赁合同中应支付的租金交付给襄樊市高新区奋进红木家具厂”。但至今被告施俊未与原告奋进红木家具厂重新签订租赁合同，亦未向原告奋进红木家具厂支付相应房屋土地租金，引起诉讼。
原审法院认为，2012年10月26日，樊城供销社作为房屋所有权人及土地使用权人与施俊签订的《房屋场地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法、有效。2013年8月13日、9月13日，当上述房屋场地租赁合同中涉及的房地产权利人由樊城供销社变动为奋进红木家具厂时，即租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，并由新所有权人（即原告奋进红木家具厂）法定承受该租赁合同。所谓法定承受，指原租赁合同的权利义务内容（租金、期限等）维持不变，自动将出租人变更为新的所有权人。本案中，施俊在收到襄阳市中级人民法院的通知后，已知晓租赁物新的所有权人为原告奋进红木家具厂，自2014年7月30日起，应依照租赁合同的约定向原告奋进红木家具厂交纳相应的房屋土地租金。但至今为止，施俊未向奋进红木家具厂支付租金，该行为属违约行为，现奋进红木家具厂要求解除租赁合同并腾退房屋场地的诉讼请求，符合法律规定及《房屋场地租赁合同》的约定，予以支持。樊城供销社、施俊均辩称，奋进红木家具厂系个体工商户，本案主体存在错误。经法院审查认为，奋进红木家具厂作为房屋所有权人及土地使用权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，其作为本案房屋租赁合同纠纷的当事人符合客观事实，不存在诉讼主体问题，故对于樊城供销社、施俊的该项辩称理由，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，故判决：解除樊城供销社与施俊于2012年10月26日签订的《房屋场地租赁合同》，施俊于本判决生效之日起三十日内腾退《房屋场地租赁合同》中所承租的房屋场地。案件受理费500元，由施俊负担。
宣判后，施俊不服原审判决，向本院提起上诉称，一、奋进家具厂是个体工商户，不具备主体资格。二、原审判决认定事实错误。原审判决认为上诉人施俊自2014年7月30日后一直未向红木家具厂支付租金错误，上诉人施俊与樊城区供销合作联社存在租赁合同关系，租金应该支付给供销社，且上诉人已按照约定支付了当年7月1日之前的租金；没有相关证据证实上诉人收到了襄阳市中级人民法院于2014年7月30日发出的通知，即使襄阳市中级人民法院向上诉人送达过该通知，上诉人也不知道蔡万举的联系方式，且“通知”并不是规范性法律文书，不具有法律效力；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物上租赁物发生所有权变更，不影响租赁合同效力。蔡万举没有任何证据证实上诉人存在违约行为，被上诉人蔡万举要求解除合同无约定或法定条件。三、上诉人在租赁期间对所租房屋及场地进行了维修、改造、装修，共计投入200余万元，原审法院判决上诉人腾退《房屋场地租赁合同》所承租房屋场地，有失公平。故请求二审法院撤销原判，改判驳回蔡万举全部诉讼请求。
被上诉人蔡万举答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
原审被告襄阳市樊城区供销合作社联合社向本院答辩称：同意一审法院判决结果。
二审经审理查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案被上诉人奋进红木家具厂系个体工商户，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”之规定，奋进红木家具厂依法具备诉讼主体资格。上诉人施俊主张其已向樊城供销社支付了租赁费，但其未向本院提交相关证据予以证实。且施俊在本院执行局于2014年7月30日通知其与新的产权人奋进红木家具厂重新签订租赁合同并支付租金后，一直未与蔡万举或我院执行部门联系以上事宜，现施俊以蔡万举未积极主动联系他本人及没有蔡万举联系方式为由予以抗辩，明显不符合一般情理，故本院可以认定施俊存在严重违约的行为。上诉人施俊提出应当对租赁期间的投入损失进行补偿后再予以腾退的主张，本院认为，本案解除合同的原因为承租人施俊违约，且施俊与樊城供销社签订的租赁合同对租赁期间解除合同或合同到期后的租赁期间装修等投入补偿亦没有约定，故施俊的该项主张于法不符，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人施俊承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭云飞
审判员 陈瑞芳
审判员 苏 轶
二〇一五年十一月二十八日
书记员 岳伟峰