湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00593号
上诉人（原审被告）何启玉，男。
委托代理人李学林、邓雨樊，湖北法正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙华勇，男。
委托代理人李华义，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）彭厚军，男。
上诉人何启玉因与被上诉人孙华勇、彭厚军所有权确认纠纷一案，不服湖北省南漳县人民法院（2014）鄂南漳民三初字第00138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月13日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员李化、陈瑞芳参加的合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人何启玉及其委托代理人李学林、被上诉人孙华勇及其委托代理人李华义到庭参加了诉讼。被上诉人彭厚军经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告孙华勇诉称：2005年4月26日，何启玉与彭厚军签订《建房协议》约定，何启玉投入宅基地250平方米，彭厚军承担建房时设计及费用、负责该工程所有资金投入及施工。何启玉的收益为该栋楼房一层门面另加门面后西边车库一间和地下室东面两间，二楼全部归何启玉所有。该房屋建好后的销售、办理手续一切权利和费用由彭厚军负责收取。彭厚军按照协议的约定投资兴建了该栋房屋并将除分配给何启玉以外的房屋对外销售。2006年8月13日彭厚军与孙华军签订商住楼售房协议，将位于南漳县城关镇水镜路663号的西地下车库出让给孙华勇。孙华勇按照合同的约定支付了房款，彭厚军也按照合同的约定将车库交付给孙华勇并一直占有和使用至今。2014年6月24日，何启玉向南漳县人民法院起诉，请求责令原告立即腾退、归还车库并提供了房屋所有权证，拟证明本案何启玉和原告争议的房屋归其所有。原告认为彭厚军与何启玉签订的《建房协议》是合法有效的，按照协议约定，何启玉所有的房屋不应当包括本案诉争的车库，所以房管部门将地下室西面的房屋登记在何启玉名下属登记错误。故请求1、确认位于南漳县城关镇水镜路663号的西地下车库的所有权属于原告所有。2、本案的诉讼费用由被告负担。
原审被告何启玉辩称：一、原告占用水镜路663号的房屋属本人所有。具体理由1、建房协议约定水镜路663号房屋门面房及门面后西边车库1间归本人所有。该车库与门面房为同一整体，均为地面建筑物，根据建房协议的约定，原告占用的房屋并非是地下车库，该房屋为协议约定的本人所有的车库。2、合同第5条约定宽为以地平所有面积为准（约15米），而该车库正是在宽15米面积范围内。因房屋西墙外另建1米许上二楼走道及车库又多出1米，致使车库比门面宽了2米许。因该地的使用权人为本人，宽出的2米属车库面积，依据协议约定应属本人所有。3、根据协议第5条西边1间车库归本人所有的约定，所谓的车库应当是车辆能正常进出，车库的定义应当是汽车车库。再结合本人多年驾驶汽车的实际状况及该车库所处的位置，原告占用的房屋正是本人的车库。4、原告诉讼状称上一层门面后一间西边车库已属何启玉了。该诉称与事实不符：一、门面仅有一层，二楼为住房不存在上一层门面；二、汽车不可能从约1米宽的斜坡走道开上二楼，在南漳、襄阳市目前没有车库设在二楼的。且上到二楼约1米宽的走道也根本不可能通行车辆，二楼的房屋也非停放汽车设计。5、虽然原告占用的房屋地势略低于门面房，造成水镜路663号房屋前高后低的原因是水镜路的地面斜坡形成的，但并不能改变原告占用的房屋就是协议约定门面房后西边车库的事实。该车库基本与地面平行，依据GB50016-2006《建筑设计防火规范》规定，地下室应是地平面以下建筑，地下室整个房间墙体的高度应二分之一以上在地面以下，原告诉称其占用的房屋为地下车库与事实不符。二、原告与彭厚军的协议当属无效。本人房屋的土地使用权早在2003年9月已办理国有土地使用证，足以证明该地的合法使用权是本人。2005年4月26日，何启玉作为甲方与乙方南漳县建筑工程有限公司签订的建房协议，彭厚军作为乙方代表人签名，但彭厚军并非是建房协议的当事人，彭厚军作为自然人也无权承建房屋。非建房协议的当事人彭厚军当然无权销售房屋，彭厚军没有提供可以销售该房屋的任何合法有效证件（土地证、房产证等）原告也不符合善意取得的法律规定。再从建房协议的约定来讲，门面房及门面后西边车库1间已约定为本人所有，彭厚军售于原告也属无效行为。综上，本人无论是依据建房协议约定，还是房管部门颁发房产证，均证明本人为原告诉争车库的产权人。故应驳回原告的诉讼请求。
原审被告彭厚军未作出答辩。
原审法院经审理查明：2005年4月26日彭厚军以南漳县建筑工程有限责任公司的名义作为乙方与何启玉作为甲方签订了一份《建房协议》约定，一、甲方的责任及收益：1、投入宅基地约250平方米…。5、甲方收益：宅楼房壹层门面进深不少于9米，宽为以地平所有面积为准（约15米），另加门面后西边车库壹间和地下室东面两间，贰楼全部归甲方所有…。2006年8月13日被告彭厚军套用原徐庶路燃料公司《商住楼售房协议》的样式，将自己所得的西边两间地下室与孙华勇签订了以售方单位：一建公司为甲方，购方户单位：孙华勇为乙方的《商住楼售房协议》。当日孙华勇依据该协议给彭厚军交纳了2000元购车库定金，彭厚军出具了收款收据。后孙华勇依据与彭厚军签订的《商住楼售房协议》，分别与2006年8月29日、2006年11月10日给彭厚军支付了购房款10000元和9500元，并让其父亲居住至今。2014年6月23日何启玉向原审法院起诉，请求1、责令孙华勇立即腾退、归还位于本县城关镇水镜大道663号一楼西侧车库。2、责令孙华勇一次性支付房屋占用费22000元。诉讼中双方对争议的西边两间地下室的权属各持己词，原审法院在释明后。孙华勇诉至原审法院，请求确认位于南漳县城关镇水镜路633号西侧两间地下室归其所有。
原审法院另查明：2003年9月10日何启玉取得了南漳县城关镇水镜路663号房屋土地使用权，面积为242.7平方米，《国有土地使用证》编号为南漳国用（2003）字第689号。2007年9月13日何启玉取得了包括双方争议的西边两间地下室在内的房屋所有权证，该证编号为南房权证城关字第24011023**号。
原审法院认为：何启玉与彭厚军签订的《建房协议》是双方真实意思表示，合法有效。该协议约定了双方的权利义务和双方各自的收益。协议中约定的何启玉收益即一楼的门面房及门面后西边的车库和东面两间地下室及二楼归其所有。从这一点就可以看出，该栋房屋除上述归何启玉所有以外，其余的应归彭厚军收益，其有权按协议约定的对除何启玉所有房屋以外的房屋进行变卖收益。本案中双方争议的房屋实际上是该栋楼房西边两间地下室。结合《建房协议》和房屋的所有权证中的图纸及实地可以看出，地下室分东西各两间。既然协议中约定东面两间地下室归何启玉所有，那么西面两间地下室就应该归彭厚军所有，只是《建房协议》中没有表述。庭审中因被告彭厚军未到庭参加诉讼，涉及本案中的相关问题无法核实，合议庭为了作出正确判断，故依法找彭厚军就有关情况进行了询问并予以了宣读，印证了协议中的内容。至于被告何启玉抗辩的协议中“门面后西边的车库”实际上不能停放汽车等理由，合议庭认为，这里所指的“车库”是其与彭厚军在签订《建房协议》时的表述错误或误解，并不是何启玉所指的西边两间地下室。何启玉虽然将西面两间地下室在办理房产证时办理在自己的名下，但并不等于这两间地下室就应归自己所有。彭厚军依据与何启玉签订的《建房协议》将自己应得的西面两间地下室作价出售给孙华勇并签订协议，孙华勇按约定支付了价款且占用使用至今，取得了这两间地下室的所有权，应受法律保护。经调解双方不能达成协议。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，第三十三条之规定，判决如下：孙华勇对位于南漳县城关镇水镜路663号楼房西面两间地下室享有所有权。案件受理费1050元，由被告何启玉负担。
上诉人何启玉上诉称：1.一审法院程序违法。彭厚军是本案直接利害关系人，应作为案件当事人出庭；一审法院认定地下室归孙华勇所有没有依据；原审法院判决改变了原告的诉讼请求。2.一审法院认定事实错误。根据建房协议，本案争议的房产归上诉人何启玉所有，彭厚军无权将其出售给孙华勇。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人孙华勇诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人孙华勇答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案双方争议的房产系孙华勇实际居住的西边两间地下室。根据房屋所有权证中的图纸可以确定，地下室分东西各两间。彭厚军与何启玉之间签订的《建房协议》对于何启玉的收益有明确约定：“宅楼房壹层门面进深不少于9米，宽为以地平所有面积为准（约15米），另加门面后西边车库壹间和地下室东面两间，贰楼全部归甲方所有…”，该约定中并不包含西边两间地下室，故西边两间地下室的所有权归彭厚军所有。彭厚军将自己所有的西边两间地下室出售给孙华勇，孙华勇支付了价款并占用至今，已取得了这两间地下室的所有权，应受法律保护。被上诉人彭厚军经一审法院依法传唤，未到庭参加上诉，是其对自身诉讼权利的放弃，并不影响法院公正审理案件。至于原审法院将孙华勇是诉讼请求中“车库”变更为“地下室”，虽名称有所变化，但指向的均是孙华勇购买并实际居住的房产，不影响本案的实体处理结果。综上所述，原判决认定事实清楚，且不违法法定程序，上诉人何启玉的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人何启玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 陈瑞芳
审判员 李 化
二〇一五年十二月二十九日
书记员 张诗怡