河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终6235号
上诉人（原审被告）：陈伟华。
委托诉讼代理人：郭清宇，河北仙龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘静茹。
委托诉讼代理人：王行飞（系刘静茹之夫）。
委托诉讼代理人：杨远路，河北信联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石家庄市永佳房地产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区育新路10号玉龙小区8号楼0102。
法定代表人：霍会琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王阔，该公司员工。
原审被告：李云天。
上诉人陈伟华因与被上诉人刘静茹、石家庄市永佳房地产经纪有限公司、原审被告李云天房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初5554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
陈伟华上诉请求：1,请求二审法院撤销石家庄市桥西区人民法院(2017)冀0I04民初5554号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决对上诉人陈伟华与原审被告李云天的关系认定错误。第一，陈伟华与李云天于2006年离婚，陈伟华在一审法庭限定的时间内提交了离婚证证实该事实。一审判决称上诉人未提交证据是错误的。第二，本案所涉及房产证标明所有权为李云天，签订房屋买卖合同的是陈伟华，一审判决判定房屋买卖合同有效成立的前提是认定李云天与陈伟华具有夫妻关系。此认定没有任何依据是错误的。否定陈伟华与李云天离婚的事实，并不必然推导出二人具有夫妻关系的结论。2、一审判决认定本案所涉房产是陈伟华与李云天的共同财产是错误的。本案所涉房产的房产证标明所有人为李云天，房产证上共有人一栏是空白。陈伟华与李云天曾经具有夫妻关系的事实不能做为房产是共问财产的认定依据。且不说陈、李二人早于十几年前就已离婚，即使是具有夫妻关系的两人，房产也不必然共同财产。3、一审判决认定李云天对签订合同的事宜知情是错误的。一审判决依据“所签订合同内容”，认定李云天知情，但不知合同的哪些内容可推定李云天知情。恰恰相反，合同第8条“其他约定”第4项的内容，恰恰证明李云天对此事不知情。4、一审判决认定被上诉人“尽到了合理的注意义务”是错误的。被上诉人对签订合同的陈伟华并非房产所有人李云天的事实是明知的，但第一未要求查验陈、李二人的夫妻关系证明，第二未要求陈出示授权委托书，没有尽到应尽的注意义务。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定判决本案是错误的。该规定适用于无权处分的情形，无权处分是行为人以自己的名义实施的对他人财产的处分行为。而本案中陈伟华是以李云天，而不是自己的名义签订合同，该行为并非无权处分行为，而是无权代理行为，不应适用上述法律规定。综上所述、一审判决认定事实、适用法律错误。请求二审法院依法予以改判。
刘静茹答辩称，一审判决认定正确，上诉人陈伟华代李云天与被上诉人签订合同，依据合同第8条4款，李云天不履行合同，上诉人应对其行为承担不利后果，应驳回上诉人上诉理由，维持原判。
石家庄市永佳房地产经纪有限公司未陈述答辩意见。
刘静茹向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告购房定金1万元并支付原告违约金15.8万元，共计16.8万元；3、本案诉讼费等费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年3月9日，被告陈伟华代被告李云天（甲方）与原告刘静茹（乙方）及被告石家庄市永佳房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定，原告购买被告李云天名下坐落于桥西区旭城花园旭芳园7-3-502号的房屋一套，建筑面积为97.38平方米，成交价格1580000元。乙方应于2017年3月9日向甲方交付购房定金10000元。同时甲方交给丙方售房保证金5000元，售房保证金在甲方将该房产中的户口迁出物业结清钥匙交于乙方后全部退还给甲方。乙方需办理贷款的，应于签订合同之日起五日内将所需全部贷款资料交给丙方。除定金外的首付款370000元应于本合同签订之日起15日内交于丙方，并委托丙方在甲乙双方完成网签后将房管局资金监管所需的首付款部分转至房管局资金监管账户，剩余房款1200000元委托丙方代为办理贷款手续。其中第八条约定：其他约定1、甲方自行办理该房屋的还款手续。2、甲方保证该房屋为其家庭唯一住宅，若产生个税由甲方承担。3、因甲方户口暂时不能迁走，甲、乙双方协商乙方同意办理户口挂靠手续，乙方为户主，甲方户口挂靠乙方名下。4、乙方认可产权人不能亲自到场签订本合同，本合同由陈伟华代产权人签署，若产权人不履行本合同则由陈伟华无条件为其承担本合同的权利义务。合同签订当日，原告支付定金10000元，被告陈伟华出具收条一张。同日，原告与被告石家庄市永佳房地产经纪有限公司签订《房屋贷款代理合同》。2017年3月18日，陈伟华向被告石家庄市永佳房地产经纪有限公司工作人员微信告知不同意出售房屋，后双方未能继续履行上述合同。双方均认可，案涉房产于签订合同时已设立银行抵押登记。
一审法院认为，本案，被告李云天、陈伟华均主张双方已经离婚，但均未提交证据证实其主张，法院对此不予采信。被告李云天、陈伟华均未否认案涉房产系其双方共同财产，结合双方所签订合同内容，足以认定被告李云天对签订合同事宜系知情的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原告于签订房屋买卖合同时，尽到了合理的注意义务，原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，法院予以认定。双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行合同。原告依约向被告支付了购房定金以及支付了中介费用，根据被告陈伟华2017年3月18日、3月22日手机微信内容：“李云天不同意卖了，我再商量一下”、“刚刚永佳有人给我打电话了，房子房主不卖了！你安排一下吧让买家早点看别的房子！”，明确表示不再履行上述合同，合同未能继续履行的责任在于被告方。故原告主张解除双方签订的合同，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，以及根据双方所签订的《房屋买卖（置换）合同》第七条第4款约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应赔偿另一方该房屋成交价10%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”，故原告主张被告李云天、陈伟华返还购房定金10000元及支付违约金158000元的请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告李云天、陈伟华于本判决生效后十日内返还原告刘静茹购房定金10000元，并支付违约金158000元。案件受理费3660元，由被告李云天、陈伟华负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人陈伟华在与被上诉人刘静茹签订合同时告知被上诉人刘静茹其与李云天系夫妻，未告知其已离婚。本院确认一审法院查明的其他事实。
本院认为，本案上诉人赵伟华与原审被告李云天存在过婚姻关系，上诉人赵伟华与被上诉人刘静茹协商房屋买卖时称自己与李云天系夫妻，并未告知实际的婚姻状态，其代李云飞处分房产的行为构成表见代理，对于诉争房屋是上诉人陈伟华与原审被告李云天的共同财产还是原审被告李云天的个人财产，不影响《房屋买卖（置换）合同》的效力，故原审判决认定诉争合同有效并无不妥。因上诉人陈伟华和原审被告李云天单方违约，导致合同无法继续履行，根据合同约定应当承担违约责任，原审判决判决上诉人陈伟华与原审被告李云天返还定金，并未适用定金罚则，故原审判决上诉人陈伟华与原审被告李云天同时给付违约金并无不妥。
综上所述，上诉人陈伟华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3660元，由上诉人陈伟华负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建国
审判员 李 伟
审判员 张 楠
二〇一八年六月十二日
书记员 徐洁莹
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。