北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00832号
上诉人（原审被告、反诉原告）梁怀，女，1956年12月3日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）梁颖，女，1964年10月22日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵树森，男，1951年1月24日出生。
委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
原审第三人北京嘉玺房地产经纪有限公司。
法定代表人唐艳雷，董事长。
委托代理人艾莉，女，1978年8月14日出生。
上诉人梁怀、上诉人梁颖因与被上诉人赵树森、原审第三人北京嘉玺房地产经纪有限公司（以下简称嘉玺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第25298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年6月，赵树森诉至原审法院称：我系人民解放军总装备部沈阳军事代表局政治部原主任，2011年退休，根据军地有关规定，我符合进北京安置条件（独生女赵×为北京市朝阳区安贞街道办事处干部，有北京市常住户口）。2012年7月8日，我与梁怀、梁颖以及嘉玺公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买梁怀、梁颖所有的位于北京市朝阳区科荟路×号×号楼×层×号房屋，总面积155.84平方米，总价476万元。签订合同时，我说了我是部队退休干部，当时正在办理进京手续，最晚2012年底就能办完相关手续，而且当时我女儿也是北京户籍，也符合投靠在京唯一子女的政策条件，我这些情况都对梁怀、梁颖说过了，梁怀、梁颖也没有提出异议，而且其也说不着急，房子满5年后税费还会降低。合同签订后，我按合同约定分五次向梁怀、梁颖共支付456万元。梁怀、梁颖收到房款后得以将银行的抵押贷款全部清偿。剩余的20万元约定过户时一次性付清，这20万元我随时可以支付。后梁怀、梁颖于2013年1月，以我没有购房资格为由向朝阳区人民法院提起诉讼，要求解除合同，诉讼过程中北京市军休办安置处、总装备部政治部干部部、中国人民解放军总装备部政治部均出具了证明，证明我符合进京条件，并正在办理进京手续。2013年10月21日，我的户口迁入了北京市。2014年3月28日，北京市住建委给我出具了相关的告知单，证明我现在符合购房资格。2014年5月29日，梁怀、梁颖撤回了起诉。现我诉至法院要求：1.确认我与梁怀、梁颖及嘉玺公司于2012年7月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》有效；2.判决梁怀、梁颖、嘉玺公司继续履行合同，并配合我办理位于北京市朝阳区科荟路×号×号楼×层×号房屋的过户手续，将该房屋从梁怀、梁颖名下过户至我名下并将该房屋交付我；3.判决梁怀、梁颖承担我的律师费3万元。我方尚有20万元尾款未支付，我同意随时一次性支付给梁怀、梁颖。
梁怀、梁颖答辩并反诉称：2012年7月8日签订合同时赵树森不具备购房资格，嘉玺公司对我们说赵树森有购房资格，但实际赵树森当时没有购房资格，所以我认为赵树森和嘉玺公司有欺诈行为。合同无法履行是购房者的原因，我们没有过错。即便赵树森2014年取得购房资格，但2012年其是没有购房资格的。综上，我们不同意赵树森的全部诉讼请求，另外我方提出反诉请求：1.要求解除上述三份合同；2.赵树森已支付的456万元购房款同意退还。
赵树森就梁怀、梁颖的反诉请求答辩称：对于梁怀、梁颖提出的赵树森不具备购房资格的问题，合同当中并没有约定不具备资格、逾期过户可以解除合同的条款；赵树森购房当时并非完全没有资格，其符合国家政策只是在办理手续过程当中，法律并没有规定这种情况是解除合同的条件；购房当时，梁怀、梁颖知道赵树森的上述情况，即赵树森符合进京政策当时正在办理相关手续。综上，本案不具备解除合同的条件，赵树森也没有任何欺诈的行为，所以不同意梁怀、梁颖的全部反诉请求。
嘉玺公司述称：梁怀、梁颖所述的不属实，签订合同当时我公司已经明确告知梁怀、梁颖赵树森的情况，即赵树森符合进京政策符合购房资格当时正在办理相关手续，同时梁怀、梁颖说诉争房屋并不着急办理过户，如果等房屋满5年，还可以减少税费。不存在欺诈情况。对于本案，我公司认为上述三份合同有效，应继续履行并办理过户。
原审法院认为：2012年7月8日，赵树森与梁怀、梁颖签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及同日赵树森与梁怀、梁颖、嘉玺公司签订的《补充协议》、《过户、按揭代理合同》系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。现赵树森已如约支付了全部476万元购房款中的456万元，亦同意随时支付20万元尾款给梁怀、梁颖，经查询赵树森现亦具备购房资格，故合同完全具备履行的条件，对赵树森要求过户及交付房屋之诉讼请求，法院予以支持。过户所需全部税费，各方均认可由赵树森负担，法院不持异议。赵树森要求梁怀、梁颖负担律师费，于法无据，法院不予支持。如上所述，梁怀、梁颖之反诉请求，法院均不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、梁怀、梁颖于判决生效之日起十五日内协助赵树森办理位于北京市朝阳区科荟路×号×号楼×层×房屋（现在梁怀、梁颖二人名下，各占50%）的过户手续，将该房屋过户至赵树森名下；上述房屋因过户产生的全部税费由赵树森负担；梁怀、梁颖于判决生效之日起十五日内将上述房屋交付给赵树森；二、赵树森于判决生效之日起十五日内给付梁怀、梁颖购房尾款人民币二十万元；三、驳回赵树森的其他诉讼请求；四、驳回梁怀、梁颖的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，梁怀、梁颖不服，共同向本院提起上诉称：赵树森不具备在京购房资格，构成违约，且合同存在无效的情形，请求二审法院查清事实，依法改判。
赵树森同意原判。
经审理查明：2012年7月8日，赵树森（买受人）与梁怀、梁颖（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：梁怀、梁颖将其所有的位于北京市朝阳区科荟路×号×号楼×层×房屋出售给赵树森；房屋成交价格为476万元；出卖人应当在过户当日将房屋交付给买受人。同日，赵树森、梁怀、梁颖以及嘉玺公司还签订了《补充协议》，约定：房屋成交价476万元为梁怀、梁颖净得价；在该房产交易过程所产生的契税、营业税、个人所得税等所有税费均由赵树森承担，由赵树森直接向主管机关缴纳；赵树林购买该房产是用一次性付款方式购买，签订买卖合同当日，赵树森支付梁怀、梁颖购房定金10万元，定金作为首付款的一部分。双方友好协商并做出特别约定，如2012年7月9日前赵树森家属对此次交易房产不满意，梁怀、梁颖2个工作日内全额退还赵树森定金，不按违约处理。签订此合同之日起10个工作日内赵树森支付梁怀、梁颖首付款190万元，赵树森交完首付款梁怀、梁颖应将房产证原件交由嘉玺公司代为保管，嘉玺公司收到原件需开具收条。2012年9月15日，梁怀、梁颖需积极配合相关单位办理解除该房产产权的抵押手续。其余房款276万元在办理该房产产权转移登记手续前一次性支付给梁怀、梁颖。同日，赵树森、梁怀、梁颖以及嘉玺公司还签订了《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》。后赵树森陆续向梁怀、梁颖支付了456万购房款（于2012年7月8日支付10万元，7月17日支付100万元，7月19日支付50万元，7月29日支付40万元，9月20日支付256万）。
经查，诉争房屋现登记在梁怀、梁颖名下（二人各占50%份额）。
庭审中，赵树森提交了2014年3月31日北京市住房和城乡建设委员会的查询结果告知单，上写有：经查，截止2014年3月28日，赵树森（配偶孙×）家庭名下拥有一套住房房产情况符合限购政策。
以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案证明。
本院认为：赵树森与梁怀、梁颖签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及赵树森与梁怀、梁颖、嘉玺公司签订的《补充协议》、《过户、按揭代理合同》系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。梁怀、梁颖上诉称上述合同无效，但并未向法院提交充分的证据证明上述合同存在法定的无效情形，故本院对梁怀、梁颖的此项意见不予采信。现赵树森已如约支付了全部476万元购房款中的456万元，亦同意随时支付20万元尾款给梁怀、梁颖，经查询赵树森现亦具备购房资格，故合同完全具备履行的条件，原审法院对赵树森要求过户及交付房屋的诉讼请予以支持并无不当，本院予以维持。原审法院对其他争项的处理均无不当，本院均予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费22440元，由赵树森负担（已交纳）。反诉案件受理费50元，由梁怀、梁颖负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由梁怀、梁颖负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 彦
审 判 员 王东军
代理审判员 龚勇超
二〇一五年三月十九日
书 记 员 刘 慧