福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5519号
上诉人（原审被告）：厦门尚麟投资管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨三里118-123号第一层08单元之一。
法定代表人：谢霈婷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：厦门台隆兴业商贸有限公司，住所地福建省厦门市思明区黄厝村茂后社216号之五。
法定代表人：窦洋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林秉哲，福建联合信实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈萍，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：�门天天渔港大酒楼有限公司，住所地福建省厦门市思明区白鹭洲维多利俱乐部N楼二、三层。
法定代表人：王自力，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘春有，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常静，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人厦门尚麟投资管理有限公司（以下简称尚麟公司）、上诉人厦门台隆兴业商贸有限公司（以下简称台隆公司）因与被上诉人厦门天天渔港大酒楼有限公司（以下简称天天渔港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
台隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天天渔港公司对台隆公司的诉讼请求。事实和理由：一、天天渔港公司强行控制讼争场地，扣押台隆公司超市物品。电动卷闸门因为断电一直处于封闭状态，无法开启。观景台10号玻璃门，该门是天天渔港公司上锁。两次庭审过程天天渔港公司都否认是其上锁，但三方是确认10号玻璃门从2016年10月1日起至庭审时一直处于上锁状态。现场勘验的时候，10号玻璃门已经打开，天天渔港公司才改口承认是其上锁的。这可以说明因为法院通知现场勘查，天天渔港公司才将玻璃门打开，台隆公司员工无法进入超市才会报警。一审认定的第三处入口，台隆公司从未使用过，且该门紧挨超市货架，根本不能打开。10月份以后，天天渔港公司就对整个场所进行了全面控制，台隆公司不得进入。所以只有10号玻璃门是可以进出，一旦上锁，超市就处于封闭状态。现场勘验已经明确10号玻璃门是天天渔港公司上锁的，已实际掌控了讼争场所，却要求台隆公司支付占用费于法无据。超市很多大型设施只能通过卷闸门才能进出，可是卷闸门却被天天渔港公司断电。二、台隆公司并非租赁合同当事人，合同的履行、解除，都与台隆公司无关，台隆公司依法不需要承担任何的占用费。天天渔港公司与尚麟公司合同的解除并未通知台隆公司，而是直接断水断电，并阻扰台隆公司员工进入，天天渔港公司的通告以及张贴告知函，都是一审审理过程中提交给法庭，并非在纠纷发生的时候就已经粘贴，台隆公司并没有收到告知函。三、占用费应当参照租金计算，物业费、费用等不应当计入在内，超市的面积也仅有1700平方米，并非2000平方米。
尚麟公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天天渔港公司对尚麟公司的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实基本错误，讼争场所在合同解除后一直为天天渔港公司控制，尚麟公司和台隆公司均没有能力进行腾房。一审以讼争场所三个门的控制情况为由，对天天渔港公司是否设置障碍进行认定，但所作出的认定却违背了客观事实，应予以纠正。首先，第一处入口的卷闸门无法打开，对此各方均无意见。由于天天渔港公司的断电行为，该门一直以来都处于封闭状态。其次，观景台的十号门，通过两次庭审及现场勘验，应当认定该门一直以来都为天天渔港公司控制。尚麟公司和台隆公司提供的照片和报警回执，已经可以证明台隆公司进入十号门存在障碍。如果该门不是被天天渔港公司锁住，台隆公司完全可以直接进入然后到达超市，何必要报警。一审却以两份证据不能充分证明该门长期被�天渔港公司上锁为由，否认了证据相互印证的效力。现场勘验时十号门已经打开，但是一审却没有认定“究竟是谁打开了十号门”这一重要事实。谁能打开十号门的锁，意味着谁就是讼争场所实际控制人。天天渔港公司在庭审中一再强调该门不是他们锁住的，但是到了现场，天天渔港公司的保安和工作人员都已经承认该门是他们锁的，也是他们开的，为的是对经营场所的配电房和监控房进行管控。第三，关于超市大门右侧的消防通道门，一审作出了“第三处入口由尚麟公司上锁”的事实认定，尚麟公司不知这种认定从何而来。尚麟公司从来没有认可该门系由其锁住，自十月份尚麟公司离开场所后，包含讼争场所在内的所有商铺都由天天渔港公司实际经营。该门属于消防通道门，如果天天渔港公司不能控制，就无法通过消防部门的检查。一审还遗漏了一个重要事实，这道门打开后是否就可以腾房？事实是即使打开也无法腾房，一审认为“其仍可通过第三处入口进入场地”更是错误。客观事实是，唯一的通道十号门确实一直以来被天天渔港公司控制。不能进入十号门，也就无法开启卷闸门，台隆公司也就无法将诸如冰箱、货柜等大型设备搬出。天天渔港公司要求支付占用费完全没有事实和法律依据。第四，天天渔港公司违反合同约定，未能给予尚麟公司三十天时间与商户协商搬离，且强行控制现场，导致现场搬离实际不能，天天渔港公司应当自行承担责任。鉴于尚麟公司有转租经营，所涉商户众多，天天渔港公司也没有依照合同给予充分时间，其《解除合同通知书》中明确要“立即清理、解除与各商家合同，赔偿各商家损失，无条件将租赁场地腾空归还我公司”，其《通告》中明确告知商家要在“2016年10月7日24时前搬离”，而在这之后，天天渔港公司更是强行控制了现场，导致实际搬出不能。因此，天天渔港公司因违反合同约定未能给予充分时间用于商户协商及办理，并强行控制现场出入、断水断电导致搬出不能，其应当对讼争区域未能搬离承担责任。
天天渔港公司就台隆公司和尚麟公司的上诉辩称，关于超市入口的问题，一审有组织各方到现场询问，并由各方在笔录上签字，超市入口问题以现场勘验为准。自2016年10月1日开始原租赁合同解除，台隆公司和尚麟公司无继续使用租赁房产的权利，负有返还的义务，但是至今都未返还，应当承当相应占用费。天天渔港公司至今持续要向业主单位支付租金，没有任何动机要扣留尚麟公司和台隆公司的物品，诉讼过程天天渔港公司一直要求返还案涉房产，但是尚麟公司和台隆公司之间相互推诿。关于租赁物的返还，返还义务在于尚麟公司和台隆公司，但是台隆公司和尚麟公司没有证据证明有返还的意思表示或相应的返还行为。天天渔港公司在10月1日之后多次通知对方要求返还，但是尚麟公司和台隆公司都未履行。至于断电问题，是在天天渔港公司多次通知之后在2016年10月11日之后间断采取的措施。2016年10月1日解除通知书有明确要求立即清理和商家的合同，尚麟公司拖欠天天渔港公司租金已经很长时间，期间沟通多次，尚麟公司也承诺要清理商户。10月1日之后天天渔港公司多次与尚麟公司沟通，在商户场所也有张贴公告，实际是因为尚麟公司不予配合和返还。
天天渔港公司向一审法院起诉请求：判令尚麟公�、台隆公司共同向天天渔港公司支付2016年10月1日至2016年12月13日期间的占用费为752258.06元（2016年10月1日至2016年11月30日，参照租金150元/平方米计算；2016年12月1日起，参照租金170元/平方米计算；物业管理费按2元/平方米；计费面积按照实际使用国际邮轮中心联检大楼二层南侧精品超市面积2000平方米计算）。
一审法院认定事实:2008年7月29日，天天渔港公司（承租方）与厦门港务集团和平旅游客运有限公司（出租方，以下简称旅游客运公司）签订《租赁合作合同》，约定天天渔港公司向旅游客运公司承租位于东渡路国际邮轮中心二楼房产（面积12467平方米）用以经营餐饮配套项目，租赁期限为12年，自2009年1月1日起至2020年12月31日止，其中2015年1月1日至2018年12月31日的租金按100元/平方/月收取，物业管理费为1.5元/平方/月。
2014年12月3日，尚麟公司（承租方）与天天渔港公司（出租方）签订编号为TTYG201410的《租赁合同》，约定天天渔港公司将厦门市湖里区国际旅游客运码头联检大楼二层南区即厦门国际邮轮中心大楼二层（不包含相对应的海景长廊）出租给尚麟公司从事商业餐饮，该房产建筑面积4080平方米，其中套内建筑面积3800平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积280平方米，该场所所对应的长廊约800平方米，可供尚麟公司使用。合同租赁期限为10年（自2014年12月1日起至2024年1月31日止），免租期为4个月（自2014年12月1日起至2015年3月31日止），租金标准分段确定，其中第一年至第二年（自2014年12月1日至2016年11月30日）按75元/平方/月计算，每月306000元；第二年至第三年（自2016年12月1日至2018年11月30日）按95元/平方/月计算，即每月387600元。租金按月支付至天天渔港公司指定的银行账户，满5个月（含免租期4个月）之后的缴交时间为每个月开始前十日内，未在规定时间支付的，视为逾期缴纳，应按应缴纳金额的日千分之一支付滞纳金。尚麟公司还应承担物业管理费，按2元/平方/月的标准缴纳。尚麟公司连续三个月逾期缴纳房租的，天天渔港公司有权立即采取断水、断电措施、解除合同、要求赔偿损失并收回租赁房产，天天渔港公司依照上述约定提出解除合同时，尚麟公司应在三十日内将租赁房屋腾空返还给天天渔港公司，逾期未搬走之物品视为尚麟公司遗弃物，天天渔港公司有权予以处置，尚麟公司应支付不低于三个月租金的违约金，且天天渔港公司断水断电所造成的一切后果由尚麟公司自行承担。同日，双方就租赁营业场所的二次装修和支付费用事宜达成《补充协议》，约定租赁期限内，尚麟公司除了按主合同缴交租金�，还应另行按月支付费用，支付时间与主合同租金缴交时间同期，支付标准分段确定，其中第一年至第四年（自2014年12月1日至2018年11月30日）按75元/平方/月计算，每月306000元，对应的海景长廊每月30000元。
2015年1月23日，旅游客运公司向天天渔港公司发出《关于天天渔港酒楼转租申请报告的复函》，同意天天渔港公司将部分租赁面积转租给厦门黄记和丰餐饮管理有限公司和尚麟公司。
2016年4月20日，台隆公司与尚麟公司签订《邮轮自贸超市联营合同》，约定尚麟公司将国际邮轮中心联检大楼二层南侧精品超市使用面积约2000平方米提供给台隆公司设置专柜经营进口商品百货，联营合作有效期为2016年4月20日至2018年4月19日，台隆公司向尚麟公司支付场地费用、管理费用、店铺管理费、水电费、市场费�等，其中场地费用及管理费用按营业额进行浮动计费。同日，双方就管理费计算标准、享受自贸区补贴等签订《超市联营合同补充协议书》，并约定尚麟公司未正常缴交水电费用或租金导致台隆公司不能营业的，不能营业期间造成的损失由尚麟公司承担。
合同履行过程中，因尚麟公司拖欠租金费用，于2016年9月27日向天天渔港公司出具《承诺函》，承诺于2016年9月30日前付清所欠9月份租金188224元、8月份以前所欠水电空调费237812.5元及预付10月租金300000元，若未按时足额支付或2016年10月份起有任何一个月未能按时支付租金及水电费，同意将厦门国际邮轮中心二楼承租的场地立即无条件腾空归还天天渔港公司，并负责清理、解除与各商家的合同，赔偿各商家的损失，同时仍应结清实际租赁期间的租金及水电等各项费用。天天渔港公司同意若尚麟公司按承诺函履行，则2016年3月31日签订的补充协议（一）及备忘录（一）的优惠约定继续执行。
2016年10月1日，天天渔港公司向尚麟公司发出《解除合同通知书》，载明因尚麟公司拖欠租金及水电费，违反合同约定及上述承诺，决定即日起解除与尚麟公司的租赁合同（编号为TTYG201408、TTYG201410）及相关补充协议，要求尚麟公司立即清理、解除与各商家的合同、赔偿各商家的损失，无条件将承租场地腾空归还天天渔港公司，并按租赁合同及相关补充协议约定支付所有尚欠款项、承担相应的违约责任。同日，尚麟公司签收该通知书，并同意解除合同。
此后，天天渔港公司于2016年10月5日、2016年10月9日向国际邮轮中心二楼各商户发出通告，向商户告知其与尚麟公司已解除租赁合同，要求各商户在2016年10月7日24时自行将场地腾空，2016年10月11日零时起将采取停水停电措施。另，天天渔港公司于2016年10月9日在台隆公司与尚麟公司联营的超市门口张贴告知函，向台隆公司告知其与尚麟公司已解除租赁合同，要求台隆公司立即支付2016年10月1日起的场地占用费并尽快将场地腾空交还天天渔港公司。
此后，双方因场地占用费、腾空返还租赁房产事宜发生纠纷，天天渔港公司诉至一审法院。庭审过程中，三方确认目前尚麟公司与台隆公司联营的超市内物品尚未腾空，讼争2000平方米的租赁房产至今未归还天天渔港公司。
本案审理过程中，一审法院于2017年6月19日至讼争场地进行现场勘查，天天渔港公司、尚麟公司、台隆公司三方均到场。经现场勘查结合三方当事人陈述，本案讼争场地即尚麟公司、�隆公司联营的进口商品超市所在地，超市店名为“I塔吉跨境直购体验中心”，该超市有三处入口：第一处入口为超市正大门，系电动卷闸门，需由工作人员从超市内部操作按钮打开，在停电状态下无法操作；第二处入口需从海景长廊10号玻璃门（门上挂有U型锁）进入，门内分别为天天渔港公司配电房和超市工作人员入口，配电房未上锁，超市工作人员入口有上锁，经询问，系由台隆公司上锁；第三处入口需从超市正大门右侧消防通道（未上锁）进入，门上写有“常闭式防火门”，门上有上锁，经询问，系由尚麟公司上锁。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。尚麟公司与天天渔港公司签署的《租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反相关的法律、行政�规的禁止性规定，应认定合法有效合同。根据合同法第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，天天渔港公司、尚麟公司确认讼争《租赁合同》已于2016年10月1日解除。尚麟公司、台隆公司对讼争场地自租赁合同解除至今未腾空返还给天天渔港公司的事实无异议，本案争议的焦点在于：1.合同解除后，天天渔港公司是否对尚麟公司、台隆公司的腾房设置障碍，即尚麟公司、台隆公司是否应向天天渔港公司缴纳场地占用费；2.场地占用费的数额认定。
关于争议焦点1，尚麟公司、台隆公司陈述讼争场地在合同解除后即被天天渔港公司控制，且停水停电，致其无法腾房，一审法院认为，尚麟公司、台隆公司提交的现场视频及照片，显示海景长廊10号玻璃门被上锁，�未能提交证据证实该玻璃门上锁系长期、持续状态，致其始终无法进入；台隆公司提交的报警回执，仅能证明台隆公司因与天天渔港公司发生纠纷而报警，公安机关接警后到场，但未能体现公安机关对台隆公司未腾房的事由进行调查、处置的结果，故该组证据无法证明天天渔港公司阻碍台隆公司进场腾房。从现场勘查的情况结合三方当事人当场的陈述来看，讼争场地有三处入口，第一处入口电动卷闸门在停电状态下无法打开，然第二处入口由台隆公司上锁，第三处入口由尚麟公司上锁，即便第二处入口如尚麟公司、台隆公司所述无法进入，其仍可通过第三处入口进入场地，清理、腾空超市内物品，将场地返还天天渔港公司，故尚麟公司、台隆公司上述辩解意见，不予采纳。根据《租赁合同》的约定，尚麟公司连续三个月逾期缴纳房租的，天天渔港公司有权立即采�断水、断电措施、解除合同、要求赔偿损失并收回租赁房产；另根据尚麟公司的《承诺函》所载，其未能按承诺履行的，同意将厦门国际邮轮中心二楼承租的场地立即无条件腾空归还天天渔港公司。现因尚麟公司违约，其与天天渔港公司签订的《租赁合同》已解除，合同解除后尚麟公司未依约交还讼争场地，场地使用人台隆公司亦未腾空房产返还讼争场地，故天天渔港公司主张尚麟公司及使用人台隆公司支付2016年10月1日至2016年12月13日期间的场地占用费并无不当，予以支持。
关于争议焦点2，一审法院认为，根据《租赁合同》的约定，2014年12月1日至2016年11月30日期间租金按75元/平方/月计算，2016年12月1日至2018年11月30日期间租金按95元/平方/月计算，物业管理费按2元/平方/月计算；此外，根据双方签订的补充协议约定，租赁期间内，尚麟公司除了按主合同缴交租金外，还应另行按月支付费用，2014年12月1日至2018年11月30日期间的费用按75元/月计算，《租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，因此天天渔港公司在租赁期间内的收入包括租金、物业管理费及费用。尚麟公司、台隆公司在未否认此前按照《租赁合同》及《补充协议》约定的标准缴费的同时，以《补充协议》系天天渔港公司为规避税收而另行与尚麟公司签订，属非法合同为由，主张该补充协议约定的费用不应纳入占用费标准，证据不足，不予采纳。此外，根据天天渔港公司与旅游客运公司签订《租赁合作合同》约定，2015年1月1日至2018年12月31日期间，天天渔港公司向旅游客运公司支付的租金按100元/平方/月收取，物业管理费为1.5元/平方/月，天天渔港公司主张的占用费标准亦符合市场行情，故天天渔港公司请求尚麟公司、台隆�司支付占用费752258.06元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决：厦门尚麟投资管理有限公司、厦门台隆兴业商贸有限公司于判决生效之日起十日内向厦门天天渔港大酒楼有限公司支付2016年10月1日至2016年12月13日期间的占用费752258.06元。
本院二审期间，对一审认定的事实，尚麟公司认为其没有拖欠租金费用，且对一审现场勘查中第三处入口系其上锁的事实有异议；台隆公司认为其并未收到天天渔港公司张贴的告知函，一审现场勘查的时候才知道张贴的事实，案涉房产已被天天渔港公司占用，其无法履行返还义务。一审认定的其余事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。当事人未提交新证据。
二审审理中，各方当事人�认：海景长廊10号玻璃门入口有一道门锁，门内配电房由天天渔港公司控制，超市工作人员入口由台隆公司控制。台隆公司与尚麟公司主张2016年10月1日之后天天渔港公司就将玻璃门入口上锁，导致超市无法进入；天天渔港公司否认该事实，主张现场有派驻保安，不可能阻挠人员进入超市。另，从超市正大门右侧消防通道进入超市的大门，尚麟公司承认系其上锁，但主张合同解除后天天渔港公司就换锁。尚麟公司与台隆公司均陈述：该大门被超市货架围堵，大门长期未开启。
另查明，一审庭审中，台隆公司申请其现场工作人员林某某作为证人出庭作证，证人陈述：“前期我们进到场地都要通过天天渔港的现场管理人员李总指示，保安才会开门，后期由于案涉合同的纠纷，所以天天渔港也没给我们开门了，所以我们无法进入场地，也没法处理场地内的产品。从10月份开始，无法进入该经营场所。由于10月份上锁之后，因为双方还有合作的意向，所以当时经过天天渔港的安排还是可以进入场地的，但后来合作事项没有达成，就没办法进去了。”一审中，台隆公司提交的报警回执记载的报警时间分别是2017年1月21日和2月20日，玻璃门上锁照片的拍摄时间是2017年。
本院认为，天天渔港公司系以租赁合同法律关系提起占用费给付之诉，而非以房屋权利人身份基于侵权法律关系提起给付之诉，故本案应依房屋租赁合同纠纷处理。因台隆公司并非讼争租赁合同关系的相对方，故其无须承担合同项下的支付义务，一审判决台隆公司承担责任违背合同相对性原则，应予纠正。尚麟公司作为讼争租赁合同的签约方，与天天渔港公司建立了房屋租赁合同�系，理应依约履行。其于2016年9月27日向天天渔港公司出具《承诺函》，承诺于2016年9月30日前付清所欠租金等费用，若未按时足额支付或2016年10月份起任何一个月未能按时支付租金及水电费，同意将承租场地立即无条件腾空归还，并负责清理、解除与各商家的合同。因天天渔港公司与尚麟公司均确认讼争租赁合同已于2016年10月1日解除，故尚麟公司依约定及承诺应立即返还租赁物，其关于天天渔港公司违反合同约定未能给予三十天时间搬离的主张缺乏依据，本院不予支持。虽然尚麟公司及实际使用人台隆公司主张天天渔港公司设置腾房障碍，但本案天天渔港公司诉求的仅为2016年10月1日至12月13日期间的占用费，根据台隆公司一审提供的证人证言，2016年10月之后“经过天天渔港的安排还是可以进入场地的”，而台隆公司无法进入场地的报警记录发生于2017年，玻璃门上锁照片亦拍摄于2017年，故尚麟公司、台隆公司提供的证据不足以证明在2016年10月1日至12月13日期间天天渔港公司存在阻挠腾房的事实。因尚麟公司与天天渔港公司的租赁合同已解除，尚麟公司未及时交还房屋，仍应承担占用期间的费用，故一审判决尚麟公司支付2016年10月1日至12月13日期间的占用费正确，应予维持。
综上所述，台隆公司的上诉请求成立，应予支持；尚麟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初324号民事判决为：厦门尚麟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门天天渔港大�楼有限公司支付2016年10月1日至2016年12月13日期间的占用费752258.06元；
二、驳回厦门天天渔港大酒楼有限公司一审其它诉讼请求；
三、驳回厦门尚麟投资管理有限公司的上诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各11323元，均由厦门尚麟投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 刘文珍
审判员 柯艳雪
二〇一八年三月三十日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。