陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕05民终1466号
上诉人（原审被告）：乔新民，男，生于1964年8月15日，汉族，农民。
委托诉讼代理人：ＸＸ山，陕西ＸＸ山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辛虎军，男，生于1972年3月25日，汉族，农民。
委托诉讼代理人：党敏，陕西炳辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李旭东，陕西炳辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合阳县电力金具制造有限责任公司。
法定代表人：张明宝，系该公司经理。
原审第三人：曹建平，男，生于1979年7月20日，汉族，居民.
原审第三人：陈玲玲，女，生于1981年11月5日，汉族，居民.
上诉人乔新民因与被上诉人辛虎军、被上诉人合阳县电力金具制造有限责任公司（以下简称金具公司）、原审第三人曹建平、陈玲玲案外人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省韩城市人民法院(2018)陕0581民初213号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乔新民及其委托诉讼代理人ＸＸ山、被上诉人辛虎军及其委托诉讼代理人党敏、被上诉人金具公司的法定代表人张明宝到庭参加了诉讼。原审第三人曹建平、陈玲玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乔新民上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足。1、一审法院认定辛虎军签订的《商品房认购书》是合法有效的合同，是错误的。2、辛虎军提交的证据不能证明在人民法院查封之前，其已经合法占有该不动产。3、辛虎军提交的证据不足以证明其已经实际支付全部价款。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定辛虎军签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同属适用法律错误。
辛虎军向一审法院起诉请求：1、判令不得执行位于合阳县城关镇解放路南段51号金具小区1号楼一层101号房屋；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告金具公司因欠范生虎工程款将位于商城金具商住楼1号楼一层南一户房产以1444200元的价格抵顶给范生虎。范生虎因欠原告辛虎军农资款，又将该房产抵给了原告辛虎军。2013年12月16日，被告金具公司（甲方）与原告辛虎军（乙方）签订了一份编号为003的《商品房认购书》，约定：乙方自愿向甲方购买位于商城金具商住楼1号楼一层南一户，建筑面积约249平方米；甲方暂定于2016年10月1日将乙方所购房交付乙方使用；商品房售价为人民币5800元／平方米，总金额人民币壹佰肆拾肆万肆仟贰佰零拾零元整（小写：￥1444200元），签订认购书当日内即2013年12月16日前付100%的楼款；补充：最终以实际面积为准，抵范生虎工程款。同日，被告金具公司向原告出具收款收据一份，载明：今收到辛虎军南1门店全款（全款清，抵范生虎工程款1444200元）。2015年2月28日，被告金具公司将房屋交付给原告辛虎军。原告辛虎军于2015年3月份开始对房屋进行装修。2015年6月12日原告到物业办补办了相关物业手续。2016年1月26日，韩城市人民法院作出(2016)陕0581民初182号民事裁定书，裁定对被告金具公司位于合阳县城关镇解放路南段51号金具小区1号楼一层101号房屋予以查封。2017年10月25日，原告向韩城市人民法院提出执行异议，要求法院停止对该房产采取强制措施，2018年1月6日，韩城市人民法院作出了(2017)陕0581执异20号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为其享有足以排除强制执行的民事权益，故诉至法院，请求依法判决。另查，该涉案房屋未办理房屋过户登记手续。上述事实，有当事人陈述、证人证言及其他相关证据在卷为凭，可以认定。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该认购书己具备了买卖合同的构成要件，故被告乔新民辩称该合同不是商品房买卖合同的理由不能成立，本院不予支持。原告辛虎军与被告金具公司签订的《商品房认购合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名义下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告辛虎军与被告金具公司于2013年12月16日签订《商品房认购合同》，也已交付了全款，2015年2月28日原告占有并对该涉案房屋进行装修，而法院查封该涉案房屋是在2016年1月26日，涉案房屋虽未办理过户登记，但原告辛虎军对未能办理过户登记并无过错，故其享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行合阳县电力金具制造有限责任公司位于合阳县城关镇解放路南段51号金具小区1号楼一层101号房屋。案件受理费100元，由被告乔新民负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人乔新民提供证据1、韩城市人民法院（2017）陕0581民初2836号民事判决书，证明相同地段的房屋单价每平方米2800元，辛虎军所购房屋单价是每平方米5千多元不真实。2、第二组证据共15份：周巧贤在合阳县地税局的不动产发票；住房城乡管理局房屋收取缴存票据；金具公司收取周巧贤的房款的收据；金具公司给周巧贤出具的交房通知；2015年7月17日小区物业向周巧贤出具的水电卡费收据；同日的垃圾费用；2015年6月19日大修基金费用；同日的契税费用；同日的登记费和工本费；合阳房管所2015年6月24日收取周巧贤咨询服务费。证明1、被上诉人完全可以在买房后三年内完成向任何一个国家机关去办理交付手续；2、证明被上诉人一审所提供物业的手续不真实，因为这是同一时间的收据票本，物业都是用卡来缴纳的，所以被上诉人当时有没有占用房屋无法证明；3、证明被上诉人一审提供的装修的证据是虚假的，先缴纳水电卡手续之后，才开通水电表。上诉人乔新民提供的证据1与本案无关联，证据2系复印件，并且证明内容与被上诉人金具公司法定代表人陈述内容“买房的人并非必须先交水电费后才能装修”不一致，依法不予认定。被上诉人金具公司提供证据1、曹建平给金具公司股东的承诺书；2、公司公章及营业执照、税务登记、代码本的移交手续；3、范生虎出具证明一份；4、范生虎承诺书一份。证明金具公司就剩下曹建平一个股东。被上诉人金具公司提供的证据与本案无关联，不予认定。本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案被上诉人辛虎军与被上诉人金具公司签订的商品房认购合同，实为被上诉人辛虎军、被上诉人金具公司、案外人范生虎因债权转让而形成的以房抵债协议。上诉人乔新民主张辛虎军提交的证据不足以证明其已经实际支付全部价款，根据被上诉人辛虎军提供的范生虎用肥清单、范生虎收取余款20万元的收条、范生虎证言，并结合一审法院与原审第三人曹建平的谈话笔录，可以确认被上诉人辛虎军、被上诉人金具公司、案外人范生虎因债权转让达成以房抵债协议。商品房认购合同虽没有金具公司法定代表人签字，但加盖有公司公章，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。被上诉人辛虎军提供的证据能证明在法院查封该涉案房屋前其已经占有并对该涉案房屋进行装修，上诉人乔新民提供的证据不能证明自己主张。涉案房屋虽未办理过户登记，但未能办理过户登记的原因系因金具公司未按约定缴纳税费所致，被上诉人辛虎军并无过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，被上诉人辛虎军享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，乔新民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人乔新民负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴丽宁
审判员 王五喜
审判员 张敏娟
二〇一八年九月二十七日
书记员 徐文晴