吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终11号
上诉人（原审被告）：长春天通房地产开发有限公司，住所：吉林省长春市双阳区南岗小学南侧。
法定代表人：马洪祥，董事长。
委托代理人：白宏程。
委托代理人：索若飞，吉林丁凤礼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜冠君（曾用名杜冠军），男，1967年7月17日生，汉族，住长春市双阳区。
委托代理人：徐德明，吉林钟言宇德律师事务所律师。
上诉人长春天通房地产开发有限公司（以下简称天通公司）因与被上诉人杜冠军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2014）双民重字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杜冠君一审诉称：原告与妻子程晶平共有房屋两座，位于长春市双阳区东双阳大街南，面积分别为219.52平方米和48.61平方米。2007年天通公司在此开发，进行拆迁，因补偿过低，没有人同意拆迁。于是天通公司通过当地政府出面协调，要我带头拆迁，并承诺补偿标准以最后补偿的最高额给予补偿（有录音为证）。在此情况下，2010年4月16日，在被告承诺日后以最高补偿标准给找补偿差价的情况下，我以每平方米5314.58元（含各种费用在内�的补偿价格与被告签订了《拆迁补偿协议书》（CS26/CS027号）及补充协议。因被告只给予口头承诺，不出具书面承诺，共有人程晶平坚决拒绝签字。在被告再三承诺并起草了承诺书的情况下，我签了字，被告即拆除了两处房屋。但被告一直以领导不在为由未将盖章的书面承诺交给我。2011年末，该地块全部拆迁完毕。原告于2012年初找被告要求给付补偿差价，但被告以各种理由一拖再拖，不予解决。现原告已知该地块商业用房最高补偿额为每平方米1.3万元，差额达每平米7000余元，被告不讲诚信，给原告造成巨大经济损失。为此，诉至法院，请求依法判令被告给付差价补偿2060690元。诉讼费由被告负担。
天通公司一审辩称：1、被告从未与原告达成口头协议。在原告提起本次诉讼前，其妻子程晶平曾以房屋共有人未签字为由向双阳法院提起确认杜冠君与被告的拆迁安置补偿合同无效之诉，要求被告按照1万元最高拆迁补偿价格赔偿差价损失1256300元，后感觉无法得到法院支持才撤诉，才由原告提起了本次诉讼。当时原告根本没有提及被告的工作人员张忠义提供书面承诺及按照签约后2年内最高补偿标准补偿差价，更未说明依据哪个位置拆迁的房屋作为补差依据。如果先有口头协议，原告在没有取得书面承诺的情况下根本不会签书面合同，更不会自愿将房屋交给被告拆除。若达成口头协议且最高补偿价达1.3万元，原告不会先以程晶平名义起诉主张合同无效，并要求赔偿损失1256300元，应直接由原告起诉要求按照口头协议补偿差价206万元，故口头协议明显虚构。2、不具有客观真实性的录音只能客观反映张忠义与原告恶意串通损害公司利益的无效行为，不能认定被告与原告存在口头协议。原告的录音资料并非是其主张的时间录制，�无法向法庭提供与光盘一致的原始录音源，并通过司法鉴定来相互印证其真实性，故该录音复制品不能作为认定案件事实的依据。谈话录音是原告在其妻子程晶平被迫撤诉后设计出来的，录音地点也不在被告办公室，时间在与张忠义工作无关联的下班后。录音还存在人为有目的删减，录音整理记录内容与实际交谈内容前后不一、无法对接，该录音不具有客观真实性。虽然张忠义无权代表被告进行承认，但谈话内容中也没有张忠义对存在口头协议的承认。同时，录音证据也是单一的证据，没有其他补强证据的支持。谈话内容还明显包含原告与张忠义恶意串通来共同损害被告利益的行为，且不能排除两人故意炮制录音资料作为证明存在事先口头承诺证据，以期与原告共同非法取得被告巨额财产的可能性，录音资料不是具体唯一性的证据，故即使录音真实，也因违反合同法第52条而无效。张忠义仅是被告的部门经理，从未得到过授权单独代表公司对外签约，签订的所有拆迁补偿协议也都是由公司总经理签字决定，故张忠义对原告在谈话中引诱的口头协议未否认，不能默示推定原告与被告存在补偿200多万的口头协议。原告的原审证人曹广福和李大永从未和原告一起与被告协商过签订拆迁补偿协议的事宜，却作为协商及签订拆迁补偿合同的现场目击证人，出具了四份被人事先拟制、证明内容完全一致的证言，该证言绝非证人亲身经历后作出的意思表示，不具有客观真实性，两次前后矛盾的作证陈述，内容都是通过原告进行转述的，故依据民诉法及最高法院证据规则的规定，该证言不能作为认定双方存在口头协议的依据。3、原告主张的差价已经包含在签订且已实际履行的拆迁协议中。2010年4月16日，双方达成第026号、第027号非住宅房屋拆迁补偿协议，被告将原告两处268.13平方米房产拆迁，双方根据房地产估价公司作出的3451.00元/平方米房屋估价签订了书面补偿协议，被告为此支付了拆迁补偿、搬迁补助费、设备补偿、停产停业补助、土地拆迁补偿（依据土地评估价格）、室内装修装饰补偿等总计134.5万元。之后又达成补充协议时，被告又另付了8万元，总计支付了142.5万元，双方均在协议上签字，正如原告及证人在原审所述，双方是经过多次协商最后才达成书面补偿协议，根本没有之外的任何口头承诺。另外，假如签订书面协议前有口头约定，其内容也已被后来订立的书面协议内容所替代。根据法律规定，书面订立且履行的协议效力明显高于即使存在的口头协议，在双方对补偿内容发生歧义时，应优先采信书面协议。故书面拆迁补偿协议是双方真实意思表示，且协议均履行完毕，双方权利义务关系已消灭。四、张忠义的谈话行为不构成表见代理。合同行为作为法律行为，应以双方有权代表的意思表示为要素，缺少授权、缺乏意思表示或意思表示不真实、不一致均不构成法律行为。原告主张双方存在口头协议，但张忠义从未得到过公司的书面授权，也从未受托与原告达成双方意思表示，更谈不上意思表示真实、一致，因此，被答辩人主张的口头协议自始不成立。另外，没有任何证据显示张忠义单独与被拆迁人签订过拆迁补偿合同，说明其不曾得到过授权代表被告履行法人职责，所以，张忠义本身是无权代理，并非超越代理权或代理权终止后继续以被告名义与原告订立口头协议，张忠义的行为不符合合同法第49条规定的表见代理的法律特征。五、原告主张拆迁补偿差价没有事实依据。原告原房屋附近目前新建商服用房售价不到7000元，原告妻子也在2012年5月诉状称�2011年末，该地块商业用房最高补偿为每平方米1万元。显然原告自认拆迁补偿单价才1万元，却按1.3万元主张补偿，显属诉权滥用。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。
一审法院经审理查明：原告杜冠君在长春市双阳区东双阳大街南有两处非住宅房屋，面积分别为219.52㎡和48.51㎡，合计268.13㎡。2009年被告天通公司对原告两处房屋所在区域进行开发，在房屋拆迁过程中，被告单位拆迁安置部经理张忠义口头向原告承诺，如果原告带头拆迁，双方可先按照评估价格签订拆迁补偿协议，待该地段拆迁完毕后被告再按照该地段最高拆迁补偿标准向原告补偿差价。拆迁安置部经理张忠义作出承诺后，原告于2010年4月16日与被告签订了两份非住宅房屋拆迁补偿协议书（cs026和cs027），cs026号拆迁补偿协议书确定的拆迁房屋面积为48.61㎡，房屋�评估价格为3451元/㎡，房屋评估金额为167753元，同时被告向原告一次性支付搬迁补助费100000元、无法恢复使用设备补偿费24837元和停产停业补助费3062元，合计295652元；cs027号拆迁补偿协议书确定的拆迁房屋面积为219.52㎡，房屋的评估价格为3451元/㎡，房屋评估金额为757564元，土地拆迁补偿面积为23.07元/㎡，土地评估金额为11420元，同时被告向原告一次性支付装修装饰补偿金16534元、搬迁补助费200000元、无法恢复使用设备费50000元和停产停业补助费13830元，合计1049348元，两处房屋及土地拆迁安置费用共支付了1345000元，并通过2010年4月16日签订的补充协议确定了拆迁费用的给付时间。后被告又向原告增加给付了80000元搬家费用，原被告双方又签订了第二份补充协议，最后确定的拆迁安置费为1425000元。签订完拆迁协议书及补充协议后，被告将原告两处房屋拆除。后原告杜冠君曾在长春市北方市场与被告拆迁安置部经理张忠义就补偿事宜进行过协商，并对其协商过程进行了录音，在录音中张忠义对补偿差价的事实不仅没有否认，而且继续与原告共同协商研究解决问题的办法。原告要求被告按照口头承诺给付差价款，诉至法院。另查明，被拆迁人宋文艳被拆迁的房屋与原告被拆迁的房屋处于同一区域，房屋面积为167.52平方米，其得到的补偿款为每平方米1.4万余元。
一审法院认为：1、关于原告与被告单位拆迁安置部经理张忠义之间是否有过口头协议的问题。被告虽对原告提供的录音证据提出异议，但经鉴定，该录音证据并没有删减，且根据录音证据及原告提供的两位证人证言基本能够证明原告在与张忠义协商拆迁补偿事宜时，张忠义曾作出过承诺，按照该地段最高补偿价格给原告补偿差价。且在录音证据中，张忠义并没有否认双�已有的口头承诺。虽然张忠义后期出具的证明对此予以否认，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于“在诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，张忠义在庭审中曾认可该录音证据的真实性，故应认定张忠义与原告之间关于给予最高补偿额差价的承诺是存在的。2、关于张忠义的行为是否是被告单位的职务行为。张忠义作为被告单位的拆迁安置部经理，长期专项负责拆迁安置工作，其职责就是代表单位与被拆迁人进行拆迁补偿的协商与洽谈。原告作为被拆迁人有理由认为其行为系代表公司，也有理由相信其口头承诺系代表公司作出的。事实上，其他被拆迁人与被告单位之间的拆迁补偿事宜也都是�张忠义负责的。因此，张忠义的口头承诺是单位的职务行为，其承诺为原告按最高补偿标准补偿差价的行为是有效的。3、关于原告提出的按照每平方米1.3万元补偿差价款是否合理的问题。经查，与原告被拆迁房屋同地段的被拆迁人宋文艳的被拆迁房屋167.52平方米，得到补偿款2480000元，平均每平方米为1.4万余元。原告诉讼请求的补偿标准为每平方米1.3万元，没有超出被告已为被拆迁人作出的补偿标准，因此，原告的诉讼请求本院应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：被告长春天通房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性给付原告杜冠君拆迁安置补偿差价款206.069万元。案件受理费23286.00元，由被告长春天通房地产开发有限公司负担，给付时间同上。
宣判后，天通公司不服，向本院提出上诉，上诉请求撤销（2014）双民重字第19号民事判决，依法改判驳回杜冠君全部诉讼请求。理由如下：1、双方签订的拆迁补偿协议合法有效且已实际履行完毕。2014年4月16日双方根据共同认可的估价报告签订第026、027号补偿协议，上诉人将杜冠君268.13平方米房产拆迁，支付补偿费、补助费等补偿134.5万元。搬迁后双方又达成补充协议，上诉人另付8万元，总计补偿142.5万元，双方协议已履行完毕，根本没有口头约定。2、一审法院认定事实及采信证据有误。双方经过多次协商达成最后的书面补偿协议，根本没有口头约定，即使有口头约定，其内容也被后来订立的书面协议替代。上诉人从未通过政府协调让杜冠君带头拆迁，更无证据证明上诉人授权张忠义向杜冠君作出任何承诺，即使杜冠君提供的非原始录音中，也未能体现张忠义的任何承诺或承认。从杜冠君后恢复�录音谈话中能够看出内容明显是二人恶意串通共同损害上诉人的利益进行的谈话，张忠义根本不是代表上诉人，是损害单位利益的个人行为，一审认定该行为属于双方经协商且已默认推定存在口头协议有误。3、一审法院认定宋文艳的房屋面积167平方米，得到补偿款1.4万元每平方米更是无稽之谈，宋文艳拆迁补偿的时间是在杜冠君拆迁一年半以后，上诉人补偿房屋的单价应是3500元每平方米，一审法院计算的单价有误。4、张忠义从未代表上诉人与杜冠君在2010年4月16日签订书面补偿协议前达成过口头协议，张忠义与杜冠君私下谈话内容也并非一审中录音记载的完整内容，虽然一审中杜冠君委托一审法院进行鉴定，但鉴定意见只能证明杜冠君后来恢复的录音内容未经剪辑，而非证明待检的录音笔中的内容是原始母带记载的内容且未经删减，一审法院偷换概念，将杜冠君�来恢复的录音内容未经删减认定为原始母带录音内容未经删减显属错误。5、标注宋文艳的证人证言，根本无法确定是否为其书写和签字，证人曹宝福、李大勇从未和杜冠君一起与上诉人协商签订拆迁协议，证人两次作证内容前后矛盾，不具有客观真实性，陈述内容均为杜冠君转述，并非客观事实，却成为一审判决定案的关键证据，明显违背事实。6、一审法院认定张忠义的谈话行为构成表见代表没有法律依据。张忠义虽然是上诉人的拆迁经理，但仅负责与被拆迁单位进行拆迁协商工作，无权决定具体补偿标准和金额。一审法院判决上诉人给付2060690元补偿费没有事实和法律依据。
杜冠君二审辩称：书面协议履行完毕，口头协议没有履行，张忠义的身份是上诉人的拆迁经理，全权负责拆迁谈判事宜，其行为是职务行为。一审认定事实清楚，适用法律正确，应�回上诉人的上诉请求。
本院二审查明：杜冠君在长春市双阳区东双阳大街南有两处非住宅房屋，面积分别为219.52㎡和48.51㎡，合计268.13㎡。2009年天通公司对杜冠君两处房屋所在区域进行开发，杜冠君于2010年4月16日与天通公司签订了两份非住宅房屋拆迁补偿协议书（cs026和cs027），cs026号拆迁补偿协议书确定的拆迁房屋面积为48.61㎡，房屋的评估价格为3451元/㎡，房屋评估金额为167753元，同时向杜冠君一次性支付搬迁补助费100000元、无法恢复使用设备补偿费24837元和停产停业补助费3062元，合计295652元；cs027号拆迁补偿协议书确定的拆迁房屋面积为219.52㎡，房屋的评估价格为3451元/㎡，房屋评估金额为757564元，土地拆迁补偿面积为23.07元/㎡，土地评估金额为11420元，同时天通公司向杜冠君一次性支付装修装饰补偿金16534元、搬迁补助费200000元、无法恢复使用设备�50000元和停产停业补助费13830元，合计1049348元，两处房屋及土地拆迁安置费用共支付了1345000元，并通过2010年4月16日签订的补充协议确定了拆迁费用的给付时间。后天通公司又向杜冠君增加给付了80000元搬家费用，杜冠君、天通公司双方又签订了第二份补充协议，最后确定的拆迁安置费为1425000元。签订拆迁协议书及补充协议后，天通公司将杜冠君两处房屋拆除。杜冠君曾在长春市北方市场与天通公司拆迁安置部经理张忠义就补偿事宜进行过协商，并对其协商过程进行了录音，现杜冠君以其与天通公司存在按最高拆迁金额补偿差价的口头协议为由将天通公司诉至法院，要求参照案外人宋文艳拆迁标准补偿差价。另查明，案外人宋文艳拆迁补偿中房屋评估金额仅为481285元（每平方米2873元），地上附属物拆迁补偿款为1988161元。
本院认为：1、被上诉人主张其与上诉人之间存在按最高拆迁金额补偿差价的口头协议证据不足。上诉人提供录音及证人证言来证明其与被上诉人负责拆迁的经理张忠义之间存在口头约定，从双方录音谈话内容看，张忠义并没有明确双方之间存在口头承诺，也没有被上诉人可按照最高额补偿差价的明确话语，且该录音是在张忠义不知情的情况下由被上诉人私下录制，原始录音已丢失（一审当庭提供的录音是被上诉人经过技术处理后得以恢复的录音），虽经一审法院委托鉴定该录音不存在删减，但该证据已不属于原始证据，证明力较弱，需要其他证据予以佐证，而被上诉人提供的两位证人的证人证言前后矛盾，二人均不能完整陈述拆迁协议商议过程，而且在最终签订拆迁协议时二人又均不在场，故两位证人的证人证言与录音证据无法形成完整证据链条来证实被上诉人的主张，被上诉人提出存在口头协议�主张不能成立。2、被上诉人主张参照案外人宋文艳拆迁金额补偿差价的理由亦不成立，案外人宋文艳拆迁补偿中房屋评估金额仅为481285元（每平方米2873元）低于被上诉人被拆迁房屋补偿单价（每平方米3451元），宋文艳地上附属物拆迁补偿款为1988161元，而被上诉人拆迁补偿中并没有地上附属物拆迁补偿，故二者之间并不具有可比性。3、即使上诉人与被上诉人之间存在过口头协议，被上诉人在签订拆迁协议后，又与上诉人签订了补充协议，增加了补偿金额，双方之间签订补充协议的行为应视为双方对最终拆迁补偿金额的确认，上诉人已按照约定履行全部付款义务，双方之间基于拆迁形成的权利义务关系归于终结，现被上诉人再以双方之前存在口头协议为由主张差价补偿于法无据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律有误。依照《中华�民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市双阳区人民法院（2014）双民重字第19号民事判决书；
二、驳回被上诉人杜冠君的诉讼请求。
一审案件受理费23286元，鉴定费11400元；二审案件受理费23472元，均由被上诉人杜冠君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 贺银婷
代理审判员 李 迪
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 张维峰