景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠民一初字第657号
原告景德镇市房产管理局太白园房管所，住所地：景德镇市。
法定代表人朱国生，该所所长。
委托代理人张敏，江西景鉴律师事务所律师。
被告叶娜，女，汉族，住江西省景德镇市。
原告景德镇市房产管理局太白园房管所（以下简称太白园房管所）诉被告叶娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭进行审理。原告太白园房管所委托代理人张敏到庭参加诉讼，被告叶娜经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告太白园房管所诉称：2009年5月15日，景德镇市某某路某区某某号楼项目部与洪满卿签订房屋租赁合同。约定：洪满卿承租该项目部建设的某号楼1-2层9-15号房屋，租期六年，租金底层每平方米16元、二层每平方米14元，第二年起房租逐年递增10%至合同期满，以及其他内容。租赁合同履行过程中，洪满卿经该项目部同意将承租权转给被告叶娜。2012年6月，景德镇市某某路某区某号楼管理移交原告，收缴租金和日常维护。从2014年11月份起，被告叶娜就未按合同约定交纳租金。原告多次催缴未果，于2015年4月30日租赁合同到期前，书面通知被告不再续租，搬出承租房屋。但被告继续使用该房屋。原告故诉至法院，请求判令：1、被告叶娜立即搬出景德镇市某某路某区某号楼1-2层9-15号房屋，将该房屋归还原告；2、被告叶娜支付所欠的租金34092元（截止2015年4月30日）和逾期交纳租金的违约金（按银行同期贷款利息四倍计算），及至被告叶娜实际搬出该房屋时的使用费（每月按48274元）；3、案件诉讼费用由被告负担。
被告叶娜未到庭，亦未答辩。
原告太白园房管所为证明其主张，向法院提供了：
1、太白园房管所事业单位登记证、组织机构代码证，证明原告主体资格；
2、2009年4月15日的房屋租赁合同、2009年6月18日报告、叶娜身份证复印件、景德镇市房产管理局专题会议记录摘要各一份，证明原、被告存在租赁关系；
3、函告一份，证明租赁合同到期后，原告通知被告终止租赁关系，交还租赁房屋。
被告叶娜未举证。
经公开开庭审理，核证，本院对原告太白园房管所提供的事业单位登记证、组织机构代码证、2009年4月15日的房屋租赁合同、2009年6月18日报告、叶娜身份证复印件、景德镇市房产管理局专题会议记录摘要、函告的客观真实性、与本案待证事实的关联性、证据材料内容和形式的合法性，予以确认，并据此查明：位于景德镇市某某路某区某号楼由景德镇市房产管理局公房管理中心、太白园房管所、昌江房管所共同投资，委托景德镇市某某路某区某某号楼项目部建设、招商。2009年4月15日，该项目部与洪满卿经协商签订房屋租赁合同一份，约定：甲方（该项目部）将某号楼1-2层9-15号房屋出租给乙方（洪满卿）经营使用，租赁面积底层1193.259平方米，二楼为1226.909平方米，小计2420.168平方米。租赁期限六年，自2009年5月1日起至2015年4月30日止；租赁期满另行订立合同，在同等条件下乙方有优先承租权。租金及交付方式，底层每平方米月租金16元，二楼每平方米14元，合计乙方每月应缴租金36268.87元，甲方每次按季度提前收取房屋租金108806元。合同签订时，乙方须交纳3万元租赁保证金。在实际交租第二年起，每年房租在上年基础上递增10%，以此类推直至合同期满。房屋修缮责任，乙方为经营使用上的需要对承租房屋进行的装潢和添置的固定设施，在租赁期满后不得拆除，不得向甲方索取补偿费，由甲方无偿受偿。违约责任，乙方逾期交付租金，按每日5%加收滞纳金，拖欠租金累计2个月以上，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方交纳的保证金不退还。未经甲方同意，乙方擅自将承租房屋转租、转让、转借给他人，或者以其他形式名义将承租房屋作条件从中牟利，甲方均有权单方终止合同并收回房屋，所缴租赁保证金不退还。附则，租赁期满，承租人需继续使用，应当在原租赁合同期限届满前1个月内向甲方提出书面申请，乙方在同等条件下有优先承租权。合同签订之日起的第一年（含装修试营业期），甲方免收乙方房租，实际缴租起始时间为租赁第二年起。以及其他约定权利义务。租赁合同签订后，洪满卿按约交纳3万元租赁保证金，该项目部将景德镇市某某路某区某号楼1-2层9-15号房屋交付洪满卿使用。
2009年6月18日，合同履行过程中，洪满卿和被告叶娜以委托人和受托人名义共同向该项目部出具报告，言明：原与该项目部签订的房屋租赁合同无法正常履行，委托出资合伙人叶娜为租赁合同承租方代表，有关的财务凭据更改为叶娜，以后的一切法律及经济责任由现承租人承担。
2012年5月30日，景德镇市房产管理局召开专题会议议定，景德镇市某某路某区某某号楼项目部将某号楼完整移交给公房管理中心、昌江房管所、太白园房管所。景德镇市房产管理局公房管理中心、昌江房管所共同委托太白园房管所对景德镇市某某某区某号楼进行管理，具体负责租金收缴和日常维护等工作。出租人和承租人变更为原、被告后，至2014年10月，房屋租赁合同均能按原来约定正常履行。从2014年11月份开始，叶娜未能按约定期限交纳租金。2015年4月30日租赁合同期限届满，叶娜欠太白园房管所租金34902元未付。期间，叶娜未书面向原告要求续租。
2015年6月9日，太白园房管所书面通知叶娜，不再续租，三日内搬清财务，将租赁房屋腾空交还原告。但叶娜在租赁合同期满后，仍使用租赁的房屋至今。原告太白园房管所因找被告叶娜协商处理双方的租赁关系未果，故诉至法院。
另，本案审理过程中，叶娜将2015年4月30日前拖欠的租金34092元支付给太白园房管所。
本院认为：景德镇市某某路某区某某号楼项目部与洪满卿平等民事主体之间协商签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思一致表示，其内容不违反法律规定，应确认有效。合同双方均应按约定全面履行各自义务。房屋租赁合同履行过程中，洪满卿经出租人同意将房屋租赁合同义务全部转给被告叶娜；景德镇市某某路某区某号楼由景德镇市某某路某区某某号楼项目部移交原告太白园房管所进行管理，原房屋租赁合同的权利义务由原、被告双方各自接续承担。租赁合同期限届满，被告叶娜未与原告太白园房管所协商续签房屋租赁合同，在原告通知解除租赁合同后，仍继续使用租赁房屋，按合同约定及法律规定，被告叶娜应当在不拆除对承租房屋进行的装潢和添置的固定设施的情况下，返还承租房屋，并按原房屋租赁合同确定的租金逐年递增10%的条件交付使用费。原告太白园房管所主张告叶娜立即搬出景德镇市某某路某区某号楼1-2层9-15号房屋，将该房屋归还原告；支付每月48274元使用费，自2015年5月1日开始至实际搬出该房屋时止，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶娜返还景德镇市某某路某区某号楼1-2层9-15号房屋给原告景德镇市房产管理局太白园房管所；
二、被告叶娜支付给原告景德镇市房产管理局太白园房管所租赁房屋使用费（每月按48274元计算，自2015年5月1日开始至搬出该房屋时止，不足一月按一个月计算）。
上述各项，限本判决生效后七日内履行。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1173元，由被告叶娜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 伍建平
人民陪审员 付有松
人民陪审员 程园发
二〇一五年十二月五日
书 记 员 徐 娜