四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终2807号上诉人（原审被告、反诉原告）李良福，男，汉族，1963年9月1日出生，住四川省中江县。委托代理人龚照伦，四川明炬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）李文武，男，汉族，1973年8月6日出生，住四川省简阳市。委托代理人龚照伦，四川明炬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）吴芳，女，汉族，1975年1月11日出生，住四川省资阳市雁江区。委托代理人龚照伦，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）成都军区空军成都养殖场。住所地：四川省成都市金牛区凤凰山。负责人沈国强，场长。委托代理人宋旭东，四川华晨律师事务所律师。委托代理人向成友，北京市戎联律师事务所律师。上诉人李良福、李文武、吴芳因与被上诉人成都军区空军成都养殖场（以下简称成空养殖场）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人李良福、李文武、吴芳的委托代理人龚照伦，被上诉人成空养殖场负责人沈国强、委托代理人宋旭东、向成友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：成空养殖场系中国人民解放军成都军区空军在1988年9月16日批准成立的副团级单位。2006年4月28日，成空养殖场（甲方）分别与李良福（乙方）、李文武（乙方）、吴芳（乙方）签订了第一份《军队房地产租赁合同》。合同约定：“甲方自愿将坐落在四川省成都市成华区（现金牛区）凤凰山路面积约为600平方米的场地出租给乙方，租赁用途为修建厂房、住房、仓储，房地产年租金为7000元，租赁期限自2006年5月18日至2009年5月18日止。租金按年结算。甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。乙方不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物。如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方。乙方在租赁期限届满时应当将所承租的房地产交还给甲方。如需继续承租上述房地产，应当在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。乙方应当持租赁合同和《军队房地产租赁许可证》，自领证之日起二十日内，到当地人民政府房地产部门登记备案，其手续费由乙方承担。合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。本合同经双方签章并经军队房地产管理部门审查批准后生效……。附加条款第2条约定：“合同期满后，甲方在无特殊情况下（如部队占用、国家占地外）同意与乙方继续签订合同，租金按当时市场价格双方商定”。第3条约定：“乙方在租赁地的建筑物，由乙方所有，在合同期内，甲方如收回土地，应按部队的有关规定进行补偿。如地方占用由地方政府按有关规定进行补偿。”2007年1月20日成空养殖场（甲方）与乙方（李良福、李文武、吴芳及案外人杨国芳）签订了第二份《军队房地产租赁合同》。合同约定：“甲方将坐落在四川省成都市成华区（现金牛区）凤凰山路的场地面积2400平方米出租给乙方使用。租赁用途为修建厂房、住房、仓储，房地产年租金为20000元，租赁期限自2007年2月18日至2010年2月18日止，租金按年结算。租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。租赁期内不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。乙方应当在合同生效后一个月内向地方有关部门办理房地产备案及其他有关手续并承担相关费用……”2007年4月20日，成空养殖场（甲方）与李良福、李文武、吴芳以及案外人杨国芳（乙方）签订补充协议一份，协议第一条约定：“合同期满后，甲方无特殊情况如部队不占用、国家不占地，可与乙方继续签订承租合同，租金增长与双方商定（2009年5月18日—2010年5月18日增加租金贰仟元人民币）”。第二条约定:“在合同期内，如部队要占用、国家要占地，可根据部队或国家的有关规定给予补偿。”第三条约定：“如合同期满后，部队因军事需要收回土地时，甲方不给乙方任何补偿。双方终止合同协议（租赁地由乙方自己修建的建筑物归乙方所有）……”2009年5月10日，成空养殖场（甲方）与李良福、李文武、吴芳以及案外人杨国芳、刘英（乙方）签订了第三份《军队房地产租赁合同》。合同约定：“甲方自愿将坐落在四川省成都市成华区（现金牛区）凤凰山路（空成属字第8004E号坐落）的场地面积约2400平方米，出租给乙方使用。租赁期限自2009年5月18日起至2012年5月18日止，租赁用途为商业（仓储、住宿），房地产年租金为24000元。租赁期内，甲方保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租，甲方负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》。租赁期内乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效……”附加条款第一条约定：“合同期满后，在租赁地修建的建筑物归乙方所有。”第二条约定：“合同期满后，部队不占用，国家不占地可与乙方继续签订租赁合同。”在合同期内，李良福、李文武、吴芳按照约定支付了应付租金106500元，李良福、李文武、吴芳于2006年在租赁场地上修建了三幢建筑物。成空养殖场于2009年6月15日取得了（2009）房租证字第060号军队房地产租赁许可证，有效期为2009年5月18日至2012年5月18日。共同租用场地的案外人杨国芳、刘英已腾退合同中600平方米的场地。李良福、李文武、吴芳在租赁场地上修建的建筑物经恒通房地产土地评估师事务所有限公司评估，评估建筑物残值为109300元，评估建筑物现值为2173100元。因测量、评估，产生测量费15000元，由李良福、李文武、吴芳垫付；产生评估费20000元，由成空养殖场垫付10000元，李良福、李文武、吴芳垫付10000元。案涉土地因成都军区空军后勤部与成都市土地储备中心签订土地置换协议，成空养殖场需将案涉土地收回后与成都市土地储备中心进行土地置换，故双方合同期满后未再次签订租赁合同。成空养殖场要求李良福、吴芳、李文武腾退场地，双方发生纠纷。原审法院在审理过程中向李良福、李文武、吴芳释明双方于2009年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》为有效合同，李良福、李文武、吴芳仍然坚持其主张合同属没有生效的合同或无效合同，并以此要求成空养殖场赔偿。原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、（1988）司军字第117号通知、身份证及户籍证明、《军队房地产租赁合同》五份及补充协议一份、限期搬迁通知的照片一张、现场照片一张、中国人民解放军95666部队作战处《关于按时移交凤凰山机场部分土地事》文件、军队单位对外有偿服务许可证（编号F2××××75）及军队房地产租赁许可证（编号：2009房租证字第060号）、中国人民解放军成都军区空军简阳农副业基地的情况说明、川恒通评房（2015）376号评估报告、川恒通评房（2015）372号评估报告、缴费收据、录像光盘等在卷予以佐证。成空养殖场在原审中的本诉诉讼请求是：1、李良福、李文武、吴芳共同腾退占用成空养殖场的位于成都市金牛区成都军区空军成都养殖场的营业房场地（场地面积约1800平方米）；2、李良福、李文武、吴芳共同向成空养殖场支付逾期腾退场地租金及利息；3、李良福、李文武、吴芳共同赔偿成空养殖场因逾期转移土地受到的损失86742元；4、李良福、李文武、吴芳共同承担本案全部诉讼费用。李良福、李文武、吴芳在原审中的反诉诉讼请求是：1、确认双方分别于2006年4月28日、2007年1月20日、2009年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》属于没有生效的合同或无效合同；2、判令成空养殖场承担导致合同未生效或者无效的全部责任，向李良福、李文武、吴芳赔偿在租赁土地上修建的厂房、住房、仓储房产价值2173100元；3、成空养殖场返还向李良福、李文武、吴芳收取的租金及利息169500元；4、本诉、反诉诉讼费用全部由成空养殖场承担。原审法院认为：成空养殖场与李良福、李文武、吴芳先后共计签订了三份《军队房地产租赁合同》。成空养殖场与李良福、李文武、吴芳于2006年4月28日签订的《军队房地产租赁合同》，约定的租赁期限为2006年5月18日至2009年5月18日止；于2007年1月20日签订的《军队房地产租赁合同》，约定的租赁期限为2007年2月18日起至2010年2月18日止；2009年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》，约定的租赁期限为2009年5月18日起至2012年5月18日止。在不同的约定租赁期间内，双方因租赁关系产生的权利义务，受与之相对应的租赁合同的约束。由于双方签订的后一份合同已对前一份合同约定的权利义务进行了重新的约定，故不能认定该三份合同之间具有承继关系，所以双方在履行后一份的过程中，任何一方无权要求对方按照前一份合同的约定条款履行权利义务，但经对方同意的情况除外。双方签订的最后一份合同是2009年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》。该合同约定本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，由于争议房地产的租赁于2009年6月15日取得（2009）房租证字第060号军队房地产租赁许可证，可以证明争议房地产的租赁已经取得了军队房地产部门的审查批准。无论军队房地产部门对双方租赁行为是在事前还是事后审查，军队房地产租赁许可证颁发这一事实，即满足了双方约定的合同生效的审查批准这一实质要件，故该份《军队房地产租赁合同》为有效合同。关于本诉部分，双方于2009年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》租赁期截止时间为2012年5月18日，租赁期现已届满。同时，案涉土地因成都军区空军后勤部与成都市土地储备中心协议土地置换，成都军区空军后勤部需将案涉土地收回占用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，以及根据双方“合同期满后，部队不占用、国家不占地可与乙方继续签订承租合同”的约定，成空养殖场可以在合同期满后不与李良福、李文武、吴芳再次签订租赁合同，李良福、李文武、吴芳应当在合同期满后归还所占用的成空养殖场租赁场地。故成空养殖场要求李良福、李文武、吴芳腾退占用的营业房场地的诉讼请求，原审法院予以支持。按合同约定，租赁土地上修建的建筑物归李良福、李文武、吴芳所有，故李良福、李文武、吴芳在腾退土地可将地上建筑物拆除自行带走。关于成空养殖场主张的租金和利息，因为租赁期限届满后，双方已无租赁合同关系，其主张的租金应为场地使用费。合同期限届满后，李良福、李文武、吴芳逾期腾退营业房场地，应当比照双方约定的租金支付成空养殖场因其逾期腾退营业房占用营业房场地的场地使用费。结合成空养殖场的请求，原审法院酌情认定占用损失标准参照双方2009年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》的标准，每月为1500元，计算期间为2012年5月19日起至判决生效之日止。成空养殖场要求李良福、李文武、吴芳支付逾期租金利息的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。成空养殖场要求李良福、李文武、吴芳赔偿逾期转移土地造成的损失86742元，因其未提交证据予以证明且原审法院已支持其要求支付逾期腾退场地的使用费的诉讼主张，故原审法院对成空养殖场的该项诉讼请求不予支持。关于反诉部分：由于双方签订的《军队房地产租赁合同》为有效合同，合同之间没有承继关系，双方在履行后一份合同的过程中，任何一方无权要求对方按照前一份合同的约定条款履行权利义务。李良福、李文武、吴芳在诉讼中一直主张双方签订的《军队房地产租赁合同》属于未生效合同或无效合同。经原审法院释明双方签订的《军队房地产租赁合同》为有效合同后，李良福、李文武、吴芳仍然主张合同属于未生效合同或无效合同，并以此要求成空养殖场赔偿损失。现由于支持李良福、李文武、吴芳反诉诉讼请求的事实理由不成立，故原审法院对于李良福、李文武、吴芳的该项诉讼请求不予支持。由于双方签订的合同均已履行完毕，李良福、李文武、吴芳也实际租用了成空养殖场的土地，李良福、李文武、吴芳要求成空养殖场返还收取租金的诉讼请求原审法院不予支持。测量、评估费共计35000元，由李良福、李文武、吴芳承担25000元，成空养殖场承担10000元。由于双方各自应当承担的评估、测量费用均为各自垫付，故无需另行支付。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李良福、李文武、吴芳于判决生效之日起六十日内腾退所占用的成都市金牛区凤凰山成空养殖场场地；二、李良福、李文武、吴芳于判决生效之日起六十日内向成空养殖场支付场地使用费（场地使用费计算方式为：1500元每月，从2012年5月19日起计算至判决生效之日止）；三、驳回成都养殖场本诉的其他诉讼请求；四、驳回李良福、李文武、吴芳的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2500元，成空养殖场负担2168元，李良福、李文武、吴芳负担332元。反诉案件受理费12091元，由李良福、李文武、吴芳负担。宣判后，李良福、李文武、吴芳不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审程序违法。原审对李良福、李文武、吴芳要求鉴定租赁许可证的申请不予答复违反了审判程序。李良福、李文武、吴芳对成空养殖场提供的（2009）房租证字第060号军队房产租赁许可证的真实性存在异议，故申请鉴定。但到一审终结，一审法院也没有对该租赁许可证进行鉴定。在双方签订合同时，成空养殖场并未向李良福、李文武、吴芳提供该许可证，且在后期李良福、李文武、吴芳需要进行房地产备案及办理其他有关手续时，需成空养殖场提供该许可证，成空养殖场也一直没有提供，导致李良福、李文武、吴芳无法办理房地产备案登记手续。而一审开庭时，成空养殖场出示了该许可证，且上面的笔墨痕迹未全干，以至于李良福、李文武、吴芳手上均沾染了墨水。李良福、李文武、吴芳怀疑该许可证是成空养殖场开庭前伪造填制的，故申请鉴定。但原审法院一直未予答复。根据《民事诉讼法证据规则》关于非法证据排除的规定，难以排除合理怀疑的证据应不被采用，所以该份证据属于非法证据，不能用于证明案件事实。但一审法院对李良福、李文武、吴芳有异议并申请鉴定的租赁许可证不仅不进行鉴定，反而据此认定该许可证的颁发满足房地产租赁合同生效需要军队房地产部门的审查批准这一实质要件而认定合同有效，该行为违反了法律明确规定的案件审理程序，显失公平。二、原审法院对合同效力的认定错误。李良福、李文武、吴芳与成空养殖场分别于2006年4月28日、2007年1月20日、2009年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》，该合同第二条约定“成空养殖场将土地租赁给李良福、李文武、吴芳修建的房屋，房屋用途为商业、住房、仓储用房”，第十七条第一款约定“李良福、李文武、吴芳在租赁地上修建的房屋的所有权归李良福、李文武、吴芳所有”。上述合同违反了《物权法》第一百四十六条、以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条之规定。根据《合同法》第五十二条的规定，本案中，李良福、李文武、吴芳与成空养殖场签订的《军队房地产租赁合同》违反了上述法律法规及强制性规定，符合《合同法》第五十二条第五项之规定，是无效合同。原审法院认定双方已经实际履行了合同所约定的义务而认为合同有效是错误的，因为合同违反了法律法规及强制性规定而无效并不以双方当事人是否实际履行了合同约定的义务为例外。三、原审法院违反了不告不理原则。没有原告的起诉，法院就不能进行审判。在本案中，成空养殖场的起诉书中要求李良福、李文武、吴芳支付逾期腾退的租金，但实际上，在第三份合同于2012年5月18日到期后，双方没有再续签房地产租赁合同，没有租赁合同，就不存在逾期腾退租金一说，所以成空养殖场要求李良福、李文武、吴芳支付逾期腾退租金及利息的诉请于法无据，应不予支持。原审法院在成空养殖场没有主张场地使用费的情况下，将成空养殖场要求支付的逾期腾退租金更改为场地费，有违“法院审判的范围应与原告起诉的范围相一致，法院不得对原告未提出诉讼请求的事项进行审判”的原则。四、原审法院认定合同有效，没有足够充分的证据。首先，假设军队出租地产系国家划拨土地（没有提供所有权证），成空养殖场并非适格的出租主体。根据《城市房地产管理法》第二十四条以及《中国人民解放军房地产管理条例》第四条的规定，成空养殖场出租土地的权利人是成都军区军、总部，成空养殖场不是土地的所有权人，且成空养殖场到一审结束为止都没有提供土地所有权证和国有土地使用权证证明其有权将军区土地出租。其次，成空养殖场未提供证据证明其有权将案涉土地出租给李良福、李文武、吴芳。根据《进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第二、三条的规定，成空养殖场并未提供相应的《军队房地产租赁许可证》以及其他报成都军区、总部审批许可租赁的文件，来证明其有权将案涉场地出租给李良福、李文武、吴芳。对于成空养殖场提供的（2009）房租证字第060号军队房地产租赁许可证的真实性存在异议，李良福、李文武、吴芳也向原审提请过对该证据真实性进行鉴定，但原审法院未进行鉴定。在双方签订合同时，成空养殖场未提供该许可证，且后期李良福、李文武、吴芳需进行房地产备案及其他有关手续时，需成空养殖场提供该许可证时，成空养殖场也一直未提供，导致李良福、李文武、吴芳无法进行房地产备案等手续。而在起诉后，成空养殖场突然提出许可证，很难让李良福、李文武、吴芳相信这不是成空养殖场为了胜诉而后期自行填制的，难以排除合理怀疑，所以该证据无证明力。对于成空养殖场提供的2011年1月1日《军队单位对外有偿服务许可证》，对其关联性有异议。首先该许可证是合同签订后颁发的，对颁发前成空养殖场将场地出租给李良福、李文武、吴芳的行为无溯及力，不能证明成空养殖场在签订合同时有权出租。最后，成空养殖场存在欺诈，损害国家、集体利益，导致合同无效。双方在签订合同时，成空养殖场故意隐瞒自己没有该场地的所有权证和使用权证这一法律事实，以及自己无权出租、未取得《房屋租赁许可证》等问题，诱使李良福、李文武、吴芳与其签订租赁合同，并收取了土地租金。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第30条第2款以及《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第一条的规定，成空养殖场隐瞒事实，自己收取全部土地收益金，损害了国家、集体利益。且三份合同均约定：本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。但以上三份合同在双方当事人签字盖章后，因为成空养殖场没有租赁许可证，难以通过审批，均未送交军队房地产管理部门审批，使李良福、李文武、吴芳的合法权益难以得到维护。综上，成空养殖场明知自己无权租赁，采用隐瞒事实的手段，在李良福、李文武、吴芳无法了解军队内部特定的出租程序情况下，将土地违法出租给不知真相的李良福、李文武、吴芳。签订协议后由不按约定办理《军队房地产租赁许可证》，也没有去地方房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，给李良福、李文武、吴芳造成了巨大的经济损失，同时也损害了国家的利益。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的规定，双方签订的合同无效。五、本案争议焦点在于“房地分离”时究竟是“房随地走”还是“地随房走”，这属于当事人协商的范围，法院不应强制干涉。本案中，合同约定租赁土地上修建的房屋建筑归李良福、李文武、吴芳所有，李良福、李文武、吴芳是房屋的所有权人，其依法享有对房屋使用、收益的权利，该权利应依法保护；成空养殖场是土地的使用权人，其权利同样应当受法律保护，从而导致该约定违背了“房地一致”原则，出现空中楼阁的尴尬局面。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条、第24条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条之规定，土地使用权和房屋所有权应相互统一，实现权利人一致的原则。本案中，房子的所有权人和土地使用权人不统一，要实现权利的同意，必须通过房屋所有权和土地使用权的归并。至于归并实施的是“房随地走”还是“地随房走”的原则，不属于本案审理的范围，法院不宜强制干涉，应由土地使用权人和房屋所有权人本着平等、公平、自愿的原则自行协商。但原审法院在没有经过双方协商的情况下擅自判决“房随地走”，要求李良福、李文武、吴芳腾退土地，于法无据。据此请求：1、撤销一审要求李良福、李文武、吴芳于判决生效之日起60日内腾退所占用的成空养殖场场地的判决；2、撤销一审要求李良福、李文武、吴芳于判决生效之日起60日内向成空养殖场支付场地使用费的判决；3、确认双方签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》为无效合同；4、判决成空养殖场向李良福、李文武、吴芳返还租金139500元及支付利息30000元，并赔偿损失217.31万元（李文武67.26万元，李良福81.10万元；吴芳68.95万元）；5、由成空养殖场承担一审、二审案件受理费。被上诉人成空养殖场答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，李良福、李文武、吴芳的上诉理由不能成立。1、李良福、李文武、吴芳认为原审法院未对房地产租赁许可证进行鉴定，故程序违法，成空养殖场认为其该项上诉理由没有事实和法律依据，该许可证是国家颁发的。法院可以根据是否需要鉴定进行处理。李良福、李文武、吴芳在成空养殖场出租的场地上修建房屋，在双方签订的合同第八条第3项约定，李良福、李文武、吴芳修建房屋需要成空养殖场同意，合同期满后归李良福、李文武、吴芳所有。关于李良福、李文武、吴芳附加的依据，根据司法解释的规定，有约定的从约定，原审法院对案件的事实认定和法律适用均正确。请求：驳回上诉，维持原判。二审中，李良福、李文武、吴芳向本院提交由成空养殖场向其发送的《通知》一份，该《通知》载明以下内容：“李良福、李文武、吴芳、杨国芳、刘英：我部与你们所签房地产租赁合同（成都军区空军养殖场2009年5月10日与李良福、李文武、吴芳、杨国芳、刘英所签合同）将于2012年5月18日到期，因我部土地需要整体移交地方政府，拟提前解除我部2009年5月10日与你们所签合同，望接此通知后速与我部协商具体事宜”。李良福、李文武、吴芳拟以此证明成空养殖场对李良福、李文武、吴芳修建房屋的事实是知晓的。成空养殖场发表质证意见称：对该通知的真实性无异议，但李良福、李文武、吴芳并未按照通知的内容落实，也未在合同到期之前搬离场地，甚至到现在也没有搬离。因此该证据不能证明成空养殖场收回房屋；该证据也不能证明成空养殖场知晓李良福、李文武、吴芳修建房屋的事实。本院经审查认为，该份《通知》系成空养殖场向李良福、李文武、吴芳等人发送，对该证据的真实性本院予以确认。但是，该通知的内容为成空养殖场作出与李良福、李文武、吴芳协商提前解除案涉合同的意思表示，但双方均未对提前解除合同达成一致意见；且根据庭审中双方的一致陈述：成空养殖场未向李良福、李文武、吴芳退还租金；李良福、李文武、吴芳也未同意提前解除合同并要求成空养殖场退还提前解除合同应该退还的租金；且李良福、李文武、吴芳至今仍未腾退案涉场地、也未支付合同到期后继续占用场地期间的费用，故双方未对提前解除合同达成合意。该份《通知》中也未载明成空养殖场对李良福、李文武、吴芳修建建筑物的行为予以同意，故该份《通知》不能达到李良福、李文武、吴芳的证明目的。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人李良福、李文武、吴芳的上诉意见以及被上诉人成空养殖场的答辩意见，本案的争议焦点为：一、双方签订的《军队房地产租赁合同》为有效合同还是无效合同；二、成空养殖场是否应当向李良福、李文武、吴芳返还租金、赔偿损失；三、原审判决程序是否合法。现就上述争议焦点的认定分述如下：关于第一个争议焦点：李良福、李文武、吴芳上诉提出，其与成空养殖场签订的《军队房地产租赁合同》为无效合同。其提出合同无效的主要理由为：成空养殖场无权对案涉土地进行出租，案涉合同违反法律法规的强制性规定，且成空养殖场在签订合同时对李良福、李文武、吴芳存在欺诈、胁迫的行为。对李良福、李文武、吴芳的提出的该上诉理由，本院认为：李良福、李文武、吴芳与成空养殖场签订的租赁合同时间分别为2006年4月28日、2007年1月20日、2009年5月10日，后一份合同对前一份合同约定的权利义务作出了重新的约定。在双方于2009年5月10日签订的合同中约定，该合同经双方签字盖章并经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同章后生效。在诉讼中，成空养殖场提交了（2009）房租证字第060号军队房地产租赁许可证，拟证明房屋租赁取得了军队房地产部门的审查批准。李良福、李文武、吴芳提出，不能排除该租赁许可证是成空养殖场事后取得，不能作为证据使用。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，双方签订的合同应办理登记审批手续。在原审庭审辩论终结前，成空养殖场已经取得完成审批手续并提交了（2009）房租证字第060号军队房地产租赁许可证，依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”之规定，成空养殖场在原审庭审辩论终结前提交了租赁许可证，证明双方在2009年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》已经取得了军队房地产部门的审查批准，故双方在2009年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》已经生效；且根据诉讼中查明的事实，李良福、李文武、吴芳交付了约定的租金，成空养殖场已按照合同约定提供了场地供李良福、李文武、吴芳使用，李良福、李文武、吴芳与成空养殖场签订的该份租赁合同已经实际履行完毕。故双方签订的该份《军队房地产租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，该合同已经生效并由合同双方实际履行。李良福、李文武、吴芳提出在签订合同时，成空养殖场存在欺诈、胁迫的行为。本院认为，欺诈是指一方故意告知对方虚假情况或隐瞒真实情况，诱使对方作出错误的意思表示；胁迫是指一方对对方以造成其损害为要挟，迫使对方做出不真实意思表示的行为。但根据案涉租赁合同的内容，双方约定各自的主要权利义务对等，即成空养殖场提供案涉场地、李良福、李文武、吴芳支付对价并使用场地。同时，当事人对其主张的事实，应当提供相应的证据予以证实。但李良福、李文武、吴芳未提交证据证明成空养殖场与其签订合同时对其作出了欺诈、胁迫的行为以及李良福、李文武、吴芳基于成空养殖场的欺诈胁迫行为作出了错误的意思表示。故本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，李良福、李文武、吴芳的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。李良福、李文武、吴芳在二审中另提出，原审法院未向其释明案涉合同应为有效合同。对此本院认为：在2015年12月9日，原审法院已向李良福、李文武、吴芳就案涉合同的效力法院认定为有效合同的问题进行了释明、并征询其是否变更反诉请求的意见。但李良福、李文武、吴芳在原审法院向其就合同效力的问题进行释明后，仍然坚持主张案涉合同的效力为无效或者未生效，并坚持其反诉请求。故李良福、李文武、吴芳的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点：李良福、李文武、吴芳提出，其与成空养殖场签订的《军队房地产租赁合同》为无效合同，并据此要求成空养殖场赔偿其在场地上修建厂房、住房、仓储房等损失以及返还租金及利息。本院认为：第一，案涉合同的效力本院已在第一个争议焦点中进行了阐述和认定，在此不再赘述。因案涉租赁合同有效，双方均已经实际履行，故李良福、李文武、吴芳基于合同无效的主张进而提出成空养殖场赔偿损失的请求不能成立。原审法院对此认定正确，本院予以确认。第二，根据双方在2009年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》第八条第（四）款“不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意……”的约定，李良福、李文武、吴芳在案涉场地上修建建筑物，需提供建设房屋的申请并征得成空养殖场书面同意。在本案诉讼中，李良福、李文武、吴芳未举证证明成空养殖场出具了同意其修建建筑物的书面函件，也未举证证明其修建前向有关部门申报手续，故其要求成空养殖场赔偿其建筑物损失无合同依据和法律依据。第三，双方签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，该合同目的是承租人租用案涉场地，承租人收取租金，故李良福、李文武、吴芳对案涉场地享有租期内的使用权。李良福、李文武、吴芳在使用案涉场地的过程中修建了建筑物，但该建筑物并未取得房屋所有权证。即使该修建行为成空养殖场并未反对或者予以默许，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，李良福、李文武、吴芳在租赁合同到期后，应当返还案涉场地。且根据中国人民解放军总后勤部司令部向成都军区空军简阳农副业基地发放的编号为F2××××75《军队单位对外有偿服务许可证》载明“许可行业类别：空余房地产租赁”的内容，以及《中国人民解放军土地使用管理规定》第二条“军用土地是军队拥有使用权的国有土地，包括下列范围：……（五）军队系统工厂、农场、马场、矿山、林场、果园、养殖场、盐场等用地”的规定，案涉场地属于军用土地。虽双方签订的合同中，约定租赁用途为商业（仓储、住宿）以及附加条款约定在租赁地修建的建筑物归乙方（李良福、李文武、吴芳等）所有，但案涉土地性质为军用土地，结合双方在签订合同时约定“不得在承租的场地上新建和添加各种永久性建筑物、构筑物”的内容，成空养殖场和李良福、李文武、吴芳在签订合同时均应知晓在军用土地上由李良福、李文武、吴芳修建的建筑物不能取得房屋所有权证，该建筑物的性质为临时建筑。故李良福、李文武、吴芳仅对该建筑物的建筑材料具有所有权。故本院认为，在双方签订的《军队房地产租赁合同》期满后，案涉土地上由李良福、李文武、吴芳修建的建筑物在成空养殖场愿意接收、进行使用的情况下，成空养殖场与李良福、李文武、吴芳可就该建筑物的补偿费用进行协商；但在成空养殖场明确反对接收使用该建筑物、并要求其腾退场地的情况下，该建筑物应由李良福、李文武、吴芳拆除带走。故李良福、李文武、吴芳提出应由成空养殖场对其修建的建筑物赔偿217.31万元的请求不能成立。原审判决对此认定正确，本院予以确认。因案涉场地属于军队土地，李良福、李文武、吴芳修建的建筑未取得房屋所有权证，故本案也不存在李良福、李文武、吴芳提出的“房地分离”问题，对其该项上诉理由，本院不予支持。关于李良福、李文武、吴芳要求成空养殖场退还租金并给付利息的请求。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，承租人应当支付租金。且双方签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，该合同约定李良福、李文武、吴芳的合同义务为给付租金，李良福、李文武、吴芳实际租用和使用了案涉场地，李良福、李文武、吴芳已实际使用案涉场地，故应当向成空养殖场支付约定的租金。李良福、李文武、吴芳的该项主张不能成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点。李良福、李文武、吴芳提出，原审法院对其提出的对（2009）房租证字第060号《军队房地产租赁许可证》进行鉴定的申请未予答复，属审理程序违法；李良福、李文武、吴芳在二审中亦提交了对上述租赁许可证真实性进行鉴定的申请。本院认为，根据本案查明的事实，原审法院在2013年12月4日的庭审中，对李良福、李文武、吴芳的该项申请进行了答复，答复内容载入庭审笔录并由李良福、李文武、吴芳签字，故其提出的该项上诉理由不能成立。在二审庭审中，李良福、李文武、吴芳确认对该租赁许可证印章的真实性无异议，仅是对该租赁许可证的形成时间有异议。本院认为，该《军队房地产租赁许可证》由军队房地产管理部门出具并加盖印章，该证据的来源和形式符合法律规定、与成空养殖场提出的待证事实具有关联性，故原审法院对其鉴定申请不予准许符合法律规定。对于该租赁许可证形成时间的问题，即便该租赁许可证的形成时间系在双方签订租赁合同之后，但成空养殖场在原审庭审辩论终结前提交了该租赁许可证，已证明案涉租赁合同已经取得了军队房地产部门的审查批准及追认，故李良福、李文武、吴芳与成空养殖场在2009年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》已经生效；并且良福、李文武、吴芳超过本院指定的举证期限后提交该鉴定申请，故本院对李良福、李文武、吴芳在二审中提交的鉴定申请不予准许。李良福、李文武、吴芳另提出原审判决违反不告不理原则，判决其给付场地使用费系对成空养殖场诉讼请求的变更。本院认为，成空养殖场基于其与李良福、李文武、吴芳签订的合同到期后、李良福、李文武、吴芳未腾退案涉土地提起诉讼，要求李良福、李文武、吴芳腾退土地并支付实际占用案涉土地期间的费用。对于该费用，成空养殖场在原审诉讼中认为是逾期腾退场地租金。原审法院经审理查明，因成空养殖场与李良福、李文武、吴芳的合同到期后，双方未续签合同，案涉土地由李良福、李文武、吴芳继续占有，故该款项的性质并非为租金而应为场地使用费。在此情况下，原审法院对该款项的性质作出认定，针对成空养殖场起诉的范围作出的判决，不违反法律规定。李良福、李文武、吴芳的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费25540.8元，由上诉人李良福、李文武、吴芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 锋代理审判员  何广智代理审判员  龚 耘二〇一六年六月十四日书 记 员  崔玉翠