广东省湛江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤08执复142号
复议申请人（被执行人、原异议人）：ＸＸ明，男，1964年9月14日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
申请执行人：李恒生，男，1957年1月31日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
被执行人：湛江琼宇建设有限公司，住所地：湛江市坡头区麻坡路1号。
法定代表人：ＸＸ明，董事长。
被执行人：ＸＸ强，男，1969年10月10日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
复议申请人ＸＸ明不服遂溪县人民法院（以下简称：遂溪法院）（2018）粤0823执异32号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
遂溪法院在执行（2017）粤0823执恢111号案中，作出（2017）粤0823执恢111-1号执行裁定，拍卖被执行人ＸＸ明位于湛江市××区军民路××号金沙湾新城陶然居9幢四单元××号的住宅（以下简称：涉案房屋）。ＸＸ明以湛江琼宇建设有限公司有足够财产可供执行、且该房产系其唯一住房为由向遂溪法院提出异议,请求中止强制执行、暂缓拍卖其涉案房屋。遂溪法院经审查后，作出（2018）粤0823执异32号执行裁定认为，该院（2016）粤0823民初72号民事判决属生效判决，判决生效后，湛江琼宇建设有限公司、ＸＸ明、ＸＸ强拒不履行还款义务，后该案进入执行程序，ＸＸ明系（2017）粤0823执恢111号案的被执行人。该院（2017）粤0823执恢111-1号执行裁定拍卖的是被执行人ＸＸ明名下的房产，该院的执行行为合理合法。同时，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项“申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”的规定，申请执行人李恒生在2018年6月26日向法院递交的承诺书表明，同意参照湛江市赤坎区房屋租赁市场平均租金标准从房屋拍卖价款中扣除五至八年的租金。因此，被执行人以拍卖的房屋系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议，理由不成立，该院不予支持。依照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于执行和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回异议人ＸＸ明的异议请求。
复议申请人ＸＸ明申请复议称，一、在其及时提出执行异议申请后，遂溪法院没有组织召开听证会议，擅自作出裁定，违反了法定程序。二、债务人湛江琼宇建设有限公司有足够的资产可供执行，没有必要强制拍卖担保人ＸＸ明的家庭唯一居住的房屋。综上，请求：依法撤销遂溪法院（2018）粤0823执异32号执行裁定，并决定中止对涉案房屋的拍卖。
本院经审查查明，原告李恒生诉被告湛江琼宇建设有限公司、ＸＸ明、ＸＸ强民间借贷纠纷一案，遂溪法院于2015年12月18日作出（2015）湛遂法杨保字第17-1号民事裁定,裁定：一、查封ＸＸ明名下的涉案房屋；二、查封ＸＸ明名下位于湛江市××区军民路××新城××号的汽车库；三、查封ＸＸ明名下位于湛江市××区军民路××新城××房产××号；四、查封ＸＸ强名下的位于湛江市××区军民路××号金沙湾新城陶然居3幢1单元××房。2016年6月13日，遂溪法院作出（2016）粤0823民初72号民事判决，判决：一、限被告湛江琼宇建设有限公司于本判决发生法律效力后十日内偿还原告李恒生借款本金300万元及暂计至2015年12月31日止的利息7.02万元（剩余部分利息以300万元借款本金按年利率24%从2016年1月1日起计至该院确定履行之日止）；二、被告ＸＸ明、ＸＸ强对上述借款本息债务承担连带清偿保证责任。
2016年11月9日，经业务庭移交，遂溪法院立（2016）粤0823执1746号案执行。2017年4月28日，遂溪法院作出（2016）粤0823执1746号执行裁定，终结本次执行程序。2017年5月25日，经李恒生申请，遂溪法院恢复执行此案，案号：（2017）粤0823执恢111号。在执行过程中，李恒生和ＸＸ明于2017年8月31日就查封的湛江市××区军民路××新城××号的汽车库及××号房产达成执行和解协议。该和解协议约定，ＸＸ明于2017年8月31日前一次性付给李恒生950000元，李恒生放弃对上述住房及车库的权利主张，同意遂溪法院解除上述住房及车库的查封。2017年9月4日，遂溪法院对上述住房及车库解除查封。2017年9月16日，ＸＸ明支付950000元给李恒生。2017年12月21日，经遂溪法院的委托，广东诚业土地房地产评估有限公司作出广东诚业评字[2018]第F12210503号估计报告，估价结果：涉案房屋的总价值为1562768元。2018年5月3日，遂溪法院作出（2017）粤0823执恢111-1号执行裁定，一、拍卖被执行人ＸＸ明名下的涉案房屋[（所有权证：××）、建筑面积222.68平方米]；二、拍卖被执行人ＸＸ强名下的位于湛江市××区军民路××号金沙湾新城陶然居3幢1单元××[（所有权证：××）、建筑面积：78.15平方米]的房产一套。2018年6月8日，ＸＸ明以湛江琼宇建设有限公司有足够财产可供执行、且该房产系其唯一住房为由向遂溪法院提出异议,请求中止强制执行、暂缓拍卖涉案房屋。2018年7月2日，遂溪法院作出（2018）粤0823执异32号执行裁定，驳回ＸＸ明的异议请求。ＸＸ明不服，向本院申请复议。
另查明，2018年6月26日，申请执行人李恒生向遂溪法院作出承诺书，其中载明：你院已查封并委托评估被执行人ＸＸ明、ＸＸ强涉案的财产；如拍卖成交，依照国家法律的有关规定，本人同意你院参照湛江市赤坎区房屋租赁市场平均租金标准从拍卖价款中扣除5-8年的租金由你院转交被执行人ＸＸ明、ＸＸ强作为解决安置居住房屋事项。
再查明，湛江市房地产档案馆房屋产权情况表载明，湛江市××区军民路××号金沙湾新城陶然居9幢四单元××号房，权利情况，他项权证：××，抵押权人：广东鑫宝融资担保有限公司，权利价值为150万元。
本院认为，本案为执行复议案。遂溪法院在执行（2017）粤0823执恢111号案中，作出裁定拍卖被执行人ＸＸ明的涉案房屋，ＸＸ明提出异议，但遂溪法院在审查过程中，对涉案房屋的涉及抵押、抵押债权的清偿、是否存在无益拍卖等情况未作审查，也未对其法院在拍卖前是否已将上述情况向申请执行人作出释明进行审查。另外，被执行人ＸＸ明位于湛江市××区军民路××新城××房的产权是否发生变化，拍卖的涉案房屋是否属于ＸＸ明的唯一居住房屋，在未确定拍卖涉案房屋属唯一居住房屋的情况下，遂溪法院要求申请执行人李恒生承诺从该房屋的拍卖价款中扣除五至八年租金不妥。遂溪法院在事实不清的情况下，作出裁定驳回ＸＸ明异议请求，处理不当，本院予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销遂溪县人民法院（2018）粤0823执异32号执行裁定；
二、发回遂溪县人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 吴有文
审 判 员 张广健
代理审判员 李森凤
二〇一八年八月二十九日
书 记 员 庞景波
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条第一款第（三）项上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
……
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
……。