昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初400号
原告（反诉被告）韩凤英，女，汉族，1930年12月生，云南省昆明市西山区人。
原告（反诉被告）韩聪强，男，汉族，1987年10月生，云南省昆明市西山区人。
原告（反诉被告）韩伟，男，汉族，1964年11月生，云南省昆明市西山区人。
原告（反诉被告）曹丽琼，女，汉族，1965年12月生，云南省昆明市西山区人。
上述原告共同委托诉讼代理人沈宗紧，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）田清，男，汉族，1956年5月生，云南省昆明市五华区人。
被告（反诉原告）王艳苹，女，汉族，1966年5月生，云南省昆明市五华区人。
上述被告共同委托诉讼代理人周东臣，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。
原告韩凤英、韩聪强、韩伟、曹丽琼诉被告田清、王艳苹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，被告田清、王艳苹提起反诉，本院于2016年5月11日依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告韩伟及原告共同委托诉讼代理人沈宗紧，被告王艳苹及被告共同委托诉讼代理人周东臣到庭参加了第一次诉讼。庭审过程中，两被告申请鉴定，鉴定意见于2016年7月30日作出。本院于2016年8月26日第二次公开开庭进行了审理。原告韩伟及原告共同委托诉讼代理人沈宗紧，被告田清、王艳苹的委托诉讼代理人周东臣到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）韩凤英、韩聪强、韩伟、曹丽琼共同提出诉讼请求：1、判令韩伟、曹丽琼与被告签订的房屋买卖协议无效；2、被告向原告返还位于昆明市西山区福海街道办事处房屋，并由原告曹丽琼、韩伟返还被告人民币128000元；3、诉讼费被告承担。事实和理由：韩伟与曹丽琼系夫妻关系，韩聪强系韩伟、曹丽琼之子，韩凤英系韩伟之母。1992年8月四原告取得昆明市西山区福海街道办事处房屋土地使用权。2003年4月2日，韩伟、曹丽琼在没有取得韩聪强、韩凤英同意的情况下将属于四人共同所有的福海街道办事处宅基地出售给被告，还签订了房屋买卖协议书，协议书约定：1、出售位于昆明市涉案房屋；2、房屋价款为128000元。田清、王艳苹向韩伟、曹丽琼支付了约定价款。现韩聪强、韩凤英认为韩伟、曹丽琼与被告签订的房屋买卖协议违反国家强制性规定且未经其同意，属于无效合同，诉至法院请求返还房屋。
被告（反诉原告）田清、王艳苹提出诉讼请求：1、如原告要回房屋，应当返还被告128000元购房款、赔偿829860元损失以及鉴定费20000元；2、原告承担本案全部诉讼费。事实与理由以及答辩称：该房屋买卖协议是双方真实意思表示，如果本案涉及无效，应当由过错方原告来承担被告的损失并赔偿。被告向原告购买涉案房屋是看过其提供的产权证，确认登记在韩伟、曹丽琼名下才购买的，应当属于善意取得，被告在取得房屋之后还进行了修缮，该部分的支出也应当由原告来承担。涉案房屋现在已经增值，原告的恶意行为导致合同无效，原告应当就房产增值部分的损失向被告赔偿。
原告（反诉被告）韩凤英、韩聪强、韩伟、曹丽琼针对反诉答辩称：虽然房产上载明韩伟、曹丽琼是房屋产权人，但是涉案房屋的土地性质为集体土地，在集体土地上建盖的房屋是家庭共有财产，出售时并没有征得其他家庭成员的同意，国家法律规定，这样的房产土地不能出售给本农村经济组织成员以外的其他人，如果出售就涉及违反法律规定。合同无效之后，存在相互返还的问题，本案中原、被告双方均存在过错，因此应当对过错责任进行抵消，不是原告的单方过错和责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的集体土地使用权证和宅基地有偿使用权证，经核对原件，本院对其予以采信；2、原告提交的《情况说明》、现场照片，本院核对原件，认可其真实性；3、被告提交的收据发票、委托协议，原告认可真实性，本院对上述证据认可其真实性；4、被告提交的两组照片，房屋加盖加层情况，应当以鉴定意见为据，本院对照片不予确认。至于双方对上述证据证明内容的争议，本院将在判决书说理部分予以阐述。
根据原、被告的诉辩主张及庭审中双方的举证、质证。本院确认本案法律事实如下：
1992年8月25日，昆明市官渡区土地管理局为涉案房屋颁发《宅基地使用权证》，明确上述土地性质为集体土地，家庭人口为4人其中独生子1人。1996年1月18日，经当地村委会同意，官渡区福海乡城乡建设土地管理办公室审核，原告韩伟申请将上述宅基地进行扩建，扩建登记中明确扩建后的宅基地为91.69平方米，人口数为3人。2002年6月3日，昆明市官渡区房地产管理处为涉案房屋颁发房权证，其中载明房屋所有权人为韩伟，共有人为曹丽琼等2人，性质为宅基地建房。原告陈述上述宅基地上的建房系之后与被告之间交易的涉案房屋。
2003年4月2日，韩伟、曹丽琼（甲方）与田清、王艳萍（乙方）签订《买卖房屋协议书》，约定甲方将现有住房（占地面积91.69平方米）以128000元的价格出售给乙方，并于当日支付10000元定金。2003年5月20日，双方再次就上述出售的住房签订《买卖房屋协议合同书》，其中载明“……三、房子交由乙方使用和管理后，在国家政策和社区规章制度允许的条件下，甲方必须为乙方办理房屋土地使用权、房产权的变更，过户和公证手续以及社区的相关管理手续，直到房屋土地及产权的一切权利归乙方所有为止……五、甲、乙双方家庭内部发生纠纷和争议，均与本合同无关，一概由双方各自解决……八、若甲方在政策允许的情况下，不为乙方办理房屋土地权、产权的过户、公证等相关手续，视为违约……”原告认可收到被告支付购房款128000元。2016年5月12日，被告申请对涉案房屋由被告装修、增建部分在折旧后的价值进行评估以及对涉案房屋所在土地区位上宅基地建房的价值进行评估，本院指定云南天禹司法鉴定中心对上述鉴定内容进行司法鉴定。2016年7月30日，天禹司法鉴定中心【2016】司鉴字第732119号《云南天禹司法鉴定中心涉案房屋装修、增建部分价值及涉案房屋所在土地区位上宅基地建房的价值司法鉴定意见书》鉴定意见为涉案房屋装修、增值部分价值为25600元，涉案房屋所在土地区位上宅基地建房的价值为804260元。
另，王艳苹曾用名为王艳萍；田清、王艳苹不是居民小组的居民；本次鉴定被告先行垫付鉴定费20000元。
本院认为，确认合同是否有效，应当从合同双方当事人的行为能力、对标的物的处分权利、合同内容是否违反法律规定以及是否损害公序良俗等方面进行考虑。首先，田清、王艳苹并非居民小组成员，无权享受该小组的宅基地使用权；其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”韩伟、曹丽琼将拥有使用权的涉案宅基地房屋出售给田清、王艳苹的行为违反了法律、法规的强制性规定；再次，原告提交的宅基地使用权证、被告提交的房权证、扩建登记表，均明确了涉案房屋的产权人不仅只有韩伟、曹丽琼，韩伟、曹丽琼系无权处分。综上所述，双方于2003年4月2日签订的《买卖房屋协议书》以及2003年5月20日签订的《买卖房屋协议合同书》无效。根据《中华人名共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故韩伟、曹丽琼应当返还田清、王艳苹购房款128000元。韩伟、曹丽琼与田清、王艳苹签订的《买卖房屋协议合同书》第三条约定：“房子交由乙方使用和管理后，在国家政策和社区规章制度允许的情况下，甲方必须为乙方办理房屋土地使用权，房产权的变更...”，第五条约定：“甲、乙双方家庭内部发生纠纷和争议，均与本合同无关，一概由双方各自解决。”第八条违约责任中约定：“...若甲方在政策允许的情况下，不为乙方办理房屋土地权，产权的过户，公证等相关手续，视为违约...”，双方在协议中一再强调在国家政策允许的情况下韩伟、曹丽琼为田清、王艳苹办理房屋产权过户手续以及因家庭内部产生的纠纷争议各自解决，足以证明双方在签订房屋买卖协议的过程中，对禁止向本集体组织以外的人出售宅基地建房以及宅基地系以户为单位由其一户人员共有存在明确认知，双方在知悉国家政策禁止转让宅基地使用权的情况下仍然签订买卖合同，故本院认定双方均存在过错，应当各自承担50%的责任。经鉴定，涉案房屋装修、增值部分在折旧后价值为25600元，故应由韩伟、曹丽琼赔偿田清、王艳苹12800元。涉案房屋所在土地区位上建房的价值为804260元，除去原交易价128000元以及装修、增值部分在折旧后价值25600元，增值部分价值为650660元，应由韩伟、曹丽琼赔偿田清、王艳苹325330元。综上，韩伟、曹丽琼应当赔偿田清、王艳苹经济损失共计338130元，被告先行垫付鉴定费20000元，应由韩伟、曹丽琼承担10000元。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人名共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）韩伟、曹丽琼与被告（反诉原告）田清、王艳苹于2003年4月2日签订的《买卖房屋协议书》以及2003年5月20日签订的《买卖房屋协议合同书》无效。
二、被告（反诉原告）田清、王艳苹于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）韩凤英、韩聪强、韩伟、曹丽琼涉案房屋。
三、原告（反诉被告）韩伟、曹丽琼于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）田清、王艳苹购房款128000元。
四、原告（反诉被告）韩伟、曹丽琼于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）田清、王艳苹经济损失338130元。
五、原告（反诉被告）韩伟、曹丽琼于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）田清、王艳苹鉴定费10000元。
六、驳回被告（反诉原告）田清、王艳苹的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币2860元（原告已预交），韩凤英、韩聪强、韩伟、曹丽琼承担人民币1430元，田清、王艳苹承担1430元；本案反诉案件受理费已减半收取计人民币5260元（被告已预交），由韩凤英、韩聪强、韩伟、曹丽琼承担人民币2630元，田清、王艳苹承担人民币2630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 石晶晶
人民陪审员 李玉明
人民陪审员 何 云
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 毛乐飞