湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5601号
上诉人(原审原告、反诉被告)：宋履冰，女，汉族，1969年10月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托代理人：曹湘京，湖南百信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：谢毅，男，汉族，1980年12月4日出生，住长沙市雨花区。
委托代理人：彭贤交，湖南泓锐律师事务所律师。
上诉人宋履冰因与被上诉人谢毅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2015）长县民初字第03985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人宋履冰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项、第二项。事实和理由：原审判决认定《门面租赁合同》第四条条款的理解是对双方应履行的通知义务的约定，并不是约定的合同的解除权，进而判决驳回上诉人的全部诉讼请求是错误的，理由如下：首先，原审判决已认定上诉人与案外人游健、周娟2011年3月1日签订的这份《门面租赁合同》，被上诉人作为该份合同的权利义务受让人，对其具有法律约束力。其次，被上诉人系经上诉人同意转租案外人原租赁的门面，双方在同意继续履行《门面租赁合同》的基础之上又于2013年补充签订了一份《门面租赁确认书》，该确认书中对《门面租赁合同》中的某些内容进行了一些修改、增加和完善，但却没有对《门面租赁合同》第四条内容进行任何更改和完善，这证明上诉人是完全理解该条款的内容并同意按此条款执行的。再次，《门面租赁合同》系上诉人与案外人游健、周娟签订的，相关合同条款的具体约定不明确，但是，根据契约自由的原则，合同中的条款具体约定的内容及理解，应当以此合同签订的双方当事人的意思表示为准，而不能以任何其他人的理解来解释，人民法院也不能也不应强制改变。本案中，此合同的签订人对合同第四条的理解均认为是对合同的解除、转租等一系列合同变更、解除行为的合法约定，原审判决作出上述与合同当事人约定相悖的错误认定显然是不适当的，应予纠正。最后，两份合同的实际履行情况也证明了原审判决的认定错误。上诉人按合同第四条的规定提早一个月于2015年9月22日通知被上诉人解除合同收回门面和房屋，被上诉人也是按此条款执行于一个月后归还了房屋，门面不过是对装修补偿问题还需协商而暂时未返还而已，两份合同当事人均是按上诉人合同第四条约定的解除权来执行合同的，原审判决作出的上述错误决定显然是站不住脚的。
被上诉人谢毅辩称：1、门面租赁协议的第四条已经明确约定了对于乙方再次转让门面或者是期满后续租可以行使优先权，该条并不是双方对解除合同的约定。2、谢毅与宋履冰在2013年3月5日签订了租赁协议，该租赁协议同样没有约定提早一个月即可以解除合同，而且该协议的第一条，甲方同意乙方继续履行原租赁合同，该条并非约定双方同意履行，而是单方履行。3、13年3月5日的租赁协议事实上已经对原租赁协议进行了修改，宋履冰提高了门面租金的价格。4、宋履冰并没有提早一个月通知解除合同。宋履冰是在2015年10月23日要求我方解除合同并腾房。5、宋履冰在一审提交的证人证言没有法律效力，因为证人未出庭接受质证。仅仅提供了书面证词，我方对该份证词的三性均有异议。6、如果按照上诉人的说法，提早一个月即可行使解除权，那被上诉人不会从游健、周娟手上接手门面。按照宋履冰的说法约定的合同期限是无效的，那么本合同是一个不定期的合同，被上诉人不会花30万的代价接手门面。7、在合同未到期之前，宋履冰强行收回了部分出租物，其租金并未减免，一审法院支持谢毅的请求依据充足。
宋履冰向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判决解除宋履冰与谢毅于2013年3月5日签订的《门面租赁确认书》，判令谢毅腾空门面及房屋交还宋履冰。2、谢毅承担本案的诉讼费用。
谢毅反诉请求判令：1、宋履冰向谢毅赔偿7000元（即减少租金，从2015年10月24日至2016年4月12日止，按1300元/月计算）损失；2、宋履冰承担反诉费用。
一审法院经审理查明：一、双方当事人无争议的事实。1、星沙镇天华路领秀新城领秀阁Ａ栋103号门面、710号住房（面积124.66平方米）的房屋所有权人为宋履冰。2、2011年3月1日，宋履冰与案外人游健、周娟签订《门面租赁合同》，约定宋履冰将星沙天华中路领秀星（新）城A-03号门面出租给游健、周娟，租期自2011年3月1日至2017年3月1日止。租金每季交一次，上个季度最后一个月22日前支付。双方因租赁变化，需提前一个月通知对方。租赁期内，承租方有转让权，期满后有优先租赁权。如不续租，所有装修来装去丢。3、2013年3月5日，宋履冰（甲方）、谢毅（乙方）签订《门面租赁确认书》，乙方自2013年3月7日起接手周娟、游健的合同，甲方认可乙方2013年3月8日至2017年3月1日为门面转让经营期，甲方同意乙方继续履行周娟、游健的合同。2014年3月1日前租金为6800元/月（含该栋7楼住房一套），之后为7380元/月（含该栋7楼住房一套）。2013年4月23日开始租金由乙方支付。4、2015年10月，宋履冰要求解除合同，双方未能协商一致。2015年10月23日，谢毅依宋履冰要求返还了7楼的三室二厅住房，门面现仍由谢毅使用至今。谢毅按7380元/月的标准已支付宋履冰租金至2016年7月22日。5、2015年10月23日，谢毅收到了宋履冰要求解除合同的短信通知。二、双方当事人有争议的事实在于对宋履冰与案外人游健、周娟签订《门面租赁合同》第四条“甲乙双方因租赁变化，需提前一个月通知对方”条款的理解。宋履冰认为该条是对合同解除、转租等一系列合同变更行为的约定。谢毅认为只是租赁变化的通知义务，并不是解除合同的约定。该院认为，根据字面理解，该条约定应为甲乙双方如有租赁事宜变化，需提前一个月通知对方。结合合同前后条款及合同目的，该条应理解为只是对双方应履行的通知义务的约定，并不是约定的合同解除权。
一审法院认为：宋履冰与案外人游健、周娟签订的《门面租赁合同》对双方是否有约束力。宋履冰认为有约束力，谢毅认为无约束力。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，谢毅从游健、周娟手中受让了门面并征得宋履冰同意。谢毅是《门面租赁合同》的权利义务受让人。宋履冰与游健、周娟签订的《门面租赁合同》的权利义务由宋履冰、谢毅继续履行。故宋履冰与案外人游健、周娟签订的《门面租赁合同》对宋履冰、谢毅均有法律约束力。《门面租赁合同》及《门面租赁确认书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行。双方签订的合同未约定合同解除的条件，谢毅已全额支付租金，不存在违约行为。现双方对解除合同未能协商一致。故宋履冰与谢毅双方签订的《门面租赁合同》及《门面租赁确认书》应当继续履行。宋履冰要求解除合同的请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。因双方的合同应当继续履行，故宋履冰要求谢毅腾空门面的请求亦无事实和法律依据，该院亦不予支持。现谢毅已于2015年10月23日将7楼的房屋返还给宋履冰，宋履冰要求返还7楼710号房屋的请求已实际履行完毕，该院不再处理。根据宋履冰与谢毅双方的合同约定，门面及7楼住房一套合计租金为7380元/月，现宋履冰将7楼住房收回，导致谢毅无法使用该租赁物。谢毅要求宋履冰相应减少租金的请求，符合法律规定，该院予以支持。双方在合同中未单独对7楼房屋的租金进行约定，现双方当事人均同意法院酌情认定该套住房的租金，考虑该房屋系三室二厅的住房，面积为124.66平方米，该院酌情认定7楼房屋的租金按1000元/月计算为宜，折算为每天租金33元。从2015年10月24日起至2016年4月12日止共计172天，租金为（33元/天×172天）5676元。故宋履冰应退还谢毅2015年10月24日至2016年4月12日的多收取的房租5676元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、限宋履冰于判决生效后三日内退还谢毅租金5676元；二、驳回宋履冰的全部诉讼请求；三、驳回谢毅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于对涉案《门面租赁合同》第四条“甲乙双方因租赁变化，需提前一个月通知对方”条款应如何理解。上诉人称，该条作为上诉人与案外人游健、周娟意思自治的产物，应当依据契约自由的原则进行解释，应理解为对合同的解除、转租等一系列合同变更、解除行为的合法约定。对此本院认为，结合合同前后条款及合同目的，以日常语言文字的通常含义来解释，该条应理解为只是对双方应履行的通知义务的约定，并不是约定的合同解除权。被上诉人谢毅作为合同权利义务的承受人，在与上诉人签订《门面租赁确认书》时亦没有对该条进行特别说明，按照上述通常理解符合当事人的真实意思。另,上诉人称被上诉人已归还了住房，但并不能以此证实被上诉人认可上述条款的约定系对合同解除权的约定。因此，该条并非对合同解除权进行了约定，上诉人宋履冰要求解除门面租赁合同没有法律依据与事实依据，一审判决据此驳回上诉人宋履冰的该项请求并无不妥。
综上所述，上诉人宋履冰的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人宋履冰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 胡小博
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；