广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1575号
上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。
法定代表人：刘学斌，该公司董事长。
委托代理人：梁森，该公司员工。
委托代理人：张敏敏，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：严素英。
委托代理人：廖东江，广东莞彰律师事务所律师。
上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）因与被上诉人严素英商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月13日，严素英向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除严素英、景宏公司于2013年11月17日签订的《商品房买卖合同》。2、景宏公司返还严素英购房款326218元人民币并支付违约金1631元、支付利息6394.66元，从起诉日始至付清日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息（起诉日止合计334243.66元）。3、景宏公司赔偿严素英住宅专项维修资金2210.5元、契税9786.54元、律师费600元，合计12597元。4、景宏公司承担本案诉讼费。
原审法院审理查明：2013年11月17日，严素英（乙方）与景宏公司（甲方）签订《商品房买卖合同》［合同编号：201311171ECD69155844），由景宏公司将位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心之商务楼2单元1714号出售给严素英，价格为326218元。合同对以下问题做出约定：1、支付方式。支付方式为首期款226218元在签订合同时付清，余款100000元通过银行按揭的方式付款，且买受人须确保该部分按揭款项于签署本合同后的60日内付清，如果银行按揭贷款金额不足，买受人需在出卖人通知之日起10个工作日内补交贷款不足之差额。2、交付期限：2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。双方对其他问题也做出约定。
景宏公司确认严素英已付清购楼款。严素英并于2013年11月17日向景宏公司支付律师费600元，于2013年11月28日向住宅专项维修账户缴纳2210.5元，于2013年12月2日向税务部门支付契税9786.54元。
2014年11月4日以及2014年11月22日，严素英向景宏公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，提出景宏公司逾期交楼的行为已严重违反合同约定，要求解除合同并要求承担因此而产生的全部法律责任。景宏公司均收到。
庭审中，景宏公司确认尚未交付商品房。
上述事实，有严素英提交的《商品房买卖合同》、收款收据及发票、解除合同通知以及邮寄单、查询单、工商查询资料以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，本案严素英与景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议的问题在于：《商品房买卖合同》是否应当解除，以及解除后的法律后果。
根据双方合同约定，案涉房屋交付期限为2014年5月1日前，并约定逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同。现景宏公司未能在约定交付期限内向严素英交付案涉房屋已逾期超过180天，景宏公司的逾期交付行为已达到合同约定的解除条件，严素英请求解除严素英与景宏公司所签订的《商品房买卖合同》符合合同以及法律规定，原审法院依法予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案严素英可要求景宏公司退还购房款以及赔偿损失。依据上述分析，对于严素英的各项请求，原审法院分析如下：
对于严素英直接以及委托银行支付的购房款326218元，景宏公司应当予以退回给严素英。
对于购房款的利息问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”，本案中双方约定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，本案中，因合同解除，无法实现合同目的，严素英因此支付购房款而产生的利息亦为必然，并且双方约定购房款余款通过银行按揭贷款形式予以支付，景宏公司对此是可以预见的，利息损失应当按照严素英申请银行贷款所产生利息计算，该利息明显高于双方合同所约定的违约金计算方法，故严素英所产生的利息属于严素英的损失范围，景宏公司应当予以赔偿。根据严素英的利率主张，原审法院核算计算方法为：1、截止至2015年1月13日止利息为6394.66元。2、自2015年1月14日开始，以326218元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，计算至付清之日。
对于严素英主张的律师费问题。因案涉合同因景宏公司违约而解除，合同目的无法实现，严素英为信赖本合同成立和履行而支付的费用，景宏公司应当予以赔偿。
对于严素英主张的违约金问题，上述第2点已依照约定违约金低于损失的理由以利息损失予以增加，对于该项违约金请求，原审法院不再支持。
对于严素英主张的住宅专项维修资金以及契税的问题，因该两项由相关行政部门所收取，严素英可在案涉合同解除后到相关部门申请退回，景宏公司应当予以配合。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，原审法院于2015年3月16日作出判决：一、解除严素英与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2013年11月17日签订的《商品房买卖合同》［合同编号：201311171ECD69155844）。二、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，返还严素英律师费600元、购房款326218元以及利息（1、截止至2015年1月13日止利息为6394.66元。2、自2015年1月14日开始，以326218元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，计算至付清之日）。三、驳回严素英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费3251元，由严素英承担127元，东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担3124元。
上诉人景宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实及适用法律错误。（一）原审就利息部分适用法律错误。1、景宏公司与严素英就案涉房屋的买卖达成《商品房买卖合同》，该合同已经成立并生效，严素英履行了付款义务，严素英交付的资金在履行合同的一刻已经全部变为房款，其资金形态已经改变，不再存在法定孳息。2、根据合同约定，若景宏公司无法在约定时间交付并且过了180天，即达到合同解除条件，严素英可按照合同要求解除合同并要求违约金，购房款从达到解除合同条件之日起重新变为资金形态才能产生法定孳息。另外，原审判定案涉合同是解除而非撤销，合同条款并非对双方自始无效，故利息起算日期应以达到解除条件为准。因此，本案应从合同约定交付商品房2014年5月1日后180日即从2014年10月28日开始计算。（二）案涉的商品房买卖合同中已明确约定逾期交房的违约责任，严素英根据合同约定的违约责任要求解除合同，故不应支持利息。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在没有约定违约条款的情况下才能按其他标准处理，但本案当事人有约定违约责任条款，应按约定处理。据此，严素英请求本院：1、撤销原审判决第二项关于律师费及利息部分，改判景宏公司应返还购房款利息8319元（以购房款150000元为本金，由达到解除合同条件之日起算即2014年10月28日起算，按中国人民银行同期贷款利率5.35%，暂计至2015年4月20日止）。2、本案一、二审诉讼费用由严素英承担。
被上诉人严素英答辩称：1、因景宏公司逾期交付房屋超过180天，根据双方签订的《商品房买卖合同》规定，严素英依约有权解除合同，且严素英按约定的时间向景宏公司发出了解除合同的书面通知，履行了程序义务。原审法院解除本案商品房买卖合同事实清楚，适用法律正确。2、本案系景宏公司根本违约导致合同目的无法实现而解除的合同，景宏公司应该承担违约赔偿责任。严素英要求景宏公司返还购房的利息合法有理。3、严素英通过银行交款给景宏公司，但向银行支付利息的人仍是严素英，并不因为景宏公司所谓的资金形态改变而有免除严素英需承担的利息，故原审法院判令景宏公司支付利息正确。4、景宏公司主张的计算利息方法没有法律依据。解除合同按照法律规定理应按照交付资金之日起计算，景宏公司是违约方，如按照合同的约定，景宏公司会因违约而获益，故对其主张不应支持。综上，原审法院判定按照中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算利息并无不当。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。景宏公司、严素英对原审判决解除双方于2013年11月17日签订的《商品房买卖合同》解除及景宏公司返还严素英购房款326218元均无异议，本院予以维持。根据景宏公司上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点为：1、严素英诉求景宏公司返还律师费600元能否支持。2、严素英诉求购房款的利息损失能否支持。对此，本院分析如下：
对焦点一。严素英诉求景宏公司返还的律师费是基于案涉合同的成立和履行而支付的费用，且双方在《商品房买卖合同》的附件五第九条第5项对违约方需承担律师费作出了约定，现案涉的《商品房买卖合同》因景宏公司违约而解除，合同目的无法实现，已造成严素英的损失，严素英有权要求景宏公司赔偿。景宏公司要求无需向严素英返还律师费缺乏依据，本院不予支持。
对焦点二。景宏公司与严素英签订了《商品房买卖合同》，该合同是合法有效的。在履行该合同过程中，景宏公司未能依合同约定依时交付房屋给严素英，已构成违约，景宏公司依法应承担违约责任。景宏公司上诉认为其与严素英在合同中约定了违约条款，景宏公司应按违约条款承担违约责任。对此，严素英提出抗辩，认为景宏公司是违约方，如按照合同约定的违约条款，景宏公司会因违约而获益，且双方约定的违约条款不足以补偿其实际损失，其诉求景宏公司赔偿实际损失符合《中华人民共和国合同法》相关规定。对此，本院认为，严素英因合同而向景宏公司缴付了购房款326218元事实清楚，景宏公司对此亦无异议，本院予以确认。严素英交付给景宏公司的购房款，必然产生孳息。该孳息在司法审判实践过程中，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从资金占有之日起计算更为公平合理，可以适当弥补严素英的实际损失，故原审法院认定严素英诉求的购房款利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算是恰当的，本院予以维持。景宏公司要求按双方当事人约定的违约责任经计算违约金额仅为1631.09元，该数额明显低于未能实现合同而产生的购房款利息，相对严素英的损失显然过低，严素英选择损失来主张权利，符合法律规定，本院予以支持。景宏公司上诉理据不足，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 杨 浩
二〇一五年十一月三日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。