江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟辛民初字第00621号
原告：富登投资信用担保有限公司常熟分公司，住所地江苏省常熟市海虞北路45号（常熟世界贸易中心）B816室。
主要负责人：刘飞，该公司经理。
委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
被告：高素琴。
原告富登投资信用担保有限公司常熟分公司与被告高素琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理，之后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告富登投资信用担保有限公司常熟分公司的委托诉讼代理人王晓义到庭参加诉讼，被告高素琴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富登投资信用担保有限公司常熟分公司向本院提出诉讼请求：1.除被告的租赁权，确认被告房屋租赁合同不应妨碍原告房屋所有权的实现，被告迁出原告所有的常熟市虞山镇东湖路128号安定花园32幢房产；2、按抵债金额250万元的同期银行贷款基准利率，赔偿自2015年10月20日至实际迁出之日的租金损失，暂算1万元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：原告诉江苏阿里金币服饰有限公司、叶建丹、袁裕辉、上海霆诺有限公司追偿权纠纷一案，经法院判决，该案进入执行程序，执行中法院作了生效裁定，将常熟市虞山镇东湖路128号安定花园32幢房产直接抵债250万元给原告。后原告准备前往收房，发现被告租赁此房屋，严重妨碍了原告所有权的实现，侵害了原告的所有权及使用权。2012年10月29日，叶建丹、袁裕辉与原告签订了编号为富抵（2012）7463号《最高额反担保抵押合同》，担保最高额债权金额为381.63万元，债权确定期间自2012年10月29日至2013年10月29日，并办理抵押登记手续。办理抵押登记时，并无叶建丹与高素琴签订的租赁合同，该合同开始于2014年5月，是叶建丹、袁裕辉明知无法偿还债权将执行该房产后，恶意与被告订立的租赁合同。该租赁时间明显过长，期限为2014年5月1日与2024年4月30日，跨期10年，明显属于恶意订立。该租赁租金畸低，每年租金20000元，远低于市场价格。该租赁租金已一次性支付完毕，10年的租金提前支付完毕，被告和叶建丹、袁裕辉存在故意为法院执行设定障碍，损害原告抵押权的违法行为。该租赁合同签订在设定抵押权之后，且未征得抵押权人的同意，本案的租赁权应当予以涤除，被告应当迁出该房屋，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。
被告高素琴未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院确认以下事实：2012年10月29日，委托人（甲方）江苏阿里金币服饰有限公司与受托人（乙方）富登投资信用担保有限公司常熟分公司签订编号为富委（2012）6688号《最高额委托担保合同》一份，约定：甲方就其与中国银行股份有限公司常熟支行在2012年10月29日至2013年10月29日期间签署的借款协议/或授信协议在最高本金金额人民币1800万元范围内委托乙方为其提供保证，甲方同意按本合同约定支付对价及履行相关义务。甲方借款金额/授信额度、期限、提款方式、还款方式等见附件，基于附件约定，甲方需要支付的费用包括承诺费、担保费和额度使用服务费总计499855元。甲方违反主合同约定，未按期偿还主债务的，应当向乙方支付违约金，违约金按未偿还主债务金额每日千分之三收取。甲方违反主合同约定，未按期偿还主债务，乙方除依法向甲方追偿代偿的本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、主合同债权人实现债权的费用及乙方向主合同债权人承担的其他民事责任外，还有权要求甲方承担本合同约定的甲方应当支付的费用、违约金、滞纳金、赔偿金、乙方为实现追偿而产生的费用（包括但不限于诉讼费、与财产保全相关的费用、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）等。附件：借款金额/授信额度为人民币1800万元、每笔额度最长期限12个月、提款方式2次提款、还款方式为到期还款。同日，双方签订编号为富委（2012）6688-1号《最高额委托担保合同》补充协议一份，变更提款方式2次提款，甲方需要支付的费用包括承诺费、担保费和额度使用服务费总计为45万元；后双方又签订编号为富委（2012）6688-2号《最高额委托担保合同》补充协议一份，变更提款方式3次提款，甲方需要支付的费用包括承诺费、担保费和额度使用服务费总计为531102元。
2012年10月29日，叶建丹、袁裕辉与富登投资信用担保有限公司常熟分公司签订编号为富反担保保证（2012）7670号《最高额反担保保证合同》、上海霆诺服饰有限公司与富登投资信用担保有限公司常熟分公司签订编号为富反担保保证（2012）7671号《最高额反担保保证合同》，约定对富登投资信用担保有限公司常熟分公司为被告江苏阿里金币服饰有限公司与中国银行股份有限公司常熟支行在2012年10月29日至2013年10月29日期间签署的借款协议/或授信协议在最高本金金额人民币1800万元范围内提供的保证，由叶建丹、袁裕辉、上海霆诺服饰有限公司向富登投资信用担保有限公司常熟分公司提供反担保保证，保证范围包括主合同债务人的债务及因债务而产生的费用，保证方式为连带责任保证，保证期间为主合同项下最后一期债务到期之日起四年。《最高额反担保保证合同》同时约定无论原告是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否向其他担保人提出权利主张，也不论其他担保是否由主合同债务人自己所提供，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，富登投资信用担保有限公司常熟分公司均可直接要求保证人依照本合同约定在反担保保证范围内承担保证责任，保证人将不提出任何异议。
2012年10月29日，江苏阿里金币服饰有限公司与富登投资信用担保有限公司常熟分公司签订了编号为富抵（2012）7513号《最高额反担保抵押合同》，以企业所有的坐落于常熟市辛庄镇潭荡村1幢、2幢、3幢房产提供反担保抵押，担保最高额债权金额分别为518.91万元、147.83万元、61.32万元；以企业所有的坐落于常熟市辛庄镇潭荡村土地使用权提供反担保抵押，担保最高额债权金额为169万元。同时，被告叶建丹、袁裕辉与原告签订了编号为富抵（2012）7463号《最高额反担保抵押合同》，以其所有的坐落于常熟市东湖路128号安定花园32幢房产提供反担保抵押，担保最高额债权金额为381.63万元。上述抵押均办理登记手续。上述二份《最高额反担保抵押合同》的第1.1条第二款约定：债权确定期间自2012年10月29日至2013年10月29日。第7.5条约定：无论富登投资信用担保有限公司常熟分公司是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否向其他担保人提出权利主张，也不论其他担保是否由主合同债务人自己所提供，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，富登投资信用担保有限公司常熟分公司均可直接要求保证人依照本合同约定在反担保保证范围内承担保证责任，保证人将不提出任何异议。
2013年1月15日，江苏阿里金币服饰有限公司与中国银行股份有限公司常熟支行签订编号为中银（常熟）授字（2012）年第130号《授信额度协议》，约定授信额度为人民币2200万元，其中贷款额度1800万元、银行承兑汇票敞口额度400万元，授信额度使用期限为自本协议生效之日起至2013年10月28日止。
2013年1月15日，富登投资信用担保有限公司常熟分公司与中国银行股份有限公司常熟支行签订编号为中银（常熟）保字（2012）年第130-4号《最高额保证合同》，为江苏阿里金币服饰有限公司上述《授信额度协议》及依据该协议签署的单项协议项下的债务提供保证，被担保最高额债权包括最高本金余额1800万元及基于主债权之本金所发生的利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证方式为连带责任保证，保证期间为主债权发生期间届满之日起两年。在该保证期间内，债权人有权就主债权的全部、多笔或单笔，一并或分别要求保证人承担保证责任。
2013年1月15日、3月26日、4月16日，江苏阿里金币服饰有限公司分别与中国银行股份有限公司常熟支行签订编号为中银（常熟）贷字（2012）年第130-1、-2、-5号《流动资金借款合同》三份，借款金额分别为700万元、400万元、700万元，借款期限均为12个月，自实际提款日起算，年息7.5%。
中国银行股份有限公司常熟支行根据江苏阿里金币服饰有限公司出具的借款借据分别于2013年3月21日、3月27日、4月18日发放贷款700万元、400万元、700万元，合计1800万元。后江苏阿里金币服饰有限公司于2013年11月27日归还了1350万元借款，并就公司所抵押的房产和土地办理了注销。尚余借款本息未能归还，富登投资信用担保有限公司常熟分公司原告据贷款行要求，于2014年5月15日向贷款行代偿本金450万元，利息153864.56元，本息合计4653864.56元。
2014年6月，富登投资信用担保有限公司常熟分公司向本院提起诉讼，请求判令：1.江苏阿里金币服饰有限公司立即偿还代偿款4653864.56元；2.江苏阿里金币服饰有限公司支付自代偿之日至实际偿还日按银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金；3.富登投资信用担保有限公司常熟分公司有权对本案债务就叶建丹、袁裕辉提供的抵押物享有优先受偿权；4.叶建丹、袁裕辉、上海霆诺服饰有限公司对江苏阿里金币服饰有限公司的上述债务承担连带清偿责任；5.诉讼费由江苏阿里金币服饰有限公司、叶建丹、袁裕辉、上海霆诺服饰有限公司承担。本院经审理后于2014年8月25日作出（2014）熟商初字第00857号民事判决：“一、江苏阿里金币服饰有限公司于本判决生效后十日内归还富登投资信用担保有限公司常熟分公司代偿款4653864.56元。二、江苏阿里金币服饰有限公司于本判决生效后十日内支付富登投资信用担保有限公司常熟分公司自2014年5月15日至本判决生效之日止的按银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金（违约金与其收取的承诺费、担保费、额度使用服务费和前期服务费合并计算不得超过同期银行贷款基准利率的四倍）。如采用转账方式支付，请汇入富登投资信用担保有限公司常熟分公司指定账号；或汇入：常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17。三、富登投资信用担保有限公司常熟分公司有权以折价或者以拍卖、变卖被告叶建丹、袁裕辉所抵押的位于常熟市东湖路128号安定花园32幢（熟房权证虞山字第××、11××31号）房产所得价款在381.63万元范围内优先受偿。四、叶建丹、袁裕辉、上海霆诺服饰有限公司对江苏阿里金币服饰有限公司的债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取22121元，财产保全费5000元，合计27121元，由被告江苏阿里金币服饰有限公司负担，被告叶建丹、袁裕辉、上海霆诺服饰有限公司承担连带责任。
（2014）熟商初字第00857号民事判决已于2014年10月4日生效。2014年10月17日，富登投资信用担保有限公司常熟分公司向本院申请执行，本院于当日立案执行。执行中发现，叶建丹与高素琴于2014年5月1日签订《房屋租赁协议》一份，约定叶建丹将常熟市东湖路128号安定花园32幢房屋出租给高素琴，租赁期限为10年，自2014年5月1日至2024年4月30日，年租金20000元，分二次付清，于2014年5月1日付100000元，剩余房租于2014年5月28日支付”。叶建丹已将该房屋交付给高素琴。2015年10月16日作出（2014）熟执字第1831-2号执行裁定书，裁定：“一、将原属被执行人叶建丹、袁裕辉所有的常熟市虞山镇东湖路128号安定花园32幢房地产作价250万元归申请执行人富登投资信用担保有限公司常熟分公司所有，富登投资信用担保有限公司常熟分公司可凭本裁定书到有关部门办理相关法律手续，并负担有关费用。二、本院及其他法院对上述房地产所采取查封措施的效力消灭。三、终结本院（2014）熟商初字第00857号民事判决书的本次执行程序。待今后发现被执行人有可供执行财产后，申请执行人可向本院申请恢复执行”。该民事裁定书已送达申请执行人、被执行人及高素琴。
本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，叶建丹、袁裕辉已将坐落于常熟市东湖路128号安定花园32幢房屋抵押给原告富登投资信用担保有限公司常熟分公司，之后叶建丹与高素琴签订《房屋租赁协议》，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。现本院已裁定将原属叶建丹、袁裕辉所有的常熟市虞山镇东湖路128号安定花园32幢房地产作价250万元归富登投资信用担保有限公司常熟分公司所有，《房屋租赁协议》对原告富登投资信用担保有限公司常熟分公司不具有约束力。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。故原告富登投资信用担保有限公司常熟分公司要求被告高素琴迁出常熟市虞山镇东湖路128号安定花园32幢房屋，本院予以支持。被告高素琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃应诉、抗辩的权利，由此可能造成不利的诉讼后果应由其自负。
综上所述，对原告富登投资信用担保有限公司常熟分公司要求被告高素琴迁出常熟市虞山镇东湖路128号安定花园32幢房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百九十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告高素琴从承租的常熟市虞山镇东湖路128号安定花园32幢房屋中搬出，并将该房屋返还给原告富登投资信用担保有限公司常熟分公司，于本判决生效之日起十日内履行。
案件受理费80元，公告费600元，合计诉讼费人民币680元，由被告高素琴负担（原告同意其预交的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76）。
审 判 长 周 伟
人民陪审员 翟皖秋
人民陪审员 张阿大
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 蔡淑英