江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1317号
上诉人（原审被告）李金伟，常州市万家灯火城市旅馆经营者。
上诉人（原审被告）马建英，常州市万家灯火城市旅馆员工。
委托代理人吴昊，江苏常誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州燃料有限公司，住所地常州市延陵东路588号。
法定代表人姜顺兴，该公司董事长。
委托代理人王建军，江苏友联律师事务所律师。
委托代理人田凯，江苏友联律师事务所律师。
上诉人李金伟、马建英与被上诉人常州燃料有限公司（以下简称燃料公司）房屋租赁合同纠纷一案，常州市天宁区人民法院于2014年6月6日作出（2014）天民初字第551号民事判决，上诉人李金伟、马建英对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年7月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审情况：
燃料公司诉称：燃料公司与李金伟、马建英于2013年9月1日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定了双方的权利义务关系。根据合同约定，年租金65万元，承租人应在签订本合同之日后7日内支付租金325000元，余款325000元于2013年10月30日前一次性支付。但李金伟至今未予支付。同时合同约定租赁期限1年，自2013年1月1日至2013年12月31日止；租赁期满本合同自然终止，承租人必须在租赁合同终止之日将房屋交还出租人；马建英自愿为李金伟的上述全部义务和责任向燃料公司提供连带保证责任。为维护自身合法权益，燃料公司诉至原审法院，提出下列诉讼请求：1、判令李金伟支付租金65万元及逾期经济损失47775元（暂算至2014年2月28日）；2、判令李金伟支付房屋使用费108333元（暂算至2014年2月28日）；3、判令李金伟迁出博爱路63号房屋；4、判令马建英承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由李金伟、马建英承担。燃料公司陈述经济损失的计算方式为：第一期租金损失为2013年9月9日至2014年2月28日计173天，325000＊0.0005＊173=28112.5元；第二期租金损失为2013年10月31日至2014年2月28日计121天，325000＊0.0005＊121=19662.5元，两项合计47775元；房屋使用费：房屋租赁合同期至2013年12月31日，房屋实际占有使用至2014年2月28日，实际使用费=65万元（年租金）／12＊2=108333元。
李金伟、马建英辩称：1、根据2007年签订的房屋租赁合同，约定投资按8年分摊折旧，如5年期满，由甲方即燃料公司承担后三年的折旧，对投资分摊的含义董志中已作了补充说明。因此，燃料公司应该承担李金伟的投资损失。2、2012年12月31日签订的补充协议中附的情况说明扣除的60万元是因为不能使用该房屋而扣除的房租，而不是补贴的经济损失，经济损失无法估量。3、2013年9月1日签订的租赁合同是在燃料公司威胁不签订就不给做银行担保的情况下签订的。4、该房屋实际使用至今未满5年。李金伟与燃料公司进行沟通，提出两种解决方案：（1）如果收回房屋，则要求与原经手人、财务进行清算；（2）如果李金伟继续使用，则将之前的租金结清，之后继续支付租金，租赁的时间另行商谈。
原审法院经审理查明，坐落于常州市博爱路63号房屋的所有权人为燃料公司，建筑面积为2388.62㎡。2007年6月11日，燃料公司（出租人，甲方）与李金伟（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：租赁标的物为坐落于博爱路63号的房屋，总建筑面积2240㎡，租赁期限5年，自2008年1月1日至2012年12月31日止；年租金为60万元；乙方在签订本合同之日起30日内向甲方支付当年的年租金，以后每年年初30日内支付当年的年租金；60万元年租金分3年到位，即第一年、第二年分别为55万元，第三年开始为60万元；因乙方在接受该房后需要进行改造装修，投资额较大，经双方协商，乙方的所有投资，按8年分摊折旧，如5年期满，由甲方承担后3年的投资折旧，另乙方投资建造的设施由甲方列入固定资产，以此类推，租赁期满8年，甲方不再承担乙方任何投资损失补偿，并乙方所有投资的不动产归甲方所有，乙方应在改造完毕将改造投资的清单交甲方认可（简称投资条款）。该合同同时对租赁期内双方的维修责任、合同解除条件、装修设施设备、违约责任等事项进行了约定。董志中作为燃料公司的委托代理人在合同上签字。同日，双方签订《补充协议》一份，主要对博爱路63号整幢大楼的2007年的租金结算办法作了约定：1、原李金伟租用燃料公司的一、二层房屋，其年租金42.5万元整，根据原合同执行；2、三至六层房屋，由于李金伟需要进行改造装修，暂时不能起用，租金为2万元整。为此，2007年应付的年租金为44.5万元。2009年4月7日，双方签订《房屋租赁补充协议》一份，约定的主要内容为燃料公司同意将不属于原租赁范围的六层两间、七层出租给李金伟使用，起租时间为2009年1月1日，终止时间与原《房屋租赁合同》同步，年租金为2.5万元。
2012年12月31日，燃料公司（甲方）与法定代表人为李金伟的常州金马贯通机电有限公司（以下简称金马公司）（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份。该合同约定的主要内容如下：鉴于甲乙双方于2007年6月11日就博爱路63号商业用房出租给乙方开展经营活动，签订了《房屋租赁合同》及相关《补充协议》。双方约定了租赁时间为5年，但甲方在租赁期5年中仅收到乙方部分租赁费，甲方多次催收无果。而乙方认为在租赁期间发生了诸多情况的变化，其在租赁期内投入了较大的资金，对房屋进行了改造、新建、新增改建、增加了设备、设施，改善了原投资环境。目前除一楼部分房屋外，已全部转租给了“上海七天酒店管理股份有限公司常州博爱店”，现甲乙双方签订的租赁合同已届满，根据前述状况，经反复协商签订如下补充协议：一、依据双方签订的《房屋租赁合同》，乙方租赁期内（含2007年度）应支付甲方租赁费3445000元。二、乙方租赁期内实际已经支付甲方租赁费232000元。三、甲方在乙方消费121500元。四、乙方租赁期内在甲方所属范围内投入的设施设备和其他经甲方认可的综合费用2576000元。五、乙方确认尚结欠甲方租赁费515500元，该租赁费乙方应于本补充协议生效后三日内一次性支付给甲方，如乙方在本补充协议生效后五日内不支付，甲方将不再与乙方签署新的《租赁合同》。六、乙方投资的新建改建的房屋、设备、设施等在本协议生效后其所有权归甲方所有，同时乙方应在10日内向甲方提交涉及新建、改建等范围内的相关合法审批手续。七、本补充协议为双方原租赁关系的最终协议，协议生效后，在乙方全部结清原租赁范围内各项费用后，甲乙双方互不追究其他发生的各项费用。八、甲方考虑到2007年6月11日双方签订的《房屋租赁合同》中的相关因素，同意乙方在支付第五条确认的款项后一个工作日后与乙方再签署新的《租赁合同》。新租赁合同实行一年一签的原则，租赁费2013年65万元，甲方原则上与乙方保持三年的合作关系。本协议签字盖章后生效。燃料公司、李金伟均在协议上签章。该补充协议附有一份《关于博爱路63号办公楼投资改造的情况说明》，双方确认投资改建项目合计总价为2576000元，其中一项写明：2008年10月-2010年4月，因房鉴不通过，消防报审遇到难度，造成七天酒店不能开业，造成经营损失约60万元。2013年7月31日，李金伟向燃料公司支付了该协议第五条确认的租赁费515500元。
2013年9月1日，燃料公司（甲方）与李金伟（乙方）、马建英（丙方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：出租房屋坐落于常州市博爱路63号，权证面积2388.62㎡，新增无权证面积723.98㎡，总建筑面积3112.6㎡；租赁期限1年，自2013年1月1日至2013年12月31日止；年租金为650000元，乙方在签订本合同之日后7日内支付租金325000元，余款325000元于2013年10月30日前一次性支付；乙方不按合同约定时间交付租金或累计拖欠各项费用达10万元，经甲方催告后一周内仍未履行的，甲方有权解除合同；在合同终止后，乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的装修或任何设备设施，由乙方自行拆除；双方合同到期或解除，乙方应在合同到期或解除之日起7天内将房屋恢复原状交还甲方，否则其装修物无偿归甲方所有，乙方拆除装修造成甲方的任何经济损失，甲方都有权向乙方追偿；乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外还应按日万分之五计缴滞纳金；乙方如需继续承租上述房屋，须在合同期满前2个月以书面形式通知甲方，经双方协商后，重新签订租赁合同；如乙方未能在此期限内书面通知甲方，则视为乙方不再续租，租赁期满本合同自然终止，乙方必须在租赁终止之日将房屋交还甲方；乙方向甲方交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用，对未经甲方同意留存的物品，甲方经催告后有权进行处置；丙方自愿为乙方上述全部义务和责任向甲方提供连带保证责任。
2013年12月4日，燃料公司向李金伟、马建英发送《律师函》一份，告知由于其未能按照合同约定与燃料公司进行协商，燃料公司的房屋另有他用，请求其在租赁合同期满后将租赁房屋立即交还给燃料公司，同时要求其履行合同义务。
为说明投资条款的含义，李金伟提供由董志中签字的《补充说明》一份。载明：双方约定该条内容的真实意思是确定双方对李金伟总投资金额的分摊比例，即将总投资金额分为8份，承租人每承租1年则出租人少分摊1份，如果5年合同期满后承租人不再续租，则由出租人承担承租人总投资额的八分之三即总投资额的37.5%，并非对折旧价值的分摊。董志中写明“上述说明能够符合当时签约时的本意。”燃料公司认为该内容不是原被告双方真实意思表示，且相关内容已被2012年12月31日和2013年9月1日签订的合同予以约定，应以双方签字盖章的该两份合同为准。该补充说明未加盖燃料公司的印章，只是签字的个人的意思表示，不代表原告的意见。
庭审中，燃料公司明确马建英承担连带保证责任的范围为除本案第三项诉讼请求以外的诉讼请求。李金伟对逾期经济损失的计算依据没有异议。
上述事实，有2007年6月11日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、2009年4月7日签订的《房屋租赁补充协议》及附件、2012年12月31日签订的《房屋租赁补充协议》、2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》、515500元的收款收据、《补充说明》、当事人庭审陈述等证据证实。
原审法院经审理后认为，燃料公司与李金伟于2007年6月11日签订的《房屋租赁合同》、2012年12月31日签订的《房屋租赁补充协议》、2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。李金伟作为承租人，应当按照约定的期限支付租金，租赁期间届满后，应当返还租赁物。根据2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》的约定，李金伟应在2013年9月8日前（合同签订后7日内）支付租金325000元，在2013年10月30日前支付剩余租金325000元。同时，该合同明确约定，逾期交付租金的，除应及时如数补交外还应按日万分之五计缴滞纳金。因李金伟未能在合同约定的期限内交付租金，其应当承担逾期交付租金的违约责任。由于该违约金的计算标准（每天万分之五）并未违反法律的规定，李金伟对此亦没有异议，依法予以确认。按照上述标准和燃料公司的请求，李金伟应支付的迟延履行违约金为（325000元＊0.0005／天＊173天）＋（325000元＊0.0005／天＊121天）=47775元。关于房屋使用费，租赁期限届满后（2013年12月31日届满），李金伟继续占有、使用涉案租赁房屋，因此，燃料公司要求其按原合同约定的标准（年租金65万元）支付2014年1-2月的实际使用费108333元并无不妥。另外，根据合同约定和法律规定，租赁期限届满后，承租人李金伟应当返还租赁物，自行从博爱路63号房屋中迁出。马建英作为连带责任保证人，应当按照约定对李金伟的上述债务承担连带清偿责任。
关于李金伟的抗辩意见，首先，2012年12月31日签订的《房屋租赁补充协议》对双方的权利义务、债权债务作了明确的界定，对李金伟投资改建租赁物的费用进行了结算。从约定的内容看，该2576000元投资费用已全部由燃料公司承担。其次，该补充协议明确约定李金伟投资的新建改建的房屋、设备、设施等在协议生效后其所有权归燃料公司所有，本补充协议为双方原租赁关系的最终协议，在李金伟全部结清原租赁范围内各项费用后，双方互不追究其他发生的各项费用。对于结算确认的515500元租赁费，李金伟已于2013年7月31日支付完毕。第三，李金伟并未提供证据证明2013年9月1日的《房屋租赁合同》是在燃料公司威胁的情形下签订的。因此，李金伟的抗辩意见与约定不符，缺乏事实依据，依法不予采纳。如果李金伟认为在2012年12月31日签订的《关于博爱路63号办公楼投资改造的情况说明》之外还有其他投资纠纷未予清算、确认，可以另行提起诉讼。
综上，燃料公司的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，作出如下判决：一、李金伟本判决生效之日起10日内向燃料公司支付租金650000元，并支付计算至2014年2月28日的逾期经济损失47775元；二、李金伟于判决生效之日起10日内向燃料公司支付房屋使用费108333元；三、马建英对上述款项承担连带清偿责任；四、李金伟于判决生效之日起10日内从坐落于常州市博爱路63号的房屋迁出。案件受理费11862元，按规定减半收取5931元，由李金伟、马建英负担。
上诉人李金伟、马建英不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实依据主要有上诉人与被上诉人于2012年12月31日签订的“房屋租赁补充协议”和2013年9月1日签订的“房屋租赁合同”。这两份合同不具有法律效力。首先，2012年12月31日签订的“房屋租赁补充协议”，协议签订主体分别是被上诉人和金马公司，而非上诉人与被上诉人。2007年6月11日上诉人与被上诉人签订“房屋租赁合同”一份，发生租赁法律关系的双方是上诉人与被上诉人，并不是金马公司，因此，该补充协议对上诉人不产生法律效力。其次，2013年9月1日签订的“房屋租赁合同”，虽然协议主体是被上诉人与上诉人，但整个合同长达五页纸，但上诉人只是在最后一页签字，前面四页既没有上诉人签字，也没有骑缝盖章，所以上诉人仅对签字的一页内容认可，对前面四页均不予认可，该合同前面四页内容对上诉人不发生法律效力。综上，上诉人与被上诉人在2007年6月11日签订的“房屋租赁合同”是双方真实意思的表示，具有法律效力，2012年12月31日的“房屋租赁补充协议”和2013年9月1日的“房屋租赁合同”对上诉人不具有法律效力。原审判决认定事实不清，枉法裁判。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。二审中，李金伟、马建英补充上诉意见称，李金伟在承租后投入了大量的装修款装修饭店，被上诉人未予补偿，引进7天假日酒店后对酒店进行了加固，投入了相应的资金。上诉人拖欠租金是依法履行其抗辩权，本案租赁房屋已由上诉人转租给上海7天酒店管理有限公司常州博爱店，对此被上诉人是明确同意的。因为该转租合同现在正在履行合同，且7天酒店经营状况正常，因此被上诉人应将房屋继续租赁给上诉人，待上诉人与被上诉人的费用结算完毕后，上诉人愿意承担租金和逾期费用。7天酒店整个装修投入高达600万元，如该房屋不再租赁给上诉人，上述费用上诉人应当照价赔偿，势必上诉人赔偿以后要追究被上诉人的赔偿责任。同时租赁经营的酒店及公司员工有100多人，现在进行遣散难度较大，请二审法院居中调解，避免损失扩大。
被上诉人燃料公司在答辩期内未提交书面答辩意见，二审中燃料公司辩称，对于补充协议的签署主体问题，从实际履行情况讲，上诉人于2013年7月31日支付了补充协议第五条约定的结欠租赁费515500元，而该第五条515500元是根据补充协议第1-4条得出，所以该2012年12月31日签订的补充协议已实际履行完毕，对于上诉人认为的2013年9月1日房屋租赁合同只认可最后一张的说法，上诉人在原审庭审中已经对房屋租赁合同真实性予以确认。对于上诉人认为被上诉人同意上诉人转租给7天酒店公司的说法，上诉人无证据证明，被上诉人不予认可。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
双方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。二审庭审中，双方均未向本院提交新证据。本院经审查认为，原审判决认定的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案所涉租赁房屋双方签有数份房屋租赁协议、补充协议等，其中最后一份系2013年9月1日签订的房屋租赁合同，李金伟、马建英上诉称该合同共五页，其仅在最后第五页签名，对前面四页内容不予认可，该四页内容对其不发生法律效力。本院认为，李金伟、马建英签字的第五页有页码，可以认定双方签订的合同是五页，双方均持有该合同，如果李金伟、马建英认为前面四页内容与其所签合同的内容不一致，完全可以将自己持有的一份合同出示供比对或鉴定，但李金伟、马建英未提交自己持有的合同，对其该上诉意见本院不予采信。燃料公司现以该租赁合同主张权利，原审判决据此合同判决李金伟支付租金、承担逾期支付租金的损失、支付房屋使用费及迁出租赁房屋，判决马建英承担连带清偿责任并无不当。李金伟、马建英上诉主张其原与燃料公司签订的房屋租赁协议、补充协议有对租赁房屋改造、投资需分摊折旧内容，2012年12月31日的补充协议系燃料公司与金马公司所签，双方有关租赁房屋改造、投资费用的分摊、折旧问题没有决算。本院认为，2012年12月31日的补充协议，虽然协议抬头的乙方为金马公司，但补充协议落款处仅有李金伟签名，李金伟系金马公司法定代表人，且签订该补充协议后李金伟已按该补充协议履行了付款义务，应视为李金伟同意该补充协议的内容。故对李金伟、马建英该上诉请求本院不予采信。至于李金伟、马建英上诉称租赁房屋已经燃料公司同意转租给七天酒店的问题，鉴于该陈述并未提交书面证据予以证明，而燃料公司对此陈述不予认可，故该转租行为系李金伟的单方行为，不能据此抗辩燃料公司主张本案所涉房屋租赁合同的权利。综上所述，上诉人李金伟、马建英的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11862元，由上诉人李金伟、马建英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一四年九月二十日
书 记 员 马筱艳