浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1123民初2868号
原告鲍夏鸿，男，1965年7月2日出生，汉族，住遂昌县。
委托代理人（特别授权）鲍志洪，浙江开弘律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）应萍，浙江开弘律师事务所律师。
被告李根松，男，1962年7月5日出生，汉族，住遂昌县。
被告徐菊芽，女，1963年10月29日出生，汉族，住遂昌县。
委托代理人（特别授权）翁芬明，浙江庭俊律师事务所律师。
原告鲍夏鸿诉被告李根松、徐菊芽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案受理后，依法由审判员吴丁文适用简易程序在本院公开开庭进行了审理。原告鲍夏鸿及其委托代理人鲍志洪、被告李根松、被告徐菊芽的委托代理人翁芬明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍夏鸿诉称：两被告系夫妻关系，被告李根松于2010年4月28日与原告签订《房屋转让协议》，协议约定被告将位于遂昌县××都街区块产权调换安置房共计203.55平方米，以及若有的本住房配套柴间、车库等优惠政策一并转让给原告，共计转让款项人民币40.71万元整。转让款交付完毕时，转让合同立即生效，被告应协助原告办理产权过户手续。合同签订后，原告依约定，将40.71万元转让款支付给了被告。2015年4月29日，被告通过选房，确认房屋编号分别为农民公寓4号楼208室（面积136.47平方米），牡丹亭苑4号楼303室（面积99.29平方米）及配套的材料间为被告所有的安置用房。被告收到原告的全部房价款后，开始以各种理由拒绝履行合同，为达到拖延履行合同的目的，拒不向征迁部门办理安置房的确权登记手续，直接导致原告无法办理房屋的过户手续。原告认为，原、被告双方所签订的房屋转让合同系双方的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方均应按约履行合同义务，因转让合同标的系房屋，需要房屋完成过户登记时，合同才能得到全面履行，被告在合同标的物可以办理确权登记并办理过户登记，履行合同没有任何障碍的情形下，拒不履行房屋登记手续，不协助原告办理房屋过户手续，其行为已构成根本违约，应承担继续履行合同的违约责任。现原告为了维护自身的合法权益，特具诉状诉请人民法院，请求依法判令：1、请求确认原、被告签订的房屋转让协议合法有效；2、被告继续履行房屋转让协议，办理房屋产权登记手续，将座落于遂昌县××都街区块农民公寓4号楼208室房产，牡丹亭苑4号楼303室的房屋登记至被告名下；3、被告协助原告办理该房屋的过户登记手续，将该房产变更登记至原告名下，将该房屋配套的杂物间一并交付给原告所有；4、被告支付给原告拆迁安置住房补贴92818.8元；5、被告支付违约金120000元；6、本案诉讼费由被告负担。在审理过程中，原告变更第4项诉请为：要求被告支付给原告拆迁安置住房补贴87119.2元。
被告李根松辩称：当初和原告签订合同的时候，是一套房子，203平方米左右，但实际上安置的房子确有2套，合计约250平方米，40余万元钱怎么可能买到2套房子。安置补偿费，是针对被拆迁人没有房子住，政府给予的租房补贴，不能给原告。合同签订后数日，我就跟原告说老婆不同意卖房子，钱退还给他，但是他自己却说放着先。原告至今没有找答辩人协商。
被告徐菊芽辩称：涉案房屋系拆迁安置房，拆迁之前的老房系夫妻共同财产，拆迁安置分配的房子同样属于夫妻共同财产，李根松无权处分行为无效，属无效合同。一、该房产属夫妻共有财产。1985年8月19日，被告李根松与答辩人徐菊芽在民政部门登记结婚。1986年5月24日，李根松经队、村、乡三级审批在自家自留地上建房。1994年8月2日，遂昌县土地管理局颁发了《集体土地建设用地使用证》，虽以李根松名义登记，但该房屋系夫妻婚后共同投入资金、劳力建造的不动产。2010年4月27日，该房屋被拆迁征用，被告李根松与遂昌县土地收储中心签订《房屋拆迁产权调换协议》，当时安置房调换面积确定为203.55平米。2015年4月29日，被告李根松之女代理被告签署了《安置用房选房确认书》，安置用房分别为：农民公寓4号楼208室，计面积136.47平米，牡丹亭苑4号楼303室计面积为99.29平米，以上财产均属于夫妻共有财产中的重大财产。二、《房屋转让协议》中处分行为的效力，答辩人认为属无效合同。2010年2月28日，原告与被告李根松隐瞒答辩人双方签订了《房屋转让协议》，原告事后找答辩人签字被拒绝：1、合同的对内效力和对外效力不可等同，根据合同相对性原则，合同的效力或者说产生的权利义务只能发生于合同主体范围内，法律另有规定的除外，因此对答辩人无效；2、无权处分行为的效力问题，答辩人一直就不同意转让房屋，更谈不上追认；3、婚姻法对夫妻共同财产也有明确规定，夫妻处理共有财产应双方平等协商，取得一致意见。原告与答辩人根本不认识，原告与李根松签字时答辩人一无所知，知道后一直不同意转让房屋；4、目前尚未过户，答辩人合法利益即可依法得到保护；三、原告对将欲取得的利益非善意，其购房时明知被告李根松与答辩人是夫妻关系，安置房是夫妻共有财产，《房屋转让协议》签订后不久，原告找答辩人签字说明其对上述事实是清楚的，非善意取得的债权利益对答辩人无拘束力；四、答辩人作为被告主体不适格，答辩人至始至终没侵犯原告的任何民事权益，相反答辩人的共有财产受到原告及被告李根松的侵犯，答辩人非合同主体，而是合法财产的被侵犯人；五、（2015）丽遂民初字第450号案件中，鲍夏鸿诉李根松房屋买卖合同纠纷一案中，鲍夏鸿以证据不足为由撤诉，现在其以同一标的、相同诉请、相同的事实与理由起诉，违背一事不再理原则，该案不应受理或判决时驳回。综上，答辩人是该案的受害人，恳请法院驳回原告的诉请。
案经审理查明：被告李根松与被告徐菊芽于1985年8月19日登记结婚，双方于1986年5月24日申请在遂昌县××都街盖房。之后，房屋被政府征用。被告李根松与遂昌县土地收储中心签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定李根松的安置用房为遂昌县妙高街道凯恩牡丹亭苑4号楼303室（99.29㎡）及二都街农民安置公寓4号楼208室（136.47㎡），该《协议》的落款时间为2010年4月27日。2010年4月28日，原告鲍夏鸿（乙方）与被告李根松（甲方）签订《房屋转让协议》，甲方将遂昌县二都街区块产权调换安置房共203.55㎡出让给乙方。该《协议》约定：一、甲方位于遂昌县妙高镇二都街区块产权调换安置房共贰佰零叁点伍伍平方米（203.55㎡）以及连同本住房的超面积和如有本住房配套的柴间、车库等政策优惠一并计价肆拾万零柒仟壹佰元转让给乙方。二、转让款计肆拾万零柒仟壹佰元整于2010年4月28日交付到甲方李根松中国建设银行遂昌县支行（帐号：43×××94）户头。三、转让款交付完毕，本协议立即生效。四、甲方应积极及时配合给于办理有关产权过户手续，过户相关费用由乙方自理，甲方不再收取其他费用。五、本协议生效后，双方不得反悔，若反悔违约，违约方应支付给对方双倍的装让款……协议签订当天，原告鲍夏鸿将407100元款项汇至被告李根松账户。但被告徐菊芽未在该《协议》上签订，且对该《协议》不予认可。2015年4月29日，遂昌县土地收储中心出具安置用房选房确认书，确认遂昌县妙高街道凯恩牡丹亭苑4号楼303室（99.29㎡）及二都街农民安置公寓4号楼208室（136.47㎡）为李根松户的安置用房。另，被告李根松确认其可领取的临时安置过渡费为87119.2元且其未到遂昌县土地收储中心补齐房屋安置差价款，房地产管理部门至今未对案涉房屋办理初始登记。
以上事实有原告提供的结婚登记申请书、《房屋转让协议》、银行转账凭证、收条、《产权调换协议》、安置用房选房确认书、《遂昌县二都街区块房屋拆迁住宅产权调换选房办法》、二都街区块房屋拆迁产权调换安置房交付结算单，被告徐菊芽提供的结婚登记申请书（复印件）、公社社员建房用地申请表及原、被告庭审陈述笔录在卷佐证，上述证据经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为：原告鲍夏鸿与被告李根松签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。被告徐菊芽主张被告李根松未经其同意出卖房屋属于无权处分行为，但当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故原告鲍夏鸿与被告李根松于2010年4月28日签订的《房屋转让协议》有效。被征用的房屋属于被告李根松与被告徐菊芽的夫妻共同财产，故安置房屋的权利亦应当由被告李根松与被告徐菊芽共同享有。被告李根松处理夫妻共有重大不动产权利，应当征得被告徐菊芽的同意，现徐菊芽对该《房屋转让协议》不予追认，故被告李根松单方无权处分，《房屋转让协议》只能约束原告鲍夏鸿与被告李根松。况且，涉案房屋并不具备完成初始登记的条件。综上，原告鲍夏鸿要求被告完成房屋初始登记及过户等诉请，属于履行不能，本院不予支持。《房屋转让协议》并未明确约定临时安置过渡费的权利归原告鲍夏鸿所有，故相关诉请，本院亦不予支持。被告李根松在明知其对房屋不具备完成处分权的情况下，而与原告鲍夏鸿签订《房屋转让协议》，其主观方面存在过错，原告要求其支付违约金，符合法律规定，但其主张的金额过错，本院酌定为10万元。基于《房屋转让协议》无法履行，原告鲍夏鸿与被告李根松之间可通过解除合同的方式解决纠纷。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、确认原告鲍夏鸿与被告李根松于2010年4月28日签订的《房屋买卖协议》有效。
二、被告李根松在本判决生效之日起十日内支付原告鲍夏鸿违约金100000元。
三、驳回原告鲍夏鸿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费2246元，由原告鲍夏鸿负担1000元，被告李根松负担1246元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 吴丁文
二〇一六年十二月三十日
代书记员 周丽娟