上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初3247号
原告黄海军，男，1977年12月18日出生，汉族，住上海市虹口区祥德路***弄***号***室。
委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人刘丹竹，上海市锦天城律师事务所律师。
被告周小林，男，1969年11月21日出生，汉族，户籍地江苏省江都市。
委托代理人王珏，上海市亚太长城律师事务所律师。
委托代理人顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。
第三人上海天盟房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人徐达明，董事长。
委托代理人楼玉宇。
委托代理人周金宝。
原告黄海军诉被告周小林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海天盟房地产经纪有限公司（以下简称天盟房产公司）为第三人参加诉讼。由审判员崔艺萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄海军的委托代理人周懿懿，被告周小林的委托代理人王珏和第三人天盟房产公司的委托代理人楼玉宇、周金宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄海军诉称，2015年12月8日，原、被告在第三人的介绍下，就原告购买被告名下的上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》。原、被告双方约定：三日内支付定金人民币（以下币种均为人民币）20万元，总房价款为435万元；2016年1月31日前签订示范文本的上海市房地产买卖合同，任何一方未按约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同；如守约方要求解除合同的，违约方应按合同总价的20%即87万元支付违约金。上述协议签订当日，原告支付定金20万元，被告签字确认，同意将定金交第三人保管。然而原告和第三人在2016年1月31日前多次发函和发短信要求被告至第三人处签约，被告置之不理。此外原告为足额支付购房款已将自己名下房产出售，现被告违约导致原告无房可住。且被告的房屋市场价格在短短数月内大幅上涨，同样的价格原告已无法买到同一区域的房屋。2016年3月底，原告在同一小区购买了其他户型，面积小，楼层低，总价高出120万元。现要求判令被告返还定金20万元，支付违约金87万元。后增加诉请一项：要求解除《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》。
被告周小林辩称，同意解除《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》。上述协议签订当日，原告支付了定金20万元，一直由第三人保管至今，故定金可以返还，但应由第三人直接返还。被告和第三人有长期合作关系，售房一事也就全权委托了第三人操作。被告起初并未在意房价，居间协议签订后才发现第三人故意挂低价出售，且被告妻子也不同意被告出售房屋。被告三天后就到第三人处要求解除合同，但第三人并未及时向原告传达，第三人也应承担相应的责任。原告在整个交易过程中仅付了定金，不存在支付首付款等情形，处于整个交易流程的初级阶段，被告按照后来买房的价款差作为其损失的依据是不合理的。原告按照总房价的20%来主张违约金，明显过高。导致本案协议解除是多方面因素造成的，不同意原告关于违约金的诉请。
第三人天盟房产公司述称，《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》是有效的合同，应当继续履行，第三人不同意解除。原告支付的定金是由第三人保管，但被告系违约方，其应当赔偿第三人损失和支付第三人佣金。
经审理查明，2015年12月8日，原告黄海军、被告周小林和第三人天盟房产公司签订《房地产买卖居间协议》，约定由黄海军购买周小林名下的上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋，房价款435万元（建筑面积98.49平方米）。约定定金20万元，周小林同意交天盟房产公司保管，并约定周小林若违约不出售房屋，则双倍返还定金；若黄海军违约不购买房屋，则已支付的定金不予返还。居间协议还约定了佣金等。
同日，周小林和黄海军还签订《房地产买卖协议》一份作为上述居间协议的附件。《房地产买卖协议》约定在本协议签署后55天内，周小林、黄海军共同至天盟房产公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，总房价为435万元：首付款为131万元（含定金20万元）、第二期房款通过银行贷款304万元支付。协议第三条违约责任约定：如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方面解除协议，若守约方解除本协议的，违约方按照总房价435万元的20%向守约方支付违约金。
上述协议签订后，黄海军当即支付定金20万元，周小林出具收据确认，并将20万元定金交天盟房产公司保管，天盟房产公司出具《定金保管书》交周小林留存。
2016年1月4日，周小林和案外人施甲、施某乙签订《上海市房产买卖合同》，约定周小林将系争房产出售给案外人，合同价485万元。该合同已履行。
2016年1月20日起，黄海军和天盟房产公司多次向周小林发催告函，要求周小林务必于协议约定的2016年1月31日前至天盟房产公司签订《上海市房地产买卖合同》，但未果。
2016年2月19日，黄海军具状来院，要求周小林返还定金及支付违约金。
2016年3月6日，黄海军和案外人范某、蒋某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定以435万元的价格购买案外人名下房产一套：上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积95.15平方米）。审理中，黄海军向本院提交和案外人签订的《特别协议书》一份，协议书内容：双方买卖房地产的名义成交价为435万元，双方约定的房价款555万元为实际成交价格，差额部分120万元作为装修补贴，无正规发票……。
2016年4月11日原告黄海军增加诉请，要求解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》。
以上事实，由《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、定金收据、定金保管书、《上海市房地产买卖合同》、催告函、特别协议书、上海市房地产登记簿信息及当事人的陈述等为证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认有效，各方当事人应当遵照执行。本案中原告黄海军在履约过程中并无过错，被告周小林拒绝履行上述买卖协议，并转而将系争房屋出售他人，显属无理，周小林应当承担相应的违约责任。鉴于周小林已将系争房屋出售给案外人，《房地产买卖居间协议》及其附属的《房地产买卖协议》已无履行之可能，且黄海军行使单方面合同解除权，也符合上述协议之约定，故本院予以支持。黄海军已支付的定金20万元应当由周小林返还，第三人天盟房产公司基于保管关系而从周小林处收取的定金因买卖协议的解除已无保管之必要，应当返还周小林。至于天盟房产公司和周小林之间的争议，天盟房产公司可另行解决。黄海军在既约定了定金又约定了违约金的情况下，未选择“退一赔一”的定金罚则，而选择了对其更有利的违约金条款，符合法律规定。但毕竟黄海军仅支付了定金，之后购买相近小区的类似房屋，交易登记的价格也是435万元，其余120万元从原告提供的证据来看也是一种装修款的补贴，属于黄海军和原房主之间自愿达成的补偿，未列入计税房价款之中。故黄海军关于其经济损失已超过违约金约定的数额的主张，本院难以采纳。本院综合考虑合同的约定、各方当事人的履行情况及实际损失等因素，酌情确定违约金的数额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、原告黄海军、被告周小林和第三人上海天盟房地产经纪有限公司于2015年12月8日签订的《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》于本判决生效之日起解除；
二、被告周小林应于本判决生效之日起十日内返还原告黄海军定金人民币200，000元；
三、第三人上海天盟房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告周小林定金人民币200，000元；
四、被告周小林应于本判决生效之日起十日内支付原告黄海军违约金人民币400，000元。
本案案件受理费人民币14，430元，减半收取计人民币7，215元，诉讼保全费人民币5，000元，共计人民币12，215元由被告周小林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 崔艺萍
二〇一六年五月十九日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。