江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7714号
上诉人（原审原告）：上海巨建实业有限公司。
被上诉人（原审被告）：昆山市宏达金属文件柜有限公司。
被上诉人（原审被告）：昆山兴泰模具钢材有限公司。
原审第三人：昆山江南钢市投资管理有限公司。
原审第三人：王晓峰。
上诉人上海巨建实业有限公司（以下简称巨建公司）因与被上诉人宏达金属文件柜有限公司（以下简称宏达公司）、昆山兴泰模具钢材有限公司（以下简称兴泰公司）、原审第三人昆山江南钢市投资管理有限公司（以下简称江南钢市）、王晓峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
巨建公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持巨建公司的诉讼请求；二审案件诉讼费用由宏达公司、兴泰公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律有误。涉案租赁合同的效力应当由合同当事人及利益受损方主动提出，一审法院强行干预，认定涉案租赁合同违背《中华人民共和国合同法》第五十二条规定而无效，违背不告不理原则。且一审法院并无充分证据认定江南××市、王晓峰、巨建公司恶意串通损害第三人利益，仅凭张圣培实际收取租金并管理为由径行推断，属于主观臆断。二、一审法院遗漏查明证人周某出庭作证的事实，系程序违法，应予纠正。一审中巨建公司已申请周某出庭作证，证明兴泰公司从巨建公司承租涉案大棚后转租给周某并收取租金的事实，但一审法院遗漏认定证人证言，程序严重违法。综上，请求二审法院依法改判。
宏达公司辩称，江南××市、王晓峰、巨建公司恶意串通事实不容否认。涉案大棚租赁合同虽以巨建公司作为出租人，但其是与江南××市法定代表人陈忠荣配偶张素凤协商租赁事宜，实际收取租金并管理的人员为张素凤及张素凤胞弟张圣培，后续因江南××市有很多债权人，都到涉案厂房来收取租金，导致混乱场面。一审判决合法合理，要求维持原判。
兴泰公司辩称，其实际支付的租金已经超过了其租赁期限应缴纳的租金。合同到期前，政府强制要求涉案厂房及土地的使用人搬离，就此其也找过巨建公司和张素凤，但均未得到答复。
江南××市未作述称。
王晓峰述称，其与江南××市签订的合同依法有效，并向江南××市支付了相应租金，其有权使用涉案房屋并对外转租。
巨建公司向一审法院起诉请求：宏达公司、兴泰公司支付巨建公司2015年1月15日至2016年5月15日房屋租金226665元；宏达公司、兴泰公司支付巨建公司利息（以16万元为基数，按照银行同期贷款利率标准从2015年5月16日计算至实际付款之日止）;宏达公司、兴泰公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：巨建公司提供的由江南钢市与王晓峰签订的《厂房租赁合同》，该合同落款时间为2012年12月25日。合同约定的租赁厂房分为两块，位置1位于昆山市巴城镇城北西路555号江南钢市内3号房（简称B栋厂房北部），（厂房南北两端为建筑结构为三层，中间为框架式）。北面为三层，每层面积417.6平方米。由王晓峰承租一二两层。位置2位于昆山市巴城镇城北西路555号江南××市内A.B栋厂房中间大棚，面积约1500平方米。租赁期限为7年，从2013年1月10日起至2020年1月9日止，7年租金不变，租赁期满，同等条件下乙方有权优先续租。位置1房屋年租金为50000元，位置2大棚年租金为50000元，年租金总额为10万元，7年租金为70万元。付款方式为2013年6月10日前付清7年全部租金。巨建公司针对该合同提供对应的付款凭证，付款时间为2013年5月27日，收款人为江南××市法定代表人陈忠荣个人账户。
巨建公司为证实其出租权利来源还提供了一份由王晓峰与巨建公司签订的《厂房租赁合同》，合同落款时间为2013年6月5日，合同约定，出租厂房即为上述合同中约定的厂房。租期为5年，从2013年6月15日起至2018年6月14日止，5年租金不变。位置1房屋年租金为8万元，位置2大棚年租金为8万元，年租金总额为16万元。5年租金为80万元。付款方式为在2013年7月15日前一次性付清。
2013年6月15日，巨建公司作为出租方，宏达公司、兴泰公司作为承租方，双方签订《租赁合同》，约定，由巨建公司将位于江南××市A.B栋厂房中间面积为1500平方米的厂房出租给宏达公司、兴泰公司，租期自2013年6月15日至2018年6月14日，每年租金16万元，5年租金不变；付款方式为：第一年租金分3次支付，合同签订时付53400元，2013年9月15日前付53300元，2014年1月15日前付53300元。第二年以后租金每年支付一次并提前一个月支付，2014年5月15日前支付第二年租金16万元，2015年5月15号前支付第三年租金16万元，依次类推。承租方租用大棚，用于公司生产经营，乙方有权根据生产经营需要进行装潢，但不得破坏结构和影响消防。甲方交付大棚给乙方使用时，需满足乙方能够合法生产经营的需求，能提供乙方所需的产权证明文件。双方并就其他相关事宜进行了约定。甲方由其代表张圣培签名并加盖巨建公司公章，兴泰公司和宏达公司均由其各自法定代表人签名并加盖公章。
一审另查明：江南××市因债务纠纷自2012年5月涉诉。2012年12月18日-12月24日，苏州市中级人民法院审结多起江南××市所涉的民间借贷纠纷，确定江南××市应偿付欠款金额超过三千万元。此后江南××市因民间借贷等各类纠纷被诉，涉及审执案件数百件，涉及金额超过2亿元。2013年1月30日，本案所涉区域在内的土地、厂房被法院查封。此后，本案所涉区域在内的土地、厂房因江南××市涉及的各类案件被法院多次查封。2014年5月26日，昆山市人民法院向包括本案所涉厂房土地在内的占有使用人发出（2013）昆执字第1462-1号通知书，通知书载明江南××市涉案情况，江南钢市厂房土地已于2013年1月30日被法院查封，禁止出租、转租，并告知昆山市人民法院已裁定拍卖江南钢市厂房土地，各占有使用人暂停向任何人支付房屋租金。2015年6月30日，昆山市人民法院作出（2013）昆执字第3126-1号执行裁定书，裁定江南钢市名下位于昆山市巴城镇城北西路555号3、4、5、7号厂房及附属建筑物【房屋产权证号分别为28××88、28××89、28××90、28××49】和昆山市巴城镇城北西路555号国有土地使用权【国有土地使用证号为：（2011）12011104018】以7200万元价格归农商行巴城支行所有和持有。本案所涉厂房土地属于上述裁定范围之内。
一审再查明：张圣培代表巨建公司与宏达公司、兴泰公司具体签署合同，并收取租金及进行日常洽谈。张素凤系江南××市股东，系江南××市法定代表人陈忠荣配偶，张圣培与张素凤系亲兄妹关系。巨建公司自述宏达公司、兴泰公司的租金付到2015年1月15日。宏达公司、兴泰公司主张此前租金付到了2015年2月25日，其中部分支付至巨建公司账户，部分支付给张圣培；另宏达公司、兴泰公司于2015年12月28日支付2万元租金给了张素凤。宏达公司、兴泰公司同时主张因出租人原因停电10天半导致被告停工，双方协商每停电1天按10000元计算违约金冲抵租金，此外宏达公司、兴泰公司主张代付了8万元的电费，该费用直接支付至供电局，几笔款项相加已经超过了应付的租金。
一审审理中，宏达公司、兴泰公司陈述像本案所涉大棚当时市场租赁价格在16元每平米左右，厂房在18元每平左右。像本案所涉的大棚2013年时市场价格应该是在25000元一月左右，当时在陆杨因为拆迁没有地方经营，看到巨建公司出租厂房便宜所以租下。
一审审理中，巨建公司向昆山市人民法院提出财产保全申请并提供了75000元保证金。昆山市人民法院依巨建公司申请于2016年5月24日冻结了宏达公司在昆山农村商业银行的账号为3052235012011000000149的账户，冻结金额为25万元，当日实际冻结金额为17127.14元，冻结期限为一年；昆山市人民法院依巨建公司申请于2016年6月1日冻结了兴泰公司在中国工商银行昆山经济技术开发区支行账号为11×××85的账户，当日实际冻结金额为3933.41元，冻结期限为一年。
以上事实由巨建公司提供的江南××市与王晓峰的租赁合同、王晓峰与巨建公司的租赁合同、巨建公司与宏达公司、兴泰公司之间的租赁合同；宏达公司、兴泰公司提供的租金收条3份、2013昆执字第1462-1号通知书1份以及各方当事人陈述予以证实。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通损害第三人利益的合同无效。
本案所涉大棚租赁，巨建公司主张由江南××市出租给王晓峰，王晓峰转租给巨建公司，再由巨建公司转租给本案被告。一审法院认为，涉及合同效力应由法院主动审查以维护社会秩序和法律价值。综合本案情况来看，应认定江南××市与王晓峰签订租赁合同，再由王晓峰与巨建公司签订租赁进而转租的行为系恶意串通损害江南××市债权人利益的行为，应认定为无效行为。具体理由为：1、江南××市在2012年5月份开始涉诉，至2012年12月份起直至目前大量涉诉涉执，在2012年底经营就明显恶化；2013年1月30日，江南钢市的土地和厂房被查封，此后因大规模的涉诉涉执行案件，存在多起轮候查封。2、江南××市与王晓峰签订租赁合同，而事实上王晓峰并未实际使用租赁物。而是转手租赁给巨建公司，巨建公司亦未实际占有使用租赁物。无论是王晓峰对外签订合同及进行租赁物管理，还是巨建公司对外签订转租合同或是收取租金进行租赁物管理，均是由张圣培实际进行，部分由张素凤实际进行。而张素凤系江南××市的股东、法定代表人配偶、实际管理人，张圣培系张素凤亲弟弟。3、巨建公司提供的江南××市与王晓峰签订的租赁合同虽然落款时间为2012年12月25日，但从王晓峰提供的转账凭证来看，转账时间为2013年5月27日，江南××市与王晓峰在江南××市陷入困境面临大量审理执行案件时签订长期租赁合同，约定一次性支付租金，且将该70万元金额直接支付至陈忠荣个人账户。而事实上，无任何依据显示2012年12月25日至2013年5月27日之间，王晓峰占有使用该租赁区域；与通常租赁常情相悖，存在明显规避执行的意图。4、涉案区域包括400多平米的厂房和1500多平米的大棚，由于地价原因，租赁市场价格从长期来看，处于持续上涨的趋势，而江南××市却将该区域作长期租赁，约定的租金金额明显低于市场价，并约定一次性支付长期租金，明显不符合常理。5、目前，江南××市在我院尚存在未执行完结案件及大量程序终结的执行案件，恶意串通损害的债权人虽未向昆山市人民法院在本案中直接提出，但其申请执行但未能得到清偿的事实势必包含对损害其权益行为的排斥。
因江南××市意图通过与他人串通出租以收取租金并规避法院执行行为无效，实际上形成的是江南××市与宏达公司、兴泰公司之间的租赁关系。如江南××市认为宏达公司、兴泰公司尚有部分租金未付，应由江南××市来主张，并以此冲抵其未偿付的执行债务。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院判决：驳回上海巨建实业有限公司的诉讼请求。案件受理费4700元，财产保全费1770元，合计6470元，由上海巨建实业有限公司负担。
二审中，巨建公司向本院提交了：1、昆山市巴城镇城北西路555号3号房的产权证复印件，该复印件经江南××市盖章，证明涉案大棚位于3号房A、B栋中间，有相应的产权证明。2、巨建公司情况说明一份、王晓峰收条两张、周旭田取款凭证一份、周旭田证人证言一份、周旭田身份证复印件一份，证明巨建公司从王晓峰处承租涉案房屋并支付了租金50万。兴泰公司、宏达公司质证认为：1、上述产权证复印件真实性不予认可，且上述大棚系占用消防通道临时搭建，不可能存在产权证明。2、王晓峰与巨建公司的租金往来与其无关，不予认可。
上述事实，有巨建公司提交的产权证复印件、巨建公司情况说明一份、王晓峰收条两张、周旭田取款凭证一份、周旭田证人证言一份、周旭田身份证复印件一份及当事人陈述等在案佐证。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本案二审的争议焦点：一、巨建公司与宏达公司、兴泰公司签订的《租赁合同》效力如何认定。二、如合同无效，巨建公司是否有权参照合同约定的租金标准要求宏达公司、兴泰公司支付占有使用费。
关于争议焦点一，本院认为，涉案大棚搭建于3号房A、B栋之间，并不具备房屋的基础结构，应认定为临时建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。巨建公司作为出租人，于一审法庭辩论终结前并未向法院提交涉案大棚的相关批建手续，其就涉案大棚与宏达公司、兴泰公司签订的租赁合同，应认定为无效。一审法院认定江南××市、王晓峰、巨建公司恶意串通规避执行，故巨建公司与宏达公司、兴泰公司签订的合同因违背《中华人民共和国合同法》第五十二条规定归于无效，上述认定突破了合同相对性原则，应予纠正。
关于争议焦点二，本院认为，房屋租赁合同无效虽不影响出租人参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费的请求权，但涉案大棚所属厂房及土地在巨建公司与宏达公司、兴泰公司签订租赁合同前已被法院多次查封，此后经昆山市人民法院裁定进入拍卖的强制执行阶段，用以优先担保权利人债权实现已成既定事实，巨建公司与宏达公司、兴泰公司之间的租赁关系不得对抗因法院强制执行而受让涉案厂房及土地的第三人。宏达公司、兴泰公司基于法院发出的止付通知抗辩巨建公司涉案大棚2015年1月15日至2016年5月15日的房屋占有使用费的相关请求，有合法依据，本院予以支持。
综上所述，一审法院基于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定巨建公司与宏达公司、兴泰公司签订的《租赁合同》无效不当，应予纠正。本案实体结果处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4700元，由上诉人上海巨建实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 陈 莉