山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一终字第767号
上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台大洋置业发展有限公司。
法定代表人：高成，该公司董事长。
委托代理人：潘春刚，山东同济律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张健，男，汉族。
委托代理人：李春晖，山东绍元律师事务所律师。
委托代理人：于雪，山东绍元律师事务所实习律师。
上诉人张健与上诉人烟台大洋置业发展有限公司（以下简称“大洋公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2012）烟牟民一初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张健的委托代理人李春晖和于雪，上诉人大洋公司的委托代理人潘春刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年4月25日，张健和大洋公司签订了《商品房买卖合同》，约定：张健购买大洋公司开发的位于烟台市牟平区天成花苑12#楼1单元9层903号房屋，总价款为383300元；付款方式为按揭贷款，首付193300元，余款190000元于2011年5月25日前用按揭贷款支付；买方若逾期付款，逾期30日内，买方应按日万分之一向卖方支付逾期应付款违约金，合同继续履行；卖方应在2012年6月30日前，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》，2、取得《建设工程竣工验收备案表》，3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，4、法律、法规、规定需满足的其他事项；逾期交付房屋超过30日，买方可以解除合同，买方要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之五的违约金。签订《商品房买卖合同》当日，双方又签订了一份《补充协议》，该协议对上述合同的内容进行了变更，其中约定在卖方发生任何向买方承担违约责任情形时，卖方累计赔偿总额不超过主合同总价款的1%，且为一次性赔偿，包括卖方应当承担的一切违约责任。上述合同及协议签订后，张健于当日支付了193300元首付款，并于2011年4月29日与中国建设银行牟平支行签订了《借款合同》。2011年6月14日，银行发放了贷款190000元。本案所涉房屋至今未能取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》以及《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》。庭审中，张健和大洋公司对上述事实没有异议。但张健主张《补充协议》中关于房屋交付的内容约定与主合同存在冲突，且该约定限制了张健在房屋交付方面的相关权利，规避了大洋公司的交付责任，该约定应属无效。大洋公司主张其开发项目因在建设过程中，政府部门将该工程分为两期进行开发建设，由此造成了工程延期及办理证件延期，大洋公司不应当承担违约责任。大洋公司对该主张未能提供证据加以证实。
大洋公司主张其已经于2012年6月28日通过电话及烟台晚报通知张健领取住房钥匙，并提交了当天的报纸，其中A24版有大洋公司发布的交房公告。张健称大洋公司没有进行电话通知，也没有见到过当天的报纸，且大洋公司是否发放通知，关键在于大洋公司的房屋是否达到了交房条件，否则大洋公司就属于延期交房。大洋公司主张其房屋已经达到了交房条件，且有一百多户业主领取了房屋钥匙，并提交了业主领取钥匙的登记表。张健对该证据提出异议，称对证据的真实性无法确定，即使是真实的也不能证实大洋公司的房屋达到了交付条件。大洋公司主张张健逾期付款应当承担违约责任，张健对此予以否认，称其已经在合同约定的期限内办理了贷款的相关手续，银行发放贷款的时间并非其所能控制，逾期发放的责任不在自己。
原审法院认为，本案的焦点问题有三：一、本案所涉房屋未能按合同约定条件交付，大洋公司是否应承担违约责任；二、《补充协议》中对于大洋公司违约金的变更是否有效。三、张健支付房款是否逾期。张健和大洋公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定，大洋公司应在2012年6月30日前取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》以及《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，并将符合上述条件的房屋交付给张健。大洋公司虽然在2012年6月28日通过烟台晚报发布了交房公告，但因其未取得上述交房证件，且提供的证据不足以证实其免责的主张，故对张健要求大洋公司支付逾期交房违约金的主张，依法予以支持。《补充协议》对主合同内容进行的变更经过双方签字认可，系张健和大洋公司双方真实意思的表示，合法有效，依法予以确认。大洋公司据此要求降低违约金的数额，理由正当，予以支持。按照《补充协议》的约定，大洋公司应向张健支付逾期交房违约金3833元（房屋总价款383300元的1%）。张健于2011年4月29日与银行签订了《借款合同》，合同签订后，银行发放贷款时间超过了双方约定的付款时间系张健意志以外的原因所致，责任不在张健。故大洋公司要求张健支付逾期付款违约金，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）烟台大洋置业发展有限公司付给原告（反诉被告）张健逾期交房违约金3833元，于判决生效后十日内付清。二、驳回被告（反诉原告）烟台大洋置业发展有限公司对原告（反诉被告）张健的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，由张健交纳272元，大洋公司交纳60元；反诉费50元，由大洋公司交纳。
宣判后，张健和大洋公司均不服，向本院提起上诉。张健上诉称：涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件，逾期交房已经成立，大洋公司应当承担逾期交房违约责任。原审法院虽然确认大洋公司的违约责任，却判决其按照《补充协议》第十三条第3项支付违约金，该项判决错误：1、《补充协议》第十三条是“关于主合同解除的约定”，不适用于本案“逾期交房违约责任”的处理。2、《补充协议》是格式条款，但从条款的内容看，免除了大洋公司的违约责任，排除了主张违约责任的权利，应属无效。3、因大洋公司在与张健签订《补充协议》时未按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定进行提示，从形式上讲，该条款也属无效。无论从《补充协议》第十三条的理解和适用上，还是从该条款的内容和形式上，均可看出原审法院适用该条款判决的错误。双方签订的《商品房买卖合同》中关于卖方逾期交房的专门约定，理应在本案中得到适用。请求二审法院撤销原判，依法改判。
大洋公司上诉称：一、大洋公司已经按照相关规定向张健交付房屋，不存在违约情形。首先，大洋公司在合同约定的交房日期之前已经通知张健领取住房钥匙，交付房屋；其次，单体工程已经验收合格，涉案楼盘及房屋的相关配套设施及周边、楼内环境完全能够满足居住要求，房屋已经具备交付条件；再次，本案是因为政府的原因造成延期，根据《补充协议》的约定，大洋公司无需承担逾期交房的违约责任。张健拒不进行交接，其自身存在严重过错，大洋公司不应承担违约责任。二、张健没有按照《商品房买卖合同》约定的期间付清购房余款，已经构成违约，应当承担逾期付款违约金。请求二审法院撤销原审判决，依法驳回张健的诉讼请求，同时判令其支付逾期付款违约金。
本院二审审理查明，2011年4月25日，张健与大洋公司签订了《商品房买卖合同》；同日，双方又签订《补充协议》对相关事项进行约定。《补充协议》第四条“付款方式及期限”约定“买方应于本协议签订后10日内按卖方指定的贷款银行要求将办理银行按揭贷款的资料提供给卖方及按揭相关部门要求办妥贷款手续及交纳有关费用。买方不能按约办理申办手续，或未办理按揭贷款手续的，视为逾期履行付款义务。”第十三条“关于主合同解除的约定”第3项约定“在卖方发生任何向买方承担违约责任情形时，卖方累计赔偿总额不超过主合同总价款的1%，且为一次性赔偿，包括卖方所应承担的一切违约责任。”
本院二审查明的其他案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，大洋公司没有按照约定的期限交付房屋，其主张是政府的原因造成延期，同时主张涉案房屋已经具备交付的条件并已经通知张健办理交接等，因大洋公司没有提供有效证据佐证其诉讼主张，原审法院认定其逾期交房构成违约正确。大洋公司与张健签订的《补充协议》第十三条是“关于主合同解除的约定”，其适用范围不能及于“主合同解除”之外的情形，原审法院依据该条款确定大洋公司按照张健交纳购房款总额的1%支付逾期交房违约金不当，依法应予纠正。双方在《补充协议》中并未再对逾期交房违约金作出补充约定，大洋公司应当按照《商品房买卖合同》中的约定向张健支付逾期交房违约金。
大洋公司与张健在《商品房买卖合同》中约定购房款余额以按揭贷款的方式支付，在《补充协议》中又对余款支付的方式及期限作了约定。张健依约与银行签订了贷款合同，但贷款的发放时间不是张健所能左右，大洋公司没有证据证实张健未如期办理按揭申办、贷款手续，其仅以实际收到银行支付的按揭贷款款项时间认为张健应当承担逾期付款违约责任理由不当，原审法院未予支持大洋公司主张的逾期付款违约金正确。
综上所述，上诉人大洋公司的上诉请求缺乏依据，依法应予驳回。上诉人张健上诉请求依法成立，应当予以支持。原审判决认定事实部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持烟台市牟平区人民法院（2012）烟牟民一初字第679号民事判决第二项；
二、撤销烟台市牟平区人民法院（2012）烟牟民一初字第679号民事判决第一项；
三、上诉人烟台大洋置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人张健支付自2012年7月1日起至2013年11月10日止以购房款总额383300元为基数按日万分之五计算的逾期交房违约金；
四、上诉人烟台大洋置业发展有限公司自2013年11月11日起至房屋实际交接之日止每日仍按购房款总额383300=元的万分之五向上诉人张健支付逾期交房违约金。
如果烟台大洋置业发展有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费332元、反诉费50元，二审案件受理费568元，共计950元，由上诉人烟台大洋置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王守远
审 判 员 王家国
代理审判员 姜松诚
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 车丽翠