北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0107民初13768号
原告刘鹏，男，1981年11月13日出生，住北京市石景山区。
委托代理人任珊珊，北京市经纬律师事务所律师。
委托代理人张燕楠，北京市经纬律师事务所律师。
被告刘金珠，女，1978年8月31日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人郇翔，北京市微明律师事务所律师。
原告刘鹏与被告刘金珠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘鹏及其委托代理人张燕楠、任珊珊，被告刘金珠及其委托代理人郇翔到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告刘鹏向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付自2017年3月25日起至2017年6月7日止的迟延履行违约金共计31525元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月25日，原、被告就由被告承租石景山区某房屋用于餐饮经营签订了《房屋租赁合同》。该合同签订后，原告履行了包括交付房屋在内的各项义务。但是，被告自2017年3月起便在未征得原告同意的情况下将该房屋擅自转租给案外人于成文；且被告应于2017年3月24日前支付2017年4月25日至2017年10月24日期间的租金33万元，但被告直至2017年6月8日才分四次将上述期间租金付清。基于上述，被告已构成根本违约，给原告造成了重大损失，故诉至法院。
被告刘金珠答辩称：1、双方签订的房屋租赁合同应认定为无效合同。原告所承租的房屋是未依法取得建设工程规划的违法建筑。2、因合同无效，双方在合同中约定的逾期付款的违约金条款即没有法律约束力，故对原告主张的逾期付款违约金（滞纳金），缺乏事实及法律依据，法院不应支持。3、被告对房屋占有使用费已超额支付，原告的诉讼请求不能成立。原告已确认被告向其交纳了2017年4月24日至2017年10月24日房租共计34万元，涉案房屋已被拆除，因此应按照原合同约定的租金标准来计算被告应支付的房屋占有使用费，而非租金及滞纳金、违约金等，对超出房屋占有使用费之外的其他任何费用法院都不应支持。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2011年4月22日，北京道盛和投资管理有限公司作为出租方（甲方）与彦君作为承租方（乙方）签订《石景山游乐园“赛纳·左岸风情街”商用房租赁合同书》，约定：第一条商铺租赁地址：石景山游乐园“赛纳·左岸风情街”石景山路，建筑总面积240平方米，该房屋系石景山游乐园所有，甲方依法取得该房屋的转租权。第二条商铺租赁期限：租期捌年，自2011年6月1日起至2019年5月30日止。
2015年11月8日，彦君（甲方）与刘鹏（乙方）签订《转让协议》，约定：一、甲、乙双方经友好协商将位于北京市石景山区房屋转让于乙方。
2016年4月25日，刘鹏（甲方）与刘金珠（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁地房屋地址及使用用途：乙方租赁甲方位于北京市石景山区某房屋作餐饮使用，经营项目为餐饮，餐饮租赁经营面积约450平方米。二、经营期：乙方已充分知悉上述餐饮所用房屋的法律关系及背景，甲方保证乙方能够正常经营快餐餐饮；甲乙双方约定经营餐饮的期限自2016年4月25日至2020年12月24日止。三、租赁场地及押金及其他支出：1、甲、乙双方约定，乙方每年向甲方支付房屋租金660000元，每半年支付一次，每次支付租金330000元，从2017年11月22日起房屋租金递增6％，以后每两年进行一次递增：房租提前一个月缴纳，以下为房屋租金支付日期：2016年4月25日前支付租赁费330000元；2016年9月24日前支付租赁费330000元；2017年3月24日前支付租赁费330000元；……2、在双方盘点交接经营场地时，乙方需向甲方支付押金110000元。自本合同期届满15日内，甲方应将押金无息一次性返还乙方。四、在租赁期内，甲方负责承担下列责任：2.租赁期内，甲方须提前解除本合同的，应事前通知乙方同意，如甲方无故违约解除合同或由于甲方原因或房屋所有权人原因导致乙方无法继续或正常使用该房屋，则乙方有权单方解除合同，甲方需依约承担违约责任，一次性支付乙方当年度租金的百分之二十，并5日内退还乙方的房屋保证金，乙方有权收回或处理乙方所投资的所有装修设施设备。五、在租赁期内，乙方承担下列责任：1.乙方依约按时交纳各�款项，如乙方逾期5天付款，甲方有权停止乙方使用房屋内的一切设备设施，因此造成的损失由乙方自己承担，甲方通知乙方后，甲方有权按实际应缴房租的5‰按日收取滞纳金，若乙方15日内未补齐合同所约定欠款，乙方已支付未使用的款项及押金归甲方所有，且在接到甲方终止合同的通知后，按甲方通知交还租赁地。八、乙方将房屋转租、转让、分租或者与他人互换房屋使用或者与他人合作、联合经营应事前征得甲方书面同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租。否则视为乙方违约，甲方可收回房屋且不退还剩余租金和押金。
庭审中，原告提供中国银行交易流水明细清单，证明被告逾期履行支付租金义务的事实，且原告在庭审中陈述：被告交纳的前两期租金已收到，第三期租金本应于2017年3月24日前支付，但被告却分别于2017年3月22日、2017年4月23日�2017年5月22日、2017年6月8日分别向原告支付17.5万元、5万元、6万元、5.5万元，共计34万元，当时被告称晚交了租金才多给了1万元，原告认可该1万元为迟延履行金。对此被告称当时与刘鹏达成口头协议，约定房租分四期支付，后又多支付了1.5万元，因此对方不应再主张违约金。
关于转租的事实，原告主张被告自2017年3月起将涉案房屋擅自转租给于成文的事实，并申请证人王某出庭作证，王某证明其自2011年起在道盛和公司工作，主要负责工程管理，2017年3月份赫哲渔部落开始装修，其去现场检查时，于成文说这个店以后就是他的店了，所以要重新装修，之后其就没有见过原来的老板。被告对证人证言不予认可，称于成文是被告所经营的饭店的店长，只是代付租金。
另查，2017年7月3日，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局出具京石城管拆字[2017]040012号限期拆除决定书，载明：当事人北京道盛和科技有限责任公司、北京石景山游乐园承认在北京市石景山区八角东街石景山游乐园西墙和北侧处搭建砖混结构建筑。经北京市规划委员会石景山分局查档复函（规（石）复函[2017]046号）确认，上述建筑未依法取得建筑规划许可证，属于违法建设。现责令当事人停止违法行为，并于本决定送达之日起10之内，将位于北京市石景山区八角东街石景山游乐园西墙和北墙处搭建的建筑自行拆除。现涉案房屋已被拆除。
上述事实，有《石景山游乐园“塞纳.左岸风情街”商用房租赁合同书》、《转让协议》、《房屋租赁合同》、中国银行交易流水明细清单、证人证言、本院（2017）京0107民初18138号民事判决书及原、被告当庭陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。根据《城乡规划法》的有关规定，在城市规划区域内进行建筑物工程建设的，应向行政规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。因此，在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋不具有合法性。由于涉案租赁物自开始建设至被拆除，从未取得上述合法建设凭证，对于租赁物的租赁合同、转租合同必然因违反法律效力性强制性规定而归于无效。故对原告请求解除租赁合同并要求被告支付违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。退一步讲，即便合同有效，因原告在庭审中确认被告因逾期支付租金而多支付了1万元的迟延履行金，故原告再次请求被告承担迟延支付租金的违约责任，亦缺乏事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认刘鹏与刘金珠签订的《房屋租赁合同》无效；
二、驳回刘鹏的其他诉讼请求。
案件受理费五百八十八元，由刘鹏负担（已预交四百一十九元，剩余一百六十九元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 孟 琳
人民陪审员 薄 璘
人民陪审员 王树芳
二〇一八年六月十五日
书 记 员 宋 鸽