黑龙江省青冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青法民初字第43号
原告辛永祥，男，1968年11月27日生，汉族，工人，现住大庆市。
委托代理人任春宇，黑龙江任春宇律师事务所律师。
被告黑龙江德圣隆房地产开发有限公司（以下简称德圣隆公司）。
法定代表人张俊宝，职务经理。
第三人大庆市海龙建筑安装工程有限公司（以下简称海龙建筑公司）。
法定代表人张祜君，职务经理。
委托代理人许万福，男，1954年3月29日出生，汉族，该公司职工，现住青冈县。
委托代理人周相山，男，1962年7月18日出生，汉族，该公司职工。
第三人辛志福，男，1968年3月6日出生，汉族，无职业，现住青冈县。
委托代理人于世军，黑龙江良言律师事务所律师。
第三人付守业，男，1976年3月25日出生，汉族，现住大庆市。
第三人马成凤（与付守业系夫妻关系），女，1977年4月18日出生，汉族，现住大庆市。
委托代理人向前，1984年7月22日出生，汉族，西源水果店员工，现住安达市。
原告辛永祥与被告德圣隆房地产公司及第三人海龙建筑公司、辛志福、付守业、马成凤确认商品房买卖合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员邢友担任审判长，人民陪审员杨安保、孙涛参加评议。公开开庭进行了审理。原告辛永祥及委托代理人任春宇、被告法定代表人张俊宝、第三人海龙建筑公司委托代理人许万福和周相山、第三人辛志福及委托代理人于世军、第三人付守业、马成凤及委托代理人向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辛永祥诉称，2010年期间其通过第三人海龙建筑公司在被告德圣隆房地产公司购买两套二楼，位于青冈县美名苑东区二号楼二楼商服16门、东厢房D1门，面积369.609平方米，楼房总价款为1119928.95元。该两商服楼是被告德圣隆公司顶给第三人海龙建筑公司工程款。因为第三人海龙建筑公司为美名苑东区的建筑施工单位。海龙公司欠其工程用款，在被告同意后开具了购楼合同等相关手续，并取得了两套商服楼的钥匙并实际管理。待办理产权证照时，发现被告又将以上两套商服楼以欺诈方式借款抵押给了他人，经多次与被告及第三人协商未果。其诉讼请求，要求确认与被告及第三人海龙建筑公司购买美名苑东区二号楼商服（16门、东厢房D1门）面积369.609平方米商品房买卖合同有效，该房屋归原告所有。
被告德圣隆房地产开发有限公司辩称，抵工程款或抵债开具的所有手续我都不知道。因为那段时间其还不是德圣隆公司的法定代表，所以其不发表答辩意见。
第三人海龙建筑公司述称，我公司在青冈设项目部，是美名苑东区的施工单位，建筑资金我公司垫付。2010年7月10日与8月13日被告德圣隆公司与我公司签订用楼顶工程款的工时费与材料款，有书面证据证实，双方已入账。因为我公司在施工期间欠原告辛永祥工程款，经原告辛永祥同意，并经被告德圣隆公司盖章签字开具售楼合同与交款收据顶抵给原告辛永祥。以上事实庭审中提供证据证明。
第三人辛志福述称，原告主张的商品房买卖合同，被告德圣隆公司已于2012年作出书面中止通知，并同时在青冈县电视台播出丢失该原始合同的广告通知。本案被告与其另行签订了商品房买卖合同，依据《物权法》第20条的规定，已纳入预告登记后形成了准物权，而原告的预售合同只有债权性质的请求权，按照《物权法》第9条、第10条的规定，其签订的合同从法律上应予以保护。所以原告的主张不能得到法律的支持，原告就债务不能履行对被告可以请求履行债务之权利，不能对抗其与被告签订的商品房买卖合同。
第三人马成凤、付守业述称，<一>原告诉请确认与被告及第三人海龙建筑公司签订的青冈县美名苑东厢房D1门商服预售合同有效，房屋为原告所有无事实及法律依据。<二>原告诉请我们与被告就东厢房D1门办理的商品房预告登记无效无法律依据。<三>请依法确认我们与被告签订的房屋买卖合同有效、预告登记有效。<四>要求驳回原告辛永祥的诉讼请求。
经审理查明，青冈县美名苑东区系被告德圣隆公司开发的建设项目，该公司登记住所哈尔滨市南岗区国民街63号，法定代表人孙洪金，2009年德圣隆公司取得了美名苑东区的建筑用地规划许可证，同时取得了国有土地使用证。2010年5月10日美名苑东区开发的住宅工程由大庆市海龙建筑安装工程有限公司投资承建，该公司住所大庆市让胡路区西强路38号，经营范围：房屋建筑工程施工总承包贰级（见《建筑业企业资质证书》编号A2014023060402号），承包境外房屋建筑工程和境内招标工程。因此，第三人海龙建筑公司为实际建设施工单位，其与被告德圣隆公司签订了建设施工合同。建筑资金由第三人海龙建筑公司自行垫付。
2010年11月末美名苑东区住宅工程主体竣工后，被告德圣隆公司就工程款的给付与第三人海龙建筑公司用商品房抵顶工程款进行财务决算。庭审中第三人海龙建筑公司提交了以下原始书面证据证明。证据<一>2010年7月10日被告德圣隆公司用商品房抵顶施工单位工程款财务决算，2010年8月13日签订协议一份，附表一份（见附表4）。内容：按建设施工合同，德圣隆公司以工程总造价的40%用商品房抵顶海龙建筑公司工程款，抵顶情况如下：其中二号楼未售出的二楼16号，面积279.25平方米，总价额：837750元。德圣隆公司签字并加盖公司印章，双方已入账。旨在证明2号楼16门二楼商服抵顶工程款的事实成立。证据<二>2012年1月14日，被告德圣隆公司与第三人海龙建筑公司签订用商品房抵顶工程款协议及附表。内容：双方领导研究同意，用商服总面积213.349平方米，总价899313元，按总价优惠10%后，总价款为809382元。德圣隆公司与海龙建筑公司加盖印章，双方会计签字后各执一份。以此证明，诉争的东厢房一带二D1门，面积90.359平方米，被告德圣隆公司已顶底工程款，且已履行。因欠原告辛永祥工程款，经被告与海龙建筑公司同意，已登记备案在原告名下。经质证，原告无异议，被告德圣隆公司称是原公司法定代表人孙洪金申请开发的项目，原来公司怎么入账的其不知道，对这个证据本身无异议。第三人辛志福、马成凤提出异议，认为抵顶工程款协议不生效，双方没有签订商品房预售合同，此诉争的楼没有变更给原告辛永祥，而其与被告签订的商品房买卖合同并经过预告登记，可以证实具有真实性与合法性。第三人付守业、马成凤同意辛志福的质证意见，认为原告辛永祥签订的合同违反法律规定，对顶工程款的事实不予承认。
原告辛永祥为了证明以上两个商服楼顶其垫付的工程款的事实及登记备案的商品房买卖合同唯一性，交付房屋钥匙及管护事实。庭审中提供以下证据证实：证据<一>2012年1月19日售楼收据一张，同年12月14日售楼收据一张。其中2号楼二楼16门，面积279.25平方米，顶工程款753975元；东厢房D1门商服，面积90.395平方米，顶工程款365953元。均加盖被告德圣隆公司财务专用章，买楼人原告辛永祥。证据<二>2012年11月25日，原告辛永祥交纳的2011年两个商服的取暖费12937元，每平方米35元，有青冈县海亿供热有限公司收费票据原件第二联付款的房地产2号楼16门、东厢房D1门予以证明。证据<三>青冈县地税局报税申请可证实2号楼2楼16门、东厢房D1门商服名下所有人为原告辛永祥。证据<四>2010年12月14日，向房地产管理处申请登记备案的原始商品房买卖合同原件，均盖有青冈县商品房预售管理专用章，第18页，出卖人被告黑龙江德圣隆房地产开发有限公司加盖公章，法定代表人孙洪全名章，买受人辛永祥签字，合同内容填写规范，完整。合同编号为2010120161，封面右上角红色字样“办证”。上述几组证据旨在证实原告辛永祥垫付工程款用2号楼二楼16门、东厢房D1门商服优先给付的，并依法取得了买受人资格，取得了诉争房屋钥匙，实际管理交费，被告德圣隆优先支付工程款的事实成立，证据具有真实性、合法性、关联性的特征，并形成完整的证据链。经质证，被告德圣隆公司现法定代表人张俊宝无异议，第三人海龙建筑公司无异议。第三人辛志福质证后，认为原、被告签订的买卖合同与其和被告签订的买卖合同效力及真实性一致，对售楼票据中没有体现直接经办人，该房屋的物业费和税务报表不能证明原告主张的合同效力问题，不动产应到房地产管理部门查证。而其与被告签订的合同已进行了预告登记，具有合法性。第三人付守业、马成凤质证意见与第三人辛志福一致，认为其买商品房日期早于原告辛永祥的售房收据。原告辛永祥强调案涉两个商服是被告抵顶工程款，没有收现金，履行的给付手续，第三人海龙建筑公司已入账并出示过了证据予以证实。
另查，被告德圣隆公司经黑龙江省住房和城乡建设厅批准从事房地产经营业务时间2008年10月23日，至2011年4月1日时该公司法定代表人为孙洪金，2011年4月2日，该公司法定代表人变更为张俊宝。有公司提供的企业法人营业执照、税务登记证、资质证书等附卷证明。张俊宝庭审中明确表示其法定代表人资格是高振军任命其履职的，公司是否有注册资金、账户等不知道，青冈县美名苑东区整个开发其没有参与，实际投资人是谁也不清楚，接任企业法人后，也没有人授权或告知其有权售楼或处分美名苑东区的商品房，表示没有投资无权售楼。任法定代表人后，其专用个人名章在望奎会计朱艳华手中保管，公司在望奎县建设银行开户，对公司与第三人辛志福签订合同如何收款、是否入账提供不出证据；对公司与第三人付守业、马成凤售楼手续是其亲自办理的，签字是其签的。以上事实庭审笔录在卷证实。
又查，第三人辛志福主张其与被告德圣隆公司签订的商品房预售合同文本1份有效，且同时作了预告登记，具有排他的效力。庭审中提供了证据，青冈县房地产管理处预告登记档案原件由该单位工作人员送交当庭质证。证据：<一>2012年8月17日，美名苑（东区）2号楼2层16门，面积279.25平方米，价款698125元。售楼人黑龙江德圣隆房地产开发有限公司青冈项目部，经手人申某某，附同时写的产权证明1份。<二>NO2010120161商品房买卖合同1份，时间2012年8月17日，合同时出卖人被告德圣隆公司盖章、法定代表人张俊宝名章、委托代理人申某某名章。<三>预购商品房预告登记申请表、审批表、预告登记证、广告文播部证明等复印件。上述证据旨在证明从合同文本到法律规定其为商服楼的合法购买人，登记在其名下完全合法。经质证，原告辛永祥提出质疑，理由，售楼合同文本比较严肃，具有唯一性，第三人预告登记备案的商品房买卖合同是复制的，被告的法定代表人张俊宝明确表示不知道，亦没有签字授权，更没有在合同中加盖法人专用名章，名章是青冈项目部按揭贷款用的，是申某某私刻的。而且被告德圣隆公司原法定代表人孙洪金已经与原告签订了备案的商品房买卖合同。通过电视台文艺节目播出丢失是无效的证据，房屋早已交付原告是客观事实，原告手中持有合同是真实的。因此，第三人提供的证据应当确认无效。被告德圣隆公司法定代表人张俊宝质证意见，表示预告登记不是其办理的，是申某某办理的，其法定代表人名章在望奎工地会计朱艳华手中管理。证人申某某出庭作证，承认是他的老板高振军让他办理的，第三人辛志福的钱是赵东交给他的。合同名章的确不是张俊宝的企业法人用章，而是在青冈项目部为贷款而私刻的。被告德圣隆公司法定代表人张俊宝庭审中对是否有权处分已经抵工程款且交付的房屋不作回答，保持沉默，对第三人辛志福的房款收取去向提供不出公司下账的收入记载的任何书证，对是否收到诉争商服房款疑点颇多，无合理、合法的解释。以上事实有两个案件的庭审笔录在卷证实。
再查，第三人付守业、马成凤主张其与被告德圣隆公司签订的商品房预售合同文本1份有效，且同时作了预告登记，具有合法性与排他性的效力。庭审中提供了证据，青冈县房地产管理处预告登记档案原件由该单位工作人员送交当庭质证。证据：<一>2011年9月8日售楼专用票据一张，美名苑东区东侧厢房D1门1-2层，房屋面积90.359平方米，价款361436元。<二>2012年10月10日收据存根1份，被告收款事由东厢房1-2层D1门热表、装修保证金金额1823元，被告德圣隆公司加盖公章。售楼票据加盖黑龙江德圣隆房地产开发有限公司青冈项目部，经手人申某某。<三>商品房买卖合同，合同编号2010120577。只盖有被告加盖公司，买受人一栏无签字，合同中没有签订合同的时间，这一栏空白。<四>预购商品房预告登记申请表、审批表、预告登记证复印件，办理时间为2010年12月5日。上述证据旨在证明，其有证据证明为诉争美名苑东区东厢房D1门（1-2层）商服的合法购买人，预告登记在其名下完全合法，有事实根据。经质证，被告德圣隆公司法定代表人张俊宝无异议，承认是其亲自办理的，名章是其使用的，预告登记日期可能是房产处的笔误。原告质证后提出异议，房地产管理处的原始预告登记档案已证实第三人在2010年12月5日与被告现法定代表人张俊宝办理的预告登记申请等，档案当中的合同书面积涂改成89.48平方米，就待证事实是预告登记早于售楼交款时间，2010年12月5日张俊宝并非被告单位的法定代表人，被告法定代表人变更手续可以证明，很显然有伪造与欺诈的重大瑕疵。经当庭进一步质证核实，被告德圣隆公司法定代表人承认2010年12月5日其不是该公司的法定代表人，称：“我记得是在2011年6月至7月份的时候和第三人付守业办理的预告登记。”第三人马成凤、付守业并没有证据证明预告登记的时间是房地产管理处的笔误所致，同时出庭证人申某某庭审笔录16页证实马成凤、付守业在房产处办理预告登记的事实不知道，也没有去过。被告法定代表人张俊宝对是否有权处分抵工程款且交付的房屋不作回答……对房款收取在后，而预告登记在前、如何入账等说不清楚，无任何书证证明。因此，被告现法定代表人无合理、合法的解释。以上事实有庭审笔录在卷证实。
另，本院于2013年2月28日对被告法定代表人张俊宝的询问笔录。张俊宝明确表示预告登记中的名章不是法定代表人用章，而是办理按揭贷款的章。我只办过马成凤、付守业的预告登记。其他是公司前任法人之间办理的与我无关。2013年2月14日，本院调取周相春的询问笔录。周相春证实在2009年5月25日至2012年5月末任被告德圣隆公司的出纳员职务，其公司在2010年至2011年11月份没有现金支付海龙建筑公司相应的工程款，所以用部分青冈项目部所建商品房抵顶工程款，经手管理所有的商品房买卖合同。经海龙建筑公司经理吴凤海同高振军协商同意，将其中的五套商品房买卖合同开给海龙建筑公司抵账，包括美名苑东区2号楼二层16门商服、东侧厢房一至二层D1门，用以给付工程款，所有手续都是真实的，并且由海龙建筑公司青冈项目部时任会计许万福出具了领取这二套商品房买卖合同的证明，是复写的。这个证明现存放德圣隆公司装合同的档案柜中，是由其亲自装放的。经质证，原、被告及第三人海龙建筑安装公司均无异议，第三人辛志福、付守业、马成凤认为被告德圣隆公司法人代表张俊宝在庭审陈述有多处不一致，与其签订商品房买卖合同与办理预告登记是在张俊宝任法人代表期间的事实。名章的效力不存在用途上的区别，对出纳员周相春证实的真实性有异议，应出庭进行质证。
根据本案已查明的事实以及原、被告庭审陈述、第三人述称及各方的举证事实，本案商品房买卖关系从交易关系、工程款结算方式及交易习惯的真实性、合法性上予以确认以下事实成立：1、第三人海龙建筑公司投资建设的商品楼与被告德圣隆房地产公司已经决算完毕。2、原告辛永祥对案涉两套商服楼的来源基于工程款的优先受偿，决算表、协议书及附表应予以采信。3、被告德圣隆公司时任法定代表人孙洪金与原告辛永祥签订的最初第一份商品房买卖合同文书系唯一原始入账证据，两个单位认可一致，案涉商服楼的钥匙已随之交付原告。取暖及物业管理费原告已支付，证据应予采信，管理的事实应予以确认。4、2012年5月末。美名苑东区项目已经竣工，有被告德圣隆公司出纳证实，被告承认第三人海龙建筑公司已经与其结算的事实，并没有任何证据反驳，抵工程款的商品楼在楼层楼号（数额）价款等项一一对应，形成完整的证据链条。
又查，本案被告德圣隆公司在商品房预售及买卖合同管理上存在以下诸多疑点：1、从总体看，被告德圣隆公司案涉合同履行随意，对楼款收入、支付管理混乱，拒不提供第三人辛志福、马成凤、付守业交款方式、去向与性质，含糊其辞，大量现金交易不能说明用途，仅有第三人陈述通过别人交给申某某，无其他证据佐证。2、按常理与交易习惯，被告德圣隆公司明知抵顶工程价款的商服楼买卖合同已经与原告辛永祥签订且已交付钥匙，与海龙建筑公司已决算入账，却仍在青冈电视台文艺广告节目称诉争的两套商服楼合同文本丢失，一是这种方式本身不具有合法性；二是对房地产管理部门是一种欺诈；三是让消费者受到损失，达到以诉争的商服楼办理预告登记实现借款的最终目的。3、被告德圣隆公司法人张俊宝否认参与第三人辛志福的预告登记非其办理的，否认名章；可同时承认第三人马成凤、付守业是其亲自办理的，现有书面证据记载张俊宝办理时间不是被告单位法定代表人，出现了先申请办理预告登记，后进行售楼买卖的交易现象。因此，被告对第三人交付房款、借款担保及重要事实上所作陈述前后不一致，既无证据证明，又隐瞒重大事实难以启口，不能作出令公众信服的解释，大量的公司收款没有其他证据予以佐证，系与公司规范管理模式相悖。4、根据工程完工情况，属于已交付的商服，且房地产管理处应当办证的产权合同备案人仍为原告辛永祥。5、第三人对款项的性质及交付没有陈述清晰。被告德圣隆公司现法定代表人称可能入账一部分吧，前后矛盾，对于借款用途及如何转换为购房款，又不能提供相应书面证据证明其售给第三人辛志福、马成凤、付守业的案涉商服属正常高价交易的一房二卖，具有合法性的特征。因此不予以确认。
本院认为，案涉商品房买卖关系哪一个优先成立，是否真实存在买卖关系是本案争议所在。涉及的法律问题工程款优先受偿有无物权属性，房地产开发公司一房二售有无欺诈行为。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应遵守建筑市场的正当交易风险。此案标的是具有特定性的物，是以相同的房屋为标的，以不同方式签订的两个买卖合同。本案被告德圣隆公司与第三人商品房买卖关系明显与同类的正常交易不符。因被告已就诉争的两个商服楼房屋抵偿出资工程款在先，工程结算与抵顶协议有效，应予采信。并优先给付工程款，交付房屋的事实成立。解决了建筑承包人垫付的大量工程款项，使建筑行业健康有序发展。然后被告同意签订商品房买卖合同并交付钥匙，原告提供的原始的商品房买卖合同成立并有效，具有物权性质，对原、被告双方产生拘束力。理由如下：①2010年7月至2011年抵顶工程款协议及附表证明给付第三人海龙建筑公司工程款。②从时间上分析，原、被告签订合同后，2011年12月份，原告接收钥匙并管理房屋。③商品房买卖合同在房地产管理处备案唯一。④原告辛永祥已交纳2011年至2013年的物业费、取暖费，有忆海供热公司收费原件票据予以证实。⑤原告辛永祥已取得了诉争房屋的楼门钥匙，房屋已经转移交付，符合转移占有使用之标志。而被告德圣隆公司与第三人签订的买卖合同并进行了预告登记，是为进行借款售房，故意编造事实欺诈消费者，隐瞒了已将诉争房屋给付工程款的重要事实，消费者不知情，存在众多疑点，以致被告无法依事实说话。后果就是不能与原告已取得的商服楼完善的证据对抗。理由如下：①签订的商品房买卖合同并非原件，明显不真实。②时间在后，办理时已经能交付房屋了，而在一天内办理预告登记，有的时间上前后矛盾。③被告售房目的为借款，而借款又没有证据证明入账，释明后限期仍无法提供，有意回避。④从已查的客观事实分析：第三人借款为实现债权的一种保证形式。⑤被告法定代表人张俊宝对借款并制作商品房买卖合同事实一概不知。⑥被告为了达到筹款目的，不正当阻止给付工程款的事实，欺骗房地产管理部门，电视台文艺部广告播出合同丢失，形式上不合法，内容上构成欺诈行为。故，现有证据不足以证明被告与第三人辛志福、马成凤、付守业之间存在真实的商品房买卖关系。按事实之间的必然联系，通过符合逻辑和生活经验。本案原告辛永祥签订并已交付的商品房买卖合同是否备案，属于（预售人）德圣隆公司之义务，不是商品房合同生效的必要条件，不影响合同的效力。《合同法》第三十七条规定：当事人一方已履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。是否转移登记，属房地产管理部门管理性规定，并非强制性规定，并不影响合同的效力。因此，原告辛永祥要求确认商品房买卖合同有效的请求应予支持。第三人辛志福、马成凤、付守业可另行另案主张其实体权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十七条、第二百八十六条款，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，第六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款<三>项，判决如下：
原告辛永祥与被告德圣隆房地产开发有限公司经第三人大庆市海龙建筑安装工程有限公司签订并交付的美名苑东区二号楼二层16门、东厢房（一、二层）D1门商服楼面积369.609平方米商品房买卖合同成立并有效。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14879元、保全费6120元，合计20999元由被告德圣隆房地产开发有限公司负担（已由原告垫付，应支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。
审 判 员 邢 友
人民陪审员 杨安保
人民陪审员 孙 涛
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 王艳秋