北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第02292号
原告（反诉被告）华瀚投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲29号。
法定代表人张德亮，董事长。
委托代理人母澈昌，北京市齐致律师事务所律师。
委托代理人焦鹏，男，1977年4月4日出生。
被告（反诉原告）北京富雅桌球城，住所地北京市海淀区八里庄**号。
法定代表人曲城屹，总经理。
委托代理人唐玉磊，北京市时代九和律师事务所律师。
原告（反诉被告）华瀚投资集团有限公司（以下简称华瀚公司）与被告（反诉原告）北京富雅桌球城（以下简称桌球城）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李媛独任审判，公开开庭进行了审理。华瀚公司的委托代理人母澈昌、焦鹏，桌球城的委托代理人唐玉磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华瀚公司诉称：2009年1月6日，华瀚公司与桌球城签订《商铺租赁合同》，约定桌球城向华瀚公司承租位于北京市朝阳区世纪东方嘉园x号商铺（以下简称涉案商铺），租期自2009年4月8日至2014年4月7日；年租金为689433.9元（含物业费34755.02元），前三年租金不变，第四、五年租金递增6%；租金支付方式为押二付三，每三个月一付，在三个月届满前10天支付下期租金。合同签订后，华瀚公司依约向桌球城交付了涉案商铺。但在合同履行过程中，桌球城多次拖欠租金，且自2012年10月8日起，桌球城未再向华瀚公司支付过租金。截至2013年8月28日，桌球城已连续拖欠华瀚公司四期租金。根据双方所签合同的约定，桌球城已经构成违约，华瀚公司有权单方解除合同。华瀚公司已于2013年8月28日向桌球城发出《关于解除世纪东方嘉园x号商铺〈商铺租赁合同〉的函》，正式通知桌球城解除租赁合同。但桌球城在接到解除合同通知后，仍继续占有使用涉案商铺。故华瀚公司诉至法院，要求判决确认华瀚公司与桌球城签订的《商铺租赁合同》已于2013年8月28日解除；桌球城支付华瀚公司自2012年10月8日起至2013年8月28日的房屋租金及物业管理费共计730799.93元，并支付此期间迟延支付房屋租金的滞纳金；并按每日3003.29元的标准支付华瀚公司自2013年9月5日之日起至实际腾退涉案商铺之日止的房屋使用费。
桌球城辩称并反诉称：桌球城不认可合同已经解除，双方始终就房屋租金问题进行协商。华瀚公司向桌球城提供的商铺存在严重的漏水问题，影响到桌球城的使用。2011年6月22日，双方就漏水问题曾签订过补充协议，约定在剩余租期内漏水未维修完成部分以实际使用面积为计算依据扣减租赁费用，待维修完成后继续按合同约定额度交纳租金。但直至现在，漏水的问题仍没有得到解决，华瀚公司也未与桌球城协商确定租赁面积。在双方就租金数额存在争议的情况下，桌球城不同意华瀚公司要求支付滞纳金的诉讼请求。华瀚公司要求桌球城支付日租金标准150%的房屋使用费的诉讼请求，没有事实依据。物业管理费的数额没有异议，但应由物业公司来主张，不应由华瀚公司主张。综上，桌球城不同意华瀚公司的全部诉讼请求。另，2013年9月5日，华瀚公司对涉案商铺停止供电，导致桌球城无法营业，产生了重大经济损失，故桌球城提出反诉，要求判令华瀚公司支付桌球城停业损失585251元，并返还履约保证金114905.65元。
华瀚公司针对反诉辩称：华瀚公司不同意桌球城的反诉请求。理由如下：双方签署的补充协议中约定待维修完成后按合同额度支付租金，根据桌球城交纳租金的记录，桌球城在2012年4月19日开始就按照合同约定的标准向华瀚公司交纳租金，说明对漏水的维修已完成。且双方于2012年3日9日签署了补充协议2，该协议已经明确确认对漏水的维修已完毕，应按照合同标准支付租金，故桌球城的主张不成立。桌球城存在违约行为，其要求返还履约保证金没有依据，华瀚公司不同意退还。
经审理查明：2009年1月6日，华瀚公司与桌球城签订《商铺租赁合同》，约定：华瀚公司将其所有的涉案商铺出租给桌球城用于经营，租赁期限自2009年4月8日至2014年4月7日；租金为每年689433.9元，其中包含物业费34755.02元；物业管理费、供暖费由桌球城自行交纳至物业公司；在签署房屋租赁合同之日，桌球城应向华瀚公司缴付相当于2个月租金的金额即114905.65元作为履约保证金，如桌球城违反合同任何条款，华瀚公司可以使用或扣留全部或部分履约保证金抵偿由桌球城违约行为造成的华瀚公司的损失及应支付给华瀚公司的违约金或桌球城由于使用租赁房屋而到期应缴纳而未缴纳的因租赁本合同标的物产生的其他费用，履约保证金不足以抵偿的部分，由桌球城补足；当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若桌球城完全履行本合同项下义务，结清其应付的因租赁本合同标的物产生的所有费用，华瀚公司应当在桌球城归还华瀚公司租赁房屋三十个工作日后将履约保证金（不包括利息）退还桌球城；在租赁期限内，桌球城每次向华瀚公司支付三个月的房屋租赁费，自双方签署本合同的一个月内，桌球城应支付相当于三个月的房屋租金为首期租赁费用给华瀚公司，桌球城应于每三个月期满前10天支付下期租赁费用；华瀚公司应于2009年1月8日前将涉案商铺交付给桌球城；逾期交纳租赁费用、履约保证金或其它费用超过30日的，华瀚公司有权单方面终止或解除合同，而无须向桌球城做出任何赔偿，履约保证金华瀚公司不予退还；桌球城拖欠应支付华瀚公司的任何款项，每逾期一日，华瀚公司有权向桌球城收取迟付金额千分之三的违约金，违约金应自该款到期应付之日第二日起计，直至桌球城付清所有拖欠款项的本金、利息；本合同期满终止或经双方同意提前终止，桌球城应当在本合同终止之日腾空并搬离所租赁房屋，如桌球城未按照约定期限搬离租赁房屋，则应按约定日租赁费用的150%支付使用费；以快递送达的通知，视为公认的快递服务机构发出后的第五天送达；双方还在合同中对其它权利义务进行了约定。合同的附件三为商业租金收取明细表，载明涉案商铺面积为1259.24平方米，第1、2、3年日租金每平米1.5元，第4、5年日租金每平米1.59元，以及各期租金的金额及交纳时间。
合同签订后，华瀚公司依约向桌球城交付了涉案商铺；桌球城亦依约向华瀚公司支付了履约保证金及前期租金。合同履行过程中，涉案商铺发生漏水，2011年2月26日，双方签订补充协议，约定：自本协议签订之日起，双方就涉案商铺签订的租赁合同约定的剩余租期内，漏水未维修完成部分以实际使用面积为计算依据扣减租赁费用，待维修完成后继续按合同约定额度交纳房屋租金；涉案商铺在合同期内剩余年限房租标准按原合同执行；双方还在补充协议中对其他事项进行了约定。2012年3年9日，双方就涉案商铺的租赁事宜签订了补充协议2，约定：经双方共同确认，上述面积现已维修完毕；维修部分房屋租金自2012年1月13日起开始计收，收取标准及支付方式按2009年1月6日签订的《商铺租赁合同》的租金标准执行。桌球城自2012年10月8日起未再向华瀚公司支付租金。
2013年5月8日、6月27日、8月6日，华瀚公司向涉案商铺地址邮寄了租金催款函；于8月28日向《商铺租赁合同》载明的桌球城的联系地址邮寄了解除《商铺租赁合同》的函，通知桌球城自解约函发出之日起《商铺租赁合同》正式解除，并于五日内腾退涉案商铺。桌球城否认收到上述函件，现涉案商铺仍由桌球城控制使用。
庭审中，桌球城称，自2013年9月5日开始华瀚公司对涉案商铺采取了停电措施，导致其无法营业，造成了经济损失，并就此提供了其自行制作的营业流水明细对损失金额予以佐证。华瀚公司对此表示，停电系物业公司所为，与其无关，且桌球城存在违约行为，停电系合法行为；其对桌球城的营业明细的真实性不予认可。
上述事实，有《房屋所有权证书》、《商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议2》、《租金催缴函》、律师函、解除函、邮件详情单及双方当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：华瀚公司与桌球城签订的《商铺租赁合同》及两份《补充协议》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应认真履行。合同履行过程中，桌球城长期拒付租赁费，已构成违约，华瀚公司有权单方要求解除租赁合同关系，合同自通知到达桌球城之日解除。华瀚公司按照合同载明的联系地址向桌球城邮寄了解除函，虽桌球城否认收到上述通知，但按照合同约定，邮寄送达通知的在快递发出后的第五天即视为送达。故本院确认双方所签《商铺租赁合同》已于2013年9月2日解除。现华瀚公司要求桌球城给付租金及违约金、返还租赁物的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但华瀚公司主张的违约金标准过高，本院将对此予以酌减。根据两份补充协议的约定，涉案商铺曾发生的漏水问题已于2012年1月13日之前维修完毕，现桌球城主张因涉案商铺漏水导致其未交纳租金的辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。合同解除后，桌球城应腾退涉案商铺，其主张2013年9月5日之后的停业经营损失的反诉请求没有合同依据，本院不予支持；其主张返还履约保证金的反诉请求，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。桌球城未腾退涉案商铺，理应支付华瀚公司自合同解除后的房屋使用费，但考虑到2013年9月5日之后涉案商铺被采取停电措施，桌球城并未实际经营，华瀚公司主张按照日租金150%的标准支付房屋使用费的标准过高，本院对此予以酌减。关于物业管理费，双方于合同中约定由桌球城自行交纳至物业公司，故本院对华瀚公司的此项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）华瀚投资集团有限公司与被告（反诉原告）北京富雅桌球城签订的《商铺租赁合同》已于二○一三年九月二日解除；
二、被告（反诉原告）北京富雅桌球城于本判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区世纪东方嘉园x号商铺腾空后交还原告（反诉被告）华瀚投资集团有限公司；
三、被告（反诉原告）北京富雅桌球城于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）华瀚投资集团有限公司自二○一二年十月八日至二○一三年九月二日期间的租金六十三万六千一百五十八元六角一分；
四、被告（反诉原告）北京富雅桌球城于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）华瀚投资集团有限公司违约金【第一段自二○一二年九月二十八日起算，以十七万四千零一十一元二角三分为基数；第二段自二○一二年十二月二十八日起算，以十七万四千零一十一元二角三分为基数；第三段自二○一三年三月二十八日起算，以十七万四千零一十一元二角三分为基数；第四段自二○一三年六月二十八日起算，以十七万四千零一十一元二角三分为基数，以上分段违约金均按照日万分之二点一的标准计算，均计算至被告（反诉原告）北京富雅桌球城实际履行本判决第三项义务之日止】；
五、被告（反诉原告）北京富雅桌球城于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）华瀚投资集团有限公司房屋使用费（自二○一三年九月三日起算，至被告（反诉原告）北京富雅桌球城将位于北京市朝阳区世纪东方嘉园x号商铺腾空交还原告（反诉被告）华瀚投资集团有限公司之日止，按日租金二千零二元一角九分标准计算）；
六、驳回原告（反诉被告）华瀚投资集团有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）北京富雅桌球城的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5554元，由原告（反诉被告）华瀚投资集团有限公司负担554元（已交纳）、由被告（反诉原告）北京富雅桌球城负担5000元【被告（反诉原告）北京富雅桌球城于本判决书生效后七日内给付原告（反诉被告）华瀚投资集团有限公司】；反诉费5400元，由被告（反诉原告）北京富雅桌球城负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李媛
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 郑磊