重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第05444号
原告重庆渝能物业服务有限公司。住所地重庆市南岸区南坪西路23号，组织机构代码20282720-9。
法定代表人唐强，总经理。
委托代理人（特别授权）谭某，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告李晓梅，女，1977年4月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆渝能物业服务有限公司（以下简称渝能物业公司）诉被告李晓梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹蓓蓓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渝能物业公司的委托代理人谭某，被告李晓梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渝能物业公司诉称：被告于2008年6月1日与重庆渝能晨阳置业发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买“渝能国际”项目项下某房屋，该房屋建筑面积93.86平方米。同日，原、被告签订《“渝能国际”前期物业管理服务合同》、被告与重庆渝能晨阳置业发展有限公司签订《“渝能国际”业主临时公约》，约定：由原告为被告提供物业管理服务，被告按时向原告支付物管费、水电公摊等费用，并约定了相应的物管费收费标准、缴费时间及违约金。合同生效后，被告从2009年2月至2014年6月无故欠缴物管费5764.20元，从2009年2月至2014年5月无故欠缴水电公摊费443.70元，原告多次催收未果，故起诉来院，请求：一、判令被告立即支付2009年2月至2014年6月所欠物管费5764.20元及按日息千分之三计算的违约金；二、判令被告立即支付2009年2月至2014年5月所欠水电公摊费443.70元及按日息千分之三计算的违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告李晓梅辩称：一、被告系学府大道49号某小区的业主，从2009年2月至2014年6月未缴物管费属实，从2009年2月至2014年5月未缴水电公摊费属实；二、被告未缴费的原因是因为买房时开发商承诺小孩能读巴蜀小学，赞助费减半，当被告小孩读一年级的时候对方不同意减免，小孩因此没能读巴蜀小学，影响了小孩以后的读书；三、原告的物业管理有问题：保安几乎看不到；5、6栋存在安全隐患，外人可从车库直接上楼；被告父亲住在11栋，对面业主修了一堵墙，挡住了阳光，原告也未予阻止。综上，请求驳回原告的诉请。
经审理查明：重庆渝能物业管理有限公司于2009年经工商登记变更为重庆渝能物业服务有限公司。被告李晓梅系某小区的业主，于2008年11月入住，房屋建筑面积为93.86平方米。2008年6月1日，重庆渝能物业管理有限公司与被告签订《“渝能国际”前期物业管理服务合同》，约定：“住宅：以该栋住宅的入户大堂所在楼层为第一层计算，1、2楼的物业管理费为1.10元／平方米·月（不包括电梯使用费），3楼及3楼以上的物业管理费为1.30元／平方米·月（包括电梯使用费）。公共能源费自《商品房买卖合同》约定的交房时间起按户据实分摊。业主在每月20日前履行当月付费义务。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数支付物业管理费及其他费用的，应按每日千分之三的标准向物管公司支付违约金。合同期限为自本合同生效之日起至本物业业主委员会与业主新聘的物业管理公司订立物业管理服务合同开始履行之日”。当日，被告与重庆渝能晨阳置业发展有限公司还签订《“渝能国际”业主临时公约》。重庆市物价局于2011年9月28日以渝价（2011）351号文件对公共服务的收费进行明确：物业服务费0.60元／月·平方米，维修养护费0.30元／月·平方米，共计0.90元／月·平方米；电梯费收取方式：可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况决定。月票票价：1、按层计算：张／人＝10元（第三层）＋0.30×（N-3），N为层数。2、按人计算：按常住人口每人每月10元计算。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。原告一直为渝能国际小区提供物业服务至今。
庭审中，原、被告对物业管理费1.20元／月·平方米（其中物管费0.90元／月·平方米，电梯费0.30元／月·平方米）的标准无异议。原告从2009年2月至2012年11月自愿按照70%的标准（1.20元／月·平方米×70%=0.84元／月·平方米）收取物业管理费，其余30%由其向开发商收取；从2012年12月起按照1.20元／月·平方米的标准收取物业管理费。被告对上述收费标准均予以认可。被告从2009年2月至2012年11月未缴纳的物管费为3626.75元（93.86平方米×0.84元／月·平方米×46月），从2012年12月至2014年6月的物业管理费为2140.01元（93.86平方米×1.20元／月·平方米×19月），共计5766.76元，原告自愿按照起诉金额5764.20元主张。被告从2009年2月至2014年6月未缴纳的水电公摊费为443.70元。
上述事实，有《“渝能国际”前期物业管理服务合同》，《“渝能国际”业主临时公约》、准予变更登记通知书、重庆市物价局渝价（2011）351号文件、《商品房买卖合同》、重庆市房屋面积测算报告书、律师函、国内特快专递邮件详情单、照片以及原、被告的陈述等证据为证，并经法庭认证，足以认定。
本院认为：重庆渝能物业管理有限公司与被告签订的《“渝能国际”前期物业管理服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，故本院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人应受其约束。同时，该合同约定的终止期限为本物业业主委员会与业主新聘的物业管理公司订立物业管理服务合同开始履行之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告从合同签订至今一直为被告所在的渝能国际小区提供物业服务。被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。故对原告要求被告支付从2009年2月至2014年6月累计拖欠的物业服务费5764.20元、水电公摊费443.70元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。
对于被告辩称因开发商未履行承诺，导致小孩未能在巴蜀小学读书的意见，由于本案的原告系小区的物业管理公司，并非开发商，二者系不同的主体，故被告的该项意见与本案没有关联性，本院不予采信。被告虽提交证据证明原告的服务存在不足，但物管合同系长期、持续、全面的服务合同，某些方面服务的不足难以避免，但从小区整体的物业服务考虑，被告的不足之处尚未构成根本违约。而被告拒交物管费则构成了根本违约，故对原告按合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但合同约定的每日千分之三标准明显过高，本院酌情按照商业银行贷款利率计算。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定判决如下：
一、由被告李晓梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆渝能物业服务有限公司物管费5764.20元、水电公摊费443.70元，共计6207.90元；
二、由被告李晓梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆渝能物业服务有限公司违约金（违约金从2009年2月起以6207.90元为基数按照中国人民银行规定的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止）；
二、驳回原告重庆渝能物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取182元，由被告李晓梅承担（原告已垫付，被告于支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 曹蓓蓓
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 赵代琪