广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0111民初1251号
原告:杨栢祥，男，1988年11月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，
被告：林学军，男，1977年3月18日出生，汉族，身份证住址郑州市，
委托诉讼代理人：刘辛，广东润科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林太凤，广东润科律师事务所律师。
原告杨栢祥与被告林学军租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨栢祥、被告林学军的委托代理人刘辛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告与原出租人案外人李建新分别于2004年8月13日和2006年3月1日签订《租用合同书》，约定将位于广州市白云区黄石街第六合作社红山岭地段的厂房约合面积1516.95平方米、商铺约465平米出租给被告，厂房租金12元/平米，约18203元/月，商铺租金为6510元/月，宿舍费4600元/月。2016年6月6日原出租人李建新将该租赁场地转租给原告经营管理，并向各租户发出《告知函》，通知各租户自本通知之日起将每月租金、水电及相关费用向原告交纳。被告收到通知后，按告知函要求支付了6个月租金及水电费等费用。但自2016年12月起，被告以经营不善为由拖欠交纳租金，原告经多次电话、书面通知，仍不交纳。截止2017年12月22日共累计拖欠原告租金90948元，水电费16975元，依《租用合同书》的约定租金每逾期一天需增加千分之二的违约金，违约金共计54000元，共计161923元。综上，原告认为原、被告之间的租赁合同关系合法有效、为维护自身权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付租金90948元、水电费16975元及违约金54000元，三项合计161923元（租金从2016年12月计算至2017年2月，水电费从2016年11月计算至2017年1月，违约金自应缴当月租金之日起按照每日千分之二暂计至2017年12月22日，最高以54000元为限）；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称：本案系租赁合同纠纷，出租人是李建新，原告是基于李建新的委托代为收租，该关系是委托代理关系，并非如原告起诉状中所主张系转租取得，李建新与被告之间的租赁合同继续有效；李建新在2016年10月已去世，原告并非其继承人，根据合同法的规定，委托人去世，委托关系自动解除，故我方认为原告无权追讨租金，原告并非适格的主体，请求驳回原告的起诉。另，本案的原告也未得到授权可以起诉的方式追讨租金和水电费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据《租用合同书》、告知函、欠费清单、微信聊天记录、银行转账凭证截图，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月13日，被告（乙方，承租方）与案外人李建新（甲方，出租方）签订《租用合同书》，约定李建新将自己所属物业位于广州市白云区黄石街第六合作社红山岭地段的商铺，面积约465平米，租给乙方使用。租用时间为3年，从2004年8月25日起至2007年8月24日止。每月租金为4600元，从2004年8月25日开始计租，乙方必须在每月30日前付给甲方租金，逾期缴交则按每天千分之二收取滞纳金。
2006年3月1日，被告（乙方，承租方）与案外人李建新（甲方，出租方）再次签订《租用合同书》，约定甲方同意将自己所属的物业位于广州市白云区黄石街第六合作社红山岭地段的厂房，面积合计1516.95平米，每月每平米厂房12元，另外饭堂、宿舍每月租金4600元租给乙方使用，厂房每月租金22803元。厂房租用时间为3年，从2006年3月1日开起至2009年2月28日止，从2006年3月1日开始计租，乙方必须在每月5日前付给甲方厂房租金，逾期缴交，则每天按千分之二收取滞纳金。
2016年6月6日案外人李建新发出《告知函》，内容为：“本人李建新已将位于广州市白云区黄石街江夏村第六经济合作社所辖土名“红山岭”土地及地上建筑物（含贵司/阁下向本人承租物业）整体出租给杨栢祥经营、管理。贵司/阁下与本人所签订的与上述物业有关的租赁合同仍有效，租金、水电及所有相关费用统一由杨栢祥收取。从2016年6月1日起，请贵司/阁下将承租上述相关物业的租金、水电及所有相关费用交缴到如下账户：账号62×××30、开户行工行广州东华东路支行、户主郑强（案外人）。”2017年3月24日，原告出具向被告发出的《告知函》，记载由于被告未能缴清2016年12月至2017年2月厂房及宿舍的租金、水电费，现告知被告，如未能在2017年3月31日16:00前缴清全部所欠费用，原告将收回使用权等等。被告对上述两份告知函均不予确认，称原告仅系代李建新收取租金和水电费。
2016年6月20日，被告向郑强上述尾号7330的账户转账支付2016年6月租金、宿舍费及垃圾费共计30316元，2016年7月25日，被告向郑强上述尾号7330的账户转账支付2016年7月各项租金等费用41247元；2016年8月28日，被告向郑强上述尾号7330的账户转账支付2016年8月各项租金等费用41474元；2016年10月12日，被告向郑强上述尾号7330的账户转账支付2016年9月各项租金等费用40158元；2016年11月19日，被告向郑强上述尾号7330的账户转账支付2016年10月各项租金等费用40273元；2017年1月1日，被告向郑强上述尾号7330的账户转账支付2016年11月各项租金等费用40868元。
庭审中，原、被告均确认每月租金中包括商铺租金6510元、厂房租金18203元、宿舍费5300元、垃圾费303元及上个月的水电费；原告出示2016年12月、2017年1月及2017年2月的租金、水电费收据明细，记载该三个月各月总费用分别为37028元、38530元、32365元，被告均予以确认。
原、被告均确认双方之间无签订书面租赁合同，且被告与李建新签订的《租用合同书》到期后，被告与李建新亦无再重新签订书面租赁合同；原被告均确认李建新已于2016年10月去世，被告表示2016年11月仍向原告缴纳租金是因为被告2016年11月才知道李建新去世，被告是在不知情的情况下向原告缴纳的。
原告未能提供证据证实涉案租赁物业已取得合法报建手续，且经本院释明合同效力后，原告坚持原诉讼请求，且原被告均不要求法院处理合同无效导致的后果。
本院认为：被告与李建新签订两份《租用合同书》，约定被告向李建新承租涉案厂房、商铺及宿舍，双方之间为租赁关系。虽《租用合同书》约定的租赁期限已届满，但被告仍继续承租上述租赁物业及缴纳租金，应视为被告与李建新之间形成不定期租赁关系。现李建新已出具《告知函》写明涉案租赁物业已由李建新整体出租给原告，故应视为李建新与被告之间的不定期租赁关系中李建新的权利义务一并转让给原告，告知函中写明的“贵司/阁下与本人所签订的与上述物业有关的租赁合同仍有效”，其实质意思应指被告仍可按照之前的租赁关系向原告主张出租人的义务及向原告履行承租人的义务，并非是指与被告形成租赁关系的相对方仍为李建新。且被告已按照该告知函的要求将2016年6月至2016年11月的租金转账支付到告知函载明的郑强的账户，故应视为被告已知晓该告知函的意思表示，现被告主张不知道该告知函及不确认原告为租赁关系的相对方理据不足，本院不予采纳。
现原告作为涉案租赁物业的出租方，但未能提供证据证实涉案租赁物业已取得合法报建手续，故原告与被告之间的不定期租赁合同关系应为无效。现不定期租赁合同无效，因租赁合同而取得的财产应相互返还，但因原被告均不需在本案中处理合同无效导致的相互返还后果，故本院在本案中不予调处，可由原被告另行主张相关权利。
双方的租赁合同无效，但被告实际占有使用了商铺、厂房和宿舍，故应当参照双方约定的租金和水电费标准支付占有使用房屋期间的房屋占有使用费和水电费、垃圾费，原告主张的租金实际即为房屋占有使用费。原告出示收据明细，主张被告2016年12月至2017年2月共欠租金、水电费及垃圾费共计107923元，被告未对上述收据明细提出异议，故本院对原告上述主张及证据予以采信，确认被告尚欠原告租金、水电费及垃圾费共计107923元。现付款期限已届满，被告未能提供证据证实其已支付了上述款项，现原告要求被告支付租金、水电费及垃圾费共计107923元合法合理，本院予以支持。关于违约金，因租赁合同无效，故合同中关于违约金的约定亦属无效，故原告要求被告按照合同约定的每日千分之二的标准计算违约金本院不予支持；但考虑被告未及时向原告支付占有使用费、水电费及垃圾费，实际占用了原告资金，造成原告的利息损失，故原告要求被告支付违约金补偿利息损失合理，本院予以支持，但标准应自原告起诉之日即2018年1月19日起以107923元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起三日内，被告林学军向原告杨栢祥支付2016年12月至2017年2月的占有使用费、水电费及垃圾费共计107923并支付违约金（自2018年1月19日起以107923元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止，以54000元为限）；
二、驳回原告杨栢祥的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1769.2元，由原告杨栢祥负担590元，由被告林学军负担1179.2元，被告负担的受理费应在本判决生效之日起3日内向原告直接支付。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 林艾婧
二〇一八年三月三十日
书记员 蔡佳丽