湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘31民终606号
上诉人（原审被告）:湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队，住所地永顺县。
法定代表人：田久武，该车队经理。
委托诉讼代理人：郑泽峰，男,土家族，住永顺县。
委托诉讼代理人：向加清，湖南共盛律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：彭秀英，女，土家族，住永顺县。
委托诉讼代理人：尚彬，湖南四维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃博，湖南四维律师事务所律师。
上诉人湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队（以下简称“永顺一六八车队”）因与上诉人彭秀英租赁合同纠纷一案，不服永顺县人民法院（2017）湘3127民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永顺一六八车队上诉请求：1.撤销原审判决，依法驳回彭秀英的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由彭秀英承担。事实和理由：一、永顺一六八车队不存在违约。1.永顺一六八车队与彭秀英于1996年11月20日签订门面租赁合同时，不存在口头承诺合同期满后彭秀英享有优先承租权；2.彭秀英于2003年明确表示放弃第二轮门面承租。2003年3月至5月，永顺一六八车队根据单位资金周转需要，决定将门面进行第二轮承租，并将此决定在市场内张贴了书面公告，同时书面通知了所有第一轮承租人。因彭秀英承租的门面转租给第三人，车队负责此工作的副经理电话通知了彭秀英，彭秀英明确表示放弃第二轮承租，案外人杨清莲、杨元梅征得彭秀英同意后，永顺一六八车队才将彭秀英所承租的门面第二轮转租给杨清莲、杨元梅两人，不存在违约。二、彭秀英提起诉讼超过了诉讼时效。1.彭秀英2003年知道门面租给了杨清莲、杨元梅，至2014年提起诉讼，时间长达14年之久，显然超过了诉讼时效；2.因彭秀英对一审判决不服提起上诉，二审法院于2015年3月26日终审判决，彭秀英于2017年5月25日又以租赁合同纠纷到永顺县人民法院立案，自2015年3月26日至2017年5月26日止，其时间仍然超过了二年的诉讼时效。三、一审判决案件受理费21360元由永顺一六八车队承担，于法无据。
彭秀英辩称：1.（2015）州民一终字第207号民事判决书已经生效。该判决书确认彭秀英对涉案门面享有优先租赁权。永顺一六八车队违反约定将涉案门面租给他人，致使彭秀英的优先租赁权不能实现，永顺一六八车队应承担违约责任。2.本案的诉讼时效起算点应当是2017年3月1日，彭秀英于2017年5月25日向一审法院提起诉讼，本案没有超过诉讼时效。
彭秀英上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判永顺一六八车队承担违约责任，向彭秀英支付实际损失184万元；2.判令永顺一六八车队承担本案的全部诉讼费。事实和理由：1.一审判决对原告损失的计算方式和依据有误，明显违背基本事实。涉案门面一年的租金收益至少为92000元，一审判决依照原租赁合同的租金计算损失，直接忽视了经济发展、房产价值上涨等客观情况，明显与事实不符。2.一审判决永顺一六八车队支付彭秀英10万元无法律依据，且与一审判决适用的法律自相矛盾。
永顺一六八车队辩称，对彭秀英的第一项诉请没有异议，对其第二项、第三项诉请有异议，这两项不符合实际。因为涉案房产的产权是永顺一六八车队，彭秀英不是产权人，所以彭秀英不能收取租金，诉讼费应由彭秀英承担。请求二审法院驳回彭秀英第二、第三项诉讼请求。
彭秀英向一审法院起诉请求：1.判令被告承担违约责任，并向原告支付实际损失184万元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：本案诉争的壹、贰号门面位于永顺县城一六八市场内，临永顺县菜市场。1996年11月20日，原、被告签订壹、贰号门面的租赁合同，期限为20年即从1997年3月1日至2017年2月28日止，租赁费共计7万元，原告一次性付清。半年后原告将壹、贰号二个门面转租给符辰先经营，转让截止时间为2013年6月15日。2003年5月1日前，被告168车队因资金周转需要，筹备续签后20年即2017年3月1日至2037年2月28日止的第二轮转让准备工作，并于2003年5月1日（此合同签订时间双方协商将落款时间改为1997年3月2日）与杨清莲、杨元梅签订壹、贰号门面转让合同，期限为20年即从2017年3月2日至2037年2月28日，租金为3.7万元。杨清莲、杨元梅于2003年4月7日向一六八车队交纳了上述壹、贰号门面第二轮转让费。2012年9月23日前后，被告一六八车队启动2037年至2057年即第三轮门面续租事宜，并于2012年9月23日下发通知，原告从符辰先处得知被告一六八车队与杨清莲、杨元梅签订了自己所承租壹、贰号门面2017年至2037年第二轮20年的门面租赁合同，并又在启动第三轮20年的门面转让。原、被告因此产生纠纷，原告于2012年10月向该院提起诉讼，要求确认原告对争议的壹、贰号门面享有优先租赁权，并要求法院撤销被告与杨清莲、杨元梅签订的从2017年3月2日至2037年2月28日止的门面租赁合同。该案经一审、上诉后发回重审、二审等审判程序后，最终在（2015）州民一终字第207号生效判决书中认定：1.彭秀英与永顺一六八车队签订门面租赁合同时，在合同条款中虽没有明文约定合同期满后彭秀英享有“优先租赁权”，但在合同签订时，永顺一六八车队曾口头承诺合同期满后彭秀英享有“优先租赁权”。因该口头协议系双方真实意思表示，且不违反国家强制性规定，不损害社会公共利益，故应当认定该协议合法有效，双方应按合同约定履行自身义务。故依法确认彭秀英与永顺一六八车队已口头约定“优先租赁权”。2.撤销权的主体系壹、贰号门面合同签订当事人，即永顺一六八车队和杨清莲、杨元梅，彭秀英不是第二轮壹、贰号门面合同签订当事人，故无权要求撤销永顺一六八车队和杨清莲、杨梅签订的第二轮壹、贰号门面租赁合同。同时，永顺一六八车队作为争议门面的所有权人，根据《物权法》规定，永顺一六八车队有权对争议门面进行处分，故依法驳回彭秀英要求撤销永顺一六八车队与杨清莲、杨元梅签订的从2017年3月2日至2037年2月28日止的门面租赁合同的诉请。该份判决书同时认为如果永顺一六八车队对彭秀英存在违约行为，彭秀英可另行提起违约之诉，追究永顺一六八车队违约责任。
杨清莲、杨元梅获得第二轮壹、贰号门面的承租权后，将壹、贰号门面连同叁号门面一起打包转租给符辰先，租期为一年，即2017年3月至2018年2月，租金为138000元。原告当庭陈述，第一轮壹、贰号门面的租金总收入为102400元。证人杨清莲当庭陈述，在第一轮20年门面承包期内，因转租叁号门面获得的收益约为30000元。永顺一六八车队市场内门面租金收入从2008年开始好转。永顺一六八车队市场已经与杨清莲、杨元梅签订了壹、贰号门面第三轮门面租赁合同，永顺一六八车队获得壹、贰、叁号门面租金收入共计约为60000-70000元（庭审中，被告陈述具体金额记不清楚，需要查看原始凭据，对上述租金金额的陈述原告无异议）。
一审法院认为，违约的形式有预期违约与实际违约两种。本案中，原、被告签订的涉案壹、贰号门面第一轮租赁合同于2017年2月28日到期，原告在被告永顺一六八车队没有按照约定与原告续签壹、贰号门面第二轮租赁合同后,于2017年5月25日向该院提起诉讼并未超过诉讼时效,被告辩称原告起诉超过诉讼时效的观点该院不予采纳。（2015）州民一终字第207号生效判决已经确认原告享有涉案壹、贰号门面优先租赁权，被告没有向该院提交证据证明上述生效判决认定的事实错误，故该院依法认定原告享有涉案壹、贰号门面优先租赁权。现被告已将涉案的壹、贰号门面租赁给他人，被告的上述行为违反了原、被告之间的约定，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该院结合原告在第一轮租赁期内获利情况，并结合被告第二轮、第三轮收取壹、贰号门面租赁费用情况，同时考虑到门面在实际租赁中可能存在空置期、租赁费用的上下波动等情况，该院认为被告给原告支付违约金100000元比较适宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、被告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队于判决生效后十日内支付原告违约金100000元；二、驳回原告彭秀英的其他诉讼请求。案件受理费21360元，由被告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队承担（原告已垫付，执行中由被告连同执行款一并支付原告）。
在本院二审期间，永顺一六八车队向本院提交了两份证据，即：证据一，参保人员审批表一份；证据二，内资企业登记基本情况表一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对永顺一六八车队提交的证据，本院认定如下：因彭秀英对两份证据的真实性无异议，本院对两份证据的真实性予以采信。对证据二的证明目的不予采信。
本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，彭秀英与永顺一六八车队于1996签订了门面租赁合同，根据生效法律文书认定的事实，彭秀英享有优先承租权，永顺一六八车队应履行该义务。彭秀英与永顺一六八车队所签订的租赁合同于2017年2月28日到期，永顺一六八车队在合同未到期的情况下，即于2003年与案外人签订合同，将涉案门面租赁给案外人，永顺一六八车队的行为剥夺了彭秀英的优先承租权，违反了其应履行的义务，应承担违约责任。原审判决永顺一六八车队承担10万元的违约责任，并无不当。由于彭秀英不是涉案门面的所有权人，其要求按租金收益、经济发展以及房产价值上涨等客观情况计算损失，于法无据，本院不予支持。由于彭秀英与永顺一六八车队所签订的门面租赁合同于2017年2月28日到期，彭秀英于2017年5月25日起诉，本案未超过诉讼时效。
综上所述，永顺一六八车队和彭秀英的上诉请求均不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21360元，由上诉人湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队承担10680元，由上诉人彭秀英承担10680元。
本判决为终审判决。
审判长 向柏林
审判员 陈春亮
审判员 龙少松
二〇一八年八月二十八日
书记员 杜 娟
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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