广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初248号原告（反诉被告）：吴海锋，男，1976年12月23日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：侯汉锋，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：施婷婷，女，1982年3月17日出生，汉族，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：孙成，北京中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李舒莹，北京中银（珠海）律师事务所实习律师。原告吴海锋与被告施婷婷合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月31日、2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告吴海锋及其委托诉讼代理人侯汉锋、被告施婷婷的委托诉讼代理人孙成、李舒莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴海锋向本院提出诉讼请求:1、判令被告施婷婷赔偿原告投资成本人民币1,018,017元(包括首期款人民币814,944元、29期供款人民币198,563元及两年火险港币5,500元)；2、本案的诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认原告享有珠海市××新区××房50%的产权，并判令被告配合将该部分产权登记至原告名下。事实和理由：2015年1月5日，原告与被告丈夫白明凡合资以人民币4,536,960元，以被告施婷婷名义购入位于珠海市××新区××花园××房，作投资用途。期间原告通过妻舅即被告施婷婷丈夫白明凡大陆账户，转账给发展商三次出资人民币814,944元，作为名钻物业之首付的50%，以及由2015年6月8日在澳门永隆银行申请贷款批核日起各自每月承担50%供款港币8,350元。因当初双方亲戚关系及互相信任，并无即时要求被告签订任何协议，后来于2017年4月19日原、被告补签一份《不动产投资合作协议》，根据协议第5、6、8条规定，双方各占投资额50%及各自承担银行贷款金额50%，且在出售时必须经双方同意并协定金额才能出售，所得的一切成本利润由双方以50%之比例分成。2018年2月，被告违反协议私自出售房屋。原告认为，一、根据《不动产投资合作协议书》第2条的约定，“上述不动产虽以乙方（即被告）名义购入并登记及申请银行按揭，但实质为甲乙双方合作投资上述不动产……将来实际业权为甲、乙双方共同拥有”。据此，原告是涉案房产的实际权利人之一，双方实际各享有该物业50%的权利。二、原诉讼请求为要求被告返还投资款，但是目前涉案物业尚未成功出售，双方迄今并不存在可分配之货币利益。三、被告在完全未知会原告的情况之下与第三方签订买卖合同，《不动产投资合作协议书》第8条之E款明确约定，“……双方同意该单位之一切事务交由甲方处理，若干时出售该单位时必须双方协议制定售价”，据此，原告才依据该协议享有处理涉案房屋的权利，出售价格需由双方共同商定，被告不但未将房屋的相关权利交予原告，反而私自出售物业，显然违反了前述约定。原告自始并未同意出售该物业，故该物业应由双方各享有50%的权利。被告施婷婷辩称，原告起诉时的诉讼请求与变更后的诉讼请求均缺乏事实和法律依据。特别对于原告变更后的请求确认物权并变更登记的请求，没有证据及法律根据。原告的全部诉讼请求应全部驳回。反诉原告施婷婷提出反诉请求：1、判令反诉被告吴海锋继续履行《不动产合作协议书》，并按协议约定支付首付款人民币814,944元以及支付2017年11月起至今的月供款（月供款港币8,350，暂计至2018年3月共计港币50,100元，以汇率0.82计算，人民币约41,082元），合计人民币856,026元；2、本案诉讼费由反诉被告吴海锋承担。案件审理过程中，请求月供款暂计至2018年6月份为66,800元（港币8,350元×8个月）,及以约定支付以后的月供款。事实和理由：施婷婷与吴海锋于2017年4月19日签订《不动产投资合作协议》，约定双方合作投资位于珠海市××新区××花园××房，合同第5、6、8条约定了投资金额、出资比例供款及利息的承担。协议签订后，吴海锋并未履行合同义务支付约定的首期款人民币814,944元，仅支付了2017年5月-10月的50%月供款，2017年11月至今的月供款港币8,350元/月仍未支付。施婷婷认为，《不动产投资合作协议》合法有效，吴海锋理应履行相应义务。吴海锋违反了《合同法》第八条、第六十条规定，施婷婷根据《合同法》第一百零七条、《民事诉讼法》第五十一条规定，提起反诉。反诉被告吴海锋辩称，一、关于涉案房产首付款的支付方式问题。双方签订的《不动产投资合作协议书》，事实上已经确认了首期款已经支付，且双方对首期款不存在争议。施婷婷称吴海锋并未实际支付首期款，违背双方的合作协议，与客观事实不符。事实上，涉案房产首期款由案外人白明凡（被告丈夫、原告妻弟）直接向开发商支付，而吴海锋已经将应承担的首期款支付给白明凡，双方对首期款的支付实际从未发生争议。只是在吴海锋发现施婷婷违反合作协议约定私自出售涉案房产而提起本案诉讼时，施婷婷在应诉过程中才提起反诉。二、合作协议反映的事实应成为本案判决的依据。双方对涉案房屋的权利义务，在合作协议中已明确，双方均应当恪守该协议。具体如下：1、根据合作协议第2条的约定，“上述不动产虽以乙方（即被告）名义购入并登记及申请银行按揭，但实质为甲乙双方合作投资上述不动产……将来实际业权为甲、乙双方共同拥有”。据此，原告是涉案房产的实际权利人之一，双方实际各享有该物业50%的权利。2、根据合作协议第8条之E款的约定，“为保障双方权利，待一切手续完成后，乙方必须配合去公证署或律师楼签署一份该单位之授权书给甲方（即原告）。另双方同意该单位之一切事务交由甲方处理，若干时出售该单位时必须双方协议制定售价，所得之一切利润成本由双方各持有50%分成”。据此，施婷婷应向吴海锋出具相关的授权文件，吴海锋依据前述约定应享有处理涉案房屋的权利，出售价格也应当由双方共同商定。但是，施婷婷不但未将房屋的相关权利交予吴海锋，反而在完全未知会吴海锋的情况之下与第三方签订买卖合同，私自出售物业，甚至在吴海锋发现后委托律师向其发出律师信之后仍然未停止违约的行为，反而意图设法将涉案房屋过户给第三方，施婷婷显然违反了前述约定。吴海锋未同意施婷婷出售该物业，该物业实际也是双方各享有50%的权利，施婷婷根本无权在未经吴海锋同意的情况之下私自与第三方达成交易。3、合作协议签订的时间是2017年4月19日，而根据施婷婷提交的《商品房买卖合同》显示，购买涉案房屋的时间是2015年1月。换言之，合作协议签订于购买涉案房屋的2年多之后，合作协议的内容实际上是对过去已经发生的事实进行了确认。假设确如施婷婷所言，吴海锋未实际支付首期款，那么在吴海锋拖欠首期款2年多之后，施婷婷竟然还会同意与吴海锋签订合作协议，确认吴海锋对涉案房屋享有50%的权利，而且合作协议中并未对吴海锋欠款的事实进行确认，也没有吴海锋应支付首期款的确认和约定。这显然不合理，更不符合正常的生活逻辑。4、合作协议第5条，确认双方共同投资的金额为1,629,888元（包含首期、杂费及该不动产一切维护费用），第6条则确认双方占出资的50%即814,944元，如上所述，合作协议是双方过去已经发生的事实进行的确认，所以前述数字才会如此精准。由此可知，合作协议是双方对过去已经发生的事实进行的确认，该协议中所涉及的款项均已经完全支付，不存在争议。而且，合作协议第7条明确列出，双方的共同出资所支付的费用包括：订金、首期、中介佣金、律师费、买卖合约公证书、按揭契费、装修费、保险费等以及水电杂费。合作协议能够如此详细地列明费用的具体金额以及各费用的具体项目，足见各项费用均已经实际支付。故此，合作协议能够清晰地反映双方共同投资的事实以及各项费用已经实际支付，该协议是双方对已发生事实的确认，并非对未来合作的预先约定。因此，吴海锋应按照合作协议的约定享有涉案房屋50%的产权，而施婷婷所提之反诉显然与合作协议确认的内容相悖，而且施婷婷私自出售涉案房屋的行为明显是违反了合作协议的约定，其反诉请求应当予以驳回。补充如下：1、关于2017年11月吴海锋暂停供款的原因，由于当时涉案的房屋完全具备办理房产证的条件，但是经过吴海锋催促，施婷婷迟迟没有办理。2017年11月施婷婷对吴海锋的岳母言语恐吓，导致双方关系恶化。见澳门检察院结案批示记载的内容，可以说明施婷婷与白明凡一起生活，白明凡的母亲仍认可施婷婷作为媳妇的身份。2、2017年10月份之前的月供款吴海锋已全部足额支付。并非施婷婷反诉状所称只供了2017年5月至10月的月供款。3、施婷婷在其反诉状中也认可合作协议是双方真实的意思表示。这是一份后补签订的协议，事实上是对过去发生事实的确认。协议所确认的权利分配已经产生一些费用的情况，以及双方应共同确认售价且被告应签订相关授权等，施婷婷在未经吴海锋同意私自出售房产，已构成根本违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、吴海锋提供的15份存款单客户存根，收款账户为施婷婷的账户，施婷婷对该组证据的真实性有异议，但施婷婷有条件提供账户资料却没有提供足以反驳的证据，对该组证据的真实性，本院予以认定；2、吴海锋提交的其与施婷婷的微信聊天记录，施婷婷在庭后也提交了微信聊天记录，对双方能相互印证的聊天记录的真实性，本院予以确认，但能否证明其待证事实，由本院综合本案其他证据予以认定。3、吴海锋提交的2018年3月2日《律师信》，施婷婷已收到，对其真实性，本院予以确认，但能否证明其待证事实，由本院综合本案其他证据予以认定。4、吴海锋提交的永隆银行贷款合同，施婷婷认可该贷款合同的签名，对其真实性，本院予以确认；5、吴海锋提交的永隆银行支账通知书的真实性，本院予以认定，但能否证明其待证事实，由本院综合本案其他证据予以认定；6、吴海锋提交的其与白明凡之间的3张转账凭条复印件，能与吴海锋的中国银行澳门分行的银行流水清单原件相互印证，对该3张转账凭条的真实性，本院予以认定，但能否证明其待证事实，由本院综合本案其他证据予以认定；7、吴海锋提交的结案批示，因与本案无关联，对该证据，本院不予采信；8、对吴海锋提交的白明凡与吴海锋岳母之间的微信聊天记录，因没有手机内存内容予以核对，对其真实性，本院不予认定。9、施婷婷提交的永隆银行澳门分行贷款证明，能与贷款合同相互印证，对其真实性，本院予以确认。根据本院确认的证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：2015年1月5日，珠海市嘉业房地产开发有限公司（出卖人）与施婷婷（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》。主要内容为：出卖人向施婷婷预售位于横琴新区××住宅楼××房；建筑面积为128.07平方米；总价款为人民币4,152,960；付款方式为银行按揭，首付30%为人民币1,245,960元，约定日期为2015年1月5日,第二期房款人民币2,907,000元，由买受人向银行贷款支付；出卖人于2016年12月15日前向买受人交付商品房。2015年3月20日，施婷婷（借款人）与永隆银行有限公司澳门分行（贷款人）签订一份贷款合同。合同主要内容为：贷款金额为港币3,600,000元；抵押物为珠海市××新区××花园××房；分360期，每月偿还金额为港币16,672.16元；需交付港币3,000元作为办理借款手续费；抵押物需经永隆银行购买火险且相关保险费由借款人负责。2014年10月29日，吴海锋向白明凡转账支付港币253,485元；2014年10月31日，吴海锋向白明凡转账支付港币266,300元；2015年6月2日，吴海锋向白明凡转账支付港币291,000元。2015年6月11日至2017年10月20日，吴海锋分别向施婷婷在永隆银行澳门分行的账户（账号00×××51）现金存款15笔，合计港币194,850元。其中，2015年6月11日存入港币16,700元，2015年7月7日存入港币16,700元，2015年8月7日存入港币16,700元，2015年8月28日存入港币16,700元，2015年10月5日存入港币16,700元，2015年11月3日存入港币16,700元，2015年12月4日存入港币16,700元；2016年2月4日存入港币16,700元；2017年5月2日存入港币8,350元，2017年6月7日存入港币8,350元，2017年7月5日存入港币16,700元，2017年7月5日存入港币2,800元，2017年8月2日存入港币8,350元，2017年9月5日存入港币8,350元，2017年10月20日存入港币8,350元。2017年4月19日，吴海锋（甲方）与施婷婷（乙方）签订一份《不动产投资合作协议》第1条约定“甲乙双方现合作投资房地产，投资为位于广东省珠海市××新区××花园××房作居住用途之不动产。”第2条约定“上述不动产虽以乙方名义购入并登记及申请银行按揭，但实质为甲乙双方合作投资上述不动产，目的为出售盈利，上述不动产只作为之投资用途，将来实际业权为甲、乙双方共同拥有。”第3条约定预约买卖合同条款应为：买卖价金为人民币4,536,960元。第4条约定“以乙方名义向永隆银行有限公司澳门分行借款金额为港币3,600,000元。”第5条约定“双方合作方案如下：甲乙双方投资金额为人民币1,629,888元，此金额已包括购入单位之首期、杂费及该不动产一切维护费用。”第6条约定“甲方之合作方式为占出资50%即人民币814,844元,乙方之合作方式为占出资50%即人民币814,844元，而并因购买而自愿成为上述不动产之所有权人。”第7条约定“双方共同出资所支付之成本和费用包括：订金、首期、中介佣金、律师费、买卖合约公证费、按揭契费、装修费、保险费等以及水电杂费等。”第8条约定“双方同意以上之投资合作条件，待出售并扣除全部成本及费用后按投资比例分成。”第8条第A项约定“甲、乙双方承诺，每月供款及利息由甲乙双方共同承担，每月双方之供款为港币8,350元，如任何一方未能准时供款而产生之额外利息，应由未能准时供款之一方负责。”第8条第E项约定“为保障双方权利，待一切手续完成后，乙方必须配合去公证署或律师楼签署一份该单位之授权书给甲方，另双方同意该单位之一切事务交由甲方处理，若干时出售该单位时必须双方协议制定出售金额，所得之一切利润成本由双方各持有50%分成。”吴海锋与施婷婷的微信聊天记录显示：2017年6月26日15:13，施婷婷：你上次说由4月开始供，……你供了5、6月，4月无入。……火险也要交了。2017年6月26日17:14，吴海锋:今年火险多少？我在7月份一起入。2017年6月26日17:40，施婷婷:5千几，好像5千5左右。2017年6月26日17:46，吴海锋：……一人一半是2千7左右，对不对。2017年7月5日14:13，吴海锋：钱已入。2017年9月20日10:20，吴海锋：“……要快D出售横琴名钻单位才能解决一些问题，单位首期大家一人一半，我只想拿回自己的钱，希望你公平D……。”2017年9月20日10:26，施婷婷：“要等我放假去办！我现在打几份工！要等下星期才可以。”珠海市××新区××花园××房于2015年4月23日办理抵押登记手续。抵押权人为永隆银行有限公司澳门分行，抵押人、债务人为施婷婷，他项权证书号码为0100083791。2018年2月5日，珠海市××新区××花园××房办理了不动产权证，权利人为施婷婷，证号为粤（2018）珠海市不动产权第0010165号。2018年3月2日，吴海锋委托黄显辉律师事务所向施婷婷发《律师函》。载明：吴海锋敬告施婷婷须在2018年3月5日前联系吴海锋，并提供涉及此次出售行为之一切合同及资料，并在取得吴海锋明确同意前，暂停作出涉及有关出售“单位”之任何手续。2018年1月21日，施婷婷与案外人签订房地产买卖三方合同，约定施婷婷出卖珠海市××新区××房给案外人。施婷婷与白明凡于2005年2月15日在澳门登记结婚，于2009年2月9日离婚；施婷婷与白明凡于2012年1月19日生育女儿白皓晴，于2013年6月30日生育儿子白皓轩。庭审中，原告吴海锋陈述称，《不动产投资合作协议》事实上已经确认了首期款已经支付，且双方对首期款不存在争议；涉案房屋的首期款原由白明凡支付，而原告吴海锋已经将应承担的首期款支付给白明凡，双方对首期款的支付从未发生争议；《不动产投资合作协议》是对已经发生的事实的确认；原告吴海锋的2017年10月前的月供款已全额支付，2017年11月起的月供款没有支付；吴海锋与白明凡每半年轮流支付月供款，原告吴海锋从2015年6月开始支付月供款，由于白明凡出现经济困难，施婷婷于2017年4月才开始支付月供款；《不动产投资合作协议》约定的人民币814,944元，已经支付给白明凡。庭审中，被告施婷婷陈述称，2015年白明凡自愿支付施婷婷所购涉案房屋的首期款；《不动产投资合作协议》约定的人民币814,944元，吴海锋没有支付给施婷婷，吴海锋与白明凡之间有无财务往来与本案没有关联；庭审中，施婷婷陈述称，珠海市××新区××花园××房的首期款是白明凡支付的。案件审理过程中，吴海锋申请财产保全，本院依法作出（2018）粤0491民初248号、（2018）粤0491民初248号之一民事裁定：查封施婷婷名下位于珠海市××新区××房（权证号码：201××××0165）的房地产；查封数额以人民币1,018,071元为限；查封期限为三年。本院认为：一、关于法律适用的问题。本案原、被告为澳门特别行政区居民，本案为涉澳合同纠纷，应参照我国有关涉外民事案件法律适用的法律规定，选择处理本案争议的准据法。案件审理过程中，本案原、被告双方选择适用我国内地法律，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本案应适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法。二、关于《不动产投资合作协议》的效力问题。原、被告签订的《不动产投资合作协议》，为双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行。《不动产投资合作协议》约定原、被告合作投资涉案房屋，由原、被告各占50%出资，所得一切利润、成本由双方各持50%。由于涉案房屋办理了抵押按揭贷款，且按揭贷款尚未还清，被告施婷婷是涉案房屋的在产权证上的所有权人，也是按揭贷款的借款人，在按揭贷款抵押权消灭前，按照《不动产投资合作协议》约定，原告对涉案房屋享有50%的权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，未经抵押权人永隆银行珠海分行同意，不得处分抵押物。因此，原告吴海锋诉讼请求确认原告吴海锋享有珠海市××新区××花园××房50%的产权、并将该部分产权登记至原告吴海锋名下，无法律依据，本院不予支持;本院确认原告吴海锋对珠海市××新区××花园××房享有50%的权益。施婷婷未经吴海锋协商同意，私自与案外人签订涉案房屋的买卖合同，违反了《不动产投资合作协议》第8条第E项的约定，构成违约，应承担原告吴海锋因提起本案诉讼而支出的诉讼费用。反诉原告施婷婷反诉请求吴海锋继续履行《不动产投资合作协议》，吴海锋亦无异议，本院予以支持。吴海锋没有支付2017年11月起至今的月供款（每月港币8,350元，计算至2018年6月为港币66,800元），违反双方约定，反诉原告施婷婷反诉请求吴海锋支付2017年11月起2018年6月份的月供款港币66,800元（每月港币8,350元，暂计至2018年6月份）,吴海锋亦没有异议，对该反诉请求，本院予以支持。三、关于反诉原告施婷婷请求吴海锋支付首付款人民币814,944元的问题。1、从吴海锋在2015年6月11日至2017年10月20日期间向施婷婷在永隆银行澳门分行的账户（账号00×××51）现金存款的事实，可知吴海锋从2015年6月11日起就已开始支付应由吴海锋负担的涉案房屋月供款直至2017年10月。可见在《不动产投资合作协议》签订前，吴海锋与施婷婷就已经对涉案房屋进行了投资合作，并非从《不动产投资合作协议》签订起才开始合作。2、2017年6月26日，施婷婷在微信中向吴海锋催款时，仅主张吴海锋尚欠2017年4份的月供款，并没有追讨《不动产投资合作协议》约定的人民币814,944元。3、2017年9月20日，吴海锋在微信中主张“……要快D出售横琴名钻单位才能解决一些问题，单位首期大家一人一半，我只想拿回自己的钱，希望你公平D……。”施婷婷仅回应“要等我放假去办！我现在打几份工！要等下星期才可以。”并没有对吴海锋主张的“单位首期大家一人一半”提出异议。4、《不动产投资合作协议》第5条约定双方合作方案为双方投资金额为人民币1,629,888元，此金额已包括购入单位之首期、杂费及该不动产一切维护费；第6条约定双方合作方式为各占出资的50%即人民币814,944元；第7条约定“双方共同出资所支付之成本和费用包括：订金、首期、中介佣金、律师费、买卖合约公证费、按揭契费、装修费、保险费等以及水电杂费等。”以上第5、6、7条的约定，可以证实至《不动产投资合作协议》签订之时，双方确认双方投资金额为人民币1,629,888元，此金额已包括购入单位之首期、杂费及该不动产一切维护费；双方各占出资的50%即人民币814,944元；共同出资支付的成本和费用包括：订金、首期、中介佣金、律师费、买卖合约公证费、按揭契费、装修费、保险费等以及水电杂费等。综上，吴海锋与施婷婷在《不动产投资合作协议》签订前就已经对涉案房屋进行了实际的投资合作，并支付月供款，《不动产投资合作协议》确认双方投资金额为人民币1,629,888元，且各占出资的50%即人民币814,944元，而《不动产投资合作协议》签订至吴海锋提起本案诉讼，施婷婷均没有主张过吴海锋尚欠首期款人民币814,944元。因此，吴海锋主张其在《不动产投资合作协议》签订前已支付人民币814,944元，《不动产投资合作协议》是对双方合作现状的确认，并非《不动产投资合作协议》签订后才开始合作，理据充分，本院予以支持。施婷婷主张吴海锋尚欠首期款人民币814,944元，理据不足，本院不予支持。反诉原告施婷婷反诉请求吴海锋支付首付款人民币814,944元，无事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，原告吴海锋诉讼请求确认原告吴海锋对珠海市××新区××花园××房享有50%的权益，有事实和法律依据，本院予以支持；对超过部分的诉讼请求，本院予以驳回。反诉原告施婷婷反诉请求吴海锋继续履行《不动产投资合作协议》，以及反诉请求吴海锋支付月供款港币66,800元（2017年11月份至2018年6月份）,理据充分，本院予以支持；对超过部分的反诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吴海锋对位于珠海市横琴新区濠江路688号中海名钻花园7栋1202房（权证号码20××65）的房屋享有50%的权益；二、原告（反诉被告）吴海锋与被告（反诉原告）施婷婷双方继续履行2017年4月19日签订的《不动产投资合作协议》；三、原告（反诉被告）吴海锋于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）施婷婷支付月供款港币66,800元（2017年11月份至2018年6月份，每月港币8,350元）；四、驳回原告（反诉被告）吴海锋的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）施婷婷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。本案受理费人民币6,981元、反诉受理费人民币6,180元、财产保全申请费人民币5,000元，由原告吴海锋负担反诉受理费人民币735元，被告施婷婷负担受理费人民币6,981元、反诉受理费人民币5,445元、财产保全申请费人民币5,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  谢伟东二〇一八年六月二十九日书记员  陈 颖