贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔27民终455号
上诉人（原审被告）：惠水瑞星房地产开发有限责任公司，住所地贵州省惠水县。
法定代表人：黄新民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：石启光、晏臣辉，贵州仁义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余忠义，男，1970年5月17日生，汉族，住贵州省惠水县。
委托�讼代理人：孙高燕，贵州兴科律师事务所律师。
原审被告：都匀鹏达房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。
法定代表人：孔庆汉，该公司总经理。
上诉人惠水瑞星房地产开发有限责任公司（以下简称瑞星公司）与被上诉人余忠义、原审被告都匀鹏达房地产开发有限责任公司（以下简称鹏达公司）合同纠纷一案，惠水县人民法院于2017年11月25日作出（2017）黔2731民初85号民事判决后，瑞星公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
瑞星公司上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或直接改判。
上诉理由：上诉人认为一审判决被上诉人虽未主张赔偿门面贬损赔偿，但房屋及门面补差价为本案诉争，并一并裁判是符合本案实际的，应予维�。同时，上诉人认为一审判决存在以下错误：其一、关于住房补差价问题，《房屋拆迁安置合同》第四条被拆迁房屋补偿中的第1款约定，对于拆迁的住房面积上诉人按照1:1.8比例赔付被上诉人，门面面积按照1:1比例赔付被上诉人；该条的第1款已就拆迁补偿面积有明确约定：住房部分甲方（被上诉人）应赔付面积为：169.67平方米；上诉人拟交付由被上诉人选择的住房两套，依据惠水县方圆房产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告》面积分别为：122.62平方米和122.62平方米，合计为245.24平方米，即超赔75.57平方米，依据该地段、户型市场价格为2850元／平方米，所以住房补差价为：75.57平方米×2850元／平方米=215374.5元。在《补充协议》第1条中约定甲方补偿乙方住房共两套，每套120平方米，结合该《补充协议》第2条约定甲方免费送给乙方一个地下停车位，此处的“补偿�应理解为有偿赔付，若其真实含义为“无偿”则应表述为免费或无偿。该住房共两套的约定是对《房屋拆迁安置合同》中第四条第2款乙方要求住房两套的强调和明确，结合《房屋拆迁安置合同》的明确约定应认定无偿赔付的面积应为169.67平方米。一审错误理解该条约定，致使判决存在错误。其二、门面补差价问题，一审认定上诉人拟交付门面面积为23.205平方米，无事实依据，皓天评估有限责任公司并无测绘资质，其《评估报告》无权认定该门面的实际面积，而应采用有资质的惠水县方圆房产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告》，认定该门面面积为25.92平方米，即超付1.92平方米，依据皓评估有限责任公司出具的《评估报告》认定该地段门面单价为49745元／平方米，所以被上诉人应向上诉人支付门面差价为：1.92平方米×49745元／平方米﹦95510.4元。综上，被上诉人在要求上诉人交付门面及房屋时，依据合同约定应向上诉人支付310884.9元，而非一审判决的9234元。鉴于以上一审判决中均存在的错误，上诉人依法提起上诉，望贵院在查明案件事实后，正确适用法律，支持上诉人所请。
被上诉人余忠义二审向本院答辩：一、关于住房，被答辩人说《补充协议》中的“补偿”是“有偿赔付”，纯属无稽之谈。如果真是有偿，已是买卖，还谈何赔付？如果真是有偿，就当约定价款，而《补充协议》中并无价款的约定，被答辩人明显是在耍赖；二、关于门面，因被答辩人迟迟不交房，答辩人被迫诉至法院，要求判令被答辩人按合同和协议履行，经被答辩人指认，被答辩人应赔付给答辩人的门面明显与合同约定不符。为此，双方一致同意由法院委托有资质的评估机构，对合同约定的门面交房条件和门面实际现状的市场价值进行�估。一审法院对其评估结果予以认可，合理合法。综上所述，被答辩人上诉理由不成立，请依法驳回。
原审原告余忠义向一审法院提出诉讼请求：1、判令两被告连带承担向原告支付2016年3月15日至2017年1月14日的安置费60650元；2、责令被告及时按双方签订的房屋拆迁安置合同约定提供原址24平方米（3米×8米）门面一间和各121平方米住宅两套新建房（价值2129700元）给原告。上述两项合计2190350元。
一审审理查明：2013年初，原告余忠义将惠水县涟江街道办园塘坎31号自有房屋交由被告鹏达公司拆迁作为商品房开发。2013年1月26日，原告余忠义与被告瑞星公司、都匀鹏达房地产开发有限责任公司惠水项目部（该项目部系挂靠被告鹏达公司）签订《房屋拆迁安置合同》及补充协议，合同及协议中约定：一、由被告赔付原顺位面积为24平方米门面一间，规格为净空开间3米×8米给原告;二、被告赔付、补偿原告住房两套，每套面积120平方米。房屋面积以当地房管所核定含公摊的面积为准，实际面积允许正负1平方米，双方互不补差；超出或不足面积按《房屋拆迁安置合同》的约定执行（即面积超出部分按市场价格计算面积差价）；三、被告支付原告每户每月拆迁住房安置过渡费人民币1000元，门面安置过渡费人民币3000元。安置过渡期为36个月（签订协议之日至2016年3月14日的安置过渡费已一次给付）。如2016年3月15日不能交房及门面，逾期半年以内，门面安置费增加12.5%，住房安置费增加25%。逾期半年以上一年以内门面安置费增加25%，住房安置费增加30%。项目开发过程中，被告鹏达公司退出该项目，由被告瑞星公司进行开发。因2016年3月15日至今，被告瑞星公司未交付门面及住房，也未支付过渡安置费。另查明：�告应提供的门面、住房已竣工可以交付。原告合同中选择的套房户型面积现为122.62平方米，选择的（9号）门面顺位前有一消防通道出口，门面进门开间宽度为2.44米(左右两根主体立柱占据进门宽度0.56米)、室内宽度为3米、长度为8米、门面净空面积为23.205平方米。案件审理过程中，因双方对互补房屋、门面差价提出异议，并同意委托皓天评估有限责任公司对门面损失进行评估，《皓天评估有限责任公司评估报告》确定：因柱子造成商业用房实际面积减少引起的损失金额为41747元、门面使用功能受限造成的损失为84013元，两项合计门面内两根柱子造成门面价值贬损为125760元。
一审法院认为:原、被告就商品房合同发生纠纷，双方应严格按照签订的合同及补充协议执行。房屋已竣工验收合格，被告应及时履行合同义务，故原告要求被告交付房屋、门面的主张，予�支持。逾期交房所产生的住房安置过渡费：原告要求按每套住房1000元标准支付的主张，违反合同约定。按合同应以一户1000元的标准计算，其诉请安置过渡费应为47950元。虽原告未在起诉书中要求赔偿门面贬损赔偿，但诉辩双方在诉讼过程中均提出补偿差价问题，且双方均同意对门面价值贬损进行评估，应视为本案诉争，故本案也应对房屋差价、门面贬损一并进行裁判。住房补差问题：原告选择的两套住房总面积为245.24平方米（每套122.62平方米），超出合同约定（每套121平方米）面积3.24平方米，应按2850元/平方米的市场价，由原告支付给被告。门面问题：从门面现状结合双方所签订的合同，进门开间宽度（2.44米）未达到合同约定的3米，从市场价值角度考虑，给原告造成经济利益上的一定损失，在维持交付门面的基础上，应根据鉴定机构的鉴定结果予以弥补，使双�的损失降到最低程度。被告鹏达公司辩称其不是适格被告，不应承担合同义务，根据本案查实的事实，项目开发过程中，被告鹏达公司退出该项目，由被告瑞星公司对该项目进行开发，原告也以事实行为认可瑞星公司的合同关系，故被告鹏达公司不应承担责任。因此，对其辩称予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告惠水瑞星房地产开发有限责任公司在本判决书生效后三十日内交付原告余忠义位于惠水瑞星大厦19-602、23-602号住房及9号门面；二、被告惠水瑞星房地产开发有限责任公司在本判决书生效后三十日内支付原告余忠义2016年3月15日至2017年1月14日的过渡安置费人民币47950元、门面价值损失人民币125760元，共计人民币173710�；三、原告余忠义于交付房屋之日起五日内支付被告惠水瑞星房地产开发有限责任公司房屋补差款人民币9234元；四、驳回原告余忠义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24324元，鉴定费17000元，共计人民币41324元，由原告余忠义承担11324元，被告惠水瑞星房地产开发有限责任公司承担30000元。
二审中双方均未提供新证据。经审查，除一审认定门面面积为24平方米不予认可外，其余事实与一审查明的事实一致。二审另查明，惠水县方圆房产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告》中，认定该门面面积为25.92平方米。
综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：一审对于住房及门面的补差认定是否�当？
本院认为：本案中《房屋拆迁安置合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定，合法有效。
对于住房补差问题，虽然在《房屋拆迁安置合同》第四条中约定赔付面积为169.67平方米，但在《补充协议》第一条中将赔付面积变更为240平方米，对于上述事实上诉人在一审庭审及答辩状中都明确予以认可。从该两份协议来看，因补充协议产生在后，已对拆迁安置合同中的约定赔付面积进行了补充变更，故应以补充变更后的面积为准，现上诉人主张仍按拆迁安置合同赔付面积169.67平方米计算超出的房屋价款，与上诉人自认事实不符，本院不予采纳。由于被上诉人最终选择的两套住房总面积为245.24平方米（每套122.62平方米），超出合同约定面积5.24平方米，按2850元/平方米的市场价，被上诉人应支付上诉人房屋差价14934元，一审以超出约定面积3.24平方米计算房屋差价不当，本院予以纠正。
对于门面补差问题，双方在《房屋拆迁安置合同》中约定由上诉人赔付原顺位面积为24平方米门面一间，规格为净空开间3米×8米给被上诉人。该门面虽然经皓天评估有限责任公司进行了评估，并出具了评估报告，但因在其出具的评估报告中说明对该门面的面积虽然进行实际测量，但若有专业机构进行测量，应以专业测量数据为准，故应以惠水县方圆房产测绘有限公司出具的房屋面积测绘报告，认定该门面面积为25.92平方米。对于评估公司测量门面中两根柱子造成门面面积减少0.795平方米和评估门面贬损价格为125760元，双方当事人均无异议，应予确认，扣除柱子影响的面积后，该门面面积超出合同约定面积1.125平方米，按49540元/平方米的市场价，被上诉人应支付上诉人门面差�55732.5元，一审认定门面面积不当，本院予以纠正。
综上，惠水瑞星房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持惠水县人民法院(2017)黔2731民初85号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更惠水县人民法院(2017)黔2731民初85号民事判决第三项为：被上诉人余忠义于交付房屋之日起三十日内支付上诉人惠水瑞星房地产开发有限责任公司房屋补差款70666.5元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24324元，鉴定费17000元，共计41324元，由被上诉人余忠义承担11324元，上诉�惠水瑞星房地产开发有限责任公司承担30000元。二审案件受理费24324元，由上诉人惠水瑞星房地产开发有限责任公司承担20000元，被上诉人余忠义承担4324元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈福江
审 判 员 熊元伦
审 判 员 王天才
二〇一八年五月十一日
法官助理 王 菲
书 记 员 皮奕婷