昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌中民一终字第915号
上诉人（原审被告）：张晓明
委托代理人：肖宇，新疆新蓝天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：新疆东和实业集团房地产开发有限公司。
法定代表人：倪晓彬，该公司总经理。
委托代理人：魏春，该公司法律顾问。
上诉人张晓明因商品房预售合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第00915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日受理后依法组成合议庭，于同年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人张晓明及其委托代理人肖宇，被上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司的委托代理人魏春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昌吉市人民法院经审理查明：2006年6月6日原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告张晓明购买原告东和房产公司开发的昌吉市延安南路理想520高层住宅5层，建筑面积为1509.31平方米，单价2800元，计4226168元，付款方式为签订合同之日支付406068元，7月1日支付250000元，7月15日支付220000元，2007年1月30日支付400000元，余款2950000元办理银行按揭贷款20年，出卖人应于2007年1月30日交付验收合格的房屋。合同签订后被告向原告支付房款855068元。2006年8月10日被告因购房向中国建设银行昌吉州分行申请贷款2950000元，实际发放贷款2530000元，借款期限为20年。原告东和房产公司为张晓明垫付按揭贷款1202247.44元。张晓明欠付原告房款841000元未付。
原告于2010年8月24日以被告未按约交清房款为由诉至昌吉市人民法院请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还垫付的按揭贷款1202247.44元，办证费177044.5元，承担违约金84.1元。经昌吉市人民法院（2010）昌民一初字第1996号民事判决书，判决：驳回东和房产公司的诉讼请求。该判决书生效后，原告东和房地产开发公司申请再审，昌吉州中级人民法院于2011年8月2日作出昌中民提字第7号民事裁定书，裁定：撤销昌吉市人民法院（2010）昌民一初字第1996号民事判决书，发回昌吉市人民法院重审。昌吉市人民法院于2011年11月18日作出（2011）昌民一初字第1998号民事判决书，判决：解除双方的商品房买卖合同。宣判后张晓明不服，提起上诉，昌吉州中级人民法院于2012年5月18日作出（2011）昌中民一再终字第007号民事判决书，判决：撤销（2011）昌民一初字第1998号民事判决书，驳回新疆东和房产公司的诉讼请求。该判决达达后，被告于2012年7月18日带金额为343000元的转帐支票及存款余额为100000元的银行卡，同昌吉市公证处人员李坚一同到东和房产公司办公楼找到被告公司副总经理倪美玲，要求交房款遭拒。
此后张晓明起诉要求东和房产公司交付房屋并承担违约责任，经昌吉市人民法院（2011）昌民一初字第1215号民事判决书，判决：东和公司向张晓明交付1371.3平方米房屋，承担逾期交房违约金763116.63元，支付赔偿金386428元。宣判后东和房产公司提出上诉，经昌吉州中级人民法院（2013）昌中民一终字第295号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。该判决书生效后，原告东和房产公司实际于2013年9月将1371.3平方米的房屋交付张晓明。原告因另138.01平方米房屋出售他人未交付被告张晓明，故变更诉讼请求要求被告支付拖欠的房款454572元及利息损失。
昌吉市人民法院经审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应依约履行。被告张晓明未按合同约定支付房款，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告对被告应向原告交付房款454572元无异议，应予以确认。关于原告主张被告张晓明承担利息损失，被告有异议，并称其于2007年1月30日未支付是因为对方未按期交付房屋，被告履行不安抗辩权；自2010年起原告起诉请求解除双方的合同，直到2012年5月判决生效后向原告交款，遭到拒绝，故不同意承担利息损失。原审法院认为，原、被告在履行合同过程中，均存在违约情形，应各自承担相应的违约责任。被告未按期支付房款，应承担相应的利息损失。被告称其于2007年1月30日未交清房款是履行不安抗辩权，并不符合行使不安抗辩权的条件，故被告的此项抗辩理由不能成立。在原告提起解除合同诉讼过程中，被告的违约行为在持续，故被告应当承担诉讼期间的利息损失。对被告抗辩其不承担诉讼期间的利息意见不予采纳。被告于2012年7月18日向原告交纳房款，遭原告拒绝。原审法院认为，原、被告就解除合同纠纷经一、二审法院判决驳回诉讼请求后，双方的商品房买卖合同应继续履行，原告拒绝受领房款，没有相应依据。故原告主张此后的被告拒交房款的利息损失应不予支持。原告要求被告承担房款841000元的利息损失，对超出双方认可的454572元金额的利息损失不予支持。原告主张利息计算另附表。遂判决：“一、被告张晓明应于本判决生效后十日内支付原告东和房产公司房款454572元；二、被告张晓明应于本判决生效后十日内支付原告东和房产公司利息损失155720.54元；三、驳回原告其他诉讼请求。”
宣判后，上诉人张晓明不服昌吉市人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：1、根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，房屋的交付期限为2007年1月30日前，由被上诉人依据国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给上诉人。该合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。但截至2013年8月，被上诉人都未书面通知上诉人办理交接手续，也始终未履行其交付合格房屋的义务。自2010年8月起被上诉人提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同，该诉讼持续两年多；2、上诉人未按合同约定缴纳第三期房款符合先履行抗辩权的规定，并不构成违约，不应当承担违约利息；3、造成本案未能长期最终结算的过错是由被上诉人的恶意诉讼及拒绝交房造成的，不应由上诉人为其过错承担高额的利息损失。综上，请求二审法院维持原审判决第一项；撤销原审判决第二项，改判上诉人不承担利息损失。
被上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司答辩称：对上诉人的上诉请求、事实及理由我方均不认可。本案中，双方都存在违约行为，上诉人违约是逾期支付房款，我方违约是一房二卖和不交付房屋，但我方违约在上诉人未按期支付房款之后；按照合同约定，我方既可以主张利息损失，也可以主张违约金，一审中我方要求上诉人承担利息损失并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审查明事实与一审一致，对一审法院查明事实本院予以确认。
本院认为：双方当事人对上诉人欠付被上诉人房款454572元的事实均无异议，本院对此予以确认。现上诉人认为其逾期支付房款系先履行抗辩权，故不应承担相应的利息损失。对其该项上诉理由，因双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定：2007年1月30日付房款400000元。第八条约定：出卖人应当在2007年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。从上述约定可以看出，被上诉人交付房屋义务在先，上诉人付款义务在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。故上诉人在被上诉人未按合同约定交付房屋前，有权行使法律赋予的先履行抗辩权，其拒绝向被上诉人支付最后一笔房款的行为并不构成违约，且（2013）昌中民一终字第295号生效判决也对该事实予以认定。综上，原审法院认定上诉人违约行为从2007年2月1日开始持续并从此计算利息损失错误，应予以纠正。
对于利息的具体起算时间，因双方当事人曾因该房屋买卖合同发生多起诉讼，直到2013年9月被上诉人才将1371.3平方米的房屋交付上诉人，对该事实双方当事人均予以认可，故利息应当从2013年9月开始计算至被上诉人一审起诉之日（2013年9月至2014年4月30日，共计八个月），按照同期人民银行贷款利率6%计算，即18182.88元（454572元×6%÷12个月×8个月）。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，对成立部分的上诉请求本院予以支持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持昌吉市人民法院（21014）昌民一初字第00915号民事判决第一项，即“被告张晓明应于本判决生效后十日内支付原告东和房产公司房款454572元”；
二、撤销昌吉市人民法院（21014）昌民一初字第00915号民事判决二、三项，即“二、被告张晓明应于本判决生效后十日内支付原告东和房产公司利息损失155720.54元；三、驳回原告其他诉讼请求”；
三、上诉人张晓明于本判决生效后十日内支付被上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司利息损失18182.88元；
四、驳回被上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司在原审中的其他诉讼请求；
一审案件受理费7658元，送达费80元，合计7738元，由上诉人张晓明负担4643元，被上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司负担3095元；二审案件受理费3414元，由上诉人张晓明负担414元，被上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司负担3000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱光荣
代理审判员 宋晓蕾
代理审判员 贾佳佳
二〇一五年一月六日
书 记 员 马少飞