安徽省铜陵市义安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0706民初1235号
原告:铜陵瑞祥物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市福景东方城
法定代表人：郑贤生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张小芬，该公司员工。
被告：宋守能，男，1969年11月25日出生汉族，住安徽省铜陵市义安区。
原告铜陵瑞祥物业管理有限公司（以下简瑞祥物业公司）与被告宋守能物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）进行了审理。原告瑞祥物业公司的委托诉讼代理人张小芬、被告宋守能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞祥物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理服务费2440元，并支付违约金（按日利率千分之五计算，自2016年9月5日至实际支付之日止）。事实和理由：2013年12月1日，原告与铜陵开发区恒业房地产恒顺分公司签订《恒顺紫金城3-1地块物业管理委托服务合同》，约定由原告对恒顺紫金城小区的物业进行服务管理。2015年9月5日，原告与被告签订《恒顺紫金城前期物业管理服务协议》，由原告对涉讼居民小区实施物业管理服务。被告按高层住宅物业综合服务费每平方米1.00元的标准按月向原告交纳费用，交费时间为业主提前半年交纳下个半年度的物业费，被告若不按约定交纳物业费，自逾期之日起按每天千分之五承担违约金等合同主要条款。被告系涉诉小区业主，房屋建筑面积为101.65平方米，被告自2016年9月5日起未按时交纳物业费，并经原告多次催缴无果。
被告辩称：1、被告不是无故拖欠物业费，理由是被告物业服务不到位。具体表现：电梯内有广告公司租用的广告，其收入应用于小区内管理服务开支；小区内没有消防监控中心；我住的楼层二楼门面房平台上的垃圾，没有及时清理；三楼楼道有一条通向菜市场的门，不符合规定；外墙排水管道离地太高，落水有声音影响业主休息；家中通知网线有故障，物业公司没有维修；地下车库天窗玻璃破碎，没有更换等。2、原告称向我发出催告函，但我没有收到。3、在签订物业协议时，签订的是每平方米0.70元，现原告要求按1.00元计算，包括了电梯使用费和水泵增压费，收费不合理。4、我没有违约，不应支付违约金。5、在交房时，被告向原告交了装潢保证金500元，原告至今没有退还。
本院认为，针对原、被告诉辩意见，本案争议的焦点如下：1、关于物业费收取标准的问题？2015年9月5日，原告与被告签订《恒顺紫金城前期物业管理服务协议》，由原告对涉诉居民小区实施物业管理服务；合同第四条第二款第一项、第二项约定，交纳费用的时间为，每年6月交当年7-12月费用，每年12月交纳次年1-6月费用；高层住宅按建筑面积每月1.00元平方米的标准交纳物业管理服务费（含电梯、水泵运行能耗费）。物价部门核准的物业服务费按每平方米0.70元收取，但不包括电梯、水泵能耗费。原告按每平方米1.00元收取的物业服务费，不违反合同约定，并无不当。2、关于被告所住楼层的三楼安全通道问题。因该层安全通道，系恒业房地产分公司开设的，通往小区菜市场的门系安全通道，被告认为该门的开设不符合规定，无事实依据。3、关于小区电梯广告收费问题。被告未提供证据证明电梯广告是否由原告对外出租，有偿收费。4、原告应按照与恒业房地产分公司签订的委托合同的约定，向业主公布管理服务费收支情况。原告在庭审中虽陈述财务账目已公布，但没有提供影像资料予以证明。
综上，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依据物业服务合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。原告作为服务企业，在物业服务中对业主提出的问题应及时处理，并予以改进；对不属于物业服务的范畴，在向相关部门反映的同时，并向业主做好解释、说明工作。原告应在自己的职责范围内尽最大努力把小区建设得的更美好，以构建和谐社区。物业服务费是小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。同时，也损害了其他按时交费业主的正当权利。被告提供的部分照片，只能反映原告在某个时间点的做法存在不到位或瑕疵，不能证明原告持续性的不履行合同义务。本案在审理过程中，原告对被告提出的二楼平台垃圾、外墙排水管道、小区地下车库天窗玻璃等进行清理、更换、修缮，并对小区相关物业服务不到位的地方进行了整改。同时，承诺将被告家的门铃网线修复。原告系本案所涉小区的物业管理企业，被告系该小区的业主（房屋建筑面积为101.65㎡），原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。在原告提供了主要物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据合同向原告履行交纳物业服务费的义务。被告以原告在履行物业服务时存在不到位，而拒绝交纳物业服务费的抗辩意见，不符合合同的约定和法律规定，本院不予采纳。被告交纳的装修保证金，与本案无联性，被告可按规定向原告办理退费手续。原告是否发出催告函，不是本案审理的前置条件，被告是否收到原告的催告函，不影响原告的诉权。原告收取物业管理服务费，通常是上门收取，业主家中无人时，通过发书面催告函方式，催收物业管理服务费，也符合情理。由于原告在履行物业管理服务方面亦存在不足和瑕疵，特别是因管理不善，使消防设施缺失，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持，并对原告诉请的物业管理服务费酌情予以减扣10%。被告拖欠24个月（自2016年9月5日至2018年9月4日止）的物业服务费2439.60元（1.00元∕天×101.65㎡×24个月），扣除10%,被告应支付给原告物业管理服务费2195.64元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及参照国务院《物业管理条例》第十二条、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告宋守能于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵瑞祥物业管理有限公司自2016年9月5日起至2018年9月4日止的物业服务费2195.64元。
二、驳回原告铜陵瑞祥物业管理有限公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告铜陵瑞祥物业管理有限公司负担5元，被告宋守能负担20元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
本判决为终审判决。
审判员 陶 盛
二〇一八年九月五日
书记员 陈慧慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。