江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆商初字第00909号
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路80号。
负责人沈屏炎，该行行长。
委托代理人金鑫，江苏王建华律师事务所律师。
委托代理人朱雪娇，江苏王建华律师事务所实习律师。
被告任海明。
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行与被告任海明金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，因被告下落不明，本院公告送达起诉状副本和开庭传票，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人金鑫、朱雪娇到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告为购买昆山市XX镇XX园XX号楼XX室的房屋向原告商借个人住房贷款，于2010年2月1日与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告贷款人民币39万元整，期限20年，被告以此房产承担抵押担保责任。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，被告在使用贷款过程中屡次未按期足额归还，截至2015年3月9日，被告尚有3期未能按期还款，原告催促未果，提起诉讼，请求判令：一、被告立即归还借款本金331476.01元、利息4578.15元（利息暂计至2015年3月9日，其后按合同约定利率计至实际清偿之日）；二、被告承担原告为实现债权支出的律师费18072元；三、原告就被告抵押的房产享有优先受偿权；四、被告承担本案诉讼费。在庭审过程中，原告称被告在本案起诉后又归还了部分欠款，并将其诉请第一项调整为要求被告立即归还借款本金323128.96元、利息1557.23元、利息罚息2.8元、本金罚息4.76元（利息和罚息暂计至2015年9月17日，此后利息及罚息按和约定计至实际清偿之日），其余诉请不变。
原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
1、个人贷款申请表，证明被告向原告申请贷款的事实；
2、个人住房借款合同，证明原告与被告借款合同关系；
3、个人贷款支付凭证，证明原告依约已经发放贷款的事实；
4、抵押他项权证，证明房产抵押的事实；
5、对账单及结清清单，证明被告所欠款项和欠款数额；
6、委托代理合同及费用发票，证明原告支出的律师费。
被告未答辩，也未提交证据。
经过庭审举证、质证，因被告未到庭，放弃质证权利，法庭对原告提供的证据综合分析后予以认定，作为定案依据。
本院经审理查明：2010年2月1日，原、被告签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款39万元用于购买坐落于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室房屋，借款期限240个月，即2010年2月1日至2030年2月1日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清除之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整。约定还款日为借款期限起日在借款期限内每月对日，借款人采取委托扣款方式还款，委托扣款日为每个结息日后八天内任一天，首次委托扣款日为2010年3月1日，借款人还款方法为等额本息。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。若借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项的，即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，并有权行使担保权利。借款人以其位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室的房产为上述借款提供抵押担保，担保范围包括本合同项下本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同签订后，上述房屋办理了抵押登记，房屋他项权人为原告。2010年2月1日，原告向被告发放了390000元借款。但此后被告并未按时足额还款，截至2015年9月17日，尚结欠本金323128.96元、利息1557.23元、利息罚息2.8元、本金罚息4.76元。原告催讨未果，遂引起本案纠纷。
另查明，原告为本案诉讼支出了律师费18072元。
本院认为：被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃自己答辩及质证的权利。原告与被告签订的借款合同，系当事人真实意思之表示，并不违反法律规定，双方当事人理应按照合同约定履行各自的权利义务。原告按约向被告发放了贷款，被告理应按约定每月归还借款本息。现因被告未能按期归还借款本息，已构成违约，原告根据合同要求提前收回全部贷款本息的请求，本院予以支持。双方合同中约定，贷款人为实现债权而发生的律师费由借款人承担，本院予以准许。原告与被告就抵押房屋办理了抵押登记手续，因此，原告就抵押物享有优先受偿的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告任海明于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司昆山分行贷款本金323128.96元、利息1557.23元、利息罚息2.8元、本金罚息4.76元（暂计至2015年9月17日，之后的利息、罚息以323128.96元为基数，自2015年9月18日起按双方合同约定的标准计算至贷款全部还清之日止）。
二、被告任海明于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司昆山分行律师费18072元。
三、若被告任海明未能按期履行上述第一、二项付款义务的，原告中国建设银行股份有限公司昆山分行有权以被告位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室的房屋折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费6612元，公告费690元，合计7302元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 张 若
人民陪审员 邢丽华
人民陪审员 胡 菊
二〇一五年十月二十日
书 记 员 严 夏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。