江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01493号
上诉人（原审原告）汤利民。
委托代理人肖立超、汤冬芹，江苏名典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈俊才。
上诉人汤利民因与被上诉人陈俊才房屋买卖合同纠纷一案，�服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第01098号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年7月17日，汤利民与陈保金签订了契约一份，约定汤利民购买陈保金位于沭阳县沭城镇光荣西路21号一栋三层楼房中（下简称涉案房屋）的第二层，价格50000元，契约内容为“立契人甲方（卖方）陈保金乙方（买方）汤利民经双方协商，甲方将座落在沭城光荣西路21号楼房壹栋三层中的第二层作价人民币伍万元整卖给乙方所有。其他相关条款如下：…三、有关办理房产证和土地使用证书由甲方负责办理，费用由乙方负责，所有契税归乙方缴纳；…六、甲方在2004年8月17日前将房屋交付给乙方，房屋交付时质量由乙方验收为准；契约签订时双方钱、契两清，恐空口无凭，特立此契存照，双�签字后即生效，如有任何一方违反以上条款，赔偿对方因违约造成的经济损失。甲方：陈宝金（签名）乙方：汤利民（签名）在场人陈俊才见证人：苗立国周成石2004年7月17日”。同日汤利民给付陈宝金50000元，由陈宝金向汤利民出具了收条。内容为“收到汤利民投资建房资金计人民币伍万元正此据收款人：陈宝金（指印）见证人：苗立国经手人：陈俊才2004.7.17号”。2014年6月，汤利民以陈俊才系契约相对人为由，起诉要求陈俊才协助汤利民办理该房屋登记手续，沭阳县人民法院于2014年11月25日作出（2014）沭民初字第1664号判决，认定汤利民与陈保金签订的契约合法有效，但陈俊才在合同中系在场人，收款时系经手人，并非合同相对人，驳回了汤利民要求陈俊才协助办理登记手续的诉讼请求。陈俊才于2015年3月办理了涉案房屋第二层的产权证，产权登记人为陈俊才。现�利民起诉至原审法院，请求判令：陈俊才协助汤利民办理沭阳县沭城镇光荣西路21号二楼房屋房产证与土地使用证的物权转移登记手续。
原审另查明，陈俊才系陈宝金的孙子，位于沭阳县沭城镇光荣西路21号房屋土地使用权人原为陈保金，陈保金于2012年农历3月7日逝世。21号房屋实际由陈俊才出资建设，经陈保金委托，陈俊才持公证声明等材料于2002年、2008年分别办理了21号房屋一层、三层的产权证。
原审法院归纳本案争议焦点为：：一、关于汤利民起诉陈俊才协助其办理沭阳县沭城镇光荣西路21号二楼房屋房产证与土地使用证的物权转移登记手续是否符合法律规定。二、汤利民、陈俊才之间是否存在买卖合同关系及合同是否有效，陈俊才有无义务协助汤利民办理沭阳县沭城镇光荣西路21号二楼房屋房产证与土地使用证的物权转移登记手续。
关于第一个争议焦点。原审法院认为，陈俊才认为汤利民无新的证据再次起诉违背了“一事不再理”的原则。因汤利民再次起诉时陈俊才已经办理了涉案房屋的产权登记手续，汤利民的诉讼请求由第一次起诉时要求陈俊才协助办理物权登记手续，变更为第二次起诉时要求陈俊才协助汤利民办理过户登记手续。汤利民本次起诉所依据的事实理由及诉讼请求均有变化，故其再次起诉并不违反法律规定。
关于第二个争议焦点，原审法院生效判决已经确认汤利民与陈保金之间存在涉案房屋的买卖合同关系，且陈俊才在契约以及收据上均签字予以确认，故合同合法有效。但该合同仅对汤利民与陈保金具有约束力，合同约定的权利义务并不会因陈俊才成为涉案房屋的产权登记人而发生转移，故对汤利民要求陈俊才协助办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，不予�持。遂判决：驳回汤利民的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由汤利民负担。
原审判决宣判后，汤利民不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、原审法院对本案基本事实没有查清。陈俊才因何原因将涉案房屋登记在自己名下，原审未予查明，而该事实对于正确处理本案争议至关重要。因为如果陈俊才系因继承将房屋登记至自己名下，则陈俊才应履行被继承人陈宝金的合同义务；如果陈俊才是通过弄虚作假将涉案房屋的所有权证书办理至自己名下，则应予以撤销。2、原审适用法律不当。原审判决适用了《中华人民共和国合同法》第八条，但同时应当适用《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条和《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第62条。因原审遗漏适用法律，将合同义务仍然认定为由已经过世的陈宝金承担显然不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判陈俊才协助汤利民办理涉案房屋的物权登记手续。
被上诉人陈俊才答辩称：汤利民与陈俊才之间不存在涉案房屋的买卖关系，而且陈俊才已经取得涉案房屋的所有权证。对于汤利民提及的陈宝金财产继承，因陈宝金没有财产让陈俊才继承，且陈宝金生前也在公证书中声明了涉案房屋由陈俊才出资建造。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
关于原审查明事实部分，陈俊才无异议，汤利民对“21号房屋实际由陈俊才出资建设”有异议，对双方当事人均无异议的事实认定本院予以确认。
本案争议焦点为：1、汤利民请求陈俊才协助办理涉案房屋的物权变更登记手续应否支持。2、原审适用法律是否错误。
汤�民主张，涉案房屋第二层原为陈宝金所有，该房屋已经由陈宝金以5万元卖给汤利民，因陈宝金去世，如陈俊才以继承人身份取得该房屋的所有权证，陈俊才作为继承人理应协助汤利民办理该房屋所有权变更登记手续。对此陈俊才予以否认，并称涉案房屋第二层为自己出资建造，故该房屋为陈俊才所有，陈俊才据此取得该房屋所有权证，陈俊才无义务协助汤利民办理该房屋所有权证。二审中，汤利民为支持其上诉请求，提供下列证据。
1、契约书一份。主要内容：陈俊才租汤利民房屋一套，租金为人民币陆佰元整，时间从2004年8月17日-2004年11月30日。旨在证明：陈俊才租汤利民房屋，其对涉案房屋已经出售并交付给汤利民是清楚的；
2、陈宝金出具的承诺书一份。主要内容：立承诺人陈宝金代笔人孙陈俊才。旨在证明：汤利民购买陈宝金的房屋，对此陈俊才知情且在场。
陈俊才质证意见为：承诺书是我写的，但契约书上“陈俊才”不是我书写。
本院认为：陈俊才认可承诺书为其出具，对承诺书本院予以采信。契约书，因陈俊才否认其真实性，本院将结合其他证据予以认定。
汤利民于2014年7月17日与陈宝金签订了购房合同即契约，陈俊才为在场人。该契约为双方真实意思表示，为有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。该契约签订当日，汤利民给付了陈宝金5万元，陈俊才亦为经手人；陈宝金向汤利民交付了涉案房屋，汤利民一直在该房屋居住至今，陈俊才对此明知且从未提出异议。契约载明“有关办理房产证和土地使用证书由陈宝金负责办理，费用由汤利民负责”，故依据约定，陈宝金应负责为汤利民办理该房屋的房屋所有权证及土地使用权证。后因陈宝金去世而无法协�汤利民办理房屋产权登记，陈俊才未经汤利民同意将本案房屋产权登记在自己名下，具有明显恶意，并不能改变汤利民通过买卖实际取得该房所有权的事实。故陈俊才产权登记证书对汤利民不具有约束力，该房屋目前未登记在汤利民名下，只是产生对外不具有物权公示效力的后果。况且，汤利民与陈宝金签订契约时，陈俊才作为在场人在契约上签名，且事实上在陈宝金与汤利民签订契约前，房屋由陈俊才出资建造，所有权归陈俊才。尽管因汤利民签订契约时不知晓该房屋归陈俊才所有，但根据上述事实可以推定，房屋原所有权人陈俊才委托陈宝金将该房屋出售给汤利民。依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”，现汤利民通过于2014年第一次起诉案件中得知：陈俊才为房屋的原所有权人，并委托陈金宝出售房屋给汤利民。故汤利民可以选择陈俊才作为相对方履行契约义务，包括协助办理本案所涉的房屋所有权证，因此，汤利民请求陈俊才办理该房屋的物权转移登记过户手续应予支持。
综上，上诉人汤利民的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但在适应法律上仅适应《中华人民共和国合同法》第八条显属欠缺，导致实体处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）�的规定，判决如下：
一、撤销沭阳县人民法院（2015）沭民初字第01098号民事判决；
二、陈俊才协助汤利民办理沭阳县沭城镇光荣西路21号二楼房屋所有权及土地使用权证的转移登记手续。
原审案件受理费80元减半收取40元，二审案件受理费80元，均由被上诉人陈俊才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 安国玉
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