广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12360号上诉人（原审被告）：苏志文，男，1964年12月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李靖维，广东敬思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶顺好，女，1955年6月5日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐磊成，广东一粤律师事务所律师。上诉人苏志文因与被上诉人叶顺好合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初7413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人苏志文上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回叶顺好的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由叶顺好承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。双方签订的合资建房协议合法有效，该协议至今一直在履行，广州市白云区同德鹅掌坦西街十三巷22号（以下简称涉案房屋）五层房屋由苏志文出资30万元建设，并于2016年花费将近30万元对其所有的两层半进行了重新装修。一审在没有查明相关事实的情况下，认定协议无效错误。（二）根据《价格评估结论书》评估的价格，即涉案房屋每平方米价格仅为900多元，与涉案标的周边将近每平方米3万元的楼价相差甚远，根本不符合现行房屋与土地价格的水平，一审以该评估报告的评估价格判决给予苏志文的赔偿数额畸低，不足以弥补苏志文的实际损失。苏志文一审期间向一审法院申请重新评估涉案房屋的价值，但一审法院没有采纳其申请，因上述评估报告与现行楼价存在严重差距，根本不能真实反映苏志文的实际经济损失，故请求二审法院查明相关事实，委托评估公司重新评估或者依法调整苏志文的赔偿金额。被上诉人叶顺好辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意苏志文的上诉请求、事实和理由，本案价格评估是按法律进行的，一审法院采信正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。叶顺好向一审法院诉讼请求：1.请求确认叶顺好与苏志文所签《合资建房协议》无效；2.请求判令苏志文将其所占有叶顺好名下的位于广州市白云区同德乡鹅掌坦村房屋首层半层、二楼和四楼交还给叶顺好（房屋价值50000元）；3.案件诉讼费由苏志文承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市白云区同德鹅掌坦西街十三巷22号。1994年4月，叶顺好向广州市白云区石井镇政府申请建房。同年4月19日，广州市白云区石井镇村镇建设国土管理办公室出具了《石井区村镇建房许可证》，载明经研究同意批准广州市白云区同德乡第十七生产队社员叶顺好在本村宅基用地建房。1994年11月9日，叶顺好（甲方）与苏志文（乙方）签订《合资建房协议》，约定：位于广州市白云区石井镇同德乡鹅掌坦村新地，建筑面积85平方米，可建五层，甲方因资金不足，由乙方投资，在平等互利的基础上，将这栋楼使用权分配如下：1.甲方占首层半层、三楼、五楼；乙方占首层半层、二楼、四楼……5.天台由甲乙双方共同使用。……12.从公证日起乙方将桩钱一次性退给甲方，如果签字后乙方违约，甲方有权没收桩钱作为补偿，13.甲方负责给乙方转名，以后乙方可以买卖，甲方不得干涉，要负责协助乙方。14.日后政府征收，甲乙双方按1：1分成，如政府要交土地税费用由甲方负责，与乙方无关。该协议有旁证方蔡燕明签名。上述协议签订后，苏志文依照协议约定出资建房建成五层涉案房屋。1995年9月5日，广州市白云区石井镇人民政府核发了证号为穗郊字第0004816号《农村宅基地使用证》，载明使用人为叶顺好，宅基地坐落在同××乡鹅××坦村××生产队（即涉案房屋），落地建筑面积为85平方米，层数为五层，总建筑面积为476平方米。一审庭审中，双方确认苏志文非涉案宅基地所在村集体经济组织成员，涉案房屋首层半层、三楼、五楼由叶顺好占有使用，首层半层、二楼、四楼由苏志文占有使用。苏志文表示首层半层、二楼、四楼已出租他人使用，若需腾空房屋，苏志文配合让租户迁出。叶顺好明确表示不要求追加实际承租人为第三人。另苏志文提供个人出具的收据以证明其投资建设涉案房屋出资共300500元，叶顺好对该证据不予确认。苏志文表示其于2016年底至2017年1月期间，对苏志文占有使用部分的涉案房屋进行了重新装修，要求叶顺好对整栋房屋的所有价值及装修支出费用进行赔偿。叶顺好表示仅同意补偿苏志文占有使用的两层半房屋的费用。一审法院依苏志文申请委托广州市安衡价格事务所有限公司对涉案房屋的上盖物价值及内置装修进行评估。2017年11月30日，广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安（涉）估[2017]89号报告书，评估结论为：涉案房屋首层、首层夹层现值均为83269.1元；二层、三层、四层、五层现值均为95259.34元；合计547575.57元。首层内置装修中，原装修规格现值为1892.25元，新装修规格现值为12919.5元；首层夹层内置装修中，原装修规格现值为1892.25元，新装修规格现值为11353.5元；二层内置装修中，原装修规格现值为2119.32元，新装修规格现值为69279.84元；三层内置装修中，原装修规格现值为2119.32元；四层内置装修中，原装修规格现值为2119.32元，新装修规格现值为69279.84元；五层内置装修中，原装修规格现值为2119.32元；合计175094.46元。苏志文为本次评估预付评估费31500元。苏志文认为评估没有参考同地段同类型建筑物的市场价格，评估价格偏低，且本次评估没有对涉案土地的土地价值进行评估。一审法院认为，关于涉案《合资建房协议》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。涉案土地性质为农村宅基地，属于农村集体所有。苏志文非涉案宅基地所在集体经济组织成员，其与叶顺好签订《合资建房协议》中约定的合建行为实质是集体土地使用权的转让。根据1988年12月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条之规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。本案中，苏志文作为非本村集体经济组织成员，使用叶顺好的农村宅基地与叶顺好合资建房没有经过县级人民政府批准，该合建行为违反了法律强制性规定。故村集体经济组织成员与非本村集体经济组织成员在宅基地上合建房屋的，合同无效，据此，叶顺好与苏志文签订的《合资建房协议》无效。叶顺好要求确认《合资建房协议》无效的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，民事行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于协议书无效，叶顺好、苏志文均存在过错，过错比例应认定为双方各负50%。现叶顺好请求苏志文交还涉案房屋首层半层、二楼和四楼的房屋由叶顺好管业的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。苏志文应将其占有的合建分成房屋返还给叶顺好。苏志文实际以支付建房款为取得分成房屋的对价，叶顺好应补偿苏志文合建分成房屋上盖物的现值，叶顺好还应对苏志文的装修损失按过错比例即50%进行赔偿。现叶顺好同意在本案中补偿苏志文分成房屋的价值，为减少双方当事人诉累，一审法院在本案中一并处理。评估机构作出穗安（涉）估[2017]89《价格评估结论书》，内容真实，程序合法，可作为本案认定事实的依据，一审法院予以采纳。对于房屋上盖建筑物价值部分，双方约定由苏志文占有首层半层、二楼、四楼，叶顺好应补偿苏志文分成房屋的现值273787.78元（房屋现值547575.57元的50%）给苏志文。装修损失部分，按照过错责任叶顺好、苏志文各负担一半。由于原装修价值已包含在上盖建筑物价值中，本案不再重复处理。苏志文于2016年至2017年期间对其占有部分建筑物重新装修，依据评估报告，首层半层、二楼、四楼新装修价值为162832.68元，叶顺好应向苏志文赔偿新装修价值的50%即81416.34元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定于2018年5月10日作出如下判决：一、叶顺好与苏志文于1994年11月9日签订的《合资建房协议》无效；二、判决生效之日起三十日内，苏志文将位于广州市白云区同德鹅掌坦西街十三巷22号房屋的首层半层、二楼、四楼房屋腾空交还叶顺好管业；三、判决生效之日起三十日内，叶顺好向苏志文补偿房屋现值273787.78元、叶顺好赔偿苏志文装修损失81416.34元；四、驳回叶顺好的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元、鉴定费31500元，由叶顺好负担受理费100元、鉴定费15750元；由苏志文负担受理费950元、鉴定费15750元。上诉人苏志文与被上诉人叶顺好对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合苏志文的上诉请求和理由以及叶顺好的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《合资建房协议》的效力认定；2.苏志文主张调整补偿金额应否支持。现评析如下：关于涉案《合资建房协议》的效力认定问题。涉案房屋所在的土地性质为农村宅基地，属于农村集体所有。苏志文与叶顺好签订的《合资建房协议》中约定的合建行为实质是集体土地使用权的转让。因苏志文并非涉案宅基地所有集体经济组织成员，其使用叶顺好的农村宅基地与叶顺好合资建房没有经过县级人民政府批准，该协议违反了1988年12月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条的之规定，据此，一审法院认定涉案《合资建房协议》无效正确，本院予以确认。苏志文上诉认为双方签订《合资建房协议》至今一直履行以及其已出资建房和装修为由，抗辩该协议合法有效，依据不充分，本院不予支持。关于苏志文主张调整补偿金额应否支持问题。承上所述，涉案《合资建房协议》为无效合同，且涉案房屋所在土地为宅基地性质，而宅基地使用权的主体具有特定的身份属性，因此，宅基地使用权的价值亦因主体的特定性，同样具有身份性的特殊性质，其价值变化不应计入合同无效后的损失范围，为此，一审法院委托评估单位对涉案房屋的上盖物价值和内置装修价值进行评估，并依据无效合同的处理原则，结合评估报告结论和双方过错程度，判决苏志文向叶顺好交还房屋以及叶顺好向苏志文补偿房屋相应房屋现值和装修损失等，并无不当，本院予以维持。苏志文上诉认为涉案《价格评估结论书》的评估价格畸低，但并无提供相反证据予以佐证，其要求重新评估也未举证证明本案存在符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定情形的依据，因此，对苏志文的上述理由，本院不予采纳。同理，苏志文主张调整补偿金额，也因缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人苏志文的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1050元，由上诉人苏志文负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年九月四日书记员 李志康