云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终4222号
上诉人（原审被告）：昆明兆丰房地产开发有限公司，住所地：昆明市官渡区福海乡吴井办事处佴家湾403号一幢6层。
法定代表人：罗杰，董事长。
委托诉讼代理人：师红斌，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：贾劲松，男，1976年11月22日出生，汉族，住昆明市官渡区。
委托诉讼代理人：罗天林，云南博政律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明兆丰房地产开发有限公司因与被上诉人贾劲松商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初9341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
昆明兆丰房地产开发有限公司上诉请求:1、撤销云南省昆明市官渡区人民法�（2017）云0111民初9341号民事判决第二项，改判上诉人需向被上诉人支付违约金45095元；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：上诉人与被上诉人协商解除《兆丰六千城认购资格确认协议》及《补充协议》后，上诉人即按照《昆明兆丰房地产开发有限公司承诺书》的约定从2014年7月1日起每月向贾劲松支付2332.5元的违约金，至2015年9月23日上诉人共计支付给被上诉人违约金32655元，一审判决将上诉人支付的32655元违约金认定为利息，未从违约金中予以扣除，属于认定事实和适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判。
贾劲松辩称，双方签订的《认购资格确认协议》、《认购资格确认协议补充协议》、《债务确认书》系当事人的真实意愿体现，受到法律保护，双方当事人应诚实守信，依法履行协议的约定。现上诉人企图不承担协议约定的违约责�，被上诉人依法收到的32655元系上诉人自2014年7月1日至2015年9月占用被上诉人资金的利息，并非解除合同的违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
贾劲松向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付购房款、违约金共计466500元；2、判令被告向原告支付按千分之五每月（2332.5元/月）计算至付清之日止的利息，暂算至起诉之日为25个月，共计58312.5元；3、被告承担本案的案件受理费。
一审法院认定事实：2010年2月5日，原、被告双方签订《认购资格确认协议》，原告认购位于昆明市官渡区佴家湾由被告开发的面积为65.54平方米兆丰六千城B组房屋一套，车位一个，并支付了购房款人民币40000元。后原告又向被告支付了购房款100000元、171000元。后被告未依双方约定如期履行合同义务，在双方协商过程中被告于2014年7月20日向原告出具了《债务确认书》、《昆明兆丰房地产开发有限公司承诺书》，承诺向原告偿还466500元（其中购房款311000元、违约赔偿金155500元），2015年6月20日作为退款的截止日；同时，自2014年8月1日起，以月息5‰的标准，按月向原告支付欠款利息。经原告多次催告，被告除支付了共计14个月的32655元的利息外（自2014年8月至2015年9月，每月2332.50元），被告至今未按承诺履行退款义务。
一审法院认为：原、被告双方之间已经协商好解除有关购房协议，被告应当退还房款、支付违约金。违约金过分高于造成的损失，被告申请调整，一审法院确定违约金为购房款的25%。被告数次违约而按约定已经支付原告的利息，系被告自愿履行行为，符合双方约定且并不违反法律规定，该利息不应从违约金中扣除。原告的其他利息请求，已为解约违约金涵盖，不再支�。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告贾劲松购房款311000元；二、被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告贾劲松违约金77750元；三、驳回原告贾劲松的其他诉讼请求。案件受理费9048元，由被告承担。
本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
对于一审判决认定的案件事实，上诉人对“被告除支付了共计14个月的32655元的利息外”有异议，认为其支付的是违约金。对此，被上诉人不予认可。此外，双方当事人对于一审判决认定的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。上诉人所提异议是否成立，本院将在说理部分予以阐述。
归纳双方当事人的诉辩主张，�案的争议焦点为：上诉人向被上诉人支付的款项是否应当从违约金中扣除？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”经审理查明，上诉人于2014年7月向被上诉人出具《债务确认书》，明确约定上诉人应向被上诉人赔偿购房款311000元及违约赔偿金155500元，即以被上诉人已付购房款的50%计算违约赔偿金显系当事人约定，在上诉人明确请求法院对该约定违约金予以适当减少的情况下，基于被上诉人遭受的实际损失为核心基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素公平考量，并考虑本市房地产行业的现状，根据公平原则和诚实信用原则，一审判决酌情确定将当事人约定的违约金调整为按已付购房款的25%予以计算即77750元并无不当。另，对上诉人已经向被上诉人支付的32655元的性质，因该款项属于上诉人按《债务确认书》所确认债权再次计算的利息，亦属于上诉人向被上诉人支付的违约赔偿，故应从上诉人应当支付的违约金中予以扣除，故确认上诉人应当向被上诉人退还购房款311000元、支付违约金45095元。综上，上诉人的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初9341号民事判决第一项，即“一、被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告贾劲松购房款311000元；”
二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初9341号民事判决第二项、第三项，即“二、被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告贾劲松违约金77750元；三、驳回原告贾劲松的其他诉讼请求；”
三、上诉人昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被上诉人贾劲松违约金45095元；
四、驳回被上诉人贾劲松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件�理费9048元，由昆明兆丰房地产开发有限公司承担8000元，由贾劲松承担1048元；二审案件受理费927元，由昆明兆丰房地产开发有限公司承担500元，由贾劲松承担427元。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 朱 欢
审 判 员 杨 艳
审 判 员 熊金华
二〇一八年七月二十日
法官助理 黄 佩
书 记 员 吴自红