宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0122民初1260号原告凌峰，男，汉族，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师。被告宁夏景程房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。法定代表人燕翚，系该公司董事长。委托代理人邢玉红，女，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，住宁夏回族自治区贺兰县。原告凌峰与被告宁夏景程房地产开发有限公司（以下简称景程公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告凌峰的委托代理人岳海军，被告景程公司的委托代理人邢玉红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年5月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于贺兰县兰亭居47-9号预售营业房一套，建筑面积239.87平方米，总价款1265270元，付款方式为首付款635270元，剩余63万元按揭付款。合同签订后，原告按约交付首付款635270元，并办理了相应的按揭贷款手续，将剩余房款一次性给被告付清。但被告并未按约定将房屋交付原告使用。经原告催要，被告均未给付。后原告先后两次向贺兰县法院提起诉讼，要求被告给原告办理涉案房屋的产权过户登记证书。但经法院审理查明，2007年4月20日，被告与案外人路川签订房屋拆迁补偿安置协议，将涉案房屋以产权调换方式安置给路川，并将涉案房屋判决给案外人路川，由此给原告造成了巨大经济损失。现原告起诉，要求：1.确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；2.要求被告返还原告购房款1265270元，赔偿利息损失509453.5元（首付款按照年利率6%计算，从2010年5月28日至2016年3月31日，635270元×6%×5年10个月=222344.5元；银行贷款利息按照年利率7.72%计算，63万元×7.72%×5年10个月=283710元；罚息309元月×11个月=3399元，以上购房损失共计509453.5元），合计1774723.5元；3.要求被告承担原告已付购房款一倍数额即1265270元的赔偿责任；以上合计3039993.5元；4.诉讼费由被告承担。原告为证实其主张，向本院提交以下证据：证据一、商品房买卖合同原件一份，证明2010年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以1265270元的价格购买被告开发的位于贺兰县兰亭居三期47幢9号建筑面积为239.87㎡的营业房一套，对付款方式、房屋价格、交付期限及违约责任做了约定的事实。经当庭质证，被告对该证据无异议。证据二、收据原件两份，证明2010年1月30日和2010年4月8日，原告分两期支付被告购房款1635元和633635元，共计635270元的事实。经当庭质证，被告对该证据无异议。证据三、购房借款合同一份、中国银行借款借据一份、抵押契证资料收据一份，证明2010年5月28日，原告从中国银行银川东城支行贷款63万元用于购买被告开发的兰亭居47-9号营业房，剩余63万元购房款支付至被告账户，双方签订购房借款合同，并以涉案房屋作为按揭贷款抵押，办理了抵押登记的事实。经当庭质证，被告对该证据无异议。证据四、（2015）贺民初字第144号民事判决书一份、（2015）银民终字第1676号民事判决书一份，证明2015年5月14日，经贺兰县法院审理认定，涉案房屋应归拆迁户路川所有，并判决驳回原告要求被告为办理产权手续的请求，后上述判决经银川市中级法院依法维持并生效的事实。经当庭质证，被告对该证据无异议。被告辩称，原告所诉属实，房屋买卖合同也备案了，后房屋被安置给拆迁户，我公司在出售房屋时，并未向原告隐瞒该事实，涉案房屋被拆迁户强占，无法交付使用。被告针对自己的主张，未向本院提交证据予以证实。经当庭举证、质证，原告提交的证据被告无异议，本院对原告提交的证据予以采信。经审理查明，2010年5月17日，原、被告签订银川市商品房买卖合同一份，约定被告以1265270元的价格向原告出售贺兰县兰亭居三期47-9号营业房一套，约定付款方式为首付款633635元，银行按揭贷款63万元，合同同时约定“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人除退还房款外还应按照累计已付款5%向买受人支付违约金”。原告分别于2010年1月3日、2010年4月9日向被告支付首付房款1635元、633635元。2010年5月28日，原告从中国银行银川东城支行以涉案房屋抵押贷款63万元支付了剩余房款。涉案房屋被告一直未向原告交付。2014年12月29日，原告起诉要求被告交付房屋、办理房产证，经本院审理后，作出（2015）贺民初字第144号民事判决书一份，认定涉案房屋应当安置给拆迁户路川，驳回了原告的诉讼请求。原告上诉至银川市中级人民法院，银川市中级人民法院维持原判。原告现诉至本院，要求判如所请。另查明，案外人于2011年入住涉案房屋，现涉案房屋由案外人对外出租。2012年2月22日，被告向贺兰县住房和城乡建设局提交的兰亭居三期营业房安置明细表中载明涉案47-9号营业房面积239.87平方米，安置给第三人路川。本院认为，被告将应当安置给案外人的房屋又出售给原告的行为致使原告无法获得物权，但该行为并不影响债权性质的合同效力，根据“物债两分”原则，原、被告之间签订的购房协议系各方真实意思表示，上述协议合法、有效。但被告的行为使原告无法实现合同目的，已构成根本违约，该合同应当予以解除。被告在（2015）贺民初字第144号案件及（2015）银民终字第1676号案件中均不认可涉案房屋系安置给案外人的房屋，且在原、被告签订协议时，案外人并未入住涉案房屋，被告也未确认涉案房屋安置给案外人。上述事实反映被告并非对原告故意隐瞒涉案房屋系拆迁补偿安置房屋，而是由于被告内部管理及房屋分配产生错误而导致原告最终无法取得涉案房屋。原告亦未提交证据证实被告存在故意隐瞒行为，故被告应当向原告返还购房款及利息，并承担违约赔偿责任，但不应再承担《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释》第九条“不超过已付购房款一倍”的赔偿责任。综上，被告应向原告返还全部已付购房款1265270元，故对原告要求被告返还已付购房款1265270元的诉讼请求，本院予以支持。被告的根本违约行为给原告造成损失，被告应当按照房屋买卖合同约定向原告支付已付购房款5%的违约金，即63263.5元，故对原告要求被告支付已付房款一倍数额1265270元的赔偿责任的合理部分63263.5元，本院予以支持。原告长期占用被告资金给原告造成损失较大，故被告还应当按照银行同期贷款利息标准（5.96%/年）向原告赔偿2010年5月28日至2016年3月31日期间利息损失440891元（1265270元×5.96%/年÷365天×2134天），故对原告要求被告赔偿利息损失509453.5元诉讼请求中的合理部分440891元，本院予以支持。本院已经按照双方合同约定及法律规定支持了原告的违约金及利息损失，已足以弥补原告的合理损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释》第九条之规定，判决如下：一、被告宁夏景程房地产开发有限公司向原告凌峰返还房款1265270元、赔偿利息损失440891元及违约金63263.5元，共计1769424.5元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告凌峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31120元，由原告凌峰负担13007元，由被告宁夏景程房地产开发有限公司负担18113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  盖 焱人民陪审员  陶宁山人民陪审员  李兴祥二〇一六年八月五日书 记 员  郭 娟附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第7页共7页