辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第419号
上诉人（原审原告、反诉被告）：单德龙，男，1947年10月20日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：徐祎辉，系辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马志江，男，1946年5月13日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：焦健，系辽宁良友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：周立君，男，汉族，1970年4月27日出生，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：焦健，系辽宁良友律师事务所律师。
上诉人单德龙与被上诉人马志江、周立君房屋所有权纠纷一案，不服沈阳市经济技术开发区人民法院（2012）经开民初字第962号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军（主审）、代理审判员韩彩霞组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人单德龙及其委托代理人徐祎辉，被上诉人马志江及其与周立君的共同委托代理人焦健均到庭参加诉讼。
原审法院审理查明：1992年5月，单德龙、马志江及许忠学三人合伙组建沈阳市振兴绝热材料厂，该企业为挂靠于于洪区杨士街道民政企业公司的合伙企业，马志江负责执行该合伙企业的合伙事务。马志江在92年至93年年底累计向该合伙企业投资170，461.4元，单德龙累计投资36，000元，许忠学累计投资20，000元。沈阳市振兴绝热材料厂于1992年7月委托徐忠学向沈阳市于洪区杨士乡人民政府农民合作股份基金会申请贷款5万元。1992年8月沈阳市振兴绝热材料厂用此笔贷款向沈阳市宁官实业有限公司购买位于杨士乡宁官村的原朝鲜族生产队的队部（即本案的诉争的房屋），作为生产用房。92年8月12日至8月30日，沈阳市振兴绝热材料厂累计以现金支票形式支付房款2.6万元，于92年8月20日、29日分两次以转账支票形式支付房款2.4万元，共支付房款5万元；93年5月7日沈阳市振兴绝热材料厂以转账支票的方式为诉争房产支付契税税款3千元。1992年9月，在为诉争房产办理权属证书的过程中，马志江因出差在外市，委托当时是其儿女亲家也是合伙企业合伙人的单德龙代为办理。单德龙在未经马志江和许忠学同意的情况下，擅自将诉争房产的集体土地建设用地使用证和房屋所有权证分别办在单德龙与马志江个人名下，其中集体土地建设用地使用证，使用者为单德龙、马志江，用地面积1225平方米；房屋所有权证（1748号），地址为沈阳市于洪区杨士乡宁官村，所有权人单德龙，8间，233平方米，后于1999年换证，证号为村房字第28**号；房屋所有权证（1747号），地址为沈阳市于洪区杨士乡宁官村，所有权人马志江，8间，233平方米。上述两份房证及土地使用证现均在单德龙处。
另查明，诉争房屋购买时已破败不堪，沈阳市振兴绝热材料厂于1992年10月30日为翻新维修诉争房屋支付30，720元；于1992年12月24日因诉争房屋电力设施安装支付28，000元。合伙企业停产散伙后，诉争房屋一直由马志江实际控制至今。期间，诉争房屋又先后三次维修、翻新和扩建，费用均由马志江个人负担，单德龙未提任何异议。2010年3月28日，马志江将扩建后的470平方米房屋出租给周立君，租期5年（自2010年4月1日至2015年3月31日），年租金4万。现扩建后的诉争房屋由周立君实际使用。
又查明，沈阳市振兴绝热材料厂1993年亏损，许忠学于1992年10月退伙，该厂于1994年3月停产，于1995年被注销营业执照。企业停产后，马志江作为企业经营人，先后返还许忠学2万元，单德龙54，080元，三方未签订书面散伙协议。马志江返还上述款项后，单德龙、许忠学就提散伙一事再未提异议。再查明，1993年3月15日，沈阳市振兴绝热材料厂委托许忠学向杨士乡人民政府农民合作股份基金会于偿还贷款本息共计34050元；1994年3月，沈阳市振兴绝热材料厂停产散伙后，由马志江偿还贷款本息共计25，000元，合计偿还本息59，050元。
原审法院认为：根据我国《民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己民事权利及诉讼权利的放弃，本院根据原告提供的证据对原告提供的案件事实予以认定。单德龙与周立君签订的租赁合同无效的前提条件是马志江对诉争房产没有处分权，诉争房屋实际所有权人是谁是本案审理的关键，故本院将被告的反诉并案审理并无不妥。本案争议的焦点：单德龙名下的位于沈阳市于洪区杨士乡宁官村233平方米8间房屋所有权人是谁？现分析如下：1、从购买房屋及办证过程来看，马志江提供的沈阳市振兴绝热材料厂财务凭证可以证明购房资金5万元系由该单位出资，单德龙仅为经手人。为了作为单位生产用房，92年房屋修缮及安装电力设备亦均由企业出资，单德龙并未负担任何费用，故16间房屋均应为企业所有，房产证应办理至沈阳市振兴绝热材料厂名下。被告提出诉争房屋系由其出售自有房屋得款2.7万元后出资2.6万元购买的抗辩，因未能提供相应证据，本院不予采信。2、沈阳市振兴绝热材料厂成立于92年，93年经营亏损，94年停产之后再未经营，95年注销，三名合伙人虽未签订书面散伙协议，但事实上已经解散。马志江作为经营人已支付许忠学、单德龙散伙费，自己承担了企业各项债务，并实际占有使用466平方米房屋，承担对房屋的翻新及扩建费用，十几年来单德龙一直以来未提出异议。上述事实说明，沈阳市振兴绝热材料厂已经解散，合伙人已对合伙企业财产进行实际分配，466平方米房屋应归马志江所有。综合全案来看，单德龙虽持有房证，仅是因为当时由其经手办理而擅自办理至自己名下。合伙企业解散后，马志江取得房屋更符合常理。故本院认定位于沈阳市杨士乡宁官村，证号为村房字第28**号的房屋归马志江所有。关于单德龙要求判令租赁合同无效，赔偿原告经济损失的诉讼请求，因单德龙不是房屋所有权人，其请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合伙企业法》第九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、位于沈阳市杨士乡宁官村，证号为村房字第28**号的房屋归被告（反诉原告）马志江所有；
二、原告（反诉被告）单德龙于本判决发生法律效力之日起10日内协助被告（反诉原告）马志江到房屋管理部门办理房屋产权证变更手续；三、驳回原告（反诉被告）单德龙、被告（反诉原告）马志江的其他诉讼请求。案件受理费1，800元，反诉费900元，由原告（反诉被告）单德龙负担。
宣判后，单德龙不服，向本院提出上诉。其上诉理由：1、一审法院程序违法。本案一审本诉和反诉的案由不同，反诉应另行提起行政诉讼，更不能合并审理；2、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。首先，上诉人名下所购得的八间房屋系上诉人个人出资购买，而非沈阳市振兴绝热材料厂出资购买。其次，上诉人一直对被上诉人等霸占房屋主张权利。第三，沈阳市振兴绝热材料厂从未就该合伙企业进行过清算程序，也没有签过书面的散伙协议。且该合伙企业的清算和合伙人之间的债权债务与本案无关。请求二审法院依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判，判令由被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人马志江辩称：1、被上诉人在一审中的反诉请求与上诉人的诉请有不可分割的关联关系；2、本案大量证据证明涉案房产系合伙企业于1992年贷款出资购买，在合伙企业停业前由合伙企业使用并投资维修，且在企业被注销后一直由马志江实际占有、使用及收益。故原审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求维持。
被上诉人周立君辩称：同马志江的上述答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的集体土地建设用地使用证、房屋产权证、沈阳市振兴绝热材料厂会计账册及凭证、银行凭证、于洪区杨市街道经济发展服务中心出具的情况介绍、2010年9月7日上午沈阳市经济技术开发区人民法院大潘法庭庭审笔录及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案双方当事人的诉争焦点为位于沈阳市于洪区杨士乡宁官村233平方米8间房屋的所有权归属问题。
关于上诉人提出登记在其名下的八间案涉房屋，系其个人出资购买，而非沈阳市振兴绝热材料厂出资购买的上诉主张，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽庭审中，上诉人向法庭提供了争议房屋的房产证及土地使用权证，用以证明争议房屋归其所有的事实，但一方面，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，仅具有公示效力，但在双方当事人对物权归属产生争议的情况下，法院应对物权归属进行实体审查，以确定该物权的真正权利人。而结合本案，从购买案涉房屋的实际出资及事后对房屋的投资情况来看，根据马志江提供的沈阳市振兴绝热材料厂财务凭证显示，涉案16间房产的5万元购房款项及契税0.3万元均是企业出资，并未显示系上诉人出资。且事后，该房屋的修缮及安装电力设备所支出的费用亦均是企业投资。因此，该16间房屋理应为企业所有。至于上诉人提出5万元购房款中有2.6万元系其变卖自有房屋而实际出资的主张，因上诉人就其该项上诉主张并未提供相应证据予以证明，且其主张出资2.6万元的时间与其变卖自有房屋的时间相矛盾；另一方面，从房屋的实际占有情况来看，案涉房屋从企业散伙后至今，一直由马志江占有、支配或收益，而在此期间，上诉人既未提出异议，亦未主张权利，这明显有悖于常理；同时，企业解散后，马志江作为经营人已支付许忠学、单德龙散伙费，并承担了企业各项债务。鉴于此，本院认为，登记在上诉人名下的8间房屋应归马志江所有，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人提出的一审本诉和反诉的案由不同，不能合并审理，故原审程序违法的上诉主张，本院认为，虽原审本诉的案由为确认合同效力纠纷，反诉的案由为房产所有权纠纷，但确认合同效力的前提是马志江对诉争房产是否具有处分权，而诉争房屋实际所有权人的归属亦是认定马志江是否具有处分权的前提，故原审为查明案件事实，并减少当事人的诉累，合并审理本案并无过错，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，800元，由上诉人单德龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年四月十四日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。