北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终8902号
上诉人（原审被告）：马培馨，男，1957年2月15日出生。
委托诉讼代理人：王继丰，北京嘉润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐宝华，男，1960年8月14日出生。
委托诉讼代理人：邹甜，北京市中翔律师事务所律师。
原审第三人：北京广安置业投资公司，住所地北京市西城区宣武门外大街10号庄胜广场中央办公楼北翼13层1319号。
法定代表人：赵书华，董事长。
委托诉讼代理人：李春，女，该公司职员。
上诉人马培馨因与被上诉人徐宝华及原审第三人北京广安置业投资公司（以下简称广安置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初23787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马培馨之委托诉讼代理人王继丰，被上诉人徐宝华之委托诉讼代理人邹甜，第三人广安置业公司之委托诉讼代理人李春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马培馨上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回徐宝华的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对0403号房屋（现行政地址为403号，以下简称涉案房屋）应何时、如何办理产权登记过户手续以及何时交付、产权登记过户所需缴纳的税费应如何负担、有关涉案房屋的买卖合同是否以及何时成立生效等关键事实未予查清；涉案房屋买卖合同存在瑕疵，各方当事人都有责任，不应由马培馨一人承担，且应按双方真实意思和交易习惯执行，即合同中约定的150万元房屋价款是马培馨净得，徐宝华在签约时亦口头承诺涉案房屋办理产权证时的税费由其承担，而徐宝华在入住时交纳相应费用亦可证明这一点。2.徐宝华不配合、不提供办理涉案房屋产权登记过户所需要的文件资料，是涉案房屋未办理产权登记过户的真实原因，一审法院在违约行为认定及责任分配和承担上，事实认定错误，适用法律不当，判决我自2015年10月1日起向徐宝华支付逾期过户违约金，没有事实和法律依据；根据我提供的录音等证据可知，为解决纠纷，徐宝华曾同意退还涉案房屋并且要求我退还已付合同价款、补偿其装修费用，故我认为双方之间的房屋买卖合同已经解除，我不构成单方违约，无需承担违约责任，不应支付其涉案房屋被停水、停电以及另外租房居住的损失；一审判决同时支持违约金和损失，无依据。3.一审法院未追加房屋买卖合同的居间方参加诉讼以致本案事实不清；一审法院在徐宝华未要求处理税费负担以及剩余20万房款问题的情况下，对此作出判决，超出了徐宝华的诉讼请求；一审法院适用简易程序审理本案，且在诉讼中未保障我进行答辩、举证等诉讼权利，导致判决结果严重不公。
徐宝华辩称，同意一审判决，不同意马培馨的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。
广安置业公司述称，同意一审判决，同意为马培馨办理过户手续。
徐宝华向一审法院起诉请求：1.确认我与马培馨于2014年1月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；2.判令马培馨于十日内办理涉案房屋的产权登记手续，广安置业公司予以协助；3.判令马培馨于涉案房屋的产权登记手续办理完毕十日内协助我办理房屋产权变更登记手续，将房屋过户到我名下；4.马培馨向我支付逾期办理过户的违约金暂定30万元（依据《北京市存量房屋买卖合同》第十条第二款第一项计算）；5.判令马培馨赔偿我经济损失暂定49300元；6.诉讼费用由马培馨承担。
一审法院认定事实：2014年1月14日，广安置业公司（出卖人）与马培馨（买受人）签订了《广安康馨家园房屋买卖协议》，约定马培馨购买广安置业公司开发的0403号房屋（即涉案房屋），建筑面积62.61平方米，房屋总价为727528元。该合同签订后，马培馨依约支付了房款，广安置业公司依约交付了涉案房屋。
2014年1月16日，马培馨（出售方）与徐宝华（买受方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定徐宝华购买马培馨购买的涉案房屋，房屋总价为150万元，其中定金20万元；该合同第十条权属转移登记还约定：（一）买卖双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同签订之后，因买卖双方产生了需要延长向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记时间的，应当签订书面的补充协议。（二）未能在本合同签订之日起九十日内申请办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出售方的责任，买受方有权退房……买受方不退房的，自买受方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出售方按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受方实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受方支付。双方均认可在签订合同时涉案房屋尚未取得房屋产权证书，并均知晓此事。
上述合同签订后，马培馨将其与广安置业公司签订的《广安康馨家园房屋买卖协议》原件及发票原件均交予徐宝华并将涉案房屋交付徐宝华，徐宝华对房屋装修后入住涉案房屋居住。徐宝华先后依约向马培馨支付了购房款130万元，马培馨先后出具了多张收条，其中，在2014年3月27日出具的收条中载明：“广安康馨家园A8号楼3单元0403号房，共收一百三十万元整，剩余房款二十万元整，过户当天支付清。”自2015年8月起，涉案房屋具备了与广安置业公司办理房屋所有权证书的条件，但双方未能办理，至今该房屋的所有权仍登记在广安置业公司名下。2015年8月，马培馨通知徐宝华要求解除双方签订的房屋买卖合同，但徐宝华未自涉案房屋搬出，马培馨后即切断了该房屋的供水、供电。
一审法院认为，徐宝华与马培馨就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。徐宝华依约履行了支付部分购房款的义务，马培馨应当在具备与广安置业公司办理涉案房屋所有权证书的条件后积极办理产权登记，现马培馨未予办理，导致徐宝华与马培馨之间的房屋买卖合同迟延履行，构成违约，应当承担违约责任。马培馨辩称未能办理产权登记系因徐宝华拒绝提供原始购房合同及发票所致，但未提供证据予以证明，法院不予采信。在马培馨没有取得单方解除权的情形下，其向徐宝华提出解除合同的通知，未经徐宝华同意，该解除通知应属无效。马培馨在合同履行过程中对已交付的涉案房屋采取断水、断电行为，对徐宝华造成一定损失，亦属违约行为，应当承担赔偿责任。徐宝华主张的违约金数额，与徐宝华由于逾期过户遭受的损失相比，标准适当，法院依法予以支持。马培馨承担违约金的起始日应自具备与广安置业公司办理房屋所有权证书的条件之日起一定合理期限后起算。徐宝华因断水断电造成的损失，由法院根据徐宝华的实际损失情况酌定。判决：一、徐宝华与马培馨于二○一四年一月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；二、徐宝华、马培馨、北京广安置业投资公司于判决书生效之日起十日内将403号房屋的房屋权属登记办理至马培馨名下（权属转移登记过程中所需缴纳的土地出让金、税费按照国家相关规定承担）；三、马培馨于判决书生效之日起二十五日内配合徐宝华办理将403号房屋的房屋权属登记过户至徐宝华名下的手续（权属转移登记所需缴纳的相关税费按照国家相关规定承担）；四、徐宝华于判决书生效之日起二十五日内向马培馨支付剩余房款二十万元；五、马培馨于判决书生效之日起二十八日内向徐宝华支付逾期过户违约金（自二○一五年十月一日起，按照每日六百五十元的标准计算）；六、马培馨于判决书生效之日起十日内向徐宝华支付截止至二○一六年十一月二日（立案日）的停水停电损害赔偿金三万八千元；七、驳回徐宝华的其他诉讼请求。
本院审理期间，徐宝华提交《广安康馨家园住宅入住收费表》（以下简称《入住收费表》）（该表中载明了面积差价款、产权登记费及印花税、专项维修基金、产权证代办费、物业服务费、供暖费、装修管理服务费、装修保证金的数额）、《收条》、日期为2016年4月的录音、购房意向书、短信记录，欲证明徐宝华已实际交纳《入住收费表》中的各项费用，涉案房屋办理产权证以及过户的税费应由徐宝华负担，马培馨诚心卖房，徐宝华不提供合同手续、不缴费，并动手打人是导致纠纷发生的真正原因；拆除电表等损失，徐宝华亦有过错，徐宝华应承担相应责任。提交律师函及回复函、退件函，欲证明二审期间，马培馨曾索要合同等原件，遭到徐宝华拒绝，其因此产生的损失应由徐宝华负担。另提交涉案房屋租金、房价查询打印件，欲证明徐宝华的租金费用不合理，其亦有损失。徐宝华对上述证据的证明目的均不予认可。其中，2016年4月的录音系在派出所民警、中介公司工作人员、电力公司工作人员以及双方亲属在场的情况下双方进行沟通时所录，该录音显示：徐宝华曾口头承诺物业费、面积差价款的钱由其负担；徐宝华主张房产证办到马培馨名下的费用应由马培馨负担，在此次沟通前马培馨已经拆除了电表、水表；马培馨提出让徐宝华搬走，徐宝华称在马培馨退钱并给付装修费、损失费后可以搬走，双方就谁是违约方问题产生争吵，该问题协商未果。徐宝华称交纳物业费等费用是为了入住，不代表其他费用亦应由其负担。
根据双方提交的证据以及陈述，可以认定如下事实：双方未签订存量房屋买卖合同中的附件一至附件八；双方在书面合同中未对办理房产证办至马培馨以及办至徐宝华名下的税费在双方间的负担，进行约定。徐宝华交纳了住宅入住收费表中的各项费用。2015年8月，在接到广安置业公司可以办理产权证的通知后，马培馨要求徐宝华提供买卖合同和发票原件并负担办理产权证的税费，徐宝华不同意，双方就上述费用的负担未协商一致，马培馨提出解除合同，并通知马培馨搬离涉案房屋，马培馨未搬出，马培馨对涉案房屋停水、停电，后徐宝华诉至法院。期间，徐宝华曾提出如果解除合同，应补偿其装修款损失，但因数额问题，双方未就解除合同达成一致。
本院另查明：《广安康馨家园房屋买卖协议》第12条约定，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构代收、代缴专项维修资金、契税、产权证代办费、法律法规政策或相关部门要求的其他费用，包括但不限于测绘费、工本费、印花税等和本协议约定的物业服务费用等税费；出卖人或出卖人指定的机构受买受人委托代办并取得该房屋所有权证书后，应将相关缴纳凭证交予买受人，但供暖费、房屋装修保证金和装修管理费等税费应由买受人自行向相关单位缴纳，并在接收该房屋的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第18条约定，本项目房屋产权性质为按经济适用房产权管理；买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理该房屋所有权证书，并在办理结算入住手续时交纳委托费用500元；买受人应按照权属登记机关的要求在办理该房屋接收前向出卖人或出卖人指定的机构提供办理该房屋所有权证书所须的资料；买受人未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，如非因出卖人的责任，出卖人不承担任何责任。合同第24条约定，交易时间不受限制，上市交易由购买人按成交额的3%补交土地出让金。
双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》系通过北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订。该合同第九条约定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七；因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续履行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【出售方】【买受方】缴纳。
双方均认可实际上并不存在上述条款中记载的附件七。一审期间，马培馨提交出卖方（甲方）为马培馨、买受方（乙方）徐宝华与见证方（丙方）我爱我家公司的《补充协议》，该协议第五条约定，由于没有产权证，因此标的房屋的产权性质无法确定，所以在交易过程中由于产权性质所产生的特定交易费用如土地出让金等，在实际产权转移登记当日按照国家相关部门的规定由法定交纳的一方承担，（乙方自愿承担该项费用）。徐宝华未在该协议的乙方处签字。关于为何该协议上无徐宝华签字，马培馨在一审期间提交的答辩状中称双方曾在洽商合同时达成了其净得房款150万元其他所有费用均由徐宝华负担的口头约定，但是在中介要求徐宝华签订《补充协议》时徐宝华就反悔了，拒绝签订。徐宝华称未见过《补充协议》。
经询，双方均表示房屋产权证办至马培馨名下以及由马培馨名下转移至徐宝华名下的双方应负担的各项税费共计二十五、六万元。徐宝华称双方当时就说其支出150万元把房买到手，不再给马培馨其他费用，在签订涉案房屋买卖合同时对办理产权证以及过户的税费在双方间的负担没有进行协商；并表示其就是要得到房子，如果法院认定合同继续履行且由其支付相关税费，其即使借钱也会支付该笔费用。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案双方争议的主要问题有四：一是徐宝华与马培馨是否就涉案房屋办理权属证书至马培馨名下以及转移登记至徐宝华名下产生的各项税费负担问题有约定；二是双方之间的房屋买卖合同可否继续履行，若合同继续履行，涉案房屋办理权属证书至马培馨名下以及转移登记至徐宝华名下产生的各项税费在双方间如何负担；三是徐宝华是否存在在涉案房屋具备办理产权证条件时逾期办理权属证书的行为；四是马培馨是否应赔偿徐宝华主张的因停水停电导致的租房损失。
关于问题一，马培馨主张双方在订立合同过程中，徐宝华曾口头承诺涉案房屋办理权属证书至马培馨名下以及转移登记至徐宝华名下产生的各项税费均由徐宝华负担，其净得150万元房价款。徐宝华对此不予认可，根据马培馨所述徐宝华交纳《入住收费表》中各项费用的事实和其提交的录音材料，不足以得出双方之间曾就此协商一致，结合马培馨提交的《补充协议》的内容以及其所述徐宝华未在该协议上签字的原因，本院对马培馨该项主张，难以采信。
关于问题二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐宝华与马培馨就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。根据已查明的事实，徐宝华已依约履行了支付部分购房款的义务，其不存在违约行为，在合同履行过程中，双方亦未就解除合同协商一致，现徐宝华要求继续履行合同，于法有据。
本案系因税费负担问题引发，税费缴纳问题影响涉案房屋的权属转移，在审理期间，双方就税费负担问题仍不能达成一致意见，在此情况下，一审法院对该问题予以明确，并无不当。根据本案已查明的事实，徐宝华、马培馨在订立合同时均知涉案房屋尚未取得房产证，但就房产证办至马培馨名下以及权属转移登记至徐宝华名下的税费在双方间的负担问题，未有明确约定，在协商过程以及审理过程中双方均主张该笔费用已包含在合同价款中，应由对方负担。据双方陈述，该笔税费共计25万余元，而双方合同中约定的房屋成交价为150万元，本院认为，该笔税费的负担问题系合同的主要条款，该问题能否解决，足以影响合同能否继续履行。鉴于双方就解除问题曾进行协商，但并未达成一致意见，现徐宝华要求继续履行合同以实现其合同目的，综合考虑房屋交易时尚未取得房产证的情况、合同订立时北京存量房屋交易的市场情况，本着促进交易，维护交易市场稳定和公平原则，本院认为，房屋权属证书办至马培馨名下的相关税费，应由马培馨负担；房屋权属由马培馨名下转移至徐宝华名下的相关税费由徐宝华负担（包括按成交额的3%补交的土地出让金）。
关于问题三，根据马培馨提供的录音以及双方当事人陈述，可以确认涉案房屋未及时办理至马培馨名下，系徐宝华与马培馨就办理房屋权属证书的税费负担未进行书面约定，且双方就此亦未达成一致意见所致，而非马培馨未予积极办理的原因。结合双方在签订合同时均知涉案房屋尚未取得房产证，且在合同中并未就此进行明确约定以及双方在纠纷发生后就合同继续履行以及解除问题处于协商过程的情况，本院认为，徐宝华要求马培馨支付逾期过户违约金，依据不足，一审法院予以支持，欠妥，本院予以纠正。
关于问题四，根据马培馨提供的证据，本院难以认定对涉案房屋停水、断电系其与徐宝华协商一致的结果。马培馨在双方就合同履行及解除问题未协商一致的情况下，对已交付给徐宝华的涉案房屋进行停水、断电，实属不当，对由此给徐宝华造成的损失，应予赔偿。一审法院判决马培馨向徐宝华支付停水、停电损害赔偿金，并无不当，本院予以确认。
此外，本案系徐宝华起诉要求马培馨继续履行合同，一审法院在判决马培馨履行协助权属转移登记义务的同时，判决徐宝华支付马培馨剩余购房款，并无不当，且徐宝华对此并未提出异议，本院予以确认。另，经审查，一审法院在审理本案过程中并不存在严重违反法定程序的情形。
综上所述，马培馨的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初23787号民事判决第一、四、六项；
二、撤销北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初23787号民事判决第五、七项；
三、变更北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初23787号民事判决第二项为徐宝华、马培馨、北京广安置业投资公司于本判决生效之日起十日内将403号房屋的权属转移登记至马培馨名下（权属转移登记过程中所需缴纳的相关税费由马培馨承担）；
四、变更北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初23787号民事判决第三项为马培馨于本判决生效之日起二十五日内协助徐宝华将403号房屋的权属转移登记至徐宝华名下（权属转移登记过程中所需缴纳的相关税费以及按成交额的3%补交的土地出让金由徐宝华负担）；
五、驳回徐宝华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10721元，由徐宝华负担1804元（已交纳），由马培馨负担8917元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费21342元，由马培馨负担17858元（已交纳4870元，余款于本判决生效后7日内交纳），由徐宝华负担3483元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王艳芳
审判员 顾国增
审判员 刘丽杰
二〇一七年十月三十一日
书记员 马博文