贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0222民初3948号原告：赵懂，男，1975年11月26日出生，汉族，住贵州省盘州市。被告：盘州乌蒙大草原旅游开发投资有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市。。法定代表人：韩信，该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：苏承锐，北京盈科（贵阳）律师事务所专职律师。特别授权委托诉讼代理人：王宇，北京盈科（贵阳）律师事务所专职律师。原告赵懂与被告盘州乌蒙大草原旅游开发投资有限公司（以下简称旅游公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赵懂，被告旅游公司特别授权委托诉讼代理人苏承锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵懂向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告剩余租房款11669元（2018年5月至12月），支付原告违约金5000元，赔偿原告经营的货物损失99088元，合计115757元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月6日，原告和被告签定乌蒙景区移动小商铺出租合同书（以下简称商铺出租合同），并于当日一次性交付一年的房租费20000元，该商铺地址位于乌蒙景区百草坪，商铺面积为30平方米的16号小木屋，租赁期限为一年（自2018年1月1日起至2018年12月30日止），合同期限内，约定了原告和被告的权利义务。2018年4月以前，双方没有因商铺出租合同发生过纠纷。2018年5月3日，旅游公司工作人员通知，说是上级领导要求及时拆除原告所租的小木屋商铺，货物自行清理，不搬也要强制拆除；5月4日，被告施工人员在原告不知情的情况下，恶意不讲商业信誉，强行切断商铺电源及拆除人行木栈道，恶意阻止原告正常经营活动，不顾原告合法权益，迫使原告搬离；5月5日，原告考虑到自身经营的商品以旅游商品为主，货物较多，受经营场所的制约，原告向被告的两位副总发信息商议，均未得到任何回复；5月6日，双方未达成协议，在原告不知情的情况下，被告强行切断原告租赁的小木屋商铺，并吊离距百草坪景区约5公里的2号门进口的路旁。被告故意不履行合约，严重伤害了原告合法权益，给原告造成严重损失，被告至今仍对原告的损失视而不见，无任何商议及补救措施，其行为表示不履行合约，根据合同约定，被告故意不履行合约、其中止合同并非不可抗力和国家政策调整的客观需要、而是其单方主观想法、并无任何公示公告说明，被告应承担原告的一切经营损失及违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十三条的规定，被告因过错不履行合同，应赔偿原告的经济损失，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告旅游公司辩称，原告诉请并未要求解除商铺出租合同，双方所签商铺出租合同至今有效，原告诉请退还租金的请求不应支持。双方所签租赁合同第6条第6点约定原告有义务服从被告经营管理，且被告对涉案小木屋进行搬离处理是依据盘州市住建局的行政行为履行的搬离义务，是对景区经营管理所作的回应，不存在违约行为，原告在搬离小木屋前已尽到相关的通知义务，并提出处置方案（继续经营的，减免房租；不愿意经营的，退还减免房租；景区整改后，同意规划地方给原百草坪景区原经营的商户进行经营）供包含原告在内的所有商户选择，以减轻各商户的损失，原告在被告通知处理后未配合，造成了损失的扩大，原告应对扩大损失部分承担责任，原告主张的货物损失99088元实际不存在，原告未配合相关搬离行为，其自行经营的小木屋被其自行上锁，小木屋内的货物并未灭失，存在可继续租赁的状态，原告的该损失不存在。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交如下证据：1、原告身份证及户口簿复印件，拟证明原告的诉讼主体。被告无异议。本院予以采信作为认定原告诉讼主体资格的依据。2、商铺出租合同及租房费收据，拟证明原被告存在商铺出租合同关系。被告对该证据无异议，但认为双方所签商铺出租合同至今有效，合同明确约定原告作为承租方有义务协助出租方经营管理。3、拍摄日期为2018年5月4日的照片两张，拟证明被告于2018年5月4日强行损坏原告向其租赁的小木屋设施。被告的意见是原告所提交的照片所反映的不是其所经营的小木屋，而是被告与其他商户达成意见后将其他商户搬离原位置的事实，其照片上涉及的货物仍在原告租赁的小木屋内，小木屋被原告私自加锁封存。4、拍摄日期为2018年5月6日的照片两张，拟证明被告在双方未达成任何协议的情况下，强行将原告所租小木屋拆除后搬离原位置的事实。被告的意见是对该证据的真实性有异议，理由：（1）照片上的小木屋不能明确系原告所经营的小木屋。（2）照片上的小木屋系被告与其他商户达成协议后，将其他商户的小木屋搬离原位置的事实。（3）原告所经营的货物仍在自己经营的小木屋内，其小木屋是原告自身上锁保管。（4）在小木屋拆除之前，被告于2018年5月3日通知各商铺的商户开会，开会时已告知相关文件的处理要求及处理方案，但原告拒绝参会，不配合被告，原告所租小木屋系整体搬离，其货物仍在小木屋内，系原告自身上锁保管。5、短信记录一份，拟证明被告强行搬离原告所租小木屋后，原告与被告管理人员协商处理，但被告管理人员未回复的事实。被告的意见是不能达到原告证明目的，证据恰好证明被告已尽到告知原告小木屋搬离的通知、要求及处理方案等事宜的事实。6、被告于2018年5月6日切割和吊离小木屋的照片，拟证明被告将原告租赁的小木屋搬离的事实。被告的意见不能证实系搬离原告的小木屋。7、原告货物照片及货物清单，拟证明：（1）原告所售货物受特定区域限制。（2）被告违约造成原告货物无法继续销售造成损失99088元。被告的意见是：（1）照片无拍摄时间、地点及拍摄物，不能证实货物已被损毁。（2）货物清单及损失系原告自行所制，无其他证据佐证，原告因经营行为所带来的风险应由其自行承担，对该证据不予认可。8、证人李某的书面证言一份，拟证明：李某与原告是一起向被告租赁小木屋的商户，被告与其他商铺商户未达成协议就将其租赁的商铺拆除，之后多退一个月房租给商户及被告未按租赁合同履行构成违约的事实。被告的意见是证言系原告所取，取得程序上有瑕疵，且李某并不符合不应出庭作证的情形，对其证言不予认可。9、领条一份，领条主要内容为“黄水仙是与原告一起租赁小木屋的商户，黄水仙向被告租赁了2号商铺和6号商铺，租赁时间是2018年2月28日，租赁时已交付房租，2号商铺房租21000元/年，6号商铺房租19000元/年，其所租小木屋于2018年5月6日拆除，经营2个月后被告退还黄水仙房租30000多元，减免1个月的房租”，拟证明被告构成违约。被告的意见是被告和其他商户达成一致意见，并提供处置方案供商户选择的事实。10、乌蒙草原景区餐饮指示牌照片两张，拟证明原告所租小木屋是符合被告规划的事实。被告的意见是不能达到原告证明目的，被告修建小木屋是符合相关规划和批复的，本次搬离也是因规划和批复有调整，搬离行为并非被告所决定，被告仅是履行相关部门批复的整改要求。11、乱搭建小木屋的照片，拟证明被告拆除小木屋系被告单方行为及无相关规划的事实。被告意见是对证据的“三性”均不认可。12、照片，拟证明乌蒙草原上小木屋搬离后的地点现无商户经营的事实。被告意见是对证据的“三性”均不认可。被告提交如下证据：1、盘发改投资[2014]560号文件及旅游公司乌蒙大草原景区创建4A级旅游景区工程（烧烤木屋工程）施工合同，拟证明涉案租赁合同所约定出租的小木屋建设合法，被告享有所有权及出租权。原告无意见，但认为与本案不具关联性。2、商铺出租合同，拟证明：（1）被告出租给原告的小木屋未明确约定编号，合同第六条第6点约定原告作为承租人有义务服从被告的经营管理。（2）原被告租赁期限是2017年12月30日至2018年12月30日。原告的意见是商铺出租合同属实，原告承租的小木屋编号是被告自己编的，原告所承租的小木屋是下排第二所。3、盘州市住房和城乡建设局关于拆除盘州市坡上草原风景名胜区内烧烤小木屋和古银杏风景名胜区内老游客接待中心建筑物的通知及旅游公司2018年第17号会议纪要、签到册、手机通讯记录，拟证明：（1）被告在住建部门要求拆除小木屋以恢复绿地的通知后，旅游公司通知小木屋商铺各商户开会及对小木屋作相关处置方案的事实。（2）除原告外，其余租赁小木屋的商户均与被告达成退还租金或减免租金的处置措施。原告的意见是被告通知5月3日下午5点开会，只能证实双方打电话的事实，通话并未讲清楚是什么事情，原告因工作忙无法参会，且该会议仅是动员会议，不能作为被告不履行合同的依据。4、照片25张，拟证明被告在搬离小木屋的整个过程中，对原告所租的小木屋仅是整体搬离，并无损害，原告所主张货物仍在其承租的小木屋内，并由其上锁保管。原告的意见是小木屋内的玻璃柜及灶台有部分损害，损失较小，但被告搬离小木屋给原告造成较大的销售损失。关于证据的认定：对原告提交的身份证及户口簿、商铺出租合同及租房费收据及被告提交的商铺出租合同，双方当事人均无异议，本院予以采信作为认定“原告系本案适格诉讼主体、原被告于2017年12月6日签订商铺出租合同及合同对所租赁小木屋商铺的位置、面积、期限、租金、双方权利义务、合同终止情形、违约责任、处理方式等进行约定”的事实。对原被告上述提交的小木屋照片，双方对照片的真实性无异议，综合原被告庭审中均认可“被告出租给原告的16号小木屋从商铺出租合同中约定的乌蒙景区百草坪搬离至景区2号门入口处”的事实，该组证据本院予以采信作为认定16号小木屋整体从乌蒙景区百草坪搬至景区2号门入口处的事实及16号小木屋整体搬离前后的现状。对原告提交的短信记录，本院予以采信作为认定原告于2018年5月5日要求被告旅游公司工作人员与其协商处理16号小木屋未果的事实。对原告提交的货物照片及货物清单，原被告庭审中认可16号小木屋系整体搬离，且原告庭审中陈述“16号小木屋在搬离后，屋内的玻璃柜和灶台受损，损失较小，但因搬离给原告造成极大销售损失”的事实，综合双方的陈述，对于16号小木屋内的货物，搬离前后并无变化，原告独自制作货物清单及认定损失，并未提供其他证据相互印证，其上述证明目的，本院不予采信。对原告提交的井区警示牌，与本案不具关联性，本院不予采信。对原告提交的李某的书面证言、领条及被告提交盘州市住房和城乡建设局关于拆除盘州市坡上草原风景名胜区内烧烤小木屋和古银杏风景名胜区内老游客接待中心建筑物的通知及旅游公司2018年第17号会议纪要、签到册、手机通讯记录，被告庭审中陈述“被告在接到主管部门通知后，于2018年5月3日通知在百草坪租赁小木屋的各商户（含原告赵懂）关于小木屋搬离的实施方案，并提供方案（继续经营的，减免房租；不愿意经营的，退还减免房租；景区整改后，同意规划地方给原百草坪景区原经营的商户进行经营）供各商户选择，除原告未参会以外，其余商户均与被告达成退租或减租的协议”及原告认可被告于2018年5月3日电话告知开会的事实，结合原被告庭审中的陈述，该组证据相互印证，本院予以采信作为认定“被告在接到盘州市住房和城乡建设局关于拆除盘州市坡上草原风景名胜区内烧烤小木屋的通知后，于2018年5月3日通知在百草坪租赁小木屋商铺的商户开会，并提供方案供商户选择以减少商户损失”及“原告经被告通知后未参会”的事实。对被告提交的盘发改投资[2014]560号文件及旅游公司乌蒙大草原景区创建4A级旅游景区工程（烧烤木屋工程）施工合同，拟证明涉案租赁合同约定出租的小木屋合法，被告享有所有权及出租权，原告无意见，本院予以采信。根据上述证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2014年7月5日，盘县发展和改革局下发盘发改投资[2014]560号文件，对乌蒙大草原景区17栋烧烤小木屋及污水处理设施项目作出批复，后被告依据批复修建了上述烧烤小木屋。2017年12月6日，原告作为乙方与被告作为甲方签订商铺出租合同，被告将位于号小木屋租赁给原告商用，租赁期为1年，即自2018年1月1日起至2018年12月30日止，租金为20000元，合同还对双方权利义务、人员管理、合同终止、违约处理等进行了约定，其中，第九条规定了甲方在租赁期内的责任，即“……3、甲方不得在租赁期未到期擅自收回租赁标的，除乙方违反合同的规定和不可抗力因素外”，第十条规定了合同终止的情形，即“1、商铺租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回租赁商铺：……3、因不可抗拒原因致或因国家政策需要拆除或改造已租赁的商铺双方合同自动终止。”，被告依约于合同签订当日向被告交纳了租金20000元，原告租赁小木屋后用以销售风筝及其相关用品、帐篷及其配套用品等商品。2018年4月25日，盘州市住房和城乡建设局根据省住建厅专家评审会的意见，下发《关于拆除盘州市坡上草原风景名胜区内烧烤小木屋和古银杏风景名胜区内接待中心建筑物的通知》，要求拆除坡上草原风景名胜区内的烧烤小木屋以恢复绿化，被告在接到通知后于2018年5月3日通知包括原告在内的租赁位于乌蒙景区百草坪小木屋的各商户开会，对小木屋搬离的原因及搬离方式（整体吊装）作了释明，并听取商户的诉求，为减少商户损失，被告自愿提供搬离小木屋的解决方案（1、若商户愿意继续经营，被告愿意对房租作部分减免。2、若商户不愿意继续经营，被告将作最大让步，退还剩余租期租金。3、待景区归还完毕后，争取在老牧场建接待站，届时将优先考虑小木屋商户。）供商户选择，并形成会议纪要，但原告在接到被告通知后仍未参会。2018年5月4-6日，被告根据住建局的通知将位于乌蒙景区百草坪的小木屋整体吊装搬离至景区2号门处。原告以“被告搬离小木屋构成违约，应退还剩余租期的租金，支付违约金及搬离小木屋给原告造成销售损失”为由诉至法院。本院认为，本案需解决的问题是：原告请求应否支持？若支持，应支持多少？本案原告作为承租人向被告租赁小木屋商用，并与被告签订商铺租赁合同，合同对商铺位置、面积、期限、租金、双方权利义务、合同终止情形、违约处理、商铺交付收回验收等进行约定，该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方之间的商铺租赁合同关系合法有效，原被告之间商铺租赁合同关系成立，应受到法律的保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原被告均应依约全面履行各自的义务，根据双方所签商铺租赁合同第九条、第十条约定“因不可抗拒原因或因国家政策需要拆除或改造已租赁的商铺，双方合同自动终止，甲方有权收回租赁标的物”的事实，关于“不可抗拒原因及国家政策的原因”的界定，原被告庭审中均表示未作具体约定，故被告根据主管部门盘州市住房和城乡建设局关于拆除坡上草原风景名胜区内的烧烤小木屋以恢复绿化的通知搬离原告所租小木屋的行为符合双方合同约定，双方合同终止，被告并未违约，原告主张要求被告支付违约金5000元的理由不成立，本院不予支持。对原告要求被告退还2018年5月至12月期间所付租金11669元的请求，被告在接到盘州市住房和城乡建设局关于拆除小木屋的通知后召集包括原告在内的各商户开会，并形成会议纪要，对各商户所租小木屋搬离事宜提供解决方案供商户选择，即“商户愿意继续经营，旅游公司愿意对房租作部分减免；若商户不愿意继续经营，旅游公司将作最大让步，退还剩余租期租金；待景区归还完毕后，争取在老牧场建接待站，届时将优先考虑小木屋商户”，本案原告庭审中表示其所租小木屋被搬离至景区2号门后无法继续经营，并在本案中要求被告退还租金，原告请求符合被告关于搬离小木屋的处理方案，故原告请求退还剩余租期租金的请求成立，本院予以支持，但剩余租期的租金应为11666.67元（20000÷12×7=11666.67），原告请求过高，超过部分不予支持。对原告主张要求被告赔偿经营货物的损失99088元的请求，被告根据盘州市住房和城乡建设局关于拆除坡上草原风景名胜区内的烧烤小木屋以恢复绿化的通知后，告知了原告搬离小木屋的事由，根据双方在商铺租赁合同中约定“因不可抗拒或国家政策的原因，双方合同终止，旅游公司有权收回出租商铺”的事实，被告并未违约，且双方在所签合同中未就合同终止后原告经营的损失进行约定，原告也未提供证据证实其损失，故原告的该请求不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告盘州乌蒙大草原旅游开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵懂租金11666.67元；二、驳回原告赵懂的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按同期中国人民银行贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1308元，由原告赵懂负担1262元，被告盘州乌蒙大草原旅游开发投资有限公司负担46元（案件受理费原告赵懂已预交，被告盘州乌蒙大草原旅游开发投资有限公司对其承担部分在支付上述款项时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。如义务人不按本判决确定的期限履行义务，权利人可在本判决书确定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  叶乙申二〇一八年八月十六日书记员  陈 杰