北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06958号
上诉人（原审被告）王义霞，女，1964年8月27日出生。
委托代理人林彬，安徽林彬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号新东安写字楼2座1109、1111室。
法定代表人张锦成，执行董事。
委托代理人张增贤，山西科贝律师事务所北京分所律师。
上诉人王义霞与被上诉人北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联公司）因居间合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第02494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月17日受理后，依法组成由法官武子文担任审判长，法官周岩、郭倬参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
美联公司在一审中起诉称：2013年12月28日，美联公司、王义霞与案外人李媛签订《北京市存量房屋买卖及居间合同》，约定：经美联公司居间，王义霞购买李媛名下位于北京市朝阳区广渠路××房屋；成交价格为524万元。同日，美联公司和王义霞签订《佣金确认书》，确认居间服务费为102000元；王义霞承诺于2013年12月29日前支付上述费用，如逾期支付的，每逾期一天则须按应支付佣金的千分之五支付滞纳金。合同签订后，美联公司依约履行了居间义务，促成王义霞与李媛签订了《北京市存量房买卖合同》。但王义霞未按约定向美联公司给付居间服务费。鉴于王义霞与李媛之间的房屋买卖合同未实际履行，故美联公司将王义霞应当支付的居间服务费酌减为86000元。为维护合法权益，美联公司诉至法院，请求判令王义霞给付居间服务费86000元及违约金（按日千分之五的标准计算，自2013年12月30日起至判决生效之日止），并由王义霞承担案件诉讼费。
王义霞在一审中辩称：1、签订《北京市存量房屋买卖及居间合同》时，王义霞已明确告知美联公司，王义霞不具备在北京市购买住房的资格。但美联公司诱骗王义霞，称该合同仅系意向合同，不具有法律效力。2、签订《北京市存量房屋买卖及居间合同》时，应美联公司的要求，王义霞与李媛还签订了《主体变更协议》。三方约定，待由具备在北京市购买住房资格的人签署《主体变更协议》后，《北京市存量房屋买卖及居间合同》才生效。3、签订《北京市存量房屋买卖及居间合同》当晚，王义霞已经明确告知美联公司及李媛，王义霞不再继续履行该合同。4、王义霞与李媛之间的房屋买卖合同未实际履行，美联公司不应当收取居间服务费。王义霞不同意美联公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年12月28日，美联公司（居间方，丙方）、王义霞（买方，乙方）及案外人李媛（卖方，甲方）签订《北京市存量房屋买卖及居间合同》，约定：经丙方居间，乙方将坐落于北京市朝阳区广渠路××房屋（以下简称涉诉房屋）售予甲方，房屋成交价格为524万元；乙方同意于2013年12月28日前向甲方支付定金30万元，剩余房款全款支付。甲乙双方签订买卖合同，居间行为完成，乙方应于合同签订时向丙方支付居间服务费102000元；乙方应于签订合同当日，一次性付清居间服务费；未经丙方同意而迟延支付的，丙方有权追索滞纳金，每日按照迟延支付费用数额的千分之五计算。同日，王义霞与李媛签订《北京市存量房买卖合同》，双方约定李媛将涉诉房屋以524万元的价格售予王义霞。同日，王义霞签署《购房承诺书》，确认其清楚知晓北京市有关住房限购政策的规定。同日，王义霞与李媛签订《主体变更协议》，双方约定房屋买卖合同中的买受人可以变更，由他人代替王义霞履行合同。
2013年12月28日，美联公司和王义霞签订《佣金确认书》，双方确认居间服务费为102000元；王义霞承诺于2013年12月29日前支付给美联公司上述佣金，如逾期支付的，每逾期一天则须按应支付佣金的千分之五支付滞纳金。上述协议签订后，王义霞未向美联公司给付居间服务费。
一审中，就王义霞所称其在签订《北京市存量房屋买卖及居间合同》时已经明确告知美联公司，王义霞不具备在北京市购买住房资格问题，美联公司称，经美联公司询问，王义霞在签订合同时未明确表示其不具备购买住房资格；王义霞签署了《购房承诺书》，并表示将自行处理购买住房资格问题；因王义霞要求将涉诉房屋登记至其女儿名下，故李媛与王义霞签订了《主体变更协议》。
美联公司、王义霞一致认可王义霞与李媛之间的房屋买卖合同未实际履行，李媛未向王义霞交付涉诉房屋，王义霞未向李媛支付定金或购房款。美联公司亦表示，因王义霞与李媛之间的房屋买卖合同未实际履行，故美联公司自愿适当酌减居间服务费。
一审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。美联公司与王义霞签订的《佣金确认书》不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。美联公司为王义霞与李媛签订《北京市存量房买卖合同》提供了居间服务，王义霞应当按照约定给付居间服务费。王义霞虽辩称其在签订买卖合同时已向美联公司明确表示其不具备在北京市购买住房资格，但未提供相关证据支持其主张，且王义霞明知其自身不具备购买住房资格仍签订买卖合同，应当承担相应的法律后果。故对王义霞该项抗辩意见，该院不予采纳。但鉴于王义霞与李媛之间的《北京市存量房买卖合同》未实际履行，且美联公司亦同意适当酌减居间服务费，因此，对美联公司要求王义霞给付居间服务费的诉讼请求，该院予以支持。但居间服务费的具体数额，由该院根据美联公司履行居间义务的具体情况予以酌定。至于美联公司要求王义霞给付违约金一节，因王义霞与李媛之间的《北京市存量房买卖合同》未实际履行，王义霞未及时给付居间服务费尚不属恶意，故美联公司的该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、王义霞于判决生效后七日内给付北京美联房地产经纪有限公司居间服务费人民币五万元；二、驳回北京美联房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王义霞不服一审法院判决向本院提起上诉，主要上诉理由是：在合同签订时王义霞并未按约履行付款义务，美联公司和李媛也没有要求王义霞履行，因为美联公司和李媛都知道这是一个无法履行的合同。因为王义霞是一名既不在北京工作、又没有北京户口，无法在北京购买房屋的人。美联公司促成的是一起无法履行的房屋买卖合同，该合同最终也没有实际履行。在居间合同中，居间人必须就自己掌握的信息如实向有关当事人提供，并保证提供的信息真实可靠，没有任何隐瞒欺骗或掺杂任何主观臆测，对于显然无支付能力或无缔约能力的当事人，居间人不得为其媒介。居间人应当遵守自愿、公平、诚实信用等原则，对了解掌握的本地区的交易习惯如实告知。本案中，从美联公司提供的《购房承诺书》、《主体变更协议》，说明美联公司知道王义霞不符合在北京购房条件，尚需寻找符合条件的第三者来承继王义霞的合同权利义务，替代王义霞履行合同。让王义霞签署《购房承诺书》，说明作为中介人的美联公司知道在北京买房有特别规定，不符合规定的无法进行房屋买卖。美联公司向王义霞询问并告知了不具备一定条件无法在北京购房的事实。作为专业房屋中介公司，在促成合同签订前审查签约人的签约资格是居间人的法定义务。根据合同法第425条，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案合同是一份无法履行的合同，美联公司因自身存在过错而不能向王义霞主张权利。即使王义霞和李媛的合同成立，此合同也是意向性合同，待具备在北京购买房屋条件的人签署主体变更协议后买卖合同才生效。《佣金确认书》和《主体变更协议》是对原合同的变更和补充，由于第三人尚未与李媛及王义霞签订协议，买卖合同未最终完成，美联公司主张的居间费不能成立。一审判决错误，请求二审依法改判驳回美联公司的诉讼请求。
美联公司辩称：美联公司的居间服务没有瑕疵，王义霞是否有购房资格应由其本人判断。美联公司履行了告知义务，王义霞也签字认可。王义霞是为其女儿买房，为履行合同签订的《主体变更协议》。美联公司的居间义务已经完成。考虑到买卖没有实际成交，美联公司已主动让渡利益降了1万多元的居间费，一审判决又再次将费用降低，已超出公平范畴。美联公司考虑到诉讼成本没有提出上诉，已尽到了责任。请求二审驳回王义霞的上诉请求，维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，上述事实，有《北京市存量房屋买卖及居间合同》、《北京市存量房买卖合同》、《佣金确认书》、《主体变更协议》及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：王义霞在美联公司的《购房承诺书》上签字，承诺其知晓国家购房政策并承担不能办理相关手续的法律责任，由此可认定美联公司向王义霞履行了告知义务。王义霞明知其在签订合同时不具备购房资格仍签订合同，应对此承担相应法律后果。通过当事人陈述和《主体变更协议》可知，王义霞和李媛均确认以后可以由符合购房条件的第三人来代替王义霞履行合同，故不能以履约主体变更否定买卖合同的有效性和美联公司居间工作的有效性。根据《北京市存量房屋买卖及居间合同》约定，美联公司已履行了居间义务，买卖合同未履行的过错不在美联公司。王义霞关于“美联公司未如实报告、促成一起无法履行的合同故不应收取居间费的”上诉意见，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费975元，由王义霞负担（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费1950元，由王义霞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 武子文
审 判 员 周 岩
代理审判员 郭 倬
二〇一四年八月十九日
书 记 员 许晓晨