广西壮族自治区扶绥县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1421民初1721号原告:广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西扶绥县进城大道333号未来城商住楼4号楼二层。负责人：姚少河，经理。委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所律师。被告：李周明，男，1965年6月15日出生，汉族，住所地广西平南县，经常居住地广西扶绥县。原告广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称：利淮扶绥分公司）诉被告李周明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法由代理审判员李庆适用简易程序，公开开庭进行了审理，书记员谢语琼担任法庭记录。原告利淮扶绥分公司的委托诉讼代理人钟启苏，被告李周明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令被告李周明支付拖欠的物业费2148.96元及逾期滞纳金2426.71元；2.判令被告偿还原告代为支付的电费1448.2元、公摊电费226.94元、公摊水费38.16元、生活垃圾处理费126元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月3日，被告与扶绥县碧园房地产开发有限公司（以下简称：碧园公司）签订《扶绥县商品房买卖合同》，被告成为“未来城”小区业主。2013年10月，碧园公司依法选聘柳州市琪鑫物业服务有限公司（以下简称：琪鑫公司）作为前期物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》。后来，柳州市琪鑫物业服务有限公司更名为广西利淮物业服务有限公司（以下简称：利淮公司）。《前期物业服务合同》约定：物业服务企业的物业管理费按建筑面积0.8元／平方米／月的标准收取，业主如逾期付款应自逾期之日起根据应缴费用的千分之三向物业服务企业支付滞纳金。前期物业服务合同生效后，原告依约为小区及被告提供了完善的物业管理服务，但被告却未依约向原告缴纳2014年9月1日至2016年8月31日的物业管理费2148.96元。此外，原告还为被告代付电费1448.2元、公摊电费226.94元、公摊水费38.16元、生活垃圾处理费126元。利淮公司作为碧园公司依法选聘的物业服务公司，已依约履行了义务，而被告享受了原告的物业服务却拖欠物业管理费及原告代付的水电费等，给原告经营管理带来了损失。2016年10月8日，利淮公司将未来城小区物业管理费债权转让给利淮扶绥分公司，并告知了被告，利淮扶绥分公司即取得了原告主体资格。被告辩称：一、被告承认拖欠物业费、电费、公摊水费、公摊电费，但费用不清，水电费应由供水、供电部门收取，且被告与原告之间不存在物业服务合同关系，被告不应向原告缴纳物业费。2012年2月3日，被告与碧园公司签订房屋买卖合同时，约定的前期物业服务企业是广州利海酒店管理有限公司（以下简称：利海公司），利海公司是一级物业服务管理企业。碧园公司在业主不知情的情况下擅自改聘琪鑫公司为被告提供物业服务，且利淮公司不具备一级物业服务资质，不应按0.8元每平米计算物业费。二、开发商不按合同条款约定，帮业主办理一户一表，影响业主到供电公司交电费,开发商违约在先。三、根据扶价〔2014〕21号文件，“未来城”小区多层住宅综合服务费按房屋建筑面积0.45元／平方米·月预收，而扶价〔2014〕29号文件是针对利海公司的服务等级作出的收费标准，利淮公司不具备一级物业服务资质，应参照扶价〔2014〕21号文件，按0.45元／平方米·月收取物业费。且扶价〔2014〕21号文件实行时间为一年，即2105年11月19日终止，故扶价〔2014〕29号文件不合法。三、利海公司退出“未来城”小区后，利淮公司确实在“未来城”小区提供物业服务，但提供的服务不合格，存在脏、乱、差等现象。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告有争议的事实：1.原、被告之间是否存在物业服务合同关系,原告主体是否适格；2.物业费应如何计算；3.原告诉请被告支付电费1448.2元、公摊电费226.94元、公摊水费38.16元、生活垃圾处理费126元是否有事实与法律依据。针对原被告是否存在物业服务合同关系。原告为此提交了原告的营业执照、企业变更通知书、被告与碧园公司签订的《扶绥县商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、委托书、《债权转让声明》予以证明。本院认为，原告提供的证据内容真实、形式合法，且被告未能提交证据予以反驳，故原告提交的证据本院予以认可，可作为定案依据。前期物业服务合同是建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前选聘的物业服务企业。至本案诉讼之前，本案被告李周明所在的“未来城”小区未成立业主大会。碧园公司在未来城业主大会选聘物业服务企业前，已选聘利海公司作为“未来城”小区前期物业服务企业，并将选聘内容记入《商品房买卖合同》中告知了被告，服务期限至2013年12月31日止。因此，利海公司是“未来城”小区物业服务企业。2016年11月2日，本院到碧园公司向公司副总经理苏建思作《询问笔录》，并调取《碧园﹒未来城物业服务交接三方协议》一份。从笔录及三方协议可知，2013年12月24日，碧园公司、利海公司、琪鑫公司签订了《碧园﹒未来城物业服务交接三方协议》，约定于2013年9月30日提前终止碧园公司与利海公司的《前期物业管理服务合同》，在碧园公司选定新的物业公司前，由琪鑫公司代管小区物业管理及服务。碧园公司随即于2013年10月1日与琪鑫公司签订《前期物业服务合同》，由琪鑫公司取代利海公司成为“未来城”小区新的前期物业服务企业。被告在庭审中也承认利海公司已经撤离未来城小区，由琪鑫公司提供物业服务，故琪鑫公司从2013年10月1日起即与被告存在物业服务关系。柳州市琪鑫物业服务有限公司于2015年8月12日更名为“广西利淮物业服务有限公司”，利淮公司又于2016年10月8日将未来城小区物业管理费债权转让给利淮扶绥分公司，并在庭审时通知债务人即被告李周明，物业管理费债权转让合法有效。故利淮扶绥分公司是本案适格原告。针对物业费应如何计算。原告向本院提交《扶绥县商品房买卖合同》、扶价〔2014〕29号文《关于扶绥县“未来城”小区物业管理服务收费标准的批复》拟证实物业费应按0.8元／平方米﹒月计算，被告提交了扶价〔2014〕29号文《关于扶绥县“未来城”小区物业管理服务收费标准的批复》，拟证实应按0.45元／平方米﹒月计算。被告向本院提交《国家三级物业标准及收费标准》复印件，拟证实物业费应按0.45元／平方米﹒月计算。本院认为，被告提交的证据为复印件，本院不予认可。被告与碧园公司签订《扶绥县商品房买卖合同》时，合同第18条第2款约定：“前期物业期间，物业服务收费价格为多层住宅0.8元、高层住宅1.0元、商铺1.5元／月﹒平方米（建筑面积），由物业服务企业按照月收取。”《前期物业服务合同》第6条第5项也约定多层住宅物业费按0.8元／平方米﹒月计算。因被告所居住的未来城商住楼10号楼A单元10A501号房属多层住宅，建筑面积为107.56平方米，故被告每月支付的物业费应按0.8元／平方米×107.56平方米=86.05元。被告李周明在庭审中承认未支付物业费给原告，故本院对原告主张被告李周明从2014年9月1日起拖欠物业服务费予以支持。针对原告诉请被告支付电费1448.2元、公摊电费226.94元、公摊水费38.16元、生活垃圾处理费126元是否有事实与法律依据。本院依职权到碧园公司向该公司副总经理苏建思制作的《询问笔录》中，苏建思表示电费由碧园公司垫付而非利淮公司垫付，且《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”，故原告诉请被告支付电费1448.2元没有事实与法律依据。原告提交的《前期物业服务合同》第6条第11项中约定：“物业服务费主要用于以下开支：……物业管理公共区域清洁卫生费用”，故业主缴纳的物业费已经包含生活垃圾处理费，原告再诉请生活垃圾处理费属重复收取，本院不予支持。《前期物业服务合同》第7条第3项中约定：“公共区域（含已交付的园林区）水电能耗支出根据相关物业法规由该区域业主共同分摊”，被告在庭审中亦承认未缴纳公摊水电费，但原告提供的《欠费清单》是原告单方制作，不能证实被告拖欠的公摊水费、公摊电费实际金额，故本院不予认可。本院认为,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中碧园公司作为建设单位，主导开发建设了被告李周明所在“未来城”小区。本案中被告李周明所在的“未来城”小区至今没有成立业主大会，碧园公司为保障小区业主正常生产生活，在利海公司退出“未来城”小区后，于2013年10月1日与琪鑫公司订立了《前期物业服务合同》。琪鑫公司依据《前期物业服务合同》为被告李周明所在的“未来城”小区提供物业服务，故碧园公司与琪鑫公司订立的《前期物业服务合同》约束被告李周明。柳州市琪鑫物业服务有限公司于2015年8月12日更名为“广西利淮物业服务有限公司”，《前期物业服务合同》的法律效力及于利淮公司。《前期物业服务合同》第6章前期物业服务方式和服务费用第6条第5项约定多层住宅物业费按0.8元／平方米﹒月计算。被告所在的住宅建筑面积为134平方米，故被告每月应支付的物业费为0.8元／平方米﹒月×134平方米=107.2元。被告李周明从2014年9月1日至2016年8月31日，拖欠利淮公司物业服务费为86.05元／月×24个月=2065.2元。《前期物业服务合同》第6条第9项约定“业主和物业使用人按照《商品房销售合同》内约定的交接时间交付之日起交纳物业服务费……逾期缴纳上述物业费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三交纳违约金”，被告李周明在本案中应当缴纳的违约滞纳金为2065.2元×3‰=6.2元。被告提出原、被告之间没有订立合同，原告向被告索要物业费及滞纳金的诉求无依据的辩解意见。本院认为，因物业服务合同是公共服务合同，虽然被告与利淮公司之间没有直接订立该合同，但利淮公司依据前期物业服务合同向被告所在的小区提供了公共服务，被告李周明是实际的受益者，其应当缴纳相关的物业服务费用。且利淮公司已经将向业主享有的物业服务费等债权转让给了原告利淮公司扶绥分公司，利淮公司扶绥分公司享有了原告主体资格。故对被告的该辩解意见不予采纳。被告提出利淮公司提供的物业服务不合格，故原告不应当收取被告的物业服务费的辩解意见。本院认为，被告提供的小区照片不能证明该情况的连续性与整体性，且即使利淮公司提供的物业服务不合格也不是被告拖欠物业费的理由，故对被告的上述辩解意见不予采纳。故，本案被告应当向原告清偿拖欠的物业服务费及违约滞纳金合计2071.4元。对于原告主张的电费、公摊水费、公摊电费的金额，因没有事实与法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十条、第二十五条、第四十二条第一款、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李周明于本判决生效后十日内一次性支付原告广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司物业服务费及滞纳金共计2071.4元；二、驳回原告广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李周明负担8元，原告广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。代理审判员 李 庆二〇一六年十一月十六日书 记 员 谢语琼附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。