河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1402民初2747号
原告王宗营，男，1983年3月26日出生，汉族，住河南省虞城县。
委托代理人陈奎，河南浩君律师事务所律师。
被告商丘市豫威商贸有限公司。住所地：商丘市北海路西段路北。机构代码：77365787-2。
法定代表人卢彬，职务：经理。
委托代理人王小冰，女，1989年11月20日出生，汉族，住河南省夏邑县。该公司员工。
委托代理人郑慧，河南旷奇律师事务所律师。
原告王宗营与被告商丘市豫威商贸有限公司（以下简称豫威公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年5月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员殷刚适用简易程序，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈奎、被告委托代理人郑慧、王小冰到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告诉称：2013年2月27日，原告与被告签订了商品房买卖合同。合同约定被告于2014年5月31日之前将房屋交付给原告使用，逾期交房超过180日有权要求继续履行合同、按照原告已支付房价款万分之一支付原告违约金。原告已支付被告房价款496646元。现被告至今未交付房屋且该房屋未达到合同约定的交付条件。请求判令被告支付原告逾期交房违约金8939.6元、逾期办理权属登记违约金2483.2元，并判决被告协助办理房屋产权登记。
被告辩称：1、被告不存在违约行为。延期交房的原因是因为自2012年起政府就对睢阳大道及珠江路进行道路升级改造。该改造时间在被告施工期限之内，修路行为属于不可抗力，交房时间应依法延期。2、被告在符合交房条件后于2014年11月28日向原告发出交房通知书，原告对此通知予以接收。结合以上两点应驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、被告是否存在违约行为。2、原告的诉讼请求能否得到本院的支持。
原、被告双方对本院归纳的争议焦点均无异议和补充。
为支持自己的主张，原告向本院提交如下证据材料：1、商品房买卖合同。证明原、被告双方签订有商品房买卖合同，合同约定房屋交付日期为2014年5月31日，合同中附件3约定的交房标准：配套设施双气、水通、电通。直至今日，该房屋双气未通，原告未接收房屋。且合同约定交房的违约责任为按日向买受人支付已付房款日万分之一的违约金。
为支持自己的主张，被告向本院提交如下证据材料：1、工程竣工验收备案证书。证明：（1）、实际开工日期为2012年8月11日，实际竣工日期为2014年7月7日。（2）、申请备案的时间为2014年8月14日。（3）、验收合格同意备案的时间为2014年10月29日。（4）、商品房经验收合格。2、商都奕景交房通知书、业主办理交房入住须知、快递单。证明：（1）、2014年11月28日，向原告发出交房通知，对交房时间、地点、需要准备的资料、逾期不办理入住手续等进行了告知。（2）、原告对通知进行了签收。3、示范区城市管理交通运输局证明一份、网络查询睢阳大道修路情况相关信息。证明：（1）、睢阳大道自2012年5月30日起进行施工改造，到2015年6月份升级改造才完工。（2）、珠江路在2013年4月15日开始进行道理修建工程，实际竣工为2013年10月31日，时间为6个月15天。（3）、被告承建的商都奕景小区位于修路范围之内，政府进行的修路行为，属于不可抗力。被告对交房期限可延期，排除合理延期，被告不存在违约行为。4、商品房买卖合同、房产证书。证明：（1）、根据商品房买卖合同第11条约定，买受人需在出卖人发出交房通知10日内，办理交房手续，否则，出卖人有权收取每天10元的看房费。（2）、出卖人于2015年9月17日已办理出所有销售房屋的证书，被告不存在违约行为。
经庭审质证，被告对原告提交证据异议称，对原告证据真实性无异议，但对证明目的有异议，关于配套设施、双气的问题，整个开发区所建设的楼盘因政府的原因无法接通燃气和暖气。该原因是被告方无力改变的，属于不可抗力。
经庭审质证，原告对被告提交证据1真实性及证明目的均无异议。但是需要说明的是涉案房屋工程竣工的验收备案是2014年10月29日。工程竣工日期已经超出合同约定的房屋交付的日期，且工程竣工验收备案仅是房屋交付必备的法定条件，而对于合同中所约定的交房标准并未达到。对证据2真实性无异议，该交房通知书约定的交房时间为2014年11月28日已经超出商品房买卖合同中约定的交房日期。对证据2中的2有异议。原告对于通知的签收并不代表原告接收了房屋。因为该房并未达到交房的条件，原告有权拒绝接收房屋。对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议。1、睢阳大道自2012年5月30日进行施工改造，而被告公司的开工日期为2012年8月11日，开工时道路已经在进行升级改造。且原、被告之间签订的合同为2013年7月3日。同时珠江路修建是在2013年4月15日。道路的修建工程均发生于商品房买卖合同签订之前，所以被告所主张的不可抗力不能成立。因为不可抗力属于不可预见不可避免，在签订商品房买卖合同时道路的修建已经开始，被告不可能预见不到交房期限的延迟，且根据合同约定发生不可抗力的情形，出卖人应在60日内发出通知，然被告并未履行通知的义务。对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议。出卖人虽然发出交房通知，但是该通知发出时不符合交房条件，买受人有权拒绝接收房屋。
本院对原告提交证据1核对后认为，原告提交证据1客观真实，与本案有关联性，可以作为本案定案的依据，本院依法予以采信。被告提交证据1、2、3、4客观真实，与本案有关联性，可以作为本案定案的依据，本院依法予以采信。
根据当事人的陈述及有效证据，本院认定以下案件事实：原、被告于2013年2月27日签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的商品房一套。合同约定交房时间为2014年5月31日，同时第八条约定交付期限为“出卖人应当在2014年5月31日前交付买受人使用”。第九条约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金”。后被告于2014年10月29日将办理权属登记需要的资料报房管局备案，并于2014年11月28日向原告发出交房通知，但双方因违约金问题协商未果，双方形成纠纷。
另查明，2013年4月15日至2013年10月31日，我市对商丘市珠江路道路进行了道路工程施工改造，原公示计划工期为2013年4月15日至2013年7月15日，超出部分为逾期工期。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，应属有效。合同签订后，原、被告双方均应严格依约履行。本案中，双方合同第八条约定交付期限为“出卖人应当在2014年5月31日前交付买受人使用”。第九条约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金”。而被告于2014年11月28日向原告发出催收房通知，已超过双方约定的交房期限，被告已构成违约。对原告要求被告依约支付违约金及协助办理房屋产权登记的诉讼请求，本院依法予以支持。
本案原、被告签订合同的日期是2013年2月27日，而我市珠江路道路工程改造的开工时间为2013年4月15日，公示完工时间为2013年7月15日，实际完工时间为2013年10月31日，即在双方签订合同之时珠江路改造工程尚未开工，同时因政府实际建筑工期超出公示建筑工期105天（从2015年7月15日至2015年10月31日），属“不可预期、不可避免”，因此，被告抗辩称其违约属于不可抗力的观点成立，对因道路施工改造逾期105日造成的被告交房逾期时间，应在被告实际逾期时间中予以扣除。即被告违约的天数应从双方约定的2014年5月31日起计算至被告2014年11月28日，向原告发出催收房通知之日止共计180日减去因道路工程改造逾期造成的工期延误105日，共计75日。原告诉称其已向被告支付房款496646元，并未向本院提交任何证据材料予以证明，根据原告举证仅能证实原告已向被告支付首付款156646元。被告应支付的违约金应按156646元的日万分之一计算。即156646元x0.0001x75天=1174.85元。因被告已按双方合同约定将办理权属登记需要的资料报房管局备案，对原告要求被告支付逾期办理权属登记违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对被告主张原告应向其支付看房费的主张，与本案并非同一法律关系，同时被告并未提出反诉，本院依法不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告商丘市豫威商贸有限公司给付原告王宗营违约金1174.85元。于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、被告商丘市豫威商贸有限公司依双方合同约定履行为原告办理房产登记手续义务。
三、驳回原告王宗营的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由被告商丘市豫威商贸有限公司负担25元，原告王宗营负担15元。
如被告未按本判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判员 殷 刚
二〇一六年五月二十五日
书记员 栾中原