淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0803民初3887号原告淮安浩宇物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区西长街159号月湖花园面西65号。法定代表人周益军，该公司总经理。委托代理人张玉花，该公司职工。委托代理人薛峰，江苏道文律师事务所律师。被告鲁素兰。原告淮安浩宇物业服务有限公司（以下简称浩宇物业公司）与被告鲁素兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法由审判员杨士轩适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告浩宇物业公司的委托代理人张玉花、被告鲁素兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩宇物业公司诉称，被告鲁素兰自2013年8月15日以来一直没有交纳物业服务费，原告虽多次催要，被告借故不交，现诉至法院请求依法判决被告鲁素兰给付2013年8月15日至2015年8月16日期间的物业服务费746元及滞纳金272元，合计1018元。被告鲁素兰辩称，欠款是事实，但我家不交物业费是有原因的。我家楼上住户装修时，我家厨房、卫生间漏水，地面渗水，找物业，物业不给处理；楼上住户空调外机放在我家窗台上，为此，我们两家发生矛盾，物业也不管；雨季，车库进水，小区部分路面积水，车辆通过时将积水溅到我们车库里；公共厕所没有使用；公共娱乐场所不开放，老年人没有地方娱乐，只好聚在小区路上，车辆通过，影响人生安全；我早年就和丈夫离婚，两个女儿都已出嫁，现在我一个人生活，房屋面积虽然不大，但我退休工资低，让我交物业费有困难，如果让楼上业主把空调外机移走，我就交部分物业费。经审理查明，原告系从事物业服务的企业法人。被告鲁素兰为本区公园安置小区7－505室的业主，该房屋建筑面积为60.66平方米。2011年7月6日，原告与淮安市楚州区城投置业有限公司签订楚州区公园安置小区前期物业服务合同一份，约定：由原告为公园安置小区实行统一、专业化的前期物业服务；本物业的管理服务费，与业主签订《前期物业管理合同》时按年度预缴纳。第一次预缴费用时间为从淮安市楚州区城投置业有限公司通知业主拿钥匙时间开始计算。以后每年度的第一个月内原告预收。该物业管理费用的标准：多层住宅由原告按建筑面积0.38元／平方米／月收取，物业费用不包含公共水电费用。其他代收代缴费用：公共能耗费：150元／年／户、生活垃圾处置费36元／年／户。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告实际为公园安置小区业主提供了服务，被告亦按约交纳了至2013年8月14日的物业管理费。后因被告答辩时所说的楼上住户装修时，家中厨房、卫生间漏水，地面渗水，找物业，物业不给处理；楼上住户空调外机放在其窗台上，为此，两家发生矛盾，物业也不管；雨季，车库进水，小区部分路面积水，车辆通过时将积水溅到其车库里；公共厕所没有使用；公共娱乐场所不开放，老年人没有地方娱乐，只好聚在小区路上，车辆通过，影响人生安全；本人早年就和丈夫离婚，两个女儿都已出嫁，现在一个人生活，房屋面积虽然不大，但退休工资低，让其交物业费有困难等方面问题，致被告拒绝交纳物业管理费。原告在向被告索要及书面催要无果后，遂向本院提起诉讼。庭审中本案在审理过程中，原告认可在提供服务过程中，未能做到完美无缺，并。庭后，原告认可公共能耗费按60元／年／户标准收取。以上事实，有原告提供的原告于2011年7月6日与淮安市楚州区城投置业有限公司签订的楚州区公园安置小区前期物业服务合同、营业执照、资质证书、淮安市楚州区物价局文件楚价[2011]41号《关于公园安置小区前期物业服务收费的备案函》、缴费催款通知书复印件、庭审笔录、庭后本院与原告的委托代理人谈话笔录等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告浩宇物业公司作为具有物业服务资质的企业法人，与淮安市楚州区城投置业有限公司签订的楚州区公园安置小区前期物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容符合法律的规定，属有效合同，对原、被告双方均有约束力。被告鲁素兰作为该小区的业主，应当按照合同的约定向原告交纳物业服务费用，借故不交，显属违约。对于被告在答辩时提到的楼上住户装修时，家中厨房、卫生间漏水，地面渗水，找物业，物业不给处理；雨季，车库进水，小区部分路面积水，车辆通过时将积水溅到其车库里；公共厕所没有使用；公共娱乐场所不开放，老年人没有地方娱乐，只好聚在小区路上，车辆通过，影响人生安全等问题，原告亦认可在提供物业服务时不可能做到完美无缺，说明原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，对此，被告虽未提供证据证实，但原告应当本着有则改之，无则加勉的态度，加以整改，不断提高服务质量。对于被告在答辩时所说的楼上住户空调外机放在其窗台上，为此，两家曾发生矛盾，被告可同楼上业主协商，或找有关组织调处，或依法维权。至于被告本人早年就和丈夫离婚，两个女儿都已出嫁，现在一个人生活，房屋面积虽然不大，但退休工资低，让其交物业费有困难等方面问题，能否少交，可同原告协商。对于业主的请求，属于物业服务合同约定范围的事项，原告应当及时予以处理解决；不属于物业服务合同约定范围的事项，原告应积极与相关组织或者部门协调，做到下情上报，上情下达，并向业主说明相关情况，要与业主多交流、多沟通，求同存异，共同构建阳光、和谐、文明小区。对于被告以上述理由拒交物业费，因该抗辩不能构成被告拒交物业服务费用的理由，如果因原告的原因，造成被告损失，且损失的后果应当由原告赔偿，被告可另案诉求或向有关部门反映。考虑到原告浩宇物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故对原告要求被告按约支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十四条的规定，判决如下：一、被告鲁素兰于本判决生效后三日内给付原告淮安浩宇物业服务有限公司2013年8月15日至2015年8月15日的物业服务费553.21元（0.38元／平方米／月×60.66平方米×24个月）、公共能耗费120元（60元／年／户×2年）、生活垃圾处置费72元（36元／年／户×2年），合计人民币745.21元；二、驳回原告淮安浩宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交25元），减半收取，由被告鲁素兰负担。本判决为终审判决。审判员  杨士轩二〇一六年六月二十八日书记员  张 井附：裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。四、最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。