湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0112民初623号
原告：颜真。
委托诉讼代理人：李炜、段博，湖北浩泽律师事务所律师。
被告：罗伟。
被告：王丛芳。
第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司。
法定代表人：黄月平，总经理。
委托诉讼代理人：刘容、魏佳琪，公司员工。
原告颜真与被告罗伟、王丛芳、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称武汉链家）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告颜真的委托诉讼代理人李炜、段博、被告罗伟及第三人武汉链家的委托诉讼代理人刘容、魏佳琪到庭参加了诉讼，被告王丛芳经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告颜真向本院提出诉讼请求：1、两被告立即将位于武汉市东西湖**家园*期5-1栋****室房屋（房屋所有权证号：武房权证东字第××号）变更登记至原告名下；2、两被告立即向原告支付违约金人民币59,280元（自2017年9月24日暂计至2018年1月16日）；3、两被告以房屋总价款1,040,000元为基数，从2018年1月17日至房屋变更登记至原告名下之日止，按日利率万分之五向原告支付违约金；4、两被告承担原告委托律师代理费16,000元；5、两被告共同向原告支付居间费用20,000元；6、两被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《武汉市存量房买卖合同》及《合同变更协议》；2、两被告向原告返还已收取的购房款240,000元；3、两被告向原告支付房屋总价款20%的违约金即208,000元；4、两被告承担律师代理费用16,000元；5、两被告向原告支付因被告违约行为造成原告因房屋溢价遭受的损失180,000元；6、两被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：2018年7月25日，原告颜真、被告罗伟、第三人武汉链家三方签订《居间服务合同》，约定：1、丙方（第三人）促成甲方（罗伟）与乙方（颜真）签订《买卖合同》，由原告向第三人支付中介费人民币贰万元（20,000元）。2、若因一方的违约行为导致合同无法继续履行，第三人收取的居间服务费不予退还，由违约方向守约方支付该费用。同日，原告与被告罗伟签订《武汉市存量房买卖合同》（合同编号：100001050961），约定：1、罗伟将武汉市东西湖区**家园*期5-1栋****室房屋（房屋所有权证号：武房权证东字第××号）出售给原告。2、前述房屋已抵押给光大银行，罗伟最迟应于2017年8月31日前办理完毕解除抵押登记手续。3、前述房屋按套转让价格为人民币105万元。4、买卖双方任何一方逾期履行本合同约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。5、颜真在银行按揭贷款审批通过后在罗伟还款日当天提前支付首付款18万元至甲方账户进行赎楼结清手续。
同日，被告罗伟向原告出具《产权人婚姻登记情况表》，表明前述房产系其与被告王丛芳在婚后共同取得的财产，同时被告王丛芳向原告出具了《共有权人（配偶）同意出售证明》，表明其同意向原告出售上述房屋。
2017年8月24日，原告与被告签订《合同变更协议》，约定：1、房屋转让价格变更为人民币104万元。2、第一部分房款为定金人民币6万元，2017年8月24日原告应将第二笔定金人民币1万元支付给被告罗伟（第一笔定金5万元已于2017年7月25日支付）。3、被告同意将卧室中一台空调挂机赠送给原告。
2017年9月24日，原告的银行贷款审批通过，遂按合同约定将人民币18万元支付给被告罗伟办理赎楼结清手续，但被告罗伟一直未按合同约定解除前述房屋抵押。
2017年12月11日，被告罗伟向原告出具《承诺书》，承认其收到了18万元，但因个人原因未能办理赎楼结清手续，同时承诺在2017年12月22日前自行筹款还清前述房屋的抵押贷款并配合办理房屋过户手续。前述承诺期限到期后，被告仍未还清房屋贷款，原告多次催促无果。
被告罗伟辩称，1、合同是罗伟与原告签订，与王丛芳无关；2、不同意解除合同，愿意继续向原告出售该房屋。第二次开庭后，原告称原贷款银行无法继续办理二手房的按揭贷款，被告罗伟主动提出为其寻找其他银行办理按揭，但是原告不同意；3、被告罗伟确实构成违约，但是原告主张的违约金被告无法承受；4、鉴于被告同意继续履行合同，不应返还购房款，原告也不存在溢价损失；5、对于律师费的承担，由法院依法认定。
第三人武汉链家陈述，2017年7月25日，两被告与原告通过第三人签订了武汉市东西湖区恋**家园*期5-1栋****室房屋的买卖合同，由第三人作为居间方为买卖双方提供居间服务，三方签订了《居间服务合同》。合同签订当天，被告罗伟持房屋产权证前往第三人处出售该物业并签署了买卖合同及相关协议。签订合同当日，第三人另向罗伟提供配偶同意出售证明模板要求其带回给配偶签署，后罗伟向第三人提交了其配偶王丛芳签署的配偶同意出售证明。签订合同后，原告依约向被告罗伟支付定金5万元、追加第二笔定金1万元并支付了部分购房款18万元，用于协助卖方办理赎楼手续，共计24万元。根据《武汉市存量房买卖合同》第二条第四款约定，被告罗伟应于2017年7月31日向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告罗伟应于2017年8月31日前完成解除抵押登记手续。根据合同第二十二条的约定，买方应于贷款审批通过且卖方还款日支付首付款协助卖方赎楼。2017年9月12日，买方贷款审批通过。但截至今日，被告罗伟未能将该笔款项用于结清其银行贷款、办理房屋注销抵押登记手续，导致房屋目前仍然不能办理房屋过户手续。
被告王丛芳经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于各方持有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《履约通知函》、快递单，系由第三人提供，该邮件已妥投，本院予以采信；2、原告提交的《委托代理合同》及律师代理费发票，能够相互印证，本院予以采信；3、原告提交的《共有权人（配偶）同意出售证明》，出具人为王丛芳，被告王丛芳经本院传票传唤未到庭应诉，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，对该组证据，本院予以采信。
本院根据以上有效证据及各方当事人在庭审中的陈述，综合认定本案主要事实如下：
罗伟、王丛芳系夫妻关系。
2018年7月25日，罗伟（甲方，出卖人）与颜真（乙方，买受人）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定甲方向乙方出售坐落于东西湖区**家园*期5-1栋****室房屋，所有权证号为：武房权证东字第××号，土地使用权证号为：东国用（商2010）第100****8号。该房屋已设定抵押，抵押权人为光大银行，抵押登记日期为2015年8月26日，卖方应按以下方式赎楼：出卖人应于2017年7月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2017年8月31日前办理完毕解除抵押登记手续。房屋转让价格为1,050,000元，包含房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备。关于付款，合同第五条约定，第一部分房款为定金50000元，买受人签订合同时自行支付给出卖人；第二部分房款为1,000,000元，买受人须在不动产权证过户见收件单将首付款200,000元自行支付给出卖人，买受人拟贷款800,000元，买卖双方应于签订合同15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，出卖人须配合买受人提交申请银行所需的全部资料并按银行规定签署所需法律文书。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买方继续申请其他贷款机构贷款至贷款批准，买方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定。若买卖双方在合同履行过程中发现房屋被查封，出卖人承诺在7个工作日内解除房屋查封或限制转让情形，如出卖人不能在前期规定的时间内解除查封或限制转让情形，则买受人有权解除合同，并要求出卖人按合同第十条规定承担违约责任。关于违约责任，合同第十条约定，出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金，同时要求出卖人退还已收其他购房款：1、……；2、房屋被查封或限制转让；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。合同备注条款约定：1、乙方已实地居间方看过该物业并认可；2、甲乙双方必须保证所提供的资料真实有效，否则承担相关违约责任；3、经甲乙双方友好协商，乙方同意在不动产权证按揭贷款审批通过后在甲方还款日当天提前支付首付款18万元整至甲方账户进行赎楼结清手续。合同还约定了其他事项。罗伟、颜真分别签字、捺印。
同日，罗伟（甲方，出卖人）与颜真（乙方，买受人）、武汉链家（丙方，居间人）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于东西湖区**家园*期5-1栋1601室的房屋签订《武汉市存量房买卖合同》，乙方向丙方支付居间服务费20,000元。
上述合同签订当日，罗伟出具《关于配偶同意出售的承诺书》，承诺其出售上述房产已征得配偶同意，并保证在签约后提交配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。其后，罗伟提交其妻子王丛芳出具《共有权人（配偶）同意出售证明》，证明王丛芳系房屋出售人罗伟的共有权人（配偶），该共有房屋位于东西湖区**家园*期5-1栋1601室，王丛芳同意房屋出售人出售上述房屋。
2017年8月24日，罗伟（卖方）、颜真（买方）及武汉链家（经纪方）签订《合同变更协议》，约定房产转让价格变更为1,040,000元，原合同第五条付款约定变更为：第一部分房款为定金60,000元，买受人应于2017年8月24日应将第二笔定金10,000元支付给出卖人；第二部分房款为980,000元。
协议履行过程中，颜真于2017年7月25日向罗伟支付购房定金50,000元、2017年8月24日支付第二笔定金10,000元、2017年9月27日支付首付款180,000元，合计240,000元。
2017年12月11日，罗伟向颜真出具《承诺书》，确认：买方签订合同后依约提前向罗伟支付购房款190,000元，用于解除光大银行的房屋抵押，以便后期顺利过户，但因罗伟个人原因，未能将此笔款项用于房屋解押赎楼，导致房屋目前仍然不能办理过户手续。罗伟承诺在2017年12月15日前与配偶王丛芳一起自行找借贷公司筹钱办理提前还款及注销抵押登记手续，并在2017年12月22日前筹齐解押赎楼款项。若本人逾期仍未办理，视为根本违约，买方颜真有权单方解除合同并要求返还已支付的所有款项，以及要求罗伟支付房屋总价款百分之二十的违约金。
2018年1月17日，颜真、武汉链家向罗伟、王丛芳邮寄送达《履约通知函》，要求及时结清银行贷款、办理房屋抵押登记的注销手续。
截止庭审之日，罗伟确认合同所涉房产的抵押权尚未解除。
另查明，坐落于东西湖区**家园*期5-1栋1601室房屋的所有权证号为：武房权证东字第××号，土地使用权证号为：东国用（商2010）第100****8号，登记的权利人为罗伟，该房屋已办理抵押，抵押设定日期为2015年8月26日。
还查明，颜真为处理其与罗伟、王丛芳房屋买卖合同纠纷一案，委托律师提起诉讼，支付代理费16,000元。
本院认为，原告颜真与被告罗伟签订的《武汉市存量房买卖合同》及《合同变更协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同履行过程中，原告颜真支付定金及首付款后，被告罗伟未按约定将收取的款项用于偿还交易房产的银行按揭，房屋抵押登记未能按期注销，导致房产无法过户，合同目的不能实现，截止庭审之日，上述障碍仍未消除，交易无法完成，故，原告颜真有权依照《武汉市存量房买卖合同》约定及被告罗伟的承诺，行使法定解除权或约定解除权，单方解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》及《合同变更协议》。对于原告要求解除原、被告签订的《武汉市存量房买卖合同》及《合同变更协议》的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，协议解除后，被告罗伟已收取的购房款240,000元应予返还。对于原告颜真要求被告罗伟返还已收取的购房款240,000元的诉讼请求，本院予以支持。
被告罗伟未按合同约定履行解除房屋抵押的义务，导致交易无法继续履行，构成违约，应承担违约责任。对于原告颜真要求被告罗伟支付房屋总价款20%的违约金即208,000元的诉讼请求，符合合同约定及被告罗伟的承诺，本院予以支持。对于原告颜真要求被告罗伟承担律师代理费用16,000元的诉讼请求，该费用已实际产生，根据合同约定，原告颜真作为守约方有权要求违约方罗伟承担上述费用，故该项诉讼请求本院予以支持。
对于原告颜真要求被告罗伟支付因其违约行为造成原告房屋溢价损失180,000元的诉讼请求，该损失系其单方估算，且本院已认定的违约金足以弥补该溢价损失，故该项诉讼请求，本院不予支持。
本案中，被告罗伟、王丛芳系夫妻关系，本案合同所涉房屋系两被告夫妻共同财产，被告罗伟作为出卖人出售该房屋，被告王丛芳知晓并同意，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条的规定，被告罗伟因房屋买卖合同履行所负金钱债务，属于夫妻共同债务，被告罗伟、王丛芳负有共同清偿责任。对于原告颜真要求被告王丛芳共同返还购房款、承担违约及承担律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告颜真与被告罗伟签订的《武汉市存量房买卖合同》及《合同变更协议》；
二、被告罗伟、王丛芳于本判决生效后十五日内向原告颜真返还购房款240,000元；
三、被告罗伟、王丛芳于本判决生效后十五日内向原告颜真支付违约金208,000元、律师代理费用16,000元，合计224,000元；
四、驳回原告颜真的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,240元（原告颜真已预交），由原告颜真负担2,862元，被告罗伟、王丛芳负担7,378元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜树山
人民陪审员 陈 刚
人民陪审员 辛汉华
二〇一八年七月十六日
书 记 员 武 斓