上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1627号
上诉人(原审被告)高峰，男，1981年1月16日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人(原审被告)滕唯秀，女，1985年4月15日出生，汉族，住上海市普陀区。两上诉人共同委托代理人高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)宋鸣，男，1981年8月20日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告)张琳，女，1980年11月3日出生，汉族，住上海市静安区。上列两被上诉人共同委托代理人袁方，上海一曼律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托代理人张培傛，上海一曼律师事务所律师。被上诉人(原审被告)郑剑，男，1971年8月27日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人黄之洲，上海市沪西律师事务所律师。委托代理人邵晓晴，上海市沪西律师事务所律师。上诉人高峰、滕唯秀因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第1524号民事判决，向本院提起上诉。�院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，宋鸣、张琳系夫妻。高峰、滕唯秀为夫妻，原为上海市远景路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的权利人。2013年11月14日，高峰、滕唯秀作为委托人向郑剑及案外人签署《委托书》，载明：“委托人因故无法亲自办理出售位于上海市远景路XXX弄XXX号XXX室之房地产的相关事宜，特委托受托人郑剑或杨海中任何一人为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列全部事项，受托人无转委托权。”“凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。”“上述委托的期限自2014年5月14日起至2015年5月13日止。”。附录中载明了共十二项的代理事项，其中包括：代为签订定金协议、代为签订房地产买卖合同及其变更�议、解除协议、代为办理《上海市房地产权证》及密码挂失、补办手续并领取新的《上海市房地产权证》及密码凭证、代为办理房地产转移登记、过户手续，代为签署相关登记文件、代为办理转按揭相关手续(包括签署相关文件)、代为办理还贷、退保手续、抵押登记变更及注销手续、代为向银行领取有关注销抵押材料(包括签署有关文件、领取抵押登记证明等)、代为收取房价款、代为配合买受方办理贷款的相关事宜(包括签署相关文件)、代为配合办理审税手续、代为向房地产登记部门及税务机关调取相关材料、相关票据、代为办理交房(包括维修基金、电话、有线电视、水、电、煤气等)手续、代为申报纳税并支付上述房地产出售过程中应付之相关税费，代为签署与税收有关的承诺文件(包括有关自住五年以上唯一生活用房的承诺)、代为办理上述房地产出售过程中的其他相关事宜。上海市东方公证处出具(2013)沪东证字第47349号《公证书》，证明高峰、滕唯秀于2013年11月14日至公证处，在公证员面前，分别在上述《委托书》上签名。2014年11月，宋鸣、郑剑代高峰和滕唯秀、案外人某居间公司签署《房地产买卖居间协议》，约定宋鸣购买系争房屋。宋鸣于2014年11月29日支付了佣金人民币(以下币种均为人民币)104,000元。2014年11月29日，郑剑代高峰、滕唯秀(甲方)与宋鸣、张琳(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，上述居间公司作为居间人在合同附件六处盖章。合同约定：甲方向乙方出售系争房屋，房屋建筑面积162.58平方米，转让价为520万元。双方确认于2015年2月28日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。补充条款(一)约定：若该房地产上有户口，则甲方应于双方赴房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)后20日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。违约责任：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支�相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。2、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方处需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同附件三中双方约定了宋鸣、张琳的付款期限和付款方式，同时�定乙方及居间方支付或转付甲方的款项(除贷款外)若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至户名为郑剑建立在中国工商银行虹口支付营业厅的账户内。在“交房时间及尾款”条款中约定：待甲方收到所有房价款后贰日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同另就房地产上的维修基金、物业管理费、水电煤等费用的支付作出约定。同日，双方另签订《协议书》一份，约定：在甲乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款以及车位价格为520万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同之付款协议所列方式支付给甲方。乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计45万元，该笔款项乙方应于甲乙双方签订�卖合同当日内直接支付给甲方。甲方出售该房屋的净到手价格为565万元。因甲方产权人为境外人需做合同公证，所产生的公证费用由甲乙双方共同承担。甲乙双方的其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。2015年1月5日，上海市闸北区公证处出具(2014)沪闸证经字第2825号《公证书》，卖售人(甲方)为高峰、滕唯秀，两人的委托代理人郑剑；买受人(乙方)宋鸣、张琳。公证事项：上海市房地产买卖合同；“经查，甲、乙双方经协议一致订立了前面的《上海市房地产买卖合同》。甲、乙双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。甲方高峰、滕唯秀的委托代理人郑剑具有相应的代理权。”“甲方转让的房屋坐落于上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为162.58平方米。甲方对该房屋持有沪房地普字(2007)第031768号《上海市房地产权证》。甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币伍佰贰拾万元整。本处于二O一五年一月四日经网上房地产信息查询系统查询，该房屋有债权金额人民币壹佰捌拾玖万整，他项权利人：中国民生银行股份有限公司上海分行；债权金额人民币贰佰万元整，他项权利人：上海浦东新区鑫隆小额贷款股份有限公司。甲乙双方约定：甲方应及时办理该房地产抵押登记的注销手续。根据《中华人民共和国物权法》的规定，该不动产物权的转让，经依法登记，发生效力。”“根据上述事实，兹证明甲方高峰的委托代理人郑剑、滕唯秀的委托代理人郑剑与乙方宋鸣、张琳于二O一四年十二月三十日，在上海市，确认了前面于二O一四年十一月二十九日签署的《上海市房地产买卖合同》。合同双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；合同上当�人的签名属实。”合同成立后，宋鸣、张琳与郑剑于2015年4月10日就系争房屋向上海市普陀区房地产交易中心申请权利变更登记，并于同月23日取得权利凭证；嗣后，因宋鸣、张琳向高峰、滕唯秀又购买车位，遂于2015年5月27日将系争房屋与车位一起向登记部门申请权利变动登记，于2015年6月11日取得沪房地普字(2015)第014705号《上海市房地产权证》，房地产坐落远景路97弄22、38、48号，附记中载明其中22、38号为地下1层车位277，建筑面积36.38平方米，48号1903室，建筑面积162.58平方米。2014年11月10日、12日，郑剑出具《定金收据》两份，表明收到宋鸣购房定金1万元、29万元。2014年11月29日、12月30日，郑剑出具《房款收据》两份，表明收到宋鸣、张琳房款90万元、186万元。2015年2月1日，双方向案外人贷款银行签署了《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，载明：“基于购房人与售房人对位于远景路XXX弄XXX号XXX室的房屋(……)进行真实交易这一事实，购房人已向贵行申请借款人民币258万元整……如贵行批准发放不高于上述申请金额的借款，购房人、售房人双方均同意并授权贵行将上述贷款资金划入下述账户”账户户名为郑剑，并记载了开户行和卡号。“购房人、售房人均承诺：贵行将贷款资金划入上述账户，即视同贵行已依据约定向购房人发放借款、且售房人收妥借款资金。购房人、售房人均了解并自愿承担借款资金划入上述账户相关的所有风险。”“购房人、售房人签署的其他文件与本授权委托书不一致的，以本授权委托书为准。”“本授权委托书中的授权与承诺均不可撤销。”2015年5月5日，银行向上述授权委托书中载明的郑剑账户内划入宋鸣、张琳所贷款项共计258万元。宋鸣、张琳在支付了上述共计564万元的款项、取得房屋所有权证后，要求高峰、滕唯秀按约交付房屋未果，遂诉至原审法院，请求依法判令高峰、滕唯秀：一、履行合同，移交系争房屋；二、支付合同约定因延期交房的违约金(从2015年5月9日起计算，每逾期一日按房价的万分之五赔偿)；三、履行合同，将系争房屋原所有户籍迁移，并支付合同约定因延期迁出户籍的违约金(从2015年4月30日起计算，每逾期一日按房价的万分之五赔偿)。审理中，宋鸣、张琳变更了要求高峰、滕唯秀迁移户籍并承担延期迁出户籍之违约责任的诉讼请求，为仅要求承担违约责任。经原审法院释明，宋鸣、张琳撤回了要求郑剑承担责任的诉讼请求。高峰、滕唯秀认为，双方约定的违约金计算依据过高，请求法院依法予以酌定。原审法院认为：根据经公证处证明、由高峰、滕唯秀出具给郑剑的授权委托书，高峰、滕唯秀已经将系争房屋进行买卖交易的所�事项授权委托予郑剑，即郑剑有权以高峰、滕唯秀的名义就系争房屋作出买卖交易的决定，因此郑剑在《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中的意思表示即为高峰、滕唯秀的意思表示。高峰、滕唯秀辩称郑剑在未取得他们同意的前提下擅自出售系争房屋、宋鸣、张琳与郑剑有恶意串通嫌疑且房屋价款明显低于市场价的抗辩主张，因与公证的授权委托书相悖，且即便郑剑与高峰、滕唯秀就买卖系争房屋有过征询意见的约定，该约定也无法约束宋鸣、张琳。现高峰、滕唯秀未提供证据证明宋鸣、张琳与郑剑之间有过恶意串通的事实，其提出关于与市场价相比房价恶意偏低的主张，高峰、滕唯秀未能提供市场价比对的标准，而且从双方约定的房价款分析，整个交易过程中其净得的房屋总款项计为565万元，非宋鸣、张琳所述的520万元，即便房价款为520万元，按照高峰、滕唯秀所述的比对数据，也难以达到法律所规定的明显低于市场价的标准，故对高峰、滕唯秀的上述抗辩主张，不予采信。关于高峰、滕唯秀所述宋鸣、张琳未至看房就签订买卖合同不合情理的抗辩主张，宋鸣、张琳则认为至现场查看过房屋，高峰、滕唯秀也未能提供证据证明宋鸣、张琳未查看房屋的事实，同时房屋买卖合同的磋商和签约，查看房屋虽然更符合市场习惯，但并不是达成买卖合意的必然条件，故高峰、滕唯秀的辩称意见难以采信。双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方应恪守合同条款、积极履行合同义务。合同订立后，宋鸣、张琳按约支付了除尾款1万元以外的房款计564万元，双方办理了房屋权利变更登记，宋鸣、张琳登记为系争房屋的权利人。但是，高峰、滕唯秀却未按约交付房屋，经宋鸣、张琳催促，仍未履约，高峰、滕唯秀的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故宋鸣、张琳要求高峰、滕唯秀迁出系争房屋、支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。至于高峰、滕唯秀所述未收到房款的陈述，因其在授权郑剑的范围内已经赋予了郑剑收取房款的权利，故该抗辩主张仍然无法追及宋鸣、张琳，高峰、滕唯秀应当履行合同中的义务。根据合同约定，系争房屋内的户籍应当予以迁出，如未迁出则高峰、滕唯秀应当承担违约责任，故宋鸣、张琳要求其承担未迁出户籍违约责任的诉讼请求，符合法律规定，一并支持。宋鸣、张琳申请撤回要求郑剑承担责任的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。对高峰、滕唯秀要求调整违约金的请求，法院根据案件实际情况及相关法律规定予以酌判。据此，判决：一、高峰、滕唯秀�于判决生效之日起十日内迁出上海市远景路XXX弄XXX号XXX室，将该房屋移交宋鸣、张琳；二、高峰、滕唯秀应于判决生效之日起十日内支付宋鸣、张琳违约金，以520万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年5月9日起计算至判决生效之日止；三、高峰、滕唯秀应于判决生效之日起十日内支付宋鸣、张琳未迁出户籍的违约金，按520万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年5月1日起计算至判决生效之日止；四、宋鸣、张琳在高峰、滕唯秀履行完毕上述义务之日应当给付高峰、滕唯秀房屋尾款1万元。原审法院判决后，上诉人高峰、滕唯秀不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人郑剑没有决定出售系争房屋的价格的代理权限，超越代理权限所订立的合同对被代理人不发生法律效力，不能将系争房屋的买卖合同及补充协议视为上诉人的真实意思表示；2、被�诉人宋鸣、张琳购买系争房屋的合同价格明显低于市场价，且未到现场查看，不具有善意，与郑剑恶意串通，损害了上诉人的利益，是系争合同无效的一个理由；3、即使被上诉人宋鸣、张琳已经取得了系争房屋的产权，也无权要求上诉人迁出系争房屋。请求本院撤销原判，改判驳回宋鸣、张琳的诉讼请求。被上诉人宋鸣、张琳辩称：其依据上诉人的委托书与郑剑签订房屋买卖合同，不存在恶意，且已经支付了绝大部分房款，房屋买卖合同合法有效，上诉人应当按照合同履行义务。请求本院驳回上诉，维持原判。被上诉人郑剑辩称：郑剑是在授权范围内行使代理权，故房屋买卖合同合法有效。请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。另查明，原审审理中，被上诉人宋鸣、张琳陈述，签订居间协议后，中介带领其�房，当时系争房屋内有一对老夫妻及小孩。上诉人高峰、滕唯秀对此予以否认，且表示系争房屋周边同户型的成交价格在3.8-3.9万元/平方米。即便按此价格，税费和装修也不包含在内，故宋鸣、张琳的购买价520万元低于市场价格20%。被上诉人宋鸣、张琳表示其购房的实际价格由520万元和45万元构成，并承担了所有税费约40-50万元，总价格超过600万元，与市场价相当。再查明，《房地产买卖居间协议》约定，室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内。本院认为，依法成立的合同受法律保护。代理人郑剑持经公证的委托书以委托人高峰、滕唯秀的名义与宋鸣、张琳签订《上海市房地产买卖合同》，并不违反法律法规，双方均应严格履行合同义务。高峰、滕唯秀上诉称郑剑没有决定出售系争房屋的价格的代理权限，超越代理权限所订立的合�对被代理人不发生法律效力，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。宋鸣、张琳表示其在中介的带领下看过房屋，且所付价款超过600万元，与市场价相当。高峰、滕唯秀对此予以否认，但未提供相应的证据予以证明，其上诉称宋鸣、张琳与郑剑恶意串通的上诉理由，本院难以采信。综上，高峰、滕唯秀的上诉请求于法无据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,772元，由上诉人高峰、滕唯秀负担。本判决为终审判决。
审 判 长 冯 峰
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年六月十七日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……