北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终9281号上诉人（原审原告、反诉被告）：阳光辉，男，1975年9月30日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京房林圣达房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区车公庄西路29号。法定代表人：房绍林，总经理。委托诉讼代理人：李俊杰,北京市铭达律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡振标,北京市铭达律师事务所实习律师。上诉人阳光辉、上诉人北京房林圣达房地产经纪有限公司（以下简称房林圣达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初1325号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房林圣达公司上诉请求：1.同意一审判决第一项、第二项，请求撤销一审法院判决第三项、第四项，改判驳回阳光辉关于租金和违约金的诉讼请求；2.改判阳光辉支付我公司违约金3000元、阳光辉赔偿我公司装修损失29000元、阳光辉干扰两位承租人无法居住的双倍赔偿金6200和7600元，共13800元、赔偿第一位租户搬走后19天的空房期租金1963.3元。一审反诉请求中的押金一项我公司不再主张。事实和理由：1.2016年12月，阳光辉发出律师函要求解除合同，根据双方之间的《北京市房屋出租委托代管合同》约定，在我公司没有违约情形的情况下，阳光辉提前解约构成违约；2.关于装修损失，我公司在签订合同后对房屋进行装修，依据委托书的约定，提前解除合同的，违约方应当赔偿装修款，我公司出具了装修发票29000元，阳光辉应当赔偿；3.我公司与两位承租人先后签订了房屋承租合同，由于阳光辉在2016年10月、11月实施了堵锁眼的行为，干扰了承租人的居住，我公司已经依据与承租人的约定，赔付了两位承租人违约金；4.因阳光辉过错导致第一位承租人提前搬走，第一位承租人搬走到第二位承租人搬入的2016年10月19到11月8日期间19天的空房期，是阳光辉造成的损失，应当赔偿；5.我公司从租金里扣除的500元是我公司支付的修锁费用，尽管我公司没有证据证明门锁是阳光辉损坏的，但我公司事实上进行了维修，根据合同法220条、221条的规定，对维修义务没有约定情况下，应由出租人承担，《北京市房屋出租委托代管合同》第5条甲方职责第9项也约定了甲方负有维修义务，否则乙方维修后可以在租金内扣除，所以我公司扣除500元是有法律和事实依据的，并不是违约行为。阳光辉上诉请求：撤销一审判决第三项，改判房林圣达公司给付我扣除维修费用后尚拖欠的2016年9月20日至2017年3月20日的房屋租金1920元，同意一审判决其他内容。事实和理由：一审法院认定的修锁费用过高，我觉得正常的费用约为500元。阳光辉针对房林圣达公司的上诉辩称，1.房林圣达公司承租我的房屋后，将门和门锁更换了，如果需要维修也应当由安装门锁的公司负责维修；2.即使应当由我承担换锁的费用，也不应当从租金里扣除，应当另找我要；3.房林圣达公司确实对房屋进行了装修，所以我少收了两个月的租金，而且我不认可装修的金额；4.由于房林圣达公司少给我租金500元，所以我才准备收回房子，我不构成违约。房林圣达公司针对阳光辉的上诉辩称，后两次修锁分别一共花了1900元，我们提供了相应的票据。阳光辉向一审法院起诉请求：1.确认双方2016年4月20日签订的《北京市房屋出租委托代管合同》于2016年10月8日因房林圣达公司违约而解除，房林圣达公司立即交付房屋；2.房林圣达公司向我支付2016年10月8日至实际交房之日止已收到的包括房屋租金差价在内的全部房屋租金；3.房林圣达公司向我支付自合同签订之日起至合同解除之日所欠租金共2420元；4.房林圣达公司向我支付自合同签订之日起至合同解除之日因出租房屋向租户收取的房屋租金差价；5.房林圣达公司按合同约定承担违约金3000元；6.本案诉讼费由房林圣达公司承担。房林圣达公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的房屋出租委托代管合同；2.阳光辉支付我公司违约金3000元；3.阳光辉赔偿我公司房屋装修的损失29000元、干扰第一位承租人无法居住赔偿的双倍违约金6200元、干扰第二位承租人无法居住需要赔偿的违约金7600元、第一位租户搬走后2016年10月19日至11月8日共19天的租金1963.3元以及返还给阳光辉的押金2600元；4.反诉费由阳光辉承担。一审法院认定事实：2016年4月20日，阳光辉（委托方、甲方）与房林圣达公司（代管方、乙方）签订《北京市房屋出租委托代管合同》，约定：“甲方委托乙方全权代管出租之房屋，位于，住北京市海淀区房屋（以下简称涉案房屋）。……（一）、委托代管事项：1、委托代管内容：甲方委托乙方代为寻找适租客户、代为签署客户承租合同，乙方在代管范围内与客户签署的承租合同及相关附件，甲方均予授权并认同。（2）、延伸服务：甲方委托乙方在客户承租期内，监督承租客户的履约、垫付客户欠缴租金、代收代转客户租金、代管办理房屋出租备案手续、出租前后的房屋清洁出新、提供一般设施维护管理等。费用为30天房租。此费用每年在首次付款中扣除。（3）、特约服务：甲方委托乙方代管进行房屋的特约服务，服务费用为60天房租。此费用在首次付款中扣除，尚未扣清部分在后续付款中继续扣除。（二）、委托代管期限：甲方委托乙方全权代管出租该房屋的期限共38个月，即2016年4月20日至2019年4月20日。……（三）、房屋租金：1、租金价格为3000元/月。支付方式为叁个月付。第二次2016年9月15日第三次2016年12月15日第四次2017年3月15日。余不举例。……（五）、甲方权责：1、甲方自愿将该房屋全权委托乙方代管，并以乙方的名义代管出租。2、甲方全权授权乙方作为该房屋出租代管人，乙方作为出租该房屋而履行的必要事项无须再取得甲方的另外授权。……乙方有义务按照本合同约定的付款条件向甲方划转房屋租金。……（八）违约责任：1、甲乙双方任何一方不遵守本合同约定提出提前解约的，合同自违约方提出之日终止，但违约方须支付对方违约金，违约金标准为一个月房租。2、甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同并不承担责任，因此而造成的损失，由甲方赔偿：甲方延迟交付房屋达10日以上的；甲方隐瞒房屋重大瑕疵，存在交验时无法发现的重大隐患，影响对外出租或承租人居住的；出现严重降低房屋居住质量问题影响乙方对外出租或承租人居住的；因甲方或其亲属的行为，影响乙方对外出租或承租人居住的；因甲方拒绝或拖履行应承担的责任义务，影响乙方对外出租或承租人居住的。3、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并不承担责任，因此而造成的损失，由乙方赔偿：乙方未按照约定划转租金达10日以上的……。”合同签订后，阳光辉将涉案房屋交付房林圣达公司，房林圣达公司于2016年6月21日支付2016年7月20日至9月20日的租金6000元、2016年9月16日支付2016年9月20日至12月20日的租金8500元、2016年12月15日支付2016年12月20日至2017年3月20日的租金7080元。审理中，阳光辉提出房林圣达公司擅自收取租金差价且未足额支付租金，据此阳光辉提交2016年12月1日的律师函及聊天记录，证明其于2016年10月8日以换锁的行为解除双方的合同。房林圣达公司表示其于2016年12月收到过律师函，对聊天记录不予认可，表示该记录显示的并非租户的电话。房林圣达公司提交2016年7月24日开锁的单据、2016年10月9日开锁的单据、2016年11月6日开锁、换锁的单据，表示阳光辉三次堵锁眼、更换门锁，故其在第二次、第三次支付租金时扣除了相关维修费用。阳光辉对单据的真实性不认可，表示其于2016年10月8日换过门锁，之后堵过一次锁眼，之前没有此类行为。房林圣达公司提交监控录像，证明2016年11月6日阳光辉实施了堵锁眼的行为。阳光辉表示录像并不能证明其实施了堵锁眼的行为。房林圣达公司提交《委托书》及装修款发票，证明委托书中写明装修事宜以及其对涉案房屋的装修花费。阳光辉表示委托书中所写装修事宜是房林圣达公司单方添加，对装修发票的真实性不予认可。房林圣达公司提交其与租户签订的《北京市房屋承租合同》两份及租户所写证明，证明租金金额及阳光辉的行为造成租户无法正常居住。阳光辉对承租合同及证明的真实性不予认可。房林圣达公司提出其替阳光辉返还前租房代理人押金2600元，但未提交证据。阳光辉对此不予认可。庭审中，房林圣达公司表示涉案房屋仍由其客户居住。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。阳光辉与房林圣达公司签订的《房屋出租委托代管合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。房林圣达公司提出阳光辉于2016年7月20日堵锁眼，故其在支付房租时扣除500元，但房林圣达公司并未提交充分证据证明阳光辉实施过该行为，法院对此不予采信。现房林圣达公司未按照约定足额划转租金达10日以上，其行为已经构成了违约，应承担违约责任。阳光辉要求解除合同、交还涉案房屋并由房林圣达公司比照合同第八条第一款支付违约金3000元，于法有据，法院予以支持。但阳光辉主张其以2016年10月8日更换门锁的行为进而解除双方合同之主张，缺乏法律依据，法院不予支持。庭审中，阳光辉自认其于2016年10月8日换锁，之后堵过一次房门锁眼，其未以正当方式主张自身权利，房林圣达公司亦提交相应维修单据予以佐证，故阳光辉应承担房林圣达公司两次更换门锁的损失，具体数额由法院依据维修单据确定为1900元。现阳光辉要求房林圣达公司给付自合同签订之日至实际交房之日租金之诉讼请求，法院判定房林圣达公司给付阳光辉之前所欠房屋租金520元，并自2017年3月21日给付租金至实际交还涉案房屋之日。根据双方签订房屋出租委托代管合同之内容，阳光辉全权授权房林圣达公司作为涉案房屋的出租代管人，房林圣达公司需每月向阳光辉支付3000元的租金，该合同并未限制房林圣达公司向客户出租涉案房屋的租金金额。现阳光辉提出房林圣达公司收取租户租金差价属违约行为，并要求房林圣达公司支付全部租金差价，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。因房林圣达公司先行构成了违约，其主ＸＸ光辉存在违约行为，要求赔偿违约金、装修损失及干扰租户居住的违约金、租金损失，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。房林圣达公司要求阳光辉赔偿所返还押金的反诉请求，未提交证据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除阳光辉与北京房林圣达房地产经纪有限公司于二○一六年四月二十日签订的《北京市房屋出租委托代管合同》；二、北京房林圣达房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内将北京市海淀区七号房屋腾空交还阳光辉；三、北京房林圣达房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付阳光辉二○一六年九月二十日至二○一七年三月二十日所欠房屋租金五百二十元，并按照每月三千元的标准，给付阳光辉自二○一七年三月二十一日至实际交还上述房屋之日止的租金；四、北京房林圣达房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付阳光辉违约金三千元；五、驳回阳光辉之其他诉讼请求；六、驳回北京房林圣达房地产经纪有限公司之其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，阳光辉与房林圣达公司签订的《房屋出租委托代管合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。依该合同第三条约定，房林圣达公司应当每月向阳光辉支付租金3000元，现房林圣达公司在2016年9月16日支付租金时，向阳光辉支付8500元，双方对于房林圣达公司未足额支付租金是否构成违约产生争议。房林圣达公司主张所扣除的500元，系用于维修门锁，依据法律规定及合同约定应当在租金中扣除。但双方之间的《北京市房屋出租委托代管合同》并未对于门锁的维修义务作出约定，在房林圣达公司对房屋进行了装修，更换了原有门及门锁的情况下，新的门锁与阳光辉原交付的租赁物状态并不相同，故在房林圣达公司并没有提供证据证明门锁系由阳光辉故意损坏的情况下，房林圣达公司在租金中扣除500元维修费用，缺乏合同及法律依据，房林圣达公司就此构成违约。在《北京市房屋出租委托代管合同》中未对此情形的违约金数额作出明确约定的情况下，一审法院参照《北京市房屋出租委托代管合同》第八条第1款的约定，判令房林圣达公司支付阳光辉违约金3000元并无不当。依据《北京市房屋出租委托代管合同》第八条第3款，因房林圣达公司逾期划转租金，阳光辉有权解除合同，《北京市房屋出租委托代管合同》应于阳光辉发出的解除通知到达房林圣达公司之日解除。一审法院判决解除合同属于适用法律不当，本院予以指正。但鉴于双方均未对于一审法院判决第一项提出上诉，本院对于一审法院的该项判决结果予以维持。因《北京市房屋出租委托代管合同》并非由于阳光辉单方违约而提前解除，故房林圣达公司要求依据委托书中“如甲方提前解除合同”项下关于赔偿问题的约定，要求阳光辉赔偿其装修款的上诉请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。《北京市房屋出租委托代管合同》解除后，房林圣达公司应当将租赁房屋返还阳光辉，向阳光辉补齐租赁期限内所欠的租金，并应当承担合同解除后其实际占用房屋期间的占有使用费。因阳光辉认可其曾在2016年10月更换门锁，此后堵过一次锁眼，故其对于2016年10月8及11月6日门锁的损坏、更换承担赔偿修复责任。阳光辉应承担的赔偿责任，可与房林圣达公司应支付阳光辉的租金进行抵销。房林圣达公司共欠付2016年7月20日至2017年3月20日期间的租金2420元，一审法院依据房林圣达公司提供的票据情况认定后两次的修锁费用为1900元，并据此认定房林圣达公司应当向阳光辉支付的欠付租金数额为520元，认定数额并无不当。阳光辉主张维修费用数额过高，但并未提交充分证据，故本院对于阳光辉的上诉主张不予采纳。房林圣达公司要求阳光辉赔偿因干扰次承租人居住而给其造成的损失，包括房林圣达公司赔偿次承租人的违约金及房屋空置损失。因房林圣达公司关于阳光辉干扰承租人使用房屋的事实仅提供了书面证言，证人并未出庭，且房林圣达公司亦未提供款项流转的证据证明其损失发生情况，故一审法院对于房林圣达公司所要求的双倍违约金损失及房屋空置损失不予支持正确，本院予以维持。综上所述，阳光辉、房林圣达公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1587元，由北京房林圣达房地产经纪有限公司负担1077（已交纳），由阳光辉负担510元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  刘新泉二〇一七年十一月二十七日法官助理  张 超书 记 员  李 正