广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1301号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州洪德置业有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：李晓帆，该公司董事长。
委托代理人：刘智敏，广东洛亚律师事务所律师。
委托代理人：许勤，广东洛亚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王宝钿，身份证住址广州市海珠区，现住广州市海珠区。
委托代理人：温振宽，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：王宝钿是原广州市海珠区洪德路福龙新街6号房屋的所有权人。该房屋总建筑面积为71.32平方米。
1997年12月6日，王宝钿（乙方）与洪德公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除海珠区洪德路福龙新街6号后座的房屋，甲方将其自有的海珠区洪德路地段回迁楼第12层、位置东南的71.32平方米自有房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿；甲方应在2003年8月4日将自有房屋交付给乙方；（十一、其他事项）1、天井部分4.07㎡，按规定，以每平方米1700元给予乙方补偿；2、楼梯分摊按实际分摊面积计算，如超出原房屋内楼梯面积1.674㎡的部分，乙方以每平方米成本价1700元向甲方购买；等。该补偿协议已经广州市房地产管理局登记备案。
1998年1月18日，王宝钿与洪某公司又签订《房屋拆迁安置协议》，订明：王宝钿同意迁出原址房屋，自行解决临时搬迁，洪某公司从王宝钿搬出原住房之月起至通知回迁之月止，每月发放临时搬迁补助费1220元；洪某公司应于2003年8月4日前安置王宝钿回迁居住等内容。该协议于1998年5月28日经广州市公证处公证。
王宝钿曾因上述协议起诉洪某公司。原审法院于2005年8月16日作出（2005）海民三初字第2121号民事判决：一、洪某公司支付从2003年8月5日起至按约定回迁楼通过法定验收并由洪某公司书面通知王宝钿回迁之日止的延期补助费（从2003年8月5日起至2003年9月30日止按每月1220元×200％计付，之后按每月1220元×300％计付）给王宝钿；判决生效之日前的延期补助费在判决生效之日起10日内一次性支付，之后的延期补助费按季支付；二、洪某公司在判决生效之日起10日内，按每日1220元×3％的标准，支付从2003年10月1日起至2005年3月31日止延付补助费的补偿金给王宝钿；补偿金总额以不超过洪某公司该期间所欠的临迁补助费（临迁费每月按1220元计算）为限；等。该判决生效后，王宝钿向原审法院申请执行。
2012年10月15日，广州保利丰现代物业发展有限公司出具证明：兹有王宝钿系广州市洪德路龙珠街11号1305房业主。
原审诉讼中，王宝钿、洪某公司确认：原房屋的套内面积是69.646㎡、楼梯分摊面积1.674㎡；王宝钿于2007年1月回迁至涉案房屋；涉案房屋所对应的楼盘的地址为：海珠区洪德路保利丰花园百合阁1305房；没有预售给其他人，没有查封、抵押。
对于套内多出的面积，王宝钿表示：按协议约定，2003年应当交楼，所以用2003年的标准4500元／㎡计算；但是如果双方协商不成的话，也可以按2007年交楼时的房价计算；如需补差价，不申请评估。洪某公司表示：不同意王宝钿的计算方法；2014年的估价比较客观反映房屋的价值，应当按照2014年的标准24000元／㎡计算；如需补差价，不需要评估。
原审法院曾就涉案房屋面积、预售、查封等问题向房管部门发函。广州市国土资源和规划委员会于2015年9月7日复函原审法院：海珠区洪德路185号龙珠街5号11号17号由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件；我局委托下属单位广州市房地产测绘院进行测绘，其中来函所述洪德路龙珠街11号1305房已出图，面积具体如下：套内面积74.6955㎡，分摊面积24.1746㎡，总面积98.8701㎡。房管部门出具了查询日期为2015年10月14日的保利丰花园的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》，该登记表记载：申报单位：广州洪某置业有限公司；等。
王宝钿于2015年5月27日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认位于广州市海珠区洪德路龙珠街11号1305房房地产权归王宝钿所有，王宝钿有权单方办理房地产权证；2、诉讼费由洪某公司承担。经释明，王宝钿变更第1项诉讼请求为：洪某公司协助王宝钿办理涉案房屋产权登记手续。洪某公司表示：同意王宝钿变更诉讼请求，不需要新的答辩期，答辩意见与原审庭审一致。
王宝钿为证明其主张，还提交了以下证据：1、户口簿，该簿记载：王宝钿住址为广东省广州市海珠区龙珠街11号1305房。2、广州保利丰现代物业发展有限公司向王宝钿出具的“百合阁1305房”的水某、公摊电费、垃圾费、物业管理费等的发票；广州供电局有限公司、广东电网公司广州供电局向王宝钿出具的“洪德路龙珠街11号1305房”的发票。洪某公司对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。
洪某公司为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：1、《房地产估价报告》。2、测绘表，该表记载：门牌：#11；房号：1305；套内面积：74.6955；分摊面积：24.1746；总面积：98.8701；实用率：75.5491%；等。王宝钿表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。
原审法院认为：王宝钿、洪德公司在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中曾约定“洪德公司拆除海珠区洪德路福龙新街6号后座的房屋，并将其自有的海珠区洪德路地段回迁楼的71.32平方米自有房屋用作拆除王宝钿原址房屋后的产权调换补偿”。本案中，根据洪某公司的陈述及王宝钿提交的户口簿、发票等证据，洪德公司已将王宝钿安排至广州市海珠区洪德路龙珠街11号1305房。王宝钿主张该房屋为回迁房屋，虽然洪某公司予以否认，但鉴于王宝钿与洪某公司之间存在拆迁关系，且洪某公司在王宝钿入住多年内均未提出异议，故对于王宝钿的上述主张，原审法院予以采纳。根据上述约定，洪某公司安排回迁的房屋是用作拆除王宝钿原址房屋的产权调换补偿，故王宝钿要求洪某公司协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。
上述协议中还约定“楼梯分摊按实际分摊面积计算，如超出原房屋内楼梯面积1.674㎡的部分，王宝钿以每平方米成本价1700元向洪某公司购买”。根据房管部门的复函及洪某公司提交的测绘表，涉案房屋的套内面积为74.6955㎡、分摊面积为24.1746㎡、总面积为98.8701㎡。因合同约定回迁房屋的面积为71.32㎡，故对于多出套内面积74.6955㎡-69.646㎡=5.0495㎡，王宝钿应支付相应的对价，洪某公司要求王宝钿支付该部分面积差的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。鉴于王宝钿、洪某公司对具体价格未进行约定，且双方确认王宝钿于2007年1月回迁，故上述面积差房款以同地段同类商品房2007年1月的价格结算为宜。对于多出的公摊面积24.1746㎡-1.674㎡=22.5006㎡，按照合同约定，应支付的款项为22.5006㎡×1700元／㎡=38251.02元，洪某公司要求王宝钿支付该部分公摊面积差房款的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。洪某公司关于“公摊面积计算应不只楼梯的分摊，还应该包括电梯间、首层大堂、设备用房、天面的分摊等等，这些分摊如何定价双方暂没约定”的抗辩无理，原审法院不予采纳。鉴于上述面积差总额并未确定，故王宝钿要求在执行案件中抵消的主张，原审法院不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款的规定，于2015年11月9日作出判决：一、广州洪德置业有限公司在判决生效之日起10日内协助王宝钿办理将广州市海珠区洪德路龙珠街11号1305房过户至王宝钿名下的房地产登记手续；二、王宝钿在判决生效之日起10日内向广州洪某置业有限公司支付公摊面积差房款38251.02元，并按有资质的房地产评估机构评定广州市海珠区洪德路龙珠街11号1305房的同地段同类房屋2007年1月的价格（以广州洪某置业有限公司主张的24000元／㎡为限）支付5.0495㎡的面积差房款给广州洪某置业有限公司；三、驳回广州洪某置业有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费100元，由广州洪某置业有限公司负担；反诉受理费4455元，由王宝钿负担1390元，广州洪某置业有限公司负担3065元。
判后，上诉人洪某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋所在物业尚未完全竣工，不具备客观验收条件，涉案房屋所在物业的相关验收资料均由施工方控制，无法申请物业验收，因此现阶段无法对涉案房屋进行确权办证。涉案房屋所在物业于2000年开工建设，后因政府规划变更，至今仍有部分裙楼工程未完成，从法律上而言，涉案房屋所在物业至今仅是一个在建的工程。同时由于洪某公司与施工方之间存在建设工程合同纠纷，且至今未得以有效解决，施工方一直拒绝向洪某公司移交涉案房屋所在物业的施工资料、配套工程及通道资料，导致洪某公司实际上无法对涉案房屋所在物业申请验收。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国合同法》第二百七十九条之规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉案房屋所在物业无法办理竣工验收，因此也无法单独办理房产证。二、涉案房屋并非是洪德公司与王宝钿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的永久性回迁房，而系洪某公司为配合政府维稳需要，接受政府统筹，安排王宝钿入住的临时回迁房，王宝钿并不享有涉案房屋的合法产权。洪某公司与王宝钿未依照双方签订的《房屋拆迁安置协议》第七条之约定及法律规定签订产权调换协议，以致实际上王宝钿不享有涉案房屋的合法产权。双方签订的《房屋拆迁安置协议》第七条约定：本协议签订后，如因城市规划需要变更协议的，甲方应在接到规划部门的变更意见书后，在七天内向乙方发出通知，乙方应服从城市规划的建设需要，依法变更本协议的有关条款，并送市房地局备案。现涉案房屋所在物业已经全部更改规划，按此约定，王宝钿与洪某公司应共同变更《房屋拆迁安置协议》中的回迁房的具体地址，确定最后回迁的房产。况且，依照当时的《广州市城市房屋拆迁管理办法》第三十三规定，在洪某公司取得房屋预售许可证后，应与王宝钿就新建房屋签订产权调换协议，以确认最后回迁房屋的地址及其产权。双方实际并未依约或依法签订最终的产权调换协议，王宝钿对涉案房屋的产权主张并没有任何合同或法律上的依据。三、退一步讲，即使确定王宝钿拥有涉案房屋的产权，但在王宝钿未缴清回迁面积超出《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的面积的合理差价前，洪某公司有权拒绝协助其办理房产证。原审判决将《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第11条其它事项第2点关于“楼梯分摊超出原房屋内楼梯面积1.674㎡的部分”解释为涉案房屋全部公共分摊面积，依此解释计算得出的差价与严格按照文某解释计算的差价悬殊甚巨，违反客观和公平原则。从该条款明确以“楼梯分摊”的表述即可知，双方当时仅意在事先约定对楼梯分摊面积增大部分的处理方法，而非对包括电梯间、首层大堂、设备用房、天面等其他公共分摊部分处理方法。涉案房屋总公摊面积为24.1746㎡，减去原房屋楼梯面积1.674㎡的部分，增加公摊面积部分为22.5006㎡，未约定价格的公摊部分并不应该按每平方米1700元的价格计算价款。同时，洪德公司与王宝钿在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中并未约定回迁面积超出约定面积房款差价的具体履行时间，因此可以理解为与办理房产证同时进行。四、关于公摊面积的认定，依据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》签订时有效的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第25条的规定，楼梯的面积按所调换房屋的面积比例分摊，所以本案应这样计算：以拆迁协议面积1.674平方米占原建筑面积71.32平方米比例是2%，所以按照同等比例调换后的房屋公摊面积应为整体面积98.8701平方米的2%计算，为1.98平方米。这部分面积应按1700元的单价计算，因为调换后的房屋与拆迁前的房屋面积差是27.55平方米，在27.55平方米减掉1.98平方米后的面积为25.57平方米，按照办理房产证时商品房价来计算。请求法院判令：在王宝钿向洪某公司支付差价款510955.14元后，洪某公司为王宝钿办理过户手续。
被上诉人王宝钿答辩称：一、双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效，补偿协议第一条、第二条、第三条明确约定双方用于产权调换的房屋建筑面积均为71.32平方米。二、涉案房屋（广州市海珠区洪德路龙珠街11号1305房）与补偿协议所约定的新建房屋（用于产权调换的房屋）属于同一房屋。房号发生变化的原因，是洪某公司将11号5楼原本非住宅楼层改建为住宅楼层后所致，对原5楼以上（含5楼）重新编序，即原5楼变成6楼，以此类推，原1205房某1305房，并非更换回迁房；三、关于补偿协议第十一条其它事项第2点约定，双方的真实意思是“所有分摊面积（如楼梯、电梯、公共走道、公共活动场地等）按实际分摊面积计算，如超出原房屋内楼梯面积1.674㎡的部分，乙方以每平方米成本价1700元向甲方购买”，并非洪某公司所述单指对楼梯分摊的约定。理由如下：1、原房屋是低层建筑，只有两层，所有的分摊面积总共1.674㎡，即楼梯面积；2、签约时，考虑到新建房屋为高层建筑，分摊面积必然比原房屋比例大，为使套内使用面积能与原房屋的相当，双方约定“超出原房屋内楼梯面积1.674㎡的部分，乙方以每平方米成本价1700元向甲方购买”；3、签约时，双方就上述分摊面积包括项目达成一致，洪某公司并未将具体分摊项目写进补偿协议；4、直至今年，双方在商谈办理房产证事宜时，洪某公司对此依然是承认的，只是因为双方对于多出的面积5.0495㎡部分价格出现分歧，以及洪某公司不同意王宝钿以债权相抵扣的方案而谈不拢；其原审反诉状中将电梯间、首层大堂、设备用房、天面的公摊等说成未定价部分，明显与签约时双方真实意思表示相违背，也与常理相违背；5、按双方真实意思表示，涉案房屋的实际分摊面积为22.5006㎡（24.1746㎡-1.674㎡），价格为1700元／㎡，应补足38251.02元；而套内多出的5.0495㎡（74.6955㎡-69.646㎡），因价格未约定，可参照2003年／2007年同地段同类房屋价格结算；6、对于上述第5的结算方式，王宝钿主张以其对洪某公司的债权（延迟交楼违约金117221.67元，另案执行中）相抵扣，多退少补。四、对于洪某公司所列第一项上诉理由称，现阶段无法对涉案房屋进行确权办证，与其说法与做法自相矛盾，洪某公司既要求王宝钿补足房款差额，然后协助办理过户手续；另外，事实上，王宝钿曾向广州市房产交易中心咨询过相关问题，并得到肯定回复；还有，不少同幢建筑的邻居们已办理了房产证。五、对于洪某公司所列第二项上诉理由称，涉案房屋并非永久性回迁房，而系临时回迁房，王宝钿并不享有涉案房屋的合法产权。其说法与事实不符，根据双方签订的补偿协议第一条、第二条的约定，王宝钿依法依约都应是涉案房屋的合法产权人。六、对洪某公司提的计算方式不理解也不认可，洪德公司提到的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第25条第一款、第二款，对于楼梯和走廊面积王宝钿理解应当是公摊面积。公摊面积以成本价计算，是1700元每平方米，依据就是双方的补偿协议第11条第2款的约定。公摊面积究竟是多少应以签订拆迁协议时双方的真实意思表示为准。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，王宝钿提交龙珠街11号1605房的查册表，称该房的所有权人是其亲戚，是通过自行调解的方式，给洪某公司钱由洪某公司出具证明办理过户的，拟证明保利丰某是可以过户的。洪某公司质证称：对查册表真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，因为当时涉案大厦是没有通过验收，没有办法办房产证，个别回迁户通过不合理的方式取得房产证，至于1605房是通过什么方式取得房产证，洪某公司不清楚。
本案另查明，双方二审期间确认被拆除的原房屋除楼梯外没有其他公摊面积。洪某公司述称当时规划准备安置王宝钿回迁的房屋面积差异是不大的，只是后来规划变更多次，所以当时没有约定其他分摊如何处理；王宝钿述称签约时洪某公司的工作人员给王宝钿看图纸，告诉王宝钿回迁的大楼是30多层，当时说明回迁楼有楼梯、走廊和其他分摊，所以双方签约时约定的分摊面积包括所有的分摊。
本院认为：洪某公司明确其上诉请求是王宝钿支付增大面积款后为王宝钿办理过户手续，故洪某公司关于涉案房屋无法办理房产证的主张不成立，本案争议焦点在于增大面积款如何计算的问题。洪某公司主张签订协议时的楼梯公摊仅指楼梯公摊，不包括电梯间、首层大堂、设备用房、天面的分摊等，洪某公司作为专业的房地产开发企业，如其在签订协议时的真实意思为此，应在协议中予以明确，但洪德公司在签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》时未约定其他公摊增大面积如何处理，一、二审期间也均未能明确其他公摊的具体面积，二审期间双方也确认原拆除房屋除楼梯公摊外没有其他公摊面积，故洪某公司的该主张依据不足，本院不予支持。在双方协议对增大公摊面积款如何计算有约定的情况下，洪德公司主张按照《广州市城市房屋拆迁管理条例》第25条的规定计算依据不足，本院不予支持。原审法院对多出的公摊面积按照1700元／㎡计算增大面积款符合《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，对多出的套内面积部分按照2007年1月回迁时的同地段同类房屋价格计算并无不当，本院予以认可。洪某公司的其他上诉理由依据不足，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8909.55元，由上诉人广州洪德置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年四月十八日
书 记 员 张 利