广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5832号
上诉人（原审原告）广东南海农村商业银行股份有限公司罗村支行，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村文化街2号，统一社会信用代码91440605799369262Y。
负责人陈耀胜，该行行长。
委托代理人张晓雯，广东粤龙律师事务所律师。
委托代理人郑兰运，广东粤龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市南海狮山华兴实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇三环西路狮中工业区B区一排23号，组织机构代码79115446X。
法定代表人陈艳芳。
被上诉人（原审被告）陈恩光，男，1954年7月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
以上两被上诉人委托代理人严树阳，北京市盈科（佛山）
律师事务所律师。
以上两被上诉人委托代理人张在欢，北京市盈科（佛山）
律师事务所实习律师。
原审被告陈艳芳，女，1979年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
原审被告陈秀芳，女，1981年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人严树阳，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
委托代理人张在欢，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。
上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司罗村支行（以下简称农商行罗村支行）因与被上诉人佛山市南海狮山华兴实业有限公司（以下简称华兴公司）、陈恩光，原审被告陈艳芳、陈秀芳金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民二初字第1095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条的规定，判决：一、华兴公司应于判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金2639351.81元、计至2015年6月21日的利息118500元、罚息79180.56元、复利1453.81元及以2639351.81元为本金从2015年6月22日起至实际清偿之日止按年利率18%计付的利息以及对未按时支付的利息按日万分之三计收复利予农商行罗村支行；二、陈艳芳、陈秀芳、陈恩光对华兴公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回农商行罗村支行的其他诉讼请求。一审受理费29358.86元，财产保全费5000元，合计34358.86元，由华兴公司、陈恩光、陈艳芳、陈秀芳共同负担。
农商行罗村支行不服上述判决，向本院提起上诉称：农商行罗村支行与华兴公司、陈恩光签订的《协议书》约定：一、华兴公司、陈恩光保证：华兴公司、陈恩光名下位于佛山市南海狮山区狮中管理处“横岭”和佛山市南海区狮山街道狮中村土名为“里涡桥头”以及南海市狮山区狮中经济联合社位于321高速公路旁用地壹拾亩的建筑物所有权及相关土地使用权，华兴公司、陈恩光没有签订与此协议对抗的租赁协议，若任何第三方对上述建筑物及土地使用权享有任何权益的，由华兴公司、陈恩光赔偿农商行罗村支行由此造成的全部损失。二、华兴公司、陈恩光在与农商行罗村支行建立信贷融资合作关系期间未能按照相关借款合同约定偿还到期本金及利息等款项时，华兴公司、陈恩光同意把第一项所述的建筑物及相关土地使用权出租给农商行罗村支行，出租期间为八年，并同意农商行罗村支行转租给任何第三方，农商行罗村支行无需向华兴公司、陈恩光支付租金，而是以转租后所获得的租金抵偿华兴公司、陈恩光对农商行罗村支行所欠的债务。在农商行罗村支行办理上述转租时，华兴公司、陈恩光应配合办理转租。农商行罗村支行在一审时提供的《协议书》（原件），《土地转让合约》、《租赁合同》、《土地租赁合同》、《集体土地建设用地使用证》（各1份，复印件加盖华兴公司印章）、南海区狮山镇集体组织收据（扫描打印件加盖华兴公司印章），上述证据证明华兴公司、陈恩光自愿将名下的建筑物所有权及相关土地使用权出租给农商行罗村支行，并同意农商行罗村支行转租给任何第三方，实际是以农商行罗村支行转租所获得的租金抵偿华兴公司的借款债务，为借款合同的履行作担保的事实。华兴公司、陈恩光和其他当事人对该组证据的真实性无异议，对合法性有异议，认为由于国家法律强制规定了土地不能买卖，同时华兴公司及陈恩光也不是土地和建筑物的所有权人，依法不享有处置权，因此相关的协议不具有法律约束力。一审法院审查认为农商行罗村支行提供的《土地转让合约》、《租赁合同》、《土地租赁合同》、《集体土地建设用地使用证》、南海区狮山镇集体组织收据均为复印件，且该证据涉及案外人，故不予审查。事实上，农商行罗村支行向法院提供的上述证据原本就是华兴公司、陈恩光提供给农商行罗村支行的，用以证明陈恩光向村集体租赁或受让所得的土地，享有土地使用权，并在该土地上自建地上建筑物作厂房使用，后给华兴公司作办公用途(华兴公司的前身是陈恩光的厂，华兴公司的法定代表人陈艳芳与陈恩光是父女关系，与陈秀芳是姐妹关系)。农商行罗村支行经核查情况属实之后再与华兴公司、陈恩光签订《协议书》。华兴公司、陈恩光向农商行罗村支行保证对地上建筑物及土地使用权享有处分权，并保证在未能按照相关借款合同约定偿还到期本金及利息等款项时，同意把建筑物及相关土地使用权出租给农商行罗村支行，并同意其转租给任何第三方而无需向华兴公司及陈恩光支付租金，而是以转租后所获得的租金抵偿华兴公司所欠的债务。该协议实质是作为本案借款合同的履约担保。一审法院在华兴公司、陈恩光对证据真实性无异议的情况下，却未依职权向案外人调查核实情况，也未要求农商行罗村支行补充相关证明材料，更未释明是否追加案外人为第三人等，即不作审查该项涉及农商行罗村支行权益的重要证据，该做法对农商行罗村支行显失公平。
一审法院认定《协议书》属于借款合同的抵押担保合同，抵押标的为土地使用权，属于不动产用益物权抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因所涉的土地使用权未进行抵押登记，故农商行罗村支行未取得抵押权，对农商行罗村支行的该诉讼请求未予支持。可见，一审法院虽然确认《协议书》作为本案借款合同的履约担保的合法效力，但又错误认定抵押标的为土地使用权，因所涉的土地使用权未进行抵押登记，所以不予支持农商行罗村支行的该部分诉讼请求。但是，农商行罗村支行只是主张确认对协议约定的地上建筑物及相关土地使用权享有承租权及转租权，以转租后所获得的租金抵偿华兴公司所欠借款债务及要求华兴公司、陈恩光配合办理相关转租手续，保障实现债权而已，并非主张行使相关土地使用权及其抵押权。因此，一审法院对上述事实认定不清，适用法律错误，从而作出上述错误判决。请求二审法院：一、撤销原审判决第三项判决，依法改判农商行罗村支行对华兴公司、陈恩光名下位于佛山市南海狮山区狮中管理处“横岭”和佛山市南海区狮山街道狮中村土名为“里涡桥头”以及南海市狮山区狮中经济联合社位于321高速公路旁边用地壹拾亩的地上建筑物所有权及相关土地使用权享有承租权及转租权，农商行罗村支行以转租后所获得的租金抵偿华兴公司及陈恩光所欠债务并判令华兴公司、陈恩光配合农商行罗村支行办理相关转租手续。二、判令华兴公司、陈恩光及陈秀芳、陈艳芳承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人华兴公司、陈恩光共同答辩称：一审法院在开庭时已经分别向双方当事人询问本案的《协议书》在签订时是否知会过土地所有人的同意，双方均确认既没有知会土地所有权人，也没有征得土地所有人的书面同意。关于《协议书》的法律效力问题，华兴公司在上诉状中已确认该《协议书》是华兴公司对主债务担保的合同，属于担保性质，但是根据我国的物权法和担保法，均没有对土地使用权进行对外担保的相关规定，而合同法对于租赁合同的相关规定已明确承租人对外进行转租时应获得所有权人的书面同意方为有效。最后，本案的借款合同是农商行罗村支行基于对华兴公司及陈恩光的信用而批复了300万元额度，与华兴公司是否能够提供土地租赁使用权没有关系。由于陈艳芳涉及非法吸收公众存款导致资金链断裂，本案的担保人为了代为履行还款责任，而使得自己的经济遭遇困境，无法为农商行罗村支行提供相应的赔偿，是双方签订借款合同时未能预见的，因此农商行罗村支行作为金融机构应当知道该《协议书》存在的法律风险而签订该《协议书》并达成不符合法律规定的条款，造成今天无法实现租赁的使用权，应承担相应的过错责任。目前，该租赁物因华兴公司无力交租已被所有权人收回。一审法院不能通过判决确定无法实现的结果，因此，请求二审法院维持原判。
原审被告陈秀芳陈述内容与华兴公司及陈恩光答辩意见相同。
原审被告陈艳芳经本院依法传唤未参加二审法庭调查、未作陈述。
各方当事人在二审期间均未提交新证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，围绕农商行罗村支行的上诉请求及理由，本院分析如下。
农商行罗村支行上诉称，一审诉讼期间提交的《土地转让合约》、《租赁合同》、《土地租赁合同》、《集体土地建设用地使用证》等证据材料虽为复印件，但该材料是华兴公司和陈恩光向农商行罗村支行提供的，用于证明陈恩光向村集体租赁取得土地使用权并在该土地上建筑厂房给华兴公司作为办公之用,华兴公司及陈恩光保证对地上建筑物及土地使用权享有处分权，故应依照《协议书》之约定判令农商行罗村支行对涉案土地及地上建筑物享有承租权及转租权并将转租后所得的租金抵偿华兴公司的欠款。本案中，首先，农商行罗村支行在一审诉讼期间所提供的用于证明陈恩光及华兴公司具有土地使用权的《土地转让合约》、《租赁合同》、《土地租赁合同》、《集体土地建设用地使用证》均为复印件，没有原件予以核对，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条之规定，农商行罗村支行未能完成华兴公司及陈恩光对《协议书》中所涉的土地拥有使用权的举证责任。其次，即便上述证据属实，从《土地转让合约》、《租赁合同》、《土地租赁合同》的内容来看，农商行罗村支行与华兴公司及陈恩光签订的《协议书》所涉的土地由陈恩光从佛山市狮山镇狮中经济联合社等村集体租赁而来，即土地所有权人并非华兴公司及陈恩光，而依照涉案《协议书》关于涉及土地使用权部分的约定内容来看，实质是华兴公司及陈恩光将从村集体租赁而来的土地转租给农商行罗村支行，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意后方可将租赁物转租给第三人，涉案《协议书》关于将上述土地转租给农商行罗村支行及农商行罗村支行可再行转租并将所得收益用于抵偿华兴公司欠款的约定涉及土地所有权人利益，且本案没有证据表明该《协议书》所约定的内容已取得土地所有权人的同意，故农商行罗村支行关于对《协议书》中所涉的土地及房屋享有承租权及转租权的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司罗村支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈儒峰
审 判 员 刘 坤
代理审判员 何希红
二〇一六年九月三十日
书 记 员 梁碧姬