北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10581号
上诉人（原审原告）：徐桂珍，女，1939年2月9日出生。
委托诉讼代理人：靳学孔，北京市君永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱丽娜，北京市君永律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金世光，男，1962年6月23日出生。
被上诉人（原审被告）：北京盛菲华贸易有限公司，住所地北京市西城区白广路4、6号63号楼202室。
法定代表人：王曌坤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈洋，男，该公司经理。
上诉人徐桂珍因与被上诉人金世光、被上诉人北京盛菲华贸易有限公司（以下简称盛菲华公司）物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第13628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐桂珍上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.确认金世光与盛菲华公司签订的房屋买卖合同无效；3.金世光与盛菲华公司将北京市朝阳区×处5号房屋（以下简称5号房屋）所有权恢复登记到徐桂珍名下并返还给徐桂珍。事实和理由：1.金世光的代理人ＸＸ与买受人盛菲华公司股东陈洋恶意串通是客观事实，2013年7月5日，ＸＸ、陈洋知晓了徐桂珍在世的情况，抢先将房屋过户到二人共同投资的公司名下，又实际占据了诉争房屋；2.盛菲华公司没有支付相应对价，金世光的三次借款均用5号房屋做了抵押登记，第一笔借款已经偿还，抵押登记已经解除，后两笔借款在本金中直接扣除了利息，本金共计达不到170万，金世光到手款项大约只有130万，5号房屋实际价值200万以上，130万的过户价不能说是合理对价。综上，本案中盛菲华公司属于恶意，没有支付对价，本案中不构成善意取得。
盛菲华公司辩称，金世光向盛菲华公司的借款无力偿还，将房屋用以抵债，盛菲华公司和金世光素不相识也不存在恶意串通，请求维持一审判决。
金世光未提出上诉。
徐桂珍向一审法院起诉请求：1、判令金世光与盛菲华公司签署的房屋买卖合同无效；2、判令盛菲华公司、金世光将5号房屋转移登记至徐桂珍名下，并将5号房屋返还给徐桂珍。
一审法院认定事实：徐桂珍系金世光之母。2009年11月11日，徐桂珍与时滨海签署《存量房屋买卖合同》购买5号房屋，后徐桂珍于2009年11月12日取得房屋所有权证书（编号X京房权证朝字第7542**号）。
2012年11月26日，金世光向房屋登记机关申请办理5号房屋权属转移登记手续，提交（2012）京龙诚内民证字第×号公证书等相关材料。其中公证书载明徐桂珍及爱人金德厚均死亡，徐桂珍的房产由金世光继承。同日，5号房屋办理完毕权属转移登记手续，金世光取得房屋所有权证书（编号X京房权证朝字第×号）。
2013年1月28日，金世光与北京泰和典当有限公司（以下简称泰和公司）签署《房地产最高额抵押典当合同》，约定金世光以5号房屋作为抵押典当房地产，评估价值为135万元。当金最高额度为130万元，泰和公司在此额度内向金世光发放当金，合同期限自2013年1月29日至2013年2月28日止。合同项下当金利率为月利率0.5%，由金世光支付给泰和公司；典当综合费用为每月2.7%，由金世光每期足额预先支付给泰和公司。该《房地产最高额抵押典当合同》于2013年6月8日经北京市东方公证处进行公证并赋予其强制执行效力。签约后，陈洋于2013年1月29日向金世光转账支付120万元，于2013年1月30日网银转账10万元。
同日，金世光向ＸＸ出具《委托书》并经北京市东方公证处公证，委托内容针对5号房屋代为还清房屋的贷款、领取贷款结清证明；办理房屋的解除抵押注销手续，领取相关的解除抵押证明材料，办理解除抵押登记等相关一切手续；签署买卖合同，办理房屋的产权转移过户、权属登记、税务登记等相关一切手续（包括签订买卖合同和网上签约手续）；出售房产过程中，代为接受询问并签署文件，签署办理交易事项签署的合同文件，交纳有关费用，代为缴纳土地出让金；代为确定卖房价格，代为领取卖房款等交易过程中的其他事项。
2013年6月5日，5号房屋经北京恒信易发公司（以下简称恒信易发公司）签约网签，出卖人系金世光，买受人系恒信易发公司，成交价格系170万元。
2013年7月8日，出卖人：金世光委托代理人ＸＸ与买受人：盛菲华公司委托代理人王亚东、陈洋签署《存量房屋买卖合同》，出卖人所售房屋系5号房屋，建筑面积53.06平方米，房屋成交价格系130万元。同日，盛菲华公司以130万元为计税价格缴纳税费3.9万元。同日，金世光委托代理人ＸＸ与盛菲华公司委托代理人陈洋签署房屋所有权转移登记申请书，将5号房屋转移登记至盛菲华公司名下。盛菲华公司取得房屋所有权证书（编号：X京房权证朝字第12606**号）。
另，据盛菲华公司提交证据显示：2013年4月18日，金世光与泰和公司签署《房地产最高额抵押典当合同》，约定金世光以5号房屋作为抵押典当房地产，评估价值为135万元。当金最高额度为40万元，泰和公司在此额度内向金世光发放当金，合同期限自2013年4月18日至2013年5月17日止。合同项下当金利率为月利率0.466%，由金世光支付给泰和公司；典当综合费用为每月2.7%，由金世光每期足额预先支付给泰和公司。该《房地产最高额抵押典当合同》于2013年6月8日经北京市东方公证处进行公证并赋予其强制执行效力。签约后，陈洋于2013年4月22日向金世光转账支付40万元。
对此，徐桂珍认为自房屋登记部门调取记录显示2014年4月19日，陈洋作为抵押权人在5号房屋设立40万元抵押权，陈洋个人与金世光签署《借款抵押合同》抵押借款40万元。
经查，2013年，徐桂珍不服北京市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）房屋权属行政登记行为，以住建委为被告，金世光、盛菲华公司为第三人诉至法院。金世光、盛菲华公司经合法传唤未到庭应诉。经审理查明北京市龙诚公证处并未出具过（2012）京龙诚内民证字第02168号公证书。法院于2014年6月13日作出（2013）朝行初字第149号行政判决书，确认住建委于2012年12月26日核发的X京房权证朝字第×号《房屋所有权证》，将座落于本市×初5号房屋所有权由徐桂珍转移登记为金世光的房屋权属转移登记行为违法。
另查1、泰和公司由陈洋、ＸＸ、北京承晨盛旺商贸有限公司、盛菲华公司四方共同出资设立，上述四方均系公司股东，陈洋任公司法定代表人。
另查2、盛菲华公司的股东系陈洋、ＸＸ，ＸＸ任公司法定代表人，后公司法定代表人变更为王曌坤。
另查3、恒信易发公司的股东系陈洋、ＸＸ，陈洋任公司法定代表人。
庭审中，徐桂珍表示金世光因不堪陈洋等人追索债务于2013年6月23日在香山公园自杀。同年7月5日，陈洋通过雷捣得知金世光自杀未遂，诉争房屋所有权人徐桂珍仍在世等事实。在金世光未到场的情况下，陈洋一手操纵解除了价格为170万元的网签合同，解除了盛菲华公司和陈洋的抵押权，签署价格为130万元的网签合同并办理了房屋过户。盛菲华公司取得5号房屋不具备善意，金世光与盛菲华公司恶意串通签署的房屋买卖合同应属无效。就此，徐桂珍提交石景山医院急诊抢救病历、雷捣出具的证人证言、短信记录等书证并申请雷捣出庭作证。
庭审中，雷捣到庭表述于2013年6月23日在下香山过程中发现金世光自杀，身上有4份遗嘱。后来雷捣按照金世光提供的线索找到了徐桂珍和金世光爱人。因感觉遗嘱有问题，2013年6月28日，雷捣陪同徐桂珍到房屋管理部门询问才发现5号房屋过户到了金世光名下。2013年7月4日，雷捣陪同徐桂珍到北京市龙诚公证处求证，得知公证书系伪造。当日下午雷捣陪同徐桂珍到房屋管理部门，房屋管理部门人员表示房屋已经被恒信易发公司网签。2013年7月5日，雷捣给陈洋发短信，陈洋回复：“你哪位”，雷捣告诉他房子的事情要缓缓，陈洋回复：“什么意思？不明白”，雷捣告诉房屋有纠纷，最好与徐桂珍商量下，陈洋回复：“协商什么？让金和我协商。”后雷捣又给陈洋打了电话，说是徐桂珍的亲戚，房屋是金世光骗来的，徐桂珍还在世，最好不要过户，并提示法律风险。陈洋当时怀疑此事是有预谋的，要金世光和他商量。后来陈洋带人去了5号房屋几次，听徐桂珍说在陈洋的逼迫下写了搬家承诺书，后来陈洋给雷捣打了电话，大概意思是让雷捣不要妨碍他。
庭审中，盛菲华公司表示向金世光发放贷款前通过房屋管理部门查询了房屋权属等相关底档，经核实金世光通过继承取得房屋所有权的事实后，向金世光发放贷款170万元，但直至2013年6月金世光一直未履行还款义务，后与金世光协商，金世光无力偿还借款同意将抵押房屋折抵用于偿还债务，并出具了搬家折抵承诺书。第一次网签的恒信易发公司是泰和公司法定代表人陈洋持股，第二次网签的盛菲华公司是泰和公司的持股公司。出借款项加之过户费用总计200万元，与房屋市值基本持平。2013年7月8日办理完房屋过户手续后，于2013年7月11日到房屋内才看到徐桂珍，才得知徐桂珍的身份，通过民警协调，徐桂珍亲笔写下了搬家及确认房屋产权的承诺书，并自愿搬出了房屋，且已经支付了徐桂珍搬家安置费3000元及运输费600元。对于雷捣所述的短信情况并不确认，且只有回复短信没有发送信息，明显回避发送内容。盛菲华公司表示基于合法善意的行为取得房屋所有权，且支付相应款项，买卖合同合法有效。就此，盛菲华公司提交金世光于2013年1月29日出具的财产声明、单身声明、房地产抵押借款承诺书，金世光于2013年6月6日出具的搬家承诺书、徐桂珍于2013年7月11日出具的搬家承诺书等书证。其中，金世光于2013年6月6日书写搬家承诺书，内容如下：“我金世光因欠北京泰和典当房产抵押借款共计人民币壹佰柒拾万元当金。现无力偿还此典当借款，并且此借款持续当赎当日期已逾期多日，此房已为死当。我承诺2013年6月8日前搬出并腾空此房，将此房产折抵给泰和典当作为此借款的还款方式，如到期未搬出此房，屋内物品视为放弃，典当行可随意处置，我及家人都予以认可。”
以上事实，有双方当事人当庭陈述、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证书、公证书、行政判决书、汇款凭证等在案为证。
一审法院认为，合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其效力问题属于法律价值判断之范畴。合同效力基于合同成立为前提，包括当事人具备相应之缔约能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。依法成立之合同，自成立时生效；就合同效力之评判应依法确定。本案中，徐桂珍主张确认金世光与盛菲华公司签署的《存量房屋买卖合同》无效基于两点事由：
关于无权处分，依据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然金世光伪造继承公证书取得5号房屋所有权证书的权属转移登记行为经生效行政判决书确认违法，金世光并非5号房屋所有权人，但其是否享有处分权并不影响《存量房屋买卖合同》效力，故此，徐桂珍以金世光无权处分为由确认合同于法无据，法院难以支持。
关于恶意串通，依据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。恶意串通意为双方或一方为牟取不当利益共同合谋，当事人双方存在具有共同目的的通谋。本案中，金世光与盛菲华公司源起抵押典当关系，金世光以5号房屋作为抵押自盛菲华公司持股的泰和公司处获取相应当金，后未能及时赎当。且双方因偿还款项事宜发生纠纷，金世光甚至自杀，由此可知，盛菲华公司与金世光并不具备恶意串通的感情基础和事实条件。金世光伪造继承公证获取房屋所有权并以房屋进行抵押典当获取当金显属恶意，但并不当然推断盛菲华公司亦存在通谋的恶意。签约之时，5号房屋登记所有权人系金世光，与此前盛菲华公司持股的泰和公司对房屋权属审查情况相一致，在没有充分有效证据推翻登记效力的情况下，盛菲华公司信赖房屋权属登记情况应推知为善意，且盛菲华公司的关联公司及股东已经支付了相应对价，合理有偿受让房屋。徐桂珍所述情况及提交证据均不足以证明金世光与盛菲华公司就房屋交易行为存在恶意串通损害其利益，法院对此难以支持。金世光经法院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃答辩及质证的权利，法院依法缺席审理。
一审法院判决：驳回徐桂珍的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：徐桂珍以盛菲华公司与金世光之间恶意串通且盛菲华公司未支付合理对价为由，要求确认金世光与盛菲华公司之间就5号房屋签订的买卖合同无效。对于盛菲华公司是否为恶意，应从以下几方面来分析：
一、金世光是否有权与盛菲华公司签订买卖合同。在盛菲华公司与金世光签订买卖合同时，5号房屋的所有权登记在金世光名下，5号房屋的权属登记中没有其他共有人，金世光作为5号房屋的所有权人，其有权就5号房屋的买卖签订相关合同。
二、盛菲华公司是否支付了合理对价。从诉讼中提供的证据来看，2009年徐桂珍从时滨海处购买5号房屋时的价格为44.5万元，2013年6月8日的公证典当合同中，明确该房屋的评估价值为135万元；2013年7月8日，金世光与盛菲华公司签订的买卖合同中虽然约定房价为130万元，但盛菲华公司实际支付金世光的价款高于135万元，故徐桂珍认为盛菲华公司没有支付合理对价的意见，没有相应依据。
三、关于徐桂珍主张在5号房屋过户前已经告知盛菲华公司该房屋有纠纷的意见。首先，就徐桂珍所称告知一事，仅有雷捣的证人证言，雷捣所提供的短信也是截取部分内容，不足以证明其将房屋纠纷的实际情况全部明确告知盛菲华公司。其次，5号房屋的所有权登记在金世光名下，未经法定程序不足以否定金世光为该房屋的所有权人，盛菲华公司基于权属登记情况信任金世光为5号房屋的所有权人，不违反法律规定；仅凭其他人的一句告知，就否定金世光为所有权人，也不符合不动产登记的公示公信原则，故徐桂珍的该上诉理由，依据不足。
四、对于金世光虚构徐桂珍死亡并继承5号房屋的责任，属于金世光与徐桂珍之间的纠纷，与盛菲华公司无关，如金世光的行为给徐桂珍造成损失，徐桂珍可另行解决，不属于本案的处理范围。
综上所述，徐桂珍的上诉理由不能成立，对于其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16500元，由徐桂珍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
审 判 员 尚晓茜
代理审判员 付 哲
二〇一六年九月三十日
书 记 员 贾云航
书 记 员 苏 娜