重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第00324号
原告重庆市光华物业管理有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路123号，组织机构代码：70944471-7。
法定代表人陈洪，董事长。
委托代理人杨卫锋，男，1980年1月22日出生，汉族，住陕西省泾阳县。
委托代理人徐建，男，1979年9月2日出生，汉族，住重庆市璧山县。
被告邓婷文，女，2005年9月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。
法定代理人邓建洪，男，1966年2月23日出生，汉族，住址同邓婷文。
原告重庆市光华物业管理有限公司（以下简称光华公司）与被告邓婷文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华公司的委托代理人杨卫锋，被告邓婷文的法定代理人邓建洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光华公司诉称，2010年3月28日，原、被告之间签订了《光华观府国际前期物业管理服务协议》，原告对被告提供物业管理服务，协议约定被告应按季度交纳，交纳时间为每季度首月1－10日。高层住宅按建筑面积每月1.8元／平方米。被告不得以任何理由拒交物业管理服务费。违反协议，原告有权要求补交并从逾期之日起每天按所欠费用3‰的比例收取滞纳金。被告拖欠原告2011年10月至2013年11月物管费3385.2元。经多次催收未果，现诉至法院为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告支付拖欠原告的2011年10月至2013年11月期间的物业服务费用3385.2元；并从欠费之日起至付款之日止按每天千分之三支付滞纳金3610.9元（截止于2013年11月30日）。2、本案诉讼费由被告承担。
被告邓婷文辩称，与原告签订物业服务合同时，是原告强行与我们签订的，且该合同系格式合同，显失公平。我们不交物管费的原因是：一是房屋存在严重安全隐患问题。房屋设计存在严重缺陷和瑕疵，防震梁设计的位置和宽度存在严重问题，造成五楼12家住户都能通过防震梁到达对方家中，存在严重安全隐患问题。当时买房时，开发商也存在欺骗的行为。被告接房后，发现了前述问题，并向开发商和原告反映了，要求其整改防震梁，但对方都置之不理。小区也经常被盗，房屋不具备防盗等功能，要求整改也不理睬。二是楼上阳台排污管和空调排水管漏水问题。我们从接房开始就发现楼上阳台排污管和空调排水管漏水，只要楼上住户一用空调或阳台一排污水，就飞溅到防震梁上。被告多次向原告反映，原告不予解决。原告严重违反了双方签订的物业服务协议。三是清洁卫生问题。防震梁上常年垃圾污物覆盖，要求原告清除，原告也置之不理。四是原告长期存在侵占广大业主公共利益问题。原告将1栋和3栋架空防潮层出租给他人牟取私利达一年多时间，这属于广大业主公共利益，电梯间广告收益也属于广大业主公共利益，被原告无偿侵占。强烈要求原告公布收入及支出情况。由于原告严重违反双方签订的物管合同，且对被告整改的要求置之不理，在万般无奈、迫不得已的情况下，被告被迫采取缓交物管费的办法。原告的收费标准有问题，因小区一直在建，原告应在审批的收费标准基础上应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。原告的诉讼请求有部分已过诉讼时效。原告主张的滞纳金没有依据。如果原告要求的滞纳金有法律规定，该标准过高，请求法院调整。
经审理查明，重庆光耀物业开发有限公司（以下简称光耀公司，即重庆市江北区光华·观府国际小区开发商）与光华公司签订《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，约定由光华公司对光耀公司开发的光华·观府国际小区进行前期物业管理。合同第二条物业管理服务内容包括：（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）公用部位的环境卫生，垃圾的收集、清运等管理服务；（三）公用绿化，花木建筑小品等的养护管理服务；（四）协助做好物业管理区域内的安全防范工作；（五）交通秩序与车辆停放的管理；（六）房屋装饰装修管理、业主入住服务；（七）物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；（八）物业档案资料管理。合同第三条物业管理服务质量约定：（一）房屋外观完好、统一、整洁；（二）设备良好、运行正常；（三）共用部位、共用设施设备定期检修、养护，运行正常；（四）环境卫生干净、整洁，垃圾日产日清，物品摆放有序；（五）绿化专人养护、定期修剪，花草树木长势良好；（六）保持道路畅通、运行有序；（七）24小时执勤，坚持巡逻，维护公共秩序；（八）无重大火灾隐患、事故，定期检查消防设施、预防工作落实到位；（九）工程维修：接到通知后30分钟内到达现场，维修合格率达96%以上，及时率达98%以上。合同第四条约定：（一）缴纳物业服务费按季度缴纳，缴纳时间为每季度首月1-10日；（二）高层住宅按建筑面积1.8元／月·平方米（含电梯费）。合同第九条约定，若违反协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，光华公司有权要求补交并从逾期之日起每天按所欠费用千分之三的比例收取滞纳金。2012年5月，该合同在重庆市工商行政管理机关进行备案。
2010年3月28日，光华公司与邓婷文另行签署了《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，确认了由光华公司提供前期物业服务。协议中关于物业服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用及滞纳金的约定与光耀公司和光华公司签订《光华·观府国际前期物业管理服务协议》中的约定相一致。
另查明，重庆市光华·观府国际小区（即重庆市江北区华新村96号）x号楼某房屋登记在邓婷文名下，房屋建筑面积为72.35平方米，且上述小区被重庆市江北区城乡建设委员会批准建设为高档小区。2010年3月16日，重庆市物价局以光华公司物业收费符合备案条件为由，对重庆市光华·观府国际小区按照1.8元／月·平方米（含电梯费、公摊费）收取物业服务费予以备案。2011年10月至2013年11月期间的物业服务费，邓婷文未向光华公司缴纳。
庭审中，光华公司举示了2013年7月张贴的催费单、2013年2月、8月邮寄的律师函，其中8月邮寄的律师函因逾期邮件改退。拟证明光华公司向邓婷文催收了物业服务费。邓婷文质证称未收到过催费单和律师函。
庭审中，邓婷文举示了案件接报回执、照片、信访办公室转送单（复印件）、江北区信访局回复（复印件）、反映材料（复印件）、业主临时管理公约（复印件）、商品房买卖合同补充协议（复印件），上述证据拟证实光华公司安全保卫工作做的不好，业主家中被盗；门禁系统设计不合理，阳台通风窗和外面通道离得很近，存在隐患；小区存在安全隐患、卫生状况差，光华公司没有按照协议约定对公共设施设备进行维修养护管理；小区业主就光华公司的收费问题多次向有关部门进行反映；管理公约中存在许多霸王条款。光华公司质证称，对案件接报回执、照片无异议，但认为照片反映出来的卫生问题是室内景观阳台外侧的卫生情况，只有进入业主户内才能清扫；对照片反映出来的其他问题是前期建设的问题，不属于物业公司的责任；对补充协议，认为业主应向开发商主张权利；对其他证据没有意见。
另查明，小区尚未成立业主委员会。审理中，光华公司陈述该小区还有三栋房屋在建。
上述事实，有两份《光华·观府国际前期物业管理服务协议》、情况说明、物业服务收费（市场调节价）备案表、备案通知书、律师函、案件接报回执、照片、信访办公室转送单、江北区信访局回复、反映材料、业主临时管理公约、商品房买卖合同补充协议及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的建设单位和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。具体而言，物业服务企业有要求建设单位或业主按照合同的约定及时交纳物业服务费的权利，但是其也负有提供符合法律规定和合同约定的物业服务的对待给付义务。本案中，光华公司与光耀公司依法签订了《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，约定由光华公司为其开发的重庆市江北区光华·观府国际小区提供前期物业服务，并在合同中对物业收费标准进行了约定。上述协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该协议亦应对作为业主的邓婷文具有法律约束力。邓婷文称其与光华公司所签订的物业服务协议系强行所签、是格式合同的辩解意见无法律及事实上的依据，本院不予采纳。
本案中，邓婷文以光华·观府国际小区尚未完全建成致使环境绿化、配套设施设备等条件未达到申报条件为由，拒绝按照合同约定的物业费标准履行交纳义务。针对此项抗辩意见，本院认为，重庆市光华·观府国际小区经相关行政机关批准建设成为高档住宅，其物业服务收费实行市场调节价，收费标准由服务和被服务双方在合同中约定。本案中，光华公司与光耀公司依法签订了《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，明确约定了物业服务费的交纳标准，此种标准亦对邓婷文具有法律约束力。另邓婷文提出光华公司在物业服务过程中存有瑕疵的抗辩意见。本院认为，如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，邓婷文举示的用以证明光华公司提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明光华公司在提供物业服务过程中存在不足之处，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故邓婷文不能以此拒绝交纳物业服务费。
关于诉讼时效的问题。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，光华公司提出于2013年2月、7月、8月向邓婷文进行了催收，但其举示的证据不能证实上述函件送达到邓婷文，现光华公司于2013年12月24日向本院提起诉讼，故光华公司主张的2011年10月至同年12月23日期间的物业服务费已过诉讼时效，本院不予支持。对光华公司要求邓婷文支付2011年12月24日至2013年11月期间拖欠的物业服务费3028.2元（130.2元／月×23个月零8天）的诉讼请求，本院予以支持。
关于滞纳金的问题。审理中，光华公司对宋俐霞所陈述的小区存在安全隐患的事实认为是前期建设的问题，与其无关。本院认为，光华公司作为物业服务企业，对于业主反映的小区存在的问题应该积极处理协调，现光华公司对此处理不够完善，故对其要求的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告邓婷文于本判决生效后五日内支付原告重庆市光华物业管理有限公司2011年12月24日至2013年11月期间拖欠的物业服务费3028.2元。
二、驳回原告重庆市光华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半后收取25元，由被告邓婷文负担（此款已由原告重庆市光华物业管理有限公司预交，被告邓婷文于本判决生效之日起五日内支付给原告重庆市光华物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 黄 静
二〇一四年三月十八日
书记员 肖明明