河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民再59号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河北鑫达房地产开发有限公司。住所地：石家庄市新华区九中街**号。
法定代表人：李文怀，该公司经理。
委托诉讼代理人：郭艳丽，河北世纪联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭俊良，河北世纪联合律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：朱远征，男，1972年3月3日出生，汉族，现住石家庄市。
委托诉讼代理人：王占伟，河北侯凤梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈雅娴，河北侯凤梅律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：石家庄市正元家具发展总公司。住所地：石家庄市新华区九中街**号。
法定代表人：梁路森，该公司董事长。
再审申请人河北鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）与被申请人朱远征，一审被告、二审被上诉人石家庄市正元家具发展总公司（以下简称正元公司）商品房预售合同纠纷一案，石家庄市新华区人民法院于2008年10月22日作出（2007）新建民初字第17号民事判决，三方当事人均不服，上诉于本院，本院于2010年12月2日作出（2009）石民二终字第00551号民事裁定，撤销石家庄市新华区人民法院（2007）新建民初字第17号民事判决，本案发回石家庄市新华区人民法院重审。石家庄市新华区人民法院于2011年6月22日作出（2011）新民初字第26号民事判决。朱远征和鑫达公司不服，上诉于本院，本院于2013年10月17日作出（2013）石民六终字第00199号民事判决，已经发生法律效力。鑫达公司不服，向本院申请再审，本院于2016年12月26日作出（2015）石民申二字第00072号民事裁定，本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人鑫达公司的法定代表人李文怀及其委托诉讼代理人郭艳丽、郭俊良，被申请人朱远征及其委托诉讼代理人王占伟、陈雅娴到庭参加诉讼，一审被告、二审被上诉人正元公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。
鑫达公司申请再审称，一、本案申请人交房与被申请人付清房款有严格的先后顺序，原审判决认定申请人构成违约，缺乏证据证明。双方签订的《商品房预购协议书》明确约定，剩余房款交房日前结清，即只有在被申请人按时结清全部房款的情况下，申请人才负有交房的义务，而本案的事实是，在被申请人未结清房款的情况下，申请人却将房产交付给了被申请人，显然申请人没有违约行为，相反被申请人违约在先。对于交房时间，原判决已查明，2004年10月9日本案诉争建筑物完成了竣工验收，2004年10月9日申请人向被申请人交钥匙，被申请人实际占有和控制了房产，而法院认定申请人交房时间为2005年8月15日没有任何有效证据支持。申请人于2004年10月9日将钥匙交给了被申请人，而被申请人在2007年7月20日才向法院起诉，已经超过了2年的诉讼时效。二、原审判决无视双方对面积确认的约定，属于适用法律错误。双方合同第一条明确约定，“房屋面积以石家庄市房管局确认面积为准”，这说明双方对面积的确认及误差的解决方式是有明确约定的。而最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条是在双方当事人对面积误差的处理方式没有进行约定或者约定不明确的，才可以适用该解释第十四条。原审法院参照以上解释第十八条规定，判决申请人向被申请人支付逾期办证违约金，属于适用法律错误。双方签订的《商品房预购协议书》未约定房屋产权证书办理的相关事宜，因此根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋产权证书的义务人与责任人是房产的购买人，在本案是被申请人，申请人作为房地产开发企业对于买受人房产证的办理只有协助义务。在本案中，当申请人书面通知被申请人办理产权证后，由于被申请人对于过户方式有异议，而拒绝配合，申请人不应为此承担责任。另根据《石家庄市房屋登记条例》第十条第二款规定，申请人办理了初始登记后，被申请人只要有证据证明已支付全部房款，即可单方申领房产证，但被申请人至今未付清房款，逾期办证的责任不在申请人。双方《商品房预购协议书》约定，只有当被申请人支付购房款后，申请人才有交房义务，然后申请人才有协助办理房屋产权证的义务，申请人对于被申请人的办理产权证书只是协助义务，是由于被申请人的原因导致办理产权证书的延迟，申请人对此并无责任。申请人对此享有先履行抗辩权。请求：1.请求撤销石家庄中院（2013）石民六终字第00199号民事判决，对本案提审或指令再审；2.依法改判驳回被申请人要求申请人支付延期交房违约金以及延迟办理房屋产权证书违约金的诉讼请求。
被申请人朱远征辩称，一、申请人提交的《购房付款协议》，明确约定了履行义务的先后顺序，申请人应当先期履行办证义务，办理完毕后，被申请人才有义务支付剩余房款。申请人没有按照约定期限和条件交付房屋。申请人出售的为商品房，但直到现在房屋手续仍不完善，土地使用性质为工业用地。申请人通知领钥匙时，房屋尚未验收合格，不具备交房条件。因此，申请人所谓的先付款后交房的观点没有任何事实依据。二、双方按照协议约定了交付的具体时间和交付条件，未经验收合格的房屋不得交付使用。石家庄市建设局出具的竣工验收证明载明竣工验收日期为2005年8月15日，具有法定的证明力，生效判决认定交房时间为2005年8月15日符合事实和法律，申请人认为给了钥匙就是履行交房义务的观点，与事实法律相悖，不能成立。三、申请人认为应当从交钥匙时起计算诉讼时效的观点不能成立。双方当事人一直就房屋性质、产权证办理、房屋无法正常使用等问题进行交涉，申请人对这些问题一直未予解决，被申请人从未放弃主张权利，申请人在2006年7月27日才取得备案证明，违约行为持续存在，被申请人主张违约责任并未超过诉讼时效。四、合同虽有约定“面积以房管局确认为准”的字样，但并没有明确“为准”是作为计价结算的依据还是办理房产证的依据。按照正常思维逻辑，合同中明确约定的面积和单价才是双方计价结算的依据。生效判决判令申请人承担面积超出合理误差的责任符合法律规定。五、被申请人已按照合同约定支付了房款，申请人没有先履行抗辩权，产权证无法办理的根本原因既不是被申请人不配合，也不是申请人没有办理的义务，而是申请人无法完成初始登记造成的。六、土地使用权的性质直接影响房屋的合法性、存续期限和价值，法院判决手续完善后支付剩余房款兼顾了交易稳定、买卖双方的经济利益，符合公平原则。被申请人在付款方面没有违约，法院判决不承担违约责任符合事实和法律。综上，鑫达公司的再审申请缺乏事实及法律依据，请求驳回其再审申请。
朱远征向一审法院起诉请求：1.要求被告承担交付房屋性质不符合协议约定给原告造成的损失60960元；2.要求被告向原告支付逾期交房违约金76872元；3.要求被告立即办理房屋产权证书，承担逾期办理房屋产权证书的违约责任，立即向原告交付房产证和土地证，并按日万分之二点一支付违约金（2004年6月18日至原告收到房产证之日止，至2007年6月30日止违约金数额为69345.9元），因迟延办证造成税费增加由被告承担；4.房屋实际面积与协议约定面积减少3.76平方米的房款由被告退还原告8008.8元；5.诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：本案诉争所涉及位于石家庄市新华区九中街79号院内的居民住宅楼系被告鑫达公司与被告石家庄市正元家具发展总公司合作开发。被告鑫达公司负责建设、销售。2003年4月29日，原告朱远征与被告鑫达公司签订了《商品房预购协议书》，协议书中约定：一、原告朱远征购买被告鑫达公司开发建设的座落于新华区，面积为127平方米，每平方米单价为2130元。总价共计270510元。另外，双方在备注中约定1、房屋面积以石家庄市房产管理局确认面积为准；2、原告朱远征在签订协议前应向被告鑫达公司交纳购房定金10000元。二、购房款分三次付清，全部付清后签订商品房销售合同；第一次付款：自交纳定金之日起七日内，原告朱远征向被告鑫达公司交纳总房款的90%即243459元，定金转为房款。第二次付款：其余房款交房日前结清，即27051元。另自签订本协议之日起10日内付房款额的90%以上者均优惠30元／平方米。三、房屋竣工日期为2004年3月20日。四、如原告朱远征逾期缴纳房款，每延期一天应付总房款的万分之三的滞纳金。如被告鑫达公司延期交房，每延期一天，应付总款额的万分之三的滞纳金(指竣工日期)。合同签订后，原告朱远征于2003年4月29日向被告鑫达公司交付150000元，2004年2月24日向被告鑫达公司交款100000元，于2004年4月9日向被告鑫达公司交款48300.45元，共计交付购房款298300.45元。后又陆续向被告鑫达公司交纳了太阳能管件1453.6元、电磁卡费100元、煤气集资费2800元、有线费436元。原告朱远征已向被告鑫达公司支付购房总款303090.05元。原告朱远征于2004年10月9日拿到钥匙。2007年2月7日，被告石家庄市正元家具发展总公司取得了该栋房屋的整栋楼房产权证书。整栋房屋产权证书办理完毕后，被告鑫达公司于2007年4月23日、4月27日向全体业主发出通知，要求业主同被告鑫达公司签订正式合同并办理相关手续，原告朱远征未去被告鑫达公司处办理相关手续。2004年5月31日，由建设、监理、施工、设计单位联合对争议涉及的建筑物进行了工程质量竣工验收。2006年7月27日，石家庄市建设局出具了《石家庄市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，该证明书注明竣工验收日期为2005年8月15日。石家庄石房房产测绘所于2006年9月30日向被告石家庄市正元家具发展总公司出具了该争议房屋的产权面积认定书，认定原告朱远征所购买的2-1-601室实际房屋面积为123.24平方米。本案诉争房产座落的土地现仍为国有划拨性质的工业用地，被告鑫达公司、正元公司表示可以积极办理土地性质和用途的变更。
一审法院认为：原告朱远征与被告鑫达公司、正元公司签订的《商品房预购协议书》是当事人的真实意思表示，且协议的大部分内容已实际履行。根据诚实信用原则，双方均应全面履行各自的义务。一、原告朱远征等作为买受人，应对所购买楼盘的相关信息进行了解、查询，以确保交易安全。庭审中原告朱远征与被告鑫达公司、正元公司均认可买卖协议的有效性，可以推定原告朱远征认可了被告鑫达公司作为出卖人并未隐瞒事实，双方的房屋买卖交易完全出于自愿，并且原告朱远征等已对房屋居住、使用多年。原告朱远征应当承担相应的交易风险。因此其提出被告鑫达公司所售房屋用地不是住宅用地而是划拨工业用地、所销售的房屋是集资房不是商品房，并要求被告鑫达公司赔偿损失的请求不予支持。二、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中石家庄市建设局出具的《石家庄市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》中显示竣工验收日期为2005年8月15日，法院认可该日期为诉争所涉及房屋的交付时间；原告朱远征、被告鑫达公司双方在协议中未约定违约金的支付期限，原告朱远征依法可随时主张，被告鑫达公司以原告朱远征的诉讼请求超过诉讼时效为由抗辩，其理由不能成立，不予支持。被告鑫达公司承诺房屋竣工日为2004年3月20日，因此逾期交房违约金应自合同约定竣工日起算至2005年8月15日止，按应付总房款的日万分之三计算。三、原告朱远征与被告鑫达公司签订的《商品房预购协议书》中对何时办理房产证的时间虽有明确约定，但原告朱远征在收到被告鑫达公司要求其到被告鑫达公司办理房屋产权证书及办理银行抵押借款并签署有关手续的通知后，表示拒绝签署。房屋产权证书应是在双方当事人相互配合的基础上方能办理，因原告朱远征拒绝配合被告鑫达公司办理相关手续的行为而导致未能办理房屋产权证书及造成税费增加的责任应由原告朱远征个人承担，故对原告朱远征要求被告鑫达公司承担逾期办理房屋产权证书增加税费的诉请，不予支持。关于逾期办理房产证违约金的问题，按双方合同的约定，被告鑫达公司应在房屋交付使用后90天内办理完成相关产权手续，根据前述，本案诉争房屋的交付时间确定为2005年8月15日，被告鑫达公司应在2005年11月13日前为原告朱远征办理房产证，因此被告鑫达公司承担自2005年11月14日起至被告鑫达公司通知原告朱远征办理房产证即2007年4月29日止的逾期办理房产证的违约金。关于违约金的计算方法，因合同未约定，应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、原告朱远征与被告鑫达公司签订的《商品房预售协议书》中约定：“房屋面积以石家庄市房管局确认面积为准”。上述约定属于约定不明，应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，合同约定的面积为127平方米，最终确认实际面积为123.24平方米，房屋实际面积小于合同约定面积，房款应减少8008.8元，对此被告鑫达公司理应退还。
一审法院判决：一、限被告河北鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱远征支付逾期交房的违约金(自2004年3月21日起至2005年8月l5日止512天，以应付购房总款262501.2元为基数，按照日万分之三的标准计算)40320元，被告石家庄市正元家具发展总公司对上述款项的支付承担连带责任；二、限被告河北鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱远征支付逾期办理房屋权属证书的违约金(自2005年11月14日起至2007年4月29日止，以已付购房总款298300.45元为基数，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)34869.16元，并由被告河北鑫达房地产开发有限公司给原告朱远征办理房屋权属证书，原告朱远征有配合的义务，被告石家庄市正元家具发展总公司对上述款项的支付承担连带责任；三、被告河北鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告朱远征房款8008.8元；四、驳回原告朱远征的其他诉讼请求。
鑫达公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回朱远征要求上诉人承担逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求；2、相应的诉讼费由朱远征承担。
朱远征不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判。支持上诉人的诉讼请求，驳回鑫达公司的诉讼请求。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审法院认为，上诉人朱远征与上诉人鑫达公司、被上诉人正元公司签订的《商品房预购协议书》是各方当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。协议签订后各方当事人应自觉履行各自的义务。鑫达公司应当按照协议约定按时交付房屋并办理产权证书，朱远征也应当按照协议约定按时交付房款并配合鑫达公司办理产权证书。首先关于鑫达公司的诉求，鑫达公司诉称朱远征于2004年10月9日拿到钥匙并居住使用，应当认定该日完成了房屋交付。石家庄市建设局出具的《石家庄市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》中显示竣工验收日期为2005年8月15日，一审法院认定该日期为诉争房屋的交付时间，逾期交房违约金应自合同约定竣工日起算至2005年8月15日止并无不妥，鑫达公司的此项主张不予支持。关于逾期办理房产证违约金的问题，按双方合同的约定，被告鑫达公司应在房屋交付使用后90天内办理完成相关产权手续。鑫达公司称朱远征应自己办理产权证书。本院认为，朱远征已经交付全部房款，鑫达公司至今未能办理房产证，因此一审法院判决其支付逾期办证违约金并无不妥。朱远征诉称鑫达公司应赔偿房屋性质不符合合同约定给其造成的损失。本院认为，房屋性质不影响朱远征居住；且鑫达公司正在办理土地性质变更手续，手续办理完毕后会发放正规的产权证书；同时涉案房屋并未出售，所谓的损失也未实际产生。因此，朱远征的此项主张不予支持。一审判决以《石家庄市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》中显示竣工验收日期2005年8月15日为诉争所涉及房屋的交付时间并无不妥。朱远征诉称应以备案时间为房屋交付时间的主张不予支持。关于延期办证违约金的起止时间问题，本院认为，房产证书需要业主配合才能办理，一审判决认定延期办证违约金自逾期之日起至鑫达公司通知朱远征办证之日止并无不妥。其次适于朱远征的诉求，朱远征诉称支付逾期办证违约金的终止时间应为办理完土地变性及出让手续之日的主张不予支持。关于逾期办证而增加税费的问题，本院认为朱远征在收到鑫达公司要求其到办理房屋产权证书并签署有关手续的通知后，表示拒绝签署。房屋产权证书需要双方当事人相互配合和才能办理，朱远征拒绝配合办理相关手续的行为导致房屋产权证书未能及时办理并造成税费增加的责任应由朱远征个人承担，对朱远征要求鑫达公司承担逾期办理房屋产权证书增加税费的主张，不予支持。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审查明的事实与石家庄市新华区人民法院一审和本院二审查明的事实一致。另查明，被申请人朱远征所购房屋地下室面积15.21平方米，单价1000元。
本院再审认为，本案争议的焦点问题有三个：一是再审申请人交房时间如何认定；二是房屋的面积如何确定；三是房屋的产权证书未能及时办理的责任如何区分。
关于第一个焦点问题，再审申请人与被申请人在《商品房预购协议书》第四条约定：房屋竣工日期为2004年3月20日。被申请人于2004年10月9日拿到钥匙并居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，双方对房屋的交付并无其他约定，因此应认定再审申请人自2004年10月9日完成了房屋交付，鑫达公司对被申请人迟延交房的侵权行为至此时终止。被申请人应当从此时起2年内向法院起诉要求鑫达公司承担迟延交房滞纳金，由于被申请人是在2007年向法院起诉主张权利，已经超过法律规定的2年诉讼时效，再审申请人的此项申请理由成立，本院予以支持。二审法院判决再审申请人向被申请人支付逾期交房违约金属认定事实错误，依法应予纠正。
关于第二个焦点问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。双方订立的预购合同中已经约定房屋面积以房管局实际测量为准，因此，双方在对房屋面积有争议时，应以房管局实际测量的面积作为房屋价款结算的依据。再审申请人的此项申请理由成立，本院予以支持。
关于第三个焦点问题，原审查明，2007年2月7日，正元公司取得了该栋房屋的整栋楼房产权证书。整栋房屋产权证书办理完毕后，鑫达公司于2007年4月23日、4月27日向全体业主发出通知，要求业主同鑫达公司签订正式合同并办理相关手续，朱远征未去鑫达公司处办理相关手续。被申请人朱远征对鑫达公司提供的《房地产买卖契约》不予认可，但该文件在房管局备案是房管局办理房产证的要求，且该文件不影响房屋私有权的性质。被申请人应当配合再审申请人签订该契约并将契约在房管局备案，以保证房产证顺利办理，被申请人的不配合是导致房产证未能办理的主要原因，被申请人要求鑫达公司承担迟延办证违约金的请求不应支持，再审申请人的此项申请理由成立。二审法院判决再审申请人向被申请人支付逾期办证违约金属认定事实错误，依法应予纠正。
再审申请人鑫达公司与被申请人朱远征签订的《商品房预购协议书》合法有效，被申请人朱远征对诉争房屋已经交付房款298300.45元，并支付其他煤气集资费等款项4789.6元。按照房屋实测面积123.24平方米，双方约定的单价2130元/平方米计算，房屋总价为262501.2元；地下室面积15.21平方米，单价1000元，地下室总价为15210元，两项总房价为277711.2元，朱远征向鑫达公司多支付房款20589.25元，应由再审申请人向被申请人退还。
被申请人已经支付全部房款，鑫达公司作为出卖方，亦应及时为被申请人办理房屋权属证书。由于正元公司在开发建设时，石家庄市国土资源局已在其持有的“国有土地使用证”上注明在正元公司转制后再行完善土地出让手续，且鑫达公司出售房屋时对土地出让金负担的问题并未予以约定，因此，正元公司所开发楼房项下的土地出让金交纳问题应当与购房人无关。
综上所述，再审申请人鑫达公司的再审理由依法有据，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法应予撤销。基此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）石民六终字第00199号民事判决和石家庄市新华区人民法院（2011）新民初字第26号民事判决；
二、再审申请人河北鑫达房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，退还被申请人朱远征20589.25元。房屋购置的相关税费由被申请人朱远征负担，具体数额以政府主管部门要求为准；
三、再审申请人河北鑫达房地产开发有限公司在政府规定的日期内为朱远征办理房屋产权证，石家庄市正元家具发展总公司承担办理房屋产权证的连带责任。逾期办证，石家庄市正元家具发展总公司与河北鑫达房地产开发有限公司共同支付朱远征逾期办证滞纳金（每延期一天，按总房款的万分之三计算）；
四、维修基金等其他费用由各方当事人依合同约定履行；
五、驳回再审申请人河北鑫达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被申请人朱远征的其他诉讼请求。
一审案件受理费4528元、二审案件受理费9056元，由再审申请人河北鑫达房地产开发有限公司负担4528元，被申请人朱远征负担4528元，一审被告、二审被上诉人石家庄市正元家具发展总公司负担4528元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵宗辉
审 判 员 王彦松
审 判 员 高玉坡
审 判 员 安军民
代理审判员 李会宁
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 裴研洁