上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终8117号
上诉人（原审原告）：天阁雅（上海）商贸有限公司，住所地上海市长宁区天山路341号1幢第133单元。
法定代表人：山下裕，董事长。
委托诉讼代理人：赵晋，上海里格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐奔未，上海里格律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海一古道贸易有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇西林街246号1021室L座。
法定代表人：陆康，执行董事。
委托诉讼代理人：畅治平，上海博拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晓，上海顺商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海戏剧学院附属舞蹈学校，住所地上海市长宁区虹桥路1674号。
法定代表人：黄昌勇，校长。
委托诉讼代理人：王建轶，上海市金茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张抒清，上海市金茂律师事务所律师。
上诉人天阁雅（上海）商贸有限公司（以下简称天阁雅公司）、上海一古道贸易有限公司（以下简称一古道公司）因与被上诉人上海戏剧学院附属舞蹈学校（以下简称舞蹈学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初19431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日受理后，依法组成合议庭，于同年7月31日公开开庭进行审理，上诉人天阁雅公司之委托代理人赵晋、徐奔未律师,上诉人一古道公司之委托代理人畅治平、周晓律师，被上诉人舞蹈学校之委托代理人张抒清律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人天阁雅公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判上诉人一古道公司赔偿天阁雅公司经营利润损失1,559,441.18元，并由被上诉人舞蹈学校对之承担连带赔偿责任。
事实和理由：原判认定的经营利润损失未能完全弥补上诉人遭受的损失。原判认定舞蹈学校不承担连带责任与事实相悖，三方协议明确约定，舞蹈学校作为房屋产权人，有义务负责两上诉人按现有条件续订房屋租赁合同，而本案纠纷正因舞蹈学校单方面不再续租，违背三方协议中承诺造成其作为三方协议签约相对方，应对天阁雅公司承担违约赔偿责任。
上诉人一古道公司针对天阁雅公司上诉请求辩称，不同意该上诉请求（并坚持己方上诉请求）。没有证据证明天阁雅公司存在其主张的经营利润损失；本案违约方是舞蹈学校，其应该承担违约责任，而并非所谓连带责任。
被上诉人舞蹈学校辩称，一审判决正确，要求维持原判。天阁雅公司主张的利润损失没有事实依据，对于要求舞蹈学校承担连带责任缺乏合同及相关法律依据。
上诉人一古道公司上诉请求：撤销原判第三、四项，改判一古道公司不承担民事责任，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
事实和理由：一古道公司从未擅自解除与天阁雅公司的租赁合同，也未解除三方协议，不存在违约，不应支付违约金；三方协议对违约责任有明确约定，被上诉人舞蹈学校应按约承担违约赔偿责任；原判所谓经营利润损失90万元缺乏证据支持。关于原判适用法律错误涉及未按请求减少违约金及判决赔偿金额小于实际损失等。
上诉人天雅阁公司针对一古道公司上诉请求辩称，根据本案补充协议及三方协议内容，两上诉人均为合同相对人，一古道公司不承担违约责任缺乏依据。
被上诉人舞蹈学校辩称，不同意一古道公司上诉请求第二项，其余部分请法院依法裁判。
天阁雅公司诉至一审法院，请求判令：1、解除三方之间的三方协议书（审理中，天阁雅公司增加诉请，要求一并确认解除天阁雅公司与一古道公司签订的租赁合同）；2、一古道公司按照中国人民银行同期贷款利率支付房屋租赁保证金（330,000元）和预付租金（220,000元）的逾期利息9,038.35元（保证金利息自2017年4月25日起计至2017年9月10日，预付租金利息计至2017年9月5日，年利率为4.35%）；3、一古道公司支付违约金330,000元；4、一古道公司赔偿天阁雅公司经营利润损失1,559,441.18元（2015年11月1日起至2017年4月24日）及广告费损失8,200元；5、舞蹈学校对上述第4项请求承担连带赔偿责任；6、案件诉讼费由一古道公司、舞蹈学校承担。
一审法院认定事实：涉讼房屋原为舞蹈学校的学生公寓。2007年5月8日，舞蹈学校取得该房屋的建设工程规划许可证，2009年竣工验收，但目前尚未办理房屋产权证。2009年6月8日，舞蹈学校向上海戏剧学院报告称，鉴于学校资金紧张，拟将XX城XX路的留苑楼底层建筑面积900平方米以及学生公寓底层建筑面积1,300平方米用于开发商铺对外租赁，以增加收入。
2009年12月23日，上海市公安局批准包含涉讼房屋在内的学生公寓底层用作商铺的门牌号为XX城XX路XX号XX号。
案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）系舞蹈学校委托经营水城南路XX公寓XX层物业的全权代表。2010年6月18日，XX公司（甲方）与一古道公司（乙方）签订《XX公寓XX层物业租赁合同》，合同约定甲方将坐落于上海市XX城XX路XX号、XX号-1、XX号-2、XX号、XX号、XX号-1共六间“舞校学生公寓”底层物业租赁给乙方使用，面积总计约300平方米。甲方所负责经营出租的物业房屋产证办理尚未完成且用房性质为教育用房，在本合同签约前甲方已告知乙方上述物业基本情况以及该房屋未设定抵押。乙方对此表示谅解，乙方自愿按现状承租甲方的物业，并承担由此可能给乙方带来的不利和损失。如果合同期内发生因本物业不是商业用房性质或其他国家政策原因使乙方无法经营而导致乙方经济损失的，由乙方自行承担。同时乙方承诺当此类风险事件的发生时，将不会影响乙方按时交付租金给甲方。租赁期为8年。双方同意商铺前五年的年租金为100万，第六至第八年的租金在年租金100万的基础上递增一次，递增幅度为5%。甲、乙双方同意在租赁期内，如遇不可抗力或有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……5、政府部门责令收回教育用房的。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
同日，双方签订租赁合同备忘录，约定乙方在产证未完成期间的临时经营（转租经营），如遇政府有关部门查处和其他不可预见事件的发生，造成无法经营或所产生其他后果由乙方或转租方自行负责（经济损失）。双方对房屋进行了交接，一古道公司向舞蹈学校支付了30万保证金。
2010年6月24日，XX公司与一古道公司签订租赁合同补充协议，约定双方租赁合同的期限自2010年6月18日起至2018年6月17日止。
2010年7月10日，一古道公司（甲方）与株式会社（T）（以下简称乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将上海市长宁区XX城XX路XX号及XX号XX楼转租给乙方作为商业用途使用，物业建筑面积为123.52平方米，租期三年。
2010年7月21日，XX公司出具授权书同意一古道公司转租XX城XX路XX号、364号。
2010年12月，一古道公司、株式会社（T）与天阁雅公司签订补充条款，约定一古道公司、株式会社的租赁合同中株式会社的所有权利义务由天阁雅公司承继。
2013年5月27日，天阁雅公司（乙方）与一古道公司（甲方）续签了合同。合同约定，甲方将涉讼房屋出租给乙方作为商业用途使用。租期自2013年7月22日起至2016年7月21日止。月租金为110,000元，该租金3年内不变。乙方应在上一期租金所对应的租期届满前10工作日支付，每次支付6个月的租金，先付后用。保证金为3个月租金，即330,000元。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应提前3个月通知乙方，并赔偿乙方相当于3个月房租的违约金，并返还乙方支付的保证金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
2015年7月23日，上海戏剧学院和舞蹈学校发出通知称，舞蹈学校出租的学生公寓底层商铺作为上海A中心的组成部分，将全面修缮。自2015年9月初至2016年5月底，舞蹈学校公寓底层商铺全部停止对外营业。各承租户的停业损失由舞蹈学校与承租户协商解决。
2015年9月21日，舞蹈学校承诺，因改造工程影响商铺经营的期限，在改造完成后，租赁合同顺延。
2015年10月27日，舞蹈学校（甲方）、一古道公司（乙方）与天阁雅公司（丙方）签订三方协议书。协议书约定，为配合上海市B中心整体建设的要求，甲方将于2015年11月1日至2016年6月30日期间，对水城南路的学生公寓进行整体修缮，现因工程施工需要，甲方要求在修缮期间临时收回乙方出租给丙方的商铺的使用权。乙方及丙方同意在2015年11月2日前将出租商铺全面停止经营、搬离室内物品、将房屋移交给甲方修缮。甲方同意向丙方支付30万元补偿金作为对丙方停业期间的补偿。该补偿金涵盖除补偿商铺装潢复原、搬离和再入住的费用外的所有损失，包括但不限于经营损失、人员费用损失、广告损失、商品损失等各项损失。甲方负责在修缮完成后对出租商铺进行装潢复原，费用由甲方承担。甲方负责丙方因搬离和再入住的搬迁等合理费用。出租商铺的本期租赁期按实际修缮期顺延，并给予20天开业免租期。修缮期和免租期内租金无需支付，若有已付但未用的租金，可用来冲抵后续租赁期间内的租金。出租商铺的本期租赁期届满后，甲方同意乙方按现有条件和价格与丙方续约3年，以供丙方继续使用。任何一方有其他违约行为，导致修缮无法实现，或者补偿措施无法落实的，应对由此给其他一方或两方造成的损失予以赔偿。
嗣后，天阁雅公司将涉讼房屋交付给舞蹈学校进行修缮。
2016年7月8日，一古道公司（甲方）与天阁雅公司（乙方）签订租赁合同补充协议，协议约定，根据此前的三方协议，将原房屋租赁期顺延至2017年3月21日（暂定修缮期为8个月，最终以实际修缮期为准，修缮期延长的，租赁期顺延相应时间）止。
2016年9月，由于涉讼房屋依旧未能修缮完毕，天阁雅公司通过邮件与舞蹈学校（原判笔误更正）方进行沟通。舞蹈学校（原判笔误更正）方回复称，由于国际舞蹈中心是上海市政府项目，舞蹈学校（原判笔误更正）无决定权和实施权，预计整改完工日为2017年3月31日，预计验收日亦为该日。
2017年4月21日，上海戏剧学院对舞蹈学校作出批复称，鉴于上海市人民政府关于“教育机构的房屋土地资源受法律保护，任何单位、个人不得侵犯、破坏或擅自移作他用”的规定以及目前舞蹈学校教育用房严重不足的情况，经研究决定：一、必须立即收回用于商业的教育用房，以满足教育需要。二、妥善解决租赁终止后的善后工作，确保教育秩序的稳定。三、依照法律程序处理、维护各方合法利益。
2017年4月24日，舞蹈学校委托律师发函一古道公司称，继续出租“学生公寓”违反上海市有关规定，且该房屋尚未取得房产证。另外，舞蹈学校的教育用房现在严重不足。基于上述原因，从2017年4月24日起，解除一古道公司与案外人XX公司签订的租赁合同及相关补充协议。
一古道公司收到上述解约函之后，立即抄送给天阁雅公司。
2017年5月2日，上海市教育委员会办公室向舞蹈学校发送抄告单称，对于舞蹈学校学生公寓底层出租事宜，经研究决定意见如下：一、你单位未经批准利用教育性质的学生公寓部分区域对外出租，违反《上海市市级事业单位国有资产使用管理办法》有关规定。二、为进一步规范事业单位房屋管理，请你单位按照有关法律法规对出租项目进行清退并予以收回。
2017年5月，天阁雅公司得知舞蹈学校解除合同后，向一古道公司发函催讨保证金和租金。
2017年9月5日、9月10日，经双方协商后，一古道公司分别返还天阁雅公司22万和33万（预付租金和保证金）。
由于双方当事人各执己见，致案件调解不成。
另查明，一古道公司已另案起诉舞蹈学校，要求舞蹈学校承担提前解约的违约责任。
一审法院认为：天阁雅公司与一古道公司就涉讼房屋订立的《租赁合同》以及天阁雅公司与一古道公司、舞蹈学校签订的三方协议均为各方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。
关于租赁合同及三方协议的解除。虽一古道公司表态不同意解除租赁合同及三方协议，但涉讼房屋已被舞蹈学校收回，其也明确表态不会返还。在此前提下，天阁雅公司与一古道公司的租赁合同以及天阁雅公司与一古道公司、舞蹈学校之间的三方协议实际已无法履行。天阁雅公司主张解除租赁合同及三方协议于法不悖，法院予以支持。
关于租赁合同解除的责任。一古道公司辩称，涉讼房屋无法返还天阁雅公司经营非其真实意思，系舞蹈学校造成。法院认为，根据天阁雅公司与一古道公司的合同约定，一古道公司应当向天阁雅公司提供涉讼房屋做商业用途使用。一古道公司为合同相对方，现其无法提供相关房屋，理应向天阁雅公司承担相应的违约责任。舞蹈学校非合同相对方，是否系其造成与天阁雅公司无关。天阁雅公司依据租赁合同约定向一古道公司主张33万元违约金于法有据。综合考虑天阁雅公司与一古道公司之间合同的剩余期限及一古道公司的违约程度，天阁雅公司主张金额尚属合理，法院予以支持。
关于经营利润损失。天阁雅公司的依据为租赁合同及三方协议。天阁雅公司与一古道公司系租赁合同的合同主体，在一古道公司无法提供租赁房屋的情况下，如果违约金无法弥补其损失的金额，相关的营业损失应当由租赁合同的相对方一古道公司承担。三方协议虽有约定相关违约责任，但对于无法返还涉讼房屋的情形并未做明确约定。天阁雅公司主张舞蹈学校承担连带责任无法定依据，也无合同依据，法院难以支持。关于营业损失的数额，一古道公司主张参照其其他店铺的营业利润，要求一古道公司赔偿1,559,441.18元（2015年11月1日起至2017年4月24日）。然该计算金额缺乏相关依据。天阁雅公司为此要求进行审计，但法院认为，由于天阁雅公司在停业期间无实际经营，即使审计也无法得出直观的经营利润。无论是针对先前的经营期间作出停业期间的利润估算亦或是通过其他店铺参照计算涉讼房屋的经营利润，均仅为推算预估，缺乏直接佐证经营损失的依据。法院注意到，三方协议曾对天阁雅公司经营损失有过补偿。协议约定由舞蹈学校支付天阁雅公司30万作为停业期间（2015年11月1日至2016年6月30日）的补偿。此后由于舞蹈学校长期未归还涉讼房屋，可以认为天阁雅公司的停业状态一直在延续，直至舞蹈学校发出解约函。且天阁雅公司主张经营损失赔偿的依据之一也是天阁雅公司认为当初的30万无法弥补其长期的经营损失。结合案件实际情况，法院认为三方协议的补偿标准对天阁雅公司经营损失具有较高的参考价值。此外法院也注意到，三方协议中，一古道公司、舞蹈学校方曾对天阁雅公司有续约三年的条款，30万补偿实际系附条件，因此，补偿款有稍偏低的可能。综合上述因素，根据天阁雅公司的实际停业时间，法院酌定由一古道公司赔偿天阁雅公司经营利润损失90万元。
关于广告费损失8,200元。对于该损失，天阁雅公司缺乏充分的证据佐证。且在案件中，法院已支持了天阁雅公司违约金及经营损失的相关诉请，最大程度弥补了天阁雅公司的损失，天阁雅公司主张广告费损失缺乏依据，法院难以支持。
关于房屋租金及保证金的逾期利息。首先，双方对返还上述钱款未有约定。即使需要返还，也应为双方租赁合同明确解除的前提下。在与天阁雅公司发生纠纷后，一古道公司便及时返还了上述钱款，不存在逾期返还的情形。天阁雅公司主张逾期利息缺乏依据，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条之规定,于二〇一八年四月十一日判决：一、解除天阁雅（上海）商贸有限公司与上海一古道贸易有限公司就上海市长宁区XX城XX路XX号及XX号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、解除天阁雅（上海）商贸有限公司与上海一古道贸易有限公司、上海戏剧学院附属舞蹈学校于2015年10月27日签订的《三方协议》；三、上海一古道贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向天阁雅（上海）商贸有限公司支付违约金330,000元；四、上海一古道贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向天阁雅（上海）商贸有限公司赔偿经营利润损失900,000元；五、驳回天阁雅（上海）商贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,960.12元，由天阁雅（上海）商贸有限公司负担7,795.84元，上海一古道贸易有限公司负担14,164.28元。
二审中，一古道公司向法庭递交天阁雅公司水城分公司工商注册登记资料（二十二页），以证明天阁雅公司2017年即在标的房屋隔壁开设分公司，原判所谓经营损失并不存在。经庭审质证，天阁雅公司对上述证据材料的形式真实性无异议，但认为正是因为本案标的房屋收回导致租赁合同目的不能实现，天阁雅公司不得不重新租赁开设新店。舞蹈学校经质证认为，对证据材料的形式真实性无异议，同意一古道公司的证据主张。
本院经审查认为，一古道公司上述证据可证明天阁雅公司在标的房屋附近租赁房屋开设新店，但该等行为属天阁雅公司或因本案纠纷采取之经营对策行为，与本案法律关系项下客观形成的违约责任及损失并无法律上的直接关联性，其主张事实本院不能采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人天阁雅公司与上诉人一古道公司就标的房屋签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，两上诉人与被上诉人舞蹈学校签订的《三方协议书》均为各方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，两上诉人由此建立的房屋租赁合同法律关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行。查本案租约履行期间，标的房屋已被房屋权利人舞蹈学校收回，租赁合同目的已不能实现，原判以租约实际已无法履行等为由解约，符合法律规定。必须指出，对于本案标的房屋出租人一古道公司，租约实际履行的客观后果是其无法继续提供标的房屋以出租，不能实现合同目的，原判据之判决出租人一古道公司承担合同解除之违约责任于法有据，本院应予维持。
一古道公司一、二审坚持主张，按照三方协议书约定，应由标的房屋权利人之被上诉人承担违约责任。应该指出，该等抗辩及上诉主张与一古道公司作为出租人的责任并无直接关联性；根据查明事实，三方协议明确约定两上诉人间租约因被上诉人房屋修缮中止履行，同时各方对承租人损失补偿其租赁期限顺延等做了约定，但并未改变两上诉人间租赁合同关系项下权利义务，一古道公司作为出租人在三方协议约定事由消除后仍应按租赁合同约定交付承租人天阁雅公司适租房屋，其显然未能履行该等租约基本义务，应承担由之产生解约的违约责任。
本案除约责任包含了承租人经营损失赔偿部分，查本案审理期间，各方对承租人经营损失未能提交直接有效证据，原判以三方协议书中约定的承租人损失金额对应相应期限为依据，斟酌确定承租人本案解约损失范围，在现有证据条件下，显然具有相对合理性，两上诉人虽有异议但未提供任何有效证据佐证，本院不能采信。至于原判违约金与损失赔偿并处，显为本案租约项下承租人信赖利益、期待利益之体现，所谓减少违约金等主张缺乏合同及相关法律依据，本院不能采信。
关于舞蹈学校责任，天阁雅公司一、二审坚持主张由其承担出租人经营利润损失赔偿之连带责任。我们注意到，根据三方协议书明确约定，舞蹈学校承诺支付承租人天阁雅公司30万元作为其修房停业期间的全额补偿,此部与本案解约损失赔偿及其涉及之期间重合，考虑到本案合同履行期间各方并无免除此部出租人责任之合意，该承诺应视为非免责的债务承担，由舞蹈学校承担连带给付责任。
综上所述，一审法院判决原则正确，应予维持，不当部分本院应予更正。两上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初19431号民事判决第一、二、三、四、五项；
二、上海戏剧学院附属舞蹈学校应在原判第四项给付范围内对天阁雅（上海）商贸有限公司承担300,000元连带给付责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21,960.12元，由天阁雅（上海）商贸有限公司负担7,795.84元，上海一古道贸易有限公司负担14,164.28元。二审案件受理费人民币26,264.41元，由上诉人天阁雅（上海）商贸有限公司负担9,394.41元、上海一古道贸易有限公司负担15,870元、上海戏剧学院附属舞蹈学校负担1,000元。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 刘 佳
二〇一八年八月七日
书记员 金雯佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……。