安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民二初字第02187号
原告：安徽省新鑫物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：杨维，总经理。
委托代理人：沈余，安徽原声律师事务所律师。
委托代理人：胡康宁，安徽原声律师事务所律师。
被告：葛人统，男，1967年11月27日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：许六红（系被告之妻）。
原告安徽省新鑫物业管理有限公司（以下简称“新鑫物业公司”）诉被告葛人统物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王辉胜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新鑫物业公司的委托代理人胡康宁、被告葛人统的委托代理人许六红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新鑫物业公司诉称：被告是位于合肥市瑶海区×××业主，该房屋面积为69.49平方米，原被告之间存在合法的《物业管理委托合同》，该合同对双方的权利义务均有明确约定。但是自2006年2月8日起被告没有按约支付物业服务费，至2015年6月30日共拖欠物业服务费11756元。后经原告多次催要未果。原告认为被告无故违约，拖欠物业服务费，已严重损害了原告的合法权益。现原告特诉至法院，请求：1、判令被告立即支付拖欠的逾期物业费11756元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告葛人统辩称：被告所有的×××房屋系商业用房，物业费的标准应由原、被告协商一致后确定，原告以业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》和《会谈纪要》来主张物业费，没有法律依据。本案物业费应按2004年9月7日原、被告签订的《物业管理服务协议》上的约定计算，即非住宅每月每平方米1.2元。被告所有的房屋面朝明光路，没有出口通向古井丰水源小区内部，与该小区实际上是封闭的。房屋使用人产生的日常生活垃圾由市政环卫人员处理，原告从未处理。该房屋电费已出户，每月电费均由被告自行交纳，原告每月提供的所谓“服务”就是抄水表。小区内管理混乱，经常发生居民财物被盗事件，被告的房屋在2007年5月曾被盗，窃贼在丰水源小区里使用工具撬开了被告房屋朝向小区内部的窗户，然后进入房屋行窃，造成被告损失近三万元。被告认为，原告提供的物业服务内容极其有限，质量也非常差，远远达不到合格物业服务的要求，故按非住宅每月每平方米1.2元的标准计算物业费也是不公平的，应在此标准上进行相应的减扣。
经审理查明：被告系合肥市瑶海区古井·丰水源小区25幢102室房产业主，该房屋面积为69.49平方米（商业服务业用房）。2004年9月7日，原告新鑫物业公司与被告签订了《物业管理服务协议》，在协议中双方对服务内容、收费标准（非住宅按建筑面积每月平方米1.2元）及违约责任等均作了约定。签订协议时原告交纳了物业费，之后续交至2006年2月7日。之后未再交纳。原告曾于2015年向被告发函对欠费进行催缴，但被告没有交纳物业服务费。2015年7月28日，原告诉讼来院，提出诉称之请求。
另查明：原告系开发商委托进行古井丰水源小区前期物业服务的。2005年元月，古井丰水源小区业主委员会成立。2007年12月10日，原告与车站街道办事处建设社居委和业主委员会代表签订一份会议纪要，2005年物业费多层0.58元／平方米／月，小高层0.98元／平方米／月，满一年减免4个月，不满一年按照三分之一收取。2006年物业费多层0.4元／平方米／月，小高层0.65元／平方米／月，门面房1.2元／平方米／月。2007年物业费多层0.45元／平方米／月，小高层0.75元／平方米／月、门面房1.5元／平方米／月。该会议纪要提出对2008年的物业费标准尽快约定，但没有落实。2009年原告领取收费许可证（正本合价服证02817号），期限2009年9月至2011年9月，物业费多层0.7元／平方米／月、高层1.10元／平方米／月；2012年原告领取收费许可证（正本合价服证0104013号），期限2012年9月至2015年8月，多层物业服务费0.54元／平方米／月、高层0.98元／平方米／月，但对门面房物业服务费均未作规定。原告在物业服务过程中，部分业主认为原告服务不到位，拒绝支付物业费。
以上事实，有原告提供的营业执照副本、组织机构代码证副本、法定代表人身份证明书复印件、《物业管理服务协议》、会议纪要、收费许可证以及当事人陈述等证据佐证在卷。
本院认为：原告新鑫物业公司与被告葛人统签订的《物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。根据上述协议，被告葛人统应向原告支付物业费，至于被告辩称原告未尽到相应物业管理责任和义务，物业管理混乱，卫生不到位，保安不尽职等，但未根本性的违反物业管理合同约定，被告因此拒付物业管理服务费亦不当，故被告未缴纳物业管理服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告提供的物业服务存在瑕疵，本院酌定被告按照80%支付。会议纪要是物业服务企业与业主委员会和合肥市车站街道办事处建设社居委共同签订的收费标准，对业主具有约束力。被告的房屋属于门面房，依照会议纪要2006年门面房物业费标准1.2元／平方米／月、2007年的标准为1.5元／平方米／月，为提出对2008年的物业费标准尽快约定，但没有落实，参照2007年的标准计算较为合理，依照会议纪要，2007年门面房物业费1.5元／平方米／月。会议纪要提出对2008年的物业费标准尽快约定，但没有落实。后原告领取的2009年收费许可证、2012年收费许可证，均对门面房收费标准未作约定，参照上述会议纪要约定的2007年的标准门面房物业费1.5元／平方米／月计算较为合理，即被告应交纳2006年2月8日至2006年12月31日的物业费为831.80元（按1.2元／平方米／月计算），2007年1月至2015年6月30日的物业费为10631.97元（按1.5元／平方米／月计算），合计11463.77元，按80%计算为9171元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告葛人统于本判决生效之日起十日内给付原告安徽新鑫物业管理有限公司物业管理服务费9171元；
二、驳回原告安徽新鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费90元，减半收取45元，由葛人统负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 王辉胜
二〇一五年十月十二日
书记员 叶 蓓
附：相关法律法规
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。