山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2013）菏牡民初字第147号原告：孟庆化，农民。委托代理人：张敏，山东信法律师事务所律师。被告：王俊丽，市民。委托代理人：李杰，山东邦治律师事务所律师。委托代理人：方婷，山东邦治律师事务所律师。原告孟庆化与被告王俊丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月16日受理后，依法组成合议庭，于2013年3月6日公开开庭进行了审理。原告孟庆化的委托代理人张敏、被告王俊丽的委托代理人李杰、方婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟庆化诉称：2012年10月28日，我与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将牡丹区天香广景苑12号楼二单元六楼东户出售给原告；合同签订时我付给被告定金2万元；被告包改合同并承担改合同的相关费用；被告于2012年11月20日前向我交付房屋。合同签订后，我积极履行了合同义务支付被告定金2万元。但被告却不按合同约定交付房屋和对合同改名，给我造成了重大经济损失。因被告的违约行为，致使我无法实现合同目的。无奈之下，我依法诉至贵院，请求依法判令解除我与被告于2012年10月28日签订的《房屋买卖合同》；判令被告双倍返还我定金4万元；诉讼费由被告承担。被告王俊丽辩称：我与原告于2012年10月28日签订的房屋买卖合同（编号0060113），约定出售的位于菏泽市牡丹区天香广景苑12号楼2单元6楼东户的房产，是我与丈夫田庆柱的夫妻共有财产。根据《房地产管理法》第三十八条的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，未依法登记领取权属证书的不得转让。根据《合同法》第五十二条规定，损害国家集体或第三人利益或违反法律行政法规的强制性规定的合同无效。所以我在未获得丈夫书面同意的情况下无权单方擅自处置涉案房屋。所以我与原告之间签订的房屋买卖合同应属无效。我与原告签订房屋买卖合同第五条，第十二条第四项的约定违反七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房屋主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”应属约定无效。我与原告在合同签订之后，我积极履行了合同义务，将房屋钥匙交付于原告供其检查验收并得到对方的认可。而后原告拒不履行合同价款，导致我无法继续履行合同义务。综上所述，我同意返还原告定金2万元，但不同意双倍返还，涉案诉讼费用由原告承担。原告孟庆化为证明其主张，向本院提交以下证据；证据一、原告身份证明。证据二、2012年10月28日房屋买卖合同，证明被告违反合同第10、11、12条的约定，依法应当承担双倍返还原告定金的违约责任。证据三、收条一份，证明被告收到原告定金20000元。被告王俊丽对原告提交的证据质证意见如下：对证据一没有异议；对证据二有异议，我与原告签订的该合同应为无效合同，该合同违反了我国法律的强制性规定。对证据三有异议，当时出具收条的时候，我方认为收到的是预付款，所以写的是“订金”，因原告方是律师，要求改成“定金”，才产生适用定金罚则的前提。被告王俊丽为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一、房屋买卖合同一份，证明该合同没有共有人田庆柱的签名及书面同意，合同无效。证据二、2004年12月21日《商品房预售合同》，证明涉案房产共有人为田庆柱。房屋本身为预售房，合同的第九条规定，预售的物业不得转让、抵押。原告孟庆化对被告王俊丽提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对其证明目的有异议，根据合同约定，能够证明原告的主张，被告在合同中明确约定被告与田庆柱系夫妻关系，愿承担签约所负的一切责任，而后又以其丈夫没有书面同意和签名，本身就违反原、被告合同约定，存在违约行为。对证据二的真实性无异议，根据该合同，被告明知合同约定，而与原告签订买卖合同，被告在明知的情况下也是违反原、被告签订的合同。是被告的原因导致合同不能实现合同目的，依法应当解除，适用定金罚则双倍返还。通过原、被告的举证、质证及开庭审理，本院确认以下事实：被告王俊丽自认与田庆柱系夫妻关系。2004年12月21日，田庆柱与菏泽东海房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定由田庆柱购买菏泽东海房地产开发有限公司开发的位于菏泽市太原路天香广景苑12号楼二单元601室的商品房。价款10万元。2012年10月28日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告王俊丽（甲方）自愿出售位于菏泽市牡丹区天香广景苑12号楼二单元六楼东户的房产给原告孟庆化（乙方）；房屋所有权人为田庆柱（共有人：王俊丽），房屋建筑面积为110.72平方米，附属设施包括储藏室约13平方米；成交价款375000元。经双方约定，原告于2012年11月20日前被告通知原告进行房屋交接，该协议第十一条约定：若产生涉案房屋有关的权属纠纷和债务纠纷，由被告负责解决，并向原告承担违约责任；若被告违约则定金双倍赔偿原告。若原告违约，定金不退。该协议第十二条约定：王俊丽与田庆柱系夫妻关系，被告愿承担签约所付（负）的一切责任；被告王俊丽将2004年12月21日的菏泽市商品房预售合同（合同编号：0000157）购买方由田庆柱改名为孟庆化，改名后孟庆化将剩余房款35.5万元支付给王俊丽。合同签订的同日原告向被告王俊丽交付定金2万元。同日，被告王俊丽向原告出具收到条一份，该收到条内容为：“今收到孟庆化交来的购买天香广景苑住宅定金贰万元整（20000元）。收款人：王俊丽，2012年10月28日”。原、被告在签订房屋买卖合同时，所出售的天香广景苑12号楼二单元六楼东户的房屋及配套储藏室为现房，该套房产尚未办理产权登记手续。后由于被告无法对田庆柱与菏泽东海房地产开发有限公司签订的菏泽市商品房预售合同中买受人（田庆柱）进行改名，致使双方的房屋买卖合同无法履行。本院认为：本案的争议焦点为被告是否应向原告双倍支付定金4万元。被告认为：原、被告于2012年10月28日签订的《房屋买卖合同》，因被告王俊丽不是该房屋的所有权人，根据《城市房地产管理法》第三十八条第四项、第六项的规定，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》属无效合同。原、被告签订的《房屋买卖合同》约定被告将原《商品房预售买卖合同》改名后交付原告，违反法律强制性规定，导致原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无法履行。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规定，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。因被告王俊丽对其夫田庆柱与菏泽东海房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》中的买受人姓名不能更改，致双方的房屋买卖合同不能履行。被告王俊丽构成合同违约，被告应依合同约定向原告双倍返还定金。原告有权要求解除合同并由被告王俊丽双倍返还定金4万元。故原告要求解除与被告王俊丽于2012年10月28日签订的《房屋买卖合同》；并要求被告双倍返还原告定金4万元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告孟庆化与被告王俊丽于2012年10月28日签订的《房屋买卖合同》。二、限被告王俊丽于本判决书生效后十日内返还原告孟庆化定金40000元。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告王俊丽负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判长  魏东风审判员  郭纪芳审判员  沙素梅二〇一三年五月十四日书记员  李玉虎