宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石大民初字第1637号
原告毛敬杰，男，1965年10月5日出生，汉族，个体，现住大武口区。
被告赵焰平，男，1970年2月22日出生，汉族，个体，现住石嘴山市。
委托代理人王乃武，宁夏致和律师事务所律师。
原告毛敬杰与被告赵焰平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理，依法由代理审判员李瑞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛敬杰，被告委托代理人王乃武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月24日，原、被告双方签订了大武口区大众商城2号营业房租房协议。双方约定租期自2012年5月10日至2015年5月9日。被告在承租房屋后，擅自转租他人并更改房屋结构。被告经常拖欠原告房屋租金。2014年4月9日，被告自愿给原告出具一份承诺书，承诺于2014年4月15日前交清以前欠付的房租1万元，2014年4月28日前交清2014年4月30日至2015年4月30日期间的房屋租金205700元。如被告不能按时交清租金，逾期每天支付违约金2000元；如不继续承租，在2014年5月1日前搬出恢复原有房屋设施，退回房屋设施保证金；自2014年4月30日以后房租按每天564元计算。时至今日，被告均未按承诺履行，给原告造成重大损失，为此，原告诉至法院，请求：1.判令被告支付2013年5月10日至2014年5月9日所欠大众商城2号租金10000元，利息380元；2.判令被告支付2014年5月10日至2014年7月7日所欠租金32148元；3.判令被告支付至2014年7月7日违约金126000元；4.解除房屋租赁协议，把房子损坏部位修好。
被告辩称，1、双方存在房屋租赁协议，租金是17万元／年，以后年度双方说好随行就市；2、被告没有擅自将房屋转租给他人，也没有更改房屋结构，关于此点，乙方承诺协议可以证明原告对被告的转租行为视为认可；3、原告诉请的10000元租金不属实；4、原告收取了被告2万元押金；5、不同意解除双方的租赁合同，因为被告不交租金的原因是原告将承租户的四家大门锁上，所以被告没有按时交租金。另外，房屋装修被告花费了60万元，若解除合同，被告损失无法弥补。同时按照法律规定，如果真的解除合同，原告应当补偿被告损失；6、原告诉请每天2000元违约金，至起诉日7月7日共计126000元远远超过了法律规定。
原告为支持其诉讼主张成立向法庭提交以下证据，被告质证及本院的认证情况：
证据一、房屋租赁协议一份（原件），证明原、被告双方于2012年4月24日达成协议，被告租赁原告�有的大众商城2号营业房，约定租期三年，年租金17万元，逐年递增10%，设施保证金2万元的事实。
被告质证意见为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。虽然合同约定的租金17万元，后双方口头约定以后年度租金随行就市。
证据二、乙方承诺协议书一份（原件），证明被告赵焰平承诺于2014年4月15日前交清所欠房租10000元，未约定利息；于2014年4月28日前交清2014年4月30日至2015年4月30日租金205700元，如逾期交付房租，每天付违约金2000元。如被告不租该房屋，于2014年5月1日前将房屋交还给原告的事实。
被告质证意见为，对该证据的真实性、关联性无异议，对该证据的合法性、证明目的有异议。1、当时被告写该协议时，手头并没有房屋租赁合同，当时原告称还按原协议执行；2、每天违约金2000元违反法律规定限额。
证据三、照片3张，证明被告在租赁期间将原告房屋结构改变，玻璃损坏的事实。
被告质证意见为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。照片不能反映租赁物的全貌，同时原告的证明目的和原告举证的承诺协议第五条内容相互矛盾。
本院认证意见为，原告提供的房屋租赁协议能够证实原、被告双方之间存在租赁关系，该协议中对租赁时间、租赁费以及违约责任等事项作出明确约定，且被告对该证据的三性均无异议，本院对该证据予以采信；承诺书系被告自愿给原告书写的，该承诺书上记载的内容能够证实被告尚欠原告2013年5月10日至2014年5月9日期间租金1万元未支付及2014年4月30日至2015年4月30日期间租金为205700元的事实，本院对该证明目的予以采信，但是原告要求被告按照该承诺书上被告承诺的如不能按时交纳�租，过期每天支付违约金2000元的约定支付126000元违约金，本院认为数额过高，该数额远远超过违约给原告造成的损失，故本院对该证明目的不予确认；从原告提交的3张照片中，均无法辨认出照片上的房屋系原告承租给被告的涉案房屋，也无法判断在租赁期间被告是否将租赁房屋结构改变的事实，该证据达不到原告的证明目的，本院不予采信。
被告赵焰平未向本庭提交反驳原告诉讼主张的证据。
根据原、被告的当庭陈述、举证、质证以及本院对证据的认证，确认以下事实：
原、被告于2012年4月24日签订房屋租赁协议，该协议约定由被告租赁原告所有的位于大武口区朝阳东街大众商城2号273.11平方米的商用房，租期自2012年5月10日至2015年5月9日，2012年租金为17万元，第二年租金需在第一年期届满前一个月付清，房租以每年租金10%递增。�告承租后，将2012年5月10日至2013年5月9日期间的租金全部交清并向原告交纳房屋押金2万元。2014年4月9日被告给原告书写一份承诺协议书，承诺于2014年4月14日将欠付的2013年5月10日至2014年5月9日期间的租金1万元付清，于2014年4月28日前将2014年4月30日至2015年4月30日期间的租金205700元付清，逾期每天支付违约金2000元，如不承租涉案房屋，于2014年5月1日前搬离并恢复原有设施，退还押金。2014年5月27日原告将被告诉至本院，2014年6月23日原告又以补充新证据为由撤回起诉。2014年7月7日原告再次诉至本院，要求判令，1.被告支付2013年5月10日至2014年5月9日所欠大众商城2号租金10000元，利息380元；2.被告支付2014年5月10日至2014年7月7日所欠租金32148元；3.被告支付原告违约金126000元（2014年4月29日至2014年7月7日）；4、解除双方签订的房屋租赁协议，修复房屋损坏部位。
本院认�，依法成立的合同，对双方具有约束力。原告将房屋租赁给被告使用，被告应当按照协议约定交纳租赁费用。因被告未按照约定及承诺向原告交纳租赁费，已经严重违反约定，原告要求解除与被告之间签订的房屋租赁协议，本院认为符合实际情况和相关法律规定，本院予以支持；原告提交的承诺书中明确记载，被告在2013年5月10日至2014年5月9日租赁期间尚欠原告租金1万元且承诺于2014年4月15日前支付，因被告截止起诉前一直未支付，故原告要求被告支付欠付租金1万元的诉求，有事实及法律依据，本院予以支持；但原告要求被告支付1万元租金的相应利息380元，无相关事实及法律依据，本院不以支持；根据被告书写的承诺书，再结合双方签订的房屋租赁协议，能够确定2012年5月10日至2013年5月9日期间的年租金为17万元，2013年5月10日至2014年5月9日期间年租金18.7万元，2014年5月10日至2015年5月9日期间的年租金为205700元，原告请求被告支付2014年5月10日至2014年7月7日期间租金应为33250元（205700元／年÷365天×59天），现原告请求被告支付2014年5月10日至2014年7月7日期间租金32148元不违反合同约定，本院予以支持；对于原告要求被告按照承诺协议的内容支付2014年4月29日至2014年7月7日期间违约金126000元，明显不符合相关法律规定，被告欠付的租金应该支付，但因被告怠于履行付款义务给原告造成损失，又因被告抗辩违约金过高应该予以调整，故本院认为被告承诺给原告的违约金应该按照所欠付租金42148元的30%即12644.4元予以支付；对于原告要求被告修复租赁房屋损坏部位的诉求，因原告未向法庭提供切实有力的证据予以证明，本院不予支持；被告抗辩未按承诺交纳租金，是原告的过错，不同意解除租赁协议的抗辩意见，因被告未提交任何证据予�证实，本院不予采信。综上被告应向原告支付房屋租金42148元，违约金12644.4元，共计54792.4元，扣除被告租赁房屋时交付的房屋押金2万元，被告应向原告支付34792.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告毛敬杰与被告赵焰平之间签订的房屋租赁协议；
二、被告赵焰平于本判决生效后五日内支付原告毛敬杰房屋租金及违约金34792.4元；
三、驳回原告毛敬杰的其他诉讼请求�
如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3670元，减半收取1835元，由原告毛敬杰负担1456元，被告赵焰平负担379元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
代理审判员 李瑞
二〇一四年八月二十日
书 记 员 张嫒
附：本案适用的法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合�义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本院特别提醒：当事人上诉�，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。