山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）运中民终字第1621号
上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司运城市分公司。
法定代表人：赵立勤，经理。
委托代理人：续海，山西谋略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卫建东，男，1975年1月27日出生，汉族，现住运城市盐湖区。
上诉人中国联合网络通信有限公司运城市分公司（以下简称运城联通公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2015）运盐民初字第534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人运城联通公司的委托代理人续海，被上诉人卫建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2014年4月30日，原告运城联通公司与被告卫建东订立了一份租赁合同书。原告将中银大道顶端七里岗家属院的锅炉房建筑面积72.3平方米及后院的煤场175平方米共计247.3平方米的房屋及空地租给被告使用。房屋租赁合同书第五条第一款约定：“如乙方（被告）需对租赁房屋进行装修，须将装修方案书面提交甲方（原告）并征得甲方书面同意后方可实施”第五条第三款约定：“乙方可以在煤场空地建设临时性建筑物，但高度不能超过锅炉房现有的高度。”第十条第一款第三项约定：“未经甲方（原告）同意，乙方（被告）擅自对出租房屋、空地进行改造、建筑永久性建筑物的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋。”第十一条第一款约定：“乙方擅自对出租房屋进行装修、扩建的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。”合同签订后，被告如约交清了租金，开始使用合同约定的场地。2014年6月份，被告�锅楼房的南北两边进行建筑。原告接到家属院住户反映后，通知被告立即停工，恢复原状，被告认为此建筑为临时性建筑，拒不停止，继续施工。为此，原告认为被告的建筑行为严重违反了双方订立合同第十条、第十一条的约定，遂诉至本院要求解除原、被告订立的房屋租赁合同。
原审认为：原告运城联通公司与被告签订的合同合法有效，依法应受法律保护。被告按照合同约定向原告缴纳了租金，原告也应按照合同约定承担的义务。当事人可以约定解除合同条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定解除合同条件为：“未经甲方（原告）同意，乙方（被告）擅自对出租房屋、空地进行改造、建筑永久性建筑物的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋。”同时又约定“乙方可以在煤场空地建设临时性建筑物，但高度不能超过锅炉�现有的高度。”但由于原、被告对合同中“临时建筑物”没有明确的界定，且被告在建筑前未与原告书面协议，导致双方产生纠纷，对此，原、被告双方均负有同等的责任。但原告以此为由要求解除原、被告订立的房屋租赁合同，不符合解除条件，本院不予支持。遂判决：驳回原告中国联合网络通信有限公司运城市公司要求解除原、被告双方于2014年4月30日订立的房屋租赁合同的诉讼请求。
运城联通公司不服该判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、上诉人与被上诉人订立租赁合同后，未到履行期限，被上诉人就进入租赁场地对租赁物锅炉房进行改造，对墙体挖补，对锅炉房南墙进行拆除，并拆除了厕所围墙，在锅炉房南北两边进行建筑，一审对该事实认定不清、有遗漏，且认为被上诉人的建筑属于临时性建筑，认定错误。2、一审认为“由于原、被告双方对合同中‘临时建筑物’没有明确的界定，且被告在建筑前未与原告书面协议，导致双方产生纠纷，对此原、被告双方均应负有同等责任。”上诉人认为该事实认定不清，合同约定是可以在煤场空地进行建筑，但在锅炉房南北两边进行建筑不属于在煤场空地进行建筑，煤场空地指锅炉房东边空地，被上诉人在锅炉放南北两边建筑超越租赁范围，另外，被上诉人对租赁物进行改造未经上诉人同意，责任完全在被上诉人一方，而上诉方没有责任。一审认定我方有同等责任，认定事实不清。3、一审对合同第十条第一款第三项认定错误。《租赁合同书》第十条第一款第三项约定：“未经甲方（原告）同意，乙方（被告）擅自对出租房屋，空地进行改造，建筑永久性建筑物的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋。”依据合同含义，未经上诉人同意，被上诉人或进行对房屋改造、或进行对空地改造、或建筑永久性建筑的，任何一种行为未经上诉人同意，上诉人就可以终止合同，但一审对被上诉人擅自改造出租房上诉人有权解除合同的事实不予认定。事实上被上诉人对房屋改造时，未经上诉人同意，上诉人两次书面通知其停工，但拒不停工，已严重违反合同约定，上诉人就可以解除合同。二、一审判决驳回上诉人诉请判决错误。被上诉人违反合同第10条第1款第3项的约定未经上诉人同意，擅自对出租房屋进行拆除围墙、建筑、改造，经两次书面通知停工，被上诉人拒不停工，上诉人依据合同约定完全可以解除合同，但一审却判决驳回上诉人请求，实属判决错误。故请求依法撤销盐湖区人民法院（2015）运盐民初字第534号民事判决书，改判解除上诉人与被上诉人于2014年4月30日订立的房屋租赁合同书，或将此案发回重审。
被�诉人卫建东答辩称：一、上诉人称我在租赁范围外建房是错误的。租赁合同约定租赁范围是247多平方米房屋及空地，现新建房屋设施加原有锅炉房经双方于2014年8月30日现场丈量确认占地面积为184多平方米，合同中规定的247平方的房屋面积我都没占够，更别说空地了。何况目前的建房布局上诉人事先是同意、也是很清楚的（录音通话记录中已足以证明）。二、上诉人称我擅自改造、扩建并建筑永久性建筑物的说法也是错误的。上诉人的房屋已多年闲置，早已破烂不堪，我租赁的目的就是改建改造以便实现我用于洗车和从事汽车装潢的目的，这也是双方商量2014年4月30日签完合同即生效，2014年7月份才交房的原因。其中的两个月就是改造并进行建筑以达到合同目的的时间。何况当年6月5日已建成，6月5日上诉人还交付产权证明让我办理临建手续便足以说明上诉人对我的建�布局和扩建是同意并清楚的。正因为办临建证需要交付产权证明，否则不会交付只需出示即可。加之上一次诉讼中已有证据证明上诉人是同意改造、扩建的，而今天上诉人还在上诉状上第二条说同意我建三层，而我现只建两层，这都足以证明上诉人在胡说，进一步证明今天上诉人的说法就是个错误。三、上诉人也知我没有过错，二次提起诉讼实属迫于个别领导家属名叫杜敏的无理取闹的压力下，根本原因不是诉状中所说的影响职工住户的通风采光，而是所谓的风水原因。因为城建局人员去过现场说根本不影响任何人的通风采光，我私下了解时也晓得了就是风水这个原因。正如上诉人经办此事的负责人李晓增在与我通话录音中所说“没有这个捣乱的，你早都收拾好开业了”（一审已附光盘及录音通话记录）。
同时，由于我租用联通锅炉房及场地一年半不能开始经营造成巨额直接及间接损失：1、我租下以后就到亲戚卫跃飞处借贷500000元，作为开办一家汽车装潢及洗车为一体的门市部，月息2分。一年半下来，我已付利息180000余元。2、扩建钢结构房已花去383724元（一审已附国家工程师造价员杨志诚的决算报告证明一份）。3、给联通公司交租金8100元（一审己附联通公司收款收据及银行汇款证据）。4、安装三相电表被联通公司强行拆走，价值1500元（一审已附收款收据及照片）。5、被联通公司综合办张芮平主任殴打看病及种植牙、法检、误工共计69100元（一审已附有关证据）。6、本应于2014年7月1日正常开业，但由于联通公司单方无故违约，近一年半来已间接给我造成损失180000元（一审已附计算表一份）。以上六项，共计损失438700元。
本院审理查明的事实与一审一致。
本院认为：本案双方争执的焦点在�被上诉人卫建东在履行合同过程中是否构成违约并以此确定合同是否应予解除。根据双方订立的合同，双方约定合同解除的条件为发生被上诉人未经上诉人同意擅自对出租房屋和空地进行改造、建筑永久性建筑物的情况时，上诉人有权终止合同并收回租赁房屋。以上诉人主张，被上诉人未经其同意，私自拆除了锅炉房南墙和厕所围墙，并在锅炉房的南北两侧空地上进行建筑，超出合同约定的允许建设区域，故而违反了合同约定。但经查明，一，双方合同中对于所谓“空地”包括的范围并没有明确界定，双方认识存在分歧；二、原厕所在签订合同前已被上诉人公司所拆，此地块已闲置弃用；三、双方于2014年4月30日签订合同，之后被上诉人开始在租赁场所进行施工，直至2014年6月12日上诉人通知被上诉人停止施工，其时被上诉人对房屋和场地已基本改造完毕，并且在此建设期间上诉人公司物业为被上诉人提供了水电服务并于2014年6月5日（上诉人公司办公室）为被上诉人提供租赁标的的产权证明以便被上诉人办理临建手续。综上事实可以说明，首先，合同签订后，被上诉人卫建东开始在该地块进行改建施工并已基本建设完毕，在建设过程中双方对于合同中所指的“空地”包含的范围发生认识分歧，上诉人认为被上诉人建筑超占了约定面积，但经审查其双方的合同，双方对于“空地”的范围并没有具体明确的区划界定，以合同内容看并不能确定被上诉人的建筑是否超出约定范围，上诉人以其对合同的理解认定被上诉人构成违约缺乏事实和法律依据；其次，虽然合同约定合同履行期从2014年7月1日才开始，但双方签订日期是4月30日，合同签订之后被上诉人即开始施工建设，在此期间，上诉人不但为其施工提供水电服务，并且在被上诉人�相关部门办理临建手续时上诉人办公室还为其提供了所需产权证件。这些事实均足以说明上诉人在2014年6月12日给被上诉人下达停工通知之前对被上诉人在租赁场地施工建设的情况是明知且默许的，而且作为被上诉人，租赁该房屋及场地的合同目的即是为了进行商业经营，在开始经营前对经营场所进行改造建设是情理之中的事，这个情况在双方签订合同时上诉人也应当是明知的，否则上诉人在被上诉人开始施工时便会及时阻止并且不会为其提供水电便利及办理相关手续所需产权证件，被上诉人的改建工作不可能进行下去，其签订合同的根本目的已不可能实现，更不可能再继续投入巨额资本进行无意义的建设。这些事实均足以证明被上诉人在租赁场地进行建设的行为并未构成违约，本院认为上诉人以被上诉人违约为由主张解除合同之请求理据不足，不能予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国联合网络通信有限公司运城市分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓明
审判员 王玉林
审判员 胡东革
二〇一六年一月十日
书记员 曲华佳