浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉民终字第548号
上诉人（原审被告）：桐乡中虹置业有限公司。
法定代表人：沈中极。
委托代理人：魏子铭。
被上诉人（原审原告）：董晓敏。
委托代理人：陈国妙。
上诉人桐乡中虹置业有限公司（以下简称中虹公司）为与被上诉人董晓敏商品房销售合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2013）嘉桐民初字第590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月23日受理后，于2013年11月26日公开开庭审理此案。上诉人中虹公司的委托代理人魏子铭和被上诉人董晓敏的委托代理人陈国妙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年12月16日，董晓敏与中虹公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：董晓敏购买中虹公司开发建设的桐乡市中虹天地第5幢1单元3层1-302号房，建筑面积为77.36平方米，计价方式为每平方米5018.73元，该商品房有阳台1个，其建筑样式为非封闭式。合同签订后，董晓敏按约向中虹公司预付了全部购房款388249元。2012年12月23日，经测绘单位测定，房屋的实际面积为77.42平方米，董晓敏即于2013年1月12日向中虹公司支付了相应的面积补差款301元。但随后董晓敏在办理房屋交接手续的过程中，发现其所购房屋阳台的实际建筑样式为封闭式，故董晓敏于同年2月25日向桐乡市工商行政管理局12315消费者申诉举报中心申诉，经调解未果，董晓敏遂诉至该院。另查明，本案所涉楼房同单元4-28层（含4层）的合同约定建筑面积为73.41平方米，实测面积为73.46平方米，其房屋阳台的实际建筑样式均为非封闭式。双方至今仍未完成诉争房屋的验收交接手续。
原审法院认为，本案争议焦点有二：其一，中虹公司的行为是否构成违约；其二，董晓敏是否存在损失。
首先，关于中虹公司的行为是否构成违约的问题，中虹公司答辩称，1、商品房买卖合同中所称非封闭式阳台系签订合同时的笔误，售楼人员未看仔细，不是当事人的真实意思表示；2、董晓敏所签商品房认购书、房屋验收表，以及其已按封闭式阳台测算的面积支付了购房款，均表明其认可并已知该房屋为封闭式阳台，且双方也按封闭式阳台实际履行合同义务；3、本案诉争房屋在建筑设计时就确定为封闭式阳台，并已得到规划许可施工，测绘报告也是按封闭式阳台计算。对此，原审法院认为，厘清归责原则是判断中虹公司是否构成违约的前提和基础。所谓归责原则，是指基于一定的归责事由而确定责任是否成立的法律原则。本案双方系商品房预售合同法律关系，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条规定的违约责任的构成要件仅是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。由此可见，法律中规定的归责原则系无过错责任原则，故当事人一方是否构成违约，一般情况下并不以是否有过错为要件。具体就本案而言：1、无论中虹公司的内部工作人员在双方签订《商品房买卖合同》的过程中是否有过错，只要不存在合同无效或可变更、可撤销的法定情形，就都不能构成其向合同相对方免责的正当理由；2、虽然双方在《商品房买卖合同》、《商品房认购书》、《签约确认单》中约定的房屋建筑面积均为77.36平方米，且董晓敏已按此面积向中虹公司预付了全部购房款，但中虹公司的前述答辩意见显然混淆了概念，因为房屋总面积相同，并不代表房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等内部套型也完全相同，本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第三条中对于阳台的建筑样式已经明确约定为非封闭式，同时，中虹公司并未提供证据证明董晓敏已明知并认可诉争房屋的阳台样式为封闭式，亦无其他证据表明双方已据此实际履行了合同义务；3、一方面，房产测绘机构在其《房产测绘成果报告》中并未载明本案所涉楼房的套内阳台建筑面积，而中虹公司亦无证据表明其曾将诉争房屋的规划设计图纸向董晓敏明示过，另一方面，正是由于《商品房买卖合同》中双方共同约定的阳台建筑样式与中虹公司规划设计、实际建造的阳台样式不一致，中虹公司的行为才构成了违约。所以，中虹公司的上述答辩理由依据不足，不予采纳，中虹公司之行为已违约。
其次，关于董晓敏是否存在损失的问题，中虹公司答辩称，其过错并未造成任何损失。对此，原审法院认为，按照我国有关建筑面积的计算规则，封闭式阳台应按水平投影面积的全部计入套内建筑面积，非封闭式阳台则应按投影面积的一半计算。因此，封闭式阳台相对于非封闭式阳台显然要多出一半的面积计入套内建筑面积，而在房屋套内建筑总面积不变的情况下，阳台建筑面积的增加，必然导致套内其他建筑面积的减少。本案中，由于中虹公司实际建造的阳台为封闭式，这一方面导致董晓敏为其实际并不需要也不符合合同约定的封闭式阳台多支付了一倍的建造费用，另一方面导致董晓敏预期可用的诉争房屋套内其他建筑面积相应减少。鉴于此，即使不考虑因阳台封闭可能给董晓敏带来的采光、通风等其他不利影响，其也因中虹公司的违约行为而产生了实际的损失。所以，中虹公司的上述答辩意见不成立，不予采纳。
综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，董晓敏已如约向中虹公司支付了全部的购房款，但中虹公司却未按《商品房买卖合同》之规定，交付符合合同约定的商品房，理应承担违约责任；结合本案实际情况，中虹公司在客观上已无法通过继续履行或采取补救措施的方式来弥补损失，故应赔偿董晓敏的合理损失。对于该损失的具体数额问题，董晓敏主张按其所购商品房的实测面积与同幢楼同单元4-28层房屋的建筑面积之差来计算中虹公司应退回的购房款为20125.10元（5018.73元／m2×4.01m2），该计算方式合理，但标准有误，应按董晓敏所购房屋的实测面积77.42平方米与同幢楼同单元4-28层房屋的实测面积73.46平方米之差来计算，故确定为19874.17元（5018.73元／m2×3.96m2）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中虹公司于该判决生效之日起10日内赔偿董晓敏19874.17元；二、驳回董晓敏其余诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费303元，由中虹公司负担。
判决宣告后，中虹公司不服，向本院提出上诉称，一审法院混淆了合同法中的无过错原则和签订合同过程中的失误问题。本案实际要解决的是双方在签订合同中是否有非封闭阳台的约定以及该约定是否是真实意思表示。实际上，非封闭阳台的约定是签订合同时的笔误，不是真实意思表示。中虹公司诉讼中提供了设计图纸、模型打印照片、房产测绘成果报告等证据，均证明阳台为封闭阳台。按照我国关于建筑面积的计算规则，阳台面积计入房屋总面积，封闭阳台不存在总面积减少的情况，董晓敏并不存在损失。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
董晓敏在二审中答辩称，其于房交会时购买涉案房屋，并没有看到实物，只是看到房屋模型阳台是非封闭的。到后来交房时发现阳台是封闭的，在户型和楼上房屋一致的情况下导致面积减少，采光不好。
中虹公司在二审中提供下列证据：
证据一、中虹天地5幢1单元302室预测和实测图各一份，证明该房屋套内面积预测和实测均为59.32平米，阳台预测和实测面积均为6.07平米，阳台面积在预售和建成销售时均未实际变化；
证据二、桐乡市民政局（2008）第155号文件以及桐乡市地名委员会办公室关于中虹天地楼幢号编排图各一份，证明涉及施工图纸中的4幢销售时编排为5幢，并且单元号、室户号编制均自东向西，自南向北，自下而上排列；
证据三、4幢楼（编排为5幢楼）三至四层审批图纸和竣工图纸各一份，证明中虹天地5幢1单元302室房屋设计、审批和竣工图纸均为封闭式阳台。
董晓敏质证后认为这些证据涉及专业问题，其对此不清楚。
本院认证意见：证据一系专业测绘机构经测量所得，测量结果可以和双方签订的《商品房买卖合同中》记载的建筑面积相互印证，对该证据予以认定。证据二系政府相关部门的文件，与本案具有关联性，对该证据予以认定。证据三系原件，对此予以认定。
董晓敏在二审中未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。二审中，中虹公司表示，为妥善处理本案，其自愿补偿董晓敏7000元。
本院认为，本案二审争议焦点为中虹公司向董晓敏提供的《商品房买卖合同》中载明阳台为“非封闭式”是否系笔误的问题。
合同是当事人意思表示的结果，而合同的内容主要是由意思表示的内容来确定的。探究当事人真实的意思表示，不仅要了解其内心想法，更应充分考量其外部的客观行为。本案中，中虹公司认为涉案合同中约定的非封闭式阳台系笔误所致。对此，应当结合实际情况和中虹公司的外部行为来认定。
从实际情况来看，高层建筑5幢楼1单元房屋的阳台有两种结构，4层以上（包括4层）为非封闭式，4层以下有的为封闭式，有的为非封闭式。也就是说，中虹公司与购房者签订的商品房买卖合同中约定的阳台结构大部分为非封闭式，只有少部分为封闭式。从整个涉案合同来看，合同附件一《房屋平面图》中绘制的阳台图为“四条实线”，结合中华人民共和国国家标准（GB／T50104-2001）《建筑制图标准》，如此绘制的阳台应为封闭式，而根据双方约定，合同附件也是合同内容之一。且涉案房屋的设计审批图纸和竣工图纸同样表明阳台为封闭式。由此可见，从设计、施工到竣工验收，涉案房屋的阳台均为封闭式，中虹公司也是照此对房屋进行测量并计入建筑面积进行销售的。因此，中虹公司在本合同中的真实意思表示应当是销售封闭式阳台。由于需要将少部分阳台为封闭式的房屋与大部分阳台为非封闭式的房屋一并销售，因此，中虹公司的工作人员在制作统一格式的商品房买卖合同时因疏忽导致打印出错也就不违反常理了。综上，本院对中虹公司的陈述予以采信。
当然，相较于中虹公司，董晓敏作为普通消费者在购买房屋时无法完全掌握涉及房屋的所有信息，其当然有理由相信合同载明的阳台结构就应是最终交付的结构。中虹公司工作人员的疏忽确实给董晓敏带来一定影响，使得其在维护自身合法权益的过程中花费了一定的时间和精力。鉴于此，中虹公司愿意补偿董晓敏7000元，此系中虹公司对自身民事权利的处分，不违反相关法律规定，本院对此予以确认。
综上，中虹公司的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。原审认定事实清楚，但实体处理结果不当，本院对此予以纠正。二审对本案作出改判系中虹公司在二审中提供了新的证据所致。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，不属于一审裁判错误。
依照《中华人民共和国合同法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第（二）款和第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2013）嘉桐民初字第590号民事判决第二项，即：“驳回原告董晓敏的其余诉讼请求”；
二、撤销（2013）嘉桐民初字第590号民事判决第一项，即：“被告桐乡中虹置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告董晓敏19874.17元”；
三、桐乡中虹置业有限公司于本判决生效之日起10内补偿董晓敏7000元。
如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费303元，二审案件受理费303元，均由桐乡中虹置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一三年十二月四日
书 记 员 郑 茜