广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺八民二初字第684号原告：薛志礼。委托代理人：吴昌奕，广东厚诚律师事务所律师。被告：广西贺州桂东水电成套设备有限公司。住所地：贺州市建设东路215号。法定代表人：陆政威。委托代理人：陆雅玲，公司员工。委托代理人：罗以焜，广西汇豪律师事务所律师。原告薛志礼与被告广西贺州桂东水电成套设备有限公司（以下简称桂东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日受理后，依法由审判员蒋又生、代理审判员张媛月、人民陪审员郭正雄组成合议庭，蒋又生担任审判长，于2015年5月15日公开开庭审理了本案，原告委托代理人吴昌奕，被告委托代理人陆雅玲、罗以焜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月20日，原告与被告签订《门面租用合同》，约定原告租赁被告位于八步区建设中路219号临街B12-201号门面（位于金诚建材城二楼），面积为950平方米；租赁期限为2013年4月1日至2021年3月20月；每月租金为26600元，三个月交一次租金79800元；保证金为26600元。之后，原告对该门面进行装修后做台球城经营使用至2014年11月2日，在此期间原告一直按照合同约定交付租金、保证金，从未拖欠。2014年11月3日凌晨0点左右，被告的金诚建材包括租赁给原告的门面起火，造成原告财产（包括留存在其中的租金和保证金收据）全部被烧毁，导致原告完全无法经营。被告对此火灾应当承担全部责任，因为被告出租门面存在以下问题，根本就不是合法出租的门面：出租门面所属土地是工业用地，但被告却做商业经营出租给原告使用；出租给原告的门面（位于二楼）未向工商、规划、城建、国土、消防等部门申报，也没有任何审批手续，是非法加盖的违章建筑；没有房产证；没有消防验收合格等。综上，原告有权解除双方签订的《门面租用合同》，并要求被告退还多付的租金、保证金，同时有权要求被告赔偿火灾造成的全部经济损失。但经原告多次催促，被告仍然拒绝退还租金、保证金，其行为已经违反了双方的约定及违反了相关法律规定，严重侵犯了原告的合法利益。故起诉至法院，请求判令解除原被告双方签订的《门面租赁合同》；判令被告向原告退还2014年11月3日至12月31日租金51600元人民币及利息1500元（利息从2014年11月3日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2015年4月3日，此后另计至还清所有款项之日止）；判令被告退还原告租赁保证金26600元人民币；由被告承担本案全部诉讼费用。原告对其陈述事实向本院提供的证据有：1、《门面租用合同》，证明2013年3月20日，原告与被告签订《门面租用合同》，约定原告租用被告位于建设中路219号临街B12-201号门面（位于金诚建材城二楼），面积为950平方米；租赁期限为2013年4月1日至2021年3月20日，每月租金为26600元，三个月交一次租金79800元，保证金为26600元。之后，原告对该门面进行装修后做台球城经营使用至2014年11月2日，在此期间原告一直按照合同约定交付租金、保证金，从未拖欠。2、八步区公安消防大队《火灾事故认定书》，证明2014年11月3日凌晨0点左右，被告的金诚建材城包括租赁给原告的门面起火，造成原告财产（包括留存在其中的租金和保证金收据）全部被烧毁，导致原告完全无法经营。3、《土地使用权证》、《询问笔录》，证明（1）、出租门面所属用地为工业用地，但被告却做商业经营给原告使用；（2）、出租给原告的门面（位于二楼）未向工商、规划、城建、国土、消防等部门申报，也没有任何审批手续，是非法加盖的违章建筑，没有房产证；没有消防验收合格证等；（3）、被告出租给原告的门面不是合法的门面，即被告应该承担造成火灾发生的全部责任。被告辩称：一、原告起诉的不是事实。原告诉状中陈述的部分事实有悖于客观事实，就本案而言，原告的租金只交到2014年7月止，原告拖欠2014年8月至2014年11月2日期间的租金76400元，另其中水费也是交到2014年6月止，至今拖欠2014年7月1日至2014年11月2日止的期间水费共计696元。另原告与被告仅就租用被告的场地作为台球室作了书面的协议，但就租用被告的场地开设养生馆也作了口头约定，约定租金参照隔壁经营同类型的餐饮的月租金4000元／月，从2013年11月1日起至2014年11月1日止租金分文未交，共计拖欠租金48000元，拖欠水电费80912.3元。根据我国民诉法的相关规定，原告应对租金和保证金收据全部被烧毁承担举证责任。二、被告不应对此次火灾承担责任。尽管被告的一些行为违反国家的一些行政法规，但这些违法行为并不能导致本次的火灾事故。此次事故公安消防部门已经作出认定，认定此次事故起火部位位于贺州市八步区建设中路219号金诚建材城二楼宝恒家具乐美居家具展区东北部，起火原因为电线线路故障引燃可燃物造成的火灾，上述公安消防部门的认定，排除被告承担责任的嫌疑。三、原告拖欠被告租金、水电费仍需向被告缴纳。由于原被告签订的租赁合同可能违反国家行政法规而导致无效，但被告违反国家行政法规的行为并不能导致本案火灾的发生，被告的行为与火灾发生没有直接因果关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此，原告应向被告支付房屋占有使用费124400元，拖欠的水电费81608.3元，仍需向被告缴纳。综上，被告同意解除与原告签订的租赁合同，但原告拖欠被告房屋占有使用费、水电费仍需缴纳，为此请求法院公正判决。被告对其辩称向本院提供证据：1、薛志礼交费明细表（1份）及收据（35份），欠款明细表2份。证明原告租用浩达台球馆，租金已缴至2014年7月，截止2014年11月2日止欠租金76400元，水费696元；原告租用浩达养生馆截止2014年11月2日止欠租金48000元，水电费80912.3元。2、门面租赁合同1份，证明原告租用被告的场地开设养生馆也作了口头约定，约定租金参照隔壁经营同类型的餐饮的月租金为4000元每月。3、催收通知书1份，证实原告欠租金，被告曾催收过。4、铺面水电登记册2份，证明被告租用养生馆产生的水电表读数记录，合计共欠水电80912.3元。经过开庭质证，被告对原告的证据1真实性无异议，对所证实的内容有异议，租金只交到2014年7月，到起火那天都没有交租金。对证据2真实性无异议，对所证实的内容有异议，收据全部被烧毁没有证据证明；对证据3真实性无异议，但是对证明的内容有异议，被告违反行政法规的行为不会直接导致火灾的发生。原告对被告的证据1，认为明细表不是事实，不认可其真实性，是被告单方制作的，没有养生馆存在。对2014年之前的收据认可，2014年后的收据被告方有意隐瞒原告交付租金的事实，2014年的收据被告没有提供，原告是现金支付，收据本上看是单页的，没有交租方的收据撕扯的痕迹，被告明显有意隐瞒交付租金的事实。对证据2门面租赁合同，养生馆开设的场地没有租用的，面积只有45平方米不可能开设养生馆，而且租金太高，近100元／平方米，因此是虚假的。对证据3催收通知书，是虚假的，被告印章也没有，也没有原件。注明的快餐店与原告没有任何关系。被告没有有效的催收证明，2014年7月至2014年10月如果是拖欠的，但被告没有催收事实，所以原告已经完成交付租金义务。对证据4水电登记册，是虚假的，是被告单方制作的，不存在原告租用养生馆。本院对证据的分析与认定：被告对原告的证据真实性无异议，本院予以认定。被告证据1的明细表、证据4水电登记册系被告自行制作的，且原告不认可，本院不予认定。证据1的收据能够证实原告缴纳租金、水电、押金的事实，本院予以认定。证据2门面租赁合同与本案没有关联性，本院不予认定。证据3催收通知书中注明有“浩达桌球城”，能够证明被告对桌球城进行催收。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2013年3月20日，原告薛志礼（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订《门面租用合同》，约定乙方租用甲方位于建设中路临街B12-201号门面，面积950平方米，租期从2013年4月1日起至2021年3月30日。合同第三条约定：租金单价为每月每平方米28元，月租金为26600元，三个月交一次租金79800元；第6年起每年月租金递增10%，即月租金为29260元／月，次年的租金按递增基数计算逐年增加；保证金26600元，在签订合同时一次性交清，该保证金不计利息，租期满后如乙方不再续租又无违约事项且各项费用结清的，甲方应如数将保证金退回给乙方。2013年4月30日，原告交纳了保证金26600元。原告租赁门面用于经营台球城。2014年11月3日凌晨，原告租赁门面所在的金诚建材城因电气线路故障引燃可燃物发生火灾，导致原告的门面被烧毁，无法经营，原告遂要求解除合同，退还租金、保证金，被告拒绝，各方由此涉诉。涉案门面位于贺州市建设中路219号，土地用途是工业用地，被告称有建设工程规划许可证，但在合理期限内并未向法院提交。本案的焦点是：1、本案的合同是否有效；2、合同应否予以解除；3、原告要求被告退还租金和保证金应否得到支持。本院认为：关于本案合同是否有效的问题。依据查明的案件事实，被告按《门面租用合同》约定，将建设中路临街B12-201号门面出租给原告，而该门面被告称有建设工程规划许可证，但是在合理期限内并未向法庭提交，对被告的该种主张本院不予采信。涉案门面在出租前至法庭辩论终结前，未取得建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，依法认定本案中原告与被告签订的《门面租用合同》属于无效合同。关于本案合同应否予以解除的问题。合同解除的前提条件是合同有效，但如前所述，本案门面租用合同属于无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，因此，从原告与被告签订合同时起，该合同就不具有法律约束力，也就不存在对“合同应否解除”的评判。关于原告要求被告退还租金和保证金的问题。原告称租金已交至2014年12月，但并未提供证据证明，且被告不认可，对原告要求被告退还租金和利息的诉讼请求，本院不予支持。被告认可原告交纳了保证金26600元，本案门面租用合同已依法确认为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告要求被告退还租赁保证金26600元，本院予以支持。被告辩称原告拖欠台球城2014年8月至2014年11月2日的租金76400元，拖欠台球城2014年7月1日至2014年11月2日的水费696元，及双方口头约定原告租用被告的场地开设养生馆，约定月租金4000元，原告拖欠养生馆2013年11月1日至2014年11月1日的租金4.8万元，水电费80912.3元。原告不认可其拖欠被告租金、水电，没有租养生馆，故不在本案一并处理，被告认为原告拖欠租金、水电，原告应支付被告租金、水电费的，可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告广西贺州桂东水电成套设备有限公司退还原告薛志礼租赁保证金26600元；二、驳回原告薛志礼的其他诉讼请求。本案受理费1792元（原告已预交），由原告薛志礼承担1192元，被告广西贺州桂东水电成套设备有限公司承担600元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审判长蒋又生代理审判员张媛月人民陪审员郭正雄二〇一五年七月三十日书记员李兰英