湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0581民初302号原告：胡良保，女，1952年8月11日出生，汉族，湖北省宜都市人，住宜都市，委托诉讼代理人：朱其芳，湖北启方律师事务所律师。被告：陈珞生，男，1950年11月11日出生，汉族，湖北省枝江市人，户籍地枝江市，委托诉讼代理人：蔡涛，男，1976年9月9日出生，系被告陈珞生外甥。被告：李宏丽，女，1956年2月26日出生，汉族，湖北省枝江市人，户籍地枝江市，原告胡良保与被告陈珞生、李宏丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，因案情复杂，于2018年3月19日转入普通程序进行审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行房屋出让后将房屋产权变更登记至原告名下的协助义务；2.由被告承担案件的诉讼费用。事实和理由：2003年11月，因被告被限制人身自由，被告妻子李宏丽委托邻居张前秀为中间人，介绍将登记在被告陈珞生名下坐落于港务局龙王台村8组的房屋一套出让给原告，房屋出让价格为28800元。原告一次性付清了房款，被告李宏丽将房屋所有权证、国有土地使用证交付给原告，原告即时搬入该房屋居住至今。被告刑满释放后，原告通过多种渠道要求被告陈珞生协助办理房屋及土地的变更登记手续，被告拒不提供协助。被告陈珞生辩称，1、答辩人自2001年7月被双规，至2012年底刑满释放，期间并不知晓房屋已经被出卖给原告。答辩人妻子李宏丽告知答辩人房屋出租给原告，并声称房产证和土地证在搬家过程中遗失，于是答辩人于2013年补办了房屋所有权和土地使用权证书；2、答辩人对自有产权房屋被出让，没有事先同意或者事后追认。根据婚姻法规定，夫妻一方以个人名义处分共有不动产时，要求受让第三人是善意的，此处善意需结合其他非正常因素考虑。如果第三人明知夫妻一方在狱中服刑，人身自由被限制，无法正常互通信息，仍然与夫妻一方独自进行交易，不应被认定为善意第三人；3、涉案房屋原产权证登记的建筑面积为84.82平方米，但答辩人补办的房产证中登记的房屋建筑面积为96.73平方米，当时答辩人对房屋进行了精装修。当年枝城房屋毛坯价格为400余元/平方米，被告李宏丽2003年上半年在枝江购买的老旧清水房改房建筑面积85.57平方米，购买价格45000元，因此，涉案房屋价格28800元明显偏低；4、原告强占答辩人夫妻自建的无产权房一层应立即返还。答辩人夫妻在涉案房屋楼顶投资加盖了一层三间房屋，属于无产权房，建筑面积约70平方米，上下楼梯与涉案房屋互不干涉。房屋内储存有没有搬走的家具及其他物品，被原告无偿占用多年。从答辩人拍摄的照片中看出，原告对无产权房进行了改变和修缮，但主体结构没有大的变化。综上，请人民法院认定原告和被告李宏丽房屋买卖关系无效，将房屋归还答辩人，并要求原告搬出涉案房屋，支付强占期间房租。被告李宏丽辩称，1、2001年，被告陈珞生被双规后，答辩人遭到恐吓，且涉案房屋内多次发生砸窗、砸门事件，答辩人认为极不安全，经人介绍在枝江市购买了房屋，并于2003年上半年将部分家具搬到枝江，将涉案房屋钥匙交予表妹张虹保管。陈珞生服刑不久，答辩人就下岗了，当时回单位处理相关事宜时，跟张虹等人随口说过想出租或出售房屋。之后，张虹联系答辩人说原告要买房子，出价28800元，答辩人当时精神恍惚、六神无主，就答应了。第二天，原告和答辩人到建设银行，原告将28800元购房款转到答辩人卡中，答辩人开具收据一张，然后将房产证、土地证、钥匙交给原告，双方没有签订任何协议；2、2005年，原告找答辩人索要陈珞生的身份证复印件，且表示不需要陈珞生协助办理过户手续。2009年，陈珞生被保外就医，他问起房子，答辩人告诉他房子出租给原告了，还告诉他房产证、土地证遗失了。自2009年陈珞生保外就医回来后，原告多次打电话给答辩人，要求陈珞生协助签字过户，答辩人均予以回绝，并希望原告退还房屋，答辩人愿意退还房款并给予必要的补偿，原告不同意；3、2018年，陈珞生接到法庭通知应诉后询问答辩人，答辩人才如实告诉他房屋出卖的情况。原告当时明知陈珞生是被限制行为自由的人，却以别人引荐为借口，以低于市场的价格和欺诈的手段，没有与答辩人签订任何协议就迅速支付房款，从答辩人手中骗取了房产证和土地证。后想蒙骗执法部门产权过户不成，又以陈珞生没有配合过户为由进行起诉，严重侵害了陈珞生的合法权益。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下证据：原告提交的都市国用（2002）字第XX号国有土地使用证、都房权证字第××号房屋所有权证复印件，被告陈珞生提交的补都市国用（2002）第XX号国有土地使用证、宜都房权证字第××号房屋所有权证复印件，各方当事人对真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.证人李某的证言能够证明系张前秀本人书写的《证明书》，对证明书的真实性本院予以确认，同时，被告陈珞生对李某出庭作证的证言真实性表示认可，本院予以确认；2.张虹出具的《证明》一份，系证人证言，证人应当出庭作证，故不符合证据合法性的要求，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：被告陈珞生、李宏丽系夫妻关系，原告及被告夫妻原均属于港务局职工。2003年11月，经案外人张前秀介绍，原告与被告李宏丽就买卖位于宜都市枝城镇城坡垴的涉案房屋达成口头协议。之后，双方前往当地建设银行，原告将28800元购房款汇入被告李宏丽个人账户，被告李宏丽将涉案房屋国有土地使用证[地号：都市国用（2002）字第XX号]、房屋所有权证[证号：都房权证字第××号]及房屋钥匙交付原告。都房权证字第××号房屋所有权证载明，涉案房屋建筑面积为84.82平方米，房号为4幢1-3-1。同时查明，被告陈珞生于2001年被限制人身自由，于2009年被保外就医，并于2012年刑满释放。涉案房屋土地使用权和房屋所有权均登记在陈珞生一人名下，但该房屋系二被告在夫妻关系存续期间取得，双方均认可属于夫妻共同财产。被告陈珞生于2014年以“遗失”为由向有关机关申请办理了涉案房屋的土地使用权证[地号：补都市国用（2002）字第XX号]及房屋所有权证[证号：宜都房权证字第××号]。宜都房权证字第××号房屋所有权证载明，涉案房屋建筑面积为96.73平方米，套内建筑面积为85.21平方米，房屋坐落于宜都市枝城镇城坡垴（原港务局4号楼），房号1-301。本院认为，涉案房屋买卖虽未签订书面协议，但原告与被告李宏丽均认可双方达成了买卖房屋的口头协议，并且原告已支付了全部购房款28800元，被告李宏丽也已将房屋土地使用权证及房屋所有权证原件、房屋钥匙交付原告，可认定双方的房屋买卖关系已成立。因此，本案的争议焦点是：如何认定涉案房屋买卖合同的效力？根据自2012年7月1日施行的《最高人民法院》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及第四十六条第二款“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释”之规定，结合法律适用的原则和规则，本案房屋买卖合同不应认定为无效合同。本案系夫妻一方处分夫妻双方共有房屋，发生日期是2003年，根据1988年4月2日最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，第三人善意、有偿的情况下取得财产的，应当维护第三人的合法权益。综上，本院认为，本案原告购买涉案房屋符合善意取得之构成要件，应认定涉案买卖合同关系有效，理由是：第一，原告及被告陈珞生、李宏丽均属于原港务局职工，涉案房屋虽登记在被告陈珞生一人名下，但各方当事人都明知涉案房屋系二被告夫妻共同财产。被告李宏丽作为房屋共有人将涉案房屋出卖给原告并接受购房款、交付房屋权属证明，亦在本案答辩中陈述“涉案房屋内多次发生砸窗、砸门事件，答辩人认为极不安全”，表明被告李宏丽具有出卖房屋的主观意愿和客观原因。被告陈珞生于2009年被限制人身自由后，原告无法与其接触，但作为妻子的被告李宏丽可以探视被告陈珞生，此种情况下，原告选择“相信”被告李宏丽有权处分夫妻共同财产而与之进行房屋交易，应认定原告主观上为善意；第二，涉案房屋原产权证登记的建筑面积为84.82平方米。结合被告陈珞生陈述的“2001年在枝城建房市场价是400元/平方米；被告李宏丽2003年上半年在枝江购买的老旧清水房改房建筑面积85.57平方米，购买价格45000元”的观点，且在没有提供证据证明双方的交易价格明显低于市场价格的情况下，涉案房屋在2003年以28800元的价格进行交易，应认定为合理的对价。因此，原告与被告李宏丽达成的买卖合同关系合法有效，对于原告要求被告陈珞生、李宏丽协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对于被告陈珞生要求原告返还强占的其夫妻自建的建筑面积约70平方米的无产权房一层的辩称意见，因本案仅处理有合法权属证明的涉案房屋，其请求不属于本案的审理范围，本院依法不予处理。对于被告李宏丽主张的系原告“骗取了房产证和土地证”的答辩观点，与其与原告达成房屋交易的客观事实不符，也没有提交证据予以证明，本院不予采纳。关于本案法律适用的问题，《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，本案房屋交易发生在2003年，根据法不溯及既往的原则，在本案中不应适用《中华人民共和国物权法》。综上所述，本案经合议庭评议，审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院》第三条第一款、第四十六条第二款，最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告陈珞生、李宏丽于本判决生效之日起七日内协助原告胡良保办理位于宜都市枝城镇城坡垴的涉案房屋[地号：都市国用（2002）字第XX号；证号：都房权证字第××号（或宜都房权证字第××号）]的产权登记过户手续。本案案件受理费520元，由被告陈珞生、李宏丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长 谢 靓审判员 艾贻学审判员 张冬芹二〇一八年六月二十五日书记员 江 頔