重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）足法民初字第01609号
原告：李昌甫，男，1986年6月25日出生，汉族，重庆市大足区人，初中文化，粮农。
原告：刘远均，女，1987年6月29日出生，汉族，重庆市大足区人，高中文化，粮农。
二原告的共同委托代理人：苏映行，重庆市大足区三驱法律服务所法律服务工作者，特别授权。
被告：杨昌中，男，1965年12月10日出生，汉族，重庆市大足区人，初中文化。
委托代理人：龙会祥，重庆泰升律师事务所律师，特别授权。
原告李昌甫、刘远均诉被告杨昌中合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理。依法由审判员饶思臣适用简易程序独任审判，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。原告李昌甫和原告李昌甫、刘远均的共同委托代理人苏映行，被告杨昌中及其委托代理人龙会祥到庭参加了诉讼活动。由于涉案房屋系新农村房屋建设，具有一定的时期特殊性，且涉及面广，需要向上级法院请示明确解决此类纠纷的相关法律、法规，本院遂于2015年6月1日作出（2015）足法民初字第01609号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。本院于2015年12月24日恢复本案诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月19日，被告杨昌中与原告李昌甫、刘远均签订某镇街村某花园集资建房协议书，并于当日交纳预付款50000元。2012年7月8日，双方再次签订房屋移交协议书，原告在当日再次交纳130000元建房款。同年11月29日原告再交纳20000元。该房屋已修建好有2年有余，但被告迟迟不履行购房协议中办理产权证书义务。后原告向建委、国土等相关部门了解，被告所修建的房屋现在根本不能办理产权证书。原告认为，现在购房协议的根本目的已无法实现，被告作为出售方，修建房屋应当具备更大的注意义务，也应当按照原告、被告双方签订的协议办理产权证书。为保护原告的合法权益，原告现诉请法院判决：1、要求解除原、被告签订的购房买卖协议；2、被告返还原告已交付的购房款200000元；3、被告承担违约责任，赔偿利息20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。后原告开庭审理过程中，变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的集资建房协议合同无效；2、要求返还购房款200000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原、被告签订的集资建房协议，实际上是房屋建设施工合同，被告不具备相应的房屋建筑资质，因此该协议为无效合同；被告是涉讼房屋的施工方，为二原告办理产权证只是在房屋移交协议上的附属义务，具体是否办证，是国土房管部门的事情；涉讼房屋由被告修建竣工后，经相关职能部门验收合格，且已经交付与原告使用，故被告不应退还原告购房款。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告杨昌中（甲方）与原告李昌甫、刘远均（乙方）于2011年7月19日签订《某镇街村某花园集资建房协议书》，协议书载明：根据大足县足府发18号文件精神，促进农村城镇化和农村的经济发闸门。决定在某组修建巴渝新居某花园。乙方自愿参加新村建房。经甲、乙双方协商，达成合作共建新村协议如下：一、……；二、…….；三、甲方按政策规定，以门市、住房建筑面积单独计算。1、双方的权利和义务：（1）、乙方申请住房106平方米，建筑面积106平方米，总价为1920元（审理过程中双方确认“总价”实质为单价）；（2）住房为4楼（在2单元4-2室），为3室2厅，共计203500元。2、乙方向甲方缴纳的集资建房定金款，作为建房资金，按政策规定：不计息，不退本。3、乙方向甲方交纳集资建房定金5万元；工程基础完成缴纳30%；工程主体完成缴纳70%，工程竣工缴付建房户前所有一切费用，结清余款。4、甲方在乙方缴纳集资建房款后，以正式开工之日起8个月内，向乙方交付修建的门市和住房。超期甲方负责承担乙方的经济损失（除不可抗拒的因素之外），如乙方资金不到位，造成的停工损失由乙方自行负责。5、甲方待新房建成后，负责为乙方办理完善有关门市、住房房地产权证手续，办完手续有关的费用由甲方自行负责。6、甲方负责水、电、气安装到户，费用由甲方自行负责（但不含户头费，户头费由乙方自行负责）。7、违约责任：甲方负责所建房屋工程施工，保证工程质量，按时交付使用。在甲方催缴纳建房款时，乙方必须交纳建房款，交纳后不得随意退资，否则前期的缴款，一切作为违约放弃处理。8、……。协议签订当日，原告李昌甫向被告缴纳了预付款50000元。之后，二原告分别于2012年7月8日交纳了建房款130000元，于2012年11月29日缴纳了购房款20000元。
2012年7月8日原告李昌甫与被告签订了《房屋移交协议书》，协议书载明了：1、某花园修建的房屋，在2012年4月30日竣工；2、各位房主在2012年4月30日来某花园办公室办理相关一切手续；3、乙方在接房时必须缴清所有的一切房款，结清余帐，方可进入装修；4、甲方在一年内把所有的房产手续办理给乙方等内容。当日，被告将涉案房屋交付与二原告，二原告使用至今。
同时查明：2010年10月28日中共大足县委大足县人民政府下发了《关于加快推进村镇建设的意见》，决定加快推进全县村镇建设，重点建设中心镇、农民新村和实施农村危旧房改造。其中，按照“政府引导、群众资源、整合资源、统筹安排、同意规划、分类推进、政策扶持、示范带动”的原则，到2012年底，建成90个农民新村。到2020年，建成300个农民新村。
2011年5月23日大足县村镇建设工作领导小组办公室将22个镇街51个农民新村建设选址定点方案呈报县政府审批，其中含某镇某村某社修建新村“某花园”。2013年12月8日重庆市大足区城乡建设委员会颁发了足村规（2013）37号村镇规划选址意见书，准予建设单位即郑兴文等102户（其中含李昌甫户）在某镇街村某社办理某花园新村工程建设用地手续（建筑特征：砖混结构、6层，建筑面积10500平方米）。2013年12月25日重庆市大足区城乡建设委员会颁发了足村建（2013）31号村镇规划建设许可证，准予建设单位即郑兴文等102户（其中含李昌甫户）在某镇街村某社建设某花园新村工程。2014年1月2日重庆市大足区城乡建设委员会对某花园新村建设项目颁发了农房建设工程竣工验收合格证书，确认某花园新村建设工程经验收合格，符合村庄规划要求，准予办理产权登记手续。
2014年1月3日大足区金山镇人民政府向大足区国土资源和房屋管理局函请办理某花园新村房屋产权证，并承诺金山镇人民政府对某花园农民新村建房户原宅基地进行复垦和土地置换。大足区国土资源和房屋管理局石马管理所出具说明，证明产权证正在办理之中。
另查明以下事实：
1、原告李昌甫与原告刘远均于2014年12月31日在大足区民政局协议离婚，离婚时双方协商涉案房屋归李昌甫所有。
2、被告杨昌中未取得任何从事建筑活动的执业资格证书和建筑资质，某花园新村工程由被告杨昌中作为实际施工人挂靠重庆弘煌建筑工程有限公司建设竣工。
上述事实，有《某镇街村某花园集资建房协议书》、《房屋移交协议书》、收款收据、村镇规划选址意见书、村镇规划建设许可证、农房建设工程竣工验收合格证书、大足区国土资源和房屋管理局石马管理所出具的说明、离婚证及离婚协议书等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。
本院认为，某花园新村工程是在重庆市辖区各区县大力推进村镇农房建设改造，积极建设巴渝新居的时代背景下而建成，具有一定的时期特殊性。本院根据现已查明的相关房屋建设管理职能部门颁发的村镇规划选址意见书、村镇规划建设许可证书、农房建设工程竣工验收合格证书，能够认定某花园新村工程的建设单位为郑兴文等102户（其中含李昌甫户），从而能够认定本案涉讼房屋的建设单位是二原告。二原告与被告杨昌中签订的《某镇街村某花园集资建房协议书》，名为集资建房协议，但结合二原告与建房用地的关系和被告的地位，应认定二原告与被告杨昌中之间的关系实质上是一种建设工程施工关系，即二原告作为建设方，将涉讼集资修建的房屋发包给被告杨昌中承揽建设，二原告为发包人定作人，被告杨昌中作为承包人承揽人，原告缴纳的建房款应视为双方约定的应支付的工程价款。由于某花园新村工程为6层砖混结构房屋工程，而被告杨昌中没有承揽建设工程应具有的资质，其以个人名义承揽工程、借用具有资质的建筑施工企业名义建设竣工，其行为违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可范围内承揽工程。禁止建筑企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程的强制性规定，双方所签订的建设工程施工合同应当属于无效合同。因此，二原告与被告杨昌中签订的《某镇街村某花园集资建房协议书》属于无效合同。虽然二原告与被告杨昌中签订的《某镇街村某花园集资建房协议书》属于无效合同，但涉案工程经竣工验收合格，涉案房屋且已经交付与二原告使用至今，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持之规定，二原告应当向被告杨昌中支付工程价款，应支付的工程价款即为本案双方约定的购房款。因此，二原告要求被告杨昌中返还购房款200000元的诉讼请求，理由不成立，本院不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国建筑法》第二十六条和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、确认原告李昌甫、刘远均与被告杨昌中于2011年7月19日签订的《某镇街村某花园集资建房协议书》无效；
二、驳回原告李昌甫、刘远均的其他诉讼请求。
本案案件受理费2150元（已减半），由原告李昌甫、刘远均连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
审判员 饶思臣
二〇一五年十二月二十五日
书记员 曾凡扬