长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
2013年长经开民初字第00999号
原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司，住所地长春净月高新技术产业开发区。
负责人李志坤，该分公司总经理。
委托代理人李娜，吉林创一律师事务所律师。
被告张立胜，男，汉族，现住长春净月高新技术产业开发区。
原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司（以下简称：物业公司）诉被告张立胜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员孙玉贵担任审判长，与人民陪审员费雅雅、汤岸鑫组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人李娜到庭参加诉讼。被告张立胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告系具有物业服务企业资质的物业管理机构。原告根据与和记黄埔地产（长春）有限公司签订的御翠园·长春《前期物业服务合同》的约定，自2007年6月20日起为御翠园·长春提供物业服务。被告系御翠园·长春业主，房屋建筑面积为387.36平方米。被告在2011年4月19日收房，物业服务费从2011年1月1日开始计收，被告交纳了2011年1月至2011年7月的物业服务费，至今没有继续交纳物业服务费。2012年4月23日，原告又向被告发送律师函催收物业服务费。但截至今日，被告仍未交纳所欠物业服务费。原告已如约提供了保安、保洁和日常维修养护等物业服务，被告根据御翠园·长春《临时管理规约》的约定及有关法律的规定，应及时履行交纳物业服务费的义务。根据原告统计，自2011年8月至2013年5月止，被告累计拖欠物业服务费42764.54元，并应支付违约金10226.30元，原告为维护自己的合法权益诉至贵院，请求依法判决。
被告辩称，原告诉讼不当，应予以驳回，理由如下：1、原告并未提供优质安全的物业管理服务。被告自2011年4月入住后，园区一直处于管理混乱状态，建筑垃圾、生活垃圾随处堆积，车辆、人员出入无人过问，公用设施、通道和绿地被随意占用，自来水、电等生活资料经常无故被停止供应。上述这些情况，已经严重影响了答辩人的正常生活，为此我方曾经多次向物业反映，但至今没有得到根本性解决。因此，我方认为原告虽然收费达到了国际水平，但承诺的服务内容却仍然停留在工地式管理中，没有实现安全、私密、有序、优秀的园区物业管理目标。这样被打了折扣的物业管理，我们所需交纳的物业管理费是否也要打折；2、原告没有提供方便高效的房屋修缮服务。我方入住后，发现房屋存在门窗不严、房顶漏水、墙壁返潮等质量问题。为此，我方多次找到物业要求给予维修。但原告先是推诿，后是拖拉，断断续续竟然维修了一年多，各种垃圾在我方院内也堆积了一年多；至于维修质量，因为施工人员经常更换，施工图纸、方案更是从未见过，所以质量连原告自己都无法保证。这样的服务质量连合格的标准都难以达到，又怎么能称得上方便高效；3、原告在长达4年的物业管理过程中，只用三个字就可总结，那就是“不作为”。因为“看人下菜碟”，从源头上没堵住私搭乱建，致使园区内俨然成为了还没交工的施工工地，“挖沟机、铲车、翻斗车、商砼车、打井机”等重型施工车随处可见，施工工人更是比比皆是，业主自家的菜、瓜果以及“大酱”都丢，住的简直是提心吊胆。不光如此，物业连对施工时间都控制不了，早上4点半开始、晚上11点不停，更有甚者连夜施工，业主投诉无果，只能经常亲自过去阻止；4、我与原告之间应当是服务与被服务的关系，对于我方的意见，原告作为服务方应当予以充分的尊重、认真的考虑和真诚地回应，但原告并没有让我方感到这一点。因此，我方将慎重考虑是否与原告继续保持服务关系。鉴于此园区至今没有业主委员会，我方将依法寻求行政和司法途径维护自己的合法权益。综上所述，因为原告的服务质量、服务态度均未达到其承诺的标准，而且在我方多次沟通情况下仍然没有改善，因此，我方不应承担与服务合同标的不符的费用，更不应承担违约责任。
在庭审过程中，原告为支持自己的诉讼请求向本院提交如下证据材料：
1、营业执照副本、物业服务企业资质证书复印件各一份（原件核对后当庭返还），以证明原告系合法存续的企业，具有诉讼主体资格。原告具备物业管理资质，有权向所管理的物业业主收取物业费及相关费用。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
2、物业服务项目（无业主委员会）收费标准备案表、《关于御翠园长春前期物业服务和〈御翠园长春临时管理规约〉的承诺书》复印件各一份（原件核对后当庭返还），以证明原告有权按照每平方米每月4.8元向被告收取物业费，被告同意遵守物业服务合同和临时管理规约。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
3、商品房买卖合同及补充协议复印件各一份（原件核对后当庭返还），以证明1、被告张立胜购买了御翠园业主，房屋建筑面积为387.36平方米；2、《商品房买卖合同》及补充协议证明（1）被告自行承担与所购买的商品房物业管理及公共区域有偿使用有关的任何费用，包括但不限于物业费、装修垃圾处置费、物业专项维修资金、公共地面停车位管理费、地下停车场车位管理费、会所使用费等；（2）被告在签订买卖合同时已知悉原告为小区的物业服务企业，了解并接受《御翠园长春前期物业服务合同》的全部内容；被告同意向原告缴纳物业服务费；（3）各种通知如采用特快专递方式，自发出日后的第七日视为送达。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
4、御翠园长春前期物业服务合同、御翠园长春临时管理规约复印件各一份（原件核对后当庭返还），以证明1、原告为被告所购买商品房小区的物业服务企业；2、原告收取物业服务费的标准，单体住宅为每平方米每月4．8元。原告为被告所购买商品房小区的物业服务企业；被告应按规定及时缴纳物业服务费、装修垃圾处置费等费用；业主与物业企业发生的纠纷可向本物业所在地由管辖权的法院起诉。被告质证对真实性无异议，故本院对该份证据的真实性当庭予以确认。
5、御翠园长春收楼入伙手续进程确认表、业主验房确认书、业主办理入伙手续确认书、收款收据、律师函及特快专递邮件详情单复印件各一份，以证明被告已经收房，已经交付了七个月的物业费，认可原告提供的物业服务。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
在庭审过程中，被告为支持自己的诉讼请求向本院提交如下证据材料：
1、照片25张，以证明园区管理混乱、垃圾随处可见、随意侵占公共绿地、园区内道路坑洼不平。物业服务达不到标准。经质证，原告对真实性有异议。照片上没有体现是原告小区的字样，仅从被告提供的照片无法确认是原告小区的环境，即使照片是真实的，物业公司对私搭乱建没有强制执行力，我方已经向行政机关提出申请，请求行政机关对不法行为进行处罚，而且物业公司曾经也向有私搭乱建行为的业主发送过律师函，所以物业公司已经尽到物业服务合同中约定的管理义务，没有违约行为。本院认为该证据不能证明物业服务达不到标准。
经审理查明，被告张立胜与和记黄埔地产（长春）有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于长春净月高新技术开发区的御翠园·长春业主，房屋建筑面积为387.36平方米。被告在2011年4月19日收房，物业费从2011年1月开始计收，被告交纳了2011年1月至2011年7月的物业服务费，2011年8月开始未交纳物业服务费，2012年4月23日，原告向被告发送了律师函催收物业服务费，但被告至今仍未交纳所欠物业服务费。截止到2013年5月被告共计拖欠物业费人民币42764.54元，根据物业服务合同第三章第六条第六款和管理规约的第五章第六条第一款的约定，违约金自逾期之日起按照每月2%计算的，共计产生违约金人民币10226.30元。
另查明，原告受和记黄埔地产（长春）有限公司之托对御翠园项目进行前期物业管理服务，并签订有前期物业服务合同。原告具有物业服务企业资质，并于2010年将收费标准备案。被告于2008年6月9日签署了《关于御翠园长春前期物业服务和〈御翠园长春临时管理规约〉的承诺书》同意遵守前期物业服务合同和临时管理规约。
本院认为，原告受和记黄埔地产（长春）有限公司之托对御翠园项目进行前期物业管理服务，并签订有前期物业服务合同，且被告签订了承诺书同意遵守前期物业服务合同和临时管理规约。故该前期物业服务合同对被告具有约束力，其负有向物业服务企业交纳物业服务费的义务。被告张立胜违反合同约定，没有按时交纳物业服务费，因此，被告应给付所拖欠的物业服务费并按约定支付违约金。被告提出原告存在物业服务不达标准的抗辩理由，由于其未能提供相应的证据予以证明故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告张立胜于本判决生效后十日内给付原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司物业服务费共计人民币42764.54元及违约金人民币10226.30元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1125.00元，由被告张立胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 孙 玉 贵
人民陪审员 费雅雅人民陪审员汤岸鑫
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 王 思 源