上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第25527号
原告中国石化销售有限公司上海石油分公司，住所地上海市黄浦区。
负责人杨棣，总经理。
原告上海沪南成品油零售有限公司，住所地上海市浦东新区。
负责人王幼强，总经理。
上述两原告共同委托代理人陈欣皓，上海腾信律师事务所律师。
上述两原告共同委托代理人林昕，上海腾信律师事务所律师。
被告上海世吉汽车技术服务有限公司，住所地上海市奉贤区，经营地上海市浦东新区。
法定代表人郑世民，总经理。
被告郑世民，男，1970年11月8日生，汉族，住上海市黄浦区。
原告中国石化销售有限公司上海石油分公司（以下简称上海石油分公司）、上海沪南成品油零售有限公司（以下简称沪南公司）诉被告上海世吉汽车技术服务有限公司（以下简称世吉公司）、郑世民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年9月14日、10月10日、12月14日公开开庭进行了审理。原告上海石油分公司、沪南公司的的委托代理人陈欣皓到庭参加诉讼。被告世吉公司的法定代表人郑世民到庭参加了2015年9月14日、10月10日的庭审，但经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加2015年12月14日庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海石油分公司、沪南公司诉称，上海市浦东新区沪南公路XXX号房屋系上海石油分公司向南京军区空军上海房地产管理处租赁。2001年起，沪南公司将系争房屋出租给世吉公司，租赁期限至2006年5月31日，租金标准为每月人民币（币种下同）7，500元。租赁合同到期后，世吉公司拒绝返还房屋且拒付租金。2011年5月17日，世吉公司被吊销营业执照，郑世民以个人身份继续强占房屋。为此，原告起诉要求：1、两被告共同向原告返还上海市浦东新区沪南公路XXX号房屋（593平方米）；2、两被告支付原告场地占用费772，500元（自2006年6月至2015年1月，每月7，500元）。审理中，原告变更诉请2为：被告支付原告场地使用费187，500元（自2012年5月起至被告实际搬离房屋之日止，每月7，500元，暂计至2015年7月）。
被告世吉公司、郑世民共同辩称，双方最早的租赁合同是原告与世吉公司签订，但后来由郑世民与原告续签租赁合同，租期至2007年5月31日。之后，双方未续签租赁合同，但继续签订安全协议，最后一份安全协议于2015年1月签订。租金已经支付至2015年6月30日，原告从未书面通知解除合同，现不同意返还房屋，愿意支付2015年6月30日之后的租金。如果原告坚持要求被告返还房屋，则要求原告赔偿损失。
经审理查明，上海市浦东新区（原川沙县）北蔡镇长征村1丘2312平方米国有土地使用权人为南京军区空军上海房地产管理处，土地用途为阵地，国有土地使用证号为：沪地（川90）字第00084号。2013年9月16日，中国人民解放军空军上海房地产管理处（甲方）与上海石油分公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，甲方将上海市沪南公路XXX号（坐落号空南沪字第5323-1号）的房屋建筑面积650平方米出租给乙方使用，租赁期限为2013年1月1日至2015年12月31日，年租金18万元。
2001年4月20日，沪南公司（甲方）与世吉公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将沪南公路XXX号加油站北侧四层一幢面积593平方米（底层230平方米，其他各层121平方米）的房屋出租给乙方。租赁期限为2001年6月1日至2006年5月30日。租赁费第一年12万元，第二年13万元，第三年14万元。租金先付后用，每三个月支付一次，支付日期为每季度十五日之前。乙方在租赁期间不得转让，如要转让必须经甲方同意。
2001年9月20日，沪南公司与世吉公司签订《补充租赁协议》，约定甲方将沪南公路XXX号加油站北侧四层一幢面积593平方米（底层230平方米，其他各层121平方米）的房屋出租给乙方。租赁期限为2001年10月1日至2006年9月30日。租赁费每年9万元。其余内容与《租赁协议》一致。
2005年1月1日，沪南公司与世吉公司又签订《租赁协议》，约定甲方将沪南公路XXX号加油站北侧四层一幢面积593平方米（底层230平方米，其他各层121平方米）的房屋出租给乙方。租赁期限为2005年1月1日至2007年1月1日。租赁费每年9万元。租金先付后用，每三个月支付一次，支付日期为每季度五日之前。乙方不得更改房屋主体结构，不得损坏原有设施。乙方在租赁期间如须转让要甲方同意。其余内容与前一《租赁协议》和《补充租赁协议》一致。
上述协议约定的租赁期限到期后，双方未续签租赁合同，但沪南公司仍与郑世民签订《加油站租赁场所安全管理协议书》，最后一份《加油站租赁场所安全管理协议书》由中国石化销售有限公司上海石油分公司非油品经营管理中心与郑世民于2015年1月29日签订。
租赁期间，世吉公司、郑世民对房屋进行了装修，并在一层、二层、五层扩建了部分房屋。
2011年5月，世吉公司被吊销营业执照。
双方确认：房屋出租人为沪南公司；世吉公司吊销营业执照后由郑世民实际使用房屋并支付租金。
审理中，双方对2008年起的已付租金情况存有争议。被告提供了下列证据证明支付租金情况：原告方开具的2009年1月至12月的租金发票（金额9万元、号码XXXXXXXX）、原告方开具的2010年1月至12月的租金发票（金额9万元、号码XXXXXXXX）、2013年4月11日的现金缴款单（缴款人上海世吉汽车服务公司郑世民，金额18万元）、2014年5月6日的个人业务凭证（借方郑世民，金额9万元）、2014年8月11日的个人业务凭证和银行凭证（汇款人郑世民、金额9万元、备注2014年全年房租）、2015年7月3日的个人业务凭证（汇款人郑世民、金额4.50万元、备注2015年上半年房租）。被告主张已支付租金至2015年6月底，另因其帮助原告移植加油站内的植物，故双方约定扣除4.50万元，2015年全年只需交纳4.50万元租金。原告确认被告提交的上述发票、凭证的真实性，并认可收到相应的款项，但认为被告未支付2008年的租金，同时，否认移植植物抵扣4.50万元租金的事实。被告主张2008年租金已付清，发票找不到了；如被告不交清2008年的租金，原告不会开具2009年之后的租金发票。
因原告提供的国有土地使用权证上并未记载房屋，被告亦称系争房屋没有产权证、属违章建筑，本院要求原告提供系争房屋的房屋产权证或相应的合法建造证明，但原告至本案法庭辩论结束时仍未能提供。
另外，双方确认2012年原告收回底层约120平方米房屋，但之后双方仍按每年9万元的标准结算租金。
被告提出：1、底楼门面已转租，若提前解除则存在25万元损失。为此，被告提供了郑世民与马辉签订的租赁合同1份。2、三楼房屋已转租，若提前解除则存在10万元损失。为此，提供了郑世民与顾伟坚签订的租赁合同1份。3、底楼南侧门面已转租，若提前解除则存在39，000元损失。为此，提供了郑世民与朱再明签订的房屋租赁合同1份。4、因原告提前收回底层部分房屋，而该部分房屋当时被告已转租，故被告为收回房屋赔偿次承租人10万元并免除3个月次承租人租金，损失125，500元。5、被告分别在底层、二层、五层扩建房屋合计831.16平方米，搭建费用58万元。为此，提供了若干现场照片。6、全楼内外多次装修，装修费用68万元。7、房屋漏水，15年内多次维修，修复费用118，000元。8、15年内多次添加消防器材，花费25，000元、9、全楼搬迁、人员安置，共计需要50万元。10、帮助加油站移植植物，费用45，000元。为此，提供了照片3张。11、2011年至2013年加油站员工孙俊居住在系争内房屋内，费用2万元。以上费用合计2，482，500元，要求原告赔偿。
原告认为，被告主张的赔偿费用均没有证据支持，不同意赔偿。被告确实搭建了部分房屋（具体面积无法确认），但没有审批手续，也未经原告同意。
本院曾向被告释明相应的举证责任，并询问被告是否申请对搭建和装修费用进行鉴定。被告明确不申请鉴定。
因部分房屋已转租，原、被告经本院询问均表示次承租人问题自行解决，不需要在本案中作为第三人。本院在送达2015年12月14日开庭传票时，郑世民称门面已转让。为此，本院询问了原告，原告表示确曾收到郑世民的短信，称房屋已经转让，但租赁合同的法律责任应由郑世民承担，不申请追加受让人作为本案当事人。
本院认为，本案租赁合同由沪南公司签订，上海石油分公司并非出租人，其提起本案的原告主体不适格，相应的诉请予以驳回。
作为出租人，沪南公司有义务举证证明房屋的合法性，但沪南公司至法庭辩论终结前仍未能提供出租房屋的产权证或建设工程规划许可证，沪南公司应承担举证不能的不利后果，本院认定其与世吉公司之间的租赁协议无效。
因租赁协议无效，且郑世民现实际使用房屋并曾支付过部分租金，故沪南公司要求世吉公司和郑世民共同返还房屋及支付占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于世吉公司、郑世民已付租金的争议，本院认为：1、原告已经开具2009年、2010年的的租金发票，按常理如果世吉公司、郑世民未支付2008年的租金，原告不可能开具之后的租金发票。况且，原告变更后的诉讼请求也仅是要求被告支付2012年5月起的租金。故原告主张被告未支付2008年的租金，本院不予采纳。现被告已经举证证明其在原告开具2009年、2010年租金发票之后，已经向原告支付了合计405，000元，该款项按双方的租金标准，应折算至2015年6月30日。2、被告主张为原告的加油站移植植物，费用45，000元抵作2015年下半年租金，但其未能提供充分的证据证明，本院难以采信。综上，被告应支付2015年7月1日起的房屋使用费，使用费的标准按双方原租金标准计算。
根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。沪南公司将不合法建筑出租给被告，应承担合同无效的主要责任。被告在未对房屋合法性进行合理审慎审查的情况下，即承租房屋，对合同无效亦有一定的责任。关于被告提出的各项赔偿损失的要求，本院认为：被告在承租期间未经批准搭建了部分建筑物并对房屋进行了装修，没有证据证明原告曾制止被告搭建或装修，应视为原告默认同意被告搭建及装修，现因合同无效，被告确实存在损失，但被告经本院释明后，未提供证据证明，也未申请鉴定，致本院难以认定损失的具体数额，故有关搭建及装修损失本案中不作处理。关于转租门面收回的问题，现没有证据证明原告曾同意被告转租，同时也没有证据证明存在损失且系因同无效导致，故不予支持。关于提前收回底层部分房屋导致的损失，因该事实发生于2012年，至今已有三年之久，被告从未向原告主张该部分损失，因此可认为双方就提前收回底层部分房屋达成一致，现被告再提出该损失，本院不予支持。关于房屋漏水维修、消防器材、搬迁及人员安置问题等，被告未提供证据证明，且基本系使用房屋过程中产生的费用，而非合同无效的损失。移植植物、加油站员工的居住费用与本案非同一法律关系，不属于本案合同无效处理的范围。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海沪南成品油零售有限公司与被告上海世吉汽车技术服务有限公司签订的《租赁协议》无效；
二、被告上海世吉汽车技术服务有限公司、郑世民应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区沪南公路XXX号加油站北侧四层房屋一幢返还给原告上海沪南成品油零售有限公司（底层已返还的约120平方米除外）；
三、被告上海世吉汽车技术服务有限公司、郑世民应于本判决生效之日起三十日内将给付原告上海沪南成品油零售有限公司自2015年7月1日起至实际返还房屋之日止的使用费（按每年90，000元的标准计算）；
四、驳回原告中国石化销售有限公司上海石油分公司全部诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，525元，由原告上海沪南成品油零售有限公司、被告上海世吉汽车技术服务有限公司、郑世民各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
人民陪审员 高天明
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年一月六日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。