苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴木民初字第0198号
原告林笑萍。
委托代理人邬国珍、张春红，江苏狮山律师事务所律师。
被告苏州融聚物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇惠灵路98号。
法定代表人周寿根，该公司总经理。
委托代理人颜国庆，江苏五洲信友律师事务所律师。
被告刘瑜。
委托代理人陈凯、林晓莉，江苏新天伦律师事务所律师。
本院于2014年3月26日立案受理原告林笑萍与被告苏州融聚物业管理有限公司（以下简称融聚物业公司）房屋租赁合同纠纷一案后，依法由代理审判员王凡适用简易程序公开进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加刘瑜为本案被告，本院口头裁定予以准许。原告林笑萍及其委托代理人邬国珍、张春红，被告融聚物业公司之委托代理人颜国庆，被告刘瑜及其委托代理人陈凯、林晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林笑萍诉称，2014年1月27日，其与被告融聚物业公司签订《罗曼城公寓租赁合同》一份，该合同约定被告融聚物业公司将苏州市吴中区木渎镇惠灵路98号罗曼商场一楼2300平方米、二楼2700平方米共计5000平方米的公寓租赁给原告经营公寓和相关配套服务使用，租期为10年。其分别于2014年1月24日、1月27日将定金100000元及房租700000元汇至被告融聚物业公司之原法定代表人刘瑜个人账户，由被告融聚物业公司开具收据。2014年3月23日，被告融聚物业公司口头通知其解除租赁合同，故原告认为，被告融聚物业公司擅自解除合同构成违约，而被告刘瑜系被告融聚物业公司原法定代表人及唯一股东，在上述租赁合同履行中，被告刘瑜未向其提供融聚物业公司账户，而是指定其将租金及定金汇至被告刘瑜个人账户，其有理由相信被告融聚物业公司与被告刘瑜个人财产混同，故请求法院判令：1、依法确认原告与被告融聚物业公司的租赁合同自2014年3月23日起解除；2、俩被告返还原告已交付的租金700000元；3、俩被告双倍返还定金200000元及利息损失（以700000元为基数、自2014年4月13日至实际给付之日止、按银行同期贷款利率1.3倍计算）；4、本案的诉讼费用及保全费用由俩被告承担。
被告融聚物业公司辩称，其收到原告定金100000元及房租700000元系事实，双方处于合同磋商阶段，故双方之间的法律关系应按缔约过失责任处理。关于返还700000租金的问题，其认为与原告建立口头租赁关系后，其对出租房屋进行装修，故应扣除相应的损失后予以返还；关于双倍返还定金200000元的问题，其认为原告交付的100000元系押金而非定金，不应按双倍返还计算；关于利息损失的计算问题，其认为原告在双方之间的合同关系未解除的情况下主张利息损失没有依据，即使确定其应返还原告相应款项也应在合同关系处理完毕的情况下给予其合理的期限。
被告刘瑜辩称，其与被告融聚物业公司不存在资产混同。根据验资报告及历年的审计报告证明被告融聚物业公司的注册资金已全部交付且无变化。另，被告融聚物业公司有完善健全的财务制度，即便其暂时代为收取的款项亦均记载于公司资产负债表，且该款项用于被告融聚物业公司的经营。本案中，原告于2014年1月24日、1月27日分别交付其100000元、700000元是事实，但当时系2014年春节前夕（春节时间为2014年1月30日），被告融聚物业公司员工均已放假，且原告系个人，为方便起见，其让原告将上述款项汇至其个人农行账户，后其又将上述款项自个人农行账户支付了本应由被告融聚物业公司支付的工程款及保证金，这些款项均在公司账目记账。
经审理查明，2014年1月24日，原告为租赁被告融聚物业公司承租的属于苏州市吴中区木渎镇天灵村经济合作社（以下简称天灵村经济合作社）的位于苏州市吴中区木渎镇惠灵路98号罗曼商城一楼2300平方米、二楼2700平方米共计5000平方米的公寓作为经营公寓和相关配套设施向融聚物业公司支付100000元，由被告融聚物业公司向原告出具收据一份，载明收到林笑萍酒店公寓定金100000元。2014年1月27日，原告又向被告刘瑜个人农行账户转账700000元，当日被告融聚物业公司向原告出具收据一份，载明收到原告酒店公寓房租700000元。2014年3月8日、3月10日，原告与被告刘瑜就涉案房屋的卫生间地板铺设、装修面积测量等问题通过短信方式沟通。2014年3月12日，天平村天灵物业办公室在涉案房屋上张贴通知一份，载明：苏州融聚物业（罗曼商城），根据天灵物业2013年签发的关于承租户改变租房用途及转租的通知，你单位现发生改变租房用途和转租未经天灵物业同意，现物业通知你单位暂停装修、停止施工。如不听劝告，今后造成的各方面损失由你单位负责。该通知后方加盖天平村天灵物业办公室的公章。2014年3月20日，被告刘瑜通过短信形式告知原告罗曼城公寓项目是否停掉尚无结论，其也在抓紧时间与村里沟通。2014年3月24日，原告与被告刘瑜通过电话方式沟通解除合同及赔偿问题未果，原告于2014年3月26日向本院起诉。
另查，2014年10月14日，被告融聚物业公司法定代表人由刘瑜变更为冯煜森，2014年11月10日，被告融聚物业公司法定代表人由冯煜森变更为周寿根。涉案房屋系被告融聚物业公司于2012年6月1日自天灵村合作社承租，双方为解除租赁合同曾于2014年4月9日向本院起诉，2014年5月22日，被告融聚物业公司与天灵村合作社就承租的包括本案涉案房屋达成调解协议，约定于2014年6月30前由被告融聚物业公司将承租的包括本案涉案房屋一并返还天灵村合作社。庭审中，被告刘瑜陈述涉案房屋已于2014年5月31日前返还给天灵村合作社。
再查，2013年10月25日，案外人滕旭将500000元保证金汇至被告刘瑜个人农行账户。2014年1月24日、1月27日，原告分别将100000元、700000元汇至被告刘瑜个人农行账户。2014年1月27日，被告刘瑜通过网银转账方式将500000元保证金自个人农行账户退还滕旭。同年1月27日、1月28日，被告刘瑜分别通过网银转账方式将200000元、100000元自个人农行账户汇出。2014年1月27日，苏州国庭装饰工程有限公司出具收据一份，载明收到被告融聚物业公司装修款200000元。2014年1月28日，江苏新世纪消防安全技术工程有限公司苏州第一分公司向被告融聚物业公司出具收据一份，载明收到被告融聚物业公司消防款100000元。
庭审中，关于签订合同的过程原告陈述：2013年10月25日，滕旭与被告融聚物业公司就本案争议房屋签订租赁合同，双方于2014年1月27日合意解除后，被告刘瑜找到原告，双方就本案争议房屋达成合意。2014年1月24日，其向被告融聚物业公司交付100000元定金，且刘瑜口头承诺其交付100000元定金后罗曼城公寓就由其承租不会再租赁给别人，如被告融聚物业公司违约将双倍退还定金，如其违约上述定金被告融聚物业公司没收。2014年1月27日，被告融聚物业公司法定代表人刘瑜拿出2013年10月25日其与滕旭签订的《罗曼城公寓租赁合同》，让原告将乙方（承租方）处及合同落款处滕旭的名字及身份证号码划掉改写为原告自己的名字及身份证号码，并由刘瑜本人将合同中年租金1500000元改为1420000元，年付改为半年付，免租期三个月改为四个月，交付日期由2014年1月15日改为2014年5月1日，但合同的落款日期及其他内容均未修改。合同签订后，被告融聚物业公司只给了其合同复印件，原件在被告融聚物业公司处。合同签订当日，原告向被告刘瑜个人农行账户转账房租700000元，并由被告融聚物业公司向其出具收据予以确认。后，原告与被告融聚物业公司着手租赁房屋的装修事宜，2014年3月8日、3月10日，其与被告刘瑜就租赁房屋的卫生间铺砖问题及装修面积通过短信形式沟通。2014年3月23日，其在承租的罗曼城酒店公寓的墙上发现落款日期为2014年3月12日木渎镇天平村天灵物业管理办公室张贴的要求暂停装修、停止施工的通知。同日，其与被告融聚物业公司原法定代表人刘瑜联系，刘瑜告知原告村里要将项目停掉，已经收取的钱肯定退回，不是被告融聚物业公司要取消合同，是村里要取消合同。但原告与被告融聚物业公司就赔偿事宜未达成一致意见，故诉至法院。
被告融聚物业公司陈述：原告提供的《罗曼城公寓租赁合同》系其与滕旭所签订，2013年10月25日，滕旭将保证金500000元汇至刘瑜个人农行账户，后经双方友好协商解除合同，2014年1月27日，刘瑜从个人农行账户将500000元归还滕旭。其确认收到原告交付的定金及房租共计800000元，但只是处在合同磋商阶段，并未与原告签订书面租赁合同，且原告提供的合同上有多处涂改痕迹。涉案房屋由被告融聚物业公司作为酒店公寓进行了装修。
庭审中，原告申请证人叶某出庭作证。证人叶某陈述：其与原告林笑萍、被告刘瑜均认识，其得知被告融聚物业公司要出租房屋就与原告林笑萍说起这个事情，后来林笑萍与被告刘瑜协商房租及租赁事宜时其均在场。2014年春节前几天，原告林笑萍与被告融聚物业公司在被告刘瑜的办公室签订涉案合同，被告刘瑜主动提出让林笑萍在被告融聚物业公司与滕旭签订的合同上将滕旭的名字及身份证号码划掉，改为林笑萍名字及身份证号码，关于合同内容中的修改部分其不清楚是谁修改的。被告融聚物业公司及刘瑜对上述证人证言不予认可。
以上事实由原告提供的《罗曼城公寓租赁合同》、通知、中国建设银行客户回单、收款收据、录音资料，被告提供的录音资料、说明、验资报告、审计报告、资产负债表、被告刘瑜个人银行卡交易明细、收据及庭审笔录、询问笔录、质证笔录等佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与被告融聚物业公司之间是否存在房屋租赁关系；2、如原告与被告融聚物业公司存在房屋租赁合同关系，该合同关系解除的时间如何确定及违约责任如何认定；3、被告刘瑜与融聚物业公司的资产是否存在混同。
一、原告与被告融聚物业公司之间是否存在房屋租赁关系。
原告认为，其与被告融聚物业公司存在房屋租赁关系。为此提供《罗曼城公寓租赁合同》复印件及短信记录、收款收据、录音光盘，证明其与被告融聚物业公司于2014年1月27日签订书面租赁合同，被告融聚物业收取原告交付的房租700000元及定金100000元，并就公寓安装事宜进行协商。
被告融聚物业公司、刘瑜经质证均认为，该租赁合同系复印件，故对真实性、关联性不予认可。该合同的承租方及内容均进行了修改，且落款日期为2013年10月25日，而非其陈述的2014年1月27日。其与原告确实有口头缔约过程，但双方对标的、数量未进行实质性磋商，故由此产生的法律后果应按照缔约过失责任处理。对短信记录、收款收据的真实性予以认可，其确认收到原告交付的合计800000元；对录音光盘的真实性没有异议，但被告融聚物业公司认为，该光盘内容显示的系双方就房屋租赁的磋商存在争议，并未显示其提出解除，原告同意的情形。被告刘瑜认为，该光盘内容系当天谈话的一部分，原告在当天谈话中亦提出了解除合同，且只要求返还700000元。原告陈述当时要求返还700000元时情绪非常激动，双方并未就赔偿问题达成一致意见，被告刘瑜亦未同意解除合同。
本院认为，根据原告提供的《罗曼城公寓租赁合同》复印件及短信记录、收款收据、录音光盘所反映的事实能够认定原告与被告融聚物业公司的房屋租赁合同于2014年1月27日成立生效。俩被告虽辩称，其与原告只存在口头磋商过程，但原告陈述的房屋租赁合同签订过程与证人叶某的陈述一致，可信度较高。被告融聚物业公司亦承认收到原告的房租700000元及定金100000元，该付款行为与合同约定事项也能吻合，且被告至今未对此提出任何异议或其他应收原告该款的合理事由。另，被告刘瑜系当时融聚物业公司的法定代表人，2014年3月8日、3月10日的短信记录显示：原告与刘瑜在就罗曼城公寓卫生间地砖铺设及房屋面积测量进行沟通，该沟通行为表明原告与被告融聚物业公司就租赁合同的具体履约进行了沟通，双方已进入履约阶段。
二、如原告与被告融聚物业公司存在房屋租赁合同关系，该合同关系解除的时间如何确定及违约责任如何认定。
原告认为，该房屋租赁合同自2014年3月23日起解除，且违约责任应由被告融聚物业公司承担。被告融聚物业公司认为原告在2014年3月24日电话通话中提到解除合同，要求其退还700000元租金。被告刘瑜认为原告在春节后提出不想承租涉案房屋，要求退租。故系原告违约在先。
本院认为，原告与被告融聚物业公司的房屋租赁合同于2014年5月22日起解除。理由：根据原告提供的录音光盘、短信记录显示原告与被告刘瑜就涉案房屋的解除问题进行协商沟通，但未达成一致意见，无法确定合同于2014年3月23日起解除，而原告亦未提供其他证据予以佐证。另，2014年5月22日，被告融聚物业公司与天灵村合作社就承租的包括本案涉案房屋达成调解协议，该行为表明涉案房屋已不在被告融聚物业公司的控制之下，双方房屋租赁合同客观已不能履行，故原告与被告融聚物业公司签订的房屋租赁合同于2014年5月22日起解除，被告融聚物业公司应返还原告已付的租金人民币700000元。另，关于利息的起算点问题，原告自愿给予被告一段合理期限，主张自2014年4月13日起，按照银行同期贷款基准利率的1.3倍计算利息。本院认为，双方之间的租赁合同于2014年5月22日起解除，酌定给予被告融聚物业公司一个月的合理期限，故利息自2014年6月22日起、按照人民银行同期贷款利率1.3倍计算。关于违约责任的问题，本院认为，被告融聚物业公司应承担违约责任。理由：1、庭审中，被告刘瑜陈述，2014年春节过后，天灵村合作社工作人员和其就解除承租的包括涉案房屋的合同关系进行协商，但未达成具体的调解方案。2014年3月5日、3月10日，被告刘瑜仍就房屋的装修问题与原告通过手机短信协商。2014年3月12日，木渎镇天平村天灵物业管理办公室在涉案房屋上张贴要求暂停装修、停止施工的通知，以上行为能够证明被告融聚物业公司在明知涉案房屋极有可能无法交付的情况下仍与原告签订期限为10年的租赁合同且未告知原告上述情形。2、根据原告与被告融聚物业公司的租赁合同第三条第4项约定：被告融聚物业公司不得迟于2014年5月1日前交付合同内说明的公寓房给原告，并在同时期内将相关手续办理齐全一并交付原告，否则视为违约。而被告融聚物业公司在2014年5月1日前未将涉案房屋交付原告，且已客观无法交付。综上，本院认为，被告融聚物业公司应就合同解除承担违约责任。另，根据被告融聚物业公司开具给原告的收据中载明100000元为定金，虽被告辩称系押金但未提供证据佐证，虽然原告与被告融聚物业公司签订的租赁合同约定了违约金条款，现原告自愿选择适用定金，本院尊其自愿，故应按法律规定适用定金罚则，被告融聚物业公司应双倍返还原告定金。
三、被告刘瑜与融聚物业公司的资产是否存在混同的问题。
原告认为，被告刘瑜与融聚物业公司的资产存在混同，应当对被告融聚物业公司的债务承担连带清偿责任。被告融聚物业公司认为，俩被告之间不存在资产混同。原告支付被告融聚物业公司的800000元虽汇至被告刘瑜的农行个人账户，但公司均向原告出具了相应的收据，且其公司账册亦有明确记载。被告刘瑜认为，其与被告融聚物业公司的资产不存在混同。其任职被告融聚物业公司期间，公司均有严格的财务制度，虽公司有部分款项由其暂时保管，但公司账册均有明确的记载。另，其从事招商的行为亦是明确代表被告融聚物业公司所作出的，而非其个人行为。为此提供被告融聚物业公司的审计报告、验资报告及资产负债表。
本院认为，根据被告刘瑜提供的审计报告、验资报告、资产负债表仅能证明被告融聚物业公司股东履行了出资义务，且注册资本未变更。根据被告刘瑜提供的个人农行账户交易明细及其庭审陈述能够确认滕旭及原告均将本应支付被告融聚物业公司的款项汇至刘瑜个人农行账户，刘瑜又将本应由公司支出的款项自其个人农行账户汇出，本院认为，上述行为能够证明在被告刘瑜作为被告融聚物业公司唯一股东期间俩被告的资产存在混同。退一步讲，即使如被告刘瑜辩称，其上述行为系暂时代为保管公司财产，且其收取的财产亦用于了公司经营，但被告刘瑜作为当时的法定代表人在公司有独立的银行账户的情况下频繁使用其个人农行账户进行公司资金往来支付结算亦违反了公司财务制度，且其提供的证据不足以证明其个人财产独立于公司财产，故应认定被告融聚物业公司与刘瑜存在资产混同，被告刘瑜应对其任股东期间的被告融聚物业公司上述付款义务承担连带清偿责任。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，第一百零八条，《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告林笑萍与被告苏州融聚物业管理有限公司签订的《罗曼城公寓租赁合同》于2014年5月22日起解除。
二、被告苏州融聚物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告林笑萍人民币700000元及该款利息（自2014年6月22日起至实际给付之日止、按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。
三、被告苏州融聚物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内双倍返还原告林笑萍定金计人民币200000元。
四、被告刘瑜对被告苏州融聚物业管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中行吴中支行，账号：00000527458211778）。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15180元，财产保全费5000元，合计人民币20180元，由被告苏州融聚物业管理有限公司、刘瑜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。
审 判 长 陈 尚
代理审判员 王 凡
人民陪审员 华火泉
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 杜荣尚