河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）焦民二终字第00581号上诉人（原审被告）韩大华，男，汉族，1954年10月3日出生。委托代理人毛立明，河南孟洲律师事务所律师。上诉人（原审被告）师保艳，女，汉族，1978年6月29日出生。委托代理人汤学福。被上诉人（原审原告）杜爱青，女，汉族，1953年5月11日出生。委托代理人李建州，河南孟洲律师事务所律师。上诉人韩大华、师保艳与被上诉人杜爱青租赁合同纠纷一案，韩大华、师保艳不服孟州市人民法院于2015年9月28日作出的（2015）孟民一初字第00285号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人韩大华及其委托代理人毛立明，上诉人师保艳的委托代理人汤学福与被上诉人杜爱青及其委托代理人李建州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：杜爱青与宋瑞臣系夫妻关系，在河阳大街西段拥有宅院一座，登记在宋瑞臣名下。2011年4月20日原告杜爱青与被告韩大华签订租赁协议一份，合同约定：杜爱青将河阳大街西段两间门面房租给被告韩大华使用，租期三年，第一年租金：壹万叁仟元，第二年租金：壹万肆仟元，第三年租金根据市场行情，另行商定。每年租金需提前一个月交清下年租金，先交租金后使用，否则视为协议终止。（租期为2011年5月1日至2014年4月30日）共三年。2014年经协商2014年5月1日至2015年4月30日的房租为19000元。2013年12月1日被告韩大华与被告师保艳签订网吧合作协议书，合作网吧名称为孟州市任我行网吧，双方各占网吧50%股份。2015年4月24日因二被告未交纳2015年5月1日至2016年4月30日房租，原告将网吧门锁住，后经协商，二被告继续经营，2015年5月7日因二被告产生矛盾，网吧后未在经营。2015年杜爱青东邻宋长有门面房两间以40000元价格出租给李芬，韩发展两间门面房也以40000元价格出租给郭海峰。原审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告杜爱青与被告韩大华签订的租赁协议约定每年租金需提前一个月交清下年租金，先交租金后使用，否则视为协议终止，被告韩大华未按协议约定交纳下一年租金，双方的租赁协议于2015年4月30日终止。但协议终止后，被告未腾清房屋，造成原告房屋无法出租，故被告应腾清租赁原告房屋内的所有物品，并支付原告租金自2015年5月1日起直至腾清之日止。根据原告提供证据，同等地段、同等规模的房屋租赁价格为40000元，被告应以此为依据向原告支付房租，故对原告要求被告腾清租赁原告房屋内的所有物品，并支付原告租金自2015年5月1日起至腾清之日止按每月3333元计算房租的诉讼请求，予以支持。因被告韩大华与被告师保艳系合伙经营该网吧，其应对网吧的债务承担连带责任，师保艳系本案适格被告，故对原告要求二被告承担连带赔偿责任的诉讼请求，予以支持。对被告韩大华辩称师保艳将其赶走，其未在经营网吧的辩称理由，其与师保艳的矛盾，与本案无关，对该辩称理由不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》二百二十六条之规定，判决如下：一、被告韩大华、师保艳立即腾清租赁原告杜爱青房屋内的所有物品，并支付原告杜爱青自2015年5月1日起至腾清之日止，按每月3333元计算的租金。二、被告韩大华、师保艳对上述款项承担连带责任。案件受理费300元，由被告韩大华、师保艳承担。韩大华不服一审判决，提起上诉称：2013年12月1日韩大华与师保艳合作经营网吧，与杜爱青之间有租赁协议。到期后没有再次签订租赁协议，而是按照原合同继续履行两间每年两万元。在继续履行过程中，杜爱青随意涨价，不应得到支持。2015年5月3日、2015年6月20日有出警记录，证明师保艳已与杜爱青达成不让韩大华承担责任的协议及师保艳及其丈夫侵权的行为，所以从侵权之日后房租应由师保艳承担。上诉请求：1、撤销（2015）孟民一初字第00285号民事判决书，改判韩大华向杜爱青承担租金二间每年2万元，韩大华承担房租至2015年10月19日，此后由师保艳承担。2、诉讼费由被上诉人承担。上诉人师保艳答辩称：韩大华上诉由师保艳承担租金部分有异议。师保艳不服一审判决，提起上诉称：一审认定事实错误，程序违法。韩大华与杜爱青合伙租赁杜爱青的房屋做生意，租赁期间，杜爱青采取不当手段，影响上诉人的正常经营活动，在双方发生矛盾后，新的合同未签订，被上诉人无理要求房租涨至为每月3333元，一审仅靠杜爱青提供的他人二份租赁协议，不顾上诉人要求鉴定协议真伪和证人到庭质证的情况下，认定孟州租赁行情与杜爱青所述一致。上诉请求：1、撤销孟州市人民法院（2015）孟民一初字第00285号民事判决书，依法改判租金为每年每户2万元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人韩大华答辩称：对师保艳的上诉请求没有意见，房租由师保艳从2015年10月19日之后全部承担，与韩大华没有任关系。被上诉人杜爱青对韩大华、师保艳的上诉答辩称：上诉人师保艳称被上诉人在租赁期间无理阻挠不是事实，被上诉人没有阻挠正常使用。且一审被上诉人提交证据证明同等地段同等规模的价格为4万元，因此一审判决上诉人支付租金并腾清房屋租赁物合法有理有据，一审程序没有违法。韩大华上诉也与事实不符，应当由二上诉人承担租赁期满之后的所有租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。根据各方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：一审判决是否正确。围绕本案争议焦点，上诉人韩大华提交以下证据：证据1租赁协议一份及房屋租赁费的收据，证明从签订房屋租赁协议后一直经营至师保艳侵权之日，期间没有签订过其他协议，房屋租金从来没有增加过。证据2出警证明，证明汤学福侵权事实存在。证据3是2015年10月19日网吧剩余财产移交证明，证明2015年10月19日上诉人韩大华去网吧腾清剩余物件。上诉人师保艳对上述证据的质证意见为：对证据1租赁协议师保艳不清楚。证据2出警证明真实性无异议，证明在经营过程中是房东来干扰后报警。对证据3师保艳不清楚。被上诉人杜爱青对上述证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，但不能证明上诉人韩大华的观点。租赁协议第一条写明，第三年租金根据市场行情另定，而且周边的租金都已经上涨，被上诉人适当增加租金合情合理。对证据2出警记录无异议，但与被上诉人无关，这是二上诉人之间的纠纷引起的。对证据3真实性也无异议，上面有杜爱青本人的签字，当时由于师保艳的阻挠没有移交成。本院经审查认为，租赁协议双方对证据1均无异议，本院予以采信。证据2、3具有客观性，但不能证明韩大华的主张，本院不予采信。针对本案争议焦点，上诉人韩大华认为，租金协议上写的第三年可以适当增加，当时口头协议房屋租金是每户2万。适当增加很正常，但是房东涨是翻倍增加，没有客观事实。出警记录是汤学福侵权引起的，从5月3日之后汤学福应自行承担房屋租赁责任，10月19日准备腾清房屋内的东西被房东拦着，之后的责任不应由韩大华承担。上诉人师保艳认为，租金按每年每户2万元，承担责任应当由韩大华和师保艳承担连带责任，从2015年5月1日到腾清房屋之日止。被上诉人杜爱青认为，租金是双方真实意思表示，如果不愿意租应该腾出，不应该占着房屋也不交租金。被上诉人也没有违约，而是上诉人不腾房屋给被上诉人造成损失。网吧门坏在先，是为了保护房屋里的东西才将门锁上。关于房租是根据同等地段的其他商户的价格涨的。二审期间，本院对杜爱青东邻宋长有及其承租人李芬、韩发展的承租人郭海峰进行询问，证实2015年的房租因道路的开通及市场其他因素的影响，房租分别收了35000元及40000元。上诉人韩大华对上述询问笔录无异议。上诉人师保艳认为，宋长有与李芬关于去年的房租描述不一致，宋长有陈述的不是客观事实，且今年李芬交的房租也不是四万，不清楚郭海峰的房租情况，其他无异议。另，二审期间，被上诉人杜爱青自愿将房租由每年40000元变更为每年35000元。经本院审理查明的案件事实与原审法院认定事实一致。本院认为，租赁期限届满后，被上诉人杜爱青与上诉人韩大华之间未签订新的租赁合同，上诉人继续占有使用租赁房屋，没有合同依据，现被上诉人要求上诉人腾出租赁房屋并支付租金，理由充分，本院予以支持；关于租金的数额，二审期间被上诉人杜爱青自愿将房租变更为每年35000元即每月租金2917元，结合在案证据，该租金与2015年同等地段、同等规模的房屋租赁价格较吻合，本院予以采信；因韩大华与师保艳系合伙经营该网吧，一审判决韩大华与师保艳对网吧的债务承担连带责任，并无不当。上诉人韩大华作为承租方有义务在租赁关系终止后返还租赁房屋，因其与师保艳的矛盾至今未将涉案门面房返还给杜爱青，故其主张2015年10月19日以后的房租不应由其承担，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，判决并无不当，但二审期间房东杜爱青自愿将房租变更为每年35000元，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持孟州市人民法院（2015）孟民一初字第00285号民事判决第二项；二、变更孟州市人民法院（2015）孟民一初字第00285号民事判决第一项为：被告韩大华、师保艳立即腾清租赁原告杜爱青房屋内的所有物品，并支付原告杜爱青自2015年5月1日起至腾清之日止，按每月2917元计算的租金。一审案件受理费300元，由韩大华、师保艳承担。二审案件受理费300元，由韩大华承担150元，由师保艳承担150元。本判决为终审判决。审 判 长 贾文宇审 判 员 胡永平代审判员 米新秀二〇一五年十二月二十五日书 记 员 于俊杰