广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法民一初字第1367号
原告：黄凤娥，女，汉族，身份证号码：×××3361，住韶关市浈江区。
委托代理人：蒋毅，广东智成律师事务所律师。
被告：韶关市伟强置业有限公司。住所地：广东省韶关市。
法定代表人：潘世强，董事长。
委托代理人：邓合祥，公司职员。
原告黄凤娥诉被告韶关市伟强置业有限公司（以下简称伟强公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2015年10月28日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行了公开开庭审理。原告黄凤娥的委托代理人蒋毅，被告韶关市伟强置业有限公司的委托代理人邓合祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄凤娥诉称：原、被告于2011年8月2日签订了两份合同编号分别为11021070579、11021070580的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦9层17、18号商品房，该商品房的用途为商业营业用房。两套商品房的建筑面积均为48.32平方米，价款均为381970元，共计价款为763940元。合同同时约定，被告在2012年1月31日前将商品房交付使用，被告应当在商品房交付使用后30日内办理产权证。原告已按合同约定全部付清了购房款，并已支付了物业专项维修基金人民币7508元和办理房地产证费用人民币24458元。现因被告的原因，无法办理房产证，导致合同目的不能实现。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为11021070579、11021070580）；2、被告返还原告已付房款763940元、物业专项维修基金人民币7508元和办理房地产证费用人民币24458元，并按同期银行贷款利率标准向原告支付违约金198489元（暂计至2015年10月31日，并实际支付至被告退还款项之日），以上共计994395元；3、本案诉讼费、财产保全费被告承担。
被告韶关市伟强置业有限公司辩称：原告支付的购房款属实。对原告要求解除合同的诉讼请求无意见，其实双方已在2013年12月20日解除了合同。原告缴纳的维修基金、办证费亦属实，但维修基金已交给了住建局，办证费交给了房地产交易所，该两笔费用如果要退，应由原告向相关部门申请。关于违约金，双方在2013年12月20日解除合同后，我公司从2014年1月20日开始付款给原告，直到2015年2月，之后因为资金链断了才停止。这段时间不应算作违约，请法院据实判决。
经审理查明：2011年8月2日，黄凤娥与伟强公司双方签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为11021070579号和11021070580号），分别约定黄凤娥购买伟强公司开发的位于韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦9层17号和18号房，房屋建筑面积为48.32平方米，套内建筑面积为40平方米，单价为7905元／平方米，每套房价为381970元，两套总价为763940元。合同第八条（交付期限）约定，出卖人应当在2012年1月31日之前将经分期综合验收合格的房屋交付给买受人使用。第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定，逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。第十五条（关于产权登记）约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.002%赔偿买受人损失。
合同签订当日，黄凤娥付清购房款763940元，并支付给伟强公司物业维修基金7508元和办理房地产权证费用人民币24458元。伟强公司收取上述款项后，向黄凤娥出具了收据。
2013年12月20日，黄凤娥（乙方）与伟强公司（甲方）签订《商品房买卖合同解除协议》一份。双方确认：伟强公司实收黄凤娥795906元，双方一致同意解除双方于2011年8月2日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为11021070579号和11021070580号）。协议约定“第一条；甲、乙双方一致同意待乙方从甲方处收到本协议第二条约定的购房款项，且乙方办齐商品房买卖合同解除手续后，《商品房买卖合同》失效，与《商品房买卖合同》相关的文件、补充协议、《承诺书》等法律文件也自动失效。双方按本协议约定办理退款及商品房买卖合同解除手续。第二条；退款金额及退款方式。1、扣除乙方应归还给甲方的借款、已实际支付的办证费用，甲方实际应退还给乙方的款项为人民币柒拾玖万肆仟陆佰零陆元（小写：￥794606元），乙方对实际退款金额予以确认。第三条；商品房买卖合同解除手续的办理及费用承担。1、双方应共同办理商品房买卖合同解除手续，根据乙方实际购房合同办理情况确定办理的手续，包括商品房买卖合同解除手续，购房合同备案注销手续，注销预告登记手续，办妥退税、维修基金退还手续。……3、因商品房买卖合同解除手续产生的相关费用均由乙方承担。4、任何一方不得无故拖延办理商品房买卖合同解除手续，否则，造成对方损失的，拖延方应承担赔偿责任。第四条；违约责任。1、甲方未按本协议第二条退还款项的，乙方有权拒绝办理商品房买卖合同解除手续，甲方每逾期一日则按拖欠金额的万分之五支付违约金给乙方。2、乙方在甲方已付清本协议约定的退款后，拖延办理商品房买卖合同解除手续，或拒绝、拖延缴纳相关商品房买卖合同解除手续的费用而产生的经济和法律责任，由乙方自行承担。3、因乙方拒绝或拖延缴纳资金监管费用导致监管的退房款无法及时领取的，由乙方自行与监管银行协商解决，与甲方无关。第五条；补充。双方达成一致同意，甲方实收乙方人民币柒拾玖万肆仟陆佰零陆元（小写：￥794606元），于2014年6月30日前一次性退还乙方，甲方每逾期一日则按拖欠金额的万分之五支付违约金给乙方。……六；其他……2、本协议自双方签字或盖章之日起生效。”协议签订后，伟强公司并未按约定支付任何相关款项给黄凤娥。
另，根据被告伟强公司涉及的相同类型案件已发生法律效力的判决书中查明，2014年3月10日，韶关市住房和城乡建设局作出《关于华润大厦有关情况的回复》，内容为：关于公开韶关市武江区芙蓉一路华润大厦是否已竣工合格或已综合验收合格的情况，经核查，现将有关情况回复如下：该项目尚未办理竣工验收手续和竣工验收备案手续。
本院认为：黄凤娥、伟强公司双方于2011年8月2日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为11021070579号和11021070580号）及2013年12月20日签订的《商品房买卖合同解除协议》均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对合同双方当事人均有约束力。对于黄凤娥要求解除双方于2011年8月2日签订的《商品房买卖合同》问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，结合本案，黄凤娥、伟强公司双方签订的《商品房买卖合同解除协议》约定了解除房屋买卖合同的方式及相应违约责任，双方本应按协议约定履行各自义务。因解除协议约定“双方一致同意待乙方从甲方处收到本协议第二条约定的购房款项，且乙方办齐商品房买卖合同解除手续后，《商品房买卖合同》失效，与《商品房买卖合同》相关的文件、补充协议、《承诺书》等法律文件也自动失效。”现伟强公司未按解除协议约定的时间及方式支付相关款项，故本院对伟强公司称房屋买卖合同的解除时间是2013年12月20日的辩解意见不予采纳。黄凤娥要求解除双方于2011年8月2日签订的两份《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。
对于黄凤娥要求伟强公司退还购房款763940元、物业维修基金7508元和办理房地产权证费用24458元，合计795906元并支付违约金的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方签订的《商品房买卖合同解除协议》中约定“甲方……于2014年6月30日前一次性退还乙方，甲方每逾期一日则按拖欠金额的万分之五支付违约金给乙方。……”由于伟强公司至今仍未向黄凤娥支付任何退款，其理应按照协议约定承担逾期退款的违约责任，故黄凤娥请求伟强公司退还上述费用并计付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但其主张按照同期银行贷款利率标准计算违约金，理由不充分，依据不足，本院不予采纳。违约金的计付标准应按双方的约定自2014年7月1日起按照每逾期一日以拖欠金额的0.5‰计算至本判决确定的履行之日止。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告黄凤娥与被告韶关市伟强置业有限公司于2011年8月2日签订的两份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为：11021070579号和11021070580号）。
二、被告韶关市伟强置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款763940元、物业维修基金7508元和办理房地产权证费用24458元，合计795906元并计付违约金（违约金计付标准：自2014年7月1日起按照每逾期一日以拖欠金额的0.5‰计算至本判决确定的履行之日止）给原告黄凤娥。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13743.95元，财产保全费5000元，合计18743.95元，由被告韶关市伟强置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 张步云
审 判 员 周江婷
代理审判员 谭谦悦
二〇一六年四月七日
书 记 员 吴红艳
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