山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北商初字第182号
原告中国农业银行股份有限公司青岛市北第二支行。
负责人邹莉。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人逄焕翔。
被告马世芳。
被告刘晓菊。
原告中国农业银行股份有限公司青岛市北第二支行（以下简称“农业银行”）与被告马世芳、被告刘晓菊借款合同纠纷一案，本院于2013年6月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼，被告马世芳经本院公告送达、被告刘晓菊经本院传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称，2009年6月26日，原告与被告马世芳签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为8410520090000XXXX）。合同约定，被告马世芳向原告借款500万元购买青岛市市北区某某路XXX号-4号网点，借款期限为2009年7月2日起至2019年7月1日止，还款方式为等额本息，双方并对贷款利率、违约等事项作了约定。被告马世芳以所购房产提供抵押担保；被告刘晓菊签署《共同还款保证书》，为该笔借款承担连带保证责任。合同签订后，原告按约履行借款义务，被告马世芳自2010年开始出现还款拖欠情形，原告多次催要，被告勉强偿还欠款。自2012年以来，被告马世芳经济状况严重下滑，并卷入多次经济纠纷，经原告多次催要，被告马世芳所欠本息均未如期偿还。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告马世芳签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为8410520090000XXXX）；2、两被告连带清偿借款本金3648776.15元及利息（应计算至实际付款之日，截止2013年6月2日利息为111662.72元），共计3760438.87元；3、被告马世芳支付实现债权的费用（含律师费、邮寄费、公告费）；4、原告对被告马世芳所有的位于青岛市市北区某某路XXX-4号网点房产享有抵押权，原告对抵押物变现价款享有优先受偿权；5、两被告承担本案诉讼费用。
被告马世芳、被告刘晓菊均未答辩，亦未向本院提交证据。
两被告拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利，本院根据原告提交的证据及当庭陈述，审理查明以下事实：
2009年6月26日，原告与被告马世芳签订个人购房担保借款合同，约定被告马世芳向原告借款500万元，借款期限自2009年7月2日至2019年7月1日，借款用途为购买房产。借款利率采用浮动利率，还款方式为等额本息还款法，按月偿还。同时约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告马世芳以其所购买的位于青岛市市北区（原四方区）某某路XXX号-4号网点房产提供抵押担保，并约定抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。担保部分第十条约定：保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。
2009年6月17日，被告刘晓菊向原告出具共同还款保证书，载明对于借款人马世芳因购买青岛市市北区某某路XXX-4房产向原告申请二手商业用房贷款伍佰万元、期限10年之事，同意将该房屋抵押给原告，知道并愿意为借款人在原告的贷款本息提供共同还款连带责任保证。
合同签订后，2009年7月1日，原告与被告马世芳依法就抵押房产办理了抵押登记手续，房地产他项权证号为青房地权市他字第20××74号。2009年7月2日，原告向双方合同约定账户打款500万元。原告发放贷款后，被告未按照合同约定偿还借款。自2012年11月至2013年3月，被告马世芳未按月足额偿还借款本息已超过90天，截止2013年6月2日，被告马世芳尚欠原告借款本金3648776.15元，利息合计111662.72元，共计3760438.87元。
另查明，因中国农业银行青岛市分行业务发展需要，与被告马世芳签订《个人购房担保借款合同》的中国农业银行股份有限公司青岛辽宁路支行划归原告中国农业银行股份有限公司青岛市北第二支行管理。
又查明，原告因本案支出律师费162800元、公告费600元、邮寄费120元。
上述事实，有原告当庭提交的共同还款保证书、个人购房担保借款合同、借款凭证、房地产他项权证、还款记录、委托代理协议、律师费发票等以及当事人陈述等在案为凭，经本院审查，可以认定。
本院认为，原告与被告马世芳签订的个人购房担保借款合同，其形式与内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依约履行了发放贷款义务，被告马世芳应当按照约定按月足额偿还借款本息。被告未足额偿还借款本息超过90天，根据合同约定原告有权提前收回已发放借款，并提前行使担保权。原被告约定的抵押担保条款合法有效，且依法就抵押房产办理了抵押登记手续，原告对抵押物的变现价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。被告刘晓菊依照约定为被告马世芳的借款本息提供连带责任保证，因此对借款本息承担连带还款责任。原告与被告马世芳在借款合同中约定贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任，但该合同系原告与被告马世芳所签订，保证人刘晓菊并非该借款合同的当事人，该约定的效力不能及于被告刘晓菊。因此，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，原告应当首先就抵押担保实现债权，被告刘晓菊对借款本息在抵押担保范围以外的部分承担连带还款责任。原告主张的律师费，提交与山东鲁泉（青岛）律师事务所签订的委托代理协议及律师费发票，本院依照《山东省律师服务收费标准》的规定，以本案截止到2013年6月2日被告马世芳未偿还的本息金额3760438.87元为基数予以核定，支持原告律师费支出124313元；原告主张的公告费600元、邮寄费120元，均因本案产生，本院予以认定。上述费用原告要求被告马世芳予以支付，符合法律规定，本院依法支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司青岛市北第二支行与被告马世芳签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为8410520090000XXXX）；
二、被告马世芳返还原告中国农业银行股份有限公司青岛市北第二支行借款本金3648776.15元；
三、被告马世芳支付原告中国农业银行股份有限公司青岛市北第二支行截止2013年6月2日的利息合计111662.72元及自2013年6月3日起至判决确定的给付之日止的逾期利息（按照合同约定的利率标准计算）；
四、被告马世芳支付原告中国农业银行股份有限公司青岛市北第二支行律师费124313元、公告费600元、邮寄费120元；
上述判决二至四项被告马世芳于本判决生效之日起十日内履行完毕；
五、原告中国农业银行股份有限公司青岛市北第二支行依据青房地权市他字第20××74号房地产他项权证记载，对青岛市市北区某某路XXX-4房产享有抵押权，对该抵押房产的变现价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；
六、被告刘晓菊对上述判决二、三项所确定的给付义务在抵押担保范围以外的部分承担连带还款责任，被告刘晓菊承担保证责任后，有权向被告马世芳追偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费36884元、财产保全费5000元，共计41884元，由两被告共同负担（原告已预交，两被告于本判决生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 梁 鹏
审判员 白 洁
审判员 崔 莹
二〇一四年四月二十九日
书记员 肖兆明