北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8687号
上诉人（原审被告）：北京正辰物业管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中东路398号。
法定代表人：任善传，总经理。
委托诉讼代理人：王万林，北京市亿嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所（原名中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第五离职干部休养所），住所地北京市朝阳区和平北街5号。
法定代表人：邱大江，所长。
委托诉讼代理人：张建武，男，1956年7月17日出生，原中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第五离职干部休养所管理员，住北京市朝阳区。
原审第三人：北京玛丽妇婴医院，住所地北京市朝阳区和平里北街*号院*号楼。
法定代表人：张金华，副总经理。
委托诉讼代理人：李晓余，男，1967年12月19日出生，北京玛丽妇婴医院行政部经理。
委托诉讼代理人：王燕秋，北京市海勤律师事务所律师。
上诉人北京正辰物业管理有限公司（以下简称正辰物业公司）因与被上诉人中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所（以下简称第二干休所）及原审第三人北京玛丽妇婴医院（以下简称玛丽妇婴医院）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初44751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
正辰物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回第二干休所全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院确认涉案合同合法有效，但仍判令解除合同，未能体现平等保护当事人合法权益的原则。本案应判令继续履行合同。2.一审法院判令解除涉案合同无法律依据。3.涉案综合楼名义上属部队所有，但实际是正辰物业公司合作建房应分得的财产，不属于清理之列。
第二干休所同意一审判决，请求驳回正辰物业公司的上诉。
第三人玛丽妇婴医院表示同意一审判决。
第二干休所向一审法院起诉请求：要求确认第二干休所与正辰物业公司签订的《借款协议》和《补充协议》于2015年11月3日解除，并要求正辰物业公司腾退房屋。
一审法院认定事实：1.第二干休所原名为总政白石桥干管处第五离职干部休养所，后更名为中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第五离职干部休养所，2018年3月更为现在名称。
2.2003年9月26日，第二干休所作为甲方与正辰物业公司作为乙方签订了《借款协议书》，约定甲方因建综合楼（建筑面积3066.21㎡，工程造价约500万元）向乙方借款，甲方向乙方借款数额为综合楼建设全部资金（见审计审核后工程结算），借款期限45年。甲方待综合楼建成后将建筑面积1686㎡交乙方使用，期限为45年，在使用期45年内抵扣完甲方所借乙方的本金和利息。45年期满乙方将房屋交还甲方。综合楼建成后，甲方将自用（会议室，地下热力站）和交由乙方使用的1686㎡以外的部分出租给乙方，乙方每年向甲方交纳租金35万元。每半年交纳一次，每半年的第一个月的10日前乙方向甲方交纳租金的日期，如乙方不按时交纳租金，按每日3‰（年租金额）向甲方交滞纳金。经双方协商，同意该工程由第二干休所的母公司北京正辰建筑工程总队施工建设，施工协议双方另签订。为减少中间环节，乙方在合同签订后，及时将工程款拨付至北京正辰建筑工程总队账户，工程总队按时开工建设，如乙方不能及时拨付工程款或工程总队不能按时开工、竣工，甲方有权利终止合同，自行建设，其后果乙方自负。合同签字盖章后双方严格遵守，发生不可抗力原因（地震、自然灾害、战争），双方不负赔偿责任。如因一方任何原因导致合同无法履行，有责任方按工程总造价和下列条款赔偿：1-30年赔偿200%，31-40年赔偿100%，41-44赔偿80%。
3.2005年3月1日，正辰物业公司向第二干休所出具商请函，内容如下：“我公司与贵单位合建的综合楼（其位置在北京市朝阳区和平里北街5号院，该楼建筑面积为3066㎡，产权归贵所所有，其1686㎡我公司有45年的使用权，贵所分摊的面积，会议室、热力交换站、值班室以外的958㎡由我公司租用），因我公司现租用的办公场所合同期限未到，暂不能按期迁往使用，为减少损失，经研究，拟将该楼出租。”2005年3月3日，第二干休所复函：“贵公司2005年3月1日来函收悉，考虑到贵公司的实际情况，经研究同意对外出租，但必须严格执行《军队空余房地产租赁管理规定》和干休所《营院管理规定》；并承担一切经济和法律责任”。
4.2007年3月28日，第二干休所作为甲方与正辰物业公司作为乙方签订《补充协议》，约定新建综合楼号确定为：北京市朝阳区和平里北街5号院2号楼附楼。乙方回收借款本息方式获得的2号楼附楼1686㎡、45年的使用权，该1686㎡、45年使用权的起始时间为2005年3月1日至2050年2月28日，45年内抵扣完甲方所借乙方建设2号楼的全部本金和利息。2050年3月1日乙方须将该楼使用和租用的房屋和室内外装修中不可移动后影响建筑结构的设备设施，完善无条件地移交给甲方。甲方将2号楼附楼自用（会议室158㎡、地下热力交换站、值班时263㎡）以外部分约958㎡，自2005年起租赁给乙方使用，年租金35万元，每半年交纳一次。乙方为甲方额外无偿装修期自用的会议室，乙方征得甲方同意，可免费使用。乙方须严格遵守《部队空余房地产租赁管理规定》和军队各级组织的管理要求，严格控制使用、租赁用途。对2号楼的使用以自身办公为主，乙方自用剩余部分对外出租时，需经甲方审查租赁方并征得甲方书面同意。乙方若未按协议约定时间支付租金、水、电、取暖等费用，拖欠超过30天，未按约定改变房屋用途、擅自转租或违规操作，或因管理不力发生事故；须承担一切法律、经济责任，甲方有权中止协议提出赔偿。
5.2006年3月14日，正辰物业公司出具《授权委托书》，内容如下：“兹将我方2005年拥有使用权的位于北京市朝阳区和平里北街5号院综合楼的第上三层和地下一层的房屋，授权给北京虹桥谌鑫投资咨询有限公司进行出租经营。北京虹桥谌鑫投资咨询有限公司具体权限如下：在将上述房屋对外出租期间，以自己的名义与承租方签订盖楼房的租赁合同；北京虹桥谌鑫投资咨询有限公司每年按总政五所的要求及时交纳水、电、暖费以及每年35万元的房屋租赁费，有权收取该房屋对外出租的租金和其他有关费用”。该《授权委托书》上有张建武签字。
6.2010年11月28日，谌鑫公司作为甲方（出租方）与玛丽妇婴医院作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区和平里北街5号院2号楼（综合楼）除会议室（约158平米）、地下热交换站及值班室（约263平方米）、变电室及值班室以外的部分出租给乙方，其中会议室可与总政白石桥干管处第五干休所共同使用。租赁期自2011年1月1日至2021年2月28日（含两个月装修期）；租金每年155万元，每4年按3%递增。
7.2015年11月3日，第二干休所向正辰物业公司发《通知》，指出正辰物业公司在履行协议期间存在问题，如支付费用单位与协议单位不符，另正辰物业公司存在擅自出租和转租的情形，故要求终止协议，收回房屋。2016年4月28日，第二干休所再次向正辰物业公司发《通知》，限期在2016年9月1日前腾空涉案房屋。
8.案件审理过程中，一审法院向正辰物业公司释明如解除合同是否要求第二干休所赔偿损失，正辰物业公司坚持继续履行合同。另，第二干休所称不直接要求第三方腾房，由正辰物业公司与玛丽妇婴医院协商腾退事宜。
9.第二干休所称正辰物业公司之前按时支付租金；关于2015年11月3日以后的租金，第二干休所称另案解决，在本案中不主张。
10.第二干休所称涉案房屋有规划部门、建委的审批手续，2004年10月建成，现没有办理产权证。正辰物业公司有45年使用权的部分与第二干休所出租给正辰物业公司的958平米部分界限没有严格划分，全部混在一起了。
11.第二干休所提交《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》（后营[2015]78号）、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号），正辰物业公司称文件并未要求对所有项目立即停止，不是一刀切全部腾退，对债权债务的处理也要依法解决。本案情形也不属于后营[2015]78号的情形。
一审法院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方于2003年9月26签订的《借款协议书》、2007年3月28日签订的《补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此系有效协议，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。
本案双方争议的焦点问题是双方签订的《借款协议书》、《补充协议》应否解除。关于第二干休所主张正辰物业公司违规转租，据此要求解除合同是否成立的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。首先，2005年正辰物业公司就转租事宜向第二干休所提交《商请函》，第二干休所复函同意转租；其次，2006年第二干休所将涉案房屋委托给谌鑫公司对外出租第二干休所亦知情；再次，虽双方2007年3月28日签订《补充协议》，约定正辰物业公司转租需第二干休所书面同意，但玛丽妇婴医院自2011年即开始租赁涉案房屋，且玛丽妇婴医院直接从第二干休所处租赁了涉案房屋旁边的房屋，涉案房屋就在第二干休所住所地，第二干休所不可能不知道转租事宜；综上，第二干休所应当知道涉案房屋转租给玛丽妇婴医院事宜，自2011年至起诉之前长达四五年的时间，第二干休所未就此提出解除合同，现依据此理由要求确认2015年11月3日解除合同，一审法院不予支持。
但涉案房屋性质特殊，在合同履行中考虑须考虑相关因素。2016年2月，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武装部队有偿服务活动，涉军停偿政策系深化国防和军队改革的重要举措，对于实现强军目标、保持我军性质和本色、纯洁部队风气、聚焦军事核心能力建设，具有重大现实意义和深远战略意义，具有公共政策性质，由此导致涉案《借款协议书》、《补充协议》因不可归责于双方的原因而无法继续履行，第二干休所据此要求解除双方之间的《借款协议书》、《补充协议》，理由正当，一审法院予以支持。
双方之间的《借款协议书》、《补充协议》解除后，正辰物业公司应当将承租涉案房屋腾退给第二干休所，故对第二干休所要求正辰物业公司腾退涉案房屋的诉讼请求，具有充分的事实和法律依据，一审法院予以支持。
本案中经一审法院释明，正辰物业公司未针对合同解除后可能存在的损失提起反诉；合同解除后如存在利益失衡情形，正辰物业公司可另案起诉，第二干休所收回房屋后应当做好证据保全工作，以便另案解决补偿问题。
综上判决：一、解除中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所与北京正辰物业管理有限公司签订的《借款协议书》、《补充协议》；二、北京正辰物业管理有限公司于判决生效后三日内腾退位于北京市朝阳区和平里北街5号院综合楼中除会议室、地下热力站以外的全部房屋；三、驳回中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所其他诉讼请求。
二审诉讼中，当事人均未提交新证据。经本院查明，2018年3月，中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第五离职干部休养所变更名称为中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。本院查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，因合同目的无法实现，当事人可以解除合同。解除合同的前提为该合同属有效合同，故正辰物业公司关于涉案合同合法有效，即应判令继续履行，一审法院在确认合同效力的前提下判令解除合同不当的上诉主张，明显缺乏法律依据，是对合同概念的混淆所致。一审法院根据本案具体情况，确认涉案合同因不可归因于当事人原因已无法继续履行，进而判令解除该合同有合法依据。因涉案合同解除，正辰物业公司主张取得涉案综合楼并无依据，对正辰物业公司的上诉主张本院不予支持。
综上，正辰物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46800元，由北京正辰物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 王 朔
审 判 员 张岚岚
二〇一八年八月十日
法官助理 魏 举
书 记 员 邸 硕