安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初3185号
原告（反诉被告）：潘磊，男，1978年5月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：张玉龙，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：江路路，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：王加庆，男，1980年10月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
被告（反诉原告）：唐桂花，女，1983年9月27日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区赤岭路*号，身份证号码4305281983********。
上述两位被告（反诉原告）共同的委托代理人：周磊，安徽昊华律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司合肥城建支行，住所地安徽省合肥市屯溪路239号富广大厦。
法定代表人：胡惠莉，该支行行长。
委托代理人：ＸＸ，男，该支行客户经理。
委托代理人：王文生，安徽百商律师事务所律师。
原告潘磊诉被告王加庆、唐桂花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，被告王加庆、唐桂花于2016年4月13日提起反诉，原告（反诉被告）潘磊申请中国工商银行股份有限公司合肥城建支行作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序于2016年7月12日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）潘磊及其委托代理人张玉龙、被告（反诉原告）王加庆、唐桂花及其委托代理人周磊、第三人中国工商银行股份有限公司合肥城建支行的委托代理人ＸＸ、王文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘磊诉称：2015年11月9日，原告与安徽映日房地产营销有限公司签订了房地产经纪合同。2015年11月14日，在该公司居间介绍下，原告与两被告签订了《存量房买卖合同》，约定两被告将位于合肥市滨湖世纪城徽贵苑10幢2401室房屋作价97万元出卖给原告，合同还对双方权利义务等作了具体约定。当日，原告即支付了20000元定金，被告出具了定金收条。但合同履行过程中，两被告违反合同约定，经原告再三催促仍未履约，故原告诉至法院，请求判令：一、确认原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，原、被告双方继续履行该买卖合同；二、被告协助原告办理房屋过户等相关手续；三、被告支付原告违约金194000元、返还定金20000元及赔偿原告损失436000元；四、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。后原告潘磊放弃要求返还定金20000元及赔偿损失436000元的诉讼请求。原告潘磊进一步明确诉讼请求第一项中要求原、被告双方继续履行买卖合同的具体内容为要求被告协助原告共同将涉案房屋的银行按揭贷款还清，协助原告办理商业贷款手续。
被告王加庆、唐桂花在庭审中共同辩称：原告已经违约，符合合同约定的解除条件，且被告已经告知原告解除合同，因原告违约在先，被告无需承担违约金。综上，请法院依法驳回原告潘磊的全部诉讼请求。
反诉原告王加庆、唐桂花诉称：2015年11月14日，反诉原告与反诉被告潘磊签订了《存量房买卖合同》及补充协议，约定反诉被告潘磊以97万元价格购买反诉原告所有的位于滨湖世纪城徽贵苑10幢2401室住房。因涉案房屋存在银行按揭贷款未还，双方在补充协议中约定，反诉原告于2015年11月30日前将银行还款预约好，预约好后当日双方共同到银行办理还贷手续，反诉被告支付23万元购房款给反诉原告偿还银行本金和利息以此冲抵首付款。合同第八条约定被反诉被告迟延付款的违约责任和反诉原告的解约权。2015年11月20日，反诉原告依约向银行预约了还款，马上通过中介公司通知了反诉被告，但反诉被告却未予理睬且未按约支付23万元购房款。经反诉原告多次催要，反诉被告均推诿不付。2016年3月4日，反诉原告电话通知反诉被告解除了涉案合同。综上，反诉被告的违约行为符合合同第八条约定的解除合同的条件，故诉至法院，请求判令：一、解除双方于2015年11月14日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；二、反诉被告承担违约金19.4万元；三、本案的诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告潘磊辩称：潘磊不存在违约行为，王加庆、唐桂花存在违约行为。按照行业惯例，由中介公司通知买卖双方履行相关合同事宜，买卖双方没有联系方式。预约还款申请单在买家手中，需要王加庆和唐桂花的身份证、账号才能办理，所以预约提前还款需要买卖双方约定好时间共同到银行办理，不是卖家向银行申请预约还款的时间。王加庆申请预约还款当天并没有通知潘磊一起去银行办理还贷手续，潘磊通过中介与王加庆约好在2015年12月30日还贷，因为王加庆回老家提出下个月再还，而王加庆第二次申请预约提前还贷的时间也没有通知中介。王加庆也没有向银行预期取款用来偿还剩余的按揭贷款。证人许某提供的短信记录也证明了因为房价上涨使王加庆不想履行合同义务。王加庆2016年3月4日电话通知潘磊解除合同，不符合解除合同的条件，不能解除合同。涉案合同能够继续履行，而王加庆、唐桂花作为违约方应当按照合同约定向守约方即潘磊支付违约金。综上，请法院依法驳回反诉原告王加庆、唐桂花的全部反诉请求。
第三人中国工商银行股份有限公司合肥城建支行述称：其为涉案房屋的抵押权人，王加庆、唐桂花购买涉案房屋申请的银行按揭贷款尚未还清，若银行按揭贷款还清，其与买卖双方之间的纠纷无关联。
经审理查明：2015年11月14日，王加庆、唐桂花（甲方）与潘磊（乙方）签订一份《存量房买卖协议》，约定甲方将所有的位于合肥市滨湖世纪城徽贵苑10幢2401室、车位C-519（合产110095909）共同作价97万元出卖给乙方，款清交房，乙方未按合同约定支付价款的，未超过七日的，乙方按照合同价款的日万分拾支付违约金合同继续履行；超过七日的，甲方有权单方解除合同，乙方按照合同价款的日万分之拾支付违约金，若乙方愿意继续履行合同并经甲方同意的，合同继续履行。甲乙双方还签订一份补充协议，约定买卖房屋为固定装修，包括装修及附属家具、电器及装饰等设备一并交付，上述费用包含在转让价款中，乙方无需另行支付；乙方应于2015年11月14日向甲方支付2万元作为购房定金；甲方应于2015年11月30日前将银行提前还贷预约好，预约好后当日，甲乙双方共同到银行办理还贷手续，乙方支付23万元首付款给甲方偿还银行本息，剩余房款72万元乙方以贷款方式支付并存入托管账户，若银行贷款办理不下来则乙方以全款形式即视为违约；甲乙双方于2015年12月30日前过户，如银行还款拖延时间则过户时间延迟；甲乙双方于2015年12月30日前共同到资金托管中心签订《存量房资金托管协议》；甲乙双方若违反补充协议的任一条款均视为违约，违约方应向守约方支付总房款百分之二十的违约金；若与《存量房买卖合同》有冲突之处，以补充协议为准。当日，潘磊向王加庆、唐桂花支付了购房定金2万元，王加庆、唐桂花出具了定金收条。2015年11月20日，王加庆、唐桂花向涉案房屋的抵押权人即中国工商银行股份有限公司合肥城建支行申请提前还款34.4万元，银行出具的提前还款审批单上载明了提前还款需要该申请书并要求借款人或委托人携带借款人身份证、存折来该行会计专柜办理，约定还款日期2016年1月5日。后双方未在约定还款日办理提前还贷手续。2016年1月8日，王加庆、唐桂花再次向该行申请提前还款33.95万元，银行出具的提前还款审批单上注明约定还款日期为2016年2月18日。王加庆、唐桂花将该审批单拍照发送给安徽映日房地产营销有限公司的工作人员许某，许某通知了潘磊预约还款事宜。后双方因涉案合同履行问题发生争议，仍未办理还贷手续。
涉案房屋买卖事宜的中介公司为安徽映日房地产营销有效公司，经办人员为许某，其作为证人出庭作证，证明双方第一次约定的共同办理还贷日期为2015年12月28日，潘磊因家中有事要求延期至2015年12月30日，王加庆因回老家无法顺延，故于2016年1月8日重新申请提前还贷，但王加庆不配合办理涉案房屋的还贷手续。在过了第二次预约还贷时间之后，双方到中介公司协商，潘磊表示愿意加价购买，但王加庆、唐桂花不同意。
2016年3月4日，王加庆以潘磊违约为由，电话通知潘磊解除涉案合同。
以上事实，除有双方当事人当庭陈述外，还有《存量房买卖协议》及补充协议、还款审批单、证人证言等证据在卷佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。
本院认为：潘磊与王加庆、唐桂花签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。按照补充协议约定，双方应当共同到银行办理涉案房屋的还贷手续。王加庆、唐桂花主张潘磊没有在补充协议约定的“预约好后当日内”支付购房款23万元，已构成违约，且其已于2016年3月4日电话通知潘磊解除了涉案合同，本院认为二手房交易流程较多、过程繁琐，需要买卖双方协商一致共同处理，虽补充协议约定在预约好后当日内买卖双方共同到银行办理还贷手续，但根据日常生活经验及二手房交易管理，都是由中介公司组织买卖双方在银行规定的还款日前的协商确定的日期共同到银行办理，若按照补充协议约定的预约还款好后当日即要求买方到银行办理提前还贷手续，不合理亦不现实，且结合本案实际情况，买卖双方与中介公司第一次协商确定的还款日期也并非预约还款当日，故王加庆、唐桂花主张潘磊没有按约履行支付购房款的义务，已构成违约的主张，本院不予采信，王加庆电话通知潘磊解除合同不符合合同约定和法律规定的解除合同的情形，不发生合同解除的后果，故对王加庆、唐桂花反诉要求解除涉案合同及支付违约金的诉请，本院均不予支持，双方应当按照合同约定继续履行各自义务，共同到按揭银行办理涉案房屋的还贷手续、注销抵押权登记后办理产权转移登记手续，再由买方通过抵押贷款方式支付剩余房款。关于潘磊主张的违约金194000元，因王加庆、唐桂花未按合同约定履行相关义务已构成违约，现潘磊已选择要求王加庆、唐桂花继续履行合同，若潘磊还有其他损失应当举证证明，但潘磊并未就此举证，故对该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）潘磊与被告（反诉原告）王加庆、唐桂花于2015年11月9日签订的《存量房买卖合同》合法有效；
二、被告（反诉原告）王加庆、唐桂花继续履行2015年11月9日签订的《存量房买卖合同》，于本判决生效之日起十个工作日内共同与原告（反诉被告）潘磊到中国工商银行股份有限公司合肥城建支行办理合肥市滨湖世纪城徽贵苑10幢2401室（合产110095909）的按揭贷款提前还贷手续；
三、上述本判决主文第二项内容履行完毕、涉案房屋具备办理房屋转移登记手续之日起五个工作日内，原告（反诉被告）潘磊与被告（反诉原告）王加庆、唐桂花共同到房地产行政管理部门办理合肥市滨湖世纪城徽贵苑10幢2401室（合产110095909）的房屋转移登记手续；
四、驳回原告（反诉被告）潘磊的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）王加庆、唐桂花的全部诉讼请求。
本诉案件受理费按照原告潘磊减少后的诉讼请求计算为15276元，减半收取7638元，保全费5000元，合计12638元，由原告潘磊负担888元，被告王加庆、唐桂花负担11750元；反诉案件受理费15276元减半收取7638元，由反诉原告王加庆、唐桂花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 胡翠
二〇一六年九月十二日
书记员 张燕
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。