广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初2983号原告：文碧华，女，1974年4月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：谢振宇，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰明，广东国龙律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码：914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告文碧华诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法由审判员侯德适用简易程序进行独任审理。本案于2018年3月16日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人谢振宇及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年1月1日至2018年1月31日逾期交楼违约金71578元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告向原告销售交楼时间为2016年12月30日前、带五年租赁期的精装修房一间。2015年9月15日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1501018778）（简称《买卖合同》），合同约定被告向原告出售佛山市禅城区季华四路66号一座712号精装修房，建筑面积114.11平方米，商品房价款1321439元。合同附件《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准（户型：A7户型（平层型））》对交楼标准做了明确约定。合同第八条约定，被告应在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付给原告使用；第九条约定被告逾期交房超过90天，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金。同时，原告与佛山市柏裕装修设计工程公司（简称柏裕公司）、被告签订《房屋装修协议》，协议第三条约定：装修款由被告代原告向柏裕公司支付，原告、被告签订的《买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，原告无需向柏裕公司支付装修费用。协议第四条规定：柏裕公司确保该装修工程在原告与被告签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于被告向原告交付房屋的同时将装修工程交付原告。同时，被告安排原告与广州顺耀投资咨询有限公司签订《房屋租赁管理合同》，合同中约定租赁期为5年，2017年1月5日至2022年1月4日，租金每半年33036元，即每月5506元。到目前，被告仍未能向原告交付符合交楼标准的房屋。根据合同约定，逾期交楼违约责任按市场租金计算，现原告有明确的租赁合同，被告应从2017年1月1日起按每月5506元租金标准向原告支付逾期交楼违约金。综上，原告为维护自身权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：一、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理逾期交付商品房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501018778）（下称《买卖合同》），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路66号一座712房，建筑面积为114.11平方米，价款为1321439元；约定被告在2016年12月30日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同。原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。二、原告诉求的以5506元/月作为逾期交楼违约金计算标准没有依据。被告按佛山市禅城区国土城建和水务局2016年颁布《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》规定的市场租金标准支付逾期交楼违约金，应予以支持。按照《买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，被告应“按该商品房的市场租金向原告支付违约金”,“该商品房的市场租金”是按佛山市禅城区国土城建和水务局2016年颁布《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》，涉案房产所位于禅××××街道的住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米，事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间，被告按每月23元/平方米的标准向原告支付逾期交楼违约金，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定，即涉案房屋逾期交房应按每月2624.53元（114.11平方米×23元/月=2624.53元）计算违约金。原告诉求按5506元/月计算支付逾期交房违约金，缺乏依据，不能支持。三、被告向原告支付逾期交房违约金的起止时间为2016年12月31日起至2018年1月17日止。原告主张被告支付从2016年12月30日起至2018年1月31日止的逾期交房违约金与合同约定不符，缺乏事实依据。按照《买卖合同》第八条“交付期限”约定，被告在2016年12月30日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告。故逾期起算时间为2016年12月31日起。被告于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故计算逾期截止时间为2018年1月17日。被告现已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件和标准，原告无权拒绝办理交付，被告不因此承担延期交楼的违约责任。四、双方在《房屋装修协议》明确约定原告应先收楼后移交给第三方履行房屋装修义务，原告不履行《买卖合同》收楼手续，其责任由原告自行承担。被告开发建设的涉案商品房规划设计为毛坯交楼，双方在签订《买卖合同》时已清晰约定。但原告在购房时要求装修，且装修要求须对建设部门核准的房屋规划设计结构进行调整，因此房屋在验收合格收楼前，不能将房屋移交给原告委托的第三方（柏裕公司）进行装修，故三方签订的《房屋装修协议》第四条“交付与验收”第3项约定，被告取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，原告应按《买卖合同》约定办理入伙手续。双方在签订《买卖合同》时就明确原告所购房屋是须交予第三方装修，《房屋装修协议》第二条“委托事项”有明确约定：原告委托柏裕公司按照本合同附件1《房屋装修标准》和附件2的图纸对涉案的房屋进行装修。因此《房屋装修协议》附件1约定的房屋装修标准即《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》是商品房装修的标准，并非交楼标准。现商品房达到《买卖合同》约定交付标准，原告须收楼后交予柏裕公司装修。原告接到被告《收楼通知》后不予收楼，导致柏裕公司无法进场施工，责任由原告自行承担。综上所述，根据本案证据和事实，被告应按每月每平方米23元计算支付自2016年12月31日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金共32981.59元给原告，且2018年1月17日之后被告无须向原告支付逾期交房违约金，原告诉求超过部分没有事实依据，应予以驳回。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证，被告企业信用信息公示报告,证明原、被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《房屋装修协议》、购房发票，证明2015年9月15日，被告向原告出售佛山市禅城区季华四路66号一座712房，商品房价款1321439元，原告已支付全部房款，合同附件是住宅精装房室内交楼标准，故双方约定交楼标准是精装修交房。被告应于2016年12月30日将符合精装修房标准的房屋交付给原告，若逾期交付超过90天的，原告有权解除合同。原告不解除合同的，被告自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金。但关于买受人逾期付款的违约责任，根据合同第七条，买受人按每日万分之五支付违约金，双方的违约责任明显不对等。《房屋装修协议》第三、四条约定装修款由被告代原告向装修公司支付，买卖合同约定的房款已包含装修费用，装修工程应在交房日期前完成，并于被告向原告交房的同时将装修工程交付给原告，这更能说明交房标准不是毛坯交楼而是精装房交楼。3、《房屋租赁管理合同》，证明原告与广州顺耀投资咨询有限公司签订《房屋租赁管理合同》，合同中约定，租金每半年33036元，即每月5506元。被告应按此标准赔偿原告逾期交楼损失。4、雄盛王府3月13日现场照片、光盘，证明至2018年3月13日，原告购买的雄盛王府小区一座、二座、公寓等范围仍在建设中，小区道路未平整、地面到处开挖修建水渠、大型挖机、叉车铲车在现场作业、建筑材料、建筑废料到处随意堆放、钢筋外露、大堂装修未完工、部分消防栓未安装、房间地面、墙面不平、漏水，电梯不能使用、配套绿化没有，一些花坛尚在施工、一些花坛里面堆满建筑垃圾、小区围墙和大门未建、仍是临时的施工围蔽和出入口，整个小区处于工地状态，未达基本的建筑工程竣工标准。被告与原告签订的《买卖合同》约定是精装修交楼，但涉案房屋连毛胚交楼标准都不符合，被告构成违约。小区处于极不安全的状况，装修工人都不敢来小区进行装修。5、2018年1月24日新闻报道，证明2018年1月17日，被告通知购买雄盛王府小区住宅和公寓的业主收楼，事实上整个楼盘外围围蔽、内场部分仍在施工，众多小区业主拒绝收楼。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据3，原告提供原件予以质证，本院予以采信。证据4、5，不能客观反映涉案整个楼盘的竣工验收情况，本院不予采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、被告营业执照，证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，证明原告向被告购房案涉房产，双方自愿签订商品房买卖合同，合同是真实有效的；合同约定了被告应在2016年12月30日前，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第八条“交付期限”约定）；被告逾期交楼的，应自最后交付期限的第二日起按商品房的市场租金向原告支付违约金（《买卖合同》第八条“出卖人逾期交房的违约责任”约定）；附件平面图是商品房毛坯图。3、《房屋装修协议》及附件（1、房屋装修标准；2、施工图），证明被告开发建设的案涉商品房规划设计为毛坯交楼，《房屋装修协议》第四条“交付与验收”第3项约定，被告取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，原告应按《买卖合同》约定办理入伙手续；原告所购房屋是须交予第三方装修，《房屋装修协议》附件1《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》是商品房装修的标准，并非交楼标准，（《房屋装修协议》第二条“委托事项”有明确约定）；从《房屋装修协议》施工图与《买卖合同》商品房毛坯平面图对比，装修需对建设部门核准的房屋规划设计结构进行调整，因此房屋在验收合格收楼前，不能将房屋移交给原告委托的第三方进行装修。4、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知，证明涉案房屋属于季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。5、《房屋租赁合同》，证明事实上案涉房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。6、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明案涉房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金应计算截止至2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。7、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单，证明涉案房屋已达到合同约定的交付条件，被告按照原告预留的地址向其邮寄送达了收楼的相关文件，原告已签收，但其未前来办理收楼手续，应由其承担相应的责任。本院认证如下：证据1、2、3、6、7被告提供原件予以质证，本院对证据的真实性予以采信。证据4为政府发布的指导标准，对真实性予以采信。证据5，仅凭单份合同，不能反映市场租金，对该证据不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年9月15日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告建设的禅城区季华四路66号一座712房，建筑面积114.11平方米、套内面积70.49平方米，商品房价款总金额1321439元；2、付款方式及期限：2015年9月15日以现金方式支付首期款421439元；商业贷款900000元；3、交付期限：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），并符合本合同约定的商品房交付给买受人；4、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行；5、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对该商品房已达到商品房交付标准有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋，否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。另，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》附有一份《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》，该文件对房屋的精装修标准进行了明确。此外，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议书》，合同就送达约定如下：出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期。合同签订后，原告缴纳了全部购房款。同日，原告（合同甲方）与被告（合同丙方）、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（合同乙方）签订《房屋装修协议》，合同约定：甲方拟委托乙方对其购买丙方开发雄盛王府广场一期一栋712号房进行装修，经三方友好协商，就相关问题达成如下协议：……第二条委托事项1、甲方委托乙方按照本合同附件1《房屋装修标准》和附件2的图纸对上述房屋进行装修；2、甲方知悉若按照附件2进行装修需要对房屋原结构进行局部变动，并同意乙方在装修时对房屋进行相关的结构变动……第三条装修工程款1、该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；2、因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》（下称为《买卖合同》）约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用，乙、丙方也无须向甲方开具装修款的发票；第四条交付与验收1、乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；2、甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；3、甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件。甲方应按《买卖合同》约定办理入伙手续。除此以外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第五条保修责任1、保修期内，装修工程的保修及相关责任均由乙方承担，但是因甲方或使用人使用不当、第三人造成或不可抗力造成的除外；2、丙方按照《买卖合同》的约定对房屋主体承担保修责任，对房屋主体以外的装修工程不承担保修责任，但丙方应配合协助甲方与乙方协商保修事宜……同时，《房屋装修协议》附有《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》。另外，原告（出租人、甲方）与案外人广州顺耀投资咨询有限公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定租赁房屋为上述涉案房屋，建筑面积114.11平方米，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日止。甲方同意乙方扣除代缴的物业管理费后每半年支付一次租金给甲方，每半年租金为：33036元（需扣除代缴的物业管理费）。另查明一，2018年1月17日，被告建设的佛山雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年1月17日，被告通过邮政EMS向原告发出《收楼通知书》，通知称原告购买的712房具备合同交付使用条件，请原告前往物业服务中心办理交付手续。2018年1月25日，邮件被退回，退回理由为“收件人拒收邮件”。另查明二，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾镇街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及补充协议书是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。被告辩称涉案房屋已取得竣工验收，符合交楼标准、交楼标准为毛坯交楼，本院对被告的辩称不予采纳，理由如下：1、买卖合同约定“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），并符合本合同约定的商品房交付给买受人。”从上述条款可知，交付的房屋除取得竣工验收外，还要符合合同的约定。涉案《广东省商品房买卖合同》附有《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》，该交楼标准上盖有被告公司印章且附在买卖合同后面，应视为买卖合同的组成部分，被告的交楼标准应为精装修而非毛坯；2、从涉案的《房屋装修协议》第三条第（2）点可知，原告缴纳的购房款中已包含装修款，被告收取了原告的装修款，应当向原告交付精装房。关于逾期交房违约金问题。根据涉案合同及补充协议的约定，出卖人逾期交房超过90天的，买受人不解除合同的，出卖人按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。由于被告现逾期交房超过90天，故原告有权按市场租金向被告主张违约金。至于租金标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因买受人在购买涉案房屋时已将该房屋出租，并已约定租金标准，故出卖人逾期交楼直接导致买受人无法按期收取应得的租金的损失是必然的实际利益损失，被告对此应负赔偿责任。因此原告主张按其与广州顺耀投资咨询有限公司签订的《房屋租赁管理合同》约定的租金标准5506元/月计付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，本院对原告诉请从2017年1月1日计至2018年1月31日的逾期交房违约金71578元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告文碧华支付逾期交楼违约金71578元。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取795元，由被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年四月二十三日书记员 罗凤华