苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏商初字第01024号
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州市姑苏区阊胥路88号。
负责人徐晓岚，该行行长。
委托代理人陈杰，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人田莉，江苏新苏律师事务所实习律师。
被告李川川。
中国工商银行股份有限公司苏州分行与李川川金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司苏州分行委托代理人陈杰、田莉到庭参加诉讼，被告李川川经本院合法传唤未能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行诉称，2014年9月1日，原告与被告签订《个人购房借款／担保合同》一份，被告向原告借款人民币78万元，借款期限自2014年9月1日至2044年9月1日，被告以自有房屋（坐落于苏州市相城区黄埭镇丽水花园9幢205室）为以上借款提供抵押担保。2014年9月1日，原告依约发放贷款，2014年9月18日，双方依法办理抵押物登记手续。被告在还款期限内未能还本付息，经原告多次催讨，被告均不予理睬，现原告宣布借款合同项下的贷款全部提前到期，并要求被告履行还款义务，截至2015年6月1日，被告共结欠原告借款本金人民币778023.52元、利息25877.51元。被告的上述行为严重损害原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告归还原告借款本金人民币778023.52元及欠息25877.51元（截至2015年6月1日，之后利息、罚息、复利按合同约定利率计算至本息还清之日止），判令被告承担原告为实现债权支付的律师费25697元；判令被告承担本案诉讼费用；判令原告就以上债权对被告所抵押的房屋享有优先受偿权。
被告李川川未作答辩也未向本院提供证据。
经审理查明，2014年9月1日，原告与被告李川川签订《个人购房借款∕担保合同》一份，约定：贷款金额78万元，贷款用途为购买位于相城区黄埭镇丽水花园9幢205室房屋，贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5％确定；被告授权原告将贷款划入苏州相城区房产交易管理所，贷款利息自实际放款日起计算；还款方式为按月等额本息还款，被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50％确定；被告连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；原告为实现债权而产生的律师费等费用由被告承担；被告以其所有的位于苏州市相城区黄埭镇丽水花园9幢205室房屋提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。上述事实有《个人借款／担保合同》证明。
2014年9月1日，原告将贷款78万元划至苏州相城区房产交易管理所，被告李川川在原告出具的个人借款凭证上签字，该借款凭证载明借款金额78万元，贷款发放日为2014年9月1日，贷款到期日为2044年9月1日，贷款利率为年6.8775％。上述事实有个人借款凭证予以证明。
2014年9月18日，双方在苏州相城区住房和城乡建设局办理抵押物登记手续，原告领取房屋他项权证，房屋他项权证载明：房屋他项权人为原告，房屋所有权人为李川川，房屋坐落于苏州市相城区黄埭镇裴阳路丽水花园9幢205室，债权数额为78万元。上述事实有房屋他项权证证明。
被告李川川在还款期限内自2015年1月1日起，未能按约还款，截止2015年6月1日，被告李川川已经连续违约三期以上，贷款余额为778023.52元（含到期本金4338.41元）、利息25877.51元。上述事实有自营历史明细列表予以证明。
原告为催讨上述债权，与江苏新苏律师事务所签订聘请律师合同，原告支付律师费25697元。上述事实有聘请律师合同、律师费付款凭证予以证明。
本院认为，原告与被告李川川签订的《个人借款／担保合同》是当事人真实意思的表示，属有效合同。原告按约履行放贷义务，被告李川川在还款期限内已经连续三期以上未能按约还款，原告根据借款合同的约定，宣布该合同项下的借款提前到期，要求被告李川川提前归还全部贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告为催讨上述债权，委托律师参与诉讼，产生的律师费属于实现债权的损失，根据借款合同的约定，原告要求被告李川川赔偿律师费损失的诉讼请求，本院予以支持。被告李川川为保证还款，以位于苏州市相城区黄埭镇裴阳路丽水花园9幢205室房屋提供抵押，并办理抵押物登记手续，原告要求对抵押物实现优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告李川川经本院合法传唤未到庭参加诉讼的行为是对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李川川于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司苏州分行贷款本金778023.52元、利息25877.51元（暂计算至2015年6月1日，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息还清之日止）。
二、被告李川川于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司苏州分行律师费损失25697元。
三、如被告李川川未能履行上述付款义务（含本案案件受理费、公告费），原告中国工商银行股份有限公司苏州分行对被告李川川所抵押的房产（位于苏州市相城区黄埭镇裴阳路丽水花园9幢205室）经过折价或者拍卖、变卖所得价款在债权数额78万元范围内中优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12096元，公告费600元，合计12696元，由被告李川川负担并于本判决生效之日起十日内支付原告，原告预交的诉讼费用，本院不再予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
（此业无正文）
审 判 长 徐 欣
代理审判员 李 成
人民陪审员 王建英
二〇一五年十一月六日
书 记 员 张伟松
本案适用的相关法律法规：
1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十条第一款第一项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。