湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第1144号
上诉人（原审被告）郴州市桂湘房地产开发有限公司。
法定代表人刘泓锐，该公司董事长。
委托代理人陈亮，男，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告）陈小周。
被上诉人（原审原告）罗七妹。
以上两被上诉人的委托代理人蒋万红，郴州市北湖区民众法律服务所法律工作者。
上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司（以下简称桂湘公司）因与被上诉人陈小周、罗七妹房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第463号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人桂湘公司的委托代理人陈亮，被上诉人陈小周、罗七妹的委托代理人蒋万红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：桂湘公司系郴州市“御景湾（人和好景）”商品房项目的开发商。2012年10月8日，陈小周、罗七妹与桂湘公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：“……第二条买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售批准机关为郴州市房产管理局。商品房预售许可证号为2012-0082号。第三条买受人购买的商品房为御景湾（人和好景）项目中的第6栋6层601号房。……第四条出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3602.24元，总金额￥447506.00元（大写）肆拾肆万柒仟伍佰零陆元整。……第五条付款方式及期限……。2.银行按揭贷款：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计167506.00元（若银行方面提高按揭首付款比例，则按银行要求），余房款28万元整由买受人自行向出卖人指定的银行申请按揭贷款，并且在本合同签订之日提供完整的银行按揭贷款手续并确保该手续能通过银行审核。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知（包括书面、电话或者短信息通知等形式）之日起5日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知（包括书面、电话或者短信息通知等形式）后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理。第六条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期未超过20日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第九条……2）买受人逾期付款除按本合同第六条处理外，出卖人有权延迟交房……。第十条……由于出卖人原因，未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”双方还约定交房时间为2013年6月30日前。陈小周、罗七妹在签订合同后，于2012年10月7日、10月8日、2013年1月14日分别支付购房款20000元、40000元、107506元，合计167506元。陈小周、罗七妹未按约定，延迟3个月零6天（96天）才支付首付购房款，其余款项均按合同约定支付完毕。2014年3月5日，陈小周、罗七妹与桂湘公司办理了交房手续，按双方约定的交房时间，逾期交房245天。双方对逾期交房的违约责任未达成一致意见。2015年4月29日，陈小周、罗七妹向法院提起诉讼，请求判令：一、桂湘公司向陈小周、罗七妹支付逾期交房的违约金22285.79元；二、本案的诉讼费由桂湘公司负担。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同的双方应当按照诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案争议焦点是桂湘公司是否应当承担逾期交房的违约责任问题。双方当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该《郴州市商品房买卖合同》约定，桂湘公司应于2013年6月30日前履行交房义务，而桂湘公司于2014年3月5日才办理交付手续，违反了合同约定，应承担相应违约责任。桂湘公司主张因修建自来水管道及修建道路导致工程延期，不属于法定或合同约定的抗辩事由，应不予采纳。根据双方所签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，桂湘公司逾期交房，应按合同约定的最后交付期限的第二日即2013年7月1日算至实际交房之日即2014年3月5日，故逾期交房时间为245天。同时根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第九条第二款第二项“买受人逾期付款除按本合同第六条处理外，出卖人有权延迟交房”的约定，陈小周、罗七妹逾期支付购房款96天，桂湘公司可抵扣延迟交房天数96天。据此计算，桂湘公司应支付陈小周、罗七妹逾期违约金为13335.68元（447506元×2÷10000×（245天-96天）］。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州市桂湘房地产开发有限公司向原告陈小周、原告罗小妹支付逾期交房违约金13335.68元，此款限被告郴州市桂湘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告陈小周、原告罗七妹的其他诉讼请求。如果被告郴州市桂湘房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费357元，财产保全费250元，合计607元，由驳回原告陈小周、原告罗七妹负担243元，被告郴州市桂湘房地产开发有限公司负担364元。”
上诉人桂湘公司不服原审判决，向本院提起上诉称：延期交房是由于政府修路和自来水公司未及时安装地下水管造成，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，依法可以免责。请求二审法院改判驳回陈小周、罗七妹的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人陈小周、罗七妹辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：桂湘公司在一审庭审中陈述郴州市冲口路提质改造的时间是从2012年3月18日至2012年9月18日。其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是桂湘公司逾期交房是否有免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”桂湘公司提出的政府修路原因发生在陈小周、罗七妹与桂湘公司签订《郴州市商品房买卖合同》之前，不属于不能预见的客观情况，因此不属于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据该规定，自来水公司未及时安装地下水管导致桂湘公司延期交房，不能免除桂湘公司延期交房的违约责任。综上，上诉人桂湘公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费357元，由上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄ＸＸ
审判员 谷 敏
审判员 雷金梅
二〇一六年二月三日
书记员 资 威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。