江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开商初字第00248号
原告江苏乐天玛特商业有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区上海路。
法定代表人卢柄容，董事长。
委托代理人李方方，该公司职员。
被告上海捷蒂时装有限公司，住所地上海市龙吴路777号11号楼203室。
法定代表人韦罡，总经理。
委托代理人郑少军、胡时勤，该公司职员。
原告江苏乐天玛特商业有限公司诉被告上海捷蒂时装有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江苏乐天玛特商业有限公司的委托代理人李方方，被告上海捷蒂时装有限公司的委托代理人郑少军、胡时勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏乐天玛特商业有限公司诉称，2012年11月2日，原、被告签订一份《专柜租赁合同》，约定被告租赁原告位于上海市春申路的乐天玛特店地下一层A19、20场地经营服装，合同期限为门店开业至2013年12月31日，租金每月20000元，实际起租日2013年1月26日。签约后，原告依约将场地交付给被告，被告入场经营至2013年10月擅自撤场，租金和电费未付清。根据双方合同约定，被告未满合同期限自行解约撤场的，履约保证金不予退还。故现诉至法院，请求法院判决：1.被告支付2013年1月、3月至12月租金152630.1元；2.被告支付拖欠的电费31515.4元；3.被告支付逾期付款违约金184145.5元（暂计至2014年5月31日，实际计至被告付款之日止）。原告在庭审中表示，如果法院认定租赁合同于2013年10月份解除，应由被告赔偿2个月场地空置损失，保证金40000元不予返还。
被告上海捷蒂时装有限公司辩称，原告承诺过减免租金，租金数额不正确。对方能够提供账单的情况下，我方愿意支付电费。我方没有违约行为，不同意支付违约金。保证金用于抵扣，我方没有异议。
经审理查明，2012年11月2日，原、被告签订一份《专柜租赁合同》，约定原告将位于上海市春申路的乐天玛特B1楼，专柜编号A19、20，建筑面积约为120平方米的专柜出租给被告，用于销售服装，租赁期限自2012年开幕日起至2013年12月31日止，租金起算日为2012年开幕日。双方还约定专柜每月租金、设备使用分摊费、物业管理费为20000元，一月一付，先付后用，被告应提前5日向原告支付租金、设备使用分摊费、物业管理费。租赁期间由该专柜所发生的水、电、煤气、通讯等费用由被告承担，每月25日由被告按原告提供的帐单以现金或汇票支付给原告。原告收取的水、电、煤气、通讯等费用为代缴行为，如被告不按时支付导致服务停止，因此造成的一切损失由被告自行承担。被告逾期支付租金、设备使用分摊费及物业管理费和其他费用，每逾期一日，被告需按应付租金、设备使用分摊费、物业管理费和其他费用总额的0.5%支付逾期付款违约金。同时，还约定了合同成立时，被告向原告支付履约保证金，保证金为2个月的租金、设备使用分摊费及物业管理费，即40000元。租赁关系终止时，该保证金除用以抵充专柜租赁合同约定由被告承担费用外，剩余部分在本合同约定时间内无息退还被告。如被告违反本合同及附带签署的任何附件或有关规定，给原告或任何第三者造成损失，或被告不履行合同义务而使原告发生费用或其他支出时，或被告无论因何种原因结束与原告之合同时，如有积欠原告费用的，原告有权自保证金扣除相应金额，若保证金不足以赔偿损失，不足部分被告应另行支付，被告须于收到原告通知7日内补足保证金。合同还约定被告未满合同期限自行解约申请撤场，履约保证金不予退还。因被告违约致合同被解除，被告还须支付贰月的租金、设备使用分摊费、物业管理费以赔偿原告重新招租而致场地空置的损失。合同签订后，被告支付60000元，其中含履约保证金40000元；2013年3月，原、被告协商将每月租金由20000元变为15000元。被告于2013年10月份撤场，经营期内共发生电费31515.4元，均没有按约支付给原告。原告为索要尚欠的租金、电费、逾期付款违约金诉至法院。
上述事实，有原告提供的《专柜租赁合同》、商户电费统计表等书证及原、被告的陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《专柜租赁合同》是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应依照约定履行各自的义务。关于租金额，本院认为，被告经营至2013年10月份擅自撤场，其撤场行为本质上就是一种解约行为，双方合同也约定被告未满合同期限自行解约申请撤场，履约保证金不予退还。从该条款的意思来看，合同赋予了被告单方解除合同的权利，只是附带了履约保证金不予退还的后果。既然合同已自2013年10月份解除，原告要求被告给付撤场之后的租金，即2013年11月、12月的租金没有依据，本院不予支持。被告主张原告承诺减免租金，但未提供证据证明，本院不予支持。故租金认定为122630.1元（2013年1月、3月至10月）。但双方在合同中明确约定：租赁关系终止时，履约保证金除用以抵充专柜租赁合同约定由被告承担费用外，剩余部分在本合同约定时间内无息退还被告。根据该约定，履约保证金40000元应优先充抵租金，由此被告尚欠的租金为82630.1元。关于场地空置损失，本院认为，合同中已约定如果被告违约致合同被解除，被告还需支付两个月的租金、设备使用分摊费、物业管理费作为补偿原告寻找新租户期间的场地空置的损失，该条款并不违反法律法规，也具有一定合理性。同时，被告认为系原告单方停电等行为导致被告撤场，其无违约行为，但从被告未支付电费的事实，结合合同约定，被告不按时支付电费导致服务停止，因此造成的一切损失应由被告自行承担，故本院对于被告的抗辩理由不予采信，原告主张两个月的场地空置损失30000元，本院予以支持。而原告主张履约保证金不予以退还的诉讼请求，本院认为，合同中约定如未满合同期限被告自行解约的，履约保证金不予退还，该履约保证金性质属解约性质的违约金。而双方就被告违约致合同解除所产生的损失计算已有明确约定，本院也支持了该诉讼请求，且该履约保证金亦已冲抵了所欠租金，故本院对该具有解约违约金性质的履约保证金不再单独予以处理。关于电费，被告经营期电费为31515.4元，根据双方约定该款被告亦应当支付。原告以日0.5%标准计算逾期付款违约金过高，本院酌定以人民银行同期贷款利率的四倍计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告上海捷蒂时装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏乐天玛特商业有限公司租金82630.1元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2013年10月26日起计算至实际付款之日止）；
二、被告上海捷蒂时装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江苏乐天玛特商业有限公司损失30000元；
三、被告上海捷蒂时装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏乐天玛特商业有限公司电费31515.4元；
四、驳回原告江苏乐天玛特商业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7424元，由原告江苏乐天玛特商业有限公司负担5000元，被告上海捷蒂时装有限公司负担2424元（被告负担部分原告已垫付，待执行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7424元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 王锦辉
代理审判员 张邢霖
人民陪审员 袁思美
二〇一五年一月八日
书 记 员 骆 冰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。