广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民一初字第203号
原告：江门百龙房地产实业有限公司，住所地：江门市。
法定代表人梁傍远，该公司董事长。
委托代理人：陈登嘉、颜鸿，均系广东华南律师事务所律师。
被告：杨银欢，女，1962年5月29日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：伦荣彪，系广东广能律师事务所律师。
被告：江门市龙腾房地产开发有限公司，住所地：江门市。
法定代表人：陈振雄，该公司总经理。
原告江门百龙房地产实业有限公司（以下简称“百龙公司”）诉被告杨银欢、江门市龙腾房地产开发有限公司（以下简称“龙腾公司”）案外人执行异议纠纷一案，本院于2014年6月24日受理后，依法适用普通程序，于2014年8月22日公开开庭进行了审理。原告百龙公司的委托代理人陈登嘉，被告杨银欢的委托代理人伦荣彪到庭参加诉讼，被告龙腾公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告百龙公司诉称：被告杨银欢在申请对被告龙腾公司采取强制执行措施时，申请查封了挂靠在龙腾公司名下，实质上是原告所有的良化新村西某号106、80号904房屋。为此，原告提出执行异议。蓬江区人民法院以（2014）江蓬法执外异字第15号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议。而上述争议的房屋确实归原告所有。理由如下：1、有政府批文、营业执照等证明原告是中外合资独立法人。江经贸引字（1996）17号文批准成立原告成为中外合资企业，江经贸资批字（2000）126号批文批准江门市地产开发总公司将50%股权转让给龙腾公司，江外经贸管（2013）117号批准原告申请修订章程，合同的批复，批准龙腾公司的股东资格变更为广东京江投资有限公司，还有国家工商总局作出的企作粤江总字第000451号《营业执照》以及此后审验颁发的营业执照，另外，还有建设主管机关颁发的广东省外商房地产经营企业资质证书。上述一系列的政府批文、证书均证实原告是持续经营的中外合资独立核算的企业法人。2、有中外合资合同、公证书、验资报告等证明本案争议标的是以中方（龙腾公司）合作出资的土地，由原告独立开发建设的。1993年9月18日由香港百达国际投资有限公司与江门市地产开发总公司龙头住宅公司签订合作合同，江门市审计师事务所作出江审所外验字（1999）第019号《验资报告》。同时有（99）江海证字第1272号《公证书》、江经贸资批字（2000）126号批复，该批复第三、第四核准了中外双方的出资额以及出资条件，证明良化新村G区地段14333平方米商住用地是原告独立经营的开发项目。龙腾公司于2006年8月22日呈报江门市地方税务局的报告，证明良化新村G15#G16商住楼是挂靠其名下开发，实际是原告物业并由原告交纳各种税费的事实（有原件）。江外经贸资管（2013）117号批复，其中第四条明确原告开发经营良化新村北苑G区14333平方米土地的商住楼。1994年1月，原告与江门市建筑设计院签订《建设工程勘察合同》，委托该院设计良化新村北苑G区15#、16#楼房。龙腾公司于2011年9月15日向香港百达国际投资有限公司致函，要求对G15、G16尚未销售的房屋予以书面确认的函。市规划局批准的《北苑G区修改规划》，规划以原告名义申报。市公安局致原告的江公门牌（2002）412号复函，证明G16#楼门牌号码改为“良化新村西74、76、78。G15#楼门牌号码改为80、82、84号”。上列证据证明龙腾公司以位于良化新村G区14333平方米土地，评估作价7，886，310元出资，注入合资企业百龙公司，作为百龙公司的财产。而该土地是以港方百达公司投入的7，886，310元资金滚动开发的。由于该土地原来登记在龙腾公司名下，所以要以龙腾公司名义报建、确权、销售，但缴纳各种税费，呈报规划，设计都是原告负责，公安门牌也是原告负责办理。3、江海区人民法院于2010年1月委托中坤公司针对百龙公司作出《评估报告》，上面清楚列举本案争议标的是百龙公司的财产，直至龙腾公司的股权处置完毕，对评估报告及所附的百龙公司资产财物清单从无争议。江海区人民法院在办理李国强申请执行龙腾公司一案时，查封了龙腾公司在百龙公司50%的股权，并委托江门市中坤资产评估公司于2010年4月作出江中坤资坪报字（2010）第B54号《百龙房地产实业有限公司股权价值评估报告》，报告中具体列举了百龙公司的历史、资本构成、经营项目等，并附有详尽的财产清单。该处置程序是依法公开进行的，龙腾公司从无异议，直至龙腾公司在百龙公司的股权处置完毕，社会上也无人提出异议。4、原告的独立财产，是完全合法的财产，依法受到法律保护，不应受到被告的侵犯，更不应被法院执行。原告百龙公司是国家批准成立的中外合作企业，由于中外合作形成的财产是企业的独立财产，而不是被挂靠人龙腾公司的财产。百龙公司是香港百达公司出资906，450美元，折人民币7，886，310元，中方龙腾公司以14333平方米土地，评估作价7，886，310元出资而成立，龙腾公司在百龙公司中占股50%。根据《中华人民共和国中外合作经营企业法》规定，双方出资后不再属于合作双方，而是作为合资企业百龙公司的独立财产。良化新村G区是百龙公司经批准独立开发建设的项目，这些房产完全归百龙公司所有。百龙公司经批准成立，并进行独立经营，其就良化新村G区共开发6幢商品楼，即G14、G15、G16、G22、G23、G24。早期开发的G15、G16，由于土地仍登记在龙腾公司名下，所以用龙腾公司名义报建、验收、确权、销售，但所有建筑费用、缴纳税费均由百龙公司缴纳支付，销售收入归百龙公司纳入会计账册。这种性质属挂靠，财产权归挂靠人所有。无论政府批文，还是合作协议，公证文书，都证明良化新村G区14333平方米土地是龙腾公司的合作出资。其中只有G15（门牌80、82、84），G16（门牌74、76、78）当时是挂靠龙腾公司名义报建，而G14、G22、G23、G24，百龙公司已将合作土地变更为自己名义，以自己名义报建和销售。本案争议的财产，已由江海人民法院委托评估、处置，《评估报告》所附的百龙公司财务清单，已有明细列举，从无争议。由于江海区人民法院要拍卖执行龙腾公司在百龙公司50%股权，所于2010年1月委托中坤对百龙公司财产进行评估，本案争议的由被告申请法院查封的房屋，在评估清单中有详细载明，直至处置完毕，所有人，包括龙腾公司从无异议。只是龙腾公司被处置的股权，于2013年才办理好变更，涉案的财产尚未完成登记的变更。依据《民法通则》第71、72、78条，《物权法》第39、23、26、27条，《合同法》第133条，《最高院关于适用公司法若干问题的规定（三）》第10条的规定可知，本案的土地是作为龙腾公司的出资，自交付时已转为原告的财产，原告在该土地上进行开发建设，建筑物理当归百龙公司所有。5、被告作为合法债权人，其权利应保护，但不能侵犯原告的合法权益，以制造不公平去实现自己的公平，龙腾公司欠债，理应向龙腾公司追偿，不应当侵害原告的利益，人为制造一个冤案。上述证据足以证明江门市蓬江区良化新村西某号106、80号904房屋确实为原告在中外合作时以龙腾公司出资的土地自行开发建设的项目，只是在中外合作开发初期挂靠在龙腾公司名下确权和销售，该房屋属于原告所有，并受法律保护。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、确认江门市蓬江区良化新村西某号106、80号904房屋归原告所有；二、撤销江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法执外异字第15号执行裁定，停止对江门市蓬江区良化新村西某号106、80号904房屋执行。在庭审中，原告陈述因在合作初期该公司未取得房地产开发资质，故当时兴建的良化新村西北苑G15、G16幢商住楼均以被告龙腾公司的前身的名义办理报建、用地主体审批、施工、验收、销售及确权等事项，但该建设项目所投入的资金均由原告支付，所取得的销售成本也全部归原告所有。原告另陈述江海区人民法院于2010年4月30日委托进行的评估是为了处理龙腾公司在原告的股权。
百龙公司在举证期限内提供的证据有：
1、《执行裁定书》，证明原告提起案外人执行异议之诉的事实根据；
2、原告的法人营业执照，证明原告是1996年经批准成立的中外合作企业，至今还在经营；
3、江门市对外经济贸易委员会文件批复三份，证明原告是经国家机关批准成立以及经营项目和股权变更情况的批复；
4、合作建设良化新村北苑商业房意向书，证明于1993年9月18日签约中外合作的事实；
5、《验资报告》，证明百龙公司中外股东出资的事实，龙腾公司以14333平方米土地作为出资；
6、《公证书》，证明龙腾公司以良化新村北苑G区14333平方米土地出资的事实；
7、《修改合作企业合同，章程协议书》，证明百龙公司成立后双方股东确认真实出资事实；
8、龙腾公司致江门市地方税务局的公函，证明龙腾公司确认良化新村西G15、G16两幢楼房是百龙公司开发的物业；
9、龙腾公司致香港百达公司的函件，证明龙腾公司于2011年9月15日确认G15、G16尚未销售的房屋仍属百龙公司所有的明细表；
10、广东省外商房地产经营企业资质证书，证明百龙公司具有自主开发建设的资质；
11、《建设工程勘察合同》，证明良化新村西G15、G16幢楼是原告百龙公司于1994年委托设计的；
12、龙腾公司致房产局的函，证明良化新村西G15幢只是以龙腾公司名义办理用地和报建，实际是合资企业的经营项目；
13、江门市建设局文件，证明政府于2002年同意将报建混乱的G15幢作为问题楼盘而批复办理确权手续；
14、江门市公安局门牌复函，证明G15幢门牌为80、82、84，G16幢门牌为74、76、76；
15、江海区法院委托中坤公司对百龙公司作出的《评估报告》及百龙公司财产清单，证明《评估报告》及百龙公司财产清单已清楚列举记载本案争议房屋是百龙公司的财产，并被处置，从无异议；
16、《北苑G区修改规划》，证明百龙公司对G区的修改规划经市规划局批准实施；
17、《合作建设良化新村北苑商品房协议书》，18、《合作建设良化新村北苑商品房补充协议书》，19、陈振雄、容华礼、侯伟任身份证，20、江门市龙腾房地产开发有限公司代码证、营业执照，21、江门市百龙地产实业有限公司营业执照，22、江门市土地名统一委员会出让土地合同，23、江门市外经委江经外引字（1996）17号批复，24、台港澳侨投资企业批准证书，25、江门市百龙公司章程，26、江门市国有土地出让合同书，27、合作建设良化新村北苑商品房意向书，28、江门市地产开发有限公司，29、补充协议，30、江门市外经委批复，31、货币资金出资清单，32、无形资产出资清单，33、香港百达公司注册文件，34、公证处办证记录。以上证据均证明良化新村西的商住楼均由原告开发建设。说明一下，原告提供的证据17-34中，有存在与证据1-16重复的情况，由于被告龙腾公司没有进行举证，所以原告提供证据17-34是为了证明前面证据的真实性。
被告杨银欢辩称：一、被告杨银欢向法院申请执行龙腾公司民间借贷纠纷一案过程中，向房产局查询得知江门市蓬江区良化新村西某号106号房屋、80号904房屋登记在龙腾公司名下，并据此向法院申请强制执行。根据蓬江区法院在《执行裁定书》中关于龙腾公司提交的《关于执行异议的书面意见》可见以下事实：龙腾公司承认上述房屋登记在其名下，龙腾公司并未对该房屋进行销售，由于良化项目合作时间很长，龙腾公司无法确认该项目的履行情况，良化项目是以龙腾公司的名义开发，对外办理所有销售、办证等均以龙腾公司的名义进行。以上事实可以清晰证明江门市蓬江区良化新村西某号106号房屋、80号904房屋是龙腾公司名下的合法财产，可以作为龙腾公司民间借贷纠纷一案的执行标的。二、根据《中华人民共和国物权法》第九条的有关规定，不动产的权属应当以登记为准。原告认为“上述房屋是登记在龙腾公司名下，实际上属于该公司”的说法，被告杨银欢作为龙腾公司的相对方只能根据房管局的查询结果进行确认，查询结果显示上述案房屋登记在龙腾公司名下。即使龙腾公司与百龙公司存在这种“上述房屋是登记在龙腾公司名下，实际上属于百龙公司”的情况，根据物权公示原则，也应当确认上述房屋是龙腾公司所有。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的有关规定，人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产。而根据房产局的查询结果，江门市蓬江区良化新村西某号106号房屋、80号904房屋是登记在龙腾公司名下。百龙公司没有证据证明江门市蓬江区良化新村西某号106号房屋、80号904房屋是登记在其名下，就应当承担相应的法律后果。因此法院也不应当停止对上述房屋的执行。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回。
杨银欢在举证期限内无提交证据。
被告龙腾公司书面辩称：对于本案涉及的纠纷，已由法院执行部门作出裁定，裁定本案争议的房产的所有权为龙腾公司所有，现百龙公司再以此问题提出诉讼，有重复的问题。位于江门市蓬江区良化新村西某号106号房屋、80号904房屋目前在房产部门登记的所有权人为龙腾公司，龙腾公司一直没有处置过该房产。现该房产被法院查封，龙腾公司同意由法院依法处理。由于时间久远，之前龙腾公司与香港公司的合作情况，公司现在的工作人员不太清楚。但从龙腾公司掌握的材料看，争议的房产确实登记在该公司名下，该房产也是该公司合作开发的，从土地报建、施工、确权到办理房产证等手续均由龙腾公司办理，之前也被其他案件查封过，但原告没有提出异议。根据以上情况，请法院依法处理。
龙腾公司在举证期限内无提交证据。
本院依职权调取的证据有：
1、（2013）江蓬法民二初字第1005号民事调解书；
2、（2013）江蓬法立保字第33号民事裁定书；
3、协助执行通知书；
4、查封财产清单；
5、送达回证。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
被告杨银欢因与被告龙腾公司产生民间借贷纠纷于2013年6月13日向本院提起民事诉讼，之后双方达成调解协议，本院于2013年6月18日作出（2013）江蓬法民二初字第1005号《民事调解书》。上述调解协议生效后，龙腾公司没有履行调解协议确定的义务，被告杨银欢向本院申请强制执行。进入强制执行程序后，由于龙腾公司仍没有提供款项清偿上述调解协议确定的款项，本院依法将龙腾公司名下的江门市蓬江区良化新村西某号106、80号904房屋进行拍卖，在拍卖公告张贴期间，原告百龙公司以上述房屋为其开发建设，所有权归该公司为由向本院提出执行异议。本院经审查，认为原告的异议理由依据不成立，予以驳回。为此，原告向本院提起本案执行异议诉讼。现良化新村西某号106、80号904房屋仍登记于龙腾公司名下，并因上述两被告的纠纷于2013年5月31日被查封至今。
另查明，江门市地产开发总公司龙腾住宅公司（甲方）与百达国际投资有限公司（香港）（乙方）于1993年9月18日签订《合作建设良化新村北苑商品房意向书》，约定：“…二、合作经营范围与投资规模。双方合作是单项房地产开发业务的合作，双方共同开发、建设、销售和出租合作开发的商品房。合作项目是建设江门市良化新村北苑G区东南侧地段，规划用地面积14333㎡，计划兴建七至八层商住楼约14幢…双方同意按照项目总投资额计算，各出资50%。由于该项目工程坐落在甲方所在地，在整个工程的申报、建设、销售及办理房屋产权登记等环节中，甲方实际承担了大量工作，为此，双方同意在利润分成时，甲方占利润的51%，乙方占利润的49%。工程如有亏损，则双方按投资比例分担责任。双方同意以江门市良化新村北苑G区东南侧地段规划用地14333㎡的土地使用权作价人民币816.962万元。按甲、乙双方各出资50%计，乙方须付首期投资金额人民币408.481万元…六、土地使用权。甲方证明上述土地仍由其全权拥有并未有作任何借用、抵押或按揭等用途，当乙方付足甲方首期投资金额时，上述所涉的江门市良化新村北苑G区东南侧地段14333㎡的土地使用权即由甲乙双方共同拥有，如无双方同意不得私自作抵押、按揭或其他等用途…。”
被告龙腾公司（甲方）与百达国际投资有限公司（香港）（乙方）于1999年10月23日签订《合作建设良化新村北苑商品房补充协议书》，约定：“（一）甲方原以江门市地产开发总公司龙腾住宅公司的名义与乙方合作经营原告百龙公司，合作建设良化新村北苑G区商品房，因甲方企业名称变更为被告龙腾公司，现双方明确原双方签订的合作意向书、合作协议书中甲方权利、责任不变，仍由甲方承担履行…。”
江经贸引字（1996）17号《关于合作经营江门百龙房地产实业有限公司合同、章程的批复》载明：“江门市地产开发总公司…经审核，同意该公司与百达国际投资有限公司在江门市设立合作经营企业江门百龙房地产实业有限公司…一、合作企业经营范围和生产规模为：房地产开发，在江门市良化新村北苑E、G区兴建商住楼。项目占地面积22603㎡…。”外经贸江合作证字（1996）0005号《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》载明：“企业名称：江门百龙房地产实业有限公司，企业类型：合作企业，投资者名称：江门市地产开发总公司（中国）、百达国际投资有限公司（香港），经营范围：房地产开发，在江门市良化新村北苑E、G区兴建商住楼…。”江经贸资批字（2000）126号《关于江门百龙房地产实业有限公司股权转让等问题的批复》载明：“百龙公司…由江门市地产开发总公司（甲方）和百达国际投资有限公司（香港）合作经营，双方各占注册资本的50%…一、同意甲方将其在合作公司持有的50%股权无偿转让给江门市龙腾地产开发有限公司（新甲方），甲方退出合作公司；二、股权转让后，新甲方和乙方继续合作经营合作公司…。”江外经贸资管（2013）117号《关于江门百龙房地产实业有限公司申请修订章程、合同的批复》载明：“百龙公司…同意公司合作双方于2013年5月1日签订的新合同及公司新章程。主要事项如下：一、公司股东为广东京江投资有限公司（甲方）及百达国际投资有限公司（乙方）…。”
江门市工商行政管理局于1999年4月14日出具的《企业法人营业执照》载明：“名称：江门市龙腾地产开发有限公司，法定代表人：陈振雄，企业类型：有限责任公司，经营范围：房地产开发…。”于1996年5月2日出具的《企业法人营业执照》载明：“名称：江门百龙房地产实业有限公司，企业类别：合作经营（港资），经营范围：房地产开发，在江门市良化新村北苑E、G区兴建商住楼，商品楼宇百分之五十外销，经营限期自1996年5月2日至2011年5月1日…。”于2007年9月24日出具的《企业法人营业执照》载明：“名称：江门百龙房地产实业有限公司，法定代表人：侯伟任，公司类别：有限责任公司（台港澳与境内合作），股东（发起人），百达国际投资有限公司、江门市龙腾地产开发有限公司…。”于2013年6月25日出具的《企业法人营业执照》载明：“名称：江门百龙房地产实业有限公司，法定代表人：梁傍远，公司类别：有限责任公司（台港澳与境内合作），经营范围：房地产开发，在江门市良化新村北苑G区兴建商住楼，股东（发起人），百达国际投资有限公司、广东京江投资有限公司，营业期限自1996年5月2日至2043年6月25日，成立日期：1996年5月2日…。”
江门市公安局于2002年5月29作出的编号2002044《证明》载明：“江门市地产开发总公司龙腾住宅公司位于良化新村西兴建的1幢商住楼，门牌号码已编订为良化新村西80、82、84号…。”于2002年11月24日作出的江公门牌（2002）412号《关于良化新村西一幢商住楼门牌重新编订的复函》载明：“龙腾公司，经研究决定，该公司位于良化新村西兴建的一幢商住楼门牌重新编订为良化新村西74、76、78号（工程名称：北苑小区G-16商住楼）…。”于2003年3月27日作出的江公门牌（2003）113号《关于良化新村西部分商铺门牌编订的复函》载明：“百龙公司，经研究决定，该公司位于良化新村西74、76、78号楼首层18间商铺门牌分别编订为良化新村西某号101…106、107…。”
本院认为：本案系基于原告对本院即将执行拍卖的良化新村西某号106、80号904房屋主张所有权，请求停止执行该房屋而引起的案外人执行异议纠纷。综合分析原告的诉讼主张和双方当事人的举证、陈述，被告龙腾公司的前身与百达国际投资有限公司为合作开发建设良化新村北苑E、G区商住楼而申请设立原告百龙公司。百龙公司的经营范围为房地产开发，在江门市良化新村北苑E、G区兴建商住楼。百龙公司的两股东即外方百达国际投资有限公司以资金进行出资，中方龙腾公司的前身以土地使用权进行出资。但至今未有证据显示龙腾公司的前身或龙腾公司已将该土地使用权办理权属变更登记至原告名下，由此，依据《中华人民共和国中外合作经营企业法》第九条：“中外合作者应当依照法律、法规的规定和合作企业合同的约定，如期履行缴足投资、提供合作条件的义务…。”以及《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”原告主张龙腾公司以土地使用权出资，该土地使用权已属于原告的财产，现归原告所有的意见，因龙腾公司所出资的土地使用权不符合上述关于改变土地权属需办理变更登记的规定，原告的上述意见缺乏依据，本院不予采信。同时，通过原告在庭审中的陈述，原告在良化新村北苑G区商住楼开发建设初期因原告未取得房地产开发资质而将该建设项目中的G15、G16幢商住楼的报建、施工、验收、销售以及确权等手续均以龙腾公司名义进行，至今双方所诉争的上述房屋也登记于龙腾公司名下，因此，龙腾公司与百达国际投资有限公司为合作开发良化新村北苑G区商住楼在签订合作协议后未就开发的土地权属办理变更登记至原告名下，在G15、G16幢商住楼开发建设好后，仍未办理土地使用权的变更登记，也未将建设好的房屋确权于原告名下，且对外销售又是以龙腾公司名义进行，而原告又未能举证证明非因龙腾公司或原告自身的原因未能办理变更登记手续，也未能证明龙腾公司与百达国际投资有限公司签订合作协议后，龙腾公司已以合法的形式将土地使用权及地上房屋的所有权转移给原告，以致产生财产权属转移或物权变更的法律后果，故原告主张本案诉争房屋属其财产的意见，同样理据不足，本院不予采信。据此，对原告要求确认本案诉争房屋的所有权归其所有，停止对该房屋执行，并撤销执行裁定的请求，因证据不足，本院不予支持。原告因公司管理不规范以及长期怠于办理权属变更登记等手续而引起的不利后果应由原告自行承担。原告若有证据证明其因龙腾公司与百达国际投资有限公司的合作开发而造成其经济损失，可另寻合法的途径予以解决。
综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告江门百龙房地产实业有限公司的诉讼请求。
本案受理费13200元，由原告江门百龙房地产实业有限公司全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审 判 长 李常明
审 判 员 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 李贞琴