宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0202民再9号原审原告：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地石嘴山市大武口区。法定代表人：刘美兰，系公司董事长。委托诉讼代理人：潘占荣，男，特别授权代理。原审被告：赵瑞刚，男，1977年10月26日出生，汉族，职业不详，住石嘴山市大武口区。原审被告：王晶，女，1984年2月23日出生，汉族，无业，住石嘴山市大武口区。原审原告石嘴山市华欣房地产开发有限公司与原审被告赵瑞刚、王晶商品房预售合同纠纷一案，本院（2015）石大民初字第529号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年6月3日作出（2016）宁0202民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告石嘴山市华欣房地产开发有限公司委托诉讼代理人潘占荣、原审被告王晶到庭参加诉讼，原审被告赵瑞刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审过程中，原审原告石嘴山市华欣房地产开发有限公司称，赵瑞刚所欠石嘴山市华欣房地产开发有限公司房款100万元，承诺于2013年5月31日前还清，但至今没有还清，同时赵瑞刚办理的按揭贷款到现在也由石嘴山市华欣房地产开发有限公司代为偿还，赵瑞刚已构成事实上的违约，要求依法判决原、被告解除合同，并收回房屋。原审被告王晶辩称，涉案房屋买卖合同是赵瑞刚和石嘴山市华欣房地产开发有限公司办理的，其只是在合同上签了字，对于细节并不知情，请求法院依法判决。原审被告赵瑞刚未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据。原审过程中，石嘴山市华欣房地产开发有限公司向本院起诉请求：1.判令依法解除原、被告于2013年1月23日签订的《商品房买卖合同》，并判令被告交回位于大武口区文明北路锦馨花园**栋****号商品房；2．依法判令被告协助原告注销涉案房屋于合同解除前办理的各项登记手续；3.判令被告支付因延迟支付合同价款解除合同的违约金835443元；4.诉讼费用由被告负担。本院原审认为，被告赵瑞刚、王晶承认原告石嘴山市华欣房地产开发有限公司在本案中主张的事实，对原告主张的事实本院予以确认。对原告要求解除合同、交回涉案房屋、协助办理解除合同的变更登记手续的诉求，被告赵瑞刚、王晶予以认可，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的诉求，原告以双方在庭审中达成了初步协议为由当庭撤回，本院当庭予以准许，故被告王晶认为已与赵瑞刚离婚，不应承担违约金的抗辩意见，与本案审理已不具有实质的关联性。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，本院原审判决：一、解除原告石嘴山市华欣房地产开发有限公司与被告赵瑞刚、王晶于2013年1月23日签订的《商品房买卖合同》（大武口房备字第201303******号）；二、被告赵瑞刚、王晶于本判决生效后五日内协助原告石嘴山市华欣房地产开发有限公司办理撤销合同备案手续，并向原告石嘴山市华欣房地产开发有限公司交回位于大武口区锦馨花园**栋*单元****号商品房。本院再审认定案件事实如下：赵瑞刚与王晶系夫妻关系。2013年1月23日，石嘴山市华欣房地产开发有限公司与赵瑞刚、王晶签订了一份《商品房买卖合同》，由赵瑞刚、王晶购买石嘴山市华欣房地产开发有限公司开发的位于大武口区文明北路锦馨花园**栋****号商品房一套（注：因赵瑞刚所涉另案纠纷，我院于2013年10月29日作出裁定对该涉案房屋予以查封），该商品房对赵瑞刚、王晶的实际出售价格为每平方米3700元,实际出售总价款为3434599元。为了能够向银行获取高额贷款，减轻还款压力，双方在合同中约定：“房屋总价4641350元，赵瑞刚、王晶于2013年1月23日交房款首付2321350元，剩余2320000元办理贷款；被告迟延支付合同价款，且未付到期价款的金额达到总价款的2%的，原告有权解除本合同”。因此，赵瑞刚、王晶需要实际支付的涉案房屋首付款为1114599元（总价款3434599元-按揭贷款2320000元）。为了完成形式上首付款支付义务进而获得银行贷款，赵瑞刚在与石嘴山市华欣房地产开发有限公司协商后，通过他人凑齐2321350元，以赵瑞刚名义于2013年1月23日向石嘴山市华欣房地产开发有限公司银行账户完成首付款支付义务，石嘴山市华欣房地产开发有限公司当天又将2321350元首付款退回李建军（系刘美兰外甥）账户，由李建军将2321350元首付款退还给相关出借人。随后，赵瑞刚顺利从石嘴山银行完成按揭贷款2320000元。由于涉案房屋实际首付款为1114599元，赵瑞刚在向石嘴山市华欣房地产开发有限公司支付部分房款数额后，剩余100万元房款至今未付，并由赵瑞刚向石嘴山市华欣房地产开发有限公司出具“欠条”一张。上述事实，有原审原、被告双方在庭审过程中的陈述，原审原告在再审过程中提交的欠条、声明、转账凭证等证据，原审卷宗中的相关材料，以及本院对相关人员调查核实的材料予以证实。本院再审认为，本案存在“两个”合同关系：一个是原审原、被告双方为获取高额贷款于2013年1月23日签订《商品房买卖合同》而形成的，房屋总价款为4641350元的，形式上的买卖合同关系，另一个是原审原、被告双方实际形成的，房屋总价款为3434599元的，事实上的买卖合同关系。合同法规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。非法目的是指当事人滥用契约自由，达到法律所不许之效果。原审被告赵瑞刚、王晶为达到违规获取高额按揭贷款之目的，与石嘴山市华欣房地产开发有限公司串通，在签订的《商品房买卖合同》中虚标合同价款，扰乱国家房地产金融监管秩序，故该合同中的价格条款应属无效。原审原、被告双方形成的事实买卖合同关系中房屋总价款为3434599元，系双方真实意思表示，在前述《商品房买卖合同》价格条款无效的情况下，可补充认定为《商品房买卖合同》的价格条款。原审被告赵瑞刚、王晶未按合同约定履行首付款支付义务，迟延支付合同价款，且未付到期价款的金额达到100万元，远远超过合同总价款的2%（3434599元×2%=68691.98元），依据合同约定，原审原告有权解除该《商品房买卖合同》，对其再审请求，本院予以支持。原审被告赵瑞刚经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其所享有质证权、抗辩权等诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。原审原告石嘴山市华欣房地产开发有限公司与原审被告赵瑞刚在原审过程中作出不实陈述，违背民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，致使原审认定事实存在瑕疵，本院再审予以纠正，但原审裁判结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条、第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2015）石大民初字第529号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判长  嵇春宁审判员  张德平审判员  郜金喜二〇一六年十一月二十八日书记员  丁小燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。