重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第00866号
原告重庆伊仕诺物业管理有限公司，住所地重庆市江北区优哉悠宅小区5号1-6，组织机构代码74533646-5。
法定代表人朱治勇，重庆伊仕诺物业管理有限公司总经理。
委托代理人王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人丁雷，重庆公鸣律师事务所律师。
被告李锐，男，1976年10月31日出生，汉族，深圳市建筑设计研究总院有限公司重庆分公司财务经理，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆伊仕诺物业管理有限公司（以下简称伊仕诺公司）与被告李锐物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序并于2015年2月13日公开开庭进行了审理。原告伊仕诺公司的委托代理人王雅莉、丁雷，被告李锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伊仕诺公司诉称，2003年1月10日，原告与重庆元和地产有限公司签订《前期物业管理合同》，约定由原告为百年世家小区提供物业管理服务，并约定物业服务费标准为1元／㎡／月，逾期则按欠费金额的千分之五计算违约金。被告作为某小区的业主，享受了原告提供的物业服务，但却从2009年3月起拒交物业服务费等费用。现要求被告支付2010年11月1日至2013年4月11日期间的物业服务费2393.5元（每月物管费81.5元），并从2010年12月1日起至付清之日止，以欠费金额为本金，按每日3‰支付违约金。
被告李锐辩称，原告系被告居住小区的物业服务企业，但由于原告未尽到安保职责，致使包括被告在内的小区住户遭受入室盗窃，被告因此损失了数千元的财物。此外，原告还未尽到维护小区公共设施设备的职责，致使公共下水管道堵塞后污水倒灌到被告卫生间，严重影响被告生活。原告未能提供合格的物业服务，并给被告造成损害，无权要求被告支付拖欠的物业服务费。同时，原告多年以来未向被告催收过物管费，其诉讼请求已超过了诉讼时效，应予驳回。若法院主张违约金，则物业服务合同中约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。
经审理查明，2003年1月10日，重庆世家地产发展有限公司（甲方）与重庆嘉盛物业管理有限责任公司（乙方）签订《物业管理前期委托合同》一份，约定：甲方委托乙方对某小区实行物业管理，委托管理期限为3年，自2003年1月10日8：30时起至2006年1月10日8：29时止（如业主委员会在该终止日前成立，则该合同终止于业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时）。物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；办公楼由乙方按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积每月每平方米3.6元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。该《委托合同》第二章委托管理服务事项第六条约定，某小区一期共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设备、电梯、智能化系统。第十一条约定，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。
2006年1月11日，重庆世家地产发展有限公司（甲方）与重庆嘉盛物业管理有限责任公司（乙方）签订《物业管理前期委托合同补充条款》一份，约定：甲方委托某小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限暂定为3年，自2006年1月11日起至百年世家业主委员会成立并与物管企业重新签订《物业管理委托合同》生效时止。物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。该《补充条款》第二章委托管理服务事项第六条约定，某小区一期共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设备、电梯、智能化系统。第十一条约定，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。
2009年5月22日，重庆嘉盛物业管理有限责任公司更名为重庆伊仕诺物业管理有限公司。
另查明，重庆市沙坪坝区教院路＊号某小区＊-＊-＊号房屋登记所有权人为被告李锐，该房屋建筑面积为101.81平方米。被告于2006年5月20日接房。原告实际按照物业服务费0.8元／月·平方米的标准向被告收费。
被告从2009年3月1日起未交纳物业服务费。
2012年5月4日，被告家人蒋川莲因重庆市沙坪坝区教院路＊号某小区＊-＊-＊号房屋发生入室盗窃，向重庆市公安局沙坪坝区分局磁器口派出所报案。重庆市公安局沙坪坝区分局磁器口派出所接受为刑事案件登记。
百年世家小区业主委员会成立后，与新的物业服务企业签订了物业服务合同。原告于2013年4月11日退出了对某小区的服务。
现原告向本院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，原告举示了律师函，证明其委托重庆依斯特律师事务所于2012年8月21日向被告进行了书面催收，但未能提供证据证明该律师函的送达地址。原告还主张其退出某小区时在被告房门上张贴过收费通知单，同样未能提供证据证明。原告还举示了其制作的《投诉、报事（修）处理单》，认为原告在2012年1月17日接到被告关于下水主管道堵塞的报事（修）后，立即派员工以疏通机进行了疏通。除此次报事（修）外，原告未在其他时间接到被告关于下水管道堵塞的报事（修）。原告陈述，原告在2012年1月17日对被告关于下水主管道堵塞的报事（修）进行疏通后，曾征求过被告房屋所在楼栋的其他业主意见，是否动用大修基金对下水主管道进行整修，但其余业主不同意，所以未能动用大修基金进行整修。原告还在小区设立了门岗及保安巡逻，公共楼层的巡逻，以履行安保义务。原告对其陈述的上述事实，未能提供证据证明。
被告认为，被告未交纳物业服务费的原因是原告未尽到安保职责以及维护小区公共设施设备的职责，致使从2009年3月起多次因下水管道堵塞污水倒灌入被告家中，以及2012年被告房屋被入室盗窃。被告还认为，原告应动用大修基金对下水管道堵塞的问题进行维修。审理中，被告未能举示证据证明其关于从2009年3月起多次下水主管道堵塞污水倒灌入被告家中的主张，以及相关业主同意动用大修基金进行维修而原告拒绝维修。被告还认为，原告举示的《投诉、报事（修）处理单》中没有被告的签字，对其真实性被告不予认可。被告陈述，在被告向原告反映下水管道堵塞的问题后，原告仅将下水管道的排气阀打开，污水就流走了，原告并未进行疏通。被告认可原告设立了门岗以及进行了保安巡逻，和在小区大门设有监控，但认为原告对小区进入人员不作管理，保安巡逻很少，且小区内没有监控。审理中，被告陈述物业服务费本应按月交纳，其2009年3月以前的物业服务费一般提前一年交纳。
上述事实，有《物业管理前期委托合同》、《物业管理前期委托合同补充条款》、重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心档案查询结果证明、有限责任公司变更登记审核表、承诺书、律师函、挂号信函收据、维修单以及当事人双方的陈述等在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证并经本院审查，可以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆市沙坪坝区重庆世家地产发展有限公司签订《物业管理前期委托合同》、《物业管理前期委托合同补充条款》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，对业主具有约束力。双方当事人均应当遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。在《物业管理前期委托合同》、《物业管理前期委托合同补充条款》履行过程中，原告实际按照物业服务费0.80元／月平方米的标准向被告收费，系双方当事人对物业服务费标准达成了变更的合意，则物业服务费标准应以变更后的标准进行计算。
原告主张其于2012年8月21日向被告进行了书面催收，但未能举示证据证明其催收函的送达地址；原告主张其退出某小区时在被告房门上张贴过收费通知单，同样未能提供证据证明。则对原告关于其向被告进行了催收的主张，本院不予采信。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。被告拖欠原告从2009年3月1日起的物业服务费，原告于2015年1月7日才向本院提起诉讼，则其要求被告交纳2010年11月1日至2013年1月7日期间物业服务费的诉讼请求，超过了二年的法定诉讼时效期间，且原告不能提供诉讼时效中止、中断、延长的证据。故本院对原告要求被告交纳2010年11月1日至2013年1月7日期间的物业服务费的诉讼请求不予支持。但原告诉讼请求中要求被告支付2013年1月8日至2015年1月7日期间物业服务费的部分，未超过法定诉讼时效期间，本院予以支持。
被告主张原告未尽到安保职责致使小区内多家被盗以及维护小区公共设施设备不善致使公共管道堵塞污水倒灌到被告家中。本院认为，《物业管理前期委托合同》、《物业管理前期委托合同补充条款》约定原告对某小区负有安保义务及维护小区公共设施设备的义务。审理中，原告主张于2012年1月17日接到被告关于公共管道堵塞的报事（修）后进行了疏通，被告亦认可原告打开排气阀使污水排出的事实，则原告在接到被告关于公共下水管道堵塞的报事（修）后履行了对共用设施、设备的维修维护义务。被告没有证据证明公共管道发生堵塞系由原告原因造成，或者在原告疏通后公共管道再次堵塞而原告拒绝进行疏通，或者相关业主同意动用大修基金对共用设施、设备进行整修而原告拒绝履行维修、维护义务，故对被告关于原告维护小区公共设施设备不善的主张本院不予采信。
此外，双方对原告设立了门岗以及保安巡逻，和在小区大门设有监控的事实没有异议，但原告仍需进一步举示工作记录等证据证明其全面履行了安保义务。审理中，原告未能举示证据证明其按照约定全面履行了安保义务，则本院对被告关于原告未能按约全面履行安保义务的主张予以采信。结合《物业管理前期委托合同》、《物业管理前期委托合同补充条款》约定的委托服务内容，本院对物业服务费酌定为按合同约定标准的90%计算。
则被告应支付原告2013年1月8日至2015年1月7日期间物业服务费1759.28元（0.80元／月·平方米×101.81平方米×90%×24个月）。
《物业管理前期委托合同》、《物业管理前期委托合同补充条款》虽未约定物业服务费的交费时间，但从上述合同中约定物业服务费的计费周期，以及物业服务企业收取物业服务费的通常办法，物业服务费一般为按月交纳，业主或物业使用人至迟应当在每月最末一日前交清当月物业服务费，否则构成逾期交纳。被告在审理中也自认物业服务费本应按月交纳。按照《物业管理前期委托合同》、《物业管理前期委托合同补充条款》约定，逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。该滞纳金实为违约金。被告拖欠物业服务费，则应当从应支付物业服务费的次月1日起，以每月拖欠的物业服务费为基数计付违约金。但《物业管理前期委托合同》、《物业管理前期委托合同补充条款》约定的违约金标准过分高于原告因此产生的损失，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算被告逾期支付物业服务费的违约金。原告要求违约金按照每日千分之三计算，高于中国人民银行同期同类贷款利率的130%，于法不符，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、限被告李锐于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆伊仕诺物业管理有限公司2013年1月8日至2015年1月7日期间物业服务费1759.28元。
二、被告李锐于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆伊仕诺物业管理有限公司违约金，该违约金以被告李锐2013年1月8日至2015年1月7日期间每月欠付的物业服务费为本金，从应支付物业服务费的次月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付违约金。
三、驳回原告重庆伊仕诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110元（原告已预交55元），减半交纳55元，由被告李锐负担。此款于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆伊仕诺物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 李 勤
二〇一五年三月十七日
书记员 张玲玲