广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第912号
原告（反诉被告）：庄巧英，住所地广东省汕头市龙湖区。
委托代理人：魏应彬，广东中信协诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广东合生泰景房地产有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：黄海涛。
委托代理人：周凌、梁亮，均为被告员工，联系地址同被告地址。
原告（反诉被告）庄巧英诉被告（反诉原告）广东合生泰景房地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人魏应彬及被告的委托代理人周凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称及反诉辩称，原、被告签订三份《珠江国际纺织城商铺认租书》，约定原告分别向被告承租珠江国际纺织城三层三间商铺。合同签订后，原告依约履行合同，并经被告的�意对三间商铺进行装修用于经营公司，另根据被告的建议，变更了空调系统的安装。2013年3月底，被告将原告涉案商铺大门正面和侧面的两条通道堵死，致使原告客户无法依商场编号找到涉案商铺，原告无法继续经营损失惨重。原告就此问题多次与被告协商无果，故起诉请求判令：1、解除原、被告之间关于广州市海珠区逸景路惠纺街道2号珠江国际纺织城3层自编31121号、31120号、31119号三个商铺的租赁关系；2、被告赔偿装修费270000元、空调改造款16075元；3、被告赔偿损失537485.2元【其中的389000.2元是包括：原告于2012年5月11日向被告缴纳的三个商铺的租金71293元、履约保证金285132元（含每个铺的定金5万元）、印花税及租赁合同登记备案费1222元以及原告于2012年5月11日向广东珠江商业地产物业服务有限公司支付的物业管理费31363.2元】及原告支付看守工人2013年4月1日至2014年6月30日止的工资148485元（许74985元＋庄73500元）；4、由被告承担本案的诉讼费用。针对被告的反诉请求，由于涉案商场的第三层的商户均不需向被告缴纳租金和管理费，这是被告允许的且被告口头向商户表示待收到被告通知后再交付款项，被告直至2014年7月24日才向原告发出催缴费用的通知，故被告的反诉请求完全没有法律依据，不同意被告的反诉请求。
被告辩称及反诉称：同意与原告解除租赁关系，但不同意原告的其他诉讼请求，理由是：1、被告并未封堵原告商铺的通道，通道被封闭是相邻商铺租户私自所为，且仍留有一条两米宽的通道供原告使用，原告陈述的客户无法找到涉案商铺，原告无法经营的情况与事实不符；2、被告已依约将涉案的三个商铺交付给原告使用，根据合同约定，被告对原告的装修无需进行补偿或赔偿。且从原告提交的证据显示，其每次支付的金额均为万元以上但都以现金支付，不符合常理，原告也没有提交合法有效的发票或支付凭证，故原告的第2项诉讼请求，无事实和法律依据；3、原告自接收商铺以来只支付了一个季度的租金和综合管理服务费，其行为已严重违反合同的约定，故原告要求被告赔偿其租金和综合管理费没有任何事实和法律依据。而看守工人工资是原告的经营成本，与本案无关，且原告提交的工资汇总表与常理不符，也未提供社保证明及纳税证据，故原告的第3项诉讼请求也没有事实和法律依据。请求驳回原告的上述请求。由于原告拖欠租金和管理费，又要求被告赔偿损失，故被告反诉请求判令：l、原告支付拖欠被告的2012年8月10日至2014年8月9日期间的租金306870元（D31119号铺185226元＋D31120号铺60822元＋D31121号铺60822元），因拖欠上述期间的租金而需承担的违约金［违约金自逾期的第十个�作日起计算，每逾期一天，按应付而未付用总额的千分之一支付逾期付款违约金，计至款项之日止，暂计至2014年7月31日为116075.09元（D31119号铺70061.47元＋D31120号铺23006.81元＋D31121号铺23006.81元）］；2、原告向被告支付拖欠从2012年8月10日至2014年8月9日期间的综合管理服务费306846元（D31119号铺185202元＋D31120号铺60822元＋D31121号铺60822元），因拖欠上述期间的综合管理服务费而需承担的违约金自逾期的第十个工作日起计算，每逾期一天，按应付而未付费用总额的千分之一支付逾期付款违约金，计至款项之日止，暂计至2014年7月31日为116065.74元（D31119号铺，70052.12元＋D31120号铺23006.81元＋D31121号铺23006.81元）］；3、本案诉讼费及相关费用由原告承担。
经审理查明：被告是海珠区惠纺街2号301房的产权人。
2012年4月26日，原、被告分别签订三份《珠江国际纺织城商铺认租书》，�别约定原告向被告承租广东省广州市海珠区逸景路合纺街道2号国际纺织城三层自编31119号、31120、31121号商铺；租期为六年；等。
2012年5月10日，原告（承租人、乙方）与被告（出租方、甲方）分别签订关于广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城三层自编31119号、31120号、31121号商铺的《广州市房屋租赁合同》和《珠江国际纺织城租赁补充协议》，约定上述商铺出租给被告作商业使用，租赁期限六年；其中31119号商铺的租赁期限、租金、保证金情况为2012年5月10日至2013年5月9日，月租金为7171元；2013年5月10日至2014年5月9日，月租金为7888元；2014年5月10日至2015年5月9日，月租金为8677元；2015年5月10日至2016年5月9日，月租金为9544元；2016年5月10日至2017年5月9日，月租金为10499元；2017年5月10日至2018年5月9日，月租金为11548元；乙方向甲方缴纳86046元保证金；31120号商铺的租赁期限、租金、保证金情况为2012年5月10日至2013年5月9日，月租金为2355元；2013年5月10日至2014年5月9日，月租金为2590元；2014年5月10日至2015年5月9日，月租金为2849元；2015年5月10日至2016年5月9日，月租金为3134元；2016年5月10日至2017年5月9日，月租金为3448元；2017年5月10日至2018年5月9日，月租金为3793元；乙方向甲方缴纳28260元保证金；31121号商铺的租赁期限、租金、保证金情况为2012年5月10日至2013年5月9日，月租金为2355元；2013年5月10日至2014年5月9日，月租金为2590元；2014年5月10日至2015年5月9日，月租金为2849元；2015年5月10日至2016年5月9日，月租金为3134元；2016年5月10日至2017年5月9日，月租金为3448元；2017年5月10日至2018年5月9日，月租金为3793元；乙方向甲方缴纳28260元保证金；甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除乙方应承担的费用后无息退回给乙方；乙方逾期交付租�的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金额的1‰向甲方支付违约金；乙方应在合同签订当日支付首期（即三个月）租金，剩余租金甲方同意乙方按季度支付，乙方应于季度期满前15日内向甲方支付下个季度的租金；若本合同规定的缴费期限届满的最后一日为法定节假日的，则乙方应在法定节假日前履行付款义务；甲方有权且有义务定期对乙方的经营环境和条件进行检查……乙方有下列情形之一的，乙方需以合同约定全部期限的租金及综合管理服务费用总额的30%向甲方支付违约金，还应赔偿由此给甲方、纺织城造成的损失，甲方有权单方解除本合同及相关合同文件：……（5）未按本合同约定时间缴纳租金、综合管理服务费、补足履约保证金、综合管理履约金或其他应付款项，逾期超过15日的……等。
同日，原告（承租人、乙方）与被告（出租方、甲方）还分别签订关于上述三个商铺的《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，约定甲方就上述商铺对乙方提供综合管理服务；甲方提供的服务如下：……（2）维持纺织城正常经营秩序；（3）对商户装修及使用物业行为进行监督及管理；（4）管理及维护纺织城共用设施、设备；本合同期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限一致；甲方同意乙方按季支付综合管理服务费；其中31119号商铺的综合管理服务费、履约金情况：第一个租赁年度暂定月租金为7070元；第二个租赁年度暂定月租金为7887元；第三个租赁年度暂定月租金为8676元；第四个租赁年度暂定月租金为9544元；第五个租赁年度暂定月租金为10498元；第六个租赁年度暂定月租金为11548元；乙方在签署合同当日，需支付86046元作为综合管理履约金；31120号商铺的综合管理服务费、履约金情况：第一个租赁年度暂定月租金为2355元�第二个租赁年度暂定月租金为2590元；第三个租赁年度暂定月租金为2849元；第四个租赁年度暂定月租金为3134元；第五个租赁年度暂定月租金为3447元；第六个租赁年度暂定月租金为3792元；乙方在签署合同当日，需支付28260元作为综合管理履约金；31121号商铺的综合管理服务费、履约金情况：第一个租赁年度暂定月租金为2355元；第二个租赁年度暂定月租金为2590元；第三个租赁年度暂定月租金为2849元；第四个租赁年度暂定月租金为3134元；第五个租赁年度暂定月租金为3447元；第六个租赁年度暂定月租金为3792元；乙方在签署合同当日，需支付28260元作为综合管理履约金；乙方应在合同签订当日支付首期（即三个月）租金，剩余综合管理服务费甲方同意乙方按季度支付，乙方应于季度期满前15日内向甲方支付下个季度的综合管理服务费；等。
上述合同签订后，原告于2012年5月11日向被告缴纳了涉案商铺的费用（其中31119号商铺租金43023元、租金履约保证金172092元、印花税及租赁合同登记备案费704元；31120号商铺租金56520元、租金履约保证金14130元、印花税及租赁合同登记备案费259元；31121号商铺租金14130元、租金履约保证金56520元、印花税及租赁合同登记备案费259元），被告向原告出具上述费用的收据；被告于2012年5月11日将涉案商铺按毛坯状态交付给原告，交付时，涉案商铺周围的通道是通畅的。同日，原告还向广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称物业公司）支付涉案三间商铺的商铺物业管理费用合计31363.2元。被告表示原告支付的上述租金是指2012年5月10日至2012年8月9日的租金和综合管理费，但收据中只记载为租金；原告确认其向被告支付上述期间的租金、管理费。原告之后没有向被告支付费用。原、被告还确认认租书约定的�铺与租赁合同约定的商铺为相同的商铺，该三间商铺的地址应以租赁合同记载的地址为准，该三间商铺均位于惠纺街2号301房内。另外，原告表示其接收商铺后经被告同意将该三间商铺打通并进行装修。被告确认原告装修的事实，但不同意原告主张的装修价格。
诉讼中，本院组织原、被告到涉案商铺进行现场勘查。勘查中，原、被告双方均确认，涉案商铺门口原来有三条通道，分别为正对面和左右两条通道，从商场走廊通过该商铺正对面的通道可看到涉案商铺的招牌，现该商铺的正对面的通道及左边的通道均已被拉闸门完全封住，并被四方布业的经营者占用，该商铺现只剩一条通道，从商场走廊无法见到原告经营的商铺的招牌。原、被告还确认被告是包括涉案商铺在内的轻纺城部分商铺的产权人，四方布业所经营的商铺是被告承租给四方布业的经营者的。被告确�原告曾某和物业公司反映上述通道被封死的情况，其也曾要求租户拆除拉闸门，但租户一直未拆除。原告对此认为，如果不是被告同意，租户是不敢随意安装拉闸门的，被告和租户的行为导致堵住了原告经营商铺的门口，影响了原告的经营。
鉴于被告对原告主张的装修价格不予确认。根据原告的申请，本院依法委托广州建成工程咨询股份有限公司（以下简称评估公司）对涉案商铺的装修重置折余价进行评估。评估公司出具的《广州建成工程咨询股份有限公司海珠区逸景路合纺街道2号珠江国际纺织城三层自31119、31120、31121三间商铺装修价值鉴定评估》（以下简称评估报告）记载，该工程装修价值评估结果为254344.82元；在2013年3月30日装修折余价值为223040.84元；在2014年6月25日装修折余价值为176574元，该评估内容包括空调系统的安装等工程的评估。原告向评估公司交纳�评估价税合计5400元。原、被告对上述评估报告的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告认为评估费用应由原告负担。
原告于2014年6月25日提起本案诉讼。原、被告确认原告于2014年10月30日将涉案商铺交还给被告。鉴此，被告表示要求对涉案商铺的租金和综合管理服务费进行结算。原告表示不同意支付上述费用。
本院认为，原、被告签订的关于涉案三个商铺的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁补充协议》和《珠江国际纺织城综合管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
根据上述合同的约定，被告应向原告提供符合合同约定的商铺，被告为原告提供综合管理服务，维持轻纺城的正常经营秩序；对商户装修及使用物业行为进行监督及管理；管理及维护纺织城共用设施、设备；等。而从涉案商铺的现场看，该商铺正对面及左边的通道均已全部被封闭，从商场走廊无法直接看到涉案商铺的招牌，该情况与原告承租该商铺当时的情况不同。原告承租涉案商铺是作商业用途，商铺所处的位置与其经营情况的密切相关，现涉案商铺的周围的两条通道被封，被告至今没有拆除封闭该通道的拉闸门，原告据此要求解除其与被告关于涉案三间商铺的租赁关系的请求，合理合法，故本院对原告的该请求予以支持。现评估公司出具的评估报告记载，涉案商铺于2014年6月25日的装修折余价值为176574元，原、被告对该评估报告均没有异议，故本院对该评估报告予以采信。鉴于原告已实际对涉案商铺进行装修，故原告要求被告向其赔偿装修费176574元的请求，合理合法，本院予以支持。原告主张的超出本院支持的装修费用的请求，依据不足，本院不予支持。上述装修费用已包含空调系统的安装费用，故原告主张被告再向其赔偿空调改造费的请求，依据不足，本院不予采纳。至于工人工资、印花税及合同备案费，工人工资是原告基于其实际经营而支出的费用，而印花税及合同备案费也是承租商铺的实际支付，故原告要求被告向其赔偿上述费用的请求，理据不足，本院不予支持。至于原告向物业公司缴纳的物业管理费，与本案不是同一法律关系，本案对此不予调处，原告可另寻法律途径解决。
原告实际使用了商铺理应支付其使用该商铺期间的租金给被告。鉴此，原告要求被告向其赔偿其已支付的租金的请求，依据不足，本院不予支持。原告于2014年10月30日才将涉案商铺交还给被告，故被告要求原告向其支付原告尚未支付涉案三间商铺的租金（从2012年8月10日计至2014年10月30日止，其中2012年8月10日至2013年5月9日期间，31119号商铺的月租金为7171元，31120、31121号的月租金均为2355元，三间商铺合计按每月11881元的标准计算；2013年5月10日至2014年5月9日期间，31119号商铺的月租金为7888元，31120、31121号的月租金均为2590元，三间商铺合计按每月13068元的标准计算；2014年5月10日至2014年10月30日期间，31119号商铺的月租金为8677元，31120、31121号的月租金均为2849元，三间商铺合计按每月14375元的标准计算）的请求，以及要求被告支付上述商铺的综合管理服务费（从2012年8月10日至2014年10月30日止，其中2012年8月10日至2013年5月9日期间，31119号商铺的月综合管理服务费为7170元，31120、31121号的月综合管理服务费均为2355元，三间商铺合计按每月11880元的标准计算；2013年5月10日至2014年5月9日期间，31119号商铺的月综合管理服务费为7887元，31120、31121号的月综合管理服务费均�2590元，三间商铺合计按每月13067元的标准计算；2014年5月10日至2014年10月30日期间，31119号商铺的月租金为8676元，31120、31121号的月租金均为2849元，三间商铺合计按每月14374元的标准计算）合理合法，本院予以支持。因被告的原因导致涉案商铺租赁关系的解除，被告要求原告向其支付逾期缴纳租金和综合管理服务费的违约金的请求，依据不足，本院不予支持。基于上述理由，原告要求被告向其返还履约保证金285132元（其中31119号商铺的保证金为172092元，31120、31121号商铺的保证金均为56520元）的请求，合理合法，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告庄巧英与被告广东合生泰景房地产有限公司关于广州市海�区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城三层自编31119号、31120号、31121号商铺的租赁关系；
二、原告在本判决生效之日起15日内，支付2012年8月10日至2014年10月30日止的租金（其中2012年8月10日至2013年5月9日期间，按每月11881元的标准计算；2013年5月10日至2014年5月9日期间，按每月13068元的标准计算；2014年5月10日至2014年10月30日期间，按每月14375元的标准计算）给被告；
三、原告在本判决生效之日起15日内，支付2012年8月10日至2014年10月30日止的综合管理服务费（其中2012年8月10日至2013年5月9日期间，按每月11880元的标准计算；2013年5月10日至2014年5月9日期间，按每月13067元的标准计算；2014年5月10日至2014年10月30日期间，按每月14374元的标准计算）给被告；
四、被告在本判决生效之日起15日内，赔偿装修费用176574元给原告；
五、被告在本判决生效之日起15日内，返还租金履约保证�285132元给原告；
六、驳回原告的其他诉讼请求；
七、驳回被告的其他反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费11975元，由原告负担3749元，被告负担8226元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费6130元，由被告负担227元，原告负担5903元。评估费5400元由被告负担，被告在本判决生效之日起15日内，将其应负担的评估费支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案
审 判 长 �林丽娜
代理审判员 施 海 文
人民陪审员 王 穗 仪
二〇一五年五月十五日
书 记 员 童 双
钱国雄