浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终839号
上诉人（原审原告）：章玉焦，女，1967年5月14日出生，汉族，农民，户籍所在地浙江省宁海县，现住浙江省宁海县。
委托诉讼代理人：周瑞昌，浙江中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张筱娜，浙江中汇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：钱双果，男，1956年3月15日出生，汉族，退休职工，住江苏省无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：尤校进，浙江根旺律师事务所律师。
上诉人章玉焦因与上诉人钱双果房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2017年1月20日作出的（2016）浙0226民初5477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
上诉人章玉焦上诉请求：1.依法撤销宁海县人民法院（2016）浙0226民初5477号民事判决书中的第二项判决。2.由钱双果承担一、二审诉讼费用。
事实和理由：1.上诉人认为一审法院认定上诉人在本案中存在次要过错与事实不符。上诉人在房产中介与被上诉人签订房屋买卖合同时，当时钱双果姐姐程浩敏也在场，上诉人有理由相信作为涉诉房产的继承人程浩敏也同意将该房产出卖给上诉人。因此，在本案中上诉人不存在过错，无需承担责任。退一步讲，就算在本案中上诉人应承担一定过错，但一审法院既然已认定被上诉人存在主要过错。那么一审法院划分过错比例时，上诉人应承担40%的过错，显然过高，严重损害了上诉人的利益。2.一审法院计算赔偿损失所确定的基数有误。上诉人认为本案中上诉人损失的基数应当是涉讼房产的评估价减去上诉人已支付的购房款，即788800元-280000元=508800元。因为，在此房产交易中，作为出卖人的钱双果从上诉人处获得280000元购房款，实际上已经全额获得了其出卖该房产应获得的全部利益，所剩的款项98000元实际上是作为房产转让过程中产生的遗产税、土地出让金，该款项应当上缴国库，而不能作为被上诉人的应得利益。3.对于上诉人对涉讼房产的结构改造及装修投入的79800元上诉人认为该款应该全额归上诉人，毕竟，由于上诉人对涉讼房产的结构改造，使涉讼房产的布局结构更加合理，提升了涉讼房产的原有价值。
钱双果辩称，其在出售房产时是有过错，因为急需用钱，房屋价格定的过低。其姐姐程浩敏并不知情也不同意，都是其一手操作的。章玉焦提出签订合同时程浩敏当时在场，恰恰可以印证我方上诉的理由，受让人明明知道出让人的姐姐程浩敏在场，而且程浩敏明确表示不同意签约，仍然签约付款居住，这个过错非常明显。章玉焦自己向法庭提供的房价参考依据中，与目前的价格是比较接近的，这几年宁海房价并没有大起大落，378000元的价格明显低于原来市场价的一半。章玉焦在涉案房屋内白白居住了8年，这个也应该一并予以考虑。
上诉人钱双果上诉请求：请求撤销原审判决，发回重审。
事实和理由：1.一审法院认定事实有误。上诉人自始至终是愿意履行合同的，只是由于案外人（房产共有人）的反对而无法履行合同，而造成此后果的责任被上诉人及中介机构同样应承担，所以本案的赔偿不能适用房屋差价赔偿。其次，退一步说即使可以使用房屋差价赔偿，但一审法院计算差价的方式方法存在错误，应该拿签约合同时的房屋市场价与解除合同时的市场价对比，如果出卖人尤其是无权处分的出卖人为了自己的私利，以明显低于市场价的价格与买受人签约，而且现在已证明这个价格是不可能真正成交的价格。对此情形就不能以当时“故意的低价”与解约时的市场价相比得出所谓的“差价”，而只能以当时签约时的市场价与解约时的市场价相比，而根据宁海的房产交易市场，签约时的市场价与解约时的市场价并没有多大变化。由此可见，一审判决对于房屋差价的计算方式是错误的，也是不公平的。再次，一审法院认定装修款数额也缺乏依据。因在整个庭审过程中，装修款的数额自始至终都是被上诉人自供的，且没有任何可信的依据可佐证。同时房屋并没有真正过户的情况下章玉焦擅自装修，作为损失的装修款也应由其自负。2.一审法院未扣减相关房租费显失公平。按7年计算，章玉焦理应找还上诉人16.8万元的房租损失。但一审法院仅仅认定了章玉焦所谓的损失，而对于其无形当中享受的房租费却没有判定，显然对上诉人是不公平的。
章玉焦辩称，钱双果确实存在过错，（2014）甬宁民初字第48号民事判决书认定当时房屋买卖过程中钱双果、程浩敏都是在场的。涉案房屋之所以不能继续履行，主要责任还是在于钱双果。钱双果认为是程浩敏不同意将房产出售，因为价格过低，但是我们认为在2009年4月份该房产的价格并不低。钱双果认为当时的房屋价格可以达到70多万元是没有事实依据的。章玉焦虽然知道钱双果和程浩敏是涉讼房产的继承人，在买卖房产过程中应该征得他们的同意，但是当时签订协议时程浩敏也在场，所以章玉焦有理由相信程浩敏也是知情的，因此章玉焦不存在过错。关于钱双果提出要求扣减房租费，我们认为与本案无关。关于装修款的问题，是经过法院指定的鉴定机构进行了鉴定，金额是正确的。
章玉焦向一审法院提出的诉讼请求：1.依法判令被告立即返还原告购房款280000元；2.依法判令被告赔偿原告经济损失868600元（包括结构改造及装修费用）；3.本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2009年4月27日，原告章玉焦与被告钱双果签订一份存量房屋买卖合同，约定被告钱双果将产权登记在其父程宏生名下坐落于宁海县跃龙街道樟树潭4号404室的房屋出售给原告，房屋总价378000元，付款方式为签约之日支付定金30000元，2009年6月20日前支付108000元，余款240000元由原告获得贷款后支付。合同签订后，原告章玉焦于2009年4月27日支付定金30000元，并由被告出具收条一份；于2009年11月支付150000元，于2010年12月27日支付100000元，并由被告出具收条一份。余款98000元原、被告协议作为房产转让过程中产生的遗产税、土地出让金待房产过户时支付。被告钱双果将宁海县跃龙街道樟树潭4号404室的房屋交付原告后，原告对该房屋进行装修，并入住至今。
另查明，被告钱双果的父亲程宏生于2000年7月3日去世，程宏生去世时第一顺序继承人有：妻子钱旭辉、儿子钱双果、女儿程浩敏；被告母亲钱旭辉于2009年12月9日去世，钱旭辉去世时第一顺序继承人有：儿子钱双果、女儿程浩敏。2014年8月25日，本案被告钱双果向一审法院起诉要求解除与本案原告章玉焦签订的宁海县跃龙街道樟树潭4号404室存量房屋买卖合同。2015年1月20日，因被告钱双果未取得讼争房屋的完全处分权，致使该房屋未完成过户登记，故一审法院判决解除原、被告于2009年4月27日签订的宁海县跃龙街道樟树潭4号404室存量房屋买卖合同。现该判决已生效。2016年8月23日，经原告申请，由一审法院委托的宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司对涉案房地产的市场价值及其结构改造和装修投入进行司法评估，评估市场价值为788800元，结构改造及装修投入价值为79800元，合计868600元。
一审法院认为：根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的宁海县跃龙街道樟树潭4号404室存量房屋买卖合同已被解除，现原告要求被告返还280000元购房款，一审法院认为符合法律规定，且被告对此亦无异议，故对原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。本案争议焦点主要为：一、原、被告对于涉案房屋买卖合同的解除是否存在过错；二、原、被告签订的房屋买卖合同解除后，原告因合同解除而造成的经济损失。
关于争议焦点一：首先，一审法院认为，根据本案事实，被告明知涉案房地产系其父亲的遗产，且未取得涉案房屋的完全处分权，即与原告签订房屋买卖合同，致使该房屋未完成过户登记，以及原、被告签订的存量房屋买卖合同被解除，故被告存在主要过错。其次，根据原告在庭审中的陈述，原告对于涉案房地产还有其他继承人一事亦明知，仍与被告签订房屋买卖合同，并履行了部分的付款义务，故原告存在次要过错。据此，一审法院确定被告承担60%的责任，原告承担40%的责任。
关于争议焦点二：一审法院认为，因被告的主要过错，现原、被告签订的房屋买卖合同已被解除，原告不能取得涉案房屋产权，又未能及时取回购房款另购住房以避免房价上涨给自己带来的资金方面的损失和风险。因此，原告要求被告赔偿经济损失具有事实和法律依据。由于原、被告签订的房屋买卖合同约定的购房款为378000元，而原告向被告支付的购房款为280000元；结合评估报告显示涉案房地产的市场价值为788800元；因此，一审法院认为原告对于该房地产的损失为182577.78元[（788800元×280000元÷378000元－280000元）×60%]。由于涉案房地产的结构改造及装修投入价值为79800元，虽然该房地产存在原有装修，但根据评估报告，该价值为装修的投入价值，采用成本法进行的评估，则应认定为系原告投入的价值，原告要求被告赔偿该损失，具有法律依据，故根据过错比例，被告应承担其中的60%，即47880元。综上，被告应赔偿原告包括涉案房地产的结构改造及装修投入价值在内的经济损失230457.78元（182577.78元+47880元）。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：一、被告钱双果应于判决生效后十五日内返还原告章玉焦购房款280000元；二、被告钱双果应于判决生效后十五日内赔偿原告章玉焦经济损失230457.78元。本案受理费15137元，减半收取计7568.5元，评估费2687元，合计10255.5元，由原告章玉焦负担4191.03元，由被告钱双果负担6064.47元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，两上诉人都对房屋买卖合同不能履行的过错责任划分提出异议，上诉人钱双果主张其出卖房屋时已经告知上诉人章玉焦，虽然其有过错，但不应承担主要责任。上诉人章玉焦认为在本案中不存在过错，即使存在过错分担比例也不合理。本院认为，钱双果明知涉案房产系其父亲的遗产，且未取得涉案房产的完全处分权，仍然拿到市场进行交易，是造成合同解除的重要原因。一审法院让其承担60%的责任，并无不当。章玉焦明知涉案房产还有其他继承人仍与钱双果签订买卖合同，主观上具有过错，理应承担相应责任。
上诉人章玉焦主张赔偿损失的基数应该是涉讼房产的评估价减去其已支付的购房款，该购房款应是实际支付的280000元，而不是合同约定的378000元，本院认为当事人双方约定房屋价格为378000元，一审法院用当前的房屋评估价减去房屋约定价格确定基数符合通常司法实践做法，至于章玉焦认为280000元才是实际房价的主张，有悖常理，本院不予支持。对于章玉焦主张结构改造及装修投入费用应全额返还的诉请，本院认为章玉焦明知该房产存在其他继承人，应该预见到结构改造及装修投入可能存在风险，仍然实施了改造装修行为，理应对自己的行为承担相应的责任。
上诉人钱双果认为一审法院计算差价赔偿时，不应以房屋签约价与解约时的市场价相比较，且签约时的价格可能是“故意的低价”。本院认为双方当事人系成年人，签订的房屋买卖合同也是其真实意志的体现，钱双果认为该签约价过低，其未在举证期限内提供证据，本院不予采信。一审法院以签约时的价格做计算依据并无不当。对于装修数额认定缺乏依据的问题，本院认为装修数额认定由一审法院委托专业房地产评估公司进行，钱双果未提供反证佐证，本院不予采信。至于钱双果提出的房租损失，可另行主张。
综上所述，章玉焦、钱双果上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15137元，由上诉人章玉焦、钱双果平均负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙长虎
审 判 员 朱亚君
代理审判员 李春燕
二〇一七年四月一日
书 记 员 陆 琼