广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18773号上诉人(原审被告)：李竺君，女，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张玉娟，女，汉族，住广东省河源市源城区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：赵东亚，广东百思威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市恒根贸易有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：柯逊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨志，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人李竺君、张玉娟因与被上诉人广州市恒根贸易有限公司（以下简称恒根公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初4612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人李竺君、张玉娟上诉请求：撤销一审判决；将本案发回重审或改判驳回恒根公司的全部诉讼请求。事实理由如下：一、一审法院认定涉讼《恒生家居汇珑店租赁合同》等合法有效，证据不足。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，若出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋对外出租的，其租赁合同无效。本案中，恒根公司一审并未提交承租房屋所在项目的建设工程规划许可证原件，其提供的所谓“建设工程规划许可证”复印件与承租房屋所在项目的名称不一致，在恒根公司并不能提供产权证明的情况下，一审法院据此认定承租房屋所在项目已取得建设工程规划许可证依据不足。二、即使《恒生家居汇珑店租赁合同》等合同有效，一审法院对部分事实认定不清，二审应予纠正。（一）关于承租面积。《恒生家居汇珑店租赁合同》约定的承租标的是“广州市番禺区清河东路X号广州番禺汇珑商业中心四层家居商场X号商铺，约定面积为314平方米”，实际上按照恒根公司提交商场附图及李竺君、张玉娟的实地测量，X号商铺面积远远低于314平方米，而且按照《广州市房屋租赁合同》显示的承租面积157平方米。鉴于恒根公司至今并未向李竺君、张玉娟及法院提交涉讼商铺的产权证明，且多份《租赁合同》存在面积不一致的情况，双方《恒生家居汇珑店租赁合同》第八条第9款约定面积出现误差时的计租及支付管理费的方式，应核实李竺君、张玉娟承租商铺的实际面积，并以实际面积为基础计算租金、管理费等费用。据此，一审法院对承租标的面积未予核实即以其中一份租赁合同约定的承租面积为基础计算租金明显错误。（二）关于撤场时间的问题。李竺君经营后发现所谓的天河城百货没有踪影，商场入驻率低，毫无人气。因李竺君一直亏损，事实上在2015年6月即停业不再经营。双方多次签订补充协议也是无奈之举，主要是恒根公司希望包括李竺君在内的承租人能继续经营，聚拢人气做活商场。李竺君多次提出撤场并将家具打包带走，均因恒根公司拒绝出具放行条而无法搬离，导致李竺君80多万元的家具被扣留在商场内（店铺外）不翼而飞。李竺君缺少社会经验，不懂得保存证据，现有证据确实难以证明李竺君撤场的具体时间，但依据李竺君一审提交的《临时场地使用证明》，在场地使用证明有效期届满后恒根公司也一直没有为李竺君延长使用期限，至少可以表明2016年2月6日至2016年6月30日期间李竺君已不再经营并搬离，该期限内的租金不应再向李竺君收取。（三）关于家居管理服务。《关于管理费补充协议》中约定，恒根公司向李竺君收取家居管理服务费，但从李竺君开业至终止营业恒根公司从未向李竺君提供过家居管理服务，其无权收取家居管理费。（四）张玉娟并非《关于管理费补充协议》的当事人或者担保人，其不应对恒根公司主张的管理费及滞纳金等承担担保责任。三、李竺君、张玉娟二审上诉补充意见如下：恒根公司物业租金价值远远低于合同约定的每平方米80元的标准，在双方签订合同后，商场迟迟不能开业，恒根公司承诺的天河城商场等入驻也无法兑现，商场运营期间毫无人气，目前已经倒闭。从李竺君实际交纳租金情况来看，租金标准仅为原标准1.25折左右，即恒根公司也清楚商场经营状况不佳的事实，希望以优惠措施挽留包括李竺君在内的承租户。从公平考虑，法院应对双方租金标准进行调整。一审判决第一判项的租金数额超过恒根公司诉请数额，也存在错误。综上，李竺君、张玉娟上诉请求二审法院将本案发回重审或依法改判。被上诉人恒根公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、双方签订的租赁合同合法有效。涉讼前双方并未就此提出异议，恒根公司作为转租人一审中也已经提供涉讼商铺的建设工程规划许可证，一并提交了恒根公司获得涉讼场地使用权、收益权的证明，足以证明双方当事人签订的租赁合同是合法有效的。二、双方租赁合同约定承租面积314平方米，在签订合同后李竺君、张玉娟提出上诉前均未就涉讼商铺面积提出过异议，而且李竺君、张玉娟也说对商场面积进行实地测量，但未向恒根公司提出过任何异议。况且李竺君、张玉娟还曾依据合同约定缴纳了租金。因此，李竺君、张玉娟对涉讼商铺的租赁面积提出的异议，没有事实依据。另外，根据商铺面积计算商业惯例，合同约定的面积一般不是实用面积，该面积包括相应的公摊面积，即便如李竺君、张玉娟所称不足314平方米也符合商业惯例及双方租赁合同的本意。三、一审法院已经查明李竺君、张玉娟撤场的时间。李竺君、张玉娟作为承租一方，撤出涉讼商铺后并没有告知出租方，更没有将商铺物品撤离将商铺交还给出租方。因此，李竺君、张玉娟所称的撤场不代表交铺，更不代表双方租赁合同的终止，所以仍应承担支付租金的义务。四、家居物业管理条款是双方真实意思表示，合法有效。恒根公司依据合同约定提供了相应的配套服务，李竺君、张玉娟已享受了相应服务。双方在合同履行过程中签订的补充协议，缴纳的租金、管理费可以证实。诉前李竺君、张玉娟也从未对恒根公司计收家居管理费提出过异议。五、双方补充协议明确约定张玉娟为涉讼合同的保证人并确定保证范围，包括对管理费及滞纳金应当承担法律责任。此外，李竺君、张玉娟在一审庭审中均确认两者为合伙关系，所以也应一并承担连带责任。六、李竺君、张玉娟就租金标准提出的异议，不能成立。李竺君、张玉娟没有证据证明恒根公司曾经承诺有天河城商场会进驻涉讼场地，更没有承诺对李竺君、张玉娟的经营风险承担责任。李竺君、张玉娟主张商场实际租赁标准为1.25折没有事实依据，其理应按照合同约定的标准支付租金。七、一审判决根据庭审查明的状况及庭审中当事人对诉讼请求的解释依据合同约定的租金标准计算，符合恒根公司在一审过程中提出的起诉要求。李竺君、张玉娟上诉主张一审判决第一项租金金额超过恒根公司一审请求的金额没有事实和法律依据。恒根公司于2016年6月6日向一审法院提出本案诉讼，请求：1.解除恒根公司与李竺君之间的租赁合同关系，由李竺君腾空并向恒根公司交付广州市番禺区清河东X号广州番禺汇珑商业中心四层家居商场X铺；2.李竺君向恒根公司支付欠缴租金及管理费580980元（该金额自2015年6月暂计至2016年6月30日止，但实际金额应依约定标准计至李竺君腾空并向恒根公司交铺之日止；3.李竺君向恒根公司支付2015年1月1日至2015年5月31日期间挂账处理的租金管理费优惠差额48984元；4.李竺君向恒根公司支付2015年6月暂计至2016年5月25日期间欠缴的电费10351元（但电费最终实际金额应累计至李竺君腾空并向恒根公司交铺之日止）；5.李竺君向恒根公司支付逾期付款的滞纳金591331元（按所欠本金金额为上限）；6.张玉娟对李竺君应承担的前述款项承担连带责任。一审诉讼过程中，恒根公司变更其第1项诉讼请求为李竺君腾空并向恒根公司交还商铺，同时明确其第2项诉讼请求为李竺君支付2015年6月1日至2016年6月30日止的租金及管理费580980元，2016年7月1日起到李竺君实际腾空并向恒根公司交付之日止的占用使用费（租金按每月25120元计算，管理费按每月21352元计算，占有使用费按每月46472元计算）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2014年3月11日，恒根公司作为出租方（甲方）、李竺君作为承租方（乙方）与张玉娟作为担保方（丙方）签订了《恒生家居汇珑店租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于广州番禺区清河东路X号广州番禺汇珑商业中心四层家居商场X号商铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用；该商铺建筑面积共计314平方米；乙方租用该商铺仅限于经营定制衣柜使用，品牌为亚丹；租赁期限为2年，自2014年5月1日起至2016年4月30日止；每月租金为25120元，租赁期内，租金按月缴付，乙方须于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月租金并存入甲方指定的账户；乙方在签订本合同之日，须向甲方一次性交付租赁保证金，金额相当于乙方租金两个月金额为50240元，并同时缴交第一个月的租金3140元（此租金用作免租期后第一个月需缴交租金）；丙方担保责任范围为乙方根据与甲方所签订的《租赁合同》及相关附件而发生的全部债务（包括：租金、管理费、水电费、电话、滞纳金、违约金等费用），保证责任方式为连带责任保证；租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应向对方支付违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算；除违约金外，如甲方违约，甲方扣除乙方应交的所有款项后退回乙方所交保证金（不计利息），如乙方违约，乙方所交保证金不予退还；乙方拖欠甲方租金以及相关费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金；拖欠时间超过十天，甲方有权采取停止向乙方提供相关服务其他强制措施；拖欠时间超过二十天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；合同在执行期间如发生争议，双方应友好协商解决，并对协商一致事项签订补充协议，如协商不成，应采用法律途径解决。同日，恒根公司作为出租方（甲方）与李竺君作为承租方（乙方）签订了《关于管理费的补充协议》，约定乙方同意按照其承租的面积向甲方支付物业管理费（简称：汇珑物管费）每月15072元及家居管理费6280元；为保证本补充协议的正常履行，乙方在签署本协议时，应向甲方交付相当于两个月汇珑物管费及家居管理费作为管理保证金，共计42704元，并缴交第一个月的汇珑物管费及家居管理费21352元；乙方应于每月5日前向甲方一并缴付汇珑物管费及家居管理费，逾期则从逾期之日起按日向甲方支付欠缴金额的2%作违约金；拖欠时间超过20天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金。2014年7月15日，恒根公司作为出租方（甲方）、李竺君作为承租方（乙方）与张玉娟作为担保方（丙方）签订了《汇珑店租赁补充协议书》，约定经双方签字盖章起效，正式解除2014年3月11日签订的汇珑店租赁合同补充协议书，一切条款按双方2014年3月11日所签的原租赁合同及本补充协议书为准；租金支持为第一年第1-6个月（即从2014年7月1日到2014年12月31日止），免收租金；第7-12个月（即从2015年1月1日到2015年6月30日止），享受租金1.25折优惠，优惠后10元/㎡；乙方需于2014年7月15日按合约缴交齐租赁及物业管理费保证金和首月的租金管理费共计117436元，并保证于7月16日上店铺样板和18日前样板全部安装完毕，配合甲方家居商场马上开业，方可享受本协议中第二款政策，否则按原合同执行。2015年1月31日，恒根公司作为出租方（甲方）与李竺君作为承租方（乙方）签订了合同编号为HG-ZL-20XX3-01的《租金管理费优惠补充协议》，约定：自2015年1月1日起至2015年5月31日止，乙方租金管理费费用总额由122460元优惠至73476元，其中优惠差额48984元甲方作挂账处理；乙方须于2015年2月3日前一次性缴付优惠后金额人民币73476元，逾期缴付的，本协议即时作废，乙方应按《租赁合同》、《关于管理费的补充协议》及《家居商场管理协议》的约定逐月缴纳租金管理费，不享受上述优惠条件；在合同期内，如乙方完成双方约定的租赁期限且没有违反双方的约定，则甲方给予乙方的上述优惠差额作消帐处理，无须乙方再支付；如乙方提前终止合同或有任何违反双方约定的行为，则甲方不免除给予乙方的上述优惠差额，乙方须于甲方通知之日起三日内向甲方补回没有交纳的上述租金差额；等等。2015年8月7日，恒根公司作为出租方（甲方）与李竺君作为承租方（乙方）签订了合同编号为HG-ZL-201XX5-01的《租金管理费优惠补充协议》，约定：自2015年6月1日起至2015年8月31日止，乙方租金管理费费用为117436元，现甲方同意免收6月、7月、8月的租金，只收物业管理费（48元/㎡）及家居管理费（20元/㎡），合计64056元，其中优惠差额53380元甲方作挂账处理；乙方须于2015年8月11日前一次性缴付优惠后金额人民币64056元，逾期缴付的，本协议即时作废；等等。2016年2月2日，恒根公司复函李竺君、张玉娟，称已收悉其二人关于经营亏损申请撤场的函，并告知其二人在合同期内单方撤场并终止合同的行为属于严重违约，应承担违约责任，且其二人尚欠2015年6月至2016年1月的租管费用及电费共356134元，要求结清所有费用后方可办理撤场手续。2016年6月6日，恒根公司以李竺君及张玉娟欠缴租金及管理费等费用为由诉至一审法院要求解决。庭审过程中，恒根公司与李竺君、张玉娟均确认如下事实：1.李竺君与张玉娟为合伙关系；2.涉讼商铺的租期顺延至2014年7月1日开始计算，至2016年6月30日止；3.李竺君缴纳了租金保证金50240元及管理保证金42704元；4.自承租以来，李竺君只缴纳了2015年1月1日至2015年5月30日期间的租金及管理费合计73476元；5.李竺君水电费缴纳至2015年5月30日，尚欠2015年6月至2016年5月25日的电费10351元；6.涉讼商铺没有门，为开放式物业。现恒根公司与李竺君、张玉娟主要就如下问题产生争议：一、《租赁合同》的效力问题。恒根公司认为合同有效，并提供了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》予以证明，另为证明其有分租权，恒根公司向一审法院提交了广州市番禺区市桥街沙圩二村民委员会（以下简称沙圩二村委会）出具的《证明》、广州市金豪房地产开发有限公司（以下简称金豪公司）及广州市威尔物业管理有限公司（以下简称威尔公司）与柯逊签订的《租赁合同》、沙圩二村委会与金豪公司及威尔公司签订的《确认书》、广州达浩创业投资有限公司（以下简称达浩公司）出具的《证明》以及金豪公司、威尔公司与柯逊、达浩公司、恒根公司签订的《租赁合同补充协议（一）》。李竺君与张玉娟主张《租赁合同》无效，因恒根公司未提供建设工程规划许可证的原件及涉讼商铺所在建筑的产权证明，且建设工程规划许可证上建设项目的名称亦与涉讼物业所在建筑的名称不一致，故从恒根公司提供的全部证据来看，无法认定涉讼商铺所在建筑合法及恒根公司有转租权。二、李竺君搬离涉讼商铺的时间问题。恒根公司确认李竺君、张玉娟已没有使用涉讼商铺，但主张涉讼商铺内仍有李竺君、张玉娟遗下的装修和残留物，故涉讼商铺仍由李竺君、张玉娟占用，恒根公司无法使用。李竺君、张玉娟则主张其于2016年1月始陆续搬离涉讼商铺，已将可移动的物品清空，仅剩入墙的装饰未处理，且恒根公司亦阻止其进一步处理，但就其具体搬离的时间，李竺君、张玉娟未能举证证明。另就李竺君向恒根公司缴纳的租赁保证金50240元及管理费保证金42704元，经一审法院询问，恒根公司主张没收上述保证金，李竺君、张玉娟主张应用上述保证金抵扣所欠的租金及其他费用。一审法院认为：关于《租赁合同》的效力问题。恒根公司已提供《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》予以证明涉讼商铺所在的建筑已进行合法报建，且恒根公司所提供的证据亦能形成完整的证据链证明其具有合法的转租权，因此，一审法院对李竺君及张玉娟认为合同无效的意见不予采纳。故本案所涉《租赁合同》主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。根据《租赁合同》的约定，租赁期间除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同均视为违约，现李竺君仅向恒根公司缴纳了涉讼商铺2015年1月1日至2015年5月30日期间的租金及管理费合计73476元，且在租赁期内单方提出撤场请求，明显违反《租赁合同》的约定，因此，李竺君应向恒根公司支付其拖欠的租金。而就该租金的计付时间，因《租赁合同》的租赁期限于2016年6月30日届满，而李竺君未举证证明其向恒根公司实际返还涉讼商铺的时间，故涉讼商铺的租金应自2015年6月1日计至2016年6月30日。根据《租赁合同》《关于管理费的补充协议》及《汇珑店租赁补充协议书》，涉讼商铺314平方米，每月每平方米的租金为80元，2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金优惠后为每月每平方米10元，而管理费为每月21352元（汇珑物管费每月15072元+家居管理费每月6280元），故就恒根公司要求李竺君向其支付2015年6月1日至2016年6月30日的租金及管理费582156元[(314平方米×10元/平方米+21352元）+（314平方米×80元/平方米+21352元）×12个月]的诉请，一审法院予以支持。就恒根公司要求李竺君向其返还涉讼商铺以及支付自2016年7月1日起至返还涉讼商铺之日止的占有使用费的诉请，因李竺君早于2016年2月前已向恒根公司提出撤场的申请，即李竺君已在合同期限届满前明确表示其不愿继续履行《租赁合同》，而庭审过程中双方均确认李竺君已没有使用涉讼商铺，涉讼商铺呈开放性状态，故在《租赁合同》到期后，恒根公司本可自行及时收回涉讼商铺，但其却放任涉讼商铺处于空置状态不予收回，因此2016年7月1日之后的占有使用费属于扩大损失，由恒根公司自行承担，故就恒根公司的上述诉请，一审法院不予支持。就恒根公司主张李竺君向其支付2015年1月1日至2015年5月31日间挂账处理的租金管理费优惠差额73476元的诉讼请求，根据合同编号为HG-ZL-20XX3-01的《租金管理费优惠补充协议》约定，因李竺君存在逾期支付租金及管理费等违反双方约定的行为，恒根公司有权要求李竺君补回没有交纳的租金差额，故就该诉请，一审法院予以支持。就恒根公司要求李竺君支付电费10351的诉请，因李竺君已于庭审中确认其尚欠2015年6月至2016年5月25日的电费10351元未付，故对该诉请一审法院亦予以支持。另就李竺君已向恒根公司缴纳的租金及管理费保证金92944元，因李竺君拖欠租金及相关费用的时间超过二十天，故恒根公司有权没收已收取的保证金。就恒根公司要求李竺君向其支付逾期付款的滞纳金591331元的诉请，因《租赁合同》《关于管理费的补充协议》约定的滞纳金计算标准明显过高，而恒根公司未举证证明因李竺君逾期支付租金及管理费而遭受的实际损失，且恒根公司要求没收保证金92944元的诉讼请求已得一审法院支持，故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院将滞纳金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%，根据约定，租金及管理费应在每月5日前支付，因此，李竺君应向恒根公司支付其拖欠的2015年6月1日至2016年6月30日的租金及管理费的滞纳金（每月的滞纳金应以其每月欠缴的租金及管理费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从当月6日起计至实际清偿之日止，总额以591331元为限；其中2015年6月欠缴的租金及管理费为24492元，2015年7月至2016年6月每月欠缴的租金及管理费为46472元）。根据《租赁合同》第六条约定，张玉娟作为担保方，对李竺君在《租赁合同》中的全部债务包括违约金等费用提供担保，担保方式为连带责任保证，故张玉娟应对李竺君的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，一审法院对恒根公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年4月20日作出判决如下：一、李竺君应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市恒根贸易有限公司支付租金及管理费582156元；二、李竺君应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市恒根贸易有限公司补交优惠差额48984元；三、李竺君应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市恒根贸易有限公司支付欠缴电费10351元；四、李竺君应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市恒根贸易有限公司支付其拖欠的2015年6月1日至2016年6月30日租金及管理费的滞纳金（每月的滞纳金应以其每月欠缴的租金及管理费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从当月6日起计至实际清偿之日止，总额以591331元为限；其中2015年6月欠缴的租金及管理费为24492元，2015年7月至2016年6月每月欠缴的租金及管理费为46472元）；五、李竺君已支付的租金及管理费保证金92944元由广州市恒根贸易有限公司没收；六、张玉娟对上述第一至四项判决所确定的李竺君的债务承担连带清偿责任；七、驳回广州市恒根贸易有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16721元，由广州市恒根贸易有限公司负担5107元,由李竺君、张玉娟负担11614元。二审期间，一、李竺君、张玉娟向法院提交：从工商行政管理部门复印的《广州市租赁合同》，拟证明恒根公司提供的第19号商铺在不同的合同中约定的面积不一致。恒根公司对此质证称：对该证据的真实性无法确认，且该份《广州市租赁合同》仅为备案使用，并非双方当事人真正履行的合同。二、恒根公司向法院提交：1.《申领门牌确认通知书》，加盖广州市公安局番禺区分局门牌编定专用章，该通知书是恒根公司从广州市番禺区市桥镇沙圩二村股份合作经济社复印而来的，也加盖了该经济社的公章，拟证明涉讼物业是一个合法建筑；2.恒根公司在涉讼商场作推广活动的系列图片，拟证明恒根公司履行了家居管理推广的义务。李竺君、张玉娟二审质证称：对两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对李竺君、张玉娟的上诉请求，认定如下：一、李竺君、张玉娟上诉主张涉讼商铺没有合法报建，双方《租赁合同》无效。因涉讼《租赁合同》系双方真实意思表示，且恒根公司一审提交《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》、二审补充提交《申领门牌确认通知书》，形成证据链足以证明涉讼商铺所在建筑已经合法报建，双方租赁合同不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形。因此，李竺君、张玉娟主张合同无效，缺乏事实依据，不予支持。二、关于租金及管理费支付的问题。因《租赁合同》约定，租赁期间内除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同均视为违约。现李竺君仅向恒根公司缴纳了涉讼商铺2015年1月1日至2015年5月30日期间的租金及管理费合计73476元，且在租赁期间内单方提出撤场请求，明显违反《租赁合同》的约定。因此，李竺君理应依约向恒根公司支付其拖欠的租金及管理费。（一）租金计付截止时点。因《租赁合同》约定租赁期限于2016年6月30日届满，李竺君未能举证证明此前其向恒根公司实际返还涉讼商铺的时间，故一审认定李竺君、张玉娟应向恒根公司支付涉讼商铺租金自2015年6月1日计至2016年6月30日，合法有据。《临时场地使用证明》有效期至2016年2月6日，与李竺君、张玉娟实际交还商铺并无直接关系。李竺君、张玉娟主张以该场地使用证明有效期届满日期作为计租截止日期，依据不足，不予采纳。（二）计租面积的问题。李竺君、张玉娟上诉称双方备案的《广州市房屋租赁合同》显示承租面积157平方米，恒根公司提交的商场附图及李竺君实地测量涉讼商铺面积远远低于314平方米。但李竺君、张玉娟在诉前并未就承租面积与约定不符提出异议，且一直按314平方米面积计付租金，其二审对此提出上诉，缺乏充分依据，不予支持。（三）租金标准的问题。因双方租赁合同明确约定租金标准为每月每平方米80元，双方在履约过程中协商就部分租期的租金标准下调达成协议，对双方均具有约束力。但2015年7月1日之后的租金，双方未再作调整，故理应按合同约定的标准进行计付，一审处理并无不妥。恒根公司一审明确诉请李竺君向恒根公司支付2015年6月1日至2016年6月30日止的租金及管理费580980元。一审法院认定李竺君需向恒根公司支付2015年6月1日至2016年6月30日的租金及管理费582156元，虽符合双方合同约定，但确实超出当事人诉请金额，故本院纠正为580980元。但对于欠付的租金及管理费的违约金，一审处理并未超出当事人诉请，二审不作调整。李竺君、张玉娟上诉主张下调租金标准的理由不能成立，本院不予采纳。另外，李竺君、张玉娟上诉主张恒根公司未提供管理，不应向其收取家居管理费的问题，因双方合同对于家居管理费作出明确约定，李竺君、张玉娟也未能提供充分证据证明其主张，故本院不予支持。三、关于张玉娟担保责任范围的问题。因涉讼租赁合同明确约定“丙方（张玉娟）担保责任范围为乙方（李竺君）根据与甲方（恒根公司）所签订的《租赁合同》及相关附件而发生的全部债务（包括：租金、管理费、水电费、电话、滞纳金、违约金等费用），保证责任方式为连带责任保证……”。据此，张玉娟上诉主张其不应对涉讼商铺家居管理费等承担连带责任，不能成立。另外，本案纠纷系因李竺君、张玉娟欠租所引起，对于本案一、二审案件受理费的负担主体，二审不作调整。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，除判令欠租金额超出恒根公司诉请金额之外，其他处理结果并无不妥；上诉人李竺君、张玉娟的其他上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初4612号民事判决第二、三、四、五、六、七项及一审法院对案件受理费负担的认定；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初4612号民事判决第一项为：李竺君应于本判决送达之日起五日内向广州市恒根贸易有限公司支付租金及管理费580980元。二审案件受理费11614元，由上诉人李竺君、张玉娟负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一七年十一月十七日书记员  璩方慧