吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梨民一初字第142号
原告（反诉被告）徐誉哲，女，1979年6月15日出生，汉族，现住梨树县，医生。
被告（反诉原告）杨晓伟，男，1967年2月9日出生，汉族，现住梨树县，教师。
被告（反诉原告）宋丽娟，女，1970年10月30日出生，汉族，现住址同上，无职业。（二被告系夫妻关系）
原告（反诉被告）徐誉哲诉被告（反诉原告）杨晓伟、宋丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐誉哲，被告（反诉原告）杨晓伟、宋丽娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）徐誉哲诉辩称，原告于2014年4月3日租赁被告夫妻所有的坐落在梨树县郭家店镇北山街变压器楼老谭粮油旁边的面积为130多平方米的门市，双方约定租期五年，每年租金21000元，而且原告当场付给被告定金5000元。但2014年6月20日，原告要求被告交付房屋时，被告擅自违约将年租金提高2000元。约定当初原被告为保证各方能够更好的履行房屋出租义务，原告向被告交付定金5000元，而且被告也为了保证其履行约定，为原告打了收条，并且承诺若违约，退还现金10000元。现被告已经把双方约定的出租房屋租给他人使用，原告已经无法实现合同目的，被告已经构成实际违约，现原告依据《合同法》的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。请求人民法院依法判令：1、二被告返还预约款后再支付违约金5000元；2、原告因此所发生的费用由被告承担。不是我违约才不租赁房屋的，2014年6月20日我们签订合同的时候被告说让我装修房子，不装修房子就涨价10000元，最开始我不同意，后期我一想已经交纳5000元了，我就认可这个价格了，同意租赁，但是这时候被告又说租不行，买行，这个房屋的钥匙我都没有见过，所以我不同意赔偿被告说的损失。我没有违约，是因为被告的原因导致不能租赁的，二被告应当赔偿我违约金10000元。
被告（反诉原告）宋丽娟、杨晓伟辩诉称，1、双方订立的收条真实有效，5000元的预约金属于定金，适用法定的定金规则。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。原告于2014年4月3日交付预约金5000元，根据收条内容，“若违约，退现金10000元（一万元整）”，则该预约金应该解释为定金，适用定金规则。2、原告单方违反约定致使租赁合同不能如期订立，起诉书中被告将租金提高的陈述纯属子虚乌有。原定的房屋交付日期2014年6月20日当天，原告徐誉哲提出须将房屋前国家绿化带栽种的树木砍掉，被告未同意这一无理要求，理由是该树木由政府栽种，被告无权砍伐，事实上此时原告已经有了违约迹象。原告告知被告不租赁该商品房并索要之前交付的定金5000元，因为原告违约在先，因此被告并未同意原告请求。原告在双方达成合意后的90多天时间内，即从2014年4月3日至6月20日，没有及时与被告方就房屋相关的事宜进行沟通，而且在租赁合同即将签订之时，以清理绿化带内的树木这一被告不可能完成之事为理由，拒绝房屋租赁。起诉书中被告将租金提高这一陈述属于虚构，对于该房屋租赁事宜，被告一直积极配合原告，不存在任何违约行为。因此原告的行为是导致该房屋租赁纠纷的唯一理由。3、原告违反约定的行为给被告造成了较大的经济损失，严重影响了被告的正常生活。原告的违约行为使被告的商品房闲置三个多月，直至2014年9月末才租赁给下一承租方，按照年租金21000元计算，我方直接经济损失近6000元。原告决定不租被告的商品房后，多次来到被告家中闹事以索要定金，并将被告之一宋丽娟打伤，事后伤者在吉林省第二荣复军人医院治疗，被告已经向当地派出所报案。综上所述，原告违反约定在先，拒绝签订房屋租赁合同，无权要求退还定金5000元。恳请法院驳回原告诉讼请求；诉讼费用由原告承担。1、被反诉人在诉状中所述不属实，违约方是被反诉人。2014年4月3日，反诉人与被反诉人就房屋租赁有关事实协商一致，达成口头协议，约定被反诉人租赁反诉人的房屋，当天预交租房预约金5000元，正式签合同时交清全部房款，被反诉人书写了一份收条，反诉人宋丽娟在收条上签字，约定的租期是2014年6月25日至2019年6月25日止。但是2014年6月20日，被反诉人找到反诉人，共同来到租赁的房屋，被反诉人以房屋狭窄、房前绿化带有树木遮挡室内光线等借口明确告诉反诉人不能租赁该房屋，并要求退还预交房租，但反诉人未同意，直到2014年6月25日，被反诉人没有和反诉人签订房屋租赁合同。三个月后于2014年9月份反诉人才将该房屋租赁出去。综上所述，在反诉人双方的租赁合同中，违约方是被反诉人，而不是反诉人。被反诉人应当对其违约行为承担法律责任。2、被反诉人的违约行为给反诉人造成了经济损失。由于被反诉人没有按照约定与反诉人签订租赁合同并交付租金，造成反诉人的房屋闲置三个多月，使反诉人遭受经济损失。根据法律规定，由于被反诉人违约给反诉人造成的经济损失，应当由被反诉人承担赔偿责任。3、被反诉人无理取闹，无故殴打反诉人，给反诉人身体造成伤害，经济受到损失，应当承担赔偿责任。被反诉人因退租不成，多次到反诉人家中吵闹，2014年12月29日，被反诉人再次到反诉人家中吵闹，并将反诉人打伤住院。反诉人当天已经向公安机关报案，至今没有处理。反诉人住院期间的医药费等各项经济损失应当由被反诉人予以赔偿。综上所述，被反诉人诉讼主张的反诉人违约的事实不存在，其诉讼请求不能成立，人民法院应当驳回其诉讼请求。请求人民法院依法判令：1、被反诉人赔偿反诉人经济损失6000元；2、诉讼费用由被反诉人承担。
在开庭审理时，原被告为证明各自的主张，宣读了有关书证并申请证人出庭作证，本案诉讼争议的焦点为：1、本案的原被告谁是违约方？2、杨晓伟、宋丽娟应否给付徐誉哲5000元预约金，并支付违约金？3徐誉哲应否赔偿杨晓伟、宋丽娟经济损失？
庭审时，徐誉哲宣读了下列证据，申请的证人出庭作证：
1、收条。证明被告收到了我5000元的预约金，当时我们约定如果违约，退还我10000元，租赁期限是5年，后期被告涨价我也认了。杨晓伟的质证意见是：没有异议。宋丽娟的质证意见是：没有异议，内容是真实的，名字是我签的，其他内容是原告写的，但是当时我看内容了。由于杨晓伟、宋丽娟对此证据的真实性及证明的问题均无异议，本院予以采信。
2、短信记录。证明我一直想租赁被告的房屋，即使后来被告涨价，我也同意了，但是被告违约不租给我。杨晓伟、宋丽娟的质证意见是：没有异议。由于杨晓伟、宋丽娟对此证据的真实性及证明的问题均无异议，本院予以采信。
3、王桂梅的卡和在我诊所看牙的记载。证明我和被告之间的事情是真实的，有知情人，时间是2014年6月20日下午五点左右看牙的时候知道我和被告之间租赁房屋的事情。杨晓伟、宋丽娟的质证意见是：这个人我们不认识。
4、证人张雪松证实：“我和原告是初中同学，和杨晓伟是朋友，原告租赁被告房屋的事情我知道，他们第一次租赁房屋时我是中间人，2014年3、4月份的时候，杨晓伟有一个房子，我就找杨晓伟说原告有一个诊所在你的房子的附近快到期了，想租你的房子，当时说租期五年，租金一次性交齐，除了给付的5000元定金之外再给95000元，在出5000元收条之后，宋丽娟来找我说，又不同意租赁了，说价格有点便宜，要把定金退还给原告，我就和原告说了，不租给你了，把钱退给你。后来被告就把5000元退还给原告了，给钱的时候我不在场，但是双方都说退了5000元。后期的情况我就不知道了。5000元的收条是去看房子的时候当天给出具的，应该是3、4月份具体时间我记不清了。在这之后我就没再过问原被告之间的事情了。2014年4月3日这个收条不是我给联系租房子时候的那个收条。”。杨晓伟、宋丽娟的质证意见是：证人说的经过对。徐誉哲对证人的证言无异议。由于徐誉哲、宋丽娟、杨晓伟对该证人的证言均无异议，本院予以采信。
5、证人高金龄证实：“我是原告的嫂子，我和被告没见过面，但是杨晓伟认识我姐姐，原告第二次租房子是我给牵的线，第一次租房子把定金给原告退还之后，杨晓伟的朋友李艳华通过我姐姐找到我的电话号，李艳华给我打电话问我原告还租不租房子了，我就给原告打电话说了这个事情，原告说第一次都没租成，这回能租成吗？我就说：人家都问了，你们就再商量商量吧。后来就是原告和被告自己联系的，等原告和被告后来有矛盾的时候我给杨晓伟打过电话，杨晓伟说他做不了他媳妇的主，要原告给装修镶砖还有隔断，我和杨晓伟通话是夏天的时候，在原被告没有谈拢之后不几天，是2014年6、7月份，具体时间记不清了。”杨晓伟、宋丽娟的质证意见是：电话确实打过，但是日期不对。徐誉哲对该证人的证言无异议。对该证人证言杨晓伟、宋丽娟无异议的部分，本院予以采信。
6、证人王桂梅证实：“我去原告那看牙，我不认识被告，我去看牙那天是2014年6月份的时候，有个女的进屋把原告召唤出去了，好像就是被告这个女的，等原告回来就很生气，没给我看牙，我的牙是原告丈夫看的，原告生气就上那边去了，原告的丈夫说是因为房租的事情。杨晓伟向证人发问：你说是宋丽娟把原告叫出去的，原告回来之后和她丈夫说什么了？答：说了，但是说啥了我记不住了。”杨晓伟、宋丽娟的质证意见是：证人什么都记不清，也证明不了什么。徐誉哲对该证人的证言无异议。
庭审时，杨晓伟、宋丽娟申请的证人出庭作证：
1、证人陈会敏证实：“我不认识原告，我和被告是朋友关系，原告和被告签合同是2014年6月20日，那天我跟着去了，我们去租房子那，原告丈夫丈量屋，原告说要把绿化树砍了，宋丽娟说不行。原被告原来商量过租房子的事情我不知道。”徐誉哲的质证意见是：说的不对，证人认识我，我没有提过绿化带的事情，证人去过我诊所，我们也在派出所见过。杨晓伟、宋丽娟的质证意见是：无异议。
2、证人李曼玲证实：“我不认识原告，就是去看过牙，我和被告是锻炼的时候认识的，宋丽娟当时说让我跟着去签合同，当天没有签订合同，因为原告说这个房屋窄，丈量了。杨晓伟向证人发问：当时原告和被告谈论要租房子，还要砍绿化带树，所以就没签合同的事情了吗？答：没有谈论要签订合同。”徐誉哲的质证意见是：当时我没有回去拿尺，因为我怀里抱着孩子，我也没有说过绿化带的事情，有异议，说的不是事实。杨晓伟、宋丽娟的质证意见是：无异议。
经审理查明：徐誉哲第一次租赁杨晓伟、宋丽娟家房屋时中间人是张雪松，约定租期五年，租金一次性交齐，徐誉哲除了给付5000元定金之外再给杨晓伟、宋丽娟95000元，在出5000元收条之后，宋丽娟找张雪松说：“价格有点便宜不同意租赁了。”把定金5000元退还给徐誉哲。之后杨晓伟的朋友李艳华给徐誉哲的嫂子高金龄打电话让问徐誉哲还租不租房子了，高金龄给徐誉哲打电话说了这个事情，徐誉哲就又和杨晓伟、宋丽娟联系租赁房屋。2014年4月3日宋丽娟给徐誉哲出具收条，内容为：“现收到徐誉哲租房预约金5000元（五千元整），暂定租期5年，上打租，一次性付清，不更改房租，若违约退现金10000元（一万元整），待签正式合同时交清房款100000元（拾万元），租期2014年至2019年止。宋丽娟签名，2014年4月3日。”2014年6月20日原被告没有签订正式合同，后高金龄给杨晓伟打电话，杨晓伟说他做不了他媳妇的主，要原告给装修镶砖还有隔断。杨晓伟、宋丽娟已将约定租赁给徐誉哲的房屋于2014年9月份出租给他人。
本院认为，宋丽娟在给徐誉哲出具收预约金5000元收条时已明确暂定租期5年，上打租，一次性付清，不更改房租，若违约退现金10000元，待签正式合同时交清房款100000元。可在签正式合同前，宋丽娟又要求徐誉哲装修镶砖还有隔断，对这一事实高金龄当庭陈述时杨晓伟、宋丽娟无异议，徐誉哲与杨晓伟信息沟通时徐誉哲明确表示房费可以承受，接着租房，杨晓伟的回答是买可以，租不可以。证人陈会敏、李曼玲均证实：“徐誉哲说屋窄并要把绿化树砍了，宋丽娟说不行。”对陈会敏、李曼玲的说法徐誉哲有异议，由于这二位证人与宋丽娟是朋友关系，且对该两位证人的这一说法宋丽娟、杨晓伟并未提供其他证据予以佐证，故对陈会敏、李曼玲的证言本院不予采信。由于杨晓伟、宋丽娟对高金龄当庭陈述要求徐誉哲装修镶砖还有隔断的这一事实无异议，且杨晓伟在信息中亦说买可以，租不可以。应认定违约方是杨晓伟、宋丽娟。原被告约定若违约退现金10000元，应理解为这10000元有预约金5000元。违约金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，宋丽娟、杨晓伟应按约定返还给徐誉哲预约金5000元，并给付徐誉哲违约金5000元。由于违约方是晓杨伟、宋丽娟，故对其要求徐誉哲赔偿经济损失的请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宋丽娟、杨晓伟给付原告（反诉被告）徐誉哲人民币10000元。（此款于本判决生效后十日内给付）
二、驳回被告（反诉原告）宋丽娟、杨晓伟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告（反诉原告）宋丽娟、杨晓伟负担，反诉费25元由被告（反诉原告）宋丽娟、杨晓伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 王抒芳
审 判 员 李小棉
人民陪审员 苏立艳
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 李 蕊