江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2781号
上诉人（原审被告）吴松燕，女，1979年8月22日生，汉族。
委托代理人易波，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人吴群风，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京银城物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路289号银城广场20层。
法定代表人谢晨光，该公司总经理。
委托代理人应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人艾有顺，男，1961年2月24日生，汉族，该公司职员。
上诉人吴松燕因与被上诉人南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人不服南京市秦淮区人民法院作出的（2014）秦民初字第4272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月8日公开开庭审理了本案，上诉人吴松燕的委托代理人吴群风，被上诉人银城物业公司的委托代理人应志华、艾有顺到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
银城物业公司原审诉称，吴松燕系本市秦淮区御道街54号御道家园02幢1201室房屋产权人，于2005年7月23日收房入住。银城物业公司根据与吴松燕签署的《御道家园物业服务协议》提供物业服务，吴松燕在领受房屋并入住后即享受了银城物业公司对御道家园小区提供的物业服务。但吴松燕自2012年1月以来持续拖欠物业费，至今已长达两年之久。银城物业公司多次催缴，吴松燕均置之不理。吴松燕的行为严重阻碍了银城物业公司的管理服务工作，侵害了银城物业公司及其他众多业主的利益。为此，银城物业公司特向原审法院提起诉讼，请求判令：1、吴松燕缴纳物业服务费7137.6元（2012年1月至2014年6月）、公摊水电费2738.3元（2005年8月至2013年12月）、自来水费105.4元（2013年8月至2014年3月），合计9981.3元。2、吴松燕向银城物业公司支付欠缴物业服务费的滞纳金736.278元。3、本案诉讼费由吴松燕承担。
吴淞燕原审辩称，1、法院第一次开具应诉通知书的时间是2014年10月8日，依据诉讼时效的相关规定，银城物业公司不能主张2012年10月8日之前的费用。2、银城物业公司提供证据以证明其主体资格的营业执照复印件上注明，“有效期至2014年9月30日”，该文件已经过期。另外，吴松燕在工商局网站查询的银城物业公司企业信息中注册资本与银城物业公司提供的资料不符，且法定代表人也与物业服务合同上载明的法定代表人发生了变化。银城物业公司应当提供相关资料证明。3、银城物业公司提供的物业服务合同是2012年、2013年的合同，合同签订时间是2012年8月22日，当时正是业委会换届选举的时间，前任业委会已经辞职，新一届业委会尚未成立，业委会的公章由街道代管。根据物业管理条例的规定，物业服务合同应由业委会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订，银城物业公司提供的合同无论从盖章还是合同的签署看，都是无效的。另外，吴松燕去南京市物业办、秦淮区物业办、大光路街道进行了调查，确认银城物业公司提供的物业服务合同并未在相关主管部门备案，银城物业公司的行为违反了物业服务合同应当备案的相关规定。4、银城物业公司未提供2014年的物业服务合同，其主张2014年的物业服务费缺乏依据。综上，银城物业公司的诉讼请求证据不足，请求法院驳回银城物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，银城物业公司自2005年起进驻御道家园小区提供物业服务。2012年8月22日，银城物业公司与南京市御道家园住宅小区业主委员会（以下简称御道家园业委会）签订《物业管理服务合同》，约定由银城物业公司对本市秦淮区御道街54号御道家园小区提供物业服务，物业管理服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日。物业服务费由银城物业公司根据物业的不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取。2012年住宅的收费标准为1.6元／月／平方米，2013年住宅的收费标准为2元／月／平方米。公共水电费、水泵运行费、电梯运行费等公摊费用根据实际发生的数量单独收取。业主或物业使用人应按季度向银城物业公司交纳物业服务费，于每季度最后一个月的20日前向银城物业公司预先交纳下一季度的物业服务费。逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰作为滞纳金。2013年12月30日，银城物业公司与御道家园业委会续签了《物业管理服务合同》，物业服务期限延至2014年12月31日，住宅的物业服务费收费标准仍为2元／月／平方米。该合同除对停车费收费标准有所调整外，其余内容与2012年8月22日的《物业管理服务合同》内容基本一致。
吴松燕系御道家园02幢1201室业主，该房屋建筑面积为129.3平方米。自2012年1月起，吴松燕未向银城物业公司交纳物业服务费。
原审庭审中，吴松燕提供御道家园业委会于2012年10月31日、2012年12月6日出具的《公告》各一份，证明2012年8月22日的《物业管理服务合同》签订时，新一届业委会尚未成立，且业主大会决定与该合同内容有冲突，该合同系无效合同。2012年8月新一届业委会成立后，御道家园小区至今未开过任何形式的业主大会，根据法律规定，签订物业服务合同应由业主大会讨论通过，故2013年12月30日签订的《物业管理服务合同》亦属无效。
2012年10月31日《公告》载明，“新一批业委会成员于10月9日正式选举确立……鉴于在大光路办事处指导下成立的业主应急管理小组，依照8月12日-8月19日召开的业主大会的决定，已于8月22日和银城物业签订了物业管理服务合同，服务期限至2013年12月31日。……”2012年12月6日《公告》载明，“新一届业委会自10月9日正式选举确立以来，除逐步开展日常基础工作以外，同时也就8月份物业服务断档一事，和银城物业沟通。经过一段时间的讨论，结合各方面因素，最终达成共识：银城物业退还每户2012年8月份20天公共服务费。……”银城物业公司质证对上述两份《公告》均无异议。
原审诉讼中，银城物业公司自愿撤回要求吴松燕支付公摊水电费、自来水费及逾期支付物业服务费滞纳金的请求，原审法院予以准许。
上述事实，有双方陈述以及《物业管理服务合同》两份、《公告》两份等在卷佐证。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
本案涉及的2012年8月22日的《物业管理服务合同》签订时，御道家园小区新一届业委会确实尚未正式成立，但该合同是在大光路街道指导下，御道家园小区召开业主大会，决定续聘银城物业公司后签订。新一届业委会成立后，亦发布《公告》要求全体业主履行该份合同，表明其认可该份合同。该份合同及新一届业委会与银城物业公司在2013年12月30日签订的《物业管理服务合同》均不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同是否备案并不影响合同效力。吴松燕关于《物业管理服务合同》无效的抗辩意见，于法无据，原审法院不予采纳。
银城物业公司依据前述合同对御道家园小区提供物业服务，吴松燕作为业主应当支付物业服务费。依据2012年12月6日的《公告》，银城物业公司在2012年8月份有20天服务断档，相应费用应予扣除。吴松燕关于诉讼时效的抗辩意见，依据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。银城物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，吴松燕认为银城物业公司主张2012年10月8日前的物业服务费已过诉讼时效的抗辩意见，原审法院不予采纳。
综上，吴松燕应支付银城物业公司2012年1月至2014年6月期间的物业服务费129.3平方米×1.6元／月／平方米×12个月＋129.3平方米×2元／月／平方米×18个月－129.3平方米×1.6元／月／平方米×12个月÷365天×20天=7001.36元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：吴松燕于判决生效之日起十日内支付南京银城物业服务有限公司2012年1月至2014年6月期间的物业服务费7001.36元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，由吴松燕负担。
上诉人吴松燕不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院事实认定不清。首先，被上诉人提供的2012年8月22日和2013年12月30日签订的《物业服务合同》，未经业主大会通过，违反了法律、行政法规强制性规定，合同应属无效；其次，被上诉人提供的物业服务不符合其承诺的标准，应减免物业费；再者，被上诉人的诉讼请求中部分超过诉讼时效。二、一审法院法律适用错误。一审法院在判决书中适用《江苏高院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》的规定来确认诉讼时效的计算，明显错误。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判，并判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人银城物业公司答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明事实予以确认。二审期间，上诉人向本院提交一份关于银城物业公司从御道家园小区撤离的报告和一组照片，分别以证明银城物业公司与御道家园小区于2012年8月10正式终止物业服务合同和被上诉人提供的服务。被上诉人质证认为，一、关于银城物业公司从御道家园小区撤离的报告，只能证明银城物业公司向白下区大光路街道物业办说明可能撤离御道家园小区，而根据2012年10月31日公告的内容，业主大会决定聘任银城物业公司提供物业管理服务，合同期限是2012年1月1日到2013年12月31日；二、根据上诉人提供的照片，部分照片不能识别是否是御道家园小区的，即使是御道家园小区，该照片也属于静态的，不能真实的反映客观的情况。另，被上诉人向本院提交8张照片，以证明银城物业公司按照合同的约定履行了物业服务合同。上诉人质证认为，因为没有原件，不予发表意见。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人银城物业公司对上诉人吴松燕所在的小区提供物业服务，依据的是2012年8月22日及2013年12月30日签订的两份《物业管理服务合同》，此两份合同均得到业主委员会的认可，依法应当认定有效。上诉人上诉主张上述合同无效，本院不予采纳。原审法院依据物业服务合同判决上诉人支付相应物业费，具有法律依据。上诉人吴松燕上诉认为被上诉人主张的物业费超过诉讼时效，因被上诉人最后一期物业服务合同期限截止2014年12月31日，故被上诉人主张合同期限届满前的物业服务费，并未超过诉讼时效。上诉人另行抗辩被上诉人提供的物业服务并未达到承诺标准，故应减免物业服务费，对此上诉人并未提供充分证据证实，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68元，由上诉人吴松燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 汪海燕