湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0891民初813号原告：中国建设银行股份有限公司湛江市分行，住所地湛江市。负责人：陈增华，该分行行长。委托诉讼代理人：梁星，该分行员工。被告：张明，男，汉族，住湛江市霞山区。被告：湛江市嘉富房地产开发有限公司，住所地湛江市赤坎区。法定代表人：莫奕钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌斌，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司湛江市分行（以下简称建行湛江分行）诉被告张明、湛江市嘉富房地产开发有限公司（下称嘉富公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月28日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告建行湛江分行的委托诉讼代理人梁星、被告嘉富公司的委托诉讼代理人凌斌到庭参加诉讼，被告张明经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行湛江分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除建行湛江分行与张明签订的个人住房借款合同；2.判令张明偿还借款本金642778.97元及利息6121.11元，本息共计648900.08元（利息计至2016年6月20日，2016年6月21日至还清全部贷款之日止的利息另计）；3.判令建行湛江分行对张明提供的抵押财产享有优先受偿权；4.判令嘉富公司对张明所欠的贷款本息承担连带保证责任；5.判令张明、嘉富公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：张明向嘉富公司购买×××商铺，价款为1460445元。张明支付首期房款后，因购房资金不足，于2014年4月2日与建行湛江分行签订编号为440683600-2012-20140644169的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定张明向建行湛江分行贷款73万元，期限10年，自2014年8月18日至2024年8月18日，采用等额本息还款法还款。合同签订后，建行湛江分行依约发放了上述贷款。张明以其所购的上述房产作抵押，并办理了抵押登记手续。嘉富公司为该笔贷款提供连带责任保证担保。贷款发放后，张明只偿还了部分本金及利息，还款意愿差，严重违反合同，经建行湛江分行多次追讨未果。截至2016年6月20日，张明已拖欠3期贷款，拖欠到期本金12165.36元、利息6121.11元。为此，特提出诉讼。被告张明不作答辩，也不提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对建行湛江分行起诉的贷款事实予以确认，同时查明，《个人住房（商业用房）借款合同》由建行湛江分行（贷款人）、张明（借款人、抵押人）、嘉富公司（保证人）共同签订。合同第七条约定：对于本金或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，先还本后还息，除此之外的借款先还息后还本、息随本清。合同第十二条约定：保证人提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。第三十六条约定：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同第十三条约定：抵押人以本合同第三十七条“抵押财产清单”所列之财产设定抵押。合同第三十七条约定:抵押财产为×××商铺。合同第十六条约定了违约情形，其中包括借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。第十七条约定了违约救济措施，其中包括解除与借款人的借贷关系、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利、行使担保权利。合同第三十一条约定：贷款利率为浮动年利率，即在基准利率水平上上浮15%，并自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据每年1月1日的基准利率及上述上浮幅度，在每年1月1日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，并随贷款利率相应调整。本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。合同签订后，双方于2014年5月19日办理了商品房抵押权预告登记，但至辩论终结时尚未办理抵押权登记。2014年8月18日，建行湛江分行依约向张明发放贷款73万元。截至2016年11月7日，涉案贷款本金余额为640697.99元，拖欠利息、罚息、复利共计19911.34元。另查明，建行湛江分行提起本案诉讼后，本院依法向张明公告送达民事起诉状副本等应诉材料，公告期于2016年10月2日届满。本院认为，本案属于金融借款合同纠纷。建行湛江分行与张明、嘉富公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应予以保护。合同当事人应当依约全面履行自己的义务。建行湛江分行依约发放了贷款，张明负有按时还本付息的义务。张明多次拖欠贷款本息，属于《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条约定的违约情形，建行湛江分行依约有权解除该合同。由于建行湛江分行在起诉前没有向张明发出解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，应认定本院向张明送达民事起诉状副本的时间即2016年10月3日为《个人住房（商业用房）借款合同》解除之日。建行湛江分行主张涉案贷款截至2016年11月7日的贷款本金余额为640697.99元，拖欠利息、罚息、复利共计19911.34元，并提供了贷款对账单予以证明，张明、嘉富公司未提供证据予以反驳，故本院予以确认。《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定涉案贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮15%，并于每年1月1日按当日的基准利率及上浮幅度调整一次；罚息利率为贷款利率水平上上浮50%，并随贷款利率相应调整；复利利率同罚息利率。该约定并未超出中国人民银行公布的利率浮动范围，应予保护。因此，张明应向建行湛江分行清偿贷款本金640697.99元，并按照上述约定支付拖欠的贷款利息、罚息和复利。关于建行湛江分行对张明提供的抵押财产是否享有优先受偿权的问题。张明以×××商铺为涉案贷款提供抵押担保，虽然办理了抵押权预告登记，但尚未办理抵押权登记。由于抵押权预告登记与抵押权登记具有不同的法律效力，预告登记所登记的并非现实的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权尚未依法设立，故对建行湛江分行要求判令其对抵押财产享有优先受偿权的诉请不予支持。又因双方办理了抵押权预告登记，建行湛江分行据此获得将来发生抵押权变动的请求权，其可在两个方面行使该请求权：一是在具备抵押权登记条件时向登记机构提交相关资料后办理抵押权登记，并在此基础上行使优先受偿权；二是向法院起诉请求判令预告登记义务人完成抵押权登记，以胜诉判决代替预告登记义务人申请登记的意思表示，然后在此基础上行使优先受偿权。嘉富公司自愿为涉案贷款提供连带责任保证担保，保证期间至抵押登记已办妥且相关权利证书交由建行湛江分行核对无误、收执之日止。由于张明提供的抵押担保尚未办理抵押权登记，建行湛江分行系在保证期间内起诉要求嘉富公司承担保证责任，故嘉富公司应对涉案贷款本息承担连带清偿责任。嘉富公司承担保证责任后，有权向张明追偿。被告张明经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席判决。综上所述，建行湛江分行诉请解除合同、张明还本付息及嘉富公司承担连带清偿责任于法有据，应予以支持；但诉请行使抵押权理据不足，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司湛江市分行与被告张明、湛江市嘉富房地产开发有限公司签订的编号为440683600-2012-20140644169的《个人住房（商业用房）借款合同》于2016年10月3日解除；二、限被告张明在本判决生效之日起10日内偿还贷款本金人民币640697.99元及利息给原告中国建设银行股份有限公司湛江市分行（贷款利率在中国人民银行发布的同期同类贷款利率水平上上浮15%，并于每年1月1日按当日的基准利率及上浮幅度调整一次，罚息利率和复利利率均为贷款利率水平上上浮50%，并随贷款利率相应调整。截至2016年11月7日拖欠贷款利息、罚息、复利共计人民币19911.34元；自2016年11月8日起，以贷款本金人民币640697.99元为基数按罚息利率计付罚息至贷款付清之日止，并以拖欠的2016年10月2日前的利息为基数按复利利率计付复利至利息付清之日止）；三、被告湛江市嘉富房地产开发有限公司对本判决第二项债务承担连带清偿责任，并限在本判决生效之日起10日内偿还；被告湛江市嘉富房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告张明追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司湛江市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10289元，保全费3764.50元，合计14053.50元，由被告张明、湛江市嘉富房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  何昭峰代理审判员  傅彩萍人民陪审员  林贵祥二〇一六年十一月二十四日书 记 员  肖宜媚附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。