江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第2804号
上诉人（原审被告）张卫华，居民。
委托代理人孙海波。
被上诉人（原审原告）谢海平，居民。
委托代理人郁力，江苏法震律师事务所律师。
上诉人张卫华因与被上诉人谢海平房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第1096号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年9月8日，谢海平（甲方）与张卫华（乙方）签订租赁合同一份，合同主要内容为：“甲方将坐落于盐城市县前路6号盐城浴室二楼约1300㎡的商业用房租赁给乙方经营，租期从2012年9月8日至2017年8月7日止，在租赁期内，乙方不得私自转租、转让，乙方如确需转租或转让应当征得甲方同意。租赁期满乙方如需续租应当提前二个月商定续租事宜，如不能达成续租协议，乙方必须无条件及时将房屋交还给甲方，否则，除按原租金5倍的标准承担租金外，还应承担逾期交房的违约责任；租金为37万元／年，乙方承租的第一年的租金按半年一次性支付给甲方，以后每年的租金均需一次性支付全年租金，不足一年的按实结算，每次支付租金的时间均需提前一个月缴纳。如逾期缴纳乙方应当按原租金5倍的标准承担租金。甲方让房给乙方装潢时间为2012年9月8日起至2012年11月5日止，在此期间乙方如能按约履行本合同，则甲方免收乙方在此期间的租金，如乙方中途毁约，则按原租金的5倍的标准承担装潢期间的租金，同时追究乙方的违约责任；乙方需向甲方缴纳抵押金5万元，以确保本合同能够正常履行及甲方资产的安全和水、电等费用的正常给付。合同期满后，乙方需向甲方结清一切应缴费用，同时保持房屋及内部装潢等一切完好的情况下将不动产无偿交还给甲方，甲方将抵押金如数返还给乙方，否则，抵押金归甲方所有；……双方如有一方不能履行上述各项均作违约处理，违约金为年租金的20%。”合同签订后，张卫华于2012年9月8日汇款20万元给谢海平，同月9日交付现金3.5万元，其中18.5万元为半年租金，5万元为抵押金。谢海平将租赁房屋交付给张卫华，张卫华对上述房屋进行了装修，从事火锅经营。2012年12月29日，张卫华将租赁房屋的北侧一半转租给陈勇从事动漫经营。张卫华在2013年4月27日支付下半年的部分租金9万元。因张卫华未能按合同约定的时间按时足额支付租金，2013年5月30日谢海平向张卫华发出书面通知，通知载明：“依据双方2012年9月8日签订的租赁合同，你户截止2013年5月底欠本人租金95000元整，我多次登门口头、电话催缴未果。现书面通知你户，请于2013年6月5日前缴清所欠租金，否则我将按合同规定收回租赁房屋，视同你户违约处理。同时我将依法主张权利由此产生的一切经济法律责任，均由你本人负责。”张卫华收到通知后，于6月23日付租金5万元，11月4日付租金7万元，11月5日付租金2万元，2014年1月5日付租金3万元，后因张卫华未按时足额支付房屋租金，谢海平多次催要未果，遂于2014年3月27日诉至法院。
一审另查明，盐城市县前路6号盐城浴室房产坐东朝西，上下二层，房屋所有权证建筑面积2392.93平方米，房屋所有权人为盐城市房产管理局。该房由致泰贸易公司承租使用。2012年8月13日，致泰贸易公司与谢海平签订一份租赁合同，将此房一楼纯洗浴部分及二楼全部门面房约1700㎡租赁给谢海平使用。2012年8月25日，盐城市公房管理所、致泰贸易公司同意谢海平将所租房屋剩余部分转租。谢海平遂将盐城浴室二楼房屋转租给张卫华，张卫华将承租房屋南北一分为二，南一半用于自己经营火锅，北一半转租给陈勇经营动漫城。
一审又查明，张卫华与陈勇房屋租赁合同纠纷一案，张卫华于2013年8月13日向一审法院起诉，在审理过程中，陈勇提起反诉，同意解除与张卫华签订的房屋租赁合同。本案在审理过程中，张卫华提供了一份2012年9月8日与致泰贸易公司签订的租赁合同，张卫华以此主张讼争房屋是其本人与致泰贸易公司签订。谢海平提交了2013年1月14日张卫华、谢海平共同出具的承诺书，承诺书内容为：“此租赁合同仅供张卫华同志办理县前路6号盐城浴室二楼南侧美滋乐旋转自助火锅店办理证照使用，张卫华与致泰贸易公司无任何实际租赁关系。致泰贸易公司仅与谢海平2012年8月13日签订的租赁合同存在实际租赁关系。”
一审法院认为，（一）关于案涉房屋租赁合同的主体问题。虽然在2012年9月8日原、被告签订租赁合同的同日，张卫华与致泰公司还签订了一份内容相同的合同，但张卫华、谢海平共同的承诺书载明被告与致泰贸易公司所签合同仅供被告办理证照使用，无任何实际租赁关系，故被告与致泰贸易公司之间所签合同内容不具有真实性，二者之间不存在直接的租赁关系。原、被告租赁合同签订后，被告所支付的租金也是直接交付给原告，致泰贸易公司与原告之间存在租赁关系，原告与被告之间存在转租赁关系。被告的合同相对人是原告，故原告是本案的适格主体。被告辩称原告主体不适格的意见不予采信。
（二）关于被告辩称原告采取恶意欺诈手段骗取被告承租，并要求原告按照实际承租面积计算租金并赔偿损失的问题。原、被告所签订的租赁合同虽载明出租面积约1300平方米，但并未约定每平方米租金单价，也未约定按照面积计算租金；合同载明原告将盐城浴室二楼出租给被告，二楼面积经盐城市公房管理所证实为1300平方米。原告将房屋交付被告后，被告对部分房屋进行了装潢，并将所租赁房屋的北半部分出租他人，并未对面积提出异议。因此，被告该辩称理由不能成立，不予采信。
（三）关于被告辩称第一年租金按半年一次支付即18.5万元即可的问题。原、被告所签订的租赁合同第二条约定“租金每年为37万元，被告承租的第一年的租金按半年一次性支付给原告，以后每年的租金均需一次性支付全年租金。”按照上述约定及被告实际支付第一年租金的数额情况，应认定被告第一年的租金为37万元，按半年支付一次。故被告辩称第一年租金只需支付一半的理由没有依据，不予采信。
（四）关于原、被告之间的租赁合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告签订租赁合同时约定了租金的标准及支付方式，但被告并未按照合同约定的期间足额支付租金，在原告向被告催要租金并向被告发出书面催交通知后，被告仍未按约支付逾期的租金，故原告要求解除与被告的租赁合同的请求符合法律规定，予以支持。被告辩称要求继续履行合同依据不足。
（五）因原、被告之间合同符合解除条件，在合同解除后，被告应将租赁房屋返还给原告，并按租赁合同约定的标准向原告支付至实际交还租赁房屋期间的租金，被告应当于2013年10月5日前交纳下一年度（2013年11月5日-2014年11月4日）租金37万元，目前仅交纳7.5万元，其余部分应当交纳。合同约定逾期缴纳租金的违约金为原租金5倍的标准和承担年租金20%的违约金，现原告主张被告按照未支付租金的20%支付违约金未超出上述约定的范围，符合法律规定，故原告的诉讼请求予以支持。故对于2013年10月5日前（2013年11月5日-2014年11月4日期间租赁费）被告应当交纳而未缴纳的29.5万元租金，被告应当在按照实际占有使用房屋天数向原告交付租金的同时，按照20%的比例给付违约金。遂判决：一、解除原告谢海平与被告张卫华于2012年9月8日签订的《租赁合同》。二、被告张卫华应于本判决生效后十日内将租赁物盐城市县前路6号盐城浴室二楼房屋返还给原告谢海平。三、被告张卫华应在本判决生效后十日内按每年37万元的标准向原告谢海平支付2013年11月5日起至本判决生效解除合同之日的租金，以及在交房时向原告支付自解除合同次日至实际交房之日的房屋使用费（租金和房屋使用费均按照实际使用天数计算，并扣除已缴纳的7.5万元租金及押金5万元）。同时，被告张卫华还应当在上述期限分别按照上述应交租金、房屋使用费金额的20%向原告谢海平支付违约金。案件受理费7230元，由被告张卫华负担。
上诉人张卫华不服一审判决，向本院提起上诉称：一审遗漏了必要的当事人，在一审开庭时未通知出租人作为第三人参加诉讼。一审认定第一年的租金金额有误，双方约定“第一年的租金按半年一次性支付给被上诉人”，一审错误的理解为第一年的租金为37万元，每半年支付一次。被上诉人同意上诉人将部分房屋转租给案外人陈勇，故陈勇应承担的房屋租金应由被上诉人承担。被上诉人在签订合同时隐瞒了房屋的真实面积构成违约，上诉人并未违约。请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人谢海平答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，其转租行为得到了出租人的同意，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。因本案系转租合同的双方因为合同的履行产生的纠纷，并非因转租行为本身产生的纠纷，且不涉及出租人的权利义务，因此本案无需追加出租人作为第三人。
关于上诉人张卫华上诉称第一年的租金数额应减半收取的问题，从上诉人张卫华向谢海平交纳租金的行为来看，双方第一年的租金是按照年租金37万元，每半年缴纳一次租金，以后租金每年一次性支付。同时上诉人将部分房屋转租给案外人陈勇的合同也是约定第一年租金半年结算一次，以后租金每年一次性支付，故一审认定第一年的租金为37万元，每半年缴纳一次并无不当。
关于上诉人称谢海平同意其将部分房屋转租给案外人陈勇，故陈勇承担的租金应由谢海平承担的问题。本案中合同的相对方系张卫华与谢海平，陈勇与张卫华的租赁关系属于另一法律关系，谢海平同意上诉人将部分房屋转租并非同意上诉人将其应付房屋租金的义务转移至他人，故案涉房屋租金仍应由张卫华向谢海平交纳。本院对上诉人张卫华该上诉理由不予采信。
关于上诉人称谢海平在签订合同时隐瞒了房屋的真实面积构成违约，上诉人并未违约的问题。从双方合同约定的内容来看，双方约定“甲方将坐落于盐城市县前路6号盐城浴室二楼约1300㎡的商业用房租赁给乙方经营”，说明双方当时在订立合同时对房屋的面积并未明确具体确定，而且合同签订当日，上诉人向被上诉人缴纳了半年租金以及5万元押金，随后进行了装潢，亦将所租赁的房屋的北半部分出租给他人，并未对面积提出异议，上述事实说明上诉人对实际承租的面积应该是明知而且认可的。上诉人张卫华未按照合同约定向被上诉人谢海平交纳租金，已构成违约，故一审法院认定上诉人张卫华构成违约并无不当。在审理中，被上诉人谢海平书面向本院承诺在执行中对于违约金仅主张20000元，对于一审判决中违约金超出20000元部分不再主张，本院依法准许。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7230元，由上诉人张卫华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 谢超亮
代理审判员 胡廷霞
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 成以琴