陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕07民终531号
上诉人（原审被告、反诉原告）艾发平，女，生于1980年9月15日，住汉台区。
委托代理人冷义德，汉台区东关法律服务所法律工作者。
委托代理人冷静，汉台区汉中路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告)朱雅黎，女，生于1966年9月27日，住汉中市汉台区。
被上诉人（原审原告、反诉被告)熊建明，男，生于1957年11月27日，住址同上。
上诉人艾发平因与被上诉人朱雅黎、熊建明房屋买卖合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2015)汉台民初字第00398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人艾发平的委托代理人冷义德、冷静，被上诉人朱雅黎到庭参加了诉讼，被上诉人熊建明经本院传票传唤未到庭参加诉讼,依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院认定，2009年，朱雅黎、熊建明夫妇曾向艾发平借款300000元�后在还款过程中双方达成协议，艾发平出资购买朱雅黎、熊建明在汉中市文物管理委员会集资楼XX单元XXX号的住宅房一套。2010年10月，代建该住宅房的汉中天泽房地产开发有限公司向朱雅黎、熊建明交付房屋钥匙后，朱雅黎、熊建明将该房屋钥匙交给艾发平，并与艾发平共同向汉中天泽房地产开发有限公司提交了将该房屋（包括柴房）户主变更为艾发平的申请。艾发平接收房屋后对该房屋进行了装修并实际占有使用至今。2012年3月26日，以朱雅黎、熊建明为甲方，艾发平为乙方，双方补签订书面买房协议一份，约定乙方购买甲方坐落在东关文管会家属院XX单元XXX号住宅房一套，主体面积120.91㎡，单价1800/㎡，合计人民币338548元，柴房12号，面积29.69㎡，价格人民币71256元，办理房产证等费用及安装防盗门1900元，以上各项费用经双方协商后总房价确定为人民币420000元。已付320000元，下欠100000元，一年内全部付清。同日，朱雅黎、熊建明借艾发平的人民币300000元充抵房款，艾发平又向朱雅黎、熊建明支付人民币20000元，剩余购房款人民币100000元，艾发平向朱雅黎、熊建明出具了欠条，约定一年内付清。因艾发平到期未依约支付下欠的购房款，朱雅黎、熊建明多次催要无果，双方发生纠纷，朱雅黎、熊建明诉至法院，请求判令被告立即偿还所欠房款100000元及按月息1%计算自2013年3月26日起的欠款利息36000元。审理中，艾发平提起反诉，请求依法认定该房屋买卖合同无效，解除合同，判令朱雅黎、熊建明退还房款320000及3年利息，并赔偿装修费50000元。另查明，本案所涉房屋系朱雅黎、熊建明在汉中市文物事业管理委员会个人百分之百全产权集资房，房产证正在办理中。
一审法院认为，本案的争议焦点在于朱雅黎、熊建明与艾�平之间的房屋买卖合同是否有效。艾发平认为朱雅黎、熊建明所卖房屋系汉中市文物事业管理委员会的福利房，不能办理产权证，无权买卖，属合同欺诈行为，是无效的民事行为，因此双方所签订的房屋买卖合同无效。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第68条规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。根据审理查明的事实，本案所涉房屋系朱雅黎、熊建明全产权房屋，房屋产权证书正在办理过程中，该房屋不属于汉中市文物事业管理委员会的福利房，因此，朱雅黎、熊建明对该房屋享有处分权。审理中没有证据证明双方在房屋买卖过程中朱雅黎、熊建明故意告知艾发平虚假房屋情况，或者故意隐瞒房屋真实情况，诱使艾发平作出错误的购房意思表示，双方房屋买卖意思表示是真实的，不存在欺诈行为，艾发平以此为由认为民事行为无效的理由不能成立。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因双方所签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，并不违反法律规定，双方所签订的买卖协议当属有效合同，艾发平以诉争的房屋不能取得产权证主张合同无效的请求不符合法律规定，不予支持。关于艾发平现未取得房屋权属证书是否可以解除合同并获得赔偿的问题，依据法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据审理查明的事实，�雅黎、熊建明对诉争的房屋是享有处分权的，艾发平在实际取得朱雅黎、熊建明房屋后双方一起到房屋代建公司递交了将房屋权属证书办理到艾发平名下的申请，房屋代建公司也已受理了该申请，同时证明房屋权属证书正在办理中，艾发平现未取得房产证并不等同于不能取得房产证。法律规定当事人对自己的主张负有举证的义务，审理中，艾发平没有证据证明该房屋不能办理房屋权属证书或者是不能办理该房屋的所有权转移，亦没有证据证明朱雅黎、熊建明的行为导致自己不能取得该房屋的房屋权属证书，因此，其要求解除合同赔偿损失的主张不能成立。依据法律规定，成立并生效的合同，当事人应当按照约定履行各自的义务，朱雅黎、熊建明履行了其合同义务，已将房屋交付艾发平，并协助艾发平办理了变更房屋户主的相关事宜，艾发平应当按照约定时间向朱�黎、熊建明支付所欠购房款100000元人民币。因艾发平未按合同的约定期限付款，朱雅黎、熊建明主张按照月息1%计算逾期付款利息，该请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十三条、最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第六十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）艾发平自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）朱雅黎、熊建明支付房屋价款人民币100000元，并支付逾期付款利息36000元。二、驳回被告（反诉原告）艾发平的诉讼请求。本诉案件受理费3020元，反诉案件受理费3426元，共计6446元，由被告（反诉原告）艾发平负担。
艾发平不服一审判决，上诉�，虽然上诉人与被上诉人签订了房屋买卖协议，上诉人也支付了80%的购房款320000元，被上诉人也实际交付了房屋，但协议签订至今，该房屋的产权仍不明确，被上诉人无法将房产证办理到上诉人名下，导致上诉人买房目的不能实现。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，双方签订的房屋买卖合同是无效的，被上诉人应当向上诉人退还房款并赔偿装修损失。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判确认双方签订的房屋买卖合同无效，并由二被上诉人返还上诉人购房款320000元及利息，赔偿上诉人房屋装修损失费50000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人朱雅黎、熊建明答辩称，本案房屋是被上诉人熊�明个人的全额集资房，不存在产权不清的问题。被上诉人自向上诉人交付房屋之日起，一直在为办理房产证手续而努力，目前房产证办理事项已走到最后阶段。一审判决是合理合法的，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人艾发平提交了以下证据：1、国有土地使用证，载明土地使用权人为汉中市文物事业管理委员会办公室。2、文管会2016年5月18日通知，载明各住户将购房资格审查表递交天泽公司，其中无艾发平名字。3、汉中市不动产登记交易服务中心证明，载明未查询到涉案房屋所有权登记信息。以上证据证明被上诉人对房屋不享有所有权，其转让房屋的行为不合法。被上诉人朱雅黎对该组证据的真实性无异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信，但该组证据并不能证明被上诉人转让房屋的行为违法，故对其证明目的不予采信。
被上诉人朱雅黎提交了以下证据：1、天泽房地产公司证明。载明房产证办理手续已进入房改办审批阶段。2、汉市房改办发[2016]制1号《汉中市住房制度改革委员会办公室对市文物事业管理委员会办公室全额集资建房转售职工办理不动产权证书的批复》，载明完善维修基金手续后，可到不动产交易服务中心办理不动产权证书，附件《全额集资建房人员名单》中包括艾发平。以上证据证明涉案房屋能够办理房产证，艾发平也在集资建房人员名单之中。上诉人对证据1不予认可，认为天泽公司没有资格证明房屋产权问题。对证据2的真实性及证明目的均予以认可。经审查，该组证据能够证明涉案房屋产权证书的办理情况，本院予以采信。
结合双方当事人提交的证据及当庭陈述，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是双方签订的房屋买卖合同是否有效。上诉人主张被上诉人无法将房产证办理到上诉人名下，导致其签订合同的目的不能实现，故要求确认合同无效。经查，本案房屋系汉中市文物管理委员会办公室全额集资建房，汉中市住房制度改革委员会办公室在对市文物管理委员会办公室全额集资建房转售职工办理不动产权证书的批复中说明，完善维修基金手续后，即可到不动产交易服务中心办理不动产权证书，艾发平亦在该批复所附《全额集资建房人员名单》之中，故上诉人提出被上诉人无法将房产证办理到上诉人名下的理由与客观事实不符，本院不予采纳。本案合同系双方当事人在平等、自愿的基础上订立，且合同内容不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，故上诉人要求确认合同无效的上诉理由不能成立，上诉人应当按照合同约定向二被上诉人支付剩余购房款。因双方未在合同中约定逾期付款利息计算标准，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，结合被上诉人的实际损失及合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院将逾期利息计算标准酌情确定为中国人民银行同期同类贷款基准利率。综上，一审判决认定事实清楚，但对逾期付款利息计算过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持汉中市汉台区人民法院（2015）汉台民初字第00398号民事判决主文第二项；
二、撤销汉中市汉台区人民法院（2015）汉台民初字第00398号民事判决主文第一项；
三、上诉人艾发平自本判决生效之日起十日内向被上诉人朱雅黎、熊建明支付房屋价款人民币100000元，并支付逾期付款利息（以100000元本金为基数，自2013年3月26日起至2015年3月25日止，按中国人民银行公布的一至五年期贷款基准利率标准计算）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担不变，二审案件受理费3020元，由上诉人艾发平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆 波
代理审判员 刘际勇
代理审判员 岳 媛
二〇一六�八月十一日
书 记 员 刘 娜