广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第405号
上诉人（原审原告）：郑桂芳，女，汉族，住广东省广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：黄峻，男，汉族，住广东省中山市石岐区。。
上诉人（原审原告）：翁时民，男，汉族，住广东省中山市东区。
三上诉人的共同委托代理人：杨建军，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
三上诉人的共同委托代理人：郭锦峰，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴立萍，女，住广东省珠海市。
委托代理人：易伏祥，广东玉成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：罗家良，男，住广东省珠海市。
委托代理人：易伏祥，广东玉成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市恒丰精品酒店管理有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：吴立萍，执行董事。
委托代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何志清，女，住广东省珠海市香洲区。系珠海市香洲金色恒丰酒店业主。
委托代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海经济特区远源房产实业有限公司（清算组）。住所地：广东省珠海市。
负责人：王国光，组长。
委托代理人：ＸＸ红，广东大公威德律师事务所律师。
委托代理人：赵丽美，广东大公威德律师事务所律师。
上诉人郑桂芳、黄峻、翁时民，上诉人吴立萍、罗家良与被上诉人珠海市恒丰精品酒店管理有限公司（以下简称恒丰精品酒店）、何志清、珠海经济特区远源房产实业有限公司（清算组）（以下简称远源清算组）物权保护纠纷一案，上诉人郑桂芳、黄峻、翁时民，上诉人吴立萍、罗家良均不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：珠海市明珠南路3306号商铺，明珠南路3328号X栋X、X、X号办公楼原登记在珠海市中经房地产有限公司（以下简称中经公司）名下。珠海市中级人民法院根据（2006）粤高法民二终字第276号民事判决书对珠海经济特区远源房产实业有限公司进行清算，执行清算过程中，将中经花园项目的涉案房产（含上述房产）纳入清算范围。中经公司对《关于确定清算范围的通知》提出异议，（2011）粤高法执复字第40号《执行裁定书》驳回其复议请求。
2011年7月，郑桂芳、黄峻、翁时民经珠海市中级人民法院委托拍卖竞拍购得珠海市明珠南路3306号商铺，明珠南路3328号A栋X、X、X号办公楼。珠海市中级人民法院2011年9月26日作出（2009）珠中法执字第71号之十《执行裁定书》裁定郑桂芳、黄峻、翁时民取得上述房产的所有权及其他权利。2011年10月28日，珠海市中级人民法院向恒丰酒店、恒丰商务中心等使用人发出《交付通知书》，要求收到通知书10天内自动搬离或与新业主协商租赁事宜。
吴立萍、珠海市香洲金色恒丰酒店对交付通知提出异议，被驳回后，于2013年向珠海市中级人民法院提起诉讼，要求确认对X栋二楼X号及X号商铺享有租赁权，经（2013）珠中法民三初字第5号民事判决书认为案涉商铺在租赁期间已被法院查封，判决驳回其诉讼请求。2003年5月8日珠海市中级人民法院查封了本案所涉房产在内的中经花园的全部房产。2010年3月8日继续查封至2011年3月2日。
2006年6月28日，吴立萍与中经公司签订两份《房屋租赁合同》，由吴立萍租赁中经花园X栋X号（110.82㎡）、X栋X楼X号（1253.56㎡）用作旅馆业。租期为十年，至2016年7月3日。承租单价分别为每平方28元、13元，每两年增长5%。2010年3月31日，吴立萍就X栋X楼X号（1128.20㎡）签订租赁合同，约定租至2020年3月31日，每平方单价13元，每两年递增5%。2011年4月开始，因房产产权产生纠纷，吴立萍未再向中经公司支付租金。
吴立萍与中经公司签订合同后，将案涉房产用于酒店经营，其中3306号商铺及二楼2号房产为金色恒丰酒店使用，二楼1号房产为恒丰精品酒店使用，吴立萍陈述是转租给二者使用。
珠海市香洲金色恒丰酒店为个体户，经营者为何志清。珠海市恒丰精品酒店管理有限公司为有限责任公司，股东为吴立萍和何志清，吴立萍担任公司执行董事、经理，何志清为公司监事。
郑桂芳、黄峻、翁时民自行委托珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司对案涉房产的租金价格进行评估，结论为：明珠南路3328号A栋X、X、X号办公楼平均月租金45元，2011年6月17日至2013年12月16日租金分别为1320597、2016360、1320597元，总值4657554元。吴立萍自行委托珠海开元资产评估事务所有限公司对案涉房产租金价格进行评估，结论为：2011年10月1日至2014年4月30日1号铺租金569188.19元，2号铺632433.55元，11号铺130310.36元，总值1331932.10元。双方对于对方的评估结论均不认可，郑桂芳、黄峻、翁时民申请法院委托评估，原审法院抽签确定委托广东正大新房地产与资产评估有限公司进行评估，结论为：明珠南路3328号A栋X、X办公楼2471.82㎡，2011年7月至2012年12月租金评估值673165.57元、2013年1月至2013年12月573748.97元、2014年1月至2014年10月561943.56元；明珠南路3306号商铺2011年7月至2012年12月租金评估值52001.01元、2013年1月至2013年12月52803.16元、2014年1月至2014年10月49371.93元。
以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。
原审法院认为，郑桂芳、黄峻、翁时民通过拍卖程序获得案涉房产，经珠海市中级人民法院（2009）珠中法执字第71号之十《执行裁定书》裁定取得所有权，依法享有对案涉房产的所有权及其他相应权利。中经公司对于案涉房产纳入清算范围的异议，已经珠海市中级人民法院（2010）珠中法执异字第29号《执行裁定书》及广东省高级人民法院（2011）粤高法执复字第40号《执行裁定书》裁定驳回，吴立萍等以中经公司是案涉房产的所有权人为由抗辩，原审法院不予采纳。郑桂芳、黄峻、翁时民已经取得案涉房产的所有权，中经公司以享有所有权为由申请参加本案诉讼，理据不足，原审法院不予支持。
吴立萍签订租赁合同期间，案涉房产已被法院查封，吴立萍无权要求受让人继续履行原租赁合同。在郑桂芳、黄峻、翁时民2011年9月26日取得房产所有权后，吴立萍实际使用案涉房产至今，应向郑桂芳、黄峻、翁时民支付案涉房产的使用费，使用费应参照同时期的市场租金价格确定。
郑桂芳、黄峻、翁时民与吴立萍均自行委托了评估，但均不认可对方的评估结论，经郑桂芳、黄峻、翁时民申请，原审法院委托广东正大新房地产与资产评估有限公司进行评估，并出具了评估结论，现应以法院委托的评估机构出具的结论为依据确定租金价格。郑桂芳、黄峻、翁时民对于评估结论提出异议，认为评估方法中扣除税金没有依据，市场价格的调查不合理，在原审庭审中广东正大新房地产与资产评估有限公司评估人员予以解答，是否扣除税金及市场调查方法属于评估公司评估的方式方法问题，应属于评估公司的专业范围，现没有证据显示广东正大新房地产与资产评估有限公司的评估过程和结论存在违反法律规定的情形，郑桂芳、黄峻、翁时民申请重新评估，依据不足，原审法院不予采纳。
郑桂芳、黄峻、翁时民自珠海市中级人民法院2011年9月26日《执行裁定书》取得案涉房产的所有权及其他权利，吴立萍应支付的使用费应自2011年9月26日起计算，根据评估机构的评估结论，计算A栋X、X办公楼2011年9月26日至2012年12月31日费用为673165.57元／549天×462天=566489.06元（月平均使用费记为36785元），2013年1月至2013年12月为573748.97元（月平均使用费记为47812.41元），2014年1月至2014年10月为561943.56元（月平均使用费记为56194.36元）；以上共计1702181.59元。2014年11月1日至实际腾退房产之日应参照2014年的平均标准每月56194.36元计算。3306号商铺2011年9月26日至2012年12月31日费用为52001.01元／549天×462天=43760.41元（月平均使用费记为2841.59元），2013年1月至2013年12月为52803.16元（月平均使用费记为4400.26元），2014年1月至2014年10月为49371.93元（月平均使用费记为4937.19元）；以上共计145935.5元。2014年11月1日至实际腾退房产之日应参照2014年的平均标准每月4937.19元计算。
珠海市中级人民法院于2011年10月28日向吴立萍、恒丰酒店发出《交付通知书》，通知吴立萍、恒丰酒店搬离房产或协商租赁事宜，吴立萍、恒丰酒店虽提起异议和诉讼，经珠海市中级人民法院裁定书、（2013）珠中法民三初字第5号《民事判决书》及2013年12月16日（2013）粤高法民二终字第99号《民事裁定书》最终驳回吴立萍的诉讼请求。所以，吴立萍应支付法院要求搬离房产之后未支付使用费而造成的损失，原审法院以上述延迟支付使用费的数额，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算自拖欠次月1日至实际付清之日的利息确定郑桂芳、黄峻、翁时民要求的滞纳金损失。
吴立萍与罗家良认可使用案涉房产在双方婚姻关系存续期间，基于使用房产应支付的使用费，应当按夫妻共同债务处理，罗家良应对上述使用费及利息损失承担连带责任。
关于金色恒丰酒店、金色精品酒店公司对案涉房产的实际使用情况，吴立萍在庭审时陈述，根据与中经公司的合同，金色恒丰酒店（经营者何志清）使用的是3306号商铺和二楼2号1253.56㎡的面积，恒丰精品酒店管理公司使用的是二楼1号1128.20㎡面积，郑桂芳、黄峻、翁时民庭审时表示认可，原审法院予以认定。吴立萍陈述系再次转租给金色恒丰酒店、金色精品酒店公司，因房产已经实际查封，且吴立萍没有提交证据证明金色恒丰酒店、金色精品酒店公司支付租金的事实，所以，金色恒丰酒店、金色精品酒店公司实际使用案涉房产，应对使用面积范围内的使用费承担连带责任。郑桂芳、黄峻、翁时民要求何志清及恒丰精品酒店公司承担全部连带责任，没有事实依据，原审法院不予支持。金色恒丰酒店登记为个体工商户，其法律责任应由经营者何志清承担，金色精品酒店公司为有限责任公司，依法独立承担相关债务。金色恒丰酒店、金色精品酒店公司使用的二楼房产面积与登记和评估的总面积相差约10平方米，原审法院以双方在二楼使用面积的比例确定二者对二楼实际使用费应当承担连带责任的比例，金色恒丰酒店为1253.56／（1253.56＋1128.20）=52.6%，恒丰精品酒店公司为47.4%。综上，金色恒丰酒店（何志清）应对3306号商铺的使用费及A栋01、02办公楼使用费的52.6%及相应利息损失承担连带责任，恒丰精品酒店公司应对A栋X、X办公楼使用费的47.4%及相应利息损失承担连带责任。
远源房产清算组将案涉房产列入清算范围，在执行程序中对房产进行处理和拍卖，拍卖由法院委托，并在拍卖前对标的状况简介中对案涉房产的现状进行了说明，郑桂芳、黄峻、翁时民要求远源房产清算组对于案涉房产未能在拍卖后交付的法律后果承担连带责任，没有法律和合同依据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第三十九条、第一百一十七条之规定，作出如下判决：一、吴立萍于判决发生法律效力之日起十日内向郑桂芳、黄峻、翁时民支付珠海市明珠南路3328号A栋X、X办公楼的使用费，2011年9月26日至2014年10月31日共计1702181.59元，2014年11月1日至实际腾退房产之日按照每月56194.36元的标准计算。二、吴立萍于判决发生法律效力之日起十日内向郑桂芳、黄峻、翁时民支付珠海市明珠南路3306号商铺的使用费，2011年9月26日至2014年10月31日共计145935.5元，2014年11月1日至实际腾退房产之日按照每月4937.19元的标准计算。三、吴立萍于判决发生法律效力之日起十日内向郑桂芳、黄峻、翁时民支付延迟支付上述使用费的损失，以签署每月使用费的数额，按照中国人民银行同期同类贷款利率自拖欠次月1日计算至实际付清之日。四、罗家良对上述支付义务承担连带责任。五、何志清对上述A栋X、X办公楼的使用费的52.6%、3306号商铺的使用费及相应利息损失承担连带责任。六、珠海市恒丰精品酒店管理有限公司对上述A栋01、02办公楼的使用费的47.4%、3306号商铺的使用费及相应利息损失承担连带责任。七、驳回郑桂芳、黄峻、翁时民的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费35216元，由郑桂芳、黄峻、翁时民负担14092元，吴立萍、罗家良、何志清、珠海市恒丰精品酒店管理有限公司负担21124元。保全费5000元、评估费7400元，合计12400元，由吴立萍、罗家良、何志清、珠海市恒丰精品酒店管理有限公司负担。
郑桂芳、黄峻、翁时民不服上述判决，上诉称：一、广东正大新土地房地产与资产评估有限公司出具的《房地产估价结果报告》（以下简称“一审评估报告”）存在计算的偏差、参考市场案例的错误、整体评估明显的偏向性。首先，“一审评估报告”主要是以市场比较法进行评估，就是参考被评估标的周边同类型不动产的租金进行比较。而上述评估公司采信的市场参考依据，都是电话口头咨询，既没有具体租赁情况，也没有合法的《租赁合同》提供（其中一个依据郑桂芳、黄峻、翁时民亲自查证，是将一层商铺私自分隔成两层，单位面积租金变相“被减低50%”）。而郑桂芳、黄峻、翁时民已经向原审法院提供上述被评估标的同一地址、同一使用功能的多份完整合法《租赁合同》，评估公司完全没有作为参考，采信的偏向性非常明显。原审时评估人员出庭称，租金评定依据主要是网上找的报价，并无书面合同依据，事实上郑桂芳、黄峻、翁时民提交了几个同一地段类似房产的租金合同，评估机构抛开现实合同依据不考虑，以网上报价作为鉴定依据的做法是不妥的，依据也是不充分的，为了核定鉴定机构依据是否充分，郑桂芳、黄峻、翁时民申请要求鉴定机构提供其在鉴定时有关参照物的资料以鉴定其鉴定是否真实合理。
其次，评估公司所谓的参考依据（案例），都是出租方的税后纯收益，但是推算本案标的的租金时，却将上述已经是税后纯收益的所谓租金，再次扣减一轮租金税收，令评估再次人为地不合理减少。评估报告在评估租金时扣减营业税和房产税是错误的，税收的缴纳方是收益方，在对方未提交任何代扣代缴凭证的情况下，评估公司无权擅自将税款从租金中直接扣除，如果按照鉴定机构的逻辑，郑桂芳、黄峻、翁时民依据判决拿到的是纯收益，对方之前也未代扣代缴，郑桂芳、黄峻、翁时民认为鉴定机构擅自将税收予以扣减不合理，也超出其评估范围，是明显违法的。最后，郑桂芳、黄峻、翁时民质疑评估报告时，评估公司解释评估的租金还减去包括但不限于酒店运营的税收、空置率的租金扣除，而对于郑桂芳、黄峻、翁时民至2011年一直没有收到任何租金或者占用费的利息与机会成本完全没有考虑，于法无据，且不合常理。郑桂芳、黄峻、翁时民起诉要求的租金已经列明是不含租赁税收的纯收益具体数额要求与租赁税应缴由谁负责的问题。
二、原审评估机构没有切实调查周边房产的市场价格，调查方法不合理，导致评估结论与实际的市场价格严重偏离。市场比较法是房地产估价最常用的方法，即估价对象的价格可通过周边类似房地产的成交实例来求取，但原审评估机构并未调查与涉案房产类似房产的租赁价格行情。根据原审评估报告，涉案的明珠南路3328号A栋01、02办公楼的租金仅约为15至18元／平方米／月。然而事实上，郑桂芳、黄峻、翁时民同样通过拍卖方式取得了明珠南路3328号A栋03之一，建筑面积为337.04平方米，出租给交通银行珠海分行，租金价格在2011年已达55元／平方米／月；明珠南路3328号A栋03之二，建筑面积为641平方米，租给张育霞作足浴店之用，租金价格在2012年亦已达40元／平方米／月（净收益，不含租赁税等）。同时，郑桂芳、黄峻、翁时民查证前些年《南方日报》曾经对珠海办公室租赁情况进行过报道，珠海市区的办公室租金范围在30元至80元以上，不存在有15元到19元的租金，那是珠海厂房的租金标准。可见，周边房产租金的市场价格已远远超过一审评估报告所认定的水平，评估报告认定的租金收益严重失实。
三、原审评估报告忽略影响租金的关键因素，放大了修路等个别因素的影响，明显避重就轻，有偏袒被上诉人之嫌。尽管近些年来，地段因素对住宅售价和租金的影响已呈现弱化趋势，但是对商业用房来说，地段仍是决定其售价和租金高低的首要因素，甚至是决定性因素。涉案房产中经花园位于明珠南路与人民西路交汇处，面对珠三角城市轻轨站，是商业繁华地段，办公楼、商铺租金一直高企，周边房产租金一直在40-60元／平方米／月，且有不断上涨之势，根本不可能有一审评估报告认定的15至19元／平方米／月的商业用房存在。其次，在庭审质证的时候，评估人员表示要考虑明珠路修路对租金所造成的影响。事实上，这次修路对租金的影响是非常有限的，因为只是标的其中一面的附件进行“非完全封闭施工”，标的在施工期间，人车仍然可以通过人民西路便利通行、明珠路绕路，尤其是对非零售业的商业用房，因为关键因素还是在于地段。郑桂芳、黄峻、翁时民将周边商铺出租给交通银行珠海分行、张育霞作足浴店之用，租金不但没有因修路而减少，反而还逐年递增，就是很好的例子。按一审评估机构的逻辑，难道因为修路的原因，涉案房产的租金竟然从40-60元／平方米／月下降到只有15至18元／平方米／月，降幅超过50%以上？这显然不可能。
四、原审法院将房产设定在毛坯状态的条件下进行租金收益的评估，也与房产的客观情况不符，导致评估价值的偏低。根据一审评估报告，本次评估以房产毛坯状态为条件，而该条件是由委托方即原审法院要求的。原审法院的做法是没有任何依据的。正如所查明的事实，涉案房产在出租给吴立萍之前，早已出租给别人，故已具备一定的装修。另一方面，涉案房产出租给吴立萍之前已被法院所查封，吴立萍是知道该查封事实的，故吴立萍也不应在查封房产进一步装修，因此，既然郑桂芳、黄峻、翁时民已通过现状拍卖取得涉案房产，那么，内部已有的装修就理应为郑桂芳、黄峻、翁时民取得和使用，在此前提下，原审法院应当要求评估机构在房产现状的条件下进行租金事宜的评估，而绝不是毛坯状态之下。退一万步而言，即便吴立萍将可移动的装修全部拆走，房产也是永远不可能重新回到毛坯的状态。因此，既然已不可能让房产回到毛坯的状态，那有什么理由要以毛坯状态作为评估的条件呢？有装修（包括简单装修）与毛坯的出租价格是存在差异的，而原审法院的对评估条件的设定，无疑大大降低了郑桂芳、黄峻、翁时民本应取得的租金收益。
综上，原审评估报告的鉴定结论明显既不符合房产的当前的状态，亦不能客观反映租金的真实情况，依法不能作为本案证据使用和采纳。郑桂芳、黄峻、翁时民在原审中曾提出了重新评估的意见，但原审未予理会是不适当的。由此，郑桂芳、黄峻、翁时民提起上诉，请求：一、撤销本案原审判决，改判支持郑桂芳、黄峻、翁时民的诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费由吴立萍、罗家良、恒丰精品酒店、何志清、远源清算组承担。
针对郑桂芳、黄峻、翁时民的上诉，吴立萍、罗家良答辩称，原审评估报告是客观真实的，相关评估程序是符合法律规定的，评估数据的采集也是符合行业标准和行业规范的，原审法院依据该份评估报告作出对租金标准的认定应予以维持，郑桂芳、黄峻、翁时民提出的上诉请求和事实理由不能成立，请求二审法院依法驳回，维持原来评估的结果。
针对郑桂芳、黄峻、翁时民的上诉，何志清、恒丰精品酒店答辩称，其认可吴立萍、罗家良的答辩意见。评估机构是在郑桂芳、黄峻、翁时民申请后法院依据摇珠产生的评估机构，评估机构是按照法定程序对涉案房产进行的评估，整个评估的程序都是公开、透明、合法的，在郑桂芳、黄峻、翁时民不能提供证据推翻评估报告的情况下，该评估报告应予以维持，郑桂芳、黄峻、翁时民提出的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。
针对郑桂芳、黄峻、翁时民的上诉，远源清算组答辩称，郑桂芳、黄峻、翁时民要求远源清算组承担连带责任无法律依据，也无合同约定，远源清算组是受法院指派委托拍卖行公开拍卖涉案房产，拍卖成交后远源清算组向珠海市中级人民法院申请出具了产权转移的裁定书，远源清算组已经履行了交付的义务，对于腾退房屋，远源清算组通过拍卖行已公开声明不负责广场的腾退，所以远源清算组对郑桂芳、黄峻、翁时民的任何损失不承担连带责任。
吴立萍、罗家良亦不服原审判决，上诉称，原审法院判决吴立萍、罗家良对房屋使用费承担利息支付责任。没有事实和法律依据，对吴立萍、罗家良不公平，应当予以撤销。
一、珠海市中级人民法院虽然在2011年10月28日向吴立萍和恒丰精品酒店发出过本案房屋的《交付通知书》，通知吴立萍及恒丰精品酒店搬离涉案房屋，但吴立萍鉴于占有本案房屋是从中经公司手中合法租赁而来。故吴立萍、罗家良对珠海市中级人民法院发出的该交付通知提起了异议之诉，该异议之诉经过珠海市中级人民法院和广东省高级人民法院依法审理，最终才确定吴立萍、罗家良的异议之诉不能成立。至此，吴立萍、罗家良才确切知道自己有义务向郑桂芳、黄峻、翁时民交付本案房屋，也就是说，截至广东省高级人民法院作出判决之后，吴立萍、罗家良才确切知道应该向郑桂芳、黄峻、翁时民交付本案房屋的使用费，而原审法院却从2011年9月26日开始起算，让吴立萍、罗家良承担迟延支付本案房屋使用费的损失，这明显不公。
二、根据吴立萍、罗家良与中经公司签订的第42号、45号房屋租赁合同的约定，吴立萍、罗家良交给中经公司的租金分别为每平米人民币12元、13元和28元。吴立萍、罗家良当时愿意按照该租金标准交付给郑桂芳、黄峻、翁时民，但郑桂芳、黄峻、翁时民不同意，执意要求吴立萍、罗家良按照每平米45元和90元的标准交纳租金，显然，双方对于涉案房屋租金的交纳标准存在重大分歧。对于双方的上述分歧，妥善的处理方法应该是：郑桂芳、黄峻、翁时民先按照吴立萍、罗家良与中经公司签订的房屋租赁合同的标准收取租金，对于双方争议的租金差额，郑桂芳、黄峻、翁时民可通过协商调解或向法院起诉或提起仲裁等方式来加以解决，但郑桂芳、黄峻、翁时民既不与吴立萍、罗家良协商调解，也没有及时采取诉讼或仲裁等合理方式主张自己的权利，而是顽固坚持自己的意见，拒绝接收吴立萍、罗家良的租金，导致双方因此而僵持不下。显然。郑桂芳、黄峻、翁时民在租金差额交付问题的处理上存在重大过错。而原审法院却没有考虑郑桂芳、黄峻、翁时民的这一过错，将郑桂芳、黄峻、翁时民未收到租金的责任全部归咎于吴立萍、罗家良，并以评估公司现在作出的评估价格进行倒算，按照现有评估价格作为本案房屋三年前的租金标准，这对吴立萍、罗家良来讲，明显不公。
三、原审判决完全没有考虑本案房屋最近是逐年递增这一客观现实，将三年多来的评估总租金进行平摊，然后作为吴立萍、罗家良承担利息损失的计算基数，加重了吴立萍、罗家良的损失承担责任。
四、吴立萍、罗家良与郑桂芳、黄峻、翁时民之间对于应在何时交付当月租金并无约定，既然如此，原审判决有关吴立萍、罗家良“延迟交付”使用费损失的时间计算起点按照次月的1日计算又是从何而来？
综上，吴立萍、罗家良上诉请求：一、撤销原审判决第三项判项；二、由郑桂芳、黄峻、翁时民承担本案诉讼费。
针对吴立萍、罗家良的上诉，郑桂芳、黄峻、翁时民答辩称，一、根据吴立萍、罗家良的上诉状陈述，吴立萍、罗家良在2015年3月31日已收到原审判决书，因此其应该在2015年4月15日之前提出上诉，但是实际上吴立萍、罗家良是在2015年4月23日才提起本案上诉，明显超过其上诉期间，其称是收到补正裁定后才明确其上诉内容，并未超过上诉期限的说法无依据，原审的补正裁定是对原审判决的补正，不影响判决内容，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，补正裁定作出后马上生效，不存在上诉可能，因此吴立萍、罗家良的上诉超过上诉期，不应予以受理。
二、吴立萍、罗家良认为其不应当支付利息，事实上自郑桂芳、黄峻、翁时民取得涉案房产后，吴立萍、罗家良一直未返还商铺也未支付过使用费，在吴立萍、罗家良占有期间，郑桂芳、黄峻、翁时民是存在利息损失的，吴立萍、罗家良应予以承担，吴立萍、罗家良称因不能明确支付对象和支付金额，所以无需支付利息的说法无依据，如果按照吴立萍、罗家良的逻辑看，吴立萍、罗家良长期拖欠使用费，反而还能从中受益，获得占用使用费的期间利息，即吴立萍、罗家良可以从其违法行为获得利息，与法律公平、公正的原意是违背的。
三、案涉房产在2015年2月1日已经返还给郑桂芳、黄峻、翁时民是事实，但是事实上吴立萍、罗家良给郑桂芳、黄峻、翁时民发过律师函要求支付租金，郑桂芳、黄峻、翁时民当时也委托了本案原审的代理律师及时对此做出了回复，也给吴立萍、罗家良提供了付款的账号，但是对方一直未付款，所以说对方称未付款责任在郑桂芳、黄峻、翁时民的说法不能成立，没有付款导致的利息损失对方仍需要承担。
何志清、恒丰精品酒店同意吴立萍、罗家良的上诉意见。
远源清算组对吴立萍、罗家良的上诉无意见。
吴立萍、罗家良二审提交如下证据：1、物业交接清单，证明物业在2015年1月31日已经交付给郑桂芳、黄峻、翁时民，2月1日开始吴立萍、罗家良不占有涉案房屋，相关租金不应由吴立萍、罗家良承担；2、邮件快递单，证明寄给郑桂芳、黄峻的快递被退回，翁时民的签收了。郑桂芳、黄峻、翁时民对物业交接清单没有异议，对邮件快递单认为翁时民是收到了，但此后给对方回了律师函，并提供了账号；远源清算组及何志清、恒丰精品酒店对上述证据没有异议。
同时，针对吴立萍、罗家良提交的邮件快递单，郑桂芳、黄峻、翁时民亦提交三份快递单及律师函，以证明其给吴立萍、罗家良回复律师函及提供了账号。吴立萍、罗家良，何志清、恒丰精品酒店对郑桂芳、黄峻、翁时民提交的上述证据不予认可；远源清算组认为其不知情，不发表意见。
经审查，双方提交的上述证据与本案争议事实并无关联性，本院对此不予采纳。
各方当事人对原审查明的事实均无异议，对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，原审法院于2014年8月19日决定根据郑桂芳、黄峻、翁时民的申请进行评估，在询问双方当事人对于评估的意见时，吴立萍、罗家良提出委托评估应以毛坯房为条件，并考虑明珠路修路等情况。郑桂芳、黄峻、翁时民对此并无异议。2014年8月21日，原审法院作出《评估委托书》，确定本次评估以房产毛坯状态为条件，委托广东正大新房地产与资产评估有限公司进行评估。2014年11月17日，广东正大新房地产与资产评估有限公司作出评估报告。2014年12月31日，评估报告送达给郑桂芳、黄峻、翁时民。2015年1月5日，郑桂芳、黄峻、翁时民向原审法院提交重新评估申请书，以租金评估价格过低、不应扣减办公楼租金、参照物不符、不应扣除租金为由申请重新评估。
二审中，本院针对评估报告第（九）项“估价思路及方法”第2点中扣除税收、维修及保险费用、租赁保证金利息的表述向广东正大新房地产与资产评估有限公司发函询问，广东正大新房地产与资产评估有限公司提交了案涉房产的租赁收益计算过程及参照依据予以说明，并明确了案涉房产自2011年7月至2014年10月期间的租赁收益价值（不含管理费）共计2378102.46元（A栋X、X办公楼2011年7月至2011年12月31日为252125.64元、2012年1月至2012年12月为593236.80元、2013年1月至2013年12月为682222.32元、2014年1月至2014年10月为667391.40元；3306号商铺2011年7月至2011年12月31日为16237.80元、2012年1月至2012年12月为45465.84元、2013年1月至2013年12月为62786.16元、2014年1月至2014年10月为58636.50元），扣除空置率后的有效毛租金收益为2216929.22元（A栋X、X办公楼2011年7月至2011年12月31日为226913.08元、2012年1月至2012年12月为533913.12元、2013年1月至2013年12月为648111.20元、2014年1月至2014年10月为634021.83元；3306号商铺2011年7月至2011年12月31日为15425.91元、2012年1月至2012年12月为43192.55元、2013年1月至2013年12月为59646.85元、2014年1月至2014年10月为55704.68元），再分别加上租赁保证金利息14405.63元（A栋X、X办公楼2011年7月至2011年12月31日为2941.47元、2012年1月至2012年12月为2966.18元、2013年1月至2013年12月为3411.11元、2014年1月至2014年10月为4004.35元；3306号商铺2011年7月至2011年12月31日为189.44元、2012年1月至2012年12月为227.33元、2013年1月至2013年12月为313.93元、2014年1月至2014年10月为351.82元），及扣除营业税及付加费121931.12元（A栋X、X办公楼2011年7月至2011年12月31日为12480.22元、2012年1月至2012年12月为29635.22元、2013年1月至2013年12月为35646.12元、2014年1月至2014年10月为34871.20元；3306号商铺2011年7月至2011年12月31日为848.43元、2012年1月至2012年12月为2375.59元、2013年1月至2013年12月为3280.58元、2014年1月至2014年10月为3063.76元），房产税88677.16元（A栋X、X办公楼2011年7月至2011年12月31日为9076.52元、2012年1月至2012年12月为21356.52元、2013年1月至2013年12月为25924.45元、2014年1月至2014年10月为25360.87元；3306号商铺2011年7月至2011年12月31日为617.04元、2012年1月至2012年12月为1727.70元、2013年1月至2013年12月为2385.87元、2014年1月至2014年10月为2228.19元），维修费和保险费57692.37元（A栋X、X办公楼2011年7月至2011年12月31日为7941.96元、2012年1月至2012年12月为13347.83元、2013年1月至2013年12月为16202.78元、2014年1月至2014年10月为15850.55元；3306号商铺2011年7月至2011年12月31日为385.65元、2012年1月至2012年12月为1079.81元、2013年1月至2013年12月为1491.17元、2014年1月至2014年10月为1392.62元），终值为1963034.21元（A栋X、X办公楼2011年7月至2011年12月31日为200355.84元、2012年1月至2012年12月为472809.73元、2013年1月至2013年12月为573748.97元、2014年1月至2014年10月为561943.56元；3306号商铺2011年7月至2011年12月31日为13764.24元、2012年1月至2012年12月为38236.77元、2013年1月至2013年12月为52803.16元、2014年1月至2014年10月为49371.93元）。
本院再查明，原审及二审中，对于评估报告计算租赁收益价值的上述增减项目，广东正大新房地产与资产评估有限公司称，空置率是按照修路时10%，修路后5%予以考虑；租赁保证金利息是按照市场租赁先交纳2个月租金的惯例计算，对此，郑桂芳、黄峻、翁时民陈述其没有收取过租赁保证金，吴立萍陈述其是给原来的中经公司交纳了20万元的保证金；税费的扣减是因为承租方为正常经营的公司，有完整的财务核算体系，是独立的核算单位，可以代扣代缴税费，但其并不清楚本案当事人是否进行了代扣代缴；维修费和保险费的扣减是按照评估行业通行的惯例进行的推算，并未考虑个别未购买保险及不维修房屋的情况。
本院认为，结合当事人的诉辩意见，本院二审争议的焦点在于以下几个方面：
第一，关于郑桂芳、黄峻、翁时民上诉主张评估报告的问题。首先，关于评估报告将案涉房产设定为毛坯状态进行评估，原审法院是依据双方当事人在委托评估时发表的意见而确定的该条件，郑桂芳、黄峻、翁时民当时对此并无异议，并且在原审申请重新评估时亦未对此条件提出异议，现郑桂芳、黄峻、翁时民主张原审法院该做法没有依据与事实不符，本院对此不予采纳。其次，关于评估报告中对于评估方法的采用、参照对象的选取，修路因素的考虑以及是否应当重新评估，本院认为，本案评估报告是属于具有资质的评估机构接受人民法院委托，按照国家规定的技术程序和估价程序，所进行的专业、中立的评估，在原审及二审过程中，评估机构的评估人员亦已出庭对郑桂芳、黄峻、翁时民的异议予以了明确解答，并提供了相应评估依据，没有证据证明评估报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的应当重新评估的情形，因此，郑桂芳、黄峻、翁时民重新评估的主张不能成立，本院不予采纳。再次，关于评估报告计算租赁收益价值的认定，二审中，评估机构提交了租赁收益价值（终值）的计算过程，本院认为，评估报告中增减项目是评估机构根据行业惯例进行的分类推算，具体是否采纳应当结合本案事实予以认定：其一，关于空置率的计算，根据原审查明的事实，自郑桂芳、黄峻、翁时民2011年9月26日取得房产所有权后，吴立萍实际使用案涉房产至今，即案涉房产并未出现空置的情形，因此空置率不应扣除；其二，关于租赁保证金利息，本案中郑桂芳、黄峻、翁时民并未收取过吴立萍的租金保证金，因此在租赁收益中亦不应计算租赁保证金利息；其三，关于营业税及附加费、房产税，如评估机构所述，虽然作为承租方可以代扣代缴税费，但其并不清楚本案当事人是否进行了代扣代缴，在没有证据显示吴立萍对上述税费已进行了代扣代缴的情况下，上述税费不应在租赁收益价值中予以扣减；其四，关于维修费和保险费，评估机构称此项费用是按照评估行业通行的惯例进行的推算，并未考虑个别未购买保险及不维修房屋的情况，如上所析，本案中并无证据显示有该部分费用的产生，因此亦不应在租赁收益价值中予以扣减。综上，原审对于租赁收益价值的计算有误，应予纠正，根据评估机构的评估结论，计算A栋X、X办公楼2011年9月26日至2012年12月31日租赁收益为839454.79元／549天×462天＝706426.43元（月平均使用费计为45871.84元），2013年1月至2013年12月租赁收益为678811.21元（月平均使用费计为56567.60元），2014年1月至2014年10月租赁收益为663387.05元（月平均使用费计为66338.70元），以上共计2048624.69元，2014年11月1日至实际腾退房产之日应参照2014年的平均标准每月66338.70元计算；3306号商铺2011年9月26日至2012年12月31日租赁收益为61286.87元／549天×462天＝51574.74元（月平均使用费计为3349元），2013年1月至2013年12月租赁收益为62472.23元（月平均使用费计为5206.01元），2014年1月至2014年10月租赁收益为58284.68元（月平均使用费计为5828.46元），以上共计172331.65元，2014年11月1日至实际腾退房产之日应参照2014年的平均标准每月5828.46元计算。
第二，关于吴立萍、罗家良上诉主张的使用费支付时间及使用费利息计算时间问题。首先，本院于2011年9月26日作出（2009）珠中法执字第71号之十执行裁定书后，郑桂芳、黄峻、翁时民即依法取得案涉房产所有权，此后吴立萍虽提起异议和诉讼，但并未改变郑桂芳、黄峻、翁时民取得案涉房产所有权的事实状态，因此，原审法院从上述执行裁定书确权之日起开始计算吴立萍的使用费正确，吴立萍、罗家良该主张不能成立，本院不予支持。其次，郑桂芳、黄峻、翁时民依法取得涉案房产后，吴立萍、罗家良一直占有使用且未支付过使用费，对于郑桂芳、黄峻、翁时民的利息损失，吴立萍、罗家良应予承担，原审判决以使用费的金额为基数，并按银行同期贷款利率标准确定计算期间并无不当，本院予以维持。
综上所述，郑桂芳、黄峻、翁时民的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。吴立萍、罗家良的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第57号民事判决第三、四、五、六、七项。
二、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第57号民事判决第一项为：吴立萍自本判决发生法律效力之日起十日内向郑桂芳、黄峻、翁时民支付珠海市明珠南路3328号A栋01、02办公楼的使用费，2011年9月26日至2014年10月31日共计2048624.69元，2014年11月1日至实际腾退房产之日按照每月66338.70元的标准计算。
三、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第57号民事判决第二项为：吴立萍于判决发生法律效力之日起十日内向郑桂芳、黄峻、翁时民支付珠海市明珠南路3306号商铺的使用费，2011年9月26日至2014年10月31日共计172331.65元，2014年11月1日至实际腾退房产之日按照每月5828.46元的标准计算。
本案一审案件受理费35216元，由郑桂芳、黄峻、翁时民负担12320元，吴立萍、罗家良、何志清、珠海市恒丰精品酒店管理有限公司负担22896元；保全费5000元、评估费7400元，合计12400元，由吴立萍、罗家良、何志清、珠海市恒丰精品酒店管理有限公司负担。本案二审案件受理费39146元（郑桂芳、黄峻、翁时民预交35216元，吴立萍、罗家良预交3930元），由郑桂芳、黄峻、翁时民负担12320元，吴立萍、罗家良负担26826元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 王 莉