石家庄市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长民初字第2258号
原告（反诉被告）石家庄常山纺织有限公司棉二房产租赁部（以下简称棉二），住所地石家庄市长安区和平东路183号。
负责人王雪梅，经理。
委托代理人陶峰涛、吕俊萍，河北三和时代律师事务所律师。
被告（反诉原告）石家庄派勒斯有限公司（以下简称派勒斯），住所地石家庄市长安区跃进路179号。
法定代表人郭毅，经理。
委托代理人康治花，该公司职员。
委托代理人李鑫，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）石家庄常山纺织有限公司棉二房产租赁部诉被告（反诉原告）石家庄派勒斯有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本诉原告委托代理人陶峰涛、本诉被告委托代理人康治花、李鑫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）石家庄常山纺织有限公司棉二房产租赁部诉称，2003年4月21日原被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于和平东路177号二层临街门脸、建筑面积计539平方米租给被告，租赁期限自2003年7月1日至2013年6月30日，每年租金为20万元，采取预付方式，每季结清一次，同时约定，租赁期间原告供应水电暖、水电暖费用由被告承担，并按月结算。合同签订后，原告依约交付房屋并提供水电暖服务，但被告并未按照合同约定履行己方义务，屡屡拖欠水电暖费用，截止到2010年6月底，被告共拖欠原告水电暖费用200260.24元。原、被告双方签订合同预计于2013年6月30日到期，但被告为逃避拖欠原告的水电费等费用，于2010年6月底自行搬离了租赁处。原告发现被告搬离后，为减少损失，曾于2010年7月3日向被告送达《关于解除《租赁合同》通知》。另，《租赁合同》约定如遇争议，双方可由仲裁部门解决，但原告申请仲裁后，被石家庄市中级人民法院裁定合同约定仲裁条款无效而驳回仲裁申请。鉴于以上事实，原告认为被告已构成违约，并给原告造成巨大经济损失。要求解除原被告签订的《房屋租赁合同》；支付拖欠原告的水电费等费用200260.24元，并按银行同期贷款利率支付原告利息；向原告支付违约金5万元。
被告（反诉原告）石家庄派勒斯有限公司辩称：一、2009年12月28日被告一次性给付原告3万元的水电费，水电费已结清，不欠原告的水电费。二、双方签订的2003年4月21日的合同是原告单方终止的，由于当时双方签订的另一份租赁合同（签订时间是2006年6月10日）到期，我方曾向原告提出将到期合同的房租交还原告，另外继续履行未到期的合同，但原告不同意。原告提出要么一起终止，要么两个合同接着续租。所以被告无奈之下撤出了未到期的房子，所以被告认为在未到期的合同中，违约的是原告，被告不应承担违约责任。三、被告认为原告的起诉超过两年的诉讼时效，原告就上述房屋的水电费问题在2010年11月14日向被告方发出律函，主张相关权利。在此之后双方并未就水电费问题进行解决。那么原告在2012年12月向法院提起诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效。四、原告起诉主张被告欠其水电费从常理上讲，被告自2003年起，开始租赁原告的房屋，至今已近十年的时间，双方在租赁合同中有明确的约定，如果被告在租赁期限内，不能按时足额缴纳各项费用，欠款达到两个月以上，合同自动终止，原告也有权对被告的财产行使相应的权利。而从2003年双方租赁关系起始，直到原告起诉，在近十年的时间内，原告并未采取其他措施或是双方并没有发生不愉快的事，也就从侧面印证了被告在租赁合同的履行期间是不存在欠款和其他违约行为的。
反诉原告石家庄派勒斯经贸有限公司诉称：反诉人与被反诉人于2003年4月21日签订《房屋租赁合同》，由反诉人租用被反诉人所有的位于石家庄市和平东路177号两层临街门脸房，建筑面积共539平方米，年租金20万元，租期自2003年7月1日起至2013年6月30日止。同时合同约定任何一方不得中止或违反合同约定，否则守约方有权向违约方提出50000元至100000元赔偿。合同履行至2010年，被反诉人以自用为由，于2010年10月将反诉人赶出了租赁房屋并提前终止了合同。在房屋租赁期限内，反诉人为经营需要先后花费了40多万元对房屋进行了装修和改造，被反诉人提前解除合同的行为给反诉人造成了巨大的经济损失。要求被反诉人支付提前解除合同违约金10万元；赔偿反诉人装修损失113500元。
反诉被告石家庄常山纺织有限公司棉二房产租赁部辩称：一、被告的反诉已经超过诉讼时效。被告在反诉中称2010年10月搬出房租到反诉之日已经事隔两年多，超过诉讼时效；二、被告搬出房屋，是自行撤离，不是原告将其赶出，因此原告没有违约，而被告违约，违反租赁合同约定，致使租赁合同提前终止。被告的损失应由其自行承担，应驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2003年4月21日原、被告签订了《租赁合同》，双方约定，租赁期限自2003年7月1日至2013年6月30日，租赁房屋为棉二位于和平东路177号二层临街门脸，建筑面积共计539平方米。同时约定，租赁期间原告供应水电暖、水电暖费用由被告承担，并按月结算。派勒斯公司于2010年6月底从该房屋搬走。棉二租赁部于2011年7月7日向石家庄市长安区人民法院起诉，主张由派勒斯公司偿还水电费；派勒斯公司根据棉二的起诉于2013年1月4日向本院提起反诉，且自称如果棉二租赁部不起诉，派勒斯公司也不会提起反诉，故之前未主张过权利。对以上事实双方均无异议且有租赁合同予以证实。
又查明：棉二租赁部主张派勒斯公司拖欠其各项费用200260.24元，棉二称郜某某系派勒斯的员工，负责水电暖等业务，棉二向派勒斯下发的有关水电等通知都是郜某某签收。派勒斯搬走后，棉二的工作人员王某某与郜某某一起查抄了水电表表底并做了文字记录，郜某某签字后拿走了该记录，后将该记录给棉二传真了一份。派勒斯搬走后棉二将该租赁房屋又出租给李某某，与李某某的交接清单上显示的表底数与派勒斯搬走时抄写的表底数一致。另棉二单方制作了水汽暖收费表、派勒斯应收实收欠款汇总表，计算出了派勒斯所欠水电暖费的数额。以上事实有棉二汇总的2005年11月至2010年6月水汽暖收费表、派勒斯应收实收欠款汇总表、棉二与李某某签订的房屋租赁合同、与李某某出租房屋交接清单、派勒斯棉宏店水电表用量表底数、棉二员工赵某某、王某某的证人证言及各种通知等证实。对以上证据派勒斯不认可，认为都是棉二单方汇总，没有派勒斯的签字和盖章。且棉二统计的数字不准确，取暖总面积是924平米，2009年6月已将二、三层腾出，但面积还是按924平米计算的，应为一楼的156平米，对所有费用派勒斯已经结清。对所有郜某某签字的证据不予认可，郜某某不是派勒斯的员工。关于与李某某的交接清单不认可，因为表底数一直不清。对证人证言有异议，两个证人是棉某某，与棉二有利害关系。查表底的目的是为了留存证据，原件让派勒斯拿走不符合常情。
本院认为，棉二和派勒斯签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行。派勒斯搬走至棉二起诉时未超过两年，因此派勒斯主张棉二起诉超过诉讼时效的主张，不予认可。2010年6月派勒斯搬出租赁房屋，该租赁合同已实际不能履行，故棉二要求解除合同，本院予以支持。棉二主张派勒斯自行搬离租住房屋，构成违约；派勒斯主张棉二擅自停水停电导致其不能经营，构成违约，但对于合同没有履行的原因，双方均不能提供证据予以证实，故对双方要求对方承担违约责任的主张，均不予支持。棉二主张派勒斯拖欠水电费等费用，双方没有对拖欠数额进行结算，棉二提供的结算表、汇总表等，都是其单方作出的，没有派勒斯的签字盖章，派勒斯不予认可，故不能作为拖欠费用的依据。通过棉二提供的派勒斯租赁经营期间向派勒斯下发的有关通知及证人证言，可以认定郜某某系派勒斯的员工，但棉二提供的“派勒斯棉宏店水电表用量表底数”，上面虽有郜某某的签字，但该证据系传真件，棉二不能提供原件核对，且该证据只是显示水电表的表底数，不能证明派勒斯拖欠水电费的数额，故不能以此来确定派勒斯拖欠水电费的数额。棉二提交的其他证据，均不能证实棉二主张。棉二主张派勒斯拖欠其水电费等费用，证据不足，应依法驳回其要求给付水电暖等费用的诉讼请求。因合同纠纷当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，超过诉讼时效的，应予以驳回。自2010年6月底至2013年1月14日派勒斯反诉之日，已超过两年，派勒斯认可在此期间从未向棉二主张过权利，棉二认为派勒斯的反诉已经超过诉讼时效，应驳回派勒斯的反诉请求，本院予以支持。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第153条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
一、解除2003年4月21日本诉原告石家庄常山纺织有限公司棉二房产赁部与本诉被告石家庄派勒斯有限公司签订的《租赁合同》；
二、驳回本诉原告石家庄常山纺织有限公司棉二房产赁部的其它诉讼请求；
三、驳回反诉原告石家庄派勒斯有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费10955元，由本诉原告石家庄常山纺织有限公司棉二房产赁部承担；反诉案件受理费2252元，由反诉原告石家庄派勒斯有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 周雪霞
审 判 员 吴林枫
人民陪审员 王胜刚
二〇一三年五月二日
书 记 员 赵寒星
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