广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1725号
上诉人（原审原告）：詹振伟，住所地：深圳市南山区。
委托代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人：黄斯英，广东信荣律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：卞苏环，住所地：深圳市南山区沙河。
委托代理人：宋克，广东深君联律师事务所律师。
委托代理人：王逍，广东深君联律师事务所律师。
上诉人詹振伟、上诉人卞苏环因双方之间房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市南山区XX房产（涉案房产）于2011年3月14日登记至卞苏环名下。2015年3月10日，詹振伟（买方）与郭XX（作为卖方即卞苏环的代理人）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为260万元；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金5万元，在本合同生效之后五日内（含当日）再向卖方支付定金5万元；买方须于2015年4月10日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年4月10日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起十日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。詹振伟、卞苏环均确认该合同卖方落款处系案外人郭XX签字。2015年3月12日，詹振伟向郭XX支付定金共计10万元，郭XX以卞苏环代理人的身份向詹振伟出具了收款收据。
2015年4月8日，詹振伟通过特快专递方式向卞苏环邮寄《催告履行合同的函》，催促卞苏环于2015年4月10日下午配合詹振伟办理首期款资金监管手续及按揭手续。卞苏环对该函不予认可，并表示并未收到该函。2015年4月10日，卞苏环委托锦天城律师事务所律师向詹振伟出具《律师函》，载明：郭XX在未知会卞苏环的情况下，代表卞苏环与詹振伟签订合同；因房产一直由卞苏环自住使用，卞苏环对该处房产富有深厚的感情，现经卞苏环慎重考虑，决定不再出售；卞苏环愿意依法双倍返还詹振伟已支付的定金作为解除合同的赔偿。
原审法院另查，案外人郭XX系卞苏环的儿子。2014年4月8日，卞苏环曾出具《委托书》，委托郭XX在代理期限内（2014年4月8日至2016年4月7日）以其名义独立办理有关涉案房产的以下事项：申请转按揭贷款或消费贷款，收取与涉案房产有关的款项，到银行或典当行申请及办理提前结清贷款及支票赎楼等相关手续，到国土部门或房地产权登记中心办理涉案房产注销抵押登记手续，转卖涉案房产，签署《房地产买卖合同》等办理房产转让所需签署的相关文件、办理房产过户，办理涉案房产的物业管理、水电、煤气等过户以及变更的相关手续等。该《委托书》经深圳市公证处公证。庭审中，詹振伟表示，其与郭XX签署买卖合同时，郭XX向其出示了该《委托书》的原件，并给了詹振伟复印件。卞苏环则表示郭XX及卞苏环手中均没有该《委托书》的原件；对于委托书的内容，卞苏环表示该委托书系2014年4月8日，卞苏环委托郭XX为涉案房产进行消费贷款而出具的，卞苏环并未授权郭XX出售涉案房产。为证明卞苏环违约，拟以300万的价格另行出售涉案房产，詹振伟提交了中联地产与詹振伟间的微信信息、相关网页的公证书予以证明。卞苏环对上述微信信息的真实性不予认可；对公证书的真实性认可，但不认可其关联性，并表示卞苏环及郭XX与中联地产没有任何联系，该证据系詹振伟与中介串通伪造的。为证明詹振伟为入住涉案房产而购买了家具并支付了公证费等，詹振伟提交了相关的订货合约、商品销售单、发票等予以证明。卞苏环对公证费发票的真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可。为证明涉案房产的房价未上涨、詹振伟主张的违约金过高，卞苏环提交了2015年5月12日从房网上打印的相关房产出售信息。詹振伟对该证据的真实性不予认可。
原审法院又查，詹振伟于2015年4月10日向原审法院提起诉讼，卞苏环于2015年4月23日收到起诉状等材料。
詹振伟的一审诉讼请求：1、解除詹振伟与卞苏环签订的《房地产买卖合同》；2、卞苏环退还詹振伟定金10万元；3、卞苏环承担违约责任，向詹振伟支付房屋转让成交价20%的违约金，即52万元；4、卞苏环向詹振伟赔偿因购买家具损失19039元及公证费630元；5、卞苏环承担本案所有的诉讼费、保全费。
原审法院认为：根据民法通则第六十三条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，卞苏环曾向郭XX出具公证的《委托书》，该委托书明确郭XX有转卖涉案房产并签署相关买卖合同的权利，故郭XX代卞苏环签署涉案房产的买卖合同并未超越其代理权限；而且，从卞苏环向詹振伟出具的《律师函》内容看，卞苏环要求解除涉案房产的买卖合同并自愿承担相应的违约责任，表示其认可郭XX代其签订涉案房产买卖合同的行为，并自愿承担合同约定的违约责任，故卞苏环应对郭XX的代理行为承担民事责任。因此，《房地产买卖合同》合法有效，詹振伟、卞苏环均应严格按照买卖合同的约定履行各自义务。詹振伟已按照买卖合同的约定完成了定金支付的义务，而卞苏环明确拒绝履行买卖合同的行为已构成违约，卞苏环应承担相应的违约责任。对于詹振伟请求卞苏环按照转让成交价的20%支付违约金的诉讼请求，卞苏环提出了调整违约金标准的请求，原审法院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，詹振伟提交的证据不足以证明其因卞苏环的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，考虑到涉案买卖合同的实际履行情况，以及双方签订合同到卞苏环不再继续履行合同的期限较短，詹振伟应可采取适当措施防止损失扩大，原审法院对詹振伟提出的要求卞苏环承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令卞苏环向詹振伟支付违约金30万元。因卞苏环存在违约行为，詹振伟可根据法律和合同约定要求解除合同，根据合同法第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。卞苏环已于2015年4月23日收到起诉状等材料，故原审法院确认当事人之间的《房地产买卖合同》于2015年4月23日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，卞苏环应退还詹振伟已收取的定金10万元，故对于詹振伟的该项诉讼请求，原审法院予以支持。对于詹振伟要求卞苏环赔偿家具损失及公证费的诉讼请求。詹振伟表示购买家具的损失及公证费用损失系因卞苏环违约给詹振伟造成的实际损失，原审法院认为，詹振伟已要求卞苏环支付相应的违约金，该违约金已足以弥补詹振伟的各项损失，故对于詹振伟的该项诉讼请求原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认詹振伟与卞苏环于2015年3月10日签订的《房地产买卖合同》于2015年4月23日解除；二、卞苏环于判决生效之日起十日内向詹振伟支付违约金30万元；三、卞苏环于判决生效之日起十日内向詹振伟退还定金10万元；四、驳回詹振伟的其他诉讼请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费5099元，保全费5000元，共计10099元，由詹振伟负担3784元，卞苏环负担6315元；詹振伟已预交案件受理费13800元，多交纳的8701元，由原审法院退还詹振伟。
上诉人詹振伟不服原判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决第二项，判决卞苏环支付违约金52万元；2、卞苏环赔偿詹振伟购置家具损失19039元及公证费630元；3、卞苏环承担本案所有的诉讼费、保全费。上诉理由：一、一审判决违约金明显过低，不足以弥补詹振伟损失。今年年后，深圳房价开始上涨，特别是3.30新政后，房价暴涨，涉案房屋所在区域为南山区前海自贸区平均涨幅已超30%，甚至达到40%，涉案房屋是2009年新建房屋，涨幅已远远超过20%。本案合同签订于3月10日，合同约定卖方在合同生效起10内自行筹资还清贷款并办妥注销抵押手续，4月10日办理资金监管并申请银行贷款，4月20日前买方取得贷款承诺函且卖方取得房地产证原件双方办理递件过户手续。合同签订后，卞苏环数次违约，首先，未按合同约定的日期自筹资金赎楼；其次，不配合詹振伟办理资金监管手续，并于4月10日无理要求解约。詹振伟由于与卞苏环的诉讼缠身，也无法及时购置其他房屋，损失巨大，一审判决不足以弥补詹振伟损失。二、詹振伟未要求继续交易是因无法筹资代卞苏环赎楼。詹振伟4月10日提起诉讼时诉讼请求是要求继续交易，但在立案后，4月13日向产权登记中心查询涉案房屋的产权信息，查明涉案房屋中信银行股份有限公司深圳分行抵押贷款760万元。合同约定卞苏环自行筹资赎楼，但由于卞苏环无意出售房屋，未办理赎楼手续，如詹振伟请求继续交易，势必要面临自筹巨额资金赎出涉案房屋，注销抵押，确保交易继续。詹振伟无力承受巨大的经济负担，同时也不能承担巨大的法律风险，故此才放弃继续交易的诉请。
上诉人卞苏环也不服原判决，向本院提起上诉，请求依法判令撤销原审审判决第一项、第二项，并依法改判。上诉理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定卞苏环应对郭XX的代理行为承担民事责任，不符合客观事实。（一）卞苏环因需委托郭XX办理涉案房产的抵押贷款手续，于2014年4月8日在深圳市公证处与郭XX办理了委托公证。《公证书》原件一式五份，深圳市公证处留存一份，其余四份分别交给了中国银行宝安支行（赎楼）、担保公司（赎楼）、国土局（撤销抵押登记）、中信银行深圳分行（抵押贷款）。在办理抵押贷款手续后，《公证书》原件已全部使用完毕，卞苏环和郭XX处均已没有《公证书》原件。故郭XX与被申请人签订合同时，出具的只能是《公证书》复印件。郭XX擅自持《公证书》复印件与詹振伟签订房屋买卖合同，不能代表卞苏环的真实意思表示。（二）深圳锦天城律师事务所向詹振伟出具的《律师函》，并不能表示卞苏环“认可郭XX代其签订涉案房产买卖合同的行为，并自愿承担合同约定的违约责任”。事实是，卞苏环在得知郭XX擅自出售卞苏环房产的情况后，非常生气。但鉴于卞苏环与郭XX的母子关系，卞苏环认为有责任帮助郭XX处理善后。于是，卞苏环找到了深圳锦天城律师事务所的徐飞律师，进行法律咨询并委托其与詹振伟联系，协商解决双方争议。卞苏环仅与徐飞律师见过一次面，徐飞律师向被申请人发出的《律师函》，并未征求卞苏环的意见，卞苏环对此完全不知情。在收到法院送达的詹振伟证据后，卞苏环才得知《律师函》的情况。卞苏环认为，《律师函》对卞苏环的意思表示转达的不够准确，且卞苏环不能认同徐飞律师不经卞苏环同意，擅自出具《律师函》的行为，于是便解除了对徐飞律师的委托授权。卞苏环从未认可郭XX擅自出售卞苏环房产的行为，徐飞律师向詹振伟出具的《律师函》，未经卞苏环同意，对《律师函》与卞苏环意思表示相悖的内容，卞苏环不予认可。二、一审判决违反法律及相关司法解释的规定。（一）原审判决认定的合同解除时间错误。郭XX与詹振伟签订《房地产买卖合同》后，即到中信银行深圳分行了解办理赎楼手续的相关事宜，却被银行告知按照贷款合同的约定，在贷款一年内提前还款的，需承担加收3个月利息的违约金约13万元。按照詹振伟向法庭提交的微信谈话证据显示：2015年3月31日，郭XX向詹振伟提出因银行要加收三个月的罚息，故要加价卖房，已经表示出要解除原合同的意思表示。当时郭XX身在美国。2015年4月6日，郭XX回国后，即主动联系詹振伟，并于4月8日以微信通知詹振伟，明确要求解除《房地产买卖合同》；2015年4月10日，詹振伟向法院提出诉讼。按照合同法第96条的规定，涉案合同的解除日期应当为詹振伟收到郭XX解除合同通知的2015年3月31日或2015年4月8日。一审判决不以郭XX通知解除合同的时间来确定合同解除时间，违反了合同法的规定，加大了从签约到毁约的时间跨度，增加了房价上涨的可能性，从而加重了卞苏环的违约责任。（二）一审判决认定的违约金30万元没有依据。一般来讲，由卖方违约给买方造成经济损失的情形有两种：一是从签约到毁约期间因房价上涨给买受人造成了差价损失；二是房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房产高价出卖给第三人，导致买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同，由出卖人返还已付购房款及利息并赔偿两份买卖合同的差价损失。首先，按照中国新闻网上公布的国家统计局发布的《2015年4月70个大中城市二手住宅价格指数》，与2015年3月相比，深圳市的二手住宅价格仅上涨了0.5%。而按照卞苏环提交的深圳房网二手房（esf.szhome.com）公布的信息，截止2015年5月12日，涉案房产所在的汉景峰景苑住宅区同户型的二手房价格，都基本保持在245万-250万之间，并未高于涉案的合同价格。而本案从合同的签订，到郭XX提出毁约，均发生在2015年3月中旬至4月初，深圳市的二手房价几乎没有变化。所以，本案不存在给卞苏环造成损失的上述第一种情形。其次，詹振伟在一审提交了一份深圳中联地产网页的公证书及詹振伟与中介的微信信息，欲证明卞苏环拟以300万的价格另行高价出售涉案房产。卞苏环当庭指出，卞苏环与郭XX均未与中联地产有过任何的联系，未委托过任何的中介公司出售涉案房产。而且，詹振伟提交的所谓“证据”形成于詹振伟起诉后的2015年4月13日，其中同一网页中同住宅区、同面积、同户型的房产售价相差数十万元。卞苏环有理由相信，该份证据系詹振伟与地产中介恶意串通，共同伪造的，意在获取高额违约金。但詹振伟并不能证明其所提交证据中的房产就是涉案房产，上述“证据”形成于郭XX通知解除合同之后，且涉案房产至今也未出售，亦不符合给卞苏环造成损失的上述第二种情形。三、詹振伟对纠纷形成具有过错，应承担相应的损失和责任。（一）詹振伟明知没有公证书原件，就无法办理房屋买卖的任何相关手续，《房地产买卖合同》也就根本无法履行，但詹振伟仍然与持公证书复印件的郭XX签订房产买卖合同。（二）《房地产买卖合同》于2015年3月10日签订后，郭XX于当月14日即赴美国，于2015年4月6日回国。从詹振伟提交的微信信息可以证实，詹振伟对此是知情的。从双方协商、签订合同到郭XX出国、回国期间，詹振伟从未要求与一直在深圳的涉案房产的产权人即卞苏环联系，直至郭XX正式通知其解除合同的2015年4月8日。可见，詹振伟对郭XX未经卞苏环同意，擅自出售涉案房产是明知的。卞苏环认为，詹振伟对造成本案损失负有过错，亦应承担相应的损失和责任。四、《房地产买卖合同》的约定不符合一般的交易习惯，显失公平，当事人有重大误解，且严重损害了卞苏环的合法利益。（一）如前所述，郭XX在签订合同时没有考虑到提前赎楼需承担向银行支付巨额的提前还款违约金，对《房地产买卖合同》的内容有重大误解。（二）合同第6（2）条约定：卖方同意于本合同生效之日起十日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；合同第4（2）B条约定：买方须于2015年4月10日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。在买方仅交付10万元定金的情况下，卖方需在短短的十天时间内自筹资金偿还600余万元的银行贷款（卞苏环是用二套房产一起办理的抵押贷款，须一并赎回两套房产证），并须承担13万元的提前还款违约金，而合同约定买方只需在卖方赎楼后21天内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料即可。卖方需承担的履约责任和履约风险远大于买方，合同显失公平，且严重损害了卞苏环的合法利益。
针对詹振伟的上诉，卞苏环答辩称：可得利益损失是从签约到解约期间因为房价上涨给对方造成的可得利益损失。本案签约是2015年3月10日，解约是2015年3月31日或者是4月8日，一审认定的违约时间是违反规定的。解约日期是从詹振伟一审提交的证据3月31日卞苏环已经提出房价过低，要涨价。4月8日明确以微信告知解除合同，不再履行合同。一审判决认定的是詹振伟于4月10日起诉，4月22日变更了诉讼请求，4月10日是要求继续履行合同，4月22日变更成要求解除合同，4月23日一审法院向卞苏环送达。詹振伟上诉状提出涨幅达到30％、40％，与本案无关。詹振伟因为合同不能履行所遭受的损失应该是自签约至詹振伟知道卖方不再履行合同，这段时间房价涨价的部分。
针对卞苏环的上诉，詹振伟答辩称：一、郭XX代卞苏环签订房屋买卖合同是有权代理，涉案合同有效。郭XX是否有权签署买卖合同，是以卞苏环是否撤销该委托为前提的，而非卞苏环是否持有该委托原件为前提。在卞苏环不能证明其已公证撤销委托之前，郭XX的委托行为卞苏环应当承担责任。卞苏环在上诉状中亦承认曾经找到深圳锦天城律师事务所徐飞律师，但否认发函，经我方核实，卞苏环已经通过实际的行动证明了该代理行为。二、卞苏环是违约方，无权要求解除合同。合同约定卞苏环是自筹资金赎楼，该房产应抵押给债权人，相应的借款合同抵押债券，借款合同的借款人是郭XX、卞苏环，郭XX在签约时应全面认识到自身的赎楼费用及风险，卞苏环以重大误解为由要求买方承担赎楼费用无法无据。卞苏环作为违约方无权解除合同。三、卞苏环要求调低违约金既无事实依据也无法律依据。（一）根据最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见（法发200940号）第8条，人民法院要正确确定举证责任，违约方对违约金过高要承担举证责任。证明其给违约方的实际损失明显低于违约金。本案中卞苏环并没有提供任何证据证明违约金过高的主张，签约后房价暴增是不争事实。（二）故意违约的违约方无权调整违约金，2005年9月27日《关于最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题讨论纪要（一）》第29条第2款。对于故意违约的违约方请求减少违约金的人民法院应不予支持。我方认为卞苏环是属于故意违约，故无权要求减低违约金。（三）詹振伟提及解约诉讼是无奈之举，詹振伟的实际损失已远高于合同约定的违约金，因涉案房产暴增，詹振伟曾委托律师提起诉讼，请求继续履行合同，但因为要一次性付款，才请求解除合同。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条，结合本案交易，因卞苏环的违约导致我方的实际损失已远超过合同约定的违约金金额。故我方认为双方签订的合同合法有效，且因房价上涨，卞苏环恶意违约导致交易无法继续，合同约定的20％违约金并没有违反法律规定。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。卖方卞苏环曾出具委托书，授权其子郭XX代其办理涉案房屋买卖等相关事宜，包括签订房屋买卖合同。郭XX在代理期限内代表卞苏环与买方签订涉案房屋买卖合同，系有权代理，该代理行为有效，对卞苏环发生效力。双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不存在卞苏环上诉所称的显示公平的情形，该合同合法有效。合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在本案中，詹振伟在合同签订后按照约定履行了支付定金的义务，系守约方。卞苏环在没有解除权的情况下，拒绝履行合同义务，明确表示不再履约，构成根本违约。按照合同约定，詹振伟有权解除合同，并要求卞苏环支付合同约定的违约金。
合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在本案中，卞苏环在一审请求调低违约金，原审法院考虑到涉案合同的履行情况，以及守约方未及时采取适当措施防止损失扩大，酌情将违约金由52万调整为30万元。本院认为，原审法院酌情将违约金调低到30万元，符合公平原则，并无不妥。双方上诉均认为原审法院调整不当，但并未提交充分证据证明其各自主张，对双方的上述上诉主张，本院均不予采纳。
综上，上诉人詹振伟、卞苏环上诉无理，均应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15098元（詹振伟与卞苏环已分别预交10198元），由上诉人詹振伟负担4900元，由上诉人卞苏环负担10198元。上诉人詹振伟多预交的5298元，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。