福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）集民初字第4036号
原告吴照书，1979年出生，住福建省厦门市。
委托代理人陈宣文，福建联合信实律师事务所律师。
被告王婷，女，1983年出生，住湖南省永州市。
委托代理人许继强，福建凌一律师事务所律师。
委托代理人何海欧，福建凌一律师事务所律师。
原告吴照书与被告王婷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈玮斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴照书及其委托代理人陈宣文、被告王婷委托代理人许继强、何海欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴照书诉称，2014年2月13日，原告与被告在厦门市集美区聚鑫叶房产中介所签订《房产预约买卖协议书》，购买被告名下位于厦门市集美区莲花新城3#地块（一期）8#楼1902室的房产（面积108.05平方米，6月底交房后该栋楼称为5#楼，该房产权属登记证书至今尚未办出）。签协议后，原告共支付给被告定金100000元。2014年3月21日，原告又转账7830元到被告的账户，作为支付该房产2014年3月份的银行按揭款。2014年4月10日，原告和被告通过电话达成口头协议：被告让原告先自行悔约，把房子交还给被告，等被告卖房后再返还给原告定金50000元。在被告答应卖房后退还给原告50000元的前提下，2014年4月12日，原告通知被告表示当日自行悔约。被告当日知晓并通过了原告的自行悔约，但临时擅自反悔不想返还给原告定金50000元，原告坚决不同意，要求对方严格遵守之前的口头约定。对于原告支付的3月份的银行按揭款7830元，2014年4月11日被告答应返还给原告4000元，2014年4月13日及之后又多次答应过愿意返还全部。2014年4月13日，有客户总价1850000元诚意想买这套房子，但被告以种种理由不同意出售。到6月下旬左右，被告称已经将房子以1800000元低价售出，并拒绝返还原告50000元。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，原告认为双方2014年4月10日达成的关于退还50000元定金的口头协议同样具有法律效力。按照协议要求，原告已经悔约，把房子交还给了被告，并协助找到诚意想买房的客户，已经严格地履行了全部的口头协议的义务，被告也应该履行口头协议的承诺。原告多次要求对方返还定金50000元和按揭款未果，据此，原告请求法院判令：1、被告返还原告购房定金50000元和按揭款7830元，共计57830元，以及从原告起诉之日至被告实际返还期间相应的利息；2、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告王婷辩称，1、原告在起诉状当中首先自认了原告系悔约一方。2014年4月10日，原告已经明确表示自己自愿悔约，不再继续履行双方签订的《房产预约买卖协议书》。这一事实，原告提交的《2014年4月10日吴照书与王婷的手机通话录音内容》可以证明。但此时，关于原告违约解除合同后的定金返还事宜，原被告双方并未达成一致意见。原告在2014年4月12日14时30分，通过手机短信方式正式表明自行悔约。被告立即通过短信和书面的方式答复若原告自愿悔约，则定金100000元按照约定不予退还。2、按揭款不予退还。根据双方双方合同约定，3月开始按揭款由原告支付。原告的毁约行为造成被告多支付3月、4月、5月按揭款，被告保留进一步追究原告违约行为的权利。原告支付给被告的7830元按揭款已支付给银行，被告并未占有原告按揭款。3、被告并未因此获利。
经审理查明，2014年2月13日，原告吴照书、被告王婷在厦门市集美区聚鑫叶房屋中介所签订房产预约买卖协议书，编号：2013422。合同约定被告王婷（甲方）将其已购买坐落于厦门市集美区住宅莲花新城3#地块8#楼1902室的房产转让给原告吴照书（乙方），原购房合同号为292364，建筑面积108.05平方米。上述房产以套计价，折算为每平方米17584.4元，总价共计1900000元。乙方应于协议签订之日支付购房定金100000元给甲方。合同第十三条约定，甲、乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金。在此条件下，向丙方支付的全部中介费由违约方承担，丙方已收取的中介费由违约方直接支付给守约方，并承担全部的诉讼费及律师费。合同第十五条约定，甲乙双方保证于2014年6月13日之前（含6月13日内）到公证处办理委托公证……若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期拾日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。原告吴照书、被告王婷均在协议书上捺印，厦门市集美区聚鑫叶房屋中介所印盖公章，落款日期为2014年2月13日、14日。上述协议签订后，2014年2月13日、14日，原告按约向被告支付定金100000元。2014年3月21日，原告向被告支付讼争房屋2014年3月份的按揭款7830元。2014年4月10日，原被告双方通过电话进行协商退房事宜，但未达成最终合意。2014年4月12日，原告通过短信正式通知被告自行毁约，被告立即回复短信告知若原告自行悔约则定金100000元不予退还。依照双方签订的房产买卖合同约定，原告本应于2014年4月13日之前向被告支付房款550000元，但原告未按上述约定支付剩余房款。2014年4月16日，被告收到原告通过EMS邮寄的《个人悔约声明通知》，原告声明要悔约。2014年4月19日，原告收到被告通过EMS邮寄的《通知书》，被告明确告知不同意退还定金。2014年6月，被告王婷将讼争房产以1800000元的价格卖给案外人，本案中原被告签订的房产预约买卖协议书已无法履行。
以上事实，有原告提供的房产预约买卖协议书、通话录音、《个人悔约声明通知》、《通知书》、短信记录、收款凭证，原、被告提供的《房屋买卖备案证明》、《通知书》等，原、被告当庭陈述及庭审笔录相互佐证，本院予以确认。
本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《房产预约买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。原告在合同履行过程中自行向被告提出悔约并在4月10日通过电话沟通，对被告已收取的100000元定金如何处理进行了第一次磋商。虽然在原告提供的4月10日通话录音中，被告有提及退还50000元定金的事宜，但王婷本人在通话中亦明确只有在2014年4月13日之前她本人以1850000元的价格将讼争房产卖给其他人的情形下，才具备协商退还定金的条件。事实上，被告一直到2010年6月才将讼争房产以1800000元的价格转让给案外人。原告吴照书以该份录音作为依据，要求被告按所谓的口头约定返还定金50000元，但该份录音证据并不能体现原被告对定金返还的事宜已经协商一致并达成具体、明确的口头约定，即便有对定金返还事宜进行协商，被告在协商中明确的定金返还条件也并未成就。2014年4月12日和4月16日，在被告已明确告知原告其不同意退还定金的情形下，原告仍坚持自行悔约。原告的行为显然已构成违约，原告在其违约在先的前提下仍要求被告返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告应返还于2014年3月支付的银行按揭款7830元及利息（利息自2014年11月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止），于法有据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王婷应于本判决生效之日起十日内返还原告吴照书购房按揭款7830元及利息（利息自2014年11月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止）；
二、驳回原告吴照书的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1246元，减半收取623元，由原告吴照书负担539元，由被告王婷负担84元，限于本判决生效之日起7天内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈玮斌
二〇一五年二月十一日
书记员 黄家林
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。