广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民二初字第366号
原告梁红菊。
委托代理人张潇，平果县法律服务所法律工作者。
被告李玉梅。
被告杨军巧，教师。
原告梁红菊诉被告李玉梅、杨军巧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法适用简易程序于2015年9月7日第一次公开开庭进行审理。因案情复杂，本院作出（2015）平民二初字第366号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序审理。本院组成合议庭于2015年11月30日、12月25日第二、三次公开开庭审理了本案，原告梁红菊及其委托代理人张潇，被告李玉梅、杨军巧均到庭参加诉讼。原、被告双方于2015年9月11日到平果县地方税务局缴纳税款，后于2015年12月14日双方退税完毕，本案扣除审限3个月。本案现已审理终结。
原告梁红菊诉称，两被告以118万元人民币购买原告座落于平果县××教育路××巷（马头镇XX规划区）一处房产，双方于2013年11月24日签订《房屋买卖合同》。合同的第三条约定了“付款时间与方法：（1）本合同签订之日，乙方（被告）向甲方（原告）支付人民币贰拾伍万元整，小写：250000元，作为定金。（2）乙方应于2014年6月1日前再向甲方支付人民币伍拾伍万元整，小写：550000元，同时甲乙双方办理土地使用证过户，过户所需要的一切费用均由乙方承担支付，甲方配合乙方办理过户手续。（3）乙方于乙方取得土地使用证后贰个月内向甲方支付人民币叁拾捌万元整，小写：380000元。”合同的第4条规定“甲方应于2014年1月10日前将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房日前将物业管理费、水电费、网络通讯费、垃圾清运费、电视收视费等等费用结清。”合同的第六条的第二款约定“乙方必须按期向甲方付款，如逾期，乙方应按逾期天数向甲方偿付违约金，违约金=违约部分房款×日利率万分之捌×违约天数。如逾期超过三个月，甲方有权中止合同，并不退还已付房款”。合同签订后，被告已按约定支付购房款80万元给原告，原告也按约定将房子交付给被告使用。被告支付第二笔购房款给原告后，原告曾多次催被告办理该房的土地使用证过户登记手续，但被告以各种借口不缴纳相关税费，以致无法办理该房土地使用证过户登记手续，因此，被告尚欠原告的房款一拖再拖，一直不支付给原告。两被告因此还向平果县人民法院提起诉讼，诉称原告不配合他们办理该房的土地使用证过户登记手续。法院主持双方当事人进行调解，并作出（2014）平民二初字第308号《民事调解书》，调解书中的双方达成协议的第二条规定“原告李玉梅、杨军巧定于2014年11月26日前依照合同约定缴纳因该房屋转让而产生的相关税费用（被告梁红菊协助原告办理缴纳相关税费手续，税费金额以收取税费机关出具的有效票据为准）取得合法的税费票据凭证”；协议的第三条规定“被告梁红菊在原告李玉梅、杨军巧取得合法税费票据凭证后七个工作日内（最迟于2014年12月1日前）依照合同约定协助原告李玉梅、杨军巧办理该房屋的土地使用证【平国用（2000）字第01030XX号】变更登记手续”。平果县人民法院《民事调解书》的调解协议规定被告要在2014年11月26日前依照合同约定缴纳因该房屋转让而产生的的相关费用，但被告不去缴纳相关税费。2014年11月28日和2014年12月30日，原告两次发短信给被告李玉梅，要她严格按照房屋买卖合同和法院的调解书执行。李玉梅回复，说一切由他们全权委托的代理人黄彪办理，要原告与黄彪联系。原告于2014年11月28日和2014年12月23日两次发短信给被告的代理人黄彪，要求他严格按房屋买卖合同和法院的调解书执行，并问他什么时候可以去税局缴纳相关税费，但黄彪一直没有回复。由于被告不按合同和调解书的规定去缴纳相关的税费，原告无法协助他们将该房屋的土地使用证【平国用（2000）字第01030XX号】变更登记手续，该房屋的土地使用证【平国用（2000）字第01030XX号】至今仍不办理变更登手续，是因为俩被告故意造成的，俩被告的行为已经构成严重违约，依照合同和调解协议的约定，被告应承担违约责任。根据《民事调解书》协议第三条的规定，于2014年12月1日前，视为原告已经履行协助俩被告办理该房屋的土地使用证【平国用（2000）字第01030XX号】变更登记手续。俩被告应按照《房屋买卖合同》第三条第三款的规定，在2015年2月1日前将所欠的380000元购房款支付给原告，但被告不履行支付尚欠购房款给原告的义务。根据《房屋买卖合同》第六条第二款的规定，从2015年2月1日起直至俩被告付清所欠原告的房款之日止，被告要支付他们所欠购房款日万分之八利率的违约金给原告。为此，特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法判令：1、被告支付拖欠的购房款380000元给原告；2、由两被告从2015年2月1日起直至被告付清拖欠的全部购房款之日止，支付尚欠购房款日万分之八的违约金给原告；3、本案的诉讼费由被告承担。被告李玉梅、杨军巧辩称，根据《合同法》契约自由与鼓励交易原则，被告李玉梅、杨军巧在与原告接洽、签订合同的过程中始终积极履行法定和约定义务，意在实现该合同约定的标的物能够实现移转交付。而通过近几日的申请调查和长时间以来的综合考虑，被告李玉梅、杨军巧认为原告的行为和主观目的对合同交易的实现屡屡制造障碍。针对原告的起诉，被告李玉梅、杨军巧的答辩意见如下：一、考察原告是否能成为合同交易之适格缔约方问题。首先，原告作为卖方所应履行的合同义务。被告李玉梅、杨军巧已经多次强调，但原告却并未将该房屋买卖合同交易中最关键性的东西一××房产证一××办理（交出）以进行过户变更登记，无论是法院、被告李玉梅、杨军巧如何要求，其都不配合。反倒利用该房屋交易过程中所涉及的几个主管的行政机关间业务漏洞、业务牵制以及分头管理和未能及时交流的这些疏漏，来作为阻碍被告李玉梅、杨军巧顺利取得房屋（含土地）的所有权（使用权）过户变更登记。其次，经被告李玉梅、杨军巧多方走访、申请，取得平果县房管所证明：在平国用（2000）字第01030XX号地块上的房屋产权（权属）并不属于梁红菊所有。即原告并非是法律承认的房屋所有权人（或者说其对该房屋所有权存在瑕疵）。而被告李玉梅、杨军巧不知道或者不应当知道该房屋的所有权证书不属于原告所有（或者不知道、不应知道原告的所有权证书存在瑕疵）的问题。若原告对此房屋无所有权或所有权存在瑕疵，将很大程度影响其能否成为合同交易一方当事人（也就是说其无权与被告签订处分该房屋的合同）。最后，被告李玉梅、杨军巧愿意再次表现出大度的姿态，衷心希望原告秉持最大的诚信原则、真诚的交易心态来完成此笔交易。针对原告诉状诉称的“被告李玉梅、杨军巧一方意欲违约的问题”纯属子虚乌有，经过这几个月的诉讼进程和调查行为，法院想必看到了被告李玉梅、杨军巧为达成合同目的所做的努力和行动。再次重申，不是被告李玉梅、杨军巧不配合，而是原告不协助。二、该合同效力是否违反《合同法》第52条第一款的“欺诈”之规定问题。原告对于该房屋的无权处分，造成被告李玉梅、杨军巧事实上对房屋利用的不便。事实如下：1、原告作为卖房人，先是不按合约交房（至2015年12月3日上午在平果县人民法院少年法庭才收到由梁红菊通过法官转交来一楼大门和四楼套房门的钥匙各一把），导致被告李玉梅、杨军巧损失房租15400元（2014年1月10日-2015年12月3日，共22个月，每月700元），也不按程序到房管所办理房屋转让手续。2、卖方作为纳税主体，先是拒绝向地税局提交房屋买卖申报纳税的相关证件材料，导致地税局对这宗买卖按土地交易征税，造成定性上的错误，后又认为该买卖应按房屋完税，导致土地使用证不能尽快过户到买方名下。3、原告作为卖房人，不按合约缴纳卖方该缴纳的税款，导致买方2015年9月11日代交的近6万元钱至今不能回到本人账户流动使用，造成了不必要的经济损失。4、由平果县房管所出具的房屋转让流程图表明：凡属房屋买卖须经房管所同意并出单后，才可到地税局申报纳税。作为卖房人，原告在买房人支付80万元购房款后，本应按合同约定将双证转至买房人名下。原告认为只要按房屋的总价来完税，只过土地证给买方就完成其合约义务了；认为仅凭一张按该买卖房屋的总价118万完税的发票，就是完成了该房屋产权的转让。被告李玉梅、杨军巧对合同约定的履行义务的方式、履行内容严格遵守，并没有发生违约情形。同时，造成讼争款项难以解决的原因在于原告不积极履行协助义务，被告李玉梅、杨军巧获得先履行抗辩权。综上，请求人民法院查明事实和真相，依法驳回原告的诉讼请求。原告对其陈述事实向本院提供的证据有：
1、《房屋买卖合同》，证明原、被告房屋买卖情况；2、国有土地使用证，证明原告卖给被告的房屋土地使用权情况，及双方买卖的房子需要过户的是土地使用权的事实；3、民事起诉状，被告李玉梅、杨军巧起诉原告的情况；4、民事答辩状，证明原告在李玉梅、杨军巧起诉时答辩的情况；5、民事调解书，证明该房土地使用权变更登记时间情况，对买卖合同土地使用证变更时间作出明确规定；6、短信，证明原告向被告及其诉讼代理人黄彪提出要他们严格按照房屋买卖合同及法院的调解书执行事实；7、土地交易、权属登记变更涉税申报审批表，证明2015年1月4日原告打电话给被告代理人黄彪，约定在2015年1月5日到地税局交税，但是被告代理人认为数额太高拒绝缴纳的事实；8、平果县人民法院诉状及有关证据收据，证明被告拒绝交税，原告于2015年1月5日当天向法院申请执行，提交了执行书和调解书的事实；9、照片4张，证明被告有钥匙进入4楼的事实；10、阳光水岸X号电费发票（2014年8月-2015年9月）、电费清单（2014年7月-2015年11月）、阳光水岸1#楼水费抄表，证明原告母亲从2014年8月份起开始入住向梁钰琳购买阳光水岸X号的事实；11、房产证、土地使用证，证明梁宝瑜购买阳光水岸X号；12、韦红武出具的证明，证明梁宝瑜、玉小兴已经在2014年8月入住阳光水岸二期第1幢8层807号房的事实；13、退库申请说明书、函，证明原告已经按税局要求办理退税手续，没有成功是被告的原因引起的；14、国土局出具的《平果县政务服务中心部门办理事项手里通知书》、《土地使用权变更登记应提交的材料》，证明原告的材料是齐全，可以进行土地使用证过户的事实；15、平果县地税局出具给平果县国土资源局《平果县地方税务局关于要求暂缓办理梁红菊、李玉梅土地过户手续的函》，证明材料退档的原因。
被告李玉梅、杨军巧为其辩解向本院提供证据有（证据序号顺延）：16、原、被告身份证复印件，证明原、被告主体适格；17、《房屋转让合同》，证明原、被告之间存在对诉争房屋买卖的事实，同时合同内容载明了履行方式和争议解决方法；18、平果县人民法院（2014）平民二初字第308号，证明《房屋转让合同》有效；19、房地产交易纳税申报审核表、平果县地方税务局个人住房交易纳税申报审批表，证明原告并未完成纳税申报义务，不积极配合履行合同要求的事实，李玉梅、杨军巧一直按合同履行义务；20、税收法律文件，证明卖方是纳税主体，其应当提供税票；21、收据和农村信用合作社电汇凭证，证明被告按照合同约定，积极履行合同义务的事实；22、借条及转账凭证三份，证明被告有能力履行合同义务支付剩余款项的事实；23、原、被告之间的通讯短信，证明被告李玉梅、杨军巧一直按照合同履行；24、四楼照片，证明原告不完全履行合同义务、现还在4楼居住，影响被告正常居住的事实；25、邻居黄汉强证言，证明原告不完全履行合同义务、现还在4楼居住，影响被告正常居住的事实；26、平果县马头镇城北社区居委会证明，证明讼争房产的户主为被告，我方支付70%的房款后，社区已经认定我方是该房屋的户主；27、南宁正维测绘有限责任公司平果分公司房地产策划成果报告及测绘费收据，证明被告履行合同规定有关“费”部分的事实。28、土地过户发票、相关凭证、平果国土资源局变更登记受理通知书，证明土地过户正在进行，只是因地税局的原因暂缓办理，因为办理土地证的手续没有撤销，没有撤销原件是不能随意拿去销毁、作废；29、退税的相关资料，证明房屋定性是税局失误的事实，也证明了李玉梅、杨军巧在2015年9月11日代原告交了59720.69元的事实；30、被告出具给平果县地税局的《关于平果县地税局对李玉梅、杨军巧做出退税决定行政行为的保证承诺书》，证明在退税时，被告李玉梅、杨军巧对地税局承诺的事项；31、变更土地登记申请书、讼争房屋周围的准建证、私人住宅建设用地规划审批单等，证明讼争房屋属于自建房的事实；32、教育路左二巷27号二、三楼出租合同、收取租金凭据，证明占用费计算的依据；33、李玉梅向国土局咨询按房屋过户土地使用证时国土局给李玉梅的材料，证明按房屋过户土地使用证需要双方提供的材料；34、照片4张，证明2015年9月19日、29日李玉梅到税局退税；35、视频录像，证明①原告未履行完全交房义务，②原告母亲依旧出入且对上述楼层进行占有的事实，③至今为止原告母亲仍然进出讼争房屋，被告没有能使用4楼的事实。36、李玉梅、杨军巧提交给国土资源局、纪检监察部门的《关于平国用（2000）字第01030XX号土地转让办证相关问题的申请》；证明国土局之所以没有办理土地使用证过户，是因为不符合城市房地产管理法第三十九条规定，必须材料齐全才能办理；37、短信记录，证明原告称房屋是原告的，与房管所出具的证明相矛盾；38、李玉梅、杨军巧提交给平果县房管局的《关于申请平果县房管所调查平果县教育路左二巷27号房产证情况的申请书》、平果县房地产管理所出具的《证明》、房屋买卖权属登记办事指南，证明该宗买卖土地上的房屋的产权到现在为止还没有人能确认是原告梁红菊的；39、《关于退件的通知书》，证明该宗买卖是房屋转让的买卖。40、为查清本案事实，本院向平果县地税局调取一份调查笔录。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、5、6、9、13、14、15真实性没有异议，对证据4、7、8、10、11、12及本院调取的证据40有异议；原告对被告提供的证据16、17、18、20、21、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35及本院调取的证据40真实性没有异议，对证据19、22、23、24、25、36、37、38、39有异议。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方真实性没有异议的证据1、2、3、5、6、9、13、14、15、16、17、21、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35予以采信；证据7、8、10、11、12、19、22、23、24、25、36、37、38、39、40因与本案有一定的关联性，故本院作为案件的参与依据；原告提供的证据4系自己陈述，被告提供证据18系本院生效的调解书、证据20属于法规，均不符合证据特征，故本院不作为证据采信。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
原告梁红菊从广西宏大房地产开发公司平果分公司受让取得马头镇城北规划区103.10平方米土地使用权，并于2000年12月15日办理取得平国用（2000）字第01030XX号国有土地使用证，2014年7月23日取得地字第4510232014XX1号建设用地规划许可证。原告在该地产上自建一栋5层框架结构楼房。2013年11月24日，原告梁红菊作为甲方、被告李玉梅、杨军巧作为乙方签订一份《房屋买卖合同》约定，乙方同意购买甲方拥有的座落在平果县XX路××（马头镇XX规划区）的房产，土地使用权面积为103.10平方米［详见土地使用证平国用（2000）字第01030XX］；上述房产交易价格为118万元；付款时间与办法：本合同签订之日，乙方向甲方支付25万元作为购房定金；乙方应于2014年6月1日前再次向甲方支付55万元，同时甲乙双方办理土地使用证过户，过户所需要的一切费用均由乙方承担，甲方配合乙方办理过户手续；在乙方取得土地使用证后2个月内向甲方支付38万元。甲方应于2014年1月10日前将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房日前将物业管理费、水电费、网络通讯费、垃圾清运费、电视收视费等费用结清；甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定办理土地使用证过户手续。经双方协商，交易的所有费用由乙方承担，土地使用证过户到乙方名下后，乙方需要办理其他证件需要交纳的费用由乙方承担。双方还对其他的权利、义务进行约定。《房屋买卖合同》签订后，被告依照双方约定支付给原告款项80万元。2014年1月，被告装修讼争房屋后即入住至今。2014年9月11日，本案被告李玉梅、杨军巧向本院起诉，要求依法判令确认李玉梅、杨军巧与梁红菊签订的《房屋买卖合同》合法有效；判令梁红菊履行合同义务，协助李玉梅、杨军巧办理房屋的土地使用证的过户手续，过户费用由李玉梅、杨军巧承担。2014年11月17日，本院作出（2014）平民二初字第308号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、李玉梅、杨军巧与梁红菊共同确认双方于2013年11月24日签订的《房屋买卖合同》有效；二、李玉梅、杨军巧定于2014年11月26日前依照合同约定缴纳因该房屋转让而产生的相关税费（梁红菊协助李玉梅、杨军巧办理缴纳相关税费手续，税费金额以收取税费机关出具的有效票据为准），取得合法的税费票据凭证；三、梁红菊在李玉梅、杨军巧取得合法税费票据凭证后七个工作日内（最迟于2014年12月1日前）依照合同约定协助李玉梅、杨军巧办理该房屋的土地使用证［平国用（2000）字第01030XX号］变更登记手续。后因纳税问题，双方再次产生纠纷，遂产生本案诉讼。在本案诉讼过程中，本院于2015年9月11日组织双方到平果县地方税务局办理纳税手续，被告李玉梅交纳税款70726.62元。当日，原、被告双方到平果县国土资源局办理讼争房屋的土地使用证［平国用（2000）字第01030XX号］变更登记手续。2015年9月18日，平果县地方税务局发出《平果县地方税务局关于要求暂缓办理梁红菊、李玉梅土地过户手续的函》给平果县国土资源局，认为征税存在错误，要求平果县国土资源局暂缓办理讼争房屋的土地使用权过户登记手续。2015年10月10日，平果县地方税务局旧城税务分局向李玉梅发出通知，要求其收到通知之日起10日内到该分局办公室办理退税手续。税收退库只能退还到完税证上纳税人名下，双方约定费用由李玉梅、杨军巧缴纳，所以交税时按税法规定应由梁红菊缴纳的税款由李玉梅代交，但开具的完税发票上纳税人是梁红菊，退税需退到梁红菊的账户上。双方因此产生争议，本院于2015年12月3日主持双方进行调解，当日，双方到平果县地方税务局办理退税手续。2015年12月14日，原告梁红菊将退到其账户上的税款59720.69元退给李玉梅。平果县地方税务局退还税款后，被告李玉梅、杨军巧以讼争房屋没有取得房产证，纳税条件不成就为由拒绝再次缴纳税款。
本院认为，原告梁红菊从广西宏大房地产开发公司平果分公司受让取得土地使用权，并办理国有土地使用证、建设用地规划许可证，其在该土地上自建一栋5层框架结构楼房后将该房转让给被告。虽然讼争的房屋没有在房管部门办理《房屋所有权证》，但双方房屋买卖并没有违反法律强制性规定。故原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。原、被告双方对尚欠的房款38万元没有异议，本院予以确认。双方的争议焦点在于：1、原告要求支付房款38万元条件是否成就？2、被告是否应支付违约金给原告？针对本案的争议焦点，本院综合评判如下：
一、关于原告要求支付房款38万元条件是否成就问题。原、被告在《房屋买卖合同》约定，被告取得土地使用证后2个月内向原告支付房款38万元。因此，被告支付房屋尾款38万元给原告的条件是被告取得土地使用证后2个月内。2014年11月17日，本院作出（2014）平民二初字第308号民事调解书，李玉梅、杨军巧与梁红菊达成协议：李玉梅、杨军巧定于2014年11月26日前依照合同约定缴纳因该房屋转让而产生的相关税费（梁红菊协助李玉梅、杨军巧办理缴纳相关税费手续，税费金额以收取税费机关出具的有效票据为准），取得合法的税费票据凭证；梁红菊在李玉梅、杨军巧取得合法税费票据凭证后七个工作日内（最迟于2014年12月1日前）依照合同约定协助李玉梅、杨军巧办理该房屋的土地使用证［平国用（2000）字第01030XX号］变更登记手续。2015年9月11日，原、被告双方到平果县地方税务局办理纳税费手续，后到平果县国土资源局办理讼争房屋的土地使用证［平国用（2000）字第01030XX号］变更登记手续。因平果县地方税务局认为征税存在错误，要求平果县国土资源局暂缓办理土地使用证变更手续。在平果县地方税务局退还税款后，被告李玉梅、杨军巧拒绝再次缴纳税款，导致双方无法办理讼争房屋的土地过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。据此，本院认定原告要求支付房屋尾款38万元条件已成就，故原告要求被告支付房款38万元有理，本院予以支持。被告李玉梅、杨军巧辩称“讼争房屋没有取得房产证，重新纳税条件不成就”，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于被告是否应支付违约金问题。由于房款是被告获得房屋所有权的对价，而逾期付款违约金是因逾期支付该对价而导致的违约责任，两者属于不同性质的款项，故在无特别约定的情况下，“被告李玉梅、杨军巧拒绝缴纳税款，导致双方无法办理讼争房屋的土地过户手续，视为付款条件成就”并不涉及违约金。因此，原告要求支付违约金，理由不充分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、由被告李玉梅、杨军巧支付房款38万元给原告梁红菊；
二、驳回原告梁红菊的其他诉讼请求。
本案的受理费7000元，由原告梁红菊负担200元，被告李玉梅、杨军巧负担6800元。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（户名：待结算财政款项
------法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐靖钧
代理审判员 韦晓生
人民陪审员 韦绥佳
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 韦宣吕