上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初3215号原告杨文激，女，汉族，1969年3月9日出生。委托代理人陈汝璎(原告杨文激之母)，女，汉族，1943年11月29日出生。委托代理人杨文澜(原告杨文激之妹)，女，汉族，1971年4月9日出生。被告许圣杰，男，汉族，1984年10月10日出生。委托代理人石远，上海汉路律师事务所律师。原杨文激诉被告许圣杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈汝璎、被告委托代理人石远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文激诉称：2011年11月5日，原、被告签订租约，原告将位于上海市黄浦区陕西南路XXX弄XXX号楼401室房屋出租予被告，租期5年，月租金及保证金均为人民币8,600元。租赁期间，被告将系争房屋予以隔断转租并实际用于群租，且存在逾期付租违约行为。租赁期满，被告未能按约交还系争房屋。2016年11月20日，原告至系争房屋处拟自行收房，方知转租事宜。2016年11月22日，原告无奈向系争房屋内实际居住人员支付相关费用后方才得以收回系争房屋。现原告诉请要求(1)被告支付原告违约金人民币8,600元(该项违约金以被告所付保证金人民币8,600元予以全额抵充，则原告无须退还被告保证金人民币8,600元)；(2)被告支付原告将系争房屋拆除隔断并予以恢复原状之费用人民币8,000元；(3)被告支付原告代付之水电煤费用共计人民币1,238元；(4)被告就逾期付租支付违约金人民币37,410元(自起诉日2017年1月24日之前2年之次日起算)；(5)被告支付原告为收回房屋而向实际居住人员代付之费用人民币16,720元(其中案外人钟秀计人民币5,903元、唐亚婷及佘月计人民币5,500元、刘建甫计人民币2,530元、廖文斌计人民币2,787元)。原告提供以下证据：1、2011年11月5日《房地产租赁合同》，以证明被告存在违约行为。2、2012年12月27日《整改通知》，以证明被告将系争房屋隔断为多间并予以群租。3、2012年12月20日由派出所发出《房屋租赁法律责任告知书》及邮寄凭证，证明内容同证据2。4、水电煤帐单，以证明被告欠付并由原告实际代付之水电煤费用。5、原、被告之间微信往来记录，以证明被告未能按期返还系争房屋，原告遂自行收房。6、银行明细清单，以证明被告逾期付租情节及逾期付租违约金计算依据。7、原告就收房事宜与实际居住人员进行交涉之相关材料，以证明原告要求被告赔偿支出费用之依据。8、装修人员出具《情况说明》，以证明原告为将系争房屋恢复原状而支出恢复费用人民币8,000元。被告许圣杰辩称：被告承租期间并无违约情节，故对原告诉请之违约金不予认可，原告将保证金用于抵充违约金缺乏合同依据，保证金应予返还被告。对于原告诉请之恢复原状费用，被告并未对系争房屋进行隔断拆分，故对该项诉请不予认可。对于原告诉请之水电煤费用，被告对于原告收房之前之费用均已清结。对于原告诉请之逾期付租违约金，其中部分租金已过法定诉讼时效，且原告在被告逾期付租情形下，始终未曾要求解除合同，原告行为应可视为原告已经免除被告逾期付租之违约责任，故原告诉请之逾期付租违约金缺乏请求基础，被告不予认可。至于原告所称实际居住人员，被告并不认识，被告对原告所称支出费用亦不予认可。被告对原告提供证据1没有异议；对原告提供证据2、3称未曾收讫，均不予认可；对原告提供证据4称其中部分费用并无支付依据；对原告提供证据5予以确认；对原告提供证据6形式真实性予以确认，对于该组证据中原告划线明确之租金支付情形没有异议，对于原告所称尚有2笔租金共计人民币800元未予支付一节，待核实后再予提交书面意见；对原告提供证据7均不予认可，称并不认识所涉人员；对原告提供证据8形式及内容真实性均不予认可，并称被告从未对系争房屋予以隔断拆分。被告未向本院提交相关证据。经审理查明：原告系上海市黄浦区陕西南路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。2011年11月5日，原告委托其母陈汝璎与被告签订《房地产租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)原告将系争房屋出租予被告作为住宅使用，租期自2011年11月16日起至2016年11月15日止；(2)月租金为人民币8,600元，租金每3个月支付一次，于每次租金到期日前7日支付；(3)被告于签约同时支付保证金人民币8,600元，该保证金不可视为预付租金，原告应于租赁期满、被告交还房屋且清结租金、电话费、水电煤费、有线电视费、宽带费等费用后3日内无息返还予被告；(4)任何一方未按本合同约定之任一条款履行合同，造成违约行为的，则违约方均须按违约金金额人民币8,600元予以赔偿；(5)被告应按房屋交接时之现状使用房屋，如要求重新装修或变更原有设施设备，应当事先征得原告之书面同意，租赁期满，根据合同约定要求恢复原状的，被告必须恢复原状；(6)被告应按时付租，如逾期付租，则每逾期1日，原告可按月租金金额5%收取违约金，如被告欠付租金达10日时，则视为被告自动放弃所承租之房屋并构成严重违约，原告即可单方面终止合同，原告可无需征得被告同意而收回房屋；(7)被告于签订本合同后，未经原告同意擅自提前解约或其他严重违约，导致本合同无法正常履行，被告将之前所缴保证金作为违约金赔偿予原告，同时，被告须将合同约定其须承担之所有公共事业费等费用及租金结清，如导致原告损失，被告还应承担相应赔偿责任；(8)该房屋之物业管理费由原告承担，该房屋由被告正常使用之水电煤、电话、有线电视、宽带等费用均由被告负担。《租赁合同》另以手写方式约定(1)该房屋不得群租、不能破坏房屋装修；(2)2011年11月16日至2011年11月30日期间租金人民币4,300元，被告以现金方式支付予原告；(3)租金支付方式更改为付二押一。签约后，原、被告履行各自合同义务，原告交付房屋，被告缴纳保证金人民币8,600元并支付合同约定之租金，但存在逾期付租行为。租赁期间，物业部门于2012年12月向原告发出《整改通知》，称系争房屋内违章搭建、分隔多间情形导致消防安全隐患，须限期予以拆除。2016年11月15日，合同约定租期届满，被告未与原告办理系争房屋交接手续。2016年11月20日，原告拟自行收房，但因系争房屋已由被告转租而收房受阻。之后，经与系争房屋内居住人员交涉，原告于2016年11月22日收回系争房屋。另查明：2015年7月24日，被告按约应付2015年8月1日至2015年9月30日期间租金，但被告实际于2015年7月27日支付该款，逾期3日；2015年9月23日，被告按约应付2015年10月1日至2015年11月30日期间租金，但被告实际于2015年10月9日支付该款，逾期16日；2016年1月24日，被告按约应付2016年2月1日至2016年3月31日期间租金，但被告实际于2016年2月3日支付该款，逾期10日；2016年7月24日，被告按约应付2016年8月1日至2016年9月30日期间租金，但被告实际于2016年8月9日支付该款，逾期16日；2016年9月23日，被告按约应付2016年10月1日至2016年11月15日期间租金，但被告实际于2016年10月2日支付，逾期9日。再查明：系争房屋2016年9月使用电量计电费人民币273.90元、10月使用电量计电费人民币202.10元，两项电费共计人民币476元由原告实际支付。系争房屋2016年10月水费帐单记明应缴水费为人民币239.40元且抄表日期为2016年10月13日，2016年12月水费帐单记明应缴水费为人民币188.40元且抄表日期为2016年12月11日，两项水费均由原告实际支付。系争房屋2016年11月燃气帐单记明应付燃气费为人民币174元，最后付款日期为2016年12月14日，该款由原告实际支付。又查明：原、被告就系争房屋租赁事宜曾以(2017)沪0101民初23387号案件涉讼，该案经本院审理后于2018年2月13日出具民事判决书，现已生效。审理中，原告提供具名为案外人之《情况说明》，原告据此称原告在收回房屋后支付人民币8,000元以委托他人将系争房屋内隔断予以拆除并予恢复原状。原告另行提供情况说明、微信记录等证据(均为复印件)，原告据此称原告为收回系争房屋而与房屋居住人员交涉并实际支付款项共计人民币16,720元。综上，现原告称被告租赁期间存在将系争房屋用于群租、破坏房屋装修、欠付租赁费用等违约行为，且原告自行收房及恢复房屋原状均导致原告遭受经济损失，原告遂以此为由，起诉来院。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《整改通知》、水电煤帐单、银行明细清单、本院调取(2017)沪0101民初23387号民事判决书以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。对于原告诉请之违约金人民币8600元，鉴于被告在租期届满后未能按约即时返还系争房屋，而此项义务系被告在合同项下之重要义务，被告就该项违约行为应予按约承担违约责任，鉴此，本院对原告该项违约金诉请依法予以支持。至于原告要求将被告所付保证金用于抵充该项违约金之意见，鉴于原告在之前双方诉讼中未就该项违约金提起反诉，故本院在之前案件处理中对原告该项意见未予准许，现原告在本案中提起该项违约金诉请，而原告要求保证金抵充之意见系对己方合同权利之处分，该项处分并未增加被告应予承担之合同义务，故本院依法应予准许。对于原告诉请之拆除隔断及恢复原状费用，鉴于原告针对拆除及恢复事项、费用实际支付等尚缺乏充足证据，故本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于原告诉请之水电煤费用，相关证据显示(1)系争房屋2016年9月1日至2016年10月31日期间电费人民币476元由原告实际支付，而上述时段属于被告承租期间，该项电费应由被告承担；(2)系争房屋2016年10月13日抄表日前发生水费人民币239.40元、之后2016年12月11日抄表日前新发生水费人民币188.40元，两项水费均由原告实际支付，鉴于原告实际于2016年11月22日收回系争房屋，故被告对于之前水费人民币239.40元应予承担，对于2016年10月14日至2016年12月11日期间发生水费人民币188.40元，被告则应予承担2016年10月14日至2016年11月22日期间所发生之水费，该项水费按照日期比例进行折算则为人民币127.73元；(3)系争房屋11月燃气帐单记明燃气费为人民币174元，最后付款日期为2016年12月14日，按照燃气费2个月结算一次及抄表后15日为最后付款期限等操作习惯，应可推定该项燃气费抄表日期约为2016年11月29日，被告对于2个月时段内涉及2016年11月23日至2016年11月29日期间所发生之燃气费并无支付义务，经折算，被告应予承担之燃气费为人民币154.03元。对于原告诉请之逾期付租违约金，鉴于《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，违约金之诉讼时效在民法总则施行后由2年调整为3年，鉴此，在民法总则施行之时已过2年诉讼时效之违约金诉请因被告提起时效抗辩而失去法律保护，而对于民法总则施行之时尚未超过2年诉讼时效之违约金、且截至原告起诉日2018年1月24日止仍在3年诉讼时效期限内之违约金，则依法受到法律保护。根据该项保护原则，原告诉请中可予依法支持之逾期付租违约金包括(1)应于2015年9月23日支付，但实际于2015年10月9日支付，共计逾期16日，其中2015年9月24日至2015年9月30日期间所涉逾期付租违约金在民法总则施行之时已过原2年诉讼时效，而2015年10月1日至2015年10月9日期间逾期付租违约金仍在诉讼时效内，该期间所涉9日逾期付租违约金为人民币3,870元；(2)应于2016年1月24日支付，但实际于2016年2月3日支付，逾期10日计违约金人民币4,300元；(3)应于2016年7月24日支付，但实际于2016年8月9日支付，逾期16日计违约金人民币6,880元；(4)应于2016年9月23日支付，但实际于2016年10月2日支付，逾期9日计违约金人民币3,870元。综上，本院对原告诉请逾期付租违约金中人民币18,920元依法予以支持。对于原告诉请向实际居住人员所支付之费用，鉴于原告就该项诉请所提供之证据尚不足以证明原告之主张，故本院对原告该项诉请依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第二百零六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告许圣杰于本判决生效之日起十日内支付原告杨文激违约金人民币8,600元(该项违约金由被告许圣杰所付保证金人民币8,600元予以全额冲抵完毕，被告许圣杰不须再行支付)；二、被告许圣杰于本判决生效之日起十日内支付原告杨文激电费人民币476元、水费人民币367.13元及燃气费人民币154.03元；三、被告许圣杰于本判决生效之日起十日内支付原告杨文激逾期付租违约金人民币18,920元；四、驳回原告杨文激的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,399.20元(原告杨文激已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币699.60元，原告杨文激负担人民币443.60元，被告许圣杰负担人民币256元，本院退还原告杨文激人民币699.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一八年七月二十三日书记员 薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。……第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。三、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。