湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂通山民二重字第3号
原告（反诉被告）武汉宝威裕达体育用品有限公司（以下简称宝威公司）。
法定代表人李源文，宝威公司总经理。
委托代理人黄志宇，宝威公司法务专员。
委托代理人周雪琴，湖北佳强律师事务所律师。
被告（反诉原告）俞胜（圣）景。
委托代理人乐正国，男，系被告俞胜景的丈夫。
原告宝威公司与被告俞胜景房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月16日作出（2011）通民二初字第2号民事判决，被告不服上诉，湖北省咸宁市中级人民法院于2011年12月19日作出（2011）咸民三终字第253号民事裁定，发回重审。本院于2012年2月28日重新受理立案，并依法组成合议庭，于2012年5月11日公开开庭进行了审理。后因公安机关已立案侦查阮某丽、喻某松涉嫌合同诈骗，本院裁定中止审理，于2014年7月30日恢复审理并第二次公开开庭进行了审理。原告宝威公司及其委托代理人黄志宇、周雪琴，被告俞胜景及其委托代理人乐正国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宝威公司诉称，2009年8月，原告欲承租被告位于通山县南市路188号房屋，因该房当时由阮某丽承租，原告与被告及阮某丽三方签订《店铺转让协议书》，由原告支付阮某丽130000元转让费将该房屋承租。之后，原告与被告签订《租赁合同》一份，租赁期限从2009年9月1日至2013年8月31日止，租金每月3000元，每月2日由原告支付当月租金。原告租赁房屋后对房屋进行装修，共花费62597元，原告已按合同约定履行义务至今。2010年9月，被告多次无理要求将租金涨至每月7500元，原告不同意，被告于2010年10月8日强行关闭原告门店。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，被告擅自上涨租金，并强行关闭原告门店，被告行为严重违约，请求法院判令被告赔偿原告房屋转让费130000元、装修损失62597元、违约金28800元、鉴定费6000元；返还原告店内货架、货品、灯具等物品；承担本案诉讼费用。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实和理由成立，在（2011）通民二初字第2号案中向本院提交下列证据：
证据一、《房屋租赁合同》一份，以证明原、被告签订的合同合法有效，被告不能未经原告同意而变更合同内容。
证据二、《店铺转让协议书》、网上电子银行回单、收款收据复印件各一份，以证明《店铺转让协议书》合法有效，原告为承租被告房屋支付原租户阮某丽转让费130000元，被告对该事实清楚。
证据三、《鸿星尔克零售终端装饰装修工程施工、安装合同书》、《鸿星尔克通山县南市路188号室内装修工程预算清单》、收款收据复印件各一份，以证明原告承租被告房屋后进行装修花费62597元。
证据四、被告夫妇向原告下达的“关于门面涨租理由的函”一份，以证明被告夫妇于2010年9月30日向原告提出涨租金的要求，同时证明该出租房屋属被告夫妇所有。
证据五、《公证书》复印件一份，以证明被告将原告门店强行关闭，原告要求被告交还房屋，被告不交还。
证据六、照片十八张，以证明原告租赁期间门店经营及装修情况，同时证明被告将该房屋已转租他人经营。
证据七、收款收据复印件一组，以证明原告房租已给付至2010年9月。
证据八、黄某龙的书面证言一份，以证明黄某龙系原告公司员工，原告以其名义进行工商登记经营。
证据九、房地产评估结果报告一份及房屋评估费发票一张，以证明原告装修门店的现有装修价值为28961元，评估费用6000元。
在重审过程中，原告向本院提交了下列证据：
证据十、雷氏灯具供货单复印件一份、发票复印件六份，以证明原告装修店铺所用灯具是雷氏灯具，计币12810元，且被告在关闭店铺后并未将该灯具返还给原告。
证据十一、法定代表人身份证明、组织机构代码证、企业法人营业执照复印件各一份，以证明原告的主体资格。
证据十二、黄某龙的证人证言，以证明黄某龙未与俞某仁签订房屋租赁合同，原告借用黄某龙的身份证在工商部门办理了个体工商户营业执照，店铺实际上是原告宝威公司在经营。
被告（反诉原告）俞胜景辩称：1、与被告签订房屋租赁合同的承租方为原告，但该房屋实际经营方为通山县宝威裕达体育商店，经营者是黄某龙，原告未经被告书面同意随意转租房屋，被告有权依照合同的约定解除合同，收回房屋。同时，原告在租赁房屋期间未经被告书面同意，擅自改变房屋结构，严重危害房屋安全，并使用不合格导线材料于2011年4月27日发生火灾，损坏了房屋的装修和设备，根据相关规定，被告亦有权解除合同，并要求原告赔偿房屋修复费用。2、合同没有约定4年不涨租金，也没有说明是3个门面共计3000元，还是1个门面3000元，出租人可随市场经济物价、当地行情及政府指导价适当调整价格，是合情合理的，故不应承担违约责任。3、原告业务员喻某松与阮某丽恶意串通、隐瞒事实真相，趁被告文化水平低，没有经验，并说有问题不要被告负责，欺骗被告签字，导致转让费130000元的问题发生，原告应自己承担责任。由于原告业务员喻某松与阮某丽的欺诈行为，合同可视为无效合同，被告有权收回房屋。
被告为证明反驳原告诉讼请求所依据的事实和理由成立，在（2011）通民二初字第2号案中向本院提交下列证据：
证据一、工商营业执照、税务登记证复印件各一份，以证明被告出租的房屋实际经营者是黄某龙，门店字号为“通山县宝威体育用品商店”。
证据二、书面证明两份，以证明原告诉称的货架、货品、灯具等均已拖走。
证据三、房产证复印件一份，以证明被告出租的房屋的所有权人为俞某仁。
证据四、房屋租赁合同一份，以证明房屋实际租赁人黄某龙知道出租房屋的所有权人为俞某仁。
在重审过程中，被告向本院提交了下列证据：
证据五、房屋租赁合同复印件一份，以证明原告伪造合同。
证据六、店铺转让协议书复印件一份，以证明店铺转让协议书上被告的签名不是被告本人的签名，该转让协议书是虚假的。
证据七、图片复印件3张，以证明2011年4月27日发生火灾，损失30000元的事实。
本院为查明本案出租房屋的实际情况，对俞某仁作了二份调查笔录，证实了被告俞胜景系俞某仁姑姑，被告出租给原告的房屋虽登记在俞某仁名下，但该房屋俞某仁已卖给俞胜景，俞胜景对该房屋有处置的权利。同时，证明俞某仁与黄某龙不相识，并且俞某仁在2009年8月6日未曾与黄某龙签订房屋租赁合同。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、四、九、十一、十二无异议；对证据二、五、七真实性无异议，但认为证据二、七的转让费是阮某丽收走，与被告无关；认为证据五是原告单方面发的函，不能证明函的内容真实性；对证据三、六，认为与本案不具有关联性；对证据八，认为证人没有出庭作证，不应采信；对证据十，认为灯具拆下来时就已损坏，且灯具已由原告方拿走。原告对被告提交的证据一未发表质证意见；证据二，经庭审中原、被告确认，原告所有的货架、货品均已由原告拖走，有部分装饰的灯具未拖走；对证据三，认为该证据可证明被告有欺诈行为；对证据四，原告认可该合同是其公司员工为办营业执照向工商部门提交的租赁合同；对证据五、六的真实性无异议；对证据七，认为照片是2011年4月27日拍摄的，此间店铺已被被告转租给了他人，不能证明该损失是原告造成的。原、被告对本院对俞某仁的调查笔录均无异议。
本院认为：原告提交的证据一、四、九、十一、十二和被告提交的证据五、六及本院对余德仁的二份调查笔录，经当事人相互质证，对这九份证据无异议，本院予以采信。原告提交的证据二真实性双方均无异议，且与本案待证事实相关联，来源合法，可予采信；证据三原告重新提交了证据九评估报告书，双方对该评估价值无异议，本院已对证据九予以采信，故对证据三不予采信；证据五是公证书，可证明原告于2010年10月15日向被告送达了通知函；证据六，被告对照片的情况无异议，与被告已将房屋出租给他人的事实相关联，对该事实予以确认；证据八和证据十二系同一证据，且被告对证据十二无异议，故对该证据应予采信。被告提交的证据一真实性双方当事人在庭审中已予以确认，与本案相关联，可予采信；证据二，双方当事人在庭审中已确认原告所有的货架、货品均已拖走，有部分灯具未拖走，本院予以确认该事实；证据三与本院调查俞某仁陈述的事实相一致，予以采信；证据四，原告已对该合同确认系其向工商部门申请登记时提交，对该事实本院予以确认；证据七，因该证据是2011年4月27日拍摄的，此时被告已店铺转租给了他人，双方当事人并已发生诉讼，该证据不能证明该损失是原告造成的，原告的异议理由成立，对该证据本院不予采信。
根据上述有效证据和当事人在庭审中确认的事实，可认定本案事实如下：
1995年，被告俞胜景的侄子俞某仁在原通山县特产局购买位于通山县通羊镇南门路（现九宫大道）188号的三个门档，并办理了房屋所有权证。2002年，俞某仁因建设新房屋，需资金，便将这三个门档转让给其姑母俞胜景，但未办理房地产过户手续，该门档实际所有人为被告俞胜景。2007年，被告俞胜景将门档租赁给阮某丽经营服装生意。
2009年8月6日，原告作为乙方与被告作为丙方、阮某丽作为甲方共同签订一份《店铺转让协议》，约定丙方同意甲方将其所有的位于通山县南市路特产局门面转让给乙方租赁使用，乙方享有与甲方在原房屋租赁合同中的权利和义务；乙方支付甲方店铺装修、装饰、设备及其他相关费用合计130000元；同时约定了其他各方的权利和义务。原告的员工喻某松代表原告、被告俞胜景及阮某丽在合同上签名，并捺印、盖章。同日，原告作为乙方与被告作为甲方又签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于通山县南市路188号房屋出租给乙方，合同期限从2009年9月1日起至2013年8月31日止，租金每月3000元，于每月2日前支付；甲方违反合同约定，提前收回房屋的，应按合同总租金的20%向乙方支付违约金，违约金不足弥补实际损失，还应承担赔偿责任；同时约定了双方解除合同的条件及其他权利义务。原告的员工喻某松代表原告、被告俞胜景在合同上签名，并捺印和、盖章。2009年8月8日，原告通过网上银行汇款130000元给阮某丽，阮某丽于同日向原告出具收条。
2009年9月3日至20日，原告对租赁的房屋进行装修，之后对外营业。租赁期间，原告已按合同约定的时间按期支付租金至2010年9月份止。2010年9月30日，被告及其丈夫认为租赁给原告的房屋租金与市场行情差距太大，遂向原告发出“关于门面涨租理由的函”，要求将租金从2010年9月开始每月涨至7500元。2010年10月8日，被告及其亲属到原告租赁门店要求涨租金，双方发生争执，导致门店不能正常对外经营。2010年10月15日，原告向被告发出通知函，提出原告已按合同履行义务，被告无权单方面要求涨租金，并关闭原告公司店铺是严重违反合同的行为，要求被告立即交还原告租赁的房屋。被告于当日收到该通知函。因双方无法协商一致，原告于2010年10月19日，将店铺的货品、货架、设备及部分灯具拖走。2010年11月1日，被告将争议门档租赁给他人。2010年11月11日，原告诉至本院。2011年3月16日，经湖北永业行房地产评估咨询有限公司对原告所租赁门档的装修价值进行评估，确定原告租赁的门档装修经鉴定现价值28961元。原告支付了评估费6000元。
2011年10月16日，本院依法作出（2011）通民二初字第2号民事判决，被告不服提起上诉，咸宁市中级法院于2011年12月19日裁定发回重审。
在重审过程中，原告将要求被告返还原告店内货架、货品、灯具等物品，变更为要求被告赔偿损失12180元；同时，放弃要求被告承担违约金28800元的诉讼请求。被告亦提出反诉，要求原告赔偿其原上诉费4620元、房屋维修费30000元、律师费和相关费用9000元、精神损失费5000元，合计48620元。
同时查明：因办理分支机构的手续较烦琐，且应交税率较高，原告便以其员工黄某龙的名义在工商部门办理了字号名称为“通山县宝威体育用品商店”、经营者是黄某龙的个体工商户营业执照，但2009年9月至2010年10月8日，原、被告租赁合同约定的租赁房屋实际上一直由原告宝威公司在承租经营。在办理营业执照过程，工商部门需要房屋租赁合同，而原告所租赁门档的《房屋产权证》登记人系被告俞胜景的侄子俞某仁，喻某松便利用其代表原告与被告签订的格式合同，编造了一份俞某仁与黄某龙签订的房屋租赁合同。
2011年10月30日，被告俞胜景以喻某松和阮某丽涉嫌合同诈骗为由向公安机关报警，次日，通山县公安局立案侦查。2013年10月16日，因没有犯罪事实，通山县公安局决定撤销此案。2014年7月初，原告委托代理人口头向本院申请，请求本院调取此案撤销决定；此后，本院向公安机关调取了该案的撤销案件决定书。
本案的争议焦点为：1、在原、被告房屋租赁合同的履行中被告是否有违约行为。2、如有违约行为违约责任应如何计算赔偿。
关于焦点1：本院认为，虽然租赁房屋的产权登记人俞某仁，但产权登记人确认该房屋已出卖给被告俞胜景，被告为该房屋实际所有人，且产权登记人已对被告出租该房屋的行为予以确认，原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，被告出租该房屋的行为有效，故原、被告双方签订的房屋租赁合同合法、有效，原、被告应按合同的约定履行各自的权利和义务。但被告在租赁期限内没有与原告协商一致，就要求增加租金，并以此阻碍原告的经营，在原告向其发出通知函后仍然不予更正，导致双方合同不能继续履行，被告的行为已违反合同约定，应承担违反合同的违约责任。被告辩称签订房屋租赁合同的承租方与实际经营人不同，原告未经被告书面同意转租房屋，被告有权依照合同的约定解除合同，因原告在对房屋进行装修后经营至2010年10月8日期间，原告租赁门店的租赁经营性质、范围和方式均未改变，且以原告名义支付租金至2010年9月，被告在此期间均未提出异议，所以被告提出原告存在转租行为的意见无事实依据，故本院对被告该辩解意见不予支持。
关于焦点2：本院认为，因被告在合同的履行中存在违约行为，被告应按照合同的约定承担违约责任，即“甲方违反合同约定，提前收回房屋的，应按合同总租金的20%向乙方支付违约金，违约金不足弥补实际损失，还应承担赔偿责任”，在庭审中原告已明确放弃违约金的诉讼请求，故原告在本案中要求被告赔偿的损失为：装修损失、房屋转租费用损失和商店的货品、货架、灯具等损失。关于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，原告商店装修经鉴定现价值28961元，原、被告对此价值均无异议，故本院对该项损失确定为28961元，鉴定费6000元，由被告赔偿原告。关于房屋转租费130000元，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，原告与被告、阮某丽三方签订有转让协议，协议对转让行为及转让费用有约定，被告在该协议上签名，对该事实是知晓的，原告支付的转让费130000元可视为原告在租赁合同期内可预见的收入，也是被告违约所能预见将对原告造成的损失，因此该损失应由被告赔偿。但原告已租赁被告房屋13个月，原告在此期间也已获得部分收益，该部分收益不应再由被告赔偿。原、被告合同租赁总期限为48个月，是原告预期可获得利益的期限，被告违约未履行期限为35个月，因此本院酌定按未履行期限的比例，由被告赔偿原告94770元（130000元×（35月÷48月）］。原告请求返还货品、货架、灯具等，在庭审中已查明，货品、货架原告已拖回，灯具等因无详细清单，不能确认数量及价值，对原告要求被告赔偿损失12180元的诉讼请求应予以驳回。因被告已将争议的出租房屋租赁给他人，原、被告房屋租赁合同已无继续履行的可能，双方签订的房屋租赁合同实质上已解除，且原告未向本院提出是否解除合同主张，故对原、被告已实质解除了房屋合同的事实予以确认。
被告辩称原告业务员喻某松与阮某丽恶意串通、隐瞒事实真相，损害了被告的权益，因被告向通山县公安报案称喻某松与阮某丽涉嫌合同诈骗，公安机关于2011年10月31日立案侦查，后因没有犯罪事实，通山县公安局于2013年10月16日决定撤销此案，故被告的该抗辩理由不成立。被告辩称原告在租赁房屋期间擅自改变房屋结构，并使用不合格导线材料导致2011年4月27日发生火灾，损坏了房屋的装修和设备，被告有权解除合同，并要求原告赔偿房屋维修费用30000元，因被告已于2010年11月1日将争议门档租赁给他人，而火灾发生于2011年4月27日，被告向本院提交的证据不能证明该火灾是原告擅自改变房屋结构和使用不合格导线材料导致的，故对被告要求原告赔偿房屋维修费30000元的反诉请求不予支持。被告要求原告赔偿上诉费4620元、律师和相关费用9000元、精神损失费5000元，因上诉费不属本院管辖范畴；律师和相关费用是被告雇请律师为其提供法律服务的费用，应由败诉的被告自行负担；同时，本案系房屋租赁合同纠纷，被告要求原告赔偿精神损失费无法律依据，故此，对被告的该反诉请求不予支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、限被告俞胜景于本判决生效后三十日内赔偿原告武汉宝威裕达体育用品有限公司房屋装修损失28961元、房屋转让费94770元、鉴定费6000元，合计129731元。
二、驳回原告宝威公司其他诉讼请求。
三、驳回被告俞胜景的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4620元、反诉费1016元，合计5636元，由被告俞胜景负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行，账号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 毛 岩
人民陪审员 黄有美
人民陪审员 方 雷
二〇一四年九月十二日
书 记 员 王 臻
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
……