广东省广州市中级人民法院
民 � � 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1300号
上诉人（原审原告）：翟伟。
上诉人（原审原告）：赵静。
两上诉人共同委托代理人：宋福信、黄恒，均为广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴树炎。
委托代理人：赖智明，广东骏森濠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州宝达投资有限公司。
法定代表人：吴树炎，职务：总经理。
委托代理人：赖智明，广东骏森濠律师事务所律师。
上诉人翟伟、赵静因与被上诉人吴树炎、广州宝达投资有限公司（以下简称宝达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市白云区机场路10号之二之三之四314房，该房屋建筑面积22.3403平方米，登记权属人是吴树炎。
2013年1月4日，翟伟、赵静与吴树炎签订一份《越和国际皮具城认购书》，其中约定翟伟、赵静以总价2154199元向吴树炎购买位于广州市机场路10号之2-43层314号商铺（建筑面积22.3403平方米），定金人民币100000元须于签订本认购书当天付清。首期价款1194199元于2013年1月8日前付清，剩余款项860000元由翟伟、赵静以银行按揭贷款方式支付。该物业于2016年5月31日前交付使用。
认购书签订当天，翟伟通过兴业银行向吴树炎转账支付100000元，已由宝达公司开具收据予以确认。
2013年1月6日，翟伟、赵静（买受人）与吴树炎（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：翟伟、赵静购买的商铺为耀桦国际皮具城（拟更名为“越和国际皮具城”，最终以工商部门核准登记名称为准）3层314铺（即涉案商铺，建筑面积22.3403平方米），房价款为2154199元，以按揭付款的方式支付，2013年1月8日前支付1294199元，余下房价款860000元向银行申请抵押贷款，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后15天内向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付的该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。经买卖双方同意并确认，买受人付清所购商铺之价款及税费的当天，视作出卖人将上述买受人所购买之商铺已交付给买受人。2016年6月1日前，出卖人将有关收益权转交给买受人。
翟伟、赵静已通过兴业银行向吴树炎转账支付1261403元（具体为：首期款1194199元、契税64626元、交易印花税1078元、办证费1500元），已由宝达公司开具收据予以确认。
2013年9月12日，翟伟通过邮政特快专递EMS向吴树炎寄送一份文件并于次日�投。翟伟、赵静称其寄送的函件内容是要求吴树炎解释越和退出的具体原因。
2014年2月11日，赵静通过邮政特快专递EMS向吴树炎投递一份文件并于次日妥投。翟伟、赵静称其寄送的函件内容是表示不再履行涉案合同，告知吴树炎可以请求解除合同。
至今翟伟、赵静未付清购房款余款，吴树炎未为翟伟、赵静办理房产证。
2014年3月26日，翟伟、赵静向原审法院提起本案诉讼。翟伟、赵静原审诉称：2013年1月4日，吴树炎、宝达公司以吴树炎的名义与两我方签订《越和国际皮具城认购书》，约定我方向其认购位于广州市机场路10号之2-43层314号物业，宝达公司在该份《越和国际皮具城认购书》上盖章。2013年1月6日，吴树炎作为出卖人与我方签订正式《商铺买卖合同》，其中约定：我方向吴树炎购买位于广州市机场路10号2-43层314铺，我方购买的商铺为耀桦国际皮具城（拟更�为越和国际皮具城，最终以工商部门核准登记名称为准），涉讼商铺属于现房，房价款总金额共计人民币2154199元，2013年1月8日前我方支付房价款1294199元，余下房价款860000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账户；商铺于2016年6月1日前交付，商铺交付前，由物业经营管理方统一经营管理，物业经营管理方为广州市越和投资管理有限公司（下称“广州市越和公司”）。上述《认购书》与《商铺买卖合同》签订后，我方依约于2013年1月4日通过银行转账方式向吴树炎支付购房定金100000元，于2013年1月6日通过银行转账方式向吴树炎支付购房款1194199元以及相关税费67204元，由宝达公司向我方出具款项收据；剩余房款我方以银行贷款方式支付，银行按揭贷款手续正在办理过程中。2013年9月我方得知广州市越和公司退出耀桦国际皮具城项目运营一事，立�发函要求吴树炎核实耀桦国际皮具城项目的运营方情况是否仍然符合我方与吴树炎的合同约定并要求其予以解决，但在长达四个月的时间内吴树炎未有只字片语答复，合同的履行过程就此停滞不前，吴树炎亦未能提出任何方案解决合同不能继续履行的问题。2014年2月10日，我方致函吴树炎，要求解除合同并退还已经收取的房款，但直至我方起诉之日吴树炎均没有任何答复。综上所述，我方认为自己出于对“越和”商标、商号、标示标识和广州市越和投资管理有限公司经营管理能力的信任，才愿意向吴树炎购买涉讼商铺，在我方与吴树炎订立的《越和国际皮具城认购书》以及《商铺买卖合同》中，合同内容多处使用“越和”标识，在《商铺买卖合同》第一条更直接说明我方购买的商铺拟更名为“越和”国际皮具城，上述内容均表明双方已经对涉讼商铺必须由广州市越�投资管理有限公司参与经营管理这一点进行了非常明确的约定。因为广州市越和投资管理有限公司退出涉讼商铺经营并撤回“越和”商标、商号、标示，我方与吴树炎签订的《商铺买卖合同》因缺乏履行条件事实上已经无法履行。引入广州市越和投资管理有限公司参与涉讼商铺经营管理本应该是吴树炎的约定合同义务，但直至起诉之日为止，吴树炎既不能解决越和公司退出皮具城经营管理的问题，对我方提出的合法合理诉求也置之不理，收取了我方高额的购房款却无所作为，吴树炎的上述行为表明吴树炎完全没有解决合同难以履行问题的诚意和能力。另外，在我方申请银行贷款过程中，得知所有银行都不同意、不接受涉案皮具城的物业作为担保，不同意对皮具城物业进行放贷，所以我方无法支付剩余楼款，也没有能力现金支付。我方已通过函件表示不再继续履行�同，请求法院判令：1、解除翟伟、赵静与吴树炎订立的《商铺买卖合同》；2、吴树炎、宝达公司退还翟伟、赵静商铺定金100000元以及购房款、相关税费1261403元；3、本案诉讼费由吴树炎、宝达公司承担。
吴树炎、宝达公司原审辩称：翟伟、赵静与吴树炎签订的《商铺买卖合同》中没有约定广州市越和投资管理有限公司退出涉讼商铺经营并撤回“越和”商标、商号、标示的时候，翟伟、赵静有权解除双方签订的《商铺买卖合同》。而且该合同已经实质履行。翟伟、赵静未能获得银行贷款有很多原因，应该由其承担风险，按合同约定如果其不能获得贷款就一次性支付房屋价款。翟伟、赵静提出的解除合同的理由不符合解除合同的法律规定。涉案合同应该继续履行。综上，请求法院依法驳回翟伟、赵静的诉讼请求。
原审诉讼中，翟伟、赵静提供2013年9月1日由“广州市�和投资管理有限公司”发出的《声明》一份，内容如下：“现由于非公司原因造成耀桦国际皮具城项目无法继续进行，经与该项目业主方协商，2013年9月1日提前终止该项目的合作。本公司撤销关于“越和”商标、商号、标识、标志、专利的使用授权，该项目一切经营活动均与本公司无关。”吴树炎称宝达公司是代吴树炎收取款项，本案商铺买卖合同关系主体是翟伟、赵静与吴树炎。
以上事实，有房地产登记簿查册表、《越和国际皮具城认购书》、《商铺买卖合同》、收据、银行转账单、邮寄单及双方当事人陈述等证据证明。
原审法院认为：翟伟、赵静与吴树炎签订的《越和国际皮具城认购书》《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，双方合同并没有约定广州市越和投资管理有限公司退出涉讼商铺经营并撤回“越和”商标、商号、标示的时候，翟伟、赵静有权解除双方签订的《商铺买卖合同》，翟伟、赵静也没有行使法定解除权的事由，故翟伟、赵静以“广州市越和投资管理有限公司”出具《声明》撤出涉案商铺所在的耀桦国际皮具城项目为由要求解除合同不符合法律规定。另外，双方在《商�买卖合同》中明确约定，买受人即翟伟、赵静提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后15天内向出卖人一次性全额支付该商品的全部房价款，逾期支付的该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。现翟伟、赵静无举证证明是吴树炎原因导致翟伟、赵静无法办理银行按揭贷款。故翟伟、赵静即使无法办理按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款，仍应按上述合同约定承担继续支付剩余房款的义务。翟伟、赵静以其无法取得银行贷款为由要求解除合同缺乏法律依据。综上，在吴树炎不同意解除合同的情况下，翟伟、赵静的各项诉讼请求没有合同依据和法定依据，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，原审法院于2014年11月27日作出如下判决：驳回原告翟伟、赵静的诉讼请求。本案受理费17052元，由原告翟伟、赵静负担。
判后，上诉人翟伟、赵静不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方有权解除合同。在涉案商铺销售期间，宝达公司在商业宣传中承诺引入越和公司作为物业管理方，对《商铺买卖合同》的订立以及涉案商铺价格的确定有重大影响的，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定的情形，应当视为要约，属于合同内容，为吴树炎、宝达公司一方的合同债务之一。现宝达公司丧失履行引入越和公司的能力，我方要求解除合同符合《合同法》第九十四条的规定。二、《商铺买卖合同》应当解除。所以银行都不同意、不接受涉案皮具城的物业作为担保，不同意对皮具城物业进行放贷，所以我方已没有能力继续履行�同，也不会再继续履行。根据《合同法》第九十四条第二款的规定，我方可以解除合同。故上诉请求：1、解除翟伟、赵静与吴树炎订立的《商铺买卖合同》；2、吴树炎、宝达公司退还翟伟、赵静商铺已付款项合计1361403元；3、本案诉讼费用由吴树炎、宝达公司承担。
被上诉人吴树炎、宝达公司答辩认为：不同意翟伟、赵静的上诉请求，其以无法取得银行贷款为由要求解除合同缺乏法律依据。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，翟伟、赵静向本院提交其于2015年3月收到的吴树炎2015年3月17日解除商铺买卖合同的函件，其明确表示同意解除合同，有吴树炎本人的署名和落款时间。吴树炎质证后认为：不能确认证据的真实性，不确认关联性，无法判断合法性。宝达公司质证后认为：否认该证据的真实性、合法性、关联性。
本院认为，原审认定翟伟、赵静没有合同约定的解除事由以及没有行使法定解除权的事由，对翟伟、赵静以“广州市越和投资管理有限公司”出具《声明》撤出涉案商铺所在的耀桦国际皮具城项目为由要求解除合同不符合法律规定，不予支持，阐述充分，本院予以确认。同时，原审认为翟伟、赵静无举证证明是吴树炎原因导致翟伟、赵静无法办理银行按揭贷款，翟伟、赵静以其无法取得银行贷款为由要求解除合同缺乏法律依据，不予支持。以及对翟伟、赵静的其他各项诉讼请求不予支持，并无不当。翟伟、赵静在二审提交了吴树炎于2015年3月17日向其发出的解除商铺买卖合同的函件，审查该证据形成于原审判决后，属于二审新证据，吴树炎在二审中虽然不予确认，但无提交反驳证据，本院对翟伟、赵静在二审提交的证据予以接纳，鉴于翟伟、赵静在二审提交了新证据，翟伟、赵静与吴树炎签订的《商铺买卖合同》于2015年3月17日解除，故翟伟、赵静请求解除该《商铺买卖合同》，本院予以支持。至于翟伟、赵静请求吴树炎、宝达公司退还定金、购房款、相关税费等相关费用，属于解除合同后进行权利义务清结的范畴，因原审没有支持翟伟、赵静请求解除合同而不予支持其要求返还上述费用的诉请，原审并无对双方在履行合同过程中双方或一方有无违约进行审查，因此，双方就解除合同后的权利义务清结可进行协商，如协商不成，再另行诉讼解决，在本案二审中不宜直接予以调处。
综上所述，鉴于二审出现新证据，翟伟、赵静部分上诉请予以支持，原审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，判决如下：
一、变更广州市白云区人民法�（2014）穗云法民四初字第353号民事判决为：上诉人翟伟、赵静与被上诉人吴树炎签订的《商铺买卖合同》于2015年3月17日解除；
二、驳回上诉人翟伟、赵静的其他诉讼请求。
本案一审受理费17052元，由上诉人翟伟、赵静负担；二审案件受理费100元，由被上诉人吴树炎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年四月二十日
书 记 员 邹文芳
颜玉婵