西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莲民初字第04279号
原告陈洁（反诉被告），女，1983年5月25日出生。
委托代理人吴松林、张严，北京大成（西安）律师事务所律师。
被告程静峰（反诉原告），男，1973年9月22日出生。
被告夏维红（反诉原告），女，1989年2月7日出生。
委托代理人姜国强、段红丽，西安市青年路法律服务所法律工作者。
原告陈洁与被告程静峰、夏维红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈洁之委托代理人吴松林、张严，被告程静峰、夏维红及其共同委托代理人姜国强、段红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈洁诉称，2015年2月，其与被告程静峰签订一份《房屋租赁契约》，双方约定将其所有的位于西安市莲湖区龙首村公园壹号3号楼2单元1203室房屋共计152平米出租给被告程静峰。合同明确约定了租金、租期以及在租赁期内被告不得擅自改建、扩建、转租该房屋以及违约责任等。合同签订后，被告夏维红违反合同约定，未经过其同意的情况下，私自改变房屋结构，将原本三室两厅的房屋改建，分隔成多个小房间，并经营合租房生意，造成了极大的消防和治安隐患。其得知此情况后，通过派出所、物业等多种途径多次与被告协商未果，被告的行为已经严重侵害了其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁契约》，被告返还原告房屋；2、被告承担违约金2000元；3、被告将房屋恢复原状；4、诉讼费用由被告承担。
被告程静峰（反诉原告）辩称，其与原告之间不存在房屋租赁合同关系，从未与原告签订过《房屋租赁契约》，也未使用过涉诉房屋，其就根本就不认识原告，双方没有任何实际权利义务关系，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告夏维红（反诉原告）辩称，其因身份证丢失，以被告程静峰的名义与原告签订《房屋租赁契约》。合同签订后，其将房屋进行了装修，将房屋分隔为7个小房间，并与他人合租。后在原告、派出所及小区物业的要求下，其已经将隔断拆除。其同意解除《房屋租赁契约》，但原告应当赔偿其装修所花费的损失。
反诉原告程静峰、反诉原告夏维红反诉称，2015年2月，夏维红以程静峰名义与陈洁签订《房屋租赁契约》，合同约定：陈洁将其所有的位于西安市莲湖区龙首村宫园壹号3号楼2单元1203室房屋出租给程静峰使用，合同期五年，至2020年2月20日止。合同签订后，夏维红对房屋进行了装修花费63225元，并与他人合租。为合理利用房屋，夏维红使用格挡对房屋进行了隔断，陈洁得知后提出了异议，2015年7月中旬经派出所、物业协商，夏维红拆除了隔断。后陈洁让物业停了该房屋的水电，导致夏维红无法居住。签订合同时，陈洁允许夏维红对承租房屋进行装修，但双方在合同中对已装修的物如何处理没有约定，陈洁向法院起诉要求解除合同，应当由陈洁承担装修赔偿。现提出反诉，请求判令：1、请求法院判令反诉被告支付反诉原告在承租房屋上总价63225元的装修费，并承担违约金2000元及合同违约金50000元；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告陈洁辩称，被告的反诉没有任何事实和法律依据，被告夏维红的装修损失应当由夏维红个人承担。原、被告之间的合同明确约定夏维红如需对房屋进行改建、扩建、增扩设备时，应征得陈洁的同意，且夏维红未经陈洁同意，擅自将房屋转租、转借、进行非法活动的，陈洁有权单方终止合同，夏维红将房屋恢复原状。被告夏维红的改建、扩建、转租行为已经构成根本违约，根据相关法律规定反诉原告的行为导致合同解除，反诉原告应当依法承担违约的不利后果，请求法院驳回反诉原告的所有反诉请求。
原告（反诉被告）陈洁为证明其陈述的事实，就本诉及反诉向本院提交了以下证据：
1.《房屋买卖合同》，欲证明原告陈洁是西安市莲湖区龙首村公园壹号3号楼2单元1203室房屋的所有权人。
2.《房屋租赁契约》，欲证明原告将涉诉房屋出租给被告，明确租赁期间被告未经原告同意不得将房屋改建、扩建，不得转租和进行违法活动及违约责任等约定的事实。
3.原被告之间的来往短信，欲证明原告多次要求被告不得转租并恢复原状未果，与被告发生纠纷的事实，以及被告擅自改变房屋原来的居住格局，将房屋分隔成多个房间，并转租给他人居住的事实。
4.报案及合租房现场照片，欲证明被告曾改变房屋结构、原告曾向公安机关寻求帮助，公安机关依法取缔被告经营行为的事实。
5.物业公司《情况说明》，欲证明被告私自改变房屋结构，将房屋用于经营合租房生意，物业公司出于安全考虑，在原告的授权下对案涉房屋断水断电的事实。
被告（反诉原告）夏维红为证实其陈述的事实，向本院提交了以下证据：
1、《房屋租赁契约》，欲证明原告将房屋出租给被告，被告有权居住和装修、隔断，及合同约定第一年原告收回房屋需承担5万元违约金的事实。
2、证人证言，欲证明原告同意被告将房屋转租的事实。
3、《装修合同》、销货单、收款收据，欲证明被告将涉诉房屋进行了装修，共计63225元。
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的质证意见为：证据1真实性有异议，要求原告提供《购房合同》原件；证据2、3真实性无异议；证据4部分照片有异议，认为不能证明被告将房屋转租他人的事实；证据5有异议，认为该证据为物业公司的声明，不能反映被告将房屋转租他人的事实。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的质证意见为：证据1真实性予以认可，认为该证据恰能反映按照合同约定被告的行为已构成违约的事实，应当承担违约责任；证据2真实性不予认可，认为合同当事人是陈洁并非宋松华，应当以合同条款约定为准，证人证言与本案无直接关系；证据3真实性不予认可，认为所有单据都不是正是发票，且该证据中的56米隔断，费用共计63225元恰能证明被告曾对房屋进行过改建、扩建，是被告的根本违约导致合同解除，被告应承担装修损失。
原告（反诉被告）陈洁、被告（反诉原告）夏维红提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：
原告（反诉被告）提交的证据1-5，与本案存在关联性，证据来源合法，客观真实，本院确认证据1-5均具有证明效力。
被告（反诉原告）提交的证据1，本院对该证据的真实性及证据载明的内容予以采信；证据2系证人证言，因证人证言效力低于双方所签合同，本院不予采信；证据3，本院认为被告（反诉原告）缺乏有效证据及法律法规支持，对证据的的证明力不予采信。
综上，根据双方当事人当庭举证、质证及陈述的情况，本院认定案件事实如下：
2015年2月，被告夏维红以被告程静峰名义与原告陈洁签订《房屋租赁契约》，原告将其所有的位于西安市莲湖区龙首村公园壹号3号楼2单元1203室房屋共计152平米出租给被告，租房用途为住宅，合同租赁期限2015年2月21日至2020年2月20日，每月租金2000元人民币，租金半年一付，被告夏维红支付租金至2015年8月份。合同约定被告如需对房屋进行改建、扩建、增扩设备应经得原告同意；被告未经原告同意，不得将房屋转租、转借、进行违法活动，否则原告有权单方终止合同，被告承担一个月房租的违约金，并将房屋恢复原状。合同签订后，被告夏维红在未经原告同意的情况下，将承租房隔成7间房屋，并转租他人。原告陈洁得知后，与被告夏维红协商解决此事未果，双方发生争执。2015年8月，在派出所和小区物业的介入下，被告夏维红拆除了房屋内的隔断，原告让西安锦江物业服务有限公司宫园壹号管理处对涉诉房屋办理了停水、停电手续，被告夏维红实际控制涉诉诉屋至今。现原告陈洁以被告夏维红擅自改变房屋结构、改建房屋为多个小房间并擅自将房屋转租，经营合租房为由，向本院提起诉讼，要求判如所请；被告夏维红应诉后，以原告陈洁单方解除合同造成装修损失为由提起反诉。
本院认为，被告（反诉原告）夏维红为涉诉合同当事人，是涉诉房屋的实际承租人，原告（反诉被告）陈洁与被告（反诉原告）夏维红签订的《房屋租赁契约》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规禁止性规定，对双方均有约束力。被告（反诉原告）夏维红违反合同约定，擅自将承租房屋改建、扩建，并转租他人，进行合租，事实清楚。原告（反诉被告）陈洁据此主张解除合同、要求被告（反诉原告）夏维红承担2000元违约金并返还房屋的依据充分，本院予以支持。因涉诉房屋部分装饰装修已形成附和，对装修范围予以恢复的标准难以确定，据此对原告（反诉被告）陈洁恢复原状的请求，本院不予支持。被告（反诉原告）夏维红将涉诉房屋分隔成7间房屋的行为，超出了合同约定的住宅装修的正常范围，显属不当，其将改建房屋转租他人，进行合租，违背了合同约定的使用范围，构成违约。在被告（反诉原告）夏维红违约，原告（反诉被告）陈洁权行使合同解除权的情况下，被告（反诉原告）夏维红主张原告（反诉被告）陈洁赔偿装修费用、赔偿违约金的请求，缺乏事实法律依据，本院不予支持。对于房屋押金2000元、原告（反诉被告）陈洁则应依约定予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈洁与被告（反诉原告）夏维红于2015年2月21日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）夏维红于本判决生效后十日内将位于西安市莲湖区龙首村公园壹号3号楼2单元1203室房屋腾交给原告（反诉被告）陈洁；
三、被告（反诉原告）夏维红于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陈洁支付违约金2000元；
四、驳回原告（反诉被告）陈洁的其余诉讼请求；
五、原告（反诉被告）陈洁于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）夏维红返还房屋押金2000元；
七、驳回被告（反诉原告）夏维红的其余反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（原告已预付），由被告夏维红负担；反诉费1302（反诉原告已预付），由反诉原告夏维红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 成根平
二〇一五年十二月十二日
书记员 贺 莹