吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第323号
上诉人（原审被告）：吉林省黎明房地产开发有限公司。住所：长春市双阳区奢岭街道办事处办公楼***室。
法定代表人：翟永志，总经理。
委托代理人：孟涛，吉林良正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩春梅，女，1969年1月22日出生，汉族，无职业，住长春市二道区。
委托代理人：董奎星，长春市朝阳区桂林法律服务所法律工作者。
上诉人吉林省黎明房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2014）双民初字第1386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉林省黎明房地产开发有限公司的委托代理人孟涛，被上诉人韩春梅的委托代理人董奎星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩春梅原审诉称：2010年12月29日，韩春梅向吉林省黎明房地产开发有限公司交纳购房款共计262080元，购买吉林省黎明房地产开发有限公司开发的在双阳区领尚国际小区一期未建房屋一套，建筑面积93.6平方米，单价为2800元每平方米，最后以产权面积最终实测为准。楼号为任意一栋八层或九层一套，房间朝向为一阴一阳，并约定于2011年12月份之前交房。2014年，该小区一期己全部竣工，且己确定韩春梅的房屋为领尚国际2号楼l单元801室，面积91.68平方米，由该公司股东王占龙负责分配。但是吉林省黎明房地产开发有限公司以法定代表人由原来的刘黎明己更换为翟永志为由，拒不向韩春梅交付购买房屋。韩春梅认为吉林省黎明房地产开发有限公司的法定代表人的变更，不影响原协议的效力。所以，现向法院起诉，要求吉林省黎明房地产开发有限公司按照协议约定，交付韩春梅购买房屋领尚国际2号楼1单元801室，并退还韩春梅剩余房款5600元。望法院支持韩春梅的诉讼请求，以维护韩春梅的合法权益。
吉林省黎明房地产开发有限公司原审辩称：我公司2014年12月16日收到双阳区人民法院民事二庭民事起诉状，我公司领导非常重视，组织公司财务及销售人员认真查阅核对售楼明细，对韩春梅起诉书的事实核实。为使法庭公正判决特对起诉书的事实进行证明：韩春梅称2010年12月29日向公司交纳购房款共计262080元购买开发在领尚国际小区一期未建房屋一套，建筑面积93.6平方米，单价为每平方米2800元。经查阅核实我公司2013年10月26日以前从未对任何人任何单位出售过房屋，即使是双阳区农业局系统团购房屋与公司也没有成为事实。我公司从未向韩春梅出售过未建房屋及收过购房款。韩春梅起诉书的事实与实际事实不符。韩春梅称已确定的房屋为领尚国际2号楼一单元801室、面积91.68平方米由股东王占龙负责分配，其因法人更换为由拒不向韩春梅交付购买房屋。此事由来是2013年10月31日由股东常恕礼提出并协调，经部分股东内部协商自愿由股东常恕礼向股东王占龙转让股份1%，并由此确定此房屋。股份转让手续办理完后由股东王占龙代为交付此房屋款。但是在股份转让手续办理时发现常恕礼在双阳区工商分局注册的股份因其外债纠纷己被法院起诉查封冻结。造成股份转让手续至今无法办理，而不是公司不办理，为此股份转让不能成为事实，此房屋己成为虚构因而不能够交付，不存在因法人更换而拒不向韩春梅交付购买房屋事实。韩春梅诉称的事实与实际事实不符。建议韩春梅应该通过法律途径对股东常恕礼在吉林省黎明房地产开发公司的股份查封冻结并进行财产保全予以解决。使其不受经济损失。刘黎明向韩春梅出售房屋，是刘黎明的个人行为，不是代表吉林省黎明房地产开发有限公司的职务行为，故吉林省黎明房地产开发有限公司不应承担责任。
原审法院审理查明：2010年12月29日，韩春梅向吉林省黎明房地产开发有限公司交纳购房款共计262080元，购买吉林省黎明房地产开发有限公司开发的在双阳区领尚国际小区一期未建房屋一套，建筑面积93.6平方米，单价为2800元每平方米，最后以产权面积最终实测为准。楼号为任意一栋八层或九层一套，房间朝向为一阴一阳，并约定于2011年12月份之前交房。由吉林省黎明房地产开发有限公司向韩春梅出具了加盖吉林省黎明房地产开发有限公司单位公章的收条一份和加盖吉林省黎明房地产开发有限公司单位财务专用章收据一份，以上两份收条分别由刘黎明、李超签字确认。吉林省黎明房地产开发有限公司单位的法定代表人于2010年11月11日已由原来的刘黎明变更为翟永志。吉林省黎明房地产开发有限公司单位于2014年5月23日取得《商品房预售许可证》。韩春梅购买的领尚国际2号楼1单元801室至今未销售。2013年上半年吉林省黎明房地产开发有限公司单位副总经理王占龙去信访局处理上访问题时，了解到韩春梅购买吉林省黎明房地产开发有限公司房屋的事情并向吉林省黎明房地产开发有限公司法定代表人翟永志汇报，翟永志总经理召开了股东会，经股东会决定将刘黎明清除，并将刘黎明持有的股份转让给常恕礼。2013年10月31日常恕礼与王占龙签订了转让1%股份协议。同时确定了韩春梅购买的房屋为领尚国际2号楼1单元801室，面积91.68平方米。办理股份转让手续后由王占龙交此房款，后因常恕礼的股份被法院冻结导致常恕礼的股份没有通过工商局转到王占龙名下。因吉林省黎明房地产开发有限公司至今未向韩春梅交付房屋，韩春梅将吉林省黎明房地产开发有限公司起诉，要求吉林省黎明房地产开发有限公司按照协议约定，交付韩春梅购买房屋领尚国际2号楼1单元801室，并退还韩春梅剩余房款5600元。
原审法院认为：韩春梅与吉林省黎明房地产开发有限公司虽未签订正式的购房合同，但向吉林省黎明房地产开发有限公司交付房款并由吉林省黎明房地产开发有限公司出具了加盖公章和财务专用章的收据，双方形成了事实上的买卖合同关系。韩春梅已经履行了交付房款全部合同义务，故韩春梅请求吉林省黎明房地产开发有限公司履行向其交付房屋及返还面积差价款的诉讼请求应予以支持。关于吉林省黎明房地产开发有限公司认为刘黎明向韩春梅出售房屋，是刘黎明的个人行为，不是代表吉林省黎明房地产开发有限公司的职务行为，吉林省黎明房地产开发有限公司不应承担责任的主张。从吉林省黎明房地产开发有限公司单位经理王余良向法院提交《事实证明》、《购房证明》、《股份转让承诺书》可以看出，吉林省黎明房地产开发有限公司单位召开股东会决定将刘黎明清除，刘黎明将持有的股份转让给常恕礼，常恕礼又与王占龙签订了转让1%股份协议。同时确定了韩春梅购买的房屋为领尚国际2号楼1单元801室，面积91.68平方米。办理股份转让手续后由王占龙向吉林省黎明房地产开发有限公司交此房款。吉林省黎明房地产开发有限公司的上述做法说明，刘黎明已将自己的股份转让给常恕礼后常恕礼又与王占龙签订《股份转让承诺书》，吉林省黎明房地产开发有限公司已经用公司内部股东股权转让的方式处理了韩春梅的购房问题。即使刘黎明过去售房的行为不能视为职务行为，但是刘黎明已经将自己享有的股份转给常恕礼，其失去股东身份后，其股份被吉林省黎明房地产开发有限公司收回，吉林省黎明房地产开发有限公司当然应承担向韩春梅交付房屋的义务。故吉林省黎明房地产开发有限公司上述主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三条之规定，判决：吉林省黎明房地产开发有限公司于本判决生效后立即向韩春梅交付长春市双阳区领尚国际2号楼1单元801室，面积91.68平方米商品房一套，返还韩春梅面积差价款5376.00元【（93.6平方米×2800元／平方米＝262080元）-（91.68平方米×2800元／平方米＝256704元）＝5376.00元】。案件受理费5315.00元由吉林省黎明房地产开发有限公司负担，于本判决生效后给付韩春梅。
宣判后，吉林省黎明房地产开发有限公司不服向本院提起上诉，理由：上诉人已经向原审法院提出印章鉴定申请，原审法院未组织鉴定，程序违法。刘黎明非法定代表人，上诉人已经提出公章鉴定，来明确是否是公司行为，无公章鉴定意见时，无法确定是公司行为。上诉人各股东之间的行为为个人行为不能代表公司意志，其关于被上诉人房屋问题的处理方式仅能认定为股东个人之间为解决刘黎明与被上诉人问题而进行的协商妥协，原审法院认定为公司行为不当。该案不仅仅是买卖合同纠纷，还涉及是否刑事犯罪等法律问题，原审法院仅适用合同法进行判决，适用法律错误。请求：驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。
韩春梅二审答辩请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：1、刘黎明自2009年吉林省黎明房地产开发有限公司成立伊始即担任法定代表人，代表公司从事商业活动，在向韩春梅出售涉诉房屋时，其向韩春梅出具收条一份，该收条由刘黎明签字并加盖吉林省黎明房地产开发有限公司公章，韩春梅作为购房人有充足的理由相信刘黎明有权代表公司售房，此后吉林省黎明房地产开发有限公司处理此事的一系列行为亦表明其对刘黎明此次售房的认可，故吉林省黎明房地产开发有限公司应当承担房屋买卖合同所规定的义务。原审法院判令吉林省黎明房地产开发有限公司向韩春梅交付房屋正确，本院予以维持。2、吉林省黎明房地产开发有限公司原审时虽然提出对公章真伪进行鉴定，但是其并不明确自身曾启用过多少枚公章，亦不明确刘黎明出售房屋时真正启用的是哪枚公章，原审法院未予组织鉴定并不不当。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5315元由上诉人吉林省黎明房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 米志娜