广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12396号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴满春，男，1969年2月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审原告、反诉被告）：何锦辉，男，1966年9月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李荣，广东通建律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：覃仕军，男，1956年7月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：梁火燊，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林知行，广东合邦律师事务所实习律师。上诉人吴满春、何锦辉因与上诉人覃仕军租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴满春、何锦辉上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项；2.改判覃仕军立即向吴满春、何锦辉支付2017年4月及2017年8月1日至2018年3月29日期间所拖欠租金的滞纳金（滞纳金按年利率24%计算，以2017年4月及从2017年8月1日至2018年3月29日期间每月欠付租金作为本金，从欠付租金当月的6日起暂计至2018年5月27日为97945元，请求计算至覃仕军实际付清欠款日止）；3.改判确认覃仕军已缴交的保证金239400元归吴满春、何锦辉所有；4.确认用电增容费用140000元由覃仕军承担，吴满春、何锦辉无需退还；5.驳回覃仕军的所有反诉请求；6.一、二审费用由覃仕军承担。事实和理由：（一）覃仕军拖欠2017年4月、2017年8月至2018年3月的租金，违反了双方签订的《温室大棚租赁合同》第二条、第七条的约定，构成根本性违约。根据合同法第8条、第93条、第94条、第114条以及第226条的规定，覃仕军长期拖欠租金已导致合同解除条件的成就，故吴满春、何锦辉主张解除租赁合同并要求覃仕军支付逾期交纳租金的滞纳金且不予返还覃仕军的履约保证金，具有事实和法律依据。（二）覃仕军改变广州市荔湾区花博园01号（花博园增滘村地段土地）花博园地块白兰路（自编）3、4号农用地场地（以下简称案涉场地）用途构成违约，吴满春、何锦辉不存在过错。双方租赁合同已明确了案涉场地的用途只能作农用地使用，覃仕军在合同实际履行过程中却将其用作非农用地生产经营，过错在于覃仕军，因此产生的法律后果应由其承担。（三）覃仕军在租赁合同履行的过程中提出用电增容的要求，吴满春、何锦辉认为覃仕军存在用电增容的必要以及用电增容后不会降低所租赁的温室大棚的租值，且覃仕军愿意先行支付用电增容的费用和合同期满后该配备可由温室大棚继续使用，用电增容不影响租赁合同目的的实现。基于上述原因，吴满春、何锦辉同意覃仕军用电增容的要求并协助其办理增容手续。该行为属于正常履行合同，并不存在过错，亦不是导致合同解除的原因。根据双方签订的《补充协议》第2条约定，合同期满后吴满春、何锦辉退还覃仕军所垫付的用电增容费用，现由于覃仕军逾期支付租金导致合同解除，依据租赁合同第二条第（三）项的约定，覃仕军在租赁温室大棚地上搭设的用电增容设施应归吴满春、何锦辉所有，因此，用电增容所需的费用应该由覃仕军承担，吴满春、何锦辉无需返还。针对吴满春、何锦辉的上诉，覃仕军辩称，（一）覃仕军并没有构成根本违约，因为案涉场地是不允许用于工业用途的，吴满春、何锦辉为了迅速将该房屋出租满足覃仕军的工业用途帮助覃仕军硬化了路面，口头承诺其有关系可以搞定不怕被整改，但事实上案涉场地在2017年4月-5月就被广州市荔湾区综合行政执法局张贴了相关公告要求整改，所以，覃仕军并没有违约。（二）吴满春、何锦辉称覃仕军擅自改变土地用途与事实不符，覃仕军提供的微信通话记录清楚的说明吴满春、何锦辉必须要做好路面硬化才可以进场，而吴满春、何锦辉的路面硬化于2017年4月才初步完成，双方在微信对话中是有体现的。2017年7月31日政府要求强制搬离，因为当时何锦辉向覃仕军发了信息要求覃仕军配合搬走。（三）关于协助增容的问题，因为吴满春、何锦辉必须要满足覃仕军加工纸业生意的用途，但案涉场地原本是农业用途，电量是不够的，因此覃仕军根本无法使用案涉场地，直至经过增容自2017年6月10日左右才勉强开动机器正常运营，实际上覃仕军用租赁物的时间是2017年6月10日-2017年7月31日，且当时说清楚了增容费是由吴满春和何锦辉退回的，覃仕军要求吴满春、何锦辉返还租金就是基于该事实，因为覃仕军实际上没有使用案涉场地，因其之前一直不适合工业用途。覃仕军上诉请求：1.撤销一审判决的第一项，第二项，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由吴满春、何锦辉承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清，证据不足。一审判决中并未提到覃仕军提交的微信记录、短信记录以及政府部门相关违法用地的通告，并当庭驳回覃仕军要求向广州市荔湾区综合行政执法局调查取证的申请不妥。因相关部门对案涉场地发出整改通告等，故覃仕军于2017年8月1日便搬离案涉场地，当时吴满春、何锦辉是在场的，也知悉案涉场地被政府部门采取措施要整改拆除，在覃仕军搬离之后，吴满春、何锦辉亦贴出招租广告。一审却认定吴满春、何锦辉于2018年3月29日收回案涉场地，以及双方合同于上述日期解除没有事实和法律依据。（二）一审法院要求覃仕军支付2017年4月及2017年8月1日至2018年3月29日的租金没有事实和法律依据。双方都清楚涉案合同实质上是用于废纸加工回收，所以作为出租方的吴满春、何锦辉，应当使租赁场地符合租赁用途，在本案的当中，吴满春、何锦辉，直到2017年6月10日对案涉场地进行场地硬化和用电增容后才使得案涉场地勉强符合租赁用途，所以案涉场地的租金应当从2017年6月10日开始计算至2017年7月31日，但覃仕军已经缴纳了2017年3月份、5月份、6月份、7月份的租金，吴满春、何锦辉还应当退还覃仕军3月份、5月份及6月份的部分租金。政府部门于2017年8月25日发布通告要求对案涉场地进行整改，而覃仕军为配合政府工作，在2017年8月1日就已经搬离了案涉场地，覃仕军提供的其与何锦辉的短信记录可予证明，所以，覃仕军不需要向吴满春、何锦辉支付2017年8月1日至2018年3月29日的租金，相反，吴满春、何锦辉应赔偿覃仕军在案涉场地上实质经营不到了两个月而遭受的经济损失。（三）覃仕军承租案涉场地是为了经营废纸回收加工生意，其开始也不知道案涉场地不能用于工业用途，在吴满春、何锦辉通知签订的租赁合同、安全使用农药承诺书时才发现案涉场地是用于农业用途，当时吴满春、何锦辉告知签订的涉案合同只是履行手续而已，其承诺能帮覃仕军搞定一切事宜，覃仕军因为法律意识淡薄才与吴满春、何锦辉签订了合同。吴满春、何锦辉为使案涉场地符合租赁用途协助覃仕军进行了地面硬化工作和用电增容，可见租赁合同及安全使用农药承诺书是基于非法目的而以合法形式签订的，属于无效的合同，基于合同无效，双方约定的租金标准也应归于无效，故覃仕军应按农业用地的标准支付2017年6月10日至2017年7月31日的租金。针对覃仕军的上诉，吴满春、何锦辉辩称，（一）覃仕军一直拖欠2017年4月以及2017年8月至2018年3月期间的租金，其行为已经违反了《温室大棚租赁合同》第二条第一、三项、第七条第四项的约定，构成根本违约，根据合同法相关规定以及上述合同的约定，吴满春、何锦辉完全有权行使合同解除权，并要求覃仕军支付逾期交纳租金的滞纳金并不予返还履约保证金。（二）覃仕军改变了案涉场地的用途违反了合同的约定，吴满春、何锦辉并不存在过错。在签订租赁合同时双方是很清楚案涉场地只能用于农业用途，在本案中是覃仕军在合同履行过程中擅自将案涉场地用作非农业生产经营，过错在于覃仕军，因此产生的法律后果应当由覃仕军承担。（三）吴满春、何锦辉协助覃仕军进行用电增容属于正常履行合同的行为，并不存在过错也不是导致租赁合同最终要解除的原因，通常情况下，在不违背租赁合同的情况下，租赁合同关系中出租方都会尽可能满足承租方使用租赁物的一些要求，而覃仕军在租赁合同履行过程中提出用电增容的要求，作为出租方的吴满春、何锦辉考虑到一方面覃仕军自身有该要求，另一方面用电增容后并不会降低整个大棚的租赁价值，且覃仕军愿意支付增容所需费用，在合同期满后增容用电仍可作为大棚的用电使用，并不会影响到双方合同目的的实现，基于上述原因同意覃仕军用电增容的需求并且协助其进行增容，该情况并不能以吴满春、何锦辉履行协助义务而反推推翻双方在合同签订之时已经明确约定租赁场地的使用用途，也不能够因为吴满春、何锦辉的协助行为而要承担合同无法继续履行的责任，因为本合同的解除的原因是由于覃仕军没有按照合同的约定支付租金构成根本违约，所以在租赁合同解除过程中吴满春、何锦辉是不存在过错的。另外，根据双方签订的补充协议第2条也约定了增容所需的14万元先由覃仕军承担，在合同期满后全部费用可以退回给覃仕军，该约定是在合同期满覃仕军按照合同履行没有违约情形下才会退还14万元的增容费，而在本案中是因为覃仕军没有按时缴纳租金构成根本违约而导致合同解除，所以其无权要求退还14万元的增容费用，所以覃仕军的上诉请求是没有事实和法律依据的，请求二审法院查清事实依法改判。吴满春、覃仕军向一审法院诉讼请求：1.判令立即解除吴满春、何锦辉与覃仕军于2017年2月16日所签订的《温室大棚租赁合同》，覃仕军立即向吴满春、何锦辉返还所租赁的位于花博园地块白兰路（自编）3、4号地上的温室大棚；2.判令覃仕军立即向吴满春、何锦辉支付拖欠的租金（2017年4月及从2017年8月1日起计至覃仕军实际交还所租赁温室大棚之日止，租金按每月79800元计算）及滞纳金（以每月租金作为本金，从每月6日起，按年利率24%计算至覃仕军实际付清欠款日止）；3.判令覃仕军已缴交的保证金239400元归吴满春、何锦辉所有；4.判令用电增容费用140000元由覃仕军承担，吴满春、何锦辉无需退还；5.案件全部诉讼费用由覃仕军承担。覃仕军向一审法院反诉请求：1.撤销吴满春、何锦辉与覃仕军于2017年2月16日签订的《温室大棚租赁合同》；2.判令覃仕军返还吴满春、何锦辉双倍保证金478800元，缴纳的租金279300元；3.判令覃仕军返还吴满春、何锦辉用电增容费140000元；4.判令覃仕军承担案件诉讼费。一审法院认定事实：广州市荔湾区花博园01号（花博园增滘村地段土地）花博园地块白兰路（自编）3、4号农用地场地是吴满春、何锦辉通过刘兰清、杨怀刚分别转租而取得使用权。2017年2月16日，吴满春、何锦辉（出租方、甲方）与覃仕军（承租方、乙方）签订一份《温室大棚租赁合同》，约定：由甲方将位于农地承包01号（花博园增滘村地段土地）花博园地块白兰路（自编）3、4号地上的温室大棚出租给乙方，该地块面积3800㎡，每平方米单价21元，每月租金为人民币79800元，乙方对甲方出租的土地已作充分了解，保证租赁期间内仅用于温室大棚生产经营活动；租期5年，从2017年3月1日起至2022年2月28日止，租金每满1年在前一期基础上递增5%计算。2017年按每月缴纳一次租金，每月5号前缴纳当月租金。2018年1月1日起按半年缴纳一次租金，到期前10天内应缴纳下半年租金；合同签订后5天内乙方支付相当于三个月租金239400元作为履约保证金，2018年1月增加相当于三个月租金239400元，共收取相当于六个月的保证金；凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金按每天5%计算。如拖欠租金达15天，则视作乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回出租的温室大棚，合同履约保证金归吴满春、何锦辉所有；覃仕军在租赁温室大棚范围内的种植（养植）物、附着物等物资财产及在租赁温室大棚地上搭设的设施均归甲方所有等。2017年2月28日覃仕军向吴满春、何锦辉支付了合同保证金239400元。合同签订后，吴满春、何锦辉即依约将案涉场地交付给覃仕军，覃仕军用于废纸回收加工使用。其后覃仕军分别向吴满春、何锦辉支付了2017年3月、5月、6月、7月的租金。2017年5月17日，吴满春（甲方）与覃仕军（乙方）签订《补充协议》，对增容用电费用进行约定：1、用电增容费65000元。2、线路材料费约59000元，安装人工费约16000元，合计140000元由乙方支付，合同期满后全部费用全额退回乙方。2017年5月23日覃仕军向吴满春、何锦辉支付增容用电费140000元。2017年8月，因覃仕军承租的案涉场地并非用于农用地经营，被相关部门要求整改，覃仕军停止了在案涉场地废纸回收加工。庭审期间，覃仕军表示其已经搬出了场地，吴满春、何锦辉可以随时收回场地。吴满春、何锦辉同意即时收回案涉场地，并撤回了要求覃仕军立即向吴满春、何锦辉返还所租赁的位于花博园地块白兰路（自编）3、4号地上温室大棚的诉讼请求。覃仕军则把原反诉诉请1即撤销吴满春、何锦辉与覃仕军于2017年2月16日签订的《温室大棚租赁合同》，变更为确认2017年2月16日签订的《温室大棚租赁合同》无效。一审法院认为：广州市荔湾区花博园01号（花博园增滘村地段土地）花博园地块白兰路（自编）3、4号农用地场地是吴满春、何锦辉通过刘兰清、杨怀刚分别转租而取得使用权。吴满春、何锦辉与覃仕军签订的《温室大棚租赁合同》亦约定作农用地使用，合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于覃仕军已经搬出了案涉场地，吴满春、何锦辉也已于2018年3月29日收回案涉场地，因此，合同可以确认于2018年3月29日解除。覃仕军认为在2017年7月31日搬出，并将案涉场地交还给吴满春、何锦辉，一审法院不予认可。覃仕军所欠租金应按合同约定（即2018年3月1日前按每月79800元计算，2018年3月1日起按每月83790元计算）向吴满春、何锦辉支付至2018年3月29日。因覃仕军没有按合同约定将案涉场地作农用地生产经营，吴满春、何锦辉明知覃仕军将案涉场地作非农用地生产经营而不予制止，还协助覃仕军增容用电，故合同的解除吴满春、何锦辉与覃仕军均存在过错。因此，吴满春、何锦辉要求覃仕军支付租金滞纳金、没收保证金及不予退还用电增容费，一审法院均不予支持。吴满春、何锦辉应向覃仕军返还保证金及用电增容费。覃仕军反诉要求确认《温室大棚租赁合同》无效及吴满春、何锦辉双倍返还保证金478800元、缴纳的租金279300元，一审法院亦均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条第（二）项、第九十七条的规定，于2018年5月9日作出如下判决：一、确认吴满春、何锦辉与覃仕军签订的《温室大棚租赁合同》于2018年3月29日解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，覃仕军向吴满春、何锦辉支付2017年4月及从2017年8月1日起至2018年3月29日的租金（2017年4月及2017年8月1日至2018年3月1日前的租金按每月79800元计算，2018年3月1日起至2018年3月29日的租金按每月83790元计算）；三、自判决发生法律效力之日起十日内，吴满春、何锦辉向覃仕军返还保证金239400元、用电增容费140000元；四、驳回吴满春、何锦辉的其他诉讼请求；五、驳回覃仕军的其他反诉请求。一审案件本诉受理费7243元，由吴满春、何锦辉负担2382元，覃仕军负担4861元；反诉受理费6390元，由覃仕军负担3691元，吴满春、何锦辉负担2699元。吴满春、何锦辉与覃仕军对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，一审法院于2018年3月29日庭审中告知：因覃仕军调查取证的申请超过举证期限，另其要求法院调查取证还需满足当事人无法调取，基于这两点，对覃仕军要求调查取证的申请不予采纳。二审诉讼中，吴满春、何锦辉表示在签订补充协议时候才知道覃仕军是要用于回收废纸加工，虽然当时知道对方要回收废纸以及加工废纸，但为了合同能够继续履行，因此，吴满春、何锦辉也配合对方进行用电增容。二审中，覃仕军提交5张照片，拟证明案涉场地覃仕军已经于2017年7月31日交还给对方，现场是没有上锁的，房屋是开放性的大棚，且吴满春、何锦辉在一审开庭前已经放租。吴满春、何锦辉质证称该照片不能反映出是案涉场地，且按照覃仕军所述，该照片形成于一审开庭当天，但按照一审开庭已经明确在当天将案涉场地交还给吴满春、何锦辉，因此就算照片反映的是案涉场地，因该照片并不能反映在合同履行期间的情况，也不能证明覃仕军在2017年7月31日交还了案涉场地以及证明吴满春、何锦辉在一审庭审前就已经放租，故对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吴满春、何锦辉与覃仕军的上诉请求和理由以及各自的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.案涉《温室大棚租赁合同》的效力认定；2.案涉《温室大棚租赁合同》解除的责任确定和法律后果的处理。现评析如下：关于案涉《温室大棚租赁合同》的效力认定问题。吴满春、何锦辉将案涉的农用地场地转租给覃仕军使用，双方据此签订了《温室大棚租赁合同》，上述合同出自双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。覃仕军认为其承租案涉场地是用于经营废纸回收加工生意，吴满春、何锦辉告知能办妥案涉场地符合工业用途的一切事宜，对此，吴满春、何锦辉不予确认，且覃仕军的上述抗辩与双方签订《温室大棚租赁合同》约定作农用地使用不符。覃仕军认为案涉《温室大棚租赁合同》、《安全使用农药承诺书》是为了非法目的以合法形式签订的合同，就此并无提供证据予以证实，故其以此为由主张合同无效以及按农业用地的标准支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉《温室大棚租赁合同》解除的责任确定和法律后果的处理问题。覃仕军与吴满春、何锦辉签订《温室大棚租赁合同》后，并未依约将案涉场地作农用地生产经营，而自认用于废纸回收加工，为此其还向吴满春、何锦辉提出增容用地，而吴满春、何锦辉在知悉覃仕军将案涉场地用于回收废纸加工的情况下，也不予制止。相反，其还积极配合覃仕军增容用电要求，双方据此还签订了《补充协议》，并对增容用地费用进行了约定。由于案涉场地的上述行为，被相关部门要求整改，导致双方合同未能继续履行，故一审法院认定吴满春、何锦辉与覃仕军对于合同解除均存在过错，据此判决驳回吴满春、何锦辉主张覃仕军支付租金滞纳金、没收保证金和不退还用电增容费，以及覃仕军要求吴满春、何锦辉双倍返还保证金、退还已付租金，并无不当，本院予以维持。鉴于本院已确认双方当事人对合同解除均存在过错，且吴满春、何锦辉没有充分举证证明其于本案纠纷产生之前曾催告覃仕军支付租金以及主张解除合同，故其上诉认为覃仕军逾期支付租金构成根本性违约并坚持要求覃仕军支付租金滞纳金、没收保证金及不退还用电增容费，依据不充分，本院不予支持。覃仕军认为吴满春、何锦辉直到2017年6月10日对案涉场地进行场地硬化和用电增容后才使得案涉场地勉强符合租赁用途，但双方签订的《温室大棚租赁合同》约定案涉场地是作农用地使用，本案中，覃仕军并无证据证明吴满春、何锦辉提供的案涉场地不符合农用地使用用途，故覃仕军以上述理由主张无需支付2017年4月的租金，依据不足，本院不予采纳。覃仕军称其已于2017年8月1日搬离案涉场地，但其一、二审提供的证据均未能证实于该日期将案涉场地交还给吴满春、何锦辉，故一审法院在吴满春、何锦辉同意于2018年3月29日收回案涉场地的情况下，认定覃仕军应支付租金至上述日期恰当。覃仕军认为一审上述判决错误，缺乏理据，本院不予采纳。至于覃仕军上诉提及其向一审法院申请调查取证问题，由于覃仕军的申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条、第十八条的规定，因此，一审法院没有接纳其申请，并无不妥，本院予以认可。覃仕军对此提出异议，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，吴满春、何锦辉与覃仕军的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19429元，由吴满春、何锦辉负担8460元，由覃仕军负担10969元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年九月七日书记员 李志康游瑞娜