江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10078号
上诉人（原审被告）：武其陵，男，1977年1月29日出生，回族，住江苏省南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：南京玉桥商业集团有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路8号。
法定代表人：童子文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：奚春锋，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人武其陵因与被上诉人南京玉桥商业集团有限公司（以下简称玉桥集团公司）就房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人武其陵上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：其租赁涉案商铺时，被上诉人承诺解决烟道和上下水道，后因为被上诉人内部问题，一直未解决。直到2015年9月才有了烟道，故一审判决显失公平。
被上诉人玉桥集团公司辩称：涉案房屋在双方签约时就已建成，签订合同时上诉人也为提出需要烟道和上下水道。上诉人开始经营的项目并不需要烟道和上下水道。一审判决中对此没有提及，反而错误认定涉案商铺空置了9个月。即使存在空置也与我方无关。一审酌定免除三个月租金没有法律依据。为本案诉讼，我方也支付了律师费，但本着息事宁人的态度，我方就未提起上诉。请求二审驳回上诉人的上诉请求，改判支持其一审全部诉请。
一审中，玉桥集团公司向一审法院起诉请求：1.判令武其陵向玉桥集团公司支付自2015年4月1日起至2016年3月6日止的租金和综合管理费246612元；2.判令武其陵向玉桥集团公司赔偿律师费损失10000元；3.判令武其陵向玉桥集团公司支付逾期付款违约金（以246612元为基数按每日千分之五的比例，自2016年3月7日起计算至实际支付之日止）。
一审法院认定事实：
2014年5月20日，武其陵与玉桥集团公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定：玉桥集团公司将坐落于江苏省南京市鼓楼区建宁路8号玉桥商业广场1M001商铺（租赁面积为35.62平方米）出租给武其陵，用于经营清潭洞食品；合同期间自2014年6月5日起至2017年6月4日止；租金标准为21元/天/平方米；租金递增率为5%/年；综合管理费标准为0.1元/天/平方米；支付方式为季付；预付截止2014年9月30日租金、综合管理费合计88686元；如武其陵未按时支付租金、综合管理费或者任何其他费用的全部或者部分，武其陵应当按未付款金额的每日千分之五支付违约金；直到玉桥集团公司收到所有应收款项止；在玉桥集团公司发出书面催款通知后七天内，武其陵仍不支付，玉桥集团公司可向武其陵要求赔偿玉桥集团公司因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等。合同签订后，玉桥集团公司向武其陵交付涉案商铺，武其陵已付清2015年3月31日之前租金和综合管理费，后武其陵又于2015年10月28日支付了2万元。后因经营不善，经双方协商，武其陵于2016年3月7日将涉案商铺的钥匙返还玉桥集团公司。双方确认，武其陵向玉桥集团公司支付了保证金1万元，玉桥集团公司同意将该保证金冲抵尚欠款项。
另查明，玉桥集团公司因委托律师代理本案，支付了律师代理费1万元。
关于玉桥集团公司交付的商铺是否具备上下水和烟道的问题。武其陵辩称由于涉案商铺在交付时不具备上下水和烟道，导致其无法经营原定的经营项目，后武其陵寻找其他经营项目，加之青奥会和国家公祭日期间不允许施工，造成空置九个月。庭审中，一审法院要求玉桥集团公司在庭后三日内就出租商铺时，涉案商铺是否具备上下水和烟道的问题答复法院，如逾期未提交意见，视为该商铺没有上下水和烟道，自行承担不利的法律后果，但玉桥集团公司未就该问题答复一审法院。虽然武其陵未能提供函和微信记录的原件，但由于玉桥集团公司未按一审法院要求进行答复，应自行承担不利的法律后果，鉴于函和微信记录均涉及到涉案商铺没有上下水和烟道的问题，故一审法院认定涉案商铺出租时没有上下水和烟道。
一审法院认为，双方之间签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。由于玉桥集团公司交付的商铺没有上下水和烟道，导致武其陵无法经营清潭洞项目，致使武其陵另外寻找其他经营项目，由于另行寻找其他经营项目，出现一定期限的空置期是合理的。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，武其陵作为承租人，对于玉桥集团公司交付的商铺不符合经营要求的时候，应当采取适当措施避免损失的扩大，但武其陵主张其空置了九个月显然过长，本院综合考虑双方的过错程度、合理损失期限等因素，酌定由玉桥集团公司承担3个月的空置期间租金和综合管理费，其余部分由武其陵自行负担。由于武其陵所主张期间的租金已经实际支付，为计算简便，玉桥集团公司应承担的空置损失从未支付费用的租赁期限中扣除。鉴于玉桥集团公司同意保证金冲抵尚欠费用，冲抵保证金后，经计算，武其陵尚欠租金和综合管理费167245元，上述款项武其陵应继续支付。
关于律师代理费损失的问题。合同约定，在玉桥集团公司发出书面催款通知后七天内，武其陵仍不支付，玉桥集团公司可向武其陵要求赔偿玉桥集团公司因追讨欠款所遭受的一切损失，费用、开支，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等。根据上述约定，由于玉桥集团公司未举证证明其发出书面催款通知，故玉桥集团公司无权基于该约定主张律师费损失。因此，玉桥集团公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于逾期付款违约金的问题。武其陵逾期支付租金和综合管理费，应按合同约定承担相应违约金。武其陵认为违约金标准过高，一审法院综合考虑双方的过错程度以及可能造成的损失范围等因素，酌定违约金标准为每日万分之二。违约金的起止时间并无不当，一审法院予以确认。
综上所述，武其陵应当向玉桥集团公司支付相应的租金和综合管理费，并按每日万分之二支付逾期付款违约金，驳回玉桥集团公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、武其陵于本判决发生法律效力之日起十日内给付南京玉桥商业集团有限公司租金和综合管理费合计167245元；
二、武其陵于本判决发生法律效力之日起十日内给付南京玉桥商业集团有限公司逾期付款违约金（以167245元为基数按每日万分之二，自2016年3月7日起计算至实际给付之日止）；
三、驳回南京玉桥商业集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5749元，减半收取计2875元，由南京玉桥商业集团有限公司负担1025元，武其陵负担1850元（此款南京玉桥商业集团有限公司已预付，武其陵应负担部分在给上述款项时直接给付南京玉桥商业集团有限公司）。
本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审判决中查明事实部分，玉桥集团公司认为，一审判决遗漏涉案商铺在双方签约前就已建成及双方合同中并未约定需要上下水道和烟道的事实。同时一审判决错误认定涉案商铺空置9个月。对于其余事实，双方均无异议，本院依法予以确认。
对于被上诉人异议之事实，本院认定，涉案商铺在双方签订涉案租赁合同时就已建成，涉案合同中也无关于配置上下水道和烟道的约定。至于涉案商铺是否空置9个月的争议，因玉桥集团公司未能举证证明武其陵在该9个月的时间内实际使用了涉案商铺，故本院对玉桥集团公司该异议不予采信。
本院认为：
商铺承租人应审慎考察承租商铺的现状，并就需出租人改进、配合事宜与出租人进行沟通和约定。出租人也应向承租人介绍所租商铺的现有配置及可扩展功能。本案中，武其陵对其欲经营的清潭洞项目是否需要烟道及上下水道的配套设施应系明知。其在租赁涉案商铺时就应充分考查该商铺是否具备以上设施，并与承租人就是否可以配备以上设施及配备所需时间予以明确约定。现武其陵称其事先已与玉桥集团公司就烟道及上下水道的问题进行过沟通，对方也同意为其解决上述问题，但并不能对此举证予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。而玉桥集团公司作为涉案商铺的出租人，其应向承租人介绍涉案商铺的现有功能设施，及可扩展功能及扩展所需时间。现双方均不能举证证明在签订涉案《商铺租赁合同》时已履行了以上义务，故其双方对涉案商铺空置9个月的损失均存在过错，其中武其陵作为承租方应承担主要责任。本案一审中，一审法院已在考虑双方过错程度、合理损失期限等因素的基础上，酌定由玉桥集团公司承担3个月的空置期间租金和综合管理费。本院认为，该酌定结果与双方过错程度相符，并无不当。至于玉桥集团公司所主张的律师费及违约金，在涉案《商铺租赁合同》中已明确约定系违约方应承担的违约责任。一审中，一审法院也已根据双方过错程度及应承担的责任，对具体数额及计算方法进行了调整，其判决结果并无不当，本院依法予以维持。
综上，上诉人武其陵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5749元，由上诉人武其陵负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年二月二十一日
书记员 付 迪