福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第1005号
上诉人（原审原告）冯永文，男，1976年9月23日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。
委托代理人吴龙晖，国浩律师（福州）事务所律师。
被上诉人（原审被告）江忠华，男，1975年11月14日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。
被上诉人（原审被告）谢长旺，男，1974年12月6日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。
被上诉人（原审被告）福建省六合房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道民主南路527号（纳泰财富广场E幢2层10203房）。组织机构代码57470410-1。
法定代表人徐承霍，董事长。
上诉人冯永文因案外人执行异议之诉一案，不服南平市建阳区人民法院（2015）潭民初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯永文的委托代理人吴龙晖，被上诉人江忠华到庭参加诉讼。被上诉人福建省六合房地产开发有限公司（下称六合房地产公司）、谢长旺经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯永文一审诉讼请求：确认冯永文与六合房地产公司签订的编号201302094《商品房买卖合同》合法有效。确认六合房地产公司已收到冯永文支付的全额购房款共计926811元。请求撤销（2014）潭执外异字第22号执行裁定书。请求撤销（2014）潭执委字第1-5号执行裁定书中对位于福建省建阳区潭城街道新建路1号1幢2单元21102号房产的保全措施。
原审法院查明，2013年4月28日，冯永文与六合房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201302094）。合同约定六合房地产公司出售的房屋为领袖公馆1幢2单元21102号商品房，总价款为926811元，冯永文须在2013年5月28日前将购房款一次性付至六合房地产公司在建设银行建阳市支行账户内，账号为35001677207052510631。冯永文分别于2013年4月13日及6月4日通过网银各转款200000元至徐承霍6228452020019794918账户，未将购房款支付至六合房地产公司在建设银行建阳市支行开设的35001677207052510631监管账户内。冯永文于2010年购买位于潭城街道朱熹大道333号（华龙金座大厦）14层1402号住宅一套，建筑面积为133.83平方米，房屋所有权证号为潭房权证字第20103184-1号。六合房地产公司开发建设的领袖公馆楼盘已于2015年2月竣工验收完毕，讼争房屋尚未交付给冯永文。
另查明，江忠华与谢长旺、六合房地产公司之间存在民间借贷纠纷，经法院裁判生效后，因谢长旺、六合房地产公司未履行法院作出的已经生效的（2013）松民一（民）初字第7050号民事判决书所确定的给付金钱义务，江忠华于2014年1月10日向上海市松江区人民法院申请强制执行，该院于2014年2月13日依法委托原审法院强制执行，原审法院于2014年10月14日作出（2014）潭执委字第1-5号执行裁定书，查封了被执行人六合房地产公司出售给冯永文的房屋一套（商品房合同编号为201302094）。2014年12月1日，冯永文向原审法院提出书面异议，经审查，原审法院于2014年12月15日作出（2014）潭执外异字第22号执行裁定书，裁定驳回案外人冯永文的异议。冯永文对该执行裁定不服，遂于2015年1月15日向原审法院提起案外人执行异议之诉。
原审法院认为，案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故本案的争议焦点在于冯永文对执行标的是否享有民事权益，其所享有的民事权益是否足以排除强制执行。本案中，冯永文与六合房地产公司于2013年4月28日签订了《商品房买卖合同》（合同编号201302094），该合同有双方当事人签字、盖章，真实、合法，未违反法律强制性规定，应属合法有效合同。故对冯永文主张确认其与六合房地产公司签订的编号为201302094的《商品房买卖合同》合法有效的请求，予以支持。依照双方签订的合同约定，冯永文需在2013年5月28日前将购房款一次性付至六合房地产公司在建设银行建阳市支行开设的35001677207052510631账户内，冯永文未将购房款支付至上述账户，亦未举证证明合同双方就变更购房款支付方式达成补充协议，六合房地产公司也否认收到冯永文支付的购房款，故冯永文所举证据不足以证明其已将购房款全额支付给六合房地产公司。对冯永文主张确认六合房地产公司已收到冯永文支付的全额购房款共计926811元的请求，不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，冯永文除购买讼争商品房外，还有其他用于居住的房屋，且其所举证据不足以证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故冯永文所享有的民事权益不足以排除强制执行，对冯永文主张撤销（2014）潭执外异字第22号执行裁定书及撤销（2014）潭执委字第1-5号执行裁定书中对位于福建省建阳市潭城街道新建路1号1幢2单元21102号房产的保全措施的请求，不予支持。谢长旺经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：一、冯永文与六合房地产公司于2013年4月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201302094）合法有效；二、驳回冯永文的其他诉讼请求。案件受理费13068元，由冯永文负担。
上诉人冯永文上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、被上诉人六合房地产公司的实际收款行为已构成对合同支付方式的变更。被上诉人六合房地产公司的的法定代表人徐承霍到上诉人公司，主动要求上诉人以现金方式支付剩余购房价款，该行为应视为被上诉人六合房地产公司主动要求变更合同中关于购房款的履行方式，被上诉人同意变更，将购房价款支付给被上诉人六合房地产公司，该行为已为该公司出具的收条所确认。2、上诉人提交的收条可以证明上诉人已支付了全部购房款，一审法院否定上诉人提交的该证据没有依据。3、被上诉人六合房地产公司提交的《剩余资产价值清单》系企业内部文件，不能全面反映公司的收款情况。上诉人已将购房款交给徐承霍，至于徐承霍是否将款存入公司账户是被上诉人六合房地产公司的内部管理问题，被上诉人六合房地产公司不能因内部管理失职对抗善意第三人。二、本案中，上诉人对于购房并无过错，且已支付了全部价款，依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，一审法院对讼争房产进行查封是错误的，应予解除查封措施。综上，一审认定事实不清，请求撤销原判，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或者发回重审。
被上诉人江忠华辩称，上诉人系将款付给徐承霍个人，不能认为已履行支付购房款的义务。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对一审判决事实部分的认定，除上诉人冯永文提出，其已全额支付了购房价款外，双方当事人并无异议，对双方当事人无争议的一审事实认定部分，本院予以确认。
另查明，关于上诉人冯永文是否已全额支付购房价款问题。1、案涉《商品房买卖合同》约定，上诉人需在2013年5月28日前将购房款一次性付至六合房地产公司开设在建设银行建阳市支行的35001677207052510631账户内。但本案中，上诉人冯永文并未依约履行。2、上诉人陈述其与六合房地产公司的法定代表人徐承霍经协商，已变更了价款的支付方式，并通过现金和转账的方式将购房款交付给六合房地产公司的法定代表人徐承霍，但是，没有证据证明徐承霍曾与上诉人协商变更价款履行方式，上诉人向徐承霍交付款项的行为亦可因不同法律关系产生，该付款行为本身不能证明上诉人已履行了案涉合同约定的支付购房款的义务。3、法人与法人的法定代表人属不同的民事主体，法人仅对其法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。在案涉合同已有明确约定的情况下，即使徐承霍曾要求上诉人将款支付给其个人，对于该不符合交易习惯和合同约定的要求，上诉人也应做必要调查。4、从付款情况审查，案涉合同在2013年4月28日签订，而上诉人陈述的其中一笔付款发生在2013年4月13日，同时，依上诉人陈述，购房余款526811元系于2013年6月5日在上海以现金方式交付给徐承霍，上诉人并要求徐承霍于当日出具了一份收条，在2014年12月10日还要求徐承霍出具了一份情况说明，但上诉人却在一年多的时间里一直未要求六合房地产公司开具购房发票，这显然不符合交易惯例，也与日常生活经验相悖。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”，如前分析，本案中，上诉人陈述的事实多处不符合不符合交易惯例和日常生活经验，显然无法认为存在高度可能性，徐承霍出具收条并加盖公司印章不能视为代表公司做出收款确认。故一审认定其未支付购房价款并无不当。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，上诉人冯永文与被上诉人六合房地产公司于2013年4月28日签订的201302094号《商品房买卖合同》，该合同内容系出自双方真实意思表示，业经双方当事人签字、盖章，且未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。合同标的虽未办理物权登记，但不影响合同效力认定。
如前分析，上诉人冯永文所举证据不足以证明其已将购房款全额支付给六合房地产公司。对上诉人主张被上诉人六合房地产公司已收到上诉人支付的全额购房款共计926811元，没有依据。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，上诉人冯永文所享有的民事权益并不足以排除强制执行，故一审判决对冯永文主张撤销（2014）潭执外异字第22号执行裁定书及撤销（2014）潭执委字第1-5号执行裁定书中对位于福建省建阳市潭城街道新建路1号1幢2单元21102号房产的保全措施的请求，不予支持并无不当。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。拟依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13068元，由上诉人冯永文负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢争春
审判员 乐 芳
审判员 陈志勇
二〇一五年十二月二十一日
书记员 叶晓桐
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。