北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6759号
上诉人（原审被告）：弓树强，男，1963年12月7日出生。
被上诉人（原审原告）：北京市保障性住房建设投资中心，住所地北京市海淀区西四环中路**号院*号楼**层。
法定代表人：金焱，总经理。
委托诉讼代理人：谢罡，北京市众鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张金巨，北京市众鑫律师事务所律师。
上诉人弓树强因与被上诉人北京市保障性住房建设投资中心（以下简称保障房中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
弓树强上诉请求：撤销一审法院判决，驳回保障房中心一审全部诉讼请求。事实与理由：1.我合法所有的房屋被强拆后，在我无工作无收入无力支付租金的情况下，石景山区建委将我安置到保障房中心管理的房屋内居住，我与保障房中心签订的《房屋租赁合同》应为无效。2.我交了第一个月租金和押金即办理了入住手续，第二个月交租金时我就向保障房中心工作人员表示我无力支付租金，工作人员称要向领导请示，直到保障房中心2018年2月起诉都没有给我回复。保障房中心的起诉已经超过诉讼时效。我不认可保障房中心提交的租金催缴通知照片。3.保障房中心于2016年8月知道我违约后，并未采取适当措施，因此其无权就扩大的损失要求赔偿。4.保障房中心2016年8月25日起就知道我拒付租金，其在2018年2月5日提起诉讼，超过诉讼时效。
保障房中心辩称，同意一审法院判决，不同意弓树强的上诉请求。
保障房中心向一审法院起诉请求：1.判令弓树强将位于北京市石景山区某某号房屋腾退并将房屋及其附属物品、家具家电、设备设施按原状返还给我中心；2.判令弓树强向我中心支付2016年8月25日至2018年1月24日租金25644.33元；3.判令弓树强支付逾期缴纳租金的违约金，违约金自逾期之日起每日按月租金的万分之三计算（暂计算至2018年1月24日的金额为2111.58元，最终计算至弓树强全部租金付清之日）；4.判令弓树强支付自2018年1月25日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（以每月3016.98元为计算标准）；5.判令弓树强承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年5月25日，保障房中心与北京北控置业有限责任公司签订《北京市保障性住房收购合同》，经北京市住房和城乡建房委员会或北京市住房保障办公室同意，由保障房中心收购石景山区某号地块公共租赁住房项目。位于北京市石景山区某某号房屋（以下简称涉案房屋）在该项目范围内。
2016年7月11日，保障房中心（甲方）与弓树强（乙方）签订《北京市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积40.77平方米，租赁期限为36个月，从2016年7月25日至2019年7月24日，房屋租金和家具租金共计每月1508.49元，租金按月收取，乙方应在每个缴租期最后一个月25日前（如果按月缴纳租金，则为每月25日前）将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内。乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金。乙方逾期缴纳租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，甲方有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。租赁期满后，乙方如需继续承租，应在租赁期满前3个月向区县住房保障管理部门提出书面申请。经住房保障部门复核，仍符合公共租赁住房承租条件的，甲方与乙方按新的租金标准等条件约定重新签订租赁合同。乙方不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房。暂时不能腾退的，经甲方同意，可给予乙方2个月的过渡期。过渡期内，甲方有权按照市住房城乡建设主管部门测定的同区域市场租金收取租金。过渡期届满后乙方仍不腾退该房屋的，按本合同约定租金的2倍收取房屋使用费。租赁期满或合同解除后10日内，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、家具家电、设备设施并腾退。
合同签订后，保障房中心依约将涉案房屋交付弓树强。弓树强交纳房屋租金至2016年8月24日。目前，涉案房屋仍由弓树强居住。
庭审中，保障房中心提交租金催缴通知照片一份，证明于2017年4月20日在弓树强居住的涉案房屋门口张贴催缴通知。此外，保障房中心于2018年1月19日向弓树强邮寄律师函，通知其解除租赁合同，邮单信息显示2018年1月29日该邮件已签收。
此外，弓树强提交证据1、街道于2018年1月18日开具的证明信，证明其一直没有工作，无能力支付房租；证据2、存档证明，证明劳动关系存在古城街道办事处；证据3、古城街道资格审核备案通知单，证明弓树强无工作、无收入、无经济来源，经审核符合保障性住房申请条件准予备案；证据4、补偿安置方案确认单，证明2016年在区建委协调下弓树强通过了公租房审核，区住建委配租公租房；证据5、强制执行申请书，证明弓树强房产被强拆；证据6、石景山区法院案件执行卷宗和被申请人拆迁补偿安置方案，证明弓树强2016年11月15日提取法院执行卷宗得知，区建委：被申请人补偿安置方案内容有安置房源并没有保障房中心公租房内容；证据7、京国土市（2007）536号，证明授权北京燕金源有限公司进行了苹果园交通枢纽商务区项目，弓树强房屋在其项目范围内；证据8、北京市家庭购买限价商品住房申请核定表，证明2012年北京燕金源有限公司交给弓树强，弓树强填报后交给该公司申请核定表；证据9、房屋拆迁补偿协议，证明房屋被石景山法院强拆后，被迫签订协议；证据10、承诺书，证明弓树强入住公租房系住建委违法配租的，与保障房中心无关；证据11、执行卷宗，证明弓树强入住公租房系建委让其居住，弓树强无收入。保障房中心认为：证据1、2不影响双方之间签订的房屋租赁合同效力；证据3证明弓树强具备北京市保障性住房申请资格，基于该事实双方签订合同，将房屋出租给弓树强，符合法律规定；根据证据4、9、11，弓树强获得拆迁补偿款70万余元，证明其即使无收入、无经济来源，也可以支付房屋租金；证据5、6、7、8与本案无关。证据10，不认可真实性，即便真实也写明了弓树强要自觉履行公租房相关义务，按时交纳租金，否则退出公租房。
经北京市住房保障管理办公室委托，2012年6月24日，北京首佳房地产评估有限公司评估北京市石景山区某号地块公共租赁住房项目所在区域同类型住房于估价时点2012年6月8日过去13个月的平均月租金水平为41元/平方米·月。
上述事实，有北京市保障性住房收购合同法律审核表及审签单、《北京市保障性住房收购合同》、《北京市公共租赁住房租赁合同》、居住证明、催缴记录、评估报告、古城街道资格审核备案通知单、拆迁补偿协议、补偿安置方案确认单、承诺书、执行卷宗及当事人陈述等在案佐证。
一审法院认为，关于本案主体问题，弓树强申请追加北京市石景山区人民政府古城街道办事处（古城街道办）为被告、申请追加北京市石景山区住房和城乡建设委员会（区住建委）为第三人，法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，保障房中心和弓树强作为平等的民事主体，就租赁涉案房屋平等缔约，一方出租涉案房屋，一方给付租金。弓树强主张的古城街道办和区住建委的协调配租行为，与本案不属于同一法律关系，本案不予追加，弓树强可另行处理。同理，弓树强申请调取古城街道办及区住建委相关部门协调审核及配租的相关材料，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十五条的规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许，故法院对其该项申请不予准许。
弓树强与保障房中心签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约定各自履行义务。租赁合同约定弓树强应于每月25日之前缴纳下一期租金，但弓树强未按照约定交纳房屋租金，已构成违约，保障房中心依据合同享有解除权，保障房中心已于2018年1月24日通知弓树强要求解除合同，邮单信息显示2018年1月29日送达，现保障房中心主张合同已解除，法院予以确认，具体合同解除日期调整为解除通知送达之日即2018年1月29日。保障房中心请求弓树强给付自2016年8月25日至2018年1月24日期间的房屋租金，法院予以支持。
关于诉讼时效，本案中双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，一定程度上减弱社会保障的功能，故本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。鉴于合同于2018年1月29日解除，最后一期租金履行期限届满之日即2018年1月29日，且保障房中心于2017年4月20日亦张贴催缴通知，诉讼时效发生中断情形，诉讼时效期间可重新起算。故截至保障房中心2018年2月5日提起诉讼，保障房中心诉讼未超出诉讼时效。弓树强虽不认可催缴通知，但未提交充足的证据予以推翻，故法院对弓树强该项答辩意见不予采信。
依据租赁合同约定，不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房，逾期不腾退该房屋的，按租金的2倍收取房屋使用费。租赁合同解除后，弓树强继续居住使用涉案房屋，应当依约按照租金的两倍给付保障房中心房屋使用费，对于保障房中心请求弓树强支付自2018年1月25日至实际腾退之日止的房屋使用费的诉讼请求，鉴于租赁合同于2018年1月29日解除，故法院支持2018年1月30日至实际腾退之日止的房屋使用费。
弓树强逾期交纳房屋租金已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，弓树强理应腾退涉案房屋并交还保障房中心。
综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十五条之规定，一审法院判决如下：一、弓树强于本判决生效后十日内将位于北京市石景山区某某号的房屋腾退交还北京市保障性住房建设投资中心；二、弓树强于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心自2016年8月25日起至2018年1月24日止的房屋租金25644.33元；三、弓树强于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心自2018年1月30日起至实际腾退北京市石景山区某某号房屋之日止的房屋使用费（按每月3016.98元计算）；四、弓树强于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心自2016年8月25日起至实际付清房屋租金之日止逾期交纳房屋租金的违约金（每日按月租金1508.49元的万分之三计算）；五、驳回北京市保障性住房建设投资中心的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。2016年7月，保障房中心与弓树强签订租赁合同，保障房中心依约将涉案房屋交付弓树强，弓树强亦应当履行相应地支付租金的义务，弓树强主张双方的租赁合同为无效，缺乏事实和法律依据。其次，弓树强提出其没有工作和收入，无力支付租金，但该主张并不妨碍其支付租金义务的履行。此外，关于诉讼时效问题，弓树强未支付2016年8月25日之后的租金，保障房中心于2017年4月20日张贴催缴通知，诉讼时效即中断，至保障房中心2018年2月5日提起诉讼，未超过诉讼时效；弓树强主张该催缴通知为虚假，但未提供相应证据，本院对此不予采信。一审法院对租金和房屋使用费的计算无误，本院予以确认。
综上所述，弓树强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费494元，由弓树强负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年九月十一日
法官助理 郭仁鑫
法官助理 王 梦
书 记 员 李 正