安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01127号
上诉人（原审被告）：周培成，男，1975年2月5日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：李传平，安徽润天律师事务所律师。
委托代理人：孙利娜，安徽润天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥市第六中学。
法定代表人：ＸＸ，校长。
委托代理人：ＸＸ祥，安徽原声律师事务所律师。
委托代理人：周干，安徽原声律师事务所律师。
上诉人周培成因与被上诉人合肥市第六中学物权保护纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2013）庐民一初字第02564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
合肥市第六中学原审诉称：2009年1月1日，合肥市第六中学与案外人黄学珍之间签订《房屋租赁合同》，约定将合肥市蒙城路60号、面积为26.4平方米的房屋租赁给黄学珍作经营用房，合同约定租赁期限为6个月，月租金为2640元，押金1000元。合同还对双方的权利义务、违约责任及免责条件等进行了详细的约定。合同到期后，双方未续签合同，黄学珍一直继续使用，并交付租金至2012年6月30日。2012年7月1日起，该房屋被周培成非法侵占使用至今。2012年6月7日，合肥市委办公厅发布《市直行政事业单位经营性用房清理划转工作的实施方案》（合办（2012）33号），根据文件精神，合肥市第六中学应将已到期的经营性房产进行清理并划转至合肥市城投集团。2012年7月18日，合肥市第六中学已经书面通知周培成，要求限期腾空搬离房屋，但是周培成一直拒绝搬离。故合肥市第六中学诉至本院，请求判令：1、周培成立即返还所侵占的位于合肥市蒙城路60号、面积为26.4平方米的房屋；2、周培成支付自2012年7月1日至2013年8月15日期间的房屋占用费35640元，并按每月2640元的标准支付2013年8月16日至判决生效之日的占用费；3、周培成承担本案的诉讼费用。
周培成原审辩称：1、合肥市第六中学并不享有涉案房屋的物权，诉讼主体不适格，合肥市第六中学依法不享有诉讼权利。2、周培成与黄学珍之间的租赁合同合法有效，且经过产权人合肥市第四中学的同意，合肥市第六中学提出返还侵占房屋，无法律依据。即使返还房屋，也应在合理期限内尽到通知义务，合肥市第六中学的行为严重损害了周培成的合法权益。3、合肥市第六中学主张周培成侵占房屋没有事实和法律依据，周培成已经把租金支付给黄学珍。
原判认定：黄学珍自2000年开始向合肥市第四中学承租位于合肥市蒙城路60号、面积为26.4平方米的房屋，双方多次签订书面租赁合同，最后一份合同是2009年1月1日签订，双方约定租赁期为6个月，至2009年6月30日收回房屋，还约定用途为租赁经营，月租金为2640元，租期租金总额为15840元。租赁期内黄学珍一直按双方约定交纳租金，合同约定的租赁期满后，双方未再续签合同，但黄学珍仍租赁该房屋。
2009年8月，根据合肥市编办《关于合肥四中和合肥六中整合后机构编制有关问题的批复》文件和合肥市人民政府常务会议纪要（2009年第29号）精神，合肥市第四中学整体划转至合肥市第六中学。此后，上述租赁房屋由合肥市第六中学管理，黄学珍仍按原合同约定的租金标准向合肥市第六中学交纳房租。
黄学珍自2006年起将上述房屋转租给周培成，用以经营上海南翔食品店。双方于2006年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁时间为3年，自2006年1月1日至2009年1月1日止，月租金为2000元，先付后租，价格一年一定；周培成在合同期间所发生的水电、工商、税务、卫生等一切费用自理。合肥市第四中学于2009年11月18日出具证明一份，内容为：蒙城路60号房屋由周培成同志租赁使用，产权属合肥四中所有，特此证明。上述合同和证明已在合肥市工商行政管理局城隍庙工商所备案。
2012年5月1日，周培成再次与黄学珍签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为3年，自2012年5月1日至2015年4月30日，年租金为42000元。周培成向黄学珍交纳租金至2012年9月份。
合肥市委、市政府于2012年6月决定将市直行政事业单位经营性房产清理规范后产权划转入合肥市建投集团，并下发《市直行政事业单位经营性房产清理划转工作实施方案》，其中明确“对已到期的经营性房产，由产权单位按期收回”。因此，合肥市第六中学于2012年10月26日在合肥市蒙城路60号房屋门口张贴通知，通知黄学珍租赁合同已经终止，要求其于当月31日前清空物品、返还房屋。但黄学珍未交还房屋，故合肥市第六中学于2013年1月6日将黄学珍起诉至本院，要求其返还房屋，并支付拖欠的租金。2013年3月18日，合肥市第六中学撤回对黄学珍的起诉。现合肥市第六中学再次起诉至本院，要求房屋使用人周培成返还房屋、支付占用费。
原审法院审理后认为：合肥市第四中学与黄学珍签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。租赁期于2009年6月30日届满后，黄学珍继续使用租赁房屋，合肥市第四中学未提出异议并按原租赁合同约定的租金标准收取房租，双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。对于不定期租赁，作为出租方的合肥市第四中学可以随时解除合同。因合肥市第四中学已于2009年8月整体划转至合肥市第六中学，故合肥市第六中学对涉案租赁房屋享有租赁合同权利。周培成举证的银行缴款单显示黄学珍曾向合肥市第六中学交纳水电费，黄学珍的该行为，表明其认可与合肥市第六中学之间的租赁合同关系，因此合肥市第六中学有权行使出租方的权利，解除与黄学珍的租赁合同。关于解除的时间，合肥市第六中学主张于2012年6月30日解除，但未能提供证据证明其于2012年6月30日前已通知黄学珍解除合同，也没有证据证明黄学珍交纳房租至2012年6月30日，根据合肥市第六中学提供的证据照片，显示其于2012年10月26日曾至合肥市蒙城路60号房屋门口张贴通知，通知黄学珍租赁合同已经终止，要求其清空物品、返还房屋，故应当视为合肥市第六中学于2012年10月26日主张解除合同。
黄学珍将承租房屋转租给周培成经营，周培成交纳房租至2012年9月份，虽然双方于2012年5月1日签订了为期3年的租赁合同，但因合肥市第六中学已经解除了与黄学珍的租赁合同，并于2012年10月26日以上门张贴通知的方式告知了周培成，故黄学珍与周培成之间的租赁合同超出2012年10月的租赁期间属于无效约定，现合肥市第六中学要求周培成返还租赁房屋，有事实和法律依据，予以支持。关于占有使用费，合肥市第六中学主张按其与黄学珍的租赁合同约定的月租金2640元计算，不违反法律规定，予以支持，但其主张自2012年7月1日开始计算，缺乏事实依据，周培成应自2012年11月1日起支付给合肥市第六中学占有使用费，截至2013年8月15日为19800元，合肥市第六中学主张之后的占有使用费按每月2640元的标准顺延支付至判决生效之日止，予以支持。对于周培成抗辩称其已经向黄学珍交纳租金至2012年12月份，因其未能提供相应支付凭证，且根据周培成举证的租金收据，其只交纳租金至2012年9月份，故对其抗辩意见不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、周培成于本判决生效之日起十日内向合肥市第六中学交还位于合肥市蒙城路60号（面积为26.4平方米）房屋；二、周培成于本判决生效之日起十日内向合肥市第六中学支付占有使用费19800元（暂计算至2013年8月15日，之后的占有使用费按每月2640元的标准顺延计算至判决生效之日止）。三、驳回合肥市第六中学的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为846元，由周培成负担。
上诉人周培成上诉称：1、涉案房屋所有权人是合肥市第四中学，合肥市第六中学并不享有涉案房屋的所有权等物权，依法不享有诉讼权利。2、周培成与黄学珍之间的租赁合同合法有效，且经合肥市第四中学同意，合肥市第六中学提出返还侵占房屋，没有法律依据，且即使返还房屋，也应在合理期限内尽到通知义务。2012年6月25日合肥市第六中学在未通知的情况下切断房屋内的供水、供电设施，造成周培成无法经营，严重损害了周培成的合法权益。3、周培成已经将房租支付给了黄学珍。综上，请求。
被上诉人合肥市第六中学答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：合肥市第四中学已被整体划转至合肥市第六中学，涉案房屋的所有权虽未变更登记在合肥市第六中学名下，但合肥市第六中学对涉案房屋享有法律上的管理人权利自无疑问，周培成合肥市第六中学依法不享有诉讼权利的理由和主张不能成立，不予支持。合肥市第六中学与黄学珍在2009年6月30日租赁合同期满后虽在继续履行原租赁合同，但双方未再签订有相应租赁期限的租赁合同，依法成立不定期租赁关系，周培成在黄学珍没有从合肥市第六中学获得相应期限租赁权的情况下，与其签订期限至2015年4月30日的租赁合同，该租赁期限超过黄学珍实际租赁权期限的部分，依法无效。合肥市第六中学有权要求周培成返还涉案房屋，并要求周培成承担合肥市第六中学与黄学珍2012年10月26日租赁合同解除后的房屋占有使用费。周培成称其已向黄学珍缴纳2012年10月26日租赁合同解除后的房屋租金，没有证据支持，不予采信。至于周培成提出合肥市第六中学应在合理期限内通知周培成，以及切断供水供电设施造成其合法权益损失等问题，与本案合肥市第六中学的诉讼请求无关。综上，周培成的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1692元，由上诉人周培成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 王 莉
代理审判员 方玮韡
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 朱 敏
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；