北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6102号
上诉人（原审被告）：曹秋芬，1962年12月28日出生。
被上诉人（原审原告）：北京市保障性住房建设投资中心，住所地北京市海淀区西四环中路**号院*号楼**层。
法定代表人：金焱，总经理。
委托诉讼代理人：谢罡，北京市众鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张金巨，北京市众鑫律师事务所律师。
上诉人曹秋芬因与被上诉人北京市保障性住房建设投资中心（以下简称：保障房中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初2429号�事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹秋芬上诉请求：撤销一审法院判决，驳回保障房中心一审的诉讼请求。事实与理由：1.我与保障房中心所签订的租赁合同，保障房中心是在趁人之危的情况下，让我在违背真实意愿的情况下签订的，保障房中心应当知道我很难履行，其有重大过失。2.保障房中心有重大失职，我因不可抗力不能履行该合同，不承担法律责任，在合同期内（2013年3月11日至2016年3月11日），租金超过我实际收入、父亲去世且我病情恶化等情况构成不可抗力，且我符合公租房的租赁条件。3.我在合同期内不能履行合同，和保障房中心工作人员说明了原因，而对方四年间没有及时采取措施减少自己的损失。4.保障房中心的诉讼请求已经超过诉讼时效。
保障房中心辩称�同意一审法院判决，不同意曹秋芬的上诉请求。
保障房中心向一审法院起诉请求：1.判令曹秋芬将位于北京市石景山区某某号房屋腾退并将房屋及其附属物品、家具家电、设备设施按原状返还给我中心；2.判令曹秋芬向我中心支付2014年1月25日至2016年3月24日租金39692.12元；3.判令曹秋芬支付逾期缴纳租金的违约金，违约金自逾期之日起每日按月租金的万分之三计算（暂计算至2018年1月24日的金额为12878.11元，最终计算至曹秋芬全部租金付清之日）；4.判令曹秋芬支付2016年3月25日至2016年5月24日的2个月过渡期房屋占有使用费3383.32元；5.判令曹秋芬支付自2016年5月25日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（以每月3053.24元为计算标准，暂计算至2018年1月24日为61064.8元）；6.判令曹秋芬承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年5月25日,保障房中心与北京北控置业有限责任公司签订《北京市保障性住房收购合同》，经北京市住房和城乡建房委员会或北京市住房保障办公室同意，由保障房中心收购石景山区某号地块公共租赁住房项目。位于北京市石景山区某某号房屋（以下简称涉案房屋）在该项目范围内。
2013年3月11日，保障房中心（甲方）与曹秋芬（乙方）签订《北京市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积41.26平方米，租赁期限为36个月，从2013年3月25日至2016年3月24日，房屋租金和家具租金共计每月1526.62元，租金按月收取，乙方应在每个缴租期最后一个月25日前（如果按月缴纳租金，则为每月25日前）将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内。乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金。乙方逾期缴�租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，甲方有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。租赁期满后，乙方如需继续承租，应在租赁期满前3个月向区县住房保障管理部门提出书面申请。经住房保障部门复核，仍符合公共租赁住房承租条件的，甲方与乙方按新的租金标准等条件约定重新签订租赁合同。乙方不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房。暂时不能腾退的，经甲方同意，可给予乙方2个月的过渡期。过渡期内，甲方有权按照市住房城乡建设主管部门测定的同区域市场租金收取租金。过渡期届满后乙方仍不腾退该房屋的，按本合同约定租金的2倍收取房屋使用费。租赁期满或合同解除后10日内，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、家具家电、设备设施并腾退。
合同签订后，保障房中心依约将涉案房屋交付曹秋芬。曹秋�交纳房屋租金至2014年1月24日。目前，涉案房屋仍由曹秋芬居住。
庭审中，保障房中心提交租金催缴通知照片两份，证明于2015年9月28日、2017年6月19日在曹秋芬居住的涉案房屋门口张贴催缴通知。此外，曹秋芬提交租金交纳明细，证明租金交纳情况；以及北京市基本养老保险待遇核准表，证明退休金待遇。
经北京市住房保障管理办公室委托，2012年6月24日，北京首佳房地产评估有限公司评估北京市石景山区某号地块公共租赁住房项目所在区域同类型住房于估价时点2012年6月8日过去13个月的平均月租金水平为41元/平方米·月。
上述事实，有北京市保障性住房收购合同法律审核表及审签单、《北京市保障性住房收购合同》、《北京市公共租赁住房租赁合同》、居住证明、催缴记录、评估报告、租金交纳明细、核准表及当事人陈述等在案佐证。
一审法院认为，曹秋芬与保障房中心签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约定各自履行义务。曹秋芬虽主张合同存在可撤销情形，但截至诉讼时行使撤销权的一年除斥期间已过，其亦未能提交充足的证据予以证明，而是依照合同履行了一年左右，故法院对其关于合同可撤销的答辩意见不予采信。
关于诉讼时效，本案中双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，一定程度上减弱社会保障的功能，故本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。依据双方当事人签订的租赁合同，最后一期租金履行期限届满之日即2016年2月25日，保障房中心于2017年6月19日张贴催缴通知，超过一年的诉讼时效，故对于保障房中心主张的2014年1月25日至2016年3月24日的租金，法院不予支持。鉴于延迟交付租金的违约金应以延付租金的数额来计算，故法院对于延迟交付租金的违约金亦难以支持。
依据租赁合同约定，不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房，暂时不能腾退的，经保障房中心同意，可给予曹秋芬2个月的过渡期。过渡期内，保障房中心有权按照市住房城乡建设主管部门测定的同区域市场租金收取租金。过渡期届满后曹秋芬仍不腾退该房屋的，保障房中心可按合同约定租金的两倍收取房屋使用费。租赁期满后，曹秋芬继续居住使用涉案房屋，应当依约按照测定的同区域市场租金给付保障房中心2个月的过渡期房屋使用费及按照租金的两倍给付保障房中心房屋使用费，法院对保障房中心请求曹秋芬支付自2016年3月25日起至2016年5月24日2个月过渡期房屋占有使用费、自2016年5月25日至实际腾退之日止的房屋使用费的诉讼请求，予以支持。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，曹秋芬理应腾退涉案房屋并交还保障房中心。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第二百三十五条之规定，一审法院判决如下：一、曹秋芬于本判决生效后十日内将位于北京市石景山区某某号的房屋腾退交还北京市保障性住房建设投资中心；二、曹秋芬于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心�2016年3月25日起至2016年5月24日2个月过渡期的房屋使用费3383.32元；三、曹秋芬于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心自2016年5月25日起至实际腾退北京市石景山区某某号房屋之日止的房屋使用费（按每月3053.24元计算）；四、驳回北京市保障性住房建设投资中心的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。曹秋芬与保障房中心签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，曹秋芬主张该合同签订存在显失公平的情形，应当予以撤销，但是曹秋芬对此并未提交相应证据，并且，2013年3月11日签订租赁合同后，曹秋芬实际入住了涉案房屋，并交纳了部分房屋租金，亦未在法律规定的期限内主张行使撤销权，故本院对于曹秋芬关于合同可撤销的主张不予采信。此外，曹秋芬主张无力负担房屋租金，但该情形不属于法律规定的相关事由，亦不能据此拒绝履行支付房屋使用费的义务，故本院对其主张不予支持。
综上所述，曹秋芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1733元，由曹秋芬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年九月十一日
法官助理 郭仁鑫
法官助理 王 梦
书 记 员 李 正