四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第554号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄远寿。
上诉人（原审被告、反诉原告）余永珍。
上诉人（原审被告、反诉原告）黄兵。
上诉人共同委托代理人邓小兵。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张跃英。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐承槐。
被上诉人共同委托代理人周韬。
上诉人黄远寿、余永珍、黄兵与被上诉人张跃英、唐承槐房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2012）成华民初字第3900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，张跃英、唐承槐与黄远寿、余永珍原素不相识，2005年12月31日，经余永珍婶娘李某介绍，张跃英、唐承槐与黄远寿、余永珍于2005年12月31日签订《借款合同》，合同约定，由黄远寿、余永珍向张跃英、唐承槐借款179900元，利息按年息20%计算，2006年6月底以前还清本息；如到时不归还，黄远寿、余永珍将位于成都市成华区保和乡胜利村12组面积为105平方米的拆迁安置房抵偿债务，此房抵债后，债权债务两清，该房归唐承槐、张跃英所有。黄远寿、余永珍夫妇保证对该房决不反悔、不涨价、不再卖第二家。黄远寿、余永珍夫妇愿在办理产权变更登记时无偿地、积极地协助唐承槐、张跃英夫妇办理产权过户手续。同时约定，因上述房屋正在修建中，若分房时由唐承槐、张跃英夫妇选择，楼层高低与黄远寿、余永珍夫妇无关，交付时间为拆迁办交房之日。合同签订当日，唐承槐、张跃英付黄远寿、余永珍现金150000元，同时向黄远寿、余永珍出具了29000元的欠条一张。2007年10月28日，张跃英、唐承槐向黄远寿付现金8000元，黄远寿向张跃英、唐承槐出具借条一张：今借到唐承槐、张跃英夫妇现金人民币8000元，在以后付房款里面扣除。2008年7月12日，张跃英、唐承槐向黄远寿付现金2000元，黄远寿同样出具了借条。
2010年9月13日，开发商交房时，黄远寿、余永珍、黄兵分得了成华区保和乡胜利村东方新城小区（邛崃山路68号）10栋2单元1502号套一房屋一套。但因没有原拆迁安置协议中约定105平方米的房屋交付，拆迁安置部门决定以两个套二的房屋代替一个套三房屋进行安置。根据双方的约定“若分房时由唐承槐、张跃英夫妇选择，楼层高低与黄远寿、余永珍夫妇无关”，因此由唐承槐、张跃英二人在分房时代替黄远寿、余永珍、黄兵进行了抓阄，分得成华区保和乡胜利村东方新城小区（邛崃山路68号）7栋2单元7楼703号、7栋5单元3楼301号套二房屋二套。
2010年9月14日，唐承槐、张跃英与黄远寿、余永珍、黄兵签订《购房合同》，合同约定：黄远寿、余永珍夫妇的东方新城二期套一胜利小区10栋2单元1502号和套二胜利小区7栋5单元301号安置房卖与唐承槐、张跃英夫妇，两套房子的房款总价263600元，此房就是唐承槐夫妇的房子。黄远寿、余永珍夫妇保证对该房决不反悔，不涨价，不再卖与第二家。黄远寿、余永珍在办理产权变更登记时应无偿地、积极地协助唐承槐、张跃英夫妇办理产权过户手续。房款分三次付清，第一次付款183600元，第二次在2011年4月底付20000元，余款在过户时付清。合同签订后，黄远寿、余永珍、黄兵随即将成华区保和乡胜利村东方新城小区二期7栋5单元301号房屋交付给张跃英、唐承槐居住至今。但黄远寿、余永珍、黄兵未将胜利小区10栋2单元1502号套一房屋交付给张跃英、唐承槐。由于黄远寿、余永珍之前的借款160000元未偿还给张跃英、唐承槐，按照双方约定，张跃英、唐承槐以该借款160000元抵扣部分房款后，未支付余下房款。
2012年9月12日，张跃英、唐承槐向原审法院提起诉讼，其诉讼请求是：一、判令黄远寿、余永珍、黄兵继续履行与张跃英、唐承槐签订的《购房合同》；二、判令黄远寿、余永珍、黄兵向张跃英、唐承槐交付位于成都市成华区保和乡胜利村东方新城小区10栋2单元1502号的套一户型房屋；三、判令黄远寿、余永珍、黄兵在位于成都市成华区保和乡胜利村东方新城小区10栋2单元1502号和该小区7栋5单元301号的两套房屋产权变更条件成就之日起30日内，与张跃英、唐承槐办理房屋产权变更手续；四、判令黄远寿、余永珍、黄兵承担连带履行责任；五、诉讼费用由黄远寿、余永珍、黄兵承担。黄远寿、余永珍、黄兵提起反诉，其反诉请求是：一、判令解除张跃英、唐承槐与黄远寿、余永珍、黄兵之间签订的《购房合同》；二、判令张跃英、唐承槐立即将其居住的成华区保和乡胜利村东方新城小区7栋5单元301号房屋退还黄远寿、余永珍、黄兵并恢复该房屋原状；三、判令张跃英、唐承槐从2010年10月1日起向黄远寿、余永珍、黄兵支付房屋租金（从2010年10月1日起算至2012年10月31日止，每月房租按800元计算，暂计算25个月为20000元）；四、诉讼费用由张跃英、唐承槐承担。
原审法院认定以上事实，有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人双方身份信息、《借款合同》、《购房合同》、借据、欠条、《拆迁农房（现）建房安置协议书》等。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。唐承槐、张跃英与黄远寿、余永珍于2005年12月31日签订的《借款合同》、唐承槐、张跃英与黄远寿、余永珍、黄兵于2010年9月14日签订的《购房合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，两份合同具有法律效力。双方当事人应当依诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自应当承担的义务。
双方签订的《借款合同》中约定，如黄远寿、余永珍在2006年6月底以前不能还清本息；黄远寿、余永珍以面积为105平方米的拆迁安置房抵偿债务，若分房时由唐承槐、张跃英夫妇选择。且在2007年10月28日，黄远寿出具的借条中明确写明所借8000元借款在以后付房款里面扣除。故黄远寿、余永珍、黄兵在2010年9月13日收受安置房屋时，由张跃英、唐承槐到现场进行的抓阄选房。选房后，双方当事人随即签订了《购房合同》，并在张跃英、唐承槐未另行支付购房款的情况下，黄远寿、余永珍、黄兵随之将东方新城小区二期7栋5单元301号房屋交付给了张跃英、唐承槐。张跃英、唐承槐与黄远寿、余永珍、黄兵均以其行为明确表示，因黄远寿、余永珍未偿还借款，双方当事人便按照《借款合同》履行，即以房屋抵偿债务并由张跃英、唐承槐自己选房，所借款项在应付购房款中扣除。应当认定，黄远寿、余永珍、黄兵在交付东方新城小区二期7栋5单元301号房屋时，对张跃英、唐承槐以借款160000元抵扣部分房款并无异议。
双方在合同中对胜利小区10栋2单元1502号套一房屋交房时间约定不明确，且对第一次余款、第二次付款与交房无先后履行顺序约定。根据合同法第六十二条第（四）项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。合同法第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。双方当事人在履行部分合同后，对其他部分的履行即套一房屋的交付与第一次下余部分款项及第二次应付款项共计43600元的给付，未约定履行先后顺序，双方应当同时履行。
张跃英、唐承槐以之前的借款抵扣部分房款，已履行了大部分付款义务，虽未支付第一次付款中余下款项23600元及第二次房款20000元，因与黄远寿、余永珍、黄兵应承担的交房义务没有先后履行顺序，应属行使同时履行抗辩权。黄远寿、余永珍、黄兵辩称张跃英、唐承槐在取得套二房屋后，未支付任何房款，与原审法院查明事实不符，原审法院不予以采纳。其主张解除购房合同，不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件。因此黄远寿、余永珍、黄兵反诉要求解除双方签订的《购房合同》并返还套二房屋及支付租金的诉讼请求，原审法院不予以支持。张跃英、唐承槐主张黄远寿、余永珍、黄兵继续履行《购房合同》、交付东方新城小区10栋2单元1502号的套一户型房屋并在两套房屋产权变更条件成就之日起30日内办理房屋产权变更手续的诉讼请求，证据充分，理由正当，原审法院予以支持。张跃英、唐承槐在收房的同时，应按合同约定支付其余购房款。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条、第六十六条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、黄远寿、余永珍、黄兵继续履行与张跃英、唐承槐签订的《购房合同》；二、黄远寿、余永珍、黄兵在判决生效之日起五日内向唐承槐、张跃英交付位于成都市成华区保和乡胜利村东方新城小区（邛崃山路68号）10栋2单元1502号的套一户型房屋；三.黄远寿、余永珍、黄兵在办理完成都市成华区保和乡胜利村东方新城小区（邛崃山路68号）10栋2单元1502号和7栋5单元301号的房屋产权证之日起30日内，协助原告唐承槐、张跃英办理房屋产权过户手续；四、驳回黄远寿、余永珍、黄兵的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费2727元，反诉案件受理费2877元，由黄远寿、余永珍、黄兵承担。
宣判后，黄远寿、余永珍、黄兵不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、根据《中华人民共和国担保法》等法律和相关司法解释规定，当事人不得约定“债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”等内容，故《借款合同》中关于在债务不能清偿时则以房屋抵债的约定无效；二、《借款合同》中约定的借款还款日期为2006年底，张跃英、唐承槐迄今未要求黄远寿、余永珍还款，其债权请求权已经超过诉讼时效，黄远寿、余永珍可以不归还借款，张跃英、唐承槐不能以借款抵扣购房款，原审法院关于张跃英、唐承槐以借款抵扣购房款的认定不符合事实，张跃英、唐承槐未向黄远寿、余永珍、黄兵支付任何购房款，已构成对《购房合同》的根本性违约，黄远寿、余永珍、黄兵关于解除《购房合同》的主张具有事实和法律依据。请求撤销原判，改判为：一、解除张跃英、唐承槐与黄远寿、余永珍、黄兵之间签订的《购房合同》；二、张跃英、唐承槐立即将其居住的成华区保和乡胜利村东方新城小区7栋5单元301号房屋退还黄远寿、余永珍、黄兵并恢复该房屋原状；三、张跃英、唐承槐从2010年10月1日起向黄远寿、余永珍、黄兵支付房屋租金（从2010年10月1日起算至2012年10月31日止，每月房租按800元计算，暂计算25个月为20000元）；四、诉讼费用由张跃英、唐承槐承担；五、驳回张跃英、唐承槐的全部诉讼请求。
被上诉人张跃英、唐承槐答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实和一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于《借款合同》所确立的法律关系是借款关系抑或是房屋买卖合同关系的问题。本院认为，《借款合同》的相关条款约定以及双方当事人在签订《借款合同》后的行为均能证明当事人签订《借款合同》的真意为建立房屋买卖而非借款关系，理由为：首先，《借款合同》的主要条款为关于房屋选择、交房日期、产权变更登记等费用负担分配的约定，双方订立合同的主要目的在于确定房屋买卖方面的权利义务；其次，就《借款合同》的履行而言，张跃英、唐承槐作为出借人未向作为借款人的黄远寿、余永珍提供约定的179900元，而是在提供了现金150000元后向黄远寿、余永珍出具了29000元的欠条，出借人向需要款项的借款人以出具欠条的方式提供借款这一行为明显不符合借款合同的目的，该反常之处表明双方的真意是建立房屋买卖合同关系而非借款合同关系；再次，在《借款合同》约定的借款归还期限届满后，张跃英、唐承槐并未要求黄远寿、余永珍归还借款，反而又于2007年10月28日以借款的名义向黄远寿支付了8000元，而黄远寿亦在出具的借条中载明借款从付房款里面扣除，说明双方均认可借款可用于抵扣购房款。综上，《借款合同》名为借款，实为购房合同，该合同所约定的以房抵债实际是双方当事人建立房屋买卖合同关系的意思表示，而不是借款及抵押担保合同关系。黄远寿、余永珍、黄兵关于借款不能充抵购房款、以房抵债的约定违反抵押物流质条款的上诉理由不能成立，本院不予支持；二、关于《购房合同》是否符合法定解除情形的问题。黄远寿、余永珍、黄兵上诉认为，双方在《购房合同》中未约定交房期限，但对付款期限进行了约定，张跃英、唐承槐应当于2011年4月底前付清203600元购房款而分文未付，构成根本性违约，故《购房合同》具有法定解除情形。本院认为，《购房合同》是对《借款合同》确定的房屋买卖关系所进行的形式完善（列黄兵为当事人）和内容调整及补充，故双方当事人在房屋买卖合同关系中的权利义务应结合《借款合同》和《购房合同》的有关内容予以确定。虽然《购房合同》未约定交房期限，但《借款合同》约定黄远寿、余永珍在拆迁办交房时即将房屋交付给张跃英、唐承槐，经查明拆迁办的交房时间为2010年9月14日，即《购房合同》签订之日，而《购房合同》中没有明确约定第一次付款期限，黄远寿、余永珍、黄兵也没有提供证据证明其在《购房合同》签订当日即要求张跃英、唐承槐付清第一笔购房款183600元，故交房义务的履行顺序先于付款义务的履行，黄远寿、余永珍、黄兵在未完全履行交房义务的情形下主张履行顺序在后的张跃英、唐承槐构成违约不符合双方约定的履行顺序，且张跃英、唐承槐已通过借款的方式支付了大部分购房款，并不构成根本性违约，故黄远寿、余永珍、黄兵关于张跃英和唐承槐存在根本性违约、应当解除《购房合同》的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审本、反诉案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费5604元，由黄远寿、余永珍、黄兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 夏 伟
二〇一四年二月二十日
书 记 员 吴丹丹