云南省景洪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）景民一初字第370号
原告西双版纳佳和物业服务有限公司。
组织机构代码74525XXXX。
住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道**号。
法定代表人谢兆碧，职务总经理。
委托代理人王金莲，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。
被告谢凯明，云南省景洪市人，现住景洪市，公民身份号码×××。
原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告谢凯明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月20日受理后，依法组成合议庭于2015年6月11日与另案原告佳和物业公司诉被告李爱国、马丽萍、邱建明、周克敏、常景和、丁玲、刘伟物业服务合同纠纷8案合并公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托代理人王金莲、被告谢凯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳和物业公司诉称，被告谢凯明通过与西双版纳景丰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》和物业前期服务协议方式，成为“日月康城”住宅小区12栋2单元102号房的业主，该房屋的建筑面积为122.06平方米。西双版纳景丰房地产开发有限公司与原告佳和物业公司于2012年7月19日签订《前期物业服务合同》，约定由原告从2012年8月1日起提供物业服务、收取服务费用、范围、违约责任等。根据景洪市发展和改革局文件景发改价格（2010）13号“景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知”：无电梯房收费标准为0.6元／平方米／每月。原告履行了合同对房屋及相关配套设施场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的义务，被告已经享受了服务，却一直拒绝缴纳服务费。原告通过向被告发律师函等形式多次与被告进行协商催收2012年8月1日至2014年12月31日物业管理费未果，故诉至法院，请求判令被告支付原告物业管理费2117元（122.06平方米×0.6元×29月）。
被告谢凯明辩称，1、原告佳和物业公司进驻日月康城小区期间允许大型客车、货车等外来车辆停于本小区各主要干道收取停车服务费，且因其管理不善，导致业主财物经常被偷盗，并且无任何赔偿；2、原告对小区内公用设施管理不善，包括篮球架、路灯损坏没有及时维修处理，绿化地带被少数业主私自改建成停车场没有制止等现象；3、原告并未与本小区业主签订服务合同，原告提交的前期物业服务合同系原告与房地产开发商签订的，与我们业主无关；4、不认可原告佳和物业公司系2014年12月31日退出日月康城小区；5、原告佳和物业公司将物业费上调至0.6元每平方米并未告知业主。综上，因原告未完全尽到合同义务，给被告生活带来诸多不便，并带来一定经济损失和精神损害，故被告拒绝向原告支付物业服务费。
原告佳和物业公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、《前期物业服务合同》一份，欲证明西双版纳景丰房地产开发有限责任公司与原告佳和物业签订了物业管理合同的事实。
2、律师函一份，欲证明原告佳和物业以律师函方式向业主催收过管理费。
3、西双版纳景丰房地产开发有限责任公司出具的证明一份，欲证明原告佳和物业与景丰房地产签订的《前期物业服务合同》的真实性、合法性及关联性。
经质证，被告谢凯明对原告提交的以上证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
诉讼中，经本院在庭审中释明，原告佳和物业公司于开庭审理后三个工作日内向本院补充提交一组证据，即《商品房购销合同》，欲证明被告谢凯明与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司签订了购房合同，明确被告谢凯明系日月康城小区12-2-102号房业主。
经质证，被告谢凯明认可该《商品房购销合同》的真实性、合法性、关联性。
被告谢凯明为证明其答辩意见，庭前向本院提交如下证据：
1、照片一组（共30张），欲证明原告佳和物业未完全尽到物业管理义务。
2、购房合同补充协议一份，欲证明被告没有与原告签订物业服务合同，该《前期物业服务合同》系房地产与原告签订，与被告无关。
经质证，原告佳和物业公司不认可被告谢凯明提交的第1组证据的真实性，认为该照片系在原告向法院起诉之后拍摄，且原告已于2014年12月31日退出该小区；认可被告谢凯明提交的第2组证据的真实性，但是要求被告提交完整的合同。
经审查，本院认为，原告佳和物业公司所举证据皆来源合法、内容真实，可相互印证证实其主张及本案相关事实，本院对原告提交的以上证据的真实性及效力予以确认。被告谢凯明提交的第1组证据仅能证明日月康城小区现状，且其拍摄时间并非处于原告佳和物业公司管理该小区期间，不足以证明原告佳和物业公司管理期间管理不完善以及未履行合同义务，本院不予采纳；因原告佳和物业公司认可被告刘伟提交的第2组证据的真实性，且该组证据与原告庭后提交的《商品房购销合同》后所附的补充协议一致，故本院对该组证据的真实性及效力予以确认。
经庭审举证及认证，本院确认如下法律事实：
2007年5月27日，被告谢凯明经与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》（合同编号：12-2-102，备案登记号：JH2008113005232）购得商品房，成为日月康城小区12-2-102号房业主，房屋参考建筑面积121.99平方米。该购房合同补充协议第一条约定“本物业的物业管理工作，在本物业成立业主委员会之前，乙方（业主）同意委托西双版纳宏祥物业管理有限公司进行管理，乙方应与西双版纳宏祥物业管理有限公司签订物业管理协议并严格遵守相关物业管理规定，按时交纳各项物业管理费。”，后因西双版纳宏祥物业管理有限公司内部管理原因，该小区大部分业主拒绝交纳物业费，致使西双版纳宏祥物业管理有限公司于2009年6月退出日月康城小区的日常管理。2012年7月19日，鉴于日月康城小区尚未成立业主委员会，为了方便对该小区的日常管理，西双版纳景丰房地产开发有限责任公司与佳和物业公司签订《前期物业服务合同》。该合同第二章约定了原告应向被告提供的服务内容；第三章约定了服务质量；第四章第十二条约定了服务费用，即约定多层住宅按产权面积0.5元／月／平方米收取物业服务费；第八章第二十五条约定合同期限为2012年8月1日起至2014年7月31日，第二十七条约定“本合同期满前三个月，业主委员会尚未成立的，此合同继续延续……”。被告谢凯明自原告佳和物业公司2012年8月1日进驻日月康城小区之日起至《前期物业服务合同》约定终止之日2014年7月31日止一直未缴纳物业服务费，2015年1月31日，经原告佳和物业公司以发《律师函》等多种方式催缴未果，故原告起诉至法院。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告谢凯明辩称其未与原告签订《物业委托合同》于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，本案中，原告已于2015年1月31日通过《律师函》向被告催缴未缴物业费，被告辩称其未接受物业服务，于法无据，本院不予支持。被告辩称原告在管理日月康城小区期间未尽到管理义务，根据“谁主张，谁举证”的举证规则，被告并未就原告管理不善的事实向本院提交有效证据，其应承担举证不能的法律责任，故对被告的答辩意见本院不予采纳。关于是否支持原告佳和物业公司诉请要求被告谢凯明支付2012年8月1日起至2014年12月31日止的物业费2117元（122.06平方米×0.6元×29月）的问题，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”以及《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，本案中，原告佳和物业公司与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2012年8月1日至2014年7月31日，虽原告自述其实际退出时间为2014年12月31日，但被告谢凯明在庭审中并不认可该事实，且原告并未提交有力证据证明其实际退出该小区的时间为2014年12月31日，故根据“谁主张，谁举证”原则，原告佳和物业公司应该承担举证不能的不利责任，计算物业费的起止时间应该以《前期物业服务合同》约定的合同期限为准；被告谢凯明与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》中载明日月康城小区12-2-102号房建筑面积为121.99平方米，原告佳和物业公司与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》中约定服务费收费标准：多层住宅按产权面积0.5元／月／平方米收取，原告虽在庭审中陈述其系根据景洪市发展和改革局文件景发改价格（2010）13号文件上调收费标准，但是并未提交证据证明该费用系经与业主协商变更，亦未提交相关证据证明其上调收费标准已经公示公告过业主，且景洪市发展和改革局文件景发改价格（2010）13号文件规定的只是政府指导价，并不必然在原告佳和物业公司与被告谢凯明之间执行。故本院依照《前期物业合同》约定的“多层住宅按产权面积0.5元／月／平方米”的标准、房屋实际建筑面积121.99平方米以及《前期物业合同》约定的合同期限来计算被告谢凯明拖欠自2012年8月1日至2014年7月31日共24个月的物业管理费为1464元（121.99平方米×0.5元×24月），对原告所主张的诉讼请求予以部分支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告谢凯明在本判决生效之日起十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付2012年8月1日起至2014年7月31日止的物业费1464元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告谢凯明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 黄绍晨
审 判 员 陈德明
代理审判员 杨秀芳
二〇一五年七月一日
书 记 员 高 莹