吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民终1212号上诉人（原审原告）：延吉市盛世腾飞广告有限公司，住所地吉林省延吉市长白山西路905-14号1027。法定代表人：谢飞，该公司经理。委托诉讼代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：延边凯盛广告传媒有限公司，住所地吉林省延吉市人民路51-8-31号。法定代表人：庄磊，总经理。委托诉讼代理人：麻百平，该公司法律顾问。上诉人延吉市盛世腾飞广告有限公司（以下简称盛世腾飞公司）因与被上诉人延边凯盛广告传媒有限公司（以下简称凯盛公司）买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。盛世腾飞公司上诉请求：一、撤销延吉市人民法院(2018)吉2401民初2157号民事判决第一项中违约金部份的判决,改判被上诉人承担赔偿上诉人35万元人民币的违约责任(即上诉人预期可得收益损失)；二、由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：原审法院没有查明案件有关事实,原审判决适用法律不当,故导致一审判决结论错误。上诉人主张解除合同的原因是被上诉人有违约行为。被上诉人具有拖欠上诉人租金的行为(一审中提交的证据欠条能够证明),还有单方面违反合同约定向上诉人单位员工提出要解除合同的情况。因此,上诉人才起诉要求解除合同。二、2018年3月28日,双方的租赁合同并未实际解除。被上诉人单方违约向上诉人的职员提出要解除双方租赁合同,但是却没有采取任何解除合同的行为,如南站的广告位,直至诉讼过程中被上诉人仍然在使用,如果已经解除为什么会继续使用?正是因为双方没有就解除租赁合同必要的具体事宜达成合意,如被上诉人已经使用的广告位如何处理交接?拖欠的租金如何给付?是否需要扣减?而且租赁合同第五条已经明确约定被上诉人不得解除合同,那么被上诉人单方解除的违约责任如何承担?在这些实实在在的必须要解决问题都没有协商的情况下,租赁合同事实上并未解除。故上诉人与被上诉人之间并未就解除合同事宜达成一致意愿。因此一审认定双方已经发生解除合同的事实是错误的。三、一审判决忽视了上诉人的损失是租金的客观事实,不是利息损失,被上诉人依法应当承担给付35万元人民币的责任。根据《合同法》第一百零七条、第一百零八条之规定,被上诉人一方不履行合同义务,应当承担赔偿损失的违约责任。而上诉人可以在履行期限届满之前有权要求被上诉人承担赔偿损失的违约责任。上诉人作为广告位的有权出租方,解除合同所受到的损失就是租金损失,因此原审判决书中认为违约金为利息损失的判决,违背客观事实和双方租赁合同的约定。根据《合同法》第九十八条规定合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。所以被上诉人仍然要承担因违约而产生的全部法律责任。根据《合同法》第一百一十三条规定,被上诉人一方不履行合同义务,给上诉人造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所以被上诉人在订立合同时就已经知晓,一旦有违约行为,就将承担给付剩余的全部租金。即被上诉人应当承担赔偿给上诉人造成的预期可得利益损失35万元的违约责任。综上,请二审法院依法查明案情,支持上诉人的诉请。凯盛公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法。关于认定事实，被上诉人在微信中提出给付5万元解除合同，上诉人在微信中也表示同意，被上诉人给出具了5万元的欠条，双方认可解除合同。不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。盛世腾飞公司一审诉讼请求：一、解除我公司与凯盛公司之间的租赁合同,凯盛公司支付违约金35万元;二、凯盛公司支付2018年2月1日至2018年3月31日的租赁费5万元。一审法院认定事实：2017年4月7日，案外人东北亚客运集团与盛世腾飞公司签订“租赁广告位合同书”，约定东北亚客运集团将位于延吉市东北亚客运南站墙体广告位、老客运站墙体广告位，附：客车座套广告位租赁给盛世腾飞公司使用（东北亚客运集团公司车辆）；经营项目为客运站内墙面广告、车辆座套广告；租赁期限为2017年5月25日至2019年5月25日止，共计两年；租赁费为每年15万元；在租赁期内，盛世腾飞公司广告位可自主经营。同时，合同约定，由东北亚集团的贾玉滨负责对接本合同约定的相关事宜。2017年10月1日，盛世腾飞公司与凯盛公司签订《租赁协议书》，约定将上述广告位整体租赁给凯盛公司，租赁期限为2017年10月1日至2019年5月31日，租赁费为50万元，给付方式为每月20日之前支付2.5万元，共计20个月付清。同时，协议第五条违约责任承担中约定：如凯盛公司在一年的租赁期内出现违反本协议的情形发生，盛世腾飞公司不退还凯盛公司交付的租赁费，盛世腾飞公司有权要求凯盛公司承担协议期限内所剩余款项的给付并收回租赁权；凯盛公司不得单方面停止该协议的进行，如违反必须将租赁期限内剩余租赁价款交付给盛世腾飞公司。协议签订后，盛世腾飞公司将广告位交付给凯盛公司。后凯盛公司陆续向盛世腾飞公司支付了4个月的租赁费10万元。2018年3月28日，凯盛公司的法定代表人庄磊向盛世腾飞公司的业务经理姜振华提出想要解除合同，姜振华表示同意解除合同。当日，凯盛公司的法定代表人庄磊为盛世腾飞公司出具欠条，内容为：“今延边凯盛广告传媒有限公司欠延吉市盛世腾飞广告有限公司2018年2月-3月广告租赁款伍万元整，定于2018年六月一日还清。欠款人：庄磊2018年3月28日”。2018年4月2日、2018年4月4日，庄磊再次联系姜振华，表示要继续履行合同，姜振华未同意。凯盛公司至今未将2018年2月1日至3月31日的广告位租赁费5万元支付给盛世腾飞公司。现尚有三个广告位由凯盛公司使用。一审法院认为，凯盛公司主张该协议是由盛世腾飞公司的经理姜振华签订，而非法定代表人谢飞，故协议无效，一审法院认为，结合双方签订的协议，甲方处加盖的为盛世腾飞公司法定代表人谢飞的名章，而非凯盛公司主张的姜振华，且该协议亦加盖了盛世腾飞公司的公章，但由于盛世腾飞公司与凯盛公司签订的租赁协议中约定的租赁期限超过了盛世腾飞公司与东北亚客运集团约定的租赁期限，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，该合同自2017年10月1日至2019年5月25日部分约定应认定为有效，自2019年5月26日起至2019年5月31日部分约定无效。凯盛公司辩称东北亚客运集团的法定代表人为许录春而非贾玉滨，且该合同与双方在签订《租赁协议书》时，盛世腾飞公司向凯盛公司出具的合同不一致，一审法院认为，贾玉滨为东北亚客运集团的站长，其代表东北亚客运集团与盛世腾飞签订租赁协议，并由东北亚客运集团加盖了公章，且该份合同与凯盛公司申请一审法院到东北亚客运集团调取的合同一致，凯盛公司虽主张东北亚客运集团与盛世腾飞公司签订的合同并非该份合同，但未提交证据予以证实，一审法院不予支持。凯盛公司辩称盛世腾飞有一处广告位（东北亚客运站墙体）未与凯盛公司办理交接手续，该广告位未交付给凯盛公司使用，一审法院认为，双方并未约定广告位的交付需办理交接手续，并且其他广告位均为即时交付，并未办理交接手续，故可以认定盛世腾飞公司已按约定将广告位交付给凯盛公司使用，至于凯盛公司是否使用、如何使用属于凯盛公司自主经营范围，对凯盛公司的抗辩主张，一审法院不予支持。凯盛公司应按合同约定向盛世腾飞公司支付租赁费，按照每月2.5万元计算，2018年2月1日至2018年3月31日期间的租赁费为5万元，且凯盛公司亦出具欠条，承诺于2018年6月1日前支付上述租赁费，故对盛世腾飞公司提出的要求凯盛公司支付2018年2月1日至2018年3月31日期间的租赁费为5万元的诉讼请求，一审法院予以支持。结合双方提交的证据，可以认定2018年3月28日，凯盛公司的法定代表人庄磊向盛世腾飞公司的业务经理姜振华表示想要解除合同，经双方协商，姜振华亦同意解除合同，故盛世腾飞公司与凯盛公司之间签订的《租赁协议书》已于2018年3月28日经双方协商解除。对于违约金部分，一审法院认为，凯盛公司未按协议约定支付租赁费并单方提出解除合同，按照《租赁协议书》约定，如凯盛公司在一年的租赁期内出现违反本协议的情形发生，盛世腾飞公司不退还凯盛公司交付的租赁费，盛世腾飞公司有权要求凯盛公司承担协议期限内所剩余款项的给付并收回租赁权，凯盛公司的行为已构成违约，应向盛世腾飞公司支付违约金，按照协议约定，凯盛公司应当向盛世腾飞公司支付的违约金应为35万元，对此，凯盛公司表示其并无违约行为，可视为其不同意支付违约金，而双方约定的35万元违约金过高，应予以调整，按照盛世腾飞公司的实际损失计算，而盛世腾飞公司的实际损失为租赁费利息的损失，故违约金的计算方式应为自2018年2月20日起，按照租赁费本金2.5万元的中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至实际给付之日止；自2018年3月20日起，按照租赁费本金2.5万元的中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至实际给付之日止。至于凯盛公司于2018年6月4日向一审法院提交的调取证据申请，一审法院认为，凯盛公司的申请已超过举证期限，故一审法院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告延边凯盛广告传媒有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告延吉市盛世腾飞广告有限公司支付2018年2月1日至2018年3月31日的租赁费5万元及违约金（自2018年2月20日起，按照租赁费本金2.5万元的中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至实际给付之日止；自2018年3月20日起，按照租赁费本金2.5万元的中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至实际给付之日止）；二、驳回原告延吉市盛世腾飞广告有限公司的其他诉讼请求。如被告延边凯盛广告传媒有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元（延吉市盛世腾飞广告有限公司已预交），减半收取3650元，由被告延边凯盛广告传媒有限公司525元负担，由原告延吉市盛世腾飞广告有限公司负担3125元。二审中，双方当事人未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案外人延边东北亚客运集团有限公司于2017年4月7日与盛世腾飞公司签订了《租赁广告位合同书》，约定租赁期限为2017年5月25日至2019年5月25日。本案中，盛世腾飞公司于2017年10月1日与凯盛公司签订了《租赁协议书》，约定租赁期限为2017年10月1日起至2019年5月31日，已经超出了《租赁广告位合同书》中约定的租赁期限。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，盛世腾飞公司与凯盛公司签订的《租赁协议书》中自2019年5月26日起至2019年5月31日部分约定应认定为无效。盛世腾飞公司与凯盛公司签订的《租赁协议书》中自2017年10月1日至2019年5月25日期限内的协议内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。2018年3月28日，凯盛公司的法定代表人庄磊向盛世腾飞公司的业务经理姜振华提出解除合同，姜振华亦表示同意，故该《租赁协议书》于2018年3月28日予以解除。因凯盛公司在一年的租赁期内提出终止该协议，属“单方面提出停止该协议进行”的情形，根据协议的约定（即凯盛公司在一年的租赁期内如出现违反本协议的情形发生，盛世腾飞公司不予退还凯盛公司交付的租金。盛世腾飞公司有权要求凯盛公司承担协议期限内所剩余款项的给付并收回租赁权。凯盛公司必须缴纳一定数额的抵押金。凯盛公司不得单方面停止该协议的进行，如违反必须承担租赁期限内剩余租赁价款交付给盛世腾飞公司），凯盛公司在履行该协议中构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失。”本案中，涉案协议中约定凯盛公司不得单方面停止该协议的进行，如违反必须承担租赁期限内剩余租赁价款交付给盛世腾飞公司。凯盛公司已支付了租赁费10万元，并于2018年3月28日向盛世腾飞公司出具尚欠广告租赁费5万元欠条，租赁期限内剩余租赁费35万元，应认定为凯盛公司违约后应承担的违约金，但约定的违约金35万元过高，应以凯盛公司的违约行为给盛世腾飞公司造成的损失予以调整。由于盛世腾飞公司未提供证据予以证明凯盛公司给其造成的实际损失，一审法院将违约金的计算方式调整为自2018年2月20日起，按照租赁费本金2.5万元的中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至实际给付之日止；自2018年3月20日起按照租赁费本金2.5万元的中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至实际给付之日止并无不当，本院对盛世腾飞的上诉主张不予支持。综上所述，盛世腾飞公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由延吉市盛世腾飞广告有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 金春秋审判员 葛福祥二〇一八年八月二十日书记员 李亚男