黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民三商终字第99号
上诉人（原审被告）齐续发，男，1964年3月18日出生，汉族，个体经营者，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人于小淞，黑龙江隆华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）哈尔滨市东方红农场，住所地哈尔滨市香坊区向阳镇石槽村。
法定代表人刘旭升，该农场场长。
委托代理人李丽娟，黑龙江高盛律师集团事务所律师。
上诉人齐续发因与被上诉人哈尔滨市东方红农场（以下简称东方红农场）确认合同无效纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香成商初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理此案后，依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理此案。上诉人齐续发及委托代理人于小淞，被上诉人东方红农场委托代理人李丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：1999年1月1日，东方红农场与齐续发签订《租赁合同》两份，该合同约定东方红农场将场部原卫生院及院外部分地域租赁给齐续发，租金玖万元，租期为三十年，即自1999年1月1日起至2028年12月31日止。同时，该《租赁合同》约定“……在三十年内现有房产为租赁，到三十年之后，房产产权归乙方（齐续发）所有”及“本租赁合同中乙方（齐续发）使用土地为租赁，现有房产产权归乙方（齐续发）所有”。东方红农场系事业法人。
原审判决认为：东方红农场的组织机构代码证虽已过期，但仍具备法人的条件，并未丧失诉讼主体资格，故对齐续发提出的东方红农场主体不适格的主张不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。东方红农场与齐续发签订租赁合同的时间为1999年1月1日，此时合同法尚未实施，而当时的法律并未对租赁期限作出规定，故发生纠纷时可以适用合同法中关于租赁期限的规定。而《合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”、第五十六条规定“无效的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故东方红农场与齐续发1999年1月1日签订的《租赁合同》中有关租赁期限的约定应受到合同法中关于最长租赁期限的限制，即最高不得超过二十年。而该二十年租赁期限的起算点应从合同法生效实施之日起计算，即应从1999年10月1日起计算。因东方红农场与齐续发签订的租赁合同中租期为三十年，超过了合同法中关于租赁期限不得超过二十年的规定，故超过部分无效。故将双方签订的《租赁合同》中的租期调整为二十年，即自1999年10月1日起至2019年10月1日止。关于东方红农场与齐续发在租赁合同中约定“……在三十年内现有房产为租赁，到三十年之后，房产产权归乙方（齐续发）所有”及“本租赁合同中乙方（齐续发）使用土地为租赁，现有房产产权归乙方（齐续发）所有”的内容是否有效的问题，东方红农场与齐续发在合同中约定，租赁期满后现有房产为齐续发所有，因东方红农场系事业法人，该农场的土地、房产应属国家所有，东方红农场仅具有使用权，不具有处分权。东方红农场私自在合同中约定房产归齐续发所有，却未经主管部门审核报同级财政部门审批或备案，可认定为东方红农场的处分行为未经权利人追认，不发生法律效力。故判决：一、确认东方红农场与齐续发于1999年1月1日签订的《租赁合同》第一条关于“到三十年（租赁期限）之后，房产产权归乙方（齐续发）所有”及第四条“现有房产产权归乙方（齐续发）所有”的约定无效；二、东方红农场与齐续发于1999年1月1日签订的《租赁合同》第一条“本租赁期为三十年，自1999年1月1日起至2028年12月31日止”中超出20年的部分无效，合同的有效期限应自1999年10月1日起至2019年10月1日止。案件受理费200元（东方红农场已预交），由东方红农场负担100元，由齐续发负担100元。
判决后，齐续发不服向本院提起上诉称，一、原审法院程序违法。一审开庭系一人独任审理，但在判决中却变成了三人组成的合议庭。《民诉法》第一百七十条规定“适用简易程序审理的案件，审理期限不得延长。在审理过程中发现案情复杂，需转为普通程序审理的，可以转为普通程序，由合议庭进行审理，并及时通知双方当事人。审理期限从立案的次日起计算。”因此一审法院在未告知当事人的情况下即自行变更审判程序存在违法。二、1.一审法院认定事实不清。原审法院在判决中称：东方红农场的组织机构代码证虽已过期，但仍具备法人的条件，并未丧失诉讼主体资格，故对齐续发提出的东方红农场主体不适格的主张不予支持。《关于人民法院立案工作的暂行规定》第八条，起诉人应当具备法律规定的主体资格。本案中东方红农场立案之初为证明其主体身份提供组织机构代码证一份，但该组织机构代码证于1992年颁发，东方红农场一直未进行年检，根据《组织机构代码管理办法》规定，“组织机构代码证书自颁发之日起4年内有效。组织机构依法设立的资格证明文件有效期不足4年的，组织机构代码证书有效期以资格证明文件的有效期为准。”因此仅凭失效的组织机构代码证无法证明东方红农场的主体存在与否，同时东方红农场又未提供其他证据证明其主体的存在，因此，东方红农场不具备本案诉讼主体资格。2.租赁合同签订时东方红农场仅有两栋不具备使用功能的房屋，现该诉争的房屋为齐续发依建造而原始取得，因此，一审法院未将此事予以认定，存在事实上的遗漏。三、一审法院适用法律错误。双方于1999年1月1日签订租期为30年的租赁合同，该合同签订在《合同法》实施之前，根据《合同法解释（一）》第三条规定，可以看出合同法的目的是保护交易的稳定，同时我国法律除有特别规定外并无溯及力，因此对于本案合同效力的认定应以参照从旧兼从轻的基本原则保护合同效力。本案签订合同时并不违反当时的法律，其合法权益应得到法律的保护。现请求二审法院判令：撤销原审法院判决，依法改判驳回东方红农场的起诉或发回重审。
二审庭审中，齐续发对原审法院违反法定程序审理该案的上诉请求，予以放弃。
东方红农场辩称：一、东方红农场作为国有事业法人，组织代码证书存在与否与主体资格无关，组织机构代码管理办法第23条有详细规定，企业法人被吊销营业执照后，该企业法人应视为存续，可以自己的名字进行诉讼活动。在组织机构代码证年度检验已经被取消的条件下，现东方红农场没有清算，也没有注销，一审裁决正确，应予以维持；二、合同约定的履行期限跨越《合同法》实施之日，一审判决依据合同法正确。关于法律适用问题应严格履行《合同法》的规定。关于两份租赁合同效力的问题，仅就《民法通则》第五十八条规定即可认定为无效合同。综上，东方红农场与齐续发签订的是租赁合同，因违反法律的强制性规定无效，依法维持一审判决，驳回齐续发的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明，1999年1月1日，东方红农场与齐续发签订了《租赁合同》一份，合同主要约定：东方红农场将场部原卫生院及院外部分地域给乙方（齐续发）使用。第一条约定本租赁期限为三十年，自一九九九年一月一日起至二零二八年十二月三十一日止。在三十年内现有房产为租赁，到三十年之后，房产产权归乙方（齐续发）所有。”东方红农场与齐续发1999年又签订一份《租赁合同》，但没有写明具体日期，合同主要约定：“东方红农场将场部原卫生院及院外部分地域租凭给乙方（齐续发）。第一条约定为本租赁期为三十年。自一九九九年一月一日起至二零二八年十二月三十一日止；第四条约定为本租赁合同中乙方使用土地为租赁，现有房产产权归乙方所有。”庭审中，双方当事人均承认该两份《租赁合同》均已实际履行。其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，关于齐续发上诉主张东方红农场主体资格不适格的问题。东方红农场的事业法人代码证书系在1992年7月26日颁发，此后东方红农场虽然没有参加年检，但东方红农场并没有被相关部门注销，故东方红农场具备法人资格，因此，齐续发的该项上诉请求，本院不予支持。关于齐续发上诉主张签订《租赁合同》时东方红农场仅有两栋不具备使用功能的房屋，现该诉争的房屋为齐续发依建造而原始取得，因此一审法院未将此事予以认定，存在事实上遗漏的问题。原审期间，东方红农场起诉的案由系确认合同无效纠纷，齐续发在一审期间并没有提出反诉，故齐续发对此项诉讼请求，可通过另案诉讼解决。
关于齐续发上诉主张一审法院存在法律适用错误问题。东方红农场与齐续发签订租赁合同的时间为1999年1月1日，此时《中华人民共和国合同法》未实施，而当时的法律并未对租赁期限作出明确规定。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条（一）款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，东方红农场与齐续发签订的两份《租赁合同》均约定租期为三十年，超过了法律规定的关于最长租赁期限的规定，一审法院依据法律规定对双方签订的租赁合同期限予以调整，并不存在适用法律不当的问题。齐续发同东方红农场签订了两份《租赁合同》，合同内容均约定房屋转让内容，因东方红农场系国有事业单位，依据法律规定，东方红农场处分其财产应按有关部门规定的权限和程序报经批准，但东方红农场对其房屋的处分未经有关部门批准，因此，东方红农场对其房产没有处分权。故齐续发的该项上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
齐续发与东方红农场所签订的两份《租赁合同》均涉及到房产归属及租赁年限，但原审法院在判项中对两份《租赁合同》约定的内容区分不明确，本院予以调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、变更哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香成商初字第11号民事判决书第一项为：确认哈尔滨市东方红农场与齐续发于1999年1月1日签订的《租赁合同》第一条关于“到三十年（租赁期限）之后，房产产权归乙方（齐续发）所有”及1999年没有具体日期签订的《租赁合同》第四条“现有房产产权归乙方（齐续发）所有”的约定无效；
二、变更哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香成商初字第11号民事判决书第二项为：哈尔滨市东方红农场与齐续发于1999年1月1日签订的《租赁合同》第一条“本租赁期为三十年，自1999年1月1日起至2028年12月31日止。”及1999年没有具体日期签订的《租赁合同》第一条“本租赁期为三十年，自一九九九年一月一日起至二零二八年十二月三十一日止。”中超出20年的部分无效，合同的有效期限应自1999年10月1日起至2019年10月1日止。
二审案件受理费100元，由上诉人齐续发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵锐锋
审 判 员 徐千里
代理审判员 丁剑峰
二〇一五年四月十六日
书 记 员 那 爽