大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第3486号
原告唐学忠。
被告东北名苑业主委员会。
负责人郭建新，系主任。
委托代理人王宗庆。
原告唐学忠与被告东北名苑业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林茹独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐学忠、被告委托代理人王宗庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐学忠诉称，1、被告与新的物业公司签订新的物业服务合同属于更换或另聘物业服务企业，未经过业主大会的决定，也没有向全体业主公示。原告居住的小区十几年以来一直都是大连国合物业管理有限公司（以下简称国合物业）东北名苑管理中心提供服务。业主说在2010年末到2011年初期间物业的经理及其他服务人员有所变更。2011年末至2012年春，物业在小区单元门贴出催交物业费公示，落款仍为东北名苑物业服务中心，没有注意图章是什么，之后有人发现图章有汇邦二字，问物业后说是物业变更。2012年9月物业向业主公示经过业主大会同意物业费涨价，2012年9月1日起生效。原告不知何时召开了业主大会，听其他业主说是曾有保安上门要求就物业费涨价签字，后业主发起过反对提高60%物业费的签字的行动。2013年元旦前，物业再次以“东北名苑物业管理中心”落款发出物业费涨价公示，2013年1月1日起生效。2014年春节后，有业主得知原国合物业公司已经撤销，大连汇邦物业管理有限公司（以下简称汇邦物业）是有独立法人的新公司。至此，业主方知道业主委员会利用业主对相关法规的盲区或业主无心，侵害了小区业主的基本权益。其后，原告到物业打听，被告知汇邦物业就是原来的国合物业，进入小区后与业主委员会签订了合同（2010年末或2011年初），2013年物业费涨价后也签了合同。综上，原告认为汇邦物业是一个新的物业公司，接替了原来的国合物业。依据《物业管理条例》第七条之规定，选聘物业服务企业应由业主共同决定。原告认为，汇邦物业是新注册的公司，有其自己的营业执照、法人代表及经营理念。这关乎业主花多少钱购买什么质量的物业服务，物业的变更能否使得业主满意，都涉及业主的切身利益。因此，汇邦物业进入小区属于选聘物业范畴，应由业主共同决定，即应由业主大会审议并作出决定，然后业主委员会才有权签订合同。2、现小区物业经理对原告说“2013年提高物业收费有合同”，被告参与又一个“物业服务合同”的签订。原告对此并不知情，物业也没有进行公示，保安上门签字征求物业费涨价时也没有文字说明涉及此事。2014年4月14日，原告找到现小区物业经理时，其承认加上广告收益、停车费、房屋租赁费等也都亏损，这说明小区共有房产的租赁收入已归汇邦物业东北名苑物业管理中心营业收入。汇邦物业在收了小区共有的物权收益外，又大幅度提高60%的物业费。现小区物业占有“共有物权的收益”的行为，究竟依据哪个物业服务合同的规定，原告无法得知。而通过“同意提高物业收费”所获得的所谓超半数的签字，并不涵盖共有物权的收益归属及合同中委托事项管理、管理期限、双方权利义务等约定。2010年末至2011年初被告与汇邦物业签订的物业服务合同，未经过小区业主大会的决议，依法无效，因此没有形成主体与客体的关系，从这一角度出发，此后任何汇邦物业的行为应视为一律无效。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，业主委员会是业主大会的执行机构，所以业主委员会只能根据业主大会的决定可否，再与大连汇邦物业签订新的物业合同。综上，被告未经业主同意作出的违规行为严重侵害了小区业主的民主权、知情权与共有物权的处置权，故诉至法院请求判令：一、确认被告与大连汇邦物业管理有限公司签订的物业服务合同无效；二、确认大连汇邦物业管理有限公司因上述物业合同将小区公共收益纳入物业收入的违法行为无效。三、被告承担本案的诉讼费用。
被告东北名苑业主委员会辩称，不同意原告的诉讼请求。汇邦物业接替国合物业是集团公司内部的调整，有文件可以证明，并且也是延续适用以前的合同，所以并不属于变更，只是集团调整业务分摊了，对商业和住宅的物业管理分别进行了规划。被告汇邦物业是在2011年12月份进入东北名苑小区，因为是集团内部调整，所以一直延续执行原来国合物业与业主委员会签订的合同。2013年1月1日，因为物业费涨价，所以合同内容有所变更，故汇邦物业与业主委员会签订了新的合同。小区共1527户，有826户同意了物业费涨价，后来有业主提出异议，区物业办经审核，反对签名的业主中有重复签名，所以最后认可了被告826户同意的材料，物业变更是区物业办审批的，然后报给区国土资源局，再报市国土资源局，还得报给物价局，最后批准了物业费涨价。此外，关于原告提到的公共权益收益的部分，在物业服务合同上有明确的约定。另，根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第12条之规定，原告应当在一年之内提起撤销诉讼。被告和汇邦物业签订的合同是2012年底签的，2013年1月1日开始，原告起诉的时间已经过了一年的诉讼时效。原告说不知道这个事情，原告在其起诉状里写得非常详细是2011年底和2012年初知道这个事情，确实超过了一年多的诉讼时效。
经审理查明，原告所居住的大连东北名苑小区原物业为大连国合物业管理有限公司，该公司为中国大连国际经济技术合作集团有限公司（以下简称集团公司）下设子公司。2011年12月7日，集团公司作出中大经字（2011）第57号文件，向各部门及子（分）公司发布了《关于印发调整物业业务管理架构方案的通知》，主要内容包括：将集团公司现有的物业业务按照营业形态划分，各住宅小区划由大连汇昌物业公司管理，外经贸大厦等商业物业由大连国合物业公司管理，大连汇昌物业公司转由大连国合汇邦房地产投资管理有限公司投资、管理。大连国合物业公司与大连汇邦物业公司做好关于合同的变更、续签及人员安排、资产划分等工作。并要求人员于2011年12月20日前调整到位，财务整合时间点为2011年12月31日。之后经工商变更登记，大连汇昌物业管理有限公司更名为大连汇邦物业管理有限公司。除上述文件外，根据原、被告的陈述及被告提供的参保职工缴费证明，大连汇邦物业管理公司实际于2011年底便进入东北名苑小区，但一直沿用原物业服务合同，后因为物业费涨价，原合同中关于物业费征收的条款有所变更，2013年1月1日，被告与大连汇邦物业管理有限公司签订了新的物业服务合同，除物业费的相关条款，其他条款与原合同一致。另，对庭审时以被告法律顾问身份出现的委托代理人郭焕海，原告对其身份提出质疑，被告未能证明郭焕海的合法身份，故本院取消郭焕海的委托代理人资格，并对其在庭上的陈述不予采信。
本院所确认的上述事实有企业注册查询卡、中国大连国际经济技术合作集团有限公司的《关于印发调整物业业务管理架构方案的通知》、工商变更登记表、参保职工缴费证明及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料经过本院审查，可以采信。
本院认为，本案原告作为业主提出的诉讼请求行使的是业主撤销权，业主撤销权作为一种形成权，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定受到一年的除斥期间的限制，即业主应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。大连汇邦物业管理有限公司实际是在2011年末进入原告居住的东北名苑小区，在2013年1月1日之前，被告虽未与汇邦物业公司签订新的书面物业合同，但是仍然执行原合同，即业主与汇邦物业公司之间自2011年起实际已经形成了物业服务合同关系。2013年1月1日，被告与汇邦物业公司签订新物业服务合同后，业主与汇邦物业公司之间合同关系继续，只是在个别约定上有所变化，即物业费的变化。而根据原告起诉状及庭审中的陈述，原告早在2012年到2013年的时间里，就对物业公司变更的情况有所了解，并且，新的物业公司接手小区后，原告作为业主，通过缴纳物业费的发票或不缴纳物业费的催款通知等也应当知道汇邦物业接手了小区的物业管理。而原告在2014年5月22日向法院提起诉讼，显然超过了上述法律规定的除斥期间，故对原告提出的要求撤销被告与大连汇邦物业管理有限公司之间签订的物业服务合同的诉请予以驳回。另，原告的第二项诉讼请求的内容实际仍为第一项诉请中的物业服务合同的约定内容，故亦予以驳回。因此，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
驳回原告唐学忠的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，其他诉讼费50元，合计100元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 林 茹
二〇一四年七月三十一日
书记员 矫文艳
附相关法条：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。