昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西法民初字第3718号
原告：张永会，女，1981年2月28日生，汉族，云南省镇雄县人，大学文化。
委托代理人：刘洪明，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：吴强，男，1973年1月21日生，汉族，（未到庭）。
原告张永会诉被告吴强房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年7月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。原告张永会及其委托代理人刘洪明到庭参加了诉讼，被告吴强经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书（一）、（二），权利义务告知书及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案经本院院长批准，延长审理期限六个月，现已审理终结。
原告张永会起诉称：2010年8月19日，原告与被告签订《铺面租赁合同》，原告将位于昆明理想城市花园1-S2-07a、1-S2-07b，建筑面积313.34平方米的两处铺面租给被告经商使用，租期5年，约定租金交付方式为一年一付，第一年和第二年不变，第三年起租金在上一年度租金基础上每年递增10%，即前两年每年的租金为399322.20元，第三年的租金为439254.40元，第四年租金为483179.86元，第五年租金为531497.84元。2012年4月13日，原告和被告又签订了一份《补充协议》，将铺面租赁期限在原合同的基础上延长了一年零八个月，即将租赁期间从原合同约定的2010年9月20日至2015年9月19日变为2010年9月20日至2017年5月23日。《铺面租赁合同》并且约定了下一年度租金应该提前两个月交付，即每年7月20日支付下一年度租金，每推迟一天应承担当月租金的5%作为滞纳金，但是延迟交付租金的宽展期不超过15天，否则原告“有权无条件即时收回商铺”。合同履行的前两年，被告按时交付了租金，在2012年7月20日应该交付第三年租金时，被告迟迟不露面，手机一直处于关机状态。2012年8月22日，在被告已延迟34天交付下一年度租金，原告穷尽一切手段仍与被告联系无果的情况下，原告通过手机短信的方式向被告发出了解除铺面租赁合同的短信，被告在收到原告解除合同的通知后没有做出任何回应。截止到2013年6月26日，被告仍然未与原告联系，也未退回商铺，原告只好将书面“解除合同通知书”以邮局特快专递的方式向被告送达，并请昆明市真元公证处对此解除合同通知书的邮递送达行为进行了公证。为了确保解除合同的通知到达至被告，原告还在2013年6月29日的《都市时报》A11版刊登“解除合同通知书”。通过昆明市五一路邮政支局反馈的消息证实，被告于2013年6月28日签收了内容为“合同解除通知书”的该邮件。合同解除后，被告应当向原告交付合同解除前共计八个月零十天的租金341681元。根据《铺面租赁合同》第六条第一款“违约方处以当年租金的20%为违约金”的规定，被告须向原告支付87850.80元的违约金。此外，被告在房屋租赁期间未经原告同意，在二楼楼顶开孔、打水槽，导致二楼楼顶损坏，下雨漏水严重，原告为此花费修理费20000元，以上三项合计449531.80元。基于以上事实及理由，现诉至法院请求支持以下诉请：1、判决确认原告与被告签订的《铺面租赁合同》于2013年6月30日正式解除；2、判令被告向原告支付从2012年9月20日至2013年6月30日的商铺租金341681元；3、判令被告向原告支付违约金87850.80元；4、判令被告赔偿房屋损坏的修理费20000元。以上2、3、4项请求金额共计449531.80元，扣除被告已交纳的押金100000元，共计为349531.80元。
被告吴强经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书，未到庭应诉，亦未提交书面答辩。
原告张永会为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《铺面租赁合同》一份、《补充协议》一份，欲证实原、被告之间存在租赁合同权利义务关系及合同中约定了合同解除条件。
二、公证书一份、刊登有“解除合同通知书”的《都市时报》一份，欲证实双方合同解除，解除通知已送达被告。
三、《装饰工程合同书》、屋面防水维修费收据二份，欲证实原告商铺交给被告后，被告后期私自改造商铺，导致商铺漏水，影响了其他商铺的使用，故原告作了修复，产生了修理费用。
四、短信，欲证实原告向被告发出短信通知被告要求解除合同。
五、产权证，欲证实涉案房屋的产权人是原告。
六、被告与第三方所签订的租赁合同复印件，欲证实被告将房屋向第三方进行转租，原告知情后明确了原告的权利。
七、照片，欲证实被告未经原告同意对房屋进行了改造，造成商铺漏水不能正常使用，原告对此进行了修复。
对于原告张永会提交的以上证据材料，被告吴强未到庭质证。
被告吴强经本院依法公告送达举证通知书（一）、（二），未向本院提交过证据材料。
经过以上当事人的举证，本院认为：原告提交的证据一，符合证据的有效要件，本院予以确认。原告提交的证据二，本院予以确认，该组证据证实原告通过邮寄“解除合同通知书”和登报的形式要求与被告解除租赁合同的事实。原告提交的证据三，本院对真实性予以确认。原告提交的证据四，本院予以确认，该证据可以证实原告通过手机短信向号码为xxxxxxxxxxx的手机号码发送短信，要求解除租赁合同的事实。原告提交的证据五，具有合法性、客观性和关联性，本院予以确认。原告提交的证据六，为复印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认。原告提交的证据七，本院对真实性予以确认。
经审理确认：昆明市理想城市花园1幢S2-07a号商铺和1幢S2-07b号商铺的房屋所有权人为原告。2010年8月19日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了一份《铺面租赁合同》（合同上记载的被告电话为xxxxx****xx），合同约定：第一条1、甲方自愿将位于昆明理想城市花园1-S2-07a、1-S2-07b的铺面，建筑面积313.34平方米，出租给乙方作经营使用。2、乙方在签订合同之日，须同时交纳本商铺押金壹拾万元。第二条租赁期限租赁期共五年，甲方从2010年9月20日起将出租铺面交付乙方使用，至2015年9月19日。第三条租金和租金交纳方式1、甲乙双方议定租金交付方式为一年一交，一楼月租金为260元／平方米，二楼月租金为95元／平方米，租金第一年及第二年不变，从第三年起年租金在上一年租金的基础上每年递增10%（即第一年：399322.2元，第二年：399322.2元，第三年：439254.4元，第四年：483179.86元，第五年：531497.84元），签订合同时乙方即向甲方交清第一年租金的一半，即贰拾万元，剩余租金必须在两月内付清，即2010年10月20日内乙方必须向甲方交付剩余租金，……；以后每年租金需提前两月交付，若迟延交付租金，每推迟一天应承担当月租金的5%作为滞纳金。第六条违约责任1、租赁期间，除甲乙双方协商达成协议同意解除合同外，双方均不能擅自解除合同，否则，违约方处以当年租金的20%为违约金。2、乙方不按时交纳租金的，每推迟一天应承担当月租金的5%作为滞纳金，并且宽限期不超过15天，否则甲方有权无条件即时收回商铺。第九条其他约定事项1、……租赁期满后如乙方不再续租并在房屋完好无损及各种费用结清时甲方应将所收取的押金如数退还乙方。但如乙方对房屋造成损坏的，乙方应当自行修缮恢复原状，若乙方不予修缮的，甲方请人修理由此产生的一切费用均由乙方全部承担。2、租赁期满时，如乙方不再续租但又不按时搬走的，甲方有权即时强行收回房屋，拖欠的租金从押金中扣除。2012年4月13日，原告与被告又签订了一份《补充协议》，将理想城市花园1-S2-07a的租赁日期在原基础上进行了延长，即租期变为2010年9月20日-2017年5月23日。2012年8月22日，原告向号码为xxxxxxxxxxx的号码发送了短信，短信内容为：“吴强师，你好！我是张永会，我与你在2010年8月19日鉴（签）订了铺面租赁合同，按照合同预（约）定，第三年租金439254.4元你应于2012年7月20日一次性付清给我，但截至到2012年8月22日你没付一分钱租金给我，这之前我多次打你手机，你一直不付租金，或总是关机，我没有其他办法联系上你，鉴于你拖欠租金的时间已超过15天，我决定解除我们签订的铺面租赁合同，希望你在一周之内和我联系，妥善处理缮（善）后事宜。2012年8月22日”。2013年6月26日，原告以被告为收件人，向昆明市新迎小区、昆明市西山区螺蛳湾264号、昆明市丽苑路梁源小区58幢3单元602室等三个地址分别寄出了三份装有“解除合同通知书”的“国内特快专递邮件”。在原告申请下，云南省昆明市真元公证处对此邮寄行为进行了公证。2013年6月29日，原告又在《都市时报》上刊登了“解除合同通知书”。2012年9月16日，原告与昆明新庐装饰工程有限公司签订《装饰工程合同书》，合同载明工程地点为理想城市花园S2-07a，施工内容载明为：维修因原租户（吴强）对商铺屋顶改装时在屋顶面开烟窗口（400mm×400mm×250mm）及楼梯顶部开槽（8000mm×200mm×200mm）损坏的整个屋顶面防水层共292㎡全部防水及烟窗口处理工程。合同上载明的工程造价为20000元。2012年9月16日、2012年10月8日，昆明新庐装饰工程有限公司收取了原告20000元的维修费并出具了收据。2013年7月，原告诉至本院，以被告欠交租金构成违约为由，诉请要求：1、判决确认原告与被告签订的《铺面租赁合同》于2013年6月30日正式解除；2、判令被告向原告支付从2012年9月20日至2013年6月30日的商铺租金341681元；3、判令被告向原告支付违约金87850.80元；4、判令被告赔偿房屋损坏的修理费20000元。以上2、3、4项请求金额共计449531.80元，扣除被告已交纳的押金100000元，共计为349531.80元。本案受理后，本院于2013年12月10日在《云南法制报》上刊登公告，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书（一）、（二），权利义务告知书及开庭传票。期满，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。庭审中，原告主张被告交过押金100000元并交纳过第一年、第二年的租金，但第三年起，即2012年9月20日起的租金一直未交。同时，原告在庭审中陈述，被告与原告签订合同后经原告同意将铺面转租给了他人。现原告和实际承租人订立合同并由原告收取租金，其中，昆明理想城市花园1-S2-07a号商铺从2013年5月10日开始收取租金；昆明理想城市花园1-S2-07b商铺从2013年9月20日开始收取租金。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告于2010年8月19日签订《铺面租赁合同》，2012年4月13日又签订《补充协议》，使得双方之间建立起了房屋租赁合同关系。因此，作为出租人的原告和作为承租人的被告均应当依照合同的约定履行自己的义务。从《铺面租赁合同》中的约定内容看，承租的铺面为理想城市花园1-S2-07a和1-S2-07b号商铺；租期自2010年9月20日起；第一年和第二年的租金均为399322.2元、第三年的租金为439254.4元、第四年的租金为483179.86元，第五年的租金为531497.84元；第二年起的每年租金需提前两个月交付。因此，对于第三年的租金，被告应当于2012年7月20日前交清。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，原告提出被告从第三年起欠交租金的主张，被告作为交付租金的合同履行义务人，按照以上法律规定负有举证责任。但本案中，被告未到庭针对原告主张提交反驳证据，应当承担不利后果。故本院对原告主张的被告从第三年起欠交租金的事实予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告所签订的《铺面租赁合同》第六条违约责任中约定：乙方（被告）不按时交纳租金的，每推迟一天应承担当月租金的5%作为滞纳金，并且宽限期不超过15天，否则甲方（原告）有权无条件即时收回商铺。因此，被告超过以上规定期限不交纳租金的行为已导致解除合同的条件成就，原告有权行使合同解除权。从庭审查明的事实看，原告为了行使解除权，于2012年8月22日向xxxxxxxxxxx的号码发送了解除合同短信，于2013年6月26日通过特快专递寄送了“解除合同通知书”，又于2013年6月29日在《都市时报》上刊登了“解除合同通知书”。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告于2012年8月22日向xxxxxxxxxxx的号码发送了解除合同短信，因该号码在《铺面租赁合同》上明确载明为被告的手机号码，因此，在无相反证据予以推翻的情况下，本院确认被告已于原告发短信当天知晓了原告要求解除合同的意思表示，因此，本院确认原、被告之间所签订的《铺面租赁合同》及《补充协议》已于2012年8月22日解除。因此，对于原告要求确认合同解除的诉讼请求本院予以支持，但对于原告要求确认合同解除时间为2013年6月30日的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，原告主张被告第三年起，即2012年9月20日起的租金未交，同时原告自述被告承租铺面后经其同意对第三方进行转租，现原告和实际承租人订立合同并由原告收取租金，其中，昆明理想城市花园1-S2-07a号商铺从2013年5月10日开始收取租金；昆明理想城市花园1-S2-07b商铺从2013年9月20日开始收取租金。原告在主张被告欠交租金时，则是主张到2013年6月30日。本院综合以上事实，结合原告诉请，对原告所主张的欠交费用，从2012年9月20日起计算，综合计算至2013年6月20日，予以支持329440.80元。从庭审查明的事实看，原、被告双方签订《铺面租赁合同》时，约定被告应交纳押金100000元，且该押金可以折抵拖欠的租金，而原告也表示收到了被告交纳的100000元押金，故对于原告主张用押金折抵欠交费用的主张，本院予以支持。因此，被告应该支付原告的租金和房屋占用费329440.80元，本院确认用已交纳的100000元押金进行部分抵扣。对于原告所主张的违约金，原告庭审中主张是按照《铺面租赁合同》中第六条的约定，按照欠交的第三年租金的20%进行的计算。对此，本院认为，《铺面租赁合同》第六条违约责任中规定：“租赁期间，除甲乙双方协商达成协议同意解除合同外，双方均不能擅自解除合同，否则，违约方处以当年租金的20%为违约金”，本院认为，从该条约定看，处以当年租金的20%的违约金是针对“一方擅自解除合同”的违约情形的处罚，并没有包含欠交租金的情形，因此，原告据此要求被告支付87850.8元违约金的依据不能成立，本院不予支持。对于原告要求被告承担房屋修理费的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在《铺面租赁合同》中约定，“如乙方（被告）对房屋造成损坏的，乙方（被告）应当自行修缮恢复原状，若乙方（被告）不予修缮的，甲方（原告）请人修理由此产生的一切费用均由乙方（被告）全部承担。本案中，通过原告提交的证据，本院确认被告对承租的商铺开烟窗口及楼梯顶部开槽，对房屋进行了损坏，同时确认原告请人对商铺进行修复花费20000元的事实，故按照合同的约定，此费用应由被告承担，故对于原告要求被告赔偿房屋损坏修理费20000元的诉讼请求，本院予以支持。本案被告经本院依法公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，符合法律的规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张永会与被告吴强于2010年8月19日签订的《铺面租赁合同》以及2012年4月13日签订的《补充协议》已经解除。
二、由被告吴强支付原告张永会2012年9月20日至2013年6月20日的商铺租金及商铺占用费人民币329440.80元，此款用被告吴强已交纳给原告张永会的押金人民币100000元进行折抵后，被告吴强还应于本判决生效之日起十日内支付原告张永会人民币229440.80元。
三、由被告吴强于本判决生效之日起十日内赔偿原告张永会房屋损坏修理费人民币20000元。
四、驳回原告张永会的其他诉讼请求。
本案诉讼费人民币8043元由原告张永会负担人民币1791元，由被告吴强负担人民币6252元（此款已由原告张永会预交，被告吴强负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告张永会）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 王静波
人民陪审员 保瑜琳
人民陪审员 刘晓敏
二〇一四年五月十二日
书 记 员 沈思思