上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3126号
原告（反诉被告）丁丽霞。
委托代理人张超，上海丰兆律师事务所律师。
委托代理人吴晓燕，上海丰兆律师事务所律师。
被告（反诉原告）钱正斐。
委托代理人李洪华，京衡律师集团上海事务所律师。
原告（反诉被告）丁丽霞与被告（反诉原告）钱正斐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁丽霞的委托代理人吴晓燕，被告（反诉原告）钱正斐及其委托代理人李洪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁丽霞诉称：经案外人上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称“锐丰公司”）介绍，原、被告于2013年9月10日签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定原告向被告购买位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”），转让价为人民币（以下币种同）1，860，000元。原告于当日支付定金20，000元给被告，后原告发现所涉房屋已经网上备案过，直接导致原告不能进行网上备案合同，继续履行购买流程。原告随后要求被告解除合同并返还定金，但协商未果。原告认为在签订合同后，被告另将房屋转卖给他人，使原告不能达到合同目的，该《房地产买卖居间协议》依法应予以解除。被告恶意违约，应当双倍返还定金。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2013年9月10日签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告双倍返还原告定金40，000元。
被告钱正斐辩称：被告同意解除合同，因为原告没有购房资格，根据上海市规定是办理不了交易的；被告不同意返还原告定金，根据定金罚则，被告把定金没收了。
同时，被告钱正斐反诉称：原、被告的确签订了《房地产买卖居间协议》，被告收取了原告定金20，000元，但原告自己因为属于限购对象而履行不能，这是原告和中介的责任，与被告无关。根据双方所签的合同，原告应于被告签订居间协议后二日内将定金补足为60，000元，即原告如若履行合同应先行补足60，000元，但被告至今未收到此款，故被告享有先履行抗辩权，且根据定金罚则应将原告已付的20，000元没收。鉴于原告无在本市购房资格，被告同意解除合同，但因原告违约，故如果解除合同则原告需要承担违约责任。故被告诉请法院判令：1、解除原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》中双方的房屋买卖合同关系；2、被告收取的原告20，000元定金不予返还；3、原告承担40，000元违约损害赔偿金。
原告丁丽霞针对被告钱正斐的反诉辩称：被告同意解除合同，但定金要求被告双倍返还，因被告违约在先，故原告不同意承担所谓的违约损害赔偿金。
经审理查明：2013年9月10日，原告丁丽霞作为买受方（乙方）、被告钱正斐作为出卖方（甲方）、锐丰公司作为居间方（丙方），三方签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方委托丙方居间购买甲方的系争房屋，乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金20，000元；房价款为1，860，000元；如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后二日内，乙方应补足定金至60，000元，由甲方收取后交由丙方暂为保管，待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款；甲、乙双方同意在签订本协议后15日内共同赴丙方处签订买卖合同或类似合同，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还；在本协议约定的买卖交易条件不变的情形下，甲、丙双方同意乙方可以增加、减少或变更买卖合同中的“买受人”，且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行（包括付款行为等）的，视为增加、减少、变更后的“买受人”已经部分履行，乙方与增加、减少、变更的“买受人”关系由其自行协商解决；本协议中的“买卖合同”指《上海市房地产买卖合同》；其他约定：此价为甲方的净到手价，此次交易中所产生的税费及中介费均由乙方承担并支付。协议另对房屋交易中的其他事宜进行了约定。同日，被告收取了原告的20，000元定金。
2013年9月13日，原告与被告短信联系，原告表示还是喜欢被告的房子，所以决定还是要买，希望能够看一下房子，并称被告母亲9月12日说如果以后出个税的话可以帮原告；被告则表示被告现在不插手这件事了，让原告还是与被告的母亲谈吧。
2013年9月23日，原告与被告短信联系，表示要与被告当面沟通，被告则表示如果原告有诚意，那就先把余下的定金补足，然后双方再继续往下谈，并将自己的卡号发给了原告。
2013年9月25日，原、被告到中介锐丰公司处协商，但当天双方没有签订房屋买卖合同。
2013年9月28日，被告与案外人王某某就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋总价1，920，000元，2013年12月5日，系争房屋被核准登记在王某某名下。
诉讼中，原告向法庭提交了二手房网上备案系统截图、房地产登记簿、案件情况说明表、情况说明等，欲证明系争房屋在双方协商后续购房事宜时，已经被被告卖给案外人王某某，原、被告之间的买卖交易根本不能进行下去，原告还拨打了110报警，后来被告就借故跑了。被告则表示上述证据与本案无关，原告作为买受方应该依约先支付定金，但是原告没有足额支付，表示原告没有诚意，被告只能安排其他中介继续看房；被告与案外人签订买卖合同与本案无关，且即便被告与案外人发生房屋买卖关系，原告可以起诉被告承担违约责任；原告纠结的是增加的税金，这个税金被告不同意共同承担，因为合同本来约定的就是到手价，2013年9月25日，双方约定共赴中介处签订买卖合同，但原告仍继续纠缠个税问题，不愿补足定金40，000元，原告违约导致双方无法签订买卖合同，原告的定金应被没收。原告称拨打110报警的事情被告根本不知道，被告也没有借故离开。
另查明，截至庭审结束前，原告在本市不具备购房资格。诉讼中，原告提交了案外人刘某的身份证复印件及社保缴纳情况单，称原告虽然自身属限购对象，但原告与案外人刘某是朋友关系，双方之间有口头约定，以后房子可以登记在刘某名下，且根据居间协议的约定，被告和中介均同意变更房屋买受人，合同继续履行是完全有可能的。被告则表示从来不知道刘某这个人，原告也从来没有向被告提过要把房屋过户给刘某，只是说一年后过户给原告本人，而且被告也从来没有说过个税帮忙。
以上事实，由房地产买卖居间协议、收据、上海市房地产登记簿、短信记录、上海市房地产买卖合同及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告及锐丰公司签订的《房地产买卖居间协议》是当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，故原、被告及锐丰公司应当按照约定全面履行自己的义务。
其次，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以解除合同。本案的争议焦点即为原、被告谁存在违约行为导致双方未能就系争房屋签订房屋买卖合同。原告认为被告在签订居间协议后另将房屋转卖他人，使原告不能达到合同目的，被告则认为原告不愿补足定金40，000元，导致双方无法签订买卖合同。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，其一，根据居间协议的约定，原告在签订居间协议后二日内应补足定金60，000元，由甲方收取后交中介保管，双方在签订居间协议后15日内共同到中介处签订买卖合同或类似合同，而原告在双方签订居间协议二日内并未将定金补足，原告虽辩称其无法与被告见面，无法将定金补足给被告，但从双方的短信联系记录来看，被告多次要求原告补足定金，2013年9月23日，被告又将其银行卡号发给原告，且2013年9月25日，原告与被告见面后其仍未能将定金补足，此与双方约定不符；其二，原告在其情况说明中虽辩称2013年9月25日，原告与被告见面时经向中介查询得知系争房屋已经进行了网签，买卖交易无法进行下去，但此与其案件情况说明表中陈述的2013年10月份的时间不符，且被告与案外人王某某的实际签约时间为2013年9月28日，原告并没有充分的证据证明被告有丧失或可能丧失履行债务能力的情形，且即便被告存在上述情形，原告也应当及时通知被告提供担保或者设法恢复履行能力，原告在没有确切证据的情况下即擅自中止对居间协议的履行，应当承担违约责任；其三，根据被告庭审中的陈述，双方未能签订房屋买卖合同的原因是20％的个税如何分担、因原告主体资格受限是否能完成过户等问题，且当时40，000元定金原告也未补足，而原告在2013年9月13日的短信中也提到以后出个税如何处理的问题，但根据双方在居间协议中的约定，此次交易中的所有税费及中介费均应由原告承担，故双方未能签订房屋买卖合同的责任应在原告；其四，根据庭审查明，原告属于本市限购对象，虽然其提供了案外人刘某的身份和社保缴纳信息，表示交易可以进行下去，将来可以过户至刘某名下，但被告对此予以否认，本院对此不予采信。综上，因原告没有依约先补足定金，致使双方未能在约定的时间内签订房屋买卖合同，原告不享有合同解除权，被告享有合同的解除权，现鉴于被告向本院主张解除合同关系，原告亦同意解除合同关系，故本院对于此项诉讼请求予以支持。
再次，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案中，原告实际交付的定金少于双方约定的数额，但被告已经接受，视为双方在20，000元金额内成立定金合同关系，因原告的违约行为致使双方未能在约定的时间内签订房屋买卖合同，原告无权要求被告返还定金。
最后，对于被告主张的损害赔偿金40，000元，被告认为是其估算的，本身就不高，也不需要鉴定和证据，而原告则认为被告并没有证据证明其损失，且被告将房屋另行出售后房价又增值了。本院认为，被告的主张缺乏合同依据，且被告也并无证据证明其因为原告的违约产生了40，000元的损失，被告将系争房屋另行出售后亦实现了房价的增值，故对此本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）丁丽霞与被告（反诉原告）钱正斐于2013年9月10日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系；
二、驳回原告（反诉被告）丁丽霞的其余诉讼请求；
三、原告（反诉被告）丁丽霞已支付给被告（反诉原告）钱正斐的定金20，000元不予返还；
四、驳回被告（反诉原告）钱正斐的其余反诉请求。
本诉案件受理费800元，减半收取400元，反诉案件受理费400元，合计诉讼费800元，由原告（反诉被告）丁丽霞负担400元（已付），被告（反诉原告）钱正斐负担400元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一四年三月三日
书 记 员 苏晓星
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
二、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。