北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0114民初3469号
原告：杨宏光，男，1983年5月17日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：铁维中，北京市沃尔森律师事务所律师。
被告：北京天玺纬业商业连锁经营有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路18号1幢7层722。
法定代表人：杨靖伟。
委托诉讼代理人：王雨龙，男，1991年2月2日出生，汉族，北京天玺纬业商业连锁经营有限公司员工。
原告杨宏光与被告北京天玺纬业商业连锁经营有限公司（以下简称天玺纬业公司�房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宏光的委托诉讼代理人铁维中，被告天玺纬业公司的委托诉讼代理人王雨龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨宏光向本院提出诉讼请求：1.请求判令因被告提前退房而解除双方于2015年4月16日签订的《北京市房屋租赁合同》（备案编号：京经纪2010第6333号）；2.请求判令被告支付房屋租赁合同解除前的全部租金（暂计40000元）；3.请求判令被告赔偿原告违约金100万元（人民币）；4.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月16日原告与被告在居间人北京易昌房地产经纪有限公司的居间下，签订《北京市房屋租赁合同（备案编号：京经纪2010第6333号）》（以下简称“租赁合同”）。双方约定：将原告所有的位于北京市鼓楼东街30号1层、32号1层底商租赁给被告，租赁期间为2015年6月1日至2019年5月31日，租金为40000元/月，押金一个月，每6个月支付一次租金。合同还约定如被告退房或原告提前收房的，需向守约方支付100万元的违约金。合同生效后，原告依据租赁合同的约定，全面履行了合同约定的义务，但被告于2017年11月21日因自身原因突然提出解除租赁合同关系，此后也未向原告再支付过任何租金，造成原告巨大经济损失。因此根据租赁合同的约定，原告要求被告承担相应的违约责任并支付未付租金，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告天玺纬业公司辩称：一、原告称被告“未交租金构成根本违约，并导致其遭受巨大经济损失”不符合事实真相，被告从未不交租金构成违约，原告也未曾遭受巨大经济损失。被告自从与原告签订租赁合同以来，按时交租，从未拖欠任何租金水电等费用。原告未曾受到任何经济�失。被告于2017年11月21日向原告提出请求，拟解除租赁合同关系，欲与原告协商解除合同相关事宜，而原告不同意我方提出的条件，导致谈判破裂。之后被告就将租赁场地清空，并将钥匙也交还给了原告。被告己用实际行动表示已单方面解除租赁合同，并不是未交租金违约，而是欲提前解除租赁合同违约。经过与原告漫长的交涉与协商，原告依然不同意被告提出的条件，于是协商最终破裂，最终诉诸于法院。二、原告向法院主张“请求判令被告赔偿原告违约金100万元”的诉讼请求不符合法律规定。被告请求法院不予支持。被告与原告所签《北京市房屋租赁合同》（经纪居间版）第十条第二款规定：“乙方提前退租的，按月租金的2500%支付违约金，甲方还应退还相应的租金”。首先，被告欲提前解除租赁合同，确实存在违约情况，若原告受到损失，还应当向原告支付一定数额的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条[违约金]第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高,请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，原告根据显失公平的合同规定，要求被告按照月租金2500%的数额支付违约金的行为明显不�合法律规定。应按照原告所受到实际损失的30%为标准赔偿违约金。原告的实际损失具体应该如何计算？被告认为：原告作为业主，我方均有按时向其缴纳租金水电等费用。原告所受实际损失是被告单方面解除协议之后租赁场地未租出去之前这期间租赁场地原本所价值的租金。被告于2017年5月22日向原告转账240000元人民币，以作为被告所租场地2017年6月至11月的租金。所以原告实际损失为3个月的房屋租金（此租赁场地现在是否已租赁出去被告并不知情）。综上所述，原告所受实际损失为：40000×3=120000元，被答辩人最多只能主张120000×30%=36000元的违约金。三、被告早于2017年11月21日即与原告提出协商解决解除租赁合同事宜，原告一直消极对待，既不与被告进行实际性的交流，也不积极寻找下家。对其受到的这3个月房租的损失，原告自己也有一定的过错。原告也需�负一定的责任。四、请求法院判令原告返还押金40000元人民币。综上所述，原告主张的违约金畸高，请求法院不予支持，减少违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：
坐落于北京市昌平区昌平镇鼓楼东街X号1层底商和鼓楼东街X号1层底商的房屋登记在杨宏光名下，房屋所有权证书编号分别为：X京房权证昌字第XX**号和X京房权证昌字第XX**号。2015年4月16日，出租人（甲方）杨宏光、承租人（乙方）天玺纬业公司和居间人（丙方）北京易昌房地产经纪有限公司共同签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由天玺纬业公司承租杨宏光所有的上述两套房屋，租赁用途为商业经营，租赁期限自2015年6月1日至2019年5月31日，租金标准为4万元/月，房屋押金为4万元，租金交付周期为6个月�以后的租金至迟在交费周期结束前15天缴费。此外，租赁合同第九条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的。2.交付的房屋严重不符合约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.擅自改变房屋用途的。2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3.不按约定日期支付租金达15日的。4.欠缴各项费用达200元的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。第十条约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的2500%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。此外，合同还约定：承租人提前退房或出租人提前收回房屋的，违约方需向另一方支付人民币100万元整的违约金。合同还约定了其他事项。
合同签订后，杨宏光将上述两套房屋交付给天玺纬业公司，天玺纬业公司向杨宏光交付了押金4万元，并交付了自2015年6月1日至2017年11月31日的租金。
2017年11月23日，杨宏光收到天玺纬业公司的《协商通知函》，其中载明：“杨宏光您好。我司与您于2015年4月16日签订了商铺物业租赁合同。现由于我司经营方针的调整，我司决定结束相关线下云店的经营事务，遂拟将位于北京市昌平区昌平街道鼓楼东街30号1层底商及鼓楼东街32号1层底商商铺的云店内货物清撤出场，并与您解除房屋租赁合同，终止租赁关系。请贵司出面与我司协商解决撤场以及解除租赁合同相关事宜。”
此后，双方关于合同解除事宜未达成一致意见。庭审中，天玺纬业公司自称已于2017年12月15日搬离了上述房屋，也将装修部分自行拆除完毕，但是未向法庭提交相应证据。双方亦未办理房屋交割。
庭审中，杨宏光称系由于天玺纬业公司逾期支付租金达15日，才提出解除合同，要求天玺纬业公司按月租金的2500%即100万支付违约金，解除合同的实际损失为剩余合同期内预期租金的损失以及房屋空置期的损失。天玺纬业公司同意解除合同，并主张�同已与2017年11月23日或2017年12月15日解除，同时认为杨宏光主张的违约金过高，要求法庭予以酌减。
另，天玺纬业公司要求在应当支付杨宏光的违约金中扣除已支付的押金，杨宏光表示同意。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《协商通知函》、房屋所有权证书等证据以及双方当事人的当庭陈述在案予以佐证。
本院认为：杨宏光与天玺纬业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方均应依约履行。现天玺纬业公司未按合同约定日期支付租金超过15日，并明确表示不再继续履行租赁合同，因此，杨宏光要求解除合同的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。由于天玺纬业公司存在违约行为，故其无合同解除权，其主张合同已于2017年11月23日或2017年12月15日解�，本院不予认可；本院认为，杨宏光提出解除合同的诉讼请求后，本院向天玺纬业公司送达起诉书之日即2018年2月1日为合同解除之日。合同解除之前的租金应由天玺纬业公司负担。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于双方在合同中明确约定“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的2500%支付违约金”，故杨宏光要求天玺纬业公司支付违约金的诉讼请求，理由正当；关于违约金的具体数额，天玺纬业公司提出违约金过高应予以减少，本院认为，合同解除给杨宏光造成的实际损失基本为房屋闲置期间的租金损失，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，本院对违约金数额酌情调整为20万元。由于双方当事人一致认可可以在违约金中扣除已支付的押金，本院对此不持异议。因此，扣除天玺纬业公司已支付的押金4万元后，天玺纬业公司应支付杨宏光违约金16万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告杨宏光与被告北京天玺纬业商业连锁经营有限公司于2015年4月16日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年2月1日解除；
二、被告北京天玺纬业商�连锁经营有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杨宏光租金8万元；
三、被告北京天玺纬业商业连锁经营有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杨宏光违约金16万元（已扣除被告北京天玺纬业商业连锁经营有限公司支付的押金4万元）。
四、驳回原告杨宏光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10500元，由原告杨宏光负担3800元（已交纳），由被告北京天玺纬业商业连锁经营有限公司负担6700元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第�中级人民法院。
审判员 尹海萍
二〇一八年五月二十八日
书记员 盛 楠