浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第3130号
原告：袁可青。
委托代理人（特别授权）：傅旭燕，浙江越兴律师事务所律师。
被告：俞海，浙江省诸暨市人民。
委托代理人（特别授权）：赵碧君。
委托代理人（特别授权）：方炼，浙江月白律师事务所律师。
被告：陈丽莉。
委托代理人（特别授权）：赵碧君。
原告袁可青为与被告陈陈丽莉、俞海房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月28日向本院提出起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员徐怡燕于同年10月27日、11月16日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告的委托代理人傅旭燕，被告俞海、被告陈丽莉及两被告的共同委托代理人赵碧君到庭参加诉讼。第二次庭审原告的委托代理人傅旭燕，被告俞海及其委托代理人方炼，被告陈丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁可青诉称，2012年9月15日，两被告与原告签订了租房协议一份，约定原告将诸暨市下坊门新村1幢16单元1-2号楼房出租给两被告，租期5年，自2012年9月16日起至2017年9月15日止，第一年租金人民币78000元，以后每年在上年租金基础上增加8000元，在每年租期到期前一次性付清全年租金。同时双方还约定被告在搬迁时不得拆除装潢及消防设施，该部分无偿归原告所有。合同签订后，原告按约定交付了房屋，两被告也按约履行了2013年、2014年的租赁义务。2015年8月31日，原告母亲发现被告在搬迁并拆除了室内房门、楼梯等设施，遂上前询问，但未果。后，两被告亦未向原告支付下一年度租金。原告认为原告与两被告的租赁关系并未解除，两被告应按约定继续履行合同。现原告起诉要求两被告支付2015年9月16日至2016年9月15日止的租金102000元。审理中原告变更诉讼请求为解除原、被告之间的租赁协议，要求两被告支付租赁合同期满即2015年9月16日至审理时确定的合同解除时止一个月零十二天的房屋租金及合同解除后五个月的租金损失合计51000元，并赔偿租赁房屋内的财物损失100000元。
针对原告变更前的诉讼请求，两被告共同答辩称，对原、被告之间的租赁协议期限为五年无异议，但是被告在2015年8月31日已实际搬出租赁房屋，双方之间的租赁协议已从实际上解除，原告要求被告继续支付租金无事实基础。对于原告诉称被告对租赁房屋进行了破坏性的拆除不予认可，两被告无破坏性行为。
针对原告变更后的诉讼请求，两被告共同答辩称，原、被告间的租赁关系已在2015年8月31日解除，双方权利义务已终结，被告无需再承担原告的租金损失。被告未拆除室内装潢，如有损坏也是搬迁过程中的正常损耗，被告在租赁房屋中遗留的装潢价值足以抵偿上述损失，请求驳回原告的诉讼请求。
原告袁可青为证实自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、租房协议一份，用以证明原、被告于2012年9月15日签订了租房协议一份，约定原告将诉争房屋出租给两被告，租期五年，自2012年9月16日至2017年9月15日止，第一年租金78000元，以后每年在上一年的基础上增加8000元，定于每年租期到期前一次性付清全年租金及被告方在搬迁时不得拆除屋内装潢及消防设施等，该部分无偿归原告所有的事实。
2、乡村建设规划许可证和农村私人建房用地呈报表各一份，用以证实原告系诉争房屋所有权人的事实。
3、诸暨市城东派出所情况说明一份，用以证实2015年8月31日，原、被告因本案租赁纠纷至城东派出所报案，在民警主持下双方协商未果，民警告知双方至法院起诉的事实。
4、光盘一份、照片若干张，用以证明涉案房屋在被告搬迁前的状态及现两被告搬离租赁房屋，在搬离时对房屋进行了破坏性拆除的事实。
两被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
5、诸暨市城东派出所证明一份，用以证明2015年8月31日在民警的协调下，被告已将租赁房屋钥匙交还原告的事实，同时证明原告提交的派出所证明内容不全。
6、房租和水电费收据若干，证明涉案房屋真实的出租方是钱美清，房租和水电费的收款人都是钱美清的事实。
7、录音资料一份，用以证明2015年10月14日钱美清向楼小蕾陈述涉案房屋与被告已无关联，被告已退租的事实。
8、电话录音一份，用以证实租赁房屋钥匙已交还钱美清，双方合同已终止的事实。
9、通话清单一份，用以证实被告俞海与钱美清有过通话的事实。
10、照片若干、视频资料一份，用以证明原告已在涉案房屋外悬挂招租信息的事实。
11、装潢费用清单若干，用以证明被告对涉案房屋进行了装潢，搬离时遗留给原告的装潢价值为127313元的事实。
对上述证据，原、被告的质证和本院分析意见如下：
证据1，两被告质证对协议内容无异议，实际双方亦是按照该协议约定的内容履行的，但认为对协议上甲方签名有异议，该协议一式三份，在被告处存档的协议上甲方签名只有袁可青一人，并无陈佳珍签名，认为协议是无效的。证据2，两被告质证无异议。证据3，两被告质证认为原告提交的证明并非当时出警民警所出，且内容不全，并提交了录音资料一份用以证实其质证意见。证据4，被告质证认为该两份证据不能证明破坏行为是被告所为。证据5，原告质证认为其上记载内容存在歧义，当时双方并无协商一致，是被告强行扔出了钥匙，原告当时并未同意退房。证据6，原告对证据真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，认为钱美清系原告婆婆，因原告长期在外经商，故委托钱美清代为收取房租及水电费，钱美清实际为原告的代理人。证据7、8，原告质证认为被告未能提供录音资料的来源，亦无法证明录音中的主体，对该两份证据不予认可。证据9，原告质证认为无法确认主叫方，且无法证明通话内容。证据10，原告对真实性无异议，但认为其是为了减少双方损失才悬挂招租信息的，且事实上涉案房屋尚未再出租。证据11，原告质证认为其对实际装潢投入情况不清楚，但是该份证据可以证明按协议约定被告应将该部分价值遗留给原告，原告可主张该部分价值。
证据1，虽然被告对甲方签字有异议，但对协议约定内容无异议，且认可实际按该协议履行，对证据1本院予以认定。证据2，被告质证无异议，本院予以认定，可以证明原告为涉案房屋所有人的事实。证据3、5，两份证据内容并无矛盾之处，可以证明原、被告因租赁纠纷曾报警处理，钱美清在2015年8月31日拿回了出租房屋钥匙的事实，至于双方是否经协商一致而由被告退回钥匙，两份证明上均无反映。证据4、10，仅能反映拍摄当时租赁房屋的客观现状，对于双方其余证明目的均不能达到。证据6，原告质证认为钱美清为原告代理人，结合钱美清与原告关系及证据2，可以认定本案原告是出租方的事实。证据7、8，被告未能说明证据来源及当事人，真实性无法确认，不予认定。证据9，只能证明被告与钱美清有过通话，其余事项均无法证明。证据11，系被告为使用租赁房屋而为之投入，与本案的处理无直接关系，本院不予认定。
根据认定的上述证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2012年9月15日，两被告与原告签订了租房协议一份，约定原告将诸暨市下坊门新村1幢16单元1-2号楼房出租给两被告，租期5年，自2012年9月16日起至2017年9月15日止，第一年租金人民币78000元，以后每年在上年租金基础上增加8000元，在每年租期到期前一次性付清全年租金；同时双方还约定被告在搬迁时不得拆除装潢及消防设施，该部分无偿归原告所有。合同签订后，原告按约定交付了房屋，2012年9月16日至2015年9月15日的租金两被告亦支付完毕。2015年8月31日，双方因租赁房屋事宜发生纠纷并报案至诸暨市城东派出所，经派出所民警协商未果，被告于当日交出了房屋钥匙。
另查明，双方均无继续履约意愿，涉案房屋已由原告于2015年12月10日出租给案外人。
本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同意思表示真实，且未违反法律法规的规定，应属合法有效。在合同约定的已经发生租赁的期间内即2012年9月至2015年9月，原、被告双方均已按约履行。现被告提出其不再需要租赁房屋，认为合同已在2015年8月31日解除，而原告主张起诉时双方解除合同并应由被告承担提前解除合同而给其造成的相应损失同时承担租赁房屋的装潢损坏赔偿责任。因此，本案争议的焦点在于：1、原、被告双方的租赁合同是否已解除，若已解除，何时解除？2、若合同已经解除，原告主张的相应损失及损害赔偿责任能否支持？对于第一个焦点，两被告认为2015年8月31日双方合同已解除，本院认为该时间点双方虽然就租赁问题有过商讨，但最终未能达成解除合同的合意，后原告向本院起诉要求被告继续支付租金，该行为亦表明了原告希望继续履行合同的意愿，故被告方的该主张不成立。原告在2015年10月27日第一次庭审时变更请求，要求解除合同，此时应为原告对双方后续关系的明确表态，该通知被告方当庭接收，并且被告方已实际搬离涉案房屋，对解除合同亦无异议，本院认为此时为双方合同解除的时间点。对于第二个焦点，本院认为，根据合同严守的原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中在双方约定的租赁期限内，被告方以其行为明确表示拒绝继续履行合同，其已违反双方合同约定，应当承担相应的违约责任。现原告方提出解除合同，本院已确认双方合同于2015年10月27日解除，在合同解除后，尚未履行的，终止履行。但根据公平的原则，如尚未履行部分给出租人造成了损失，则其合理损失应当由承租人予以赔偿。考虑到原告方出租房屋需要一定的时间，本院酌定给予其自合同解除之日起三个月的房屋空置期用于寻租，该期间内被告仍应按照原合同年度确定的租金价格支付房屋空置费用给原告作为损失。鉴于原告已实际在2015年12月10日将涉案房屋出租给案外人，本案房屋空置费用应计算至此时较为妥当。该费用参照房屋租赁费用计算计11900元（102000元／年÷12月×（1＋12／30）月］。又因两被告租金实际支付至2015年9月15日，该期间至合同合同解除前的租金被告尚需支付，该费用参照房屋租赁费用计11900元（102000元／年÷12月×（1＋12／30）月］。原告诉请要求被告赔偿租赁房屋内的财务损失100000元，因其未提交相应证据予以证明损失存在且为被告所为，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告袁可青与被告俞海、陈丽莉于2012年9月15日签订的租房协议于2015年10月27日解除；
二、被告俞海、陈丽莉应支付原告袁可青20**年9月16日至2015年10月27日的房屋租金11900元，款项本判决生效之日起十日内付清；
三、被告俞海、陈丽莉应赔偿原告袁可青20**年10月28日至2015年12月9日的房屋空置损失11900元，款项本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告袁可青其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2340元，依法减半收取1170元，由原告袁可青负担300元，被告俞海、陈丽莉负担870元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费2340元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 徐怡燕
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 边书笑