广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第6号
原告广西朋宇组物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区。
法定代表人郭进，总经理。
委托代理人覃海光，广西道森律师事务所律师。
委托代理人李艳，广西道森律师事务所律师。
被告曾合进，男，汉族，住南宁市兴宁区。
原告广西朋宇组物业服务有限责任公司（以下简称朋宇组公司）诉被告曾合进物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法组成由审判员王强担任审判长，人民陪审员江高鹏和人民陪审员潘晓艳参加的合议庭，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。书记员梁飞恒担任记录。原告委托代理人李艳，被告曾合进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月25日，原告受广西第一劳动教养管理所（以下简称劳教所）的委托，负责劳教所开发建设的“XX住宅小区”项目的物业管理，并签订了《物业服务委托合同》及其补充协议。被告购买了该项目H栋1504号房并与原告在2011年5月21日签订了《前期物业服务协议》，其中，协议第四条规定：物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.63元，电梯费25元∕户，入住后物业公司代收生活垃圾处理费每月8元∕户。第五条规定：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十条规定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。该小区至今尚未成立业主委员会。自原被告签订《前期物业服务协议》至今，原告依法全面、认真的履行了协议约定的各项物业管理服务，但被告却一直拖欠原告2011年10月至2013年9月期间物业服务费：97.76㎡×0.63元／㎡×24个月﹦1478.4元，电梯维护检查费：25元／户×24个月﹦600元，代收生活垃圾处理费：8元／户×21个月﹦168元，代收水费：3.5元／度×154.4度﹦540.4元，水费公摊10元、电费公摊535.3元，以上共计3332.1元。原告为此多次以书面告知函的形式向被告催促补交物业服务费，同时还向劳教所和茅桥社区发送请求协助调解部分业主欠交物业费的函。2013年9月16日，原告再次向被告发出催促补交物业服务费的告知函，告知被告应在2013年10月8日前补交所有的物业服务费用，否则将依据劳教所“桂一教函（2012）32号”复函停止对被告的服务，造成的后果由被告自行承担。被告签收确认后，并没有在规定的时间内向原告补交各项物业服务费用。为维护原告的合法权益，特依法提起民事诉讼，请人民法院依法判令：1、被告向原告支付物业服务费1478.4元、电梯维护检查费600元、代收生活垃圾处理费168元、代收水费540.4元、水费公摊10元、电费公摊535.3元，以上共计3332.1元；2、被告向原告支付逾期交费违约金1180.9元（违约金暂计至2013年9月30日），自2013年10月1至实际付款之日止的违约金另计；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原告无权起诉被告，因原告是和第一劳教所签订的合同，合同中约定如产生民事纠纷应由第一劳教所起诉被告，原告直接起诉被告违反合同的约定。前期物业服务协议上只有签名但没有盖章，所以该合同不能产生法律效力。二、2011年交房时被告交了3个月的物业费、电梯费和100元水电周转金才给房门钥匙，这明显违反法律规定。被告于2011年12月底入住涉案房屋，入住后由于涉案房屋存在很多问题，比如存在逾期交房的情形、小区60亩的地被擅自卖出6亩，被谁卖不清楚、由于楼顶存在私搭乱盖违章建筑，导致综合验收不过关、存在偷电和小区物品被盗的情况、小区偷工减料没有装配电箱、小区停车收费不透明，合同约定物业和业主4：6分成，物业得4，业主得6，但业主从来都没有得过这些利益，综上这些情况都是物业不作为造成的，所以被告不同意支付物业费，待物业公司整改后，被告才同意交物业费。
经审理查明：2011年1月25日原告朋宇组公司（乙方）与广西壮族自治区第一劳动教养管理所签订一份《物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对XX住宅小区提供物业管理服务。物业服务准备期为4个月，自2011年3月1日至2011年6月30日。正常合同期为2年，自2011年7月1日至2013年6月30日。合同由双方签字盖章。2011年6月7日，南宁市物价局对XX住宅小区物业服务收费标准进行备案，备案表载明住宅综合费为0.82元／㎡。2011年5月3日朋宇组公司（乙方）与广西壮族自治区第一劳动教养管理所另签订一份补充协议，约定：物业服务准备期为2011年3月21日至2011年6月30日，物业服务准备期不收取物业服务费、电梯费。第三条约定，物业服务费0.63元／㎡，电梯费25元／户（NP栋一层住户电梯费12.5元／户）从2011年7月1日起正式收取。办理入伙交房门钥匙前，乙方可提前向业主收取三个月（即7-9月）的物业服务费和电梯费。正常期的物业服务费和电梯费、地下车位服务费可按月也可按季收取。2011年10月的物业费和电梯费，在11月20日前收取。公共水电押金100元／户在入伙交房门钥匙时收取。第十条约定，小区内供全体业主共用的电费由全体业主按户平均公摊。各楼栋二次水加压系统产生的电费，各楼栋电梯运行的电费及楼道电灯电费由各栋业主承担。
2011年5月21日原告朋宇组公司（甲方）与被告曾合进（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，约定：乙方所购房屋座落XX住宅小区H栋1504号，建筑面积97.76平方米。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方根据协议向甲方交纳物业管理费用。合同第四条约定：乙方交纳费用时间每月20日前，全额交纳前一个月乙方需缴的各项费用。住宅按建筑面积0.63元／㎡每月，电梯费25元／户·月，一层住户按12元／户·月收取。装修期间的垃圾清运费，按房屋建筑面积收取，1.4元／㎡，入住后生活垃圾处理费，按8元／户·月，由物业公司代收。第五条约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、热费、房租等代收代缴收费服务。第十条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。签订协议当天，曾合进向朋宇组公司交纳2011年7-9月物业费185元、电梯费75元、水电周转金100元。
被告曾合进入住后，未及时交纳物业管理费用，原告于2013年9月16日发《告知函》给被告，载明：自被告入住小区至今（2011年10月—2013年6月）都未支付物业费、水电费。要求被告收函后在10月8日前到物业服务中心核实欠费数额及交费事宜。2013年10月8日，原告再向被告发一份《催款通知单》，载明被告欠2011年10月—2013年9月物业服务费1478.4元、电梯维护检查费600元；欠2012年1月—2013年9月代收生活垃圾处理费168元；欠2011年9月—2013年9月代收水费540.4元；欠2012年12月—2013年6月水费公摊10元；欠2012年2月—2013年9月电费公摊535.3元。庭审中，原告提交一份《应交费用明细》载明截止2013年9月30日，被告共拖欠各项费用合计3332.1元、应支付违约金1180.9元。被告对《告知函》、《催款通知单》、《应交费用明细》的真实性、合法性、关联性均无异议。上述款项原告多次催促未果，遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。
另查明，2008年5月9日，广西壮族自治区第一劳动教养管理所（甲方）与被告曾合进（乙方）签订一份《广西壮族自治区第一劳动教养管理所干警职工住宅小区市场运作建房合同书》，合同约定甲方受乙方委托负责组织职工筹集资金按市场运作方式建设住房并持有关资料为职工办理《房屋所有权证》，所需费用由乙方承担。乙方的住房位于南宁市新岸路6号广西壮族自治区第一劳动教养管理所干警职工住宅小区H栋1504号房。合同第十条约定：小区业主委员会成立前，乙方委托甲方代为行使小区业主委员会的职能。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案广西壮族自治区第一劳动教养管理所干警职工住宅小区系由广西壮族自治区第一劳动教养管理所与包括被告曾合进在内的干警职工通过市场运作的方式所建，并签订有合同书，根据合同第十条约定“小区业主委员会成立前，乙方委托甲方代为行使小区业主委员会的职能。”因此，朋宇组公司作为广西壮族自治区第一劳动教养管理所选聘的物业公司进驻小区提供前期物业服务合理合法，况且被告曾合进亦与原告朋宇组公司签订有《前期物业服务协议》，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。在原告提供物业管理服务的同时，被告亦应当按照协议约定履行交纳物业管理费等义务。被告除交纳2011年7-9月物业费185元、电梯费75元、水电周转金100元外，其他各项物业费用至今未能支付属违约，被告应承担继续履行及按合同支付违约金的民事责任。现经核算，被告拖欠2011年10月—2013年9月物业服务费1478.4元、电梯维护检查费600元；2012年1月—2013年9月代收生活垃圾处理费168元；2011年9月—2013年9月代收水费540.4元；2012年12月—2013年6月水费公摊10元；2012年2月—2013年9月电费公摊535.3元，共拖欠各项费用合计3332.1元、应支付违约金1180.9元的事实并无异议，本院予以确认。至于被告所述逾期交房、小区被擅自卖出6亩土地、小区楼顶存在私搭乱盖违章建筑、小区物品被盗等问题，本院认为逾期交房和擅自卖地并非原告责任范围，至于小区楼顶私搭乱盖问题，因原告的职责是根据物业管理委托合同的授权，为小区物业的正常使用提供服务，其本身并没有执法权，对于上述情况，原告只能进行规劝和疏导，不能实际解决上述不文明现象，因此，如果被告认为其他业主的违章行为侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能依此为由拒付物业服务费。至于被告主张原告不履行安保义务导致物品被盗的问题，《物业服务委托合同》并未约定原告对小区业主的私有财产负有保管义务，原告负责的是住宅区内公共部分的安全秩序，如被告认为物品被盗与原告不履行公共部分的安保义务或是原告工作人员不作为所致，可以另案主张要求赔偿，但不能作为拒付物业服务费的理由，被告应该按照合同约定向原告支付物业服务费。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告曾合进向原告广西朋宇组物业服务有限责任公司支付物业服务费1478.4元、电梯维护检查费600元、代收生活垃圾处理费168元、代收水费540.4元、水费公摊10元、电费公摊535.3元，共计3332.1元；
二、被告曾合进应支付给原告广西朋宇组物业服务有限责任公司违约金（计算方法：至2013年9月30日止违约金为1180.9元，从2013年10月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金3332.1元为基数按每日1‰计付）。
案件受理费50元，由被告负担。该款原告已预交，由被告在履行上述义务时一并付清给原告。
上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 强
人民陪审员 江高鹏
人民陪审员 潘晓艳
二〇一四年五月十六日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。