安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第00967号
原告：高晓霞，女，1976年4月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：王东，安徽中天恒律师事务所律师。
被告：合肥晟地投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：潘贤光，总经理。
委托代理人：赵子莹，安徽大森律师事务所律师。
委托代理人：王志强，安徽大森律师事务所实习律师。
原告高晓霞诉被告合肥晟地投资发展有限公司（以下简称合肥晟地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高晓霞委托代理人王东，被告合肥晟地公司委托代理人赵子莹、王志强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高晓霞诉称：原告与被告于2012年12月19日签订《商品房买卖合同》，被告将位于合肥市凤阳东路与铜陵路交口西北角凤翔家园＊幢＊＊室出售给原告，价款人民币640000元。该合同系双方真实意思表示、内容合法有效，双方应恪守履行合同中约定的各项义务。被告应于2014年6月30日之前将上述房屋交付给原告，而时至今日，被告也未与原告办理上述房屋交接手续。根据《商品房买卖合同》第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行：…”，以及第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时水、电通；2、天然气交房后燃气公司同意安排点火；3、宽带、有线电视、电信具备开通条件；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按合同第九条承担违约责任；…”。故此，出卖人已严重违反了双方签订的《商品房买卖合同》的有关规定，应依法支付违约金。原告多次主张，但被告均予以拒绝。原告认为，被告的行为严重违反了《合同法》的有关规定。原告为了维护自身的合法权益，故提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告支付迟延交房违约金17280元，支付基础设施，公共配套建筑不能运行违约金21120元；2、被告承担本案的诉讼费。
被告合肥晟地公司辩称：在原、被告的合同中有明确约定，由于案涉的凤翔家园小区所在的凤阳东路进行市政改造，导致该小区水、电、燃气无法按期接入市政管网，因此，无法按合同约定的日期交付房屋；合同中关于公共配套、运行的承诺建立在房屋交付的基础上，被告无法按期交房，是因市政原因导致，其本身没有过错，无需向原告支付公共配套建筑不能运行的违约金。
原告高晓霞对其提出的诉讼请求提供的证据如下：证据1、身份证、企业基本信息查询单，证明原、被告的诉讼主体资格。证据2、商品房买卖合同、房款收据、个人购房借款合同、个人贷款支付凭证，证明双方间具有房产买卖合同关系。证据3、商品房买卖合同及补充协议，证明被告按合同法的有关格式条款的有关规定告知案外人，已对合同的第8、12条进行修改；被告对本案原告未按格式条款尽到提示义务，被告免除其责任的条款是无效的。证据4、光盘一份，证明被告延期交房，原告小区业主信访后，瑶海住建局工作人员到小区物业处进行协调；小区的消防、园林绿化、水、电、气、通讯等基础设施截止到2014年12月3日仍然未施工完毕，影响小区的交房。证据5、光盘录音，证明本案涉案小区有线电视至2015年6月24日不符合开通条件，光盘形成方式是凤翔家园业主＊＊高晓霞，使用手机177××××1808通过合肥有线客户电话96××3询问，客服回复得知凤翔家园小区不具备开通条件。
被告合肥晟地公司对原告高晓霞提供的证据发表的质证意见如下：证据1、真实性、合法性、关联性无异议；证据2、商品房买卖合同真实性无异议，该合同证明了被告在市政改造的情况下可以迟延交房。对房款收据、个人贷款支付凭证无异议，对个人购房借款合同的真实性无异议，但与本案无关；证据3、真实性无异议，与本案无关，且不能达到原告的证明目的。合同并非格式条款，我方在第8条上的字体加粗、加下划线，尽到了告知义务；证据4、对证据的三性有异议，重要的内容无法核实，视频中所表达的是原告单方的意思，并不能证明客观事实。另外，小区内的消防、园林绿化、水、电、气、通讯等基础设施均于2014年1月30日前施工完毕。证据5、对证据的三性均有异议，由于只是录音无法判断通话双方的主体；即便该录音是合肥有线客服的通话，该客服从头到尾也没有承认，凤翔家园小区没有通过验收，而只是用模糊的解释进行答复，缺乏明确性，无法从中获得凤翔家园小区有线电视未验收的结论。
被告合肥晟地公司为证实自己的主张，提供的证据有：证据1、关于凤阳东路建设的情况说明，证明凤阳东路至今仍未施工完毕，影响案涉项目接入市政管网，导致无法竣工查验。证据2、照片8张，证明目的同上。证据3、情况说明，证明被告已履行了义务，但政府市政改造原因，影响案涉项目接入市政管网，导致无法竣工查验。证据4、被告公司凤翔家园小区占管示意图、客户供电方案工作传单、电气设计总平面图，证明涉案工程电线路铺设在凤阳东路，凤阳东路的施工直接影响到项目与市政电力线路的连接。证据5、凤翔家园DN100、DN150供水托管工程质量评估报告、建设项目排水接入市政排水网设计条件通知书，证明涉案项目供水、排水接入点均在凤阳东路，凤阳东路施工直接影响涉案项目供水管、排水管接入市政管网，无法竣工验收。证据6、合肥市建设项目大配套费收费通知单、安徽省政府非税收入一般缴款书，证明被告已及时缴纳合肥市建设项目大配套费，对于凤阳东路水、电等管道线路未按时接通没有过错。证据7、中国联合网络通信有限公司安徽分公司客户详单短信彩信费，证明被告已向业主告知了延期交房的事实及原因。证据8、短息截图和公告，证明被告于2015年3月27日通知原告正式交房。证据9、装修钥匙领取明细表，凤翔家园业主领取明细表，证明原告高晓霞于2015年3月12日领取了装修钥匙。证据10、具备通信网络接入条件证明函证明涉案凤翔家园小区通讯网络通过验收；证据11、建设工程有线电视设施验收报告；证明涉案凤翔家园小区有线电视通过验收。证据12、建设工程规划许可证正本，证明涉案凤翔家园小区已通过竣工验收，符合交付条件。
原告高晓霞对被告合肥晟地公司提供的证据发表的质证意见如下：对证据1、2与本案无关，因与涉案的凤翔家园的施工建设没有关联；对证据3是小区监理公司出具的，不是验收报告。监理公司与被告间有利害关系，不能作为直接证据；对证据4时间是2014年9月12日，证明被告未在2014年6月30日前将管线铺设完毕。客户供电方案工作传单显示电力线与天长路相连，并非与凤阳路相连，证明凤阳路的施工对该小区的电线施工没有任何影响；对证据5时间是2014年9月5日，图纸会审及开工时间是2014年8月14日，证明被告未在2014年6月30日前将该施工的图纸会审完毕。该行为并不能导致迟延交房；对证据6与本案无关，因为与本案没有关联；对证据7没有原件，不予质证，真实性无法知晓，也没有任何短信内容，不能达到其证明目的；对证据8、原告至今没有收到短信信息，公告原告也没有看到；对证据9、被告证明的事实是装修钥匙领取明细表，与交房无关。对证据10、真实性无异议，电信网络确已具备开通条件，和有线电视没有关联；对证据11、对报告的内容存在矛盾之处，验收情况说明中有线电视正在铺设，暂未验收，但验收结论是具备有线电视开通条件，这份报告明显存在前后矛盾；对证据12、对该证据无异议。
案件审理中，为查明案件事实，本院先后向合肥供水集团有限公司、国网安徽省电力公司合肥供电公司、合肥燃气集团有限公司、合肥市瑶海区重点工程建设管理局发出征询函，就凤翔家园小区水、电、气管网与主管道接入的地点及主管道施工完成日期进行问询，并向合肥有线电视宽带网络有限公司发出征询函，就凤翔家园小区是否具备有线电视开通条件进行了征询，上述各单位均向本单位复函。1、合肥市瑶海区重点工程建设管理局情况说明一份；2、合肥供水集团有限公司复函；3、合肥供电集团有限公司复函；4、合肥燃气集团有限公司复函；5、合肥有线电视宽带网络有限公司复函。
原告高晓霞对上述复函的质证意见是：对证据1、该说明并没有说明凤翔家园水、电、气施工完毕的时间，也没有说明凤阳东路施工对凤翔家园的影响；对证据2、并没有说明凤翔家园供水施工完毕的时间，也没有说明凤阳东路施工对凤翔家园的供水施工影响；对证据3、并没有说明凤翔家园供电施工完毕的时间，也没有说明凤阳东路施工对凤翔家园的供电施工影响；对证据4、并没有说明凤翔家园供气施工完毕的时间，也没有说明凤阳东路施工对凤翔家园的供气施工影响。对证据5、对该组证据内容表示异议，与实际内容不符，2015年6月24日，凤翔家园＊＊业主通过有线电视客服询问得知该小区仍不具备有线电视开通条件，因此该份证据与客服的回复相矛盾。
被告合肥晟地公司对上述复函的质证意见是：对证据1、合肥市瑶海区重点工程建设管理局情况说明证明了凤阳东路竣工时间是2015年3月26日，迟于合同约定的交房时间，其与凤翔家园小区水、电、气管网的施工完成时间，迟于合同约定的交房时间，结合被告提交的证据4、5，凤阳东路水、电、气施工直接影响凤翔家园小区的竣工查验，因此，被告无需承担违约责任；对证据2、合肥供水集团有限公司复函，从该函中看出凤阳东路通水日期是2014年8月4日，重点局也证明具备自来水施工条件是8月20日，无论从哪份材料中，都证明了自来水施工的时间迟于交付时间，而凤翔家园小区供水管网与市政管网的接入点，恰好位于凤阳东路上，因此，被告据实交房不构成违约；对证据3、结合合肥供电集团有限公司复函以及被告提供的小区占管示意图和供电方案、工作传单，因电力设计的原因，小区的供电管网，必须要经过凤阳东路，因此，被告无需承担违约责任；对证据4、根据合肥燃气集团有限公司回复，恰好证明了凤翔家园小区燃气管网与市政管网接入点位于凤阳东路，因为燃气完成的日期和通气的日期均为2014年11月3日，迟于约定的交付时间，因此，被告无需承担违约责任；对证据5无异议。
本院对原、被告双方提供的证据综合分析认定，得出以下事实：2012年12月19日，原告高晓霞（合同中的买受人）和被告合肥晟地公司（合同中的出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同约定：第三条、买受人购买的商品房为第＊幢＊＊室，该商品房产权登记建筑面积共101.54平方米，单价为6302.94元，总金额640000元；第八条、出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；“…，5、该商品房取得规划许可证正本”。但如遇下列特殊原因、除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1…，2、因政府市政改造或自然灾害造成的；”第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最好交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。第十四条、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时水、电通；2、天然气交房后燃气公司统一安排点火；3、宽带、有线电视、电信具备开通条件；如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照合同第九条承担违约责任。双方还在附件四合同补充协议第八条约定：买受人保证向出卖人提供的联系方式为有效方式，如因买受人联系方式无效导致出卖人无法联系其后果由买受人承担。买受人若变更联系人及联系地址的必须书面通知出卖人并得到出卖人的认可。在该份合同上载明高晓霞的联系电话为135××××0262，在合同的第八条第二款第2项的内容用加粗笔体并下面用了加画横线。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。
另查明：被告开发的凤翔家园小区的自来水、燃气与主管网的接入点均位于合肥市凤阳东路，电力管网也有一处接入点位于凤阳东路，凤阳东路于2013年11月26日开工，2015年3月26日竣工；凤阳东路新建燃气中压任务起止点为天长路至铜陵路，该段完成日期和通气日期均为2014年11月3日；凤阳东路供电排管（天长路至铜陵路段）施工完成日期为2014年8月20日，凤阳东路（东一环至铜陵路段）地下供水管网铺设完成日期为2014年6月14日，通水日期为2014年8月4日。2015年3月27日，被告开发的凤翔家园3#楼取得建设工程规划许可证正本，证号：＊＊＊＊号。2015年3月27日，被告向双方签订商品房买卖合同中原告预留的手机号码135××××0262发送了交房通知短信；2015年3月28日，被告在新安晚报A12版中刊登公告，公告的主要内容是：尊敬的凤翔家园小区业主，本小区经政府相关部门验收合格，已具备交房条件，请您于2015年3月28日起一周内携带以下证件原件到凤翔家园小区物管用房2楼办理交房手续：《商品房买卖合同》、缴款收据、身份证、户口本、婚姻证明、交房办证费用。联系人：安艳萍，联系电话：＊＊＊＊.2015年3月12日，原告高晓霞从被告处领取了装修钥匙。
再查明，2014年4月10日，合肥有线电视宽带网络有限公司出具建设工程有线电视设施验收报告一份，在验收结论一栏中，明确载明：具备有线电视开通条件。案件审理中，本院曾就凤翔家园小区有线电视是否具备开通条件专门向合肥有线电视宽带网络有限公司发送征询函，其在复函中明确：合肥市凤翔家园小区（1-4#）于2014年4月10日具备有线电视开通条件。又查：被告合肥晟地公司曾于2012年11月28日与案外人许德禹就购买涉案的凤翔家园小区房屋签订商品房买卖合同和合同补充协议一份，在补充协议中，双方约定将商品房买卖合同中第八条第2项“因政府市政改造或自然灾害造成的”变更为“因自然灾害造成的”。
以上事实有商品房买卖合同、交款单、规划许可证正本、报纸公告、短信截图、领取装修钥匙表、合肥供水集团有限公司复函、国网安徽省电力公司合肥供电公司复函、合肥燃气集团有限公司复函、合肥市瑶海区重点工程建设管理局复函、合肥有线电视宽带网络有限公司复函及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据在卷加以佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，合同双方应当按合同的约定履行各自的义务。本案的主要争议焦点是：1、双方在合同中第八条约定“如遇因政府市政改造或自然灾害造成的除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，”该条款约定的内容是否有效？2、若上述条款有效，出卖人可据实予以延期，出卖人可以延期交房多长时间？3、原告能否在房屋未实际交付之前向被告主张基础设施、公共配套不能运行的违约金？
关于双方在合同中约定“如遇因政府市政改造造成的除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房”的条款内容是否有效的问题？原告主张该条款属于格式条款，被告对该条款没有尽到提示义务，被告免除其责任的条款是无效的，对该条款内容发生争议、有两种以上解释时，应做出对提供格式条款一方不利的判决；被告主张该条款并非格式条款，《商品房买卖合同》中条款系原、被告在国家工商总局和中华人民共和国建设部提供的标准示范文本基础上进行协商的结果，并非一切事先拟定的合同文本都是格式条款，格式条款与示范合同是不同的，因此，本案中的《商品房买卖合同》条款并非原告所谓的格式条款，该条款并非无效，在签订合同时，对合同中的重要条款、文字、被告均予以加粗或加下划线的方式进行提醒、告知，被告已经尽到了应尽的告知提示义务，应当认定合同条款有效。本院认为，合同中对延期交房的免责事由条款均用黑体字进行了加粗，并加了下划线，可以认定被告采用了合理的方式提请对方注意该条款；从条款载明的内容看，双方只是约定因市政改造导致不能按期交房的，被告可以据实予以延期交房，并非完全不承担责任，且约定了双方可以协商进行变更合同和解除合同，该条款并未排除对方主要权利，不具备合同法中对格式条款认定为无效的条件。另从原告提供的证据来看，被告与案外人许德禹签订合同时对该约定条款进行了变更，这恰恰证明了该条款是可以协商变更的。综合上述事实，合同中双方对延期交房的免责事由约定的条款内容应当有效。
关于出卖人可以据实延期交房多长时间的问题？被告主张因为凤翔家园小区所在的凤阳东路进行市政改造，导致该小区水、电、燃气无法按期接入市政管网，故应当延期至凤阳东路竣工的日期（2015年3月26日），原告认为凤阳东路改造和交房延期没有关联，故交房不能延期。本院认为，凤阳东路位于案涉凤翔家园小区大门前，凤阳东路改造属于市政改造项目，凤翔家园的供水、电、燃气管网与主管道的接入地点均位于凤阳东路上，只有凤阳东路上供水、电、燃气主管网施工完成并能正常运行后，凤翔家园的供水、电、燃气管网才能与位于凤阳东路上供水、电、燃气主管网进行连接，凤翔家园的供水、电、燃气管网与主管网连接并能正常运行后，凤翔家园才能通过有关行政机关验收并取得建设工程规划许可证正本，因此凤阳东路上供水、电、燃气主管网改造和凤翔家园的交房具有重大关联。但被告主张应当延期至凤阳东路改造竣工之日没有依据，因为只要凤阳东路的水、电、燃气主管网改造完成后，凤阳家园小区的水、电、燃气管网就可以和主管网进行连接，通过政府有关行政主管机关的验收，并取得建设工程规划许可证正本。从本院查明的事实来看，凤阳东路供电排管（天长路至铜陵路段）施工完成日期为2014年8月20日，通水日期为2014年8月4日，燃气改造完成日期和通气日期均为2014年11月3日，凤阳东路水、电、气主管网改造完成最后日期为2014年11月3日，此后凤翔家园小区的水、电、气管网就可以和主管网进行连接，并申请政府有关行政主管机关的验收，以取得建设工程规划许可证正本。考虑到被告完成上述事项需要一定时间，本院对该时间段酌情认定为20天，即被告合肥晟地公司应当在2014年11月23日前将取得建设工程规划许可证正本房屋交付给原告。
关于原告能否在房屋未实际交付之前向被告主张基础设施、公共配套不能运行的违约金问题？原告主张合同中对迟延交房的违约金和基础设施、公共配套不能运行违约金均有约定，故应当都支付；被告主张两项违约金不能同时主张，基础设施、公共配套不能运行的违约金应当在实际交房之后才能主张.本院认为，公共配套基础设施是为了在房屋交付之后，业主能在房屋内正常居住生活，在房屋未实际交付前，公共配套基础设施不需要使用也无法使用，且像电、气等基础设施在房屋实际交付之后采用一定的安全防护措施后才能使用，因此，公共配套基础设施违约金只能在实际交房后不能正常使用的情况下才能主张，原告不能在房屋未实际交付之前向被告主张基础设施、公共配套不能运行的违约金。
原告要求被告支付迟延交房违约金17280元的诉讼请求，庭审中，原告明确其计算标准是从2014年7月1日计算至2015年4月30日，按照房屋总价款的日万分之一为标准计算。从本院分析认定的事实看，被告应当在2014年11月23日前将取得建设工程规划许可证正本房屋交付给原告，被告实际取得建设工程规划许可证正本时间为2015年3月27日，2015年3月27日，被告向双方签订商品房买卖合同中原告预留的手机号码135××××0262发送了交房通知，2015年3月28日被告在新安晚报对交房进行了公告，被告已履行了交房通知义务，故被告应当向原告支付迟延交房违约金的期间为124天（2014年11月24日至2015年3月27日），应支付违约金金额为7936元（640000元×0.0001×124天）。
原告要求被告支付基础设施、公共配套设施不能运行的违约金21120元的诉讼请求，庭审中，原告明确其计算标准是从2014年7月1日计算至2015年5月30日，按照房屋总价款的日万分之一为标准计算，并明确该项违约金主张的依据是交房后有线电视不能开通.从被告提供的证据来看，合肥有线电视宽带网络有限公司于2014年4月10日出具的验收报告中明确载明：具备有线电视开通条件，另从合肥有线电视宽带网络有限公司向本院出具的复函中亦明确载明，该小区在2014年4月10日就具备有线电视开通条件，原告主张被告在交付房屋后有线电视不能开通没有事实依据，原告的该项诉讼请求缺乏依据，故不应支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥晟地投资发展有限公司于本判决生效后十日内向原告高晓霞支付逾期交房违约金7936元；
二、驳回原告高晓霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费760元，由被告合肥晟地投资发展有限公司负担50元，原告高晓霞负担710元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 陆 军
审 判 员 龚 剑
人民陪审员 杨莉莉
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 孟 芹
附：本案所适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。