浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙08民终204号
上诉人（原审原告）：郑迎庆。
委托代理人：章丽鸿，浙江浙西律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：廖建业。
原审第三人：衢州雨香房地产开发有限公司。住所地：浙江省衢州市衢江区樟潭街道航民望江园航民路商铺南3A。
法定代表人：徐雨香，该公司执行董事。
上诉人郑迎庆因与被上诉人廖建业及原审第三人衢州雨香房地产开发有限公司（以下简称雨香房开公司）执行异议之诉一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2015）衢执异初字第1号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年11月5日，郑迎庆起诉至浙江省衢州市衢江区人民法院称：其与姜慧霞系夫妻关系。2012年12月21日，雨香房开公司因资金紧缺向原审原告借款30万元，并以衢江字第20110417号、衢江字第20110426号房产和衢江区国用（2011）第06138号、衢江区国用（2011）06159土地证作抵押，办理了抵押登记手续。借款期限届满后，因雨香房开公司无力偿还，原审原告向衢江区人民法院提起诉讼，经法院调解，双方达成调解协议，法院作出（2013）衢商初字第191号民事调解书。在申请执行过程中，廖建业提出异议，认为被法院查封评估拍卖的衢江区东迹大道29A幢1208室房屋系其于2011年6月24日与雨香房开公司签订了《房屋买卖合同》，并已付清房款。为此，衢江区人民法院作出（2015）衢执异字第5号执行裁定书，裁定中止对坐落于衢州市衢江区东迹大道29A幢1208室房产的执行。原审原告认为，虽然廖建业向法院提交了《房屋买卖合同》，但该合同并未向房管部门备案，买卖的真实性无法确定，而雨香房开公司抵押给原审原告的房产经合法登记，具有法律上的公示性。原审原告具有优先受偿权，对衢江区人民法院作出的中止执行裁定有异议。故提起诉讼请求依法确认廖建业与雨香房开公司的房屋买卖关系无效。庭审中，郑迎庆变更诉讼请求，要求依法撤销（2015）衢执异字第5号执行裁定，恢复（2013）衢执民字第1192号案件的执行。廖建业在一审庭审中辩称：被法院查封的、雨香房开公司用于抵押的房屋是雨香房开公司在2011年6月24日已经出售给原审被告的，双方签订了《房屋买卖合同》，其已将房款付清，雨香房开公司也于2012年11月中旬将房屋钥匙交付给原审被告。请求维持（2015）衢执异字第5号的执行裁定。
雨香房开公司经原审法院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
原审法院经审理查明，2011年2月18日，雨香房开公司将位于衢州市衢江区东迹大道29A幢1208室房屋登记在公司名下并办理了房产登记手续。同年6月24日，雨香房开公司将该房产出售给廖建业，总价款380000元，双方签订了《房屋买卖合同》。合同签订当日，廖建业付清了全部房款及办理房屋过户手续所需的相关费用。2012年11月中旬，雨香房开公司将该套房屋钥匙交付给廖建业，但一直未予办理房屋过户手续。2012年3月12日，雨香房开公司又将该房产用于借款抵押担保，抵押权人为郑建辉，次日注销抵押后又将该房产抵押给胡华龙。同年12月21日，注销抵押后继而抵押给姜慧霞，被担保主债权30万元。2013年1月9日，该房产因雨香房开公司与他人的法律纠纷被法院查封。2013年1月26日，郑迎庆依据该院（2013）衢商初字第191号民事调解书向该院申请执行，要求被执行人即雨香房开公司偿还借款本金60万元及利息。该院于同日立案执行，案号为（2013）衢执民字第1192号。2014年9月22日，该院委托衢州广泽资产评估事务所对雨香房开公司所有的坐落于衢州市衢江区东迹大道29A幢1305室、1208室的房产进行评估。2014年10月10日，衢州广泽资产评估事务所作出衢广泽评报字（2014）174号司法鉴定评估报告。为此，廖建业于2015年9月30日向该院提出书面异议，该院于同年10月21日作出（2015）衢执异字第5号裁定书，裁定中止对坐落于衢州市衢江区东迹大道29A幢1208室房产的执行。郑迎庆因此向该院提起诉讼，请求依法撤销（2015）衢执异字第5号执行裁定，恢复（2013）衢执民字第1192号案件的执行。原审法院经审理认为，郑迎庆对自己提出的主张有责任提供证据。郑迎庆提供的土地他项权利证明书等证据并不能证明其是抵押权人，对诉争房屋享有抵押权和优先受偿的权利。廖建业与雨香房开公司签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。廖建业已按合同交付了全部购房款及过户的相关费用，雨香房开公司亦已将房屋及钥匙交给了廖建业，虽未办理房屋的过户登记手续，但已事实上占有本案诉争房屋，享有房屋所有权。该房产未办理过户手续，不是廖建业的原因造成，系雨香房开公司不作为所致，且其权利能够排除执行。故对郑迎庆的诉请，该院不予支持。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决驳回郑迎庆的诉讼请求。案件受理费80元，由郑迎庆负担（已预交）。
郑迎庆不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定2011年6月24日廖建业与雨香房开公司订立房屋买卖合同并付清房款，上述事实的客观真实性现无法确认。双方订立的商品房买卖合同不符合相关规定，廖建业所称的房款也未打入雨香房开公司的账户中。且原审判决认定2012年11月中旬雨香房开公司将涉案房屋钥匙交付给廖建业无事实依据，涉案房屋并未实际交付。2、原审法院依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决驳回其诉讼请求属适用法律错误。该条明确规定符合下列情形并且其权利能够排除执行的，才能得到法院的支持。本案中即便廖建业与雨香房开公司签订的买卖合同有效，因未办理房屋权属变更登记，廖建业基于买卖合同所享有的属债权。但其对涉案房屋所享有的抵押权属物权，根据物权优于债权的原则，廖建业所享有的债权是不能够排除（2013）衢执民字第1192号案件的执行。综上，请求撤销（2015）衢执异初字第1号民事判决，依法改判由浙江省衢州市衢江区人民法院恢复（2013）衢执民字第1192号案件的执行。廖建业答辩称：因其父母养老所需，故购买涉案房屋。其与雨香房开公司于2011年6月24日签订房屋买卖合同，后以现金支付的方式向雨香房开公司付清全部购房款及过户相关费用共计395600元。雨香房开公司于2012年11月中旬向其交付涉案房屋的钥匙及电梯卡。综上，请求维持原判。
雨香房开公司在法定答辩期内未作出书面答辩。
各方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院二审认为，雨香房开公司将位于衢州市衢江区东迹大道29A幢1208室房屋登记在公司名下并办理房产登记手续后，与廖建业就该房屋签订了房屋买卖合同。该合同系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。后廖建业依约向雨香房开公司支付全部的购房款及过户的相关费用，雨香房开公司亦向其开具了收款收据。虽因雨香房开公司的原因导致涉案房屋未能办理过户登记手续，但廖建业已从雨香房开公司处取得房屋钥匙并实际占有该房屋。故郑迎庆诉称原审判决认定房屋买卖合同有效、房款全部付清及钥匙已交付的事实错误的上诉理由不能成立。本案中，郑迎庆并非涉案房屋土地他项权利证明书中载明的抵押权人，其对涉案房屋并不享有抵押权，故其诉称对涉案房屋享有抵押权并主张优先受偿的上诉理由亦不能成立。综上，上诉人郑迎庆的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人郑迎庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡世雄
审判员 吴明军
审判员 郑慧芳
二〇一六年四月二十一日
书记员 方 园