吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珲民二初字第123号
原告:崔光赫,男,朝鲜族,住珲春市。
委托代理人:齐晖,吉林金达莱律师事务所律师。
委托代理人:李花实（系原告的妻子）,女,朝鲜族,住同上。
被告:珲春市誉鹏房地产开发有限公司,住所:珲春市。
法定代表人:刘文波,董事长。
委托代理人:刘建民,吉林何晓明律师事务所律师。
委托代理人:曹毅,该公司职员。
原告崔光赫与被告珲春市誉鹏房地产开发有限公司（以下简称誉鹏房地产公司）合同纠纷一案,本院于2015年2月6日受理后,于2015年3月4日、2015年3月20日适用简易程序,2015年5月28日、2015年7月2日、2015年11月4日依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。第一次庭审及第二次庭审,崔光赫及其委托代理人李花实、崔春花,誉鹏房地产公司的委托代理人刘建民到庭参加诉讼。第三次庭审,崔光赫及其委托代理人齐晖、李花实,誉鹏房地产公司的委托代理人刘建民到庭参加诉讼。第四次庭审,崔光赫及其委托代理人齐晖、李花实,誉鹏房地产公司的委托代理人刘建民、曹毅到庭参加诉讼。第五次庭审，崔光赫的委托代理人齐晖、李花实,誉鹏房地产公司的委托代理人刘建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔光赫诉称:2013年9月14日,崔光赫与誉鹏房地产公司签订了《房屋征收产权调换协议书》和《房屋拆迁补偿协议书》,约定誉鹏房地产公司拆迁崔光赫的一套住房并补偿崔光赫两套房屋（环亚山城A区6号楼一单元的302室,面积约为88平方米；环亚山城A区6号楼三单元的305室,面积为130平方米）和两套车库（环亚山城A区7号楼三单元下南侧从东数10号和11号）,补偿的房屋定价为2800元/平方米。房屋和车库的交付日期为2014年10月31日。合同同时约定如上述房屋和车库出现一房多卖等原因时,崔光赫有权解除合同并要求誉鹏房地产公司支付2.5倍房屋及车库总价款。如延期交付,则按万分之五利率计算违约金。现合同约定的交付日期已过,誉鹏房地产公司仅向崔光赫交付了其中的305室,另一套302室已出售给他人,两套车库至今未支付。故请求法院判令一、解除崔光赫与誉鹏房地产公司签订的《房屋征收产权调换协议书》及《房屋拆迁补偿协议书》中关于环亚山城A区6号楼1单元302室的合同部分,并要求誉鹏房地产公司支付关于此房屋的补偿金63万元（90平方米×2800元/㎡×2.5）；二、判令誉鹏房地产公司立即交付位于环亚山城A区7号楼三单元下南侧东数10号和11号车库；三、支付迟延交付车库违约金[1、21196.8元=2个×8000元/㎡×27.6㎡×日万分之五×96天(2014年11月1日起至2015年2月4日止)；2、自2015年2月5日至实际交付之日止按照上述计算方式支付违约金]；四、诉讼费用由誉鹏房地产公司承担。
誉鹏房地产公司辩称:首先,逾期未交付车库的责任不应由誉鹏房地产公司承担。依照2010年11月5日[2010]28号、2011年3月6日[2011]3号《市政府会议纪要》的相关精神,环亚山城用地区域内的所有拆迁任务由市拆迁办具体组织实施,誉鹏房地产公司仅承担拆迁安置费用。因崔光赫等拆迁户拒不配合市拆迁主管部门按时完成拆迁,导致誉鹏房地产公司未能及时开工。其次,崔光赫未能实际取得302号房屋的原因是由于拆迁主管部门的分配错误导致,该责任不应由誉鹏房地产公司承担。第三、崔光赫主张的补偿数额远远高于房屋的本身价值及其因此所受的损失。因此,依照《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定,人民法院应当依法予以调整。第四、如果解除合同应整体解除,而不应部分解除。第五、车库至今未完成最终的验收备案也未经产权机关实际测量,因此崔光赫以推算的车库面积计算相应数据没有法律依据。
经审理查明,2013年8月15日,崔光赫发现自己位于环亚山城建筑面积为88平方米的房屋（房屋所有权证号:37-2-221-02）被拆除，因此崔光赫相继到珲春市公安局、珲春市房屋征收经办中心、珲春市信访局要求调查处理,后誉鹏房地产公司出面与崔光赫协商此事。2013年9月14日,崔光赫与誉鹏房地产公司达成协议，签订了《房屋拆迁补偿协议书》,约定:“因誉鹏房地产公司开发的房地产项目需对崔光赫房屋进行拆迁,经双方协商,自愿签署本协议,该协议书为双方于2013年9月14日签署的《房屋征收产权调换协议书》的附件,对置换房屋及其他置换物具体内容为:第一条：崔光赫房屋座落于珲春市英安镇靖边村,房证号为37-2-221-02,面积为88平方米,该处住宅占地184平方米,性质为国有。第二条：誉鹏房地产公司拆迁崔光赫住房,补偿两套房屋和两套车库,房屋分别为位于环亚山城A区6号楼一单元的302室（面积约为88平方米）和环亚山城A区6号楼三单元305室（面积约为130平方米）,车库分别为位于环亚山城A区7号楼三单元下南侧从东数10号和11号。两套房屋补偿总面积应为220平方米,最终以产权证面积为准,如未达到220平方米由誉鹏房地产公司补偿给崔光赫不足部分,如超出220平方米由崔光赫出资购买超出部分,房屋以每平方米2800元计算。实际房屋位置与沙盘模型一致,本协议书附沙盘模型照片一张,如双方因房屋位置发生争议时以此沙盘模型位置为准。补偿的房屋定价为每平方米2800元,共计2800×220平方米=616000元,补偿的车库定价为市场价。第三条：崔光赫在取得本协议书第二条约定的补偿房屋及车库的情况下,自愿放弃全部补偿金,包括珲春市拆迁办定制的《房屋拆迁产权调换协议书》中所涉及的一切补偿项目。第四条：房屋及车库交付日期为2014年10月31日,房屋及车库产权证与该区域拆迁户同时办理。第五条：违约责任。1、誉鹏房地产公司未能按指定日期交付房屋及车库,从次日起（2014年11月1日起）至交付为止按日向崔光赫支付房屋及车库总价款万分之五的逾期交付房屋违约金。2、誉鹏房地产公司逾期交付房屋及车库达到30日,崔光赫有选择崔光赫继续履行本合同交付房屋及车库、办理产权证或选择解除本合同,要求誉鹏房地产公司支付房屋及车库总价款。3、如上述房屋及车库出现一房多卖、产权抵押等原因导致誉鹏房地产公司不能向崔光赫予以交付或办理产权证,崔光赫有权解除合同并要求誉鹏房地产公司2.5倍支付房屋及车库总价款。第六条：本协议在双方签订后不可撤销,双方在履行本协议中若发生争议,应协商解决。协商不成的,提交人民法院。本协议一式两份,双方各执一份,作为双方于2013年9月14日签署的《房屋征收产权调换协议书》的附件,具有同等法律效力”。
同日,崔光赫与誉鹏房地产公司签订了《房屋征收产权调换协议书》,约定:“第一条、根据崔光赫提供的产权书证材料,结合相关法规规章,经誉鹏房地产公司与崔光赫双方核对,对崔光赫房屋确认如下:《房屋所有权证》编号:37-2-221-02,房屋产权为私有,建筑面积为88平方米,房屋用途为住宅。《土地使用证》编号为24040589、240405891,土地使用性质为国有,使用面积为184平方米。第二条、崔光赫自愿选择产权调换为唯一征收补偿安置方式,崔光赫保证不再变更补偿方式。第三条、崔光赫自愿选择90+130平方米的住宅作产权调换。（选择产权调换房屋最终安置面积以产权部门确定面积为准,面积上下允许浮动面积3平方米）……”。经和珲春市房屋征收经办中心核实,凡是同意回迁的住户均与誉鹏房地产公司及珲春市房屋征收经办中心签订《房屋征收产权调换协议书》,但崔光赫与誉鹏房地产公司签订的此《房屋征收产权调换协议书》未在珲春市房屋征收经办中心备案,也未加盖珲春市房屋征收经办中心公章。誉鹏房地产公司庭审亦自认该协议的签订系为给崔光赫将来办理房屋所有权证。上述两份协议均未提交珲春市房屋征收经办中心备案登记。
根据珲春市政府2010年第28号《市政府会议纪要》的相关文件要求,环亚山城项目用地区域内的所有拆迁任务均由市拆迁办即现在的珲春市房屋征收经办中心具体实施,誉鹏房地产公司仅承担拆迁费用，据此环亚山城项目用地区域内的回迁房屋由珲春市房屋征收经办中心具体组织分房。由于上述两份协议均未提交珲春市房屋征收经办中心备案登记，誉鹏房地产公司存在工作疏忽大意，未尽审核职责，于2014年8月将环亚山城A区6号楼房屋全部提供给珲春市房屋征收经办中心进行分配,未注明1单元302室已与崔光赫达成产权调换协议，致使该房被案外人张昌国通过抓阄形式取得该房屋的回迁权利,现案外人张昌国已投入装修，实际居住该房屋。
2014年9月4日,誉鹏房地产公司向崔光赫交付了合同中约定的环亚山城A区6号楼三单元的305室,面积为127.66,未按约定向崔光赫交付合同中约定的A区6号楼1单元302室及10号车库、11号车库。因誉鹏房地产公司向崔光赫交付的A区6号楼三单元的305室位于三层,誉鹏房地产公司要求崔光赫交付每平方米100元的楼层差价款共计12766元,但因该房屋交付的面积比实际约定的130平方米面积减少2.34平方米,面积差价款为6552元,故崔光赫在抵扣誉鹏房地产公司应支付给崔光赫的6552元面积差价款后当日向誉鹏房地产公司交纳了楼层差价款6214元。
本案审理过程中，誉鹏房地产公司自认其公司销售的车库市场价为每平方米8000元,10号车库和11号车库的自测面积为27.6平方米,并同意向崔光赫交付10号车库和11号车库。
依据誉鹏房地产公司申请，本院委托珲春市价格认证中心对环亚山城A区6号楼一单元302室房屋及10号、11号车库的月租金和现市场价值进行鉴定。珲春市价格认证中心于2015年9月10日作出吉珲价认字[2015]第027号估计鉴定结论书,鉴定结论为环亚山城A区6号楼一单元302室房屋的月租金为800元／月,环亚山城A区7号楼三单元10号、11号车库的月租金为400元／月。依据誉鹏房地产公司申请，本院委托吉林延龙房地产评估有限公司对环亚山城A区6号楼一单元302室房屋现市场价值进行鉴定。该评估公司于2015年12月18日作出延龙房估字[2015]HCSF048号估计报告,鉴定结论为环亚山城A区6号楼一单元302室房屋公开市场价格为286125元（81.75平方，每平方单价3500元）
认定事实的证据有《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋征收产权调换协议书》、《公证书》、《征收安置结算书》、《市政府会议纪要》、珲春市房屋征收经办中心证明、图纸、价格鉴定报告。
本院认为,关于崔光赫与誉鹏房地产公司签订的《房屋征收产权调换协议书》及《房屋拆迁补偿协议书》中关于环亚山城A区6号楼1单元302室的合同部分能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第一百六十五条规定:“标的物为数物,其中一物不符合约定的,买受人可以就该物解除,但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的,当事人可以就数物解除合同”,本案中,崔光赫与誉鹏房地产公司在《房屋拆迁补偿协议书》约定,甲方逾期交付房屋和车库达到30日，崔光赫有选择继续履行本合同交付房屋及车库、办理产权证或选择解除本合同，要求甲方支付房屋及车库总价款。现诉争的302室已由案外人张昌国经珲春市房屋征收经办中心分配，通过抓阄的方式取得该房屋,导致誉鹏房地产公司不能按照合同约定期限向崔光赫交付,故崔光赫依据双方合同约定要求解除与誉鹏房地产公司《房屋征收产权调换协议书》及《房屋拆迁补偿协议书》中关于环亚山城A区6号楼1单元302室的合同内容的主张，于法有据，本院予以支持。誉鹏房地产公司主张合同不能部分解除的抗辩理由,于法无据，本院不予支持。
关于誉鹏房地产公司是否应支付崔光赫302室房屋补偿金63万元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“...约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，崔光赫以誉鹏房地产公司未按合同约定交付房屋，故要求支付房屋补偿金63万元，但对此誉鹏房地产公司提出补偿数额远高于房屋本身价值及其因此所受的损失。根据吉林延龙房地产评估有限公司对环亚山城A区6号楼一单元302室房屋的公开市场价格评估意见，该房屋每平方米单价为3500元。双方在房屋征收产权调换协议书和房屋拆迁补偿协议书约定崔光赫选择90平方米和130平方米住宅作为征收房屋产权调换，两套房屋补偿总面积应为220平方米,最终以产权证面积为准,如未达到220平方米由誉鹏房地产公司补偿给崔光赫不足部分,如超出220平方米由崔光赫出资购买超出部分,房屋以每平方米2800元计算。誉鹏房地产公司按该约定向崔光赫交付面积为127.66平方米的住宅，并补偿房屋面积差价款。现未能交付房屋面积为90平方米。根据上述法律规定，崔光赫受到的实际损失应为409500元（90平方米×3500元/平方米×130%）。据此，崔光赫主张的房屋补偿金63万元高于该实际损失，本院予以调整。誉鹏房地产公司应支付给崔光赫房屋补偿金409500元。
第三,关于誉鹏房地产公司是否应支付崔光赫延期交付两个车库的违约金及支付多少违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中,崔光赫与誉鹏房地产公司在合同中约定如誉鹏房地产公司未能按指定日期交付车库,从次日起（2014年11月1日起）至交付为止按日向崔光赫支付车库总价款万分之五的逾期交付违约金。现誉鹏房地产公司未能按合同约定时间向崔光赫交付车库,故誉鹏房地产公司应当向崔光赫支付迟延交付车库违约金。关于誉鹏房地产公司应向崔光赫交付违约金的数额。誉鹏房地产公司在庭审中自认现其销售的车库市场价为8000元每平方米且10号车库和11号车库的自测面积为27.6平方米。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失”。本案中,誉鹏房地产公司主张违约金过高,请求本院予以调整，而合同约定如誉鹏房地产公司迟延交付车库需按日万分之五向崔光赫交纳违约金,即每天每个车库的违约金为110.4元=8000元/㎡×27.6㎡×日万分之五,每个月的违约金则为3312元=（8000元/㎡×27.6㎡×日万分之五）×30天。而根据鉴定结论,面积为27.6平方米的车库月租金为400元,即崔光赫主张的违约金数额已远远超过造成损失的30%,故合同约定的违约金过高,本院酌情予以调整车库的违约金每月为400元。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条规定、第一百六十五条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,拟判决如下:
一、解除原告崔光赫与被告珲春市誉鹏房地产开发有限公司签订的《房屋征收产权调换协议书》及《房屋拆迁补偿协议书》中关于环亚山城A区6号楼1单元302室的合同部分；
二、被告珲春市誉鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告崔光赫关于环亚山城A区6号楼1单元302室的补偿金409500元；
三、被告珲春市誉鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告崔光赫环亚山城A区7号楼三单元下南侧东数10号车库和11号车库及两个车库的迟延交付违约金[2×400元／月×(2014年11月1日至实际交付之日止)]。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10300元,由被告珲春市誉鹏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 孙 博
审 判 员 王 晶
人民陪审员 郎艳芳
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 金 辰