上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第530号
原告大联诚（上海）房地产开发有限公司。
法定代表人宋德金。
委托代理人施智钧。
委托代理人周鸿发，上海市凤凰律师事务所律师。
被告彭钜元。
委托代理人龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。
原告大联诚（上海）房地产开发有限公司（以下简称大联诚公司）诉被告彭钜元排除妨害纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理，依法适用普通程序，由审判长龚立琼、审判员陆青、人民陪审员陈铭浩组成合议庭于2015年4月2日、同年8月25日公开开庭进行了审理。原告大联诚公司委托代理人施智钧、周鸿发，被告委托代理人龚红春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大联诚公司诉称，原告原系上海市黄兴路XXX号黄兴广场的开发公司，原董事长于1994年5月委托柯某某在台湾销售黄兴广场商品房。2000年初，原告经营不善将公司转让给现投资人，但未将全部档案资料移交，不知原被告之间签订过房屋买卖合同，于2003年11月26日与案外人石某签订了房屋买卖合同，将上海市黄兴路XXX弄XXX号19楼C座房屋（以下简称系争房屋）出售给石某。2004年9月，被告提起诉讼，称其与原告签订过《上海市外销商品房出售合同》，购买了系争房屋，又称原告与石某恶意串通，将房屋一房二卖，要求判令解除原被告签订的《上海市外销商品房出售合同》，退还房款并赔偿一倍的房款及利息，法院支持了上述诉讼请求。2011年4月，原告依约将出售给石某的房屋收回，到房地产交易中心办理了产权登记，并于2011年4月27日取得了房地产权证。但被告在1996年12月开始占用使用黄兴广场19楼C座房屋，在判决生效后未腾空迁出，将房屋交还给产权人，构成侵权，被告应当自2011年4月28日起支付房屋使用费，直至迁出。故原告起诉至法院判令：一、被告腾空迁出上海市黄兴路XXX弄XXX号19楼C座房屋；二、被告向原告支付自2011年4月28日起至2015年1月31日止，按照每月人民币4，200元标准计算的房屋使用费。
诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付自2006年1月1日起至2015年1月31日止，按照每月人民币5，000元标准计算的房屋使用费。
被告彭钜元辩称，不同意原告诉讼请求。法律文书生效的时间为2006年2月13日，一审和二审均未判决被告需支付房屋使用费。原告将系争房屋出售给石某，2003年11月26日，石某取得系争房屋产权，一直到2011年4月27日，石某将房屋返还给原告名下，原告无权主张这段时间的房屋使用费。2003年12月3日，原告强行将系争房屋撬开门锁后交付给石某。2009年3月13日，被告申请执行生效法律文书。原被告在执行过程中达成和解，系争房屋折价人民币920，000元抵给被告，故这段时间，被告是根据双方的调解协议占用房屋。2012年9月5日，被告向法院申请恢复执行，原告称被告委托代理人没有提供合法的委托书，不同意过户。2014年6月23日，被告又委托代理人向法院申请执行，并多次向法院领导投诉后拿到了部分执行款项，尚欠部分款项未执行到位，系争房屋仍可作为执行财产，如原告付清全部执行款项，同意迁出系争房屋，但不同意支付房屋使用费，且房屋使用费也超过了租金一年的诉讼时效。
经审理查明，（2004）杨民三（民）初字第2948号一审判决书载明：1、彭钜元父亲彭顺华为向大联诚公司购买上海市黄兴路XXX弄XXX号19楼C座房屋，双方于1995年间签订了《上海市外销商品房预售合同》，双方约定了房价款为新台币308万元，大联诚公司应于1996年8月31日交房，彭顺华则应分期支付房价款，合同经上海市公证处公证后生效等内容；该合同附件三则列出了彭钜元父亲彭顺华曾三次支付了共计新台币308万元的购房款，且加盖有“中国运通”字样的印章。2、1996年9月24日，以大联诚公司为甲方、彭钜元为乙方，双方就系争房屋又签订了《上海市外销商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买上海市黄兴路XXX弄XXX号19C室建筑面积87.99平方米的外销商品房，总房价款为美金80，429元；除本合同另有规定外，甲、乙双方签订本合同时，乙方业已按照预售合同的有关规定或双方在签订本合同前约定的其它方式，将上述房价款全部交付予甲方，并由甲方另立收据为凭；除本合同另有规定外，甲方在本合同签订后并经上海市公证处公证后10天内，将本合同项下之该物业交付乙方使用，乙方应在该期限内到甲方指定地点办理验收交接手续，届时，双方交接钥匙，签署交接验收单，即为该物业已正式交付；本合同由甲、乙双方签署，并经上海市公证处公证后生效；本合同生效后，在本合同签订前签订的预售合同等文件，除管理公约外即行终止；本合同生效后，甲、乙双方应在一个月内向房地产交易登记部门办理房地产转移登记手续，由乙方申领《房地产权证》；乙方需委托甲方或他人代理办理公证、过户、登记及申领房地产权证的，乙方应在签订本合同时，一并签署有关委托文件；本合同适用该物业所在地法律。该合同还就其它有关事项作了约定。3、1996年12月11日，上述《出售合同》经上海市公证处公证。在公证过程中，大联诚公司还向上海市公证处出具了一份彭钜元已付清购买系争房屋所有房款美金80，429元的证明，但该证明不属公证范围。4、嗣后，彭钜元取得了上述房屋的占有使用权，但大联诚公司至今未为彭钜元或彭钜元父亲彭顺华办理系争房屋的房地产转移登记手续。5、1998年9月1日，大联诚公司向彭钜元出具了有关系争房屋买卖的记载售价款金额为美金80，429元折合为人民币665，944.08元的售房发票，但该发票的开票经办人为柯某某。
上述法律文书还查明：1、1995年5月29日，大联诚公司当时的董事长奚依兰曾致函同幢楼5层C室业主称：由于黄兴中心商场和B楼即将全面推出，中国运通仍作为该物业的代理销售商，之前您所付给中国运通的房款，中国运通已经如数按期汇给我公司，您可以根据需要选择汇款至中国运通或直接汇款给我公司等。2、1996年7月11日，大联诚公司就系争房屋所在的上海市黄兴路XXX弄XXX号楼宇办理了房地产初始登记手续，取得了《上海市房地产权证》。嗣后，系争房屋确曾因大联诚公司涉讼在1998年间被有关法院查封，致当时也无法办理房地产转移登记手续。3、1999年1月5日，大联诚公司当时的董事长奚依兰出具了一份《委托书》给案外人柯某某，主要内容为：大联诚公司全权委托柯某某代表大联诚公司处理上海市黄兴路XXX弄XXX号（黄兴广场）中，隶属于大联诚公司名下所有房屋事宜，以及全权负责处理代大联诚公司重新聘请黄兴广场物业管理公司事宜。4、在其它同类案件的庭审中已查明：2002年1月14日，大联诚公司向在黄兴广场购房但未拿到房地产权证的购房人发出了一份《情况说明及承诺》，主要内容为：众所周知我公司的全部房产都在抵押中，由此使不少购房人至今没有拿到房地产权证，为保证尽快解决购房人办理房地产权证事宜，希望购房人给予积极主动配合，我公司就此决不推诿，并建议台湾小业主派代表常驻上海；我公司因此承诺，对所有在黄兴广场购房但至今未拿到产权证的购房人，我们都将负责到底。5、2003年12月3日，上述系争房屋被大联诚公司办理转移登记手续后，已登记于案外人石某名下；同时，还以案外人石某为抵押人办理了已购商品房抵押登记手续。但案外人石某至今并未取得系争房屋的占有使用权。6、2005年5月16日，案外人柯某某以“中国运通有限公司”的法定代表人的名义，向本院出具书面材料称：“中国运通有限公司”是大联诚（上海）房地产开发有限公司的代理商，代理销售位于中国上海黄兴路黄兴广场物业（含住宅和商铺）；1999年1月5日大联诚公司董事长奚依兰出具的委托书是真实的；购买黄兴广场物业的业主提供的银行汇款单复印件或中国运通公司出具的收款凭证，本司均予以认可收到上述款项；中国运通有限公司已将收到的上述款项全部转交给大联诚（上海）房地产开发有限公司或位于香港的大联诚房地产开发营造有限公司；未办出产证的黄兴广场台湾业主每年都向我催办小产证。7、大联诚公司在本案庭审中自认柯某某的“中国运通有限公司”，原来是大联诚公司的销售代理商，但自1996年开始不是了。8、2005年7月19日，彭钜元父亲彭顺华向本院出具了一份《声明》，称其为购买系争房屋向大联诚公司的代理销售商中国运通有限公司支付了购房款新台币308万元，后经征得大联诚公司同意，由儿子彭钜元与大联诚公司正式签订系争房屋的出售合同，并依中国法律办理了公证手续。因此，原已支付的房款即全部转给儿子彭钜元，并同意现由儿子彭钜元向大联诚公司主张相应的权利。
2005年11月30日，上海市杨浦区人民法院作出（2004）杨民三（民）初字第2948号一审判决，判决：一、解除彭钜元与大联诚公司签订的有关上海市黄兴路XXX弄XXX号19楼C座房屋的《上海市外销商品房出售合同》；二、大联诚公司应返还彭钜元购房款人民币665，944.08元；三、大联诚公司应按中国人民银行规定的同期商业贷款利率向彭钜元偿付自1996年12月11日至本判决生效之日止的上述“二”项确定的人民币665，944.08元的利息；四、大联诚公司应向彭钜元赔偿人民币665，944.08元。大联诚公司不服上述判决，提起上诉。2006年2月13日，二审裁定大联诚公司未按规定缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理，按原判决执行。
（2004）杨民三（民）初字第2948号判决生效后，彭钜元向法院申请强制执行。2006年6月28日，上海市杨浦区人民法院作出民事裁定，载明，被执行人大联诚公司目前暂无可供执行的财产，上海市公安局杨浦分局函告我院，因案件侦察需要，要求对本案暂缓执行，故中止执行。2014年6月23日，彭钜元申请恢复执行，2015年1月23日，大联诚公司支付执行款项人民币1，784，540.16元、同年3月20日支付人民币2，124，358元。
2011年4月27日，原告大联诚公司取得系争房屋的产权。目前，系争房屋由被告彭钜元实际占用控制。
以上事实由大联诚公司提供的（2004）杨民三（民）初字第2948号民事判决书、上海市房地产登记簿、贷记凭证，被告彭钜元提供的（2006）沪二中民二（民）终字第254号民事裁定书、（2006）杨执字第824号民事裁定书、恢复执行申请书等及原、被告之当庭陈述所证实，本院对上述证据的证据效力予以确认。
本院认为，根据生效判决书判决，原、被告之间就系争房屋签订的《上海市外销商品房出售合同》已经解除。2011年4月27日，系争房屋也已登记至原告大联诚公司名下，故原告起诉要求被告搬离系争房屋，于法有据，本院予以支持。生效判决书是否执行完毕并不能作为被告继续占用系争房屋的理由，故对被告彭钜元提出的执行款项到位后搬离的辩称，本院不予采纳。
关于房屋使用费问题。本院认为，生效判决已解除了双方之间的房屋买卖合同，被告已失去继续使用系争房屋的依据，理应将系争房屋返还给原告大联诚公司，未返还的，应当支付相应的房屋使用费，但原告并未就2006年至2009年期间被告彭钜元占用系争房屋提供证据，且已过一年的租金诉讼时效，故本院对原告大联诚公司起诉之前的一年房屋使用费，予以支持。房屋使用费标准，本院酌定每月人民币3，500元计算。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
一、被告彭钜元应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号19楼C座房屋，将房屋交还给原告大联诚（上海）房地产开发有限公司；
二、被告彭钜元应于本判决生效之日起十日内支付原告大联诚（上海）房地产开发有限公司自2014年1月27日起至实际搬离之日止，按照每月人民币3，500元标准计算的房屋使用费；
三、驳回原告大联诚（上海）房地产开发有限公司其余诉讼请求。
本案受理费人民币4，080元，由原告大联诚（上海）房地产开发有限公司负担人民币3，174元，被告彭钜元负担人民币906元。财产保全费人民币3，020元，由原告大联诚（上海）房地产开发有限公司负担人民币2，536元，被告彭钜元负担484元。
如不服本判决，原告大联诚（上海）房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告彭钜元可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 龚 立 琼
审 判 员 陆 青
人民陪审员 陈 铭 浩
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 张占平史晨璐
附：相关法律条文
《中国人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。