上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2446号
上诉人（原审被告）沈坚鸿，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）金逸文，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人张凤卿，上海树璞律师事务所律师。上诉人沈坚鸿因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第25358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）原系沈坚鸿名下的动迁安置房。2014年9月30日，金逸文（乙方）与沈坚鸿（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价款185万元（人民币，下同）。第四条约定，甲方于2015年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲乙双方于2015年3月31日之前申请办理过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的5日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的5日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起5日内向乙方返还已收款和利息外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。2014年9月30日下午，金逸文通过银行转账支付至沈坚鸿银行账户185万元，沈坚鸿出具了收条。收条载明，沈坚鸿收到金逸文支付购买系争房屋的房款共计185万元整。当天，沈坚鸿将185万元房款从银行柜台取出。2014年10月15日，沈坚鸿出具委托书，并办理了公证委托手续。委托书载明，委托人为沈坚鸿，受托人为案外人汪某；委托人因故无法亲自办理出售系争房屋的相关事宜，特委托受托人汪某为本委托人的代理人，委托事项包括：办理房地产转移登记、代为交房、代为申报相关税费等共计十二类事项。2014年12月30日，因沈坚鸿与案外人杨某某在债权债务纠纷，系争房屋被司法查封，案号为（2015）徐民一（民）初字第128号。2015年1月16日，沈坚鸿至公证处称其于2014年10月15日在上海市东方公证处申办了委托书公证（原受托人汪某），现因情况有变，声明撤销上述委托公证书。金逸文向原审法院提起诉讼，要求沈坚鸿协助办理系争房屋的过户手续。审理中，因系争房屋被查封存在过户障碍，金逸文变更诉讼请求，请求法院判令：1、解除金逸文、沈坚鸿签订的房屋买卖合同；2、沈坚鸿返还购房款185万元；3、沈坚鸿支付金逸文违约金37万元；4、本案诉讼费用由沈坚鸿承担。沈坚鸿辩称，同意解除合同，但不同意返还购房款185万元，也不同意支付违约金。沈坚鸿没有拿到金逸文的购房款，仅陆续拿了金逸文3万元左右的生活费。系争房屋的市场价250多万元，因系争房屋内住着案外人，让金逸文自行清场，所以低于市场价出售给金逸文。2014年9月30日，金逸文通过银行转账支付至沈坚鸿银行卡185万元，沈坚鸿当天将钱款全部取出，在一辆车上，沈坚鸿将185万元现金还给了金逸文一方的人员。当天晚上十点开始，沈坚鸿被软禁，共被关了一个星期。2014年10月15日，沈坚鸿办理了公证委托手续，委托他人代为出售系争房屋事宜。2015年1月16日，沈坚鸿去公证处撤销委托。沈坚鸿没有违约，如果法院判决沈坚鸿承担违约金，要求调低。原审另查明，案外人程某某起诉沈坚鸿离婚后财产纠纷一案，上海市徐汇区人民法院于2014年4月21日立案受理。法院查明，程某某与沈坚鸿原系夫妻，于2012年11月7日调解离婚。协议离婚后，程某某要求分割夫妻共同财产。法院委托上海富申房地产估价有限公司对上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（即本案系争房屋）的市场价值进行了评估。经评估，系争房屋的市场价值为250.69万元。法院于2014年12月10日判决如下：一、上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋产权归沈坚鸿所有；二、沈坚鸿于本判决生效之日起十五日内支付程某某上述房屋折价款80万元。关于为何低于市场价买卖系争房屋。金逸文称是因为听沈坚鸿说沈坚鸿的债权人强行住在系争房屋内；另外，因为沈坚鸿吸毒，怕突然找不到沈坚鸿本人，为此还让沈坚鸿去办理了公证委托手续。沈坚鸿称是因系争房屋内住着沈坚鸿的债权人，就让金逸文自行清场，所以低价出售。一审审理中，沈坚鸿表示，如果不签相应的文件，金逸文就威胁说要去派出所举报沈坚鸿吸毒；在本案诉讼前，没有报警是因为害怕；金逸文起诉后，沈坚鸿去报警，但是公安不受理。原审认为，金逸文、沈坚鸿签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。金逸文已经支付了全部购房款185万元。沈坚鸿辩称收到购房款185万元的当天又钱款全部退还给金逸文，缺乏证据佐证，原审法院不予支持。沈坚鸿辩称受到金逸文欺诈、胁迫亦缺乏证据，原审法院难以采信。现沈坚鸿否认收到房款，且在签订合同之后，系争房屋被查封导致无法过户。沈坚鸿未协助金逸文履行过户手续，违反合同约定。金逸文要求解除合同，要求沈坚鸿退还购房款185万元，符合合同约定，原审法院予以支持。沈坚鸿认为违约金过高，要求调低。原审法院认为金逸文主张的违约金高于全部实际损失。违约金由法院依法参照违约给金逸文造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整酌定为15万元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年12月23日作出判决：一、解除金逸文与沈坚鸿于2014年9月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、沈坚鸿应于判决生效之日起七日内退还金逸文购房款185万元；三、沈坚鸿应于判决生效之日起七日内支付金逸文违约金15万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,560元，财产保全费5,000元，共计29,560元，由金逸文负担1,760元，沈坚鸿负担27,800元。判决后，沈坚鸿不服，上诉于本院称，1、被上诉人的身份是中介公司的经理，上诉人在一审中已经陈述是通过被上诉人朋友介绍认识被上诉人的，当时介绍被上诉人是A公司的老板。2、被上诉人是在与上诉人先签一份租赁合同，至上海市东方公证处制作一份公证委托书，让被上诉人朋友作为上诉人的全权委托人等，且成交价明显低于市场价，被上诉人的一系列行为表明其非真正的买房人。3、上诉人实际没有收到房款，被上诉人虽然将150万元转至上诉人的银行卡中，但上诉人在十分钟后就从银行柜台中取出现金，并在被上诉人的要求下将所有现金放到该中介公司开车来的姓吴的经理的车子里，被上诉人称替上诉人保管等回中介公司办好手续后再给上诉人，但被上诉人并没有将款项交给上诉人，只是在上诉人多次催讨下，被上诉人陆续给上诉人35,000元的生活费。综上所述，双方之间不是真实的房屋买卖合同关系，故上诉人不同意返还被上诉人185万元，更不同意承担违约责任。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人金逸文辩称，双方之间是真实的房屋买卖合同关系，双方也签订了房屋买卖合同，上诉人称被上诉人是中介公司人员也没有证据证明，上诉人称房款在被上诉人这里也没有证据证明，上诉人是因为房价上涨而反悔拒绝交房，有违诚信，应承担合同不能履行的违约责任。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人沈坚鸿对其在被上诉人金逸文提交的房屋买卖合同上签名的真实性没有异议，故该份房屋买卖合同经双方签字依法成立，至于上诉人沈坚鸿称被上诉人金逸文的真实身份是中介公司经理及该份房屋买卖合同的签订受到被上诉人金逸文等人的胁迫，以此主张双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，因其未提交证据加以证明，故本院难以采信，据此，原审法院认定双方之间存在房屋买卖合同关系并认定合法有效，并无不当，本院予以维持。被上诉人金逸文将房款185万元支付给上诉人沈坚鸿，上诉人沈坚鸿对自己的银行卡中收到过被上诉人金逸文的该笔款项未持异议，故可以认定被上诉人金逸文履行了付款义务，则上诉人沈坚鸿也应履行交房义务，但在本案审理中，基于系争房屋被查封，双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，故被上诉人金逸文要求解除合同并要求上诉人沈坚鸿承担违约责任，可予支持。至于上诉人沈坚鸿称其实际未收到该款项，该笔款项放在被上诉人金逸文这里并没有给予上诉人沈坚鸿，对此表述，被上诉人金逸文予以否认，目前也无法查证，在没有其他证据佐证情况下，本院亦难以采信。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人沈坚鸿的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22,800元，准予上诉人沈坚鸿免交。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年五月二十五日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……