广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第624号
原告李作平，男，汉族，1969年7月29日出生。
委托代理人陈日，广东邦德尔律师事务所律师。
被告刘伟东，男，汉族，1970年9月29日出生。
原告李作平与被告刘伟东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈日、被告刘伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月12日，原告与被告签订《房屋转让协议书》，约定由被告将位于深圳市宝安区石岩街道办罗租中心村馨庭苑5A1、5A2、5B2、13B3、13B7、14B7、16B6的房屋以总价款人民币1，500，000元转让给原告。因被告欠原告借款人民币5，000，000元，原告同意被告以上述房屋转让款抵扣其所欠的相应借款。此合同签订后，被告因个人原因向原告赎回7套房屋中的5A2及13B7，剩余5套房屋以人民币1，197，724元抵扣相应的借款。合同签订后原告依约履行了合同，被告却一直没有与原告办理房屋交接的手续，直至现在原告无法得到5套房屋的所有权及使用权。被告的行为已经严重损害了原告的权益，即原告既没有得到被告抵债的房产亦没有得到被告的还款。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、请求被告返还购房款人民币1，197，724元及至还款之日止的利息；2、本案诉讼费由被告承担。被告在庭审中明确其第1项诉讼请求如下：两被告向原告返还购房款人民币1，197，724元及利息（利息以人民币1，197，724元为基数，从2011年5月12日计至还款付清之日止，按银行同期贷款利率的4倍计算）。
被告刘伟东辩称，其之所以签订涉案房屋的转让协议是因为欠原告借款，2011年1月28日被告刘伟东欠原告借款人民币5，000，000元，因上述借款无法还清，在原告的逼迫下，被告刘伟东将涉案房屋抵债给原告。另，签订房屋转让协议前被告刘伟东已告知原告，其还欠他人债务人民币3，500，000元。
经审理查明：2011年1月28日，原告和被告刘伟东签订《借款协议书》，约定原告向被告刘伟东出借款项人民币5，000，000元，借款期限自2011年1月28日至2011年4月28日，同日，原告以银行转账的方式向被告刘伟东支付人民币5，000，000元。
原告与被告刘伟东于2011年5月12日签订《房屋转让协议》，约定：被告刘伟东自愿将位于深圳市宝安区石岩街道办罗租中心村馨庭院5A1、5A2、5B2、13B3、13B7、14B7、16B6的房屋（建筑面积共为739.59平方米）以人民币1，500，000元转让给原告，同时，被告同意用上述房屋转让款抵扣被告2011年1月28日向原告借款人民币5，000，000元中的人民币1，500，000元。
2011年8月，被告赎回了上述房产中的5A2、13B7两套。原告主张被告以现金人民币302，276元赎回了上述两套房产；被告主张其以银行转帐的方式分别于2011年7月4日、7月6日向原告支付了人民币400，000元、200，000元赎回了上述两套房产，且其主张的赎回款600，000元即（2012）深宝法民一初字第5601号案件中原告制作的《刘伟东欠李作平本息计算清单》中的第18项、第19项。另，被告在（2012）深宝法民一初字第5601号案件的2012年9月20日的开庭笔录中曾经主张其以现金赎回了涉案房产中的两套；（2012）深宝法民一初字第5601号《民事判决书》第8页中第（12）项、（13）项说明中已经将被告主张的其分别于2011年7月4日、7月6日向原告支付了人民币400，000元、200，000元（原告制作的《刘伟东欠李作平本息计算清单》中的第18项、第19项）作为已经偿还款项进行了抵扣。
2012年7月16日，原告就被告刘伟东未能还清上述《借款协议书》的本息，诉至法院，深圳市宝安区人民法院于2012年10月15日做出（2012）深宝法民一初字第5601号《民事判决书》，该判决于2012年12月10日生效。（2012）深宝法民一初字第5601号《民事判决书》中的本院认为部分对原告和被告刘伟东的借款事实予以了认定，但认为因原告主张2011年5月12日被告已以物抵债的方式偿还本金了人民币1，197，724元（即本案中原告诉讼请求中主张的款项），故将“该金额在本金中予以抵扣”，即判令被告刘伟东应当向原告李作平支付的借款本息中未包括上述款项人民币1，197，724元。
现原告主张涉案房产无法办理过户手续，造成以物抵债不能，故请求被告返还已经转化为购房款的原借款人民币1，197，724元。
另查：1、原、被告在庭审中确认涉案房屋为无审批手续且未经产权登记的自建房。2、原、被告在庭审中确认被告从未另外向原告归还过本案所涉及的款项人民币1，197，724元。3、被告虽然对原告提供的《深圳市罗租中群实业有限公司“馨庭院”集资房合同》的真实性不予认可，但原、被告在庭审中确认深圳市宝安区石岩街道办罗租中心村馨庭院5A1、5B2、13B3、14B7、16B6的房屋的建筑面积与原告提供的《深圳市罗租中群实业有限公司“馨庭院”集资房合同》中载明的建筑面积一致，即深圳市宝安区石岩街道办罗租中心村馨庭院5A1、5B2、13B3、14B7、16B6的房屋建筑面积分别为132.52平方米、88.88平方米、62.83平方米、107.94平方米、198.38平方米，即上述5套房屋的总建筑面积为590.55平方米。4、原、被告在庭审中确认涉案房屋未交付给被告。5、被告主张其是在被胁迫的情况下签订的《房屋转让协议》，但其未提供证据证明其该主张。
以上事实，有房屋转让协议、房屋产权证、转账凭证、借款协议书、《深圳市罗租中群实业有限公司“馨庭院”集资房合同》、（2012）深宝法民一初字第5601号《民事判决书》、（2012）深宝法民一初字第5601号案件的庭审笔录等证据和笔录、庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与被告于2011年5月12日签订《房屋转让协议》中约定的以物抵债的涉案房屋未依法进行权属登记，故《房屋转让协议》违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同。本案中，原、被告对于被告赎回涉案房产中的5A2、13B7房产后剩余以物抵债款项存有争议，但双方均未提供充分有效证据明确证明其各自的主张，在无充分有效证据证明深圳市宝安区石岩街道办罗租中心村馨庭院5A1、5B2、13B3、14B7、16B6、5A2、13B7房产中每个房产的单价均存在不同的情况下，结合本案查明的事实以及社会经济生活的客观情况，本院认定原告赎回涉案房产中5A2、13B7后剩余以物抵债款项为人民币1，197，724元（约定抵扣总价款人民币1，500，000元÷7套房屋的总建筑面积739.59平方米×原、被告确认的5A1、5B2、13B3、14B7、16B6的房屋建筑面积590.55平方米）。因原告与被告于2011年5月12日签订《房屋转让协议》无效，致使该协议中载明的原告享有的用以抵扣借款的相应债权未能通过以物抵债实现，且根据已经查明的事实以及现有的证据，被告并未另行偿还过《房屋转让协议》中用以抵扣借款的相应款项，（2012）深宝法民一初字第5601号《民事判决书》对于该部分款项亦因原告自认已经以物抵债而在支持本金中予以扣减，因此，被告应当向原告支付因以物抵债不能的原借款人民币1，197，724元及利息。另，根据原告在签订《房屋转让协议》的真实意思表示，上述以物抵债款项人民币1，197，724元已经由借款转化为购房款，故因转化不能而返还的该款项的利息应当按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算，从2011年5月12日起计至本判决指定支付之日止。原告的超额诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第一款第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告李作平与被告刘伟东于2011年5月12日签订《房屋转让协议》无效；
二、被告刘伟东应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李作平返还人民币1，197，724元及利息（利息以人民币1，197，724元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算，从2011年5月12日起计至本判决指定支付之日止）；
三、驳回原告李作平的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币21，248元，由被告负担人民币5，490元，由原告负担人民币15，758元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 利庆君
人民陪审员 许 红
二〇一三年八月三十日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。