贵阳铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2017）黔8601民初539号
原告（反诉被告）：贵州地矿集团有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区北京西路8号人民政府办公楼第26层617号。
法定代表人：宋卫华，公司董事长。
原告（反诉被告）：贵州银海益沣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路18号（银海大厦南7楼）。
法定代表人：曹明华，公司执行董事。
二原告共同委托诉讼代理人：袁倩颖，贵州信理律师事务所律师。
二原告共同委托诉讼代理人：余飞，贵州信理律师事务所律师。
被告（反诉原告）：贵州黔朝会餐饮管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路219号银海元隆广场10#号楼B1F-2F层。
法定代表人：陈文快。
被告：吴汉阳，男，1977年9月22日出生，汉族，住福建省晋江市。
被告：孙燕妮，女，1977年9月23日出生，土家族，住贵州省贵阳市南明区。
被告：陈文快，男，1984年11月16日出生，汉族，住福建省晋江市。
以上四被告共同委托诉讼代理人：杨佳，贵州钝初律师事务所律师。
以上四被告共同委托诉讼代理人：何美，贵州钝初律师事务所律师。
原告（反诉被告）贵州地矿集团有限公司（以下简称地矿集团公司）、贵州银海益沣房地产开发有限公司（以下简称银海益沣公司）与被告（反诉原告）贵州黔朝会餐饮管理有限公司（以下简称黔朝会公司）、吴汉阳、孙燕妮、陈文快房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日受理，依法适用简易程序。同年9月18日，黔朝会公司以约定管辖为由向本院提出管辖权异议，认为本案应属贵州省贵阳市观山湖区人民法院管辖。次日，本院作出民事裁定书，裁定驳回黔朝会公司的管辖权异议。黔朝会公司不服，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。2018年3月29日，贵州省贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01民辖终104号民事裁定书，驳回黔朝会公司的上诉。因案件审理过程中，本院未能按地矿集团公司、银海益沣公司提供的地点向陈文快、孙燕妮送达相关法律文书，本案裁定转为普通程序。本案于2018年5月31日公开开庭进行了审理。地矿集团公司、银海益沣公司的委托诉讼代理人袁倩颖、余飞，黔朝会公司、吴汉阳、孙燕妮、陈文快的共同委托诉讼代理人杨佳、何美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告地矿集团公司、银海益沣公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告吴汉阳于2013年1月10日签订的《租赁协议》及二原告与黔朝会公司于同年签订的《租赁协补充协议》；2.判令被告吴汉阳、孙燕妮、黔朝会公司共同向二原告支付租金及物业广告牌位租赁费1240968元（暂计至2017年8月25日），剩余租金及物业广告牌位租赁费按每月184445元支付至租赁合同解除并搬离承租房屋止；3.判令被告吴汉阳、孙燕妮、黔朝会公司共同向二原告支付违约金890554元（暂计至2017年8月25日）；4.判令被告陈文快对上述欠款承担连带责任；5.判令被告吴汉阳、孙燕妮、黔朝会公司立即搬离承租房屋，并根据合同约定拆除装修，将物业恢复至二原告交付使用前原样；6.判令被告吴汉阳、孙燕妮、黔朝会公司将煤气户头由黔朝会公司过户给原告，支付所欠费用并承担过户费用；7.本案诉讼费、保全费等由四被告承担。庭审中，二原告变更第三项诉请为：判令被告吴汉阳、孙燕妮、黔朝会公司共同向二原告支付违约金862523.64元（暂计至2017年8月25日）。事实与理由：2013年1月10日，二原告与吴汉阳签订《租赁协议》，约定吴汉阳承租二原告位于贵阳市××广场××楼××层的物业。2013年12月，二原告与吴汉阳、黔朝会公司签订《租赁协议补充协议（一）》，该补充协议最后由二原告与黔朝会公司签订，将原本的承租人由吴汉阳变更为黔朝会公司的约定，更改为追加承租人黔朝会公司，由吴汉阳、黔朝会公司共同履行支付租金等费用义务。因承租人长期未按约定履行支付租金义务，严重侵害二原告合法权益，截止2017年8月25日，四被告尚欠租金2131522元。经双方多次协商未果。因孙燕妮为吴汉阳之妻，婚姻关系存续期间的债务为夫妻共同债务，故孙燕妮应对吴汉阳的债务承担共同还款责任。另，黔朝会公司系一人公司，陈文快系该公司自然人股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，陈文快应对公司债务承担连带责任，且在未足额出资部分承担连带责任。综上，四被告的行为已经严重侵害原告合法权益，为此原告诉至本院。
被告吴汉阳、孙燕妮共同辩称，2013年11月29日吴汉阳、黔朝会公司与二原告签订《租赁协议补充协议一》，将涉案房屋所享有的权利和应当承担的义务均转移由黔朝会公司承担，吴汉阳签订补充协议后完全退出，即涉案房屋现生争议与吴汉阳无关，与孙燕妮也没有关系，涉案房屋支付租金的义务全部归于黔朝会公司，故请求法院驳回二原告对吴汉阳、孙燕妮的全部诉请；针对二原告的保全错误，吴汉阳、孙燕妮保留追究的权利。
被告黔朝会公司辩称，二原告与黔朝会公司签订《租赁协议》、《补充协议一》后，因公司经营状况恶化，严重亏损等原因，黔朝会公司根据租赁协议提前90天向二原告申请解除原租赁合同，二原告已回函同意于2017年6月25日解除本租赁协议。在黔朝会公司收到二原告解除租赁协议的回函后准备搬离租赁房屋内的设备、物品时，二原告却强行将黔朝会公司承租的负一楼、二楼上锁，不准搬离。之后黔朝会公司已经不在涉案租赁房屋内经营，涉案房屋的设备物品也不能搬出。故针对原告第一项、第二项诉请，被告黔朝会公司认为双方协议已于2017年6月25日解除，涉案房屋的租金应该计算至2017年6月25日，而不能持续计算。黔朝会公司向二原告支付的保证金294126元，可以抵扣部分房租。针对二原告的第三项诉请，违约金严重过高，并且因黔朝会公司经营困难，已向二原告申请延期缴纳租金及物业广告牌位租赁费，不存在违约金。针对原告的第五项诉请，黔朝会公司已于2017年6月25日搬出涉案承租房屋，对于涉案房屋内的设备、物品，被告黔朝会公司多次与二原告协商搬离，但二原告均不同意，并且在本案审理过程中，被告通过法院与原告多次协商，二原告也不同意被告搬离，并且二原告在未经被告同意的情况下，将被告的财物、装修毁损。最后，煤气户头是在原告名下，并非被告名下。对于第七项诉请，因本案是由于二原告自身扩大的损失，诉讼费应由其自行承担。综上，请求法院驳回二原告的诉请。
被告陈文快辩称，陈文快虽然作为黔朝会公司的股东，但黔朝会公司的财产独立于股东陈文快的财产，黔朝会公司的财务均有规范的会计凭证计账，并且陈文快在黔朝会公司的出资时间并未届满，故陈文快不应当对公司的债务承担连带责任，请求法院驳回二原告对陈文快的全部诉请。
反诉原告黔朝会公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告地矿集团公司、银海益沣公司连带返还银海元隆广场10#楼B1F层、2F层商铺中反诉原告可移动所有财物（具体清单详见附件一）；2.依法判决被告地矿集团公司、银海益沣公司赔偿反诉原告装修损失为3300000元（暂定价，最终以评估价格为准）；3.反诉诉讼费用由被告地矿集团公司、银海益沣公司连带承担。庭审中，黔朝会公司变更第一项诉请为判令反诉被告地矿集团公司、银海益沣公司连带返还银海元隆广场10#楼B1F层、2F层房屋中反诉原告的可移动所有财物，包括2F楼层空调主机房中的空调（具体清单详见2018年5月9日的调查笔录及清点清单）；变更第二项诉请为判令反诉被告地矿集团公司、银海益沣公司赔偿反诉原告装修损失及财物损失3300000元（暂定价，最终以评估价格为准）。事实与理由：黔朝会公司与地矿集团公司、银海益沣公司签订协议，承担合同义务。在经营过程中，黔朝会公司为避免亏损状况持续恶化，依合同约定向二反诉被告发送《解约函》并取得同意，并被告知于合同解除后10日内（即2017年7月5日前）将商铺内的装修、设备等物品搬离。2017年6月21日，在反诉原告准备撤出设备时，二反诉被告强行将商铺上锁。反诉原告多次与其协商未果。
反诉被告地矿集团公司、银海益沣公司共同辩称，根据租赁协议的相关约定及黔朝会公司向二反诉被告提供的解除函第三点关于涉案房屋内装修无偿归二反诉被告所有的记载，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年1月10日，贵州地矿投资有限公司（甲方，以下简称地矿投资公司）、银海益沣公司（乙方）与吴汉阳（丙方）签订《租赁协议》，约定：1.丙方承租甲、乙双方位于贵阳市北京路219号银海元隆广场10#号楼B1F-2F层的物业。2.租期为2013年6月1日至2023年5月31日，并对租金支付标准进行载明。3.甲、乙方有偿提供本物业的室外所有广告牌位给丙方使用，在租赁期间丙方按每月30000元向甲方支付租赁费，按每月31429元向乙方支付租赁费。4.房屋租金、物业广告牌位租赁费按季度支付，丙方分别于每季度结束前15日支付下季度各项费用。5.为确保协议的履行，丙方应于合同签订后7日内分别向甲方支付履约保证金143642元，向乙方支付履约保证金150484元；6.丙方未经甲、乙双方同意，存在超出经营范围（餐饮、会所）经营、转租、转让物业给第三方、在物业内进行非法活动，未按期交纳各项费用超过30日等情形，视为丙方违约，甲、乙有权扣留履约保证金，不予退还。7.丙方未按期交纳租金、物业广告牌位租赁费，甲、乙有权按所欠租金、物业广告牌位租赁费合计总额每日5‰加收滞纳金；如超过30日仍未交纳，甲、乙双方有权单方面解除本协议，并将丙方财产变卖，以冲抵租金、物业广告牌位租赁费及代扣代缴税费等；并对不足部分有权要求丙方继续补交。8.若因丙方自身问题需提前解除协议，丙方应提前90天向甲、乙提交书面申请，方可解除协议。9.丙方在正式取得本物业经营所需的营业执照后，必须与甲、乙双方签订补充协议，将本协议的丙方主体变更为营业执照上的注册名称，由该营业执照注册名称的公司履行本协议的所有约定。
同年12月2日，地矿投资公司（甲方）、银海益沣公司（乙方）、吴汉阳（丙方）、黔朝会公司（丁方）共同签订《租赁协议补充协议（一）》，在原甲、乙、丙三方签订的《租赁协议》的基础上，变更部分条款，约定如下：1.承租方由丙方变更为丁方，原协议和本补充协议项下所有承租方的权利、义务均转由丁方享有和承担。2.租赁期限为2014年2月11日至2024年2月11日。3.丁方从2014年2月11日起，前两年按每月111649元向甲方支付租金，按每月116966元向乙方支付租金；第三、四年按每月按125814元向甲方支付租金，按每月131806元向乙方支付租金。4.丁方从2014年2月11日起按原合同约定标准分别向甲、乙方支付物业广告牌位租赁费。5.原协议中丙方已向甲、乙方支付的履约保证金转为丁方向甲、乙方支付的履约保证金。2014年4月5日、5月9日，黔朝会公司向地矿集团公司、银海益沣公司支付保证金294126元。
2016年12月21日，地矿投资公司经工商登记变更为地矿集团公司。
2017年2月11日，地矿集团公司、银海益沣公司降低房屋租金及物业广告牌位租赁费为每月249165.28元。自3月11日起，黔朝会公司未能按期支付相应租金。3月27日，黔朝会公司向地矿集团公司、银海益沣公司提交《解除函》，请求解除双方签订的租赁协议，应付租金从所交纳的保证金冲抵，负一楼及二楼装修，无偿归地矿集团公司、银海益沣公司所有，并提出给予一定时间处理、搬离设施、设备。4月1日，地矿集团公司、银海益沣公司回函，提出黔朝会公司提交书面申请后的90天，即2017年6月25日正式解除《租赁协议》，并给予黔朝会公司在租赁协议正式解除后10日撤离时间。6月13日，黔朝会公司向地矿集团公司、银海益沣公司送达《工作联系函》，确认《租赁协议》于2017年6月25日解除。6月20日，地矿集团公司、银海益沣公司向黔朝会公司就所欠费用发出《追讨函》，要求黔朝会公司于2017年6月25日前将当年3月11日至6月25日的租金及物业广告牌位租赁费付清，但黔朝会公司未向出租方偿付上述款项。7月6日凌晨，地矿集团公司、银海益沣公司将涉案房屋（负一楼及二楼）上锁封闭。7月30日，二公司再向黔朝会公司发出催租函，但黔朝会公司未予回应。截止本案立案时，黔朝会公司未支付所欠房屋租金及物业广告牌位租赁费。后地矿集团公司、银海益沣公司共同对涉案房屋第二层内的固定装修进行了拆除。
另查明，1.吴汉阳与孙燕妮系夫妻关系；2.黔朝会公司系陈文快独资设立，2013年6月27日实缴出资100万元，认缴出资时间2023年3月30日；3.黔朝会公司在取得涉案房屋后，将10号楼地上一层的房屋（5间门面）转租他人。2017年7月6日，地矿集团公司、银海益沣公司将上述门面收回；4.2017年3月8日黔朝会公司以地矿集团公司、银海益沣公司名义交纳燃气费。
还查明，涉案房屋系贵州省地质矿产勘查开发局（以下简称贵州省地矿局）与银海益沣公司共同联建。2010年1月27日，贵州省地矿局授权地矿投资公司对联建房产进行经营。2017年2月28日，贵州省地矿局授权地矿集团公司继续履行原授权事宜。
在案件审理过程，本院依黔朝会公司证据保全申请至涉案房屋进行实地查勘。在双方当事人在场下，本院对负一层中可移动物品（大型厨具、沙发、部分办公用品等）逐一进行清点、登记。在涉案房屋的二楼，该楼层除中央空调主机、少量沙发、卫具、餐桌等外，其余室内装修已被拆除。
以上事实，有当事人陈述、《租赁协议》、《租赁协议补充协议（一）》、《解除函》、回函、《工作联系函》、《追讨函》、工商登记信息、照片、现场勘查笔录、视听资料、燃气费发票等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，《租赁协议》、《租赁协议补充协议（一）》依法成立，合法有效。合同当事人均应按合同约定履行义务。黔朝会公司未按约定支付房屋租金，构成违约。
关于本诉部分，争议焦点如下：1.吴汉阳是否应当承担合同责任，孙燕妮是否应在夫妻共同债务内承担连带责任；2.被告黔朝会公司关于涉案合同已经解除的抗辩是否成立；3.合同解除后，房屋租金、物业广告牌位租赁费及违约金计算至何时，且如何计算；4.作为黔朝会公司唯一股东的陈文快是否在本案中承担责任。
焦点一。在《租赁协议》中，地矿集团公司、银海益沣公司与吴汉阳就取得营业执照后变更承租人进行了约定。在涉及承租人的合同权利义务概括转让的《租赁协议补充协议（一）》中，吴汉阳与黔朝会公司在合同丁方处共同签章，客观上该行为表明吴汉阳作为合同当事人之一，知晓合同内容，并不因为其未在丙方处盖章而否定合同的效力。补充协议中关于承租人变更为黔朝会公司，吴汉阳退出《租赁协议》的约定，系补充协议当事人真实意思表示，应约束合同当事人。二原告关于吴汉阳应承担合同责任的主张，与合同约定相悖，无法律依据，本院不予支持。因吴汉阳不承担合同责任，作为夫妻另一方的孙燕妮亦不应承担相应法律责任。
焦点二。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，黔朝会公司于2017年3月27日致函出租方提出解除合同，二原告回函同意依合同约定于90日后解除合同，故双方合同关系于同年6月25日终止，黔朝会公司提出的涉案合同已经解除的抗辩成立。二原告关于解除《租赁协议》及《租赁协议补充协议（一）》的诉请，已无事实基础，本院不予支持。
焦点三。合同解除，但不影响黔朝会公司依约定履行支付房屋租金和物业广告牌位租赁费的义务。根据黔朝会公司欠房屋租金的时间以及涉案合同的解除时间，黔朝会公司应向二原告支付2017年3月11日至6月25日的房屋租金、物业广告牌位租赁费872078元（249165.28元/月×3个月＋249165.28元/月÷30日×15日≈872078元）。根据《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，为减少当事人的诉累，对于黔朝会公司已支付的履约保证金294126元，可作相应抵扣欠付租金，黔朝会公司应向二原告支付房屋租金和物业广告牌位租赁费为577952元。
关于二原告主张违约金的诉请。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，因黔朝会公司的违约，势必造成二原告的租金收益上有所损失，但应以实际损失为依据。二原告在无相关证据证明其具体损失的情况下，主张按合同约定的每日5‰的违约金计算方法计算其损失，明显过高。因此，对于二原告的实际损失，可参照中国人民银行一年期贷款利息4.35%的130%为标准进行计算。以租金每月249165.28元标准，即每日8305.5元，前述已确定的欠付租金577952元进行计算，黔朝会公司实际自2017年4月15日欠付相应租金和物业广告牌位租赁费。因此，对于违约金的诉请，从2017年4月15日计算至6月25日，为6268元（577952元×4.35%÷365日×70日×130%≈6268元）。
关于二原告主张计算2017年6月25日以后的房屋租金、物业广告牌位租赁费及违约金的诉请，根据《合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。涉案合同解除，双方权利义务终止，已无适用违约金的合同基础。此外，二原告给予黔朝会公司于合同解除后10日的搬离时间，并于次月6日凌晨将涉案房屋封锁，房屋的控制权已由二原告所持有，故本院对2017年6月25日以后的房屋租金、物业广告牌位租赁费及违约金的诉请，不予支持。
焦点四。黔朝会公司系被告陈文快独资设立，出资期限虽未届满，但不存在未履行或未全面履行出资义务的情况，而且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条“公司解散时，股东尚未缴纳的出资均应作为清算财产。股东尚未缴纳的出资，包括到期应缴未缴的出资，以及依照公司法第二十六条和第八十条的规定分期缴纳尚未届满缴纳期限的出资。公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，陈文快认缴出资加速到期系以法院受理破产申请为前提，但二原告在未能举证黔朝会公司不能清偿所欠债务的情况下，主张陈文快承担连带责任，并无事实及法律依据。此外，庭审中，陈文快提出其与黔朝会公司财务未混同的抗辩意见，并提供财务会计凭证予以佐证，本院询问二原告是否对该问题进行司法审计，二原告未在合理期限内提出司法审计申请，故本院对陈文快的抗辩意见予以采信，对二原告关于陈文快的诉请不予支持。
关于二原告主张被告搬离承租房屋，拆除装修，将物业恢复至二原告交付使用前原样的诉请。因二原告采取上锁措施将涉案房屋封闭，事实上已收回房屋，其诉请被告搬离房屋，本院不予支持。另，从本院实地调查上看，负一层仅保留部分固定装修，二层房屋装修已被二原告拆除，故对于二原告要求被告拆除装修、恢复交付前原样的诉请，不予支持。
关于二原告主张被告办理燃气过户手续并支付所欠费用、承担过户费用的诉请。从庭审中黔朝会公司提交的燃气费发票上看，涉案房屋的燃气账户户名仍为二原告，对该项诉请，本院不予支持。此外，对于燃气费用的诉请，二原告未提交黔朝会公司使用燃气情况的证据，应承担举证不利的法律责任，本院对该诉请不予支持。
关于反诉部分。反诉原告黔朝会公司主张反诉被告地矿集团公司、银海益沣公司返还负1层、2层房屋中可移动财物、中央空调主机的诉请，并无不当，但应以本院实际查勘中对物品的清点制作的笔录为准。鉴于反诉原告欠付房屋租金、物业广告牌位租赁费及违约金，故可在支付上述费用后，二反诉被告将上述物品返还反诉原告。
关于反诉原告主张二反诉被告赔偿装修损失、财物损失的诉请。对于装修损失的诉请。在《租赁协议》中明确约定承租人提前终止协议，出租人有权要求承租人保留所有固定装修，且在反诉原告向二反诉被告提出解除协议的函件中，也明确表示放弃涉案房屋内的装修，故从租赁合同解除之日起，涉案房屋内的装修由二反诉被告自行处置。因此，对于反诉原告提出对装修损失进行鉴定的申请，本院不予准许，对于装修损失的诉请，不予支持。对于财物损失的诉请，根据民事诉讼中“谁主张，谁举证”的原则，反诉原告应对财物损失提供相应证据。因其举证不能，应承担不利的法律后果，本院对财物损失的诉请，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告贵州黔朝会餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告贵州地矿集团有限公司、贵州银海益沣房地产开发有限公司支付租金577952元、违约金6268元；
二、反诉被告贵州地矿集团有限公司、贵州银海益沣房地产开发有限公司上述判决履行完毕后五日内将贵阳市北京路219号银海元隆广场10号楼B1F层、2F层房屋内物品返还反诉原告贵州黔朝会餐饮管理有限公司（以本院勘查笔录物品清单记载为准）；
三、驳回原告贵州地矿集团有限公司、贵州银海益沣房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告贵州黔朝会餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23854元，保全费5000元，合计28854元，由原告贵州地矿集团有限公司、贵州银海益沣房地产开发有限公司共同负担16858元，被告贵州黔朝会餐饮管理有限公司负担11996元；反诉案件受理费33200元，减半收取计16600元，由反诉原告贵州黔朝会餐饮管理有限公司负担（本诉案件受理费、保全费已由二原告预交，被告在履行判决时直接向二原告支付；反诉原告多交的反诉案件受理费16600元，退还反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 陈红时
人民陪审员 高 菁
人民陪审员 黄春生
二〇一八年七月二十三日
法官 助理 汤 琴
书 记 员 梁文文