山东省青州市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鲁0781民特9号
申请人山东青州农村商业银行股份有限公司。住所地山东省青州市驼山中路3188号，组织机构代码57936902-5。
法定代表人李全富，董事长。
委托代理人�文东，山东青州农村商业银行股份有限公司开发区支行行长。
委托代理人尹其堂，山东青州农村商业银行股份有限公司开发区支行客户经理。
被申请人潍坊青阿食品有限公司，住所地青州市北环西路1218号。
法定代表人曲玉芹，经理。
被申请人曲玉芹，女，1963年12月27日出生，汉族。
被申请人郝继斌，男，1965年2月6日出生，汉族。
申请人山东青州农村商业银行股份有限公司于2016年3月28日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后依法由审判员王彦山担任审判长，与代理审判员朱秀明、张彬组成合议庭进行了听证，现已审查终结。
申请人称：2010年5月27日、2012年5月11日，被申请人潍坊青阿食品有限公司与申请人签订二份最高额抵押合同，自愿为潍坊青阿食品有限公司自2010年5月27日至2015年5月11日在申请人处的借款提供房地产担保，并在青州市房地产管理局、青州市国土资源局办理了抵押登记，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、违约金、律师费及实现债权的一切费用等。
2012年5月12日，潍坊青阿食品有限公司与申请人签订流动资金借款合同一份，约定被告潍坊青阿食品有限公司向申请人借款4000000元，利率按正常年利率9.84%，逾期年利率14.76%计算，期限为2012年5月12日至2013年5月7日，同时该公司董事曲玉芹、郝继斌自愿签订连带保证书，同日申请人按照合同约定履行了出借义务。该笔借款到期前，被告因资金紧张。申请展期，展期到期日为2014年5月6日。2014年5月6�借款到期后，潍坊青阿食品有限公司未能按期足额偿还借款。
2012年5月29日，潍坊青阿食品有限公司与与申请人签订流动资金借款合同一份，约定潍坊青阿食品有限公司与向申请人借款3000000元，利率按正常年利率9.84%，逾期年利率14.76%计算，期限为2012年5月29日至2013年5月17日，同时该公司董事曲玉芹、郝继斌自愿签订连带保证书，同日申请人按照合同约定履行了出借义务。该笔借款到期前，被告因资金紧张。申请展期，展期到期日为2014年5月6日。2014年5月6日借款到期后潍坊青阿食品有限公司未能按期足额偿还借款。
以上两笔借款期限届满后，经申请人多次催收，被申请人潍坊青阿食品有限公司、曲玉芹、郝继斌拒不履行还款义务。为维护申请人合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相�法律规定，请求依法核准对被申请人的担保财产采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对担保财产变价后所得的价款在提供担保的9719576.67元债权金额范围内（利息计算至2016年1月20日，其中借款400万元，利息为1553106.67元；借款300万元，利息为1166470元。以后利息按照合同约定另行计算至贷款还清之日）、律师代理费80000元优先受偿。
本院审查查明：2010年5月27日，被申请人潍坊青阿食品有限公司与申请人山东青州农村商业银行股份有限公司于签订最高额抵押合同一份，合同号为（青）农信高抵字（2010）年第0527001号。合同约定被申请人潍坊青阿食品有限公司为其自2010年5月27日至2015年5月26日在申请人处实际形成的债权最高余额402万元以房产提供抵押担保。抵押担保的范围包括全部债务本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。2010年5月27日，被申请人潍坊青阿食品有限公司以其所有的位于青州市东高镇韩家村的房产（房屋所有权证号为青房权证东高字第******号、第******号、第******号）向青州市房地产管理局办理了抵押登记，申请人山东青州农村商业银行股份有限公司取得了抵押登记机关颁发的青房他证益都字第201008**号他项权利证书一份。2012年5月11日，被申请人潍坊青阿食品有限公司与申请人签订最高额抵押合同一份，合同号为（青州农商行）高抵字（2012）年第0511001号。合同约定被申请人潍坊青阿食品有限公司为其自2012年5月11日至2015年5月10日在申请人处主债权在298万元的最高余额内以土地提供抵押担保。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于�讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高余额内。2012年5月11日，被申请人潍坊青阿食品有限公司以其所有的位于青州市东高镇韩家村的土地（土地使用权证号为青国用（2006）第******号）向青州市国土资源局办理了抵押登记，申请人山东青州农村商业银行股份有限公司取得了抵押登记机关颁发的青他项（2012）第00218号他项权利证书一份。
上述（青）农信高抵字（2010）年第0527001号、（青州农商行）高抵字（2012）年第0511001号抵押合同签定并办理房产、土地抵押权登记后，被申请人潍坊青阿食品有限公司二次向申请人借款，共计700万元。其中，2012年5月12日，被申请人潍坊青阿食品有限公司向申请人借款400万元，双方签订流动资金借款合同一份，合同约定借款年利率为9.84%、逾期�率为约定利率加收50%；借款期限为2012年5月12日至2013年5月7日。同日，申请人将借款400万元打入被申请人潍坊青阿食品有限公司银行账户。后被申请人因资金紧张，申请展期。双方于2013年5月7日签订借款展期协议一份，约定展期后借款到期日为2014年5月6日；借款利率为基准利率基础上上浮60%，利率调整以一个月为一个周期。以上借款400万元，被申请人潍坊青阿食品有限公司未偿还借款本金，偿还利息至2012年12月19日。2012年5月29日，被申请人潍坊青阿食品有限公司向申请人借款300万元，双方签订流动资金借款合同一份，合同约定借款年利率为9.84%、逾期利率为约定利率加收50%；借款期限为2012年5月29日至2013年5月17日。同日，申请人将借款300万元打入被申请人潍坊青阿食品有限公司银行账户。后被申请人因资金紧张，申请展期。双方于2013年5月17日签订借款展期协议一份，约定展期后借款到期日为2014年5月6日；借款利率为基准利率基础上上浮60%，利率调整以一个月为一个周期。以上借款300万元，被申请人潍坊青阿食品有限公司未偿还借款本金，偿还利息至2012年12月17日。
上述借款700万元，申请人于2015年5月4日进行了催收，被申请人潍坊青阿食品有限公司在贷款逾期催收通知书上签字、盖章，但未偿还借款本息。现被申请人潍坊青阿食品有限公司欠申请人借款本金700万元、利息2719576.67元（其中借款400万元，自2012年12月20日计算至2016年1月20日，利息及逾期利息为1553106.67元；借款300万元，自2012年12月18日计算至2016年1月20日，利息及逾期利息为1166470元）。诉讼中，申请人放弃了关于律师代理费80000元的申请。
本院认为，申请人山东青州农村商业银行股份有限�司与被申请人潍坊青阿食品有限公司签订的流动资金借款合同、最高额抵押合同，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同均合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条的规定，青州市房地产管理局、青州市国土资源局对最高额抵押合同项下的房地产进行抵押登记后，申请人对位于青州市东高镇韩家村的青国用（2006）第******号土地使用权证项下的土地和青房权证东高字第******号、青房权证东高字第******号、青房权证东高字第******号房屋所有权证项下的房产拥有完整的抵押权，对依法变现所得价款享有优先受偿的权利。现申请人向人民法院申请实现担保物权，即是对该权利的实际行使。同时，最高额抵押担保的债权已确定，实现抵押权的条件成就，申请人的申请于法有据，本院予以支持。
《中华人民共和国担保法》第五十九条规定，本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议在最高额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。也就是说，最高额抵押权所担保的债权，以约定的最高额为限度。当结算期届至债权最终确定时，如果实际债权额超过最高额的，则以最高额为抵押权所担保的债权额。超出部分的债权额为普通债权，不受最高额抵押权担保，由债务人按一般债务负责清偿。具体到本案，抵押物变现后的责任额度应在700万元这一最高限额内，超出该限额的债权，申请人在抵押物上没有优先受偿权。实现抵押权的费用基于抵押关系而产生，自应列入抵押权担保的范围之内，这是保护抵押权人利益所必须的费用。申请人与被申请人约定，实现抵押权的费用首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高�额内，此约定系双方真实的意思表示，符合抵押权设立的目的和法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款、第一百九十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百九十七条之规定，裁定如下：
一、对被申请人潍坊青阿食品有限公司所有的位于青州市东高镇韩家村的青国用（2006）第******号土地使用权证项下的土地、青房权证东高字第******号房屋所有权证项下的房产、青房权证东高字第******号房屋所有权证项下的房产、青房权证东高字第******号房屋所有权证项下的房产，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得款项，首先扣除申请人山东青州农村商业银行股份有限公司实现债权的实际支出如鉴定费、拍卖费、公告费等；申�人山东青州农村商业银行股份有限公司对变价后所得款项，在最高抵押额7000000元范围内，对借款本金7000000元及利息2719576.67元（利息计算至2016年1月20日，以后利息以借款本金7000000元为计算基数，按借款合同约定的逾期利率自2016年1月21日起计算至债权实现日止）优先受偿。
二、驳回申请人山东青州农村商业银行股份有限公司的其他申请。
申请费38199元，由被申请人潍坊青阿食品有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王彦山
代理审判员 朱秀明
代理审判员 张 彬
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 赵晓明