广东省深圳市罗湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0303执异107号
案外异议人李洁平。
案外异议人张文辉。
案外异议人王吉祥。
案外异议人占莉莉。
以上四案外异议人共同委托代理人钱星。
申请执行人深圳市东康电力设备有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处塘尾社区南埔山粤宝公司A区第6号，组织机构代码。
法定代表人赵晓东。
委托代理人王捷。
被执行人深圳市国融房地产开发有限公司[原名港丰房地产开发（深圳）有限公司]，住所地深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，组织机构代码。
法定代表人胡雯婷。
本院在执行已发生法律效力的（2014）深中法商终字第1972号民事判决书过程中，查封被执行人深圳市国融房地产开发有限公司所有的位于港丰大厦负2层地下室发电机组。案外人李洁平、张文辉、王吉祥、占莉莉对此提出异议，认为涉案发电机组的所有权为港丰大厦全体业主，应解除对涉案发电机组的查封。本院受理该申请，并组成合议庭进行公开听证。案外异议人李洁平、张文辉、王吉祥、占莉莉的委托代理人钱星、申请执行人深圳市东康电力设备有限公司的委托代理人王捷到庭参加听证。被执行人深圳市国融房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外异议人李洁平、张文辉、王吉祥、占莉莉称，请求解除对港丰大厦负2层地下室发电机组的查封及不对上述属于港丰大厦全体业主享有的财产采取强制执行措施。事实与理由：贵院在执行深圳市东康电力设备有限公司与港丰房地产开发（深圳）有限公司买卖合同纠纷一案中，以（2015）深罗法执二字第1267-3号裁定书查封了位于港丰大厦负2层地下室发动机，由于该发动机不属于被执行人港丰房地产开发（深圳）有限公司的财产，异议人作为港丰大厦的小业主特向法院提出异议。一、被查封的涉案发动机是由被执行人港丰房地产开发（深圳）有限公司购买安装在港丰大厦，但是港丰大厦开发完成后，本案的被执行人港丰房地产开发（深圳）有限公司作为开发商已将港丰大厦进行预售，并于2013年12月将港丰大厦所附属的所有设备包括发动机组移交，该发动机目前由港丰大厦物业管理单位负责运营和管理。根据我国法律规定，该发动机属于港丰大厦小业主共同共有，已不再属于港丰大厦开发商的财产，不应被执行。二、异议人是港丰大厦的业主，所购的港丰大厦房产已在深圳产权中心备案，与本执行案件存在利害关系，有权提出案外人异议。三、目前，500多户小业主已入住港丰大厦，查封和执行港丰大厦发动机，不仅影响到港丰大厦的正常运作，影响到整个大厦的消防安全，而且损害了港丰大厦业主的权益。综上所述，港丰大厦的发动机不属于被执行人港丰房地产开发（深圳）有限公司的财产，恳请法院尽快解除查封。
为支持其主张，异议人李洁平、张文辉、王吉祥提交了以
下证据：1、深圳市房地产买卖合同（预售），证明异议人是港丰大厦的业主，对执行标的享有共有所有权；2、《港丰大厦整体工程移交明细表》，证明涉案执行标的已移交给港丰大厦物业管理公司，归全体业主共有;证据3、收款收据，证明异议人已经支付购房款；证据4、《房屋钥匙/资料领取登记表》，证据5、《室内验收记录表》，证据6、《委托银行收费协议书》，证据7、《港澳8号区域防水责任书》，证据8、《港澳8号精神文明建设公约》、证据9、《港丰大厦临时业主管理公约》，证据10、《港丰大厦前期物业管理服务协议》，证据3-10证明异议人已经办理入伙手续，成为港丰大厦业主。
为支持其主张，异议人占莉莉提交了以下证据：1、深圳市
房地产买卖合同（预售），证明异议人是港丰大厦的业主，对执行标的享有共有所有权；2、《港丰大厦整体工程移交明细表》，证明涉案执行标的已移交给港丰大厦物业管理公司，归全体业主共有;证据3、收款收据，证明异议人已经支付购房款；证据4、《房屋钥匙/资料领取登记表》，证据5、《室内验收记录表》，证据6、《港澳8号区域防水责任书》，证据7、《港澳8号精神文明建设公约》、证据8、《港丰大厦临时业主管理公约》，证据9、《港丰大厦前期物业管理服务协议》，证据3-9证明异议人已经办理入伙手续，成为港丰大厦业主。
对异议人提出的证据，申请执行人质证后认为，证据1买卖合同真实性予以确认，关联性不予确认，不足以证明四个异议人是港丰大厦的业主，异议人无法就合同的履行情况、房屋入伙情况及是否取得房产证的情况起到任何证明作用；证据2真实性确认，但是关联性不确认，该证据只能证明涉案执行标的由被执行人移交给棕榈物业公司进行管理，不能证明执行标的所有权发生了转移。证据3真实性不予确认，李洁平、张文辉、王吉祥三人采用一次性付款方式，但是却只有收款收据，没有银行转账记录作为佐证，一百多万的交易不符合交易习惯，而且所有异议人的付款时间均在其房屋买卖合同签订之前；占莉莉31万元的收款收据原件与异议人提交的复印件不一致，有明显涂改的痕迹，而且占莉莉通过银行按揭支付剩余款项，但是没有贷款合同以及还款记录；证据4、5真实性、合法性、关联性不予确认，均没有开发商即本案被执行人港丰公司的盖章，不能证明房屋已由港丰公司移交给异议人；其余证据的真实性无法确认，均不能证明异议人为业主，因为异议人并未提交房产证。
申请执行人深圳市东康电力设备有限公司称，一、异议人提交的证据不足以证明其为港丰大厦的业主，异议人向法院提出执行异议未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半的业主同意，故异议人不具备向法院提出异议的主体资格。异议人只向法院提交了深圳市房地产买卖合同（预售），但该合同是否已实际履行，房屋是否已入伙，异议人是否取得房产证均未有证据证明，故四个异议人不足以证明自己是港丰大厦的业主。根据《物权法》第76条的规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，申请执行人认为向法院提出执行异议，主张执行标的为全体业主共有应属于有关共有重大事项，依法应当经由上述表决程序通过，未经上述程序，异议人无权向法院提出执行异议。二、被执行人与异议人签订的深圳市房地产买卖合同（预售）附件五第一条中已约定，本房地产转让时，所占项目的地下停车位、顶层天面、架空层、转换层、地下室等未参与公用面积的物业仍归出卖人享有，也就是说，被执行人出售房产时并未将地下室一并转让给异议人，故存放于港丰大厦负2层的执行标的也不可能转让给异议人。异议人提交的港丰大厦整体工程移交明细表只能证明被执行人将涉案执行标的移交给深圳棕榈物业管理有限公司进行管理，并不能证明涉案执行标的所有权发生了转移，故异议人主张执行标的没有合同和事实依据。三、对涉案柴油发电机组的执行不会对港丰大厦的安全和运行秩序产生影响，本案中拟执行的柴油发电机组对于港丰大厦来说是可替换的，只需另购一台相同类型的柴油发电机组就可以满足港丰大厦的安全和运行需求，但该执行标的对于申请执行人来说是目前唯一可供执行的财产，故请求依法驳回异议人的执行异议申请，继续该执行标的的拍卖工作，以维护申请执行人的合法权益。
申请执行人未提供证据证明其主张。
经审查查明，深圳市东康电力设备有限公司诉港丰房地产开发（深圳）有限公司（现深圳市国融房地产开发有限公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月30日作出（2013）深罗法民二初字第1128号民事判决书，判决深圳市东康电力设备有限公司于本判决生效后十五日内向港丰房地产开发（深圳）有限公司交付、安装KTA50-G3型发电机组，并拆除KTA38-G9A型发电机组；深圳市东康电力设备有限公司于本判决生效后十五日内向港丰房地产开发（深圳）有限公司支付违约金人民币58000元；驳回深圳市东康电力设备有限公司全部诉讼请求；驳回港丰房地产开发（深圳）有限公司其他反诉请求。由于深圳市东康电力设备有限公司不服该判决上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2015年1月15日作出（2014）深中法商终字第1972号民事判决书，判决撤销本院（2013）深罗法民二初字第1128号民事判决；港丰房地产开发（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市东康电力设备有限公司支付79.4万元及利息（利息以79.4万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年6月5日计至本判决确定的款项付清之日止）；驳回深圳市东康电力设备有限公司的其他诉讼请求；驳回港丰房地产开发（深圳）有限公司的反诉请求。该判决于2015年2月3日生效，由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。
在执行过程中，查封被执行人深圳市国融房地产开发有限公司所有的位于港丰大厦负2层地下室发电机为暮色，水箱为黑色，柴油发动机机身编号41146664，机身型号为KTM38-G9A，机器上的标志牌生产厂家为重庆康明斯有限公司的英文，出厂日期为2011年3月。水箱型号为KTA38-G9A，制造商为广州市南鸿散热器有限公司；交流发电机品牌为ENGGA，型号为400L-1000N；自动控制系统型号为FKX-388号。
异议人（买受人）与被申请执行人（出卖人）签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）第四条关于建筑物区划内共有部分权利的约定：本房地产转让时，出卖人对建筑物区划内共有部分权利所拥有的共有和共同管理的权利同时转让，但法律法规明确规定的除外。本合同所称建筑物区划内共有部分，主要包括：3、消防、公共照明等附属设施、设备等。
另查明，2013年12月8日，被执行人已将港丰大厦整体工程移交深圳棕榈物业管理有限公司，并出具了移交明细表，其中《港丰大厦》机电设备移交清单第四项：(消防
--备用)柴油发电机组即涉案执行标的物已移交深圳棕榈物业管理有限公司管理。
深圳棕榈物业管理有限公司作为港丰大厦的物业管理公司，就涉案标的物曾向本院提出案外人异议申请，本院于2015年12月15日作出（2015）深罗法执外异字第88号执行裁定书，以案外人不是本案适格主体为由驳回案外人所提异议。深圳棕榈物业管理有限公司不服该裁定书，向深圳市中级人民法院申请复议，深圳市中级人民法院于2016年4月8日作出（2016）粤03执复1号执行裁定书，驳回申请复议人深圳棕榈物业管理有限公司的复议请求，维持本院（2015）深罗法执外异字第88号执行裁定书。
本院认为，根据相关法律规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者经营性活动，权利人有权请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。本案中，异议人与被执行人签订《深圳市房地产买卖合同》(预售)，并按合同约定向被执行人支付了购房款且办理了入住手续，成为港丰大厦的业主，因此，案外人是本案适格主体；根据该合同及被执行人出具的港丰大厦整体工程移交清单显示，涉案标的物已随大厦整体工程移交港丰大厦的全体业主，因此，涉案标的物所有权已经转移，不宜作为被执行人的财产予以执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对位于港丰大厦负2层地下室发电机组的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 青
审 判 员 罗映霞
代理审判员 王 艳
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 姜夕月