福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）融民初字第5466号
原告陈友福，男，1973年12月20日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
被告陈晓冰，男，1975年5月15日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福州市晋安区。
被告何美，女，1982年11月3日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
委托代理人江一泓、黄清枝，福建中天成律师事务所律师。
原告陈友福诉被告陈晓冰、何美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告陈友福、被告陈晓冰、两被告委托代理人黄清枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈友福诉称：被告陈晓冰、何美系夫妻关系。两被告于2009年10月27日向福清市恒泰房地产开发有限公司购买了福清市龙山街道瑞亭恒泰花园小区1幢1210室，并于2010年8月20日与招商银行股份有限公司福州福清支行签订了个人购房借款及担保合同，办理了按揭手续，向招商银行贷款40万元，期限从2010年8月20日至2025年8月20日。2013年5月8日原告与被告陈晓冰、何美签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的上述房屋以150万元卖给原告。合同签订后，原告向被告陈晓冰全额支付购房款，被告陈晓冰于2013年5月13日出具收条给原告。同日，两被告向原告交付了该房屋以及相关购房手续等材料。按双方合同约定，两被告应于收到购房款后一个月内协助原告办理房屋产权变更手续，但被告至今未依约履行其协助办理过户变更手续，致使该房屋仍无法变更到原告名下。由于两被告与招商银行的购房借款及担保合同尚未履行完毕，原告亦愿意替两被告偿还其招商银行尚未履行完毕的借款。现请求判令：一、确认原告与被告陈晓冰、何美于2013年5月8日签订的房屋买卖合同有效；二、被告陈晓冰、何美于判决生效之日起七天内协助原告办理位于福清市龙山街道瑞亭恒泰花园小区1幢1210室的房屋所有权及土地使用权变更手续。三、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈晓冰、何美辩称：原告所陈述属实，被告同意原告的请求。两被告于2010年2月份结婚，套房是被告陈晓冰在婚前于2009年购买，价格80多万元，其中首付款411186元（第一次支付171186元，第二次支付240000元），银行按揭40万元，是从被告陈晓冰的工资账户支付的。讼争房屋2011年交房，2012年3月份被告装修入住，大概住了半年左右。被告陈晓冰与原告是朋友关系，被告当时准备去省外，平时与原告也有金钱上的来往，被告就将房屋卖给原告。综上，请求依法判决。
经审理查明：被告陈晓冰、何美系夫妻关系，双方于2010年2月9日登记结婚。2009年10月27日被告陈晓冰与福清市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定被告陈晓冰向恒泰公司购买恒泰花园第1幢12单元1210号房，建筑面积为137.79平方米，按单位每平方米价格5887.12元计算购房款为811186元。签订合同后被告陈晓冰先后两次分别支付恒泰公司购房款171186元、240000元合计411186元，剩余400000元被告通过向招商银行股份有限公司福州福清支行按揭贷款的形式支付并于2010年8月20日签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款人（抵押权人）为招商银行股份有限公司福州福清支行，借款人为陈晓冰，抵押人为陈晓冰，保证人为案外人吴焰芬。该合同约定被告陈晓冰向招商银行福清支行借款40万元。合同第38条第3款约定抵押人或抵押物发生下列情形之一者，即视为已发生违约事件；其中第3项约定：“抵押人未经贷款人书面同意，擅自转让、再抵押或以其他任何不适当的方式处分抵押物，或其虽经贷款人书面同意但处分抵押物所得不按贷款人要求用于偿还借款人所欠贷款债务的。”
庭审中，被告陈晓冰主张已支付的411186元购房款系婚前通过其个人财产支付，按揭贷款的还款系婚后通过被告陈晓冰工资帐户支付。2013年5月8日被告陈晓冰、何美（甲方）与原告陈友福（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买讼争房屋，总价款为1500000元（不包括招商银行按揭贷款余额），乙方在签订合同之日起10日内一次性付清购房款，银行按揭借款自合同签订当月起由乙方支付，与甲方无关。合同第四条约定乙方支付全部购房款后甲方应在一个月内协助乙方办理相关产权过户手续，办理税费由乙方承担。庭审中，原告主张购房款包括了被告已对房屋进行装修的费用，原告和被告陈晓冰系朋友关系，双方存在多次借贷的经济往来并通过被告陈晓冰指定的帐户进行交易。原告向本院提交中国建设银行股份有限公司福清融城支行陈友福个人帐户（帐号：62×××86）交易流水单，2013年5月13日该帐户转帐至案外人连利隆帐户（原告主张该帐户为被告陈晓冰指定）两笔款项分别为400万元、2000万元共计2400万元。原告主张其中150万元为购房款，另外2250万元为被告陈晓冰向原告的借款，为证明该主张，原告另向本院提交三张借条总额为2250万元的借条为证。2013年5月13日当天被告陈晓冰向原告陈友福出具一张收条，收条载明：“现收到陈友福银行转帐人民币五百万元整（￥5000000）其中壹佰伍拾万元为恒泰花园1号楼1210单元购房款，叁百伍拾万元为借款。”签订《房屋买卖合同》后原告入住讼争房屋。因讼争房屋的产权过户等问题，原告向本院起诉。庭审中，被告主张因开发商的原因讼争房屋未办理产权登记，但被告愿意在条件成就时为原告办理产权过户登记手续。
以上事实，有当事人庭审陈述和原告提交的《商品房买买卖合同》及不动产销售发票，《个人购房借款及担保合同》、《房屋买卖合同》及移交清单、银行交易流水单、收条、借条、物业公司收款收据，被告提交的结婚证为证，经庭审举证质证和本院审查核实，本院对上述事实予以确认。
本院认为：原告陈友福与被告陈晓冰签订的房屋买卖合同主体合法、意思表示真实且不违反法律强制性规定，依法成立并生效，故原告诉请确认讼争房屋买卖合同有效，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。原告另诉请两被告协助原告办理房屋产权过户变更手续，但讼争房屋并未办理产权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十九条规定，在案证据未能证明讼争房屋的转让经过抵押权人招商银行股份有限公司福州福清支行的同意，转让的价款用于提前清偿债务或受让人代为清偿债务消灭抵押权，故原告诉请讼争房屋进行物权变更，但其提交的证据不足以证明讼争房屋符合物权变更的条件，对其请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告陈友福与被告陈晓冰于2013年5月8日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、驳回原告陈友福其他诉讼请求。
本案受理费18300元，由原告陈友福负担9150元，被告陈晓冰、何美负担9150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 吴叔凯
审判员 魏益钦
审判员 游 捷
二〇一五年五月十八日
书记员 施李春
附：本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。