浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第1879号
原告：杭州南宋御街商业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区祠堂巷19号。
法定代表人：游文程，董事长。
委托诉讼代理人：夏晓明，浙江浙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛金卓，浙江浙元律师事务所律师。
被告：金国柱，男，汉族，1968年3月22日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
原告杭州南宋御街商业管理有限公司与被告金国柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法由代理审判员郭淑婷适用简易程序独任审判，于2015年11月16日、2016年1月4日两次公开开庭进行了审理。原告杭州南宋御街商业管理有限公司的委托诉讼代理人夏晓明、牛金卓，被告金国柱到庭参加诉讼。后因案情复杂，于2016年3月4日裁定本案转为普通程序审理，由代理审判员郭淑婷与人民陪审员王明珠、咸青央组成合议庭，于2016年5月19日、6月7日、9月20日三次公开开庭进行了审理。原告杭州南宋御街商业管理有限公司的委托诉讼代理人夏晓明、牛金卓，被告金国柱到庭参加诉讼。
原告杭州南宋御街商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退杭州市××城区××号商铺返还原告；2.被告按每月24082.5元支付从2015年8月1日起暂计算至2015年9月15日止的房屋使用费36123.75元，此后继续按此标准支付至房屋实际腾退之日止；3.被告支付逾期腾房违约金54630.99元（按每日791.75元的1.5倍从2015年8月1日暂计算至2015年9月15日止），此后继续按此标准支付至房屋实际腾退之日止；4.租赁房屋内装修归原告所有；5.被告立即向原告支付拖欠的租金602063.09元（从2010年10月1日起计算至2015年7月31日止），并按央行同期贷款利率的1.3倍支付自2012年4月1日起至实际付清时止的违约金（暂计算至2015年9月15日为100599.46元）；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《南宋御街·中山路商铺租赁合同》，约定被告承租位于杭州市××城区××号商铺，该商铺建筑面积约为167.39平方米。租赁期共5年，自2010年8月1日起至2015年7月31日止，并约定了租金及支付方式。合同签订后，原告依约定履行了合同的义务将房屋租赁给被告，但被告却并没有按照合同的约定履行义务，拖欠租金至今。原告多次催促被告缴纳租金均未果。
被告金国柱辩称，1.被告受原告邀请，对河坊街非主要路段店铺进行考察，在获得当时主要领导免租承诺前提下与其他商户分别承租，并签署了意向合同，租期为5年。2.被告自始至终没有开展任何经营活动，在交纳装修保证金后，抱着繁华商业街实现价值的愿景，按照合同约定去市工商局办理公司注册，因该房屋没有房屋产权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋测绘成果报告等材料，仅有建设用地规划许可证，属违章建筑，无法办理房屋租赁备案证，工商局要求先去做好房屋租赁备案证再办理公司注册手续，当时被告多次与管委会交涉，管委会答应处理好，但是始终没有结果，造成被告无法注册公司；被告是守法市民和经营户，不能违法经营，因此无法按照合同规定开展正常经营活动，被告认为系原告的原因导致该合同无效。3.合同是两个月的过渡合同。按照合同第2.1条约定，被告要在两个月成立新公司，双方以书面形式变更合同项下的承租人；合同第2.3条约定，原告在该商铺内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照等，按照规定进行经营活动；合同第14.3条约定，本合同自双方签字并加盖各自的公章及骑缝章（且）缴纳保证金之日起生效，合同应在被告缴纳保证金后生效，但除了装修保证金之外，原告从未让被告缴纳任何保证金和物业管理费用，因此被告认为本合同无效。4.根据杭州市住房和城市建设局规定，小型建筑工程备案必须有房屋产权证的复印件，至今原告还没有提供房屋产权证书复印件和管委会同意装修的证明，因原告的原因致使被告无法装修，故装修免租期无限延长。5.当时管委会主要领导承诺可以先不考虑租金，先进来经营再说，被告在无法注册公司的情况下多次与管委会工作人员交涉，并提出不租的申请，但管委会人员一直没有作为，没有对接并协助被告完成善后事宜，被告认为原、被告就该商铺没有任何租赁关系。6.假设合同约定成立，管委会五年来一直没有催缴租金的行为，被告推定有两种可能，一是免租扶持政策长期有效；二是双方都认为已经自动解约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款之规定，原告在争议出现初期就可以到法院进行诉讼，合同的第10条违约责任明确约定被告在连续3个月未支付租金的，合同将在通知被告之后终止，原告从未通知被告，也未向被告收取物业费。此外，原告提交的催缴通知单作假，法院应追究原告责任。综上，合同不成立，要求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。
原告杭州南宋御街商业管理有限公司为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1.《南宋御街·中山路商铺租赁合同》，证明租赁事实、期限、租金标准、支付时限、违约金计算标准、押金和装修约定；
2.杭州市计划委员会文件；
3.建设用地规划许可证及附件；
4.建设用地批准书；
5.国有土地划拨决定书；
6.标准地名门牌使用证；
证据2至证据6共同证明杭州市清河坊历史街区管理委员会对涉案房屋拥有合法产权的事实；
7.房屋出租授权书，证明原告拥有合法出租权的事实；
8.催缴通知单，证明原告催缴的事实；
9.被告金国柱与王宗威之间的银行历史明细清单，证明被告金国柱与王宗威存在经济往来的事实；
10.杭政函[2008]162号杭州市人民政府关于杭州清河坊历史街区二期建筑保护实施方案的批复；
11.杭规发[2007]477号关于清河坊历史街区二期保护实施方案审查会的会议纪要；
12.杭规简复[2007]339号杭州市规划局公文处理简复单；
证据10至证据12共同证明案涉房屋的功能定位，用地性质为公共设施用地，产权归杭州市清河坊历史街区管委会所有的事实；
13.关于请求支持企业（商户）生存的联名报告，证明被告在联名报告上签名，被告依然在承租案涉房屋并使用的事实；
14.快递跟踪记录和EMS单据，证明原告向被告催缴的事实；
15.记账联和现金解款单，证明被告交过案涉合同中租赁保证金的事实；
16.关于大井巷××号情况说明（王宗威出具），证明被告金国柱与王宗威存在经济往来，被告存在非法转租的情况。
被告金国柱为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：
1.收据联，证明被告已经支付装修保证金，但是该保证金未退回的事实；
2.房屋登记信息查询记录，证明原告当时登记的权属属性是住宅，故不能办理公司注册，且只有建设许可证但无土地出让证也无法办理房屋租赁备案证的事实；
3.小型建筑装修工程备案指南、小型简易建筑装修工程备案指南，证明被告进行装修所需要的材料，根据合同第3.8条约定，因原告的原因致使无法装修，装修免租期相应延长的事实；
4.房屋租赁备案证办理须知，证明因原告无房屋备案证，导致被告无法正常办理房屋装修审批手续的事实；
5.证明（王宗威出具），证明案涉房屋现使用人为王宗威，王宗威告知与被告无关，并应被告要求出具证明的事实；
6.情况说明（王宗威出具），证明案涉房屋一直由案外人王宗威使用的事实；
7.照片，证明位于大井巷××号的房屋建于民国年间，已超过五十年，属于历保建筑，按照《杭州市历史文化街区和历史建筑保护条例》的规定，原告出租给被告的房屋不能作为商铺使用；王宗威的妻子在南宋御街处开有商铺，其本人也在南宋御街新承租了八间商铺，原告所说的不认识王宗威不符合事实；
8.政府信息不存在告知书，证明案涉房屋没有建设工程规划许可证。
针对上述证据，本院组织原、被告在审理过程中进行质证，到庭当事人的质证意见如下：
被告金国柱对原告提交的证据1至证据7的真实性无异议，但认为当时原告未提供给被告用于办理装修备案，且无建设工程规划许可证，消防也不达标，房屋消防不达标是不能用于经营的；对证据8有异议，认为不是被告本人签字的；对证据9的真实性无异议，认为只能证明被告与王宗威之间有经济往来，不能证明是房租费用；对证据10质证认为仅是批复、规划，未办理出证件，且用地性质为公共用地，不能出租作为商铺使用；对证据11质证认为系会议纪要，而非正式批文，不能作为实施依据；对证据12的真实性无异议，但认为不能据此证明案涉房屋属于可出租房屋，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定，原、被告之间签订的租赁合同属于合同法第五十二条规定的无效情形，且根据合同法的规定，因原告原因造成合同无效致被告损失的，原告应赔偿被告损失；对证据13质证认为联席报告上的签名非本人签名，且仅是商户之间的通讯方式，不能证明被告认可联名报告的内容，也不能证明提交联名报告系被告的行为；对证据14的三性均有异议，认为不是原件，且快递单上的签收人“姚民国”系被告前妻的父亲，被告与前妻在四年前就已离婚，被告并未收到他们转交的邮件；对证据15的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为只能证明原告内部的账款，是原告工作人员到银行缴款，且被告未收到过相关单据，现金解款单中款项来源记载为房屋订金；对证据16的三性均有异议，认为证人未出庭，无法确认是否为王宗威本人的签字或捺印，从反面证明案涉房屋的实际使用人系王宗威，而非被告，且存在以下疑点：1.之前被告承租的时候年租金是300000元左右，按照原告提交的证据，被告租给王宗威是一年120000元，中间还亏损180000元，被告与王宗威并没有特别好的关系，该行为不符合常理；2.按照原告的陈述，之前不认识王宗威，但王宗威从2013年到现在一直开在这里，王宗威的妻子也在这里开店，被告最近发现原告又将八个店面租给王宗威，双方有利害关系；3.即使原告的陈述属实，被告之所以低价租给王宗威是因为之前原告说过先做着不用付租金，被告当时是想着不用交租金可以租出去赚点钱；4.王宗威个人可能与原告另有约定。
原告杭州南宋御街商业管理有限公司对被告提交的证据1的关联性有异议，认为收据落款处盖章的是杭州市清河坊经济发展有限公司，与本案无关，不能证明待证事实；对证据2的关联性有异议，认为与本案无关；对证据3、证据4，质证认为系复印件，不予质证，且与本案无关；对证据5、证据6的三性及证明目的均有异议，认为系证人证言，证人未出庭，无法确认是否为王宗威出具或者其签字捺印，且证据5中证明的第二行与第四行前后矛盾，“金国柱”与“全国柱”前后不一致，原告已提交反驳证据，证明被告与王宗威之间有经济往来；对证据7的三性均有异议，认为系被告单方制作，不确定照片的拍摄时间、地点和内容，照片中的54号与57号与本案无关；对证据8中信息公开专用章的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为上城区大井巷××号不是作为单独的建设项目报建报批，且原告也提交了关于清河坊历史街区二期保护实施方案审查会的会议纪要，该项目已经报杭州市规划局审查并已抄送市发改委、建委、国土局等，故该证据并不能证明待证事实。
本院结合原、被告的质证意见，对证据认证如下：
原告提交的证据1能证明被告金国柱向原告杭州南宋御街商业管理有限公司承租案涉房屋的事实，对该事实予以认定；证据2至证据7能证明杭州南宋御街商业管理有限公司受杭州市清河坊历史街区管理委员会委托出租案涉房屋，对该事实予以认定；证据8，“金国柱”为他人代写，故不予认定；证据9真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据10至证据15的真实性予以认定，对其待证事实综合全案予以认定；证据16，综合全案予以认定。
被告提交的证据1、证据8的真实性予以认定，对其待证事实综合全案予以认定；证据2，因查询记录当前状态显示为已注销，故与本案缺乏关联性，不予认定；证据3至证据7，综合全案予以认定。
本院经审理认定事实如下：2010年7月8日，原告杭州南宋御街商业管理有限公司（作为甲方）与被告金国柱（作为乙方）签订《南宋御街·中山路商铺租赁合同》，约定：甲方受业主方杭州市清河坊历史街区管理委员会委托，将坐落于杭州市××城区××号，建筑面积167.39平方米的商铺出租给乙方使用；该商铺用于经营工艺外贸产品，其品牌为何尊，签订合同时须提供品牌授权书及代理资格证明等；合同签订后，乙方须在两个月内在大井巷××号，注册成立独立核算的经营公司；租期为5年，自2010年8月1日起至2015年7月31日止，第一年（自2010年8月1日至2011年7月31日止）租金为183041元；第二年（自2011年8月1日至2012年7月31日止）租金为274938元；第三年（自2012年8月1日至2013年7月31日止）租金为288990元；第四年（自2013年8月1日至2014年7月31日止）租金为288990元；第五年（自2014年8月1日至2015年7月31日止）租金为288990元；其中第一、二年的租金单价为4.5元/㎡/日，第三、四、五年的租金单价为4.73元/㎡/日；租金按季支付，先付后租，首季租金在计租日前十日起支付，其余三季，在上季末月的20日前支付下季租金。同时，合同还约定：合同结束（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间内的状况一致；商铺之装修及所有附属设施、设备归甲方所有，甲方无需给予乙方补偿，如果乙方原因致使商铺的装修或附属设施遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失；如乙方连续3个月未足额或及时支付租金，则视为实质性地违反合同，甲方有权在书面通知乙方后提前终止合同；乙方逾期付款的，每逾期一日，乙方应按逾期付款额的0.4%的标准计算违约赔偿。合同还对物业用途、交付与验收等相关事项进行了约定。合同签订后，杭州南宋御街商业管理有限公司将案涉房屋交付被告使用，被告一直未支付租金。杭州清河坊资产管理有限公司曾于2015年4月1日向杭州上城区宋城路92号邮寄送达《关于大井巷27-29#租金催缴通知单（2010.10.1-2015.4.30）》，收件人为金国柱，实际签收人为姚民国（系被告前妻的父亲），备注为家人。案涉房屋现为案外人王宗威占有使用。
另查明，案涉房屋属于杭州市清河坊历史街区管理委员会。杭州市清河坊历史街区管理委员会授权杭州南宋御街商业管理有限公司就案涉房屋出租签订租赁合同、收取租金、承担出租人的权利义务。原告于2010年4月15日收到被告支付的45200元。
本院认为，《南宋御街•中山路商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故应为有效，对合同双方均具有约束力。被告主张的案涉合同系无效的意见，因被告并未充分举证证明案涉合同存在法律规定的无效情形，故本院对于该意见不予采信。被告抗辩认为其支付的45200元系支付房租订金，其未按约缴纳保证金，也未按约注册成立新公司，故案涉合同尚未生效，对此，本院认为被告陈述其支付的45200元系支付房租订金无合同和事实依据，其未注册成立新公司亦不影响合同的效力，本院不予采信。根据《南宋御街•中山路商铺租赁合同》约定，“租赁期满，甲方有权收回该租赁场所，乙方应如期归还；商铺之装修及所有附属设施、设备归甲方所有，甲方无需给予乙方补偿”，现《南宋御街•中山路商铺租赁合同》租赁期限已届满，原告要求被告腾退交还讼争房屋，并主张讼争房屋内的装修归原告所有的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求支付逾期未付的租金的诉讼请求，被告抗辩部分租金已超过诉讼时效，对此，本院认为，根据合同约定，除第一年租金外，每季租金在计租日前十日起支付，因而各期租金债务履行期届满后，均为独立债务，从而各期租金的诉讼时效也应分别起算。而根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。原告现有证据尚不能明确其主张租金的时间，且《关于大井巷27-29#租金催缴通知单（2010.10.1-2015.4.30）》系由杭州清河坊资产管理有限公司向被告金国柱送达的，杭州清河坊资产管理有限公司非本案原告，亦非案涉房屋的所有权人，其向被告邮寄催缴通知的行为不能等同于原告的行为，不产生租金诉讼时效中断的效力，原告于2015年10月23日诉至本院，根据合同约定，2014年11月1日至2015年1月31日的租金应于2014年10月20日前支付，故原告主张的2015年1月31日之前的租金已经超过诉讼时效，租金应从2015年2月1日开始起算，计算至2015年7月31日的租金为143307.6元。原告要求被告按每月24082.5元标准支付自2015年8月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使有费（暂计至2015年9月15日为36123.75元）及按每日791.75元的1.5倍标准支付自2015年8月1日起至实际腾退之日止的逾期腾房违约金（暂计至2015年9月15日为54360元）的诉讼请求，本院认为，逾期腾房违约金与房屋占有使用费均是原告因被告逾期腾房产生的损失，原告既已主张逾期腾房违约金，不得再重复主张占有使用费。而原告主张的逾期腾房违约金过高，被告庭审时亦要求调整违约金，本院根据合同的履行情况、原告的损失及双方过错程度，酌定被告按每月24082.5元的标准支付自2015年8月1日起至2015年9月15日止的逾期腾房违约金36123.75元，并按上述标准支付至房屋实际腾退之日止。被告认可曾接手案涉房屋，其虽抗辩称已将案涉房屋交还给原告，但未举证证明，本院不予采信。至于被告关于原告未履行招商承诺、因原告原因致使其未能装修，故装修免租期无限延长的抗辩意见，本院认为，合同履行过程中，被告已接收案涉房屋，若被告认为因上述原因致使其合同目的不能实现，则其有权向原告提出解除合同，但被告却未提交任何证据材料证明，该辩称意见缺乏证据支持，本院亦不予采信。关于违约金，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌情确定应该支付的违约金为5454.2元（暂计算至2015年9月15日），并以未付租金为基数自2015年9月16日起按中国人民银行同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清之日止。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告金国柱于本判决生效之日起30日内腾退坐落于杭州市上城区大井巷27-29号房屋，并将上述房屋返还给原告杭州南宋御街商业管理有限公司，上述房屋内的装修归原告杭州南宋御街商业管理有限公司所有；
二、被告金国柱于本判决生效之日起10日内支付原告杭州南宋御街商业管理有限公司租金143307.6元，自2015年8月1日起继续按照每月24082.5元的标准计算至2015年9月15日止的逾期腾房违约金36123.75元，并按上述标准支付至房屋实际腾退之日止；
三、被告金国柱于本判决生效之日起10日内支付原告杭州南宋御街商业管理有限公司违约金5454.2元，并自2015年9月16日起以未付租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清之日止；
四、驳回原告杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告金国柱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11734元，由原告杭州南宋御街商业管理有限公司负担7730元，由被告金国柱负担4004元。
原告杭州南宋御街商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告金国柱于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 郭淑婷
人民陪审员 咸青央
人民陪审员 金一婧
二〇一七年四月十一日
书 记 员 侯艳芳
（另设附页）
附件：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。