海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1125号
上诉人（原审被告)：ＸＸ。
上诉人（原审被告）：徐真学。
两上诉人共同委托诉讼代理人：苏文山。
被上诉人（原审原告）：王利群。
委托诉讼代理人：陈扬法。
原审第三人：郭燕红。
上诉人ＸＸ、徐真学因与被上诉人王利群、原审第三人郭燕红房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人ＸＸ、徐真学及其委托诉讼代理人苏文山，被上诉人王利群及其委托诉讼代理人陈扬法到庭参加诉讼。原审第三人郭燕红经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人ＸＸ、徐真学上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王利群要求ＸＸ、徐真学支付25万元的诉讼请求。事实和理由：一、ＸＸ、徐真学与王利群之间转让的标的物是网吧经营权及网吧内的物件，并非房屋使用权的转让。王利群也知道未经第三人郭燕红的同意不得转租，双方一起隐瞒郭燕红进行网吧转让，因被郭燕红知晓，为了正常经营网吧，王利群又与郭燕红签订了《房屋租赁合同》。王利群与郭燕红于2014年3月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效，故ＸＸ、徐真学与郭燕红之间的租赁关系结束。2014年3月30日之后，王利群是与郭燕红履行合同，与ＸＸ、徐真学无关。ＸＸ、徐真学只承担2014年3月30日之前的王利群损失6万元：ＸＸ、徐真学认为其与郭燕红的租金第一年、第二年、第三年分别为40万、44万、46万，其与王利群约定的租金分别为40万、40万、44万，二者相差6万（40+44+46-40-40-44）。二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条审理本案是错误的，应适用合同法第五、六、八、四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条等法律法规。综上，请求二审法院依法纠正，判如所请。
被上诉人王利群辩称，王利群并未与ＸＸ、徐真学一起隐瞒签订《网吧转让协议》、《伊人网吧转让补充协议》的事实。王利群是在得到ＸＸ、徐真学承诺已告知第三人郭燕红并经过郭燕红的同意的情况下，才签订网吧转让协议的。本案的法律关系是房屋租赁关系。因为ＸＸ、徐真学没有向郭燕红支付租金，导致郭燕红提出解除与ＸＸ、徐真学的租赁合同。而ＸＸ、徐真学已转租给王利群，《网吧转让协议》、《伊人网吧转让补充协议》均为生效判决确认为有效合同，王利群为继续经营网吧，才与郭燕红签订《房屋租赁合同》，约定向郭燕红支付25万元租金差额，才换得能继续租赁房屋。该25万元是代ＸＸ、徐真学向郭燕红支付的，应由ＸＸ、徐真学承担。综上，二审法院应驳回ＸＸ、徐真学的上诉。
原审第三人郭燕红未作答辩。
王利群向一审法院起诉请求：ＸＸ、徐真学向王利群赔偿租金损失25万元。
一审法院认定的事实：三亚伊人网吧系ＸＸ开办，并已进行工商登记。2012年2月27日，郭燕红与三亚伊人网吧签订《房屋租赁合同》，郭燕红将位于三亚市商品街一巷港华市场西侧河东粮所新楼二楼整层房屋出租给该网吧进行经营。合同约定租赁期限为五年，即2012年2月16日至2017年2月16日；租金为：第一年40万元，第二年44万元，第三年起租金递增15%；租赁期间，未经出租人同意不得擅自转租等内容。随后，三亚伊人网吧进场进行营业，徐真学（系ＸＸ之妻子）作为该网吧的负责人。2012年5月27日，ＸＸ、徐真学与王利群签订《网吧转让协议》，将三亚伊人网吧整体转让给王利群经营。同日，ＸＸ、徐真学与王利群签订《伊人网吧转让补充协议》，ＸＸ、徐真学保证王利群“现有的经营场所不变续签5年的场所租赁合同”；同时约定房屋租赁为五年即2012年2月16日至2017年2月16日，租金为：前两年每年40万元、第三年44万元、后两年每年46万元，发生争议由王利群与出租人协议解决等内容。协议签订后，ＸＸ、徐真学将网吧移交王利群经营。王利群也将第一年部分租金交付ＸＸ、徐真学，但自2013年开始王利群直接向郭燕红交付租金。
按照ＸＸ、徐真学与王利群和郭燕红各自对房屋租金的约定，王利群应支付五年的租金为214万元，ＸＸ、徐真学向郭燕红支付五年的租金为2597085元，存在457085元的差额。郭燕红在要求ＸＸ、徐真学补足租金未果的情况下不认可ＸＸ、徐真学的转租行为，并要求王利群退回租赁房屋。随后，王利群与ＸＸ、徐真学协商处理该纠纷未果。2014年3月30日，王利群与郭燕红协商后达成《房屋租赁合同》，王利群向郭燕红支付五年的房租差价款25万后，余下三年的租金按以下标准交纳：第一年44万元、第二、三年每年46万元，郭燕红同意该房屋转租给王利群。王利群于2014年5月20日向郭燕红支付25万元，郭燕红向王利群出具一份《收条》确认。
另查，三亚市城郊人民法院于2014年11月20日做出（2014）城民一初字第3016号民事判决，确认王利群、ＸＸ、徐真学签订《网吧转让协议》、《伊人网吧转让补充协议》有效，该判决已发生法律效力。
以上事实，有《网吧转让协议》、《伊人网吧转让补充协议》、两份《房屋租赁合同》、《收条》、（2014）城民一初字第3016号民事判决及当事人陈述在案佐证。
一审法院认为，涉诉《网吧转让协议》、《伊人网吧转让补充协议》，已被生效（2014）城民一初字第3016号民事判决确认有效，应予认定。ＸＸ、徐真学与第三人郭燕红签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定有效。王利群与ＸＸ、徐真学之间转让网吧经营的合同，包括对租赁经营场所转租的情形，应事先征得第三人郭燕红的同意。由于ＸＸ、徐真学不按时足额交纳租金给第三人郭燕红，已造成王利群不能使用租赁房屋的可能，王利群经与第三人郭燕红协商达成《房屋租赁合同》，该合同主要有三个意思表示：一是王利群代替ＸＸ、徐真学支付拖欠的租金，并将五年的租金差额下调为25万元；二是王利群支付25万元，第三人郭燕红同意转租有效，并与王利群形成直接租赁合同关系；三是租金按王利群与ＸＸ、徐真学约定的标准交纳。根据ＸＸ、徐真学与第三人郭燕红签订的租赁合同，涉诉的25万元租金差额应由ＸＸ、徐真学交纳，由于ＸＸ、徐真学不补足租金，第三人郭燕红已要求解除合同将租赁房屋收回，必然损害王利群的权益，王利群代替ＸＸ、徐真学支付拖欠的租金以抗辩第三人郭燕红解除合同，且该租金的数额不超过ＸＸ、徐真学应支付的数额，涉诉25万元支付责任应由ＸＸ、徐真学承担。另外，第三人郭燕红的书面陈述及向王利群出具的《收条》，应确认王利群已向第三人郭燕红支付25万元。因此，王利群主张ＸＸ、徐真学将其替代支付租金造成的25万元损失予以偿还，有事实根据和法律依据，应予支持。王利群所主张的涉案25万元是房屋租赁合同五年履行期限内的租金差额，该诉讼时效期间应从合同约定最后履行期限届满之日起计算，即2017年2月16日起算。因此，王利群主张没有超过诉讼时效，ＸＸ、徐真学关于王利群主张超过诉讼时效的抗辩无理，不予支持。第三人郭燕红无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决：ＸＸ、徐真学于本判决生效之日起十日内共同向王利群偿还25万元。案件受理费5050元（王利群已预交），减半收取，由ＸＸ、徐真学共同负担2525元。
二审中，当事人没有提交新证据。
根据ＸＸ、徐真学与王利群签订的《伊人网吧转让补充协议》，第一年至第五年的租金分别为40万元、40万元、44万元、46万元、46万元，合计216万元；ＸＸ、徐真学与郭燕红的《房屋租赁合同》约定第一年租金40万元，第二年租金44万元，第三年起租金每年递增15%，即第一年至第五年的租金应分别为40万元、44万元、50.6万元、58.19万元、669185元，合计2597085元。两个合同的租期相同，但租金差额437085元。一审判决查明《伊人网吧转让补充协议》的租金合计为214万元、两个合同差额为457085元，计算有误，应予纠正。
另查，根据一审法院生效的（2014）城民一初字第3016号民事判决认定，ＸＸ、徐真学与王利群签订《网吧转让协议》约定转让费100万元。2012年2月28日，王利群向ＸＸ、徐真学支付网吧转让款80万元及2012年2月16日至2012年8月15日的租金20万元。2012年8月14日，王利群向ＸＸ、徐真学支付2012年8月16日至2013年2月15日的租金20万元。至2013年1月14日止，王利群另外又陆续支付了ＸＸ、徐真学网吧转让款19.5万元。
2013年度，王利群直接向郭燕红支付涉案房屋租金40万元。此后王利群亦直接向郭燕红支付房屋租金，支付标准以2014年3月30日王利群与郭燕红签订的《房屋租赁合同》为依据，即王利群先向郭燕红支付了房屋差价款25万元后，余下三年的租金分别为44万元、46万元、46万元。
一审法院其余查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：ＸＸ、徐真学是否应偿还王利群25万元。
ＸＸ、徐真学向王利群转让网吧，必然涉及对网吧经营场所的转租行为，ＸＸ、徐真学将涉案房屋转租给王利群继续经营网吧，双方之间形成房屋租赁关系，且双方签订的《网吧转让协议》、《伊人网吧转让补充协议》已被生效判决确认有效，故ＸＸ、徐真学上诉称双方只是网吧经营权及物品转让关系与事实不符，不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”。本案中，ＸＸ、徐真学未足额向郭燕红支付租金，郭燕红要求收回房屋，次承租人王利群为继续使用房屋，经与郭燕红协商，郭燕红同意将租金差额由437085元调整至25万元，并由王利群代ＸＸ、徐真学先行支付后，郭燕红同意王利群继续使用房屋。王利群应支付的租金为216万元，其代ＸＸ、徐真学支付的25万元，系王利群应付租金216万元之外的部分，可向ＸＸ、徐真学追偿。且该25万元也并未超出ＸＸ、徐真学应向郭燕红支付的租金数额，王利群主张ＸＸ、徐真学偿还25万元合法有据，予以支持。
综上，ＸＸ、徐真学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理2525元（ＸＸ、徐真学已预缴），由ＸＸ、徐真学负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓艳
审判员陈德雄
审判员 李 柔 翰
二〇一六年九月二十日
书记员 郁 四 珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。