江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0611民初157号
原告钱珍。
委托代理人周永旺，江苏慈航律师事务所律师。
被告南通市久发房地产开发有限公司，住所地在南通市港闸区江海大道298号。
诉讼代表人单正益，该公司破产管理人负责人。
委托代理人任晓峰、蔡卫华，江苏金平川律师事务所律师。
原告钱珍诉被告南通市久发房地产开发有限公司（以下简称“久发公司”)破产债权确认纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钱珍的委托代理人周永旺，被告久发公司的委托代理人蔡卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱珍诉称，2012年5月21日，被告向原告借款32万元，借款利率为月息3%，借款期限自2012年5月21日至2012年10月20日。被告以其开发的南通市崇川区学田北苑44幢209室的房屋以销售方式向原告进行实质抵押，并签订商品房买卖合同。同时约定若被告借款到期未能还本付息，须无条件将上述房产按合同约定价格出售给原告，并配合原告办理房屋相关产权证书。原告按约出借款项后，被告未能按约还本付息。现起诉要求确认原告对被告享有借款本息463633元债权，且对案涉房屋享有优先受偿权。
原告钱珍为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、商品房买卖合同、补充协议书、收据、现金缴款单、调查笔录各一份，拟证明原、被告之间的借贷关系，被告将学田北苑44幢209室房屋以销售方式抵押给原告进行担保的事实；
2、承诺函一份，拟证明2014年3月23日原告曾向被告主张过权利的事实；
3、本院（2015）港商初字第00177号民事判决书、南通市中级人民法院（2015）通中商终字第00354号民事判决书各一份，拟证明原告曾因房屋买卖合同纠纷向法院起诉，经一、二审法院查明原、被告存在借贷关系，故原告以借贷关系重新提起诉讼的事实。
被告久发公司辩称，被告向原告借款属实，但借款本金仅为300800元。原告主张的利息计算标准与期间不符合法律规定，按照破产法规定，利息只能计算至法院裁定受理破产申请之日。原告要求对学田北苑44幢209室房屋享有优先受偿权无法律依据，不予认可。原告曾于2015年就本案纠纷项下的32万元债权，以该款为其履行支付房屋买卖合同项下的房款为事实依据，要求被告直接履行房屋的交付义务为由提起诉讼。为获得对其有利的判决，原告坚决否定双方借贷关系之事实，故意隐匿关键证据，包括补充协议与缴款单，构成虚假诉讼，浪费司法资源，应当受到法律的否定性评价。
被告久发公司未向本院提交证据材料。
被告久发公司对原告钱珍所举证据进行质证后认为：对证据真实性无实质性异议，认为补充协议、缴款单虽然能够证明双方的借贷关系之事实，但对于补充协议中的有关以房屋担保的非典型性担保约定因原告故意隐藏证据的过错行为被法院已生效判决予以否定，该担保条款不再对原、被告双方具有约束力。商品房买卖合同与本案无关联，且久发公司破产管理人已发函解除了该买卖合同。故原告所提交的证据不能证明其就本案所涉房屋具有优先受偿权。
综合原、被告的陈述及举证、质证意见，可以证明原告曾于2012年5月12日出借300800元款项给被告，被告付息至2012年10月20日的事实。至于原告对案涉房屋是否享有优先受偿权，本院将结合争议焦点一并进行分析认证。
经审理查明，2012年5月21日，原告与被告签订协议书一份，约定被告向原告借款32万元，借款期限自2012年5月21日至2012年10月20日，月息3%，在原告放款时，被告一次性支付二个月利息计19200元。从第三个月起，须提前五日支付当月利息，逾期加收借款总额每日千分之二的违约金。被告同意将其开发的学田北苑44幢209室房屋以销售方式实质抵押给原告。若被告到期不能还本付息，须无条件将上述房产按合同约定价格出售给原告，并配合办理房屋产权证书。当日，原告向被告交付300800元。
另查明，原告曾于2012年1月17日向被告出借1000万元，同时签订了一系列商品房买卖合同，涉及房屋为十四套，学田北苑44幢209室房屋为其中之一。被告履行该1000万元的还款义务后，原告委托代理人柳剑英办理撤销上述全部网上备案的房屋买卖合同，因委托书中错将209室写成304室，故该房屋买卖合同的网签备案登记未能撤销。2012年5月21日，原、被告签订借款协议，约定以未撤销的网签合同作为非典型性担保形式，合同项下的房屋为新借款提供担保。2014年3月23日，原告向被告主张权利，被告出具承诺函，承诺于2014年5月31日前还清本息，逾期未还，于同年6月将案涉房产直接交付给原告，并于12月31日前办理产权变更登记等手续。承诺期届满，被告未能还本付息。
2015年1月23日，本院依法裁定受理久发公司破产清算一案，并指定破产管理人。此时，学田北苑44、45幢楼项目未能完成全部施工和综合验收工作，不具备房屋交付条件。2015年3月18日，久发公司破产管理人发现案涉的房屋买卖合同非为合同签订方的真实意思表示，遂向原告发出解除合同通知书。原告收悉后函复管理人，不同意解除合同，要求直接过户该房产。为此，原告于2015年5月5日向本院提起诉讼，要求被告继续履行房屋买卖合同，确认被告解除合同的行为无效。上述纠纷一、二审判决均认定原、被告系借贷关系，驳回原告要求继续履行房屋买卖合同的请求；另因原告未提供补充协议书及现金缴款单，且坚持主张32万元款项为支付的购房款，故一、二审法院对原、被告其后发生的借款就案涉房屋达成非典型性担保的意思表示不予认定。
本院认为，原告与被告之间的民间借贷关系依法成立，合法有效。原告在向被告出借32万元时，当扣了借款期限的利息，实际交付给原告的借款本金为300800元。根据我国企业破产法的规定，自人民法院受理债务人破产申请时，对附利息的债权停止计息，故在被告未能及时偿还借款的情况下，利息只能按本金300800元计算至2015年1月23日，且在约定的利率高于24%时，利息只能按24%计算。原告主张确认借款本金300800元、利息162833元，符合法律规定，本院依法予以确认。
就原告主张其对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，原、被告签订学田北苑44幢209室房屋买卖合同并进行网签备案登记，是基于被告向原告借款1000万元而非后来的案涉借款。尽管在发生案涉借款时，原、被告达成新的意思表示，被告愿以案涉房屋向原告提供担保，但该意思表示并不能发生抵押担保的物权效力。我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，以房产提供担保需依法登记，方才发生效力，未经登记的，不发生效力。由于原、被告未能依法对案涉房屋办理抵押登记，故而被告不可能对案涉房屋享有法定的优先受偿权；其次，对房屋买卖合同进行网签备案登记，实际上是对房屋买卖合同内容的备案登记，是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的一项行政管理制度，与抵押担保登记有着本质区别，不可能具有创设抵押权的效力；再次，在原告之前提起的诉讼中，一、二审法院已经认定原、被告之间没有房屋买卖合同的意思表示，双方之间签订的房屋买卖合同为无效合同。因房屋买卖合同无效，原告亦不可能基于房屋买卖合同而对案涉房屋享有物上优先请求权。因此，原告主张对案涉房屋享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。
本院注意到，原告在之前的诉讼案件中，故意隐匿其与被告有关借贷事实的关键性证据（补充协议、现金汇缴单），并进行虚假陈述，严重违反了诚实信用原则。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、确认原告钱珍对被告南通市久发房地产开发有限公司享有破产债权463633元；
二、驳回原告钱珍的其他诉讼请求。
案件受理费3050元，由原告钱珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6100元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
代理审判员 虞忠红
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 保美娟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可能抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，当应办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国企业破产法》
第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。
附利息的债权自破产申请受理时停止计息。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。