江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一终字第204号
上诉人（一审被告、反诉原告）：刘彦忠。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：新余市电影发行放映公司，住所地：江西省新余市渝水区胜利南路10号。
法定代表人：廖小春，该公司经理。
委托代理人：周鸿，江西姚建律师事务所律师。
上诉人刘彦忠（下称刘彦忠）因与被上诉人新余市电影发行放映公司（下称电影发行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第00118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月16日公开开庭审理了本案。刘彦忠，电影发行公司的委托代理人周鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2004年4月21日，电影发行公司（甲方）与刘彦忠（乙方）签订了一份房屋租赁（承包）合同，合同约定：甲方提供商用店铺689.2平方米供乙方使用，甲方每年收取房屋租赁费90974元；乙方在签订合同前，应先向甲方交纳租赁保证金壹万元（合同期满应如数退还），及下月房屋的租赁费7581.20元，以后每月1-5日交纳当月的房屋租赁费，逾期不交，收回房屋，合同作废；合同有效期三年，自2004年4月21日至2007年4月20日止等内容，后刘彦忠对该房屋进行了装修。2005年3月11日，新余市公安消防支队向电影发行公司发出关于本色酒吧装修工程消防设计不合格必须修改后重新申报的审核意见。2005年9月18日刘彦忠对本色酒吧试营业一个月，而新余市公安消防支队要求刘彦忠对消防进行整改，刘彦忠未能继续营业。刘彦忠仅向电影发行公司支付了1万元保证金，租金至今分文未付。另查明，2005年2月1日新余市公安消防支队对涉案酒吧所在大楼的新余市旭升游戏乐园进行了消防验收；2005年7月13日电影发行公司向刘彦忠发出告知书，要求刘彦忠按照消防支队要求对装修消防进行整改，并支付拖欠的租金，刘彦忠在2005年9月15日前到电影发行公司协商处理，逾期电影发行公司将终止与刘彦忠签订的房屋租赁合同，房屋租赁费算到该房屋租赁新合同签订之日止，但刘彦忠未能协商整改及支付租金；刘彦忠经营的本色酒吧所在大楼于2006年6月消防整体验收合格。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：电影发行公司要求刘彦忠支付拖欠的租金及店铺占有使用费是否有事实及法律依据；刘彦忠的反诉请求是否成立，应否支持。本案中，电影发行公司、刘彦忠签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。电影发行公司按合同约定将该房屋交付刘彦忠使用，刘彦忠理应根据合同约定向电影发行公司支付租金，而刘彦忠未按约支付分文租金，明显构成违约，故电影发行公司要求刘彦忠向电影发行公司返还占用店铺，清空搬离的请求，于法有据，法院予以支持，对于电影发行公司主张的租金及到期后店铺使用费的计算问题。法院认为，因2005年7月13日电影发行公司向刘彦忠发出告知书，言明要求刘彦忠在2005年9月15日前与电影发行公司协商处理其拖欠租金及消防整改问题，逾期电影发行公司终止房屋租赁合同，到期后，电影发行公司、刘彦忠并未协商处理，故2005年9月15日可视为双方合同解除之日，该租赁期内租金按合同约定年租金90974元计算，从2004年4月21日算至2005年9月15日止，计128880元；2005年9月15日后，刘彦忠占用该店铺未实际经营，又未交还电影发行公司，而电影发行公司对该租赁事宜亦未积极采取有效处理措施，造成租金损失进一步扩大，双方均有过错，对该租金损失，各承担50%的责任，故2005年9月16日至2014年12月20日的租金损失（占有使用费），参照原租金标准计算，计90974÷12×111×50%＝420755元。故电影发行公司的该诉请，法院部分予以支持。至于刘彦忠抗辩其未能营业，系因其经营的酒吧所在大楼未能通过消防验收，致使其酒吧消防未能验收，造成刘彦忠无法经营，故不同意支付租金，并反诉要求电影发行公司赔偿损失的问题。法院认为，从电影发行公司、刘彦忠签订的租赁合同内容来看，刘彦忠经营的本色酒吧装修消防验收并非电影发行公司的义务，系刘彦忠的义务；其次，新余市旭升游戏乐园位于该租赁房屋大楼内，当时虽整栋大楼消防未验收合格，但其在2005年2月1日消防验收合格并营业，而刘彦忠抗辩其未能通过消防验收与电影发行公司所在的整栋大楼未通过消防验收有关，亦未能提供相应证据。故刘彦忠抗辩电影发行公司存在违约行为的意见不成立，法院不予采纳，刘彦忠的反诉请求，于法无据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘彦忠在本判决生效之日起十日内将租赁电影发行公司的店铺清空搬离，并将该店铺返还给电影发行公司；二、刘彦忠在本判决生效之日起十日内支付拖欠电影发行公司的租金128880元及店铺占有使用费420755元，合计549635元；三、驳回刘彦忠的反诉请求。本诉案件受理费13504元、反诉案件受理费9006元，合计22510元，由电影发行公司承担5856元，刘彦忠承担16654元。
宣判后，刘彦忠不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、依法撤销渝水区人民法院（2015）渝民初字第00118号民事判决书，改判支持刘彦忠的反诉请求，驳回电影发行公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由电影发行公司承担。其主要理由有：一、一审判决刘彦忠支付电影发行公司租金128880元没有事实和法律依据。1、因刘彦忠没有交租金，双方签订的合同依约在2004年4月21日或至迟2004年5月废除，就不存在履行合同交付租金的问题；2、即使所签合同没有实际废除，也因电影发行公司的告知行为，使合同于2005年9月15日终止，不应交纳之后的租金。二、一审判决刘彦忠支付电影发行公司店铺占用费420755元没有法律和事实依据。双方签订的合同已然终止，电影发行公司就可以收回租赁物，而电影发行公司在十年期间，怠于行使自己的权利而使损失扩大，且是电影发行公司违约，对扩大的损失应由电影发行公司承担。三、刘彦忠的反诉依法有据，依法应得到支持。1、电影发行公司出租该租赁物给刘彦忠时，租赁物未经消防安全检查，依法不得投入使用、营业，电影发行公司违反了该规定，其出租行为是违法行为；2、电影发行公司承诺消防验收没问题，是欺骗行为，是合同不能履行的过错方，事实上，电影发行公司所属部分在刘彦忠承租时不能验收致使刘彦忠承租部分也不能验收，使得被勒令停业，给刘彦忠造成了巨大损失，理应对转让费46万元、装修和设备等损失进行赔偿。
电影发行公司辩称，一、原审判决刘彦忠支付租金128880元、租赁房屋占有使用费420755元给电影发行公司于法于事实有据，应当予以维持。1、双方签订的《房屋租赁合同书》中约定的“逾期不交，收回房屋，合同作废”所指的应交款项为租赁保证金及租赁费两项，现刘彦忠已按约缴纳了10000元租赁保证金，故刘彦忠所称的2004年5月合同作废的说法不成立；2、一审法院判决的租赁费128880元只是判决了2004年4月21日合同签订日至2005年9月15日期间的租赁费，并未判决整个租赁合同约定租赁期（2004年4月21日-2007年4月20日）的租赁费，刘彦忠上诉状所述与一审判决不相符；3、多年来刘彦忠用锁锁住租赁房屋，强占租赁物导致电影发行公司无法收回房屋，电影发行公司主张租赁房屋占用期间的租金损失于法于事实有据，电影发行公司虽历任了几届领导，但均未放弃收回租赁房屋的努力，并没有怠于行使自己的权利。二、刘彦忠的反诉请求没有事实和法律依据，应当不予以支持。刘彦忠在签订租赁合同书时没有约定租赁房屋是用于开设本色酒吧的合同目的，合同中明确约定经营场所内的治安保卫、防火安全、门前三包等工作全部由刘彦忠负责，并承担相应的法律责任，且依据相关法律规定，电影发行公司无责任也无义务帮刘彦忠就其开办酒吧的消防事宜获得合格审查，刘彦忠应当为其自身酒吧装修不合格导致消防不能通过验收负责，其反诉请求无事实和法律依据，应当不予支持。
在二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、一审判决刘彦忠向电影发行公司支付拖欠的租金128880元及店铺占有使用费420755元是否正确？二、刘彦忠在一审的反诉请求是否有事实和法律依据，应否得到支持？
一、关于一审判决刘彦忠向电影发行公司支付拖欠的租金128880元及店铺占有使用费420755元是否正确的问题。本院认为，双方于2004年4月21日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，电影发行公司履行了交付租赁物的义务，刘彦忠应按约支付租金，现刘彦忠未按合同约定支付租金，已构成违约。合同解除权是一种形成权，合同不会因刘彦忠的违约行为而当然的解除，合同法第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”电影发行公司于2005年7月13日向刘彦忠发出的告知书里明确提出，“限刘彦忠在2005年9月15日前到电影发行公司就有关事宜进行协商，逾期则电影发行公司终止双方的租赁合同……”，刘彦忠收到此告知书后，在合理期限内并未提出异议，双方也未就此事达成一致协商意见，故2005年9月15日可视为双方合同解除之日，一审按照年租金90974元，从2004年4月21日算至2005年9月15日止计算租金128880元于法有据，本院予以支持。2005年9月15日合同解除后，刘彦忠未实际经营也未将店铺交还电影发行公司，电影发行公司在与刘彦忠协商处理相关事宜无果的情况下，也亦未采取其他积极有效措施，以致造成租金损失进一步扩大，对此，本院认为，双方对租金损失均有一定的过错，一审认定双方各自承担50%的责任，参照原租金标准计算2005年9月16日至2014年12月20期间的店铺占有使用费为420755元有事实和法律依据，本院予以确认。
二、关于刘彦忠在一审的反诉请求是否有事实和法律依据，应否得到支持的问题。刘彦忠认为电影发行公司将租赁物出租给刘彦忠时，未经消防安全检查，依照法律规定，该租赁物不得投入使用、营业，电影发行公司违法了该规定，其出租行为是违法行为，且承诺消防验收没有问题，是欺诈行为，是导致合同不能履行，酒吧不能经营的过错方，故不同意交租金，并同时要求电影发行公司赔偿由此造成的损失。本院认为，根据双方的租赁合同条款内容来看，消防验收并不是电影发行公司的义务，且从新余市公安消防支队于2015年3月11日下发的建筑消防设计防火审核意见书反映的问题，可知，无法通过验收的主要原因是本色酒吧装修工程的消防设计不符合相关规范的要求，另，位于该租赁房屋大楼内的新余市旭升游戏乐园也通过消防验收合格并营业，刘彦忠亦未提供其他证据证实其无法营业是整栋大楼未通过消防验收所致，由此可见，刘彦忠所称电影发行公司存在违约、欺诈行为的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。至于刘彦忠要求电影发行公司赔偿其损失的上诉请求，本院认为，本色酒吧未能经营的原因主要在于刘彦忠的装修不符合消防验收规范，与电影发行公司无关联，且刘彦忠对自己的各项损失主张未提供证据支持，对刘彦忠提出的改判支持其在一审中提出的反诉请求的主张，本院不予支持。
综上，刘彦忠的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9297元，由上诉人刘彦忠承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘致易
审 判 员 熊 剑
代理审判员 袁 文
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 杨 玲