吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终697号上诉人（原审原告）：刘海军，住磐石市。委托代理人：孟宪贵，吉林市法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：王德成，住磐石市。被上诉人（原审被告）：王艳杰，住磐石市。委托代理人：李飒，吉林冠霖律师事务所律师。原审第三人：磐石市佳业房地产开发有限公司。住所：磐石市。法定代表人：杨忠武，该公司经理。委托代理人：田杰，吉林辉发律师事务所律师。上诉人刘海军因与被上诉人王德成、王艳杰，原审第三人磐石市佳业房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院于2015年9月20日作出的（2014）磐民一初字第1426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘海军的委托代理人孟宪贵，被上诉人王艳杰的委托代理人李飒，原审第三人磐石市佳业房地产开发有限公司（以下简称佳业公司）的委托代理人田杰到庭参加诉讼，被上诉人王德成经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。刘海军在原审时诉称：2010年王德成挂靠佳业公司开发建设磐石市石咀镇嘉悦商品楼（嘉悦一期）。该商品楼于当年竣工并进行销售。2011年11月19日，王德成以佳业公司的名义与刘海军签订6号门市房买卖合同，并有磐石市嘉悦物业有限责任公司公章和王德成名章。该商品房属现房出售。在合同签订之日，按照约定交付全部房款38万元。因此，刘海军一次足额缴纳各种费用后，并取得6号门市商品楼的钥匙，经装修后一直使用至今。2011年2月14日佳业公司签发了授权委托书，授权王德成办理该项目的拆迁、施工、销售（出租）商品房、办证等事宜，说明刘海军和王德成签订的购买商品楼协议合法有效。相隔14天之后，2011年2月28日，王德成以虚假的方式与佳业公司签订商品房买卖合同，将6号门市产权证办在王德成名下。王德成为了解决缺少建设资金问题，再建嘉悦小区二期工程，利用以虚假方式取得的产权证欺骗王艳杰，于2012年8月向王艳杰借款，将刘海军的6号门市房抵押给王艳杰。磐石市石咀嘉悦小区一期商品楼名为佳业公司开发，实际是王德成挂靠佳业公司开发，所以王德成对自己开发建设的磐石市石咀嘉悦小区一期商品楼拥有收益和处分的权利。依照合同法第130条、132条、133条的规定，磐石市石咀嘉悦小区一期6号门市商品楼已转移交付给刘海军使用，刘海军是合法的实际产权人。商品楼的销售不同于二手房的买卖，从刘海军签订合同并足额付款到转移给刘海军入住，房屋的产权人就已经确定，所以刘海军取得嘉悦小区一期6号门市楼并不违反法律规定。任何人再次出售或抵押均是违反法律规定的行为。至于王艳杰在刘海军购买商品房已入住后，借给王德成钱与刘海军没有任何关联。况且王德成隐瞒了已出售6号门市房的事实，向王艳杰借款是属于王德成与王艳杰之间的民事法律关系，不能拿刘海军购买的6号门市房给王德成抵偿债务。所以，请求确认磐石市石咀嘉悦小区一期6号门市商品楼的产权人是刘海军，并停止执行刘海军的合法财产。王德成在原审时未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。王艳杰在原审时辩称：一、磐石市石咀镇嘉悦小区6号门市房的所有权属于王德成所有，刘海军诉请确认该门市所有权人是其本人依法不能成立。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。”现有磐石市房屋产权管理中心出具的房屋登记信息证明为证，6号门市房的房屋权利人是王德成。基于这一法律事实，刘海军诉请确认该门市所有权人是其本人，依法不能成立。二、王艳杰作为申请执行人，申请人民法院强制执行被执行人王德成依法登记所有的门市房是有事实和法律依据的，刘海军诉请对6号门市房停止执行是依法不成立的。王艳杰与王德成之间存在民间借贷法律关系。王艳杰依据磐石市人民法院生效的调解书申请执行登记在王德成名下的不动产有事实和法律根据。综上，刘海军的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回刘海军的诉讼请求。第三人佳业公司在原审时述称：王德成与佳业公司是挂靠关系，其行为应该自己承担责任，与佳业公司无关。原审法院经审理查明：2011年11月19日，刘海军作为甲方与乙方磐石市石咀嘉悦物业有限公司签订售楼合同，购买磐石市石咀镇嘉悦小区一期6号门市。同时该合同书上加盖第三人佳业公司公章。2011年1月30日，佳业公司将该房屋登记在本公司名下并办理了房屋产权登记。2011年2月9日，佳业公司与王德成签订商品房买卖合同，后该房屋登记在王德成名下。2012年9月6日，王德成将该房屋抵押给王艳杰借款，并办理了抵押登记。2014年2月14日经王艳杰申请，磐石市人民法院对该房屋进行查封。2014年7月30日，刘海军提出案外人执行异议，磐石市人民法院作出（2014）磐执异字第24号民事裁定书驳回刘海军的异议。原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘海军主张与王德成之间存在房屋买卖协议，其享有争议房屋的所有权，要求停止执行。但其庭审中提交的证据不能证明其与王德成之间存在房屋买卖合同，因此其诉讼请求无法支持。原审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出判决如下：一、驳回刘海军要求确认对位于磐石市石咀镇嘉悦小区一期6号门市享有所有权的诉讼请求；二、准许执行该执行标的即坐落于磐石市石咀镇嘉悦小区6号门市。案件受理费100元，由刘海军承担。上诉人刘海军不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。其主要上诉理由为：原审法院认定刘海军提交的证据不能证明其与王德成之间存在房屋买卖合同是错误的。1.刘海军与王德成签订的房屋买卖合同，该合同虽然首部是磐石市嘉悦物业有限公司，也加盖了佳业公司的公章，但该合同的尾部卖方的签名盖章处是王德成，合同的首部、尾部的当事人不一致时，应以尾部签名盖章的当事人为准。2.刘海军提供有王德成出具的收条，足以证明房屋的出卖方是王德成。3.从合同签订的时间上看，王德成将房屋办理到自已的名下在先，与刘海军签订房屋买卖协议在后。王艳杰在二审时辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。佳业公司在二审时述称：佳业公司与本案没有关系，王德成是自主经营，原审判决正确。王德成在二审时未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明：2011年1月30日，佳业公司将该房屋登记在本公司名下并办理了房屋产权登记。2011年2月9日，佳业公司与王德成签订商品房买卖合同，2011年2月28日，该房屋登记在王德成名下。2011年11月19日，刘海军作为甲方与乙方磐石市石咀嘉悦物业有限公司签订售楼合同，购买磐石市石咀镇嘉悦小区一期6号门市。同时该合同书上加盖第三人佳业公司公章。2012年9月6日，王德成向王艳杰借款，因未偿还借款，王艳杰起诉至法院，磐石市人民法院作出（2014）磐民一初字第547号民事调解书。在执行过程中，2014年2月14日经王艳杰申请，磐石市人民法院对该房屋进行查封。2014年7月30日，刘海军提出案外人执行异议，磐石市人民法院作出（2014）磐执异字第23号民事裁定，驳回刘海军的异议。本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人刘海军对登记在王德成名下的不动产提出异议，需符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房屋买受人刘海军于2011年11月19日与磐石市石咀嘉悦物业有限公司签订售楼合同，即使其关于与之签订商品房买卖协议的相对方是王德成及已占有使用该不动产的主张成立，即符合上述法律的前两项规定，仍应同时符合后两项的法律规定。刘海军向法院提供了王德成为其出具的收款收据，可以证明刘海军已支付购房款的主张。关于是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，刘海军签订售楼合同时，王德成已将该房屋登记在其本人名下，刘海军既然是从王德成手中购买房屋，其应当要求王德成将房屋更名过户至自已名下，至2014年2月14日该房屋被查封前，王德成将房屋转移登记至刘海军名下不存在任何障碍，刘海军怠于向王德成主张配合更名的权利，属于因买受人刘海军自身原因导致未办理过户登记。综上，刘海军主张排除执行不符合法律规定，原审判决未予支持并无不当。综上，刘海军的上诉主张没有事实及法律依据，本院无法支持。原审判决认定事实虽存有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘海军负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘福柱代理审判员  王 浩代理审判员  赵 靖二〇一六年七月七日书 记 员  卫 如