广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第88号
原告胡家宝（反诉被告）。
委托代理人夏剑文，江西百姓律师事务所律师。
被告李毅煊（反诉原告）。
委托代理人刘勇，广东博浩律师事务所律师。
委托代理人姚翔，广东博浩律师事务所律师。
原告胡家宝（反诉被告，下称“原告”）与被告李毅煊（反诉原告，下称“被告”）租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告胡家宝的委托代理人夏剑文，被告李毅煊的委托代理人刘勇、姚翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡家宝（反诉被告）诉称，2012年5月22日，我与被告签订《商铺租赁协议》，约定：被告将松南南约综合市场二楼1700平方租给我使用，租赁期限自2012年8月1日起至2022年7月31日至止。租金每月39800元，押金10万元。合约经签订后立即生效。协议签订的当天，我已依约向被告支付了10万元押金。同年6月，我准备对上述商铺进行装修和招商，拟开设一家商场，但由于松南村此前已与在该地的商场的乐意购超市签有协议，承诺在其管辖区范围内不允许其他人新开设同类型的商场，基于松南村的该项承诺，乐意购超市方面就前来闹事和干涉，因此，我方多次找松南村的干部等有关部门协商解决，但经过多次会商，尽管尚未达成妥协，但会谈的大门始终是敞开的，需要时间继续磋商。到7月份，被告失去了耐心，口头提出解除租赁合同，我方也表示同意，并请求被告将押金退回，被告未置可否。2012年7月18日，我发现被告已经在另行招租，我向公证处申请保全被告另行招租的证据，公证部门于2012年7月20日对租赁标的物外墙的招租横幅现状情况进行了勘查、拍照，并作了公证书。上述证据足以证明被告以自己的行为表明不履行交付租赁标的物的根本义务。我认为我与被告签订的租赁协议合法有效，现被告违约，应向我返还已交付的押金，故请求法院判令：1、确认双方签订的《商铺租赁协议》于2012年7月11日予以解除；2、被告返还押金10万元。本案诉讼费由被告承担。
对于李毅煊的反诉，胡家宝辩称，我认为被告的反诉请求不成立。首先，双方在事实上已经达成口头解除租赁协议的约定，其次，双方达成口头协议后，被告另行招租和将商铺钥匙收回的行为也表明被告有解除合同的主观意图。既然双方的租赁合同已经解除，涉案的租赁物事实上我也从未占有和使用，根据权利义务一致的原则，我无须支付使用费和租金。
被告李毅煊（反诉原告）辩称，我不同意原告的诉讼请求。首先，原告所述的理由均是其开设超市受阻想达到解除合同及退还押金的目的而编造的理由，且在双方签订的租赁合同中并未约定具体的经营项目和内容，法律也规定了市场不能垄断，所以任何人无权阻止他开超市，但他却以别人阻止他经营为由表示双方解除合同，原告的理由是不成立的。其次，对于原告所说的招租广告的问题，我认为这是原告伪造的证据，意图转嫁责任，达到解除合同和不支付租金的目的。因此，我认为不应该向原告退还押金。此外，原告接收场地之后，我方给了两个月的装修期，但原告却一直未进场装修，也未经营使用，导致我损失巨大。由于原告违约无意履行合同，我于2013年2月将涉案场地收回，现双方的合同已无实际继续履行的可能，故现反诉请求：1、判决双方签订的《商铺租赁协议》予以解除；2、被反诉人支付拖欠的商铺租金199000元；3、被反诉人支付商铺使用费79600元。本案诉讼费由被反诉人承担。
经审理查明，2012年5月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁协议》，约定：现甲方将松南南约综合市场二楼1700平方（下称“涉案场地”）租给乙方使用，合约期从2012年8月1日起至2022年7月31日。铺租39800元每月，押金10万元；合约期内乙方需按时交纳租金、水电、卫生、治安等费用，过期超过15天不交，作停水停电处理，如一个月到期不交，则甲方有权无条件收回商铺没收押金；等。
租赁协议签订后，原告于签约当天向被告交纳了押金10万元，被告向原告交付了涉案场地的钥匙。
为证明被告不履行上述租赁协议，原告提供了经广州市白云公证处公证的《保全证据工作记录》一份，该记录的申请人为原告，记录地点为广州市白云区松南北街31号，主要内容为：公证处人员于2012年7月20日15点05分来到广州市白云区松洲街门牌标示有“松南北街31”字样的楼梯口。现场可见有楼梯口上方申请人所指的红色背景横幅，横幅上的黄色字体可见标示有“旺铺招租本市场（1736平方米）整层招租138××××6511李生139××××6639郑生”等字样。公证处人员对申请人所指的横幅及现场的情况拍摄了照片8张，录像约1分钟。被告对上述公证书质证认为对上述公证书的形式没有异议，但对公证的内容有异议。该横幅不是其制作和挂出的，另公证的照片上还显示有“88××××6胡生”的字样，从内容上看，我方无须再将原告的名字或电话打印在横幅上，而且在起诉书中，原告的电话最后7位就是招租广告中胡生的电话，因此该广告是有违常理的，公证的内容也无法证明是我挂出的广告牌。对此，被告向法庭申请证人陈某出庭作证，证人陈某当庭作了以下陈述：我是涉案场地所属市场的管理人员，被告是从我们管理处租赁涉案场地再转租给原告的，因合同约定被告要转租涉案场地须经得我们的同意，被告将原告带来给我们认识，便因此知道原告。在2012年6、7月的时候，原告的搭档肥仔找我要顶层天面门的钥匙，并说要挂招商广告，我便给了他。我当时没有亲眼看到他挂上去，但他还钥匙之后，我便发现招商广告已经挂上去了。
庭审中，原、被告均确认2012年5月22日至2012年8月1日期间原约定是装修期，不计租金。原告表示其与被告曾在2012年7月11日口头协商解除双方签订的租赁协议，并收回了涉案场地的钥匙，故其认为该口头协议达成之日，应视为双方的租赁合同予以解除。被告对原告的上述陈述表示否认。原告没有证据证明双方曾于2012年7月11日协商解除租赁协议，并向被告交还了涉案商铺的钥匙。被告明确其反诉请求中要求原告支付拖欠的商铺租金是依据协议约定从2012年8月开始计至2012年12月。要求原告支付的商铺使用费是协议中2012年5至7月免租的装修期期间的使用费。此外，被告表示涉案场地已于2013年2月收回。
以上事实，有租赁协议、收据、公证书、证人证言以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原告表示其与被告曾于2012年7月11日经过口头协议解除了合同，并举证被告曾在签订上述协议之后另行挂招租广告证明被告的违约行为，但由于一方面被告对其所述予以否认，也没有证据证明其与被告曾协商解除租赁协议的事实；另一方面，虽然原告出示了经公证保全了招租广告的证据，但该公证的内容只能显示涉案场地曾经在当时有挂出过招商广告，并不能证明该招商广告是被告所挂，且根据被告所反映的广告上联系电话的漏洞和被告提供的证人关于原告搭档曾经向其借过涉案场地顶层钥匙，并在收回钥匙后发现涉案场地有招商广告等的陈述，明显削弱了原告出示的证据，而原告对此却没有进一步的证据证实其主张。故原告要求确认双方签订的《商铺租赁协议》于2012年7月11日予以解除的主张依据不足，本院不予支持。因原告已通过诉请明确解除上述租赁协议的意思表示，而被告亦表示涉案场地已从原告处收回，故双方均无继续履行合同的意愿，且上述租赁协议事实上已无法继续履行。故被告反诉请求解除双方签订的《商铺租赁协议》的主张合理合法，本院予以支持。
因原告自签订上述协议后一直未向被告支付租金，现被告要求原告支付2012年8月至2012年12月的租金199000元合理合法，本院予以支持。关于被告要求原告支付2012年5月至2012年7月的商铺使用费问题。因双方均确认当时约定该段时间为装修免租期，上述协议亦明确约定租期从2012年8月1日开始，上述协议合法有效的情况下，现原告要求被告支付2012年5月至2012年7月的商铺使用费缺乏理据，本院不予支持。
关于原告要求被告退还所交押金的问题。因根据上述协议关于“合约期内乙方需按时交纳租金、水电、卫生、治安等费用，过期超过15天不交，作停水停电处理，如一个月到期不交，则甲方有权无条件收回商铺没收押金”的约定，原告在协议约定的租期内未缴纳租金费用，且逾期超过一个月，被告有权没收押金。故原告要求被告退还所交押金10万元的主张缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、李毅煊与胡家宝于2012年5月22日签订的《商铺租赁协议》予以解除；
二、在本判决生效之日起十日内，胡家宝向李毅煊支付2012年8月至2012年12月的租金共计199000元；
三、驳回胡家宝的诉讼请求；
四、驳回李毅煊的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2400元，由原告胡家宝负担；反诉费2790元，由原告胡家宝负担2140元，由被告李毅煊负担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 肖録婷
人民陪审员 李丽梅
人民陪审员 王雪萍
二〇一三年六月二十四日
书 记 员 胡嘉铭