北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2648号
上诉人（原审原告）陈国胜，男，1966年12月5日出生。
委托代理人胡晓明，女，1966年7月25日出生。
上诉人（原审被告）夏建国，男，1954年10月3日出生，北京市安贞医院医生。
委托代理人张丽艳，北京市乾理律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）夏建平，男，1959年12月13日出生。
委托代理人郭洪亮，北京市郦阳律师事务所律师。
上诉人陈国胜和上诉人夏建国因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法�（2015）东民初字第11175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2015年7月，陈国胜诉至原审法院称：夏建国系北京市东城区1006号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。2007年5月11日，其委托弟弟夏建平为代理人，办理房屋出售、过户事宜。我经中介介绍与夏建平达成合意购买涉诉房屋。但因涉诉房屋当时未取得产权证，经夏建平提议，2008年1月11日，我与其签订《抵押借款协议》及《补充协议书》，购买该房，并支付购房款100万元。2008年1月，夏建国将涉诉房屋交付给我。2010年1月，夏建国同意将涉诉房屋过户至我名下，但因涉诉房屋产权证所记载的房屋坐落与委托书中的记载不同，并未完成过户。之后，夏建国以各种理由拖延办理过户。2010年7月20日，夏建国将涉诉房屋卖与董连宇并办理完毕产权过户�至此我无法取得房屋。法院生效判决已确认我与夏建国之间存在房屋买卖合同关系，故夏建国一房二卖的行为给我造成重大损失。我诉至法院，请求解除与夏建国签订的房屋买卖合同，要求夏建国返还购房款人民币100万元，要求其赔偿我可得利益损失人民币386.81万元，诉讼费、评估费由夏建国承担。
夏建国辩称：我办理公证委托，委托夏建平代为出售房屋。而夏建平与陈国胜签订的是抵押借款合同，夏建平已经超出了委托权限，该抵押借款合同应属无效。夏建平向陈国胜借款，并欺骗我称房屋由其朋友居住，我对夏建平向陈国胜卖房并不知晓，且从未收到陈国胜交付的购房款。根据生效判决，夏建平与陈国胜签订的《补充协议》是无效的。故不同意陈国胜的诉讼请求。
夏建平述称：陈国胜与我存在借贷关系，双方签订有抵押借款协议。陈国胜�张其向夏建国支付的购房款，实际上是其向我提供的借款，我收到后并未给付夏建国。由于我没有按期偿还借款，陈国胜要求我以房抵债，故陈国胜与我到房管部门填写了一个买卖合同信息表，但由于当时夏建国已经撤销了对我的委托，故相关手续并未办理。综上，陈国胜与夏建国之间并不存在房屋买卖关系，不同意陈国胜的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法订立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽然夏建国及夏建平均否认与陈国胜就涉诉房屋存在房屋买卖合同关系，但是根据已生效判决所确认的事实，陈国胜、夏建国就涉诉房屋的买卖合同成立并有效。而事实上，夏建国又将涉诉房屋出售给案外人，故夏建国的行为已构成一房二卖�情形，导致陈国胜、夏建国之间的房屋买卖合同无法继续履行，就此，夏建国应承担违约责任。现陈国胜要求解除与夏建国就涉诉房屋签订的房屋买卖合同，于法有据，法院应予支持。关于陈国胜要求夏建国返还购房款并赔偿差价损失一节，需先行确认陈国胜购买房屋的价格以及陈国胜已付购房款的金额。首先，陈国胜主张购买夏建国房屋的价款是人民币120万元，就《存量房买卖合同信息表》中载明的购房款为62万元一节，陈国胜主张62万元系为了避税所填写，而夏建平则表示62万元系应陈国胜要求所写。在此情况下，法院认定房屋的交易价格为人民币120万元。其次，关于陈国胜已经支付的购房款金额问题。陈国胜主张其已支付的购房款为人民币100万元，夏建平表示确曾收到陈国胜给付的人民币100万元，但此款系夏建平向陈国胜的借款，并非购房款。根据已查明的事实，陈国胜向夏建平支付100万元的时间为2008年1月，而陈国胜与夏建平签订《存量房买卖合同信息表》的时间为2010年1月。同时，在陈国胜向夏建平支付100万元时，双方签订有《抵押借款协议》。在此情况下，法院认定陈国胜向夏建平支付100万元时，该款项系陈国胜给夏建平的借款，并非购房款。但应指出，在陈国胜与夏建平签订《存量房买卖合同信息表》中，载明购房定金为10万元，且已于2007年8月支付。由于生效判决认定该《存量房买卖合同信息表》约定的价款支付方式合法有效，故应认定陈国胜向夏建平支付了购房定金10万元。由于陈国胜并未另行向夏建平支付其他款项，故应认定该10万元系从上述借款100万元中转化而来。在合同解除后，夏建国应将定金10万元退还。就剩余款项问题，陈国胜可另行解决。关于陈国胜要求夏建国胜赔偿房屋差价损失一节，因夏�国存在一房二卖的情形，故陈国胜的该项诉讼请求具有事实及法律依据，但陈国胜要求的数额过高，法院将根据交易成交价以及陈国胜实际支付的购房款金额予以确定。据此，原审法院于2015年12月判决：一、解除陈国胜与夏建国就本市东城区和平里中街三号院二号楼十层一○○六号房屋签订的房屋买卖合同；二、夏建国于判决生效后十日内退还陈国胜购房款人民币十万元；三、夏建国于判决生效后十日内赔偿陈国胜房屋差价损失人民币三十二万二千三百四十一元；四、驳回陈国胜的其他诉讼请求。
判决后，陈国胜、夏建国均不服向本院提起上诉。
陈国胜的上诉请求为：撤销原审判决第二、三项；依法改判支持其原审的全部诉讼请求。其主要的上诉理由为：原审判决认定我与夏建平之间存在借款关系是错误的，我与夏建国之间存在房屋买卖关系�夏建平系夏建国的代理人；原审判决认定我仅向夏建国支付了10万元购房款是错误的，我已付款为100万元；原审判决追加夏建平为第三人错误，我与夏建国系合同关系，并不涉及夏建平。
夏建国的上诉请求为：撤销原审判决的第二、三项，依法改判驳回陈国胜的原审全部诉讼请求。其主要的上诉理由为：夏建平与陈国胜之间系借款关系，借款100万元。起初陈国胜以自己名下的房屋抵押，双方于2008年1月11日签订了《抵押借款协议》一份，后为了让陈国胜放心，又与其签订《补充协议》，当夏建平自己的房屋不能过户时，愿将另一处也就是涉诉房屋过户给陈国胜；陈国胜因看房屋涨价，拒绝接收还款，只想要房子，才起了纠纷。我未收到过陈国胜的任何购房款，所以将涉诉房屋卖予他人了。
夏建平同意原审判决。
经审理查明：北京市东城区1006号房屋系夏建国因房屋拆迁从北京首佳兴房地产开发有限公司（以下简称首佳兴公司）购买的回迁房。
2007年5月10日，夏建国与其妻王静出具《委托书》，并办理了公证手续，内容为：“我们夫妇（夏建国、王静）是坐落在北京市东城区24号楼11号的被拆迁人，现我们回购了坐落在北京市东城区2号楼10层C号房产壹套，上述购房款已经全部交清，我们同意委托夏建平为我们的合法代理人，在不违反国家关于房屋出售的有关规定的前提下，全权代表我们办理有关上述房产的如下事宜：一、办理及领取上述房产的房产证；二、在领取上述房产的房产证后办理上述房产的出售、产权过户、交纳相关税费、协助买方以买方的名义办理银行抵押贷款手续、代收房款等相关事宜。代理人在授权范围内及委托期限内所签署的一切有关文件我们均予以承认。委托期限自公�之日起至上述事宜办理完止。代理人有转委托权。”
2007年6月15日，夏建平代夏建国与首佳兴公司签订《XXX1-2区拆迁回购住房补充协议》，进行房款结算。在该协议中有如下内容：“乙方（夏建国）原回购房屋房号为2号楼10层C号房屋，现变更为2号楼10层1006号房屋。”同时首佳兴公司将涉诉房屋交付夏建平。
2008年1月11日，陈国胜与夏建平签订《抵押借款协议》。约定：夏建平自愿将其名下的北京市东城区2号楼13A（1308）号房屋，作为抵押物，向陈国胜借款100万元，双方约定期限1个月（2008年1月11日-2008年2月10日），利息百分之一，如到期（2008年2月10日）不能全额还款，抵押物北京市东城区2号楼13A（1308）房屋所有权归陈国胜所有；另，夏建平保证抵押物北京市东城区2号楼1308号房屋不是经济适用房，能正常过户，如有不符，夏建平愿赔偿陈国胜的�切损失（保证面积不少于87.00平方米）。同日，双方签订《补充协议》，约定：夏建平如到期后不能全额还款，且夏建平名下房屋不能过户时，夏建平自愿将受托的另一处房产（北京市东城区2号楼10C10**号）过户给陈国胜，同时过户时陈国胜再补20万元给夏建平，过户费由陈国胜负担。同日，陈国胜向夏建平支付现金2万元，并以汇款方式向夏建平支付98万元。
上述协议签订后，夏建平将涉诉房屋交付陈国胜，陈国胜对该房进行了装修并使用至今。
2009年12月21日，涉诉房屋取得房屋所有权证，该证登载的所有权人为夏建国，共有情况为单独所有，房屋性质为按经济适用住房管理。2009年12月22日，案外人李乐萌代夏建国领取了房屋所有权证，证号为X京房权证东字第0217**号。
2010年1月4日，陈国胜与夏建平签订《存量房买卖合同信息表》。该表中填写的内容有：出卖人信息为夏建国，买受人信息为陈国胜；房屋所有权证号为XXX，户型为两室一厅，房屋性质为按经济适用住房管理的房屋，抵押情况为该房屋未设定抵押，租赁情况为该房屋未出租；成交价款为62万元，定金金额为10万元，支付日期为2007年8月1日，剩余房价款金额为52万元。
2010年7月19日，夏建国将涉诉房屋出售给案外人董连宇，并于其后办理了房屋所有权转移登记手续，将该房的所有权转移登记至董连宇名下。
2011年7月，陈国胜将夏建国诉至原审法院，要求确认双方就涉诉房屋的房屋买卖合同成立且有效。经审理，原审法院于2011年10月17日作出（2011）东民初字第08695号民事判决书，确认陈国胜与夏建国就涉诉房屋的买卖合同成立并有效。夏建国不服该判决上诉至本院。本院经审理，于2011年12月9日作出（2011）二中民终字第22050号民事判决书，认为夏建国于2007年5月委托夏建平在领取房产证后办理涉诉房屋的出售事宜，后夏建平将涉诉房屋作为抵押物之一与陈国胜签订借款协议，已超越其代理权限，故其抵押涉诉房屋的行为应属无效。但在2009年12月22日领取涉诉房屋的所有权证后，夏建平与陈国胜于2010年1月4日签署《存量房买卖合同信息表》，经审查该表已经具备了买卖双方信息、房屋基本状况、价款数额、价款支付方式等房屋买卖合同的主要内容，应认定为房屋买卖合同成立。夏建平在其代理权限内与陈国胜签订涉诉房屋的买卖合同，符合法律规定，该房屋买卖合同应认定为有效。判决驳回夏建国上诉，维持原判。
2011年12月，陈国胜将夏建国、董连宇诉至原审法院，要求确认夏建国、董连宇就涉诉房屋签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》无效。经审理，原审法院于2012年10月17日作出（2012）东民初字第00719号民事判决书，驳回陈国胜的诉讼请求。陈国胜不服该判决上诉至本院。本院经审理，于2012年9月20日作出（2012）二中民终字第13745号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2014年3月，夏建国将陈国胜、夏建平诉至原审法院，要求确认陈国胜、夏建平于2008年1月11日就涉诉房屋签订的《补充协议》无效。经审理，原审法院于2014年9月3日作出（2014）东民初字第03185号民事判决书，确认夏建平与陈国胜于2008年1月11日签订的《补充协议》无效。夏建国、陈国胜、夏建平均未上诉，现该判决书已生效。
2014年3月，夏建国将陈国胜、夏建平诉至原审法院，要求确认陈国胜、夏建平就涉诉房屋签订的《存量房屋买卖合同信息表》无效。经审理，原审法院于2014年4月17日作出（2014）东民初字第03183号民事判决书，驳回夏建国�诉讼请求。夏建国不服该判决上诉至本院。本院经审理，于2014年7月17日作出（2014）二中民终字第06609号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
就陈国胜与夏建平签订《抵押借款协议》及《补充协议》的原因，陈国胜称，因当时夏建国未取得涉诉房屋的产权证，夏建平提出为保险起见，双方无法签订房屋买卖合同，只能签订抵押借款合同，同时提出为保障合同履行，夏建平以其名下本市东城区1308号房屋一并提供担保，陈国胜基于对夏建平的信任，与其签订上述协议。关于《存量房屋买卖合同信息表》中约定的62万房屋价款的给付问题，双方只是为避税填写上述价款，实际履行的还是《抵押借款协议》及《补充协议》约定的120万元的合同，陈国胜已实际给付夏建平100万元，其余20万元过户时给付，故并未再次给付62万元。夏建国称对陈国胜与夏建平签订《存量�屋买卖合同信息表》一事不知情，亦未收到陈国胜交纳的任何购房款。
陈国胜于诉讼中曾申请对涉诉房屋现值进行评估。法院准予后，经北京市高级人民法院摇号确定由北京百成首信房地产评估有限公司进行本次评估。2014年8月29日，北京百成首信房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，结论为涉诉房屋现值估价结果为5068100元，单价为每建筑平方米57908元。评估结果出具后，陈国胜将要求夏建国赔偿差价损失的诉讼请求数额变更为4068100元。原审诉讼中，陈国胜、夏建国及夏建平均表示同意上述《房地产估价报告》在本案中继续作为证据使用。
原审庭审中，陈国胜表示其向夏建平支付了购房款人民币100万元，而其从夏建国处购买涉诉房屋的价款为人民币120万元。就此问题，夏建国表示从未收到过陈国胜给付的购房款，并主张其与陈国胜之间并不存在买卖合同关系。夏建平则表示陈国胜确曾向其支付100万元，但是该款项为陈国胜向其支付的借款，并非购房款，其也并未将该款项支付给夏建国。关于《存量房买卖合同信息表》中载明的购房款为62万元一节，夏建平表示该价格系应陈国胜要求所写，陈国胜则表示将购房款写为62万元是为了避税。
二审诉讼中，陈国胜认可在《存量房屋买卖合同信息表》签订之后，双方并未再发生付款行为，其与夏建平和夏建国之间的钱款往来就是在2008年1月11日支付过夏建平100万元。
上述事实有《存量房屋买卖合同信息表》、（2011）东民初字第08695号、（2012）东民初字第00719号、（2014）东民初字第03183号、（2014）东民初字第03185号民事判决书、（2011）二中民终字第22050号、（2012）二中民终字第13745号、（2014）二中民终字第06609号民事判决书、房屋所有权�、《房地产估价报告》、涉诉房屋档案，以及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依据我国合同法之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，人民法院生效判决已确认陈国胜与夏建国就涉诉房屋存在房屋买卖合同关系，现夏建国又将涉诉房屋出售给案外他人并完成过户，陈国胜已无法实现通过购买取得涉诉房屋所有权之合同根本目的，故原审判决确认双方就涉诉房屋之买卖合同关系应予解除是恰当的。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上述买卖合同系因夏建国的一房二卖违约行为而导致解除的，故夏建国应就其行为向陈国胜承担相应违约责任。�案诉争的陈国胜已付购房款之数额问题。基于在案证据，各方认可陈国胜已向夏建平支付款项100万元，陈国胜主张这笔钱均为购房款，夏建平和夏建国称为陈国胜在履行《抵押借款协议》项下义务而支付的借贷款。对此分歧，考虑到《存量房买卖合同信息表》中载明的房款是62万元；100万元款项的支付时间系《抵押借款协议》签订当日；且在《存量房买卖合同信息表》签订后，双方之间并无付款行为。故本院亦认为不能得出100万元当然转化为买卖项下购房款之结论。但应指出，在陈国胜与夏建平2010年1月4日签订的《存量房买卖合同信息表》中已载明购房定金为10万元，支付时间为2007年8月，基于合同双方意思自治原则，可认定陈国胜在涉诉房屋买卖项下已支付了定金10万元。故合同解除后，夏建国应将该笔10万元购房款退还。至于确定夏建国因其违约行为导致涉诉房�买卖合同解除后其应赔偿陈国胜的履行利益损失数额时，应基于交易成交价，并结合合同的履行程度及守约方的交易成本等因素综合考量。原审判决在此基础上酌情确定的赔偿数额并无不当，本院予以维持。
此外，就陈国胜支付给夏建平剩余款项的返还问题，陈国胜可另行解决。
综上所述，陈国胜和夏建国之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件�定费12100元，由夏建国负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费49657元，由陈国胜负担42022元（已交纳），由夏建国负担7635元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费45745元，由陈国胜负担22872.5元（已交纳），由夏建国负担22872.5元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 陈 雨 菡
代理审判员 杜 传 金
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 马博文书记员孙辰姝