山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁16民终255号
上诉人（原审被告）：姜伟，男，1970年9月21日生，汉族，个体工商户，现住滨州市滨城区。
被上诉人（原审原告）：滨州市滨城区粮食收储有限公司，住所地滨州市滨城区黄河五路543-6号，统一社会信用代码：91371602706181878N。
法定代表人：王新花，该公司总经理。
委托诉讼代理人:张戈，山东中捷律师事务所律师。
上诉人姜伟因与被上诉人滨州市滨城区粮食收储有限公司（以下简称粮食收储公司）租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨商初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姜伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院以上诉人不交纳租赁费，存在根本违约，判决解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同属认定事实不清，适用法律错误。上诉人租赁的院落是建成于70年代破旧院落，上诉人租赁院落后，投资对大门进行了改造，装修了部分厂房，使整个院落焕然一新。而被上诉人在2009年2月10日至2011年2月9日期间，擅自将部分厂房出租给滨州市泰裕麦业公司（以下简称泰裕麦业公司）使用，违反了租赁合同第八条第（二）项约定。另外，泰裕麦业公司使用期间，为套取国家农业扶持贷款，将水泥地面用电镐刨得满地是坑，面积约2700平方米，准备改造。但改造前，泰裕麦业公司扶持贷款已到位，泰裕麦业公司便不想再投资将刨坏场地修好，以致影响了上诉人所租赁的部分厂房、场地的使用。上诉人多次找被上诉人、泰裕麦业公司要求将场地修好，而两家一拖再拖，至今没有修好。在此期间，上诉人花费十几万元修复了900平方米场地。尽管如此，上诉人还是严格遵守租赁合同约定，从2010年2月到2013年2月，上诉人一直如约交纳租金。因为被上诉人违约在先，给上诉人造成巨大损失不予赔偿，上诉人于2013年2月停止交纳租金。一审法院认为被上诉人与上诉人通过签订《补充协议》约定将部分场地和房屋在一定期间内预留，并租赁给泰裕麦业公司使用，并未违约。上诉人认为，一审法院上述认定不符合租赁合同约定，属认定错误。被上诉人虽然通过签订《补充协议》方式在两年内预留部分场地和房屋使用，但补充协议明确是自用，而不是出租他人使用，但在此期间被上诉人并没有自己使用，而是又出租给泰裕麦业公司使用，《补充协议》是租赁合同补充条款，与租赁合同具有同等法律效力，其行为属于租赁合同八条第（二）项约定“擅自将房屋另租给第三方”违约情形，应认定被上诉人存在违约行为。一审法院认为，即使场地破坏，也非粮食收储公司所为，故对上诉人一审辩解意见不予采纳。上诉人认为，场地虽然不是被上诉人直接破坏，但被上诉人作为出租方提供完好无损的租赁物是其应履行的合同义务，且泰裕麦业公司是在承租被上诉人出租的场地期间实施的破坏行为，故被上诉人应对泰裕麦业公司行为对上诉人承担违约责任，即应赔偿因泰裕麦业公司破坏行为给上诉人造成的全部损失。2.一审判决超出了被上诉人一审的诉讼请求，违反了民事诉讼法不告不理的审判原则。被上诉人一审的诉讼请求并未主张违约金8000元，双方签订的租赁合同中也没有约定违约金，而一审法院却判决上诉人向被上诉人支付违约金8000元，显然超出了被上诉人一审的诉讼请求，且无依据。综上所述，被上诉人违约在先，且给上诉人造成巨大损失应予赔偿，或折抵相应租赁费，上诉人不交纳租赁费不属根本违约，一审判决以此为由解除涉案租赁合同属认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。
被上诉人粮食收储公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，证据确实充分，不存在适用法律错误，应当依法予以维持。一是双方签订的《房屋场地租赁合同》中约定承租方延期交纳租金超过20日，出租方可以终止合同收回房屋。本案中，上诉人自2013年以后再未交纳租赁费，2014年1月8日，被上诉人在滨州日报刊登公告催要资金，上诉人迟延履行主要债务，经催告后在合理期间仍不履行，已构成根本违约；二是双方于2009年2月20日签订《张集粮站出租补充协议》，明确约定了双方的租赁范围，上诉人自2009年1月10日至2013年2月9日均履行了交纳租金的义务，期间被上诉人未收到上诉人对租赁物提出的异议，应视为其对租赁物的适用无异议。上诉人在一审中提出的租赁物不符合约定条件及修复场地等均未提供证据予以证实；三是上诉人所称“被上诉人擅自将房屋另行租给第三方”属偷换概念，该内容系在《房屋场地租赁合同》中的约定，“房屋”的范围仅指合同中约定的租赁物。后双方签订的《补充协议》是租赁合同的一部分，在补充协议中双方进一步明确了租赁物的范围，上诉人对此无异议。被上诉人作为租赁物的所有权人，享有使用、收益、处分等权利，其对合同约定的租赁物之外的房屋、场地的处置与上诉人无关。2.上诉人自2013年拒付租金，截至被上诉人一审起诉之日，上诉人一直使用涉案场地，致使被上诉人不能将场地另行对外出租，造成被上诉人损失。被上诉人仅主张租赁费74146元及依据合同约定按照同期银行贷款利率主张8000元损失并无不妥。
粮食收储公司向一审法院起诉请求：1.判令诉讼双方解除合同；2.姜伟支付租金74146元以及利息8000元；3.诉讼费用由姜伟承担。
一审法院认定事实：2009年2月10日，粮食收储公司（甲方）与姜伟（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，合同约定，甲方将自有的坐落于张集粮所整体院落土地面积9305.7平方米，房屋占地面积2805.65平方米出租给乙方使用;租赁期限为20年,即由2009年2月10日起至2029年2月9日；合同期满后，如甲方仍然出租，同样价格乙方拥有优先承租权；租赁期第一年租金为40000元，以后每年的租金以上年度租金为基数递增5%，租金支付方式为先缴后用，一年一付，每年2月10日前一次性交纳；仓库在不改变主体结构的情况下，经甲方同意可进行改造，乙方有权对仓库以外的平房自行改造或拆除，乙方自行建设的房屋设施，合同到期后无偿留给甲方；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋且不退还租金，给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿：1、将承租的房屋和场地整体转租给他人，或未经甲方同意擅自对外部分出租的；2、利用承租房屋和场地进行违法活动的；3、乙方延期交纳租金超过20日的。甲方若擅自变更租金、将房屋另租给第三方、房屋权属出现纠纷，乙方可终止合同，造成的损失由甲方承担。
同年2月20日，粮食收储公司（甲方）与姜伟（乙方）签订《张集粮站出租补充协议》，协议约定，自2009年2月10日起至2011年2月9日，甲方占用出租院落中的部分房屋，按照张集粮站房产证（15滨房字第××）的平面图，甲方所占房屋序号为11、16、17号仓库、15号办公室、13号门头，甲方在不改变主体结构的情况下可以根据需要对占用房屋进行修缮；甲方占用以上房屋期间，乙方交纳的租金每年可少缴20000元；甲方使用期间水电费自行承担；甲方使用期间如需交纳土地使用税和房产使用税，甲乙双方各承担全部税额的50%；乙方享有此院落大门和公路的改造权。
上述合同签订后，由粮食收储公司将张集粮所场地除补充协议约定的自用（租赁给滨州泰裕麦业有限公司使用）以外，其余部分交由姜伟使用。2009年2月10日和2010年3月31日，姜伟均交纳租赁费20000元。2013年2月2日，姜伟交纳2012年2月10日至2013年2月9日租赁费44100元。同年3月21日，姜伟补缴2011年2月10日至2012年2月9日租赁费35700元（扣除滨州泰裕麦业有限公司使用五个月期间的费用）。
自2013年以后，姜伟再未向粮食收储公司交纳租赁费。2014年1月8日，粮食收储公司在滨州日报刊登公告催要租金，要求解除合同。
另查，2009年9月10日，姜伟（甲方）以滨州市四方工贸有限公司名义与滨州泰裕麦业有限公司（乙方）签订《协议书》，协议约定，乙方承担路面的硬化，并承担西院硬化的全部费用，东院硬化费用由甲乙双方各承担50%。
一审法院认为，姜伟与粮食收储公司签订《房屋场地租赁合同》、《张集粮站出租补充协议》后，应按合同的约定履行自己的义务。姜伟在租赁期内，自2013年起拒不交纳租赁费，致使粮食收储公司合同目的不能实现，其行为已构成根本违约。粮食收储公司基于姜伟的根本违约行使解除权的诉讼请求，应该予以支持。粮食收储公司在起诉前虽登报通知解除，但未直接向姜伟发出解除通知，粮食收储公司起诉状到达之日2015年3月10日可视为解除通知到达时间。合同解除后，姜伟应交纳租赁费。粮食收储公司要求姜伟交纳自2013年2月10日至2014年8月14日期间租赁费74146元，符合法律规定和合同约定，应当予以支持。由于姜伟逾期交纳租赁费，应承担相应的违约责任。粮食收储公司要求姜伟支付违约金8000元，符合法律规定和合同约定，应当予以支持。
关于姜伟提出的粮食收储公司擅自将涉案房屋租赁给滨州市泰裕麦业公司，将场地破坏，应赔偿姜伟经济损失的辩解意见，经审查认为，粮食收储公司与姜伟通过签订《补充协议》约定将部分场地和房屋在一定期间内预留，并租赁给滨州市泰裕麦业公司使用，并未违约；在此期间，即使场地破坏，也非粮食收储公司所为，故对该辩解意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条第（四）项、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告姜伟于本判决生效后十日内向原告滨州市滨城区粮食收储有限公司支付租赁费74146元和违约金8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1854元，由被告姜伟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于是否应当解除涉案租赁合同的问题。上诉人姜伟上诉称，被上诉人粮食收储公司擅自将部分房屋出租给泰裕麦业公司使用，系属违约，而后泰裕麦业公司对涉案场地破坏，给上诉人造成的损失也应由粮食收储公司赔偿，上诉人因未得到赔偿而停止交纳租金的行为不属于根本违约，一审不应以此解除涉案租赁合同。首先，关于被上诉人是否存在违约的问题。上诉人称《房屋场地租赁合同》中第八条第（二）项规定了被上诉人“擅自将房屋另租给第三方”系违约情形，本院认为，该合同中“房屋”的范围在《补充协议》签订后发生了变化，应系扣除被上诉人收回占用的房屋后的范围，而《补充协议》中并未约定被上诉人不得对外出租收回占用的房屋。另外，泰裕麦业公司使用该部分房屋期间，上诉人一直按每年少交纳2万元租金的约定交纳租赁费用，亦未证明曾对被上诉人出租房屋给泰裕麦业公司使用的行为提出过异议，可以推定上诉人对被上诉人将收回占用的房屋出租给泰裕麦业公司的行为知晓并认可。由上所述，上诉人主张被上诉人将收回占用房屋对外出租的行为系违约，理由及证据不充分，本院不予认可；其次，关于被上诉人是否应当对上诉人主张的因场地路面损坏造成的损失进行赔偿的问题。被上诉人与上诉人签订租赁合同时，涉案房屋场地并无瑕疵，合同履行过程中系泰裕麦业公司对涉案场地造成破坏，与被上诉人无关，且上诉人已与泰裕麦业公司签订了书面协议就场地的修复问题做了约定，因此上诉人主张应由被上诉人赔偿因场地损坏造成的损失，理由及证据不充分，本院不予认可。综上，涉案合同履行过程中，被上诉人并未存在违约行为，且对上诉人因场地损坏造成的损失亦不应承担赔偿责任，因此，上诉人以上述理由抗辩其未交纳租金的行为不成立。一审法院以上诉人拒不交纳租赁费为由认定其构成根本违约并判决解除涉案合同并无不当，本院予以确认。
关于8000元违约金的问题。被上诉人陈述上诉人自2011年开始延迟、拖欠交纳租赁费，按照合同约定应承担逾期交纳租赁费给出租方造成的损失，遂按照中国人民银行同期同类贷款利率主张8000元利息。本案中，双方签订的《房屋场地租赁合同》第八条第（一）项约定，承租方延期交纳租金超过20日的，出租方可终止合同，收回房屋并且不退还租金，给出租方造成的损失，由承租方负责赔偿。本院认为，被上诉人一审起诉时主张8000元利息的损失符合法律及合同约定，亦未超出诉讼请求，应当予以支持。一审法院认定该8000元系违约金属判决错误，应予纠正。
综上所述，上诉人姜伟的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
变更滨州市滨城区人民法院（2014）滨商初字第568号民事判决为：上诉人姜伟于本判决生效后十日内向被上诉人滨州市滨城区粮食收储有限公司支付租赁费74146元和利息8000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1854元，由姜伟负担；二审案件受理费1854元，由姜伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔诗君
审判员 王正真
审判员 宋 洁
二〇一七年四月二十七日
书记员 王 楠