辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第517号
上诉人（原审第三人）：喜飞，男，1950年9月17日出生，满族，住址：辽中县。
委托代理人：李辉，系辽中县辽中镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：赵刚，男，1954年9月7日出生，满族，住址：辽中县。
委托代理人：肖景岳，系辽宁众志诚律师事务所律师。
委托代理人：张怀琴，女，1954年8月10日出生，汉族，系赵刚妻子。
被上诉人（原审被告）：胡玉印，男，1956年5月17日出生，汉族。
上诉人喜飞与被上诉人赵刚、胡玉印确认合同无效纠纷一案，不服辽宁省辽中县人民法院（2014）辽中民三初字第1979号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员孙卓（主审）、代理审判员王虹参加评议的合议庭，对此案进行了审理。
原审法院经审理查明：2001年原告承建被告开发的辽中县冷子堡镇市场综合楼，工程竣工后，被告尚欠原告部分工程款项未能结清。后被告胡玉印通过以物抵债的形式，为原告办理了辽中县冷子堡镇市场综合楼中的第14、15、16号门市楼的房屋所有权证书、土地使用证和契证，上述证书的权属人均登记在原告名下。其中，于2001年11月5日为原告办理的辽中集建（2001）字第15号集体土地建设用地使用证上标注为14号楼。2003年6月27日办理的契证中四至一栏无填写内容。2002年8月15日办理的0130545号房屋所有权证书中附图没有标注。2003年至2005年间，被告将上述14号门市楼卖给了陈宏，15号门市楼卖给了喜飞、16号门市楼卖给了柏天挺。其中，2005年9月8日被告将第15号门市楼卖给第三人喜飞，房屋售价为130，000元，并承诺为第三人办理土地使用证、房证，第三人即占有房屋，并使用至今。期间，原告于2009年9月7日将第三人诉至法院，要求第三人返还楼房，后于2009年11月24日以案件时间出现偏差为由，综合案件实际情况，申请撤回起诉。2010年1月8日原告再次将第三人及被告诉至法院，再次要求腾出楼房。2010年6月25日原告以草率起诉，客观情况发生变化，继续诉讼已无必要为由，撤回起诉。因审理过程中，第三人于2010年2月1日提出反诉，要求确认被告与第三人之间的楼房买卖协议合法有效，该楼房归第三人所有，该案继续审理。2011年1月7日本院以原告提起的诉讼是给付之诉，第三人提起的反诉是确认之诉，第三人反诉请求不符合起诉条件为由，作出（2010）辽民三初字第199号民事裁定书，驳回第三人的起诉。第三人不服提起上诉，后于2011年5月10日撤回上诉。期间，于2011年3月8日原告将被告和第三人诉至法院，第三次要求第三人腾出原告的楼房，2011年8月3日原告以草率起诉为由，撤回起诉。现原告诉至法院，要求依法确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，并判令第三人返还原告非法占用的第15号门市楼，并由被告及第三人承担本案诉讼费。
另查，原告为获取被告拖欠的工程款，口头告知被告可以为其代卖已将产权办理在原告名下的辽中县冷子堡镇市场综合楼中的第14、15、16号门市楼。事后，被告胡玉印在没有通知原告及没有说明已将辽中县冷子堡镇市场综合楼中的第14、15、16号门市楼的产权办理到原告名下的情况下，又以自己名义将上述争议楼房卖与陈宏、第三人喜飞、柏天挺，并为陈宏和柏天挺办理了房屋产权证书，被告胡玉印得到三人卖楼款共计人民币395000元，并据为己有。被告胡玉印因此被辽中县人民法院以诈骗罪判处有期徒刑五年，并处罚金人民币十万元。
原审法院认为：按照物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告持有经被告办理的，由职能部门填发，并登记在案的，权属人登记在原告名下的，争议楼房的房屋所有权证书、土地使用证书及契证，因上述证书均具有法律效力，原告即依法取得了对争议房屋的所有权。被告与第三人之间虽然签订了房屋买卖合同，但该楼房已经登记在原告名下，被告已不是房屋所有权人，无权以自己的名义出卖房屋，所以被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，第三人应当将原告楼房返还原告。被告辩称与第三人喜飞之间的买卖合同有效一节，因证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于第三人辩称原告所持房证有重大瑕疵，证照显示的边临四至不是第三人购买的门市楼，并且证照序号错误，内容涂改，被告与第三人之间的房屋买卖合同合法有效一节，因本院在审理被告涉嫌诈骗一案中，已经查明被告将上述三个门市楼分别卖给了陈宏、喜飞、柏天挺，并为陈宏和柏天挺办理了房屋产权证书，所以应当认定该争议房照的房屋为喜飞居住的房屋，故对其辩解，不予支持。
原审法院判决：一、被告胡玉印与第三人喜飞签订的房屋买卖合同无效；二、第三人喜飞返还占用原告的位于辽中县冷子堡镇市场综合门市楼第15号门市楼。案件受理费4，400元，由被告胡玉印承担。
宣判后，第三人喜飞不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：被上诉人所持“三证”均有瑕疵，亦未提供诉争房屋的合法有偿转让证据，实际上系工程款纠纷；上诉人与胡玉印自愿签订售楼协议，并实际支付了全部购房款，该协议系双方真实意思表示，在（2012）辽刑初字第336号刑事判决书中载明了“赵刚同意胡玉印出售楼房偿还欠款”，且上诉人从2004年9月8日起对诉争房屋实际管理和使用至今，因此上诉人与胡玉印签订的售楼协议合法有效。
被上诉人赵刚答辩称：喜飞的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求二审维持。本案应另一个被上诉人胡玉印实施了诈骗行为将赵刚所有权的房屋即辽中县冷子堡镇市场综合门市楼第15号门市楼，上诉人有房屋所有权证、土地权证。胡玉印实施了诈骗行为将诉争房屋卖给了喜飞，喜飞与胡玉印之间的房屋买卖合同无效。赵刚同意一审判决。
被上诉人胡玉印未出庭未作答辩。
本院认为：赵刚已取得所有权证的三套房屋，其中两套房屋即胡玉印另行卖给陈宏、柏天挺的两套房屋又办理了所有权证。加之赵刚并未实际占有三套房屋，且房屋钥匙仍在胡玉印处，其同意胡玉印出售楼房偿还欠款。并且在本案诉讼期间，赵刚已取得三套房屋的所有权证已被辽中县住房和城乡建设管理局注销，赵刚亦对该注销决定提起了行政诉讼。故原审判决在以下几方面认定事实不清：第一，赵刚持有的房产证能够重复登记给案外人，且三套房屋均由陈宏、喜飞、柏天挺占有约10年，其持有的房产证是否完全具备物权的排他性和公示效力，能否排除喜飞对诉争房屋的占有，应当在查清三套房屋及房屋所占的土地使用权从开发建设到所有权登记的整体过程的基础上，综合考量三套房屋的登记历史变更情况，作出合理认定；第二，虽然赵刚通过以房抵工程款的方式取得三套房的所有权登记，但胡玉印仍持有房屋钥匙，且在（2012）辽刑初字第336号刑事判决书中载明了“赵刚同意胡玉印出售楼房偿还欠款”，现喜飞实际支付购房款，从2004年占有至今，且胡玉印出卖的同样的另两套房屋已经办理了所有权登记，故喜飞购买诉争房屋是否属于善意，应当予以认定；第三，喜飞占有诉争房屋10年以上，其自述用于经营日用杂品、五金销售，并提供了营业执照，故喜飞是否对房屋进行了装修添附，其依诉争房屋取得的经营许可如何取得，应予以认定。
综上，原审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省辽中县人民法院（2014）辽中民三初字第1979号民事判决书；
二、发回辽宁省辽中县人民法院重审。
审 判 长 赵明静
代理审判员 王 虹
审 判 员 孙 卓
二〇一五年六月十七日
书 记 员 张 莹
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；