山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1702民初336号原告：张宝轩，男，1961年1月19日出生，汉族。委托代理人：宋富坤，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。被告：菏泽市亿联置业有限公司。法定代表人：包松安，董事长。委托代理人：巩海岩，山东诚维律师事务所律师。原告张宝轩与被告菏泽市亿联置业有限公司拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张宝轩的委托代理人宋富坤，被告菏泽市亿联置业有限公司委托代理人巩海岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张宝轩诉称：2009年5月29日开发商拆迁我的老房子，2014年1月24日，开发商交付楼房、储藏室各4套。储藏室号分别为83号、84号、92号、93号，建筑面积分别为8.34㎡、10.87㎡、9.01㎡、10.01㎡，在交付储藏室时号由83号变为10.21㎡，84号变为16.76㎡、92号变为11.52㎡、93号变为14.53㎡，比协议书中约定的面积共超出了13.64㎡，多出的房款被告在拆迁剩余款中强行扣除了，这是合同违约。我无法接受，依照《中华人民共和国民法通则》，《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国消费者权益保护法》《商品房销售管理办法》，为维护我的合法权益特诉至法院，望法院依法判令被告返还储藏室超出协议面积房款21824元及利息。被告菏泽市亿联置业有限公司辩称：一、原告诉称与客观事实不符，双方签订的2份1-3-32《拆迁房屋产权调换协议书》是双方真实意思表示，没有违反我国相关法律规定，应当为有效协议，我单位不同意为原告退储藏室超出协议面积的房款，其诉讼请求不应当得到支持。二、2009年5月29日签订的2份《拆迁房屋产权调换协议书》已实际履行并结算，该协议书第四条约定“甲方提供的产权调换房屋的建筑面积最终以房地产管理部门实测为准”。在房产部门实际测量后，于2014年2月15日对储藏室款进行了结算，原告签字认可后领取了结算款并交房使用。原告要求办理退房、还款手续的诉讼请求无事实根据和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告张宝轩为证明自己的主张向法庭提供以下证据：一、2009年5月29日原、被告签订的产权调换协议书二份（编号为1-3-32），证明该合同约定的房屋具体位置，交付面积等相关事项均是原被告真实意思表示。二、时代奥城项目回迁安置结算单一份，证明该结算单第二项安置基本情况中载明被告在结算是将房屋协议约定的储藏室面积按照实际储藏室面积计算房款后，从原告应得补偿拆迁款中予以扣除，被告应当将储藏室超出协议面积补偿款21824元返还给原告。三、实测面积单一份，该单据注明83、84、92、93号储藏室，原面积均与协议相同，实测面积83号为10.21平方米,84号为16.76平方米,92号为11.52平方米，93号为11.53平方米。被告对原告提供的证据一真实性无异议，对证明目的有异议，该协议第五条约定了储藏室价格按每平米按1600元计算，第四条约定了提供的产权调换面积最终以房地产管理部门实测量为准，第五条第一项约定了商品房超出5平方和10平方以内的计算标准，由于和储藏室在同一条款内，储藏室回迁面积应当参照执行。对证据二、三真实性无异议，对证明目的有异议，原告回迁的储藏室在2014年1月24日已经经过菏泽市房屋拆迁服务中心工作人员的计算，张宝轩认可了该数额，并实际与拆迁办进行了结算，多退少补，因此，现在再起诉退还储藏室款不应得到支持，储藏室面积根据双方签订的安置协议，应当以房产局测绘面积为准。在当时原告并没有提出异议，并实际接受使用了储藏室。被告菏泽市亿联置业有限公司为证明自己的主张向法庭提供以下证据：一、2009年5月29日原被告签订的产权调换协议书一份。二、时代奥城项目回迁安置结算单一份。三、交房传递单。以上证据证明原、被告双方已经经过结算，原告的请求不应得到支持，储藏室超面积部分原告已认可，并在结算单上签字，储藏室、商品房原告均已使用。原告张宝轩对被告提供的证据一无异议，该证据第五条第一项中未载明储藏室超出该协议面积的计算方式。对证据二有异议，对证据三，因未有经办人签字，不予质证。经审理查明，本院确认以下事实：2009年5月29日，原、被告双方签订《拆迁房屋产权调换协议书》两份，该协议载明：“拆迁人（甲方）：菏泽市亿联置业有限公司，被拆迁人（乙方）：张宝轩，甲方拆迁乙方座落在官庄路，建筑面积403.31平方米，其中住宅面积403.31平方米。该宗房地产的拆迁评估额为717812元，附属物及装饰装修等补偿179081元，搬迁补偿费1613元，临时安置费24个月48397元，奖励费9033元，共计955936元；乙方自愿调换甲方所提供的住宅房屋，位置在菏泽·时代奥城建设范围内6号楼二单元10层1004号房，建筑面积103.81平方米，楼层调价-10元／平方米，储藏室83号，建筑面积8.34平方米，6号楼二单元19层1901号房，建筑面积103.81平方米，楼层调价120元／平方米，储藏室92号，建筑面积9.01平方米；；6号楼二单元11层1104号房，建筑面积103.81平方米，储藏室84号，建筑面积10.87平方米；6号楼二单元19层1901号房，建筑面积103.81平方米，楼层调价120元／平方米，储藏室92号，建筑面积9.01平方米；6号楼二单元19层1904号房，建筑面积103.81平方米，楼层调价120元／平方米，储藏室93号，建筑面积10.01平方米；甲方提供的产权调换房屋的建筑面积最终以房地产管理部门实测为准；……”。被告在向原告交付房屋时，83号储藏室号面积由8.34平方米变为10.21平方米，84号储藏室号面积由10.87平方米变为16.76平方米，92号储藏室号面积由9.01平方米变为11.52平方米，93号储藏室号面积由10.01平方米变为11.53平方米。双方结算时被告按每平方米1600元扣除了原告超面积储藏室款21824元。本院认为：原、被告双方签订的拆迁房屋产权调换协议书，是双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，应认定为有效合同。该协议约定了被告为原告调换回迁的具体楼房的单元房号、建筑面积及储藏室的房号、建筑面积等，被告理应按合同约定交付符合同约定面积的储藏室，但被告为原告提供了大于合同约定面积的储藏室。该储藏室的实际面积超出了原约定的3%，按照《商品房销售管理办法》第二十条第二项之规定：“……面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人……。”被告为原告所提供的储藏室面积共计为53.02㎡，比合同约定38.23㎡的3%还超出13.64㎡，按价款计算折价为21824元，该部分房款应由被告承担。原告主张被告返还多收储藏室建筑面积超出的房款21824元及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求利息，因未约定，利息应自原告主张之日（2016年1月15日）起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至生效判决规定的履行期间最后一日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《商品房销售管理办法》第二十条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：被告菏泽市亿联置业有限公司于本判决书生效后十日内返还原告张宝轩储藏室款21824元及利息（自2016年1月15日起）按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至生效判决规定的履行期间最后一日止。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，由被告菏泽市亿联置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  陈军亭人民陪审员  葛广景人民陪审员  范 静二〇一六年六月二日书 记 员  王丽亚