河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第2156号
原告张克。
委托代理人回新生、张存义（实习律师）。
被告驻马店市新天地房地产开发有限公司。
法定代表人李艳红。
委托代理人周耀河。
原告张克诉被告驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张克及其委托代理人回新生、张存义，被告新天地公司的委托代理人周耀河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张克诉称，原告于2012年5月28日和被告新天地公司签订了商品房买卖合同，购买被告开发的新天地紫金城住宅小区（一期）第2号楼B栋302号房屋，总价款为375084元，交房日期为2012年8月30日，逾期交房的违约金按照已交房款的万分之一每日向原告支付。合同签订后，原告按合同约定向被告交纳了首付款155084元。2012年8月3日向被告交纳了剩余房款220000元。但被告却未依约交付商品房，原告多次催促未果。故请求依法判令被告向原告张克支付截止到2015年5月30日的违约金37612元，并继续支付直至交房时止的违约金。
被告新天地公司辩称，1、由于市政府的原因，供电、供水、燃气、暖气等主管道未铺设至小区范围内，所以导致被告逾期交房，该情况属于商品房买卖合同中约定的免责事由。2、该小区大部分业主已于2014年8月份陆续领取房屋钥匙并装修入住。被告也于当时电话通知原告交房，并在驻马店天中晚报发出交房通知，但原告恶意不接收房屋。如果要算违约金，也应该从2012年8月31日算至2014年7月31日。
经审理查明，2012年5月28日，原告张克（买受人）与被告新天地公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份。合同中约定：1、买受人购买出卖人位于驻马店市高新区纬二路中段北侧新天地·紫金城住宅小区（一期）第2号楼B栋302号房屋一套。2、建筑面积为128.19平方米，其中套内面积108.78平方米，公摊面积19.41平方米。每平方米为2926元，总价款为375084元。3、买受人应于签定合同当日付清首付款155084元，余款220000元作银行按揭，并在5日内备齐按揭资料，否则出卖人有权将房屋另行出售，且已交房款不予退还。4、出卖人应当在2012年8月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。5、出卖人逾期交房的违约责任：①逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。6、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人在驻马店市天中晚报公布交房日期，视为买受人接到出卖人通知，30日内办理交接手续，由于买受人原因不能如期办理所产生的责任由买受人承担。7、下列情况，出卖人延期交付商品房，无须承担合同涉及的违约责任······④为遵守配合政府法规政策变化或因政府管理部门有关机构的行为而延误的······等条款。合同签订当日，原告张克向被告新天地公司交付首付房款155084元，2012年8月3日，原告张克以办理银行按揭的形式支付下余房款220000元。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
另查明，一、诉讼中，被告向本院提交的证据包括：1、2013年7月9日、2014年4月3日，驻马店市建设工程质量（安全）监督站向被告出具的建设工程质量（安全）整改通知书两份；2、2014年5月5日，被告与河南省豫南燃气有限公司驻马店市燃气分公司签订的供用气合同一份；3、2014年5月15日，被告与河南省豫南燃气有限公司签订的安装合同一份；4、2013年7月30日，被告与驻马店市兴驿管道工程有限公司签订的供水施工协议一份；5、2013年8月8日，被告与河南大地电力勘察设计有限公司签订的供配电项目工程施工图设计合同书一份；6、2014年8月26日，被告向业主张维维发出的入住通知单、装修协议书各一份；7、2014年8月24日，被告向业主郑腾飞发出的入住通知单、装修协议书及业主入住验房表各一份；8、2015年3月12日，被告在天中晚报刊登的交房通知一份。以上证据被告用以证明被告开发的新天地·紫金城住宅小区经过整改后虽未出具验收报告，但该小区基本符合装修入住条件。被告通过电话和在报纸上刊登交房通知的方式通知业主办理交房手续，至今已有100多户业主办理了入住手续。原告对上述证据的质证意见是：被告提交的上述证据不能证明被告开发的该小区符合交房条件，原告也没有接到被告通知交房的电话。对天中晚报刊登的交房通知没有异议，但不符合商品房合同第十一条的约定。二、新天地·紫金城住宅小区至今未经骏工验收合格。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据，被告提交的商品房买卖合同、整改通知书、施工合同书、入住通知单、天中晚报刊登的交房通知及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原告张克与被告新天地公司双方签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订合同后，原告依照合同的约定已经实际支付了全部购房款，但被告没有依照合同约定的期限向原告交付房屋，被告行为已经构成迟延交付房屋的违约行为。故原告请求依照合同的约定按已付购房款的日万分之一支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。经核算，违约金为375084元×日万分之一×1003日（从2012年8月31日起至原告请求的截止日2015年5月30日，共计1003日）=37620.92元。原告请求数额为37612元，属对自己权利的处分。关于原告请求被告支付2015年5月30日至实际交房之日止的违约金，因原、被告双方对交房日期未达成合意，未来何时交房不确定，原告可在交房日期确定后另行主张权利。关于被告主张导致被告逾期交房的原因系供电、供水、燃气、暖气等主管道未铺设至小区范围内，该情况属于商品房买卖合同中约定的免责事由。根据合同约定，为遵守配合政府法规政策变化或因政府管理部门有关机构的行为而延误的，被告无须承担延期交房责任，但本案中被告所主张的上述免责事由与合同的相关约定不符，故被告该项主张，无事实依据，本院不予采纳。关于被告在天中晚报刊登的交房通知，根据双方签订的合同中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人在驻马店市天中晚报公布交房日期，视为买受人接到出卖人通知，30日内办理交接手续，由于买受人原因不能如期办理所产生的责任由买受人承担”，根据上述约定，被告在天中晚报公布交房日期的前提是被告所开发的小区具备交房条件而原告拒绝接收房屋；而本案中，被告新天地公司所开发的该小区至今未取得竣工验收备案的相关手续，不符合合同约定的交房条件，故被告持该份在天中晚报上刊登的交房通知主张其已向原告履行了通知交房义务，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张克支付违约金37612元。
被告驻马店市新天地房地产开发有限公司如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费740元，由被告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 刘亚楠
代理审判员 周 岩
人民陪审员 韩书霞
二〇一五年十一月三日
书 记 员 黄 桂