广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民二初字第1157号
原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人温兆强。
委托代理人黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。
被告许冠祥，男，香港特别行政区居民。
委托代理人郭斌，广东连通律师事务所律师。
原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司诉被告许冠祥居间合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员黎青松担任审判长�与代理审判员尹宇飞、人民陪审员梁丽仪组成合议庭，并于2014年12月9日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黎秀丽与被告的委托代理人郭斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告委托原告代理购买房屋，原告知悉位于广东省佛山市禅城区绿景三路6号一区地下室xxx房产将被法院拍卖，于是介绍被告购买，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，约定：如被告购买成功，被告同意向原告支付房地产咨询及买卖代理费5376元整，如逾期支付的，每逾期一日按总金额的千分之五支付至全部支付完毕之日止。经原告协助及提供的服务，被告成功拍下上述车位，并成功过户。按约定被告应向原告支付房地产咨询及买卖代理费5376元，但被告至今未付。现诉请判令：一、被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费5376元，违约金5376元；二、本案诉讼费由被告承担。
原告在庭审中明确违约金从2014年5月13日起每日按本金千分之五计算，以本金为限。
被告辩称，1、被告对是否签署承诺书没有印象；2、即使被告签订了承诺书，被告也无需支付居间费，因为根据承诺书的约定，原告要成功促成卖方与被告达成买卖合同后，被告才支付居间费，但涉案房产是被告参与禅城区人民法院委托拍卖公司在2014年1月2日组织的拍卖会上通过公开竞价取得的，原告没有提供居间服务，不应要求被告支付居间费。
诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：
原告的营业执照、组织机构代码证，被告身份证，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证：无异议。
买卖代理费支付承诺书（买方），证明被告书面确认原告为被告购买案涉房产提供了详尽的房地产咨询等中介服务，并承诺向原告支付中介费5376元，该承诺书还约定了违约金的计付标准。被告虽然是通过竞买、竞拍的方式成功购买案涉车位，但也是原告向其提供竞拍信息后才购得的。
被告质证：真实性无异议，对证明内容有异议。涉案车位业主曾经委托原告代为出售，事后才被禅城法院查封和拍卖，因此承诺书才约定居间费的支付条件是原告成功促成卖方与被告达成买卖合同。原告未提供居间服务，其要求被告支付居间费的条件未成就。
招商银行转账对账单、拍卖成交确认书、农业银行业务凭证、禅城法院的执行裁定书复印件，证明原告全程跟进被告竞拍案涉房产，从其缴纳保证金到参加竞拍直到法院出具执行确认书到确认房产归被告所有。
被告质证：真实性无异议，对证明内容有异议。该组证据恰好证明被告取得涉案房产是通过拍卖取得，不是通过原告提供居间服务取得。
房地产信息查询服务表，证明案涉房产已经登记到被告名下。
被告质证：没有异议。
被告未举证。
本院对上述证据认证如下：原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。
综合本院采信的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：
2013年12月18日，被告向原告签署《买卖代理费支付承诺书》（以下简称《承诺书》），内容如下：本人委托贵司（原告）代理购买位于佛山市禅城区绿景三路6号1区一座地下室xxx的房产，贵司（原告）在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复蹉商、议价……如贵司（原告）成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币5376元，否则须自签订本合同之日起按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。
2014年1月2日，被告与佛山市盈兴拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认被告在拍卖公司于佛山市禅城区魁奇二路51号佛山市中级人民法院14号审判庭举行的2013年第69期拍卖会上，通过公开竞价竞得涉案房产。
另查明，被告于2013年12月30日缴纳了拍卖保证金，2014年1月9日支付了拍卖款，并于2014年5月12日办理了涉案房产变更登记。
本院认为，原告因被告未支付居间报酬而提起诉讼，本案属居间合同纠纷。因被告为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。因涉案合同的履行地和被告的经常居住地在佛山市禅城区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，本院对本案具有管辖权。原、被告未约定适用法律，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条关于“涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”的规定，涉案房产及涉案合同履行地均在中华人民共和国内地，中华人民共和国内地法律与涉案合同具有最密切联系，故本案适用中华人民共和国内地法律。
本案的争议焦点为：一、被告在签订《承诺书》时是否知道涉案房产被法院委托拍卖；二、原告是否提供居间服务；三、原告诉请的违约金是否合理。
被告在签订《承诺书》时是否知道涉案房产被法院委托拍卖。1、被告辩称涉案房产系由业主委托原告代理出售，故被告向原告签署《承诺书》，同意在原告促成被告与业主之间的买卖后支付报酬。根据（2013）佛城法执字第333号-3《执行裁定书》的记载，涉案房产早于2012年被法院查封，业主在房产被法院查封的情况下仍委托原告出售的可�性较小，且原告作为专业的房产中介机构同意代理出售被法院查封的房产的可能性也很小，被告也未举证证明原告存在隐瞒重要事实或提供虚假情况的行为，故被告的上述抗辩意见与一般生活经验不符，本院不予采纳。2、被告辩称其在签署《承诺书》时不知道涉案房产已被法院委托拍卖。《承诺书》明确居间报酬为5376元，根据一般的交易习惯，居间报酬依据交易总价按比例予以确定。根据第1点的分析，因涉案房产已被查封，业主不会委托原告代为出售，被告亦无法与业主达成买卖意向并确定交易总价，居间报酬没有计算的基础。而如果涉案房产已进入拍卖程序，根据法院委托拍卖的流程，法院或拍卖公司会对标的物的评估价值进行登报公告，原、被告可依据评估价值确定居间报酬。因此，原、被告依据评估价值确定居间报酬更符合一般的交易习惯，被告抗辩意�理据不足，本院不予采纳。综上，本院认定被告在签订《承诺书》时知道涉案房产被法院委托拍卖。
原告是否提供居间服务。1、被告辩称其事后得知涉案房屋被委托拍卖后自行参与拍卖竞得涉案房产，原告未提供居间服务。原告向本院提交了《拍卖成交确认书》、被告缴纳保证金和拍卖款的银行转账明细等材料的复印件，根据日常生活经验，上述材料的原件只能由被告或拍卖公司持有，本院依此推定上述材料的复印件系由被告交付原告，故原告关于其跟进拍卖事宜的陈述合理，本院予以采纳。2、被告抗辩称居间报酬的支付条件未成就。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条关于“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，报告订立合同的机会也属提供居间服务的一种，且本院认为“�成合同成立”应作实质理解，不应局限于出卖人和买受人之间的买卖合同。本案被告与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》后办理房产变更登记，实质上也产生涉案房产物权转移的法律效果，与原告提供的居间服务具有因果关系，被告的上述抗辩意见理据不足，本院不予采纳。综上，原告向被告提供了居间服务，被告应按《承诺书》的约定向原告支付居间报酬5376元。
原告诉请的违约金是否合理。被告未依约支付居间报酬，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。首先，关于违约金的起算时间，《承诺书》约定自合同签订之日支付，原告主张自房产变更登记之日即2014年5月12日起计算，是对其诉权的自行处分，本院予以确认。其次，关于违约金的计算标准。原告的损失实为报酬的利息损失，原告主张按日千分之五计算违约金，近中国人民银行同期贷款利率（日万�之六）的10倍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案被告虽未主动申请，但若不对本案违约金标准调整，明显有失公平，故本院对原告主张的违约金标准予以调整为按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第四百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条的规定，判决如下：
被告许冠祥在本判决发生法律效力之日起十日内向原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司支付居间报酬5376元及违约金（按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2014年5月12日起计至实际清偿之日止，以5376元为上限）；
二、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
本案受理费69元，由原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司负担29元，被告许冠祥负担40元（该款原告已全额预交，被告负担的部分在履行还款义务时迳付原告，本院不另作收退）。
如不服本判决，原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告许冠祥可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 黎青松
代理审判员 尹宇飞
人民陪审员 梁丽仪
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 余焕仪
附：相关法律依据
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予在适当减少。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。