江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣10民终1184号
上诉人(原审原告)：付拓，男，1986年11月13日出生，汉族，住上海市静安区，
上诉人(原审原告)：刘志明，男，1974年4月1日出生，汉族，住江西省乐安县，
上诉人(原审原告)：谭小红，女，1973年2月25日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，
上诉人(原审原告)：李新春，男，1967年2月15日出生，汉族，住江西省乐安县，
上诉人(原审原告)：李春娇，女，1974年4月22日出生，汉族，住江西省乐安县，
五上诉人共同委托诉讼代理人：万秀芬，江西三松律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人(原审被告)：帅建斌，男，1979年1月12日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，
上诉人付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇因与被上诉人帅建斌租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已经审理终结。
付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇上诉请求：1.依法改判帅建斌支付付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇租金237,919.14元（该租金自2016年9月23日计算至2017年4月22日止），2017年4月22日之后的租金按合同约定计算至帅建斌搬离写字楼之日止）；违约金（自2016年9月23日计算至帅建斌付清以上债务之日，参照月息两分计算）；2.依法改判解除付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇与帅建斌之间签订的《恒业商贸城二楼租赁协议》以及《补充协议》，帅建斌立即搬离写字楼；一、二审诉讼费用由帅建斌承担。事实和理由：1.帅建斌多次长期逾期支付租金，已构成根本性违约。2014年3月26日帅建斌向上诉人出具一份《承诺书》，承诺下次准时付房租，否则后果自负。此后，帅建斌仍未按时支付租金，上诉人向临川区人民法院第一次起诉要求解除合同和支付租金、违约金，在案件审理过程中上诉人为帅建斌考虑，撤回了解除租赁合同的诉请。临川区人民法院判决帅建斌支付租金和违约金，但帅建斌并未依法履行生效文书，上诉人通过法院强制执行才拿回租金。第一次起诉后，帅建斌仍未按时足额支付过租金，上诉人无奈，于2017年4月第二次向法院起诉要求解除合同和支付租金、违约金。帅建斌抗辩因第三人拖欠租金，导致帅建斌拖欠租金。根据合同相对性原则，该抗辩理由不能成立。另外，假如第三人确实存在拖欠租金，帅建斌并未采取任何措施（如发函催租或起诉）向第三人主张租金维护自己的权利。故帅建斌系恶意拖欠上诉人租金。2.一审适用法律错误。首先，《恒业商贸城二楼租赁协议》第四条明确约定，乙方（帅建斌）未按时交租，甲方（付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇）有权立即终止协议，收回楼面，另行出租，并不承担乙方一切费用。该约定系双方真实意思表示，具有法律效力。上诉人完全可以依据约定要求解除合同收回楼面。其次，帅建斌将房屋转租给次承租人，他们双方系另外一个法律关系，与上诉人无关，解除合同是否会影响次承租人的利益，不是本案考量的范围，一审法院不应以影响次承租人的利益理由为由驳上诉人要求解除合同的诉讼请求。另外，一审法院的租金及逾期支付违约金判项应按照上诉人的一审诉讼请求进行判决，判决帅建斌支付租金从2016年9月23日计算至实际搬离写字楼之日止，而不应只判决2016年9月23日至2017年4月22日期间的租金。综上所述，帅建斌多次长期逾期支付租金，已构成根本性违约，请求依法改判，支持上诉人的上诉请求。
帅建斌辩称，涉案房屋已经转租给了第三人，解除合同涉及到第三方，付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇请求解除合同不符合法律规定，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇向一审法院起诉请求：判令解除付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇与帅建斌签订的《恒业商贸城二楼租赁协议》及《补充协议》；帅建斌支付租金237,979.14元（从2016年9月23日至2017年4月22日，应计算至帅建斌搬离房屋之日止）和逾期支付租金的违约金（按月息两分计算）；诉讼费由帅建斌承担。
一审法院认定事实：付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇系恒业商贸城二楼写字楼的产权共有人。2009年9月23日，付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇与帅建斌签订了一份《恒业商贸城二楼租赁协议》。协议约定，付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇将恒业商贸城二楼写字楼4,517平方米租赁给帅建斌；租赁期为十一年，从2009年9月23日至2020年9月22日止；前5年的租金按每平米4元计算，以后每年递增5%，租金支付方式为先付款再使用的原则，每半年租期的前一个月预交租金；双方并约定了违约金为500,000元；其中合同第六条约定：租赁期间一切费用由承租方承担。2011年10月5日，双方签订了一份《补充协议》，该补充协议约定，2012年3月22日至2014年9月22日期间，将原租赁价格调整为每月每平方米6.5元计算，自2014年9月23日起，租赁价格每年递增5%，直至合同期满；合同期限内，付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇同意帅建斌自主转租，不得干涉。补充协议签订后，帅建斌将该写字楼转租第三人。帅建斌欠交付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇2016年9月23日至2017年4月22日的租金。
一审法院认为，付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇与帅建斌签订的《恒业商贸城二楼租赁协议》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，为有效合同。合同履行期间，付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇履行了提供出租房的义务，帅建斌应当按照协议约定支付租金。各方补充协议对于租金计算进行了协商调整，约定了2012年3月22日至2014年9月22日期间，将原租赁价格调整为每月每平方米6.5元计算，自2014年9月23日起，租赁价格每年递增5%，即2016年9月23日至2017年9月22日期间的租金为每平方每月租金为7.5245元。现帅建斌欠交房租为237,917.17元（7.5245元/月/平方米×7个月×4,517平方米）。帅建斌拖欠租金已构成违约，对于违约金，各方协议约定的500,000元过高，应予调低，帅建斌欠付租金可视为帅建斌占用付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇的资金，参照月利率2%予以计算，对付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇该请求予以支持。对于帅建斌提出要求追加次承租人作为第三人参加诉讼，一审法院认为，补充协议中约定帅建斌可以转租给他人（次承租人），帅建斌也将该写字楼转租给了次承租人，次承租人与本案之间并不存在直接的利害关系，次承租人在本案中不属于必须共同诉讼当事人，故对于帅建斌要求次承租人参加本案诉讼的请求不予支持。付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇主张帅建斌屡次迟延履行交租义务，要求解除合同。一审法院认为，付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇同意帅建斌转租房屋，现帅建斌已将租赁物转租给了次承租人，付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇要求解除合同势必影响到次承租人的利益，酿成社会不稳定因素，故对付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇该请求不予支持。对于帅建斌主张租赁房屋存在漏水维修等原因进行了维修，要求抵扣租金的主张，一审法院认为租赁协议第六条已有约定租赁期间的一切费用由承租方承担，故对帅建斌该主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、帅建斌于判决生效之日起十日内支付付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇2016年9月23日至2017年4月22日期间租金237,917.17元，并支付违约金（违约金从2016年9月23日起计算至帅建斌付清以上债务之日，参照月利率2%计算）；二、驳回付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇的其他诉讼请求。一审案件受理费4,869元，由帅建斌承担。
二审中，付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇对一审查明的“帅建斌欠交付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇2016年9月23日至2017年4月22日的租金”有异议，认为从2017年4月22日至今的租金都未交。帅建斌对一审查明的事实无异议。本院对当事人无异议的一审查明的事实予以确认。
二审期间，当事人均未提供新的证据。
本院查明，付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇与帅建斌签订的《恒业商贸城二楼租赁协议》第四条约定，按半年一次性预付租金，半年快到提前一个月预付下半年的租金，采取先付后使用的原则。乙方（帅建斌）未按时交租，甲方（付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇）有权立即终止协议，收回楼面，另行出租，并不承担乙方一切费用。另查明，帅建斌欠2016年9月23日至今的租金未支付。
本案经调解，未能达成协议。
本案二审的争议焦点为：付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇请求解除租赁合同及《补充协议》能否支持。本院认为，双方签订的房屋租赁合同及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇已按照约定履行了合同义务，但帅建斌未按照约定支付租赁费，尚欠2016年9月23日至今的租金未支付，根据付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇与帅建斌签订的《恒业商贸城二楼租赁协议》第四条的约定，帅建斌未按时交租，付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇有权立即终止协议，收回楼面，另行出租，并不承担帅建斌的一切费用。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇请求解除租赁合同及补充协议，符合合同约定的解除条件，对此本院予以支持。一审法院对帅建斌请求追加次承租人为第三人的请求未予准许，但却以付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇要求解除合同势必影响到次承租人的利益为由，驳回其解除合同的请求，适用法律不当，本院依法予以改判。本案合同解除后，帅建斌应及时空房并返还租赁物，并应支付2016年9月23日至2017年4月22日期间租金237,917.17元，还应当按照合同约定的租金标准支付2017年4月23日起至本判决生效之日的房屋租金。对本判决生效后至帅建斌实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费，参照双方合同约定的房屋租金标准予以支付。本案双方约定的违约金500,000元过高，上诉人请求逾期支付租金的违约金参照月利率2%计算，未超过年利率24%，对此本院予以支持。
综上，上诉人的上诉理由成立，本院依法予以支持。原判适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初1156号民事判决；
二、解除付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇与帅建斌签订的《恒业商贸城二楼租赁协议》及《补充协议》,帅建斌于本判决生效之日起十日内将本案租赁物返还给付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇；
三、帅建斌于本判决生效之日起十日内支付付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇从2016年9月23日至2017年4月22日的租金237,917.17元。2017年4月23日至本判决生效之日止的房屋租金按照双方合同约定的租金标准由帅建斌支付。逾期支付租金的违约金从2016年9月23日起以逾期支付的金额参照月利率2%计算至付清租金之日止，由帅建斌支付给付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇；
四、本判决生效之日起至租赁物实际返还之日止的房屋占有使用费按合同约定的租金标准由帅建斌支付给付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇；
五、驳回付拓、刘志明、谭小红、李新春、李春娇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4,869元，由帅建斌承担。二审案件受理费4,358元，由帅建斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘长峰
审 判 员 黄慧群
审 判 员 王 琳
二〇一八年一月二十五日
法官助理 周 超
书 记 员 吴 晔