西安市阎良区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0114民初1070号原告：西安市阎良区航飞商住小区业主委员会。住所地：西安市阎良区人民西路五区十字南侧。负责人：尤民强，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：党明江。被告：西安飞机工业集团物业有限公司。住所地：西安市阎良区西飞大道东侧。法定代表人：雷阎正，该公司董事长。委托诉讼代理人：何建军，陕西同顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琴琴，陕西同顺律师事务所律师。原告西安市阎良区航飞商住小区业主委员会（以下简称业主委员会）与被告西安飞机工业集团物业有限公司（以下简称西飞物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告业主委员会负责人尤民强及其委托诉讼代理人党明江、被告西飞物业委托诉讼代理人李琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即终止《前期物业服务委托合同》、撤出航飞商住小区物业管理服务项目，并协助原告做好物业管理服务的交接和善后工作；2、判令被告按市《物业管理条例》规定立即向航飞商住小区业主委员会移交航飞商住小区物业管理权和物业管理的全部档案资料；3、判令被告依据双方签订的《前期物业服务委托合同》第三十五条关于“乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交物业管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用千分之一的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿”的约定，支付原告逾期179日的违约金52268元（以平均物业管理年度费用417912元的70%推算为292538元，292538元的千分之一为292元／天，逾期共计179天，最终以被告公司账面上实际物业管理年度费用数字计算为准）；4、判令被告依据双方签订的《前期物业服务委托合同》第三十三条约定，清退从2013年第二季度起擅自提高业主用电收费标准每度电多收0.04元给购买用电的各户业主；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年，原告业主先后购买了陕西鸿尔置业有限公司开发建成的位于阎良区人民中路西段五区十字南侧航飞商住楼的房子。进行前期物业服务管理的是鸿尔置业委托的西安飞机工业（集团）华泰物业管理有限责任公司（后称西飞物业）。航飞商住楼自交付使用以来，被告在物业管理服务上做了一定的工作，但广大业主不满被告在水、电及物业上的不平等收费和高收费。在业主委员会成立前，航飞商住小区业主代表小组于2015年8月26日给被告送达过《关于请求合理、平等进行物业服务收费的报告》，解决未果后。业主代表小组征得广大业主的意见后，根据省《物业管理条例》第五十一条、《前期物业服务委托合同》第二十六条的约定于2015年11月30日向被告送达《关于终止的告知书》。被告公司领导签收后答应安排人员移交物业管理，并同意另行招聘新物业。后代表小组与新聘用的西安华鼎物业管理有限公司阎良分公司签订且已生效的《航飞商住楼小区物业服务合同书》，但2016年元旦，被告又出面阻拦新物业人员开展正常工作。在问及合同终止后被告公司继续打扫卫生的工资谁来付时，被告领导说出“保洁员的工资由我来付”。2016年1月13日被告公司借口消防监控系统、水、电和供热几项设施设备与西飞航飞小区“共用”，给了一份《关于航飞商住楼现存问题的函》，2016年1月18日代表小组给被告送达了一份《对的回复》。后双方又协调移交物业管理权未果。2016年6月15日，原告向被告送达了一个限期答复的《关于西飞物业公司移交物业管理权的函》，被告领导让工作人员签收后逾期至今没有回复。根据双方签订的前期《合同》第三十五条的约定，被告在合同终止后不移交物业管理权，不撤出本物业和移交物业管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向原告支付委托期限内平均物业管理年度费用千分之一的违约金。根据前期《合同》第三十三条的规定，原告有权要求被告给购买用电的各户业主清退从2013年第二季度起擅自提高业主用电收费标准每度电多收0.04元的累计多收电费款（原来0.56元／度后为0.6元／度）。综上，为维护广大业主的合法权益，现诉至法院。被告西飞物业辩称，一、航飞商住业委会没有起诉的资格。航飞商住业委会成立后，没有通知被告，被告在诉讼期间看到航飞商住业委会于2016年5月30日在阎良区建设和住房保障局备案。被告没有看到业主大会的会议记录与会议决议。根据《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。业委会无权自行决定是否终止前期物业公司服务，也无权选聘物业公司，更无权代表小区业主起诉被告。二、航飞商住楼与航飞小区是同一个物业管理区域，不能单独成立业委会。根据《物业管理条例》第九条，一个物业管理区域成立一个业主大会，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。航飞商住楼与航飞小区是同一个物业管理区域，应成立同一业委会。三、航飞商住楼与航飞小区的公共设施是一体化经营，无法单独划分物业水、电、暖、消防、监控等设施。综上，请求依法驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。2012年4月28日，航飞商住楼开发建设单位委托方（甲方）陕西鸿尔置业有限公司与受托方（乙方）西安飞机工业（集团）华泰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》，约定物业服务区域基本情况，物业名称航飞商住楼、坐落位置人民路西段南侧、业主户数117户、总建筑面积19223平方米、住宅面积12939平方米、商业面积5361平方米。委托服务期限自2012年4月28日起，至业主委员会成立并选聘出物业公司时为止，届时合同自然失效。2014年2月18日西安飞机工业（集团）华泰物业管理有限责任公司决议解散。2014年6月25日，委托方（甲方）陕西鸿尔置业有限公司与受托方（乙方）西安飞机工业集团物业有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定物业服务区域基本情况内容同上，委托服务期限自2014年1月1日起，至业主委员会成立并选聘出物业公司时为止，届时合同自然失效。2016年5月16日航飞商住楼小区召开业主委员会选举大会，成立了航飞商住楼业主委员会。2016年5月26日、5月30日原告依法向西安市阎良区新华路街道办事处、西安市阎良区建设和住房保障局办理了备案登记。对以上当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交了2015年8月8日业主大会会议记录、2015年11月20日航飞商住楼业主代表小组征求意见书及张贴照片、2015年12月4日航飞商住楼业主代表小组与西安华鼎物业管理有限公司阎良分公司签订的《航飞商住楼小区物业服务合同书》、2015年11月30日航飞商住楼业主代表小组向被告送达了关于终止《前期物业服务委托合同》的告知书、2015年12月3日代表小组将关于终止《前期物业服务委托合同》暨终止向西飞物业公司交付物业费的通知送达业主、2016年1月1日业主代表小组向业主发出关于新物业进入后物业交费的通知、2016年5月30日业委会会议记录、2016年6月15日业委会会议记录，证明业主代表小组已向各位业主、商户张贴解除与被告的物业服务合同拟聘华鼎物业的征求意见书，但截止2015年11月30日并无业主、商户提出意见，视为各业主已同意解除与被告的物业合同并同意聘请华鼎物业，业主代表小组与华鼎物业签订合同合法，代表小组亦向被告及业主进行了告知，业主委员会成立后亦认可代表小组与华鼎物业签订的物业服务合同，故业主委员会解聘、选聘物业程序合法。被告质证认为，对上述证据的真实性都不认可，业主代表小组不能代表全体业主的意思表示，业主并无书面意思表示同意解除与被告的物业服务合同，业主代表小组终止与被告的物业服务合同程序存在问题。会议记录应到业主必须具有代表性，符合双过半标准，并形成有效的决议。业主代表小组期间形成的解聘及相关文件的形成不具有法定的条件。本院认为，2015年8月8日业主大会会议记录参加人为全体业主但并无业主的签字，征求意见书无法显示征求意见后业主的最终意见，业主代表小组向被告送达关于终止《前期物业服务委托合同》的告知书、将关于终止《前期物业服务委托合同》暨终止向西飞物业公司交付物业费的通知送达业主，仅能证实向被告及相关业主送达上述文件，但无法证实终止前期物业服务委托合同经航飞商住楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主代表小组与华鼎物业签订的《航飞商住楼小区物业服务合同书》系业主代表小组与华鼎物业所签，而业主代表小组并非适格的合同主体。2016年1月1日关于新物业进入后物业交费的通知系业主代表小组向业主的通知、2016年5月30日、2016年6月15日的会议记录系业主委员会成员形成的会议记录，上述证据无法证实选聘华鼎物业经航飞商住楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，2014年6月25日，陕西鸿尔置业有限公司与被告西飞物业签订《前期物业服务委托合同》，约定委托服务期限自2014年1月1日起，至业主委员会成立并选聘出物业公司时为止，届时合同自然失效。原告业主委员会提供了选举结果报告单、公告、业主委员会登记表，故原告业主委员会成立合法。但业主委员会成立后，并未召开业主大会商议选聘物业，虽业主委员会陈述承认业主代表小组与西安华鼎物业管理有限公司阎良分公司签订的《航飞商住楼小区物业服务合同书》，但业主代表小组并非适格的法律主体，另原告业主委员会认为2015年11月20日业主代表小组已向各位业主、商户张贴征求意见书，截止2015年11月30日并无业主、商户提出意见，视为各业主已同意解除与被告的物业服务合同并同意聘请华鼎物业。本院认为解聘、选聘物业服务企业是业主的重要权利，业主委员会推定业主没有反馈意见即为同意实属不妥。而业主代表小组于2015年12月3日将关于终止《前期物业服务委托合同》暨终止向西飞物业公司交付物业费的通知向业主送达，系业主代表小组将上述事项向业主的告知，而非解聘、选聘物业经过业主的同意。据此，原告提供的证据不足以证明解聘、选聘物业服务企业经过航飞商住楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告要求被告终止《前期物业服务委托合同》、撤出航飞商住小区物业管理服务项目、协助原告做好物业管理服务的交接和善后工作、向原告移交物业管理权和物业管理的全部档案资料、支付原告逾期违约金52268元及清退自2013年第二季度起每度电多收0.04元给购买用电的各户业主的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告西安市阎良区航飞商住小区业主委员会要求被告西安飞机工业集团物业有限公司终止《前期物业服务委托合同》、撤出航飞商住小区物业管理服务项目、协助原告西安市阎良区航飞商住小区业主委员会做好物业管理服务的交接和善后工作、向原告西安市阎良区航飞商住小区业主委员会移交物业管理权和物业管理的全部档案资料、支付原告西安市阎良区航飞商住小区业主委员会逾期违约金52268元及清退自2013年第二季度起每度电多收0.04元给购买用电的各户业主的诉讼请求。案件受理费1107元，由原告西安市阎良区航飞商住小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张素粉代理审判员  何 升人民陪审员  郭雪花二〇一六年十二月七日书 记 员  王 夏