山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁04民终1284号上诉人（原审原告）：枣庄市川鲁大酒店，住所地山东省枣庄市市中区振兴北路***号。法定代表人：曹宝平，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉存刚，山东明公律师事务所律师。委托诉讼代理人：王善忠，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易实验区浦东大道2123号3层F33室。法定代表人：何晖，该公司经理。委托诉讼代理人：田宁，山东环周律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳敬，北京市京师（济南）律师事务所律师。原审被告：枣庄市供销合作社联合社，住所地山东省枣庄市市中区高新区和谐路690号。法定代表人：曹士清，该社主任。上诉人枣庄市川鲁大酒店（以下简称川鲁酒店）因与被上诉人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（以下简称汉庭公司）、原审被告枣庄市供销合作社联合社（以下简称供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人川鲁酒店的委托诉讼代理人冉存刚、王善忠，被上诉人汉庭公司的委托诉讼代理人田宁、赵艳敬到庭参加诉讼。原审被告供销社经本院传票传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。川鲁酒店上诉请求：1.请求维持(2017)鲁0402民初188号民事判决第一、四项；2.请求依法撤销(2017)鲁0402民初188号民事判决第二、三项，改判川鲁酒店不予返还汉庭公司租赁意向金及利息，不支付汉庭公司物品对应价值599399元或发回重审；3.一、二审案件受理费由汉庭公司承担。事实和理由：一、一审法院将汉庭公司支付给川鲁酒店的房屋租赁意向金（开发房租）定性为担保金，并予以返还的事实认定错误。1.《房屋租赁意向书》第一段约定：“因第三人（特指朱信康，下同）与乙方（被上诉人）发生诉讼纠纷，造成甲方利益受损，资金周转困难，现乙方（汉庭公司）保证甲方（川鲁酒店）不因乙方实际使用房屋的行为而受损”。第4条第2、4项约定，由汉庭公司承担川鲁酒店与第三方发生的诉讼费以及律师费用。以上证实了汉庭公司在签订《房屋租赁意向书》时，正与案外人朱信康发生了纠纷，其知道与案外人朱信康签订的租赁合同无效。为了挽回自己工作失误，使得酒店能够继续经营，所以恳求川鲁酒店与其签订《房屋租赁意向书》，自愿再多承担一份房屋租金（租赁意向金），该行为是一个具有完全民事行为能力的主体对自己权利、义务的处分，合法有效。同时，汉庭公司恳求川鲁酒店对案外人朱信康提起诉讼，以解除川鲁酒店与案外人朱信康签订的《租赁合同》，并承诺自愿承担川鲁酒店由此发生的诉讼费和律师费。2.《房屋租赁意向书》第2.2条约定：“因目前乙方实际使用该房屋，为保证乙方正常经营活动，甲方（川鲁酒店）在与第三方解除租赁协议前同意乙方（汉庭公司）实际使用该房屋正常经营，乙方（汉庭公司）向甲方（川鲁酒店）支付租赁保证金（租赁意向金）及缴纳水电费等能耗费用”。汉庭公司提供的支付凭证(NO.93798004)用途、备注一栏为“开发房租”。因此，根据上述意向书的约定本意及实际履行情况，可以证实双方约定的汉庭公司已经支付的租赁意向金（开发房租）的性质为租金。汉庭公司自约定的2012年9月1日使用之日起至今，已经实际使用达5年之久，只缴纳3年的租金，还尚欠上诉人2年多的租金。而一审法院却不顾意向书的约定本意及实际情况，错误的将租赁意向金（开发房租）认定为双方签订正式租赁合同而设立的担保，判决川鲁酒店返还汉庭公司已经缴纳的租金（租赁意向金），事实认定显然是错误的。二、一审法院认定川鲁酒店占有、使用汉庭公司留存在涉案房屋内的资产，判决川鲁酒店赔偿汉庭公司599，399元损失的事实是错误的。1.根据双方签订的《房屋租赁意向书》第一段陈述很清楚的证实了汉庭公司无法正常经营的原因是其与案外人朱信康有纠纷，而不是汉庭公司陈述的是川鲁酒店与朱信康有纠纷造成的。2.根据《房屋租赁意向书》证实，汉庭公司为了能够与川鲁酒店签订正式的租赁合同，减少其未认真审查而与无权人李韵辙签订无效租赁协议所造成的损失，恳请川鲁酒店对朱信康提起解除租赁协议的诉讼，明确承诺在川鲁酒店与朱信康解除租赁协议后与川鲁酒店签订正式租赁合同。然而在川鲁酒店与朱信康解除租赁协议后，川鲁酒店多次通知汉庭公司恢复正常营业，签订正式租赁合同。而汉庭公司基于其与朱信康的协助执行纠纷未能处理，迟迟不与川鲁酒店签订正式租赁合同，已经构成违约。3.由于汉庭公司违约，迟迟不与川鲁酒店签订正式租赁合同，不恢复酒店营业，不缴纳租金，川鲁酒店为了减少因汉庭公司违约造成的房租损失，避免酒店内的设施受损，防止汉庭公司偷偷搬运屋内设施，维护双方的权益，对房屋内的设施进行临时管理，并对外招租。为了不影响汉庭公司及时恢复营业，川鲁酒店在租赁房屋门口留下了开门所需的联系人电话，目的是便于汉庭公司与其联系，签订正式合同及恢复营业。并且汉庭公司在(2017)鲁0402民初502号案开庭审理中自认酒店门口有两把锁，其中一把是汉庭公司加锁的，汉庭公司不开锁，川鲁酒店是不可能使用房屋内设施的。又根据川鲁酒店提供的录音、照片、律师函、邮件相互印证证实，涉案租赁房屋的钥匙也一直由汉庭公司保管，涉案租赁房屋在消防检查时也是由汉庭公司的工作人员来打开门锁，实际上汉庭公司一直实际控制着涉案的租赁房屋。川鲁酒店对外招租的行为符合《合同法》第一百一十九条的规定，有利于减少汉庭公司的损失。但酒店招租未成功，川鲁酒店也并未占用、使用涉案房屋的设施。因此，川鲁酒店并没有实际占用汉庭公司的酒店设施，一审法院却认定川鲁酒店已经占有使用了房屋内设施，并要求川鲁酒店赔偿汉庭公司是错误的。三、一审法院对于汉庭公司的违约行为事实认定不清。汉庭公司在川鲁酒店多次通知下，违反《房屋租赁意向书》约定，不与川鲁酒店签订正式租赁合同，并违反保密约定泄露《房屋租赁意向书》的内容，构成违约，应当承担违约责任，赔偿川鲁酒店的损失，因此，对于已支付租金不予返。《房屋租赁意向书》第2条第2项规定：“甲乙双方在甲方（川鲁酒店）与第三方解除租赁协议之日起……．甲乙双方共同选择以本意向书约定为基础重新签订正式房屋租赁合同”。一审法院已审理查明的川鲁酒店向汉庭公司发出了《律师函》及《关于汉庭酒店枣庄文化路点拖欠房租事宜的通知》，证实了川鲁酒店曾多次催促汉庭公司与其签订正式租赁合同及缴纳房租。一审法院也查明（一审判决书第14页最后一段），认定川鲁酒店没有违约。那么，既然认定了川鲁酒店没有违约，正式租赁合同又没有签订，就肯定有一方违约，即汉庭公司违约造成了正式租赁合同没有签订。事实上也是川鲁酒店在应汉庭公司恳请，与朱信康解除《租赁协议书》，协议书解除后，汉庭公司应当与川鲁酒店签订正式租赁合同，但其拒绝签订。因此，根据《合同法》第一百零七条、《民法通则》第十一条规定，汉庭公司应当赔偿川鲁酒店的租金损失。对于汉庭公司已经支付的意向金应参照意向合同约定的租金标准，弥补川鲁酒店的损失，不足部分予以补缴。四、一审法院以案外人的违法行为否定川鲁酒店合法行为获取的权益，认定汉庭公司使用涉案房屋是基于其与李韵辙之间的租赁关系适用法律错误。汉庭公司在已经实际占有使用川鲁酒店房屋的情况下，即便是不支付租金，其也应当支付房屋占用使用费，一审判决予以返还是错误的。1.(2015)枣执异字第85号执行裁定书审理查明证实，汉庭公司与李韵辙签订《酒店租赁合同》已被(2015)沪仲案字第0280号裁决书认定为违法无效合同，根据《合同法》第五十六条的规定，上述《酒店租赁合同》自始无效。租赁合同无效，汉庭公司就不能基于李韵辙的违法行为获取任何权益，即自2011年1月30日起，汉庭公司就不享有占有使用川鲁酒店的房屋的权利。且川鲁酒店与朱信康签订《租赁协议书》在2016年3月已被(2015)枣民五终字第665号判决予以解除。2.川鲁酒店与汉庭公司在一审中均认可的2012年7月20日川鲁酒店向汉庭公司发出的《通知》、李韵辙出具的《弃权声明》、《房屋租赁意向书》证实，汉庭公司自2012年7月20日，已经知晓了其与李韵辙签订的《酒店租赁合同》为无效的，其权利受损。于是于2012年10月25日，自愿与川鲁酒店签订了合法有效的《房屋租赁意向书》，并合法占有、使用川鲁酒店的房屋，因此，汉庭公司自意向合同约定的2012年9月1日起，占有、使用川鲁酒店的房屋就是基于其与川鲁酒店签订《房屋租赁意向书》确定的。汉庭公司基于李韵辙占有、使用涉案房屋的期间至多是在2011年1月30日至2012年8月30日之间。3.后枣庄市中级人民法院的执行、提存汉庭公司的应交租金也是因李韵辙的违法行为造成的，该执行行为致使汉庭公司利益受损与川鲁酒店无关，与本案无关。不能因李韵辙的违法无效行为给汉庭公司造成了损失，就否定了川鲁酒店依据合法有效的《房屋租赁意向书》享有的收取房屋占用使用费的权益。如果汉庭公司要维护自身的权益，只能向李韵辙主张要求其返还已交租金，申请执行回转朱信康，以维护自身的权益，而不是要求川鲁酒店返还其已支付的租金或者房屋占用使用费。且汉庭公司在(2015)枣执异字第85号、(2016)鲁执复123号执行案中，自认其占有使用涉案房屋来源于其与川鲁酒店签订的《房屋租赁意向书》。因此，在汉庭公司与李韵辙签订的《酒店租赁合同》已被认定违法无效，《租赁协议书》已被(2015)枣民五终字第665号判决解除，且该《房屋租赁意向书》一审法院已经认定为合法有效的情况下，却认定汉庭公司使用涉案房屋是基于其与李韵辙之间的租赁关系显然适用法律是错误的。以不被法律保护的违法行为否定川鲁酒店合法行为所获取的利益的认定是荒唐的。汉庭公司在已经实际占有使用川鲁酒店房屋的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条等法律规定，即便是不支付租金，也应当按照约定的租金标准支付房屋占用使用费，已经支付不予返还。五、一审法院在查明事实，认定证据时适用法律错误。川鲁酒店提交的证据足以证实因汉庭公司与朱信康发生纠纷，致使其被迫停止营业。汉庭公司拒不签订正式租赁合同，也不缴纳房屋使用费；并一直掌控着涉案房屋的钥匙，控制着涉案房屋及房屋内的设施。一审中，川鲁酒店提交了2015年8月3日的律师函（一审已认定）、2016年6月27日通知书、EMS邮件单、川鲁酒店委托律师与汉庭公司李建的往来邮件、照片及视频一组、川鲁酒店法定代表人曹宝平与李建的电话录音、《进一步做好安全生产工作的紧急通知》等9份证据，相互印证证实了因汉庭公司与朱信康发生纠纷，被迫停止营业，川鲁酒店对此无责任。并且川鲁酒店一直积极协助汉庭公司处理其与朱信康的纠纷，帮助汉庭公司排除妨碍、恢复营业。排除妨碍后，川鲁酒店多次通知汉庭公司履行《房屋租赁意向书》约定，签订正式租赁合同和恢复营业，但汉庭公司拒不签订正式租赁合同，也不缴纳租金；在这期间，汉庭公司一直掌控着涉案房屋的钥匙，控制着涉案房屋及房屋内的设施。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《民事诉讼法》第六十四条规定，汉庭公司对于反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，根据该规定汉庭公司针对川鲁酒店提交的上述证据有异议，其应当提交证据反驳，但是，汉庭公司反驳川鲁酒店提交的证据时，并没有提交证据证实其异议主张，没有申请录音及笔迹鉴定。因此，在上述众多证据相互印证下，应当予以采信。然而，一审法院在汉庭公司未提交任何反驳证据的情形下，全部否定了川鲁酒店的证据，认定川鲁酒店提交的照片、视频、录音等证据因汉庭公司有异议，没有其他证据佐证，不予采信，适用法律错误。综上所述，一审法院事实认定错误，适用法律错误。请求二审法院依法改判，支持川鲁酒店的上诉请求，或发回重审。汉庭公司辩称，一、根据（2015）枣民五终字第665号民事判决，川鲁酒店与朱信康签订的租赁合同合法有效，枣庄市中级人民法院于2016年8月11日下达上述判决，判决解除双方的租赁合同并判定朱信康向川鲁酒店支付相关租赁费，此判决证明在2016年8月11日之前川鲁酒店是与朱信康存在租赁关系，不可能川鲁酒店在与汉庭公司形成第二个租赁关系，因此，双方签订的只能是租赁意向书。川鲁酒店不可能一房两租。二、根据（2014）枣民二商初字第14号民事判决书，朱信康将涉案房屋又转租给李韵辙，枣庄市中级人民法院认定该租赁合同合法有效，并判定李韵辙向朱信康支付租赁费，可见，该房屋又由朱信康转租给李韵辙。三、根据（2015）枣执异字第85号执行裁定书和（2016）鲁执复123号执行裁定书，李韵辙又将上述房屋转租给汉庭公司，枣庄市中级人民法院和山东省高级人民法院均认定汉庭公司使用的房屋来源于李韵辙的转租，并认定汉庭公司应当缴纳2016年8月份以前的房屋占用费，因此，认定汉庭公司具有协助执行的义务。枣庄市中级人民法院在执行中提取了上述房屋占用费165万元，以上生效文书可以证实汉庭公司使用的房屋是来源于李韵辙的转租，李韵辙又来源于朱信康的转租，因此，在汉庭公司已经向枣庄市中级人民法院支付了房屋占用费之后，不应当再向川鲁酒店支付所谓的租金，因为房屋租赁合同属于实践性合同，川鲁酒店只有将房屋交付给汉庭公司使用，才有权利向汉庭公司收取租金。川鲁酒店不能向朱信康主张一份租金，再向汉庭公司主张另一份租金。汉庭公司也不可能向李韵辙支付一次租金再向川鲁酒店支付一次租金，因为只有一个租赁关系。四、枣庄市人民检察院的检察建议书，相关检察建议并未被枣庄市中级人民法院所采纳，汉庭公司的权利和义务关系应当以最终的山东省高级人民法院的执行裁定书为准。五、双方签订的意向书只能是意向书而不能是租赁协议，理由如下：首先，川鲁酒店和朱信康的诉讼案件在2016年8月11日之前并未解除，川鲁酒店不可能一房两租，签订两个租赁合同。其次，租赁意向书第2.2条约定的很清楚，只有甲方（川鲁酒店）在与第三方解除租赁合同后且甲方同第三方均在2年内未提起仲裁、诉讼的法律行为，双方共同选择以本意向书约定为基础重新签订正式房屋租赁合同。所以说，该意向书只是一个预约合同并不属于本约。再次，在2.5.2条约定，意向金在正式合同生效之后才能转化为房屋租金，并且在意向金之外，汉庭公司无需向甲方支付任何包括租赁费用在内的其他费用。双方在履行中也是按照上述约定履行。所以，无论是从签订合同的实际情况还是合同的约定，均可以证实仅仅是个意向而非正式的租赁合同。法院已经认定汉庭公司的租赁来源于李韵辙并强制执行房屋租金，那么该意向书已经无法履行，川鲁酒店应当返还意向金。六、本案租赁意向书所指定的房屋无法履行是由于案外人朱信康与李韵辙发生纠纷，川鲁酒店与朱信康发生纠纷才导致朱信康堵门，致使汉庭公司很长时间无法正常开业，才导致在2015年8月关门并将房屋及房屋内的相关设备、物品由川鲁酒店留置至今。所以，违约的责任是川鲁酒店未能保证汉庭公司正常营业所导致，是川鲁酒店违约，而非汉庭公司。七、涉案房屋现在一直由川鲁酒店进行控制，在本案诉讼以前，川鲁酒店就将房屋的相关的设备设施全部进行了评估，并主张留置权，以此冲抵所谓欠付的租金。该事实也可证明该房屋一直由川鲁酒店实际控制，而非汉庭公司实际使用。否则，川鲁酒店怎么可能打开房屋对每一个设备进行清点和评估。综上所述，川鲁酒店的上诉没有法律和事实依据，请求维持一审判决。供销社未提供陈述意见。汉庭公司向一审法院起诉请求：1.解除汉庭公司与川鲁酒店于2012年10月25日签订的《房屋租赁意向书》；2.川鲁酒店向汉庭公司返还房屋租赁意向金2,191,200元及相应利息；3.川鲁酒店向汉庭公司返还经营宾馆业务的物品或者向汉庭公司支付物品对应的价值599,399元；4.川鲁酒店向汉庭公司支付违约金30万元；5.川鲁酒店赔偿汉庭公司的经济损失；6.案件诉讼费、保全费由川鲁酒店承担。一审庭审中，汉庭公司将第三项诉讼请求明确为“川鲁酒店向汉庭公司支付物品对应的价值599,399元”。一审法院认定事实：坐落于枣庄市市中区文化路办事处文化路的房屋（建筑面积5,503.30平方米）登记在枣庄市供销合作社名下。2008年1月1日，枣庄市供销合作社联合社将上述房屋的位于枣庄市市中区振兴路281号（原枣庄市供销合作社市中区文化路办事处）的房屋授权于枣庄市川鲁大酒店对外招商、出租、合作，授权期限自2008年1月1日至2016年12月31日。2008年1月1日，枣庄市川鲁大酒店与朱信康签订一份《租赁协议书》，枣庄市川鲁大酒店将位于枣庄市市中区振兴路281号的一、二、三、四层房屋（沿街门市房北三间、南三间除外）出租给朱信康，并约定租赁期限自2008年2月1日至2016年1月31日共计8年、年租金为18万元。2011年3月1日，枣庄市川鲁大酒店与朱信康就锅炉房又签订一份《补充协议》，枣庄市川鲁大酒店将锅炉房出租给朱信康。2011年1月17日，朱信康与李韵辙签订一份《酒店承包合同》。朱信康将其承租的位于枣庄市市中区振兴路281号的酒店转租给李韵辙经营，并约定承包期限自2011年2月1日至2016年1月31日共计五年，酒店承包金为140万元，分两次支付，自合同生效后十天内支付承包金100万元，余下尾款40万元于2011年3月5日前付清。2011年1月30日，李韵辙与汉庭公司签订一份《酒店房屋租赁合同》，李韵辙将其承租的上述房屋租赁给汉庭公司使用，并约定租赁期限为2011年7月1日至2025年6月30日共计14年，自2011年9月1日至2025年8月30日前三个租赁年度租赁费用为88万元/年。后双方又签订两份《补充协议》。汉庭公司按照约定于2011年1月31日、3月17日、8月29日分别向李韵辙支付44万元、44万元、88万元。2012年7月20日，川鲁酒店向汉庭公司发出一份《通知》，内容为“汉庭快捷酒店：现经我店多方面的了解，你们现在租赁的经营场所签订的合同是假合同，属无效合同，我店将于7月23日收回租赁房，请你处做好相关准备。”2012年7月24日，李韵辙出具一份《弃权声明》，内容为“本人李韵辙于2011年1月26日与汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（以下简称汉庭酒店集团）签订了关于枣庄市市中区振兴路281号位置物业的《房屋租赁合同》，并于后期陆续签订了相关补充协议。因本人在签订该《房屋租赁合同》时，提供伪造文件骗使汉庭酒店集团签约，造成了目前汉庭酒店集团租赁该物业的阻碍，以及对正常经营的严重影响···”。2012年10月25日，川鲁酒店与汉庭公司签订一份《房屋租赁意向书》，川鲁酒店拟将涉案房屋租赁给汉庭公司，内容为：“意向双方：甲方川鲁酒店，乙方汉庭公司，因第三人（特指朱信康，下同）与乙方发生诉讼纠纷，造成甲方利息受损，资金周转困难，现乙方保证甲方不因乙方实际使用租赁房屋的行为而受损。甲乙双方本着互惠互利、共同发展的原则，就乙方拟租赁甲方拥有合同产权或出租授权的位于山东省枣庄市市中区振兴北路281号（原川鲁酒店）位置的房产一事，在初步协商一致的基础上，订立本意向书，作为双方下一步订立正式合同的依据：1.租赁房屋情况甲方拟出租给乙方的房屋和土地坐落于山东省枣庄市市中区振兴北路281号（原川鲁酒店）位置的房产（以下简称该房屋）。在租赁期限内，甲方同意乙方可以从事酒店宾馆及相关业务的经营。2.1房屋租赁范围：该房屋实测建筑面积为3,712平方米，乙方实际相甲方租赁的建筑面积为3,362平方米，包括物业1层至4层3,362平方米及租赁房屋楼顶，院落内锅炉房50平方米，现有划定乙方独用停车场（具体为汉庭大堂向南，院落入口杨树向北，炒鸡店向东，甲方办公室向西，或详见附件双方签字确认的红线图）。2.2房屋租赁期限：甲方已经与第三方签订自2008年2月1日至2016年1月31日房屋租赁协议，因第三方的合同违约行为（包括但不限于延迟支付房租、赔偿金和水电费等行为），甲方正与第三方通过协商或仲裁、诉讼方式解除房屋租赁协议，因目前乙方实际使用该房屋，为保证乙方正常经营活动，甲方在与第三方解除租赁协议前同意乙方实际使用该房屋正常经营，乙方应向甲方支付租赁保证金（租赁意向金）及交纳水电气等能耗费用。现甲乙双方约定房屋租赁期限拟为2012年9月1日起至2025年8月31日。甲乙双方在甲方与第三方解除租赁协议之日起，或当第三方自本意向书签订之日起持续二年未能采取任何补偿甲方损失的补救措施，且甲方同第三方均在二年内未提起仲裁、诉讼等法律行为，甲乙双方共同选择以本意向书约定为基础重新协商签订正式房屋租赁合同。2.3房屋租赁费用：甲、乙双方约定签订正式租赁合同，前五个租赁年度租赁范围租赁费用不变，租赁费用为73.04万元/年（大写：柒拾叁万肆佰元整/年）···。2.4房屋交付标准：因乙方目前正实际使用该房屋，甲方在与第三方解除租赁协议前同意乙方实际使用该房屋正常经营。2.5.1房屋租赁费用支付：甲乙双方在签订正式租赁合同之日起，乙方向甲方已支付的租赁意向金自动转为第一个租赁年度的租赁费用···。2.5.2租赁意向书签订后三个工作日内，乙方向甲方支付730,400元（柒拾叁万肆佰元整）租赁意向金，该租赁意向金在正式租赁合同生效之后自动转为第一租赁年度租赁费用。若甲方与第三人未能解除房屋租赁协议或甲方上级主管部门通知不再租赁，乙方所支付的租赁意向金将作为乙方实际使用该房屋的补偿金，补偿金数目按照乙方实际使用的期限，依照本意向书第2.3条表格中房屋年租赁费用按比例进行计算收取，剩余部分返还乙方。如甲方与第三方解除房屋租赁关系及甲方上级主管部门未通知不再租赁，该租赁意向金于正式租赁合同生效后自动转为第一租赁年度租赁费用。如甲方与第三方合同终止时由仲裁或法院认定第三方继续拥有双方签订原房屋租赁合同约定的“合同到期后，在市场同等价位下，第三方拥有优先续租权”条款，则本意向书甲乙双方约定在本意向书自动转为房屋租赁合同或重新签订的房屋租赁合同中，租赁期限至2016年1月31日止，后续租赁年限及租赁方案由甲乙双方在2016年2月1日另行协商确定。3.1本意向书签订后，甲方应当积极与第三方解除所签订的相关房屋租赁协议，但甲方应服从仲裁、诉讼等生效法律文书的裁判，甲方不保证与第三人租赁合同能够解除成功，乙方应对甲方的行为予以理解。甲方与第三方解除租赁合同之后甲乙双方签订正式租赁合同。3.2有下列情况之一，乙方有权终止本意向书，可除要求甲方返还乙方已经向其支付的所有费用外，还可要求甲方支付30万元（人民币大写叁拾万元整）违约金：甲方未遵守本意向书第1条、第2条以及第4条约定的。3.3有下列情况之一，甲方有权终止本意向书，除乙方所支付甲方的所有费用不予返还外，还可要求乙方支付30万元（人民币大写叁拾万元整）违约金：乙方违反本意向书第2条及第4条约定的。4.4本意向书的约定不作为对抗仲裁、诉讼等生效法律文书确定甲乙双方及第三方（包括但不限于朱信康及其他自然人、法人等）所应承担的法律义务之依据，甲乙双方因履行仲裁、诉讼等生效法律文书的行为不得视为违约行为，等等”。该《房屋租赁意向书》签订后，汉庭公司于2012年11月2日、2013年9月17日、2014年10月20日以开发房租、开发意向金名义分别支付给枣庄市川鲁大酒店730,400元，共计2,191,200元。汉庭公司、川鲁酒店至今未签订正式的租赁合同。2013年5月29日，川鲁酒店与朱信康因租赁事宜发生争议诉至一审法院，一审法院经审理作出（2013）市中商初字第531号民事判决，判决解除川鲁酒店与朱信康签订的酒店租赁协议书及补充协议，朱信康给付川鲁酒店房屋赔偿款50万元及利息。后经二审审理，枣庄市中级人民法院于2016年3月1日作出（2015）枣民五终字第665号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年2月21日，朱信康与李韵辙因租赁事宜发生争议诉至法院，枣庄市中级人民法院作出（2014）枣民二商初字第14号民事判决书，判决李韵辙偿付朱信康承包金89.5万元、房屋租金84万元（2011年8月1日至2014年7月31日期间）及滞纳金。上述民事判决书生效后，李韵辙未履行判决义务，朱信康申请强制执行，该案进入执行程序。在执行过程中，枣庄市中级人民法院于2014年8月1日作出（2014）枣执字第103号执行裁定书，裁定查封李韵辙在汉庭公司的应得租赁费用（房屋租金、物业管理费、设备租赁费）230万元，并提取至本院。汉庭公司提出异议，枣庄市中级人民法院于2015年12月23日作出（2015）枣执异字第85号执行裁定书，裁定驳回汉庭公司的异议。山东省高级人民法院于2016年6月28日作出（2016）鲁执复123号执行裁定书，裁定驳回汉庭公司的异议，维持枣庄市中级人民法院（2015）枣执异字第85号执行裁定书。2016年10月27日，枣庄市中级人民法院从汉庭公司处提取1,657,333元执行款。2015年8月3日，川鲁酒店委托山东龙头律师事务所向汉庭公司发出一份《律师函》，主要内容为“山东龙头律师事务所接受委托人川鲁酒店的委托，指派本律师就川鲁酒店与贵司有关枣庄市市中区振兴路川鲁大酒店院内房屋租赁意向事宜郑重致函如下：···1.贵司擅自泄露意向书内容，违反了保密条款的约定，我委托人保留追究贵司违约责任的权利。2.贵司在接到我委托人通知后一直未正常营业，也未采取积极挽回损失的措施，由此产生的一切损失及相关法律责任由贵司承担。3.贵司在与朱信康、李韵辙之间的租赁纠纷中一直处于被动，我委托人才是争议房屋的真正权利人，朱信康与李韵辙擅自转租行为属于擅自处分行为，该民事行为已被我委托人予以撤销。朱信康无法根据无效民事行为产生民事权利，朱信康也无权要求贵司协助向其支付房屋租金。因此，为保护贵司的合法权益，贵司需积极配合我委托人开展后续工作。4.由于贵司仅仅与我委托人签订了房屋租赁意向书，该意向书不是正式租赁合同，请贵司在接到本律师函后2个工作日内派员与我委托人协商房屋租赁及结算事宜。”2016年12月5日，川鲁酒店向汉庭公司发出一份《关于汉庭酒店枣庄文化路点拖欠房租事宜的通知》，内容为“我公司就贵公司拖欠房租的事宜，与贵公司相关人员进行过多次沟通交流。2016年9月30日，我公司委托律师向贵公司工作人员李经理邮箱发过一份通知邮件，希望贵公司能尽快结算之前拖欠的房租，否则我公司要行使留置权。截至今日贵公司依然未能积极处理，也未提出切实可行的解决方案。鉴于以上情况，我公司于2016年10月23日委托山东旭正资产评估有限公司对贵公司酒店留存在租赁房屋内的资产进行了评估，现山东旭正资产评估有限公司于2016年11月24日作出了鲁旭资评报字[2016]第1023号《资产评估报告》，根据报告结论贵公司的汉庭快捷酒店枣庄文化中路店中包括床、床垫、椅子、写字台、空调、衣柜、厨房用品、太阳能集热系统等资产现在的市场价值为599,399.00元。截至2016年11月30日贵公司拖欠的房租为91.3万元，我公司决定3日后对贵公司留存资产按照评估价格进行处置，所得价款用于抵扣相应的拖欠房租。剩余拖欠的房租还望贵公司派员与我公司积极沟通处理。贵公司接到本邮件后3日内再不积极处理，我公司将收回贵公司占用的房屋。”2016年11月24日，山东旭正资产评估有限公司作出了鲁旭资评报字[2016]第1023号《资产评估报告》，评估对象和评估范围为川鲁酒店核实资产价值项目所涉及的汉庭快捷酒店枣庄文化中路店部分资产，包括客房中的床、床垫、椅子、写字台、空调、衣柜、厨房用品以及太阳能集热系统等，本次资产评估的范围和委托评估时确定的资产范围一致；评估结果为川鲁酒店核实资产价值项目所涉及的汉庭快捷酒店枣庄文化中路店部分资产的市场价值为599,399.00元，大写人民币伍拾玖万玖仟叁佰玖拾玖元整。汉庭公司提供一组拍摄照片，川鲁酒店对其真实性无异议。部分照片显示川鲁酒店在涉案房屋的大门处张贴有“吉房出租现有酒店客房整体对外出租，内设客房99间，房间内装修豪华且酒店整体设备设施齐全，应有俱有，稍加整理即可对外营业，有意者面谈联系电话137××××866328****”及“开门钥匙在门口饭店或打电话137××××2016年9月28号”。2017年1月11日，汉庭公司作为原告以川鲁酒店为被告向一审法院提起诉讼（本案），并诉请：1.解除汉庭公司与川鲁酒店于2012年10月25日签订的《房屋租赁意向书》；2.川鲁酒店向汉庭公司返还房屋租赁意向金2,191,200元及相应利息；3.川鲁酒店向汉庭公司返还经营宾馆业务的物品或者向汉庭公司支付物品对应的价值599,399元；4.川鲁酒店向汉庭公司支付违约金30万元；5.川鲁酒店赔偿汉庭公司的经济损失；6.案件诉讼费、保全费由川鲁酒店承担。2017年2月15日，川鲁酒店作为原告以汉庭公司为被告向一审法院提起诉讼，并诉请：1.解除川鲁酒店与汉庭公司签订的《房屋租赁意向书》并由汉庭公司向川鲁酒店支付拖欠租金1,034,733.33元（暂计算至2017年1月31日）并按照同期银行贷款利率支付逾期付款利息；2.汉庭公司向川鲁酒店赔偿违约金30万元；3.汉庭公司赔偿川鲁酒店与第三人解除合同所支付的律师费4万元；4.诉讼费由汉庭公司承担。另查明，汉庭公司主张的经济损失按照其经营收入来计算，并提交了审计报告，且汉庭公司在一审法院给予的法定期限内未申请对其经济收入进行鉴定。一审法院认为，汉庭公司与川鲁酒店签订的《房屋租赁意向书》，是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约定自觉履行各自的义务。汉庭公司现主张解除双方于2012年10月25日签订的《房屋租赁意向书》，川鲁酒店亦同意解除，一审法院在尊重当事人意愿的基础上予以确认解除双方签订的《房屋租赁意向书》。关于川鲁酒店是否应返还租赁意向金及相应利息问题。双方签订《房屋租赁意向书》后，川鲁酒店收取了汉庭公司交付的意向金2,191,200元，该合同性质属于预约合同，所涉意向金应为双方为签订正式租赁合同而设立的担保。庭审查实，双方并未签订正式租赁合同，且汉庭公司使用涉案房屋是基于其与李韵辙之间的租赁关系。现该意向书解除后，川鲁酒店应将租赁意向金返还给汉庭公司并支付相应利息损失。关于川鲁酒店是否应支付汉庭公司经营宾馆业务物品的对应价值599,399元问题。川鲁酒店委托评估部门对汉庭公司留存在涉案房屋内的资产进行了评估，并向汉庭公司发出《关于汉庭酒店枣庄文化路点拖欠房租事宜的通知》。该通知载明“截至2016年11月30日贵公司拖欠的房租为91.3万元，我公司决定3日后对贵公司留存资产按照评估价格进行处置，所得价款用于抵扣相应的拖欠房租”。川鲁酒店还在涉案房屋大门处张贴有“吉房出租现有酒店客房整体对外出租，内设客房99间，房间内装修豪华且酒店整体设备设施齐全，应有俱有，稍加整理即可对外营业，有意者面谈联系电话137××××”及“开门钥匙在门口饭店或打电话137××××2016年9月28号”。川鲁酒店的以上行为可以印证涉案房屋及汉庭公司留存在涉案房屋内的资产均由川鲁酒店所占有。汉庭公司留存在涉案房屋内的资产系汉庭公司所有，川鲁酒店无权占有。因川鲁酒店已经占有一段时间，价值已有损耗，且汉庭公司主张川鲁酒店按评估价值599,399元予以赔偿，合情合理，予以支持。关于《租赁意向书》违约责任的承担问题。双方签订《租赁意向书》后均应按照约定全面履行各自义务。该《租赁意向书》约定川鲁酒店与第三方解除租赁合同之后双方签订正式租赁合同且汉庭公司已支付的租赁意向金自动转为第一个租赁年度的租赁费用。川鲁酒店将涉案房屋出租给朱信康，双方之间房屋租赁事宜经过一审、二审判决，最终于2016年3月1日经生效的民事判决书确认双方解除房屋租赁合同关系，但之后川鲁酒店、汉庭公司并未签订正式租赁合同。汉庭公司提交的证据不能证明其不能正常经营及双方未签订正式租赁合同的责任在于川鲁酒店。因此川鲁酒店明显违反约定义务证据不足，汉庭公司诉请川鲁酒店向其支付违约金30万元，不予支持。关于供销社是否承担责任问题。汉庭公司主张供销社系被告川鲁酒店的开办单位，其实际出资未到位，但提供的证据不足以证明，故汉庭公司要求供销社承担连带责任，于法无据，不予支持。汉庭公司主张川鲁酒店赔偿其经济损失，但提供证据不足以证明，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司和被告枣庄市川鲁大酒店于2012年10月25日签订的《房屋租赁意向书》；二、被告枣庄市川鲁大酒店于判决生效之日起十日内返还给原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司租赁意向金2,191,200元并支付利息损失（以2,191,200元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算时间自2017年1月11日至判决生效之日止）；三、被告枣庄市川鲁大酒店于判决生效之日起十日内支付给原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司物品对应价值599,399元；四、驳回原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,730元，由原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司负担2,595元；被告枣庄市川鲁大酒店负担24,135元。二审中，川鲁酒店围绕其上诉主张向本院提交如下证据：证据1：关于取消枣庄市川鲁大酒店授权的通知，欲证明川鲁酒店的上级主管部门通知不再对外租赁涉案房屋。证据2：（2015）沪仲案字第0280号裁决书，欲证明汉庭公司与李韵辙签订的《房屋租赁合同》等被确认无效。证据3：（2015）沪仲案字第1964号裁决书，欲证明李韵辙应返还汉庭公司176万元，同理，汉庭公司也可要求李韵辙返还基于租赁合同的其他租金。证据4：（2015）沪仲案字第1964号仲裁案件开庭记录，欲证明汉庭公司认为与川鲁酒店签订的合同意向书是合同，同时认为使用房屋的权利来自于川鲁酒店，现返还的176万元中的租金，包括2011年9月1日至2013年8月31日的租金，总计176万。在本案一审判决中法院判定川鲁酒店返还2012年9月1日至2013年8月31日的租金。如果判决生效，汉庭酒店可以无偿使用涉案房屋一年，明显存在不合理。且证明汉庭公司始终认为其使用涉案房屋的权利是来源于川鲁大酒店，并不是来源于其与李韵辙签订的违法无效租赁合同。汉庭公司质证称，一、对证据1真实性、关联性有异议。1.供销社是本案的被告之一，川鲁酒店也是本案的被告之一，同时二者又是投资关系，并由曹宝平任两个企业的法定代表人，所以该通知只是单方陈述，不能作为证据使用。2.在本案起诉时，双方已经同意解除意向书，2015年8月11日由于朱信康堵门致使该意向书无法履行，所以川鲁酒店提交取消授权的通知对本案已无证据效力。二、对证据2真实性无异议，但该裁决书在枣庄市中级人民法院和山东省高级人民法院执行裁定书中已作了认定，即汉庭公司与李韵辙签订的租赁合同无效，并不影响汉庭公司基于占有房屋而应当支付的房屋占用费，法院裁定汉庭公司向李韵辙支付并予以强制执行，所以该裁决书对于川鲁酒店的主张并无实际意义。三、对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议。该裁决书在山东省高级人民法院的执行裁定书中已作出认定，该裁决书的内容没有被法院采信，且该裁决书也没有得到履行，李韵辙并未返还，所以才应当以枣庄市中级人民法院和山东省高级人民法院的裁定为准。四、对证据4，该开庭笔录并不能构成法律上的自认，因为法律上的自认必须是在同一个案件中，且在川鲁酒店起诉朱信康的二审判决中也载明川鲁酒店承认双方签订的是意向书，收取的费用也不是租金，汉庭公司不构成违约。如果说这也能构成自认的话，川鲁酒店也是自相矛盾。因此，开庭笔录并不能推翻双方意向书的约定，另外根据意向书第4.4条约定，该意向书并不能作为对抗诉讼仲裁的依据进行使用。汉庭公司针对其答辩主张向本院提交川鲁酒店在其与朱信康的诉讼中提交的证明，欲证明在该案诉讼中，川鲁酒店向朱信康主张的租金自2013年2月1日至2015年8月31日，可以证明对于房屋租金，川鲁酒店一直向朱信康来主张，所以川鲁酒店无权再向汉庭公司主张租金。川鲁酒店质证称，证据是真实的，但后来该项诉讼请求撤消了，不能证明其目的。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，川鲁酒店与汉庭公司签订的《房屋租赁意向书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。该《房屋租赁意向书》第2.2条约定：甲乙双方在甲方与第三方解除租赁协议之日起，或当第三方自本意向书签订之日起持续二年未能采取任何补偿甲方损失的补救措施，且甲方同第三方均在二年内未提起仲裁、诉讼等法律行为，甲乙双方共同选择以本意向书约定为基础重新协商签订正式房屋租赁合同；第3.1条约定：本意向书签订后，甲方应当积极与第三方解除所签订的相关房屋租赁协议，但甲方应服从仲裁、诉讼等生效法律文书的裁判，甲方不保证与第三方租赁合同能够解除成功，乙方应对甲方的行为予以理解。甲方与第三方解除租赁合同之后甲乙双方签订正式租赁合同。从以上内容可以看出，该《房屋租赁意向书》是双方就将来签订正式的《房屋租赁合同》所进行的磋商及合意，并就订立《房屋租赁合同》的时间、步骤及违反意向书的违约金等均作出明确约定，应当认定为双方当事人为订立《房屋租赁合同》而签订的预约合同。对川鲁酒店关于该意向书性质为房屋租赁合同的上诉主张，本院不予支持。对于川鲁酒店应否返还汉庭公司交纳的2,191,200元租赁意向金并支付利息损失的问题，山东省高级人民法院(2016)鲁执复123号执行裁定书认定：“……，即使租赁合同被仲裁确认无效，并不当然免除汉庭公司依租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的义务。因此枣庄中院认为合同无效没有免除汉庭公司依合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的付款义务并无不当。”根据发生法律效力的(2016)鲁执复123号执行裁定书所确认的事实，汉庭公司对涉案租赁房屋的占有使用的权利基础来源于李韵辙，应当按照约定租金标准承担租赁房屋占有使用费的支付义务。由此，本院从汉庭公司处提取1，657,333元执行款。汉庭公司是从李韵辙手中租赁了涉案房屋，须向李韵辙交付占有使用期间的房屋租金；显而易见，汉庭公司并非从川鲁酒店处承租了涉案房屋，当然不存在支付租金或者房屋占有使用费的问题。并且，川鲁酒店自与汉庭公司签订《房屋租赁意向书》后，一直未能以该意向书约定为基础重新协商签订正式房屋租赁合同。因此，川鲁酒店、汉庭公司之间并未成立并履行房屋租赁合同，故而汉庭公司交付的意向金并未转化为房屋租金，川鲁酒店占有2,191,200元租赁意向金没有事实和法律依据，应予返还。一审判决川鲁酒店返还租赁意向金并支付利息，裁判适当，本院予以确认。关于川鲁酒店应否支付汉庭公司物品对应价值599,399元问题，根据一审查明的事实，川鲁酒店作为委托方委托山东旭正资产评估有限公司对汉庭快捷酒店枣庄文化中路店部分资产进行市场价值评估，评估结果为市场价值为599,399元。通过川鲁酒店委托评估的事实，能够认定川鲁酒店已经实际控制并占有了涉案租赁房屋及留存在租赁房屋内的资产，汉庭公司系该资产的所有权人，其请求川鲁酒店按照评估结果支付物品对应价值，一审判决予以支持，处理并无不当，本院予以确认。综上，川鲁酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26，730元，由上诉人枣庄市川鲁大酒店负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇一八年八月二十一日书记员  张 鑫