北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6341号
上诉人（原审被告�：北京天玺纬业商业连锁经营有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路18号1幢7层722。
法定代表人：杨靖伟，总经理。
委托诉讼代理人：杨剑，北京天玺纬业商业连锁经营有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：杨宏光，男，1983年5月17日出生。
委托诉讼代理人：铁维中，北京市沃尔森律师事务所律师。
上诉人北京天玺纬业商业连锁经营有限公司（以下简称天玺纬业公司）因与被上诉人杨宏光房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
天玺纬业公司上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判我公司不给付租金，改判一审判决第三项给付违约金的数�为按照实际损失来计算，用押金抵扣违约金即4万元；2、本案一、二审诉讼费由杨宏光负担。事实和理由：1、我公司已经支付2017年6月至11月的租金，在11月21日我公司提出解除租赁合同及12月15日清空场地撤离后，就不存在逾期支付租金的情况；2、我公司已明确表示无法继续履行合同，并将房屋和钥匙交回，杨宏光拒不收房，不与我公司进行实质协商沟通，亦不积极寻找下家，导致房屋长期空置，空置期损失应当由其自行承担，一审法院判决双方租赁合同于2018年2月1日解除，并判决我公司支付租金8万元，没有事实和法律依据；3、一审判决的违约金金额过高，不符合法律规定，显失公平。
杨宏光辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、天玺纬业公司发出协商通知函自行搬离，构成了违约；2、一审法院已经�合考虑了实际损失，并且照顾天玺纬业公司，才将违约金调整为20万元，已经降低了；3、天玺纬业公司认可2018年2月1日是合同解除的时间，就应该支付之前的租金，天玺纬业公司始终没有向我移交房屋，一审开庭的时候也没有移交钥匙，一审法院认定的解除时间并无不当。
杨宏光向一审法院起诉请求：1、请求判令因天玺纬业公司提前退房而解除双方于2015年4月16日签订的《北京市房屋租赁合同》（备案编号：京经纪2010第6333号）；2、请求判令天玺纬业公司支付房屋租赁合同解除前的全部租金（暂计40000元）；3、请求判令天玺纬业公司赔偿我违约金100万元（人民币）；4、请求判令天玺纬业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：坐落于北京市昌平区昌平镇鼓楼东街30号1层底商和鼓楼东街32号1层底商的房屋登记在杨宏光名下，房屋所有权证书编号分别为：X京房权证昌字第XX**号和X京房权证昌字第XX**号。2015年4月16日，出租人（甲方）杨宏光、承租人（乙方）天玺纬业公司和居间人（丙方）北京易昌房地产经纪有限公司共同签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由天玺纬业公司承租杨宏光所有的上述两套房屋，租赁用途为商业经营，租赁期限自2015年6月1日至2019年5月31日，租金标准为4万元/月，房屋押金为4万元，租金交付周期为6个月，以后的租金至迟在交费周期结束前15天缴费。此外，租赁合同第九条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的。2.交付的房屋严重不符合约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用�屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.擅自改变房屋用途的。2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3.不按约定日期支付租金达15日的。4.欠缴各项费用达200元的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。第十条约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的2500%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。此外，合同还约定：承�人提前退房或出租人提前收回房屋的，违约方需向另一方支付人民币100万元整的违约金。合同还约定了其他事项。
合同签订后，杨宏光将上述两套房屋交付给天玺纬业公司，天玺纬业公司向杨宏光交付了押金4万元，并交付了自2015年6月1日至2017年11月31日的租金。
2017年11月23日，杨宏光收到天玺纬业公司的《协商通知函》，其中载明：“杨宏光您好。我司与您于2015年4月16日签订了商铺物业租赁合同。现由于我司经营方针的调整，我司决定结束相关线下云店的经营事务，遂拟将位于北京市昌平区昌平街道鼓楼东街30号1层底商及鼓楼东街32号1层底商商铺的云店内货物清撤出场，并与您解除房屋租赁合同，终止租赁关系。请贵司出面与我司协商解决撤场以及解除租赁合同相关事宜。”
此后，双方关于合同解除事宜未达成一致意见。庭审中，天玺纬业公司自称已于2017年12月15日搬离了上述房屋，也将装修部分自行拆除完毕，但是未向法庭提交相应证据。双方亦未办理房屋交割。
庭审中，杨宏光称系由于天玺纬业公司逾期支付租金达15日，才提出解除合同，要求天玺纬业公司按月租金的2500%即100万支付违约金，解除合同的实际损失为剩余合同期内预期租金的损失以及房屋空置期的损失。天玺纬业公司同意解除合同，并主张合同已与2017年11月23日或2017年12月15日解除，同时认为杨宏光主张的违约金过高，要求法庭予以酌减。
另，天玺纬业公司要求在应当支付杨宏光的违约金中扣除已支付的押金，杨宏光表示同意。
一审法院认为，杨宏光与天玺纬业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方均应依约履行�现天玺纬业公司未按合同约定日期支付租金超过15日，并明确表示不再继续履行租赁合同，因此，杨宏光要求解除合同的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。由于天玺纬业公司存在违约行为，故其无合同解除权，其主张合同已于2017年11月23日或2017年12月15日解除，法院不予认可；杨宏光提出解除合同的诉讼请求后，法院向天玺纬业公司送达起诉书之日即2018年2月1日为合同解除之日。合同解除之前的租金应由天玺纬业公司负担。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于双方在合同中明确约定“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的2500%支付违约金”，故杨宏光要求天玺纬业公司支付违约金的诉讼请求，理由正当；关于违约金的具体数额，天玺纬业公司提出违约金过高应予以减少，法院认为，合同解除给杨宏光造成的实际损失基本为房屋闲置期间的租金损失，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，法院对违约金数额酌情调整为20万元。由于双方当事人一致认可可以在违约金中扣除已支付的押金，法院对此不持异议。因此，扣除天玺纬业公司已支付的押金4万元后，天玺纬业公司应支付杨宏光违约金16万元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、确认杨宏光与北京天玺纬业商业连锁经营有限公司于2015年4月16日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年2月1日解除；二、北京天玺纬业商业连锁经营有限公司于本判决生效之日起七日内支付杨宏光租金8万元；三、北京天玺纬业商业连锁经营有限公司于本判决生效之日起七日内支付杨宏光违约金16万元（已扣除北京天玺纬业商业连锁经营有限公司支付的押金4万元）；四、驳回杨宏光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方解�合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，杨宏光与天玺纬业公司签订的《北京市房屋租赁合同》约定，租金至迟在交费周期结束前15天缴费，乙方不按约定日期支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同。合同实际履行过程中，天玺纬业公司交纳2015年6月1日至2017年11月31日的租金后，未按合同约定的时间交纳2017年12月及此后的房屋租金，超过15日，故杨宏光有权起诉要求解除合同。一审法院依据杨宏光起诉状送达天玺纬业公司的时间，确认双方合同于2018年2月1日解除是正确的，应予维持。天玺纬业公司亦应当支付自2017年12月1日至2018年2月1日合同解除之日的房屋租金。天玺纬业公司上诉主张其公司已于2017年11月23日发出《协商通知函》要求解除合同，但其公司要求退租并未依照合同约定提前90日提出，杨宏光对其要求不予认可，双方亦未就合同提前解除及相关赔偿事宜达成一致；其公司自称已于2017年12月15日搬离租赁房屋，但并未与杨宏光办理房屋交接手续，故天玺纬业公司以上述主张为由拒绝支付截止2018年2月1日的房屋租金，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方合同约定，承租人提前退房或出租人提前收回房屋的，违约方需�另一方支付人民币100万元整的违约金。现天玺纬业公司未按期支付房屋租金并提前搬离租赁房屋，提前退房，一审法院依据杨宏光的实际损失，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌定天玺纬业公司支付违约金20万元是适当的，符合公平原则和诚实信用原则，应予维持。天玺纬业公司上诉要求再次降低违约金数额，但未提供充分证据证明一审认定的违约金数额过分高于杨宏光的实际损失，故其该项上诉请求证据不足，不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，天玺纬业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由北京天玺纬业商业连锁经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋燕
审 判 员 张洁芳
审 判 员 刘 磊
二〇一八年八月二十日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥