浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙衢民终字第495号
上诉人（原审原告）：吴定良，19686月7日出生。
上诉人（原审原告）：吴武皎。
两上诉人共同委托代理人：徐勇猛，衢州市勇猛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：衢州市远大房地产开发有限公司。住所地：衢州市双港中路**号*楼东边三间。
法定代表人：金尔明，董事长。
委托代理人：许广平，浙江无剑律师事务所律师。
委托代理人：朱锦华，浙江无剑律师事务所律师。
上诉人吴定良、吴武皎为与被上诉人衢州市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2014）衢柯巡民初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定：原、被告于2009年7月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买座落于衢州市区曙光路5号衢州市“远大·欧景御花苑”项目第38幢1-2号住宅一套，房屋总价款1776000元；出卖人应当于2010年12月31日前将商品房交付买受人使用，并于2011年6月31日（法院认为，该日期实为2011年6月30日，合同文本系笔误）前取得前款规定的土地、房屋权属证书。同时，双方在合同第十条约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金；第十六条约定：出卖人在约定日期起180天以后，出卖人仍不能交付权属证书或者登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款百分之零点零五的违约金。合同签订后，两原告依约付清了全部购房款1776000元，但被告至今未按合同约定期限向两原告交付房屋和办理相关权属证书，故两原告诉至法院，诉请如前。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同，其主体合格，内容合法，属有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，被告应当在2010年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房、2011年6月30日前取得相应的土地和房屋权属证书。如若逾期，被告须支付相应的违约金。现两原告据此要求被告支付逾期交房和逾期办证两项违约金，而被告提出了相应的答辩意见。针对双方观点分歧，法院逐一分析如下：
第一，被告认为，至今未交房并非被告恶意拖延，而是因为建筑公司擅自延误工期。法院认为，合同具有相对性，市场经济生活中，合同的相对性应得到严格的遵守。本案原、被告之间的房屋销售合同依法成立并生效，合同中的义务条款对当事人具有约束力，违反合同约定义务而无约定或者法定的免责事由均须承担相应的违约责任。被告所称涉案商品房未按时交付系建筑公司擅自延误工期，并不产生违约的免责效力，故法院对此不予采纳。
第二，被告认为，原告主张的违约金过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照合同约定的违约金计算方式计算，截止2014年10月21日，两原告主张的逾期交房和逾期办证的两项违约金合计1164967元。由于被告违约的状态仍在持续，从公平合理的角度出发，如此违约金也显然过高，应予适当调整。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”被告要求降低违约金，本负有举证证明要求降低的理由及依据的责任。但从举证可能性的角度而言，被告难以举出因自己违约给对方造成损失的证据，而原告也未能对其损失予以举证，其实际损失难以确定。
从订立合同的目的来看，原、被告之间关于违约金的约定更具惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种私的制裁。鉴于《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，同样属于“私的制裁”的定金，其数额不得超过主合同标的额的百分之二十。基于类似的利益状况，该法的立法精神也应当体现在惩罚性违约金上，故本院对本案类推适用《中华人民共和国担保法》第九十一条，根据法官的自由裁量权，将本案现已发生的违约金酌情调整为1776000元＊0.2=355200元。为防止被告懈怠履行合同义务，敦促被告及时交付房屋和办理相关权属证书，降低原告方权益损失，以后违约金仍按合同据实计算（其中逾期交房违约金计算至房屋正式交付之日止，逾期办证违约金计算至办理完毕房屋初始登记之日止）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条的规定，判决：被告衢州市远大房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告吴定良、吴武皎逾期交付衢州市区曙光路5号衢州市“远大·欧景御花苑”第38幢1-2号商品房及逾期办理该商品房土地、房屋权属证书两项违约金，截止2014年10月21日，共计355200元；2014年10月21日之后的逾期交房违约金按原告已付购房款1776000元、日0.005%计算至房屋正式交付之日止；2014年10月21日之后的逾期办理房屋权属证书违约金按原告已付购房款1776000元、日0.05%计算至办理完毕房屋初始登记之日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15284元，减半收取7642元，由被告衢州市远大房地产开发有限公司负担，于判决生效之日交纳。
判决后，吴定良、吴武姣不服，向本院提起上诉称：原审法院认定商品房销售合同中约定的违约金标准过高，应由法院运用自由裁量权，采取类推的方式调整，存在适用法律错误。1、远大公司认为违约金标准过高证据不足。双方当事人签订的商品房销售合同，采用的是远大公司提供的格式合同，其中的违约金条款是远大公司事先打印好的。如果对该条款提出异议，权利只能在购房者一方，远大公司作为房地产商，是销售房屋的专业机构，处于优势地位，不可能提供对自己不利的合同条款。二、合同的约定应当大于法定。购房合同中违约条款是当事人双方签字同意的，即使吴定良、吴武姣在购房时提出异议，远大公司也不会改变合同内容，事实上全国各地都没有改变购房合同的先例。因为合同约定的内容不违反法律强制性规定，不侵犯第三方的合法权益，人民法院应当予以认可。3、吴定良、吴武姣的经济损失远大于约定的违约金。购房时支付的购房款1776000元，大都是从社会上高利息借来周转的，五年来支出的利息已好几百万。如果按照购房合同约定的违约金，远不够实际经济损失，甚至达不到银行同期贷款利率的四倍。一审法院调整违约金，不符合客观实际。4、原审法院判决自相矛盾。一方面原审法院以违约金过高为由不支持吴定良、吴武姣的诉讼请求，然而又以为防止远大公司懈怠履行合同义务为由，以后违约金据实计算。该判决自相矛盾。综上，请求：依法撤销衢州市柯城区人民法院（2014）衢柯民初字第342号民事判决，支持吴定良、吴武姣的诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未向法院提交新的证据材料。
经审理，本院二审查明的案件事实与原审认定的案件事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。吴定良、吴武姣主张按照合同约定计算违约金的上诉理由，本院认为，关于违约金问题，在尊重当事人自由约定的前提下，在一定情况下对违约金进行调整，可以较好的平衡当事人利益。远大公司在原审过程中提出调整过高的违约金请求，原审法院基于双方当事人均难以举证证明实际损失的情形下，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金进行相应调整，属于自由裁量范围之内，并无不当。同时考虑合同的履行情况，催促远大公司积极履行生效判决，在调整违约金的基础之上，对于今后的违约金仍尊重当事人的约定，按照合同约定据实计算，更好的平衡双方当事人的利益。综上，原审法院认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11898元，由上诉人吴定良、吴武姣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓龙
审 判 员 吕秋红
代理审判员 叶光辉
二〇一四年十二月三日
书 记 员 姚月红