广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第859号
上诉人（原审被告）：陈丽梅。
被上诉人（原审原告）：深圳市万众城商贸建设有限公司，。
上诉人陈丽梅因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝安法民三初字第1663号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年4月15日，深圳市万众城商贸建设有限公司（以下简称万众城公司）（原深圳市万众城实业发展有限公司、乙方）与宝安区XX印刷厂（甲方）签订了一份《深圳市房地产租赁合同书》，合同约定：甲方将位于深圳市宝安区XX镇XX路西侧XX对面一楼房地产出租给乙方使用，租赁面积为3366平方米；租赁用途为非住宅；合同期限自2003年4月15日起至2018年4月15日止；甲方应按法定用途出租租赁房地产，乙方应按法定用途使用房地产，不得擅自改变，乙方改变租赁房地产法定用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房地产主管部门申请改变房地产使用用途，经批准后方可按批准用途改变。同日，双方还签订了一份《房屋租赁补充合同》，约定：甲方将位于深圳市宝安区XX镇XX路西侧（房地产证编号：深房第字号XXXXX至XXXXX号）共九本的产权证书的房屋出租给乙方使用，用途为工业或其他，建筑面积为9218.18平方米，由一栋宿舍（三层，面积1619.82平方米）和一栋厂房（三层，面积7598.36平方米，1、2层为楼房6520.62平方米，3层为铁皮房1077.74平方米）组成；乙方租用该房屋的期限为20年，自2003年4月15日至2023年4月15日；甲方将上述房屋出租给乙方，如乙方为了满足经营需要，在保证安全和不改变主体结构的前提下，可以对房屋、外墙及空地部分（含门前广场）进行装修、加建、改建和扩建，因此增加的面积，甲方不再收取任何租金和费用；在租赁期间，乙方可以任何形式招租、招商或转租，甲方均不得干预。上述合同签订后，宝安区XX印刷厂即将涉案房屋交付万众城公司使用，万众城公司对涉案房屋进行了加建、改建并装修后开办了万众城商业连锁有限公司家居广场XX店。2003年9月22日，深圳市万众城商业连锁有限公司与陈丽梅签订合同书，将万众城家居XX店（位于深圳市宝安区XX镇XX路）一层33号建筑面积为22.57平方米（使用面积为16.70平方米）的商铺给陈丽梅使用，期限自2003年9月1日起至2032年8月31日止，陈丽梅应于合同签订当日一次性支付使用费115000元。后宝安区XX印刷厂、XX印刷厂有限公司与深圳市万众城商贸建设有限公司就合同履行产生纠纷，诉至深圳市宝安区人民法院，原审法院作出（2007）深宝法民三初字第1581号民事判决书，判决解除宝安区XX印刷厂和深圳市万众城商贸建设有限公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《房屋租赁补充合同》并返还涉案房产。双方均不服该判决并向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2010）深中法民五终字第1279号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年5月13日，深圳市宝安区人民法院依据宝安区XX印刷厂、XX印刷厂有限公司的申请，向深圳市万众城商贸建设有限公司发出（2011）深宝法执字第5115号执行令，要求深圳市万众城商贸建设有限公司依法履行（2010）深中法民五终字第1279号民事判决书所确定的义务。经查，宝安区XX印刷厂为XX印刷厂有限公司的“三来一补”厂，深圳市万众城实业发展有限公司于2003年10月10日变更为深圳市万众城商业连锁有限公司，2005年4月21日变更为深圳市万众城商贸建设有限公司。另查明，深圳市万众城商贸建设有限公司出租给陈丽梅的涉案房产系万众城公司经宝安区XX印刷厂同意后加建的，涉案房产无房地产证，也无建设工程规划许可证。
万众城公司诉至原审法院，请求判令：1、判令解除万众城公司、陈丽梅于2003年9月22日签订的《合同书》；2、判令陈丽梅在解除合同后七日内办理万众城家居XX店一层XX号铺位；3、判令陈丽梅承担本案的诉讼费。
原审法院认为，万众城公司和陈丽梅签订的《合同书》中，约定万众城公司将万众城家居XX店（位于深圳市宝安区XX镇XX路）一层XX号建筑面积为22.57平方米（使用面积为16.70平方米）的商铺给陈丽梅使用，但该出租的房产既未办理房地产证，也未取得建设工程规划许可证，故该《合同书》违反了相关法律法规的强制性规定，应属无效。根据合同无效的处理原则，相互取得财产应当返还，故陈丽梅应当将涉案房产返还给万众城公司，万众城公司应将向陈丽梅收取的使用费人民币115000元返还给陈丽梅。关于陈丽梅实际占用涉案房屋期间的使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈丽梅实际占有使用涉案房产，应当向万众城公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准计算。合同约定的使用费共计115000元，使用期限为30年，平均每月使用费为319.44元。截止至2012年11月31日，陈丽梅应当向万众城公司支付房屋占有使用费人民币35457.84元，此后的房屋占有使用费按每月人民币319.44元的标准，支付至陈丽梅搬离涉案房产之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、深圳市万众城商贸建设有限公司和陈丽梅于2003年09月22日签订的《合同书》无效；二、陈丽梅应于本判决生效之日起十日内搬离涉案房产，将上述房产返还给万众城公司深圳市万众城商贸建设有限公司；三、深圳市万众城商贸建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈丽梅返还使用费人民币115000元；四、陈丽梅应于本判决生效之日起十日内向深圳市万众城商贸建设有限公司支付房屋占有使用费人民币35457.84元（截止至2012年11月31日，2012年11月31日之后的房屋占有使用费按每月人民币319.44元的标准，支付至陈丽梅返还上述房产之日止）；五、驳回深圳市万众城商贸建设有限公司的其他诉讼请求；本案受理费人民币50元，由万众城公司负担。
上诉人陈丽梅不服原审判决，向本院提起上诉称，一、认定事实缺乏法律依据。2003年9月22日，上诉人与被上诉人签订了关于位于深圳市宝安区XX路西侧的万众城家居广场XX店一层XX号铺位30年的使用权，该铺位建筑面积22．27平方米，使用时间为2003年9月1日至2032年8月31日，上诉人已足额支付了30年的费用。该合同签订时经过律师见证，属于自愿行为，没有损害国家、集体或者第三人的利益，更没有损害社会公共利益。至于是不是违反了法律、行政法规的强制性规定，一审判决并没有明确指出。因此，认定双方的租赁合同无效不符合我国《合同法》第五十二条的规定。二、一审判决改变了本案争议的租赁合同效力未依法告知当事人。被上诉人向一审法院起诉是以双方签订的租赁合同有效为前提才提出“解除合同”诉求的，上诉人亦认为合同合法有效，并据此对诉求提出抗辩。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，一审人民法院应当告知当事人其认定的行为与之主张的行为效力不一致，以便当事人正确行使诉权。但一审判决认定上诉人与被上诉人的租赁关系无效之前，并未履行“释明”义务，导致上诉人丧失反诉和因此而产生的其他诉讼权利。三、判决结果超过了诉讼请求范围。被上诉人以租赁合同纠纷为由，向一审法院起诉主张的诉求为：（1）解除租赁合同；（2）搬离合同约定的租赁场地；（3）承担诉讼费。一审诉讼过程中，被上诉人没有增加或者变更诉讼请求，但一审判决却额外增加判项，施舍给被上诉人场地使用费。更为可笑的是，上诉人并未提出反诉请求，一审判决却判令被上诉人返还上诉人前期的租赁费。一审判决擅作主张，违反了我国《民事诉讼法》第十三条的规定，严重侵害了上诉人的民事权利和诉讼权利。请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1663号民事判决，将本案发回重审，或依法改判驳回原告（被上诉人）的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人万众城公司没有进行答辩。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉意见，本案二审双方当事人的争议焦点主要是双方当事人签订的《合同书》是否有效的问题。《合同书》约定被上诉人万众城公司将涉案商铺提供给上诉人使用，名为商铺使用权，但实为租赁关系，原审判决对此认定正确。由于出租的商铺未办理建设工程规划许可证，亦未取得房地产权利证书，原审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定该租赁关系无效，适用法律正确。上诉人上诉主张原审判决没有指出该租赁关系是否违反了法律、行政法规的强制性规定，与事实不符。原审判决根据合同无效的处理原则对双方当事人的债权债务进行处理，适用法律正确。
至于上诉人上诉主张原审法院应当告知当事人其认定的行为与当事人主张的行为效力不一致，以便当事人正确行使诉权，因原审法院没有履行“释明”义务，导致上诉人丧失反诉和因此而产生的其他诉讼权利，对此，本院认为，当事人如认为因合同无效尚有其他的损失，可另循法律途径解决，其权利并不受影响。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮 思 宇
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 许 莹 娇
二〇一三年六月十三日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。