上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初28582号
原告：上海君羡投资管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：金嘉陵，经理。
委托诉讼代理人：曾翔。
委托诉讼代理人：葛声波，四川蓉兴律师事务所律师。
被告：上海中铁市北投资发展有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：张安民，董事长。
委托诉讼代理人：刘学文。
委托诉讼代理人：于文强，上海瀛东律师事务所律师。
原告上海君羡投资管理有限公司(以下简称君羡公司)与被告上海中铁市北投资发展有限公司(以下简称中铁公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，由审判员罗海鸣独任审判，于2018年1月4日公开开庭进行审理。原告君羡公司的委托诉讼代理人曾翔、葛声波，被告中铁公司的委托诉讼代理人于文强到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告君羡公司向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿外来管道侵入及商品房质量问题导致的损失240万元，计算方式为租金损失3.5元每日每平方米，和物管费损失9.3元每月每平方米，从2015年5月15日计算至2015年11月30日。诉请基础是被告没有按照规定的质量要求交付商品房，存在违约问题，造成原告方租金及物管费损失，因此240万元是被告瑕疵交房造成的损失，瑕疵体现为多处漏水及外来管道入侵。事实和理由：2013年11月7日，原告与被告签订了《上海市商品房出售合同》，由原告购买被告中铁公司开发的位于本市江场西路XXX弄XXX-
XXX号房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积3,668.76平方米。2015年5月14日，原、被告办理交房手续。在交房时，原告向被告提出房屋有重大质量问题：(1)2、3层有多处漏水；(2)3楼存在其他业主空调管、下水管、烟道等非法占用原告套内空间，顶板开洞现状，噪音巨大；(3)总平原设计排水点未通，并要求被告对上述质量问题进行整改，但被告未予解决，双方多次交涉未果。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告中铁公司辩称，首先，因原告逾期支付房款，违约在先导致逾期收房，后来的损失应由原告自负。其次，确实存在外来管道及部分区域漏水，但外来管道只影响三层，并未影响1,000多平方米，且均在原有管道旁边，不影响正常使用。原告在收房时确实提出存在外来管道、漏水的问题，但因为系争房屋在收房前空置，由物业进行管理，被告并不清楚存在外来管道及漏水的情况，直到原告收房。第三，原告在2015年5月收房，出租在9月，因为大面积的物业出租需要期限，3、4个月的招租期非常合理，不存在实际损失。第四，原告出租时，管道和漏水依然存在，并未影响出租，所以相应的问题与能否出租没有必然联系。第五，原告负有法定的减损义务，完全可以第一时间自己修理，而不是任由损失扩大。第六，被告认可原告主张的3.5元每日每平方米的租金标准，但租金损失和物业管理费不可以同时主张。物管费与本案没有关联，本案是房屋买卖合同纠纷，交房后物业费由原告自行承担，被告仅对瑕疵交房承担一定责任。漏水属于房屋质量瑕疵，但是管道入侵并非被告责任，因为双方交易的是现房。且房屋买卖不是以网签合同为准，双方明确约定，是因为原告延迟付款而导致的被告延迟交房，在延迟期间产生的问题应原告承担。故不同意原告的全部诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
系争房屋的开发商为被告中铁公司。
2012年12月11日，案外人广某某与中铁公司就系争房屋及系争房屋所在楼盘的其他房屋签订了《房屋买卖协议书》，协议书约定系争房屋等的权利人办理至正在注册设立的三家公司和个人名下。后因广某某方的付款原因，双方又另行签订数份补充协议，由广某某方向中铁公司支付相应补偿后，继续购买上述房屋。
2013年11月7日，原告与被告中铁公司就系争房屋(建筑面积为3,668.76平方米)签订了《上海市商品房出售合同》，约定中铁公司交付的房屋有其他工程质量问题的，原告在合同约定的保修期内有权要求中铁公司除免费修复外，还须按修复费的0.1倍给予补偿；合同另将广某某与中铁公司就系争房屋签订的《房屋买卖协议书》作为附件。
2015年5月14日，原告就系争房屋办理了交接手续，交接时发现房屋内存在多处漏水，三楼有外来管道，在《房屋交接业主确认书(二)》上注明：(1)2、3层有多处漏水点；(2)3楼存在其他业主空调管、下水管、烟道等非法占用原告套内空间，顶板开洞现状，噪音巨大；(3)总平层设计排水点未通，要求被告对上述质量问题进行整改，恢复上述产品交付质量问题。
2015年8月11日，原告申请上海市闸北公证处对系争房屋中现场情况进行证据保全。上海市闸北公证处于2015年8月25日对证据保全情况出具了(2015)沪闸证经字第2818号《公证书》，根据现场摄像及照片显示，上址房屋内存在渗漏、墙面起皮及外来管道等情况。
2015年9月30日，原告将系争房屋中的2-3层(建筑面积3,126.3平方米)出租给了案外人上海市北高新门诊部有限公司，约定租期十年，租期自2015年12月1日起至2025年11月30日止；交房日起至2015年11月30日为免租期。
根据系争房屋产权证后的房屋建筑面积测算表显示，系争房屋建筑面积共计3,668.76平方米，其中套内面积3,022.36平方米，分摊面积646.4平方米。
另查明，本市江场西路XXX号XXX-
XXX层的产权人为案外人上海市北高新(集团)有限公司。2017年7月19日，原告将上海市北高新(集团)有限公司诉至本院【案号：(2017)沪0106民初28580号】，要求其拆除在系争房屋内架设的管道。
审理中，2017年12月15日，本院曾与原、被告至系争房屋进行现场勘察，原告在勘查图纸上确认交房时，系争房屋存在4个漏水点及长度约20米的外来管道，现管道已被承租人的装修吊顶覆盖。现经过被告修复，漏水点1、4已修好，漏水点2、3为伸缩缝漏水，仍未修复。2楼的漏水点与3楼相同，系3楼向下的渗水。被告在勘查图纸上确认交房时存在标号为1、3、4的漏水点，原告主张的漏水点2现无证据证明漏水；对于外来管道长度及位置无异议，但管道紧邻天花板，已被吊顶覆盖，不影响房屋的实际使用。
原、被告均确认，系争房屋中二层建筑面积为1,562.25平方米，三层建筑面积为1,544.26平方米；物业管理费标准为9.3元/月/平方米。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。根据在案证据及各方当事人的陈述，本院确认系争房屋在交付原告后，存在漏、渗水及外来管道的情况，故本院认为被告中铁公司交付的系争房屋确存在质量瑕疵，根据法律规定，中铁公司作为出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物，交付的标的物不符合质量要求的，原告可以要求中铁公司承担相应的违约责任。审理中，经本院现场勘察漏水部位及房屋实际使用情况，再结合双方当事人的陈述及原告提供的证据保全的公证视频，本院认为，系争房屋内的漏、渗水、外来管道确对原告使用系争房屋产生了一定影响。现原、被告对于原告主张的租金及物业管理费标准均无异议，于法不悖，本院予以确认。但原告已于2015年9月30日出租了系争房屋的二、三层，合同约定至2015年11月30日为免租期，原告现将免租期作为损失要求被告承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综合上述因素，本院酌情确定被告中铁公司需赔偿原告损失15万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十一条、第一百五十三条、第一百五十五条之规定，判决如下：
被告上海中铁市北投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海君羡投资管理有限公司房屋空置损失费15万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为13,000元(原告已预缴)，由原告上海君羡投资管理有限公司负担12187.5元，被告上海中铁市北投资发展有限公司负担812.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 罗海鸣
二〇一八年一月十二日
书记员 乔续宁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。