广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第298号
上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市志和健暖科技有限公司（变更前名称为深圳市志阳塑胶有限公司），。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李富平。
上诉人深圳市志和健暖科技有限公司（以下简称为志和公司）与被上诉人李富平因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1055号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年6月27日，深圳市安胜实业发展有限公司作为甲方与深圳鑫南房地产开发有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定将甲方所有的“后亭村茅洲山工业区旁共X层楼宇一栋”出租给乙方使用，租赁期限为2008年1月1日至2022年12月30日。2009年4月12日，深圳鑫南房地产开发有限公司作为甲方，深圳市志阳塑胶有限公司作为乙方，深圳市安胜实业发展有限公司作为丙方签订《经营权转让协议书》，约定将深圳鑫南房地产开发有限公司在《房屋租赁合同》的权利义务转让给深圳市志阳塑胶有限公司。深圳市志阳塑胶有限公司于2012年3月23日变更为志和公司。志和公司与李富平于2012年3月23日签订《酒店承租合同》，约定志和公司将位于“沙井后亭村茅洲山工业区旁共X层楼”酒店一栋出租给李富平使用，租赁期限为2012年3月22日至2024年5月30日；约定租金为：第一、二、三年每月租金148000元，第四、五、六年每月租金162800元，第七、八、九年每月租金179080元，第十、十一、十二年每月租金196988元；第五条约定李富平分3次向志和公司支付合同保证金1000000元，合同期满由志和公司退还；第六条约定如果李富平在承租期内提前终止合同撤场，则李富平赔偿志和公司100万元；最后一条约定志和公司保证所出租的涉案房屋符合出租条件和有关规定，同时保证李富平能够作为开办酒店等场所使用，并协助将威宇斯酒店手续过户给李富平使用，相关费用由李富平负责。志和公司、李富平双方确认，李富平向志和公司交付了保证金200000元。李富平于2012年6月6日将涉案租赁房屋及相关物品移交给志和公司，有双方确认的移交明细清单为证。志和公司请求李富平支付水电费及有线电视费费39823.36元，并提供发票予以证明，李富平只认可在2012年3月24日至2012年4月24日期间的相关费用，超出该时间段的费用不予认可，认为不是李富平使用产生的费用。李富平提供照片，主张志和公司出租给李富平的租赁房屋存在安全隐患，志和公司对其真实性及李富平的证明内容不予认可，认为不能证明拍摄的是涉案租赁房屋。李富平提供2012年4月24日向志和公司及王胜强发出的函，主张涉案租赁房屋被停电停水后，李富平撤出租赁房屋。志和公司对其真实性不予认可，认为没有收到过。李富平提供2012年4月27日向志和公司及王胜强发出的函及特快专递业务详情单，主张涉案房屋停水停电，给李富平造成的损失及影响，该函件以特快专递的方式发出。志和公司对其真实性不予认可，认为没有收到过，特快专递业务详情单上签收人员不能证明是志和公司工作人员。李富平提供POS签购单3张，主张向志和公司支付订金10000元、房屋押金201800元。志和公司对其真实性不予认可，认为无法证明是向志和公司支付了该笔款项。李富平提供收据，主张李富平支出了装修费用66220元。志和公司对其真实性、关联性不予认可，认为李富平并未装修，而是直接经营酒店。李富平提供工资费用列表，主张李富平支付的工人工资422463元，请求志和公司对该项损失予以赔偿。志和公司对其真实性不予认可，认为该笔费用应当由李富平自行承担，同时认为工资的发放时间正好证明了李富平经营至2012年6月1日，而非李富平所称的2012年4月24日。李富平提供2012年4月至7月威尔斯酒店数字电视费的收条一张，主张李富平向谢总经理支付了数字电视费3360元。志和公司对其真实性不予认可，认为与本案没有关联性。另查，志和公司在法定期限内申请财产保全，原审法院依法作出（2012）深宝法民三初字第1055-1号民事裁定书，查封了李富平价值800000元的财产。
志和公司在原审中诉请：1、判令李富平向志和公司支付租赁合同保证金800000元；2、李富平向志和公司支付水电费及有线电视费39829.36元；3、由李富平承担本案全部诉讼费用。后志和公司当庭变更诉讼请求为：1、李富平向志和公司支付水电费及有线电视费费39823.36元；2、李富平向志和公司支付违约金1000000元；3、解除志和公司与李富平签订的租赁合同，并由李富平承担本案诉讼费用。
李富平反诉：1、志和公司返还李富平支付的订金10000元；2、志和公司返还李富平支付的保证金201800元；3、志和公司支付李富平各种装修费用66220元；4、志和公司支付李富平用人工资422463元，并由志和公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：志和公司未能提供涉案租赁房屋的建设工程规划许可证，亦未能提供房产证等相应证明，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故志和公司、李富平双方签订的《酒店承租合同》应认定为无效。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。李富平已经将涉案租赁房屋返还给志和公司，志和公司、李富平均确认志和公司收取了李富平保证金200000元，志和公司应当返还李富平支付的保证金200000元，对于李富平请求志和公司退还保证金201800元中超出200000元部分，因缺乏事实依据，原审法院不予支持。李富平请求志和公司返还订金10000元，志和公司予以否认。双方并未作出关于订金10000元的书面约定，李富平提供的POS签购单不能作为认定李富平向志和公司支付订金的单独证据，李富平主张证据不足，原审法院不予支持。李富平主张于2012年4月24日即将涉案房屋交还给志和公司，志和公司不予认可，认为李富平于2012年6月6日离场。根据双方均确认的2012年6月6日移交清单，原审法院对李富平该主张不予支持，确认李富平向志和公司返还租赁房屋的时间为2012年6月6日。志和公司请求李富平支付租赁合同保证金800000元，因本案租赁合同已认定无效，李富平已将租赁房屋返还给志和公司，志和公司请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。关于志和公司请求李富平支付水电费及有线电视费费39823.36元的主张。原审法院认为，志和公司提供的该组证据中，00733270号发票2123.84元、BP08204410号发票968.91元、03136571号发票14298.43元、01648215号发票18221.97元的计费时段在志和公司、李富平租赁合同期间内，对上述费用共计35613.15元应当由李富平承担。志和公司提供2012年6月18日深圳市天宝广播电视网络股份有限公司开具的预缴费用3360元的发票，主张李富平应当承担该笔有线电视费费用，该发票并未注明计费时间段，无法证明是在李富平使用租赁房屋时所产生，故对该主张原审法院不予支持。志和公司提供2012年2月29日至2012年3月30日期间的水费1703.75元的发票及污水、垃圾处理费777.26元的发票，由于双方租赁合同签订日期为2012年3月23日，双方均无法证明该时间段内李富平应当承担的明确的费用数额。原审法院认为，该期间内平均每日水费为54.96元（1703.75元÷31天，2012年2月29日至2012年3月30日共计31天），平均每日污水、垃圾处理费为25.07元（777.26元÷31天），志和公司、李富平于2012年3月23日签订租赁合同至2012年3月30日共计7天，原审法院酌定李富平承担相关费用为560.21元［（54.96元／天＋25.07元／天）×7天］。综上，李富平应当向志和公司支付水费、电费等相关费用为36173.36元（35613.15元＋560.21元）。李富平主张支付了装修费66220元，志和公司认为李富平未进行装修。原审法院认为，李富平提供的证据难以证明装修事实的存在以及装修费用的产生。双方无法确认装修项目等事实，亦无法进行装修残值评估，李富平证据不足，对其关于装修费用的主张原审法院不予支持。李富平请求志和公司支付用人工资422463元，缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、志和公司与李富平于2012年3月23日签订的《酒店承租合同》无效；二、志和公司于本判决生效起三日内向李富平返还保证金200000元；三、李富平应当于本判决生效起三日内向志和公司支付水费、电费等相关费用36173.36元；四、驳回志和公司的其他诉讼请求；五、驳回李富平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费12595.6元，由志和公司承担12052.6元，李富平承担543元。财产保全费用4520元，由志和公司承担4325元，李富平承担195元。反诉案件受理费5402.42元，由志和公司承担1542元，李富平承担3860.42元。
上诉人志和公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、四项。2、李富平向志和公司支付违约金1000000元。2、由李富平承担本案一、二审全部诉讼费用。
事实和理由：一、一审法院对志和公司提交的主要证据视而不见，在审判过程中既不作列举与不作认证，故意隐瞒志和公司的重要证据，严重违反审判程序。志和公司向一审法院提交了《深圳市威宇斯酒店有限公司工商注册、变更信息及组织机构代码信息》、《用地合同》、《坐标图》、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报收件回执》、《建筑工程消防设计审核意见书》、《商住楼结构安全性检测鉴定报告》、《备案租赁合同》的证据，用于证明酒店承租合同是酒店经营权的转租，非一般的房屋承租，以及该房屋对外出租及对外营业己得到政府部门管理机构事实上的认可，具有合法性，该房屋未取得房产证书的瑕疵，并不影响志和公司于李富平签订的《酒店承租合同》的履行。二、一审法院认定志和公司变更诉讼请求不合法，不予准许完全错误。志和公司是在一审法院行使释明权下改变的诉讼请求。三、一审法院将志和公司与李富平签订的（酒店承租合同》认定为房屋租赁合同完全错误。本案《酒店承租合同》并不是房屋租赁合同，其本质是对深圳市威宇斯酒店经营权的出租，该出租标的物所使用的房屋仅仅是李富平承租酒店的组成部分。四、一审法院认定《酒店承租合同》无效完全错误。1、志和公司与李富平签定的酒店承租合同不会因为该酒店所在房屋没有房产证而影响酒店的经营，根据合同第六条、九条、第十三条可以明确认定为该合同是酒店经营权的出租转让。2、本案争议的标的深圳市威宇斯酒店有限公司成立于2010年11月4日，经营期为2010年11月4日至2020年11月4日。2012年3月24日志和公司与李富平签订的酒店承租合同主体合法、内容合法，志和公司将威宇斯酒店整体移交李富平经营2个多月后，在没有任何因素影响酒店正常经营的情况下以合同无效为由，提前解除合同完全是违法解除合同。3、威宇斯酒店所在房屋是深圳市农村城市化所造成的历史遗留问题，业主已经按政府要求缴纳了各种费用，并经政府部门作了备案。该房屋主体、消防等各项按要求验收均合格，所签租赁合同也经《深圳市房屋租赁管理中心》登记备案，意味者该房屋所有签订的租赁合同都是合法有效的，是可备案的。也就是该栋房屋是经政府部门认可有效的，深圳市威字斯酒店有限公司成立时向深圳市市场监督管理局提交的该房屋租赁合同被认可，并办理了营业执照，充分说明该房屋对外签订的租赁合同都是合法有效的，并得到政府部门的许可。所以该《酒店承租合同》并不能仅仅因缺乏形式上的房产证，而简单地认定无效，其实质是《酒店承租合同》所有的民事行为都符合法律规定，是可履行，也不会对市场经济带来不良后果。五、一审法院适用法律错误。1、本案并不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2、对于本案合同的效力问题，应结合《合同法》及相关司法解释，从维护正常市场经济次序，诚实信用，公平合理的原则作出判定。
被上诉人李富平答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于涉案合同的性质，从志和公司与李富平于2012年3月13日签订的《酒店承租合同》的主要内容来看，主要还是对房屋的范围、承租期限、租金、付款方式以及房屋使用方式等方面的约定，符合房屋租赁的法律关系，至于该房屋是志和公司出租给李富平作为酒店经营的合同目的并不影响涉案合同系房屋租赁合同的整体性质，一审法院关于志和公司与李富平于2012年3月13日签订的《酒店承租合同》为房屋租赁合同的认定准确，本院予以确认。
关于涉案合同的效力，志和公司未提交与房屋相关的建设工程规划许可证，房产证等相关证明，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。本院认为，该规定属于效力性的强制性规定，根据《合同法》五十二条第五款，违反法律，行政法规的强制性规定的合同无效。志和公司称房屋没有上述房屋相关证件不影响酒店经营以及深圳市后亭股份有限公司与威尔斯酒店管理有限公司所签订的《房地产租赁合同》已经政府相关部门备案等理由，并不能说明该房屋租赁符合法律规定，一审法院认定当事人双方签订的《酒店承租合同》无效适用法律正确，本院予以确认。
《合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，对于一审法院关于志和公司应返还李富平200000元保证金的认定，本院予以确认。志和公司在一审中请求法院判令李富平向志和公司支付租赁合同保证金800000元，一审法院对志和公司的该项诉请予以驳回，本院认为，根据《合同法》第五十六条，当事人双方所签订的《酒店租赁合同》自始无法律约束力，故李富平无履行支付该800000元保证金的义务，对于一审法院的该项判决本院予以确认。一审法院关于李富平应向志和公司支付水电费及有线电视费36173.36元的认定，双方当事人均未对此提出上诉，本院对此予以确认。一审法院对李富平反诉所主张的志和公司向其支付装修费66220元、工人工资422463元、订金10000元的诉请不予支持，李富平未就此提出上诉，本院予以确认。
志和公司在二审中提出请求判令李富平向志和公司支付违约金1000000元，系在一审庭审时当庭变更的诉讼请求，经审查，根据一审法院给志和公司所发的举证通知书，志和公司的举证期限届至2012年9月17日，志和公司于2012年9月19日开庭审理时变更诉讼请求，超过法定期限，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或提起反诉的，应当在举证期限届满前提出，一审法院依法不准许，符合法律规定，本院予以确认。关于志和公司提出其是在一审法院行使释明权，法官主动要求下改变的诉讼请求，本院经审理查明，一审法院在2012年10月17日行使释明权，向志和公司表明其与李富平所签订的《酒店租赁合同》涉及合同无效问题，并询问志和公司，若合同被认定为无效，是否同意将诉讼请求变更为参照双方约定的租金标准要求李富平支付房屋占用费以及水电费、有线电视费，但志和公司坚持认为合同有效，拒绝变更诉讼请求，并承担相应的法律责任。由上可见，志和公司并非在法院行使释明权后变更的诉请，而是在超过举证期间的情况下变更的诉请，现志和公司在二审中又提出该诉请，应视为新的诉讼请求，因为双方当事人调解不成，根据最高人民法院关于适用《中华人名共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百八十四条，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。故本院对志和公司的该项请求不予处理。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律并无不当。深圳市志和健暖科技有限公司的上诉没有事实依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币23400.44元，由上诉人深圳市志和健暖科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一三年八月十九日
书 记 员 陈晓莹