青岛市崂山区人民法院
行 政 判 决 书
（2013）崂行初字第7号
原告张秀菊，女，1980年6月1日出生，汉族。
委托代理人刘振强，山东诚功（城阳）律师事务所律师。
被告青岛市人民政府。
法定代表人张新起，市长。
委托代理人张付合，青岛市人民政府法制办公室工作人员。
委托代理人张前进，青岛市人民政府法制办公室工作人员。
被告青岛市国土资源和房屋管理局。
法定代表人陈培新，局长。
委托代理人张祥珍，青岛市国土资源和房屋管理局工作人员。
委托代理人赵汕可，青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局工作人员。
被告青岛市崂山区房地产开发管理局。
法定代表人李虎，局长。
委托代理人陈守军。山东琴岛律师事务所律师。
原告张秀菊诉被告青岛市人民政府、青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市崂山区房地产开发管理局房产登记一案，原告于2013年1月9日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于法定期间内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2013年3月21日公开开庭审理了本案。原告张秀菊及委托代理人刘振强、被告青岛市人民政府之委托代理人张付合、张前进、被告青岛市国土资源和房屋管理局之委托代理人赵汕可、被告青岛市崂山区房地产开发管理局之委托代理人陈守军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月2日，原告和案外人青岛海尔地产集团有限公司签订了青岛市存量房买卖合同，约定购买崂山区辽阳东路16-14号1层房屋以及该房屋占用范围内的土地使用权。2010年9月5日，原告和青岛海尔地产集团有限公司共同办理了房地产权变更登记，原告取得了青房地权市字第20××74号房地产权证书。该证书登记的土地使用权年限至2074年8月28日止。2012年5月28日，原告因故申请办理权属变更登记，取得青房地权市字第20××22号房地产权证，但该证书的土地状况一栏中使用年限发生变更“使用年限至2044年8月28日止。”原告认为，被告未经原告同意，在未通知原告的情况下擅自作出登记内容的变更，违反了法律规定和法定程序，侵害了原告的合法权益，依法应当予以撤销，申请法院依法判令被告撤销青房地权市字第20××22号房地产权证记载的土地状况中“使用年限至2044年8月28日止”的内容。
被告青岛市人民政府提交书面答辩意见辩称：一、青岛市人民政府不是适格的被告，依法应驳回原告的起诉。根据《房屋登记办法》第二条、第四条、第七十四条规定，本案中，原告张秀菊诉求撤销青房地权市字第20××22号房地产权证中记载的土地状况使用年限变更为2044年8月28日止的行为，是青岛市崂山区房地产开发管理局作出的变更登记行为。因此，被告青岛市人民政府不是适格的被告，请求依法驳回原告的起诉。二、颁发青房地权市字第20××22号房地产权证的具体行政行为事实清楚，程序合法。2012年4月29日，青岛市人民政府作出青政地字（2010）176号《关于同意变更崂山区辽阳东路16号和崂山区同安路872号土地用途的批复》确定将位于崂山区辽阳东路16号，面积为127929.1平方米土地的国有建设用地使用权变更为城镇住宅用地、批发零售用地和科教用地。其中，批发零售用地使用权出让年限至2044年8月28日止。2012年7月2日，青岛市国土资源和房屋管理局对青岛市崂山区房地产开发管理局的请示作出的青土资房发（2012）394号《关于崂山区世纪花园小区房地产权登记过程中土地年限变更问题的批复》中答复，世纪花园小区28处网点房土地用途变更为批发零售，终止年限变更为2044年8月28日。另，世纪花园小区部分业主已办理房地产权证，原开发公司土地证已收回注销，无须再办理土地使用权变更登记，你局在受理房地产权转移、变更或其他登记时，可同步变更土地登记信息。根据1990年5月19日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第四项，土地使用权出让最高年限商业用地为40年。本案中，原告购买的位于崂山区辽阳东路16-14号1层，房屋设计用途为商业。被告青岛市崂山区房地产开发管理局作出的青房地权市字第20××22号房地产权证记载的土地状况中使用年限至2044年8月28日止的行为并无不当。综上，被告青岛市人民政府不是适格的被告，青岛市崂山区房地产开发管理局作出的青房地权市字第20××22号房地产权证记载的土地状况中使用年限至2044年8月28日止的行为认定事实清楚，证据确实充分，适用依据正确，程序合法。请法院依法驳回原告起诉或维持该具体行政行为。
被告于法定期限内向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据、依据：
证据1，关于同意变更崂山区辽阳东路16号和崂山区同安路872号土地用途的批复，证明同意涉案土地使用权用途变更为批发零售用地。
证据2，关于崂山区世纪花园小区房地产权登记过程中土地年限变更登记问题的批复，证明同意涉案土地使用权用途为批发零售用地，终止年限变更为2044年8月28日止，青岛市崂山区房地产开发管理局在受理房地产权转移、变更或其他登记时，可同步变更土地登记信息。
证据3，青岛市崂山区房地产开发管理局关于房地产权登记过程中土地年限变更登记问题的请求，证明关于对辽阳东路16号28套商业网点房地产权登记过程中土地年限变更登记问题的请求。
证据4，商品房买卖合同，证明该合同中第三条规定的买受人所购商品房的基本情况：崂山区辽阳东路第16栋14号房，该商品房的用途为网点。
证据5，青岛市存量房买卖合同，证明崂山区辽阳东路16-14号1层，房屋涉及用途为商业。
被告青岛市国土资源和房屋管理局当庭口头答辩称：被告主体不适格，本案系房产登记方面的纠纷。登记所依据的涉及土地用途年限，依据清楚充分，登记中出现的细节问题经了解，相关部门已经作出纠正的意思表示，建议原告撤诉。
被告青岛市国土资源和房屋管理局没有证据提交法庭。
被告青岛市崂山区房地产开发管理局提交书面答辩意见辩称：被告颁发青房地权市字第20××22号房地产权证的具体行政行为事实清楚，程序合法。被告在办理涉案房屋产权登记时，根据原告的申请，依据《房屋登记办法》等规定为其办理了相关房产手续、青岛市人民政府《关于同意变更崂山区辽阳东路16号和崂山区同安路872号土地用途的批复》规定，原告所涉及的世纪花园小区的批发零售用地国有建设用地使用权出让年限至2044年8月28日止。被告根据青岛市国土资源和房屋管理局《关于崂山区世纪花园小区房地产权登记过程中土地年限变更问题的批复》规定，世纪花园小区28处网点房土地用途变更为批发零售，终止年限变更为2044年8月28日。
另外，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第四款之规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：商业、旅游、娱乐用地四十年。”
至此，被告在原告申请办理房地产权变更登记时，根据上述相关文件要求将原告所涉及房产的房产证土地使用年限变更为2044年8月28日止。被告已经尽到了应尽的义务，据此作出的具体行政行为事实清楚、程序合法、综上，被告作出的具体行政行为事实清楚、程序合法，原告的诉请依法应当予以驳回。
被告青岛市崂山区房地产开发管理局于法定期限内提交如下证据：
证据1，张国权身份证复印件，证明申请人身份证明。
证据2，张秀菊身份证复印件，证明申请人身份证明。
证据3，登记申请书，证明双方共同申请变更房产归张秀菊个人所有。
证据4，房地产登记询问记录，证明产权变更登记是双方真实的意思表示。
证据5，离婚协议书，证明产权变更登记的依据。
证据6，补充协议，证明该房产的他项权人对抵押合同的补充约定，该产权变更登记已得到他项权人的同意。目前存在他项权利人。
证据7，原房地产权证（青房地权市字第20××74号），证明变更前的房屋权属。
证据8，青政地字（2010）176号批复，证明青岛市人民政府同意涉案土地用途变更。
证据9，变更协议，证明已履行青岛市人民政府的批复。
证据10，青土资房发（2012）394号批复，证明被告行政行为得到青岛市国土资源和房屋管理局认可。
证据11，税费通知单，证明该登记已完（免）税费。
证据12，收件回执、登记审核表，证明登记程序合法。
另外，被告青岛市崂山区房地产开发管理局补充提交证据：《更正登记决定通知书》证明根据市政府（2010）176文件和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，2013年2月21日被告向原告发出更正通知，将原告房屋中土地信息用途更正为批发零售，本案土地用途和使用年限符合市政府批复要求和国家强制性规定。该更正通知是被告作出的一个新的行政行为。
经庭审质证，本院对各方当事人提交的证据做如下确认：对被告青岛市人民政府提交的证据，本院认为，该宗证据能够证明崂山区辽阳东路16号和崂山区同安路872号土地用途变更的情况，以及原告购买案涉房屋的情况。被告青岛市崂山区房地产开发管理局提交的证据能够证明案涉房屋申请变更权属登记的过程。原告提交的证据能够证明原告购买房屋的情况以及原告房屋产权证书变更的情况。
本院经审理查明，2010年原告张秀菊和青岛海尔地产集团有限公司签订了存量房买卖合同，购买了位于崂山区辽阳东路16-14号1层房屋一套，买卖合同中明确载明买受人房屋仅作为商业网点使用。原告张秀菊于2010年10月9日办理了证号为青房地权市字第20××74号房地产权证书，该证书中登记“规定用途：商业”，“使用年限：至2074年8月28日止”。2012年初原告和其丈夫张国权离婚，根据离婚协议的约定案涉房产归原告所有。2012年5月28日，原告张秀菊和张国权共同到被告青岛市崂山区房地产开发管理局进行产权变更登记，因原告房屋项下土地用途以及土地年限发生变更，对于土地使用权变更问题被告青岛市崂山区房地产开发管理局遂向青岛市国土资源和房屋管理局对土地年限变更登记问题进行了请示。2012年7月2日，被告青岛市国土资源和房屋管理局向被告青岛市崂山区房地产开发管理局下发了《青岛市国土资源和房屋管理局关于崂山区世纪花园小区房地产权登记过程中土地年限变更登记问题的批复》。后被告青岛市崂山区房地产开发管理局于2012年6月6日为原告核发了青房地权市字第20××22号房地产权证书，该证书中登记“规定用途：商业”，使用年限：至2044年8月28日止。”另外，在本案立案审理期间，被告青岛市崂山区房地产开发管理局于2013年2月21日向原告下发了《更正登记决定通知书》，通知书告知原告，被告青岛市崂山区房地产开发管理局决定在登记簿中将土地用途更正为批发零售用地。请原告于接到决定书之日起十五日内到崂山区房地产交易中心办理房地产更正登记手续。原告至案件开庭审理时未主动办理更正登记手续。
又查明，2004年-2005年期间青岛泰地置业有限公司和被告青岛市国土资源和房屋管理局签订了《国有土地使用权出让合同》取得了案涉房屋项下的国有建设用地使用权，合同约定土地使用用途为住宅，建筑容积率为1.48，土地使用权出让年限70年（至2074年8月28日止）。2009年青岛泰地置业有限公司在崂山区辽阳东路16号建成世纪花园小区，案涉房屋属于该小区。2009年4月份青岛泰地置业有限公司将包括原告房屋在内的位于辽阳东路16号，编号为M1-14-10、11、12的地块所建房屋打包卖给青岛海尔房地产开发投资有限公司，双方签署了商品房买卖合同，2009年12月24日，青岛海尔房地产开发投资有限公司支付给青岛泰地置业有限公司购房款人民币8439939.42元。2010年8月31日青岛海尔地产集团有限公司办理了案涉房屋的变更登记，取得了案涉房屋的房地产权证（青房地权市字第201071237号）。
再查，因案涉房屋所在小区（地址辽阳东路16号）青岛市人民政府于2010年4月29日作出了青政地字（2010）176号《青岛市人民政府关于同意变更崂山区辽阳东路16号和崂山区同安路872号土地用途的批复》“同意青岛市国土资源和房屋管理局和青岛泰地置业有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将位于崂山区辽阳东路16号面积为146377.1平方米国有建设用地使用权用途变更为城镇住宅用地、批发零售用地和科技用地。其中批发零售用地至2044年8月28日止。“2010年5月18日青岛市国土资源和房屋管理局和青岛泰地置业有限公司签订了变更协议，变更了案涉房屋项下土地用途以及建筑容积率，青岛泰地置业有限公司共补缴土地出让金70932745元。
本院认为，本案原、被告双方争议的焦点问题：
一、被告青岛市人民政府以及青岛市国土资源和房屋管理局是否为本案适格被告的问题。本院认为，案涉的青房地权市字第20××22号房地产权证为房地合一的证，其证书中的登记信息包含了房产和土地使用权两方面的信息。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”根据该法的立法精神以及结合房产登记的现实操作流程，崂山区房地产权证由青岛市崂山区房地产开发管理局核发但其中涉及土地用途、土地使用年限等土地信息是根据国土部门的土地使用信息核发。故，本院认为，按照部门职能分工，土地管理部门管理土地登记，房产管理部门管理房产登记。另外，本案中被告青岛市人民政府提交的证据1也能够证明案涉土地使用权年限的变更由被告青岛市人民政府同意并由被告青岛市国有土地资源和房屋管理局具体实施的行为。本院认为，对于涉及到土地使用年限的问题的争议，被告青岛市人民政府以及青岛市国土资源和房屋管理局具有本案被告主体资格。
二、变更青房地权市字第20××22号房地产权证记载的土地使用年限的行为是否合法。《房屋登记办法》第八条规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。原告于2010年9月5日办理了辽阳东路16-14号1层房屋的房地产权证书，该证书登记的使用年限至2074年8月28日止。但辽阳东路16-14号1层房屋用途为商业。且原告在购买案涉房屋是以商业用房的价格购买的。并且该房屋土地用途2010年5月18日已经变更为批发零售用地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。”被告于2012年5月28日受理原告张秀菊变更产权登记申请过程中，发现原告张秀菊辽阳东路16-14号1层房屋所有的房地产登记簿（青房地权市字第20××74号）记载的土地使用年限和档案中记载的土地使用年限不符，遂向青岛市国土资源和房屋管理局对土地年限变更登记问题进行了请示，被告青岛市崂山区房地产在得到被告青岛市国土资源和房屋管理局对土地年限变更进行了批复后，启动更正登记程序，对原告张秀菊房地产权证中相关土地信息进行了变更登记。本院认为，虽被告青岛市崂山区房地产开发管理局作出变更登记前未向原告履行书面告知义务存在程序瑕疵，但该程序上的瑕疵并未对原告的合法权益产生实质性影响。故，被告青岛市崂山区房地产开发管理局对青房地权市字第20××22号房地产权证记载的土地使用年限进行更正登记的行为并无不妥。
综上，本院认为，三被告做出的具体行政行为认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，依法应予支持。原告的诉讼请求依法应予驳回。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告张秀菊的诉讼请求。
案件受理费人民币五十元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 温 明
审 判 员 刘宗欣
人民陪审员 姚晓荣
二〇一三年六月三日
书 记 员 袁 瑗