宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬镇民初字第380号
原告：司影影。
委托代理人：顾安荣，宁波市承信法律服务所法律工作者。
被告：第五鹏伟。
委托代理人：潘凤云，浙江亮明法律师事务所律师。
原告司影影与被告第五鹏伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月26日立案受理后，依法由审判员刘光明适用简易程序于2012年4月16日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2012年8月3日公开开庭进行了审理，原告司影影及其委托代理人顾安荣，被告第五鹏伟及其委托代理人潘凤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告司影影起诉称：2011年7月，原告与“丈夫”刘成理准备在镇海开办食品店，发现由被告经营的位于镇海区招宝山街道西长营弄142号的服装店贴着房屋转让广告，随即与被告商谈。经被告介绍，该店面系被告从张燕燕处转租来的，转让费为32000元。因生意不好，被告经张燕燕同意，可将店面再转让。经协商，原告“丈夫”刘成理以自己的名义与被告在2011年7月25日签订了房屋租赁合同，合同约定租期2年半，租金每年3万元，先付半年租金15000元，另约定店面转让费31800元。当日，原告与“丈夫”刘成理支付给被告46800元。合同签订后，经被告同意，被告与原告联系有关施工单位对店面进行了装饰装修，另一方面，购买设备、物具，联系业务，进购食品，招聘服务人员，进行工商营业登记。由于原告“丈夫”刘成理的身体经检查后，不允许从事食品经营服务工作。为此，2011年8月8日，原告委托“丈夫”刘成理以原告名义，被告委托其哥哥第五鹏远以被告名义，双方重新签订了租赁合同。2011年12月底，承租房屋的房东来质问原告房屋租赁之事，原告才知道房主是谁，同时知道该房不得转租，也不得收取转让费。2012年1月7日，房东找到原告，送交了一份告知书。从2012年1月8日开始，原告关闭了店面，并不断与被告交涉，但无结果。原告认为，被告用欺骗手段隐瞒事实真相，与原告签订租赁合同收取房租费和转让费，同时使原告造成装修费用损失57000元，购买设备、物具损失2万元，食品损失7000元，原告与服务人员损失1万元。被告的行为有明显过错，原告现根据合同法等有关规定，向法院起诉，诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.被告向原告返还店面转让费31800元，赔偿房屋装潢损失57000元。后原告当庭将第一项诉讼请求变更为：请求确认原告与被告于2011年8月8日订立的租赁合同无效。
被告第五鹏伟答辩称：对于原告当庭变更的诉讼请求，被告不需要重新给予答辩期限。被告认为，原、被告于2011年8月8日签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规，该合同合法有效。合同第四条的约定也可以看出原告明明知道被告不是房屋所有权人，因此原告诉称被告隐瞒事实的说法不能成立。合同订立后，被告按约交付了房屋，原告也实际使用了该房屋进行经营。但原告仅在支付半年房租后，拒绝再支付房租，在2012年1月4日，房东与被告共同要求原告支付房租时，原告仍然拒不支付，此时，房东对于被告的转租行为是认可的，本案实际上是原告存在违约行为。原告向被告支付的46800元中，其中15000元是房屋租金，31800元是房屋内装修、家具、电器等，双方在租赁过程中对上述价值是认可的，被告的转租也是以上述物品一并转让为条件的。双方在合同中根本没有转让费的表述，转让费纯属原告的单方陈述。因此，被告认为，原告要求确认合同无效并返还相关费用、赔偿损失没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告司影影提交了如下证据：
1.2010年1月30日吴姚与张燕燕签订的租赁合同复印件一份，欲证明房屋所有权人吴姚将房屋出租给张燕燕，并规定不得转租，不得收取转让费。被告对该证据的真实性无异议，但认为不具有关联性。本院对该证据的真实性予以认定。
2.2011年7月25日的租赁合同、2011年8月8日的租赁合同复印件各一份，欲证明被告将房屋转租给原告，并收取转让费31800元、房租费15000元的事实。被告质证称：对二份合同形式上的真实性无异议，其中2011年8月8日的租赁合同已取代了2011年7月25日的租赁合同；2011年8月8日的租赁合同上“第五鹏伟”的签名是被告哥哥代签的，被告对此是确认的。本院认为，二份合同的内容是一致的，只是第二份合同的承租方由刘成理变更为司影影，原、被告对于合同主体的变更均无异议，刘成理对此也是明知的，故本院对2011年8月8日的租赁合同予以认定，对2011年7月25日的租赁合同不予认定。
3.装饰装修施工合同复印件一份，收据、照片复印件各二份，欲证明原告为承租房屋支付了装饰装修费用57000元。被告称该组证据的真实性无法确认，且装修行为是原告决定的，没有经过被告同意，因此与被告无关。对于该组证据的审核认定，本院在下文予以阐述。
4.2012年1月7日的告知书复印件一份，欲证明房屋所有权人不认可原、被告之间的租赁关系。被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
5.房屋所有权证复印件一份，欲证明承租房屋的所有权人情况。被告对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
被告第五鹏伟提交了如下证据：
1.2011年2月10日的协议、2012年4月8日的书面证人证言、身份证复印件各一份，欲证明2011年2月10日张燕燕委托其丈夫王平将承租房屋及其屋内一切物品转让给杨发祥和被告，杨发祥与被告之间是合伙经营关系。原告对证据的真实性、合法性及关联性均有异议。本院认为：2011年2月10日的协议，原告对其真实性有异议，被告亦未提供证据原件予以核对，故本院不予认定；证人无正当理由未出庭作证，故本院对其书面证言不予采纳。
2.2010年2月5日的租赁合同一份，欲证明原告在承租房屋时即知道房东是吴姚。原告称当时办理工商登记时，登记部门要求提供房东吴姚将房屋出租给司影影的合同，原告就按照被告的意思冒签了该份合同，其中“吴姚”的签名是原告姐姐代签的，“司影影”的签名是刘成理代签的。本院认为，根据该证据及原告的陈述，可以认定原告在办理工商登记时即知道了承租房屋的所有权人情况。
3.2012年3月13日的调查笔录复印件一份，欲证明房东认可被告的转租行为。原告对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定，但认为该证据中并不包含房东同意被告转租的内容。
为查明事实，本院于2012年4月27日到本案所涉的房屋拍摄了现场照片一组，并调取了（2012）甬镇民初字第172号案卷的庭审笔录、裁定笔录、询问笔录各一份。双方当事人对上述照片及调取的案卷材料的真实性无异议，本院对该组证据予以认定。
经审理，本院查明事实如下：位于镇海区四街道（招宝山街道）西长营弄142号店面106号房屋的所有权人是吴姚，吴姚与张燕燕于2010年1月30日订租赁合同一份，约定将上述房屋出租给张燕燕，租赁期限自2010年2月5日至2013年2月4日，租赁合同还约定承租人不得转租或向第三方收取任何店面转让费用，退租时不得以任何理由向房东提出装修补偿，也不得拆除已有装饰。2011年8月8日，原告（乙方）与被告（甲方）订立租赁合同一份，约定了如下内容：甲方将位于镇海区城关西长营弄142号店面一间出租给乙方使用，租期自2011年7月25日至2013年1月30日，租费每年3万元，甲方已收取46800元，房租已付至2012年1月30日。2012年1月7日，涉诉房屋的所有权人吴姚通过其丈夫作出告知书，称其作为房东，将房屋出租给张燕燕时，明确约定不得转租，现房屋的实际承租人如何取得租赁权的，房东并不知情，同时坚决不予认可，要求终止或解除违法的转租合同。原告自述其于2012年1月8日起关闭了店面，将钥匙交给了房屋所有权人。2012年2月7日，本院立案受理了刘成理诉第五鹏伟、张燕燕房屋租赁合同纠纷一案，刘成理在该案中要求撤销双方订立的租赁合同，并要求第五鹏伟返还房屋转让费31800元、赔偿装潢费57000元，张燕燕承担连带责任。2012年2月16日、3月14日，刘成理先后申请撤回对张燕燕、第五鹏伟的起诉，本院均裁定予以准许。后司影影作为原告于2012年3月26日向本院起诉。2012年4月27日，本院到现场查看涉诉房屋时，该房屋处于空置状态。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。本案原、被告于2011年8月8日订立的租赁合同系转租合同，由于房屋所有权人在其与张燕燕的租赁合同中明确约定不得转租，而且在房屋所有权人知道转租事实后，明确以书面方式作出不同意转租的意思表示，故本院认为原、被告之间的转租合同为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告依据转租合同从原告处取得46800元，现原告主张其中的31800元系转让费，要求被告返还。被告则认为31800元是移交物品的价值，包括电脑、电视、空调、衣柜、椅子、圆凳、写字台、沙发、衣架，试衣间二间以及房屋的装潢（玻璃材料墙面、木地板、玻璃门、灯光等）。原告称电脑、电视、空调、衣柜、圆凳、写字台、沙发、衣架是有的，但衣柜、圆凳、写字台、沙发、衣架都被扔掉了；试衣间、房屋装修也是有的，但这都被告前一任承租人装修的。可见，双方对转租时移交的物品陈述基本一致，这说明31800元中确实包含了物品的折价款。原告提出其可以向被告返还电脑等物品，同时要求被告全额返还31800元。被告称原告已使用上述物品，故不同意接收。本院认为，移交的物品中有些已无法返还，电脑、电视等属于易折旧物品，故原告以返还部分物品以换取被告全额返还31800元的方案，其理由不能成立。另外，被告陈述电脑、电视、衣柜等是从上一任承租人处接手而来的，房屋也是上一任承租人装修的，被告自己只添置了椅子、沙发等，并向上一任承租人支付了15000元转让费。结合当事人的上述陈述，本院认为，在31800元中，有一部分是移交物品的对价，另一部分则是被告通过转租行为赚取的差价，该部分差价是基于无效的合同取得，故应予以返还。对于返还的具体数额，因双方未在合同中注明移交物品的具体价值，有的物品已灭失，也无法作出评估，故本院结合原告陈述的接收电脑、电视等物品及被告陈述的15000元转让费等事实，酌情决定被告返还原告16800元。
关于原告主张的房屋装潢损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”依据以上规定，本院认为，原告对承租房屋进行的装修，其并未提供证据证明装修行为经过了出租人的同意，故原告要求被告赔偿装修损失，并无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告司影影与被告第五鹏伟于2011年8月8日订立的租赁合同无效；
二、被告第五鹏伟返还原告司影影人民币16800元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告司影影的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2020元，由原告司影影负担1638元，被告第五鹏伟负担382元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 刘光明
代理审判员 谭文博
人民陪审员 胡 波
二〇一二年九月十二日
代书 记员 孙玉蓉