广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第1342号
上诉人（原审原告）：马某
委托代理人：赵某，广东某某律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯某某
委托代理人：彭某某，广东某某律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）
法定代表人：陈某某，总经理。
上诉人马某因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第4645号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，马某与冯某某于2010年7月15日签订了一份《二手房买卖合同》，约定冯某某将其所有的位于深圳市龙岗区的鸿基花园3期3栋D408号商铺出售给马某，售价1415000元。合同约定，马某应在当日支付定金20000元、于7月18日再支付30000元给冯某某，并于8月1日前将余款付至监管账户。马某于订约当日支付了定金20000元、于7月17日支付了定金30000元给冯某某，其后以其为香港居民不能在大陆购买商铺为由未支付剩余款项。冯某某于2010年10月8日将涉案商铺转让给了案外人于波。马某于2010年10月9日向原审法院提起诉讼。
另查，马某为香港永久居民。
再查，2010年5月5日，深圳市人民政府颁布了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，规定”对境外机构和个人购房严格按照有关政策执行”。上文所述”有关政策”是指原深圳市国土资源和房产管理局于2007年7月10日颁布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，该通知第一条规定：港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）。依照上述规定，深圳市房地产权登记机关不再为香港居民在大陆办理商铺产权转移登记手续。
马某的诉讼请求为：1、解除马某、冯某某签订的《二手房买卖合同》。2、冯某某返还定金50000元。3、某某公司赔偿因房屋无法交易给马某造成的损失1000元。4、诉讼费由冯某某、某某公司承担。
原审法院认为，马某与冯某某签订的《二手房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。受《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》、《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》规定的限制，马某不能在大陆购买商铺，因此导致涉案买卖合同无法继续履行，而冯某某也在三个月后将涉案商铺售予他人，涉案买卖合同已经解除。马某在订立合同前应当审慎了解相关法律、政策对其购买商铺的限制性规定。本案中，马某未尽注意义务，导致涉案买卖合同无法履行，已构成违约，冯某某依法可没收其支付的50000元定金，故马某诉请返还定金50000元及赔偿经济损失1000元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百一十五条的规定，原审法院判决如下：一、确认马某与冯某某于2010年7月15日签订的《二手房买卖合同》已经解除。二、驳回马某的其他诉讼请求。案件受理费1075元，由马某承担。
马某不服原审判决向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二项，改判冯某某返还定金50000元、某某公司赔偿马某损失1000元。二、一审、二审诉讼费用由冯某某、某某公司承担。事实与理由：一、一审判决排除冯某某、某某公司责任而仅认定马某未尽注意义务显失公平。首先，马某与冯某某在居间人某某公司的协调下签订房屋买卖合同属于多方行为，如果说马某负有注意义务的话，作为卖方和房产中介机构的冯某某、某某公司同样负有注意义务。冯某某应在订立合同时审查买房人是否符合条件、有无政策限制；某某公司作为专业房产经纪机构，应审查双方所签合同是否符合政策规定、能否顺利履行等。而且与马某相比，作为深圳居民和专业房屋中介机构的冯某某与某某公司比马某更有便利条件了解相关房产政策。一审法院却排除了冯某某、某某公司的注意义务，苛刻的将该注意义务由马某独自承担，明显对马某不公。其次，按照深圳的房产政策，该房屋买卖合同在签订时就是一个无法履行的合同，冯某某、某某公司对该合同的签订及无法履行同样负有同样责任。如果按照一审法院判决，只要该合同无法履行，不管冯某某有无尽到注意义务，冯某某均可以没收马某所交定金，这对马某来说无疑是显失公平。二、一审判决认定马某违约缺乏事实与法律依据。1、即便如一审法院所认定”马某在签订合同时未尽注意义务，导致该房屋买卖合同无法履行”，马某也只是在缔约过程中存在过错，即使要承担责任，也只可能承担缔约过失责任（如果造成损失的话）而非违约责任。一审法院以”马某未尽注意义务”为由认定马某构成违约明显缺乏依据。2、马某在按照合同约定缴纳定金后，从其它途径了解到相关政策限制。为确定该合同能否继续履行，马某向某某公司求证，某某公司答复称由于政策限制原因该合同已无法继续履行并向马某出具了书面证明。马某由此终止履行并要求解除合同、返还定金属于行使不安抗辩权，是维护自身合法权益的正当行为，并不构成违约，也不应承担违约责任。综上所述，一审法院认定马某违约缺乏事实与法律依据，且判决结果显失公平，请求二审法院依法予以纠正，支持马某上诉请求。
冯某某答辩称：1、国家相关的限制买卖商铺的政策，早在马某签订二手房买卖合同之前已出台。马某在购买冯某某商铺前应当了解该情况。马某未能了解清楚的情况下购买该商铺导致不能过户，马某存在过错。且马某为香港居民，在深圳购买商铺是不符合政策的行为。作为投资人，事先应了解自身投资事项，并承担自身投资风险。冯某某出售商铺是因为急需钱，马某延误冯某某出售商铺，现在冯某某解除合同是因为马某违约，因此冯某某不需要返还定金。
某某公司未到庭答辩。
本院审理查明，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。
本院认为，马某与冯某某于2010年7月15日签订的《二手房买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格遵照履行。
本院认为，本案争议的焦点为涉案《二手房买卖合同》未能继续履行是由于何种原因所造成。根据2010年5月5日深圳市人民政府颁布的《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》及2007年7月10日深圳市国土资源和房产管理局颁布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定，深圳市房地产权登记机关不再为香港居民在大陆办理商铺产权转移登记手续。本院认为，马某作为香港永久居民，不具备在深购买商铺的条件，无法办理产权过户手续。显然《二手房买卖合同》无法履行是由于政策规定原因造成，属不能归责于双方当事人的事由所造成，并不能据此认定马某违约。同时，冯某某亦已将涉案商铺转售他人，并已办结过户手续，涉案合同已经解除。合同解除后，冯某某所收取马某的定金人民币50000元依法应予以返还。关于马某起诉要求某某公司赔偿损失的问题，因合同无法履行属不可归责于双方的原因所造成，因此马某赔偿损失的理由不能成立，本院不予支持。
综上，马某的上诉请求及理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第4645号民事判决第一项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第4645号民事判决第二项；
三、冯某某应于本判决生效之日起十日内向马某返还定金人民币50000元；
四、驳回马某的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共计2150元，由马某负担1075元，由冯某某负担1075元。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 俞 红
代理审判员 聂 效
二〇一一年六月三十日
书 记 员 邹俊辉