广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初3454号
原告：广州市花都区东分经济合作社，住所地广州市花都区。
负�人：陈永沛。
委托代理人：朱元长，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：林国栋，国信信扬律师事务所律师。
被告：胡波，住湖北省仙桃市。
原告广州市花都区新雅街清布村东分经济合作社（以下简称东分经济社）诉被告胡波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2016年6月2日公开开庭进行审理。原告东分经济社的委托代理人林国栋到庭参加诉讼，被告胡波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告东分经济社诉称：原告原为广州市花都区新华街清布村东分经济第十九队，因行政编制整编为广州市花都区新雅街清布村东分经济合作社，其权利义务亦被继承。2007年1月20日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定原告将自己所有的位于花都区新华街清布村19队的厂房（面积约3800平方米）及空地（面积约1500平方米）出租给被告做厂房使用；后于2007年7月1日，在原有的租赁合同的基础上，双方经协商签订了《租赁宿舍附加合同》，原告同意将已经出租给被告使用的旧庄庄面上的三层宿舍楼加建二层，办公楼加建一层，合计加建900平方米，一并出租给被告使用，还约定了押金等事项。合同签订后，原告即将合同约定的厂房、办公楼、小仓库、宿舍等以及加建的宿舍、办公楼一并交付被告使用。因原告对以上不动产没有取得产权证、规划许可证等证件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，出租人可以向承租人参照合同约定的标准要求支付房屋占有使用费。故被告理应在占有使用涉案不动产后，依合同约定的标准向原告支付占有使用费。按照双方签订《厂房租赁合同》约定的标准，被告应支付原告房屋占有使用费每月26400元，每年的房屋占有使用费为316800元，按照双方签订《租赁宿舍附加合同》的约定标准，被告应支付原告房屋占有使用费每月5940元，每年的房屋占有使用费为71280元。但被告从2015年1月开始至2016年2月在占有涉案不动产14个月的时间内，未交付房屋占有使用费，同时被告还一并拖欠涉案不动产使用期间产生的电费。原告多次催督被告清偿所拖欠的房屋占有使用费及电费，但被告均以种种理由予以推脱。据此，请求判令：1.被告支付所拖欠的房屋占有使用费452760元（所拖欠的时间从2015年1月20日计至2016年2月19�共14个月，其中，《厂房租赁合同》项下房屋占有使用费每月26400元，共369600元；《租赁宿舍附件合同》项下房屋占有使用费每月5940元，共83160元）；2.被告支付拖欠的因使用房屋所产生的电费345927.95元（其中厂房拖欠电费307591.7元，宿舍拖欠电费38336.25元，详见清单）；3.被告交付的押金共78000元（其中《厂房租赁合同》项下押金50000元，《租赁宿舍附加合同》项下押金28000元），原告在债权范围内对于押金享有优先受偿权，以冲抵债务；4.被告承担本案的诉讼费用。
诉讼中，东分经济社变更诉讼请求第3项为：原告在债权范围内对于押金以优先冲抵被告拖欠的占有使用费，以冲抵债务；原告增加一项诉讼请求为：解除原、被告签订的《厂房租赁合同》、《租赁宿舍附加合同》。
胡波没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。
经审理查明：根据东分经济社的陈述，因2014年花都区行政编制调整，原广州市花都区新华街清布村东分经济第十九小组（以下简称东分经济第十九小组）整编改称东分经济社。2007年1月20日，胡波（乙方、承租方）与东分经济第十九小组（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于花都区新华街清布村19队厂房面积约3800平方米及空地面积约1500平方米租给乙方作厂房使用，租期由2007年1月20日起至2017年1月19日止，共10年。第二条缴租方式、时间金额：厂房、办公楼每月每平方米租金6元，宿舍、传达室、小仓库、厕所每月每平方米租金5.5元，空地每月每平方米租金1元，每月租金合共24000元整租给乙方，乙方必须按月交租金，在每月的10日前交付租金，逾期不交，收取10%的滞纳金，逾期30天不交租金，视作违约。五年后在全年总租金的基础上递增10%。甲方免费提供30天免费装修期给乙方安装水电及其他使用，则从2007年1月20日至2012年1月19日止，每月租金24000元，每年租金288000元。从2012年1月20日至2017年1月19日止，每月租金26400元，每年租金316800元。在签订合同当天，乙方向甲方交付押金50000元，合同期满后，甲方将押金无息退还给乙方。三、甲方负责消防设施的报装，并由消防部门验收合格后租给乙方使用，合同才能生效。八、在租期内，厂房所使用的水某、电费由乙方负责，逾期不交造成停水停电的，由乙方负责。十四、本合同如有未尽事宜，经双方协商，可另行签订补充协议。1.补充协议具有同等法律效力。2.甲方不能提供证件协助办理工商牌照，视为甲方违约，需无条件退回乙方所交的所有款项，并赔偿乙方损失。十五、1.补充协议，在乙方租用甲方厂房1年后，甲方需帮乙方加建车间1层，宿舍或办公楼1层，租金按本合同�时计算。2、如乙方日后需扩建厂房，甲方答应将现时厂房北面一幅面积约1000平方米的空地作为发展空间，价钱按当地、时价乙方优先租用。……2007年7月1日，东分经济第十九小组（甲方）与胡波（乙方）签订《租赁宿舍附加合同》，约定：一、现甲方将位于本队旧庄庄面已建好的宿舍楼三层，已经租给乙方使用，后经家长会议通过后将宿舍加建二层，办公楼加建一层，合共900平方米，以每月每平方米6元租给乙方使用，租期由2007年7月1日起至2017年1月19日止。二、交缴租金方式：乙方在每月的10日前向甲方交付租金共5400元，逾期不交，收取10%的滞纳金，逾期30天不交，视作违约，五年后在全年总租金的基础上递增10%，并向甲方交付28000元作押金。则从2007年7月1日至2012年1月19日止，每月租金5400元，全年总租金64800元；从2012年1月20日至2017年1月19日止，每月租金5940元，全年总租金71280元。三、其他条款和原合同一样。
上述合同签订后，胡波向原告支付押金共78000元，东分经济社将涉案租赁物交付胡波使用。胡波依约支付租金至2014年底，从2015年1月开始拖欠租金。关于电费，东分经济社表示租赁期间，由东分经济社实抄电表，根据胡波实际使用的电表度数开具电费收据，东分经济社向胡波收取电费后交给供电局。经核算，东分经济社认为胡波经营的厂房拖欠2014年11月至2016年2月的电费共307591.70元，宿舍拖欠2015年1月至2016年2月的电费共38336.25元。为此，东分经济社提交其向花都供电局代缴2014年12月-2016年2月厂房电费凭证，以及2014年12月-2016年3月宿舍电费凭证予以证明。根据电费凭证，东分经济社代缴的2015年1月至2016年3月的宿舍电费金额为30234.89元，另外，2014年11月的厂房电费15439.9元某分经济社未提交代缴凭证证明。�胡波拖欠租金和电费，东分经济社经济社催缴未果后自行于2016年3月初收回了涉案场地，之后诉至本院成讼。
根据东分经济社的陈述，涉案场地位于广州市花都区清布村十九队，土地性质为集体建设用地，但未办理土地使用权证，土地出租给胡波前建有厂房、办公楼、宿舍、小仓库、厕所、传达室等，之后东分经济社在宿舍楼加建二层，办公楼加建一层。上述建筑物均未办理规划报建手续。
诉讼中，本院依法行使释明权，若东分经济社与胡波签订的《厂房租赁合同》、《租赁宿舍附加合同》为无效合同，东分经济社是否变更诉讼请求，东分经济社表示若合同无效，则变更第1项诉讼请求为：确认原、被告签订的《厂房租赁合同》、《租赁宿舍附加合同》无效，其他诉讼请求不变。
本院认为：关于东分经济社与胡波签订的《厂房租赁合同》、《租赁宿舍附加合同》的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案租赁物的建筑物未依法办理规划报建手续，未取得建筑工程规划许可证，故东分经济社与胡波签订的《厂房租赁合同》、《租赁宿舍附加合同》应为无效合同。东分经济社要求确认双方签订的《厂房租赁合同》、《租赁宿舍附加合同》无效，合法有据，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租�合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故东分经济社请求参照合同约定的租金标准，由胡波支付拖欠2015年1月至2016年2月的场地占有使用费（26400+5940）元/月×12月=452760元合理合法，本院予以支持。根据合同无效的原则，东分经济社应将收取胡波的押金78000元返还给胡波，现东分经济社要求将押金78000元冲抵胡波拖欠的占有使用费未违反法律规定，亦不损害胡波的合法权益，本院予以准许，故胡波应向东分经济社支付的房屋占有使用费为452760元-78000元=374760元。关于电费，合同约定租期内的电费由承租方负担，东分经济社提交其向供电局缴纳电费的凭证证明代缴的事实，因无相反的证据反驳，本院予以采纳，因2014年11月的厂房电费东分经济社未提交代缴凭证证明，故对其主张的2014年11月厂房电费15439.9元不�支持，关于宿舍电费，东分经济社提交的代缴凭证金额为30234.89元，故对其主张的超出该部分的金额不予支持，故胡波应向东分经济社支付的厂房电费为292151.8元、宿舍电费为30234.89元。
被告胡波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告广州市花都区新雅街清布村东分经济合作社与被告胡波于2007年1月20日签订的《厂房租赁合同》，于2007年7月1日签订的《租赁宿舍附加合同》无效；
二、被告胡波于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都区新雅街清布村东分经济合作社支付拖欠的房屋占有使用费374760元；
三、被告胡波于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都区新雅街清布村东分经济合作社支付拖欠的厂房电费292151.8元、宿舍电费30234.89元，合计322386.69元；
四、驳回原告广州市花都区新雅街清布村东分经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5893元，由原告广州市花都区新雅街清布村东分经济合作社负担174元，被告胡波负担5719。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 王�
二〇一六年六月××日
书 记 员 邓 国 靖