广东省深圳市盐田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深盐法房初字第108号
原告：深圳市海鹏苑业主委员会。
负责人：张许新，业主委员会主任。
委托代理人：吴耀鸿，广东金圳律师事务所律师。
委托代理人：李山，广东金圳律师事务所律师。
被告：深圳市盐田区果菜食品有限公司。
法定代表人：谭耀芬。
委托代理人：廖应良。
委托代理人：黎俊伟。
被告：吴顺海。
委托代理人：谢冬霞，广东益人律师事务所律师。
委托代理人：林俊荣，广东益人律师事务所律师。
第三人：深圳市秋玉投资有限公司。
法定代表人：王秋玉。
委托代理人：陈锦伦，北京市经纬（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：王琰。
原告深圳市海鹏苑业主委员会诉被告深圳市盐田区果菜食品有限公司（以下简称果菜公司）、吴顺海及第三人深圳市秋玉投资有限公司（以下简称秋玉公司）车库纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序，后于2013年3月4日转为适用普通程序由审判员胡亚楠与人民陪审员曲志伟、严继东组成合议庭于2013年5月7日公开开庭进行审理。原告委托代理人吴耀鸿、李山，果菜公司委托代理人廖应良、黎俊伟，吴顺海及其代理人谢冬霞、林俊荣，第三人委托代理人陈锦伦、王琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年4月20日经深圳市盐田区住房和建设局备案，海鹏苑业主大会于2012年6月以书面表决方式通过决议，授权原告就小区业主共有物业及侵权赔偿等事宜提起诉讼。海鹏苑小区系被告深圳市盐田区果菜食品有限公司开发建设的住宅小区，建有一栋住宅楼，大楼于2004年11月竣工交付全体业主使用，该楼北面一层规划为16间停车库，面积共计624.77平方米，用于业主停放车辆，大楼西侧一层系供业主休息娱乐的架空空间，均属于小区业主共有面积。但从2005年1月1日起至今，果菜公司未将上述16间车库及一层架空层交付全体业主使用。多年来，小区业主多次要求返还上述车库及架空层，恢复其公共停车和休息娱乐的用途。为维护全体业主的合法权益，根据《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认深圳市盐田区海鹏苑住宅楼北面一层第5号车库归全体业主共同享有；2、被告向原告返还其侵占的第5号车库；3、被告按照每间每月250元的标准向原告支付全体业主自2005年1月1日起至返还车库之日止遭受的经济损失（暂计至2012年12月31日）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告果菜公司辩称：本案诉讼和果菜公司没有直接的关联，果菜公司不应列为本案的被告。果菜公司从未使用过“海鹏苑”的车库与架空层，也没有与任何人签订“海鹏苑”车库与架空层转让合同，没有收到过任何“海鹏苑”车库与架空层转让款，与被告吴顺海签订“车库使用权转让协议”的是秋玉公司，本案涉及“海鹏苑”车库纠纷与果菜公司没有直接的关联，因此果菜公司不应列为本案被告，原告起诉果菜公司属于起诉对象错误。
被告吴顺海辩称：一、原告不具备本案的诉讼主体资格地位。二、涉案车库不属于全体业主共有，而是属于被告吴顺海专有使用。本案的车库面积是不计入容积率，没有计入全体业主的分摊面积，因此并不属于全体业主所有。“海鹏苑”小区是果菜公司和第三人共同合作开发，第三人是唯一的开发商，开发时合作建房协议书中约定第三人负责“海鹏苑”小区的投入，建成后的房屋使用权归第三人所有。根据上述的约定，未计入的容积面积也是归第三人所有。
第三人发表答辩意见如下：一、第三人从未处置过北面16间车库及架空层所有权，原告的第一、二项诉讼请求没有事实根据。二、被告吴顺海和第三人转让的仅仅是车位的转让权，而非所有权，且所有的受让方均为“海鹏苑”小区的业主，其有权利使用小区的车位。三、第三人没有参与“海鹏苑”小区的物业管理活动，更没有收取过任何管理费用，原告的第三项诉讼请求与第三人无关。四、退一步讲，因果菜公司属于合作建房，且果菜公司有固定收益，如果判决第三人承担赔偿义务，按照权利义务对等的原则，果菜公司也应当按照比例承担损失。
根据原、被告举证及质证情况，本院查明以下事实：2001年8月18日，果菜公司（甲方）与深圳市某田实业有限公司（乙方）签订《合作建房协议书》。该协议书第2条约定：甲方提供位于沙头角沙盐路和28号路交汇处约5691.3平方米商住用地使用权，乙方作为投资方全面负责并自主实施该项目的策划、设计、报建、施工、监理、销售、按揭、办证等全过程实施，承担全部开发建设资金，包括自用地价、建筑安装、配套设施、建设设计、施工监理及房产销售、银行按揭、办理等费用，并支付给甲方合作补偿金（含甲方已付自用地价）共计人民币1050万元。付清后，即可取得该项目全部房产产权及物业管理费用权。第11条约定：乙方在本项目全部建成后拥有该全部房产和全部公共物业的使用权及管理权，承担本项目物业管理，并按市政府有关规定标准收取费用。甲方应配合乙方成立该项目物业管理公司。
2003年5月8日，果菜公司与秋玉公司和深圳市某田实业有限公司签订《补充协议书》。三方约定：1、果菜公司同意某田公司将与果菜公司于2001年8月18日签订的合作开发“海鹏苑”的《合作建房协议书》的所有责、权、利全部转让给秋玉公司，并按原协议条款与各方继续履行。2、果菜公司与秋玉公司按原《合作建房协议书》履行到“海鹏苑”项目竣工及秋玉公司与施工单位结算完毕后，果菜公司不再参与对该项目开发建设的专用银行帐户的共管，但秋玉公司必须在以果菜公司名义签订的售楼合同中承诺，如购房者退房款，由秋玉公司负责退款。
2003年12月18日，果菜公司出具《证明》，称兹证明深圳市秋玉投资有限公司系我司海鹏苑商住项目的唯一投资商，其具有对该项目的投资建设、施工管理、销售及回收房款、代我司办理产权登记及银行按揭手续等权利。我司协助其办理上述事项等有关手续。
2004年6月25日，深圳市规划与国土资源局盐田分局就“海鹏苑”项目颁发《深圳市建设工程规划验收合格证》，其中不计容积率建筑面积为624.77㎡。
2004年9月30日，果菜公司与深圳市万某有限公司签订《深圳市海鹏苑物业管理服务合同》。
2005年，果菜公司与业主签订的《深圳市安居房买卖合同》，未就涉案车库的权属作出约定。该安居房后经补交地价已转成商品房。被告吴顺海之妻吴某某为“海鹏苑”4-402业主。
2005年7月3日，被告吴顺海与秋玉公司签订《车库使用权转让协议书》，约定：由秋玉公司投资建设并拥有使用权的位于深圳市盐田区沙头角深沙路与28号路交汇处的海鹏苑，为一栋七层商住楼。该楼自西向东共有五个单元，南侧首层为商铺，北侧为住宅，住宅的地面夹层为车库。现秋玉公司将该楼第5号商铺北侧的车库（面积42.4平方米）使用权转让给被告吴顺海。使用时间为自本转让协议书生效后至2070年5月10日即与该楼使用年限相同；还约定：该车库无房地产证，现仅作为秋玉公司使用权的完全转移，秋玉公司不承担办证及使用、管理等相关责任。本协议生效后，被告具有使用该车库的权利、责任与义务。如今后可办理该车库的房地产证，有关费用全部由被告吴顺海承担，该车库产权登记至被告吴顺海名下。
2012年8月17日，果菜公司出具《确认书》，称其开发的位于盐田区沙头角的海鹏苑住宅区，于2004年11月竣工交付业主使用。根据规划，该小区第一层北面共有16间架空结构，面积总计624.77平方米，没有计入容积率，属于该小区业主公用面积，用于业主停放汽车用途。其从未对外出售上述面积。
2013年5月8日，果菜公司出具《关于在2012年8月17日确认书加盖了公司公章的情况说明》，称上述《确认书》是当时由海鹏苑的几个业主找到果菜公司办公室，并以申办停车场等理由，将已经打印好的确认书让果菜公司盖章，由于果菜公司办公室人员对已经过去多年的项目并不了解，没有认真核查后草率地在确认书上面盖了公章，但这并不是果菜公司的真实意见。经果菜公司董事会研究后认为，该确认书并没有采用果菜公司的文件信签，没有果菜公司法人代表的签字，打印落款也没有果菜公司的全称，所以该确认书不能代表本公司的意见，况且果菜公司只是“海鹏苑”的名义开发商，并没有权利对“海鹏苑”项目的车库及架空层所有权加以确认。
2013年5月8日，果菜公司出具《关于“海鹏苑”项目销售房款收取过程的说明》，称“海鹏苑”项目销售的房款全部由秋玉公司收取，过程是这样的，由秋玉公司写好给客户的收款收据，并就此做出证明，证明该款项实际由秋玉公司收取，由果菜公司提供的收款收据仅作为报市住宅局办理审批手续使用，我公司核对收款收据与证明上的客户姓名和收款金额相符后，就在秋玉公司写好给客户的收款收据上加盖公章，完成以我公司名义销售的过程。
本院认为，本案为车库纠纷。本案的争议焦点为涉案车库是否属于全体业主共有。车库的所有权应当属于不动产物权的法律范畴。我国实行物权法定原则，即物权的种类和内容均须由法律规定，不允许当事人自由创设或者变更。因此，本案不能以被告果菜公司出具的《确认书》来判定涉案车库的权属。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，当事人主张对不动产享有所有权应当举证证明：该不动产已经登记在其名下，或者符合法律另有规定的情形。本案中，被告吴顺海基于与第三人秋玉公司签订的《车库使用权转让协议书》，已经占有涉案车库。原告未能举证证明涉案车库已经登记在小区全体业主名下，也无法证明本案符合法律规定的不动产登记的例外情形。因此原告主张其对涉案车库享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。
原告还主张本案适用《深圳市经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，则涉案车库应归全体业主共有。但是本院认为该条例系针对停车场所作的规定，而本案涉及的是相对封闭的车库，两者在构造上和利用上均不相同；而且该条例属于地方性法规，在法律位阶上低于《中华人民共和国物权法》。因此，本案不应适用《深圳市经济特区房地产转让条例》的规定。
原告的其它诉讼请求均系基于原告认为小区全体业主享有涉案车库的所有权而提出，因本院对于小区全体业主享有涉案车库所有权的主张不予支持，故对于原告的其它诉讼请求均予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条第一款、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告深圳市海鹏苑业主委员会的全部诉讼请求。
案件受理费人民币400元，由原告深圳市海鹏苑业主委员会负担。
如不服本判决，原告深圳市海鹏苑业主委员会、被告深圳市盐田区果菜食品有限公司、吴顺海可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 胡 亚 楠
人民陪审员 曲 志 伟
人民陪审员 严 继 东
二〇一三年六月十二日
书 记 员 叶晓祥（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。