上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第664号
原告夏海军，男，1975年5月20日出生，汉族。
委托代理人王苏青，上海市雄风律师事务所律师。
被告陈德智，男，1972年7月6日出生，汉族。
被告诸金兰，女，1989年6月30日出生，汉族。
委托代理人徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
第三人张越胜，男，1967年11月6日出生，汉族。
第三人上海中财典当行有限公司。
法定代表人董雄，董事长。
委托代理人李庆春，上海卿云律师事务所律师。
第三人上海复佳房地产开发有限公司。
委托代理人王小平，男，在上海宝宜置业有限公司工作。
第三人上海宝宜置业有限公司。
法定代表人陆惠龙，总经理。
委托代理人王小平，男，在上海宝宜置业有限公司工作。
原告夏海军诉被告陈德智、被告诸金兰确认合同无效纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。因上海中财典当行有限公司与本案处理结果存在法律上的利害关系，本院于2014年5月16日追加上海中财典当行有限公司（下简称“中财公司”）作为本案第三人参加诉讼。本院于2014年5月19日追加上海复佳房地产开发有限公司（下简称“复佳公司”）、上海宝宜置业有限公司（下简称“宝宜公司”）及张越胜作为本案第三人参加诉讼。本案于2014年6月19日公开开庭进行审理，原告委托代理人王苏青、被告诸金兰委托代理人徐纯晔、第三人中财公司委托代理人李庆春、第三人复佳公司及第三人宝宜公司委托代理人王小平到庭参加诉讼。被告陈德智、第三人张越胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告夏海军诉称，2001年12月14日，原告向第三人复佳公司、第三人宝宜公司购买了盈港路500弄宝宜苑11号606室房屋，购房款为人民币10万元，原告付清房款并入住至今。第三人宝宜公司原经营负责人陈暑昌为向银行骗取贷款于2004年4月21日以虚假销售的方式将上述房屋出售给第三人张越胜，同年4月27日办理了房地产权证。同年5月14日又以第三人张越胜的名义将房屋转给被告陈德智，同时向银行骗取贷款213，000元。2005年6月17日，陈暑昌合同诈骗案案发，由上海市第二中级人民法院进行审理并判决。2007年2月16日，上海市第二中级人民法院对青浦区政府办公室《关于调取陈暑昌合同诈骗案等有关材料的函》的复函中确认，宝宜苑11号606室实际居住人为夏海军即本案原告。2013年11月底，青浦区政府有关部门通知原告去交易中心办理系争房屋的产权证，但交易中心档案反映系争房屋于2011年9月27日由被告陈德智过户给被告诸金兰，且被告诸金兰将房屋已抵押，抵押权人为第三人中财公司。综上所述，二中院在陈暑昌合同诈骗案中已经确认，被告陈德智的购房行为是合同诈骗系列案中的一个环节，被告陈德智仅仅是名义上的贷款人，其既无实际支付过购房款，也未承担偿还银行贷款，所以其并不是系争房屋的权利人。被告陈德智在明知其不是系争房屋权利人的前提下，擅自处理变卖了系争房屋，其违法交易的行为是无效的。据此，原告请求判令被告陈德智与被告诸金兰签订的房地产买卖合同无效；判令撤销设立在上海市青浦区盈港路500弄宝宜苑11号606室房屋上的抵押登记；判令将上海市青浦区盈港路500弄宝宜苑11号606室房屋产权登记至原告名下。
被告陈德智未作答辩。
被告诸金兰辩称，不同意原告的诉请。2011年9月20日，其与被告陈德智签订房屋买卖合同，其已支付购房款，也缴纳了相应税款，系争房屋的产权目前登记在其名下，其是合法拥有系争房屋。
第三人张越胜未作陈述。
第三人中财公司述称，不同意原告诉请。被告陈德智与被告诸金兰之间所签订的合同是否有效，其不清楚，但是其已经善意取得系争房屋的抵押权，抵押权应当受到法律保护。
第三人复佳公司、第三人宝宜公司述称，原告在2001年向复佳公司购买了系争房屋，其根据相关部门的要求通知了原告可以办理房屋产权证。陈暑昌诈骗案件中所涉及的70套房屋中其中一套就是原告的，被告陈德智就是举报人之一，其也清楚系争房屋的情况。至于被告陈德智将系争房屋出售给被告诸金兰，这是被告陈德智的事情，与第三人复佳公司及第三人宝宜公司无关。
经开庭审理查明，2001年12月14日，原告与第三人复佳公司签订定购商住房协议书一份。协议约定，出售方为第三人复佳公司、第三人宝宜公司，购房人为原告，房屋位于盈港路500弄宝宜苑11号606室，建筑面积为80.01平方米，每平方米房价1，249.85元，计10万元；协议签订后，原告即交付购房定金5万元，第三人复佳公司、第三人宝宜公司通知原告签订预售合同时，原告应缴纳房款70%，交房时付清全部房款。协议另行约定了其他事项。2001年12月18日，原告与第三人复佳公司签订上海市商品房出售合同。合同签订当日，原告支付第三人复佳公司购房款10万元，随后第三人复佳公司即将系争房屋交付原告，原告居住使用系争房屋至今。2013年11月29日，原告交纳了维修基金。2013年12月，原告就系争房屋缴纳了税款。青浦区盈浦街道办事处出具凭证，载明购房人为本案原告，房屋为本案系争房屋，材料初审齐全，请房屋交易中心审定。
另查明，2010年5月18日，被告陈德智向被告诸金兰父亲诸羽剑借款12万元。由于被告陈德智无法归还借款，故同意将系争房屋出售给诸羽剑，借款作为购房款。2010年12月30日，被告陈德智作出借款作为房屋买卖款的表示。2010年11月19日，被告陈德智出具收条一份，言明收到诸羽剑部分购房款计现金11万元。2011年9月20日，被告陈德智与被告诸金兰签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定，由被告诸金兰受让被告陈德智自有房屋，房地产坐落于青浦区盈港路500弄11号606室，建筑面积为80.01平方米，转让价款为65万元。2011年7月，被告陈德智委托诸羽剑办理系争房屋的相关事宜。合同另行约定了其他事项。合同签订后，被告陈德智与被告诸金兰未办理房屋交接手续。2011年9月22日，诸羽剑既作为被告陈德智的委托人并作为受让方被告诸金兰的委托人签署了上海市房地产登记申请书，将系争房屋申请过户至被告诸金兰名下。2011年9月20日，借款人为被告陈德智的上海银行贷款结清，根据银行还款单据，还款总金额为157，480.14元。当日，自诸羽剑帐户转入被告陈德智上海银行帐户404，885.21元。
又查明，2013年8月26日，被告诸金兰与第三人中财公司签订房地产抵押借款合同一份。合同约定，被告诸金兰愿以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给第三人中财公司，对编号为31010415822的当票项下的借款（当金）及其利息和相关综合费用的担保。为进一步明确当票以外的事项，经双方当事人协商一致，特订立本合同，以资遵照履行；抵押房地产产权人为被告诸金兰，坐落于青浦区盈港路500弄11号606室；建筑面积为80.01平方米；产权证标号为沪房地青字（2011）第010863号；抵押房地产价值为110万元；抵押担保的债权为100万元，抵押期限自2013年8月26日至2013年11月24日；抵押房地产担保范围为借款（本金）、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费（借款本金、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费等费用的3%）等处分抵押房地产的费用以及可能产生的代垫费用和其他费用等；借款本金数额（当金）：100万元整，月综合费率为2.7%，月利率为0.5%，借款期限自2013年8月26日至2013年11月24日，（借款具体期限以双方签订的当票上约定的典当期限为准，若发生借款被宣布提前到期或被要求提前收回情况的，第三人中财公司通知被告诸金兰的还款日为借款到期日）；借款期内及借款期限届满后5日内，经双方协商同意可以续当，届时双方另行签署《续当凭证》，《续当凭证》是对当票的补充，是当票不可分割的一部分，当票与《续当凭证》发生冲突的，经《续当凭证》为准；借款用途为被告诸金兰资金周转；当票、续当凭证及补充协议（如有）以及附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同样的法律效力。合同还载明该房屋目前现状为出租。合同另行约定了其他事项。同日，被告诸金兰与第三人中财公司签订《当票》（编号为31010415822）一份，该当票载明：典当行为第三人中财公司，当户为被告诸金兰，当物为公寓，典当金额为100万元，综合费用为27，000元，实付金额为973，000元，典当期限自2013年8月26日至2013年9月25日，《当票》中备注：房产证号为沪房地青字（2011）第0108**号；房产地址：青浦区盈港路500弄11号606室。同日，第三人中财公司向被告诸金兰网银转账当金973，000元，被告诸金兰向第三人中财公司出具收条，确认收到第三人中财公司借款100万元。2013年8月28日，双方就合同约定的抵押房产办理了抵押权登记。该登记证明载明：抵押权人为第三人中财公司，房地产权利人为被告诸金兰，债权数额为100万元，债务履行期限为2013年8月26日至2013年11月24日止。《当票》载明的当期到期后，被告诸金兰续当至2014年5月23日止。2013年9月，上海市房地产登记证明（房屋租赁合同）上登记承租人为沈忠，承租期限自2013年9月5日至2014年3月。
还查明，2004年4月27日，系争房屋的权利人经登记为第三人张越胜。2008年4月15日，系争房屋的权利人变更登记为被告陈德智。2011年9月22日，争房屋的权利人变更登记为被告诸金兰。上海市第二中级人民法院至青浦区人民政府办公室复函，载明：2006年7月7日以（2006）沪二中刑初字第67号刑事判决书的被告单位上海宝宜置业有限公司、被告人陈暑昌合同诈骗一案，认定上海宝宜置业有限公司和陈暑昌让有关人员作为名义上的购房人与上海宝宜置业有限公司签订房屋买卖合同，买下该公司已出售的位于宝宜苑、淀湖山庄、“小江南”、珠光新村的70套住宅，以此骗取银行抵押贷款。该70套住宅的具体房号、入住人、贷款人等，判决书中未一一载明，但本院内部结案报告中对此有明确说明。现根据你处要求，将上述70套住宅的房号、入住人、贷款人、购房日期、贷款日期、贷款银行、贷款总额、贷款余额等列明如下：其中房号宝宜11号606室、入住人夏海军、贷款人陈德智、购房日期2001年12月14日、贷款日期2005年5月21日、贷款银行上海银行、贷款总额213，000元、贷款余额210，256.73元。
以上事实，由原告、被告诸金兰、第三人中财公司、第三人复佳公司、第三人宝宜公司的陈述，原告提供的定购商住房协议书、收据、复函、证明，被告诸金兰提供的借条、收条，第三人中财公司提供的房地产抵押借款合同、当票、续当凭证、上海市房地产登记证明、转账凭证、收条，系争房屋登记资料等证据予以佐证，并经庭审出证、质证，本院予以确认。
审理中，原告表示，原告于2013年11月收到可以办理产证的通知，原告在办理过程中才知道房屋登记于被告诸金兰名下。2013年，被告诸金兰父亲知道区政府的规定后去原告家，告知系争房屋已转让给被告诸金兰。若原告给15万元，被告诸金兰将产证给原告，后原告未同意，被告诸金兰即将房屋典当了。对被告诸金兰所述购房前曾与原告接触的一事不予确认。
被告诸金兰表示其购房时与原告有沟通，明确告知原告要购房，原告同意搬出，后被告诸金兰多次找原告，原告采取拖延的措施。被告诸金兰转让系争房屋总价为65万元，其中40万余元是归还银行，12万及11万元是借款。
根据庭审确认的事实，本院认为，原告与第三人复佳公司签订的定购商住房协议书及上海市商品房出售合同是双方真实意思表示，是有效的，且原告已经支付购房款，第三人复佳公司也已经将房屋交付原告使用，第三人复佳公司负有将房屋产权登记于原告名下的协助义务。在（2006）沪二中刑初字第67号刑事一案中已查明第三人宝宜公司和陈暑昌让被告陈德智、第三人张越胜作为名义上的购房人分别签订房屋买卖合同，买下已出售的系争房屋，以此骗取银行抵押贷款，故被告陈德智及第三人张越胜买卖系争房屋均系虚假买卖，属无效合同。被告陈德智也明知其并非购房者仍与被告诸金兰签订房屋买卖合同，且办理了过户手续，其行为本身是恶意的；房产的转让对一般家庭而言是生活的重大事务，作为买受人在购买房屋时对房屋状况应进行必要了解，特别是如被告诸金兰所述其是因被告陈德智无力偿还借款而欲以系争房屋冲抵房款、被告诸金兰还需为被告陈德智偿还银行贷款的情况下更应持谨慎态度，而被告诸金兰在得知房屋由原告买下并居住使用仍与被告陈德智签订房屋买卖合同的行为与常理不符；并且一般人而言，已经发现系争房屋上存在问题，会对系争房屋的情况作进一步了解，而要了解到陈暑昌合同诈骗情况应该不存在难度，而被告诸金兰在此情况下不作进一步的了解或通过了解后仍购买系争房屋的情况，又与常情不符；2011年9月被告诸金兰取得系争房屋产权后容忍原告居住使用其已购房屋，未提出异议，之后又虚拟租赁人将系争房屋典当给第三人中财公司，显然与常理不符；而根据被告诸金兰陈述的购房款支付情况与实际银行贷款还款情况也存在差异；故本院认为被告诸金兰在其与被告陈德智的买卖关系中并不是善意的第三人，其与被告陈德智签订的《上海市房地产买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告陈德智、被告诸金兰、第三人张越胜均有协助义务将房屋恢复登记至第三人复佳公司名下，并由第三人复佳公司协助原告办理房屋的产权登记手续。对于被告陈德智、被告诸金兰之间因无效合同产生的房款返还及损失赔偿，双方可以另行主张。由于被告陈德智与被告诸金兰之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，故被告诸金兰与第三人中财公司签订的房地产抵押借款合同应一并予以解除，在被告诸金兰归还借款本金及约定的相关费用后，配合办理解除抵押权手续。在本案中一并处理第三人中财公司与被告诸金兰之间的借款关系，有助于纠纷的彻底解决，故被告诸金兰应一次性归还借款本金及约定的相关费用，第三人中财公司在收到还款后应当撤销设定在系争房屋上的抵押登记。被告陈德智、第三人张越胜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的抗辩权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》162条之规定，判决如下：
一、被告陈德智与被告诸金兰于2011年9月20日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告诸金兰应于本判决生效之日起十日归还第三人上海中财典当行有限公司借款人民币100万元并按合同约定支付相关费用；
三、第三人上海中财典当行有限公司应于收到被告诸金兰归还的借款及相关费用后五日内涤除设立在上海市青浦区盈港路500弄11号606室房屋的抵押登记；
四、被告诸金兰、被告陈德智、第三人张越胜应在上海市青浦区盈港路500弄11号606室房屋的抵押登记涤除后五日内至房地产交易中心履行协助义务，将上述房屋产权转移登记至第三人上海复佳房地产开发有限公司名下；
五、第三人上海复佳房地产开发有限公司应于上海市青浦区盈港路500弄11号606室房屋的产权登记至其名下之日起十日内协助原告夏海军将上述房屋的产权登记至原告夏海军名下；过户所产生的费用依法承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币10，460元，减半收取人民币5，230元，由被告陈德智、被告诸金兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 孙佑正
二〇一四年八月十八日
书记员 姜 瑞
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。