山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1301号
上诉人（原审原告）刘健平，系青岛市城阳区职教中心教师。
委托代理人王成勋，与关系。
委托代理人张有明，山东日中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东省潍坊第七中学，住所地：潍坊市潍城区福寿西街****号。
法定代表人宋玉堂，校长。
委托代理人侯玉林，山东北海律师事务所律师。
原审第三人李华，系山东省潍坊第七中学教师。
上诉人刘健平因与被上诉人山东省潍坊第七中学（以下简称潍坊七中）及原审第三人李华返还原物纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2013）潍城民初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，刘健平曾系潍坊七中教师。1998年潍坊七中组织职工集资购房，参与购房的职工资格由潍坊七中制定政策按标准打分排队确定。刘健平作为潍坊七中教师得分28分，按照潍坊七中教师制定的政策取得了购房资格，并向潍坊七中交纳了购房款53143.8元，购买了位于潍坊市潍城区福寿西街3399号1号楼3-102室房产一处，潍坊市房管局于2003年12月24日进行了该房屋的产权登记。后刘健平需随丈夫办理工作调动，潍坊七中协商刘健平将所购房屋退还学校。刘健平于2004年8月办理了工作调动，2004年11月，刘健平委托其在潍坊七中处的同事贺某到潍坊七中领取了房款。潍坊市七中接收该房产后又另行进行了处分。
庭审中，刘健平主张潍坊七中以刘健平办理调动手续为要挟强制刘健平将房屋退给潍坊七中，并隐瞒了该房产有房产证的事实，属于欺诈和胁迫，并提供刘健平与潍坊七中单位副校长ＸＸ的录音一份予以证实。潍坊七中对该录音的真实性不予认可，且不能证明刘健平所要主张的事实。刘健平另主张，其于办理工作调动前，已经迫于无奈将房产的收款收据交给潍坊七中。
关于刘健平所称潍坊七中要求刘健平在调动时退还房屋给潍坊七中的事实，潍坊七中主张是动员性质的，不是强制行为。且刘健平办理调动在前，收取房款在后，进一步证实了其退房的行为是自愿的。
以上事实，有刘健平提供的房产证存根一份、录音一份、潍坊七中提供的由贺某签字的刘健平收款收据三份、调动函一份、潍坊七中向中国潍坊长城门窗有限公司及潍坊市第三建筑分公司交款的收款收据一宗、关于潍坊七中新购置宿舍楼的分配意见、刘健平的潍坊七中申请分房调房表及评分表一份及当事人陈述等在案为证。
原审法院认为，潍坊七中自1998年始组织职工购房，刘健平按照潍坊七中制定的政策取得了购房资格，并向潍坊七中交纳购房款，相关款项均由潍坊七中收取并出具收据。潍坊七中并对所购房屋一并办理产权登记，2003年刘健平所购房屋由房管部门进行了房屋产权登记。但2004年8月，刘健平调动工作时，潍坊七中提出刘健平以购买时的原价格将该房屋交给学校，从法律上来讲，这是一种要约行为，后刘健平委托同事贺某从潍坊七中处领取房款、退回潍坊七中开具的收据，是对潍坊七中所发要约的承诺。虽然刘健平、潍坊七中之间前述民事法律行为发生时，房屋产权还登记在刘健平名下，但刘健平自从潍坊七中处领取房款、交出房屋时其对潍坊七中所发要约作出的承诺生效，刘健平即丧失了对该房产的所有权，也丧失了要求潍坊七中返还原物的权利基础。因此，刘健平要求潍坊七中返还房屋，无事实和法律依据，不予支持。本案为返还原物纠纷，属侵权之诉，第三人李华的请求属确认之诉，两者不属于同一法律关系，故对其请求在本案中不作处理，第三人可另行主张。
刘健平关于其不知道该房产有房产证且潍坊七中隐瞒了有房产证的事实的主张，从其提供的证据看，该房产证填发的时间是2003年，刘健平办理工作调动并从潍坊七中处领取房款是在2004年，此时房产证已经办理完毕，即使没有发放到个人手中，刘健平亦可通过房管部门查询到，且办理房产证的过程需要买受人签字配合，刘健平主张自己不知道且潍坊七中隐瞒了该房产有房产证，与常理不符，对该主张不予采信。刘健平主张潍坊七中单位强迫其将收款收据在办理调动之前交给潍坊七中，刘健平、潍坊七中之间的房屋转让行为缺乏自愿的基础，并未提供有效证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘健平的诉讼请求。案件受理费7600元，由原告刘健平负担。
宣判后，刘健平不服，上诉称：一、上诉人是涉案房屋唯一所有权人。涉案房屋于2003年12月24登记，至今一直在上诉人名下，没有变更、转让。该房屋系上诉人按2000年度房改市场价购房，售房单位是潍坊长城门窗集团公司，性质为私有，房屋所有权人为上诉人刘健平。根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条、《物权法》第九条、第三十九条规定，上诉人系涉案房屋唯一合法产权人，独自依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、上诉人与被上诉人之间根本不存在订立买卖合同的事实。一是原审法院认定的要约行为不成立。其一，被上诉人组织学校教师购房，非房屋开发商，不拥有所有权，对房屋买卖、转让、解除等无任何法律权力去向任何人发出要约、接受承诺，双方根本不存在房屋买卖法律关系。其二，被上诉人当时作为上诉人的用人单位，单方提出调动关系必须先办理退房，否则不予开具调动关系。这种行为显然是单方强制行为，完全属于不平等主体之间的行为，不适用合同法，要约行为是无本之末。二是原审法院认定的要约承诺不成立。首先，原审判决认定上诉人委托贺某退回被上诉人开具的收据与事实不符。原审证人贺某否认经手收据，证明上诉人委托贺某退回被上诉人开具的收据不成立。其次贺某系被上诉人处教师，其上述行为显系是学校指派而为。被上诉人在手握收款收据的前提下，将房款打到上诉人账户是主动行为，而上诉人收款系被动行为。同时，从被上诉人原审提交的证据和辩论观点-
对涉案房屋拥有处分权来看，亦不是原审法院所认定的双方是在平等自愿情形下达成的“口头房屋买卖合同”，而是单方的强制行为，所谓要约承诺根本不存在。三、被上诉人买卖私房为法律所禁止。《城市私有房屋管理条例》第十三条规定：机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或租用私有房屋。被上诉人属于事业单位，不具备买卖私房主体资格，不能成为房屋买受人，即使双方签订书面合同也应为无效。四、被上诉人将涉案房屋分配给第三人的行为，侵害了上诉人对涉案房屋的所有权，属于无效行为。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效，第三人从学校购房的行为属于职务行为。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院予以改判或发回重审。
潍坊七中答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
李华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
本院认为，2004年8月，上诉人随丈夫调至青岛工作，被上诉人要求上诉人将涉案房屋退回，上诉人按被上诉人要求退回了房屋，被上诉人亦将上诉人购房款退回，上诉人遂对涉案房屋已丧失了占有、使用、收益、处分的权利，亦即丧失了要求被上诉人返还原物的权利基础。上诉人虽主张退回涉案房屋时不知道该房屋早己办理房产证确权在其名下，退房是被被迫的行为，被上诉人的行为已侵犯了上诉人的权益，但上诉人提供的证据不能证实其主张。根据查明的案件事实，上诉人与被上诉人争议的涉案房屋属房改房，房改房要受到房改政策的制约，不完全等同于以市场价格支付对价的房屋。上诉人交款购买房屋时应当清楚当时的房改政策，单位职工均系个人交款加上工龄购买房屋；上诉人退房时，其应当清楚涉案房屋产权的归属，但上诉人仍将涉案房屋退回并收回了已付涉案房款，且被上诉人收回房屋后又将该房屋分配给原审第三人，上诉人现要求（仅依据房产证）被上诉人返还退回房屋无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人的其他上诉理由证据不足，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由上诉人刘健平负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔福涛
审判员 孙月琴
审判员 宫 磊
二〇一五年一月二十日
书记员 房艳萍