江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0902民初4679号
原告：中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，统一社会信用代码91320900840136218U，住所地在盐城市。
负责人：吴曙东，该行行长。
委托代理人：沈晓东，该行职员。
被告：王鲁军，男，1974年12月11日生，住盐城市。
被告：管建琴，女，1975年1月18日生。
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（下称农行盐城中汇支行）与被告王鲁军、管建琴金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月16日受理后，依法组成合议庭于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告农行盐城中汇支行的委托代理人沈晓东到庭参加诉讼，被告王鲁军、管建琴经本院公告合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行盐城中汇支行诉称：2006年11月2日，中国农业银行盐城南苑支行（下称农行南苑支行）与被告王鲁军、管建琴签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：农行南苑支行发放贷款20万元，用于被告购买位于市区**住房；借款期限20年，自2006年11月2日至2026年11月1日，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款人以每壹个月为一个还款周期，共240期，还款日为每月的借款对应日；借款利率执行浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.84%的基础上，下浮15%，执行年利率5.814%；对逾期借款从逾期之日起在约定执行利率基础上上浮40%；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；双方商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；如借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放借款、行使抵押权；合同约定以上述所购房屋设定抵押，并于签约当日办理了抵押登记手续，2008年7月21日办理了以农行南苑支行为权利人的他项权利证书；抵押担保的范围包括上述合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等原告为实现债权的一切费用。合同签订后，农行南苑支行于2006年11月21日依约向被告王鲁军发放了贷款20万元。贷款发放后，被告未能按照约定还款，经常逾期，经催收后仍拖欠较多贷款。截止2017年7月27日，被告仍差欠原告贷款本金129847.32元，利息5562.72元。原告多次催要未果，遂诉至法院。农行南苑支行系原告下属的营业机构，故其原有的房贷业务已全部上收至原告。请求法院判令：1、被告王鲁军、管建琴立即向原告偿还贷款本金129847.32元，利息5562.72元，合计本息135410.04元，并承担自2017年7月28日至实际支付之日止的利息和罚息（利息和罚息均按合同约定的方式和标准计算）；2、原告对王鲁军、管建琴所有的位于盐城市区的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
被告王鲁军、管建琴未作答辩。
经审理查明：王鲁军与管建琴系夫妻关系。2006年11月2日，农行南苑支行与王鲁军、管建琴签订《个人购房担保借款合同》一份，合同载明：“贷款人（即抵押权人）：中国农业银行盐城南苑支行，借款人（即购房人）：王鲁军，抵押人：1、王鲁军；2、管建琴，…第一条借款金额：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额为人民币（大写）贰拾万元正，（小写）200000.00。借款实际发放额以借款凭证为准。第二条借款用途：1、本合同项下的借款用于借款人购买位于盐城市的房屋。上述房屋建筑面积为133.69平方米，套内建筑面积为122.229平方米；2、借款人的购房合同编号为0612181920061018。第三条借款期限：借款期限自2006年11月2日起至2026年11月1日止，共计240个月。实际放款日与到期日以借款凭证为准。第四条借款利率：1、本合同项下借款利率，在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率6.84%的基础上下浮15%，执行年利率5.814%。借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例确定合同的借款执行利率。借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整按照以下第1种方式调整利率：（1）自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；2、借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之肆拾（大写）计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。第十条债权债务转让：贷款人无需征得借款人、保证人和抵押人同意，即可将贷款人在本合同项下的权益转让给第三人。第十四条抵押担保：1、抵押人自愿以下列财产盐城市作为本合同项下债务的抵押物；3、抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。”2006年11月21日，原告向被告发放了贷款20万元整，该个人借款凭证载明：“借款日期2006年11月21日额：人民币贰拾万圆整（￥200000.00）；还款方式：等额本息还款；执行利率：5.814%；。”202008年7月21日，被告管建琴与农行南苑支行在盐城市房产交易登记中心办理了他项权证书，证号为盐房他证市区字第××号。其后，被告王鲁军、管建琴未能按照约定时间还款。根据原告提供的欠款明细，截止2017年7月27日，被告王鲁军、管建琴欠本金129847.32元，利息5562.72元。原告多次催偿未果，遂诉至本院。
另查明：农行南苑支行系原告农行盐城中汇支行的下属营业机构，农行南苑支行原有的房贷业务全部由原告收回。
上述事实，有个人购房担保借款合同、个人借款凭证、共有权人承诺书、他项权证书、结婚证复印件、证明及当事人陈述等证据证明，经庭审审理，本院予以确认。
本院认为：农行南苑支行与两被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。现被告王鲁军、管建琴未能按约还款，已构成违约。农行南苑支行系原告的下属营业机构，且双方合同约定农行南苑支行可将本合同项下权益予以转让，无须两被告同意。现由原告要求两被告偿还借款本金、利息的请求不违反法律规定，依法应予支持。被告王鲁军以其共有的位于盐城市区的房屋向农行南苑支行提供抵押担保，故农行南苑支行有权就案涉借款本息及实现债权的相关费用对上述房产拍卖、变卖的价款在抵押权人债权范围内享有优先受偿权。现由原告向两被告行使权利不违反法律规定，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王鲁军、管建琴应于本判决生效之日起十日内共同向原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行偿还贷款本金129847.32元，利息5562.72元，合计本息135410.04元，并支付从2017年7月28日起至实际还款之日止的利息和罚息（按合同约定的利率标准承担逾期付款的利息、罚息）。
二、原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行就上述第一项中的款项对被告王鲁军所有的位于盐城市区的房屋拍卖、变卖的价款在抵押登记的担保债权范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3010元，由被告王鲁军、管建琴负担（原告已预交，被告王鲁军、管建琴应于本判决生效后十日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定，向该法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴 飞
审 判 员 夏 凡
人民陪审员 徐翠兰
二〇一八年二月九日
书 记 员 戴媛媛
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。