上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1934号
上诉人（原审被告）彭惠芬。
委托代理人彭俊，上海左券律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海太森商贸有限公司。
法定代表人张君豪。
委托代理人何沛然。
委托代理人陈军，上海市袁圆律师事务所律师。
上诉人彭惠芬因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第2188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月27日，彭惠芬（出租方、甲方）、上海太森商贸有限公司（承租方、乙方，以下简称太森公司）签订《租赁合同》，约定太森公司向彭惠芬租赁位于上海市伟德路XXX弄XXX号XXX室系争房屋，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，月租金为人民币（以下币种均为人民币）7，000元。太森公司需支付保证金7，000元，于租赁关系消除且该公司将房屋及其附属物品完好地向彭惠芬交割清楚并付清所有应付费用后一天内将保证金全额无息退还。租赁期内的水、电、煤气、电讯使用费及闭路卫星电视接收费等由太森公司承担。双方任何一方如未按合同条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约。双方同意违约金为7，000元。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分赔偿违约金。
《租赁合同》签订后，太森公司如约向彭惠芬支付保证金7，000元及租金，其中2014年6月17日支付同年7月至9月的最后一笔租金21，000元。
2014年6月14日，太森公司发现系争房屋内客厅、房屋天花板出现漏水现象，遂向彭惠芬报修。彭惠芬得知后前往现场，物业公司告知彭惠芬，因其楼上10号502室邻居家中洗衣机进水管从连接处脱落造成漏水。该室业主称现正处于黄梅季节，待出梅后进行修复。当月27日，太森公司发函给彭惠芬，称因漏水致租赁合同目的无法实现，故自发函之日解除双方租赁合同，租赁期限计算至2014年6月30日，要求彭惠芬退还同年7月至9月的租金21，000元、保证金7，000元。
2014年6月29日，双方当事人对系争房屋进行交接，签订《退房确认书》，确认太森公司应付水电煤费用共计378.45元。太森公司在《退房确认书》上注明：“要求房东退回7-9月份租金及1个月保证金”。彭惠芬注明：“提前解约，要承担1个月的租金作为违约金。除此之外，暂扣2，000元，作为维修、清洁、水电煤费用，凭票结算”。太森公司又注明：“以上房东提出的1个月租金作为违约金，我司不同意”。彭惠芬又注明：“缺少门禁1把，大小房间钥匙各1把，卫生间马桶损坏未维修，大小房间墙面有足迹、血迹未清洁”。上海太森公司再注：“退房原因：房子客厅、房间有漏水”。彭惠芬再注：“房东不认可，认为提前解约”。
2014年6月30日，彭惠芬退还太森公司租金19，000元。同年7月2日，彭惠芬维修坐便器花费20元，购买配件花费80元。2014年7月9日，彭惠芬请保洁人员清洁租赁房屋，花费150元。
2014年7月29日，彭惠芬在暂扣的租金2，000元中，扣除水电煤费用378.45元、清洁费150元、坐便器维修及配件费100元后，将剩余租金1，371.55元转账退回给太森公司。
原审法院另查明，太森公司称系争房屋内墙面瓷砖有部分脱落、卫星电视不能使用，但彭惠芬不予认可。
现太森公司涉讼，要求判令彭惠芬退还保证金7，000元、租金2，000元，并支付违约金7，000元。
原审法院经审理后认为，双方当事人通过签订《租赁合同》建立房屋租赁关系后，于2014年6月29日又通过签订《退房确认书》的形式解除双方租赁关系。根据《退房确认书》上双方注明的字句，可知双方对于解除原因存有争议，故彭惠芬认为双方已自行了结租赁事宜、对方诉请无据的抗辩，法院难以采信。根据《租赁合同》的约定，彭惠芬应于租赁关系消除且对方交房付清费用后将保证金退还，现上述条件成就，太森公司要求彭惠芬退回保证金7，000元的请求，符合合同约定，应予支持。对于剩余租金2，000元是否应当退回的问题，因彭惠芬在《退房确认书》中注明马桶损坏、房间墙面有污渍，需在其中扣除维修、清洁、水电煤费用并支付一个月租金作为违约金，太森公司在《退房确认书》上仅注明不同意扣除一个月租金，并称双方协商需由该公司在场情况下进行维修和清洁，说明太森公司对彭惠芬所注明的租赁房屋交还时的状况予以认可并同意进行维修、清洁，因此，维修、清洁、水电煤费用应当在剩余租金2，000元中予以扣除，剩余部分1，371.58元已由彭惠芬转账退还，故太森公司再诉请要求对方退还2，000元，与事实不符，不予支持。太森公司在租赁期间提出解除租赁关系，是因为租赁房屋内发生漏水事件，非无故擅自提前解约，因此彭惠芬认为对方存在违约行为，于法无据。而根据有关物业公司查实情况，漏水系彭惠芬楼上邻居引起，非系争房屋自身原因所造成，在漏水情况发生后，彭惠芬也积极找到物业公司排查原因，相关责任人也承诺予以修复。故上述漏水行为不能认为彭惠芬提供的租赁房屋不能实现租赁合同目的，太森公司以此认为对方违约，亦难以支持。另外，太森公司认为系争房屋墙面瓷砖有脱落、卫星电视无法使用，也不构成租赁目的无法实现的理由。综上，太森公司要求彭惠芬支付违约金7，000元的请求，于法无据，不予支持。
原审法院据此作出判决：一、彭惠芬应于判决生效之日起十日内返还上海太森商贸有限公司保证金7，000元；二、上海太森商贸有限公司要求彭惠芬退还租金2，000元的请求，不予支持；三、上海太森商贸有限公司要求彭惠芬支付违约金7，000元的请求，不予支持。
原审判决后，上诉人彭惠芬不服，向本院提起上诉称：由于系楼上住户的原因造成系争房屋部分屋顶角落出现水迹，且上诉人及时赶到并联系相关业主、物业等，有关业主也表态等天气好转即予修复，对此双方当事人均无异议。嗣后，被上诉人太森公司也预付了相关租金，表明其认同并接受上述处理意见，双方继续正常履约。但被上诉人又反悔，单方面提出解除租赁合同，并限定二天内交接房屋。故上述漏水问题不构成解除租赁合同的条件，对方提前终止合同，于法无据，其应承担相应的违约责任，上诉人有权不退还其保证金。据此，上诉人请求本院依法维持原审判决第二、三项，撤销第一项，改判驳回被上诉人要求退还保证金的原审诉请。
被上诉人太森公司辩称：发生漏水的房屋与系争房屋相隔一层，据说系争房屋出现水迹的原因是楼上住户洗衣机进水管脱落造成，但被上诉人不清楚。当天晚上，系争房屋客厅、卧室均有渗水。上诉人就系争房屋终止履行租赁合同、进行交接均已签署了退房单。说明双方已自行结清了结，租赁事宜已经结束。原审判决正确，故请求本院依法维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《租赁合同》的约定，保证金应于双方当事人租赁关系消除且在系争房屋及其附属物品完好交割清楚、承租人付清应付费用后退还。鉴于系争房屋相关维修、清洁、水电煤费用等费用已由原审判决在被上诉人支付的剩余租金中扣除，双方当事人已实际解除了租赁合同关系，并签署了《退房确认书》，且被上诉人是基于租赁房屋内发生漏水事件，提出解除双方的租赁合同，故原审法院认为被上诉人并非无故擅自提前解约，事实清楚。上诉人要求对方承担擅自解除租赁合同违约责任的诉请，理由不足，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人彭惠芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……