湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民康初字第103号
原告蒋山，男，1977年7月20日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住×××××，身份证号码×××××××××。
被告岳阳市华缘房地产开发有限公司，住×××××。
法定代表人姜××，董事长。
委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师，特别授权。
原告蒋山与被告岳阳市华缘房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月15日受理后，依法组成由审判员王益民担任审判长，人民陪审员李桃英、刘璜参加的合议庭，于2014年6月27日公开开庭进行了审理，由书记员曹阳担任庭审记录。原告蒋山、被告岳阳市华缘房地产开发有限公司的委托代理人杜明智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋山诉称：2011年5月23日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同编号：4818240200032501，合同约定原告购买被告开发的翠碧山庄第003栋25楼2501号房屋一套，建筑面积124.06平方米；约定的交房日期为2012年5月30日前，合同还对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了95%的购房款344731.73元，并按照被告的要求支付了基础设施开户费9220元。但被告直至2013年10月11日才正式将具备交楼条件的房屋交付给原告。在原告收房及办证期间被迫支付了价格调节基金1089元、住房转让手续费372元、国土证测绘费798元和2012年11月至2013年10月期间的物业管理费2020元，合计4279元。合同约定2012年5月30日前交房，但直至2013年7月30日被告才取得《竣工验收备案表》，并在2013年9月底才电话通知原告收房，并于2013年10月11日才将房屋交付原告，被告存在违约，对于多交的4279元应当由被告承担，此外，被告要求原告交纳的9220元基础设施开户费不应由原告承担，应当退还。同时，被告延期交房应当承担违约金，计算为344731.73＊0.01%＊498日=17167.64元。为此原告向法院起诉要求判决1、判令被告赔偿原告延期交房违约金17167.64元；2、判令被告返还原告多交纳的价格调节基金1089元、住房转让手续费372元、国土证测绘费798元和2012年11月至2013年10月期间的物业管理费2020元，合计4279元；3、判令被告返还原告基础设施开户费9220元；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告岳阳市华缘房地产开发有限公司辨称：1、被告没有延期交房，而是原告无理拒收，应当依法自行承担责任。2012年4月26日房屋验收完毕且均已合格，且在项目施工期间，有184个降水日数，按照双方约定可以据实延期；2、价格调节基金1089元、住房转让手续费372元等已经于2013年10月11日退还原告，国土证测绘费798元、物业管理费2020元，被告有收取的合理依据；3、基础设施开户费9220元，双方在商品房团购意向协议中已约定。
针对上述事实，原告蒋山提交了下列证据予以证明：
1、商品房买卖合同。拟证明合同约定被告交房期限为2012年5月30日前，被告没有按时交付。
2、原告交纳价格调节基金和住房转让手续费票据及物业费、测绘费收据。拟证明原告交纳了价格调节基金1089元、国土证测绘费798元、物业管理费2020元、住房转让手续费372元。
3、原告开户向被告交纳的费用收据。拟证明原告向被告交纳了基础设施开户费9220元。
被告岳阳市华缘房地产开发有限公司对原告提交的证据质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为被告没有延期交房；对证据2、3的合法性、关联性、真实性均没有异议，对证明目的有异议，认为价格调节基金1089元、住房转让手续费372元已退还原告，物业费2020元、国土证测绘费798元及基础设施开户费9220元应当由被告承担。
被告岳阳市华缘房地产开发有限公司向法庭提交下列证据：
本院（2013）楼民一初字第163号民事判决书。拟证明原告认为延期交房及基础设施开户费不应承担没有得到支持。
2、碧翠山庄项目有关情况说明、关于职工购买住房的通知、商品房团购意向协议。拟证明认购户在购房协议签订之日起，每户交纳6万元，建设时间为24个月，自开工之日起至交付商品房止，因不可抗拒的因素造成的违约，甲乙双方不承担违约责任。
3、商品房置业计划。拟证明被告与原告签订的商品房置业计划约定因不可抗拒造成延迟工期，被告不承担违约责任，同时约定原告交纳有线电视开户费、天然气开户费、水电表单独立户费，办证费按照规定各自承担。
4、商品房买卖合同。拟证明商品房经验收合格，遭遇不可抗力，买受人可据实予以延期。
5、湖南省岳阳市气象局气象公证书，拟证明从2011年有106个降水日数，2012年5月前有78个降水日数，合计184个降水日数，应当延期交房184个工作日。
6、工程竣工验收备案表。拟证明2012年4月26日已全部验收合格，符合合同约定的交房条件和时间，不存在有预期违约情况。
7、环境保护验收意见。拟证明2012年7月27日工程竣工环境保护验收合格。
8、建设工程消防验收意见书。拟证明工程消防于2012年8月24日验收合格。
9、岳阳市建设局建设工程施工许可核验单。拟证明2012年8月28日，经岳阳市建设局对建设工程许可核验为合格。
10、规划验收表。拟证明经岳阳市规划局岳阳经济技术开发区分局验收合格。
11、防雷装置验收合格证。拟证明2012年10月25日，经岳阳市气象局对防雷验收合格。
12、建设项目附属绿地绿化验收书。拟证明绿化验收合格。
13、碧翠山庄装修记录、物品签收表。拟证明2012年9月，该山庄就有其他住户收房并装修。
14、原告蒋山签字的退还房产办证费、国土办证费领款凭条两张。拟证明原告诉求的价格调节基金1089元、住房转让手续费372元退还给原告。
原告对被告岳阳市华缘房地产开发有限公司向法庭提交的证据质证如下：对被告提交的证据1真实性、合法性没有异议，对关联性提出异议；对证据2的三性均有异议，原告没有参与团购，是与被告直接购买的；对证据3的真实性没有异议对关联性提出异议，对证明目的不认可；对证据4的三性没有异议，对证明目的不认可；对证据5的真实性、关联性有异议；对证据6、7、8、9、10、11、12、13的真实性、合法性无法判断，对关联性有异议，对证明目的不认可；对证据14的真实性、合法性没有异议，对关联有异议，该退款不是原告主张的费用退款。
本院认证如下：对原告提交的证据1、2、3，被告对真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以采信，作为认定事实依据。对被告提交的证据1，属于其他个案与本案没有关联，不予采纳；对被告提交的证据2，原告提出他没有参与，对证据三性提出异议，该证据具有真实性、合法性、关联性，原告提出的理由不能否定该证据的三性，对该证据，本院予以采信；对证据4，原告提交了该证据，已予以采信；对证据5、6、7、8、9、10、11、12、13，原告对真实性、合法性没有提出异议，且该证据由相关部门的盖章确认，均具有关联性，本院予以确认；对被告提交的证据14，原告对真实性、合法性没有异议，对关联性提出异议的理由是该笔款与原告诉求无关，其实际是对证明目的不认可，本院对该证据的事实予以确认。
经审理查明：被告开发的碧翠山庄房地产项目的部分房屋向工商银行岳阳分行的团购客户定向销售。在2009年3月28日，被告与工商银行岳阳分行签订了《商品房团购意向协议》，该协议第三条约定：1、甲方认购的商品房起价从第一层开始为每平方米1780元，每增加一层，每平方米增加50元；2、分户房产证和分户土地契约税由购房者和乙方按照国家规定各自承担相关部分；3、液化气开户费、网络开户费、水电立户费由甲方自行承当，不因国家政策变化而变化。第七条约定：1、建设时间为24个月，自开工之日起至交付房屋止；4、因不可抗拒力的因素造成违约，甲乙双方均不承担违约责任。2009年8月21日，原告与被告签订商品房置业计划，该计划第三条付款方式：待甲方取得预售证后交付全部款项的95%即335978元，预留5%的款项待工程竣工验收后全部付清；第四条第3项约定办证费用承担，甲乙双方按国家有关政策各自承担办理房屋产权证、国有土地使用权证所需费用。第五条第3项约定：乙方在收房时必须与物业公司签订物业管理协议，并交纳有线电视开户费、天然气开户费、水电表单独立户费等费用。2011年5月23日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同编号：4818240200032501，合同约定原告购买被告开发的翠碧山庄第003栋25楼2501号房屋一套，建筑面积124.06平方米，单价每平方米2925元，总价款362875.5元；合同第八条约定的交房日期为2012年5月30日前，且约定将经验收合格的该商品房交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力。且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1项约定：1、逾期不超过90日，自合同约定的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意自交房期限截止第二日起，买受人即承担物业管理费用支付负责。合同还对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了95%的购房款344731.73元，并按照被告的要求支付了基础设施开户费9220元。在原告收房及办证期间，原告又支付了价格调节基金1089元、住房转让手续费372元、国土证测绘费798元和2012年11月至2013年10月期间的物业管理费2020元，合计4279元。2013年9月底被告电话通知原告收房，并于2013年10月11日才将房屋交付原告。
本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。原告与被告之间签订的《商品房置业计划》和《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违背法律，合同有效。本案存在的焦点是：一、被告是否存在延期交房。根据双方签订的商品房买卖合同的第八条约定，交房期限为2012年5月30日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力。且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，被告认为在建设期间，有184个降水日数，应当延期，但第八条约定的是遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，被告认为的延期条件与第八条该项规定不符，不属于延期的理由。其次，被告认为该商品房于2012年4月便已验收，是原告拒收房屋，不是被告延期交房，根据商品房买卖合同第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，被告应当书面通知原告，但被告陈述是短信群发和公告通知，不符合交接约定，不能视为交房成立。原告陈述接收房屋时间为2013年10月11日，被告对原告实际接收房屋的时间不能陈述清楚，也没有提交相关证据，故本院认定原告接收房屋的时间为2013年10月11日，超过合同约定的2012年5月30日前，属于延期交房，原告以实际行为履行合同，被告应当按照合同第九条约定的“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，即从2012年5月31日至2013年10月11日止（498天），按照已交房款344731.73元每日支付万分之一的违约金，344731.73＊0.0001＊498=17167.64元。二、基础设施开户费9220元由谁承担。根据双方签订的商品房置业计划第五条第3项约定：“乙方在收房时必须与物业公司签订物业管理协议，并交纳有线电视开户费、天然气开户费、水电表单独立户费等费用。”应当由原告承担，对原告诉求的该项请求本院不予支持。三、价格调节基金1089元、住房转让手续费372元、国土证测绘费798元由谁承担。对于住房转让手续费、国土证测绘费，根据建设部关于住房交易手续费的规定以及商品房销售管理办法的规定，该两项费用应当由出让方承担即本案中的被告予以承担，因被告提交的证据证明返还原告的办国土证和房产证的费用返还时间为2013年10月11日而原告交纳的时间为2014年1月，故被告证据证明的返还不包含原告的上述费用，被告应当返还原告住房转让手续费372元、国土证测绘费798元，合计1170元，对于价格调节基金1089元，由于岳阳市文件规定由买受人交纳，对于原告的该项请求不予支持。四、2012年11月至2013年10月期间的物业管理费2020元由原告承担是否合理。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意自交房期限截止第二日起，买受人即承担物业管理费用支付负责。”不能按期交付商品房的责任不在原告，原告也没有收到房屋，原告不应承担没有接收房屋之前的物业管理费，被告收取的原告的物业管理费2020元应当予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
限被告岳阳市华缘房地产开发有限公司在判决生效后十日内赔偿原告蒋山违约金17167.64元；
限被告岳阳市华缘房地产开发有限公司在判决生效后十日内退还原告蒋山住房转让手续费372元、国土证测绘费798元，合计1170元；
限被告岳阳市华缘房地产开发有限公司在判决生效后十日内退还原告蒋山物业管理费2020元；
四、上述一、二、三项中的款项逾期支付应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的损失利息。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费567元，由被告岳阳市华缘房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 王益民
人民陪审员 李桃英
人民陪审员 刘 璜
二〇一四年十一月八日
书 记 员 曹 阳