重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01383号
上诉人（原审被告）重庆擎骏商业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路25号第3层。
法定代表人江嘉雄，总经理。
委托代理人郭政，重庆鉴韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆渝中山木培训学校，住所地重庆市渝中区民生路181号民生大厦12楼。
法定代表人宋伟雄，董事长。
委托代理人聂顺天，重庆渝中山木培训学校常务副校长。
委托代理人赵阳，山东京鲁律师事务所律师。
上诉人重庆擎骏商业管理有限公司（以下简称擎骏公司）与被上诉人重庆渝中山木培训学校（以下简称山木学校）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2012年12月7日作出（2012）江法民初字第03052号民事判决，上诉人擎骏公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，于2013年4月22日对本案进行了询问，上诉人擎骏公司的委托代理人郭政、被上诉人山木学校的委托代理人聂顺天、赵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于重庆市江北区建新北路25号新城市广场6楼13、14号铺出租给原告；出租房屋面积共280㎡（指建筑面积）；租赁日期：2012年2月21日至2016年2月20日（自2012年1月5日起至2012年2月20日止为免租装修期，合同期限从2012年2月21日开始执行）；年租金为168000元人民币，期间月租金为14000元／月；房屋保证金10000元，该保证金在合同到期后7日内不计利息全额退还原告；房屋租赁合同期限与广告租赁合同日期同步一致；违约责任双方约定：以总租金金额的50%作为违约额度。合同签订后，原告向被告缴纳了67500元的房屋租金及10000元的保证金。同月5日，原、被告还签订了《广告位租用合同》，但被告未将广告位提供给原告。
2011年11月27日，原告与重庆市捷佳装饰设计工程有限公司（下称捷佳公司）签订了《装饰工程合同》，约定由捷佳公司对本案涉诉房屋进行装修。庭审中，原告申请了捷佳公司法定代表人李某到庭作证。证人李某陈述，2011年12月18日其组织工人进场装修，但遭被告阻挠；后更换了租赁场地，且其后数次进场装修过程中，也均遭被告干预阻止；2012年2月初，捷佳公司离场。同年2月12日，原告的员工聂顺天到重庆市公安局经侦总队接受询问，就原、被告租赁事宜作了陈述，同时谈到原告未能进场装修。
2012年2月27日，原告委托山东京鲁律师事务所向被告发律师函，要求被告继续履行合同；同年3月30日，再次发函要求解除合同。
原告山木学校诉称，原告与被告于2012年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于重庆市江北区建新北路25号新城市广场江田大厦6楼13、14号铺位（面积280平方米）出租给原告使用。租期自2012年2月21日－2016年2月20日；年租金168000元；违约方以总租金50%承担违约责任。合同签订后，原告依约缴纳房租67500元、租赁押金10000元。但被告拒不履行合同义务。无奈，原告于2012年3月31日致函被告解除合同。但被告拒不退还房屋租金，且拒绝承担违约责任。特诉至法院，请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还房租67500元、房屋保证金10000元；3、判令被告支付违约金336000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告擎骏公司未出庭答辩。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约享有权利，履行义务。原告依约定向被告支付了保证金及部分房租款，而被告却无故阻止原告进场装修所租房屋，致使原告不能实现合同目的，原告以诉讼的方式要求解除双方签订的合同，符合法律规定，予以支持。被告应退还原告所缴纳的房租款67500元、保证金10000元。同时被告还应按照合同约定承担违约责任，原、被告约定以总租金金额的50%作为违约额度，故被告还应向原告支付违约金336000元。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、解除重庆擎骏商业管理有限公司与重庆渝中山木培训学校于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》。二、重庆擎骏商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还重庆渝中山木培训学校房租款67500元、保证金10000元。三、重庆擎骏商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付重庆渝中山木培训学校违约金336000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7502元、公告费450元，共计7952元由重庆擎骏商业管理有限公司负担（此款已交纳，重庆擎骏商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付给重庆渝中山木培训学校）。
宣判后，上诉人擎骏公司不服一审判决，向本院上诉，请求：1、撤销一审判决第二、三项。2、判令驳回被上诉人的第二、三、四项诉讼请求。3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人收到被上诉人67500元房租和保证金，并认定上诉人违约属事实认定错误。上诉人至今未收到被上诉人支付的67500元房租费，2012年1月1日双方签订的房屋租赁合同没有实际履行，上诉人没有违反合同义务，不应当承担违约责任，上诉人支付的费用是对2011年11月20日双方签订的房屋租赁合同的履行。2、即使上诉人有违约行为，双方合同中约定的违约金过分高于造成的损失，一审人民法院判令的违约金过高，请求二审人民法院予以减少。
被上诉人山木学校答辩称：1、一审法院严格按照法律规定进行公告送达，上诉人放弃一审答辩权利系其自身原因导致，不应由被上诉人承担其带来的诉累。2、双方签订的房屋租赁合同系双方意思自治的体现，公平、公正，不违反法律强制性规定，并且被上诉人已经先行履行了付款义务。3、被上诉人在履行双方签订的房屋租赁合同中付出了巨大的人力、财力，因上诉人的违约行为已经给被上诉人造成了重大的经济损失。4、一审法院依照双方签订的房屋租赁合同判决上诉人承担违约责任符合法律规定。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现依据相关法律规定，结合本案事实，对上诉人的上诉意见评析如下：
关于上诉人称并未收到被上诉人支付的房屋租赁费，2012年1月1日双方签订的房屋租赁合同没有实际履行，已收取的款项系双方2011年11月20日签订的另一房屋租赁合同的租金，上诉人没有违反合同义务，不应承担违约责任的意见。经查，被上诉人举示了双方2012年1月1日签订的房屋租赁合同及上诉人出具的收据等证据证实被上诉人与上诉人签订了房屋租赁合同并依约向上诉人交纳了67500的房屋租金及10000元保证金，被上诉人据此按照该合同向上诉人主张相应的权利于法有据，该合同对双方的权利、义务及违约责任等有明确约定，被上诉人已支付租金给上诉人，而上诉人未将相应的租赁房屋交付给被上诉人使用，则应按合同约定承担违约责任。关于上诉人称双方于2011年11月10日签订有另一合同，本院认为，该合同若真实存在并有争议，上诉人可通过合法途径另行解决。
关于上诉人称双方合同中约定的违约金过分高于造成的损失，一审人民法院判令的违约金过高，请求二审人民法院予以减少的意见。经查，一审法院依法送达了相应的法律文书，而上诉人无正当理由不到庭参加诉讼，视为对自己权利的放弃，二审中再行要求本院对双方经平等协商约定的违约金数额予以调整，理由不足。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人重庆擎俊商业管理有限公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7502元，由上诉人重庆擎俊商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 静
二〇一三年六月八日
书 记 员 梁 麟