广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1037号
上诉人（原审被告）：刘细媛，女，1956年5月25日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审被告）：周高源，男，1954年1月12日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：罗江民，广东泰力律师所律师。
委托代理人：王磊，系两上诉人的女婿。
被上诉人（原审原告）：中山市昌生物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：梁卓灵，该公司董事长。
委托代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。
委托代理人：朱颖，广东律师事务所律师实习律师。
上诉人刘细媛因与被上诉人中山市昌生物业管理有限公司（以下简称昌生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明：座落于中山市东区兴文路13号帝璟东方园由中山市昌生花园房地产开发有限公司（以下简称中昌生房地产公司）开发。2007年6月25日，昌生房地产公司与昌生物业公司签订《中山市前期物业服务合同》，约定：自2007年7月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，昌生物业公司对昌生房地产公司开发建设的帝璟东方园进行前期物业管理；物业竣工验收交付使用权后，昌生物业公司向业主和非业主使用权人提供日常服务及定期服务。2008年7月12日，刘细媛、周高源与昌生房地产公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定由刘细媛、周高源购买昌生房地产公司开发建设的中山市帝璟东方园2期E区12幢××房。刘细缓、周高源指出，购买时刘细缓、周高源与昌生房地产公司约定天面与平台由刘细媛、周高源使用，平台与天面连接，有楼梯接通。2010年3月3日，昌生物业公司与刘细缓签订《物业服务合同》，约定：“业主或者使用人违反法律、法规和有关规定及业主公约的，物业管理公司应当制止，也可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理、法院裁决等措施；服务期限为5年，自2009年1月1日起2013年12月31日止。”该合同还约定了其他事项。2010年5月2日，昌生物业公司与刘细缓签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，其中第六条第7项约定：“未经规划、建设等行政主管部门许可和所在牧业管理处的批准，不得在屋顶、阳台、楼梯间、公共场地、底层花园等地方加建房屋、凉亭、护栏等建筑物、构筑物；不得装设影响邻居通风、采光、防盗等权益及妨碍观瞻的任何设施”。同日，刘细媛并填写《帝璟东方房屋装修申报审批表》，昌生物业公司在审批表上批注：“……阳台和大露台不要加建花架和阳光棚等违章建筑；请不要做影响外观和破坏结构的装饰装修；请遵守《住宅室内装饰装修管理服务协议》”。签订协议以及填写审批表后，刘细媛、周高源即对涉讼房屋进行装修，在装修过程中，在天面加建木制结构玻璃房、阳光棚等构筑物，并更改天面排气管。2011年9月27日，昌生物业公司通过广东卓正律师事务所律师向刘细媛发出《关于帝璟东方园12栋××房装修整改通知及明确相关法律责任的律师函》，要求刘细媛在收到函件之日起三日内主动拆除天面北边所加建的木制玻璃房、玻璃阳光棚等违规装饰装修部分，并将天面排气管恢复原状。刘细媛收到该律师函后并未拆除违规装饰装修，昌生物业公司遂诉至原审法院，要求判令：1.刘细缓、周高源立即拆除位于中山市东区帝璟东方园2期E区12幢××号房天面北边违规加建的构筑物装修部分，恢复天面排气管等公共管道原状；2.刘细缓、周高源承担本案全部诉讼费用。
原审庭审中，昌生物业公司明确刘细媛、周高源存在违法违约行为的具体表现：1.在天面北边加建玻璃及钢木结构的玻璃房，面积约为20平方米左右；2.在天面北面加建玻璃和钢结构的封闭阳光棚；3.更改天面排气管，迁移排气管的位置，更改管道走向。
原审另查：涉讼房屋目前由刘细媛、周高源居住使用。
原审又查：昌生物业公司具有一级物业管理资质。涉讼房屋所在的小区中山市帝璟东方园商住小区至今未成立业主委员会。
原审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。关于昌生物业公司是否具备诉讼主体资格问题。昌生物业公司是具备相应资质的物业服务企业，在帝璟东方园商住小区未成立业主委员会的情况下，昌生物业公司与昌生房地产公司签订《中山市前期物业服务合同》，昌生物业公司取得对涉讼的帝璟东方园商住小区的物业服务资格。实际上，物业服务企业主要针对的是业主共有部分区域进行服务管理，在服务管理过程中应该遵守法律法规，以物业服务合同为基准，综合服务管理，以全体业主共同利益为根本，受全体业主的监督。对于在小区内出现的妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权进行监督与管理。物业服务企业的管理方式主要是说服教育，但业主并不接受教育的，物业服务企业有权向法院提起诉讼，要求法院判决业主承担相应的民事责任。本案中，昌生物业公司与刘细媛、周高源签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，刘细媛、周高源在接受昌生物业公司提供的物业服务同时，还应接受昌生物业公司的监督与管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定赋予物业服务企业以起诉权，由于涉讼房屋的天面及平台属于共有部分，其所有权应属于全体业主共同所有，基于前述，昌生物业公司有权对共有部分进行管理，昌生物业公司有权对业主实施的妨害物业服务与管理的行为向人民法院提出起诉，故昌生物业公司是本案适格的原告。
关于昌生物业公司的诉讼请求能否得到支持的问题。由于昌生物业公司与刘细媛、周高源签订的《物业服务合同》以及《住宅室内装饰装修管理服务协议》均是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照约定履行相应的义务。刘细媛、周高源擅自在原本属于全体业主共有的天面及平台上加建玻璃房、玻璃棚，更改排气管等公共管道，不仅违反了昌生物业公司与刘细媛、周高源之间在《物业服务合同》以及《住宅室内装饰装修管理服务协议》中的相关约定，其行为已构成违约，而且破坏住宅楼的承重结构和天面的形状及用途，损害建筑物的外观，亦造成安全隐患和不良影响，其行为具有违法性。另外，刘细媛、周高源鉴于住宅楼的特珠结构对涉讼房屋的天面及平台拥有使用权，但刘细媛、周高源的使用范围仅应界定为“合理使用”，天面及平台作为涉讼住宅楼的共有部分，其所有权应属于全体业主共同共有，任何人不得擅自加建，基于前述，昌生物业公司对共有部分实行监督与管理，刘细媛、周高源的行为已对昌生物业公司的管理行为构成妨害，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，昌生物业公司有权要求刘细缓、周高源拆除在天面加建的玻璃房、玻璃雨棚以及恢复排气管等公共管道。综上，昌生物业公司诉求理据充分，原审法院予以支持；刘细媛、周高源抗辩理据不足，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：刘细媛、周高源于本判决发生法律效力之日起十日内拆除位于中山市东区兴文路13号帝璟东方园2期E区12幢××号房天面北边违法加建的木结构玻璃房以及玻璃钢结构封闭阳光棚，并将排气管等公共管道恢复原状。案件受理费100元（昌生物业公司已预交），由刘细媛、周高源负担（刘细媛、周高源于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
宣判后，刘细媛、周高源不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.驳回昌生物业公司所有的诉讼请求；3.昌生物业公司承担本案诉讼费用。理由如下：一、昌生物业公司诉讼主体不适格，没有诉权。昌生物业公司不是由业主委员会委托的合法的物业管理公司，刘细媛、周高源没有违反物业服务合同和住宅室内装饰装修管理服务协议等相关合同约定，依据住宅室内装饰装修管理服务协议的“违反协议第五条之一的，除恢复原状采取相应补救措施外，并由城市房地产行政主管部门处罚”的约定，昌生物业公司只有向城管大队报告查处权利，没有到法院起诉的权利。二、一审认定事实错误。一审认定涉讼房屋的天面及平台属于共有部分错误，其他业主要进入涉讼房屋的空中花园或者二楼平台，只能通过刘细缓、周高源的家中才能进入，因此不属于业主共有。刘细媛、周高源在空中花园加建的木质结构玻璃屋，没有破坏承重结构，没有破坏建筑外观，没有妨碍其他业主，没有违法性。三、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人对独家使用的空中花园、平台、露台，具有构造上的独立性，能够明确区分，排他使用，且房产证、房屋买卖合同已明确载明，应认定为物权法所称的“专用部分”。因此刘细媛、周高源对涉讼房屋的空中花园、平台、露台拥有所有权，而不是一审认定的共同共有。
二审庭审中，刘细媛、周高源提交了涉讼房屋的房产证，拟证明刘细媛、周高源对讼争房屋的空中花园、平台、露台拥有所有权。
被上诉人昌生物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于刘细缓、周高源二审提交的房产证的真实性予以确认，认为该证据不能证明刘细媛、周高源对空中花园拥有所有权，该建筑物在设计时未考虑搭建建筑物的承重范围，因此刘细媛、擅自搭建存在建筑物存在安全隐患。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查：根据刘细媛、周高源二审提交的涉讼房屋的房产证显示，该房的产权面积为116.75㎡，主间套内建筑面积99.88㎡，主间共有分摊面积16.87㎡，花园阳台不计算建筑面积。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案二审主要有二个争议焦点：一是昌生物业公司是否具有诉讼主体资格；二是昌生物业公司的诉讼请求应否支持。
关于焦点一：昌生房地产公司作为帝璟东方园小区的建设单位与昌生物业公司于2007年6月25日签订《前期物业服务合同》，约定昌生物业公司从2007年7月1日起至该物业业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止，为帝璟东方园小区提供前期物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”的规定，上述《前期物业服务合同》合法有效。刘细媛于2010年3月3日自愿与昌生物业公司签订《物业服务合同》，表示其愿意接受昌生物业公司的物业服务和管理，该合同没有违反法律强制性规定，为有效合同，双方之间形成物业服务合同关系。对于刘细媛、周高源主张其对涉讼房屋的天面及平台拥有所有权的意见，根据涉讼房屋的房产证显示，空中花园、阳台的面积不计算在产权面积内，故一审认定涉讼房屋的天面及平台属于全体业主共同共有并无不当，对刘细媛、周高源主张拥有所有权的意见不予采信。又据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条关于“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定，昌生物业公司有权对小区内的共有部分区域进行监督及管理，在业主出现违约或违反共同利益的行为时，物业服务企业有权提起诉讼，因此昌生物业公司作为本案原告的主体适格。故刘细媛、周高源认为昌生物业公司不是本案适格原告、没有诉权的意见于法无据，本院不予采纳。
关于焦点二：刘细媛在装修前即与昌生物业公司签署了《业主（临时）公约》以及《住宅室内装饰装修管理服务协议》，即已明知装修的禁止事项，且昌生物业公司在涉案房屋的装修申报审批过程中，特别注明了装修的禁止内容，其中包括“阳台和大露台不要加建花架和阳光棚等违章建筑”。但刘细媛、周高源仍在实际装修中，擅自在涉讼房屋的天面和平台上加建玻璃房、阳光雨棚等违规构筑物，更改了公共排气管道走向。刘细媛、周高源的上述行为违反了上述协议的约定，妨害了昌生物业公司对小区共有区域的管理，并侵犯了小区其他业主对于小区内的共有部分的共有和共同管理的权利。故昌生物业公司请求刘细媛、周高源拆除违章建筑物、恢复原状的诉求理据充分，本院予以维持。刘细媛、周高源明知装修的禁止事项仍故意实施，其应当自行承担相应的民事责任。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。上诉人刘细媛、周高源上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（刘细媛、周高源已预交），由上诉人刘细媛、周高源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
代理审判员 张群立
代理审判员 吴碧英
二〇一四年九月十八日
书 记 员 易嘉璇
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