广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初21921号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X31533977。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商律师事务所律师。被告：詹赣林，男，1971年9月19日出生，汉族，身份证住址江西省九江市都昌县。被告：中山市金澳房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区悦来南路银星花园D幢商铺A08、A09，组织机构代码794685012。法定代表人：冯志春，董事长。委托诉讼代理人：陈婷娇，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告詹赣林、中山市金澳房地产开发有限公司（以下简称金澳公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因詹赣林拖欠按揭贷款本息不还，金澳公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除建行中山分行与詹赣林之间的借款合同；2.詹赣林立即归还贷款本金445070.89元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息且暂计至2016年9月8日合计4419.17元，其中正常利息4309.01元、罚息110.16元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算利息），共计449490.06元；3.詹赣林承担律师费用26474元；4.建行中山分行对詹赣林所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权;5.金澳公司承担连带保证责任。庭审中，建行中山分行称起诉后本案借款有还款，截至2016年12月7日詹赣林尚欠本金437087.57元，利息（含正常利息、逾期利息）3561.40元。被告詹赣林确认建行中山分行主张的事实，但辩称律师费过高，不合理。金澳公司辩称：对詹赣林欠款事实无异议，但詹赣林的本案债务既有其提供物的担保又有金澳公司提供的保证，且合同中并未约定担保实现的顺序，所以建行中山分行应先就詹赣林提供的担保物权实现债权，不足部分才由金澳公司承担保证责任。金澳公司承担保证责任后有权向詹赣林追偿。另建行中山分行于2016年9月21日扣收的14214.45元，有可能是扣收金澳公司的款项。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：詹赣林。借款合同签约情况：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300201220140778537）。借款用途：购买广东省中山市南区悦秀街15号滨河湾花园XX幢XXXX房。贷款本金：479000元。贷款期限：2014年12月10日起至2034年12月10日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。约定还款方式：采用等额本金还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为人民币1995.83元，利息逐月结算还清。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2014年12月10日。欠款情况：詹赣林从2015年12月开始陆续出现逾期行为，2016年5月至2016年9月连续逾期，2016年9月21日还款14214.45元，截至2016年12月7日尚欠借款本金437087.57元（含逾期本金3810.92元）、利息（含正常利息、逾期罚息）3561.4元。律师费用情况：2016年9月20日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人黄天奎等32人（见附件，含詹赣林在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元以下（含10万元）收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额26474元。抵押担保情况：抵押物为詹赣林本案中借款所购房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX85号）。庭审中，建行中山分行表示房屋他项权证尚未核发。保证担保情况：2011年10月14日，金澳公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市悦来南路的经批准命名为滨河湾花园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从甲方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为，建行中山分行与詹赣林之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，詹赣林作为借款人，应当全面履行还款义务。因詹赣林有拖欠还款情况发生，至建行中山分行起诉时已连续三期以上未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件均已成就，故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于詹赣林拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院予以确认。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由詹赣林承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生,但按照建行中山分行与广东雅商律师事务所约定的收费标准计算律师费只有25474元，该部分本院予以支持；超出部分1000元，没有依据，本院予以驳回。詹赣林提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据金澳公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，詹赣林为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于金澳公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故金澳公司应对詹赣林所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，金澳公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求金澳公司先行承担保证责任的权利，范围限定在金澳公司开立在建行中山分行的银行账户存款。除此之外，建行中山分行和金澳公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权先扣收金澳公司在建行中山分行的银行存款用以承担保证责任，不足部分就詹赣林提供的抵押物实现债权，仍不足部分由金澳公司以其在建行中山分行的银行账户存款以外的其他财产承担连带保证责任。金澳公司承担保证责任后，有权向詹赣林追偿。至于金澳公司称詹赣林还款账户中于2016年9月21日还款的14214.45元，可能是建行中山分行扣收金澳公司的款项，但没有提供证据予以证明，故本案不予处理。如金澳公司有充分证据证明该款是其承担保证责任的款项，可另案向詹赣林主张权利。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告詹赣林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300201220140778537）。二、被告詹赣林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金437087.57元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年12月7日合计为3561.4元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上上浮0%确定，每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算罚息】。三、被告詹赣林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费25474元。四、被告詹赣林逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告詹赣林提供的抵押物即位于广东省中山市南区悦秀街15号滨河湾花园XX幢XXXX房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX85号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山市金澳房地产开发有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的银行存款及对处分上述抵押物仍不足以支付的部分，由被告中山市金澳房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市金澳房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告詹赣林追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8306元，减半收取计4153元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交4153元），由原告中国建设银行股份有限公司中山市分行负担9元，被告詹赣林、金澳房地产开发有限公司负担4144元并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  区瑞樱二〇一六年十二月十三日书记员  廖柳茹吕叶童