广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终13322号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄市伟，男，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：邱建勇，广东中汉律师事务所律师。委托代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋小萍，女，汉族，住广州市增城区。委托代理人：麦荣福，广东盈隆律师事务所律师。委托代理人：彭世明，广东盈隆律师事务所律师。原审第三人：王世昌，男，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：邱建勇，广东中汉律师事务所律师。委托代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。原审第三人：广州瀚信置业有限公司，住所地：广州市天河区石牌西路横街16号首层2房。法定代表人：何展桃，该司经理。委托代理人：李照友，该司员工。上诉人黄市伟因与被上诉人宋小萍，原审第三人王世昌、广州瀚信置业有限公司（下简称瀚信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初12010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄市伟上诉请求判令：1、撤销原审判决第四项，改判宋小萍向黄市伟支付违约金250000元；2、本案一、二审诉讼受理费由宋小萍承担。事实与理由如下：一、原审法院虽然认定事实清楚，程序合法，但适用法律错误。根据黄市伟与宋小萍于2017年3月30日签订的编号为0003492号的《房屋买卖合约》第六条违约责任第l项的明确约定：“守约方有权要求违约方按定金双倍或相当于成交价的10％作出赔偿。”按照相关法律原则，违约金不以发生实际损失为前提，只要违约方有违约行为，合同目的不能实现，守约方即可请求违约方支付相当于总房价10%的违约金。原审法院既然己对宋小萍作出了违约事实的认定，就应当在一审中支持黄市伟的反诉请求；二、黄市伟存在巨大的经济损失和机会损失。其一，租金损失。自双方于2017年3月30日签订《房屋买卖合约》以及编号为穗存量房合字17XXXXXXXXXXXXXXX号《广州市存量房买卖合同》时起，涉案房屋就处于买卖交易的锁定状态，在没有解除买卖合同的情况下不能另行出售、出租。按当时65元每平方米标准计算，租金损失为65元／平方米/月×92.12平方米×15个月=89817元（从2017年4月暂计算至2018年6月上诉之日）。可见，黄市伟的损失是巨大的，且损失还在持续不断地扩大，原审判决认定黄市伟没有损失欠缺事实依据。其二，黄市伟的女儿丧失了出国留学的机会。黄市伟出售涉案房屋是用于筹集女儿出国留学的费用，但由于宋小萍的违约行为并拒绝协商，且房屋因己签订了网签而无法再进行买卖，导致出国留学计划只能取消。其三，由于市场的调控，涉案房屋在签订合同后不久随即跌价10%，这也是宋小萍违约的根本原因。宋小萍为规避市场风险而不惜违约，原审判决有失公平。被上诉人宋小萍答辩称：原审认定宋小萍违约没有事实依据。宋小萍在一审中提交的证据可以证实黄市伟在合同约定的期限内没有向宋小萍提交其收款账户，导致宋小萍无法向黄市伟履行合同约定的支付定金的义务。后黄市伟通过中介向宋小萍发出通知，要求没收宋小萍的定金，故宋小萍向法院提起本案诉讼。因此，宋小萍不存在违约行为，黄市伟上诉请求宋小萍支付违约金25万元没有事实和法律依据。同时，黄市伟提出的租金损失、丧失出国留学机会等与本案买卖合同没有关系。按照现在的市场价格，涉案房屋并不存在跌价的情形。黄市伟在本案中不愿意将房屋出卖给宋小萍，是因为最后的成交价格是250万元，低于中介方与其约定的出卖价格258万元。原审第三人王世昌述称：同意黄市伟的上诉请求。原审第三人瀚信公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。宋小萍于2017年5月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄市伟退还宋小萍购房定金20000元；2.黄市伟向宋小萍支付违约金250000元；3.黄市伟赔偿宋小萍损失43500元；4.黄市伟承担本案的全部诉讼费用。黄市伟反诉请求判令：1.解除宋小萍与黄市伟于2017年3月30日签订的编号为0XXXXX2号的《房屋买卖合约》及编号为穗存量房合字1XXXXXXXXXXXXXXX号的《广州市存量房买卖合同》，宋小萍协助黄市伟到广州市房地产登记管理部门办理网签合同的注销预登记手续；2.宋小萍向黄市伟支付违约金250000元；3.宋小萍承担本案的全部诉讼费用。原审法院经审理查明：根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》显示，广州市天河区XX路554号502房（下简称涉案房屋）的房地产权属人为黄市伟，规划用途为住宅，建筑面积为92.12平方米。2017年3月30日，黄市伟（卖方，委托代理人为王世昌）、宋小萍（买方）与瀚信公司（经纪方）签订了《房屋买卖合约》，约定卖方将涉案房屋以现状按套售予买方，成交价为2500000元；部分定金20000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；定金余款180000元，买方须在2017年4月7日前自行交付卖方；卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，向银行申请1000000元的银行按揭贷款；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）1300000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款1000000元，由贷款银行直接划给卖方；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；……（6）其他不履约或不完全履约之情形；买卖双方均同意并委托经纪方即日起签署存量房买卖合同，即“网签”；若存量房买卖合同与本合同不一致时，则以本合同为准；若卖方支付土地出让金金额超过100000元，则卖方有权选择解除本合约，三方互不追究责任；若因银行政策令买方无法贷款则买方有权选择解除本合约，三方互不追究责任，卖方三天内退回已收定金给买方等。2017年3月30日，黄市伟（甲方/卖方）、宋小萍（乙方/买方）、瀚信公司（丙方/房地产中介服务机构）签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字1XXXXXXXXXXXXXXX0号），约定甲方将涉案房屋以2500000元的价格出售给乙方等。2017年3月30日，王世昌开具了《收款收据》，确认其为涉案房屋的代理人，收到宋小萍支付购买涉案房屋的部分定金20000元。另，该《收款收据》后有手写部分，内容为其中5000元为现金收取，15000元转入工商银行，户名：王世昌，卡号：62×××73，以银行到账为准，视为本人收到。2017年3月31日，瀚信公司开具了《收据》，确认收到宋小萍支付的中介代理费37500元。2017年3月31日，案外人广州市美泽按揭服务有限公司（下简称美泽公司）开具了《按揭费收据》，确认收到宋小萍支付的按揭服务费6000元。其后，宋小萍与瀚信公司的工作人员通过手机微信方式进行沟通。其中，2017年4月5日，瀚信公司的工作人员表示银行要求查询名下房产，宋小萍表示按揭不了就不买，并表示先把银行的事办妥再付另一部分定金。2017年4月6日，瀚信公司的工作人员催促宋小萍尽快到房管部门查询名下房产。2017年4月7日，瀚信公司的工作人员表示已经到房管部门落实，有个预登记就是开发商的预售登记号，房管部门要求宋小萍拿身份证过去就可以消掉，宋小萍可以不用担心，可以把定金转给业主；同日，瀚信公司的工作人员向宋小萍表示，业主要求当天必须收到剩余的定金；瀚信公司的工作人员还催促宋小萍到房管部门落实；同日，宋小萍表示其在增城，要求瀚信公司的工作人员跟业主沟通，特殊情况特殊处理，差这一天也没事的；瀚信公司的工作人员则回复已经跟业主沟通过，并要求宋小萍尽快到房管部门落实就转定金给业主；宋小萍要求瀚信公司的工作人员与业主再沟通，宋小萍在4月2日给瀚信公司的工作人员打电话时说4月7日要出去办事没有时间；瀚信公司的工作人员则表示已经跟业主沟通过，就算宋小萍不去房管局也可以转定金给业主；宋小萍要求瀚信公司的工作人员跟业主说一声星期一去房管部门办理受理回执后付款；瀚信公司的工作人员表示没有办法说服业主；宋小萍表示签合同时黄市伟有事不在广州时宋小萍也答应延迟到7日，宋小萍也提前说了7日有事，让瀚信公司的工作人员跟业主说5日或6日过来办理，大家都有特殊情况，要求瀚信公司的工作人员跟业主说一下；瀚信公司的工作人员表示，卖家说假如宋小萍当天不支付剩余的180000元，那么宋小萍之前支付的20000元就没收。2017年4月10日，瀚信公司的工作人员表示，如果宋小萍确定不购买涉案房屋，就不跟业主去沟通。2017年4月12日，宋小萍表示不是其确定不购买涉案房屋，而是卖方于4月7日没收了宋小萍的定金，卖方不卖涉案房屋给宋小萍。2017年4月14日，瀚信公司的工作人员将黄市伟的银行存折照片发送给宋小萍；宋小萍表示卖方在4月7日已经没收了其定金20000元，卖方不卖涉案房屋给宋小萍，现在把存折照片发过来没用；瀚信公司的工作人员表示其要求宋小萍于6日、7日转账但宋小萍都不转，所以黄市伟没有发账号过来；瀚信公司的工作人员还表示，业主说如果宋小萍不按合同履行，其会按合同条款执行追究违约责任。2017年4月15日，宋小萍表示黄市伟6日下午签订合同后未提供未告知收款账户给宋小萍，7日宋小萍曾要求黄市伟提供收款账号给其支付余款定金，但黄市伟没有提供其本人的账号，只要求支付给代理人王世昌，而黄市伟都没有提供授权委托书给宋小萍，宋小萍不能转给王世昌。2017年4月28日，瀚信公司的工作人员要求宋小萍第二天协商；后瀚信公司的工作人员又表示想约宋小萍过来是解决问题的，宋小萍不过来到时不要说其没有想办法解决。2017年5月2日，宋小萍询问与业主协商结果怎样，4月7日业主没收的20000元定金退不退？瀚信公司的工作人员表示其要求宋小萍过来但宋小萍不过来。2017年4月16日，瀚信公司向宋小萍发出《知会函》，表示根据《房屋买卖合约》约定，买方须在2017年4月7日前向卖方支付定金180000元，但经瀚信公司的业务员多次短信及电话催促，宋小萍逾期未能履约；瀚信公司正式通知宋小萍在收到《知会函》之日起三日内与瀚信公司或瀚信公司负责本次交易的业务人员给予书面回复；如宋小萍未能按上述期限履行上述事项的，瀚信公司将以宋小萍拒绝支付定金行为视为违约行为，并保留追究相关违约责任的权利。2017年4月20日，宋小萍向瀚信公司发出《回复函》，内容为合同签署后，瀚信公司及卖方迟迟不提供收款账户；经过宋小萍催促，瀚信公司却告知宋小萍将余款支付到所谓的卖方代理人王世昌的银行账户中，而王世昌并未持有卖方的书面授权委托；宋小萍先前将定金20000元支付给王世昌，是瀚信公司及王世昌对宋小萍作出承诺，因卖方外省出游，该20000元由王世昌代收，之后卖方再补书面的授权委托书给宋小萍；然而20000元定金收取之后，不仅卖方未履行承诺将授权委托手续补足，更迟迟不提供其本人收款账户，瀚信公司多次催促宋小萍将款项支付到王世昌名下，宋小萍出于交易风险考虑，在当前的情况下，支付不能；瀚信公司是专业的房屋买卖经纪机构，宋小萍亦向瀚信公司支付了相应的中介代理费用，然而瀚信公司在合同履行过程中，却连最基本的收款账户问题都难以提供；根据合同违约责任条款的约定，宋小萍有权解除合同，并要求相应的赔偿；宋小萍要求瀚信公司收到函件之日起3日内协同卖方一起与宋小萍联系，协商解决问题。原审过程中，宋小萍、黄市伟均确认在2017年3月30日签订合同时王世昌并没有出示黄市伟的授权委托书。宋小萍表示瀚信公司是其朋友介绍的，基于对瀚信公司的信任，就与王世昌签订买卖合约，当时宋小萍也存在顾虑，所以只支付了20000元定金。宋小萍、黄市伟均确认黄市伟于2017年4月6日才在《房屋买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》上签名。黄市伟主张2017年4月6日各方均在场签订文件及黄市伟在《房屋买卖合约》上补签名时，黄市伟有当场出示委托王世昌出售涉案房屋的授权委托书，并提交了《授权委托书》（显示由黄市伟于2017年1月1日出具，委托王世昌代为出售涉案房屋及收取房款等）。宋小萍对此主张予以否认，并认为其从未看到过该《授权委托书》，对其真实性不予确认。另，黄市伟表示，即使2017年4月6日其没有出示授权委托书，但其已到场追认，可以证明相关的授权委托合法。宋小萍表示其于2017年3月30日支付定金时就知道王世昌的银行账户，而黄市伟至今未提供其本人的银行账户。黄市伟则表示在2017年4月6日签订一系列文件时，宋小萍已知道黄市伟的账户，但后来为了明确告知，瀚信公司的工作人员于2017年4月14日又通过手机微信方式将黄市伟的银行账户告知了宋小萍。为予证明，黄市伟提交了《按揭购房意向书》《二手楼划款委托书》作为证据。上述证据均显示有黄市伟、宋小萍签名，并有手写的黄市伟的银行账号信息。宋小萍确认上述证据的真实性，但认为其于2017年3月31日在该两份文件上签名时手写内容均为空白，且没有黄市伟的签名。为证明上委托书是黄市伟在违约后补签的，宋小萍提交了《二手按揭贷款授权委托书》（第二联，显示有宋小萍签名，没有黄市伟签名）。黄市伟对该证据的真实性不予确认，并提交了有宋小萍、黄市伟签名的《二手按揭贷款授权委托书》（第一联）作为证据。宋小萍认为其于2017年3月30日签名后就将该委托书第二联拿走，而黄市伟之后何时在该委托书第一联上签名其无法确认。宋小萍表示其虽然于2017年3月30日就知道王世昌的银行账户，且黄市伟于2017年4月6日也到场确认委托王世昌出售涉案房屋，但其没有看到过黄市伟给王世昌的授权委托书，且黄市伟于2017年4月6日也没有口头授权王世昌代收剩余定金180000元，故其不敢将180000元直接支付给王世昌。黄市伟表示在2017年4月6日签订相关按揭资料时，其要求宋小萍支付剩余的定金180000元，而按揭公司检查宋小萍的资料时称宋小萍不符合相关资格要求，宋小萍知道购买资格存在问题时，拒绝支付剩余定金180000元；黄市伟及瀚信公司告知宋小萍可以将定金支付至黄市××银行账户（当时××案件资料××均××市伟的银行账户），也可以支付至王世昌的银行账户。原审法院认为：虽然签订《房屋买卖合约》时王世昌并未出示黄市伟的授权委托书，但黄市伟在2017年4月6日已在《房屋买卖合约》上签名确认，该合同合法有效，各方应切实履行。根据合同约定，宋小萍应于签订合同时支付定金20000元，并于2017年4月7日前支付定金余款180000元，但宋小萍并未按照约定支付定金余款180000元。宋小萍主张由于黄市伟并未告知其本人的银行账户，故宋小萍无法向黄市伟支付该定金余款。对此，原审法院认为，首先，在2017年4月7日前支付定金余款180000元是宋小萍的合同义务，宋小萍应按照约定履行。其次，宋小萍于签订《房屋买卖合约》时已知道黄市伟的委托代理人王世昌的银行账户，并实际上向该银行账户支付了20000元定金中的15000元，即使在签订《房屋买卖合约》时王世昌未出示黄市伟的授权委托书，但黄市伟在2017年4月6日已在该合约上签名确认，即黄市伟确认了王世昌作为其委托代理人代为签订合同、代为收取款项的权限。再次，宋小萍、黄市伟于2017年4月6日签署的《二手楼划款委托书》等文件中，已明确约定了黄市伟的银行账户。宋小萍主张黄市伟在上述文件中的银行账户信息及签名是后补的，但对此未提供足以证明的证据，其应自行承担举证不能的法律责任，原审法院不予采纳。最后，无论是2017年4月6日黄市伟本人在《房屋买卖合约》及签订相关文件时，还是宋小萍与瀚信公司的工作人员在2017年4月7日前的手机微信沟通过程中，宋小萍均未对黄市伟的收款账户问题提出异议，亦未明确要求黄市伟提供其本人的银行账户。综上，宋小萍在知道黄市伟的银行账户及黄市伟的委托代理人王世昌的银行账户的情况下，以黄市伟未告知其本人银行账户为由拒绝支付定金余款，该抗辩明显缺乏依据，有违诚信原则，不予采纳。根据合同约定，一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿。据上约定，宋小萍拒绝支付定金余款180000元的行为已构成违约，现黄市伟要求解除《房屋买卖合约》及为办理网签手续而签署的《广州市存量房买卖合同》，并要求宋小萍协助到房地产管理部门办理网签合同的注销预登记手续，该反诉请求有事实及法律依据，予以支持。由于宋小萍的违约导致合同解除，黄市伟要求宋小萍支付违约金的诉讼请求合法有理，予以支持，但由于《房屋买卖合约》签订后不久宋小萍已违约，黄市伟未举证证明其实际损失，故原审法院综合本案案情，根据公平原则酌情将该违约金调整为20000元。由于宋小萍已向黄市伟支付了定金20000元，该款项应与宋小萍应支付的违约金20000元抵扣，因此，对宋小萍要求黄市伟退回定金20000元的诉讼请求不予支持。因宋小萍违约导致合同解除，其要求黄市伟支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，均缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，于2018年5月31日作出判决如下：一、宋小萍与黄市伟于2017年3月30日签订的《房屋买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17030665070号）予以解除，宋小萍自本判决发生法律效力之日起10日内协助黄市伟到房地产管理部门办理网签合同的注销预登记手续；二、宋小萍向黄市伟支付违约金20000元[该款项以宋小萍已支付的定金20000元抵扣]；三、驳回宋小萍的全部诉讼请求；四、驳回黄市伟的其他反诉请求。本案本诉受理费6000元，由宋小萍负担；反诉受理费14400元，由宋小萍负担13480元，黄市伟负担920元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是宋小萍应如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，双方于2017年3月30日签订《房屋买卖合约》，约定宋小萍需在2017年4月7日之前付清全部定金200000元，但宋小萍仅支付了20000元定金，在此之后，双方即就180000元剩余定金的支付产生争议，双方均未再履行相关合同义务。虽然宋小萍未支付剩余定金的行为已构成违约，但该违约行为发生在合同履行伊始，也无充分证据证明黄市伟因此而遭受相关损失，故原审法院酌情将违约金标准调整为按宋小萍已付定金的金额20000元计算，并无不妥，可予维持。黄市伟以其遭受房屋被锁定的租金损失、女儿丧失出国留学机会及房屋跌价损失为由，上诉请求改判宋小萍按合同约定的成交价10%支付违约金250000元，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人黄市伟的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4750元，由上诉人黄市伟负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年八月二十三日书记员  彭文悦