广东省茂名市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）茂中法执复字第38号
申请复议人（案外人）苏海涛。
申请执行人何广军。
被执行人阳江市鸿润房地产发展公司阳西分公司。
被执行人阳江市鸿润房地产发展公司。
被执行人王进标。
申请复议人苏海涛不服茂名市电白区人民法院（2015）茂电法执外异字第15-1号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出执行异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序结束之前提出。异议人基于实体权利对本院拍卖的房地产提出排除执行异议，应当在该房地产拍卖终结前提出，异议人在该房地产拍卖终结后才提出执行异议，不符合执行异议受理条件，已立案应裁定驳回异议人的执行异议申请。异议人基于实体权利对拍卖的房地产主张权属向本院提出执行申诉，本院经审查裁定驳回异议人（申诉人）的申诉，异议人对裁定不服，可另循法律途径救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款、第六条第二款的规定，驳回异议人苏海涛提出的执行异议申请。
申请复议人苏海涛称，一审裁定程序违法，适用法律错误。2015年10月9日，电白区法院作出（2015）茂电法执外异字第15-1号执行裁定书，裁定驳回复议申请人提出的执行异议申请，且根据民诉法第225条规定，在该裁定书上告知“通过本院向茂名市中级人民法院申请复议，也可以直接向茂名市中级人民法院申请复议”。但根据民诉法第227条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。而本案复议申请人为案外人，与“原判决、裁定无关”，电白区法院应当告知复议申请人向其提起执行异议之诉，且其没有通知当事人进行听证，所以电白区法院适用法律错误的同时，违反法定程序。故请复议法院撤销一审裁定，发回重审，或直接依法撤销一审裁定，裁定中止拍卖、过户复议申请人所购买的上述房屋。
本院查明：
2003年9月16日，苏海涛向阳江市鸿润房地产发展公司阳西分公司订购该公司在阳西县新城七区鸿润商住小区A28号房屋，总价311000元，交订金3000元；同年10月交购房款7000元。2004年12月30日交该房屋契税4969元（计税金额332150元），同时还交了该房屋的评估费470元和测绘费350元。2005年2月2日交购房款20000元。随后入住该房屋至今。
2011年11月9日，原电白县人民法院作出（2011）茂电法民初字第897号民事调解书，确认：（一）被告阳江市鸿润房地产发展公司阳西分公司承认尚欠原告何广军借款本金4172000元及利息（月利率按3%计付，从2011年9月1日起计至还清借款本息之日止），该借款被告阳江市鸿润房地产发展公司阳西分公司定于2011年11月30日前一次性还清给原告何广军；（二）被告人王进标对上述借款本金4172000元及利息负连带清偿责任；（三）案件受理费20088元、保全费5000元，合计25088元，由原告何广军负担。
因被告在调解书确定还款日期届满时没有还款，执行法院根据申请人申请，于2011年12月21日立（2012）电法执字第4号案执行，并向被执行人发出了执行通知书，开始执行本案。同日，执行法院作出（2012）茂电法执字第4-1号执行裁定书，查封被执行人阳江市鸿润房地产发展公司阳西分公司所有的房屋及土地使用权；查封被执行人王进标所有的房屋及土地使用权。执行法院还作出（2012）茂电法执字第4-2号执行裁定书，冻结、划拨被执行人阳江市鸿润房地产发展公司阳西分公司的银行存款给申请人何广军；冻结、划拨被执行人王进标的银行存款给申请执行人何广军。
2012年1月13日，执行法院作出（2012）茂电法民执追字第3号-1民事裁定书，（一）查封登记在被申请人阳江市鸿润房地产发展公司名下的位于阳江市江城区工业大道67号的房屋一栋（房地产权证号42××13）和位于阳江市江城区工业大道67号之十的房屋一栋（房地产权证号42××14）；（二）查封申请人何广军提供担保的登记在何广军名下的位于深圳市龙岗区和兴花园一栋111号商铺（房地产权证号：深房地产字第××号）。同年2月1日，执行法院作出（2012）茂电法民执追字第3号民事裁定书，追加阳江市鸿润房地产发展公司为（2012）茂电法执字第4号执行案的被执行人。同年6月6日，依申请人申请，作出（2012）茂电法执字第4-3号执行裁定书，中止执行（2012）茂电法执字第4号案。
2012年10月30日，申请执行人何广军与被执行人阳江市鸿润房产发展公司阳西分公司签订《协议书》，双方同意（2011）茂电法民初字第897号民事调解书中第一条的“利息（月利率按3%计付）”，改为“利息按照月利率2%计付”，其余条款不变；被执行人未按（2011）茂电法民初字第897号民事调解书约定期限还借款本息的，按照我国有关法律规定支付逾期利息。
2014年12月29日，执行法院作出（2012）茂电法执字第4号恢字1-7号执行裁定书，裁定拍卖被执行人阳江市鸿润房地产发展公司所有的位于阳西县新城七区鸿润商住小区编号为A28号（商房证字第205302号）、A52号（商房证字第205277号）商品房各一套。
2015年1月27日，执行法院作出（2012）茂电法执字第4号恢字1-9号执行裁定书，裁定阳西县新城七区鸿润商住小区编号为A28号（商房证字第205302号）房地产所有权归买受人吴健敏所有。
2015年7月13日，执行法院作出（2015）茂电法执监字第2号执行裁定书，裁定驳回申诉人苏海涛关于阳西县新城七区鸿润商住小区编号为A28号（商房证字第205302号）房地产是其购买的申诉。
2015年10月9日，执行法院作出（2015）茂电法执外异字第15-1号执行裁定书，驳回异议人苏海涛提出的执行异议申请。
本院认为，执行法院在执行原电白县人民法院（2011）茂电法民初字第897号民事调解书时，查封、拍卖了申请复议人苏海涛居住的位于阳江市阳西县新城七区鸿润商住小区编号为A28号（商房证字第205302号）的房地产，但没有就苏海涛为什么在该房屋居住10多年、其向阳江市鸿润房地产发展公司阳西分公司购卖该项房屋的行为是否完成、其双方是否就该房屋买卖产生纠纷、苏海涛为什么没有办理房产证等进行调查核实，单就一个《商房证字第205302号》房产证就评估拍卖，有失公允。无论苏海涛提出执行异议、执行监督、执行异议之诉，都应该给予其一个申明自己居住该房屋的事实和理由的机会，然而在本次复议程序中没有这样的机会，但可另循法律途经解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、最高人民法院《关于人民法院办理办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项之规定，裁定如下：
驳回申请复议人苏海涛的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审判长 徐志业
审判员 赖爱党
审判员 邹辉球
二〇一五年十二月十五日
书记员 林小群
速录员 李松龄
附：相关法律法规
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：
……
（十一）其他需要裁定的事项。
2、最高人民法院《关于人民法院办理办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别进行处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
……