上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2903号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海翠亭餐饮有限公司。法定代表人谢建辉，总经理。委托代理人周忆，上海市长江律师事务所律师。委托代理人赵德义，上海市长江律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海文洋科技发展有限公司。法定代表人丁家义，总经理。委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。原审被告陈佩国，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人周忆，上海市长江律师事务所律师。委托代理人赵德义，上海市长江律师事务所律师。上诉人上海翠亭餐饮有限公司（以下简称翠亭公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第2598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人翠亭公司的委托代理人周忆，被上诉人上海文洋科技发展有限公司（以下简称文洋公司）的委托代理人高荣华，原审被告陈佩国的委托代理人周忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，文洋公司系本市长宁区XX路XX号XX层建筑面积493平方米的餐厅（以下简称涉讼房屋）的权利人。2012年6月1日，文洋公司（甲方、出租方）与陈佩国（待本项目公司成立后改签为本项目公司、乙方、承租方）签订了一份《上海文洋大厦租赁合同书》（以下简称合同）。合同约定如下：乙方向甲方租赁上海市长宁区XX路XX号XX层，建筑面积为493平方米的餐厅，用途为经营餐厅；乙方应自行至政府有关部门办理餐厅的相关报批手续，甲方同意予以配合；房屋租赁期为4年，自2012年7月1日起至2016年6月30日止；乙方应在签订合同后5个工作日内向甲方支付人民币（下同）贰万元租赁保证金，第三年起租赁保证金为肆万元（原租赁保证金贰万元不退，另再补缴租赁保证金贰万元）、合同终止后，此保证金（共计肆万元）作为乙方恢复房屋原状的费用；房屋租金自2012年7月1日起算，每月为贰万元。第三年起每月为肆万元。租金为先付后用，每三个月支付一次租金……；甲方房屋物业管理费每月壹万元，第三年起每月物业管理费变更为壹万叁仟元，乙方同意按前述收费标准向物业公司支付物业管理费；翠亭公司在租赁期间应按抄表数按实收取，双方同意电费单价为1.25元/度、水费（含排水）单价为3.80元、燃气费单价为3.84元。乙方应在收到物业公司的收费明细通知后的10天内支付上述费用；甲方同意乙方对房屋进行二次装修。如乙方未在合同约定时间、约定内容向甲方返还房屋的，视为乙方构成违约，甲方有权自行对房屋进行恢复原状，有关费用由乙方承担。在甲方对房屋恢复原状期间，乙方应按返还房屋时二倍租金标准向甲方支付房屋使用费，同时支付物业管理费和其他相关费用；合同变更或解除甲方向乙方交付的房屋不符合本合同约定或交付的房屋存在缺陷危及乙方安全。乙方逾期支付租金、物业管理费、电费时间达三十天；违约责任：合同一方擅自解除本合同的，应按解除本合同时六个月的租金标准作为违约金，如造成对方经济损失的，还应据实进行赔偿。因乙方违约解除合同的，甲方除有权向乙方主张结欠租金、物业管理费、水费、电费、燃气费等其他相关费用，还有权一并按本合同约定向乙方主张逾期付款利息、违约金、滞纳金、赔偿损失，并不向乙方支付装修费用的补偿；如乙方在房屋中登记注册企业的，应在本合同期满或本合同解除后15天内将企业营业执照注销或迁移……。同日，文洋公司（甲方、出租方）与陈佩国（待本项目公司成立后改签为本项目公司、乙方、承租方）又签订了一份《上海文洋大厦职工用餐协议书》（以下简称协议书）。协议书约定的主要内容为：乙方向甲方职工提供用餐服务。其中午餐二大荤、一小荤、一蔬菜，甲方员工用餐价为15元/客；午餐一大荤、一小荤、一蔬菜，甲方员工用餐价为10元/客。合同签订后，文洋公司与陈佩国就相关设备办理了交接手续，并制定了交接清单。之后，涉讼房屋进行了二次装修，文洋公司又向翠亭公司移交了一部分自行车库，翠亭公司将其改造装修成职工食堂为文洋公司等相关职工提供食堂餐饮服务。2014年3月25日，陈佩国作为出资者注册成立翠亭公司，住所地为上海市长宁区XX路XX号XX室。合同履行中，文洋公司定期制作水、电、煤气等费用的《付款通知单》送交翠亭公司的相关工作人员，工作人员签收后再支付。文洋公司与陈佩国还协商一致于2013年2月起就涉讼房屋租金减至每月10,000元，物业管理费减至每月5,000元。2014年6月19日，翠亭公司向文洋公司发出了函件，内容主要为：翠亭公司一直在亏损经营，营业执照的审批因为文洋公司的原因到2014年3月才取得。经过双方沟通，文洋公司只给予翠亭公司两种选择，翠亭公司无奈只能选择终止合同，原则上2014年7月15日撤场。2014年8月1日，文洋公司代理人向陈佩国发出了一份《律师催款函》，函件主要内容是文洋公司向陈佩国催要欠费。2014年8月25日，翠亭公司收到长宁区环境监察支队的《通知》，主要内容为翠亭公司建设项目在验收中逾期未申请监测，并要求翠亭公司于2014年9月5日前带好《建设单位竣工验收监测单》到长宁区环境监测站登记监测。同日，翠亭公司向文洋公司发出了一份函，主要内容为：2014年8月25日上午长宁消防和长宁环境监测支队分别来到涉讼房屋进行检查，口头警告，并要求办理消防审批相关手续，逾期未办理可处以相应罚款。同日，翠亭公司向文洋公司发出了一份《函》，主要内容为消防审批手续应由文洋公司办理，翠亭公司避免违规经营决定2014年9月1日起停止经营。之后，翠亭公司未与文洋公司办理房屋交接手续遂撤离了涉讼房屋，但房屋内的设备、物品等未搬离。2014年11月26日，文洋公司取得了《上海市长宁区公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证》，主要内容为：文洋公司申报上海文洋汽车配件研发测试大楼职工餐厅、厨房装修工程（地址：上海市长宁区XX路XX号）的竣工验收消防备案，提供的备案材料齐全，依法核发备案凭证。2014年10月9日，文洋公司诉至法院，最后确定诉请为：1、判令文洋公司与陈佩国签订的合同于2014年10月29日解除；2、判令翠亭公司搬离本市XX路XX号XX层（餐厅）房屋，并将企业注册地址迁离本市XX路XX号；3、判令陈佩国、翠亭公司支付结欠租金320,000元（截止至2014年8月），物业管理费160,000元，水费7,339元，电费60,505元，燃气费33,920元，合计581,764元（其中租金应按每月10,000元标准计算至搬离日止），扣除文洋公司用餐费85,470元，实欠496,294元；4、判令陈佩国、翠亭公司承担解除合同违约金60,000元。翠亭公司提起反诉，最后明确反诉请求如下：1、确认合同无效；2、文洋公司赔偿翠亭公司装修费184,335.95元；3、文洋公司赔偿翠亭公司设备购置费350,463元；4、文洋公司支付翠亭公司餐费162,835元；5、文洋公司返还翠亭公司租赁保证金20,000元。审理中，翠亭公司还向法院提出调整违约金的请求。审理中，经翠亭公司申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对本市长宁区XX路XX号XX层餐厅及职工食堂的装修造价进行了司法鉴定。鉴定参考意见为：房屋装修工程造价为103,521元，包括装饰部分造价81,363元（其中员工餐厅工程价59,783元、餐厅工程价21,579元）和安装部分造价22,158元。2015年6月10日，翠亭公司当庭表示文洋公司可收回使用涉讼房屋及员工食堂（自行车库），遗留在房屋内的设备、物品是为了开办食堂购置的，翠亭公司收回没有用处，且文洋公司在继续使用，没有必要收回。之后，文洋公司自认涉讼房屋和员工食堂（自行车库）收回后，涉讼房屋将继续使用，其中员工食堂（自行车库）已经整修使用了。文洋公司、翠亭公司一致请求法院在本案中一并审理涉及员工食堂（自行车库）的解除纠纷。原审认为，合同权利、义务的主体为本案争议焦点之一。陈佩国虽系合同的签约者，但其签约时身份为待成立公司的股东或发起人，其以该身份与文洋公司签订合同并无不妥，符合相关法律规定；翠亭公司的经营范围是餐饮，工商注册地址是涉讼房屋，法院因此确认陈佩国签约的目的是为了翠亭公司经营餐厅，翠亭公司在签约前工商尚未登记注册，公司于2014年3月25日工商登记成立，合同最终的权利、义务由翠亭公司履行、承担亦符合合同约定。综上所述，合同权利、义务的主体为翠亭公司。合同解除的责任方及法律后果为本案争议焦点之二。合同约定承租方自行至政府及有关部门办理餐厅的相关报批手续，文洋公司只有配合的义务；翠亭公司虽提出长宁消防到现场要求办理消防审批手续的事实，但翠亭公司除了提供自己拟定的函件外，并未提供其他证据佐证相关事实，故法院难以采信该节事实；诉讼前，翠亭公司以涉讼房屋作为经营地址已经办出了工商营业执照。诉讼中，文洋公司也自行办理了职工餐厅、厨房装修工程的消防备案。因此，翠亭公司以涉讼房屋改变用途，未取得有关部门批准为由要求法院确认合同无效缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。合同合法有效，文洋公司、翠亭公司均应恪守履行，翠亭公司作为承租人应按约支付租金。审理中，翠亭公司自认其从2014年9月1日起就撤离了涉讼房屋，撤离前后均未通知过文洋公司，之后亦未支付过租金，其行为不但违反了合同的约定，还符合合同的解除条件，文洋公司据此行使合同解除权，符合合同的规定，法院予以确认。合同解除日以翠亭公司收到诉状副本日为准，即2014年10月29日。合同解除后，翠亭公司还应当向文洋公司支付拖欠的租金及文洋公司收回房屋之日止的房屋使用费、物业管理费、水费、电费、燃气费等欠费。诉讼中，翠亭公司确认文洋公司制作的欠费清单金额，故法院亦予以确认。关于用餐费，双方在协议书中约定有10元每客，也有15元每客。而翠亭公司提供的领餐记录显示，文洋公司领取的大部分餐票是以10元每客计算，但翠亭公司据此整理的计费清单又均按照15元每客计算，翠亭公司提供的两份证据自相矛盾，法院难以采信翠亭公司就餐费提供的相关证据，餐费的金额最终只能以文洋公司的自认金额85,470元为准。审理中，翠亭公司认为解除合同违约金过高，请求法院予以调整。法院认为，解除合同违约金以文洋公司的损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以调整，法院酌定翠亭公司支付文洋公司违约金30,000元。关于文洋公司提出的第2项本诉请求。法院认为，工商注销企业或迁移注册地址非法院管辖范围，且根据合同约定翠亭公司应在合同解除后15天内注销企业或迁移，合同的解除需要法院的判决确认，只有在判决生效之后翠亭公司仍未按合同约定履行，文洋公司才可追究翠亭公司的相关违约责任，因此法院在本案中不支持文洋公司提出的第2项诉请。关于翠亭公司提出的第1、2项反诉请求，法院认为，文洋公司收回房屋后未改变房屋的使用性质，仍按原有的用途使用，房屋内的装修文洋公司也是加以利用，故法院根据“公平原则”酌定文洋公司补偿翠亭公司装修价值80,000元。至于设备，翠亭公司明确表示放弃，主张文洋公司赔偿又无法律依据，法院不予支持。翠亭公司提出的第3、4项反诉请求，针对这二项反诉请求的说理法院前文已经阐明，不再赘述。合同虽约定有租赁保证金，但文洋公司、翠亭公司是否实际履行还需其他证据关联证实。诉讼中，陈佩国、翠亭公司均未提供支付的证据，故法院难以确认陈佩国、翠亭公司已经支付了租赁保证金。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一五年十二月二十八日作出判决：一、上海文洋科技发展有限公司与陈佩国签订的《上海文洋大厦租赁合同书》、《上海文洋大厦职工用餐协议书》于2014年10月29日解除；二、上海翠亭餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内向上海文洋科技发展有限公司支付租金及房屋使用费人民币413,333元、物业管理费人民币160,000元、水费人民币7,339元、电费人民币60,505元、燃气费人民币33,920元；三、上海翠亭餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内向上海文洋科技发展有限公司支付违约金人民币30,000元；四、上海文洋科技发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海翠亭餐饮有限公司补偿装修费人民币80,000元；五、上海文洋科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海翠亭餐饮有限公司支付餐费人民币85,470元；六、驳回上海文洋科技发展有限公司其余本诉请求；七、驳回上海翠亭餐饮有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费人民币6,600元,由上海文洋科技发展有限公司、上海翠亭餐饮有限公司各半负担人民币3,300元。本诉案件受理费人民币7,669.68元，由上海翠亭餐饮有限公司负担。反诉案件受理费人民币5,922.15元，由原告上海文洋科技发展有限公司负担人民币1,218元，由上海翠亭餐饮有限公司负担人民币4,704.15元。判决后，翠亭公司不服，上诉于本院，诉称：文洋公司向长宁工商局递交的《承诺书》及取得的消防备案内容可以看出，涉讼房屋的性质确定为单位食堂配套，这和双方合同约定的经营餐厅目的相违。翠亭公司租赁涉讼房屋系基于开设餐厅，支付的租金也是承租餐厅的商业设施的价格，配套食堂仅为附加服务条件，非合同目的。基于上述事实，文洋公司提供的涉讼房屋不符合合同目的，应认定其违约。翠亭公司要求二审法院撤销原审判决第二、三、四、七项，改判驳回文洋公司的原审诉请，支持翠亭公司的原审反诉请求。被上诉人文洋公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。原审被告陈佩国述称：同意上诉人翠亭公司的意见。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人翠亭公司主张涉讼房屋无法满足双方合同约定的使用目的，应当认定文洋公司违约。根据本案查明的事实，涉讼房屋的性质非禁止商业用途的房屋，且能办理餐厅相关的经营证照，因此该房屋完全能满足双方合同约定的使用目的。翠亭公司仅以文洋公司向工商局出具的《承诺书》认定涉案房屋不适格，证据不充分，本院难以支持。另根据翠亭公司自己出具的函件，自认系亏损经营，选择终止合同，也非涉案房屋不能满足经营餐厅目的之理由，所谓被上诉人提供标的房屋违约不能成立，原审对本案的定性、裁判合理，本院应予维持。综上所述，上诉人翠亭公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,591.8元，由上诉人上海翠亭餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年七月四日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……