广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法虎民一初字第177号
原告：刘东方，女，汉族，1985年2月3日出生，住河南省方城县。
委托代理人：杨杰，系广东凌信律师事务所律师。
委托代理人：邱迪菲，系广东凌信律师事务所实习律师。
被告：张卓，男，汉族，1984年9月22日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：欧绿瑶，系广东华文律师事务所律师。
原告刘东方诉被告张卓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月15日受理后，依法由代理审判员宋华适用简易程序独任审判，于2014年3月10日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法由审判员陈国云担任审判长，与代理审判员宋华、人民陪审员刘艳琴组成合议庭进行审判，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告委托代理人杨杰、邱迪菲、被告张卓及其委托代理人欧绿瑶到庭参加诉讼；第二次庭审，原告委托代理人杨杰、被告张卓及其委托代理人欧绿瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘东方诉称：张卓系东莞市虎门镇中联大厦2号楼＊房的所有权人。2012年12月4日，刘东方、张卓双方基于真实意思表示签订了《房地产买卖合同》。刘东方于签订《房地产买卖合同》当天向张卓支付了购房定金50000元。刘东方、张卓就该笔交易与东莞市鼎业按揭服务有限公司签订了《二手楼按揭服务协议》，向中国邮政储蓄银行东莞虎门支行申请住房贷款1000000元。为此，刘东方、张卓与贷款银行签订了《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》，刘东方、张卓与按揭公司签订了《监管协议》，刘东方、张卓、按揭公司委托的广东嘉华融资担保有限公司与贷款银行间签订了《中国邮政储蓄银行购房贷款资金委托管理协议》。根据合同约定，2012年12月13日，刘东方向张卓支付了购房首期款430000元并交予贷款银行监管，2012年12月15日，双方签订了《首期支付协议》，双方一致确认刘东方已向张卓支付房款480000元；中国邮政储蓄银行东莞虎门支行于2012年12月20日放款1000000元，并于2012年12月21日由担保公司向张卓账户转入780000元赎楼尾款。根据《二手楼按揭服务协议》第二十五条的规定，张卓委托按揭公司进行监管的刘东方楼款即视为刘东方已支付全部楼款。放贷后，刘东方正常还贷至纠纷起诉前，即2013年12月，基于此，刘东方已实际支付了所有价款共计1480000元。刘东方事实上支付购房款后，张卓怠于办理房产过户，直到2013年2月1日，案涉房屋因张卓原因被东莞市第一人民法院作出（2013）东一法民二初字第1024号民事裁定书予以查封。为此，刘东方亦就该查封向东莞市第一人民法院提出财产保全异议申请，被东莞市第一人民法院依法驳回。因此，案涉房屋因东莞市第一人民法院的司法查封而事实上无法履行过户手续，刘东方不能实现买卖合同目的，张卓构成根本性违约。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定要求解除合同。张卓应向刘东方返还定金50000元和已划入张卓账户的房款780000元，共计830000元。根据《房地产买卖合同》第七条第二款第一条的约定，张卓应向刘东方支付等额于总楼价10%的违约金，即148000元。根据《房地产买卖合同》第八条第三款的规定，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司作为经纪方，促成了刘东方、张卓签订房屋买卖合同，刘东方根据《买卖代理费支付承诺书》的约定，已向经纪方支付了36000元代理费，该居间代理费应由张卓承担。根据《房地产买卖合同》第二条的规定，因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失，刘东方为合同顺利履行合同而支出，但因张卓违约而造成的损失除了居间费还有按揭服务费用18000元、按揭利息55675元。为维护自身合法权益，刘东方特诉至法院，请求判令：1.解除刘东方、张卓之间于2012年12月4日签订的《房地产买卖合同》；2.张卓向刘东方返还购房款830000元；3.张卓向刘东方支付等额于总楼价10%的违约金148000元；4.张卓赔偿刘东方已经支付的居间代理费36000元、按揭服务费18000元；5.张卓赔偿刘东方因按揭产生的利息损失，暂计至2013年12月利息损失为55675元，其后利息损失按刘东方与银行约定年利率5.5675%计算至张卓归还之日止；6.本案诉讼费由张卓承担。庭审中，刘东方将第一项诉讼请求变更为：解除刘东方、张卓之间因2012年12月4日签订的《房地产买卖合同》产生的买卖合同关系。因向银行贷款的1000000元在起诉后已经还清，共向银行归还了利息64572.78元，刘东方将第五项诉讼请求明确为：张卓赔偿刘东方利息损失，其中包括向银行归还的利息64572.78元，和张卓占用刘东方资金830000元期间的利息损失，以830000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，如银行同期同类贷款利率高于年利率5.5675%，则按照年利率5.5675%计算，从2014年3月10日起计至款项还清之日止。
被告张卓辩称：一、张卓已将房屋交付给刘东方使用，刘东方也实际占用并使用该房产，张卓已履行了相应的合同义务。张卓与刘东方于2012年12月4日签订了《房地产买卖合同》，合同签订后，双方就该笔交易与东莞市鼎业按揭服务有限公司签订了《二手楼按揭服务协议》，后与中国邮政储蓄银行东莞虎门支行签订了《中国邮政储蓄银行购房贷款资金委托管理协议》。刘东方按照协议支付定金50000元，及将首期楼款430000元按约定及银行和东莞市鼎业按揭服务有限公司规定提交银行监管冻结，余款则按约定通过刘东方向银行按揭借款1000000元以直接归还张卓银行按揭借款及按照按揭公司规定由其进行监管等方式付清。而在合同存续期间，张卓按照合同约定交付了房屋给刘东方，履行了相应合同义务。二、案涉房屋被查封，刘东方未穷尽法律手段救济而转向起诉张卓，存在不合理性。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，刘东方已经支付全部楼款并实际占有房屋，法院理应不得查封案涉房屋。因此，刘东方应当通过法律途径向法院提起诉讼，而非只提出书面申请，所以刘东方未穷尽法律救济对被予以驳回的裁定书提起诉讼，存在不合理性。三、案涉房产被查封属于正在审理中的案件，查封的正确与否尚不能下定论。张卓作为（2013）东一法民二初字第1024号案件的当事人，其作为该案涉合同中的担保人，尚未能确定其是否应当以案涉房屋承担担保责任，仍需前述案件处理完毕后才能明确案涉房屋应否作为责任对象，因此张卓认为应当先中止本案的审理。另外，对于（2013）东一法民二初字第1024号案件，是由于案件的申请人的错误申请而导致房产查封错误，以至于本案刘东方、张卓不能就房产进行正常交易，因此，责任应归咎于查封申请人，而非张卓。综上，张卓与刘东方之间的《房地产买卖合同》已成立并生效，且双方已经实际履行合同，不存在解除合同关系的情形。请求法院依法驳回刘东方的诉讼请求。
经审理查明：2012年12月4日，刘东方（买方）、张卓（卖方）、满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司（经纪方）签订了一份《房地产买卖合同》，张卓将其所有的位于东莞市虎门镇中联大厦2号楼＊的房屋卖予刘东方。合同约定：“二、卖方合法持有《房地产权证》，编号为0600216395。由于东莞目前产权查询有严格限制，因此卖方必须保证如实告知买方及经纪方该产权的真实情况，且有陪同买方及经纪方到房管部门进行产权查询的义务，并保证对该物业享有合法的所有权及绝对的处分权，不存在任何产权争议或其他人对该物业主张权利的情况。如卖方存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；四、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰肆拾捌万元整（￥1480000.00元）；七、若物业成交前或成交后被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同关于违约责任约定要求卖方承担赔偿责任。因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金。（2）守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金。（3）合同履行过程中，如因房管局或银行等三方以外因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限；八、在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿给守约方。”附件约定：“本次交易金额合计1480000元。定金50000元，买方须在2012年12月4日支付卖方。首期楼款（含定金）480000元，按下述约定执行：所售物业已办理抵押登记，需涂销抵押后付款，赎契出资方为买方，首期楼款按以下方式支付：买方申请银行按揭担保的，将依据相应担保公司之规定作冻结或监管处理。楼价余款1000000元，按下述约定执行：按揭付款，楼价余款为贷款银行实际批准的金额，并按以下方式支付：采用快速担保贷款的，则由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方贷款账户内，到账则视为卖方已收取。”签订合同当天，刘东方向张卓支付了定金50000元。
之后，刘东方、张卓与东莞市鼎业按揭服务有限公司签订了《二手楼按揭服务协议》，约定了就委托事项需向东莞市鼎业按揭服务有限公司支付担保费15000元、担保服务费1500元、按揭服务费1500元，约定由刘东方支付。2012年12月13日，刘东方、张卓与中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行签订了一份《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》，与中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行、广东嘉华融资担保有限公司签订了一份《中国邮政储蓄银行购房贷款资金委托管理协议》，约定对首期款、贷款由银行进行监管。2012年12月15日，刘东方和张卓签订一份《首期支付协议》，约定购房首期款中的430000元由银行监管，银行根据交易流程节点将款项解除监管并直接支付给张卓，双方一致同意该笔首期款已支付，加上定金50000元，共计480000元。中国邮政储蓄银行于2012年12月20日向刘东方发放了1000000元贷款，贷款利率5.5675%。2012年12月20日，刘东方、张卓与东莞市鼎业按揭服务有限公司签订《监管协议》，约定由刘东方贷款的1000000元中780000元用于赎楼，另外220000元由东莞市鼎业按揭服务有限公司委托广东嘉华融资担保有限公司进行监管。2012年12月21日，780000元赎楼尾款转入张卓的银行账户。同日，张卓将房屋交给刘东方使用。刘东方向满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司支付了中介服务费36000元，向东莞市鼎业按揭服务有限公司支付了按揭贷款担保服务费1500元、按揭贷款咨询服务费1500元，向广东嘉华融资担保有限公司支付了个人按揭贷款担保费15000元。贷款后，刘东方每月向银行还本付息。
另查，刘东方中国银行股份有限公司东莞分行诉张卓东莞市天科五金制品有限公司、东莞市创富融资担保有限公司、张某某、张卓、张某甲、朱某某、鲁某某、王某某金融借款合同纠纷一案，由东莞市第一人民法院受理，该院于2013年2月1日作出（2013）东一法民二初字第1024号民事裁定书，查封了张卓位于东莞市虎门镇中联大厦2号楼＊房屋，即本案案涉房屋。刘东方向该院提出查封异议，请求解除对案涉房屋的查封，该院于2013年10月11日作出（2013）东一法民二财保复字第8号民事裁定书，驳回了刘东方的财产保全异议申请。刘东方应案涉房屋无法办理过户手续，遂诉至本院，请求判如所请。
刘东方于2014年2月24日向贷款银行清偿了贷款本息，共计向银行支付利息64572.78元、逾期罚息14.51元。
另，经本院向刘东方释明，针对同一违约行为其可以依约诉请违约金或者依法诉请赔偿损失，但不能同时请求违约金与损失赔偿，刘东方明确表示在本案中其诉请张卓支付违约金。
以上事实，有房产证、房地产买卖合同、收据、二手楼按揭服务协议、中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议、监管协议、中国邮政储蓄银行购房贷款资金委托管理协议、首期支付协议、个人贷款借据、个人贷款放款单、电汇凭证、企业网上银行电子回单、个人结算账户、民事裁定书、买卖代理费支付承诺书、发票、交易明细及还款明细表、结清证明以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：刘东方与张卓签订了《房地产买卖合同》，构成房屋买卖合同关系，双方达成的权利义务系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效的，双方应当按照约定履行各自的义务。刘东方购买案涉房屋的目的，不仅是取得案涉房屋的使用权，更重要的是取得案涉房屋的所有权。由于张卓涉及另外诉讼的原因，案涉房屋被查封，导致案涉房屋不能过户给刘东方，刘东方取得案涉房屋所有权的目的不能实现，张卓的行为构成违约。根据《房地产买卖合同》第七条的约定：“若物业成交前或成交后被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同关于违约责任约定要求卖方承担赔偿责任。因买方或卖方违反本合同约定，或……守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金……”，双方约定了一方解除合同的条件，现案涉房屋由于张卓的原因被查封，刘东方有权解除合同关系，现刘东方主张解除双方的房屋买卖合同关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，本院予以支持。刘东方未举证证明在起诉前有书面通知张卓解除合同关系，故认定刘东方以提起诉讼的方式行使解除权，应以起诉状等材料送达至张卓的时间（即2014年2月19日）为合同关系解除的时间，因此，本院确认刘东方与张卓因2012年12月4日签订的《房地产买卖合同》产生的房屋买卖合同关系于2014年2月19日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”双方的房屋买卖合同关系解除后，刘东方要求张卓返还已支付的购房款830000元（定金50000元和赎楼款780000元）以及占用830000元所产生的利息（以830000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，利率以不超过年利率5.5675%为限计算，从2014年3月10日起计至款项还清之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。刘东方与张卓的房屋买卖合同关系因张卓违约而解除，张卓应承担相应的违约责任。根据上述《房地产买卖合同》第七条约定的“因买方或卖方违反本合同约定，或……守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金”，刘东方要求张卓支付违约金148000元，有事实和法律依据，本院予以支持。另外，刘东方要求张卓支付居间费36000元，该居间费36000元系刘东方已向经纪方支付的居间费，性质上属于损失赔偿的范畴。刘东方要求张卓支付咨询服务费、担保费共计18000元、利息损失64572.78元，亦属于损失赔偿的范畴。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条第一项的规定，刘东方可以请求张卓支付违约金或者赔偿损失，但二者均为张卓就同一违约行为对刘东方的违约赔偿，且在双方合同末明确约定违约方既承担违约金责任又赔偿损失的情况下，刘东方应择一向张卓进行主张。现刘东方明确要求张卓承担违约金责任，本院予以确认，故对于刘东方主张的上述损失赔偿，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、一百一十四条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告刘东方与被告张卓因2012年12月4日签订的《房地产买卖合同》产生的房屋买卖合同关系于2014年2月19日解除。
二、被告张卓应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘东方返还购房款830000元及利息（利息以830000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，利率以不超过年利率5.5675%为限计算，从2014年3月10日起计至款项还清之日止）。
三、被告张卓应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘东方支付违约金148000元。
四、驳回原告刘东方的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14590元（原告已预交），由原告刘东方承担1471元，被告张卓承担13119元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈国云
代理审判员 宋 华
人民陪审员 刘艳琴
二〇一四年七月十一日
书 记 员 刘奕源