江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚民一终字第253号
上诉人（原审原告、反诉被告）江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安支公司。
负责人陈凤玉，系分公司经理。
委托代理人万福玉，江西中天律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）元明辉。
委托代理人陈乐崇，江西民鉴律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安支公司（以下简称文峰乐安分公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服乐安县人民法院（2015）乐民初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭审理了本案，上诉人文峰乐安分公司的委托代理人万福玉，被上诉人元明辉及委托代理人陈乐崇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，元明辉于2012年3月22日购买文峰乐安分公司已经开发好的怡家丽景楼盘中的A幢A07、A06、A05三间店铺，并于当日签订了《怡家丽景店铺买卖协议》一份，其约定：一、元明辉购买文峰乐安分公司位于怡家丽景A07、A06、A05三间店铺，单价为6600元／㎡、三间店铺总面积为200.38㎡，元明辉分三次付完全款（1322508元），第一次付款50万元，第二次于2012年5月30日前付50万元，第三次于2013年3月22日前付清。文峰乐安分公司在元明辉付完总金额后一次性补偿元明辉贰万元整作为三间店铺中间隔墙及水电入户费用。二、元明辉不得以任何形式理由在规定时间内拖欠文峰乐安分公司房款。三、元明辉在付完100万元后，文峰乐安分公司把三间店铺交付给元明辉，若未交付，文峰乐安分公司按18元／㎡支付房租（以合同为准）。双方签字盖章后生效。签订协议当日，元明辉向文峰乐安分公司支付了购房款50万元，同年5月28日交付了50万元。之后，文峰乐安分公司按协议约定将出卖给元明辉的三间店铺交给元明辉使用。但元明辉未按协议约定向文峰乐安分公司支付其余购房款，文峰乐安分公司也一直未对出卖给元明辉的三间店铺向当地房屋管理部门进行备案登记。
原审法院认为，商品房买卖合同为房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已建成房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，文峰乐安分公司于2012年3月22日与元明辉签订的《怡家丽景店铺买卖协议》就是一份商品房买卖合同，且该协议约定：元明辉不得以任何形式理由在规定时间内拖欠文峰乐安分公司房款。那么，元明辉就应按协议约定支付其余所欠的购房款（即322508元），故文峰乐安分公司要求元明辉支付所欠购房款的诉讼请求，予以支持；对于元明辉辩解所欠文峰乐安分公司购房款中应扣除20000元的三间店铺中间隔墙及水电入户费用及文峰乐安分公司应支付其的延迟交房的租金6492元、垃圾清理费及门的维修补偿费8500元。虽该协议约定文峰乐安分公司同意补偿元明辉20000元作为三间店铺中间隔墙及水电入户费用，这是以元明辉付完全部购房款为前提，现元明辉仍未向文峰乐安分公司支付清全部购房款，元明辉无权提出该请求。且元明辉的这一请求与本案不是同一法律关系，不予以合并审理。元明辉要求文峰乐安分公司支付延迟交付房屋的租金、垃圾清理费及门的维修补偿费，因元明辉未提供相应证据予以证实其主张，故对元明辉的这一主张不予以支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期付款的，违约金数额或者损失赔偿额可按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。文峰乐安分公司与元明辉订立的《怡家丽景店铺买卖协议》约定：元明辉购买文峰乐安分公司位于怡家丽景A07、A06、A05三间店铺，单价为6600元／㎡、三间店铺总面积为200.38㎡，元明辉分三次付完全款（1322508元），第一次付款50万元，第二次于2012年5月30日前付50万元，第三次于2013年3月22日前付清。元明辉不得以任何形式理由在规定时间内拖欠文峰乐安分公司房款。根据合同意思自治原则，元明辉就应在2013年3月22日前向文峰乐安分公司支付所欠购房款322508元。元明辉在实际合同履行过程中一直未向文峰乐安分公司支付购房尾款322508元，故文峰乐安分公司要求元明辉支付逾期付款利息的诉讼请求予以支持，但文峰乐安分公司要求按月利率5分计算不符合法律规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于文峰乐安分公司提出因元明辉未付清购房款，出售的三间店铺所有权仍归文峰乐安分公司，元明辉应向其交纳使用店铺的租金的诉讼请求。因本案是合同纠纷，双方当事人都未提出要求终止或解除合同，且双方的诉讼请求都是要求继续履行合同，而该合同的标的物为三间店铺已经被文峰乐安分公司交付给了元明辉，元明辉也向文峰乐安分公司支付了大部分的购房款，故文峰乐安分公司提出的该诉讼请求不合理也不合法，不予以支持。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，商品房买卖合同的当事人包括房屋出卖人和房屋买受人，出卖人须交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是商品房出卖人最基本的一项义务。若合同有约定的，按合同约定办理，没有约定或约定不明的，按法律规定办理。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》规定，销售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从上面几部法律、法规规定来看，开发商销售现房的，应自商品房买卖合同签订之日起90日内就应商品房买受人办理相关房屋产权证。文峰乐安分公司与元明辉于2012年3月22日签订的《怡家丽景店铺买卖协议》，那么，文峰乐安分公司应在2012年6月21日前就应对出卖给元明辉的三间店铺办理好相关产权证，但文峰乐安分公司至今仍未为出售给元明辉的三间店铺办理任何产权证，也从未到相关部分为这三间店铺进行登记备案。文峰乐安分公司认为元明辉还未交清购房款，没有理由先给元明辉办好房产证。因文峰乐安分公司与元明辉在购房协议中对交房时间及支付购房款时间进行了约定，其约定并不违反法律规定，故双方应遵守约定。对未约定或约定不明，就应按相关法律规定确认。故对文峰乐安分公司这一辩解意见不予以支持。对元明辉要求文峰乐安分公司及时办理怡家丽景A幢A05、A06、A07三间店铺的房产权的诉讼请求予以支持。因最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该规定，文峰乐安分公司为出售给元明辉的三间店铺办理好相关产权证的最后期限为2012年6月21日，从次日起，文峰乐安分公司就应承担延迟办证的违约责任，2012年6月21日至今，元明辉向文峰乐安分公司已付房款是100万元，故文峰乐安分公司就应向元明辉支付从2012年6月22日始到办好房产权证之日止的100万元利息损失（即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），故对元明辉要求文峰乐安分公司逾期办理房产权的诉讼请求予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款、第十八条第一款第（三）项、第十八条第二款之规定，判决如下：一、元明辉于本判决生效后三十日内向江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司支付购房款322508元。二、元明辉于本判决生效后三十日内向江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司赔偿逾期付款322508元的利息损失（从2013年3月23日始至付清322508元日止的利息，利率参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算）。三、江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司依照法律程序到房产管理部门为元明辉申请办理位于乐安县鳌溪镇站前路22号怡家丽景A幢A05、A06、A07三间店铺的房屋所有权证。元明辉协助办理。四、江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司于本判决生效后三十日内向元明辉赔偿1000000元的利息损失（从2012年6月22日至江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司为元明辉办理好房屋产权证之日止，利率参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算）。义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费8700元，反诉费5400元，由江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司承担5400元，元明辉承担8700元。
一审宣判后，文峰乐安分公司不服，向本院提起上诉称，本案诉争的商品房是现房，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务人是购房人，房地产开发企业只是承担协助义务和提供必要的证明文件。房款发票、缴纳房屋契税和房屋维修基金是办理相关权证的前置条件，被上诉人元明辉没有按照《怡家丽景店铺买卖协议》约定足额交付购房款，必然导致其无法获取上诉人出具的房款发票，且被上诉人元明辉未依法缴纳房屋契税和房屋维修基金等税费，未能取得房屋权属证书的原因在于被上诉人元明辉，原审法院判决上诉人承担违约责任不当，请求二审法院依法撤销江西省乐安县人民法院（2015）乐民初字第60号民事判决第三、四项，并改判为：被上诉人元明辉旅行购房款给付义务之后，上诉人应依照相关法律程序，为被上诉人提供必要的证明文件，履行协助被上诉人办理相关店铺权属证书的义务。
被上诉人元明辉答辩称，根据上诉人文峰乐安分公司与被上诉人元明辉签订的买卖协议，以及上诉人文峰乐安分公司销售商品房办证的习惯，均是由上诉人文峰乐安分公司代为办理相关的产权证。且根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条，上诉人文峰乐安分公司作为房地产开发企业，也有提供必要证明文件的义务。本案涉及的房屋上诉人文峰乐安分公司至今未通知被上诉人元明辉提交办理产权证所需要的相关材料。并非是由于被上诉人元明辉未足额缴纳购房款和相关的契税才未办证。而是由于上诉人文峰乐安分公司开发的怡家丽景楼盘超容积率不能办证，才导致被上诉人元明辉至今未能领到房屋产权证。而且上诉人文峰乐安分公司至今也没有到相关部门为这三间店铺登记备案。因此，由于上诉人文峰乐安分公司的原因被上诉人元明辉未能在规定期限内取得产权证，上诉人文峰乐安分公司应当承担违约责任，上诉人文峰乐安分公司的上诉理由不能成立，上诉请求不能得到支持，肯请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，上诉人文峰乐安分公司认为，原审法院遗漏查明因为双方没有签订商品房买卖合同，所以才没有进行备案登记。被上诉人元明辉认为，按照协议约定上诉人文峰乐安分公司应在2012年5月28日交付店铺，但是实际上直到2012年7月20日，上诉人文峰乐安分公司与他人的租赁合同到期才将店铺交付给被上诉人元明辉。
除以上事实外，双方当事人对原审法院查明的其他事实无异议，本院对原审法院查明的事实予以确认。
上诉人文峰乐安分公司在二审提供以下证据，
第一组：1、2006年4月2日乐府办抄字（2006）60号《乐安县人民政府办公室抄告单》；2、乐安县住房和城乡建设局2011年4月1日编号20110325001号《建设项目竣工规划验收合格证》；3、2007年乐房预售证第25号和31号《商品房证预售许可证》；4、乐建备字（2011）07号《抚州市建设工程竣工验收备案表》；5、2012年11月29日乐国土资源函（2012）9号文；6、2013年3月12日乐安县“三违”集中整治领导小组《会议纪要》；
证明目的：1、乐安县政府给予上诉人开发的税费优惠待遇；
2、上诉人在怡家丽景小区早在2007年就已取得二份共计预售总建筑面积为48534㎡《商品房预售许可证》；
3、上诉人开发的怡家丽景小区在2008年10月工程竣工，竣工用地面积13000㎡、竣工建筑面积47975.25㎡、工程规划验收日期为2011年3月；
4、2012年11月29日乐国土资源函（2012）9号文中所称怡家丽景建筑面积44679.6㎡，这一面积不仅比《商品房证预售许可证》预售总建筑面积为48534㎡少3854.4㎡，而且比竣工建筑面积47975.25㎡少3329.65㎡，若该文所称超占土地面积970.4㎡成立，则所谓超容积率问题就难以成立。
第二组：7、乐安县房地产管理局发给同一小区业主康星辉的乐房权证敖溪私字第××号《房屋所有权证》；8、2008年6月4日本案上诉人与被上诉人及邵婉莹签订的同一小区《商品房买卖合同》及《补充协议》；9、2011年7月12日发票编号码100××××3401《销售不动产统一发票》；10、乐房权证敖溪私字第××号《房屋所有权证》及2015年5月11日发票编号码100××××7290《江西省地方税务局通用机打发票（不动产自开）》；
证明目的：1、凡是符合领取《房屋所有权证》条件的怡家丽景小区业主不论过去（2011年）还是现在（2015年）都可以领取《房屋所有权证》。
2、本案诉争房屋只签订了《怡家丽景店铺买卖协议》而未签订正式的《商品房买卖合同》，被上诉人提供的2012年2月10日《商品房买卖合同》内容存在大量通过修改液涂改的情形，故其真实性难以确认。
3、《怡家丽景店铺买卖协议》对房屋所有权登记手续的办理没有明确约定，只能按相关行政法规和行政规章办理。
4、基于2008年6月4日本案上诉人与被上诉人及邵婉莹签订的同一小区《商品房买卖合同》及《补充协议》的事实，该《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”和《补充协议》第三条和第十条约定，可以作为处理本案的参考依据。
5、逾期办理诉争房屋产权证的责任不归咎于上诉人，而在被上诉人。双方没有签订正式的商品房买卖合同，对办证事项没有明确约定，只能按照相关行政法规和行政规章办理。被上诉人房款没有交清，契税和房屋维修基金没有交。
被上诉人元明辉质证认为，对第一组证据第一份、第二份证据真实性、合法性没有异议，但是与本案的争议焦点没有关联性，也不能达到本案的证明目的。对第三份证据真实性、合法性没有异议，但是与本案没有关联性，因为被上诉人买的是现房。第四份真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，不能达到证明目的。对第五份证据三性均没有异议，这份证据恰恰证明该楼盘超容积率。实际用地面积13970.4，出让用地面积13000平方米，超占了土地970.4平方米。以及后面载明因为超容积率需要补交土地出让金。第六份证据三性没有异议，但是不能达到上诉人的证明目的。而恰恰证明上诉人开发的楼盘直到2013年3月12日仍然存在超容积率，没有补交土地出让金的问题。第二组证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，只能证明2011年可以办证，但是不能达到上诉人证明2011年-2015年之间都可以办证的目的，上诉人与被上诉人签订的另外一个店铺买卖协议，恰恰可以证明办证的义务是在上诉人，没有办证的责任也是由于上诉人。不管有没有签订买卖合同，上诉人作为出售人应该提供真实的范本让双方签订。上诉人应当通知被上诉人提交办证所需要的材料以及所需要交纳的税费。买房人不需要到房产登记部门办理任何手续，均是由上诉人办理。上诉人与被上诉人签订的另一个协议有约定，在办理产权证之前出卖人对买受人有通知义务，但是至今上诉人都没有履行这个义务。
被上诉人元明辉在二审中提供一份周文华和周涛的2015年3月19日的税收完税证明和2015年3月12日的售房发票，证明与被上诉人元明辉同一时期买的店铺直到2015年才开始办理相关的产权证，上诉人主张因买房人一直未交齐房款才未能办证，不是事实，现在才可以办证。
上诉人文峰乐安分公司对被上诉人元明辉提交的证据质证认为两份票据不是原件，真实性有待确认，纳税人名称是周文华、周涛，时间是2015年3月19日，但是不动产发票付款方是周涛没有周文华。缴纳了房地产发票管理税是可以办证的，上诉人与他们有正式的买卖合同，且该证据与本案没有关联性。
本院对上诉人文峰乐安分公司提交的证据经审查认为，被上诉人对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院对其真实性、合法性予以确认。上诉人提交的第一组证据可以证明上诉人开发的怡家丽景小区取得了商品房预售许可证，通过了规划验收，进行了竣工验收备案，但根据乐国土资源函（2012）9号文及2013年3月12日乐安县“三违”集中整治领导小组《会议纪要》，可以确认上诉人需要补交土地出让金，且竣工容积率超过土地拍卖容积率，但没有超过规划容积率，单体超建筑面积要收取规费，开发商可获得的税费优惠与规划外市政基础设施补偿款与开发商补交的金额执行收支两条线的原则，只有开发商交清应补交土地出让金和各项费用后，同意为其办理相关手续。上诉人提交的第二组证据可以证明上诉人开发的怡家丽景商品房在2011年、2015年可以领取《房屋所有权证》。
本院对被上诉人元明辉提交的证据经审查认为，该证据并非原件，对其真实性不予确认。
本案经本院组织双方调解，未能达成调解协议。
本案二审的争议焦点为：1、上诉人文峰乐安分公司在本案中是承担办证义务还是协助办证义务？2、上诉人文峰乐安分公司是否应承担逾期办证的违约责任，逾期办证的违约金额为多少？
关于争议焦点一，上诉人文峰乐安分公司认为，上诉人与被上诉人签订的《怡家丽景店铺买卖协议》并未对办理产权登记有关事宜进行约定，故产权登记办理事宜应根据法律法规办理，根据原《城市房屋权属登记管理办法》、《房屋登记办法》和登记机构的登记实践，商品房买卖权属转移登记中买受人的义务是：1、申请办理，如果买受人不申请办理，转移登记无法启动。2、清缴税费。根据相关税收规定，实行先税后证制度，通常要求买受人清缴税费、出示完税证明。3、提交相关的法定文件等，包括：买受人房地产交易申请书、初始登记证、商品房预售契约、身份证明、购房发票（办证联）、测绘附图等。因此，买受人是登记颁证的主导者，开发商的义务主要体现为协助买受人办证。
被上诉人元明辉认为，开发商应承担主要办证义务。根据上诉人提交的其与被上诉人签订的另一份买卖店铺协议，约定上诉人应当通知被上诉人办证，以及提交办证需要的相关资料，上诉人与他人的合同也是这样约定，一般的交易习惯也是由开发商办证，被上诉人元明辉至今未接到上诉人办证通知，根据法律规定，房地产开发企业也有提供证明文件的义务，上诉人提供的竣工验收备案表是单栋的，并非综合验收合格备案表。虽然办证需要提供购房款发票及相关税费，但是没有交清购房款也是开发票，交纳契税也是由上诉人通知被上诉人缴纳。
本院认为，对于办证义务应归于谁的问题，合同有约定的，从其约定，合同没有约定的，依照法律规定。上诉人与被上诉人在买卖协议中并未对此作出约定，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务人是购房人，房地产开发企业只是承担协助义务和提供必要的证明文件。上诉人文峰乐安分公司在本案中应承担协助办证义务和提供必要的证明文件。
关于争议焦点二，上诉人文峰乐安分公司认为，上诉人与被上诉人并没有签订正式的《商品房买卖合同》，双方签订的买卖协议只能认定为商品房买卖合同的预约合同，待双方签订正式的《商品房买卖合同》后才能去相关部门办理备案登记。房款发票、缴纳房屋契税和房屋维修基金是办理相关权证的前置条件，而被上诉人元明辉未足额缴纳购房款，导致其无法获得购房发票，也未缴纳房屋契税和房屋维修基金，逾期办证的原因不在上诉人。本案诉争房产已取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》等五证及《建设项目竣工规划验收合格证》和《工程竣工验收备案表》，且有很多业主已取得了《房屋所有权证》，诉争房屋不存在超容积率问题，不能仅凭乐安县“三违”集中整治领导小组办公室会议纪要就认定是上诉人导致本案诉争房屋逾期办证的原因，该会议纪要是机关内部行政文书，对外不直接产生约束力和执行力，不能作为定案依据。被上诉人在一审提交的（2013）乐民初字第87号民事判决书中双方当事人签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定由出卖人代买受人办理房产证，且买受人已付清全部房款，并向出卖人支付了应有其支付的办证相关税费，出卖人违约理应承担违约责任，但在本案中双方对产权证办理事项并无约定，两案不具类比性，不存在出卖人违约之说。
被上诉人元明辉认为，双方签订了商品房买卖合同，即使没有签订合同，责任也在上诉人，本案逾期办证的原因是上诉人开发的楼盘超容积率导致，即使被上诉人没有交清房款，上诉人也可以开具发票的。上诉人至今未通知被上诉人办证，且从本案证据来看，2014年都无法办证，上诉人应当承担逾期办证的违约责任。
本院认为，关于双方是否签订了涉案店铺的正式商品房买卖合同问题，上诉人文峰乐安分公司主张没有签订合同，被上诉人元明辉主张签订了合同。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本院曾召集双方当事人于2015年9月22日在本院诉讼服务中心准备调查问话，因上诉人文峰乐安分公司提出有新证据提交，该案当日并未进行调查问话，改在2015年9月28日开庭，2015年9月22日被上诉人元明辉曾出示过一份多处涂改的商品房买卖合同，但并未提交法庭，在开庭时，被上诉人元明辉表示不能提供合同原本，因此，对被上诉人主张签订了正式商品房买卖合同的主张不予支持。上诉人文峰乐安分公司于2012年3月22日与被上诉人元明辉签订的《怡家丽景店铺买卖协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，其实质为一份商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人文峰乐安分公司应在2012年6月21日前履行相应的协助义务，确保购房人能够取得房屋权属证书。办理房屋产权证书需要出卖人与购房人协助和配合，在购买人办理房屋产权证书前，开发商要向房产登记机关提供齐全的房屋前期资料，包括规划许可证、用地许可证、竣工图纸等，根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制图，如果房地产开发企业超容积率建房，导致房屋不能办证，应当承担违约责任，本案上诉人文峰乐安分公司竣工容积率超过土地拍卖容积率，根据2013年3月12日乐安县“三违”集中整治领导小组《会议纪要》第九条：“只有开发商交清应补交土地出让金和各项费用后，会议同意为其办理相关手续。”因此，上诉人文峰乐安分公司明显违约。本案于2015年9月28日开庭时，文峰乐安分公司提供了本案小区中其他业主2015年办理的房产证，此时文峰乐安分公司能够办理房屋产权证，违约期间应计算至2015年9月28日。因合同产生的违约金请求权纠纷，适用二年普通诉讼时效，该二年从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。故上诉人文峰乐安份公司的违约期间为2012年6月22日至2015年9月28日。元明辉于2015年3月4日反诉要求上诉人文峰乐安分公司承担逾期办证违约金，从元明辉起诉之日向前推两年违约金请求权未超过诉讼时效，应当受到法律的保护，即2013年3月5日至2015年9月28日产生的违约金受法律保护（共938天），2013年3月5日之前的每日违约金请求权均已过二年诉讼时效，元明辉在庭审中亦未举证证实本案存在诉讼时效中止、中断事由，故不予保护。
综上，本院认为，上诉人文峰乐安分公司对被上诉人元明辉承担的是协助办证义务，原审法院对上诉人文峰乐安分公司逾期办证违约期间计算不当，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持乐安县人民法院（2015）乐民初字第60号民事判决第一、二项；
二、撤销乐安县人民法院（2015）乐民初字第60号民事判决第三、四项；
三、上诉人江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司协助被上诉人元明辉办理位于乐安县鳌溪镇站前路22号怡家丽景A幢A05、A06、A07三间店铺的房屋所有权证。
四、上诉人江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司于本判决生效后三十日内向被上诉人元明辉赔偿1000000元的利息损失（从2013年3月5日至2015年9月28日，利率参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算）。
如果义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费8700元，反诉费5400元，由江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司承担3000元，元明辉承担11100元。二审案件受理费5350元，由江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司承担2140元，元明辉承担3210元。
本判决为终审判决。
审判长 黄慧群
审判员 王 琳
审判员 刘志军
二〇一五年十二月三十日
书记员 杨 甜