福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初2785号原告：叶显进，男，1985年12月24日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：刘超荣，福建望重律师事务所执业律师。被告：石小峰，女，1988年8月12日出生，汉族，住福建省福鼎市。被告：陈靖，男，1985年1月28日出生，汉族，住福建省闽侯县。第三人：福州金海岸房产服务有限公司，住所地福州市鼓楼区五一北路171号新都会花园广场企业家楼二十五层D、E、F单元。委托诉讼代理人：黄翠芳，系该公司员工。原告叶显进与被告石小峰、陈靖、第三人福州金海岸房产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告叶显进的委托诉讼代理人刘超荣、被告石小峰、被告陈靖、第三人福州金海岸房产服务有限公司的委托诉讼代理人黄翠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶显进向本院提出诉讼请求：1.判令石小峰、陈靖继续履行2017年3月4日签订的《房地产经纪合同》，将坐落于福州市上街镇工贸路186号丹宁顿下针B区3#楼2606单元房屋（房屋所有权证号：侯房权Ｈ字第1506312-××号号）产权过户至叶显进名下；2.判令石小峰、陈靖将坐落于福州市上街镇工贸路186号丹宁顿小镇B区3#楼2606单元房屋及按《房地产经纪合同》约定的固定装修、家电家具：海尔冰箱一台、方太油烟机一台、康宝消毒柜一台、中央热水器一台、美的中央空调一套、真皮沙发一套、夏普电视一台、海尔洗衣机一台、床三张、餐桌一张、餐椅六张、茶几一张、电视柜一套、挂式空调三台完整、完好交付给原告；3.判令石小峰、陈靖支付违约金8万元及以房屋成交价145万元为基数按日万分之五从2017年4月20日计算至其履行完上述两项诉讼请求止的违约金，如违约金超过8万元，石小峰、陈靖仍应按该标准支付违约金。事实和理由：2017年3月4日，叶显进与石小峰、陈靖、福州金海岸房产服务有限公司签订《房地产经纪合同》，合同约定：石小峰、陈靖将坐落于福州市上街镇工贸路186号丹宁顿小镇B区3#楼2606单元商品房出售给叶显进。合同签订后，叶显进按合同约定交付8万元定金，并支付首付款为石小峰、陈靖办理房屋解押还款。2017年4月17日诉争房屋已办好抵押注销手续，但石小峰、陈靖一直不按约履行，且于2017年5月5日书面通知福州金海岸房地产服务有限公司不得办理产权过户手续，经叶显进及福州金海岸房地产服务有限公司多次催促石小峰、陈靖都未按合同预定办理产权交易过户手续。石小峰、陈靖的行为已构成违约。石小峰、陈靖辩称，1.2017年3月4日，双方签订的《房地产经纪合同》，并非是石小峰、陈靖的真实意思表示，该合同是叶显进与第三人在石小峰、陈靖急于再买房且缺乏经验的情况下串通欺诈，使石小峰、陈靖在违背真实意思的情况下订立的合同，不应继续履行，请求法院予以撤销。2017年3月4日晚上11点，叶显进与中介一直纠缠要求签订合同，当时石小峰、陈靖处于精神状态不集中的情况，且怀疑第三人一直给石小峰、陈靖饮用的水有问题。要求还原当时的录音真实情况，叶显进提供的录音只截取了对其有利的部分。石小峰、陈靖事先已告知急于卖房的目的是置换福州地区学区房，并委托业务员帮忙寻找学区房，供小孩读书使用。叶显进答应房子手续会在一个月左右办妥，并会全额支付石小峰、陈靖房款。基于其诚意且石小峰、陈靖又缺乏经验，遂全权委托中介处理。此后石小峰、陈靖多次催促叶显进履行合同，但叶显进一直推托，并且从未收到叶显进的任何定金，询问过后才得知定金存放在中介处。同时发现叶显进与中介公司的某领导是朋友关系，在订立合同时存在故意欺瞒欺诈的现象。故此时，石小峰、陈靖才重新开始审视合同细则，发现该合同存在诸多偏袒叶显进的条款，并非按照石小峰、陈靖当时卖房子的真实意愿订立。根据《合同法》第54条第二款规定，有权请求人民法院变更或者撤销。该合同条款的订立符合显失公平的规定，不应继续履行，请求法院予以变更或者撤销。2.该合同存在诸多不利于卖方的条款，比如：定金存放在第三方等，这些规定并非按照石小峰、陈靖当时卖房子的真实意愿订立的，明显存在不平等约束，其均以对方的贷款、办理手续为先决条件。这种情况符合合同法关于显失公平规定，即合同一方当事人利用自身的优势，或者利用对方没有经验等情形，在签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。根据《合同法》第54条规定，有权请求人民法院变更或者撤销。因此，不应继续履行该合同，请求法院予以撤销。3.叶显进的行为违反约定，构成违约，应支付石小峰、陈靖违约金8万元。叶显进承诺在签订合同后一个月之内会将全额房款交付给石小峰、陈靖，所以石小峰、陈靖才签订了合同。之后，石小峰、陈靖一而再地催促交款，但直到3月29日，叶显进才告知贷款三天后会下来，但到第五日，款项还是没有下来。至今，石小峰、陈靖未收到任何款项。4月7日，叶显进终于办理了解押手续，但也只是支付了14万元，并且告知石小峰、陈靖还要另外办理其他手续，对于此事叶显进并未向石小峰、陈靖事先详细说明，因此石小峰、陈靖当场提出意见，要求叶显进赶紧把剩余的钱支付完毕，却依然催讨无果。叶显进的行为已经严重违反了双方事先的约定，根据《合同法》第107条，叶显进应支付石小峰、陈靖违约金8万元。4.合同签订后，由于叶显进的一再拖延支付款项，在此期间房价大幅度上涨，以至于当初订立合同的目的不能实现，故请求法院予以解除合同，并要求叶显进赔偿因拖欠叶显进房款而造成换房失败，导致现在无法购买福州房产的损失。3月21日，陈靖本想着手购买其妻子石小峰单位附近的南方温泉公寓40㎡的一套房产，房价为140万元，便催促叶显进交付售房款，叶显进又以手续正在进行为由拖欠，造成陈靖不能及时支付该房子的首付款，无法购买该房子。直到第三天，该房子已涨价20万元。目前，南方温泉公寓38㎡报价180万元，4月12日，华城国际相较3月份涨价40万元，致使陈靖签订合同的目的已经不能实现了，陈靖曾要求叶显进赔偿因拖欠房款导致叶显进换房成本提高的损失，而叶显进却以合同规定为由继续拖欠款项。石小峰、陈靖有权要求解除合同，并赔偿损失。5.第三人故意向石小峰、陈靖隐瞒事实，提供虚假情况，应返还定金8万元及利息（以8万元为基数，按银行同期贷款利率计算）。签订合同时，石小峰、陈靖即向中介和叶显进表明，卖房子的目的是置换福州地区学区房，要求房款及时到位。但是中介及叶显进存在恶意串通，双方合伙制定了诸多偏袒叶显进条款的合同，导致到目前为止定金8万元依然在中介方。5月8日，石小峰、陈靖再次催促叶显进交付房款，对方以2万元搪塞石小峰、陈靖，且在未经石小峰、陈靖允许的情况下，擅自与中介签订代收款收据2万元，严重侵犯了石小峰、陈靖的知情权。6.闽侯政府网信息公开专栏2017年3月31日发布《闽侯县人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》第四条：非闽侯户籍居民家庭购买第一套及以上住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。根据该规定，因石小峰非闽侯户口，为福鼎户口，且取得不动产权未满2年，根据该通知，诉争房屋不能转让给叶显进，石小峰、陈靖与中介办理的转让公证手续无效。7.《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》第一条规定：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。诉争房屋在2017年6月30日刚好满2年，符合免营业税的规定，叶显进为了节省营业税3万元，一再拖延办理手续，故意要拖延到7月份过户，导致石小峰、陈靖所要购买的学区房大幅涨价，最初订立合同的目的不能实现，换房失败，损失惨重。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。石小峰、陈靖系夫妻关系。2017年3月4日，叶显进与石小峰、陈靖、福州金海岸房产服务有限公司签订《房地产经纪合同》及补充协议，合同约定：石小峰、陈靖将坐落于福州市上街镇工贸路186号丹宁顿小镇B区3#楼2606单元商品房出售给叶显进，实际成交价为145万元，叶显进应实出购房款152万元，差额款7万元作为诉争房产产权过户所产生的税费、中介佣金、服务费、评估费、公证费及土地证费用；双方同意以叶显进银行个人商业按揭贷款方式付款。合同还约定，购房定金8万元，双方中任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约要承担违约赔偿责任，违约金赔偿等同于定金数额；对于尚余购房款，依据合同约定，待叶显进申请个人商业按揭贷款审批通过，贷款银行放款后三个工作日内，双方需进行房屋配套设施的过户和移交确认，移交确认完成后，石小峰、陈靖向叶显进交房，并移交房屋钥匙。合同签订后，叶显进根据补充协议的约定于2017年3月4日交付4万元定金，于同年3月6日再支付4万元定金，两笔购房定金均在福州金海岸房产服务有限公司处监管；2017年3月24日将首付款42万元进行委托冻结，并于同年4月7日为石小峰、陈靖办理房屋解押还款，当日又向陈靖支付14万元购房款，同年4月17日诉争房屋已办好抵押注销手续；2017年5月5日，石小峰、陈靖书面通知福州金海岸房地产服务有限公司，因叶显进对房产有异议，故不同意与叶显进进行交易过户手续；2017年5月8日，叶显进交付2万元购房款给福州金海岸房地产服务有限公司；2017年5月9日，福州金海岸房产服务有限公司函告叶显进交易无法进行，当天叶显进告知福州金海岸房产服务有限公司其已按约定出资解押，且对房产不存在异议，要求配合其办理过户手续，5月10日，福州金海岸房产服务有限公司函告石小峰、陈靖上述事宜。本院认为，叶显进与石小峰、陈靖、福州金海岸房产服务有限公司签订的《房地产经纪合同》及补充协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在合同履行的过程中，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。石小峰、陈靖认为该合同的订立违背其二人真实意思表示，系叶显进与福州金海岸房产服务有限公司恶意串通、隐瞒事实、胁迫其订立，且存在显失公平的情形，其主张缺乏证据，本院不予采纳。《闽侯县人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》自2017年4月1日起施行，而诉争房屋系石小峰、陈靖于2017年3月31日前购买，其交易不受该文件约束，石小峰、陈靖主张撤销诉争合同、不再继续履行，本院不予采纳。因本案诉争房屋成交价为145万元，叶显进付定金8万元与解押款42万元，依据合同约定，诉争房屋产权变更登记的办理条件已经具备，石小峰、陈靖应当依约协助叶显进办理该手续，将诉争房屋产权变更登记至叶显进名下。但石小峰、陈靖未能依约履行，构成违约，应承担相应的违约责任。故对叶显进的第一项诉求及要求石小峰、陈靖支付8万元违约金的诉求，本院予以支持。按照双方合同约定，房屋及配套设施的交付应待叶显进的贷款银行放款后才能进行，故叶显进要求石小峰、陈靖交付房屋及配套设施，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、石小峰、陈靖应于本判决生效之日起十五日内协助叶显进办理福建省闽侯县上街镇工贸路186号丹宁顿小镇B区3#楼2606单元房屋产权变更登记手续，将房屋产权变更登记至叶显进名下；二、石小峰、陈靖应于本判决生效之日起十五日内向叶显进支付违约金80000元；三、驳回叶显进的其他诉讼请求。案件受理费17,850元，减半收取计8,925元，由叶显进负担4462元，石小峰、陈靖负担4463元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  林建新二〇一七年九月二十日书记员  陈丽安附：本案适用法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。—6——5—