广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初4228号
原告（反诉被告）：佛山市龙之荟文化传播有限公司广州分公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：纪成，职务：董事长。
委托诉讼代理�：覃丽，广东华进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡国良，1974年10月5日，该公司工作人员，联系地址。
被告（反诉原告）：广州市金鹅银滩物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：程军，职务：总经理。
委托诉讼代理人：梁家东，广西金大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭惠明，该公司工作人员，联系地址。
原告佛山市龙之荟文化传播有限公司广州分公司诉被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由审判员张艳独任审判，于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告佛山市龙之荟文化传播有限公司广州分公司的委托代理人覃丽，被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司的委托代理人梁家东到庭参加诉讼。本案现已审理终结�
原告佛山市龙之荟文化传播有限公司广州分公司诉称：2011年，原告租用了芳村长堤路白鹅潭风情酒吧街B段19、20号商铺。被告是代为行使出租管理权的公司。初始合同签5年，以后则合同每年一签，被告一直口头承诺无条件续租。在租赁合同履行期间，原告严格按照合同的约定执行。2015年12月25日，原告接到了被告发来的书面通知书，要求提前终止租赁合同，理由是政府将改造芳村长堤路白鹅潭风情酒吧街，因此不再续租。原告向被告和荔湾区政府信访办了解情况，但得到的答复是并没有政府的改造立项，也没有任何证据证明改造必须终止合同。而且无论改造与否，这条街都是商业用途，都用于出租。被告无正当理由提前终止双方的租赁合同，构成了违约，也侵犯了原告的优先承租权。原告在租赁房屋上投入了高额的装修费用。由于被告的违约和不守信，导致了原告经济损失。原告请求法院判令：1.被告提前解除租赁合同，构成违约，双倍返还租房押金共66064元，并赔偿装修及搬迁损失733936元；2.原告对双方签订租赁合同享有优先承租权（租赁合同号：NO:F2015-07）；3.租金根据双方约定，比照原租金16516元/月，上涨5%，按照17342元/月收取；4.诉讼费用由被告承担。
原告在庭审中撤回第二、三项诉讼请求。
被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司答辩暨反诉称：不同意原告诉讼请求。理由：第一，我公司不存在违约行为，因此不承担违约责任。第二，原告所提出来的双倍返还押金及承担装修损失没有事实和法律依据，并且其提出的证据不足以证明其主张。第三，租赁期届满后，虽经被告多次敦促原告搬离商铺，但原告无理拒绝，甚至从2016年5月始拒交商铺占用费及管理费，至今无偿占用商铺。被告为此提出反诉请求：1.确认原告与被告之间的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》于2016年2月28日终止；2.原告立即将广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目B段19、20号商铺交还被告；3.被告没收履约保证金33032元；4.原告向被告支付2016年5月1日后的商铺占用费和管理费（按商铺租赁调升10%租金及管理费计算即18168元/月，计至原告向被告交还商铺之日止）以及逾期支付利息（按同期银行贷款利率计算）；5.原告承担本案诉讼费用。
原告佛山市龙之荟文化传播有限公司广州分公司针对被告反诉答辩称：被告反诉不成立。第一，双方租赁合同的终止时间为2016年1月24日。第二，由于被告提前解除租赁合同，违约在先，给原告造成了巨大的经济损失，因此，被告要求原告支付履约保证金赔偿没有事实和法律依据。原告已于2015年2月1日将该租赁物腾空，是因为被告�配合接收，没有明确的租赁关系的终止或延续的意思表示，才导致今天的状态，因此，被告所有反诉请求没有事实依据，应当予以驳回。
经审理查明：2015年2月28日,被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》（合同编号NO.F2015-07）约定：乙方向甲方承租位于在广州市荔湾区（原芳村区）长堤街白鹅潭风情酒吧街项目B段19、20号商铺用作商业使用。该物业的建筑面积（含公共分摊面积）约412.5平方米。甲方向乙方进行充分说明：鉴于目前该物业的土地、房屋的规划为临时商铺，物业用地出租方拟收回该土地的使用权，且将面临政府或商业改造等事宜。乙方在签订合同前已经充分了解并清楚该物业的所有情况。租赁期限由2015年3月1日至2016年2月28日止，每月租金12185元、管理费4331元。租金及管理费按月结算，乙方应在�月第10日前缴付当月租金及管理费给甲方。乙方必须向甲方交纳10000元作为水电周转金。合同期届满后乙方缴清一切水电费并无欠缴后，不计利息归还乙方。在合同签订生效之日，乙方需向甲方支付首月租金及管理费16516元。合同签订生效之日，乙方需向甲方交纳履约保证金33032元。履约保证金在租赁期不计利息，在租赁期内履约保证金不能抵偿作租金或其他费用。甲方在租赁期满并结清乙方应缴费用后15天内应将履约保证金本金剩余部分无息退回给乙方。租赁期满须收回该物业，应在租赁期届满之日前不少于六十日书面通知乙方；如该物业继续出租时，同等条件下应予乙方有优先承租权。乙方须按时交纳租金、管理费及本项目其它合理的公摊费用。在第九条第2款约定：租赁期届满甲、乙双方未续订合同或已解除合同时，在租赁期届满（或合同解除、终止）后七天内，乙方应将该物业（含附属设施）完好交还给甲方，如有损坏，乙方应负责赔偿。该物业范围内的一切不动产（包括由乙方后加并嵌固于墙体的设备装置及装饰）均无偿归甲方所有，乙方一律不得拆走和损坏。该物业内属乙方的可动产，乙方应在租赁期满（或合同解除）后七天内搬离项目范围，逾期不搬，则视为乙方放弃所有权，上述财产归甲方所有。在第十条第3款约定：在租赁期内，如因包括但不限于物业用地出租方收回该用地、城市规划、建设及经济发展规划调整等政府及商业行为需要而征收（拆迁）该物业的，本合同自甲方向乙方发出《提前解除租赁合同通知》之日后的第30个自然日时终止。乙方须按第九条第2款约定无条件搬离该物业（因此所产生的费用全部由乙方自行承担），并将该物业（含附属设施）完好无损地交还甲方。在乙方缴清所欠租金、管理费及其他应缴费用后，并且在上述约定的条件和时间内搬离该物业的，甲方在乙方提出申请后3日内一次性将履约保证金、水电周转金无息退回给乙方。双方同意，基于本条款的原因导致合同终止的，双方互不负违约责任，并且乙方不得向甲方提出任何补偿或赔偿的要求。第十一条第3款约定：乙方必须按合同约定按时交付租金、管理费及其它应交纳的费用。如逾期交付，从逾期第七日起，每逾期一日乙方须按应付款项的3%向甲方偿付滞纳金。第4款约定：逾期交付租金、管理费及其它应交纳的费用超过一个月的，则视为乙方违约，所造成的一切损失均由乙方负责；如因此造成甲方发生损失的，由乙方负责给予赔偿。甲方有权随时收回该物业另行出租而不须付任何费用予乙方，有权取得乙方在该物业内的资产以抵偿乙方欠付的费用，并有权没收乙方已交付的履约保证金等一切费用。第6款约定：租赁期满甲、乙双方未续订合同或按第十条第3款的约定需提前解除合同时，如乙方未能在合同终止后七天内交出承租的物业，除须于甲方指定之限期内迁出和补交占用期间之租金及管理费外，乙方须向甲方承担相当于履约保证金的数额加上甲方因此造成的一切经济损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、强制搬离乙方物品的费用等）。
合同签订后，原告向被告支付履约保证金33032元和水电周转金10000元，被告依约将涉案商铺交付给原告使用，双方办理了涉案商铺的《临时经营场所使用证明》。原告向被告支付租金、管理费至2016年4月份。
2015年12月25日，被告向原告发出《终止租赁合同通知》，认为原告所承租的商铺近期将升级改造为白鹅潭创业港项目，租赁期限（即2016年2月28日止）已届满且被告不再续签。被告为�通知原告，依照租赁合同约定，双方已签订的租赁合同、补充协议（若有）将于2016年2月28日终止；请原告于2016年3月7日前（租赁合同解除后7天内）搬离该物业，并将该物业（含附属设施）完好交还给被告。
2016年6月12日，原告向被告发出《租赁合同续签申请》，申请续签合同。
2016年7月13日，被告通过EMS快递向原告发出《通知书》，认为原告与被告之间的商铺租赁合同期限为一年，从2015年3月1日至2016年2月28日止，现租赁关系已经终止，但原告一直拖延交还该商铺。请原告在2016年7月21日前将商铺（含附属设施）交还被告，并付清至实际交还商铺之日止的租金、场地占用费、管理费及水电费等及相关违约金。原告逾期履行上述义务的，被告将采取必要措施维护自身合法权益。原告确认该份《通知书》真实性，但对关联性有异议。
庭审中，本院就原告要求被告赔偿装修损失80万元的诉讼请求询问原告是否对该装修损失申请评估，原告答复不需要。
原告为证明被告与其他租户续签及租金上浮比例的事实，提供《确认函》一份，内容为被告与湘越餐厅租户续签租赁合同，租期为2015年8月1日-2016年7月31日止；在拟定续租的情况下租金标准将按原合同租金标准5%递增等。被告对此不予确认。
被告为证明其无权继续出租案涉商铺的事实，提供了《广州省企业投资项目备案证》，认为该证可说明政府部门核准广州市金鹅同创资产管理有限公司升级改造案涉商铺所在的白鹅潭风情酒吧街项目。原告对此不予认可。
庭审中，对于案涉商铺的现状，原告认为其于2016年3月1日已迁出并口头通知被告接收，并当庭表示同意返还商铺给被告；被告表示同意接收，但认为原告此前并未将房屋�还。
本院认为：原告与被告签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》（合同编号NO:F2015-07）是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应依约严格履行。
关于原告要求被告承担因提前解除合同的违约责任的诉讼请求。被告在2015年12月25日向原告发出的《终止租赁合同通知》，内容为告知原告不再续签合同，合同按照原约定于2016年2月28日终止，要求原告于2016年3月7日前搬离。原告在收到该通知后仍继续使用涉案商铺并交纳租金、管理费至2016年4月份，被告也接受了原告在此期间的租金、管理费。原告在2016年6月12日又向被告发出《租赁合同续签申请》。这些事实足以证明被告发出《终止租赁合同通知》的行为并未引起解除双方租赁合同的法律事实，双方实际上仍在履行合同至2016年2月28日期限届满，至此，双方�间的合同终止。因此，原告认为被告提前解除合同构成违约理由不成立，原告据此要求被告双倍返还押金66064元以及赔偿装修、搬迁损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
鉴于被告在合同期限届满前已明确表示不再续租合同，因此原告在合同期限届满后继续占用案涉商铺的行为构成侵权，依法应向被告支付占用期间的房屋占用费和管理费。原告主张其已于2016年3月1日迁出案涉房屋，但未能进一步举证证明其已和被告办理了交接手续，因此不能视为原告已交还商铺给被告。庭审中，原告表示同意返还商铺给被告，被告也表示同意接收，双方应按此执行。为此房屋占用费和管理费应计算至原告将案涉商铺实际交还给被告之日止，并按原租赁合同约定的租金和管理费标准计付。被告要求按原合同约定的租金及管理费标准调升10%计付依据不足，本院不�支持。另被告主张的逾期支付利息缺乏合同和法律依据，本院亦不予支持。
关于被告要求没收履约保证金的反诉请求，根据合同约定，原告在合同终止后7天内未能交还案涉商铺的，须向被告承担相当于履约保证金的数额。现被告主张没收原告已交纳的履约保证金，符合合同约定，本院予以支持。
因原告自愿撤回确认享有优先承租权和比照原租金上涨5%计算租金的诉讼请求，故本院对原告该两项诉讼请求不作审查及处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条，第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市龙之荟文化传播有限公司广州分公司和被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司于2015年2月28日�订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》（合同编号NO.F2015-07）于2016年2月28日终止。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告佛山市龙之荟文化传播有限公司广州分公司搬出广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目B段19、20号商铺，将上述商铺腾空交还给被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告佛山市龙之荟文化传播有限公司广州分公司向被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司支付自2016年5月1日至实际搬迁之日止的房屋占用费（按每月12185元计算）及管理费（按每月4331元计算）
四、被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司没收原告佛山市龙之荟文化传播有限公司广州分公司已交纳的履约保证金33032元。
五、驳回原告佛山市龙之荟文化传播有限公司广州分公司的全部诉讼�求。
六、驳回被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司的其它反诉请求。
如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5900元、反诉费1053元，由原告佛山市龙之荟文化传播有限公司广州分公司负担6753元，被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一
审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一六年九月三十日
书记员 邱思陵
黄少敏