北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3108号
上诉人（原审原告）周×1，男，1948年11月6日出生。
上诉人（原审原告）张×1，女，1950年3月27日出生。
上列二上诉人之委托代理人周伟，北京市京畿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）闫×1，女，1943年2月7日出生。
被上诉人（原审第三人）王×1，男，1975年7月23日出生。
被上诉人（原审第三人）王×2（兼王×1之委托代理人），男，1973年8月27日出生。
上诉人周×1、张×1、闫×1因返还原物纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第12490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人周×1及周×1、张×1之委托代理人周伟，上诉人闫×1，被上诉人（兼王×1之委托代理人）王×2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年8月，周×1诉至原审法院称：1996年11月16日，我与闫×1签订《房屋出售转让契约》，将房屋卖给闫×1，该院落门牌号为北京市大兴区北臧村镇大臧村臧平街东一条×号（以下简称×号院）。2011年8月18日，原审法院作出（2010）大民初字第2630号民事判决，判决我与闫×1签订的《房屋出售转让协议》无效，闫×1不服上述判决，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）。2011年11月21日，一中院作出（2011）一中民终字第15966号终审判决，驳回上诉，维持原判。后我起诉至原审法院要求闫×1返还我卖给她的房屋及院落。2012年3月1日，原审法院以闫×1没有房屋居住，我可在有证据证明具备返还房屋条件时或在本案争议房屋遇拆迁时另行主张权利，暂不宜判决腾退并返还房屋为由，驳回了我的诉讼请求。我对此判决不服上诉，一中院于2012年5月4日作出民事判决，驳回上诉，维持原判。现事情发生了新的变化：一、闫×1并不是无房居住，她不仅有房居住，而且有房出租，现闫×1自己只住两间房屋，将院落和其他房屋用于出租经营；二、我现在无房屋居住，为了索要争议的房屋，我历经几次诉讼，导致夫妻关系恶化，已于2014年4月11日经原审法院判决离婚，位于大兴区黄村镇观音寺小区的楼房也已经判给前妻张×1，现我在外租房居住，急需返还本案争议的房屋居住；三、闫×1是菜市口百货市场的退休职工，每月都有固定的退休金，且其在庭审中承认自己在市里有房，并于2002年拆迁，得拆迁款90余万元。即便闫×1现在无房居住，也有能力买房或租房，其可以解决自己的居住问题。况且，闫×1将×号院及房屋返还给我，我保证能在判决规定的时间内将几十万的房屋折价款支付给闫×1，这些钱也足够闫×1解决自己的居住和生活问题；四、如果闫×1既不愿租房也不愿买房，暂时无处居住，我愿意先从×号院内的房屋中提供三间房屋无偿给闫×1居住使用至具备腾退条件时止；五、我与闫×1之间的《房屋出售转让协议》已经法院认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同无效后，因该无效合同取得的财产应当予以返还，因此，闫×1应依法将房屋及院落返还，故诉至法院，要求闫×1返还×号院的房屋及院落，王×2、王×1共同承担腾退义务，我同意将上述房屋中南数第一排从西数第一、二、三间房屋提供给闫×1无偿居住至具备腾退条件时止，诉讼费由闫×1负担。
张×1诉称：我与周×1于2014年4月11日经法院判决离婚，离婚时对涉案房产未进行处理，该房产与我存在直接利害关系，故要求作为共同原告参加诉讼，诉讼请求与周×1相同。
闫×1辩称：周×1诉称的事实和理由不属实，我当时只出租了两间房，现早已不出租；周×1称现在自己无房居住，与我没有关系；他们夫妻关系恶化，与本案也没有关系。我不同意返还房屋及院落，也不同意周×1说的让出三间让我无偿使用，诉讼费不同意承担。房子是周×1卖给我的，他给我办的过户手续，我买了快20年了，我们翻建、装修，投入了大量的人力、物力和财力，我现在和孩子没有其他地方住。
王×1、王×2述称：王×2在×号院内长期居住，无其他居所，王×1一周回来住二到三天，其他意见同闫×1的答辩意见。
原审法院经审理认为：周×1与闫×1签订的房屋转让协议已被生效判决确认无效，合同无效后，双方因该协议取得的财产应当予以返还。本案中，闫×1长期居住使用涉案房屋及院落，周×1并未提供明确的证据证明闫×1有其他住房，考虑到闫×1现确无其他房屋居住、周×1亦同意闫×1在部分涉案房屋中居住，且北数第二排、北数第三排、北数第四排房屋均系闫×1建造，故对于涉案院落中北数第一排房屋中东数第一间、第二间、第三间，由闫×1返还周×1、张×1，对于北数第一排房屋中东数第四间、第五间及北数第二排、北数第三排、北数第四排房屋，暂由闫×1继续使用为宜。因闫×1在本案中明确表示对其相关损失不提出反诉，亦不对涉案房屋装修价值进行评估，故对返还房屋涉及的补偿问题，闫×1可另行向周×1、张×1主张。王×2、王×1作为涉案房屋的居住使用人，亦负有返还义务。据此，原审法院于2015年12月判决：一、闫×1、王×2、王×1将位于北京市大兴区北臧村镇大臧村臧平街东一条×号院落中北数第一排房屋东数第一间、第二间、第三间返还给周×1、张×1（于判决生效之日起三十日内履行）；二、驳回周×1、张×1的其他诉讼请求。
判决后，周×1、张×1、闫×1均不服，均上诉至本院。周×1、张×1的主要上诉请求为：同意×号院内中间两排房屋由闫×1、王×1、王×2继续居住使用，要求闫×1、王×1、王×2返还×号院内的北数第一、四排房屋。周×1、张×1的主要上诉理由为：依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，闫×1具有法定的返还义务；闫×1有承租的房屋，其并非无房居住。闫×1的主要上诉请求为：其同意向周×1、张×1返还×号院内的一间房屋，不同意返还该院内的其他房屋。闫×1的主要上诉理由为：其购买×号院内及房屋已近20年，其对院内房屋进行了翻建、装修，投入了大量的人力、物力和财力，且其没有其他住房。王×1、王×2不同意原判，同意闫×1的上诉意见。
经审理查明：周×1与张×1原系夫妻，二人于2014年经法院判决离婚。
1996年11月16日，周×1与闫×1签订《房屋出售转让契约》，约定：周×1将位于北京市大兴区北臧村镇大臧村的北房五间、东西厢房各两间及附属设施以42500元的价格卖给闫×1。1996年11月18日，闫×1取得了北京市大兴县北臧村乡土地管理所颁发的集体土地建设用地使用证。2003年，闫×1在该院落南侧新建南房5间，2005年，闫×1拆除了原有东西厢房，新建北房5间。2008年，闫×1拆除南房5间重建南房、北房各5间；在此期间闫×1对该院落中原有的北房五间进行了装修。现×号院内自北向南共4排房屋，每排各5间，共20间房屋。
2010年，周×1曾将闫×1诉至原审法院，要求确认其与闫×1签订的《房屋出售转让契约》无效。原审法院经审理于2011年8月18日作出（2010）大民初字第2630号民事判决，判决周×1与闫×1于1996年11月16日签订的《房屋出售转让契约》无效。判决后，闫×1不服，上诉至一中院。一中院经审理于2011年11月21日作出（2011）一中民终字第15966号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2012年，周×1将闫×1诉至原审法院，要求闫×1返还×号院及房屋。原审法院经审理于2012年3月1日作出（2012）大民初字第761号民事判决，认为暂不宜判决腾退并返还房屋，周×1可在有证据证明闫×1具备返还房屋条件时或者争议房屋遇拆迁时另行主张权利，并据此判决驳回了周×1的诉讼请求。判决后，周×1不服，上诉至一中院。一中院经审理于2012年5月4日作出（2012）一中民终字第5896号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2013年，周×1以出现新的事由证明闫×1具备返还房屋条件为由再次诉至原审法院，要求闫×1返还×号院及房屋。原审法院经审理于2013年7月24日作出（2013）大民初字第72号民事判决，认为闫×1将部分房屋对外出租，且部分房屋空闲，现周×1同意闫×1在部分涉案房屋中居住为由，并据此判决闫×1将×号院落中北数第一排房屋、第四排房屋返还给周×1，驳回了周×1的其他诉讼请求。判决后，闫×1不服，上诉至一中院。一中院于2013年11月28日作出（2013）一中民终字第12114号民事裁定，裁定：撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第72号民事判决，发回北京市大兴区人民法院重审。重审期间，周×1于2014年2月20日撤回起诉。
另查，本案为发回重审案件。2014年5月，周×1以出现新的事由证明闫×1具备返还房屋条件为由再次将闫×1诉至原审法院，要求闫×1返还×号院及房屋。原审法院经审理于2014年12月19日作出（2014）大民初字第6285号民事判决，判决闫×1将×号院落中北数第一排房屋返还给周×1，并驳回了周×1的其他诉讼请求。判决后，闫×1不服，上诉至本院。本院于2015年6月19日作出（2015）二中民终字第04503号民事裁定，裁定：撤销北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第6285号民事判决，发回北京市大兴区人民法院重审。重审期间，张×1作为共同原告参加诉讼。王×1、王×2作为第三人参加诉讼。
原审审理中，经法院向北京市丰台区房屋管理局调查核实：闫×1名下无产权登记，闫×1身份证住址显示的北京市丰台区玉林东里二区×号的房屋所有权人系北京市大成房地产开发总公司。庭审中，闫×1自述北京市丰台区玉林东里二区×号的房屋系其丈夫生前承租的公租房，其丈夫去世后，现该房屋由其大儿子王×3一家人居住使用。另，原审法院曾向闫×1释明是否对其相关损失提出反诉，并申请对涉案房屋、装修进行评估，闫×1明确表示不在本案审理中反诉及申请评估。原审法院对涉案房院的现场情况进行了勘验、拍照，双方对北数第一排房屋中闫×1的装修情况进行了确认。经询，闫×1、王×1、王×2称：×号院现由闫×1、王×2长期居住使用，王×1每周有二到三天在该院居住。
本院审理中，周×1、张×1明确表示同意闫×1、王×1、王×2继续居住使用×号院内北数第二、三排房屋，仅要求闫×1、王×1、王×2返还×号院内的北数第一、四排房屋。
上述事实，有民事判决书、民事裁定书、北京市丰台区房屋管理局公函及查档证明、勘验笔录、现场照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，周×1与闫×1就×号院内房屋签订的《房屋出售转让契约》已经人民法院生效判决确认为无效合同，故周×1、张×1要求闫×1、王×1、王×2腾退×号院内房屋，于法有据，应予支持。现闫×1、王×1、王×2仅以闫×1购买×号院后对院内房屋进行了翻建、装修及没有其他住房为由，不同意返还房屋的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于周×1、张×1二审期间明确表示同意闫×1、王×1、王×2继续居住使用×号院内北数第二、三排房屋，仅要求其三人返还×号院内北数第一、四排房屋，本院对此不持异议。原审法院判决闫×1、王×1、王×2仅将×号院内北数第一排房屋东数第一、二、三间房屋返还给周×1、张×1，处理有误，本院予以纠正。
关于合同无效后的赔偿损失问题，鉴于经原审法院释明后闫×1明确表示不在本案中提出反诉，故对于合同无效后的赔偿损失问题，闫×1可另行主张。需要指出的是，为防止房屋返还后损失无法确定，闫×1可依法采取必要的证据保全措施。
综上所述，周×1、张×1的上诉请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。闫×1的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院处理结果有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第12490号民事判决第二项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第12490号民事判决第一项为：闫×1、王×1、王×2于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区北臧村镇大臧村臧平街东一条×号院内的北数第一、四排房屋返还给周×1、张×1；
三、驳回周×1、张×1的其他诉讼请求。
一审案件受理费2300元，由闫×1负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费2300元，由闫×1负担（已交纳70元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 马兴芳
代理审判员 高 磊
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 徐方烁