广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终6050号
上诉人（原审原告、反诉被告）：严松付，男，1980年4月20日出生，汉族，住广东省连平县。
委托诉讼代理人：何圳强，广东国龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市顺德区陈村镇文登汽车修配厂，住所地广东省佛山市顺德区。
执行合伙企业事务合伙人：潘世浩。
委托诉讼代理人：何翠婷，广东兴顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘世浩，男，1946年5月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：何翠婷，广东兴顺律师事务所律师。
上诉人严松付因与被上诉人佛山市顺德区陈村镇文登汽车修配厂（以下简称文登修配厂）、潘世浩房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
严松付上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判文登修配厂赔偿严松付65975元；2.潘世浩对文登修配厂的债务承担连带清偿责任；3.撤销一审判决第五项。事实与理由：（一）一审法院认为严松付应承担30％过错责任错误。严松付从事汽车维修及美容服务，经营上需要牌照才能与保险公司合作理赔，开展修车业务。文登修配厂作为汽车维修多年的企业，具有一定名气。严松付是基于文登修配厂的行业实力及品牌力而进驻。严松付一直催促文登修配厂办理牌照，但文登修配厂一直拖延，使严松付无法经营保险理赔业务，导致损失严重。直至2017年11月21日佛山市顺德区陈村镇土地执法整治办公室发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，通知涉案厂房属违建时，严松付才知道文登修配厂一直隐瞒违建事实。现严松付承租的厂房被作为违章建筑拆除，文登修配厂应承担全部责任。（二）一审法院少算严松付二手焗漆房损失5000元。涉案厂房已大部分被拆除，仅遗留二手焗漆房，二手焗漆房在没有使用价值下只能以损耗件的形式处理，故二手焗漆房损失5000元应当获得支持。（三）一审法院认为严松付在拆除前已另觅地址重新经营及可继续留用原来员工，故员工遣散费不是由于合同无效及解除所产生的必然损失，因此驳回严松付的该主张错误。1.严松付从2017年11月21日被通知整改后，便停止营业并到处寻找新址，至2018年2月初才重新营业，严松付在这期间无法预见何时才能重新营业，无奈才与员工解除劳务关系。若非文登修配厂的违建行为被强制整改，严松付也无须离场，因此遣散费损失应由文登修配厂承担。2.由于涉案厂房被强拆整改，严松付的损失远不止上述损失。（四）潘世浩作为文登修配厂的执行合伙人，潘世浩应对文登修配厂的经营责任承担连带责任。（五）严松付不应承担文登修配厂自2017年11月25日至2017年12月27日期间产生的水电费。严松付自2017年11月25日被通知整改后就停止营业，其后并不产生水电费用。根据谁主张谁举证的原则，文登修配厂应提供该部分水电费用的证据。
文登修配厂、潘世浩辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，严松付的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。（一）一审判决严松付承担30%过错责任正确。1.严松付作为完全民事行为能力人，签订涉案合同时没有核查厂房的权属及房产证明，存在过失，其应自行承担相应责任。2.严松付在文登修配厂未能提供权属证明时，即可直接解除《厂房租赁合同》并搬离厂房，但其并未搬离，还装修使用，其至2017年11月21日严松付接到《责令停止（改正）违法行为通知书》之日止，已经实际经营将近9个月并按月支付租金。因此，严松付在知道租赁物存在权属瑕疵的情况下仍继续使用，相关风险应由其自行承担。3.严松付在经营汽车喷涂业务期间，并未办理工商、环保的合法手续，违反合同约定。（二）一审判决认定严松付装修损失总额为24000元正确。严松付与文登修配厂签订《厂房租赁合同》后，对涉案厂房进行装修并经营9个月，装修价值存在折旧，一审法院认定其装修现值为24000元正确。（三）一审判决驳回严松付3万元遣散费的诉讼请求正确。严松付在拆除厂房前已另觅新址重新经营，其完全可以继续留用之前的员工，严松付主张的遣散费并非因合同无效、解除所产生的必然损失。（四）严松付请求潘世浩对文登修配厂的债务承担连带责任没有法律依据。与严松付签订《厂房租赁合同》的主体为文登修配厂，并非潘世浩。文登修配厂为普通合伙企业，潘世浩为合伙人。根据《中华人民共和国合伙企业法》的规定，只有在普通合伙企业对其债务以其全部财产进行清偿的不足部分才由合伙人承担无限连带责任，严松付并未提供证据证明文登修配厂无能力清偿债务，因此严松付的该上诉请求应予驳回。（五）严松付提出其不应承担文登修配厂自2017年11月25日至2017年12月27日期间产生的水电费是对一审判决的错误理解。一审法院并未判决严松付承担该段期间的水电费，而是判决在撤离期间产生的费用按30％的承担比例来承担137元。
严松付向一审法院起诉请求：1.严松付及文登修配厂于2017年2月8日签订的《厂房租赁合同》无效；2.文登修配厂退回厂房按金17668.2元；3.文登修配厂赔偿严松付经济损失65975元；4.潘世浩对文登修配厂的上述债务承担连带责任；5.诉讼费由文登修配厂、潘世浩承担。
文登修配厂向一审法院反诉请求：1.严松付向文登修配厂支付2017年11月25日至严松付履行完毕本案所涉房屋交付手续为止的租金（暂计至2018年2月13日为14723.5元）以及应付未付水电费（自2017年11月25日至2017年12月27日期间产生的水电费456.5元）；2.严松付向文登修配厂支付违约金17668.2元；3.严松付赔偿文登修配厂因恢复本案所涉租赁房屋原状所造成的损失5075元；4.反诉费用由严松付承担。
一审法院认定事实：2001年7月4日，原顺德市陈村镇石洲资产管理有限公司作为甲方与潘世浩作为乙方签订《土地使用合同》一份，约定甲方将位于顺德市某海工业区13号提供给乙方建厂生产经营，并由乙方自行负责出资建设厂房，使用期从2001年8月1日起至2031年7月31日止，为期30年。潘世浩接收上述土地后，在土地上兴建了厂房，但是部分厂房未有办理房地产权证。潘世浩在该地址厂房注册成立了文登修配厂。2017年2月8日，文登修配厂作为甲方与严松付作为乙方签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于佛山市顺德区陈村镇某海工业区13号门口右侧的物业租给乙方作厂房用途使用。租赁物面积为367.7平方米，租期为3年，从2017年2月25日至2020年2月24日止。双方约定租金为5889.4元/月，租金每一个月缴交一次，乙方一次性于每个月1日至5日前缴交本月租金、水费、电费及其他费用给甲方，逾期缴交每天按照欠租额5%计收滞纳金，拖欠租金15天以上甲方有权收回厂房并作违约处理。出租合同的租赁保证金为首月租金的三倍，即17668.2元。签订合同当天，甲方收取乙方17668.2元作为押金和租金5889.4元。合同另约定，乙方可对租赁厂房进行装修，费用由乙方支付，但涉及到改动厂房的主体结构的，乙方需要征得甲方的书面同意后方可施工。并约定对造成环境污染的行业，如电镀业、漂染业、铸造业、冶炼业、噪音大的行业（超过国际标准规定）、有工业烟囱排放的工业等不准经营，发生各种污染由乙方自行负责一切责任。合同第五条约定乙方利用承租厂房进行非法、损害公共利益的活动的，构成违约，需要向甲方支付违约金17668.2元。第六条约定，如该物业因政府建设征用或清拆致使甲方不能履行合同，甲、乙方双方应无条件服从，合同结束，甲方不再对乙方给予其他补偿。合同签订后，严松付向文登修配厂支付了厂房按金17668.2元。严松付并于2017年2月向文登修配厂购买了二手焗漆房，并对租赁的临时厂房进行了装修，但并未对主体结构进行改变，并产生装修费用30975元。严松付使用该厂房以陈村文登钣喷部的名义进行汽车维修及喷漆业务，但是严松付至今未有能够办理工商登记，喷漆业务严松付并未能提供环评验收合格的依据。2017年11月21日，由于文登修配厂租赁给严松付的厂房部分属于违章建筑，佛山市顺德区陈村镇土地执法整治办公室发出《责令停止（改正）违法行为通知书》通知本案租赁厂房属于违建，并被要求于通知日起三日内整改恢复土地原貌。严松付接到通知后自行搬离了涉案的厂房，并遣散了原址工作的员工。2017年12月16日开始，严松付与潘世浩通过微信协商厂房搬迁及相应的赔偿事宜，但是双方并未能谈妥。2017年12月23日，潘世浩通过微信向严松付发出水电费缴费收据，要求严松付缴费。2017年12月24日，政府部门依法拆除了涉案的属于违章建筑的厂房。
再查明，涉案拆除的违章建筑部分为严松付经营的汽车维修车间及钣喷车间。
一审法院认为，本案的争议焦点之一在于涉案《厂房租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。严松付、文登修配厂签订的合同中租赁物建造面积为367.7平方米，其中部分建筑物为未经批准的临时建造，且已经作为违章建筑被依法拆除，故本案严松付、文登修配厂之间签订的租赁合同属于部分有效和部分无效的情形。对于租赁物为已经固定建筑物部分的租赁合同属有效合同，对合同当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行。对于租赁物为未经批准的临时建造的建筑物的租赁合同，为无效合同。对于无效的合同，自始无效；但严松付应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故严松付主张的合同无效的请求，一审法院部分予以支持。关于有效合同部分的建筑物，由于严松付及文登修配厂一直确认严松付已经实际于2017年12月已经搬离，合同实际已经没有继续履行；且严松付租赁文登修配厂厂房的用途为从事汽车维修及喷漆，但是主要用于汽车维修经营的厂房已经作为违章建筑被拆除，严松付租赁厂房的用途已经无法实现，故该部分合同已经实际解除。文登修配厂主张要求严松付支付2017年11月25日之后至办理严松付搬离完毕交付手续止的租金，该主张的前提为严松付有继续实际使用厂房或未经文登修配厂同意搬离厂房而没有清空。但是根据庭审查明，严松付已经实际搬离，文登修配厂、潘世浩提供的照片显示办公区域只有少许沙发之类的存留，基本已经清空完毕。且文登修配厂、潘世浩提供的证据中的通知书也已经明确要求严松付于2017年12月23日前清空厂房，逾期内部物品视为无主物处理。故文登修配厂主张要求严松付支付租金的请求没有依据，不予支持。
本案的另一争议焦点在于双方对于合同无效及解除是否存在过错。本案中，文登修配厂向严松付出租存在瑕疵的租赁物，导致严松付对瑕疵标的物进行装修，后由于瑕疵部分因为违建原因被拆除，致使合同无法继续进行。文登修配厂对合同的解除及无效合同的产生存在过错，应当承担相应的过错责任。文登修配厂、潘世浩辩称严松付在租赁厂房期间擅自改变房屋结构，属于违约。但是根据合同约定，严松付有权进行装修，且只有在改变房屋主体结构的情况下才需要文登修配厂同意，本案中严松付对办公室等只是进行了功能区分隔处理，并未变动房屋结构，故不存在违约情况。但是严松付作为完全民事行为能力人在与文登修配厂签订租赁合同时，未有依照常理核查文登修配厂有无涉租厂房的租赁权限及厂房的房产证明，存在疏忽大意的过失。而在经营汽车喷涂业务期间，也未能取得相应的许可证，未能提供工商、环保部门的合格手续而从事经营，违反了合同的约定，虽然该违约情况不是导致合同无法履行的根本原因，故文登修配厂应当向严松付退还已经收取的保证金17668.2元，但是考虑严松付自身的过错及违约行为，应当适当减轻文登修配厂的责任。故一审法院酌情认定严松付自行承担30%的损失，文登修配厂承担70%的损失。严松付由于对违章建筑物进行装修所产生的费用30975元由于违章建筑被拆除而成为损失费用，该费用应当由文登修配厂承担。但是考虑到严松付装修之后已经实际经营了将近9个月时间，一审法院最终确定装修现值为24000元，故文登修配厂应当向严松付赔偿的数额为16800元。关于严松付主张的工人工资支出情况，一审法院认为招聘员工属于严松付的经营行为，且合同约定严松付经营期间的工资由严松付自行承担。虽然严松付由于涉案厂房拆除无法继续经营，遣散员工支出费用，但是根据文登修配厂、潘世浩提供的证据，严松付已经在拆除前另觅地址重新经营相同产业，其完全可以继续留用之前的员工，而员工离职为其自愿的选择，该费用的支出不是由于合同无效及解除产生的必然损失，不予支持。至于文登修配厂主张的违约金及租金损失的诉请，因租赁中所涉标的物中严松付主要经营场所部分属违章建筑，导致合同无效。因此，文登修配厂要求按照合同约定追究严松付违约金、赔偿租金损失以及恢复原状损失的反诉请求，一审法院均不予支持。关于水电费的主张，该费用是严松付撤离期间产生的费用，按照比例严松付须承担30%，即137元。
关于严松付主张的潘世浩承担连带责任的请求。一审法院认为，与严松付签订租赁合同的主体为文登修配厂，并非潘世浩。文登修配厂为普通合伙企业，潘世浩为合伙人。根据《中华人民共和国合伙企业法》的规定，只有在普通合伙企业对其债务以其全部财产进行清偿的不足部分才由合伙人承担无限连带责任。本案中，严松付并未能提供证据证明潘世浩为合同的实际相对方，也无证据证明文登修配厂无能力清偿债务，故对于严松付主张潘世浩承担连带责任的请求由于依据不足，不予支持。若文登修配厂的财产不足以清偿本案涉案债务时，严松付可另行向潘世浩及文登修配厂的其他合伙人主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十四条、《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、严松付与文登修配厂签订的《厂房租赁合同》中涉及违章建筑租赁部分的租赁合同无效，其余部分有效；二、文登修配厂应于判决发生法律效力之日起十日内向严松付退付保证金17668.2元；三、文登修配厂应于判决发生法律效力之日起十日内向严松付支付赔偿款16800元；四、驳回严松付的其他本诉请求；五、严松付应于判决发生法律效力之日起十日内向文登修配厂支付水电费137元；六、驳回文登修配厂的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为933.04元，反诉受理费减半收取为310.5元，合计1243.54元，由严松付负担243.54元，文登修配厂负担1000元。
二审中，当事人没有提交证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据严松付的上诉意见及文登修配厂、潘世浩的答辩意见，本案二审争议的焦点是：（一）文登修配厂应向严松付支付赔偿款金额问题；（二）潘世浩应否就文登修配厂对严松付的债务承担连带责任；（三）严松付应否向文登修配厂、潘世浩支付2017年11月25日至2017年12月27日期间的水电费137元。
关于争议焦点一。严松付上诉主张文登修配厂应向其赔偿损失65975元，其中包括被拆除的违法建筑物装修损失30975元、二手焗漆房损失5000元、工人遣散费30000元。经审查，对于被拆除的违法建筑物装修损失30975元。涉案违法建筑物因被政府部门依法拆除而无法继续使用，严松付对该违法建筑物投入的装修费用属于严松付的损失。由于严松付在承租该违法建筑物时未尽谨慎注意义务，在文登修配厂未能提供权属证明的情况下仍然租赁该违法建筑物，并将该违法建筑物装修后投入使用，因此严松付对该部分损失存在过错。一审法院根据本案案情酌定严松付自行承担30%的损失，文登修配厂承担70%的损失，公平合理，本院予以维持。又由于该违法建筑物的装修内容已投入使用9个月，一审法院酌定装修现值为24000元并无不当，本院予以维持。对于二手焗漆房损失5000元。严松付为使用该焗漆房向文登修配厂支付对价5000元，由于该二手焗漆房并未拆除，且严松付也实际使用了该焗漆房，严松付上诉主张文登修配厂支付该部分损失没有事实和法律依据，本院不予支持。对于工人遣散费30000元。严松付在未办理涉案厂房相关行政手续的情况下聘请工人从事经营活动，即便严松付支出了该笔遣散费，该笔费用也不是本案合同无效及解除产生的必然损失，因此本院对严松付关于工人遣散费的上诉主张不予支持。综上，一审判决认定文登修配厂应向严松付支付赔偿款16800元，处理正确，本院予以维持。
关于争议焦点二。严松付上诉主张潘世浩应就文登修配厂对严松付的债务承担连带责任。经审查，《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条规定：“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。”第三十九条规定：“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。”文登修配厂为普通合伙企业，潘世浩为该企业合伙人，由于严松付未能提供证据证明文登修配厂没有清偿到期债务的能力，因此本院对严松付的该上诉请求不予支持。
关于争议焦点三。严松付上诉主张其无须向文登修配厂、潘世浩支付2017年11月25日至2017年12月27日期间的水电费137元。经审查，严松付搬离租赁物时未与文登修配厂、潘世浩办理交接手续，但从双方陈述以及佛山市顺德区陈村镇土地执法整治办公室发出《责令停止（改正）违法行为通知书》的时间为2017年11月21日可知，严松付虽然在2017年11月25日至2017年12月27日期间不再从事生产经营活动，但该期间为严松付搬离涉案租赁物的时间段，即该期间水电费为严松付因搬迁所需而产生的。一审法院酌定严松付承担该期间水电费的30%即137元，公平合理，本院予以维持。
综上所述，严松付的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1032.8元，由上诉人严松付负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
审 判 员 潘伟丹
二〇一八年九月十日
法官助理 邱雪碧
书 记 员 许佩珊