宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第1453号
原告（反诉被告）：宁波南苑投资发展有限公司。
法定代表人：乐志明。
委托代理人：庄程巍。
委托代理人：王巧玲。
被告：潘玉秀（反诉原告）。
委托代理人：姜红阳。
委托代理人：郑佩珍。
原告宁波南苑投资发展有限公司为与被告潘玉秀商品房预售合同纠纷一案，于2014年7月28日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员邝荣适用简易程序审理，后因案情复杂于2014年11月26日转为普通程序组成合议庭审理。本案审理中，被告在举证期限内提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2014年9月11日、12月24日公开开庭进行审理，原告的委托代理人庄程巍，被告的委托代理人郑佩珍均到庭参加诉讼，原告的委托代理人王巧玲、被告的委托代理人姜红阳参加第一次庭审。审理期间，原、被告自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。
原告宁波南苑投资发展有限公司起诉称：2010年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告向原告购买位于宁波市鄞州区首南街道鲍家村的新城名苑第1幢32-22号商品房，总价款为1235273元，付款方式为合同签署时被告支付首期房款625273元给原告，剩余房款610000元由被告申请银行按揭贷款。合同签订后，被告如约向原告支付了首期房款，但对于剩余房款被告却未按约向银行申请按揭贷款。2012年7月29日，原告已经取得符合合同约定的交房手续，遂要求被告于第二天前来办理交房验收并支付剩余房款，但被告未予以回应。同月30日，原告获得《房屋所有权证》，产权证上登记的建筑面积为49.46平方米，故被告实际还应支付房款580978元，但被告至今未付。故请求判令：1.被告向原告支付购房款580978元；2.被告向原告支付自2014年7月28日起至实际付清之日止按日万分之五计算的违约金。
被告潘玉秀答辩并反诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》属实，对于价款及支付方式的约定及被告已支付首期房款也属实。合同约定的交房时间为2012年6月30日前，原告直到同年7月29日才通知被告交房，后又因房屋不符合居住条件整改3个月，总共逾期4个月才交房。另外，根据合同第9条和第12条的规定，原告应向被告出示相关文件证明涉案房屋已经具备交付条件，但是原告至今未向被告出示合同约定的交房文件。综上，要求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求判令：1.解除原、被告双方于2010年12月20日签订的《商品房买卖合同》；2.原告立即返还被告购房款625273元，并支付自2012年8月30日起至清偿之日止以本金625273元按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（暂算至2014年8月15日为76908元）；3.原告支付被告违约金31263元。
原告宁波南苑投资发展有限公司针对被告反诉答辩称：原告已经取得了建设工程竣工验收证明，具备了交房条件，涉案房屋的整改是应被告的要求，不是原告私自整改。故要求驳回被告的反诉请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.《商品房买卖合同》1份，用以证明原告与被告签订房屋买卖合同的事实；
2．宁波市鄞州区房地产开发项目备案证明书（复印件）1份，用以证明原告所建房屋已经符合交付条件的事实；
3．交房通知书（复印件）1份，用以证明原告向被告发送通知书要求支付余款及办理交房手续的事实；
4.房屋所有权证1份，用以证明原告已经获得了房屋产权证，涉案房屋的实际面积为49.46平方米，被告尚需支付剩余房款
580978元的事实；
5．浙江省建设工程规划核实确认书、环保部门审批意见、宁波市鄞州区房屋建筑工程竣工验收备案表各1份、宁波市公安消防支队建设工程消防验收意见书2份，用以证明规划部门、公安消防部门、环保部门等部门出具了认可文件，被告开发的位于宁波市鄞州区首南街道鲍家村新城名苑项目已于2012年7月27日取得建设工程竣工验收备案证明，具备商品房正常使用的基本条件，符合合同约定的商品房交付条件的事实；
6.商品房预售许可证1份，用以证明涉案房屋开发商名称为南苑新城酒店，合同中约定的房屋用途为办公用房；
7．宁波市鄞州区民政局鄞民（2009）200号文件（复印件，与原件核对无异）1份，用以证明原告拟交付给被告的房屋与合同中约定的名称一致，都为新城名苑的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.整改后的交房通知书1份，用以证明原告在合同约定的交房日期4个月后才通知被告交房的事实；
2.照片1组，用以证明原告拟交付被告的房屋原来的窗户为固定窗，不符合居住条件，后来经过整改变成推拉窗的事实；
3.平面图1份，用以证明签订房屋买卖合同时的房屋和实际交付的房屋是不一致的，以及整改之后没有验收报告的事实。
上述证据，原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：
对原告提交的证据1，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据2，经庭后与原件核对，被告对真实性无异议，但认为双方签订的合同中约定的项目名称为新城名苑，而该备案证明上的项目名称为南苑新城酒店，本院对该证据的真实性予以确认。对原告提交的证据3，被告对真实性无异议，该通知书被告已经收悉，但被告是在2012年7月30日才收到该通知书，即使第二天再去办理交房，被告的逾期交房已经超过30天，按照合同约定被告可以因此解除合同，本院对该证据的真实性予以确认，关于交房时间，原告当庭提供了《新城名苑验收交接表》1份，在日期一栏签署的日期为21012年7月30日，被告代理人姜红阳也认可交接单上的字为其所签，故本院对原、被告双方于2012年7月30日进行了房屋交接的事实予以确认。对原告提交的证据4，被告对真实性无异议，但认为原告还需要提供其他文件证明其已经符合交房的条件，本院对该证据的真实性予以确认。对原告提交的证据5，被告对真实性无异议，对关联性和待证目的有异议，被告认为工程规划图里没有显示被告所购买的第一幢楼的相关信息，不能证明被告所购买的该幢房屋通过了规划确认；环保部门的审批意见只是初审意见，而不是工程竣工后的验收意见，而且涉案房屋是精装修住宅，该意见中未涉及，不能证明涉案房屋已经通过了环保部门的验收；竣工验收备案表及消防验收意见书上显示的地址和项目名称都与涉案合同中约定的不一致，前者的地址为宁波市鄞州区泰康中路667号，而后者为宁波市鄞州区首南街道鲍家村，前者的项目名称为南苑新城酒店，后者为新城名苑，该两项证据与本案无关联；且原告在对涉案房屋进行整改后未经有关部门的验收，不能证明已经达到了交付条件。综上，被告认为涉案房屋尚未达到交付的条件。本院对该组证据的真实性予以确认，对待证目的在说理部分阐述。对原告提交的证据6，被告对真实性无异议，但认为涉案房屋的实际用途为住宅，本院认为，双方在《商品房预售合同》中明确约定了涉案房屋的用途为办公用房，故本院对涉案房屋的用途为办公用房的事实予以确认。对原告提交的证据7，被告认为真实性由本院予以核实，该文件中的房屋面积与涉案房屋所在的工程的建筑总面积是一致的，但是房屋的四至被告认为无法确认，经庭后与原件核对，本院对该份证据的真实性予以确认，对涉案房屋的名称为新城名苑的事实予以确认。
对被告提交的证据1，原告对真实性无异议，但认为原告对窗户的整改是应被告的要求，被告在交给原告的验收交接表上面写上了整改要求，验收交接表上显示的时间是2012年7月30日，当时就在办交房手续了，不存在原告逾期4个月交房，本院对该份证据的真实性予以确认，但是验收交接表上显示是被告在交房验收时对门窗提出了整改的要求，落款时间为2012年7月30日，被告也认可了验收交接表为其本人填写，故本院对原告于2012年7月30日向被告交房的事实予以确认。对被告提交的证据2，原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，对涉案房屋的窗户现在为推拉窗的事实也予以确认。对被告提交的证据3，原告对真实性无异议，但是认为仅通过该平面图纸，无法反映出窗户的情况，本院对该份证据的真实性予以确认，但该平面图不能反映出涉案房屋的窗户是固定窗还是推拉窗，故对证明目的不予认定。
根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2010年12月20日，原、被告签订编号为200904430324《商品房买卖合同》一份，约定由被告向原告购买位于宁波市鄞州区首南街道鲍家村新城名苑第1幢（32-22）号商品房，建筑面积共50.65平方米，总价款1235273元。其中合同的第七条付款方式及期限为：买受人采取银行按揭方式付款，首期房款人民币
625273元，应于本合同签署的同时支付给出卖人；剩余房款人民币610000元，买受人申请银行按揭贷款。第八条买受人逾期付款的违约责任为：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）。①逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十条出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）。①逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。上述合同签订后，被告于2010年12月20日向原告支付了首期房款625273元。2012年7月29日，涉案房屋所在项目取得竣工验收备案表，同日，原告向被告寄送了交房通知书。7月30日，原告获得《房屋所有权证》，产权证上登记的被告所购房屋建筑面积为49.46平方米，被告实际还应支付房款580978元，当天，被告收到该通知书并到原告处办理交房。被告对房屋进行查验后，提出要将房屋的窗户由固定窗改为推拉窗，并要求原告于一周内答复。后原告根据被告的要求对涉案房屋的窗户进行整改，整改工作于2012年10月结束，原告于2012年10月9日向被告寄送了付款收房通知，被告对房屋进行了查验。被告至今未向原告支付房屋余款580978元，涉案房屋也未予交付。
本院认为：本案的争议焦点为涉案房屋是否已经具备交付条件？被告逾期交房是否超过30天，被告可否据此解除合同？合同履行过程中，何方违约，该如何承担违约责任？
关于涉案房屋是否已经具备交付条件，原告向本院提交的浙江省建设工程规划核实确认书、环保部门审批意见、宁波市鄞州区房屋建筑工程竣工验收备案表、宁波市公安消防支队建设工程消防验收意见书证明涉案房屋已经具备了交付的条件，被告提到的规划图里无涉案房屋的信息，因该规划图中只是对部分楼房进行了列举，虽然没有列举涉案房屋所在的楼，但是确认书中写明了地址及总面积，整个项目已经通过了规划确认，涉案房屋所在的楼也必然通过了规划确认；竣工验收备案表上已经明确了在2012年7月27日，宁波市鄞州区住房和城乡建设局已经收到了消防、环保等部门出具的认可文件，也只有具备了上述材料原告方才能获得竣工验收备案。对于被告所称的地址与项目名称不一致，宁波市鄞州区民政局鄞民（2009）200号文件中明确了新城名苑项目的四至，即东至河流，西南至规划道路，北至泰康中路，且该验收备案表中施工许可证号一栏为“330227200910130101”，与双方所签订的《商品房买卖合同》中约定的一致，可以认定该竣工验收备案表就是对涉案房屋所属工程作出的。对于被告关于涉案房屋为住宅，原告应提供《住宅质量保证书》的辩称，因双方在合同中明确约定了涉案房屋为办公用房，因此本院对该辩称不予采信。另外，被告称原告对涉案房屋的窗户进行整改后未再次经过相关部门验收不符合交付条件的意见，因原告对涉案房屋的整改系应被告要求，且不涉及到主体结构或设计的更改，无需再行验收，被告在整改后已经再次对涉案房屋进行查验，并未就整改提出意见，故本院对被告的该项意见亦不予采信。综上，本院认为，涉案房屋工程已经经过工程竣工备案登记，且已经经过了被告的验收，符合交房条件。
关于被告是否能够解除涉案合同，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，合同约定，原告应在2012年6月30日前交房，逾期交房超过30日后，被告有权解除合同。根据原告提交的证据，涉案房屋已在2012年7月29日取得了建设工程竣工验收备案证明，具备了交付的条件。原告于2012年7月29日通知被告交房，被告于2012年7月30日到原告处办理交房手续，原告实际逾期交房天数为30天，并未达到合同约定的解除条件。被告在2012年7月30日现场办理交房时，只是提了相关的整改意见，并未提出要解除合同。而原告系根据被告的要求对房屋进行整改，2012年10月9日，原告通知被告办理付款收房手续，被告查验了整改后的房屋，也未就整改提出意见。对房屋的部分整改致迟延交房的原因不应归责于原告，故对被告关于原告逾期交房时间应算至2012年10月9日的意见，本院不予采纳。既然原告交房的逾期天数未超过30天，被告就无权解除涉案合同，且原告也不同意解除，因此，本院对被告要求解除涉案合同的主张不予支持。现合同并未解除，涉案房屋也已具备交房条件，原告主张继续履行合同，要求被告支付剩余房款580978元的主张于法有据，本院依法予以支持；反之，对于被告要求返还购房款625273元并支付利息的主张，本院不予支持。
关于违约责任的问题，原告于2012年10月9日通知被告支付剩余房款办理交房手续，被告至今未向原告支付剩余房款，显然已构成违约，原告要求被告支付自2014年7月28日起至实际付清之日止按日万分之五计算违约金的诉讼请求于法有据，但被告辩称违约金过高。本院认为，被告延期支付剩余购房款已构成违约，理应按照双方约定支付违约金，但双方约定的违约金过分高于被告延期支付剩余购房款对原告造成的合理损失，故本院参照中国人民银行同期同类贷款利率的一点三倍以未付购房款为基数支持自2014年7月28日至履行之日止的违约金，其余部分不予支持。对于被告要求原告支付违约金31263元的主张，因原告无正当事由逾期交房30天，显然也构成违约，按照合同约定应该向被告支付逾期违约金5627.46元（以已交房款625273元为基数，按日万分之三计算）。而之后原告应被告的要求对房屋进行整改致房屋交付向后推延，其责任不在原告，被告据此主张原告承担相应的违约金无合法依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告潘玉秀支付原告宁波南苑投资发展有限公司房款
580978元；
二、被告潘玉秀支付原告宁波南苑投资发展有限公司逾期付款违约金（以580978元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的一点三倍自2014年7月28日起算至判决确定履行之日止），限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、原告宁波南苑投资发展有限公司支付被告潘玉秀违约金
5627.46元；
上述一、三项进行折抵，被告潘玉秀尚需向原告宁波南苑投资发展有限公司支付房款575350.54元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告宁波南苑投资发展有限公司其他本诉诉讼请求；
四、驳回被告潘玉秀其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件本诉受理费9610元，反诉受理费5567元，由原告宁波南苑投资发展有限公司负担150元，被告潘玉秀负担15027元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 周伟平
代理审判员 邝 荣
人民陪审员 李富国
二〇一五年一月二十九日
代书 记员 何悦儿