陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终2615号
上诉人（原审被告）ＸＸ，男，1986年8月6日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。
委托代理人郑勇丽，陕西维恩律师事务所律师。
委托代理人刘如画,陕西维恩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑水娥，女，1962年7月8日出生，汉族，住陕西省蒲城县。
委托代理人荆孟强，陕西云德律师事务所律师。
委托代�人孙亚锋，陕西云德律师事务所律师。
原审第三人姚肖卫，男，1980年12月26日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。
上诉人ＸＸ因与被上诉人郑水娥、原审第三人姚肖卫房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第03221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房屋系郑水娥与其丈夫于军友生前夫妻共同财产。2014年4月26日，郑水娥之夫于军友死亡。在郑水娥子女均表示放弃继承的情况下，郑水娥遂作为其夫的合法继承人继承涉案房屋。2014年7月25日，涉案房屋登记在郑水娥名下，房屋所有权证号为西安市房权证雁塔区字第××号。
姚肖卫系郑水娥之夫的侄女女婿。郑水娥因急需贷款，欲委托姚肖卫办理抵押贷款。2014年9月26日，陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证民字第009616号公证书（HT：0077910），对郑水娥委托姚肖卫代为办理涉案房屋的抵押贷款等事宜进行公证。该公证书载明，姚肖卫的委托权限为：1、代为签订银行的借款合同、抵押合同、借款借据等相关文件；2、代为办理上述房产抵押登记等相关手续，签订相关文件；3、代为开设银行账户领取贷款；4、代为前往房地局签署相关文件；5、代为办理赋予债权文书强制执行效力的公证事宜，并领取公证书。委托期限为自委托书签署之日起至委托事项办完为止。该委托公证办理后，郑水娥将其身份证及涉案房屋的房产证交姚肖卫保管，但姚肖卫一直未给郑水娥办理以涉案房屋作抵押的银行贷款。
2014年10月31日，依据双方认�的委托公证书，姚肖卫以郑水娥委托代理人身份代替郑水娥与ＸＸ签订《房地产买卖契约》，约定郑水娥将涉案房屋以1400000元的价款出售给ＸＸ，郑水娥于当日向ＸＸ交付涉案房屋。该公证书载明的出具单位为陕西省西安市汉唐公证处，出具日期为2014年10月13日，证号为（2014）陕证民字第009616号（HT：0077991）。该公证书载明姚肖卫的委托权限为：1、在符合依法出售的前提下，代我办理涉案房屋的买卖交易手续；代为签署涉案房屋的买卖合同；2、代为到房地产交易管理部门办理涉案房屋产权转移、过户等相关事宜；3、代为办理与出售涉案房屋相关的物业管理、水电、燃气、暖气费、公共维修基金等交接手续；4、协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件；5、相关售房款由姚肖卫代为领取。委托期限为自委托书签署之日起至委托事项办完为止。2014�10月31日，ＸＸ为支付购房款与案外人中国邮政储蓄银行有限公司西安市北关支行（以下简称“邮政储蓄北关支行”）签订《个人购房借款及担保合同》，向案外人邮政储蓄北关支行借款1250000元。同时，因案外人要求将贷款支付至郑水娥的银行账户，姚肖卫遂将郑水娥的身份证交给ＸＸ，ＸＸ用郑水娥的身份证在案外人邮政储蓄北关支行处开立银行账户。案外人邮政储蓄北关支行在签订合同当日将1250000元贷款支付于郑水娥账户。同日，姚肖卫继续以郑水娥代理人的身份代替郑水娥与ＸＸ共同向西安市产权产籍管理中心申请涉案房屋所有权转移登记，并向西安市产权产籍管理中心提交公证书及房屋所有权证原件等。2014年11月12日，涉案房屋登记至ＸＸ名下。之后，姚肖卫将郑水娥的身份证、虚假的涉案房屋产权证退还郑水娥。涉案房屋一直�向ＸＸ交付，但ＸＸ在涉案房屋所在物业公司将房屋所有人进行更名。2015年3月17日，郑水娥从物业公司处得知涉案房屋业主更名为ＸＸ，郑水娥遂携带姚肖卫归还的房产证前往西安市房地局进行查询，得知自己名下房屋已被姚肖卫过户至ＸＸ名下，而双方在买卖时向西安市房地局提交了虚假的委托公证书。此外，在查询中，郑水娥因持有虚假房产证被西安市公安局莲湖分局庙后街派出所带走接受调查，姚肖卫得知此事后前往该派出所，承认虚假的房产证系其在外购买。此后，郑水娥、ＸＸ、姚肖卫及姚肖卫就涉案房屋买卖一事多次协商未果。协商中，ＸＸ陈述因姚肖卫向其借款，其为借出款项得到保障，要求姚肖卫将涉案房屋过户至其名下。2015年4月13日，郑水娥诉至本院，要求确认合同无效。2015年4月17日，郑水娥以产权纠纷为由在西安市产权产籍管理中心提出涉案房屋的异议登记。
另查，2014年10月31日，姚肖卫以郑水娥的名义与ＸＸ另签订《借款合同》，借款总金额为750000元，借款期限为2014年10月31日至2015年1月31日。同日，姚肖唐公证处调取（2014）陕证民字第00卫向ＸＸ出具收条，收条载明“收到现金40000元，转账710000元整”。2015年2月16日，姚肖卫再次以郑水娥的名义与ＸＸ签订《借款合同》，借款总金额为200000元，借款期限为2015年2月16日至2015年3月15日。同日，姚肖卫向ＸＸ出具收条，收条载明“收到现金180000元，转账20000元”。
在审理过程中，本院前往陕西省西安市汉唐公证处调取（2014）陕证民字第009616号公证书。经查，该公证书于2014年9月26日作出，系郑水娥委托姚肖卫办理涉案房屋抵押贷款所进行的委托公证，并非姚肖卫与ＸＸ签订《房屋买卖契约》时依据的委托公证书。同时，本院前往银行进行调查。经查询，案外人邮政储蓄北关支行于2014年10月31日将1250000元支付至郑水娥名下的银行活期账户。同日，ＸＸ在中国邮政储蓄银行股份有限公司华县赤水镇营业所将1250000元转入其在该营业所的活期账户，又通过自己的账户向姚肖卫的账户转入707800元，即姚肖卫在2014年10月31日收条收到的部分款项。
庭审中，ＸＸ陈述其对姚肖卫提供的虚假委托公证书不知情，贷款银行对涉案房屋的评估价为1500000元至1600000元。在签订房屋买卖合同当天扣除税费后现金支付郑水娥的购房款1250000元。而姚肖卫陈述委托公证书为ＸＸ伪造，其在签订房屋买卖合同当天只收到了向ＸＸ的借款并用于自用,未交给郑水娥。郑水娥陈述其并未收到任何款项。
郑水娥诉称，其与于军友系夫妻关系，在二人婚姻关系存续期间共同拥有位于西安市雁塔区纬一街曲江六号小区5号楼5栋20301号房屋（以下简称“涉案房屋”），建筑面积173.85平方米，房屋产权证的权属证号为西安市房权证雁塔区字第××号。2014年4月26日，于军友因病突然病逝，生前未留任何遗嘱，经郑水娥与其子女商议，女儿于璐、儿子于凡自愿放弃对该套房屋的继承权，由郑水娥一人对上述房产进行继承。2014年7月18日，郑水娥向西安市房屋产权产籍管理中心申请将上述房产登记过户至其名下。2014年7月25日，上述房产依法过户登记至郑水娥名下，房屋产权证的权属证号为西安市房权证雁塔区字第××号，郑水娥享有该房产的完全所有权。2015年4月初，郑水娥所在小区物业突然对郑水娥所居住的涉案房屋停水、停电，经�物业交涉，并在西安市房屋管理局查询后得知涉案房屋被他人进行非法交易后登记在ＸＸ名下。郑水娥认为，ＸＸ与姚肖卫共同伪造郑水娥委托书、伪造公证书，在郑水娥不知情的情况下对郑水娥所属房产进行不正当交易，非法买卖郑水娥所属房产，严重的侵害了郑水娥的合法财产权益。现请求法院依法确认郑水娥与ＸＸ签订的《房地产买卖契约》无效，ＸＸ退还郑水娥所属房产，为郑水娥办理房屋过户登记，并承担本案诉讼费。
ＸＸ辩称，姚肖卫通过中间人找到ＸＸ，欲以1400000元出售涉案房屋，还向ＸＸ出具了两份公证文书以证明其为郑水娥合法代理人。而姚肖卫出具的公证书为陕西省西安市汉唐公证处作出，对姚肖卫的代理人身份、委托人身份、代理事宜及权限进行了公证证明。因此，姚肖卫属于有权的合法代理，姚肖卫作为买卖房屋、办理房屋过户手续的有权代理人，与ＸＸ签订的合同符合合同有效的要件。郑水娥虽称其对姚肖卫出卖房屋不知情，却没有对姚肖卫的代理身份、权限提出异议而直接认为合同无效，并无事实依据。同时，ＸＸ在签订合同后已经支付了房屋对价，姚肖卫在作为郑水娥的代理人与办理房屋产权过户手续时，向房屋产权登记机关提供了郑水娥的身份证原件、房屋产权证书原件、公证书原件等有效证件，经房屋产权登记机关严格的审核程序，涉案房屋才过户登记在ＸＸ名下。由此可以看出，郑水娥对房屋出售之事完全知情，ＸＸ已经善意取得该房屋所有权。综上，姚肖卫有权代理郑水娥签订房屋买卖合同，ＸＸ已按照约定履行了付款义务，且办理完毕房屋过户手续。ＸＸ应为涉案房屋的合法所有人。郑水娥要求合同无效及返还房屋无事实和法律依据，应当予以�回。
姚肖卫述称，首先，因其向ＸＸ借款，ＸＸ欺骗其称将房子过户于ＸＸ名下才能办理抵押贷款。并且在房地局办理房屋过户时，双方的合同为空白合同，事后姚肖卫才知晓双方签订的为房屋买卖合同。姚肖卫从未有出卖房屋的意愿。因此，其与ＸＸ之间不存在房屋买卖的事实。其次，虽合同约定的房屋交易价格是1400000元，但姚肖卫与ＸＸ之间的借款实际只有650000元，并且现已经偿还完毕。姚肖卫至今未收到ＸＸ支付的1400000元购房款。此外，其当时确实出具了两份公证书，一份是郑水娥委托姚肖卫到银行办理房屋抵押贷款的公证书，另一份委托姚肖卫买卖房屋的公证书确系ＸＸ伪造，姚肖卫签写了郑水娥的签名并捺印。综上，姚肖卫同意郑水娥的诉讼请求。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议的焦点为姚肖卫以郑水娥的名义与ＸＸ签订的《房屋买卖契约》是否合法有效及ＸＸ是否为善意第三人从而取得涉案房屋所有权。关于本案争议的第一个焦点问题即姚肖卫以郑水娥的名义与ＸＸ签订的《房屋买卖契约》是否合法有效，本案中，姚肖卫与ＸＸ依据委托公证书签订房屋买卖协议，将郑水娥所有的涉案房屋向ＸＸ出售，但经本院的调查及姚肖卫、ＸＸ的陈述，郑水娥曾委托姚肖卫以涉案房屋在银行办理抵押贷款事宜并进行公证，并未委托姚肖卫出售涉案房屋并公证，双方签订买卖合同时依据的委托公证书为虚假公证书。因此，姚肖卫以郑水娥名义出售涉案房屋的行为系无权代理行为，且其代理的买卖行为在事后也未得到郑水娥的追认，故姚肖卫以郑水娥名义与ＸＸ签订的房屋买卖契约依法为无效合同。关于本案争议的�二个焦点问题即ＸＸ是否为善意第三人从而取得涉案房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”之规定，首先，从法庭调查可知，ＸＸ明知姚肖卫并非该房屋的合法所有人。其次，房屋买卖契约中涉案房屋的售价为1400000元，明显低于ＸＸ当庭自行陈述的贷款银行的评估价。并且，ＸＸ当庭陈述在签订买卖合同当天其以现金的形式向姚肖卫支付购房款，但经查，ＸＸ以郑水娥身份证办理银行卡取得银行贷款当日，并未将该款项直接交付给姚肖卫，而是从其控制的郑水娥银行账户中将该款项直接转入自己名下的银行账户，之后ＸＸ也仅向姚肖卫支付了707800元，并未支付合同约定的1400000元。并且，在签订合同之后，姚肖卫与郑水娥均未向ＸＸ交付涉案房屋，ＸＸ也未积极主动实际控制涉案房屋，现涉案房屋仍由郑水娥居住使用，此情形明显违背房屋交易的一般常理。此外，ＸＸ与姚肖卫之间还存在借款合同，ＸＸ亦承认其向姚肖卫支付的所谓购房款实为借款，姚肖卫同时承认其未向郑水娥支付任何款项。由此可见，ＸＸ作为受让人购买涉案房屋时并非善意第三人，且就买卖涉案房屋并未向郑水娥支付合理的对价，依法不能取得涉案房屋的所有权。而郑水娥作为涉案房屋的合法所有人，依法有权追回自己所有的房屋，故其请求ＸＸ协助郑水娥将涉案房屋转移登记于其名下的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。而涉案房屋一直未向ＸＸ交付，ＸＸ并未实际占有故郑水娥请求ＸＸ退还涉案房屋的诉请，没有事实依据，本院不予支持。至于ＸＸ称其向姚肖卫支付的购房款，实为其出借于姚肖卫的借款，与郑水娥无关，亦与本案属不同法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条判决如下：一、第三人姚肖卫以原告郑水娥名义与被告ＸＸ于2014年10月31日签订的《房地产买卖契约》无效。二、被告ＸＸ于本判决生效之日起三十日内协助原告郑水娥将位于西安市雁塔区纬一街曲江6号小区5号楼5栋20301号房屋过户登记至原告郑水娥名下。三、驳回原告郑水娥其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元由被告ＸＸ承担，因原告已预交，被告应于履行上述义务时一并支付原告。
宣判后，ＸＸ不服向本院提起上诉称，一、一审判决认定基本事实不清，证据不足．2014年10月姚肖卫通过中间人找到ＸＸ，因为姚肖卫的亲戚郑水娥急需资金周转，欲借款100万元，愿将西安市雁塔区纬一街曲江6号小区5号楼5栋20301号房屋作为借款抵押物，姚肖卫向ＸＸ提供了该房屋产权人即本案郑水娥的身份证原件，房产证原件，委托公证文书原件（公证号：HT0077910）。因借款金额较大，且姚肖卫出具的HT0077910号公证文书仅�权其代为向银行借款办理抵押手续，ＸＸ不同意借款，后经姚肖卫与ＸＸ协商，ＸＸ愿意买卖该房屋，但要求姚肖卫必须出具合法有效的一切相关手续，随后姚肖卫向ＸＸ出具了郑水娥的身份证原件，房产证原件，委托公证文书原件两份（公证号：HT0077910，HT0077911），并于2014年10月31日签订《房地产买卖契约》，在西安市房屋产权管理中心提交了一切相关手续，办理了房屋产权过户手续，将西安市雁塔区纬一街曲江6号小区5号楼5栋20301号房屋登记过户至ＸＸ名下。2015年4月ＸＸ被西安市莲湖区庙后街派出所传唤询问，ＸＸ才得知姚肖卫伪造假的房产证，向郑水娥隐瞒房屋被买卖的事实，此时ＸＸ与郑水娥多方沟通，才了解郑水娥对HT0077911号公证文书不知情，但房屋早已登记在ＸＸ名下，房屋买卖已经完成，此后郑水娥向西安市房产交易管理中心申请了房屋异议登记并向西安市雁塔区法院提起了诉讼。综上：1、一审法院认为涉案房屋一直未交付给ＸＸ，是错误的，本案争议房屋已经交付至ＸＸ：一审法院混淆了动产与不动产在物权法上的区别，不动产的交付要件有法律明确规定，依据《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”一审法院认为ＸＸ未居住就是未交付，是混淆了与动产交付的本质区别。实际ＸＸ已经在买卖时由姚肖卫交付了房屋钥匙，房屋已经过户登记在ＸＸ名下，房屋已经履行了不动产的特殊交付。2、一审法院未履行职责，将本案涉及的刑事犯罪移交司法，查清HT0077911号公证文书的造假事实，就认定是姚肖卫与ＸＸ双方共同提交假公证文书，属于认定事实不清：姚肖卫当庭承认自己假造房产�，ＸＸ并不知道，ＸＸ也提交了电子证据，证明是第三人向其提供的HT0077911号公证文书并一同到房地局办理房屋过户手续，查清事实，但一审法院未履行职责，在证据不足的情况下就直接认定是姚肖卫与ＸＸ共同提供了假公证文书是严重的事实错误。3、一审超出原审原告的诉讼请求审查第三人提出的借款事实，严重违反了司法程序，本案为房屋确权案件，一审依据第三人提供郑水娥无效复印件将ＸＸ支付的房屋对价认定为借款，混淆本案事实，从而认定ＸＸ未支付合理对价是严重错误的：ＸＸ与第三人在买卖合同签订之前，经过多次协商，ＸＸ与第三人最终达成买卖协议，期间议价过程漫长繁杂反复多次，借款合同并没有生效，第三人出具的借款合同为复印件，不能作为认定案件事实的依据。且本案是房屋确权案件，一审将第三人提出的借款事实纳入一审审理范�严重违反了法定程序。第三人作为公证文书中授权的代收款人，向ＸＸ出具的收条，是房屋价款，第三人提出的借款关系与本案没有任何因果关系，但一审认定为借款，没有事实依据和法律依据。4、一审中ＸＸ提交证据证明已经支付了95万房屋对价，另契税15万，共计110万，但一审法院却认定ＸＸ仅支付了房屋价款707800元，是严重的事实错误。5、姚肖卫的造假事实及庭审供述均可证明ＸＸ未房屋的善意买受人，姚肖卫的述称疑点众多，前后矛盾，但一审法院并未查清，就认定ＸＸ不是善意的，没有事实依据：郑水娥当庭承认向姚肖卫提供了房产证原件，身份证原件，HT0077910号公证文书直至房屋过户至ＸＸ名下之后，同时姚肖卫当庭承认自己假造房产证原件返还郑水娥是为了掩盖卖房的事实，姚肖卫当庭又称自己在空白合同处签字，不知道合同内容，通过庭审发问�肖卫承认自己识字认字，知道签订的是房屋买卖合同，矛盾之处众多。姚肖卫长期持有郑水娥房产证原件，身份证原件，HT0077910，HT0077911号公证文书，ＸＸ绝对有理由相信姚肖卫为有权代理人，买受房屋时是善意的。一审判决认为姚肖卫没有向郑水娥支付任何款项，因而认定ＸＸ是非善意的没有任何法律依据。姚肖卫的陈述矛盾之处众多，对该案的认定有重大影响，但一审未积极查明矛盾事实的因由，就认定ＸＸ非善意是严重错误的。二、一审判决适用法律错误．1、一审判决将姚肖卫的代理行为认定为无权代理行为是错误的，姚肖卫的代理行为是典型的表见代理行为．郑水娥当庭承认向姚肖卫提供了房产证原件，身份证原件，HT0077910号公证文书直至房屋过户至ＸＸ名下之后才予以返还，姚肖卫持有郑水娥的房产证原件，身份证原件，HT0077910号，HT0077911号公证文书�西安市房产交易管理中心依法进行了签订契约，面签视频等一系列行程序，将本案争议房屋依法过户至ＸＸ名下。至此，ＸＸ有理由相信姚肖卫为有权代理人，HT0077911号公证文书在提交给银行，房地局时，作为行政机构没有识别出该公证文书为假公证文书，更不能依赖于ＸＸ作为一个普通公民有识别能力，姚肖卫提交了众多的原始证件，足以让ＸＸ作为买受人有理由相信姚肖卫为有权代理人。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”一审法院混淆了无权代理与表见代理的法律概念，姚肖卫的代理行为应当为表见代理，该代理行为有效，而不是无权代理。2、一审判决因确认无权代理行为而认定房屋买�合同无效是错误的，两者没有任何法律上的因果关系，更没有任何法律依据，无权处分的行为不影响买卖合同的效力，本案房屋买卖合同是有效的。《中华人民共和国合同法》对合同的效力有强制性的规定，对合同的效力应当严格按照法律规定确定。《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的情形做出了严格的规定，一审判决确认合同无效的原因是因为姚肖卫无权代理，该理由不符合法律规定，因无权代理而认定合同无效是错误的。姚肖卫在持有如前所述的若干原始证件的期间内和ＸＸ签订了《房地产买卖契约》，经过了行政机关要求的一切合法程序，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，无论姚肖卫的代理行为是否为有权代理，均不影响合同的效力，姚肖卫与ＸＸ签订的买卖合同为有效合同。3、一审判决对善意取得制度中ＸＸ未支付合理对价的认定是错误的，ＸＸ支付了合理对价，对涉案房屋是善意取得。本案涉案房屋是在市场竞争下的公平自由交易行为，并不违反其他公共利益，评估价略高于实际成交价是一般正常现象，且评估公司当时并未出具书面评估报告，口头告知双方大概的评估价为150万至160万的价格来作为交易时买卖双方参考的标准，一审法院认为合同签订时房屋价格为140万，明显低于150万的预估价，盲目将ＸＸ如实陈述的交易中定价的事实来源，作为是否支付房屋合理对价的标准毫无法律依据。如前所述，姚肖卫出具的收条和转账凭证证明ＸＸ已经支付房屋价格95万，所有税费15万，共计110万。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”姚肖卫与ＸＸ签订的《房地产买卖契约》约定的价格为140万元，是法律规定的交易时的价格，该价格应该作为是否支付合理对价的标准，由于房产交易属于大额买卖，不能一次支付完毕的情形属于正常的市场交易行为，ＸＸ已经支付的房屋价款属于合理的价格．一审判决将ＸＸ已经支付的房屋价款认定其一部分为借款，一部分为房款，没有事实依据，更没有法律依据。综上所述，房屋买卖属于大宗市场交易行为，竞价过程漫长，交易经过繁缛，善意取得制度是为了保护交易安全《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条也明确了无权处分不影响合同的效力，也是为了保护交易相对人，本案姚肖卫与郑水娥属于亲属关系，不能因其双方信任的割裂而任意损害ＸＸ的合法权益。故ＸＸ认为一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律严重错误，现请求1、请求二审法院撤销(2015)雁民初字第03221号民事判决书判决，依法改判，确认ＸＸ为西安市雁塔区纬一街曲江6号小区5号楼5栋20301号房屋的合法所有权人；2、一、二审诉讼费用全部由郑水娥承担。
郑水娥辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据确凿。一审法院并未将本案涉及款项分成房款和借款两部分，一审认定的是ＸＸ和姚肖卫之间的借款，ＸＸ在上诉状中提到的支付了部分房屋对价，与一审判决不符。2、ＸＸ认为向郑水娥支付95万对价，与ＸＸ在一审庭审自相矛盾。3、郑水娥至今为止没有收到过任何有关房屋对价的款项；ＸＸ在上诉状中提到由姚肖卫委托收款的情形，根据一审法院调查举证，当时ＸＸ自行用郑水娥的身份证办了一张储蓄卡，并将ＸＸ声称主张的购房款项从银行转至郑水娥的卡上，ＸＸ在邮政储蓄贷款125万，存到郑水娥卡里，然后又取走，我们没有见到一分钱的房款，请求驳回上诉，维持原判。
姚肖卫辩称，我跟ＸＸ之间属于借贷关系，我借了ＸＸ75万，是他私人借给我的，ＸＸ用郑水娥的名义在银行贷款125万，其中给了我75万借款，剩下的钱转到他自己账户上了。郑水娥给了我房产证、身份证、户口本，委托我用房子抵押贷款，通过中间人介绍认识ＸＸ，ＸＸ讲他可以贷款，但是要把房子抵押到他名下，由他去做贷款，后来贷了125万，郑�娥给我出了以房做抵押的委托书，并做了公证，ＸＸ说这个委托书用不成，只能把房子抵押过户到他名下，要重新公证，然后我就告诉郑水娥，她不同意，说房子只能抵押不能过户，然后我就问ＸＸ还有其他办法没，ＸＸ说把第一份公证书给他其他不用管了，过了三四天，ＸＸ给我了一份2014年10月13日委托售房的公证书，让我把这个公证书、房产证的等手续带着办理过户抵押手续，我就跟他去房管局办了过户抵押手续。然后签订了2014年10月31日的买卖契约，郑水娥和我的名字都是我签的。中间隔了一段时间，ＸＸ说贷款只贷了60万，自己再给我15万，总共借给我75万。当时交给我的房产契约是空白的，我签了名字留了电话，房款没有付。认为一审判决正确，意见维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实属实。
本院认为，第三人姚肖卫与ＸＸ依据伪造的授权委托手续及公证文书签订《房地产买卖契约》，将郑水娥所有的涉案房屋向ＸＸ出售，并将涉案房产登记至ＸＸ名下，本案的争议焦点是该《房地产买卖契约》是否有效。ＸＸ上诉称，姚肖卫持有郑水娥的房产证原件、身份证原件及公证文书，其有理由相信姚肖卫为有权代理人，姚肖卫的代理行为构成表见代理，其已支付了房屋合理对价，对涉案房屋系善意取得，认为《房地产买卖契约》应属有效，请求依法改判确认其系涉案房屋的合法所有权人。因郑水娥曾委托姚肖卫以涉案房屋在银行办理抵押事宜并进行公证，该公证书载明郑水娥委托姚肖卫以涉案房屋在银行办理抵押贷款事宜，并未委托姚肖卫出售涉案房屋，对此ＸＸ与姚肖卫均是明知的，现ＸＸ与姚肖卫均称虚假授权委托手续及公证文书系对方伪造。因姚肖卫与ＸＸ签订了两份借款合同，借款金额共计95万元，在《房地产买卖契约》的履行过程中，ＸＸ在原审法院当庭陈述在签订买卖合同的当天，其以现金的形式向第三人支付了购房款，但经查实ＸＸ以郑水娥身份证办理银行卡取得银行贷款当日，并未将款项直接支付给姚肖卫，而是从其控制的郑水娥银行账户中将贷款125万元直接转入自己的银行账户，之后仅向第三人姚肖卫支付了707800元作为给姚肖卫的借款，后姚肖卫向其还款70余万元，ＸＸ并未支付涉案房屋的购房款。上述行为结合ＸＸ在原审中陈述因姚肖卫向其借款，其为了借出款项得到保障，要求姚肖卫将房屋过户至其名下，第三人姚肖卫亦未按照郑水娥之委托权限以郑水娥所有的涉案房屋到银行办理抵押贷款，而是为了自己资金周转用以向ＸＸ借款。故姚肖卫、ＸＸ利用伪造的公证文书，签订《房地产买卖契约》并将涉案房屋登记至ＸＸ名下，损害了他人利益，符合恶意串通的构成要件。依照《中华人民共和国合同法》第52条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效之规定，原审法院认定姚肖卫以郑水娥名义与ＸＸ于2014年10月31日签订的《房地产买卖契约》无效是正确的。由于ＸＸ在房屋的买卖过程中并非善意且未支付房屋对价，故其上诉认为第三人姚肖卫的代理行为构成表见代理，其系善意取得的理由亦不能成立。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由ＸＸ承担。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 朱利安
审判员 李美红
二〇一六年五月二十六日
书记员 孙 妍