吉林省东辽县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东辽民重字第1号
原告：辽源市中易房地产开发有限公司，地址辽源市矿电大街105号。
法定代表人：钟明，该公司经理。
委托代理人：苏胜齐，该公司职员，特别授权。
委托代理人：张雪海，吉林辽东律师事务所，律师，一般代理。
被告：梁宇洲，住所地吉林省东辽县，东辽县房产所职员。
委托代理人：徐永平，吉林首华律师事务所，律师，一般代理。
第三人：中国工商银行股份有限公司辽源东方红支行
负责人：苏大恒，该行行长。
委托代理人：卢立新，该行市场营销部经理。
委托代理人：于跃进，中国工商银行股份有限公司辽源市分行法律部经理。
原告辽源市中易房地产开发有限公司（以下简称中易公司）诉被告梁宇洲、第三人中国工商银行股份有限公司辽源东方红支行（以下简称工行东方红支行）合同纠纷一案，本院受理后，依法于2014年4月22日由刘懿担任审判长，与审判员贾荣、刘家敏组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中易公司法定代表人钟明未到庭，委托代理人苏胜齐、张雪海到庭，被告梁宇洲及委托代理人徐永平到庭，第三人工行东方红支行负责人苏大恒未到庭，委托代理人卢立新、于跃进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年11月27日，被告在原告处购买2号楼117-217门市房一套（小房），面积71.18平方米，单价2300元，房款163714元，进户费5000元，住房维修基金3559元，总计172273元。被告付现金60000元，用该房屋在第三人中国工商银行股份有限公司辽源东方红支行抵押贷款110000元，合计给付170000元，尚欠原告2273元。2007年1月，被告要求将小房换一套101.48平方米的门市房（大房），1月25日。双方签了大房的预售合同，合同单价2300元，房款233404元，被告应向原告交付小房并补差价63404元，因被告无钱，只补交了13400元，被告尚欠原告60835元。原告履行换房合同，将大房交付被告，被告却否认换房合同，拒不向原告交付小房。故原告诉至法院，请求依法确认原、被告口头换房合同合法有效，判令被告向原告交付小房（白泉镇金府综合楼2号楼117-217号）或赔偿损失，并承担诉讼费。
被告梁宇洲辩称：原告的诉讼请求不明确，该小房的所有权归梁宇洲所有。小房换大房的事实最终不存在，因为小房换大房，刚开始有个想法，但最后梁宇洲把房款全部给齐，经东辽县人民法院（2011）东辽民初字第421号民事调解书调解，原被告双方不存在债权债务关系，被告对小房享有所有权已经东辽县人民法院（2012）东辽民初字第722号民事判决书依法确认，原告没有任何证据证明梁宇洲欠原告60835元及小房子，综上，原告称被告欠原告6万元及小房子的事实证据不足，建议法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人答辩称：工商银行东方红支行不应该成为本案的第三人，工商银行东方红支行向梁宇洲贷房款具有合法的形式要件，贷款是合法有效的。
经审理查明，2006年11月27日，原告中易公司与被告梁宇洲同时签订两份房屋买卖合同，合同价格分别为2000／㎡及2300／㎡，买卖房屋为白泉镇金府综合楼2号楼117-217号（小房），中易公司为梁宇洲开具了142360元的发票，梁宇洲打了2273元物业维修基金款的欠据。2006年11月29日，梁宇洲按2000／㎡的房屋买卖合同缴纳了小房契税7118元并依此合同办理了小房房照，2006年12月13日，梁宇洲在第三人工行东方红支行以小房为抵押签订抵押贷款合同，贷款11万用以偿还房款。2007年1月25日，原告中易公司与被告梁宇洲再次同时签订两份房屋买卖合同，买卖房屋为白泉镇金府综合楼2号楼105-205号（大房），合同价格也分别为2000／㎡及2300／㎡，中易公司为梁宇洲开具了202960元的收据，2007年2月5日，梁宇洲持两份记载换房事实的证明以二房屋差价到税务部门补交了3030元大房契税。2012年3月8日，梁宇洲办理大房产权登记。
上述事实有原告营业执照及工商登记、民事起诉状及两份证明、小房及大房商品房预售合同、梁宇洲打的欠据、公安机关询问笔录、契税纳税申报表、代管（监）开发票申请审批表、小房及大房契税完税证、梁宇洲的身份证复印件、大房收据及小房发票、大房及小房房照、小房房产登记薄及大房房屋所有权存根、工商银行个人借款担保合同、小房他项权利证、原被告庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点有两点，一、双方是否存在事实上的换房行为？二、
四份房屋买卖合同如何认定？
关于双方是否存在换房行为，一、两份证明是被告梁宇洲在东辽县人民法院（2009）东辽民初字第35号民事案件的审理过程中提交我院的，该证据是梁宇洲在办理二房屋差价契税时出具给税务部门证明计税金额时使用的。在庭审过程中，梁宇洲对证明的真实性亦予以认可，而两份证明记载的内容分别是：“梁宇洲在我公司开发的金府综合楼买门市房2#楼117-217#现更换为105-205#原117-217#退还。”及“梁宇洲在我公司开发的金府综合楼买门市房2#楼117-217#现更换为105-205#原117-217#办理房照作废。”证明下盖有东辽县房地产交易所及辽源市中易房地产开发有限公司的印章。二、邵锐男及郭长军在公安机关的询问笔录均证实换房事实的存在，虽然邵锐男作为原告公司职员，其陈述证明力较弱，但郭长军作为税务机关工作人员与原、被告双方均无利害关系，其在公安机关调查取证时所作的陈述具有可信性，而郭长军的询问笔录也佐证了换房事实的存在。三、梁宇洲小房缴纳税费7118元，大房应缴纳税费10148元，但实际缴纳3030元，大房缴纳的税费正是二房之间差价应缴纳的税费，庭审中，被告答辩称存在有小房换大房的想法，所以才用小房的税顶大房的税款，后来钱交齐了才不存在换房的事实。被告对最初存在换房想法并以此纳税的事实并不否认。四、本案中，原、被告于2006年11月27日签订小房买卖合同并开具了发票，而2006年12月13日被告才在第三人处抵押贷款11万用以偿还小房房款，存在先开发票后付款的情况，被告对此并不否认，并称大房也是如此，只是后来把大房欠款全部还上了。而原告否认收到过大房购房款，被告对偿还大房房款的事实也并未提供证据予以证明。
综合梁宇洲在税务部门出具的证明、郭长军的询问笔录、大房纳税情况、原被告庭审陈述及双方交易习惯，可以形成一个完整的证据链条，相互印证，足以认定原、被告之间存在口头换房合同。
关于四份房屋买卖合同的问题，本案中原、被告先签署了两份小房买卖房屋合同并已经实际履行，原告认为被告按照2300元／㎡的买卖合同给付了17万小房房款，而被告则称按照2000元／㎡的买卖合同给付的小房房款142360元，根据现有证据无法确认双方合同的具体履行金额。原告称是为了配合被告规避税费才做低了房价，原告作为出售方明知做低房价规避税费的受益方是梁宇洲且自愿签署该买卖合同，在交易过程中，税务部门会对交易价格即纳税基数进行审核，如果低于市场价格，会按市场价格进行审税，本案中梁宇洲在房管部门备案登记及到税务部门缴纳税费均为价格为2000元／㎡房屋买卖合同，该合同价格符合市场价格且是双方真实意思表示，并未违反国家法律法规的相关强制性规定，根据现有证据无法认定具体履行金额的情况下，本院对在房管部门备案登记及到税务部门缴纳税费的2000元／㎡小房买卖合同予以确认。后签署的两份大房买卖合同，因原、被告间不存在大房买卖真实意思表示，对两份大房买卖合同，本院不予确认。
本案实为互易合同纠纷，因原、被告置换的标的物系房产且已在第三人处抵押，应订立书面合同，并经抵押权人同意，但由于原告作为房屋的置换方已履行了交付房屋的义务，被告也已接收该房屋并办理了产权登记，并且原告同意代为清偿被告的贷款债务以消灭抵押权，此情形符合《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，故本案合同双方主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。双方应当按照合同约定和法律规定，全面、及时履行各自的义务。在庭审中原告中易公司明确诉讼请求为交付房屋，并自愿为被告梁宇洲向第三人工行东方红支行代为清偿银行借款。原告行使清偿权利后可向被告另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告辽源市中易房地产开发有限公司与被告梁宇洲口头换房合同有效；
二、被告梁宇洲在东辽县白泉镇金府综合楼2号楼117-217号房屋抵押权消灭后立即向原告辽源市中易房地产开发有限公司交付该房屋；
案件受理费100元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审判长 刘 懿
审判员 贾 荣
审判员 刘家敏
二〇一四年六月十六日
书记员 刘晓航