辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终1577号
上诉人（原审被告）：李振清，男，1963年7月19日出生，抚顺现住抚顺市望花区。
委托诉讼代理人：李娇，女，1977年7月4日出生，汉族，住抚顺市望花区。
被上诉人（原审原告）：沈阳黎明物业管理有限公司，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：王立国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨雪姣，该公司员工。
委托诉讼代理人：彭爽，该公司员工。
上诉人李振清因与被上诉人沈阳黎明物业管理有限公司（简称黎明物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李振清的委托诉讼代理人李娇，被上诉人黎明物业的委托诉讼代理人杨雪姣、彭爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李振清上诉请求：一、撤销一审判决，改判物业费由一级降至三级，返还物业公司多收取上诉人的物业费560元；二、本案诉讼费由物业公司承担。事实和理由：一、黎明物业未执行前期物业管理协议，执行协议条款不到位，故我拒绝交物业费。二、前期物业协议涉嫌合同欺诈，要求索赔。本小区物业服务费带电梯是1.5元，扣掉电梯费是1.15元，显然是一级物业费的收费标准，依据《2016新物业法收费标准》，一级物业费收费标准包括8项基础条件，如小区封闭、不少于小区住宅总建筑面积千分之三的物业管理服务用房、绿化率35%以上、绿化休闲活动中心场地1500平方米以上、专用固定停车泊位每3户1个、固定活动馆所300平方米以上、固定体育活动场馆不少于二项设施等等。按照这个收费标准，黎明物业勉强够三级标准，因此被上诉人在合同中虚假提高收费价格，收费价格不合理，构成合同欺诈。综上，请求二审依法改判。
黎明物业辩称，被上诉人为上诉人等业主提供物业服务有合同约定、也有服务事实，如期缴纳物业费是上诉人的义务。上诉人所称的基础条件未达标均属于小区硬件设施不健全，并非是物业公司后期投入服务的范围之内。综上，一审判决正确，请求二审维持一审判决。
黎明物业向一审法院起诉请求：被告李振清现居住在抚顺李石经济开发区滨河路临湖街68-3号3栋1单元1203住房一处，归原告实施物业管理，原告物业管理按照辽宁省物价局规定收费，每平方米1.5元。被告住房面积93.34平方米，从2015年1月28日起至2017年11月30日止，共计欠物业费4774元，此费用原告多次催要未果。因此，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令被告支付所欠的物业费4774元；案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：抚顺大商房地产置业投资有限公司与黎明物业签订了三份《物业服务委托管理合同》，选聘黎明物业为大商顺景小区提供物业管理服务，期限分别为2014年11月1日至2015年10月31日，2015年11月1日至2016年10月31日，2016年11月1日至2017年10月31日。双方约定，业主应于办理入住之日起按年度交纳物业服务费用。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅：1.5元/月·平方米（含电梯费）。合同期满前1月，业主大会尚未成立或成立但未肩负起业主大会的职责，双方应继续履行合同条款协议。后双方签订了一份《补充协议》，约定自2017年10月31日起，黎明物业继续提供服务至2017年11月30日。被告李振清的房屋位于抚顺经济开发区临湖街68-3号3栋1单元1203号，建筑面积93.34平方米。被告李振清自2015年1月28日起至2017年11月30日期间的物业费未交纳。
一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案黎明物业与抚顺大商房地产置业投资有限公司签订的《物业服务委托管理合同》合法有效，黎明物业按照合同约定履行了对大商顺景小区的物业管理服务义务，被告李振清作为小区的业主应当受到该合同的约束，有义务交纳物业费。因被告李振清从2015年1月28日起至2017年11月30日期间的物业费一直未交纳，故原告要求被告交纳2015年1月28日至2017年11月30日期间的物业费主张合理，本院予以支持，具体金额为4774元。关于被告辩称的原告公司注册地在沈阳，其未在抚顺进行工商登记，属于非法经营，且原告未经招投标程序进驻小区，收取物业费缺乏依据一节，原告未经招投标程序仅是程序上的瑕疵，但基于原告对小区实施了物业服务管理，被告即应当交纳物业服务费，因此，被告的该项抗辩没有法律依据，本院不予支持；关于被告辩称的原、被告仅签订了一年的《前期物业管理合同》，到期后未再续签，故原告要求交纳入住一年以后的物业费不合法一节，双方在一年后虽未再续签合同，但基于原告与开发公司之间签订的三份《物业服务委托管理合同》及《补充协议》，原告对小区实施了物业管理，作为接受物业服务的业主即应当交纳物业服务费，因此，被告的该项抗辩没有法律依据，本院不予支持；关于被告辩称的原告物业收费标准过高，收费标准与其服务水平不相适应，原告物业服务不到位一节，因物业公司依据合同为业主提供的是一种有偿服务，业主要为享有物业服务支付一定的费用。业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已缴费的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益。黎明物业在物业服务过程中虽然存在个别问题，但并不构成根本违约，尚未到达业主可以拒交物业费的情况，故对于被告的抗辩本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告李振清于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳黎明物业管理有限公司物业服务费4774元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李振清承担。
二审中双方当事人的举证、质证意见没有根本性改变，本院对原审查明的事实予以确认。二审庭审后，本院到案涉楼盘进行现场勘查，现场情况如下：没有见到保安在小区内巡逻，楼道内有电灯掉落、墙皮脱落、门禁失灵以及小区监控录像不全（据物业公司工作人员称部分监控设备处于维修中）等现象。本院同时也到了相邻小区即德商花园进行查看（德商花园小区的收费标准也是每平每月1.5元），现场所见德商花园小区大门口有物业服务人员的专用房屋，进入小区内看到6、7名保安、保洁人员在小区内活动。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、案涉《物业服务委托管理合同》是否构成合同欺诈？二、黎明物业提供物业管理服务是否到位？物业公司主张按每月每平方米1.5元收取物业费是否合理？
关于焦点一，案涉《物业服务委托管理合同》是开发商即抚顺大商房地产置业投资有限公司与被上诉人所签订，此合同的双方对该合同的效力并未提出异议。现上诉人主张该合同构成合同欺诈，即其认为该合同的签订未考虑广大业主的权益，物业收费不合理等，《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；…….”第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”，根据上述法律规定，合同欺诈请求权的当事人首先应为合同一方当事人，而本案上诉人不是案涉《物业服务委托管理合同》的当事人。其次，以欺诈为由主张合同无效的，需要符合该合同损害国家利益的要件。综上，上诉人作为合同之外第三人主张该合同构成欺诈，法律依据不充分，该项上诉请求本院无法支持。
关于焦点二，黎明物业以上诉人等业主拒缴物业费为由起诉了诸多业主，业主在诉讼中主要抗辩的理由是黎明物业服务不到位，为考察被上诉人提供物业管理服务的具体情况，本院进行了现场勘察，并且本院也对相同物业收费标准的德商花园小区也进行了查看，现场所见被上诉人提供的物业管理和服务确实存在不尽如人意的诸多问题，相比之下，同样物业收费的德商花园小区有许多值得被上诉人学习改进的地方。因黎明物业服务管理不尽如人意，导致小区业主对物业公司有意见而拒绝缴纳物业费，黎明物业对此应吸取教训并改进工作。考虑到被上诉人确实为业主提供了一定的物业管理服务，而且小区内有部分业主已缴纳了物业费，为平衡业主之间、业主与物业公司之间的利益，本院对合同约定的物业费标准进行适当调整，综合确定上诉人按照合同约定物业费标准的85%缴纳物业费。
综上，一审判决事实清楚，但判决处理结果不当，本院应予调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初311号民事判决；
二、于本判决发生法律效力之日起十日内，上诉人李振清给付被上诉人沈阳黎明物业管理有限公司物业服务费4057.9元（4774元X85%＝4057.9元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人李振清负担85元，被上诉人沈阳黎明物业管理有限公司负担15元。
本判决为终审判决。
审判长 宫颖& # xB;
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一八年八月二十一日
书记员 张 崇