广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四初字第2504号
原告沈晓颖，女，1987年12月出生，汉族，住（略）。
委托代理人赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
被告广州市亿泉投资置业有限公司，住所地（略）。
法定代表人（略）。
委托代理人伍红、刘冠中，均系广东金山石律师事务所律师。
原告沈晓颖诉被告广州市亿泉投资置业有限公司（以下简称亿泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年12月18日公开开庭进行了审理。原告沈晓颖及其委托代理人赵少伟、被告亿泉公司的委托代理人刘冠中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈晓颖诉称：原告于2010年10月26日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于广州市天河直街（略）房的房屋，成交价4003090元。合同约定2012年4月30日前被告需向原告交付符合交楼条件的商品房。签署合同后，原告按约定支付了所有房款。2012年4月26日，原告收到被告的收楼通知书。原告按被告建议的收楼时间于2012年5月2日前往收楼，但被告在收楼前并未向原告出示合同约定的验收文件，也未向原告出示《建设工程竣工验收备案表》等文件。因此，原告当场拒绝收楼，并要求被告履行出示义务。另外，经验房，原告发现被告交付的房屋装修存在很多问题，原告当场要求被告整改，但被告对于原告的异议一直置之不理。事后，原告通过向规划局查询知悉，被告于2012年6月12日才向规划部门申请办理规划验收手续，但由于违反规划、出现违章建筑，故至今尚未通过验收。被告的行为已经违反双方签订的《商品房买卖合同》及国家相关法律法规。为此，特起诉请求判令：1、被告向原告支付迟延交房违约金（每日按4003090元的万分之五计付，从2012年5月1日起计至被告取得上述房屋的《工程竣工验收备案表》及被告符合购房合同第15条约定的交房条件并通知原告收楼之日止）；2、被告承担本案的诉讼费。
被告亿泉公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告已在约定时间内完成涉案商品房的工程建设，被告因为亚运会停工的原因而未能及时办理相关验收及审批，对未能如期交房没有过错，交房期限应顺延5个月。1、被告已经按照合同约定完成涉案商品房建设、顺利竣工，并如期通知原告收楼，原告因对涉案商品房的装修装饰、基础设施、公共配套有异议而拒绝收楼不符合合同约定，该异议期间不应视为被告迟延交楼，被告不应承担违约责任。2、被告履行合同期间，正值广州召开亚运会、亚残会期间，根据广州市人民政府命令，涉案工程被迫于2010年9月30日至2010年12月22日停工，由于2010年12月22日已是农历冬至，施工人员已回家准备过年不愿返工，导致涉案工程直至2011年2月15日才恢复正常施工。上述事件均为政府行为，被告无法控制和避免，也无法预见政府及公用事业部门对规划、消防、环保、人防、供电、供水、通邮进行审批的具体时间，因此，有关违约责任的起算时间应当顺延5个月。如今，涉案房地产项目除规划验收正在办理中，以及永久供水需等待规划验收合格尚未办理外，其他审批及证明文件均已取得。二、原告主张的违约金明显过分高于造成的损失，请法院依法予以适当减少，并按照广州市房管局房地产租赁管理所公布的广州市2011年房屋租金参考价计算应付违约金。根据广州市房地产租赁管理所公布的广州市2011年房屋租金参考价，位于天河直街的涉案房屋每月每平方米租金为40元，即原告的实际损失为每平方米40元，而涉案房屋的单价为每平方米3、4万元，如按每天万分之五计算，被告就涉案房屋每月每平方米支付的违约金高达450元-600元，超出原告的实际损失十倍以上。因此，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，请求法院依法予以适当减少，按广州市房地产租赁管理所公布的广州市2011年房屋租金参考价计算，且迟延交房违约金应截止至被告取得建设工程规划验收合格证的2012年12月7日。
经审理查明：被告是位于广州市天河区天河直街（略）商品房的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》［编号为：穗房预（网）字第20100698号］。
2010年10月26日，被告（甲方／卖方）与原告（乙方／买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定：乙方向甲方购买（略）房［房屋地址：天河区天河直街（略）房（以下简称案涉房屋）］，建筑面积共138.98平方米，其中，套内建筑面积114.52平方米，共有分摊面积约24.46平方米。该商品房以套出售，总金额4003090元；甲方同意乙方按分期付款方式支付房款；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）房屋交付：甲方应当在2012年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条）延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十五条）房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对；（第十六条）交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；等条款。《合同》中注明的被告注册及通讯地址均为广州市天河区天河直街（略）。《合同》附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）乙方逾期付款或未交清合同约定的其它各种费用；（3）市政规划改变、政府行为、法律法规及法令政策的变更、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或克服的异常天气、异常地质状况等；因建设工程质量监督机构、规划、公安消防、人防、环保等政府部门原因导致甲方无法取得相关认可文件或者准许使用文件的，或者因公共服务单位原因导致甲方无法按时取得永久供水、供气、供电、通邮等证明文件的，不视为甲方违约，甲方有权顺延交楼时间，同时甲方有义务采取其他补救措施；等条款。
《合同》签订后，原告付清全部购楼款4003090元，被告于2010年12月1日开具相应发票给原告。
2012年4月27日，被告作出致原告的《（略）收楼通知书》，通知原告于2012年4月30日到（略）售楼部办理收楼手续。原告确认其于2012年5月1日收到上述通知书，并于2012年5月2日前往指定地点办理收楼手续，但因现场被告未能依照合同约定出示相关文件，且案涉房屋也存在装修质量问题，故其拒绝收楼。2012年5月2日，原告还向被告递交了《收楼异议函》，陈述其拒绝收楼的原因，要求被告向原告出示《合同》约定的相关文件的原件及提供加盖被告印章的复印件，并表示案涉房屋存在质量问题。
2012年10月29日，原告提起本案诉讼。
2012年12月14日，本案被告在本院立案受理的（略）商品房的另案纠纷的庭审中当庭出示《建设工程规划验收合格证》（载明广州市规划局于2012年12月7日核定案涉房屋所在楼盘—（略）规划验收合格）。
在本案审理中，被告提供了《工程竣工验收报告（建筑工程）》，《建设工程消防验收意见书》，《人防工程专项竣工验收备案意见书》，供水供气、供电、通邮的永久使用证明等证据用于证明案涉房屋已具备交付使用的条件。其中，广州市自来水公司于2013年1月8日出具的《永久水表安装完毕证明书》显示案涉房屋所在的天河区天河直街（略）的永久水表于2013年1月5日安装完毕。原告确认《合同》约定的交楼条件中，永久供水手续直至2013年1月8日才办妥，供气、供电等其他手续在此前已符合交楼标准，并据此认为迟延交房违约金应计至2013年1月8日止。
2013年1月12日，原告办理了案涉房屋的收楼手续。
另查明，广州市人民政府于2009年9月8日发布《关于发布2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的通告》，规定：为保障2010年广州亚运会亚残运会期间（以下简称亚运会亚残运会期间，即2010年10月25日至2010年12月22日）空气环境质量，在亚运会亚残运会期间，所有施工工地停止以下施工作业：土石方工程、混凝土浇筑、拆除施工、余泥渣土建筑垃圾清运、夜间施工……等工作；市建设、交通……等有关部门要结合各自职能，抓紧制订具体管理细则，确保本通告有关措施落到实处。2010年1月29日，广州市人民政府发布《关于2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的补充通告》，规定亚运会亚残运会期间的起止时间由2010年10月25日至2010年12月22日调整为2010年9月30日至2010年12月22日。2010年8月30日，广州市城乡建设委员会以穗建质（2010）1188号《关于印发〈关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知〉的通知》，规定亚运会亚残运会期间，未经建设行政主管部门复核同意，全市产生扬尘、噪声的工地不得施工作业，并对受理工程开工复核的范围、管理分工、保障措施等作出详细规定。
本院认为：原、被告签订的《合同》及其附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应自觉履行。
合同签订后，原告将合同约定的全部购楼款交付给被告，已履行了付款义务，被告亦应将符合交付条件的案涉房屋交付给原告使用，否则应依约承担逾期交楼的违约责任。根据合同约定，被告应在2012年4月30日前交付房屋，且交房时应出示建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》，规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等。本案中，被告虽书面通知原告于2012年4月30日前往（略）售楼部办理收楼手续，但被告当时仍未取得《建设工程规划验收合格证》，案涉房屋不具备合同约定的交楼条件，原告拒收案涉房屋有理。
关于亚运会、亚残运会期间政府决定工地停工能否成为被告迟延交楼的免责事由的问题。因政府部门出台上述相关文件的时间早于原、被告双方的签约时间，即被告在签约时已明知上述停工令，理应合理安排其施工时间及进度，被告以此作为其迟延交楼的免责事由，缺乏理据，本院不予采纳。
从现有证据和双方当事人的陈述看，案涉房屋于2013年1月8日具备交付使用的条件，因此，逾期交楼违约金应计至2013年1月8日止。原告主张计至2013年1月8日止，本院予以支持。
关于被告辩称《合同》约定的按已付购楼款4003090元的每日0.05%计付违约金的标准过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，按照《合同》约定的按已付购房款4003090元的每日0.05%的标准计算，被告每日支付的逾期交楼违约金约为2001.55元（4003090元×0.05%），确实存在过高情形。综合本案案情，遵循公平合理原则，本院将上述违约金标准酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上述违约金应自2012年5月1日起计至2013年1月8日止。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市亿泉投资置业有限公司向原告沈晓颖支付逾期交楼违约金（以4003090元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年5月1日起计至2013年1月8日止）。
二、驳回原告沈晓颖的其他诉讼请求。
如果被告广州市亿泉投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告沈晓颖加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8840元，由被告广州市亿泉投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈晓琼
人民陪审员 曹效清
人民陪审员 康国安
二〇一三年三月十九日
书 记 员 李佳琦
蒲肖明