上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第441号
原告郑家琴，女，住上海市。
委托代理人何义莲，上海伟创律师事务所律师。
被告周新安，男，住上海市。
委托代理人殷豹，上海管博律师事务所律师。
被告李永康，男，住上海市。
原告郑家琴诉被告周新安、李永康房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年3月6日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘郡独任审判，于2015年4月9日公开开庭进行了审理，原告郑家琴及其委托代理人何义莲，被告周新安及其委托代理人殷豹，被告李永康到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法对本案转普通程序，组成合议庭于2015年8月12日再次公开开庭进行了审理，原告郑家琴及其委托代理人何义莲，被告周新安的委托代理人殷豹，被告李永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑家琴诉称：2014年12月，郑家琴看到周新安在网上有关转租和转让上海市长宁区天山路三楼北侧房屋（以下简称涉讼房屋）的广告，遂与其联系。2015年1月5日，郑家琴与周新安签订《公寓转让协议》，约定周新安将涉讼房屋（公寓）百分之百的股权（包括房屋的装修费用及设备费用）转让给郑家琴，转让费人民币50万元，同时还将其在该房屋中原承租人的预付租金、押金、原承租人的资料等全部转让给郑家琴，租期从2014年11月15日起计算。因该房屋系周新安从李永康处承租并用于对外出租，故在签订上述转让协议后，郑家琴按照李永康与周新安所约定的租赁条件同李永康重新签订《房屋租赁合同》。2015年1月5日，郑家琴向周新安支付转让款45万元，同年1月7日再支付转让款2万元。同年1月12日，上海市公安局长宁分局仙霞路派出所以涉讼房屋消防设施“未经有关部门批准，做集体宿舍使用存在重大安全隐患和治安隐患”等原因为由，要求涉讼房屋的管理人上海澳华农副产品市场管理有限公司对涉讼房屋停止经营并停水停电。得知这一消息后，涉讼房屋租客向郑家琴提出解除租赁关系并退还租金。经查，涉讼房屋没有任何登记信息，系违章建筑，也没有任何消防设施，李永康与周新安依法不能将其对外出租，故他们分别与郑家琴签订的《房屋租赁合同》和《公寓转让协议》均属无效。事实上，郑家琴也无法对外出租，无法实现合同目的，故为维护原告的合法权益而诉至法院，请求判令：一、原告与被告周新安签订的《公寓转让协议》无效；二、原告与被告李永康签订的《房屋租赁合同》无效；三、两被告返还原告转让款47万元。审理中，原告确认其第三项诉讼请求为要求被告周新安返还转让款47万元。
被告周新安辩称：首先，周新安与郑家琴签订的《公寓转让协议》是关于装修残值和设备的转让，而不是转租。郑家琴与李永康签订的《房屋租赁合同》早于《公寓转让协议》，故周新安并非在租赁期间将涉讼房屋转租给郑家琴，《公寓转让协议》是一次性支付转让款，不是周期性支付的转租。其次，涉讼房屋是否属于违章建筑，应当由有关部门进行认定，周新安转让的是装修残值和设备，不是房屋，所以不影响转让的效力。郑家琴虽然是通过周新安与李永康签订合同，但这只是中介行为，不是转租行为，故周新安与郑家琴的《公寓转让协议》是合法有效的。综上，周新安不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。
被告李永康辩称：郑家琴与李永康所签《房屋租赁合同》是在2015年1月份时，按照李永康与周新安所签租赁合同所签，只是将承租人名字进行更换，其他内容均未改变。涉讼房屋存在历史遗留问题，而其是否是违法建筑，各方均无权决定。在出租房屋给郑家琴时，郑家琴已经签署了《承诺书》，且李永康不知周新安与郑家琴已签过合同。综上，李永康认为《房屋租赁合同》有效，不同意原告的诉讼请求，至于郑家琴对周新安所提诉讼请求则与其无关。
经审理查明：涉讼房屋系由李永康从上海澳华实业合作公司承租，随后转租给周新安装修为集体宿舍使用。
2015年1月5日，周新安（甲方）与郑家琴（乙方）签订《公寓转让协议》，双方就涉讼房屋的公寓转让达成协议，该协议约定：“1、甲方同意将上海市长宁区天山路的公寓转让给乙方，股权100%，转让费小写500，000元……转让费包括公寓的整体装修费用和设备费用。转让费自签订本协议时一次性付清全额转让金：伍拾万元整。2、该公寓转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原租赁合同约定的条款，并且每年定期缴纳合同约定的租金及水电等费用。三、该公寓现有装修、装饰，及其他所有设备全部无偿归乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原租赁合同中的权利与义务。……”另该协议还备注：“转让费里押金伍万元人民币（50，000）整，期限六个月，房租从2014年11月15日算起租日，如房东不认可，由周新安承担。”
2015年1月5日，郑家琴向周新安支付转让款45万元，并于1月7日再次支付转让款2万元。
同年1月12日，上海市公安局长宁分局仙霞路派出所向上海澳华农副产品市场管理有限公司发出《上海市消防监督检查意见通知书》，以涉讼房屋存在多项消防安全违法行为，责令于2015年1月15日前进行改正。其中还注明：“三楼擅自改变用途（指250平方米办公用房），也未经有关部门批准（消防等），做集体宿舍使用，存在重大安全隐患和治安隐患，请贵公司立即采取措施（停水停电等）”。
郑家琴与李永康签订落款日期为2014年9月4日的《房屋租赁合同》一份，约定郑家琴向李永康承租涉讼房屋，但二人均表示该合同日期系倒签，实际是在签署《公寓转让协议》之后才签订的。郑家琴致上海澳华实业合作公司及李永康的《承诺书》记载郑家琴承诺：使用涉讼房屋时应及时办理消防、治安等行政许可的相关手续……承诺在装修及使用过程中，如有安全事故的隐患由郑家琴承担全部责任，与公司无关……，如违反上述任何一条行为，公司有权停水停电。但李永康表示，该《房屋租赁合同》及《承诺书》的内容同其与周新安所签房屋租赁合同及《承诺书》内容均一致，《承诺书》的日期也为倒签。
2015年6月5日，本院至涉讼房屋所在的上海市长宁区天山路进行调查，管理单位（上海澳华实业合作公司）负责人楼士根向本院表示：上海市长宁区天山路系申请临时建设许可证而建造，没有产权证，且三楼北侧（即涉讼房屋）不在临时建设许可证范围之内，而是管理单位将原来的晒台擅自搭建而来。
审理中，郑家琴陈述，签订《公寓转让协议》几天后，上海市公安局长宁分局仙霞路派出所即发出了《上海市消防监督检查意见通知书》，各承租人得知此事后便要求解除合同并退款，后涉讼房屋中由郑家琴收取费用的就由郑家琴退还款项，其余的则由周新安进行处理。对此，周新安亦予确认。
李永康陈述，其收取的租金截止到2015年1月。郑家琴与李永康共同确认，涉讼房屋内的租客在2015年春节后已经全部清退，涉讼房屋现处于空关状态。
就上海市长宁区天山路的产权信息及临时建设许可证的相关信息，本院向郑家琴的委托代理人何义莲律师出具调查令进行调查，但包括上海市长宁区规划局等在内的相关部门均未能查询到以上信息。审理中，各方当事人对涉讼房屋无合法产权均表示知晓。
以上事实，有公寓转让协议、上海市消防监督检查意见通知书、房屋租赁合同、收据、银行转账单、调查笔录及双方当事人陈述等证据为证，经庭审审核无误，本院予以确认。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，本案争议焦点为《房屋租赁合同》及《公寓转让协议》是否合法有效。对此，郑家琴认为涉讼房屋没有合法产权登记，属于违章建筑，而涉讼房屋现因消防等原因无法对外出租，致郑家琴无法实现其合同目的，故《房屋租赁合同》及《公寓转让协议》均应属无效。周新安辩称《公寓转让协议》并不属于转租合同，而是对于装修残值和设备的转让，且涉讼房屋是否属于违章建筑需由相关部门予以认定，故《公寓转让协议》是有效的。李永康则辩称，涉讼房屋存在历史遗留问题，是否违法各方均无权决定，郑家琴在签订《房屋租赁合同》时也已签署了《承诺书》，李永康告知了禁止性的行为，故《房屋租赁合同》应当是有效的。本院认为，周新安虽辩称《公寓转让协议》仅是对装修残值和设备的转让，并非转租合同，但本院认为该协议明确约定该公寓现有装修、装饰及其他所有设备全部无偿归郑家琴使用、郑家琴并取得原租赁合同中的权利义务，故该《公寓转让协议》并不能将涉讼房屋割裂而只论设备及装修，更何况该协议约定的装修、装饰及其他所有设备是无偿转让，则对周新安的这一辩称意见，本院不予采纳。因此，本院认为，认定《房屋租赁合同》及《公寓转让协议》是否合法有效，其关键在于涉讼房屋是否存在合法依据。本案中，各方当事人对于涉讼房屋无合法产权均无异议，而已查明的事实也表明涉讼房屋系上海市长宁区天山路房屋的管理单位自行搭建而来，并无合法的产权，故涉讼房屋系属非法建筑，则《房屋租赁合同》与《公寓转让协议》均因此而属无效。李永康与周新安辩称各自协议有效的意见，本院不予采纳。
《房屋租赁合同》及《公寓转让协议》既已无效，各方当事人取得的相关财产应当予以返还。郑家琴与李永康签订《房屋租赁合同》后，周新安与李永康之间的租赁关系相应解除，郑家琴继受了周新安在租赁关系中的权利义务。因此，涉讼房屋应当返还给李永康，周新安收取的47万元转让款则应返还给郑家琴。至于合同无效是否存在其它损失，各方当事人均未主张，本院不予处理。但需指出的是，由于对房屋的装饰装修及设备等系添附于涉讼房屋之上，周新安在本案中又未提出任何主张，如周新安认为其有相应权利，则可另行进行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告郑家琴与被告周新安于2015年1月5日签订的《公寓转让协议》无效。
二、原告郑家琴与被告李永康签订的落款日期为2014年9月4日的《房屋租赁合同》无效。
三、原告郑家琴应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区天山路三楼北侧房屋返还给被告李永康。
四、被告周新安应于本判决生效之日起十日内将转让款人民币470，000元返还给原告郑家琴。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，350元，由被告周新安、李永康负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾鸣香
代理审判员 刘 郡
人民陪审员 陆荣骏
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 陈 清
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。