安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄中法民一终字第00594号
上诉人（原审原告）：李节华，男，1974年5月4日出生，汉族，户籍地江西省贵溪市，现住安徽省黄山市徽州区。
被上诉人（原审被告）：范素玉，女，1973年10月19日出生，汉族，户籍地江苏省扬州市广陵区泰安，现住安徽省黄山市徽州区。
上诉人李节华因与被上诉人范素玉租赁合同纠纷一案，不服安徽省歙县人民法院于2015年8月31日作出的（2015）徽民一初字第00686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人李节华到庭参加诉讼，被上诉人范素玉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2014年6月15日，李节华、范素玉签订了《租赁协议书》一份，范素玉（甲方）将承租的位于黄山市徽州区岩寺镇黄山路161号的房屋，其中的一间店面转租给李节华（乙方）使用。《租赁协议书》约定：转租期自2014年6月16日至2015年6月15日，租金68500元，租金一年一付，以后每年租金以市场价为参考，在签订租赁协议前1个月付清；租赁期间，李节华水电费等由其自行承担，李节华应付范素玉房屋设施保证金2000元，租赁期满无任何损坏的，保证金无息返还；租赁期满后，李节华有继续租赁的优先权；如因范素玉原因使李节华无法续租或“转让”（实为转租），范素玉须“赔偿”（实为返还）李节华房屋“转让金”（实为转租费）20000元。《租赁协议书》还约定了其他内容。当日，李节华向范素玉支付了房屋租金68500元，转租费20000元及房屋设备保证金2000元，该店面房由李节华使用。但至李节华、范素玉2014年6月15日签订的《租赁协议书》约定的转租期满，双方未再继续签订转租协议，双方对导致未能继续签订转租协议的原因存有争议。2015年7月14日，李节华搬离了该店面房。为此，李节华提起诉讼，请求：1.判令范素玉返还房屋“转让金”20000元；2.判令范素玉返还房屋设备保证金2000元；3.本案诉讼费用由范素玉承担。
原审另查明：范素玉承租的黄山市徽州区岩寺镇黄山路161号房屋，此前的租赁期限至2015年7月15日，房东为谭竞，2015年7月15日后该房屋的对外租金将上调。2015年6月中、下旬谭竞曾就黄山市徽州区岩寺镇黄山路161号房屋租赁对外发布招租公告。2015年7月13日，范素玉与谭竞就黄山市徽州区岩寺镇黄山路161号房屋租赁又签订了《租赁协议书》，租赁期限自2015年7月15日至2016年7月14日。原审庭审中，对李节华交纳的房屋设备保证金，范素玉扣除李节华应交纳的水电费后返还李节华1810元，双方对此无异议。
原审认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案李节华、范素玉双方就房屋转租签订了《租赁协议书》，该转租协议的内容不违反法律规定，依法对双方具有法律约束力。现李节华认为范素玉违反了《租赁协议书》的约定，虽提交了租赁房屋的房东对外发布招租公告的照片予以证明，但该照片不足以证明其主张的该事实，李节华未有其他相关的证据，且范素玉对此予以否认，并提交了反驳证据，故应当由李节华承担举证不利的后果。对李节华诉称的范素玉违反双方签订的《租赁协议书》约定，拒绝李节华续租该房屋的意见，因证据不足，不予支持。庭审中，对范素玉应退还李节华房屋设备保证金1810元，因双方无异议，予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、被告范素玉于本判决生效之日起三日内返还原告李节华保证金1810元；二、驳回原告李节华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费350元，减半收取175元，由原告李节华负担。
原审判决后，李节华不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审以李节华举证不能为由，驳回李节华要求返还房屋转让金20000元的诉讼请求，判决错误。（一）原审法院对租赁房屋房东谭竞的调查询问笔录可以证明，范素玉于2015年6月中旬谭竞明确表示了不想继续承租的意思。（二）李节华提交了房东谭竞对外招租公告的照片，该证据证明，房东谭竞于2015年6月20日左右对外重新招租，结合上述笔录，足以证明，谭竞是在范素玉不继续租赁的情况下，对外发布招租公告的。（三）范素玉与谭竞于2015年7月13日签订的租赁协议书，是在李节华于2015年6月23日起诉后签订的，不能排除范素玉为逃避对李节华违约责任的承担与谭竞签订。该协议书在李节华的租赁期限届满一个月后签订，而李节华租赁期限届满时，范素玉拒绝李节华继续租赁，已经违约。一个月后的协议书，不能成为范素玉未违约的抗辩理由和证据。协议书中租金为16万元，在签订之日前一个月交清，该协议显然虚假，一个月前即2015年6月中旬，范素玉尚不愿继续租赁，不可能缴纳房租。协议书提高租金标准，抬高门槛，试图将不继续租赁的原因置于李节华。二、范素玉收取转让费违反法律禁止性规定，且显示公平，依法应当返还给李节华。范素玉已收取李节华转让费20000元，范素玉只是将房屋这一实体物转租给李节华，转租的标的是房屋而不是经营权，是仅转让租赁物的无货转让，此种转让费是纯利。民法通则第九十一条规定，合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意，并不得牟利。转让费的收取已为法律所禁止，范素玉收取转让费违反了法律禁止性规定，系不当取得，依法应予返还。据此，李节华特提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判支持李节华原审全部诉讼请求，要求二审法院改判范素玉返还20000元房屋转让金；2.本案一、二审诉讼费由范素玉承担。
范素玉未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。
二审中，李节华向本院提交两份证据：一、手机电话录音，李节华与谭竞的通话录音；二、店面出租广告的照片。证明：2015年7月13日，范素玉与谭竞签订的租赁协议是虚假合同。
范素玉未到庭参加诉讼，未发表质证意见。
本院认证意见为：李节华提交的手机电话录音没有其它证据佐证，其真实性无法确定；店面出租广告照片在一审中已提交。上述证据不属于二审中的新证据，本院不予采信。
二审经审理查明：李节华在2015年7月14日搬离租赁店面前，范素玉告知其如果要续租原店面，租金从原来的68500元涨至80000元。
二审查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：房屋转让金（实为转租费）20000元是否应当归还李节华。本案中，李节华与范素玉就房屋转租签订《租赁协议书》，该协议书的内容不违反法律规定，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。该协议对年租金68500元、租赁房屋设施保证金2000元均作了约定，但对房屋转让金20000元没有约定。2014年6月15日，李节华与范素玉在签订《租赁协议书》的同时，范素玉收取了李节华20000元房屋转让金，由此可以认定，双方在《租赁协议书》之外对收取房屋转让金达成了合议。但是，房屋转让金是否应当返还以及在何种条件成就时返还，李节华与范素玉没有明确约定。现李节华依据《租赁协议书》第八条约定，即因范素玉原因使李节华无法续租或转让，范素玉须赔偿李节华房屋转让金20000元，要求范素玉返还房屋转让金。根据该约定，范素玉无需返还房屋转让金，而是赔偿房屋转让金，赔偿的前提是其有造成李节华无法续租或转让的行为。根据原审法院对房主谭竞的《调查询问笔录》可以证实，造成李节华无法续租的原因是房主谭竞提高了房租价格，而李节华却要求范素玉按原房租价格继续转租，范素玉不同意，从而产生纠纷。二审庭审中，李节华认可在2015年7月14日其搬离该房屋前，范素玉告知其如果继续承租该房屋，房租价格调整为每年80000元的事实。据此可以认定，李节华若同意房租调整为每年80000元是可以继续承租该房屋的。李节华认为范素玉与谭竞于2015年7月13日签订的租赁协议书系虚假合同，证据不足。故，李节华主张范素玉违反双方签订的《租赁协议书》的约定，致其不能继续承租，要求范素玉返还20000元房屋转让金的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，本案系房屋租赁合同纠纷，非合同转让纠纷，李节华主张适用《中华人民共和国民法通则》第九十一条的规定，无事实依据。
综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人李节华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹有春
审 判 员 宋浩之
代理审判员 余陶然
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 汪 浩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。