东乌珠穆沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东乌民初字第47号
原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司，住所地东乌珠穆沁旗巴音胡硕镇。
法定代表人苏xx，职务经理。
委托代理人马xx，女，满族，乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司职员，现住乌拉盖管理区巴音胡硕镇。
被告桃拉，女，蒙古族，无职业，现住乌拉盖管理区乌拉盖牧场。
委托代理人李x，女，汉族，无职业，现住乌拉盖管理区巴音胡硕镇。
被告焦忠利，男，汉族，无职业，现住乌拉盖管理区乌拉盖牧场。
原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司（以下简称希望公司）诉被告桃拉、焦忠利商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法由审判员王建民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告希望公司委托代理人马xx，被告桃拉及其委托代理人李x、被告焦忠利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告希望公司诉称，二被告系夫妻，2011年5月3日原告与被告桃拉签订《预定商品房协议书》（以下简称协议书），原告将开发的1区24户3层建筑面积240平方米的商品楼及1区24户80平方米的地下室出售给二被告。《协议书》约定，该商品楼的单价为每平米3000元，地下室单价为1000元，商品楼及地下室总价为872000元，首付50%即476000元，剩余房款396000元有贷款、一次性付款、分期付款三种交款方式可供二被告选择。《协议书》第二条约定：“以上商品楼建筑面积系暂定面积，正式以房管部门核定的建筑面积为准，房款多退少补”。《协议书》签订后，原告按合同约定交付了房屋，二被告只交纳了房屋首付款的350000元，并于2012年12月18日入住，2013年8月22日原告为二被告办理了房屋产权证，房屋产权证上核定商业楼建筑面积为239.61平方米，而地下室由于政府规划部门不予批准而未建造。因此，二被告应向原告交纳的剩余房价款为368830元，原告虽多次向二被告索要剩余房价款，二被告却以种种理由推脱拒绝交纳，故提起诉讼。原告希望公司诉讼请求如下：一、判令二被告一次性支付剩余房价款368830元及逾期产生的利息（入住时间至判决生效为止按中国人民银行同期贷款利率4倍计算利息）；二、判令二被告赔偿原告通知被告办理房款手续所产生的费用4000元。三、诉讼费用由二被告承担。
被告桃拉、焦忠利辩称，原告的诉讼请求与实际情况不尽相同，答辩人拖欠购房款是由原告违约造成。一、2011年5月3日，原被告双方签订《协议书》属实。其中第四条约定，由甲方为乙方协助办理贷款手续。第七条约定，甲方承诺的完工期限是2011年11月30日，而实际2012年底才完工入住，而且并未签署正式的商品房购买合同书，原告明显违约。同时，2012年12月18日签署的《补充协议》明确约定，剩余的50%购房款办理贷款。原告也曾口头承诺，给答辩人办理贷款手续。正因为有了原告的承诺，答辩人才下决心购买此房屋。直到现在，房屋产权手续还在原告的手里，答辩人还在等待原告给办理贷款，原告至今没有给办理贷款已经实际违约，应承担相应的违约责任。二、2012年12月15日，原告下发了入住《通知》，答辩人实际上按通知期限入住，并按原告要求办理相关手续，答辩人处处遵守合同约定，按时缴纳了50%的购房款和办理入住手续以及房产手续所需费用。而今，原告却声称答辩人拒绝履行合同（付款）义务，这让答辩人无法理解。根据《中华人民共和国合同法》第108条的规定，原告形成事实违约，应当承当损害赔偿责任。如果原告履行协议50%贷款，被告可以履行协议上50%还贷，如果被告不履行协议上还款方式就是违约。答辩人要求原告返还答辩人已经缴纳的50%购房款，即350000元，并按银行同期贷款利率支付自2013年到给付之日的利息，同时支付答辩人缴纳的入住手续以及房产手续所缴费用。原告给付全部购房款及利息以及其他费用后，答辩人将该房屋交付原告。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
经本院审理查明，原告希望公司于2011年5月起陆续取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》。2011年5月3日，原告希望公司以甲方名义与乙方被告桃拉签订《协议书》一份。载明：“开发商希望公司。预定人桃拉。为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经过友好协商，就乙方预定甲方开发建设的希望金街商品楼一事达成如下协议：一、乙方自愿预定由甲方开发建设的位于巴音胡硕镇东街的（希望金街）商品楼，1、商品楼1区24户，面积约240平方米，售价3300元／平方米，总价792000元。2、地下室：1区24户面积约80平方米，售价1000元／平方米，总价80000元。3、商品楼＋地下室共计872000元，首付50%436000元，其余50%办理按揭贷款。二、以上商品楼建筑面积系暂定面积，正式以房管部门核定的建筑面积为准，房款多退少补。三、甲方有三种价款方式可供乙方选择：1、贷款：定房是时首付50%，剩余50%贷款。2、一次性交款：定房时一次性全额付款，优惠3%。3、首付办理分期付款：预交定金100000元，开工后付100000元，主体完工后136000元，装修完工后付100000元。四、乙方按选择交款方式付清首付款后，贷款者甲方为乙方协调办理贷款手续，乙方按银行要求提供相应贷款资料。分期付款者在规定时间段内付清房款，总之，甲方交钥匙前，乙方必须付清剩余房款。乙方并按相关部门规定交纳房屋大修基金、工本费、测绘费、个人应交纳的契税后，由甲方统一办理房屋产权证和土地使用证，否则，甲方不办理交房手续。五、协议书生效后，一般不办理退房事宜，如有特殊原因非退不可者，需经甲方经理批准，乙方同意甲方扣留所交价款的10%作为退房违约金，方可办理退房手续，不按时交纳房款，甲方视为乙方退房，甲方通知乙方后，有权销售乙方所购房屋。六、甲方按照设计施工的交付标准建造商品房，具体内容见售楼处《希望金街价格即交楼标准》。七、甲方承诺的完工期限是2011年11月30日，（不可抗拒的情况除外）。八、甲方将现房交付乙方后，如乙方冬季不入住、不取暖，因冻涨出现的质量问题，甲方不负责维修”。后地下室未盖建，2013年8月14日办理的《房屋所有权证》载明“希望金街1#楼19号房屋使用权人桃拉，建筑面积239.61平方米”。该楼房应付房款为790713元（239.61平方米×3300元／平方米），被告桃拉于2011年5月3日交付100000元房款、2011年8月25日交付100000元房款、2011年9月18日交付100000元房款、2012年12月18日交付50000元房款。
2012年12月18日，原告希望公司与被告桃拉又签订《补充协议》一份，载明：“兹桃拉从希望金街购买商业楼1#楼24户，房款总价柒拾玖万贰仟元整，首付50%已交付叁拾伍万元整，剩余肆拾陆万元整于2013年1月30日前一次性付清，到此首付50%全部付清，剩下的50%办理贷款。在住户交清尾款后，甲方将钥匙交给乙方使用，另外收取乙方取暖费（1月-5月）4000元，有钱电视初装费300元，共计伍万零叁佰元整”。同日被告桃拉签署《分户验收签证》一份，同日原告将房屋钥匙交给被告桃拉。2012年12月31日，该工程竣工验收。
另查明，被告桃拉与被告焦忠利系夫妻关系，2010年至2015年，被告焦忠利在东乌珠穆沁旗农村信用合作联社巴彦胡硕信用社均有贷款记录，按照该社相关规定，在焦忠利未还清该贷款前被告桃拉在该社不能办理贷款手续。
另查明，原告希望公司在庭审中将诉讼请求中的“剩余房价款368830元”变更为“440713元”。
以上事实，有原告希望公司提供《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》复印件各一份，《协议书》、《补充协议》、《分户验收签证》原件各一份，《房屋所有权证》、《土地使用权证》复印件各一份，《验收材料》复印件6份，被告桃拉提供《结婚证》复印件一份、《收据》复印件四份，本院调查笔录一份及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷。首先，原告希望公司已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》，其与被告桃拉签订的《协议书》自2011年5月3日双方签字后已经成立并发生法律效力，该工程经竣工验收后，按照《房屋所有权证》载明的239.61平方米产权面积被告桃拉还应给付的房款为440713元（790713元-100000元-100000元房款-100000元-50000元）。按照双方《协议书》及《补充协议》的约定，被告桃拉应当“于2013年1月30日前一次性付清50300元房款等款项，并在付清首付款后，在希望公司的协调下办理剩余50%房款的贷款手续”，但被告桃拉在原告希望公司交付楼房后，不但未支付50300元约定款项，而且因其丈夫焦忠利在东乌珠穆沁旗农村信用合作联社巴彦胡硕信用社有贷款而不能办理相应贷款手续，且至今未支付剩余50%的房款，被告桃拉上述行为已经构成违约，应当依法承担继续履行的义务，原告希望公司要求被告桃拉支付房款440713元的诉求依法应予支持。
其次，被告桃拉违约后依法应当承担支付原告希望公司违约金的责任。双方并没有书面约定违约金计算方法，原告希望公司要求被告按入住时间2012年12月18日至判决生效为止按中国人民银行同期贷款利率4倍计算违约利息明显过高，本院依法按2012年12月18日至判决之日中国人民银行1年期以上贷款利率6.15%计算，违约金认定为该期间利息59554元（440713元×6.15%×802天÷365天）及该利息30%的部分17886元。
第三，被告桃拉、焦忠利虽提出“口头约定房款由桃拉负责”，但因证据不足，本院不予认定支持，被告焦忠利作为被告桃拉的丈夫，依法应当对夫妻关系存续期间的上述购房款及违约金承担连带给付责任。
第四，原告希望公司要求二被告“赔偿通知办理房款手续所产生的费用4000元”的诉讼请求，因证据不足，本院依法予以驳回；被告桃拉所提出的“希望公司至今没有给办理贷款已经违约”的主张依法不能成立；其所诉“希望公司逾期完工入住”一事，因未提出反诉，故可另行维权。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条之规定，判决如下：
一、被告桃拉给付所欠原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司希望金街1#楼19号购房款440713元，给付时间：本判决生效后三日内付清；
二、被告桃拉给付原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司因其逾期给付房款的违约金77440元，给付时间：本判决生效后三日内付清；
三、被告焦忠利对上述第一、二项给付义务承担连带责任；
四、驳回原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司要求二被告“赔偿通知其办理房款手续所产生的费用4000元”的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9021元减半收取为4510.50元，原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司承担34.50元，被告桃拉承担4476元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 王建民
二〇一五年二月二十八日
书记员 李昕昕