广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2208号原告：珠海中珠物业管理服务有限公司，住所地珠海市香洲区拱北迎宾南路1081号中珠大厦401室，统一社会信用代码914404001925959927。法定代表人：游和良，董事长。委托诉讼代理人：刘东海，男，汉族，系该公司员工。被告：霍全庆，男，1944年9月21日出生，汉族，户籍地珠海市斗门区，现住珠海市斗门区。原告珠海中珠物业管理服务有限公司诉被告霍全庆物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法由审判员张丹于2016年10月9日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠海中珠物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人刘东海、被告霍全庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海中珠物业管理服务有限公司诉称：被告是位于珠海市××区白藤××路××花园××号商铺的业主。2006年4月5日，原告与开发商签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为该小区业主提供物业管理服务，服务期限为双方签订合同之日起至小区业主委员会续聘或另聘物业管理企业之日止。在原告按协议约定提供物业服务期间，被告无故欠交物业服务费，从2011年7月1日至今，连续拖欠物业管理服务费及相关费用的本金合计5612元。原告多次催讨，甚至聘请律师发函追讨，但被告仍拒不履行约定的缴费义务。故原告诉至法院请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费5612元；2、判令被告向原告支付滞纳金5162.25元。以上物业服务费诉讼请求自2011年7月1日暂计至2016年7月31日，两项暂合计10774.25元，之后的服务费本金和滞纳金将继续请求。原告珠海中珠物业管理服务有限公司对其诉称提供如下证据：1.欠缴费用明细表，拟证明被告所欠费用。2.催缴通知、催款通知、邮寄证明，拟证明被告有欠费事实，原告多次向被告催讨拖欠的物管费及滞纳金。3.证明，拟证明2006年6月1日至今，由原告为康裕花园提供物业服务。4.前期物业服务合同，拟证明2006年5月1日，原告受聘为康裕花园提供物业服务。5.房地产权登记表，拟证明被告是涉案商铺的业主。被告霍全庆答辩称：原告的诉求依法无据。原被告从来没有签订委托管理服务合同，被告自拥有涉案商铺产权及出租以来，没有收到催收物业管理服务费的通知。被告不认识原告，也从来没有接受过物业管理的服务。若法院认为原告的诉求有理由，被告认为原告诉求中主张服务费的时间2011年7月至2014年8月已经超过法律规定的诉讼时效，应不予支持。原告诉求中的滞纳金也没有依据。被告对原告提交的证据发表质证意见：对原告全部证据的真实性由法院核对原件后认定。不认可证据1，被告没有与原告签过合同，不清楚需要缴纳费用，以为是收取租户的物业费，原告不应当收取被告的管理费。认可收到证据2，但对管理费的事情不清楚。对于证据3，认为居委会没有权利开具证明。认为证据4与被告无关，原告没有与业主签订合同。对证据5没有异议。被告未向本院提交证据。对于原告提交的证据，本院认为，被告认可收到证据2，对证据5也无异议，而原告亦提供了全部证据的原件供核对，因此本院对原告提交的全部证据形式上的真实性予以确认。被告对证据1、3、4的证明内容有异议，本院将结合查明的事实予以综合分析认定。经审理查明：2006年4月5日，原告与珠海市斗门区盈亨房地产有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由原告为珠海市斗门区盈亨房地产有限公司开发建设的位于珠海市斗门区白藤头白藤二路的康裕花园提供物业管理服务，服务项目包括制定物业管理服务工作计划并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等；房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道；共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明等；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、涉外事务；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理；电梯、水泵的运行和日常维护管理；房屋装饰装修管理服务。物业服务费标准为住宅0.5元/㎡/月，商铺1.2元/㎡/月，电梯、水泵运行维护、公共照明费用以实际消耗计算，按房屋建筑面积比例分摊。约定的管理服务期限为自合同签字之日起至康裕花园小区业主委员会正式成立并签订新的合同时为止或自2006年5月1日起至2011年4月30日止（暂定五年），若合同期到后小区业主委员会尚未成立，此合同则继续生效。业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收违约金。2016年8月8日，珠海市斗门区白藤街道新城社区居委会出具证明，证明从2006年6月1日起至今原告珠海中珠物业管理服务有限公司为案涉小区提供物业管理服务。另查明，原告系一级物业服务企业，具有物业管理资质。被告是位于珠海市××区城××白藤××路××花园××号铺的权属人，该房产建筑面积76.67平方米，办理房地产权证的时间为2007年7月11日。原告在庭审中主张被告交纳过2011年7月以前的物业服务费。被告在庭审中认可自接收涉案房产至今，没有缴纳过物业服务费，并称商铺一直对外出租，不清楚租户是否有交纳过物业服务费。本院认为：原告没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的不利后果。涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理服务合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。虽然涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理服务合同》无效，但珠海市斗门区白藤街道新城社区居委会出具证明，证明原告自2006年6月1日起实际为涉案小区提供物业服务。结合本院查明的事实，本院认为原告实际上为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。参照2001年2月1日起施行的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第六条规定，结合珠海市斗门区近年来的物价上涨水平，及近年来珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，本院认为原告主张的每月每平方米1.2元的物业服务费标准，合理适当，本院予以支持。原告主张被告拖欠2011年7月1日至2016年7月31日的物业服务费，被告当庭确认自己在此期间未支付过物业服务费，亦未举证证明其他人有代其交纳过物业服务费，故本院确认2011年7月1日至2016年7月31日的物业服务费由被告负担，具体金额为76.67平方米×1.2元/平方米/月×61个月=5612.24元。原告主张被告支付物业服务费5612元，系其对自身权益的处分，本院予以支持。由于原告与涉案小区建设单位签订的《物业管理服务合同》无效，故原告援引该合同约定的违约金计算标准，要求被告支付欠付物业服务费的违约金，没有依据，本院不予支持。但被告欠付物业费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院确定被告应当按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付利息，利息的计算时间为从其拖欠物业服务费当月的次月1日起至本院确定的付款之日止。关于诉讼时效问题。由于涉案的《物业管理服务合同》无效，被告支付给原告的物业服务费实际上是对原告提供物业服务的折价补偿。因此，原告向被告主张物业服务费的诉讼时效，应当自本院确认《物业管理服务合同》无效之日起算。故被告抗辩原告的请求超过了诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告霍全庆于本判决生效之日起七日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司支付物业服务费5612元；二、被告霍全庆于本判决生效之日起七日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业服务费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从欠缴物业服务费当月的次月1日起计至本院确定的付款之日止）；三、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35元（原告已预交），由原告珠海中珠物业管理服务有限公司负担12元，被告霍全庆负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员 张 丹二〇一六年十一月十日书记员 梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。