天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终5190号
上诉人（原审原告）：杨金花，女，1960年12月29日出生，汉族，退休工人，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：ＸＸ云，天津津联律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孙勇，男，1976年4月5日出生，汉族，个体工商户，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：谢克非，天津行通（唐山）律师事务所律师。
原审第三人：天津金昆房地产投资咨询有限公司，住所地天津市东丽区天山南路万隆小区底商1008号。
法定代表人：李松涛，总经理。
上诉人杨金花、上诉人孙勇因与原审第三人天津金昆房地产投资咨询有限公司（以下简称金昆公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服天津市东丽区人民法院(2018)津0110民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨金花的委托诉讼代理人ＸＸ云，上诉人孙勇的委托诉讼代理人谢克非到庭参加诉讼。原审第三人金昆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨金花上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项违约金部分，改判上诉人孙勇向上诉人杨金花支付违约金139000元；2、二审案件诉讼费用由孙勇承担。事实和理由：一、一审判决在违约金的认定上，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第114条对于违约金的适用有明确法律规定。本案中，三方当事人在《房屋买卖（置换）合同》中第六条第5款明确约定：“违约方向守约方支付本合同第二条确定的该房屋实际成交价格的10%作为违约金”。该约定具体明确，符合法律规定。孙勇在一审庭审中，并未认为违约金过分高于造成的损失，并未要求人民法院对于违约金部分予以适当减少，一审法院主动依职权对违约金部分进行减少，无法律依据，属于适用法律错误。二、关于上诉人杨金花损失的认定问题，在孙勇将购房款返还杨金花之前，是一种持续性的损失，只有返还才能止损。一审法院主观认为杨金花的损失为30000元，缺乏法律依据，且人为扩大了杨金花的损失，使杨金花在30000元之外的损失无法主张权利。另一方面，一审法院认定30000元损失，却使孙勇因为其违约而获利，孙勇持有600000元已达一年之久，且目前尚不清楚该600000元何时能返还杨金花，孙勇支付的损失，远远低于银行的贷款利息。
上诉人孙勇辩称，不同意上诉人杨金花的上诉请求，违约方并非孙勇而应是杨金花，即使孙勇违约，人民法院有权根据当事人的具体损失情况裁量违约金的数额。
上诉人孙勇上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项，改判驳回杨金花要求孙勇赔偿信息服务费及违约金的诉讼请求；2、本案一审、二审案件诉讼费用由杨金花承担。事实和理由：根据《房屋买卖（置换）合同》的约定，杨金花应当于2017年4月30日前向孙勇支付人民币300000元房款，该合同中并未具体约定孙勇清偿贷款的具体日期，结合该合同中关于杨金花启动房屋过户手续的时间为2017年5月31日的约定，上诉人仅需在2017年5月31日前完成清贷手续即可，比杨金花支付300000元房款义务的时间晚整整一个月，在杨金花未能履行该先义务的情况下，孙勇作为后履行方有权拒绝履行在后的义务，一审法院认定上诉人孙勇违约，属于事实认定错误。应认定为杨金花违约在先，上诉人孙勇不存在违约。
上诉人杨金花辩称，上诉人杨金花在合同履行过程中未存在违约的情况，上诉人孙勇在收到上诉人杨金花给付的第一笔房款600000元后未进行贷款清偿，上诉人杨金花行使不安抗辩权而未支付300000元，上诉人孙勇应承担违约责任。
原审第三人金昆公司未出庭应诉，对于二上诉人的上诉请求亦均未发表陈述意见。
杨金花向一审法院起诉请求：1、依法判决解除杨金花、孙勇所签订的编号为XXXXX《房屋买卖（置换）合同》；2、判决孙勇返还购房款600000元；3、判决孙勇支付违约金139000元；4、判决孙勇支付房屋信息服务费27800元；5、本案诉讼费由孙勇承担。
一审法院认定事实：2017年3月24日，杨金花与孙勇在金昆公司的居间服务下签订《房屋买卖（置换）合同》，双方约定杨金花购买孙勇所有的坐落于天津市东丽区房屋，该房屋建筑面积74.45平方米，成交价格为1390000元，杨金花选择一次性付款的方式购买该房屋，于2017年3月24日向孙勇交付20000元作为定金，并于2017年5月31日之前准备好全款及相关费用、相关证件及资料，通知金昆公司启动房屋过户手续。合同第六条第五款约定，如任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向守约方支付该房屋实际成交价的10%作为违约金，并由违约方承担信息服务费等一切费用。
另查，因孙勇尚有房屋贷款410000余元未清偿，双方在合同第八条特别约定：1.甲方（孙勇）保证本房屋权属清晰无任何纠纷，乙方（杨金花）以实地看房为准；2.因甲方需要清偿贷款，经甲、乙双方友好协商，定于以下付款方式：乙方在2017年4月5日前，给予甲方前期房款人民币陆拾万元整（￥600000）包含定金贰万元整，在2017年4月30日前，给予甲方人民币叁拾万元整（￥300000），剩余房款人民币肆拾玖万元整（￥490000）在甲、乙双方办理过户手续当日结清。同时合同约定，房屋信息服务费27800元由乙方承担。
合同签订后，杨金花分别于2017年3月24日、2017年3月31日向孙勇支付购房定金及房款共计600000元，向金昆公司支付房屋信息服务费27800元。由于孙勇收到600000元房款后未能及时清偿贷款，就第二笔房款300000元杨金花未向孙勇支付。在杨金花及金昆公司的催促下，2017年10月18日，孙勇清偿了涉诉房屋的贷款。
再查，2017年9月14日，孙勇与廊坊银行股份有限公司天津分行签订借款合同，将涉诉房屋以抵押的形式向该银行贷款1100000元，贷款期限自2017年9月14日至2027年9月13日，并于2017年10月30日办理了抵押登记。
一审法院认为，双方签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，均应依照合同行使权利并履行义务。通过庭审调查及证据证明，杨金花基于买房的真实意愿委托金昆公司寻找房源、居间服务，孙勇在与杨金花签订房屋买卖合同后，第一，未按照合同约定及时办理涉诉房屋的清贷手续；第二，未在约定的时间内与杨金花办理房屋过户手续；第三，在未告知杨金花及金昆公司的情况下将涉诉房屋再次抵押贷款。上述事实，杨金花提供的证据及证人杨某的证言足以证明，孙勇的行为已构成根本违约。
房屋买卖合同是民事合同的一种类型，在遵循平等、自愿、合意的基础上更应当遵守诚实信用原则。虽然合同中就孙勇的清贷时间未做具体的约定，但双方订立第八条款的前提和目的就是用于孙勇清贷，且杨金花所付600000元房款完全满足孙勇还贷的要求。然而孙勇在杨金花及金昆公司的再三催促下不仅未按照合同约定履行卖方义务，甚至以涉诉房屋再次设立抵押权，为合同的履行再设置障碍，导致合同目的不能实现。因此，杨金花主张与孙勇解除合同、赔偿违约金的诉请，依法有据，应当予以支持。
针对孙勇的抗辩意见，孙勇主张合同未能如期履行系杨金花违约在先，未按合同约定给付第二笔房款所致。一审法院认为，杨金花给付孙勇600000元房款后应及时清贷，但孙勇在杨金花与金昆公司多次催促之下仍未能履行该项义务，故杨金花未向孙勇支付第二笔购房款，该行为是杨金花基于对孙勇不诚信的态度失去信任后所采取的不安抗辩权。而且，在金昆公司告知孙勇、杨金花可随时付款并办理过户手续的情况下，孙勇并未提出任何异议。故杨金花在履行合同过程中并无过错，不应承担违约责任。孙勇的抗辩意见，一审法院不予采纳。
合同解除后，孙勇应退还杨金花定金及房款600000元、承担信息服务费27800元。双方合同约定违约金为总房款的10%，即139000元，鉴于该约定明显过高，一审法院予以调整。综合考虑杨金花实际损失情况、该房屋市场价格并参考同期银行贷款利息标准，酌定孙勇赔偿杨金花违约损失30000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：“一、解除原告杨金花、被告孙勇及第三人天津金昆房地产投资咨询有限公司于2017年3月24日签订的编号为XXXXX《房屋买卖（置换）合同》；二、被告孙勇于本判决生效之日起十日内返还原告杨金花购房款600000元；三、被告孙勇于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨金花信息服务费27800元、违约金30000元，合计57800元；四、驳回原告杨金花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11468元，减半收取计5734元，由被告孙勇负担。”
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人杨金花与上诉人孙勇所签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，双方均应本着诚实信用原则依约履行己方合同义务。该合同第八条可以确认，双方就上诉人杨金花具体付款方式的约定系基于上诉人孙勇清偿房屋原贷款的需要而确定，且上诉人杨金花所支付的第一笔款项600000元足以满足上诉人孙勇清偿贷款的要求。然，在上诉人杨金花按约支付第一笔款项后，上诉人孙勇未能积极履行清偿贷款的合同义务，且根据金昆公司工作人员证言，在金昆公司及上诉人杨金花多次催促下，上诉人孙勇仍怠于履行上述合同义务。故上诉人杨金花有权中止履行继续付款的合同义务。上诉人孙勇主张上诉人杨金花存在违约，依据不足，本院不予支持。此外，上诉人孙勇在合同履行期间以涉诉房屋作为抵押物另行进行抵押，因其所设立的抵押权价值大于上诉人杨金花尚未支付的剩余房款价值，且上诉人孙勇未能举证证明其目前具备撤销抵押权的能力，故上诉人孙勇的上述行为，导致合同目的不能实现，应属违约。上诉人杨金花主张上诉人孙勇承担违约责任的诉讼请求，应予支持。
对于违约金数额的问题，本院分析认为，上诉人孙勇在一审审理期间仅就其不存在违约行为进行抗辩，而未就违约金是否过高发表意见，但其在二审审理期间明确作出违约金过高的意思表示。根据相关法律规定，对于违约金的调整当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。上诉人杨金花现有证据仅能证明其存在利息损失，一审法院综合考虑本案实际情况，对于违约金进行调整，所作处理结果并无不当，本院不予调整。上诉人杨金花主张上诉人孙勇按照合同约定的违约金标准承担违约责任的上诉意见，本院不予支持。
综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3725元，由上诉人杨金花负担2480元，由上诉人孙勇负担1245元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
代理审判员 高垚垚
代理审判员 郭 鑫
二〇一八年八月三十日
书 记 员 李佳琳