北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第00093号
原告（反诉被告）北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会，住所地北京市怀柔区怀柔镇刘各长村227号。
法定代表人傅军德，村主任。
委托代理人刘恋，北京王晓玉律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司，住所地北京市怀柔区开放路78号二区。
法定代表人王林娜，总经理。
委托代理人秦淑香，北京市擎天律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会（以下简称刘各长村委会）与被告（反诉原告）北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司（以下简称梦幻庄园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘各长村委会的法定代表人傅军德及委托代理人刘恋，被告梦幻庄园公司的法定代表人王林娜及委托代理人秦淑香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘各长村委会诉称，2006年9月18日，原、被告签订房屋租赁合同，双方约定原告将位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会楼租给被告使用，租赁期限自2007年1月1日始至2026年12月31日止，租金为每年二十万元。自合同签订后，被告使用该租赁房屋至今，但未支付租金。经原告多次催要，被告总以种种理由推脱。后双方就支付房屋租金问题召开会议，被告对拖欠租赁费的事实无异议，但依然不履行支付租金的义务，故此诉至法院，诉讼请求如下：一、请求判令解除原、被告于2006年9月18日签订的房屋租赁合同；二、判令被告支付自2007年1月1日始至起诉之日止的房屋租赁费1383334元；三、判令被告支付自2007年1月1日始至2013年12月31日止的利息及损失1383958元；四、诉讼费由被告负担。
被告梦幻庄园公司辩称及反诉称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求中除了支付租金以外，其他的都没有事实和法律依据。原告称多次催要租金，被告总以种种理由推脱是不符合事实的，原告在被告的店里消费吃饭，用租金折抵相关的费用。原告没有向被告多次催要租金。合同中没有约定租金交纳的具体时间，因为双方都已经说好了的以饭费折抵租金。双方是因为涨租金的事情产生的矛盾。被告同意在结算饭费后支付租金，但是原告不同意进行结算。从2013年7月1日起，原告就把门锁起来了，被告无法经营。被告不同意解除租赁合同，但同意扣除饭费70万后给付租金，但不同意给付利息，因为没有约定租金给付的具体期限。另外，原告主张的2012年之前的租金已超过诉讼时效，不应得到法律保护。按照法律规定，原告应在每年12月31日要求被告支付当年的租金。事实上，从2007年1月1日至2012年年底，原告从未向被告主张租金。按照法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，故原告的主张超出了诉讼时效，不应得到保护。我方的反诉请求如下：1、要求原告返还被告租赁房屋内的财产；2、要求原告赔偿被告装修装饰损失费1831017元；3、要求原告赔偿被告停业损失费520000元（自2013年7月至2014年6月）；4、要求原告赔偿被告可得利益损失费1500000元；5、本案的反诉费、鉴定费由原告承担。事实理由如下：2006年9月18日，原告将位于怀柔区怀柔镇刘各长村西的三层楼房（建筑面积为1200平米）出租给被告作为经营使用，租赁期限为20年，自2007年1月1日至2027年12月31日止，年租金20万元，双方未约定交付租金的期限。当时双方口头约定了原告在被告饭店消费折抵应交的租金，合同签订后，被告对房屋进行了装修改造，并加盖了四层房屋，购置了经营设备及物品，为此被告投资数百万元。在合同履行过程中，2013年原告提出涨租金，被告同意，但双方就涨幅数额未能达成一致意见。2013年7月1日，原告将被告承租的饭店大门封锁，并扣押了被告的全部财产，导致被告无法经营，造成了巨大的经济损失。为此被告多次与原告协商，原告承认所欠消费数额，原告要求将消费数额与所欠租金折抵，折抵后将应交的租金补齐，原告为了达到增加巨额租金的目的，对被告补齐租金的行为予以拒绝，并以被告未交租金为由向法院起诉，要求解除合同。被告认为，原被告双方签订的租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同有效。合同中明确约定了原告不得擅自解除合同，但原告因涨租金事宜未达成协议，却以被告不交租金为由要求解除合同，未经法定程序封锁了被告的经营场所，并扣押了被告的财产，给被告造成了巨大的经济损失，故被告依法提起反诉。
原告刘各长村委会反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。2013年7月1日原告已经告知被告进行协商，但是被告一直没有回应。被告违约在先，所以原告不赔偿停业损失。被告在租赁房屋一段时间后就转租出去，实际经营人不是被告，被告无权主张停业损失。原告封存屋内财产是代为保管财产，不是扣押。而且财产的权利人不是被告，被告无权主张返还。
经审理查明，2006年9月18日，原告刘各长村委会（甲方，出租方）与被告梦幻庄园公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定如下：一、租赁物：本合同所指租赁物为怀柔区刘各长村村委会楼。建筑面积1200，由甲方租赁给乙方使用。二、租赁期限：租赁期限为二十年，自2007年1月1日至2026年12月31日止。三、租赁金额：每年租金为贰拾万元。……六、付款方式：（空白）。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告将房屋装修后转租给他人用于餐饮业经营。2013年11月11日原告委托北京王晓玉律师事务所向被告出具律师事务所函，告知被告关于被告提出的提高租金、变更租赁合同事宜因被告严重违约超出商议范围，关于租赁房屋内的物品，原告告知被告于2013年11月15日联系原告对物品进行清点封存，在该事件解决前原告对物品有留置权，且封存期间原告对物品的毁损、灭失不承担责任。另外该函件还告知被告，由于被告长期拖欠租金，原告特此函告被告解除双方于2006年9月签订的房屋租赁协议。该函件于2013年11月12日由被告法定代表人王林娜签收。2013年12月18日，原告以被告迟延支付租金构成根本违约为由诉至我院，要求解除租赁合同，并要求被告支付租金及赔偿损失。
本案审理过程中，被告考虑到租赁合同解除的风险，提起评估鉴定申请，要求对被告为承租房屋进行的装修改造、扩建的房屋和铺设的楼前道路及院落等附属设施的市场价值进行评估。我院根据被告申请依法委托国宏信价格评估有限公司对本案进行评估。2014年6月23日，评估机构出具国宏信（民）字2014第140054号价格评估结论书，载明评估标的为北京市怀柔区怀柔镇刘各长村西的三层楼房中的装修改造、扩建的房屋和铺设的楼前道路及院落附属设施的市场价值；评估基准日为2014年2月19日；评估方法为成本法，即首先估测被评估标的的重置成本，然后估测被评估标的已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中扣除而得到评估标的价格的技术方法；评估结论为：评估标的在价格评估基准日的评估价格为1831017元。被告支付鉴定费用35100元。
另查明，原告提供部分会议记录，用以证明原告就被告拖欠租金一事多次经会议研究并向被告催要，其中2013年10月24日的会议有被告方法定代表人参加。被告对上述证据的真实性不予认可。经本院询问，原被告双方认可原告将被告所承租房屋封锁的时间为2013年7月1日，但被告坚持认为其于收到原告方函件后方才知悉所承租房屋早已上锁。
再查明，庭审中，被告提供酒楼租赁合同一份，用以证明被告将所承租房屋转租给案外人刘建成，租赁期限为10年，自2008年1月1日至2017年12月31日，前五年每年租金480000元，后五年每年租金528000元，进而证明因原告将房屋封锁给被告造成的停业损失及可得租金利益的损失，原告对该证据的真实性无法确认，对其证明目的不予认可。被告另提供酒楼设施及物品清单一份，该清单上有房屋转承租人刘建成的签字，用以证明原告封锁租赁房屋内的设施物品系被告提供给转承租人使用以及物品的具体情况，并要求原告返还。原告经核对后认可其封锁房屋内存有清单所载明物品，但不同意返还。
上述事实，有当事人陈述意见及相关书证等在案佐证。
本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告至今未向原告支付租金。按照法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，另一方当事人有权解除合同。原告要求解除其与被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于被告辩称原被告双方口头协商以饭费折抵租金，原告未向被告主张过租金给付，被告不构成违约的意见，本院认为，首先被告未提供证据对其说法予以证实，其次2013年7月1日原告将租赁房屋封锁的事实可以视为原告向被告主张租金给付，被告称其当时对此并不知情与常理不符，此后的合理期限内被告仍未向原告支付租金，故本院难以认定被告按合同约定履行义务，被告的行为已构成根本违约。对被告该项辩称意见本院不予采纳。对于原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院认为，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，原告依约将房屋提供给被告使用，被告理应依约支付租金。考虑到原告于2013年7月1日将租赁房屋封锁，此后被告并未实际占有使用所租赁房屋，故被告尚欠租金的数额应以2013年7月1日为截止日期计算。对于原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，本院认为，原告未提供证据证明其在合同履行过程中向被告主张过租金给付，由此产生的利息损失系被告因自己过错导致损失的扩大，对扩大的损失原告无权主张赔偿，其利息损失应从原告函告被告解除合同之日起计算。
对于被告反诉要求原告返还租赁房屋内物品及赔偿损失的请求，本院认为，按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告提供的证据能够证明被告系租赁房屋内物品的所有权人，故被告有权要求原告按照清单的记载返还物品。对于被告主张的装饰装修残值损失，考虑到上述残值尚存在利用价值，故原告应在利用价值范围内给予被告适当补偿，具体补偿数额本院结合被告违约的过错程度酌情予以确定。对于被告主张的停业损失即转租收益损失，虽原告通过自行将租赁房屋封锁向被告主张权利的方式欠妥，但被告由此产生的损失系基于被告向原告交纳租金后将房屋转租给他人产生的利益损失，因被告未如期交纳租金，故上述损失被告无权主张赔偿。对于被告主张的剩余租赁期限内的可得利益损失，因合同解除系被告根本违约导致，故被告无权要求赔偿。对于被告上述反诉请求本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会与被告（反诉原告）北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司之间于二〇〇六年九月十八日签订的房屋租赁合同解除。
二、被告（反诉原告）北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会租金一百三十万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告（反诉被告）北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会自二〇一三年十一月十一日始至本判决确定给付之日止本金一百三十万元的利息。
三、原告（反诉被告）北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会于本判决生效后十五日内将租赁房屋内物品返还给被告（反诉原告）北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司（物品具体内容详见附件）。
四、原告（反诉被告）北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会于本判决生效后十五日内给付被告（反诉原告）北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司装修价值一百五十五万六千三百六十五元。
五、驳回原告（反诉被告）北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费三万五千一百元，由原告（反诉被告）北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会负担一万七千五百五十元（于判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司负担一万七千五百五十元（已交纳）。
本诉案件受理费一万四千四百七十元，由原告（反诉被告）北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会负担六千二百二十元（已交纳），由被告（反诉原告）北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司负担八千二百五十元（于判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费一万八千八百零四元，由原告（反诉被告）北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会负担九千四百零四元（于判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司负担九千四百元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 姜丽娜
二〇一四年九月十七日
书记员 曾琪惠