北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终673号
上诉人（原审被告）杨志强，男，1971年1月18日出生。
被上诉人（原审原告）北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。
法定代表人于庆新，董事长。
委托代理人葛怀民，男，1972年1月27日出生。
上诉人杨志强因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第21149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月，北京市均豪物业管理股份有限公司（下称均豪物业公司）起诉至原审法院称：我公司于2002年1月30日与北京鼎恒房地产开发有限公司签订《×××物业管理委托合同》，约定由我公司向×××小区提供物业服务，服务费为住宅每月每平方米2.5元，合同期限为物业通知交付入住之日起至业主委员会成立并依法选定新的物业管理公司之日止。2011年9月21日我公司与×××业主大会、委员会签订了《×××物业服务合同》，合同约定物业费为住宅每月每平方米2.5元，合同期限为自2011年9月21日至2013年9月20日止，如合同终止后尚未有新的物业服务企业承接，由我公司继续按合同约定提供服务6个月，此期间物业服务费按合同约定的标准缴纳。杨志强系×××小区19Ａ的业主，房屋面积165.62平方米。杨志强尚未缴纳2008年5月31日至2014年3月20日期间的物业费共计33796.91元，2008年12月21日至2014年12月31日期间的生活垃圾清运费180元，要求杨志强交纳上述费用，并要求杨志强交纳违约金10193.07元。
杨志强辩称：我对均豪物业公司所�房屋坐落、面积、产权人没有异议。均豪物业公司起诉已经超过两年诉讼时效。我不缴费是因为均豪物业公司的物业服务很差，警亭没人，消防设施基本没有，楼道脏乱差，楼后私搭乱建，原本划定的车位都没有了。综上，我不同意均豪物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：北京鼎恒房地产开发有限公司与均豪物业公司签订的《×××物业管理委托合同》及×××业主大会、委员会与均豪物业公司签订的《×××物业服务合同》对杨志强具有约束力，故杨志强应向均豪物业公司交纳2008年5月31日至2014年3月20日的物业费及垃圾清运费。杨志强辩称均豪物业公司提供的物业服务存在瑕疵，均豪物业公司对此予以否认，而杨志强就此提供的证据不足以证明均豪物业公司提供的服务项目和服务质量与约定的标准存在明显差距，故对杨志强不交物业费的答辩意见，�院不予采纳。杨志强所提诉讼时效的问题，因物业服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，因此除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务单位在服务期间持续主张权利。本案中，杨志强未提供充分证据证明均豪物业公司明显怠于追索物业费，因此对杨志强提出的均豪物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，法院不予采纳。杨志强拖欠物业费的行为已构成违约，但鉴于杨志强拖欠物业费亦存在一定的理由，对均豪物业公司要求杨志强支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决：一、杨志强于判决生效后十日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司二○○八年五月三十一日至二○一四年三月二十日期间的物业费共计二万八千八百四十一元七角及垃圾清运费一百八十元；二、驳�北京市均豪物业管理股份有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨志强不服，上诉至本院称：均豪物业公司提供的物业服务不到位，没有达到服务标准，不应该按照约定标准收费，请求二审法院撤销原判第一项，改判我向均豪物业公司支付2008年5月31日至2014年3月20日期间的物业费18841.7元及垃圾清运费180元。
均豪物业公司同意原判。
经审理查明：2002年1月30日，北京鼎恒房地产开发有限公司与均豪物业公司签订《×××物业管理委托合同》，约定由均豪物业公司向×××小区提供物业服务，物业管理费收费标准为住宅每月每平方米2.5元，委托管理期限为自物业通知交付入住之日起至业主委员会成立并�法选定新的物业管理公司之日止。2011年，×××业主大会、委员会与均豪物业公司签订《×××物业服务合同》，约定由均豪物业公司为丰台区丰台北路甲45号×××物业项目提供物业服务，住宅按2.5元／平方米?月收取，物业服务期限自2011年9月21日至2013年9月20日，任何一方决定在本合同期满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方，本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知1个月内回复甲方，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。均豪物业公司于2014年3月20日撤出该小区，不再为该小区提供物业服务。×××19A号房屋由杨志强使用，该房屋面积为165.62平方米。现杨志强未交纳上述房屋2008年5月31日至2014年3月20日期间的物业费共计
28841.7元，2008年12月21日至2014年12月31日期间的生活垃圾清运费180元。
原审审理中，杨志强主张均豪物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，并就此提供相应证据，均豪物业公司对此予以否认。
本院审理中，杨志强提交2015年12月13日北京市丰台区×××小区业主委员会出具的《证明一》、《证明二》、《证明三》。《证明一》记载：2008年9月×××小区依法选举成立了业主委员会，并依法选聘了新的物业公司，但是旧的物业（均豪物业公司）拒不撤出，×××小区业主委员会就此情况，曾经号召×××小区的业主不给均豪物业公司交物业费，让均豪物业公司撤出小区物业服务，自动离开。《证明二》记载：关于均豪物业公司出示的和×××小区业主委员会签订的2011年9月21日至2013年9月20日的服务合同是非法无效的，业委会不予承认，因为此合同的签订，既没有经过×××小区的业主大会通过，也没有经过业主委员会委员的签字认可。《证明三》记载：2008年9月均豪物业公司合同到期后，非法占领×××的物业管理，服务没有依据且严重缩水，造成×××小区严重的脏乱差，房产大幅贬值，2014年3月起，均豪物业公司聘用不明身份人员采用暴力手段收取物业费，造成×××小区一片混乱，民怨沸腾！业主联名抗议，要求政府追求均豪物业公司的法律责任。杨志强用以证明其对《×××物业服务合同》的合法性不能确定，且不是杨志强一个人不交物业费，是业主委员会号召其不交物业费，证明均豪物业公司的服务不到位。均豪物业公司表示业委会换届了，现在的业委会主任是欠费的业主，也在均豪物业公司起诉之列，以前的业委会合法成立，与均豪物业公司签订的《×××物业服务合同》是合法的，如果对合同提出质疑，应当另诉，杨志强提交的上述证明是业委会改选之后的，欠费业主对均豪物业公司存在敌意，上述证明无效。
上述事实，有双方当事人陈述、《×××物业管理委托合同》、《×××物业服务合同》、情况说明、声明、公告、《证明一》、《证明二》、《证明三》等证据在案佐证。
本院认为：2002年1月30日涉案小区建设单位北京鼎恒房地产开发有限公司与均豪物业公司签订的《×××物业管理委托合同》合法有效，对均豪物业公司及包括杨志强在内的业主具有法律约束力，该合同签订后，均豪物业公司开始为涉案小区提供物业服务。2011年×××业主大会、委员会与均豪物业公司签订《×××物业服务合同》，约定由均豪物业公司为涉案小区提供物业服务。虽然诉讼中杨志强提交北京市丰台区×××小区业主委员会出具的《证明二》，主张《�××物业服务合同》没有经过业主大会通过，没有经过业主委员会委员的签字认可，但是，《×××物业服务合同》未经法定程序撤销或者确认无效，且即使该合同被撤销或者确认无效，合同期限已经届满，客观上均豪物业公司为小区提供物业服务直至2014年3月20日，包括杨志强在内的小区业主事实上亦接受了均豪物业公司提供的物业服务，双方之间也形成事实上的物业服务合同关系，故杨志强应当向均豪物业公司支付物业费。均豪物业公司延续原有物业收费标准，并无不妥，杨志强上诉主张均豪物业公司提供的物业服务不到位，没有达到服务标准，不同意按照上述标准收费，但是，均豪物业公司对杨志强的上述主张不予认可，杨志强提供的现有证据亦不足以构成其要求减少物业费的充分理由，故本院对杨志强的上诉意见亦不予采纳。原审判决确定的物业费金额并无不�，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费262元，由北京市均豪物业管理股份有限公司负担50元（已交纳），由杨志强负担212元（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费50元，由杨志强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 祝 石