贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终273号
上诉人（原审原告、反诉被告）：遵义县茂鑫房地产开发有限责任公司，住所地遵义县龙坑镇天池大街。
法定代表人马钦鸿，执行董事。
委托诉讼代理人：牟泰勇，贵州新长征律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪家迥，贵州新长征律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：南白镇遵南社区播雅居小区业主委员会。
负责人：冷泽明，主任。
委托代理人：余明达，贵州新长征律师事务所律师。
上诉人遵义县茂鑫房地产开发有限责任公司（以下简称茂鑫房开公司）因与上诉人南白镇遵南社区播雅居小区业主委员会（以下简称播雅居业主委员会）排除妨害纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2016）黔0321民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
茂鑫房开公司上诉请求：1、撤销原判，改判播雅居业主委员会不得阻碍茂鑫房开公司对播雅居小区3#、4#车库行使占用、使用、收益和处分的权利；2、一、二审案件受理费由播雅居业主委员会承担。事实及理由：1、原审法院认定：“原告主张涉案车库系其所有，提交了遵义县住房和城乡建设局的产权情况记载表予以证明，但所提交的产权情况记载表仅是商品房开发的初始登记，产权归属和内容根据的载体是不动产登记簿，故权属仍具有不确定性”错误。初始登记属于房屋所有权登记的一种类型，又称为不动产首次登记，性质是不动产物权的设立登记，遵义县住建局的产权情况登记表记载的事项证明，上诉人是涉案车库的所有权人，上诉人通过初始登记取得了涉案车库的所有权。原判决认为涉案车库权属存在不确定性是对初始登记的错误理解；2、上诉人为了满足小区业主的需要，是严格按照《贵州省物业管理条例》第八十七条的规定，首先出售、出租给本小区业主，没有出售、出租给本小区业主以外的他人，在这种情况下，上诉人对涉案车库享有的占有、使用、收益和处分的权利应当得到法律的支持和保护。
上诉人播雅居业主委员会上诉请求：1、撤销原判，判决被上诉人立即将安装在播州区南白镇遵南社区播雅居小区内3#和4#车库门口的栏杆和值班房拆除，恢复原状；2、一、二审案件受理费由茂鑫房开公司承担。事实及理由：1、茂鑫房开公司2013年11月28日就把小区修建完毕，物业管理办公室等配套设施都交付给了物业管理公司使用，至今已经3年时间，且茂鑫房开公司在小区竣工前已经在大门口修建了值班房，茂鑫房开公司不需要修建车库的值班房和车库栏杆；2、茂鑫房开公司2016年4月才在车库门口修建值班房和栏杆没有得到任何部门批准，且妨碍了小区业主的通行；3、从茂鑫房开公司移交的规划设计图纸上完全可以看出，小区内的绿化和地下车库都纳入了规划并计入了修建成本中，业主已经分摊了该成本；4、根据国务院《物业管理条例》第34条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”之规定，播雅居业主委员会已经聘请了新的物业服务公司，茂鑫房开公司不应该在聘请另外的人员管理车库。综上，一审法院在原审判决中认为播雅居业主委员会提交的物业管理合同的范围不包括涉案车库，违反了上述《物业管理条例》的规定。
茂鑫房开公司原审诉讼请求：判令被告立即停止侵害，不得阻碍原告对位于遵义县南白镇五里堡的播雅居小区3#楼车库和4#楼车库行使占有、使用、收益和处分的权利。
播雅居业主委员会原审反诉请求：判令原告立即将小区内3号和4号楼的地下车库的设备用房的栏杆和值班房拆除，恢复原状。
一审法院经审理查明，原告茂鑫房开公司开发建设了遵义县播雅居小区商品房，2013年11月28日竣工验收，随后小区业主入住。2016年初，原告将规划建设的小区3#、4#车库的地面、监控、道闸、照明等设施进行完备，车库入口修建了栏杆和值班室，并在小区粘贴公告，拟对地下车库进行出租、出售，并确定从2016年4月1日起进行规范管理。被告播雅居业主委员会知道后，对车库的权属等发生了争议，部分业主行使诉求时有堵车库入口、拉横幅等行为发生，此事发生后，被告播雅居业主委员会向遵义县住房和城乡建设局反映并经公安派出所调解，未再发生堵车库入口等行为。所涉及的3#、4#楼地下车库原告茂鑫房开公司向遵义县住房和城乡建设局办理产权初始登记。双方因地下车库的归属发生争议，原告诉至本院，要求处理。
一审法院认为，原告主张涉案车库系其所有，提交了遵义县住房和城乡建设局的产权情况记载表予以证明，但所提交的产权情况记载表仅是商品房开发的初始登记，产权归属和内容的根据的载体是不动产登记簿，故权属仍具有不确定性，且涉案车库的处分首先应满足业主的需要，其权利的行使存在法律上对象的限制，故原告要求行使占有、使用、收益、处分完整所有权的利益与法律规定不相符，本院不予支持。由于涉案车库的权利行使具有法律上对象的负担，被告播雅居业主委员会因权属认为存在争议反映诉求的行为虽不当，经有关部门协调，被告的不当诉求行为已经停止，故原告要求被告承担民事责任，排除妨害的主张，本院不予支持。被告认为原告管理车库妨害物业统一管理，提出拆除原告地下车库的设备用房的栏杆和值班房的请求，但所提交的物业合同的范围并不包括涉案车库，关于车库是否应纳入统一物业管理，应通过双方合意解决，故其请求本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十六条、第九十条之规定，判决：一、驳回原告遵义县茂鑫房地产开发有限责任公司的诉讼请求；二、驳回被告南白镇遵南社区播雅居小区业主委员会的反诉请求。案件受理费30元（减半收取），由原告负担；反诉费30元，由被告负担。
二审中，茂鑫房开公司向本院提交了播雅居小区业主委员会主任冷泽明的遵义县商品房买卖合同预售备案登记表及商品房买卖合同，证明目的：该合同附件十二补充协议第7条记载：“播雅居小区的地下停车场或车库产权属出卖人所有，买受人在同等条件下可优先购买和租赁使用”，因此涉案地下车库产权应属茂鑫房开公司。播雅居业主委员会对该组证据真实性无异议，但对证明目的持异议，其认为原审提交的小区设计图纸已经表明涉案地下车库面积在业主购买时已纳入公摊成本，因此涉案地下车库产权应属全体业主共有。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院查明事实与原判认定事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、茂鑫房开公司是否具有案涉车位的所有权；2、茂鑫房开公司关于立即停止侵害的诉请应否得到支持；3、上诉人播雅居业主委员会关于拆除栏杆和值班房的诉求应否得到支持。
对于第一个争议焦点，地下车位系相对独立建筑物，可以独立使用而不失使用价值。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，若开发商未承诺无偿向业主提供地下车库，且没有把地下车库面积计入出售的商品房的公摊面积内，则投资兴建该类地下车位的开发商基于修建行为原始取得被开发车位的所有权。本案中，茂鑫房开公司提交的《遵义县住房和城乡建设局产权情况记载表》明确载明案涉车位的产权人为茂鑫房开公司，其在二审提交的《遵义县商品房买卖合同预售备案登记表》附件十二补充协议第七条亦约定：“‘播雅居’小区地下停车场或车库产权属于出卖人所有，买受人在同等条件可优先购买和租赁使用”；结合一审举证质证的《遵义县住房和城乡建设局关于南白镇博雅居小区业主委员会及部分业主相关诉求的回复》第四条关于小区公摊面积的表述能够体现出房屋的公摊中并无地下车库，故茂鑫房开公司基于依法修建取得了案涉车位的所有权。
对于第二个争议焦点，茂鑫房开公司在一审庭审中自认业主经过派出所调解未再实施阻碍行为，故其该项诉请已经失去了事实依据，原判据此予以驳回无误，本院予以维持。
对于第三个争议焦点，上诉人播雅居业主委员会上诉称根据《物业管理条例》第三十三条关于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，播雅居小区已经聘请了物业公司，茂鑫房开公司不应另修栏杆和岗亭进行管理。对此，茂鑫房开公司并非另行聘请物业公司进行管理，而是基于地下车位所有权人身份对车位进行直接管理与前述规定并不冲突，同时根据播雅居业主委员会与案外人遵义市欣亿物业管理有限公司签订的物业管理合同来看，管理范围并不包括地下停车位，故播雅居业主委员会基于前述法律规定，请求判令茂鑫房开公司停止侵权、退出播雅居小区地下停车场并将地下车库移交给物业公司管理，无事实和法律依据，本院不予支持。至于业主对涉案地下车位的利用问题，可以由茂鑫房开公司通过地下车位的出售、出租等形式首先满足业主的需要，业主与茂鑫房开公司可按照公平合理的原则协商确定。
综上所述，播雅居业主委员会与茂鑫房开公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人播雅居业主委员会、茂鑫房开公司各承担120元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉振
审 判 员 罗小龙
审 判 员 任建毅
二〇一七年五月五日
法官助理 王 伟
书 记 员 苟 勇