陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕10民终274号
上诉人（原审被告）姜云南，男，生于1952年5月11日，汉族，退休职工。
委托代理人陕西秦南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何雁雁，女，生于1985年10月13日，汉族。
委托代理人何百绪，男，生于1950年4月2日，汉族，农民，系何雁雁之父。
原审被告姜建斌，男，生于1971年12月29日，汉族，职工。
原审被告王会玲，又名王惠玲，女，生于1971年10月25日，汉族，居民。系姜建斌之妻。
原审被告庾琴，又名庾芹，女，生于1952年1月19日，汉族，农民系姜云南之妻。
原审第三人姜建英，男，生于1974年11月8日，汉族，陕西省农村信用社商洛办事处职工。系姜云南之次子。
上诉人姜云南因与被上诉人何雁雁以及原审被告姜建斌、王会玲、庾琴，原审第三人姜建英房屋买卖合同纠纷一案，不服洛南县人民法院（2015）洛南民初字第00933号民事判决，向本院提起上诉，本院2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审认定，被告姜建斌因做生意资金周转困难于2012年2月25日与原告何雁雁签订房屋买卖合同，双方约定，被告姜建斌、王会玲将被告王会玲名下位于洛南县古城镇四联村洪箭路北四间六层砖混结构房屋和被告庾琴名下的数间房屋卖给原告何雁雁，房屋价款为120万元。合同还约定，被告姜建斌可在二年内按原价赎回房屋，并约定月息二分，六个月结息一次，如果连续十二个月不向原告结算视为放弃赎回房屋。自签字交款之日该合同生效，如有违约按合同总金额的30%向对方支付违约金并加付利息。原告何雁雁及被告姜建斌夫妇、见证人何毅在合同上签名确认。合同签订后，原告何雁雁按约定给付被告姜建斌房款114万元，被告姜建斌向原告出具房款收据一张，并约定其余房款6万元在被告协助原告办理国有土地使用证和房屋所有权证变更登记手续后再行给付，同时，被告姜建斌将其妻名下四间六层砖混结构房屋和其母亲庾琴名下的数间房屋的国有土地使用证和房屋所有权证交给原告何雁雁。此后，被告姜建斌将房屋交给原告使用。不久，原告何雁雁和被告姜建斌、常健分别签订了房屋租赁合同，被告姜建斌向原告支付租金20000元。后原告何雁雁无法办理房屋过户手续，双方发生纠纷。现原告何雁雁诉讼要求依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，并将房屋所有权判归原告；由四被告协助原告办理房屋所有权变更登记相关手续。
原审另查明，被告庾琴于2003年6月16日以本人名义办理了国有土地使用证，证号为洛国用（土）字第1225号。被告王会玲于2005年7月29日以本人名义办理了国有土地使用证，证号为洛国用（土）字第1226号。被告王会玲名下的四间六层砖混结构房屋用地面积176.96平方米，建筑面积1192.54平方米，四至为,东自西向东第五间房和第六间房中心线为准，南以滴水为界，西以出梢齐为界，北以公路红线为界；被告庾琴房屋的用地面积277.16平方米，建筑面积137.59平方米，四至为，东南西以围墙外根基为界，北以王会玲滴水为界。被告王会玲房屋所在土地，系被告王会玲于2002年以本人名义从洛南农行拍卖所得而修建。目前，被告姜建斌夫妇的房屋，原告何雁雁已实际管理使用，且原告何雁雁已将该房屋租赁给他人。
原审认为，被告姜建斌、王会玲婚后以被告王会玲名义从洛南农行拍卖取得洛南县古城镇四联村洪箭路北一块土地，后在该土地上修建四间六层砖混结构房屋一座，被告王会玲以其名义办理了国有土地使用证和房屋所有权证。由于该房屋地基的拍卖取得及房屋修建均在被告姜建斌、王会玲夫妻婚姻关系存续期间，目前被告姜建斌、王会玲仍是夫妻，因此该房产依法应属于被告姜建斌、王会玲夫妻共同财产。2012年2月25日被告姜建斌、王会玲夫妇与原告何雁雁签订房屋买卖合同，将其所有四间六层砖混结构房屋一座卖给原告何雁雁，签订合同时，双方意思表示真实，主体适格，并无违反相关法律规定，合同签订后，双方已按约定履行了相关权利义务，且原告目前已实际管理该房屋,并将房屋租赁给他人，被告姜建斌、王会玲夫妇在合同约定的二年内未向原告赎回房屋，而且房屋出卖后不久，原告何雁雁就与被告姜建斌、常健分别签订了房屋租赁合同，被告姜建斌向原告支付租金20000元。综合以上情况分析，可以认定双方签订的房屋买卖合同中涉及被告姜建斌、王会玲的该部分房产为合法有效合同。被告姜建斌、王会玲签订合同时将其父母即被告姜云南、庾琴的房产一并出售，由于此房产并不属于被告姜建斌、王会玲所有，合同签订后被告姜云南、庾琴对合同的相关内容并未追认，故此合同涉及的该部分内容为无效合同，对双方不具有约束力。原告何雁雁要求将房产判归其所有，其中涉及的属于被告姜建斌、王会玲夫妻的四间六层砖混结构房屋的这部分诉讼请求，理由成立，予以支持。原告的其他诉讼请求，缺乏依据，不予支持。四被告及第三人辩解为修建房屋共同出资，房产是家庭财产，并非夫妻财产等观点，由于房屋所在土地是以被告王会玲名义拍卖取得，修建房屋时被告及第三人分开生活，四被告及第三人并未对修建房屋达成过任何协议，且房屋建成后又以被告王会玲的名义办理了产权登记，并且在办理以上这些事项中双方并没有签订有效的协议确认是家庭财产，即使除被告姜建斌、王会玲以外的其他家庭成员在建房时进行了出资，亦属于被告姜建斌、王会玲与被告姜云南、庾琴及第三人姜建英之间的债权债务关系，而非家庭共同财产，故对该辩解观点，不予采纳。据此，洛南县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：1、确认原告何雁雁与被告姜建斌、王会玲签订的将被告王会玲名下的位于洛南县古城镇四联村洪箭路北的四间六层砖混结构房屋一座卖给原告何雁雁的房屋买卖合同为有效合同；2、本判决生效当日被告王会玲名下的位于洛南县古城镇四联村洪箭路北的四间六层砖混结构房屋一座(用地面积和建筑面积及四至以国有土地使用证和房屋所有权证记载的面积和四至为准)归原告何雁雁所有；3、驳回原告何雁雁的其他诉讼请求。
宣判后，姜云南不服，提起上诉，要求撤销洛南县人民法院（2015）洛南民初字第00933号民事判决，驳回何雁雁的诉讼请求。理由：1、原审判决认定事实错误。本案争议房屋是家庭共有财产，不是姜建斌、王会玲夫妇的财产。原审仅仅依照房产证就认定房屋属于姜建斌、王会玲夫妇所有是错误的，该房屋是上诉人夫妇和大儿子姜建斌夫妇以及小儿子姜建英共同出资建造，是大家庭共有的。2、何雁雁与姜建斌签订的房屋买卖合同实质上是借款担保合同，一审判决简单认定为房屋买卖合同认定事实错误。房屋买卖合同第2条约定“甲方在两年内可以向乙方买回房屋，乙方按原价转让给甲方，甲方按貮分计息，六个月结息一次，甲方连续十二月不向乙方结算视为放弃买回房屋的权利，甲方向乙方办理过户手续，乙方收房时，租金给甲方顶此款利息”。可见，合同中约定了还款期限、计息标准、结息期间等内容，这是典型的抵押担保合同的主要特征。另外我国《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借贷到期后借款人不能还款，出卖人要求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，结合买卖合同看，完全符合上述司法解释的规定。原审判决避而不谈借贷一事，仅凭瑕疵重重的买卖合同就认定是房屋买卖合同关系，明显认定事实有误。3、原审判决程序严重违法。姜建斌作为被告没有收到过相关的诉讼材料，没有参加诉讼。原审通知姜建英参加诉讼没有留够举证时间即开庭审理。4、被上诉人的起诉已经超过诉讼时效。如果按照借款抵押合同对待，没有超过诉讼时效。如果按照买卖合同对待，被上诉人显然超过了诉讼时效。从签订合同到起诉之日已经时隔三年半时间，应依法驳回其诉讼请求。5、原审判决没有顾及上诉人的通行权问题。按照一审判决，上诉人的房屋将没有出路可走。
被上诉人何雁雁答辩称，1、位于洛南县古城镇四联村洪箭路口的四间六层范围是王会玲和姜建斌夫妇的共同财产；2、该合同是房屋买卖合同不是抵押担保合同，合同名称写的清清楚楚。3、房屋价款已经支付了114万元；4、本案不涉及姜建英的问题。王会玲与姜建斌是夫妻，一审法院将诉讼材料送达给王会玲是一样的。5、本案争议房屋的所有权是王会玲的，有房屋产权证可以证明。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
王会玲与姜建斌二审中的意见与姜云南一致。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。另查明，姜建斌在2012年之前欠何雁雁之父何百绪共计40万元贷款，无力偿还，在2012年2月25日，姜建斌、王会玲与何雁雁签订了房屋买卖合同，扣除原来欠何百绪的贷款等款项后，又给姜建斌支付了部分现金。
本院认为，针对本案二审中的焦点问题，本院评析如下：第一、争议房屋是姜建斌夫妇的房产还是姜云南等大家庭的共有财产，该房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，由于房屋所占土地是以王会玲名义拍卖取得，修建房屋时姜建斌王会玲夫妇与姜云南、庾琴夫妇及第三人姜建英已分家单独生活，各自并未对修建房屋达成过任何协议，且房屋建成后又以王会玲的名义办理了产权登记，并且在办理以上这些事项中各方并没有签订协议确认争议房屋是大家庭共有财产，因此姜云南上诉称房屋是大家庭的共有财产依据不足，本院不予采信。本案争议房屋登记在王会玲名下，那么何雁雁基于对房产证的信赖与姜建斌、王会玲签订的房屋买卖合同合法有效，即就是真实的房屋所有权人不是王会玲，那么基于对何雁雁信赖利益的保护，双方签订的买卖合同也应当认定有效。
第二、本案是房屋买卖合同还是抵押借贷担保合同。首先，从形式上看，合同名称是房屋买卖合同，买卖的主体，房屋具体情况，以及房屋的价款约定清楚，符合买卖合同的法律特征。其次，从本质上看，双方签订买卖合同的目的就是完成交易，即卖房和买房。上诉人之所以提出买卖合同本质上是抵押借款合同的理由是：姜建斌借何雁雁父亲何百绪的高利贷款，无力偿还，才签的的所谓的“买卖合同”，合同中约定，“姜建斌两年之内可以买回房屋，何雁雁按照貮分计息，六个月结息一次，如果连续12月不结息视为放弃买回房屋的权利”这些约定是典型的抵押担保合同的特征，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条一款“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，应当驳回何雁雁的起诉。对此，本院认为，按照姜建斌二审中的陈述，其借何雁雁之父何百绪的高利贷款，没有办法偿还才与何百绪签订的买卖协议，说明姜建斌卖房的目的是为了清偿债务，而不是为了借贷，因此说明双方的买卖房屋的意思表示是真实的，民间借贷司法解释二十四条规定的是签订买卖合同目的是为借款而担保的情况，目的是担保借款而不是为了买卖，也就说双方当事人没有真实房屋买卖的意思表示，本案并不符合该解释规定的情况。虽然合同中约定两年之内姜建斌可以回购房屋，这主要是基于姜建斌在无奈的情况下变卖房屋偿债情形的考虑而约定的回购条件，并不能改变双方房屋买卖合同的性质。因此，本案双方争议是房屋买卖合同纠纷不是借款担保纠纷。
第三、本案程序是否严重违法。一审中姜建斌确实没有出庭参加诉讼，但是其妻王会玲已经代替姜建斌接受了应诉通知书、诉状副本、开庭传票等诉讼文书，王会玲作为姜建斌的配偶有代收法律文书的义务，一审送达方式符合法律规定。另外，一审通知姜建英作为第三人参加诉讼，尽管没有指定举证期限，但并没有影响到其实质性权利，所以本案不存在程序严重违法的问题。
第四、本案是否超过诉讼时效的问题。上诉人姜云南在一审中没有提出诉讼时效抗辩，二审中提出不予支持。
第五、本案是否需要考虑姜云南夫妇的通行权问题。本案是解决双方买卖合同的效力问题，而相邻通行权是另外一层法律关系，本案不应涉及。
综上，上诉人姜云南的上诉理由均不能成立。但是，本案争议房屋还没有办理过户登记，双方当事人的争议仍是债权争议，目前还不存在物权归属争议，人民法院并不能直接基于有效的买卖合同给当事人直接设立物权，故原审直接判决争议房屋归何雁雁所有显属不当。按照何雁雁与姜建斌、王会玲之间的房屋买卖合同约定，姜建斌、王会玲应当协助办理产权过户登记手续，何雁雁该项请求应予支持，原审判决驳回何雁雁该项诉讼请求不当。因此原审判决适用法律存在错误、判决结果部分失当，依法应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持洛南县人民法院（2015）洛南民初字第00933号民事判决第一条，撤销第二条、第三条；
二、姜建斌、王会玲在判决生效后15日内协助何雁雁办理过户登记手续；
三、驳回何雁雁其他诉讼请求。
二审案件受理费10000元，由上诉人姜云南承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尤永刚
代理审判员 文改云
代理审判员 卢宣瑜
二〇一六年六月十四日
书 记 员 王 博