北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05656号
上诉人（原审被告）王玉田，男，1937年10月17日出生。
委托代理人刘斌，北京刘斌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张宝明，男，1961年1月23日出生。
委托代理人孙贵永，北京市吉望律师事务所律师。
委托代理人赵淑萍（张宝明之妻），1963年9月16日出生。
原审被告陈炼一，男，1958年8月27日出生，汉族，其他不详。
上诉人王玉田因与被上诉人张宝明、原审被告陈炼一农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第00127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人王玉田之委托代理人刘斌，被上诉人张宝明及其委托代理人赵淑萍到庭参加了诉讼。原审被告陈炼一经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年12月，张宝明起诉至原审法院称：张×于1997年4月与陈炼一签订购房协议，将其所有的位于原北京市怀柔区×1村的房产卖给陈炼一，后陈炼一又将房屋转让给了王玉田。张×于2000年去世，张宝明系张×之子。张宝明认为，陈炼一系非农业户口，张×因不懂法将房屋卖给陈炼一，使张宝明权益受到侵害。为维护张宝明的合法权益，特向法院起诉，要求判决房屋买卖合同无效，王玉田、陈炼一返还属于张宝明父亲张×的位于怀柔区渤海镇马道峪村的上房五间、西厢房两间及院落，张宝明返还陈炼一房款1.8万元，诉讼费由陈炼一、王玉田承担。
陈炼一经原审法院公告传唤，未到庭应诉，亦未递交书面答辩状。
王玉田辩称：根据1997年4月实施的《土地管理法》，张×与陈炼一签订购房协议，并在原怀柔县房地产管理局办理了房产卖契、交纳了契税，争议房屋所有权已经归陈炼一所有。陈炼一购买房屋及将房屋转赠给我的行为均合法有效。根据《合同法》相对性的规定，张宝明和我作为本案诉讼主体均不适格。张宝明的诉讼请求没有法律依据，请法院驳回张宝明起诉。
原审法院经审理查明：张×与其妻子马如凤系北京市怀柔区×1村（原怀柔县×1村）村民，二人共育有一女二子，女儿张保荣、长子张保生、次子张宝明。张×夫妻在北京市怀柔区×1村原有房屋一处，1997年4月14日，张×与陈炼一签订购房协议，将其拥有的房屋共计7间以1.8万元的价格卖给了陈炼一，原怀柔县×1村民委员会在该协议上加盖了公章。1997年4月14日，张保生与陈炼一在原怀柔县房地产交易所办理了房产卖契，陈炼一交纳了相关税、费。此后，双方履行了协议。2005年8月22日，陈炼一与王玉田签订赠与合同，约定陈炼一将位于怀柔县×1村东沟院落一座（包括院落内的全部房屋、树木及所有设施）赠与王玉田。同日，陈炼一（甲方）与王玉田（乙方）签订备忘录一份，载明：“1.甲方愿以15万元的价格（房价1.8万元；修缮费13.2万元）将属于自己产权的怀柔县×1村东沟院落一座（包括院落中的全部房屋、树木及所有设施）（附房产卖契、购房协议及有关附件）一次性转让给乙方。2.由于政策方面的原因，对于前款下的财产采用了赠与的形式。”此后，陈炼一将房屋交付给王玉田使用至今。陈炼一、王玉田在使用房屋期间，对所购买的房屋进行了装修、改建。另查，马如凤于1988年2月死亡销户，张×于2001年12月死亡销户。2012年12月，张宝明持诉称理由诉至法院，要求确认房屋买卖协议无效，并要求王玉田和陈炼一返还房屋。该案审理过程中，张宝明提交了张保荣、张保生签署的放弃继承权声明书，写明放弃继承张×遗留的财产：本村上房五间、西厢房二间、院落一处。原审中，就如果法院判决王玉田返还房屋，王玉田是否在该案中要求张宝明赔偿损失的问题，原审法院向王玉田代理人进行了询问，王玉田未在规定期限内给予明确答复。
原审法院经审理确认：当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，而陈炼一系城镇居民，无权享受农村集体成员的权利。张×与陈炼一签订的房屋买卖协议，违反了相关法律、法规，属无效合同。陈炼一与王玉田之间签订的协议，名为赠与，实为买卖，基于与上述同样的理由，亦属无效合同。因无效合同而取得财产应当予以返还。张宝明系张×、马如凤的继承人之一，在张保生、张保荣放弃继承的情况下，张×、马如凤的遗产应由张宝明继承，故张宝明作为该案原告主体适格。王玉田自陈炼一处购买了争议房屋后，一直占有、使用该房屋，是该案的适格被告。张宝明要求陈炼一返还房屋有法律依据，法院予以支持，同时张宝明应向陈炼一返还购房款。陈炼一、王玉田返还房屋后，有向张宝明要求赔偿损失的权利，但在该案审理中，陈炼一未到庭应诉，王玉田未在规定期限内明确是否在该案中要求张宝明赔偿损失，陈炼一和王玉田可另案解决，该案中不再处理。据此，原审法院于2013年12月判决如下：一、张×与陈炼一于一九九七年四月十四日签订的购房协议无效；二、陈炼一、王玉田于判决生效后六十日内返还张宝明坐落于北京市怀柔区×1村的房屋七间及附属院落；三、张宝明于判决生效后六十日内返还陈炼一购房款一万八千元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王玉田不服，上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回张宝明的诉讼请求或者发回重审。王玉田认为：陈炼一与张×签订的购房协议经村委会签章，并向怀柔区房产交易所缴纳了税费，政府已经认可该合同有效，同时，根据合同相对性，我方并非张宝明起诉的适格主体，张宝明提交的放弃继承声明书未经质证，原审法院违反法定程序。张宝明同意原审判决。陈炼一未提出上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、购房协议、房产卖契、赠与合同、备忘录等证据在案佐证。
本院认为：农村宅基地属于农村集体所有。陈炼一、王玉田并非涉案宅院所在马道峪村村民，依法不能取得涉案宅院宅基地使用权，而张×与陈炼一所签购房协议必然涉及到涉案宅院所在宅基地使用权的转移，因此，该购房协议应属无效协议。王玉田上诉主张陈炼一与张×签订的购房协议经村委会签章，并已向怀柔区房产交易所缴纳了税费，该合同有效。本院认为，根据我国土地管理法的规定，宅基地审批权限在区、县人民政府，而村委会签章或区县有关部门收取税费等行为并不属于区县人民政府依法批准宅基地使用权人变更的行政行为，因此，王玉田的该项主张，缺乏依据，本院不予采纳。陈炼一与王玉田虽然曾签订赠与合同，但该二人亦另行签订了《备忘录》，该《备忘录》明确约定了转让涉案宅院、购房款数额，以及系因政策原因采取了赠与形式等，《备忘录》签订后双方亦据此实际履行了各自义务，故陈炼一与王玉田之间实为房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系亦因违法应属无效。
因无效合同取得的财产应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错，应当各自承担相应的责任。因涉案宅院原权利人张×已经去世，张宝明作为张×的继承人有权请求返还涉案宅院。王玉田上诉主张张宝明不具有原告的主体资格，缺乏依据，本院不予采信。现王玉田实际使用涉案宅院，原审法院判令王玉田返还涉案宅院并无不妥。王玉田上诉主张其并非本案适格被告，依据不足，本院不予采纳。涉案宅院返还后，陈炼一、王玉田由此造成的损失，当事人可另行解决。
关于王玉田上诉主张原审程序违法一节。本案中，张宝明作为张×的继承人即具有提起本案诉讼的主体资格，张保生、张保荣是否放弃继承并不影响张宝明的诉讼主体资格，故放弃继承权声明并非本案的定案证据，且经本院核实，该证据确系当事人真实意思表示，故原审法院未对该证据进行质证虽有不妥，但并非严重违反法定程序，亦不会对本案实体处理产生影响，因此，本院对王玉田的该项上诉主张不予采纳。
综上，王玉田的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审公告费560元由陈炼一负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审公告费200元，由陈炼一负担（王玉田已预交，陈炼一于本判决生效之日起7日内给付王玉田）。
一审案件受理费250元，由陈炼一、王玉田各负担125元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费250元，由王玉田负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 慧
审 判 员 薛 妍
代理审判员 程 磊
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 陈萌书记员杨艳娇