江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0505民初2557号原告：阮奎军。委托诉讼代理人：刘文倩，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：何欢欢，江苏政纬律师事务所律师。被告：陈鹏。原告阮奎军与被告陈鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日受理后，依法由审判员赵延丽适用简易程序独任审理。因被告陈鹏无法通过直接、邮寄或其他方式送达需公告送达，故本案转为普通程序，本院依法组成合议庭进行审理。本院于2017年12月18日公开开庭审理，原告阮奎军及其委托诉讼代理人何欢欢到庭参加诉讼，被告陈鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告阮奎军向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告之间的房屋买卖合同；2、请求被告返还房屋定金3万元并支付18万元违约金，合计21万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月22日，原被告订立了《房地产居间买卖合同》，合同约定被告将位于长江花园三区20幢XXX室房屋出售给原告，建筑面积69.77平方米，房产总价款为90万元，且被告在合同第二条中明确保证该房屋在本合同签订之时并未设定抵押权。合同签订后，原告也按约交付了3万元定金。后被告突然反悔不愿卖房，原告通过查询才得知涉案房屋已被抵押过两次，原告要求被告将房屋上设立的抵押权涤除并配合原告办理过户手续，但被告不予理睬，故原告诉至法院。被告陈鹏未答辩。经审理查明，苏州市长江花园三区20幢XXX室房屋（建筑面积69.77m2)原为被告陈鹏单独所有，登记时间为2016年4月28日，附记中载明含20幢15室车库。2017年2月22日，原告阮奎军与被告陈鹏经某市某软件服务有限公司居间签订房地产居间买卖合同，约定：出卖方为陈鹏、买受方为阮奎军、居间方某市某软件服务有限公司，买卖房屋为苏州市高新区长江花园三区20幢XXX室，该房屋价款为90万元；该房屋在本合同签订之前已经租赁给他人，租赁期限至2017年12月30日止，每月租金1300元，出卖方保证该承租人已经明确放弃优先购买权，买卖双方同意按“出卖方须于房产交付买受方前解除原租赁合同并承担因此引起的纠纷和责任”方式处置租赁合同；买受方于2017年5月20日前向出卖方支付首付款计人民币27万元，该款项由买受方直接支付于房产交易资金托管账户，同时将办理贷款所需的材料及相关费用交于居间方，买卖双方委托居间方选择委托贷款银行并于签订资金托管协议之日起20天内与贷款银行（公积金管理中心）签署存量房贷款合同以及其他相关文件，具体贷款额度和年限以银行（公积金管理中心）最终审核为准，若因买受方贷款额度不符或无法办理，买卖双方同意买受方以现金付款的方式购房并付款或补齐余款，待贷款银行（公积金管理中心）将该房产贷款部分审批完成后，买受方应委托该贷款银行将上述贷款部分直接支付至房产交易资金托管账户；买卖双方须于本合同签订之日起90日内备齐过户文件交于居间方并在办理资金托管手续前委托居间方进行挂牌及签订苏州市存量房买卖合同；买卖双方约定房屋交付日期为房屋使用权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起60日内；出卖方承诺已如实陈述房屋的有关情况，保证没有权属纠纷、债权债务纠纷或优先购买权纠纷，如因出卖方上述承诺或保证失实，致使本合同生效以后发生房屋基本情况或其他情况纠纷、权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买权纠纷，不能办理产权登记的，出卖方按本合同约定房屋价款的20%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。房地产居间买卖合同另对买受方逾期付款违约责任、出卖方逾期交房违约责任、房屋维修基金情况、房屋及附属物品承诺、原有户籍迁移、房屋权属转移登记、税费及物业费等承担作出约定。2017年2月22日，被告陈鹏向原告阮奎军出具收条一份，上载明：今收到客户阮奎军交来购买长江花园三区20幢XXX室房屋定金3万元，经房东同意，2万元暂放于居间方作为保管，剩余1万元房东方已收。2017年5月9日，原告阮奎军经查询房屋权属登记信息，苏州市长江花园三区20幢XXX室房屋上设有两项抵押权登记，他项权利人分别为中国某银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行和某贸易信托有限公司，债权金额分别为42万元和25万元。2017年12月18日，苏州市国土资源局出具情况说明：苏州市长江花园三区20幢XXX室房屋上抵押权人为中国某银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行的抵押注销时间为2017年11月2日，抵押权人为某贸易信托有限公司的抵押注销时间为2017年7月19日。同日，原告阮奎军经查询房屋权属登记信息，苏州市长江花园三区20幢XXX室房屋所有权人于2017年11月22日变更登记为李某某、刘某某共同共有。庭审中，原告陈述：在签订房地产居间买卖合同过后一两天，中介通知原告去协商，让原告再加2万元定金，原告不同意，过几天后中介称被告去中介闹说房子不卖了故请原告去谈赔偿的事情，双方未协商一致，几天后中介又通知原告说被告愿意履行合同，请原告将材料带过去，后经原告查询涉案房屋上有两项抵押权登记，但中介称让原告把材料交给他们，原告于2017年5月10日左右将材料送至中介，但此后中介和被告未再通知原告进行网签。被告收取原告的3万元定金，被告和中介均未退还原告。原告提交2017年3月15日原告阮奎军与被告陈鹏的通话记录及书面文字稿对其陈述进行佐证。原告含有解除2017年2月22日双方签订的房地产居间买卖合同意思表示的民事起诉状于2017年9月29日刊登于江苏经济报，自本公告发出之日起经过60天即视为送达，该民事起诉状于2017年11月29日送达被告陈鹏。上述事实，由原告阮奎军提交的房地产居间买卖合同、收条、房屋权属登记信息查询结果、苏州市国土资源局情况说明，以及本院听证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对签订合同的当事人有效，当事人应当按约诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，原告阮奎军与被告陈鹏签订房地产居间买卖合同系其双方真实意思表示，应为合法有效。被告陈鹏在签订房地产居间买卖合同后并未及时涤除涉案房屋上抵押权登记也未及时配合原告办理涉案房屋的网签、资金托管、房屋交付等事宜，被告陈鹏已构成违约，原告请求解除原被告之间的房地产居间买卖合同符合法律规定，本院予以支持。含有解除合同意思表示的民事起诉状副本于2017年11月29日送达被告陈鹏，故原告阮奎军与被告陈鹏于2017年2月22日签订的房地产居间买卖合同于2017年11月29日解除。合同解除后，被告陈鹏应当退还原告阮奎军交付的购房定金3万元。因原被告的房地产居间买卖合同中约定，若因权属纠纷、债权债务纠纷导致出卖方违约的，出卖方按约定房屋价款的20%向买受方支付违约金，现原告阮奎军主张被告陈鹏支付18万元违约金，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告阮奎军与被告陈鹏于2017年2月22日签订的房地产居间买卖合同于2017年11月29日解除。二、被告陈鹏于本判决生效之日起十日内返还原告阮奎军购房定金3万元并支付违约金18万元。上述各项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行账号6228400407001614266。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，公告费600元，合计5050元，由被告陈鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。审 判 长  赵延丽人民陪审员  黄梅珍人民陪审员  杨金云二〇一七年十二月十八日书 记 员  赵 庆