云南省姚安县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云2325民初136号
原告（反诉被告）：姚安泰怡物业服务有限公司。住所姚安县栋川镇荷城福苑。统一社会信用代码：915323250594731605。
法定代表人：高勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐建忠，男，汉族，1966年2月18日生，住云南省昆明市盘龙区。系姚安泰怡物业服务有限公司员工。委托代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：赵婷婷，云南滇中律师事务所律师。委托代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：马忠军，男，汉族，1978年6月22日生，姚安县人力资源和社会保障局职工，住姚安县。
原告姚安泰怡物业服务有限公司与被告马忠军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案，2018年3月5日,被告马忠军以要求原告姚安泰怡物业服务有限公司履行物业服务合同确定义务为由，对原告提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）姚安泰怡物业服务有限公司的委托诉讼代理人唐建忠、赵婷婷，被告（反诉原告）马忠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）姚安泰怡物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告马忠军缴纳其名下位于姚安荷城福苑小区5-9-01号物业2014年1月1日至2017年12月31日期间所欠物业管理费7933元，生活垃圾处理费288元；2、请求判令被告马忠军支付违约金1586元；3、本案诉讼费由被告马忠军承担。审理过程中，姚安泰怡物业服务有限公司将其诉讼请求减让变更为：1、请求判令被告马忠军缴纳其名下位于姚安荷城福苑小区5-9-01号物业2014年1月1日至2017年12月31日期间所欠物业管理费5500.00元，生活垃圾处理费288元；2、本案诉讼费由被告马忠军承担。事实和理由：2014年至2017年期间，姚安源泰房地产开发有限公司与原告连续签订了《前期物业服务合同》，委托原告为姚安荷城福苑小区提供物业服务。按照《前期物业服务合同》约定及姚安县发展和改革局文件，荷城福苑小区物业服务费收费标准为：住房多层按建筑面积每月每平米0.6元收取；商业物业按建筑面积每月每平方米0.8元收取；业主若不按时交纳物业服务费的，将承担欠费金额日千分之三的违约金；合同中同时约定生活垃圾处理费按相关规定代收。2013年7月，被告接收荷城福苑小区5-9-201号、5-9-01号物业，成为业主。原告按照《前期物业服务合同》约定提供了物业服务，尽到了物业管理义务，但被告至今己欠缴物业费48个月，累计欠缴物业服务费7933元。根据《前期物业服务合同》第19.5条之规定，被告应向原告支付因欠缴物业费而产生的违约金。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判决支持其诉讼请求。
被告（反诉原告）马忠军答辩并反诉称：我与姚安县源泰房地产开发有限公司于2012年1月18日签订了《商品房购销合同》，购买了姚安县源泰房地产开发有限公司开发的源泰.荷城福苑5幢9单元2-4层20l号房屋，并于2013年8月5日正式交房，依据《商品房购销合同》中的补充协议第四条的约定，我同意姚安县源泰房地产开发有限公司指定反诉被告按照《前期物业服务合同》提供管理服务。合同履行过程中，反诉被告以我未向其缴纳物业管理费为由向法院起诉。针对原告起诉事实理由及请求,我的意见是:一是反诉被告未按《前期物业服务合同》约定提供物业服务,未尽到物业管理义务,更未达到物业服务要求和标准,其诉我欠缴2014年1月1日至2017年12月31日期间物业管理费7933元的诉求缺乏事实及法律依据;二是反诉被告请求我支付违约金没有事实及依据；三是反诉被告未按《前期物业服务合同》履行约定义务，违约在先，我拒交物业费合理合法。据此，请求人民法院依法驳回反诉被告的诉讼请求。另外，反诉被告对我多次向其反映的姚安县荷城福苑小区5-9-20l号二楼前后阳台漏水、五楼墙体渗水、入户门前地面不平易积水问题，5-9-201号门禁系统问题，一直拖延推诿，至今未履行维护义务，依照《前期物业服务合同》相关约定，反诉被告明显未履行其合同义务，并且在管理中未经业主同意，违规将小区共用部位的绿化带和通道租给私人经营，改变了通道的用途和性质，对在小区内私搭乱建、在5幢前搭建娱乐设施不予制止，并擅自在姚安县位业主的楼顶上安装大屏幕广告牌钢架，违反了《前期物业服务合同》相关禁止性约定，严重损害我的合法权益。为此,特提出如下反诉请求：1、判令反诉被告限期拆除姚安县荷城福苑小区5-9-20l号楼顶上架设大屏幕的钢架材料，清空建筑垃圾，并向反诉原告支付2016年7月至2018年2月占用费8500.00元(500元／月×17=8500元)；2、判令反诉被告限期恢复姚安县荷城福苑小区5-9-201号门禁系统的正常使用；3、判令反诉被告限期修复姚安县荷城福苑小区5-9-201号二楼前后阳台漏水、五楼墙体渗水、入户门前地面不平易积水问题；4、判令反诉被告限期拆除姚安县荷城福苑小区5幢前的娱乐设施；5、反诉费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）姚安泰怡物业服务有限公司针对马忠军提出的反诉事实理由及请求辩称：1、马忠军要求拆除其所购房屋楼顶上搭建的大屏幕钢架问题，大屏幕钢架系姚安源泰房地产开发有限公司事前与马忠军协商并征得马的同意后，由姚安源泰房地产开发有限公司所搭建，姚安源泰房地产开发有限公司对马忠军给予了相应补偿，且开庭前已拆除；2、马忠军的门禁系统问题，属于姚安源泰房地产开发有限公司的整体交付部分，不属于物业管理公司的维修服务范围；3、马忠军所购房屋五楼墙体渗水是其户改动水电线路所致，且五楼和二楼阳台均系业主的专有部分，维修义务在业主方，如业主需要，姚安泰怡物业服务有限公司可以提供有偿维修服务。入户门前积水问题，几乎每个单元门前都有排水沟，不会出现积水，即使偶尔有积水，物业公司都是及时清扫的；4、姚安县荷城福苑小区5幢前的娱乐设施是姚安源泰房地产开发有限公司在业主接房前出租给他人搭建的，该娱乐设施至今已停业两年，姚安泰怡物业服务有限公司曾与姚安源泰房地产开发有限公司协商拆除问题，但未果，姚安泰怡物业服务有限公司并非执法部门，无权强制拆除。综上，姚安泰怡物业服务有限公司已尽到了物业服务和管理义务，请求人民法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
姚安泰怡物业服务有限公司针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、接房确认书，房屋交接验收单；2、姚安泰怡物业服务有限公司与姚安源泰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同；3、姚安泰怡物业服务有限公司与马忠军签订的前期物业服务协议；4、《姚安县发展和改革局关于姚安源泰.荷城福苑小区物业管理服务收费标准的批复》；5、照片6张。其中，证据1至4欲证明姚安泰怡物业服务有限公司与姚安源泰房地产开发有限公司及马忠军分别签订了前期物业服务合同，合同对各方当事人的权利义务作了约定，马忠军接房后，姚安泰怡物业服务有限公司为其提供了物业管理服务，姚安泰怡物业服务有限公司向马忠军收取物业管理费，有相关部门批复的收费标准。证据5，欲证明马忠军户二楼阳台漏水系被其把二楼落水管堵塞导致阳台泡水而渗漏，五楼墙体渗水系被其户私自改动水电线路所致。
经质证，马忠军对上述证据的意见是：证据1，接房确认书上的姓名不是其本人所签，房屋交接验收单上有关栏目填写的“正常”二字是原告填写的，其本人持有一份存根，相关栏目是空白的。对其他证据，马忠军无异议。
被告（反诉原告）马忠军针对其答辩及反诉主张，向本院提交了下列证据：1、照片23张，欲证明其户房顶广告牌钢架未拆除完，相关材料未彻底清除，二楼阳台和五楼墙体渗水，房前地面有积水，5幢前有娱乐设施，姚安泰怡物业服务有限公司未尽到物业管理义务，小区内垃圾清理不及时，有私搭乱建现象；2、姚安泰怡物业服务有限公司2013年8月5日收款收据1张，欲证明马忠军对其自2013年8月1日至2014年7月31日期间的物业管理费已交原告（反诉被告）。
经质证，姚安泰怡物业服务有限公司对上述证据的意见是：马忠军提供的上述证据不足以证明其主张事实成立，小区环境卫生原告（反诉被告）是经常清扫的，有关私搭乱建情况，原告（反诉被告）亦出面作了制止，但原告（反诉被告）无权强制拆除。
本院认为，原告（反诉被告）姚安泰怡物业服务有限公司提供的证据1至4，对其所主张证明的姚安泰怡物业服务有限公司与姚安源泰房地产开发有限公司及马忠军分别签订了前期物业服务合同，合同对委托服务事项、各方当事人权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费用和维修费用及委托服务期限等作了约定，马忠军接房后，姚安泰怡物业服务有限公司为其提供了物业管理服务，姚安泰怡物业服务有限公司依据有关部门批复的收费标准向马忠军收取了2013年8月1日至2014年7月31日期间的物业管理费之事实，被告（反诉原告）马忠军未提出异议，且能与马忠军提供的证据2相互印证，故对其证明效力，本院予以确认。双方当事人提供的其他证据，不足以证实所主张的事实客观成立，故对其证明效力，本院不予确认。
综上，根据庭审和质证认证情况，本院确认本案法律事实如下：2013年至2017年期间，姚安源泰房地产开发有限公司与原告（反诉被告）姚安泰怡物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托原告（反诉被告）为姚安荷城福苑小区提供物业服务。被告（反诉原告）马忠军向姚安源泰房地产开发有限公司购买姚安荷城.福苑小区5-9-201、5-9-01号房屋并于2013年8月5日验收接房。2013年8月1日，姚安泰怡物业服务有限公司与马忠军签订了《前期物业服务协议》。协议约定的物业服务内容为：1、姚安泰怡物业服务有限公司为马忠军提供房屋共用部位的日常管理维护服务。共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风窗、公共车库车位等。2、姚安泰怡物业服务有限公司为马忠军提供对房屋公共部位及共用设施设备的日常维修管理服务。共用设施设备是指共用的上下给水管道、落水管、水箱、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、花草、道路、沟渠、池、井、车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、安全防范系统、环境卫生设施等。3、姚安泰怡物业服务有限公司为马忠军提供小区环境绿化和卫生保洁的管理服务。4、姚安泰怡物业服务有限公司为马忠军提供协助公安机关管理本物业小区的公共秩序管理服务。5、姚安泰怡物业服务有限公司根据马忠军的需求，为马提供物业专有部位的有偿维修维护服务。协议约定的物业服务费用为：多层住宅按产权建筑面积0.6元／月／平方米，商铺按产权建筑面积0.8元／月／平方米收取，生活垃圾清运费：住宅／商铺按6.0元／月／户收取（代环卫部门收）。协议同时对其他事项、违约责任作了约定。2015年4月14日，姚安县发展和改革局《关于姚安源泰.荷城福苑小区物业管理服务收费标准的批复》核定姚安源泰.荷城福苑小区物业管理服务收费最高标准为：（一）住宅：0.6元／平方米.月;（二）商铺：实行市场调节价管理，由业主与物业管理服务公司协商确定。马忠军接房后，于2013年8月5日向姚安泰怡物业服务有限公司交纳了其户自2013年8月1日至2014年7月31日期间的物业管理费1342.00元（其中，该时段内各月住宅建筑面积少计收了80平方米）。继后，姚安泰怡物业服务有限公司为其提供了物业管理服务。2014年8月1日后，马忠军以姚安泰怡物业服务有限公司未尽到物业管理义务,其服务未达到约定要求和标准为由拒绝交纳物业管理费，截至2017年12月31日止，共欠交物业管理费7146.60元，生活垃圾清运费288.00元。
另查明，姚安源泰房地产开发有限公司于2013年在马忠军所购房房顶搭建了一广告宣传牌，2014年7月1日至2016年6月30日，姚安源泰房地产开发有限公司给予马忠军经济补偿2000.00元。本案诉讼过程中，姚安源泰房地产开发有限公司拆除了上述广告宣传牌。另，姚安县荷城福苑小区5幢前有一他人搭建的娱乐设施，现已闲置。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告（反诉被告）姚安泰怡物业服务有限公司与姚安源泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，及姚安泰怡物业服务有限公司与被告（反诉原告）签订的《前期物业服务协议》均系依法成立的合同，对有关当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自义务。姚安泰怡物业服务有限公司依照合同及协议约定为马忠军提供了物业管理服务，马忠军接受服务后，即应当按照合同约定和有关规定，向姚安泰怡物业服务有限公司交纳物业费和生活垃圾清运费。马忠军认为姚安泰怡物业服务有限公司未尽到物业管理义务,其服务未达到约定要求和标准的意见，因所提供证据不足以证实该事实客观成立，因而以此拒交物业费和生活垃圾清运费的行为，已经构成违约，对此，应当承担违约责任。姚安泰怡物业服务有限公司诉请要求马忠军支付欠交物业费和生活垃圾清运费，并变更减让有关诉讼请求的要求合法，本院予以支持。被告（反诉原告）马忠军反诉请求判令姚安泰怡物业服务有限公司拆除其户楼顶上架设的大屏幕钢架材料，清空建筑垃圾，并向其支付有关占用费，拆除姚安县荷城福苑小区5幢前的娱乐设施的意见，一方面，相关大屏幕钢架和有关娱乐设施并非反诉被告所搭建，另一方面，相关前期物业服务合同和协议，并未约定反诉被告具有此义务，因此，该请求本院不予支持。马忠军反诉请求判令姚安泰怡物业服务有限公司恢复其户门禁系统正常使用，判令反诉被告修复其户二楼前后阳台漏水、五楼墙体渗水的意见，因所诉的这些房屋问题，均属其房屋专有部位出现的问题，依据双方签订的《前期物业服务协议》的约定，其户如需反诉被告维修，则应本着自愿协商，有偿维修服务的原则，协商请求反诉被告予以维修，故其请求本院判令反诉被告予以维修的意见，本院不予支持。马忠军反诉请求判令姚安泰怡物业服务有限公司修复其户入户门前地面不平易积水问题的意见，因其入户门外已属于小区的公共道路和场地，对小区公共道路和场地的维修应当通过小区业主大会或业主委员会讨论通过，向物业服务企业提出，故其请求本院判令反诉被告予以维修的意见，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）马忠军于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）姚安泰怡物业服务有限公司物业管理服务费5500.00元，生活垃圾清运费288.00元。
二、驳回被告（反诉原告）马忠军的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25.00元，反诉案件受理费25.00元，合计50.00元，由被告(反诉原告)马忠军承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判员 黄志雄
二〇一八年四月二十五日
书记员 杨 梅