山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1302民初2630号原告（反诉被告）：临沂融盛商业运营管理有限公司，住所地临沂市兰山区。法定代表人：黄宏成，总经理。委托诉讼代理人：王衍苹，山东今海瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭兴伟，男，1985年10月25日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托代理人张传海，山东沂州律师事务所律师。原告（反诉被告）临沂融盛商业运营管理有限公司（以下简称融盛商业公司）与被告（反诉原告）郭兴伟租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临沂融盛商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人王衍苹、被告郭兴伟的委托诉讼代理人张传海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告临沂融盛商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告租金、物业费、水费、能耗费、商铺占用费等共计2103172.95元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年，原、被告双方经过协商，就被告租赁原告运营管理的临沂久隆奥斯卡商业广场C-1F-24A/C-2F-25/26B号商铺达成一致意见：被告租赁该商铺经营餐饮，租赁面积为488.75平方米，租金为每年58万元，经营生产的各项费用均由被告承担。后原告于2011年8月1日将该商铺交付被告，被告接收后进行装修，并于2011年10月1日正式营业。在经营过程中，被告没有按约定向原告支付租金、物业费等费用，原告多次催要，被告均以生意不好为由推诿。由于被告的违约行为，原告于2014年10月31日正式书面通知被告解除了双方的租赁关系。自被告收房屋至双方租赁关系解除，被告仅向原告支付租金146000元，经过计算，被告尚欠原告租金1594000元、物业费16698.83元、能耗费11718.48元、水费644.5元。合同解除后，被告一直非法占用原告商铺，直到2015年7月原告将该商铺腾空。为了催要所拖欠的租金等费用，原告于2015年8月致函被告催款，但被告仍拒绝支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告诉求。被告郭兴伟辩称，一、原告所称的每年58万元租金与事实严重不符，双方约定的租金为每年146000元。原告运营管理的奥斯卡商业广场一直不景气，大量房屋空闲，多次在街边发布招商广告，为扩大奥斯卡商业广场影响力，带动客流量，招商被告加盟经营的比格披萨品牌店进驻奥斯卡商业广场，原告考虑到被告欲经营的比格披萨品牌影响力较大，该品牌能给整个奥斯卡商业广场扩大影响带来大量的客流量，而且被告前期投入巨额装修宣传资金，双方商议由被告租赁八年，只需入驻经营后，租金进行减免优惠，租金优惠减免为每年146000元。二、被告为扩大奥斯卡商业广场影响力，带动客流量，共投资260万元用于装修、装饰经营的比格披萨品牌店。为扩大奥斯卡商业广场影响力，带动客流量，提高知名度，原告与被告还对装修进行约定，要求比格披萨装修要高标准，体现其品牌价值，原告还对装修方案进行了审核指导，被告交纳了8年品牌店加盟费50万元、装卸费976000元、机电设备费68万元、机器设备费303452元、租金保证金50000元，光入驻就花费了260万元。三、原告在履行协议的过程中严重违约，整改履约过错存在欺诈行为。原告见被告投入巨额资金入驻后，就趁人之危，不顾约定的年底交纳租金的约定，于入驻后不久催收第一年租金，被告交齐了第一年146000元房租，原告第二年在收取租金时，竟私自提出以后涨至58万元，被告要求按照双方约定的146000元，未同意原告的提议，后原告先是对被告经营的店铺进行停水、停电，致使被告无法经营，强迫被告腾退房屋，单方面解除了租赁合同，再将被告的空调设备、机器设备进行拆除处理，致使被告损失惨重。综上，原告在履约过程中的严重违约行为，致使被告严重损失，在被告多次向原告索要损失未果后，反而主张被告违约，与客观事实严重不符，希望法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。反诉原告郭兴伟向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判决反诉被告赔偿原告品牌店加盟费、装修费、空调机电费、机器设备费等共计1568407元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年，反诉被告运营管理的奥斯卡商业广场一直不景气，大量房屋空闲，招商反诉原告加盟经营的比格披萨品牌店进驻奥斯卡商业广场，反诉被告考虑到反诉原告欲经营的比格披萨品牌影响力较大，该品牌能给整个奥斯卡商业广场扩大影响带来大量的客流量，2011年5月底双方商议由反诉原告所经营的比格披萨租赁八年，入驻经营后，年租金优惠减免为每年146000元。为带动客流量，提高知名度，反诉被告同意并鼓励要求比格披萨装修要高标准，体现其品牌价值，还对装修方案进行了审核指导，反诉原告交纳了8年品牌店加盟费50万元、装卸费976000元、机电设备费68万元、机器设备费303452元、租金保证金50000元，共投入了260万元后进行经营。反诉被告见反诉原告投入巨额资金入驻后，就趁人之危，不顾约定的年底交纳租金的约定，于入驻后不久催收第一年租金，反诉原告交齐了第一年146000元房租，反诉被告第二年在收取租金时，竟私自提出以后房租涨至58万元，反诉原告要求按照双方约定的146000元，未同意反诉被告的提议，后反诉被告先是对反诉原告经营的店铺进行停水、停电，致使反诉原告无法经营，强迫腾退房屋，单方面解除了租赁合同，再将反诉原告的空调设备、机器设备进行拆除处理，致使反诉原告损失惨重。综上，反诉被告在履约过程中的严重违约行为，致使反诉原告严重损失，在多次向反诉被告索要损失未果后，现提起反诉，请求法院查明事实，依法驳回本诉原告诉讼请求的同时，判决支持反诉原告的反诉请求。反诉被告临沂融盛商业运营管理有限公司辩称，一、被答辩人反诉所述与事实不符，在本案中，2011年6月11日，双方经过协商，就商铺租赁达成一致意见，租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止，年租金标准为58万元，支付方式为每两个月支付一次。答辩人所运营的商场位于临沂市市中心，地理位置优越，商业发展潜力巨大，正是基于此，很多商户都来承租经营，而非像被答辩人所述商场不景气、大量房屋空闲。被答辩人承租涉案商铺进行经营，正是看中了该商铺所处的地理位置，是其主动要求承租，而不是答辩人以优惠条件吸引被答辩人承租。实际上每年58万元租金标准是双方协商一致的结果，根本不存在租金优惠减免的事实。同时答辩人并未干涉被答辩人的装修，也从未要求被答辩人进行高标准装修，为了防止被答辩人装修损坏房屋，答辩人才要求被答辩人提供装修方案进行审核的。双方就商铺租赁达成一致意见后，由于被答辩人忙于准备装修、答辩人处人员更换等事宜，双方没有签订书面的租赁合同。答辩人于2011年8月1日将商铺交付给被答辩人，被答辩人装修后于2011年10月1日开业，自从开业之后，被答辩人就开始不按期支付租金，仅仅向答辩人支付了146000元租金后就停止支付，答辩人多次催要，被答辩人以各种理由推脱。该商铺一直持续经营至2014年9月底，之后被答辩人便将店门锁闭，停止经营，被答辩人所述的答辩人对其所承租的商铺停水、停电与事实不符。答辩人分别于2014年10月10日、10月14日通过邮政快递向其发函催收租金，并且告知其若不履行，答辩人将解除租赁合同，被答辩人均不予理会，无奈之下，答辩人于2014年10月29日向被答辩人发函解除了双方的租赁合同，被答辩人收到通知后也未向答辩人提出异议。合同解除后，被答辩人既不支付拖欠的租金等费用，也未在通知的期限内将所承租的商铺腾空交还答辩人，一直非法占用，答辩人无奈之下，于2015年7月28日在有关单位的见证下，对被答辩人所承租的商铺进行了清理，并对清理的物品进行了妥善保管，并未私自处理，被答辩人所称的答辩人私自处理其设备与事实不符。二、被答辩人要求答辩人赔偿其品牌店加盟费、装修费、空调机电费、机器设备费等费用，答辩人均不予认可。首先，对于答辩人提供的各项投入费用数额的真实性，答辩人均有异议。1、被答辩人签订的品牌加盟合同，签订日期为2011年6月13日，加盖有临沂市兰山区恒嘉比格自助比萨店印章，而根据答辩人查询该店工商登记信息显示，该店成立日期为2011年9月21日，2011年6月13日不可能有该店的印章出现，对于该加盟合同，答辩人对其真实性有异议。对于加盟费50万元，由于加盟合同真实性存疑且该费用只有收据，没有账目往来记录及相关发票，答辩人对其不认可。2、对于答辩人所主张的其他投入费用，只有合同及收据，没有账目往来记录及相关发票，答辩人对其真实性均有异议，不予认可。第二，被答辩人加盟品牌、购买机器机电并对商铺进行装修是其经营所必需的条件，是其正常经营支出，与答辩人没有关系。在本案中，被答辩人违约在先，没有按照双方约定支付租金并且拖欠，且是被答辩人自行停止营业，才导致合同被解除，并且合同被解除时，被答辩人亦无异议，相关的损失应由其自行承担。综上，被答辩人违约在先，拖欠租金，并自行停止营业，其提出的反诉没有事实和法律依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。2011年6月份，原告融盛商业公司与被告郭兴伟协商，由被告租赁原告运营管理的临沂久隆奥斯卡商业广场C-1F-24A/C-2F-25/26B号商铺，双方未签订书面租赁合同。2011年6月11日，被告向原告支付定金5000元，原告为被告出具了收款收据（注明转为租赁保证金），后被告还于2011年11月8日，2012年3月12日分别向原告交纳了租赁保证金10000元、35000元，连同定金共计租赁保证金50000元。2011年8月1日，原告将上述商铺交付给被告，被告进行装修、装饰，原告在房屋交接确认书上签字。2011年10月1日，被告经营的临沂市兰山区恒嘉比格自助比萨店开始营业。2012年3月12日，被告支付租金45000元；2012年7月14日，被告支付租金101000元；原告均为被告出具了收款收据。2014年9月28日，被告经营的商铺停业关闭。上述事实和证据双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告为证实其主张，提交了以下证据：1、奥斯卡商业广场租赁合同签订缴费表一份，证实被告租赁原告商业广场租赁面积为488.27平方米，年租金为58万元，合同期限为2011年10月1日至2021年9月30日。被告有异议，认为该份缴费表系原告为起诉，单方临时制作，没有被告的签字确认，对被告没有任何约束力，原告所主张的房租金58万元纯属原告虚构，被告所租赁的房屋租金是146000元，合同期限为10年也与本案不符，本案的合同约定的是至少8年，因此该份证据不能证实原告的观点，不能作为本案认定事实的依据。2、久隆奥斯卡商业广场商家装修费用明细表及临沂久隆奥斯卡商业广场商家入驻装修单，证明原告于2011年8月1日将被告所租赁的商铺交付被告装修。被告对其真实性无异议，但认为原告与被告当时商议为长期租赁，租赁期限至少8年，在原告同意和要求审核下，被告对租赁的房屋进行了精装修，该份证据能够证明原告对被告的装修是进行审核和指导的，因此如原告提前解除合同应对被告的装修费用进行赔偿。3、水电费催缴书一份，费用收取告知书两份，证明被告在经营期间拖欠原告物业费、公共能耗费及水电费，原告于2014年5月21日、2014年7月9日、2014年9月16日向被告催收，由被告处员工徐春艳、杨天天签收。被告对该证据均有异议，称其在经营期间未拖欠过原告物业费、水电费和公共能耗费，对于该该催缴书和告知书，被告不知情，也不是被告员工所签。4、联系函、催缴租金通知的快递单及快递查询单，证实原告于2014年10月10日、同年10月14日通过邮政快递向被告发出的关于商榷租房事宜、租金、物业管理费的支付问题联系函及催要拖欠的租金、物业费、能耗费及水费的通知。快递查询单显示超市代收。被告均有异议，称对所谓邮政快递不知情，而且其内容系原告单方主张，单方制作，没有任何事实依据，该份证据不能证明原告所主张的事实，不能作为本案认定事实的依据。5、关于解除租赁关系的函、快递单及快递单号查询单各一份，主张由于被告拖欠租金、物业费的违约行为，原告依法于2014年10月29日通知被告解除了双方的租赁关系，该通知由郭兴伟本人签收。被告有异议，称对该邮政快递不知情，没有收到该解除租赁关系的函，该函中表述的事实比如不定期租赁与原告所主张的事实不符，原、被告双方系定期租赁，而且该函中也没有主张或涉及被告拖欠所谓房租费的事实。6、催款函、快递单、快递查询单及邮政快递出具的通话记录，证明由于被告拖欠租金等费用原告于2015年8月14日向被告发函催要。该函落款时间为2015年8月15日，查询单显示他人收超市。被告对此亦有异议，称对该快递不知情，快递中所主张的催款函也没有收到，该函出具的日期是2015年8月15日，而快递揽收的日期为2015年8月14日，该内容证明了原告方单方制作证据，虚构事实，该催款函载明的拖欠费用事实没有证据支持。7、被告餐厅内的会议内容，餐厅员工入职须知，中国建设银行龙卡信用卡对账单（杨天天）各一份，证明杨天天、徐春艳系被告处员工，被告的经营一直持续至2014年9月份。被告认为该份证据系复印件，而且该份证据有明显的添增修改痕迹，不能证明原告所主张的事实。8、被告的电费缴纳记录，证明被告的经营一直持续至2014年9月底。被告对该证据的真实性无异议，但对原告所证明的问题有异议，称自2014年5月份起，原告对被告经营的店铺进行停水停电，造成被告无法正常经营。9、个体工商户注销情况，证明被告租用原告房屋成立临沂兰山区恒嘉比格自助比萨店，该店于2011年9月21日成立，一直经营至2015年9月25日注销。被告对其真实性无异议，但对原告所证明的问题有异议，由于原告的欺诈和违约行为，对被告进行断水断电等行为，造成被告在2014年5月份就停止经营，后进行了个体户的注销，打乱了原被告商定的至少8年租赁的计划，给被告造成了严重的经济损失。10、租赁合同复印件三份，证实案外人赛百味公司租赁原告面积为119.64平方米的商铺，租金每年为20万元；孙士美租赁原告商铺面积183.55平方米，租金为每年42万元；耿彩云租赁原告商铺面积301.93元，租金为每年60万元，并且每年递增。从而证实被告主张的年租金为14.6万元不能成立，实际租金标准是每年58万元。被告均有异议，认为合同均是复印件，合同显示均是一楼商铺，而且租金也是第一年的，第二年不确定的，与被告的租赁没有可比性，也与本案没有任何关联性。反诉原告提交了以下证据：1、加盟合同和加盟收据各一份，证明反诉原、被告进行租赁商谈，在得到反诉被告承诺后，反诉原告和北京餐饮公司于2011年6月13日签订了加盟合同，加盟经营期限为8年，缴纳了加盟费50万元，加盟合同将租赁的房屋作为比格比萨的指定地点，该份证据也能够证明反诉原告租赁期限为至少8年，双方为定期合同。反诉被告认为该合同签订日期为2011年6月13日，上面加盖有反诉原告处的公章，根据相关工商登记信息显示，反诉原告店铺成立日期是2011年9月21日，2011年6月13日签订加盟合同时，不可能有反诉原告处的公章出现，由于其合同真实性存疑，并且没有相关的账目往来记录及正规发票，反诉被告对该加盟金不予认可。2、装修工程合同、设计费及装修费单据、机电工程合同及收据、购销合同及收据各一份，证明经反诉被告同意后，反诉原告为经营的比格比萨加盟店进行了精装修花费装修费97.6万元、设计费5万元；对该店水路、电路、制冷、排烟、冷藏等进行了机电安装，共花费机电安装费68万元；购买自主机器设备，共花费机器设备费303432元。反诉被告均不予认可，认为相关的费用均没有往来账目记录及正规发票。3、加盟店装修施工图及装修后经营照片共六张，证明反诉被告招商反诉原告，后经其同意，反诉原告为经营的加盟店进行精装修，投入了巨额资金，装修的效果及经营的模式、品牌都给整个奥斯卡商业广场带来了大量的客流量，反诉被告的停水停电行为给反诉原告造成了巨额的经济损失。反诉被告认为针对反诉原告的装修，反诉被告只是审核其装修的安全性，不让其对所租赁的商铺造成损害，并未要求反诉原告进行高标准装修，同时反诉被告也从未对反诉原告采取停水停电的行为，是其自行停止营业，与反诉被告无关，相应的损失也应由其自行承担。本案在审理过程中，原告申请证人冯某出庭作证，证人系原告公司原职工，证人证实被告是其客户，加盟商也是其谈的，首年租金58万元，每三年递增，都是口头谈的，后因工作调整，被告的租赁事宜没有跟踪完，2012年年底离职，奥斯卡商业广场租赁合同签订缴费表中的“郭兴伟”是其签的。庭审中，原告申请对涉案商铺的租金价值进行评估。现原告起诉要求被告支付租金1594000元（2011年10月1日至2014年9月30日）、商铺占用费480111.11元（2014年10月1日至2015年7月28日）、物业费16698.83元和能耗费11718.48元（2014年度）、水费644.5元（2014年8月11日至2014年10月11日），共计2103172.95元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，本案原、被告就租赁商铺事宜未签订书面的租赁合同，依据该规定，双方的租赁应为不定期租赁。原告于2011年8月1日将本案商铺交付给被告、被告经营的商铺于2011年10月1日开始营业、于2014年9月28日关闭的事实，双方均无异议，对此本院予以确认。关于本案商铺的年租金问题，本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，本案原告主张租金为每年58万元，被告对此不予认可，且原告亦无证据证实，应承担举证不能的法律后果，虽原告申请证人出庭予以证实，但该证人系其原职工，与其存有利害关系，被告亦不予认可证人证实的内容，因此原告的该主张，不能成立，故年租金应按被告主张的146000元予以计算，原告申请对涉案商铺的租金价值进行评估的请求，理由不当，本院不予准许。原告要求被告支付三年租金，被告已缴纳了第一年的租金，扣除被告已缴纳的保证金50000元后，被告应支付给原告的租金为242000元。原、被告双方就商铺租赁使用的物业费、水费、公共能耗费用，均未签订相关的物业合同，无法确定上述费用的收费标准，原告主张水电费催缴书、费用收取告知书由被告员工签收，同时原告向被告邮寄的联系函、催缴租金通知书均是他人代收，被告均不认可，原告提交的会议内容、入职须知及对账单，亦不能充分证实其主张，故原告要求被告支付物业费、水费、公共能耗等费用的请求，证据不足，本院不予支持。原、被告双方之间的租赁为不定期租赁，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。原告在邮寄给被告的《关于解除租赁关系的函》中已将该期限留出，被告在收到该函后，应及时清空商铺，并将该商铺交付给原告，但被告并未及时清空，仍占用该商铺，理应承担相应的费用，故原告要求被告承担商铺占用费，理由正当，符合法律规定，本院予以支持，但原告在被告不清空的情况下，仍由被告长时间占有，致使损失扩大，其应承担相应的责任，因此本院认定被告占用商铺的时间为三个月，应支付给原告的商铺占用费为36500元。根据原告提交的《关于解除租赁关系的函》中的记载内容及本案查明的事实，被告尚欠原告商铺的租金未支付，被告亦未提交缴纳全部物业费、水费、公共能耗费用的相关证据，原告依据上述原因解除与被告的租赁合同，并无不当。反诉原告主张反诉被告违约，对其租赁的商铺停水停电，致使其商铺经营不能，但未提交相应的证据予以证实，故其请求反诉被告赔偿加盟费、装修费、空调机电费、机器设备费等费用1568407元的请求，理由不当，证据不足，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭兴伟于本判决发生法律效力后十日内支付原告临沂融盛商业运营管理有限公司租金242000元。二、被告郭兴伟于本判决发生法律效力后十日内支付原告临沂融盛商业运营管理有限公司商铺占用费36500元。三、驳回原告临沂融盛商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告郭兴伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23625元，由原告临沂融盛商业运营管理有限公司负担20497元，由被告郭兴伟负担3128元；保全费5000元，由原告负担4338元，由被告负担662元；反诉案件受理费15916元，由反诉原告郭兴伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  韩庆林人民陪审员  张传会人民陪审员  陈建营二〇一七年四月十一日书 记 员  王亚旭