上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第4692号
原告上海骐鸿运动用品有限公司。
法定代表人林柏毅，经理。
委托代理人黄丽华，女，在上海骐鸿运动用品有限公司工作。
委托代理人聂运梅，上海市方正律师事务所律师。
被告上海擎坚金属制品有限公司。
法定代表人赵红育，总经理。
委托代理人叶坤元，上海市中山律师事务所律师。
原告上海骐鸿运动用品有限公司诉被告上海擎坚金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。本案于2015年11月27日公开开庭进行审理，原告委托代理人黄丽华、聂运梅、被告委托代理人叶坤元到庭参加诉讼。本案于2015年12月22日再次公开开庭进行审理，原告委托代理人黄丽华、聂运梅、被告委托代理人叶坤元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海骐鸿运动用品有限公司诉称，案外人上海凯鸿健身器材有限公司（下简称凯鸿公司）于2006年12月30日向案外人上海舟佳馨电器有限公司（下简称舟佳馨公司）承租位于上海市青浦区工业园区新高路123号房屋。2014年1月1日，案外人凯鸿公司将系争房屋的经营管理权转让给原告。2014年8月13日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份。协议约定，原告将系争房屋出租给被告使用，月租金为人民币75，000元，每个季度的第三个月的30日支付下季度租金，水电费由被告承担，逾期支付租金的违约金15万元。由于被告逾期支付租金，为此原、被告双方签订补充协议一份，对租赁期和付款时间重新约定，然而被告再次违背诚信，经原告多次催讨未果。为此原告诉于本院，要求：1、判令解除原告与被告之间的房屋租赁关系；2、判令被告立即腾退租赁房屋；3、判令被告支付房屋租金（自2015年9月1日起至实际返还房屋之日止，按每月75，000元计算）；4、判令被告支付水电费37，724.29元；5、判令被告支付违约金15万元；6、判令被告支付律师费6，000元；7、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告明确诉讼请求，1、判令解除原告与被告之间的房屋租赁关系；2、判令被告立即腾退租赁房屋；3、判令被告支付房屋租金（自2015年9月1日起至实际返还房屋之日止，按每月75，000元计算）；4、判令被告支付水电费92，194.86元；5、判令被告支付违约金15万元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告上海擎坚金属制品有限公司辩称，原告没有转租房屋的权利，原、被告之间签订的房屋租赁协议无效，因协议无效，故被告不应支付违约金。如果该协议有效，被告认为约定的违约金过高，请求适当调整。被告同意支付所欠租金，且同意支付所欠水电费。
经开庭审理查明，2014年8月13日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份。协议约定，由原告将位于上海市青浦区工业园区新高路123号内的北西楼及西楼整栋厂房、辅助楼底层食堂及三栋楼之间的路面出租给被告使用，租赁期限自2014年9月1日起至2016年12月31日止，年租金为90万元，先付后用，一季度支付一次，第一个季度租金被告必须在本协议签订后，接管进驻前支付，以后每季度的第三个月的30日前支付下季度租金，从此以后每年以此类推；若被告逾期支付，原告即刻通知被告，被告若逾期七天还未支付，从第八天起被告承担应付租金总额数的百分之二违约金补偿原告；若租金支付逾期一个月，原告视被告单方终止协议，原告有权解除协议，被告承担相应违约责任，向原告支付违约金15万元；原告提供被告用电500KV、用水及天然气，水电天然气等一切费用由加装的电表、水表及天然气表用量为准，费用由双方每月月初抄表计算后，将费用以现金或转账方式交至原告财务。协议另行约定了其他事项。协议签订后，原告将租赁房屋交付被告使用。由于被告未按约支付租金，原、被告双方于2015年9月18日签订协议书一份。协议约定，租赁关系于2015年12月31日终止，被告于终止日前将厂房内属于被告的财产搬离，过时未搬离，视为被告放弃存放于厂房内的财产，所有权归原告，原告无需支付任何对价；被告支付租金总金额483，930元（计算至2015年12月31日止），2015年10月20日前支付15万元，2015年10月31日前支付5万元，2015年11月20日前支付20万元，2015年12月20日前支付83，930元；水电费按实际计算，水电费当月10日前支付，租金或水电费任何一期未按本协议约定日期全额支付的，则双方的租赁关系自逾期的次日开始自动提前终止，自动终止的法律后果与本协议租赁到期处理一致（即自动终止后被告在厂房内的财产归属、自动终止后被告交钥匙、不交钥匙原告换锁、原告搬机器设备及被告阻扰的违约责任等）；被告于2015年12月30日前将厂房钥匙交付于原告，以便于原告将租赁房屋内属于原告的设施设备办理并将租赁的厂房退还给房东；若被告未按约定交付厂房钥匙，原告有权在次日进行换锁；若被告在约定租赁关系终止的日期后，阻扰原告对租赁厂房及厂房内财产的控制，视为被告违约，需承担违约责任，该违约责任包括因被告造成原告向他人（房东）违约承担的所有损失以及原告因本起纠纷以及与房东之间的纠纷产生的律师费用和诉讼费用。协议签订后，被告未向原告支付自2015年9月1日起的房屋租金。被告结欠原告2015年9月至11月的水费19，092.83元、电费73，102.03元。
另查明，舟佳馨公司系租赁房屋的产权人，其于2006年12月30日与铠鸿公司签订房屋租赁协议一份，协议约定，舟佳馨公司将位于上海市青浦区工业园区新高路123号房屋出租给铠鸿公司使用，租赁期限自2007年1月1日至2016年12月31日止。2014年1月1日，铠鸿公司与原告签订转让经营权协议一份，约定铠鸿公司享有对位于上海市青浦区工业园区新高路123号厂房的经营管理权，现转让于原告，其享有以原告的名义进行经营管理，包括但不限于对外出租、收租等行为。
以上查明的事实，由原告与被告的陈述、房屋租赁协议、协议书、上海市房地产权证、水电费发票等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的房屋租赁协议及协议书，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金，由于被告逾期支付租金，已构成根本违约，应按协议约定承担违约责任，原告按约有权行使合同解除权。合同解除日为双方约定之日即2015年10月21日。合同解除后，被告应腾退租赁房屋，被告未腾退租赁房屋，应按照协议约定的租金标准支付相应的房屋使用费，房屋使用费应计算至租赁房屋腾退为止。被告认为约定的违约金过高，要求法院对约定的违约金标准予以调整。本院认为协议中约定对逾期支付租金被告应承担的违约责任是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，原、被告理应受此约定之约束；被告需具充分完备之理由方可调整该标准，审理中，被告未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为协议约定的违约金标准不存在过高，对于被告要求调低违约金标准的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告上海骐鸿运动用品有限公司与被告上海擎坚金属制品有限公司于2014年8月13日签订的《房屋租赁协议》于2015年10月21日解除；
二、被告上海擎坚金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区工业园区新高路123号房屋腾退后返还原告上海骐鸿运动用品有限公司；
三、被告上海擎坚金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海骐鸿运动用品有限公司房屋租金及使用费（自2015年9月1日起至实际腾退日止，按月租金人民币75，000?元标准计算）；
四、被告上海擎坚金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海骐鸿运动用品有限公司违约金人民币15万元；
五、被告上海擎坚金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海骐鸿运动用品有限公司水费人民币19，092.83元；
六、被告上海擎坚金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海骐鸿运动用品有限公司电费人民币73，102.03元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4，932.90元，减半收取计人民币2，466.45元，由被告上海擎坚金属制品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 孙佑正
二〇一六年一月二十二日
书记员 黄 鑫
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。