广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2696号
原告深圳市宝安区公共物业管理局，住所地广东省深圳市宝安区。
负责人刘文浩，局长。
委托代理人郭东伟、邱碧恒，广东宝城（前海）律师事务所律师。
被告肖蓝，男，汉族，1967年11月10日出生，身份证住址广东省珠海市金湾区。
上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月16日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告代理人邱碧恒，被告肖蓝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月21日，原告与被告签订了《深圳市房屋租赁合同书》(深宝：0036052号)，约定由被告承租原告位于深圳市宝安区宝城19区17栋101号商铺，建筑面积83平方米，租期一年，从2011年3月1日起至2012年2月28日止，租金为人民币25元/月/平方米，共计人民币2075元/月。此外，租赁合同第二十条约定，租赁期满后，被告应于5日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好(属正常损耗的除外)，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。2011年12月，因深圳市房屋租金价格整体持续上涨，原告遂委托深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司对包括被告承租物业在内的部分物业租金价格进行评估，评估租金价格为人民币100—110元/平方米。2012年2月28日，原被告双方签订的《租赁合同》到期后，原告书面通知被告，其所承租物业的租金需要调整，如被告继续承租该物业，应按照调整后的租金签订房屋租赁合同。被告收到通知后不接受调整后的租金，又一直不肯搬离租赁物业，经原告多次告知及催促，被告始终拒绝与原告签订新的房屋租赁合同，且在非法占用物业期间自行按照原租金价格向被告交租。2014年3月，原告再次委托第三方评估公司对被告承租物业的租金价格进行评估，评估结果为人民币96-110元/月/平方米。后原告就租金价格的调整及解除租赁关系等事宜继续与被告进行沟通及协商，仍未能达成一致，且被告始终非法占用原告物业，不肯搬离。2015年5月l5日，原告向被告发出《律师函》，告知被告如不办理续租手续将收回房屋另行出租。被告不予理会。2015年7月1日，原告再次向被告送达《关于限期清退搬离物业的通知》，要求被告于2015年7月10日前清空搬离物业，并按评估价103元/月/平方米缴纳非法占用租赁物业期间的租金。被告仍未搬离。
从2012年租赁合同期限届满至今，原告考虑到被告为××人士，从维护社会稳定的角度出发，一直希望通过有效沟通解决问题，但被告均采取不理不搬的方式对待。原告管理并出租的物业属政府类物业，原告必须积极履行职责以维护国家合法权益，避免遭受更大的损失。原告诉请法院判令：1、确认原告与被告之间的房屋租赁关系解除；2、被告向原告支付双倍的物业占用费共计人民币79732元，从原告最后一次通知被告限期搬离之日即2015年7月11日起暂计至2015年11月30日，按照评估价格103元/月/平方米计算；3、被告限期（约20天内）搬离占用物业；4、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭明确诉讼请求1为：确认双方的租赁关系于2015年7月11日解除，变更诉讼请求2为：被告自2015年7月11日起至实际搬离之日止，按照103元/平方米/月支付租金。
被告答辩称：一、租金上调幅度过高。1、评估公司的水平不高、责任心不强，评估报告存在不少漏洞，比如银行和学校的名称错误、对地铁站的远近描述不准确等，评估的租金过高。2、租金一下子涨约4倍，不符合市场规律和常理。3、随着宝安新城区的建立，涉案商铺所在的老城区人气减弱，实际居住人口的消费能力降低，原告上调租金后，很多租户都已退租搬走。4、我承租的商铺位于小区内部，人流量不如靠马路的商铺。5、我是××人，没有固定工作，承租商铺做杂货店养家糊口。二、如果原告将租金调整至合理范围内，我愿意续租；如果接受不了，我也同意搬离，但需要给我4个月的时间，因为店里有很多货品需要处理。三、对于双倍物业占用费不同意支付。
经审理查明，2009年3月1日，被告向原告承租位于深圳
市宝安区宝城19区17栋101号商铺，租期2年，租金22元/平方米/月。租期届满后，双方同意续租，并于2011年7月21日签订了《深圳市房屋租赁合同书》,合同登记（备案）号深（宝）0036052号。合同约定，被告向原告承租上述商铺，建筑面积83平方米，租期自2011年3月1日起至2012年2月28日止，租赁房屋用途为商业，原告向被告收取保证金6200元，租金为人民币25元/平方米/月，共2075元/月，被告每月5日前交付当月租金。合同签订后，被告如约向原告支付了保证金6200元，并每月支付租金2075元直至2015年12月31日。
上述合同期限届满后，原告告知被告租金调整为100元/平方米/月，被告未接受。2012年9月至2015年7月期间，原告多次向被告发出书面函件，要求被告就上调后的租金前来办理续租手续，或者搬离租赁物，其中2015年7月2日，原告向被告邮寄《关于限期清退搬离物业的通知》，要求被告于2015年7月10日前清空、搬离租赁物。2015年9月14日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，要求被告结清各项费用，于2015年9月18日前搬离租赁物。但双方未能就租金达成一致，未再签订租赁合同，被告一直占用租赁物至今，并按2075元/月的标准支付租金至2015年12月31日。
庭审中，本院指定原告于2016年2月3日前提交涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报批报建手续。原告在指定期间内没有提交任何材料。
以上事实，有房屋租赁合同、告知函、律师函及快递单、解除租赁合同的通知及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告没有取得涉案租赁物的建设工程规划许可证或其合法报批报建手续，原、被告签订的租赁合同因违反法律强制性规定而无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告主张被告搬离涉案物业，予以支持。原告收取的保证金6200元，应当向被告返还。
上述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。考虑到双方约定的25元/平方米/月是截至2012年2月的租金标准，距离2015年7月已有3年多时间，若仍按照此标准计算房屋占有使用费，有失公平。本院按照当时当地的房屋租赁指导租金46元/平方米/月计算，涉案商铺的占有使用费为3818元/月（46元/平方米/月×83平方米）。计得2015年7月11日至2015年12月31日期间被告欠付的房屋占有使用费为9900.24元[（3818元-2075元）×5.68个月]，2016年1月1日至判决指定搬离之日止的房屋占有使用费，被告应当按3818元/月的标准支付原告。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告深圳市宝安区公共物业管理局与被告肖蓝于2011年7月21日签订的关于深圳市宝安区宝城19区17栋101号商铺的《深圳市房屋租赁合同书》无效；
二、被告肖蓝于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市宝安区公共物业管理局返还上述商铺；
三、原告深圳市宝安区公共物业管理局于本判决生效之日起三十日内一次性向被告肖蓝退还保证金人民币6200元；
四、被告肖蓝于本判决生效之日起三十日内一次性向原告深圳市宝安区公共物业管理局支付2015年7月11日至2015年12月31日期间的房屋占有使用费差额人民币9900.24元，以及自2016年1月1日起至实际返还涉案商铺之日止的房屋占有使用费（按每月3818元计算）；
五、驳回原告深圳市宝安区公共物业管理局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费541元，由被告肖蓝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 龙倩虹
二〇一六年二月二十六日
书记员 张晶晶
书记员 任 瑛
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
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