江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终2808号
上诉人（原审原告）：王丽美，女，1961年12月2日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：王嗣江，江苏金华星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：米奕霏，女，1991年7月8日生，汉族，户籍地徐州市云龙区，现居住地徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张勇，江苏泰信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申兆利，江苏泰信律师事务所实习律师。
上诉人王丽美因与被上诉人米奕霏确认合同无效纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初6131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王丽美的委托诉讼代理人王嗣江，被上诉人米奕霏及其委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人王丽美上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认洪士章与被上诉人就云龙区解放路29-3-1-502室房屋订立的房屋买卖合同无效；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认为徐州市云龙区是洪士章和前妻高瑞兰的共同财产存在根本错误。1、解放路29号3-1-501、502室购房款共计85095元，其中60040元是上诉人及丈夫洪士章共同出资，上述房屋为上诉�和洪士章的共同财产。2、解放路29号3-1-501、502室房屋所有权证于上诉人与洪士章婚姻存续期间的1997年7月29日登记、颁发，根据物权法定原则及相关法律规定，上述房产为上诉人与洪士章的共有财产。3、上诉人与洪士章婚姻存续期间，洪士章继承的房产应为其与上诉人的共有财产。
被上诉人米奕霏辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。上诉人的请求既不符合主体条件，也无法律依据，更没有相关法律文书来确认涉案财产同上诉人之间的关系。洪士章与高瑞兰的婚姻关系，同洪士章与王丽美的婚姻关系不可能重叠，在高瑞兰去世后，依照我国继承法的规定，继承就已开始，也明确了继承人的范围，上诉人是在继承发生后才又与洪士章建立的婚姻关系，因此，在公证其他继承人放弃继承高瑞兰的财产后，相关财产属洪士章的个人财产，即洪士章与上诉人缔结婚姻关系的婚前财产。因此，上诉人称与洪士章婚姻关系存续期间继承的财产，其应作为共有人的理由，不能成立。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
王丽美向一审法院起诉请求：1、依法确认洪士章与米奕霏就云龙区解放路29-3-1-502室房屋订立的房屋买卖合同无效；2、判令米奕霏承担本案的诉讼费用。
一审法院审理查明，王丽美与案外人洪士章于1997年2月28日登记结婚。1996年6月30日，在洪士章与前妻高瑞兰婚姻关系存续期间，洪士章与徐州市人民政府就出售公有住房徐州市云龙区签订房地产买卖契约（房改优惠），建筑面积120.12平方米，成交价27405元。1997年7月29日，徐州市云龙区房屋登记所有权人为洪士章。2005年2月2日中共徐州市委组织部出具证明：洪士章系单位职工，其解放�29号3-1-501、502室房屋已在单位进行清房登记。
1996年6月18日，在洪士章与前妻高瑞兰婚姻关系存续期间，洪士章与江苏省煤矿研究所就出售公有住房徐州市泉山区欧庄路煤建西南村10-1-101室签订房地产买卖契约（房改优惠），建筑面积90.82平方米，成交价12715元。
2004年7月2日，中共徐州市委组织部出具证明：洪士章系单位职工，购买公有住房建筑面积210.82平方米，已超过其购房面积标准，已按市场价交购房款。
1996年9月高瑞兰因病去世。案外人洪洁、洪清、洪波系洪士章与高瑞兰的子女。米奕霏系洪洁女儿。2017年5月31日，洪士章、洪洁、洪清、洪波至徐州市徐州公证处进行继承权公证，公证事项为：被继承人高瑞兰的继承人是洪士章、洪洁、洪清、洪波，洪士章自愿继承高瑞兰生前遗留的坐落在徐州市云龙区房屋，洪洁、洪清、洪波自�放弃对上述财产的继承。2017年6月1日徐州市不动产登记局颁发徐州市云龙区解放路29号3-1-501、502两室房屋的不动产权证书，上述两室房屋登记权利人均为洪士章，共有情况均为房屋单独所有。
2017年6月1日，洪士章作为出卖方与米奕霏签订《存量房买卖合同》，约定：将案涉位于徐州市云龙区解放路29号3-1-502室的房屋出卖给米奕霏，建筑面积72.01平方米，单价4166.09元/平方米，总价30万元，米奕霏于2017年6月5日前付款12万元，于2017年6月5日前办理完相关银行18万元贷款批准手续。洪士章在该合同出卖方处签字捺印，米奕霏在该合同买受方处签字捺印。上述合同已经徐州市房产管理局登记备案。米奕霏称案涉房屋于2017年6月9日登记在其名下。
另查明，洪士章于2017年7月13日去世。
王丽美举证江苏省行政事业单位结算凭证三份，第一份是1996年6�26日的结算凭证（501、502室购房款25055元）、第二份是1998年9月22日的结算凭证（补交95年501、502室购房款2350元），第三份是2003年11月6日的结算凭证（超标住房补差57690元）。证明原房地产买卖契约购房价为25055元，证明王丽美与洪士章夫妻根据政府的政策及变更协议就云龙区解放路上述争议房产补交了2350元购房款，证明王丽美与洪士章夫妻根据政府政策及变更协议于2003年11月6日补交57690元购房款。米奕霏质证认为，对王丽美提供的三份单据真实性无异议，对前两份单据数额相加同房产档案注明房款一致，该付款单据不能证明涉案房产是原告同洪士章的共同财产，还应当从优惠购房的情况考虑，对于2003年11月6日的单据与本案没有关系，洪士章除了本案所涉的501、502室房屋之外，还有另外两套房产，501、502室不存在超标问题。王丽美称“涉案501、502房产房地产买卖契�所附出售公有住房价格评估单上售房价总额由25055元改为27405元是1998年9月22日改的，补交的2350元购房款是原告代表夫妻双方交纳。”
米奕霏在庭审中称“涉案房产并非原告同洪士章的共同财产，因此洪士章以何种价格将房产出售给米奕霏甚至是赠送给米奕霏都没有问题，更何况洪士章同米奕霏之间的房产交易对房屋价格进行了评估，而且也有房款的实际交付和资金监管，同时米奕霏所购房屋还办理了公积金贷款，相关手续合理合法，同原告无关，通过房产部门的房产档案可以证实，涉案房产是洪士章同高瑞兰的夫妻共同财产，是单位1995年的优惠购房，对于优惠购房考虑的是购房人的家庭和工作的实际情况，因此涉案房屋的占有使用时间以及优惠购房的时间，合同的签订时间均在原告同洪士章结婚登记之前，原告方仅以房证的领证时间来确定房子权属，我们认为显然没有考虑房屋实际情况。同时根据公证机关的公证书，也可以看出国家公证机关也同样认为涉案房产属洪士章与高瑞兰的夫妻共同财产，因此在高瑞兰的继承人放弃继承后，在洪士章取得独立的产权之后，将房产出售给米奕霏没有任何问题”。
一审法院认为，徐州市云龙区解放路29号3-1-501、502室房产系洪士章在其与高瑞兰夫妻关系存续期间按照房改优惠政策从徐州市人民政府购得的公有住房，系洪士章与高瑞兰的夫妻共同财产，后虽在洪士章与王丽美夫妻关系存续期间的1998年9月22日补交501、502室购房款差额2350元及2003年11月6日交纳超标住房补差款57690元，但不因此改变501、502室房产系洪士章与高瑞兰的夫妻共同财产的性质。上述2350元和57690元的问题，王丽美可与案外人洪洁、洪清、洪波、鹿宁芷及米奕霏另行解决。在洪洁、洪清、洪波放弃501、502室房产继承权的情况下，洪士章有权单方处分501、502室房产。依法成立的合同，自成立时生效。案外人洪士章与作为其外孙女的米奕霏签订《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，王丽美亦未能举证证明案涉合同的订立系洪士章与米奕霏恶意串通损害其利益，故王丽美主张洪士章与米奕霏签订《存量房买卖合同》无效，无事实及法律依据。综上，对王丽美的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二项，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回王丽美的诉讼请求�
二审期间，上诉人王丽美向本院提交以下证据：一、徐州市人社局集资建房协议，系从徐州市房产交易中心档案室调阅的复印件，加盖了徐州市不动产档案证明专用章，证明洪士章原来购买苏堤南路人事局宿舍1号楼1单元101室是人事局集资建房，而非房改优惠房。二、契税完税证，来源同证据一，也加盖了徐州市不动产档案证明专用章，证明苏堤南路人事局宿舍1号楼1单元101室已依法完税，不是房改优惠房。三、洪士章在2017年3月20日17点左右与其儿子洪波的固定电话通话录音，洪士章及上诉人用手机对该段通话进行录音。证明上诉人与被上诉人所争议的房产，在2017年3月份左右市场价应为每平方8000-9000元。
被上诉人米奕霏质证称，对上诉人提供的契税完税证和集资建房协议真实性无异议，但首先不是新证据，且与本案涉及的房产没有关联，不能证明涉案房产是洪士章和王丽美的共同财产；对录音资料的真实性无异议，但和本案没有关系，且也非新证据。同时该录音的形成时间是2017年3月，涉案房产的交易时间是2017年6月，故应以该录音后房屋交易的书面合同为准。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：洪士章与米奕霏签订的存量房买卖合同效力如何认定。
本院认为，确认洪士章与米奕霏签订的存量房买卖合同效力的前提是涉案房屋是否属于王丽美与洪士章的共同财产。涉案房屋不属于王丽美与洪士章的共同财产。理由如下：1、涉案房屋早在王丽美与洪士章登记结婚前，即在洪士章与其前妻高瑞兰婚姻关系存续期间，洪士章与徐州市人民政府就出售公有住房徐州市云龙区已经签订了房地产买卖契�，按照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款之规定，应当属于洪士章与其前妻高瑞兰的夫妻共同财产。虽然涉案房屋产权登记行为发生在王丽美与洪士章存续期间，但行政机关的登记行为只是行政确认，并不因此而改变房屋的权属性质。2、在王丽美与洪士章夫妻关系存续期间，洪士章分别于1998年9月22日向徐州市人民政府办公室房管科补交501、502室购房款差额2350元，2003年11月6日向中共徐州市纪律检查委员会交纳超标住房补差57690元，该补交房款和超标住房补差的行为，属于洪士章履行其与徐州市人民政府签订的涉案房地产买卖契约行为或者为处理善后事宜，而不因此另行改变涉案房屋的购买人主体身份。
上诉人王丽美不是涉案房屋的共有人，亦无证据证明洪士章与被上诉人米奕霏就涉案房屋订立的房屋买卖合同存在我国合同法第五十二条可以宣告�同无效的情形，故其要求确认涉案房屋买卖合同无效的主张，无事实和法律依据。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，上诉人王丽美以涉案房产系夫妻共同财产为由，主张涉案房屋买卖合同系无效合同，亦无法律依据，故一审法院在认定洪士章与作为其外孙女的被上诉人米奕霏签订《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，且无法律法规禁止之情形的基础上，判决驳回上诉人王丽美的诉讼请求，并无不当。
鉴于洪士章在与王丽美夫妻关系存续期间就涉案房屋补交过房款和超标住房补差，王丽美可与洪士章的其他继承人在分配洪士章遗产时另行主张权利并要求补偿。
综上所述�上诉人王丽美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人王丽美负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘全民
审判员 史善军
审判员 张 伟
二〇一八年六月二十六日
书记员 杭恒宇