辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终6418号
上诉人（原审被告）：吕莹。
上诉人（原审被告）：相恒亮。
被上诉人（原审原告）：刘建华。
委托诉讼代理人：王峥昱，辽宁新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许云凯，北京义达律师事务所辽宁分所律师。
上诉人吕莹、相恒亮因与被上诉人刘建华房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕莹、相恒亮，被上诉人刘建华的委托诉讼代理人王峥昱、许云凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕莹、相恒亮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘建华一审全部诉讼请求。事实和理由：2009年11月24日，吕莹与刘建华签订房屋租赁合同，合同中约定：刘建华作为出租方（甲方）将位于大连市甘井子区三层楼房，建筑面积1255.84平方米出租给吕莹（乙方）经营幼儿园，租赁期限为八年，让出装修三个月，实际合同生效期为：2010年3月24日至2018年3月24日（刘建华现不予承认），年租金为：30万元人民币/年，现金支付。在租赁期间至今，吕莹曾分次分批的将租金以现金形式交付给刘建华的爱人（杨庆军）手中并签字，刘建华在收到现金后有部分没有开具收条（吕莹认为刘建华处有签字不会有问题）。后因几次对账刘建华不承认之前未出收条部分，所以吕莹增加了支付方式（银行转账），2014年吕莹有意向和刘建华爱人杨庆军商讨购买幼儿园房屋事宜期间，吕莹无意识地说起收条丢失，不知刘建华出于什么心理，在2015年期间便说吕莹欠其房租高达100多万，还到幼儿园闹事（派出所有幼儿园当时的报警记录），2015年相恒亮再次去刘建华处商讨购房事宜时，刘建华爱人杨庆军说买房子可以，但是要对清之前的房租，当时杨庆军出具了之前几年吕莹所交付房屋的记账凭证，但当时不能查取银行所有转账凭证，相恒亮提出质疑，杨庆军说“没关系你先签着只要你去银行调取支付凭证刘建华就认可”。骗取相恒亮签字。在吕莹去银行调取支付凭证的时候刘建华将吕莹告上法庭（在此期间可到大连银行调查吕莹是否向银行查询转账申请）。在案件审理过程中一共开庭三次，吕莹、相恒亮一再向刘建华及法院提出欠条的数字来源，直到法院判决后仍没有合理答复。另外，解除房屋租赁协议书上面的名字是吕荣并不是上诉人吕莹，该协议确认的拖欠房屋1,677,500元数额不合理。
刘建华辩称，不同意吕莹、相恒亮的上诉请求，一审判决事实清楚，证据充分，应当予以维持。一、关于延长租赁期限，与合同不符，现双方既没有签订补充协议，又没有提供延长合同期限的证据，吕莹所述的让出装修三个月一事，没有事实依据。二、关于刘建华不开具收条，不符合事实。双方都是成年人、经商多年，且每次所支付的租金数额较大，彼此却没有留存收付凭证，不符合正常人的做法及交易习惯，不符合常理。三、关于刘建华到幼儿园闹事，不符合事实。因为吕莹屡次违反约定不按期支付租金且电话不接，刘建华找不到吕莹，无奈刘建华只能到幼儿园上门索要，并非去闹事。四、关于《解除房屋租赁合同协议书》被骗签字，不符合事实。1、一审庭审时按照主审法官的要求，刘建华专门出具情况说明，当时背景是因为自2009年11月24日签订租赁合同以来，吕莹一直以经营困难为由拖欠租金，刘建华考虑到吕莹开办的幼儿园具有公益事业属性，屡次退让允许其缓交租金。现刘建华得知吕莹到处联系，欲在他处购买房屋开办幼儿园，搬离租赁房屋，所以才要求吕莹对账交清所欠的房租及物业费后，可以解除租赁合同搬走。2、协议书中得出欠付的1,677,500元房租，数额巨大、计算精确到百元，是双方认真对账协商一致所得，其中包含欠付租金、利息及滞纳金。相恒亮作为完全行为能力人，能够清楚认识到签字按手印确认该数额，其应当承担的法律后果。3、双方签订该对账协议书的时间为2015年5月6日，而刘建华起诉受理时间为2016年1月26日。如果是被骗签字，期间有8个多月双方可以重新对账，可是吕莹从来没有去找刘建华协商对账。
刘建华向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，责令被告立即将案涉房屋按现状腾退归还给原告；2、判令二被告连带给付拖欠的房屋租金1,677,500元；3、判令二被告连带给付房屋租金（自2015年5月31日至腾退之日止），暂计算至2016年1月24日为196,438.88元；4、判令二被告因逾期支付租金，应当连带给付的滞纳金（自2015年5月31日起至腾退房屋时止），暂计算至2016年1月24日止为51,159.10元；5、判令二被告连带给付租赁期间欠缴的物业费（自2011年1月1日起至腾退房屋时止），暂计算至2016年3月1日止为79,118元。
一审法院认定事实：案涉房屋即甘井子区幼儿园系原告刘建华所有。2009年11月24日，原告（甲方）与被告吕莹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋租赁给乙方用于幼儿园；租赁期自2009年11月24日至2017年11月23日；年租金30万元，支付时间为每年11月24日，支付方式为现金支付。租赁期满，合同终止、承租方可将自己购置的设备带走，对于室内、外的装修不准拆除和损坏，无任何条件和理由交给甲方。租赁期满或合同解除，乙方必须在5日内将房屋交还给甲方。租赁期间，乙方逾期支付租金，每逾期一日，甲方有权按年租金的5%向乙方加收滞纳金。租赁期间的暖气费、水电费、卫生费、物业管理费等费用全由乙方承担。
2009年11月24日，被告吕莹出具欠条，载明第一年租金已交纳3万元，尚欠27万元。
2010年11月23日，被告吕莹在案涉房屋处成立大连市甘井子区博鸣幼儿园，经营至今。
2014年1月28日，二被告登记结婚。
2015年5月6日，原告与吕荣（即实指本案被告吕莹）签订《解除房屋租赁协议书》，载明：被告同意在2015年5月30日前交清拖欠的房租共1,677,500元，交清物业费后，将房屋恢复至原样交给原告，并同意解除双方2009年11月24日签订的房屋租赁合同。该协议落款由相恒亮代吕莹签字。
2011年9月29日，被告通过博鸣幼儿园的账户向杨庆军账户支付5万元。2012年11月15日，杨庆军出具收据，载明“收到相恒亮租刘建华幼儿园房租款2万元”。2014年10月8日，被告相恒亮通过网银转账向原告支付4万元。2013年7月2日至2015年11月9日，被告相恒亮通过银行转账的方式另向原告支付款项共69万元。杨庆军系原告刘建华的丈夫。
2016年3月14日，大连衡德物业管理有限公司奥林园管理中心出具证明，载明：案涉房屋所有权人为刘建华，物业费自2011年1月拖欠至2016年3月，共计欠款79,118元。
一审法院认为，原告主张依据2015年5月6日的《解除房屋租赁协议书》解除租赁合同、要求二被告腾退房屋、支付租金及违约金，则本案的第一个焦点问题系被告相恒亮代吕莹在《解除房屋租赁协议书》上签字是否能够代表吕莹的真实意思表示。一审法院认为，尽管二被告2014年登记结婚，但从2012年11月15日杨庆军出具的收据，以及2013年至2015年间被告相恒亮多次向原告转账汇款并自称其所转款项系本案案涉租金来看，博鸣幼儿园实际上从二被告结婚前就由二被告共同经营，且二被告对此未有异议，被告相恒亮能够代表吕莹做出相应的意思表示，故一审法院认定双方于2015年5月6签订的《解除房屋租赁协议书》系出租方及承租方的真实意思表示，被告吕莹应按照该协议书的约定履行义务，且二被告应共同承担与案涉租赁合同相关的给付责任。故根据该协议的约定，案涉房屋租赁合同于2015年5月30日予以解除，二被告应将案涉房屋在合理期间内腾退给原告。鉴于二被告系在案涉房屋中经营幼儿园，腾退之前需对相关事宜，尤其是入园幼儿的安置做出相应的安排，一审法院酌情限定腾退期为九十天。关于原告在诉讼请求中主张按“现状”腾退，符合案涉租赁合同“租赁期满，合同终止、承租方可将自己购置的设备带走，对于室内、外的装修不准拆除和损坏，无任何条件和理由交给甲方”的约定，故予以支持。关于原告主张二被告承担连带给付责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。
关于原告主张二被告2015年5月30日前应给付的拖欠的租金及滞纳金的数额1,677,500元，首先，有《解除房屋租赁协议书》载明的对账结果为凭。其次，按双方租赁合同约定，截至2015年5月30日，案涉房屋租金本金即为167万元左右，二被告提供银行转账回单、流水、收据，以及原告提供的吕莹出具的欠条，显示截至2015年11月9日，二被告共向原告支付款项83万元，其中，2015年5月30日之前支付65万元。原告主张以上证据中显示的款项并非全是案涉房屋的租金，称原告与二被告之间还有其他往来业务，但未能提供相应证据佐证；然因被告并非按照合同约定的日期按时交纳租金，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，被告陆续支付的款项必然有冲抵滞纳金的部分，不宜于全部认定为房租本金。因此，2015年5月30日前，二被告已支付的租金及滞纳金总额不超过65万元。鉴于以上两点理由，一审法院认为，双方对账所得的1,677,500元的数额合理，因二被告于2015年6月7日至11月9日又陆续向原告支付了共18万元，该数额应优先冲抵先到期债务，故二被告共欠原告案涉合同解除之前的租金及违约金1,677,500元-180,000元=1,497,500元。
关于二被告辩称其已经支付的款项不限于以上数额，只是部分收条丢失，该辩称未有相关证据予以佐证，不予采信。
关于原告诉求的自2015年5月31日起的房屋占有使用费，原告主张按照原合同约定的房租，即年租金30万元计算，属合理，予以支持。
关于原告诉求的二被告因逾期支付1,677,500元，应当给付的滞纳金（自2015年5月31日起至腾退房屋时止），原告主张以1,677,500元为本金计算，因该数额中已经包含2015年5月30日之前被告欠付的房租的滞纳金，故不能以1,677,500元作为本金继续计算滞纳金，同时原告未能对1,677,500元中包含的租金本金数额提供证据或做出合理说明，故对于原告该项诉请，不予支持。
关于原告主张的物业费，尽管案涉租赁合同约定物业费由被告吕莹承担，但原告仅提供证据证明案涉房屋欠交的物业费数额，未提供证据证明该笔费用已由原告实际交清，对于原告尚未发生的损失，本案中不予处理。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告刘建华与被告吕莹签订的《房屋租赁合同》于2015年5月30日解除。二、被告吕莹、相恒亮自判决生效之日起九十日内将甘井子区幼儿园按现状腾退给原告刘建华。三、被告吕莹、相恒亮自判决生效之日起十日内给付原告刘建华房屋租金及滞纳金共人民币1,497,500元。四、被告吕莹、相恒亮自判决生效之日起十日内给付原告刘建华房屋占有使用费（自2015年5月31日起，按照每年人民币300,000元，计算至案涉房屋腾退之日止）。五、驳回原告刘建华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,850元，其他诉讼费50元，保全费5000元，合计人民币31,900元，由原告刘建华承担4900元，被告吕莹、相恒亮承担27,000元（给付时间同上）。
二审中，当事人没有提交新证据
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。一审法院对刘建华诉请的2015年5月30日后的滞纳金未予支持、物业费未予处理，刘建华未提起上诉，本院不予审查。根据吕莹、相恒亮的上诉请求，本案上诉审理的焦点为：一、合同应否解除以及房屋应否腾退；二、租金应否支付以及支付的数额；三、占有使用费应否支付及支付的标准。
关于合同应否解除以及房屋应否腾退问题，本院认为，吕莹与刘建华签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。双方争议的焦点在于《解除房屋租赁协议书》是否为当事人真实意思表示。首先，该协议书上记载的乙方（承租方）为吕荣，并非吕莹。对此，刘建华的解释是在起草该协议时误将名头中乙方（承租方）的吕莹写成吕荣。经审查，代表该协议书“乙方（承租方）”签字的是相恒亮，当一审庭审中问及相恒亮“解除租赁协议书上的吕莹是你替她签的吗？”相恒亮除述“对。当时我只顾着和杨庆军讲话了，把莹写成了荣”。二审期间，吕莹及相恒亮否认相恒亮代吕莹签字，与其之前的陈述相悖，但并未提供证据予以推翻。且无论是吕莹还是相恒亮均未否认《解除房屋租赁协议书》是解决案涉租赁合同欠租问题，故应认定《解除房屋租赁协议书》是相恒亮代吕莹所签。其次，《解除房屋租赁协议书》签订时，相恒亮为吕莹的丈夫，一审法院根据相恒亮自2013年至2015年期间多次向刘建华转账汇款并自称所转款项系案涉租金的事实认定吕莹、相恒亮自婚前就共同经营博鸣幼儿园，吕莹、相恒亮对此并无异议，故应认定相恒亮有权代吕莹签署《解除房屋租赁协议书》。因吕莹、相恒亮未能提交有关证据证明《解除房屋租赁协议书》的签订存在着欺诈、胁迫、乘人之危等影响当事人真实意思表示致使合同可撤销或违反法律法规的强制性规定、危害他人利益等致使合同无效的情形，该《解除房屋租赁协议书》应为合法有效。《解除房屋租赁协议书》约定，双方自愿解除案涉租赁合同，由承租方将房屋恢复原状并交付给出租方，一审法院据此认定案涉租赁合同解除，并同时考虑到吕莹、相恒亮在案涉房屋内经营幼儿园的现状以及案涉租赁合同中关于“租赁期满，合同终止、承租方可将自己购置的设备带走，对于室内、外的装修不准拆除和损害，无任何条件和理由交给甲方”的约定，判令吕莹、相恒亮于90日内按现状腾退房屋，具有事实及合同依据，本院予以维持。
关于租金应否支付以及支付的数额，本院认为，首先，双方在《解除房屋租赁协议书》中对2015年5月30日前拖欠的租金予以确认。本案现有证据表明除2011年9月29日第一笔5万元的租金是吕莹办理的汇款外，其余租金无论是现金还是银行转账均是相恒亮予以办理的，相恒亮应对欠缴租金的数额有所了解，其在《解除房屋租赁协议书》上签字确认拖欠租金的总额后，在诉讼中又辩称“我说得很清楚，欠付租金没有协议上确认的这么多，这个字我不能签，但是杨庆军让我先把字签了，并保证如果拿出其他凭证也承认”，在相恒亮未能提交其他证据予以佐证的情况下，仅凭其自述并不能推翻《解除房屋租赁协议书》中对拖欠租金总额的确认。其次，案涉租赁合同约定承租方逾期支付租金，每逾期一日，出租方有权按年租金的5%向承租方加收滞纳金。结合本案现有证据，可以认定吕莹、相恒亮存在长期逾期支付租金的行为。吕莹、相恒亮提交的银行转账回单、流水、收据，以及刘建华提交的吕莹出具的欠条，虽然显示截至2015年5月30日之前吕莹、相恒亮共支付租金65万元，但上述证据均发生在《解除房屋租赁协议书》协议书之前，刘建华二审主张考虑到吕莹、相恒亮的经营困难，双方在签订《解除房屋租赁协议书》时确认将此前已经支付的租金抵顶违约金，对此前的滞纳金不再追究。该主张并不违反双方约定。一审法院认定吕莹、相恒亮陆续支付的款项必然有冲抵滞纳金的部分以及双方在《解除房屋租赁协议书》对账所得1,677,500元数额合理，并无不当，本院予以维持。扣除吕莹、相恒亮于2015年5月30日之后支付的18万元，吕莹、相恒亮应向刘建华支付拖欠的2015年5月30前的租金为1,472,500元。因刘建华二审中明确对于解除协议签订前的滞纳金不再主张了，故上述拖欠数额应仅包括租金并不包括滞纳金。鉴于此主张为刘建华二审所提出的，一审法院虽将1,472,500元认定为拖欠的租金及滞纳金，对最终的结果没有影响，本院不予更正。
关于占有使用费应否支付及支付的标准，如上分析，案涉租赁合同已经确定于2015年5月30日解除，合同解除后，因吕莹、相恒亮并未依照解除协议的约定腾退房屋，一审法院判令吕莹、相恒亮参照合同约定的标准支付占有使用期间的费用，应属合理，本院予以维持。
关于吕莹、相恒亮主张有三个月的免租期以及以现金的形式还支付了其他租金，因其未提交相关的证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，吕莹、相恒亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26,850，由上诉人吕莹、相恒亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年十一月十四日
书记员 滕子美