浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙04民终59号
上诉人（原审被告）：赖灶良，男，1973年8月29日出生，汉族，住广东省增城市。
上诉人（原审被告）：嘉善威发汽车配件部，住所地浙江省嘉善县魏塘街道体育北路102号-6西第一间。
经营者：周素珍，女，1973年4月5日出生，汉族，住广东省增城市。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：夏哲文，嘉善县天成法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：浙江省国贸集团资产经营有限公司，住所地浙江省杭州市庆春路199号409室。
法定代表人：严卫，董事长。
委托诉讼代理人：陈洁、王惠明，浙江嘉深律师事务所律师。
上诉人赖灶良、嘉善威发汽车配件部（以下简称威发汽配部）因与被上诉人浙江省国贸集团资产经营有限公司（以下简称国贸集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
赖灶良、威发汽配部上诉请求：撤销原判，并判令国贸集团赔偿因房屋改造支出的费用160470元。事实和理由：赖灶良与浙江川鱼水产品有限公司（以下简称川鱼公司）有着近20年的租赁关系，双方每一年签订一次租房协议，代表川鱼公司签订合同的一直是刘某。2016年5月，赖灶良与刘某商议租用涉案房屋，刘某同意出租并表示涉案房屋现状五六年不会变动，仍然会租给赖灶良经营威发汽配部。正是基于对川鱼公司的信赖和双方形成的习惯，赖灶良支付了转让费55000元。由于房屋年久失修，破旧不堪，赖灶良于2016年6月8日起对涉案房屋进行维修改建。赖灶良共支付转让和改建房屋的费用160470元（转让费55000元、施工费73700元、材料费31770元）。2016年8月15日，赖灶良、威发汽配部与川鱼公司签订了租房协议（当时川鱼公司未告知涉案房屋产权人已于2016年5月25日变更）。2016年12月1日，刘某说要换个单位签订合同了，但不会对承租人有影响，故川鱼公司、国贸集团、赖灶良及威发汽配部共同签订了一份终止协议，同时国贸集团与赖灶良及威发汽配部签订了新的房屋租赁合同。赖灶良及威发汽配部认为，正是基于对川鱼公司所作承诺的信任，赖灶良及威发汽配部才投入大量资金对涉案房屋进行改建。经过改建，涉案房屋明显提高价值，国贸集团获取了相应的利益，并假借政府名义，以涉案房屋系危房为由不再续签合同，损害了赖灶良及威发汽配部的利益，故应承担赔偿责任。
国贸集团答辩称：赖灶良及威发汽配部在一审过程中仅以抗辩形式提出赔偿的问题，未明确提出反诉，且赖灶良及威发汽配部对涉案房屋进行的是装饰装修而非改建。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回赖灶良及威发汽配部的上诉，维持原判。
国贸集团向一审法院起诉请求：1.确认国贸集团与赖灶良及威发汽配部签订的《房屋租赁合同》于2017年8月14日解除；2.赖灶良及威发汽配部腾退房屋并返还国贸集团（该房屋位于嘉善县内，自编2号门面，7-12号池）；3.赖灶良及威发汽配部支付占用房屋期间的使用费及水电费（参照原合同，8个半月租金17425元计算，从2017年8月15日起计算至实际腾退之日止）；4.赖灶良及威发汽配部支付违约金4182元（以24600元为基数按每天1%计算，自2017年8月15日暂计至2017年8月31日，并要求计算至实际腾退之日止）。
一审法院认定事实：赖灶良、威发汽配部原向川鱼公司租赁位于嘉善县池，面积180平方米的房屋。2016年12月1日，川鱼公司、赖灶良、国贸集团三方签订终止协议，约定：解除川鱼公司与赖灶良于2016年8月15日的《房屋租赁协议》（租赁期限自2016年8月15日至2017年8月14日），由国贸集团与赖灶良另行签订《房屋租赁合同》；赖灶良剩余租赁期限的租金12300元转为新租赁合同项下的租金；赖灶良承诺不以任何理由要求川鱼公司承担责任。同日，国贸集团、赖灶良及威发汽配部签订《房屋租赁合同》，约定：国贸集团将涉案房屋租赁给赖灶良及威发汽配部使用，租赁期限自2016年12月1日起至2017年8月14日止；租赁期满，国贸集团有权收回全部出租房屋，赖灶良及威发汽配部应如期交还；剩余租金12300元于2016年12月31日前支付完毕；租期内使用的水、电、煤气、电话费均由赖灶良及威发汽配部自行承担。合同还约定：租赁期满，赖灶良及威发汽配部应如期交还房屋，如赖灶良及威发汽配部逾期归还或因赖灶良及威发汽配部原因导致国贸集团未能如期收回房屋的，则每逾期一天应向国贸集团支付年租金的1%的违约金。因案涉房屋被相关部门检测鉴定为危房，2017年5月23日国贸集团向各承租人发放并张贴《关于不再继续租赁房屋的通告》，内容（摘要）为：所有房屋租赁合同，已到期的一律不再续租，尚未到期的，请尽快与国贸集团签订终止协议，尽快腾空房屋。因赖灶良及威发汽配部至今未腾退，故国贸集团诉至法院。另查明，涉案房屋于2016年5月25日登记为国贸集团所有。双方庭审中均认可赖灶良及威发汽配部至今未结欠涉案房屋的水电费，但确未交纳2017年8月14日之后的租金。
一审法院认为，国贸集团、川鱼公司、赖灶良及威发汽配部就涉案房屋租赁事宜签订的终止协议合法有效。川鱼公司与赖灶良及威发汽配部的房屋租赁协议解除后，国贸集团作为涉案房屋所有权人，就原租赁协议的剩余租期与赖灶良及威发汽配部签订房屋租赁合同，不违反法律行政法规的强制性规定，亦合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，赖灶良及威发汽配部承租的涉案房屋租赁期限已于2017年8月14日到期，且国贸集团已事先告知赖灶良及威发汽配部不再续租。租赁合同期间届满后，双方的权利义务自动终止，国贸集团无须主张于合同届满之日解除合同，其该项诉请不予支持。依照相关法律规定及双方当事人的合同约定，赖灶良及威发汽配部应于租期届满后将涉案房屋腾空并返还给国贸集团，国贸集团该诉请有事实依据及法律依据，予以支持。赖灶良及威发汽配部未按合同约定在租赁期满后将房屋交还给国贸集团，应支付实际占用房屋的使用费,参照原租金每月2050元（24600元/年）为基数，从2017年8月15日起计算至实际腾退之日止。至于国贸集团主张的水电费，双方均认可赖灶良及威发汽配部至今未结欠水电费，国贸集团也无证据证实其已垫付，故该诉讼请求不予支持。违约金的性质主要在于补偿损失，国贸集团已主张由赖灶良及威发汽配部支付占用房屋期间的使用费，且无证据证实还有其他损失，故国贸集团再行主张违约金不予支持。关于赖灶良及威发汽配部庭审所称其对涉案房屋的装修赔偿问题，因在本案中未明确提出其主张，且是否有依据尚待认定，本案无法一并处理，赖灶良及威发汽配部可依法另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、赖灶良、威发汽配部于判决生效之日起十五日内腾退位于嘉善县池的房屋，并将房屋返还给国贸集团；二、赖灶良、威发汽配部向国贸集团支付房屋占有使用费（以每月2050元为基数，自2017年8月15日起计算至赖灶良及威发汽配部实际腾退之日止）；三、驳回国贸集团的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（国贸集团已预交），由赖灶良、威发汽配部负担。
二审中，赖灶良及威发汽配部提交了其与川鱼公司先后于2012年7月1日、2016年8月15日签订的房屋租赁协议各1份，证明其与川鱼公司存在多年的租赁关系，双方的交易习惯是房租不涨价的情况下，合同一般不再重新签订，只有在房租涨价的情况下，双方才重新签订合同。
国贸集团质证意见：对上述证据的真实性无异议，但认为合同约定的租赁期限均为一年，说明租赁合同需要一年一签。另外，合同还约定赖灶良及威发汽配部在租赁期间不得破坏房屋原样。
本院认证意见：上述两份合同均系川鱼公司与赖灶良及威发汽配部之间签订，其法律效力仅及于合同当事人，对国贸集团不发生效力，故与本案缺乏关联性，不予认定。
为证明涉案房屋改建及租赁协议签订过程相关事实，赖灶良及威发汽配部向本院申请证人刘某出庭作证。本院认为，赖灶良及威发汽配部申请证人作证的事实与本案缺乏关联性，证人出庭作证并无必要，故不予准许。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，国贸集团、赖灶良及威发汽配部签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同约定的租赁期限至2017年8月14日届满，且国贸集团在期限届满前已通知赖灶良及威发汽配部不再续签租赁合同，因此双方之间的租赁合同关系已因期限届满而终止，赖灶良及威发汽配部应当返还租赁房屋；逾期返还的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审判决赖灶良及威发汽配部腾退返还涉案房屋并支付自2017年8月15日起至实际腾退之日止期间的占有使用费正确。赖灶良及威发汽配部上诉要求国贸集团就房屋转让及改建费用进行赔偿系在二审程序中提出的反诉请求，本院不予处理，赖灶良及威发汽配部可另行起诉解决。
综上所述，赖灶良及威发汽配部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赖灶良、嘉善威发汽车配件部负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 谭 灿
审 判 员 倪 勤
审 判 员 陈 远
二〇一八年二月二十六日
法官助理 杨维均
书 记 员 周 妙