云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云26民终20号
上诉人（原审被告）吴素兰，云南省广南县人，住广南县。
被上诉人（原审原告）广南县琳峰供销有限公司。
法定代表人聂余清，该公司董事长。
委托代理人李庆雄，云南章法律师事务所律师，特别授权。
原审被告吴素兰因与原审原告广南县琳峰供销有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广南县人民法院（2015）广珠民初字第126号民事判决，向本院提出上诉。本院2016年1月5日受理后依法组成合议庭审理本案。于2015年1月18日组织双方进行法庭调查，上诉人吴素兰、被上诉人广南县琳峰供销有限公司的法定代表人聂余清及其委托代理人李庆雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院确认的本案事实是：被告吴素兰系原告广南县琳峰供销有限公司的退休职工，现是原告公司的股东。2009年2月18日，原、被告签订《商场（柜台）出租合同》，约定原告将位于珠琳镇珠砚路老饭店房屋出租给被告，租赁期限到2015年2月18日届满，租金为人民币25000元/年，期间被告将该房屋转租给他人卖手机，转租期限至2018年。原、被告于2009年2月18日签订的合同到期后，原告于2015年1月24日发出《旺铺招标出租公告》，对位于广南县珠琳镇珠砚路老饭店进行招租，并定于2015年3月1日前报名参加竞标、2015年3月2日进行竞标。杨斌和被告吴素兰分别于2015年2月26日、27日向原告报名并交纳了投标保证金人民币10000元。2015年3月2日，被告吴素兰与杨斌在租赁招标书上签字后参加竞标，广南县工商行政管理局珠琳工商所作为鉴证机关对招标现场会进行鉴证，被告吴素兰最终以租金人民币99000元/年中标，原告同日向被告出具了《中标通知书》。2015年3月2日，原告广南县琳峰供销有限公司与被告吴素兰在鉴证机关的鉴证下签订《商场（柜台）出租合同》，双方在合同中约定原告将位于珠琳镇珠砚路老饭店房屋出租给被告，租赁期限为2015年3月15日至2020年3月15日，租金为人民币99000元/年，租金支付方式为每年3月15日前付清下年（12个月）租金、按年收取，同时对原、被告的违约责任及相关事项进行了约定。2015年3月2日签订合同后，被告未按约支付租金而引发纠纷。
原审认为，关于原、被告于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》是否有效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”、第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”、第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，本案中，原告广南县琳峰供销有限公司于2015年1月24日张贴《旺铺招标出租公告》的行为属要约邀请，被告2015年3月2日在租赁招标书上签字捺印和参与竞标的行为属要约，原告向被告出具中标通知书的行为属承诺，自此原、被告关于珠琳镇珠砚路老饭店房屋租赁合同成立。原、被告又于同日签订《商场（柜台）出租合同》，该合同约定的标的、租赁期限和租金价款等内容与租赁招标书中基本一致，《商场（柜台）出租合同》对违约责任、租赁商场（柜台）维护等进行了补充和完善，且此书面合同有原告的签章和被告签字捺印，可确定《商场（柜台）出租合同》系原、被告的真实意思表示，故关于珠琳镇珠砚路老饭店房屋租赁应以原、被告于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》为准，该合同合法有效。被告辩称原、被告于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》违反《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国招标投标法实施条例》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国招标投标法》第三条：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国家资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。”的规定，房屋的租赁并不属于《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国招标投标法实施条例》的调整范围内，本案中原、被告的招投标订立房屋租赁合同属于一般民事法律行为，只要双方意思表示真实即可，并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故对被告的辩称观点本院不予采纳。
关于被告是否应向原告支付租金以及承担违约责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原、被告签订《商场（柜台）出租合同》后，被告虽未直接使用该房屋，但其已将房屋转租，被告应按照合同约定于2015年3月15日前向原告支付下年租金人民币99000元，但被告至今（已有七个多月）尚未支付，且被告庭审时表示只能支付原告租金人民币40000元/年，被告的行为已构成违约，故原告主张解除原、被告于2015年3月15日签订的《商场（柜台）出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称租金过高，显失公平，该房屋租金按照市场价格最多为人民币40000元，故被告与原告协商未果后才未支付租金。因被告系完全民事行为能力人，其与原告签订《商场（柜台）出租合同》时就应该知道合同对自己的约束力，且该合同系双方自愿签订的，被告应按照合同约定履行义务，对被告的这一辩称观点本院不予采纳。《商场（柜台）出租合同》虽然依法解除，但被告应根据约定向原告支付其实际承租期间的租金，即自2015年3月15日至2015年11月5日的租金共计人民币64010.96元（99000元/年÷365天×236天），故对原告主张由被告支付实际使用房屋期间租金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被告吴素兰在合同约定的支付租金期限内未支付租金，根据原、被告双方签订的《商场（柜台）出租合同》约定“不按时交纳租金，应向出租方偿付违约期租金20％的违约金”，故原告主张被告支付违约期间租金20％的违约金的诉讼请求，即人民币12802.19元（64010.96元×20％），本院予以支持。上述租金以及违约金共计人民币76813.15元，但应扣除被告于2015年2月27日向原告交纳的投标保证金人民币10000元，综上所述，被告应向原告支付租金和违约金共计人民币66813.15元。依照《中华人民共和国招标投标法》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十五条第一款、第十六条、第二十一条、第二十五条、第二十六条第一款、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告广南县琳峰供销有限公司与被告吴素兰于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》。二、由被告吴素兰自本判决生效后5日内支付原告广南县琳峰供销有限公司房屋租金和违约金共计人民币66813.15元（已扣除被告交纳的投标保证金人民币10000元）。案件受理费人民币642元，由被告吴素兰承担。
原审判决宣判后，原审被告吴素兰不服，向本院提起上诉，上诉理由：一、原判决认定事实不清，适用法律不当，判决不公，整个判决显失公平，依法应予撤销改判或者发回重审。首先，上诉人与广南县琳峰供销有限公司于20工5年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》应当认定为无效合同，没有必要解除。理由是：《商场（柜台）出租合同》是基于公开招投标后上诉人中标所签订，故被上诉人在招投标过程中应按照《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国招标投棕法实施条例》规定的程序进行。根据《中华人民共和国招标投标法》第二十八条：投标人少于3人的；不得开标，招标人应当重新招标。以及《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十七条：招标人可以自行决定是否编制标底，一个招标项围只能有一个标底，标底必须保密的规定，被上诉人在招投标过程中只有两个投标人且招标出租公告中已经泄露标底。原告的招投标行为已经违反了法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上诉人与被上诉人于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》属于无效合同，没有必要解除且所产生的一切费用不受法律保护，一审法院判决该协议有效实属判决错误。二、上诉人认为被上诉人滥用职权，因为被上诉人在珠琳镇有四十多个柜台，却将上诉人承租的柜台以招投标的方式进行招租。被上诉人2007年9月7日召开的《广南县琳峰供销有限公司关于研突车站饭店出租问题的会议纪要》反映出被上诉人于2007年9月6日曾串通范兴旺投假标，故意为难上诉人。三、上诉人与被上诉人虽然在《商场（柜台）出租合同》约定人民币99000元每年租金，该合同明显显失公平。按照现在的市场价该房最多价值35000元。并且上诉人还是被上诉人单位的下岗职工。被上诉人应当优先照顾上诉人，所以一审判决明显判决不公。综上所述，上诉人与被上诉人所签订的合同显失公平。希望上级人民法院查清事实，依法改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益为盼。上诉请求：请求文山州中级人民法院依法撤销（2015）广珠民初字第126号民事判决书，查清事实，依法改判；二、请求判令被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人答辩称：广南县法院事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。本案不适用招投标法的规定。请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。
四、对事实和证据的分析与认定
在二审中，上诉人提交了李某某、杨明星、骆书能的证言三份及相关材料三份，以证明上诉人通过招租公告租赁的广南县珠琳供销公司的房屋租金过高，与市场价格不相符。
经质证，被上诉人认为以上证据与本案无关。
本院认为，上诉人提交的上述证据不能证明其主张，本院不予采信。
上诉人申请的证人肖某某、杨某某、李某某出庭作证，以证实现在由上诉人租用的广南县珠琳供销公司的房屋的租金过高。
经上诉人质证认为，证人的证言符合客观事实。
经被上诉人质证认为，证人的证言属个人主观臆断，不能证明上诉人租赁的房屋租金过高的事实。
本院认为，证人的证言并无其他的证据相互印证，对证人的证言本院不予采信。
被上诉人在二审中均未提交新证据。
本院认定本案事实一审认定法律事实一致。
本案的主要争议焦点问题是：双方2015年3月2日签订的合同是否有效及被上诉人的行为是否违约的问题。
关于双方2015年3月2日签订的合同是否有效的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”、第十五条第一款：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”。被上诉人2015年1月24日公开张贴《旺铺招标出租公告》，上诉人2015年3月2日在租赁招标书上签字捺印和参与竞标，并支付保证金10000元。通过竞标后，同日，双方签订《商场（柜台）出租合同》，合同约定的标的、租赁期限和租金价款等内容与租赁招标书中基本一致，并对违约责任、租赁商场（柜台）维护等进行了补充和完善，且此书面合同有原告的签章和被告签字捺印，系双方的真实意思表示。上诉人主张该合同违反《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国招标投标法实施条例》的强制性规定及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国招标投标法》第三条规定“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国家资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。”双方签订的合同标的是上诉人对被上诉人所有的房屋的租赁，合同签订后，双方之间形成租赁合同法律关系。被上诉人在公共场所张贴《旺铺招标出租公告》是合同法规定要约邀请，属被上诉人商业行为，该行为并不符合《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国招标投标法实施条例》规定的范围，不应适用《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国招标投标法实施条例》规定。故上诉人主张被上诉人的行为违反《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国招标投标法实施条例》的强制性规定而无效的上诉理由不能成立。双方2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》合法有效。
关于被上诉人的行为是否违约及承担责任的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金……”、第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。经审理查明，被上诉人租赁给上诉人的房屋在双方2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》之前，一直由上诉人管理使用，并由上诉人转租给他人使用。在签订《商场（柜台）出租合同》后，上诉人并未按合同约定向被上诉人支付合同约定的租赁费，其行为已构成违约。上诉人在一审及二审中均主张合同约定的租金过高，显失公平，该房屋租金按照市场价格最多为人民币40000元，双方协商未果后才未支付租金。因双方签订的合同并不违反法律的强制性规定，合同合法有效，且上诉人在签订合同时系完全民事行为能力人，应对其行为产生的后果承担相应的民事责任。被上诉人公开发出的《旺铺招标出租公告》已明确其对外租赁的底价为60000元，上诉人通过竞价后以99000元的价格中标，取得对租赁房屋的使用权，在双方签订合同后，上诉人应按合同约定履行支付房屋租金给被上诉人的义务。故对其主张合同约定的租金过高，显失公平的辩解理由本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，原审判决解除双方2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》，并以上诉人实际使用被上诉人出租的房屋的具体时间计算后，作出由上诉人支付租金64010.96元（99000元/年÷365天×236天），及承担违约金人民币12802.19元（64010.96元×20％）的判决并无不当，本院依法予以支持。
五、处理意见
综上所述，本院认为，上诉人的上诉人理由不能成立，依法不予支持。一审认定事实清楚，实体处理正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费642元，由吴素兰负担，一审案件受理费，按一审判决执行。
本判决为终审判决。
本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
审判长 熊 祥
审判员 秦永兴
审判员 陆正义
二〇一六年二月二十五日
书记员 王晶晶