四川省自贡市自流井区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0302民初205号
原告：自贡市精神卫生中心，住所地四川省自贡市。
法定代表人：谭友果，院长。
委托诉讼代理人：王灿灿，女，精神卫生中心员工。
委托诉讼代理人：杨秀英，四川中业律师事务所律师。
被告：自贡市大众房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市。
法定代表人：王小军，总经理。
委托诉讼代理人：陈仿初，四川新大律师事务所律师。
第三人：代小芳，女，1980年9月22日出生，汉族，住四川省自贡市。
委托诉讼代理人：龙麒，自贡市盐都法律服务所法律工作者。
第三人：雷雪梅，女，1974年6月27日出生，汉族，住四川省自贡市。
委托诉讼代理人：龙麒，自贡市盐都法律服务所法律工作者。
第三人：黄思容，女，1967年3月5日出生，汉族，住四川省自贡市。
委托诉讼代理人：钟玲，四川平扬律师事务所律师。
第三人：夏甸生，男，1960年9月10日出生，汉族，住四川省威远县。
委托诉讼代理人：龙麒，自贡市盐都法律服务所法律工作者。
第三人：邱家敏，男，1954年6月29日出生，汉族，住四川省自贡市。
委托诉讼代理人：龙麒，自贡市盐都法律服务所法律工作者。
原告自贡市精神卫生中心（简称“精神卫生中心”）与被告自贡市大众房地产开发有限公司（简称“大众公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月9日作出（2012）自流民初字第1324号民事判决书，被告大众公司不服提起上诉，自贡市中级人民法院于2015年10月21日作出（2015）自民二终字第94号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2016年1月13日立案后，依法通知代小芳、雷雪梅、黄思容、夏甸生、邱家敏作为第三人参加诉讼。并另行组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告精神卫生中心的委托诉讼代理人王灿灿、杨秀英，被告大众公司的委托诉讼代理人陈仿初，第三人黄思容的委托诉讼代理人钟玲，代小芳、雷雪梅、夏甸生、邱家敏共同的委托诉讼代理人龙麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告精神卫生中心在原审中向本院提出诉讼请求：确认坐落于自贡市自流井区新街芦厂坝居委会二组的同兴路南段“同南39#”房8-10轴线1至8层归精神卫生中心所有。原告于2016年2月1日向本院提交《变更诉讼请求申请》，将诉讼请求变更为：1.确认坐落于自贡市自流井区新街芦厂坝居委会二组的同兴路南段“同南39#”房1至8层（纵轴8-10线1至8层，横轴底层A-
G线、二至八层B-
G线）归精神卫生中心所有；2.被告协助原告办理产权过户手续。事实和理由：1994年8月28日，原告精神卫生中心与被告大众公司签订《商品房销售合同》，1995年11月30日签订《补充合同》，约定被告大众公司将坐落于自贡市自流井区同兴路南段“同南39#”8-10轴线1至8层营业用房出售给原告。合同明确约定，双方结清款项，房屋交付使用后，原告即享有上述房屋的所有权。合同签订后，原告支付全部购房款及装修费共计3,156,571.90元。被告于1999年年中，将上述房屋交付原告占有使用至今。因被告一直未将验收证书等相关文件交给原告，致使原告一直无法办理产权。2012年6月20日，自贡市房管局发出公告，已受理雷雪梅就同兴路南段39号房第3、4层及代小芳就同兴路南段39号房第5层的产权登记申请。原告方得知被告于2010年12月将上述房屋的第3、4、5层出售他人，被告一房二卖的行为违反合同法相关规定，侵犯了原告的合法权益，并危及国有财产安全。为维护原告的合法权益，遂诉至本院。
被告大众公司辩称，原、被告签订《商品房销售合同》及《补充合同》是事实，办理产权登记的义务在原告自身，由于原告没有取得房屋所有权属登记，原、被告之间仍然处于商品房买卖合同的债权债务阶段。《商品房销售合同》及《补充合同》中载明的房屋因无具体坐落及具体位置，与自贡市房管局备案的同兴路39号房竣工图无法对比，原告主张的房屋无法确认，原告的诉讼请求不能成立，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人黄思容辩称，同兴路南段39号房的开工时间是1996年3月11日，原、被告于1994年8月28日签订的《商品房销售合同》及1995年11月30日签订的《补充合同》属于认购协议或预售合同，且该合同不具备商品房买卖合同的最基本的合同条款，依法应当认定买卖合同不成立。《商品房销售合同》、《补充合同》约定的房屋标的不明确，原告占有诉争房屋缺乏合同依据，亦缺乏合法占有事实，要求驳回原告的诉讼请求。被告与第三人签订的《商品房买卖合同》约定的标的房屋已通过相关主管部门验收合格，且合同经房屋主管部门备案登记确认，该合同合法有效，要求确认同兴路南段39号603号房屋归第三人所有。
第三人雷雪梅、代小芳、夏甸生、邱家敏辩称，同意黄思容的意见。原、被告签订的《商品房销售合同》属于认购协议或预售合同，没有房号及具体位置，不具备房屋买卖合同的具体内容，要求驳回原告的诉讼请求。代小芳、雷雪梅、邱家敏、夏甸生与被告签订的《商品房买卖合同》在房屋权属登记中心已备案登记，且第三人已履行了购房义务，支付了购房款，要求确认同兴路南段39号203号房屋归夏甸生所有，303号、403号房屋归雷雪梅所有，503号房屋归代小芳所有，702号、802号归邱家敏所有。
被告大众公司针对第三人的诉讼请求辩称，被告与第三人雷雪梅、代小芳、夏甸生、黄思容、邱家敏签订的《商品房买卖合同》合法有效，已经房屋权属登记中心备案，依法享有了物权法规定的排他性、优先性，诉争房屋应归第三人所有。
原告精神卫生中心针对第三人的诉讼请求辩称，原、被告签订的《商品房销售合同》合法有效，且合同已基本履行完毕，被告将已出售给原告且交付使用多年的房屋再次出售给第三人，被告与第三人之间的买卖合同已客观不能履行。第三人在房管局的合同备案不等同于预告登记，不发生物权效力，不具有物权的排他性和优先性，不能对抗原告。
原告精神卫生中心为支持其主张，当庭宣读并出示了如下证据：1.医疗机构执业许可证、实业法人证书、卫生局证明；2.议事纪要、《商品房销售合同》及《补充合同》、会议纪要、图纸；3.付款票据；4.照片；5.规费收据；6.转账说明及凭证；7.自井分院执业许可证、1999年1月及1999年12月自井分院付水、电费的票据；8.自贡市房管局公告、民事判决书；9.《同兴路南段39号综合楼建筑竣工图》。
被告大众公司在原审及重审均未向法庭出示证据。
第三人黄思容为支持其主张，当庭宣读并出示了如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.购房款收据；3.备案表；4.《自贡市房地产管理局关于四川省自贡市自流井区人民法院调查函的复函》。
第三人代小芳为证明其主张，当庭宣读并出示了如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.购房款收据、销售不动产统一发票；3.备案表；4.缴税发票；5.房屋权属登记收件单。
第三人雷雪梅为证明其主张，当庭宣读并出示了如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.购房款收据、销售不动产统一发票；3.备案表；4.缴税发票；5.房屋权属登记收件单。
第三人夏甸生为证明其主张，当庭宣读并出示了如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.购房款收据、销售不动产统一发票；3.备案表；4.合同备案查询结果。
第三人邱家敏为证明其主张，当庭宣读并出示了如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.销售不动产预收款发票；3.备案表；4.银行转账凭证及委托付款书。
第三人代小芳、雷雪梅、夏甸生、邱家敏另共同出示了如下证据：1.《四川省建设工程竣工验收报告》（同南39号房）；2.《房产测绘成果报告》（同兴路39号房分割）；3.《自贡市房地产管理局关于四川省自贡市自流井区人民法院调查函的复函》。
合议庭评议认为，原告及第三人出示的上述证据，均符合证据的三性，且能证明案件事实，本院予以采信。
经审理查明，1994年8月28日原告精神卫生中心与自贡市自流井区城市综合建设自井城市建司（大众公司改制前的名称，简称“自井城市建司”）签订《商品房销售合同》约定，自井城市建司将自流井区新街卢厂坝二组同南39#，1500平方米营业房出售给原告，单价1345.00元/平方米，价款2,017,500.00元，代收费202,500.00元，合计2,220,000.00元，交房时间1996年6月30日前，双方结清款项，房屋交付使用后，原告即享有房屋所有权，并自行向产权主管部门申办产权。1995年11月30日，双方签订《补充合同》，对原合同内容进行了调整，明确原告所购房屋坐落于自流井区同兴路南段39号8-10轴线1至8层，面积按设计图计算为2200平方米，待竣工后按实核实调整。房屋应于1996年12月31日前交付，原告应于1995年12月31日前支付房款1,000,000.00元。上述合同签订后，原告于1994年12月28日至1999年4月28日期间先后支付自井城市建司房款及装修费共计3,156,564.80元，但无结算房屋款项和装修费用的依据。2002年7月16日，被告大众公司办理了房屋竣工手续。现同兴路南段39号房屋纵轴8-10线1-8层由原告实际占有、使用，双方未办理房屋交付手续。与该房屋的竣工图对比，该房屋4-6层房屋横轴只有A-
E线，无F、G线。
2010年11月19日，被告委托自贡市圣通测绘有限责任公司对同兴路南段39号房进行测绘分割，经与该房屋竣工图对比，该房屋纵轴8-10线1-8层分别编号为106、203、303、403、503、603、702、802号房，面积共计为2105.83平方米。
2010年11月30日，第三人夏甸生与被告大众公司签订《商品房买卖合同》（编号2010-1101886），约定被告将坐落于自流井区同兴路南段39号第2层203号房屋（建筑面积297.09平方米）以40万元的价格出售给夏甸生，付款方式为一次性付款，2011年5月30日前交付房屋，夏甸生委托被告办理产权登记，期限为房屋交付之日起360日。合同签订当天，在自贡市房屋权属登记中心进行了备案登记，备案号为201011300XXXXXX。被告于2010年12月10日向夏甸生出具了《收据》，载明收到夏甸生同兴路南段39号房203铺房款40万元。夏甸生向房管机关申请办理产权登记，因原告提出异议，遂起诉来院。
2010年12月3日，第三人代小芳与被告大众公司签订《商品房买卖合同》（编号2010-1200077），约定被告将坐落于自流井区同兴路南段39号第5层503号房屋（建筑面积234.79平方米）以30万元出售给代小芳，付款方式为一次性付款，2011年6月30日前交付房屋，代小芳委托被告办理产权登记，期限为房屋交付之日起360日。合同签订当天，在自贡市房屋权属登记中心进行了备案登记，备案号为201012030XXXXXX。被告于2010年12月10日向代小芳出具了《收据》及销售不动产统一发票，载明收到代小芳39号房503号房购房款30万元。代小芳于2011年10月21日向房管机关申请办理产权登记，并缴纳了印花税、契税、转让费、房屋登记费、工本费等，因原告提出异议，遂起诉来院。
2010年12月3日，第三人雷雪梅与被告大众公司签订《商品房买卖合同》两份（编号：2010-1200062、2010-1200063），约定被告将坐落于自流井区同兴路南段39号第5层303号、403号房屋（建筑面积均为234.79平方米）以30万元∕套的价格出售给雷雪梅，付款方式为一次性付款，2011年6月30日前交付房屋，雷雪梅委托被告办理产权登记，期限为房屋交付之日起360日。合同签订当天，在自贡市房屋权属登记中心进行了备案登记，备案号分别为201012020XXXXXX、201012020XXXXXX。被告于同日向雷雪梅出具了《收据》及销售不动产统一发票，载明收到雷雪梅39号房303、403房购房款各30万元。雷雪梅于2011年10月21日向房管机关申请办理产权登记，并缴纳了印花税、契税、转让费、房屋登记费、工本费等，因原告提出异议，遂起诉来院。
2011年1月27日，第三人黄思容与被告大众公司签订《商品房买卖合同》（编号2011-0101705），约定被告将坐落于自流井区同兴路南段39号第6层603号房屋（建筑面积234.79平方米）以30万元的价格出售给黄思容，付款方式为一次性付款，2011年7月30日前交付房屋，黄思容委托被告办理产权登记，期限为房屋交付之日起360日。合同签订当天，在自贡市房屋权属登记中心进行了备案登记，备案号为201101270XXXXXX。被告于2011年1月27日向黄思容出具了《收据》，载明收到黄思容同兴路39号房603号房款30万元。黄思容向房管机关申请办理产权登记，因自贡市精神卫生中心提出异议，遂起诉来院。
2011年2月24日，第三人邱家敏与被告大众公司签订《商品房买卖合同》两份（编号：2010-0201462、2010-0201464），约定被告将坐落于自流井区同兴路南段39号第7层702号（建筑面积为283.11平方米）、8层802号房屋（建筑面积为289.78平方米）以50万元∕套的价格出售给邱家敏，付款方式为一次性付款，2011年8月30日前交付房屋，邱家敏委托被告办理产权登记，期限为房屋交付之日起360日。合同签订当天，在自贡市房屋权属登记中心进行了备案登记，备案号分别为201102240XXXXXX、201102240XXXXXX。同日，邱家敏通过中国工商银行转账100万元至被告时任法定代表人王小军个人账户，被告盖章确认该款为购房款，并向邱家敏出具了《收据》，载明收到邱家敏同兴路39号房.702、802房购房款各50万元。邱家敏向房管机关申请办理产权登记，因自贡市精神卫生中心提出异议，遂起诉来院。
被告至今未向第三人代小芳、雷雪梅、黄思容、夏甸生、邱家敏交付所购买的上述房屋，且上述房屋现被自贡市精神卫生中心占有使用。
本院于2014年10月17日致函自贡市房管局，要求其协助对原、被告签订的《商品房销售合同》及《补充合同》中原告购买的房屋的坐落及具体指向与被告修建的自流井区同兴路39号房初始二局竣工图进行比对，该局于2014年11月1日复函：该合同中约定的房屋未填写具体坐落及具体位置，无法与该局掌握的同兴路39号房竣工图进行对比。
本院认为，1.关于原告精神卫生中心的诉讼请求。原、被告签订的《商品房销售合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，合同中虽存在房屋标示不清等情形，但不影响合同成立及效力。
原告诉请要求确认同兴路南段“同南39#”房1至8层（纵轴8-10线1至1层，横轴底层A-G线、二至八层B-
G线）归其所有，但原、被告签订的《商品房销售合同》、《补充合同》以及《议事纪要》、《会议纪要》对原告向被告购买的房屋仅表述为“同兴路南段‘同南39#’8-10轴线1至8层”，并无关于横轴线的约定，且经与该房屋竣工图比对，该房屋4-8层横轴标注为A-
E线，无F、G轴线。原告所购房屋的四至界限无法确认，故原告的上述诉讼请求，本院不予支持；《商品房销售合同》明确约定由原告自行向产权主管部门申办产权，故对原告要求被告协助办理产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
2.关于第三人雷雪梅、代小芳、夏甸生、黄思容、邱家敏的诉讼请求。本院认为，第三人雷雪梅、代小芳、夏甸生、黄思容、邱家敏分别与被告大众公司签订了《商品房买卖合同》，所购房屋为同兴路南段39号203、303、403、503、603、702、802号房屋，该6套房屋属于同兴路南段39号房纵轴8-10线内，且现由原告实际占有使用。第三人主张其与被告签订的《商品房买卖合同》已进行了合同备案登记，但该备案登记行为是房管部门对商品房买卖预售行为的管理，是行政管理法律关系，不具备物权法关于不动产预告登记的法律效力，该备案行为对原告不具有对抗力，对第三人关于其已享有对诉争房屋物权的排他性的主张，本院不予采纳。原告及第三人均未办理房屋所有权变更登记，原、被告买卖合同关系成立在先，且原告已实际占有诉争房屋多年，即应当优先保护原告的权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告自贡市精神卫生中心的诉讼请求；
二、驳回第三人雷雪梅、代小芳、夏甸生、黄思容、邱家敏的诉讼请求。
案件受理费22,940.00元，由原告自贡市精神卫生中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审 判 长 罗耀雄
审 判 员 林 洁
人民陪审员 邓国财
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 万 燕