广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1673号
上诉人（原审被告）：李亚兰，女，1967年2月26日出生，汉族。
委托代理人：黄钊，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：郑田玉，广东启源律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：广州泰康城广场物业管理有限公司，住所地。
法定代表人佀维，该公司董事长。
委托代理人：陈耀宗，该公司职员。
委托代理人：刘曲梅，广东厚载律师事务所律师。
上诉人李亚兰因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年6月11日，梁华青签署《泰康城广场业主公约》，其中写明：为加强泰康城广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，制订本公约，全体业主和物业使用人均须自觉遵守；本物业委托物业管理公司负责房屋、设备、设施、车辆、环境、治安、消防、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司制定的各项规章制度，积极配合物业管理公司对物业的各项管理工作；按照国家规定，按时交纳专项维修资金以及按规定分摊的费用；按广州市物价局收费标准商场15元／平方米、公摊水电费10元／平方米、合计25元／平方米、按时交纳物业管理服务费、电费、水费等费用，任何业主和物业使用人如果未能于应付的款项计期日起15天内支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：1.收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息，按每月1.5%计算；3.管理者有权对欠款用户进行法律起诉或做出其它追讨行动、停止该单元之供电、供水和限制该欠款或违约之业主和物业使用人使用大厦电梯及其服务、设备、公用设施、直至该欠款用户清偿全部欠款、利息及手续费为止，而重新接驳供应之费用或追讨所支出费用一概由该用户负责；管理公司为广州泰康城广场物业管理有限公司（甲方，以下简称为“泰康城物业公司”）。
2008年1月2日，泰康城物业公司与梁华青（乙方）签订《收缴管理费协议书》，约定：乙方截止2007年12月31日共欠泰康城广场十楼及住宅物业管理费共377246.76元；滞纳金按《服务协议》每天1‰的标准为188941.02元；经过甲乙双方最近（2007年12月28日）的友好协商一致同意在不计收滞纳金的前提下将乙方所欠管理费共计377246.76元进行七折处理即十楼及住宅共欠管理费为264072.73元；乙方应在2008年1月15日前先支付金额10万元给甲方；其余164072.73元应在2008年4月30日前全部付清等。
2009年3月26日，李亚兰向泰康城物业公司出具《承诺函》，写明：本人是梁华青的妻子，我丈夫在泰康广场的物业因之前种种原因拖欠贵司的管理费，在此深表歉意。现我同意将泰康城广场11楼全层租金收入抵偿欠贵司的管理费并由贵司代收，直到抵偿完毕为止。此后，双方曾于2013年3、4月份期间，由于李亚兰出售涉案的10楼物业，泰康城物业公司曾向李亚兰进行追讨并在物业门口张贴追缴的通知。对于具体时间，李亚兰称是在2013年4月26日，泰康城物业公司称具体时间记不清，但应该是这个时间。
2013年4月15日，李亚兰向泰康城物业公司发出《关于尽快配合新买家交楼的函》，称“如贵司认为泰康城广场10楼的物业在我过户给新买家以前还欠贵司高达百万元的物业管理费则应向我方出具详细的对账清单，在双方对清对账单所列的物管费数额且确认的情况下，我愿一力承担，与新买家无关。”等等。
泰康城物业公司于2013年7月9日向原审法院提起诉讼，请求判令：李亚兰支付管理费及滞纳金4666187.78元。
另查明，1999年6月10日，梁华青（李亚兰丈夫、已故、乙方）与广州市泰康城广场房地产发展有限公司（甲方）签订编号为市管契字第003098号的《房地产预售契约》，约定甲方将坐落在广州市泰康路泰康城广场十一楼全层的房地产出售给乙方，甲乙双方议定的上述房地产成交价为1380万元，乙方应于1999年7月10日前一次付清给甲方；甲方应于1999年7月10日将上述房地产建成并正式交付给乙方等。次年4月25日，该合同在广州市房地产交易所办理了监证手续。
2008年4月10日，泰康城物业公司（承租人、乙方）与梁华青（甲方、出租人）签订《补充合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区泰康路111号泰康城广场十一楼1102室出租给乙方作办公用途使用，租期为8年，从2008年4月1日至2016年3月31日，租赁面积为151平方米；起租日期为2008年4月1日，每月租金20元／平方米，每月租金3020元；甲方收取的每月20元／平方米的租金为纯租金收入，如果发生其它税费均由乙方承担；另由于甲方尚拖欠乙方在本楼宇十楼等管理费及电费，并与乙方达成了收缴管理协议，如甲方不能按“协议”履约，乙方有权将十一楼除本协议承租外的其余整层租金纳入甲方所欠乙方之管理费，直至乙方在十楼的实际债权全部实现等。该协议末尾处有手写“十一楼会所承租方：石韫金”字样。对此，泰康城物业公司称由于该部分的物业不具备使用的条件，所以没有实际使用，该合同没有实际履行。
2008年4月15日，梁华青（出租人、甲方）与石韫金（承租人、乙方）签订编号为20080410的《补充合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区泰康路111号泰康城广场十一楼出租给乙方作经营会所用途使用；租期为拾年，从2008年4月10日至2018年4月9日。其中2008年4月10日至2009年4月9日为免租期，租赁面积为1000平方米；起租日为2009年4月10日，2009年4月10日至2010年4月9日每月租金为25元／平方米，从2010年4月10日起每年月租金在上一年月租金的基础上递增5%；双方签订场所交接记录，甲方将场地移交给乙方之日起，乙方直接向物业管理公司缴交物业管理费及水、电周转金，具体标准由乙方与大厦物业管理公司商定等。对此，李亚兰于原审庭审中提交了梁华青与石韫金就租赁十一楼场地的《补充合同》一份，该合同除无签署日期外，合同约定的租金起付日期为2008年11月10日，免租期为2007年11月10日至2008年11月9日。其余合同内容与泰康城物业公司提交的编号为20080410的《补充合同》内容一致。
2008年10月29日，石韫金（乙方）与泰康城物业公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：根据甲方与业主（梁华青）达成的协议，十楼、十一楼业主所欠物业管理公司（甲方）管理费、专项维修基金及其他各种费用由乙方在其租金中扣除，缴交甲方，甲方出具收缴证明给乙方，直至甲方在十楼、十一楼的债务全部结清，以后的上述费用由乙方负责缴交；甲方对十一楼物业实施包干管理，管理费及公摊水电费按使用建筑面积为25元／平方米收取，由于乙方在游泳池做了投入，暂按第一年管理费8元／平方米（不含公摊）、第二年管理费9元／平方米（不含公摊）、第三年管理费10元／平方米（不含公摊），以后按标准正常收取，乙方按月按时（每月5日前）缴交管理费及相关费，逾期则按每日1%计取滞纳金；甲方免除乙方三个月管理费为装修期，以进场装修之日的第四个月起开始收取管理费，乙方在装修前应提供装修方案交物业公司工程部备案，在装修期如造成渗漏、阻塞等问题均由乙方负责处理，处理不当造成损失的由乙方承担等。
再查明，2012年9月29日，广东省茂名市南宏公证处出具编号为（2012）粤茂南宏第000660号的《公证书》，就梁家明、梁晓玲、梁燕玲、梁彩霞、梁家振、梁进梅、潘玉琼放弃对梁华青所有的越秀区泰康路111号10楼1019、1024、1025、1027、1028、1031、1032、1034房地产依法享有的继承权的《放弃继承权声明书》作出公证。
李亚兰为证明涉案的十一楼部分场地曾出租给广州市恒高装饰设计有限公司（以下简称为“恒高公司”），向原审法院提交了梁华青与恒高公司于2008年5月30日签订的《房屋租赁合同》，其中约定的租用场地为泰康城广场十一楼部分场地、建筑面积230平方米，租期为五年，自2008年6月1日至2013年5月31日至，每月租金35元／平方米，自2009年6月1日起，每年的月租金在上一年月租金的基础上递增5%；租赁期间，在租赁场地内因乙方经营和业务所产生的水、电费用，由乙方自行承担，乙方应当按月按时向物业管理公司交纳水、电费等。
原审法院认为：一、物业服务费用问题。泰康城物业公司与梁华青签订的《收缴管理费协议书》是双方真实意思表示，其内容于法无悖，该合同真实有效。根据该《收缴管理费协议书》的约定，梁华青欠付的泰康城广场十楼及住宅物业的管理费不计滞纳金打七折处理共计264072.73元。即泰康城物业公司与梁华青就十楼及住宅物业欠付的管理费已进行清理，泰康城物业公司自愿放弃部分债权，属泰康城物业公司处分自己的民事权利。由于梁华青已依约支付了10万元管理费，即梁华青实际欠付十楼及住宅物业的管理费共计164072.73元。由于梁华青于2008年6月12日死亡，李亚兰作为其法定继承人之一，继承了梁华青遗留的泰康城十楼房屋，李亚兰应在其继承范围内对梁华青生前欠付的债务承担清偿责任。2009年3月26日，李亚兰亦向泰康城物业公司作出《承诺函》认可其欠付管理费并同意以11楼收取的管理费用抵偿。现泰康城物业公司以梁华青未依约履行该协议，而要求李亚兰支付全部欠付管理费及滞纳金，缺乏事实依据，不予支持。
二、至于李亚兰辩称的十一楼物业租金抵销物业费问题。由于涉案的泰康城广场十一楼房屋由梁华青购得。根据梁华青与石韫金签订的《补充合同》以及石韫金与泰康城物业公司签订的《物业管理服务协议》约定，泰康城物业公司同意梁华青以其对石韫金可得租金收益用于抵销欠付泰康城物业公司十楼、十一楼的物业管理费用，并由泰康城物业公司直接向石韫金收取租金。根据梁华青于2008年4月10日与泰康城物业公司签订《补充合同》约定，该合同明确约定如因梁华青未按其与泰康城物业公司达成的收缴管理费协议的约定履行付款义务的，则泰康城物业公司有权将十一楼除该协议外的其余租金收入纳入梁华青欠付的管理费，直至十楼的债务清偿完毕为止。即该合同项下的租金收益并不能用于抵偿梁华青欠付的管理费。至于恒高公司承租的泰康城广场十一楼部分场地，现无证据表明泰康城物业公司、梁华青以及恒高公司同意以梁华青于该合同项下可得租金抵销欠付泰康城物业公司债务，故该部分租金不得用于抵销。至于泰康城物业公司称其与梁华青签订的《补充合同》以及梁华青与恒高公司签订的《房屋租赁合同》并未实际履行一节，因梁华青于该两份合同中的租金收益并非用于冲抵其欠付的物业管理费，故不作调处。
梁华青与石韫金签订的《补充合同》并未明确约定该租金收益用于抵销的债务范围，而根据泰康城物业公司与石韫金签订的《物业管理服务协议》的约定，石韫金应付租金用于冲抵梁华青欠付的十楼、十一楼的债务，故对李亚兰辩称该租金收益仅用于冲抵十楼的债务，缺乏依据，不予采信。而泰康城物业公司作为债权人，其主张收取石韫金的租金首先用于冲抵李亚兰欠付的十一楼债务并无不当，而李亚兰辩称该租金收益首先用于冲抵十楼欠付的债务，缺乏依据，不予支持。现虽然泰康城物业公司确认其已依约收取了石韫金的租金，李亚兰于十一楼石韫金承租物业可得的租金明确具体，但由于泰康城物业公司与梁华青以及泰康城物业公司、李亚兰之间并未就十一楼实际欠付的物业管理费用进行过结算。比对泰康城物业公司、李亚兰提交的证据，泰康城物业公司主张李亚兰于十一楼物业可得租金收益不足以抵销其欠付的物业管理费，李亚兰虽予反驳，但未能提供证据证明。故泰康城物业公司、李亚兰双方应先行就十一楼的债权债务进行结算清理。本案中仅就十楼欠付的物业管理费用进行调处。
三、至于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”泰康城物业公司要求李亚兰支付物业管理费用的诉请，属于普通债权请求权，其诉讼时效期间为二年。根据泰康城物业公司、李亚兰于庭审中出示的证据，李亚兰曾于2013年4月15日向泰康城物业公司发出《关于尽快配合新买家交楼的函》中曾明确就涉案房屋所在十楼物业欠付的物业管理费用在双方清对账单数额且确认的情况下，其愿意一力承担。李亚兰的行为属于对欠付债务的确认，构成诉讼时效中断的事由。泰康城物业公司于2013年7月9日向原审法院提起诉讼，没有超过诉讼期间。因此，李亚兰此项辩解意见，缺乏法律依据，不予采信。
原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百零六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《物业管理条例》第七条第一款第（一）项、第（五）项的规定，于2014年1月22日作出判决：一、李亚兰应自判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州泰康城广场物业管理有限公司支付广州市越秀区泰康路111号泰康城广场十楼及住宅物业截止至2007年12月31日止的物业管理费164072.73元；二、驳回广州泰康城广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费9125元（案件受理费8292元、保全费833元）由广州泰康城广场物业管理有限公司负担5914元，李亚兰负担3211元。
判后，上诉人李亚兰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院以李亚兰和泰康城物业公司未就泰康城广场十一楼的物管费进行结算清理为由将泰康城物业公司收取的泰康城广场十一楼租户石韫金的租金排除于抵扣泰康城广场十楼李亚兰名下物业所欠管理费之外的做法，对李亚兰显失公平。从2008年1月至本案一审开庭时即2013年11月李亚兰名下十楼、十一楼所发生的物业管理费共计1831901.13元。2008年6月至2013年10月，泰康城物业公司共代为收取了李亚兰名下十楼、十一楼物业的租金收益共1577827.5元，管理费和租金收益相抵顶后，李亚兰需向泰康城物业公司方补交物管费254073.63元。根据李亚兰的核算，十一楼从梁华青死亡当月即2008年6月份至2013年11月份，除掉租客石韫金在租赁期间应交给泰康城物业公司的物管费外，十一楼应为李亚兰所缴纳的物管费为1158300元，而十楼、十一楼从2008年6月至2013年10月的租金收益共1577827.5元，该租金收益减掉十一楼所欠物管费外还剩余419527.5元，应用于冲抵十楼的物管费。根据梁华青20**年4月10日与泰康城物业公司所签订的《补充合同》第九条的约定，“如梁华青未按其与泰康城物业公司达成的《收缴管理费协议》的约定履行付款义务的，则泰康城物业公司有权将十一楼除该《补充合同》外的其余整层租金纳入梁华青欠付泰康城物业公司的物管费中，直至泰康城物业公司在十楼的实际债权全部实现。”虽然泰康城物业公司在一审时单方声称该《补充合同》因所租赁的物业不具备使用条件，所以泰康城物业公司没有实际使用该部分的物业，但这并不等于说《补充合同》是无效的，也并不影响这份《补充合同》其他条款的效力，梁华青在该补充合同中清楚明确的与泰康城物业公司约定，用十一楼整层的租金冲抵十楼所欠物管费。而且李亚兰作为泰康城广场十楼、十一楼物业的继承人在2009年3月26日也出具过《承诺函》给泰康城物业公司，承诺用泰康城广场11楼全层的租金收入抵偿欠泰康城物业公司的物管费并由泰康城物业公司代收。也正是因为有了李亚兰的授权，泰康城物业公司才有权向泰康城广场十一楼的租户石韫金收取每月租金。一审法院用泰康城物业公司与租户的约定来排除业主梁华青与泰康城物业公司的约定以及李亚兰给泰康城物业公司承诺，是明显的适用法律错误。这样会出现十一楼的剩余租金收益可以用来冲抵十楼的物管费，但李亚兰却还要为十楼物管费的延期缴纳支付高额的罚息。二、李亚兰与泰康城物业公司就泰康城广场十楼物管费的数额本金部分分歧不大，现双方仅是就泰康城广场十一楼的物管费有分歧，但李亚兰认为完全可以就十楼全部的物管费、以及梁华青死亡之后十一楼全部的物管费与十楼、十一楼的租金收益进行一个清结。三、就本案一审认定2008年1月1日以前梁华青关于泰康城十楼物业欠泰康城物业公司物业管理费164072.73元，李亚兰予以认可，但认为该164072.73元欠款应由十一楼的租金收益中冲抵。请求判令：1、撤销原审判决第一项；2、驳回泰康城物业公司的诉讼请求；3、一、二审的诉讼费用由泰康城物业公司承担。
被上诉人泰康城物业公司答辩称：同意原审判决，不同意李亚兰的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：泰康城物业公司提供的《泰康城广场业主公约》中盖有梁华青的印鉴。李亚兰对该证据的真实性提出异议，但并无提供相反证据予以否定，亦无申请对梁华青印鉴真实性进行鉴定。泰康城物业公司提供的签订时间为2008年4月15日、签约人为梁华青与石韫金的《补充合同》为复印件，该合同“甲方”一栏有梁华青的签名及印鉴。李亚兰提供的梁华青与石韫金签订的《补充合同》“甲方一栏”有梁华青的签名及印鉴，该合同约定的租期为2007年11月10日至2015年11月9日。除上述事实外，原审法院查明的其他事实无误，本院依法予以确认。
另查明，泰康城物业公司与梁华青于2008年4月10日签订的《补充合同》约定“由于甲方以前拖欠乙方十一楼物业管理费及电费共元（见附件二）。乙方对于该项债权，可在每月5日前直接以相当于当月租金数额的债权抵销应付给甲方的租金直至乙方的债权全部实现后，再按本合同第五、六条的约定支付租金”。泰康城物业公司、李亚兰均称找不到该《补充合同》所提及的附件二。对于该《补充合同》，泰康城物业公司认为并没有实际履行。李亚兰确认泰康城物业公司近两年没有使用该合同约定的物业，其不清楚泰康城物业公司之前有无使用该物业。
李亚兰在原审期间提供了（2013）粤广海珠第9453号《公证书》，该《公证书》所附李亚兰于2013年4月15日致泰康城物业公司《关于尽快配合新买家交楼的函》载明：“……但据我方的财务核算，我方所欠贵司收取贵司的物理（应为‘物业’，应为该函笔误，本院注）管理费基本已抵清，因为在2008年3月份前后，我已授权贵公司收取泰康城广场11楼全层出租所得的收益每月几万元用于抵顶我丈夫梁华青在泰康城广场10楼、11楼、31楼E、F、G房，32楼A房等物业所欠的物业管理费至今……”。李亚兰称应为该函所称“2008年3月份前后”系笔误，应为“2009年3月份前后”。泰康城物业公司对该证据的真实性并无异议。
二审期间，李亚兰对其尚欠付泰康城广场十楼及住宅截止至2007年12月31日的物业管理费本金164072.73元没有异议，确认石韫金自2009年4月份起至2013年10月共缴纳租金1495638元。李亚兰认为泰康城广场十一楼的租金收益应先用于冲抵泰康城广场十楼房屋欠缴的物业管理费。泰康城物业公司、李亚兰对梁华青何时接收泰康城广场十一楼以及十一楼的物业管理费标准存有争议。李亚兰确认泰康城广场十一楼的物业于2007年11月份已处于梁华青的控制之下。李亚兰表示不清楚梁青华有无向泰康城物业公司交过泰康城广场十一楼的物业管理费。泰康城物业公司、李亚兰均确认石韫金应缴纳泰康城广场十一楼的租金部分不包含物业管理费。
本院认为：本案中，李亚兰对其欠付泰康城广场十楼及住宅截止至2007年12月31日的物业管理费本金164072.73元没有异议，本院对此依法予以确认。
李亚兰于2009年3月26日在其出具给泰康城物业公司的《承诺函》中承诺“同意将泰康广场11楼全层租金收入抵偿欠贵司的管理费并由贵司代收，直到抵偿完毕为止”，李亚兰在其于2013年4月15日致泰康城物业公司《关于尽快配合新买家交楼的函》中亦确认其已授权泰康城物业公司收取泰康城广场11楼全层出租所得的收益用于抵顶泰康城广场10楼、11楼、31楼E、F、G房、32楼A房等物业所欠的物业管理费，泰康城物业公司亦将泰康城广场十一楼自2009年4月份起的租金收益用于冲抵泰康城广场十一楼的物业管理费欠费。由此可见，李亚兰、泰康城物业公司已通过双方的行为变更了梁华青与泰康城物业公司于2008年4月10日签订的《补充合同》中关于“如梁华青未按其与泰康城物业公司达成的《收缴管理费协议》的约定履行付款义务的，则泰康城物业公司有权将十一楼除该《补充合同》外的其余整层租金纳入梁华青欠付泰康城物业公司的物管费中，直至泰康城物业公司在十楼的实际债权全部实现”的约定。泰康城物业公司作为债权人，选择将泰康城广场十一楼自2009年4月份起的租金收益用于冲抵泰康城广场十一楼的物业管理费欠费与李亚兰作出的上述意思表示并无相悖之处，李亚兰认为泰康城广场十一楼的租金收益应先用于冲抵泰康城广场十楼房屋欠缴的物业管理费的主张依据不足，本院不予支持。
至于泰康城广场十一楼的物业管理费欠费问题以及泰康城广场十一楼的租金收益是否足以清偿欠费的问题，因泰康城物业公司在本案中并无提出要求李亚兰清偿欠付泰康城广场十一楼物业管理费的主张，泰康城物业公司、李亚兰可另循途径解决，本案中不予调处。
综上所述，上诉人李亚兰的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2918元，由上诉人李亚兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 粤 海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年九月十八日
书 记 员 闫娜（代）