湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民初字第01697号
原告钟岁勇，男，l959年11月9日出生，汉族，居民。
委托代理人贺有富，宁乡县正兴法律服务所法律工作者。
被告刘重前，男，l973年9月8日出生，汉族，居民。
委托代理人汤建国，湖南人和律师事务所律师。
本院于2013年4月17日立案受理原告钟岁勇与被告刘重前房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟岁勇及委托代理人贺有富、被告刘重前及委托代理人汤建国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟岁勇诉称：原告在宁乡县玉潭镇人民南路25号西头临街有一栋两层楼房，其房屋所有权证号为0001968号，土地使用权证号为2339号，建筑面积为379.12㎡。2011年4月14日，原、被告协商签订了房屋《买卖合同》，该合同第二条约定房屋价格为450万元，第四条约定：“l、双方签订合同后，被告随原告一起付100万元到原告贷款银行还清贷款，当天双方一并到房产局办理房产证解押手续：2、被告拿到房产证、土地使用证同时在房产局面签购房成交合同，并付l25万元给原告；3、原告房屋过户到被告户名成功后，在原告土地使用证过户前，被告应将全部余款付清原告。”合同签订后，被告除交付的2万元定金外，还如约到银行交付了原告贷款本息956318.85元，之后被告给付原告l25万元，双方一同至宁乡县房产局（现宁乡县住房保障局）办理了房产过户手续。依照合同约定，被告应将余款2273681.15元全部给付原告，但被告仅给付215万元，剩下l23681.15元以租金应归被告所有为由至今未付。原告认为，《买卖合同》是双方真实意思表示，对双方具有约束力。同时合同中约定：被告逾期付款，原告有权按银行利率追究利息，逾�超过30天的，被告应当向原告支付违约金10万元；原告在收到房屋全部价款之日后，被告能享有租金。综上，请法院判决被告立即给付原告购房余款l23681.15元，由被告支付原告利息45696元（217万元×6.65%／年÷360天×114天，从2011年4月14日—2011年8月8日，此后利息照算），由被告支付原告违约金l0万元，由被告支付原告从2012年8月31日起至起诉之日的房租l33760元（219000元÷360天×220天，后段房租照算），诉讼费由被告负担。
被告刘重前辩称：被告已根据《买卖合同》及《房屋租赁协议》附注的条款全面履行了义务，所有房款已经全部支付完毕。原、被告在《房屋买卖意向合同》中约定买售成交后，现中国银行、二楼中天招待所的房租由被告收取，《买卖合同》中约定，原告在收到房屋全部价款之日后，该房屋出租租金由被告享有。并且对于房租，原、被告在2011年8月2日再次进行约定，自2011年8月2日起至到期日的租金归被告所有，由原告代为收取，并用租金冲抵房款。被告根据合同约定于201l年4月8日支付定金2万元，2011年4月13日支付银行按揭款956823.79元，2011年4月18日支付l25万元，2011年8月8日支付215万元及2800元。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，请法院予以驳回。
原告钟岁勇为支持其诉讼请求，提交以下证据：
证据l、原告身份证复印件，证明原告的身份；
证据2、被告常住人口信息登记表，证明被告的身份；
证据3、买卖合同一份，证明原、被告之间房屋买卖的事实，包括双方权利义务、价款、付款时间、违约责任等情况，合同另约定，被告只有付清全部房款后才能享有租金；
证据4、房屋租赁合同一份（原告与中国银行宁乡县支行），证明此房屋已经租给中国银行宁乡县支行，但该合同正文后面手书部分是从被告方复印来的，原告方并未书写且不知情；
证据5、房屋租赁合同一份（被告及周灵芝与中国银行宁乡县支行），证明此房屋已经租给中国银行宁乡县支行，约定了房租标准及期限，房屋租金每年219658元；
证据6、租赁合同一份，证明该房屋二楼已经租赁；
证据7、原告发给被告的催款通知，证明原告就被告未给付的房屋价款已向被告主张权利，并告知相关后果；
证据8，银行贷款利率标准，证明原告主张利息的依据；
证据9、中国银行宁乡支行出具的证明一份，证明中国银行宁乡支行租赁房屋的租金219658元已由被告方收取；
证据l0、中国银行宁乡支行房租发票一份，证明中国银行宁乡支行租赁房屋的租金；
证据ll、特快专递送达回执一份，证明原告的催款通知己送达被告；
证据l2、车库买卖合同，证明该车库所属房屋仍为原告所有，不属于原被告在本案中双方所争议的范畴�
证据l3、收据，证明该车库所处该栋房屋，原告在当时购买时的付款凭据。
被告刘重前提交以下证据：
证据l、2001年4月8日房屋买卖意向书，证明双方买卖房屋的价格、买卖后房租归属与抵扣、定金、过户等条款，该合同系原告盖的手印，原告儿子代签的；
证据2、房屋买卖合同，证明原、被告间房屋买卖的事实；
证据3、房屋租赁合同（原告与中国银行宁乡县支行），证明此房屋已经租给中国银行宁乡支行，约定了房租标准及期限，其中该合同的附注明确规定，从2011年8月2日至2012年8月31日，中国银行缴纳的房租归被告所有，由原告代收并冲抵购房款，该条款同时约定，租赁合同的并更权归被告所有，该约定是2011年8月2日签订的：
证据4、房屋租赁协议，证明从2011年8月2日至2013年8月18日止，张正兵的租金归被告所有，由原告代收冲抵购房款、该约定是2011年8月2日签订的；
证据5、房产证，证明2011年6月14日，被告及其配偶合法取得该房屋产权；
证据6、国土使用产权证，证明2011年8月17日，被告及其配偶合法取得该房屋土地使用权；
证据7、收条及银行转账单，证明被告已经按照约定支付了所有房款。
被告对原告提交的对证据1、2、8、11无异议；对证据3本身无异议，但该合同对房款的付款时间、方式并没有明确规定，被告房产过户时间是2011年的6月14日，被告取得土地使用权的时间是2011年8月l7日，根据该证据房款支付方式的第3条的规定，被告在2011年8月17目前付款都不违约，而被告付款时间是2011年8月8日，因而不违约，另外本合同第9条中两款关于租金条款的约定本身存在自相矛盾的情形；对证据4本身无异议，但对证明目的有异议，合同文本本身并不能证明什么问题，该合同的附注对房租归属以及房租能否抵扣房款作出了约定，约定的时间是2011年8月2日；对证据5、9的真实性、合法性无异议、但对关联性有异议，本案房产已经过户，属于被告所有，故被告可以依法对房产作任何处分；对证据6的合法性、真实性、关联性无异议，但对证明目的有异议，该证据合同文本本身并不能证明什么问题，该合同的附注对房租归属以及房租能否抵扣房款作出了约定，约定的时间是2011年8月2日；对证据7的合法性、关联性无异议，但对真实性有异议，因为被告已经根据购房意向合同、购房合同以及租赁合同的备注的约定履行了自己的义务，不存在任何违约行为；对证据10的合法性、真实性、关联性无异议，但对证明目的有异议，该发票时间2011年8月23日，付款方为中国银行宁乡支行，收款方为原告钟岁勇，该证据证明原告方已经按照2011年8月2日的约定代收了中国银行的租金，不能证明被告方已经收取了租金；对证据12、13、真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，该两份证据恰恰证明这块土地已经过户到被告名下，而且房屋买卖协议也写明的很清楚，以产权登记证的面积为准，根据房地买卖的原则，房随地走。
原告对被告提交的证据进行如下质证：对证据l、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到被告证明目的；对证据3、4的正文的真实性、合法性无异议，关联性有异议，对附注原告方不清楚；对证据5、6的真实性、合法性无异议，对被告方的证明目的部分有异议；对证据7的真实性、合法性无异议，但不能达到被告方的证明目的，被告方没有全部给付原告方的购房款，相反还证明有123681.15元未支付给原告方。
经审查，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13及被告提交的证据l、2、5、6、7，来源合法，内容真实，与本�相关联，且双方对证据真实性均没有异议，所提异议均系对证据证明的内容进行的说明，以上证据本院予以采信；原告提交的证据7，被告对真实性提出的异议不成立，本院认为来源合法，内容真实，与本案相关联，予以采信；被告提交的证据3，经比对与原告提交的证据4一致，本院予以采信；被告提交的证据4，经比对，该证据与原告提交的证据6的增加了部分内容，即第二页最后两行中增加“……由钟岁勇‘代’收取，‘房租归刘重前所有，并冲抵刘重前购房款’……”，因此该证据与原告提交的证据6相一致的部分予以采信，增加的部分不予采信。
根据采信的证据及庭审调查，本院确认如下事实：
2011年4月8日，原告及原告之子钟行杰（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖意向合同》，由甲方将位于宁乡县玉潭镇人民南路25号靠西头临街门面一处房产建筑面积379.12㎡、占地面积244．5㎡、产权证号为宁房权证玉潭字第000196**号、土地证号为宁（1）国用（2001）字第23**号的房屋出售给乙方，约定：房屋成交价格为450万元；甲方协助乙方办理过户手续，费用由乙方承担，因甲方原因或国家政策不能过户产生的损失由甲方负责，同时甲方无条件在三日内退还交易款；房屋买卖成功后，一楼中国银行、二楼中天招待所原租赁合同条款不变，租金归乙方收取，因租赁合同未到期产生的纠纷，甲方不负责。租赁户中国银行到期时（2012年9月1日）的房租款由甲方垫付，甲方在房款中扣除。中天招待所房租自购房成交之日起由乙方收取；成交日止的水电费甲方负责交清；甲方收取乙方订金2万元，10日内签订正式合同，如乙方不履行协议，订金不退，房屋无条件不出售给乙方，如有违约按订金l0倍赔付乙方。同时双方在合同中约定该合同为意�合同，其余条款以正式合同为准。合同签订后被告向原告支付订金2万元。
2011年4月13日，被告为原告支付银行按揭款956823.79元，原告向被告出具收条予以确认。
2011年4月14日，原、被告根据《房屋买卖意向合同》订立《买卖合同》，约定面积为房屋所有权证、土地使用证上标明的面积，如实测面积与标明面积有差异，则以标明的面积为准，原告对差异面积不负任何责任；成交价为450万元，不包括契税、交易税等费用，因所有权转移产生的费用由被告交纳，原告协助办理过户手续；付款方式为1、双方签订合同后，被告随原告一起付l00万元到原告贷款银行还清贷款，当天双方一并到房产局办理房产证解押手续，2、被告拿到房产证、土地使用证明同时在房产局面签购房成交合同，并付l25万元给原告，3、原告房屋过户到被告户名成功后，在原告土地使用证过户前，被告应将全部余款付清原告；原告在收到全部房款之日起3天内将全部房产交付被告使用，同时交付有关单据、证照、电卡等，原告保证权属清楚、无产权债务纠纷，并在交房当日将水费、电费、电视有线费、物业管理费、房屋卫生费等全部结清；被告付清全部房款后，房屋内所有设施的所有权归被告；房屋交付被告后，安保义务及风险由被告承担；被告如未按约定的时间付款，原告有权要求被告自期限届满次日起按银行利率支付利息，逾期30天后，原告可以选择终止合同，被告支付违约金10万元，原告实际损失超过违约金时，超过部分由被告赔偿，或由被告支付违约金10万元，合同继续履行；除人力不可抗拒的自然灾害或国家政策等特殊情况外，原告如未按合同约定的时间交付房屋，则被告有权按已交付的房款向原告追究违约利息。原告将房产权证交付被告，并将房屋交给被告管理，视为交付房屋；由原告原因造成合同终止，原告支付违约金l0万元，实际损失超过违约金时，超过部分由原告赔偿；因原告重大过失造成被告不能在实际交接之日起30日内取得房地产权属证书，则被告有权提出退房，原告须在被告提出退房之日起3日内将已付房款退还被告，并按已付房款支付利息；签订合同时被告已知晓该房屋一楼已经由中国银行承租，二楼由中天招待所承租，被告按原租赁协议履行出租方义务。同时特别约定：原告在收到房屋全部价款之日后，房屋的出租租金由被告享有。现有租赁协议维持不变，被告委托原告收取中国银行的租金直到合同有效日期止，租金由原告垫付给被告在购房款中扣除，二楼招待所租金由被告自行收取；因国家政策或不可抗力，不属于合同约定的违约；房屋平面图为合同附件一、房屋内部附着设施为附件二为合�不可分割部分，印刷文字与填写文字具有同等法律效力；未尽事项另行协定，并签订补充协议。
以上协议签订后，被告于2011年4月18日支付原告125万元，原告向被告出具了收条。
2011年6月14日，原、被告至宁乡县房屋产权管理服务中心办理产权过户登记，登记为被告及周灵芝所有。2011年8月2日，原、被告关于房屋租赁问题进行交接。原告与中国银行股份有限公司宁乡县支行签订的《房屋租赁合同》中约定年租金为75000元，期限为2007年9月1日至2012年8月31日。交接《房屋租赁合同》时，原、被告在合同上用手写的方式注明房屋2011年8月2日卖给被告，到2012年8月31日的租金归被告所有，由原告代收，税费由原告负责，冲抵被告购房款；原告与张正兵（即原、被告买卖合同中约定的承租人中天招待所）签订的《房屋租赁协议》中约定的年租金为16800元，期限为2008年8月18日至2013年8月18日。交接《房屋租赁协议》时，原、被告在合同上用手写方式注明房产2011年8月2日卖给被告，《房屋租赁协议》不作变动，如改变合同条款须经被告同意，同时注明2013年8月18日前的房租由原告收取，费用被告不负责。
根据原、被告在以上两份租赁合同的约定，原告已收取中国银行股份有限公司宁乡县支行一年的租金75000元及中天招待所两年租金33600元，税费等费用原告已经支付。
2011年8月8日，被告通过银行转账支付原告215万元，原告之子钟行杰代原告出具收条确认。2011年8月13日，被告通过银行转账支付原告2800元。2011年8月17日，宁乡县国土资源局将该房屋的土地使用权人登记为被告及周灵芝。2011年8月31日，原告将房屋交付给被告使用。
2011年11月22日，原告认为被告仍应支付房款，向被告发出催款通知，要求被告支付268812元，被告则认为房款已结算并全部支付，形成争议。
本案的争议焦点为被告在履行房屋买卖合同时是否有违约行为。
针对以上争议焦点，本院认为：原、被告之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。
关于被告是否违约的问题，原、被告在签订《房屋买卖意向合同》及《买卖合同》后，双方均按约定各自履行义务，被告按约定的期限分期向原告支付房屋价款，分别于2011年4月8日、4月13日、4月18日、8月8日、8月13日通过转账等方式支付原告订金2万元、956823.79元（代付银行按揭款）、125万元、215万元、2800元。而原告也按照约定履行了房屋变更登记的义务，并于2011年8月31日将房屋交付被告，结合“原告在收到全部房款之日起3天内将全部房产交付被告使用”的约定，表明原告以实际行动认可合同已经履行，故�告没有违反合同约定。因此对于原告要求被告支付原告违约金l0万元、要求被告支付利息45696元（217万元×6.65%／年÷360天×114天，从2011年4月14日至2011年8月8日，此后利息照算）、要求被告支付原告从2012年8月31日起至起诉之日的房租l33760元的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告在交付房屋后提出尚有房款没有支付完毕的问题，被告同意按照买卖合同及租赁合同的约定进行结算，因此在结算清楚后的不足部分及利息，被告应当继续支付。
房屋价款中租金归属的约定存在争议的问题。中国银行股份有限公司宁乡县支行租金，原、被告在《买卖合同》中约定被告在付清全部价款之日后房屋租金由被告享有，被告委托原告收取，在购房款中扣除。而2011年8月2日原、被告再次进行了约定，租金归原告收取，冲抵被告购房款。双方意思表达清楚，即该租金由原告收取，作为被�购房款的一部分。
张正兵（中天招待所）的租金，《买卖合同》约定，被告在付清全部价款之日后房屋租金由被告享有及由被告自行收取。而在《房屋租赁协议》中约定，房屋已于2011年8月2日卖给被告，《房屋租赁协议》不作变动，如改变合同条款须经被告同意，租金由原告收取，任何费用合同期内被告不负责。双方的前述约定表明，该租金首先约定由被告享有，后约定由原告收取，但对是否冲抵购房款没有约定，应当视为该租金由原告收取后为原告所有，不作为购房款的一部分。
经计算，被告在履行合同约定的期限内直接向原告支付的款项、银行转账及代原告在银行偿还的债务经计算为4379623.79元，加上原告已实际收取的应冲抵购房款的租金75000元，被告已经支付的款项为4454623.79元，不足部分为45376.21元。关于利息计算标准，原、被告均同意按6.65%／年计算，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告刘重前于本判决书生效之日起十日内支付原告钟岁勇购房款45376.21元；
二、被告刘重前于本判决书生效之日起十日内支付原告钟岁勇购房款利息4978.9元（利息从2011年8月18日算至2013年4月12日止，从4月12日到实际支付之日期间的利息继续按照年利率6.65%计算支付）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告钟岁勇的其他诉讼请求。
案件受理费7400元，由原告钟岁勇负担3700元，被告刘重前负担3700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人，的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 何胜兴
代理审判员 胡昶宇
人民陪审员 刘雪才
二〇一四年七月十八日
书 记 员 黄万元
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。