安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣民一初字第01448号
原告：茆芳新，男，住安徽省宣城市宣州区。
委托代理人：蔡东梁，安徽金皖律师事务所律师。
委托代理人：王文文，安徽金皖律师事务所实习律师。
被告：李敏，男，住安徽省广德县。
委托代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。
委托代理人：吴遵莲，安徽锦宣律师事务所律师。
原告茆芳新诉被告李敏房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月3日诉至本院，同日，本院立案受理后，依法由审判员吴安清适用简易程序进行审理。2015年6月16日本院受理了李敏起诉茆芳新，请求撤销双方于2013年11月30日签订的《商铺租赁协议》纠纷案，故本案裁定中止诉讼。现该案已发生法律效力。本案于2015年5月22日、11月19日公开开庭进行了审理。原告茆芳新的委托代理人蔡东梁、王文文及被告李敏的委托代理人程国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月30日，原被告签订了为期七年的《商铺租赁协议》一份，约定被告承租位于宣城市丽都文华13幢4、5、6、7、8号的一楼，（不含二楼4、5、6、7、8的面积），面积为499.85平方米，商铺七年租金总额为129411元，其中第二期的租金为119964元，支付时间为2014年10月30日。协议还约定了被告拖欠房租累计一个月以上的应向原告支付合同总租金10％的违约金。然第二期付款期限届至，原告多次向被告催要租金无果。现请求依法判令：被告立即支付原告租金119964元，并支付违约金50000元。
原告向本院提交证据如下：
一、原告身份证复印件1份，证明原告的主体资格及身份情况；
二、安徽精享裕房地产开发有限公司于2013年11月30日出具的《证明》及位于丽都文华13幢4、5、6、7、8室房地产权证复印件1组，证明原告对涉案房屋具有转租权；
三、2013年11月30日，茆芳新与李敏《商铺租赁协议》复印件1份5页，证明原被告之间存在合法房屋租赁关系，并且对房屋的租赁时间，违约金均有约定；
四、2015年4月2日，茆芳新与安徽金皖律师事务所《委托代理合同》复印件1份，证明原告向被告索要租金花费律师费10000元，原告向被告要违约金合情合理；
五、2015年3月20日，安徽精享裕房地产开发有限公司出具的《情况说明》（当庭提交）复印件1份，证明原告对涉案房屋具有转租权；
六、安徽省宣城市宣州区人民法院（2015）宣民一初字第02467号民事判决书一份，证明本案中止的事由已消除，原、被告租赁合同合法有效。
被告辩称：对拖欠第二期租金是事实，同意给付租金，被告目前经济困难，要求给予一定期限；被告未违约，未给付原告租金是因为原告欠被告房屋装修款6-7万元。双方签订合同时，原告隐瞒了其不是所有人，存在欺诈行为，原告对此存在过错，该合同为无效合同，故原告请求支付违约金无事实和理由，且违约金过高，未提交证据证明其造成的损失，请求法庭对违约金数额按照中国人民银行同期贷款利率标准进行调整。
被告未向本院提交证据材料。
庭审质证时，被告对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性无异议，证据二的真实性、合法性无异议，但认为达不到原告的证明目的，证据三的真实性、关联性无异议，但对其合法性有异议，认为原告无权处分该商铺，原告与被告签订合同时隐瞒其不是所有人的事实，证据四的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为未提交交律师费的发票，证据五不予质证，因原告系当庭提交，证据六的真实性、合法性、关联性均无异议。
经审查，原告提交的证据一、三、五、六均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以认定；原告提交的证据二、四真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的不予认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2013年11月30日，安徽精享裕房地产开发有限公司将丽都文华13幢1、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15号共计13间商铺，总面积3213.81㎡，租赁给被告进行合法经营，租赁期限为2013年11月30日至2020年11月30日。同日，原被告签订《商铺租赁协议》，原告（甲方）将丽都文华13幢4、5、6、7、8号的一楼（不含二楼4、5、6、7、8的面积）面积为499.85㎡商铺租赁给被告（乙方）作为商业经营使用。租赁期限自2013年11月30日起至2020年11月30日止。《商铺租赁协议》第三条保证金、租金及支付约定：“第二期：自2014年12月1日起至2015年11月30日，月租金为20元／平米，一年租金为119964元（大写：壹拾壹万玖仟玖佰陆拾肆元整人民币），付款期间为2014年10月30日（第二年）”。第九条乙方违约责任“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。同时，甲方有权选择解除合同，收回该商铺并追究乙方相应的责任，因此导致的一切责任和后果均由乙方自行承担。（5）拖欠房租累计1个月以上的”。2015年3月20日，安徽精享裕房地产开发有限公司出具《情况说明》，表明其公司同意被告将上述房屋进行转租，其公司与被告之间的商铺租赁合同继续有效并履行。2015年4月2日，原告与安徽金皖律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定律师代理费为10000元。
2015年6月16日，李敏以茆芳新在签订《商铺租赁协议》时隐瞒了房屋的实际所有人为安徽精享裕房地产开发有限公司的事实，构成欺诈，以致其作出错误的意思表示为由向起诉，请求撤销双方于2013年11月30日签订的《商铺租赁协议》，本院于2015年8月11日作出（2015）宣民一初字第02467号民事判决，驳回李敏的诉讼请求。
本院认为：原、被告于2013年11月30日签订的《商铺租赁协议》的内容，系双方真实意思表示，合法有效，且双方均应履行，被告未按协议约定的期限给付原告第二期租金，违反双方协议的约定，依法应给付，并承担违约责任，原告主张的违约金5万元，虽在双方约定的范围之内，但考虑被告违约情况及造成原告损失情况，显已过高，本院予以适当调整，确定自被告逾期付款之日起至给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率标准的4倍计算，并以50000元为限，超出部分，本院不予支持。被告辩称的1、双方间房屋装修与本案非同一法律关系，其可另行主张；2、原告在签订合同时隐瞒房屋所有人的事实，存在欺诈行为，主张合同无效，已另案判决处理，理由不能成立，本院不予采信；3、原告主张的违约金过高，要求减少，本院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告李敏于本判决生效之日起三日内支付原告茆芳新租金119964元及其违约金（计算方式为自2014年10月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算至支付之日止，以50000元为限）；
二、驳回原告茆芳新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3699元，减半收取1849.5元，由被告李敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 吴安清
二〇一五年十二月十一日
书记员 汪 欢
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。