四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第904号
上诉人（原审原告）吴双，女，生于1977年7月21日，汉族，住四川省宜宾市翠屏区咸熙街。
委托代理人吴遐龄（吴双之父），男，1947年12月13日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区咸熙街。
委托代理人童康，四川忠仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川川南大市场有限公司，住所地：四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道。
法定代表人李丽坤，公司董事长。
委托代理人熊超，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人雷雪，女，生于1986年8月31日，汉族，住四川省泸州市江阳区鱼市街，系公司员工。
上诉人吴双与被上诉人四川川南大市场有限公司（以下简称“川南大市场”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2015）龙马民初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人吴双及其委托代理人吴遐龄、童康，被上诉人川南大市场的委托代理人熊超、雷雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年5月12日，吴双作为买受人与川南大市场即出卖人在泸州西南商贸城售楼中心签订二份《商品房认购书》，其编号分别为70021与70022及《委托经营管理协议》，之后即签订二份《商品房买卖合同》，其合同编号分别为YSO-7-(-1)-21(YSO93831)与YSO-7-(-1)-22(YSO93823)。合同第三条约定：所购商品房为第一条规定项目中的龙马潭区蜀泸大道88号7幢负1层21号、22号；商品房的用途为商业用房，层高为5.1米；两间商品房的预测建筑面积均为57.81㎡，其中套内建筑面积均为33.77㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积均为24.04㎡。第九条第一项约定：经规划行政主管部门批准的规划变更，设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起30日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间、尺寸、朝向。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房。合同第十一条一款约定交付条件：出卖人应当在2012年6月30日前且买受人结清所有款项后向买受人交付该商品房。第十三条一款约定逾期交房责任：“逾期超过90日的，出卖人一次性向买受人支付合同总价款的0.5%的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十五条交接手续的第三项：2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）专项维修基金（2）契税（4）按规定收取办理两证所需的费用。并在接收商品房的同时将上述费用交给出卖人。合同还对其他的事项进行了详细的约定。合同签订后，吴双按合同要求当日即缴纳了两个门面房的首付款819092元及税费74744元，共计893836元。同日还将契税、物业维修基金、权证印花税、按揭抵押费、房屋登记费、房地产转让手续费、代办手续费、按揭登记费等费用37372元交给川南大市场。在缴费的同时办理按揭贷款申请，并在一周之内前往兴业银行泸州市分行办理了全部贷款手续，2012年5月18日办理贷款公证。2014年9月11日，吴双按照川南大市场的要求到泸州市西南商贸城办理了西南商贸城商铺房款差异结算后领取了房屋产权权属证书。同时查明，中国（泸州）西南商贸城四号地块（即吴双购买门面所在房屋的地块）开工日期为2011年1月14日，2011年10月27日竣工，并经相关部门验收合格，出具四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告。2012年1月15日四川川南大市场有限公司、泸州西南商贸城投资管理有限公司（甲方）与杨平（乙方）签订展位租赁合同，将包括吴双购买的70021、70022等紧邻的五个门面租给杨平经营丹拿品牌商品，租赁期限三年半，即从2012年1月1日起至2015年6月30日止，实际租赁期限从甲方正式公告开业之日起算。2012年2月22日杨平获得装修施工许可证。2012年5月20日起租用房屋人即向川南大市场有限公司缴纳了房屋租金。吴双门市所在的区域（家居建材博览中心7-10区）于2012年4月29日开业起租。
原审另查明，川南大市场售予吴双的商铺2011年3月20日设计规划平面图商铺的层高为4.5米。但泸州市房地产监理所、房地产交易所在2012年2月8进行测绘，于2012年12月20日作出泸房监交测字20026556Z号房屋面积初始登记测绘报告记载的层高数值是5.1米。
原审认为，本案最大的争议是双方之间于2012年5月12日签订的《商品房买卖合同》是否该撤销。围绕该争议，有以下几个争执焦点：1、双方签订《商品房买卖合同》时吴双所购商铺是实体房还是在建房；2、吴双所购房屋实际是何时交付；3、吴双是否是在知道层高的情况下购买房屋；4、吴双提出撤销房屋买卖合同是否超期；5、川南大市场是否应当承担违约金。针对上述争议焦点原审法院逐一评述：一、双方签订《商品房买卖合同》时是实体房还是在建房。吴双认为，《商品房买卖合同》第三条上明确：签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为“在建”，因此，应当认定为“在建房”。而川南大市场认为，吴双购买该房时，该房已经相关部门验收合格，已是实体房，且合同十一条约定的交房时间是2012年6月30日，在吴双买房时就已实际交付。原审法院认为，虽然《商品房买卖合同》注明是“在建”工程，但实际上吴双所购的两间商铺在吴双未选购之前，川南大市场就已经将其出租给他人收取租金进行了装修，同时该区域的工程在2011年11月已是经过相关部门进行基础验收，并获得竣工验收报告，该区域在2012年4月就开张营业，因此，应当认定吴双在购房时其所购房屋是实体房。二、吴双所购的房屋是何时实际交付。吴双认为，购买房屋后川南大市场未将房屋实际交付给吴双，吴双是在领证后，提出要求验收标的物遭到川南大市场拒绝，经过自己测量发现层高不够，拒绝收房，至今川南大市场未将房屋交给吴双。川南大市场认为，吴双签订合同时接受了所有权转移的事实，应当认定房屋已经交付的事实。原审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：交接手续：“三项2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）专项维修基金（2）契税（4）按规定收取办理两证所需的费用。并在接收商品房的同时将上述费用交给出卖人”。吴双在签订合同的当日即将（1）专项维修基金（2）契税（4）按规定收取办理两证所需的费用，交给了川南大市场，这就证明吴双在签订合同的当日已经接收了所买川南大市场的的商品房，因此，虽然没有具体的交接手续，但也应当认定吴双所购川南大市场的商品房是在2012年5月12日实际交付的。三、吴双是否在知道层高的情况下购房。吴双认为，买房时因为是在建房，所以不知道层高，川南大市场存在欺骗吴双的情形。而川南大市场则认为，2012年5月12日，川南大市场在销售讼争的商铺时已经建成并实体呈现，吴双是先看房后签约，是知晓层高的实际情况，并没有就商铺层高提出任何异议，可视为是选择继续履行合同。原审法院认为，购房作为家庭的重大投资，正常的情况下，购房人会对所购买的房屋位置、功能、大小等情况进行全方位考察、论证方作决策，但作为测绘、丈量房屋的面积、层高等技术问题，非专业技术人员不能为之，即便吴双实地考察房屋的情况后，对房屋的实际层高也不能作出准确的判断，不能确定实际层高。因此，对实际层高与约定层高存在差距的问题，虽然不影响商铺的整体功能，但势必对吴双造成一定损失，对此，吴双可另行主张赔偿损失。四、吴双提出撤销房屋买卖合同是否超期，吴双认为，吴双是以川南大市场严重违反合同约定请求撤销合同，即退房退款，不存在撤销权过期的问题，另外合同签订后至办理双证手续期间属合同履行期间，川南大市场未履行合同第十五条交接验收义务。川南大市场则认为，吴双所称受到欺诈假设成立，但其也应当在合理的时间内行使撤销权。吴双在房屋交付2年半并转移登记后才诉请撤销合同，已超过了撤销权法定的一年除斥期限，该撤销权现已经消灭，不能再撤销合同。原审法院认为，吴双在2012年5月12日买房后，川南大市场即实际将房屋交付吴双，在2014年4月29日完善了产权登记，2014年9月获得房屋产权证书，到2014年12月起诉，从认购、托管、房屋买卖、登记转移、获得产权证书等过程，双方之间签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，物权已经取得，即便有撤销权的情形也应当在取得房屋后一年内行驶，因此，应当认定吴双提出请求撤销《商品房买卖合同》已超过了撤销权法定的一年除斥期间。五、吴双提出赔偿违约金是否成立，吴双认为，合同第九条第三项针对出卖人严重违约致买受人退房，即按合同第十条第二款以合同总价款的10%计付，川南大市场认为，姑且不论违约金诉求是否成立，但就合同看，对层高误差并没有约定，因此，吴双提出违约金无合同依据。原审法院认为，《商品房买卖合同》第十条，主要针对的是，逾期付款应当承担的责任，因此，吴双对违约金的主张没有依据。
综上所述，原审法院认为，吴双与川南大市场在2012年5月12日签订《商品房买卖合同》后，吴双按照合同的约定交付了房屋价款和与之相关的费用，川南大市场按照合同的约定将房屋交给吴双，并代为吴双办理了房屋登记手续，实际获得房屋，合同目的得以实现。虽然川南大市场在履约的过程中存在一定瑕疵，但不构成根本性违约，吴双所购的房屋也不影响其使用功能，吴双诉请撤销双方之间2012年5月12日《商品房买卖合同》及附随的其他请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四规定的条件。因此，原审法院对吴双的诉讼请求不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条第一款第（一）项；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回吴双的诉讼请求。案件受理费26684元，诉讼保全费5000元，共计31684元，由吴双承担。
原审判决后，吴双不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判：1.被上诉人退还上诉人实付的购房款1635336元、购房税款49877.68元、物业维修基金7006元、兴业银行按揭贷款利息（月息7.6417元）424900元、首付资金893800元资金利息204900元（按月率7.6417%计算，从付款之日起至起诉二年零六个月应付总额），以及因被上诉人严重违约应当赔偿上诉人的违约金163500元。（根据合同第十条第二款以合同总价款的10%计算，卖方违约与买方违约对等），以上退还金额及赔偿金额合计2485520元；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。其上诉的主要理由是：1.原审认定事实错误，适用法律严重违背法律规定。本案的焦点是被上诉人故意隐瞒实际层高4.5米的真相，不按合同约定的5.1米层高交房和交接验收的约定履约，合同目的无法实现，严重违反了合同约定，符合法律定义的违约，应当承担违约责任。商品房销售只有现售和预售两种，不可能同时出现，被上诉人在合同约定多项预售条件，隐瞒真相违约后为逃避责任又辩称现售（实体房）则实属合同欺诈，因为合同里明确约定该房为预售房，被上诉人还故意隐瞒实际层高，误差达12%，严重影响商铺的实际使用功能和效率。被上诉人没有按照合同第十五条交接验收的约定履约，也没有提供任何合法的交接验收的证据，即使是经竣工验收并装修营业的实体房也应该按合同约定的交接手续交接验收，且合同里并没有因竣工验收后的实体房和装修营业了就可免除交接验收的免责内容，一审中上诉人陈述了无论何种房屋性质均应按合同约定的5.1米层高标准、交房条件、交接手续进行交接验收，至于营业装修与托管非合同约定内容，与履约无关，即使营业，托管都应按合同约定通知并交接验收，被上诉人利用装修营业手段，故意隐瞒实际层高4.5米真相，诱骗上诉人违背意愿签约，又为逃避责任拒绝交接验收，原审法院判决认定已实际交房显然缺乏事实和法律依据。2.原审法院断章取义，非常明显地偏袒被上诉人。原审法院认定上诉人所购被上诉人商品房是在2012年5月12日实际交付的，不能成立。一是合同约定该房是预售房决定了当天不可能交接验收；二是对交房的时间只有原则约定而没有具体日期约定；三是买方未付清房款和完清按揭手续，不可能实施交付验收；四是原审法院对不存在的所谓“实际交付”的认定违背事实依据；合同第十五条作为交接手续的约定是交接三个步骤的全部内容，是交接手续的完整约定，不容割裂，没有第一、二款，第三款不能单独成立，认定实际交付必须有真凭实据，只有双方签署的交接验收单才是履约交付标的的唯一合法凭证，原判在无事实，也无双方交接验收必须签署的交接单为证据的情况下置合同约定不顾作出2012年5月12日已“实际交付”的认定显然是违背根本没有按约交接的事实真相和诚信原则的。3.原审法院认定上诉人请求提出撤销《商品房买卖合同》已超过撤销权法定的一年除斥期存在误解。从2012年5月12日签约到2014年9月11日补款、领证，上诉人的所有义务全部履行完毕，在此期间被上诉人除了办理两证以外并没有按合同约定通知并履行交接验收义务，根据物权法第九条，在权证登记之前上诉人是没有获得物权的，物权登记日期是2014年4月29日，上诉人取得并知道产权归属也即真正取得物权是2014年9月11日补款领证时，也就是在上诉人领证时，上诉人根据合同约定要求交接验收合理合法，在发现层高不符合合同约定的5.1米后，上诉人用了三个月时间与被上诉人交涉，遭到拒绝后才于2014年12月11日起诉到法院，所以撤销权起算点应从2014年9月11日起，上诉人请求撤销合同符合法律规定。4.原审判决书证明被上诉人违法隐瞒事实真相。被上诉人在签订合同时隐瞒了房屋已与人订立租赁合同三年半的事实真相，在上诉人不知情的情况下要求上诉人在订立合同之前先订立委托经营协议，诱骗上诉人签约，违反了合同法的规定。5.庭审中被上诉人出示的《公告》是假证（以《华西读本》2015年11月16日04版正式公告为对照）。综上，原审法院罔顾被上诉人故意隐瞒真相，严重违约的基本事实袒护被上诉人，违背法律公正，原审判决是错误的，依法应当支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人川南大市场辩称：1.一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。2.上诉人不符合行使商品房撤销的条件，而且也已超过了撤销权行使的期间。3.本案中上诉人夹杂着行使合同解除权，但并不具备行使合同解除权的条件。4.上诉人缴纳税费和第三方签订委托经营的行为，应当视为上诉人已实际接收了该房屋。5.上诉人购买的是经过竣工验收的现房，这一点事实的认定应当以事实为准。6.双方的商品房买卖合同已经履行完毕，其购买商品房是为了出租获益，其合同目的已经实现。7.本案中上诉人购买商品房的目的是看重该商品房所在的区域、地段、市场商气、人气、商铺的租金水平以及建筑的大小，并非本案上诉人一直在着重强调的层高问题。8.上诉人在上诉状中所诉请的所谓损失，没有合同依据，也没有法律规定。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是：1.双方签订《商品房买卖合同》时上诉人所购商铺是现房还是在建房；2.上诉人所购房屋实际是何时交付；3.上诉人是否是在知道层高的情况下购买房屋；4.上诉人请求撤销商品房买卖合同是否符合法律规定，如符合是否超期；5.川南大市场是否应当承担违约金。对此，结合本案查明事实，本院评议如下：关于焦点一，上诉人所购的两间商铺所在区域工程在2011年11月就经相关部门竣工验收合格，并在双方所签订的《商品房买卖合同》中明确注明，在上诉人未选购之前，川南大市场就已经将该两间商铺出租给他人收取租金并进行了装修，该区域在2012年4月也已开张营业，且在2012年5月12日这天，上诉人与被上诉人签订了有关该两间商铺的商品房认购书、商品房买卖合同，同日，上诉人与泸州市西南商贸城投资管理有限公司签订了有关该两间商铺的委托经营管理协议，当天的这三份协议，让上诉人获得了3年半的收益权，并在总房价中进行了折抵，再结合购房常识，即正常的情况下，购房人会对所购买的房屋位置、功能、大小等情况进行实地考察、论证方作决策，以上事实，足以证明上诉人在买房时就知道是现房，故对其主张是合同约定的在建房，因与客观事实不符，本院依法不予支持。关于焦点二，上诉人在签订合同时即享受了房屋给其带来的收益，其也按照合同第十五条约定的交接手续第三款第二项将（1）专项维修基金（2）契税（4）按规定收取办理两证所需的费用，交给了川南大市场，加之其应当知道是现房事实，这就证明上诉人在签订合同的当日已经接收了所买川南大市场的的商品房，虽然没有具体的交接手续，但也应当认定上诉人所购川南大市场的商品房是在2012年5月12日实际交付的。关于焦点三，对房屋层高的判断，由于当时的铺面已经装修，且上诉人作为一般购房户并无此方面的专业技能，也未进行测量，故上诉人不能确定实际层高，且事实上约定层高与实际层高确存在差距，违反了双方所签合同有关层高标准的约定，原审法院认定会对上诉人造成一定损失可主张赔偿并无不当，本院依法予以支持。关于焦点四，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的或在订立合同时显失公平的或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所订立的合同，受损害方有权请求撤销。如前认定，上诉人在签订协议时就应当知道所购房为现房，签订协议同日即委托他人管理并实际获得收益，2014年9月已获得房屋产权证书，并不存在上述法律规定的撤销事由，上诉人主张是受欺诈违背真实意思情况下订立的合同，但并未提供证据证明，相反与查明事实不符，故对其要求撤销合同的主张，本院依法不予支持。关于焦点五，上诉人根据合同第十条第二款的约定，要求被上诉人承担合同总价款10%的违约金，但双方所订《商品房买卖合同》第十条是关于逾期付款的责任，上诉人据此要求承担合同总价款10%的违约金不符合双方的约定，本院依法不予支持。另，上诉人主张被上诉人出示的《公告》是假证，因华西读本2015年11月16日04版是对西南商贸城2期B/C区11月22日招商选铺公示，并不能证明2012年12月10日的公告不属实，本院不予采信。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26684元，由上诉人吴双负担。本判决为终审判决。
审判长 陈 勇
审判员 王文辉
审判员 何 燕
二〇一六年五月十八日
书记员 袁雪梅