重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0101民初1150号
原告：张宗瑜，男，汉族，住重庆市。
被告：重庆市兴茂房地产开发集团有限公司,住所地重庆市万州区钟鼓楼街道办事处渝东大花园。
法定代表人：杨茂新，男，汉族，住重庆市。
委托代理人：周芹，重庆渝万律师事务所律师。
原告张宗瑜与被告重庆市兴茂房地产开发集团有限公司（以下简称兴茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法由审判员和小彬担任审判长，与人民陪审员陈莉、余忠卿组成合议庭，分别于2018年2月7日、4月23日公开开庭进行了审理。原告张宗瑜及被告委托代理人周芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宗瑜诉称，2005年10月22日，原、被告签订了《商业用房买卖合同》，原告按照合同约定支付了购房款74638元，购买了位于重庆市万州区兴茂美食城兴茂花园观光平台D段负二层55号房屋（建筑面积39.68㎡）。原告购买房屋后多次要求被告办理上述房屋的产权证书，但被告工作人员以种种理由搪塞，导致原告至今未取得房屋的所有权证书。根据合同约定，被告应按照原告已付款总额的日万分之二点一向原告支付逾期办证违约金并支付滞纳金。另外原告认为，被告的严重违约行为严重侵害了原告的合法权益，被告应在2018年5月7日前为原告办理房屋的产权证书，否则被告应以已付购房款74638元的8倍为基数，按日千分之五的标准向原告支付违约金。原告现提出如下诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商业用房买卖合同》有效。2、判令被告逾期办证违约金68103.4元，并支付滞纳金95770.9元。3、判令被告在2018年5月7日前为原告办理重庆市万州区兴茂美食城兴茂花园观光平台D段负二层55号房屋的所有权证书，若逾期则每日按已付购房款8倍的千分之五向原告支付利息至办结为止。3、诉讼费由被告负担。
被告兴茂公司辩称，被告不存在逾期办证的行为，本案房屋之所以到现在未能办理房产证是因为原告未将办证所需资料交付有关部门，也并没有缴纳办证的相关税费，原告没有委托被告代为办证，故被告没有为其办证的义务；被告之前并没有向被告提出办证请求，原告请求被告承担逾期办证违约金的起算时间计算错误，而且违约金的计算方式明显过高，请求予以调整；原告要求被告承担逾期办证违约金的请求已经超过诉讼时效。
经审理查明，2005年10月22日，原告张宗瑜（乙方，买方）与被告兴茂公司（甲方，卖方）签订《商业用房买卖合同》，主要约定乙方向甲方购买位于万州区兴茂观光平台D段负二层55号商业用房，建筑面积39.68㎡，建筑面积单价为1881元，总价款74638元；首付10000元，剩余房款在2005年前付清；甲方在款项结清次日内将商品房交房手续移交给乙方；乙方清楚地知道并自愿将所购商业用房委托给重庆市冠东物业管理有限公司进行统一出租经营管理，乙方认可并接受冠东公司与万州美食城所有商家签订的合同，乙方应与冠东公司签订委托出租协议，委托出租协议由兴茂集团提供担保；在委托出租期限内乙方不得另行对该房屋刑事使用权；本合同签订后期满之日前的六个月内未办理产权证的购买人就购买的商业用房要求甲方回购，并提出书面要求，签订合同满五年后乙方丧失要求回购权；乙方选择办理产权证的，自乙方缴纳所需税费并将产权证办理所需资料交付完毕之日起，甲方在90个工作日内代为办理完毕，若因甲方责任，致使乙方未能如期取得产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付购房款总额的万分之二点一支付违约金，乙方应协助甲方办理产权证；乙方选择原价回购的，按本合同第四条约定金额执行，但要补偿甲方原价2%的销售佣金等费用，原价不计利息……同日，原告向被告付款10000元。2005年10月28日，被告向原告交付房屋，原告将剩余购房款64638元付清。被告分别向原告出具金额为10000元及64638元的收据。
另查明，兴茂花园观光平台A、B、C、D段已经取得建设工程竣工验收意见书、建筑工程消防验收意见书、新建建设项目防雷工程验收合格证、建设工程规划验收合格证等相关手续。2006年5月11日被告取得兴茂花园观光平台D栋部分商业的房地产权证书。庭审中，被告代理人承认本案讼争房屋已经具备办证条件。
上述事实，有原、被告提交的《商业用房买卖合同》、《收据》、《交房通知书》、《重庆市建设工程竣工验收意见书》、《重庆市建设工程规划验收合格证》、《房屋建筑面积测绘计算报告书》、《房地产权证书（村存根）》等书面证据及原、被告当庭陈述意见在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告张宗瑜与被告兴茂公司签订的《商业用房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。双方在《商业用房买卖合同》明确约定了原告在回购期届满后要求办理房屋产权证时，被告应在原告缴纳所需税费并将办理所需资料交付完毕之日起90个工作日内代为办理完毕，并且约定了若因被告原因未能如期取得产权证的，从逾期之日起，被告每日按原告已付房款总额的万分之二点一支付违约金。被告对于原告至今未取得所购房屋产权证的事实予以认可，但认为未如期取得产权证的原因在于原告未按期缴纳税费并交付办证所需资料。对此本院认为，为买方办理所购房屋的房地产权证是房屋买卖合同中卖方应当履行的合同的附随义务。被告作为房屋开发商及出卖方具有法定义务为原告所购买房屋办理房地产权证，其在办理房屋的产权证过程中具有支配和主导地位，原告仅具有按照被告要求提供相关资料予以协助的义务。双方在《商业用房买卖合同》中的相关约定并没有改变双方的权利义务，也不能得出原告须向被告出具书面委托后被告才具有代为办证义务的结论。更何况，被告至今都未向原告出具正式购房发票，原告根本无法缴纳相关税费。在此情况下，被告以原告未缴纳相关税费作为免除违约责任的理由不能成立。被告在没有证据证明原告至今未取得房地产权证的原因应归责于原告的情况下，应当承担逾期办证的违约责任。
原、被告在合同中对办证时间进行了约定，被告在没有证据证明曾催告原告提交办证所需资料而原告拒不提供的情况下，应当在回购期届满后即为原告办理产权证，最迟不超过90个工作日，否则承担逾期办证产生的违约金。因逾期办证产生的违约金的请求权适用诉讼时效的相关规定，原告在被告办证期限届满之日起两年内未提供证据证明曾向被告主张权利，亦不存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故，原告主张的逾期办证违约金的起算时间应从《中华人民共和国民法总则》施行之日倒退两年计算，即从2015年10月1日起算。之前产生的违约金因原告怠于履行权利而不能得到支持。
对于被告抗辩约定违约金计算标准过高的问题，本院认为，首先，逾期办证违约金计算标准是双方在平等条件下充分协商的结果，应严格遵守契约原则。其次，被告在长达数年的时间内能够办理而拖延办理房屋的产权登记手续，主观上具有较大的过错，违约金的性质虽是对损失的弥补，但也具有对违约行为的惩罚性。
综上，被告在能够办证而未按照合同约定为原告办理所购房屋的房地产权证，且逾期办证的原因不可归责于原告的情况下，被告应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。原告主张的滞纳金及其他诉讼请求没有法律依据，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、原告张宗瑜与被告重庆市兴茂房地产开发集团有限公司于2005年10月22日签订的《商业用房买卖合同》有效。
二、被告重庆市兴茂房地产开发集团有限公司在本判决生效后三十日内为原告张宗瑜办理位于重庆市万州区天城大道兴茂观光平台D段负2层55号房屋的房地产权证。
三、被告重庆市兴茂房地产开发集团有限公司在本判决生效后三十日内向原告张宗瑜支付逾期办证违约金。（计算方法：以74638元为基数，自2015年10月1日起按日万分之二点一计算至本判决确定给付之日止）
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告张宗瑜的其他诉讼请求。
案件受理费3578元，原告张宗瑜负担3358元，被告重庆市兴茂房地产开发集团有限公司负担220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 和小彬
人民陪审员 陈 莉
人民陪审员 余忠卿
二〇一八年七月五日
书 记 员 喻剑虹