北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初30317号
原告：刘宝鑫，女，1983年7月26日出生，汉族，中国工商银行北京南礼士路支行客户经理，住北京市朝阳区。
委托代理人：郭昕，北京市奕明律师事务所律师。
委托代理人：郭尚飞，北京市奕明律师事务所实习律师。
被告：秦丝，女，1983年10月15日出生，汉族，无业，户籍地沈阳市和平区。
法定代理人：左英，女，1956年1月13日出生，汉族，东北电网公司副总师退休，户籍地沈阳市和平区。
被告：秦正涛，男，1957年5月1日出生，汉族，辽宁电力经济开发公司副总经理，户籍地沈阳市和平区。
二被告委托代理人：刘铁石，北京明儒律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司专员。
原告刘宝鑫与被告秦正涛、秦丝及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告刘宝鑫及其之委托代理人郭昕、郭尚飞，被告秦丝之法定代理人左英、被告秦正涛及其委托代理人刘铁石，链家公司之委托代理人刘丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘宝鑫向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告履行编号为xx《房屋买卖业务文件合订本》的义务，将北京市西城区xxx的房屋所有权过户给原告；2、判决二被告承担违约金192万元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年8月4日签订编号为xx《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定由二被告将位于北京市西城区xxx的房屋以960万元的价格出卖给原告，二被告应于2016年11月1日之前配合原告共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同签订后，原告依约支付了50万元定金，后原告与北京链家房地产经纪有限公司经纪人多次联系二被告办理网签手续，并于2016年11月9日向被告发出了《催告函》，通知二被告配合办理网签、面签手续，但二被告不予配合，并通过律师电话告知不再将涉案房屋出卖给原告，二被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，构成重大违约，为此，原告认为二被告的行为已经违反诚信原则，应当按照合同中《补充协议》第五条第2款第4项的规定，向原告支付相当于房屋总价款的20%的违约金，即192万元。综上所述，为维护原告合法权益，现依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，诉至西城法院。
秦正涛、秦丝辩称，一合同无效，1、合同当事人不是秦丝，既没有她的名字，也没有房屋共有权证号，只有秦正涛一人及其共有权证号，因此，法定代理人代理签字无效；2、秦正涛只占诉争房屋的10%份额，不具备合同主体资格，且没有其配偶同意出售的声明和任何签字，合同不成立；3、合同签订时存在隐瞒和欺骗行为，将房屋总价款分成两份，一份是房价款467万元，装饰装修及配套设备等价格493万元，这样算房款可以逃避国家税收，损害国家利益的合同无效。中介没让代理人阅读，也没有做到告知义务和重点提示义务，中介对代理人说，你不用看了，都是通用版本，你只要在合同上签字就可以了。法定代理人就按中介指点地方签名，这种行为违反了我国《合同法》的规定，导致合同无效。4、合同法第五十二条规定，以合同形式掩盖非法目的，合同无效。刘宝鑫要求我方提交办理交易房屋网签手续，协助其办理银行贷款，并承担不履行上述义务的违约金192万元，没有法律依据，其要求违反了我国法律的相关规定。首先，精神分裂症人的授权委托是无效的，且委托书上以打对勾的方式所授权的内容不真实，无法体现委托人真实的意思表示，因此授权无效。刘宝鑫提出的要求协助办理网签手续，没有法律依据，秦丝的委托属于无效的民事行为。《民法通则》规定，限制行为能力和无民事行为能力的人实施的属于无效的行为，刘宝鑫的要求不符合法律规定，应当依法予以驳回。法定代理人将合同签订之前，秦丝曾经因精神分裂症几次住院治疗，病情越发严重，经过好多医院的诊断均属于精神分裂症，无法履行上述义务，刘宝鑫的要求显然违反了我国《民法通则》第五十八条的规定，因此，刘宝鑫要求我方履行网签手续时违反规定规定的，不应当得到法庭的支持。其次，刘宝鑫要求我方协助办理银行贷款手续，也是违法法律规定的。目前，秦丝正在住院治疗，精神分裂症吴行为能力的人，怎么能够协助贷款，我国《合同法》规定不能履行的合同从前签订起就无效。再次，刘宝鑫要求我方因不履行上述义务承担违约责任支付违约金192万元，没有法律依据，秦丝患有精神分裂症，属于不可抗力因素，我方并没有违约。双方签订的合同约定，不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。法律规定，不可抗力双方无过错，无需承担责任。我方没有违约，而是刘宝鑫和第三人在签订合同时已经违反法律规定，违约金的约定违反法律规定的最低标准，超过部分无效。制式合同存在欺诈性质，第三人拿出制式合同让秦丝的法定代理人签字，内容没有经过当事人认可，刘宝鑫要求的192万元赔偿金来历不明，没有法律依据。秦正涛只占诉争房屋的10%份额，房屋买卖意识表示不真实，违心同意，根据法律规定，秦丝的授权无效，代理无效，买卖无效。请求法庭合理判决。
第三人链家公司述称，我方提供居间服务，如双方需要我方配合过户事宜我方愿意配合，当时左英带着二被告的授权与原告签订合同，我方认为其授权手续合法有效。
本院经审理认定事实如下：北京市西城区xxx号房屋登记秦丝、秦正涛名下，二人按份共有，秦正涛占10%份额，秦丝占90%份额。秦正涛与左英系夫妻关系，秦丝系二人所生之女。
2016年8月4日，左英作为秦丝、秦正涛（出卖人）的代理人与刘宝鑫（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将位于北京市西城区xxx号房屋出售买受人，房屋成交价格为467万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为493万元；买受人拟贷款金额326万元。合同第九条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起175日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。同日，左英作为秦丝、秦正涛（甲方）的代理人与刘宝鑫（乙方）及链家公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》，约定：第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施设备作价共计960万元；第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，（1）乙方于2016年8月4日将第一笔定金5万元自行支付给甲方；（2）乙方于2016年9月4日之前将第二笔定金45万元自行支付给甲方；……；4、首付款，（1）乙方于过户前3个工作日内将第一笔首付款442万元以理房通托管方式支付给甲方；（2）乙方于过户前3个工作日内将第二笔首付款141万元以建委资金监管的方式支付给甲方；5、申请购房贷款，甲乙双方应于2016年11月1日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6、权属转移登记，甲乙双方共同在自本合同签订起175日内共同办理房屋所有权转移登记手续，……；8、物业交割，甲乙双方应当在过户后3日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方；……；第五条违约责任，……，2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，……，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，……，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；……。
合同签订后，刘宝鑫向秦丝、秦正涛支付了定金50万元。
2016年9月底，链家公司职员通知秦丝、秦正涛的代理人左英办理涉案房屋的网签及贷款手续，左英以秦丝生病为由，未配合履行合同。
本案诉讼期间，秦丝、秦正涛向本院另案诉讼，以秦丝为无民事行为能力人为由，要求确认其与刘宝鑫就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。本院认为，合同签订时，秦丝是否具有完全民事行为能力，均非合同无效的理由；如秦丝在向左英出具授权委托书时系限制或无民事行为能力人，左英作为秦丝之母亲，按照法律规定，其为秦丝法定的监护人，而房屋买卖合同正是左英与刘宝鑫签订，故无论秦丝是否为完全民事行为能力人，左英作为其代理人与刘宝鑫签订的房屋买卖合同，均应当是有效。秦正涛、秦丝主张的其他理由，均非合同无效的法定情形，本院均不予采信。2017年10月30日，本院作出（2017）京0102民初840号民事判决，驳回了秦丝、秦正涛的诉讼请求。判决后，双方均未上诉。
本院认为，刘宝鑫与秦丝、秦正涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
双方约定签订合同起175日内办理房屋产权过户，但2016年9月底在链家公司职员通知秦丝、秦正涛一方办理相关过户手续时，秦丝、秦正涛一方未予配合，现刘宝鑫要求秦丝、秦正涛配合办理涉案房屋的产权过户手续，于法有据，本院予以支持。秦丝、秦正涛一方的抗辩观点，均于法无据，本院不予采纳。房屋产权过户手续办理后，刘宝鑫应当将剩余购房款（不含物业交割保证金）中的910万元支付给秦丝、秦正涛，本案对此一并处理。秦丝、秦正涛一方虽有违约，但刘宝鑫并未以此为由主张解除合同，故其依据根本违约条款要求秦丝、秦正涛一方支付总房款20%的违约金，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告秦丝、秦正涛配合原告刘宝鑫办理北京市西城区xxx号房屋产权过户手续。
二、自本判决生效之日起七日内，原告刘宝鑫支付被告秦丝、秦正涛剩余购房款910万元（已提存）。
三、驳回原告刘宝鑫的其他诉讼请求。
案件受理费39500元及保全申请费5000元，由原告刘宝鑫负担8900元（已交纳），由被告秦丝、秦正涛负担35600元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 韩 涛
二〇一八年一月十七日
书记员 黄翌翾