上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2821号
上诉人（原审被告）上海金新投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人郑世平，总经理。
委托代理人祁律成，上海信亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）颜金棍，男，1978年9月22日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人王伟超，男，1987年4月25日出生，汉族，户籍地上海市。
上诉人上海金新投资管理有限公司（以下简称“金新公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第2539号民事判决，向本�提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市场中路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）产权登记在案外人上海恩斯凯轴承有限公司（以下简称“恩斯凯公司”）名下，土地用途为仓储，共计四幢，总建筑面积4781.5平方米。
2012年10月25日，恩斯凯公司（甲方）与颜金棍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租系争房屋（除产证上图示标号为3幢的以外），租期8年2个月，年租金为人民币（以下币种均为人民币）150万元。租赁主要用于家具、石料、花卉、苗木等相关内容的仓储，乙方可整体转租一次。
2012年11月9日，颜金棍（甲方）与金新公司（乙方）签订《出租合同》，约定乙方承租系争房屋（除产证上图示标号为3幢的以外），土地性质为仓储。租期自2013年1月1日至2020年12月31日。租赁期间第4年起后五年，如遇甲方自需改建，提前6个月告知乙方，则合同终止。年租金为160万元，前三年租金不变，第四年起每年递增率为4%，基数为前一年。乙方应支付保证金27万元。厂房租赁主要用于家具、石料、花卉、苗木等相关内容的仓储。乙方不得转租。租赁期间，乙方应做好消防、安全、卫生工作，一切不安全因素所引起的后果、罚款均由乙方承担。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，原则上不得破坏房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满如乙方不再续租，甲方不作任何补偿。
嗣后，金新公司向颜金棍缴纳27万元保证金。截至目前，金新公司2014年第四季度租金未支付，2015年第一季度租金已付，第二、三季度租金已付60万元，保证金及租金均由颜金棍向金新公司出具收据。
2014年9月26日，上海市闸北区公�消防支队对金新公司闸北分公司做出《重大火灾隐患整改通知书》，在2014年9月23日消防监督检查中发现：1、集体宿舍安全出口数量不足；2、厂房未按规定设置消防水源；3、厂房未按规定设置室内消防栓系统；4、厂房未按规定设置自动喷水灭火系统；5、集体宿舍未按规定设置独立式感烟火灾探测报警器。上述隐患已构成重大火灾隐患，责令于2014年11月15日前改正。同时，上海市闸北区公安消防支队做出《责令限期改正通知书》。
2014年10月7日，金新公司向颜金棍及恩斯凯公司发函，提出按规定出租单位应向消防部门申办审核和验收手续方可对外出租，而你方未经备案、验收，故安装消防设施、器材的费用应由你方承担。望回复施工人员由哪方安排，如金新公司安排，施工费用由你方承担。
2014年10月10日，恩斯凯公司书面答复金新公司称，仓储�属于法律规定须向消防部门申办审核和验收手续用于生产经营的厂房，原消防设施和器材完全符合仓储要求，故金新公司不得进行安装和改装，如擅自安装和改装的，所有费用应由金新公司自行承担。
2014年10月，颜金棍起诉至原审法院，称2012年10月25日，其与恩斯凯公司签订《房屋租赁合同》，约定其承租系争房屋（除产证上图示标号为3幢的以外），并可整体转租一次。2012年11月9日，颜金棍与金新公司签订《出租合同》，约定租赁的主要用途为家具、石料、花卉、苗木等相关内容的仓储，且不得转租。2014年春节后，颜金棍发现系争房屋区域内出现数十家不同企业，有广告公司、印刷公司、小超市等在此进行生产、经营，甚至设置了集体宿舍，金新公司还在靠近河堤处擅自搭建两层楼房，易燃易爆物品随意堆放，构成安全隐患。为此颜金棍多次要求金新�司恢复房屋仓储性质，但金新公司拒绝整改，故请求判令：1、解除颜金棍、金新公司于2012年11月9日就系争房屋签订的《出租合同》；2、金新公司于合同解除后的十日内迁出并返还系争房屋；3、金新公司支付租金（按160万元／年，自2014年10月1日起至2014年12月31日止，自2015年4月1日起至系争房屋实际返还之日止）。
原审审理中，2014年10月22日，上海市闸北区公安消防支队对金新公司闸北分公司做出《行政处罚决定书》，决定罚款1.9万元。嗣后，金新公司缴纳了罚款。
2015年2月2日，上海市闸北区公安消防支队对金新公司闸北分公司做出《重大火灾隐患销案通知书》，针对整改情况进行检查，重大火灾隐患已消除，予以销案。
2015年3月10日，上海市闸北区安全生产监督管理局对金新公司做出《安全生产监察指令书》，因发现在安全生产方面�在下列问题：1、印刷车间有使用汽油现象；2、临时线使用不符合安全要求（不接地、使用塑料线、不穿管）；3、配电箱前堆物；4、生产区域有小孩活动现象；5、安全通道不畅、堆物严重；6、生产区域内有出租（居住）现象，指令金新公司在2015年3月20日前改正，并将整改情况书面上报。金新公司表示，上述问题已于2015年3月18日整改完毕，生产区域内非出租，而是员工宿舍。
2015年7月3日，上海市闸北区安全生产监督管理局再次对金新公司做出《安全生产监察指令书》，经查金新公司在组织生产过程中存在以下生产安全事故隐患：1、入驻企业在生产过程中，临时线使用不符合《上海地区低规》要求，不接地、不穿管、使用塑料护套线现象较普遍；2、配电箱前没有按规定留有规定通道，堆物现象严重；3、安全通道堆物，不利紧急疏散；4、企业管理人员未�专业安全培训，缺乏必要的安全管理知识；5、厂区内有住宿现象，并有小孩活动情况。并指令金新公司在2015年7月7日前将对于上述事故隐患的整改情况书面报告。金新公司表示，员工宿舍仍在，其他已整改完毕，但上海市闸北区安全生产监督管理局未再上门检查，也未有答复。
原审另查明，2014年5月9日，恩斯凯公司诉至原审法院，认为金新公司改变租赁用途，并违章搭建及转租，造成安全隐患，要求解除恩斯凯公司与颜金棍签订的房屋租赁合同及金新公司返还系争房屋。后，恩斯凯公司撤回起诉。该案审理中，恩斯凯公司否认同意金新公司变更租赁用途及搭建。
原审审理中，原审法院至系争房屋查看，现场除上海圆溢贸易有限公司（以下简称“圆溢公司”）与上海瑞龙卫生用品有限公司（以下简称“瑞龙公司”）外，还挂有金鑫广告、捷创广告、典创广告等招牌，设有印刷间、加工间等，并有大量纸制品及纸箱堆放。搭建房屋的二楼被分割成多间，有人员住宿现象。
颜金棍表示，其从未同意金新公司搭建及变更租赁用途，正因金新公司擅自改变房屋用途，才导致消防不合格。颜金棍平时不去系争房屋，金新公司通过转帐方式支付租金，所以颜金棍直至2014年初才发现问题。
金新公司则表示，金鑫广告等公司是瑞龙公司的下属公司。2013年10月消防部门曾前来检查，因消防通道堆放物品被罚款，后整改通过。颜金棍每三个月来系争房屋核对电费，早应发现房屋用途已改变，但从未提出异议。系争房屋内虽有消防栓，但无水源，不符合消防要求。虽经原审法院释明，金新公司仍坚持不同意解除合同，并表示对于装修补偿及消防整改费用在本案中不作考虑。
原审法院经审理后认为，颜金棍、金新公司签订的《出租合同》系当事人的真实意思表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《出租合同》已明确土地性质为仓储，颜金棍、金新公司双方为此约定系争房屋主要用于家具、石料、花卉、苗木等相关内容的仓储，且明确金新公司不得转租。从颜金棍提供的照片及现场查看的情况来看，金新公司确有进行房屋加层，并在河堤处搭建房屋，将二楼分割由多人住宿的情况，系争房屋内不仅有圆溢公司、瑞龙公司，还有金鑫广告等多家公司，甚至在原审审理期间仍有招租现象。金新公司以《合作经营协议》来否认转租，但仅凭合作协议不足以证明该节事实。金新公司所述金鑫广告等公司为瑞龙公司的下属公司以及招租广告系朋友所为，但未能提供证据予以证明，原审法院不予采信。金新公司对系争房屋加层改建，并搭建房屋，已超出合理的装修范围。金新公司未按约定的方法使用系争房屋，而转由其他公司及人员在此生产经营并住宿，带来极大的安全隐患，为此消防和安全监督部门也多次要求金新公司整改，但至今金新公司未能全部整改通过。金新公司的上述行为已违反合同约定，构成违约，颜金棍据此要求解除合同并支付欠租，可予准许。金新公司应对房屋条件是否能够满足其经营活动进行审查，相应风险也应由其自行承担。金新公司主张变更租赁用途已征得颜金棍的同意，颜金棍予以否认，金新公司亦未能就此提供证据，法院不予采纳。
原审法院据此作出判决：一、解除颜金棍与上海金新投资管理有限公司于2012年11月9日就上海市场中路XXX号房屋签订的《出租合同》；二、上海金新投资管理有限公司应于判决生效之日起十五日内迁�上址房屋，并将上址房屋返还给颜金棍；三、上海金新投资管理有限公司应于判决生效之日起十五日内给付颜金棍租金及使用费（自2014年10月1日至2014年12月31日为40万元；自2015年4月1日起至上址房屋实际返还之日止，按160万元／年计算，已付60万元，保证金27万元从中抵扣）。
原审判决后，上诉人金新公司不服，向本院提起上诉称：金新公司与颜金棍原本协商将系争房屋用于开办花鸟市场，后因房屋权利人恩斯凯公司工商注册性质等原因而无法办理相关营业证照。2013年2月1日金新公司向颜金棍发函，要求颜金棍转告恩斯凯公司，系争房屋经营用途改为酒店包装用品、加工、广告印刷、酒业批发等，并要求颜金棍、恩斯凯公司对系争房屋进行电量改造升级，以达到金新公司经营需求。颜金棍收函后，未明确作出答复。之后，金新公司花费35万元对系争房屋进�电量改造升级。金新公司与圆溢公司、瑞龙公司开展合作经营，为此金新公司对系争房屋进行了装修改造。颜金棍、恩斯凯公司对金新公司上述行为均知情并予以配合，对金新公司在系争房屋内的经营情况也完全知晓，并以收取房租及水电费等行为对金新公司的实际经营行为予以了认可。金新公司及其合作单位目前仍在系争房屋内正常办公，若判令解除金新公司与颜金棍签订的租赁合同，必将给金新公司带来巨大经济损失，金新公司与合作经营单位也会产生经济和法律纠纷。金新公司并未构成违约，双方应继续按约履行租赁合同。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第一项、第二项，改判驳回颜金棍的原审诉讼请求。
被上诉人颜金棍则请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院�为，颜金棍与金新公司签订的《出租合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人在履约过程中应当遵从合同的约定。合同中明确约定金新公司承租系争房屋的用途仅为用于家具、石料、花卉、苗木等相关内容的仓储，且金新公司不得转租。金新公司自行对房屋进行加层，在河道边搭建房屋，将搭建房屋的二楼分割供多人住宿，以及将系争房屋出租给圆溢公司、瑞龙公司等案外人的行为，均不符合《出租合同》关于租赁用途以及不得转租的约定，其行为系违约行为。颜金棍以金新公司构成违约为由要求解除双方的租赁合同，原审法院予以支持并无不当，金新公司上诉称其改变房屋租赁用途系已得到颜金棍和产权人恩斯凯公司实际认可的意见，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币180元，由上诉人上海金新投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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