湖北省监利县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂监利民初字第01396号原告余娟。委托代理人邓阳成，监利县法律援助中心律师。委托代理人余小泉，男，1949年6月6日出生。系原告父亲。特别授权。被告唐城。委托代理人朱明湘，男，1959年10月20日出生，系监利县宏伟公司清算组负责人。特别授权。原告余娟诉被告唐城房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由审判员蔡端垓适用简易程序进行审理。2014年10月14日转为普通程序，依法组成合议庭于2014年12月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年上半年，被告唐城想在原监利县宏伟汽修厂从事房地产开发，被告多次到原告父亲处洽谈开发、改造、拆迁、还建事宜，经协商双方达成协议，并于2011年8月28日签订了《江城路危房拆迁门面还建协议书》，还建的期限为一年，自拆房之日起至交房之日止，并约定了还建面积、标准、补偿费、办证费等相关事宜。被告从2012年3月24日开工拆房，至今已近3年，被告仍未向原告交还三间门面，门面标准及相关设施也不符合合同约定。被告的行为明显违约，特提起诉讼，要求：1.责令被告立即将还建的3间门面交付给原告使用；2.责令被告立即为原告的3间门面修好厨房、卫生间，接通电源、水源和电视信号；3.要求被告向原告支付延期交房的赔偿金共计232500元（从拆房之日起至起诉之日止，共计465天，要求被告承担一半）；4.要求被告立即向原告支付拆除3间门面的补偿款15000元；5.要求被告立即为原告的3间门面办好房产证和土地证，并承担相关费用；6.诉讼费由被告承担。后放弃了1.2.4项诉讼请求，只要求1.被告向原告支付延期交房的赔偿金共计232500元（从拆房之日起至起诉之日止，共计465天，要求被告承担一半）；2.被告立即为原告的3间门面办好房产证和土地证，并承担相关费用；3.诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的身份证复印件，证明原告的基本情况。证据二：房产证复印件，证明原告对江城路3号1楼的3间门面享有所有权。证据三：《江城路危房拆迁门面还建协议书》，证明原告与被告于2011年8月28日签订了还建协议，协议约定了还建期限、面积等相关事项。证据四：《江城路门面后面空地转让协议书》，证明原告交给被告拆除还建的3间门面的位置。证据五：证明3份，证明被告于2012年3月24日拆除了江城路3号的原门面楼。证据六：《县宏伟汽修破产清算组江城楼危房重建合同》，证明宏伟汽修破产清算组已于2010年9月20日将江城楼2.3.4层作价出售给被告唐城。被告辩称，他与原告签订还建协议书后，自2013年4月22日县政府下达《开工通知书》之日起，至2014年3月将房子交给宏伟公司，没有超过一年，不存在延期交房的问题，至于宏伟公司什么时候交付给原告，他作为承建方，与他没有关系；关于水、电、房产证、土地证等的办理问题，按还建协议约定正在办理中；门面补偿费15000元，也代原告补偿给了原门面承租户。请求法院依法公正判决。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：委托书，证明被告唐城是受监利县宏伟汽车修配公司破产清算组的委托与原告签订还建协议的。证据二：《江城路危房拆迁门面还建协议书》，证明与王翠红等人签订还建协议书的均是宏伟公司，唯有原告是被告唐城受宏伟公司经理朱明湘委托与原告签订的。证据三：监利县城区企业危旧房改造工作领导小组文件，证明县政府同意进行危旧房改造。证据四：湖北省房屋安全鉴定报告，证明被告唐城受宏伟公司朱明湘委托进行危房改造。证据五：县政府下达的开工通知书，证明开工时间为2013年4月22日。证据六：原门面租户的收条，证明代原告退还门面未到期租金共计55000元。证据七：《江城楼危房改造施工承包合同书》、《合同解除协议》，证明原告提交的《县宏伟汽修破产清算组江城楼危房重建合同》已解除。经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议。原告对被告提交的证据一有异议，认为原告当时明确要求直接和开发商签订协议；对证据二有异议，认为与本案无关，也不能说明唐城签订的合同是代宏伟公司签订的；对证据三、五有异议，认为被告有过错，在未办好手续的情况下就与拆迁户签订协议；对证据四有异议，认为只能证明房子是危房；对证据六的真实性无异议，但认为条据上面没有原告的签名；对证据七有异议，认为不真实。对上述当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，结合庭审情况，本院评判如下：被告提交的证据均不能证明其代理宏伟公司与原告签订还建协议。被告唐城与宏伟公司于2010年9月20日签订《县宏伟汽修破产清算组江城楼危房重建合同》，宏伟公司将其所有的江城楼危房2.3.4层（一层门面改制前已对外出售）作价出售给被告，被告于2011年8月28日与原告签订《江城楼危房拆建门面还建协议书》，被告是以自己的名义与原告签订的协议，并不是以宏伟公司的名义与原告签订的协议，被告所举证据不能达到其要证明的目的。有关租户收条及门面补偿费的问题，因原告放弃了该项诉讼请求，对此本院不作评判。被告提交的其与宏伟公司于2011年5月10日签订的《江城楼危房改造施工承包合同书》及于2013年6月15日签订的《合同解除协议》，用以证明其与宏伟公司于2010年9月20日签订《县宏伟汽修破产清算组江城楼危房重建合同》已经解除，被告与宏伟公司的合同是否解除涉及另一法律关系，本院不作评判，但被告与宏伟公司签订的《合同解除协议》并未明确载明解除2010年9月20日双方签订的《县宏伟汽修破产清算组江城楼危房重建合同》，且根据被告在诉讼中的陈述，其于2014年3月份将还建房屋交付给了宏伟公司，被告仍在履行拆除重建工作。故对被告提交该证据的证明目的本院不予认定。经审理查明：2010年9月20日，监利县宏伟汽车修配公司破产清算组（简称宏伟公司）与被告唐城签订了一份《县宏伟汽修破产清算组江城楼危房重建合同》，宏伟公司将江城楼危房2.3.4层（一层门面改制前已对外出售）作价出让给被告唐城拆除重建。该合同约定了该楼房二至四楼住户的搬迁工作由宏伟公司负责，一楼门面业主的搬迁工作由被告唐城负责，被告唐城按业主房产证面积还建，重建面积如有出入由被告唐城与业主协商解决。之后，被告唐城多次与原告父亲洽谈开发、拆迁还建事宜，经协商，被告唐城与原告余娟于2011年8月28日签订了一份《江城路危房拆迁门面还建协议书》，约定：1.还建期限为一年，自拆房之日算起，到交房之日为止，如延期一天，每天付1000元赔偿金给原告；2.还建面积，以业主原房产证为准，还建面积超出原房产证面积在2㎡以内，不另计价，还建面积超出原房产证的面积2㎡后，由原告按每平方米800元支付价款；3.一楼的层高为5米，宽度不得低于原房产证3.5米，内设厨房、卫生间，水、电、电视信源按业主原有户头不变；4.在开工拆除时，每间门面补给原告5000元补偿费，新建后，办理房产证、土地证的一切费用由被告承担。协议签订后，被告从2012年3月24日开工拆房。2014年7月2日，原告认为被告开工拆房后，至今已近3年，被告仍未向原告交还三间门面，所建房屋门面标准及相关设施也不符合合同约定，被告的行为明显违约，为此，原告向本院提起诉讼，并提出如前诉求。在审理过程中，原告于2014年9月份接收还建房屋并予以出租，对诉讼请求予以变更，放弃了原诉讼请求中的1.2.4项诉讼请求，只要求1.被告向原告支付延期交房的赔偿金共计232500元（从拆房之日起至起诉之日止，共计465天，要求被告承担一半）；2.被告立即为原告的3间门面办好房产证和土地证，并承担相关费用；3.诉讼费由被告承担。另查明，本案所涉危房改造楼房的一楼门面的房屋所有权归业主所有，其中原告对其中的3间门面拥有所有权，在拆房之前，原告的该3间门面在出租。本案在审理过程中，被告表示他是受案外人宏伟公司委托与原告签订的合同，他是施工方，不应该承担赔偿责任，他自2013年4月22日县政府下达《开工通知书》之日起，至2014年3月份将房屋交给宏伟公司，他是按期交房，没有违约；原告表示他是2014年9月份才接收房屋。经本院调解，被告同意补偿原告20000元，原告要求被告至少赔偿诉讼请求的一半，双方意见不一，调解不能成立。本院依法向被告进行法律释明，询问被告是否认为违约金过高，是否申请法院予以调整，被告表示不予申请。本院认为：被告受让宏伟公司江城楼危房改造工程项目后，与对江城楼一楼门面（其中三间）享有所有权的原告签订《江城路危房拆迁门面还建协议书》，双方意思表示真实，协议内容不违反法律规定，双方所签协议合法有效。双方应按协议全面履行义务，被告按约定自拆房之日起（2012年3月24日）一年内应将还建房屋交付给原告，但被告没有按约履行，即使按被告所说于2014年3月份交付房屋给宏伟公司的时间算，自2012年3月24日拆房之日起至2014年3月份交付房屋，也超过了约定的一年期限，何况被告向宏伟公司交付房屋不等于向原告交付房屋，故被告违约，应按约定承担违约责任。被告违约交付房屋，虽给原告造成一定的损失，但双方约定延期一天，每天支付1000元赔偿金，就本案而言明显偏高，虽然原告在诉求中对违约赔偿金进行了折算，但仍然偏高，本院就违约金问题向被告进行了法律释明，被告表示不申请法院调整，本院不依职权进行调整，对原告诉请被告承担违约赔偿金232500元予以支持。至于办理房产证、土地证的问题，被告应在交房后合理期限内根据有关办证程序为原告申报办理。被告在诉讼中称，其是受宏伟公司委托与原告签订的协议，他不应承担责任，且自县政府下达开工通知之日起至交房之日止没有超过一年的期限，没有违约，他不应承担违约责任，被告的辩解与本院查明的事实不符，双方约定的交房时间是从拆房之日起算，不是从开工之日起算，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、由被告唐城在本判决生效后十日内给付原告余娟违约赔偿金232500元。二、被告唐城在本判决生效后一个月内根据房管部门、土管部门的相关规定为原告余娟申报办理房产证、土地证，所需费用由被告承担。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，开户银行：农业银行荆州市分行直属支行，账号：17-260201040006032，备注必须写明，收费单位编号1610901，收费项目编号161040201。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长蔡端垓代理审判员郭雪蕾人民陪审员张为凯二〇一四年十二月二十二日书记员谢为