杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第372号
原告：王强。
委托代理人：葛爱军。
委托代理人：张红霞。
被告：项光南。
委托代理人：叶笑茜。
委托代理人：吴乔龙。
被告：杭州佰源餐饮管理有限公司。
法定代表人：张胜强。
原告王强诉被告项光南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈慧军独任审判。2014年6月10日，原告王强申请追加杭州佰源餐饮管理有限公司（以下简称佰源公司）为本案被告，本院依法予以准许。后因案情复杂，本案于2014年6月12日转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告王强及其委托代理人葛爱军、张红霞，被告项光南的委托代理人叶笑茜、被告佰源公司的法定代表人张胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王强起诉称：被告佰源公司租赁杭州拓润餐饮娱乐管理有限公司（以下简称拓润公司）位于下沙天城东路230-238号房屋，用途为美食城，对外进行招商。2013年9月29日，被告项光南以被告佰源公司的名义将其中一间商铺租给原告，合同期限为五年，二被告收到原告一年租金255000元及保证金50000元。由于被告佰源公司未及时将租金交付给拓润公司，该公司于2014年1月3日正式与被告佰源公司解除房屋租赁协议。因此，原、被告之间的转租合同无法继续履行，遂双方签订了终止合同的协议，约定被告佰源公司于2014年1月30日前退还租金150000元，于2014年3月15日前退还剩余款155000元。但二被告未履行终止协议。此外，原告为履行租赁合同，还对案涉房屋进行了装修，二被告还应赔偿原告装修款205000元。为此，请求判令：一、二被告返还原告租金255000元及保证金50000元，并支付利息损失（自起诉之日起按银行同期同类贷款利率5.6%计算，要求计算至被告实际付清之日）；二、二被告赔偿原告装修款205000元；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告认可被告项光南系被告佰源公司员工，并明确案涉返还租金、保证金及赔偿装修损失等违约责任由被告佰源公司承担。
原告为支持其诉讼主张，在庭审中陈述并出示了下列证据材料：
1.房屋租赁合同，用以证明原告向被告承租了位于下沙天城东路230-238号房屋其中一间的事实；
2.还款协议，用以证明被告承诺若在2014年1月17日前未与拓润公司协调解决好租赁事宜，则返还原告租金及保证金的事实；
3.解除合同通知，用以证明被告佰源公司未向拓润公司交纳租金致使案涉房屋被收回的事实；
4.收据，用以证明被告收到原告向其交付的50000元保证金及255000元租金的事实；
5.银行存款凭条，用以证明原告按合同约定向被告汇款50000元及255000元的事实；
6.施工合同，用以证明原告将装修工程发包给案外人的事实；
7.工程报价书、收据，用以证明原告支付了205000元装修费的事实；
8.工程造价咨询报告书及发票，用以证明案涉房屋装修工程造价为184404元的事实。
被告项光南答辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告对被告项光南的诉讼请求。具体理由如下：首先，案涉租赁合同的一方当事人是被告佰源公司，项光南系佰源公司员工，其在租赁合同及还款协议上签字均系履行职务行为，因此，返还保证金及租金的责任主体应该是被告佰源公司；其次，案涉租赁合同仍在继续履行，原告的装修损失并未发生，即使存在装修损失，责任主体也应该是被告佰源公司。此外，原告是在未经过被告佰源公司同意的情况下装修的，装修损失应由原告自己承担。
被告项光南为证明其抗辩主张，在庭审中出示并陈述了清单及打款回单，用以证明被告项光南根据被告佰源公司的指示，将从原告处收取的款项汇至被告佰源公司指定的账户的事实，该事实表明在本案中被告项光南系履行职务行为。
被告佰源公司答辩称：佰源公司从未与原告签订过租赁合同，也未收到过原告交纳的租金和保证金，被告项光南系其员工，但项光南从未和公司提及过案涉租赁合同，也未向公司打过款，因此，案涉租赁合同与佰源公司无关，请求驳回原告对佰源公司的诉讼请求。
被告佰源公司未向本院提供证据材料。
原告提供的证据1至5，被告项光南对其真实性均无异议，但对关联性有异议，认为项光南系代表公司与原告签订案涉合同及收取相关费用的；被告佰源公司对上述证据的真实性未提出异议，仅认为合同及还款协议中没有公司公章。本院认为，上述证据客观、真实且与本案具有关联性，本院予以确认。原告提供的证据6至7，二被告均有异议，本院认为，原告提供上述证据是用以证明其装修损失，关于装修损失原告已申请司法鉴定，且相关鉴定机构已作出鉴定意见，故上述证据本院均不予认定。原告提供的证据8，被告项光南对其真实性无异议，被告佰源公司经本院传票传唤无正当理由未到庭质证，本院认为证据8真实、有效，本院予以确认。被告项光南提供的证据，原告及被告佰源公司均有异议，本院认为，上述证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。
根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
被告项光南系被告佰源公司员工。被告佰源公司向案外人拓润公司租赁了位于下沙天城东路230-238号房屋用于经营美食城，租赁期限为9年。2013年9月29日，被告项光南以佰源公司的名义与原告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告租赁位于下沙天城东路230-238号房屋中的252平方米用于经营“汉釜宫”，租期期限为自2013年12月24日至2018年12月23日；第一年租金为255000元，原告应在签订合同之后3个工作日内一次性支付；原告还应支付50000元履约保证金。合同签订后，原告通过银行转账的方式向户名为项光南的账户汇入了255000元的租金和50000元的保证金，被告佰源公司向原告出具了收款收据。嗣后，原告对租赁房屋进行了装修。2014年1月3日，拓润公司向佰源公司发送了《关于解除租赁合同的通知》，载明因佰源公司拖欠租金，拓润公司决定于2014年1月3日正式解除其与佰源公司的租赁协议。2014年1月14日，被告项光南以佰源公司的名义与原告签订还款协议，约定如在2014年1月17日前佰源公司未支付拓润公司租金，原告与佰源公司终止合同，佰源公司在2014年1月30日前退回原告租金150000元，在2014年3月15日前退还剩余款项155000元。至原告起诉时，佰源公司仍未支付拓润公司应付的租金，案涉“汉釜宫”餐饮店也未开业。
本案在审理过程中，经原告申请，本院依法委托浙江同方工程管理咨询有限公司对案涉房屋的装修价款进行鉴定。2014年9月2日，浙江同方工程管理咨询有限公司出具鉴定报告，鉴定意见为：案涉房屋装修工程造价为184404元。原告为此支出鉴定费1579元。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点为案涉房屋租赁合同及还款协议的一方当事人是被告项光南还是被告佰源公司。原告及被告项光南均认为佰源公司是合同一方当事人，项光南与原告签订租赁合同及还款协议的行为均系履行职务行为；被告佰源公司则认为案涉租赁合同没有加盖公司公章，租赁合同与其无关。对此，本院认为，首先，《房屋租赁合同》及还款协议中的“甲方”即出租方均为佰源公司，且原告收到的收款收据中有佰源公司的财务专用章；其次，佰源公司系案涉房屋的总承租人，项光南系佰源公司员工，且在原告对案涉房屋进行装修的过程中佰源公司也未提出异议，故原告有理由相信项光南有权代表佰源公司与其签订合同，因此，佰源公司系案涉租赁合同及还款协议的一方当事人。原告与佰源公司签订的《房屋租赁合同》及还款协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。本案纠纷发生的原因系被告佰源公司未按约定及时退还原告租金及保证金，故原告要求被告佰源公司退还租金及保证金共计305000元并赔偿利息损失的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。案涉合同提前终止的原因系被告佰源公司未及时支付拓润公司租金，因此，被告佰源公司还应赔偿原告装修损失，但具体赔偿数额应以鉴定报告为准。被告佰源公司的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州佰源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王强租金255000元及保证金50000元，并赔偿利息损失（以305000元为本金，自2014年3月31日起按年利率5.60%计算至生效判决确定的履行期限届满之日止）；
二、被告杭州佰源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王强装修损失184404元；
三、驳回原告王强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8900元，由被告杭州佰源餐饮管理有限公司负担；鉴定费1579元，由被告杭州佰源餐饮管理有限公司负担。原告王强于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州佰源餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费8900元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 陈慧军
人民陪审员 林祥宽
人民陪审员 闫效先
二〇一四年十月十一日
书 记 员 昂玉洁