青海省西宁市城西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第2378号
原告（反诉被告）王文峰，男，汉族，1966年6月28日生。
委托代理人党向谦，青海竞帆律师事务所律师。
被告（反诉原告）朵姜珊，女，回族，1990年11月14日生。
委托代理人喇海娟，青海延辉律师事务所律师。
原告（反诉被告）王文峰与被告（反诉原告）朵姜珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王文峰及其委托代理人党向谦，被告（反诉原告）朵姜珊及其委托代理人喇海娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王文峰诉辩称，2013年12月5日，原、被告签订转让合同一份，合同约定原告（反诉被告）将位于城西区学院巷2号的餐厅转给被告（反诉原告），转让费共计650000元，该转让款于2013年12月6日前支付450000元，余款于2014年1月20日前付清。上述转让合同签订生效后，原告（反诉被告）将餐厅交付给被告（反诉原告），被告（反诉原告）按约支付450000元转让款，剩余200000元转让款至今未支付，故请求判令被告（反诉原告）立即给付原告（反诉被告）转让款200000元，利息22000元，本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。对于被告（反诉原告）提出的反诉请求，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）即请求确认所写欠条无效，又请求解除合同，两项诉求不能同时存在，且原告（反诉被告）的转让费包括店铺的装修及经营物品，转让合同系双方真实意思的表示。因原租赁合同已经到期，故出租人要求被告腾退房屋是合理的，城西区教育局要求被告腾退房屋也是因为被告没有履行给付租金的合同的义务才造成这种结果的，故请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
被告（反诉原告）朵姜珊辩诉称，被告（反诉原告）将房屋承租后才知道，该房屋属于城西区教育局，现在该房屋将被教育局收回，使被告（反诉原告）不能正常使用，原转让合同目的无法实现，故应当解除原租赁合同，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告（反诉原告）未给付的200000元属于未履行部分，现合同解除后，未履行部分可以不再履行，故200000元欠条应被认定为无效，原告（反诉被告）的诉讼请求不能成立，应当驳回；原、被告之间签订的转让合同被解除后，原告（反诉被告）应当返还被告（反诉原告）已支付的450000元转让费，并且应当赔偿被告（反诉原�）损失，故请求法院判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具的200000欠条无效，依法解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《转让合同》，原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）已支付费用450000元并支付利息90000元，本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。
经审理查明，2012年7月31日，原告（反诉被告）妻子王安青与出租人西宁市城西区教育局签订房屋租赁合同，将位于西宁市学院巷2号一楼租赁给王安青使用，租金每年26304元，租赁期限自2012年8月1日至2015年7月31日止；2012年11月27日，原告（反诉被告）妻子王安青与出租人西宁市城西区教育局签订房屋租赁合同，将位于西宁市学院巷2号二楼亦租赁给王安青使用，租金每年100800元，租赁期限自2012年11月28日至2015年11月27日止；合同签订后，原告（反诉被告）经营至2013年12月，并于2013年12月5�与被告（反诉原告）朵姜珊签订《转让合同》，合同约定：“原告（反诉被告）将自己承租的位于学院巷2号店铺转让给被告（反诉原告）使用，该房屋租期到2015年11月27日止，年租金127140元，于约定日期提前一月交至房东。店铺转让后，被告（反诉原告）同意替代原告（反诉被告）向房东履行原有店铺租赁合同中所规定条款，每年定期交纳租金及该合同约定的应由原告（反诉被告）交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有装修、装饰及其他设备全部归被告（反诉原告）所有。本次转让费65万元，被告（反诉原告）在2013年12月6日前先向原告（反诉被告）支付转让费45万元，2014年1月20日支付转让费20万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用…原告（反诉被告）在收回全部转让费（陆拾伍万元）后应协助被告（反诉原告）办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续；…被告（反诉原告）应在2014年1月20日前将剩余20万元转让金交付原告（反诉被告），如被告（反诉原告）逾期，原告（反诉被告）有权收回店铺使用权。如因自然灾害等不可抗因素导致被告（反诉原告）经营受损与原告（反诉被告）无关，但遇政府规划、国家征用拆迁店铺，其有关补偿归被告（反诉原告）。”合同签订后，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）转让款450000元，并于当日书写欠条一份，内容为：“朵姜珊于2013年12月5日欠王文峰20万元人民币，于2014年1月20日前归还，如不归还王文峰有权收回店铺。”，后被告（反诉原告）认为双方签订的转让合同未经出租人同意，应当予以解除，故一直未予支付原告（反诉被告）剩余转让款，导致纠纷产生。
另查明，王安青与城西区教育局签订的《房屋租赁合同》第四条第一款约定：“承租方擅自转租、转让或者转借的，出租方可以终止合同，收回房屋并按违约处罚。”本院向出租人城西区教育局核实时，其主管人员称，原、被告在签订转让合同后并未向出租人告知，出租人对此一直不知情，且对外一直称其为合作关系，在租赁期届满后，出租人要求其腾退房屋时，才知原告（反诉被告）已将商铺转让给被告（反诉原告），出租人城西区教育局不认可其转让行为。
再查明，双方就转让款的组成并未约定，亦未列举转让餐厅内所有设备的清单。
以上事实由原、被告双方提交的《房屋租赁合同》、《转让合同》，本院向出租人所做谈话笔录以及双方当事人的陈述予以证实。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的转让合同中约定内容为两部分，即对原告（反诉被告）从�西区教育局承租的商铺转租及原告（反诉被告）对商铺内所有的装饰装修及设备转让。对于该商铺的转租行为，原告（反诉被告）在知晓涉案房屋不能擅自转租、转让情形下将商铺转让给被告（反诉原告）进行经营，且事后对该转让行为未告知房屋所有权人并经其同意，侵害了房屋所有权人的合法权益，现房屋所有权人对此转让行为并不认可，故对此铺面转租应属无效民事行为，合同中对此约定的条款应属无效条款；但该转让协议不仅包含房屋承租期的转租、还包含有属于原告（反诉被告）所有的装饰、装修及所有餐厅设备的转让，原、被告双方对此达成的合意，不违反法律规定，此条款应为有效条款，双方均应按照约定予以履行，对于双方合意的650000元转让费，其中并未区分具体组成部分，且在合同第四条约定该费用包括合同第三条所述装修、装饰、设备及其�费用，原告（反诉被告）在转让合同签订后已将转让费中包含的财产给被告（反诉原告）进行了交付，被告（反诉原告）经营两年有余，对该转让财产进行了利用，现已无法对转让财产进行返还，故被告（反诉原告）应按双方约定支付转让款，被告（反诉原告）请求退还已支付转让款450000元及利息90000元的请求，本院不予支持；被告（反诉原告）未支付的200000元转让费应按合同约定日期进行履行，现被告（反诉原告）要求确认200000元欠条无效的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持，对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付22000元迟延利息的诉求，因双方在合同中并未进行约定，故对此部分，本院不予支持。被告（反诉原告）诉求解除原、被告签订的转让合同，因该转让合同的房屋承租期已届满，对其他物品的转让亦已履行完毕，故该转让合同已履�完毕，无解除的法定事由，对被告（反诉原告）此诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）朵姜珊支付原告（反诉被告）王文峰转让费200000元；于本判决生效后十五日内支付完毕。
二、驳回原告（反诉被告）王文峰要求被告（反诉原告）朵姜珊支付利息22000元的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）朵姜珊要求解除原、被告签订的《转让合同》，确认200000元欠条无效及退还450000元转让费并支付利息90000元的诉讼请求。
案件诉讼费4630元，减半收取2315元，反诉费4025元，由被告（反诉原告）朵姜珊负担。
如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 罗珺
二〇一六年三月二十四日
书记员 金晶
附：
1、《中华人民共和国合同法》第五十一条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第一百三十四条一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十八条一、三款：人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。