河北省隆尧县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）隆民初字第1号
原告郭立珍。
委托代理人甄一峰、祝小彦，河北齐心律师事务所律师。
被告胡晓辉，干部。
被告宋红彬，干部。
被告马志华，职工。
被告宋钰芳，职工。
四被告共同委托代理人翟立龙，河北昭庆律师事务所律师。
四被告共同委托代理人王万涛，河北佳信律师事务所律师。
原告郭立珍诉被告胡晓辉、被告宋红彬、被告马志华、被告宋钰芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郭立珍及其委托代理人甄一峰、祝小彦、被告宋红彬、被告马志华及被告胡晓辉、被告宋红彬、被告马志华、被告宋钰芳委托代理人翟立龙、王万涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭立珍诉称，2011年2月，原告与四被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁四被告位于隆尧县康庄路北侧（原老汽车站西邻）的三层楼房（毛坯房）经营手机业务，租赁期限为36个月，租赁费用为28万元／年，同时约定，四被告要保证原告的用水用电等，合同签订前原告即向四被告预交了12个月租金28万元。2011年3月份，原告在准备对所租赁房屋租赁房屋进行装修时，却被隆尧县城市管理行政执法局告知不得装修和使用，原因是四被告所建房屋的外观与报批的规划图纸不符，并且未进行竣工验收，需进行停工整改和完善相应手续，原告无奈，只能告知四被告后停工等待，直到2011年10月10日，四被告才通知原告可以进行装修了，至此时间已长达七个月之久，可原告发现租赁房屋的水电仍然没有接通，无法正常进行施工，为此，原告只能私下临时接入民用照明电进行了装修施工，原告虽多次催促四被告安装水电，但直到2012年4月16日，四被告才将电力接入，原告才能勉强使用房屋，而用水问题至今未予解决，根本违反了合同约定。鉴于上述事实，原告多次找四被告协商，要求将原告无法正常使用的租期（自2011年2月31日到2012年4月16日）顺延，此要求完全合情合理，而四被告却断然拒绝，既不同意延期，也不同意据实抵顶租金，根本无视自身违约情况和原告对所租赁房屋花费的巨额费用和巨大心血，对此双方一直处在交涉过程中。令原告万万意想不到的是，被告欺负原告是一弱女子，又离了婚，娘家也无权无势，见原告迟迟不顺从他们的意愿，竟然在2012年9月21日，悍然组织人员用砖将原告店门堵住，该行为一直持续到2012年11月30日，之后不久，四被告又强行将原告门锁砸坏，并换成自己的门锁，禁止原告进入租赁的房屋，更令人发指的是，2012年12月9日，被告组织大量人员将原告店铺内所有的物品扔到大街上，致使大量物品经野蛮搬动和雨雪天气已经损坏。原告认为，本案中，租赁房屋能够正常使用是被告的基本义务，是由于被告原因造成至今无法正常使用，本属被告违约在先，但被告却依仗自己在隆尧县的势力，肆意欺压原告，无法无天，粗暴践踏法律的尊严和社会的公平正义，给原告造成了巨大的经济损失、商业信誉损失和精神伤害，原告无奈只能诉诸人民法院，相信法律不容亵渎，恳请人民法院为原告主持公道，依法解除原被告于2011年2月签订的房屋租赁合同；依法判令四被告返还原告已支付的租赁费158794.5元；依法判令四被告承担本案诉讼费用。
原告为证实自己的主张向法院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明原告租赁四被告原汽车站北侧三层楼房经营手机，租金分三年交付即每年的2月31日原告一次性交付甲方全年租金；
2、宋华军、宋钰芳收条各一份，证明原告已经预付四被告一年的租赁费28万元；
3、隆尧县城乡规划和城市管理行政执法局出具的说明一份，证明2011年3月中旬，城管监察大队巡查时发现四被告出租房屋实际外观与报建备案的效果图严重不符，且工程未进行竣工验收，城管局责令限期整改，且在未整改完成前不得从事任何商业经营行为。租赁物在未完成整改之前不能使用；
4、隆尧县房屋所有权登记申请审批书卷宗一份，证明原告租赁房屋在2011年8月12日才完成工程竣工验收，取得建设工程规划认可证，在此之前原告一直未对该租赁房屋进行使用；
5、隆尧县电力局的电力接入情况说明，证明2012年4月16日四被告才办理了电力接入，但用水始终未解决；
6、隆尧县公证处的隆证字第618号《保全证据公证书》一份，证明2012年10月24日隆尧县公证处人员对原告租赁房屋门口被堵进行了证据保全。四被告用砖将原告店门堵住，致使原告无法进行经营，这种行为一直持续到2011年11月30日，之后，四被告将原告门锁砸坏换成自己的门锁。12月9日，四被告将原告房屋内物品扔到大街，致使原告物品损坏；
7、原告的装修费用及房屋内装修的部分收款收据，证明原告对所租赁房屋进行装修的装修费用以及装饰、安置店面的一些费用收据，由于原告对房屋进行了装修，但没有按照约定进行使用，装修的损失应由四被告承担。另由于四被告将原告物品扔至大街上，由于他们的野蛮粗暴毁坏性的搬动将原告的物品损坏，损失应由四被告承担。
被告辩称，我方同意解除2011年2月份与郭立珍签订的《房屋租赁合同》；原告要求我方返还租赁费158794.5元，并赔偿损失438997.7元的诉讼请求无任何事实及法律依据，请法院依法驳回其该项主张，事实和理由如下：1、2011年2月份双方签订合同时，我方早已向出租楼内接通了水电，完全符合合同的约定。原告诉状称“水电迟迟没有接通”没有任何事实依据。2、至于原告称3月份，在对承租楼外观进行装修时，被城管部门制止，进而产生损失的情况。直到今天，我方也没有收到过城管部门限期改正的通知。即便被城管部门制止是事实，也是原告不按照规划进行装修产生的后果，我方对此无任何责任。相反，在原告无力进行重新装修的情况下，我方应其请求突破“由对方负责装修”的合同约定，垫资请人依照规划对楼房外观进行了装修，这部分垫付装修款，我方将在下面的诉状中进行主张。另外在外观装修过程中，原告一直正常营业，未产生任何损失。3、依照合同约定，对方经营手机门市至2012年2月底，应该交付2012年度的租金28万元，但其迟迟不予交付，为此双方产生矛盾。在原告已经根本违约，合同无法继续履行的情况下，我方为维护自己的合法权益免遭进一步的损失，依法通过隆尧县公证处向原告送达了解除合同通知书，并告知其限期搬清物品。这并未给原告造成任何损失，退一步讲，即便因为原告不遵从合同约定条款使其产生了部分损失，我方同样也没有任何赔偿责任。
被告为证实自己的主张向法院提交了如下证据：
1、隆尧县城市供水总公司2010年8月31日出具的收款收据一张，证明在2010年8月31日接通水源；
2、证人宋保亮证言，结合五张电费收据，证明2010年4月30日安装了户名为冯缺粉的电表，接通三相电，此后正常供电至2011年5月份，证明该楼房出租时供电情况正常。
经审理查明，2011年2月份，原被告签订房屋租赁合同一份，原告租赁四被告位于隆尧县康庄路北侧，原汽车站西邻一处三层楼房，租期36个月，自2011年2月底至2014年2月底。房屋租金每年28万元，租金分三年交付，每年的2月底原告一次性交付被告28万元。合同载明，被告将水电接通，保证原告的用水用电。原被告还就双方其它权利义务在合同中作了规定。2010年12月23日，原告预交房租2万元，2011年2月1日，原告交给被告宋钰芳租金26万元。2011年3月中旬，隆尧县城乡规划和城市管理行政执法局监察大队人员在巡查中发现原告租赁的楼房实际装修外观与报建隆尧县城乡规划和城市管理行政执法局所备案的效果图不符，且该楼房未竣工验收，责令停止违规外装行为，要求按报建图纸进行整改，并要求在未整改完成前，不得从事任何商业经营行为。2011年5月，被告与肖立山签订工程承包合同，由肖立山按被告提供的图纸对出租房屋进行室外装修，工期15天，工程造价27024元。同时，邢台顺路建筑安装工程有限公司按照被告提供的图纸对出租房屋的另外部分进行了装修，被告支付邢台顺路建筑安装工程有限公司装修工程款31200元。隆尧镇供电所于2012年4月16日为户名为宋红彬的用户进行装表接电，经验收合格后进行送电。2012年9月21日，原告对被告用砖堵住租赁房屋进行了拍照。2012年10月24日原告申请河北省隆尧县公证处对被告用砖堵住租赁房屋进行了现场拍照和录像，制作照片5张、拍摄录像两段，河北省隆尧县公证处对现场进行了公证。2012年11月7日，被告委托马群泽向原告送达解除房屋租赁合同通知书一份，通知原告，因原告应于2012年2月份交付2012年度租金28万而原告分文未付，依据合同第8条第4项的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条的规定，决定解除2011年2月份与原告签订的房屋租赁合同，限原告收到通知后三日内将物品从租赁房屋内腾清，河北省隆尧县公证处对该通知书送达进行了公证。2012年12月10日，被告将原告在租赁房屋内的柜台等物品搬出。以上事实，有原被告陈述及原被告提交的证据予以证实。
本院认为，原被告均同意解除2011年2月份签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院对原被告同意解除2011年2月份签订的房屋租赁合同的意见予以支持。关于原告要求被告返还原告已支付的租赁费158794.5元，从原被告签订的合同看，合同是从2011年3月1日开始履行，被告自2011年3月1日将房屋租赁给原告使用，到2012年9月21日被告用砖堵住租赁房屋，原告实际使用租赁房屋的时间是1年零6个月又20天，原告应按实际使用租赁房屋的时间1年零6个月又20天支付租赁费，但2011年3月中旬隆尧县城乡规划和城市管理行政执法局监察大队人员在巡查中发现原告租赁的楼房实际装修外观与报建隆尧县城乡规划和城市管理行政执法局所备案的效果图不符，责令停止违规外装行为，要求按报建图纸进行整改，并要求在未整改完成前，不得从事任何商业经营行为，至2011年6月5日被告让肖立山和邢台顺路建筑安装工程有限公司按照报建图纸对出租房屋进行室外装修完毕，这期间包括被告2011年3月1日将出租房屋交付给原告使用为3个月零5天，因被告外装修不符合报建隆尧县城乡规划和城市管理行政执法局的备案效果图，原告不能正常经营，应减免原告在此期间的租赁费，本院认为应免除原告2个月零20天的租赁费为宜。被告称原告在2012年4月16日隆尧镇供电所装表接电以前使用的是原告同时租赁的被告胡晓辉母亲冯缺粉名下的住宅用水、用电，但没有充分证据，本院认为被告没有完全按照合同的约定履行义务，应适当减免原告租赁费，本院认为免除原告4个月租赁费为宜。这样，原告仍应支付被告1年的租赁费。所以，对原告要求被告退还租赁费158794.5元的诉讼请求不予支持。关于原告主张的要求被告赔偿因被告违约给原告造成的各项损失438997.7元，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原告要求被告赔偿的损失应为剩余租赁期内装饰装修部分的残值，按照原被告的过错应由被告承担的部分，本案中，原告提出财产价值评估申请，后撤回，导致法院对原告装饰装修部分残值无法计算，所以法院对原告主张的要求被告赔偿损失的要求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原被告2011年2月份签订的房屋租赁合同。
二、驳回原告郭立珍要求被告退还租赁费和赔偿损失的诉讼请求。
案件受理费9778元由原告郭立珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 褚瑞华
审 判 员 赵彦军
人民陪审员 贾社英
二〇一四年七月十六日
书 记 员 刘宏伟