江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）徐执异字第00001号
异议人（案外人）徐州东大房地产开发有限公司，住所地江苏省丰县凤城镇东关村。
法定代表人王如民，该公司董事长。
委托代理人王新忠，江苏汇君律师事务所律师。
委托代理人胡玮，江苏汇君律师事务所律师。
申请执行人中国建筑第七工程局有限公司，住所地河南省郑州市城东路116号。
法定代表人陈颖，该公司董事长。
委托代理人徐国华，该公司职员。
委托代理人赵强，江苏彭城律师事务所律师。
被执行人江苏天权房地产开发有限公司，住所地江苏省丰县人民中路（原印刷厂）。
法定代表人孙敦涛，该公司董事长。
本院在执行中国建筑第七工程局有限公司（以下简称中建七局）与江苏天权房地产开发有限公司（以下简称天权公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人徐州东大房地产开发有限公司（以下简称东大公司）对执行标的“东方大厦商办楼1号楼1-101室房产”提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了听证。异议人东大公司的委托代理人王新忠、胡玮，申请执行人中建七局的委托代理人赵强到庭参加听证。被执行人天权公司经本院通知没有到庭。本案现已审查终结。
异议人东大公司提出异议称：2007年6月22日，异议人东大公司与丰县龙腾置业有限公司（2011年5月更名为天权公司）签订《国有土地使用权转让协议书》和《东方大厦工程合作建设协议》。约定：东大公司将位于丰县中阳大道北侧、国土局西侧，宗地编号2006-6号，面积7962.55平方米的国有土地使用权作为合作条件提供给丰县龙腾置业有限公司进行房地产开发建设；转让地块南侧建造一栋五层商业楼（即东方大厦商办楼），其中地上一层4000平方米商业门面房产权由丰县龙腾置业有限公司无偿交付给异议人东大公司所有，并且由丰县龙腾置业有限公司负责办理房屋所有权证和国有土地使用权证，办证费用由丰县龙腾置业有限公司承担；丰县龙腾置业有限公司在办理商品房预售许可证的同时，给异议人东大公司办理上述房屋约定的销售转让手续；丰县龙腾置业有限公司不得以上述房屋进行转让、转卖、抵押担保等；否则东大公司有权无偿收回该土地及地上已建工程，并追究违约责任。后因发生纠纷，异议人东大公司向法院提起诉讼：1、请求人民法院确认2007年6月22日东大公司与天权公司签订的《国有土地使用权转让协议书》和《东方大厦工程合作建设协议》有效，东方大厦一层的商业用房归异议人东大公司所有；2、判令天权公司按约定与异议人东大公司签订东方大厦一层的商品房买卖合同、办理约定的销售转让手续、承担办证费用和税费。异议人东大公司在诉讼中得知，徐州市中级人民法院因中建七局诉天权公司建设工程施工合同纠纷一案，查封了“东方大厦商办楼1号楼1-101室房产”。另外，2013年8月15日天权公司与异议人东大公司签订了“东方大厦商办楼1号楼1-101室房产”的商品房买卖合同，更能充分证实该房产的所有权人为异议人。根据以上事实，异议人东大公司为上述涉案房产的所有权人，请求法院解除对该房产的查封。
针对东大公司的异议，申请执行人中建七局答辩称：1、东大公司的异议不能成立。东大公司与天权公司是合作建房，存在着名为合作实为土地转让的关系，其之间的合同属于开发方的内部合同，对外不能对抗第三人，尤其不能对抗对该工程进行建设和施工而尚未取得工程款的中建七局。2、合作建设协议，虽然有内部房屋分配约定，但东大公司依据其内部约定对房屋不享有优先权，更不享有优于东大公司外部普通债权的优先权。中建七局申请查封在先，东大公司的权利并不优于中建七局依据建设工程合同所享有的优先债权。3、既然东大公司承认在2013年8月15日才与天权公司签订商品房买卖合同，已经清楚的表明该房屋一直是天权公司所有。而早在2010年4月27日法院就已经对该房屋进行查封，直到现在。天权公司在查封期间签订商品房买卖合同的行为不仅不应该受到保护，而且依据民诉法规定应该给予民事诉讼的制裁。4、根据最高人民法院民一庭关于联建房屋的参与人对于内部协议所分享的房屋不具有优先权的指导精神，东大公司依据其与天权公司之间的联建协议和2013年8月15日的商品房买卖合同，不能对抗中建七局基于建设施工行为所主张的债权及所提出的执行。东大公司的异议不能成立，请求依法驳回其异议，以保护工程施工人的合法权益。
为支持其异议，异议人东大公司提交的证据为：1、2007年6月22日东大公司和天权公司签订的《国有土地使用权转让协议书》和《东方大厦工程合作建设协议》。2、江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第188-1号民事判决书、（2013）苏民终字第188-2号民事裁定书。东大公司认为，以上二组证据，证实在徐州市中级人民法院于2010年4月27日首次查封涉案房屋前的2007年6月22日，异议人东大公司与天权公司已经通过协议的方式明确了涉案房屋的权利人是异议人东大公司。3、2013年8月15日天权公司与东大公司签订的关于转让东方大厦商办楼一、四、五层相关房屋（101、401、501、502、503）的三份《商品房买卖合同》。异议人东大公司认为，三份《商品房买卖合同》进一步印证了涉案房屋的权利人是异议人东大公司。
对于异议人东大公司提交的证据，申请执行人中建七局质证认为，两份协议书和两份判决书，回答了东大公司对涉案房屋享有的究竟是基于合同所拥有的债权还是物权的问题；两份判决虽然确定了协议的效力，但确认的是合同债权，而不是涉案房屋的物权。不能对抗天权公司的其他相对人。对于三份《商品房买卖合同》，对其真实性不持异议。但认为，该三份合同恰恰证明涉案房屋不是东大公司的，如果涉案房屋的物权已经属于东大公司，为什么还要于2013年8月15日再写一个买卖协议。
对东大公司的异议，申请执行人中建七局未提交证据；被执行人天权公司未提交证据、亦未递交答辩意见。
因申请执行人中建七局对异议人东大公司提交证据的真实性无异议，本院予以确认。
经审查查明，2007年9月，丰县龙腾置业有限公司（天权公司2011年5月前的名称）在丰县中阳大道东段路北（新国土局西侧）开发建设东方大厦工程，中建七局中标该工程。2010年4月6日中建七局起诉，要求丰县龙腾置业有限公司支付工程款。在案件审理中，本院于2010年4月27日，查封丰县龙腾置业有限公司名下位于丰县中阳大道北国土局西“东方大厦商办楼1号楼1-101室的房产（不含2009年已经出售给江苏银行的1281.27平方米）”。经审理，本院于2011年12月20日作出（2010）徐民初字第17号民事判决：丰县龙腾置业有限公司支付中建七局工程款4174033.66元、返还税金600214.02元。一审判决作出后，天权公司提出上诉，江苏省高级人民法院于2012年12月19日作出（2012）苏民终字第0117号民事判决，驳回上诉、维持原判。因天权公司未自动按生效判决履行义务，中建七局申请执行。在二审期间，东大公司于2012年5月16日，以本院于2010年4月27日查封的“东方大厦商办楼1号楼1-101室的房产”为其所有为由提出书面异议。在执行中，本院于2014年4月10日对“东方大厦商办楼1号楼1-101室房产”进行了续封；对异议人东大公司提出的书面异议进行执行异议审查。
另查明，天权公司持有“丰国用（2007）第9305号”土地权属证书及“丰房售许字（2008）第15号”商品房预售许可证，以此作为其开发建设东方大厦工程项目及进行东方大厦商品房预售及销售的法律文件；2013年8月15日，天权公司与东大公司签订买卖“东方大厦商办楼1号楼1-101室房产”的《商品房买卖合同》一份。
以上事实有民事裁定书、民事判决书、当事人陈述、异议人提交的商品房买卖合同等证据予以证实，本院予以确认。
本案争议的焦点为：异议人东大公司对“东方大厦商办楼1号楼1-101室房产”是否享有排除执行的权利。
本院认为，1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条等，对案外人就不动产执行标的提出异议，人民法院应如何审查判断作出明确规定。依据该《规定》第二十四条，人民法院应当审查案外人是否系权利人、其权利的合法性与真实性、其权利能否排除执行。依据该《规定》第二十五条，对已登记的不动产，人民法院按照不动产登记簿判断案外人是否是权利人；对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，人民法院按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断案外人是否是权利人。本案中，从相关证据看，没有权属登记簿或建设工程规划许可、施工许可等法律文件记载“东方大厦商办楼1号楼1-101室房产”的权利人为异议人东大公司。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，天权公司与东大公司于2013年8月15日签订买卖“东方大厦商办楼1号楼1-101室房产”的《商品房买卖合同》，其形成于本院2010年4月27日对该房产查封之后，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。综上，异议人东大公司提交的证据，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条等规定的权利人、买受人提出异议成立的条件。其异议主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人（案外人）徐州东大房地产开发有限公司提出的异议。
如不服本裁定，案外人、当事人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审判长 张 锐
审判员 孙 燕
审判员 陈玉浩二0一五年十月二十三日
书记员 孙 熠