北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第27442号
原告华润超级市场有限公司，住所地北京市通州区物流基地融商6路1号楼201室。
法定代表人郑帆，总经理。
委托代理人尚宗跃，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托代理人宋秀娟，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告北京广超技术发展有限公司，住所地北京市石景山区石景山路甲18号院2号楼11层1206室。
法定代表人李明秀，经理。
委托代理人曹慧敏，北京市浩东律师事务所律师。
委托代理人柴世发，男，1973年5月19日出生，该公司职员。
原告华润超级市场有限公司（以下简称华润公司）与被告北京广超技术发展有限公司（以下简称广超公司）房屋租赁合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华润公司委托代理人尚宗跃、被告广超公司委托代理人曹慧敏、柴世发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润公司诉称：原被告于2013年9月签订租赁合同，约定被告承租建设丰台区草桥东路原华润万家超市草桥店二层房屋，建筑面积2229平方米，月租金149157元，3个月为一个缴费周期，被告应于每个交租期前15日向原告交付租金。现被告拖欠原告2015年3月1日至2015年6月30日租金522049.50元；2013年度、2014年度采暖费169404元；2014年度、2015年度制冷费193924元，以上合计885377.5元。按照合同约定，被告延期支付租金、水电费、采暖费等费用的，原告有权要求被告每日按月租金的2%支付滞纳金（违约金）。上述费用被告经多次催促至今未付，并占用涉诉房屋至今。2015年6月底，被告作出承诺，若未完成承诺事项，合同自动解除。后原告向被告发送解除合同通知，被告未提出异议，至此合同已解除。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付2015年3月16日至2015年6月30日期间的租金522049.5元及违约金156614.85元；2、被告支付原告2015年7月1日至2015年10月31日的场地占用费596628元；3、被告支付2013-2014年度采暖费84702元及违约金25410.6元；4、被告支付2014-2015年度采暖费84702元及违约金25410.6元；5、被告支付2014年度制冷费96962元及违约金29088.6元；6、被告支付2015年度制冷费96962元及违约金29088.6元；7、被告承担本案诉讼费用。
被告广超公司辩称：不同意原告诉讼请求，双方合同未解除，仍在继续履行过程中。被告承租涉诉房屋后，将房屋分租给五家商户进行商业经营，经营过程中，因次承租人由于环境测评未被通过，所以拒绝向被告交纳房屋租金，导致被告无法及时向原告交纳租金，故我方欠付的租金的根本原因是由原告引起的，并非故意拖欠。其次，原告要求场地占用费无法律及事实依据。双方合同未解除，不存场地占用费一说。再次，我方不同意支付2013、2014年度采暖费、2014、2015年度制冷费。被告将房屋分租给几家商户，协议约定由分租的商户自行承担采暖费、制冷费，由于采暖、制冷设备形同虚设，次承租人不得已自行投入大量费用改造，并就该问题多次向原告反应一直未予解决，后次承租人拒绝向我方交纳采暖费及制冷费，致我方无法向原告交纳上述费用。该结果系原告导致。不应由我方承担。
经审理查明：2013年9月，华润公司（甲方）与广超公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将其位于草桥店二层的建筑面积为2229平米房的场地出租给乙方使用（合同中将租赁面积的场地平面图以合同附件的形式予以约定），租期自2013年9月15日至2018年7月19日，自2013年9月15日起计收租金，其中2014年1月1日自2014年4月15日为装修免租期。
合同第一条第2款约定：“乙方承租上述区域的用途为乙方合法经营除本建筑物内冲突的及餐饮以外的经营项目。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关审核批准前，不擅自改变该房屋的用途，否则视为违约，甲方有权要求乙方支付违约金并终止本合同。”
合同第三条约定：“1.承租期内租金标准为：2014年1月1日起至2018年7月19日；月租金人民币149157元，以每月实际自然天数为准。2.缴租期：3个月为一个周期。乙方首付租金应在2013年12月1日前交付，以后乙方应于每个缴租期前15日向甲方交付租金（遇法定节假日则顺延），甲方应在收到当期租金15日内向乙方提供合法票据。……4.承租期内，甲方向乙方提供A/B（A、集中采暖；B、集中制冷），乙方于采暖日或制冷期开始日前15日（如计租之日已在供暖或制冷期，则自计租日起算），向甲方交纳当期采暖费人民币84702元，当期制冷费人民币96962元（采暖期为每年11月15日起至次年3月14日，制冷期为每年5月15日至9月14日，收费按照为每个采暖或制冷期物业收费标准/平方米*承租区域建筑面积。如遇有关收费标准发生变化，双方将按照有关规定对收费标准进行调整。）……6.在签订本合同时，乙方应向甲方交纳合同保证金298314元人民币（退还时只退保证金本金，不退利息）。保证金用途为：1）甲方有权在保证金中扣除乙方未能按时支付的房屋租金、清洁费、水电费、采暖费及制冷费；2）甲方有权在保证金中扣除乙方损害承租的经营场地、设备及附属设施给甲方造成的损失；3）甲方有权在保证金中扣除乙方因违反本合同而应支付给甲方的违约金、补偿金和赔偿金；4）甲方从保证金中扣除有关款项后，乙方应当在接到通知一周内及时补足保证金，否则视同乙方违约，甲方有权解除合同，并有权扣留合同保证金。”
合同第六条约定：“1、自本合同生效日起至合同期满，任何一方原因导致本合同未能履行或单方面解除本合同的，违约方应按合同的约定向守约方承担违约责任；如甲方违约的，除返还合同保证金；乙方违约的，无权要求返还合同保证金，同时需向甲方支付三个月的租金以补偿甲方租金收益损失。2、乙方延期支付租金、水电费、采暖费等任何费用，除应补交欠缴费用外，甲方有权要求乙方每日按月租金的2%支付滞纳金。乙方延期付款达15日的，甲方有权单方面解除本合同，收回乙方承租区域的使用权，甲方可另行出租上述区域，该区域上的乙方财产视同为乙方遗留物，乙方同意归属甲方所有。同时，乙方同意将保证金抵偿乙方应缴费用和支付的违约金，如乙方交付的保证金不足以抵偿应缴费用、违约金时甲方有权向乙方追偿。”
合同第八条第2款约定：“乙方投资的设备产权属乙方所有，租赁期内根据实际需要，在征得甲方书面同意后，乙方可对设备进行维修、更换。租赁期满，乙方可收回其出资购置的设备，但固定装修设施的所有权无偿归甲方。如乙方单方面解除本合同，该设备归甲方所有。”第6款约定：“无论乙方因为什么原因搬离该租赁场地，均不得要求甲方偿还其所付出的任何必要费用（包括购买内装修、附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求甲方支付搬迁费、腾退费等。”
另查，2015年5月20日，华润公司向广超公司寄送租金催缴函，催交2015年3月16日至2015年5月31日的租金372892.5元，2013至2014年度采暖费84702元及2014至2015年度采暖费84702元，2014年度制冷费96962元及2015年度的制冷费96962元，另表示“根据双方的合同约定贵司在签署本合同的同时，需向甲方交纳租赁保证金298314元，应于签署合同时全额一次性缴清，但贵方至今一直未缴纳”，通知广超公司于2015年5月22日12:00前将上述拖欠费用一次性全部缴纳完毕。庭审中，广超公司表示收到上述催缴通知。
再查，合同履行过程中，双方签订租赁合同补充协议，“就甲乙双方于2013年9月15日签订生效的关于‘北京市丰台区草桥东路草桥店（草桥欣园一区五号楼）二层租赁合同’”达成补充协议，约定：“一、经营项目：乙方根据实际经营情况在不违反法律、行政法规及相关国家规定的前提下，自主决定经营范围。二、租赁期内，未经甲方书面通知乙方有权根据经营需要自行转租或分租所承租的区域。但租赁场地的经营活动必须符合相关法律法规规定。……。四、本协议双方签订即生效，效力追溯至房屋租赁合同有效期内。”关于补充协议签订的具体时间，庭审中，广超公司称为2015年6月20日以后，华润公司称不清楚何时签订。
庭审中，华润公司提交广超公司向其出具的承诺函一份，根据《承诺函》记载：“我司承租贵司华润万家草桥店场地经营商业类项目，由于我司经营需要需与贵司签订补充协议对原租赁合同条款做同意转租及增加餐饮经营变更，我司郑重承诺如下：上述补充协议如在2015年6月19日双方盖章生效，我司应在2015年6月28日前付清我司拖欠贵司2015年3月16日至2015年7月31日租金，否则，我司自动节约，并承担全部违约责任。”广超公司对上述承诺函真实性不持异议，但表示该函件系为与原告签订补充协议时应原告要求出具，上述关于付清租金之记载并非其真实意愿。
再查，2015年7月10日，华润公司向被告寄送解除合同通知书，根据上述通知书记载，因广超公司出现“长期拖欠我司租金、供暖及制冷费用累计已达885377.5元”之严重违约行为，“按照贵司2015年6月19日出具的承诺函中所示，贵司应于2015年6月28日前付清拖欠我司租金，否则，贵司自动解约，并承担全部违约责任。由于贵司至今未履行承诺内容缴纳上述款项，按此承诺函中约定，贵我双方租赁合同关系解除”，并要求被告于2015年7月13日清空场地。庭审中，华润公司表示上述通知寄出后被退回。广超公司于第一次庭审中表示收到上述通知，第二次庭审时予以否认，后表示原告在现场张贴后，其商户看到后告知的。
2015年10月28日，华润公司（甲方）与案外人北京广发高科电器有限公司（以下简称广发高科公司，乙方）签订合作协议，约定乙方在甲方草桥东路欣园1区5号楼二层门店开展促销活动，活动主题为餐饮、教育、办公，活动日期自2015年11月1日至2015年12月31日，租金每月
149157元，押金149157元。后，双方就上述面积签订租赁合同，用途为经营除本建筑物内冲突的商品或服务，租期自2016年1月1日至2018年7月19日，租金每月149157元，供暖费每季度100305元，制冷费每季度102534元。2015年12月14日，双方就上述租赁合同签订补充协议，约定：“一、经营项目：乙方根据实际经营情况在不违反法律、行政法规及相关国家规定的前提下，自主决定经营范围。二、租赁期内，未经甲方书面通知乙方有权根据经营需要自行转租或分租所承租的区域。但租赁场地的经营活动必须符合相关法律法规规定。……。四、本下一双方签订即生效，效力追溯至房屋租赁合同有效期内。”
庭审中，华润公司提交涉诉房屋建设工程规划许可证及房屋租赁合同、补充协议，证明涉诉房屋及租赁合同的合法性。
庭审中，广超公司提交装修合同书、工程施工合同及排烟工程安装合同，证明其对租赁物进行装修及改造；提供房屋租赁合同证明其已将自原告处承租的涉诉房屋全部转租；提供次承租人出具的情况说明及现场照片证明因供暖不达标导致次承租人自行投入资金予以改造，并因此拒绝向其交纳采暖及制冷费。华润公司对上述证据均不予认可。另，广超公司表示华润公司曾向其保证肯定能通过环境测评，后因房屋位置的原因环境测评一直没有通过，对此原告应承担责任，原告表示没有承诺能通过环境测评，其也没有义务保证能通过环境测评。
上述事实，有租赁合同、租赁合同补充协议、承诺书、催缴租金通知书、解除合同通知书、合作协议及补充协议、建设工程规划许可证、房屋租赁合同及补充协议、装修合同书、工程施工合同及排烟工程安装合同、情况说明、现场照片等证据材料及当事人陈述在案佐证。
本院认为：原被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行，不得擅自变更或解除合同。根据庭审查明事实，被告广超公司未按照合同约定向原告交纳房屋租金及制冷费、供暖费。广超公司称因次承租人未向其交纳上述费用致其无法向原告交纳之抗辩意见，于法无据，本院不予采信。另，广超公司称取暖及制冷温度不达标，并未提供充分证据予以证明，华润公司亦对此不予认可，故对广超公司上述抗辩意见，本院不予采信，对华润公司要求支付取暖费及制冷费之诉讼请求，本院予以支持。
至于被告欲将涉诉房屋用于经营餐饮但未通过环境测评一节，本院认为，环境测评系相关部门为预测评价拟建的项目对周围环境可能产生的影响而从环境卫生学的角度按照一定的评价标准和方法对一定区域范围内的环境质量进行客观的调查分析、评价和预测，就本案而言，与涉诉房屋实际用途而非房屋本身有关，根据双方约定，房屋用途即经营范围由广超公司自主决定，通过环境测评并非出租方之法定或约定义务，广超公司称华润公司曾保证能够通过环境测评之主张，并未提供相关证据证明，本院不予采信。在此基础上，华润公司主张其支付租金之主张，本院亦予以支持。
关于合同解除，本院认为，广超公司承诺函中的承诺经华润公司认可，视为双方就合同解除条件达成合意，条件成立，合同自动解除。庭审证据显示补充协议已盖章生效，但广超公司至今未支付拖欠租金，根据承诺函所述，合同自动解除，并由广超公司承担全部违约责任，现广超公司抗辩称补充协议盖章时间在2015年6月20日之后，并未提供相关证据予以证明，本院对此不予采信。综上，合同已于2015年6月28日解除。合同解除后，广超公司继续占有涉诉房屋，应向华润公司支付房屋使用费。现华润公司主张房屋已收回并提交房屋租赁合同予以佐证，据此主张房屋使用费至2015年10月31日，本院对此不持异议。
关于违约金一项，广超公司违反合同约定延迟支付租金等各项费用，华润公司依据合同约定要求其支付违约金之主张，于法有据，应于支持。广超公司主张违约金过高要求，现本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定。
关于广超公司所称其存在装修损失，本院认为，合同解除系因被告原因造成，且该抗辩意见与合同第七条第6款约定不符，故对其该项意见，本院不予考虑。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第四十五条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、判决如下：
一、北京广超技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内向华润超级市场有限公司支付租金五十二万二千零四十九元五角；
二、北京广超技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内向华润超级市场有限公司支付场地占用费五十九万六千六百二十八元；
三、北京广超技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内向华润超级市场有限公司支付采暖费十六万九千四百零四元；
四、北京广超技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内向华润超级市场有限公司支付制冷费十九万三千九百二十四元；
五、北京广超技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内向华润超级市场有限公司支付违约金十万元；
六、驳回华润超级市场有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20529元，由华润超级市场有限公司负担元1946（已交纳），由北京广超技术发展有限公司负担18583元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 张 萌
审判员 董 会
审判员 万 星
二〇一六年七月三十日
书记员 胡欣蕾