重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第01532号
上诉人（原审被告）段仁素（北碚区澄江镇欣椿橡胶厂业主），女，汉族，农民，1969年2月18日出生，个体工商户。
委托代理人程睿，重庆康渝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆光杰花木有限公司。
法定代表人甘杰，该公司经理。
委托代理人向崇富，重庆北碚城区法律服务所法律工作者。
委托代理人甘伟光（系甘杰之父），男，汉族，农民，1954年3月20日出生。
上诉人段仁素与被上诉人重庆光杰花木有限公司（以下简称光杰花木公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2013年12月13日作出（2013）碚法民初字第03875号民事判决。段仁素不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月10日对本案进行了审理。段仁素及其委托代理人程睿，光杰花木公司的委托代理人向崇富、甘伟光参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明，北碚区澄江镇欣椿橡胶厂（以下简称欣椿橡胶厂）系个体工商户，其业主为段仁素。2013年4月21日，光杰花木公司（甲方）与欣椿橡胶厂（乙方）签订了《租房协议》，约定甲方将位于重庆市北碚区澄江镇XX村河坝组花木公司围墙内、建筑面积3300平方米左右建筑物及非建筑物出租给乙方使用。2013年5月3日，光杰花木公司（甲方）与欣椿橡胶厂（乙方）再次签订了《租房协议》，协议第一条约定：甲方将位于重庆市北碚区澄江镇XX村河坝组花木公司围墙内、建筑面积3300平方米建筑物及非建筑物出租给乙方使用。第二条约定：乙方每年付给甲方租金3.3万元（实付3.27万元，租金二十年不变），在当年5月30日前付清。房屋租金为3万元，村民土地租用费0.27万元。第三条约定：租用时间为2013年5月1日起至2033年4月30日止。第六条第4款约定：甲方负责厂区内电力接通。第八条约定：甲、乙双方履行合同期间，违反合同，付给对方违约金（租金的2倍），合同继续履行。
段仁素于2013年4月21日支付光杰花木公司租金12700元，光杰花木公司于2013年4月底将房屋交付段仁素使用。2013年6月9日，段仁素（欣椿橡胶厂业主）向光杰花木公司发出《合同解除声明》，内容为：“关于2013年5月1日北碚区澄江镇欣椿橡胶厂与重庆市光杰花木有限公司鉴定租用厂房一事于2013年6月8日双方协商一致达成解除此协议，此后重庆市光杰有限公司有权出租给第三方，欣椿橡胶厂也不再有违约一事之说。”
另查明，1989年11月18日，重庆市北碚区澄江镇企业公司作出《关于同意重庆市北碚弹性纤维板厂继续开办的批复》【澄企字（1989）44号】，内容为：“北碚区工商行政管理局：根据碚工商（89）企字第5号文件要求，经审查我镇企业重庆市北碚弹性纤维板厂，符合继续开办条件，经研究同意继续开办。2002年5月9日，重庆市北碚区澄江镇XX村民委员会（以下简称澄江镇XX村委会）出具《关于重庆市北碚弹性纤维板厂企业性质的证明》，该证明载明：“重庆市北碚弹性纤维板厂，于一九八五年开办，一九八九年十一月重新登记注册。在当时的历史条件下，该厂经济性质登记注册为澄江镇XX村村级集体企业，实际上该厂的全部投资都是甘伟光个人出资，属于甘伟光私营企业，企业的全部生产经营活动和债权债务，都是由甘伟光个人负责。一九九四年该企业歇业，一九九九年被北碚区工商局注销登记，企业所遗留下来的债权债务全部由甘伟光个人负责处理，与集体无关。”2002年5月13日，重庆市北碚区澄江镇人民政府在该证明上盖章并批注“该企业性质为私营企业”。2002年5月17日，重庆市北碚区乡镇企业管理局在该证明上盖章并批注“该企业性质名为挂靠集体实为私营企业”。
2013年5月8日，澄江镇XX村委会出具《证明》，内容为：“兹证明重庆光杰花木有限公司于2011年5月在我北碚区澄江镇XX村河坝组地址注册。该场地面积约3341平方。是1985年甘伟光在此开办的重庆市北碚弹性纤维板厂旧址，因该企业1999年未年检停办，甘伟光又于2006年在此场地上开办了养猪场，该养猪场因环保要求于2010年12月停办，重庆光杰花木有限公司是甘杰独资的经营企业。甘伟光是甘杰的父亲，故继续承接了河坝组3341平方的场地继续使用。该土地是本村村民甘伟光租用的本村集体土地，土地承包人为本村村民杨成、王天碧、董因珍等人，农村土地第二轮承包时，承包人仍然为等人，该地块为经营者租用的合法用地。”
庭审中，光杰花木公司申请的证人蔡某当庭陈述：其曾为北碚区澄江镇XX村村长，因树木将涉案房屋的电线遮挡，为达到安全用电标准，原告就委托蔡某负责涉案房屋的电路改造工程，包括购买材料、找工人施工、进行赔偿、与供电局联系等事宜。在段仁素施工期间，电是接通了的。
光杰花木公司申请的证人张某当庭陈述：其为北碚区澄江镇XX村1组村民，张某于2013年6月7日前三天代段仁素工人对涉案房屋进行照看，段仁素支付了150元的费用。2013年6月7日，段仁素将涉案房屋钥匙交给张某，要求张某为其照看涉案房屋。
段仁素申请的证人曹某当庭陈述：段仁素于2013年4月30日请曹某修建涉案房屋，一直做到2013年6月初，在修建房屋过程中，甘杰提出如段仁素对房屋内的花木有损害，要对损失进行赔偿。
一审审理过程中，光杰花木公司认可于2013年9月6日张某将涉案房屋交付光杰花木公司，现光杰花木公司实际占有该房。光杰花木公司的法定代表人甘杰之父甘伟光庭审中陈述已授权光杰花木公司使用该房屋。双方均认可房屋租金每年为32700元，其中含村民土地租用费2700元。
光杰花木公司在一审中诉称，2013年3月，段仁素多次到光杰花木公司处进行实地考查后要求其将自有的厂房、土地租给段仁素办厂所用。2013年5月3日，双方正式签订了《租房协议》，协议签订后段仁素只付了租金12700元，就派人员进场并按自己办厂需求把光杰花木公司原有厂房全部拆除，购进了部分建筑材料，开始修建厂房。2013年6月9日，段仁素突然向光杰花木公司提出声明，要求解除协议，光杰花木公司当即告知段仁素解除协议的前提须完清租金和垫资，并支付违约金，但段仁素对此不闻不问。光杰花木公司认为双方的租赁合同于2013年6月9日未解除。因段仁素出具的解除协议的声明明确表示其不愿继续履行合同且段仁素拖欠租金，经光杰花木公司多次催收未果，段仁素违约，故光杰花木公司要求解除与段仁素的合同，并按合同承担违约金。另，光杰花木公司为段仁素拉线路垫付的材料费、人工工资、赔偿费共计14670元。为维护光杰花木公司合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特起诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《租房协议》；2、段仁素支付光杰花木公司违约金65400元（32700元×2）；3、段仁素支付光杰花木公司垫付的费用共计14670元；4、段仁素支付光杰花木公司修复厂房费用损失60000元；5、诉讼费由段仁素承担。
段仁素（北碚区澄江镇欣椿橡胶厂业主）在一审中辩称，一、诉状上双方主体不适格。光杰花木公司名称全称为“重庆光杰花木有限公司”，但起诉名称为“重庆市光杰花木有限公司”，实际起诉名称比公章名称多一个“市”字。因诉状上的“北碚区澄江镇欣椿橡胶厂”系个体工商户，根据相关规定，在民事诉讼中应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，故诉状上所列“北碚区澄江镇欣椿橡胶厂”不是适格被告，诉状上原、被告主体均不适格。二、光杰花木公司所述事实不属实。1、双方签订合同时间为2013年4月21日，不是2013年5月3日。2、签订合同后段仁素支付了部分租金，并按协议约定购买建材、请工人对光杰花木公司原有的房屋进行改造，但双方未对房屋内光杰花木公司种植的花木树子的价格进行约定。协议约定由光杰花木公司负责对段仁素租赁房屋内的厂区电力进行接通，但经多次催告，光杰花木公司对厂区内电力接通问题未作出合理的答复。因光杰花木公司不履行合同义务，导致合同目的无法实现，故当事人向光杰花木公司提出解除合同，且双方于2013年6月8日协议一致解除合同。后当事人于2013年6月9日向光杰花木公司发出声明，向光杰花木公司要求退还已缴纳的房屋租赁费、维修改造光杰花木公司原有房屋花费的人工费、材料费等其他费用。但光杰花木公司现滥用诉权，先向法院提起诉讼，根据法律规定，段仁素解除合同的通知到达光杰花木公司时，房屋租赁协议已解除。故房屋租赁协议于2013年6月8日已解除。故对于光杰花木公司请求完清租金、垫资、支付违约金均是没有法律、事实依据的。另，光杰花木公司对涉案房屋及所在土地无处分权，故租房协议无效，但最终效力由法院认定。综上，请求法院驳回光杰花木公司的诉讼请求。
一审法院认为，涉案房屋位于北碚区澄江镇XX村河坝组，建筑面积约3341平方米，系光杰花木公司的法定代表人甘杰之父甘伟光于1985年开办重庆市北碚弹性纤维板厂时修建的，重庆市北碚弹性纤维板厂实为甘伟光个人出资挂靠集体的私营企业，其开办是经过了重庆市北碚区澄江镇、北碚区工商行政管理局的同意，故一审法院认为即使涉案房屋没有产权证，但其作为重庆市北碚弹性纤维板的厂房，其修建是通过了相关部门的同意。另，因甘伟光与甘杰父子关系，甘伟光将房屋授权光杰花木公司使用，光杰花木公司将房屋出租给段仁素，由此双方订立的《租房协议》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。另，庭审中光杰花木公司举示了双方于2013年5月3日签订的《租房协议》，拟证明双方重新签订了一份协议，该协议是对2013年4月21日《租房协议》内容的补正和更改，应以新签订协议为准。段仁素对其真实性不认可，表示只签订了一次协议，只认可2013年4月21日的《租房协议》。因光杰花木公司举示的协议系原件，协议上面有段仁素及字号的签字及印章，且段仁素未在一审法院指定期限内提出是否鉴定的申请，故采信光杰花木公司举示的2013年5月3日的《租房协议》。根据本案的审理情况，争议焦点在于：1、光杰花木公司主张的要求解除《租房协议》问题；2、光杰花木公司主张要求段仁素支付垫付的费用共计14670元问题；3、光杰花木公司主张要求段仁素支付修复厂房费用损失60000元问题；4、光杰花木公司主张要求段仁素支付违约金65400元问题。现分析评判如下：
一、关于光杰花木公司主张的要求解除《租房协议》问题。
庭审中，段仁素举示了《合同解除声明》，拟证明于2013年6月9日向光杰花木公司发出声明且与光杰花木公司《租房协议》已于2013年6月8日协商解除，光杰花木公司则表示收到声明属实，但对于双方协商解除《租房协议》不认可，且表示声明正能反映出段仁素向光杰花木公司明确表示不再履行协议。根据声明的内容，不能反映出双方有协商解除协议的意思表示，故对于段仁素主张双方协议于2013年6月8日解除，不予支持。另外，声明中也反映了段仁素表示不再履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，光杰花木公司主张解除《租房协议》，予以支持。
二、关于光杰花木公司主张要求段仁素支付垫付的费用共计14670元问题。
庭审中，光杰花木公司举示了收据及货物或劳务销货清单，拟证明为段仁素拉线路垫付的材料费3710元；举示了电改工程工资表、电改损坏竹木赔偿表，拟证明为段仁素拉线路进行电改工程支出的人工工资7500元及因砍伐周围树木的赔偿费3500元。段仁素对收据的真实性表示无异议，但认为与本案无关，对举示的其他证据真实性表示有异议。一审法院认为，电改工程工资表、电改损坏竹木赔偿表上记载的相关人员均未到庭进行说明，故对电改工程工资表、电改损坏竹木赔偿表的真实性不予采信。对于收据及货物或劳务销货清单因系原件，对其真实性予以采信。结合庭审中光杰花木公司申请的证人蔡某陈述的事实，确认光杰花木公司为涉案房屋拉线路支付的材料费3710元。但根据蔡某的证言，光杰花木公司系因电线被树木遮挡了，为达安全用电标准才实施的电改，光杰花木公司现无证据证明对于实施电改而支出的材料费应由段仁素承担，故对于光杰花木公司要求段仁素支付垫付的材料费3710元，不予支持。而对于光杰花木公司要求段仁素支付垫付的人工工资及赔偿费，无事实及法律依据，亦不予支持。
三、关于光杰花木公司主张要求段仁素支付修复厂房费用损失60000元问题。
光杰花木公司现未对涉案房屋进行修复，因修复产生的费用并未产生，故对于光杰花木公司主张要求段仁素支付修复厂房费用损失60000元，不予支持。
四、关于光杰花木公司主张要求段仁素支付违约金65400元问题。
根据双方签订的协议第八条约定，违反合同的一方要按租金2倍支付对方违约金。对违约金标准双方陈述不一。光杰花木公司认为违约金应为年租金的2倍，段仁素认为违约金应为月租金的2倍。对此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，协议除了第八条提及租金外，仅有第二条提及租金，且第二条提及的是年租金，在第八条约定的租金性质不明确的情况下，结合第二条认定第八条约定的违约金是年租金的2倍。
本案中，因段仁素明确表示不再履行合同，构成预期违约，段仁素应承担支付光杰花木公司违约金的责任。现段仁素认为合同约定的违约金标准过高，要求调低违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情1年的租金即32700元作为调整后违约金标准。故段仁素应支付光杰花木公司违约金32700元。
综上，双方签订的《租房协议》解除，段仁素应支付光杰花木公司违约金32700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、重庆光杰花木有限公司与段仁素（北碚区澄江镇欣椿橡胶厂业主）签订的《租房协议》于本判决生效之日解除。二、段仁素（北碚区澄江镇欣椿橡胶厂业主）于本判决生效之日起十日内支付重庆光杰花木有限公司违约金32700元。三、驳回重庆光杰花木有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1551元及财产保全费1020元共计2571元，由重庆光杰花木有限公司负担1980元，段仁素（北碚区澄江镇欣椿橡胶厂业主）负担591元。
宣判后，段仁素不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。主要事实和理由：1、被上诉人起诉的原被告主体错误，不是适格主体；2、双方签订的合同是无效合同，一审认定为有效是错误的；3、上诉人并未违约，被上诉人未按照合同约定给上诉人拉通专电才是违约，上诉人不应承担违约责任。
光杰花木公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审认定的相同。
本院认为，双方争议焦点即：1、本案双方是否适格主体；2、双方签订的合同是否有效；3、上诉人是否违约，应否承担违约责任。
根据各方当事人的陈述，再结合本案的证据，本院对本案争议的焦点问题评判如下：
1、关于本案双方是否适格主体的问题。上诉人称光杰花木公司一审起诉状上原被告双方名称都是错误的，诉状上原、被告主体均不适格。被上诉人一审起诉时提交的《民事起诉状》原告为“重庆市光杰花木有限公司”，具状人处有公司盖章，公司名称为“重庆光杰花木有限公司”，其提交的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》上名称均为“重庆光杰花木有限公司”，据此认定被上诉人作为原告主体适格并无不当。且被上诉人于2013年6月20日在一审规定的举证期限之前向一审法院提交了《变更诉讼主体申请书》，请求变更被告为段仁素，符合相关法律规定，上诉人该上诉理由不能成立。
2、关于双方签订的合同是否有效的问题。上诉人称被上诉人对出租的土地不享有出租权，且上诉人租用土地是用于开办工厂，改变了农用地的用途，合同应属无效。本案讼争房屋位于北碚区澄江镇XX村河坝组，建筑面积约3341平方米，系光杰花木公司的法定代表人甘杰之父甘伟光于1985年开办重庆市北碚弹性纤维板厂时修建的，重庆市北碚弹性纤维板厂实为甘伟光个人出资挂靠集体的私营企业，其开办是经过了重庆市北碚区澄江镇、北碚区工商行政管理局的同意，即使讼争房屋没有产权证，但其作为重庆市北碚弹性纤维板的厂房，其修建是通过了相关部门同意的。另，因甘伟光与甘杰父子关系，甘伟光将房屋授权光杰花木公司使用，光杰花木公司将房屋出租给段仁素，由此双方订立的《租房协议》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
3、关于上诉人是否违约，应否承担违约责任的问题。本院于2014年3月19日走访重庆市北碚区高滩水力发电有限公司，对该公司法定代表人谭传锡进行询问，谭传锡称必须由实际用电方提交用电申请、营业执照、组织机构代码证和生产许可证等证件，并与供电方签订供用电协议，才可开通专电。据此，上诉人称被上诉人未按照合同约定给上诉人拉通专电应属违约的理由不能成立，上诉人明确表示不再履行合同，构成预期违约，应承担违约责任。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1182元，由段仁素承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 张晋鹏
二〇一四年四月十五日
书 记 员 白耀妮