淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第1658号
原告淮安市城市资产经营有限公司，住淮安市淮海北路31号书城大厦18楼，注册号3208000000003447。
法定代表人汤正明，职务董事长。
委托代理人朱桂前，江苏群汇律师事务所律师。
委托代理人徐正昆，江苏群汇律师事务所律师。
被告周红。
委托代理人石广，江苏道文律师事务所律师。
委托代理人张秀红，江苏道文律师事务所律师。
被告徐闯。
委托代理人楼向阳，江苏法鼎律师事务所律师。
第三人曙光控股集团有限公司，住温岭市太平街道三星大道二建大厦，注册号331081100054921。
法定代表人江夫友，职务董事长。
委托代理人石广，江苏道文律师事务所律师。
委托代理人张秀红，江苏道文律师事务所律师。
原告淮安市城市资产经营有限公司（以下简称：“城市资产公司”）与被告周红、徐闯、第三人曙光控股集团有限公司（以下简称：“曙光控股”）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月24日、8月30日两次公开开庭进行了审理。原告城市资产公司法定代表人汤正明的委托代理人徐正昆，被告周红的委托代理人石广、张秀红、被告徐闯及其委托代理人楼向阳，第三人曙光公司法定代表人江夫友的委托代理人石广、张秀红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告城市资产公司诉称：淮安市现代有轨电车一期工程作为淮安市近期重点项目，该项目涉及位于大运河广场西北角的二层房屋及公厕一座（简称：“西公建”）的征收，原告拥有上述房产的所有权，曾与淮安市曙光房地产开发有限公司（以下简称：“曙光房地产”）签订《大运河文化广场经营管理协议》，将广场地上设施的经营管理权交给其使用40年（2002年9月20日至2042年9月19日）。2011年8月2日，淮安市曙光房地产开发有限公司经淮安工商行政管理局核准注销，依据《大运河文化广场经营管理协议》第三条第（二）项2的约定，原告自该公司注销之日无条件收回广场的经营管理权。被告周红未经原告许可擅自与被告徐闯签订房屋租赁合同，用于经营清河区波比玛索酒吧，侵害了原告合法权益，系无效行为。市有轨电车项目建设迫在眉睫，为不妨碍项目的顺利进行，依据相关法律法规的规定，原告具状诉至贵院，请求判令：1、确认被告周红与徐闯于2013年6月6日签订的租赁合同无效；2、被告徐闯立即迁出房屋。
被告周红辩称：本案只有在确认大运河广场经营管理权后，才能审理租赁合同效力问题，故本案案由应为侵权纠纷，而不是租赁纠纷；第二，大运河广场经营管理权应仍为淮安市曙光房地产开发有限公司股东之一的曙光控股所有，被告周红已经取得权利人曙光房地产及曙光控股的授权及追认，代为签订的租赁合同应属合法有效，应驳回原告的诉讼请求；第三，大运河广场权属的确定与曙光控股存在法律上的利害关系，也有利于查清案情，故被告周红申请追加曙光控股以曙光房地产的股东身份作为本案的第三人参加诉讼。
被告徐闯辩称：第一，本案案由确定为房屋租赁合同纠纷存在错误，被告徐闯从未与原告签订过房屋租赁协议，原告是与曙光房地产签订了经营管理协议，徐闯仅是与代表曙光房地产的周红签订了房屋租赁协议，根据合同相对性原则，原告无权要求确认徐闯与周红签订的房屋租赁协议无效，如原告基于其与曙光房地产签订的经营管理协议认为该公司存在违约，只能向其主张；第二，原告将周红列为被告系错误，周红行使的是代表曙光控股的职务行为，相关的法律职能和后果应该由该公司承担，徐闯所缴纳的租金也是汇至曙光控股账户；第三，原告认为曙光房地产经工商部门登记撤销，依据经营管理协议相关条款可以收回经营管理权是错误的。一方面与本案无关，另一方面根据经营管理协议第三条第二项的约定以及合同法第九十三条的规定，如合同约定的解除条件成就，当经过法定的解除条件以通知对方生效，并且合同解除条件成就后是否必然解除合同是原告的选择权，原告在此前无任何解除合同的意思表示及行为，曙光控股也实际上一直履行着大运河广场的管理职责，原告从未提出异议，并且根据省高院关于审理合同法有关问题的指导意见（一）第二十六条，即便约定的合同解除条件成就，而一方不行使合同解除权，继续履行合同的视为放弃合同解除权，故原告无权要求解除与曙光控股的协议。特别重复原告与曙光控股的纷争与本案没有关联。
第三人曙光控股辩称：同被告周红的第二点答辩意见。
经审理查明：本案所涉位于淮安市大运河西北角，二层房屋及公厕一座的实际所有人系原告城市资产公司。2002年9月，原告城市资产公司（甲方）与淮安市曙光房地产开发有限公司（乙方）订立大运河文化广场经营管理协议书一份，约定：大运河广场位于淮海花园南侧，西自交通路，东到承德路，南起漕运路，占地面积100亩；甲方负责该广场范围内的单位和市民的房屋拆迁和安置工作，拆迁安置费用由甲方承担；乙方负责广场的建设并承担3000万元的建设费用；广场建成后，甲方将广场地上设施的经营管理权交给乙方使用40年（自2002年9月20日至2042年9月19日）。广场的去也管理由乙方负责，并承担相应的管理费用；甲方拥有大运河文化广场一切资产的所有权；乙方负责广场所有地面设施的物业管理，在法律、法规允许的范围内自主经营，自负盈亏；乙方在经营管理期内，因经营不善导致企业破产、歇业、撤销等行为，甲方无条件收回广场的经营管理权。2010年5月5日，曙光房地产委托被告周红全权管理淮安市大运河广场东西两公建的房屋管理事宜，2010年12月20日，曙光房地产召开全体股东（曙光控股集团有限公司、周建国、钟韡）会议形成注销公司的一致决议，2011年1月7日，曙光房地产在扬子晚报发布公告，对公司债权债务进行清算，但未涉及大运河文化广场的经营管理权的处置，2011年8月2日，曙光房地产经淮安工商行政管理局办理了公司注销登记手续。
2013年6月6日，被告周红（甲方）与被告徐闯（乙方）签订西公建租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于淮安市大运河文化广场西公建，租赁期限自2013年8月1日起至2019年7月30日止，第一年租金为88万元，以后每年租金按照6%递增，租金由徐闯交给周红，周红再交给曙光控股。徐闯取得租赁房屋后进行装修装潢，用于经营波比玛索酒吧，该酒吧整体装潢项目经本院委托江苏华睿工程咨询有限公司进行司法鉴定，鉴定的工程造价结果为8262704.97元。
2013年6月19日，曙光控股（甲方）与淮安市顺达电气工程有限公司（乙方）签订配电工程承包协议，约定由乙方负责安装大运河文化广场250KVA美变一台，10KV高压分支箱一进二出一台，10KV电源接入点为A1301环网柜1302开关，高压电源由交通路A1301环网柜至浴室东南角200米全程顶管，工程造价共计289000元，由曙光控股支付。同年8月28日，原告城市资产公司向淮安市规划局提出关于进行大运河文化广场电力管线工程施工的申请，经审核后被准予施工，因该工程施工而发生的测绘费、电力负荷管理终端设备费、启动费、城市市政公用设施、园林绿化损坏赔偿等费用，均由曙光控股支付。庭审中，曙光控股称在曙光房地产进行公司债权债务清算时，遗漏了大运河文化广场管理权，曙光控股作为曙光房地产的股东应获取该权益，并有权继续委托被告周红对大运河东西公建的房屋经营管理权进行管理，包括代为签订租赁合同，代为收取租金等事宜。
另查明，2014年4月3日，淮安市清河区人民政府为了建设现代有轨电车一期工程项目作出了河房征字（2014）002号房屋征收决定，征收范围为大运河文化广场北侧、交通路东侧，徐闯经营的波比玛索酒吧位于征收范围内。2014年6月27日，原告（被征收人）作为乙方与作为甲方的淮安市清河区住房和城乡建设局（征收部门）、作为丙方的淮安市清河区房屋征收办公室（征收实施单位）签订淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书一份，约定甲方经批准征收乙方位于大运河文化广场西北角的房屋（西公建），因该处房屋目前由被告徐闯实际占用用于波比玛索酒吧经营，房屋征收过程中，各方经协商未能达成一致意见，故原告将两被告诉至本院，要求确认两被告所签订的租赁合同无效，并返还租赁房屋。
又查明，本案诉争的西公建房屋系位于淮安市大运河文化广场西北角的二层房屋，至本案法庭辩论终结前，原告城市资产公司未能提供证据证明其建造西公建房屋时取得了建设工程规划许可证。
以上事实，有协议书、委托书、注销登记通知书、租赁合同、房屋征收补偿安置协议书、情况说明等证据及双方当事人陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。
由于原、被告各持诉辩称意见，致本案调解不成。
本院认为，我国现行法律对合同以外的第三人要求确认合同无效并无法律上的禁止，但应当限于与合同有利害关系的当事人。本案争议房屋实际所有人为原告城市资产公司，鉴于所涉地块因市政建设的需要进行国家征收，在原告城市资产公司与淮安市清河区住房和城乡建设局签订相关征收补偿合同的情况下，由于两被告签订租赁合同的存在及被告徐闯占有该房屋，而导致原告城市资产公司无法履行征收合同约定交付房屋的义务，在此情况下，原告城市资产公司作为利害关系人，其起诉要求确认两被告所签订的房屋租赁合同无效，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，故本案原告城市资产公司有权要求确认两被告签订的租赁合同无效。
被告周红与被告徐闯签订租赁合同的行为系得到曙光房地产公司的授权及曙光控股公司的追认，对此被告周红、徐闯及第三人曙光控股公司均无异议，因该合同产生的法律后果，应由授权或追认相关单位承担。
被告徐闯与周红签订的房屋租赁合同的效力。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告及第三人均未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他建设许可手续，其建设违反法律强制性的规定，也直接损害了国家和社会公共利益，故就该房屋所涉的房屋租赁无效。
由于租赁合同无效，故被告徐闯占有该房屋丧失了合同依据，同时该地块所涉市政工程建设工期紧急，现原告城市资产公司要求被告徐闯迁出房屋，本院予以支持。被告徐闯虽对承租房屋进行了装潢，其是否可以获得或者获得多少补偿，其并未提起反诉，人民法院对合同效力有主动审查的权利，但法律并未赋予法院对合同无效法律后果的主动审查权，即法院不能主动对合同无效的法律后果代替当事人主张权利进行判决。为防止证据灭失，本院依据原告城市资产公司及被告徐闯的申请，已对涉案房屋的整体装潢项目进行了司法鉴定，故被告徐闯可向相关当事人另案主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第、第，》第，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下：
一、2013年6月6日签订的关于淮安市大运河文化广场西北角二层房屋的《西公建租赁合同》无效。
二、被告徐闯于本判决生效后三日内将淮安市大运河文化广场西北角二层房屋（现波比玛索酒吧位置）返还给原告淮安市城市资产经营有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
本案案件受理费40元，由被告徐闯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 张树维
代理审判员 潘 雷
人民陪审员 陈锦兰
二〇一四年九月十日
书 记 员 张春云
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。