四川省成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0105民初7926号
原告（反诉被告）：成都民生市场经营管理有限公司，住所地：成都市青羊区同怡横街259号。
法定代表人：陶洪生，执行董事。
委托诉讼代理人：潘学会，女，1994年9月17日出生，汉族，住四川省宜宾市。系公司员工，特别授权。
委托诉讼代理人：倪宗浩，男，1993年11月6日出生，汉族，住四川省郫县。系公司员工，一般代理。
被告（反诉原告）：成都嘉尚教育投资有限责任公司，住所地：成都市锦江区署袜中街61号1栋1层102号附10号。
法定代表人：张笑童，职务不详。
委托诉讼代理人：陈玫，四川华晨律师事务所律师，特别授权。
原告（反诉被告）成都民生市场经营管理有限公司（以下简称民生公司）与被告（反诉原告）成都嘉尚教育投资有限责任公司（以下简称嘉尚教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）民生公司的委托诉讼代理人倪宗浩、本诉被告（反诉原告）嘉尚教育公司的委托诉讼代理人陈玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民生公司向本院提出诉讼请求，请求判令:1.解除民生公司与嘉尚教育公司于2011年11月2日签订的《盛世草堂（场地）租赁合同》；2.嘉尚教育公司向民生公司支付应付租金3237853.12元；3.嘉尚教育公司承担本案诉讼费用。事实与理由：民生公司与嘉尚教育公司于2011年11月2日签订《盛世草堂（场地）租赁合同》，约定嘉尚教育公司承租民生公司位于青羊区书香街9号盛世草堂农贸市场整栋大楼以及市场后面停车区域用于经营幼儿园项目，租赁期限为2011年12月1日至2018年1月15日，进场装修免租期为45天，年租金为65万元，第四年开始每年租金递增5%（即第四年租金为68.25万元）。上述合同签订后。民生公司按约将合同中涉及的场地交付给嘉尚教育公司。嘉尚教育公司本应于2012年9月30日届期前10日内向民生公司支付当季度租金，但嘉尚教育公司未再向民生公司支付任何款项。经民生公司多次催收，嘉尚教育公司至今未向民生公司支付。
被告嘉尚教育公司辩称，1.《盛世草堂（场地）租赁合同》已于2013年1月解除，民生公司对租赁标的物丧失经营权；2.诉请租金没有事实依据，嘉尚教育公司已将租金支付给所有权人。
反诉原告嘉尚教育公司向本院提出诉讼请求，请求人民法院判令：1.判令民生公司退还嘉尚教育公司租房保证金100000元；2.判令民生公司向嘉尚教育公司支付违约金197458元；3.判令民生公司赔偿嘉尚教育公司损失709755元；4.判令反诉费用由民生公司承担。事实与理由：民生公司与嘉尚教育公司于2011年11月2日签订《盛世草堂（场地）租赁合同》，约定嘉尚教育公司向民生公司支付履约保证金10万元，该保证金在合同解除后退还嘉尚教育公司；在合同期限内民生公司无正当理由提前解除合同，视为违约，违约方按年租金总金额20%向守约方支付违约金，并退还保证金，赔偿嘉尚教育装修费用。合同签订后，嘉尚教育公司投入较大财力对该租赁标的物进行装饰装修，因民生公司未按时向业主支付租金，致使业主多次找嘉尚教育公司麻烦，给嘉尚教育公司造成了较大经营损失。该租赁标的物所有权人（四川臣德置业有限公司、盛世草堂农贸市场业主委员会）分别与民生公司解除了委托经营合同。民生公司上述行为违反《盛世草堂（场地）租赁合同》约定，应承担违约责任。
反诉被告民生公司辩称：1.因嘉尚教育公司未按时支付租金，嘉尚教育公司违约在先，民生公司依照合同约定的解除权解除合同；2.民生公司不应退还保证金并支付违约金及损失。
本院经审理认定事实如下：2011年11月2日，民生公司（甲方）与嘉尚教育公司（乙方）签订《盛世草堂（场地）租赁合同》，主要约定甲方出租给乙方位于青羊区书香街9号盛世草堂农贸市场整栋大楼以及市场后面停车区域，租赁给乙方用于经营幼儿园项目，甲方受房屋开发商及全体业主委托，对标的物拥有管理权和支配权；乙方向甲方交纳履约保证金10万元，该保证金在租赁合同到期或解除之日后10个工作日内，经甲方确认乙方结清所有费用并无违约行为后退还乙方；租期从2011年12月1日至2018年1月15日，装修免租期为45天；租金前三年每年为65万元，第四年后年租金在此基础上递增5%，每年一递增；乙方按季度支付租金，合同签订之日起乙方在每季度期满前10日向甲方预交下一期租金，乙方逾期未交付租金的，每超过一日，由乙方每日按应付而未付金额的千分之二向甲方支付滞纳金，每逾期30日以上未交，甲方有权解除合同，收回场地并追加乙方违约责任；在合同期内任意一方无正当理由提前提出解除合同的，视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按合同年租金总金额20%计算，若乙方违约，乙方除须向甲方支付违约金外，不得要求甲方补偿装修费用及退还已交的保证金和租金，并不得以装修费用折抵未付清的租金；若因甲方对此租赁场地及其附属的相关设施、设备没有合法的经营和相关物业使用权，则视为甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方剩余租金和保证金及支付乙方违约金（按合同年租金额的20%计算），并赔偿乙方装修、设施费用。合同签订后民生公司将案涉房屋交付嘉尚教育公司。当月16日，嘉尚教育公司向民生公司支付100000元保证金。
民生公司与嘉尚教育公司共同确认案涉房屋共由四川臣德置业有限公司的81个摊位和盛世草堂农贸市场业主委员会的108个摊位共同组成，共计189个摊位。
因嘉尚教育公司未支付2012年4月16日至7月15日租金，2012年7月11日，民生公司向嘉尚教育公司出具《告知函》，请求其在7月20日前支付该期租金162500元并进场装修，并告知逾期30天未交，民生公司有权解除合同并要求对方承担违约责任。当日，嘉尚教育公司对此出具《说明函》，主要载明预计进场时间为当日下午2：00，并针对租金问题在7月底前支付。8月1日，嘉尚教育公司向民生公司支付162500元租金。
民生公司与嘉尚教育公司共同确认案涉租赁项目嘉尚教育公司自2012年10月15日起再未支付租金。
2013年1月10日，盛世草堂农贸市场业主委员会向民生公司（成都市青羊区同怡横街259号）邮寄送达了《盛世草堂农贸市场业主委员致成都民生市场经营管理有限公司的函》，主要载明民生公司从未按时足额向业主支付租金，经业委会研究即日起解除合同，函到即生效。
2013年3月15日，因嘉尚教育公司未支付2012年10月1日至2012年12月31日租金，民生公司向嘉尚教育公司出具《情况说明》，请求及时支付外铺的租金。
同年3月18日，民生公司向嘉尚教育公司出具《函》，载明因盛世草堂农贸市场业主委员会成员提出终止合同收回该市场的经营权，导致其公司与贵公司合同无法继续正常履行下去。因此其公司不得不与贵公司终止合同，双方均不承担任何债权债务，但2012年10月1日至12月31日的租金费用请直接支付给业主委员会。4月12日，嘉尚教育公司向民生公司出具《回执函》，载明关于请求解除合同没有合同和法律依据，不同意解除合同。当月25日，民生公司出具《回函》，载明同意不解除合同，承诺按双方签订的原租赁合同，但嘉尚教育公司应在该函送到7个工作日之内支付从2012年10月1日至2013年3月31日租金（325000元）。当日嘉尚教育公司工作人员签收该函。
另查明，1.2010年8月31日，民生公司与业主就青羊区书香街的摊位签订《盛世草堂农贸市场出租合同》，主要约定业主将已购的铺面和摊位及菜市场所属停车场整体承包给民生公司，租期为2010年10月1日起至2016年9月30日止，租金收取以整改完毕商家进场为准。
2.2010年8月5日，民生公司与四川臣德置业有限公司就书香街农贸市场81个摊位的委托经营和管理签订《委托经营和物业管理合同》。后因与民生公司租金问题，四川臣德置业有限公司于2015年5月13日向民生公司出具解除《委托经营和物业管理合同》的通知。2015年5月15日，民生公司回函表示同意解除合同。后四川臣德置业有限公司于2015年12月18日就上述合同履行向本院提起诉讼，请求民生公司支付拖欠租金和违约金、退还改造资金，要求民生公司退还房屋并赔偿损失，嘉尚教育公司承担连带责任。2016年9月21日，本院作出（2015）青羊民初字11079号《民事判决书》，认定《委托经营和物业管理合同》于2015年5月15日解除，判决民生公司支付2014年12月1日至2015年5月15日期间拖欠租金171431.33元、违约金3314.35元，并于判决生效之日起20日内腾退青羊区书香街的81个摊位并支付房屋占有使用费，嘉尚教育公司协助民生公司腾退青羊区书香街的81个摊位。该判决于2017年1月12日生效。
3.2012年12月20日起，盛世草堂农贸市场摊位业主委托谭国建、唐云、钟俊、郑成芬、林福奶、贾培勇为业主代表的业委会全权处理其摊位租赁问题。
4.2013年8月3日，嘉尚教育公司（甲方）与谭国建、唐云、钟俊、郑成芬、林福奶、贾培勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定租赁上述业主位于青羊区书香街盛世草堂农贸市场的摊位，租期为2013年6月1日起至2023年5月31日止，基于2013年1月嘉尚教育公司已实际进驻租赁屋内，此时乙方又将与民生公司终止合同，故租金应从2013年1月1日起付，关于2012年第4季度租金，由甲乙和民生公司共同协商决定。
5.2017年4月20日，四川臣德置业有限公司与嘉尚教育公司签订《盛世草堂农贸市场摊位租赁合同》，主要约定青羊区书香街的81个摊位出租给嘉尚教育公司，租期为2017年4月20日至2027年4月19日。该合同自2017年4月20日开始履行。
上述案件事实有民生公司、嘉尚教育公司主体身份材料、法定代表人证明书、《盛世草堂（场地）租赁合同》、《告知函》、《说明函》、《盛世草堂农贸市场业主委员致成都民生市场经营管理有限公司的函》、EMS邮件、《函》、《回执函》、《回函》、《盛世草堂农贸市场摊位租赁合同》、委托书、《委托经营和物业管理合同》、（2015）青羊民初字11079号《民事判决书》、《房屋租赁合同》及当事人的陈述在案为证。
庭审中，嘉尚教育公司提交：1.《关于停止向民生公司支付房屋租金的函》、民生公司与盛世草堂农贸市场业主委员会追收租金协调会、《致联谊幼儿园函》、《告知函》、《函》，拟证明民生公司与盛世草堂农贸市场业主委员会在2013年1月已解除委托经营管理，民生公司存在违约行为。民生公司认为上述证据与本案不具有关联性。
2012年3月18日盛世草堂农贸市场业主委员会向嘉尚教育公司出具《关于停止向民生公司支付房屋租金的函》，载明民生公司从未按时足额向业主支付租金，希望嘉尚教育公司继续停止向民生公司支付租金。2012年11月9日，民生公司与盛世草堂农贸市场业主委员会召开追收租金协调会，其中协商民生公司于2012年11月30日前支付5个季度租金，从2013年1月1日起到2016年9月30日之间所有租金按幼儿园的支付方式进行转移支付给业主。2013年1月10日，盛世草堂农贸市场业主委员会向联谊幼儿园出具《致联谊幼儿园函》，载明民生公司从未按时足额向业主支付租金，经业委会研究，已于2013年1月解除与民生公司的租赁合同，请接函之日起停止向民生公司支付租金。同月16日，嘉尚教育公司就该函回复《告知函》，载明在收到民生公司正式要求解除的书面请求后进一步处理。并于当月31日就上述事宜向民生公司出具《告知函》要求民生公司尽快与盛世草堂农贸市场业主委员会达成和解。2013年3月18日，民生公司向盛世草堂农贸市场业主委员会出具《函》，主要载明民生公司签订的合同承租方（幼儿园）项目无偿转至盛世草堂农贸市场业主委员会继续管理（剩余租金由盛世草堂农贸市场业主委员会收取）。
2.《技术服务合同书》、发票、银行进账单、《四川万利通建筑特种工程有限公司施工合同》、《书香街联谊嘉尚幼儿园室外装饰工程报价书》、《消防系统整改工程承包合同书》、《产品采购合同书》、《科龙空调购销合同》、《工程竣工验收审核单》、《空调冷量配置表》、《安防监控系统工程建设合同书》、《强化木地板安装合同书》、《木门供应合同》、《工地生态供应木订购合同》，拟证明嘉尚教育公司为装修案涉房屋对其进行了装修装饰和改造，共产生费用3193899元。民生公司认为上述合同系嘉尚教育公司与案外人签订，与本案不具有关联性。且装饰装修的场地系由嘉尚教育公司一直使用，因嘉尚教育公司违约在先，该费用应由嘉尚教育公司自行承担。
3.盛世草堂业主内部租金明细表、建设银行交易明细、查询明细，拟证明嘉尚教育公司在2013年10月已将2013年1月起的租金支付给盛世草堂业主。民生公司认为该证据与本案并无关联。且建设银行交易明细仅载明2017年交易情况，2013年交易情况无法核实。
本院认为，民生公司分别与盛世草堂农贸市场业主委员会和四川臣德置业有限公司就青羊区书香街的189个摊位建立委托经营管理关系。民生公司取得案涉项目经营管理权，并就案涉租赁标的进行出租。民生公司与嘉尚教育公司于2011年11月2日签订的《盛世草堂（场地）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，民生公司依约向嘉尚教育公司交付案涉房屋，嘉尚教育公司按约应向民生公司按时足额缴纳租金。《盛世草堂（场地）租赁合同》约定案涉房屋租期为2011年12月1日至2018年1月15日，装修免租期为45天，故嘉尚教育公司应从2012年1月15日起支付租金，但嘉尚教育公司自2012年10月15日起未再支付租金。虽嘉尚教育公司对此予以确认，但其认为系因民生公司在合同期间丧失了案涉租赁标的合法经营和物业使用权，《盛世草堂（场地）租赁合同》已于2013年1月实际解除。故本案争议焦点为导致《盛世草堂（场地）租赁合同》解除系基于嘉尚教育公司违约还是系民生公司违约。对此本院评判如下：
（一）关于合同解除。《盛世草堂（场地）租赁合同》约定租金系按季度支付，由嘉尚教育公司每季度期满前10日向民生公司预交下一期租金。因嘉尚教育公司并未举证证明其每季度租金均按期预交，且在2012年10月15日之后就未再支付租金，其未按期支付租金的行为系违约行为。至于嘉尚教育公司主张因案涉租赁物标的物的所有权人分别与民生公司解除了委托经营合同，民生公司违约在先，故应当由民生公司承担合同解除的违约责任的抗辩，本院认为，因嘉尚教育公司与盛世草堂农贸市场业主委员会和四川臣德置业有限公司就案涉房屋建立房屋租赁合同关系的时间均在2012年10月15日即嘉尚教育公司履行按期支付租金义务之后，故应认定嘉尚教育公司未按期支付租金的违约行为在先。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，因《盛世草堂（场地）租赁合同》约定嘉尚教育公司逾期未交付租金的，每逾期30日以上未交，民生公司有权解除合同，收回场地并追究嘉尚教育公司违约责任。且嘉尚教育公司确认欠付租金事由，故民生公司具有合同约定的解除权，故民生公司请求解除《盛世草堂（场地）租赁合同》符合合同约定，本院予以支持。嘉尚教育公司请求民生公司支付违约金198458元，基于前述认定，该请求无事实依据，本院不予支持。至于嘉尚教育公司请求民生公司退还保证金100000元。因《盛世草堂（场地）租赁合同》约定保证金在租赁合同到期或解除之日后10个工作日内，经民生公司确认嘉尚教育公司结清所有费用并无违约行为后退还。因嘉尚教育公司请求民生公司该请求不符合合同约定，本院不予支持。
（二）关于租金。1.（2015）青羊民初字11079号《民事判决书》认定民生公司与四川臣德置业有限公司就案涉租赁标的81个摊位签订的《委托经营和物业管理合同》于2015年5月15日解除，并判决民生公司向四川臣德置业有限公司支付拖欠租金171431.33元，故民生公司于2015年5月15日丧失案涉租赁标的青羊区书香街摊位的管理权和支配权，就上述81个摊位，嘉尚教育公司应向民生公司支付租金至2015年5月15日止。2.民生公司就盛世草堂农贸市场业主委员会委托经营管理的青羊区书香街的108个摊位。虽然2013年3月18日至4月25日期间，民生公司与嘉尚教育公司就解除《盛世草堂（场地）租赁合同》进行协商。但2013年1月10日，盛世草堂农贸市场业主委员会向民生公司工商注册地址邮寄了《盛世草堂农贸市场业主委员致成都民生市场经营管理有限公司的函》，且民生公司于2013年3月18日对嘉尚教育公司发函确认盛世草堂农贸市场业主委员会已就其委托经营部分终止了合同并收回了经营权。民生公司在向盛世草堂农贸市场业主委员会和嘉尚教育公司的多份函件中表明民生公司已就盛世草堂农贸市场业主委员会收回经营权事实予以确认，且无异议。依照《中华人民共共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，民生公司对该解除函予以确认。根据盛世草堂农贸市场业主委员会向嘉尚教育公司出具《关于停止向民生公司支付房屋租金的函》载明经协商民生公司从2013年1月1日起到2016年9月30日期间所有租金按幼儿园的支付方式进行转移支付给业主；以及盛世草堂农贸市场业主委员会向嘉尚教育公司出具《致联谊幼儿园函》载明的“经业委会研究，已于2013年1月解除与民生公司的租赁合同，请接函之日起停止向民生公司支付租金”。依照证据的盖然性规则，可以认定民生公司与盛世草堂农贸市场业主委员会订立的《盛世草堂农贸市场出租合同》于2013年1月10日解除。故针对盛世草堂农贸市场业主委员会的上述108个摊位，嘉尚教育公司应向民生公司支付租金至2013年1月10日止。因嘉尚教育公司与民生公司共同确认案涉房屋租金自2012年10月15日起再未支付，依照《盛世草堂（场地）租赁合同》约定，嘉尚教育公司应向民生公司支付2012年10月15日起欠付租金815407.09元【对于四川臣德置业有限公司委托民生公司经营的81个摊位欠付租金为2012年10月15日至2015年5月15日共计31个月租金726087.5元（即2012年10月15日至2014年12月1日的年租金为81÷189×650000元/年=278571.43元/年，2014年12月1日至2015年5月15日的年租金为81÷189×（650000元/年×1.05）=292500元/年，292500元/年÷12月×5.5月=134062.5元，278571.43元/年÷12月×25.5月=591964.29元，134062.5元+591964.29元=726026.79元）；对于盛世草堂农贸市场业主委员会委托经营的108个摊位欠付租金为2012年10月15日至2013年1月10日共计2个月零27天租金89373.42元（即108÷189×650000元/年=371428.57元/年，371428.57元/年÷12月×2月+371428.57元/年÷365天×27天=89380.3元）。726026.79元+89380.3元=815407.09元，上述共计815460.92元】。故民生公司请求嘉尚教育公司支付欠付租金3237853.12元本院部分支持为815407.09元。
（三）关于嘉尚教育公司反诉的损失709755元。基于前述认定，嘉尚教育公司未按期支付租金的违约行为在先。《盛世草堂（场地）租赁合同》解除责任在于嘉尚教育公司。故嘉尚教育公司请求民生公司支付损失709755元于法无据，本院不予支持。
综上，本诉原告民生公司的全部诉讼请求成立，本院予以部分支持。反诉原告嘉尚教育公司的全部诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除本诉原告（反诉被告）成都民生市场经营管理有限公司与本诉被告（反诉原告）成都嘉尚教育投资有限责任公司于2011年11月2日签订的《盛世草堂（场地）租赁合同》；
二、本诉被告（反诉原告）成都嘉尚教育投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）成都民生市场经营管理有限公司支付欠付租金815407.09元；
三、驳回本诉原告（反诉被告）成都民生市场经营管理有限公司的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告（反诉被告）成都嘉尚教育投资有限责任公司的全部反诉诉讼请求。
如本诉被告（反诉原告）成都嘉尚教育投资有限责任公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费32703元，反诉案件受理费6932.46元，合计39635.46元，减半收取19817.73元，由成都民生市场经营管理有限公司负担13090元，成都嘉尚教育投资有限责任公司负担6727.73元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄 静
二〇一七年三月二十九日
书记员 邓晓清