四川省雅安市雨城区人民法院民 事 判 决 书（2018）川1802民初323号原告：邱润林，男，1949年7月6日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。原告：王惠康，男，1957年12月15日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。原告：王惠君，女，1951年1月15日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：李行，四川同兴律师事务所律师。被告：曾林，男，1985年3月12日出生，汉族，住四川省成都市郫县。被告：龙俊清，男，1962年6月6日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人（特别授权）：张勇攀，四川超跃律师事务所律师。被告：陈希，女，1975年10月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。原告邱润林、王惠康、王惠君与被告曾林、龙俊清、陈希租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱润林、王惠君及三原告的委托诉讼代理人李行，被告龙俊清的委托诉讼代理人张勇攀到庭参加诉讼，被告曾林、陈希经本院公告送达开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。邱润林、王惠康、王惠君向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除邱润林、王惠康、王惠君与曾林、龙俊清、陈希于2009年9月25日签订的《房屋及土地租赁合同》、同年10月1日签订的《房屋及土地租赁补充合同》，曾林、龙俊清、陈希立即将承租的位于四川省雅安市雨城区挺进路48号房产及土地退还邱润林、王惠康、王惠君；2.判令曾林、龙俊清、陈希向邱润林、王惠康、王惠君支付拖欠的租金380,000元（2017年4月1日至2018年3月31日）；3.判令曾林、龙俊清、陈希支付违约金400,000元；4.判令曾林、龙俊清、陈希承担本案诉讼费。事实和理由：邱润林、王惠康、王惠君共同拥有的位于四川省雅安市雨城区挺进路48号1-3幢房屋及土地。邱润林、王惠康、王惠君与曾林、龙俊清、陈希于2009年9月25日、10月1日分别签订《房屋及土地租赁合同》《房屋及土地租赁补充合同》。合同约定：邱润林、王惠康、王惠君将位于四川省雅安市雨城区挺进路48号1、2、3楼以及48号1幢底楼内侧、3幢底楼内侧、1、2、3幢房屋包围的中心空坝的使用权出租给曾林、龙俊清、陈希用于经营酒店；租赁期限为15年零6个月，即从2009年10月1日起至2015年3月31日止，初始年租金为360,000元，此后按一定年限递增；每年2月28日前一次性支付下一年度租金。合同签订后，邱润林、王惠康、王惠君按约定交付履行义务，曾林、龙俊清、陈希按约支付了至2017年3月31日前的租金，之后的租金，并未如约支付。2017年8月5日，龙俊清出具书面承诺书，承诺在2017年8月15日前支付拖欠的租金380,000元，否则终止上述两项合同并承担违约金。2017年8月7日，邱润林、王惠康、王惠君向曾林、龙俊清、陈希发出催告函，要求三人支付拖欠的租金。2017年8月15日，邱润林、王惠康、王惠君又向曾林、龙俊清、陈希发出解除合同函，告知三人解除签订的上述合同。至今，曾林、龙俊清、陈希未履行支付拖欠租金等义务。为维护邱润林、王惠康、王惠君合法权益，遂诉至法院，请判如所请。龙俊清辩称，一、讼争租金380,000元于2017年2月27日以四川尚稷酒店管理有限公司雅安分公司的对公账户按合同约定转到邱润林个人账户。曾林、龙俊清、陈希已经全面履行合同义务，不存在违约行为，不应该承担违约责任，且违约金400,000元过高，解除合同也没有法律和事实依据。二、邱润林、王惠康、王惠君诉称房租380,000元的性质是案外人龙俊平偿还邱润林的个人借款，但龙俊清不清楚此事亦未在欠条上签字。邱润林与案外人龙俊平将租金转化为偿还个人借款的行为属于恶意串通损害曾林、龙俊清、陈希的无效行为。曾林、陈希未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕其诉讼请求依法提交了《房屋及土地租赁合同》《房屋及土地租赁补充合同》、房屋产权证、土地使用权证、欠条、催告书、函告、EMS快递回单、（2018）川1802民初322号民事判决书、收条、中国工商银行业务回单等证据，本院主持双方进行了证据交换并质证。当事人对真实性、合法性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人所列举的真实性无异议，仅对证明内容等提出不同看法的全部举证，均作为证明本案相关事实的证据予以采用并在卷佐证。针对争议的证据，本院认证如下：证据1.《房屋及土地租赁合同》《房屋及土地租赁补充合同》，拟证明合同签订双方对租金支付方式及违约金等相关权利义务进行明确约定；证据2.房屋产权证、土地使用权证，拟证明邱润林、王惠康、王惠君对租赁标的物享有所有权；证据3.欠条，拟证明曾林、龙俊清、陈希认可拖欠租金的事实，承诺在2017年8月15日前支付租金，并对逾期支付的违约责任进行约定；证据4.收条，证明邱润林收到安雅酒店代案外人龙俊平偿还借款380,000元。龙俊清对上述四组证据的真实性均不予认可。经审查，本院认为，欠条是由龙俊平代为书写，龙俊平没有为龙俊清代理的外观表现，该证据与本案无关，不予采用。收条为邱润林单方面出具，本院不予采用。其他两组证据符合有效证据的形式要件，依法予以采用。根据经审查确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2009年9月25日，作为甲方的邱润林、王惠康、王惠君与作为乙方的曾林、龙俊清、陈希签订《房屋及土地租赁合同》，为完善相关权利义务，双方又于2009年10月1日签订《房屋及土地租赁补充合同》，约定：甲方将四川省雅安市雨城区挺进路48号（下称48号）1、2、3楼以及48号1幢底楼内侧、48号楼3幢底楼内侧、48号院内1、2、3幢房屋包围的中心空坝的使用权出租给乙方用于酒店经营；租赁期限为15年零6个月，即从2009年10月1日起至2015年3月31日止；2009年10月1日起至2011年3月31日止的租金为360,000元，于签订本合同之日起三日内支付给甲方180,000元，2010年2月28日前支付180,000元，2011年4月1日起至2016年3月31日止的租金为每年360,000元。从2016年4月1日起至2020年3月31日止，租金每年在前一年的基础上递增10,000元。每年租金在递增至400,000元后不再递增。乙方于每年的2月28日前一次性支付下一年度租金给甲方。乙方支付给邱润林或王惠康两人中任何一人租金，视为乙方已支付给甲方租金；违约方除赔偿守约方因违约造成的全部实际发生的损失外，另行支付400,000元违约金。合同签订后，邱润林、王惠康、王惠君按约定将前述标的物交付给曾林、龙俊清、陈希，曾林、龙俊清、陈希支付了至2017年3月31日前的租金。2017年2月27日，曾林、龙俊清、陈希通过四川尚稷酒店管理有限公司雅安分公司转款380,000元房租到邱润林账户，而邱润林、王惠康、王惠君认为该笔转账为安雅酒店代龙俊平偿还邱润林的380,000元借款，双方对该笔转账的性质发生争议。邱润林、王惠康、王惠君认为曾林、龙俊清、陈希未按约定于2017年2月28日前支付2017年4月1日至2018年3月31日的租金380,000元。因此于2017年8月7日催告曾林、龙俊清、陈希支付拖欠的租金，未果。2017年8月15日，邱润林、王惠康、王惠君函告曾林、龙俊清、陈希，请求支付房租、违约金、并解除双方签订的房屋租赁合同。2017年8月16日，曾林、龙俊清、陈希收到函告。邱润林、王惠康、王惠君于2018年1月15日向本院提起诉讼。另查明，本院于2018年3月28日作出的（2018）川1802民初322号民事判决已生效，该判决确定：2017年2月27日，四川尚稷酒店管理有限公司雅安分公司向邱润林转款380,000元的房租转为归还龙俊平向邱润林的借款。再查明，四川尚稷酒店管理有限公司的法定代表人和四川尚稷酒店管理有限公司雅安分公司的负责人均为龙俊清。本院认为，邱润林、王惠康、王惠君与曾林、龙俊清、陈希签订的《房屋及土地租赁合同》《房屋及土地租赁补充合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，曾林、龙俊清、陈希于2017年2月27日通过四川尚稷酒店管理有限公司雅安分公司转款给邱润林380,000元租金。曾林、龙俊清、陈希已按期支付2017年4月1日至2018年3月31日的380,000元，只是与出租方在该380,000元性质的认识上有偏差。承租方认为该笔款项为支付的租金，而出租方认为该款项为替龙俊平清偿的借款。本院于2018年3月28日作出的业已生效的（2018）川1802民初322号民事判决确认上述380,000元的房租转为归还龙俊平向邱润林的借款。因此，龙俊清关于曾林、龙俊清、陈希全面履行了合同约定的支付房租的义务，不存在解除合同的依据及承担违约金的抗辩理由成立。邱润林、王惠康、王惠君关于解除双方于2009年9月25日签订的《房屋及土地租赁合同》、同年10月1日签订的《房屋及土地租赁补充合同》、退还四川省雅安市雨城区挺进路48号房产及土地、支付违约金400,000元的诉讼请求证据不足，本院不予支持。龙俊清关于邱润林与案外人龙俊平将租金380,000元转化为偿还个人借款的行为属于恶意串通损害曾林、龙俊清、陈希的无效行为的抗辩无证据佐证，该抗辩理由不成立，本院不予支持。380,000元房租转为四川尚稷酒店管理有限公司代龙俊平偿还邱润林的个人借款后，曾林、龙俊清、陈希仍应向邱润林、王惠康、王惠君支付2017年4月1日至2018年3月31日的租金380,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、曾林、龙俊清、陈希于本判决书生效之日起10日内支付邱润林、王惠康、王惠君从2017年4月1日至2018年3月31日的租金380,000元。二、驳回邱润林、王惠康、王惠君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,600元。由邱润林、王惠康、王惠君负担6,000元，曾林、龙俊清、陈希负担5,600元。曾林、龙俊清、陈希负担的部分在本判决书发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审 判 长  谢建华人民陪审员  朱勇龙人民陪审员  徐永强二〇一八年八月一日法官 助理  樊凌莎书 记 员  陈雄伟