广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终4057号上诉人（原审被告）：佛山市丽日东方房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林树源，公司董事长。委托诉讼代理人：戴斌，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李泉，女，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：林淑菁，广东穗恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贤欣，广东穗恒律师事务所律师。上诉人佛山市丽日东方房地产开发有限公司（以下简称丽日公司）、李泉因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初15029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丽日公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四、五、六、七项，驳回李泉的诉讼请求；2.本案诉讼费由李泉承担。事实和理由：（一）一审法院以李泉存在重大误解为由，撤销《商品房买卖合同（预售）》属认定事实错误且李泉亦未提出此诉讼请求。李泉无任何证据可证实丽日公司向其宣称所购商品房可居住，丽日公司提交的证据充分证实商品房的用途为办公。故本案不存在重大误解，且李泉并未提出诉讼请求。（二）一审法院以显失公平为由撤销《商品房买卖合同（预售）》属认定事实错误。李泉所购商品房价格，远低于同期周边住宅或办公楼的价格，并无显失公平。（三）李泉已于本案起诉前签订解除合同的协议，故李泉再以丽日公司存在欺诈为由主张撤销合同和赔偿并无法律依据。（四）对于合同的解除，丽日公司并无任何违约行为，无需赔偿利息等损失。诉讼中，丽日公司撤回关于撤销一审判决第一项的上诉请求。李泉辩称，答辩意见与上诉状一致。李泉上诉请求：1.撤销一审判决第八项；2.改判丽日公司赔偿李泉如下经济损失：因撤销购房合同产生的损失385489元（一倍购房款）、因支付物业维修基金、贷款还本及贷款还息、办证费、契税及印花税产生的利息损失1183.66元（因支付办证费及印花税产生的利息损失暂计至2017年8月31日，并主张至实际清偿之日止）、已支付律师费用8500元，上述费用合计395172.66元；3.判令丽日公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院遗漏审查丽日公司存在发布虚假宣传广告及隐瞒房屋信息的重要案件事实。（二）一审法院认定错误。1.丽日公司发布虚假宣传广告及隐瞒房屋信息，构成欺诈，一审法院没有认定丽日公司构成欺诈，仅认定李泉在签订合同时存在重大误解，属于认定错误。2.李泉主张的物业维修基金、契税、印花税虽然并非丽日公司收取，但上述费用的利息损失因丽日公司的欺诈行为造成，律师费是维权产生的合理费用，丽日公司应依法赔偿。3.根据消费者权益保护法第五十五条的规定，李泉请求丽日公司承担已付房款一倍的赔偿责任具有法律依据。（三）一审法院适用法律错误，应根据合同法第五十四条第三款撤销案涉合同，而并非第一款。丽日公司辩称，李泉没有证据证实丽日公司存在虚假宣传，对于案涉房屋在土地使用期限届满后归村集体无偿收回的事实丽日公司已通过公示的方式告知业主，故不存在欺诈。李泉主张的赔偿没有法律依据。李泉向一审法院起诉请求：1.丽日公司返还印花税192.74元、办证费1100元；2.丽日公司赔偿李泉一倍购房款损失385489元、已付贷款利息5967.31元、已付购房款、物业维修资金、贷款还本及贷款还息、办证费、契税、印花税产生的利息损失11315.44元（具体计算公式详见附表，主张上述利息计算至实际清偿之日止，暂计算利息至2017年8月31日）、律师费8500元；3.丽日公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：座落佛山市南海区桂城街某工业区的48149平方米土地的使用权人是佛山市南海区桂城街某股份合作经济社（以下简称某经济社），并办理了佛府南集用（2012）第0XXXXX0号土地使用权证。2012年12月24日，某经济社作为甲方，与作为乙方的丽日公司签订《土地使用权出让合同》，约定该经济社将上述土地出让给丽日公司，合同期限为32年，以整体交付宗地之日起计算，土地出让期满，甲方无偿收回宗地，乙方投资的地上建筑物及其他附着物无偿归甲方所有；若甲方继续对该项目招商的，按桂城街道有关集体资产管理办法处理，在同等条件下，乙方享有优先权。同日，南海区桂城街道办事处桂城法律服务所出具南桂法服见字（2012）192号《见证书》，对上述合同作了见证。此后，丽日公司在该地块投资兴建丽日广场项目。2016年6月12日，丽日公司作为出售方，与作为认购方的李泉签订《丽日广场商品房认购书》，约定李泉以385489元向丽日公司认购佛山市南海区桂城街道某室（建筑面积42.92平方米、套内面积30.25平方米），定金7万元于签署认购书时付清，第一期楼款145489元于同年5月28日前付清，并同时签署《广东省商品房买卖合同》及办理余款17万元的银行按揭手续。同日，李泉向丽日公司支付了购房定金7万元。5月28日，李泉向丽日公司支付房款125489元。6月12日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定丽日公司以出让方式取得佛山市南海区桂城街道某工业区48149平方米土地使用权，李泉所购商品房土地用途为商服用地，土地使用权终止日期为2045年7月28日；该商品房已由佛山市住房和城乡建设管理局批准预售，预售许可证号为南房预字第2016008102号；李泉所购商品房规划用途为办公，建筑面积42.92平方米、套内面积30.25平方米，每平方米单价12743.44元，总价385489元，本合同网签之日起7日内支付购房款215489元，余款17万元于2016年6月4日前申请办理银行按揭手续；丽日公司应于同年8月31日前向李泉交付该商品房；丽日公司逾期90天交楼，李泉有权解除合同，李泉解除合同的，丽日公司应退还已付房款并按4.35%（不低于中国人民银行同期贷款利率）支付自付款日起的利息，并按总房款的5%向买受人支付违约金。同日，李泉向丽日公司支付了购房款2万元，并向佛山市南海区国土城建和水务局交纳了物业维修资金3854.89元，向佛山市南海区地方税务局桂城分局缴纳了契税11013.97元、印花税192.74元。8月11日，李泉以银行按揭方式向丽日公司支付购房余款17万元。9月14日，李泉支付了办证费1100元。12月7日，就丽日广场业主集体投诉问题，佛山市南海区国土城建和水务局作出书面答复，称该局在2016年3月26日、7月13日、9月的暗访检查过程中，暂未发现丽日广场项目有隐瞒土地合同销售的行为、暂未发现有隐瞒应公示内容未公示的行为。2017年3月20日，双方签订《解除3座1912室协议书》。同年3月30日，丽日公司退回李泉房款17万元、5月10日退回房款215489元。4月17日，李泉收回专项维修基金3854.89元。8月18日，李泉收回契税11013.97元。9月19日，因与丽日公司商品房预售合同纠纷，李泉委托广东穗恒律师事务所进行诉讼，并支付了律师费8500元。9月27日，李泉提起本案诉讼。另查，李泉因涉讼房屋共支付了按揭贷款利息5967.31元。一审法院认为，李泉与丽日公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应予撤销，理由如下：首先，讼争合同约定李泉所购物业为办公用房，但丽日公司在售楼过程中，其广告宣传及销售人员的推介，均承诺物业可作公寓用途，造成李泉误认为其所购房屋为普通的可居住商品房，据此，李泉在签订讼争合同时存在重大误解。其次，在对所购物业存在重大误解的情况下，李泉以接近同时期、同地段普通商品房价格购买该物业，而其后在丽日公司的公示中，明确李泉所购物业不得作住宅用途，因此，李泉以每平方米12000多元购买该物业，对李泉而言，明显不公平。最后，某经济社与丽日公司签订的土地出让合同中虽有土地使用期限届满后，若该经济社继续对该项目招商，按桂城街道有关集体资产管理办法处理，在同等条件下，丽日公司享有优先权的约定，但涉讼房屋在土地使用期限届满后，能否续约、以何种方式、条件续约并不确定，李泉以接近普通商品房的价格购买使用期限届满后、能否续期并不确定的物业，亦明显对李泉有失公平。综上，李泉与丽日公司所签的商品房买卖合同既存在重大误解，亦对李泉显失公平，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）、在订立合同时显失公平的”的规定，双方所签的合同为可撤销合同。诉讼中，双方虽签订解除购房合同协议，但并不能改变涉讼购房合同属可撤销合同的性质，双方所签的商品房买卖合同应予撤销。根据上述同一法律第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方在解约退房过程中，丽日公司已将绝大部分购房款及其他款项退回李泉，但办证费1100元未退，丽日公司应将此款退回李泉；而印花税192.74元并非由丽日公司收取，此款李泉应向相关行政部门申请退费，丽日公司应提供协助义务。李泉的第1项诉请有事实及法律根据，一审法院予以支持。关于李泉第2项诉请的损失赔偿问题。对李泉该项诉请中要求丽日公司承担已付房款一倍的赔偿责任的主张，没有法律根据，一审法院不予支持，理由如下：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，本案的商品房买卖不存在上述两项情形。其次，根据该上述同一司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，本案的商品房买卖亦不存在上述三项情形。因上述司法解释明确规定只有第八、九条规定的五种情形才属于“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，而本案丽日公司的行为均不符合上述五种情形，故李泉第2项诉请中要求丽日公司承担已付房款一倍的赔偿责任的主张没有法律根据，一审法院不予支持。李泉因涉讼房屋共支付了按揭贷款利息5967.31元，此款属李泉的损失，丽日公司应赔偿给李泉。李泉第2项诉请中此部分的主张有事实及法律根据，一审法院予以支持。关于李泉第2项诉请中的利息损失问题。李泉因涉讼房屋办理了17万元银行按揭贷款，该款丽日公司于2017年3月30日退回李泉，而该款产生的按揭贷款利息5967.31元本案中已判令丽日公司赔付。对余下购房款215489元，丽日公司于2017年5月10日退回李泉，上述购房款由李泉分期支付，故该款的利息损失，丽日公司应按李泉的付款时间，均按中国人民银行同期同类贷款利率赔付给李泉，其中：7万元于2016年4月16日支付，丽日公司应赔付该款自当日起至2017年5月10日止的利息予李泉；125489元于2016年5月28日支付，丽日公司应赔付该款自当日起至2017年5月10日止的利息予李泉；2万元于2016年6月12日支付，丽日公司应赔付该款自当日起至2017年5月10日止的利息予李泉；李泉第2项诉请中物业维修资金、契税、印花税等款项并非由丽日公司收取，故李泉该项诉请中要求丽日公司赔付上述款项利息的主张无理，一审法院不予支持。关于本案诉讼费问题。李泉第2项诉请中要求丽日公司承担已付房款一倍的赔偿385489元的主张被一审法院驳回，相应诉讼费本应由李泉负担，但考虑到因引起本案讼争合同被撤销的过错责任在丽日公司，故该部分的诉讼费一审法院酌定由李泉负担40%、丽日公司负担60%。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、撤销李泉与丽日公司2016年6月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、丽日公司应于判决生效后十日内退回李泉办证费1100元；三、丽日公司应于判决生效后十日内协助李泉办理印花税192.74元的退费手续；四、丽日公司应于判决生效后十日内赔偿李泉按揭贷款利息损失5967.31元；五、丽日公司应于判决生效后十日，以7万元为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率向李泉赔偿该款自2016年4月16日至2017年5月10日止的利息损失；六、丽日公司应于判决生效后十日，以125489元为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率向李泉赔偿该款自2016年5月28日至2017年5月10日止的利息损失；七、丽日公司应于判决生效后十日，以2万元为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率向李泉赔偿该款自2016年6月12日至2017年5月10日止的利息损失；八、驳回李泉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3744.23元，由李泉负担1416.5元、丽日公司负担2327.73元。本案二审期间，李泉证据1.网络打印件；证据2.微信打印件；证据3.微信图片，该三组证据拟证明丽日公司在出售案涉房屋时宣传房屋是用于住宅，且在出售时并未公示房屋在29年后要无偿收回的情况；证据4.商品房买卖合同，拟证明案涉房屋是以住宅的名义销售；证据5.光盘，拟证明丽日公司的员工在录音中称29年后业主只需补交1%的地税就可以续期。丽日公司在二审中未向本院提交新的证据。本院对李泉提交的证据认定如下：证据1、2、3、5的真实性难以确定，也难以证明其拟证明的内容，本院对此不予采信。证据4并不足以证明涉案房屋是当住宅销售，本院对此证据不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉法法》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。围绕双方的上诉请求以及答辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.一审法院判令丽日公司向李泉赔偿购房款利息损失是否正确。2.李泉主张的赔偿一倍购房款、相关税费的利息损失、律师费损失等经济损失是否有事实和法律依据。首先，虽然涉讼合同明确载明涉案房屋的用途是办公用房，但丽日公司在签订合同前曾对外宣传涉案房屋可用作公寓用途，导致李泉在签订合同时对涉案房屋的用途产生误认，一审法院认定双方在订立合同时存在重大误解并无不当，本院予以维持。同时，李泉以接近市场价格的价格购买在土地使用期限届满后能否续约、如何续约并不确定的涉案房屋，属于显失公平，一审法院对此认定无误，本院予以维持。李泉上诉主张丽日公司订立合同时存在欺诈行为，但李泉未能举证证明丽日公司存在欺诈行为。同时，丽日公司已提交证据证明相关行政机关多次对丽日公司进行暗访检查也未发现丽日公司存在隐瞒应公示内容未公示的行为。因此，李泉该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于丽日公司对涉案合同被撤销存在过错，一审法院综合考量本案案情，根据上述规定判令丽日公司向李泉支付购房款的利息处理得当，本院予以维持。李泉请求丽日公司赔偿一倍购房款的损失，但由于商品房买受人仅在符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的数种情况下才能向出卖人请求赔偿购房款一倍的损失，而本案并不存在上述规定所列举的情况，故李泉该请求缺乏事实依据，本院不予支持。李泉请求丽日公司赔偿相关税费的利息损失，但因该部分税费并非由丽日公司收取，李泉请求丽日公司支付该部分税费的利息损失缺乏理据，本院不予支持。一审法院已支持李泉关于按揭贷款利息损失的赔偿请求，李泉请求赔偿贷款还息利息损失缺乏依据，本院不予支持。律师费并非诉讼的必要费用，一审法院在考量已支持购房款利息的情况下，驳回李泉关于律师费损失的赔偿请求并无不当，本院予以维持。综上所述，丽日公司与李泉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7460.17元，由佛山市丽日东方房地产开发有限公司负担232.58元，由李泉负担7227.59元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇一八年五月二十八日法官助理 彭振宇书 记 员 覃心怡