宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第1146号
原告：宁波市邮政局。住所地：宁波市海曙区中山西路496号。
负责人：叶重高，局长。
委托代理人：吴亮良，宁波市众心法律服务所法律工作者。
被告：宁波市欣荣食品有限公司。住所地：宁波市鄞州区邱隘镇邱一村袁家工业区。
法定代表人：祝建龙，该公司总经理。
被告：梁国君。
委托代理人：徐凯，浙江同舟律师事务所律师。
被告：俞平。
被告：张志强。
被告：徐德昌。
被告：王安明。
被告：王文华。
被告：姜佳佳。
被告：郑传春。
被告：ＸＸ龙。
被告：江爱莲。
被告：李红建。
原告宁波市邮政局为与被告宁波市欣荣食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月23日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员施益独任审判。2013年8月11日被告宁波市欣荣食品有限公司提出管辖权异议，本院依法予以驳回，后被告宁波市欣荣食品有限公司不服，上诉于宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院作出（2013）浙甬辖终字第270号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。案件审理过程中，被告宁波市欣荣食品有限公司申请追加梁国君为本案被告，被告梁国君申请追加俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、李红建、江爱莲为本案被告，本院依法予以准许。后因案情复杂，本院依法适用普通程序，组成合议庭于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告宁波市邮政局的委托代理人吴亮良、被告梁国君及其委托代理人徐凯到庭参加诉讼，被告宁波市欣荣食品有限公司、俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、李红建、江爱莲，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宁波市邮政局起诉称：2009年5月8日，原告与被告宁波市欣荣食品有限公司签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于宁波市江东区福明教育基地房屋租赁给被告宁波市欣荣食品有限公司有偿使用，期限三年，自2009年1月1日至2011年12月31日止，双方同时对租金的支付方式、违约责任等进行了约定。后原告在2010年1月发现被告宁波市欣荣食品有限公司未经原告同意擅自拆除原告原有的房屋建筑，也未经任何监管职能部门批准违章搭建大量房屋用于商业营利。为此，原告于2010年1月18日向被告宁波市欣荣食品有限公司发出书面整改通知，但被告宁波市欣荣食品有限公司仍我行我素。在双方租赁合同到期前一个月，原告致函被告宁波市欣荣食品有限公司明确表示要求终止租赁合同，同时要求被告宁波市欣荣食品有限公司拆除违章建筑，恢复原状，但被告宁波市欣荣食品有限公司在房屋租赁合同到期后，既未履行腾退义务，也未拆除违章建筑，恢复原状。2013年6月，宁波市江东区“三改一拆”行动领导小组向原告下达了《违章建筑限期拆除告知书》和《违章建筑限期拆除决定书》，原告收到后，将上述告知书和决定书及时转交了被告宁波市欣荣食品有限公司，但被告宁波市欣荣食品有限公司依然拒不履行腾房义务。故诉至法院，请求法院判令：一、被告宁波市欣荣食品有限公司立即腾退涉案到期租赁房屋；二、被告宁波市欣荣食品有限公司向原告支付逾期房屋占有违约金169500元人民币（按300元／天计算，自2012年1月1日至2013年7月20日共565天，直至实际腾退之日止）；三、被告宁波市欣荣食品有限公司排除妨碍，恢复原状。案件审理过程中，原告自愿撤回第三项诉讼请求。
被告梁国君答辩称：被告梁国君作为本案次承租人，并不知道原告与被告宁波市欣荣食品有限公司之间存在租赁关系，也没有看到过原告与被告宁波市欣荣食品有限公司之间的房屋租赁合同。被告梁国君在对承租的房屋进行改建时，原告是知情的，并在现场进行督导和彻查，被告梁国君也多次参加原告的协调会议，但原告没有向被告梁国君提出异议，并向被告梁国君收取了保证金等费用。原告要求被告梁国君排除妨碍，但该诉请系属于侵权的法律关系，与本案不属于同一法律关系。合同到期后，原告也未向被告梁国君主张过权利，自身也存在过错。被告梁国君因租赁涉案房屋产生的改建、装修、违章建筑拆除等费用200多万元应该由双方承担。
被告宁波市欣荣食品有限公司、俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、李红建、江爱莲未作答辩。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告宁波市邮政局提供甬东国用（2002）字第13919号国有土地使用权证四页，宁波市邮政局房屋平面图一份（均系复印件），拟证明涉案土地使用权及房屋系原告所有，以及原告出租给被告宁波市欣荣食品有限公司时是房屋结构原装的事实。经质证，被告梁国君对上述证据的真实性无异议。因被告宁波市欣荣食品有限公司、俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建无正当理由拒不到庭，放弃质证权利。经审查，原告提供的上述证据符合证据的合法性、关联性、真实性，故本院对此予以认定。
2.原告宁波市邮政局提供《房屋租赁合同》一份（原件），拟证明原告与被告宁波市欣荣食品有限公司于2009年5月8日签订房屋租赁合同，约定各自权利义务的事实。经质证，被告梁国君对上述证据的真实性有异议，认为被告宁波市欣荣食品有限公司从未向被告梁国君出示过该份证据。因被告宁波市欣荣食品有限公司与被告俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建无正当理由拒不到庭，放弃质证权利。经审查，原告提供的该份证据系原件，被告梁国君虽对此有异议，但未能提供充分的反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以认定。
3.原告宁波市邮政局提供整改通知、报告、关于宁波市欣荣食品有限公司报告的复函各一份（均系原件），拟证明原告于2010年1月18日书面向被告宁波市欣荣食品有限公司发出整改通知，被告于2010年2月26日通过报告形式回复，原告于2010年4月6日复函被告宁波市欣荣食品有限公司的事实。原告提供函一份（原件），拟证明原告于2011年11月28日在合同到期前一个月致函被告宁波市欣荣食品有限公司，明确表示租赁合同到期后不再续租，并要求被告宁波市欣荣食品有限公司拆除违章建筑，恢复原状的事实。原告提供《关于收回房屋的函》一份（原件），拟证明租赁合同到期后，原告致函被告宁波市欣荣食品有限公司主张权利的事实。原告提供情况说明一份（原件），拟证明被告宁波市欣荣食品有限公司于2013年4月11日致函原告承诺再给二个月时间拆除全部违章建筑的事实。原告提供宁波市江东区福明街道“三改一拆”行动领导小组办公室出具的《违法建筑限期拆除决定书》、《违法建筑限期拆除告知书》各一份（原件），拟证明相关部门告知被告宁波市欣荣食品有限公司尽快拆除违章建筑的事实。经质证，被告梁国君表示上述证据的真实性均无法确认，认为上述证据系原告与被告宁波市欣荣食品有限公司之间发生，并不是针对被告梁国君的，且被告宁波市欣荣食品有限公司均未向被告梁国君告知上述情况。另外，根据宁波市江东区福明街道“三改一拆”办公室的要求，被告梁国君租赁的所有违章建筑均已拆除。因被告宁波市欣荣食品有限公司、俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建无正当理由拒不到庭，放弃质证权利。经审查，原告提供的上述证据均系原件，被告梁国君虽对上述证据的真实性有异议，但未能提供充分的反驳证据，结合上述证据可以证明，2011年11月28日、2012年12月28日，原告二次发函告知被告宁波市欣荣食品有限公司租赁合同到期后不再续租并要求其腾退涉案房屋、拆除违章建筑。对该事实本院予以认定。
4.被告梁国君当庭提供《房屋租赁合同》十一份（均系原件），拟证明追加被告俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建的主体资格及涉案房屋的使用情况。同时被告梁国君庭审陈述称，被告梁国君向被告宁波市欣荣食品有限公司租赁涉案房屋之后，由被告梁国君使用并转租给被告俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建，房屋由被告俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建使用，其中除了俞平、王安明、郑传春到期搬离之外，其他人仍占用涉案房屋。经质证，原告认为上述证据的真实性无法确定，上述合同与原告并无直接的法律关系，假设上述合同是真实的也不具有法律效力。因被告宁波市欣荣食品有限公司、俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建无正当理由拒不到庭，放弃质证权利。本院认为，被告梁国君提供的上述证据均系原件，原告虽对此有异议，但未能提供充分的反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以认定。
5.因案件审理需要，本院当庭出示被告宁波市欣荣食品有限公司向本院提交的《合作协议》一份。经质证，原告认为该证据的真实性无法确认，无法对抗原告与被告宁波市欣荣食品有限公司之间的合同。被告梁国君对上述证据的真实性无异议，同时被告梁国君庭审陈述称，虽然被告宁波市欣荣食品有限公司与被告梁国君之间签订的是《合作协议》，但双方之间实际是转租的关系，被告梁国君向被告宁波市欣荣食品有限公司支付的款项实际是房屋租金，表述为固定收益。因被告宁波市欣荣食品有限公司、俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建无正当理由拒不到庭，放弃质证权利。本院认为，原告虽对上述证据的真实性有异议，但未能提供充分的反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以认定。
被告俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、李红建、江爱莲未向本院提交证据。
本院经审理，认定事实如下：原告宁波市邮政局系位于宁波市福明乡史魏家村（地号：xx、使用权面积1448.3平方米）土地及房屋的所有权人。2009年5月8日，原告与被告宁波市欣荣食品有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告自愿将坐落在宁波市江东福明教育基地局房屋租赁给被告宁波市欣荣食品有限公司有偿使用，租赁期限自2009年1月1日至2011年12月31日止，第一年租金为60000元，第二年租金为66000元，第三年租金为72000元，未经原告同意，被告宁波市欣荣食品有限公司不得擅自将租赁的房屋转让（租）或承包给第三方，否则，原告有权终止协议，并视作违约处理，收回房产。合同期满后，被告宁波市欣荣食品有限公司应及时腾空并退出租赁房屋，凡延迟退房的每天须向原告支付300元违约金（以交钥匙时间为准），以此类推。如需继续租赁，应提前三个月通知原告，在同等条件下被告宁波市欣荣食品有限公司有优先租赁权。合同还对其他事项进行了约定。2011年11月28日、2012年12月28日，原告二次发函告知被告宁波市欣荣食品有限公司租赁合同到期后不再续租并要求其腾退涉案房屋、拆除违章建筑。
另查明：2009年6月1日，被告宁波市欣荣食品有限公司与被告梁国君签订《合作协议》一份，约定被告宁波市欣荣食品有限公司与被告梁国君共同合作，将座落于江东福明的宁波市邮政局教育基地房屋改造，并在空余场地新建三楼房屋，用于工人住宿，以及住宿出租。双方对款项支付及其他内容进行了约定。后被告梁国君分别与被告俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建签订《房屋租赁合同》，约定被告梁国君将位于福明史魏家宁穿路口的房屋出租给被告俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建使用。
本院认为，首先，原告与被告宁波市欣荣食品有限公司签订的《房屋租赁合同》，依法成立且有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。如果当事人一方不履行义务或履行义务不符合约定条件的，另一方有权要求其承担相应的违约责任。被告宁波市欣荣食品有限公司虽与被告梁国君签订有关于涉案房屋的《合作协议》，但该合同并不影响原告基于合同相对性要求被告宁波市欣荣食品有限公司承担相应承租义务的权利。根据双方租赁合同的约定，租赁期限自2009年1月1日至2011年12月31日止，在双方未能就继续租赁涉案房屋达成一致的情况下，被告宁波市欣荣食品有限公司应将租赁房屋返还给原告。被告宁波市欣荣食品有限公司未及时返还租赁房屋，侵害了原告的合法权益，被告宁波市欣荣食品有限公司应按合同约定赔偿原告由此造成的损失，原告要求被告宁波市欣荣食品有限公司按照每日300元支付违约金并未超过双方约定的范围，亦未超过法律规定的范围，故对原告要求被告宁波市欣荣食品有限公司承担租赁物归还和房屋占有违约金的诉请，本院予以支持。被告宁波市欣荣食品有限公司可基于其与被告梁国君之间的协议另行主张合同项下的权利。其次，被告梁国君称涉案房屋由其使用并转租给俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建且提供了相对应的《房屋租赁合同》，原告虽对此有异议，但并未能提供充分证据证明涉案房屋的实际使用情况，故被告梁国君、俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建应负相应的腾退义务。第三，原告自愿撤回第三项排除妨碍，恢复原状的诉讼请求，系其私权利的自愿处分，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宁波市欣荣食品有限公司、被告梁国君、俞平、张志强、徐德昌、王安明、王文华、姜佳佳、郑传春、ＸＸ龙、江爱莲、李红建于本判决生效后二十日内向原告宁波市邮政局返还所租赁的位于宁波市江东区福明教育基地房屋（以原告宁波市邮政局提供的宁波市邮电局教育中心图为准）；
二、被告宁波市欣荣食品有限公司按每日300元计算支付原告宁波市邮政局自2012年1月1日起至房屋腾退之日止的违约金，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告宁波市邮政局的其他诉讼请求。
如被告宁波市欣荣食品有限公司未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3690元，公告费560元，由被告宁波市欣荣食品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 杨锦晶
代理审判员 施 益
人民陪审员 张新春
二〇一四年七月四日
代书 记员 章潮琳