浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第269号
原告：方和意。
委托代理人：郭强来。
委托代理人：江明儿。
被告：江杏华。
被告：江明芳。
委托代理人：沈英。
委托代理人：胡国赞。
原告方和意为与被告江杏华、江明芳确认合同无效纠纷一案，于2014年3月26日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。原告方和意及其委托代理人郭强来、江明儿、被告江杏华、被告江明芳的委托代理人沈英、胡国赞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告方和意起诉称：原告与被告江杏华系夫妻关系，与被告江明芳系母子关系。原告继承祖传的位于奉化市岳林街道百岁坊9号房屋一套，为原告与被告江杏华共有，几十年来原告夫妇一直居住在该屋。2014年1月，该房屋遇政府拆迁，相关工作人员和被告江明芳到房屋中查勘，原告方得知被告江杏华已经将房屋出卖给被告江明芳。经向被告江杏华了解，其称早年确实在纸上签过字，具体时间不清楚，记得是被告江明芳以办理贷款为由让被告江杏华帮忙签字，并没有讲过将房屋出卖。被告江杏华也没有收到过任何购房款。后经向房管部门了解，被告江杏华、江明芳曾于2000年6月1日签订《房地产买卖契约》。原告认为，涉案房屋系原告祖传，原告继承取得后为原告夫妇共有，是原告夫妇的唯一房屋。2000年时，原告68岁，身体尚可，被告江杏华76岁，除精神反应迟钝外身体尚可，以后日子还很长。被告江杏华有退休工资，家中不愁吃喝，无论如何也没有必要卖房。再说，原告育有包括被告江明芳在内的五个子女，应该说都比较孝顺，原告与被告江杏华不可能厚此薄彼，瞒着其他子女将房子出卖给被告江明芳，制造家庭矛盾。原告认为，种种迹象表明原告和被告江杏华不可能将房屋出卖给被告江明芳，被告江明芳也没有支付房款，之所以出现“卖房”现象，是被告江明芳利用被告江杏华精神状况不好，利用父子关系充分信任被告江明芳等因素骗取被告江杏华签字。根据法律规定，涉案房屋系原告与被告江杏华所有，被告江杏华在没有经原告同意的情况下，不能独自将双方共有的房屋出卖，即使已经签订《房地产买卖契约》，该契约也是无效的。为此，原告向法院起诉，要求判令：确认两被告签订的《房地产买卖契约》无效。
被告江杏华未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：其当时将房屋转给被告江明芳是给江明芳贷款用的，现在房子要拆迁了，其要求分得部分拆迁赔偿款。
被告江明芳未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：第一，2000年6月1日，案涉房产转让给被告江明芳是原告与被告江杏华都同意的，并且在房产转让时被告江杏华身体健康，思维清晰，是完全民事行为能力人。双方办理了房产过户手续，被告江明芳按约定支付了房款28600元，上述事实由双方签订的房屋买卖合同和三方证人证言予以作证。第二，没有以办理贷款名义的事情，被告江明芳提供的房产证上没有相应的办理贷款的事项的记载。第三，原告和被告江杏华已经申请公共租赁住房，从申请表可以看出他们于2013年已经知道了他们是无房户，说明原告早就知道了他们名下没有房子。转让房产是原告与被告江杏华自愿的，并且是双方真实意思的表示，应该确认合同有效。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：房地产买卖契约一份，欲证明被告江杏华未经原告同意将涉案房屋于2000年6月1日出卖给被告江明芳的事实。
被告江明芳向本院提供下列证据：
1、房屋所有权证一本、国有土地使用证各一份，欲证明涉案房屋属于被告江明芳所有的事实。
2、证人证言三份（江某甲、江某乙、江某丙），欲证明十年前，原告夫妻俩将房子过户给被告江明芳的事实。
3、奉化市公共租赁住房审批表一份（复印件）、奉化市公共租赁住房申请家庭年度收入证明一份（复印件）、奉化市公共租赁住房配租申请家庭住房情况说明一份（复印件），欲证明原告与被告江杏华已经于2013年10月12日知道自己是无房户的事实。
被告江杏华没有提供证据。
本院依原告申请调查取证并出示下列证据：
1、本院于2014年4月3日依法对江某乙的调查笔录一份，该笔录表明：江某乙是方和意和江杏华的女儿，方和意和江杏华共育有三子二女，其排行老大。奉化市岳林街道百岁坊9号房屋包括百岁坊11号、13号房屋是其父母建造的，本来想好三间房屋分给三个儿子一人一间，现在大儿子江方良的房屋已经拆迁，小儿子江明儿的房屋被江明儿自己卖掉了。关于父亲在2000年将百岁坊9号房屋过户给江明芳的事情，当时其是不知道的，后来一家人有时候谈起来，才知道房屋已经过户，具体什么时候知道的记不清楚了，距今也有好几年了。关于母亲方和意在起诉状中陈述，父亲当时是为了帮助江明芳贷款才去办理房屋过户手续的事情，其不知晓。多年来，其并没有听到过父母对将房屋过户给江明芳的事情有其他想法，只是房屋面临拆迁，才有了现在的纠纷。关于父母的财产分配，其没有意见，由父母做主。
2、本院于2014年4月4日依法对江方良、周雪琴的调查笔录一份，该笔录表明：江方良是方和意和江杏华的儿子，周雪琴是江方良的妻子。方和意和江杏华共育有三子二女，江方良排行老二，同时也是三子中的老大，江明芳在三子中排行第二。奉化市岳林街道百岁坊9号房屋是其父母建造的。其原来住在百岁坊11号，该房屋原来是父母给的小房子，后来其自行翻建，现在百岁坊11号房屋已经拆迁，补偿安置事项已经由其处理完毕，拆迁安置补偿款由江方良领取。其父母将同时也将百岁坊13号房屋分给了小儿子（江明儿），后被江明儿自己卖掉了。百岁坊9号的房屋一直由其父母居住，本来父母打算将百岁坊9号房屋分给江明芳，江明芳也打算让父母在其中居住到过世。关于其父亲在2000年将百岁坊9号房屋过户给江明芳的事情，江方良、周雪琴夫妻过去一直不知情，直到最近两年才知晓。关于房屋过户和利用百岁坊9号房屋贷款的事情，家族内一直没有提及过。母亲方和意有低保，是子女给她买的，父亲江杏华从单位退休，有退休工资，老人晚年生活有保障，家族内对老人的赡养问题没有矛盾与纠纷。关于父母财产分配，其没有意见，其自己也有房子，不会参与百岁坊9号房屋的分配。
3、本院于2014年4月8日依法对江某丙、庄华刚的调查笔录一份，该笔录表明：江某丙是方和意和江杏华的女儿，在五个兄弟姐妹中排行最小，庄华刚是江某丙的丈夫。夫妻两人平常镇海工作生活，节假日回奉化探望父母。其父母原来有三间房屋都在百岁坊。分给大哥江方良的房子已经拆迁，分给小哥江明儿的房子已经被江明儿卖掉。现在剩下百岁坊9号的房屋一直由其父母居住。关于其父亲将百岁坊9号房屋过户给江明芳的事情，江某丙、庄华刚夫妻过去一直不知情，后来过节时回奉化才知晓，具体时间记不清除了。关于房屋过户和利用百岁坊9号房屋贷款的事情，家族内多年来没有提及过，也没有听到过父母对房屋过户的事情有过抱怨。父母身体尚可，有劳保和低保等生活保障，五个兄弟姐妹平常对父母均有赡养。关于父母财产分配其没有意见，三间房子三个儿子一人一间并无不妥，其与姐姐不指望房子，平常看看父母尽点赡养义务就好了。
4、本院于2014年4月17日依法对江明儿的调查笔录一份，该笔录表明：江明儿是方和意和江杏华的儿子，在三子中排行最小。百岁坊9号房屋是其父母建造的，原来房产证登记所有人为父亲江杏华，后来该房屋面临拆迁，这才发现房产已经过户给江明芳。其并不知道该房屋已经在2000年由江杏华过户给江明芳，十多年来，家族兄弟姐妹间也没有讲起过房屋已经过户的事情。百岁坊9号、11号、13号房屋都是父母建造的，大哥的房屋已经拆迁了，自己的房子被自己卖掉了。其对父亲将房屋过户给江明芳有异议，认为该房屋是父母双方婚后共同财产，如果要过户必须征得父母双方及兄弟姐妹的共同认可才行。现在未经母亲同意，父亲擅自将房屋过户给江明芳，那么属于母亲的那份房屋权利要争取回来。
上述证据经庭审质证，被告江杏华对原告提供的证据无异议也确认了其签名的真实性。被告江明芳对原告提供证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，房屋过户是经过被告同意的，而且当时是原告催促两被告去办理过户手续的，原告提供的证据中也有被告江明芳缴纳过户契税的证明。本院认为，两被告对该证据真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。原告对被告江明芳提供的证据1的真实性无异议，但是提出房屋权属证书是被告通过非法手段取得的。被告江杏华对该证据无异议。本院认为，原告及被告江杏华对该证据的真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。原告对被告江明芳提供的证据3提出异议，认为真实性没有异议，但是原告虽然签字了，但是什么东西都不知道。上面载明的没有住房，原告认为自己的房子拆迁了就是没有房子了。该证据也证明了原告最早是在2013年10月12日知道自己是无房户的情况。这份证据不具有完整性，不能证明被告想要证明的事实。被告江杏华对该证据无异议，认可其签名的真实性。本院认为，该组证据是原告与被告江杏华作为无房户去申请公共租赁房屋的审批手续，该申请仍在相关部门审核当中。该组证据并不能证明原告方和意与被告江杏华已经知道自己是无房户的事实。原告对被告江明芳提供的证据2提出异议，认为证人证言真实性有异议，按照法律规定证人需要出庭作证，其中两份证言出自同一个人的笔迹，这些话都是主观臆断，不能证明相关事实。被告江杏华对该证据没有异议。原告对本院对江某乙的调查笔录提出异议，认为证人需要到庭作证，而且调查笔录与其本人出具的证明有矛盾，法院调查不符合法定程序。被告江明芳对该证据无异议，被告江杏华认为江某乙对房屋过户的事情确实不知情。原告对本院对江方良、周雪琴的调查笔录提出异议，认为证人需要到庭作证，法院调查不符合法定程序。江方良、周雪琴在法院调查时的说法具有猜测性，其是不知道房屋过户的事情的。被告江明芳、江杏华对该证据无异议。原告对江某丙、庄华刚的调查笔录提出异议，认为法院调查不符合法定程序，江某丙、庄华刚在出具的证人证言中写道是十年前就知道房屋过户的事情，调查笔录中是说后来才知道，自相矛盾。被告江明芳对该证据无异议，被告江杏华认为江某丙、庄华刚对房屋过户的事情确实不知情。原告对江明儿的调查笔录无异议，被告江明芳提出异议，认为房屋过户原告是知道的，但是江明儿知不知道，其不清楚。被告江杏华对该证据无异议。本院认为，被告江明芳提供的证据2及本院对江某乙（大女儿）、江方良与周雪琴（大儿子和大儿媳）、江某丙与庄华刚（小女儿和小女婿）、江明儿（小儿子）的调查笔录，是为了考察原告方和意和被告江杏华的其他子女对房屋纠纷的意见，应综合分析。在接受调查时，原告方和意和被告江杏华的其他子女及其配偶一致表示在房屋过户当时并不知道房屋过户的事情，直到后来才知道，家庭成员间也没有就房屋过户的事情产生过矛盾或者争执。奉化市岳林街道百岁坊9号房屋以及百岁坊11号、13号房屋是其父母建造的，分给大儿子江方良的一间房屋已经拆迁，分给小儿子江明儿的房屋被江明儿自己卖掉。父母一直居住在百岁坊9号房屋内，对上述事实本院予以确认。至于对房屋过户是否妥当，大女儿、大儿子和大儿媳、小女儿和小女婿均表示父母的财产分配由父母自行做主，其不会参与百岁坊9号房屋的分配。而小儿子则表示因为房屋过户未经过母亲同意，故要为母亲争取应有的权利。
经审理查明，原告方和意与被告江杏华是夫妻关系，两人共育有三子二女。被告江明芳是其儿子，在三子中排行第二。2000年6月1日，被告江杏华与被告江明芳签订《房地产买卖契约》将奉化市岳林街道百岁坊9号房屋卖给被告江明芳，契约中约定房屋成交价款为28600元，现金支付。之后，该房屋过户至被告江明芳名下。
奉化市岳林街道百岁坊9号、11号、13号三间房屋原来均为原告方和意与被告江杏华建造。后来分给大儿子一间，现在已经拆迁，安置补偿款由大儿子领取。分给小儿子一间，早年被小儿子自行卖掉了。百岁坊9号的房屋由原告方和意与被告江杏华一直居住至今。过户之前，该房屋登记所有人为被告江杏华一人。
上述事实由原、被告的陈述及原告提供的证据予以证明。
本院认为，奉化市岳林街道百岁坊9号房屋曾系原告方和意与被告江杏华的夫妻共同财产，房屋原来的登记权利人即被告江杏华与被告江明芳之间签订房屋买卖合同，将房屋出卖给被告江明芳。现房屋共有人即原告方和意以该出卖行为未经其同意为由，请求法院确认两被告之间的房屋买卖合同无效。对该房屋买卖合同效力如何认定问题，本院认为该房屋买卖合同有效。理由如下：第一，涉案房屋在过户前一直登记在被告江杏华一人名下，其也在庭审中确认房屋买卖合同中的签名为其本人亲笔签名。鉴于原、被告之间家庭成员关系，可以相信被告江杏华出卖房屋行为是经过原告方和意同意的。原告现有证据不能证明被告江明芳在签订合同时存在欺诈、胁迫的手段，那么被告江明芳作为买受人是善意的，在买卖合同约定的对价是合理的，且转让的房屋已经依照法律规定登记在被告江明芳名下，被告江明芳的行为构成善意取得。第二，即使说被告江杏华将共有房屋出卖给他人，未经共有人即原告方和意的追认也没有在其后取得房屋的全部处分权，其对房屋的出卖行为构成无权处分。那么对于无权处分的买卖合同的效力，本院认为，所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，而不影响物权变动的原因行为即买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者没有完全处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效，故其他共有人要求确认房屋买卖合同无效，法院不予支持。综上，本院认为原告要求确认两被告签订的《房地产买卖契约》无效的诉请，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条的规定，判决如下：
驳回原告方和意的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，减半收取40元，由原告方和意负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
代理审判员 袁雅雅
二〇一四年六月十七日
书 记 员 王馨馨
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2、《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。