四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第113号
原告夏蓉，女，1980年11月7日出生，汉族，住四川省双流县。
委托代理人李游，四川建宜律师事务所律师。
被告四川鼎邦商业管理有限公司。住所地：成都市高新区。
法定代表人杨善，总经理。
委托代理人冉丽，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人薛飞涛，公司员工。
原告夏蓉与被告四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称鼎邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月12日受理后，依法由审判员覃振山适用简易程序于2015年1月4日公开开庭进行审理。原告夏蓉及其委托代理人李游、被告鼎邦公司的委托代理人冉丽、薛飞涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏蓉诉称，2013年9月6日原、被告签订租赁合同，约定原告租赁被告位于双流润驰国际广场商业步行街铺面用于开设谷浪屿咖啡馆。被告原定于2013年12月18日正式开业，但到期后被告未开业。2013年12月23日，被告发函说定于2013年12月28日正式开业，但仍未按期开业。后被告于2014年7月15日给原告发函，告知润驰广场步行街暂时不能正式开业。原告一直在为开业做准备，装修了商铺并聘请了相关人员，共花费325190元，现设备折价6万余元。由于被告一再推迟开业时间，其行为已构成违约，故起诉请求：1、解除与被告的租赁合同；2被告退还保证金20580元及装修押金5000元；3、被告支付违约金61737元；4、被告赔偿原告损失264460元。
被告鼎邦公司辩称，原告不满足约定及法定的解除权，不同意解除合同；被告已将租赁商铺交给原告，原告可自行开业经营，被告不存在违约情形，不同意承担违约金，且原告要求违约金过高；不同意退还保证金，不同意支付装修费及赔偿经营损失，且原告不能同时主张违约金和损失。
经审理查明，被告鼎邦公司（甲方）与原告夏蓉（乙方）于2013年9月6日签订租赁合同，约定：甲方是双流润驰国际广场的招商、经营管理单位，有权将商业广场出租；甲方同意将商业步行街四层的部分区域出租给乙方使用；租赁场所建筑面积暂定205.79平方米；租赁场所用途为咖啡厅；租赁期限为5个租约年，2013年9月20日起至2018年9月19日止；进场装修，双方确认进场日为2013年9月20日，甲方有权根据商业广场工程进展情况在前述约定进场日30日前通知乙方调整进场日；免租装修期为进场日起算2个月零29天，期限具体为2013年9月20日至2013年12月17日；租赁场所应在商业广场整体开业日（暂定2013年12月18日，具体日期以甲方书面通知为准）对外整体营业；如乙方未能按约定实现租赁场所与商业广场同日开业，或租赁场所在商业广场整体开业日的开业面积比例不足80%的，视为乙方违约，乙方应在租赁场所开业面积比例达到80%之前按第一个租约年租金标准200%支付租金，如开业日后30日届满，租赁场所开业面积比例仍未达到80%，则甲方有权解除合同；第一至第二个租约年的月租金为50元／月／建筑面积平方米；乙方应在本合同签署后的7个工作日内向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金20580元；若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受的相应损失；在下列情况下，一方有权经书面通知另一方，立即解除合同并不被视为违约：……；另一方停止或将要停止其业务，导致合同目的无法实现的；乙方因自身原因如未按本合同约定的日期正式开业经营，每迟延一天，按200元／日的标准向甲方支付迟延履行金。如迟延达到30日，甲方有权解除本合同；乙方因甲方违约依照约定解除合同或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项（如有）。乙方应在合同解除后20日内将租赁场所交还甲方；如本合同解除时，乙方租赁期限不满4个租约年（包括计租日前解除的情况）的，甲方除承担本合同18.10.1条责任外，还应赔偿乙方相当于6个月租金的违约金。
同时查明，原告夏蓉准备在润驰国际广场步行街四层其租赁的商铺经营“谷浪屿咖啡”。2013年9月30日，原告向被告交纳履约保证金20580元。2013年11月4日，原告向四川阳光尚和物业管理有限公司交纳装修保证金5000元。2013年12月23日，被告向原告发出工作联系函，告知润驰国际广场项目将于2013年12月28日全面开业，请根据开业时间节点尽快安排开业筹备，确保整体项目按时开业。原告在商铺交付后联系人员对商铺进行了装修，2013年12月9日，新津精视界广告装饰部出具收到谷浪屿咖啡装修费182000元的收据，该装饰部出具的装修报价表显示报价为187809元，其中包含的灯具、监控、音响等价值为4500元。已经安装的暖通设备，原告自愿拆除带走。原告于2013年12月聘请了4名员工，原告本人作为主管，试用期月工资标准分别为2名服务员1600元、主管3500元、咖啡师2200元、收银员1800元，原告及4名员工每月工资合计10700元。2014年7月15日，被告向原告发函，告知由于阶段性原因目前步行街暂不能对外正式开业，目前仅属于试营业阶段，故将合同约定开业时间延迟，正式开业时间将于开业前30日以书面形式通知，在原合同基础上增加三个月免租期。2014年7月8日，原告等租赁户委托四川省成都市成都公证处对润驰国际广场的经营状况进行拍照、摄像公证，摄像内容显示大部分商铺均未开业。庭审中，被告认可润驰国际广场的步行街目前没有正式营业，但表示有商家在试营业。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、收款收据、公证书、工作联系函、商务联系函、劳动合同书、装修报价表等证据佐证。上述证据经庭审质证，具有合法性、客观性、关联性，本院予以采信。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否构成违约，合同能否解除；2、如构成违约，被告应当向原告支付的费用是多少。
关于第一个争议焦点，原告认为，双方签订租赁合同后原告就开始为开业积极准备，2013年9月商铺移交后原告在被告通知的开业时间前装修完毕，但至今被告仍未正式开业，被告的行为构成违约，要求解除合同；被告认为，双方签订的租赁合同中没有对开业的具体时间进行明确，被告已将商铺交付给原告，原告可以试营业，并没有导致合同目的不能实现，被告不构成违约，合同不应解除。本院认为，被告作为商业综合体的经营管理单位，不同于一般的房屋租赁业主，原告与被告签订租赁合同的目的是为了利用被告商业综合体开业经营所带来的商业氛围促进其咖啡店的经营。原告租赁的商铺位于润驰广场商业步行街四楼区域，原告按照被告要求对商铺进行装修并于2013年12月前做好与商场同步开业的准备，但被告管理的商业步行街至今没有正式营业，不能为原告经营的商铺带来客源，导致原告租赁的商铺无法正常营业，被告的行为已构成违约，对于原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。
关于第二个争议焦点，由于原告构成违约，导致合同解除，原告应当向被告赔偿相关损失。原告要求被告退还履约保证金20580元，由于合同解除，该费用应当退还原告。原告要求被告退还装修押金5000元，由于收取押金的并非被告，而是四川阳光尚和物业管理有限公司，故本院对原告主张由被告退还该押金的请求不予支持。原告要求被告支付违约金61737元，被告认为原告无解除权，不应承担违约金，本院认为，双方在合同中约定了相当于6个月租金的违约金，违约金计算为61737元（205.79㎡×50元／㎡／月×6月），被告构成违约，应当支付违约金。原告要求被告赔偿装修费182000元，本院认为，该商铺装修系在被告要求原告与商场同步开业而进行，现商铺装修后无法正常开业，合同解除系由被告违约导致，被告应当赔偿原告装修损失，但未形成附合的装修物可由原告拆除，因此装修报价表中灯具、监控、音响等价值为4500元的装修物品由原告拆除，不计入装修损失，原告装修损失为177500元（182000元-4500元）。原告主张7个月储备人员工资74900元，本院认为，原告为积极准备开业而招聘人员所支付的合理费用系其为履行合同产生的损失，但由于被告一直未按期开业，原告未营业而持续7个月支付招聘人员工资的行为不符合正常商家控制损失的常理，因此，本院对原告支付招聘人员工资的合理期限认定为2个月，原告所主张的每月工资支出10700元中包含原告本人工资3500元，原告系经营者，个人工资不应计入员工工资损失，因此本院对原告所支付的招聘人员工资损失认定为14400元（（10700元-3500元）×2个月）。原告主张租房费4200元，但未能提供证据证明该支出系本案产生的必然费用，本院不予支持。原告主张储备食材费3360元，但未提供证据证明，本院不予支持。综上，原告因履行合同产生的实际损失为装修费177500元、工资支出14400元，合计191900元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金的约定是为了在一方违约进便于对其损失进行计算从而对损失进行填补，但不应过分高于或低于其实际损失。现双方约定的违约金为61737元，该金额远低于原告损失，但原告并未主张增加，而是同时主张的损失，鉴于原告的部分损失已通过违约金得到补偿，对于超出违约金部分的损失，本院予以支持，违约金已填补的损失部分，本院不予支持，故被告应当向原告赔偿的损失金额为130163元（191900-61737元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告夏蓉与被告四川鼎邦商业管理有限公司的租赁合同；
二、被告四川鼎邦商业管理有限公司于判决生效之日起五日内向原告夏蓉退还履约保证金20580元，支付违约金61737元，支付损失款130163元。
三、驳回原告夏蓉的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3288元由被告四川鼎邦商业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 覃振山
二〇一五年一月二十日
书记员 周欢欢