洞头县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温洞民初字第56号
原告：王陈某某。
委托代理人（特别授权代理）：周某某。
委托代理人（特别授权代理）：任某某。
被告：浙江××置业有限公司，住所地：中华人民共和
国××××花园。
法定代表人：黄某某。
委托代理人（特别授权代理）：汪某某。
委托代理人（特别授权代理）：薛某某。
原告王陈某某为与被告浙江××置业有限公司商品房买
卖合同纠纷一案，于2010年4月16日向本院起诉，本院于同日
受理后，依法由代理审判员郭灵燕适用简易程序于2010年6月3
0日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成由审判员叶明铁担任审判长、代理审判员郭灵燕、人民陪
审员曾海芬参加评议的合议庭，于2010年8月19日公开开庭进
行了审理。原告王陈某某委托代理人任某某，被告浙江××置
业有限公司委托代理人汪某某到庭参加诉讼。经本院审判委员
会讨论决定，本案现已审理终结。
原告王陈某某起诉称：2005年8月31日，原告与浙江衢州
绿园房地产开发有限公司（以下简称衢州绿园公司）签订了一
份《商品房买卖合同》，约定原告向衢州绿园公司购买衢州绿
园公司开发的位于洞头县××城区××大厦北××单××楼的
商业用房，建筑面积为387.174平方米，单价为每平方2900元
；交付日期为2006年8月18日前，若衢州绿园公司逾期交房，
自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，
衢州绿园公司按日向原告支付已交付房价款万分之拾的违约金
；合同还约定该商业用房出入有三张楼梯。合同签订之后，原
告于2005年8月31日和2006年5月23日向衢州绿园公司交纳了全
部购房款，共计1122805元。但衢州绿园公司直至2010年3月19
日才将房屋交付给原告。交房后原告发现合同约定的原设计为
楼梯的一处位置已改成了天然气管道设备房，楼梯现仅有两张
。2009年5月11日，因房屋户型变更，应衢州绿园公司要求，
双方将2005年8月31日签订的《商品房买卖合同》变更成两份
，仅将房屋建筑面积一分为二，总面积仍为387.174平方米，
合同其他条款不变。现浙江衢州绿园房地产开发有限公司变更
为浙江××置业有限公司。原告认为被告的行为已经违反了合
同的约定，应按合同约定补建楼梯并承担逾期交房的违约责任，故原告诉至本院要求：1、判决被告立即向原告支付逾期交
房违约金1469751.74元（以1122805元为基数，从2006年8月19
日起至2010年3月19日止，共计1309天，利率按日万分之十）
；2、判令被告按照合同约定补建楼梯。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、西班牙护照、身份证明复印件各一份，用以证明原告
身份情况。
2、工商档案复印件一份，用以证明被告身份情况。
3、商品房买卖合同两份，用以证明原、被告之间的商品
房买卖合同关系，及交房期限、逾期交房责任。
4、收款收据两张，用以证明原告已向被告支付了全部购
房款的事实。
5、物业管理发票一张，用以证明被告于2010年3月19日
向原告交付房屋的事实。
6、温州市新建住宅质量保证书一份，用以证明被告于20
10年3月20日向原告交付房屋的事实。
7、温州市新建住宅使用说明书一份，用以证明被告于20
10年3月21日向原告交付房屋的事实。
8、建设工程某工验收意见表一份，用以证明绿园大厦在
2009年7月份预验收时没有通过，经整改后于2009年8月5日验
收合格。
被告浙江××置业有限公司在法定期限内未作出书面答
辩，在庭审中辩称：1、绿园大厦于2006年9月份已经验收合格
，且已于2006年10月15日通知原告交房。2、原告诉称要求逾期交房违约金已过诉讼时效。3、若法院判决支付违约金，原
告要求的违约金过高。4、对原告诉请补建的楼梯变为预留管
道煤气用房是应业主的要求，楼梯待管道开通后能够建立。
被告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、绿园大厦竣工验收资料及综合验收备案表各一份，证
明绿园大厦工程2006年9月30日已验收合格，2009年8月27日进
行综合验收，2009年8月31日进行备案；
2、挂号信回执和交房通知书各一份，证明2006年10月18
日被告已通知原告办理交房手续。
为查清绿园大厦的竣工验收时间，本院依职权对绿园大
厦竣工验收经办人董某某进行调查取证。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提
供的证据1、2、3、4，被告无异议；对原告提供的证据5、6、
7，被告对其真实性无异议，但认为不能证明原告所述的待证
事实；对原告提供的证据8，被告认为该份证据中的验收是综
合验收与本案不具有关联性。对被告提供的证据1，原告对其
真实性、合法性无异议，但认为记载的2006年9月30日的验收
只是一个四方主体的验收，不是综合验收；对被告提供的证据
2，原告认为不能证明被告所述的待证事实，且与被告的名称
变更时间相冲突。
原告对董某某的谈话笔录真实性无异议，同意董某某对
综合验收的理解，但认为董某某陈述的单体验收和合同约定的
“经验收合格”不能等同；被告认为董某某的谈话笔录能证明
绿园大厦在2006年9月30日就已竣工验收合格，具备交付条件。
本院认为，原告提供的证据1、2、3、4，被告无异议，
予以采信；原告提供的证据5、6、7，不能证明具体的交房时
间，不予采信；原告提供的证据8，不足以证明原告所述的待
证事实，不予采信。被告提供的证据1，是相关部门出示的资
料，具有真实性、合法性，原告无异议，本院予以采信；被告
提供的证据2，本院认为该组证据真实、合法，能够证明其待
证事实，予以采信。对董某某的调查取证，原、被告对其真实
性无异议，本院予以采信，至于双方对验收的不同理解，待在
裁判理由中阐述。
经审理本院认定的事实如下：2005年8月31日，原告王陈
某某与被告浙江××置业有限公司（原为浙江衢州绿园房地产
开发有限公司）签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，
原告购买洞头县新城区绿园大厦北楼二单元二楼的商业用房，
建筑面积387.174平方米，单价每平方2900元。被告应当于200
6年8月18日前交付“经验收合格”的商品房，若逾期超过60日
，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起30
天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的30%支付违约金
；原告若要求继续履行合同，自合同约定的最后交付期限的第
二天起至实际交付之日止，被告需按日向原告支付已交付房价
款万分之十的违约金。同时还约定该商业用房出入有3张楼梯
。合同签订后，截止2006年5月23日原告已付清全部房款11228
05元。被告向原告发出交房通知书的挂号信回执时间为2006年
10月18日。2006年9月30日绿园大厦已经验收合格，2009年8月27日综合验收合格。因房屋套型变更，原、被告于2009年5月1
1日重新签订了两份商品房买卖合同，约定绿园大厦北楼二单
元二楼的商业用房分为16号房和17号房，原合同中的房屋建筑
面积一分为二，但总面积和合同其他条款均不变。
本院认为，原告王陈某某与被告浙江××置业有限公司
签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内
容、形式不违反法律，应受法律保护。原、被告双方在合同第
八条对房屋的交付条件上“经验收合格”与“经综合验收合格
”等选项中，选择“经验收合格”作为房屋交付条件，但双方
当事人对“经验收合格”和“经综合验收合格”的理解存有争
议，而《商品房买卖合同》是由浙江省建设厅和浙江省工商行
政管理局监制的，已把“经验收合格”与“经综合验收合格”
作为两个条件让当事人签约时进行选择，且对两概念进行区别
。从相关规定及结合本案证据表明，“经验收合格”指房屋主
体结构质量的合格，仅指单体验收的合格，而非另需消防、环
保、气象等的综合验收合格。绿园大厦于2006年9月30日经验
收合格，仅是单体验收的合格，而2009年8月27日的验收合格
才是综合验收合格。原、被告明确选择“经验收合格”作为交
房条件，绿园大厦于2006年9月30日已验收合格具备交房条件
。至于被告未按相关规定履行备案义务，并不影响交房条件的
认定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》第十一条第二款规定“买受人收到出卖
人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失
的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担”。被告发出的交房通知书挂号信的回执时间是2006年10月18日
，通知书明确交房最后日期为2007年1月18日，按照邮政运作
常理及原告提供地址准确性，推定原告在2006年10月18日收到
挂号信更贴近事实，因此，2007年1月18日可视为交房日期。
原告以未收到挂号信为由认为被告一直未交付房屋，直至2010
年3月19日才交付房屋的主张，缺乏说服力。合同约定2006年8
月18日前交付房屋，被告应按合同约定承担2006年8月19日至2
007年1月17日共152天的逾期交房违约责任。但我国《民法通
则》明确规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间
为二年，而诉讼时效期间是从知道或者应当知道权利被侵害时
起计算。原告在合同约定的交房期限届满次日开始即2006年8
月19日就应当知道其权利已受到侵害。在没有任何证据证明诉
讼时效发生中断或中止的情况下，从2006年8月19日开始算至
原告起诉之日已过两年的诉讼时效，被告明确对此提出抗辩，
故原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉请，本院不予支持
。关于补建楼梯问题，被告提出是应业主要求才将合同约定的
楼梯更改为预留管道煤气用房，但没有提供业主要求更改的证
明，属擅自更改楼梯结构，应按合同约定予以补建，且确定合
理期限为三个月。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则
》第一百三十五条、一百三十七条，《中华人民共和国合同法
》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠
纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，判
决如下：
一、被告浙江××置业有限公司于本判决生效之日起三个月内按原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的附件一房
屋平面图补建楼梯；
二、驳回原告王陈某某其他诉讼请求。
本案受理费18028元，由原告王陈某某负担17928元，被
告浙江××置业有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州
市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件
受理费18028元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余
部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政
专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号31×××90
1040006651，逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 叶明铁
代理审判员 郭灵燕
人民陪审员 曾海芬
二〇一〇年九月十六日
书 记 员 谢 力