北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07254号
上诉人（原审被告）蔡新泉，男，1976年5月10日出生。
委托代理人付素晴，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）葛春艳，女，1979年2月14日出生。
委托代理人吴晓明（葛春艳之夫），1970年12月2日出生。
上诉人蔡新泉因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第08389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
葛春艳在原审法院起诉称：我与蔡新泉自2010年8月4日至2012年8月3日止，通过北京安信瑞德房地产经纪有限公司签订了租房协议。两年协议结束后，双方未再签署书面协议，通过口头方式，同意蔡新泉续租。2015年3月我发现蔡新泉有以下违约事实，未按期缴纳房租、长期未交水费、有线电视费、燃气费，改变原有房屋结构，在房屋内部私自建造实体墙隔断，并将房屋转租给其他五户人家，鉴于蔡新泉违约行为，我于2015年3月25日与蔡新泉协商，要求立即解除租赁关系，给蔡新泉1个月时间清退房屋内人员，退还房屋。2015年4月7日，我亲自到达房屋，告知现有租户，一个月后收回房屋。我已将蔡新泉群租行为告知物业、派出所、街道综治办，上述单位已经确认了群租事实，并正式受理。但上述单位没有执法权，只能劝离租户。至今蔡新泉转租房客仍占据我的房屋，蔡新泉还私自更换房屋锁芯，不许我进入自家房屋。故我诉至法院，请求：1、判决蔡新泉违约，我与蔡新泉立即终止合同；2、判决蔡新泉及其租户立即搬出我的房屋，并将房屋结构恢复原状，交予我；3、判决蔡新泉补齐到搬出之日为止的房屋租金（按每月5300元／月或176.67元／日计算）及所欠水费、燃气费、有线电视费用；4、本案诉讼费用由蔡新泉承担。
蔡新泉在原审法院答辩称：我没有违约不同意解除合同。理由：1、我与葛春艳双方的合同期从2014年8月4日起至2016年8月3日止，现依然在合同期应继续履行；2、我没有违约一直按时支付水、电、燃气费及房屋租金；3、房屋装修在合同中有明确约定，葛春艳是允许的，且现在隔断已经全部拆除；4、本案是葛春艳违约，以卖房为由单方解除合同，并多次实施对涉案房屋进行破坏，换锁、将租户锁在屋内三个小时等行为，我曾多次报警，葛春艳的行为给我造成了经济损失，导致房屋从2015年3月份开始一直处于空置状态，葛春艳坚持解除合同的话应退还我房屋押金及经济损失共计25000元。
原审法院审理查明：2010年7月31日，葛春艳（出租方，甲方）与蔡新泉（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定房屋1702号，租赁用途为居住，居住人数最多不超过8人，房屋租赁期限自2010年8月4日至2012年8月3日止，租金标准为每月4100元，押二付三，押金人民币8200元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的物业管理费、供暖费由甲方承担，水费、电费、电视收视费、燃气费、上网费由乙方承担。房屋交割清单为：沙发床2个，双人床1个、热水器1台、空调挂机春兰牌2台、洗衣机1台、电视柜2个、衣柜5个、钥匙1套、角柜1个、转角书柜1个、转椅1个、玻璃桌1个、椅子3把、抽油烟机1个、消毒柜1个、燃气罩1个、鞋柜1个、玻璃茶几1个。
签订合同后，葛春艳按照合同约定向蔡新泉交付了房屋，蔡新泉按期向葛春艳交纳了租金。租期到期后，蔡新泉继续承租葛春艳的房屋，双方协商一致将租金数额变更为每月5300元，蔡新泉向葛春艳交纳押金共计10600元，双方并未签订书面的租赁合同。现租赁房屋仍由蔡新泉占有使用，蔡新泉向葛春艳交纳租金至2015年5月15日，应付15900元，实际支付14000元。
原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。葛春艳、蔡新泉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。
租赁期间六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，葛春艳、蔡新泉双方签订的《房屋租赁合同》期间届满后，双方又口头约定由蔡新泉继续使用租赁房屋，对租赁期限蔡新泉主张为两年，但并未采用书面形式，应当视为不定期租赁。本案中，葛春艳要求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。葛春艳要求蔡新泉及其租户立即搬出葛春艳房屋，并将房屋结构恢复原状，交予葛春艳，因本案租赁合同关系中的当事人双方即出租人、承租人分别是葛春艳和蔡新泉，故蔡新泉依照约定向葛春艳负有腾房义务，而葛春艳要求租户直接腾房，依据不足，法院无法支持。葛春艳要求蔡新泉支付欠付租金，理由正当，法院予以支持。关于葛春艳要求蔡新泉支付水费、燃气费、有线电视费用一节，因葛春艳提供的证据不足以证明上述费用的具体数额，故本案无法处理，双方可另行解决。关于押金一节，双方当事人均同意抵扣，但蔡新泉并未提起反诉，双方可在结清相关费用后自行处理。关于蔡新泉要求赔偿经济损失的辩论意见，依据不足，法院无法支持。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除葛春艳与蔡新泉之间的《房屋租赁合同》；二、蔡新泉于本判决生效后七日内搬出房屋，并将房屋结构恢复原状，向葛春艳腾退房屋；三、蔡新泉于本判决生效后七日内向葛春艳支付拖欠的房屋租金一千九百元；四、蔡新泉于本判决生效后七日内向葛春艳支付自二〇一五年五月十六日至实际腾退房屋之日止的房屋租金，按每月五千三百元标准；五、驳回蔡新泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
蔡新泉不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第四项，变更为蔡新泉于本判决生效后七日内向葛春艳支付2015年5月16日至实际腾房之日止的租金，按3000元／月计算；一、二审诉讼费用由葛春艳承担。上诉理由：一、2014年4月份葛春艳因卖房为由采取暴力形式提前解除合同，并且私自进入涉案房屋将屋内隔断拆除且将相关设施进行毁坏，因此我方受到很大的损失，这就是我方未支付剩余租金的原因；二、双方签订合同时允许打隔断，葛春艳仍将隔断拆除后涉案房屋由四居室变成两居室，葛春艳仍要求我方按照四居室的标准支付租金不合理。当时葛春艳口头答应我方对房屋进行重新装修再继续使用2年，后装修2、3个月葛春艳就要求解除合同。
葛春艳服从原审法院判决，不同意蔡新泉的上诉请求及理由。称：我方对原审法院关于水电气费用的处理方式存有异议。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：葛春艳、蔡新泉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。葛春艳、蔡新泉签订的《房屋租赁合同》期间届满后，双方又口头约定由蔡新泉继续使用租赁房屋，但并未采用书面形式，原审法院认定为不定期租赁是正确的。葛春艳要求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于租金，在蔡新泉未将房屋交还葛春艳之前，其仍有义务按照双方约定的每月5300元标准交付租金，其上诉要求按照每月3000元标准支付租金的理由不能成立，该请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千一百三十元，由蔡新泉负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费四百二十五元，由蔡新泉负担（已交纳七十元，剩余三百五十五元于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年九月二十五日
书记员 赵梦芸