湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第04049号
原告彭宇文。
被告郑献伟。
原告彭宇文诉被告郑献伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法由审判员龙付送适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员方乐担任记录。原告、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭宇文诉称：以急需要资金周转为由，2014年10月被告郑献伟将位于长沙市岳麓区望月湖小区8片002栋103房（以下称涉案房屋）出售给原告彭宇文，同月21日双方签订了售后返租协议，将涉案房屋返租给被告三年，租期自2014年10月21日至2017年10月20日。在签订租赁协议时双方达成协议：承租方在承租期的第一年，按每月1500元的标准租用上述房产，租金每半年支付壹次，押金约定为15000元。签订返租协议当天被告支付了半年房租及租房押金。2015年4月21日被告以资金紧张为由仅交纳了壹个月房租，并承诺在2015年5月21日前补付所欠房租7500元，但2015年5月21日到期后被告以约定租金过高、约定押金过高、搬家不方便、自己的房子没有装修好、女儿生病等各种奇怪理由拒绝支付租金，也拒绝搬家和腾房，故诉至法院，请求：1.解除原、被告双方的租赁合同，2.被告立即搬离并腾空涉案房屋，3.被告按约定标准支付2015年5月21日起至实际腾空房屋的房屋租金，4.被告承担全部诉讼费用。
被告郑献伟答辩称：一、2014年8月4日至2014年9月11日被告先后三次向原告借款20万元，月息3%，手续费共计14000元，原告实际支付给被告173020元。二、2014年10月21日被告因生意亏损，拖欠原告当月利息，原告说要到法院起诉被告，多次威逼被告，担心影响家庭及同住的母亲（92岁）的健康，被告在原告提供的房屋买卖协议上签字，房价款为38万元，交易过户税费由原告承担，但原告仅支付被告28万元（被告实际收191905.68元），其它的附带条件为：原告将房屋租给被告，并对房屋买卖和租赁保密。三、2015年4月被告担心资金周转不到位，主动找到原告，请求减少押金以便交房租，原告不同意。2015年5月24日-25日原告以被告没有交纳租金为由，到涉案房屋进行骚扰，告知被告母亲涉案房屋已卖及租赁之事，要求被告的母亲交纳租金，否则搬走等，违反了保密约定，构成违约。四、现被告同意解除租赁合同，原告应支付38万房款，否则被告收回房屋。五、诉讼费用由原告承担。
经审理查明，2014年8月1日至2014年9月15日被告郑献伟先后三次累计向原告彭宇文借款20万元用于生意经营，将其位于长沙市岳麓区望月湖8片002栋103房（权证号码：714063992，产权面积：54.38㎡）即涉案房屋进行抵押，后因资金周转困难，被告将该房屋出售给原告，2014年10月21日双方签订了一份《房屋买卖协议》，约定：被告将涉案房屋出售给原告，房价款为38万元，房屋的过户税费由原告承担，原告将房屋返租给被告，被告尚欠原告的20万元借款作为房屋定金，余款18万元在办理过户前由原告以现金方式支付，办理完过户手续后被告立即支付原告房屋租赁押金15000元、半年租金9000元和尚欠利息6600元，被告保证该房屋为其独立所有，与其配偶和亲友无关。协议签订当天原告付清了所有款项，2014年10月24日双方办理完房屋过户登记手续，所有权人为彭宇文，产权证号为：714263746。
签订《房屋买卖协议》当天原、被告又签订了一份《售后返租协议》，约定：原告将涉案房屋返租给被告，租赁期限为三年，即从2014年10月21日起至2017年10月20日止，第一年的租金为1500元／月，第二年的租金为1600元／月，第三年的租金为1800元／月，租金每半年支付一次，于各租期期满之前支付，拖欠租金超过15天的视为承租方违约，双方的租赁合同自行解决，所交押金不退，原、被告对涉案房屋的买卖和租赁保密等。协议签订当天被告支付了2014年10月21日至2015年4月20日的租金9000元、房屋押金15000元。下一个半年的租金支付期限届满后被告支付一个月的租金，其余租金没有支付，为此双方发生争议，2015年5月25日左右原告到涉案房屋催租并将房屋的买卖及租赁情况告知在该房屋居住的被告的母亲。后原告诉至本院，2015年6月5日本院立案受理。另查明，从买卖前至今被告及其母亲一直居住在涉案房屋。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交并经本院庭审质证审查认定的房屋产权查询记录、《房屋买卖协议》、《售后返租协议》、《产权证》、收据等证据证明，本院予以确认。
本院认为，《房屋买卖协议》和《售后返租协议》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性效力行规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照约定履行义务。被告辩称其是在原告的威逼下签订《房屋买卖协议》的，但不能就此举证，而原告对此不予认可，故被告应承担举证不能的法律后果，对其辩称意见本院不予采纳。原告已将房屋返租给被告，被告虽已支付原告部分租金，但并没有按双方的约定及时支付后续租金，构成了违约，现原告要求解除租赁合同，被告亦表示同意解除，故对原告解除双方的租赁合同的诉请本院予以支持。被告应在租赁合同解除后合理期限内搬离并腾空涉案房屋，并按《售后返租协议》约定的标准支付原告从2015年5月21日起至实际腾空房屋之日止的租金。原告在被告延迟交付租金的情况下将房屋买卖及租赁事宜告知被告的母亲，违反了原、被告双方有关保密的约定，但被告违约在先，故其不能据此拒付租金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、2014年10月21日原告彭宇文与被告郑献伟签订的《售后返租协议》在本判决生效之日起予以解除，被告郑献伟在《售后返租协议》解除后30日内将位于长沙市岳麓区望月湖8片002栋103房（产权证号：7142637**）腾空并搬离；
二、被告郑献伟按照《售后返租协议》约定的租金标准支付原告彭宇文从2015年5月21日起至郑献伟实际腾空房屋之日止的租金。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告郑献伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 龙付送
二〇一五年八月二十八日
书记员 方 乐
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。