山西省侯马市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋1081民初1579号
原告：山西侯马农村商业银行股份有限公司，住所地：侯马市紫金山街122号。
法定代表人：李俊跃，董事长。
委托诉讼代理人：邓健，男，1986年9月23日生，汉族，系该公司职工，身份证号：×××。
委托诉讼代理人：陈文景，该公司法律顾问。
被告：孙海琴，女，1970年2月28日生，汉族，现住侯马市。
委托诉讼代理人：李娟，山西启正律师事务所律师。
原告山西侯马农村商业银行股份有限公司（以下简称侯马农商行）与被告孙海琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓健、陈文景、被告孙海琴委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯马农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告孙海琴支付从2014年元月1日至2017年10月1日的租金70万元及自2017年10月1日以后至交还房屋前的租金。2、判令被告承担70万元的违约责任并交还所租房屋。3、判令被告孙海琴承担本案诉讼费。事实与理由：2013年1月11日，原、被告签订《太阳城承包合同》，合同约定：被告租用原告所属太阳城115间营业房用于建设布匹市场，2013年租金10万元，2014年15万元，2015年20万元，后每年1月1日支付当年租金，期限暂定三年。如果两年内不能形成市场，被告自愿支付原告100%承包费。合同签订后，原告依约履行交房义务，被告除支付2013年租金外，至今未能缴纳所欠租金，在两年之内也未能按照合同约定形成布匹市场，给原告造成重大损失。
被告孙海琴辩称：1、115套房屋的所有权人是侯马市新世界房地产开发有限责任公司，原告只是享有用益物权的抵押权人，在未获得物权也未经产权人书面许可或追认的情况下，仅以抵押权人的身份，是无权自行将抵押物对外承包的，其与被告签订的《太阳城房屋承包协议》系无处分权人签订的无效协议。原告明知自己是未获得产权的无处分权人，向被告隐瞒重大事实，导致被告与之签订了无效的协议并收取被告缴纳的承包费，存在明显过错，原告除应返回收取的承包费、垫付的创卫费外，还应赔偿被告为此遭受的损失；2、原告并未按合同约定将房屋交付给被告，无权主张租金。《太阳城房屋承包协议》第三条约定，房产交付方式为：房产验收后将钥匙交给乙方（即被告）视为交付，但因为原告方存在产权纠纷导致钥匙至今无法交付，为了弥补被告损失，原告才让被告收取部分房屋租金，因此原告在收取被告缴纳的第一年承包费后，未能交付钥匙，导致市场无法招商，存在明显过错；3、被告不欠原告费用，代原告垫付的创卫费用，原告应予返还。原被告双方签订《太阳城房屋承包协议》后，遇到侯马市创建文明城市的特殊情况，政府部门与太阳城市场管理办公室要求原产权业主承担创卫费用，后经协调由侯马农商行承担创卫费，暂由被告垫付，现被告代为垫付的费用，原告应予以返还。4、原告主张被告承担市场不能形成的违约责任，没有事实和法律依据。市场的形成首先是城市规划、审批手续、消防安全等诸多因素具备才能形成，而原告提供给被告的租赁房屋，存在审批手续不完善，消防无法验收的问题，市场未能建成，并非被告违约造成，被告不应承担违约责任。
本院经审理认定事实如下：2011年11月8日，侯马市新世界房地产开发有限公司（借款人）与侯马农村信用合作联社侯马信用社（贷款人）签订一份流动资金贷款合同，合同约定：借款金额1000万元，年利率15.084%，借款期限2011年11月8日至2012年9月5日。同时签订一份抵押合同，侯马市新世界房地产开发有限公司将位于侯马市新田路北侧19号115套商铺予以抵押。双方办理了侯马市房他证路东字第T111025**号他项权登记。后借款到期，侯马市新世界房地产开发有限公司未归还原告借款。
2012年12月23日，原告侯马农商行与侯马市新世界房地产开发有限公司签订《以房抵债协议》，协议约定：侯马市新世界房地产开发有限公司自愿以抵押给原告的位于侯马市新田路北侧19号115套商铺抵偿拖欠原告的借款1000万元、合同约定利息及相关费用；侯马市新世界房地产开发有限公司应于2012年12月31日之前将约定的抵押房产以及相关的产权证书交付原告。合同签订后，双方未办理房屋过户手续。
2013年1月11日，原、被告签订了《太阳城房屋承包协议》，合同约定：1、侯马农商行（甲方）将太阳城市场内一楼51间，二楼（库房）64间全部承包给孙海琴（乙方），自合同生效时孙海琴对以上所有房产享有承包经营权。2、合同承包期限暂定三年，2013年租金10万元，2014年15万元，2015年20万元，后每年1月1日支付当年租金。3、乙方保证2年内布匹市场的整体形成，如若布匹市场整体形不成，自愿多付100%承包费。合同签订后，被告给原告支付租赁费10万元。
2013年1月至2014年12月期间，侯马市创建文明卫生城市期间，根据侯马市政府文件要求，被告孙海琴在此期间，支付创卫费用230400元。后原告向被告索要租金，被告以创卫费用应该由原告承担等理由拒付房屋租金。
2015年3月30日，原告侯马农商行向侯马市人民法院院提出实现担保物权的申请。2015年6月1日，侯马市人民法院作出（2015）侯民特字第313号民事裁定书，裁定：对新世界公司所有的坐落于侯马市新田路北侧19号1幢115套房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，在借款本金1000万元、利息（自2012年9月6日起至还款之日止按年利率15.048%计算）、罚息（逾期利息按原利息基础上加收50%计算）、实现债权所需费用的范围内优先受偿。2016年7月13日，侯马市人民法院以（2015）侯法执字第440号执行裁定书，将侯马市新田路北侧19号1幢115套房产及土地使用权予以查封。8月10日，发出查封公告。后在电视广告上进行拍卖。
2017年10月14日，侯马农商行纪检监察室找到被告孙海琴，在谈话记录笔录中孙海琴的陈述：”2014年初，李银生催我交纳房屋租金，但由于当时租的房屋中有10间房屋未接到手，同时，2013年末、2014年初你行在电视上公开拍卖太阳城房屋的信息，对我开办布匹市场的事情受到影响。后来李银生持续催我交纳房屋租金。2014年侯马创卫，我又花费20万元（又凭条），所以我也未交房屋租金。在这期间，我也找过李俊跃，给他反映创卫及10间房屋的事情，李俊跃告诉我随后再说。”
另查明，侯马农村信用合作联社侯马信用社于2011年12月26日改制更名为山西侯马农村商业银行股份有限公司侯马市支行。
本院认为：原、被告之间签订的《太阳城房屋承包协议》实质是房屋租赁协议，该协议系双方当事人真实意思表示，成立且生效，双方应按协议约定履行各自权利义务。被告辩解原告非房屋产权人，无对外承包权和承租权，双方签订的《太阳城房屋承包协议》为无效协议的抗辩意见，经查证，侯马市新世界房地产开发有限公司在债务到期后，因无力归还借款，将抵押物侯马市新田路北侧19号1幢115套房产以物抵债给付原告，并签订了《以房抵债协议》，但未办理房屋过户手续。根据物权法的规定，物权包括所有权、用益物权和担保物权。在此期间，原告虽非涉案房屋所有权人，但依据以房抵贷协议约定内容，原告系涉案房屋的用益物权人，依法对上述房屋享有占有、使用和收益的权利，故原告将涉案房屋租赁给被告并无不当，对被告提出的原告不是房屋的产权人，对外没有承包权和承租权，双方签订承包协议为无效合同的抗辩意见，因缺乏法律依据，本院不予采纳。
原告依据协议约定条款主张2014年1月11日至2015年1月11日期间的租金35万元的请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付2015年1月11日至交还房屋前的租金的请求，因租赁合同到期后，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，但对租金的多少双方没有约定，依据原被告约定的租赁金额，结合租赁房屋的现状因素，本院确认2015年1月11日后的年租金为15万元，由被告承担交付房租的义务至交还房屋前；原告要求被告交还承租房的请求，依据协议约定，租赁期限届满期为2015年1月11日，后被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，即视为原租赁协议继续有效，租赁期限为不定期租赁，双方均可随时解除合同。现原告主张交还承租房，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告承担不能形成市场的违约责任，因原告提供给被告的租赁房屋，存在审批手续不完善、消防无法验收的问题，且原告在没有取得房屋使用权的情况下，为实现抵押权，申请法院对该房屋发电视广告进行拍卖，对市场的形成也造成一定的影响，故市场未能建成，并非被告违约造成，对原告主张要求被告承担70万元违约责任的请求，本院不予支持。
关于被告提出原告未将房屋依照约定交付给被告，原告无权主张租金的抗辩意见，本院认为，因被告交付2013年租金10万元时未对房屋交付提出异议，在协议履行过程中，被告仍未对房屋交付提出异议，且被告在2017年10月14日侯马农商行纪检监察室谈话记录笔录中的陈述，承认115间营业用房只有10间房屋没有交接到手，在庭审中又承认只收到30余间房屋，前后自相矛盾，现被告以原告未将房屋依照约定交付为由，提出原告无权主张租金的抗辩意见，也未提供证据证明，故该抗辩意见，本院不予采纳；被告提出代原告垫付创卫费用230400元，原告应予返还的抗辩意见，为创建全国卫生城市，根据侯马市政府文件要求，太阳城市场管理办公室安排太阳城房产业主自己出资、整修、粉刷各自所属的商铺设施，因位于侯马市新田路北侧19号115间营业房屋的用益物权属于原告，则该房屋维修所支出费用应由原告承担，现被告提出要求原告支付垫付的创卫费用230400元抗辩意见，符合法律规定，本院予以采纳。
综上所述，被告应支付原告自2014年1月11日至2018年1月11日期间的租赁费65万元，扣除被告垫付的创卫费用230400元，被告应支付原告租赁费419600元，同时房屋租赁合同终止，被告将所租赁房屋全部交还原告。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告孙海琴支付原告租赁费419600万元，限本判决生效后十日内履行。
二、被告孙海琴将租赁的位于侯马市新田路北侧19号115间营业房屋，限本判决生效后十日内交还原告。
三、原告的其余诉讼请求，本院不予支持。
案件受理费减半收取8700元，由原告负担6100元，被告负担2600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。
审判员 杨亚丽
二〇一七年十二月二十九日
书记员 孙 润