上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第846号
上诉人（原审被告）上海振远体育经营管理有限公司。
被上诉人（原审原告）上海东方金马房地产有限公司。
上诉人上海振远体育经营管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2007年6月13日，上海东方金马房地产有限公司（以下简称东方金马公司、甲方）与上海振远体育经营管理有限公司（以下简称振远体育公司、乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将本市＊＊路149号、建筑面积2，631.54平方米的房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方作为商业用途，乙方向甲方承诺租赁房屋用于会所使用。租赁期限自2007年5月15日起至2017年7月14日止，自2007年5月15日起至2009年7月15日为免租装修期，甲方未能按本合同约定时间将商铺交给乙方或未能开放＊＊路门及通道，乙方的免租装修期及租赁期限相应顺延。年租金60万元（人民币，下同），租金支付方式为每月一付，先付后用，每月25日前支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方按照年租金的0.2%支付违约金。租金自2012年8月1日起在上一年租金基础上递增5%。合同签订的同时，乙方支付租赁保证金10万元。合同还约定甲方负责办理会所开放报批手续，并负责报批＊＊路上开启可供客人进出的门及通道的所有手续，实际两年免租期自正式开启＊＊路门及通道之日起开始计算。签约后，东方金马公司按约将系争房屋交付给振远体育公司，振远体育公司对系争房屋进行装修后营业用于开设会所。东方金马公司未开启＊＊路门及通道，振远体育公司未向东方金马公司支付租金。
东方金马公司诉至原审法院，请求判令：1、振远体育公司支付自2009年7月16日起至判决生效之日的租金，暂计2，325，000元，2009年7月16日至2012年7月31日的租金按每年60万计算，2012年8月1日起按每年63万计算；2、振远体育公司支付逾期支付租金的违约金，暂计164万元，每日按年租金60万元的0.2%自2009年7月26日计算至判决生效之日。
原审认为，东方金马公司与振远体育公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。双方合同约定东方金马公司为振远体育公司开启＊＊路门及通道，若未开启，免租期顺延。但东方金马公司不能为振远体育公司开启＊＊路门，系因有关规划部门不同意的客观原因导致，并非东方金马公司恶意违约，而振远体育公司已经在租赁房屋内装修并经营使用多年，如果仍要求双方严格履行免租期顺延的约定，导致的结果是振远体育公司可一直免费占有使用系争房屋，双方利益失衡，对东方金马公司有失公允。现东方金马公司于2013年6月3日向振远体育公司发送律师函主张租金权利，原审法院基于公平原则，并结合振远体育公司已使用的期间，判决振远体育公司应自东方金马公司发送律师函开始支付租金。因双方纠纷系东方金马公司导致，故原审法院对东方金马公司要求振远体育公司支付违约金的诉请不予支持。因＊＊路门不能开启，给振远体育公司使用租赁房屋造成一定影响，原审法院参照双方合同约定的租金数额酌情减少相应租金。原审法院审理后于二○一四年二月二十七日依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，作出判决：一、上海振远体育经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东方金马房地产有限公司自2013年6月3日起至判决生效之日的租金，按每年580，000元计算；二、驳回上海东方金马房地产有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38，520元，减半收取计19，260元，由上海东方金马房地产有限公司负担16，442.60元，上海振远体育经营管理有限公司负担2，817.40元。
判决后振远体育公司不服，向本院提出上诉称，系争租赁合同是双方基于自愿、平等的原则签订，对所有的条款均在充分协商的基础上确定。故该合同的约定内容对双方具有严格的约束力，不存在任何不平等或者显失公平的情形。因此，被上诉人开启＊＊路门及通道之义务是双方开始起算租赁期、上诉人开始履行支付租金义务的前提条件。现被上诉人未能履行该义务，且无任何证据材料证明政府主管部门不同意其开启＊＊路的门及通道，故依据租赁合同之约定，租赁期限理应顺延。原审法院的判决则属于擅自变更了双方的约定，且没有任何事实及法律依据，属适用法律错误。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人东方金马公司辩称，其并非故意不开启＊＊路的大门及通道，因为此对于被上诉人并没有利益，只有因此不能收取租金的损失。但现鉴于客观原因，此大门及通道确实无法开启，而上诉人已实际使用系争房屋并正常经营会所近七年，被上诉人没有收到任何租金利益，对被上诉人显失公平。原审法院对本案事实的认定正确，判决公平、公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。双方均应恪守诚信，按约履行。上诉人与被上诉人间就系争商铺签订的租赁合同体现双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，获取租金利益是出租人的合同主要目的，而支付租金则是承租人取得承租物的占有、使用、收益权后应向出租人履行的主要合同义务。本案中，当事人双方就承租物的租赁期限、租金等均作了明确的约定。同时约定如被上诉人未能按合同约定的时间交付租赁物或者开放＊＊路门及通道的，免租装修期及租赁期相应顺延。故将标的商铺交付上诉人及开放＊＊路门及通道是被上诉人应履行的合同义务，否则被上诉人构成违约，应承担相应的违约责任。现被上诉人客观上没有履行开放＊＊路门及通道的义务，故被上诉人已构成违约，应当承担相应的违约责任。但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及一百一十四条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约发生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，既然被上诉人同意将开放＊＊路门及通道作为上诉人起算租金的条件之一，被上诉人在签约之时应当不会预见到之后将无法履行开启＊＊路门及通道之义务，否则有悖常理。同样，签约后，被上诉人在按约履行了交付房屋的义务后，依据常理也不可能自己故意设置障碍，拒不主动履行开放＊＊路门及通道的义务而导致自己多年来应当获取的租金利益受损。因此，被上诉人目前无法履行开启＊＊路门及通道之义务应当属于被上诉人在签约时无法预见的情形。依据法律规定，即使被上诉人应当承担无法履行合同约定之义务的违约责任，其应承担的违约赔偿责任也应当以不超过被上诉人在订立合同时可以预见到的因违反合同可能造成对方的损失为限，且人民法院也有权依据当事人的请求及客观事实，对违约金的数额进行调整。依据双方租赁合同约定，被上诉人不能按合同约定时间交付系争房屋或者开放＊＊路门及通道，则免租装修期及租赁期限相应顺延。现被上诉人已按约交付了房屋，上诉人经装修后已开始经营，唯因＊＊路门及通道未开通，被上诉人多年来无法收取约定的租金。可见，虽然双方在租赁合同中对于被上诉人未能开通＊＊路门及通道应承担的违约金未明确数额，但事实上被上诉人未能收取的已交付房屋之租金就是其所承担的违约金。现上诉人自收取了房屋进行装修后已进行商业经营活动数年，且在被上诉人已明确告知其＊＊路门及通道无法开启后，仍选择继续承租系争房屋且继续经营，而被上诉人也因其自身的违约行为承担了多年不能收取租金的违约责任。故原审法院现依据本案现有事实及当事人双方的实际履行情况等，酌情减少被上诉人应承担的违约责任，确定上诉人向被上诉人支付自2013年6月起至判决生效之日止的相应租金，并无不当，也符合公平、自愿、等价有偿及诚实信用原则，本院予以支持。上诉人在明知被上诉人客观上已无法履行合同义务的情形下，坚持继续无偿占有使用系争房屋则缺乏法律依据，也有失公平。上诉人据此提出的上诉理由，本院难以支持。综上，本院认为原审法院查明的事实清楚，就本案争议所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，600元，由上诉人上海振远体育经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 毛焱
代理审判员 孙飞
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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