云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昭中民三终字第155号
上诉人（原审原告、反诉被告）云南威鑫房地产开发有限公司。
法定代表人段政廷，职务董事长。
委托代理人黄佑虎，云南滇东北律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人付业果，云南滇东北律师事务所镇雄分所律师（特别授权）。
上诉人（原审被告、反诉原告）镇雄余庆商贸有限公司。
法定代表人溪敏燕，职务经理。
委托代理人常开远，云南雄云律师事务所律师（特别授权）。
上诉人云南威鑫房地产开发有限公司（以下简称威鑫地产公司）与上诉人镇雄余庆商贸有限公司（以下简称余庆商贸公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服镇雄县人民法院（2014）镇民初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决确认的法律事实是：原告威鑫地产公司与被告余庆商贸公司于2011年1月18日签订《XXXX停车场地使用服务协议》，原告将位于镇雄县西环路与龙腾大道交汇处XXXX负一层地下停车场地租给被告使用。之后，双方分别于2011年1月20和4月20日签订两份补充协议，约定将XXXX负一层2、3、4、5号库房也提供给被告使用。双方签订协议明确约定：1、租赁期限为五年，自2011年3月18日起至2016年3月17日止；2、租金：第一年和第二年各为20万，自第三年起，租赁费每年在上一年度的总价基础上递增10%，并逐年递增，即第三年、第四年、第五年租赁费分别为22万元、24.2万元、26.62万元；3、租金支付方式为一年一付，自第二年起每年的租金则在上一年度使用到期日止提前30日按时如数支付，不得逾期，否则每日按协议总价款的3‰承担违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同。协议签订后，原告将租赁场地交付给被告使用，被告支付了第一、二年的租金。2013年2月6日，原告威鑫公司法定代表人段政廷签订房屋买卖合同将租赁场地及其XXXXc栋1层1号至8号房产出卖与陶建红、胡大容。2013年5月29日，镇雄县房屋管理所张贴异议公告，在公告期内，被告未提出异议。2013年6月，镇雄县房地产管理所核发镇房权证乌字第000169**号《房屋所有权证》给陶建红、胡大容。被告以原告违约为由拒付第三年（2013年3月18日至2014年3月17日）租金22万元。2013年6月21日原告委托北京盈科（昆明）律师事务所函告被告解除合同、支付租金及其违约金，被告至今未履行义务，因此，原告诉至法院要求解除合同，支付租金及其滞纳金。被告反诉驳回原告支付滞纳金的诉求，要求确认合理场地使用费给原告，并要求原告赔偿损失及违约金。
一审法院认为，原告与被告签订书面租赁合同，明确约定租赁期限、租金、租金支付方式及其违约责任。双方应该按照合同约定履行自己的义务，被告未按约定时间支付租金，经过原告通知后仍然未履行义务，原告请求解除双方签订合同及返还租赁场地的诉求，本院予以支持。原告请求被告给付2013年3月18日至实际使用之日的租金，未提供证据予以证明被告实际使用之日为何日，因双方均认可2013年9月被告即没有在租赁场地经营且被告庭审中认可半年的租金，故此，本院予以支持2013年3月至9月计6个月的租金。双方约定年租金220000元，即6个月租金为121000元。原告于2013年2月6日签订买卖合同将租赁场地出卖，合同中约定交易房产签订租赁协议的，卖方收到房款10日内将租赁协议中约定的权利义务转移给买方，买方享有出租方的权利和义务，租赁场地不影响租赁合同的效力，但原告将租赁场地大门上锁，影响被告正常经营。故此，原告请求给付违约金的请求，本院不予支持。被告辩称租赁场地不符合质量要求，长期漏雨，影响其经营未提供证据予以证明，经本院依法现场勘验，勘验时原告已经将租赁场地屋面排水重新安装，未有漏水痕迹，被告对此提出异议而未在法定期限内提交申请鉴定租赁场地质量及是否漏水，故对其辩解主张，本院不予采纳。因被告余庆公司未按约支付租金导致解除合同，被告要求原告赔偿损失及违约金人民币207882.37元于法无据，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）威鑫地产公司与被告（反诉原告）余庆商贸公司于2011年1月18日签订的《XXXX停车场地使用服务协议》及2011年1月20和4月20日分别签订的《XXXX停车场地使用服务补充协议（一）》、《XXXX停车场地使用服务补充协议（二）》，被告（反诉原告）余庆商贸公司于判决生效后五日内将租赁场地返还原告（反诉被告）威鑫地产公司。二、由被告（反诉原告）余庆商贸公司于判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）威鑫地产公司租金人民币121000元。三、驳回被告（反诉原告）余庆商贸公司要求原告（反诉被告）威鑫地产公司赔偿损失及违约金207882.27元的诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8481元，由被告（反诉原告）余庆商贸公司交纳。反诉案件受理费人民币4582元，由被（反诉原告）告余庆商贸公司交纳。
一审宣判后，威鑫地产公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，支持上诉人威鑫地产公司的一审诉讼请求。其上诉的事实及理由主要是：一、一审认定余庆商贸公司使用其XXXX地下停车场地至2013年9月错误。二、其依约主张每日3‰的违约金系合法、合理，也符合双方的真实意思表示。
余庆商贸公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，对本案作出公正判决。一、一审认定事实错误，本案中是威鑫地产公司违约。威鑫地产公司先故意将屋面积水漏入其经营场地；再叫其搬走，要收回场地出售；威鑫地产公司也认可2013年9月份即将出租场地锁上，钥匙在其物管处，这难道不是威鑫地产公司违约吗？现全有家俬购买该场地重新装修就是例证。二、威鑫地产公司出售房屋没有履行告知义务，造成其损失和剥夺了其优先购买权。三、根据《城市房屋租赁管理办法》厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住的规定，双方当事人签订的《XXXX停车场地使用服务协议》无效。
在二审审理过程中，双方上诉人虽提出一审认定事实错误，但双方所提“余庆商贸公司使用其XXXX地下停车场地至2013年9月错误”以及“威鑫地产公司也认可2013年9月份即将出租场地锁上”违约，均属于一审认为“因双方均认可2013年9月被告即没有在租赁场地经营且被告庭审中认可半年的租金，故此，本院予以支持2013年3月至9月计6个月的租金”部分，不属于一审认定事实部分，实际双方上诉人均未对一审认定事实提出异议，故本院对一审认定的事实予以确认。
综合各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点是：一、2013年9月起余庆商贸公司是否还在使用租赁场地经营。二、双方当事人签订的《XXXX停车场地使用服务协议》的效力问题。三、双方上诉人是否违约。
针对本案的焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：
一、关于2013年9月起余庆商贸公司是否还在使用租赁场地经营的问题。一审庭审中上诉人威鑫地产公司已明确认可“我方于2013年10月把场地门锁了”，而二审中又认为原审认为余庆商贸公司使用其XXXX地下停车场地至2013年9月错误，却不能举证证明。故一审认为“双方均认可2013年9月被告即没有在租赁场地经营”正确。
二、关于双方当事人签订的《XXXX停车场地使用服务协议》的效力问题。上诉人余庆商贸公司以《城市房屋租赁管理办法》为依据，而认为双方当事人签订的《XXXX停车场地使用服务协议》无效。但该《城市房屋租赁管理办法》已被《商品房屋租赁管理办法》确定废止。虽《商品房屋租赁管理办法》第八条第二款规定“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”，但双方当事人签订的是停车场地使用服务协议，出租的场地也是地下停车场，并未出租供人居住，故双方当事人签订的《XXXX停车场地使用服务协议》合法有效。
三、关于双方上诉人是否违约的问题。余庆商贸公司以“威鑫地产公司故意将屋面积水漏入其经营场地；再叫其搬走，要收回场地出售，且在出售包含本案出租场地在内的房屋给他人时，没有向其履行告知义务，剥夺了其优先购买权，存在违约”为由拒付租金，但经一审法院组织双方当事人现场勘验无漏雨痕迹；段政廷、成忠碧与他人签订《房屋买卖合同》约定“出让方应于收到受让方全部房款10日内将租用协议中约定的相关权利义务转交给受让方，由受让方从付清全款之日起享受出租方的相关权利义务。”的内容及行为，并没有损害余庆商贸公司的承租权；至于优先购买权余庆商贸公司应当依法行使，而不能作为其拒付租金的理由。威鑫地产公司在余庆商贸公司拒付租金后，本应按照法律途径解决争议，而不能将出租场地锁上。故双方当事人均有违约，一审对双方当事人向对方要求违约金的请求均不予支持正确。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。双方上诉人所提的上诉理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件本诉受理费8418元，由上诉人威鑫地产公司承担；反诉受理费4582元，由上诉人余庆商贸公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘金福
审判员 耿泽凤
审判员 李寿斌
二〇一四年十一月二十六日
书记员 陈 松