北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1196号
上诉人（原审原告）隗合靖，男，1976年6月8日出生。
委托代理人赵志华，北京万圣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈德保，男，1962年4月16日出生。
上诉人（原审被告）兼陈德保之委托代理人崔春华，女，1962年4月29日出生。
上诉人陈德保、崔春华共同委托代理人成敏，北京策略律师事务所律师。
上诉人隗合靖与上诉人陈德保、崔春华因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第14759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年10月，隗合靖诉至原审法院称：2010年8月28日，我与陈德保签订了房屋买卖合同，约定陈德保将位于房山区城关街道储榆树家园二期房屋一套卖给我，总价款20万元。同月30日，崔春华要求提高5万元，经签字确认。此前我已于2009年3月1日给付陈德保定金10万元，并约定剩余房款于房屋交付之日一次性付清。后我得知开发商交付房屋后，陈德保、崔春华将房屋卖给了他人，陈德保、崔春华自知理亏又于2013年8月3日与我签订房屋买卖协议，约定将储榆树二期501室（80.58平方米、两居）卖给我，总价36.46万元，如果违约赔偿房价双倍，并再次确认我已付购房款10万元整。后陈德保以其妻崔春华不同意为由拒绝交付房屋。为此，特诉至法院，要求：1、确认我与陈德保、崔春华间的房屋买卖合同无效；2、判令陈德保、崔春华退还我购房款10万元；3、判令陈德保、崔春华赔偿我损失496684元；4、判令陈德保、崔春华赔偿鉴定费3458元；5、诉讼费由陈德保、崔春华承担。
陈德保、崔春华辩称：1、房产没有产权，合同无效；2、隗合靖在交付10万元房款后没有其它付出，该房屋因为不能上市交易，所以我们没有获益，隗合靖也没有损失；3、我方不认可评估报告，该房屋不具备评估条件；4、隗合靖依据其与陈德保私自协商的价格计算损失没有事实依据，造成今天的结果是隗合靖主动追求的后果，隗合靖应自己承担；5、隗合靖与陈德保虚构事实糊弄崔春华，所以我们认为隗合靖不是善意购买人，应当自行承担全部责任；6、本案中崔春华没有过错，不应当承担责任；7、陈德保同意退还隗合靖购房款10万元并支付相应的贷款利息，对其它请求均不同意。
原审法院经审理认为：除共有人之间另有约定外，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，否则该处分行为无效。本案中，涉案房产属于陈德保与崔春华的共同财产，陈德保在未经崔春华同意的情况下与隗合靖签约出售，违反了法律的强制性规定，故法院依法确认陈德保与隗合靖签订的《房屋买卖合同》和2013年8月3日的协议无效；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案中隗合靖要求的损失496684元和鉴定费3458元没有相关法律依据，法院不予支持，但根据案件的实际情况，对隗合靖的损失应适用定金罚则计算；关于应退还隗合靖的款项及赔偿隗合靖损失的主体问题，共有人应承担连带责任；对陈德保、崔春华的辩解，法院只采纳其中的合理部分。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十五条之规定，原审法院于2015年12月判决如下：一、隗合靖与陈德保于二〇一〇年八月二十八日签订的《房屋买卖合同》及二〇一三年八月三日签订的协议均无效；二、陈德保、崔春华于判决生效后十日内返还给隗合靖定金二十万元；三、驳回隗合靖的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，隗合靖与陈德保、崔春华均不服，上诉至本院。隗合靖认为原判适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判陈德保、崔春华返还其定金100000元，赔偿其损失496684元及房屋评估费3458元。陈德保、崔春华认为原判部分事实认定不清，适用法律错误，请求维持原审判决第一项，撤销第二、三项，依法改判陈德保返还隗合靖购房款100000元，并以100000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向隗合靖支付利息，驳回隗合靖的其他诉讼请求。
经审理查明：陈德保与崔春华系夫妻关系。2009年3月1日，陈德保出具收条一份，载明“今收到隗合靖房款壹拾万元整”。2010年8月28日，卖方（甲方）陈德保与买方（乙方）隗合靖签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定了“1、甲方将坐落于北京市房山区城关街道储榆树家园二期房屋一套（二居室，具体楼号和门牌号以实际交付的房屋为准，一层和顶层除外）出售给乙方，房屋建筑面积以实际交付的房屋面积为准；2、经甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币20万元整，如果所交付的房屋面积超过59.5平方米，超出部分按原房价款补齐差价；3、乙方先向甲方支付定金人民币10万元，此定金已于2009年3月1日支付给甲方，剩余购房款于交付房屋之日一次性付清；4、甲、乙双方商定签订本协议后，甲方不得以任何理由将该房屋卖给他人，也不得以任何方式改变房屋价格。甲方应于本协议签订之日起一年半之内向乙方交付房屋，否则甲方应当按合同约定承担违约责任，同时赔偿乙方的全部损失；5、甲、乙双方均不得违反本合同约定，若乙方违约则所付定金作为违约金被甲方没收，若甲方违约则应赔偿乙方双倍定金；6、在履行本合同的过程中，如遇双方发生纠纷，先行通过双方协商；协商不成时，向有管辖权的人民法院起诉；7、在履行合同过程中，任何一方不得擅自变更或解除合同，如需变更或解除合同，双方必须协商一致决定，并签订书面协议；8、甲方保证在本合同约定期限内向乙方交付上述房屋。若到期不能向乙方交付上述房屋，则将甲方位于北京市房山区城关街道储榆树家园一期（面积为59.5平方米）以同等价格出售与乙方”等内容。后陈德保未按期交房。2012年7月2日，陈德保与隗合靖经协商将上述房款总额更改为25万元。2013年8月3日，陈德保与隗合靖再次达成协议如下“现有陈德保（崔春华）槠榆树二期19号楼1单元501（80.58平米）卖给隗合靖叁拾陆万肆仟陆佰元整（364640）整。如果违约赔偿房价双倍，隗合靖于2009年3月1日付定金壹拾万元整（100000元整）卖房人陈德保（崔春华）买房人隗合靖”。后陈德保仍未交付房屋。
2014年6月，隗合靖诉至原审法院。该案审理中：1、隗合靖申请对槠榆树小区501号房地产市场价值进行评估，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具了房地产评估报告，确定了该房地产在2015年3月3日的平均单价为每平方米10729元，隗合靖支出了评估费3458元；2、因崔春华否认陈德保与隗合靖所达成的相关合同、协议中“崔春华”的签名及手印，故崔春华申请笔迹鉴定，后因缺少相关样本，北京法源司法科学证据鉴定中心给予退案处理，后隗合靖未再坚持“崔春华”字样系崔春华本人所写。2015年10月，隗合靖以其与陈德保所签合同存在无效事由为由申请撤回起诉，原审法院裁定准予后，隗合靖再次提起本案诉讼。
另查明，涉案房屋系崔春华所继承的财产转化而来。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、收条、2013年8月3日陈德保与隗合靖达成的协议及房地产评估报告等证据在案佐证。
本院认为：依查明的事实，诉争房屋系从崔春华继承财产转化而来，性质上属于陈德保与崔春华的夫妻共同财产，陈德保未经共有人崔春华同意擅自将诉争房屋出售给隗合靖，构成合同法第五十一条规定的无权处分行为。关于本案争议的陈德保基于无权处分行为签订的房屋买卖合同效力问题，物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确立了不动产物权变动的原因与结果区分原则。具体而言，不动产物权转让合同是否有效，应当依据合同法的规定进行判断，而不应以合同能否履行、物权能否办理登记作为标准来判断。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条进一步规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依上述规定，陈德保与隗合靖签订的房屋买卖合同及协议是物权变动的原因行为，房屋所有权的转移才是物权变动的结果，出卖人的无权处分行为只对房屋的所有权能否发生变动产生影响，而与合同效力无关。因此，陈德保在转让房屋时虽未征得崔春华同意取得房屋处分权，但并不影响作为原因行为的房屋买卖合同效力，至于买卖合同能否履行以及房屋所有权能否转移则应依据相关法律规定予以确定。故隗合靖主张确认房屋买卖合同无效，并基于合同无效的法律后果主张返还定金并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，隗合靖可在合同有效的基础上另行主张。原审判决以陈德保擅自转让房屋构成无权处分违反法律强制性规定为由，认定房屋买卖合同无效属于法律适用不当，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市房山区人民法院（2015）房民初字第14759号民事判决；
二、驳回隗合靖的全部诉讼请求。
一审案件受理费4901元，由隗合靖负担（已交纳）；二审案件受理费12102元，由隗合靖负担9802元（已交纳），由陈德保、崔春华负担2300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李 淼
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 程 飞