淮安市清河区人民法院行 政 判 决 书（2016）苏0802行初42号原告淮安市益兴名流花苑业主委员会，住所地在淮安市益兴名流花苑一期1号楼5单元410室。负责人刘月华，该委员会主任。委托代理人王爱国，江苏法轩律师事务所律师。委托代理人姚亚光，江苏法轩律师事务所实习律师。被告淮安市清河区住房和城乡建设局，住所地在淮安市清河区广州路8号清河新区管委会4楼。法定代表人崔士柏，该局局长。委托代理人欧璐，该局副局长。委托代理人谢永力，淮安市清河区大成法律服务所法律工作者。被告淮安市清河区柳树湾街道办事处，住所地在淮安市西安路***号。法定代表人刘玉梅，该街道办主任。委托代理人王名海，江苏引航律师事务所律师。委托代理人方友忠，该街道办物管办工作人员。原告淮安市益兴名流花苑业主委员会（以下简称益兴名流业委会）诉被告淮安市清河区住房和城乡建设局（以下简称清河区住建局）、淮安市清河区柳树湾街道办事处（以下柳树湾街道办）撤销备案行政决定一案，向本院提起行政诉讼。本院于2016年5月17日受理后依法组成合议庭，于2015年5月23日向两被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。被告清河区住建局、柳树湾街道办分别于2016年6月1日、2016年6月6日向本院提交了答辩状、作出行政行为所依据的证据材料和法律依据。本院于2016年6月15日公开开庭审理了本案。原告益兴名流业委会的负责人刘月华、委托代理人王爱国、姚亚光，被告清河区住建局的委托代理人欧璐、谢永力，被告柳树湾街道办的法定代表人刘玉梅、委托代理人王名海、方友忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两被告于2015年12月30日联名作出《关于纠正益兴名流花苑业主委员会〈关于业委会议任期内期限变更的报告〉错误备案的决定》（以下简称《决定》），认定益兴名流业委会提供虚假材料以获得备案，损害了全体业主的利益，为此作出纠正益兴名流业委会《关于业主委员会任期内期限变更的报告》错误备案的决定，并向小区全体业主公告。原告诉称，益兴名流业委会于2013年1月1日成立，2013年1月8日筹备组向主管部门备案本届委员会任期三年。2015年4月中上旬，原告在任期内按照法律规定将业委会任期由三年变更为五年，至2017年12月31日届满，并按照法律程序向主管部门进行备案，主管部门也依法予以认可进行备案。但两被告于2015年12月30日联合做出《关于纠正益兴名流花苑业主委员会〈关于业委会议任期内期限变更的报告〉错误备案的决定》，并在小区内张贴。原告认为两被告在未告知原告的情况下，强行做出具体行政行为变相解散原告，其行为没有事实和法律依据，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求撤销两被告做出的《关于纠正益兴名流花苑业主委员会〈关于业委会议任期内期限变更的报告〉错误备案的决定》；本案诉讼费用由二被告承担。原告提交了以下证据：1、2015年5月1日开始施行的益兴名流花苑业主大会议事规则，证明依据相关法律规定及原业委会议事规则，原告业主委员会的任期已由三年变更为五年，且该议事规则已经上交两被告进行备案，两被告对于原告任期由三年变为五年的事项予以盖章确认；2、齐平房产证复印件，证明齐平具有小区业主的主体身份；3、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条被告清河区住建局辩称，2015年4月30日，原告提出任期期限由3年变更为5年的申请，同时承诺“所提供的变更材料准确真实，由于变更造成的后果由业委会所有成员负责，并保证小区所有业主不会上访，做好解释和息访工作。”两被告先后给予备案。2015年10月13日，益兴名流140余名业主联名向柳树湾街道办提出《要求柳树湾街道办事处和益兴名流花苑业主委员会立即停止侵害业主权益行为的请愿书》，强烈要求街道办事处和行政主管部门撤销益兴名流业委会延期的决定，坚决不同意业委会延期2年。因此，两被告对原告延期变更材料真实性和业主委员会主体资格的合法性展开调查。通过调查、走访发现：1、原告提交的延期变更材料中署名的15位业主代表中有8人不是益兴名流小区内房屋产权人，根据《江苏省物业管理条例》第13章第10条的规定，这8人不具备表决权，故该延期材料不具有真实性。2、业委会主体资格不合法，业委会原有成员7人，后杨素云、孟爱平辞职，齐平因将其所有的益兴名流房屋卖给他人，已不具有业主资格，业委会成员仅有4人。根据《江苏省物业管理条例》第21条第2款规定，业委会由五至十一人的单数委员组成，业委会成员已不符合法定人员的最低标准，不能正常履职，所作决定不能代表全体业主，必须重新选举。基于以上调查核实情况，两被告多次告知原告主体不合法，撤销变更延期备案，建议重新选举业主委员会。2015年12月30日，为制止原告作出侵害小区业主合法权益行为，两被告作出了《关于纠正益兴名流花苑业主委员会〈关于业委会议任期内期限变更的报告〉错误备案的决定》，并告知了原告，在小区醒目位置张贴公告。综上所述，请求驳回原告诉请。被告清河区住建局在法定举证期限内提交了以下证据、依据：1、益兴名流花苑业主委员会申请确认表（2013.1.8），证明业委会成立及业委会具体委员的姓名；2、第二次备案申请，证明原告变更期限备案的书面请求；3、业主联名请愿书，证明益兴名流花苑140名业主就业委会违法违规行为提出诉求的事实；4、业主委员会承诺书，证明原告申请变更任期过程中因为不具备相应的法定材料而作出的单方承诺的事实，承诺书中仅有4名业主的签名；5、联合调查材料，证明原告提出业委会任期变更及所在楼的楼栋长是谁及是否经过选举等事项，被调查的业主均不知情，且业主对原告在过去三年的工作不满意；6、《淮安市益兴名流花苑业主大会议事规则》，证明该议事规则是经过全体业主一致通过的，该议事规则第二条、第四条、第六条、第十五条明确了相关表决等规定；7、《关于业主委员会成员孟爱平、杨素云辞去委员的批复》，证明业委会成员孟爱平、杨素云在成立初期提出辞去委员职务；8、《淮安市益兴名流花苑业主业委会公告》第二段第四条，证明孟爱平、杨素云不是业委会成员，业委会达不到法定人数，后期所做的变更任期的申请是无效的，没有经过业委会法定人数通过；9、《关于纠正益兴名流花苑业主委员会错误备案的决定》，证明两被告共同作出备案决定，该决定是建立在调查的基础上，根据相关规定作出的合法决定；10、送达材料，证明该决定已向原告的业委会成员进行了送达，履行了合法手续；12、报纸声明（淮安日报2016.1.13），证明益兴名流花苑业主委员会任期届满，印章作废；13、淮安市房屋登记申请书，证明原业委会副主任齐平将其益兴名流房屋于2013年8月5日转让给唐佩佩，该日期后其不具备业主资格，也不具备业委会成员的资格，业委会人数不符合法定人数。11、2011年3月1日实施的《江苏省物业管理条例》第十一条、2013年5月1日修订后的《江苏省物业管理条例》第二十一条；被告柳树湾街道办辩称，一、原告不具备诉讼主体资格。益兴名流业委会于2013年1月1日成立，任期三年，任期届满后，没有成立新的业主委员会。按住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，现由朝阳居委会代行业主委员会的职责。两被告也专门成立了接收工作组，益兴名流业委会副主任张溪等已将档案、账册等材料移交给工作组，印章被刘月华违法控制拒绝移交。两被告已登报声明印章作废。本次诉讼结果涉及全体业主的共同利益，根据《业主大会议事规则》的规定，应属需业主大会决议的重大事项，但本案诉讼未召开业委会会议表决，也没有经过相应数量业主表决通过。因此原告任期已满，现已丧失主体资格，无权作为原告提起诉讼，“淮安市益兴名流花苑业主委员会”的印章已不具有任何法律效力，本次诉讼系印章控制人的个人行为，未得到业主大会或业主授权。二、原告变更任期期限未如期开业主大会表决。原告为变更任期期限而召开的业主代表大会无权行使业主大会职权。具体体现在：1、业主代表产生程序违法，绝大部分业主不知道推选业主代表的事情，也不知道本楼的业主代表是谁。2、业主代表组成严重违法。经核实，参加变更任期的业主代表大会的15名业主代表中，有9名不是房屋所有权人不具有业主资格，超过半数为非法代表，因此业主代表大会不能代表全体业主，所作决议均属无效。三、《决定》是两被告的履职行为，程序合法，原告无权要求撤销。综上，请求驳回原告起诉或驳回其诉请。被告柳树湾街道办在法定举证期限内提交了以下证据、依据：1、2013年1月1日开始施行的《淮安市益兴名流花苑业主大会议事规则》一份，证明原告于2013年1月1日成立，任期三年，2015年12月31日任期届满。根据第十三条规定，原告申请变更任期应召开业主大会。根据第二十六条的规定，使用印章应经过业委会决定；2、2015年12月31日，两被告共同出具的告知书一份、2015年12月31日视频资料一份，证明两被告告知原告及其全体成员，原告任期已届满，需将档案、财务、印章及其他属于业主大会的财物移交淮安市清河区柳树湾街道办事处朝阳居委会；3、2016年1月11日，朝阳居委会出具的《关于益兴名流花苑原业主委员会向朝阳社区移交相关手续的通知》一份、《柳树湾街道办事处材料回执单》五份，证明朝阳居委会告知原告及其五名成员，需于2016年1月11日下午5时30分前将档案、财务、印章及其他属于业主大会的财物移交朝阳居委会，否则将对档案、财物等资料进行封存，印章登报声明作废；4、2016年1月14日，《淮安市益兴名流花苑原业主委员会移交财物清单》一份、2015年1月14日视频资料一份，证明原告有关委员已到朝阳居委会移交了档案、账册等材料，工作组现场封存并签字认可，原业委会已解散、终止；5、2016年1月13日两被告在淮安日报刊登的《声明》一份，证明两被告在淮安日报刊登原告印章作废声明，“淮安市益兴名流花苑业主委员会”印章已不具有任何法律效力。证据1-5证明目前原告任期已届满，其无诉讼主体资格；“淮安市益兴名流花苑业主委员会”印章不具有法律效力。本案诉讼未履行任何程序，完全系印章控制人的个人行为；6、原告向两被告提交的《关于业主委员会任期内期限变更的报告》一份，证明原告就变更其任期事项向被告申请备案，且原告系通过召开业主代表大会通过任期变更事项；7、《益兴名流业主代表名单》一份、淮安市房屋权属登记与交易管理中心房屋登记证明信息查询记录14份、房产证复印件一份，证明参加变更原告任期的15名业主代表中，杜加宁、金佩兰、张玉清、史如伯、葛小霞、朱崇珍、张大顺、田秀美、吴成元九人非益兴名流花苑业主；8、2015年12月17日《益兴名流小区业主代表（楼长）产生情况调查汇总表》一份，证明两被告共向益兴名流花苑864户业主进行入户调查，在部分业主代表监督下，汇总结果为：有效票数861份，828人不清楚本楼业主代表是谁，837人没有参加本楼业主代表推选，625人不同意原告任期延迟2年，证据6-8证明原告修改任期行为，未经法定程序，且违法违规，系无效行为。原告为修改任期召开的业主代表大会，其业主代表产生程序违法、业主代表组成严重违法，无权行使业主大会职权；9、2015年12月30日，两被告作出的《关于纠正益兴名流花苑业主委员会错误备案的决定》一份、2015年12月30日《益兴名流业主委员会相关资料》视频一份及2015年12月30日两被告作出的《关于撤销益兴名流花苑业主委员会等事项决议的决定》，证明两被告以书面形式作出了《关于纠正益兴名流花苑业主委员会错误备案的决定》，并进行了送达。两被告还调查出原业委会2015年9月15日作出的几项决议也是违法的，已予以撤销，其中包括修改议事规则的决议；10、《要求柳树湾街道办事处和益兴名流花苑业主委员会立即停止侵害业主权利行为的请愿书》七份，证明15名业主代表组成的业主代表大会审议修改了《淮安市益兴名流花苑业主大会议事规则》、作出了《关于提高物业管理服务费标准的决定》等侵害业主合法权益事项的决定个，引起140余名业主联名向被告举报原告行为违法违规，证据9-10证明两被告作出的《关于纠正益兴名流花苑业主委员会错误备案的决定》事实清楚、证据确凿、符合法定程序、适用法律正确，维护了益兴名流花苑广大业主的合法权益；11、《物权法》第七十六条；12、国务院《物业管理条例》第六条、第十一条；13、《江苏省物业管理条例》第十条；14、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第六条、第十七条、第三十四条、第四十一条、第五十八条、第五十九条；15、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条经庭审质证，原告对被告清河区住建局提供的证据发表如下质证意见：1、三性均不表异议；2、真实性不表异议，原告向两被告提出的申请中经过业委会召开业主代表大会及楼栋长一致表决通过的，是依法通过变更内容；3、不予认可，真实性有异议；4、真实性不表异议，但该承诺书并不是住建部所规定的业委会和业主大会指导规则规定的备案的必备事项，该承诺书是原告根据被告要求出具的。对被告的证明目的有异议；5、真实性不予认可；6、真实性不表异议；7、真实性不表异议，但该批复中业主大会同意两业委会成员辞去职务的时间是2015年9月15日，原告向两被告备案的时间是2015年4月份，备案时业委会成员人数符合议事规则法定人数；8、真实性不表异议；9-10、真实性不表异议，按照法律规定，原告业委会向两被告进行任期内事项的变更，两被告应当予以备案，法律并没有授予两被告撤销备案的法定权利。送达材料无异议，但2015年12月30日，送达对象是齐平，齐平在2015年9月份已经辞去业委会成员职务，在此情况下被告向齐平进行送达，说明其认可齐平的身份；11、真实性不表异议，该法规并没有授予两被告撤销备案的决定权利；12、真实性不表异议，两被告无权宣告原告印章作废；13、真实性不表异议，但只有申请时间，产权变更时间应由被告进行举证。被告柳树湾街道办对被告清河区住建局所举证据发表如下质证意见：1、真实性不表异议，确认表中七名委员已经有三人失去委员资格，仅剩四名委员；2、内容不予认可，原业委会作出的任期变更是违法作出的，应由业主大会作出决定；3、真实性不表异议，被告接到140名业主的请愿书；4、真实性不表异议，但原业委会违反承诺书内容，不仅决定的程序违法，且引起业主上访；5-8、真实性不表异议；9、不表异议，该决定是合法的；10、真实性不表异议，两被告已经履行了告知义务；11-13、真实性均不表异议。原告对被告柳树湾街道办所举证据发表如下质证意见：1、真实性不表异议；2、告知书是在2015年12月30日两被告已经做出撤销备案决定后作出的，对于撤销备案决定并没有提前告知。按照物业管理条例及江苏省物业管理条例的规定没有授予行政机关强行收缴业委会相关档案的权利；3、对回执单真实性不表异议，其他质证意见同证据2；4、真实性不表异议，但不认可被告的证明目的，被告行政机关无权收缴原告的相关档案印章，在2016年1月份，被告街道办当地社区多次骚扰业委会成员，在此情况下，才将相关档案暂时交由社区保管，以避免激化矛盾；5、真实性不表异议，但原告不认为两被告有宣告原告印章作废的权利；6、三性均不表异议；7、业主代表名单真实性不表异议，房屋登记信息记录真实性不表异议，但该查询时间是2015年12月底，无法证实原告在推选业主代表时，业主的相关房产信息。房产证复印件不予认可；8、真实性不予认可；9、错误备案决定真实性、关联性不表异议，但该决定不合法。业委会备案事项的变更通过法规的查询，业主大会可以表决业委会和业委会成员的选任，但对于任期，无需经过业主大会予以表决。原告召开业委会及楼长会议予以表决，在法定期限内只需要将备案内容书面报告备案部门，无需报告具体备案内容如何变更。法律依据是住建部《业主委员会和业主大会指导规则》第三十四条第二款。视频资料不予认可。被告当庭提交的《关于撤销益兴名流花苑业主委员会等事项决议的决定》超过法定举证期限，视为没有该证据；10、不予认可，相关业主如果对业委会决议有异议，应当联合20%的业主即257户业主召开临时业主大会对业委会的相关行为进行表决，而不是通过请愿书，由行政机关强行介入的方式干预业委会这种自治组织的内部行为；11-15、真实性不表异议，但适用条款不予认可。被告清河区住建局对被告柳树湾街道办所举证据发表如下质证意见：1-15、三性均不表异议。被告清河区住建局对原告所举证据发表如下质证意见：1、真实性不表异议，但不能证明该议事规则已经经过全体业主，在业主大会充分讨论表决的基础上作出，只是原告申请备案的形式上的手续；2、复印件不能作为证据；3、真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该条只规定了对需要变更的内容申请备案的事项，但不能证明原告申请备案的事项是合法的，是征求全体业主在召开业主大会基础上决定的。被告柳树湾街道办对原告所举证据发表如下质证意见：1、真实性不予认可，我们所调查的是2015年9月15日原告召开的业主代表大会，而该议事规则在2015年5月1日开始施行，为虚假材料，没有经过任何法律程序形成；2、质证意见同住建局，即使该房产证复印件是真实的，也仅能证明2004年时房屋登记在齐平名下，我方提供的证据证明2013年8月份齐平已经将房产转让给唐佩佩；3、真实性不表异议，但证明目的不予认可。结合双方举证、质证以及证据辩论的意见，本院对双方的证据作如下认证：两被告提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院对其证据效力予以采信。原告提供的齐平房产证复印件因无发证日期，且原告不能提供原件比对，故对其真实性不予认可，通过被告所举的房屋所有权转移登记，齐平原有的益兴名流花苑二期7幢204室房屋已于2013年8月过户给唐佩佩。对原告提供的其他证据具有真实性、合法性、关联性可以证明案件事实，本院对其证据效力予以采信。经审理查明，原告于2015年4月30日向两被告申请业委会任期内期限变更备案，申请将业委会任期由三年延长至五年，两被告予以备案。2015年10月13日两被告接到益兴名流业主请愿书，请愿书提出，原告未经业主大会授权，擅自将任期延长，不同意业委会延期2年的请求。两被告对2015年4月30日原告提交的申请备案的材料进行核实。两被告通过实地走访、到房产部门调取资料，确认备案材料中原告提供的“楼长扩大会议记录中”签名的业主代表有8人不是益兴名流小区花苑房屋产权人，业委会委员齐平已于2013年将其所有的益兴名流花苑的房屋过户给他人，2015年9月15日益兴名流业委会同意孟爱平、杨素云辞去业委会委员的职务。两被告于2015年12月30日联名作出《关于纠正益兴名流花苑业主委员会〈关于业委会议任期内期限变更的报告〉错误备案的决定》，于2015年12月31日将《决定》张贴于益兴名流花苑内，并告知原告。原告不服《决定》，认为没有将《决定》告知原告，且两被告所作《决定》是越权行为，故诉至法院，请求撤销《决定》。本院认为，依据国家住房和城乡建设部的《业主大会和业主委员会指导规则》第六条规定，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。故两被告有权对本行政区域内业主委员会的工作进行指导和监督，原告对其行政行为不服有权提起诉讼。依据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三、四十四条规定，因物业转让及业委会批准辞职请求的业委会委员资格自行终止。经两被告核实，益兴名流业委会委员齐平、孟爱平、杨素云已不具有业委会委员的资格，业委会委员由七人减至四人。根据《江苏省物业管理条例》第二十一条第二款规定，业委会委员人数应当是五至十五名的单数，故业委会组成不符合法定要求。依据国务院的《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。经两被告核实，原告提交的备案材料中在延长任期表决上署名的业主代表有8人不具有业主资格。原告提供虚假的备案材料，益兴名流业委会任期由三年延长至五年未经有效表决，不符合法律、法规规定。两被告将《决定》张贴于益兴名流花苑内，并将《决定》送达给业委会成员，已履行了送达手续。综上，被告作出《关于纠正益兴名流花苑业主委员会〈关于业委会议任期内期限变更的报告〉错误备案的决定》，事实清楚，程序合法，符合法律规定，原告请求撤销两被告联名所作《决定》的诉讼主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告淮安市益兴名流花苑业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告淮安市益兴名流花苑业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。审 判 长  蒋国莲代理审判员  刘斐然人民陪审员  吕亚民二〇一六年七月二十二日书 记 员  丁诗秋附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。