新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0203民初1003号原告：克拉玛依融汇物业服务有限责任公司，住所地：克拉玛依市。统一社会信用代码：×××。法定代表人：权良斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄明军，新疆炎黄律师事务所律师。被告：克拉玛依智慧城市发展建设推进协会，住所地：新疆克拉玛依。统一社会信用代码：×××。法定代表人：崔树斗，男，1971年2月5日出生，汉族，该协会会长，住克拉玛依区。原告克拉玛依融汇物业服务有限责任公司（以下简称融汇物业公司）与被告克拉玛依智慧城市发展建设推进协会（以下简智慧城市协会）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告融汇物业公司之委托诉讼代理人黄明军，被告智慧城市协会之法定代表人崔树斗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融汇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费378555.40元、违约金159717元，合计538272.40元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年5月1日原告受被告委托，就位于克拉玛依科技创业服务大厦A座第10层面积为761.60平方米的办公室提供物业服务，并与被告签订了《物业管理服务合同》，合同约定了物业费为0.65元/天·平方米，网络使用费为1800元/月，物业费及网络使用费的缴纳方式为按年支付，即被告应于合同签订后5个工作日内一次性支付当年全部费用。合同同时约定了，若被告未按约定期限交付物业费，则按实际逾期的天数，按未付金额每日百分之五的比例支付违约金。被告与原告签订《物业管理服务合同》后原告按照合同约定为被告提供物业服务，而被告至今尚欠原告物业费378555.40元，被告的上述行为已经严重违反了合同约定及《合同法》的相关约定。因原告多次催要未果，故诉至法院。被告智慧城市协会辩称，被告认可未支付物业费的金额，但认为违约金过高，要求降低违约金。被告未支付物业费是因为经信委承诺向被告提供90余万元的扶持资金，但经信委只支付了部分扶持资金，被告认为原告应直接向经信委索要涉案款项。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年至2017年期间，原告融汇物业公司与被告智汇城市协会每年签订一份《物业管理服务合同》。原、被告于2015年5月1日签订了第一份《物业管理服务合同》，约定被告在位于克拉玛依市经四路206号科技创业服务大厦第十层的物业管理区域为原告提供物业管理服务；服务面积为761.60平方米；物业服务期限为1年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止；物业服务收费标准为0.65元每平方米每天，网络使用费收费标准为每月1800元，年物业服务费为180689.60元，年网络使用费为21600元；物业费总计202289.60元；物业服务费用于合同签订后一次性支付。原、被告于2016年5月1日签订了第二份《物业管理服务合同》，约定被告在位于克拉玛依市经四路206号科技创业服务大厦第十层的物业管理区域为原告提供物业管理服务；服务面积为761.60㎡；物业服务期限为1年，自2016年5月1日起至2016年12月31日止；年物业服务费为121284.80元，年网络使用费为14400元；物业费总计135684.80元；物业服务费用于合同签订后五日内一次性付清。原、被告于2017年1月1日签订了第三份《物业管理服务合同》，约定被告在位于克拉玛依市经四路206号科技创业服务大厦第十层的1010、1011办公室为原告提供物业管理服务；服务面积为140.70㎡；物业服务期限为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；物业服务收费标准为0.65元每平方米每天，网络使用费收费标准为300元每月，年物业服务费为33381.07元，年网络使用费为7200元；物业费总计40581.07元；物业服务费用于合同签订后五日内一次性付清。三份合同均约定若被告未按合同约定支付物业服务费的，每逾期一日，支付应付合同价款5%的违约金。双方还对物业服务内容、双方权利义务等内容进行了约定。合同订立后，原告依约向被告提供物业服务，并多次向被告所要物业费未果，故原告诉至本院。上述事实，由当庭出示并质证的《物业管理服务合同》、企业信用信息公示报告等证据及原、被告当庭陈述在案予以证实。本院认为，合法有效的债权受法律保护。原告融汇物业公司与被告智慧城市协会签订了三份《物业管理服务合同》，该合同形式及内容均未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务纠纷司法解释）第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。被告智慧城市协会虽非物业所有人，但其作为物业使用人仍需遵守《物业管理服务合同》的约定，履行支付物业费用的合同义务。据查，2015年5月1日至2017年12月31日期间，被告应付物业费为378555.47元（202289.60元+135684.80元+40581.07元）。原告已经依约提供物业服务，且向被告催要过物业费，被告对原告催要物业费的事实亦予以认可，被告应当履行支付物业费的合同义务。现原告主张被告应付物业费378555.40元，系原告对其自身民事权利的处分，合法有据，本院依法予以支持。被告抗辩被告因为经信委未足额支付补助金造成其未能按时支付物业费，原告应向经信委主张权利，根据合同相对性，原、被告签订的《物业管理服务合同》仅能约束签订合同的双方当事人，经信委不是合同相对人，原告向被告主张权利，合法有据，故本院对被告的上述抗辩理由不予采信。关于违约金，原告另主张被告按年利率24%支付自每份《物业管理服务合同》约定服务期限届满之次日起计算至开庭之日即2018年7月6日期间的违约金159717元（202289.60元×24%÷12月×26月+135684.80元×24%÷12月×18月+40581.07元×24%÷12月×7月）。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原告融汇物业公司与被告智慧城市协会于2015年5月1日签订的《物业管理服务合同》中约定：物业费于合同签订后一次性支付。该约定属于对支付租金的履行期限约定不明确。因《物业管理服务合同》约定物业服务期限为1年，故被告应于租赁期间届满时即2016年4月30日支付。被告逾期未支付物业费，应当支付2015年5月1日至2016年4月30日期间租金202289.60元自2016年5月1日至2018年7月6日期间797天的违约金。原、被告分别于2016年5月1日、2017年1月1日签订的《物业管理服务合同》均约定物业费于合同签订后5日内一次性付清。现原告按照签订的两份《物业管理服务合同》提供了物业管理服务，但被告逾期未支付物业费，属于违约行为。原告主张自上述物业合同履行期限届满之次日计算违约金，合法有据，本院依法予以支持。但原告主张的违约金数额计算过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。鉴于被告当庭要求行使违约金调整请求权，且原告并未提供证据证实被告逾期支付租赁费对其造成的损失情况，故本院根据被告的主张，以原告的利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金数额进行适当调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，被告逾期付款造成的原告利息损失可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准进行计算。即罚息利率为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上加收30％-50％。因此2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业费202289.60元的违约金，本院按照同期银行贷款利率4.75%为基准计算2016年5月1日至2018年7月6日期间797天的违约金为35458.42元（202289.60元×4.75%×1.3÷365天×797天×130%）。2016年5月1日至2016年12月31日期间的物业费135684.80元的违约金，本院按照同期银行贷款利率4.75%为基准计算2017年1月1日至2018年7月6日期间552天的违约金为16472.43元（135684.80元×4.75%×1.3÷365天×552天×130%）。2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费40581.07元的违约金，本院按照同期银行贷款利率4.35%为基准计算2018年1月1日至2018年7月6日期间187天的违约金为1528.44元（40581.07元×4.35%×1.3÷365天×187天×130%）。综上违约金共计为53459.29元（35458.42元+16472.43元+1528.44元），超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告克拉玛依智慧城市发展建设推进协会于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依融汇物业服务有限责任公司支付物业服务费378555.40元、违约金53459.29元，共计432014.69元；二、驳回原告克拉玛依融汇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4591.36元，其他诉讼费用32.40元，由原告克拉玛依融汇物业服务有限责任公司负担906.36元，由被告克拉玛依智慧城市发展建设推进协会负担3717.40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员  张力二〇一八年七月二十四日书记员  丁莹