山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1602民初1712号原告（反诉被告）：柴春霞。委托诉讼代理人：柴明华。委托诉讼代理人：管曙光，山东纵横家律师事务所律师。被告（反诉原告）：滨州市弘安置业有限公司，住所地滨州市长江一路渤海九路东，统一社会信用代码91371602696874741F。法定代表人：马秋榕，该公司董事长。委托诉讼代理人：张永华，滨州滨城渤海法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘金霞，滨州滨城渤海法律服务所法律工作者。原告柴春霞与被告滨州市弘安置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告滨州市弘安置业有限公司于2018年5月29日向本院提起反诉，本院依法进行合并审理。原告（反诉被告）柴春霞委托诉讼代理人柴明华、管曙光，被告（反诉原告）滨州市弘安置业有限公司法定代表人马秋榕及其委托诉讼代理人张永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴春霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告双方于2010年7月22日签订的商品房买卖合同，责令被告立即向原告交付高梅·金玉锦庭小区（暂定名）第某号房屋,合同金额246561元；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金60727元（自2011年8月1日至2018年4月30日）及自2018年5月1日至判决之日的逾期交房违约金，按日万分之一计算；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月22日，原被告双方签订商品房买卖合同，约定被告向原告出售位于高梅·金玉锦庭小区（暂定名）第某号房屋一套，房屋价款210470元，车库价款36091元，共计246561元，原告如约付清房款。合同约定交房时间为2011年7月30日，但到现在被告没有向原告交房，按照合同第七条第1项第（2）款的规定，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告保留向被告要求支付自判决之日到被告实际交房期间的逾期交房违约金。被告滨州市弘安置业有限公司辩称，原告所述与事实不符，原被告自2010年7月22日签订商品房买卖合同后，原告仅冲抵首付房款141326元，余款没有支付，原告的行为构成了合同违约及根本违约。反诉原告滨州市弘安置业有限公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同，并由反诉被告支付反诉原告违约金10000元；2.本案诉讼费及一切实际费用由反诉被告承担。反诉的事实和理由：2010年7月22日，反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同，约定，反诉被告购买反诉原告位于滨州市滨城区长江一路渤海九路高梅·金玉锦庭小区第某室，建筑面积115.77平方米，每平方米1818元，附房21.23平方米，每平方米1700元，总房款（含车库）246561元，合同签订后付房款141326元，2010年12月30日付94711元，2011年6月30日付10524元。合同签订后，反诉被告仅付房款10万元，剩余房款至今未付，反诉原告已多次向反诉被告下达交款通知，经多次催告履行未果。根据合同约定及法律规定，反诉原告有权收回该房产，并要求反诉被告按合同约定支付违约金。为维护自身合法权益，反诉原告提起反诉。反诉被告柴春霞对反诉原告滨州市弘安置业有限公司的反诉辩称，1.反诉原告向来不实事求是，其在反诉状中说反诉被告仅支付了10万元的房款，而庭审中陈述反诉被告支付了141326元的房款；2.反诉原告所诉不正确，反诉被告已经全额向反诉原告支付了房款。请求依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的如下证据：商品房买卖合同、户口本、借条、本院（2015）滨民二初字第339号民事判决书、滨州市中级人民法院（2017）鲁16民终1809号民事判决书，本院认定事实如下：2010年7月22日，滨州市弘安置业有限公司与柴春霞签订商品房买卖合同，约定，该地块规划用途为商住，经批准在上述地块上建设商品房，暂定名高梅·金玉锦庭；购买的商品房为第某号房，该商品房用途为居住，建筑面积共115.77平方米，金额为210470元；车库8-13号，单价1700元/㎡，面积21.23㎡，总计36091元；以上合计246561元；付款方式及期限：首付141326元，第二次（2010年12月30日）付94711元，第三次（2011年6月30日）付10524元；如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，有权解除合同，解除合同的，按累计应付款5%向支付违约金，愿意继续履行合同的，经同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向支付逾期应付款万分之二的违约金；应当在2011年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付使用；逾期交房的违约责任：逾期超过90日后……要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向支付已交付房款万分之一的违约金；商品房到达交付使用条件后，应当书面通知办理交付手续；应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由提供的资料报产权登记机关备案。2010年3月，顾庆华借用山东银岭建工有限公司建筑企业资质，以该公司的名义与被告滨州市弘安置业有限公司签订建设工程施工合同，约定顾庆华承揽被告滨州市弘安置业有限公司发包的高梅·金玉锦庭小区住宅楼的施工工程，并组织对工程进行施工建设。原告柴春霞父亲柴明华对涉案小区8号楼-11号楼的主体工程进行施工。被告滨州市弘安置业有限公司欠顾庆华工程款，顾庆华欠柴明华工人工资。柴明华以原告柴春霞名义购买涉案房屋，各方协商以工人工资欠款抵顶原告购房款。2010年7月12日，顾庆华向被告出具借款单载明，借款理由工人工资，金额122051.70元，抵柴春霞房款，被告法定代表人马秋榕签字并注明售楼部将此条抵工程款。2010年7月26日，顾庆华向被告出具借条载明，借滨州市弘安置业有限公司19275元，抵柴春霞房款，被告法定代表人马秋榕签字确认。2010年8月6日，顾庆华向被告出具借条载明，借到滨州市弘安置业有限公司现金105814元，抵柴明华房款。以上合计247140.70元。审理过程中，被告滨州市弘安置业有限公司未提交商品房预售许可证明，也未提交涉案房屋已竣工验收的相关证据。本院认为，一、本诉部分：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“未取得商品房预售许可证明，与订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告滨州市弘安置业有限公司未提交商品房预售许可证明，也未提交涉案房屋已竣工验收的相关证据，故原被告签订的商品房买卖合同应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现原告柴春霞要求被告继续履行，交付涉案房屋并支付逾期交房违约的主张，于法无据，本院不予支持。二、反诉部分：柴春霞以工程款抵顶涉案购房款的形式已依约支付滨州市弘安置业有限公司购房款。如上所述，因涉案合同无效，滨州市弘安置业有限公司要求解除涉案合同，并要求柴春霞支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告柴春霞的诉讼请求；二、驳回反诉原告滨州市弘安置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费5909元，减半收取计2955元，由原告柴春霞负担；反诉案件受理费2574元，由反诉原告滨州市弘安置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 员 孙春华二〇一八年七月二十六日法官助理 孔琳雪书 记 员 唐梦瑶