辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庄民初字第684号
原告：大连华政物业管理有限公司。
法定代表人：高翔，系该公司经理。
委托代理人：于福年，男。
被告：宋某某，女，
原告大连华政物业管理有限公司诉被告宋某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人于福年到庭参加了诉讼，被告宋某某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告宋某某于2009年6月26日在庄河市香颂花城小区物业公司办理交房手续，领取了小区5号楼2单元202室的钥匙，当日为物业费的启费日，此住宅的建筑面积为134.14平方米，物业费标准为每平方米每月0.9元。被告应缴费日为2011年6月26日，2011年拖欠物业费745元，2012年拖欠物业费1449元，2013年拖欠物业费1449元，共计拖欠物业费人民币3643元，因拖欠物业费产生的违约滞纳金6814元，被告拖欠的物业费与滞纳金两项合计9244元。
被告于2010年3月4日在物业公司办理了交车库手续并领取了人防25-12车库的钥匙，当日为物业费的启费日，此车库的建筑面积为23.94平方米，物业费标准为人民币600元／年，被告应缴费日为2012年3月4日，2012年拖欠物业费人民币495元，2013年拖欠物业费人民币600元。共计拖欠物业费人民币1095元。按合同约定被告因拖欠物业费产生的违约滞纳金人民币1649元，被告拖欠车库物业费于滞纳金两项合计人民币2744元。原告多次向被告催缴物业费未果。原告现诉至法院，请求判令被告向原告缴纳拖欠住宅物业费3643元、车库物业费1095元、滞纳金8463元（住宅部分：2011年滞纳金自2011年6月26日起算至2013年12月31日，2012年滞纳金自2012年1月1日起至2013年12月31日止，2013年滞纳金自2013年1月1日起至2013年12月31日止。车库部分：2012年滞纳金自2012年3月4日起至2013年12月31日止，2013年滞纳金自2013年1月1日起至2013年12月31日止）。
被告宋某某未答辩。
经审理查明，被告宋某某系庄河市香颂花城小区5号楼2单元202室业主。案涉住宅房屋的建筑面积为134.14平方米。被告于2009年6月26日购买入住，入住时即交纳两年物业服务费至2011年6月25日。
2010年2月27日，被告宋某某（乙方）与大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）签订地下车库物业服务协议约定，被告使用的地下12号车库由甲方提供物业服务，管理服务费每年600元，自该地下车库移交之日起计算。乙方须于每年12月10日前交纳次年管理服务费；乙方未按本协议约定按期支付管理服务费等任何费用的，如逾期一日，乙方应按逾期款项日万分之五承担赔偿金。2010年3月4日双方办理了车库交接手续并交纳了两年的物业服务费。
2010年7月1日，大连凯盟房地产开发有限公司（甲方）与大连远洋基业物业管理有限公司（乙方）签订香颂花城项目前期物业服务合同，选聘后者为案涉小区进行物业服务。合同约定，物业服务费标准为每月每平方米0.9元，物业服务费每年预缴纳一次，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预缴纳；逾期缴纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的滞纳金；合同自签订日起生效，至香颂花城项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同签订之日止，合同终止。合同签订后，大连远洋基业物业管理有限公司对香颂花城小区实施了物业管理服务至2012年12月31日。
2012年1月15日，香颂花城小区业主委员会成立。2013年1月1日，香颂花城小区业主委员会与大连华政物业管理有限公司签订物业服务合同。合同约定，物业服务费，多层住宅每月每平方米0.9元，车库每年600元；业主逾期缴纳物业服务费或者合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金；服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。物业服务合同还约定，因乙方承接了大连远洋基业物业管理有限公司在本小区前期物业服务的债权，业主拖欠的物业服务费由乙方收缴。2012年12月31日，大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）与大连华政物业管理有限公司签订装修押金返还协议，协议约定，甲方将其服务期间香颂花城业主欠缴的物业费508750.4元人民币债权一次性全部转让给乙方，该项债权由乙方享有，折抵甲方应转交乙方代为返还业主的装修押金25万元整人民币。该协议附香颂花城2012应收账款、预收账款移交汇总表和明细表，在明细表中记载了案涉房屋欠付住宅、地下车库物业费数额。相关汇总表、明细表加盖大连远洋基业物业管理有限公司、小区业主委员会及原告的印章。
物业服务合同签订后，原告对案涉小区进行了物业管理服务至今，履行了物业服务合同约定的相关义务。经原告催缴，被告仍未交纳拖欠的物业费。被告宋某某拖欠住宅物业费为3642.44元（1、2011年6月26日至2012年6月25日为1448.71元；自2012年6月26日至12月31日为745.02元；2、2013年1月1日至2013年12月31日为1448.71元）。拖欠地下车库物业费1095.08元（1、往年欠费495.08元（2012年3月4日至2012年12月31日）2、2013年1月1日至2013年12月31日为600元），共计4737.52元。现原告诉至法院，请求判令被告交纳拖欠物业费4738元和滞纳金8463元，并承担诉讼费用。
本院所确认的上述事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、前期物业服务协议、地下车库物业服务协议、物业服务合同、证明、装修押金返还协议及移交汇总表、明细表、物业管理许可证及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有拘束力。故大连远洋基业物业管理有限公司与开发商签订的前期物业服务合同及原告与小区业委会签订的物业服务合同对被告均有拘束力。前述两物业公司在各自服务期间内对被告居住的小区实施了物业管理服务，被告理应按约定缴纳物业管理服务费用，拖欠不交系违约行为，应当承担违约责任。原告通过转让方式取得之前物业公司前述债权，符合法律规定，故原告在本案中一并请求被告给付欠付前一物业公司的物业服务费均合法有据，应予支持。
关于原告要求被告承担滞纳金的请求。因物业服务合同和地下车库物业服务协议中约定的滞纳金、赔偿金标准均过高，本院予以适当调整，可按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。
对于住宅部分物业费滞纳金的起算日期，因前期物业服务合同中明确约定了物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预缴纳。被告于2009年6月26日购买入住并交纳两年的物业服务费后，对下一交费年度的物业费至迟应当于2011年7月11日前交纳；对于2012年6月26日至2012年12月31日的物业费，应于2012年7月11日前交纳。逾期应支付滞纳金。
对于车库部分物业费滞纳金的起算日期，被告于2010年3月4日接手车库，在两年交费期满后，应交纳下一期费用，服务协议约定每年12月10日内付清次年全部管理服务费，故2012年3月4日至2012年12月31日的费用应于2011年12月11日交纳，未交纳应支付滞纳金。
上述滞纳金，原告均请求计算至2013年12月31日，不违反法律规定，予以准许。
2013年1月1日之后，原告接手服务。期间，被告所欠缴的物业费（包括住宅和车库）部分，因原告与业主委员会所签协议中仅约定“按一年交纳”未明确滞纳金起算时间，故对原告有关给付该部分滞纳金请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告宋某某于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2011年6月26日至2012年6月25日的住宅物业服务费1448.71元及滞纳金（自2011年7月11日起至2013年12月31日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算）
二、被告宋某某于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2012年6月26至2012年12月31日的住宅物业服务费745.02元及滞纳金（自2012年7月11日起至2013年12月31日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算）
三、被告宋某某于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2012年12月31前欠付的车库物业服务费495.08元及滞纳金（自2011年12月11日起至2013年12月31日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算）。
四、被告宋某某于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2013年1月1日至12月31日住宅物业服务费1448.71元。
五、被告宋某某于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2013年1月1日至12月31日车库物业服务费600元。
六、驳回原告大连华政物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 员 金 平
代理审判员 林晓龙
代理审判员 王红图
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 刘春燕