湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第416号
上诉人（原审原告）李酃斌，男，1966年1月5日出生，汉族，住炎陵县。
上诉人（原审被告）炎陵华联房地产开发有限责任公司，住所地：炎陵县霞阳镇井岗路35号。
法定代表人颜昌华，该公司董事长。
委托代理人王建洪，湖南湘山律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人张维，女，汉族，1976年10月18日生，住湖南省安仁县，代理权限为一般代理。
李酃斌与炎陵华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联公司）商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省炎陵县人民法院作出了（2015）炎法民一初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李酃斌，上诉人华联公司的委托代理人王建洪、张维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年4月24日，原、被告签订9000000174号炎陵县商品房预销售合同。合同主要约定：原告向被告购买西苑小区1栋805室，该房屋建筑面积为171.99平方米，单价为1902.23元／平方米，总房价款暂定为327164.54元。其中，第十一条的内容为：甲方定于2013年6月1日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之／计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过／天，乙方有权选择下列第／种方案追究甲方责任：一、乙方有权解除本合同。二、／。第二十条的内容为：甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外（如果造成乙方损失甲方应按实际损失进行赔偿）。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。建筑工程质量检测等所有费用由过错方负责。合同签订后，原告交清1栋805室购房款327164.54元。2013年6月30日被告通知原告收房。原告于2013年10月对1栋805室进行装修。2013年12月，1栋905室业主发现其客厅地板（即本案中原告1栋805室天花板）存在严重质量问题，原告得知后，便停止对1栋805室进行装修，并申请炎陵县建设工程质量安全监督站对西苑小区1栋805室进行鉴定，2013年12月27日经炎陵县建设工程质量安全监督站鉴定：西苑小区1栋805室因板的厚度未达到设计要求，不能满足其使用功能，存在质量安全隐患。2013年12月29日，1栋905室业主置换至2栋1401室。原告知晓后，主动找被告协商要求按1栋905室业主的方式进行置换，并就1栋805室的装修损失约定商谈。之后，原告至被告处要求去看房屋，取得了西苑小区尚未售出房屋的钥匙，并告知被告的工作人员，取下2栋1402室钥匙。原告于2014年3月对2栋1402室进行装修，被告工作人员发现后用备用钥匙进入2栋1402室阻止原告装修未果。原告现已完成对2栋1402室装修并于2014年11月26日入住2栋1402室，且1栋805室亦完成基本装修，由原告拥有1栋805室的钥匙。被告于2014年4月30日组织对西苑小区1栋905室客厅楼板进行修复，通过加固施工处理并检查验收合格。原告诉讼请求中主张的西苑小区32号车库，交付的3万元收据上载明为车库定金，付款人为案外人。原、被告并未就西苑小区32号车库签订书面合同。原告多次要求与被告对1栋805室的装修损失进行协商，但一直未达成一致意见，造成纠纷，故原告诉至法院。
另查明，2014年7月11日被告与案外人唐雄芽签订了2栋1402室的商品房预售合同。因原告已于2014年11月26日入住2栋1402室，随即案外人唐雄芽与被告解除了2栋1402室商品房预售合同。西苑小区1栋805室的房屋面积为171.99平方米，房屋在原告购买时的单价1902.23元／平方米；西苑小区2栋1402室的房屋面积为177.73平方米，房屋在原告购买时的单价为每层楼增加40元／平方米，即单价2142.23元／平方米（1902.23元／平方米＋40元／平方米×6层）。1栋805室与2栋1402室房屋差价（含面积与单价差价）为53574元（177.73平方米×2142.23元／平方米-171.99平方米×1902.23元／平方米）。
原告李酃斌于2015年7月14日第一次开庭时当庭放弃第六项诉讼请求：判令被告承担已付购房合同款320000元的赔偿责任。
原审认为，该案系商品房预售合同纠纷。原告李酃斌与被告华联公司于2012年4月24日签订的000000174号商品房预销售合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告已经付清1栋805室购房款，履行合同义务。被告华联公司出售的1栋805室的房屋因其天花板经炎陵县建设工程质量安全监督站鉴定为板的厚度未达到设计要求，不能满足其使用功能，存在质量安全隐患。因此，西苑小区1栋805室存在质量问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换等违约责任。故原告有权要求被告通过更换方式的补救措施来继续履行合同。被告将2栋1402室钥匙交付给原告，且在拥有备用钥匙的情形下，在原告对2栋1402室的装修过程中，并未采取积极有效措施对装修行为进行制止，以致原告完成对2栋1402室的装修，并实际使用和占有了2栋1402室，可以认定为原、被告双方对所购买房屋进行更换。故对原告主张更换房屋的诉讼请求，予以支持，但西苑小区1栋805室与西苑小区2栋1402室房屋的差价53574元，原告李酃斌应当向被告华联公司补齐差价。原告主张被告赔偿原告装修1栋805室经济损失158000元的诉讼请求，因原告提交证据证明1栋805室的实际装修费用，且被告未对原告装修费用提交相反证据予以推翻，亦未对1栋805室装修费用提出鉴定申请，该举证责任在于被告，故原告主张1栋805室装修损失158000元的诉讼请求，该院予以支持，但原告主张装修损失的利息损失部分，无相关依据，不予支持。原告主张要求被告支付延期交房违约金24000元，因原、被告约定的交房日期为2013年6月1日，被告于2013年6月30日通知原告收房，原告收房后进行装修，后发现1栋805室房屋存在质量问题要求置换房屋，由于原、被告在未进行充分协商的情况下将1栋805室更换为2栋1402室，导致交房时间拖延，因此在延期交房的问题上，双方均存在不够妥当的行为，且原、被告签订的商品房预售合同中的第十一条有关于违约金的条款中第二项双方并未就违约金的计算金额和计算方式中进行约定，故原、被告双方在合同中并未就违约金问题作出明确约定，故对原告要求被告支付延期交房违约金24000元的诉讼请求，不予支持。原告以房屋纠纷问题导致无法及时出租旧房屋为由要求被告赔偿旧房屋未出租损失的诉讼请求，与本案不具有关联性，该院不予支持。原告系炎陵县鹿原镇人民政府工作人员，但并未提供充分证据证明其因本案造成的实际误工损失，故对其主张误工费的诉讼请求，不予支持。原告要求被告修复西苑小区32号车库交付原告使用，因32号车库定金收据载明付款人为案外人，且原、被告之间并未就车库买卖签订书面合同，故原告主张的西苑小区32号车库与本案不具有关联性，该院不予处理。本案经组织调解，原、被告双方不能达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，该院判决：一、对原告李酃斌于2012年4月24日所购买的被告炎陵华联房地产开发有限责任公司位于炎陵县霞阳镇神农大道西苑小区1栋805室更换为2栋1402室予以确认；原告李酃斌补偿被告炎陵华联房地产开发有限责任公司西苑小区2栋1402室面积及楼层差价53574元，限于本判决书生效后十日内给付被告炎陵华联房地产开发有限责任公司；二、被告炎陵华联房地产开发有限责任公司赔偿原告李酃斌西苑小区1栋805室装修款损失158000元，限于本判决书生效后十日内给付原告李酃斌；三、驳回原告李酃斌的其他诉讼请求。本案受理费4555元（原告已预交），由原告李酃斌负担1367元，被告炎陵华联房地产开发有限责任公司负担3188元，并随上述款项一并给付原告李酃斌。
宣判后，李酃斌不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一项补偿楼层差价53574元部分；二、维持一审判决第二项；三、撤销一审判决第三项，重新作出判决；四、一二审费用全部由华联公司承担；五、判决华联公司双倍返还上诉人购房款、利息及装修款。理由是：一、一审判决认定事实有部分错误，明显存在不妥之处。1、一审认定上诉人就车库的主张与本案没有关联性错误。2、一审对上诉人提交证据之间的关联性没有联系起来认定。3、上诉人主张华联公司与案外人签订的买卖合同无效是有理的。4、一审对楼层差价、房屋面积的认定错误；二、一审判决适用法律部分不当，严重损害了上诉人的合法权益。1、一审对上诉人提出的逾期交房违约金的请求不予支持，与事实和法律背道而驰。2、上诉人提出的装修利息损失、老房子租金损失、误工损失都是预期可得利益损失，华联公司应承担赔偿责任；三、华联公司与上诉人房屋置换后，又与第三人签订购房合同，属一房二卖，依法应双倍返还上诉人的购房款、利息及装修款。
华联公司答辩认为李酃斌的上诉请求和理由均无事实和法律依据。关于车库的问题，双方没有签订书面的合同，定金也是案外人交纳，双方没有合同关系，一审法院不予处理是正确的；2、关于楼层价差的问题，一审法院依职权查明，并且双方认可了；3、关于逾期交房和房屋质量问题，1栋805房在2013年6月30日经双方协商交付了，当时对方没有提出支付逾期违约金，交房后发现天花板存在的问题没有影响对方装修房屋，且该问题也得到解决。至今该房屋也一直由对方控制；4、关于误工等损失，对方在一审中没有提交相关证据证实。
华联公司亦不服原审判决，提起上诉，请求撤销一审判决，裁定本案发回重审或查清事实后改判驳回李酃斌一审全部诉讼请求。具体理由是：一、一审认定双方对所购房屋进行置换的基本事实错误。上诉人自始至终不仅没有同意置换房屋，并且采取了一切合法手段极力去制止对方的侵权行为；二、一审依据《合同法》第一百零七条、第一百一十一条的规定判决对方有权要求通过更换的补救方式来继续履行合同，违背了事实，也是对法律规定的断章取义。
李酃斌答辩认为805号房存在质量问题是一切矛盾产生的根源，对此华联公司应承担责任，其上诉理由不能成立。
二审期间，华联公司未提交新证据。李酃斌提交了四组证据：证据一、炎陵县西苑小区团购协议及证明，拟证明西苑小区从8楼均价开始，向上楼层每层加价20元；证据二、短信截图及物业工作人员表，拟证明西苑小区工作人员通知其领取车库的钥匙，证明车库权属；证据三、未出售房屋表，拟证明1402号房屋的实际面积；证据四、西苑小区物业内张贴的温馨提示，拟证明小区物业是2013年10月11日成立，佐证逾期交房的时间。华联公司认为该几组证据一审时都已存在，不属于新的证据。对证据一的三性均有异议，系复印件，证明不符合证人证言的形式，团购价格不一定就是实际价格；证据二的真实性有异议，领取钥匙不能证明车库属于谁；证据三、证据四真实性有异议，不予质证。另上诉人李酃斌申请法院调取华联公司开通安装水电项目的结算凭证、车库钥匙表、团购协议原件及1402号房屋面积结论。本院认为上诉人李酃斌提交的证据一、二无法实现其证明目的，证据三、四无法核实来源，不予采信。上诉人李酃斌二审提出调查取证的申请不符合法院调查收集证据的范围、条件，本院不予准许。
本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。二审开庭中，上诉人李酃斌明确放弃“上诉请求第五项，即判决华联公司双倍返还上诉人购房款、利息及装修款”，本案二审双方争议的焦点是：一、李酃斌要求确认其购买的西苑小区1栋805室已更换为2栋1402室能否得到支持？二、李酃斌是否应当向华联公司支付房屋置换的差价？三、李酃斌要求华联公司支付逾期交房违约金、老房子的租金损失及误工费等损失有无事实和法律依据？四、李酃斌要求华联公司交付、修复32号车库能否得到支持？现分析如下：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十一条规定：“……质量不符合约定的，……受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换等违约责任”。本案中，李酃斌在华联公司原购买的1栋805室房屋经建设工程质量安全监督站鉴定天花板的厚度未达设计要求，不能满足使用功能，存在质量安全隐患，故李酃斌要求华联公司通过更换的方式来继续履行合同符合法律规定。且李酃斌现已完成了对2栋1402室的装修，并实际使用该房屋，因此原审认定双方对所购买房屋已进行更换并无不妥。虽然华联公司对更换房屋提出了异议，但2栋1402室的钥匙是其交付给李酃斌的，其主张是李酃斌强占房屋的证据不足。因1栋805室与2栋1402室的房屋存在楼层、面积差异，故李酃斌在置换取得2栋1402室后，应将1栋805室交给华联公司，并补齐差价。对于楼层差价上诉人李酃斌在原审中已确认，华联公司与案外人唐雄芽已解除的2栋1402室商品房预销售合同中约定的房屋面积为177.73平方米，故原审法院以此标准计算两房屋的差价恰当。上诉人李酃斌提出原审对楼层差价、房屋面积的认定错误，但未提交充分证据证明，故本院对该主张不予支持。本案双方签订的商品房预售合同并未就逾期交房违约金问题作出明确约定，且就房屋质量、置换房屋一直存在争议，双方均存在欠妥行为，故对李酃斌要求支付延期交房违约金的诉讼请求，不予支持。李酃斌主张的老房子的租金损失、误工费未提供充分证据证明与本案具有关联性，本院不予支持。因双方之间并未就车库买卖签订书面合同，车库定金收据载明付款人为案外人，故李酃斌要求华联公司交付、修复车库不宜在本案中处理。
综上，双方的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，审判程序合法，对本案处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9110元，由李酃斌负担4555元，炎陵华联房地产开发有限责任公司负担4555元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一六年二月二日
书 记 员 汪 晶
附本判决适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。