沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）北新民初字第00476号
原告兄弟实业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈河区。代码：60462323-3。
法定代表人许哲财，系该公司董事长。
委托代理人马扬，系辽宁申扬律师事务所律师。
被告辽宁嘉鸿房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区。代码：79317105-2。
法定代表人徐林鸿，系该公司董事长。
委托代理人原爱学，系辽宁普达律师事务所律师。
原告兄弟实业（沈阳）有限公司与被告辽宁嘉鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年1月6日立案受理后，于2012年2月14日依法本院代理审判员张静适用简易程序公开开庭进行了审理，于2012年6月13日依法由本院审判员苏芳担任审判长、代理审判员张静、人民陪审员杨楠组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兄弟实业（沈阳）有限公司委托代理人马扬、被告辽宁嘉鸿房地产开发有限公司委托代理人原爱学均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兄弟实业（沈阳）有限公司诉称，原告与被告于2010年7月30日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的“原香墅”住宅，合同约定被告应于2010年10月30日前将依照国家和地方人民政府有关规定的且验收合格的商品房交付原告。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告并未按照合同约定日期向原告交付房屋，2011年4月2日原告再次向被告询问何时可以交房时，被告要求原告办理入住领取钥匙，但一直未向原告提供关于该商品房完整且合格的验收合格证明文件以及竣工验收备案文件。原告认为被告逾期交房已经构成违约，同时被告将不具备合格交付条件的房屋交付给原告的行为应视为逾期交房违约行为的继续，故诉至本院要求被告向原告支付逾期交房违约金，该违约金应计算至诉争房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案文件之日止。
被告辽宁嘉鸿房地产开发有限公司辩称，一、诉争房屋于2010年10月30日即已具备交付使用条件，被告也向原告送达了准住通知书，但原告却迟迟不予收房，直到2011年4月2日才要求办理入住，故这一期间的延迟交付不应归责于被告，原告诉请2010年11月1日起至2011年4月1日止的违约金不应得到支持。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定“建设单位收到工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收......建设工程经验收合格的，方可交付使用。”原告购买的房屋自2010年10月30日即具备了交付使用条件，被告也于2010年8月25日向原告送达了准住通知书，履行了通知义务；二、2011年4月2日原告要求办理入住，随后房屋实际交付，房屋实际交付完成，更视为原告已认可该房屋具备交付使用条件，故原告诉请2011年4月2日至2011年12月10日的违约金更无事实和法律依据，在此之前，被告公司已依约完成了消防、人防、规划、单体工程质量等验收并满足了绿化、供水、供电、排水、道路、燃气、有限电视、电信等达到使用条件的要求，房屋符合质量和使用的要求。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年7月30日，原告兄弟实业（沈阳）有限公司与被告辽宁嘉鸿房地产开发有限公司签订编号为E1000077640的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份，约定原告购买被告开发的位于沈北新区辉山经济开发区地利北街1-10号“原香墅”小区第15号楼16门的三层商品房一处，建筑面积257.37平方米，总价款2722974.6元，付款方式为一次性付款。《合同》第八条写明房屋交付期限为2010年10月30日前，约定交付条件为该商品房经验收合格。《合同》第九条第二款第二项约定出卖人逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。《合同》第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人书面交房通知确定的交付使用之日起，该商品房毁损、灭失的风险，以及所发生的物业费、采暖费等费用均由买受人承担。《合同》签订后，原告依照合同约定交纳了房款。2010年8月25日被告向原告发出准住通知书，通知原告按照合同约定交房时间办理入住，原告认为约定交房日期时诉争房屋不符合入住条件，2011年，原告委托其公司工作人员沈洋办理入住时在《原香墅商品房交接/入住文件目录》、《原香墅前期物业管理服务协议书》、《装修管理服务合同》及《承诺书》中的签订时间均为2011年4月1日。2011年5月27日原告向被告发出《关于原香墅入住延迟违约金的函》，要求被告支付逾期交房违约金从2010年11月1日至2011年3月31日止共计41116.92元。被告拒绝支付故原告诉至本院，请求判令被告支付逾期交房违约金至诉争房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案文件之日止。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《准住通知书领取登记表》、《房屋建筑工程竣工验收报告》、《证明》、《业主手册》、发票、收款收据及当事人陈述等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）由施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，本案中被告已经对本案诉争房屋（原香墅二期15#）组织施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位进行了验收，并于2010年10月28日通过了沈阳市工程质量监督站蒲河新城分站竣工验收核查。故本案诉争房屋在2010年10月30日前已经基本具备了《合同》第八条规定的“商品房经验收合格”的条件，同时被告已于2010年8月25日采用书面通知的形式通知原告于2010年10月30日办理入住手续，而原告在领取入住通知书后一直未予办理直至2011年4月1日，故对于原告要求被告承担逾期交房违约责任的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告兄弟实业（沈阳）有限公司要求被告辽宁嘉鸿房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。
案件受理费2510元，由原告兄弟实业（沈阳）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 苏 芳
代理审判员 张 静
人民陪审员 杨 楠
二〇一二年七月二日
书 记 员 党荣鑫
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条
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当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。