上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初33215号
原告顾薇，女，1979年5月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人韩丽丽，上海海宽律师事务所律师。
被告张盛，男，1971年2月11日出生，汉族。
被告康洁，女，1973年11月8日出生，汉族。
被告康汉元，男，1941年2月18日出生，汉族。
被告韦韫玉，女，1942年8月15日出生，汉族。
四被告共同委托诉讼代理人谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。
原告顾薇与被告张盛、康洁、康汉元、韦韫玉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾薇及其委托诉讼代理人刘奇，被告康汉元及四被告的共同委托诉讼代理人谈海刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顾薇向本院提出诉讼请求：1.判令被告张盛、康洁、康汉元向原告顾薇支付逾期交房及过户违约金(按已付房款460万元的日万分之五为标准计算，自2016年2月20日起计算至实际交房及过户之日止，暂计至2016年11月25日为64.38万元)；2.判令被告张盛、康洁、康汉元向原告顾薇支付因延期交房补偿金(按每日300元为标准，自2016年3月1日起计算至被告实际交房之日止，暂计至2016年11月25日为8.1万元)；3.判令被告张盛、康洁、康汉元向原告赔偿装修违约金3.82万元；4.判令被告韦韫玉对被告张盛、康洁、康汉元上述项目承担连带担保责任；5.判令本案诉讼费由被告承担。审理中，顾薇调整第2项诉讼请求，要求张盛、康洁、康汉元支付自2016年3月5日起至实际交房之日止的延期交房补偿金。
事实和理由：原告与被告于2015年10月8日签订上海市徐汇区凯旋路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房地产买卖合同。房产买卖合同约定房产为553万元，另外补充协议约定房产装修补偿款为167万元，合计售价为720万元。原告根据合同及补充协议的约定要求分别共支付给被告460万元，被告至今未将系争房屋过户给原告。根据补充协议(二)的约定，在2016年2月20日之前被告先将房屋搬出交给原告，双方虽于2016年2月28日办理了房屋交接手续，原告委托装修，但交房第三天得知，被告方已将钥匙交给他人，使房子被他人占用，导致原告至今无法入户，给原告造成装修损失。韦韫玉承诺对张盛、康洁、康汉元承担连带责任。
张盛、康洁、康汉元、韦韫玉辩称，不同意顾薇的诉请。(2016)沪0104民初8790号民事判决书已明确韦韫玉的责任，未支持顾薇的诉请，并且要求顾薇支付剩余房款，由张盛、康洁、康汉元涤除抵押并过户交房。2016年2月28日已经办理房屋交接，张盛、康洁、康汉元根据补充协议二约定的时间补偿了晚交房8天的补偿金2,400元，交接后原告没有根据约定时间即2016年2月29日之前支付剩余房款，才造成前一诉讼案件。现在已经有生效判决，顾薇理应支付相应房款，且迟迟不来交接，张盛、康洁、康汉元可以随时交付。顾薇拖延交房时间，恶意诉讼，目前系争房屋的房价上涨，违约金支付远超原告的损失，希望法院考虑各方面综合衡量，请求驳回诉请。
本院经审理认定事实如下：上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋系张盛、康洁、康汉元共同共有，建筑面积138.05平方米。2015年10月8日，乙方(卖售人)顾薇与甲方(卖售人)张盛、康洁、康汉元签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)及《补充协议》，约定，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于凯旋路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积138.05平方米。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为553万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。合同第四条约定甲方于2016年3月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定甲乙双方确认，在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付期限之第二日起算至实际付款之日起，逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方可单方面解除合同，乙方还须按照本合同约定的总价款的20%支付违约金给甲方。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产支付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当支付之日起。经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)约定，甲方于收到乙方银行放款后叁日内将房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气等费用进行结算。甲方于2016年2月29日前至该房屋所在地的公安派出机构办理该房屋全部户口的迁出手续。
当日，顾薇(乙方)与张盛、康洁、康汉元(甲方)签订《补充协议》，载明，经甲、乙双方协商后约定该房产价格共计人民币柒佰贰拾万元整。该房屋交易价格为人民币伍佰伍拾叁万元整，另乙方需支付甲方房屋装修补偿款人民币(包括房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备)壹佰陆拾柒万元整。甲、乙双方经协商同意，乙方将房款及装修补偿款共分陆次支付给甲方：(1)、乙方于签订买卖合同当日向甲方支付房款人民币壹佰叁拾叁万元整，包含已支付定金人民币贰拾万元整。(2)、乙方于签订买卖合同当日向甲方支付装修补偿款人民币壹佰陆拾柒万元整。(3)、乙方于2015年11月15日之前向甲方支付房款人民币壹佰万元整。(4)、乙方于2016年2月29日之前向甲方支付房款人民币贰佰伍拾伍万元整。(5)、甲方同意乙方向银行申请贷款人民币陆拾万元整，以贷款的形式支付第伍期房价款，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市徐汇区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，以现金的形式补足该不足部分。甲方应配合乙方办理贷款事宜。(6)、乙方于房屋交接当日支付甲方尾款人民币五万元整。
顾薇(乙方)与张盛、康洁、康汉元(甲方)于2016年1月21日签订《补充协议(二)》，约定：1.乙方按照原来的付款协议已支付甲方人民币共肆佰万元整，乙方争取剩余现金款项(除尾款外)可在2016年2月29日之前支付，因甲方自身原因需要乙方在签订了本补充协议当日，提前支付部分房价款人民币伍拾伍万元整，甲方作为补偿与乙方，约定于2016年2月20日之前办理房屋交接手续、结清水、电、煤等费用，并支付尾款人民币伍万元整。若在约定日期内因甲方原因不能如期交房，需按每日人民币叁佰元整支付给乙方作为补偿金。2.甲方同意乙方拿到该房屋钥匙后进行装修使用，如最终买卖没有达成，则乙方支出的装修费用由甲方全部承担。
合同签订后，顾薇分别于2015年9月25日向张盛支付定金10万元、9月29日向张盛支付定金10万元、10月8日向张盛支付房款113万元和167万元、2015年11月12日向张盛支付房款100万元、2016年1月21日向张盛支付房款55万元、2016年2月28日向张盛支付尾款5万元。
2016年2月19日，双方至交易中心进行审税。2016年2月28日双方签订《二手房房屋交接书》,当天张盛支付顾薇因迟延交房8天的补偿金2,400元。2016年2月29日，双方未至交易中心办理过户手续。房屋交接后几天，系争房屋被被告强行占有，现系争房屋被被告收回。
2016年3月23日，顾薇向本院起诉张盛等房屋买卖合同纠纷，2016年8月30日本院(2016)沪0104民初8790号民事判决书判决，一、顾薇与张盛、康洁、康汉元就上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行(顾薇于本判决生效之日起三日内支付张盛、康洁、康汉元剩余房款2,600,000元)；二、上海银行股份有限公司漕河泾支行、张盛、康洁、康汉元于本判决生效之日起三日内共同涤除上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室上设定的抵押物权；三、张盛、康洁、康汉元于本判决生效之日起三日内涤除上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室司法查封，自本判决第二项抵押权及前述司法查封涤除后三日内，张盛、康洁、康汉元与顾薇依法至房地产交易中心办理交易过户手续，将上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室房地产权利人变更登记为顾薇；四、张盛、康洁、康汉元于本判决生效之日起三日内将上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给顾薇；五、驳回顾薇其余诉讼请求；六、驳回张盛、康洁、康汉元全部反诉诉请。张盛、康洁不服上诉，2016年11月16日撤诉，该案已发生法律效力。2016年11月24日，顾薇申请执行[(2016)沪0104执5182号]。
另查明，韦韫玉在合同签订后出具《担保承诺书》，载明：本人担保在凯旋路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖完全真实，产证因我儿子借款200万元，暂无取回，在顾薇买房支付叁佰万元后，若我方房屋买卖无法如期进行，我愿担保叁佰万的归还及承担该金额日千分之五的违约金。2016年1月26日，韦韫玉又出具《担保承诺书》，载明：本人对出售房凯旋路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖完全符合买卖条件，对房产出卖方在履行合同协议中，承诺承担连带担保，并担保2016年2月20日前搬空出售房产，并交给顾薇。
以上事实，有原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、补充协议(二)、《二手房房屋交接书》、付款凭证、担保承诺书、房地产登记簿、民事判决书及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《补充协议(二)》系签订合同主体真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。根据张盛、康洁、康汉元与顾薇间买卖合同及补充协议的约定，双方应于2016年2月29日前共同办理产权过户手续，顾薇可于2016年2月29日前支付剩余房款，然而在2016年2月29日时，张盛、康洁、康汉元虽偿还了银行贷款，但尚未涤除系争房屋上设定的他项权利，系争房屋实际并不符合过户条件，且张盛、康洁、康汉元在2016年2月28日将系争房屋交付给顾薇后几天又收回，因此，张盛、康洁、康汉元的行为已构成违约，对此应承担相应的民事责任。鉴于张盛、康洁、康汉元提出违约金支付远超顾薇损失之违约金抗辩意见，故逾期过户计取的利率由本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情判处。现(2016)沪0104民初8790号民事判决书判决被告履行过户及交付房屋的义务，故原告要求被告支付自2016年3月1日起逾期过户及2016年3月5日起延期交房每日300元的补偿金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但原告主张逾期过户违约金及延期交房补偿金的截止日期有误，应截止(2016)沪0104民初8790号民事判决书生效即2016年11月16日止。由于顾薇至今未提供其实际损失大于逾期过户违约金的充分证据，故顾薇引用补充协议二第二项买卖没有达成张盛、康洁、康汉元应承担的民事责任条款要求张盛、康洁、康汉元赔偿装修违约金之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。韦韫玉在顾薇与张盛、康洁、康汉元间买卖合同签订后出具《担保承诺书》，系对买卖合同无法履行返还房款出具的担保，而韦韫玉于2016年1月26日又出具的《担保承诺书》，系对出售房凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋履行合同协议中，承诺承担连带担保，故韦韫玉应对张盛、康洁、康汉元全部债务包括违约金、赔偿金等承担责任，现顾薇要求韦韫玉承担连带责任之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条、第十九条、第二十一条规定，判决如下：
一、张盛、康洁、康汉元于本判决生效之日起五日内向顾薇支付2016年3月1日至2016年11月16日间逾期过户的违约金计180,090元；
二、张盛、康洁、康汉元于本判决生效之日起五日内向顾薇支付2016年3月5日至2016年11月16日间延期交房的补偿金计70,500元；
三、韦韫玉对张盛、康洁、康汉元上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回顾薇其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费减半收取计5,133元，保全费5,000元，共10,133元，由顾薇负担6,805元，由张盛、康洁、康汉元共同负担3,328元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一七年二月十四日
书记员 薛 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。