四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大邑民初字第64号
原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行。住所地：大邑县晋原镇东壕沟南段***号。
负责人游波，行长。
委托代理人熊春生，四川博成律师事务所律师。
被告冯蓉。
被告ＸＸ。
被告成都天朗置业有限公司。住所地：成都市武侯区二环路南三段*号。
法定代表人孙家书，董事长。
原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行（以下简称“大邑农行”）与被告冯蓉、ＸＸ、成都天朗置业有限公司（以下简称“天朗公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2012年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月4日与原告冯蓉诉被告天朗公司、第三人大邑农行房屋买卖合同纠纷一案公开开庭进行了合并审理。原告大邑农行的委托代理人熊春生、被告冯蓉、ＸＸ到庭参加了诉讼，被告天朗公司明确表示不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大邑农行诉称，被告冯蓉、ＸＸ夫妻二人因购买被告天朗公司开发的大邑县花水湾温泉区保安村三社的“西岭雪温泉住宅小区”一期2楼14号房向原告借款。经三方合意后，于2003年6月26日签订了《个人住房按揭合同》，约定冯蓉向原告借款100，800.00元，由其按月归还借款本息，并以其所购上述房屋作抵押担保，由被告天朗公司承担连带保证责任。合同签订后，原告如约向被告发放了贷款，但其并未按合同约定还款。现起诉要求：1、解除原、被告签订的《个人住房按揭合同》；2、被告冯蓉、ＸＸ归还原告剩余借款本金96，768.92元和利息、罚息、复利51，394.62元（截止至2012年2月20日）；3、被告冯蓉、ＸＸ以上述借款本金为基数自2012年2月21日起至还清该款项之日按人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失；4、被告冯蓉、ＸＸ承担诉讼费及原告实现债权的有关费用；5、被告天朗公司对以上债务和给付义务承担连带清偿责任；6、原告对抵押物享有优先受偿权，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、利息损失、诉讼费及其原告实现债权的相关费用。
被告冯蓉、ＸＸ辩称，原、被告签订《个人住房按揭合同》的目的是为了购买被告天朗公司的商品房，该商品房因为无法交付应予解除，冯蓉另外提起了解除《商品房买卖合同》的诉讼，法院也将该案与本案合并审理。《商品房买卖合同》解除之后，《个人住房按揭合同》也应当随之解除，合同解除后，按照相关法律及司法解释的规定，上述借款本息应由被告天朗公司直接向原告归还。《个人住房按揭合同》是冯蓉与天朗公司、大邑农行签订的，与ＸＸ无关，涉及该合同的权利义务均应由冯蓉承担。
被告天朗公司的法定代表人孙家书尚在监狱服刑，在庭前本院对其所作的调查笔录中表示，不委托代理人，也不出庭参加诉讼，同意解除与业主的《商品房买卖合同》及与农行大邑支行的《个人住房按揭合同》，亦同意返还购房首付款和按揭贷款。
经审理查明，被告冯蓉、ＸＸ系夫妻关系。被告冯蓉因购买被告天朗公司位于大邑县花水湾温泉区保安村三社“西岭雪温泉住宅小区”一期2楼14号房向原告大邑农行借款。2003年6月26日，原告大邑农行与被告冯蓉、天朗公司签订《个人住房按揭合同》【合同编号（大邑县支行）农银按字（2003）第（51105200300014849）号】，约定：由原告大邑农行向被告冯蓉发放二十年期按揭贷款，贷款金额100，800.00元，用于支付购买天朗公司上述房屋的余款；借款期限为2003年6月27日起至2023年6月20日止；被告以上述房屋作抵押担保；采用等额还款方式还款，以每月为一个偿还期，每月20日为还款日；借款利率按月利率4.2‰执行，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定；逾期还款，原告计收逾期利息及复利；天朗公司在冯蓉取得房产证书办妥抵押登记并将有关抵押文件交大邑农行收执之日止，对其所欠大邑农行的贷款本息及相关费用承担连带保证责任。合同签订当日，大邑农行按约定将贷款100，800.00元划入天朗公司账户内。后上述房屋办理了《国有土地使用权抵押权证》【土地使用证编号：大邑国用2004字第37358号】，约定期限为自2003年6月27日至2023年6月20日。后天朗公司所涉房地产修建工程因故停工，房屋至今不能交付使用。至原告起诉时，尚有本金96，768.92元及相应利息未还。大邑农行于2012年12月10日向本院提起诉讼，提出如上的诉讼请求。庭审中，原告明确其诉讼请求第四项中的“实现债权的有关费用”系指公告费等，该项费用由其自行承担；第五项变更为“要求被告天朗公司承担返还借款本息的义务”；ＸＸ并未签订《个人住房按揭合同》，原告已要求由天朗公司归还贷款，不再对ＸＸ主张权利。冯蓉于2013年6月4日以房屋买卖合同纠纷向本院起诉，要求解除其与天朗公司签订的《商品房买卖合同》，由天朗公司返还其购房首付款。本院对该案与本案合并进行了审理并依法判决解除了《商品房买卖合同》。
上述事实，有当事人陈述及原告提交的经质证本院予以确认的《个人住房按揭合同》、《贷款申请书》、《借款凭证》、《催收通知书》、贷款明细表、《国有土地使用权抵押权证》，本院向天朗公司法定代表人孙家书所作《调查笔录》等所证实。
本院认为，原告大邑农行与被告冯蓉、天朗公司签订的《个人住房按揭合同》是当事人的真实意思表示，不违反有关法律的规定，合法有效。该合同是基于冯蓉为履行与天朗公司之间《商品房买卖合同》给付购房款的义务签订，现商品房建设工程停工，天朗公司不能按合同约定向冯蓉交付房屋，本院依法判决解除了该合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告冯蓉与被告天朗公司签订的《商品房买卖合同》解除后，冯蓉与大邑农行、天朗公司签订的《个人住房按揭合同》的目的无法实现，原告大邑农行请求解除《个人住房按揭合同》，依法应予支持。被告天朗公司应将收受的购房贷款本金及利息返还给原告大邑农行。本案诉争房屋所占用的土地使用权已办理了抵押权人为大邑农行的抵押登记，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”，故大邑农行与冯蓉之间的抵押关系合法有效，大邑农行对诉争房屋享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行与被告冯蓉、成都天朗置业有限公司于2003年6月26日签订的合同编号为（大邑县支行）农银按字（2003）第（51105200300014849）号的《个人住房按揭合同》；
二、被告成都天朗置业有限公司在本判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行购房贷款本金96，768.92元，并按合同约定支付利息；
三、原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行对位于大邑县花水湾温泉区保安村三社的西岭雪温泉住宅小区一期2楼14号房【土地使用证编号：大邑国用2004字第37358号】享有优先受偿权，在被告成都天朗置业有限公司不履行上述第二项义务时，以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，263.00元，由被告成都天朗置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄友春
代理审判员 严睿劼
人民陪审员 刘晓君
二〇一三年六月四日
书 记 员 杜 佳