海南省东方市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民二初字第47号
原告张琦，女。
原告张泳，女。
委托代理人陈漫游，广东正大联合律师事务所律师。
被告东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市琼西路竹根沟北岸碧海云天小区商业街内。
法定代表人傅志阳，该公司总经理。
委托代理人李聪伶，该公司工程部经理。
委托代理人符运杰，海南鳞洲律师事务所律师。
原告张琦、张泳诉被告东方广华实业有限公司（以下简称“广华公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理后依法组成合议庭，2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告张琦、张泳及其委托代理人陈漫游、被告广华公司的委托代理人李聪伶、符运杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张琦、张泳诉称：2013年3月26日，两原告与被告广华公司签订福售（2010）第08号《东方碧海云天商品房定购合同》，约定两原告购买被告广华公司开发的东方市“碧海云天”小区G2栋122商铺，总价款人民币704317元；签约时支付购房定金5万元，余款于2013年4月20日之前一次性支付完毕。两原告依约付款后，被告广华公司既不办理商品房预售登记备案，也不办理商品房验收，至今没有一户办理房产证，严重违约。更于2013年7月25日，将包括两原告购买的商品房抵押给案外人海南银达小额贷款有限公司贷款并办理了抵押登记。因被告广华公司没有商品房开发资质，未办理商品房预售登记，构成根本违约，故诉至法院，请求判决：1.解除双方签订的《东方碧海云天商品房定购合同》及《商品房买卖合同》（合同编号：FA：0000746）；2.返还两原告已付的购房款704317元及利息42000元（暂定）；3.赔偿两原告经济损失200000元并负担本案的诉讼费用。
被告广华公司辩称：被告广华公司与两原告签订的《商品房定购合同》在2013年5月10日双方签订《商品房买卖合同》后，已自动失效，故不存在解除《商品房定购合同》的前提。被告广华公司在与两原告签订《商品房买卖合同》后，自觉履行双方在合同中约定的义务，按时完成该房屋的施工并经相关部门验收合格，并在该房屋具备交付条件时通知两原告办理交房手续。虽然房屋施工过程中，被告广华公司为缓解资金紧张，将部分在建工程作为抵押物向海南银达小额贷款有限公司进行抵押以获取短期贷款，但办理该抵押贷款的时间（2013年7月25日）在双方约定交房日（2013年8月30日）之前，并不存在违约行为。两原告请求返还购房款704317元及支付利息没有事实和法律依据，理由也不成立，请求依法驳回两原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年3月26日，原告张琦、张泳与被告广华公司签订福售（2010）第08号《东方碧海云天商品房定购合同》，约定购买被告广华公司开发的东方市“碧海云天”小区G2栋122商铺，总价款人民币704317元；签约时支付购房定金5万元，余款于2013年4月20日之前一次性支付完毕。2013年5月10日，双方签订《商品房买卖合同》，两原告购买被告广华公司开发的东方市“碧海云天”小区G2栋122商铺。《商品房买卖合同》中约定交房日期为2013年8月30日。此后被告广华公司因资金紧张，于2013年7月25日将含涉案房屋在内的70套房屋及相应的土地使用权进行抵押以办理贷款，2014年5月15日办理涉案房屋的解除抵押登记手续。2013年8月1日，含涉案房屋在内的房产通过工程竣工验收。2013年12月10日，被告广华公司取得含涉案房屋在内的商品房的《商品房预售许可证》。因被告广华公司逾期未交房，两原告在与其交涉过程中，产生了往返车船费、住宿费和诉讼委托代理人的开支，共计14558元。
本院所确认的上述事实，有两原告提供的福售（2010）第08号《东方碧海云天商品房定购合同》、《付款收据》（4份）、《琼州海峡火车轮渡货物滚装运输单》（2份）、住宿发票、乘车发票和《民事委托代理合同》、发票，被告广华公司提供的《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》、《商品房定购合同》、《商品房买卖合同》、《东方市商品房预售许可证》、《在建工程抵押登记注销申请书》、《工程竣工验收表》，本院向东方市住房保障与房产管理局调取的《关于查询碧海云天小区G2栋122号商铺的抵押登记情况的恢复意见》以及开庭陈述笔录在案为凭。这些证据材料经开庭质证，来源合法，内容客观真实，可以采信。
本院认为，被告广华公司与两原告签订的《东方碧海云天商品房定购合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，为有效合同。该定购合同中第十二条约定“本《定购合同》为…阶段性行为形式…待《商品房买卖合同》签订后，此《定购合同》自动失效”。根据该约定，双方于2013年5月10日双方签订《商品房买卖合同》后，该《东方碧海云天商品房定购合同》因达到约定的条件而终止。故两原告请求解除《东方碧海云天商品房定购合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。被告广华公司在与两原告签订《房屋买卖合同》时虽未取得《商品房预售许可证》，但于2013年12月10日已经取得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，本院予以认定。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2013年8月30日，但至今已超过300天仍未交房，构成违约。根据该合同第九条对被告广华公司逾期交房违约责任的约定，即“出卖人逾期交房不超过360天的，买受人不得解除合同……”，且涉案的房屋已经验收合格，没有其他权利负担，两原告取得房屋所有权的合同目的能够实现。因此，两原告主张解除《商品房定购合同》、《商品房买卖合同》和返还已付购房款、利息的请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”可以解除合同的条件，本院不予支持。被告广华公司将含涉案房屋在内的房产进行贷款抵押后至2014年5月15日才解除抵押登记，两原告在与其交涉协商过程中造成了经济损失，被告广华公司应当承担赔偿责任。两原告提供证据材料证明支出款额为14558元，故对两原告的赔偿应按其实际损失为宜。其多出部分因缺乏证据证明，两原告应承担对其不利的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告东方广华实业有限公司赔偿原告张琦、张泳的经济损失人民币14558元，限在本判决发生法律效力之日起10日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告张琦、张泳的其他诉讼请求。
案件受理费13263.2元（原告已预交），由被告东方广华实业有限公司负担5000元，原告张琦、张泳负担8263.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审 判 长 关远平
审 判 员 马忠诚
代理审判员 王小娟
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 李 娟
附：适用本案的法律条文内容
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。