湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0321民初815号
原告：王晶，男，1992年9月28日出生，汉族，湘潭县人,住湘潭县排头乡双泉村。
委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南湘孟律师事务所律师。
被告：左立兵，男，1978年10月29日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县石鼓镇高家坪村新塘村。
被告：左坤，男，1986年9月5日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县石鼓镇高家坪村（系被告左立兵之弟）。
被告：鄢明明，女，1986年12月12日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县石鼓镇高家坪村（系被告左坤之妻）。
以上三被告共同委托诉讼代理人：葛敏，国浩律师（长沙）事务所律师。
被告：湘潭新环境房地产经纪有限公司，住所地湘潭市岳塘区丝绸中路。
法定代表人：袁李，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨怀远，男，1991年8月3日出生，汉族，长沙县人，该公司员工。
委托诉讼代理人：王鸿，男，1977年5月16日出生，汉族，株洲市人，该公司员工。
原告王晶与被告左立兵、左坤、鄢明明、湘潭新环境房地产经纪有限公司（以下简称“湘潭新环境公司”）房屋买卖合同纠纷及居间合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晶及委托诉讼代理人陈媛媛、被告左立兵、左坤、鄢明明及其共同委托诉讼代理人葛敏、被告湘潭新环境公司的委托诉讼代理人杨怀远、王鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王晶向本院提出诉讼请求：一、解除原告王晶与被告左立兵、左坤、鄢明明、湘潭新环境公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告左立兵、左坤、鄢明明退还原告王晶已收取的购房定金2万元并支付违约金128160元；三、被告湘潭新环境公司退还原告王晶已收取的中介费12816元；四、被告左立兵、左坤、鄢明明、湘潭新环境公司连带赔偿原告王晶为实现债权而支付律师费5000元。本案的诉讼费用，由被告左立兵、左坤、鄢明明、湘潭新环境公司承担。事实和理由：2017年10月29日，被告左坤、鄢明明委托被告左立兵代为出售其自有的位于湘潭县易俗河镇雪松路锦绣湘江秋水阁5栋1单元801号房屋。同日，经被告湘潭新环境房地产经纪有限公司推介，原告与4被告签订《房屋买卖合同》，并按照合同约定交付定金2万元及中介费12816元。由于房价上涨，被告左立兵、左坤、鄢明明以各种理由推脱办理房屋过户手续，后经原告及被告湘潭新环境公司多次联系，被告左立兵、左坤、鄢明明更明确表示拒绝过户。
被告左立兵、左坤、鄢明明共同辩称：原告王晶所诉不完全是事实，请求驳回原告的诉讼请求。理由是：1、本案不存在合同解除问题，因为原告与被告左立兵、左坤、鄢明明、湘潭新环境公司签订的《房屋买卖合同》自始无效，左立兵处分左坤、鄢明明的房产，没有书面的或其它充足的证据证明有左坤、鄢明明的授权。左坤、鄢明明在事后通过向原告发短信的形式，明确告知左坤、鄢明明拒绝追认左立兵的代理行为。左坤、鄢明明未接受购房定金2万元，在未经左坤、鄢明明同意和授权的情况下，左立兵于2017年10月29日以左坤、鄢明明的名义与原告、湘潭新环境公司签订房屋买卖合同，将涉案的房屋出售给原告，其行为属无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，左立兵的行为对左坤、鄢明明不发生效力，所签订的编号为509265959***的《房屋买卖合同》依法应当无效，不存在解除合同情形。2、被告左立兵、左坤、鄢明明未收取原告任何费用，原告的2万元定金自始至终在湘潭新环境公司处，左立兵、左坤、鄢明明没有收取，不存在退还原告定金义务。3、被告左立兵、左坤、鄢明明不存在违约情形，不应支付违约金。退一步讲，双方所签订的《房屋买卖合同》有关违约责任的约定严重过高，与原告的实际损失严重不符。
被告湘潭新环境公司辩称：原告交的定金2万元托管在湘潭新环境公司，左立兵开了收条给原告，湘潭新环境公司开具了托管定金的条子给左立兵。对于本案的处理，湘潭新环境公司同意退还原告交的中介费用12816元，同意退还托管定金2万元，但不同意赔偿原告所诉的其他损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的原、被告身份信息、被告企业信息资料。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的授权委托书、《商品房屋买卖合同》的复印件，对证明被告左坤委托被告左立兵代为出售自有房屋，予以采信；对证明鄢明明委托被告左立兵代为出售自有房屋，不予采信。2、原告提交的《房屋买卖合同》，证明原告与4被告于2017年10月29日签订合同约定承担违约责任和费用，是本案双方争议问题。3、原告提交的收条，证明原告支付的定金2万元和向新环境房屋支付了中介费12816元，予以采信。4、原告提交的代理合同、发票和支付5000元律师费，对真实性予以采信，但对费用承担双方存在分歧。5、被告左坤、鄢明明提交的手机联系的短信截图，证明鄢明明拒绝追认左立兵的代理行为，予以采信。6、被告左文兵、左坤、鄢明明提交的58同城有关涉案房屋所在地段房屋价格截图，系房产信息资料，并非鉴定结论，不予采信。7、被告湘潭新环境公司提交的U盘的录音录像资料，被告左文兵、左坤、鄢明明拒绝质证，但对证实原告与被告左文兵在被告湘潭新环境公司签订合同的过程，予以采信。
经审理查明：被告左坤、鄢明明拥有位于湘潭县易俗河镇雪松路锦绣湘江秋水阁5栋1单元801号房屋一套，被告左坤委托左立兵代为出售，左立兵联系被告湘潭新环境公司后，提交了被告左坤、鄢明明有关房屋资料给湘潭新环境公司。原告因需要购买房屋，委托居间的被告湘潭新环境公司办理。湘潭新环境公司知晓该房屋属于被告左坤、鄢明明的夫妻共同财产，湘潭新环境公司通过打电话的方式与被告左坤进行了联系，并征求了被告左坤的意见，但没有征求被告鄢明明的意见。2017年10月29日，原告与被告左立兵在湘潭新环境公司约定下到湘潭新环境公司签订房屋买卖合同，左立兵代理左坤、鄢明明与原告签订编号为509265959***的房屋买卖合同，湘潭新环境房公司作为居间方参与合同签订。合同约定：左坤、鄢明明将其自有的位于湘潭县易俗河镇雪松路锦绣湘江秋水阁5栋1单元801号房屋出售给原告，房屋总价640800元,房款的支付采用交购房定金后再分期付款的方式。原告于2017年10月29日支付定金2万元，2018年1月30日前双方选定第三方银行监管支付房屋首付款235000元，余款380000元，尾款5800元，以银行贷款方式支付。双方对房屋过户等手续的办理进行了约定。合同对支付湘潭新环境房公司居间服务费进行了约定，被告左立兵、左坤、鄢明明支付6408元，原告支付12816元。合同第五条中约定，如房屋产权人未到场，而代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有权人授权签订本合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿总房价20%的款项以及向居间方赔偿总房价3%的款项。合同第六条中约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金（如违约方对违约金数额有异议，应由违约方举证证明）。如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。该合同上面有原告、被告左立兵签名，湘潭新环境公司盖章，被告左坤、鄢明明没有签字。合同签订的同日，原告按照合同约定交付湘潭新环境公司定金2万元，由左立兵向原告出具收条一张，左立兵在收条收款人处代写左坤、鄢明明的名字，但该定金2万元存放于湘潭新环境公司，左立兵、左坤、鄢明明均未领取。原告支付湘潭新环境公司居间服务费（中介费）12816元，湘潭新环境公司向原告出具收条一张。此后，原告与湘潭新环境公司多次联系被告左立兵、左坤、鄢明明办理房屋过户事宜，被告左坤、鄢明明表示不愿协助办理房屋过户手续，而原告向左坤、鄢明明没有支付其他后期房款。
原告因购买房屋预交了2万元定金，因房屋未能过户等原因，造成了原告的误工、利息、通讯、交通、聘请律师及诉讼等方面的经济损失，本院酌情认定为2万元。在诉讼过程中，双方对立情绪较大，经本院调解，双方未能达成一致协议。
本院认为：（一）关于合同的解除。原告诉称，请求判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。被告左立兵、左坤、鄢明明辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》依法应当无效，不存在解除合同情形。因原、被告双方在《商品房买卖合同》上签字、盖章，被告鄢明明没有签字和追认，原告主张解除合同的理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，原、被告就合同的解除没有协商一致，也不符合合同解除的相关条件，故对原告的该诉讼请求不予支持。
（二）关于合同的效力及责任承担。本案争议的商品房属于被告左坤、鄢明明夫妻共同共有，系夫妻共同财产，双方有平等的处理权，故被告左坤在处分夫妻共同财产的时候，应当征得被告鄢明明的同意。原、被告湘潭新环境公司在与被告左立兵签订《房屋买卖合同》的时候，原告、被告新环境公司已经明知该房屋属于被告左坤、鄢明明的夫妻共同财产，理应知道在买卖房屋的时候，应当得到房屋的共同共有人的同意。虽然湘潭新环境公司通过打电话的方式与被告左坤进行了联系，并征求了被告左坤的意见，但没有征求被告鄢明明的意见，没有获得被告鄢明明的同意，也没有得到被告鄢明明的事后追认，被告鄢明明没有在《房屋买卖合同》上签名或捺印，也没有授权委托他人签名或捺印。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……”的规定，被告左立兵的行为对鄢明明不发生效力，鄢明明在本案中不应承担责任。因此，原告与被告左立兵于2017年10月29日签订的《房屋买卖合同》无效，对各方当事人均不具有约束力，应按无效合同进行处理。原告诉称提出，判令被告左立兵、左坤、鄢明明退还已收取的购房定金2万元并支付违约金128160元，判令四被告连带赔偿原告为实现债权而支付律师费5000元。对于原告所交购房定金2万元，该款虽然由左立兵出具了收条，但该款留存于湘潭新环境公司，被告左立兵、左坤、鄢明明没有收取该款，应由被告左立兵退还原告。对于原告要求支付违约金128160元，因双方签订的房屋买卖合同无效，被告左立兵与被告左坤系代理与被代理关系，被告左立兵提交的委托手续，被告左坤认可左立兵签订房屋买卖合同。虽然合同约定，因房屋产权人左坤、鄢明明未到场，左立兵作为代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，应承担相应的责任；但合同中约定由代理人向买受人赔偿总房价20%的款项以及向居间方赔偿总房3%的款项，显然不符合其实际损失，因房屋买卖合同无效，本院不予支持。被告左坤委托左立兵出售房屋，没有经妻子鄢明明的同意，被告左坤存在过错责任。鉴于原告所购买的房屋价款为640800元，虽然原告系善意购买房屋，但仅支付2万元定金，对于后期房款没有支付，所造成的损失为2万元定金的损失，并没有过错责任，故本院酌情认定原告因购买房屋的各项经济损失为2万元，应由被告左立兵、左坤共同赔偿。
（三）关于居间合同关系。原告诉称提出，要求判令被告湘潭新环境公司退还已收取的中介费12816元。原告与被告湘潭新环境公司在本案中系居间合同关系，但湘潭新环境公司在审查被告左立兵、左坤、鄢明明的身份信息和委托手续、房产证及相关房产手续时，没有向鄢明明进行核实，以致没有促成所签订的房屋合同成立，负有一定责任，故湘潭新环境公司所收取的居间服务费用12816元应退还原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第一百三十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，判决如下：
一、被告左立兵、左坤在本判决生效后十日内共同赔偿原告王晶的经济损失20000元；
二、被告左立兵在本判决生效后十日内退还原告王晶购买房屋定金20000元（该款现留存于被告湘潭新环境房地产经纪有限公司）；
三、被告湘潭新环境房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内退还原告王晶居间服务费12816元；
四、驳回原告王晶对被告鄢明明的诉讼请求；
五、驳回原告王晶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3620元，减半收取1810元，由原告王晶负担905元，由被告左立兵、左坤共同负担724元，被告湘潭新环境房地产经纪有限公司负担181元。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 贺伏元
二〇一八年七月十六日
法官 助理 胡康宁
代理书记员 杨 银
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
《中华人民共和国民法总则》
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。