上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1189号
原告（反诉被告）上海冰火名家餐饮有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人郑坚，总经理。
委托代理人郭军，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人韩金萍。
被告（反诉原告）洛鸿（上海）投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人李琦，总经理。
委托代理人王钧，上海钧正律师事务所律师。
委托代理人金荣，上海钧正律师事务所律师。
原告上海冰火名家餐饮有限公司与被告洛鸿（上海）投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷，被告洛鸿（上海）投资管理有限公司反诉原告上海冰火名家餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告上海冰火名家餐饮有限公司的委托代理人郭军、韩金萍，被告洛鸿（上海）投资管理有限公司的委托代理人金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海冰火名家餐饮有限公司诉称，原告与被告洛鸿（上海）投资管理有限公司于2013年5月20日签订《LOOK街商业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告承租上海市四川北路XXX号中信泰富申虹广场地下二楼铺位C07号（以下简称系争商铺），合同期限五年，自2013年7月5日至2018年7月4日。该协议签订后，由中信泰富申虹广场的权利人上海利通置业有限公司（以下简称利通置业公司）出具了书面的《同意转租证明》，表示同意被告向原告转租该商铺。原、被告协议约定于2013年7月5日整体开业，由于被告招商滞后，实际于同年9月6日整体开业经营。后原告依约在商铺内进行正常经营。2014年2月24日，原告接到利通置业公司的告知函，该函中告知，被告于2013年8月起已拖欠利通置业公司房屋租金，利通置业公司决定，如被告未能于2014年3月1日前付清欠款，利通置业公司将按合同约定解除租赁合同，收回房屋，同时对商场B1、B2层停水、停电。嗣后，被告的负责人于同年2月27日口头通知原告关于即将停业解除合同的事宜。原告收到利通置业公司的告知函后，结合被告口头通知的内容，于3月1日向被告发送告知函，明确指出，希望被告以书面形式告知“合同提前终止”的相关事宜，若被告书面不告知、不作为的行为导致原告经济损失均由被告进行赔偿。2014年3月9日，中信泰富申虹广场商铺的众多租赁商户，就利通置业公司于2月24日告知函，以及被告违约逃避法律责任损害全体商铺租赁商户合同利益的行为，向被告及利通置业公司送达了《商铺业主声明》，表示应经法律途径解决问题，任何一方不得罔顾租赁商户利益擅自解除合同。2014年3月17日，因未得到被告和新中南方物业管理（上海）有限公司（以下简称新中物业公司）的正面回复，近20家租赁商户组织了维权活动，为平息矛盾，新中物业公司表示希望与租赁商户座谈，但被告始终未出面解决。3月21日，被告向新中物业公司、利通置业公司发函，并抄送各租赁商户，明确提出“我司不得不考虑放弃此项目，并退出此项目经营”。2014年5月5日，利通置业公司向中信泰富申虹广场租赁商户作出《情况通报》，明确表示由于被告“至今未支付任何拖欠款项（包括但不限于租金、空调费、管理费、推广宣传费、能耗费等）”，利通置业公司将于2014年5月7日前与被告解除合同，并将采取清场等措施，因原、被告双方协商未果，故现起诉至法院，要求判令于2014年7月2日解除原、被告双方签订的中信泰富申虹广场地下一、二楼《租赁合同》；被告返还商品质量保证金10，000元，装修押金20，000元，租赁保证金162，717元，物业管理费保证金20，061元，仓库押金9，600元，共计222，378元；被告支付违约金162，717元；判令被告赔偿原告的实际损失，商铺装修费用212，715元；厨房设备定制费用74，902元；玻璃鱼缸4，050元；广告制作费6万元；营销费用5.4万元；安装电子设备49，240元；室内设计费用5.3万元；购买桌椅费用9万元；监控系统1.8万元；餐具27，900元；鉴定费、财产保全申请费及受理费由被告承担。
被告洛鸿（上海）投资管理有限公司辩称，原、被告签订租赁合同后，被告按约将系争商铺交付原告，供原告使用至今，被告交付的房屋没有使用上的问题，原告使用房屋至今并无障碍，原告从2013年11月份起拖欠电费，自2014年3月6日至今没有支付任何租赁费用、物业费、水电费，据此合同没有履行的责任在原告，被告没有过错。商品质量保证金同意返还，租赁保证金、物业管理费保证金、仓库押金金额无异议，但不同意返还，在原告拆除了装修物和返还房屋后同意返还装修押金。
被告洛鸿（上海）投资管理有限公司反诉诉称，原、被告于2013年5月签订《租赁合同》，约定被告向原告出租系争商铺，租期自2013年7月5日至2018年7月4日止，进场日为2013年5月20日，租金支付方式为固定租金。同时原告还应承担并支付该商铺所发生的物业、水、电、燃气等能源费用及其他费用，如原告迟延缴纳前述费用的，则每延迟一日，应当支付相当于欠费金额千分之一的滞纳金，迟延超过30日的，则被告有权单方解除合同，并没收保证金。同时，中信泰富申虹广场产权人利通置业公司出具了书面的《同意转租证明》，同意被告转租系争商铺。《租赁合同》签订后，原告支付了相关合同款项，并按约按时接收系争商铺，正式入场。2013年11月起，原告即开始陆续拖欠电费，经被告多次催缴，仍未予以缴纳。2014年2月24日，利通置业公司在中信泰富申虹广场内张贴公告，声称被告“自2013年8月起拖欠支付租金、物业管理费等相关费用，将向其追讨各项欠款及损失”。2014年3月9日，被告收到中信泰富广场众多小商户的《商铺业主声明》，希望被告及利通置业公司说明情况，妥善处理纠纷，并拒绝再行支付任何租赁费用。2014年3月10日，被告对相关情况作了说明及回应。经被告多方协调及沟通，中信泰富申虹广场始终保持正常经营状态，原告也一直正常经营，然而自2014年3月6日起，原告即未再支付任何房屋租赁费和相关费用，被告多次催讨无果。2014年6月，被告向原告发送《告知函》，说明了其承租系争商铺的欠费情况，要求原告尽快依约予以处理，原告未予理睬。被告认为，其已向原告提供了房屋并保证原告正常使用的情况下，原告无正当理由拒不履行合同约定的付款义务，构成重大违约。故现提起反诉要求确认于被告提起反诉之日起解除原、被告签订的《租赁合同》；原告将系争商铺恢复原状，并返还房屋；原告支付欠付的自2014年3月6日起至2015年7月5日房屋租金及使用费867，824元。
原告上海冰火名家餐饮有限公司针对反诉辩称，租赁协议的违约方是被告，因被告违约在先未支付房屋权利人的租金，导致整个美食广场的经营商户无法正常进行商业经营，在原告多次提出要求被告书面告知函，要求被告作出相应承诺或者直接解除合同始终无果的情况下，原告选择了通过诉讼途径解除合同。因此合同无法履行的根本原告在于被告的违约行为，要求驳回被告全部反诉诉请。
经审理查明，上海市虹口区四川北路XXX号地下一层和地下二层房屋系利通置业公司名下产权房。2013年5月，利通置业公司和被告签订《上海市房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告。2013年5月，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争商铺出租给乙方，铺位套内建筑面积148.6平方米；乙方承诺该商铺将从事“巫山烤鱼”品牌的销售经营活动，经营范围为餐饮；甲方于2013年5月20日前向乙方交付该商铺；租赁期限为5年，自2013年7月5日起至2018年7月4日止，其中2013年5月20日（拟定场地交接日期）至2013年7月4日（拟定开业日期为2013年7月5日）为装修期，装修期内免收租金；若本合同因乙方违约而提前终止或解除的，则乙方就装修期所享有的租金免费权自动丧失，乙方应于收到甲方通知之日起三日内，向甲方补缴支付前述装修期内的租金；双方共同约定本项目于2013年7月5日之前营业（以取得消防验收合格证为准）；第一年、第二年月租金为54，239元，合同期内租金支付方式为按照季度支付，即每个季度最后一个月20日前乙方向甲方支付下个季度的租金；乙方于签署合同后5个工作日内须向甲方支付相当于3个月的租金共计162，717元，以及相当于3个月的租金的共计162，717元作为租赁保证金；合同期内物业管理费为45元／平方米／月，按照季度支付，每个季度最后一个月20日前乙方向甲方支付下个季度的物业管理费，本合同签订后的5个工作日内，乙方需向甲方支付首季度物业管理费20，061元以及相当于3个月的物业管理费20，061元作为物业管理费保证金；乙方不得以其已交付保证金为由拒绝（或逾期）支付租金、物业管理费及其他费用；租赁期届满或本合同终止（解除）时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之租金（及物业管理费）、违约金及其他费用，乙方按本合同约定返还该商铺，待乙方将以该物业地址办理的营业执照（或水电煤户头）注销或迁出后（乙方应提供相应凭证），保证金如有剩余的，甲方在十五天内一次性无息返还乙方（乙方之前须归还甲方出具的押金收据原件）；如乙方逾期支付租金或其他费用，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金；如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收保证金，并按17.9条追究乙方的违约责任；乙方应在开业日到来前向甲方支付10，000元作为其销售商品或提供服务的商品质量保证金，合同终止后90日内，甲方应将剩余的质量保证金无息退还给乙方；装修押金20，000元／户（装修验收合格后退还）；企划推广费2，500元／户；乙方对甲方提供的相关物业服务的事实，认可且无异议，且愿意服从相关物业公司的管理，双方另议约定，相关物业公司所提供的管理服务，涉及的是商城营业时间内的保安、保洁、空调（时间为早上10点至晚上10点）、物业设施维护等服务；乙方自行对该商铺进行任何装修工程其设计图纸必须取得甲方的事先书面同意，并征得所有必要的相关部门的书面同意或法律批准；租赁期内，乙方如需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；乙方应在本合同终止或者提前解除之日起的三十日内返还商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方需按当期租金的2倍的标准向甲方支付商铺占用期间的使用费，并赔偿由此给甲方带来的损失；乙方返还该商铺时应当将该商铺恢复原状或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态，若乙方拒绝恢复原状的，甲方有权自行恢复，费用由乙方承担，返还时，应经甲方书面验收认可，并相互结清各自应承担的费用，同时，须将通向该商铺各部分的钥匙交还甲方；乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同；若合同解除或期满，乙方未能按照合同规定向甲方返还该商铺，则甲乙双方同意，甲方有权进入商铺对该商铺内的物品做如下处理后将该商铺交给新的租赁方：如该商铺内有乙方遗留下的任何物品，均视为乙方放弃前述物件的所有权，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，同时甲方有权向乙方追讨因处理前述物品产生的费用；租赁期间，非法律规定或本合同约定的情况下，双方不得擅自解除或终止本合同，任何一方提前终止合同，或因其违约行为而被另一方解除合同的，违约方并按照如下约定向另一方支付违约金、赔偿金（预期利益赔偿金），任何一方如在第一年的租赁期内解除或者因违约提前终止本合同的，需要向另一方支付3个月的租金作为违约金，另支付1个月的租金作为赔偿金；租赁期间，非本合同约定的情况下，双方不得擅自解除或终止本合同，如甲方擅自提前解除合同，除按照合同支付违约金赔偿金外，还应向乙方赔偿装修损失，届时由双方共同委托有资质的估价机构对装修残值进行估价，因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方不承担违约及赔偿责任，且无偿获得商铺内一切装修、设备、设施的所有权。合同并约定了双方通讯地址，在合同有效期内，一方变更通讯地址时，须在五天内以书面形式通知对方，否则发送至上述地址视为送达。上述合同签订后，原告分别向被告支付了商品质量保证金10，000元，装修押金20，000元，租赁保证金162，717元，物业管理费保证金20，061元，仓库押金9，600元，被告向原告交付了系争商铺，原告对系争商铺进行了装修。2013年9月6日，系争商铺所在的美食广场正式整体开业。2013年11月，案外人上海明信餐饮管理有限公司以系争商铺为住所地注册成立。嗣后，原告租金支付至2014年3月5日。
2014年2月24日，利通置业公司张贴《告知函》，称：被告自2013年8月起拖欠支付租金、物业管理费等相关费用，利通置业公司已委托新中物业公司利通项目资产管理处多次向被告催讨欠款，但至今未收到被告任何拖欠的款项，被告的违约行为已对利通置业公司造成了严重的损失。现利通置业公司决定，如被告仍未能于2014年3月1日前付清欠款的，则利通置业公司将根据合同规定提前解除租赁合同，收回该房屋，并保留向被告追讨各项欠款及损失的权利。请各相关单位及个人及早及谨慎处理与被告之间的债权债务关系，以避免经济损失。
2014年3月1日，原告发函至被告表示于同年2月24日收到利通置业公司关于申虹广场商铺合同提前终止事宜的《告知函》，原告曾在2月27日得到被告公司负责人的口头通知，告知关于即将停业解除合同的事宜，由于近日利通置业公司的《告知函》进一步明确告知商铺租赁合同提前终止事宜，原告希望被告书面告知“合同提前终止”的相关事宜，假若被告书面不告知、不作为等消极行为，则原告因被迫合同提前终止而遭受全部经济损失，均由被告依法赔偿。
2014年3月9日，包括原告在内的中信泰富申虹广场众多商铺租赁业主向利通置业公司和被告发出《商铺业主声明》称：租赁业主就利通置业公司署期2014年2月24日的《公告》及其经营方即被告恶意毁约逃避法律责任，并严重损害全体商铺租赁业主合同利益的行为声明如下：全体业主均经产权方利通置业公司同意，与经营方被告签署正式的《租赁合同》，各业主对租赁物业享有合法的租赁使用权，未经法律途径，各方无权擅自解除合同；利通置业公司自2013年8月即明知被告存在“拒付租金”等严重违约行为，仍对全体商铺业主隐瞒此重大事实，显然置广大租赁业主利益于不顾，导致全体租赁业主后续商铺投资、租金支付、租赁保证金等损失巨大，利通置业公司对此具有不可推卸的责任；全体商铺租赁业主的《租赁合同》合法权益必须予以保护，对被告严重违约及利通置业公司在商圈运营及合同履行过程中应承担的法律责任，将依法律途径予以维权；本纠纷未经法律途径赔偿全体商铺业主合同损失前，各租赁业主有权停止支付后续租金及相关费用，并有权占有租赁商铺，利通置业公司等不得擅自采取（不限于）“停水、停电、禁止出入、扣留资产等”行为，影响各业主的正当经营，否则全部损失及对社会稳定的负面影响由责任方承担。
2014年3月10日，被告回复商铺租赁业主称：利通置业公司2014年2月24日张贴《关于申虹广场商铺地下一层、地下二层合同提前终止事宜》的公告，称被告“自2013年8月起拖欠支付租金、物业管理费等相关费用”，该表述为虚假表述，系利通置业公司为转移视线，为其采取停水停电等强制措施而人为刻意制造的由头。该函件载明由案外人林宏泉签收。同日，被告致函利通置业公司称：利通置业公司在未提前告知被告的情形下擅自张贴公告，存在诸多严重失实及误导性的描述，故意夸大事实，对各商户营造、散播恐慌气氛，以期对被告施加压力；利通置业公司贴出公告后即跳过被告，直接约谈诸多商户，希望商户留下重新签约，以免去利通置业公司招商之烦恼。利通置业公司前述行为已对被告造成实质性影响，商户已明确自即日起拒绝再向被告支付任何费用（包括水电等物业管理费）；基于此，被告认为与利通置业公司的合同目的已不能实现，自利通置业公司贴出公告之日起，被告无法再向利通置业公司支付租金及其他任何费用，利通置业公司收函后3日内应立即采取有效措施，消除影响，恢复原状，否则由此产生的一切责任将由利通置业公司承担。
2014年3月21日，被告致函利通置业公司和新中物业公司称：基于一些商业原因，被告不得不考虑放弃此项目并退出此项目的经营，基于帮助各方减损的考虑（尤其是各实体商户的利益），被告可在利通置业公司及商户能达成直接协议，且双方均承诺不再向被告主张任何权利的前提下，退出申虹广场B1层、B2层，并放弃被告在该场地投入工程改造、装修物、设施等财产的所有权……。
2014年5月5日，被告致函利通置业公司称：被告于2014年3月10日发函给利通置业公司，要求其收函后3日内立即采取有效措施，消除影响，恢复原状，以利合同继续履行。但事隔2个月，利通置业公司既未回应也未采取任何有效措施让租户恢复交租，或有任何和解方案，进而导致承租商铺的整体经营环境恶化、矛盾激化，商户人心涣散，根本无心改善经营。被告重申自2014年2月24日起不应再向利通置业公司支付任何费用。同日，利通置业公司委托律师致函被告告知双方的租赁合同于2014年5月7日提前解除，被告应于合同解除当日返还房屋并将其恢复原状，另应配合办理一切注销手续。同日，利通置业公司向商铺租赁业主进行了书面情况通报，表示截止通告发出之日，被告至今未支付任何拖欠款项，根据合同约定及法律规定，利通置业公司通过发函的方式于2014年5月7日前解除合同，并将通过诉讼方式收回该房屋及追缴欠款，且采取包括不限于清场、停止能源供应等方式避免损失进一步扩大；提请相关商户事先做好相应准备工作，尽早及谨慎处理与被告之间的债权债务关系，采取合法手段向合同相对方行使权利，以避免经济损失。
2014年5月6日，原告向被告发函表示要求被告于收函后两个工作日内书面答复与原告所签的《租赁合同》的履行能力及产权方要求撤场、退还保证金、赔偿原告损失等事项的处置方案，否则，原告有充足理由认为，被告拒绝履行及完全丧失履行《租赁合同》的能力。原告要求被告书面答复事项有：利通置业公司《公告函》中所列举的被告违约拒付租金等事实是否属实，双方纠纷如何处置；被告对产权方要求原告撤场、停水停电等禁止原告经营的要求如何救济；被告对《租赁合同》不能履行导致原告的全部损失具体赔偿方案；被告对《租赁合同》继续履行需提供必要的担保措施。
2014年5月底，利通置业公司向本院提起诉讼，以被告欠付租金及相关费用为由要求解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》，被告向利通置业公司返还房屋并支付拖欠的租金、房屋占用费等费用及相关违约金。本院经审理，于2015年5月25日做出（2014）虹民三（民）初字第1122号民事判决，认定被告欠付租金等费用的理由不足，构成违约，判决确认利通置业公司与被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年5月7日解除，被告清退上海市虹口区四川北路XXX号地下一层、地下二层全部租户，并恢复该房屋原状后，携公司物品自该房屋迁出，将该房屋返还利通置业公司。利通置业公司的《告知函》张贴后至被告与利通置业公司租赁纠纷处理期间，中信泰富申虹广场内承租商户陆续停止经营，并有商户搬离物品和迁出。
2014年6月19日，原告曾提起诉讼［案号为（2014）虹民三（民）初字第1304号］，要求解除原、被告双方签订的《租赁合同》，被告返还各类保证金、押金，被告支付违约金并赔偿损失。2014年6月30日，被告向原告发函，表示原告自2013年10月起陆续拖欠相关费用，据被告初步估算已超过25万元，希望原告尽快予以妥善处理。本院于2015年7月2日向被告送达了该案诉状。该案审理中，原告申请对系争商铺装修残值进行鉴定。鉴定意见为系争商铺装修残值为212，715元；原、被告双方对厨房设备不可移动部分是否计入造价残值存在争议，此项价格残值为74，902元，未列入上述残值内；原、被告双方对“玻璃鱼缸”价格残值是否计入存在争议，此项价格残值为4，050元，未列入上述残值内。鉴定费用15，000元由原告垫付。双方对该鉴定意见均无异议。嗣后，原告对该案申请程序撤诉获准。现原告再行起诉要求判如所请。
审理中，被告表示同意上述案件鉴定费用在本案中一并处理。双方确认于2013年9月6日起正式经营开始计租。原告表示于2014年3月起即停止经营一直催促被告要求交接房屋，被告无人处理此事，原告曾要求于2014年11月23日左右交付房屋，商铺没有锁门，被告称当时原告要求将相关设备搬出去，搬离了部分可移动物品，但商铺控制权还在原告手中，钥匙还没有交还。嗣后，双方于2015年8月4日签订《房屋交接确认书》，确认原告于2015年8月4日将系争商铺交还被告，房屋交还后仍遗留在该房屋内的物品均视为原告的遗弃物品，原告不再就前述物品主张任何权利，被告或物业亦有权对前述物品进行任意处置；双方同意在该房屋完成交接后的3个月内，被告或该房屋物业有权要求原告将该房屋恢复至原告租赁该房屋接收时的状态。原告表示包括烤炉在内的不可移动厨房设备仍在系争商铺内，电子设备、监控系统可以移动，但因无人管理已损坏，故原告未搬走，桌椅和原告其他店面装修不匹配，无法使用故未搬走，未搬走物品视为原告遗弃物品。被告表示租赁保证金和物业管理费保证金主张没收，其余押金和保证金同意返还原告，不再要求原告将系争商铺恢复原状和返还房屋。
审理中，原告提供了上海明信餐饮管理有限公司于2016年1月5日登记颁发的营业执照，以证明该公司住所地已变更，不在系争商铺内。被告表示无异议。
上述事实，有原告提供的营业执照、利通置业公司同意转租证明、《租赁合同》、被告通知、《告知函》、原告向被告发送的函件及邮寄凭证、商铺业主声明、壹报通商业地产b2版、被告发的函、利通置业公司给各商户的情况通报、原告进行装修购买设备的有关合同及付款凭证、缴费通知书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、餐饮服务许可证、关于上海明信餐饮有限公司环境影响报告表的审批意见、缴费通知、发票，被告提供的利通置业公司同意转租证明，被告对商铺业主申明的回复、被告向原告发送的告知函、房屋交接书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、餐饮服务许可证、建设工程消防设计审核意见书、关于洛鸿投资管理有限公司四川北路店环境影响报告表的审批意见、卫生许可证，本院调取的（2014）虹民三（民）初字第1122号民事判决书、（2014）虹民三（民）初字第1304号的庭审笔录、评估报告、诉状送达回证，及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，因被告欠付利通置业公司租金及相关费用，利通置业公司张贴《告知函》向被告催讨欠款，并告知2014年3月1日前未付将提前解除租赁合同，收回该房屋，请各相关单位及个人及早及谨慎处理与被告之间的债权债务关系，以避免经济损失。由此造成该处众多租赁商户对利通置业公司提前收回房屋的顾虑和对被告可能丧失履约能力的质疑，租赁商户陆续停止经营和搬离，客观上也对整体商业经营环境和原告正常使用系争商铺产生了不利影响，原告未向被告支付租金及相关费用符合行使不安抗辩权的条件，不构成违约，被告以原告欠付租金及相关费用为由解除合同的意见，本院不予采信。
嗣后，因被告欠付利通置业公司租金及相关费用，由法院判决确认被告与利通置业公司之间的房屋租赁关系于2014年5月7日解除，利通置业公司收回房屋，至此被告已实际丧失对《租赁合同》的履行能力，原告也以诉讼方式正式提出解除合同，本院认定原、被告间的《租赁合同》于原告首次提出解除合同之起诉状送达被告之日解除。2014年3月6日至合同解除期间，因被告欠付利通置业公司租金的行为也对整体商业经营环境和原告正常使用系争商铺产生了不利影响，对于该期间被告主张的房屋租金，本院酌情予以认定。合同解除后，被告可自行收回房屋，因被告违约，即使因需进行装修残值鉴定而未能恢复房屋原状，该损失应由被告自行承担责任，被告要求原告支付占用费，缺乏依据，不予支持。合同解除后，商品质量保证金、装修押金、租赁保证金、物业管理费保证金、仓库押金应予返还，原告要求返还上述费用的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的装修损失，根据合同约定，应委托有资质的估价机构对装修残值进行估价确定，现原告依据鉴定意见要求被告赔偿装修残值，本院予以支持，不可移动的厨房设备应予一并计入赔偿范围，原告主张的其他赔偿费用，缺乏依据，本院不予支持。因被告违约导致解除合同，原告依据《租赁合同》的约定要求被告支付相当于3个月的租金金额的违约金诉讼请求，本院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款第（四）项、第九十四条第（四）项，判决如下：
一、确认原告上海冰火名家餐饮有限公司与被告洛鸿（上海）投资管理有限公司签订的《LOOK街商业租赁合同》于2014年7月2日解除；
二、被告洛鸿（上海）投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海冰火名家餐饮有限公司返还商品质量保证金10，000元，装修押金20，000元，租赁保证金162，717元，物业管理费保证金20，061元，仓库押金9，600元，共计222，378元；
三、被告洛鸿（上海）投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海冰火名家餐饮有限公司支付违约金162，717元；
四、被告洛鸿（上海）投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海冰火名家餐饮有限公司赔偿装修损失287，617元；
五、原告上海冰火名家餐饮有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告洛鸿（上海）投资管理有限公司支付2014年3月6日至2014年7月2日期间的房屋租金75，000元；
六、原告上海冰火名家餐饮有限公司的其余诉讼请求不予支持；
七、被告洛鸿（上海）投资管理有限公司的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15，589.26元，由原告上海冰火名家餐饮有限公司负担6，841.33元，被告洛鸿（上海）投资管理有限公司负担8，747.93元；财产保全申请费5，000元，由被告洛鸿（上海）投资管理有限公司负担；鉴定费15，000元，由被告洛鸿（上海）投资管理有限公司负担；反诉受理费7，922.53元，由原告上海冰火名家餐饮有限公司负担700元，被告洛鸿（上海）投资管理有限公司负担7，222.53元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
代理审判员 赖维娜
人民陪审员 毛济平
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
……
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……