湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5851号
上诉人（原审原告）：江波，男，1993年3月29日出生，汉族，住湖北省应城市。
委托诉讼代理人：熊敏，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉捷利物流有限公司，住所地武汉市东西湖区五环大道23号。
法定代表人：万启雄。
委托诉讼代理人：孙克弼，湖北人言律师事务所律师。
上诉人江波因与被上诉人武汉捷利物流有限公司（以下简称捷利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初3568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
江波上诉请求，依法撤销一审判决，改判：1、解除江波和捷利公司签订的《公寓租赁协议》；2、捷利公司赔偿江波装修损失699600元；3、捷利公司退还江波2017年5月1日至2017年7月31日的租金6万元；4、捷利公司退还江波保证金2万元、电费4383.6元；5、捷利公司承担江波垫付的鉴定费25000元；6、一审和二审诉讼费用由捷利公司承担。在当庭陈述上诉请求时江波表示，其所提第一和第四项上诉请求同一审判决主文第一和第四项，故实质并无异议。此外，其对一审判决第二项内容亦无异议，上诉请求中所提装修损失699600元源于鉴定报告。事实和理由：一、一审法院认定江波、捷利公司对房屋装修及设备损失负同等责任，与合同约定不符，且无法律依据。捷利公司未按合同约定变更土地使用性质、为江波协调办理司机公寓手续，导致江波无法正常经营，存在违约。江波无违约行为。一审法院认为江波应承担房屋装修及设备损失50%的过错责任不当。二、一审法院以江波给捷利公司造成了实际损失为由，不支持捷利公司向江波退还6万元租金的请求无事实和法律依据。三、一审法院以江波诉讼前单方面委托鉴定且未提交鉴定费凭证为由判决由江波自行承担鉴定费没有事实依据。四、湖北中衡信资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》不得作为定案的依据。五、案件审理过程中江波已将诉讼请求金额变更为808983.6元，一审法院应当退还诉讼费1150元。
捷利公司辩称：一、江波上诉请求中部分改判内容与一审一致。江波对一审判决予以认可的部分都不应视为其上诉范围。二、应驳回江波的全部上诉请求。同意一审法院关于捷利公司支付残值349800元的意见。2017年5月1日至一审判决作出期间江波仍实际占有使用房屋，合同还没有解除，捷利公司有实际损失，不同意返还租金。江波所诉鉴定费用是其对自身权利的处置，二审法院对这部分上诉请求不应予以支持。
江波向一审法院起诉请求：1、判令解除江波和捷利公司签订的《公寓租赁协议》；2、判令捷利公司赔偿江波装修损失933800元；3、判令捷利公司退还江波2017年5月1日至2017年7月31日的租金60000元；4、判令捷利公司退还江波保证金20000元、电费4383.6元；5、判令捷利公司承担江波垫付的鉴定费用25,000元；6、判令捷利公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：位于本市东西湖区吴家山农场团结公司及慈惠农场慈惠大队的武汉捷利物流园4号楼2楼为捷利公司所有的工业用房。2015年8月30日，江波和捷利公司签订一份《公寓租赁合同》，约定：江波承租捷利公司4号楼2楼经营司机公寓，合同期限为十年，经营期自2015年12月1日至2025年11月30日；免租期三个月，自2015年9月1日至2015年11月30日；月服务费（租金）为30000元，月租金前三年为每月30000元，以后每两年递增5%，按半年支付，先付后用，江波应于每半年前支付租用费180000元；合同签订之日江波支付捷利公司保证金20000元，合同终止无违约责任则如数退还；退租时除另有约定外，附在装饰物上的不动财物归捷利公司所有，可搬动的财物归江波；捷利公司保证江波司机公寓的入住率达60%以上，月服务费（租金）按合同履行，若开业后连续六个月入住率达不到60%，则月服务费为20000元，捷利公司有义务协调办理司机公寓手续，因手续不齐被公安、消防干扰，导致江波不能正常经营所产生的损失由捷利公司承担。合同签订后，江波投入资金对承租房屋进行了装修并投入使用。
另查明，2016年3月14日，武汉市公安局东西湖区分局以司机公寓未经公安机关许可，擅自经营旅馆活动为由，责令其限期停止经营。同月11日，长青街道安全监管部门向司机公寓下达《隐患整改通知书》，称司机公寓未经消防验收、无营业执照，责令司机公寓进行整改。2017年4月18日，江波在工商部门办理了“武汉市东西湖兴农司机公寓”的营业执照，工商部门同时下达了“先照后证”告知书，要求江波向公安机关申请办理旅馆业特种行业许可。同月26日，东西湖区公安局消防大队认为兴农司机公寓项目使用性质为工业用地，改变使用性质不符合受理范围，对江波申报的项目不予受理。2017年4月底，江波经营的司机公寓停业。2017年7月5日，武汉市公安局东西湖区分局长青街派出所向司机公寓下达《责令改正通知书》，认为司机公寓存在消防违法行为，责令于2017年7月15日前改正。
案件一审过程中，捷利公司申请对江波承租房屋装修残值进行司法鉴定。湖北中衡信资产评估有限公司出具资产评估报告，认定司机公寓装修费用及设备残值评估值为699600元，其中装饰装修工程评估值为593800元，附属设施设备评估值为105800元。捷利公司支付了鉴定费20000元。
一审法院认为：江波与捷利公司签订的司机公寓租赁合同系当事人双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。审理中，江波以不能实现合同目的、合同无法履行为由请求解除租赁合同，捷利公司亦不持异议，故一审法院对江波请求解除租赁合同的诉请予以支持。
旅馆项目（包括司机公寓）属于特种行业，按国家相关规定，应办理特种行业许可等相关审批手续后才能合法经营。本案涉及的租赁房屋土地性质为工业用地，而非商业用地，按国家相关管理规定，在工业建筑中经营旅馆项目（包括司机公寓）属于改变使用性质，不能办理消防及特种行业许可，因此本案租赁房屋根本就不能经营旅馆。对此，江波在签订租赁合同前没有对经营司机公寓的相关政策规定及风险进行全面考察评估，而是在合同中约定“捷利公司有义务协调办理司机公寓手续，因手续不全被公安、消防干扰，导致江波不能正常经营所产生的损失由捷利公司承担。”将风险转嫁给捷利公司，同时，捷利公司将工业建筑对外出租经营旅馆性质的司机公寓，并在合同中承诺承担相关违法后果，故江波、捷利公司双方对合同不能继续履行、合同目的不能实现的后果均应承担相应的过错责任，结合本案具体情形，一审法院认定江波、捷利公司双方对相关损失负同等责任。
关于司机公寓的装修及设备，一审法院认为判归捷利公司所有更为合理，捷利公司对评估的房屋装修及设备残值按50%比例支付对价给江波。江波自停业至今未使用承租房屋，司机公寓一直处于封存状态，其预缴给捷利公司的电费未实际使用，故捷利公司应予退还。虽然江波司机公寓于2017年4月底即停业，但江波至今未将承租房屋实际退还捷利公司，且于2017年7月还被相关职能部门查处，考虑到江波给捷利公司造成的实际损失，一审法院对江波要求捷利公司退还2017年5月1日至2017年7月31日期间租金60000元的诉讼请求不予支持。江波要求捷利公司退还保证金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。因江波在诉讼前单方面对房屋装修及设备残值进行鉴定，且未提交鉴定费凭证，故该鉴定费用应由江波自行承担，一审法院对江波该项诉讼请求不予支持。本案审理期间，捷利公司申请对房屋装修及设备残值进行司法鉴定，并支付了鉴定费用，该鉴定费用江波、捷利公司各负担50%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除江波与捷利公司于2015年8月30日签订的司机公寓租赁合同；二、江波于一审判决生效后十日内将司机公寓的全部装修及设备交付给捷利公司；三、捷利公司于本判决生效后十日内支付江波司机公寓的装修及设备残值价款人民币349800元；四、捷利公司于本判决生效后十日内退还江波保证金20000元、电费4383.6元；五、驳回江波的其他诉讼请求。一审案件受理费7095元（已减半收取），江波负担3639元，捷利公司负担3456元。鉴定费20000元，江波、捷利公司各负担10000元。
本院二审期间，江波提交了询问笔录、撤诉申请、（2017）鄂0112民初1865号民事裁定、鉴定申请书作为证据，拟证明江波单方鉴定的原因在于一审法院在（2017）鄂0112民初1865号案件审理过程中不同意江波的鉴定申请。江波单方鉴定的鉴定费25000元应当由捷利公司承担。捷利公司阅看原件后对该证据的关联性、证明目的有异议。本院确认前述证据的真实性。江波、捷利公司对一审查明的事实无异议，江波主张存在遗漏，根据当事人在一审、二审期间提交的证据，本院对一审已查明的事实予以确认并补充查明如下事实：2017年4月28日江波委托北京市京师（武汉）律师事务所向捷利公司作出JS0048《律师函》称“据委托人告知，贵公司签订协议时承诺土地性质会变更为商业用地，但是截止目前，土地性质依然为工业用地，导致委托人无法正常经营公寓，委托人特要求解除与贵公司签订的《公寓租赁协议》。为妥善解决善后事宜，委托人特委托本律师师事务所向贵公司致函，希望双方能够友好协商并签订补偿协议。如贵公司愿意协商处理，望在收到本律师函后10日内与本函所附律师联系，给贵公司带来不便，希望能够理解。”2017年7月20日江波委托湖北正方经济鉴证司法鉴定所就司机公寓装修价值进行了评估，以2017年5月1日为评估基准日作出了鄂正鉴字【2017】0803号《司法鉴定意见书》。2017年7月25日江波自愿撤回对捷利公司的起诉，案号为（2017）鄂0112民初1865号。2017年8月14日湖北正方经济鉴证司法鉴定所向江波开具了金额为25000元的鉴定费发票。
本院认为，综合江波的上诉意见、捷利公司的答辩意见以及事实查明的情况，本案争议焦点为：捷利公司已收取的6万元租金是否应予退还；69.96万元装修损失应如何分担；鄂正鉴字【2017】0803号《司法鉴定意见书》对应的鉴定费用是否应由捷利公司承担；一审、二审诉讼费用的金额和负担。
2015年8月30日捷利公司作为出租方、甲方，江波作为承租方、乙方共同签订了《公寓租赁协议》，该合同从缔约之日起成立并生效，双方应依约履行。
2017年4月28日江波委托北京市京师（武汉）律师事务所律师向捷利公司致函，函件提及“据委托人告知……委托人特要求解除与贵公司签订的《公寓租赁协议》”，但最终表述致函目的为“希望双方能够友好协商并签订补偿协议”，“如果公司愿意协商处理”。此后，江波继续经营《公寓租赁协议》项下物业。2017年7月5日武汉市公安局东西湖区分局长青街派出所向司机公寓下达《责令改正通知书》。故本院认为，《律师函》无法视作江波的单方解除通知。从本案全部证据看，江波在本案一审中才确定、明确地向捷利公司作出解除的意思表示。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”鉴于，案涉物业土地性质为工业用地，将其用于旅馆经营违反了法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，根据前述法律规定，案涉合同已于捷利公司首次收到江波一审诉讼请求之日解除。一审法院确认解除具有法律依据但未明确确认解除的日期。捷利公司对一审判决未上诉。江波虽提出上诉但关于确认解除的请求与一审法院判决一致，本院视为其未对合同解除问题上诉，对一审法院该判决结果予以维持。
一审案件立案日期为2017年8月24日，截至2017年7月31日案涉合同尚未解除，江波应履行支付租金的合同义务，本院对其返还租金的上诉请求不予支持。
一审判决关于赔偿金额的判项和交付公寓装修、设备的判项紧密关联。鉴于，捷利公司未对一审判决提出上诉主张，江波虽上诉却对交付的判项无异议，对退还保证金、电费的判项无异议，故本院认为合同双方当事人对装修和设备归捷利公司无异议，对退还保证金、电费的判项予以维持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”
江波主张《公寓租赁协议》第十六条第二项约定“甲方有义务协调办理司机公寓手续，因手续不齐被公安、消防干扰，导致乙方不能正常经营所产生的损失由甲方承担”，捷利公司应承担合同解除的全部责任。
对此，本院认为，从该约定措辞看，办理司机公寓手续的义务在江波，协调办理义务在捷利公司。但，出租人允许承租人利用租赁物从事经营活动，不代表开展经营活动所需许可的办理责任从承租人转移给出租人。《公寓租赁协议》没有明确定义何谓经营“司机公寓”，江波没有证据证实捷利公司在缔约时告知可以确保其获得经营旅馆业的行政许可，也没有证据证实捷利公司在出租房屋时向其作出租赁物土地使用权用途为商服的保证，相反从《律师函》的表述看，江波告知律师“会变更为商业用地”，表明在缔约时双方知悉土地并非商业用地。故，前款约定中“手续不齐”所称的“手续”应当是捷利公司作为出租人固有应持的相关权证、许可文件，并非作为经营者应持有的证照。捷利公司和江波作为租赁合同的当事人，均知悉租赁物将用于从事“司机公寓”的经营活动，但均未注意该活动需获得“旅馆业特种行业许可”并存在“项目使用性质属工业用地，改变使用性质不符合受理范围”的违规问题，对合同的解除均具有过错。一审法院认定双方对相关损失负同等责任，由江波自行承担残值损失的50%并无不当。江波关于将添附的装修和可拆卸物全部交给捷利公司，江波自身不承担任何残值损失的主张欠缺事实和法律基础，本院不予支持。
江波作为本案原告，对其主张的损失大小负有举证责任，其单方委托鉴定是其履行举证义务的方式。捷利公司在质证中因对鉴定意见有异议而提出司法鉴定，是行使抗辩权的一种方式。两个鉴定的委托事项、基准日不同，评估结论当然不同。湖北正方经济鉴证司法鉴定所鉴定事项系对“司机公寓”在2017年5月1日的装修价值进行评估；湖北中衡信资产评估有限公司所鉴定事项系2017年12月27日“司机公寓装修费用及设备残值”。后者更符合审判需要，对合同解除后损失金额的争议具有直接的证明力。一审法院采信后一鉴定报告，并根据双方责任比例分担该费用，符合法律规定。江波单方委托鉴定所形成报告在本案中的证明力有限，且本身对其主张负有举证责任，一审法院判决驳回其关于由捷利公司承担该报告制作费用的主张并无不当。
《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。”根据一审卷宗记载，一审法院于2017年9月27日、2018年4月2日两次开庭。首次开庭虽已完成了法庭调查、法庭辩论等全部环节，但因捷利公司于2017年12月提交了鉴定申请，鉴定意见形成后一审法院再次开庭进行了审理。在第二次庭审中，原告提出了变更第二项诉请求的申请，由原来的933800元变更为699600元，其余诉请不变。故一审案件诉讼标的额为808983.6元，案件受理费为5944.92（已减半）。
综上所述，江波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5944.92元（已减半），江波负担3000元，武汉捷利物流有限公司负担2944.92元；鉴定费20000元，由江波、武汉捷利物流有限公司各负担10000元。二审案件受理费7822元，由江波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴伶俐
审 判 员 任 文
审 判 员 黄 浩
二〇一八年八月二十七日
法官助理 索一冉
书 记 员 张友芳