湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6407号
上诉人（原审原告）：苏姜维
委托诉讼代理人：陈磊，湖北维力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李红军，湖北维力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马有利
原审第三人：汪文斌
原审第三人：苏秋珍
上诉人苏姜维因与被上诉人马有利、原审第三人汪文斌、苏秋珍排除妨碍纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人苏姜维上诉请求：1、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院作出的（2018）鄂0111民初1614号民事判决书第二项判决，依法予以改判由马有利将洪山区团结大道团结名居枫园9号门面腾退给苏姜维；2、判令由马有利承担本案一审及二审案件受理费。事实和理由：原审法院认定事实错误且适用法律错误导致判决结果有误。1、关于本案事实。苏姜维与马有利之间签订的合同租赁期限为2017年2月1日至2017年9月30日止，合同到期时，合同约定的权利义务双方均已履行完毕，合同已经终止，不存在是否需要解除的问题。租赁期间届满后，双方并未达成续签合意，苏姜维没有收取房屋租金，马有利也没有支付房屋租金，因此，2017年10月1日后，马有利继续占有使用租赁物的行为系非法占有使用的行为。原审认定租赁期满后，马有利继续占用使用租赁物的行为属双方继续维持先前的租赁关系系事实认识错误。一审判决书第四页第八至十行“认为合同到期后，苏姜维没有向马有利发出解除合同的通知”，事实上，苏姜维在合同到期后多次要求马有利腾退房屋或者继续支付租金，马有利在一审中当庭也认可该事实，即使苏姜维在合同到期后没有向马有利发出解除合同的书面通知，但是苏姜维向法院起诉要求马有利腾退房屋这一意思表示已经很明确，应当视为苏姜维自起诉之日向马有利发出了解除合同的通知，马有利在收到法院送达的起诉状副本时也就应该知晓该解除合同的意思表示。因此法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条没有支持苏姜维解除合同的诉请，是在认定事实错误的前提下适用法律错误。2、关于适用法律错误。依据本案事实，苏姜维与马有利之间租赁合同期间届满后，双方未达成续签合意，租赁合同已经终止。一审适用《中华人民共和国合同法》二百三十六条错误，应根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。综上所述，苏姜维与马有利之间的租赁合同已经履行完毕，双方不存在租赁关系。租赁期间届满后，马有利占有使用租赁物的行为系非法强占的行为。因此，原审法院认定事实错误且适用法律错误，导致判决结果有误，故苏姜维根据相关法律规定提起上诉，请求上级人民法院支持苏姜维的上诉请求。
被上诉人马有利辩称：1、不应腾退；2、我装修花费了63万元，苏姜维应当将装修费的63万元赔偿给我我才愿意腾退；3、我同意支付租金，因联系不到苏姜维，因此没有交租金，一审法院判决的18万元租金我可以接受，这18万元中有两个月装修期，苏姜维称不会收取，我只需支付13万元租金。我跟汪文斌、苏秋珍没有关系，我只跟苏姜维有关系。
原审第三人汪文斌述称，我们只和苏姜维有关系，与马有利无关。苏姜维和马有利的关系与我方无关。
原审第三人苏秋珍述称，我们只和苏姜维有关系，与马有利无关。苏姜维和马有利的关系与我方无关。
苏姜维向一审法院起诉请求：1、判令马有利对洪山区团结大道团结名居枫园9号门面予以腾退；2、判令马有利支付给苏姜维门面占用费用79380.00元（占用费暂计算至2017年12月31日，其后的占用费按26460元/月为标准，支付至实际腾退之日）；3、判令马有利承担本案诉讼费用。
一审查明事实：苏姜维与第三人汪文斌签订了一份徐东团结大道团结名居枫园9号门面租赁合同，第三人汪文斌将位于徐东团结大道团结名居枫园9号门面，建筑面积约259.64平方米的商铺出租给苏姜维，租金每月34532元，该门面房屋系团结村拆迁改造后确认给第三人汪文斌、苏秋珍的还建房。2017年4月16日，苏姜维与第三人汪文斌续签了该门面的租赁合同，合同约定期限从2017年10月1日起至2020年9月30日止。在苏姜维与第三人续订租赁合同前的2017年2月27日，苏姜维、马有利签订了一份徐东团结大道团结名居枫园9号门面租赁合同，苏姜维将从第三人汪文斌处承租的以上房屋中的210平方米的门面转租给马有利开办餐饮业经营店，合同约定：每月租金26460元，租金每季度支付一次，每季度租金计算79380元，租赁期限从2017年2月1日起至9月30日止。马有利承租门面房屋后投资了一部分费用对门面进行了装修，并添置了一部分用于餐饮业的物品，苏姜维将门面转租给马有利时，第三人汪文斌、苏秋珍知晓且同意。2017年9月30日，合同届满后，马有利向苏姜维缴纳了9月30日前的全部租金，而苏姜维、马有利未续签租赁合同，马有利继续在该门面房屋中从事餐饮业经营活动，因苏姜维、马有利对租金的计算标准不能协商，对此，马有利未向苏姜维交纳2017年10月1日至今的房屋租金。为此，苏姜维以诉称的理由提起诉讼，其诉请如前。马有利则认为，其承租房屋时投入了很大的费用，若现在退出房屋解除门面承租合同，马有利的损失惨重，并且，苏姜维出租的房屋租金计算基数过高，故对苏姜维的请求不予全部认可。
一审法院认为:位于徐东团结大道团结名居枫园9号的门面房屋，苏姜维虽不是房屋的权利人，但在2017年2月27日，苏姜维、马有利签订门面房屋转租合同时，该房屋的权利主张人汪文斌、苏秋珍知晓并同意，因此，苏姜维、马有利签订的徐东团结大道团结名居枫园9号《门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同对双方均有约束力，苏姜维、马有利应遵守履行。2017年9月30日，苏姜维、马有利签订的合同届满时，由于双方先前签订的合同在约定违约责任时，未订立因违约责任导致的解除条件，且马有利承租房屋后投资的费用苏姜维也知道，合同到期后，苏姜维也没有向马有利发出解除合同的通知，在此时苏姜维与第三人签订的门面租赁合同也没有终止和解除。因此，苏姜维、马有利在2017年10月1日后应视为继续维持先前的租赁关系，双方应根据先前的租赁合同约定的内容继续履行合同的有关事项，故对苏姜维要求马有利对洪山区团结大道团结名居枫园9号门面予以腾退的诉讼请求不予支持。马有利在2017年10月1日后继续使用门面房屋，应根据先前租赁合同的约定向苏姜维交纳房屋租金，每月租金按26460元标准计算，期限从2017年10月1日计算至2018年5月1日，若以后事实租赁关系仍然存在，日后的租金则另案处理，故对马有利支付给苏姜维门面占用费用79380.00元（占用费暂计算至2017年12月31日，其后的占用费按26460元/月为标准，支付至实际腾退之日）的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二、第二百三十六条的规定，判决：一、马有利于判决生效之日起十日内支付苏姜维2017年10月1日至2018年5月1日的租金185220元；二、驳回苏姜维的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费892元，由马有利负担800元、苏姜维负担92元。
二审中，各方当事人未提交证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，二审的焦点问题：关于合同期满后，出租方未发出解除合同通知及起诉时也未提出明确解除合同诉请，而是直接要求马有利腾退房屋是否导致合同解除。
本案双方形成的关系是租赁合同关系，汪文斌是出租人，苏姜维是承租人，马有利是次承租人。依据合同的相对性原理，苏姜维与马有利的房屋租赁法律关系中，苏姜维是出租人，马有利是承租人，双方的法律关系适用租赁合同的有关规定。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方签订的租赁合同期已届满，合同期届满后，双方没有续签租赁合同，也没有对继续履行进行补充约定，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁转化为不定期。不定期租赁合同双方当事人有随时解除合同权，不定期租赁出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从本案的事实来看，苏姜维作为不定期租赁出租人，未在合理期限之前通知次承租人马有利解除合同，一审期间也未提出解除合同的诉讼请求，在双方的租赁合同未解除的前提条件下，苏姜维直接要求马有利腾退房屋不符合法律规定。且马有利承租房屋后投入了门面转让费、装修费、购置桌椅等大量资金，而租赁合同约定的期限只有8个月。马有利称只约定8个月租赁期是因为苏姜维与第三人汪文斌只约定的合同的租赁期只有8个月了，苏姜维如果与第三人续签，双方会继续续签。本案查实，承租人苏姜维与出租人汪文斌又于本案争议合同签订后的2017年4月16日续签了2017年10月1日至2020年9月30日三年期的租赁合同。本案中，虽然苏姜维与次承租人马有利书面签订的8个月的租赁期已到期，但从马有利承租后投入大量的资金来看，其合理预期是进行长期租赁，一审判决不解除双方的租赁合同正确。
综上所述，苏姜维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1784元，由上诉人苏姜维负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏丽华
审判员 刘 隽
审判员 蹇鹏飞
二○二○一八年九月三日
法官助理邹艳伟
书记员周靓