浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第930号
上诉人（原审被告）吴宣。
被上诉人（原审原告）杭州莱源贸易有限公司。
法定代表人梅柏青。
委托代理人冯肃健、应小军。
上诉人吴宣为与被上诉人杭州莱源贸易有限公司（以下简称莱源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义廿三里民初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告莱源公司起诉称，2012年7月6日，吴宣与案外人楼力科（出租人）签订房屋租赁契约，承租位于义乌市廿三里信联街63号二间一至四层房屋，租金为258000元，租赁期限自2012年7月28日至2013年7月28日止。鉴于吴宣原系莱源公司代理的德尔惠体育品牌产品的加盟商，且双方之间有多年的生意往来，同时考虑到双方之间还有其他的生意往来，因此，吴宣将该房屋平价转租给莱源公司用于德尔惠体育品牌产品的经营，莱源公司分别于2012年7月13日、7月16日、7月23日分四次共向吴宣支付258000元租金。但吴宣在向出租人楼力科支付了73000元后并未将剩余185000元租金交给出租人楼力科。同时，吴宣于2012年8月7日向楼力科出具了欠条并作出以下承诺：兹有廿三里信联街63号德尔惠专卖店欠廿三里房东楼力科2012年7月28日-2013年7月28日房租185000元，到期日2012年8月29日至，如不按时付清，终止2012年至2013年的店面经营权。截止2012年8月20日，由于吴宣无法向楼力科支付租金，出租人楼力科将吴宣经营的店铺强行关闭并告知吴宣，双方的租赁关系已解除，如要继续经营，需与其重新签订租赁合同，付清租金后才能开门营业。为避免损失扩大，莱源公司见到吴宣向楼力科出具的终止合同的证明后与楼力科签订了租赁合同并支付了租金。莱源公司认为，吴宣突然与出租人楼力科解除租赁合同，致使其无法正常经营，属于根本违约，应承担违约责任，吴宣既然与楼力科租赁关系已解除，就应当向其返还已收取的租金。现莱源公司起诉请求判令：1、解除莱源公司与吴宣之间的租赁合同关系；2、吴宣返还莱源公司租金185000元并支付利息2467元，合计187467元。庭审中，莱源公司补充陈述：其与吴宣是一年一租的，从2010年7月份开始，双方之间存在事实租赁关系，租金每年支付一次，书面合同是没有的。吴宣与出租人的合同是一年一签的，租金也是一年付一次，之前莱源公司交付给吴宣的租金与吴宣交给楼力科的租金金额是一致的。2012年度的租金，因莱源公司资金困难，经吴宣催讨，莱源公司分四次交付了258000元。同时，其明确第一项诉讼请求为：判令解除双方2012－2013年的租赁合同关系；第二项诉讼请求的利息计算方式为：以185000元为本金从2012年8月20日起按银行贷款利率计付至起诉之日止，之后的利息计算至法院判决的履行之日止。
原审被告吴宣答辩称，其与莱源公司不存在租赁合同关系，其只是卖莱源公司的产品，双方不存在租赁关系，所以不存在返还租金的事情。起诉状当中陈述其与莱源公司有生意往来是对的，其他都不对的。其与楼力科之间有房屋租赁关系是对的，其也给楼力科出具过欠条，涉案的房屋一直是其租的，其没有转租给莱源公司。诉状当中陈述有258000元汇给其是对的，但这不是租金，是其与莱源公司生意往来的其他费用，部分是劳务费。莱源公司陈述从2010年开始，其与莱源公司之间存在事实租赁关系是不对的，这个房屋一直是其租的，其没有转租给莱源公司。
原判认定，吴宣系莱源公司代理的德尔惠体育品牌的加盟商。2012年7月6日，吴宣与楼力科签订《房屋租赁契约》一份，约定吴宣承租楼力科位于义乌市廿三里信联街63号的二间一至四层房屋，年租金为258000元，租期为2012年7月28日至2013年7月28日。吴宣将涉案房屋平价转租给莱源公司，并向莱源公司提交了其与楼力科之间的《房屋租赁契约》原件。2012年7月13日、7月16日、7月23日，莱源公司汇给被告吴宣租金258000元。2012年8月7日，吴宣交付给楼力科租金73000元，并出具欠条一份，载明欠租金185000元，并承诺2012年8月20日前付清，如未按时付清，终止2012年至2013年的店面经营权。但之后，吴宣一直未支付剩余租金。2013年9月，莱源公司向楼力科交付剩余租金185000元。2013年1月17日，莱源公司以其与吴宣之间存在租赁关系为由要求解除租赁合同关系并要求吴宣返还租金185000元及利息。另查明，涉案房屋自2010年7月开始由莱源公司实际使用并经营德尔惠体育品牌产品。
原审法院认为，本案的争议焦点在于，一、双方是否存在房屋租赁合同关系；二、如存在房屋租赁合同关系，合同能否予以解除。关于第一个问题，双方虽然没有存在书面的租赁合同关系，但涉案房屋自2010年开始就由莱源公司实际使用和经营，且每年莱源公司交付给吴宣的数额与吴宣交付给房东的数额一致，吴宣将其与房东的房屋租赁合同交付给莱源公司的行为表明其认可以平价将房屋转租给莱源公司，亦表明莱源公司与吴宣之间关于房屋租金金额、租期的约定参照吴宣与楼力科之间的《房屋租赁契约》的约定。吴宣认为并未将房屋转租给原告，但却无法合理解释为何收取莱源公司258000元款项？为何将房屋租赁合同原件提供给莱源公司？同时也未提供足够证据证明其实际使用了涉案房屋。综上，认定就涉案房屋双方存在事实的房屋租赁合同关系，且该房屋租赁合同的租金、租期参照吴宣与楼力科之间的《房屋租赁契约》。关于第二个问题，吴宣将房屋转租给莱源公司，应当保障莱源公司在租赁期内能使用涉案房屋，但吴宣未按承诺交付涉案房屋的剩余租金，导致其与楼力科的房屋租赁合同在2012年8月20日终止，表明自2012年8月20日之后，吴宣已无涉案房屋的承租权。其丧失了承租权，无权将房屋以一年的租期转租给莱源公司，吴宣行为属于根本违约，并致使莱源公司无法实现合同的目的，莱源公司有权要求解除双方的租赁合同关系。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，按照履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。莱源公司作为次承租人又再次向楼力科支付了租金185000元，因此，双方租赁合同解除后，莱源公司要求吴宣返还已付的185000元租金，并无不当。吴宣应当及时返还该款项，未及时予以返还的，莱源公司可要求其赔偿自起诉之日起利息损失。莱源公司诉讼请求的合理部分，予以支持。吴宣关于185000元系劳务费和好处费、双方不存在租赁合同关系的抗辩，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条的规定，判决：一、解除原告杭州莱源贸易有限公司与被告吴宣之间2012年至2013年度关于义乌市廿三里街道信联街63号房屋的租赁合同关系。二、被告吴宣于本判决生效后十日内返还原告杭州莱源贸易有限公司租金185000元并赔偿利息损失（从2013年1月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）。三、驳回原告杭州莱源贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4050元，保全费1457元，合计5507元，由原告杭州莱源贸易有限公司负担107元，由被告吴宣负担5400元。
一审宣判后，吴宣不服，向本院提起上诉称，一审法院程序违法，其未将保全裁定及时送达吴宣；莱源公司未在举证期限内提交证据，甚至当庭提交大量新证据，一审法院仅询问吴宣是否延期开庭，吴宣为避免来回颠簸，只好匆忙质证。一审法院认定事实不清，吴宣与莱源公司之间不存在书面房屋租赁合同，一审法院仅凭莱源公司的单方证据就认定双方之间存在房屋租赁关系，显属不当。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
莱源公司答辩称，一审法院程序合法，莱源公司已在开庭前将所有证据提交法院，一审法院亦当庭询问吴宣是否需要延期开庭，吴宣表明不需要延期开庭，是其放弃权利。一审法院认定事实清楚，吴宣与莱源公司存在事实房屋租赁关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，吴宣向本院提供以下证据：1、转让协议复印件一份，证明吴宣与他人存在转让协议，而本案中没有转证协议，就不存在转让的事实；2、纳税证明一份，证明涉案店铺由吴宣纳税。莱源公司质证认为，对证据1真实性没有异议，对其关联性和证明目的有异议，本案虽然没有转让协议，但确实存在转让的事实；对证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议，莱源公司借用吴宣名义经营，亦由莱源公司员工纳税。本院认为，对证据1，系吴宣与他人的转让协议，与本案无关，对其关联性不予确认；对证据2，吴宣未提供实际缴纳税款的依据，对该证据的证明目的不予确认。
二审中，莱源公司未提供新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，根据本案证据并结合当事人在一、二审庭审陈述及法庭调查情况，本院认定吴宣与莱源公司之间存在房屋租赁关系，理由如下：一、吴宣与涉案房屋业主楼力科签订房屋租赁协议后，即将协议原件交给莱源公司保存，吴宣无法说明理由；二、莱源公司于2011年、2012年汇入吴宣帐户的款项金额和吴宣与楼力科约定的当年房租金额一致；三、楼力科于2012年11月1日发给吴宣的《解除合同通知书》的内容，证明楼力科知晓并认可吴宣与莱源公司之间的转租关系；四、莱源公司确于2012年7月汇给吴宣款项258000元，就该款吴宣一审陈述系莱源公司给其的劳务费和好处费，二审又陈述系莱源公司归还其借款和支付好处费，前后陈述显然矛盾，吴宣无法说明该款发生的合理缘由；五、吴宣无法提供其在涉案房屋内实际经营的依据；六、莱源公司在楼力科解除与吴宣的房屋租赁协议后，立即支付给楼力科租金185000元，亦可反映出该公司先前租用涉案房屋及续租的情况，且该款金额与吴宣欠付的租金一致。综上，本院确认吴宣与莱源公司存在平价转租的事实，吴宣收取了莱源公司2012年至2013年度的房租后，又未能履行双方之间的租赁合同，以致根本违约，吴宣应当返还莱源公司租金185000元及赔偿利息损失。吴宣提出其与莱源公司之间不存在租赁关系及无需返还租金的上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4050元，由吴宣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 杜月婷
审 判 员 陈旻尔
二〇一三年九月四日
代书记员 周 莉