广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民二终字第321号
上诉人（原审原告）：珠海市富德拍卖有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：王春明，董事长。
委托代理人：闫磊，广东融聚律师事务所律师。
委托代理人：李成发，广东××律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：孔国鉴，男，住珠海市斗门区，身份证号码：×××0336。
委托代理人：刘文武，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：李莎，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王乙伊，女，住珠海市香洲区，身份证号码：×××0241。
委托代理人：刘文武，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：李莎，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
原审第三人：梁燕平，女，汉族，住珠海市，身份证号码：×××4308。
上诉人珠海市富德拍卖有限公司（以下简称富德公司）因与被上诉人孔国鉴、王乙伊及原审第三人梁燕平委托合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民二初字第2764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员孙永红担任审判长、代理审判员崔拓寰、李苗参加的合议庭进行了审理，书记员林粤锴担任法庭记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年6月20日，王乙伊与富德公司签订编号为富拍委字（2014）第001号的《委托拍卖合同》（以下简称“委托合同一”），合同约定，王乙伊委托富德公司将珠海市斗门区白藤湖商业街91、93、95号铺（房产用途：商业、目前状态：部分出租、建筑面积共221.11平方米、质量：现状，以下简称“涉案商铺”）依法进行公开拍卖，拍卖底价为人民币120万元，凡法律规定在办理房地产权过户过程中需缴纳税、费的全部由买受方承担。王乙伊、富德公司及其代表人李向阳在合同上签字盖章。合同签订后，富德公司刊登拍卖公告进行拍卖，但拍卖并未成交。
2014年7月16日，孔国鉴、王乙伊与富德公司签订编号为富拍委字（2014）第003号的《委托拍卖合同》（以下简称“委托合同二”），合同约定，孔国鉴、王乙伊委托富德公司将涉案商铺（房产用途：商业、目前状态：出租、建筑面积共221.11平方米、质量：按现状）依法进行公开拍卖，拍卖底价为人民币1503548元。孔国鉴、王乙伊保证对委托拍卖标的拥有完全的处分权，无任何争议的合法财产或权利，并向富德公司提供真实的有关证明材料，孔国鉴、王乙伊必须向富德公司指出其知道或应当知道的拍卖标的瑕疵，并向富德公司提供有关材料，否则孔国鉴、王乙伊承担由此造成的一切后果。凡法律规定在办理房地产权过户过程中买、卖双方需缴纳税费和补交地价款，全部由孔国鉴、王乙伊承担，因拍卖所发生的公告、宣传、招商和场租等费用，由孔国鉴、王乙伊承担。买受人交清全部成交款及佣金后三个工作日内，孔国鉴、王乙伊应将标的物交给买受人，并结清标的移交前的物业管理费、水电费及其它费用，拍卖成交后能办理产权过户的，由孔国鉴、王乙伊提供相关文件资料并协助买受人办理房产纳税、过户手续，拍卖成交后，成交价款扣除佣金及其它费用后的余款须直接划付给两被告，付款时限为过户手续完毕后三天内。如果该房产是由于两被告或相关政策、规定原因不能办理证照变更、产权过户手续（买受人原因除外），所造成的一切经济责任由孔国鉴、王乙伊承担，并按委托拍卖总价的30%赔偿违约金给富德公司。孔国鉴、王乙伊及富德公司在合同中申明双方于2014年6月20日签订的《委托合同一》作废。孔国鉴、王乙伊、富德公司及其代表人李向阳在合同上签字、盖章。
富德公司在2014年7月18日的《珠海特区报》上登载了涉案商铺的拍卖公告，公告显示涉案商铺定于2014年7月25日上午11时在富德公司的拍卖厅进行公开拍卖。
2014年7月19日，梁燕平与富德公司签订《珠海市富德拍卖有限公司2014年第四期拍卖清单及竞买须知》（以下简称“《须知》”）。《须知》显示涉案商铺定于2014年7月25日上午11时在珠海市香洲区人民东路99号公开拍卖，起拍底价为人民币1503548元（6800元每平方米）、面积为221.11平方米、保证金人民币30万元。《须知》有加深字体的“提请注意”部分：“请各位竞买人在拍卖会开始之前，仔细阅读清单及清单后面的资料如：竞买须知及标的特别说明；《拍卖会（竞买须知）、（标的特别说明）》拍卖资料以盖有本公司公章的为准，拍卖资料是拍卖成交合同的有效组成部分。”在《须知》第四部分“标的特别说明”中约定，原告富德公司所有拍卖标的均依其现状进行拍卖及交付，竞买人在拍卖前应仔细审视标的现状、质量及所存在的瑕疵，自行了解调查与标的物相关的文件资料，并决定竞买行为，一经举牌即视为对标的物现状的认可并承担由此可能产生的风险与责任。若因上述已存在或拍卖时尚未知的瑕疵而产生的风险全部由买受人承担，委托人、拍卖人对任何后果均不承担责任。原告富德公司提供的标的物建筑面积、功能用途、房屋或土地性质等资料仅供参考，均以房地产、国土管理部门登记确认的为准。涉案商铺在办理产权过户手续所产生的税、费，包括需补交的地价款全部由委托人承担。
2014年7月25日，梁燕平到富德公司处参加拍卖会。据《珠海市富德拍卖有限责任公司第四期拍卖会拍卖笔录》反映，梁燕平以人民币1503548元竞得涉案商铺，拍卖成交，富德公司、拍卖师李向阳、梁燕平及记录人梁哲分别在上述笔录上签字、盖章。梁燕平与富德公司签订《拍卖成交确认书》，确认上述拍卖成交结果，成交的拍卖物为涉案商铺，质量为“现状”，成交价为人民币1503548元，佣金率为5%，佣金为人民币75177元，总金额为人民币1578725元，确认书约定，拍卖成交后，以上标的物按现状移交，办理产权过户手续所产生的税、费，包括需补交的地价款全部由委托人承担。委托人协助买受人办理该房地产权的一切过户手续，买受人必须在交清全部价款之日起两个月内办妥该房产的产权过户手续，过期不办理的，所产生的一切后果均由买受人承担，拍卖人不承担任何责任。根据富德公司作留存的《收据》显示，梁燕平于2014年7月24日支付拍卖保证金人民币300000元、于2014年8月7日、8月9日两次共支付成交余款人民币1278725元（包括佣金）。
2014年7月29日，孔国鉴给富德公司出具《收条》一份，确认其收到富德公司李向阳交来的粤房地证字第××号房产证原件一本、（2006）斗证内字第435号及（2010）珠斗证内民字第716号公证委托书二份，用来咨询办理涉案商铺土地用途及过户手续。
2014年8月21日，孔国鉴与富德公司的拍卖人李向阳签订《委托拍卖费用约定（补充约定）》，约定孔国鉴委托拍卖涉案商铺成交后同意支付富德公司的所有费用（即拍卖佣金包括委托拍卖合同第七条的费用）人民币25000元，该费用到结算时在拍卖款项里扣除。同日，孔国鉴、王乙伊向富德公司出具《收据》一份，确认收到富德公司李向阳交来办理涉案商铺办证过户需预支的补地价款人民币100000元。
另查明，根据2014年7月14日对涉案商铺进行查询打印而得的《房地产权登记表》显示，涉案商铺的权属人为张振良，用途为商业服务，建筑面积为221.11平方米，宗地信息栏无记录信息。根据孔国鉴、王乙伊委托拍卖提供的涉案商铺的《房地产权证》显示，涉案商铺权属人为张振良，张振良国籍为中国香港，房屋用途为商业，层数2层，建筑面积为221.11平方米，土地情况中除地号一栏有手写的“1001332”外，其他栏空白。孔国鉴、王乙伊出示经过一份公证的《委托书》（2006年6月23日），内容为张振良、李安素夫妇是涉案商铺的所有权人，因政策问题上述商铺暂不允许转让，其现居住在香港，不便亲自回来办理有关手续，特委托吴焕清为其代理人，在国家允许转让涉案商铺时全权委托代理办理转让、过户事宜，包括签订买卖合同、协助对方过户、代收转让款等，代理人在办理上述事项中所作的一切法律行为和签署的文件，其均予以承认。
2010年3月31日，吴列明（王乙伊称吴列明为吴焕清父亲）作为甲方、卖方，与王乙伊作为乙方、买方签订《白藤湖商业街房产转让合同》，合同约定，甲方实收人民币48万元整，如要转户名一切费用乙方支付包括：土地转让费、评估费、个人所得税、营业总额、印花税、契税等，甲方无条件协助乙方办理过户手续，如乙方不办理过户手续，将公证书的受托人有委托权，吴焕清的受托权转给乙方，甲方应将房产证移交乙方，已出租的铺面租金由乙方收受，由于甲方的原因，受委托权转不到乙方王乙伊名下，甲方以后将有责任无条件协助乙方房产买卖。合同签订后，王乙伊通过银行转账向吴列明转款人民币48万元，2010年4月29日，吴列明、吴焕清共同出具《收据》确认收到王乙伊交来的购买涉案商铺的款项人民币48万元，吴焕清亦在当日出具《证明是》确认上述买卖成交。孔国鉴、王乙伊出示经过一份公证的《转委托书》（2010年4月29日），内容为吴焕清受托对涉案商铺进行处分，其拥有转委托权，因其没有时间，特委托孔国鉴全权代表其向有关部门办理上述房地产权的出售、过户等手续，包括签订买卖合同、协助对方过户、代收转让款等，代理人在办理上述事项中所作的一切法律行为和签署的文件，其均予以承认。受托人没有转委托权，委托期限为办完上述事项为止。
2014年9月10日，珠海市国土资源局斗门分局井岸国土资源管理所出具《证明》，证明白藤湖张振良（地号：1001332）在该所的土地档案中没有任何土地登记及发证资料。根据对涉案商铺土地使用权进行补登的《房地产权证》显示，涉案商铺的房地产权属人为张振良，规划用途为商业服务、成套住宅，登记时间为2014年9月10日，建筑面积为221.11平方米，土地情况中地号为1001332，土地使用权取得方式为划拨，附记栏中记载土地用途为商业服务业，土地分摊面积为98.9平方米，房屋用途为商业服务98.9平方米、成套住宅122.21平方米。原审法院到珠海市房产登记中心斗门分中心调取的涉案商铺所属的《商品房屋产权权属申报表》显示，购房人为张振良，建筑面积为221.11平方米，房屋使用性质为铺面、住宅。
另查明，梁燕平称，在拍卖时富德公司有出示相关合同、签合同的证件、产权证等，其亦看了拍卖的内容，还看了孔国鉴、王乙伊签的《委托拍卖合同》，当时其看见在拍卖内容上涉案商铺一楼二楼都是商业用途，但并无仔细看，因当时称包过户，其还特意问了富德公司二楼是不是商铺，富德公司说是。梁燕平不接受补登土地使用权情况后房屋用途为商业服务98.9平方米、成套住宅122.21平方米的涉案商铺，认为其当时看中221.11平方米都是商业用途才竞拍的。富德公司认为《委托拍卖合同》上质量“按现状”的意思为按房地产登记现状，涉案商铺两层都是商业用途，使用现状是否存在出租或者使用。富德公司称经过审查孔国鉴、王乙伊对涉案商铺是具有处分权的，因此其接受两被告的委托。对于拍卖款及佣金，梁燕平称富德公司尚有人民币36万元未予退还，富德公司称其有人民币26万元未退还，还有人民币10万元在孔国鉴、王乙伊处。
原审法院经审理认为，《委托合同二》为各方的真实意思表示，并无违反法律强制性规定，理由如下：一、富德公司与梁燕平并不存在恶意串通损害孔国鉴、王乙伊利益的行为，根据富德公司的登报公告、《须知》、拍卖笔录、《拍卖成交确认书》及《收据》等证据，已证明富德公司按程序将涉案商铺进行拍卖，孔国鉴、王乙伊认为富德公司虽出具《收据》但并无实际收取梁燕平款项，并无证据证明，且梁燕平是否交付拍卖款是认定其是否违反《拍卖成交确认书》中付款约定的问题，与《委托合同二》的效力无直接关联性，孔国鉴、王乙伊亦无证据证明梁燕平与富德公司在拍卖前存在损害孔国鉴、王乙伊利益的合意。二、富德公司与孔国鉴、王乙伊签订《委托合同二》时并不存在欺诈，《委托合同一》、《委托合同二》中对于涉案商铺即委托拍卖物的描述，均源于孔国鉴、王乙伊向富德公司出示的关于涉案商铺的权属证明及公证的委托书，富德公司及孔国鉴、王乙伊均知晓涉案商铺在拍卖成交后需过户时要补交地价款（土地出让金），而在《委托合同一》是由买受人负担过户相关税费、拍卖底价为人民币1200000元，《委托合同二》则约定由委托人负担买卖双方的税、费及补交地价款，但拍卖底价提升为人民币1503548元，两份委托合同虽在税费负担上有所变更，但拍卖底价相差达人民币30多万元，并未明显加重孔国鉴、王乙伊负担，且在拍卖后需过户时孔国鉴曾向富德公司预支人民币100000元作为过户相关费用，从预支的数额可以推知孔国鉴、王乙伊对税费的估计，可见在签订合同时孔国鉴、王乙伊对于税费的负担是其自身的意思表示，并无证据表明该意思表示是受欺诈而作出。三、公证的委托书上对孔国鉴无转委托权的申明并不影响《委托合同二》的效力，吴焕清在《转委托书》作出的孔国鉴不具有转委托权的申明，其真实意思表示应为孔国鉴不能再以出具委托书的形式对涉案商铺进行买卖，根据孔国鉴与吴列明的涉案商铺的转让合同、经公证的《转委托书》及相关付款凭证，孔国鉴、王乙伊已事实上取得涉案商铺的处分权利，孔国鉴、王乙伊将涉案商铺进行委托拍卖，属于出售涉案房产的行为，是在行使处分权。
综上，富德公司与孔国鉴、王乙伊签订的《委托合同二》为各方的真实意思表示，并无违反法律强制性规定，各方应当恪守。
至涉案商铺过户前，孔国鉴、王乙伊及富德公司均在履行合同，本案争议产生的原因在于，在2014年9月10日涉案商铺的房产信息补登土地信息时，房产中心根据张振良申报建设涉案商铺时的用途，原显示为221.11平方米的“商业”用途的涉案商铺变为“商业服务98.9平方米、成套住宅122.21平方米”，而梁燕平不接受拍卖所得的涉案商铺的现登记情况，认为应当交付其221.11平方米均为“商业”用途的涉案商铺。但涉案商铺全部建筑面积变更为“商业”则涉及规划的变更，超越当事人的能力范围，因此《委托合同二》已无法继续履行，富德公司请求解除合同，原审法院予以支持。
对于孔国鉴、王乙伊应否支付拍卖费人民币25000元的问题，拍卖费用的数额源于李向阳与被告孔国鉴签订的《委托拍卖费用约定（补充约定）》，李向阳作为富德公司人员，参与了富德公司与孔国鉴、王乙伊委托拍卖的全过程，其与孔国鉴、王乙伊协商拍卖费用所作出的意思表示可视为富德公司的意思表示，因此，人民币25000元是富德公司在完成委托拍卖后应获得的报酬。现《委托合同二》无法继续履行，富德公司实际履行了刊登公告、组织拍卖等有关事务，应获得相应报酬，但报酬的数额应考虑双方在履行合同过程中的过错程度。涉案商铺在委托拍卖时登记的土地信息显示为空白，且并未补交地价款，涉案商铺的登记权属人亦非孔国鉴、王乙伊，虽根据孔国鉴、王乙伊提供的材料可推知其具有涉案商铺的处分权，但涉案商铺在提供信息上具有一定瑕疵。《委托合同二》约定孔国鉴、王乙伊需保证委托拍卖物权属无瑕疵并提供真实的拍卖物信息，孔国鉴、王乙伊虽难以变更土地规划用途，但其可以完善涉案商铺登记信息后再进行委托拍卖，且本案中经过补登土地信息的《房地产权证》亦是孔国鉴、王乙伊自行办理而得，无需富德公司协助，因此，孔国鉴、王乙伊在提供拍卖物信息时具有过错，而且该过错是导致《委托合同二》无法履行的主要原因。而富德公司在审核涉案商铺的基本情况时，亦应要求孔国鉴、王乙伊提供涉案商铺的土地信息或在房产信息中补充土地信息，涉案商铺在登记上缺少土地信息，已属存在信息瑕疵，在拍卖物缺少部分信息情况下富德公司在《委托合同二》及《拍卖成交确认书》中约定“按现状”交付拍卖物，对委托人及买受人具有一定误导性，富德公司应待孔国鉴、王乙伊办理完补充土地信息的房产证后再进行拍卖，因此富德公司对于《委托合同二》无法履行的结果，亦存在一定过错。综上，原审法院酌定孔国鉴、王乙伊在《委托合同二》无法履行的结果承担80%的过错责任，孔国鉴、王乙伊应按此责任比例支付富德公司相应拍卖费用人民币20000元（25000×80%）。
对于富德公司预支给孔国鉴、王乙伊的用以办理涉案商铺办证过户的款项人民币100000元，现因梁燕平不接受涉案商铺，孔国鉴、王乙伊无需继续办理过户手续，因此孔国鉴、王乙伊应将该笔款项返还富德公司。
对于富德公司要求孔国鉴、王乙伊支付拍卖佣金人民币75177元的问题，因双方在委托拍卖时对涉案商铺缺少土地信息的处理上存在过错，现梁燕平不接受涉案商铺按补登土地信息后的状态过户，富德公司收取梁燕平佣金缺乏依据，应及时返还。该笔佣金本应在拍卖成交后，由梁燕平按《拍卖成交确认书》的约定支付富德公司，富德公司返还本应收取的佣金，为其损失，各方应按其过错承担该损失。在拍卖前，《须知》已提请竞买人须注意审视拍卖标的，梁燕平在《须知》签名确认，且称看过孔国鉴、王乙伊和富德公司的委托合同及涉案商铺的权属情况，其后梁燕平出席拍卖会、拍得涉案商铺，梁燕平的上述行为可视为其知悉涉案商铺在拍卖时无土地信息这一情况，涉案商铺的登记信息在补登土地信息前后存在差异，为涉案商铺的瑕疵，梁燕平在竞拍前应充分考虑该瑕疵才作出竞拍行为，现其不接受带有该瑕疵的涉案商铺，具有一定过错，结合孔国鉴、王乙伊和富德公司在委托拍卖过程中的过错，本院酌定孔国鉴、王乙伊承担富德公司佣金损失的60%，即人民币45106.2元（75177×60%）。
对于富德公司按《委托合同二》中违约金条款要求孔国鉴、王乙伊承担违约金的问题，关于违约金条款的效力，根据上述分析，对涉案商铺补登土地信息的是孔国鉴、王乙伊力所能及的应尽义务，并非加重其责任或免除富德公司的义务，因此违约金条款为有效条款。孔国鉴、王乙伊应在考量涉案商铺的土地信息后，才与富德公司约定拍卖标的的“现状”，现孔国鉴、王乙伊应就其不能交付《委托合同二》中约定的全部建筑面积为“商业”的涉案商铺，承担违约责任。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中富德公司除佣金损失以外，并无提供证据证明存在其他损失，因此富德公司以拍卖总价款的30%要求孔国鉴、王乙伊支付违约金人民币451064.4元，该违约金标准约定过高，原审法院将违约金数额调整为孔国鉴、王乙伊应支付佣金损失数额的30%即人民币13531.86元（46106.2×30%）。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除富德公司与孔国鉴、王乙伊签订的富拍委字（2014）第003号《委托拍卖合同》；二、孔国鉴、王乙伊于判决生效之日起十日内向富德公司支付拍卖费用人民币20000元；三、孔国鉴、王乙伊于判决生效之日起十日内向富德公司赔偿佣金损失人民币45106.2元；四、孔国鉴、王乙伊于判决生效之日起十日内向富德公司返还预支款项人民币100000元；五、孔国鉴、王乙伊于判决生效之日起十日内向富德公司支付违约金人民币13531.86元。孔国鉴、王乙伊如果未按判决指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币5156元，保全费人民币3776.2元，合计人民币8932.2元，由孔国鉴、王乙伊负担2450元，由富德公司负担6482.2元。
富德公司不服一审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、一审判决认定两被上诉人不能将涉案商铺按全部（221.11平方米）申办为商业用途是“客观不能”没有事实与法律依据。上诉人要求两被上诉人必须按委托的全部房屋为商业用途申办，但两被上诉人拒绝。在涉案商铺是否可以申办全部面积为商业用途，还是只能申办为一层面积商业用途，二层面积住宅用途，一审判决并没有查明，两被上诉人也没有举证证明。一审判决认为涉案商铺全部建筑面积变更为“商业”涉及规划的变更，超越当事人的能力，因此《委托合同二》已无法履行，两被上诉人违约属于客观不能。这一认定没有事实与法律依据。这一认定涉及当事人的责任划分，如果涉案商铺可以全部面积（221.11平方米）申办为商业用途，两被告拒不办理，可归因于两被上诉人企图获取更大的利益而拒不办理，由此产生的责任应由两被上诉人承担。
二、一审法院认定事实错误。上诉人已尽到审核义务，在拍卖过程中并不存在过错，其理应获得全额的佣金损失及拍卖费用。第一次委托拍卖，上诉人与两被上诉人约定由买受方自行过户与费用的价格（120万），拍卖条件是拍卖底价为人民币120万元，约定凡法律规定在房地产权过户过程中需缴纳税费的，全部由买受方承担。第一次拍卖不成功。两被上诉人自行询问并测算了过户所需税费金后，在明知涉案商铺在登记信息上具有瑕疵的情况下，单方判定可以通过补交地价款，实现涉案商铺商业登记用途，承诺包过户且承担过户全部费用提高拍卖底价（150多万元）包过户，第二次委托上诉人拍卖。上诉人对委托拍卖的涉案商铺是否有权处分及房地产登记登记信息已审核，尽到审查义务。上诉人基于对房地产登记信息的信任，对于房屋用途没有怀疑，在无法判断《房产权证》登记的材料是否存在误差或瑕疵的同时，也无法确定补缴土地出让金的标准。包过户及费用（税费金）存在巨大的风险，上诉人对两被上诉人采取包过户及费用（税费金）高价拍卖的方式可能发生的风险与责任，与两被上诉人进行了充分沟通，并与两被上诉人进行了明确的风险分担约定。第二次委托拍卖，拍卖条件是拍卖底价为人民币1503548元，并约定凡法律规定在房地产权过户过程中需缴纳税费的和补交地价款，全部由两被上诉人承担。第二次委托拍卖特别约定：如果该房产是由孔国鉴、王乙伊或相关政策、规定原因不能办理证照变更，产权过户手续（买受人原因除外），所造成的一切经济责任由孔国鉴、王乙伊承担，并按委托拍卖总价的30%赔偿违约金给富德公司。在被上诉人承诺的情况下，上诉人依法委托拍卖，并对外承诺双倍返还定金。在整个拍卖行为过程中，上诉人和买受人并无不当。两被上诉人对登记信息有瑕疵的涉案商铺大包大揽的××目承诺是违约原因，当事人对包过户中可能产生的风险与责任分配进行了明确约定，是当事人自主处分权利，也没有违反法律禁止性规定，一审法院对上诉人存在过错的认定与事实不符。故关于佣金及拍卖费用的收取，不应采取按过错比例的方式判决，被上诉人理应全额赔偿25000元拍卖费用及75177元佣金。
三、一审法院在认定事实不清的情况下，滥用自由裁量权，调整违约金的处理存在不当，应予纠正。梁燕平与上诉人于2014年7月25日签订的《拍卖成交确认书》，该行为真实合法，合同具法律效力。上诉人因被上诉人无法按约定交付涉案商铺的事实，已无法履行向梁燕平交付涉案商铺，已构成违约。依据《拍卖成交确认书》第六条的约定，上诉人应承担双倍返还30万定金的违约责任或支付违约金315745元（1578725×20%）。故上诉人在一审起诉时主张451064.4元，一方面系基于上诉人与被上诉人的《委托拍卖合同》的第十一条第1项的违约金条款的约定，另一方面也是基于《拍卖成交确认书》不能履行可以预见的必然产生的违约赔付金额（必然损失）。一审判决错误地认定实际损失仅限于佣金，判决按基于过错责任所支付的实际赔付佣金45106.2元的30%进行赔偿，违反公平合理原则。
综上，富德公司请求：1.撤销一审判决第二项，改判两被上诉人向上诉人支付拍卖费用人民币25000元；2.撤销一审判决第三项，改判两被上诉人向上诉人赔偿佣金损失人民币75177元；3.撤销一审判决第五项，改判两被上诉人向上诉人赔付违约金人民币451064.4元（1503548元×0.3）；4.两被上诉人承担一审、二审诉讼费。
被上诉人孔国鉴、王乙伊答辩称：一、富德公司应当自行承担其与梁燕平签订的标的物买卖合同中的责任。拍卖人富德公司不是以委托人孔国鉴的名义出售拍卖物，而是以自己的名义出售。富德公司无需向买受人梁燕平披露委托人真实信息、也无需向委托人孔国鉴披露买受人真实信息即可进行拍卖行为，本案中富德公司亦未进行上述披露。因此富德公司与孔国鉴之间的委托关系实为行纪关系，两者之间的《委托拍卖合同》性质为行纪合同。富德公司与第三人梁燕平签订的《竞买须知》第四条约定的交付义务、拍卖佣金，应当由富德公司与梁燕平之间互相承担，与孔国鉴、王乙伊无关。
二、富德公司严重违反了我国《拍卖法》规定的审查义务，应当自行承担全部赔偿责任。孔国鉴拟委托富德公司拍卖涉案房屋时已经将其掌握的涉案房屋包括《房地产权证》、契税票据等全部相关资料提交给富德公司，其中2006年6月23日《公证书》已载明“因政策问题，上述商铺暂不允许转让”。孔国鉴作为非专业人士，认为房屋有《房地产权证》即可，不清楚地产登记的相关问题。富德公司作为拍卖公司，对于房屋拍卖所需资料、所涉相关政策、规定应当十分清楚。富德公司经审查认为涉案房屋资料齐全可以拍卖，决定接受委托并与孔国鉴签订《委托拍卖合同》，并未要求孔国鉴补交资料或先行办理补登土地信息等事宜。我国《拍卖法》第18条规定，“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”。法律明确赋予富德公司对拍卖标的物的调查、审查的权利，同时赋予富德公司对拍卖标的物状况必须调查清楚的义务。富德公司应当自行承担未尽审查义务引发的全部责任。
三、一审法院判决孔国鉴、王乙伊承担的违约金比例过高。富德公司未尽审查义务导致交易不成，存在重大过错。一审法院判决孔国鉴、王乙伊按照百分之三十的最高比例承担违约责任，比例过高，应当减少。
四、一、二审的诉讼费应当由富德公司自行承担。
五、上诉人二审提交的调解书证明对方是恶意诉讼。
原审第三人梁燕平二审中未发表意见。
二审中，上诉人富德公司提供珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民二初字第539号民事调解书一份。拟证明上诉人需要向梁燕平承担违约责任，故被上诉人需向上诉人支付违约金66万元和诉讼费5200元。
被上诉人孔国鉴、王乙伊质证认为：上诉人在不通知被上诉人的情况下，私自与梁燕平达成调解。在二审开庭前上诉人与梁燕平恶意串通达成调解，属于恶意诉讼。
原审第三人梁燕平对上述证据未发表意见。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院围绕富德公司的上诉请求进行审理。孔国鉴、王乙伊未提出上诉，富德公司对一审判决第一、四项亦未提出上诉，视为服判，本院对一审判决第一、四项径行维持。
根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、关于拍卖费用如何负担的问题；二、关于上诉人佣金损失如何负担的问题；三、关于两被上诉人是否应向上诉人支付违约金及具体金额的确定问题。本院分析如下：
一、关于拍卖费用如何负担的问题。
李向阳作为富德公司人员，其与孔国鉴、王乙伊签订《委托拍卖费用约定（补充约定）》协商拍卖费用所作出的意思表示可视为富德公司的意思表示，富德公司在完成委托拍卖后可获得报酬25000元。现《委托合同二》无法继续履行，而富德公司刊登了公告、组织了拍卖，应获得相应报酬。涉案商铺在委托拍卖时登记的土地信息显示为空白，且并未补交地价款，涉案商铺的登记权属人亦非孔国鉴、王乙伊，虽根据孔国鉴、王乙伊提供的材料可推知其具有涉案商铺的处分权，但涉案商铺在提供信息上具有一定瑕疵。《委托合同二》约定孔国鉴、王乙伊需保证委托拍卖物权属无瑕疵并提供真实的拍卖物信息，孔国鉴、王乙伊虽难以变更土地规划用途，但其可以完善涉案商铺登记信息后再进行委托拍卖，且本案中经过补登土地信息的《房地产权证》亦是孔国鉴、王乙伊自行办理而得，无需富德公司协助，因此，孔国鉴、王乙伊在提供拍卖物信息时具有过错，而且该过错是导致《委托合同二》无法履行的主要原因。而富德公司在审核涉案商铺的基本情况时，亦应要求孔国鉴、王乙伊提供涉案商铺的土地信息或在房产信息中补充土地信息，涉案商铺在登记上缺少土地信息，已属存在信息瑕疵，在拍卖物缺少部分信息情况下富德公司在《委托合同二》及《拍卖成交确认书》中约定“按现状”交付拍卖物，对委托人及买受人具有一定误导性，富德公司应待孔国鉴、王乙伊办理完补充土地信息的房产证后再进行拍卖，一审以富德公司对于《委托合同二》无法履行的结果亦存在一定过错过由，酌定孔国鉴、王乙伊在《委托合同二》无法履行的结果承担80%的过错责任裁量合理，一审判决孔国鉴、王乙伊支付富德公司相应拍卖费用人民币20000元处理恰当，本院予以维持。
二、关于上诉人佣金损失如何负担的问题。
对于富德公司要求孔国鉴、王乙伊支付拍卖佣金人民币75177元的问题，因双方在委托拍卖时对涉案商铺缺少土地信息的处理上存在过错，现因梁燕平不接受涉案商铺按补登土地信息后的状态过户，富德公司收取梁燕平的佣金将要返还。该笔佣金本应在拍卖成交后，由梁燕平按《拍卖成交确认书》的约定支付富德公司，所以富德公司返还本应收取的佣金为其损失，各方应按其过错承担该损失。在拍卖前，《须知》已提请竞买人须注意审视拍卖标的，梁燕平在《须知》签名确认，且称看过孔国鉴、王乙伊和富德公司的委托合同及涉案商铺的权属情况，其后梁燕平出席拍卖会、拍得涉案商铺，梁燕平的上述行为可视为其知悉涉案商铺在拍卖时无土地信息这一情况，涉案商铺的登记信息在补登土地信息前后存在差异，为涉案商铺的瑕疵，梁燕平在竞拍前应充分考虑该瑕疵才作出竞拍行为，现其不接受带有该瑕疵的涉案商铺，具有一定过错。原审法院结合孔国鉴、王乙伊和富德公司在委托拍卖过程中的过错，酌定孔国鉴、王乙伊承担富德公司佣金损失的60%，即人民币45106.2元，裁量合理，本院予以维持。
三、关于两被上诉人是否应向上诉人支付违约金及具体金额的确定问题。
各方当事人对解除《委托合同二》没有提出上诉，视为服判。
孔国鉴、王乙伊应在考量涉案商铺的土地信息后，才与富德公司约定拍卖标的的“现状”，现孔国鉴、王乙伊应就其不能交付《委托合同二》中约定的全部建筑面积为“商业”的涉案商铺，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中富德公司除佣金损失以外，并无提供证据证明存在其他损失，因此富德公司以拍卖总价款的30%要求孔国鉴、王乙伊支付违约金人民币451064.4元，该违约金标准约定过高，原审法院将违约金数额调整为孔国鉴、王乙伊应支付佣金损失数额的30%即人民币13531.86元（46106.2×30%），裁量合理，本院予以维持。
至于富德公司上诉称其收取梁燕平30万元定金，因违约需向梁燕平双倍返还定金，造成30万元违约损失的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”孔国鉴、王乙伊作为违约方，在2014年7月16日与富德公司订立合同时，无法预见到或者没有证据显示应当预见到，在2014年7月25日富德公司与梁燕平签订的《拍卖成交确认书》中将约定关于梁燕平支付定金30万元及富德公司到期不能交付拍卖物应向梁燕平双倍返还定金30万元的内容。拍卖行是否收取定金及定金金额的确定，由拍卖行自行决定或拍卖行与买受人商定。本案中，是否收取定金及定金金额问题，由富德公司与梁燕平约定，孔国鉴、王乙伊并不是《拍卖成交确认书》的当事人，无法预见该约定。因此，孔国鉴、王乙伊应负担的损失赔偿额，不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。富德公司主张的上述30万元定金赔偿，已经超出了孔国鉴、王乙伊订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故该损失不应当由孔国鉴、王乙伊赔偿。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，富德公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5156元，由珠海市富德拍卖有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙永红
代理审判员 崔拓寰
代理审判员 李 苗
二〇一五年九月一日
书 记 员 林粤锴