上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第32727号
原告上海珀丽酒店投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人王崇焕，董事长。
委托代理人韦赟斌，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人邹骏超，上海敏诚善律师事务所实习律师。
被告上海米积娱乐有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人刘进，董事长。
被告刘进，女，1960年9月26日生，汉族，住上海市长宁区。
上列两被告共同委托代理人王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。
原告上海珀丽酒店投资管理有限公司诉被告上海米积娱乐有限公司（以下简称米积公司）、刘进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告上海珀丽酒店投资管理有限公司的委托代理人韦赟斌、邹骏超，被告刘进、被告米积公司、刘进的共同委托代理人王寒笑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海珀丽酒店投资管理有限公司诉称，2009年12月15日，原告与被告米积公司签订一份期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止的《房屋租赁合同》。之后双方又签署一份期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止的《房屋租赁合同》。依据《房屋租赁合同》的约定，被告米积公司应于每月20日前向原告支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日则被告米积公司应按逾期金额的千分之二支付滞纳金。在租赁期间，被告米积公司出现未按约定支付租金的情形，给原告造成巨大的经济损失。原告认为，原告与米积公司之间签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应恪守。原告依约履行合同全部义务，被告米积公司拖欠租金的行为已严重损害原告的合法权益。被告米积公司是被告刘进成立的一人有限公司，现无证据证明被告刘进的个人财产与被告米积公司的财产是分开的，根据公司法原则，股东财产与公司财产混同时，股东应对公司债务承担连带责任，故要求被告刘进对被告米积公司的债务承担连带责任。故原告起诉，要求：1、判令确认原告与被告米积公司之间签订的房屋租赁合同解除；2、判令被告米积公司支付原告租金，以人民币142，588.77元（以下币种同）每月为标准计算，自2015年6月1日起计算至实际搬离之日止；3、判令被告米积公司支付原告2010年4月至2015年7月期间逾期支付租金滞纳金，以每月应支付的租金金额为本金，按照日千分之二标准乘以逾期的天数计算；4、判令被告米积公司支付原告违约金427，766.31元；5、被告刘进对被告米积公司上述付款承担连带责任；6、本案案件受理费由被告承担。审理中，原告表示作为解除合同的法律后果，要求被告将承租的房屋返还给原告。
被告米积公司及刘进共同辩称，不同意原告所有诉请，对于原告要求被告刘进对被告米积公司承担连带责任，也不同意。虽然被告米积公司是一人有限责任公司，但被告刘进仅对被告米积公司的债务承担有限义务。系争房屋的租赁合同是由被告米积公司与原告签订的，根据合同相对性原则，也应由被告米积公司向原告承担责任，与被告刘进无关。不同意解除租赁合同，根据合同约定，租期现在还未到期，即使到期，被告米积公司根据合同有同等条件下的优先租赁权，被告米积公司为了长期租赁，投入了大量资金进行装修，准备长期经营下去，之前被告米积公司都是按约履行，从未拖欠过租金。对于第二至第三项诉请，被告已经把2015年1月至2015年7月的租金全部支付给了原告。原告以此解除合同，无事实依据。至于2015年8月的租金，是因为之前原告要求解除合同，并出具联系函，告知被告米积公司其与产权人发生了租赁纠纷，要求被告米积公司把租金支付到企业下的个人账户，不符合财务规定，因此没支付，但被告米积公司愿意把租金支付给产权人或出租方。2015年7月22日房屋产权人上海海隆置业有限公司（以下简称海隆公司）向被告出具函件，告知被告其与原告之间的案件纠纷，要求被告停止经营或把租金支付给产权人，因此被告无法支付租金，但再次强调被告是愿意支付租金的。另外因为原告与产权人之间发生了纠纷，甚至有恶性事件发生，自2015年7月酒店就停止营业，也影响了被告正常经营，因此对于8、9月租金，被告认为应当适当减免。对于租金的滞纳金，被告首先认为是不存在的，根据租赁合同之前的履行情况，一直都是原告当月催款，被告就当月支付租金的，原告现在认为被告五年多里一直都有拖欠租金，这是没有事实依据的。自2010年1月至2014年12月，前份合同已经履行完毕，在2015年续签合同时，原告也从未提出过被告有拖欠租金并要求支付滞纳金的情况。即使逾期支付滞纳金存在，被告认为原告现在的计算方式也不对，因为被告支付的租金，应该先抵扣滞纳金，原告现在这样一直计算，也已经超过了诉讼时效，且认为日千分之二的标准过高，要求法院调低。对于第四项诉请，因为被告不存在欠付租金而导致解除合同的违约事实，因此无理由承担违约金。
经审理查明：原告与被告米积公司曾于2009年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定被告米积公司向原告承租位于上海市浦东新区民生路XXX号二楼203、209房屋（以下简称租赁房屋），建筑面积为808.25平方米，租赁期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止，其中2010年1月1日至2010年3月31日为免租装修期，并约定了租金标准、支付时间、逾期支付租金的违约责任等，合同同时约定被告米积公司应向原告支付3个月房屋租金作为保证金。2011年12月5日，原告发函给被告刘进及元和实业有限公司，要求其按照合同约定时间支付租金，并催缴2011年12月租金等。2014年11月18日及11月24日原告曾发函给被告米积公司，要求其支付能源费。至该合同租赁期限届满后，双方又于2015年1月再次签订《房屋租赁合同》，约定由被告米积公司承租租赁房屋，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，月租金为142，588.77元，被告米积公司应于每月20日前向原告指定的账号支付下月租金，原告按所得金额在收到租金后3天内向被告米积公司开具发票，逾期支付的，每逾期一日则被告米积公司需按逾期金额的千分之二支付滞纳金，被告米积公司已支付的331，887.66元将继续作为保证金由原告保管至租赁期满。合同第10-2条中约定，被告米积公司拖欠全部或部分租金及其他费用累计超过2个月的，原告可书面通知被告米积公司解除合同。合同第十一条违约责任中约定，违反合同的一方应向守约方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，一方根据10-2及10-3解除本合同的，解除合同的一方还有权要求对方依本条约定支付违约金。2015年7月13日，原告向被告米积公司发出《解除合同通知书》，称因未收到被告米积公司支付的6月、7月的租金及物业费，故通知被告米积公司，由于米积公司拖欠全部或部分租金及其他费用累计超过2个月，严重违约，原告依据合同约定通知米积公司解除合同。2015年8月17日，原告向被告米积公司等承租人发送联系函，表示因原告公司银行账户异常，要求各承租人将款项划入原告公司职员黄丽娜的账户。
另查明，2015年2月2日，被告刘进通过中国农业银行向原告转账支付150，621.27元；2月16日，被告刘进通过中国农业银行向原告支付150，621.27元；3月18日，被告刘进通过中国农业银行向原告支付150，771.27元；6月11日，被告刘进通过中国农业银行向原告支付150，771.27元；6月26日，被告刘进通过中国农业银行向原告支付150，771.27元；7月15日，被告刘进通过中国农业银行向原告支付150，371.27元。
再查明，租赁房屋登记在海隆公司名下，温州东信集团有限公司2006年8月23日从海隆公司处承租了租赁房屋。温州东信集团有限公司于2015年12月24日出具情况说明，称原告系其全资控股公司，其将租赁房屋交由原告全权经营管理。被告米积公司系被告刘进一人投资设立的一人有限责任公司。
庭审中，原告表示双方2015年1月租赁合同签订的具体时间已记不清，确认该租赁合同延用了2009年租赁合同的保证金即331，887.66元，并同意该保证金用于抵扣被告应支付相关费用；同时原告提交2015年5月28日律师函及2015年6月11日发给被告米积公司的工作联系函，证明原告公司向被告米积公司催缴租金。被告表示未收到过该两份函件。被告提交中国农业银行上海市分行贷记凭证，证明刘进于2015年1月29日向原告支付过142，588.77元房租，并表示被告米积公司与原告2015年1月的租赁合同签订日期为2015年1月25日，其于2015年1月29日支付了2015年1月租金，2月2日支付了2月租金，2月16日支付了3月租金，3月18日支付了4月租金，6月11日支付了5月租金，6月26日支付了6月租金，7月15日支付了7月租金；但其于2015年1月29日支付的142，588.77元因账户变更问题而遭退款。被告提交海隆公司分别于2015年7月22日向被告米积公司发送的公函、律师函、通知书，称温州东信集团有限公司和上海珀丽酒店投资管理有限公司不再是租赁房屋的承租方，已无权向次承租人收取任何租金，次承租人应向其直接支付欠付的租金，并要求停止一切经营活动；提交相关照片，证明在2015年8月，因业主与原告方发生纠纷，业主派人至酒店张贴告示，告示主要内容为“本大楼租约已终止，业主在腾房过程中。请予以配合不要入住。”、“酒店拖欠巨额租金，严重违约，房屋租赁合同已终止。请不要入住，以免出现意外。”，落款日期为2015年8月2日，上述行为严重影响被告公司正常经营。原告表示对海隆公司的函件不认可，但即使在被告收到海隆公司的函件后，被告也未向海隆公司支付过相关费用；海隆公司确实在酒店里张贴过告示，文字内容与被告举证照片中所述一致，但海隆公司的事件马上得到了解决，并未影响到被告的正常经营。双方对于2015年1月租赁合同中第10-2条约定“乙方拖欠全部或部分租金及其他费用累计超过2个月的”中“累计”理解存有争议，原告认为“累计”指被告连续两个月不中断的拖欠租金或者被告每一笔租金拖欠支付时间相加后达到两个月；被告则认为“累计”是指连续不中断拖欠租金。
上述事实，由房屋租赁合同两份、解除合同通知书、联系函、电子银行交易回单、公函、通知函、律师函、上海市房地产登记簿、情况说明等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告米积公司先后签订的两份房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。原告诉请的2014年12月前租金滞纳金系依据其与被告米积公司之间2009年的租赁合同约定主张，本院认为原告确认2009年租赁合同租金被告米积公司已全部支付，根据原告发送给被告米积公司的函件也从未主张过相关逾期支付租金滞纳金，且双方之后又重新于2015年1月签订租赁合同，签订合同当时原告对于其与米积公司之间2009年的租赁合同履行也从未提出异议，故本院认为2009年租赁合同已经履行完毕，双方均无异议，故原告再行主张2009年租赁合同项下的租金逾期支付滞纳金，本院不予支持。对于原告主张要求确认双方租赁合同已经解除及要求被告承担违约金的诉讼请求，审理中双方对于合同第10-2条中约定的“乙方拖欠全部或部分租金及其他费用累计超过2个月的”中“累计”理解发生争议，本院认为，对于合同中“累计”的理解确存在争议，但基于促成合同的履行及合同稳定性的角度，被告对于“累计”的解释更符合双方合同的本意。根据被告米积公司支付租金的情况，其中确有未支付租金累计超过两个月的情况，但该情况发生后，原告并未及时主张解除合同，之后仍接受被告米积公司继续支付的租金，故应认为其亦确认双方合同继续履行。至被告米积公司拖欠原告自2015年7月起的租金，且该拖欠行为未达到累计两个月时间时，被告米积公司即收到海隆公司停止支付租金的函件，之后并发生海隆公司在酒店张贴告示的行为，故本院认为海隆公司系租赁房屋的业主，其与原告之间发生纠纷并要求被告米积公司等次承租人不再向原告支付租金并停止经营，被告米积公司出于交易安全暂停向原告支付相关租金的抗辩理由正当，并不构成拒付租金，故原告以被告米积公司不付租金超过两个月为由发送解除合同通知，诉请要求确认双方租赁合同解除，并要求米积公司承担违约金，本院不予支持。对于原告主张要求被告米积公司返还租赁房屋，因双方租赁合同租赁期已届满，被告米积公司理应及时将租赁房屋返还原告。原告主张的租金，被告米积公司亦明确表示愿意支付相关租金，故本院据实予以支持；被告提出要求降低租金标准，因被告提交证据不足以证明其正常经营受影响，故对于其该主张，本院不予采纳。原告基于2015年租赁合同主张的逾期支付租金滞纳金，因原告确认该合同签订于2015年1月，但无其他证据证明双方合同签订具体时间，故根据被告陈述情况及双方合同签订于2015年1月25日，被告米积公司应在合理期限内支付2015年1月及2月租金，现被告米积公司于2015年2月2日支付2015年1月租金尚属合理期限，故原告主张该笔租金逾期支付滞纳金，本院不予支持；对于其余租金支付，被告米积公司确存在延期情况，原告据此主张逾期支付滞纳金并无不当，但滞纳金标准显属过高，本院酌情调整为日千分之一。原告主张要求被告刘进承担连带责任，因被告米积公司系被告刘进一人投资设立的一人有限责任公司，而被告米积公司向原告支付房租大部分自被告刘进名下账户直接转账至原告账户内，被告刘进又未能提供证据证明米积公司财产独立于其自身财产，故原告要求被告刘进就被告米积公司债务承担连带责任，并无不当。原告同意将被告米积公司已支付的保证金抵扣被告应承担的费用，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告上海米积娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海珀丽酒店投资管理有限公司返还承租的上海市浦东新区民生路XXX号二楼203、209房屋；
二、被告上海米积娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海珀丽酒店投资管理有限公司支付租金及房屋使用费（自2015年7月1日起至房屋实际返还之日止，按照142，588.77元／月标准计算，执行时应扣除被告上海米积娱乐有限公司支付的保证金331，887.66元）；
三、被告上海米积娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海珀丽酒店投资管理有限公司支付逾期支付租金滞纳金（以142，588.77元为本金，自2015年2月3日至2015年2月16日；以142，588.77元为本金，自2015年2月21日至2015年3月18日；以142，588.77元为本金，自2015年3月21日至2015年6月11日；以142，588.77元为本金，自2015年4月21日至2015年6月26日；以142，588.77元为本金，自2015年5月21日至2015年7月15日；以142，588.77元为本金，自2015年6月21日至实际支付之日止；以142，588.77元为本金，自2015年7月21日至实际支付之日止，均按照日千分之一标准计算）；
四、被告刘进对被告上海米积娱乐有限公司上述债务承担连带责任；
五、驳回原告上海珀丽酒店投资管理有限公司的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，225元，由被告上海米积娱乐有限公司、刘进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 周 婉
人民陪审员 田有娣
二〇一六年一月十三日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国公司法》
第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
三、中华人民共和国民事诉讼法
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。