中华人民共和国
广东省恩平市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江恩法民一初字第336号
原告：吴焕尧（WUHUANYAO），男。
委托代理人：郑伟京，广东润晟律师事务所律师。
被告：恩平市浩华房地产开发有限公司。
法定代表人：李淳朴，总经理。
委托代理人：王磊，广东凡立（恩平）律师事务所律师。
委托代理人：李芬，被告员工。
原告吴焕尧（WUHUANYAO）诉被告恩平市浩华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，并依法组成合议庭于2014年11月6日公开开庭进行审理。原告的委托代理人郑伟京，被告的委托代理人王磊、李芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告预售的恩平市平石平富岗大岭洞凯旋花园第X座X单元X号商铺；价款为1535934元；被告应当于2013年12月31日前将经验收合格的上述商铺交付给原告使用；被告逾期交房的，自2014年1月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，原告依约支付了商铺价款，时至今日，被告并未将符合双方合同约定条件的商铺交付给原告使用，也没有支付违约金。为维护原告合法权益，现诉讼到庭，请求判令：1、被告立即将经验收合格的恩平市平石平富岗大岭洞凯旋花园第X座X单元X号商铺交付给原告。2、被告向原告支付2014年1月1日至实际交房之日的逾期交房违约金（暂计至2014年8月25日为36401.64元）。3、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其诉称提供的证据有：
1、原告的护照和翻译，证明原告主体资格；
2、被告市场主体基本登记信息查询；
3、组织机构代码证，证据2、3证明被告的主体资格；
4、商品房买卖合同，证明原被告双方关于商铺买卖的约定；
5、收据两张；
6、购房发票两张，证据5、6证明原告已经履行交付房款义务；
7、入伙通知书，证明被告于2014年10月9日才向原告发放入伙通知书。
被告辩称：一、原、被告共签订四份《商品房买卖合同》，合同编号分别为0197、0198、0205、0206，原告分别购买位于被告开发的凯旋花园第20幢1单元05、06、13、14号商铺。合同第八条约定：被告应于2013年12月31日前交付商铺给原告。合同签订后，原告已付清全部房款。二、被告在合同约定交楼期间，多次通过有效方式通知原告收铺，原告均以个人原因要求延迟。2013年12月29日诉争楼房竣工并经相关部门验收合格，具备交付条件。被告该期推出共14间商铺，其中原告购得4间。同期期间，经被告电话或发微信通知，其他业主均已办理房屋交接手续，对被告工作均表示满意没有意见。被告工作人员李芬是原告房屋的销售业务员，负责被告与原告合同履行事务。原告是委内瑞拉华侨，经常居住地在委内瑞拉。李芬与原告通过微信方式联系，李芬随时向原告提供商铺交付相关信息。据现还保留相关微信信息，李芬在2013年12月30日向原告发微信通知原告办理商铺交接手续，其回复说因家事原因要求推迟收铺日子，被告便一直等原告确定收铺时间。原告后于2014年3月、4月两次回来，尽管商铺具备交房条件，被告也一直催促原告办理商铺交房手续，但其因自身原因一直没有与被告办理房屋交接手续，被告对未能办理交接房屋没有过错，不应承担违约责任。综上所述，被告作为专业从事房地产开发经营的公司，结合时下房地产低迷的大环境，更以诚实信用、提高服务标准取信于客户，不存在商铺竣工而不通知业主办理好接收房屋手续的理由，业主延迟收铺，意味着被告少收取物业管理费，对被告来说是一种损失，被告基于原告提出的习俗原因，满足原告延迟收楼的要求，但是现在原告却起诉被告不按时交铺，与事实不符。因此，对于原告第一项诉讼请求没有异议，涉案商品房在合同约定的期限内已经具备交付条件。原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实依据，应予以驳回。
被告为其辩解提供以下证据：
1、工程竣工验收备案表，证明讼争商铺于2013年12月29日竣工验收，具备交楼条件；
2、微信截图、中国移动业务受理表、身份证、劳动合同，证明被告在约定期限前已经向原告发出收楼提示，要求原告收楼的事实；
3、交楼分户验收表、交楼确认表，证明同一期间其他业主验收及办理商铺交接的事实；
4、全球邮政特快专递单，证明假如原告再不前往被告处办理交楼手续，依据合同的约定被告邮寄入伙通知书后，在一定期限内，视为已经完成交房手续。
经审理查明：被告是恩平市平石平富岗大岭洞凯旋花园的开发商，已领取编号2011037号的商品房预售许可证号，获准予以销售。2012年3月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号0198号《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定：第三条：买受人购买出卖人开发的位于恩平市平石平富岗大岭洞凯旋花园第X座X单元X号商铺。第四条：该商品房属预售，按套出售，总金额1535934元。第六条：买受人在2012年3月9日本合同签订之日一次性付清总房款（人民币）1535934元。第八条：出卖人应当在2013年12月31日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人以发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因。第九条：除本合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的双方同意按以下方式处理：出卖人报纸公告发出30日后，买受人未能按期接房，视为出卖人已如约履行全部合同规定的义务，买受人已接收合格的商品房，该商品房损毁、失火等风险由买受人承担，该商品房的物业管理费及保修期由此日开始计算。附件四：合同补充协议约定：第3条：在出卖人按本合同第十一条向买受人提供相关文件后，买受人不得拒绝或者拖延办理交付手续，否则，出卖人按买受人在买卖合同中所记载的通讯地址寄送《入伙通知书》后，即视为出卖人已履行了交房通知义务，而且《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本商品房的交付时间。第16条：关于通知方式和联系地址：本合同约定的通知指书面通知，送达方式为当事人签收邮寄送达或公告（该公告双方确定刊登在江门日报上），出卖人向买受人发出书面通知时，采用邮寄送达方式的以发出地邮戳日后三个日历日为通知到达日，采取公告送达方式的以公告日为通知到达日。
上述合同签订后，原告分别于签订合同当天即2013年3月9日支付了房款784280元、于2012年3月16日支付了房款751654元，原告已经付清了全部房款1535934元给被告。在合同约定的交楼日期即2013年12月31日之前，被告没有发出书面通知给原告，被告辩称其销售人员李芬在2013年12月30日通过微信方式通知原告收楼，原告因为自身原因而没有收楼。对此，被告提供有收楼内容的微信信息，但是微信对象不明确，原告对持有该微信号予以否认。被告还辩称原告在2014年3月、4月均到被告处询问收楼情况，但是被告没有提供证据证明，原告予以否认。原告自述其在2014年5月在被告现场看楼时发现其他人开始收楼，就与被告进行接触，当时被告要求支付物业管理费才能收楼，因为物业管理费的问题，双方发生争议，一直无法进行交接手续。被告确认原告在5月份来过，但是具体日期不明确，对物业费的争议予以否认。
2014年8月28日，原告以被告没有按约定的交楼日期交付商铺为由提起本案诉讼。2014年10月9日，被告通过EMS向原告邮寄书面《入伙通知书》，其中《入伙通知书》明确：原告可以于2013年12月31日前往凯旋花园物业管理处办理收楼手续，此通知2013年12月31日前已通过电话、短信、微信等方式通知客户前来收楼。第二项：其他：收楼之前，须预交半年物业管理费、分摊费。第四项第2款：收楼时，请您足额缴纳各项相关费用（房款、维修基金及契约等杂费，预交半年物业管理费及分摊费用）。原告确认被告在上述时间发出《入伙通知书》，但是认为合同对物业费没有约定，故没有办理收楼。被告则认为商铺可以即时交付原告并没有其他条件，但是交楼之后必然发生物业管理问题，原告应当签订物业管理合同，原告对物业管理合同有争议，不能作为不办理收楼的理由。
另查明：涉案商铺所在楼盘的竣工验收的日期是2013年12月29日，恩平市住房和城乡建设局在2014年1月6日就涉案商铺所在楼盘的竣工验收予以备案，并出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
再查，原告在2015年8月17日向本院递交撤回诉讼请求申请书，原告述称其已于2014年12月向被告收楼，因此申请撤回本案第一项诉讼请求即撤回被告立即将经验收合格的恩平市平石平富岗大岭洞凯旋花园第X座X单元X号商铺交付给原告的诉讼请求。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。
一、关于被告是否存在逾期交房的问题。
依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2013年12月31日前将“经验收合格”的商品房交付给原告使用。因《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。从本案查明的事实来看，涉案商品房项目在双方合同约定的交付日（即2013年12月31日）时虽然已经竣工验收，但是截至2014年1月6日才进行了竣工验收备案，在2013年12月31日前涉案房屋仍不具备合同约定的交付条件，构成违约，应承担相应的违约责任。原告有权要求被告按合同约定自2014年1月1日起承担逾期交房的违约责任。
二、关于违约金计算的截止时间。
根据双方签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》的约定，被告符合交楼条件后，应向原告发出书面通知。被告抗辩主张其已于2013年12月31日前通过微信等方式向原告提示收楼，但是微信通知不符合合同约定的书面通知，且被告提供的微信截图内容无法明确微信对象，原告亦予以否认。同时，2013年12月31日前涉案房屋尚不符合交付条件，即使被告通过微信通知了原告，亦对原告没有约束力。被告在2014年10月9日向原告发出书面的《入伙通知书》，此时涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，《入伙通知书》也明确表达了通知原告收楼的意思表示，根据“出卖人向买受人发出书面通知时，采用邮寄送达方式的以发出地邮戳日后三个日历日为通知到达日”的约定，原告应当在2014年10月12日前办理收楼，原告尚未收房应自行承担迟延收房的责任。因此，本院确定被告应向原告支付2014年1月1日起至2014年10月12日止的逾期交房违约金。
综上，本案被告通知原告交房的时间，迟于合同约定的2013年12月31日的交房时间，其行为已构成违约，应向原告支付逾期交房的违约金。在房屋业已经符合合同约定的交楼条件，原告尚未收房应自行承担迟延收房的责任。被告迟延交房285天（2014年1月1日至2014年10月12日），因此被告应承担违约金1535934元（房屋总价款）×285天（逾期交楼天数）×0.01%／日（违约金计算标准）=43774.12元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告恩平市浩华房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告吴焕尧（WUHUANYAO）支付逾期交楼违约金43774.12元；
二、驳回原告吴焕尧（WUHUANYAO）的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的诉讼费710元，由原告吴焕尧（WUHUANYAO）负担110元，被告恩平市浩华房地产开发有限公司负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 马文娟
审 判 员 莫妙丹
人民陪审员 曾爱连
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 冯 莉