上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民二（商）初字第998号
原告安敏，女，汉族，1968年10月28日出生，住上海市浦东新区。
被告上海金丽华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人吴建元，执行董事。
委托代理人李汉卫。
被告上海悦合置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人相迪龙，董事长。
委托代理人唐炯。
原告安敏与被告上海金丽华房地产发展有限公司（以下简称金丽华公司）、上海悦合置业有限公司（以下简称悦合公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告安敏，被告金丽华公司的委托代理人李汉卫、被告悦合公司的委托代理人唐炯到庭参加诉讼。后因案件审理需要，本院于2016年3月24日再次公开开庭进行了审理，原告安敏，被告金丽华公司的委托代理人李汉卫到庭参加诉讼，被告悦合公司经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月14日，原告与被告金丽华公司签订《抵押借款合同》，约定被告金丽华公司向原告借款人民币（以下币种同）45万元，借款期限从2013年8月14日至2015年2月13日，月利率1.5%，每月利息为6，750元，按月付息，合同还对利息支付时间、本金归还时间、违约责任等进行了详细约定。被告金丽华公司以位于上海市嘉定区爱特路333弄10幢23号301室的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。同时，原告与被告悦合公司签订《连带保证合同》，被告悦合公司愿意为上述借款本金、利息、违约金、相关费用等提供连带责任保证。嗣后，原告依约向被告金丽华公司提供了45万元借款。从2014年3月19日起，被告金丽华公司未按约支付利息，被告悦合公司也未按约承担担保责任。原告故诉至法院，请求判令：一、被告金丽华公司归还原告借款本金45万元；二、被告金丽华公司支付原告借款的利息81，000元（2014年3月19日至2015年2月13日止每月6，750元）、借款利息的违约金（以每月增加6，750元为基数，从2014年3月19日至2015年2月13日止，按照每日0.1%计算）；三、被告金丽华公司支付原告借款的违约金（从2015年2月14日起至判决生效之日止，按照每日0.1%计算）；四、拍卖被告金丽华公司所有的位于上海市嘉定区爱特路333弄10幢23号301室的房屋优先清偿上述债务；五、被告悦合公司对上述一、二、三、四项付款义务承担连带清偿责任；六、诉讼费由两被告承担。
被告金丽华公司对借款事实、尚未归还的本金金额、利息和违约金的起算日期均没有异议，辩称公司财务困难，要求调低利息、违约金。
被告悦合公司对原告的诉请无异议，其他答辩意见同被告金丽华公司。
原告为证明其诉称主张，提供如下证据：
1、《抵押借款合同》，证明原告与被告金丽华公司签订合同，并约定了双方的权利义务关系；
2、《连带保证合同》，证明被告悦合公司对借款承担连带保证责任；
3、房地产抵押登记证明，证明原告办理了相应的抵押权登记手续；
4、付款凭证、收据，证明原告已依约向被告金丽华公司提供借款。
经庭审质证，两被告对原告提供的所有证据均没有异议。
两被告未向法庭提供证据。
鉴于两被告对原告提供的所有证据均没有异议，上述证据与本案的事实存在关联，本院均予以确认。
为查明案件事实，本院依职权向有关部门调取了涉案抵押房屋建造的相关批复以及房屋交接协议书。原告对法院依职权调取的批复真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，反而证明被告金丽华公司对于涉案抵押房屋合法拥有；原告对于房屋交接协议书的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为此协议书形式上不符合上海市房屋交接协议的正式版本，且房管部门已经办理了正式的抵押登记手续，说明该协议书不真实；该协议书是被告金丽华公司和案外人签订，与本案的借款事实无关。被告金丽华公司对于批复及房屋交接协议书均无异议。被告悦合公司未到庭参加诉讼，放弃了对上述材料的质证。
经审理查明，2013年8月14日，原告与被告金丽华公司签订《抵押借款合同》，约定被告金丽华公司向原告借款45万元用于生产经营，借款期限从2013年8月14日至2015年2月13日，月利率为1.5%，每月利息6，750元。被告金丽华公司按月付息，于收到全部借款当日向原告支付当月利息，此后每月当日均作为借款的当月付息日，到期一次性归还本金。借款若发生逾期或部分逾期，被告金丽华公司每日按逾期金额的1‰×逾期天数向原告支付违约金，如诉至法院则被告金丽华公司应承担诉讼费、执行费、律师费等相关费用；原告有权选择逾期金额×同期银行贷款日利率×4×逾期天数要求被告金丽华公司支付违约金或赔偿损失。被告金丽华公司以位于上海市嘉定区爱特路333弄10幢23号301室的房产为上述借款提供抵押担保。同时，原告与被告悦合公司签订《连带保证合同》，约定被告悦合公司为被告金丽华公司向原告借款45万元提供连带责任保证，保证范围包括主债权及利息、债务人应支付的违约金（包括罚息）、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）。2013年8月15日，被告金丽华公司办理了上述房屋的抵押登记手续，抵押权人为原告。2013年8月19日，原告向被告金丽华公司提供借款45万元；被告金丽华公司向原告支付利息至2014年3月，其余利息未再支付。
另查明，涉案抵押房屋属于上海市嘉定区江桥1号地块（北至爱特路、东临自然河道、南至十号桥、西至星华路），江桥1号地块属上海市配套商品房建设项目暨两个“1000万”工程公开招标地块。2006年6月，上海市嘉定区发展和改革委员会同意在江桥1号地块建造一期配套商品房28238平方米、二期配套商品房28238平方米、三期配套商品房28238平方米，在江桥1号地块四街坊建造公建配套用房9736平方米。
再查明，2013年3月22日，被告金丽华公司与案外人胡某某签订了房屋交接协议书，约定被告金丽华公司将所涉抵押房屋动迁安置给案外人，并交付房屋钥匙。
以上事实，有原告提供的证据和原、被告当庭陈述以及本院调查的证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，从现有材料查明的情况看出，本案所涉抵押房屋性质为配套商品房，是因重大市政工程动迁而为居民建造的房屋。故本案的争议焦点集中体现在：原告的抵押权能否优先于案外被拆迁人对于动迁安置房屋的物上请求权？
首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。换言之，抵押权和其他债权不能优于建筑工程承包人的优先受偿权，更不能对抗已经支付房屋全款或大部分款项的买受人。本案中，被拆迁人以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来换取动迁安置房屋的权利，可以认为，被拆迁人已经提前全额支付了房屋的全部款项。举轻以明重，本案中原告的抵押权不能对抗被拆迁人。
其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条之规定，对于明确以特定位置、用途对被拆迁人予以补偿安置的房屋，即采用了房屋所有权调换形式安置的被拆迁人，赋予了其一种特殊的优先权，具有物权的优先效力和排他性，即使第三人已办理房屋所有权转移登记手续，第三人的物权变动也不能对抗被拆迁人的物上请求权。
就其背后的法律价值而言，上述两项规定一脉相承。房屋是安身立命之根本，是被拆迁人最基本的生活资料，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，获取的是动迁安置时尚未建成或异地购买的房屋，若该权利得不到法律保障对被拆迁人极不公平，直接影响到其生存居住的基本权利。当发生权利冲突时，保障实现被拆迁人居者有其屋的社会目标是法律的基本价值。尽管原告与被告金丽华公司签订了抵押借款合同并办理了抵押登记手续，但原告的抵押权不能对抗以房屋所有权调换形式安置的被拆迁人，故原告要求就抵押物优先受偿的诉讼请求，本院难以支持。
原告与被告金丽华公司之间签订的《抵押借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应遵守。借款合同明确约定了借款期限，被告金丽华公司应当按期还本付息，逾期未还，要承担相应的违约责任。现原告主张两被告支付相应的利息及违约金具有合同依据，两被告对利息的起算日期也没有异议，但原告主张的利息加违约金之和超过法律规定的限额，本院对此依法予以调整。被告悦合公司自愿为借款提供连带责任保证，应对被告金丽华公司上述债务承担连带保证责任，被告悦合公司承担责任后，有权向被告金丽华公司追偿。被告悦合公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告安敏借款本金人民币45万元；
二、被告上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告安敏借款利息人民币81，000元；
三、被告上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告安敏借款利息的违约金（以第一月人民币6，750元为基数，此后每月的19日增加人民币6，750元，从2014年3月19日起至2015年2月13日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）、借款违约金（以人民币45万元为基数，从2015年2月14日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；
四、被告上海悦合置业有限公司对被告上海金丽华房地产发展有限公司上述一、二、三项付款义务承担连带保证责任；被告上海悦合置业有限公司承担责任后，有权向被告上海金丽华房地产发展有限公司追偿；
五、原告安敏要求就抵押房屋优先受偿的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，050元，由被告上海金丽华房地产发展有限公司、上海悦合置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张志良
审 判 员 姚 蓉
人民陪审员 金慧兰
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 李正赟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。