黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终4469号
上诉人（原审原告）：李长双，男，1979年3月10日出生，汉族，个体司机，住黑龙江省巴彦县。
委托诉讼代理人：申守成，男，1944年2月7日出生，巴彦县彦盈法律服务所法律服务工作者。
委托诉讼代理人：范国芳，男，1952年1月25日出生，巴彦县彦盈法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：郑志忠，男，1978年11月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省巴彦县。
被上诉人（原审被告）：杨学礼，男，1960年7月27日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省巴彦县。
上诉人李长双因与被上诉人郑志忠、杨学礼案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2016）黑0126民初79号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李长双上诉请求：依法改判（2016）黑0126民初79号民事判决，解除一审法院对李长双车库查封，终止执行，确认涉案车库产权归李长双所有。事实和理由：一审法院认定事实错误。本案是哈尔滨市中级人民法院2015年11月9日作出（2015）哈民一终字第1635号民事裁定，撤销巴彦县人民法院（2015）巴民一初字第1323号民事裁定，指令巴彦县人民法院审理的案件。第一，一审判决称“该房屋买卖合同签订的前提是在最初郑志忠拖欠李长双欠款的基础上达成的，基础法律关系是借贷。”该事实认定错误。郑志忠于2011年10月14日在李长双手中借款8万元并出具欠条一份。2011年11月14日郑志忠因该笔借款与李长双重新签订了涉案房屋抵押协议，协议书中第四条约定乙方郑志忠到期未还款，此车库归甲方李长双所有，2012年2月24日郑志忠未还款，郑志忠自愿将以上房屋以出卖形式抵顶给李长双，双方做价8.7万元，李长双又向郑志忠支付了7000元现金。双方签订了《房地产买卖契约》，双方已经由借贷法律关系转变为买卖法律关系。第二，一审判决认为李长双与郑志忠虽然签订了涉案车库买卖协议，李长双也支付了该房屋全部款项，但因该房屋未能办理产权过户手续而驳回李长双确权之诉不当。该涉案房屋系郑志忠于2011年10月14日与黑龙江省志华金泰房地产开发有限公司和承办单位巴彦县驷程房屋拆迁承办有限公司签订的置换协议取得，李长双与郑志忠签订买卖协议时间为2012年2月24日，协议签订后，当日就到开发公司办理了过户手续，因公司经理未在单位，过户手续未办成，而后李长双与郑志忠于2012年3月19日到志华金泰房地产开发公司办理过户手续，公司同意过户但因法院于2012年3月14日查封该房屋，故无法过户到李长双名下，可见，买卖成交在先，查封在后。第三，一审法院认为李长双未实际占有使用和取得涉案车库所有权，对抗不了法院的查封扣押强制措施，李长双与郑志忠于2012年2月24日对涉案车库成交时，郑志忠将相关手续、票据、钥匙全部交给了李长双占有使用，期间李长双将此车库借给其朋友使用至今，因李长双已经全部交付房款并由其占有使用，一审法院认定无事实依据。第四，杨学礼申请诉前保全后超过法定时间起诉不应受理。一审法院于2016年6月4日下达了一份民事裁定书，更正了（2012）巴民初字第1128号民事调解书存在的笔误，将2012年8月13日立案更正为2012年4月1日立案，属于弄虚作假。杨学礼于2014年3月14日申请诉前财产保全，一审法院于2012年3月14日作出保全裁定，明确规定15日内起诉，杨学礼保全至起诉时间超过四个月，应解除保全措施。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定第17条前半部分法律规定，而没有结合案件实际情况适用第17条司法解释，我国民诉法第312条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理，（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”我国物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的相关规定，一审法院适用法律错误。
郑志忠辩称，不同意李长双的上诉请求，一审判决应当予以维持。
杨学礼辩称，不同意李长双的上诉请求，一审判决应当予以维持。
李长双向一审法院起诉请求：要求终止执行，确认李长双、郑志忠签订的房地产买卖契约有效，涉案车库归李长双所有，并赔偿查封期间的经济损失16,000元
一审法院认定事实：2011年10月14日郑志忠从李长双手中借款人民币80,000元，并出具欠据一张，欠据中约定用郑志忠拆迁置换的金泰小区一期3号楼25号车库作抵押，还款日期为2012年8月14日，但未到房产部门办理抵押登记。2011年11月14日郑志忠又与李长双重新签订了房屋抵押协议书，约定郑志忠到期未还款，抵押的车库归李长双所有。2012年2月24日双方又签订了房地产买卖契约，郑志忠将该车库以出卖的方式卖给李长双，成交价为87,000元，付款方式为现金。同时郑志忠将该车库的拆迁补偿协议、各种票据、钥匙交给李长双。后因郑志忠欠杨学礼欠款，杨学礼诉至法院，经法院调解并下发（2012）巴民一初字1128号民事调解书。在对债务人郑志忠执行过程中，巴彦县人民法院于2012年3月14日将涉案车库查封，李长双在2013年4月17日提出执行异议，巴彦法院于2013年9月5日作出巴执听字第3号执行裁定书，驳回异议人李长双的异议请求。李长双不服向哈尔滨市中级人民法院申请复议，哈尔滨市中级人民法院以适用法律错误裁定撤销了该执行裁定书。查封期间，郑志忠于2013年10月12日以4,000元的价格将车库出租1年，又于2014年10月13日以6,000元的价格将车库出租1年。现李长双认为双方签订的房地产买卖契约有效，李长双已合法取得车库的产权。故诉至法院，要求法院确认李长双与郑志忠签订的坐落在金泰家园一期3号楼18.48平米车库买卖协议有效，确认涉案产权归李长双所有、终止对金泰家园一期3号楼18.48平米车库执行，并判决郑志忠赔偿查封期间的经济损失16,000元。经法庭当庭核实该车库自双方签订的房地产买卖协议后的实际占有使用人情况，李长双当庭自认“这个车库中间我给我朋友用了几个月，后来法院查封了，郑志忠就把车库钥匙换了，之后自行出租给他人使用2年有余”，郑志忠当庭自认“这个车库一直是我在使用，中间也没有给李长双使用过。车库钥匙我曾交给李长双了，但是我也有一把该车库钥匙。”
一审法院认为：郑志忠于2011年10月14日从李长双手中借款人民币80,000元出具欠条一份，2011年11月14日郑志忠又因该笔借款与李长双重新签订了涉案房屋的抵押协议书，2012年2月24日双方又以该笔借款冲抵房款签订了房地产买卖契约，因此从3份合同的时间节点的连续性上看，该房屋买卖合同签订的前提是在最初郑志忠拖欠李长双欠款的基础上达成的，基础法律关系是借贷。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。李长双、郑志忠虽然签订了涉案车库的买卖协议，李长双亦支付了房屋的全部款项，但因该房屋未能办理产权过户手续，根据举证责任分配原则,李长双又不能向法庭举示充分证据用以证实其对该车库实际占有使用。因此李长双没有实际取得涉案车库的所有权，对抗不了法院在另案（借贷纠纷）中对登记在被执行人（郑志忠）名下的车库依法采取的查封、扣押等强制措施。综上对李长双要求确认金泰小区一期3号楼25号车库归李长双所有并要求郑志忠依法赔偿车库租金损失16,000元以及要求判决不得对涉案车库执行的诉讼请求依法应予驳回；关于李长双认为杨学礼申请诉前财产保全后，超过法定时间起诉不应受理的意见。经核实，（2012）巴民一民初字第1128号民事调解书存在笔误，实际立案时间为2012年4月1日，非2012年8月13日，现已通过下发民事裁定书予以纠正；关于郑志忠认为房屋买卖合同非其本人签字、捺押的辩论意见，经巴彦县法院依法委托黑龙江远大司法鉴定中心进行司法鉴定，结论是：检材与样本系同一人所写。足以认定其在房屋买卖合同上的签名系其本人所写。因此对郑志忠的该项辩驳意见依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：驳回李长双的诉讼请求。案件受理费人民币200元，由李长双负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人李长双申请证人王某出庭作证。拟证明在郑志忠将涉案车库卖给李长双后由李长双占有使用。李长双、杨学礼均认为证人证言不真实。本院认证如下：因证人王某系李长双朋友，双方具有利害关系，亦无其他证据对该证言予以佐证，故对证人王某的证言不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2011年10月14日郑志忠向李长双出具的欠条，以及双方于2011年11月14日签订的《以房屋抵押协议书》（以下简称协议书），主要内容均为郑志忠于2011年11月14日向李长双借人民币捌万元整，至2012年8月13日一次性还清，并在协议第四条约定郑志忠到期未还全款，此库归李长双所有。2012年2月24日双方又签订《房地产买卖契约》，交易价格87,000元，以此前郑志忠所欠的8万元债务抵顶大部分购房款。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”从双方签订的欠条及协议书主要内容来看，可以认定双方合意将涉案车库作为8万元借款的抵押担保物，且从该欠条及协议书的内容来看，协议书系在主债务未届清偿期之前签订，且其内容中存在违反上述法律规定的流押条款。双方于2012年2月24日签订的《房地产买卖契约》，无论从时间上还是从内容上都可以反映出该买卖契约实则为履行双方于2011年11月14日签订的《以房屋抵押协议书》相关内容，即在债务人郑志忠未能偿还全部欠款的情况下，将抵押财产（车库）所有权转移给债权人李长双所有。双方虽然签订了《房地产买卖契约》，但其真实法律关系并非买卖合同关系，而系为实现抵押权而以买卖方式转移抵押财产所有权的行为,该行为违反法律强制性规定，故协议无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李长双与郑志忠之间的买卖行为不符合上述法律规定中要求双方当事人已签订合法有效的书面买卖合同的内容。且李长双与郑志忠签订以房抵债协议的目的是消灭金钱之债，抵偿受让人所获得的债权并不应优先于另外一个金钱债权的实现，其权利尚不在上述《规定》保护范围。其次，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因本案争议房产为回迁安置房，权利凭证仅为拆迁补偿协议书，根据李长双在诉讼中举示的黑龙江志华金泰房地产开发有限责任公司为其出具的证明，其内容证实了该公司经理曾告知李长双因该公司在税务部门没有完税，无法办理过户手续。故李长双对该房产无法在产权部门办理登记系明知，却忽略该权利障碍的存在，其对涉案车库未办理所有权转移登记有过错，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记。关于李长双主张杨学礼申请诉前保全后超过法定时间起诉不应受理的问题。因（2012）巴民一民初字第1128号民事调解书中关于立案时间存在笔误，一审法院已经通过下发补正裁定的方式予以纠正。故李长双的该项上诉理由亦不能成立。
综上所述，上诉人李长双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人李长双负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳 红
审 判 员 崔 宁
代理审判员 石 磊
二〇一七年十一月十日
书 记 员 赵春莹