黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第167号
原告（反诉被告）曹作文，公民身份号码×××，住哈尔滨市南岗区。
被告（反诉原告）哈尔滨润恒物流发展有限公司，住所地哈尔滨市松北区。
法定代表人神敏，职务董事长。
委托代理人张磊，住哈尔滨市南岗区。
原告（反诉被告）曹作文与被告（反诉原告）哈尔滨润恒物流发展有限公司（以下简称润恒物流公司）房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员赵良悦独任审判，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹作文、被告（反诉原告）润恒物流公司之委托代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹作文诉称，2012年10月20日，被告将其新建市场内蔬菜大棚卸车服务业务发包给原告，为解决装卸工人住宿问题，原告承租了被告一间商铺，并与被告签订了《A-F交易区商铺租赁合同》，合同约定租期为一年。原告当时共向被告缴纳了22560元，此款共包括三项内容：租金10000元、物业费2560元、履约保证金10000元。合同期间，原告认真履行了合同约定义务，并自行缴纳了取暖费，但商铺取暖温度不达标。在原、被告商铺租赁合同履行期间，因被告又引进了其他装卸人员，原告与其他装卸人员发生冲突，于2013年7月1日因故意伤害被刑事拘留，后于2014年5月刑满释放。原告被抓以后，承租商铺无人管理。原告被释放后到承租商铺发现被告在门上张贴了封条。承租商铺内有原告所有的办公用品、港田车等物品。2014年11月6日原告退商铺时，把商铺内的所有物品搬走。因被告无正当理由拒不返还原告缴纳的10000元履约保证金，故原告起诉要求被告归还该10000元履约保证金。
被告润恒物流公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。双方合同约定的租期为一年，自2012年10月28日被告市场开业至2013年10月28日。被告缴纳22560元属实。被告不同意退还保证金是因自2013年10月28日至2014年10月28日期间原告一直占有被告房屋，应给付租金，且此期间的取暖费也应由原告自行缴纳，原告未予缴纳，由被告代其向供热公司缴纳，该款也应从保证金中扣除。原告所述供热不达标的情况不属实。
反诉原告润恒物流公司反诉称，因反诉被告曹作文自2013年10月17日至2014年10月17日期间占用反诉原告房屋，反诉原告要求反诉被告给付此期间的房屋租赁费10000元、物业费2560元、取暖费5065元。
反诉被告曹作文辩称，反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。因双方曾口头约定蔬菜装卸业务由曹作文一人负责，因反诉原告未经反诉被告同意，又引进其他装卸人员而引发冲突。双方签订商铺租赁协议时，反诉原告的工作人员曾口头对反诉被告承诺免除一年租金，因供热不达标，反诉被告不应当承担取暖费。
原告（反诉被告）曹作文为证实其主张的事实成立，向本院举示了如下证据：
1、商铺租赁合同复印件1份，原件已由润恒物流公司收回，证明双方存在租赁合同；
2、润恒物流公司出具的退款书面材料一份，证明2014年11月6日承租房屋已经被退，双方约定润恒物流公司应退还的4636元未退还曹作文；
3、证人范某某出庭作证，证明承租商铺供热不达标。其证言主要内容如下：证人系润恒物流公司开业之前被招商去的业户，当时其与曹作文并不认识，在交款过程中认识了曹作文。曹作文负责装卸，证人负责倒件。当时润恒物流公司口头答应证人和曹作文就他们两家负责此业务，但当年12月份又进来一家装卸和倒件的，证人提出不干了，润恒物流公司便把房屋的费用、抵押金、保证金都退给了证人。证人走时把给自己干活的人给了曹作文。证人在2012-2013年就呆了一个冬天，当时承租房屋暖气非常冰，证人交的电费可以证明房屋温度低。曹作文租的房屋与证人一样。
被告润恒物流公司为证明其本诉抗辩主张提交了曹作文出具的票据丢失声明单1份，证明曹作文共缴纳了22560元，包含房屋租金、房屋保证金、物业费，同时证明曹作文于2014年10月24日向润恒物流公司申请退铺。
反诉原告润恒物流公司为证明其反诉主张的事实成立，向本院举示了如下证据：
1、润恒物流公司出具给曹作文的收到其22560元款项的票据复印件1份，证明曹作文在签订租赁合同时向润恒物流公司缴纳了22560元；
2、2012年10月28日新晚报A23版广告，证明润恒果蔬市场于2012年10月28日开业；
3、哈尔滨捷能热力电站有限公司网站截图1份，证明非居民用户热费价格为47.49元／平方米；
4、曹作文出具的票据丢失声明单1份，证明曹作文共缴纳了22560元，包含房屋保证金、物业费，同时证明曹作文于2014年10月24日向润恒物流申请退铺。
5、润恒物流公司在曹作文租赁房屋门上贴的通知函2份，证明润恒物流公司曾通知曹作文缴费。
对本诉原告曹作文举示的证据，本诉被告润恒物流公司进行了质证，质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，经办人同意给原告退款4636元（该款是从10000元保证金中扣除2012-2013年度取暖费和300元水费的余额），但在进行下一个流程中发现原告超期使用租赁房屋；对证据3，认为该证人与原告一个倒件、一个装卸，曾是合作关系，其证言证明力较低，证人陈述不清房屋座落，其陈述电费较高可知供热不达标，与证明内容无关联性。对本诉被告润恒物流公司举示的证据，本诉原告曹作文质证如下：对该证据的真实性无异议，润恒物流公司要求曹作文把房屋退了，曹作文同意，这是履行手续。对反诉原告润恒物流公司举示的证据，反诉被告曹作文进行了质证：对证据1、4无异议；对证据2的真实性无异议，但润恒开业了好几次；对证据3的真实性不确定，双方签订租赁合同时没有说热费价格；对证据5不清楚，因当时曹作文正在服刑。
对本诉原告举示的证据，本院认证意见为：对证据1、2，因来源合法，内容真实，与本案具有关联性，依法予以采信。对证据3，因该证人关于供热不达标的陈述无其他证据相佐证，系孤证，不足证明其待证内容，本院不予采信。对反诉原告举示的证据，本院认证意见为：对证据1、2、3、4，因来源合法，内容真实，与本案具有关联性，依法予以采信；对证据5，因该证据无法体现是张贴在反诉被告承租的商铺，本院不予采信。
经审理查明：2012年10月17日，曹作文与润恒物流公司签订《A—F交易区商铺租赁合同》，约定曹作文承租润恒物流公司市场内XXX号商铺（建筑面积128平方米），作为曹作文蔬菜装卸办公业务所用。租赁期限为润恒物流公司市场正式开业之日起共计一年时间。商铺租金为10000元／年。曹作文应交纳保证金10000元。曹作文每年按20元／平方米缴纳物业管理费，一年合计2560元。以上所有应缴费用不包含采暖费。曹作文于合同签订当日给付润恒物流公司房屋租金10000元、保证金10000元、物业费2560元。润恒物流公司于2012年10月28日正式开业。2013年7月，曹作文因故意伤害被刑事拘留，此后被判处禁监刑。在曹作文被羁押期间，承租房屋内仍放置其所有的办公用品及装卸所用车辆。2014年10月24日，曹作文向润恒物流公司出具票据丢失声明单，声明因其本人不慎将润恒物流公司于2012年10月17日开具的收据丢失，收款事由为C4-5房租、保证金、物业费、取暖费。2014年11月6日润恒物流公司经办人吴化强为曹作文出具书面材料，内容为：曹作文办理交易区XXX号退款，退款金额为人民币4632元，手续办理完毕。该款项于2014年12月15日之前退到客户卡中，并在该书面材料上加盖了哈尔滨润恒物流发展有限公司收费专用章。曹作文于同日将承租商铺内的物品搬出。根据《哈尔滨市城市供热管理办法》规定，未实行热计量的用户，热费按照房屋使用面积交纳。2013-2014年度哈尔滨市非居民用户热费单价为47.49元／平方米。参照反诉原告与案外人捷能热力电站有限公司之间的约定，建筑面积128平方米的商铺，其使用面积为105平方米，故2013-2014年C4栋5号商铺取暖费总价应为4986.45元（47.49元／平方米×105平方米）。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于2012年10月28日至2013年10月27日期间曹作文承租润恒物流公司商铺的相关费用经结算，润恒物流公司应返还曹作文4632元，对曹作文诉讼请求10000元中的此合理部分本院予以支持。对曹作文主张的润恒物流公司曾口头承诺免除其商铺租金一年一事，因无证据证实，且与双方书面合同相悖，本院不予确认。关于其主张的商铺供热不达标一事，因其证据不足，本院亦不予支持。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。2013年10月28日至2014年10月27日期间，因该房屋内仍存有曹作文的办公用品及装卸车辆，实际系曹作文继续占有使用承租商铺，原租赁合同继续有效，曹作文作为承租人依法应依原租赁合同约定给付润恒物流公司此期间的房屋租赁费、物业费及取暖费。反诉原告润恒物流公司向反诉被告曹作文主张租金10000元、物业费2560元，于法有据，本院予以支持。根据该商铺使用面积计算取暖费应为4986.45元，对反诉被告润恒物流公司诉讼请求中的此合理部分本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹作文保证金4632元；
二、反诉被告曹作文于本判决生效之日起十日内给付反诉原告哈尔滨润恒物流发展有限公司商铺租赁费10000元、物业费2560元、取暖费4986.45元，以上三项合计17546.45元；
三、驳回原告曹作文的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告哈尔滨润恒物流发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元（原告曹作文已预付）减半收取25元，由被告哈尔滨润恒物流发展有限公司负担11.60元，由原告曹作文自行负担13.40元，此款本诉被告哈尔滨润恒物流发展有限公司于判决生效之日起十日内给付。反诉案件受理费60元（反诉原告已预付），由反诉被告曹作文负担59.70元，由反诉原告哈尔滨润恒物流发展有限公司负担0.30元，此款反诉被告曹作文于本判决生效之日起十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 赵良悦
二〇一五年五月二十日
书记员 王建婷