河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初1918号原告：张建军，男，1974年8月25日出生，汉族，现住焦作市解放区。被告：焦作星凯置业有限公司，住所地：焦作市解放西路马涧社区办公楼。法定代表人：刘俊峰，董事长。委托诉讼代理人：王灿，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓松，河南达成律师事务所实习律师。原告张建军与被告焦作星凯置业有限公司（以下简称星凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建军、被告星凯公司的委托诉讼代理人王灿、王晓松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张建军向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金，（该违约金以462400元为基数，自2016年9月27日起至实际交付之日止按照日万分之一标准计算）；2.判令被告赔偿逾期交房的房贷利息损失12864元；3.判令被告承担房屋交接前的物业管理费（按照房屋面积89.25平方米、1.38元每平方米每月的标准计算至实际收房之日）；4.本案诉讼费等因诉讼所产生的相关费用由被告承担。事实和理由：2016年7月，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的焦作市星凯国际第25号商住楼1单元3层5号房屋，双方约定购房款为462403元，交房日期为2016年9月27日。合同签订后，原告依约缴纳了购房款，办理了房屋按揭手续。但是被告却未按约定及时交房，也并未向原告出示房屋经过验收合格的相关证明文件（包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以下简称“两书”）。被告承诺与房屋正常使用直接关联的暖气等设施未达到正常使用的交房标准。2017年11月2日，原告收到邮寄的《房屋交付催告函》，要求原告于2017年11月10日前来办理交房手续，并要求原告从2016年9月27日起缴纳物业管理费。这是原告收到星凯置业的唯一一份书面房屋交付催告函。接到催告函后原告按时间要求前往办理交房手续，但被告仍不能提供两书，造成无法正常交房。因被告原因导致逾期交房所产生的物业管理费应由被告承担。综上，被告的行为严重违反了双方的合同约定，应承担逾期交房的违约责任。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。后在2018年6月29日开庭审理过程中，原告自愿放弃诉讼请求第二项的内容。被告星凯公司辩称，第一涉案房屋符合双方合同约定的房屋交付条件，不存在违法、违约交付，被告向原告送达交付通知书之日起即视为房屋交付；第二涉案房屋已经过五大责任主体验收，不存在超出国家标准范围的质量问题；第三双方合同关于房屋交付的条款不违反法律法规的强制性规定；第四逾期交房违约金不应计算至原告起诉之前或实际接收房屋之日，应当计算至原告收到交房通知之日；第五2017年7月27日以前因为还没有交房，所以不产生物业费，2017年7月27日以后的物业费由于被告已经履行过交房的通知义务，所以物业费应由业主自己承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张建军为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1.商品房买卖合同1份、发票1份、贷款合同1份，证明原告购买涉案房屋，双方合同约定房屋的交付条件为五大主体验收合格，该约定违反法律规定，应属无效。签订合同后，原告已经足额缴纳购房款462403元。合同约定的房屋交付期限为2016年9月27日，被告逾期交房。合同约定被告不出示两书的，原告可以拒收房屋，由此产生的逾期交房责任应由被告承担。同时由于涉案房屋基础设施、配套设施没有达到约定的交付标准，原告有权拒收房屋。合同的补充协议约定，业主签署《业主临时公约》之日起才开始交纳物业管理费，由于我至今没有签署《业主临时公约》，所以不应该产生物业管理费。2.商品住宅质量保证书和使用说明书，证明合法的两书标准应该是原告提供的两书样本，两书应由河南省住房建设厅监制，被告调解时提供的两书粗糙、简易，未按照河南省住房建设厅的标准提供材料，不能以自己印制为借口逃避监管部门的监管。被告星凯公司对原告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性均无异议，但对证明指向有异议，首先原告应当举证或者明确说明合同的第八页第八条违反法律规定；其次被告认为五大责任主体验收合格不违反法律、行政法规的规定，具体理由见书面答辩状；再次关于房屋没有达到使用的条件，原告应当提供证据哪一项没有达到标准，我们的房屋都是经过主体验收的，不存在基础设施，配套设施无法使用的状况；最后关于《业主临时公约》前期的签署，该两份文件是被告在交房时应当与原告签署的，但经被告的两次通知，原告均不来办交房手续，因此无法签署这两份文件，而且该两份文件是由郑州安诚物业管理公司与原告进行签署，因此责任不应由被告承担。对证据2的真实性、合法性均无异议，对证明指向有异议，首先该两书不是被告提供的，与本案无关，时间较为久远，不具有参考意义；其次被告向原告出示过涉案房屋的两书，根据两书的制度规定，两书是由开发商自己规定的，内容难免存在不一致的情况，原告的证据不能证明其证明指向。被告星凯公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1.2017年7月27日被告通知原告交房的电话记录1份、短信记录1份、2017年11月2日被告通知原告交房的催告函1份、催告函的快递和快递单1份、收寄电子记录1份，以上综合证明被告分别于2017年7月27日和2017年11月2日通知原告交房，以及该通知已送达原告的事实。2.涉案房屋五大主体验收报告，证明涉案房屋所在楼房已经过五大主体验收，不存在质量问题。同时证明被告的交房行为符合规定，不存在违约。3.关于两书的制度规定。首先证明两书只是行政机关对商品房开发企业的一项制度要求，也就是说，在开发商经过一系列验收程序后，确定房屋质量不存在超出国家规定标准的问题时，再根据该制度的规定向买受人出示两书，并不是说没有出示两书就等于房屋质量不合格，其次两书并非相关行政机关制定，而是由房产开发企业自己制定，最后两书的交付是商品房买卖的附随义务，不宜以两书的出示来认定房屋是否交付。4.涉案房屋的两书，证明被告在2018年5月5日调解时向原告出示过涉案房屋的两书。原告张建军对被告星凯公司提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1中2017年7月27日的电话通知记录和短信记录均不认可，系被告单方制作；对证据1中的2017年11月2日催告函及邮寄回执认可，但对证明指向不认可，关于房屋交付标准还是按照原告之前的意见，每次通知交房原告都去了，具体的时间只记得2017年11月2日，这是第二次通知时间，第一次的通知时间记不清了，但是去现场后被告并没有提供房屋交接符合规定的相关手续，所以原告拒收房屋。对证据2的真实性无异议，但是原告认为交房标准还是之前原告坚持的标准。对证据3的真实性无异议，但在原、被告的合同约定中，两书是交房条件之一，被告此前没有出示，后来出示不符合标准，原告可以拒收。对证据4有异议，是被告自行印制，不能使用，另外也不是2018年5月5日向原告出示的，2018年5月7日对方向原告出示的两书简单粗糙，内容多处缺失，现在被告提交的两书补充了很多当时没有的内容，并且这份两书仍然存在很多错误，考虑到诉讼成本问题，原告目前接受对方出示的这份两书，违约金同意计算到原告认可两书的当天即2018年7月16日，但是原告要求在诉讼结束后由被告对这份两书进行补充盖章、完善内容。本院对本案证据认定如下：原告提交的证据1，能够证明原告购买被告开发的房屋，房屋交易价格为462403元，交房日期为2016年9月27日，本院对该组证据予以采信；原告提交的证据2，与本案无关，本院对该证据不予采信。被告提交的证据1，能够证明被告分别于2017年7月27日和2017年11月2日通知原告交房，但由双方的合同约定了被告不出示两书的，原告可以拒绝接收房屋，故本院仅对该组证据的真实性予以确认；被告提交的证据2，能够证明涉案房屋已经五大主体验收合格，本院对该证据予以采信；被告提交的证据3，系法律文件，本院仅对证据的真实性予以采信；被告提交的证据4，由于被告无法证明两书的出示时间，原告于2018年7月16日认可该两书，故本院对该证据的真实性予以确认，出示时间以原告自认时间为准。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2016年7月27日，张建军、李玲与被告双方签订《商品房买卖合同》，二人购买被告开发的焦作市星凯国际第25号商住楼1单元3层5号房屋，合同约定购房款为462403元，交房日期为2016年9月27日前，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人同意继续履行的，出卖人自逾期之日至实际交付之日向买受人按照日万分之一标准支付违约金。除此之外，合同约定的商品房交付条件为“五大主体验收合格”，同时约定基础设施、公共配套建筑无法达到条件的，双方“提供其它方式，协商解决”，还约定出卖人应当向买受人提供两书，出卖人出示文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约缴纳了购房款，办理了房屋按揭手续，但是被告却未按约定及时交房。2017年7月27日、2017年11月2日，被告星凯置业公司通知原告办理交房手续，但原告认为被告未按约定出示房屋经过验收合格的相关证明文件（包括“两书”及验收文件等），因此拒绝接收涉案房屋。双方产生纠纷，原告诉至法院。另查明，涉案房屋所在25号楼已于2015年11月6日经过五大主体即建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格。再查明，在案件审理过程中，被告向法庭提交涉案房屋的“两书”，但该两书为被告自行印制，未向行政主管部门备案，原告张建军于2018年7月16日表示愿意认可被告所提交的两书。最后查明，张建军、李玲系夫妻关系，李玲作为涉案房屋的共同买受人，同意由原告张建军代为主张权利，所产生的法律后果由其自行承担。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。关于竣工验收标准问题：原、被告之间合同约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的验收由建设部门组织验收。因此原、被告之间的合同约定并不违反法律法规的强制性规定。由于被告提交的证据证明涉案房屋所在的25号住宅楼已经过五大主体验收合格，故涉案房屋已经达到交付条件。原告主张涉案房屋未经验收不能交付的理由不能成立。关于两书是否为交付条件问题：由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条载明“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”该条款明确约定，涉案房屋的交付条件除需经过五大主体验收合格外，被告还应当按照约定出示证明文件及两书，该约定系原、被告双方的真实意思表示，对双方产生法律约束力。现被告未能及时向原告出示两书，由此产生的逾期交房责任应当由被告承担。关于逾期交房违约金问题：首先，双方约定涉案房屋的交付时间为2016年9月27日前，故逾期交房违约金的起算时间为2016年9月28日；其次，被告未能提供证据证明其向原告出示两书的时间，而原告在2018年7月16日向法庭表示愿意接受该两书，故逾期交房违约金的截止时间为2018年7月16日。综上，涉案房屋的逾期交房违约金应当以房款462403元为基数，自2016年9月28日至2018年7月16日按照日万分之一标准计算，总计30333.64元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于物业费损失问题：首先，原、被告双方房屋买卖合同补充协议中，约定出卖人依法选聘郑州安诚物业管理有限公司为前期物业服务企业，该物业公司与被告系两个独立法人；其次，原告尚未与郑州安诚物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》；最后，郑州安诚物业管理有限公司尚未要求原告支付物业费。综上，原告的物业费损失并未实际产生，也无法确定物业费损失的数额，因此原告主张物业费损失没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告焦作星凯置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告张建军逾期交房违约金30333.64元；二、驳回原告张建军的其他诉讼请求。案件受理费280元，由被告焦作星凯置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 陈 娟二〇一八年七月十八日书记员 侯小燕