湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终6653号上诉人（原审原告）:张红玲，女，1963年8月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：文胜兰，湖南金州律师事务所律师。上诉人（原审原告）:高崧云，男，1962年3月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：文胜兰，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李挺柏，男，1965年12月27日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨飞，湖南融邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王赟，女，1973年11月6日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人张红玲、高崧云因与被上诉人李挺柏、王赟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2016）湘0111民初字第1174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张红玲、高崧云不服原审判决，向本院上诉称:一、原审法院认定“王赟就涉案房屋实施的代理行为，未超越张红玲、高崧云委托书的授权范围，对张红玲、高崧云具有相应的法律效力”属于认定事实错误。首先，张红玲、高崧云与王赟并不认识，张红玲、高崧云在中间人的指示下与王赟签订委托书，且该委托书系事先打印好的格式委托书，双方的意思表示仅为张红玲、高崧云授权王赟为其办理房产抵押手续等，张红玲、高崧云并未授权王赟就该房屋进行转让，且张红玲、高崧云并无转让该房屋的意思表示。现王赟在未经得委托人同意的情况下，私自决定房屋价格并将其转让、过户，明显超越代理权限，构成无权代理，且张红玲、高崧云事后也明确表示拒绝追认，王赟实施的代理行为对张红玲、高崧云不发生效力。退一步说，即使张红玲、高崧云授权王赟出让该房屋，但涉及房屋出让价格的事宜需要特别授权予以明确，现委托书并未对转让房屋的价格做出限定，说明委托人保留了该部分权利，原审法院认定张红玲、高崧云未限定交易价格从而李挺柏有理由相信王赟有权以合同约定的价格代理转让房屋，明显不当。二、原审法院认定“李挺柏实际支付的房屋交易价款为1310833元，且王赟表示实际收取上述款项，故双方实际履行的是第一份合同，第二份合同仅用于过户备案”属于事实认定错误、证据不足。首先，本案并没有足够的证据证明王赟是否实际收到房款1310833元或是980000元。王赟并未参与一审庭审，其缺席庭审直接导致由此涉及到的委托权限、签约权限、签约细节、实际转让价格、价款的领取等问题均无法核实清楚，原审法院仅根据李挺柏提供的由王赟对其出具的收条与第一份《房屋买卖合同》价款一致，就认定1310833元系实际履行购房合同的行为，明显不当。其次，李挺柏支付房款的证据系庭审结束后提供的案外人高红远做出的说明以及银行流水等，并不属于庭审结束后发现的新证据，也不属于当事人因客观原因在举证期限内无法提供的证据，因此，对于该部分证据应当不予采信。同时，案外人高红远仅出具书面说明，并未出庭做出说明、接受当事人的质询，也未提交不能出庭作证的正当理由，其提交的说明也不能作为认定案件事实的依据。综上，原审法院仅依据李挺柏单方面出具的证据做出事实认定，明显不当。三、原审法院认定“该价格是否明显不合理低于涉案房屋的指导价或者市场交易价，张红玲、高崧云对此并未提供有效证据予以佐证，同时张红玲、高崧云也未提供证据证明王赟与李挺柏存在恶意串通的其他事实”属于认定事实、证据不足。湖南长城房地产土地估价有限公司于2016年1月11日出具了张红玲、高崧云房屋的《房地产预评估函》，经评估该房屋价值203万元。该函件是由具备评估资质的评测机构依据法定评估程序依法出具的评估函件，具有法律效力，可以充分证明涉案房产的具体价值。再之，关于二手房网站的一两处房屋出售价格虽为单方定价，但同地段多个二手房的售价可以反映其市场价格。浏览网站同地段的多个二手房信息，会明显发现同地段的二手房单价都在7500元以上。根据房产局备案的合同，实际交易单价仅为每平米3655.63元（980000元÷268.08）。根据《最高人民法院关于适应〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。由此可以推算出高于房屋实际交易价格70％的交易价为5222.32元，实际该周边的房价明显超出实际交易单价3655.63元，也超过法律规定的合理低价。同时，张红玲、高崧云在一审中已经提交了相关视频证据和照片，用以证明李挺柏、王赟私自转让房屋，签订买卖合同前后并未看房且未经得张红玲、高崧云的同意。且李挺柏在开庭前带人强行收房，蓄意破坏房屋等，均足以表明其不是善意买受人。据此，请求二审法院：1、撤销一审判决，并改判支持上诉人在一审诉讼的全部请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人李挺柏、王赟答辩称：1、一审认定事实正确。李挺柏基于对王赟出具的经公证的委托书、房产证、身份证等书面资料，加上到房地产登记机构的当面咨询，确认王赟的代理权及代理行为均合法有效，然后发生交易，取得房屋登记证书，整个过程并无不合法不合理之处。2、李挺柏实际支付购房款1310833元，有银行账户交易明细、王赟收条、王赟向法院提交的说明、银行转账回单、案外人书面说明为证，事实上也确实如此。另外李挺柏还支付了房屋交易税费等共计150170.2元（一审剔除了买方税费56668元后认定支付了上诉人应当承担的税费为93502.2元），为得到房屋，李挺柏实际支付金额为1461003.2元。3、本案中也不存在恶意串通的事实。王赟作为上诉人的代理人，代表的是上诉人夫妻，合同当事人是上诉人和李挺柏，合同当事人恶意串通的说法不成立。4、关于不合理的低价。李挺柏实际支付的成本为1461003.2元，约合5620元每平方米，与房屋所在小区网站卖方开出的市场价5997元每平方米相比，没有不合理之处。即使按一审判决书认定的1404335.2购房款计算，交易单价也达到了5238.49元，参照有关司法解释，其合理范围在7483.56元每平方米，这是按照网站上的报价计算，实际合理交易价应当以房屋登记机构及税务部门交易系统为准，本案房屋在登记机构正常办理了过户手续，也证明交易价格是合法合理的。张红玲、高崧云向一审法院起诉请求：1．请求法院依法确认王赟和李挺柏签订的房屋买卖合同无效；2．请求法院依法判令本案诉讼费用由王赟和李挺柏承担。一审法院经审理查明：2015年9月7日，张红玲、高崧云向王赟出具一份《委托书》，主要内容为：张红玲、高崧云系夫妻关系，共有位于长沙市××人民路××房屋××套（建筑面积268.08平方米、产权登记人为张红玲，产权证号为长房权证雨花字第××号），现全权委托王赟为张红玲、高崧云的合法代理人，代为办理上述房产的以下相关手续：1．结清贷款本息、领取还款凭证、注销抵押登记、领取产权证；2．办理上述房屋出售交易过户手续、签订买卖合同、产权交易过户的签约、交件、退件、立契过户、收取售房款、查询或修改产权交易密码、权证内档错误信息的修改、查询并打印产权档案、国土证办理过户。受托人在委托权限范围内所实施的法律行为及签署的相关文件，委托人均予以承认并承担相关法律责任；受托人无转委托权，委托期限至上述委托事项全部办完为止。此后，张红玲、高崧云就上述委托书向湖南省长沙市望城公证处申请公证，该公证处于2015年9月23日出具一份（2015）湘长望证内字第18199号《公证书》，公证内容为：兹证明张红玲、高崧云于2015年9月7日在《委托书》上签名、捺右手大拇指印，本公证书仅对张红玲、高崧云的签名、指印属实作出证明。2015年12月16日，王赟以张红玲、高崧云之名与李挺柏签订一份《房屋买卖协议》，协议约定，李挺柏购买张红玲、高崧云拥有合法产权的位于长沙市××人民路××房屋××套（建筑面积268.08平方米、产权证号为00624932号），议定房屋出售价格为1310833元；张红玲、高崧云收到全部房款之后办理过户手续。王赟作为张红玲、高崧云代理人在该合同上签名。2015年12月17日，李挺柏通过案外人高红远向王赟转账支付购房款1310833元，王赟向李挺柏出具一张收条，并向该院出具一张书面说明，表示已实际收取上述款项。2016年2月5日，王赟以张红玲、高崧云之名与李挺柏签订一份《房屋买卖合同》，合同约定由李挺柏以980000元价格购买涉案房屋。王赟同样作为张红玲、高崧云的代理人在该合同上签名，该合同为涉案房屋过户的备案合同。同日，李挺柏以980000元为纳税基数，支付了契税56668元，并代为支付作为涉案房屋出卖人应支付的营业税地方教育附加及个人所得税等共计93502.2元，税务机关向李挺柏开具了涉案房屋交易金额为980000元的发票；涉案房屋于同日办理了过户手续，李挺柏取得涉案房屋的产权证书，产权证号为长房权证雨花字第××号。目前，涉案房屋为张红玲、高崧云实际占有，未实际交付。2016年3月3日，张红玲、高崧云得知涉案房屋已过户，于2016年3月16日张红玲、高崧云诉至该院，请求判如所请。一审法院认为：本案的争议焦点为：一是王赟就涉案房屋与李挺柏签订涉案合同是否超越代理权？二是王赟与李挺柏是否存在恶意串通，并损害张红玲、高崧云的利益？关于第一个争议焦点。张红玲、高崧云向王赟出具的委托书中，已明确张红玲、高崧云将涉案房屋转让的合同签订、立契过户、收取房款等全部事项均全权委托王赟办理，且并未对涉案房屋的具体交易价格作出限定，李挺柏完全有理由相信王赟有权以合同约定的价格代理张红玲、高崧云转让涉案房屋，同时该委托书经过了公证机关的公证，并经过房产登记机关确认后，实际办理了涉案房屋的过户登记手续，王赟就涉案房屋实施的代理行为，未超越张红玲、高崧云委托书的授权范围，对张红玲、高崧云具有相应的法律效力，张红玲、高崧云主张王赟超越代理权的理由不成立。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。王赟与李挺柏就涉案房屋的转让是否存在恶意串通，并致张红玲、高崧云利益受损，是认定涉案合同效力的关键。根据本案查明的事实，王赟作为张红玲、高崧云的代理人与李挺柏签订有两份合同，第一份合同约定的房屋交易价格为1310833元，第二份合同约定的房屋交易价格为980000元，但根据实际履行情况看，李挺柏实际支付的房屋交易价款为1310833元，且王赟表示实际收取上述款项，故双方实际履行的是第一份合同，第二份合同仅用于过户备案；在涉案房屋办理过户手续中，李挺柏另代张红玲、高崧云支付了作为房屋出卖人应支付的营业税地方教育附加及个人所得税等共计93502.2元，李挺柏实际支付的购房款为1404335.2元（1310833元+93502.2元），交易单价为每平方米5238.49元（1404335.2元÷268.08平方米）。上述实际交易价格是否属明显不合理低价而致张红玲、高崧云利益受损，可参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定进行确认。该条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。参照上述规定，推算出高于涉案房屋实际交易价格70%的交易价计算7483.56元（5238.49元÷70%），该价格是否明显不合理低于涉案房屋的指导价或市场交易价，张红玲、高崧云对此并未提供的效证据予以佐证，同时张红玲、高崧云也未提供证据证明王赟与李挺柏存在恶意串通的其他事实。因此，张红玲、高崧云主张王赟与李挺柏恶意串通，并致张红玲、高崧云利益受损的事实，该院对此不予认定；同时涉案合同也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形。张红玲、高崧云要求确认涉案合同无效的诉讼请求，因无事实和法律依据，该院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（七）项、第二款之规定，判决如下：驳回张红玲、高崧云的诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，共计5080元，由张红玲、高崧云负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、王赟就涉案房屋实施的代理行为，是否超越委托书的授权范围；二、李挺柏是否已经实际支付房屋交易价款1310833元；三、房屋成交的价格是否明显低于涉案房屋的指导价或市场交易价，即王赟与李挺柏是否存在恶意串通的行为。关于第一个争议焦点。上诉人张红玲、高崧云称，其在中间人的指示下与王赟签订委托书，且该委托书系事先打印好的格式委托书，双方的意思表示仅为张红玲、高崧云授权王赟为其办理房产抵押手续等，张红玲、高崧云并未授权王赟就该房屋进行转让，且张红玲、高崧云并无转让该房屋的意思表示。本院认为，张红玲、高崧云与王赟签订的《委托书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方在《委托书》中明确约定：“现全权委托王赟为我们的合法代理人，代办上述房产的以下相关手续……2、办理上述房产出售交易过户手续：签订买卖合同，产权交易过户的签约，签字，交件……国土证办理过户。”。因此，一审法院据此判决王赟就涉案房屋实施的代理行为，未超越张红玲、高崧云的授权范围，对张红玲、高崧云具有相应的法律效力并无不当。上诉人的该项上诉理由与事实不符，本院不予支持。关于第二个争议焦点。上诉人张红玲、高崧云称，李挺柏支付房款的证据系庭审结束后提供的案外人高红远做出的说明以及银行流水等，并不属于庭审结束后发现的新证据，也不属于当事人因客观原因在举证期限内无法提供的证据，因此，对于该部分证据应当不予采信。本院认为，李挺柏在一审中提供的用以证明其已向王赟转账1310833元购房款的证据，有银行账户交易明细、王赟收条、王赟向法院提交的说明、银行转账回单、案外人书面说明。另外，李挺柏还支付了房屋交易税费等共计150170.2元（一审剔除了买方税费56668元后认定支付了上诉人应当承担的税费为93502.2元）。上述证据已经经过张红玲、高崧云质证，该证据与案件基本事实有关，可以作为一审法院认定事实的依据。双方在《委托书》中明确约定，王赟有权代张红玲、高崧云收取售房款。综上，李挺柏提供的证据能证明其与王赟已经依照《房屋买卖合同》的约定完成了购房款的交付与代收行为。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点。上诉人张红玲、高崧云称，根据房产局备案合同计算，涉案房屋的实际交易单价为3655.63元，明显低于涉案房屋的指导价或市场交易价。本院认为，涉案房屋在计算实际交易单价时，应当依照被上诉人王赟与李挺柏的实际交易金额1404335.2元（1310833元+93502.2元）进行计算，一审法院认定涉案房屋的交易单价为每平方米5238.49元（1404335.2元÷268.08平方米）并无不当，上诉人认为应以房产局备案合同计算实际交易单价与事实不符。据此可知，两被上诉人的交易金额并不明显低于涉案房屋的指导价或市场交易价，上诉人对此也并未提供相关证据予以证实。另，上诉人称，两被上诉人存在恶意串通的其他事实，但对此也未提供相关证据予以证实。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人张红玲、高崧云的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人张红玲、高崧云负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一六年十二月二十一日书 记 员  胡小博附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。