南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第3253号
原告谢建明，男，汉族，1962年4月14日生。
委托代理人卞凤华，江苏苏延律师事务所律师。
委托代理人韦兰华，江苏苏延律师事务所律师。
被告梁中如，男，汉族，1974年4月26日生。
委托代理人林彩霞，江苏金协和律师事务所律师。
被告徐刚，男，1967年1月23日生，汉族。
被告盛瑛，女，汉族，1969年2月26日生，无业。
以上两被告委托代理人王磊，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
原告谢建明与被告梁中如、徐刚、盛瑛申请执行人执行异议之诉一案，原告谢建明于2014年6月27日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告谢建明的委托代理人卞凤华、韦兰华，被告梁中如及其委托代理人林彩霞，被告徐刚、盛瑛的委托代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢建明诉称，原告与南京悠派客餐饮管理有限公司（以下简称悠派客公司）租赁合同纠纷一案，经南京市秦淮区人民法院（2011）秦执字第585号民事裁定、（2012）秦执异字第4号民事裁定、南京市中级人民法院（2012）宁执复字第32号民事裁定，裁定追加悠派客公司股东即徐刚、盛瑛为被执行人。经原告申请后，南京市秦淮区人民法院作出（2011）秦执字第585号-1民事裁定，裁定于2012年2月28日查封被执行人徐刚名下位于南京市六合区大厂长冲街59号-XXX室房产（以下简称涉案房屋）。被告梁中如以与被执行人徐刚已就涉案房产签订买卖合同并支付购房款为由，向南京市秦淮区人民法院提出执行异议。贵院于2014年5月23日裁定被告梁中如的异议成立并裁定解除对本案涉案房屋的查封措施。原告认为裁定错误，适用法律及程序不当，理由如下：一、案件执行过程中，案外人提出执行异议的，人民法院在审查时，其审查对象应仅限于审查法院的查封措施是否存在错误，而不应对审查对象进行任何实体性审查、认定；原告认为物权变动必须具备两个条件：物权变动的基础法律关系必须有效、必须完成法定的公示方法。本案被查封的房产登记在被执行人徐刚名下，其权利归属截至到目前为止，仍应属于被执行人徐刚所有。即使被告梁中如与徐刚之间的房屋买卖合同是真实的，也只能证明双方之间的有关物权变动的基础法律关系是成立生效的，但不能直接产生物权变动的法律后果，更不能产生对外公示的效力。2012年2月28日查封登记在被告徐刚名下的房产，没有任何错误。对于没有任何错误的查封措施，法院又裁定解除查封，没有法律依据，适用程序错误。二、被告梁中如与被执行人徐刚之间的房屋买卖行为即使是真事的，也是发生在2006年，历时8年都未能完成法律规定的登记手续，而在法院采取查封措施后短短2个月就完成整个诉讼，贵院在原裁定中仅以被告支付了全部购房款并实际占有房屋为由认定被告梁中如对此没有过错，原告认为法院极度不负责任。南京市六合区人民法院的判决已明确判令被执行人徐刚只是协助被告完成登记手续，并非确认本案涉案房屋权属归被告所有，梁中如对徐刚仅享有合同之债。现徐刚因其他原因，导致其不能完成过户登记义务属于合同法规定的履行不能，梁中如作为该合同之债的普通债权人有权通过其他合法途径向被执行人主张权利。三、贵院在原裁定中，虽未明确引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，但在裁判理由中已依据该条做出了相关裁定，原告认为该司法解释颁布在先，《物权法》颁布在后，原告认为原裁定适用法律不当。故诉至法院，提出执行异议之诉，请求判令恢复对本案执行标的涉案房屋的查封措施，并许可对上述执行标的继续执行，判令本案诉讼费用由被告负担。
被告梁中如辩称，一、在本案中原告没有起诉权，根据法律规定在执行过程中对裁定和原判决有异议应当进入审判监督程序；二、原告的起诉是否过了期限；三、原告认为原裁定在审查时仅限于措施是否存在，是原告对法律的错误理解，执行法院在处理诉争房产时实际上被执行人是没有产权的；四、原告是主观臆断，不撤销原裁定会损害原告的利益，这个理由不能成立。公民在法律面前人人平等，不能因为原告的利益损害被告的利益。原告提到被告的房产诉讼审理期限2个多月是有问题的诉讼，是不成立的，法律设置了简易程序是合法的，人民法院审理案件中大量是简易程序处理的；原告多次提到被告是恶意串通，没有证据证明，关于物权取得是以登记为准，但是法律另有规定的除外，合同效力是不受影响的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告徐刚、盛瑛辩称，原告起诉程序违法，徐刚和盛瑛追加为被告不符合规定，根据法院送达的原告递交的追加被告申请，其追加理由是为了查明案件事实，即明确被申请人作为被执行人对申请人申请执行本案诉争房屋是否同意或反对，这两个理由不成立，如果要查明事实，两被告诉讼地位应是证人。在谢建明和梁中如案件中，徐刚与盛瑛是被执行人，没有资格表态。原告起诉的法律依据是民诉法227条，但是我们认为原告搞错了基本概念，227条是案外人对执行标的异议，案外人是梁中如，（2012）秦执异字第31号裁定，申请人谢建明对裁定不服，认为原判决裁定错误，原判决裁定应当理解为是六合法院的判决书和裁定书，而不是秦执字第31号裁定，其认为原判决作出的裁定指的是秦执字31号裁定所作出的依据。并且本案确实是从原告诉状中的事实与理由表述能看出，原告认为六合法院的裁定是有问题的，根据民诉法227条应当走审判监督程序，不应该从秦淮区法院的判决推翻六合区法院的生效判决。诉状中称执行异议中不应对实体进行审查是没有任何依据的，经过物权登记产生物权的效力，物权法还规定人民法院可以直接裁判物权。此案中，梁中如已经全额支付了房价，并且这么多年来也实际占有使用该房屋，根据最高院司法解释，建设工程价款优先权，已经全额支付已经有准物权的效力，原告仅仅是普通债权人，想要梁中如退出实现债权，从程序和实体都说不通。
经审理查明，谢建明与悠派客公司房屋租赁合同纠纷一案本院于2011年2月作出（2011）秦红民初字第14号民事判决，判定：谢建明与悠派客公司的房屋租赁合同于2010年7月23日解除，悠派客公司及第三人张希宁在判决生效后三日内迁离本市大明路136号1-3层、面积约2200平方米的房屋，将该房屋交还谢建明；悠派客公司于判决生效后三日内向谢建明支付房屋租金921917.8元并给付自2010年8月13日起按房屋租金标准计算至交还房屋之日的滞纳金。悠派客公司不服该判决，向南京市中级人民法院提出上诉，南京市中级人民法院于2011年5月作出（2011）宁民终字第1216号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，悠派客公司未履行支付租金及滞纳金的义务。谢建明于2011年8月向本院申请强制执行。本院于2011年11月18日作出（2011）秦执字第585号民事裁定：一、追加徐刚为本案被执行人，在抽逃注册资金135万元的范围内承担责任；二、追加盛瑛为被执行人，在抽逃注册资金15万元的范围内承担责任。裁定书送达后，悠派客公司、徐刚、盛瑛不服，向本院书面提出执行异议。本院于2012年4月24日作出（2012）秦执异字第4号民事裁定书，裁定驳回异议人南京悠派客餐饮管理有限公司、徐刚、盛瑛的执行异议申请。悠派客公司、徐刚、盛瑛不服该裁定，向南京市中级人民法院申请复议，南京市中级人民法院于2012年6月11日作出（2012）宁执复字第32号民事裁定书，裁定驳回悠派客公司、徐刚、盛瑛的复议请求，维持原裁定。本院于2012年2月28日作出（2011）秦执字第585号-1民事裁定，查封被执行人徐刚名下涉案房屋，案外人梁中如以其已购买了该房屋为由提出异议。
另查明，徐刚、盛瑛系夫妻关系。梁中如与徐刚签订《南京市房地产买卖契约》一份，约定甲方（徐刚）将其所有的位于六合区大厂长冲街59号-XXX房产以90万元的价格出售给乙方（梁中如），该协议落款时间为2006年3月7日。2012年5月16日，梁中如以2009年10月已付清购房款，徐刚未协助办理过户为由，诉至六合区法院，要求徐刚协助办理过户。南京市六合区法院于2012年7月23日作出（2012）六沿民初字第783号民事判决书，判决徐刚应当继续履行双方签订的《南京市房地产买卖契约》，协助梁中如办理涉案房产所有权变更等手续。后南京市六合区人民法院于2012年11月10日作出（2012）六执字第101号民事裁定书及协助执行通知书，裁定涉案房屋属梁中如所有，并注明本房产原产权证手续作废，要求房产部门协助梁中如办理涉案房屋所有权变更登记手续。案外人梁中如据此对本案提出异议，主张涉案房屋已于2006实际交付梁中如，秦淮法院对涉案房屋的查封、冻结措施没有法律依据，请求对涉案房屋解封。本院于2014年5月23日作出（2014）秦执异字第31号执行裁定书，裁定案外人梁中如异议请求成立，解除对涉案房产的查封。本案原告谢建明对此执行裁定不服，提起申请人执行异议之诉，诉至本院，要求恢复对涉案房屋的查封措施，并对上述执行标的继续执行。
关于被告梁中如与徐刚签订的涉案房屋的买卖协议，经查：2006年3月27日与徐刚签订了涉案房屋的买卖协议，双方定于2006年8月6日交付房屋。2008年2月11日，原、被告就房屋的过户时间及房款支付问题达成补充协议：双方同意过户时间为2008年3月1日前，乙方已付现金人民币65万元给甲方，甲方应付给乙方涉案房屋租金87500元、葛关路1016室房屋租金37500元，用于冲抵房款。截至2009年10月，梁中如付清购房余款125000元，房款支付完毕后，但买卖双方并未办理产权过户手续，涉案房产目前仍登记在徐刚名下。2012年2月28日该房屋被本院查封，同年5月16日梁中如向六合区人民法院提起诉讼，要求办理上述房屋的产权过户手续。
以上事实，有（2012）六沿民初字第783号民事判决书、（2012）秦执异字第4号民事裁定书、（2012）宁执复字第32号民事裁定书、（2014）秦执异字第31号执行裁定书、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，本案为申请执行人谢建明对本院作出的（2014）秦执异字第31号执行裁定不服，依据民事诉讼法第二百零四条的规定，以梁中如、徐刚、盛瑛为被告提起的执行异议之诉。执行法院应当依照诉讼程序审理。本案涉案房屋系2011年2月因谢建明与悠派客公司房屋租赁合同纠纷一案，本院在执行过程中依法追加徐刚、盛瑛为本案执行人，并裁定查封了被执行人徐刚名下涉案房屋。被告梁中如虽与被告徐刚、盛瑛签订房屋买卖契约购买涉案房屋，但该房屋直至本院执行时仍然登记在被告徐刚名下。依照法律规定，产权以登记为准。本院依据（2011）秦红民初字第14号判决书，依法作出（2011）秦执字第585号-1民事裁定查封被执行人徐刚名下涉案房屋，符合法律规定。被告梁中如与徐刚于2006年签订房屋买卖合同，在2009年10月结清所有购房余款后的两年多时间内未办理涉案房屋的产权过户手续，主观上存在过错。被告梁中如与徐刚之间除买卖合同关系外还有其它房屋的租赁关系，且被告之间的房屋买卖合同纠纷的诉讼在本院作出执行裁定之后，故对被告梁中如提出因其实际占有该房屋，而申请解除对涉案房屋的查封，本院不予支持。原告谢建明为维护其合法权益向本院起诉，要求继续执行原裁定，理由成立。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十二条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零四条的规定，判决如下：
许可对本市六合区大厂长冲街59号-XXX室房屋继续执行。
案件受理费9800元，被告梁中如负担4900元，被告徐刚、盛瑛负担4900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 周 晓
人民陪审员 杨淑云
人民陪审员 钮立红
二〇一四年十月十五日
见习书记员 张 燕