广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初77号
原告：梁俊光。身份证登记住址广州市越秀区。
委托代理人：张美玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：梁佩欣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：广州市志联房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：林护国，职务董事长。
诉讼代表人：广州市志联房地产开发有限公司管理人。
破产清算管理人：国信信扬律师事务所，负责人梁彬。
委托代理人：马泽婵，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：叶远，国信信扬律师事务所实习律师。
原告梁俊光诉被告广州市志联房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁佩欣、被告委托代理人马泽婵、叶远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原座落于广州市东湖西路30号607房（房地产证号为：穗房地证字第××号）为梁亚苟名下的房产。梁某甲苟已经于2014年5月12日逝世。被告与梁亚苟于2001年3月30日签订了《广州市房屋拆迁安置协议》，并于2002年4月28日签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。安置协议约定被告经有关部门拆迁许可证批准，拆除东湖西路30号607房并在该拆迁地段新建回迁大楼。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第三条约定梁亚苟应于回迁前即2005年9月30日付清差额楼款32178元，第五条约定被告应在2005年9月30日前将自有房屋交付给梁某甲苟。2009年7月14日，被告与梁某甲苟签订了《补充协议》，对安置补偿的房屋地址进行了变更，约定被告补偿安置梁某甲苟在原址房屋地段新建回迁楼（B栋）9层05单元，房屋地址为越秀区东湖西路146号905房。新补偿安置的房屋超面积5.26平方米，连同原协议梁某甲苟应付的房款32178元，梁某甲苟应共付差额房款61658元。梁某甲苟已经按照补充协议的约定付清了全部超面积房款，被告已经于2009年10月10日将涉案房屋交付梁某甲苟使用。另外，依照协议约定，被告应当在自有房屋移交给梁某甲苟时，提供房屋有关用地、报建、建筑质量、验收等证件并会同梁某甲苟申请办理产权登记和领取房地产权证手续，所需登记费用，由被告负责。但是至今被告仍然未办理相关手续。2014年5月12日梁某甲苟逝世之后，其法定继承人于2014年7月15日办理了继承公证，涉案房屋依法由原告一人继承。综上，被告应当依照约定及法律规定为原告办理涉案房屋的产权证。原告特起诉至法院，请求判令：1.被告为原告办妥并交付广州市越秀区东湖路东湖凯柏轩（B栋）9层905房（房屋地址：广州市越秀区东湖路146号905房）的产权证；2.本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、涉案房屋面积尚未确定，不具备办证条件。根据原、被告签订的《补充协议》约定，新补偿安置的房屋，最终的实际面积以房管局测绘数字为准，并需按照实际面积计收房款。如果涉案房屋的面积经最终测定超过了《补充协议》约定的面积，原告须履行补齐面积差价款的义务。但是由于涉案房屋的《房屋面积测量成果报告书》尚未完成，如果实测面积比约定面积大的，原告需要按照《补充协议》约定的每平方米1700元的标准补交房款。但是现在房屋的面积尚未确定，因此不具备办证条件。二、原告是否完成增大面积房款的支付义务需要相关款项的转账或者支付凭证进行确认。管理人接管被告公司后，发现其实际控制人林某因滥用职权、职务侵占等行为被刑事拘留，被告公司的资产、债权、债务情况十分复杂且牵涉范围深广，相关资料缺失严重，可能存在被告公司商品房房款未收取入账但是对外却开具了发票的情况。因此，原告是否履行完毕增大面积购房款的支付义务，其需要补充提交相关款项的转账、刷卡凭据核查。在原告支付上述增大面积购房款，并补充提供足以确认其履行完毕增大面积购房款支付义务有效凭证的基础上，被告同意协助原告办妥涉案房屋的产权登记手续。
经审理查明：原座落于广州市东山区东湖西路30号607房，属于梁某甲苟全部所有的私产，使用性质为住宅，混合结构，其建筑面积32.98平方米。
2001年3月20日，梁某甲苟（被拆迁人、乙方）与被告（拆迁人、甲方）签订了《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除该607房（以下简称原址房屋）。乙方是该房的使用人，承租面积32.98平方米，有正式户口的实际居住人口5人（其中独生子女1人）。一、临迁办法：乙方同意2001年5月15日前迁出原址房屋。三、回迁办法：1.甲方应于2005年9月30日前，在穗房地[1997]拆字第084号文征用东川路新建大楼第八层08房南向、产权属于自有的房屋套间安置给乙方回迁居住。使用面积60平方米，有独立厨厕，阳台按规划安置，安置房屋的质量、结构、设备按规划执行等。该协议于2001年3月30日由广东省公证处以（2001）粤公证内字第04410号《公证书》公证。
2002年4月28日，梁亚苟（被拆迁人、乙方）与被告（拆迁人、甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方经批准拆除产权属于乙方所有的房屋。经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：一、乙方同意甲方拆除座落在东山区东湖西路30号607房房屋，该房屋为混合结构，经市房管部门核定，建筑面积32.98平方米。二、甲方将自有的座落在东山区东湖西路原拆迁地段重建回建大楼（框架结构）第九层楼、位置10号房、南向的自有房屋（下称新建房屋）、建筑面积为44.32平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按实分摊在内）第10号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。甲方用作产权调换（补偿）的房屋楼屋高度、结构、质量应符合城市规划部门批准的设计方案。三、经核定乙方的原址房屋建筑面积为32.98平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的44.32平方米，两者相比相差了11.34平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以8.34×1700元／平方米﹦14178元、3×6000元／平方米﹦18000元的标准计算，付给甲方32178元。并于2005年9月30日前付清（回迁前付清）。四、甲方调换（补偿）给乙方的单元，其中有建筑面积44.32平方米交由乙方安排使用。五、乙方应在本协议鉴定生效后的60天内，将其上述房屋交由甲方拆除，如其上述房屋由他人使用的，甲方应在安置了房屋使用人后方予拆除，甲方应在2005年9月30日将自有房屋交付给乙方。八、甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。所需的登记费用，由甲方负责。该协议于2002年5月14日经广州市房屋管理局鉴证备案。
2009年7月14日，梁某甲苟（乙方）与被告（甲方）签订了《补充协议》，约定因规划变更，需要对乙方的安置单元进行调整，经双方充分协商，就补偿安置订立协议如下：一、甲方在原拆迁地段新建回迁楼（B栋）9层05单元，阳台南向，建筑面积49.581平方米对乙方进行安置补偿，乙方同意此补偿安置方案。二、新补偿安置的房屋建筑面积比原双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的建筑面积超5.26平方米，双方协商其中2平方米以每平方米1700元计价，3.26平方米以每平方米8000元计价，由乙方购买。连同原2002年4月28日《补充协议》中乙方应付的房款32178元，乙方应共付61658元。超面积购房款以本协议为准。三、新补偿安置的房屋，最终的实际建筑面积以市房管局测绘数字为准，如超出本补充协议约定的补偿安置建筑面积，乙方以每平方米1700元补回房款给甲方，如少于本补充协议约定的补偿安置建筑面积，甲方以每平方米1700元退回房款给乙方。超出原房屋产权面积部分，乙方应按国家有关规定缴纳税费。四、双方同意，临迁费逾期回迁应增加的临时搬迁补助费以及赔偿金按2006年12月31日双方签订的约定执行至回迁之日为止。
2009年9月29日，被告向梁某甲苟发出《回迁通知》，称：“我司开发建设的新建回迁楼（B栋）已建成并可交付使用，我司按与阁下约定，安置你户回迁该大楼（B栋）9楼05号单元，请接到回迁通知后于10月31日前携带下列资料前来办理收楼手续：1.业主/住户身份证原件；2.《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》、《补充协议》原件；3.超面积购房款61658元等。”原告陈述称，其回迁入住涉案房屋之后，一直居住使用至今。
原告为了证明其已经按照约定付清了超面积购房款61658元，向本院提交了发票联一张。该发票联于2009年10月10日开具，记载付款方为梁某甲苟，收款人为被告，销售不动产门牌号为东湖路146号905房，增大面积购房款金额为61658元。该发票联盖有被告公司印章。被告否认该发票联的三性，经本院释明并要求其对所盖公司印章进行确认后，被告表示将限期提供相关证据证实该公章是否为公司公章，逾期自愿承担相应法律后果。期限届满后，被告并未提供相应证据进行确认。关于该笔超面积购房款支付凭证，原告陈述称，该笔款项系梁某甲苟生前支付，由于梁某甲苟已经逝世，且时间较久，相关账户已经注销，无法查询转账记录，并称如果没有实际付清该笔款项，被告也不可能开具该发票。
另查明：据广东省广州市广州公证处2014年7月15日出具的（2014）粤广广州第107333号《公证书》，梁某甲苟于2014年5月12日逝世，其逝世后遗有座落在广州市越秀区东湖路146号905房（尚未领取房产证，具体地址以房管部门出具的权属证为准），该房屋是原座落在广州市东山区东湖西路30号607房拆迁安置所得。上述房屋虽以梁某甲苟名义登记，实属梁某甲苟于配偶朱某在婚姻关系存续期间所得的夫妻共同财产。被继承人梁某甲苟的上述遗产应由其配偶、子女及父母共同继承。因梁某甲苟的父母亲均限于其死亡，其配偶及子女梁某乙、梁某丙、梁某丁、梁某戊均表示自愿放弃被继承人梁某甲苟上述遗产的继承权利，因此，被继承人梁某甲苟的上述遗产应由其儿子梁俊光一人继承。
据广州市国土资源和房屋管理局出具的穗国土规划协查[2016]297号复函，越秀区东湖路146号905房属于“东湖凯柏轩自编B栋”项目，所在地块已以广州市志联房地产开发有限公司名义办理国土证，已办理规划验收手续，暂未办理初始登记。目前暂无越秀区东湖路146号905房或东湖路东湖凯柏轩（B栋）9层905房查封、抵押、预售合同备案（预告登记）、产权登记信息等。原告对该复函的三性均无异议，被告对该复函的真实性、合法性没有异议，认为其关联性交由法院依法认定。
另查明：据广州市中级人民法院于2015年12月19日作出的（2015）穗中法民二初字第80号民事裁定书，被告广州市志联房地产开发有限公司已被该院以（2014）穗中法民破字第3号-1民事裁定书受理破产清算申请，根据级别管辖标准，并已经过广东省高级人民法院批准，裁定本案交广州市越秀区人民法院审理。
本院认为：梁某甲苟（被拆迁人、乙方）与被告（拆迁人、甲方）签订的《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。梁某甲苟接到被告通知后自2009年回迁至被告公司开发建设的新建回迁楼（B栋）9楼05号单元，该单元现门牌号为广州市越秀区东湖路146号905房。据房管部门前述复函可知，东湖路146号905房属于“东湖凯柏轩自编B栋”。依照前述协议的约定，被告有义务为梁某甲苟办理该房屋的产权证。梁某甲苟于2014年5月12日逝世之后，原告依法独自继承了前述房产，承接了梁某甲苟的相应权利义务。因此，原告要求被告为其办妥该房产产权证的诉请，符合协议约定，合法合理，本院予以支持。被告提出涉案房屋面积未经测绘确定因而不具备办证条件的抗辩主张，没有法律依据，本院不予支持。关于原告是否已经支付超面积购房款61658元的问题，原告已经提交了相应发票联，该发票联有原件核对，被告虽然否认其三性，并表示不清楚该发票联上公章是否为公司公章，但经本院释明和要求后被告逾期没有提供相应证据证明该公章系伪造或虚假盖章，依法应承担举证不能的不利法律后果，故本院对发票联上加盖被告公司印章的三性予以确认；虽然原告未能提供该笔款项的支付凭证，但鉴于付款时间久远，原告所作相关解释和说明亦合乎情理，且综合《回迁通知》上记载的被告要求梁某甲苟携带超面积购房款才能办理收楼手续以及梁某甲苟已经顺利收楼回迁入住的事实来看，本院对原告所作相关陈述予以采信，对该发票联的真实性、合法性和关联性均予以确认。据此可以认定，原告已经依约支付了超面积购房款61658元。如前所述，《补充协议》还明确约定了超出该协议约定的补偿安置建筑面积，原告以每平方米1700元补回房款给被告，如少于该补充协议约定的补偿安置建筑面积，被告以每平方米1700元退回房款给原告。鉴于涉案房屋所属的东湖凯柏轩自编B栋项目尚未办理初始登记，因此如何处理涉案房屋建筑面积与协议约定的回迁建筑面积差，待房管部门最终测量后原、被告双方可依前述约定另行处理，本院暂不予调处。至于办理房产证所需费用，依约应当由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市志联房地产开发有限公司将广州市越秀区东湖路东湖凯柏轩B栋9层905房（广州市越秀区东湖路146号905房）登记至原告梁俊光名下并将该房产证交付给原告梁俊光。
案件受理费用1341元，由被告广州市志联房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
人民陪审员 黎冬梅
人民陪审员 马 明
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 戴 鹏