安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1225民初6035号
原告：蔡新华，男，汉族，1975年6月12日出生，住安徽省阜南县。
被告：安徽金运房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341225756808421F，住址地安徽省阜南县经济开发区。
法定代表人：狄文龙，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：董阔，安徽董阔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。
原告蔡新华与被告安徽金运房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告蔡新华，被告委托诉讼代理人郎茂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡新华向本院提出诉讼请求：判令被告支付给原告逾期办理房屋产权证书违约金31864元（自2015年10月1日起计算至2017年11月15日止，后续违约金计算至被告向原告实际办证之日至）；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定原告购买被告开发的位于阜南县，房款总额为410090元。同时约定被告向原告交房日期为2015年6月30日前，交房之日起90日内为原告办理房屋所有权登记。若被告逾期交房与逾期办证,按日向原告支付房款总额万分之一的违约金。后原告依约向被告足额支付了全部购房款,但被告于2016年5月17日才向原告交房,且当时并不具备交房条件,被告哄骗原告签了一份合同说2016年10月份小区一切设施都能弄好,被告免除原告一年物业费,让原告不再追究被告的违约金,结果至今小区仍不具备交房条件。被告亦未为原告办理房屋所有权登记。原�认为依据合同约定，被告逾期办证的行为构成违约，应向原告支付办证违约金。因双方多次协商此事未果，原告特起诉至贵院，望判如所求。
被告安徽金运房地产开发有限公司辩称，被告无违约行为，原告要求被告支付逾期办证违约金没有事实依据。涉案房屋已经于2016年1月已经竣工验收合格，之后被告积极进行备案登记，但是至今未取得《竣工验收备案表》。根据相关法律规定，办理房产登记，必须取得房屋《竣工验收备案表》，但是该备案表需要阜南县住房和城乡建设局审理，属行政行为，具体被告何时能够取得，无法确定，也非被告能力所及。根据双方签订的合同第十二条规定，因政府相应的政策变化及调整造成无法及时完成产权登记的，出卖人免责。所以，原告要求被告支付逾期办证违约金没有依据。退一步说，即便被告存在违约行为，但是原�被告于2016年5月17日已经签订协议，双方就违约责任问题已达成一致意见，根据协议第二条约定：原告蔡新华不再另行追究被告逾期交房等一切违约责任，该约定充分表明原告已经自愿放弃追究被告的所有违约责任。如今，原告又起诉被告，显然无事实依据。
本院经审理认定事实如下:2014年3月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县房屋一套，面积103.04平方米，总价款为410090元。原告已付被告房价款410090元。
合同第六条关于付款方式及期限约定：“合同签订当日买受人交纳首期购房款250090元，余款160000元由买受人在15个工作日内至银行办妥贷款手续”。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因�卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，自买受人应得取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金”。
2016年5月17日，原、被告签订《协议》1份，内容：“1、被告为原告免除一年的物业费、二次加压用电、电梯耗能费（约1500元/年）；同时免除办理燃气入户费用（约2380元）；作为被告逾期交房的违约费用（2016年2月6日-2017年2月5日）；2、原告不再另行追究被告逾期交房等一切违约责任，及时办理交接手续，被告也不要求原告承担逾期办理房屋交接手续的违约责任；3、本协议经双方签字后生效，一式二份”，落款由原告签字、捺印，被告加盖公司印章。
另查明：被告取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“（南）房预售证第2014005号”。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，被告应按约定在2015年6月30日前将符合约定交付条件的房屋交付给原告，但被告未按约定期限履行交付义务，被告构成违约。涉案楼房尚未进行竣工验收，也未取得《竣工验收备案表》，《竣工验收备案表》的取得需要阜南县住房和城乡建设局审核，属行政行为，具体何时取得，无法确定。原告自2016年5月17日接受房屋，至今未能办理房屋产权证，根据双方合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告未能提供证据证明其已将相关资料报产权登记机关备案，本院认定被告未按约定期限履行义务，存在违约行为。被告提出双方2016年5月17日签订《协议》第二项“原告不再另行追究被告逾期交房等一切违约责任”，应驳回原告的诉讼请求。本院认为，民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，双方签订的商品房买卖合同中存在多项关于双方权利义务的约定，《协议》中双方仅就逾期交房问题做出明确协商处理意见，对逾期办理房屋产权证问题并未做出明确约定，被告提供的是格式条款，原告仅放弃逾期交房违约产生的利益，并没有放弃合同约定的其他因被告违约所产生的利益，故现原告起诉要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金，应当支持。依照合同约定，被告�担逾期办证违约责任的前提是被告将商品房交付给原告使用后，被告存在为原告办证义务，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日起算，即从2016年8月16日计算至2017年11月15日止的违约金为18700.1元（410090元×0.0001×456天）。对原告要求2017年11月15日之后的违约金计算至实际取得房屋所有权登记之日止，因房屋所有权登记需要房产部门审核登记，属行政行为，具体何时取得，无法确定，本院对该诉讼请求不予支持，原告可与被告另行协商解决，或者另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡新华逾期办理房屋产权证违约金18700.1元(从2016年8月16日计算至2017年11月15日止)；
二、驳回原告蔡新华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费597元（原告已预交），减半收取计298元，由原告蔡新华负担123元，被告安徽金运房地产开发有限公司负担175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一八年一月二日
书记员 李清桃
附（2017）皖1225民初6035号民事判决书所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
告知：本判决申请执行期限为二年，时间从本判决生效后履行期间届满之日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；如果义务人主动履行本判决确定的�务，可将款汇入或存入开户行：中国银行股份有限公司阜南县支行，开户名：阜南县人民法院执行标的款，账号：17×××07；并请通知主审法官张利，联系电话：0558
--6716796。