广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第1359号
原告：刘燕梅，无业。
被告：广西澳宇房地产有限公司，住所地：南宁市兴宁区。
法定代表人：SHENGGUIWEI，该公司董事长。
委托代理人：潘秋伦，该公司职员。
被告：刘赞，无固定职业。
委托代理人：吴某，自由职业。
原告刘燕梅与被告广西澳宇房地产有限公司（以下简称“澳宇公司”）、刘赞房屋�迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理。依法由审判员聂凯适用简易程序，分别于2014年11月27日、2014年12月11日公开开庭进行了审理。书记员吴腾睿担任记录。原告刘燕梅的委托代理人苏现美，被告广西澳宇房地产有限公司的委托代理人潘秋伦，被告刘赞的委托代理人吴某到庭。本案现已审理终结。
原告刘燕梅诉称：原告于1994年与父母居住在南宁市华东路的房，照顾两位老人。1997年父亲去世，2000年母亲去世，当时经原南宁市汽车修理厂（后改为南宁客车厂）同意，该房由原告继续承租居住至今。2012年初，澳宇公司对南宁市华东路的房进行整体旧城改造，经产权人南宁客车厂与华东社区及澳宇公司入户调查核实，确认原告是华东路的房的承租人，并由被告澳宇公司打印好了房屋拆迁补偿安置协议书交给了原告，双方约定2012年7月13日签订协议书，当原告按约定到澳宇公司签订协议书时，该公司以原告家庭有纠纷，目前暂不能签房屋拆迁补偿安置协议书为由，拒绝与原告签订协议书。2013年中旬，原告发现原告所承租的华东路的房的拆迁补偿安置协议书已由澳宇公司与刘赞所签订，房屋搬迁费已被刘赞所领走。为此，原告向兴宁区政府反映，但问题未得到解决。原告认为被告澳宇公司与不是华东路的房房屋承租人的刘赞签订拆迁补偿限制协议书，并给刘赞发放房屋搬迁费，侵害了原告的合法权益，其所签订的协议书是无效的。从1997年至今原告一直承租并居住在华东路的房，并交纳租金和水电费，这些都有所在地居委会证实，华东路的房的拆迁补偿安置协议书应由原告来签订，并享有拆迁补偿。综上所述，两被告签订华东路的房拆迁补偿安置协议的行为侵害了原告的合法权益，故原告依法诉至法院，请求：1、依法判决澳宇公司与刘赞于2012年7月20日所签订《房屋拆迁安置协议书》（编号：客公拆回字（2012）862号）为无效协议；2、本案诉讼费由两被告承担。
被告澳宇公司辩称：被告澳宇公司不同意原告的诉讼请求。本案所涉拆迁项目系澳宇公司的开发项目，项目于2010年10月取得土地开发权，随后办理了所有的拆迁手续，并由兴宁区政府组织征收工作组对项目范围内的住户进行动员搬迁。经了解，原告所居住的华东路的房属单位公房，在原单位破产后，资产已移交至兴宁区人民政府名下。工作组动员搬迁过程中得知华东路的房的原户主为刘某（已故），刘某为原单位职工，育有三女一子，分别为刘燕梅、刘某甲、刘某乙、刘某丙，经过征收工作组多次动员，意见一直不统一。随后刘赞提交声明，称经家庭内部协调一致，由刘赞签订该处房屋的拆迁补偿安置协议书，若出现�他人提出异议，由刘赞承担一切责任，与拆迁人（澳宇公司）无关，后附刘某甲、刘某乙、刘某丙委托书。经征收工作组研究后，为了不影响项目推进，同意与其签订协议编号为客公拆回字2号《房屋拆迁安置协议书》。在澳宇公司与刘赞签订的前述协议书第十三条明确约定，双方签订协议后，如第三人对该房屋提出权利主张或者产生纠纷，与项目拆迁人（澳宇公司）无关，由刘赞负全部责任。综上所述，本案责任不在澳宇公司，澳宇公司不应承担本案诉讼费用。
被告刘赞辩称：被告刘赞不同意原告的诉讼请求。原告所居住的华东路的房系属于客车厂的公房，是客车厂分配给作为客车厂工人的刘某租赁居住的，房租从刘某的退休工资中扣除。刘某系被告刘赞的爷爷，其育有一男四女，大女儿刘某某早年病逝并无后人，其余子女为刘某甲、刘某丙（已去世，系被告刘赞的父亲）、刘燕梅、刘某乙。被告刘赞与被告澳宇公司签订的协议是代表刘某的子女所签，每个子女均有份，并非刘赞一人所有。而且在该协议签订前的2012年7月14日，包括原告和被告刘赞在内的刘某的继承人与兴宁区政府信访局局长、兴宁区政府房改办主任、朝阳社区书记及被告澳宇公司的负责人一起协商调解有关房屋拆迁协议签署的问题，当时原告提出协议由刘赞等人签，不关她的事，经在场领到及刘某继承人协商，遂由刘赞作为刘某继承人的代表与澳宇公司在2012年7月15日签订了房屋拆迁安置协议（2012年7月18日最终签订），并约定房屋补偿及拆迁款为大家共有。作为刘某的继承人，刘赞有权签订本案讼争协议。另外，原告陈述其1994年回华东路的房居住并照顾刘某夫妻不是事实。当时是原告因离婚后无处居住，无工作，因此回其父母家吃住的，并不是客车厂同意原告居住的，而且刘某夫妻的生活起居都是刘某乙照顾和承担的。刘某夫妻先后去世后，也不是原告在华东路的房居住，而是由原告的儿子及其女友居住，长达10年之久，期间也不是原告交纳的房屋和水电费，直至2009年原告才经被告刘赞的同意搬到华东路的房居住的。谁居住房屋由谁交纳房租是应该的，但不能说谁交房租房子就是谁的。两被告签订房屋安置补偿协议后，被告澳宇公司已经将拆迁款分两次转入被告刘赞的银行账户，第一笔拆迁款道长后，被告刘赞的母亲就打电话告知原告并约其与刘某的其他继承人一起协商支配房款和选购房屋的事宜，但遭到原告拒绝，其他刘某的继承人也多次找原告协商，但原告都不配合，因此刘某的其他继承人在原告未到场的情况下选购了一套77.53平方米的二居室房屋，并不叫了物业专项维修金、房屋定金和购房预交款等款项�计24559.81元，前述所得拆迁款尚余34760.19元，因被告刘赞长期不在南宁，该款交由刘某乙代为保管。综上所述，两被告签订的补偿安置协议并无不妥，请求法院依法判决。
经审理查明：2010年11月3日，南宁市国土资源局（出让人）与被告澳宇公司（受让人）签订《国有建设用地使用权让出合同》（电子监管号：4505689），其中补充条款第一条约定：受让人于2010年10月28日在南宁市2010年第二十三期国有建设用地使用权公开出让活动中，通过竞价取得了南宁市客车厂宿舍片区危旧房改造项目用地……受让人须按照以下项目改造建设条件进行配建：（一）受让人对项目范围内产权住宅须按产权人的意愿进行回迁安置……。（二）受让人另需在新建住宅中留足561套、不少于2.8万平方米住宅，专项用于安置本项目范围内符合购买房改房条件并按现行政策规定补交房改房款的原南�市客车厂公房租房职工……资格的认定由南宁市兴宁区政府和南宁市房改部门负责依照相关规定实施，并由南宁市房改部门出具证明……。
2011年1月12日，被告澳宇公司因南宁市客车厂宿舍片区危旧房改造拆迁项目（华东路宿舍区）建设，经南宁市城乡建设委员会批准取得拆许字4号《房屋拆迁许可证》，准许对华东路之间的平房、华东路的房屋进行拆迁。
2011年8月，被告澳宇公司向南宁市客车厂宿舍片区危旧房改造项目活动路的宿舍区公房住户制发《拆迁补偿安置方案及优惠办法宣传手册》（以下简称“《手册》），《手册》第一部分“拆迁补偿安置方案”第一点“本方案适用范围及对象”载明：（一）本拆迁补偿安置方案适用于南建房拆字4号房屋拆迁公告拆迁范围内的华东路的公房住户（以下简称公租户）。（二）公房住户应是原市客车厂职工（含家属成员�，具体具体核实工作由兴宁区人民政府和南宁市房改部门依照相关规定实施。第三点“公租房面积认定”载明：（二）公租户是指由华东路的原南宁市客车厂建设并分配给职工居住、未参加房改的住宅房屋。《手册》的“南宁市客车厂宿舍片区危旧房改造项目华东宿舍区公租房住户拆迁补偿安置政策及优惠宣传问答”第十五问的回答中载明：此政策性优惠回迁安置是针对现居住在改造片区内的原客车厂职工，两项条件缺一不可。《手册》的“公房租户签订协议须知”第二点“签订协议的要求”载明……（2）房屋承租人已故的，可由配偶来签订协议，如配偶也已故，由法定继承人签订协议，但必须先到户口所在地的派出所或居委会出具死亡证明和所有继承人证明，如需委托的必须所有继承人带上身份证到拆迁现场办公室开具委托书。
2012年7月8日，刘某甲、刘某乙及被告刘赞共同出具一份《情况说明》，记载：经过社区办和兴宁区旧房办的多次调解和我们姐妹之间也努力与刘燕梅协议之事，但刘燕梅一直不肯调解沟通，不念姐妹手足情，态度僵持，因此我们姐妹三人坚决不同意刘燕梅与旧房办签约合同。
2012年7月13日，刘某甲、刘某乙向被告刘赞出具《委托书》，载明：位于南宁市华东路的房，属于南宁市客车厂宿舍片区危旧房改造项目被拆迁房屋，现产权人／户主刘某（已故）、继承人：刘某乙、刘某甲全权委托刘赞与拆迁人（澳宇公司）签订房屋拆迁补偿安置协议书相关事宜。如因本委托引起的一起责任，本人愿意承担，与拆迁人（澳宇公司）无关。
2012年7月13日，被告刘赞向南宁市兴宁区政府旧房改造办公室、被告澳宇公司出具一份《委托书》，载明：本人刘赞于现年27岁（身份证号码××，我父亲刘某丙于1993年病逝，而我目前远在北京工作近期无法返回南宁。现正式委托我母亲吴某（身份证号码××，全权处理本人所继承刘某名下房屋——南宁客车厂华东路的房房改拆迁的事宜。
2012年7月16日，被告刘赞出具一份《声明》，记载：华东路的房的户主刘某（已故），现经家庭内部协调一致，由其子孙刘赞签订该处房屋的拆迁补偿安置协议书。若出现其他人提出异议，由刘赞承担一切责任，与项目拆迁人（澳宇公司）无关。
2012年7月15日，被告澳宇公司与被告刘赞的委托代理人吴某签订《房屋拆迁补偿安置协议书》（协议编号：客公拆回字62号），该协议书记载：甲方（拆迁人）：澳宇公司，乙方（公房租户）：刘某（已故）、刘赞（身份证号：××。一、甲方同意乙方实行政策性回迁安置补偿方式。二、乙方租用的房屋坐落于南宁市华东路的房，属住宅一级地段，认定的公房面积为30.77㎡，配套用房面积为砖混24.16㎡、砖木4.74㎡，公摊面积3.77㎡。三、政策性回迁安置方式。乙方经兴宁区旧改办核实的公房面积（含配套用房、公摊）为63.46㎡，双方约定，乙方以上述面积1：1.1的比例即69.81㎡回迁到甲方指定的新建楼房中，此回迁面积乙方不需交款给甲方。乙方承诺按本协议规定搬迁时间即2012年7月18日之前交房给甲方，甲方同意给予乙方按以下规定给予优惠购买：……四、其他货币补偿补助。（二）房屋拆迁各项安置补助费中住宅搬迁费1269.2元、临时过渡租金及临时过渡安置补助费15230.4元、搬迁误工费1000元、有线电视迁移费340元、空调迁移费250元，合计18089.6元。五、各项奖励。乙方按本协议所规定的时间2012年7月18日前搬迁并交房给甲方的，给予以下各项奖励：1、参照市直管公房的搬迁奖励：3000元。2、签约奖励及提前搬迁奖励：3000元。3、特�奖励：10000元。4、装修奖励：乙方同意领取以下第（2）项的方式装修奖励……（2）乙方不需要新建回迁房屋给予简单装修，甲方按人民币10000元给予货币补助。以上1-4各项货币奖励合计26000元……。七、过渡期限及费用支付。（一）过渡期：1、自乙方办理交房手续次日起至项目回迁安置区域房屋全部拆除之日止，甲方按20元／㎡·月计算临时过渡租金支付给乙方。2、自回迁安置区域房屋全部拆除完毕次日起36个月为过渡期。（二）在过渡期内，乙方自行解决周转房，甲方根据乙方的被拆迁房屋面积63.46㎡，按标准20元／㎡·月支付给乙方住宅房屋临时过渡租金（不足800元／月的按800元计），即每月共计1269.20元。不足一个月的，按实际天数计算，最终期限以实际过渡期计算……（三）住宅房屋临时过渡租金以刘赞的名义存入柳州银行南宁分行，并将银行开具的火气存�或银行卡交付给乙方。双方还就其他事项进行了约定。
因原告对被告刘赞与被告澳宇公司签订上述《房屋拆迁补偿安置协议书》的主体资格持有异议，遂向本院起诉，要求确认两被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》无效。
另查明，原告提交的其主张系被告澳宇公司提供的《房屋拆迁补偿安置协议书》文本中，除乙方姓名中刘某下方的姓名及银行账户名称为刘燕梅及搬迁日期不同外，其他条款及所涉款项数额均与两被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》文本一致。
还查明，2012年6月15日，南宁市兴宁区朝阳街道办事处朝阳社区居民委员会处于一份证明，记载：兹有××故。刘某有一男四女，大女刘某某（已死亡）、二女儿刘某甲、三儿子刘某丙（已死亡）、刘某丙的儿子叫刘赞、三女儿刘燕梅、四女儿刘某乙。刘某病故后此房一直由三女儿刘燕梅居住，其房�租金一直由三女儿刘燕梅交纳。
华东路的房的电费从2009年至2012年均以原告名义交纳，该房租金由南宁市兴宁区朝阳社区服务中心收取。
在查明，南宁客车厂于2001年破产，其所属华东路宿舍已经作为国有为经营性资产于2002年5月28日移交南宁市兴宁区人民政府管理。
以上事实有国有建设用地使用权让出合同（电子监管号：45005689）、拆许字4号房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置方案及优惠办法宣传手册、情况说明、委托书、声明、房屋拆迁补偿安置协议书（协议编号：客公拆回字62号）、房屋拆迁补偿安置协议书（相对方为刘燕梅的空白文本）、证明、电费清单、南宁客车厂国有非经营性资产移交清单、当事人陈述及庭审笔录等证实。
本院认为，一、关于本案的法律适用问题。
虽然国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》自2001年11月1日起施行后，国务院原《城市房屋拆迁管理条例》即行失效，但本案所涉拆迁项目于2011年1月12日取得《房屋拆迁许可证》，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，本案仍应适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。
二、关于本案拆迁补偿对象主体资格的问题。
依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条及第十三条的规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，拆迁补偿安置协议应由拆迁人与被拆迁人签订；拆迁租赁房屋的，拆迁人还需要与房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。本案中，南宁市华东路的房属于国有资产，南宁市人民政府为该房屋的所有人，朝阳社区居委会的证明可以证实刘燕梅系南宁市华东路的房的实际住户，在形式上，南宁市人民政府应为本案房屋拆迁项目的被拆迁人，而刘燕梅则系被拆迁房屋的承�人。根据被告澳宇公司与南宁市国土资源局签订的《国有建设用地使用权让出合同》（电子监管号：4501689）的约定，具备南宁市客车厂职工身份且承租原客车厂宿舍的租户可以通过房改政策作为公有住房的所有人享受拆迁补偿安置待遇，即符合前述条件的华东路104号的公房租户可以以被拆迁人的身份与作为拆迁人的被告澳宇公司签订拆迁补偿安置协议并获得相应的拆迁补偿。在此情形下，刘燕梅虽然是本案讼争房屋南宁市华东路的房的实际住户，但由于其不具备客车厂职工的身份，故其并不符合享受上述拆迁补偿政策的条件。然而，由于本案的讼争房屋原租户为刘某，该房屋系南宁客车厂分配给刘某承租使用的，刘燕梅在刘某去世后能够继续承租适用该房屋，实际系基于其作为刘某子女的身份而实现的，根据被告澳宇公司对其拆迁补偿安置对象的解释，房屋承租�及其配偶均已故的，可由其法定继承人签订拆迁补偿安置协议，而现刘某及其配偶均已去世，刘燕梅仅是刘某的法定继承人之一，其亦无权单独依据上述拆迁补偿政策与被告澳宇公司签订协议并享受拆迁补偿，其应与刘某甲、刘赞（作为其父刘某丙的代位继承人）、刘某乙一同作为被拆迁人与被告澳宇公司签订拆迁补偿安置协议。
三、关于本案房屋拆迁补偿安置协议效力的问题。
依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，经占份额三分之二以上的按份共有人同意，可以对共有物进行处分，由于原告并无证据证实其对刘某权益继承的份额大于三分之一，故应按照法定继承平均分割刘某在本案讼争房屋的权益，即原告与刘某甲、刘赞、刘某乙各占四分之一的份额，现刘某甲与刘某乙均授权刘赞与被告澳宇公司签订房屋拆迁补偿安置协议，即为刘赞实际已获得本案讼争房屋权益占份额四分之三按份共有人同意签订该协议，其处分的行为合法有效，两被告签订的房屋拆迁补偿安置协议并不因被告刘赞无权处分而无效。两被告签订的房屋拆迁补偿安置协议条款亦与原告自认同意与被告澳宇公司签订的协议条款一致，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的两被告恶意串通损害原告利益的行为，原告亦未能举证证实该协议存在其他无效的情形，故原告主张该协议无效没有事实及法律依据，本院不予支持。
至于原告作为本案讼争房屋的实际承租人是否应单独获得拆迁补偿中的各项房屋承租人应得的拆迁补助部分，由于被告澳宇公司已按照协议约定将该款支付给被告刘赞，且原告经本院释明，未提出相关的诉讼请求，故本院对此不予处理，原告可就此另行起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十三条，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条之规定，判决如下：
驳回原告刘燕梅的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告刘燕梅负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 聂 凯
二〇一四年十二月十八日
书记员 吴腾睿
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
国务院《城市房屋拆迁管理条例》
第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例�同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。