四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2017）川2022民初2031号原告：四川恒通物业管理有限公司。住所地：四川省乐至县天池镇川鄂中路***号。统一社会信用代码：915120226602914484。法定代表人：胡荣生，董事长。委托诉讼代理人：胡波，男，系公司工作人员。委托诉讼代理人：李志辉，男，系公司工作人员。被告：程兵，男，1979年6月21日出生，汉族，住四川省乐至县。原告四川恒通物业管理有限公司（简称恒通公司）诉被告程兵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理，依法由审判员李丹适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡波、李志辉到庭，被告程兵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告恒通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年2月至2016年12月期间的物业管理费1575元，公摊电费141元及从欠费之日起按每日3‰计算至交清所欠费用时止的违约金2293元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2010年3月18日，原告与乐至县昊昕房地产开发有限公司（以下简称昊昕公司）签订了《X小区前期物业管理服务合同》。该合同约定了双方权利义务、物业管理收费标准、业主逾期交纳物业服务管理费的违约责任。原告依据合同的约定对X小区进行管理，提供了相应的物业服务，被告作为X小区业主，应当按照原告与昊昕公司签订《前期物业管理服务合同》的约定，向原告交纳物业服务管理费，2014年7月，X小区成立了业主委员会，原告于2014年7月、2016年1月与业主委员会签订了《X小区物业管理服务合同》，继续对X小区进行物业管理。但被告未向原告交纳2013年2月至2016年12月的物业管理服务费1575元，水电公摊费141元，经催收未果，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告程兵未到庭，亦未提出答辩。原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据：证据材料1：原告营业执照、法定代表人身份证明、被告户籍证明、所有权登记记载表各一份，拟证明双方当事人的主体资格和身份，以及被告系X小区业主的事实；证据材料2：《前期物业管理服务合同》、《乐至县X小区物业管理服务合同书》、《X小区物业管理服务合同》。拟证明原告是X小区物业服务公司，分别与开发商、业主委员会签订了物业服务合同，合同对双方权利义务进行了约定；证据材料3：公示、公开信。拟证明原告对物管费进行调整进行了公示；证据材料4：催收通知。拟证明原告向被告进行催收的事实；证据材料5：收费票据。系同小区其他业主交纳公摊电费的票据，拟证明原告收取公摊电费的合法性。被告未到庭，未举证、质证。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系原、被告身份信息，由相关职能部门出具，来源合法，反映内容客观真实，证明了原、被告的主体资格和被告系X小区业主的事实，予以采信；证据材料2系书证，来源合法，反映内容客观真实，能证实原告分别与乐至县昊昕公司、小区业主委员会签订了《前期物业服务合同》、《乐至县X小区物业管理服务合同书》、《X小区物业管理服务合同》。合同约定了原、被告的权利义务及物业服务收费标准，与本案具有关联性，予以采信；证据材料3、公示的内容是对物管费进行调整，调整金额在前期物业合同约定的范围内，其内容客观真实，与本案具有关联性，能达到原告公示调整物业收费标准的目的，予以采信，公开信的内容是对欠费小区业主进行催收，与本案具有关联性，予以采信；证据材料4系催费通知，无证据证实向被告进行送达，不予采信；证据材料5系同小区其他业主交纳公摊电费的依据，能证实X小区公摊电费收取标准的事实，予以采信。经上述由本院确认的证据证实，并结合原告陈述，查明本案事实如下：原告恒通公司经营范围为三级物业管理服务。2010年3月18日，原告恒通公司作为乙方与昊昕公司作为甲方签订了《前期物业管理服务合同》，与本案相关的内容：第二条物业的基本状况。物业名称：X小区（一期），物业类型：商住；第三条约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；……。第二章委托管理服务事项。第四条质保期外的房屋建筑主体共用部分的小型维修、养护；第五条质保期外的共用设施、设备的小型维修、养护、运行和管理；第六条质保期外的附属建筑物、构筑物的小型维修、养护和管理；第七条质保期外的共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；第八条质保期外的附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；第九条公共环境卫生，包括公共场所，房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条交通与车辆停放秩序的管理；第十一条维护公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤。第三章委托管理服务期限。第十七条委托管理期限：从正式入住之日起至X小区各期全部开发结束，业主入住达到三分之二以上，依法召开业主大会并且业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理合同生效时，本合同自然终止；第六章物业的管理服务费用。第二十一条第2项本物业管理公共服务费，多层住宅（按建筑面积）：一期住宅每月每平方米0.45—0.5元，……；第3项本物业管理公共服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间季前十日内；第5项本物业管理公共服务费标准的调整，按国家政策或工资增涨比幅或行业标准调整；第8项物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢（该物业）住户的实际用量共同分担；第9项业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。签订合同后，原告入住X小区，对该小区进行物业管理。2014年7月18日，X小区业主委员会作为甲方与原告恒通公司作为乙方，签订了《乐至县X小区物业管理服务合同书》，经甲、乙双方共同商定：甲方将X小区一期、二期物业管理委托乙方实行物业管理，特订立本合同。第二条物业基本情况。物业类型：小高层居民住宅小区。物业位置：资阳市乐至县；第三条约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；……。第二章委托管理服务事项。第四条房屋建筑主体共用部分的维修、养护和管理；第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第六条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；第七条公共绿地、花木的养护和管理；第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；第九条公共环境卫生，包括公共场所，房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条交通与车辆停放秩序的管理；第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第四章委托管理期限。第二十二条委托管理期限为一（壹）年，自2014年8月1日起至2015年7月30日止。第五章物业管理服务费。第二十五条收费标准，小高层住宅0.35元每平方米每月；……。第二十六条对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应交纳费用千分之三加收滞纳金。第二十九条本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间上月20日止，也鼓励一次性交完。第三十一条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用物业管理区域内全体业主按各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。2016年1月1日，X小区业主委员会作为甲方与原告恒通公司作为乙方，签订了《X小区物业管理服务合同》，经甲、乙双方共同商定：甲方将X小区一期、二期物业管理委托乙方实行物业管理，特订立本合同。第二条物业基本情况。物业类型：多层居民住宅小区。物业位置：资阳市乐至县，……；第三条约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；……。第二章委托管理服务事项与双方所签《乐至县X小区物业管理服务合同书》约定一致。第四章委托管理期限。第二十三条委托管理期限2016年1月1日起至2017年2月28日止，如物业服务满意率达到70%以上，物业合同顺延二年，公共服务费另行约定并公布执行。第六章物业管理服务费。第二十六条第2项本物业管理服务费，多层住宅（按建筑面积）每月每平方米0.37元；……。第3项本物业管理公共服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间每季结束前10日内。第4项业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应交纳费用千分之三加收违约金。（特殊情况除外，如业主长期不在家）。第9项房屋共用部位、共用设备设施、公共设施、道路、公用场地的维修养护费用由物业管理区域内全体业主按各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。2013年2月至2015年12月期间，原告实际按多层住宅每月0.35元/㎡，2016年1月至12月期间，原告实际按多层住宅每月0.37元/㎡向小区业主收取物业管理费，公摊水电费均按每户3元/月收取。被告系X小区多层房屋业主，其房屋建筑面积为94.38㎡，被告未交纳2013年2月起至2016年12月期间的物业管理费及公摊电费，原告现提起诉讼，要求被告给付。庭审中，原告主张将违约金调整为以拖欠的物业管理费和公摊水电费为基数，自2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算。本院认为，原告分别与昊昕公司、乐至县X小区业主委员会签订的《前期物业管理服务合同》、《乐至县X小区物业管理服务合同书》、《X小区物业管理服务合同》，是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效。X小区建设单位与原告签订的前期物业合同，在X小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及X小区的全体业主及物业使用人均具有约束力，在X小区成立业主委员会后，该业主委员会与原告签订的物业合同约定的权利义务，同样对小区业主及物业的使用人具有约束力。原、被告均应按物业服务合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务。本院受理此案后，依法向被告送达了应诉通知书、举证通知书、起诉状副本等法律文书，对原告主张的拖欠金额、时间及相关事实和理由已知晓，现被告经传票传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩状及证据材料，应视为自愿放弃辩驳权利，对原告主张的事实视为认可，故原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告调整物管费收费标准的问题。原告按《前期物业管理服务合同》、《乐至县X小区物业管理服务合同书》的约定执行物管费为每月每平方米0.35元，从2016年1月起，原告按《X小区物业管理服务合同》的约定将物管费收费标准调整为每月每平方米0.37元，向小区业主进行了公示，小区其他业主亦按照此标准进行交纳，故原告调整物管费收费标准的行为符合法律规定。综上，被告拖欠的物业管理费为1575元（2013年2月-2015年12月：94.38㎡×0.35元/月·㎡×35个月=1156元，2016年1月-12月：94.38㎡×0.37元/月·㎡×12个月=419元）。关于公摊电费的问题。原告与昊昕公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用按该幢该物业住户的实际用量共同分担，原告与X小区业主委员会签订的两份物业管理服务合同中，也约定了房屋共用部位、共用设施设备、公共设施、公用场地的维修养护费用由物业管理区域内全体业主按各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。X小区公共设施设备等日常运行需要消耗水电，该事实客观存在，该公摊费用应由小区业主负担，现原告按每户业主每月3元标准收取并向小区业主进行了公示，小区其他业主亦按照此标准进行交纳并未提出异议，故原告要求被告支付公摊电费的请求，本院予以支持。原告应支付2013年2月-2016年12月期间的公摊电费为3元/月×47个月=141元。关于逾期交纳物业管理费、公摊电费的违约责任问题。被告未按合同约定交纳物业管理费、公摊电费，构成违约，依法应承担违约责任。《前期物业管理服务合同》约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。后原告与小区业主委员会签订的两份《物业管理服务合同》均约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交费用千分之三加收违约金。庭审中，原告主张将违约金调整为以拖欠的物业管理费和公摊电费为基数，自2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至给付完毕之日止，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告程兵在本判决生效后五日内给付原告四川恒通物业管理有限公司物业管理费1575元、公摊电费141元，共计1716元及以1716元为基数从2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付完毕之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告程兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  李丹二〇一七年十月十日书记员  谢红