广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终491号
上诉人（原审被告）：始兴县金华房地产开发有限公司。
法定代表人：蔡国华，该公司总经理。
委托代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓先红，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：聂学华，男，汉族。
以上两被上诉人共同委托代理人：罗青麟，广东韶大律师事务所律师。
上诉人始兴县金华房地产开发有限公司（以下简称金华公司）因与被上诉人邓先红、聂学华房屋买卖合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2015）韶始法民一初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2011年7月18日，始兴县住房和城乡规划建设局颁发《广东省始兴县商品房预售许可证》【编号：始预许证字第1104号】，载明：开发企业名称为始兴县金华房地产开发有限公司，开发资质证书号为粤（始兴）房开证字第0000021号，项目名称金华苑，项目坐落始兴县红旗路128号，预售款专用账户开户银行：始兴县农村信用合作联社营业部账号：80×××32，并注明“根据国家和省法律、法规和有关规定，以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置”，有效期：自2011年7月18日至2012年7月17日（过期无效）。
2012年1月16日，邓先红、聂学华与金华公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，在合同双方当事人处，出卖人（即金华公司）的委托代理人是蔡京华，买受人为邓先红、聂学华，合同主要约定为：第一条“……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金华苑”第二条“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为始兴县房地产交易所，商品房预售许可证号为1104号”第三条“买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经始兴县规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢9层905号房。该商品房合同约定建筑面积共111.80平方米，其中，套内建筑面积93.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18平方米。（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）”第四条“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（×币），每平方米×元，总金额人民币贰拾捌万玖仟伍佰陆拾贰元整。……”第五条“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适合本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以内上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。”第六条“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式，房款总额为289562元，首付87562元，银行按揭202000元”……第八条“交付期限。出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格。”……第二十二条“本合同连同附件共17页，一式3份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，县房管所1份。”合同附件一中的房屋平面图上有邓先红、聂学华的签名摁印及金华公司的盖章。
邓先红、聂学华向金华公司支付款项情况如下：金华公司于2013年5月3日出具了一张编号为1729509的《收据》给邓先红、聂学华，写明：“今收到聂学华购金华苑1栋九层905房首期款捌万柒仟伍佰陆拾贰元整（87562元）每平米2590元”。
2014年6月23日，金华公司向邓先红、聂学华开出了一张发票（发票号码087××××6052），记载：不动产项目名称金华苑，不动产项目编号44022202301300000037，销售的房屋为1栋905号，面积建筑面积103.25平方米，单价2590元／平方米，金额289562元，款项性质购房款。
另查明：始兴县房地产管理所颁发的粤房地权证始字第××号的房地产权证载明：房地产权属人为邓先红，规划用途住宅，房屋所有权取得方式2012年1月16日购买，共有情况共同共有，登记时间2014-12-17，房屋坐落始兴县XXX号（金华苑）905室，建筑面积103.25平方米，套内建筑面积86.94平方米，附记分摊入户大堂、电梯间、步梯间、合用前室、顶层电梯机房、顶层步梯间、外墙及坡道面积16.31平方米，并附上相应的房地产平面图，为聂学华、邓先红共同共有。
2015年4月22日，邓先红、聂学华向原审法院提起诉讼，诉称：2012年1月16日，邓先红、聂学华与金华公司签订《广东省商品房买卖合同》，其中第三条约定：购买的商品房为预售商品房，合同约定的建筑面积共111.8平方米；第四条约定：该商品房属现房，按套出售，总价款为289562元，合同没有约定面积差异的处理。金华公司提供的发票和收据显示是按建筑面积每平方米2590元计，2014年12月17日，上述房屋办理房地权证显示是建筑面积为103.25平方米，少了8.55平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，邓先红、聂学华请求原审法院判令：1、金华公司返还邓先红、聂学华购房款35602.14元（计算依据：111.8平方米-103.25平方米=8.55平方米，111.8平方米×3%=3.354平方米，3.354平方米×2590元／平方米=8686.86元，8.55平方米-3.354平方米=5.196平方米，5.196平方米×2590元／平方米×2=26915.28元，8686.86元＋26915.28元=35602.14元）；2、诉讼费用由金华公司负担。
原审诉讼期间，经原审法院调查，始兴县住房和城乡规划建设局于2015年9月10日出具回复，称：“经核，金华苑建设项目施工过程中严格按照规划报建图纸施工，并完成规划验收，符合规划，贵院来函所附图纸与我局规划报建图纸相符”。金华公司提供一份其与李华于2011年7月12日签订的《房屋销售合同》，主要内容约定由李华向金华公司购买金华苑B栋902房，拟证明其与约定按投影面积及18平方米公摊面积计算房屋总面积。邓先红、聂学华对该合同真实性无异议，对证明目的有异议。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。邓先红、聂学华与金华公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。邓先红、聂学华按照约定支付了首期购房款及办理了银行按揭，金华公司应依约向邓先红、聂学华交付符合合同约定的房屋。虽然邓先红、聂学华与金华公司在合同中对房屋的单价没有进行约定，但是从金华公司出具给邓先红、聂学华收据载明的“每平米2590元”和合同约定的房屋总额289562元，可以认定涉案房屋是按建筑面积111.8平方米，每平方米2590元计算的房价，并不是按套或套内建筑面积计价出售，故应根据涉案合同第五条的约定处理面积差异问题。双方合同约定的面积与房地权证登记的面积对比，金华公司交付的房屋建筑面积比合同约定的房屋建筑面积少了8.55平方米（111.8平方米-103.25平方米），差异值为7.65%，符合案涉合同第五条第3点约定的“差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”。本案邓先红、聂学华选择多退少补，但是涉案合同对于多退少补的价格没有约定，应视为约定不明确。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”邓先红、聂学华可以要求金华公司在面积误差比3%以内部分的房价款予以返还为111.8平方米×3%×2590元／平方米=8686.86元，在面积误差比超过3%部分的房价款由金华公司双倍返还为（8.55平方米-111.8平方米×3%）×2590元／平方米×2=26915.28元，合计应返还8686.86元＋26915.28元=35602.14元。邓先红、聂学华的请求数额正确，该院予以支持。金华公司辩称《广东省商品房买卖合同》非双方真实履行的合同，双方应依照《房屋销售合同》履行，涉案房屋应按投影面积计算房屋价款。因金华公司提供用于证明辩称事实的《房屋销售合同》，是其与他人所签订，而不是与邓先红、聂学华签订，该《房屋销售合同》不能作为本案认定事实的依据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，该院对金华公司的该项抗辩不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年12月21日作出（2015）韶始法民一初字第225号民事判决：始兴县金华房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还35602.14元给邓先红、聂学华。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费690元，由始兴县金华房地产开发有限公司负担，并于给付上述款项时迳付邓先红、聂学华。
金华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实及适用法律明显错误。一、原审法院认定计价商品房的面积应以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，明显适用法律错误。根据法律规定，计价商品房的面积应以合同双方当事人约定的为准。根据上位法优于下位法的原则，全国人大制定并颁布实施的《中华人民共和国合同法》的效力当然优于国家有关部门制定并发布的《建筑物测量规范》及《房屋初始登记的测量标准》等行政法规，具体在商品房买卖合同中，属于《中华人民共和国合同法》调整范畴的《商品房买卖合同》或《房屋销售合同》等约定的计价面积、计价方式属于民法意思自治，不受基于行政管理、公共政策为目的的测量规范或者登记规范的影响，因此商品房买卖合同双方对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积。该认定在最高人民法院依法生效判决中予以了确认（见最高人民法院2011年第二期《民事审判指导与参考》第l71页）。因此在本案中，原审法院认定计价商品房的面积应以房地产行政主管部门确认登记的面积为准是明显认定事实错误，双方应按照合同的约定计算计价面积及计价方式。二、双方在《广东省商品房买卖合同》中约定按套计价，在《房屋销售合同》中约定按套内投影面积加公摊面积18平方米计算，不存在面积减少的情形。原审法院既认定了《广东省商品房买卖合同》和《房屋销售合同》合法有效，且《广东省商品房买卖合同》是对《房屋销售合同》的补充和完善，双方计价面积应按合同约定计算，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”，《房屋销售合同》第二条约定了套内面积按该套房投影面积计算（没装修，阳台不折半）；第四条约定电梯房每户公摊面积为18平方米，且一审中，邓先红、聂学华明确认可金华公司计算的套内面积93.12平方米，因此，涉案房屋面积应为93.12平方米＋18平方米＝111.12平方米，比双方约定的111.80平方米仅减少了0.68平方米，根据相关行业标准，0.6%面积误差范围内，双方各不追究，故不存在面积减少的情形。三、按套出售的房屋与实际交付房屋是否一致，除了考虑约定面积外，还有一个更为关键的点是：合同约定的平面图与实际建设的尺寸是否一致。根据建设部《商品房销售管理办法》第十九条之规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”，原审法院已认定《广东省商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，双方在《广东省商品房买卖合同》附件一对房屋的平面图进行了备注签署且予认可，因此合同附件一对双方具有约束力。在该平面图中，双方对房屋的建设尺寸大小做了详细的标注，未约定误差处理。因此，金华公司交付的房屋是否与合同约定一致，关键看交付的房屋尺寸与平面图约定是否一致。经始兴县住房和城乡规划建设局核实并函告原审法院：“金华苑”建设项目施工过程中严格按照规划报建图纸施工，并完成规划验收，符合规划，来函所附图纸与规划报建图纸相符。且在原审庭审中，双方均认可交付的房屋尺寸与附件一平面图约定标注的尺寸一致。因此，金华公司交付的房屋符合双方合同约定的房屋，不存在面积减少的情形。原审法院仅凭房产证登记的面积认定金华公司减少房屋面积是片面和狭窄的，且不符合法律规定。四、双方在《广东省商品房买卖合同》中第四条约定按套出售，约定的价款属于该房屋的总价款，双方对转让价款的约定和面积无关。五、从始兴县2010年－2013年的商品房单价来看，均价在3200－4200元之间，天元帝景小区直逼每平方米6000元（天元帝景离涉案房屋直线距离仅400米左右）。商品房单价2200元是不可能，不符合市场的，而按套内面积计价，单价为2200元更加是天方夜谭。金华公司采取低单价，计价面积按双方约定方式计算的销售方式，其实是一种销售策略，该策略没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。原审法院作为地方基层法院对此应当知晓，就是根据法官经验准则也应明确该销售方式是一种销售策略。综上所述，原审法院在认定事实及适用法律方面明显错误。金华公司交付的涉案房屋不管从面积计算还是从尺寸对比来看，均符合合同约定，因此，金华公司请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回邓先红、聂学华的诉讼请求；2、本案诉讼费由邓先红、聂学华负担。
邓先红、聂学华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审询问中，双方均确认涉案房屋属预售。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：金华公司向邓先红、聂学华交付的房屋是否存在面积差异及应否就面积差异返还购房款的问题。
本案中，虽金华公司与邓先红、聂学华签订的《广东省商品房买卖合同》约定，涉案房屋按套内建筑面积计价，但根据金华公司出具的《收据》、发票及《广东省商品房买卖合同》中关于房屋价款和建筑面积的约定，建筑面积111.80平方米×2590元／平方米，即为房屋总价款289562元，故可推定双方实际履行的合同约定为按房屋建筑面积计价。金华公司上诉主张，涉案房屋计价面积并非是建筑面积计，而是以套内投影面积＋l8平方米公摊面积计算，但其提供的《房屋销售合同》系其与案外人李华所签订，且涉及的房屋为金华苑B栋902房屋，不是涉案的9层905号房屋，因金华公司也未能提供与邓先红、聂学华另有相关合同约定的证据予以证实，本院对金华公司的该主张，不予支持。金华公司还主张双方系约定按套计价，但该主张明显与合同第四条约定的按套内建筑面积计价及双方实际履行行为相违背，也与金华公司主张系以套内投影面积＋l8平方米公摊面积计价的陈述矛盾，故对金华公司的该主张，本院不予支持。双方已在《广东省商品房买卖合同》中明确约定房屋建筑面积为111.80平方米，但根据涉案房屋的《房地产权证》记载，涉案房屋建筑面积仅为103.25平方米，故金华公司交付的房屋的建筑面积与双方合同约定的建筑面积相比，减少了8.55平方米，本院对此予以确认。涉案房屋为预售且非按套计价，故应适用《广东省商品房买卖合同》第五条约定，由金华公司向邓先红、聂学华返还差异面积的购房款，对超出差异值±3%的部分，因双方对退补单价未明确约定，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定予以计算并无不当，本院予以认同。至于金华公司所述合同约定的房屋平面图与实际建设尺寸一致的问题，虽始兴县住房和城乡规划建设局复函称金华苑建设项目施工过程中严格按照规划报建图纸施工，但金华公司交付的房屋建筑面积与合同约定的房屋建筑面积存在差异客观存在，且金华公司主张适用的建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定适用对象为现售房屋，而涉案房屋买卖合同标的物为在建房屋，即为预售，金华公司据此称其向邓先红、聂学华交付的房屋不存在面积减少情形，与事实不符，也缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。金华公司的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费690元，由始兴县金华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茜
代理审判员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 胡仕忠
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