重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民初字第00634号
原告四川福林房地产开发有限责任公司，住所地成都市武侯区长益路11号1栋5层37号，组织机构代码57227435-7。
法定代表人林依权，董事长。
委托代理人唐玥，重庆钜沃律师事务所律师。
被告重庆家富健康产业有限公司，住所地重庆市江津区几江街道办事处滨江路西段28号荣华光彩大厦C幢一层8号，组织机构代码79354519-X。
法定代表人郭家富，董事长。
委托代理人刘春梅。
委托代理人尹梅。
被告四川富建房地产开发有限公司，住所地四川省南江县南江镇光雾山大道红星段458号四川南江矿业集团有限公司，工商注册地成都市武侯区高升桥东路2-6号A4幢E5层07号，组织机构代码56567165-3。
法定代表人邓代兴，执行董事。
委托代理人陈仕忠。
被告黄建奎。
原告四川福林房地产开发有限责任公司与被告重庆家富健康产业有限公司、四川富建房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案，四川福林房地产开发有限责任公司于2013年8月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员江信红、代理审判员苏渝、人民陪审员王应厚组成合议庭，于2013年10月25日公开开庭进行了审理。审理中，原告四川福林房地产开发有限责任公司向本院申请追加黄建奎作为本案被告参加诉讼，本院再次于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告四川福林房地产开发有限责任公司的委托代理人唐玥，被告重庆家富健康产业有限公司的委托代理人刘春梅、尹梅，被告四川富建房地产开发有限公司的委托代理人陈仕忠到庭参加诉讼。被告黄建奎经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告四川福林房地产开发有限责任公司（下称福林房地产公司）诉称：2011年5月18日，福林房地产公司与被告重庆家富健康产业有限公司、被告四川富建房地产开发有限公司签订《房地产合作开发协议书》，约定共同报名摘牌和建设四川省南江县红塔新区B05／01地块。在福林房地产公司依约交付合同保证金及投标保证金后，三被告隐瞒福林房地产公司私下参与招投标并中标。2011年7月，福林房地产公司发现该情形后，要求三被告承担合同责任，经协商三方公司于2011年7月22日签订《协议书》，约定由被告重庆家富健康产业有限公司、四川富建房地产开发有限公司返还原告福林房地产公司保证金200万元，被告四川富建房地产开发有限公司另补偿原告福林房地产公司500万元，被告重庆家富健康产业有限公司承担连带保证责任。被告黄建奎签署承诺书，对前述债务承担连带保证责任。现起诉请求：1.被告重庆家富健康产业有限公司、四川富建房地产开发有限公司共同返还原告福林房地产公司保证金200万元，被告黄建奎承担连带责任；2.被告四川富建房地产开发有限公司支付原告福林房地产公司500万元，被告重庆家富健康产业有限公司、黄建奎承担连带清偿责任；3.请求解除2011年7月22日《房地产合作开发协议书》，并由被告重庆家富健康产业有限公司承担合同违约金2000万元；4.由三被告承担本案诉讼费用。审理中，原告福林房地产公司自愿撤回第3项诉请。
被告重庆家富健康产业有限公司（下称家富公司）辩称：家富公司确实收取了原告福林房地产公司的保证金200万元，因此，对于原告福林房地产公司请求返还的200万元保证金，家富公司愿意退还。关于原告福林房地产公司请求支付的500万元，家富公司不予认可，因该500万元是附条件的约定，只有通江县石牛嘴新区的《房地产合作开发协议书》合作没有成功，才支付500万元，而通江县石牛嘴地块家富公司是中标单位，但由于原告福林房地产公司没有将2000万元保证金及时向政府缴纳，导致该房地产合作开发协议没有成功，其责任应由原告福林房地产公司承担，家富公司不应承担500万元损失。
被告四川富建房地产开发有限公司（下称富建房地产公司）辩称：2011年5月18日，富建房地产公司与福林房地产公司、家富公司签订的《房地产合作开发协议书》已于同年7月22日协议解除。被告家富公司虽然收取了原告福林房地产公司保证金200万元，但该保证金是由被告黄建奎实际占有，原告福林房地产公司请求返还200万元保证金，因福林房地产公司与家富公司另一项目的合作免除了富建房地产公司的责任。原告福林房地产公司请求支付的500万元不能成立，因支付500万元是附条件的约定，这是原告福林房地产公司与家富公司在签订通江合作项目后的约定，家富公司是石牛嘴地块的中标单位，由于原告福林房地产公司没有及时缴纳保证金，导致政府收回地块，其责任在原告福林房地产公司。同时，富建房地产公司实际由被告黄建奎操作，应由黄建奎承担返还保证金200万元的责任。
被告黄建奎未作答辩。
经审理查明：2011年5月18日，被告富建房地产公司（甲方）与原告福林房地产公司（乙方）及被告家富公司（丙方）签订《房地产合作开发协议书》，协议书约定：甲、乙、丙三方共同合作开发四川省南江县红塔新区B05／01地块，该项目可分为两个地块各自独立开发，其中商住地块总建筑面积约10万平方米，由甲、乙双方合作开发建设。酒店地块总建筑面积约5万平方米，由甲方开发建设，其建设工程由乙方或乙方指定的第三方总承包。该商住地块由甲、乙双方共同报名、共同摘牌、共同取得该地块建设用地使用权，并共同在国土部门办理相关国土出让手续，以实现该地块的国有土地使用权在甲、乙双方共同名下，由甲方承担该地块土地出让综合价金，乙方提供该项目建设资金，甲、乙双方合作开发建设，甲方分配所建物业25%的房屋，乙方分配所建物业75%的房屋。乙方在本协议签订后应向甲方支付200万元作为保证金，在甲、乙双方共同报名参与共同竞得该项目土地使用权时，乙方向南江县土地交易中心缴纳该合作开发项目地块的竞买保证金（总额在1800万元以内，如有超出则超出部分由甲方缴纳），在甲乙双方共同签订该项目土地成交确认书后20日内，乙方向甲方支付保证金总额1800万元（扣除乙方已向南江县土地交易中心缴纳的竞买保证金），甲方收到乙方支付的保证金2000万元，在甲方按本协议约定应分配的25%的房屋首期销售款中冲抵。如甲方未能履行本协议约定的义务，则应立即无条件返还乙方已缴纳的全部保证金，并向乙方支付违约金2000万元。当甲方不按本合同的约定向乙方履行义务时，乙方有权直接要求丙方承担连带担保责任，无论本协议是否有效，丙方都应在保证金、违约金、损害赔偿金以及因本合同无效、解除或撤销而引起的财产返还范围内向乙方承担连带担保责任。协议书尾部同时注明：“首次贰佰万元人民币保证金汇入黄建奎工行卡上，卡号62×××56生效”。并在注明的内容上加盖了富建房地产公司和家富公司的印章。协议书签订当日福林房地产公司法定代表人林依权通过中国农业银行向黄建奎支付了工程保证金200万元。2011年5月23日，南江县国土资源局发布（2011）07号国有土地使用权拍卖出让公告，决定对南江镇红塔新区地块以拍卖方式出让国有土地使用权。同年6月13日，福林房地产公司法定代表人林依权向南江县财政国库支付中心缴纳了竞买土地保证金1800万元。该次竞买流拍后，南江县财政国库支付中心退还了福林房地产公司竞买土地保证金1800万元。2011年6月23日，南江县国土资源局再次发布（2011）10号国有土地使用权拍卖出让公告，对南江镇红塔新区地块以拍卖方式出让国有土地使用权。2011年7月19日，被告富建房地产公司通过竞买取得了该地块的国有土地使用权。
2011年7月22日，被告富建房地产公司（甲方）与原告福林房地产公司（乙方）及被告家富公司（丙方）再次签订《协议书》，协议书约定：甲、乙、丙三方已于××年×月×日签订的合作开发南江县红塔新区五星级酒店项目《房地产合作开发协议书》，现经甲、乙、丙三方达成解除协议如下：在甲、乙、丙签订合作开发通江县石牛嘴新区《房地产合作开发协议书》时，甲、丙双方同意返还乙方原向甲方缴纳的保证金人民币200万元整，该款直接转为甲、丙双方合作开发通江县石牛嘴新区的首期保证金；同时，甲方另行补偿乙方经济损失人民币500万元整，并由丙方作出担保。如通江县石牛嘴新区合作开发项目土地由乙方竞拍成功且丙方履行与乙方签署的通江县石牛嘴新区《房地产合作开发协议书》，则上述补偿费人民币500万元不予补偿。同日，被告家富公司与原告福林房地产公司就双方合作开发四川省通江县诺江镇石牛嘴新区规划区内08号09号地块签订了《房地产合作开发协议书》，但该《房地产合作开发协议书》并未履行。
另查明：被告富建房地产公司成立于2010年12月6日，其法定代表人为黄建奎，2012年1月17日，富建房地产公司的法定代表人变更为邓代兴。
上述事实，有双方当事人的陈述，南江县招商局与富建房地产公司签订的《南江县红塔新区五星级酒店投资合作补充协议》、福林房地产公司与富建房地产公司、家富公司签订的《房地产合作开发协议书》及《协议书》、南国土资（2011）07号国有土地使用权拍卖出让公告、银行转账凭证、南国土资（2011）10号国有土地使用权拍卖出让公告、四川省南江县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示、家富公司与福林房地产公司签订的《房地产合作开发协议书》等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：合法的民事权益依法受法律保护。原告福林房地产公司与被告富建房地产公司、家富公司签订的《房地产合作开发协议书》和《协议书》系双方自愿基础上的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照协议约定履行各自的权利、义务。根据福林房地产公司与富建房地产公司、家富公司签订的《房地产合作开发协议书》约定，四川省南江县红塔新区B05／01地块项目的商住地块由富建房地产公司与福林房地产公司双方共同报名、共同摘牌、共同取得该地块建设用地使用权，并共同在国土部门办理相关国土出让手续，以实现该地块的国有土地使用权在富建房地产公司与福林房地产公司双方共同名下，福林房地产公司在协议签订后应向富建房地产公司支付200万元作为保证金，在双方共同报名参与共同竞得该项目土地使用权时，福林房地产公司向南江县土地交易中心缴纳该合作开发项目地块的竞买保证金1800万元。协议签订后，原告福林房地产公司按照协议约定履行了合同义务，但由于被告富建房地产公司未按协议约定与福林房地产公司共同取得该开发项目的土地使用权，因此，福林房地产公司与富建房地产公司、家富公司于2011年7月22日再次签订《协议书》，解除三方原签订的《房地产合作开发协议书》，并由富建房地产公司与家富公司返还福林房地产公司保证金200万元，同时，富建房地产公司另补偿福林房地产公司经济损失500万元，家富公司对该经济补偿进行担保。虽然协议中对500万元经济补偿的不给付附有相应条件，鉴于福林房地产公司与家富公司签订的《房地产合作开发协议书》并未履行，协议书所付条件已经成就，因此，原告福林房地产公司要求被告富建房地产公司、家富公司返还保证金200万元，富建房地产公司支付经济补偿500万元，符合双方合同约定，本院予以支持。同时，鉴于福林房地产公司与富建房地产公司、家富公司签订的《房地产合作开发协议书》约定，当富建房地产公司不按合同的约定向福林房地产公司履行义务时，福林房地产公司有权直接要求家富公司承担连带担保责任，无论签订的协议是否有效，家富公司都应在保证金、违约金、损害赔偿金以及因合同无效、解除或撤销而引起的财产返还范围内向福林房地产公司承担连带担保责任。故原告福林房地产公司要求被告家富公司对500万元经济补偿承担连带清偿责任，也符合双方合同约定，本院予以支持。至于原告福林房地产公司要求黄建奎对富建房地产公司、家富公司所支付的费用承担连带清偿责任问题。因黄建奎与原告福林房地产公司签订协议时，系富建房地产公司法定代表人，根据《民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其工作人员的经营活动，承担民事责任。因此，黄建奎签订合同和收取保证金的行为，属履行富建房地产公司的职务行为，其民事责任应由富建房地产公司承担。原告福林房地产公司要求黄建奎个人承担民事责任的请求，与法律规定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告四川富建房地产开发有限公司、重庆家富健康产业有限公司在本判决生效后30日内返还原告四川福林房地产开发有限责任公司保证金200万元；
二、被告四川富建房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告四川福林房地产开发有限责任公司500万元，被告重庆家富健康产业有限公司承担连带清偿责任。
三、驳回原告四川福林房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60800元，由被告四川富建房地产开发有限公司、重庆家富健康产业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 江信红
代理审判员 苏 渝
人民陪审员 王应厚
二〇一四年二月十七日
书 记 员 肖 姗