重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）云法民初字第03794号
原告（反诉被告）重庆市万州港口（集团）有限责任公司，住所地重庆市万州区鞍子坝客运港区，组织机构代码：75008089-8。
法定代表人董星，系公司董事长。
委托代理人冉宗华，男1964年3月13日出生，汉族，系特别授权。
被告（反诉原告）雷镇瑛，男，1971年10月10日出生，汉族
委托代理人管发东，重庆市竞立律师事务所律师，系特别授权。
原告重庆市万州港口（集团）有限责任公司与被告雷镇瑛租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月14日受理后，依法由审判员蒲海波独任审判，于2014年9月26日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冉宗华，被告的委托代理人管发东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市万州港口（集团）有限责任公司诉称，原、被告于2012年4月20日签订租赁协议一份，约定租期为十年，租金为每年22万元，支付时间为每年9月20日。然而，被告以其经营项目不能开展为由，拒不履行支付租金义务，虽经原告多次催促，被告至今未履行义务，特诉至法院请求：1、判令被告支付2013年9月至2014年9月租金22万元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告雷镇瑛辩称，实际是原告出租的地块违反了规划方面的规定，政府不允许搭建任何建筑，不是被告自身原因也不是被告违约。
反诉原告雷镇瑛诉称，2012年4月25日，双方签订租赁协议，该协议约定，反诉被告将所属云阳分公司港口汽车站部分场地租赁给反诉原告，由反诉原告经营汽车美容、维修及物流服务。2012年7月27日前，反诉原告向反诉被告支付租金22万元，协议签订后，反诉原告开始组织人员进场施工。2012年12月17日，云阳县规划局针对反诉原告搭建的建筑作出《限期拆除违法建筑的决定书》。2013年1月10日，云阳县人民政府作出《关于强制拆除港务站旁违法建筑的决定书》，该决定书的内容为强制拆除反诉原告搭建的违法建筑，2013年1月15日，反诉原告按该决定自行拆除搭建的建筑。为维护合法权益提出反诉：1、确认反诉原告与反诉被告签订的租赁协议自2013年1月15日终止；2、反诉被告向反诉原告返还租金220000.00元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告重庆市万州港口（集团）有限责任公司辩称，1、反诉被告与反诉原告签订的场地租赁协议合法有效，被告理应支付租金；2、反诉原告的反诉请求没有依据，反诉原告的请求不符合法律规定及合同约定。（1）反诉原告混淆了合同权利义务的终止与合同终止的逻辑关系；（2）本案反诉原告至今未提出解除合同；（3）在合同权利义务终止后，反诉原告也应当依照诚实信用原则履行相应的合同后义务，如返还租赁物、通知、协助义务。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年4月25日，重庆市万州区港务发展有限责任公司与被告雷镇瑛签订租赁协议，协议中约定重庆市万州区港务发展有限责任公司（甲方）将其云阳分公司的港口汽车站场地部分出租给被告（乙方）用于经营汽车维修、汽车美容和物流服务。租赁协议第一条约定租赁物的概况为“1、甲方所属云阳分公司港口汽车站停车场（以候船大厅西侧立柱为界）及缆车操作室前空坝（东侧以下河梯道为界），面积约1600平方米。2、乙方已现场查看租赁物现状，如用于经营需对该场地进行修整和增添相应设施”。第二条约定租赁用途为“用于汽车美容、维修及物流服务经营……甲方不得以第七条约定外的其他事由终止合同，否则视为违约”。第三条约定租赁期限为“自2012年9月25日起至2022年9月24日止，（但从签订合同之日起到9月24日为乙方装修时间）”。第四条约定每年租金为22万元。第六条约定租赁物的改造和维护为“乙方对租赁物的装修和改造方案必须经甲方同意后方能实施。对于消防、安全、环保、市政、城建、规划等需相关部门审批的，由乙方负责，其方案需征得相关部门批准”。第七条约定终止租赁事项为“租赁期限因以下事由之一得终止……5、甲方体制或经营机制发生变化，政府对本租赁场地有其他规划或者政府不准该租赁物用于汽车维修和汽车美容、物流服务经营”。协议签订时，被告已支付重庆市万州区港务发展有限责任公司租赁费20000.00元。其后于2012年5月25日和7月27日，被告两次共计向重庆市万州区港务发展有限责任公司支付租赁费200000.00元。被告在取得租赁场地后，在该场地上搭建钢结构房屋准备用于汽车维修及美容等服务。2013年1月10日，云阳县人民政府向被告雷镇瑛作出关于强制拆除港务站旁违法建筑的决定书，该决定书中决定对被告在租赁场地上的设施予以强制拆除。收到该决定书后，被告于1月15日自行将租赁场地上的设施拆除。
另查明，2009年4月19日，云阳县人民政府召开关于港务站广场建设等有关问题的专题会议，要求严格限定广场东侧房地产开发，明确、细化容积率、建筑密度、绿化率、港务站换乘功能配套等规划技术指标。县港务站朱仁献参加会议，当时朱仁献系重庆市万州区港务发展有限责任公司云阳公司负责人。
2013年5月28日，云阳县规划局召开业务办公会作出决定，不同意万州港口有限责任公司云阳分公司关于建设云阳港口汽车站辅助用房的申请。一是根据2004年3月11日审批方案，该地规划为绿地和广场，不能建设房屋。二是根据县政府专题会议纪要2009-33号的第四项要求，严格限定广场东侧房地产开发，要求明确开发项目的规划设计时考虑港务站换乘功能。
2013年12月17日，重庆两江新区管理委员会下发渝两江管（2013）370号批复，内容为：一、同意重庆市万州港口（集团）有限责任公司吸收合并重庆市万州区港务发展有限责任公司。二、重庆市万州区港务发展有限责任公司的全部资产、负债、权益、经营资质及业务，由重庆市万州港口（集团）有限责任公司承继。2013年12月20日，重庆港务物流集团有限公司下发批复，同意重庆市万州港口（集团）有限责任公司对重庆市万州区港务发展有限责任公司进行吸收合并。
上述事实，有营业执照、组织机构代码证、渝两江管（2013）370号批复、渝港物资（2013）288号批复、租赁协议、民事判决书、民事裁定书、云阳府拆字（2013）第1号文件、专题会议纪要2009-33、县政府2008-9专题会议纪要、票据等证据予以佐证，本院对上述事实予以确认。上述证据来源合法，内容真实，证明了本案的基本事实，本院予以采信。
本案的争议焦点一、租赁合同是否符合终止的情形？
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方对租赁物、用途等事项进行约定，雷镇瑛依照约定支付了第一年度租赁费用，该租赁合同合法有效，现在重庆市万州港口（集团）有限责任公司吸收合并重庆市万州区港务发展有限责任公司，故合同的权利义务由重庆市万州港口（集团）有限责任公司承继。按照双方租赁协议第七条第五款约定，原告体制或经营机制发生变化，政府对本租赁场地有其他规划或者政府不准该租赁物用于汽车维修和汽车美容、物流服务经营租赁得以终止，租赁合同因2013年1月15日政府决定的拆除行为而终止。因此对原告要求支付第二年租金即2013年9月至2014年9月租金的请求，本院不予支持。
本案的争议焦点二：反诉被告是否应当返还反诉被告租金220000.00元？
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，反诉被告作为出租方曾经参与过该场地的规范等会议，理应明知该土地性质及用途，仍然将该场地租赁给原告用于汽车美容等服务，反诉原告无法实现合同目的，反诉被告对租赁合同目的不能实现存在过错，因此应当承担返还租金的责任。反诉原告作为场地的承租方理应对场地的相关事项进行了解，却没有尽到相应的承租注意义务，也应当对租赁合同目的不能实现而终止承担相应的责任。本案中租赁合同的起始日期为2012年9月25日，2013年1月15日反诉原告在收到政府决定书后自行拆除场地上的设施，故实际反诉原告只在此112天内占用了场地，理应支付在此期间占用租赁场地所产生相应的租金，在此期间的租金为220000.00元÷365天×112天=67506.85元，对此租金应当予以扣减。故反诉被告应当退还被告租金为152493.15元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告重庆市万州港口（集团）有限责任公司的诉讼请求；
二、反诉原告雷镇瑛与反诉被告重庆市万州港口（集团）有限责任公司的租赁协议自2013年1月15日终止；
三、反诉被告在本判决生效后十五日内返还反诉原告租金152493.15元。
本诉案件受理费4600.00元，减半收取2300.00元，由原告负担；反诉案件受理费4600.00元，减半收取2300.00元，反诉原告负担706.00元，反诉被告负担1594.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书后指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 蒲海波
二〇一四年十一月十一日
书记员 汪 弘