广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肇德法民二初字第311号
原告（反诉被告）：德庆唐龙丝绸有限公司，住所地德庆县，组织机构代码××。
法定代表人：梅博文，总经理。
委托代理人：冼锡光，广东安达信律师事务所律师。
委托代理人：温根强，广东安达信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：林洋生，男，汉族，住德庆县，公民身份号码×××4039。
被告（反诉原告）：李永玲，女，汉族，住德庆县，是被告林洋生的妻子，公民身份号码×××1925。
上列被告委托代理人：徐耀球。
第三人：黎成佳，男，汉族，住德庆县，公民身份号码×××1418。
第三人：林诠馨，男，汉族，住德庆县，公民身份号码×××4071。
第三人：蔡小兵，男，汉族，住德庆县，公民身份号码×××0015。
第三人：广东省德庆县蚕种场，住所地德庆县，组织机构代码××。
法定代表人：ＸＸ，场长。
委托代理人：冼锡光，广东安达信律师事务所律师。
原告（反诉被告）德庆唐龙丝绸有限公司诉被告（反诉原告）林洋生、李永玲、第三人黎成佳、林诠馨、蔡小兵、广东省德庆县蚕种场租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理后，依法由审判员黄梁汉适用简易程序，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德庆唐龙丝绸有限公司及第三人广东省德庆县蚕种场的委托代理人冼锡光，被告林洋生及被告林洋生、李永玲的委托代理人徐耀球，第三人林诠馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告德庆唐龙丝绸有限公司诉称：2008年10月1日，原告与被告林洋生签订了一份《商铺租赁合同》，将位于德庆县德城街道高街131号临街商铺由北至南第六、七、八卡及其后面空地租赁给被告使用，租赁期限从2008年10月1日起至2013年9月30日。租金每月4000元，第三年租金在第二年的基础上递增5％，以后按此比例逐年递增。《商铺租赁合同》第五条约定：被告必须在每月5日前缴纳月租及水、电费，如有拖欠，经追讨无效，原告有权终止合同，取回商铺的经营权，被告在商铺所作的装修，原告不作赔偿，并追究被告的违约经济责任和相关法律责任。签订合同后，原告已按合同约定将商铺交付被告使用，被告却拖欠原告2008年10月至2012年12月的租金59020元，原告为此向法院提起诉讼，后原、被告经法院调解达成协议：协议约定被告于2013年3月31日前支付30000元给原告，余款29020元在2013年4月30日前给原告。被告没有按《调解书》约定支付拖欠的租金，而且被告此后继续租赁商铺的租金也分文未付。被告的行为已构成根本违约。被告李永玲是被告林洋生的妻子，且直接参与商铺的经营，被告李永玲对被告林洋生所欠原告的租金承担连带清偿责任。为此，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告林洋生向原告支付2013年1月至2013年8月所欠租金37040元（4630元／月×8个月，以后的租金另计算至被告腾退商铺给原告之日止）；被告李永玲对被告林洋生所欠原告租金承担连带清偿责任；2、被告林洋生立即将位于德庆县德城街道高街131号临街商铺由北至南第六、七、八卡及其后面空地腾退给原告；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告（反诉原告）林洋生、李永玲辩称：被告欠原告租金是事实。但被告租赁原告商铺后，被告对原房屋进行了装修，并在后面的285平方米空地上建设了一间钢架楼房。现租赁到期，原告要收回商铺，被告反诉要求原告德庆唐龙丝绸有限公司补偿被告在空地增设的建筑物及被告租赁期间架设的专用电力设备合共折价款150000元给被告（具补偿数额以评估为准）；签订合同时所交5000元保证金也一并退回给被告；反诉部分的诉讼费用由原告负担。
反诉被告德庆唐龙丝绸有限公司辩称：背后空地上的建筑物是由第三人林诠馨建造，故被告要求用该建筑物及电力设备增容折抵租金不合理。对建筑物的问题是被告与第三人林诠馨之间的关系，与我公司无关，原告只是要求被告支付尚欠的租金。另外，租赁的土地属于第三人广东省德庆县蚕种场所有，但土地上的建筑物已经委托我公司经营、管理、收取租金，并承担所产生的一切法律后果，所以，我方认为该案与第三人广东省德庆县蚕种场无关。签订合同时被告林洋生所交5000元保证金，由于被告严重违约，并造成原告重大损失，故应予没收。
第三人林诠馨述称：现原、被告争议的新建部分建筑物上的土地属于原告，2004年原告出租给杜世光使用。地上的建筑物是杜世光通过原告的负责人蔡小兵叫我建造，该建筑物的材料是我出，建成后原告出租给杜世光使用，工程造价约17万多元，但工程款至今我尚未收足，杜世光只支付了5000元，原告亦没有支付款项给我。2008年10月间，我参与与被告林洋生合伙经营了四季乡村美食饭店，2009年6月，我退出该美食店的合伙经营，并与林洋生签订了《退股协议》，同时约定商铺背后空地建筑物归林洋生租赁，由林洋生每月支付1000元租金给我。但只支付2个月租金，至今尚欠我租金近5万多元。至今为止，空地上的建筑物材料仍属于我所有，任何人未经我同意，均不得占有和使用空地上的建筑物。
第三人蔡小兵经本院依法送达参加诉讼通知书、起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等诉讼文书，第三人蔡小兵没有到庭参加诉讼，但提出了书面答辩，其辩称：我对德庆唐龙丝绸有限公司和林洋生、李永玲租赁合同纠纷一事，因相隔时间过长，对当时情况记忆不清，无法提供准确情况。
第三人黎成佳经本院依法送达参加诉讼通知书、起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等诉讼文书，第三人黎成佳既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由。
第三人广东省德庆县蚕种场述称：对于被告的反诉意见，我方已经委托了德庆唐龙丝绸有限公司进行经营、管理，但在铺位之后的空地建筑物是没有经过我场的同意搭建的，也没有经过有关部门的批准，是属于违法建筑，而且德庆唐龙丝绸有限公司和林洋生签订合同前已经存在，德庆唐龙丝绸有限公司是有权经营出租的。对于被告林洋生、李永玲要求德庆唐龙丝绸有限公司承担法律责任，与我场无关。
经审理查明：2008年10月1日，原告德庆唐龙丝绸有限公司与被告林洋生签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：由原告将位于德庆县高街131号临街商铺由北至南第六、七、八卡及其后面空地租赁给被告经营，租赁期限从2008年10月1日起至2013年9月30日。租金每月4000元，第三年租金在第二年的基础上递增5％，以后按此比例逐年递增。同时，《商铺租赁合同》还约定：原告将现有的水电设施提供给被告经营使用，如被告须增容，必须经原告同意，但增容所须设备及费用由被告负责。被告必须在每月5日前向原告缴纳上月的租金及水、电费。如有拖欠，经追讨无效，原告有权终止合同，取回商铺的经营权，被告在商铺所作的装修，原告不作赔偿，并追究被告的违约经济责任和相关法律责任，同时，被告在签订合同时，必须向原告缴纳保证金5000元。签订合同后，原告已按合同约定将商铺交付被告使用，被告亦向原告缴纳了保证金5000元。租赁期间被告拖欠原告2008年10月至2012年12月的租金，为此原告遂于2013年1月向本院提起诉讼，要求解除与被告签订的商铺租赁合同；被告支付原告租金68050元；没收被告的保证金5000元作违约金。案经本院主持调解，原、被告自愿达成了协议：被告欠原告从2008年10月1日至2012年12月份商铺金合共为59020元，由被告于2013年3月31日前支付30000元给原告，余款29020元在2013年4月30日前给原告。但协议签订后，被告没有依约履行，并仍继续租赁商铺，原告遂于2013年10月21日向本院提起诉讼，请求判令：被告清偿所欠原告租金及腾退商铺和商铺后面空地给原告。被告则反诉要求原告补偿其在空地增设的建筑物及其租赁期间架设的专用电力设备合共折价款150000元以及退回签订合同时所交的保证金5000元。
同时查明：位于德庆县德城街道高街131号临街由北至南第六、七、八卡商铺所有权人为广东省德庆县蚕种场，该场于2003年1月，委托德庆唐龙丝绸有限公司出租、经营、管理、代收租金、代为起诉等全部权利。
2003年5月1日，原告德庆唐龙丝绸有限公司与第三人林诠馨签订了一份《租赁合同》，将位于德庆县德城街道高街131办公楼后空地租赁给第三人林诠馨使用，租赁期限从2003年5月1日起至2008年4月30日，租金每月700元。合同第九条规定：“乙方在租赁期满后，能遵守以上合同各项条款在同等条件之下乙方可优先续签3年；要把商铺恢复原貌或所作的装修归甲方所有”。第三人林诠馨租赁空地后，在空地上搭建了临时建筑物，所搭建的建筑物未经政府有关部门批准。
2008年8月8日，第三人蔡小兵、林诠馨、被告林洋生经协商同意，共同出资人民币30万元，租赁县蚕种商铺开办饭店一间，定名为：乡村美食。并签订了一份《乡村美食饭店合作合同书》，合同规定：第三人蔡小兵出资15万元，占乡村美食饭店50％股份。第三人林诠馨、被告林洋生出资15万元，占乡村美食饭店50％股份。其中第三人林诠馨出资10元，占乡村美食饭店33.33％股份；被告林洋生出资15万元，占乡村美食饭店16.67％股份。该饭店在装修和经营期间所需资金如果超出股本则共同筹集借款经营。在利润分配时应先归还借款再进行利润分配。其后三人对四季乡村美食饭店进行了经营管理，并对商铺进行了装修。
2009年6月12日，第三人林诠馨与第三人蔡小兵、被告林洋生协商，达成了《退股协议书》：第三人林诠馨自2009年5月14日退出四季乡村美食饭店，并由四季乡村美食饭店分二次退回林诠馨股金10万元；同时该协议第三条约定：“四季乡村美食饭店每月按1000元计算支付给第三人林诠馨商铺背后空地租金，直至合同期满或中途停业之日止。利润在2011年10月1日前按第三人林诠馨所占份额支付给林诠馨”。2011年6月3日第三人林诠馨收回了全部股金，而商铺后空地的租金只收取了二个月，合计2000元。
2013年10月18日，第三人蔡小兵退出了与被告林洋生合伙经营的乡村美食饭店，同时第三人蔡小兵声明：该店的债权、债务全部由被告林洋生处理，由其全权负责。
2009年9月间，被告林洋生聘请德庆县晋安电力工程有限公司为德庆县德城四季乡村美食饭店架设三相四线供电专用线路，工程总造价（包括工料费）85000元。被告对电力设施进行增容时，被告没有提供证据证明经原告同意。2014年5月15日被告林洋生、李永玲向本院提出申请要求对位于德庆县德城街道高街131号商铺后面的一幢建筑面积为252平方米（18米×14米）房（含装修）和由其架设安装的一组三相四线供电专用线路进行价格评估。本院依法委托肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，2014年9月29日该公司作出肇资评报字（2014）第189号《资产评估报告书》，评估结论为：1、德庆县德城街道高街131号商铺后面的一幢建筑物评估价值为66400元（不含占地的土地使用权价值）；2、架设安装的一组三相四线供电专用线路由于资料不全，故未能对上述资产作评估，本报告不包含上述资产。
2014年2月9日被告林洋生、李永玲已将租赁原告临街商铺由北至南第六、七、八卡及后面空地腾退给原告。
第三人黎成佳是被告林洋生请其代为管理饭店的管理人，并非原告商铺的次承租人。被告李永玲是被告林洋生的妻子，且直接参与商铺的经营。
上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》，房地产权证，欠条，广东省德庆县蚕种场委托书，（2013）肇德法民二初字第28号民事调解书，申请执行书，德庆县民政局婚姻登记记录证明，原告与第三人林诠馨签订的《租赁合同》，第三人林诠馨与林洋生及第三人蔡小兵签订的《退股协议书》；被告提供的第三人蔡小兵、林诠馨、林洋生签订的《乡村美食饭店合作合同书》，第三人蔡小兵与被告林洋生签订的《新乡村美食饭店合股协议书》，林诠馨收回股金的收条，蔡小兵的退股声明，架设三相四线供电专用线路《说明》，第三人蔡小兵、林诠馨、被告林洋生装修《乡村美食饭店》的材料及支出凭证；本院收集的第三人黎成佳在本院（2013）肇德法民二初字第28号案中的答辩书、肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司的资金评估报告书以及当事人陈述材料在案予以证实。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。原告德庆唐龙丝绸有限公司与被告林洋生于2008年10月1日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同，原、被告均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告租赁原告的商铺及空地后没有按合同约定支付租金给原告，现原告要求被告支付商铺租赁合同期内及合同期满后直至交回租赁商铺及其空地的租金理据充分，本院予以支持。但原告在与被告签订合同时，收取被告的5000元保证金也应一并退回给被告。原告以被告严重违约为由没收该保证金的诉求，由于合同没有约定，故原告的该项诉请，理据不足，本院不予支持。被告李永玲是被告林洋生的妻子，且直接参与商铺的经营，根据【最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）】第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。依照上述规定，原告请求被告李永玲对被告林洋生所欠租金承担连带清偿责任理据充分，本院予以支持。而第三人林诠馨、蔡小兵是被告林洋生开设乡村美食饭店的合伙人，其后第三人林诠馨、蔡小兵先后退出了该店经营，现被告所欠原告的租金是被告林洋生、李永玲经营期间所欠下的债务，与第三人林诠馨、蔡小兵无涉，本院依法追加其二人作本案第三人参加诉讼，是为查明商铺后空地上的临时建筑物属谁人所建及租赁合同期满后的善后。
本案争议的焦点是：被告反诉要求原告折价补偿租赁商铺后空地上的建筑物及商铺的电力设备是否应当支持的问题。
首先，关于被告租赁商铺后空地上的临时建筑物应如何处理的问题。根据庭审质证的相关证据可证实商铺后空地上所搭建的建筑物，是第三人林诠馨与原告于2003年5月1日年签订《租赁合同》后，由第三人林诠馨于2004年间搭建的，被告认为商铺后空地建筑物是其搭建的，没有提供证据证明。况且，根据第三人林诠馨、蔡小兵与被告林洋生于2009年6月12日签订的《退股协议书》的第三条约定：“四季乡村美食饭店每月按1000元计算支付给林诠馨商铺背后空地租金，直至合同期满或中途停业之日止。利润在2011年10月1日前按林诠馨所占份额支付给林诠馨”。从该条约中又可以推定商铺后的空地上的建筑物仍属林诠馨所有。而在本案中，第三人林诠馨表示该地上的建筑物材料由其本人处理，故本院认为商铺后空地上所搭建的建筑物应由其处理。被告林洋生反诉要求原告折价补偿该建筑物理据不足，本院不予支持。
其次，关于被告租赁期间对商铺的电力设备进行了增容，是否应当获得补偿的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题意见的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”。依据上述规定，被告在租赁期间，对商铺的电力设备进行了增容，并完全享用了价值，且又没有证据证明其增容是经原告同意，现租赁合同期满，被告反诉要求原告对其增容的电力设备折价补偿理据不足，本院亦不予支持。
综上所述，被告林洋生、李永玲尚欠原告德庆唐龙丝绸有限公司从2013年1月至2014年2月9日止的租金60190元（4630元／月×13个月），扣除被告已交原告签订合同保证金5000元外，尚欠55190元应依法清偿给原告。被告林洋生、李永玲反诉要求原告德庆唐龙丝绸有限公司折价补偿商铺后空地上的建筑物及商铺的电力设备理据不足，本院不予支持。第三人黎成佳、蔡小兵经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条、第二百二十三条、第二百三十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题意见的解释》第十三条，【《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）】第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告林洋生尚欠原告德庆唐龙丝绸有限公司从2013年1月至2014年2月9日止的租金为60190元，扣除被告已交原告签订合同保证金5000元外，尚欠55190元，由被告林洋生于本判决发生法律效力之日起十五日内清偿给原告德庆唐龙丝绸有限公司；
二、被告李永玲对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回被告林洋生、李永玲反诉要求原告德庆唐龙丝绸有限公司折价补偿商铺后空地上的建筑物及商铺的电力设备的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1304.75元、反诉受理费1650元、财产保全费520元、鉴定费500元，三项合计3974.75元；由原告德庆唐龙丝绸有限公司负担200元，被告林洋生、李永玲负担3774.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审 判 长 黄梁汉
审 判 员 谢 茵
人民陪审员 徐伟奇
二〇一四年××月××日
书 记 员 谢永发