新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终3603号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陕卫峰，男，1981年9月12日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：蒋仁华，青海凡圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜边晨，青海凡圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：范永昌，男，1941年10月1日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市头屯河区。
委托诉讼代理人：杨玉玲，新疆星河律师事务所律师。
原审被告：范华（系范永昌的女儿）（系范永昌的女儿），汉族，1974年11月21日出生，新疆维吾尔自治区送变电工程公司职员，住乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：李莎，新疆星河律师事务所律师。
上诉人陕卫峰因与被上诉人范永昌、原审被告范华房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2015）头民一初字第487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人陕卫峰及其委托诉讼代理人蒋仁华、姜边晨，被上诉人范永昌委托诉讼代理人杨玉玲，原审被告范华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陕卫峰上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二、三、五、六、八、十、十一项判决，改判范永昌退还陕卫峰房屋租金134400元、押金20000元；赔偿损失723537.25元（包含装修费104561.25元、人员工资524000元、监控设备款94976元）。2、改判陕卫峰向范永昌支付房屋租金2786.67元、暖气费2057元。事实和理由：一、我签订合同的目的是为了开办养老院，范永昌、范华构成违约，应承担全部违约责任，原审法院认定范永昌承担50%的责任错误。合同签订后，我按约履行交付租金、水电暖费用的义务，并未违约。至2015年4月，范永昌、范华不能向我提供《安全责任书》、《委托监理合同》及中标通知书等相关材料，且强行要求我搬走，我才开始拒付房租。我的违约责任只在拒付房租的行为上，而非与范永昌、范华一起分担损失。范永昌、范华的造假行为致使合同不能继续履行，构成根本违约。二、原审法院认定合同已经履行，我已实际使用了房屋有误。我按约定支付租金是为了履行房屋租赁协议，为了开办经营养老院，因范永昌、范华的原因致使合同目的不能实现，应退还我全部租金及押金。在租赁期间我占有该房屋，但未实际使用，养老院至今未正常经营，不能按照开办养老院的租金支付占用费，应按当时当地的房屋出租价格每间每月100元计算，且范永昌存在一定过错，应承担50%的责任，我共占用38间，12个月，应承担房租45600元，范永昌须向我返还134400元。三、监控设备是我为经营养老院专门定制的，现养老院无法正常经营，监控设备拆除，对我没有使用价值。范永昌、范华应当赔偿监控设备的损失94976元。四、我雇佣的工人也在等待养老院正常经营，范华、范永昌、我均有过错，均应承担责任，不应由我自行承担。五、2015年4月10日至2015年5月2日期间我占有该房屋，并未使用，在此期间养老院并未正常经营，应当按照当地市场价即每月每间房100元支付22日的占用费2786.67元。六、房屋租赁期自2014年4月10日开始，对于2014年2月1日至2014年4月10日期间的暖气费不应由我承担。我还有2057元暖气费未支付。
范永昌辩称：1、我与陕卫峰签订的房屋租赁合同依法成立，系双方真实意思表示，合法有效。2、我从向陕卫峰承诺可以提供申请办理消防手续的材料。涉案房屋是陕卫峰用于开办养老院，按规定陕卫峰是申报消防安全检查的义务人。3、根据消防法的规定，本案房屋系民用住宅，不是必须要经过消防验收的房屋。4、原审认定我给陕卫峰提供了不真实的安全责任书和委托监理合同不是事实，陕卫峰称我在上述文书上签字，其应当申请鉴定。并且上述材料并非办理消防安全的必备材料。消防手续齐备并不等于消防验收合格，关键在于房屋现场有无消防设施、设备，现场布置是否符合消防安全规定。5、陕卫峰的养老院一直在经营收取费用，只是并无工商经营的合法手续，属于非法经营。如果养老院没有经营，陕卫峰提出的经营损失和人员工资没有依据。6、陕卫峰主张的租金标准，我不予认可，租金应按合同约定标准。请求驳回上诉，维持原判。
陕卫峰向一审法院起诉请求：1、判令撤销2014年2月1日双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令范永昌、范华退还陕卫峰2014年4月10日至2015年4月10日期间的房屋租金180000元；3、判令范永昌、范华退还陕卫峰押金20000元；4、判令范永昌、范华退还陕卫峰水电暖费42947元；5、判令范永昌、范华退还陕卫峰装修改装费用365134元；6、判令范永昌、范华赔偿陕卫峰设备损失费523060元；7、判令范永昌、范华赔偿陕卫峰雇佣工人报酬费524000元；8、判令范永昌、范华支付陕卫峰公证费用3000元；9、判令范永昌、范华赔偿陕卫峰其他损失费用154541元。
范永昌向一审法院反诉请求：1、解除陕卫峰与范永昌于2014年2月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令陕卫峰支付范永昌租金20835元；3、判令陕卫峰支付范永昌水费1227元；4、判令陕卫峰支付范永昌电费1930元；5、判令陕卫峰支付范永昌暖气费16833元；6、判令陕卫峰支付范永昌违约金97500元；7、判令陕卫峰支付范永昌物品损失费218750元；8、判令陕卫峰支付范永昌未按期交还房屋造成的经济损失54493元；9、判令陕卫峰支付范永昌未按期交还房屋期间经济损失的滞纳金272元；10、判令陕卫峰支付范永昌搬运人工费10000元。
一审法院认定事实：2014年2月1日，陕卫峰与范永昌签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：“范永昌（甲方）将其坐落于乌市头屯河区河南庄四队祥旺街南五巷7号的一幢三层楼部分房屋的使用权出租给陕卫峰（乙方）作为养老院经营使用；租赁期限为10年，自2014年4月10日至2024年4月10日；租赁期内第一年度租金为18万元，第二年度租金为19.5万元……租金按年支付，按照先付租金后使用的原则，每年3月1日前支付下一年度租金；租房押金2万元在签订合同时一次性交给甲方，租赁期满不再续租的，乙方按照合同约定缴清各项费用并交还处于完好状态的租赁房屋及设施后，甲方将租房押金（不计利息）退还乙方，如乙方违约，造成合同提前终止，租房押金不予退还。甲方按照乙方使用的水表、电表计算数据，每半年收取一次。暖气费按照使用房屋建筑面积以及甲方对外缴费标准收取乙方费用。甲方自乙方缴纳租金和押金后，按照合同约定向乙方提供完好的房屋及附属设施。乙方在承租期间，遵守各项法律法规，涉及消防、工商、卫生等内容，乙方按照规定自主经营。乙方不得随意改动房屋设施，如乙方对房屋及附属设施进行装修改造等，应事先征得甲方同意方可施工，施工中不得损坏房屋建筑结构，相关房屋改造等审批手续等均由乙方自理。租赁期间，甲方有其他违约行为，严重影响乙方本合同之目的实现的，在乙方催告的合理期限内未改正的，乙方单方解除合同，并赔偿甲方一切经济损失；乙方故意损坏承租房屋，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，逾期两个月未缴纳房租或者应由乙方交纳的各项费用的，甲方催告的合理期限内未改正的，甲方可中止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方赔偿，所交租房押金不予退还。”陕卫峰在合同上签字并加盖手印，范华代表范永昌在合同上签字并加盖手印。签订合同的当日，范华将房屋钥匙交付给了陕卫峰。2014年1月29日，陕卫峰先缴纳押金2万元，合同签订后2月19日交纳了50000元房租，2月28日交纳了30000元房租，3月1日又交纳了100000元房租，以上四笔款项200000元陕卫峰通过银行转账转入范华的账户。合同签订后，范华代范永昌向陕卫峰出具《证明》，同意对所租用的房屋进行内部装修装饰，以满足实际需要。此后，陕卫峰对承租的房屋进行了装修。在合同履行期间，2014年10月30日陕卫峰支付水电费2947元，2015年2月17日支付暖气费40000元。2014年10月15日至2015年4月15日期间的暖气费16833元未向范永昌缴纳。
2015年3月1日，陕卫峰未向范永昌支付第二年度租金。2015年5月2日，范永昌让范华向陕卫峰发出了《终止合同的通知》并要求其交清费用搬离租赁房屋，陕卫锋未履行。同年5月10日，因范永昌找人将陕卫峰部分东西搬出，双方发生纠纷。同年5月13日，陕卫峰申请乌鲁木齐市亚心公证处的工作人员到现场进行了公证。陕卫峰支付公证费3000元。
另查明，范永昌出租的房屋实际产权人及土地使用权人系范永昌和其妻子章慧兰。二人在原有房屋基础上进行翻建后，将一层一部分和二、三层的全部租赁给陕卫峰。因陕卫峰需办理养老院等相关手续，范永昌向陕卫峰出具了不真实的《安全责任书》、《委托监理合同》及中标通知书等相关资料。
本案在审理过程中，因双方部分物品未移交，2015年10月27日，原审法院组织双方到现场对租赁房屋内的电视机、茶几、字画等物品进行了清点及交接。双方均在《移交清单》上签字。2016年3月11日，原审法院到河南庄村委会了解关于该房屋建房相关事实，村委会主任马江认可范永昌的建房材料真实，该房屋允许出租，翻建手续及产证正在办理之中。
庭审中，因陕卫峰要求对房屋装修部分进行审计，原审法院委托新疆天丰建设工程项目管理有限公司对装修部分进行了工程造价审计。2016年1月5日，该公司出具《鉴定报告书》，鉴定工程造价如下：“（一）房屋装修工程纠纷可以确定的造价为91009.50元；（二）无法确定的项目：1、人工清运垃圾造价为3000.00元，陕卫峰的意见是：二、三层的厨房、卫生间墙体和地面拆除产生的垃圾，由人工从二、三楼背运至房屋南面道路的垃圾箱位置，实际发生的费用为3000.00元；范永昌、范华的意见是：二、三层的厨房、卫生间墙体和地面拆除产生的垃圾,直接由电梯运至一层大门口，不应记取人工背运费用；2、三层防盗纱窗造价为7013.86元，陕卫峰的意见是：三层防盗纱窗已全部做完只是未安装，堆放在房间内现已丢失，防盗纱窗的造价为7013.86元；范永昌、范华的意见是：现场未安装防盗纱窗且也未见房间内有堆放，不应记取防盗纱窗费用(现场勘验时三楼未见有安装防盗纱窗，其他房间内也未见堆放)；3、楼梯间地毯造价为2137.89元，陕卫峰的意见是：一至三层楼梯间均有地毯现已丢失，楼梯间地毯的造价为2137.89元；范永昌、范华的意见是：现场未做楼梯地毯，不应记取楼梯间地毯费用(现场勘验时楼梯间未见有安装地毯，房间内也未见堆放)。上述事项，由人民法院根据谁主张谁举证的原则，依法裁决”。
对此《鉴定报告书》范永昌、范华提出异议，认为：“1、第1-4项属于陕卫峰擅自改变原有部分房屋结构布局，改变了房屋的原有使用功能，破坏了原有装修效果，损坏了部分楼地面、上下水管线；第5项是陕卫锋擅自锯毁49个钢制防盗门的门槛，导致门框变形、房门无法关严、锁牢，有些房门甚至无法关闭；第6项是陕卫锋擅自到处加装扶手，不仅对墙面损坏程度严重，还减少了房间及过道的使用空间。对第1-6项所涉及费用合计62632.44元，鉴于是陕卫峰的擅自行为，未经范永昌、范华同意，范永昌、范华不认可，请求予以复核并核减。另外，对范永昌房屋造成一定的破坏和损失，范永昌在反诉状后附的物品损失清单中都有详细描述。因此，对于1-6项的相关装修费用不仅不应由范永昌承担，而且对陕卫峰的破坏行为造成的损失应向范永昌予以赔偿。2、第7项是家具类，不属于装修施工范畴，况且木龙骨拼接的舞台可以根据需要随意进行安装、拆卸、搬移。相关费用合计7219.48元不应计入装修费用中，请求核减。3、第8项中的窗帘杆本身是活动的，随时可以取下来拿走，相关费用合计2391.69元，不应计入装修费用中，请求核减。4、该意见书中所指纠纷工程造价相当于工程建设施工过程中的索赔费用，索赔费用一般只计算直接工程费、间接费（包括企业管理费和规费）、价差及税金，不计取利润。再者说，并没有明确说明废止2004年定额（备注：因为目前仍在沿用），其定额解释明确说明小的乡镇施工单位、个体施工者不计取利润。因此，该意见书中的工程造价取费不应计取利润1024.52元，请求在装修造价中予以核减，核减金额共计73268.13元。”
2016年1月20日，新疆天丰建设工程项目管理有限公司对范永昌、范华的《异议》进行了《回复》，认为：“1、第1-6项中内容是受乌鲁木齐市头屯河区法院委托对装修内容造价的鉴定，上述问题谁提出谁举证，由法院依法判决。2、第7项舞台及龙骨在勘验现场时双方均承认安装完毕，但已被范永昌、范华拆除堆放在室外，此项鉴定造价为7219.48元。3、第8项中的窗帘杆在现场勘验时并未拆除，交换意见时陕卫峰特别说明窗帘杆是根据窗户大小定做的，拆除后可能对陕卫峰无使用价值。4、我公司出具的天丰基鉴字（2016）第001号关于《陕卫峰与范永昌、范华房屋装修工程纠纷工程造价鉴定意见书》一案的司法鉴定报告是根据乌鲁木齐市头屯河区法院委托对陕卫峰承租的范永昌位于乌鲁木齐市头屯河区河南庄四队祥旺街南五巷7号，建筑面积860平方米的装修费用进行造价的评估，和一般工程造价中的施工过程中的索赔费用不同；根据新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅和新疆维吾尔自治区发展和改革委员会发布的新建造[2010]4号文：“关于发布《新疆维吾尔自治区建筑工程、全国统一安装及装饰装修工程（消耗量）预算定额2010年乌鲁木齐地区单位估价表》的通知，第一条：本估价表自2010年10月1日起执行。原2004年发布的《全国统一建筑工程基础定额、新疆维吾尔自治区补充预算定额乌鲁木齐地区单位估价汇总表》和《全国统一安装工程预算定额乌鲁木齐地区单位估价汇总表》以及相配套的补充定额估价表和文件同时停止使用”，此装修工程施工期在2014年，应执行《全统装饰装修工程消耗量定额乌鲁木齐地区单位估价表(2010)》，在2010装修定额解释中并无说明不计取利润。”
庭审中，陕卫峰认为应当对监控系统再做审计，对此范永昌不予认可，认为监控工程不属于装修工程，对现场也没有作用，范永昌、范华没有允许陕卫峰进行监控系统的安装，并且监控系统拆除后可以重复利用，并申请鉴定单位当庭质询。新疆天丰建设工程项目管理有限公司工程师尚宾当庭接受了质询。尚宾认为：“无争议部分是实际发生的，但产生的质量问题，不在我们的鉴定范围之内，我们只进行造价鉴定不进行质量鉴定。对于有争议部分，关于楼梯间地毯造价、幕布、舞台的造价，这些物品我们没有看到，是根据陕卫峰的陈述做出来的造价；人工清理垃圾的造价，确实存在垃圾清运的事实，但使用的人工没有那么多。对于有异议部分，谁提出谁举证。对于监控工程，这不属于装修工程，需另行委托。我们进行现场勘查时，只能看见房屋里布置的线路、管子及安装的摄像头，如拆卸时不损害设备，监控系统可以重复利用。本案监控设备系陕卫峰针对养老院专门设置，陕卫峰如不经营养老院，对陕卫峰利用价值不大。”
一审法院认为，依法成立的合同，从成立起即具有法律效力。本案中，陕卫峰与范永昌于2014年2月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反国家法律法规的规定，故应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。庭审中，关于陕卫峰认为范永昌、范华租赁的房屋不符合消防规定，不能予以出租。原审法院认为，根据最高人民法院2004年3月4日公布的《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中第三条意见：“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，应当向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必备条件。”参照上述解释，陕卫峰是养老院的经营者，其应当按照规定办理养老院相关经营手续，而范永昌出租房屋系在宅基地基础上建造的民用住宅，该房屋消防安全的验收不是认定本案租赁合同效力的条件之一，且经原审法院到河南庄村委会调查，该房屋手续正在办理当中，故《房屋租赁合同》合法有效。
虽然双方签订的《房屋租赁合同》有效，但该合同明确约定：“甲方需按照合同约定向乙方提供完好的房屋及附属设施。”在签订合同过程中，范永昌明知自己的房屋是民用住宅，该房屋未办理消防验收等相关手续，还将房屋出租给陕卫锋作为养老院的经营，同时向陕卫峰提供了不真实的《安全责任书》、《委托监理合同》等材料，范永昌作为租赁方，其未尽相关协助义务，应承担一定的违约责任。庭审中，范永昌对陕卫峰出示的《安全责任书》、《委托监理合同》及中标通知书等相关资料中“范永昌”的签名不予认可，并向法庭陈述上述资料其未向陕卫峰提供，当法庭询问范永昌对其签名是否进行笔迹鉴定时，范永昌又不要求进行鉴定，故原审法院对其上述答辩意见不予采纳。而陕卫峰明知范永昌出租的是民用住宅，在签订合同时就应当了解租赁民用房屋能否作为经营养老院的场所，同时，在合同签订后，按照合同约定的“乙方在承租期间，遵守各项法律法规，涉及消防、工商、卫生等内容，乙方按照规定自主经营”的条款，其未按照规定到相关部门办理经营和消防手续，也未按照《房屋租赁合同》约定向范永昌缴纳2015年4月10日至2015年5月18日期间的房屋租金和水电暖等费用，其行为已构成违约，亦应承担一定的责任。结合本案的实际情况，原审法院酌定双方各自承担50%的责任。
关于陕卫峰本诉要求撤销双方于2014年2月1日签订的《房屋租赁合同》的请求，原审法院认为，该合同为有效合同，在合同履行过程中，双方均存在违约行为，故均应承担责任。庭审中，陕卫峰认为范永昌、范华采取欺骗的手段，提供虚假手续签订合同，该合同系无效合同，应当予以撤销。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的”，陕卫峰明知范永昌向其提供的《安全责任书》、《委托监理合同》及中标通知书等相关资料不真实，就应当及时行使权力，其于2015年5月21日提出诉讼，同年8月14日提出撤销《房屋租赁合同》的主张，按照陕卫峰起诉的时间及变更请求时间计算，已超法律规定一年的诉讼时效，同时陕卫峰未举证自知道或者应当知道撤销事由之日的具体时间，也未举证因重大误解订立的或在订立合同时显失公平的相关事实证据，故该请求不符合法律规定，不予支持。
关于陕卫峰本诉要求范永昌、范华退还2014年4月10日至2015年4月10日期间的房屋租金180000元的请求，原审法院认为，该合同已经履行，陕卫峰实际使用了该房屋，故该请求不符合法律规定，不予支持。
关于陕卫峰本诉要求范永昌、范华退还押金20000元的请求，原审法院认为，由于双方均违约，故按照酌定双方各自承担50%的责任，范永昌应承担10000元（20000元×50%），剩余50%由陕卫峰自行承担。
关于陕卫峰本诉要求判令范永昌、范华退还水电暖42947元的请求，经庭审核实，范永昌在租赁房屋过程中，已使用水电暖。上述42947元支付的是2014年10月30日至2015年2月17日的水电暖费用。该费用系陕卫峰已使用，且签字确认，故应当由陕卫峰自行负担，不予支持。
关于陕卫峰本诉要求范永昌、范华退还装修费用365134元的请求，原审法院认为，由于双方均违约，故双方各自承担50%的责任。经鉴定，租赁房屋装修工程项目总造价104561.25元，其中无争议部分91009.50元，有争议部分13551.75元。范永昌提出对无争议部分造价金额虽无异议，但认为部分装修项目破坏了房屋结构及设施，因而对该部分装修项目的造价损失不认可；经核实，该房屋出租后，范永昌书面同意陕卫峰对租赁房屋进行装修，故对范永昌要求将无争议部分中破坏房屋结构及设施的装修造价从总价中予以剔除的主张，不予支持。对有争议部分，系人工垃圾清运、防盗纱窗、地毯及舞台幕布等费用，鉴于现场无实物，双方未举证交接物品的明细单及相关证据，故无法查明上述实物是否存在、有无利用价值，故对有争议部分13551.75元不计算在装修损失之内；对已陕卫锋提出的监控设施造价问题，经庭审核实，安装监控设施不属于装修工程，系陕卫峰为经营自行安装，而且拆除后仍有利用价值，故监控设施不计入装修工程造价中。按照酌定各自承担50%的责任，范永昌应承担45504.75元（91009.5元×50%），剩余50%由陕卫峰自行承担。
关于陕卫峰本诉要求范永昌、范华赔偿设施损失费523060元的请求，原审法院认为，陕卫峰与范永昌签订的是《房屋租赁合同》，本案审理的是房屋租赁合同纠纷，不是侵权纠纷，如陕卫峰认为范永昌、范华对其财产实施侵权行为，损害其合法权益，陕卫峰可另案起诉；本案中，陕卫峰未举证双方交接设备的清单及设备损失的相关证据，故该请求不予支持。
关于陕卫峰本诉要求范永昌、范华赔偿雇佣工人报酬费524000元的请求，双方合同约定，陕卫峰租赁范永昌房屋后自主经营，故该损失应当由陕卫峰昌自行负担，不予支持。
关于陕卫峰本诉要求范永昌、范华赔偿公证费用3000元的请求，原审法院认为，双方发生纠纷后，陕卫峰请公证部门进行公证，故该费用按照酌定各自承担50%的责任，范永昌应承担1500元（3000元×50%），剩余50%由陕卫峰自行承担。
关于陕卫峰本诉要求范永昌、范华赔偿其他损失费用154541元（拉运员工的租车费、加油费、插线板、电脑损失等）的请求，陕卫峰未举证，且上述费用系陕卫峰经营过程中发生的费用，该损失应当由陕卫峰自行负担，不予支持。
关于范永昌要求解除2014年2月1日双方签订的《房屋租赁合同》的请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，双方均有违约行为，2015年5月2日，范永昌书面通知陕卫峰解除了《房屋租赁合同》，同年5月18日，范永昌将属于陕卫峰的部分物品搬出租赁房屋，双方行为致使《房屋租赁合同》的目的不能实现，故该《房屋租赁合同》应当解除，解除时间为2015年5月2日。范永昌反诉请求解除《房屋租赁合同》的请求符合法律规定，予以支持。
关于范永昌反诉要求支付房屋租赁费20835元的请求，原审法院认为，陕卫峰实际占有、使用了范永昌的房屋，故陕卫峰应当支付使用房屋期间的租赁费，对陕卫峰要求返还其已交纳180000元租赁费的主张，不予支持。对范永昌主张的2015年4月10日至2015年5月2日期间的租赁费，应当按照原审法院核实的租赁费11753.42元（195000元÷365天×22天=11753.42元）计算，按照酌定的各自承担50%的责任，由陕卫锋支付范永昌5876.71元（11753.42元×50%），剩余50%的租金由范永昌自行承担。
关于范永昌反诉要求陕卫锋支付租赁房屋的水费1227元、电费1930元的请求，经庭审核实，陕卫峰和范永昌签字认可的水、电表数记录时间为2015年10月15日，此日期之前的水、电费陕卫峰已结清，但是之后的水、电费抄表记录再无陕卫峰的签字认可，故范永昌要求陕卫峰支付水、电费的金额证据不充分，其主张不予支持。
关于范永昌主张租赁期间的暖气费共计56833元的请求，经庭审核实，其中：2014年2月1日至2014年4月15日，1860平方米×22元/平方米÷180天×70天=15913元；2014年10月15日至2015年4月15日，1860平方米×22元/平方米=40920元。扣除陕卫峰已支付的4万元，尚欠16833元的暖气费未支付，范永昌请求陕卫峰支付16833元暖气费的主张合理，予以支持。
关于范永昌反诉要求支付违约金97500元的请求、物品损失218750元、未按期缴纳房租经济损失54493元、滞纳金272及搬运人工费10000元的经济损失，因双方均存在违约行为，且范永昌未出示相关证据，故上述反诉请求不予支持。
范华在本案中代表范永昌签订了合同，并且在陕卫锋与范永昌履行《房屋租赁合同》过程中，范华关于租赁房屋事宜的行为也均是代表范永昌所为，而且范永昌认可范华的代理行为，并愿意承担范华代理行为所产生的法律后果，故范华在本案中不承担责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，原审法院判决：一、解除2014年2月1日陕卫峰与范永昌签订的《房屋租赁合同》；二、范永昌支付陕卫峰10000元（20000元×50%）；三、范永昌支付陕卫峰装修费用45504.75元（91009.5元×50%）；四、范永昌支付陕卫峰公证费用1500元（3000元×50%）；五、陕卫峰支付范永昌房屋2015年4月10日至2015年5月2日期间的租赁费5876.71元（11753.42元×50%）；六、陕卫峰支付范永昌房屋暖气费16833元；七、驳回陕卫峰要求撤销2014年2月1日与范永昌签订的《房屋租赁合同》的本诉请求；八、驳回陕卫峰要求范永昌退还2014年4月10日至2015年4月10日期间的房屋租金180000元的本诉请求；九、驳回陕卫峰要求范永昌退还水电暖42947元的本诉请求；十、驳回陕卫峰要求范永昌赔偿设施损失费523060元的本诉请求；十一、驳回陕卫峰要求范永昌赔偿雇佣工人报酬费524000元的本诉请求；十二、驳回陕卫峰要求范永昌赔偿其他损失费用154541元的本诉请求；十三、驳回范永昌要求陕卫峰支付水费1227元的反诉请求；十四、驳回范永昌要求陕卫峰支付电费1930元的反诉请求；十五、驳回范永昌要求陕卫峰支付违约金97500元的反诉请求；十六、驳回范永昌要求陕卫峰支付物品损失218750元的反诉请求；十七、驳回范永昌要求陕卫峰支付未按期缴纳房租经济损失54493元的反诉请求；十八、驳回范永昌要求陕卫峰支付房屋滞纳金272元的反诉请求；十九、驳回范永昌要求陕卫峰支付搬运人工费10000元的反诉请求；二十、驳回陕卫峰要求范华承担连带责任的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院二审查明事实与原审法院认定事实基本一致。
另查明：范永昌出租的房屋系翻建后的房屋，房屋翻建前所有权人及集体土地使用权人系范永昌及其妻子章慧兰。2013年1月23日，乌鲁木齐市城市规划管理局头区分局给范永昌、章慧兰分别发放了建设工程规划许可证，出具建筑、红线用地说明书，同意范永昌、章慧兰翻建住宅，地点为河南庄村四队，建筑面积520平方米；层数为2层。原有房屋翻建后，形成涉案三层楼房一座。
另查：范永昌与陕卫峰在房屋租赁合同第二条中约定：在免租金装修期内，乙方须支付除租金以外的其他费用，包括但不限于水费、电费等。
本院认为，一、关于房屋租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，范永昌夫妇只有翻建二层住宅的许可却建造了三层房屋，且其超建部分至今未经主管部门批准建设，依据上述法律规定，范永昌系将未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给陕卫峰，故范永昌与陕卫峰签订的租赁合同无效。原审判决对合同效力认定有误，本院予以纠正。无效的合同自始没有法律约束力，范永昌要求解除2014年2月1日其与陕卫峰签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不能成立，原审判决有误，本院予以纠正。
二、关于责任的认定与划分。范永昌明知自己出租给陕卫峰使用的三层楼中，只有二层房屋有住宅翻建的建设规划手续，且该房屋的规划用途为住宅，根据范永昌的房屋性质及建设规划手续情况致使陕卫峰在承租房屋后，长期难以办理开办养老院所需的手续。范永昌是房屋出租人及共有人，其在了解房屋性质及手续不全的情况下，仍将房屋出租给陕卫峰用于经营养老院，违背了诚实信用原则，范永昌主观上存在过错，应承担相应责任，而陕卫峰以开办养老院为目的承租涉案房屋，未尽到对租赁房屋的审查义务，亦存在过错，对自己受到的损失应亦承担责任，双方责任划分以五五比例为宜。范永昌与陕卫峰订立的房屋租赁合同无效且陕卫峰已不再占用房屋，故范永昌应向陕卫峰返还已收取的租房押金20000元。陕卫峰已向范永昌支付的房租应为该房屋的占有使用费，现陕卫峰主张范永昌返还的房租也应为房屋占用使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2014年4月10日至2015年4月10日期间，陕卫峰占有房屋，应向范永昌支付相应的房屋占有使用费。陕卫峰上诉主张的费用计算方式无依据，本院不予采信，其要求范永昌返还此期间已支付的房屋占有使用费，依据不足，不予支持。范永昌主张陕卫峰向其支付2015年4月10日至2015年5月2日期间的房租亦为该房屋的占有使用费，该期间陕卫峰占有房屋，应向范永昌支付相应的房屋占用使用费。陕卫峰主张的计算方式无相应依据，本院不予采信，范永昌对原审法院判决确认的此期间的房屋占有使用费数额并无异议，本院予以确认。对于陕卫峰上诉要求范永昌赔偿损失723537.25元（包含装修费104561.25元、人员工资524000元、监控设备款94976元）的上诉请求，本院认为，对于陕卫峰主张的装修费用，经鉴定无争议部分为91009.5元，对有争议部分，陕卫峰未举证证明，该争议费用不应计入装修损失之内。装修费用根据责任划分比例陕卫峰、范永昌应各自承担50%，原审法院对此判决正确，本院予以确认。对陕卫峰主张赔偿的人员工资524000元，因人员工资系陕卫峰自行经营的成本且其未获得经营养老院的相应合法手续，其要求赔偿的人员工资无合法依据，对该请求本院不予支持。对于陕卫峰主张赔偿的监控设备款，因监控设备未与房屋形成附和物，可以拆除，且陕卫峰未能证明其收到相应损失，对该请求，本院不予支持。对于陕卫峰要求对范永昌主张的暖气费改判的上诉请求，本院认为，合同签订当日即2014年2月1日，陕卫峰已取得涉案房屋钥匙，至2014年4月1日期间，虽然并非房租租赁合同中约定的租赁期，但此期间，陕卫峰实际占用了房屋，且根据双方在合同中的约定，免租金期内产生的费用应当由陕卫峰承担，原审法院认定暖气费数额正确，本院予以确认，陕卫峰认为暖气费计算不当的理由不能成立，本院不予采信，对其要求改判暖气费的请求不予支持。
综上，对陕卫峰上诉请求的合理部分，本院予以支持。原审认定事实基本清楚，判决不妥之处，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2015）头民一初字第487号民事判决第三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八、十九、二十项即：范永昌支付陕卫峰装修费用45504.75元；范永昌支付陕卫峰公证费用1500元（3000元×50%）；陕卫峰支付范永昌房屋2015年4月10日至2015年5月2日期间的租赁费5876.71元；陕卫峰支付范永昌房屋暖气费16833元；驳回陕卫峰要求撤销2014年2月1日与范永昌签订的《房屋租赁合同》的本诉请求；驳回陕卫峰要求范永昌退还2014年4月10日至2015年4月10日期间的房屋租金180000元的本诉请求；驳回陕卫峰要求范永昌退还水电暖42947元的本诉请求；驳回陕卫峰要求范永昌赔偿设施损失费523060元的本诉请求；驳回陕卫峰要求范永昌赔偿雇佣工人报酬费524000元的本诉请求；驳回陕卫峰要求范永昌赔偿其他损失费用154541元的本诉请求；驳回范永昌要求陕卫峰支付水费1227元的反诉请求；驳回范永昌要求陕卫峰支付电费1930元的反诉请求；驳回范永昌要求陕卫峰支付违约金97500元的反诉请求；驳回范永昌要求陕卫峰支付物品损失218750元的反诉请求；驳回范永昌要求陕卫峰支付未按期缴纳房租经济损失54493元的反诉请求；驳回范永昌要求陕卫峰支付房屋滞纳金272元的反诉请求；驳回范永昌要求陕卫峰支付搬运人工费10000元的反诉请求；驳回陕卫峰要求支付范华承担连带责任的诉讼请求。
二、变更乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2015）头民一初字第487号民事判决第二项即范永昌支付陕卫峰10000元（20000元×50%）为：范永昌退还陕卫峰押金20000元；
三、撤销乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2015）头民一初字第487号民事判决第一项即：解除2014年2月1日陕卫峰与范永昌签订的《房屋租赁合同》；
四、驳回范永昌要求解除2014年2月1日陕卫峰与范永昌签订的《房屋租赁合同》的反诉请求。
以上范永昌应向陕卫峰支付67004.75元，陕卫峰应向范永昌支付22709.91元，双方互付给付义务抵销后，范永昌应给付陕卫峰款项44294.84元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉标的1814634元，给付标的67004.75元，占本诉标的的3.69%，案件受理费21141.72元（陕卫峰已预交），由陕卫峰负担96.31%即20361.59元，由范永昌负担3.69%即780.13元。
一审反诉标的421840元，给付标的22709.91元，占反诉标的的1.93%，案件受理费3813.8元（范永昌已预交），由范永昌负担94.6%即3607.8元，由陕卫峰承担5.4%即206元。
案件工程审计费2000元（陕卫峰已预交），由陕卫峰负担50%即1000元，由范永昌负担50%即1000元。鉴定人员出庭费200元（范永昌已预交），由范永昌负担50%即100元，由陕卫峰负担50%即100元。
本案二审陕卫峰针对本诉上诉标的877937.25元，本院支持金额10000元，占上诉标的的1.14%，案件受理费12579.37元（陕卫峰已预交），由陕卫峰负担98.86%即12435.97元，由范永昌负担1.14%即143.4元；陕卫峰针对反诉部分上诉标的17866.04元，案件受理费246.65元（陕卫峰已预交），由陕卫峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 王 宏
代理审判员 黄淑梅
二〇一六年十一月八日
书 记 员 谢晓朦