广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终138号
上诉人（原审被告）：朱军辉，男，1976年12月31日出生，汉族，住浙江省金华市金东区，现住广东省珠海市。
被上诉人（原审原告）：珠海市斗门区白蕉镇水利管理所，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇天生河水闸办公楼。
法定代表人：黄泽雄，主任。
委托代理人：黄素红，广东中晟律师事务所律师。
上诉人朱军辉因与被上诉人珠海市斗门区白蕉镇水利管理所（以下简称“白蕉水利管理所”）渔业承包合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民二初字第639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月21日进行了法庭调查。上诉人朱军辉，被上诉人委托代理人黄素红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人朱军辉上诉请求：1．撤销原审判决第一、二项，依法予以改判；2．评估费及上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、鱼塘30日内退还不符合实际情况，因鱼塘收回又重新发包，水利所的其他鱼塘都可以续期，相关法律规定，原承租人有优先购买权，即可有优先续租。二、2015年12月25日起的租金不应按每亩810元收取，因为评估日期是2016年4月，本人在一审提交的证据1-3可以证明此鱼塘经本人投入治理后才有了评估时的价值。三、评估费用525元不应由上诉人承担，任何发包事项都应由发包方评估其价值后再进行发包，所以不应由上诉人承担。
被上诉人白蕉水利管理所辩称，一、原审判决适用法律正确，认定事实清楚。二、关于被答辩人提出的鱼塘续期及退还鱼塘期限问题。1、答辩人作为涉案鱼塘的所有权人，在答辩人与被答辩人所签订的《鱼塘租赁合同》到期后，有权决定是否与被答辩人续租。被答辩人提及的其他鱼塘是否续租与本案无关。2、答辩人认为原审法院判决被答辩人于判决生效之日起30日内将涉案二个鱼塘退还给答辩人是合理的，该30日的期限足够被答辩人进行搬迁。三、关于评估费和鱼塘占用使用费的认定问题。1、《鱼塘租赁合同》到期后，被答辩人拒不退还涉案二个鱼塘已构成违约，其占有涉案二个鱼塘造成答辩人租金损失，被答辩人理应按市场价向答辩人支付占用使用费，而该占用使用费必须通过评估机构进行评估确定，该评估费由答辩人预交，而该评估费属于答辩人因主张权利而产生的损失，理应由被答辩人承担。因此，原审判决被答辩人承担评估费525元是合法、合理的。2、本案的《评估报告》认定涉案二个鱼塘租金为每年每亩810元的评估结果合法有效，答辩人认为自合同期满后至被答辩人实际退还涉案二个鱼塘止的占用使用费应按每年每亩810元计算，答辩人不认同原审法院关于起诉之前按每年每亩300元标准计算、起诉之后按每年每亩810元标准计算的判决，但为了节省司法资源，答辩人并未就此提起上诉。恳请法院依法审判，维持原审判决、驳回被答辩人上诉。
被上诉人白蕉水利管理所向一审法院起诉请求：1．朱军辉立即腾退涉案鱼塘；2．朱军辉向水利管理所支付从2011年8月30日起至朱军辉实际搬离涉案鱼塘之日止按每年1200元/亩标准的占有使用费给水利所，暂计至起诉之日为395,403元；3．朱军辉负担本案诉讼费、保全费、公告费等所有费用。
一审法院认定事实：2008年8月1日，珠海市斗门区白蕉镇水利管理委员会（出租方、甲方）（以下简称白蕉水利管委会）与朱军辉（承租方、乙方）签订一份《鱼塘租赁合同》，约定：甲方将黄镜门水闸以东的二个鱼塘出租给乙方做珍珠蚌养殖；租期自2008年8月1日至2011年8月29日止；鱼塘共二个，总面积为77.53亩；每年租金壹亩300元整；乙方必须在合同签订之日缴交当年租金，以后每年一月十五日前一次性缴交当年租金，若逾期一个月不交便做违反合同处理，甲方有权收回乙方的租赁使用权，终止其继续租赁的权力，所欠租金继续追缴；本合同签订之后，乙方需向甲方交纳押金2,000元整，合同期满后一个月内乙方自行处理养殖的珍珠蚌和塘边属于乙方的临时建筑物，经白蕉水利管委会验收后退还押金，否则甲方有权用押金支付清场费用（押金不计利息）。
2009年9月28日，朱军辉向白蕉水利管委会交纳了鱼塘租赁押金2,000元。2010年4月6日，朱军辉向白蕉水利管委会交纳了2008年8月1日至2009年6月31日部份地租10,000元。2010年12月20日，朱军辉向白蕉水利管委会交纳了2008年8月至2009年6月地租7,811.9元和2009年7月至2010年6月地租12,188.1元，合计20,000元。2011年9月8日，朱军辉向白蕉水利管委会交纳了2009年7月至2010年6月部份地租5623.8元和2010年7月至2011年8月部份地租18,376.2元，合计24,000元。2012年3月15日，朱军辉向白蕉水利管委会交纳了2011年度部份地租15,000元。2012年3月19日，朱军辉向白蕉水利管委会交纳了2008年8月1日至2011年12月31日地租（尾数）8,530元。
2012年2月，白蕉水利管委会向朱军辉发出了《关于鱼塘租赁期满的清场通知》，内容包括：1.请朱军辉必须于2012年2月28日前到白蕉水利管委会财务处支付拖欠租金15,777元和自2011年9月30日起至今无合同强占鱼塘已有4个月，按原有租金标准计收费用共7,753元，两款合计共23,530元；2.朱军辉必须于2012年3月30日前将鱼塘（包括珍珠蚌、生产工具及增设的临时建筑等附着物）清场完毕，交回鱼塘给白蕉水利管委会。
2014年12月4日，白蕉水利管委会再向朱军辉发出了《关于鱼塘租赁期满的清场通知》，内容包括：在2012年2月，白蕉水利管委会对朱军辉发出了《关于鱼塘租赁期满的清场通知》，但朱军辉只履行了交付到2011年12月底的租金（含占用费），没有履行于2012年3月30日前将鱼塘（包括珍珠蚌、生产工具及增设的临时建筑等附着物）清场完毕，交回鱼塘给白蕉水利管委会，一直占用至今，为此，再次通知朱军辉必须于2014年12月10日前到白蕉水利管委会财务处支付2012年1月1日起至2014年11月30日止共计35个月的应缴款项（占用土地费）67,838.75元，必须于2014年12月26日前将鱼塘（包括珍珠蚌、生产工具及增设的临时建筑等附着物）清场完毕，交回鱼塘给白蕉水利管委会。
2016年4月11日，广东陆地土地房地产估价有限公司作出粤陆地【2016】估字第LD1604112号《房地产估价报告》，该报告结果为涉案鱼塘面积77.53亩，2011年8月31日至2016年3月9日为期4.52年，租金单价为每亩每年810元，总价为283,853元。
一审法院认为，涉案的《鱼塘租赁合同》是白蕉水利管理所、朱军辉双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。现双方的合同期限已届满，朱军辉至今没有退还鱼塘给白蕉水利管理所，仍占有使用，已损害了白蕉水利管理所的合法权益，故白蕉水利管理所要求朱军辉退还涉案鱼塘，支付逾期占有使用费，合理合法，一审予以支持。
关于2014年以前的占有使用费是否超过诉讼时效问题。一审法院认为，朱军辉在合同期限届满后一直占有使用涉案鱼塘，朱军辉的占有使用行为存在持续性，白蕉水利管理所、朱军辉双方对该实际占有使用行为并没有进行约定，对于实际占有使用费的支付期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”的规定，白蕉水利管理所可以随时要求朱军辉支付实际占有使用费。再根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确认履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，朱军辉在实际占有使用涉案鱼塘过程中，以及在本案审理过程中均表示同意支付在合理范围内的合同期限届满后的实际占有使用费，因此，白蕉水利管理所提起本案诉讼并没有超过诉讼时效，对朱军辉主张2014年前的实际占有使用费超过诉讼时效的主张，一审不予支持。
关于实际占有使用费数额问题。一审法院认为，在白蕉水利管理所于2012年3月19日开具给朱军辉的收款收据中，白蕉水利管理所已标注该款项为2008年8月1至2011年12月31日的地租尾数，按照通常理解，应认定为朱军辉已交清了2011年12月31日前的地租，因此，白蕉水利管理所诉讼请求从2011年12月1日开始计算，一审不予支持，朱军辉的实际占有使用费应从2012年1月1日开始计算。涉案鱼塘租赁合同早于2011年8月29日已到期，朱军辉没有按合同约定在合同期满后一个月内退还鱼塘，白蕉水利管理所应当及时与朱军辉协商退还土地事宜，在协商无果的情况下应当按合同约定及时通过诉讼解决，但白蕉水利管理所时至2015年12月24日才提起本案诉讼主张权利，白蕉水利管理所存在怠于行使收回土地的行为。在诉讼过程中，经白蕉水利管理所申请，一审依法委托评估机构对涉案鱼塘自合同期满后的租金标准进行评估，该评估价格为每年每亩810元，与原合同约定的价格每年每亩300元存在较大的差距，该差距应视为白蕉水利管理所怠于行使收回土地而导致租金损失的扩大部分。白蕉水利管理所在2012年2月和2014年12月的两次书面通知中，要求朱军辉支付合同期满后的实际占有使用费的标准均按原合同约定的价格即每年每亩300元的标准计算。因此，一审认为白蕉水利管理所怠于行使收回土地而导致的扩大部分损失应由其自行负担，白蕉水利管理所诉讼请求按每年每亩1200元的标准计算没有事实和法律依据，一审不予支持。一审酌定白蕉水利管理所提起诉讼之日即2015年12月24日之前的实际占有使用费标准按每年每亩300元计算，起诉之后的实际占有使用费标准按810元标准计算。根据上述标准，2012年1月1日至2015年12月24日的实际占有使用费为92,717.38元（300元/年/亩×77.53亩÷365天×1,455天）。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二第一款第（四）项、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，判决：一、朱军辉应于本判决生效之日起30日内将位于珠海市斗门区白蕉镇黄镜门水闸以东共计77.53亩的二个鱼塘退还给白蕉水利管理所；二、朱军辉应于本判决生效之日起30日内向白蕉水利管理所支付鱼塘占有使用费（截止至2015年12月24日的鱼塘占有使用费为92,717.38元；自2015年12月25日起至朱军辉实际退还鱼塘之日止，以77.53亩为基数，按每年每亩810元的标准计算）。如未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,231元，由白蕉水利管理所负担5,532元，由朱军辉负担1,696元；评估费1,419元，由白蕉水利管理所负担894元，由朱军辉负担525元。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了一份证据：手机中的拍摄照片，证明鱼塘有两百多米没有塘基。
被上诉人对上诉人提供的证据发表如下质证意见：对真实性合法性无异议，对关联性有异议。该证据不足以推翻评估结果。评估报告不单以塘基长度为标准，而是根据鱼塘现状和所处区域及市场经济综合考虑作出的评估价格，评估价格合法有效。上诉人并没有提交足以推翻该评估结果的相关证据。法院应依法采纳该评估报告。
本院认为，上诉人提出的手机拍摄的照片，拟证明鱼塘有两百多米没有塘基，并不能证明鱼塘有两百多米没有塘基对鱼塘价值的影响及，也不能影响评估报告的合理性，故本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为，一、关于上诉人主张被上诉人的其他鱼塘都可以续约，且依照法律，上诉人有优先购买和续租权问题。被上诉人在与上诉人合同到期后，终止合同，收回租物业，理据充分。其是否与其他承租人续约并不能成为当然与上诉人续约的理由。而优先权之说，法律规定了承租人的优先购买权，并不可以据此推导出原承租人有优先承租的权利。退一步讲，优先只能是在出租人另行发包时才存在是否可以优先的问题。二、上诉人认为评估时的评估价值是由于其在租赁期间的投入治理的结果。在上诉人租赁期间是否投入，投入后如何分享利益，当事人应该在合同中约定，上诉人据此要求减少租金没有法律和合同依据。三、评估是由于上诉人违反合同约定引发本案诉讼，被上诉人为了证明自已的主张进行评估而产生的费用，一审判令上诉人作为败诉方承担部分该项费用并无不妥。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。朱军辉的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7231元，由朱军辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈发启
审判员 詹 洁
审判员 孙 志
二〇一七年三月十六日
书记员 戴 茜