辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庄民初字第684号
原告：大连华政物业管理有限公司。
法定代表人：高翔，系该公司经理。
委托代理人：于福年，男。
被告：宋爱民，女。
原告大连华政物业管理有限公司诉被告宋爱民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人于福年到庭参加诉讼，被告宋爱民经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2009年6月26日在庄河市香颂花城住宅小区物业公司办理交楼手续并领取了庄河市香颂花城小区的钥匙，当日为物业费的启费日，此住宅的建筑面积为134.14平方米，物业费标准为每平方米每月人民币1.8元。被告应缴费日为2011年6月26日，2011年被告拖欠物业费745元。2012年被告拖欠物业费1449元，2013年被告拖欠物业费1449元，共计拖欠物业费3643元；按合同中约定被告因拖欠物业费产生的违约滞纳金5601元，被告拖欠的物业费与滞纳金两项合计9244元。
被告于2010年3月4日在物业公司办理了交车库手续并领取了人防＊＊车库的钥匙，当日为物业费的启费日，此车库的建筑面积为23.94平方米，物业费标准为人民币600元／年，被告应缴费日为2012年3月4日，2012年拖欠物业费人民币495元，2013年拖欠物业费人民币600元。共计拖欠物业费人民币1095元。按合同约定被告因拖欠物业费产生的违约滞纳金人民币802元，被告拖欠的物业费与滞纳金两项合计人民币1897元。原告多次向被告催缴物业费无果。原告现诉至法院，请求判令被告向原告交纳拖欠的住宅物业费3643元、车库物业费1095元、滞纳金6403元（住宅部分：2011年滞纳金自2011年6月26日起算，至2013年12月31日止；2012年滞纳金自2012年1月1日起至2013年12月31日止；2013年滞纳金自2013年1月1日起至2013年12月31日止；车库部分：2012年滞纳金自2012年3月4日起至2012年12月31日止；2013年滞纳金自2013年1月1日起至2013年12月31日止。）
被告宋爱民未答辩。
经审理查明：被告宋爱民系庄河市香颂花城小区＊＊业主和该小区地下＊＊号车库的使用者。案涉住宅房屋建筑面积为134.14平方米。
2009年6月26日，被告宋爱民（乙方）与大连远洋乾豪房地产开发有限公司（甲方）签订了前期物业管理服务协议，约定甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理。有权将本协议甲方有关权利义务转让给委托的物业管理企业。协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。
2010年2月27日，被告宋爱民（乙方）与大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）签订地下车库物业服务协议，约定由甲方负责被告使用的地下12号车库的物业服务。按车库个数计算，管理服务费为每年600元。服务费的起计日为该地下车库移交之日。该费用乙方应当按年支付，每年的12月10日前付清次年全部管理服务费。乙方未按本协议约定按期支付管理服务费等任何费用的，每逾期一日，应当承担逾期款项日万分之五的赔偿金。2010年3月4日办理了车库交接手续。
2010年6月9日，大连远洋乾豪房地产开发有限公司变更为大连凯盟房地产开发有限公司。
2010年7月1日，大连凯盟房地产开发有限公司（甲方）与大连远洋基业物业管理有限公司（乙方）签订了香颂花城项目前期物业服务合同，由乙方对案涉小区进行物业服务。合同中对服务内容进行了明确约定。物业服务期限自合同签订日起生效，至香颂花城项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同签订合同之日，本合同终止。物业费收费标准按产权面积收取，标准为0.9元／㎡·月。物业服务费每年预缴纳一次，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预缴纳。逾期缴纳物业管理服务费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之叁的滞纳金。被告购买房屋后，入住小区并交纳了两年物业费，接受了物业服务。
2012年1月15日，案涉小区业主委员会成立，2013年1月1日，庄河市香颂花城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了物业服务合同，约定由原告对案涉小区进行物业服务，物业服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。物业服务费，其中多层住宅为按建筑面积每月每平米0.9元。车库600元／年。业主逾期未交纳物业服务费或本合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日千分之叁（以欠付费用总额为计算基数）的标准承担相应的滞纳金。合同还约定了因原告承接了大连远洋基业物业管理有限公司在本小区前期物业服务的债权，业主拖欠的物业服务费由乙方收缴。2012年12月31日，大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了装修押金返还协议，约定甲方委托乙方代为返还甲方收取的香颂花城业主装修押金27.3万元整。甲方将其服务期间香颂花城业主欠缴的物业费508750.4元人民币的债权一次性全部让给乙方，该项债权由乙方享有，折抵甲方应转交乙方代为返还业主的装修押金25万元整人民币。该协议附香颂花城2012应收账款、预收账款移交汇总表、在明细表中记载了案涉房屋以前年度欠费745.02元、本年欠款1448.76元，月收费120.73元，案涉地下车库本年欠款495.08元，月收费50元。并加盖了大连远洋基业物业管理有限公司、原告及业委会的印章。
在相关合同约定的服务期限内，前期物业企业、原告对案涉小区进行了物业服务，经原告催缴，被告未缴纳原告所诉物业服务期间物业费。被告宋爱民尚欠2011年6月26日至2012年12月31日前期物业服务费（住宅）2194元；尚欠原告2013年1月1日至2013年12月31日物业服务费（住宅）1449元（134.14㎡×0.9元／㎡／月×12个月）；欠2012年3月4日至2012年12月31日前期物业服务费（车库）495元；欠原告2013年1月1日至2013年12月31日物业服务费（车库）600元；合计4738元。现原告诉至本院，请求判令被告向原告交纳拖欠的物业费4738元和滞纳金6403元，并承担诉讼费用。
本院确认的上述事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、前期物业服务协议、证明、装修押金返还协议及附表、物业管理许可证及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：案涉建设单位与被告签订的前期物业管理服务协议、建设单位与前期物业签订的前期物业服务合同、物业公司与被告签订的地下车库物业服务协议、业主委员会代表业主与原告订立物业服务合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效。当事人应按合同约定履行义务，未履行已构成违约，应承担违约责任。首先，原告在其物业服务期间，为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告理应交纳物业服务费用。其次，原告与之前物业公司签订协议，取得了对小区业主欠费的债权，其有权向被告主张之前物业的欠费。故对原告要求被告缴纳物业服务费的请求予以支持。
关于原告要求被告承担滞纳金的请求。因物业服务合同和地下车库物业服务协议中约定的滞纳金、赔偿金标准均过高，本院予以适当调整，可按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。
对于住宅部分物业费滞纳金的起算日期，因前期物业服务合同中明确约定了物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预缴纳。被告于2009年6月26日办理了交楼手续，交纳两年（2009年6月26日至2011年6月26日）的物业服务费后，对下一交费年度（2011年6月26至2012年6月26日）的物业费，根据约定，至迟应当于2011年7月11日前交纳；对于2012年6月26日至2012年12月31日的物业费，应于2012年7月11日前交纳。逾期应支付滞纳金。
对于车库部分物业费滞纳金的起算日期，被告于2010年3月4日接手车库，在两年交费期满后，应交纳下一期费用，服务协议约定每年12月10日内付清次年全部管理服务费，故2012年3月4日至2012年12月31日的费用应于2011年12月11日交纳，未交纳应支付滞纳金。
2013年1月1日，原告接手服务。对于原告服务期间，被告所欠缴的物业费（包括住宅和车库）部分，因原告与业主委员会所签协议中并无交费日期，故被告至迟应自下一年度（2014年度）物业服务期前交纳，即自2014年1月1日起。原告现请求滞纳金计算至2013年12月31日，并未届至滞纳金起算时间，对原告该部分请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告宋爱民于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告大连华政物业管理有限公司2011年6月26至2012年12月31的物业服务费2689元（住宅部分2194元、车库部分495元）。并按下列方式承担滞纳金：
1、对2011年6月26至2012年6月26日的物业费（住宅）1449元，自2011年7月11日起至2013年12月31日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
2、对2012年6月26至2012年12月31日的物业费（住宅）745元，自2012年7月11日起至2013年12月31日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
3、对2012年3月4日至2012年12月31日的车库服务费495元，自2011年12月11日起至2013年12月31日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
二、被告宋爱民于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告大连华政物业管理有限公司2013年度物业服务费1449元（住宅）和600元（车库），合计2049元。
三、驳回原告大连华政物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 金 平
代理审判员 林晓龙
代理审判员 王红图
二〇一三年六月十六日
书 记 员 刘春燕