浙江省嵊州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0683执异36号
案外人：朱彬。
案外人：杨松松。
申请执行人：浙江嵊州瑞丰村镇银行股份有限公司，住所地：浙江省嵊州市嵊州。
法定代表人：金建国，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：吕方达，浙江××律师事务所律师。
被执行人：嵊州市春乐领带织造有限公司，住所地：浙江省嵊州市经济开发区。
法定代表人：吴丽华。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：屠燮龙。
本院在执行申请执行人浙江嵊州瑞丰村镇银行股份有限公司（以下简称：瑞丰银行）与被执行人嵊州市春乐领带织造有限公司（以下简称：春乐公司）申请实现担保物权一案中，案外人朱彬、杨松松向本院提出书面异议，本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。案外人朱彬、杨松松、申请执行人瑞丰银行的委托诉讼代理人吕方达、被执行人春乐公司的委托诉讼代理人屠燮龙到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人朱彬、杨松松称：嵊州市人民法院在执行申请执行人瑞丰银行与被执行人春乐公司申请实现担保物权一案中，于2016年6月16日告知案外人欲对被执行人春乐公司所有的位于嵊州市三江工业功能区的房屋和土地使用权进行拍卖，案外人于2016年6月17日向法院提出异议，法院于2016年6月30日作出了（2016）浙0683执1386-2号执行裁定，裁定案外人对位于嵊州市三江工业功能区的房产租赁权不得对抗本案申请执行人。案外人认为该执行裁定书不符合法律规定，理由为：2016年1月18日案外人与被执行人春乐公司签订了《厂房租赁合同》，约定将座落于嵊州市三江街道三江工业功能区三号厂房第一层1100平方米租赁给案外人做门窗加工，案外人按照约定支付了半年的房屋租金82500元，春乐公司也按约交付了厂房。根据合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；民法通则和最高人民法院的相关司法解释也规定，房屋在租赁期间发生房屋所有权变动或转移的，承租人请求继续履行原租赁合同，人民法院应予以支持。为此请求法院：一、依法裁定案外人与春乐公司签订的厂房租赁合同有效。二、裁定继续履行案外人与春乐公司之间的租赁合同。
申请执行人瑞丰银行辩称：法律明确规定，房地应该一并处理；现在租赁发生在设立抵押权之后，案外人继续履行租赁合同无法律依据，故要求驳回案外人的异议。
被执行人春乐公司称：土地是已经设立抵押了，但房屋并没有抵押过；带租拍卖可以减少案外人的损失，故希望法院能同意带租拍卖。
本院查明，本院于2016年4月29日作出的（2016）绍浙06**民特36号民事裁定书认定：嵊州市靖信铸件有限公司因需向瑞丰银行申请贷款，瑞丰银行于2015年7月27日与嵊州市靖信铸件有限公司签订了合同号为6511120150002013《流动资金借款合同》，合同约定：贷款人同意向借款人嵊州市靖信铸件有限公司发放贷款人民币600万元，借款期限自2015年7月27日起至2016年7月23日止，月利率5.658334‰。还款方式为按月付息，每月20日为结息日，次日为付息日，逾期付息视为违约。本金至借款期限届满时一次性付清，利随本清。合同约定违约责任：未按期归还贷款本息，从逾期之日起按借款合同所约定的利率加收50%的罚息利率计收罚息、复息。借款人发生如下情形之一的，贷款人有权停止本合同尚未发放的贷款、提前收回未到期贷款：（一）未按期偿还贷款本金或未按期支付利息或不按借款借据特别约定的还款方式归还贷款本息的……”。2015年7月24日，被执行人春乐公司与瑞丰银行签订了合同号为6511320150001787《最高额抵押合同》，合同约定：春乐公司自愿以其所有的位于嵊州市三江工业功能区的土地[土地证号：嵊州国用（2015）第03685号]为债权人向债务人嵊州市靖信铸件有限公司自2015年7月24日起至2016年7月23日融资期间内最高融资限额人民币10**万元的所有融资债权提供最高额抵押担保。合同另约定：债务人违约或发生下列情形之一的，债权人有权提前处置抵押财产（一）未按期向债权人清偿其他到期债务或未按期清偿其他任何金融机构或第三人到期债务的……”。同日双方签订了合同号为嵊土资抵合字（2015）第196号《土地使用权抵押合同》并办理了他项权证，他项权证号为嵊州他项（2015）第00196号。2015年7月27日，瑞丰银行依约向嵊州市靖信铸件有限公司发放贷款人民币600万元。但嵊州市靖信铸件有限公司仅支付至2016年1月20日止的利息，对之后的利息均未付。另，瑞丰银行为实现本次债权花去律师代理费9万元。并裁定：对嵊州市春乐领带织造有限公司所有的位于嵊州市三江工业功能区的土地[土地证号：嵊州国用（2015）第036**号；他项权证号：嵊州他项（2015）第00196号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，浙江嵊州瑞丰村镇银行股份有限公司的借款本金600万元及利息、罚息、复息（利息自2016年1月21日起至2016年7月23日按月利率5.658334‰计算，罚息自2016年7月24日起至付清日止按月利率8.487501‰计算，复息自2016年1月21日起至付清日止对所欠利息、罚息按月利率8.487501‰计算）和为实现债权而支出的律师代理费9万元在担保物变现所得款项范围内优先受偿。案件受理费27046元，申请费100元，合计27146元，由春乐公司负担。
裁定生效后，瑞丰银行向本院申请强制执行。本院于2016年5月18日立案执行，案号为（2016）浙0683执1386号。在执行过程中，本院拟依法拍卖春乐公司所有的位于位于嵊州市三江工业功能区的房屋及土地[房产证号为01××85、01××86，土地证号为：嵊州国用（2015）第036**号]（以下简称：案涉房地产）。案外人绍兴吾家电器有限公司、朱彬、杨松松、嵊州市天盈纺织有限公司分别向本院要求保护其租赁权，本院于2016年6月30日作出（2016）浙0683执1386-2号执行裁定书，裁定案外人朱彬、杨松松与嵊州市天盈纺织有限公司、绍兴吾家电器有限公司对位于嵊州市三江工业功能区的房产的租赁权不得对抗本案申请执行人。
另查明，2014年8月8日，春乐公司与浙江亿厦建设股份有限公司签订一份《建设工程施工合同》，约定由浙江亿厦建设股份有限公司承建春乐公司的3#、4#厂房，开工日期为2014年8月20日，竣工日期为2015年6月19日。该工程已经在2015年8月26日通过竣工验收。2016年1月18日，春乐公司与案外人就3#厂房第一层的1100平方米的房屋订立《厂房租赁合同》。案外人经装修后，目前已经在该厂房里生产经营。
本院认为，本案的争议焦点在于春乐公司的3#、4#厂房是否为建设用地使用权抵押后的新增建筑物。3#、4#厂房从2014年8月开始建设，在申请执行人与春乐公司于2015年7月24日设立抵押时该两处厂房已经客观存在，故该两处厂房不属《中华人民共和国物权法》第二百条中规定的“新增的建筑物”,该两处厂房应当按照该法第一百八十二条的规定，视为与证号为嵊州国用（2015）第03685号的土地使用权一并抵押。案外人在案涉房地产设立抵押后与春乐公司签订厂房租赁合同，该租赁权应依法予以涤除。综上，本院作出的（2016）浙0683执1386-2号执行裁定并无不当，案外人提出的异议理由不成立，对其异议本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人朱彬、杨松松的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王健民
审 判 员 陈荣华
人民陪审员 徐小平
二〇一六年八月十一日
书 记 员 章伟波