广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1488号
原告广州宜家创生物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区寺右新马路111-115号五羊新城广场六楼605房。
法定代表人车强谋，该司经理。
委托代理人黄岸辉、肖裔卷。
被告冯海坤，1969年1月26日出生，汉族，户籍所在地：广东省珠海市香洲区。
原告广州宜家创生物业管理有限公司诉被告冯海坤物业服务合同纠纷一案，本院受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州宜家创生物业管理有限公司的委托代理人黄岸辉到庭参加了诉讼。被告冯海坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告广州宜家创生物业管理有限公司诉称：2006年3月30日，原告与广州新华建房地产有限公司签订《东方新世界物业服务委托合同》，约定原告为其开发建设的东方新世界一期、二期及嘉院的物业提供物业管理服务。被告为嘉院东方新世界二期广州市天河区新月街1号1103房的业主。合同签订后，原告依约为该物业提供了物业管理服务，但被告自2009年12月起拖欠管理费。至2013年5月，被告已拖欠原告管理费26835.82元。上述欠费经原告多次催收未果。现诉至法院，请求判令：1、被告清偿拖欠原告的管理费16616.63元（自2009年12月起计至2013年5月止；按建筑面积172.0148平方米、每月每平方米2.3元计算）及迟延支付上述期间管理费的滞纳金（每月滞纳金均以395.63元为本金，从当月26日起计算，按每日千分之一的标准，计至实际支付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告冯海坤未作答辩。
经审理查明：原告是于2000年7月13日经广州市工商行政管理局核准登记从事物业管理等经营活动的企业法人，已取得企业法人营业执照，资质等级为一级。
在本院（2009）天法执字第4233号执行案中，本院委托广州市物资拍卖行有限公司对广州市天河区新月街1号1103房（以下简称“涉案房屋”）进行拍卖，在本院向广州市物资拍卖行有限公司出具的《拍卖委托书》中注明：“房屋欠费（原业主因拍卖房屋所欠的入住费用、管理费、水费、电费等）由买受人承担”。2010年5月31日，被告通过竞拍购得涉案房屋，成交价为2140000元。2010年6月8日，本院作出（2009）天法执字第4233号执行裁定书，裁定涉案房屋归被告所有。同日，本院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2009）天法执字第4233号协助执行通知书，要求该局协助被告办理涉案房屋产权过户手续。2010年8月23日，涉案房屋产权登记至被告名下。广州市房地产档案馆于2013年5月20日出具的《房地产登记簿查册表》显示：涉案房屋的建筑面积为172.0148平方米，使用性质为居住用房。原告称涉案房屋属于东方新世界二期。
2009年10月16日，原告（受托方／乙方、下同）与建设单位广州新华建房地产有限公司（甲方、下同）签订《东方新世界物业服务委托合同》（以下简称《物业合同》），约定：双方就东方新世界一期、嘉院以及二期委托乙方继续实行物业服务事宜，订立本合同；在物业服务区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、公共照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等；3、规划红线内属物业服务范围的市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、雨水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、停车场等；一期和二期住宅由乙方按建筑面积每月每平方米2.30元向业主或物业使用人收取，嘉院住宅由乙方按建筑面积每月每平方米3.20元向业主或物业使用人收取；物业服务资金由乙方直接向业主收取，业主应于每月25日前交纳当月物业服务资金；物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前缴付当月物业服务资金，逾期之日起欠费户按未付金额按每天千分之一计算违约金；业主应自觉按时缴纳物业服务资金，不得拖欠，逾期欠费业主自逾期之日起按照未付金额按每天千分之一计算支付违约金，但不得超过应缴费金额；对欠费期超过3个月的业主，乙方负责提起诉讼进行追讨，并有权向欠费业户追讨因此产生的诉讼、律师费及查册费等行政费用，甲方应给予积极协助；本合同期限自2009年9月26日起至2014年9月25日止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺等条款。
在本案庭审中，原告称涉案房屋从2009年12月起的管理费至今未支付，并撤回关于要求被告支付产权查册费40元的诉讼请求。
本院认为：原告在本案审理中，申请撤回关于要求被告支付产权查册费40元的诉讼请求，属于当事人对自身权利的合法处分，本院予以准许。
根据国务院《物业管理条例》第二十一条规定，开发商在业主委员会成立或者另选聘物业管理单位之前，可选聘物业管理企业对所开发商品房进行物业管理。现有证据未显示涉案房屋所在的小区已成立业主委员会，原告是依法成立的具有物业管理企业资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资质，其与涉案房屋所在小区的建设单位所签订的《物业合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告作为建设单位委托的提供前期物业管理服务的物业服务企业，依据《物业合同》有权自2009年9月26日至今对涉案房屋所在东方新世界小区履行物业管理职责。被告虽未直接与原告签订物业管理委托合同，但被告在实际取得涉案房屋的所有权后，已成为小区的业主，在上述《物业合同》未解除前应接受该份合同的约束，并履行上述合同的相应条款。原告对东方新世界小区进行了物业管理，被告实际接受了原告的管理和服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付相应的管理费的义务。
在本院（2009）天法执字第4233号案中的拍卖委托书上已注明“房屋欠费（原业主因拍卖房屋所欠的入住费用、管理费、水费、电费等）由买受人承担”，原告参加竞拍，理应受上述拍卖条件的约束，承担涉案房屋所欠的管理费。原告称涉案房屋从2009年12月起（含当月）未支付管理费，被告未到庭应诉视为其放弃答辩和举证的权利，本院对原告的陈述予以采信。根据《物业合同》约定，被告应按照2.3元／月／平方米的标准交纳物业管理费，原告起诉要求被告支付2009年12月至2013年5月的物业管理费合法有据，本院予以支持。经计算，涉案房屋每月物业管理费金额为395.63元（2.3元／月／平方米×172.0148平方米），2009年12月至2013年5月的物业管理费应为16616.46元（395.63元／月×42个月）。对于原告主张的超出上述金额部分，本院不予支持。
关于滞纳金，原告要求自逾期之日起，每日按欠费金额的千分之一计付滞纳金，具有合同依据，本院予以支持。被告应以每月拖欠管理费的数额为本金，按每日千分之一的标准，分别自当月26日起计至清偿之日止，但从公平角度，每期滞纳金以不超过当月拖欠的管理费本金为限。
被告冯海坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告冯海坤于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付2009年12月至2013年5月期间的物业管理费16616.46元。
被告冯海坤于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付迟延支付上述期间物业管理费的滞纳金（每月滞纳金以395.63元为本金，按每日0.1%的标准，自当月26日起计至清偿之日止；每月滞纳金总额以不超过395.63元为限）。
驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费470元、公告费1000元，合计1470元，由被告冯海坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈晓琼
代理审判员 符 慧
人民陪审员 卓燕君
二〇一四年四月十一日
书 记 员 何靖文
谢琪莉