浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第720号
上诉人（原审原告）：温州市远华企业有限公司。
法定代表人：林加钏。
委托代理人：于文凤。
上诉人（原审被告）：温州市恒驰汽车配件有限公司。
法定代表人：张玉静。
委托代理人：周庆春、洪荣华。
上诉人温州市远华企业有限公司、温州市恒驰汽车配件有限公司因房屋租合同纠纷一案，均不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2012）温瓯民初字第787号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，原、被告于2011年5月27日签订一份《厂房租赁协议书》，约定：原告承租被告公司所有的坐落于温州市瓯海区娄桥工业区被告公司四号楼厂房18700平方米及三号宿舍楼2800平方米，租赁期限为五年（自2011年9月30日至2016年9月30日止）；厂房租金为每平方米9元／月，前两年租金198万元，后三年每年递增百分之五；宿舍租金每平方米12元／月，每年租金40万元等。合同签订后，原告于2011年5月30日向被告支付50万元，被告公司法定代表人张玉静在内容为“远华公司租房定金伍拾万元正500000”的领款凭证上签字确认；于2011年6月14日向被告支付50万元，被告于2011年6月16日出具收条，载明“今收到温州市远华企业有限公司租房订金人民币伍拾万元正（500000元）”；2011年9月20日原告支付被告150万元，被告于同日出具收条一份，载明“今收到温州市远华企业有限公司租房定金壹佰伍拾万元整￥1500000元”。涉案厂房系新建厂房，因被告拖欠工程款，施工工人于2011年9月份到场阻拦导致无法完成竣工验收，被告不能按期向原告交付厂房，也未告知明确的交付时间，审理中被告承认至今未办理厂房的综合验收。2011年11月24日，原告与瑞新集团有限公司签订一份《厂房租赁合同》，约定由原告承租瑞新建集团有限公司所有的坐落于温州市瓯海区娄桥工业区南汇路59号厂房和宿舍，租赁面积总计22262.55平方米，租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止，租金前三年按税后每平方米12元计算年租金为320万元，第四年、第五年分别在上一年度的基础上逐年递增5%等。合同签订后，原告依约向瑞新集团有限公司支付房屋租金，瑞新建设集团有限公司依约向原告交付上述厂房及宿舍。
原判认为，原、被告签订的《厂房租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据双方当事人的诉辩意见，对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于违约问题。被告的厂房至今未办理竣工验收手续，不符合交付使用的要求，被告不能按约定交付厂房，构成违约。原告在当时存在施工工人阻拦致使被告无法交付厂房且被告也无法明确交付厂房日期的情况下，另行承租其他厂房的行为不构成违约。被告辩称被告不存在违约行为，原告另行承租厂房属于违约行为理由不充分，不予采纳。因当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事可以解除合同，现原告主张解除双方于2011年5月11日签订的《厂房租赁协议书》符合法律规定，予以支持。合同解除后，被告应依法返还已收取的房租订金50万元。二、关于定金问题。由被告法定代表人张玉静签字确认的领款凭证及被告出具的收条明确载明所收取的50万元和150万元为定金，文义明确，上述两笔款项应认定为定金。双方约定的定金总额未超过总合同标的的20%，符合法律规定，应认定合法有效。被告主张领款凭证系原告公司内部凭据、“租房定金壹佰伍拾万元整”系误写，实际应为“订金”依据不足，不予采纳。本案系被告不履行约定的合同义务，因此原告要求被告双倍返还定金400万元符合法律规定，予以支持。三、关于赔偿损失问题。原告提供的厂房租赁合同、收款收据4份及银行转账凭条4份，可以证明原告另行租赁厂房及支付租金情况。但租赁时间、地段、厂房面积、内部设施、双方协商等因素均会对租金产生重大影响，原告不能提供证据证明该租金为最低标准的租金，故该组证据不能证明最抵损失高于双方约定的定金200万元，对原告要求被告另行赔偿原告另租厂房的差价损失3265020元的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告温州市远华企业有限公司与被告温州市恒驰汽车配件有限公司于2011年5月27日签订的《厂房租赁协议书》。二、被告温州市恒驰汽车配件有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告温州市远华企业有限公司订金50万元，双倍返还定金400万元。三、驳回原告温州市远华企业有限公司的其他诉讼请求。如果被告温州市恒驰汽车配件有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66155元，减半收取33077.50元，由原告温州市远华企业有限公司负担20508元，被告温州市恒驰汽车配件有限公司负担12569.50元。
宣判后，温州市远华企业有限公司提起上诉称：原判对于损失赔偿问题在认定事实和适用法律上均存在错误。一审远华公司提供的证据足以证明远华公司的租金差价损失是实际存在的。至于厂房内部设施等费用都是额外支付的，不包括在租金范围内。定金属惩罚性质，而非赔偿性质，定金不能代替损害赔偿责任，原判将定金和损害赔偿相混淆，显属错误。2011年下半年至2012年前三季度温州工业厂房租金价格几乎没有变动，远华公司主张的租金差额损失应得到认定，综上，请求撤销原审判决第三项，改判恒驰公司向远华公司支付租金差价3265020元。
针对远华公司的上诉请求，恒驰公司辩称：上诉人远华公司不存在租金损失，即便存在也不属于赔偿范围，理由如下：一、远华后来租赁的厂房与恒驰公司出租的厂房没有可比性，二者虽然地段相近，但是结构、面积、设施都不同。远华公司解除涉案租赁合同后，另行承租了更贵的厂房，其要求恒驰公司赔偿差价损失缺乏依据，超出部分应由其自行承担。二、定金和赔偿损失不能并用，远华公司已主张双倍返还定金，现其又要求恒驰公司赔偿损失，显然不合理。三、既然远华公司主张2011年下半年至2012年前三季度温州经济形势不好，那么工业厂房租金价格只会下跌，在这种情况下，远华公司的租金损失是不可能存在的。请求驳回远华公司的上诉请求
恒驰公司上诉称：一、恒驰公司不存在违反厂房租赁协议书的行为。从协议书第九条可以看出双方在签订协议时均已考虑到涉案厂房可能无法按时交付。恒驰公司未在租赁期限起始日交付房屋属于双方约定予以允许的情形，不构成违约。双方应通过协商的方式解除租赁协议，且恒驰公司对此不承担违约责任。二、原判认定远华公司向恒驰公司支付的200万元款项系定金，属认定事实错误。涉案厂房租赁协议并未约定定金，而收款收据是远华公司书写，上面的“定金”系远华公司违反合同约定擅自添加的，恒驰公司的法定代表人张玉静未留意该收款收据的文字内容，其在收款收据上签字仅是确认款项已经收到。而张玉静于2011年9月20日出具的收条上书写的“定金”系笔误。原审法院判决恒驰公司双倍返还定金，显属错误。另外，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第一、五、六、八项的规定，涉案房屋租赁协议书应认定为无效，故该协议书中有关定金的内容也是无效的。因此，恒驰公司只需退还已经收取的款项，无需双倍返还定金。据此，请求撤销原判，依法改判驳回远华公司的全部原审诉讼请求。
针对恒驰公司的上诉请求，远华公司辩称：一审中，恒驰公司承认因其资金链断裂、法定代表人外逃，涉案厂房没有如期竣工，且至今都无法交付使用，致使合同目的不能实现。恒驰公司已构成根本违约，远华公司依法享有合同解除权。双方虽未在租赁合同中约定定金条款，但此后恒驰公司法定代表人亲笔签字明确其收取的款项哪笔是定金，哪笔是订金，说明双方由其是恒驰公司法定代表人张玉静非常清楚定金和订金的区别。恒驰公司称张玉静出具的定金收条系笔误，与事实不符。如恒驰公司认为定金收条并非其真实意思表示，应举证证明存在欺诈、胁迫、乘人之危或重大误解、显失公平等法定情形，否则应承担举证不能的法律后果。远华公司支付的定金应属违约订金，恒驰公司主张系证约订金，缺乏法律依据。订金协议与租赁合同不存在矛盾之处。另外，恒驰公司主张涉案房屋租赁合同无效，缺乏法律依据。《城市房屋租赁管理办法》已经失效，请法庭核实。该办法第六条是对在建房屋的约束，而本案双方约定于厂房竣工验收房屋后交付，故该规定对本案没有关联性。况且合同只有在违反法律等强制性规定的情况下才无效，该办法不能作为评判租赁合同效力的依据。据此，请求驳回恒驰公司的上诉请求。
二审期间，恒驰公司未提供新的证据。远华公司提供了温州天平房地产估价所有限公司于2013年5月31日出具的房地产估价报告、温州市明明光学有限公司与温州市君豪光学有限公司于2011年10月23日签订的厂房租赁合同，证明远华公司与瑞新建设集团有限公司约定的房屋租金符合市场价格。经审查，本院认为，上述证据均不属二审中新的证据，本院不予认定。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、恒驰公司向远华公司收取的200万元款项是否系定金，原审法院判决恒驰公司双倍返还定金400万元是否正确；二、远华公司要求恒驰公司赔偿经济损失326.502万元有无依据。关于争议焦点一，本院认为，双方在涉案厂房租赁协议书中虽未就定金进行约定，但此后恒驰公司法定代表人张玉静向远华公司出具的收条明确记载其收取的款项系定金。现恒驰公司主张张玉静误将“订金”写成定金，但未提供证据予以证明，亦未在法定期限内要求对上述内容进行变更或撤销，故原审法院对上述主张不予采信是正确的。由于涉案厂房没有通过竣工验收，恒驰公司至今未能依约向远华公司交付厂房，致使远华公司的合同目的无法实现，原审法院据此认定恒驰公司存在违约行为，并判决其双倍返还定金400万元，并无不当。关于争议焦点二，本院认为，鉴于远华公司向瑞新建设集团有限公司租赁的厂房与恒驰公司的厂房在面积、内部设施等方面均存在差异，故二者之间的差价不宜作为认定为远华公司损失的依据。考虑到远华公司未能举证证明双倍返还定金不足以弥补其实际损失，在其双倍返还定金的诉讼请求已获原审法院支持的情况下，其另行主张损害赔偿缺乏事实依据，原审法院不予支持，亦无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66155元，由上诉人温州市远华企业有限公司负担29705元，上诉人温州市恒驰汽车配件有限公司负担36450元。
本判决为终审判决。
审判长 杨宗波
审判员 苏子文
审判员 蔡蓓蓓
二〇一三年六月十九日
书记员 郭阳平