安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）池民三终字第00018号
上诉人（原审被告）：池州市恒泰房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市贵池区。
法定代表人：邱慎增，该公司董事长。
委托代理人：陈长启，安徽九华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王珺，女，1974年1月出生，汉族，池州市中级人民法院工作人员，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人：孙昌伟，安徽安贵律师事务所律师。
上诉人池州市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）因与被上诉人王珺房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日、2014年4月21日公开开庭了进行审理。上诉人恒泰公司的委托代理人陈长启，被上诉人王珺的委托代理人孙昌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月26日，王珺与恒泰公司签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定王珺购买恒泰公司开发的位于池州市贵池区胜利路南侧恒泰家和园3幢603、603复式及603阁楼，建筑面积241.01平方米（实际面积为238.84平方米），房屋总价款为448542元（实际购房款444504元）；并约定恒泰公司于2010年5月31日前依照国家和池州市人民政府的有关规定，将竣工综合验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付给王珺使用。商品房达到交付使用条件后，恒泰公司应当书面通知王珺办理交付手续；王珺未能按规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的日期起，视同该房屋已验收移交，王珺不得有任何异议；恒泰公司逾期交房超过30日后，应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向王珺支付已付房款万分之五的违约金等内容。
合同签订后，王珺支付了购房款。2010年7月5日，恒泰公司向王珺发函，要求其于2010年7月10日前来办理房产交接手续。因该小区部分业主就房屋存在质量、延期交房等问题上访，2010年8月2日池州市房产事务局召开协调会，达成一致意见：一、恒泰公司须在市质监部门监督下就存在的房屋质量问题进行整改，并尽快办理单体竣工验收备案手续。二、在房屋综合竣工验收备案合格后，恒泰公司不得强制交付房屋等其他内容。
该诉争房屋所在楼盘于2010年11月7日办理了综合竣工验收备案手续。2010年12月17日恒泰公司在池州日报上发布公告，要求业主在三天内办理收楼手续。
2010年11月29日，池州市住房与城乡建设委员会对部分业主反映的质量、违约金等问题召开了协调会，并形成会议纪要：一、关于房屋质量问题。责成恒泰公司按照方案，继续进行加固处理；二、关于房屋质量赔偿问题。经过市建委多次协调，双方已达成了赔偿协议等其他条款。
2010年12月28日，王珺向恒泰公司出具了收到42000元的收条，载明系恒泰家和园3号楼603室房屋质量补偿金及2010年10月11日至2010年12月15日的违约金。同日，双方当事人又签订了一份《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：一、基于池州市人民政府在池政（2008）65号文件规定的享受优惠政策的条件为2010年12月31日前办理产权登记，故双方为避免因该房屋存在渗漏等质量问题导致的延期交房损失的扩大，均同意在2010年12月31日前先办理完该房屋的权属登记事宜，且一致同意王珺办理产权登记的行为不能“视同恒泰公司已经交房”；恒泰公司保证对该房屋渗漏水问题进行维修处理，维修后经复验达到合格标准才能与王珺办理该房屋的交付手续。二、恒泰公司保证在2011年3月31日前将渗漏水复验合格的该房屋交付给王珺。该房屋的其他瑕疵问题，恒泰公司应在王珺发现后，及时进行维修处理。三、其他有关事项仍按《商品房买卖合同》中的约定执行。
2013年5月份，恒泰公司曾给王珺房屋进行过维修。
原审法院认为：双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。恒泰公司于2010年7月5日向王珺发函通知其于2010年7月10日前办理房产交接手续，由于此时诉争房屋尚未取得综合竣工验收备案手续，该通知内容不符合合同的约定，对王珺不具有效力。在恒泰公司取得综合竣工验收备案手续后在报纸上予以公告，但因王珺房屋存在质量问题，双方于2010年12月28日达成的《补充协议》，约定恒泰公司在2011年3月31日前将渗漏水复验合格的房屋交付给王珺。双方在实际履行合同的过程中变更了合同中约定的交房条件和交房时间。该《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，真实有效。恒泰公司在庭审中辩称该份《补充协议》并未实际履行，双方是在建委协调下达成的协议，恒泰公司一次性支付违约金，由王珺自行维修。对该项抗辩，原审法院认为，由于在市建委主持下形成的会议纪要是在2010年11月29日，在双方当事人协商达成的《补充协议》之前，其抗辩理由不能成立，不予采纳。由于恒泰公司至今未将经复验达到合格标准的诉争房屋交付王珺，已构成违约，应按规定承担相应的违约责任。恒泰公司称办理诉争房屋的土地使用证所需要的相关材料均已提交土地部门，未提供证据予以证明，原审法院不予采信。对王珺的各项诉求，原审法院予以支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决：一、池州市恒泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内立即将经复验达到合格标准的位于池州市贵池区胜利路南侧恒泰家和园3幢603、603复式及603阁楼房屋交付给王珺，并协助王珺关于办理该房屋土地使用证所需要的相关材料；二、池州市恒泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付王珺逾期交房违约金（违约金按已交付房价款444504元的日万分之五，自2011年4月1日起计算至本判决确定的给付期限届满时止）。案件受理费500元，由池州市恒泰房地产开发有限公司负担。
上诉人恒泰公司不服原审判决，上诉称：一、因被上诉人的特殊身份，原审法院未依据上诉人的回避申请报送上级人民法院指定异地人民法院审理，程序违法。原审庭审前，上诉人因被上诉人系原审法院上一级法院的审判员，根据民诉法第四十四条第一款第（三）项的规定，申请原审法院依据民诉法第三十七条第一款的规定，报请上级人民法院指定异地人民法院管辖。原审法院在无上级法院书面决定情形下依然开庭审理，显属程序违法。二、原审认定事实错误，导致判决失当。1、原审已查明，诉争房产其已于2010年12月依法办理房产权属登记，并领取房产证。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。被上诉人已持有涉诉房屋的产权证，证明该房屋的物权已产生变动的效力，涉诉房屋产权已转移至被上诉人名下并实际占有控制。原审认定房产未交付显与事实相悖。被上诉人既已取得涉案房产的房产证，则说明上诉人提供了建设用地使用权证明和房屋已竣工证明。原审错误认定涉诉房屋未交付，判决上诉人将已在被上诉人占有控制下的房产进行交付，并协助其再次办理该房屋土地使用证所需的相关材料，与事实相悖。2、双方2010年12月28日签订的《补充协议》并未实际履行，已为当天双方实施的实际补偿行为所否定。因2010年12月28日双方交房时，房屋虽存在瑕疵但符合房屋交付的合同约定，上诉人应承担的是维修责任，不构成被上诉人拒绝收房的理由。双方再次协商后，上诉人除向被上诉人支付逾期交房违约金外，另行按房产面积80元／㎡标准支付房屋质量补偿款，房屋瑕疵的维修由被上诉人自行承受。此前形成的市住建委《会议纪要》正是双方实际赔付的依据。被上诉人收到上诉人4.2万元的收条即证明此节事实。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人王珺辩称：虽然被上诉人系池州市中级人民法院工作人员，但其与本案合议庭成员不必然存在利害关系，不符合回避条件，且上诉人没有在法定期间内提交复议申请。关于领取的房屋所有权证是否视为交付，双方签订的《补充协议》明确同意先办理房屋登记的手续。关于上诉人认为《补充协议》没有实际履行的问题，被上诉人已收取的款项系基于2010年11月29日在市住建委的主持下，就房屋存在的质量问题达成的协议，是解决所有房屋共性的质量问题。由于被上诉人的房屋存在渗漏的个性质量问题，双方另行签订了一份补充协议，两份协议是两个内容，互不冲突。上诉人的上诉理由不成立。
二审中，恒泰公司提供了上诉人的登记薄和统计单，证明被上诉人已经在上诉人处多次领取了钥匙。
王珺的质证认为：上述证据不是新证据，超过举证期限，不予认可。对证据本身的真实性有异议。被上诉人没有拿过钥匙。
本院认为：恒泰公司提供的证据名称虽为登记薄和统计单，实际上是其自行制作的通话记录表格和钥匙借取记录统计，均为其单方制作。被上诉人对此不予认可，且无其他证据相互印证，对此证据，不予采信。
王珺在二审中未提举新证据。本院对原审查明的事实予以确认。
二审另查明：2014年7月2日，经池州市建设工程质量安全监督局工作人员会同恒泰公司工程部经理及物业管理人员现场查看，涉案房屋阁楼面板存在一处丁字型渗水。2014年8月14日，上述人员对涉案房屋经维修后阁楼面板丁字型渗水问题再次查看，未发现渗水现象。2014年8月20日，恒泰公司将房屋维修结果告知本院。2014年9月1日，王珺验收房屋，并确认收房时间为2014年8月21日。2014年9月4日，恒泰公司将办理涉案房屋土地分割证材料通过本院交付给王珺。本院在双方当事人同意调解的基础上进行了多次调解，因双方分歧过大，调解未果。
本院认为：双方当事人于2010年1月26日签订的《商品房买卖合同》及2012年12月28日签订的《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规效力性强制性规定，合法有效。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、本辖区两级法院法官是否应对本案回避；2、恒泰公司是否还应承担交付房屋、协助王珺办理房屋土地使用权证的义务；3、恒泰公司是否应支付王珺2011年4月1日至2014年8月21日逾期交房违约金及违约金的数额如何确定。
关于争议焦点一：恒泰公司提出，王珺系池州市中级人民法院工作人员，原审及二审法院审判人员均应回避，应由异地法院审理。王珺认为，虽然被上诉人系池州市中级人民法院工作人员，但其与本案合议庭成员不必然存在利害关系，不符合回避条件。本院认为，王珺虽系本院工作人员，但不具有与原审法院及本院审判人员存在其他关系、可能影响对案件公正审理的事实存在，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条第一款第（三）项规定的自行回避或申请回避的情形，亦不具有该法第三十七条第一款规定由于特殊原因，不能行使管辖权的情形。故本辖区两级法院审理本案不违反法律的强制性规定，恒泰公司对原审及本院申请回避的上诉理不充分，本院不予采纳。
关于争议焦点二：恒泰公司认为，诉争房屋已登记在王珺名下，该房屋已实际交付。原审判决上诉人交付房屋并协助其办理该房屋土地使用证与事实不符。本院认为，双方在2010年12月28日签订的《补充协议》第一条中明确约定，双方同意在2010年12月31日前办理房屋权属登记事宜，不能视同甲方（恒泰公司）已经交房。另在原审中王珺仅办理了诉争房屋的产权登记，恒泰公司未提供证据证明其已协助王珺办理了房屋土地使用权证，故原审判决由恒泰公司协助王珺办理房屋土地使用权证并无不当。但在二审诉讼过程中，王珺已确认恒泰公司于2014年8月21日交付房屋且恒泰公司已协助王珺办理房屋土地使用权证并通过本院交付给王珺，故原审判决第一项已实际履行，本院对原审判决第一项主文已无维持的必要，应予撤销。
关于争议焦点三：因恒泰公司未按照《补充协议》约定在2011年3月31日前将渗漏水复验合格的房屋交付给王珺，且2014年7月2日相关人员现场查看，诉争房屋仍存在一处丁字型渗水，故恒泰公司在《补充协议》签订后逾期交房的违约行为仍然存在，应承担相应的违约责任。恒泰公司辩称，双方于2010年12月28日签订的《补充协议》并未实际履行，已为当天双方实施的实际补偿行为所否定，王珺收到上诉人4.2万元的收条即证明此节事实。经查，恒泰公司在原审提交王珺出具并由该公司确认的4.2万元收条内容为“恒泰家和园3号楼603室房屋质量补偿金及2010年10月11日至2010年12月15日的违约金”。上述收条内容表明，王珺并未放弃此后恒泰公司逾期交房的违约金。《补充协议》第三条约定，其他有关事项仍按《商品房买卖合同》中的约定执行，故恒泰公司对于2011年3月31日之后的逾期交房行为仍应承担违约责任。对其该项上诉理由，本院不予采纳。按照《商品房买卖合同》约定标准，恒泰公司自2011年4月1日至王珺确认的交付房屋之日（2014年8月21日）的逾期交房违约金为275147.97元（已付房款444504元×0.0005×1238天）。恒泰公司提出合同约定的违约金标准过高，应以同地段房屋月租金1500元-1600元标准予以支付，总租金损失约7万元。对于恒泰公司提出的违约金过高的理由，本院依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合案件具体情况，对其合理的部分予以采纳，将恒泰公司支付王珺逾期交房违约金（2011年4月1日至2014年8月21日）的数额调整为130000元。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00510号民事判决第一项，即“池州市恒泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内立即将经复验达到合格标准的位于池州市贵池区胜利路南侧恒泰家和园3幢603、603复式及603阁楼房屋交付给王珺，并协助王珺关于办理该房屋土地使用证所需要的相关材料”；
二、变更安徽省池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00510号民事判决第二项“池州市恒泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支王珺逾期交房违约金（违约金按已交付房价款444504元的日万分之五，自2011年4月1日起计算至本判决确定的给付期限届满时止）”为“池州市恒泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支王珺逾期交房违约金130000元；
三、驳回王珺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费500元，由池州市恒泰房地产开发有限公司及王珺各半负担；二审案件受理费500元，诉讼保全费1910元，共计2410元，由池州市恒泰房地产开发有限公司及王珺各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许院生
代理审判员 程 进
代理审判员 段贵峰
二〇一五年一月八日
书 记 员 陈金玲
相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第四十四条审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权用口头或者书面方式申请他们回避：
（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人近亲属的；
（二）与本案有利害关系的；
（三）与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件公正审理的。
审判人员接受当事人、诉讼代理人请客送礼，或者违反规定会见当事人、诉讼代理人的，当事人有权要求他们回避。
审判人员有前款规定的行为的，应当依法追究法律责任。
前三款规定，适用于书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人。
第三十七条有管辖权的人民法院由于特殊原因，不能行使管辖权的，由上级人民法院指定管辖。
人民法院之间因管辖权发生争议，由争议双方协商解决；协商解决不了的，报请它们的共同上级人民法院指定管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。