湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘04民终1116号
上诉人(原审被告)：戴凤兰（曾用名戴凤英），女，66岁。
委托诉讼代理人：何春光，衡山县法律援助中心律师。
被上诉人(原审原告)：王中云，男，49岁。
被上诉人(原审原告):彭艳红（曾用名彭燕红），女，48岁，系王中云之妻。
二被上诉人共同委托代理人刘美玲，衡山县法律援助中心律师。
上诉人戴凤兰因与被上诉人王中云、彭艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡山县人民法院（2018）湘0423民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人戴凤兰的委托诉讼代理人何春光，被上诉人彭艳红及其二被上诉人委托诉讼代理人刘美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴凤兰上诉请求：一、依法撤销湖南省衡山县人民法院（2018）湘0423民初220号民事判决书；二、依法驳回两被上诉人的诉讼请求；三、由两被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、《售房协议书》及《补充协议》是无效合同，新的不动产证办理在上诉人戴凤兰的名下是对《售房协议书》的否定，卖方彭黔衡与两被上诉人私下交易未通知抵押权人房屋转让无效；二、案涉房屋售房价格极低，有失公平；三、案涉房屋只约定办理房产证，不办理国土使用权证。
王中云、彭艳红辩称，被上诉人与上诉人及彭黔衡之前签订的《售房协议书》及《补充协议》合法有效；被上诉人履行了对公共设施的维修维护义务，亦愿意承担相应份额的责任。
王中云、彭艳红向一审法院起诉请求：一、依法确认王中云、彭艳红与戴凤兰及其丈夫彭泉衡于2006年6月18日签订的《售房协议书》合法有效；二、依法判决戴凤兰出售给王中云、彭艳红的位于衡山县开云镇开发区停车场的其自建的四楼402住房一套归王中云、彭艳红所有；三、依法判决戴凤兰协助王中云、彭艳红办理上述房屋的不动产登记过户手续；四、依法判决支付王中云、彭艳红违约金10000元；五、诉讼费由戴凤兰承担。
一审法院查明：2006年6月18日，王中云、彭艳红（曾用名彭燕红）与戴凤兰丈夫彭泉衡（曾用名彭黔衡，已于农历2015年12月18日去世）签订《售房协议书》，协议书内容如下：“甲方有私房壹栋，位于开发区停车场，现自愿将四楼402出售给乙方，并将有关事项协商一致，达成以下协议：一、房屋面积共计150．08平方米，另包括踏步、天井等公共使用权面积；二、价格：按房屋现状作价柒万捌仟圆整；三、付款：乙方预付定金壹万圆整，农历2006年6月初10，乙方一次性付清余款，甲方交出钥匙；四、房证由乙方办理，有关费税自负。本协议壹式两份，由甲、乙双方各存壹份为凭，自签字之日起生效，如违约，违约方赔偿对方违约金壹万圆整。”王中云、彭艳红当场支付了10000元定金。2006年7月19日，王中云、彭艳红依约支付了剩余的购房款68000元，并由彭泉衡出具了总收条。王中云、彭艳红将购房款全部付清后，彭泉衡按约将案涉房屋交付给了王中云、彭艳红，两人已装修入住多年。之后，因讼争房屋（原座落于衡山县开云镇开发区停车场）现位于衡山县开云镇桥盛街（原房产证号为山房权证开云字第x**号）现不动产证号为湘（2017）衡山县不动产权第xxx号房屋2006年前已被整栋抵押，导致王中云、彭艳红一直无法办理房产转移登记手续。另案涉房屋已于2016年解除抵押，2017年1月3日案涉房屋所有权人变更为戴凤兰并办理了转移登记，但戴凤兰一直拒绝配合两原告办理房屋转移登记手续。戴凤兰在《售房协议书》上的签名为彭泉衡代签。讼争房屋2017年1月3日之前登记的所有人仅为彭泉衡。签订《售房协议书》之前，王中云、彭艳红已在讼争房屋租住三年。讼争的四楼402号房原座落于衡山县开云镇开发区停车场，现地址为衡山县开云镇桥盛街，其不动产单元号为xxx。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、戴凤兰是否是适格被告以及王中云、彭艳红与彭黔衡签订的《售房协议书》是否有效；二、王中云、彭艳红是否享有购买房屋的土地使用权；三、本案是否适用诉讼时效；四、戴凤兰是否违约。
关于焦点一，王中云、彭艳红在本案中抗辩售房协议无效主要有以下三点理由：1、房屋销售价格过低，显失公平；2、房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同无效；3、房屋买卖未依法进行产权变更登记，故房屋转让行为无效。关于显失公平合同的效力问题。首先，合同的显失公平，是指合同一方当事人利用自身优势，或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。显失公平并非导致合同无效的法定情形。本案中，房屋买卖行为发生于2006年，结合当时的房地产市场行情，本案讼争房屋售价与当时商品房销售市场行情相差不大，并未导致出卖方客观利益严重失衡。且出卖人出售自建房屋，房屋销售价格应是其根据房屋建设成本和当时市场行情自主定价，不存在房屋买受人利用自身优势，或对方轻率、没有经验等情形。如订立合同时显失公平，当事人一方享有合同撤销权。合同撤销权的行使适用除斥期间。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案被告超过一年未行使撤销权，撤销权已消灭。故本案戴凤兰主张合同显失公平不能成立，该院对其抗辩主张不予采纳。关于房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，法条表述“不得转让抵押财产”应是对抵押财产物权变动行为的禁止，而并非是对转让抵押财产合同效力的否定。根据物权行为和债权行为的区分原则，转让抵押财产的行为彻底实现，需要两个行为，一是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，二是抵押财产所有权变动的物权行为。而转让抵押财产债权行为并不需要必须经过抵押权人的同意。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”的规定，抵押权作为物权，具有物上追及效力，若抵押人未通知抵押权人或未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同的，该行为并不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权。该司法解释的规定，实际上，也是从物权行为的角度来规定的，并没有否定转让抵押物债权行为的效力。故房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。转让抵押房屋的买卖合同能否履行，发生物权变动的效果，是合同履行的问题，而不是合同效力问题。本案中，抵押权人在房屋抵押权存续期间，并未行使抵押权。且讼争房屋在诉讼前已解除了抵押，办证障碍已消除，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。故该院对戴凤兰的抗辩主张不予采纳。关于房屋买卖未依法进行产权变更登记，房屋转让行为是否有效的问题。该院认为双方买卖房屋形成的债权关系，系当事人之间的真实意思表示，没有证据证明这种行为损害国家利益和社会公共利益，故应当认定该债权关系合法有效。本案讼争房屋未办理房屋所有权转移登记手续，仍在戴凤兰名下，故该房屋转让未发生物权变动效力。而根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，债权关系和物权关系是两个不同的法律关系，不能以物权关系变动不能进而否定债权关系的合法效力，也就是说，即使讼争房产未办理房屋所有权转移登记手续，但并不影响双方之间签订的售房协议书的法律效力，故该院对戴凤兰的抗辩主张不予采纳。其次，戴凤兰以彭黔衡与王中云、彭艳红签订售房协议书其不知情为由，主张其不是本案适格被告，彭泉衡与王中云、彭艳红签订《售房协议书》时，讼争房屋登记在彭泉衡一人名下，基于不动产的公示、公信原则，王中云、彭艳红有理由相信彭泉衡系讼争房屋的完全权利人，且王中云、彭艳红二人依约支付了房屋价款，并装修入住多年，戴凤兰一直未对该合同提出异议，且作为《售房协议书》一方当事人彭黔衡死亡后，讼争房屋被戴凤兰继承，售房协议书约定的权利义务为戴凤兰所继承，售房协议书约定的义务应由戴凤兰继续履行。综上所述，该院对被告戴凤兰的抗辩理由不予采纳，戴凤兰是本案的适格被告，双方签订的《售房协议书》有效。关于焦点二，戴凤兰辩称售房协议书中只约定办理“房证”，该“房证”仅指办理房产证，且2016年之前房产证与土地使用权证分离，转让房屋约定办房产证不一定办土地使用权证，故王中云、彭艳红无权获得土地使用权证。该院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”之规定，房屋产权不能离开土地使用权而独立存在，且根据房屋买卖合同的交易习惯，一般合同中约定办理“房证”既包括房产证也包括土地使用权证，所以该院对戴凤兰的抗辩理由不予采纳，王中云、彭艳红享有购买房屋的土地使用权。因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式实施，房产证和土地使用权证由不动产权证书替代，所以该院对王中云、彭艳红请求戴凤兰协助办理讼争房屋的不动产转移登记手续的诉讼请求予以支持。关于焦点三，该院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中买受人已依约付清购房款且房屋已实际交付，戴凤兰就有协助其办理房屋所有权转移登记的附随义务，办理所有权转移登记可使买受人获得圆满的所有权，王中云、彭艳红请求戴凤兰办理转移登记手续的请求具有物权请求权的性质，归属物权，不受诉讼时效的约束，故戴凤兰辩称王中云、彭艳红的诉请已超过诉讼时效的抗辩主张该院不予采纳。关于焦点四，该院认为，本案《售房协议书》合法有效，王中云、彭艳红已经根据合同约定全面履行了自己的义务，出卖人本应在签订合同后的合理期限内配合办理房产证，但因政策原因，房产证和土地使用证“双证合一”由不动产权证书替代，无法再单独办理房产证，故戴凤兰未违约，该院对王中云、彭艳红请求戴凤兰支付违约金10000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，判决：一、原告王中云、彭艳红与被告戴凤兰丈夫彭泉衡于2006年6月18日签订的《售房协议书》合法有效；二、被告戴凤兰出售给原告王中云、彭艳红的位于衡山县开云镇开发区停车场的自建的四楼402号住房一套归原告王中云、彭艳红所有；三、被告戴凤兰在本判决书生效后二十日内协助原告王中云、彭艳红办理上述房屋所有权转移登记手续；四、驳回原告王中云、彭艳红的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2000元，由戴凤兰负担1800元，王中云、彭艳红负担200元。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原审认定事实清楚，适用法律正确。
本院认为，《售房协议书》及《补充协议》是戴凤兰夫妇与王中云、彭艳红之间的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，应认定为有效。上诉人诉称新的不动产证办理在上诉人戴凤兰名下，但办理新不动产证的行为并不能否定《售房协议书》及《补充协议》的效力，王中云、彭艳红已全额支付购房款，其请求戴凤兰按照协议履行合同应予支持。上诉人诉称其与王中云、彭艳红私下交易未通知抵押权人，该房屋转让无效，因案涉房屋已于2016年解除抵押，未通知抵押权人并未影响抵押权人的权益，故不应以此认定房屋转让无效。结合案涉房屋出售时的市场行情来看，所售房屋并非存在价格极低有失公平的情形，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，房屋产权不能离开土地使用权独立存在，在签订的《售房协议书》及《补充协议》中均未予以明确双方房屋转让只转让房屋产权不转让土地使用权，故依照交易习惯应认定案涉房屋的房屋产权及土地使用权一并转让。由于戴凤兰夫妇与王中云、彭艳红之间的房屋转让是债权行为，一审法院在判决主文第二项中认定“被告戴凤兰出售给原告王中云、彭艳红的位于衡山县开云镇桥盛街（原开云镇开发区停车场）自建的四楼402号住房一套（不动产单元号：xxx）归原告王中云、彭艳红所有”属物权行为，表述不够准确，但基于对案情结果没有实质影响，本院对此予以维持。综上所述，戴凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由戴凤兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 宏
审判员 张 健
审判员 邓 琳
二〇一八年七月二十四日
书记员 刘婉君