北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初12938号
原告（反诉被告）：张倩伟，女，1980年6月16日出生，汉族，住北京市海淀区。
原告（反诉被告）：吴小平，男，1981年12月3日出生，侗族，住北京市海淀区。
二原告之共同委托代理人：张炳霖，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）：韩晓霞，女，1963年4月9日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告（反诉原告）：刘小玲，女，1966年4月15日出生，汉族，住广州市天河区。
二被告之共同委托代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。
第三人：北京世纪嘉诺房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院3号楼2单元104。
法定代表人：赵东莲，总经理。
委托代理人：岳维慧，女，1990年9月27日出生，满族，北京世纪嘉诺房地产经纪有限公司员工，住北京市昌平区。
委托代理人：张思远，男，1996年6月23日出生，汉族，北京世纪嘉诺房地产经纪有限公司员工。
原告（反诉被告）张倩伟、吴小平与被告（反诉原告）韩晓霞、刘小玲，第三人北京世纪嘉诺房地产经纪有限公司（以下简称世纪嘉诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张倩伟、吴小平的委托代理人张炳霖，被告韩晓霞、刘小玲的委托代理人张春月，第三人世纪嘉诺公司的委托代理人岳维慧、张思远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张倩伟、吴小平向本院提出诉讼请求：1、判令韩晓霞、刘小玲协助张倩伟、吴小平将位于北京市昌平区北清路××号院××号楼××单元××室的房屋过户至吴小平名下；2、判令韩晓霞、刘小玲赔偿张倩伟、吴小平租房损失70000元；3、本案诉讼费由韩晓霞、刘小玲承担。事实和理由：2016年7月15日，原被告双方在世纪嘉诺公司处签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同标的房屋坐落于北京市昌平区北清路××号院××号楼××单元××室，合同总价款2680000元。合同签订后，韩晓霞、刘小玲配合张倩伟、吴小平于2016年7月28日第一次办理了网签，买受人是吴小平、张倩伟；2016年9月20日又进行了二次网签，买受人是吴小平。二次网签后，韩晓霞、刘小玲多次出现拖延履行合同，并于2016年11月22日向张倩伟、吴小平送达了《解除合同通知》，试图单方面解除房屋买卖合同。韩晓霞、刘小玲的行为已经构成了根本违约，且严重侵害了张倩伟、吴小平的合法权益，故诉至法院。
被告韩晓霞、刘小玲辩称：不同意张倩伟、吴小平的诉讼请求。1、张倩伟、吴小平陈述的事实和理由与客观情况完全不符，张倩伟、吴小平存在严重违约，我们才向其发放的《解除合同通知》；2、张倩伟、吴小平均不具备贷款资格，无法获得贷款，进而无法交付房款，该合同目的根本无法实现；3、韩晓霞、刘小玲推迟办理房屋权属转移登记手续基于先履行抗辩权。合同履行过程中，张倩伟、吴小平二人因自身资质存在问题，不能获得贷款后，并未及时筹集资金，企图将付款期限无限期延迟，我们基于先履行抗辩权，在房款全部付清之前，有权拒绝办理过户手续；4、张倩伟、吴小平对自身过错存在自认情况；5、证据中的《招商银行户口历史交易明细》从根本上存在误导法院的行为；6、合同具有相对性，双方签订的《房屋买卖合同》确因张倩伟、吴小平的个人征信存在问题，导致贷款无望，无法办理法定的网签手续，二人根本无法实现购买涉案房屋的目的，应承担违约责任。
同时，韩晓霞、刘小玲反诉称：双方于2016年7月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同第四条第三款约定付款方式为商业贷款，买卖双方于15个工作日内备齐贷款所需的相关资料，办理贷款手续。第五款约定了付款期限，剩余房款1400000元由买受人所申请的贷款银行支付给出卖人。因张倩伟、吴小平自身征信记录污点导致其根本不具备贷款资格，因此该付款条件完全不能达成，其无法办理贷款，也无法在规定时间内交付全款，存在根本违约，导致合同无法继续履行。故反诉至法院，请求判令：1、解除韩晓霞、刘小玲与张倩伟于2016年7月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、吴小平协助韩晓霞、刘小玲到昌平区住建委办理撤销合同编号为C1368522《存量方位买卖合同》的网签手续；3、张倩伟、吴小平向向韩晓霞、刘小玲支付违约金280000元；4、诉讼费用由张倩伟、吴小平承担。
张倩伟、吴小平针对韩晓霞、刘小玲的反诉答辩称：1、张倩伟、吴小平一直在忠实的履行合同义务，无任何违约事实。二次网签是双方意见达成一致的情况下对原合同的变更，增加了合同主体也是对原合同的继续履行。贷款程序一直在正常进行中，未出现被银行拒贷的情况，如果不是韩晓霞、刘小玲明确表示要解除合同，贷款早已获得了批准。2、我们在履行合同过程中抱着最大的善意，一边向银行申请贷款，一边也做好了全额支付房款的相关准备。3、韩晓霞、刘小玲的行为属于恶意的违约行为，其单方面解除合同是因为该房屋市场交易价格上涨，才导致合同不能继续履行。
世纪嘉诺公司述称：我们同意继续履行合同。
经审理查明：2016年7月15日，韩晓霞、刘小玲（均为出卖人）与张倩伟（买受人）在世纪嘉诺公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，出卖人所售房屋坐落于北京市昌平区北清路××号院××号楼××单元××室，建筑面积86.59平方米，规划设计用途为办公；该房屋所有权证证号为X京房权证昌字第XX**号，共有权证证号为X京房权证昌字第XX**号，房屋性质为商品房；该房屋成交价格为770000元，附属设施设备、装饰装修补偿款为1910000元，总价款为2680000元，买卖双方应于15个工作日内备齐贷款所需相关资料，办理商业贷款手续；签订合同当日买受人支付出卖人购房定金60000元，2016年8月3日前买受人支付出卖人购房首付款1220000元，剩余房款1400000元由买受人所申请的贷款银行支付给出卖人，房价共计2680000元；买受人向银行申办抵押贷款，如果当时所签署的银行未批贷，买卖双方配合换其他银行办理，如因自身原因未获银行批贷，买受人应于十五个工作日内自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应当于过户当日前将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起50个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
上述合同签订当日，张倩伟向韩晓霞支付定金60000元。2016年8月2日，张倩伟向韩晓霞支付房屋首付款1220000元。
上述合同签订后，世纪嘉诺公司代买卖双方办理了网签手续，网签合同中的买受人增加了吴小平。后张倩伟、吴小平即开始申请贷款。因张倩伟有逾期还款记录，可能影响贷款的审批，买卖双方同意撤回原网签手续并重新进行网签，双方于2016年9月20进行了第二次网签，将网签合同中的买受人变更为吴小平一人。第二次网签后，买方以吴小平一人的名义向南京银行股份有限公司北京万柳支行（以下简称南京银行）申请贷款，双方在银行办理了面签手续。2016年10月下旬，南京银行发现吴小平有被执行人的不良记录，遂告知吴小平消除被执行人不良记录后再申请贷款。经吴小平与执行法院联系，发现所谓的被执行人的不良记录实际是早已经执行完毕的案件，但是执行法院未及时消除网上的记录。2016年11月中旬，吴小平的被执行人不良记录被消除。
2016年11月22日，韩晓霞、刘小玲以贷款未予审批通过且买方未按约定自筹剩余房款为由向张倩伟发出《解除合同通知书》，告知张倩伟解除双方之间的买卖合同。
另查，本案审理过程中，张倩伟、吴小平将剩余购房款1400000元汇入本院账户，并表示此款可待判决生效后发还给韩晓霞、刘小玲。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋出售委托协议》、《房屋购买委托协议》、定金收条、转账凭证、银行交易明细、《解除合同通知书》、《存量房合同网上签约信息》、《执行结案确认书》、《不动产权证书》、微信记录、短信记录、录音光盘及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：韩晓霞、刘小玲与张倩伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
2016年9月20日，双方进行了第二次网签，将网签合同中的买受人变更为吴小平一人，此行为应视为双方协商一致变更了合同履行的具体内容，即由吴小平的名义办理过户及贷款手续。
《北京市存量房屋买卖合同》中约定“买受人向银行申办抵押贷款，如果当时所签署的银行未批贷，买卖双方配合换其他银行办理，如因自身原因未获银行批贷，买受人应于十五个工作日内自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人”。本案中，虽然吴小平有被执行人的不良记录，在一定程度上影响了贷款审批的进程，但银行并未明确拒贷，吴小平在消除被执行人不良记录后仍然可以继续申请贷款，且张倩伟、吴小平并未怠于消除被执行人的不良记录，因此张倩伟、吴小平不构成根本违约，韩晓霞、刘小玲无权行使合同的解除权，二人于2016年11月22日向张倩伟发出《解除合同通知书》的行为不产生解除合同的效力。现韩晓霞、刘小玲请求判令解除《北京市存量房屋买卖合同》的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同理，韩晓霞、刘小玲请求判令吴小平协助办理撤销网签手续及请求判令张倩伟、吴小平支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。
鉴于张倩伟、吴小平不构成根本违约，且二人同意一次性向韩晓霞、刘小玲支付剩余房款，并且已经将剩余购房款汇入本院账户，故张倩伟、吴小平请求判令韩晓霞、刘小玲协助办理房屋过户手续的诉讼请求本院予以支持。
关于张倩伟、吴小平主张的租房损失，本院认为：《北京市存量房屋买卖合同》中约定自本合同签订之日起50个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续并且于过户当日交付房屋，但在合同履行过程中，双方以实际行为变更了合同履行的具体内容，客观上买卖双方已经无法按照约定如期履行。在办理贷款手续的过程中，因买受人一方的原因导致批贷出现障碍，在此情形下，韩晓霞、刘小玲向张倩伟发出《解除合同通知书》，后双方产生纠纷，未能继续履行合同。从中可以看出，导致双方发生纠纷的原因并不能完全归责于出卖人，买受人一方对纠纷的产生也负有一定的责任。基于以上考虑，张倩伟、吴小平要求韩晓霞、刘小玲赔偿租房损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，张倩伟、吴小平的诉讼请求理由正当，本院对其请求中的合理部分予以支持。韩晓霞、刘小玲的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，韩晓霞、刘小玲协助张倩伟、吴小平将位于昌平区北清路××号院××号楼××单元××室房屋过户登记至吴小平名下；
二、驳回张倩伟、吴小平的其他诉讼请求；
三、驳回韩晓霞、刘小玲的反诉请求。
本诉案件受理费28800元，由张倩伟、吴小平负担560元（已交纳），由韩晓霞、刘小玲负担28240元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费15240元，由韩晓霞、刘小玲负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹松清
人民陪审员 闫素霞
人民陪审员 李 强
二〇一八年六月十二日
书 记 员 李 强