宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民初字第1553号
原告：陈国江。
被告：鲍正淼。
委托代理人：陈俊。
原告陈国江为与被告鲍正淼房屋租赁合同纠纷一案，于2013年9月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员凌碧波适用简易程序审理，后因案情复杂，于2013年11月6日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2013年10月15日、12月4日公开开庭进行了审理。原告陈国江、被告鲍正淼及其委托代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈国江起诉称：原告自2009年2月起承租被告位于宁波市鄞州区下应街道胜利村高漕（户号333号）的房屋，至今已达五年。期间，原告完善了承租房内的设施并进行了简单的装修，并支付了相应费用。涉案房屋因新城区建设需要拆迁，被告在没有告知原告的情况下与下应街道签订拆迁合同，并要求原告提前搬迁，原告在2013年9月22日已经搬离涉案房屋。因原、被告之间的租赁期限还未到期，被告的行为损害了原告的合法权益，现请求：1.确认原、被告的房屋租赁合同合法有效；2.判令被告赔偿原告经济损失39424元（包括接电费7200元、房间分隔费6000元、网线移机费每根108元三根共计324元、空调搬迁费每只200元三只共计600元、房租费返还2500元、违约金7500元、中介费1000元、赔偿给各承租户每户700元十五户共计10500元、押金2000元、15个房间床每张120元共计1800元）。
被告鲍正淼答辩称：涉案房屋租赁合同系原、被告协商一致平等自愿签订的，为合法有效的合同，双方应当按照合同履行。因原告存在严重的违约行为，在被告完全履约的情况下，超越合同履行的范围向被告主张权利，没有法律与事实依据的。对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求应当提供相应的证据证明。原告在诉状中所述的从2009年2月开始承租被告的房屋不是事实，原告是从2010年3月开始租赁房屋的。关于房屋水电、分隔等是原告租赁前完成的，与原告无关。原告自认每月收取租金7500元，而原告每月支付被告的房租才2500元，超出部分是原告的收益，原告承租被告的房屋不仅仅用于自己居住，而是为了经营需要，原告将自己的经营风险转嫁给被告，其为了经营拉的网线不能由被告承担，空调本身不是原告本人安装的，是原告转租的承租人安装的，原告也没有提交损失的相关证据。因为被告出租的房屋已经被拆迁，原告自认将第三层楼进行分割，原告的现有证据不能证明被告同意原告将房屋进行分隔。根据合同约定原告是先付租金后居住，每季度提前15日支付房租，原告应在2013年8月15日支付2013年9月10日至2013年12月10日的租金，而原告在2013年9月22日还居住在该房屋，因此原告已经逾期支付房租一个多月，本案存在违约的是原告自己。本案是因为政府拆迁才被迫解除合同，被告因此享有免责的权利。原告在赔偿清单中列举的房屋押金2000元，原告从租赁房屋开始就没有向被告交付过2000元押金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.房屋租赁合同一份（2013年3月22日签订，原件），用以证明原、被告在2013年3月22日续订房屋租赁合同，该合同于2014年3月9日到期的事实；
2.通知一份（原件），用以证明原告提前搬迁是因为下应街道新村建设办公室要对涉案房屋进行拆迁的事实；
3.被告与杨绒芳于2008年3月1日签订的房屋租赁合同一份，用以证明押金2000元在被告处的事实；
4.收款收据一份，用以证明租赁房屋已付中介费1000元的事实；
5.被告于2008年3月2日的说明一份，用以证明被告同意将房子隔间装修的事实；
6.照片若干，用以证明涉案房屋的情况，16个房间都安装了电表、网线、空调的事实；
7.中国电信股份有限公司鄞州分公司客户登记单及发票各一份，用以证明涉案房间内的网线是原告安装的事实；
8.户名为“杨绒芳”汇款单十一张，用以证明原告从2009年9月到2011年12月付给杨绒芳转让费共计17000元（包括接电费7200元、房间分隔费6000元、中介费1000元、押金2000元、15个房间床1800元）的事实；
9.户名为“鲍正淼”汇款单十七份，用以证明原、被告与杨绒芳三方达成转让协议，自2009年3月原告实际承租房屋，原告陆续汇款给被告的事实。
被告未向本院提交证据。
对于原告提供的证据，被告质证后对上述第1、2项证据无异议。对第3、4、5项证据的真实性无异议，但认为这些证据与本案无关联性。对第6、7、8、9项证据有异议，认为这些证据不能证明原告待证事实。
本院认为：对原告提交的第1、2项证据，因被告无异议，故本院予以确认。对于原告提交的第3、4、5项证据，因被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。对原告提交的第6、7项证据，本院认为，结合庭审中查明的事实，本院认定原告在涉案房屋内安装过宽带二门、空调三台的事实。对原告提交的第8项证据，本院认为该证据系原告与案外人杨绒芳之间的汇款，与本案缺乏必然的联系，对此本院不作认定。对原告提交的第9项证据，本院认为因案外人杨绒芳与被告之间的租赁合同期限为2008年3月10日至2010年3月9日，而原告在庭审中陈述因其弟弟妻妹杨绒芳去广东，涉案房屋由其管理，故不能以原告自2009年3月起汇款给被告租金的行为而据此推定涉案房屋即由被告实际承租的事实。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2008年3月1日，被告与案外人杨绒芳签订《房屋租赁合同》一份，由杨绒芳承租被告位于宁波市鄞州区下应街道胜利村高漕（户号333号）楼上楼下带院子约240平方米的房屋。并约定租赁期限24个月，即自2008年3月10日起至2010年3月9日止，杨绒芳租用被告此房屋用于职工居住，租金每年28000元，签订合同时杨绒芳先支付被告押金2000元，待租赁期满双方结清后，由被告全额退还给杨绒芳。杨绒芳在租赁期间，经被告同意对涉案房屋进行过间隔、装修。
2010年3月10日起，原告承租了涉案房屋。2013年3月22日，原告（合同的乙方）与被告（合同的甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告位于宁波市鄞州区下应街道胜利村高漕（户号333号）一至三层约240平方米的房屋。租赁期限12个月，即自2013年3月10日至2014年3月9日，有效期满乙方应无条件交回房屋。乙方租用此房屋用于职工居住，承租期内允许部分转租，但不能改变合同主体；租金及付款方式为：租金每年30000元，每三个月付一次款，签合同日先付租金7500元，先付后住，以后付款提前15天；租赁时间内，乙方不可擅自改变房屋结构和损坏原有设施。若乙方人为损坏房屋结构，乙方须赔偿甲方的全部经济损失或修复原状。若遇不可抗力的因素，双方即终止合同，并停止履行各自的权利和义务。如需室内外装饰等，应事先征得甲方书面同意。租赁期内有线、水、电、电话费及治安费等费用均由乙方负担。每月按实支付，逾期造成的后果由乙方负责。合同期满，乙方如需续租，应提前一个月通知甲方，双方协商后签合约。若甲方不同意续租，乙方应在合同期满后立即搬出。任何一方均不得擅自终止合同，如发生违约情况，违约方应支付守约方壹个月房租费作为违约金。上述合同签订后，原告已付给被告至2013年9月9日前的租金。
2013年8月20日，被告与宁波市鄞州区下应街道胜利村经济合作社及宁波市鄞州区下应东南片区拆迁置业有限公司签订《鄞州下应东南片区征收集体所有土地房屋补偿安置协议书》一份，约定涉案房屋被告选择调产安置，另行补贴包括：原房屋内宽带移机补偿费每门补贴108元，共2门；空调移机安装补偿费按每台2**元计算，共4台。被告已取得相应补偿费。
2013年9月10日，宁波市鄞州区下应街道新村建设办公室在原告承租的房屋前张贴通知，内容为“胜利村滩坑移民户：根据相关协议约定，街道将于2013年9月15日后对相关房屋进行拆除，请各住户按期搬离，逾期搬离后果自负。”2013年9月22日，原告即搬离涉案房屋。
本院认为：本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实、自愿的意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。现原告要求确认原、被告之间的房屋租赁合同合法有效的诉讼请求，理由正当，可予支持。本案因拆迁需要提前终止涉案租赁合同，虽非被告擅自终止合同，但也是因第三方的原因造成被告违约，被告应向原告承担违约责任。对于违约金金额，本院认为，双方在合同中约定的违约金为一个月租金即2500元，现原告要求被告支付违约金7500元缺乏依据，本院认定被告应付原告的违约金为2500元。对于原告要求被告赔偿其支付给杨绒芳转让费共计18000元（包括接电费7200元、房间分隔费6000元、中介费1000元、押金2000元、15个房间床1800元）的诉讼请求，本院认为该项请求，缺乏依据，本院不予支持。对于原告要求被告返还房租费2500元的诉讼请求，本院认为，经本院查明，不存在原告多付租金的事实，故对于该请求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿其给各承租户每户700元十五户共计10500元的诉讼请求，本院认为，根据庭审中原告陈述，该费用原告并未支付过，故对于该请求，本院也不予支持。对于原告要求被告赔偿网线移机费每根108元三根共计324元、空调搬迁费每只200元三只共计600元的诉讼请求，本院认为，涉案房屋网线系原告申请开通，空调三只也系原告安装，故拆迁补偿安置协议中被告已取得的该部分补偿费应属原告所有，但宽带移机补偿费仅有二门每门补偿费108元共计216元，该款项及空调移机安装补偿费每台2**元三台计600元，被告均应返还给原告。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、确认原告陈国江与被告鲍正淼于2013年3月22日签订的《房屋租赁合同》合法有效；
二、被告鲍正淼支付给原告陈国江违约金2500元，返还宽带移机补偿费216元、空调移机安装补偿费600元，合计3316元，限被告鲍正淼在本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费786元，由原告陈国江负担736元，被告鲍正淼负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 周伟平
审 判 员 凌碧波
审 判 员 汤 涛
二〇一四年二月十七日
代书记员 陈芸琦