广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1759号
原告：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区。
负责人：陈戎。
委托代理人：罗凯波、黄晓文，均系该司职员。
被告：赖丹，住广州市天河区。
委托代理人：赖洲洋（曾用名赖寿生），系被告赖丹的丈夫。
被告：赖洲洋，身份信息同上。
第三人：张岩，住广州市天河区。
第三人：黄晶晶，住广州市天河区。
原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司诉被告赖洲洋、赖丹，第三人张岩、黄晶晶居间合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的委托代理人罗凯波、被告赖丹的委托代理人赖洲洋（同为本案被告）、第三人张岩到庭参加诉讼，第三人黄晶晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司诉称：原告是于2001年7月6日依法成立的具有房地产中介资格的公司，有权开展房地产买卖的中介活动。2012年7月2日，两被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，约定：两被告委托原告向卖方购买位于广州市天河区花城大道路8号1310房，原告为双方提供居间服务；促成买卖双方签署《广州市存量房买卖合同》（示范文本）的，两被告应向原告支付代理费40000元；逾期支付，须从签订合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。合同签订后，两被告支付了部分代理费11500元，经原告多次催促，两被告至今尚未支付余下代理费28500元。原告认为，买卖双方及原告签订的《广州市存量房买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书》合法有效，原告作为居间人已履行其义务促成交易。两被告无故不履行合约，其行为已构成违约，造成原告严重损失，依法应承担违约责任。现原告诉至法院，请求判决：1、两被告向原告支付代理费28500元；2、两被告承担本案诉讼费。
被告赖洲洋、赖丹共同辩称：一、原告在本案中没有提供合格的中介服务，且存在隐瞒事实，其行为直接导致两被告未能成功购买本计划用于结婚的涉案房屋，给两被告造成了精神和经济双重损失，故原告依法不能收取服务费用。隐瞒事实包括：1、两第三人委托原告放盘时已明确告知原告涉案房屋已抵押银行且存在逾期还贷将近一年的事实，但原告与两被告签署合同时并未如实告知；2、两被告与原告签订合同时涉案房屋已经被查封，但原告故意隐瞒该事实；3、原告故意隐瞒涉案房屋房产证原件被抵押在担保公司以及两第三人因向担保公司借款而用涉案房屋抵押的事实。原告的行为已经严重违反《广州市房地产中介服务管理条例》第十四条的规定，致使两被告蒙受巨大经济损失，且严重影响两被告办理户口、结婚生子等事情，给两被告造成严重伤害。二、《买卖代理费支付承诺书》是原告要求两被告签订的格式条款，该合同只字未提原告应当依法履行何种义务，仅约定了两被告支付咨询和中介服务费的义务，属于直接免除原告责任，排除两被告权利的合同，且该合同要求两被告单方签字表示愿意接受合同约束，故该合同因与《合同法》相冲突而无效。三、原告没有提供完整的咨询和中介服务，依法不能取得咨询及中介服务费用。四、原、被告及第三人签署的《存量房买卖合同》明确约定，两被告和两第三人任何一方的违约行为导致合同被解除的，违约方应代守约方向原告支付中介服务费，守约方已支付的，原告不予退还，应由违约方直接赔偿守约方，由于该合同的解除责任在于两第三人，因此即使原告要求支付中介费，也不应向两被告主张。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人张岩陈述意见：两第三人与两被告进行房屋买卖时，广州市天河区花城大道路8号1310房并不存在查封的情况，当时两第三人委托了案外人跟两被告进行交易，但是两被告不同意，双方因此发生纠纷。2012年10月14日，两第三人与两被告在广州市天河区人民法院的组织下进行调解，最后协商由两第三人向两被告赔偿中介费及其他损失共计5万元。
第三人黄晶晶未陈述意见。
经审理查明：原告是于2001年7月16日成立的企业非法人机构，领有《营业执照》，经营范围为从事房地产中介服务，并提供房地产及其相关行业的信息咨询、市场推广。
2012年7月2日，原告（经纪人）与被告赖洲洋（承诺人）签署《买卖代理费支付承诺书》，约定：被告赖洲洋独家委托原告代理承购位于广州市天河区花城大道路8号1310房（以下简称案涉房屋）的房产；如原告成功促成卖方与被告赖洲洋达成买卖合同，被告赖洲洋同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费40000元；否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据等内容。同日，两第三人（甲方）与两被告（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，双方还于当天签订了《付款协议》。
2012年9月5日，两第三人（甲方/卖方）与两被告（乙方/买方）及原告（丙方/房地产中介服务机构）签订了另一份《广州市存量房买卖合同》（即网签合同），其中第七条“中介服务费的给付”约定：丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应于签订本合同当天向丙方支付中介服务费40000元；甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费千分之五的标准向丙方支付违约金；基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；其他约定以《买卖代理费支付承诺书》为准。
2012年11月5日，两第三人单方出具《确认书》，确认如下：一、两第三人在委托原告出售案涉房屋时，已明确告知原告关于两第三人已经逾期未还银行贷款将近一年的事实，并就逾期的相关事实细节向原告做了详细说明；二、如原告向两被告提出任何要求（包括但不限于以诉讼方式、仲裁方式或其他方式）从而给两被告造成的任何损失，均由两第三人承担，该损失包括但不限于司法判决项、诉讼费、律师费、担保费、执行费等相关费用。原告对此不予确认，认为两第三人单方出具的《确认书》与其无关。本案中，两第三人未举证证明其曾告知原告关于逾期还贷的事实。
2012年11月8日，两被告与两第三人在本院组织下就案涉房屋的买卖纠纷达成调解协议。同日，本院作出（2012）穗天法调确字第247号《确认决定书》，确认由两第三人向两被告返还案涉房屋的购房定金300000元，并支付两被告因购买案涉房屋而产生的中介费及其他费用损失共计50000元。第三人张岩主张其与第三人黄晶晶已按照上述《确认决定书》的约定向两被告支付了中介费及其他费用损失50000元，而该50000元已包括本应由两被告向原告支付的中介费40000元，故其无需再另行向原告支付中介费。两被告确认两第三人已向其支付了《确认决定书》约定的50000元，但声称该50000元仅包括其已向原告支付的中介费10000元和其聘请律师的费用40000元，并不包括原告所主张的剩余中介费28500元，故其仍主张两第三人作为违约方应按照《确认书》及《买卖合同》中的相关约定向原告支付剩余中介费。除了《确认决定书》之外，两被告未能提交其他证据证明其与两第三人之间有关于处理案涉房屋中介费的其他约定。
本案中，原告自认两被告在签订上述《广州市存量房买卖合同》之后已向其支付了部分代理费11500元，两被告对此无异议。现原告以其已于2012年7月2日促成两被告与两第三人签订了《广州市存量房买卖合同》为由，主张要求两被告支付剩余中介费28500元。两被告则抗辩称在其与两第三人于2012年9月5日签订《广州市存量房买卖合同》之前，案涉房屋已因两第三人逾期还贷而被查封，而原告并未将该查封信息及时告知两被告，导致其与两第三人所签订的《广州市存量房买卖合同》最终因查封问题未能继续履行而解除。为此，两被告向本院提交了查册时间为2014年7月4日的《房地产登记簿查册表》予以证明。该《房地产登记簿查册表》显示：2012年8月20日，本院以（2012）穗天法民二初字第3391号协助执行通知书及民事裁定书查封了案涉房屋属于第三人张岩占有的产权份额，查封时效为2012年8月20日至2014年8月19日；登记附注记载“2014年2月18日向镜明（案外人）和中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行申请涂销抵押（房产证和购房合同）、转移或交换（二手房免勘），2014登记字9003080号（花城大道路8号1310房）存案（已正式收件），2014年2月19日核准登记，2014登记字9003080号（花城大道路8号1310房）存案，已核准登记”。原告对上述《房地产登记簿查册表》予以确认，但向本院提交了查册时间为2012年7月2日的《房地产登记簿查册表》证明其查册当时案涉房屋并未被查封，以此主张案涉房屋在2012年7月2日是可以正常进行买卖交易的。据2012年7月2日的《房地产登记簿查册表》显示：案涉房屋的产权人为两第三人共有；抵押权人为案外人中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行；未有被查封的信息。
另，根据本院于2014年10月27日在广州市房地产档案馆查询的《房地产登记簿查册表》显示，现案涉房屋的所有权人为案外人向镜名，登记时间为2014年2月19日。
本院认为：原告（经纪人）与被告赖洲洋（承诺人）签订的《买卖代理费支付承诺书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力，双方当事人应依约切实履行。
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”因此居间报酬的请求权是以促成合同是否成立为条件，而不是以促成合同是否履行为条件。现原告已于2012年7月2日促成两被告与两第三人签订了《广州市存量房买卖合同》，应视为原告作为居间人的义务已经履行完毕。根据《买卖代理费支付承诺书》的约定，两被告应于合同签订之日向原告支付40000元作为代理费。原告在本案中自认已收取两被告支付的部分代理费11500元，两被告对此亦无异议，故本院予以确认。由于两被告未能举证证明已向原告支付了剩余代理费28500元，故对原告关于两被告至今仍欠付剩余代理费28500元的主张，本院予以采信。
另，两被告虽抗辩称因原告未向其告知案涉房屋已于2012年8月20日已被查封的信息，导致其与两第三人之间关于案涉房屋的买卖交易终止，故其无需再向原告支付剩余代理费，但由于案涉房屋被查封的时间为2012年8月20日，即在两被告与两第三人签订《广州市存量房买卖合同》（2012年7月2日）之后，而两第三人单方出具的《确认书》亦未得到原告的确认，且两第三人在本案中亦未举证证明其曾告知原告关于逾期还贷的事实，故两被告的上述抗辩理由不能成立，本院对此不予采纳。
至于两被告与两第三人之间关于中介费约定的问题。原告（丙方）与两被告（乙方）和两第三人（甲方）在2012年9月5日签订的《广州市存量房买卖合同》中的第七条约定：“基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方（即原告）支付中介服务费。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”上述约定属于三方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效约定，对三方当事人均有约束力。根据已查明的事实可知，两被告与两第三人已就案涉房屋的买卖纠纷达成调解协议，而两第三人也已按照（2012）穗天法调确字第247号《确认决定书》的协议内容向两被告支付了中介费及其他费用损失50000元。虽然两被告主张该50000元仅包括其已向原告支付的中介费10000元和其聘请律师的费用40000元，并不包括原告所主张的剩余中介费28500元，但由于两被告未能提交除了《确认决定书》之外的其他证据证明其与两第三人之间有关于处理案涉房屋中介费的其他约定，故本院对两被告上述主张不予采信。据此，本院认定两第三人向两被告所支付的50000元已包括本应由两被告向原告支付的代理费40000元（包括两被告已向原告支付的代理费11500元），故对两被告要求两第三人向原告支付剩余代理费28500元的主张，本院不予采纳。
综上，本院认为原告要求两被告支付剩余代理费28500元的诉讼请求，合理有据，依法应予支持。
第三人黄晶晶经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
自本判决发生法律效力之日起10日内，被告赖洲洋、赖丹向原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付剩余代理费28500元。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费510元，由被告赖洲洋、赖丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宇帆
人民陪审员 凌 川
人民陪审员 吴旭英
二〇一五年六月三十日
书 记 员 蒲肖明
罗小玲
本判决书已于2015年月日送达