宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝中民一终字第00551号
上诉人（原审被告）李宏军，男，生于1972年9月23日，汉族，陕西省太白县人。
委托代理人刘永强，扶风县司法局“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）严冬生，男，生于1975年10月10日，汉族，陕西省宝鸡市人。
上诉人李宏军与被上诉人严冬生因房屋买卖合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2015）渭滨民初字第00970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年6月1日，原告严冬生（甲方）、被告李宏军（乙方）经陕西兴麟房地产营销策划有限公司宝鸡分公司（丙方）介绍签订房屋买卖合同，合同约定，甲方将其所有的位于宝鸡市渭滨区宝光路＊＊号南区＊＊号楼＊单元＊＊号住宅房屋一套及室内装修、家俱、家电等卖予乙方，房屋面积91.49平方米，价格为313000元；丙方为了保证甲、乙双方的个人利益不受损害，甲方需将该房屋房产证等相关原始文件交存丙方代为保管，乙方同意于2014年6月1日前向丙方交纳保证金10000元，乙方付款方式为一次性支付，甲、乙双方房产及资金安全均由丙方全程担保；双方如有任何一方违约，如乙方违约定金不退还，如甲方违约，双倍返还定金，乙方未按本合同约定履行及约定期限付款的，三方同意按下列第一、二、三款内容处理：（一）每逾期一日，乙方向甲方支付房价总价的1‰违约金，合同继续履行；（二）乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同，甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付房屋总价款的3%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在三日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失，甲方实际经济损失超过乙方已支付的违约金时，实际经济损失违约金的差额应由乙方据实赔偿；（三）丙方有权从上述定金中扣除中介服务费用，余款由丙方转交甲方，乙方除了向丙方支付本合同第三条约定的中介费以外，还应当支付相当于中介费一倍的违约金，逾期付款的，还应当按日支付逾期违约金300元；补充约定为：乙方在2014年7月1日前给甲方支付第一笔款150000元，甲方交钥匙给乙方，甲方将房本压在丙方处，乙方于2015年1月30日前付第二笔款163000元，丙方在三个工作日内办理过户，如乙方未能按期限支付第二笔款，应向甲方赔付10000元，甲方将房款退还乙方，乙方如未能准备好尾款，通过丙方办理贷款，须在2014年11月底通知丙方，……。
2014年7月1日，三方又签订临时约定，内容为：房款总价为313000元，乙方在2014年7月1日前支付首付款150000元，甲方须当场将此套房屋的相关资料交给乙方，并配合乙方清理掉前期的物业费；乙方在2015年1月30日前将此房屋的余款163000元转交给甲方，转交时须通知丙方代为办理转交手续，甲方收到房款总价全部款项后，在三个工作日内，双方办理完产权转移手续；乙方将150000元打给甲方之前，甲方将此套房屋的房产证压在丙方，产权转移过程中的一切事宜由丙方去办理，甲乙双方必须配合，产权转移过程中的一切票据及证件的原件都由丙方暂时保留，2015年1月30日前，如果乙方未将尾款163000元打给甲方，甲方可扣除首付款中的10000元，其余全部退还给乙方，双方可在丙方的见证下自行商议是否继续交易或者终止合同，物业费自乙方入住之日起，前期物业费由甲方全部当日结清，后期物业费由乙方自行承担。
2014年6月1日，被告付给陕西兴麟房地产营销策划有限公司宝鸡分公司购房定金10000元。2014年7月1日，被告付给原告购房款150000元，原告将房屋交付被告使用，随同房屋交付使用的还有电卡、天燃气卡、钥匙两把、电视柜一套、餐桌椅带4把椅子一套、创维29英寸电视一台、德国比德斯电热水器一台、万和浴霸一台、1.5米床两个、床垫一个、电脑桌一个、梳妆台一个、大衣柜一个、壁柜两个、橱柜一套、华帝灶具一个、小天鹅油烟机一台、婴儿床一个、酒柜一个、博古架一个。被告入住后，陕西兴麟房地产营销策划有限公司宝鸡分公司因涉嫌刑事案件关门停业，由公安机关正在进行审查。2015年1月30日，第二笔购房款支付期限届满后，被告未向原告支付所余房款163000元。2015年3月3日，原告向被告书面通知，告知被告因不能按期支付后期购房款，要求解除双方房屋买卖合同，被告搬出该房。2015年3月6日，被告回复原告，表示同意解除双方买卖合同，要求原告退还房款及装修费用等17500元。之后，双方未实际进行交接退房退款事宜，房屋至今仍由被告占有使用，被告入住该房屋后所产生的物业费、采暖费、水电费等相关费用未予交纳。
一审法院认为，合同当事人应当按约定全面履行各自的义务。本案中依双方所签订的合同及补充约定，已明确了双方的权利与义务，系双方自愿真实的意思表示，属有效合同，双方本应全面履行各自的权利与义务，但在实际履行合同中，原告已依约向被告交付了房屋并由被告使用，而被告却未按约定将第二笔购房款按时支付给原告，被告已属违约，原告以此为由，于2015年3月3日发出书面通知解除双方的房屋买卖合同，被告也于2015年3月6日回复同意解除，双方所表示的解除合同的意愿均符合合同约定及法律规定，由此可以确认双方之间的房屋买卖合同于2015年3月6日已实际解除。基于双方房屋买卖合同已解除，原告应将被告所交纳的购房款退还被告，被告也应将所购房屋及室内家俱、家电等一并予以返还。
基于被告的先行违约致使双方合同不能继续履行，被告应当按双方的合同约定承担相应违约责任。依双方合同及补充协议的约定，双方约定了违约责任承担的多种方案，且多种方案也系双方的真实意思，由此，原告可任选一种违约责任承担方式要求被告承担违约责任，故原告现要求被告承担10000元违约金，符合双方约定及法律规定，应当予以认定。
在合同履行过程中，基于被告先行违约，经原、被告确认已于2015年3月6日将房屋买卖合同予以解除，被告本应及时向原告交还房屋，而事实上，被告至今仍占用原告的房屋未予交还。在诉讼中，原告要求被告承担自解除合同起的每月占用房屋的费用，符合客观事实，考虑到原告所收取被告已支付房款150000元在此期间也具有一定收益，故酌定每月占用费为600元。被告在诉讼中辩称产生了装修费用17500元，因双方的合同中未对违约后装修费用的处理进行约定，且被告也未提供相应证据，故本案中不作处理。
原告将房屋交付被告使用后，所产生的物业费、采暖费、水电费等相关费用，被告应当予以交纳，基于被告在搬出房屋前实际产生的具体费用仍属变动状态，故尚欠的相关物业费用应由被告在交还原告房屋时据实结算予以交纳。
为了维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决，一、确认原告严冬生与被告李宏军之间的房屋买卖合同于2015年3月6日予以解除。二、被告李宏军返还原告严冬生位于宝鸡市渭滨区宝光路＊＊号南区＊＊号楼＊单元＊＊号住宅房屋一套、随房返还原告电卡、天燃气卡、钥匙两把、电视柜一套、餐桌椅带4把椅子一套、创维29英寸电视一台、德国比德斯电热水器一台、万和浴霸一台、1.5米床两个、床垫一个、电脑桌一个、梳妆台一个、大衣柜一个、壁柜两个、橱柜一套、华帝灶具一个、小天鹅油烟机一台、婴儿床一个、酒柜一个、博古架一个；原告严冬生返还被告李宏军购房款150000元。三、被告李宏军支付原告严冬生违约金10000元。四、被告李宏军支付原告严冬生自2015年3月7日起至被告交还原告房屋时止，每月占用房屋费600元，并支付自2014年7月1日起至被告交还房屋时止据实结算尚欠的相关物业费用。五、驳回原告的其它诉讼请求。上述二、三、四项判决内容，于本判决书生效之日起十日内履行。本案诉讼费100元，由被告李宏军承担。
李宏军不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决发还重审或依法改判。主要事实和理由：1、一审判决无视甲乙双方合意一致解除他们之间的房屋买卖合同的事实，认定是上诉人违约导致的买卖合同解除，是事实认定错误。2、一审判决不顾本案房屋买卖合同是甲乙丙三方合同，该合同之所以不能继承履行是因为不能归因于甲乙双方的第三方（丙方）原因导致的事实，判决乙方承担甲方一万元违约金是事实认定错误。3、一审判决认定2014年6月1日原被告经丙方介绍签订房屋买卖合同，约定甲方是将室内装修、家俱、家电连同宝光路53号南区29号楼4单元11号住宅房屋一套一并卖予乙方，这是一审判决毫无根据地主观臆断。。
经二审查明的事实同一审认定事实相一致，有双方当事人在一、二审法院的陈述及相关证据在卷佐证，均经庭审质证，应予确认。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案中，上诉人李宏军（乙方）与被上诉人严冬生（甲方）、陕西兴麟房地产营销策划有限公司宝鸡分公司（丙方）分别于2014年6月1日和2014年7月1日签订了一份房屋买卖合同和补充协议，各方权利义务约定明确，意思表示真实，属有效合同。上诉人按照合同约定履行了第一笔购房款15万元，被上诉人通过丙方将房屋钥匙交给上诉人居住。至交付第二笔房款和办理房屋产权转移手续时，由于居间代理方（丙方）的缺失，加之合同的甲乙双方不能很好的沟通，导致合同不能履行。此后，被上诉人于2015年3月3日发出书面通知，要求解除该房屋买卖合同，上诉人于同年3月6日回复同意解除。该行为属双方合意解除，并非一方违约解除，原判认为上诉人违约不当，应予纠正。至于上诉人的其余上诉理由无相关证据，本院不予支持。综上，上诉人的部分上诉理由成立，其部分请求本院予以支持。原判认定本案的基本事实清楚，程序合法。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持宝鸡市渭滨区人民法院（2015）渭滨民初字第00970号民事判决的第一、二、四、五项及诉讼费用的承担；
二、撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2015）渭滨民初字第00970号民事判决的第三项。
二审案件受理费100元，由上诉人李宏军负担50元，由被上诉人严冬生负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹军红
审 判 员 王根芳
代理审判员 王云飞
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 黄 鑫