广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第586号
上诉人（原审被告）：湛江安康房地产开发有限公司。
法定代表人：李志民，该公司董事长。
委托代理人：罗卫理，广东粤正律师事务所律师。
委托代理人：陈卫江，广东粤正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕海文。
委托代理人：黄春丽，广东创杰律师事务所律师。
上诉人湛江安康房地产开发有限公司（以下简称“安康公司”）因与被上诉人吕海文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2011）湛赤法民一初字第645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭于2014年8月14日公开开庭进行了审理。书记员陈俊涛担任记录。上诉人安康公司的委托代理人陈卫江，被上诉人吕海文及其委托代理人黄春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年8月9日，吕海文与安康公司签订《商品房买卖合同》，约定由吕海文向安康公司购买位于湛江市赤坎区xx路1002房（以下简称“1002房”），建筑面积为91.19平方米，套内面积69.60平方米，公共部分与公用房屋分摊面积为21.59平方米，单价为每平方米5203.43元，总价款为362159元。合同第八条订明：出卖人应当在2009年5月30日前，将具备验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条订明：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金）。同时，《合同补充协议》第三条约定：如买受人是以按揭形式购买商品房的，商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助，该房地产权属证书的申办不受本合同第十五条的约束，办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。上述合同签订后，吕海文依约支付总房款的首期112159元及其它应缴费用，余下房款250000元申请公积金贷款后付清给安康公司。2009年6月1日，安康公司通知吕海文收楼，吕海文在业主领取钥匙签收表中签名予以确认。此后，双方因逾期办证违约金的赔偿问题发生分歧，吕海文遂于2011年9月28日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、安康公司支付逾期办理房地产证违约金31797元及滞纳金（从起诉之日起至判决生效之日前按中国人民银行同期同类借贷款利率计付，从判决生效之日起至付清之日止按《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定计付）给吕海文；二、由安康公司负担本案诉讼费。
另查明：2011年3月1日，湛江市房地产管理局向安康公司出具《房地产交易登记收件领证凭据》。2011年3月15日，安康公司将办理确权登记需由其提供的资料（一、竣工验收备案表；二、代理人身份证复印件；三、白蚂防治合同书；四、商品房预售许可证复印件；五、房地产登记申请书；六、资质证书；七、委托书原件；八、组织机构代码证；九、建设工程规划许可证；十、房产测绘报告书；十一、营业执照复印件；十二、申请人身份证明复印件；十三、国有土地使用证；十四、施工许可证；十五、法定代表人身份证明书复印件；十六、竣工核实意见原件）报产权登记机关备案。2011年6月15日，湛江市房地产管理局向安康公司出具了《房地产交易登记申请交件证据》，证实安康公司于当日提交金海湾商品住宅小区（一期）A-A栋楼房的交验资料：一、组织机构代码证；二、房产测绘报告书；三、商品房权属证明书；四、单位、个人申请析产证明原件；五、委托书原件；六、法定代表人证明书复印件；七、房地产登记申请书；八、营业执照复印件；九、代理人身份复印件。2011年8月8日，1002房登记在吕海文名下（证号为粤房地权证湛江CQ字第01xxxxxx**号）。
再查明：原审法院受理的（2012）湛赤法民一初字第186号侯春华、陈杨诉安康公司商品房预售合同纠纷一案，湛江市中级人民法院已于2014年2月14日作出了（2014）湛中法民二终字第6号终审民事判决，认定：安康公司认为侯春华、陈杨向其提交的相关申请不符合《合同补充协议》的约定，应拒收申请并明确告知侯春华、陈杨需要提交符合补充协议约定的相关申请才能办理产权证，否则不能办理，但安康公司不但不告知侯春华、陈杨，反而接收了侯春华、陈杨的相关申请，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定及湛江市房管局提供的有关资料，应视为侯春华、陈杨已经履行了相应的办证申请义务。
原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。吕海文与安康公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格履行各自的义务。吕海文与安康公司在合同中约定商品房交付日期为2009年5月30日前，而安康公司则迟于2011年6月15日才向产权登记机关提交涉案房屋权属登记所需的资料，已超过合同约定的360天，即安康公司应在2010年5月24日前将办理产权登记的有关资料报产权登记机关备案，故安康公司的行为已构成违约，应当承担违约责任，按合同的约定，安康公司应当支付从2010年5月24日至2011年6月15日共计388天的逾期办证违约金28103.54元（362159元×388天×0.0002）给吕海文。
关于吕海文主张滞纳金即违约金利息损失（从起诉之日至判决生效之日止）的问题。本案中，吕海文未能提供其实际损失的数额，违约责任性质为损失补偿性，吕海文主张违约金赔偿已是最大化的保护了其合法权益，现吕海文在主张违约金赔偿的同时又再主张利息损失赔偿，有失公平，且缺乏事实及法律依据，故对其主张利息损失赔偿的诉讼请求，予以驳回。
至于安康公司诉称吕海文没有提出办证申请并提供办证资料从而导致逾期办证的问题，因已有生效法律文书认定该《合同补充协议》第三条关于房地产权证办理的约定对业主没有约束力，故安康公司以此作为免除其逾期办证违约责任的理由不能成立，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、限湛江安康房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内赔偿逾期办证违约金28103.54元给吕海文；二、驳回吕海文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费594元，投递费138元，合计732元，均由湛江安康房地产开发有限公司负担。
上诉人安康公司不服原审判决，向本院上诉称：一、安康公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由安康公司提供的资料报产权登记机关备案，并不是安康公司的原因造成的，故安康公司无需承担逾期办证违约责任。湛江市公安消防局审核安康公司提交的金海湾住宅小区一期消防设计工程图，并未要求安康公司增设电器火灾监控系统，但在安康公司办理消防工程项目备案验收时，湛江市公安消防局要求安康公司增设电器火灾监控系统，否则不能办理备案验收。2013年6月30日，湛江市公安消防局复函称“广东省标准《电器火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日实施，我局在2008年2月审核安康公司建设工程设计图时该标准尚未实施。考虑到近年来电器火灾在家庭中的多发性及危害性，我局对金海湾住宅小区（一期）进行验收时，对安康公司提出增设电器火灾监控系统”，也证实了上述事实。在工程竣工后再增设消防系统，不仅涉及到消防设计的变更，消防器材的采购、安装、调试等方面的工作，还需要一定的工期，故造成安康公司未能按期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，不是安康公司的原因造成的，而是因不能预见、不能避免且不能克服的新客观情况造成的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条的规定，安康公司无需承担逾期办证的违约责任；二、包括吕海文在内的全体业主是增设电器火灾监控系统的真正受益者，安装该系统的费用已无须业主承担，再由安康公司承担逾期办证的违约责任显失公平；三、根据《合同补充协议》第三条的约定，如果买受人是以银行按揭方式购买商品房的，房产证的申办需经抵押权人同意及协助，该房产证的申办不受《商品房买卖合同》第十五条的约束，其办理期间从买受人向安康公司提出协助申请及抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。因吕海文至今未向安康公司提交书面的协助申请，而安康公司已于2011年3月1日将办理权属登记资料报产权登记机关备案，故原审判决认定安康公司逾期办证没有事实依据；四、原审判决计算的违约金数额错误。涉案房屋的交房时间为2009年6月1日，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，安康公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故违约金的起算时间应为2010年5月27日。从2010年5月27日起算至2011年6月15日共385天，故违约金应为27886.24元（362159元×385天×0.0002），原审判决计算违约金为28103.54元是错误的。综上，请求二审法院判令：一、撤销原判，驳回吕海文的诉讼请求；二、由吕海文负担本案诉讼费。
被上诉人吕海文答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回安康公司的上诉，维持原审判决。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据上诉人安康公司的上诉请求和理由及被上诉人吕海文的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
一、关于安康公司应否承担逾期办证违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，安康公司应履行的办证义务是在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由安康公司提供的资料报产权登记机关备案。《合同补充协议》第三条约定涉案房屋办理房地产权证时，吕海文应向安康公司提交协助申请，但从吕海文未向安康公司提交协助申请，产权登记机关也于2011年6月15日收取了安康公司提供的办证资料，并为吕海文办理了涉案房屋的房地产权证可见，吕海文是否向安康公司提交协助申请，并不影响安康公司履行上述办证义务。因《合同补充协议》第三条属于格式条款，该条款加重了涉案房屋买受方即吕海文的责任，而免除了其应承担的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述格式条款无效。故安康公司关于吕海文未按《合同补充协议》第三条的约定向其提交协助申请，其并未逾期履行办证义务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于安康公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，是不是安康公司自身原因造成的问题。因《商品房买卖合同》约定安康公司向产权登记机关提交办理权属登记的期限是涉案房屋交付使用（即2009年6月1日）之后360日内，故安康公司应在上述期限届满（即2010年5月27日）前的合理期限内办理好权属登记所需的应由其提供的全部资料。广东省标准《电器火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日才实施，如果安康公司在其交付涉案房屋给吕海文后及时申请办理消防工程项目备案验收，并不会因需增设电器火灾监控系统而影响消防验收。由此可见，增设电器火灾监控系统与安康公司能否在合同约定的期限内履行办证义务并没有因果关系。故安康公司关于消防部门要求其增设电器火灾监控系统，才导致其未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不采纳。如上所述，增设电器火灾监控系统与安康公司逾期办证并没有必然联系，故安康公司以包括吕海文在内的全体业主是增设电器火灾监控系统的受益人为由，主张其承担逾期办证违约责任显失公平的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于安康公司应支付的逾期办证违约金数额问题。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，安康公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由安康公司提供的资料报产权登记机关备案。安康公司最迟应于2009年5月30日将涉案商品房交付给吕海文，故安康公司最迟应于2010年5月24日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。安康公司于2011年6月15日才向产权登记机关提交涉案房屋权属登记所需的资料，原审法院判令安康公司支付从2010年5月24日至2011年6月15日的逾期办证违约金28103.54元并无不当，本院予以维持。安康公司上诉主张应从2010年5月27日计算违约金为27866.24元的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费594元，由上诉人湛江安康房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一四年十月十四日
书记员 陈俊涛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。