深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0303民初817、820-822、825、826、828、834-836、841、842、851-857、859、861、862、864-868、870、872、875、876号 原告：林星等人（三十一案原告身份信息见附表一）。 委托诉讼代理人：齐岩冰，广东华商律师事务所律师，执业证号14403200910411508。 被告：罗剑平，男，汉族，1981年7月25日出生，户籍地址广东省兴宁市， 被告：深圳福达恒业企业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路**爵士大厦****，组织机构代码06547653-6。 法定代表人：林波涛。 两被告共同委托诉讼代理人熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号14403200811677464。 被告共同委托诉讼代理人黄晶，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号14403200911885477。 上列原告诉被告罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达恒业公司）房屋买卖合同纠纷三十一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭审理。原告委托代理人齐岩冰，两被告的共同委托代理人黄晶、熊雅琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告就涉案商铺签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》及过户备案的《深圳市二手房买卖合同》；2、两被告向原告返还购买涉案商铺已支付的房款；3、两被告向原告支付已付房款的利息（计息标准为银行同期基准利率，自2014年10月1日起算至付清款项之日止）；4、两被告返还原告已付的定金；5、两被告向原告支付损害赔偿金。（原告诉请金额详见附件二） 事实与理由：涉案商铺位于深圳市爵士大厦，原告为涉案商铺的购买人。因受两被告的虚假宣传及售后包租、高额回报的虚假承诺，与两被告先后签署了《商铺认购书》、《商铺买卖合同》及过户备案的《深圳市二手房买卖合同》，并支付了相应的定金及房款，承担了因房屋买卖及登记而产生的相关税费。原告事后发现，两被告在签约前后对于该商场的销售宣传纯属欺诈和虚假宣传。另外，被告并未按照国家规定及合同约定的交付标准，对涉案商铺开通水电、电梯、电信等必要设施设备，且存在非法消防改造的情况，导致涉案商铺其实根本不具备正常使用和经营的条件。两被告严重欺诈、虚假宣传，导致原告买卖合同的目的无法实现。原告认为，两被告的行为构成根本违约，故诉至法院，要求判如所请。 两被告共同答辩称，一、部分案件涉案《商铺认购书》签订在2014年6月27日之前，故涉案广告与这些原告购买商铺的行为之间没有因果关系。二、原告以涉案合同签订时被告存在“欺诈”及其与案外人“恶意串通”为由诉请解除涉案合同是自相矛盾。三、部分原告请求解除涉案合同已过除斥期间。四、部分原告知道广告宣传被认定为虚假后仍继续支付房款，其用实际行动认可并接受涉案合同继续履行，其主张解除合同的事由不能成立。五、涉案广告内容不具体、确定，不应认定为要约，也不会引人误解。六、涉案商铺买卖合同目的均已实现，被告无“根本违约”行为，原告主张的法定解除条件不成立。七、涉案“定金”的性质是以交付定金作为订立主合同担保，而在主合同即《商铺买卖合同》签订后，前述定金已经转为房款，故原告请求双倍返还定金无事实及法律依据。八、即使涉案合同得以解除，原告请求被告返还房款的利息亦应自其起诉之日起算。九、被告福达恒业公司仅对涉案合同承担一般保证责任，因此，原告请求被告福达恒业公司承担连带责任没有法律依据。十、原告以被告未履行经营义务，并未向其“按期返还房款折扣”、“支付房租”及“商铺租赁、使用利益”等为由称其合同目的无法实现没有事实及合同依据。 本案经审理查明如下事实： 一、被告罗剑平原为深圳市嘉宾路20号爵士大厦2层、3层业主，其取得该层房产的房地产证后，向产权登记部门申请将该层分割成包括涉案商铺在内的若干个小商铺。2013年4月19日，罗剑平与被告福达恒业公司签订委托协议，委托福达恒业公司办理包括上述商铺在内的爵士大厦“天玓项目”的销售手续。 二、2014年2月27日以前，被告福达恒业公司作为被告罗剑平的委托代理人，与原告签订《商铺认购书》，约定原告向罗剑平购买涉案商铺，双方对于定金、认购价、付款时间及期限、原告应承担的律师服务费及其他相关费用的金额等均进行了约定。 此后，福达恒业公司作为罗剑平的委托代理人及合同保证人，与原告签订《商铺买卖合同》，约定定金计入房款，福达恒业公司同意对罗剑平在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；各方另对其他权利义务进行了约定。 再后，原告与罗剑平的委托代理人就涉案商铺另行签订了《深圳市二手房买卖合同》，并提交房产登记部门备案。 （各案认定的签约时间及金额详见附件三） 三、上述合同签订后，原告向被告罗剑平支付了定金及相应房款。涉案商铺均已办理过户登记，自罗剑平名下转移至原告名下。 四、被告福达恒业公司诉罗湖市场监督管理局行政处罚一案中，深圳市中级人民法院二审作出的（2016）粤03行终484号行政判决书认定：福达恒业公司于2014年6月27日在《南方都市报》（深圳）刊登的广告及在天玓商场售楼处发布的店堂广告存在虚假内容，其中“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购品牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G），品牌旗舰店全面装修”等广告宣传内容均与事实不符。 五、广东省工商行政管理局于2018年3月22日作出的《关于“深圳罗湖天玓商场”房地产广告案件处理情况的回复》，该局作出的粤工商直处字（2017）第01307号行政处罚决定书认定：福达恒业公司在《南方都市报》（深圳）于2014年2月27日头版、2014年2月28日A06版、2014年3月14日A08版、2014年4月11日A07版、2014年4月18日A08版、2014年6月27日A04版发布了6期“天玓商场”房地产广告。其中2014年2月27日的广告中出现“千人进驻招商大获成功”等内容；2014年2月28日的广告中出现“千人进驻招商大获成功”等内容；2014年3月14日的广告中出现“过千商户迫不及待抢闸进驻”等内容；2014年4月11日的广告中出现“千人进驻招商成功”等内容；2014年4月18日的广告中出现“千人进驻招商成功”等内容；2014年6月27日的广告中出现“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购品牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G）”等内容。 六、被告罗剑平于2018年2月22日签收本院向其送达的本案起诉材料。 上述事实有原、被告提交的相关证据，以及庭审笔录为证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商铺认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已按照约定收受定金及购房款，应认定原告与被告罗剑平自签订涉案《商铺认购书》时起，双方之间就涉案商铺成立买卖合同关系。 根据（2016）粤03行终484号行政判决书及粤工商直处字（2017）第01307号行政处罚决定书认定的事实，被告福达恒业公司自2014年2月27日起多次对涉案商铺所在“天玓商场”楼盘进行广告宣传，广告宣传内容具体明确，但与事实明显不一致，宣传不实。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定由重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告福达恒业公司的上述宣传中的说明和允诺具体确定，应视为要约。但原告与被告签订《商铺认购书》在上述广告发布之前，即原、被告之间就涉案商铺的买卖合同关系成立于要约（广告宣传）之前，故该要约不能成为合同内容。因此，原告主张两被告严重欺诈、虚假宣传，导致原告买卖合同的目的无法实现，要求解除涉案买卖合同，并要求被告承担合同解除后的相应责任，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费（各案诉讼费金额见附件四），由原告负担。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判长 何 兴 审判员 钱 松 审判员 杨丽茵 二〇一八年六月二十日 杨健 书记员     魏惠如 附件一、各案原告身份信息 附件二、各案原告的诉讼请求 附件三、各案本院认定的相关事实 附件四、各案诉讼费金额 附件二、各案原告的诉讼请求 序号 案号（2018）粤0303民初*号 原告 涉案商铺位置 诉请返还的已付房款金额（元） 诉请返还的定金数额（元） 诉请支付的损害赔偿金金额（元） 林星 爵士大厦1080号 743696 10万 贺丹丹 爵士大厦2002号 1030000 10万 22487.04 奇的投资顾问（深圳）有限公司 爵士大厦2017号 1028236 10万 31424.66 阮杰良 爵士大厦2026号 870000 5万 18668.43 张金素 爵士大厦2049号 600000 5万 13253.12 陈学艳 爵士大厦2059号 539643 10万 郝时雨、冯帅 爵士大厦2081号 500000 5万 李泽茹 爵士大厦2131号 908100 5万 17092.28 李薇 爵士大厦2133号 629971 5万 李珍媛 爵士大厦2140号 830000 10万 17769.93 何鹏 爵士大厦2166号 780000 5万 14460.08 张顺东 爵士大厦2176号 800000 5万 15384.56 刘鹏举 爵士大厦2253号 749999 5万 唐伟琴 爵士大厦2257号 955871 5万 26525.08 王自华 爵士大厦2267号 835135 5万 王自华 爵士大厦2268号 835135 5万 王威 爵士大厦2269号 874885 6万 25616.44 覃薏 爵士大厦2278号 871740 5万 17754.95 章永发 爵士大厦2288号 812029 5万 钟丽英 爵士大厦2299号 918000 10万 15991.15 岳靓亮 爵士大厦3052号 592117 5万 11818.63 谢世云 爵士大厦3084号 700000 5万 10842.57 杨建芳 爵士大厦3158号 795000 10万 24465.19 孙士哲 爵士大厦3163号 690495 5万 11542.82 吕静 爵士大厦3165号 779277 5万 向明琴 爵士大厦3170号 558000 5万 11784.3 李雪菲 爵士大厦3182号 880000 5万 蒋发贵 爵士大厦3216号 465000 5万 8451.54 徐雷 爵士大厦3275号 630000 5万 刘巧红 爵士大厦3300号 638000 5万 赵素琴 爵士大厦3302号 662112 5万 附件三、各案本院认定的相关事实 序号 案号（2018）粤0303民初*号 原告 涉案商铺位置(爵士大厦*) 《商铺认购书》签订时间 《商铺买卖合同》签订时间 《深圳市二手房买卖合同》签订时间 商铺价格 已付房款金额（元） 已付定金数额（元） 原告支付的各项费用（元） 林星 1080号 2013.5.18 2013.5.24 2014.10.20 1223696 743696 10万 贺丹丹 2002号 2013.8.26 2013.8.31 2014.5.16 1030000 1030000 10万 22487.04 奇的投资顾问（深圳）有限公司 2017号 2013.8.16 2013.8.16 2014.4.27 1028236 1028236 10万 31424.66 阮杰良 2026号 2013.6.16 2013.6.22 2014.5.16 870000 870000 5万 18668.43 张金素 2049号 2013.8.2 2013.8.2 600000 600000 5万 13253.12 陈学艳 2059号 2013.8.15 2013.8.24 2014.10.20 634872 539643 10万 郝时雨、冯帅 2081号 2014.1.10 2014.10.20 830000 500000 5万 李泽茹 2131号 2013.8.1 2013.8.1 2014.5.16 908100 908100 5万 17092.28 李薇 2133号 2013.8.3 2013.8.6 2014.10.20 629971 629971 5万 李珍媛 2140号 2013.7.27 2013.7.29 2014.5.16 830000 830000 10万 17769.93 何鹏 2166号 2013.7.20 2013.7.20 2014.5.16 780000 780000 5万 14460.08 张顺东 2176号 2013.8.12 2013.8.16 2014.5.16 800000 800000 5万 15384.56 刘鹏举 2253号 2013.7.12 2013.7.12 2014.10.20 749999 749999 5万 唐伟琴 2257号 2014.1.11 2014.1.18 2014.9.16 955871 955871 5万 26525.08 王自华 2267号 2013.9.4 2013.9.8 2014.5.16 835135 835135 5万 王自华 2268号 2013.9.4 2013.9.8 2014.5.16 835135 835135 5万 王威 2269号 2014.1.14 2014.5.16 874885 874885 6万 25616.44 覃薏 2278号 2013.9.1 2013.9.1 2014.11.24 871740 871740 5万 17754.95 章永发 2288号 2013.9.4 2013.9.8 2014.7.2 812029 812029 5万 钟丽英 2299号 2013.6.10 2013.6.19 2014.6.10 918000 918000 10万 15991.15 岳靓亮 3052号 2013.6.15 2013.6.19 2014.4.10 592117 592117 5万 11818.63 谢世云 3084号 2013.8.16 2014.8.5 700000 700000 5万 10842.57 杨建芳 3158号 2014.1.17 2014.1.19 2014.9.16 795000 795000 10万 24465.19 孙士哲 3163号 2013.5.1 2013.5.7 690495 690495 5万 11542.82 吕静 3165号 2013.9.29 2013.10.21 2015.3.23 865857 779277 5万 向明琴 3170号 2013.8.10 2013.8.12 2014.6.10 558000 558000 5万 11784.3 李雪菲 3182号 2013.8.5 2015.3.23 910000 880000 5万 李争艳 3188号 2013.10.6 2014.7.2 880000 880000 10万 27689.07 蒋发贵 3216号 2013.7.21 2013.8.19 2014.7.2 465000 465000 5万 8451.54 刘巧红 3300号 2013.5.4 2013.5.6 2014.7.22 638000 638000 5万 赵素琴 3302号 2013.5.26 2013.5.29 2014.10.20 662112 662112 5万 附件四、各案判项内容 序号 案号 原告 涉案商铺位置 诉讼费金额（元） （2018）粤0303民初817号 林星 爵士大厦1080号 12315.63 （2018）粤0303民初820号 贺丹丹 爵士大厦2002号 10312.39 （2018）粤0303民初821号 奇的投资顾问（深圳）有限公司 爵士大厦2017号 13915.84 （2018）粤0303民初822号 阮杰良 爵士大厦2026号 27776.34 （2018）粤0303民初825号 张金素 爵士大厦2049号 11395.65 （2018）粤0303民初826号 陈学艳 爵士大厦2059号 10791.75 （2018）粤0303民初828号 郝时雨、冯帅 爵士大厦2081号 13640.75 （2018）粤0303民初834号 李泽茹 爵士大厦2131号 9459.58 （2018）粤0303民初835号 李薇 爵士大厦2133号 14755.05 （2018）粤0303民初836号 李珍媛 爵士大厦2140号 13308.51 （2018）粤0303民初841号 何鹏 爵士大厦2166号 9776.43 （2018）粤0303民初842号 张顺东 爵士大厦2176号 11476.48 （2018）粤0303民初851号 刘鹏举 爵士大厦2253号 12084.22 （2018）粤0303民初852号 唐伟琴 爵士大厦2257号 22354.76 （2018）粤0303民初853号 王自华 爵士大厦2267号 11493.08 （2018）粤0303民初854号 王自华 爵士大厦2268号 33561.44 （2018）粤0303民初855号 王威 爵士大厦2269号 11115.04 （2018）粤0303民初856号 覃薏 爵士大厦2278号 14111.63 （2018）粤0303民初857号 章永发 爵士大厦2288号 13531.61 （2018）粤0303民初859号 钟丽英 爵士大厦2299号 14864.59 （2018）粤0303民初861号 岳靓亮 爵士大厦3052号 14976.77 （2018）粤0303民初862号 谢世云 爵士大厦3084号 14111.67 （2018）粤0303民初864号 杨建芳 爵士大厦3158号 12815.48 （2018）粤0303民初865号 孙士哲 爵士大厦3163号 14202.35 （2018）粤0303民初866号 吕静 爵士大厦3165号 12141.51 （2018）粤0303民初867号 向明琴 爵士大厦3170号 14339.75 （2018）粤0303民初868号 李雪菲 爵士大厦3182号 10400.39 （2018）粤0303民初872号 李争艳 爵士大厦3188号 15474.53 （2018）粤0303民初873号 蒋发贵 爵士大厦3216号 14343.46 （2018）粤0303民初875号 刘巧红 爵士大厦3300号 11928.23 （2018）粤0303民初876号 赵素琴 爵士大厦3302号