浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第545号
原告：孙莲莉。
原告：金钱星。
二原告共同委托代理人：韦正强。
被告：杭州美林房地产开发有限公司。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：徐骏。
原告孙莲莉、金钱星诉被告杭州美林房地产开发有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月17日立案受理后，依法由审判员汪文彤适用简易程序于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告孙莲莉、金钱星的委托代理人韦正强，被告的委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告系“华元·美林公馆”房地产项目的开发商，2012年7月22日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的位于五常街道文一社区（荆长大道东侧）的“华元·美林公馆”21幢2单元202室商品房。合同约定：该商品房建筑面积共90.68平方米，套内面积72.85平方米，应分摊的共有建筑面积17.83平方米。该商品房单价为人民币每平方米17318.39元，总价款人民币1570432元整。合同签订后原告依按揭方式向被告支付全部购房款。被告交房后，原告发现涉案房屋的套内建筑面积比约定少了4.29平方米，套内面积误差比为6.26%。依据最高院司法解释，3%之内的按照合同价赔偿37849.3；3%之外按照合同价双倍赔偿82259.2元，上述两项相加为120108.5元。事经多次协商无果，现起诉请求判令被告赔偿损失120108.5元并承担本案的诉讼费用。
为证明以上主张，原告向本院提供并陈述了下列证据材料：
1、结婚证，证明两原告之间系夫妻关系。
2、浙江省商品房买卖合同一份，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及被告存在违约行为的事实。
3、销售不动产统一发票一份，证明原告依约支付全部购房款的事实。
4、房产证一份，证明被告交付原告房产套内面积为68.56平方米，比约定少了4.29平方米。
被告答辩称：1、原告之诉没有合同和法律依据。原、被告双方在订立买卖合同第六条时已经做出了明确的选择，即选择以建筑面积为计价方式，不以套内面积作为依据。双方在选择中对建筑面积一栏打钩，套内面积一栏打叉。为了避免争议，进一步在补充协议第四条第二款约定，按照上述方式进行商品房建筑面积差异处理，不再对套内面积或公摊面积单项差异进行处理，即原、被告双方在订立合同时明确约定只按建筑面积补差。原告对套内面积可能发生误差且不再进行差异处理是明知的，在订立合同时是可预见的。根据最高院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第十四条、住建部商品房管理办法第二十一条相关规定，套内面积与建筑面积发生误差时的处理方式，原被告在订立合同时应属有效，双方均应按照合同约定履行。2、原告适用法律不当，原告在起诉状中称以及最高院的司法解释，按照3%对面积差异处理进行了3%以内和以外的分段处理，他处理的是套内面积，但最高院的司法解释14条明确了合同有约定的按照约定处理，在合同没有约定的情形下，才按照3%的规定处理。原被告双方订立的合同已经非常明确地约定了套内面积的增加和减少不作为面积确认和差异处理的依据，因此就不存在还有3%以内或者以外进行面积差异处理的处理规则。3、原、被告双方已按约定对房价款和房屋面积补差进行了处理，商品房买卖合同已履行完毕，双方在14年11月1日签订了商品房交接书，已补差了相同房款，商品房买卖合同项下的权利义务已履行完毕，原告单方推翻约定，另行主张返还款项，不应得到支持。综上，请求驳回原告的诉请。
被告为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、2014年11月1日的商品房交接书一份，证明原、被告对讼争房屋的实测面积和房价款都作了书面确认，并开具了发票，房屋面积差异已经按照合同约定进行了处理，《商品房买卖合同》的权利义务已履行完毕。
2、补充协议书一份，系原、被告双方在2012年7月22日签署，补充协议第4条第2款进一步明确了套内面积的增加或减少不再进行面积差异处理。
经质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议。但需要说明的是：双方还签署了补充协议，发生本案面积差异系因测绘单位对新兴物业形态的测评标准把握不同所致。
对被告提交的证据，原告对证据真实性无异议，但对关联性、证明对象有异议。
鉴于双方对前述证据的真实性均不持异议，相关质证意见也系对其中的证明对象提出异议，经审查，前述证据形式和来源合法，符合有效证据要件，本院予以确认，并根据证据载明内容作相应的事实认定。
根据以上有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定的本案事实如下：
2012年7月22日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于五常街道文一社区的“华元·美林公馆”21幢2单元202商品房一套，建筑面积共90.68平方米，其中套内面积72.85平方米，应分摊的共有建筑面积17.83平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17318.39元，房屋总价1570432元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》中关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。2014年11月1日，原、被告签订商品房交接书一份，对诉争房屋的实测面积和房价款都作了书面确认，原告依约支付购房款1569566元（以建筑面积90.63平方米计价）。
案涉商品房竣工后，经测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为90.63平方米，套内面积为68.56平方米。另查，被告在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。
本院认为，本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共90.68平方米，其中套内面积72.85平方米，应分摊的共有建筑面积17.83平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，被告最终实际交付的房屋在建筑面积上确实基本符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现处的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从被告在销售中得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证，现由于被告向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故被告已构成违约，本院对原告要求被告赔偿相应损失的请求予以支持，对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及被告的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定被告赔偿原告的损失为19000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州美林房地产开发有限公司赔偿原告孙莲莉、金钱星损失19000元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告孙莲莉、金钱星的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1351元（已减半收取），由被告杭州美林房地产开发有限公司负担214元，于本判决生效后七日内交纳至本院，由原告孙莲莉、金钱星负担1137元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2702元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 汪文彤
二〇一五年八月二十六日
书记员 钱 玲