北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初316号
原告（反诉被告）李雅利，女，1964年5月25日出生，汉族，北京市顺义区村民，公民身份号码：×××。
原告（反诉被告）陈枫，男，1987年10月14日出生，汉族，北京市顺义区居民，公民身份号码：×××。
原告（反诉被告）陈昌，男，1988年11月20日出生，汉族，北京市顺义区居民，公民身份号码：×××。
上列三原告（反诉被告）之共同委托代理人宋军，北京市方舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵席山，男，1967年9月17日出生，汉族，北京市丰台�居民，住内蒙古自治区，公民身份号码：×××。
第三人袁学敏，男，1967年6月10日出生，汉族，四川省遂宁市船山区居民，住北京市顺义区，公民身份号码：×××。
委托代理人梁欣，北京更复律师事务所律师。
原告（反诉被告）李雅利、陈枫、陈昌与被告（反诉原告）赵席山、第三人袁学敏农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李雅利、陈枫、陈昌及其委托代理人宋军，被告（反诉原告）赵席山，第三人袁学敏之委托代理人梁欣到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告李雅利、陈枫、陈昌诉称：陈桂朋在北京市顺义区×镇×村×号有宅院一座（以下简称涉诉宅院）。2004年2月13日，陈桂朋与赵席山签订《房屋买卖草契》，将涉诉宅院及院内房屋卖给赵席山。之后赵�山又将涉诉宅院及院内房屋卖给第三人袁学敏。因赵席山为丰台区居民，袁学敏为外地户籍也并非×村村民，二人均不符合购买农村房屋的法定条件，因此各方之间签订的房屋买卖协议均为无效。故此原告向贵院起诉，请求法院依法判决：1．确认陈桂朋与赵席山于2004年2月13日签订的《买卖房屋草契》无效；2．确认赵席山与袁学敏于2010年2月6日签订的《房产买卖契约》无效；3．袁学敏将位于北京市顺义区×镇×号宅院、房屋及附属物腾退并返回给李雅利、陈枫、陈昌；4．第三人将涉诉宅基地的集体土地建设用地使用证返回给李雅利、陈枫、陈昌；5．诉讼费、公告费由第三人袁学敏负担。
被告赵席山辩称：我认为当时我与陈桂朋买卖房屋时有村委会的人出面，而且村委会也盖章确认了，所以我认为我与陈桂朋签订的涉诉房屋买卖契约是有效的。既然我购买�诉房屋是有效的，那么我转卖给袁学敏也是有效的，我转卖的时候也是通过村委会办的。房屋和集体土地建设用地使用证原件我都转交给袁学敏了，所以跟我无关了，而且涉诉买卖协议都是有效的，所以我认为不应当返还。
反诉原告赵席山诉称：反诉人与被反诉人于2004年2月13日签订了《买卖房屋草契》，根据该协议约定由被反诉人将位于涉诉宅院卖予反诉人。为此反诉人支付了购房款60000元。此后反诉人遂入住该房屋。近日，被反诉人以其与反诉人签订的该房屋买卖协议无效为由诉至法院。反诉人认为，被反诉人应当对所谓房屋买卖合同无效承担主要责任，并有义务返还反诉人购房款。因此，为维护本人的合法权益，反诉人特依据相关法律法规，向贵院提起反诉，要求：1．判令被反诉人返还反诉人购房款60000元；2．被反诉人承担反诉的诉讼费。
反诉被告李雅利、陈枫、陈昌辩称：不同意反诉请求。赵席山已经将房屋卖给了袁学敏，他对房屋没有实体权利，把赵席山作为被告起诉，是基于程序上的处理，先确认了陈桂朋与赵席山之间的协议无效才能确认赵席山和袁学敏之间的协议无效。赵席山没有占用使用房屋，也没有能力返还房屋，所以我方认为我方没有必要返还购房款。赵席山已经脱离了本案的买卖关系，实际上本案就是陈桂朋和袁学敏之间的纠纷，关于袁学敏的损失经过评估，原告也同意予以赔偿。如原告再单独赔偿赵席山的损失，原告就会双倍赔偿。有违公平和不符合法律规定。
第三人袁学敏述称：原告起诉的诉讼请求和事实理由与真实情况不符。不同意其诉讼请求。原告不是我方和赵席山签订购房协议的当事人一方，因此原告要求确认我方和赵席山签订的购房协议无效原告不具有合法的主体资格，而且我方签订购房协议的时候没有侵犯公共利益和原告的合法权益，因而原告没有要求法院判令我与赵席山签订合同无效的主体资格。我方与赵席山签订该房屋买卖合同是建立在2004年原告自愿将房屋卖给赵席山基础上的，并且赵席山当时也向原告支付了该房屋相应的合适的对价，而且该房屋的集体土地建设用地使用证也进行了相应变更，变更为了赵席山，我方通过买卖方式取得该房屋，其来源本身是合法的，而且我们购买该房屋时也向赵席山支付了房款45万元，相应的二手购房协议中都有村委会盖章或者负责人签字，因此我方取得该房屋是不存在原告被欺诈、被胁迫，不存在恶意串通侵害原告利益，因此在村委会见证认可的、我方支付合理对价的情况下，我方取得该房屋是善意取得，因此原告要求判令该合同无效既不存在合同无效的情形同时也违�了善意取得的法律规定，从法律上讲，对方要求判令该合同无效无法律依据。原告之所以时隔10多年之后提出本案诉讼要求判令二份买卖协议无效，无非是与该房屋可能面临的巨大利益有关，所以原告的行为背弃了诚实信用原则，我方购买该房屋后花费了大量人力、财力和时间去翻修、装修该房屋，投入近50万元，该房屋比以前提升了，原告这种反悔行为会给我方造成巨大经济损失，所以请法院遵循公序良俗及维护守约方合法权益的角度，判令驳回原告的诉讼请求。现原告要求法院判令买卖协议无效并要求我方腾退该房屋，侵害了我方的合法权益，故我要求：1．原告赔偿第三人房屋及附属物的重置成新价、土地区位补偿价、房屋增值部分共计1500000元；2．鉴定费和诉讼费由原告负担。
原告李雅利、陈枫、陈昌就第三人袁学敏的独立诉讼请求辩称：不同意�三人的诉讼请求。对房地产估价报告之外的部分即房屋增值部分不予认可，我方认可评估报告中的房屋及附属物的重置成新价金额，但是具体在分割上请求过错的情形依法分割赔偿金额。土地区位补偿价金额我方持有异议。我方同意赔偿房屋及附属物的重置成新价以及土地区位补偿价这两个项目。
被告赵席山就第三人袁学敏的独立诉讼请求辩称：同意第三人的诉讼请求。
经审理查明：
陈桂朋与李雅利系夫妻关系，二人共育有二子，分别为陈枫、陈昌。陈桂朋于2016年1月提起本案诉讼，后于2017年6月20日去世，陈桂朋之父母均于其去世前去世。因陈桂朋于本案诉讼过程中去世，本院依法追加李雅利、陈枫、陈昌作为本案原告参加诉讼。
2004年2月13日，陈桂朋与赵席山签订《买卖房屋草契》，约定陈桂朋将涉诉宅院内五间瓦房作价60000元卖予赵席山。《买卖房屋草契》盖有顺义区×镇×村村民委员会公章。2010年2月6日，赵席山与袁学敏签订《房产买卖契约》，约定赵席山将涉诉宅院内北上房5间、院墙及果树作价450000元卖予袁学敏。后，袁学敏对涉诉房屋进行了翻建。出售涉诉房屋时，陈桂朋系北京市顺义区×镇×村村民，赵席山系河北省居民，袁学敏系四川省遂宁市居民。
本案审理过程中，经袁学敏申请，北京市高级人民法院随机确定由北京中资房地产土地评估有限公司对涉诉宅院内房屋、附属物的重置成新价格、宅基地区位补偿价格进行评估。2016年12月28日，该公司出具《房地产评估报告》，确定涉诉宅院内房屋及附属物重置成新价格分别为380360元、168759元，院外附属物的重置成新价为7335元，土地区位补偿价为364802元。2017年1月19日，该公司出具《补充说明》，表示因工作输机错�，评估结果应为：涉诉宅院内房屋及附属物重置成新价格分别为380360元、108216元，院外附属物的重置成新价为7335元，土地区位补偿价为364802元，以上共计860713元。袁学敏支付鉴定费5000元。袁学敏认为评估结论价格较低，应以市场现价值为准。
另查，涉诉宅基地的集体土地建设用地使用证中载明土地使用者为“陈桂朋赵席山”，并加盖有北京市顺义区×镇×村村民委员会公章。经本院向北京市国土资源局顺义分局查询，涉诉宅基地的土地使用者系陈桂朋。
上述事实，有双方当事人陈述、《买卖房屋草契》、集体土地建设用地使用证、《房地产估价报告》、《补充说明》等证据在案佐证。
本院认为：
当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。农村宅基地属于农村集体组织�有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案中，赵席山、袁学敏并非北京市顺义区×镇×村的集体经济组织成员，且涉诉宅院的集体土地建设用地使用证至今未由原土地登记机关依法变更登记至赵席山或袁学敏名下，故陈桂朋与赵席山签订的《买卖房屋草契》以及赵席山与袁学敏签订的《房产买卖契约》虽系双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，均应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。陈桂朋作为出卖方，应合法处分涉诉房屋，其对于合同无效应承担主要责任。赵席山、袁学敏作为非本村经济组织成员，应于房屋购�时准确了解国家相关法律、法规，其在不具备宅基地使用资格的情况下，购买涉案房屋，对于买卖合同无效亦应承担部分责任。现陈桂朋已去世，其第一顺序继承人李雅利、陈枫、陈昌参加诉讼，故现应由李雅利、陈枫、陈昌对合同无效承担主要责任。
合同无效后，应由实际占有人袁学敏负有对涉诉宅院、房屋、附属物及集体土地建设用地使用证的返还义务。赵席山已将房屋卖与袁学敏，对于涉诉房屋不负返还责任，故赵席山要求陈桂朋返还购房款之反诉请求，本院不予支持。同时，李雅利、陈枫、陈昌应对因合同无效给袁学敏造成的损失依责赔偿。对于袁学敏所主张的赔偿请求，本院结合市场价格等综合因素确定，对其主张的过高部分本院不予支持。袁学敏在取得李雅利、陈枫、陈昌赔偿的因合同无效造成的损失后，应当将其因合同取得的宅院、房屋�附属物和集体土地建设用地使用证返还给李雅利、陈枫、陈昌。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、陈桂朋与被告赵席山于二〇〇四年二月十三日签订的《买卖房屋草契》无效；
二、被告赵席山与第三人袁学敏于二〇一〇年二月六日签订的《房产买卖契约》无效；
三、原告李雅利、陈枫、陈昌赔偿第三人袁学敏损失共计一百二十六万元，于本判决生效之日起七日内履行；
四、在原告李雅利、陈枫、陈昌履行完本判决第三项之日起九十日内，第三人袁学敏腾退并返还原告李雅利、陈枫、陈昌位于北京市顺义区×镇×村×路×号的宅院、房屋、附属物及对应的集体土地建设用地使用证；
五、驳回反诉原告赵席山的全部反诉请求；
六、驳回第三人袁学敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千三百元（原告李雅利、陈枫、陈昌已交纳），由原告李雅利、陈枫、陈昌负担九百一十元，由第三人袁学敏负担三百九十元，于本判决生效之日起七日内给付原告李雅利、陈枫、陈昌。反诉案件受理费六百五十元，由反诉原告赵席山负担（已交纳）。第三人案件受理费九千一百五十元（第三人袁学敏已交纳），由第三人袁学敏负担二千七百四十五元（已交纳），由原告李雅利、陈枫、陈昌负担六千四百零五元，于本判决生效之日起七日内给付第三人袁学敏。
公告费二百六十元，由第三人袁学敏负担，于本判决生效之日起七日内�接给付原告李雅利、陈枫、陈昌。
鉴定费五千元，由第三人袁学敏负担一千五百元（已交纳），由原告李雅利、陈枫、陈昌负担三千五百元，于本判决生效之日起七日内给付第三人袁学敏。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 刘 筠
人民陪审员 毕正高
人民陪审员 白秀云
二〇一八年四月十三日
书 记 员 刘文丹