北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第12464号
原告（反诉被告）北京市求实职业学校，住所地北京市朝阳区望京北路20号。
法定代表人林安杰，校长。
委托代理人梁小军，北京威诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市朝阳乾坤旅社，住所地北京市朝阳区团结湖北二条五楼，实际办公地北京市西城区西便门外大街西里**栋地下室101。
法定代表人王树国，经理。
委托代理人王宁，男，1979年4月5日出生。
原告（反诉被告）北京市求实职业学校（下称求实学校）与被告（反诉原告）北京市朝阳乾坤旅社（下称乾坤旅社）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员胡焕刚独任审判，公开开庭进行了审理。求实学校的委托代理人梁小军、乾坤旅社的委托代理人王宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
求实学校诉称：2009年，求实学校和乾坤旅社签订《房屋租赁合同》，约定乾坤旅社租用求实学校位于北京市朝阳区团结湖北二条5号楼的地下室及北面平房26间（下称涉案房屋），面积为681.4平方米，租期为2009年1月1日至2009年12月31日，年租金为14万元。合同到期后，乾坤旅社一直无偿占用涉案房屋拒不腾退。现求实学校诉至法院请求：1、判令乾坤旅社立即向求实学校腾退位于北京朝阳区团结湖北二条5号楼的地下室及北面平房26间；2、判令乾坤旅社向求实学校支付2010年7月1日至2010年12月31日的房屋租金70000元；3、判令乾坤旅社向求实学校按每年14万元的标准支付2011年1月1日至实际腾退之日止涉案房屋的占用使用费（暂计算至2013年12月31日为420000元）。
乾坤旅社答辩并反诉称：不同意腾退诉争的地下室及北面平房，因为求实学校的原因造成几次停业，对乾坤旅社造成了损失，双方一直未达成一致。求实学校要求腾退的平房除房产证上的六间以外，其余均为乾坤旅社所建。2010年7月1日至2013年12月31日房屋租金确实没有交，不同意求实学校主张的收费标准，因为租赁房屋的面积变小了。2010年6月停业加固，该月租金应在求实学校的诉求中进行抵扣。同意支付自2014年1月1日后的使用费，理由同上。乾坤旅社使用涉案房屋的时间比较长，从1985年开始租赁涉案房屋，至今已经有29年。最开始租赁的房子包括地下室和五间楼房以及乾坤旅社所建的平房。后求实违约将楼房收走，且未给予乾坤旅社补偿。2008年奥运会求实学校违约责令乾坤旅社关门停业4个月、2009年六十年大庆求实学校又违约责令乾坤旅社关停4个月、2010年抗震加固又关停了一年，三次关停给乾坤旅社造成了巨大损失。乾坤旅社提出反诉请求：判令求实学校赔偿因其违约给乾坤旅社造成的损失3000000元。
求实学校针对乾坤旅社的反诉辩称：不同意乾坤旅社的反诉请求。首先，求实学校没有任何违约行为。2008年奥运会停业、2009年六十年大庆停业均不能证明求实学校的违约行为。乾坤旅社的装修行为是其自主的商业行为，与求实学校无关。其次，双方租赁合同上第11条第5项明确约定合同终止时，乾坤旅社投资的基础设施和建筑等均无偿移交求实学校所有，无需补偿。最后，乾坤旅社主张求实学校违约收回五间楼房没有证据，与事实不符合。
经审理查明：2009年5月，北京市金融商贸职业学校（甲方、下称金融商贸学校）与乾坤旅社（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将金融商贸学校管理的涉案房屋（平房、地下室681.4平方米）租赁给乾坤旅社，租赁期限自2009年1月1日至2009年12月31日，年租金14万元。《房屋租赁合同》第八条约定：“租赁期间，乙方需按期交纳包括但不限于水、电、气、暖、排污、物业等费用，如发生政府有关部门收取本合同虽未列出，但与使用该房屋场地有关的其它费用，均由乙方支付，并承担延期付款的责任”。《房屋租赁合同》第十一条第5款约定：“合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。对于乙方投资的可拆装移动财产，由乙方自行处理”。2010年10月，金融商贸学校与求实学校合并，新校名为“北京求实职业学校”。
合同到期后，双方未续签，乾坤旅社一直使用涉案房屋至今。2010年3月24日乾坤旅社向金融商贸学校交纳了2010年租金（50%）70000元。2014年1月13日，求实学校向乾坤旅社发送了《告知书》，表示双方的租赁合同已于2010年12月31日到期，要求乾坤旅社腾空并返还涉案房屋。乾坤旅社于2014年1月14日签收，但注明“到期日应是2013年11月30日”。
诉讼中，乾坤旅社提供了《人防工程投资装修证明》，用以证明乾坤旅社与求实学校从2005年11月28日之前就存在租赁关系，乾坤旅社对求实学校的人防工程进行三次维修，投入40余万元。求实学校认可证据的真实性，不认可关联性，表示即使存在装修行为也是乾坤旅社的商业行为，跟本案无关。
乾坤旅社提供了2013年12月双方签订的《安全责任协议书》和《安全责任告知书》，用以证明双方自2010年1月1日起没有书面合同，但事实租赁关系一直延续。求实学校认可证据的真实性，但关联性不认可，表示乾坤旅社非法占用涉案房屋拒不腾退，签订安全责任协议书和告知书是为了明确安全责任，不代表双方之间存在租赁合同。
乾坤旅社提交了《人防工程使用证》，用以证明双方租赁关系一直存续。《人防工程使用证》载明的使用单位为乾坤旅社，有效期自2009年2月13日至2013年11月30日。求实学校认可证据的真实性，但表示人防工程使用证一核发就是五年，该期限与租赁期限无关。
乾坤旅社提交了2005-2009年的租金发票，用以证明双方自2005年就存在租赁关系，乾坤旅社按时支付了租金。求实学校认可证据的真实性，认可2009年前双方存在租赁关系期间乾坤旅社未拖欠租金。
乾坤旅社提交了2005-2013年水电费发票和收据，用以证明涉案房屋的水电费一直由乾坤旅社交纳，双方从2005-2013年一直存在租赁关系。求实学校认可证据的真实性，不认可证明目的，表示占用期间发生的水电费应该由乾坤旅社交纳。
乾坤旅社申请其员工刘建章和租客王丰廷出庭作证，证明求实学校违约至涉案房屋分别于2008年关停了4个月、2009年关停了4个月、2010年进行抗震加固，并收回了五间楼房。求实学校表示两个证人均与乾坤旅社存在利害关系，不认可证人证言。
乾坤旅社提交了《建设工程施工合同》及预算书，用以证明求实学校违约导致其支付装修费881342.55元。求实学校对证据的真实性和关联性均不认可。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《告知书》、《人防工程投资装修证明》、《安全责任协议书》、《安全责任告知书》、《人防工程使用证书》、租金发票、水电费票据、证人证言等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
本案中，求实学校与乾坤旅社签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2009年12月31日，合同到期后双方未再续签租赁合同，乾坤旅社继续使用涉案房屋，求实学校未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2014年1月14日乾坤旅社收到求实学校要求其腾退涉案房屋的《告知书》，该《告知书》中求实学校主张双方的租赁关系自2010年12月31日终止，乾坤旅社则表示双方的租赁关系自2013年11月30日终止。求实学校未就其主张双方的租赁关系自2010年12月31日终止提供有效证据，本院不予支持。乾坤旅社自认双方的租赁关系自2013年11月30日终止，本院不持异议，本院认定双方的租赁关系自2013年11月30日终止。
双方租赁关系终止后，乾坤旅社应向求实学校返还涉案房屋，虽求实学校未在其《告知书》中为乾坤旅社预留腾退时间，但截止本案诉讼，乾坤旅社已具有充分的腾退时间，故本院对求实学校要求乾坤旅社立即腾退涉案房屋的主张予以支持。另，双方签订的《房屋租赁合同》约定合同终止致合同解除时，乾坤旅社投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交求实学校所有，因此，涉诉的26间平房虽经乾坤旅社翻建，但乾坤旅社仍应向求实学校腾退该26间平房。
乾坤旅社确认其自2010年7月1日后未再交纳涉案房屋的租金，也未就其不交租金提供合法依据，故本院对求实学校要求乾坤旅社按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付自2010年7月1日至实际腾退之日止的租金（使用费）的主张予以支持。
乾坤旅社主张因求实学校违约造成其损失300万元并要求求实学校赔偿，但乾坤旅社既未提交求实学校违约的证据，亦未提交其实际损失的有效证据，故本院对乾坤旅社的反诉请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉被告（反诉原告）北京市朝阳乾坤旅社于本判决生效之日起七日内向本诉原告（反诉被告）北京市求实职业学校腾退位于北京朝阳区团结湖北二条5号楼的地下室及北面平房26间。
二、本诉被告（反诉原告）北京市朝阳乾坤旅社于本判决生效之日起七日内向本诉原告（反诉被告）北京市求实职业学校支付二○一○年七月一日至二○一三年十一月三十日的租金四十七万三千三百三十三元三角三分。
三、本诉被告（反诉原告）北京市朝阳乾坤旅社于本判决生效之日起七日内向本诉原告（反诉被告）北京市求实职业学校支付二○一三年十一月三十日至二○一三年十二月三十一日的占有使用费一万六千六百六十六元六角七分。
四、本诉被告（反诉原告）北京市朝阳乾坤旅社于本判决生效之日起七日内按每年十四万元的标准向本诉原告（反诉被告）北京市求实职业学校支付自二○一四年一月一日至实际腾退之日止的占有使用费。
五、驳回反诉原告（本诉被告）北京市朝阳乾坤旅社的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8650元，由本诉被告（反诉原告）北京市朝阳乾坤旅社负担{本诉原告（反诉被告）北京市求实职业学校已预交，本诉被告（反诉原告）北京市朝阳乾坤旅社于本判决生效之日起七日内给付本诉原告（反诉被告）北京市求实职业学校}。
反诉案件受理费15400元，由反诉原告（本诉被告）北京市朝阳区乾坤旅社负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 胡焕刚
人民陪审员 李 欣
人民陪审员 贾淑萍
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 孙媛媛