湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浏民初字第04271号
原告何立芳，男，1949年8月19日出生，布依族。
委托代理人彭义军，湖南湘晋律师事务所律师。
被告湖南谦信置业有限公司，住所地长沙市雨花区车站南路699号603房。
法定代表人焦念宝，董事长。
被告浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司，住所地浏阳市人民西路18号。
法定代表人陈超，总经理。
上列两被告的委托代理人易丽，湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司员工。
上列两被告的委托代理人周建辉，湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司法律顾问。
原告何立芳与被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理。依法由审判员娄韬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何立芳的委托代理人彭义军，被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司的委托代理人易丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何立芳诉称，原告于2009年2月12日与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的西湖山国际山庄第1区第4层418号商品房，并按约支付了购房全款，但被告湖南谦信置业有限公司至今未为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证。2009年2月12日，原告还与浏阳华天酒店管理有限公司（现工商登记变更为浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司）签订了《浏阳华天大酒店房屋租赁经营合同》，由原告将自己向被告湖南谦信置业有限公司购买的上述房屋出租给浏阳华天酒店有限公司，月租金为2858元。湖南谦信置业有限公司对浏阳华天酒店管理有限公司的租金支付承担连带担保责任。租赁合同签订后，被告浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司（原浏阳华天酒店管理有限公司）严重违反合同约定，无故拖欠原告至2013年10月31日止的房屋租金108604元，湖南谦信置业有限公司亦未履行担保义务。经原告多次催款，两被告均以各种理由推脱。为维护原告合法权益，请求法院判令：一、判令被告湖南谦信置业有限公司立即为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付逾期办理产权证的违约金3810元；二、被告浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司向原告支付拖欠的房屋租金108604元（暂计算至2013年10月31日止）及违约金19548元，被告湖南谦信置业有限公司承担连带责任；三、被告提出切实可行的方案保障向原告按时支付租金；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司辩称，因地质条件限制的等客观原因，被告在建设时变更了图纸设计，变更后的图纸现规划部门尚未批准，加上消防部门尚未对房屋进行验收，造成现在房屋所有权证和国有土地使用证暂无法办理，并非被告湖南谦信置业有限公司故意违约不办理房屋所有权证及国有土地使用权证，现被告正在积极整改办理中。被告不同意支付逾期办理权证的违约金。欠租金属实，但具体金额需核对，租金滞纳金过高，现酒店经营不善，请求法院予以核减。
经审理查明，2009年2月12日，原告与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的西湖山国际山庄第1区第4层418号商品房，约定房屋交付的期限，其中关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如果因买受人的原因导致房屋权属登记无法按时办理的，出卖人不承担本条1、2条款约定的责任。”买卖合同签订后，原告支付了购房全款381000元，但房屋交付后，被告至今未为原告办妥房屋产权证及国有土地使用权证。2009年2月12日，原告还与浏阳华天酒店管理有限公司（注：2013年8月6日经工商登记变更名称为浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司）、被告湖南谦信置业有限公司签订《浏阳华天大酒店房屋租赁经营合同》，由原告将自己向被告湖南谦信置业有限公司购买的上述商品房出租给浏阳华天酒店管理有限公司，用于开办酒店，租赁合同约定，租赁期间为：“最短时限不少于5年，最长不超过10年”；月租金2858元，浏阳华天酒店管理有限公司按月向原告支付租金，支付时间为每月10号之前，浏阳华天酒店管理有限公司将当月租金向原告指定的银行账号以划拨方式向原告一次性支付；被告湖南谦信置业有限公司对浏阳华天酒店管理有限公司就本合同限定的权利及义务在本合同租赁期内提供连带担保；本合同租赁期内，如逾期3个月浏阳华天酒店管理有限公司未向原告支付租金，除应付原告的租金之外，浏阳华天酒店有限公司应按日向甲方支付该物业本年度租金的0.5‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算”。租赁合同生效后，原告将上述商品房交与被告浏阳华天酒店管理有限公司使用，但被告浏阳华天酒店管理有限公司未能按合同的约定全部付清租金，截止2013年11月30日欠原告租金108604元。原告遂向本院起诉。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《浏阳华天大酒店房屋租赁经营合同》等证据证明，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与被告湖南谦信置业有限公司、浏阳华天大酒店有限公司签订的《商品房买卖合同》、《浏阳华天大酒店房屋租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，本院对其合法有效性予以确认，双方应按合同约定履行各自的权利义务。原告已按合同的约定履行了全部义务，被告湖南谦信置业有限公司应按合同约定为原告办理上述商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，其拖延至今未办理好，已构成违约，应承担逾期办理产权证件的违约金3810元（381000元×1%）。被告湖南谦信置业有限公司辩称未办妥房屋产权证件并非故意违约，不应支付逾期办理权证的违约金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司（原浏阳华天酒店管理有限公司）未按合同约定支付原告租金的事实清楚、证据充分，其行为已构成违约，其行为已构成违约，应承担延期付款违约金。但双方约定的约定金过高，现本院根据被告要求予以适当核减为违约金按所欠租金的6%计算。同时被告湖南谦信置业有限公司应按合同约定对被告浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司上述欠款承担连带清偿责任。至于原告要求被告提出切实可行的方案保障向原告按时支付租金，因该项请求属于原、被告双方自行协商处理范畴，不宜法院强制判决，故该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：
一、湖南谦信置业有限公司于本判决生效后10日内为何立芳办妥何立芳名下的位于浏阳市西湖山国际山庄第1区第4层418号商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付违约金3810元。
二、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司于本判决生效后10日内支付何立芳租金108604元、违约金6516.24元，湖南谦信置业有限公司对浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司上述应支付款项承担连带清偿责任。
三、驳回何立芳其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8930元，减半收取4465元，由湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 娄 韬
二〇一四年二月十七日
书记员 熊婧怡
附相关法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。