江苏省南京市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0106执异60号
案外人:南京军区联勤部第一干休所，住南京市鼓楼区华侨路×号。
负责人牛少华。
委托诉讼代理人：周金刚。
申请执行人：广发银行股份有限公司南京滨江支行，住南京市鼓楼区建宁路255号（组织机构代码：77396588-3）。
负责人郑宏林。
委托诉讼代理人：王炜。
被执行人：庄武欣，男，1979年2月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。
被执行人：南京南装实业有限公司，住南京市鼓楼区华侨路37号春风大厦21楼C座（组织机构代码：60895388-9）。
法定代表人：庄武欣。
在本院执行申请执行人广发银行股份有限公司南京滨江支行与被执行人庄武欣、南京南装实业有限公司借款合同纠纷一案中，案外人南京军区联勤部第一干休所（以下简称军区第一干休所）对本院（2015）鼓执字第3890号执行裁定不服，向本院提起书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年5月9日举行了听证。案外人军区第一干休所负责人牛少华、委托诉讼代理人周金刚、申请执行人广发银行股份有限公司南京滨江支行（以下简称广发银行滨江支行）的委托诉讼代理人王炜、被执行人庄武欣、南京南装实业有限公司（以下简称南装公司）的法定代表人庄武欣参加了听证。现已审查终结。
案外人军区第一干休所称，1、请求中止（2015）鼓商初字第2042号民事调解书和（2015）鼓执3890号执行裁定对案外人所有的南京市鼓楼区华侨路×号房产的执行。2、如不能中止拍卖，请在拍卖公告中标明“该房产产权期限到2047年终止且到期后该房产无偿返还军队，竞拍人需接受上述条件限制，同时竞拍成功者需与军队签订三方协议”。理由：1、案涉房屋系军地合作建房，并签订了《合作建房合同》、《合作建房的补充合同》，约定房屋建成后按比例分配使用，被执行人南装公司在50年使用期满后全部无偿归还部队，尽管南装公司取得了案涉房屋部分房产的“两证”，但不能改变案涉房屋系军产的性质。2、（2015）鼓商初字第2042号民事调解书系当事人意思自治，法院对当事人的处分行为不作实质性审理，而被执行人对军队改革和全面停止有偿服务政策是明知的，被执行人采用调解方式结案，系利用司法途径将国有财产转变为个人财产的行为，严重违反了《民法总则》中“军队和国防资产不受非法侵害”的规定。3、因军队改革和全面停止有偿服务活动的展开，案涉房屋会被军队收回，如果拍卖将损害竞买人的利益。
申请执行人广发银行滨江支行答辩称，不同意案外人的异议请求。理由：1、（2015）鼓商初字第2042号调解书系案件当事人的真实意思表示，并依法得到法院确认，依法有效。如案外人认为该调解书应终止应通过法定程序来解决，而不是通过执行异议的申请来终止一个生效的法律文书。被执行人未履行调解书的义务，因我方的申请法院依法作出执行裁定符合法律规定。2、案外人与被执行人之间就案涉房屋达成的涉及不动产物权的协议，未经登记不发生法律效力。案涉房屋经产权登记，产权人明确为南装公司。根据法律规定，我方基于向被执行人出借借款的事实，并经依法设立的抵押优先权应受到法律保护，有权申请法院对被执行人合法拥有财产强制执行。3、案外人与被执行人之间有关协议的效力应通过其他法律途径进行确认，即便该协议被确认合法有效，也不能以此对抗我方享有的抵押权。案外人如果认为南装公司违反了协议的约定并造成损失，也可向其追求相应的违约责任。
被执行人庄武欣、南装公司答辩称，同意案外人的异议请求。理由：1、南装公司与案外人就案涉房屋签订的《合作建房合同》、《合作建房的补充合同》合法有效，应依法履行。2、庄武欣于2009年才开始作为南装公司的法定代表人对之前的合作建房情况不了解。
本院查明：2015年11月9日经本院主持，广发银行滨江支行与庄武欣、南装公司达成调解协议[案号（2015）鼓商初字第2042号]：一、庄武欣于2015年11月19日前向广发银行滨江支行偿还借款本金1850万元，支付截止2015年11月9日的利息、罚息、复利合计513614.49元，并按合同约定的利率标准继续支付利息、罚息、复利至本息付清日止；二、庄武欣于2015年11月19日前向广发银行滨江支行支付律师费损失30万元；三、如庄武欣未按上述约定履行，广发银行滨江支行有权对南京市鼓楼区华侨路×号（201、301、401、501、601）房产进行折价或拍卖、变卖所得价款在债权数额1850万元的范围内优先受偿。四、南装公司对庄武欣的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费136306元，因调解减半收取6×53元，保全费5000元，合计73153元，由庄武欣负担。
因两被执行人未履行法律义务，广发银行滨江支行向本院申请强制执行。本院于2017年3月20日作出（2015）鼓执3890-2号执行裁定：拍卖、变卖被执行人南装公司名下坐落于南京市鼓楼区华侨路×号房屋。2017年3月31日，本院在淘宝网《司法拍卖网》上发布了案涉房屋的拍卖公告，并附附件，包括《合作建房合同》、《合作建房的补充合同》及《协议》等。
另查明：1997年4月15日，案外人（甲方）与南装公司（乙方）签订《合作建房合同》，约定的主要内容为：双方合作建房5442.31㎡。甲方负责提供位于鼓楼区华侨路×号营院沿街地块面积1000㎡。乙方负责提供建设经费350万元。甲方负责办理军队内部合作建房报批手续，领取《军用土地补办出让手续许可证》，按规定应缴纳的土地转让费、土地管理费由乙方承担24.5万元，余款由甲方承担。乙方负责（甲方协助）向有关部门申请办理合建项目的规划、立项等事宜，发生费用由乙方负责。房屋建成后双方按5.5:4.5比例一至七层垂直分配房屋（甲方为5.5，乙方为4.5），该楼西侧为乙方所有，东侧为甲方所有，实际面积按竣工图纸计算。因房屋结构因素造成分配达不到上述分配比例，用经济补偿形式解决。合同项下的土地使用转让年限为50年。乙方在本合同转让年限内享有分配房屋的所有权及相应的土地使用权。乙方依本合同取得的土地使用权、房屋产权，可按国家有关规定进行转让、出租、抵押（转让、出租、抵押年限不超过合作期限）。本合同规定的转让期满后，乙方受让土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由甲方无偿收回等等。1998年11月18日，双方就建房合作签订了《合作建房的补充合同》对《合作建房合同》予以补充约定。
1999年2月4日，南装公司取得宁鼓国用（99）字第01470号国有土地使用证，土地坐落鼓楼区华侨路×号，土地用途综合楼，地号（05-002-011-020-1），总面积570㎡，使用期限伍拾年（自1997年11月10日至2047年11月9日）。同年3月9日，案外人获得编号为19970842《建设工程规划许可证》，同月10日，双方当事人向南京市房产管理局提交《华侨路×号综合楼房产分割说明》。2000年5月20日，案外人与南装公司签订《华侨路×号综合楼房产分割协议》，约定：1、华侨路×号干休所综合楼系军区第一干休所与南装公司合建项目。根据合作建房合同规定，房屋产权按房屋平面图纸第4轴线与第5轴线的中心线垂直分割，该分割线视为房产分割线。分割线东侧房产为甲方（即军区第一干休所）所有，西侧房产为乙方（即南装公司）所有。又据合同规定该楼地下室产权归乙方所有。2、现经市房管局测量该综合楼实际建筑面积为5442.31㎡。依据合同规定军区第一干休所实际分得1-7层房产面积为2341.38㎡；南装公司实际分得1-7层房产面积为3100.93㎡（其中：地下室、一层面积865.31㎡，二至六层面积1832.85㎡，七层、顶层机房402.77㎡）。3、以上房产分得面积，甲、乙双方均已确认，同意分别办理产权手续。该房产分割协议在南京市房产管理局备案。同年5月23日，南装公司取得鼓楼区华侨路×号建筑面积为3100.93㎡的所有权证（宁房权证鼓初字第××号，丘号5×015-1-2）。
又查明：2014年8月26日，广发银行滨江支行与庄武欣、南装公司签订《个人额度贷款合同》，借款金额为1850万元。同日，南装公司与广发银行滨江支行签订《南京市房地产抵押合同》为庄武欣提供担保范围在上述《个人额度贷款合同》项下债务提供抵押担保等等。2014年9月16日，《南京市房地产抵押合同》经南京市房地产市场管理处抵押登记，广发银行滨江支行取得“宁房他证鼓字第327917号”他项权证，登记的抵押房屋坐落在本市鼓楼区华侨路×号，抵押范围为201、301、401、501、601，登记的债权数额为1850万。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”案外人与南装公司就案涉房屋签订的《合作建房合同》、《合作建房的补充合同》，其合同效力仅限于合同双方，而南装公司就案涉房屋取得的所有权证和土地使用权证，具有物权公示效力。南装公司与广发银行滨江支行签订《南京市房地产抵押合同》为庄武欣的债务提供抵押担保，符合法律规定，广发银行滨江支行依双方的合同和法律规定办理了案涉房屋的抵押登记，从而获得抵押权。在被执行人不履行法律义务的情况下，广发银行滨江支行请求法院强制执行，本院依法对南装公司抵押的房产采取拍卖、变卖方式，以抵偿抵押权人广发银行滨江支行债权的执行行为并无不当。
案外人如因南装公司对案涉房屋的抵押行为有所损失，可依照双方签订的《合作建房合同》、《合作建房的补充合同》，另行主张其合同上违约责任。至于案外人提出如不能中止拍卖，应在拍卖公告中标明“该房产产权期限到2047年终止且到期后该房产无偿返还军队，竞拍人需接受上述条件限制，同时竞拍成功者需与军队签订三方协议”等，因本院在拍卖公告及附件中对案涉房屋的品质及有关资料已进行了公布，案外人认为需有所补充可向执行局提出，且签订三方协议属当事人的意思自治，不属于法院裁决的范畴。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人南京军区联勤部第一干休所的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 邓秀蓉
人民陪审员 张曼华
人民陪审员 祝红玲
二〇一七年八月七日
见习书记员 周 媛