广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）青民一初字第551号 原告吴中华，男，1975年6月29日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托代理人朱新平，广西东方意远律师事务所律师。 委托代理人李玉凤，广西贵文律师事务所律师。 被告陆振德，男，1967年6月7日出生，壮族，住广西南宁市江南区。 委托代理人何庆先，广西广为律师事务所律师。 委托代理人黄国权，广西祥泰律师事务所律师。 第三人南宁市青秀区中山街道办事处新兴村四组，住所地：广西南宁市青秀区竹溪大道1号。 负责人曹国云。 原告吴中华与被告陆振德、第三人南宁市青秀区中山街道办事处新兴村四组（以下简称新兴村四组）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月25日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱新平，被告陆振德的委托代理人何庆先到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭，于同年8月4日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱新平，被告陆振德的委托代理人何庆先、黄国权到庭参加了诉讼。第三人新兴村四组经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案于2015年9月17日第三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李玉凤，被告陆振德及其委托代理人何庆先到庭参加了诉讼。第三人新兴村四组经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年1月8日，原告与被告陆振德签订了一份房屋租赁合同，约定租赁期7年,从2013年1月9日起至2020年5月31日止。合同签订后，原告依约向被告陆振德支付履约保证金300000元及支付半年租金319000元。合同约定因被告陆振德原因造成原告未能办理营业执照、卫生许可证、消防合格证等相关证件的，为被告陆振德违约。现因被告陆振德向原告提供的租赁房屋属违章建筑，造成原告开业半年多，被告陆振德一直不能办理消防许可证给原告。合同约定被告陆振德在租赁期间必须保证原告经营所需的水电供应，但被告陆振德至今为止尚未为原告提供电力供应，原告只能自己架设临时线路，临时电力无法满足冬天时客户的火锅需求，导致原告无法经营。被告陆振德隐瞒租赁房屋属违章建筑的事实与原告签订《租赁合同》，导致原告经营所需的证件无法办理，致使合同目的无法实现；租赁期内被告陆振德违反合同约定不能提供原告经营所需的电力保障，致使原告无法经营。原告于2013年11月29日告知被告陆振德撤回项目投资，要求其依约全额赔偿原告的投资损失及返还合同履约保证金人民币300000元，但被告陆振德不予理睬，也不愿协商解决。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2013年1月8日签订的《租赁合同》；二、被告陆振德返还原告保证金300000元及利息71175元（从2013年1月8日起暂计至2014年1月8日）；三、被告陆振德赔偿原告投资损失2305725.35元；四、被告陆振德承担诉讼费。 被告陆振德辩称：一、双方签订的租赁合同为无效合同。由于房屋离高压线太近，规划局要调整土地容积率，目前尚未办理得建设工程规划许可证。二、同意无息退回原告保证金300000元，原告要求支付利息71175元无事实与法律依据。保证金及半年租金原告均逾期缴纳，本身就存在过错，且合同也约定了无息退回。三、原告对房屋进行改建、扩建未经我方同意，属于擅自更改。四、合同约定消防由原告投资并施工，由于原告既未投资也未施工，因此我方无法为其办理消防等有关证件，责任不在我方。五、原告购置的动产部分因双方未进行财产清点，因此原告要求我方赔偿损失无任何依据。六、本案纠纷审理前，我方已经向青秀法院起诉原告要求返还房屋、恢复原状并确认合同无效，案号为（2014）青民一初字第232号，该案已经开庭进行了审理。除我方无息退回保证金300000元之外，请求法院驳回原告其他的诉讼请求。 经审理查明：2010年3月19日，新兴村四组与陆振德签订了一份《土地租赁合同》，约定新兴村四组将位于南宁市帝豪商务酒店西面、葫芦鼎大桥北面、南宁市防洪中心东面，面积约3亩的地块（空地），出租给陆振德作建房（或铺面）使用，在租赁期限内该地的使用手续及建设由陆振德出资自行办理或建设，在租赁期限内陆振德对该建筑物及地块享有使用权、出租权、管理权和收益权，租赁期限为20年，建设期为1年，地块交付期限为1年，从合同签订之日起算。 2013年1月8日，陆振德（甲方）与吴中华（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：“……甲方将位于青秀区竹溪大道1-1号的三层楼房（附件1：土地租赁协议；附件2：建筑物的图片）出租给乙方使用，三层楼房面积约为：合计850平方米（其中一楼40平方米、二楼374平方米、三楼376平方米，扩建60平方米）。楼房一楼及门前中间空场地和临近竹排冲的空场地为公共配套停车场……乙方可在三层楼顶搭建150平方米的办公室及员工休息室……合同终止时不能拆除。上述出租的楼房租赁期限为七年（不包含装修期，装修期为140天，不计租金），即从2013年1月9日至2013年5月30日止。租金从2013年6月1日开始计收……甲方对房屋的承诺：甲方保证1、房屋符合《房地产管理法》规定的质量合格的房屋。2、没有产权纠纷。3、房屋建设符合南宁市城市规划要求……租金：年租金为人民币陆拾叁万捌仟元整（￥：638000元），租金按每半年交纳……合同签订之日起七天内乙方应交纳保证金人民币叁拾万元整（￥：300000元）及半年租金人民币￥319000元整（￥：319000元）给甲方……”。 2013年1月18日，陆振德收取吴中华300000元铺面押金（保证金）。2013年3月20日，陆振德收取吴中华2013年6月—11月31日的租金319000元。 另查明：陆振德出租给吴中华的三层楼房，未办理相关的规划许可、准建许可等行政手续。 诉讼中，经吴中华申请及各方质证，本院依法委托广西中硕资产评估有限责任公司（以下简称中硕公司）对竹溪大道1-1号鑫晟河鱼馆装饰装修及设备财物（包括座椅、空调、厨房用品、厨房设备、玻璃隔墙、拉闸门、收银软件、电视安装、鱼池、灯具及装饰材料、雨篷、墙纸、窗帘等）的市场价格进行评估。中硕公司于2015年5月29日作出中硕估字【2015】第48号价格评估报告书，认定“评估标的竹溪大道1-1号鑫晟河鱼馆装修及设备财物于价格评估基准日时的评估价格分别为：1、土建安装装修部分玖拾陆万伍仟零贰拾伍元整（￥965025元）2、设备财产部分肆拾万壹仟肆佰伍拾陆元整（401456元）。3、用品部分叁万柒仟捌佰玖拾贰元整（37892元）。总计为人民币壹佰肆拾万肆仟肆佰元整（￥1404400.00）取整。”吴中华支出评估费14000元。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，新兴村四组经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃举证及质证的权利。 原、被告签订的《租赁合同》，因涉案的租赁物未取得建设工程规划许可证，亦不属于经相关部门批准建设的临时建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”及第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”之规定，应认定为无效合同。 合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陆振德向吴中华提供的租赁物未取得建设工程规划许可，导致吴中华不能办理经营相关的证件，造成吴中华无法正常经营，故陆振德应对合同无效承担过错责任；吴中华签订合同时未尽到合理的、谨慎的注意义务，未能发现陆振德提供的房屋不能用于经营场所，亦应对合同无效承担过错责任。本院综合陆振德、吴中华引起合同无效的原因力比例及过错大小，确定由陆振德承担70%的民事责任，由吴中华承担30%的民事责任，具体为： 1、关于保证金及利息，因陆振德有过错，且其亦愿意返还保证金，故其应返还吴中华保证金300000元；至于利息，因吴中华有过错，故本院不予支持。关于陆振德向吴中华收取的2013年6月—11月31日的租金319000元，因吴中华未主张，故本院在本案中不予处理。 2、关于损失，价格评估报告书认定鑫晟河鱼馆装修及设备财物于价格评估基准日时的评估价格为1404400元，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”，因原、被告均未提交足以反驳鉴定结论的相反证据，亦无足以反驳鉴定结论的相反理由，故本院依法认定评估报告书的证明力，确认本案因合同无效造成的损失为1404400元。双方均有过错，故应分担损失，根据责任比例，应由陆振德承担983080元（1404400元×70%），由吴中华自行承担421320元（1404400元×30%）。 3、关于评估费，原告为评估财产损失支出14000元评估费，属于合同无效造成的损失，有发票证实，根据责任比例，应由陆振德承担9800元（14000元×70%），由吴中华自行承担4200元（14000元×30%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陆振德返还原告吴中华保证金300000元； 二、被告陆振德赔偿原告吴中华损失983080元； 三、驳回原告吴中华的其他诉讼请求。 案件受理费28216元，由原告吴中华负担8464元，由被告陆振德负担19752元。评估费14000元，由原告吴中华负担4200元，由被告陆振德负担9800元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28）。逾期未预交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  陈 华 人民陪审员  吴冬梅 二〇一六年一月十二日 书 记 员  杨 璇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十一条人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。