重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03588号
上诉人（原审被告）陈佳进。
委托代理人潘胜龙，重庆歌乐律师事务所律师。
上诉人（原审被告）谭兴益。
委托代理人秦光辉。
被上诉人（原审原告）北京明视商贸有限公司。
法定代表人李黎铭，北京明视商贸有限公司总经理。
委托代理人冯婷，重庆中耀律师事务所律师。
上诉人陈佳进、谭兴益因与被上诉人北京明视商贸有限公司租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年1月20日作出（2014）沙法民初字第09527号民事判决，上诉人陈佳进、谭兴益对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2015年7月30日进行了询问，上诉人陈佳进的委托代理人潘胜龙，上诉人谭兴益及其委托代理人秦光辉，被上诉人北京明视商贸有限公司的委托代理人冯婷参加了询问。现已审理终结。
一审法院审理查明，2007年5月23日，北京明视商贸有限公司与陈佳进取得涉案房屋的房地所有权证，北京明视商贸有限公司占有51%的产权份额，陈佳进占有49%的产权份额。
2013年9月27日，陈佳进与谭兴益签订了《华宇广场51-2租赁合同》，约定陈佳进将涉案房屋租赁给谭兴益使用，租赁期间从2013年10月1日至2018年9月30日。房屋租金第一年为每月15000元，第二年为每月15900元，第三年为每月16854元，第四年为每月17865元，第五年为每月18937元。同时，陈佳进与谭兴益签订了《房屋租赁补充协议》，对《华宇广场51-2租赁合同》的部分合同条款进行了补充约定。
2013年9月27日，陈佳进与谭兴益就涉案房屋的租赁事宜另外签订了一份《房屋租赁合同》，租金标准为每月12000元，一年按10个月收取租金。谭兴益将该《房屋租赁合同》交至工商部门办理了工商登记手续。
合同签订后，陈佳进于2013年10月1日将涉案房屋交付谭兴益使用至今。另外，陈佳进、谭兴益均确认谭兴益已向陈佳进交纳了共计195900元的房屋费用。
一审法院判决认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。涉案房屋为北京明视商贸有限公司与陈佳进按份共有，北京明视商贸有限公司占有51%的产权份额，陈佳进占有49%的产权份额，陈佳进在未经北京明视商贸有限公司同意的情况下无权自行将涉案房屋出租给谭兴益。陈佳进与谭兴益之间就建立涉案房屋的租赁关系签订了《华宇广场51-2租赁合同》及《房屋租赁合同》两份合同。陈佳进与谭兴益签订的《华宇广场51-2租赁合同》及《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定，应为无效合同。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈佳进与谭兴益签订的《华宇广场51-2租赁合同》及《房屋租赁合同》为无效合同，北京明视商贸有限公司与陈佳进均有权要求谭兴益搬离并返还房屋。因此，本院对北京明视商贸有限公司要求谭兴益立即搬离位于重庆市沙坪坝区华宇广场51-2号房屋，并将房屋返还给北京明视商贸有限公司的诉讼请求予以支持。
陈佳进与谭兴益签订的《华宇广场51-2租赁合同》及《房屋租赁合同》为无效合同，陈佳进与谭兴益实际按照《华宇广场51-2租赁合同》的约定履行了权利义务，现北京明视商贸有限公司请求参照《华宇广场51-2租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院予以支持。陈佳进于2013年10月1日将涉案房屋交付谭兴益使用。合同约定2013年10月1日至2014年9月30日即第一年的房屋租金标准为每月15000元，2014年10月1日至2015年9月30日即第二年的房屋租金标准为每月15900元。2013年10月1日至2014年10月31日期间，谭兴益应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费共计195900元。谭兴益已向涉案房屋的另一共有人即陈佳进支付了房屋占有使用费195900元即已经支付了2013年10月1日至2014年10月31日期间的房屋占有使用费，因此，现北京明视商贸有限公司另行要求谭兴益按照《华宇广场51-2租赁合同》约定的租金标准的51%向其支付2013年10月1日至2014年10月31日期间的房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于2013年10月1日至2014年10月31日期间的房屋占有使用费的分配问题，因北京明视商贸有限公司与陈佳进均系诉争房屋的共有权人，该分配纠纷属于共有纠纷，北京明视商贸有限公司与陈佳进应协商解决或者另案解决。
因谭兴益未支付2014年11月1日之后的房屋占有使用费，北京明视商贸有限公司要求谭兴益参照《华宇广场51-2租赁合同》约定的第二年租金15900元／月的51%即每月8109元的标准向其支付2014年11月1日起至将房屋返还给原告之日止的房屋占有使用费符合法律规定，一审法院予以支持。
北京明视商贸有限公司要求陈佳进对谭兴益应支付的房屋占有使用费承担连带清偿责任无法律依据，一审法院不予支持。
谭兴益辩称北京明视商贸有限公司应当承担其已向重庆华宇物业服务有限公司交纳的物业服务费及公摊水电费，物业服务费及公摊水电费系被告谭兴益在占有使用涉案房屋期间产生的费用，应当由谭兴益自行承担。谭兴益的此项抗辩无法律依据，一审法院不予支持。
陈佳进、谭兴益辩称按照《华宇广场51-2租赁合同》约定2014年10月1日至2014年11月30日期间属于免租期，不应当支付该期间的房屋占有使用费，因陈佳进与谭兴益签订的《华宇广场51-2租赁合同》为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。因此，陈佳进、谭兴益以此项合同约定进行抗辩无法律依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告陈佳进与被告谭兴益于2013年9月27日签订的《华宇广场51-2租赁合同》及《房屋租赁合同》为无效合同。二、被告谭兴益于本判决发生法律效力后十日内立即腾空位于重庆市沙坪坝区华宇广场51-2号的房屋，并将该房屋返还给原告北京明视商贸有限公司。三、被告谭兴益于在本判决发生法律效力后十日内支付原告北京明视商贸有限公司房屋占有使用费，该房屋占有使用费按照每月8109元的标准，从2014年11月1日起计算至被告谭兴益将房屋返还给原告北京明视商贸有限公司之日止。四、驳回原告北京明视商贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费1636元（原告已预交818元），减半交纳818元。该款项由被告谭兴益负担，此款限被告谭兴益于本判决发生法律效力后十日内给付原告北京明视商贸有限公司。
宣判后，陈佳进、谭兴益不服一审判决，向本院提出上诉。陈佳进、谭兴益的上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、权利人对房屋进行出租的行为系典型的管理行为，而非处分行为，一审对此基本法律概念认识严重错误。2、一审将物权行为及债权行为混淆，错误的将物权行为的法律规定适用于认定债权行为效力问题，即使是房屋出租行为系处分行为，也不能由此认定租赁合同无效。3、一审混淆了效力性强制规定与管理性强制规定的区分，在未对《物权法》第九十七条的规定性质作出区分的情况下，将其作为认定合同无效的依据，系明显的适用法律错误。4、谭兴益有理由相信陈佳进有权签订租赁合同出租该房屋，且双方签订租赁合同及后续履行行为并未损害任何第三方利益，反而是让被上诉人及上诉人陈佳进作为共有人均获得租赁收益。5、一审判令谭兴益向被上诉人支付房屋租金，系严重的认定事实错误，且没有任何法律依据，同时其认定也自相矛盾。
被上诉人北京明视商贸有限公司表示服从一审法院判决。
二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为，上诉人陈佳进作为涉案房屋的产权人之一与上诉人谭兴益以涉案房屋为标的签订的《华宇广场51-2租赁合同》和《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法、有效的合同。在履行合同过程中，上诉人谭兴益亦按照合同约定支付相应的租金。对于上诉人陈佳进将涉案房屋出租的行为是否损害了同为涉案房屋共有人之一的被上诉人北京明视商贸有限公司依法享有的设定用益物权及获取租金收益等的合法权益，是双方之间的共有纠纷，与本案的租赁合同关系不属同一法律关系，双方可协商解决或另诉解决，即共有纠纷并不影响本案租赁合同关系的合法成立，因此，被上诉人北京明视商贸有限公司的诉讼请求依法应予驳回。综上，对上诉人陈佳进、谭兴益提出的双方签订的两份租赁合同有效，请求二审驳回被上诉人北京明视商贸有限公司的诉讼请求的上诉意见予以采纳，故对一审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第09527号民事判决；
二、驳回被上诉人北京明视商贸有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费1636元，二审案件受理费1636元，由北京明视商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
代理审判员 李 娅
代理审判员 吴长渝
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 韩 微