广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第518号
原告（反诉被告）：广西兴华投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区。
法定代表人：刘映鹏，该公司副总经理。
委托代理人：张西德，汉族，该公司职员。
委托代理人：赵成荣，广西仁聪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵赛男。
委托代理人：谢宗余，广西航洋律师事务所律师。
原告广西兴华投资有限公司（以下简称“兴华公司”）与被告赵赛男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2014年7月28日转为普通程序，依法由代理审判员凌伟东担任审判长，与人民陪审员韦选芳、卢采频组成的合议庭，于2014年9月5日公开开庭进行了审理，书记员卢秀逢担任记录。原告兴华公司委托代理人赵成荣、张西德，被告赵赛男及委托代理人谢宗余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴华公司诉称：兴华公司与赵赛男磋商，赵赛男拟在兴华公司投资开发的广场租赁场地经营餐饮品牌。在磋商过程中，双方之间存在一定的款项往来，具体为“装修押金”20000元、“合同押金”129240元、预付“三个月租金”129240元。因赵赛男无法实现经营目的，双方协商一致终止了合同缔约磋商，并于2013年11月4日双方办理流程。赵赛男从兴华公司处退回2584800元款项。双方租赁关系自赵赛男收到退回的上述款项即解除。租赁关系解除后，赵赛男本应当清理恢复场地原状交接给原告，但经多次催告，被告均没有处理。赵赛男应当将场地恢复原状交接给兴华公司并赔偿因逾期腾房给兴华公司造成的相应损失（参照之前双方资金往来的预付三个月租金计算，每个月43080元，从催促的腾房截止日2014年3月20日计算至2014年8月20日共5个月，合计215400元，后续损失按照此标准计算至赵赛男完全将场地恢复原状并交付给兴华公司为止，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求人民法院依法判令：一、解除原告广西兴华投资有限公司与赵赛男之间的租赁关系；二、被告赵赛男赔偿原告逾期腾房造成的损失215400元（从2014年3月20日计算至2014年8月20日按月43080元计算）；三、赵赛男承担本案诉讼费用。
被告赵赛男辩称：兴华公司与赵赛男之间签订有租赁合同，双方存在租赁关系，租期为三年；兴华公司未按合同约定履行合同的义务，应当退还赵赛男已经交付的押金并赔偿损失共计203527元；兴华公司的诉请无事实和法律依据，请求人民法院予以驳回；原告持有书面合同，拒不向法庭提供，应当承担对其主张的不利后果。
被告赵赛男反诉称：2012年10月5日，赵赛男与兴华公司签订《场地租赁合同》一份，约定兴华公司将广场的场地租赁给赵赛男使用经营餐饮，租期三年，租金43080元／月，租金自西关广场能够开业起算，兴华公司在合同中承诺西关广场的整体开业时间为2013年元旦；在赵赛男签字、兴华公司盖章后，兴华公司以合同需要公司领导审批为由将赵赛男持有的合同原件收走。后赵赛男于2012年12月11日、13日付给被反诉人合同押金129240元，装修押金20000元、预交三个月租金129240元。赵赛男于2012年12月进场装修，先后投入装修费用157386元。赵赛男全面履行了合同的义务，兴华公司拒绝履行合同，赵赛男多次向兴华公司索要合同的原件，兴华公司均以领导尚未审批为由拒绝。由于西关广场消防设施不合格，无法通过消防验收，导致兴华公司承诺的整体开业时间未能兑现，距离兴华公司承诺的整体开业时间足足一年，该商场仍然处于空荡状态。赵赛男多次要求兴华公司整体开业，但兴华公司却以公司股东不和、招商不顺利等种种理由拖延、推诿。兴华公司阻挠赵赛男聘请的工人进场装修，造成“爱火锅”店至今无法完成装修，赵赛男有权解除合同，合同工自提起反诉主张解除合同之日起解除。综上所述，根据《合同法》第九十四条、第九十七条、一百零七条、一百零八条的规定请求人民法院判令：一、解除赵赛男与兴华公司之间的《场地租赁合同》；二、兴华公司退还赵赛男支付的装修押金20000元；三、兴华公司赔偿赵赛男装修损失157386元，资金占用损失26151元（合同押金、预交租金、装修押金278480元、装修投入资金157386元共计435866元，按一年期利率6%返还为止暂计一年为26151元，合同押金、预交租金、装修押金起算日为缴纳租金之日；装修投入资金占用损失从2013年1月31日起算，以后另计）；四、反诉诉讼费用由兴华公司承担。
原告兴华公司针对被告赵赛男的反诉辩称：一、双方没有签订《场地租赁合同》；二、赵赛男反诉称租赁商铺消防不合格，兴华公司阻扰施工没有事实根据，兴华公司的物业消防是合格的；三、反诉主张的损失不符合事实。赵赛男提供的《装修施工合同》约定施工方包工包料，其不需购买任何装修材料，反诉主张的装修损失不实；四、根据赵赛男提供的《装修施工合同》关于工程期的约定，应当在2013年1月12日装修工程完工，但是装修工程一直处于停工状态，赵赛男的目的不能实现的真正原因在于其自身，与兴华公司无关。故请求人民法院依法驳回原告的反诉请求。
经审理查明：2012年12月11日，赵赛男为租赁使用位于南宁市兴宁区西关路广场商铺向兴华公司支付合同押金129240元，兴华公司向赵赛男出具收据一份，载明：“兹收到赵赛男合同押金129240元”。2012年12月11日，赵赛男向兴华公司支付装修押金20000元。2012年12月13日，赵赛男向兴华公司预交三个月租金129240元，兴华公司向赵赛男出具收据一份，载明“收到赵赛男（爱火锅）交来预交三个月租金129240元”。为经营使用上述商铺，2012年11月20日，案外人周某某代表赵赛男与深圳装饰设计有限公司签订了装修设计合同，由该公司对赵赛男租赁经营火锅店进行装修设计。2012年12月8日，案外人周某某代表赵赛男与杨某某签订了《装修施工合同》，由杨某某承担赵赛男经营火锅店的装修施工，约定工期为30天，自2012年12月12日起至2013年1月12日止。2012年12月赵赛男进场对讼争商铺进行装修，于2013年1月停止装修。双方就租赁商铺相关事宜发生争议。2013年11月4日，赵赛男办理退回合同押金及预交租金手续，兴华公司通过中国农业银行向赵赛男转账退回合同押金及预交的房屋租金共计258480元。
2014年3月13日、3月17日，兴华公司通过电子邮件向赵赛男、周某某发出知会函，载明：“鉴于您曾于2013年10月自主提出准备放弃在我广场内经营餐饮品牌，并在11月份已从我司领还了相关预交的保证金，本公司在经诚意挽留后仍愿意尊重贵方的选择，且认同自此双方已经终止了合同缔约进程，之前签署的合作意向协议也视为无效。为此敬请您在不迟于2014年3月20日前拟定一式两份《退场声明》交予我方，并尽快将现场内的一切个人物品及装饰材料自行清收后将场地交还物权人验收，尤其是违反消防、建设工程强制性规范装修必须进行自行拆除。若经在本函件经依法送达收件人后6日内，仍未自行清理、迁移完毕，则将视为您放弃我西关广场内相关物品的所有权，一切损失应自行承担，且物业产权人有权迳行酌情处置……”2014年3月26日，赵赛男收到上述知会函后到兴华公司就商铺租赁事宜进行协商，双方未能达成一致意见。后兴华公司于2014年3月31日以排除妨害为由，向本院起诉请求法院判令：赵赛男搬离租赁房屋并恢复原状。案件审理中，赵赛男向本院提交反诉状提起反诉，提出前述反诉请求。经本院向兴华公司释明本案法律关系，兴华公司向本院提出变更2014年3月31日向本院起诉时的诉讼请求，主张双方合同自赵赛男接受原告退回的合同押金和预交的租金之日起解除租赁合同关系，并要求赵赛男支付2014年3月20日起至2014年8月20日止逾期腾房占有使用费215400元。
另查明，上述讼争房屋停止装修后，处于空置状态，留置有少量沙子、空心砖、建材材料，墙体附着未拆除的装修装饰物，双方未就交接商铺事宜达成一致。经北京市价格评估有限公司对讼争商铺场地内装修及物品价值进行评估，价格评估基准日2014年6月4日的价格为64343元，其中无争议部分60620元，有争议部分3723元。2014年11月24日，经本院向原告询问，兴华公司自认讼争商铺已租赁给第三方，兴华公司聘请人员拆除装修附着物及清除未清理的建材，兴华公司表示放弃主张对讼争房屋恢复原状的诉讼请求并不主张拆除上述附着物的费用。第三方于2014年国庆节后进场现并已开业，赵赛男也认可兴华公司已将讼争商铺租赁给第三方情况属实。
还查明，讼争的位于南宁市兴宁区西关路2号西关广场的房屋所有权人为兴华公司，取得房屋所有权登记的时间为2013年6月21日。2013年1月24日，上述房屋建设工程质量进行验收合格；2013年5月30日，南宁市公安局消防支队对兴华公司投资建设的西关广场建设工程进行消防验收，作出南公消验48号建设工程消防验收意见书。该意见书载明，经资料审查及现场检查测试，西关广场工程存在的问题已按《建设工程消防验收意见书》（南公消验29号）整改完毕，意见载明：“综合评定该工程消防验收合格......”
以上事实，有合同押金收据、预交租金收据、装修押金收据、中国农业银行广西区分行进账单、房屋产权证、知会函、《装修设计合同》、《装修施工合同》、《建设工程质量竣工验收意见书》、南公消验48号《建设工程消防验收意见书》、国宏信桂（民）邕字005号《价格评估结论书》及当事人陈述予以证实。
本院认为，本案双方虽未提供书面的租赁合同，但赵赛男先后向兴华公司支付了“合同押金”、“装修押金”、“预交三个月租金”共计278480元，兴华公司予以接受并出具了收据，兴华公司将本案讼争商铺交付赵赛男，赵赛男进场对商铺进行装修。双方租赁商铺的意思表示明确，且履行了商铺租赁主要义务，双方均予接受，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，双方形成事实上的房屋租赁关系，但未签订书面合同。赵赛男主张双方签订了《场地租赁合同》，但未能举证证实，本院不予采信。
关于双方租赁关系解除的问题。赵赛男交付上述款项后，兴华公司将讼争商铺交付赵赛男装修。赵赛男支付了租赁合同押金、预交租金对投入资金对讼争房屋进行了装修。双方因讼争房屋租赁事宜发生纠纷，兴华公司向赵赛男退回租赁合同押金及预交租金，赵赛男亦表示接受并持相关票据到兴华公司办理退款手续，双方解除租赁关系的意思表示明确，故双方合同自2013年11月4日兴华公司向赵赛男退回合同押金及预交商铺租金起解除。赵赛男主张自起提起反诉之日起为合同解除时间本院不予采纳。至于合同解除后，兴华公司与赵赛男之间在腾退房屋、恢复原状、赔偿损失等问题上发生争议，属于合同解除的后续处理问题。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案本诉与反诉的各项诉请应当根据合同的履行情况予以处理。赵赛男向兴华公司交付合同押金，预交房屋租金，同时缴纳装修押金后，赵赛男于2012年11月20日起即为装饰装修与他人订立合同并投入资金进行实际装修，履行租赁关系的主要义务，而兴华公司交付的商铺2013年1月24日才组织竣工验收，至2013年5月30日经消防验收合格，在2013年5月30日前西关广场项目处于消防整改阶段，在消防整体验收合格前，承租商铺作为该商场一部分不具备开业经营的条件。赵赛男装修商铺的目的在于商铺能够投入经营使用，而在商铺通过消防验收前，不符合经营使用标准，显然不能投入经营使用。故赵赛男主张兴华公司交付使用的商铺不符合消防标准，致使其不能实现经营目的，兴华公司在履行合同存在违约行为，是其停止装修的原因，本院予以采纳。兴华公司主张赵赛男是因其自身原因自愿放弃租赁，未能提供相关证据证实，本院不予采纳。
综上，关于兴华公司主张赵赛男腾退房屋，恢复原状的问题，案件审理中，兴华公司认可其已自行拆除装饰装修并将房屋转租他人，并表示不再主张恢复房屋原状的费用，该主张的事实已消失，故对其主张本院不予以处理。关于兴华公司主张赵赛男逾期腾房损失问题。兴华公司于2014年3月17日发函告知赵赛男收函后六个工作日清理讼争商铺物品腾退房屋，双方于2014年3月26日就后续争议问题协商未达成一致，赵赛男应当在合理期限内腾退房屋，赵赛男未清理商铺物品腾退商铺，应负担逾期腾房占用损失。至于损失的数额，兴华公司已发函告知赵赛男如未在限期内腾退商铺，兴华公司有权处置清理商铺物品，至此兴华公司可采取合理适当措施处置减少占用商铺损失，而兴华公司怠于行使其权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条的规定，兴华公司怠于行使权利造成的扩大损失应由其自行承担，故本院综合考虑租金标准及合同履行的情况，酌情支持原告主张的逾期腾退房屋占用费10000元。对兴华公司主张按照5个月期限并参照租金标准计算房屋占用费，本院不予支持。
关于赵赛男反诉主张装修损失的问题。如前述，兴华公司交付的租赁房屋不符合租赁用途是导致租赁关系解除的原因。兴华公司应当赔偿赵赛男因装修投入造成的损失。至于装修损失的数额，应当以装修的实际投入损失为依据，经委托北京市价格评估有限公司对讼争商铺场地内装饰装修附着物及场地内物品价值进行评估，讼争房屋装修价格为64343元，本院予以认定，故兴华公司应当承担上述装修损失64343元。至于赵赛男主张其对讼争房屋的装修损失按购买材料使用的157386元计算，其所提供的银行转账单、陶瓷订单、五交华类货物订单等均不能证实上述款项均用于实际装修施工属于其实际损失，且其中部分订单仅交纳定金，未实际履行，未造成实际损失。因此，赵赛男投入装修的损失已现场评估确定的价格为准，赵赛男主张装修损失157386元，本院不予采信。双方未明确约定装修押金用途及可扣除的情形，兴华公司提供的租赁商铺不符合使用条件，致赵赛男经营使用商铺的目的无法实现，是双方租赁关系解除的原因，对赵赛男主张兴华公司退回剩余装修押金20000元本院予以支持。关于赵赛男主张资金占用损失的问题。本案双方租赁关系自2013年11月4日兴华公司向赵赛男退回合同押金及预交商铺租金时起解除，兴华公司已向赵赛男返还合同押金、预交租金，故赵赛男主张自交纳合同押金、预交三个月的租金之日起赔偿资金占用损失，本院不予支持。兴华公司未在2013年11月4日租赁关系解除时一并返还装修押金，因此造成赵赛男损失为利息损失，应当租赁关系解除之日次日起按照银行同期贷款利率支付利息损失至生效判决规定的履行期限最后一日止。至于赵赛男主张的装修投入资金占用损失的问题，由于兴华公司不存在占用赵赛男所主张的此部分资金的情况，故对此主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、原告广西兴华投资有限公司与被告赵赛男的租赁关系于2013年11月4日解除；
二、被告赵赛男向原告广西兴华投资有限公司赔偿逾期腾退商铺占用费10000元；
三、原告广西兴华投资有限公司赔偿被告赵赛男装修损失64343元；
四、原告广西兴华投资有限公司返还被告赵赛男装修押金20000元及利息损失（以20000元为基数，从2013年11月5日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付）；
五、驳回被告赵赛男的其他反诉请求。
本诉案件受理费4581元，由原告广西兴华投资有限公司负担4531元，被告赵赛男负担50元。反诉案件受理费2177元，由原告广西兴华投资有限公司负担1275元，由赵赛男负担902元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（汇款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：010201011887017），逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 凌伟东
人民陪审员 韦选芳
人民陪审员 卢采频
二〇一四年十二月八日
书 记 员 卢秀逢
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国合同法》
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。