新疆维吾尔自治区莎车县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）新3125民初2338号
原告（反诉被告）：曹晓康。
被告（反诉原告）：张英。
第三人：陈洁。
第三人：卓中建。
原告（反诉被告）曹晓康与被告（反诉原告）张英、第三人陈洁、卓中建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹晓康、被告张英、第三人陈洁、卓中建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）曹晓康诉称及反诉辩称，原告在位于莎车县美食一条街（嘉禾社区改革路老干村）有一面积为193.91平米住宅地，地上建筑包括两间门面房和六间住房。2012年9月，原告委托妻子的哥哥刘强为代理人，将原告所属宅院出租于被告张英，双方口头约定租金为4000元，被告承租原告宅院后，提出对门面房进行适当维修改造，原告表示同意，并口头约定遇政策拆迁或原告改建宅院，被告遵从出租方决定且出租方不承担因被告维修改造所产生的任何费用。经与被告协商，第二年收取租金5000元，第三年收取租金9000元。宅院租赁三年中，原被告未签订书面房屋租赁合同。2015年2月，因县政府决定对老城区进行改造，所属嘉和社区通知原告对宅院进行改造，原告考虑当时自身经济能力及与被告口头约定的租赁期限未满一年，未立即对宅院进行改造。2015年9月，原告委托代理人刘强通知被告终止与其之间的房屋租赁关系，至此一直未收取被告的任何费用。2016年2月，原告见被告并无停止租赁之意，且被告又与第三方发生租赁关系，便又委托代理人刘强再次告知被告停止宅院租赁，原告及代理人刘强也先后多次前往所属宅院与承租第三方说明情况，要求第三方尽快与被告处理好因被告未按原告及代理人刘强通知停止租赁行为而产生的经济纠纷。期间，原告代理人刘强多次与被告联系未果，造成原告及其代理人刘强与宅院第三方承租人之间发生矛盾。被告在收到原告停止租赁的通知后，以自己对承租的宅院进行过维修和改造为由继续进行租赁行为，在原告及代理人刘强告知第三方承租人的情况下，被告不仅不妥善处理与第三方之间的租赁纠纷，反而强迫退租部分第三方承租人交清全年租赁费用，且怂恿第三方向原告及代理人索要赔偿、继续侵占原告所属宅院。2016年7月，被告再次在原告不知情的情况下，将一间门面房以半年9000元出租给另一位第三方承租人，原告及代理人得知情况后，及时向第三方承租人说明情况，但并未得到妥善处理。原被告双方之间的民事纠纷经嘉和社区工作人员调解未果。综上所述，原告认为被告非法侵占原告所属宅院及房屋所有权，性质恶劣，损害了原告的正当权益和经济利益。为维护原告合法权利，特诉请人民法院请求判令：1.确认原被告租赁合同已经终止；2.被告给付自2015年9月至本案终结执行前产生的租金8250元；3.被告及第三人搬出原告房屋并恢复房屋原貌；4.被告承担本案诉讼费用。针对被告的反诉请求原告全部不认可，认为其仅同意对门面房进行改修建，直到2012年9月才知道被告的改修建超出了原告同意的范围，被告称8个月没有收到房租不属实。关于房屋拆迁，政府已经下达了相关通知。
被告（反诉原告）张英辩称及反诉称，被告在经原告代理人刘强同意后对租赁房屋的门面、下水道、水电路及一间15㎡左右的住房进行改修建，施工期间原告代理人曾多次到施工现场查看指导。原被告双方的租赁关系是自2010年12月1日开始至开庭之日已经六年多了，双方约定第一年即2010年租金4000元，第二年即2011年5000元，后2012年12月1日至房屋被拆除为止每年9000元，否则被告的一切费用及损失由房东进行赔偿与支付，若政府决定拆迁被告将无权向房东索要赔偿。在房屋出租期间，原告代理人及其妻子多次骚扰租客。另2012年第三人陈洁办理营业执照所需原告的身份证复印件、房产证等均由原告代理人刘强提供。本案在审理过程中，被告（反诉原告）张英向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告修建、维修涉案房屋所有花费45000元（以评估数额为准）；2.反诉被告赔偿8个月房屋空置损失8000元。事实与理由：2012年12月，反诉被告将位于莎车美食街193.91㎡的房屋租赁给反诉原告使用，当时约定房租每年5000元。2012年，反诉原告要求对所承租的房屋进行改修建，否则房屋不能使用，经反诉被告同意，反诉原告对涉案房屋所有的水电、厕所、下水道及一间15㎡左右的房屋进行改修建，并对房屋改建成门面房进行了维修，共花费45000元。后反诉被告要求涨房租，双方协商房租为每年9000元直至房屋被政府拆迁为止不再涨房租。2015年12月，反诉被告驱赶租户，多次辱骂殴打租户，并且采取断电措施，导致房屋空置不能使用。反诉被告要求涨房租，而且不收取租金，因此要求反诉被告赔偿损失8000元。
第三人陈洁述称，原告经常骚扰第三人，第三人认为原告应当找被告协商解决纠纷，而不是找第三人。第三人从被告处承租了房子，截至目前已经向被告交付租金40000元。第三人于2016年4月份纠纷发生时才认识了原告。
第三人卓中建述称，第三人从被告处承租了房子，两年共向被告交付租金13000元。两年租期届满后将另行承租房屋，不再承租涉案房屋。
案件审理过程中，原告（反诉被告）曹晓康为支持自己的本诉请求及反诉辩称意见向本院提供证据如下：
1、莎车县人民政府于2009年12月29日向原告出具的《中华人民共和国国有土地使用证》一份（原件质证，留存复印件），证明原告曹晓康为本案租赁房屋的所有人。经质证，被告及第三人对该证据均认可。本院对该证据予以确认。
2、一组证据：莎车县古勒巴格社区居委会于2016年7月和8月出具的证明三份（均为原件），证明涉案房屋已经列入拆迁范围，原被告之间的纠纷由莎车县古勒巴格社区进行过调解，原告已经向被告通知房屋不再出租。经质证，被告及第三人对该组证据的真实性均认可，认为社区改造的说法在被告对房屋改建之前就存在，申请只能证明原告有意向，只有改工批复和开工许可证才能证明政府对涉案房屋进行拆迁的事实。本院对该组证据的真实性予以确认。
3、一组证据：莎车县城乡建设规划管理局出具的同意建房手续两份、《莎车县建筑工程四邻协调意见书》一份（均为原件质证，留存复印件），证明原告按照城建局的许可范围对涉案房屋进行了修建。经质证，被告及第三人对该组证据的真实性不认可。因该组证据上并无相关单位的盖章且其上人员签字的真实性无法核实，本院对该组证据的真实性不予确认。
案件审理过程中，被告（反诉原告）张英为支持自己的答辩意见和反诉请求向本院提供证据如下：
1、出庭证人王某证言，证明被告并未拖欠原告房租，而是原告涨房租。经当事人对证人证言进行质证及本院向证人当庭询问，本院对该证人证言不予确认。
2、出庭证人叶某证言，证明被告对涉案房屋进行改建的活是证人干的，包括厕所、两间门面房的地坪、瓷砖、院子里面的小平房及下水道。经当事人对证人证言进行质证及本院向证人当庭询问，本院对该证人证言的真实性予以确认。
案件审理过程中，第三人陈洁为支持自己的陈述意见向本院提供了一份证据：《房屋出租合同》一份（原件质证，留存复印件），证明第三人与被告之间存在房屋租赁合同关系。经质证，原告对该证据不认可，认为其对转租情况不知情。本院对该证据的真实性予以确认。
案件审理过程中，第三人卓中建未向本院提供相关书面证据。
经审理查明，原告（反诉被告）曹晓康与被告（反诉原告）张英自2010年11月27日开始存在房屋租赁合同关系，但双方未签订书面房屋租赁合同。原告委托刘强将其所有的位于莎车县美食街（嘉和社区改革路老干村）的使用面积为193.91㎡的房屋（包括六间住房、两间门面房）出租于被告使用，租赁双方口头约定2011年租金为5000元，从2012年开始每年9000元。现房屋租金已交付至2015年12月。
2012年，被告对承租房屋的门面房、厕所、下水道、水电路、地坪及15㎡的住房等进行了改修建。其中，原告对门面房的改修建予以认可。2012年7月1日，承租人张英将涉案房屋的部分出租于第三人陈洁并签订《房屋出租合同》，约定租期自2012年7月至承租人张英与房东终止合同为止，租金每年15000元。第三人陈洁按约定共向被告支付租金40000元。后被告将涉案房屋的部分出租于第三人卓中建，双方未签订书面房屋租赁合同，口头约定租期自2014年9月至2016年9月共两年，租金第一年8000元，第二年5000元，被告现已收取了第三人卓中建两年的租金13000元。被告以上转租行为均未经原告同意。第三人陈洁与卓中建系邻居关系。
另查明，根据莎车县老城改造整体规划及古勒巴格镇政府安排，嘉和社区管辖原美食街被列入改造规划范围。莎车县古勒巴格镇嘉和社区居委会于2015年向改革路（美食街路段）的居民通知，可以按规定时间对房屋进行改建。嘉和社区相关人员曾对原被告双方之间的民事纠纷进行调解，但调解未果。被告自认2016年3月收到了原告终止房屋租赁合同的通知。
本案在审理过程中，被告张英提出对涉案房屋的改修建费用进行价格评估，经原告同意后本院依法委托喀什恒禧价格评估有限责任公司进行价格评估，该评估机构于2016年11月2日作出”喀恒禧价评（估）字2016第130号”价格评估报告书，评估价格为：评估标的莎车县美食一条街（老干二村）2-344号房屋张英增建部分市场价格评估为人民币11325元（壹万壹仟叁佰贰拾伍元整）。
本院认为，房屋租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原被告双方自2010年11月开始即存在房屋租赁合同关系，因双方未签订书面租赁合同，故该房屋租赁应视为不定期租赁，出租人和承租人均享有单方解除权。庭审中，被告自认已于2016年3月收到了原告终止房屋租赁合同的通知，而该通知即为原告行使单方解除权的表现形式，且原告已经给了被告合理充分的期限。现原告起诉要求确认原被告双方之间的房屋租赁合同终止，因原告已经依法行使了合同解除权，且被告未在法定期间内对原告的单方解除权向人民法院提出异议，故对于原告要求确认原被告双方之间房屋租赁合同终止的诉讼请求，本院予以支持。
房屋租赁合同因出租人依法行使解除权而终止后，承租人应当返还租赁物并恢复原状。本案中，作为出租人的原告在依法行使合同解除权后，承租人即被告应当返还涉案房屋并恢复原状。虽然涉案房屋的次承租人即本案的第三人陈洁和卓中建分别与被告订立了房屋租赁合同，但第三人与被告之间的转租行为未经出租人即原告的同意，属非法转租，在非法转租情形下，次承租人对房屋的承租权不能对抗原告对房屋的所有权，现原告要求被告及第三人搬出涉案房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。对于第三人与被告之间的民事纠纷，可另案解决。
原告要求被告支付自2015年9月至本案终结执行前产生的租金8250元，本院对该主张中合理的部分予以支持。被告自认租金交付至2015年12月，其于2016年3月接到原告终止房屋租赁合同的通知，故被告应向原告补交上述期间内的租金3000元（9000元/12个月×4个月）。原被告双方的房屋租赁合同虽于被告接到原告终止房屋租赁合同的通知后即已终止，但被告在合理期限内拒不搬离涉案房屋给原告造成了相应损失，被告应当支付房屋占用期间的使用费，本院参照每年9000元的租金标准，酌定被告向原告支付2016年5月至9月共5个月的房屋占有使用费3750元（9000元/12个月×5个月）。即被告应向原告支付租金及房屋占有使用费共计6750元（3000元+3750元）。
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，被告对其承租的房屋进行了维修和修建，即属于对涉案租赁物的改善和增设他物，该改修建部分的价值经评估为11325元，但原告仅对经其同意的因改修建门面房而支出的合理费用向被告承担补偿责任，同时被告未经原告同意便以高于原被告双方约定的租金标准非法转租于第三人并获得相应收益，故原告不应再负补偿义务。原告对于其他部分的改修建不予认可，且被告提供的证人证言不能直接证明原告同意对除门面房以外的其他部分由被告进行改修建，故原告有权要求被告恢复原状，而对于被告反诉要求原告赔偿修建、维修房屋支出的费用45000元，因无事实和法律依据，本院不予支持。另被告反诉要求原告赔偿8个月的房屋空置损失8000元，但根据庭审可知，被告在接到原告终止房屋租赁合同通知后的合理期限内并未将涉案房屋返还原告，而是继续向第三人转租并收取租金，故被告的该主张因缺乏事实依据而不能成立，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百二十四条第二款、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）曹晓康与被告（反诉原告）张英之间的不定期房屋租赁合同因原告（反诉被告）曹晓康行使解除权而终止。
二、被告（反诉原告）张英于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）曹晓康支付租金及房屋占有使用费6750元（陆仟柒佰伍拾元整）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告（反诉原告）张英及第三人陈洁、卓中建于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）曹晓康返还位于莎车县美食街（嘉和社区改革路老干村）的使用面积为193.91㎡的房屋并恢复原状。
四、驳回原告（反诉被告）曹晓康的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）张英的全部反诉请求。
本案本诉案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告张英承担；本案反诉案件受理费1125元，适用简易程序减半收取562.50元（原告已预交），由被告张英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。
审判员霍永福
二○一六年十二月七日
书记员苟双瑜