重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第01058号
上诉人（原审被告）：杨树荣，ABB（中国）有限公司员工。
委托代理人：李睿，重庆潜卫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：谢添钰，无业。
委托代理人：李睿，重庆潜卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆天景物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区七公里，组织机构代码75928020-4。
法定代表人：黄涛，董事长。
委托代理人：张庭豪，重庆红岩律师事务所律师。
上诉人杨树荣、谢添钰与被上诉人重庆天景物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2013年10月20日作出（2013）南法民初字第02660号民事判决，杨树荣、谢添钰对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年3月28日通知当事人到庭进行审理，上诉人杨树荣及其委托代理人李睿、上诉人谢添钰的委托代理人李睿、被上诉人重庆天景物业服务有限公司的委托代理人张庭豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，重庆天景物业服务有限公司于2004年4月6日成立，并于2004年12月6日起具备物业管理资质。2004年6月27日，重庆天景物业服务有限公司与建设单位重庆交院江南大学城置业有限公司签订《前期物业服务合同》，受聘成为一期住宅小区的前期物业服务企业，负责对该物业进行维护、管理，物业类型为：小高层、多层、联排别墅。按照物业合同约定，物业服务费用按建筑面积计算以重庆交院江南大学城置业有限公司与物业买受人在物业买卖合同中约定的标准和重庆市物价局批复为准；物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前之内履行交纳义务；合同期限为3年，自2004年8月27日起至2007年8月26日止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，重庆天景物业服务有限公司与重庆交院江南大学城置业有限公司应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆交院江南大学城置业有限公司应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。重庆天景物业服务有限公司从2004年8月27日起对该小区进行物业服务。2007年7月20日，重庆交院江南大学城置业有限公司向重庆天景物业服务有限公司出具的函件中载明：重庆天景物业服务有限公司与重庆交院江南大学城置业有限公司签订的《前期物业服务管理合同》的合同期限为2004年8月27日至2007年8月26日，合同签订后，重庆天景物业服务有限公司一直按约定为小区提供了物管服务，现合同即将到期，但业主委员会一直未能成立；为了保障小区管理的稳定运行，维护小区业主的切身利益，现特通知重庆天景物业服务有限公司在业主委员会成立并聘请新的物管公司之前继续按原物管合同标准为该小区提供物业管理服务。重庆天景物业服务有限公司作为物业管理企业在《前期物业服务管理合同》约定的期限届满后继续为该小区提供了物业服务。
重庆市物价局建设的“重庆价格信息网”上也公布了物业管理企业为重庆天景物业服务有限公司，双方约定的收费标准为高层住宅每月每平方米1.30元，并已于2004年10月和2005年10月备案。
另查明，杨树荣与谢添钰为夫妻。2004年5月13日，杨树荣、谢添钰作为买受人与出卖人重庆交院江南大学城置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于重庆市南岸区房屋，房屋建筑面积为66.31平方米。合同补充协议第十八条约定高层住宅物业管理费收费标准以建筑面积计算每月每平方米1.30元。杨树荣、谢添钰于2005年7月7日接房，每月应交纳的物业服务费为86.2元。杨树荣、谢添钰未向重庆天景物业服务有限公司交纳从2006年7月至2010年10月期间（计52个月）的物业服务费共计4482.4元（1.3元／平方米／月×66.31平方米×52个月），公摊水电费520元（10元／月／户×52个月）。2010年10月19日该房屋过户给王隆传，王隆传与杨树荣共同出具情况说明一份，载明：杨树荣在2010年10月19日以前的房屋相关费用（物管费）由杨树荣负责交清，与王隆传无关。2010年10月19日之后该房屋产生的费用（物管费）由王隆传负责交付，与杨树荣无关。
关于诉讼时效，庭审中，重庆天景物业服务有限公司提交了1、《费用催收记录表》，证实从2008年11月起至2012年9月，重庆天景物业服务有限公司的工作人员曾多次催收物业服务费。2、《劳动合同书》、《员工离职手续表》、2012年夏装领取登记表、个人物品领用登记表、客服助理领用手机表、重庆市南岸区社会保险局和重庆天景物业服务有限公司行政人资部出具的证明，证实龚清洁系重庆天景物业服务有限公司的员工，该员工分别于2010年12月、2011年6月和2011年12月打电话给杨树荣、谢添钰催收物业服务费。3、业委会出具的情况说明，证实重庆天景物业服务有限公司自2005年接管以来，对于欠费业主根据其欠费情况采取每月打印缴费通知单，发送催费短信、物业工作人员自客服助理至项目经理逐级与欠费业主沟通、函告等方式，不间断催收业主所欠物业费用。4、大宗邮件交寄清单，证实2010年10月重庆天景物业服务有限公司曾通过邮寄邮件催收物业服务费。
由于杨树荣、谢添钰未交纳2006年7月至2010年10月期间的物业服务费、公摊水电费，故重庆天景物业服务有限公司以前述请求诉至一审法院。审理中，杨树荣、谢添钰提出不交费的原因是重庆天景物业服务有限公司服务不到位，存有瑕疵，定价过高，已过诉讼时效，并提出不应支付违约金。
一审法院认为，对于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。本案中，重庆天景物业服务有限公司提交的证据能够证实重庆天景物业服务有限公司从2008年11月-2011年12月多次向被告催收物业服务费，行使了催收的权利，故重庆天景物业服务有限公司于2012年12月起诉，并未超过诉讼时效。
重庆天景物业服务有限公司与重庆交院江南大学城置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，均是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，上述合同均合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”且杨树荣、谢添钰与重庆交院江南大学城置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》和重庆天景物业服务有限公司与重庆交院江南大学城置业有限公司签订的《前期物业服务合同》均是合同双方当事人的真实意思表示，对合同当事人均具有约束力，在合同中均明确约定物业服务费的收费标准按房屋建筑面积计算为每月每平方米1.30元。在《前期物业服务合同》约定的期限届满前建设单位通知重庆天景物业服务有限公司在业主委员会成立并聘请新的物管公司之前继续按原物管合同标准为该小区提供物业管理服务，重庆天景物业服务有限公司以此继续对该小区进行物业服务。根据重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第02391号民事判决书确认的事实“天景物业公司2004年6月27日与开发商签订的《前期物业服务合同》以及2005年6月21日与上诉人徐家灿、金洁签订的《前期物业管理服务协议》，并不存在上诉人徐家灿、金洁所称的因天景物业公司不具有资质而导致上述两份合同无效的情形”。因此本案中，也无杨树荣、谢添钰所称重庆天景物业服务有限公司不具有资质而导致《前期物业服务合同》无效的情形。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”重庆天景物业服务有限公司作为一期住宅小区的物业服务企业，已按合同约定为该小区提供了物业服务，杨树荣、谢添钰作为重庆市南岸区房屋的业主，应按约负有交纳物业服务费的义务，故对重庆天景物业服务有限公司提出的要求杨树荣、谢添钰支付从2006年7月起至2010年10月期间所欠的物业服务费4482.4元、公摊水电费520元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；对重庆天景物业服务有限公司要求杨树荣、谢添钰支付违约金19565.7元的请求，由于重庆天景物业服务有限公司所提供的物业服务有瑕疵，对重庆天景物业服务有限公司要求杨树荣、谢添钰支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：遂判决：一、限本判决生效之日起十日内由杨树荣、谢添钰支付重庆天景物业服务有限公司从2006年7月起至2010年10月期间的物业服务费4482.4元，公摊水电费520元；
二、驳回重庆天景物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由杨树荣、谢添钰负担。
杨树荣、谢添钰对一审判决不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审判决对公摊水电费金额认定不清。2、原审判决对《前期物业合同》的效力认定错误。3、存在诉讼时效问题。
被上诉人重庆天景物业服务有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，在物业服务中，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。对物业公司的物业管理职责与范围应当依照民事合同意思自治原则双方在物业服务合同中明确划分，界定责任。本案中，因杨树荣、谢添钰入住该小区时业委会尚未成立，亦无法召开业主大会对选聘物业管理企业等事宜作出相应决定，前期物业服务合同期限届满后，重庆天景物业服务有限公司继续为杨树荣、谢添钰所在小区提供物业服务。对杨树荣、谢添钰认为重庆天景物业服务有限公司的服务存在瑕疵，不应交纳相应费用的上诉理由不能成立，审理中亦未提供充分证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，杨树荣、谢添钰的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费401元，由杨树荣、谢添钰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周海燕
代理审判员 王 冬
代理审判员 段晓玲
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 杨 静