山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终585号
上诉人（原审被告）：淄博开发区正大房地产开发有限公司。住所地淄博开发区石桥办事处南石村。
法定代表人：王业春，总经理。
委托诉讼代理人：黄海，山东泉兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋淑杰，山东泉兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：荣兴华，女，1971年2月7日出生，汉族，无业，现住山东省桓台县。
委托诉讼代理人：徐景津，山东天矩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李伯勇，山东天矩律师事务所律师。
上诉人淄博开发区正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产）因与被上诉人荣兴华商品房预售合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0391民初1786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人正大房产的委托诉讼代理人黄海、宋淑杰，被上诉人荣兴华的委托诉讼代理人徐景津、李伯勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正大房产上诉请求：撤销原判，依法改判解除双方签订的商品房买卖合同或者发回重审。事实和理由：本案是因上诉人未为被上诉人办理产权登记手续而引起的纠纷。一审法院在上诉方明确表示产权证无法办理的情况下，依然判决由上诉人于判决生效后30日内为被上诉人办理权属登记，此判决结果既未查明何原因不能办理产权登记证书，也未充分考虑合同是否还具备履行的客观因素，实属事实不清。上诉人未按照合同约定办理完毕房屋权属登记，是因南石村历史遗留问题一直不能解决，导致房屋权属一直未能登记。何时符合办理条件上诉人也不能确认；此合同目的已不能实现。若依合同约定由上诉人方支付逾期办证违约金因为时间不能确定，支付违约金的金额可能会高于合同实际价款。有违我国民法的公平原则。综上，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
荣兴华辩称，一、一审审理中被答辩人已经明确涉案房屋无法办理房产证，而且不能办证的原因不仅仅是被答辩人所说的历史遗留原因，即使非因被答辩人导致涉案房屋无法办证，以合同相对性原则，也应当由被答辩人向答辩人承担赔偿责任。1、涉案房屋无法办理房产证并非仅是历史遗留原因。据答辩人和被答辩人在起诉之前的沟通了解，涉案房屋目前消防验收仍未通过。在超过交房日期后，涉案房屋的供水供气问题也没有解决。促成涉案房屋具备验收合格条件，依合同在约定期限内保证交付并办理房产证均是被答辩人的合同义务。被答辩人所谓的“历史遗留问题”只是涉案房屋不能办证的诸多原因之一。即使没有该问题，亦存在其他属于被答辩人义务的原因致使涉案房屋无法办证。2、被答辩人未提交证据证实历史遗留原因属实，且该历史遗留原因属于被答辩人的义务，被答辩人陈述的南石社区沿街房因历史遗留原因影响整体规划导致不能办证。其本身并非不可抗力，亦非法律、政策所致。被答辩人作为开发商，保证其开发土地上之前的权利人被合理补偿保证其承建项目顺利进行，均为其应当履行的义务。3、即使存在第三人原因导致被答辩人实际违约，依照合同相对性原则，也应当由被答辩人向答辩人承担违约赔偿之后，再由被答辩人自行向第三人追偿。二、被答辩人所持逾期违约金可能会因时间问题高于合同实际价款。答辩人认为逾期违约金的损失均按照法律及合同计算。所有权的核心权利为处分权。由于被答辩人违约的时间不能确定，导致答辩人支付了购房款，同时额外支付房贷的利息却不能获得合同约定的核心权利，被答辩人支付等于答辩人实际损失的违约金，符合公平原则。请求法庭依法驳回被答辩人的上诉，维持原判。
荣兴华向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告办理淄博高新区南石裕民小区2号楼1单元010202号房的交房及产权登记事项；2、判令被告支付原告截至2017年8月1日的逾期交房违约金、逾期办理房屋权属登记违约金147182.1元（2017年8月2日至实际完成房屋交付、权属登记的违约金按照每年6%计算,后原告将该项诉求的违约金变更为139875.40元）；3、诉讼费、申请费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年9月9日，原告与被告正大房产签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于高新区裕民路北、石大路西的南石裕民小区2#住宅楼1单元010202号楼房，还约定其他主要内容：总房款为612593元，买受人签订合同时付房款人民币412593元整，剩余房款人民币200000元办理银行按揭贷款；出卖人应当在2013年10月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。出卖人应当在2015年10月31日之前（商品房交付使用后500个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款千分之零点一×超期天数向买受人支付违约金。合同签订后，原告接收房屋后原告按约定向被告交清了房款。被告于2013年11月25日向原告交房，原告在验房回馈单上签字确认并对房屋进行了装修，该验房回馈单上备注栏明确说明：本人承诺在交房后不破坏房屋的结构，如有破坏，除扣除装修押金外，承担维修费用；待物业入驻后，并配合物业补办相关手续，并交纳相关费用和代收费用。但被告至今未给原告办理涉案房屋的权属证书。庭审中被告虽然主张因客观原因无法办理房屋权属登记，但并未向法庭提供证据证明自己的主张。
关于逾期交房违约金及办证违约金的问题。原告主张按合同约定应是2013年10月31日交房，计算至起诉之日，计算了1370天，按年利率6%计算。按房价612593元×6%/360天×1370天=139875.4元。按合同约定的办证日期2015年10月31日至起诉之日2017年8月1日共计640天（此违约金包含在逾期交房违约金之内）。被告主张：被告没有逾期交房，因此原告计算的依据被告不认可，关于逾期办证的违约金，并非被告自身的原因不给予办证，因此，不应当由被告承担。
一审法院认为，被告作为涉案房屋的开发商应按约定向原告交房并为原告办理房屋的产权登记手续，被告未按合同约定交房并为原告办理产权登记手续已构成违约，应当向原告承担违约责任。
关于逾期交房的问题。原告主张被告不符合交房条件，被告主张被告已于2013年11月25日向原告交房。被告2013年11月25日向原告交房，并由原告接收进行装修使用，2013年11月25日应视为被告向原告的实际交房日期。双方的房屋买卖合同约定2013年10月31日前交付房屋，故逾期交房违约金应从2013年11月1日计算至实际交房日期2013年11月25日，共计25天。按照合同约定：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。经计算该违约金为4594.45元（房价612593元×万分之三×25天=4594.45元）。对原告多主张的部分，不予支持。
关于逾期办证违约金的问题。合同约定被告应当在2015年10月31日之前（商品房交付使用后500个工作日内）办理完毕产权证。自实际交房使用日期的2013年11月25日后（即2013年11月26日起）计算500个工作日为2015年11月25日。故逾期办证违约金应从2015年11月26日计算至原告主张的2017年8月1日（原告起诉之日），共计614天，按合同约定的千分之零点一计算。房价612593元×万分之一（即千分之零点一）×614天=37613.21元。对原告多主张的部分，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及其他相关法律之规定，判决：一、被告淄博开发区正大房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告荣兴华办理淄博高新区南石裕民小区2号楼1单元010202号房屋的权属登记。二、被告淄博开发区正大房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告荣兴华逾期交房违约金4594.45元。三、被告淄博开发区正大房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告荣兴华逾期办证违约金37613.21元。四、驳回原告荣兴华的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1622元,保全费1256元，由被告淄博开发区正大房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。
本院认为，关于应否判决上诉人继续履行办证义务的问题。上诉人主张其已经明确表示产权证无法办理，一审判决其继续履行合同属于认定事实不清。上诉人为被上诉人办理涉案房屋的权属证书系双方之间的合同义务，上诉人应当按照合同的约定为被上诉人办理权属证书。谁主张谁举证，上诉人未提交证据证实其办理涉案产权证书存在法律规定或者合同约定客观不能履行的情况，故仅因其明确表示不能办理，法院就不能判决其履行办理产权证书义务没有法律依据。上诉人若因第三人原因导致涉案产权证书无法办理或者延迟办理，其可与第三人另行协商处理。
关于逾期办证违约金的问题。依据双方之间签订的房屋预售合同，上诉人若未按照约定时间办理房屋产权证书，应当支付违约金。上诉人若认为合同约定的逾期办证违约金过高，其可要求法院进行调整。一审法院确定的违约金数额并未高于合同实际价款，上诉人应当予以支付。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费855元，由淄博开发区正大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李兴民
审判员 徐连宏
审判员 王 娜
二〇一八年五月七日
书记员 周京京