山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第377号
上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司，住所地：青岛李沧区广水路610号。
法定代表人：赵元海，该公司董事长。
委托代理人：王小凤，居民，该公司员工。
委托代理人：栾誉晗，居民，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：袁人旺，居民。
委托代理人：吕怀军，山东南山东海律师事务所律师。
上诉人青岛德源泰置业有限公司因与被上诉人袁人旺商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2014）龙民三初字第830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人青岛德源泰置业有限公司的委托代理人王小凤、栾誉晗，被上诉人袁人旺的委托代理人吕怀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年12月11日，袁人旺与德源泰公司签订商品房预售合同，由袁人旺购买德源泰公司开发的位于港城大道北、南山路西利群集团龙口商业步行街第C幢2层204铺号楼房。该商品房建筑面积97.05平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米10090.08元，金额979242元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人按第1种方式付款，1、一次性付款，于2011年12月11日前一次性付清总房款人民币979242元。第八条“交付条件及期限”约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2012年6月30日，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、如遇不可抗力，出卖人应自发生之日起60日内书面告知买受人，交付期限据实顺延。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。第十一条“交接”约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行验收交接时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；（2）经规划部门批准的详细规划总平面图；（3）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（4）前期物业服务企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；（5）《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；（6）买受人共有的配套公共建筑和公共设施清单；（7）前期物业服务提供的物业服务手册。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，袁人旺通过银行转账方式向德源泰公司交纳购楼款979242元，德源泰公司于2011年12月28向袁人旺出具了收款收据。德源泰公司一直未按合同约定向袁人旺交付商品房，袁人旺2014年10月27日诉至原审法院，请求依法判令德源泰公司向袁人旺支付2012年7月1日至2015年1月26日共计938天的逾期交房违约金184097.50元，诉讼费由德源泰公司承担。
德源泰公司辩称，一、根据双方签订的商品房预售合同附件四第十条约定，买受人在收房前应当交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费用），否则出卖人有权拒绝交房。因袁人旺一直未缴纳物业费等费用，故德源泰公司有权根据合同约定拒绝交付涉案房屋；二、德源泰公司已按合同约定将交付使用通知书发送给本案袁人旺，然袁人旺一直拒绝签收，后德源泰公司再次发出交付催告函，但袁人旺一直拒绝对涉案商品房进行交付，所以导致涉案商品房未能交付的原因是袁人旺自行造成的。根据双方签订的商品房预售合同的约定，涉案商品房应当自德源泰公司发出交付使用通知书规定的房屋交付使用之日起即视为房屋已交付买受人。第三、2015年1月26日是未来未发生的一个时间，是不确定因素德源泰公司能否在2015年1月26日具备交付条件属不确定，袁人旺的计算依据不应被支持。
原审审理过程中，德源泰公司称，2014年1月22日通过国内快递向袁人旺发出交付使用通知书，定于2014年1月25-26日办理交付手续。2014年3月1日通过挂号信向袁人旺发出交付催告函一份，袁人旺对此不予认可。另查明，涉案房屋仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。
原审法院依据双方当庭陈述，商品房预售合同、收款收据等认定上述事实。
原审法院认为，袁人旺与德源泰公司2011年12月11日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，德源泰公司应分别于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但截止审理期间，德源泰公司仍未取得涉案房屋《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，已构成违约，应承担相应的违约责任。袁人旺要求德源泰公司承担逾期交付房屋违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院应予支持。德源泰公司辩称其于2014年1月22日书面通知袁人旺交房，袁人旺拒绝收房，导致涉案房屋未交付的原因系袁人旺自行造成的，德源泰公司不应承担违约责任，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。涉案房屋至今未能取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，不符合法定的交房条件，因此，德源泰公司的上述抗辩理由不当，本院不予采纳。袁人旺请求德源泰公司支付自2012年7月1日至2015年1月26日的逾期交房违约金，因2015年1月26日尚未到来，届时涉案房屋是否具备交付条件及能否实际交付均不确定，违约金应计算至判决之日2014年12月10日。违约金数额为：175088.47元（979242元×2／10000×894天），判决之日以后的诉讼请求不予合并审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，原审法院于2014年12月10判决：青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付袁人旺自2012年7月1日至2014年12月10日逾期交房违约金175088.47元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3982元，由袁仁旺承担185元，徳源泰公司承担3787元。
宣判后，上诉人徳源泰公司不服，向本院提起上诉称，一、上诉人已经多次催促被上诉人办理房屋交接手续，导致房屋未交付的原因系被上诉人所致，上诉人不应承担责任。二、根据合同附件4约定“买受人在收房前应当交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费等），否则，出卖人有权拒绝交房”。上诉人有理由拒绝交付房屋。原审法院认定事实不清，请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人袁人旺辩称，被上诉人没有收到交付使用通知书及催告函，且涉案房屋不具备交付条件，被上诉人有权拒绝接受涉案房屋。由于上诉人没有交付房屋，所以不产生物业费的问题，物业合同与买卖合同是两个独立不同的合同，在一审期间上诉人根本未向一审法院提交所谓的物业合同，上诉人以被上诉人未缴纳物业费为由拒绝交房理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在二审期间提出了自己的上诉主张，认为一审法院所作判决认定事实不清，证据不足，被上诉人的诉讼请求不应支持，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，也无证据反驳或推翻原审法院对有关事实的认定及处理。相反，现有证据以及人民法院也已生效的判决足以认定上诉人的行为已经构成违约，其依法应当承担相应的违约责任，被上诉人的诉讼请求依法应当予以支持。综上，原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉主张不成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3878元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一五年六月十九日
书 记 员 辛婷婷