山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初4509号原告：赵美显，男，1972年10月4日出生，汉族，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：崔静，山东智祥律师事务所律师。被告：郭学忠，男，1970年2月6日出生，汉族，住山东省莘县，现羁押于山东省聊城监狱。委托诉讼代理人：王淑霞，女，1971年12月12日出生，汉族，下岗职工，住山东省莘县。被告：郭晓曼，女，1997年7月12日出生，汉族，农民，住山东省莘县。原告赵美显与被告郭学忠、郭晓曼房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵美显及委托诉讼代理人崔静，被告郭学忠委托诉讼代理人王淑霞，被告郭晓曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵美显向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间于2017年4月29日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告郭学忠返还定金2万元及利息（自2017年4月29日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.判令被告赔偿原告违约金（以55万元为基数，自2017年6月14日起至判决生效之日止，按日千分之三计算）及房屋差价损失17.5万元；4.判令被告支付原告中介佣金11000元；5、判令被告承担本案的诉讼费用（包据案件受理费、保全费、担保费、律师费等）。事实和理由：2017年4月29日，原被告双方签订房屋买卖合同，约定被告自愿出售位于聊城市东昌府区房屋给原告，总价款55万元，同时约定，甲乙双方在签订合同后，如甲乙任何一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总价款3‰的违约金并赔偿相对方所造成的损失。甲乙任何一方违约，造成合同无法继续履行，由违约方承担丙方中介佣金。合同签订后，原告依约缴纳了购房定金两万元，并支付了中介佣金。但被告却违反约定，不予配合办理过户手续。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判决。被告郭学忠辩称,同意解除双方签订的房屋买卖合同，我认为合同无效，郭晓曼挂在网上出售涉案房屋，签订买卖合同时郭学忠的家属不知情，我方存在违约属实，但根据合同约定，如甲方违约，应双倍返还定金，而不应赔偿原告损失。合同中已经对违约责任进行了约定，原告应按合同约定主张其诉求。被告郭晓曼辩称，我是郭学忠的女儿，当时受郭学忠委托出售涉案房屋，我不应承担责任。本院经审理认定事实如下：原告通过房产中介公司介绍购买被告郭学忠名下的位于聊城市东昌府区，2017年4月29日，原被告签订《房屋（不动产）买卖合同》，约定甲方自愿出售上述房屋，所有权人郭学忠（共有权人：—）建筑面积79.67平方米，地下室8.04平方米，附属设施包含：固定装修不动，厨卫不动，屋内所有家具家电不动。房屋有抵押，甲方自己解押；房屋总价款550000元；乙方在合同签订时向甲方支付定金20000元；甲方双方同意使用本条的第（二）种付款方式：按揭贷款：乙方于甲方办理房产证完毕15日内，将首付款人民币贰拾万元整（含定金）存入资金监管，剩余房款人民币叁拾伍万元整在银行发放贷款之日由指定贷款银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；待该房屋（不动产）权属过户手续办理完毕及物业交割后3日内，乙方向甲方结清全部房款；甲方承担甲方房产证时产生的费用，乙方承担办理本次过户产生的一切费用及中介佣金；甲乙双方应在本合同签订之日起60日内，委托并协助聊城兴邦房地产经纪有限公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续；甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任。若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；甲乙双方同意，甲方于收到全款三日内通知乙方进行房屋验收交接；其他约定事项：1.甲方保证该房产除现有抵押外，无其他任何纠纷，解除现有抵押后可正常办理过户手续；2.甲方保证于2017年5月6日前，将授权委托书传真至丙方处，如出现伪造、造假则追究甲方法律责任，如甲方未按时出具授权委托书，甲方需双倍赔偿乙方支付的定金；3.乙方保证个人征信良好，可正常办理贷款过户手续；4.违约责任：若因甲方原因，导致合同无法履行，双倍赔偿乙方支付的定金及中介佣金；若因乙方原因导致合同无法履行，定金及中介佣金不退等其他事项。郭晓曼作为郭学忠的代理人在合同中甲方处签名。同日，赵美显向郭晓曼支付定金20000元，郭晓曼出具定金收条一张。郭晓曼告知原告及中介郭学忠不能签订合同的原因是去外地开会。2017年5月1日，郭晓曼提交了郭学忠的授权委托书，内容：“委托人：郭学忠，受托人：郭晓曼，受托人与委托人系父子关系，委托人有位于聊城市阿尔卡迪亚小区3号1单元1052室的房产一套，建筑面积79.67平方米。因委托人在外地，无暇亲自办理相关手续，特委托受托人代理签署房屋买卖合同，以上行为委托人予以认可，并自愿承担相应的法律后果。委托人处有“郭学忠”签字、捺印。2017年5月8日，原告缴纳中介佣金11000元。涉案房屋具备办理不动产证的条件。2017年4月18日，郭学忠以涉嫌犯组织、领导传销活动罪被抓获，同年4月19日被刑事扣留，5月19日被执行逮捕。2017年6月14日，郭晓曼通过微信告知原告，“其父亲临时出了事，导致房产买卖手续推迟进行，得等2-3个月以后才可以办理，时间我不敢保证到哪一天。反正我们是诚心想卖房子，没有故意拖延的意思。这套房子没有任何纠纷，你可以放心打听。同时告知原告其父亲涉嫌犯罪关押到聊城看守所，处在羁押调查期间，7.19号移交法院，……具体哪一天我不敢保证”“你们若是等那咱再议，不等的话我可以退给你们定金。”原告回复“你得多长时间？要不补签协议吧，日期到9月15号得办完房本。如果太长时间肯定不行，如果单退我定金，我肯定也不干的。”“我说的日期就是大概时间，如果到时候房子的手续进行中，也无所谓。你看4月29签合同，到现在你哪里合同一点没有履行进展。”郭晓曼回复“…….等明天我在往局里跑一趟再议补签合，你看行不”原告称“也行吧，你家出了这事我也能理解，反正你尽快签了补充协议吧，明后天我听你信息。”2017年6月16日，郭晓曼告知原告“我这边还是给不了你准确的时间，你要是相信我就等着，不信任的话我就退给你钱。大约时间就是2-3个月，但是续约的合同我是真没法签，我父亲出这事什么都很被动。实在不行我就退给你钱，那两千块钱算是我赔个不是了。”原告不同意。2017年12月4日，郭晓曼给原告回复“你随意，我们配合。你等的及就等我父亲判完以后在过户，等不及你就随意。”2018年中介公司工作人员与郭晓曼沟通，向其传达了原告想继续履行合同的意思表示，询问其何时办理房产证事宜。郭晓曼于2018年5月28日微信告知中介工作人员“她妈妈不同意卖房子，房子是不卖了，原告愿意打官司就打官司，嫌麻烦就退给他钱，交了多少钱就退多少钱。”另查明，郭学忠因犯组织、领导传销活动罪，判处有期徒刑五年。郭学忠不服提起上诉，2018年6月19日，山东省聊城市中级人民法院作出（2018）鲁15刑终字46号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。审理过程中，原告向本庭申请对涉案房屋房地产的市场价值鉴定。本院依法委托聊城永辉房地产评估有限公司鉴定，2018年9月7日，评估公司作出聊永评市字第2018-029号永辉评估，结论：房屋单价：8898.2元/平方米，储藏室单价：2000元/平方米，总价72.5万元。原告支出鉴定费7100元。原被告对该鉴定结论均无异议。以上事实，当事人没有争议，且有相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，郭晓曼代理郭学忠出售涉案房屋，原告通过中介公司介绍与郭学忠签订《房屋买卖合同》，约定原告购买郭学忠名下的涉案房屋一套。虽然签订合同时并没有郭学忠的签字，但事后郭学忠提交了其委托书，在委托书中认可了其委托郭晓曼出售涉案房屋事实，应认定其对郭晓曼的代理行为进行追认，故原告与被告郭学忠签订的房屋买卖合同合法有效。原被告均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告按照合同约定向郭学忠支付了2万元定金。合同约定郭学忠于签订合同之日起60日内办理房产过户、贷款手续。而郭学忠并没有履行偿还银行贷款及办理所有权证，在签订合同时，郭学忠代理人郭晓曼并未告知郭学忠因涉嫌犯罪被刑拘、逮捕。直至原告询问办理房产证及解除银行抵押进展时，郭晓曼才告知郭学忠因涉嫌犯罪被羁押的事实，什么时候能办理不确定，原告表示愿意等等，应视为双方对合同履行期限进行了变更。郭学忠在羁押期间履行合同不能，但在监狱服刑期间，家属可以会见，郭学忠也可以委托他人通过公证方式继续履行合同，但其代理人郭晓曼明确告知原告不再履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务当事人可以解除合同。原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，符合合同解除的情形，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告签订的房屋买卖合同解除，原告要求被告返还购房定金2万元及按照中国人民银行同期贷款利率支付利息符合法律规定，本院予以支持。原被告签订的《房屋买卖合同》约定“如被告违约应赔偿原告支付的中介佣金”，因被告原因导致双方签订的合同解除，被告应赔偿原告因此支出的中介费用11000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告要求被告赔偿因违约导致的损失，即合同履行后可以获得的利益即房屋的差价17.5万元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张违约金，双方约定违约金“按总房款的日千分之三计算”明显过高，远远超过被告方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失，且原告要求被告支付房屋差价17.5万元及定金利息已足以弥补其损失，对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张担保费、律师费的请求，本院不予支持。原告要求被告郭晓曼承担赔偿责任无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告赵美显与被告郭学忠签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告郭学忠于本判决生效后十日内返还原告赵美显定金2万元；三、被告郭学忠于本判决生效后十日内返还原告赵美显定金利息，利息以2万元为基数，自2017年4月29日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；四、被告郭学忠于本判决生效后十日内赔偿原告赵美显中介费用11000元；五、被告郭学忠于本判决生效后十日内赔偿原告赵美显损失17.5万元；六、驳回原告赵美显对被告郭晓曼的诉讼请求；七、驳回原告赵美显的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3333元，保全费2275元，均由被告郭学忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  潘丽英二〇一九年四月十二日书记员  何冰冰