云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第548号
上诉人（原告原告、反诉被告）玉溪市红塔区彩虹小区业主委员会。
负责人石宪禄，主任。
委托代理人陈平，云南兴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）张士云，女，1961年12月1日生，汉族。
委托代理人李学纲，新兴法律服务所工作人员。代理权限：特别授权代理。
上诉人玉溪市红塔区彩虹小区业主委员会（以下简称彩虹小区业主委员会）与上诉人张士云租赁合同纠纷一案，玉溪市红塔区人民法院作出（2015）玉红民一初字第774号民事判决，彩虹小区业主委员会、张士云均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彩虹小区业主委员会的负责人石宪禄及委托代理人陈平、上诉人张士云及其委托代理人李学纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认定的案件事实如下：彩虹小区业主委员会与张士云于2009年3月17日签订《场地租赁合同》，将彩虹小区彩虹北街菜市场场地租赁给张士云作为洗车场经营使用，租期三年，自2009年5月1日至2012年4月30日。合同到期后，双方于2012年4月22日续签了《场地租赁合同》，约定租期三年，自2012年5月1日至2015年4月30日，租金第一年22000元、第二年24200元、第三年26620元，当年租金于每年4月1日至4月30日内一次性交清。合同履行中，张士云支付了第一年的租金。2013年5月10日，彩虹小区业主委员会向张士云发出书面通知：“本场地的构筑物虽然属于合法建筑，但依据1997年1月玉溪市城乡规划设计室的彩虹小区详细规划平面图上的规划，使用规划为彩虹小区菜市场，而现在是洗车场，违反了规划用途，为了保护场地上的构筑物不被拆除，从2013年6月1日起恢复菜市场，菜市场的经营时间为每天的早上6点至12点，你应交的费用按2012年4月22日签订的场地租赁合同中的第二条规定减半计算。”通知发出后，经彩虹小区业主代表会议形成决议，张士云在会议记录及决议上签字认可。2013年7至8月共占用张士云洗车场的时间为51个半天。因张士云认为彩虹小区业主委员会的行为违法，拒绝支付第二、三年的租金，双方发生纠纷。
2015年4月20日，彩虹小区业主委员会向一审法院起诉称，其于2008年4月22日取得彩虹北街菜市场场地的土地使用权后，于2009年3月17日与张士云签订《场地租赁合同》，合同到期后双方又续签了三年的租赁合同，但张士云未按约支付第二、第三年的租金，彩虹小区业主委员会以电话及张贴书面通知的方式向张士云催收，张士云仍拒不支付，其行为已构成违约，应承担违约责任。故请求：一、由张士云支付2013年5月1日至2014年4月30日的场地租赁费21509.32元，2014年5月1日至2015年4月30日的场地租赁费26620元，合计48129.32元。二、由张士云支付违约金14438.8元。三、诉讼费由张士云承担。诉讼中，彩虹小区业主委员会以合同于2015年4月30日到期为由，申请增加请求：由张士云返还租赁构筑物及场地，并从2015年5月1日起以每天200元计算场地占用费至返还之日止。
张士云答辩并反诉称，其与彩虹小区业主委员会续签租赁合同后，其已交清了2013年的租金。2013年5月10日，彩虹小区业主委员会在无相关部门批准的情况下通知其拆除洗车场，恢复菜市场，并将洗车场的建筑材料拆走，使其的财产和经济收入遭受损失。从彩虹小区业主委员会的诉讼请求及2013年5月10日的通知书可以看出，2008年该宗土地经玉溪市城乡规划设计批准用途为彩虹小区菜市场，但彩虹小区业主委员会擅自改变土地用途，双方签订的《场地租赁合同》因违反法律规定而属无效合同，彩虹小区业主委员会的诉讼请求无事实、法律依据，应予驳回。并反诉请求：一、由彩虹小区业主委员会赔偿其场地使用损失48129.32元，包括被拆建筑物材料损失；二、由彩虹小区业主委员会支付其违约金14438.80元；三、诉讼费由彩虹小区业主委员会承担。
彩虹小区业主委员会针对张士云的反诉辩称，张士云在租赁场地上构建了一个20平方米的房屋出租给他人经营尝香小吃店，因该房屋属违章建筑，被政府部门下令拆除，而不是由彩虹小区业主委员会拆除，由此造成的损失与彩虹小区业主委员会无关。双方签订的《场地租赁合同》无论是否违反法律规定，都不代表张士云可以无偿占用该场地，且租赁场地后开设洗车场的是张士云，在菜市场内开设洗车场不违反法律规定，请求驳回张士云的反诉请求。
一审法院经审理认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本诉部分彩虹小区业主委员会要求张士云返还租赁物并支付租金，有事实、法律依据，予以支持。张士云系彩虹小区的业主，对承租场地的规划用途是知晓的，双方在明知诉争场地规划用途的情况下，仍签订《场地租赁合同》将诉争场地用作洗车场均有过错，由此导致合同履行过程中被行政部门责令改正，造成双方的损失应各自承担。彩虹小区业主委员会、张士云向对方主张违约责任的本诉及反诉请求，无事实、法律依据，不予支持。张士云违法搭建的建筑物，未取得合法审批手续，因合同履行过程中出现双方未能预知的因素，故对张士云要求彩虹小区业主委员会承担由此造成损失的反诉主张，不予支持。据此判决：“一、由被告（反诉原告）张士云于本判决生效之日起十日内将玉溪市红塔区彩虹小区业主委员会出租的位于彩虹北街菜市场的场地和构筑物腾还原告（反诉被告）；二、由被告（反诉原告）张士云于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）玉溪市红塔区彩虹小区业主委员会2013年5月1日起至2015年4月30日止的租金48129.32元。2015年5月1日后的占有使用费按每日72.93元（26620÷365天）计算，由被告（反诉原告）支付给原告（反诉被告），至张士云腾还租赁物时止；三、驳回原告（反诉被告）玉溪市红塔区彩虹小区业主委员会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张士云的诉讼请求。”
宣判后，彩虹小区业主委员会、张士云均不服，向本院提起上诉。
彩虹小区业主委员会上诉称，一、双方签订的合同约定每年4月1日至4月30日内一次性交清当年租金，但张士云在支付第一年（即2012年5月1日至2013年4月30日）租金后，拒绝支付之后两年租金的行为已构成违约，应承担违约责任，支付违约金14438.80元。二、2015年4月30日合同期限届满后，张士云未腾还场地，应按每日200元的市场价支付场地占用费，一审法院仅按每日72.93元计算无法律依据，也不符合市场经济和实际租赁价。故请求：一、维持原判第一、四项；二、撤销原判第二、三项；三、由张士云支付彩虹小区业主委员会违约金14438.80元；四、由张士云支付彩虹小区业主委员会2013年5月1日至2015年4月30日的租金48129.32元，2015年5月1日至张士云腾还租赁场地之日的场地占用费按每日200元计算。
张士云上诉称，一、彩虹小区业主委员会在明知租赁场地批准用途为菜市场的情况下，未经相关部门同意擅自出租的行为违反了法律规定，因此双方签订的《场地租赁合同》无效，彩虹小区业主委员会应承担合同无效的后果即返还财产、折价补偿和赔偿损失。二、双方签订合同后，其已交清第一年的租金，2013年因政府拆临拆违及租赁土地违反规划用途，自2013年6月1日起恢复租赁场地的菜市场用途影响了其正常经营洗车场，彩虹小区业主委员会以通知形式明确租赁场地违反规划用途，经协商租金按“场地租赁合同第二条规定减半计算”，但一审法院减半计算的期间不当。故请求：维持原判第一项，撤销原判第二、三、四项，从2013年6月1日至合同届满之日的租金按合同约定减半计算，并扣减三个月的小工开门工资1500元。诉讼中，张士云明确放弃一审反诉主张的场地使用损失费及违约金。
二审中，彩虹小区业主委员会提交了《参加拆除“尝香小吃店”人员签到表》、《参加拆除尝香小吃店人员误工补贴发放表》各一份，证明拆除尝香小吃的主体是政府部门，与彩虹小区业主委员会无关，且经张士云签字同意。
经质证，张士云对签到表、补贴发放表中本人签字的真实性予以认可，但对关联性、证明目的不认可，认为两份证据系彩虹小区业主委员会单方制作，不能证明拆除尝香小吃店是政府行为。
张士云提交了证人冯某某、马某某出具的书面证言，冯某某欲证明争议场地的实际使用人是冯某某，其承诺张士云租期届满后占用场地租金由其负担。马某某欲证明开门员工费、打扫场地费共计23340元是由张士云支付。
经质证，彩虹小区业主委员会对两份证据均不予认可，认为证人应出庭作证，且冯某某是洗车场的经营者，马某某是洗车场的员工，二人与张士云均有利害关系，属张士云的自证行为。
为查明案件事实，本院向冯某某进行调查并制作调查笔录一份，其陈述：张士云向彩虹小区承租涉案场地后，其与张士云合伙经营洗车场大概有三年时间，就涉案场地其与彩虹小区业主委员会之间无租赁关系。
经质证，彩虹小区业主委员会除对冯某某陈述与张士云系合伙经营洗车场有异议外，对其余陈述无异议；张士云对冯某某的陈述无异议。
本院认为，张士云对彩虹小区业主委员会提供的签到表、补贴发放表虽不予认可，但对其本人签名的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。张士云提供的两份证人证言，因证人未出庭作证，且彩虹小区业主委员会不认可，本院不予采信。本院向冯某某调查制作的笔录，对双方无异议的部分予以采信。
经二审审理，查明的案件事实与一审认定的事实相一致，应予确认。
另查明，彩虹小区业主委员会于2008年4月22日取得涉案土地的《国有土地使用证》，编号为玉国用（2008）第2018号，地类用途为城镇单一住宅用地，使用权类型为划拨。彩虹小区业主委员会将场地出租给张士云时未到土地管理部门办理过审批手续。2009年3月17日，双方签订《场地租赁合同》后，彩虹小区业主委员会交付的部分场地上建有彩钢瓦大棚，但无相关审批手续。张士云使用期间未经审批在部分彩钢瓦大棚内搭建了六间简易房，其中一间出租给第三人经营尝香园小吃店。2013年5月9日，玉溪市红塔区人民政府玉带街道办事处向彩虹小区业主委员会发出《自行拆除通知书》：“你（单位）在玉溪市红塔区虹桥路与彩虹北街交叉处原菜市场现洗车场尝香小吃建设的建筑物（临时建筑物、构筑物），违反了相关法律法规的规定，按照《玉溪市红塔区清理和拆除违规建筑工程实施方案》和《玉溪市红塔区人民政府关于依法整治违法建筑的通知》和要求，现通知你（单位）7日内自行拆除、并负责把拆除的建筑垃圾清运干净及做好场地平整。限自2013年5月9日至2013年5月15日止。……”同年5月28日，彩虹小区业主委员会负责人石宪禄、张士云参与拆除“尝香小吃店”，并领取误工补贴。2013年6月30日，彩虹小区召开业主委员、业主代表会议形成决议，其中第二项内容为“洗车场小工开门由小区付给每月工费500.00元”，该决议书上有张士云本人的签名。
本院认为，综合双方当事人的上诉及答辩意见，因张士云二审明确放弃要求彩虹小区业主委员会赔偿其损失及支付违约金的主张，故二审争议的焦点是：一、双方于2012年4月22日签订的《场地租赁合同》是否有效；二、张士云应否支付彩虹小区业主委员会违约金；三、张士云应否支付彩虹小区业主委员会尚欠租金，如支付应如何计算；四、租赁物如何返还。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”经审查，本案涉诉土地的使用权类型为划拨，彩虹小区业主委员会未经土地管理部门批准将划拨土地出租给张士云的行为违反了上述规定，故双方签订的《场地租赁合同》无效。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，彩虹小区业主委员会未经批准将划拨土地出租给张士云，而张士云作为彩虹小区的业主，在承租过程中也未履行相应的审查义务，导致合同无效双方均有过错，因此给双方造成的损失应由各自承担。对彩虹小区业主委员会要求张士云承担违约责任的请求不予支持。关于焦点三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，张士云实际占有、使用了彩虹小区业主委员会交付的租赁物，依据上述规定应参照合同约定的租金标准支付场地占用费。由于张士云在使用场地期间，彩虹小区业主委员会将场地恢复菜市场用途并同意该期间每月支付小工工资500元，租金按合同约定减半收取，故计算占用费时应作相应扣减。张士云抗辩应扣减3个月的工资1500元，但未提供充分的证据证实，本院不予支持，一审法院按彩虹小区业主委员会认可的1000元予以扣减并无不当。关于减半收取场地占用费如何计算的问题，张士云主张应从2013年6月1日计算至2015年4月30日，而彩虹小区业主委员会认为只对恢复菜市场期间共51个半天进行减半收取，因张士云未提供充分证据证明涉案场地于2013年6月1日开始恢复菜市场用途，结合双方提供的证据及彩虹小区业主委员会同意减半收取租金的目的是对恢复菜市场期间给张士云使用场地造成影响的补偿，原审法院按51个半天减半计算并无不当，故张士云的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，原审法院按合同约定的租金标准计算2013年5月1日至2015年4月30日期间的场地占用费为50820（24200元＋26620元）元，扣减恢复菜市场期间小工工资1000元及51个半天的占用费1690.68元后，尚应支付48129.32元，2015年5月1日以后的占用费按合同约定的年租金26620元以72.93元／日计算正确，予以维持，但对场地占用费表述不准确，二审予以纠正。彩虹小区业主委员会主张2015年5月1日以后的占用费按200元／日计算理由不成立，不予支持。关于焦点四，因双方原协商出租的场地上还涉及地上附着物（彩钢瓦大棚），因彩虹小区业主委员会不能提供该附着物的产权证明或相关审批手续，且张士云在使用过程中未经审批又在原附着物的基础上搭建简易房屋，上述附着物可能涉及相关行政部门的审查认定，本案不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第774号民事判决第四项；
二、撤销玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第774号民事判决第一、二、三项；
三、由张士云于本判决生效之日起十日内将位于彩虹北街菜市场的场地腾还给玉溪市红塔区彩虹小区业主委员会；
四、由张士云于本判决生效之日起十日内支付玉溪市红塔区彩虹小区业主委员会2013年5月1日至2015年4月30日期间的场地占用费48129.32元，2015年5月1日至场地腾还之日的占用费按日72.93元计算；
五、驳回玉溪市红塔区彩虹小区业主委员会的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费682元，由玉溪市红塔区彩虹小区业主委员会负担182元，张士云负担500元，反诉费682元，由张士云负担；二审案件受理费682元，由玉溪市红塔区彩虹小区业主委员会负担182元，张士云负担500元。
本判决为终审判决。
本判决生效后，申请执行的期间为二年。
审 判 长 黄延林
审 判 员 龚 辉
代理审判员 吴佳黛
二〇一六年三月八日
书 记 员 龚 旭