广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法民一初字第207号
原告罗志东，男，1975年7月3日出生，汉族，公民身份号码。
委托代理人韦勇强，广东青晖律师事务所律师。
委托代理人黄晓明，广东青晖律师事务所实习律师。
被告广发银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道清晖路13号。
负责人吴斌。
委托代理人黄金堂，广东法岸律师事务所律师。
委托代理人黄淑卿，广东法岸律师事务所律师。
被告佛山市顺德区凯音电子电器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会安业路1号之二。
法定代表人杨波。
被告杨敏，男，1970年12月7日出生，汉族，公民身份号码。
被告杨梅丽，女，1975年2月14日出生，汉族，公民身份号码。
被告自贡市博朗电子有限公司，住所地四川省自贡市大安区马冲口街小马鞍山一号。
法定代表人郑凯。
被告杨波，男，1973年3月27日出生，汉族，公民身份号码。
被告袁凤芝，女，1972年5月9日出生，汉族，公民身份号码。
被告佛山市凯瑟电子电器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇新城区B05-1金茂华美达广场4号楼1601号。
法定代表人郑礼宗。
原告罗志东与被告广发银行股份有限公司顺德分行（以下简称广发银行）、佛山市顺德区凯音电子电器有限公司（以下简称凯音公司）、杨敏、杨梅丽、自贡市博朗电子有限公司（以下简称博朗公司）、杨波、袁凤芝、佛山市凯瑟电子电器有限公司（以下简称凯瑟公司）因案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，依法由审判员何瑾担任审判长，与人民陪审员刘虹、人民陪审员李雪倩组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告罗志东的委托代理人韦勇强，被告广发银行的委托代理人黄金堂到庭参加诉讼。被告凯音公司、杨敏、杨梅丽、博朗公司、杨波、袁凤芝、凯瑟公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告罗志东诉称，2014年3月3日，原告与被告杨波、袁凤芝于佛山市顺德区北滘镇美宏房地产中介服务部，经协商签订《房屋买卖合约》和《补充协议》，约定由原告购买被告杨波、袁凤芝位于佛山市顺德区北滘镇的房（产权证号：6789211、1393574），价格伍拾叁万伍千元，约定定金贰万元，首期款壹拾柒万元。同时特别约定，卖方在收到定金和首期款当天交楼给买方使用，定金和首期款用于归还卖方在银行的房屋贷款，不能用作其他用途，并约定在2014年8月31日前办理完毕过户手续。另外，根据《补充协议》，在卖方还清银行贷款注销抵押后10个工作日内，办理相关公证手续和交付该房地产的一切相关文书资料时，买方一次性支付余款叁拾肆万伍千元。
2014年3月3日，协议签订当天，原告委托本人前妻朱海燕从其账户以手机转账方式支付了贰万元到被告袁凤芝开立在顺德农商银行账户内。当天，被告杨波，袁凤芝开具收据确认收到原告支付定金贰万元。2014年3月9日，原告又委托朱海燕，从其银行账户提取首期款现金壹拾柒万元交付给被告杨波、袁凤芝。当天，被告杨波，袁凤芝开具收据确认收到原告支付首期款现金壹拾柒万元。被告杨波、袁凤芝收到定金和首期房款共壹拾玖万元后，于2014年3月11日，还清了房屋银行贷款，解除了佛山市顺德区北滘镇的房的抵押手续。2014年3月25日，为慎重起见，原告经查询顺德区档案馆房地产档案室，得知，佛山市顺德区北滘镇的号房确实未抵押，未被查封。于是当天，原告才放心再次委托朱海燕，再转账支付余款叁拾肆万伍千元到被告杨波银行账户内。当天，被告杨波，袁凤芝开具收据确认收到原告支付楼价余款叁拾肆万伍千元。同时，双方办理了房屋交接，结清了有关物业费、水电费；移交了业主卡，房屋产权证，发票等一切资料和手续，将房屋和家私电器等交付原告占有和使用，签署了收楼确认书。
2014年4月14日，在原告与被告杨波、袁凤芝履行合同，办理房屋产权变更登记过程中，被告广发银行申请了法院对该房产进行查封，法院依法查封了该房产，致使原告无法办理房屋产权登记过户手续。
2014年5月15日，原告依法向法院提出查封异议，经听证，法院作出（2014）佛顺法民二初字第192号之三民事裁定书，认为“异议人提供的现有证据不足以证明其已支付全部房屋价款，亦未证明对涉案房产未办理过户登记手续不存在过错，故对异议申请人的主张不予支持”驳回了原告的异议请求。该裁定关于事实认定和适用法律上都是错误的。首先，原告在2014年3月25日前已经分三次支付了全部房款伍拾叁万伍千元，有银行相关的取款和转账凭证，被告杨波、袁凤芝也签收确认；2014年3月25日当天卖方取得所有款项后将房屋交付给原告占有和使用，原告合法取得该房产的使用权利。其次，原告方并非未办理登记过户手续，而是因为还在合同履行期间，正在办理当中，买卖双方约定2014年8月31日前办理产权过户登记手续，是因为被告广发银行2014年4月14日申请查封，才导致无法办理过户。过错责任是在被告广发银行，虽然被告提供了担保，但明显是滥用了权利，应当承担错误责任。第三，原告方严格按照合同履行义务，且合同亦未到期，所以不存在过错。第四，存在过错的举证责任不在原告方。举证责任应由被告广发银行承担，只有证明异议人存在过错情况下，查封申请才可以得到继续许可。推定异议人有过错是缺乏法律依据。第五，该裁定书亦未能证明原告方存在过错。
综上所述，原告己经履行了房屋买卖合同的绝大部分义务，支付了全部价款，并实际占有和使用该房屋，仅剩下权属证书登记手续还在办理当中，且在合同履行期当中。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、财产的规定》第十七条的规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告购买该房产支付了全部价款，并实际占有使用该房产，属于善意取得，虽尚未办理过户登记手续，但没有过错。因此，为了维护正常的房地产交易秩序，请依法确认所争议房屋归原告所有，并解除查封，继续由被告杨波、袁凤芝履行未到期的合同义务，协助办理登记过户手续。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认广东省佛山市顺德区北滘镇的房的产权归属原告所有；二、请求解除对上述财产查封，并申请撤销（2014）佛顺法民二初字第192号之三民事裁定书；三、继续由被告杨波、袁凤芝协助办理过户登记手续；四、诉讼费用由被告承担。
被告广发银行辩称，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不发生法律效力，此时，原告尚未取得案涉房屋的所有权，该房屋仍属于被告杨波、袁凤芝所有，人民法院查封措施正确。另外，原告不是佛山户籍人员，根据当时购房政策，原告没有购房资格，原告与被告杨波、袁凤芝签订的房屋买卖合同应当无效，原告不能取得案涉房屋所有权。
诉讼中，原告罗志东提供的证据及被告广发银行的质证意见如下：
1.原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。
被告质证意见：无异议。
2.房屋买卖合约原件一份、补充协议原件一份、手机转账单打印件一份、收款收据原件一份，个人活期明细查询打印件一份（加盖银行公章）、客户交易查询打印件一份（加盖银行公章），证明原告购买争议房产，价格为53.5万元，付款方式为分期付款，且原告已向被告杨波、袁凤芝支付了定金2万元。
被告质证意见：对其真实性、合法性、关联性均不确认，因当时购房政策下，原告没有购房资格，该合约与补充协议无效。手机截图不是转账凭证，不能证明原告已通过转账向被告杨波、袁凤芝支付定金。对个人活期明细查询、客户交易查询的真实性没有异议，但查询单显示朱海燕该2万元用于支付宝，而不是向被告杨波、袁凤芝付款，与本案无关。
3.银行取款单据打印件一份、流水单据打印件一份、收款收据原件一份，证明原告于2014年3月9日向被告杨波、袁凤芝支付首期款17万元。
被告质证意见：对其取款单据、流水单据真实性没有异议，但对其关联性有异议。明细清单中没有明确收款人，汇款人是朱海燕，与本案无关。对收款收据真实性、合法性、关联性均不确认，没有证据证实原告已向被告杨波、袁凤芝支付17万元。
4.还清贷款证明原件一份，证明被告杨波、袁凤芝履行合约，用定金和首期款共19万元还房贷。
被告质证意见：对其真实性没有异议，对其证明内容有异议。该证明只说明被告杨波、袁凤芝在2014年3月11日清还了涉案房屋贷款，不能证明当时的贷款余额是多少，也不能证明被告杨波、袁凤芝是用什么钱来偿还贷款。
5.证明打印件一份，证明案涉房屋不存在过户障碍，可以正常交易过户。
被告质证意见：无异议。证明了该房产属于被告杨波、袁凤芝所有。
6.银行个人业务凭证原件一份、收款收据原件一份、情况说明原件一份、收楼确认书原件一份，证明原告于2014年3月25日向被告杨波、袁凤芝支付余款34.5万元，全部支付了房屋价款，且被告杨波、袁凤芝确认收到该笔款项并将案涉房屋交给原告占有、使用。
被告质证意见：对其银行个人业务凭证真实性没有异议，对其关联性有异议。付款人是朱海燕，与本案无关。对收款收据真实性、合法性、关联性均不确认，没有证据证实原告向被告杨波、袁凤芝支付了34.5万元，且合同约定的尾款是33.5万元，原告多支付1万元有违常理。对情况说明、收楼确认书真实性、合法性、关联性均不确认，买卖双方落款时间不一致有违常理，证明双方并没有办理交接手续。
7.物业管理费发票原件三份，证明原告已经实际占有和使用房屋。
被告质证意见：对其真实性没有异议，付款方名字可以随意打上去，不能证明房屋由原告占有使用。
8.查封异议申请书原件一份、（2014）佛顺法民二初字第192号之三民事裁定书原件一份，证明原告不存在过错，依法行使权利。
被告质证意见：对查封异议申请书真实性没有异议，原告自称在2014年3月25日付清房款并已到公证处办理公证手续，但原告却在2014年5月12日办理过户手续有违常理。正常人给钱后都会尽快办理过户手续，原告迟迟不过户，是因其在签订买卖合同时不具备购房资格，房屋是无法过户的。对裁定书真实性、合法性、关联性均无异议。
9.公证书原件一份，证明案涉房屋买卖的委托行为经过公证部门公证，且公证书是在法院查封房屋前办理的。根据该公证书，该房屋可过户给原告。
被告质证意见：对其真实性没有异议，其中的受托人是原告，售房人的委托人与买房人不能是同一人，因此该案涉房产交易不能完成。
10.佛山市个人纳税凭证复印件一份，证明原告具有购房资格。
被告质证意见：因为是复印件，对其真实性、合法性、关联性均不确认。
11.碧桂园收费收据原件一份、用电业务单原件一份、水费、垃圾费发票原件一份、案涉房屋钥匙一串（共5片钥匙）、具结书原件一份、碧桂园住户卡原件二张，证明案涉房屋已交付给原告使用，原告支付了水电费用、物管费用和其他相关费用。房屋交付后，所有费用都是原告方缴纳。
被告质证意见：对收费收据真实性由法院认定，但其交款人显示杨波，证明房屋依然是杨波所有。用电业务单没有盖电网公章，对其真实性、合法性、关联性均不确认。对水费、垃圾费发票真实性没有异议，但交款人显示杨波，证明房屋依然是杨波所有。用户卡照片显示为被告杨波、袁凤芝，房屋仍由被告杨波、袁凤芝持有。无法确认钥匙是否案涉房屋的钥匙。具结书真实性由法院认定。
12.房地产权证原件一份、房地产权共有证原件一份，证明被告杨波、袁凤芝已将房屋交付给原告，由原告自行办理过户手续。
被告质证意见：对其真实性无异议，对其证明内容有异议，该房产证没有办理交易手续时，应保管在中介手中，现在房产证在原告处不符合常理，有可能是有关人员为逃避债务假造的交易。
13.证人朱海燕出庭证言，证明原告已经通过证人将房款交付给被告杨波、袁凤芝，完成了付款义务。被告杨波、袁凤芝已将房屋交给原告占有使用。
被告质证意见：证人作证时明确其有参与上一次的听证庭审，也在门外听到今天的庭审内容，其不符合作证的要求。另证人自称2014年3月9日办理房屋交接手续，与其自己出具的情况说明、收楼确认书相矛盾。今天的证言是经过证人提早准备的，并非完全是事实，其证言不可信。
14.佛山市个人住房信息查询核验表原件一份，证明原告具有购房资格。
被告质证意见：对其真实性没有异议，对其证明内容有异议。该核验表只能证明罗志东在顺德没有房产，但不能证明其全部家庭成员（包括配偶、未成年子女）在佛山没有房产，因为当时的限购政策是针对整个家庭而言的。而且该核验表也不能证实罗志东在佛山有1年以上的纳税或社会保险缴纳记录。为此，不能证明罗志东符合购房条件。
诉讼中，被告广发银行未提供证据，视为放弃举证的权利。
被告杨梅丽经本院传票合法传唤，无正当理由既不到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见，视为放弃质证和抗辩的权利。
被告凯音公司、杨敏、博朗公司、杨波、袁凤芝、凯瑟公司经本院公告合法传唤，无正当理由既不到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见，视为放弃质证和抗辩的权利。
经庭审质证，本院对原告提供的证据作如下认证：
1.对于原告提供的证据1、4、5、7、8、9、12、14，被告对其真实性无异议，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。
2.对于原告提供的证据2、3、6，虽然被告对其真实性有异议，但未提供相反证据，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，且出具情况说明的案外人朱海燕当庭进行陈述，确认情况说明的真实性，故本院对该组证据的真实性予以确认。
3.对于原告提供的证据10，因无法证明与本案的关联性，本院对该证据不予审查。
4.对于原告提供的证据11，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。
5.对于证人证言，因证人于开庭前已出具情况说明陈述代原告付款，出庭时亦表示该情况说明确实是其真实意思表示，故本院对其陈述代原告付款的证言予以确认。对于除代原告付款的陈述之外证言，因证人陈述其在法庭外听了本案审理的全过程，故本院对其所作的其他证言均不予采信。
案经开庭，根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，可查明如下事实：
位于佛山市顺德区北滘镇的房地产的登记权属人为杨波、袁凤芝，每人各占1／2份额，房地产权证号为：粤房地证字第C67892**号和粤房地共证字第C1393574号。
2014年3月3日，原告罗志东作为买方，被告杨波、袁凤芝作为卖方，案外人佛山市顺德区北滘镇美宏房地产中介服务部（以下简称美宏中介）作为中介方，共同签订《房屋买卖合约》及《听涛居五街13座102补充协议》，约定：买方向卖方购买佛山市顺德区北滘镇物业，套内面积72.80平方米，房地产权证号码：第C6789211、13935**号；物业成交价为535000元整；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为：卖方收到人民币壹拾玖万时；卖方在收到买方给定金及首期楼款当天交楼给买方使用，给的定金及首期楼款卖方须做卖方银行尚欠贷款，不能用作其他的用途。买方须在2014年8月31号前完成房屋过户手续。付款方式为：定金2万元，买方应在签署本合约同时交付；首期楼款17万元；买卖双方约定在卖方还清银行贷款注销抵押后10个工作日内，卖方须在国家认同的公证处做房屋全权公证委托手续到买方指定的第三人名下；同时当天买方在收到卖方在国家认同的公证办理好的全权委托公证书原件以及该房地产的一切相关资料时，必须将该房地产的剩余购楼款335000元一次性以银行转账或现金形式支付给卖方。杨波、袁凤芝在合约及补充协议上签名并按捺手指印，罗志东在合约及补充协议上签名并按捺手指印，美宏中介在合约及补充协议上加盖公章。
2014年3月3日，杨波、袁凤芝出具《收款收据》，确认收到定金2万元。2014年3月9日，杨波、袁凤芝出具《收款收据》，确认收到首期楼款17万元。2014年3月25日，杨波、袁凤芝出具《收款收据》，确认收到楼价余款345000元。期间三方签署《收楼确认书》，确认：佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑听涛居五街13座102号在2014年3月8日前所产生的一切相关费用均与罗志东无关，由杨波、袁凤芝支付及清理。自2014年3月9日起所产生的有关费用由罗志东支付。袁凤芝在该确认书上签名的落款时间为2014年3月9日，罗志东、美宏中介在该确认书上签名或盖章的落款时间为2014年3月25日。现该房产由罗志东缴纳物业管理费及水电费用等。
2014年3月18日，广州农村商业银行股份有限公司番禺支行出具《还清证明》，写：佛山市顺德区北滘镇抵押贷款已于2014年3月11日前清还全部本金和利息，余额为0。
2014年3月25日，房产查询显示权利限制为：未抵押，未查封。当天，罗志东与杨波、袁凤芝在广东省广州市番禺公证处进行公证，杨波、袁凤芝委托罗志东处理房产的相关事宜。
2014年12月12日，佛山市顺德区北滘国土房产管理所出具《佛山市个人住房信息查询核验表》确认罗志东符合购房条件。
另查，2014年3月3日，案外人朱海燕通过其手机支付宝支付2万元。2014年3月9日，朱海燕取款17万元。2014年3月25日，朱海燕向杨波帐户转款345000元。2014年5月15日，朱海燕出具《情况说明》，表示：其受罗志东委托代为向杨波、袁凤芝支付相关购房款项。
再查，本院在审理（2014）佛顺法民二初字第192号案件过程中，根据广发银行提出的财产保全申请，于2014年4月14日依法保全查封杨波、袁凤芝名下的位于的房产。罗志东于2014年5月15日向本院提出执行异议申请，本院审理后，依法作出（2014）佛顺法民二初字第192号之三民事裁定书，裁定：驳回异议申请人罗志东的异议申请。罗志东于2014年6月30日收到民事裁定书，于2014年7月10日向本院提起本案之诉。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十二条规定：“财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。”本案案涉房产因财产保全措施被法院依法查封，亦适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”首先，关于罗志东是否已全额付款的问题。案外人朱海燕已出具情况说明并出庭陈述，其转账的行为均是受原告罗志东代为向杨波、袁凤芝支付的购房款，故朱海燕付款应视为罗志东付款。在2014年3月3日朱海燕第一次通过支付宝转账的当天，杨波、袁凤芝即出具收到2万元的收据；在2014年3月9日朱海燕第二次取款17万元的当天，杨波、袁凤芝出具了收到17万元的收据，袁凤芝亦于2014年3月9日在收楼确认书上签名，并约定：2014年3月8日前的费用由杨波、袁凤芝负责，2014年3月9日起的费用由罗志东支付。该履约行为与原被告在房屋买卖合约中约定的“买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为：卖方收到人民币壹拾玖万时”相一致。其后，2014年3月25日，朱海燕通过银行转帐向杨波帐户转款345000元，杨波、袁凤芝出具收到345000元楼价余款的收据。综合上述证据可以确定，原告罗志东已委托案外人朱海燕向被告杨波、袁凤芝全额支付案涉房地产的全部购房款项535000元。其次，关于罗志东是否已实际占有案涉房产的问题。根据原被告及美宏中介签署的收楼确认书显示，罗志东在2014年3月25日已收到案涉房产的钥匙、房产证等材料，且现在案涉房产的物业管理费用及水电费用均是由罗志东缴纳，故可知原告罗志东已实际占有案涉房产。再次，关于原告罗志东对于未办理房产变更登记是否无过错的问题。根据原告罗志东提供的证据显示，其于2014年3月25日再次查询了案涉房产的权属情况，登记资料显示案涉房产既未抵押，亦未查封，当天罗志东委托朱海燕向杨波、袁凤芝支付了余款345000元，罗志东本人亦与被告杨波、袁凤芝进行了公证，而在2014年4月14日本院即依广发银行申请查封了案涉房产，之后罗志东再无法办理房产变更登记手续，故现有证据无法证明罗志东对于未办理房产变更登记存在过错。综上所述，原告罗志东已支付全部价款并实际占有案涉房产，且对于未办理过户登记手续没有过错，故对于原告罗志东要求解除对案涉房产查封，被告杨波、袁凤芝协助办理房产过户登记手续的请求，本院予以支持。但由于我国物权采取的是登记生效原则，虽然罗志东已全额支付购房款并实际占有该房产，且无过错，但现该房产仍登记于杨波、袁凤芝名下，尚未办理过户登记手续，罗志东可以基于债权请求权要求被告协助办理案涉房产过户手续，但不能直接要求确认案涉房产归其所有，对于罗志东要求确认案涉房产归其所有的诉请，本院不予支持。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、停止（2014）佛顺法民二初字第192号民事裁定对位于佛山市顺德区北滘镇房产（房地产权证号为：粤房地证字第C67892**号和粤房地共证字第C1393574号）的查封保全措施；
二、被告杨波、袁凤芝应于本判决生效之日起五日内协助原告罗志东办理上述第一项房产的登记过户手续；
三、驳回原告罗志东的其他诉讼请求。
本案受理费9150元，由被告广发银行股份有限公司顺德分行负担3050元，由被告杨波、袁凤芝负担6100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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审 判 长 何 瑾
人民陪审员 李雪倩
人民陪审员 刘 虹
二〇一五年一月七日
书 记 员 杨 翀
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