浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0603民初1188号原告：深圳市方益物业发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗中心城盛龙花园二期1号楼610号。统一社会信用代码：914403007285450620。法定代表人：郑明。委托诉讼代理人（特别授权）：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。被告：上海寒灵投资管理有限公司，住所地：上海市松江区九亭镇沪松公路1177号3幢908室。统一社会信用代码：9131011706374172XG。原告深圳市方益物业发展有限公司(以下简称方益物业公司)与被告上海寒灵投资管理有限公司（以下简称寒灵公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案，依法适用简易程序，于2018年3月29日公开开庭进行了审理，原告方益物业公司的委托诉讼代理人岑萍萍，被告寒灵公司的法定代表人汪晓霞到庭参加诉讼。期间，双方当事人申请庭外和解一个月，期满未能实现和解。本案现已审理终结。原告方益物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告物业管理服务费用190,623元，能耗费27,234元；2.请求判令被告立即支付原告因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金14,145元（从2016年5月4日开始计算，暂计算至2017年7月3日，要求按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付之日）。事实和理由：2015年，原告与开发商绍兴县铭威房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托原告对金徕旺电子商务园（含东面电商综合楼和园区）提供前期物业管理服务。合同约定，公寓的物业服务费用为4元/平方米/月；商业、办公的物业服务费用为3.5元/平方米/月，物业服务费按业主拥有房屋的建筑面积计算；物业共用部分运行发生的能耗费用由原告另行向业主或使用人按照所拥有的建筑面积按月据实分摊。合同订立后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告是该小区10幢101室-105室等5套房屋的业主，被告未支付物业服务费和能耗费（明细详见清单）。原告已多次通过上门催收，书面发函等方式要求被告支付，但被告至今拖欠未付。原告认为，原告已经按照合同约定，为小区提供物业服务，被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利，影响物业服务质量。为此，原告依法特向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告诉讼请求。被告寒灵公司辩称,1.不同意支付原告所提出的19万多服务费，原因是其没有履行到物业公司应当履行的职责。比如催告物业费应当是一季度一次或者一年一次或者半年一次，但其完全都没有。一次性要这么多，那我没有办法。2.原告请求支付物业费的时间是2017年11月29日，离被告过户房子已经有一年半的时间了，现在被告的房子是抵债出去的，被告无法一次性支付这些服务费。3.我请求最多五折处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2015年3月16日开始为案涉小区提供前期物业管理服务。被告原系金徕旺商贸中心10幢0101室-0105室5套房屋的业主，房屋建筑面积分别为701.06平方米、654.51平方米、663.95平方米、935.73平方米、982.20平方米，合计3937.45平方米。2015年，原告与开发商绍兴县铭威房地产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：原告作为金徕旺电子商务园（含东面电商综合楼和园区）的前期物业服务单位，前期物业服务自2015年3月16日起至2018年3月15日止，若合同期满园区尚未成立业主委员会则本合同顺延至园区业委会代表代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，原告提供的物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通等，具体收费标准：公寓4元/月·平方米建筑面积，商业、办公3.50元/月·平方米建筑面积，地下停车位50元/月·个计算，物业服务费用按每12个月为一周期缴纳，业主应从开发商发出的入伙通知书约定的收楼之日起交纳物业管理服务费。业主或物业使用人应在每周期前的10日内按时向原告交纳当周期的物业服务费用，履行交纳义务。已交房业主所属的空置房屋按《物业管理条例》执行，公用水电分摊等仍需足额交纳，合同还对其他事项作了约定。2013年9月17日，被告办理案涉房屋的所有权登记手续。2016年3月16日，被告将案涉房屋转让给案外人上海佳预信息科技发展有限公司，并于同年5月4日办理转移登记手续。被告迄今未缴纳自2015年3月16日起至2016年5月3日止的物业服务费计190,178.83元，分摊的能耗费27,234元。2017年11月29日，原告以快递形式向被告寄送《物业费催款函》，被告于同年12月1日收到，但仍未缴纳，遂成讼。本院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。原告与开发商绍兴县铭威房地产开发有限公司签订的案涉《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、法规的效力性强制性规定，应当认定有效，业主或物业使用人应依照合同约定履行权利义务。依照该物业服务合同约定，被告应交纳2015年3月16日至2016年5月3日的物业服务费为3937.45平方米×3.50元/米/月÷30天×414天=190,178.83元,能耗费27,234元，两项合计217,412.83元。现被告尚欠原告物业服务费和能耗费217,412.83元，事实清楚，证据确凿，本院应予认定，该款被告应支付给原告，被告并应偿付该款自2016年5月4日起至本判决确定履行日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的逾期付款利息。原告其余诉请，与本案事实不符，本院不予支持。被告辩称因原告没有履行到物业公司应当履行的职责，现一次性要这么多，自己没有办法。原告请求支付物业费的时间是2017年11月29日，离被告过户房子已经有一年半的时间，现在被告的房子是抵债出去的，被告无法一次性支付这些服务费。请求最多五折处理。对此，本院认为，选择何时催告是原告的权利，现原告提供的证据表明其已在起诉前向被告进行过书面催交，经催告无果，其起诉符合法律规定，故被告该项抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告上海寒灵投资管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告深圳市方益物业发展有限公司自2015年3月16日起至2016年5月3日止的物业服务费及能耗费合计217,412.83元，并偿付该款自2016年5月4日起至本判决确定履行日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的逾期付款利息；二、驳回原告深圳市方益物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780元，减半收取2390元，由原告深圳市方益物业发展有限公司负担150元，被告上海寒灵投资管理有限公司负担2240元，限被告上海寒灵投资管理有限公司于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  周国鑫二〇一八年四月二十日书记员  李琼珏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。????6?