重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01490号
上诉人（原审被告）和夏（上海）餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区浙江中路266号2层，。
法定代表人王建尧，和夏（上海）餐饮管理有限公司副总经理。
委托代理人倪胜伟，和夏（上海）餐饮管理有限公司员工。
被上诉人（原审原告）重庆美和宁百货有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路39号。
法定代表人曾作武，重庆美和宁百货有限公司总经理。
委托代理人杜兵，重庆歌乐律师事务所律师。
上诉人和夏（上海）餐饮管理有限公司因与被上诉人重庆美和宁百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年1月21日作出（2012）沙法民初字第12276号民事判决，上诉人和夏（上海）餐饮管理有限公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2013年4月27日进行了审理，上诉人和夏（上海）餐饮管理有限公司的委托代理人倪胜伟，被上诉人重庆美和宁百货有限公司的委托代理人杜兵参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年12月24日，美和宁公司（甲方）与和夏公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同第一条约定了甲方将位于重庆市沙坪坝区渝碚路119号平街层经营场地1号门面出租给乙方及其下属单位开设85度C品牌店。第二条约定甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有使用权和合法的出租权，没有房屋它项权利和与房屋有关的纠纷。甲方保证甲方应于签订合同当日提供相关证明材料以配合乙方办理相关营业执照。如因甲方提供材料不实或过期等原因造成乙方无法办理相关营业执照的，甲方应承担违约金或赔偿损失。第三条约定房屋的使用面积，建筑面积约287平方米；套内面积约228平方米。另相邻赠送建筑面积约38平方米、套内面积约32平方米供乙方免费使用。甲方提供的房屋应满足乙方经营所需的基本条件。第四条约定了房屋租赁期限为6年，自2012年1月1日至2017年12月31日。第五条约定了每月租金为80000元（大写：捌万元整），每季度240000元即大写贰拾肆万元，每年960000元即玖拾陆万元，租金从第三年开始，每年在上年的基础上递增5%。第六条约定了租金支付时间，按每12个月为一期支付时间；乙方第一次支付时间为签定本合同后2012年1月20日之前支付960000元即玖拾陆万元整人民币给甲方，以后每期提前三十天支付下一期房租。乙方若逾期未支付房租，每天按月租金千分之五向甲方交纳滞纳金；若逾一个月不交房租，甲方有权收回房屋，同时保证金不予退还。第八条约定甲方应于签订合同后2012年1月1日（含）之前、免租期开始之前向乙方交付该房屋，甲方免收乙方在装修期间40天的租金（从2012年1月1日至2012年2月9日，具体时间以交房之日为准）。如甲方延迟交房的，则免租期顺延。第十条约定租赁期间，乙方租赁的房屋的使用权归乙方。第十一条约定合同签署后7个工作日内，乙方向甲方缴纳160000元（大写：壹拾陆万元整）人民币房屋保证金。租赁期满或合同解除后，乙方支付给甲方的最后一期固定租金中可直接从租赁保证金中扣除。若租赁保证金不足抵扣固定租金时，乙方需另行补足，租赁期满或合同解除后甲方无需归还租赁保证金；若租赁保证金抵扣后仍有剩余，租赁期满或合同解除后甲方应归还剩余租赁保证金。甲方退还房屋保证金条件为：若乙方对此房屋主体结构及设施无损坏，在本合同终止或解除后，乙方结清应缴纳给甲方的费用后两日内甲方无条件一次性全部退还给乙方，若房屋主体结构有乙方人为损坏，则损失部分在保证金退还时一并扣除。第十三条约定租赁期间，乙方由于经营困难或其它因素，可提前三个月通知甲方终止合同，乙方承担以当年三个月租金为标准的违约金。第十四条约定甲方负责向乙方提供功率不得小于壹个120KW的电源（乙方负责到配电房接入），并负责为乙方协调解决六个5P的空调外机位置。物业管理费为建面5元每平方米，小计4305元每季度，17220元每年。支付方式同租金。如甲方不提供发票，则乙方有权迟延支付物业管理费，直至甲方提供为止。第十六条第四款约定在租赁期内，乙方对该房屋及其附属公共场所享有独占使用权，甲方应对乙方营业提供便利，不得以任何形式阻挡乙方使用物业的出入口（包括进货通道）或遮挡乙方的招牌及店面。如乙方在符合国家有关规定的情况下正常营业，甲方、其他个人或单位造成上述干扰情况，经双方交涉无法解决，乙方有权根据受影响程度减付直至拒付租金，同时有权根据受影响的后果决定是否提前终止合同，并享有向甲方提出赔偿全部经济损失的权利。第六款约定关于ATM机移位问题，甲方应于2012年6月30日之前将乙方租赁区域入口左侧的ATM机移离到乙方租赁区域之外安装，并不得阻碍乙方的主要人、物流动线及客流动线。第十七条约定租赁期间由于乙方原因造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。第十八条约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该房屋累计超过30日的；（2）交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的（包括但不仅限于法律法规规定的情况）；（3）不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；（4）交付的房屋危及乙方或公众安全或者××的。第二十一条约定任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。第二十二条约定如果因甲方原因致使本合同无法履行，甲方应赔偿乙方先期投入的各类装修费用损失及事先支付并未使用的租金，并承担相应的违约责任金（即乙方支付给甲方保证金数额的两倍）。甲方未明确告知乙方房屋存在明显缺陷的，甲方交付房屋之日起的15日内或者在乙方发现缺陷并通知甲方15日内不予修复的，因此缺陷造成乙方或公众人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。租赁期内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，退还乙方已收取的租金余额及保证金，并应按当年月租金的3倍向乙方支付违约金。甲方未按合同约定提供或擅自截断水、电等有关公用设施，造成乙方停业的，应赔偿乙方所受损失：如连续停业超过24小时，经双方协商仍无法解决的，乙方有权要求减免相应租金并索赔；如因甲方原因超过3日仍未恢复供应，乙方有权要求终止合同，甲方应将已收取的租金余额及保证金退还乙方，并按当年月租金的3倍向乙方支付违约金或者赔偿损失。除上述规定外，由于甲方其他未按合同规定提供合法、可以使用的营业场地或其它违约行为，致使乙方不能正常营业的，乙方有权解除合同。甲方应将已收取的租金余额及保证金退还乙方，并按当年月租金的3倍向乙方支付违约金或者赔偿损失。第二十三条约定如甲方与第三方因该房屋产权发生纠纷，致使不能履行本合同，则甲方应按本合同第二十二条承担损害赔偿责任和违约责任。第二十四条约定甲方应向乙方提供真实有效的有关房屋产权证件复印件、身份证复印件或营业执照复印件各壹份，作为本合同内容的组成部分，与本合同具有同等效力。合同还就政府行为、不可抗力、水电等公共设施等因素导致的合同履行问题、合同争议解决问题进行了约定。
合同附有平面图一张，平面图显示ATM机包含在和夏公司租赁面积之内，位于主入口左侧。其他附件双方当事人均未向本院提交。
2012年1月1日，美和宁公司将房屋交付和夏公司使用，双方没有办理书面的交接清单和交接手续。
2012年1月11日，和夏公司向美和宁公司交纳合同约定的保证金16万元。
2012年1月17日，和夏公司向美和宁公司支付2012年2月10日至2013年2月9日一年的租金96万元、物业服务费17220元。
2012年8月31日，和夏公司向美和宁公司发出合同解除通知书，称“贵我两司签订位于重庆市沙坪坝区渝碚路119号《房屋租赁合同》，合同签订后，我司一直积极履行合同约定的义务，但贵司一直未按合同第16.6条约定将ATM机移位，虽经我司多次催促，贵司却一直以种种理由推脱拒不将ATM机移位，贵司的行为已经构成违约，给我司造成严重损失。为减少我司损失，现通知贵司，我司将于2012年9月10日终止双方的《房屋租赁合同》，请贵司提前做好接收房屋的准备。同时，请贵司依照双方的约定赔偿我司的损失。”
2012年9月25日，重庆市沙坪坝公证处出具公证书，公证书载明：“二〇一二年九月二十五日下午三点三十分左右，本公证员与公证员罗书及王雨（注：王雨为和夏公司委托代理人）一同来到重庆市沙坪坝区渝碚路119号外，在我和公证员罗书的现场监督下，王雨使用我处提供的照相机对该建筑及该建筑沿街一楼标有“85度C”字样的店面，和该门面入口处标有“华夏银行”字样的ATM机的外观现状进行了拍摄，王雨现场拍摄照片十五张。王雨的上述拍摄活动于下午三点五十分左右结束。公证员罗书制作了《工作记录》一份，本公证员和公证员罗书及王雨在该《工作记录》上签字确认。兹证明本公证书所附的十五张照片系王雨现场所拍摄，照片内容与现场实际情况向一致。”公证书落款处有公证员蒋佳林的印章及重庆市沙坪坝公证处的印章。公证书所附照片显示标有“85度C”字样店面入口左侧有标有“华夏银行”字样的ATM机。此次公证重庆市沙坪坝公证处收取和夏公司公证费2000元。
2012年11月1日，和夏公司向美和宁公司发出房屋交接通知书，称：“2011年12月24日，贵我两司就位于重庆市沙坪坝区渝碚路119号平街层经营场地l号门面开设85度C品牌店签订《房屋租赁合同》。合同签订后，我司一直按约履行合同义务。但贵司未按合同第16.6条约定于2012年6月30日之前将我司租赁区域入口左侧的ATM机搬离，严重阻碍了我司的主要客流动线。虽经我司多次催促，贵司一直以种种理由推脱拒不将ATM机移位。根据租赁合同16.4条、18.1条约定，贵司的行为严重影响了我司使用该房屋，已经构成根本违约。为此，我司已于2012年8月31日依照合同约定书面通知贵司解除双方的租赁合同，并要求贵司接收房屋，时至今日贵司仍未前来办理房屋交接手续。为减少损失，我司再次通知贵司，请于收到本通知书之日起三日内前来办理房屋接收手续，逾期不来办理视为我司已经将房屋交付给贵司，由此造成的一切责任由贵司承担。”
房屋交接时，双方未办理书面的交接手续和交接清单。房屋完成交接后，和夏公司所有的的一台规格型号为PLH-5AAKH3-S的三菱电机空调器、四台规格型号为PLH-3AAKH3-S（Y）的三菱电机空调器，一台规格型号为3WK380V的低噪音风柜，一台规格型号为12000风量220V1.5KW的油烟净化器未搬离租赁房屋，仍由美和宁公司占有。美和宁公司有意折价留存上述设备。
2012年11月11日，美和宁公司（甲方）和案外人苟力（乙方）签订《房屋修复合同》，合同约定工程内容为：1，商场内旧设施的拆除；2，商场内部轻钢龙骨石膏板吊顶；3，地面玻化砖工程整改；4，墙面和顶面乳胶漆工程；5，强弱电整改等，详见《预算表》。消防、物业等相关方协调工作由甲方负责。施工所需的水电由甲方提供。工程总价暂估为96000元。总工期为10天，从2012年11月19日至2011年11月29日前全部完工。
2012年11月13日，重庆市沙坪坝公证处出具公证书，公证书载明：“二〇一二年十一月十三日下午两点三十分左右，本公证员与公证员罗书及申请人和夏（上海）餐饮管理有限公司的委托代理人王雨来到重庆市沙坪坝区渝碚路119号外。在本公证员与公证员罗书的现场监督下，王雨使用我处提供的照相机对该建筑及该建筑沿街一楼标有“85度C”、“商场转向全场5折”字样的店面，和该门面入口处标有“华夏银行”字样的ATM机的外观现状进行了拍摄，王雨现场拍摄照片十四张。王雨的上述拍摄活动于下午两点五十五分左右结束。本公证员制作了《工作记录》一份，本公证员和公证员罗书及王雨在该《工作记录》上签字确认。兹证明本公证书所附的十四张照片系王雨现场所拍摄，照片内容与现场实际情况向一致。本公证书所附光盘内的十四张照片系王雨现场所拍摄，照片内容与现场实际情况相一致”。公证书落款处有公证员蒋佳林的印章及重庆市沙坪坝公证处的印章。公证书所附照片显示标有“85度C”字样店面入口左侧有标有“华夏银行”字样的ATM机，该店面正面玻璃门挂有“商场转向全场5折”的横幅，并张贴有招聘信息。本次公证重庆市沙坪坝公证处收取和夏公司公证费2000元。
另查明，美和宁公司出租给和夏公司的房屋系从重庆市利得尔实业有限公司承租而来，重庆市利得尔实业有限公司同意美和宁公司从2012年1月1日起至2017年12月31日转租给和夏公司。
一审法院判决认为，本案争议焦点，本院评判如下：
一、关于原被告双方所签订房屋租赁合同的效力。
一审判决认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》为转租合同，在租赁期内已获得出租人同意，合同内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，自成立时生效。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
二、关于和夏公司以通知书方式解除合同的效力问题，以及导致双方合同终止履行的违约责任。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人也可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
和夏公司解除合同的理由是基于双方签订的《房屋租赁合同》第十六条第六款，美和宁公司未在合同约定的2012年6月30日之前完成ATM机移位。和夏公司欲据此解除合同，关键在于美和宁公司未完成ATM机移位，是否构成根本违约，导致合同目的不能实现，或是ATM机未完成移位是否符合双方约定的解除合同的条件。和夏公司承租房屋的目的在于经营使用，从租赁位置的平面图以及现场照片来看，ATM机的占用的面积及所处位置对和夏公司的经营虽有影响，但不致于导致经营目的无法实现。若ATM机的位置导致经营目的无法实现，和夏公司不可能从2012年1月1日接房后，给予美和宁公司直至2012年6月30日如此之长的时间来完成ATM机的移位工作。双方亦未在合同中约定若ATM机未在约定期限内完成移位，和夏公司即可以据此单方解除合同。双方签订的《房屋租赁合同》第二十二条第四款虽然约定“由于甲方其他未按合同规定提供合法、可以使用的经营场地和其他违约行为，致使乙方不能正常营业的，乙方有权解除合同。”但和夏公司并无证据证明ATM机未完成移位导致其不能正常营业。因此和夏公司无法律依据，且无通知到达对方的有效凭证，该解除通知不发生法律效力。故和夏公司应当承担违约解除合同的责任。美和宁公司要求确认和夏公司解除合同无效的诉讼请求予以支持。
和夏公司发出的解除合同通知虽然不产生解除合同的法律效力，但在2012年11月1日，和夏公司又向美和宁公司发出房屋交接通知书，此后的2012年11月11日，美和宁公司（甲方）和案外人苟力（乙方）签订“房屋修复合同”，结合2012年11月13日，重庆市沙坪坝公证处出具的公证书载明的本案租赁房屋的外观情况，将房屋交付的时间认定为2012年11月10日。根据上述事实，认定双方签订的租赁合同于2012年11月10日已实际终止履行。和夏公司提前解除合同属于违约，导致合同终止履行，应当承担违约责任。
三、关于美和宁公司要求赔偿损失及违约金的确认。
美和宁公司要求的免租期租金损失及赠送面积的租金损失，无合同约定及法律规定。不予支持。
关于美和宁公司要求和夏公司赔偿房屋修复费用的问题，鉴于双方当事人在签订合同后，没有书面的交接手续，美和宁公司未能就房屋的需要修复的原状进行举证，而双方对合同解除后房屋交接时的状态亦不能达成一致，故对于美和宁的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于提前解除合同的违约金问题，合同约定的违约金数额为3个月的租金，共计24万元，和夏公司在答辩中认为违约金过高，请求法院依法调整。以实际损失为基础（美和宁公司自认从2012年12月1日起实际使用本案租赁房屋），兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将和夏公司因解除合同应当支付美和宁公司的违约金调整为8万元。
为此，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、弟九十三条第二款、第九十四条第四款、第九十六条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告和夏（上海）餐饮管理有限公司于2012年8月31日以合同解除通知书方式解除与原告重庆美和宁百货有限公司《房屋租赁合同》无效。二、被告和夏（上海）餐饮管理有限公司支付原告重庆美和宁百货有限公司违约金8万元。此款项限于本判决发生法律效力后立即支付原告。三、驳回原告重庆美和宁百货有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4696元（原告已预交），由原告重庆美和宁百货有限公司负担4000元，被告和夏（上海）餐饮管理有限公司负担696元。被告和夏（上海）餐饮管理有限公司负担的部分限于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆美和宁百货有限公司。
宣判后，和夏（上海）餐饮管理有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，其上诉请求：不服一审判决的第一项、第二项，要求确认上诉人于2012年9月10日解除与被上诉人签订房屋租赁合同有效，不应支付违约金8万元。主要事实和理由：一审判决认定被上诉人没有在2012年6月30日前将ATM机迁移不构成根本性违约，是错误的。上诉人于2012年8月31日向被上诉人发出了挂号信函，被上诉人理应收到，合同解除通知书不仅发生法律效力且已履行完毕。
被上诉人重庆美和宁百货有限公司表示服从一审法院判决。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，双方签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效。在合同履行过程中，被上诉人重庆美和宁百货有限公司未按约迁移ATM机的违约行为不必然导致上诉人的合同目的无法实现，故上诉人和夏（上海）餐饮管理有限公司于2012年8月31日向美和宁公司发出合同解除通知书，要求自2012年9月10日起解除合同，不符合法律规定和合同约定的解除合同的情形，该解除合同通知书无效。按照合同约定，因上诉人提前解除合同的无效，应承担相应的违约责任。一审对违约责任的认定符合法律规定，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人和夏（上海）餐饮管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
审 判 员 申和平
代理审判员 吴长渝
二〇一三年六月二十一日
书 记 员 韩 微