内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民终字第1092号
上诉人（原审被告）刘常宇，男。
委托代理人王晋哲，内蒙古兴哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张立波，男。
委托代理人刘英武，通辽市奈曼旗八仙筒镇社区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）姜海鹏，男。
上诉人刘常宇与被上诉人张立波、姜海鹏民间借贷纠纷一案，上诉人不服奈曼旗人民法院（2013）奈法民初字第2812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告与二被告分别于2012年9月24日、2012年10月1日、2012年10月10日在八仙筒镇康泰龙庭售楼处签订了三份商品房买卖协议书，购买由被告刘常宇开发，被告姜海鹏承建的三套期房【X号楼X单元X层东户（95平方米，单价为：2080.00元／平方米，价款为197600.00元）、X号楼X单元X层东户（95平方米，单价为：1980.00元／平方米，价款为188100.00元）、X号楼X单元X层东户（95平方米，单价为：1980.00元／平方米，价款为188100.00元）】，共给付二被告三套楼房总价款573800.00元。现二被告以原告购买的期房已经出售给别人为由，拒绝按原告与二被告签订的商品房买卖协议书的内容履行。故原告诉至法院，要求二被告返还购房款573800.00元，并由二被告负担本案诉讼费用。
原审认为，本案中，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，双方之间的权利义务清楚明确，原告已按合同约定履行了给付购房款的义务，二被告应当履行与原告签订网签机打商品房买卖合同、向原告交付房屋及办理该房屋的所有权变更登记等义务。但二被告将卖给原告的房屋转卖他人，并已办理相关手续，致使原告无法取得其向二被告购买的三套房屋所有权，二被告应当向原告返还相应的购房款。综上，原告的诉讼请求应予支持。当事人应就其提出的诉讼主张提供相应的证据予以证明，否则应承担不利的诉讼后果，被告刘常宇提出的抗辩主张，因其未能提供相应的证据加以证明，故被告提出的抗辩主张不能成立。根据我国民事诉讼法的有关规定，被告姜海鹏非因法定事由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，对此应承担相应的民事法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：二被告向原告返还购房款573800.00元，于本判决生效后立即给付。本案诉讼费4769.00元，由二被告负担。
上诉人刘常宇不服一审判决。提出上诉理由如下：1、原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人虽然签订了房屋买卖合同，但是被上诉人张立波并没有向上诉人交纳过购房款，是被上诉人姜海鹏向被上诉人张立波高息借贷用于施工而形成的借款，基于被上诉人姜海鹏为上诉人施工的事实，上诉人同意在施工款范围内用楼房为姜海鹏抵押。因此被上诉人张立波要求返还购房款的主张不能成立。原审法院认定双方系商品房买卖合同关系属认定事实有误。2、借款人和实际使用人为被上诉人姜海鹏，应由姜海鹏承担偿还责任。基于以上理由，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张立波答辩服从一审判决。
被上诉人姜海鹏未出庭，向本院提交了书面答辩意见，答辩称涉案三套楼房系被上诉人张立波购买，张立波将购房款交付给上诉人刘常宇，后刘常宇将此房款借给我使用，并在清帐时将该房款从我的工程款中扣除。
二审期间上诉人刘常宇申请法院调取被上诉人张立波、被上诉人姜海鹏在奈曼旗公安局经侦大队的询问笔录，证明上诉人与被上诉人并非房屋买卖关系，而是被上诉人张立波与姜海鹏之间的借款用涉案的三套楼房作为抵押。被上诉人张立波质证认为一审未提交，不属于新证据。对上述两份笔录本院认为，张立波与姜海鹏在公安询问笔录中均认可因工程施工向张立波借款的事实及用涉案三套楼房作为抵押担保的事实，虽然本案开庭审理时被上诉人张立波对该事实予以否认，主张笔录中的借款与本案无关，但从笔录的内容看，张立波与姜海鹏所陈述的三套楼房的房号、位置与本案中的三套房屋完全一致，张立波本人对此不能做出合理解释。故对本院上述两份证据予以采信。综合一、二审证据，本院审理查明的事实为，被上诉人姜海鹏于2012年9月24日、2012年10月1日、2012年10月10日分别向被上诉人张立波借款每次100000.00元，合计300000.00元，约定月息为5分。借款当日，被上诉人张立波与被上诉人姜海鹏、上诉人刘常宇签订了三份房屋买卖协议，用三套楼房为上述借款抵押担保，三套楼房分别为X号楼X单元X层东户、X号楼X单元X层东户、X号楼X单元X层东户。上诉人刘常宇、被上诉人姜海鹏为被上诉人张立波出据收取购房款的收据3枚，合计573800.00元。借款到期后，被上诉人姜海鹏未能偿还借款，涉案的三套房屋也无法实际交付给被上诉人张立波，故被上诉人张立波依商品房买卖合同诉至法院要求上诉人刘常宇、被上诉人姜海鹏返还购房款573800.00元。
本院认为，本案争议的焦点一是上诉人刘常宇、被上诉人姜海鹏及张立波之间是何种法律关系。虽然被上诉人张立波与上诉人刘常宇、被上诉人姜海鹏签订了商品房买卖协议，并且刘常宇、姜海鹏为其出具了收取购房款的收据，但从上诉人刘常宇的当庭陈述及被上诉人张立波、姜海鹏在奈曼旗公安局所做的询问笔录来看，双方的真实意思表示是借款，由借款而形成的担保，是以买卖抵押物的形式实现债权担保的目地，而非真实的商品房买卖关系。现因该三套房屋存在其他争议，被上诉人张立波主张返还其购房款，基于本案的法律关系，被上诉人张立波无权要求返还购房款，但借贷的事实确实存在，上诉人刘常宇和被上诉人姜海鹏对该借款的本金及利息应负有返还义务。双方约定借款的利息为月息5分，超过法律规定的限度，应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍予以保护。
关于上诉人刘常宇是否负有返还义务的问题。上诉人刘常宇主张该笔借款是被上诉人姜海鹏所借，姜海鹏是借款的实际使用人，故上诉人不负有返还义务。但在借款过程中，上诉人刘常宇同意用涉案的三套楼房抵押担保，并在商品房买卖协议书及收取购房款的收据上签字，应视为其同意共同偿还该笔借款。当事人签订的《商品房买卖协议书》并非正式的商品房买卖合同，亦未办理备案登记，且该三套房屋目前尚存在其他争议，若仅要求借款实际使用人偿还借款，债权人的合法权益将面临无法得到保障的风险。故对上诉人刘常宇主张的不负返还义务的抗辩理由不予支持。综上，一审判决认定事实有误，适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十八条之规定，判决如下：
一、撤销奈曼旗人民法院（2013）奈民初字第2812号民事判决；
二、上诉人刘常宇与被上诉人姜海鹏共同偿还被上诉人张立波借款本金30万元及利息。利息计算起止时间：分别自借款时间2012年9月24日、2012年10月1日、2012年10月10日开始计算至2013年12月10日止；利息计算标准：按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。
上述款项于本判决生效后立即给付；
三、驳回被上诉人张立波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4769元，二审案件受理费9538元，合计14307元，由上诉人刘常宇、姜海鹏负担9973元，由被上诉人张立波负担4334元。
本判决为终审判决。
审判长 王孟良
审判员 蒋鹏哲
审判员 郑旭然
二〇一五年一月二十六日
书记员 道日娜