广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第441号
上诉人（原审被告）罗振伦，男，1953年8月27日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）姚丽娟，女，1953年9月9日出生，汉族。
委托代理人徐叔宝，广东增泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡代湖，男，1969年3月19日出生，汉族。
委托代理人郭伟钊，广东民诚众信律师事务所律师。
原审第三人广州市中营房地产代理有限公司。
法定代表人尹勇盛，经理。
委托代理人陈锦强，该公司职员。
上诉人罗振伦、姚丽娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：罗振伦与姚丽娟是夫妻关系，两人于1979年7月9日登记结婚。
涉案房屋位于增城市荔城街西城住宅区三巷8号，增城市国土资源和房屋管理局在2011年6月13日登记的产权人为罗振伦。涉案房屋是罗振伦与姚丽娟的夫妻共同财产。
2012年12月24日，蔡代湖（委托人、买方）、罗振伦（委托人、卖方）与广州市中营房地产代理有限公司（居间人，下简称中营公司）共同签订了一份《房地产买卖居间合同》，合同内容为居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就涉案房屋转让事宜达成一致意见；涉案房屋未设置抵押；卖方以550000元的价格将涉案房屋转让给买方，买方向卖方支付20000元作为购房定金；买方以现金分期付款方式支付购房款，由定金、首期房款和剩余房款三部分组成；买方应在2013年1月15日前（含15日）将首期房款（含定金）300000元交付卖方；买方应在2013年2月28日前将剩余房款250000元交付卖方；经买卖双方协议，买方同意将首期款300000元于2013年1月15日前给卖方作为其他使用；买卖双方或买卖双方的代理人于收齐房款当天共同到国土部门办理申请产权转移登记手续；卖方在收齐全部房款当天交付房产给买方；买卖双方同意在本合同签署当日内向居间人支付居间报酬（佣金）；卖方保证合法拥有涉案房屋，在签署合同时已获得合法授权，有完整的处分权利；涉案房屋在转移登记过程中因卖方的原因被司法机关查封或以其他形式限制产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方面解除合同，卖方应双倍返还定金给买方，并按约定成交价30%向买方支付赔偿金；买方于2012年12月31日前支付首期款（含定金）100000元，2013年1月15日前支付首期余款200000元；卖方收齐转让款后，如买方需要办理银行按揭，卖方可协助办理；合同签字之日起生效等。同日，罗振伦收取了蔡代湖购买涉案房屋的定金20000元。
2013年1月11日，蔡代湖通过邮寄向罗振伦发出《催促函》，函件记载了关于2012年12月31日收取首期款一事，因为你家人不同意出售上述房产，导致没过来收取首期款。本人已将首期款准备好了，再次通知你在2013年1月14日或15日早上10时到中营公司收取首期款等内容。
2013年1月25日，罗振伦、姚丽娟与黄志光一起到增城市公证处签订了一份《房地产抵押合同》，约定了为确保黄志光与罗振伦、姚丽娟于2013年1月25日签订的《借款合同》的履行，罗振伦和姚丽娟愿意以其所有的涉案房屋作抵押；抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等内容。同日，增城市公证处就上述签订事宜出具《公证书》。后，罗振伦、姚丽娟与黄志光到增城市国土资源和房屋管理局就上述抵押事宜办理了抵押登记，抵押期限自2013年1月26日起至同年4月25日止。
蔡代湖于2013年6月17日向原审法院提起本案诉讼，请求：一、解除蔡代湖与罗振伦之间的房屋买卖法律关系；二、罗振伦向蔡代湖返还定金20000元，并支付违约金165000元；三、诉讼费用由罗振伦承担。
2013年7月1日，蔡代湖向原审法院提出财产保全的申请，要求查封登记在罗振伦名下的涉案房屋。同日，原审法院作出（2013）穗增法民三初字第91号之一民事裁定书，裁定查封涉案房屋。
罗振伦在原审庭审中表示不同意继续履行合同。
本案在原审审理过程中，一、蔡代湖主张以下事实，1、罗振伦在2012年12月27日通过电话告知其妻子不同意出售涉案房屋，罗振伦亦表示不收取首期款；2、蔡代湖在2012年12月30日电话催促罗振伦收取首期款，但罗振伦以其妻子认为转让价过低为由，不同意出售涉案房屋；3、在签订涉案房屋之前，蔡代湖已看阅涉案房屋的产权凭证，罗振伦主张涉案房屋由其个人所有，其个人可以行使处分权。二、罗振伦主张以下事实，1、罗振伦到中营公司放盘时已提供涉案房屋的产权凭证的复印件给中营公司；2、罗振伦以系涉案房屋权属人的身份与蔡代湖协商买卖涉案房屋的事宜，罗振伦没有将已婚的事实告知蔡代湖和中营公司；3、罗振伦在2012年12月27日通过电话询问蔡代湖能否提前支付首期款；4、蔡代湖在2012年12月30日通过电话告知首期款将延迟支付；5、罗振伦在2012年12月31日之后通过电话告知蔡代湖，由于蔡代湖未能按时支付转让款，将不再出售房屋；6、罗振伦在2012年12月31日之后收到蔡代湖邮寄的《催促函》，收到函件时罗振伦已向他人借款，认为合同继续履行已没有意义；7、在2013年1月25日办理抵押公证时，姚丽娟才清楚虽然涉案房屋的产权凭证只是登记罗振伦为权属人，但处分该房屋时必须征得姚丽娟的同意，姚丽娟当场表示反对出售涉案房屋；8、涉案房屋现时已涂销抵押登记。三、中营公司主张以下事实，1、罗振伦在签订合同前提供了涉案房屋的产权凭证的复印件；2、由于蔡代湖通知中营公司，蔡代湖已筹集好首期款，要求罗振伦前来收取款项，故中营公司的工作人员曾在2012年12月29日、12月31日，2013年1月5日多次通过电话联系罗振伦，但罗振伦均拒绝接听。四、姚丽娟主张以下事实，1、罗振伦在签订合同后的次日告知姚丽娟出售涉案房屋的事宜；2、罗振伦出售涉案房屋之前没有征得姚丽娟的同意。
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人的陈述，本案的争议焦点为《房地产买卖居间合同》的效力问题和违约主体的问题。对于第一焦点，罗振伦主张涉案房屋系其与姚丽娟的夫妻共同财产，其在签订合同时未征得姚丽娟的同意，故该合同属无效合同。经查明，罗振伦在签订合同之前已向中营公司提供了涉案房屋的产权凭证，并告知蔡代湖其是房屋的权属人，罗振伦的上述行为足以令蔡代湖相信其是涉案房屋的唯一所有权人，故蔡代湖与罗振伦及中营公司签订合同以期有偿取得涉案房屋的行为是善意的。蔡代湖、罗振伦与中营公司签订的合同是三方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应依照合同约定履行各自的权利、义务。上述合同存在三种法律关系，分别是蔡代湖和罗振伦之间成立的房屋买卖合同法律关系，以及蔡代湖和罗振伦分别与中营公司之间成立的居间合同法律关系。罗振伦主张合同无效，依法无据，本院不予支持。对于第二焦点，罗振伦主张蔡代湖未按合同约定在2012年12月31日前支付首期款，应认定蔡代湖的行为构成违约。而蔡代湖和中营公司均主张蔡代湖已多次催促罗振伦收取首期款，但罗振伦拒绝收取，应认定罗振伦的上述行为构成违约。经查明，蔡代湖在签订合同当日已依约向罗振伦支付了20000元定金，并向罗振伦邮寄发出《催促函》，催促罗振伦收取合同约定的首期款，将上述事实与蔡代湖、罗振伦和中营公司在2012年12月31日的电话联系的事实，以及蔡代湖、罗振伦和中营公司就合同履行的过程主张的事实一起综合分析判断，足以认定正是由于罗振伦逾期未收取首期款，蔡代湖才向罗振伦发出《催促函》。故此，原审法院采信蔡代湖和中营公司的上述主张，认定罗振伦拒绝收取首期款的行为构成违约。另，罗振伦在房屋买卖合同法律关系尚未解除的情况下为涉案房屋设定了抵押登记，客观上为合同的履行设置了障碍，以及罗振伦在主张抵押登记已涂销的情况下仍然拒绝履行合同。罗振伦已以其上述行为明确表明拒绝履行合同义务。对此，罗振伦应承担违约责任。
综上所述，蔡代湖主张解除与罗振伦之间的房屋买卖合同法律关系，以及要求罗振伦返还定金20000元，并支付违约金（赔偿金）165000元，符合合同约定，依法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告蔡代湖与被告罗振伦于2012年12月24日签订《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同法律关系；二、被告罗振伦应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元给原告蔡代湖；三、被告罗振伦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金165000元给原告蔡代湖。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元和财产保全费1445元，由被告罗振伦负担。
判决后，罗振伦、姚丽娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决程序违法认定事实不清、程序违法。1、罗振伦与蔡代湖签订的《房地产买卖居间合同》罗振伦妻子姚丽娟并不知情。连第三人中营公司也告知罗振伦，在姚丽娟不同意办理手续的情况下房管局不会办理过户手续。而法院审理房产过户争议案件的，法院都会发函房管局咨询是否能办理过户手续，在本案审理中增城市人民法院并未执行该程序，并没有发函咨询在婚姻持续期间房屋共有人不同意过户该房产是否符合过户程序，因此一审判决程序存在违法，请求贵院依法撤销。2、涉案房产属于姚丽娟与罗振伦的夫妻共同财产，罗振伦与蔡代湖签订《房地产买卖居间合同》出售房产时姚丽娟不知情，罗振伦处理重大夫妻共同财产时应经得姚丽娟的同意。而本案中罗振伦私下处分夫妻共同财产，侵害了姚丽娟的合法权益，根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据《房地产管理法》第三十八条中第四项规定，共有房地产，未经其他人书面同意的，不得转让。故《房地产买卖居间合同》无效，合同无效，双方应各自返还处理。二、一审法院认定蔡代湖及中营公司催收房屋买卖款项的事实不清，事实上除了我打过一次电话给蔡代湖，蔡代湖根本没有打过电话给我通知收款，蔡代湖根本没有催促我去收房产交易款项。三、一审法院认为罗振伦在涂销的情况下依然拒绝履行合同，需要罗振伦承担违约责任，对此罗振伦认为不符合事实，因为在房屋共有人姚丽娟不同意对房屋出卖的情况下，房管局无法进行过户手续的，因此导致合同没有履行的责任不在罗振伦，罗振伦不存在违约责任不应当由罗振伦承担责任。四、在签订合同时罗振伦曾询问中营公司的一名职员（该职员名罗斯，同时也有主任级别的职员在场），在妻子不签名的情况下夫妻共有财产但产权只登记罗振伦名下是否能过户，其答复说可以。但签订合同后由于姚丽娟反对买卖房产，我再次通过电话询问罗斯答复如果姚丽娟向房管局提出异议将不能办理过户手续。作为一个专业的中介公司在签订合同时并未对罗振伦提醒需要房产共有人同意才能进行过户，使罗振伦错误签订了无法履行的合同，在本案中中营公司应负全部责任。综上所述，请求：1、撤销原审判决书，改判驳回蔡代湖的诉讼请求。2、由蔡代湖承担诉讼费用。
蔡代湖答辩称：同意原审判决。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，1、罗振伦表示罗振伦向中营的一个业务员讲过，如果老婆姚丽娟不同意，房屋能不能卖，该业务员答复可以卖，后来姚丽娟不同意卖，该业务员说姚丽娟不同意，房屋就无法过户，所以我方有告知中营公司罗振伦已婚，我方与蔡代湖接触比较少，没有告诉他罗振伦已婚的事实。罗振伦还表示其在蔡代湖发出《催促函》后大约2天后收到该函件。2、罗振伦、姚丽娟提供了案号为广东省增城法院的一判决书，拟证实该案与本案情况类似，违约金是根据鉴定的房屋差价计算，但本案没有经过鉴定。蔡代湖表示另案的情况与本案是不同的，另案的案件事实及当事人之间履约情况和违约情况与本案不同，本案的房屋买卖合同约定的违约金并没有过高，按照现在的市场价格，我方主张的违约金远远少于对方违约可以获得的利益，因此我方认为我方主张的违约金不属于过高的情。
本院认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，上诉人罗振伦、姚丽娟提交了另案的判决书予以佐证自己的主张，但该判决书与本案无直接关系，本院不予接纳，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人罗振伦、姚丽娟的上诉请求，不予支持。
另：1、蔡代湖在本案中请求解除其与罗振伦所签订的合同，并非要求办理涉案房屋的过户手续，涉案房屋是否能办理过户手续并非本案调处的范围，罗振伦、姚丽娟以原审法院未致函房管局咨询是否能办理过户手续为由主张原审程序违法，理由显然不成立，本院不予支持。2、关于上述合同的效力。涉案房屋登记在罗振伦名下，罗振伦确认其在签订该合时未告知蔡代湖其已婚的事实，且并无证据显示合同所约定的对价不合理，不存在蔡代湖与罗振伦串通损害姚丽娟利益的情形，故原审认定上述合同有效正确，本院予以维持。罗振伦在原审表示未告知中营公司其已婚的事实，在二审中又表示告知了中营公司其已婚的事实，如罗振伦、姚丽娟确认为中营公司存在过错，可另行法律途径主张。3、蔡代湖在2013年1月11月向罗振伦发出《催促函》，通知罗振伦收到首期款，罗振伦此后约两天内收到蔡代湖的该函件，现其又主张蔡代湖没有催促其收房款显然与事实不符合，本院不予支持。4、违约金是否过高的问题。罗振伦、姚丽娟主张以鉴定的差价计算违约金，但罗振伦、姚丽娟并无提供证据证明鉴定的差价，故罗振伦、姚丽娟主张违约金过高并无依据，本院不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。罗振伦、姚丽娟的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4000元，由罗振伦、姚丽娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十一月××日
书 记 员 李 焕