海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼01民终436号上诉人（原审原告）：孙齐桧。被上诉人（原审被告）：陈燕。上诉人孙齐桧因与被上诉人陈燕房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第1398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2009年4月6日，陈燕与中国银行股份有限公司海口海甸支行（以下简称中行海甸支行）签订一份《个人房屋贷款合同》。合同约定：陈燕向中行海甸支行贷款58000元，用于支付购买坐落于海口市海甸岛五西路青苹果公寓XXX号房产，贷款期限144个月；还款账号为78256XXXXX。同时双方约定“未经贷款人书面同意，借款人不得全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其他任何方式处分抵押物……”。合同签订后，双方于2009年5月18日到海口市房屋管理部门办理了房产抵押他项权登记，房屋他项权人为中行海甸支行。2009年6月13日，陈燕因丈夫出了交通事故，需要向交通事故损失方赔偿，故将名下位于海口市海甸岛五西路青苹果公寓XXX号的房屋出售给孙齐桧；孙齐桧向陈燕交付了购房定金30000元，陈燕向孙齐桧出具了收条，后双方于同年6月17日签订《房地产买卖契约》。契约约定：一、甲方（陈燕）自愿将其位于海口市海甸五西路青苹果公寓XXX号房出售给乙方（孙齐桧），建筑面积39.85平方米。二、价格及付款方式。房产成交净拿价格为人民币110000元，乙方在2009年6月17日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；付款方式：1、2009年6月13日付定金30000元整；2、2009年6月17日付余款80000元整；3、该房屋银行按揭贷款58000元整本息，从购房之日起由乙方负责交付。三、双方同意于2009年6月17日由甲方将上述房产正式交付给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。六、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。合同签订后，陈燕于2009年6月13日及17日向孙齐桧出具收条二张，注明收到孙齐桧购房款30000元及80000元。孙齐桧支付上述购房款后，陈燕将房屋交付孙齐桧使用。2009年6月17日，陈燕向中行海甸支行申请将原上述房屋贷款的还款账号78256XXXXX更改为账号78256XXXXX。之后，从2009年6月22日至2012年5月18日，孙齐桧均以陈燕名义继续偿还该房的贷款和支付房屋的物业管理费。后因陈燕与案外人陶胜东承包合同纠纷一案，该房被查封，并强制执行给案外人陶胜东抵偿债务。遂引起讼争。2015年7月24日原审法院第一次依法公开开庭审理本案，孙齐桧、陈燕均依法到庭参加庭审。在庭审中，孙齐桧增加第四项诉讼请求即要求陈燕赔偿其租金、交通费及误工费等经济损失，但没有提出具体的赔偿数额，对于该项主张，孙齐桧仅提供租赁合同证明其每月租金应得的收入情况，从2009年6月22日起至今已损失租金约计6万多元。陈燕对孙齐桧出具的租赁合同的真实性予以确认，但认为无法将房屋过户给孙齐桧并不完全是其个人的责任。对于孙齐桧的此项请求，可以在合理的范围内予以赔偿，对于孙齐桧提出的误工费和交通费，其认为不应赔偿。2015年8月11日，原审法院依法传唤陈燕及其丈夫谭有利到原审法院接受询问，陈燕夫妻俩确认：陈燕向孙齐桧转让涉案标的物的行为系其夫妻行为，同意孙齐桧要求法院确认该房产买卖行为合法有效的请求。另查明，2009年9月21日，原审法院在审理陶胜东诉陈燕承包合同纠纷一案过程中，根据陶胜东的诉讼保全申请，作出(2009)美民一初字第1085号《民事裁定书》，查封了陈燕位于海口市海甸岛五西路青苹果公寓XXX号房产。2010年7月28日，原审法院依据已发生法律效力的（2009）美民一初字第1085号《民事判决书》，向被执行人即陈燕送达《执行通知书》，因陈燕未履行法律文书确定的义务，原审法院作出（2011）美执字第186号《执行裁定书》将上述查封的房产解封，交付给陶胜东抵偿等额债务，后该房产过户到案外人黄巨名下。在申请执行人陶胜东与被执行人陈燕承包合同纠纷一案的强制执行阶段，孙齐桧以案外人的身份向原审法院提出执行异议，要求解除对XXX号房产的查封。2010年12月27日，原审法院作出（2010）美执异字第70号《执行裁定书》，认定“案外人出示的证据称其与陈燕签订了房屋买卖契约，已支付购房款，并占有使用该房，但双方在签订合同前，该房已办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外’、第二十条‘当事人签订买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力……’及第一百九十一条‘抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押房产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外’的规定，陈燕与孙齐桧之间的转让行为未告知抵押权人即中行海口海甸分行，亦未经其同意，孙齐桧与陈燕签订的《房地产买卖契约》仅是一个债权，双方未到海口市房屋管理部门办理交易登记，该转让行为不具有物权效力，也不能对抗法院查封”，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，驳回了孙齐桧的执行异议。后孙齐桧又向原审法院提起执行异议之诉，诉请判令：一、确认孙齐桧、陈燕签订的买卖合同合法有效；二、判令陈燕履行房产过户义务。2012年6月12日原审法院作出（2012）美民不字第19号《民事裁定书》，认定孙齐桧的起诉“已超过法律规定的起诉期限”，裁定不予受理。孙齐桧对此裁决结果不服，遂向本院提起上诉，同年7月18日，本院作出（2012）海中法立终字第104号《民事裁定书》，裁定驳回孙齐桧的上诉，维持原裁定。2013年6月20日，陶胜东与陈燕及第三人海南金亚美旅业有限公司承包合同纠纷一案，本院作出（2013）海中法民再终字第25号《民事裁定书》，裁定撤销了原审法院作出的（2009）美民一初字第1085号《民事判决书》及本院作出的（2010）海中法民一终字第294号《民事判决书》，将本案发回重审。2014年8月11日，原审法院作出(2013)美民再初字第2号《民事判决书》，判决驳回了陶胜东的诉讼请求。2015年3月6日，原审法院依据已发生法律效力的（2013）美民再初字第2号《民事判决书》，作出（2015）美执字第445号《执行裁定书》，裁定续行查封已执行回转登记在陶胜东名下的位于海口市海甸岛五西路青苹果公寓XXX号房产。2015年8月11日，原审法院作出（2015）美执字第445-1号《执行裁定书》，裁定“被执行人陶胜东应在本裁定生效之日起五日内向申请执行人陈燕返还已取得的位于海口市海甸五西路青苹果公寓XXX号房产”。再查明，2011年7月15日，抵押权人中行海甸支行书面就关于优先偿付贷款的问题致函原审法院，该行称：2007年，按揭贷款客户陈燕“申请借款人民币伍万捌仟元整（￥58000XXXXX）用于向海南厚土实业有限公司（购买）海口市海甸五西路16-1号青苹果公寓XXX房”，截止2011年07月15日，尚欠贷款本金50893.71元，利息285.51元；根据《担保法》的规定，抵押权人对抵押物享有优先受偿权，请求原审法院在依法处置上述房产时，优先偿还该行全部贷款本息。该房屋贷款本息现已付清。孙齐桧原审诉讼请求为：1、确认孙齐桧与陈燕之间2009年6月17日签订的房产买卖合同合法有效；2、判令陈燕履行合同，将房产过户到孙齐桧名下；3、赔偿自2012年2月28日起至重新交付的经济损失违约金327600元；4、租金、交通费、误工费由陈燕承担。5、诉讼费由陈燕承担。原审法院认为：一、关于《房屋买卖契约》的效力问题。1、孙齐桧、陈燕之间形成的是债权还是物权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，可见，不动产物权的变动必须以登记为必要条件。本案中，孙齐桧、陈燕就双方的房屋买卖行为，并未依法到海口市房屋管理部门办理交易登记，该转让行为不具有物权效力，双方形成的是债权债务关系，而非物权关系。但就不动产物权变动而言，转让是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。关于抵押权的问题。抵押权是以确保债务清偿为目的设立的物权，是依附于主债权而存在的从权利。主债权消灭，抵押权亦消灭。抵押权设定后，抵押人对抵押物的所有权并未丧失，而所有权中就包括对物权的处分权。抵押人并非不能向他人转让抵押物，只是应当在转让时履行通知抵押权人和告知受让人的义务。抵押人不履行通知、告知义务就转让抵押物，只要在转让后抵押人向抵押权人清偿债务，或受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿债务，使物上设定的抵押权消灭，转让仍然可以有效。本案中，孙齐桧、陈燕双方是在平等互利、自愿协商一致的基础上签订的《房屋买卖契约》。签约后，孙齐桧仍以陈燕的名义继续代为履行抵押人应偿还房屋贷款的义务，证明陈燕已履行了告知义务。且孙齐桧在接收使用房屋之日起至法院强制执行之日止，均按抵押权人规定的时间清偿银行贷款，并没有损害抵押权人中行海甸支行的利益。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条关于“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”的规定，陈燕依法享有对涉案标的物的处分权。关于担保物权的消灭问题。所谓担保物权是指担保物对于担保财产所具有的支配权。担保物权是为担保主债权实现而存在的从权利，相对于被担保的主债权，抵押权具有绝对的附从性，主债权消灭，抵押权亦消灭。《中华人民共和国担保法》第五十二条规定“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”。本案中，陈燕与案外人中行海甸支行之间因《抵押借款合同》形成债权、债务的关系，孙齐桧、陈燕争议的标的物亦是担保陈燕实现抵押权的抵押物。只要陈燕清偿了该债务，则抵押权作为从权利即消灭。对于本案陈燕出质的抵押物，由于在案件审理与执行过程中，因案外人中行海甸支行的债权已清偿，抵押权也随之消灭。因此，孙齐桧、陈燕房屋买卖行为，并不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于：“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的立法精神及该条款确保抵押权人的利益不受侵害的立法目的。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该条款确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。孙齐桧、陈燕签订的《房屋买卖契约》是一种债权形成行为，并非物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。综上，孙齐桧、陈燕的转让行为虽未经抵押权人同意，但并不违反法律的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，孙齐桧、陈燕签订的买卖契约合法有效，依法应受到法律的保护。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，据此，孙齐桧诉请判令陈燕履行合同，将房产过户到其名下的诉求，理由充分，依法予以支持。由于本案涉案标的物所欠的银行贷款本金50893.71元，利息285.51元现已经付清，孙齐桧应将该贷款本息向陈燕直接交付。二、关于违约金、租金及误工费等损失的赔偿问题。1、关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，孙齐桧、陈燕双方虽然在合同第五条对违约责任的承担作出了约定，但该条款仅就购房款的支付和房屋交付的时间进行了约定，而在合同签订后，孙齐桧、陈燕已按合同的约定履行了付款和交房义务，故孙齐桧诉请判令陈燕依约支付违约金327600元的诉讼请求，依法不予支持。2、关于租金、误工费等的赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，孙齐桧、陈燕在合同第四条款中对于房屋产权及债权债务等纠纷所产生的法律后果作出了明确的约定。因此，虽然双方的买卖行为由于案外人的过错，致使合同中断履行，并非陈燕主观上的故意，但陈燕亦应依约承担一定的赔偿责任。据此，孙齐桧提出要求陈燕赔偿其合法收益即租金损失6万元，理由充分，证据确凿，原审法院予以支持。对于孙齐桧诉请判令陈燕赔偿其误工费及交通费损失的请求，由于孙齐桧未提出相关的证据及法律事实支持其主张，依据《最高人民法院》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，孙齐桧的此项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认孙齐桧、陈燕签订的《房地产买卖契约》合法有效，具有法律约束力；二、陈燕须于本判决发生法律效力之日起30日内，将位于海口市海甸岛五西路青苹果公寓XXX号房产过户到孙齐桧名下，过户所需要缴纳的各项税费，孙齐桧、陈燕按法律、法规及政策规定各自承担。三、孙齐桧须于本判决发生法律效力之日起十五日内向陈燕支付银行贷款本息合计51179.22元；四、陈燕须于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿孙齐桧租金损失6万元；以上第三、四项相抵后，陈燕须于本判决发生法律效力之日起十五日内向孙齐桧支付赔偿金8820.78元；五、驳回孙齐桧的其他诉讼请求。案件受理费15728元由陈燕承担。上诉人孙齐桧不服上述原审判决，向本院提起上诉称：2009年6月，陈燕家出事要出售其房屋，孙齐桧为了帮助陈燕，同意向陈燕购买房屋。双方商量好价钱，并签订了房屋买卖合同，后孙齐桧根据合同支付房款以及银行的按揭款。2012年2月16日，房子却被法院强制执行给他人。为维护权利，孙齐桧几次起诉陈燕但法院没有受理。现在孙齐桧钱付了，房子却没拿到，孙齐桧起诉陈燕履行合同，并承担违约责任，赔偿损失。可法院却判决孙齐桧给付陈燕银行贷款，银行贷款和此次诉讼没有关系，该笔款也不是陈燕支付的，陈燕也未要求孙齐桧给付这笔款，法院却自行判决孙齐桧支付银行按揭贷款没有依据。另外，原审法院对孙齐桧主张的违约金一点也没有支持。合同有效，违约金也有明确约定，原审法院却不予支持完全没有道理。据此，孙齐桧提出上诉，请求：1、撤销原审判决第三项内容，即撤销“孙齐桧须于本判决发生法律效力之日起十五日内向陈燕支付银行贷款本息合计51179.22元”，并判决支持孙齐桧的违约请求。2、上诉费用由陈燕承担。被上诉人陈燕答辩称:陈燕在一审中没有请求孙齐桧支付银行贷款本息51179.22元。陈燕也没有向中行海甸支行支付过银行贷款本息51179.22元，原审如此的判决造成了孙齐桧对陈燕更大的误会。请求二审法院尊重客观事实进行判决。本院二审审理查明：陈燕与中行海甸支行签订的《个人房屋贷款合同》第三条约定，陈燕向中行海甸支行贷款58000元，用于支付购买坐落于海口市海甸岛五西路青苹果公寓XXX号房产，所购房屋总价款为115000元。另外，二审期间，本院依职权向中行海甸支行了解涉案的青苹果公寓XXX号房产的还款情况。中行海甸支行于2016年7月5日向本院出具回执的写明：截止2014年2月28日，涉案的青苹果公寓XXX号房产的贷款已经全部还清，还款本金及利息金额合计67997元。另外，陈燕称所有贷款均不是由其归还。孙齐桧则称上述款项中除了2012年2月28日的48624.32元不是其归还的以外，其余按揭贷款均由其归还。本院二审审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致。本院认为：一、关于孙齐桧与陈燕签订的《房地产买卖契约》效力问题。2009年6月17日，双方签订的《房地产买卖契约》约定陈燕将位于海口市海甸岛五西路青苹果公寓XXX房出售给孙齐桧。因孙齐桧与陈燕之间房屋买卖的意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”以及《中华人民共和国物权法》第十五条关于：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本院认定双方的合同自双方签字之日起即生效。虽然涉案的房产系陈燕通过按揭贷款的方式购买，即陈燕已经将该套房产抵押给中行海甸支行用于贷款，陈燕转让房产时也未取得中行海甸支行的同意，但这并不影响双方合同的效力，仅是影响双方合同的履行以及物权转让的效力，即在双方未到房管部门办理房产过户登记手续前，涉案房产不发生物权变动的效力。关于陈燕是否应将涉案房产办理过户至孙齐桧名下的问题。本案陈燕与孙齐桧签订《房地产买卖契约》后，孙齐桧向陈燕支付了11万元购房款以及部分的按揭款，陈燕也已经将房屋交付给孙齐桧使用，但双方未办理过户登记手续。后因陈燕与案外人陶胜东承包合同纠纷一案，该房产曾被执行给陶胜东抵偿债务，导致孙齐桧与陈燕的合同无法继续履行。后陈燕申请再审，原审法院于2014年8月11日作出（2013）美民再初字第2号《民事判决书》，驳回了陶胜东的诉讼请求。原审法院于2015年8月11日作出（2015）美执字第445—1号《执行裁定书》，裁定陶胜东将涉案房产返还给陈燕，现海口市房管局根据生效的裁定书已经将涉案的房产办理登记至陈燕名下，中行海甸支行出具的回执单也写明陈燕所购房产的按揭贷款已还清。根据海口市房屋档案馆出具的房产登记信息查询情况说明，该房产现在也不存在被查封、被抵押的情形。据此，孙齐桧与陈燕之间的《房屋买卖契约》已经具备继续履行的条件，现孙齐桧起诉请求陈燕将房产过户至其名下，原审法院支持了孙齐桧的诉讼请求，陈燕也表示予以同意，因此，本院对该项判决予以维持。关于孙齐桧是否应向陈燕支付按揭贷款本息51179.22元的问题。根据双方的《房屋买卖契约》约定，孙齐桧除了应当支付11万元购房款外，还应当支付涉案房产的银行按揭款。本案孙齐桧虽然明确表示其仅归还了一部分的银行按揭款项，尚有部分款项不是由其归还，但因陈燕在原审中并未提起反诉主张孙齐桧支付银行按揭款，且在孙齐桧就该问题提起上诉后，陈燕在二审中明确表示其不需要孙齐桧向其支付银行按揭款，因此，原审判决孙齐桧向陈燕支付按揭贷款本息51179.22元违反了不告不理的原则，本院予以纠正。四、关于孙齐桧所主张327600元违约金以及交通、租金等损失问题。本案孙齐桧以2012年房产被执行给案外人，导致其至今未能使用，也未能办理过户为由，主张违约金及各项损失。根据双方合同第五条约定，如陈燕不能按期向孙齐桧交房，逾期一日，按房价款的千分之五给付滞纳金。双方对违约金的约定明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合本案实际情况看，本案双方合同约定的房屋价款为11万元以及58000元银行按揭贷款本金及相应的利息。而双方签订合同后，孙齐桧支付了11万元房屋价款，同时陈燕也将房屋交付给孙齐桧使用，后因陈燕与案外人的纠纷，2012年房产被执行给案外人，以致孙齐桧2012年以后未能继续使用房屋。即从本案情况看，陈燕并非其主观上恶意违约，且房产被执行给他人后，孙齐桧也没有再根据合同约定每月支付房产的按揭款项，本案孙齐桧明确称有48624.32元按揭贷款本息不是由其归还，且原审法院已经根据孙齐桧提交的2009年至2012年期间的《房屋租赁合同》，支持了孙齐桧所主张的2012年以后的租金损失6万元，故在孙齐桧没有提交除房屋租金损失以外，其还存在房屋差价损失以及家用电器等损失等有关证据的情况下，原审法院对其主张的327600元违约金不予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但判决孙齐桧向陈燕支付按揭贷款本息51179.22元违反了不告不理的原则，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第1398号民事判决第一、二项；撤销海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第1398号民事判决第三、四、五项；陈燕应于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿孙齐桧租金损失6万元；驳回孙齐桧的其他诉讼请求。本案一审案件受理费15728元，二审案件受理费7864元，合计23592元，均由陈燕负担。本判决为终审判决。审判长 周 玲审判员 李家林审判员 王春芬二〇一六年七月十四日书记员 郑珊珊