广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤52民初30号
原告：广东普宁农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省普宁市流沙北广达东侧。
法定代表人：陈怀斌。
委托代理人：洪卫南，该司职员。
委托代理人：方育树，广东谨信律师事务所律师。
被告：普宁市年年丰贸易有限公司。住所地：广东省普宁市流沙东街道斗文村后壁沟片*幢首层东起第4间。
法定代表人：林逸森。
被告：周瑞坤，男，汉族，1985年X月X日出生，住广东省普宁市。
被告：李光炜，男，汉族，1972年X月X日出生，住广东省广州市天河区。
被告：陈景标，男，汉族，1990年X月X日出生，住广东省普宁市。
原告广东普宁农村商业银行股份有限公司（以下简称普宁农商行）诉被告普宁市年年丰贸易有限公司（以下简称年年丰公司）、周瑞坤、李光炜、陈景标金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序进行了审理。李光炜在答辩期间向本院提出管辖权异议申请，认为本案应由广州市中级人民法院管辖。本院于2016年11月22日作出（2016）粤52民初30号之一民事裁定，驳回李光炜的异议申请。李光炜不服该裁定，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于2017年6月12日作出（2017）粤民辖终314号民事裁定，驳回李光炜的上诉，维持原裁定。本院于2018年1月12日公开开庭审理了本案。普宁农商行的委托代理人方育树、洪卫南到庭参加诉讼，年年丰公司、周瑞坤、李光炜、陈景标经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
普宁农商行向本院提出诉讼请求：1.判令年年丰公司付还普宁农商行人民币（下同）7600万元、利息及罚息25262256元（计至2016年6月15日，自2016年6月16日起至还清之日止按中国人民银行基准利率及合同约定调整的利率计）；2.判令周瑞坤、李光炜与普宁农商行的房地产抵押关系有效，普宁农商行依法享有优先受偿权；3.判令陈景标对年年丰公司向普宁农商行的借款及利息承担连带保证责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：年年丰公司与普宁市农村信用合作联社（以下简称普宁农信社）于2014年10月24日签订了《借款合同》，年年丰公司向普宁农信社借款7600万元，借款期限从2014年10月24日至2015年10月18日止，借款年利率10.98%，双方约定到期结息、按期还本。周瑞坤、李光炜共同向广州市万诺投资管理有限公司购买位于番禺××广场（××商铺、写字楼）自编B-3，B-4写字楼及商铺自编南区商铺南村镇万博二路113号1层101房、115号1层101房的建筑面积共390.6407平方米的2间商铺（商品房买卖合同号分别为：201212237547、201212237916，房地产预告登记证明号分别为：粤房地预登穗字第XXXXX、XXXXX号）。2间商铺为周瑞坤、李光炜共有，购房人占有份额为：周瑞坤5%、李光炜95%。周瑞坤、李光炜与普宁农信社于2014年10月24日签订了《最高额抵押担保合同》，周瑞坤、李光炜自愿提供上述2间商铺为年年丰公司向普宁农信社借款作抵押。普宁农信社与周瑞坤、李光炜于2014年11月4日到广州市国土资源和房屋管理局办理了抵押预登记手续，由广州市国土资源和房屋管理局发给普宁农信社《广东省房地产预告登记证明》（房地产预告登记证明号：粤房地预登穗字第XXXXX、XXXXX号）。陈景标于2014年10月24日与普宁农信社签订《保证合同》，自愿为年年丰公司向普宁农信社借款提供连带保证责任。普宁农信社与四被告签订合同后，普宁农信社根据合同的有关约定，于2014年10月24日将7600万元付给年年丰公司，履行付款义务。后年年丰公司没有归还本金及结欠利息，至起诉结欠本金7600万元及利息（含罚息）25262256元。年年丰公司未按期还本付息的行为已构成违约，虽经多次催讨，但没有履行还款义务；周瑞坤、李光炜未能承担担保责任，陈景标也未能承担连带保证责任。2016年3月18日，普宁农商行经中国银行业监督管理委员会广东监管局批准成立，普宁农商行根据公司章程规定，于2016年3月17日公告普宁农信社的债权债务转为普宁农商行所有，因此，普宁农商行具有主体资格。
年年丰公司、周瑞坤、李光炜、陈景标均没有在法定期限内提交书面答辩意见，亦没有到庭参加诉讼。
普宁农商行围绕上述请求依法提交了如下证据：普宁农商行的《营业执照》、法定代表人证明书、开业批复文件、开业公告及普宁农信社转发关于普宁农商行开业批复的通知，年年丰公司的《营业执照》复印件、企业机读档案变更登记资料、组织机构代码证复印件、法定代表人证明书，周瑞坤、李光炜、陈景标身份证复印件，《借款合同》，《最高额抵押担保合同》，《保证合同》，借款借据，《广东省房地产预告登记证明》。由于年年丰公司、周瑞坤、李光炜、陈景标均没有到庭，无法进行证据交换和质证。
本院经审理查明：年年丰公司与普宁农信社于2014年10月24日签订了编号为普宁农信（2014）流借字第000261号《借款合同》，约定：年年丰公司向普宁农信社借款7600万元，借款用于购纺织品，借款期限从2014年10月24日至2015年10月18日；借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮83%为年利率10.98%，在借款期限内不调整；逾期贷款的罚息利率在合同确定的贷款利率水平上加收30%，对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；借款利息自实际放款之日起按实际借款额和借款天数计算，借款到期时结息等。
2014年10月24日，周瑞坤、李光炜与普宁农信社签订了编号为普宁农信（2014）高抵字第000269号《最高额抵押担保合同》，约定周瑞坤、李光炜自愿提供位于番禺××广场（××商铺、写字楼）自编B-3，B-4写字楼及商铺自编南区商铺南村镇万博二路113号1层101房、115号1层101房（商品房买卖合同号分别为：201212237547、201212237916，房地产预告登记证明号分别为：粤房地预登穗字第XXXXX、XXXXX号）为普宁农信社（抵押权人）与年年丰公司（债务人）自2014年10月24日起至2017年10月18日止期间所签订的一系列主合同提供抵押担保，最高本金余额为7600万元。抵押担保范围为每份主合同项下债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和抵押权人为实现债权及抵押权而发生的一切费用。以抵押物设置抵押权依法应当办理抵押登记的，抵押人应及时备妥办理抵押登记所需的各种文件资料，并应当按照抵押权人的要求及在抵押权人规定的期限内亲自和/或委托抵押权人指定的人士到相应的登记部门依法办妥抵押登记，抵押人应将抵押物的他项权利证书、抵押物登记文件正本原件及其他权利证书交抵押权人持有；合同签订后，需要办理抵押登记但抵押人拒绝办理或者拖延办理抵押登记手续，致使抵押权人权利受限的，构成缔约过失，抵押人应对抵押权人承担抵押担保范围内的赔偿责任。上述抵押房产为周瑞坤、李光炜共有，双方于2014年11月4日办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证明号分别为：粤房地预登穗字第XXXXX、XXXXX号。
陈景标于2014年10月24日与普宁农信社签订普宁农信（2014）保字第000269号《保证合同》，自愿为年年丰公司向普宁农信社的本案借款合同项下的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权及担保权而发生的一切费用提供不可撤销的连带责任保证担保；保证期间为主合同项下的债务履行期限届满之日起二年。
2014年10月24日，普宁农信社将7600万元汇至年年丰公司账户，年年丰公司出具借款借据，但借款期限届满后，年年丰公司并未依约向普宁农信社还本付息，周瑞坤、李光炜没有履行相应的担保责任，陈景标也没有履行相应的保证责任。
2016年2月24日，中国银行业监督管理委员会广东监管局批准同意普宁农商行开业，普宁农商行于2016年3月17日公告普宁农商行将于2016年3月18日起正式对外营业及将普宁农信社的债权债务转为普宁农商行的债权债务。2016年5月19日，年年丰公司法定代表人由陈景标变更为林逸森。
本案审理期间，普宁农商行于2016年8月2日向本院提出财产保全申请，本院于2016年8月23日作出（2016）粤52民初30号民事裁定，查封周瑞坤、李光炜上述抵押房产。
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。普宁农信社与年年丰公司签订的《借款合同》，主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效，双方当事人应依约履行合同义务。《借款合同》签订后，普宁农信社依约履行了放款义务，年年丰公司并未按《借款合同》的约定按期还本付息，已构成违约，依法应承担还本付息的义务和违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百零四条“办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，《中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率、进一步推进利率市场化》“进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍……”及银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》“……三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”的规定，普宁农信社与年年丰公司约定借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮83%即年利率10.98%及逾期贷款的罚息利率在合同确定的贷款利率水平上加收30%即年利率14.274%，没有违反法律、行政法规的规定。现普宁农信社债权债务转为普宁农商行债权债务，因此，普宁农商行请求年年丰公司归还借款7600万元及按合同约定的利息、罚息，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。
普宁农信社与周瑞坤、李光炜签订的《最高额抵押担保合同》，主体适格，意思表示真实，虽然抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记,但根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记并不是抵押权登记，又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案合同约定的抵押物系应当办理抵押登记的财产，现双方尚未依法办理抵押物的抵押登记，故抵押权并未设立，普宁农商行主张已对抵押物办理抵押权预告登记而对抵押物享有优先受偿权的理由不成立，本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，未办理抵押登记不影响合同效力，抵押人周瑞坤、李光炜以位于番禺××广场（××商铺、写字楼）自编B-3，B-4写字楼及商铺自编南区商铺南村镇万博二路113号1层101房、115号1层101房（商品房买卖合同号分别为：201212237547、201212237916，房地产预告登记证明号分别为：粤房地预登穗字第XXXXX、XXXXX号）为年年丰公司的本案债务提供抵押担保的意思表示明确、有效，且合同约定未办理抵押登记手续的，抵押人应对抵押权人承担抵押担保范围的赔偿责任，因此，周瑞坤、李光炜应在抵押物价值范围内对担保债务承担赔偿责任。周瑞坤、李光炜承担赔偿责任后，有权向年年丰公司追偿。
普宁农信社与陈景标签订的《保证合同》，主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效，现年年丰公司未按期归还相关的贷款本息，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，普宁农商行请求连带责任保证人陈景标对年年丰公司应承担的债务承担连带清偿责任，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，陈景标承担担保责任后，有权向年年丰公司追偿。
综上所述，经开庭审理，年年丰公司、周瑞坤、李光炜、陈景标均无到庭应诉，视为放弃质证和抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、普宁市年年丰贸易有限公司应于本判决生效之日起30日内偿还广东普宁农村商业银行股份有限公司借款本金7600万元及利息、罚息（利息、罚息计算：以7600万元为基数，自2014年10月24日起至2015年10月18日止按年利率10.98%计算，自2015年10月19日起至款项清偿之日止按年利率14.274%计算）。
二、周瑞坤、李光炜应在位于番禺XX广场（南区商铺、写字楼）自编B-3，B-4写字楼及商铺自编南区商铺南村镇万博二路113号1层101房、115号1层101房（商品房买卖合同号分别为：201212237547、201212237916，房地产预告登记证明号分别为：粤房地预登穗字第XXXXX、XXXXX号）的价值范围内对本判决第一项确定的普宁市年年丰贸易有限公司的债务承担赔偿责任。周瑞坤、李光炜承担赔偿责任后，有权向普宁市年年丰贸易有限公司追偿。
三、陈景标对本判决第一项确定的普宁市年年丰贸易有限公司的债务承担连带清偿责任。陈景标承担担保责任后，有权向普宁市年年丰贸易有限公司追偿。
四、驳回广东普宁农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费548111元、保全费5000元、公告费750元，共计553861元，由普宁市年年丰贸易有限公司、周瑞坤、李光炜、陈景标共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 邹秋玲
审 判 员 陈爱萍
代理审判员 杨勉锐
二〇一八年三月五日
代书 记员 刘俊雄
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。