重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01318号
上诉人（原审被告）：何红艳，女，土家族，1973年10月28日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：勾心忠，重庆俊霖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：酉阳土家族苗族自治县人民医院，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇和平路**号。
法定代表人：陈若飞，该院院长。
委托代理人：陈双，重庆汇润律师事务所律师。
原审第三人：中博眼睛经营部。住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县。
经营者：杨伟华，男，汉族，1970年4月26日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
原审第三人：赵琴，女，土家族，1971年6月2日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
上诉人何红艳与被上诉人酉阳土家族苗族自治县人民医院（以下简称酉阳县医院），原审第三人中博眼睛经营部、赵琴租赁合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年8月13日作出（2015）酉法民初字第00490号民事判决，何红艳不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2015年12月3日对上诉人何红艳及其委托代理人勾兴忠，被上诉人酉阳县医院的委托代理人陈双进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
酉阳土家族苗族自治县人民法院一审审理查明：第三人赵琴约在2010年与原告签订房屋租赁合同租赁原告位于酉阳县桃花源中路117号第43号门面后，于2012年4月2日将该房屋转租给第三人中博眼睛经营部经营者杨伟华，二者之间签订了《门面出租协议》，约定租赁时间从2012年4月2日至2013年4月2日，租金38000元。到期后第三人中博眼睛经营部继续在该房屋内经营，未续签租房合同或协议，其经营者杨伟华于2014年4月15日向第三人赵琴交纳租金40000元，第三人赵琴出具书面收条一张，内容为“今收到杨伟华（2014.4月15.-2015.4.15）门面租赁费肆万元整（40000.00元）已交清”。2014年4月25日，第三人赵琴与被告何红艳协议并告知原告方门面管理人员后立下书面证明，将上述原告之门面转为被告何红艳名下，证明内容为：“位于县桃花源中路43号门面，原承租人赵琴现从2014年1月1日起，门面转为合伙人何红艳名下，从2014年1月1日起本人赵琴与桃花源中路43号门面今后不产生任何关系，所有43号的一切事由何红艳经手，与赵琴无关，不参与任何业务往来”。2014年4月25日，被告何红艳向原告交纳租金21780元后租赁上述门面，同年10月10日双方补签了《房屋租赁合同》。合同约定：酉阳县桃花源中路117号原告第43号临街门面由被告何红艳承租；租期从2014年1月1日至2014年12月31日止；租金为21780元，一次性交清，如因建设需要拆除的，则按实际使用天数计算，多收取的租金不计息；合同第四条第一项约定出租人在合同有效期内保证承租人按合同约定使用房屋；保障水电供应及收取水电费；承租人不履行合同义务，有权收回房屋后另行出租；因建设需要，有权终止租赁合同，收回房屋，但应提前三个月（90天）通知承租人。该条第二项约定承租人按时交租金及水电费；不得在租赁房屋从事合同中约定的不能经营的范围；不得私自转租、转让、转借出租房屋，确因经营不当需转租、转让、转借，必须经出租人同意；服从单位管理，遵守国家相关政策并防火防盗；租期内装修必须征得出租人同意，租赁期满后由承租人自处理，但不得损坏出租房屋，出租人不折价收购装修费用；租赁期满，承租人有优先续租权，但必须于合同到期前一个月重新签订合同。合同第五条约定不按合同规定交房租费和水电费的，超出约定房屋的使用用途，未经出租人同意私自转租、转让、转借及装修、改装门面的，出租人有权终止合同并收回租赁房屋。第六条约定，一方违约，应向对方支付房屋租赁费总额10%的违约金。2014年10月，原告委托重庆科融建筑工程质量检测有限公司对被告等人租赁的13间门面进行鉴定为C级危房。同月31日原告向被告发出书面通知，要求各租赁户即日起搬出租赁房屋，多缴的门面费用原告据实核算退还，门面收回维修后，如再出租，现承租人在同等条件下有优先承租权。2015年1月15日原告再次向被告发出书面通知，明确了租赁房屋系危房，双方租赁合同期满不再续租，要求被告于次日办理解除协议，结算相关费用，并于1月26日之前腾空原租赁门面交还原告未果，原告因此诉讼来院。另查明：被告何红艳在与原告发生租赁关系之前明知43号门面是第三人中博眼睛经营部在经营使用，2014年4月25日其向原告交纳租金21780元后，向第三人中博眼睛经营部告知该门面承租人由第三人赵琴变更为自己时，已知道第三人中博眼睛经营部要占有使用至2015年4月15日，对此被告何红艳予以默许，并与第三人中博眼睛经营部经营者杨伟华于2015年4月15日达成协议并订立门面出租合同、约定今后由其向杨伟华收取该门面租金。2015年4月16日，双方因此事产生纠纷，经本县公安局桃花源派出所调解，由杨伟华向被告何红艳支付租金3800元后继续经营至2015年5月25日无条件搬出。调解当日杨伟华向被告何红艳支付了租金3800元，并于约定之日已搬出，尔后43号门面由被告何红艳占有使用至今。被告在庭审中提出反诉要求原告支付违约金2178元，但未在法院通知的时间内交纳反诉费。
酉阳县医院一审请求：1.原、被告之间《房屋租赁合同》于2015年1月1日解除，被告将租赁房屋腾空返还给原告；2.由被告及实际占用使用房屋的第三人支付原告房屋占用费从2015年1月1日起每天按59.6元计算至房屋交付原告之日；3.被告承担本案诉讼费用。
被告何红艳辩称：1.原告第一项请求不成立，根据双方合同约定，原告要收回租赁房屋应提前三个月通知被告，但原告没有提前通知。2.原告第二项请求只能针对次承租人，不能向本案被告收取占租费。3.第一次通知实际是2014年10月31日，原告只要求收回租赁房屋进行维修而没有提到解除租赁合同，所以原告要求解除租赁合同关系不成立，2015年1月15日原告通知解除合同，时间上违反了双方约定的提前三个月，应该在2014年10月15日通知被告，故原告的起诉不成立。4.合同签订后被告没有实际取得租赁物，反诉要求原告返还租金21780元和支付违约金2178元。5.现实际使用租赁房屋的杨伟华和曾经的租赁户赵琴应作为本案当事人参加诉讼，原告不退房租，我就要做满一年再退房子。
第三人中博眼睛经营部经营者杨伟华述称：1.中博眼睛经营部与原、被告之间解除房屋租赁合同无关。2.中博眼睛经营部已搬出原告的房屋，不应承担腾空和返还房屋义务。3.2015年1月至4月15日的房屋占用费已支付给第三人赵琴，4月16日至5月25日的房屋占用费已支付给被告何红艳，原告的该项请求与中博眼睛经营部无关。4.赵琴应作为当事人参加诉讼，并要其偿还借款25000元。
第三人赵琴未出庭应诉，在一审法院2015年7月10日向其调查询问时述称：约三、四年前向原告租赁本案诉讼之房屋后，于2012年4月转租给第三人中博眼睛经营部经营者杨伟华，租期至2014年4月15日，只签订2012年4月2日至2013年4月15日之间的转租合同，收取转租费40000元的时间为2013年4月15日至2014年4月15日，但向杨伟华出具收款时间笔误成2014年4月15日至2015年4月15日。与被告何红艳之间的转租是经原告同意后进行的，何红艳支付赵琴20000元转租费，同时从2014年1月1日起承担向原告交纳租金的义务，从这以后赵琴与租赁房屋就没有关系了。
酉阳土家族苗族自治县人民法院一审认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，真实、合法、有效，合同在2014年12月31日已到期，原告已明确表示双方不再续签合同，租赁期届满，合同自动终止，不存在解除之说。故对原告要求判令原、被告之间《房屋租赁合同》于2015年1月1日解除的诉请，不予支持。
关于转租效力问题。本案43号门面的所有权人是原告，在与第三人赵琴发生租赁后，第三人赵琴是承租人，对《租赁合同》的标的物（门面）并无所有权，在《租赁合同》约定的权利范围内更不享有私自转租权，故其于2012年4月将门面转租给第三人中博眼睛经营部的行为属于民法上的无权处分行为，不具有合法性，其无权处分行为的效力对象指向的是“无权处分合同”，在权利人（原告）未追认或无处分权人订立合同后未取得处分权之前，该《门面出租协议》属效力待定状态。原告在诉前对其转租门面的行为并不知情，更无从知道两个第三人签订的《门面出租协议》，庭审中原告认为二者已履行不持异议，形成了法律上的事实追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，两个第三人之间的《门面出租协议》其租赁期限未超过第三人赵琴与原告之间的《房屋租赁合同》中约定的租期部份有效，超过部份即从2014年1月1日起至2015年4月15日止无效，第三人赵琴在此期间收取第三人中博眼睛经营部经营者杨伟华的费用40000元不属于正常租金范围，以及两个第三人之间的借款问题均属另一法律关系，与本案无关。
被告何红艳在与原告订立租赁合同的履行期限届满，原告明确表示因该租赁房屋鉴定为C级危房不再续租之情形下，仍于2015年4月15日与第三人中博眼睛经营部经营者杨伟华订立门面出租合同、约定今后由其向杨伟华收取该门面租金的行为亦属于民法上的无权处分行为，不具有合法性。2015年4月16日，双方因此事产生纠纷，经酉阳县公安局桃花源派出所调解后，被告何红艳向第三人中博眼睛经营部经营者杨伟华收取2015年4月16日至2015年5月25日期间的费用3800元均不属于正常租金范围，属另一法律关系，与本案无关。
原告租赁给被告的门面在2014年12月31日届满，但该房屋被第三人中博眼睛经营部实际占用的状态一直持续至2015年5月25日搬出后，被告何红艳从2015年5月26日占有使用至今，二者的行为给原告造成了损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人…履行合同义务不符合约定的…采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定，房屋占用费属于法律上认可的“其他损失”，第三人中博眼睛经营部及负有腾房义务的被告理应给付直至腾空房屋时止。故原告要求以合同约定的2014年度租金21780元为标准计算占用费、并从2015年1月1日起支付至实际交房之日止，于理相合，于法有据，亦足以弥补原告损失，但应由第三人中博眼睛经营部与被告分别向原告支付。被告在庭审中提出反诉要求原告返还租金21780元、支付违约金2178元，因未在法院通知的时间内交纳反诉费，视为自动放弃反诉处理，被告可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第一百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告何红艳在本判决生效后五日内搬出并腾空租赁房屋返还给原告酉阳县人民医院。二、由第三人中博眼睛经营部向原告酉阳县医院支付2015年1月1日至2015年5月25日期间的房屋占用费，被告何红艳向原告酉阳县医院支付2015年5月26日起至房屋交付之日止的房屋占用费。上述房屋占用费标准按59.6元／天计算，自本判决生效后五日内履行。三、驳回原告酉阳县医院其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，由被告何红艳负担，原告预缴部份全额退回。
上诉人何红艳不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审；请求判令被上诉人返还上诉人租金21780元，并按银行同期贷款利率支付利息；一、二审案件受理费均由被上诉人负担。主要事实和理由：一、被上诉人一审起诉请求不成立，一审法院依职权变更诉讼请求于法无据。1.被上诉人一审请求解除双方的租赁合同，原判查明双方租赁关系于2014年12月31日届满，双方合同自行终止，但没有驳回被上诉人的一审诉讼请求，反而判决双方合同自行终止不当。2.一审法院依职权变更诉讼请求，剥夺了上诉人依法享有的举证期和答辩期。二、被上诉人收取上诉人21780元租金不当，应予返还。三、原判认定上诉人知道中博眼睛经营部要占有诉争门面使用至2015年4月15日，并默认该事实错误。
被上诉人酉阳县医院答辩称：1.法院并未依职权变更诉讼请求；2.2014年10月之前，上诉人已找到中博眼睛经营部，说明其知晓诉争门面由中博眼睛经营部在使用；3.上诉人与赵琴已约定从2014年1月1日起诉争门面由上诉人经营管理，至于是由上诉人还是赵琴收取租金，都是其二人共同经营的结果。综上，原判认定事实清楚，上诉人的上诉请求和理由不成立，请求二审法院依法予以驳回。
原审第三人中博眼睛经营部以及赵琴未发表答辩意见。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：1.原判是否程序违法；2.上诉人主张退还租金21780元及资金利息是否应支持。针对本案的争议焦点，本院作如下评述。
关于原判是否程序违法的问题。根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，租赁期满后，如需续租房屋，需在合同到期前一个月重新签订合同。2014年12月31日合同到期后，双方并未签订新的租赁合同，且被上诉人在租赁到期前已明确告知上诉人要收回诉争门面。故2014年12月31日之后，双方的租赁关系已经终止。基于此，原判认定被上诉人一审请求解除合同已无必要，并驳回了上诉人的该项诉讼请求，并未依职权变更被上诉人的起诉请求。上诉人主张一审法院依职权变更诉讼请求，并剥夺上诉人的答辩及举证的权利，本院不予支持。由于双方的租赁关系已经终止，租赁期满后上诉人应当将诉争门面退还给被上诉人，并支付占用期间的占用费。
关于上诉人主张退还租金21780元及资金利息是否应支持。由于上诉人在一审中并未对此提起反诉，不属于本案二审审理范围，本院不作评判。
综上，原判审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。何红艳的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人何红艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一五年十二月三日
书 记 员 翟维玲