湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终2920号上诉人（原审原告）王伯良。委托代理人赵怡远，湖南崇民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南鑫远投资集团有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路一段699号。法定代表人谭岳鑫，董事长。委托代理人黄滔。上诉人王伯良因与被上诉人湖南鑫远投资集团有限公司（以下简称鑫远公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第02428号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年2月28日，王伯良与鑫远公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份，王伯良购买鑫远公司所开发的位于长沙市××人村××单元××房，商品房单价为5431.25元/㎡，购房金额为889639元，在合同签订之日王伯良支付首付款389639元，其余500000办理银行按揭。双方在合同中约定，交付时间为2014年12月31日，交付条件为:1、已经竣工验收备案；2、满足合同第九条约定的本项目内相关设施、设备所达到的条件。合同签订后，王伯良按照合同约定支付了首付款并办理了银行按揭。双方还签订了《商品房认购协议书》，鑫远公司向王伯良做出特别提示，明确写明：“买受人对本项目日照分析结果已充分知晓，且无异议”。2012年12月8日，鑫远公司在报纸上发布入伙公告，称王伯良所购物业已经具备交房条件，将于2012年12月28日办理入伙手续。2014年12月29日，王伯良验收房屋并签收《房屋交接书》。之后，王伯良发现日照不足，于2015年4月1日向长沙市城乡规划局申请信息公开，要求公开御文雅苑第10栋2单元305号房的房屋日照分析报告。2015年4月15日，长沙市城乡规划局向王伯良发出长规函（2015）321号《长沙市城乡规划局政府信息公开告知书》，公开了御文雅苑第10栋2单元305号房日照分析表，载明该房屋第12号－15号窗户日照，整体结论为不满足规定日照要求。王伯良遂向原审法院起诉，请求判令：鑫远公司向王伯良支付商品房日照不足的经济补偿金128472元，或置换日照符合规定的商品房；鑫远公司承担本案诉讼费。原审法院另查明，《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》第十三条规定，住宅建筑的日照应符合以下要求：住宅建筑的居住空间大寒日有效日照时间不低于2小时，每套住宅至少应有一个居住空间满足日照标准要求。第十七条还规定，新建住宅应尽量满足日照标准要求，建设单位必须主动向销售对象提供日照分析情况，商品房需在售楼部公示日照分析报告，并在住宅销售合同中注明该日照分析情况。原审法院认为：本案焦点为鑫远公司是否应向王伯良支付因房屋日照不足而产生的经济补偿金的问题。鑫远公司在与王伯良签订《商品房认购协议书》时已向王伯良做出特别提示，明确写明：“买受人对本项目日照分析结果已充分知晓，且无异议”，王伯良阅读后仍签订该认购协议书，表明其已知晓所买房屋的日照情况，并接受房屋日照条件。同时，根据《长沙市城市规划管理技术规定（修订）》补充规定，新建住宅可以允许有5%的户数不满足日照要求。现鑫远公司所开发建造的房屋已取得相应审批手续，并未违反该规定。此外，王伯良要求补偿所依据的《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》系行政规章中的管理性规定，并不是法律、法规的强制性规定，不影响本案合同的效力，亦不能成为王伯良主张补偿的依据，该规定用行政管理的方式对开发商进行约束，但并未对开发商与买受人之间因为日照不足而做出补偿的规定。《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》第十八条之规定“新建建设项目导致周边住宅建筑未达到本规定日照管理要求的，建设单位或业主可以与受影响的住宅产权人协商按市场评估价格进行货币购买或置换房屋，也可参照下表规定的标准按被遮挡时间和住户产权证面积给予一次性经济补偿”，系针对新建项目对周边已存在的住宅造成影响的补偿规定，而不是针对新建住宅本身日照不足的补偿标准。因此，王伯良要求鑫远公司向王伯良支付商品房日照不足的经济补偿金128472元，或置换日照符合规定的商品房的请求于法无据，原审法院不予支持。为此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回王伯良的诉讼请求。本案案件受理费2860元，由王伯良承担。王伯良不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清且事实认定错误。1、《长沙市城乡规划局政府信息公开告知书》显示，鑫远公司向王伯良交付的商品房不满足规定日照要求，这是一个不争的事实。鑫远公司的行为违反国家及地方规定，严重损害了王伯良的合法权益，应当承担违约责任。原审法院在认定日照不足事实的情况下，却又对此熟视无睹，认为王伯良的请求缺乏依据，事实认定错误。2、鑫远公司未按规定公示涉案商品房日照分析报告，也没有在合同中注明涉案商品房实际日照情况，更没有主动将涉案商品房存在日照不足这一事实告知王伯良，鑫远公司的行为亦存在严重违规和违约。原审法院以一个所谓“提示条款”认定鑫远公司已经履行告知义务，王伯良充分知晓涉案商品房日照情况，明显与事实不符。（1）鑫远公司未主动告知王伯良涉案商品房日照情况，也没有在售楼部公示日照分析报告，更没有在住宅销售合同中注明日照分析情况，王伯良根本不知道涉案商品房的日照情况。（2）认购协议中所谓“提示条款”属无效条款，原审法院依据该无效条款推定王伯良知晓日照分析报告，事实认定错误。（3）鑫远公司在设置认购协议条款时，就已知晓日照不足的问题，其设置条款本身就带有恶意，具有欺诈性。3、虽然《长沙市城市规划管理技术规定（修订）》原则上允许新建住宅有5%的户数不满足日照要求，但是涉案商品房是否属于5%的范围，鑫远公司没有提供任何证据证明。原审法院在未查实的情况下就推定涉案商品房属于5%的范围，事实认定错误。另，原审法院在对该条款的适用上，只截取了对鑫远公司有利的前半段条款，对鑫远公司不利的后半段却没涉及。原审法院断章取义的行为，存在明显偏袒鑫远公司的嫌疑。二、原审法院适用法律错误。1、认购协议中关于日照的所谓提示条款，明显属于鑫远公司免除自身责任，加重王伯良责任的格式条款，根据《合同法》第三十九、四十条的规定，应认定为无效条款。2、《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》对长沙市城市规划区内的建筑建设活动具有约束力，原审法院认为该规定不能作为补偿依据有误。3、涉案商品房日照不足是不争的事实，原审法院应参照《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》第十八之规定，确定鑫远公司对王伯良的补偿金额。综上，请求撤销原判，依法改判支持王伯良的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由鑫远公司承担。鑫远公司答辩称：一、原判决认定事实清楚。二、原判决适用法律正确。三、王伯良已于2015年7月5日开始装修并于2016年2月21日装修完毕，装修时间在起诉之后。综上，请求维持原判。本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为：湖南鑫远投资集团有限公司与王伯良签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王伯良与鑫远公司签订的《商品房认购协议书》中已特别提示，买受人对本项目的日照分析结果已充分知晓，且无异议；王伯良签署该认购协议书，表明其已知晓所买房屋的日照情况，并接受房屋日照条件。同时，根据《补充规定》，经规划行政主管部门审查后，新建住宅不满足日照要求的户数原则上不超过5%；现鑫远公司所开发建造的房屋已取得审批手续，并未违反该规定。此外，王伯良要求补偿所依据的《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》系行政规章中的管理性规定，并不是法律、行政法规的强制性规定，且该规定第十八条规定“新建建设项目导致周边住宅建筑未达到本规定日照管理要求的，建设单位或业主可与受影响的住宅产权人协商按市场评估价格进行货币购买或置换房屋，也可参照下表规定的标准按被遮挡时间和住户产权证面积给予一次性经济补偿”，系针对新建项目对周边已存在的住宅造成影响的补偿规定，而不是针对新建住宅本身日照不足的补偿标准。综上，王伯良要求鑫远公司向其支付商品房日照不足的经济补偿金128472元或置换日照符合规定的商品房的诉讼请求的事实依据和法律依据不足，原审法院不予支持正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人王伯良的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2860元，由王伯良负担。本判决为终审判决。审判长  周坤审判员  熊伟审判员  周卓二〇一六年六月十二日书记员  范璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。