广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第54号
上诉人（原审原告）：谢伟科，男，汉族，1978年11月21日出生，住湖南省永顺县。
被上诉人（原审被告）：珠海万威房地产有限公司，住所地：珠海市斗门区。
法定代表人：谢惠刁。
委托代理人：张晶晶，广东莱恩律师事务所律师。
上诉人谢伟科与被上诉人珠海万威房地产有限公司（以下简称万威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人谢伟科不服珠海市斗门区人民法院作出的（2013）珠斗法民三初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：双方于2010年1月25日签订《商品房买卖合同》，约定谢伟科购买万威房产公司开发的位于珠海市斗门区白藤头湖心路西万威美地3幢3单元304号房一套，总金额434045元。在合同双方当事人情况项下，买受人谢伟科的地址一栏填写的是“斗门区井岸镇澳园市区12栋702房”、联系电话一栏填写是“1532398****”。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式付款……3、银行按揭：买受人于2010年1月25日前交清首期款87045元整，余款347000元整，在买卖合同签订之日起10日内办理银行贷款手续。……”合同第七条约定万威房产公司应当于2010年4月30日前把符合合同约定的商品房交付给谢伟科。
合同签订当天，谢伟科支付了首期款87045元，并由万威房产公司开车搭载谢伟科到中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行办理贷款手续，谢伟科当天向该行提交了个人结算账户申请书。之后，贷款没有发放。2011年2月21日，万威房产公司委托广东阳坤律师事务所向谢伟科发出律师函，通知谢伟科在接到律师函后五日内提供符合银行规定的资料，再次向银行申请贷款。该律师函以邮件方式送达至“斗门区井岸镇澳园西区12栋702房”，该邮件的“再投邮件批条”显示：邮件因下列原因，在下班再投。1.收件人外出；……4.号码为“1532398****”的电话关机、号码为“1301639****”的电话无人听、号码为“1342459****”的电话暂停使用。2011年3月5日，该邮件由“傅成宪”签收。2012年4月11日、4月22日，谢伟科按照万威房产公司的注册地址向万威房产公司邮寄限期交房通知书，要求万威房产公司在3日内交付符合约定的房屋，没有签收信息。
另查明，万威房产公司于2011年11月17日与吴洪武签订《商品房买卖合同》，约定由吴洪武购买涉案房屋，并为其办理了过户手续。
谢伟科向原审法院提起诉讼，请求为：1、要求解除与万威房产公司签订的商品房买卖合同；2、万威房产公司向谢伟科返还已付购房款87045元，并支付利息20055元（从2010年1月25日计起至2014年1月25日止）；3、万威房产公司赔偿谢伟科房价损失22万元；4、万威房产公司向谢伟科支付惩罚性赔偿金87045元。
原审法院认为，双方争议的焦点为：一、万威房产公司是否违约；二、谢伟科的诉请是否超过诉讼时效。
关于万威房产公司是否违约的问题。
双方于2010年1月25日签订的商品房买卖合同符合平等、自愿的原则，没有违反法律、行政法规禁止性规定，是依法成立的有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。
合同签订当天，谢伟科按照合同的约定支付了首期款87045元，并到银行提交了个人结算账户申请书，办理了申请贷款的手续。根据交易习惯，在谢伟科申请贷款后，银行批准谢伟科的申请并把贷款发放至万威房产公司的账户上，谢伟科的付款义务才履行完毕。所以，谢伟科作为贷款人与付款义务人，应当跟踪银行贷款的情况，并按照银行的规定提供相关的资料，在贷款不被批准的情况，应当与万威房产公司联系，更改付款的形式、数额（如补足不能发放的贷款）或者更换贷款银行等，积极履行付款义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，谢伟科应当对其已经履行付款义务举证，但是谢伟科并没有提交相关的证据予以证明。
虽然谢伟科称合同中并没有对付款的时间进行约定，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，根据交易习惯，商品房的买卖应当先由买受人支付购房款，再由出卖人交付房屋。虽然按揭贷款的发放时间不能确定，但是谢伟科应在合同约定的交付房屋的时间（2010年4月30日）前支付购房余款。
在谢伟科逾期支付购房款后，万威房产公司于2011年2月25日按照谢伟科在合同中填写的地址及电话联系给谢伟科发送律师函，要求谢伟科支付余款，万威房产公司已经履行了催告的义务。之后，谢伟科仍未能履行付款义务，谢伟科的行为致使万威房产公司的合同目的不能实现，为了减少因谢伟科行为而造成的损失，万威房产公司于2011年11月17日与第三人签订商品房买卖合同将涉案房屋另行出售并未存在违约，谢伟科逾期支付购房款才是致使合同目的不能实现的根本原因。故谢伟科要求万威房产公司赔偿房价损失22万元及支付惩罚性赔偿金87045元，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。
关于合同解除的问题。谢伟科要求解除双方签订的商品房买卖合同，万威房产公司在第一次庭审时同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，双方签订的合同于2013年11月19日协商一致解除。
二、谢伟科的诉请是否超过诉讼时效。
根据以上论述，双方签订的商品房买卖合同于2013年11月19日解除。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条之规定，谢伟科应当从该日起两年内向万威房产公司主张返还购房款及利息。所以，谢伟科要求万威房产公司返还首期款及利息没有超过诉讼时效，原审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，商品房买卖合同解除后，万威房产公司应当返还谢伟科支付的首期款87045元，并按照银行同期贷款利率支付从2010年1月25日起至判决生效之日止的利息。谢伟科要求万威房产公司支付利息至2014年1月25日，没有法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院作出如下判决：一、确认谢伟科与珠海万威房地产有限公司于2010年1月25日签订的《商品房买卖合同》于2013年11月19日解除；二、珠海万威房地产有限公司于判决生效之日起七日内退还谢伟科购房首期款87045元及利息（以本金87045元按照中国人民银行同期同类贷款利率从2010年1月25日起计算至判决生效之日止）；三、驳回谢伟科的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12282元，由谢伟科承担10764元，珠海万威房地产有限公司承担1518元。
一审判决后，谢伟科不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决一、三项；2、解除双方签订的《珠海市商品房买卖合同》；3、判令被上诉人万威房产公司向上诉人谢伟科赔偿房价损失人民币22万元；4、判令被上诉人万威房产公司向上诉人谢伟科支付惩罚性赔偿金人民币87045元。事实和理由如下：一、原审法院超过诉讼请求进行判决。双方均没有提出“确认原告与被告签订的《珠海市商品房买卖合同》于2013年11月19日解除。”事实上，上诉人谢伟科提出的是“请求法院判决解除原告与被告签订的《珠海市商品房买卖合同》”，这两者是完全不同的，前者是之前合同已经解除，事后再请求法院确认合同解除的效力，而后是之前合同并没有解除，基于被上诉人万威房产公司一房多卖的行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定提出来的。二、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定合同没有约定付款方式和付款时间，这是严重违背事实的。《珠海市商品房买卖合同》第六条明确约定“买受人按下列第3种方式付款即银行按揭。众所周知，在我国的商品房买卖交易中绝大部分都是采用这种付款方式。2、原审法院认为双方于2013年11月19日协商一致解除，这更是严重违背事实的。协商一致解除的本质是通知充分协商之后，签订一份新合同来解除原合同，同样需要发生和经过邀约、承诺，成立，生效的行为和过程。而事实上，双方没有就合同协商解除进行过任何的协商，更没有签订解除《珠海市商品房买卖合同》的协议。相反，上诉人谢伟科已经诉至法院，请求法院解除双方签订的《珠海市商品房买卖合同》。三、原审法院适用法律错误。原审法院之所以错判，关键在于没有依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定来定性被上诉人万威房产公司的行为，确定被上诉人万威房产公司的行为是否构成一房多卖，被上诉人万威房产公司的行为是否构成一房多卖才是本案争议的焦点。我们必须正视这样一个客观事实，“被上诉人万威房产公司与吴洪武于2011年11月17日签订《商品房买卖合同》，将该房屋卖给吴洪武，而与此同时，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》并没有解除“，在一份生效合同没有解除的情形下，又与第三人签订一份生效合同，这就是一房多卖的构成要件，也是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条所明确规定的。
综上，恳请二审法院支持上诉人谢伟科的全部上诉请求。
被上诉人万威房产公司答辩称：上诉人谢伟科认为被上诉人万威房产公司一房两卖所以才提起解除合同，事实上是被上诉人万威房产公司也认为商品房买卖合同已解除是在上诉人谢伟科未支付巨额购房余款而导致其根本违约后，被上诉人万威房产公司经合理的催告及合理的期限后才与第三方签订新的商品房买卖合同。并没有违反一房多卖的法律规定，也没有侵害上诉人谢伟科的任何权利。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人谢伟科上诉主张被上诉人万威房产公司与其签订商品房买卖合同后又将该房屋出卖给第三人，因此，本案的焦点为被上诉人万威房产公司的行为是否构成一房二卖。为此，本院认为，在商品房买卖合同法律关系中，作为出卖人的被上诉人万威房产公司的主要义务是在合同约定的时间内将符合交付标准的房产交付给上诉人谢伟科使用；作为买受人的上诉人谢伟科的主要义务是在合同约定的时间内付清房款。而如原审法院查明事实所示，上诉人谢伟科在支付首期款项87045元后，在长达近两年的时间内没有支付余款，而且，在被上诉人万威房产公司按照上诉人谢伟科在合同中所填写的地址及电话联系方式进行付款催告后，上诉人谢伟科因自己的原因仍没有履行付清余款的义务，同时，上诉人谢伟科也没有证据证明其在合同约定的时间内去收房。因此，合同目的不能实现的根本原因是上诉人谢伟科逾期支付购房款，被上诉人万威房产公司将涉案房产另出售给第三人不仅没有违约，而且是为了防止损失的扩大，故被上诉人万威房产公司的行为并非一房二卖。
综上，上诉人谢伟科的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5906元，由谢伟科负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年三月十八日
书 记 员 陈 颖