杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭滨民初字第44号
原告（反诉被告）张航。
委托代理人（特别授权）金林蔚。
被告（反诉原告）罗建周。
被告（反诉原告）王雄鹰。
两被告共同委托代理人（特别授权）王忠涨。
第三人杭州卓家房产咨询有限公司。
法定代表人项珍仙。
原告张航与被告罗建周、王雄鹰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月28日立案受理后，依法由审判员刘清适用简易程序独任审理。罗建周、王雄鹰在答辩期内提出反诉，本院经审查予以受理，并依法追加杭州卓家房产咨询有限公司（以下简称卓家公司）作为第三人参加诉讼，同时依法组成合议庭，于2010年8月3日、9月13日合并公开开庭进行了审理。原告张航的委托代理人金林蔚，被告罗建周、王雄鹰的委托代理人王忠涨到庭参加诉讼，第三人卓家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告张航诉称，2009年8月15日其与罗建周、王雄鹰的代理人王志云在卓家公司居间服务下签订《杭州市房屋转让合同》、《房屋买卖合同》（补充条款）、《房地产买卖居间代理合同》、《公积金个人住房贷款监督支付协议》，约定罗建周、王雄鹰向张航出售其位于杭州市滨江区临江花园4幢三单元501室房屋，价格为1330000元，转让款应存入在杭州银行股份有限公司官巷口支行开设的保证金专户。2009年8月17日，张航依约将400000元首付款存入保证金账户。2009年9月7日，罗建周、王雄鹰的代理人支取了该款。因房价上涨，在张航办理完住房公积金贷款后，罗建周、王雄鹰却拒不协助过户，且欲单方面终止协议。现诉请判令罗建周、王雄鹰返还首付款400000元，支付违约金133000元并赔偿损失850000元及承担本案诉讼费用。
被告罗建周、王雄鹰辩称，因张航没有提出解除合同的诉请，无法对是否解除合同进行审理，且张航的行为已构成违约。按合同约定，张航应于2009年8月20日前支付首付款，但其却在2009年9月7日才支付。而罗建周、王雄鹰协助办理过户手续的前提是张航向房产部门申请办理相应的手续，因张航未按约在90天内申请办理房屋权属转移登记，故至今仍未办理过户。现要求驳回张航的诉讼请求。
反诉原告罗建周、王雄鹰反诉称，2009年8月双方签订了相关合同，约定罗建周、王雄鹰将涉案房屋以1330000元价格转让给张航，付款方式为原、被告委托中介公司指定银行对房产交易资金进行监管支付，具体为张航于2009年8月20日前将首付款400000元打入保证金账户，张航同意入账后五个工作日内转付给罗建周、王雄鹰；其余房款以市公积金加商业组合贷款申请，按银行规定办理。在房屋所有权证及他项权证办出且银行将贷款打入保证金账户后五个工作日内将余款930000元转付罗建周、王雄鹰；同时对逾期付款的违约责任作了约定，按月利息1％计算；超过七天，罗建周、王雄鹰有权要求张航支付违约金133000元，合同终止；自合同生效之日起90天内张航应向房屋权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续。后双方又签订《公积金个人住房贷款监督支付协议》，约定委托杭州银行股份有限公司官巷口支行发放的公积金个人住房贷款930000元汇入中介公司在上述银行开设的保证金账户。张航于2009年9月7日支付首付款400000元，已构成违约，且已逾期七天以上，罗建周、王雄鹰有权要求终止合同。同时，从张航提供的《杭州市住房公积金贷款审批结果通知书》看，审批时间为2009年10月21日，贷款金额为500000元，尚有余款430000元的差额。至张航起诉之日止，尚未办理完贷款手续。致使罗建周、王雄鹰的合同目的无法实现，且张航也未按合同约定办理房屋权属转移登记手续，严重影响罗建周、王雄鹰领取全部房款的时间。现反诉诉请判令：1、解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖合同》等相关合同；2、张航支付违约金133000元；3、张航承担案件受理费用。
反诉被告张航反诉辩称，其是按合同约定履行了义务，不应承担违约责任，故要求驳回罗建周、王雄鹰的反诉请求。
原告张航就本诉部分、反诉部分为证明自己的主张，提供的证据有：
1、公证书一份，证明罗建周、王雄鹰委托王志云代为出售房屋、办理交易过户的事实。
2、杭州市房屋转让合同、房屋买卖合同、房地产买卖居间代理合同、公积金个人住房贷款监督支付协议各一份，证明罗建周、王雄鹰向张航出售房产并约定专用保证金账户的事实。
3、杭州银行现金交款单一份，证明张航于2009年8月17日将首付款400000元打入保证金账户的事实。
4、杭州银行转账支票一份，证明罗建周、王雄鹰的代理人提取首付款的事实。
5、杭州银行信贷合同审批表、杭州市住房公积金贷款审批结果通知书、杭州市住房公积金组合贷款合同各一份，证明张航已办理完毕住房公积金贷款的事实。
6、杭州市房地产抵押权设立登记申请表一份，证明张航已依约申办他项权证的事实。
7、情况说明一份，证明中介通知罗建周、王雄鹰代理人办理产权过户的事实。
8、资产评估报告一份，证明房屋差价损失为725000元的事实。
被告罗建周、王雄鹰对证据的质证意见如下：
对证据1、3的真实性、合法性、关联性无异议。
对证据2的真实性无异议，认为可表明双方认同余款的支付方式为公积金贷款。
对证据4的真实性无异议，认为能证明张航支付首付款的时间已超过合同约定。
对证据5中的审批表的真实性表示无法确认，对合法性、关联性也有异议，认为是由杭州银行的总公司盖章，而不是分公司。对通知书无异议。对贷款合同的真实性无异议，认为能证明公积金贷款为930000元。对个人贷款合同表示只有原告个人签字，故对真实性无法确认。
对证据6的真实性无异议，但认为不涉及涉案房屋，故与本案无关。
对证据7的真实性、合法性、关联性有异议，认为无法证明张航开始办理相关产权过户手续及已通知了罗建周、王雄鹰；合同分为组合贷款合同、个人贷款合同，该情况说明只提到了组合贷款合同的款项的领取，没有涉案个人贷款合同中的贷款是否领取；而组合贷款的金额为500000元，该情况说明无法证明余款已经全部办理完毕。
对证据8的真实性无异议，但认为评估申请已超过举证期限；对其内容、修正系数、基准等因素均有异议，认为评估报告不能作为证据，不能证明张航所受到的实际损失。
原告罗建周、王雄鹰就本诉部分、反诉部分为证明自己的主张，提供的证据有：
1、公证书、杭州市房屋转让合同、房屋买卖合同、公积金个人住房贷款监督支付协议各一份，证明双方签订房屋买卖合同，对首付款和余款支付方式等作了约定的事实。
2、转账支票一份（复印件），证明张航支付首付款不符合合同约定。
3、收件单一份，证明罗建周、王雄鹰已将办理过户手续的相关手续交付给张航，但张航未及时办理相关手续。
4、文件、邮件详情单、查询结果各二份（系复印件），证明罗建周、王雄鹰已告知张航其违约的事实。
原告张航对上述证据的真实性均无异议，对证据4的关联性有异议，认为不能证明罗建周、王雄鹰将文件内容告知过张航的事实。
第三人卓家公司未作陈述，也未举证。
（一）、本院对张航提供的证据认证意见如下：
对证据1、2、3、4、的真实性、合法性、关联性予以确认。
对证据5的真实性予以确认，因总公司对贷款进行审批系银行内部操作流程，故对其合法性、关联性亦予以确认。
对证据6的真实性予以确认，因该抵押权登记表上由杭州市公积金管理中心作为抵押权人盖章确认，结合证据5及目前关于公积金的贷款政策，对其关联性亦予以确认。
对证据7，系由第三人出具的说明，且其与事实处理有利害关系，且第三人也未提供相应证据予以佐证，故不予采信。
对证据8，罗建周、王雄鹰虽对鉴定结论有异议，但未提供证据证明存在法律规定的情形，故对此结论予以采信。
（二）、本院对被告罗建周、王雄鹰提供的证据的认证意
见如下：
对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据4的真实性予以确认，对原告是否违约，则认为
应结合事实及法律予以确认。
根据以上有效证据及双方当事人陈述，本院经审理查明：
罗建周、王雄鹰系夫妻，为杭州市滨江区临江花园4幢
三单元501室房屋所有权人。2009年7月罗建周、王雄鹰委托王志云作为代理人办理上述房屋的转让、收取定金、房款、房屋产权交易过户手续等。2009年8月15日，张航与罗建周、王雄鹰签订《杭州市房屋转让合同》，罗建周、王雄鹰将上述涉案房屋以总价1330000元转让给张航，约定：张航于2009年8月20日前将首付款400000元打入第三人指定的保证金账户，其同意于入账后5个工作日内转付给罗建周、王雄鹰；余款由张航以公积金加商业组合贷款申请支付；在张航房屋所有权证及他项权证办出且银行将贷款打入保证金账户后5个工作日内将余款930000元支付给罗建周、王雄鹰；如张航逾期付款超过7天，应支付违约金133000元；罗建周、王雄鹰逾期交房超过7天的，应支付违约金133000元。同时双方约定，所有税、费及房地产经纪服务费由张航承担，于2009年8月20日前交付给第三人。合同签订后，张航于2009年8月17日将首付款400000元汇入第三人账户。同年9月7日罗建周、王雄鹰的代理人王志云领取了该款项。
经张航申请，2009年10月21日通过银行审批的杭州市住房公积金贷款为500000元，2009年10月22日经银行审批信贷按揭贷款为430000元。同日，张航与杭州银行股份有限公司官巷口支付签订《杭州市公积金个人住房提供借款合同》及《杭州银行股份有限公司个人房屋贷款借款（抵押）合同》总计组合贷款金额为930000元。同年11月初，第三人从杭州银行股份有限公司官巷口领取了上述公积金组合贷款合同。
2009年11月中旬，王志云发函给张航及第三人称，因张航逾期违约，要求合同终止，并由张航支付违约金133000元，从400000元保证金中扣除。故张航于同年12月起诉至本院，要求罗建周、王雄鹰继续履行合同义务；而罗建周、王雄鹰则提出反诉要求解除合同，并由张航支付违约金；后张航后变更了诉讼请求为返还首付款及支付违约金。
另查明，原、被告及第三人签订《房地产买卖居间代理合同》一份，约定双方委托第三人办理涉案房屋的产权过户手续，双方于2009年8月20日前将办理房地产权证转移所需一切资料（含应付房款回单或收条）、税费和代理费提供给第三人。经查，张航已将承担的税费支付给了第三人。
再查明，至评估基准日2010年5月7日，涉案房屋的评估价值为2055000元。
本院认为，原、被告之间签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，符合有关法律规定，属合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务，现罗建周、王雄鹰要求解除合同，张航亦同意，本院予以准许。张航于2009年8月17日依照合同约定将首付款汇入保证金账户，并于同年10月通过了银行的公积金贷款审批，且将所承担的税费支付给了第三人，故不存在罗建周、王雄鹰所抗辩的张航延期付款及付款不能的情形，故对罗建周、王雄鹰要求张航支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。罗建周、王雄鹰认为张航未在诉讼请求中主张解除合同，故无权要求支付违约金的辩解，本院认为，罗建周、王雄鹰已在2009年11月要求终止合同履行，且在本案中也提出了相应的反诉请求，其已明确表示不再履行合同，致使合同目的无法实现，张航基于该事实情况同意合同解除，本院予以准许。因罗建周、王雄鹰终止合同履行的行为缺乏事实及法律依据，故应承担违约责任，并返还张航所交付的首付款。对于违约金，张航认为双方约定的违约金过低，要求予以增加，现房屋价值增值为725000元，故其实际损失应在此基础上计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、张航与罗建周、王雄鹰于2009年8月15签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋买卖合同》予以解除。
二、罗建周、王雄鹰返还张航首付款人民币400000元。
三、罗建周、王雄鹰支付张航违约损失人民币725000元。
四、案件评估费用人民币12000元（已由张航预付），由罗建周、王雄鹰负担。
上述二、三、四款项合计人民币1137000元，罗建周、王雄鹰于本判决生效之日起十日内支付给张航。
五、驳回张航的其他诉讼请求。
六、驳回罗建周、王雄鹰的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币8385元，财产保全费人民币5000元，合计人民币13385元，由张航负担人民币922.50元，由罗建周、王雄鹰负担人民币12462.50元；反诉案件受理费人民币8983.50元，由罗建周、王雄鹰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）。
审 判 长 刘 清
人民审判员 马燕芬
人民陪审员 吴建林
二〇一〇年九月三十日
书 记 员 桑晶晶