四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西昌民初字第797号
原告（反诉被告）刘斌，男，汉族，四川省攀枝花市人，居民。
委托代理人杨鸥，系四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）西昌锦宏酒店有限责任公司。住所地：西昌市健康二环路口。
法定代表人罗茜茜，系该公司经理。
委托代理人陈柯，系西昌市经济试验园区法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
原告刘斌诉被告西昌锦宏酒店有限责任公司（以下简称：西昌锦宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法由审判员马英适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告西昌锦宏公司以原告刘斌作为被告提起房屋租赁合同纠纷反诉，本院经审查后依法予以立案受理，并与原告刘斌诉被告西昌锦宏公司房屋租赁合同纠纷一案合并审理。本案分别于2015年3月10日、2015年5月8日两次公开开庭进行了审理。原告刘斌的委托代理人杨鸥、被告西昌锦宏公司的委托代理人陈柯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘斌诉称：2014年4月11日，刘斌与西昌锦宏公司签订《酒店转租协议》，协议约定西昌锦宏公司将旗下锦宏酒店转租给刘斌，房屋面积2376平方米，租赁期限自2014年4月9日至2018年4月11日止。合同签订后刘斌按照合同约定缴纳租赁费。刘斌经营至2014年11月份，西昌市公安消防大队对西昌锦宏公司进行例行检查。经检查锦宏酒店六楼只有一个疏散通道，安全出口数量不足，已不具备安全疏散条件，西昌市公安消防大道遂向刘斌下发《临时查封公告》，查封期限：2014年11月4日12时至2014年12月3日12时，查封期限内刘斌被强制停业。2015年1月21日西昌市公安消防大队再次对西昌锦宏公司进行例行检查，经检查酒店一楼与二楼处出现封闭消防通道情况，刘斌被西昌市公安消防大队口头告知违法情况，并告知要对刘斌经营的酒店按照有关规定进行停业、罚款的行政处罚。2015年2月6日，西昌市城建执法大队到西昌锦宏公司进行检查，经查酒店六楼部分属违章建筑。至此，刘斌经营该酒店不足一年的时间先后因消防疏散通道不足、酒店建筑物违章等情况被查封、被告知行政处罚，导致双方签订的《酒店转租协议》根本无法继续履行。而按照合同约定西昌锦宏公司应当向刘斌提供的租赁物面积为2376平方米，但经刘斌核实提供的租赁物根本未达到合同约定之面积。并且该租赁物部分属违法建筑，导致双方签订的合同后期无法继续履行，合同目的不能实现，为此，特提起诉讼，请求人民法院判令：1、解除刘斌与西昌锦宏公司于2014年4月1日签订的《酒店租赁协议》，并按照合同约定承担违约责任；2、西昌锦宏公司向刘斌退还2015年2月11日至2015年4月9日期间的房屋租赁费人民币180576.00元（以下币种均为：人民币）；3、西昌锦宏公司退还刘斌经营期间产生的营业款32000.00元；4、西昌锦宏公司向刘斌赔偿人员工资26000.00
元、停业损失90288.00元；5、西昌锦宏公司承担本案诉讼费。在庭审中，原告（反诉被告）增加诉讼请求：要求西昌锦宏公司退还未使用的费用33801.00元，同时将第一项诉讼中的违约责任明确为由西昌锦宏公司支付刘斌违约金600000.00元。
被告（反诉原告）西昌锦宏公司诉称及辩称：2014年4月11刘斌与西昌锦宏公司签订了一份《酒店转租协议》，协议中明确约定了双方的权利、义务、租赁期限、租金给付方式以及违约责任的承担。协议签订后西昌锦宏公司完全按照合同的约定履行义务，按时将租赁物交付给了刘斌。由于刘斌自己经营不善，酒店生意萧条，一直亏本，无法缴纳第二年的房屋租金。后刘斌主动与西昌锦宏公司协商，自愿承担违约责任，终止合同，将酒店退还西昌锦宏公司经营。西昌锦宏公司同意了刘斌的要求，双方办理了交接手续，并由西昌锦宏公司接手继续经营该酒店。西昌锦宏公司在此事件中没有违约行为，在合同履行过程中也没有约定和法定解除合同的构成要件出现和发生。刘斌诉称因为消防通道不合格导致他停业整顿，理由不充分，不是构成解除合同的约定和法定条件。双方签订的酒店转租协议第十条明确约定：“合同期内，乙方必须做好消防、防火、防盗工作，乙方在经营期间发生的一切债权债务及民事责任由乙方自行承担”，所以刘斌以消防通道不合格为由要求解除合同并要求西昌锦宏赔偿其损失于法无据，而且在消防处罚的时候刘斌也一直在经营，并没有产生实际损失。刘斌要求退还2015年2月11日至2015年4月9日的房屋租金是于法无据的，因为根据双方签订的合同第四条明确约定，如果刘斌违约，2015年2月11日至2015年4月9日的房屋租金作为违约金不予退还。由于双方签订的合同是从2014年4月11日至2018年4月9日，现在刘斌单方提起终止合同，导致酒店不能正常经营，刘斌不支付租金，刘斌的行为给西昌锦宏公司造成了巨大的经济损失。为此，特提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、刘斌继续按照2014年4月11日签订的酒店转租协议履行义务，支付租金；2、刘斌按照酒店转租协议承担违约责任；3、本案诉讼费由刘斌承担。在庭审中，被告（反诉原告）西昌锦宏公司将第二项诉讼请求明确为由刘斌支付西昌锦宏公司违约金600000.00元。
针对被告（反诉原告）西昌锦宏公司的诉称，原告（反诉被告）刘斌辩称：双方之间合同的约定是双方之间的真实意思表示，2015年2月11日双方在协商一致的情况下将案涉房屋退还给了西昌锦宏公司，西昌锦宏公司接手酒店经营至今。刘斌将酒店交还西昌锦宏公司，西昌锦宏公司接手继续经营的行为视为对合同的变更，酒店后期的经营者为西昌锦宏公司，此情形下刘斌既不需要继续支付租赁费，此共识从西昌锦宏公司经营至今的行为足以表明刘斌的行为并不违约，并且酒店由刘斌经营的可操作性已无，因此双方达成了共识，西昌锦宏公司的反诉请求并不成立，请求人民法院依法驳回西昌锦宏公司的反诉请求，支持刘斌的本诉请求。
本案在审理过程中，原告（反诉被告）刘斌为支持自己的诉讼请求提交了以下证据：
1、《酒店转租协议》1份、设计图纸4张，以证明2014年4月11日，刘斌与西昌锦宏公司建立西昌锦宏公司转租关系，协议约定房屋面积为2376平方米，每月按每平方米38.00元收取租金，但据核实，西昌锦宏公司提供的租赁面积并未达到合同约定，依据协议第十四条之约定，西昌锦宏公司应当承担违约责任向刘斌支付违约金；
2、临时查封公告1份、封条1张、照片5张，以证明西昌市公安消防大队于2014年11月4日作出西公消封字（2014）第0005号查封决定书，对西昌锦宏公司进行查封，查封期限自2014年11月4日12时至2014年12月3日12时。查封决定书出具后，西昌市消防大队对西昌锦宏公司进行了一个月的查封，此期间西昌锦宏公司一直未开门营业，该期间给刘斌造成了客源流失、人工工资等及一个月的房租损失，该责任是由于西昌锦宏公司提供的租赁物不符合消防法的有关规定造成，因此产生的经济损失应当由西昌锦宏公司承担；
3、交接清单15，以证明2015年2月10日、2015年2月11日刘斌与西昌锦宏公司进行酒店资产交接手续，刘斌清场，转由西昌锦宏公司利用交接资产继续进行经营。至此，刘斌距离已缴纳的房屋租赁费（2014年4月11日至2015年4月10日）尚有两月届满，西昌锦宏公司继续经营的情况下应当退还此两月期间已缴纳的房屋租赁费180576.00元；
4、农村信用社联社对账单复印件1份、未使用完项目明细1份，以证明自2014年4月11日至2014年11月30日止，刘斌经营期间转入西昌锦宏公司账户的营业款有32000.00元，此款西昌锦宏公司尚未支付给原告。2015年2月11日，经刘斌与西昌锦宏公司双方核对，刘斌在办理交接手续之前已预交但未使用的电梯维保费、电梯年检费、电视收视等费用共计33801.00元西昌锦宏公司未支付给刘斌。
被告（反诉原告）西昌锦宏公司对原告（反诉被告）刘斌提交的上述证据提出以下质证意见：
对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，并不是我公司违约，我公司严格按照房屋实际面积和刘斌达成的租赁协议，租赁协议合法有效，我公司不承担违约责任；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，虽然西昌市公安消防大队对西昌锦宏公司作出了临时整改查封的公告，但刘斌在查封期间一直在营业，该查封行为没有对刘斌的经营造成损失；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，该交接清单是因为刘斌经营不当，无法继续经营的情况下，与我公司协商双方达成一致意见，刘斌将酒店退还我公司由我公司经营，刘斌自愿承担违约责任，双方也约定了我公司保留起诉的权利，鉴于此双方才达成了交接；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，双方在2015年2月11日经过结算，所有的财务损失、损坏情况等刘斌还需补我公司20多万元，扣除刘斌所说的损失，刘斌还应补我公司15万元多。因刘斌提前退还涉案房屋，双方已经经过了结算，双方各有扣减等情况，在达成退房协议的时候双方已经口头一次性了结，如果还存在刘斌所说没有给的金额按照常理我公司应该给刘斌出具欠条之类凭证。
被告（反诉原告）西昌锦宏公司为支持自己的反诉请求和反驳主张提交了如下证据：
1、2014年4月11日签订的《酒店转租协议》，以证明该协议系双方协商一致后签订的，合法有效，西昌锦宏公司不存在违约行为，因此刘斌提出的解除合同于法无依；
2、2014年11月份经营清单8张，以证明2014年11月份刘斌一直在经营，刘斌并未因消防查封造成了损失；
3、交接清单，以证明刘斌无法经营的情况下自愿承担违约责任，因刘斌无法于合同约定的2015年2月11日缴纳一年剩余的租赁费，因此双方协商一致，由刘斌自愿承担违约责任将案涉房屋退还西昌锦宏公司，双方已经就退还房屋一事达成了约定；
4、2014年4月10日至2014年12月3日与刘斌QQ聊天记录三页，QQ聊天记录截图照片，以证明刘斌在QQ上明确告知西昌锦宏公司的范总，说他已经经营困难，要求西昌锦宏公司接手他们的酒店，他愿意承担违约责任，经核算刘斌还应补我公司20多万元，但我公司考虑到刘斌实际情况，因此没有要刘斌承担违约责任，但告诉了刘斌我公司保留追诉他的权利；
5、2015年1月7日至2015年2月5日水电费缴纳票据二张，以证明我公司代刘斌缴纳了水电费，当时交接的时候双方已经口头交接清楚了，财、物均进行了结算交接。
原告（反诉被告）刘斌对被告（反诉原告）西昌锦宏公司提交的上述证据提出以下质证意见：
对证据1本身的真实性无异议，但对证明目的有异议，无法证实双方租赁的房屋达到协议约定的房屋面积，因此西昌锦宏公司应当承担房屋面积不够的违约责任；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，查封确实造成了刘斌客源的流失，有实际经济损失；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，交接手续产生的背景是双方协商一致的情况下对《房屋租赁合同》的变更，达成交接的共识，只是西昌锦宏公司认可刘斌此后不需要继续缴纳租赁费，并非刘斌自愿违约情况，双方并未达成口头协议，在交接手续中有一张尚未使用的物品的费用，现在受益人是西昌锦宏公司，因此西昌锦宏公司应当按照载明金额退还刘斌；对证据4真实性无异议，确实是刘斌的QQ号；对证据5真实性无异议。
根据双方当事人的上述举证、质证意见，本院对双方当事人提交的证据材料认证如下：
原告（反诉被告）刘斌提交的证据，因被告（反诉原告）对其真实性均无异议，本院对证据自身的真实性予以确认；
被告（反诉原告）西昌锦宏公司提交的证据，因原告（反诉被告）刘斌对其真实性均无异议，本院对证据自身的真实性予以确认。
根据双方当事人的举证、质证、本院认证及双方当事人在庭审中的陈述，查明以下事实：
被告（反诉原告）西昌锦宏公司将旗下锦宏酒店转租给原告（反诉被告）刘斌经营，双方于2014年4月11日签订了《酒店转租协议》，该协议约定：“一、租期：刘斌租用锦宏酒店（大厅及三至六楼）房屋及相关设施设备和房屋后空坝，租期从2014年4月11日起至2018年4月9日止；二、租金及缴纳方式：房屋的面积为2376平方米，相关全面装修及设施设备见附表1。租用时间为从2014年4月11日至2018年4月9日止，每月每平方米38元收取租金。每月合计90822.00元／月，1083456.00元／年……四、双方签订合同之日内，由乙方（刘斌）向甲方（西昌锦宏公司）支付首年租金的65%，计700000.00元，余款383456.00元由乙方在2014年5月11日前交付甲方，此后每年2月11日前一次性缴纳次年房租。租金逾期不交，甲方有权从2月11日就停止乙方营业，甲方有权终止合同，并收回所租赁的房屋、设施设备、空坝，且不对乙方作任何补偿。乙方承担违约责任，2月11日至4月11日的房租，作为乙方的违约金，甲方不予退付。……十、合同期内，乙方必须做好消防、防火、防盗工作等，在经营期间发生的一切债权债务及民事或刑事责任由乙方承担，出现因此而产生的后果甲方不承担连带责任……十四、违约责任及违约金：本合同自签字之日起生效，在合同期内，甲乙双方应完全履行合同条款，若任何一方违反视为违约，违约方须赔偿对方的经济损失，并支付对方违约金1000000.00元。”合同签订后，西昌锦宏公司将案涉租赁房屋即锦宏酒店交付刘斌经营，刘斌亦向西昌锦宏公司支付了2014年4月11日至2015年4月9日的租金1083456.00元。2014年11月4日西昌市公安消防大队在对西昌锦宏公司进行例行检查时以该酒店所在楼房第六楼只有1个疏散通道，导致安全出口数量不足为由对西昌锦宏公司出具了西公消封字（2014）第0005号查封决定书，查封期限为2014年11月4日12时至2014年12月3日12时，但刘斌在此期间仍然照常营业。2014年12月3日14时21分许至17时20分刘斌（QQ名：白开水III，QQ号：983370170）与西昌锦宏公司的范总（QQ名：LOVE）QQ聊天，双方对话内容如下：刘斌发消息“范总，我们确实没办法了老婆都在闹离婚了，您再考虑考虑”，范总说“我也要给股东交代的嘛，而且当时与你衔接后，我是一再给股东保证不会出问题，肯定是4年，真的你是知道的，现在他们还觉得我怎么了所以才要求和你直接谈，我才是两头难呀”，刘斌又说“我们确实没办法了，有钱都直接再做一年，就算起诉赢了也要有钱才行啊，您再考虑考虑，如果这个月交给你们，我们都要亏八十多万”范总说“都有难处呀，因为你们这个事，我们这边股东以为我怎么了，我真无法交代呀”刘斌说“您再考虑一下，我们提出提前四个月交还还是有依据的，我了解了一下法院最终判我们违约，可能也在十万二十万左右，确实我们也拿不出钱了，为做这个我还借了银行二十万，现在都不知道怎么办”范总说“是呀，我们股东些也郁闷，好好的市场被折腾成这样”。2015年2月9日，刘斌向本院递交本案民事起诉状。2015年2月11日，刘斌与西昌锦宏公司法定代表人罗茜茜的婆婆刘永秀一起对锦宏酒店客房、会议室、办公室、库房、后厨、保安、工程、前厅、布草等物资、物资损坏情况以及刘斌经营所余营业款、刘斌提前已付费但未使用完项目明细进行了盘点、清算，经盘点、清算确认：损坏及丢失的物资价
值2827.00元、布草需要清洗更换、锦宏酒店目前提前已付费但尚未使用完的项目（从2015年2月11日起费用）合计33801.00元、原告所缴纳2015年2月11至2015年4月9日的租金、西昌锦宏公司截止2014年11月30日在四川省农村信用社活期余额（营业款）33572.95元、锦宏酒店2015年2月电费9390.66元、锦宏酒店2015年1月7日至2015年2月5日水费7420.00元。盘点、清算完成后刘永秀与刘斌分别在相关物资盘点明细表、未使用项目明细表上签字完成交接，同日刘斌撤离锦宏酒店，锦宏酒店即由西昌锦宏公司经营。庭审中，刘斌与西昌锦宏公司均对2015年2月11日双方对锦宏酒店进行交接的事实予以认可。
上述事实有本院予以确认的证据和双方当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，原告（反诉被告）刘斌与被告（反诉原告）西昌锦宏公司签订的《酒店转租协议》，是双方在平等自愿基础上签订的合法有效。本案争议的焦点为2014年4月1日签订的《酒店转租协议》在2015年2月11日是否解除。本院认为，从2014年12月刘斌与西昌锦宏公司的范总QQ聊天对话中可知，刘斌因酒店亏损，无后续资金，早在2014年12月就开始与西昌锦宏公司协商解除《酒店转租协议》，希望能提前4个月将锦宏酒店交还西昌锦宏公司，但西昌锦宏公司未同意刘斌意见。刘斌在2015年2月9日向本院递交民事诉状，说明刘斌实际已不再准备按“此后每年2月11日前一次性缴纳次年房租”的约定向西昌锦宏公司缴纳房租，并同时对西昌锦宏公司隐瞒其已向本院提起诉讼的事实与西昌锦宏公司进行商谈，并于2015年2月11日与西昌锦宏公司办理锦宏酒店交接手续，刘斌在递交的诉状上清楚明确地提出了自己的各项诉请，根据交易及行业习惯，刘斌与西昌锦宏公司在交接时不可能只盘点物资而不对损坏的物品、剩余房租费、营业款及自己的诉请等实质问题进行协商处理好就办理交接。2015年3月10日庭审中，本院向刘斌的代理人询问是否知晓双方交接情况，刘斌代理人明确回答不知道交接情况，但是认可交接是事实。因双方系口头协商一致办理的交接手续，故在2015年5月8日再次开庭审理时，本院要求刘斌本人必须到庭接受质询核实交接时的相关情况，但是刘斌拒不到庭。为此，根据现有证据及原、被告的庭审陈述情况，本院对西昌锦宏公司所称双方交接时达成口头协议“自2015年2月11日后锦宏酒店由西昌锦宏公司接手经营，刘斌所余营业款32000.00元作为西昌锦宏公司代替刘斌缴纳水电费及布草洗涤等费用，刘斌未使用的33081.00元费用作为赔偿损坏物品的费用，2015年2月11日至2015年4月9日的租金作为刘斌对西昌锦宏公司的违约赔偿，西昌锦宏公司不予退还该两个月租金。”的陈述的真实性予以认可，故本院认为原、被告双方于2015年2月11日的交接行为及原告撤出锦宏酒店经营由被告接手继续经营的行为已经实质上构成了对原、被告双方于2014年4月11日签订的《酒店转租协议》的解除，原、被告双方在交接时以口头协商的形式对盘点、清算后损坏物品的赔偿、剩余房租费、营业款、未使用的费用33801.00元及违约责任进行了处理。双方的口头协议实际上也对《酒店转租协议》中的违约金进行了变更，将《酒店转租协议》中违约金1000000.00元变更为案涉酒店2015年2月11日至2015年4月9日的租金。现刘斌以西昌锦宏公司提供的租赁物未达到合同约定的面积，并且租赁物部分属违法建筑，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现为由，仍然坚持请求解除2014年4月11日签订的《酒店转租协议》，并同时要求西昌锦宏公司支付违约金600000.00元、退还2015年2月11日至2015年4月9日期间的房屋租赁费180576.00元、营业款
32000.00元及未使用的费用33801.00元，本院认为，因为案涉《酒店转租协议》已于2015年2月11日经原、被告双方协商一致后解除，且双方对合同解除后的赔偿、违约等情况自行达成了一致，并已就解除合同之相关手续履行完毕，该《酒店转租协议》已无继续履行或再次解除之基础。同时，本院认为原告的行为有违诚实信用原则，本院对其诉讼请求不予支持；至于原告要求西昌锦宏公司赔偿人员工资26000.00元、停业损失90288.00元，因原告未提供相关证据予以印证，本院不予支持；同样，被告反诉要求原告继续按照2014年4月11日签订的《酒店转租协议》履行义务支付租金，并支付违约金600000.00元的请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第三十二条、第七十七条、第九十三条、九十七条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）刘斌的所有诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）西昌锦宏公司有限责任公司的所有诉讼请求。
本诉案件受理费3911.00元，由原告（反诉被告）刘斌负担，反诉案件受理费3911.00元，由被告（反诉原告）西昌西昌锦宏公司有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
审判员 马 英
二〇一五年六月二十九日
书记员 余元正
附判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。