北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12152号
上诉人（原审被告、反诉原告）许秀海，男，1957年8月8日出生。
委托代理人赵枭峰，男，1982年9月5日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王丽丽，女，1962年9月12日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）田秀芝，女，1933年10月1日出生。
以上二被上诉人之委托代理人邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。
以上二被上诉人之委托代理人曹海洲，北京市国汉律师事务所律师。
上诉人许秀海因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第13602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王丽丽、田秀芝在原审法院诉称：2014年4月8日，经北京思源创新房地产经纪有限公司（以下简称思源公司）居间，我们与许秀海签订《北京市房屋租赁合同》及其补充协议，约定我们向许秀海出租位于朝阳区×号×楼×层×1、×2号房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积分别为75.6平方米及76.98平方米。租期自2014年7月9日至2024年7月8日，租赁用途为餐饮。租金支付方式为押一付六（押金为27465元），各期租金支付日期：2014年7月9日、2015年1月9日等。合同约定许秀海逾期支付租金达7日的，我们有权单方解除合同。现第二笔租金已逾期一月有余，故诉至法院要求：1、解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2、许秀海支付2015年1月9日至2015年4月9日期间的房屋租金82392.9元；3、许秀海支付违法转租收取第三方租金198000元及押金33000元；4、许秀海支付违约金52948.6元。
许秀海在原审法院答辩并反诉称：合同应继续履行。我不仅不欠王丽丽、田秀芝的租金，而且王丽丽、田秀芝欠付我应付款项。因王丽丽、田秀芝迟延履行债务且违约在先，致使不能实现合同目的，应承担违约责任。我方垫付的费用远超应支付的租金，如抵扣，王丽丽、田秀芝现还欠我款项。我并不存在违法转租的行为，我有权转租且征得了王丽丽、田秀芝同意。因我不存在违约，故不同意支付违约金。综上，不同意王丽丽、田秀芝的诉讼请求，并提出反诉要求王丽丽、田秀芝：1、继续履行合同；2、支付燃气工程款55000元、消防施工费20160元、电力管理费14657.4元、电力接装费、上下水装接费和通风装接费用79000元；3、王丽丽、田秀芝支付延误损失27464.3元；4、王丽丽、田秀芝支付违约金52948.6元。
王丽丽、田秀芝针对许秀海的反诉在原审法院辩称：许秀海拖欠房租且转租，其他诉讼请求皆为无理要求。许秀海所述款项都是经营款项，我方交付使用涉诉房屋，租赁期间的许秀海的花销不应向我方主张。我方无任何违约，而且签订合同之前许秀海看过几次房屋，他对于涉诉房屋的情况是了解的。不同意许秀海的反诉请求。
原审法院经审理查明：2014年4月8日，经思源公司居间，王丽丽、田秀芝与许秀海签订《北京市房屋租赁合同》及其补充协议，约定王丽丽、田秀芝向许秀海出租涉诉房屋，建筑面积分别为75.6平方米及76.98平方米。租期自2014年7月9日至2024年7月8日，租赁用途为餐饮。王丽丽、田秀芝应于2014年4月9日将涉诉房屋交付许秀海。2014年4月9日至2014年7月8日为免租期，用于装修，此期间许秀海不用承担房租费用。租金标准为27464.3元／月，每两年递增7%，2014年7月9日至2016年7月8日不递增，支付方式为押一付六（押金为27465元），各期租金支付日期：2014年7月9日、2015年1月9日、2015年7月9日、2016年1月9日，以此类推。合同对收款账号及开户行、收款人均予以约定。王丽丽、田秀芝认可于合同签订当日收到许秀海支付的租金164785.8元及押金27465元，之后许秀海未再支付任何费用。合同第五条“其他相关费用的承担方式”约定，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由许秀海承担；合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由王丽丽、田秀芝承担，如许秀海垫付了应由王丽丽、田秀芝支付的费用，王丽丽、田秀芝应根据许秀海出示的相关交费凭据向许秀海返还相关费用。王丽丽、田秀芝认为，合同中“与房屋有关的其他费用”是指房屋正常使用过程中管理、修缮的费用，许秀海经营相关费用与王丽丽、田秀芝无关。许秀海认为，王丽丽、田秀芝交付涉诉房屋后无法正常使用，（燃气工程等）是王丽丽、田秀芝应尽的基本义务。
合同还约定，王丽丽、田秀芝应向思源公司支付佣金27465元。补充协议第3条约定，许秀海在合同期内，如有特殊情况，有转租的权利，在保证原有租金的情况下，王丽丽、田秀芝不得干涉。补充协议第7条约定，补充协议为租赁合同的一部分，与合同约定存在冲突的以补充协议为准。合同第九条“合同解除”第四款第1项，许秀海不按照约定支付租金达7日的，王丽丽、田秀芝有权单方解除合同，收回房屋。第十条“违约责任”第一款后半句约定，许秀海有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向王丽丽、田秀芝支付违约金，王丽丽、田秀芝并可要求许秀海将房屋恢复原状或赔偿相应损失。许秀海表示涉诉房屋于2015年4月初由其转租予案外人北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司（以下简称全时公司）。王丽丽、田秀芝提交许秀海与全时公司签订的房屋租赁合同，合同约定全时公司向许秀海承租涉诉房屋，租赁用途商业用房，租期自2015年4月10日至2024年7月8日，2015年4月10日至2015年11月9日的租金为198000元及押金为231000元。对于补充协议第三条“特殊情况”的理解，王丽丽、田秀芝认为是思源公司提供的格式条款，合同履行过程中并未出现任何特殊情况；许秀海认为其经营情况发生问题，对于企业是重大问题。
许秀海提交其与案外人“中望消防工程（北京）有限公司”于2014年4月24日签订的《消防协议》及收据两张（消防施工手续费11160元、消防调试费9000元），以证明前述费用等应由王丽丽、田秀芝承担。许秀海提交“北京好彩府家常菜馆”（负责人许秀海）与案外人“北京通达安市政工程有限公司”于2014年5月8日签订的《北京市建设工程施工合同》，双方就涉诉房屋“安装燃气表、连接灶具、报警系统、前期手续”等项目进行约定，承包造价55000元（合同签字后3日内付30000元，通气验收后发卡前支付25000元），约定工期12天，等。许秀海提交王丽丽、田秀芝与北京市燃气集团有限责任公司（以下简称燃气集团）于2014年7月24日签订的《北京市非居民天然气供用合同》，约定燃气集团向涉诉房屋提供天然气，用户类别为“餐饮、娱乐等商业设施”，等。许秀海表示燃气工程完工后需要验收才能使用，且需要王丽丽、田秀芝配合向燃气集团申请（通气），否则燃气集团不给通气。许秀海还表示，前述燃气工程竣工日期为2014年5月底，其一直要求王丽丽、田秀芝配合申请天然气，但王丽丽、田秀芝一直拖着直至2014年7月24日。许秀海对其前述陈述提交“北京通达安市政工程有限公司”盖章并戴永平签名的书面证明；以及，“张德生”签名的书面说明。两份说明均表示因办理燃气手续，因王丽丽、田秀芝提供证件、手续不齐全等原因反复多次才办理成功。王丽丽、田秀芝对该证据真实性及证明目的不予认可。
许秀海提交金额为51266.88元的物业费发票一张，称签合同时王丽丽、田秀芝曾告知其物业费标准是12元，但实际是28元。王丽丽、田秀芝对此陈述予以否认。许秀海提交电力管理费票据、装修费票据、空调排水排烟项目的合同及票据，以证明其支付的相关费用。许秀海提交短信以证明其曾与王丽丽、田秀芝进行调解；提交照片若干，以证明其对涉诉房屋的装修情况。王丽丽、田秀芝认可短信证据真实性，认为恰可证明从2015年1月份王丽丽、田秀芝开始催促许秀海交纳房租；照片反映不完整，许秀海所做的主要装修已经拆除，如有剩余装修亦不同意利用。
原审法院认定上述事实有：房屋产权证、房屋租赁合同、补充协议、消防工程合同、票据、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案应首先确定的争议焦点是，许秀海是否存在违约行为并使得王丽丽、田秀芝获得单方解除权。根据查明的事实，许秀海应于2015年1月9日向王丽丽、田秀芝交纳半年房租164785.8元，但许秀海至今未予交纳。即使许秀海认为燃气工程费等应由王丽丽、田秀芝负担，其主张抵销亦应通知且通知到达王丽丽、田秀芝，但本案无证据证明许秀海曾通知王丽丽、田秀芝抵销事宜，故许秀海以债权抵销为由未支付租金的抗辩缺乏事实依据，法院不予采纳。因此，许秀海逾期支付租金达7日以上，符合合同约定王丽丽、田秀芝单方解除合同的条件，故王丽丽、田秀芝关于解除双方签订的房屋租赁合同的主张具有合同及事实依据，法院予以支持。鉴于王丽丽、田秀芝未证明其曾通知许秀海解除合同，故法院按照王丽丽、田秀芝于2015年5月18日庭审时首次提出解除合同的时间作为双方房屋租赁合同及补充协议解除的时间。同理，许秀海关于继续履行合同的反诉请求法院不予支持。
本案第二个争议焦点是燃气工程、消防设施等费用的负担问题。根据约定，合同中未列明的“与房屋有关的其他费用”应由王丽丽、田秀芝承担。本案双方对该条款理解存在分歧，根据约定的文字来看，该条款约定存在约定不明的情况。但是，许秀海承租涉诉房屋用途为从事餐饮，相关燃气工程等均系从事餐饮经营所需，应属许秀海自身经营成本。此外，许秀海作为成年人，在签订合同前理应对涉诉房屋情况进行了解，故其以房屋收房时不适于餐饮经营为由提出抗辩与常理不符，法院不予采信。而且，许秀海未举证证明其曾就前述燃气工程等费用负担问题向王丽丽、田秀芝进行交涉或提出相关主张。故许秀海关于王丽丽、田秀芝应负担燃气工程款、消防施工费、电力管理费、电力接装费、上下水装接费和通风装接费用的反诉请求缺乏事实及合同依据，法院不予支持。
本案第三个争议焦点是王丽丽、田秀芝是否存在拖延配合办理燃气供气导致许秀海经营延误的情况。许秀海提交的书面证言无法证明其曾通知王丽丽、田秀芝履行相关配合义务并须提交的具体文件等，故王丽丽、田秀芝不存在故意或重大过失导致燃气通气拖延的情况，故许秀海关于要求王丽丽、田秀芝支付延误损失的反诉请求缺乏事实依据，法院不予支持。
本案第四个争议焦点为许秀海转租行为是否构成违约。双方约定“如有特殊情况”许秀海有转租的权利，由于双方对“特殊情况”之理解存在争议，且从字面看亦无法明确其含义，故该条应属约定不明。鉴于王丽丽、田秀芝主张许秀海转租违约，故王丽丽、田秀芝应证明许秀海以经营问题而转租的行为不属于双方约定的“特殊情况”。由于王丽丽、田秀芝未证明之，故许秀海转租行为并不构成违约。王丽丽、田秀芝要求许秀海支付转租收取第三方租金及押金的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。鉴于本案确认王丽丽、田秀芝与许秀海之间房屋租赁合同解除，本案双方与案外人全时公司可根据合同解除时间等情况，就涉及全时公司的租金等问题另行解决。王丽丽、田秀芝关于许秀海支付2015年1月9日至2015年4月相关期间租金的诉讼请求应予支持，但王丽丽、田秀芝日期计算有误，租金应计算截止至2015年4月8日，2015年4月9日至2015年5月17日期间租金支付问题王丽丽、田秀芝可与许秀海连同押金等问题另行解决。
许秀海未能证明王丽丽、田秀芝在合同履行过程中存在违约行为，故其关于要求王丽丽、田秀芝支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。
尽管许秀海逾期支付房租时间较长、金额较多，但王丽丽、田秀芝并未证明其实际损失的发生数额，故法院酌情调整许秀海应支付的违约金数额。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、王丽丽、田秀芝与许秀海于二〇一四年四月八日签订的《北京市房屋租赁合同》及其《补充协议》于二〇一五年五月十八日解除。二、许秀海于本判决生效后十日内向王丽丽、田秀芝支付二〇一五年一月九日至二〇一五年四月八日之房屋租金八万二千三百九十二元九角、违约金二万元。三、驳回王丽丽、田秀芝的其他诉讼请求。四、驳回许秀海的全部反诉请求。
许秀海不服原审法院判决，以原审法院认定事实不清、适用法律不当为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判支持其反诉请求。
王丽丽、田秀芝坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。
本院经审理查明：双方当事人在二审诉讼中都未提供新证据，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：在双方签订的《北京市房屋租赁合同》第九条第（四）项中明确约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。……”，该条明确约定了王丽丽、田秀芝有权解除合同的情形；在合同履行的过程中，许秀海应当于2015年1月9日向王丽丽、田秀芝再次交纳租金，而许秀海未按照约定交纳租金，且超过7日，合同约定的解除条件已经成就，王丽丽、田秀芝有权按照合同约定要求解除合同，原审法院判决解除合同，并无不妥，故许秀海要求继续履行合同的请求，本院不予支持。对于合同解除后，各项费用的认定等，原审法院根据双方合同的约定及实际支付的费用，认定各项费用，并无不妥。许秀海在二审诉讼中要求追加第三人的申请，因本案属于许秀海与王丽丽、田秀芝之间租赁合同纠纷，双方在履行该租赁合同的过程中是否违约、是否应当解除合同及各项费用的承担是本案诉争的问题，并不涉及第三人，故许秀海要求追加第三人的请求，本院不予准许。综上所述，许秀海的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3398元，由王丽丽、田秀芝负担2448元（已交纳），由许秀海负担950元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费2348元，由许秀海负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 温宇辰