江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第01225号
上诉人（原审原告）蔡立东。
上诉人（原审原告）朱长珍。
共同委托代理人夏苏蓉，江苏石立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）扬州首开衡泰置业有限公司，住所地在扬州市邗江区蒋王街道贾七路。
法定代表人赵弘，董事长。
委托代理人杨鈜云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
委托代理人包振宇，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
上诉人蔡立东、朱长珍因与被上诉人扬州首开衡泰置业有限公司（以下简称首开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2014）扬邗民初字第1408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2010年9月12日，蔡立东、朱长珍与首开公司签订商品房买卖合同一份，主要内容为：1、蔡立东、朱长珍购买首开公司开发建设的首开·水晶城5幢（公安幢号18号）7单元704号房，该商品房的用途为住宅，属框架-
剪力墙结构，层高2.9米，建筑层数地上18层，地下1层；2、商品房的建筑面积为116.8平方米，商品房单价为每平米6990元，房屋总金额为816432元；3、商品房其他价款中，车库价款规定为，本户同时购买车库地上51号，面积为11.81平方米，单价为1980元／平方米，计23384元，车库总价根据实际交付面积实行多退少补；4、面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定的面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：“1、双方自行约定。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的……，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。
合同签订后，蔡立东、朱长珍向首开公司支付了18幢704室（建筑面积为116.76平方米）及51号车库（面积为11.89平方米），车库款、房款合计839694元。
2013年1月17日，蔡立东、朱长珍领取房屋产权证，产权证中房屋状况记载“建筑面积116.76平方米，套内建筑面积95.99平方米”；附记栏记载“该房附2.20米以下51号车库，面积为11.89平方米”。
扬州市邗江区房管局测绘队关于水晶城“低于2.20米车库面积”的测绘登记面积记载“51号车库的面积11.89平方米，套内面积6.68平方米，分摊面积5.21平方米”。
首开公司交房后，蔡立东、朱长珍发现车库仅为6.68平方米，蔡立东、朱长珍认为，按照相关规定和合同约定，面积误差在3%范围内的，按实返还车库款，超过3%的，双倍返还，故首开公司应返还蔡立东、朱长珍车库款19925元。为维护合法权益，现其二人诉至原审法院，请求判令：首开公司返还车库款19925元。
原审认为：蔡立东、朱长珍与首开公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。蔡立东、朱长珍主张其购买的低于2.20米的51号车库未在产权证中注明建筑面积，车库不应计算分摊面积，对该主张应不予采信。理由为：根据扬州市房产管理局扬政房（2006）92号《关于进一步规范房屋车库、阁楼测绘及权属管理的通知》第二条的规定，层高大于或等于2.20米的车库、阁楼须按有关规定参加本幢楼的公用面积分摊，而依照扬州市邗江区房管局测绘队关于水晶城测绘数据的记载，蔡立东、朱长珍所购买的层高低于2.20米的51号车库与层高大于或等于2.20米的商品房及登记为建筑面积的部分系分别计算分摊面积，即蔡立东、朱长珍所购买的51号车库并未参加本幢楼的公用面积分摊，其分摊的面积为低于2.20米以下的公用面积，且蔡立东、朱长珍所购51号车库并未作为分摊建筑面积计入蔡立东、朱长珍所购商品房的销售面积，而是独立销售。综上，蔡立东、朱长珍要求首开公司返还车库款19925元的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回蔡立东、朱长珍的诉讼请求。案件受理费298元，依法减半收取149元，由蔡立东、朱长珍负担。
判决后，蔡立东、朱长珍不服，向本院提起上诉称：1、按照房屋买卖合同约定，首开公司应当交付的车库面积应当是层高大于或等于2.20米的建筑面积，而其实际交付的车库层高均低于2.20米，不应计算建筑面积，故首开公司未按约交付车库建筑面积，明显违约，应按合同第五条承担返还车库款的责任。2、首开公司对层高小于2.20米的车库计算公摊费用，应有法律依据或合同依据，原审法院对于计收分摊面积的法律依据未做任何审查，也没有在判决书中做出任何阐述，该判决明显不当。3、根据国家相关规定，只有建筑面积才存在公摊，建筑面积必须是层高大于或等于2.20米，原审法院认为层高低于2.20米的非建筑面积也可以计收分摊面积，明显突破了相关法律及规范的限制性规定。4、首开公司修建车库，层高低于2.20米，建材人工等成本明显降低，同时因为层高低于2.20米不计算建筑面积，还能逃避相关规定对于建筑容积率的限制，车库层高过低明显减损了使用的舒适度，同时因为不计算建筑面积，蔡立东、朱长珍无法获得独立的车库产权，首开公司获益，蔡立东、朱长珍利益明显受损。综上请求：1、撤销原判，依法改判；2、案件受理费由首开公司承担。
首开公司答辩称：1、蔡立东、朱长珍认为，首开公司在无法律依据和合同依据的情况下，擅自计算公摊与事实不符，原审法院在审理中已经查明，根据扬州市邗江区房管局测绘队的测绘报告，蔡立东、朱长珍所购买的层高低于2.20米的车库与其购买的商品房系分别计算分摊面积，车库并未参加本幢楼的公用面积分摊，其分摊的面积为车库层本层公用面积的分摊，由于首开公司销售的是公寓住宅，蔡立东、朱长珍所购买取得的是建筑物区分所有权，其包含专有部分的专有权，公共部分的共有权。本案中车库层为首开公司合法建造取得合法权利，转让给包括蔡立东、朱长珍在内的车库层的车库全体使用人，在每套独立车库中分摊本层的通道、走廊等公用部分的面积是符合法律规定的，也是合理的。2、蔡立东、朱长珍认为，首开公司应当交付层高2.20米以上计算建筑面积的车库与双方的合同约定不符。双方签订的商品房买卖合同第4条第4款明确约定车库的计价方式、计价单位与商品房的计价方式、计价单位不同，车库约定的计价方式是“面积”而不是“建筑面积”，单价是1980元每平方米，与2.20米以上的商品房单价7000元的均价显然不同，蔡立东、朱长珍应当知道两种计价方式及单位的区别。3、原审法院在审理过程中参照适用相关的法律法规，正确适用了法律法规及技术规范。4、首开公司交付的车库已登记在产权证的附件中，且完全符合作为车库的使用要求，蔡立东、朱长珍称影响其使用的舒适度，损害其利益，没有任何事实依据。综上请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点是：蔡立东、朱长珍诉求首开公司返还车库款，有无事实和法律依据？
本院认为，蔡立东、朱长珍诉求首开公司返还车库款，不应支持。理由：首先，蔡立东、朱长珍与首开公司的商品房买卖合同第四条的第4条约定：车库价款：面积为11.81平方米，单价1980元／平方米，计23384元，车库总价根据实际交付面积实行多退少补；第四条的第1、2、3条约定，蔡立东、朱长珍购买的商品房以建筑面积计价，单价为6990元／平方米；另，扬州市邗江区房管局测绘队的测绘报告中也明确，讼争车库的面积为套内面积加分摊面积；如此可见，双方所签商品房买卖合同中对于商品房和车库约定的计价方式（“建筑面积”与“面积”）与计价单价（“6990元／平方米”与“1980元／平方米”）存在明显不同，现蔡立东、朱长珍上诉认为车库的计价方式仍应为“建筑面积”并无事实依据，亦无合同依据。其次，如前所述，扬州市邗江区房管局测绘队的测绘报告中明确，讼争车库的面积为套内面积与分摊面积总和，现首开公司认为合同中约定的车库“面积”为“套内面积加分摊面积”并无不当，亦不违反法律的禁止性规定；至于蔡立东、朱长珍提及的扬州市房产管理局扬政房（2006）92号《关于进一步规范房屋车库、阁楼测绘及权属管理的通知》第二条规定，层高大于或等于2.20米的车库、阁楼须按有关规定参加本幢楼的公用面积分摊，结合扬州市邗江区房管局测绘队关于水晶城测绘数据的记载，该条也未禁止层高低于2.20米的车库参与车库层的本层公用面积的分摊，而非蔡立东、朱长珍认为的该规定实际明确了层高低于2.20米的车库不能参与任何形式的公摊。综上，本院认为，首开公司已向蔡立东、朱长珍交付了符合合同约定的车库，蔡立东、朱长珍也依约交付了相应的车库价款，讼争车库实际业已以实际测绘的面积标准登记在蔡立东、朱长珍购买的商品房权属证书的“附记”中，现蔡立东、朱长珍诉求首开公司返还车库款并无事实和法律依据，不应予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人蔡立东、朱长珍的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费298元，由上诉人蔡立东、朱长珍承担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
代理审判员 李春艳
代理审判员 刘莉莉
二〇一四年九月十九日
书 记 员 卢燊绅
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。