广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第514号
上诉人（原审原告）广东西樵商贸广场有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人刘永基，总经理。
委托代理人邓凯涛。
委托代理人黎润芬。
上诉人（原审被告）叶巧银，女，汉族，1983年4月4日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人张建国。
上诉人广东西樵商贸广场有限公司（以下简称商贸公司）、叶巧银因租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第785号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，作出如下判决：一、确认商贸公司与叶巧银于2011年8月26日签订《商铺租赁合同》于2012年10月31日解除；二、叶巧银应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金37652元予商贸公司；三、驳回商贸公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1750.94元，由商贸公司负担1380.29元，叶巧银负担370.65元，
上诉人商贸公司上诉提出：商贸公司与叶巧银签订《商铺租赁合同》是经双方磋商后自愿达成的，合同中对双方的权利义务均作出约定，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。依照合同第7.4条和第9.3条“乙方拖欠甲方租金视为违约。每逾期一天按拖欠金额1%支付滞纳金（即违约金），甲方有权单方面立即解除合同，乙方所交保证金不予退还”等规定，因叶巧银长期拖欠租金，已构成违约，理应依照合同约定向商贸公司支付相应的滞纳金（即违约金）。商贸公司于起诉前通过有效通知方式（发函、公告等）要求叶巧银支付拖欠租金、违约金等，叶巧银仍拒绝支付，商贸公司诉请叶巧银支付延迟交租违约金，原审法院对此不予支持是不合理的。综上，请求二审法院依法判令：1.改判叶巧银立即向商贸公司支付违约金122442.28元（暂计至2013年6月22日，违约金按拖欠金额每日百分之一从拖欠之日起计至实际清偿之日止）；2.由叶巧银承担本案诉讼费。
针对商贸公司的上诉，叶巧银答辩称：一、商贸公司违约在先，其请求叶巧银支付违约金显失公平。商贸公司在发放的宣传资料中列明大型户外电视、主题游乐园及商场四层功能分区等作为商场整体规划和配套设施，其内容具体确定，对叶巧银等众商家投资决定影响巨大，属于商贸公司作为出租方围绕租赁物提出的关联要约，但商场整体开业已超过一年，以上关联要约的内容都未实现，直接导致商场的经营环境、人气等急剧下降，商贸公司存在严重违约。二、《商铺租赁合同》第7.4条和第9.3条规定的违约条款，属于格式条款。从合同规定的违约条款内容来看，“每逾期一天按拖欠金额1%支付滞纳金”，该规定明显不合理，属于格式条款。合同签订之初商贸公司未向叶巧银释明，结果导致滞纳金的数额比租金高几倍，违反法律关于违约金不得超过本金20%之规定，故原审法院没有判令叶巧银支付违约金是合理的。三、商场的人流会影响涉案租赁物的经营，叶巧银基于对雅居乐品牌的信任投资装修该租赁物，但商贸公司的违约行为导致叶巧银无法继续履行租赁合同，故商贸公司称叶巧银自负盈亏是不合理的。四、原审法院根据双方所签合同的约定认定保证金不能冲抵租金，该认定错误。叶巧银拖欠租金是因为商贸公司违约在先，故叶巧银主张以保证金冲抵租金是合理的。
上诉人叶巧银上诉提出：一、原审法院认定事实不清，叶巧银无需支付租金。首先，2011年8月26日叶巧银与商贸公司签订《商铺租赁合同》，叶巧银承租雅乐居西樵大都会广场的店铺。由于商贸公司自身经营决策失误，导致各种配套设施不能按合同约定配备，导致大部分刚装修不久签约的租户纷纷撤离商铺。在此情况下，叶巧银和商场其他租户多次与商贸公司协商并提出免租才能继续经营，否则双方立刻解除合同并要求商贸公司承担装修费、物料等费用损失；商贸公司向叶巧银承诺免除租赁费，并要求叶巧银提交《免租申请书》，在叶巧银承租该商铺直至搬离期间，商贸公司从未向叶巧银主张过租赁费，应当视为商贸公司对免除租赁费用的默认。其次，商贸公司从2012年9月起将一楼主要通道关闭并堵住，顾客不能从大门直接进入商场内部，该行为直接影响商场的客流，且与《商铺租赁合同》中附件平面图相悖。再次，叶巧银的总投入包括装修费、物料费共计10.9541万元、租金保证金11666元、一个月的租金5833元、物管费保证金2500元，上述合计12.954万元。叶巧银无力承担该巨大损失，如果商贸公司早点打破免租的谎言，叶巧银不会产生如此巨大的损失，叶巧银以为商贸公司会遵守免租的承诺，一直上交电费至2012年10月，叶巧银主动搬离商铺，合同至此解除。然而，原审法院未综合考虑叶巧银的巨大损失，仍然判决其承担六个多月的租金，属显失公平。
二、商贸公司并无按照合同要求履行义务，也未经叶巧银同意，擅自改变租赁物使用用途，严重影响叶巧银当时的经营环境，其行为已经构成根本违约。商贸公司向叶巧银发放的宣传资料中列明大型户外电视、主题游乐园及商场四层功能分区等作为商场整体规划和配套设施，其内容具体确定，且对租赁物使用价值及承租人的投资决定有较大影响，属于商贸公司作为出租方围绕租赁物提出的关联要约，应当自合同签订之日起对商贸公司有约束力，商贸公司应积极履行出租方提供配套设施及经营环境的义务。但是，商场整体开业已超过一年，商贸公司在原审中已承认大型户外电视、主题游乐园尚未设置、商场的功能分区未有所改变。在2012年9月13日开始，商贸公司私下把商场整个门面改变用途，招牌从原来的“雅居乐大都会广场”改为“雅居乐都荟天地销售中心”，从根本上改变了租赁物的使用用途。原审法院却认为其违约行为虽一定程度影响经营环境，但不足以影响承租人对涉讼商铺的使用经营，并未导致合同目的不能实现，这是错误的结论。原审法院完全可以亲自调取该证据，不应仅凭商贸公司一面之词而作出定论。商贸公司上述行为不仅影响叶巧银一家的经营状况，同样也影响几十家商铺的经营状况，导致商场人气、商业气氛日趋下降，致使叶巧银在签订合同后蒙受巨大的经济损失（包括叶巧银店铺装修投入、物料费用等共12.9万元），叶巧银保留追究其违约责任的权利。此外，鉴于商贸公司违约在先，故叶巧银交纳的保证金应当冲抵租金。
综上，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决第二项；2.改判叶巧银无需支付商贸公司的租金；3.由商贸公司承担一、二审诉讼费。
针对叶巧银的上诉，商贸公司答辩称：一、叶巧银主张的装修费、物料费损失，不管是否存在，该损失不应由商贸公司承担。在租赁期间，叶巧银自行搬离租赁场所，放弃对商铺的承租权，意味着其对商铺的投入自行放弃，因此装修费和物料费损失并非商贸公司违约造成。此外，损失与否属于合同请求权的范畴，不能作为拒绝交付租金的抗辩理由，叶巧银拒绝交付租金没有依据。二、合同签订前，商贸公司向公众发放的宣传资料不属于关联要约。宣传资料是向不特定的公众发放的，只表明对未来的一种发展意向，按照常理以及一般人的分析均可以推断，其内容属于未来的一种规划，具有不确定性。虽然宣传资料列明了规划的内容，但没有明确相应配套设施的建成时间，故不应将宣传资料所载的信息理解为合同签订时或者签订后商贸公司应按照规划完成的内容，该资料并不属于双方的合同条款，对商贸公司没有约束力，不能作为合同依据。三、租金是否逾期交付或足额交付，是作为应否支付违约金的唯一理由，叶巧银以商贸公司发放的宣传资料所列的配套设施没有完善为由拒绝支付违约金，是不能成立的。如果按原审法院的逻辑，宣传资料所列的规划设施完善是一项权利，该权利受到侵犯，应该是一项独立的请求权，而不能作为拒绝交付租金的抗辩理由，叶巧银仍应按照合同约定足额支付违约金。综上，请求二审法院驳回叶巧银的上诉请求。
上诉人商贸公司在二审期间未向本院提交新的证据。
上诉人叶巧银在二审期间向本院提交如下证据：编号为1784879的收据一份、报价合同单一份，用以证明叶巧银在银莱特妮丝商铺的装修费为44774元，商贸公司的违约行为造成叶巧银无法收回该笔投资。
针对叶巧银提交的证据，商贸公司质证认为：对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议。该份证据证明的是经营投入，与本案没有关系；叶巧银将经营不当的风险转嫁给商贸公司，以此拒交租金，没有事实和法律依据。商贸公司也投入很多人力物力，宣传投入的资金巨大，叶巧银不交纳租金的理由不成立。
本院经审查认为，叶巧银提交上述证据主要是用以证明其存在装修费损失，但本案审查的是叶巧银应否向商贸公司交纳租金，故上述证据与本案的处理无关，本院不予采纳。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案的上诉争议焦点系：1.叶巧银是否具备足够的抗辩事由拒交租金？2.叶巧银是否应向商贸公司支付迟延交租的违约金？
关于叶巧银是否具备足够的抗辩事由拒交租金的问题。诉讼中，叶巧银主张商贸公司因没有依约在商场配备各种设施故同意免交租金，但其未能提供充足证据证明商贸公司同意免交整个租期的租金，故本院对叶巧银的上述主张不予支持。关于商贸公司是否构成根本违约的问题。根据查明的事实可知，商贸公司向叶巧银发放的宣传资料中载明商场设置大型户外电视、主题游乐场及四层功能分区等事项，上述内容具体明确，对租赁物的整体使用、价值实现以及商家是否承租商铺、如何投资经营均具有较大影响，故上述内容应对出租方即商贸公司具有约束力，合同签订后商贸公司应及时提供配套设施以使租户在良好的商业环境中经营商铺。事实上，商场整体开业已超过一年，但有关设施如大型户外电视、主题游乐园均未设置，商场的功能分区亦有所改变，故商贸公司未能履行其义务，已构成违约。由于配套设施、商场分区等属于商铺经营环境的客观因素，并非商铺自身的问题，故上述因素在一定程度会影响商铺的营业效果，但不足以影响商铺的正常使用，故商贸公司的行为不属于根本违约，叶巧银以此为由拒交租金，理据不足，本院不予支持。综上，叶巧银不具备足够的抗辩事由拒交租金，本院对其上诉请求不予支持。
关于叶巧银是否应向商贸公司支付迟延交租的违约金的问题。本案中，叶巧银长时间未能依约交纳租金，已构成违约。根据租赁合同的约定，承租人拖欠租金达30天以上的，出租人有权没收保证金，故叶巧银主张以保证金冲抵租金的意见，理据不足，本院不予支持。商贸公司要求叶巧银支付迟延交租的违约金，由于商贸公司未能全面提供商场配套设施亦构成违约，该行为与叶巧银拖欠租金的过错程度相当，综合考虑双方的违约程度、损害后果以及案件的实际情况，结合商贸公司已实际没收保证金的事实，根据公平合理的原则，原审法院认定叶巧银逾期交租造成的损失与商贸公司未能全面提供配套设施导致的损失由双方各自承担，并无不当，本院予以支持。因此，商贸公司要求叶巧银支付迟延交租的违约金，理据不足，本院不予支持。
综上，商贸公司与叶巧银的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3490.15元，由上诉人广东西樵商贸广场有限公司负担2748.85元，上诉人叶巧银负担741.30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年三月十九日
书 记 员 梁丽萍