湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00424号
上诉人（原审原告）：丁荣金，男，1949年12月10日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：丁晨华，女，1986年2月15日出生，汉族。
委托代理人：丁荣金，丁晨华之父，基本情况同前。
上诉人（原审原告）：童少莲，女，1956年3月24日出生，汉族。
委托代理人：丁荣金，童少莲之夫，基本情况同前。
被上诉人（原审被告）：武汉市第四中学，住所地武汉市硚口区解放大道***号。
法定代表人：朱天元，该校校长。
委托代理人：戴志良，湖北扶轮律师事务所律师。
上诉人丁荣金、丁晨华、童少莲因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三初字第00209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年2月7日，丁荣金、丁晨华、童少莲向一审法院提起诉讼，请求判令：武汉市第四中学赔偿丁荣金、丁晨华、童少莲未能正常使用房屋所致损失承担房屋租赁合同违约责任96000元及本案诉讼费用。
武汉市第四中学辩称，丁荣金、丁晨华、童少莲的请求已超过诉讼时效；丁荣金等三人既未交纳租金预付款，也未选定新门面，是以其自身行为放弃了优先缔约的权利；丁荣金等三人主张的损失与学校没有因果关系，且主张的违约金过高。
一审法院查明，2001年10月16日，丁荣金、丁晨华、童少莲和武汉市第四中学签订《武汉市房屋租赁合同》，合同约定，武汉市第四中学将座落于武汉市硚口区汉西一路四中三十号房屋出租给丁荣金、丁晨华、童少莲经营装饰材料。租赁期为十年，从2001年10月18日起至2011年10月17日止。月租金为800元，交纳时间为每半年一次性缴纳。合同还约定，严禁任何形式的转租、转让、变卖活动，否则按合同租金总额向对方偿付违约金。合同签订后，武汉市第四中学将该房屋交予丁荣金、丁晨华、童少莲使用。2004年6月，武汉市第四中学向丁荣金、丁晨华、童少莲发出拆迁通知，表示学校实施整体改造，要求丁荣金、丁晨华、童少莲于2004年7月5日前腾空门面，便于拆迁。2004年7月1日，武汉市第四中学向各租户发出拆迁通知，通知内容为：“根据工作安排的要求，汉西一路武汉四中门面将于04年7月6日砌施工围墙，为配合工作，请各户务必于04年7月5日将门面腾退完毕（于04年7月6日断水断电）”。丁荣金、丁晨华、童少莲于2004年7月5日后，停止经营。2004年7月14日，丁荣金、丁晨华、童少莲向武汉市第四中学收发室发送信件，向武汉市第四中学提出先安置后拆迁等请求。2004年8月16日，武汉市第四中学向丁荣金、丁晨华、童少莲出具临时收据，该收据内容为：“今收到丁晨金承租新建房屋预付款人民币＿元（此处未填）。鉴于丁晨金系原承租人，待新建房屋建成投入使用后，丁晨金在同等条件下有优先承租新建房屋的权利。”
2005年8月左右，新商铺建好并陆续出租。2007年2月6日，丁荣金、丁晨华、童少莲通过EMS向武汉市第四中学邮寄门面还租联系函。2009年2月5日，丁荣金、丁晨华、童少莲通过EMS向武汉市第四中学邮寄门面还租及损失赔偿协商函，该快递于2009年2月6日妥投。2011年2月2日，丁荣金、丁晨华、童少莲通过EMS向武汉市第四中学邮寄索赔方案联系函，该快递于2011年2月9日投递并签收。
一审法院认为，武汉市第四中学于2004年8月向丁荣金、丁晨华、童少莲承诺待新建房屋建成投入使用后，丁荣金、丁晨华、童少莲在同等条件下有优先承租新建房屋的权利。而2005年8月左右，新商铺建好并陆续出租，此时丁荣金、丁晨华、童少莲有权向武汉市第四中学主张对新建商铺的优先承租权。丁荣金、丁晨华、童少莲分别于2007年2月、2009年2月、2011年2月，通过EMS向武汉市第四中学邮寄门面还租联系函，构成诉讼时效的中断，故丁荣金、丁晨华、童少莲的起诉并未超过诉讼时效。
武汉市第四中学承诺丁荣金、丁晨华、童少莲对新建商铺在同等条件下有优先承租权。武汉市第四中学称其商铺建好后通知过丁荣金、丁晨华、童少莲承租，但未举证证明，且是丁荣金、丁晨华、童少莲多次向武汉市第四中学发函要求承租商铺，武汉市第四中学未予回应，损害了丁荣金、丁晨华、童少莲对新建商铺的优先缔约权利。武汉市第四中学中途中止合同，将商铺拆除，并承诺丁荣金、丁晨华、童少莲在新建房屋建好后有优先承租权，这种承诺可视为是对丁荣金、丁晨华、童少莲的一种补偿，应视为原合同履行过程中双方达成的补充意见，故丁荣金、丁晨华、童少莲有权向武汉市第四中学主张违约金，武汉市第四中学在庭审中主张违约金过高，显失公平的抗辩理由，予以采纳，对违约金酌情支持10000元。综上，经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉市第四中学于本判决生效之日起三日内给付丁荣金、丁晨华、童少莲违约金10000元；二、驳回丁荣金、丁晨华、童少莲的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2200元，由丁荣金、丁晨华、童少莲负担1200元，武汉市第四中学负担1000元（此款由丁荣金、丁晨华、童少莲垫付，武汉市第四中学在支付上述款项时一并支付丁荣金、丁晨华、童少莲）。
一审判决后，丁荣金、丁晨华、童少莲不服，向本院提起上诉请求：撤销一审判决，依法改判。主要理由：一、一审法院无视举证程序规定，诉讼程序严重错误，武汉市第四中学的举证、质证应依法认定无效，并应依法认定证据失权。武汉市第四中学经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，已放弃举证权利，但一审法院于2013年8月16日组织第二次开庭，对在该次庭审中武汉市第四中学提交的证据采信错误。二、一审法院无视法律规定，超越除斥期间，滥用撤销权。武汉市第四中学在庭审中主张违约金过高，显失公平的抗辩理由，该抗辩理由实质是撤销权，双方合同于2011年10月16日订立，武汉市第四中学的主张已经远远超过一年的除斥期间，该权利已经消灭，法院依法应该主动审查，不应予以支持。另撤销权属于形成权，该权利应以诉的形式提起，而不仅仅是抗辩形式提出，武汉市第四中学一审并未起诉或反诉，未诉裁判，违背不诉不理基本原则。三、一审法院违背证据认证规定，对丁荣金、丁晨华、童少莲租赁用房遭遇非法强行拆除重建、货物强行拆迁保管、经营设施强行毁损，停业损失等关联证据未依法认定错误，应依法采信其提交的录音、工资损失清单、拆迁保管清单、2004年5月12日至2004年9月1日进、退货清单等证据。
被上诉人武汉市第四中学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，丁荣金、丁晨华、童少莲就其承租的案涉商铺拆除后造成的货物损失已另案提起诉讼。
本院认为，围绕上诉人丁荣金、丁晨华、童少莲的上诉请求和理由，本院评判如下：
关于上诉人丁荣金、丁晨华、童少莲认为一审法院采信武汉市第四中学在第二次庭审中提交的证据错误的上诉理由。武汉市第四中学经一审法院合法传唤未参加诉讼，但一审法院为查明案涉商铺拆除的原因等案件基本事实，组织双方进行了第二次开庭审理，在该次庭审中，武汉市第四中学提交了武汉市硚口区发展计划委员会文件、武汉市发展计划委员会文件和临时收据，上述证据证明了该校因迎接第七届城市运动会需收回出租商铺整体改造及丁荣金、丁晨华、童少莲有优先承租新建商铺权利的基本事实，该事实与丁荣金、丁晨华、童少莲提交的拆迁通知及临时收据证明的事实相一致，一审法院采信武汉市第四中学在第二次庭审中提交的证据并无不当，没有损害丁荣金、丁晨华、童少莲的合法权益。丁荣金、丁晨华、童少莲的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人丁荣金、丁晨华、童少莲认为武汉市第四中学在庭审中主张违约金过高，显失公平的抗辩理由实质是撤销权，一审法院超越除斥期间，滥用撤销权的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以就过高的违约金请求人民法院予以适当减少，法律并没有规定对违约金请求减少的抗辩需当事人提起反诉，丁荣金、丁晨华、童少莲认为武汉市第四中学对违约金过高的抗辩实质是撤销权，超过除斥期间行使的理由没有法律依据，其该项上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人丁荣金、丁晨华、童少莲认为一审法院对其提交的录音、工资损失清单、拆迁保管清单、2004年5月12日至2004年9月1日进、退货清单等损失证据未予采信错误的上诉理由。一审庭审质证中，武汉市第四中学对丁荣金、丁晨华、童少莲提交的上述证据的真实性均不予认可。丁荣金、丁晨华、童少莲对其提交的录音证据也没有其他证据证明谈话人的身份；其提交的工资损失清单系其单方草拟制作的清单，武汉市第四中学又不予认可；拆迁保管清单和进、退货清单均有涂改，一审法院无法进行核实，且丁荣金、丁晨华、童少莲就该证据证明其财产损失也向法院另案提起诉讼，故一审法院对丁荣金、丁晨华、童少莲提交的上述证据不予采信并无不当。丁荣金、丁晨华、童少莲的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由上诉人丁荣金、丁晨华、童少莲共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 赖瑞文