浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）嘉善民初字第921号
原告：施某某。
委托代理人：刘某某。
被告：嘉善××桥女人房屋置换有限公司，住所地：浙
江省××××号。
法定代表人：史某某。
委托代理人：颜某某。
原告施某某与被告嘉善××桥女人房屋置换有限公司（
以下简称亭××公司）承租人优先购买权纠纷一案，本院于20
10年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2010年7月8日公开
进行了审理。原告委托代理人刘某某、被告委托代理人颜某某
到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施某某起诉称，原告于2002年10月17日与案外人嘉
善苏某房地产开发公司（下称苏嘉某某）签订租赁合同一份。
合同约定，原告租赁苏嘉某某名下位于嘉善县亭桥南路的亭桥
阳光名邸258-
282号商铺，租期自2002年11月30日至2007年11月30日。2006
年6月25日，原告租赁苏嘉某某亭桥阳光名邸254-
256号商铺，租期自2006年6月25日至2007年6月24日；同年的7
月18日租赁苏嘉某某阳光名邸2、4号商铺，租期自2006年7月1
8日至2007年7月17日。在前述各租赁合同有效期内，即2007年2月7日苏嘉某某将其阳光名邸共计76套商铺全部出卖给被告，
被告亦分别办理了产权过户手续。现租赁合同的出租方即为被
告，被告继承了该各租赁合同所约定和法定的权利、义务。但
是被告未能遵守法定的义务。原告在2008年4月28日始得知，
被告分别于2007年2月5日、2月8日、5月16日将原告所承租的2
66-268号、270-272号、258-
260号商铺在未尽到事先告知义务的情形下出卖给他人。其行
为已构成对原告合法权某的侵害。综上，原告认为，原、被告
之间的租赁合同依法有效，原告的优先权应依法得到保护。现
被告在租赁期限内出卖租赁商铺未履行事先告知义务侵害了原
告的利益，故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、确认被
告侵害了原告的优先购买权；2、判令被告赔偿损失变更为人
民币6553226元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告施某某为其主张，向法院提供了下列证据：
1、原告身份证复印件、被告营业执照复印件各一份。证
明：原、被告的诉讼主体资格。
2、房屋买卖协议、补充协议复印件各一份。证明：被告
取得涉案商铺的产权，成为涉案商铺出租人的事实。
3、房屋转让协议复印件。证明：被告已将涉案房屋出卖
给案外人盛某某、盛某、吴某、陈某某、张甲的事实。
4、商铺租赁合同复印件一份。证明：原被告的租赁关系
合法成立且有效，原告为涉案商铺的合法承租人。
5、第三人参加诉讼申请书及邮寄单复印件各一份。证明
：原告得知其优先购买权受到侵害后，第一时间为自己主张乙权某的事实。
6、涉案房屋登记信息复印件一份。证明：被告出卖部分
涉案房屋的事实。
被告亭××公司答辩称，1、亭××公司已经在出卖之前
的合理期限向原告履行承租人优先购买权的告知义务。我国《
合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当
在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件
优先购买的权利。”原告在2007年5月30日开始向乙市中级人
民法院提起诉讼，案由为房屋优先购买权纠纷，被告为苏嘉某
某，第三人为亭××公司。在该（2007）嘉民一初字第16号生
效民事判决书第9页第二段法院已经确认以下事实：“……同
月27日（注：指2007年4月27日），亭××公司向各承租人发
出《告知书》，告知之前签订的《房屋租赁合同》继续履行至
合同期满，租赁期限、租金等权利某某不变。同时告知，公司
决定出售商铺，各承租人在同等条件下有优先购买权，有购买
意向的须在5月10日前联系签订购买协议，过期视为自愿放弃
。”所以，亭××公司已经尽到出租人的告知义务，不存在最
高人民法院司法解释规定的“出卖租赁房屋未在合理期限内通
知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，”亭××
公司没有侵害原告的承租人优先购买权。2、原告施某某从未
向甲公司主张过承租房屋的优先购买权。从原告向苏嘉某某主
张优先购买权开始，至法院判令租赁合同于2007年10月30日解
除，至2008年9月20日原告向甲公司腾退租赁房屋，原告从未
向甲公司主张过承租人的优先购买权，亭××公司不得违反法律规定，强迫要求承租人施某某与其进行交易。从张甲起诉亭
××公司买卖合同纠纷一案来看，2008年4月17日，张甲起诉
后，因2008年5月30日施某某诉苏嘉某某承租人优先购买权纠
纷一案向乙市中级人民法院提起诉讼，而该案的审理结果与本
案有直接关系，故本案依法中止审理。如果施某某向甲公司主
张优先购买权的话，同样会将张甲案件中止审理，优先审理施
端的优先购买权纠纷案件，施某某的优先购买权是能够实现的
。综上，亭××公司没有侵害施某某的优先购买权，要求驳回
施某某的诉讼请求。
被告亭××公司对自己的主张向本院提出以下证据予以
证明：
1、（2007）嘉民一初字第16号民事判决书复印件一份（
出示原件，与原件核对无异，原件已退回）。证明：2007年4
月27日，被告向各承租人发出《告知书》告知，公司决定出售
商铺，各承租人在同等条件下有优先购买权。但原告一直没有
向被告主张过。因此，不存在原告所说的“未在合理期限内通
知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权”情形。对该事
实本案原告也予以承认。
2、（2008）善民一初字第988号民事判决书复印件一份
（出示原件，与原件核对无异，原件已退回）。证明：该案曾
因优先权诉讼而中止审理，如果原告主张优先权的话同样可以
优先审理，但是原告没有主张优先权。
上述证据经庭审，对原告所举的证据依法予以质证、认
证后，本院认为：被告对原告提供的证据1、5、6的真实性无异议且证据证明的事实客观、真实，与本案具有关联性，本院
予以确认。对原告提供的证据2、3、4，被告认为原告提供的
是复印件，应当以生效的判决书一起举证才能相互印证。而庭
审中被告向本院提供了相关的生效的判决书，故本院予以确认
。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议、且证据证明的
事实客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。
本院根据当事人的陈述及确认的证据，认定事实如下：
原告于2002年10月17日与苏嘉某某签订租赁合同一份。
合同约定，原告租赁苏嘉某某名下位于嘉善县亭桥南路的亭桥
阳光名邸258-
282号商铺，租期自2002年11月30日至2007年11月30日。并对
纠纷解决方法作了约定：或向乙市仲裁委员会申请仲裁或向当
地人民法院起诉。2006年6月25日，原告租赁苏嘉某某亭桥阳
光名邸254-
256号商铺，租期自2006年6月25日至2007年6月24日；并对纠
纷解决方法作了约定：双方均可向乙市仲裁委员会申请仲裁。
同年的7月18日租赁苏嘉某某阳光名邸2、4号商铺，租期自200
6年7月18日至2007年7月17日，并对纠纷解决方法作了约定：
双方均可向乙市仲裁委员会申请仲裁。在前述各租赁合同有效
期内，即2007年2月7日苏嘉某某将其阳光名邸共计76套商铺全
部出卖给被告，被告亦分别办理了产权过户手续。在此期间，
被告未尽到事先告知原告的情形下，于2007年2月5日将被告承
租的266-
268号商铺与盛某某、盛某、吴某签订房产转让协议、于2007年2月8日将被告承租的270-
272号商铺与陈某某签订房产转让协议。2007年4月24日苏嘉某
某发给了承租人告知书，告知内容：“亭桥阳光名邸沿街商铺
共76套作为交易整体，已由原产权人苏嘉某某一并转让给新产
权人亭××公司各承租人之前签订的房屋租赁合同中的租赁期
限、租金等权利某某不变，仍按照原合同约定与亭××公司继
续直至租赁到期；本告知书日期后，各承租人的下一笔租金请
按时交纳给亭××公司；若各承租人有提前退租、续租或购买
租赁房屋意向的，也请与亭××公司接洽协商”。2007年4月2
7日，亭××公司向各承租人发出《告知书》，告知之前签订
的《房屋租赁合同》继续履行至合同期满，租赁期限、租金等
权利某某不变。同时告知，公司决定出售商铺，各承租人在同
等条件下有优先购买权，有购买意向的须在5月10日前联系签
订购买协议，过期视为自愿放弃。”2007年5月16日，被告将
其原告所承租的258-
260号商铺与张甲签订房产转让协议。原告认为苏嘉某某将亭
桥阳光名邸沿街商铺共76套整体转让给亭××公司，其中亭桥
阳光名邸亭桥南路258一282号共5个商铺原告享有优先购买权
，并于2007年5月31日向乙市中级人民法院提起诉讼，该院于2
007年9月18日作出（2007）嘉民一初字第16号民事判决书：驳
回被告的诉讼请求。被告不服，于2007年9月7日向浙江省高级
人民法院提起上诉，该院于2008年3月17日作出（2007）浙民
一终字第364号民事判决书：驳回被告上诉，维持原判。2008
年5月15日，原告为自己主张乙权某邮寄给本院第三人参加诉讼申请书三份，要求本院确认被告与盛某某、盛某、吴某、陈
某某、张甲签订266-268号商铺、270-272号商铺及258-
260号商铺的房屋买卖合同无效。我院不予准许。原告认为，
被告在租赁期限内出卖原告租赁的266-268号、270-
272号、258-
260号商铺未履行事先告知义务侵犯了其享有的优先购买权，
故提起诉讼。
另查明：被告与盛某某、盛某、吴某、陈某某所签订266
-268号商铺、270-
272号商铺的房产转让协议没有交易成功；被告与张甲签订258
260号商铺房产转让协议在2010年3月25日办理了产权过户手续
。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规
定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，
承租人享有以同等条件优先购买的权利。”依照上述规定，承
租人行使优先购买权，应当具备以下条件：1．承租人与出租
人之间必须存在合法有效的租赁合同。2．出租人有出卖租赁
房屋的意思表示。3．承租人在同等条件下享有优先购买权。
所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式
等。第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权
。
施某某与苏嘉某某签订的商铺租赁合同，意思表示真实
，内容不违反法律强制性规定，合法有效。亭××公司取得租赁商铺的所有权后，租赁合同尚未到期，根据“买卖不破租赁
”之法律原则，亭××公司代替苏嘉某某成为租赁合同的出租
人，继受租赁合同项下相关权利、义务。当出租人出卖施某某
承租的房屋时，施某某在同等条件下享有优先购买权。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定
：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民
法院在《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼
请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”“没有证据或
者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当
事人承担不利后果。”原告施某某既然认为其享有的优先购买
权受到侵害，就有责任提供能够证明侵害事实存在的证据。需
要证明的事实包括：1．双方之间存在着合法有效的租赁关系
；2．出租人出卖租赁房屋而不通知承租人，或者虽然通知但
在通知的有效期未过时即将租赁房屋卖与第三人，或者在承租
人与第三人出价同等的情况下将租赁房屋卖给第三人；3、承
租人在通知的有效期内主张过承租房屋的优先购买权。纵观施
某某提交的证据，只能证明亭××公司在通知之前有出卖施某
某承租的266-268号商铺、270-
272号商铺的行为，却不能证明亭××公司已将该房屋出售。
在通知的有效期未过时，其承租266-268号商铺、270-
272号商铺的所有权并未发生转移，施某某仍然可以行使该房
屋的优先购买权，但是施某某没有提供在通知的有效期内表示
愿意购买该房屋的相关证据。亭××公司与张甲在通知的有效期满后签订258-
260号商铺房产转让协议，施某某也未提供在通知的有效期内
表示愿意购买该房屋的相关证据。故原告要求确认被告侵害了
其优先购买权的诉讼，缺乏事实依据，其请求不予支持。据此
，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规
定，判决如下：
驳回原告施某某的诉讼请求。
本案受理费57673元（已预交），由原告施某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉
于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 范爱民
审 判 员 洪 亮
代理审判员 计丽明
二〇一〇年七月二十日
书 记 员 陈 琦