广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第1213号
上诉人（原审被告）：罗君君。
委托代理人：张浩，广东莞诚律师事务所律师。
委托代理人：李明，广东莞诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市亿城物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市石龙镇滨江西路华南花园。
法定代表人：朱锡华，总经理。
委托代理人：朱锡华、赵巧冰，该公司员工。
上诉人罗君君因与被上诉人东莞市亿城物业管理有限公司（以下简称亿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法龙民一初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
亿城物业公司向原审法院诉称：亿城物业公司为东莞市石龙镇滨江西路华南花园的物业服务企业，罗君君为华南花园华兴楼21楼B座业主。2011年10月1日，东莞市石龙镇房地产公司与亿城物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由亿城物业公司对华南花园提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由亿城物业公司享有或承担，具体标准为2.2元／月·平方米，物业服务收费标准已经东莞市物价局备案。亿城物业公司自从接管华南花园的物业服务委托以来，依约为华南花园提供物业服务，大部分业主也都依照约定向亿城物业公司交纳物业管理费，但罗君君从2012年5月起便未向亿城物业公司交纳管理费，严重损害亿城物业公司的合法权益。故请求判令：1.罗君君缴纳拖欠亿城物业公司的2012年5月1日至2014年10月31日的物业管理费7207.2元及延迟付款利息（按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由罗君君承担。
罗君君向原审法院答辩称：一、罗君君对《前期物业管理合同》是否有效存在疑问，罗君君作为华南花园的业主，在购买该房地产时的建设单位并非石龙镇房地产公司，而是华南花园房地产开发有限公司。二、亿城物业公司多次阻挠业主组织业主大会，妨碍业主成立业主委员会，妄图使《前期物业管理合同》继续实施。三、亿城物业公司未履行华南花园《前期物业管理合同》约定的义务，无权要求罗君君支付物管费，罗君君拒交物业费合理合法。首先，亿城物业公司并未提交任何书面催收物管费的证明，罗君君也没有收过相关证明，亿城物业公司未尽相关通知义务，怠于履行权利。其次，亿城物业公司没有履行合同义务，物业管理十分混乱：1.小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占，部分被改建为露天停车场；2.小区环境卫生恶劣，每两栋住宅楼只配备一名清洁工人；3.电梯不进行正常的维修，导致电梯时常出故障，本来每栋配备三台电梯，却长期只有两台电梯可以正常运行，严重影响业主的正常生活，危及业主的生命财产安全；4.《前期物业管理合同》附件中明确显示的篮球场、游泳池等文娱设施场地均被拆除；5.业主大面积的房屋维修工程、漏水、发霉等情况经多次报修依然无人问津等。业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于亿城物业公司严重违约，行使先履行抗辩权，拒交物管费合理合法。三、亿城物业公司收取的物管费明显偏高，其提供的服务内容也不符合其收费标准（住宅物业管理服务一级）的相关要求。如每年至少2次征询业主意见，满意率85%以上，业主投诉有效处理率95%以上；房屋完好率98%以上；载人电梯24小时正常运行，有应急发电设备，可随时启动并有完善的管理运行制度，电梯正常运行率98%以上；绿化面积覆盖率达35%以上等。亿城物业公司所提供的服务未达物业管理服务一级标准，却以物业管理一级标准向业主收取物管费，其做法明显违背现实，于法于理都不能认可。四、罗君君不应当支付滞纳金。对于合同中的格式条款，亿城物业公司没有履行说明义务，应视为无效。更为重要的是，罗君君拒交物业费完全是亿城物业公司违约行为造成，罗君君行使正当的抗辩权，因此罗君君不应承担违约责任。五、亿城物业公司诉请的物业费中部分既不合理，也不合法。对于2012年11月前发生的物业收费已过诉讼时效，亿城物业公司无权再向罗君君要求相关费用。对于亿城物业公司未经物价部门批准，擅自收取的停车费应当予以退还。综上，罗君君认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，请求法院查明业主不交费用的真实原因，作出正确的评判，驳回亿城物业公司的诉讼请求。
原审法院查明：案涉房产位于东莞市石龙镇滨江西路华南花园546号，建筑面积为109.99平方米，罗君君系案涉房产的所有权人。亿城物业公司系具有三级资质等级的物业服务企业。东莞市石龙镇房地产公司（以下简称“石龙房地产公司”）系石龙镇滨江西路华南花园项目的建设单位。
2011年10月1日，亿城物业公司与石龙房地产公司签订一份《前期物业服务合同》，并已在东莞市房产管理局进行备案。合同约定石龙房地产公司选聘亿城物业公司对华南花园（物业项目名称）实施前期物业管理服务；物业服务收费标准为高层住宅2.2元／月·平方米；亿城物业公司在物业交付后提供的前期物业管理服务包括：共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同期限自2011年10月1日起至2012年9月30日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
2012年5月28日，东莞市物价局向亿城物业公司出具《关于对石龙镇华南花园物业服务收费标准备案的复函》，对亿城物业公司与石龙镇华南花园业主约定的住宅物业服务收费标准予以备案，即住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.2元的标准。
亿城物业公司主张，罗君君从2012年5月1日开始一直拖欠物业管理费，亿城物业公司多次向罗君君催交，但罗君君一直拒交管理费。亿城物业公司向原审法院提交一张催交通知的照片，证明亿城物业公司已向罗君君催交管理费，该照片显示一张催缴通知张贴在华南花园546号房门的防盗门上，催缴通知的落款时间为2014年4月1日，催交的是2012年5月至2014年3月期间的物业管理费。
罗君君主张，亿城物业公司收取的物业管理费标准为一级，但其提供的物业服务内容不符合《东莞市住宅物业管理服务等级标准》（试行）中关于一级标准所应具备的内容。亿城物业公司提供的服务亦不符合《前期物业服务合同》中约定的内容，亿城物业公司多次阻碍业主成立业主大会，没有对华南小区的墙面进行维修，维护的绿化面积严重不足，露天停车场不给业主停车，健身房不予配备，网球场不予维修，游泳池不予开放，电梯不予维修，保安态度恶劣等，罗君君提交了一组照片以及网上投诉截图予以佐证。亿城物业公司对此不予认可，主张亿城物业公司对电梯故障有进行积极维修，网球场也有开放，游泳池因达不到相关部门规定的开放条件和技术要求所以才没有开放，露天停车场不属于小区范围。
原审法院就华南小区业主投诉事宜向东莞市石龙房地产管理所进行调查，东莞市石龙房地产管理所向原审法院提交5份华南花园小区的咨询投诉信息详细资料，根据资料显示，投诉时间分别为2012年5月22日、5月30日、7月16日、8月6日和2013年12月16日，投诉内容主要为收费过高、停车位不足、电梯摇晃、房屋漏水等，处理状态均为处理完毕，在处理结果中均已给出相应答复或解释。
原审法院与双方到华南花园小区进行现场勘查，双方确认小区的绿地是围绕小区外围一圈的绿地部分，罗君君表示该绿地面积没有达到《前期物业服务合同》中约定面积，亿城物业公司主张其从开发商处接手华南小区时的绿地面积就是这么多，亿城物业公司从未减少过绿地面积。小区四楼的游泳池、乒乓球台未开放，网球场有开放。
另查，华南花园小区尚未成立业主委员会。双方经现场核对华南花园规划图，确认露天停车位不属于华南花园小区的物业范围。
以上事实，有《前期物业服务合同》、建设规划许可证、资质证书、房地产权证、备案复函、照片、网上投诉截图、体育场所开放条件与技术要求、国有土地使用证、物业管理服务收费政府指导价的通知、《东莞市住宅物业管理服务等级标准》（试行）、回复函、咨询投诉信息详细资料以及原审法院的庭审笔录等附卷为据。
原审法院认为：石龙房地产公司系石龙镇滨江西路华南花园项目的建设单位，其与亿城物业公司签订的《前期物业服务合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。罗君君系东莞市石龙镇滨江西路华南花园546号房的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，亿城物业公司与石龙房地产公司签订的《前期物业服务合同》对罗君君具有约束力。
对于罗君君提出的诉讼时效抗辩，亿城物业公司提交了一份催缴通知的照片为证。该照片显示催缴通知张贴的地点在罗君君房门上，原审法院有理由相信罗君君已收到亿城物业公司要求支付物业管理费等费用的催缴通知。亿城物业公司在2014年4月1日向罗君君主张债权的行为构成诉讼时效的中断，原审法院认定亿城物业公司在本案中诉请的2012年11月前的物业管理费没有超过诉讼时效。
本案的争议焦点是亿城物业公司提供的物业管理服务质量是否存在问题，其物业管理费的收费标准是否合法有据。对此，原审法院认为，物业管理服务是一个长期动态的过程，罗君君在本案中提供的照片无法证明亿城物业公司没有履行前期物业管理服务合同义务，罗君君提供的网上投诉截图以及原审法院调取的咨询投诉信息详细资料均可以显示亿城物业公司对华南花园小区业主提出的投诉意见均已进行处理，并将处理结果告知业主。小区四楼的游泳池因达不到泳池开放标准而暂时未予开放，亦符合情理。综上，原审法院认为，罗君君提交的证据不足以证明亿城物业公司没有履行前期物业服务合同义务，以及存在提供的管理服务不达标的情形。
有关物业管理费的收费标准问题。亿城物业公司对案涉小区的服务收费标准为2.2元／月·平方米，符合亿城物业公司与石龙房地产公司前期物业服务合同的约定，并经物价部门备案，罗君君应遵照该标准履行支付管理费的义务。罗君君应向亿城物业公司交纳的2012年5月1日至2014年10月31日的物业管理费为7259.34元（2.2元／月·平方米×109.99平方米×30个月），但亿城物业公司仅诉请罗君君支付物业管理费7207.2元，系其对自身权利的处分，原审法院予以支持。罗君君逾期交纳物业管理费，应支付逾期付款利息，亿城物业公司诉请逾期付款利息从起诉之日即2014年12月30日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止，符合法律规定，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：罗君君应于判决发生法律效力之日起五日内支付亿城物业公司2012年5月1日至2014年10月31日的物业管理费7207.2元并支付逾期付款利息（以7207.2元为本金，从2014年12月30日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由罗君君负担。
一审宣判后，罗君君不服，向本院提起上诉称：一、案涉物业服务合同违反《广东省物业管理条例》第三十六条的强制性规定，应属无效。亿城物业公司未按照《前期物业服务合同》列明的物业服务区域及服务质量全面提供物业服务，却主张按照全面履约下的物业服务费标准收取费用，权利义务不对等。二、亿城物业公司实际的物业服务范围与案涉合同约定的物业服务范围严重不符。亿城物业公司用以证明的其物业管理范围的证据为案涉《前期物业服务合同》与《建设工程规划许可证》，该两份证据不能相互印证且与客观事实不符。1.罗君君从东莞市国土资源局查档所得的案涉小区国有土地使用权证所附红线图与《建设工程规划许可证》所附的红线图明显不能对应。从国有土地使用权证所附红线图可以看出，案涉小区的实际国土使用面积仅为全部住宅建筑的投影面积，其余部分的权属不属于案涉小区，案涉小区全体业主对之不应承担付费义务。2.亿城物业公司确认露天停车场不属于案涉小区的物业服务范围，但该停车场所在区域却计入了《前期物业服务合同》的服务区域四至之内以及《建设工程规划许可证》的规划之内，向业主收费多年。原审法院现场勘查时，亿城物业公司明确表示绿地面积没有达到《前期物业服务合同》约定的面积。而且《建设工程规划许可证》中规划建设的篮球场并未建设。三、亿城物业公司提供的服务质量未达到案涉合同所列标准以及与其收费标准相对应的一级服务标准，其按2.2元／平方米.月的标准收取管理费不具有合法性和合理性。1.公用设施中的游泳馆、网球场、乒乓球台、健身房及健身设施均未运行使用。《关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知》（东价（2014）136号）明确规定一级服务的收费上限是2.4元／平方米.月，二级服务的收费上限是1.8元／平方米.月，但亿城物业公司所提供的服务达不到一级服务标准，对管理费应予合理调整。四、亿城物业公司请求的2012年11月之前的物业管理费已经超过诉讼时效，亿城物业公司一审提交的催款通知是其单方制作，且一审仅提供照片这一复制件，不能确实充分证明其催缴主张。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回亿城物业公司的全部诉讼请求，并由亿城物业公司承担本案全部诉讼费用。
亿城物业公司向本院答辩称：1、案涉《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2.罗君君提出的绿化等问题并非亿城物业公司的责任，不应由亿城物业公司承担。3.亿城物业公司是具有房管部门颁发的资质证书的物业服务公司，物业收费标准也经过备案。罗君君的上诉理由不成成立。
案经本院审理，对原审法院所查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。针对罗君君的上诉意见，本案二审分析如下：
本案中，亿城物业公司在罗君君所在的小区提供物业管理服务，罗君君亦未否认该事实，故无论案涉物业服务合同之效力如何，罗君君亦应为亿城物业公司所提供的物业管理服务支付相应的对价。从罗君君在诉讼中的陈述可见，其对亿城物业公司的服务质量及管理费的收费标准存在异议，并认为亿城物业公司主张案涉管理费已超出法定诉讼时效期间。
首先，关于诉讼时效问题。从亿城物业公司一审中所提交的催缴通知照片可见，亿城物业公司将催缴通知张贴于罗君君房门上，罗君君未向亿城物业公司支付管理费，亿城物业公司以此行为主张权利是合理的，故原审法院认为其有理由相信罗君君已收到亿城物业公司要求支付物业管理费等费用的催缴通知，并据此认定亿城物业公司在2014年4月1日向罗君君主张债权的行为构成诉讼时效的中断并无不妥。
其次，关于亿城物业公司提供的物业管理服务质量问题。从诉讼中双方的陈述可见，案涉小区投入使用至今已有十几年的时间，而亿城物业公司自2011年起方为案涉小区提供物业管理服务。罗君君为证明其主张而在本案一审中所提交的照片并不足以证明亿城物业公司未按约定履行合同义务的事实。同时，根据原审法院向有关行政管理部门调取的咨询投诉信息资料也反映出亿城物业公司有对业主所提出的投诉意见进行处理，并向业主告知处理结果。而亿城物业公司所提交的证据也反映出案涉小区的游泳池系因达不到泳池开放标准而暂时未予开放。综上，本案中的证据不足以证明亿城物业公司提供的物业管理服务存在严重质量问题的事实，故本院对罗君君关于该问题的主张不予采纳。
至于案涉物业管理费的收费标准问题。亿城物业公司对案涉小区的服务收费标准为2.2元／月·平方米，与案涉物业服务合同约定一致，该收费标准亦经物价部门备案，而罗君君亦未能证明亿城物业公司所提供的物业服务存在严重质量问题，故原审法院以2.2元／月·平方米的标准计算罗君君应交纳的物业管理费并无不妥，本院亦予以维持。
综上，罗君君的上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由罗君君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 鹏
审 判 员 覃婴桃
代理审判员 谢佳阳
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 彭晓君
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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