福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）狮民初字第3987号
原告福建石狮市裕通集团有限公司，住所地石狮市。
法定代表人蔡文革，该公司董事长。
委托代理人蔡晓辉，福建协进律师事务所律师。
委托代理人陈艺清，福建协进律师事务所律师实习律师。
被告石狮市国鑫服饰有限公司，住所地石狮市。
法定代表人饶玉国，该公司总经理。
委托代理人杨年春，福建醒狮律师事务所律师。
原告福建石狮市裕通集团有限公司与被告石狮市国鑫服饰有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告福建石狮市裕通集团有限公司的委托代理人蔡晓辉、被告石狮市国鑫服饰有限公司的委托代理人杨年春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建石狮市裕通集团有限公司诉称：2013年8月1日，原、被告签订九份《商品房买卖合同》及所附补充协议。合同约定，被告向原告购买位于石狮市灵秀服装创业园内的物流营运中心四层第一至第九单元的房屋，并对房屋的价款、付款方式、期限、逾期付款的违约责任等进行了约定。2013年8月4日，双方就该九份合同所约定的首付款支付问题达成另一份《补充协议》。该《补充协议》约定，应付首期房屋款在补充协议签订时支付1283720元，剩余5000000元分二期付清，即2013年8月30日付第一期2500000元及补偿款35500元、2013年9月30日付第二期2500000元及补偿款17750元。协议签订后，原告按约将房产交付给被告，被告也已入住使用。但被告至今仅支付房款1283720元。在催告无效的情况下，原告依照合同的约定和法律的规定，向被告发出了解除合同并迁出房屋的通知，但是被告并未予以理睬。按照《补充协议》第三条的约定，被告应按未付购房款的10%支付违约金。请求判决解除原、被告之间签订的编号分别为MF-2007-01-NO.0464938、MF-2007-01-NO.0464939、MF-2007-01-NO.0464940、MF-2007-01-NO.0464998、MF-2007-01-NO.0464999、MF-2007-01-NO.0465000、MF-2007-01-NO.0464980、MF-2007-01-NO.0464981、MF-2007-01-NO.0464982的《商品房买卖合同》；责令被告立即迁出石狮市灵秀服装创业园内的物流营运中心四层第一至第九单元的房屋，交还给原告；被告支付违约金500000元（从已付购房款中扣减）；被告承担本案的诉讼费。
被告石狮市国鑫服饰有限公司辩称：一、本案应确认答辩人与被答辩人之间签订的《商品房买卖合同》及所附补充协议无效，中止审理，由答辩人另行提起确认合同效力之后另行审理。因为本案被答辩人存在故意隐瞒所售房屋已经抵押给中国建设银行股份有限公司石狮分行的事实。被答辩人预售房屋时根本就没有告知该房屋的土地证及在建工程已经办理抵押登记的事实，也没有在其售楼处公开悬挂商品房预售许可证。二、如果法院认定双方签订的《商品房买卖合同》及所附补充协议有效，则被答辩人要求解除合同的诉求不符合法律规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十五条的规定，据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案按双方签订的补充协议的约定，答辩人迟延付款是事实，但被答辩人在答辩人迟延付款时并没有给答辩人付款一定的合理期限。三、被答辩人要求解除合同没有法律依据。答辩人只是一时的资金周转困难，但完全有足够的经济实力继续履行合同，不存在合同无法履行的情形，不存在《合同法》第九十四条规定的情形。四、本案存在不宜解除合同的情形。本案诉争房屋系程金院、江庭友、石狮市国鑫服饰有限责任公司三人共同出资以答辩人名义购买，但实际上系分属三个不同人所有。本案诉争房屋交付后，答辩人及程金院、江庭友等人就投入巨资进行装修并且公司全部人员进驻，仅投入装修的费用高达近百万元。另外，答辩人公司从石狮市西环路天球大厦搬进该写字楼也耗资巨大，答辩人公司人员近百人也全部进驻该写字楼，且都就近在电商园附近租房居住，公司已经稳定。如果解除合同，答辩人等人的巨资装修将造成巨大的浪费，答辩人等人的公司也将无法正常运作，所以本案不宜解除合同。五、被答辩人要求答辩人立即迁出石狮市灵秀服装创业园内的物流营运中心四层第一至第九单元的房屋没有事实和法律依据。被答辩人在购房合同尚未办理备案登记之前，就擅自将房屋交付给答辩人，并催促答辩人尽快装修并入驻使用，现被答辩人却提出要解除合同并要求迁出，其行为存在重大过错，也给答辩人带来巨大的经济损失。如果法院认定合同有效且应解除，则被答辩人应全部退还答辩人购房款1283720元，答辩人无需支付被答辩人违约金，同时被答辩人还应赔偿答辩人的全部装修损失，装修损失以实际评估的价格为准。六、本案首先违约的是被答辩人，因为被答辩人存在故意隐瞒所售房屋已经抵押给中国建设银行股份有限公司石狮分行的事实，致使答辩人不能按双方约定履行付款义务，所以本案应由被答辩人自行承担违约责任。即使法院认定答辩人存在违约行为，被答辩人向答辩人主张的违约金500000元也严重偏高，请求予以减免。综上所述，请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
经审理查明，原告依法办理营业执照，经营范围为房地产开发及销售、物业管理等。址在石狮市灵秀镇服装创业园区内的灵秀纺织面料配送综合市场（物流营运中心、物流信息中心）项目的土地使用权及在建工程在中国建设银行股份有限公司石狮分行设定了抵押关系。2012年3月6日，原告取得该项目的商品房预售许可证即（狮）预售（2012）第001号，该商品房预售许可证上注明了上述抵押及预售款专用账户等内容。2013年8月1日，原、被告双方签订了九份《商品房买卖合同》包括附件《合同补充协议》等（合同编号分别为MF-2007-01-NO.0464938、0464939、0464940、0464998、0464999、0465000、0464980、0464981、0464982），约定被告向原告购买该项目物流营运中心四层第一至第九单元房，单价均为6011.60元／平方米，第一单元面积468.79平方米，总价2818178元；第二单元面积345.04平方米，总价2074242元；第三单元面积349.41平方米，总价2100513元；第四单元面积301.84平方米，总价1814541元；第五单元面积420.16平方米，总价2525834元；第六单元面积679.74平方米，总价4086325元；第七单元面积357.53平方米，总价2149327元；第八单元面积269.42平方米，总价1619645元；第九单元面积275.32平方米，总价1655114元；被告应一次性支付30%的房款，余下70%房款通过银行贷款按揭支付，可选择通过小企业固定资产购置贷款以支付，经原告同意，由原告为被告的贷款提供阶段性保证担保；逾期付款超过30日后，被告在原告书面催告7日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金；原告应当在2013年4月10日前交房；等等。同时，该九份合同均载明所售商品房的预售许可证号，及在签订合同时，出卖人已向买受人出示商品房预售许可证等相关证件的原件或复印件；买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户上，监管帐户应当与办理商品房预售许可时申报的一致等内容。2013年8月4日，原、被告双方签订了一份《补充协议》，补充约定被告所购九个单元房屋总价款20843720元，首付款共6283720元，因被告资金不足无法按合同约定一次性支付首付款，双方协商由被告补偿原告损失，分期支付，即在签订本补充协议时，被告一次性支付原告1283720元（包括原认购定金），余款5000000元分别于2013年8月30日支付2500000元及补偿款35500元、2013年9月30日支付2500000元及补偿款17750元；若被告未按期支付首付购房款或补偿款，逾期超过十日的，原告有权解除买卖合同及本补充协议等与本次购房有关的所有协议，且被告还应支付未付购房款10%的违约金；被告要求继续履行合同的，经原告同意，合同可继续履行，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之十的违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告也入住使用。但被告支付原告1283720元的首付款后，未能再按约定付款。2013年9月29日，原告向被告寄送（2013）裕通函字第092904号《通知书》催讨首期购房款等；2013年11月1日、11月14日，原告分别向被告寄送（2013）裕通函字第110101号《解除合同通知书》、（2013）裕通函字第2013001号《解除合同迁出房屋通知书》，先后通知解除双方签订的涉案九个《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关的所有协议，和七日内搬出房屋等。然被告并未搬出。为此，原告于2013年11月27日诉至本院。在审理过程中，被告向本院申请对装修及人员办公现状进行现场勘验，以证明存在不宜解除合同的情形；申请对诉争房屋的装修造价进行评估鉴定；申请向诉争房屋所在地即石狮市灵秀纺织城的相关业主调查取证，原告在预售房屋时没有按规定在售楼处公开悬挂预售商品房所需的“五证”，以证实原告在预售房屋时存在故意隐瞒所售房屋所在的项目土地证及在建工程已经抵押的事实。
在诉讼过程中，被告主张在购房合同尚未办理备案登记之前，原告就擅自将房屋交付给被告，并催促被告尽快装修、入住使用，被告投入巨资装修入住后，原告却提出解除合同并要求被告迁出等事由，提出反诉，请求反诉被告退还购房款1283720元并赔偿利息损失，以及赔偿诉争房屋装修损失1750000元。本院予以受理，但在本院指定的预交反诉受理费的期限内反诉原告逾期未预交，且亦未提出司法救助申请。为此，本院裁定按反诉原告撤回反诉处理，已另行制作了民事裁定书。
上述事实，有当事人的陈述，及原告提供的原、被告企业法人营业执照副本、组织机构代码证、（狮）预售（2012）第001号商品房预售许可证、编号分别为MF-2007-01-NO.0464938、0464939、0464940、0464998、0464999、0465000、0464980、0464981、0464982的《商品房买卖合同》、2013年8月4日的《补充协议》、（2013）裕通函字第092904号《通知书》、（2013）裕通函字第110101号《解除合同通知书》、（2013）裕通函字第2013001号《解除合同迁出房屋通知书》各一份，被告提供的企业法人营业执照一份、收款收据二份，予以证明，本院予以认定。
本院认为，原告具备房地产开发和销售资格，在取得抵押权人的同意后，依法办理了石狮市灵秀纺织面料配送综合市场（物流营运中心、物流信息中心）项目的商品房预售许可证，预售商品房，主体适格，内容合法。被告抗辩主张原告故意隐瞒所售商品房所在的项目土地使用权及在建工程已设定抵押的事实，认为双方签订的涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》等应属无效，并申请本院对涉案商品房所在地即石狮市灵秀纺织城的相关业主调查存在原告在预售房屋时没有按规定在售楼处公开悬挂预售商品房所需的“五证”事实。由于即使存在原告未在售楼处公开悬挂预售商品房所需“五证”事实，但并不必然得出原告存在被告所抗辩主张的故意隐瞒的事实。相反，涉案商品房预售许可证上注明了抵押及预售款专用账户等内容，而原、被告双方签订的《商品房买卖合同》均载明所售商品房的预售许可证号，及在签订合同时，出卖人已向买受人出示商品房预售许可证的内容，以及买受人应当将房价款存入到指定的、与办理商品房预售许可时申报的一致的银行预售款监管帐户上的内容，在被告没有足以反驳的事由下，应认定原告有向被告出示涉案商品房预售许可证，被告知晓该商品房预售许可证上注明的抵押事实。因此，对被告抗辩主张的上述原告故意隐瞒的事实，本院不予采信。本案应认定原、被告双方是在意思表示真实的情况下，签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的，双方之间的合同关系合法有效，对当事人双方具有法律约束力。在被告违约不履行付款义务时，原告依法有权依约解除与被告的合同关系，并要求被告依约承担违约责任。原告在被告逾期超过十日且经原告催讨后仍拒不履行付款义务的情况下，向被告发出解除合同的通知书，自该通知到达被告时合同解除。被告还应按合同的约定支付原告违约金，原告按500000元来主张，并无不当，应予照准支持。至于被告抗辩主张的合同不宜解除、约定的违约金严重偏高，本院不予采纳。双方合同解除，当事人可以要求恢复原状，原告有权要求被告腾空交还涉案九个单元房屋，被告也有权要求原告退还被告已付的购房款。由于原、被告双方对被告已付的购房款1283720元无争议，且原告主张上述被告应付的违约金从已付的购房款中扣减，被告亦抗辩主张原告应退还已付购房款，为此，为减少当事人的诉累，对被告抗辩的退还已付购房款的主张，本院予以采纳，在本案中一并予以处理。该款可与被告上述应付原告的违约金相抵扣。关于被告提出的现场勘验、对装修造价评估鉴定及调查取证的申请事宜，因其结果并不影响本案的实际处理，本案不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第一条、第十五条第一款、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：
一、原告福建石狮市裕通集团有限公司与被告石狮市国鑫服饰有限公司签订的编号分别为MF-2007-01-NO.0464938、0464939、0464940、0464998、0464999、0465000、0464980、0464981、0464982的九份《商品房买卖合同》解除；
二、被告石狮市国鑫服饰有限公司应在本判决发生法律效力后的十日内腾空上项《商品房买卖合同》下的、址于石狮市灵秀镇服装创业园内的物流营运中心四层第一至第九单元房屋，并交还给原告福建石狮市裕通集团有限公司；
三、被告石狮市国鑫服饰有限公司应支付原告福建石狮市裕通集团有限公司违约金500000元，原告福建石狮市裕通集团有限公司应退还被告石狮市国鑫服饰有限公司购房款1283720元；上述两款项相抵扣后，原告福建石狮市裕通集团有限公司尚应在本判决发生法律效力后的十日内退还被告石狮市国鑫服饰有限公司款项783720元。
案件受理费16353元，由原告福建石狮市裕通集团有限公司负担7553元、被告石狮市国鑫服饰有限公司负担8800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 张 庆 玉
审 判 员 李 美 好
人民陪审员 柳 丽 娜
二〇一四年七月十日
书 记 员 斯琴塔娜
附注：
引用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
2、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
4、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
6、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。