江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第3648号
原告上海世茂南京物业服务有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区南通路99号，组织机构代码78057147-9。
法定代表人汤沸，该公司总经理。
委托代理人於伟林，江苏海联海律师事务所律师。
被告李来兴。
原告上海世茂南京物业服务有限公司（以下简称世茂物业公司）与被告李来兴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法由代理审判员朱诚独任审判。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托代理人於伟林、被告李来兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世茂物业公司诉称：原告世茂物业公司系世茂蝶湖湾小区的物业服务公司，被告李来兴系该小区业主，双方签订了临时管理规约及前期物业管理服务协议。原告世茂物业公司已经为小区提供安保、垃圾清运、绿化、小区设备维修等物业服务，原告世茂物业公司已依照约定提供了服务，但被告李来兴拖欠物业管理费共计17727.84元（2009年10月16日至2014年12月31日，计算方式为：151.52×1.95×60=17727.84元），严重违反双方签订的协议，应当支付滞纳金4786元（暂计3个月，计算方式为：17727.84元×0.003×90=4786元，原告世茂物业公司保留向被告李来兴追讨其余滞纳金的权利）。被告李来兴不依法缴纳物业费的行为不但侵害了原告世茂物业公司的权利，也严重影响了其他依法缴纳物业费业主的利益。故原告世茂物业公司为维护自身合法权益诉诸法院，请求判令：1、被告李来兴支付22514.4元（其中物业管理费17727.84元，滞纳金4786元）及起诉之日至付清全部款项之日的滞纳金（滞纳金按0.3%计算）；2、本案的诉讼费由被告李来兴承担。
被告李来兴辩称：因为房子的客厅顶上有窟窿，质量有问题，我找开发商，开发商不同意退房，我找物业，物业也不予处理。因为物业没有解决房屋存在的质量问题，房子交了半年物业费后就没有继续交物业费。
经审理查明：2009年4月7日，被告李来兴与昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司签订商品房购销合同，约定被告李来兴购买昆山市柏庐南路89号世茂蝶湖湾花园一期XX号楼X单元XXX室房屋，建筑面积151.52平方米。同日，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司（甲方）与被告李来兴（乙方）签订《世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议》一份，约定如下内容：被告李来兴所购买的坐落于昆山市长江南路188号昆山世茂蝶湖湾XX幢XXX室房屋，建筑面积为151.52平方米，在昆山世茂蝶湖湾花园业主委员会成立前，由甲方选聘的上海世茂第一太平物业管理有限公司负责前期物业管理；前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费暂定为高层住宅：1.95元／月／平方米…；前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。
2009年4月17日，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司向被告李来兴交付涉案房屋。
后因被告李来兴拖欠原告世茂物业公司2009年10月16日至2014年12月31日期间的物业管理费，原告世茂物业公司于2014年10月9日向被告李来兴发出物业费催缴通知书进行催讨，被告李来兴仍拖欠未付，原告世茂物业公司为此诉诸法院，引发本案纠纷。
另查明：原告上海世茂南京物业服务有限公司的公司名称变更情况如下：2008年10月6日，上海世茂第一太平物业管理有限公司名称变更为上海世茂第一太平物业服务有限公司，2009年10月19日，上海世茂第一太平物业服务有限公司名称变更为上海世茂物业服务有限公司，2010年6月22日，上海世茂物业服务有限公司名称变更为上海世茂南京物业服务有限公司。
再查明，原告世茂物业公司为证明物业费的交纳期限和滞纳金缴纳标准，向法庭提交《昆山世茂蝶湖湾临时管理规约》一份，该规约第五章管理第三条物业管理费第1项约定：各业主必须于每季度初交纳后季度的其单元物业管理费，即《昆山世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议》中确定的物业管理费，首期物业管理费从发展商向业主书面通知办理入住手续之日起支付，并预收壹拾贰个月；5、管理费与其它费用的追收及欠款利息。5.3项收取未缴付的款项自付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。被告李来兴于2009年4月7日签署昆山世茂蝶湖湾花园《业主临时公约》承诺书，承诺：公约对昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司、原告世茂物业公司及被告李来兴均有约束力，三方共同遵守。
上述事实由购房合同、前期物业管理服务协议、临时管理公约、房屋交接单、催缴通知书、挂号信、企业名称变更预先核准通知书以及原、被告李来兴在庭审中的陈述所证实。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案涉案小区世茂蝶湖湾花园的建设单位昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与原告上海世茂南京物业服务有限公司签订的物业服务合同对涉案小区业主具有拘束力。关于物业费的交纳时间，在《昆山世茂蝶湖湾临时管理规约》中载明每季度初交纳后季度的其单元物业管理费，被告李来兴对该规约进行书面承诺，应当恪守，本院认为该约定对具体的物业费交纳时间并不明确，原告上海世茂南京物业服务有限公司要求被告李来兴支付60个月的物业费（自2009年10月17日至2014年10月16日期间），依照合同约定1.95元／月平方米之标准以及被告李来兴所有房屋之建筑面积151.52平方米，可计算被告李来兴应付物业费为17727.6元（151.52平方米×1.95元／月平方米×60月）。关于滞纳金的计算，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与被告李来兴签订的《世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议》中约定为逾期每日千分之三偏高，本院酌情按日万分之五予以调整。关于被告李来兴提出因涉案房屋质量存在问题拒交物业费的辩解意见，因被告李来兴所购房屋质量问题与本案审理的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，被告李来兴可另案起诉，本院不予理涉。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告李来兴于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂南京物业服务有限公司2009年10月17日至2014年10月16日期间的物业费17727.6元和滞纳金（滞纳金计算：自2014年10月29日起至实际支付之日，以17727.6元为基数，按日万分之五计算）。
（如采用转账方式，请汇入原告世茂物业公司指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费362元，由被告李来兴负担。此款原告上海世茂南京物业服务有限公司已预交，本院不再退还，由被告李来兴于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂南京物业服务有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 朱 诚
人民陪审员 钱晓洁
人民陪审员 胡 清
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 许云翔
附页：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。