海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终81号
上诉人（原审原告）三亚亚缘实业有限公司。
法定代表人龚云定。
委托代理人邓振海。
委托代理人杨爽。
被上诉人（原审被告）三亚市天涯区海坡村民委员会。
法定代表人薛锡刚。
委托代理人吴开天。
委托代理人陈益群。
原审第三人三亚景皓置业投资有限公司。
法定代表人王昕。
委托代理人吴桑。
委托代理人吉旭。
上诉人三亚亚缘实业有限公司（以下简称亚缘公司）因与被上诉人三亚市天涯区海坡村民委员会（以下简称海坡村委会）及原审第三人三亚景皓置业投资有限公司（以下简称景皓公司）合伙协议纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亚缘公司的委托代理人杨爽，被上诉人海坡村委会的委托代理人陈益群，原审第三人景皓公司的委托代理人吴桑、吉旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年10月1日，亚缘公司与海坡村委会签订《合作协议书》约定，双方共同出资成立“三亚芒果庄园开发有限公司”，建设乡村大酒店；亚缘公司以货币形式出资，共计3949万元，占公司股份总额80％；海坡村委会以94．9亩集体土地使用权的形式出资，估值为949万元，占公司股份总额20％；公司注册资本为一千万元；亚缘公司负责办理公司工商登记手续，提供办公条件，选派人员出任公司法定代表人和总经理，统筹公司经营管理活动等；海坡村委会负责办理“芒果庄园”的规划、立项、城建、国土等部门政府审批手续，并将该项目转移至公司名下，负责办理土地的征用手续，将土地转移至公司名下，并承担税费，协助亚缘公司筹办“芒果庄园”旅游项目的开发及建设。合同同时约定，一方不按合同约定出资，中途退出合作，以各种方法妨碍双方合作，应承担以下责任：（1）继续履行合同；（2）向对方支付违约金500万元；（3）赔偿其他方造成的损失，损失额计算方法为：直接损失100％，加上间接损失40%。（4）违约方应在明确责任后60天内支付违约金和赔偿金。
合同签订后，海坡村委会于2009年11月28日在三亚市凤凰镇美丽春天度假酒店5楼会议室召开三亚市凤凰镇芒果村关于新农村“芒果庄园”建设项目村民代表大会，其中应到村民代表84人，实到人数70人，参会代表中65人同意。会议决议：芒果村出资土地94.9亩和芒果村全体村户与亚缘公司共同成立“三亚凤凰镇芒果庄园开发有限公司”打造芒果庄园新农村旅游开发建设项目，以解决村里就业问题及生活问题。随后亚缘公司按照合同的约定，筹备成立公司，因工商登记商号独特性要求，合同约定名称“三亚芒果庄园开发有限公司”改为“三亚亚缘芒果庄园开发有限公司”，并于2010年4月20日经三亚市工商行政管理局登记成立。2010年4月14日，亚缘公司实际出资800万元至三亚芒果庄园开发有限公司的账户。
另查明，海坡村委会因村集体土地大量被征用，为解决村民失地后的生产、生活问题，2009年，海坡村委会向三亚市人民政府申请预留部分建设用地45亩，经三分之二村民代表同意，决定将预留用地与景皓公司合作，并由景皓公司协助办理申请预留集体建设用地的所有手续。在景皓公司的努力下，三亚市规划局于2010年8月3日给海坡村委会颁发建设用地规划许可证（证号：地字第460200201000224，面积为3万平方米预留集体建设用地）。2010年11月，海坡村委会与景皓公司签订《土地项目合作合同》，海坡村委会提供上述预留集体建设用地，景皓公司提供建设资金，建设具有经营功能的综合性项目。2011年7月14日，原三亚市凤凰镇人民政府（县级）作出凤凰府（2011）115号批复，同意海坡村委会与景皓公司合作相关事宜。之后，景皓公司花费大量资金基本完成该预留集体建设用地征用的赔付和平整工作。该预留集体建设用地在与上述《合作协议》涉及的94.9亩土地范围内。
亚缘公司向原审法院起诉，请求判令：一、海坡村委会继续履行《合作协议书》，将“芒果庄园”项目立项以及土地使用权转移到三亚亚缘芒果庄园开发有限公司名下；二、海坡村委会继续履行《合作协议书》，协助亚缘公司筹办“芒果庄园”旅游项目的开发及建设；三、海坡村委会向亚缘公司支付违约金500万元。
庭审后，原审法院向亚缘公司释明其与海坡村委会签订的《合作协议书》为无效合同，亚缘公司坚持主张该协议有效，并坚持原诉求。
上述事实有合作协议书、村民代表大会决议、企业法人营业执照、验资报告、请示报告、批复、土地项目合作合同、政府相关职能部门文件，收据以及当事人的陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足以认定。
原审判决认为，亚缘公司与海坡村委会签订《合作协议书》涉及的94.9亩土地为农用地，双方合作的项目并非农业开发，而是建酒店，该地至今没有整体办理农用地转建设用地审批手续；海坡村委会提供土地入股与亚缘公司成立新的企业没有经过县级以上地方人民政府批准。根据《中华人民共和国土地管理法》关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；农村集体经济组织依法取得的建设用地可以用来兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同创办企业，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准”的规定，《合作协议书》尚不具备履行条件。海坡村委会与景皓公司合作开发的3万平方米土地（约45亩）为集体建设用地，并双方的合作事项已经过当时县级政府批准，履行了法定程序，景皓公司也已投入大量的资金进行前期开发，双方的合作开发行为应受到法律保护。上述3万平方米土地在亚缘公司与海坡村委会签订《合作协议书》涉及的94.9亩土地范围内，亚缘公司与海坡村委会签订的合伙协议已无法继续履行。亚缘公司与海坡村委会的合作事宜一直未取得相关部门审批，亚缘公司与海坡村委会签订的《合作协议书》未生效。亚缘公司以《合作协议书》有效为由，请求海坡村委会继续履行合同，并按合同约定支付违约金的诉求，没有事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国土地法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十八条的规定，判决如下：驳回亚缘公司的诉讼请求。一审案件受理费46800元（亚缘公司已预缴），由亚缘公司负担。
上诉人亚缘公司上诉称：（一）原审判决认定亚缘公司与海坡村委会签订的合同无效，属于认定事实错误。亚缘公司与海坡村委会签订的《合作协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条的规定，诉争涉及的土地在一审辩论终结前已经取得批准手续，2010年取得建设用地规划许可证，并经三亚市人民政府颁发凤凰集有（2012）第0005号《集体土地所有权证》，土地性质为建设用地，合同依法应当为有效。海坡村委会将土地用于与景皓公司合作开发，导致亚缘公司与海坡村委会之间的合同目的客观上无法实现，已经构成根本违约，海坡村委会依法应当承担违约责任。
（二）原审法院适用法律错误。根据2014年6月17日三亚市政府颁布的《集体建设用地管理暂行办法》第19条的规定，只要经过三分之二村民的同意，这份合同就是合法有效的。
综上，请求二审法院依法撤销原审判决，并改判支持亚缘公司的一审全部诉讼请求。
被上诉人海坡村委会答辩称：（一）原审判决认定事实清楚，涉案合同并未生效。亚缘公司与海坡村委会签订的《合作协议书》合作的项目并非农业开发，而是建设酒店；涉案地块也没有整体办理农用地转建设用地审批手续；涉案合作合同签订时并未召开村民大会或村民代表大会，并未经过全体村民或村民代表的2／3以上多数通过；涉案合作事宜也未办理县级以上人民政府的批准手续。
（二）原审判决适用法律正确。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十条的规定，涉案土地既未办理整体地块的农用地转为建设用地审批手续，也未获得县级以上人民政府的审批，原审判决认定涉案合作合同并未生效，适用法律正确。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人景皓公司述称：（一）原审判决认定事实清楚。亚缘公司与海坡村委会签订的《合作协议书》无效。依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，亚缘公司与海坡村委会签订的《合作协议书》若要发生法律效力应具备两个条件：1、协议书涉及的94.9亩土地已办理农用地转建设用地审批手续并取得政府的批准；2、海坡村委会提供土地入股亚缘公司成立新的企业经过县级以上人民政府批准。亚缘公司在上诉状中提出的0005号《集体土地所有权证》实际是景皓公司与海坡村委会合作的45亩用地，该45亩土地变性为预留集体建设用地涉及的相关费用都由景皓公司垫付，与亚缘公司并无关联性。换而言之，亚缘公司与海坡村委会合作涉及的94.9亩土地至今没有整体办理农用地转建设用地审批手续，也没有取得相关政府部门的批准，该《合作协议书》并不具备上述两个条件，应为无效合同。
（二）原审判决适用法律正确。亚缘公司与海坡村委会合作的94.9亩地未整体办理农用地转建设用地审批手续，亦未取得相关政府部门的批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，因此，原审判决认定该合同无效并无错误。
（三）景皓公司与海坡村委会签订的《土地项目合作合同》应属合法有效，景皓公司的合法权益应得到保护。海坡村委会将土地与景皓公司合作是经过海坡村三分之二村民代表同意，也经过人民政府批准，符合法定的程序，双方之间的合同合法有效。景皓公司为了合作土地的开发已投入大量的资金进行土地平整及砌围墙，积极履行合同及双方约定，景皓公司的合法权益应当受到法律的保护。
经审理查明：原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：亚缘公司与海坡村委会签订的《合作协议书》是否有效，海坡村委会是否违约，应否向亚缘公司支付违约金500万元。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”亚缘公司与海坡村委会签订《合作协议书》，双方约定海坡村委会提供土地入股，亚缘公司投入资金合作成立新的企业。按上述法律规定，海坡村委会和亚缘公司合作成立企业应当向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准，并按《中华人民共和国土地管理法》第四十四条关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，办理农用地转为建设用地的审批手续。但该地至今没有整体办理农用地转建设用地审批手续，海坡村委会提供土地入股与亚缘公司成立新的企业也未经过县级以上地方人民政府批准。因此原审判决《根据最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条关于“依照第第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”的规定，认定亚缘公司与海坡村委会签订《合作协议书》未生效，有事实根据和法律依据。
二审中，亚缘公司以诉争涉及的土地在本案辩论终结前已经取得批准手续，三亚市规划局已向海坡村委会颁发《建设用地规划许可证》（证号：地字第460200201000224），并经三亚市人民政府核准颁发凤凰集有（2012）第0005号《集体土地所有权证》为由，主张《合作协议书》有效。但三亚市规划局向海坡村委会颁发的《建设用地规划许可证》和三亚市人民政府核准颁发的凤凰集有（2012）第0005号《集体土地所有权证》，系海坡村委会与景皓公司签订的《土地项目合作合同》所涉及建设项目的批准文件，并非亚缘公司合作项目的批文。亚缘公司以此主张合同有效的理由不成立，不予采纳。在一审中，原审法院已经向亚缘公司释明，亚缘公司与海坡村委会签订《合作协议书》未生效。鉴于海坡村委会据以合作的94.9亩土地已被征用，预留的45亩土地已经与景皓公司合作，办理了相关审批手续，亚缘公司仍以《合作协议书》有效为由，请求海坡村委会继续履行《合作协议书》，将“芒果庄园”项目立项以及土地使用权转移到三亚亚缘芒果庄园开发有限公司名下，并协助亚缘公司筹办“芒果庄园”旅游项目的开发及建设，因《合作协议书》未生效，在客观上不具备履行条件，不予采纳。关于亚缘公司请求海坡村委会向亚缘公司支付违约金500万元，亦因《合作协议书》未生效而没有事实根据和法律依据，不予支持。
综上所述，亚缘公司上诉请求的理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46800元（三亚亚缘实业有限公司已预交），由上诉人三亚亚缘实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁俊杰
审判员 梁 泽
审判员 李柔翰
二〇一六年四月十五日
书记员 吴 娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。