吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终3431号
上诉人（原审第三人）：姜锐，女，汉族，1988年1月13日生，住长春市吉大南区，
上诉人（原审第三人）：王亮，男，汉族，1987年6月19日生，住长春市高新区前卫路*号吉大南校一宅西侧经营房屋内。
上诉人（原审第三人）：李多三，男，1980年11月16日生，汉族，住长春市二道区。
上诉人（原审第三人）：裘飞虹，女，汉族，1987年6月29日生，住长春市高新区。
委托代理人：王向新，吉林策业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉林大学前卫就业服务中心，住所地长春市朝阳区明德路北胡同****号。
法定代表人：郭统一，经理。
委托代理人：胡永杰，吉林常春律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩伟，男，汉族，1963年4月3日生，住长春市。
上诉人姜锐、王亮、裘飞红、李多三因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吉林大学前卫就业服务中心（以下简称吉林大学）原审诉称：吉林大学与韩伟于2013年9月15日签订《吉林大学集体所有制房屋租赁合同书》一份，合同约定：吉林大学将坐落于长春高新技术产业开发区前卫路9号吉大南校一宅西侧，建筑面积约150平方米的房屋租给韩伟用于餐饮经营；租期从2013年9月20日至2014年9月19日止，年租金18万元，每半年的前10日交租金，先付后用；韩伟不得擅自将承租房屋转让、转借或转租他人，否则吉林大学有权收回房屋。合同约定的租期届满后，吉林大学书面通知韩伟于2014年10月19日前搬出租赁房屋。但因韩伟未按通知要求搬出，吉林大学无奈同意延期至2015年3月31日，并明确告知韩伟期满后不再续租且要求其于3月31日将房屋交还吉林大学。可是韩伟不但违约拖欠租金，而且期满后仍拒不搬出，至今还在故意躲避拖延，继续占有承租房屋。2015年4月1日，吉林大学人员到出租房屋找韩伟，发现韩伟已将房屋转给本案第三人用于各自经营生意使用，显然韩伟系在故意违约转租牟利，拒绝还房是为了获取更大不当利益。吉林大学当场告知第三人韩伟无权转租的事由并要求他们立即无条件迁出，但第三人也以各种借口拒绝搬出，至今仍继续无理占有吉林大学房屋经营获利。韩伟及第三人置法律于不顾，在明知无合法权利的情况下，依然故意长期经营占用吉林大学出租的房屋，至今拒不腾迁退还，公然违法且过错明显，其行为已严重损害了吉林大学的合法权益并给吉林大学造成了重大经济损失，依法应承担相应法律责任。故诉至法院，要求：1.判令韩伟立即腾退交还承租占用的经营性用房及附属物，并给付逾期还房共计60日（2015年4月1日起至2015年5月31日）的违约金88776元；2.判令韩伟给付自2014年12月31日起至2015年3月31日拖欠的房屋租金人民币4.5万元及逾期违约金12150元；3.判令全部第三人立即迁出所占用的吉林大学的经营用房、交还附属物并自行拆除对占用房屋的添置设施及自行承担损失和责任；4.判令韩伟及全部第三人连带赔偿因逾期腾退占用房屋给吉林大学造成的经济损失（2015年4月1日至5月31日）人民币15万元；5.本案案件受理费、财产保全费由韩伟及全部第三人共同承担。2015年6月26日吉林大学向法院提交书面变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1.判令韩伟立即腾退交还承租占用的经营性用房及附属物，并给付逾期还房共计60日（2015年4月1日起至2015年5月31日）的违约金88776元及至给付之日止的同期银行贷款利息；2.判令韩伟给付自2014年12月31日起至2015年3月31日拖欠的房屋租金人民币4.5万元及逾期违约金12150元以及至给付之日止的同期银行贷款利息；3.判令全部第三人立即迁出所占用的吉林大学的经营用房、交还附属物并自行拆除对占用房屋的添置设施及自行承担损失和责任；4.判令韩伟及全部第三人连带赔偿因逾期腾退占用房屋给吉林大学造成的经济损失（至5月31日）人民币15万元以及至迁出房屋之日止的吉林大学的其他全部经济损失；5.本案案件受理费、财产保全费由韩伟及全部第三人共同承担。后吉林大学于2016年5月16日撤回第四项有关第三人赔偿责任的诉讼请求。
韩伟原审辩称：吉林大学现在起诉提出各项诉讼请求属于随意终止我与吉林大学之间的房屋租赁合同，因为吉林大学在2014年9月12日已经收取2014至2015年度第一次应缴纳的房屋租赁费用，视为合同继续履行。同时，吉林大学没有按照合同约定提前三个月向我方主张解除合同，因此合同应当继续履行，直至一年期满到2016年9月18日。
第三人姜锐、王亮、裘飞红、李多三原审述称：1.吉林大学与韩伟签订的合同，及第三人与韩伟签订的合同或者相关人员所签订的合同是有效的。吉林大学收取韩伟的抵押金及部分租金根据合同法的规定应当确认为是对韩伟继续履行合同的默认。吉林大学明知韩伟将该房屋转租给他人，而没有主张同韩伟解除合同，视为对转租行为的默认。吉林大学擅自对第三人基于停水停电所造成的损失应当由吉林大学方赔偿。2.吉林大学与韩伟签订的合同，第一承诺人应为韩伟，韩伟对吉林大学的损失及韩伟委托他人与第三人签订合同做成的损失及相应责任应由韩伟方与吉林大学方对第三人的损失承担连带赔偿责任。
原审法院审理查明：坐落于朝阳区前进大街吉林大学前卫南区家属住宅一宅一层房屋（房间号113-114），房屋栋号为4-101/73-12-2为吉林大学房产，吉林大学将该房屋调配给吉林大学吉林大学前卫就业服务中心管理使用。2013年9月15日，吉林大学与韩伟签订《吉林大学集体所有制房屋租赁合同书》，由吉林大学将该房屋出租给韩伟使用，合同约定：该房屋坐落于前卫路9号吉大南校一宅西侧，建筑面积约150平方米，该房屋格局为一室，内部装修无，内部设施无。韩伟承诺该房屋作为餐饮使用，在租赁期内未经得吉林大学书面同意，不擅自改变约定用途。租赁期限为1年，即从2013年9月20日起至2014年9月19日止。租赁期满，吉林大学有权收回房屋，韩伟应如期归还。如韩伟需继续承租该房屋，应提前三个月向吉林大学提出书面请求，待吉林大学审批是否续租。该房屋年租金为人民币18万元，按年结算，先付后用，由韩伟在每半年的前10日内交付给吉林大学。同时约定韩伟交纳5000元保证金。如韩伟未按时交付租金，应如数补交，每逾期一日，按所欠费用总额的千分之三支付甲方违约金。房屋租赁期间，未经吉林大学书面同意，韩伟将租赁房屋擅自转租、转让、转借他人，以联营（合作）方式转让他人或以其他方式转让使用权的，吉林大学有权解除合同，没收租赁保证金，收回该房屋。合同签订后，韩伟如约向吉林大学缴纳了18万元的租赁费用及保证金。吉林大学于2013年9月20日前向韩伟交付房屋。韩伟取得该房屋使用权后，自行或委托案外人吴宏伟将该房屋隔断为数个独立区间，未经吉林大学允许与第三人姜锐、王亮、裘飞鸿、李多三签订租赁合同，租赁期限从2013年9月18日至2016年9月18日。现第三人姜锐在其租赁的区间内经营味觉酸辣粉、王亮经营王记米线、裘飞鸿经营杭州小笼包、李多三经营尚品轩麻辣香锅。2014年9月12日，韩伟向吉林大学缴纳人民币5万元，吉林大学为韩伟出具收据，载：“今收到韩伟交房租款2014-2015年度，交来（第一次）五万元。2015年3月24日，吉林大学向韩伟发出《房屋租赁期满收回使用权告知书》，载：“韩伟：你所承租的我单位位于南区一宅西侧门市用于经营酸辣粉、烧烤、尚品、小笼包、榴小莲的房产，租期为2013年9月20日至2014年9月19日，后经协商延期至2015年3月31日。根据学校有关规定，我单位决定在房屋租赁延期日期截止后，不再与你续租。请你于2015年3月31日将房屋使用权交还我单位，并在此之前，做好物品的清空、整顿工作，以便按时将房屋归回我单位。如你逾期未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我单位有权自行收回房屋并清理，清理时不会保管你的任何物品，所有物品将作为废品处理。以上情况，特此告知。”韩伟在告知书上签字。2015年5月28日，吉林大学再向本案第三人发出反馈单，载“吉林大学前卫就业服务中心于今年4月1日清退承租人韩伟时发现其所租房屋正由您经营使用，您称是从韩伟处承租该房屋，我中心已告知您立即无条件迁出，后果自负。您是否同意迁出？您是否找过韩伟解决此事？若您不同意迁出，请写明意见并签名确认，留下联系方式；若同意迁出请签收此单并于3日内无条件迁出。”各第三人均表示，其已经在高新区法院起诉韩伟，并不同意迁出。现各第三人起诉韩伟要求解除其与韩伟、案外人吴宏伟签订的合同并返还租金、赔偿损失的案件已为法院受理。
另查明，吉林大学向法庭提交一份与案外人尹佳丽签订的《房屋租赁合同》，该合同由案外人尹佳丽租赁一宅6.75平方米档口经营大鸡排，年租金为5万元。
原审法院认为：一、吉林大学与韩伟之间的合同权利义务关系及韩伟与第三人之间的权利义务关系的问题。吉林大学与韩伟于2013年9月15日签订的《吉林大学集体所有制房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该合同具有法律效力。虽韩伟主张该合同为补签，但因该合同在合同期限内各方当事人均依约履行，且双方对该合同约定的权利义务无争议，故是否补签并不影响该合同的效力。在合同期限届满后，双方并未再行签订书面的租赁合同对该房屋续租，但通过2014年9月12日韩伟向吉林大学交纳租金5万元，吉林大学认可该笔租金为比照原租赁合同书中约定的租金折算到2014年12月29日的行为及吉林大学自认的双方口头协商的租赁期延展至2015年3月31日的主张，可以认定双方之间的租赁关系通过双方的实际行为将租赁合同的截止日期延展至2015年3月31日。但韩伟主张的吉林大学收取韩伟5万元租金的行为不导致合同租赁期的进一步延长。因双方未再重新签订书面租赁合同，吉林大学与韩伟的租赁关系于2015年3月31日解除。吉林大学对争议房屋享有的是基于所有权人调配而产生的使用权。韩伟虽未取得自2015年3月31日后至2016年9月18日的使用权，但因租赁合同系双务合同，按照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条，该情况参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，韩伟及其委托人吴宏伟与各案外人之间签订的租赁协议均为有效合同。二、关于韩伟腾退交还承租占用的经营性用房及附属物，并给付逾期还房共计60日（2015年4月1日起至2015年5月31日）的违约金88776元及至给付之日止的同期银行贷款利息的问题。本案争议的房屋目前由第三人实际占有及经营，该房屋已不在韩伟的实际控制之下，因此，吉林大学主张韩伟腾退房屋的诉请无事实依据。但因吉林大学与韩伟之间的租赁合同关系已经于2015年3月31日解除，韩伟确有在合同到期之日向吉林大学交还租赁房屋的义务，因此，吉林大学主张2015年4月1日其至2015年5月31日止逾期交房的事实存在。根据双方签订的租赁合同第十条第3款：“租赁期满，乙方与其归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的违约金。乙方还应承担逾期还给甲方造成的损失”之约定。韩伟应给付2015年4月1日起至2015年5月31日逾期还房的违约金88776元。因韩伟无正当理由占有该比款项拒不给付，因此吉林大学主张利息有事实及法律依据，给付的标准因自2015年6月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。三、关于韩伟是否给付自2014年12月31日起至2015年3月31日拖欠的房屋租金人民币4.5万元及逾期违约金12150元以及至给付之日止的同期银行贷款利息；鉴于吉林大学与韩伟在双方签订的《吉林大学集体所有制房屋租赁房屋合同书》中确定的租赁关系实际应至2015年3月31日，但韩伟仅向吉林大学交纳至2014年12月30日的租金，尚有双方租赁合同关系内2014年12月31日至2015年5月31日的租金共计人民币45000元，故韩伟应给付吉林大学上述欠付租金。因韩伟逾期不给付吉林大学租金其行为已经构成违约，依照吉林大学集体所有制房屋租赁房屋合同书》第十条1款之规定：未按时交付租金及水电费用或物业管理费的，应如数补交，每逾期一日，应按照所欠费用的千分之三支付甲方违约金。故韩伟应给付吉林大学违约金12150元。因韩伟无事实及法律依据占有上述款项，故应给付吉林大学相应利息（利息以45000元+12150元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，计算至实际给付之日止。）四、关于第三人是否应当立即迁出所占用的吉林大学的经营用房、交还附属物并自行拆除对占用房屋的添置设施及自行承担损失和责任的问题。虽本案各第三人与韩伟所欠的租赁合同为有效合同，但基于房屋现为各第三人占有之事实及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，吉林大学应向第三人主张迁出该房屋的主张符合法律规定，应予支持。但因吉林大学不能明确指出附属物的范围及第三人在不动产上添附的范围，故对吉林大学主张交还附属物并自行拆除对占用房屋的添置设施及自行承担损失和责任的诉请不予审理。各方当事人应本着有理生产生活及诚实信用原则自己协商处理或另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百七十四条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十五条之规定，判决如下：一、被告韩伟于本判决生效之日立即给付原告吉林大学前卫就业服务中心因2015年4月1日起至2015年5月31日逾期还房的违约金88776元及利息（利息自2015年6月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告韩伟与本判决生效之日立即给付原告吉林大学前卫就业服务中心欠付租金45000元，逾期交付房屋违约金12150元共计57150元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，计算至实际给付之日止。）三、第三人姜锐、王亮、裘飞红、李多三与本判决生效之日立即从其占有的经营房屋腾迁；四、被告韩伟于本判决生效之日立即给付原告吉林大学前卫就业服务中心自2015年6月1日起至本判决生效之日止，按照每月15000元的租金标准对原告吉林大学前卫就业服务中心的损失予以赔偿。案件受理费5739.00元有被告韩伟负担。
宣判后，姜锐、王亮、裘飞红、李多三不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：上诉人与韩伟委托的案外人吴宏伟于2013年9月18日签订的房屋租赁合同，使用期限自2013年9月18日至2016年9月18日，在签订此合同时，韩伟是在房屋承租期间，且吉林大学在看到韩伟将房屋隔断并转租时，并没有提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，吉林大学早在2013年出租案涉房屋时就知道承租人韩伟将房屋转租，应视为吉林大学承认该转租行为有效，故上诉人在合同期限届满前不应从案涉房屋中滕迁。而吉林大学在2015年私自将房屋停水停电的行为，导致上诉人无法正常营业，造成经济损失，应由吉林大学承担。综上，请求二审法院撤销一审判决或改判，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
吉林大学二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
韩伟二审答辩称：同意上诉人意见，吉林大学对转租一事明知。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：吉林大学与承租人韩伟通过协商，确定租赁期限至2015年3月31日止，现租赁协议因租赁期限届满而终止，吉林大学要求房屋使用人迁出案涉房屋应予支持。上诉人虽然主张吉林大学对韩伟转租案涉房屋一事明知，因此吉林大学无权要求第三人在合同期限届满前迁出，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定,即使吉林大学对于韩伟转租的事实默认，对于韩伟超过租赁期限转租的部分仍属无效行为，而韩伟与吉林大学之间的租赁合同租期至2015年3月31日届满，吉林大学有权要求上诉人迁出房屋，故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人主张因吉林大学擅自停水停电给其造成经济损失的问题，因非本案审理范围，本院不予审理。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人姜锐、王亮、裘飞红、李多三负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一六年十一月一日
书 记 员 阚 然