上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第156号
原告上海港贤建材装潢有限公司。
法定代表人郑惠坤，总经理。
委托代理人陆利平，上海联业律师事务所律师。
委托代理人马永健，上海联业律师事务所律师。
被告上海泛和投资有限公司。
法定代表人赵现凤，执行董事。
委托代理人邹洪君，上海市世基律师事务所律师。
原告上海港贤建材装潢有限公司与被告上海泛和投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海港贤建材装潢有限公司的委托代理人陆利平，被告上海泛和投资有限公司的委托代理人邹洪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海港贤建材装潢有限公司诉称，2010年1月1日，原、被告签订《铺位租赁合同书》，主要约定，被告向原告承租位于上海市xx区xx路xxx号市场内编号为东3-4号的铺位（以下统称系争铺位）从事经营活动，租期从2010年1月1日至2010年12月31日，年租金为人民币3.2万元，原告另向被告收取环卫费360元，租金和环卫费一次性支付，先付后租。水电费据实收取，逾期则缴纳滞纳金。租赁期满不再续租或因被告原因导致合同提前终止的，被告应在合同终止后一星期内将所述物品搬离并将承租的铺位以良好、适租的状态返还原告。合同签订后，双方均依约履行了合同。2012年下半年，原告决定将整个市场用于其他经营项目，并与案外人上海某某科技有限公司（以下简称某某公司）达成整体租赁场地的意向。2012年年底，原告遂提前通知被告因市场要实施整体改造，所有铺位不再续租，并要求被告清空租赁铺位返还给原告。由于被告未予2012年底撤离市场，2013年1月19日，原告再次书面告知被告不再续租，并催促被告搬离。2013年1月20日，原告与某某公司签订《物业租赁合同》，将整体场地与物业出租给某某公司，并承诺在2013年2月28日前将场地改造后交付给某某公司。2013年3月为免租期，2013年4月1日开始计算租金，月租金为50万元，付四押一。2013年1月29日，某某公司依约向原告支付了4个月租金和1个月押金共计250万元。由于被告一直霸占租赁铺位，致原告一直无法履行与某某公司的租赁合同。2013年7月25日，原告收到某某公司的解约函，要求承担违约金100万元。2013年8月12日，经原告与某某公司协商，原告于2013年8月20日向某某公司退还押金与租金共计250万元，并支付违约金50万元。由于被告合同到期后强占系争铺位，未缴纳占有使用费、水电费、环卫费等费用及滞纳金，并造成原告租金等损失，故起诉要求：1、判令原、被告双方签订的《铺位租赁合同书》于2012年12月31日终止；2、判令被告向原告支付系争铺位从2013年1月1日起至实际交还之日止的占有使用费、环卫费（占有使用费按年租金3.2万元计算，环卫费按年标准360元计算）；3、判令被告在判决生效之日起7日内结清水电等费用及滞纳金、将系争铺位回复原状后搬离，并交还系争铺位；4、判令被告向原告赔偿租金损失100万元。
被告上海泛和投资有限公司辩称，双方合同是2010年12月31日终止。2010年12月31日合同到期后没几天，被告就搬离了系争铺位，不同意支付未占用的使用费及其它相关费用。关于原告主张的租金损失，即便存在，损失本身也不合理且不应该发生。综上，不同意原告诉请。
经审理查明，2010年1月1日，原告（甲方）与上海泛和钢铁发展有限公司（乙方，2013年6月27日，名称经核准变更为本案被告）签订《铺位租赁合同书》，主要约定，甲方将系争铺位租赁给乙方。租赁期限为2010年1月1日至2010年12月31日。乙方租赁的铺位本期租金为3.2万元。甲方本期向乙方收取12个月环卫费，计360元，用以保证市场及周边的环境卫生。乙方在铺位内经营所产生的水电等费用，由乙方负责，甲方每月按实收取。支付方式和期限：上述款项在合同签订时由乙方以现金或转账支票方式一次性向甲方支付。甲方有权向乙方按时收取相应的水、电、通讯等各项费用，如乙方逾期缴纳则应向甲方支付相应的滞纳金，每日滞纳金按应缴费用总额的百分之二计付。如乙方续租的，则乙方应在租赁合同期满前20日支付下期租金。乙方如逾期付款，每日应按合同总金额的2%支付滞纳金，逾期10天不付租金的，甲方有权单方面解除合同并收回铺位，因此而造成甲方损失的，甲方有权追究乙方的赔偿责任。该合同第二条第3款约定，租赁期满不再续租或因乙方原因导致合同提前终止的，乙方应在合同终止后一星期之内将所属物品搬离甲方市场并将承租的铺位以良好、适租的状态交还甲方，装修部分也不得拆除或改变，强行拆除给甲方造成经济损失的，乙方应予赔偿，逾期未搬的物品甲方有权处置。汤某某（原名为余某某，原系被告公司法定代表人）在乙方落款处签字。上述合同签订后，原、被告均在上述合同期内依约履行了合同。
2012年11月1日，原告向市场各承租户发出《港贤仓储基地（建配龙钢材市场）改造通知书》，通知市场将于2013年开始实施整体改造，本市场内所有承租户所签合同到期后一律不再续租，各承租户依合同约定清空铺面（场地）交回原告。2012年12月13日，原告再次向市场各承租户发出《通知》，再次提醒通知各承租户做好撤离市场工作，合同期满未撤场的，将采取相应对付措施，并追究其法律责任。2013年1月19日，原告向各经营户发出《通知》，称各经营户与原告签订的铺位租赁合同已于2012年12月31日到期，望各经营户按上两次通知要求在春节前做好搬离市场工作。因本市场出租商铺已被上级部门认为是超期临时建筑，不符合上海市城市规划和消防的要求，故公司拟于春节前后入驻工程队对市场内所建临时建筑、道路等进行拆除。逾期不搬，因此造成铺位内物品丢失的（包括春节期间），本公司概不负责；对逾期不搬给公司造成损失的，公司将追究法律责任。2013年4月22日，原告向被告发出律师函，主要内容为，由于被告经多次通知后，仍未离场。而依据原告发展规划，xx区xx路xxx号内场地及建筑物已于2012年底整体租赁给第三方，并需于2013年2月底完成整体改造，因被告强占场地，致原告无法进行场地改造并遭受租金损失、支付高额违约金，故函告被告在收到该函后次日离场，并于2013年5月3日17：00前与原告联系补偿场地占有使用费、结算水电费及赔偿事宜；本律师函发出后，原告将随时向市场派驻施工队伍，对市场内场地、建筑物和道路进行清理、拆除、维修或改建，为配合施工，原告将随时对市场采取停水、停电措施，届时因施工造成被告任何损失，与原告无关。原告向系争铺位发出上述律师函后，该邮件被退回。
另查明，2013年1月20日，原告（甲方）与某某公司（乙方）签订《物业租赁合同》，主要约定，甲方向乙方提供位于上海市xx区xx路xxx号港贤仓储基地全部地面、相关设施及物业。租赁物交付时间为2013年2月28日。2013年2月15日前，甲方应做好现有商户离场、场地平整、房屋修缮、增派保安、水电线路变更、道路维修等工作。在此日期前甲方未能完成以上工作的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方根据本合同约定承担违约责任。租金结算：租金支付方式为付四押一。本合同签订之日起7个工作日内，向甲方支付1个月与合同租金等额的租赁押金50万元，在支付押金同时，乙方首次须向甲方预先支付4个月合同租金为200万元。合同租赁期限为2013年3月1日至2023年2月28日，其中免租期从2013年3月1日至2013年3月31日。甲方未能在2013年3月31日前完成租赁物场地的改造达到乙方使用要求的，乙方可提前解除合同，要求甲方退还已经收取的押金和预付的租金，甲方还应向乙方支付两个月租金标准的违约金。上述合同签订后，某某公司向原告支付租金与押金共计250万元。2013年7月25日，某某公司函告原告，双方签订《物业租赁合同》后，某某公司多次催促原告尽快完成租赁物的现有商户离场等工作，但截至2013年6月15日原告未能完成上述工作。且截至本函发出之日，某某公司仍发现场地内尚有租赁企业尚未离场，还在经营，故函告解除双方合同并要求退还租金、押金250万元及支付违约金100万元等。2013年8月12日，原告与某某公司达成解除《物业租赁合同》的谅解备忘录，双方同意解除合同，由原告退还租金、押金250万元并支付违约金50万元。2013年8月20日，原告通过双方约定账户向被告法定代表人账户转账300万元。
审理中，为证明被告占用系争铺位事实，原告提供如下证据：1、工商档案机读材料、公司变更登记，证明2013年6月27日，被告向工商部门申请法定代表人变更、经营范围变更，当时双方租赁关系已终止，然被告仍未对住所进行变更，可印证被告实际上一直将系争铺位作为合法场所进行经营且主观亦无搬离意愿；2、2013年9月8日拍摄的照片，证明截止2013年9月8日，系争铺位内仍有被告的卫星电视、空调、办公设施、店面招牌与宣传标语，被告仍在经营；3、2013年2月、3月收取被告铺位水电费的收据，证明被告在2013年2、3月仍向原告缴纳该期间的水电费。对上述证据，被告质证认为：1、无法通过注册地证明被告在里面实际经营；2、照片与本案无关，无法证明原告的主张。3、水电费收据真实性无法确认，2013年2、3月份被告未向原告缴纳过水电费。被告另补充表示，2010年底、2011年初搬走时，双方的租金、水电费均已结清，就口头通知被告要搬走，之后就搬到了仁德路房屋，该房屋属住宅楼，无法办理营业执照，被告实际经营所需资料、印章、证件及其他经营人员（具体人数不清楚）现均在该房屋内。原告则另表示，2013年11月以后，被告将系争铺位内办公设施等有价值的东西都搬走了，只剩下桌椅，现在里面的桌椅都没有了。在另案审理中，原告表示，关于市场内的商铺，具体家数不清楚，在2013年1月份时有32家没有搬走，2013年3、4月份时，另搬走了30来家。截止2013年10月，就只有被告与另案起诉的上海某某物资有限公司没有搬走。
审理中，关于原、被告之间的合作关系，被告表示，原、被告之间在2003年起，就在系争铺位所在的市场内进行合作。合作方式是原告提供市场场地，被告提供建造资金并利用其在刚贸市场影响力，并约定了分红，在该合作合同中双方合作期限是到2012年12月31日终止，同时明确合同到期后，被告对该场地仍具有优先权（合作或租赁的优先权）。截止到目前，原告未就合作收益进行分配，也未就后续租赁事宜与被告进行协商。原告则表示，2010年之前，被告系与另外一家公司进行合作，该公司卷款潜逃，导致承租人上访，2008年底原告接管市场，2009年开始着手与被告合作，在2010年后续的合作中约定合作分红归合作分红，租赁归租赁，二者分开。双方的合作于2012年12月31日终止。
审理中，关于诉讼请求，原告表示：1、在本案审理过程中，原告已于2014年3月20日实际收回了系争铺位，不再向被告主张将系争铺位恢复原状并搬离；2、关于占有使用费，经本院释明风险后，原告仍坚持表示，鉴于被告已另案起诉合作协议纠纷，2011年1月1日至2012年12月31日期间的占有使用费不在本案中主张，本案占有使用费从2013年1月1日开始起算；3、关于水电费，由于记载水电费账簿找不到，无法确定水电费的具体金额，希望法院酌情考虑；4、关于滞纳金，仅以起诉时计至2013年9月30日的占有使用费24，000元作为本金，以日百分之二计算，从2013年1月1日计算至被告交还系争铺位止，其余不再主张；5、关于租金损失，考虑到系因被告与上海某某物资有限公司两家未搬走致原告对某某公司违约，在本案中向被告主张租金损失确定为100万元。原告另表示，系争铺位未办理产证，系2000年、2001年建造的临时建筑。
以上事实，有《铺位租赁合同书》、《港贤仓储基地（建配龙钢材市场）改造通知书》、《通知》、律师函、改退批条、《物业租赁合同》、谅解备忘录、电子回单、工商档案机读材料、公司变更登记书、照片、收据及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原告自认系争铺位2000年或2001年建造、未办理产证且在《通知》中说明系争铺位为超期临时建筑，未能提供有关建设工程规划许可证及其他权属证明，故可认定原、被告双方就系争铺位签订的《铺位租赁合同书》无效。基于合同无效，原告诉请《铺位租赁合同书》终止缺乏合同有效前提，本院不予支持。合同无效后，双方仍应据实结算占有使用费等费用。关于系争铺位占用情况，原告主张被告在2014年3月20日实际收回之前仍实际占用系争铺位，并提供照片、工商资料等以证明系争铺位内仍存有办公设施、空调、卫星电视且住所仍未变更等内容，而被告则辩称其已经于2010年12月31日合同到期后几天内搬走，未就其实际交还系争铺位进行举证。本院认为，2010年12月31日合同到期后，双方均认可以合作方式经营至2012年12月31日。可见，在该期间被告仍在从事经营活动。依常理，从事经营活动需固定场所，对此，被告虽提出2010年12月31日合同到期后几天内搬离至新的住宅房屋，然考虑到住宅房屋用于经营缺乏合法性与妥当性，同时被告亦未能对此举证，故对被告主张搬至新址从事经营活动的主张，本院难以采信。综合考虑到被告经营的连续性、2013年6月被告在办理经营范围等变更手续时仍未对经营场所进行变更等事实及被告未能举证其实际交还系争铺位，本院有理由相信2010年12月31日后被告仍占用系争铺位。同时考虑到原告虽自认其已于2014年3月20日收回系争铺位，然其亦自认2013年11月以后系争铺位内只剩下桌椅，其理应采取相应的措施收回系争铺位以避免损失的扩大，故综合考虑被告未能举证其交还系争铺位及原告所采取的措施等因素，本院酌情确定被告向原告支付占有使用费2.7万元及环卫费300元。本案中，经本院释明后，原告表示就2012年12月31日前的占有使用费另案处理，故本案中不作处理。
关于原告主张的部分租金滞纳金，考虑到双方在2012年12月31日合作终止前，原告已明确提出不再续租，嗣后亦未对后续使用费支付时间、滞纳金标准进行协商，现原告主张滞纳金，依据不足，本院不予支持。关于水电费及其它费用，原告未提供证据予以证明，依据不足，本院难以支持。关于租金损失，从原告提供的证据看，在2013年4月22日发出律师函前，原告并无证据证明原告直接通知被告搬离系争铺位并告知原告与某某公司的合同具体约定。在2013年4月22日发律师函时，实际上已逾某某公司要求原告清场的截止期限。综合上述事实，可认定在2013年4月23日前原告并未全面履行其告知义务亦未采取有效措施避免其与某某公司违约行为的发生。2013年4月22日发函后，在无确切证据反映被告阻止原告收回系争铺位的情形下、原告已采取相应措施以有效地避免了损失的扩大。综上，考虑到被告对原告的损失无法预见、原告未采取有效措施避免其损失扩大及原告未能举证证明其损失与被告的行为存在因果关系等因素，对原告主张的租金损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海泛和投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海港贤建材装潢有限公司支付上海市xx区xx路xxx号市场内编号为东3-4号铺位占有使用费2.7万元、环卫费300元；
二、原告上海港贤建材装潢有限公司其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为7，009元，由原告上海港贤建材装潢有限公司负担6，822元，由被告上海泛和投资有限公司负担187元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。