江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2568号
上诉人（原审被告、反诉原告）李孝春，男，1956年10月12日生，汉族，无业。
上诉人（原审被告）李孝生，男，1952年2月3日生，汉族，退休。
上诉人（原审被告）李孝妹，女，1962年2月6日生，汉族，退休。
三上诉人共同的委托代理人詹修文，江苏衡鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）俞正琪，男，1972年4月8日生，汉族，个体工商户。
委托代理人韩凤喜。
上诉人李孝春、李孝生、李孝妹因与被上诉人俞正琪房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第3495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李孝妹及李孝春、李孝生的委托代理人詹修文，被上诉人俞正琪及其委托代理人韩凤喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
俞正琪原审诉称，2006年起，其租用以李孝春为户名的、李孝春、李孝生、李孝妹共同共有的坐落于江宁区双龙大道588号房屋进行营业性使用，李孝春、李孝生、李孝妹均分别向其收取租金直至2012年房屋被拆迁。期间其与李孝春、李孝生、李孝妹就拆迁补偿款多次协商未果，后在江宁区拆迁办工作人员朱晓荣的协调下，由李孝妹代表李孝春、李孝生于2013年3月1日与其达成《解除租房协议》。除已支付12000元外，约定余款18000元在李孝春、李孝生、李孝妹得到拆迁款后一次性付清。但李孝春、李孝生、李孝妹收到拆迁款后，却言而无信，拖欠至今。故其诉至法院，要求判令李孝春、李孝生、李孝妹共同支付其拆迁补偿款18000元。
李孝春原审辩称，双方自2006年起就双龙大道房屋确实存在租赁合同关系，直至2013年3月1日。俞正琪于2013年3月1日搬离涉案房屋，其与俞正琪并未达成书面或者口头协议。综上，俞正琪的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。
李孝妹原审辩称，因为搬离房屋一事，俞正琪与李孝春打过两次架，为了平息此事，在拆迁办工作人员朱晓荣主持下，其同意给俞正琪30000元补偿。其当时垫付了12000元，剩余18000元说好由俞正琪和李孝春结算，俞正琪亦同意用拆迁补偿款冲抵房租。
李孝生原审辩称，其对事情经过不清楚，俞正琪与李孝春发生过两次纠纷后，其一直委托李孝妹、李孝春兄妹处理此事，其后事宜概不知情。
李孝春原审反诉诉称，其系江宁区双龙大道588号房屋的产权人，2006年1月21日，其与俞正琪签订租赁合同，期限自2006年2月1日起至2008年1月31日止。租赁期满后，俞正琪继续承租涉案房屋，租金涨至每月3000元。2012年年初，因涉案房屋面临拆迁，双方于2012年7月6日另达成协议，约定自2012年7月至12月31日的房租暂不付，如2013年1月继续使用该房屋，俞正琪需先付清2012年7月至12月房租18000元；并约定如一方违约，加罚一倍房租作为违约金。2013年1月，俞正琪仍继续使用该房屋，但拒绝给付2012年7月至12月的房租，其不得已多次下逐客令，俞正琪直至2013年3月1日才搬离该房屋。俞正琪未支付2012年7月至2013年3月期间房租，构成违约。综上，其提起反诉，要求判令俞正琪支付2012年7月1日至2013年3月1日的房租24000元，并加倍支付2012年7月1日至2012年12月31日的房租18000元。
俞正琪原审反诉辩称，2012年12月31日，李孝春将房屋上锁，李孝春主张房租计算至2013年3月1日不合理。此外，2012年7月至12月的房租其确实未付，但双方在解除租房协议中约定其应得补偿款66000元，但其实际仅得到30000元，其余36000元中已经包含了房租。综上，其不应再支付房租，亦不存在双倍支付的问题。
原审法院经审理查明，2006年1月21日，甲方李孝春与乙方南京旭鹏图文制作中心（个体工商户，业主为俞正琪）签订租房协议一份，约定甲方自愿将南京市江宁区双龙大道588号门面房约90㎡租给乙方使用，期限暂定为贰年，自2006年2月1日起至2008年1月31日止；年租金为33000元整，先期预付半年16500元，到期后先付后租，不得拖欠。该协议有甲方李孝春及其委托代理人李孝生、李孝妹签名，乙方有俞正琪签名，并加盖了南京旭鹏图文制作中心印章。协议签订后，李孝生、李孝春、李孝妹将房屋交付俞正琪使用。2008年2月5日，甲方李孝春（委托代理人李孝生、李孝妹）与乙方南京旭鹏图文制作中心再次签订租房协议一份，期限为2008年2月1日至2010年1月31日止。该协议甲方代表落款处有陈美华（双方均陈述系李孝春之妻）、李孝生、李孝妹签名，乙方落款处有俞正琪签名。上述协议到期后，俞正琪继续使用588号房。俞正琪交纳房租至2012年6月，2012年6月前的房租由李孝生、李孝春、李孝妹共同收取。2012年7月起的房租俞正琪没有实际支付，每月租金为3000元。
另查明，2012年7月6日，房主李孝生、李孝妹、陈美华与房客俞正琪签订协议书一份，载明：“经房主和房客双方商量决定，从2012年7月1日至2012年12月31日房租暂不付，等2013年1月开始如继续使用，房客必须付清2012年7-12月份房租。不得违约，如一方违约，加罚双倍租金。”2012年12月31日，俞正琪与李孝春发生纠纷，当日晚8时许，李孝春将涉案588号房门加锁锁住，此后门一直锁着，但是期间俞正琪撬开过一次门锁。2013年3月1日，出租户李孝生、李孝春、李孝妹（甲方）与承租户俞正琪（乙方）达成解除租房协议一份，约定：“现经甲乙双方协商，乙方于3月1日搬离双龙大道588号，甲方支付乙方现金12000整，余款18000元等甲方与拆迁办签字拿到拆迁款后一次性付清。乙方共计拿赔偿款：66000元整（房租36000元整，营业损失30000元）。”李孝妹在该协议甲方落款处签字并加注“（代理人）”，俞正琪在该协议乙方落款处签字，朱晓荣在见证人落款处签字。俞正琪、李孝生、李孝春、李孝妹均陈述协议签订时陈美华在场。协议签订时李孝妹支付了俞正琪12000元，俞正琪于当日搬离涉案588号房屋。李孝妹陈述其签订协议后告知了其大哥李孝生、二哥李孝春，但此二人均认为其无权代表此二人签字。李孝春陈述其直至本案诉讼后才知道上述情况，但其不同意该解除协议。另，李孝生、李孝春、李孝妹均陈述涉案588号房系三人共同出资购买，相关拆迁款已由李孝春领取。
原审审理中，就解除租房协议中“乙方共计拿赔偿款：66000元整（房租36000元整，营业损失30000元）”的含义，俞正琪解释为该赔偿款中房租36000元分两项，其中18000元是2012年7月至12月的房租其不再支付，另外18000元是虚构的数据，是为了房东与拆迁部门谈判时能争取更多赔偿，实际上其只是拿到拆迁补偿款30000元。李孝妹解释为66000元是虚构出来的，因为俞正琪欠付房租18000元，根据约定加罚一倍租金，所以房租变成了36000元，该房租是给李孝生、李孝春、李孝妹三人的，营业损失30000元是付给俞正琪的，当时双方说好一起去拆迁部门谈判要求拆迁部门支付此66000元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。俞正琪与李孝春签订了两份租房协议，虽然李孝生、李孝妹是作为李孝春的委托代理人在租房协议上签字的，但是双方均认可涉案房屋租金实际是由李孝生、李孝春、李孝妹共同享有，三人亦一致陈述涉案588号房系三人共同出资购买，且2012年7月6日的协议书中房东落款处为李孝生、李孝妹、陈美华（双方均陈述为李孝春之妻），可以认定李孝生、李孝春、李孝妹共同享受了租赁合同的权利，故李孝生、李孝春、李孝妹三人亦应当共同承担相应义务。2012年7月6日的协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，俞正琪及李孝生、李孝春、李孝妹均应当按约履行。
就2013年3月1日签订的解除租房协议效力问题。根据法律规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一，李孝妹签订解除租房协议后告知了李孝生、李孝春，李孝妹虽陈述李孝生、李孝春对其代理行为不予认可，但李孝生、李孝春并未向俞正琪作出否认的意思表示。第二，李孝春认可签订解除租房协议时其妻子在场，其妻子亦未对该协议作出否认的意思表示。第三，自2006年以来，李孝妹以李孝春委托代理人的名义签订过两份租房协议，收取了部分房租，并且以房东的名义签订了2012年7月6日的协议书，故俞正琪有理由相信李孝妹有权代表李孝生与李孝春就解除租赁合同事宜与其签订协议。综上，李孝妹签订的解除租房协议对李孝生、李孝春具有约束力。该协议明确约定俞正琪共拿赔偿款66000元，但其中“房租36000元”无需实际支付俞正琪，仅实际支付30000元，李孝妹已于签订协议时支付现金12000元，余款18000元待李孝生、李孝春、李孝妹与拆迁办签字拿到拆迁款后一次性付清，可以认定双方已就房租进行了结算，与赔偿款相互抵销后李孝生、李孝春、李孝妹仅需实际履行30000元的金钱给付义务，现实际支付了12000元，剩余18000元双方约定于李孝生、李孝春、李孝妹拿到拆迁款后一次性付清。李孝生、李孝春、李孝妹认可拆迁款已经领取，符合解除租房协议约定的支付剩余款项的条件，故俞正琪要求判令李孝生、李孝春、李孝妹共同支付拆迁补偿款18000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
对于李孝春反诉要求判令俞正琪支付2012年7月1日至2013年3月1日房租的诉讼请求，一方面，李孝春已于2012年12月31日将该588号房门加锁锁住，俞正琪无法使用该出租物，故此后的房租俞正琪亦不应支付；另一方面，双方在达成解除租房协议时已就房租与拆迁赔偿款进行了结算，结算后李孝生、李孝春、李孝妹应支付俞正琪30000元，故俞正琪不应另行支付2012年7月起的房租；故对于李孝春的上述反诉请求，原审法院不予支持。
对于逾期支付房租加罚一倍租金的违约责任。一方面，双方于2012年7月6日签订的协议书中就2012年7-12月的房租约定暂不支付，如2013年1月开始继续使用则必须付清2012年7-12月的房租，但并未明确约定给付时间，且双方于2013年3月1日达成解除租房协议时已就房租进行结算，李孝春认为俞正琪未于2012年12月31日当日支付2012年7-12月的房租构成违约应当承担加罚一倍租金的违约责任的反诉请求，无事实与法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条之规定，判决：一、李孝生、李孝春、李孝妹共同支付俞正琪剩余拆迁补偿款18000元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回李孝春的反诉请求。如果未按照判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费250元，由李孝生、李孝春、李孝妹共同负担250元；反诉减半收取案件受理费425元，由李孝春负担。
李孝生、李孝春、李孝妹不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定李孝妹构成表见代理事实不清。双方签订的两份租房协议中，均有李孝生、李孝妹以及李孝春之妻陈美华的签名。一审法院仅凭李孝妹曾在多份协议上有签字，就认可解除租房协议的效力，缺乏事实依据。2、一审法院适用法律错误，李孝妹不构成表见代理。首先，俞正琪在签订解除租房协议时，绕过产权人李孝春，只跟李孝妹签订解除租房协议。其次，俞正琪明知李孝春之妻陈美华在场，却不跟陈美华协商相关的解除事宜。再次，该解除协议签订后，虽然李孝妹告知了李孝生、李孝春，但两位均没有对该协议进行追认，该协议依法对李孝生、李孝春不发生法律效力。最后，李孝春、李孝生二人在得知李孝妹的行为后，均明确表示不同意。综上，李孝妹与俞正琪签订解除租房协议应当认定无效，且李孝妹不具有代理权的表象，该代理行为依法对李孝春、李孝生不发生法律效力，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判李孝生、李孝春、李孝妹不承担共同支付俞正琪拆迁补偿款18000元的义务，本诉部分的诉讼费用由俞正琪承担。
被上诉人俞正琪答辩称，一、解除租房协议是上诉人的真实意思表示。李孝妹出面代表李孝生、李孝春二人与被上诉人签订解除租房协议时，有李孝春之妻陈美华在场，且当面支付了12000元拆迁补偿款给被上诉人。嗣后，李孝妹又将解除租房协议内容告知了李孝生、李孝春，李孝生、李孝春直至被上诉人起诉之前并没有反对，而且李孝春及时到拆迁办领取了拆迁补偿款，这一切均证明，李孝生、李孝春对李孝妹的表见代理予以认可，否则就不会同意被上诉人搬离涉案的588号房屋，也不会去拆迁办领取拆迁补偿款，还会要求被上诉人支付2012年7月至12月半年房租18000元，退还已支付的12000元。二、一审法院查明李孝妹是涉案房屋的共有权人、签订租房协议和收取租金，李孝妹出面协商，且李孝春之妻陈美华在场的情况下，被上诉人有理由相信李孝妹能够代表李孝春、李孝生。三、18000元是上诉人向拆迁办表示补偿给被上诉人。上诉人实际支付给被上诉人拆迁补偿款是叁万元，与“营业损失”金额相吻合。综上，一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判，一、二审诉讼费用均由上诉人承担。
对于原审法院查明的案件事实，双方当事人并无异议，本院予以确认。
本院认为，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，俞正琪与李孝春签订的两份租房协议中，李孝妹均作为代理人签字，部分租金由李孝妹收取；在2012年的协议书中，李孝妹、陈美华作为房主签字，李孝春、李孝生对此均无异议。2013年3月1日解除租房协议签订后，俞正琪按照该解除租房协议约定时间搬离涉案房屋，李孝春、李孝生在李孝妹告知解除租房协议的情况下，未向俞正琪提出异议，并领取了相关拆迁款。对此，应视为李孝春、李孝生对李孝妹签订解除租房协议代理行为同意。一审期间，李孝生、李孝春、李孝妹均陈述涉案房屋系其三人共同出资购买，即使李孝生、李孝春认为李孝妹无权代理签订解除租房协议，但基于李孝妹之前作为代理人签订租房协议、收取房租等行为，足以使俞正琪相信李孝妹有代理权，故李孝妹代理李孝生、李孝春签订解除租房协议的行为对李孝生、李孝春发生法律效力。上诉人主张李孝妹无权代理李孝生、李孝春签订解除租房协议的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费250元，由上诉人李孝生、李孝春、李孝妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 吴 勇
二〇一四年九月五日
书 记 员 崔 鸣