贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔七民初字第2336号
原告陈少全，男，1971年3月20日出生，汉族。
委托代理人赵新春。
委托代理人熊灿斌。
被告马桂秀，女，1961年4月10日出生，汉族。
第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：陈笑宏，该行董事长。
委托代理人阮洪。
原告陈少全诉被告马桂秀、第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司（下称“毕节农商行”）买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告陈少全委托代理人赵新春，第三人毕节农商行委托代理人阮洪到庭参加诉讼，被告马桂秀经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月，原告与案外人郭玉梅与被告马桂秀签订《房屋买卖合同》，约定：甲方（马桂秀）有位于毕节市文峰路住宅一幢三层，证书编号为：毕市房权证毕节市（初）字（2001）20**号。现甲方自愿将此住宅一切权利转让乙方陈少全、郭玉梅，转让费为人民币65万元整，分三次付清，第一次于2011年3月4日付人民币25万元；第二次于2011年3月18日前付人民币15万元；第三次待甲方将该房屋的房产证、土地证证件过户给乙方，乙方以此土地证、房产证向银行贷款25万元，乙方即付清剩余25万元给甲方，甲方将三楼顶的太阳能热水器送给乙方，以上过户费用由甲方承担。甲方房屋内现有水表户、电表户均全由乙方继续使用，由甲方负责过户给乙方，所产生的费用由乙方承担，甲乙双方一经签订此协议就不能反悔，如有违约，即由违约方付给另一方违约金人民币25万元……合同签订，原告依约将约定的40万元购房款支付被告、被告也将该房屋腾空并交付原告使用至今。原告在使用该房屋过程中，案外人将自己向被告马桂秀所购房屋部分转让于原告。被告迟迟未将该房屋房产、土地手续变更登记到原告名下。2013年年底，原告在寻找被告办理过户手续过程中，查知，被告将该房屋作抵押，向第三人毕节农商行贷款25万元。为此，原告诉至本院，请求判决：一、确认原被告双方所签《房屋买卖合同》有效；二、被告消除《房屋买卖合同》项下房屋在第三人处抵押贷款的权利瑕疵并协助原告将该房屋房产证、土地证过户到原告名下；三、本案诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼主张，原告举证如下：
证据一：身份证。用以证明原告身份情况。第三人质证意见：无异议。
证据二：房屋买卖合同、情况说明及结婚证。用以证明：一、马桂秀系毕市房权证毕节市（初）字（2001）20**号房屋的所有权人，其将该房屋出卖于陈少全、郭玉梅，双方签订协议约定了双方权利义务关系；二、郭玉梅购买涉案房屋后，将属于自己的部分转让给了陈少全，故该房屋的实际购买人实为陈少全。第三人质证意见：无异议。
证据三：收条。用以证明原告陈少全已将《房屋买卖合同》约定的应支付的40万元支付予马桂秀的事实。第三人质证意见：无异议。
证据四：房屋所有权证。用以证明马桂秀系毕市房权证毕节市（初）字（2001）20**号房屋的所有权人，其有权对该房屋进行处分的事实。第三人质证意见：无异议。
证据五：证人康仁琴、李娅、郭玉梅证言。康仁琴出庭证实：2011年的一天，看见马桂秀家贴了一张出售房屋的单子在门上，后说该房屋出卖给了陈少全，金额是65万元。不久，陈少全家就搬进去住，一直到现在。听说付了40万元，剩余25万元等房屋过户后支付。证人李娅出庭证实：2011年3月1日，马桂秀写了房屋出售单子在门上，陈少全看到后就与她协商卖方。谈成后，于3月4日写了合同，并写了收条，合同和收条都是马桂秀家男人邓超写的，当天付了现金25万元，我担保15万没拿。后来大概是3月18日的时候，从昆明通过银行账户转给邓超15万元，是马桂秀说转在邓超账户上的。2011年4月1日，陈少全家就搬进去住了，一直住到现在。郭玉梅出庭证实：陈少全是我姐夫，2011年3月1日，我姐夫与马桂秀谈买房子的事情，2011年3月4日谈成后，当时付了25万元给马桂秀。后来我们去昆明，我老公又从昆明打了15万元到邓超银行账户，是马桂秀叫打在该账户的。2011年4月1日，陈少全家就搬进该房屋一直住到现在。用以证实陈少全购买马桂秀的房屋，如购买款以及支付了多少购买款以及陈少全实际居住该房屋至今的情况。第三人质证意见：无异议。
被告未作答辩。
第三人辩称：无论原被告是什么关系，被告马桂秀提供涉案房屋在第三人处抵押贷款25万元整，已办理抵押登记手续，现该款尚未还清，故第三人对抵押房屋具有抵押权，在其未还款情况下，对抵押物具有优先受偿权。
为支持其诉讼主张，第三人举证如下：
证据：借款申请、个人贷款合同、最高额抵押合同、他项权证及借据。用以证明马桂秀提供其位于毕节市文峰路，产权证号为毕市房权证毕节市（初）字（2001）20**号房屋作为贷款的抵押担保，向第三人贷款25万元整，并办理了抵押登记，现马桂秀尚未归还第三人贷款本息的事实。原告质证意见：对贷款事实无异议，但贷款是发生在房屋买卖协议签订，原告已搬入该房屋居住之后。
原告所举五组证据，第三人无异议，能证明本案案件事实，本院予以采信。
第三人所举一组证据，原告无异议，能证明案件事实，本院予以采信。
经审理查明：2011年3月，原告、案外人郭玉梅与被告马桂秀签订《房屋买卖合同》，马桂秀将其所有的位于毕节市文峰路，所有权属性为私产，土地性质为国有划拨的证号为“毕市房权证毕节市（初）字（2001）20**号”房屋出卖于陈少全，郭玉梅，出让款为65万元，当天原告将出卖款中的25万元通过现金交付的方式支付被告。2011年3月18日，同为买受人的郭玉梅之夫路绍远将15万元打入马桂秀指定的收款人邓超的银行账户。2011年4月1日，陈少全搬入涉案房屋并居住至今。之后，郭玉梅将自己受让部分转让给原告陈少全。
2011年5月4日，马桂秀向第三人毕节农商行申请贷款并提供其位于毕节市文峰路，房屋所有权证号为：“毕市房权证毕节市（初）字（2001）20**号”，土地证号为：毕市国用（1995）字第03**号，土地性质为国有划拨的房屋作为贷款的抵押担保向第三人毕节农商行贷款25万元整。2011年5月16日，以第三人为贷款人，马桂秀为借款人，双方签订《个人贷款合同》，约定：马桂秀提供房屋作为贷款的抵押担保，向第三人贷款25万元，贷款期内利率为月利率9.0661‰，逾期利率在前述利率的基础上加收50%……当天，以马桂秀为抵押人，毕节农商行为抵押人，双方签订《最高额抵押合同》，约定：为确保第三人债权的实现，马桂秀提供其位于毕节市文峰路也即是本案标的物作为贷款的最高额抵押担保，在25万元范围内提供担保……2011年5月19日，毕节市房产事业局（现毕节市七星关区房产事业局）为双方所签抵押合同办理了抵押登记，他项权证号为：毕市房他证毕节市字第T11000**。当天，第三人将贷款25万元发放给被告马桂秀。至今，马桂秀尚未归还所欠第三人的贷款本息。
另，本院审理过程中，经本院当庭向原告和第三人释明，原告陈少全同意代为清偿马桂秀所欠第三人毕节农商行债务以消灭抵押权。第三人同意由原告陈少全代为清偿被告马桂秀所欠第三人的债务以消灭所争议的房屋抵押权。
综合本案事实，本案争议焦点为：一、双方所签《房屋买卖合同》是否有效？二、第三人对涉案房屋是否享有抵押权以及如何消除第三人对涉案房屋的抵押权？三、如双方所签《房屋买卖合同》有效，如何办理房地产权过户手续？
本院认为，一、关于双方所签《房屋买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”。本案中，当事人约定转让房屋，则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系被告通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，本案合同仅违反管理性强制性规定并不当然无效。同时就本案来看，被告转让房屋属于私有住宅，转让后仍用于居住，参照《城市房地产转让管理规定》第十二条之规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理……（二）私有住宅转让后仍用于居住的”，即报有批准权的人民政府审批以及办理土地使用权出让手续并不是该房屋转让合同的生效要件。因此，本案双方所签《房屋买卖合同》合法有效。关于第三人毕节农商行对涉案房屋是否享有抵押权后以及如何消除抵押权的问题。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”；《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”、第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”；第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”。本案中，被告马桂秀将已出卖给原告陈少全的房屋作抵押在第三人毕节农商行并办理了抵押登记，第三人并不知晓房屋已出卖的事实，故第三人毕节农商行对涉案房屋享有抵押权。因此，被告马桂秀交付原告陈少全的房屋存在权利瑕疵，被告马桂秀应承担消除权利瑕疵的义务。参照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”关于被告马桂秀将争议的房屋向第三人抵押贷款尚未还清的问题，原告作为争议房屋的受让人与第三人已自愿达成还款协议：原告陈少全自愿在办理房地产过户手续之前代为清偿被告马桂秀所欠第三人的贷款本息以消灭抵押权，第三人同意原告偿还第三人毕节农村商业银行贷款本息而消灭抵押权。即原告陈少全办理房地产过户手续之前代被告马桂秀偿还其所欠第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司贷款本金25万元及利息（利息按照被告马桂秀与第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司所签《个人贷款合同》的约定支付，超过25万元的部分原告陈少全可向被告马桂秀追偿），原告偿还该贷款本息后，第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司向原告陈少全出具偿还证明并出具《释放抵押权证明》。关于如何办理房地产权过户手续的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”。本案中，原被告双方所签《房屋买卖合同》合法有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房屋买卖合同》的约定，办理房地产权过户手续是被告马桂秀应尽的义务，故被告马桂秀应将涉案房屋的房屋产权手续过户到原告陈少全的名下。因此，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告马桂秀经本院公告传唤未到庭，不影响本院根据所查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百五十条、《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条、第十五条、第一百四十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告陈少全与被告马桂秀所签《房屋买卖合同》有效；
二、被告马桂秀在本判决生效之日起五日内协助原告陈少全办理位于毕节市文峰路住宅一幢三层（证书编号为：毕市房权证毕节市（初）字（2001）20**号）房屋产权的过户手续，办理费用由被告马桂秀承担。
案件受理费人民币10,300.00元，公告费人民币600.00元，合计人民币10,900.00元，由被告马桂秀承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审 判 长 孙苏莲
人民陪审员 赵明贵
人民陪审员 周美仙
二〇一五年四月二十日
书 记 员 易 国