湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂10民终608号
上诉人（原审被告）：荆州市荆恒商贸有限公司（以下简称“荆恒商贸公司”），住所地荆州市沙市区月堤路尾。
法定代表人：李霞光，董事长。
委托代理人：尚海军，湖北思捷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司（以下简称“武汉海恒新粤公司”），住所地武汉市洪山区野芷湖南路12号。
法定代表人：马艺林，董事长。
委托代理人：谢守成，湖北博智律师事务所律师。
上诉人荆恒商贸公司因与被上诉人武汉海恒新粤公司租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第00377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荆恒商贸公司法定代表人李霞光及委托代理人尚海军，被上诉人武汉海恒新粤公司的委托代理人谢守成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定，2013年3月21日，原告武汉海恒新粤公司与被告荆恒商贸公司签订了土地及厂房租赁租赁协议书一份，协议主要内容为：原告武汉海恒新粤公司（乙方）租赁被告荆恒商贸公司（甲方）位于荆沙××北，荆州国用（2012）第1020100135号，地号：210506112。面临荆沙大道约110米，进深约90米（详见附件二，用地范围红线图，以实际测量为准）土地及厂房开办汽车4S店，签订本协议时，甲方对该土地拥有完全合法的国有土地使用权，提供包括该土地的国有土地使用权证（复印件），并且在出租该土地使用权时无抵押行为。乙方租用上述土地，其中载上述地块上甲方已投资建设可经营场地一栋，长约91米，宽26米，建筑面积约2366平方米，该栋建筑甲方只承建主体建筑和消防工程施工部分，包括但不限于包括以下部分：钢构主体、屋面、墙面、混凝土地面、消防部分。其余空地部分为乙方自建。租赁土地范围内乙方兴建的建筑物、构筑物以及相关配套设施一次规划完成，甲方按此规划取得相应政府批文。在土地租赁期内，甲方以“汽车4S店”名义办理相关手续，所建的建筑物、构筑物以及附属设施所有权名义上归甲方（实际所有权归乙方所有），乙方在租赁期间具有使用权并保管该建筑物的房产证原件。土地租赁期限为壹拾伍年，即自2013年3月21日至2028年3月21日。土地及甲方自建建筑物租赁价格：租赁期内价格均为30万元／年。乙方首次一次性缴纳三年租金即人民币玖拾万元，从第4年开始即从2016年开始乙方按年纳租金，即每年的3月21日前缴纳年度租金。甲方向乙方开具经税务局认可的同等数额的租金发票（税费由乙方承担），乙方收到甲方开具的符合税务要求的租金正式发票后五个工作日内支付当期租金。逾期缴纳租金的滞纳金为应缴纳租金的日万分之五。甲方承诺自订立协议之日起10日内向乙方缴纳保证金10万元，该保证金冲抵第四年部分租金。待甲方办理好该项目《工程规划许可证》、《施工许可证》后10日内乙方交付3年租金90万元。甲方承诺自办好《工程规划许可证》、《施工许可证》之日起4个月为建设期用于乙方项目的准备、筹建和建设，建设期内不计租金。自本协议签订之日起40个工作日内甲方办理好项目施工前所有政府许可文件，若由于政府许可方面原因致使乙方不能正常施工、经营，本协议终止，甲方除应退还本协议履约保证金10万元外赔偿乙方10万元违约金。若办好《工程规划许可证》、《施工许可证》，甲方书面通知乙方之日起10日内乙方未能进场施工，则甲方不予退还本协议履约保证金10万元给乙方。本协议在履行过程中如发生争议，应当协商解决，协商不成由甲方所在地人民法院诉讼管辖。协议签订后，原告武汉海恒新粤公司于2013年3月24日向被告荆恒商贸公司缴纳保证金100000元，被告荆恒商贸公司向原告武汉海恒新粤公司出具了收条。此后，在协议约定的时间内，被告荆恒商贸公司未能办理好《工程规划许可证》、《施工许可证》等手续。2013年8月14日，被告荆恒商贸公司向原告武汉海恒新粤公司发出通知函，通知原告武汉海恒新粤公司缴纳3年租金900000元。2013年9月6日，荆州海恒新粤汽车销售服务有限公司代原告武汉海恒新粤公司向被告荆恒商贸公司缴纳租金900000元。后经原告多次催促，被告荆恒商贸公司未能办理好《工程规划许可证》、《施工许可证》等手续，一直未通知原告进场施工，原告一直未租用被告荆恒商贸公司土地及厂房。2014年9月15日，原告委托荆州海恒新粤汽车销售服务有限公司通知被告荆恒商贸公司在2014年10月1日前退还厂房的押金和租金1000000元及相关损失，被告荆恒商贸公司未予退还，原告多次催讨无果而成讼。原告诉至一审法院请求：1、判令解除原告与被告的土地及厂房租赁合同；2、判令被告归还原告租金900000元及利息（按银行同期贷款利率计算）、保证金100000元，赔偿原告违约金100000元和损失（从2013年9月6日起至被告归还租金900000元时止以900000元为基数按日万分之五计算损失，截止2015年3月5日止损失为200700元）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为：民事活动应遵循等价有偿、诚实信用的原则。原告武汉海恒新粤公司与被告荆恒商贸公司本着平等有偿、互惠互利、共同发展的原则，经充分协商，签订的土地及厂房租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在履行过程中，由于被告荆恒商贸公司的原因，导致协议无法履行，原告要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由于被告荆恒商贸公司未能办理《工程规划许可证》、《施工许可证》等手续，无法交付土地及厂房，致使合同目的不能实现，故原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。原告主张归还租金900000元及利息、保证金100000元，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同没有实际履行，被告荆恒商贸公司收取的保证金和租金应予返还原告，并应按中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率支付利息。原告要求被告荆恒商贸公司承担违约金100000元并赔偿损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告双方在租赁协议中约定“自本协议签订之日起40个工作日内甲方办理好项目施工前所有政府许可文件，若由于政府许可方面原因致使乙方不能正常施工、经营，本协议终止，甲方除应退还本协议履约保证金10万元外赔偿乙方10万元违约金。”该条协议约定不违反法律规定，但约定的违约金过高，一审法院酌情支持50000元。原告主张从2013年9月6日起至被告归还租金900000元时止以900000元为基数按日万分之五计算损失，因原告已经主张了违约金，故对原告的此项诉讼主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司与被告荆州市荆恒商贸有限公司之间签订的土地及厂房租赁协议书。二、被告荆州市荆恒商贸有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司保证金100000元。三、被告荆州市荆恒商贸有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司租金900000元及利息（2013年9月6日起至清偿完毕为止以900000元为基数按中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率支付）。四、被告荆州市荆恒商贸有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司违约金50000元。五、驳回原告武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16956元，诉讼保全费5000元，共计21956元，由被告荆州市荆恒商贸有限公司负担。
宣判后，荆恒商贸公司不服，向本院提起上诉，请求撤销荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第00377号民事判决第三项，将判决上诉人荆恒商贸公司返还被上诉人武汉海恒新粤公司租金90万元减去上诉人荆恒商贸公司两年租金损失60万元及为被上诉人武汉海恒新粤公司改造场地支出款91670元后改判。其主要理由是：1、本案租赁合同的目的不能实现并非上诉人的全部原因，虽上诉人因政府原因未取得土地证，但上诉人签订土地征地合同并缴纳土地款后已经实际取得土地使用权，并进行了厂房建设，租赁给被上诉人的土地和厂房是有物权法上的实际所有权的；2、上诉人按被上诉人要求场地改建后，已通知被上诉人进场，被上诉人也交纳90万租金，这一事实说明上诉人已经实际交付场地给被上诉人，未进场的责任在被上诉人。上诉人后与被上诉人协解除合同将厂房另行出租，但被上诉人不同意导致厂房闲置两年，因此，两年租金损失60万元应由被上诉人承担。3、合同解除后，上诉人土地和厂房的租金损失60万元及按被上诉人要求改造厂房的费用91670元，应由被上诉人承担。
二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
双方当事人二审争议的焦点是：被上诉人是否应按《土地及厂房租赁协议书》支付上诉人租金60万元及改造场地费91670元。
本院认为，被上诉人为租赁土地经营“汽车4S店”与上诉人订立《土地及厂房租赁协议书》一份，该协议不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形，应为有效，双方当事人应当依据合同约定履行各自的义务。经查，上诉人至今未按《土地及厂房租赁协议书》第三条、第六条的规定取得该协议所涉土地的使用权证并办理《工程规划许可证》、《施工许可证》，导致被上诉人在租赁的土地上不能依规修建建筑物及构筑物经营汽车销售，其租赁土地的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，《土地及厂房租赁协议书》应依法解除。上诉人主张被上诉人支付了租金90万元的事实表明上诉人已实际交付土地，土地闲置2年期间的租金应由被上诉人承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人在一、二审诉讼中均未能举证证明其已支出改造场地费91670元，故对其主张该费用由被上诉人承担的上诉理由，本院亦不予支持。一审认定事实清楚，使用法律正确，实体处理并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10717元，由上诉人荆州市荆恒商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 静
审判员 韩秀士
审判员 谢成勇
二〇一六年七月二十九日
书记员 唐君玲