上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7900号
上诉人(原审原告)：石方其，男，1954年10月19日出生，汉族，住双阳二村XXX号XXX-
XXX室。委托诉讼代理人：谷文珺，上海市金典律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷在凡，上海市金典律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地黄兴路XXX号XXX室。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明，员工。上诉人石方其因与被上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司(以下简称仁丰公司)居间合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初7210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。石方其上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：3月6日，是上诉人先在由被上诉人打印好的《承诺书》上签字，然后与买方签订了买卖合同，再是被上诉人强行收取了上诉人人民币(以下币种均为人民币)25,800元中介费及12万元房屋差价款。被上诉人收取12万元房屋差价款是违法行为。该行为违反了《城市房地产中介服务管理规定》关于中介机构应按规定标准收取费用以及中介人员在房地产中介活动中不得有索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当利益等规定。《承诺书》非上诉人真实意思表示，是在被欺骗的情况下签字的。仁丰公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人并未收到过上诉人所述的12万元钱款。上诉人与张某某关系较好，当时买入系争房屋时也是由张某某操作。其于3月6日在仁丰公司挂牌出售系争房屋时表示，因为急用钱款，故要求当天卖出。居间费可由双方约定为准。石方其向一审法院起诉请求：1、仁丰公司返还多收的售房差价12万元；2、仁丰公司向石方其支付以12万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算自2016年3月6日起至实际支付之日止的利息。一审认定事实：石方其为上海市杨浦区双阳二村XXX号XXX-
XXX室(以下简称系争房屋)产权人。2016年3月6日，石方其(甲方)与金某某(乙方)及仁丰公司(居间方)签订《房屋买卖居间协议》，约定甲方出售系争房屋总价258万元，居间方服务费支付金额以服务费确认书为准。同日，石方其签署《承诺书》：“本人石方其挂牌出售双阳二村XXX号XXX-
XXX室房屋，要求到手价220万，未满二年什么税费都不管，高出价格由居间方所有。特此承诺，签字生效。”。仁丰公司出具收据，收到石方其就系争房屋支付的居间服务费25,800元。石方其通过交易场所为上海铜川市场源赋实业有限公司的POS机支付145,800元。一审审理中，石方其陈述实际收到售房款224万余元，还有2万元尾款未收到，系争房屋已经办理过户，尚未交付买方。石方其为证明其主张，向法院提供以下证据材料：1、《承诺书》。证明仁丰公司赚取了房屋差价，仁丰公司员工张某某亲笔书写收到了12万元，并签字“张胜利”；2、房屋买卖居间协议。证明双方于2016年3月6日签订居间协议和承诺书，该房屋买卖居间协议是仁丰公司方单方面制作的，第四条居间费用违反了法律规定，国家规定1%，居间合同上写3%，而且勾划的是以服务费确认书为准，完全违反了国家主管部门规定的收费标准；3、石方其银行卡明细。证明2016年3月8日，石方其与买方一起到中介，买方通过银行转账支付石方其30万元首付款，仁丰公司强行从该30万元房款中通过POS机划走145,800元，其中25,800元是中介费，12万元是仁丰公司非法赚取的差价；4、收据存根。证明仁丰公司已经收取了中介费25,800元，另外12万元是仁丰公司赚取的差价；5、张某某名片。这张名片是仁丰公司经办人员张某某交给石方其的，上面名字是“张某某”，但是张某某在收取12万元时签的是“张胜利”，证明仁丰公司处处心态不纯；6、上海市房地产登记簿。证明石方其是系争房屋产权人，石方其有权出售系争房屋；7、房屋买卖协议。证明该协议上买方为金某某，合同约定该房屋总价为258万元；8、银行明细清单及调查令答复。证明石方其账户于2016年3月6日划出10万元和4.58万元两笔钱款，进入上海铜川市场源赋实业有限公司账户；9、金某某银行卡、身份证及POS机签购单。证明仁丰公司通过账户名为上海铜川市场源赋实业有限公司的银行账号收取了买方金某某的7,800元中介费，所以石方其的两笔钱款共计14.58万元也是仁丰公司通过上海铜川市场源赋实业有限公司收取的；10、报警记录。证明石方其于2016年4月27日去找张某某发生冲突报警；11、电话记录以及短信记录。证明张某某是仁丰公司的主要经办人，并且仁丰公司在石方其起诉之后主动和石方其联系；12、2016年3月7日石方其与张某某的电话录音。证明石方其在眼睛不清楚的情况下签了承诺书之后，2016年3月6日就提出异议，并且在发觉仁丰公司通过机器多收了12万元以后，石方其立即提出异议，多次与仁丰公司交涉，整个录音仁丰公司对于收取14.58万元事实没有提出异议，证明仁丰公司确实收取了石方其的14.58万元。石方其同时提供该电话录音内容记录：“石方其：我们小孩看了合同，她老不开心，她意思讲我应该拿手里面258万这个钞票应该到我手，意思讲你们拿这个14万5千8是不规范的，不应该给你们。张某某：那么你确定是听老小的，还是听你的，你是258万到你手里。石方其：她讲这个被你提走14万5千8她讲这个不规范。张某某：你不是知道另外一张补充协议吗？补充协议你是220万到手吗？石方其：这个不成立的，她看好后，这个不成立的，不成立的。应该是居间协议是承认的，这么写的承诺书，承诺书是承诺书，委托你卖掉了258万，这个钱应该是到我手，不应该再让你提走14万5千8。张某某：什么东西啊，我没听懂啥意思。石方其：她的意思就是讲258万嘛，你不应该提掉12万和2万5千8。张某某：这本来就不是你的钞票。石方其：这上面写的，写的就是我的。张某某：如果你讲220万，我就给你220万，你多出来的6万2也没有了。石方其：不是，她现在。(张某某打断石方其的讲话)张某某：多给你6万2，你知道吗。石方其：我女儿说的，258万怎么又会被你提走14万5千8呢？张某某：你怎么又来和我搞这个事情，我不是和你讲的很清楚了吗，你220万到手，多出来的6万2也没有了？就是这样生活。张某某：258万其实和你没有关系，你只要拿到220万到手，现在多给你6万多了。石方其：我们小孩说这是中介吃黑钱，你为什么要拿走14万5千8呢。张某某：我说多给你6万2。张某某：你到手应该是220万，现在多了6万2，你应该是很开心的，反过来我给你写220万你开心伐。石方其：258万是市场价，应该由我负责，应该给我，怎么好给你。张某某：我不多解释，昨天解释了2、3遍，你不这样弄，我就帮你写220万，让你到手，税费让客户交给我，我来帮你加税，你一分钱没有了，哪哪讲，这样也可以搞。”仁丰公司对石方其提供的证据发表以下质证意见：对于证据1，真实性无法确认。对于证据2、4、6、7、8，没有异议。对于证据3，真实性没有异议，但是不能作为石方其诉请的依据，仁丰公司没有收到145,800元的费用。对于证据5，真实性没有异议，张某某确实是仁丰公司的员工，但是涉案居间合同不是张某某负责的。对于证据9，真实性无法确认，仁丰公司与上海铜川市场源赋实业有限公司没有关系。对于证据10，真实性无异议，但是事实是石方其在法院已经受理本案的情况下，到仁丰公司门店滋事并谎称其被打，事实上并没有发生扭打，是石方其报假警。对于证据11，张某某的电话号码是真实的，但是与本案无关。对于证据12，真实性无异议，但是录音内容与石方其整理的内容有较大出入，录音内容证明石方其出具承诺书是在其知晓并自愿的情况下，从张某某的表述可以明确看出张某某没有拿到12万元，并且从录音内容看不出3月6日石方其就提出异议，录音里石方其一直以女儿的观点和张某某对话。仁丰公司亦提供其整理的电话录音内容记录：“石方其：张师傅啊。张某某：你好。石方其：阿拉小孩很难为情的，昨天回来看了这合同之后，她很不高兴的，她意思我应该拿手上这258万钱应该到我手，意思说你们拿这14万5千8，是不规范的，不应该给你们。张某某：你听你老小的还是听你的，258万是到你手里的。石方其：她说被你提走14万5千8这个不规范。张某某：不是有另外一个补充协议嘛，补充协议是你220万到手。石方其：她说这个不成立的。张某某：什么不成立的。石方其：不成立的，承诺书是承诺书委托你，卖掉了这258万应该到我手，不应该让你提走14万5千8。张某某：什么东西，我没听懂你什么意思。石方其：她就是说258万，你不能提走12万和2万5千8。张某某：这本来就不是你的。石方其：不是我，上面写的。张某某：里面有个税费，有个多出来的，上面不是都有的嘛，你女儿在家吗？石方其：她说，她不愿跟你说，我刚才叫她跟张经理说说，她不肯说。张某某：你比我清楚，昨天跟你说，你说你自己作主，帮你谈的条件上面都是写的，如果是你昨天说，220万我就帮你写220万到手，多出来6万也没的，就是这样的活，现在是多给你了6万2千元，你这样想，是220万，多给了你6万2。石方其：我女儿就说的，258万怎么会再给你提走14万5千8呢。张某某：你怎么又来帮我搞这个事情啊，昨天不是都跟你讲很清楚了嘛，你要220万到手，多出来的6万2不是你的嘛。石方其：她看了这东西就说这个不行，她说前面这个应该都作废了，这应该后面258万总价。张某某：258万没关系，只要拿到220万到手，现在又给你6万多了，对吧多给你6万多了。石方其：我们小孩说了，这个是中介吃黑钱啊。张某某：什么？吃黑钱？石方其：她说你有什么道理拿这14万5千8啊。张某某：我说多分你了6万2。石方其：我和她说了，算下来258万呢多了18万2630元，张经理呢拿走12万因为他们兄弟呢大家蛮辛苦的。张某某：这么多人，你不是知道的嘛，我又不是不分给你。石方其：也分给我了6万2千6百30块。张某某：多的，我一分没拿到，昨晚请我吃饭也吃掉几千块钱，帮我搭什么界，我只是参与帮你们谈一下，帮你多卖点钱，也是老客户了朋友，最终呢你是拿到220万到手还多6万2千块，你应该开心，如果光帮你卖220万到手，没帮我多争取一点嘛，反过来这6万多给客户你开心吗。石方其：她看了这纸，我跟她讲了既然这样做出来，258万就是市场价，应该由我负责的，应该给我的。张某某：不是给你了嘛。石方其：上面写6万2千，还有14万5千8，已付3万收到了。张某某：你怎么又在搞这套了，当时2万5千8是中介费，中介费是交给公司的，多出来的6万2是给你的。石方其：她说这12万怎么说呢。张某某：你不要来跟我搞这个活，我也不帮你再解释，昨天帮你解释了两三遍了，如果你不这样弄，就跟客户协议一下，写220万到手，多出来税费我让客户给我，我来帮你交税，你一分没的，怎么说，这样也可以搞。石方其：我女儿这样跟我说啊。”石方其为证明系争房屋交易系由张某某操作，并且买方也是通过同一个POS机支付佣金，申请证人金某某出庭作证。证人金某某当庭陈述，其是系争房屋的买方，其对于石方其和仁丰公司之间的纠纷不清楚。房款其第一次支付了30万元，第二次支付了46万元，贷款贷了180万元，最后尾款2万元；后来银行说贷款只批下来175万元，所以过户当日又支付了石方其差额5万元。中介费其共支付了25,800元，第一次审税之前在中介门店用POS机支付了13,000元，第二次3月30日又在中介门店用POS机支付了12,800元。交易中，去交易中心办理手续的是仁丰公司的小杜，拉卡、开收据是宋经理办理的，张某某是谈交易条件的，居间协议上是小杜签的名，张某某没有签署过任何文件。石方其对于证人金某某的证人证言没有异议。仁丰公司对于证人金某某的证人证言有部分异议，本次交易的操作人员和所属经理都不是张某某，仁丰公司查询下来石方其和证人金某某的佣金都是通过现金方式支付的。仁丰公司为证明其辩称，向法院提供以下证据材料：1、房屋买卖协议。证明仁丰公司对于金钱的给付有特别告知，该协议第5条第3点约定如果要向仁丰公司支付有关款项，要存入居间方指定的账号，并且要获得盖有居间方财务专用章、机器打印的两联版发票或收据，否则居间方无需就该笔款项承担任何责任，这一条约定仁丰公司是用黑体字加粗的，位置就在双方签字的上面，并且注明甲乙双方已知晓并签字确认；2、张某某名片。证明张某某现在在长阳路门店工作，不在石方其交易的平凉路门店工作；3、POS机刷卡凭条。证明仁丰公司使用的POS机刷卡系统是随行付提供的银联第三方服务，这个与石方其提供的POS单不一致；4、2016年3月9日的录音。该录音系石方其与买方在仁丰公司平凉路门店签约时由张某某录制，证明石方其向买方陈述石方其与中介分成的过程。仁丰公司同时提供录音内容摘要：“金某某：64个平方。石方其：我讲给你听，那天我是第一天到这个中介来。金某某：叔，你有什么事，你说。石方其：前后经过，我和他有这个事情，谈了之后把这个价钱谈了高了，大家就分成了，懂伐，所以说你吃亏了比较多，你认为你要买这个房子吗，买我和你签合同。金某某：买，买的，至于你和中介，或者分成或者什么也好，我已经骑虎难下了。石方其：还来得及。金某某：算了。石方其：签合同，就不谈了，我就简单跟你说几句，你要签就签了。金某某：签了，我再打给他46万。石方其：还有后面180万和尾款2万。金某某：签吧。石方其：签字。”石方其对仁丰公司提供的证据发表以下质证意见：对于证据1，真实性无异议，但是房屋买卖协议是出售方和买受方的协议，与仁丰公司无关，仁丰公司不是当事人，仁丰公司在这个协议里写这个特别条款是不符合法律规定的；并且这个条款仁丰公司也没有特别告知，当时叫石方其签协议的时候也没有让石方其看，就是让石方其快点签。对于证据2，真实性不认可，这张名片什么时候制作的不清楚，石方其前几天去交易的平凉路门店，张某某还在那里办公。对于证据3，真实性、关联性均不认可，仁丰公司这么多门店随便拉一张POS单与本案无关。对于证据4，录音有剪辑加工的嫌疑，录音里的声音是石方其和买家，当时石方其是为了不要签合同，希望买家也不签合同；另外石方其想把中介揭发出来，然后和买家一起向中介索要多收的款项。仁丰公司为证明其并没有收取过石方其诉请的12万元，申请证人张某某出庭作证。证人张某某当庭陈述，2016年3月6日上午石方其找其要求帮忙当天卖掉房子，只要200-220万元卖掉就行。房子卖出的总价是258万元，石方其到手价是220万元，除去税费和中介费，剩余的钱用来打发介绍的中间人，十几个人分掉了，这个事情和仁丰公司没有任何关系，剩下来还有一部分超过220万元的6万多元，也都给了石方其。后面整个买卖的过程是仁丰公司的业务员杜文聘操作的。承诺书是石方其看好、认可之后本人签字的。对于石方其提供的承诺书上打印的字体和石方其的签字证人张某某表示认可，但是除此之外添加的手写内容包括“12万元已付，收到，张胜利”不是证人张某某所写。证人张某某当庭提交经石方其签字的《承诺书》原件，其上除打印字体以及石方其的签名之外，无其他手写内容。石方其对于证人张某某的证人证言有异议，证人证言证明证人张某某整个过程都是经办的，承诺书也是在仁丰公司打印好让石方其签的，证人张某某很多事实都在抵赖。仁丰公司对于证人张某某的证人证言没有异议。一审法院认为，首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。石方其与金某某及仁丰公司签订《房屋买卖居间协议》，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。现系争房屋已经办理过户，石方其亦已收到除2万元尾款之外的房款，仁丰公司作为居间方已经成功促成交易。其次，石方其在《承诺书》上签字，承诺房屋到手价220万元，高出价格由居间方所有。根据石方其提供的电话录音中其本人的陈述可以看出，其对于上述承诺书的内容是知晓的。该承诺系石方其真实意思表示，亦不存在任何法律规定的无效情形，应认定合法有效，石方其理应依此承诺履行。最后，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。石方其已经实际收到系争房屋的售房款，理应支付《承诺书》中承诺的差价部分。石方其已经实际支付12万元，现要求仁丰公司返还该款，无法律依据，亦有违诚实信用原则，难以支持。综上，石方其要求仁丰公司返还多收的售房差价12万元并支付利息之诉讼请求，法院不予支持。判决：石方其要求仁丰公司返还石方其多收的售房差价12万元，并向石方其支付以12万元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年3月6日起至实际支付之日止的利息之诉讼请求，不予支持。二审中，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，石方其与金某某及仁丰公司签订《房屋买卖居间协议》，并另出具《承诺书》，承诺房屋到手价220万元，高出价格由居间方所有。其与中介方的权利义务通过《房屋买卖居间协议》及《承诺书》予以确立。现石方其主张仁丰公司返还12万元，其实质是欲推翻原先的约定，此主张因缺乏法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,350元，由上诉人石方其负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……