江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1793号
上诉人（原审被告）袁云方。
委托代理人沈凤英，北京市大成（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆政。
被上诉人（原审原告）钱崎。
委托代理人张为法，代理上述两被上诉人。
原审被告刘伟。
原审第三人徐琳。
原审第三人沈建忠。
上诉人袁云方因排除妨碍纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：苏州市宏葑二村35幢104室建筑面积63.42平方米房屋，原系第三人沈建忠、徐琳的房产。
2011年7月28日，沈建忠、徐琳向案外人顾圣菊借款40万元，并以委托书形式（办理出售房屋的交易手续）将房屋“抵押”给顾圣菊，顾圣菊于2011年11月18日以徐琳名义委托杨之轶将涉案房屋出卖给胡为虎，实际买主为周冬冬，双方签订了苏沧契201111180035号存量房买卖契约，合同约定徐琳将涉案房屋出卖给胡为虎。
2012年3月27日，周冬冬以胡为虎名义将房屋出卖给原审原告，双方签订了苏沧契201203270135号存量房买卖契约。5月22日，原审原告办理了其名下的房屋所有权证和土地使用证。周冬冬向原审原告交付房屋时，房屋无人占用。
另查明：2011年5月16日，第三人沈建忠向原审被告袁云方提出借款5万元，当天第三人沈建忠、徐琳与袁云方签订房屋租赁合同，约定沈建忠、徐琳将涉案房屋出租给袁云方，租金5万元、租期10年，沈建忠、徐琳向袁云方出具了内容为“收到袁云方房屋租金一次性付清伍万整（房屋使用十年）”的收条。2011年11月，袁云方听说沈建忠、徐琳已将涉案房屋出卖给他人，遂将房屋出租给高士虎，2012年5月高士虎退租后，又于2012年7月19日出租给倪志峰，租期自2012年7月23日至2013年7月22日止。2013年8月1日，袁云方又与原审被告刘伟签订房屋租赁合同书，将房屋出租给刘伟，合同约定的租期自2013年8月1日起至2018年7月31日止。
又查明：原苏州市沧浪区人民法院在收到陆政、钱崎诉胡为虎、沈建忠、徐琳、苏州我爱我家房地产经纪有限公司、顾圣菊、李建富、周冬冬房屋买卖合同的诉状后，曾对各方当事人进行过调查。其中：
1、在2012年8月2日的谈话笔录中，袁云方陈述：我是通过朋友介绍认识沈建忠、徐琳夫妻的。2011年5月，沈建忠向我借5万元，为了保险，5月16日借钱当天我们签了租房合同，签完就把钱给他们了。签好租房合同不久，他们就把房子交给了我，但之后一直空关着。租下房屋时，沈建忠告诉过我房屋已经抵押给别人了，但我觉得租房跟这个没有关系。2011年11月，我听朋友说他们把房屋卖掉了，我就于2011年11月16日把房屋出租给高士虎，租期1年。因为我有朋友要租这个房屋，2012年5月我就退租了，7月把房屋出租给我朋友倪志峰，租期1年，租金已经付清。
2、在2012年8月1日的谈话笔录中，徐琳陈述：现在我与沈建忠不住在一起了，去年10月还住在一起的。2011年11月卖掉房屋，我们搬出去后就分开了，之后很少联系。我对丈夫的债务情况不清楚，但房屋抵给顾姓女子我知道的，我们去年11月卖房时把钥匙及水、电、煤气卡都交给姓顾的后就搬出来了，之后发生什么我就不清楚了。房屋租赁合同和收条的签名字迹很像我写的，但我对这两份文件没有印象，袁云方我也不认识，去年天热时我丈夫叫我在一张纸上签了个字，但具体是什么内容我不清楚，我也没看。
3、在2012年7月26日的谈话笔录中，周冬冬、胡为虎均陈述，涉案房屋是周冬冬以胡为虎的名义从顾圣菊手中购买；
周冬冬还陈述：陆政看房时，我说买卖成功的话租客短时间内会搬走。我从徐琳手中买下房屋后发现有人租住，买房时要知道有人租住我就不会买了，当时顾圣菊联系我看房时确实没人住，钥匙是我办完手续从顾圣菊手上拿到的，一周后就发现房屋门锁换掉了，而且里面住了个高士虎的人。高士虎告诉我，原房主沈建忠欠了袁云方的钱，把房子抵给袁云方，袁云方又把房子租给他，后来袁云方告诉他钱沈建忠已经还了，他很快就要搬走。我打电话给徐琳，徐琳说没有出租这回事，后来我问了袁云方，袁云方说他向徐琳租赁的，但徐琳一直不肯承认。今年3、4月份陆政买下房子，我告诉他们有租客，也承诺马上会搬走，我交房屋给陆政时是没人住的，什么时候又住进去人我不知道了。
4、在2012年7月31日的谈话笔录中，顾圣菊陈述：去年11月房屋交接时，徐琳已经搬走把房屋腾空，办了交接手续，水、电、煤气卡等都交付给我们了。
上述事实，由原审原告陆政、钱崎提交的房屋所有权证、土地使用权证、公证书、房屋登记申请书、存量房买卖契约、2012年7月沧浪区人民法院诉前调解时的谈话笔录4份、沈建忠借据2份、原审被告袁云方提交的房屋租赁合同、租金收条以及当事人陈述在案证实。
原审原告陆政、钱崎诉称：位于宏葑二村35幢104室房产原产权人为徐琳。2011年11月18日，徐琳将房屋出卖给胡为虎，徐琳在买卖契约中承诺，该房屋未租赁给他人。2012年3月27日，胡为虎又将房屋出卖给原审原告。原审原告于2012年5月22日取得“二证”，但原审原告入住该房时却受到原审被告袁云方的阻碍，袁云方以徐琳之夫沈建忠将该房出租给他10年为由，不肯让房，并在2012年7月23日将房屋出租给倪志峰。根据徐琳在卖房时的保证，说明袁云方占房理由不能成立，故请求法院判令原审被告袁云方、倪志峰迁出宏葑二村35幢104室房屋。诉讼中，原审原告在撤回对倪志峰的诉讼后，增加要求原审被告刘伟迁出宏葑二村35幢104室房屋的请求。
原审法院认为，原审原告通过买卖取得涉案房屋的所有权，其对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
关于原审被告袁云方与第三人之间签订的租赁合同，原审被告袁云方本人在法院2012年8月2日的调查中陈述，“2011年5月，沈建忠向我借5万元，为了保险，5月16日借钱当天我们签了租房合同，签完就把钱给他们了”，根据上述内容，可以反映出，原审被告借款给第三人5万元、第三人以涉案房屋10年的使用权收益归还原审被告债务，双方因此而签订租赁合同。关于合同法第二百二十九条规定的买卖不破租赁规则，是指在租赁期间租赁物所有权的变更不影响承租人对租赁物占有、使用及收益的权利，即租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力。但是本案中原审被告袁云方与第三人之间所签订的租赁合同并不符合租赁合同的实质要件，故原审被告不能以此对抗原审原告因买卖而取得的物权。退一步而言，即使第三人与原审被告之间的租赁合同有效成立，“买卖不破租赁”也应当在承租人以占有租赁物等具有公示效力的方式使得买受方可以得知存在租赁合同的前提下来对抗原审原告因买卖取得的物权，但根据袁云方在法院调查时的陈述，其签订租赁合同后房屋一直空关，2011年11月听说第三人把房屋卖掉了，于2011年11月16日将房屋出租给高士虎，2012年5月退租后于7月又出租给朋友倪志峰，导致原审原告买受房屋交房时，房屋实际无人占有，原审原告无从得知房屋为原审被告所承租。综上，原审被告袁云方与第三人所签订的房屋租赁合同不具备租赁合同的实质要件，原审原告也无从得知原审被告袁云方对原审原告已经交付取得的房屋可能具有租赁权，故原审被告袁云方认为租赁合同合法有效可以对抗原审原告物权的抗辩意见，原审法院不予采纳，其应当搬离涉案房屋，并可另行向债务人主张权利。原审被告刘伟系基于与原审被告袁云方的租赁合同而使用房屋，原审被告袁云方无权占有涉案房屋后，原审被告刘伟也无理由继续使用房屋，故其也负有搬迁的义务。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原审被告袁云方、刘伟于本判决生效之日起15日内搬离苏州市宏葑二村35幢104室房屋。案件受理费80元，由原审被告袁云方负担。
上诉人袁云方不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
上诉人与原审第三人自愿签订的房屋租赁合同符合法律规定，不存在胁迫、欺骗。按照法律支持的四倍银行贷款利率计算，一年的利息和房租差不多。而且上诉人与原审第三人签订的不是借款合同，自始至终就是房屋租赁合同。原审当事人否认将房屋租赁给上诉人，不能对抗租赁的事实。被上诉人在庭审中承认，其去看房时，有人居住在所涉房屋内，说明其知道有人租住该房屋。周冬冬明确告知被上诉人及中介，房屋租客是从袁云方处租来。被上诉人未予注意或假装不知情，故被上诉人应承担全部责任。上诉人与被上诉人之间没有权利义务关系，上诉人只与原审第三人签订了房屋租赁合同，应驳回被上诉人起诉。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人陆政、钱崎辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告刘伟、原审第三人徐琳、沈建忠二审中未发表意见。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，二被上诉人依法取得涉案房屋的所有权，针对该房屋的权益，其有权提起诉讼。根据袁云方在2012年8月2日的调查中的陈述，沈建忠向其借款5万元，为了保险，借钱当天双方签订了租房合同。可以反映袁云方与沈建忠之间实为借贷关系，以房屋租金作为还款方式，双方之间并非租赁合同关系。在沈建忠、徐琳出售涉案房屋后，袁云方即无权就涉案房屋再与他人签订租赁合同。故沈建忠与刘伟签订的房屋租赁合同无效，二人对涉案房屋不享有合法权利，应当向房屋所有权人即二上诉人返还涉案房屋。
综上，上诉人袁云方的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人袁云方负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年八月五日
书 记 员 王文君