海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼民一终字第43号
上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司海口南航支行。
负责人朱立军，该行行长。
委托代理人倪绍山，海南如瑜律师事务所律师。
委托代理人李晶瑜，海南如瑜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）左正明，男。
委托代理人叶斌，海南方圆律师事务所律师。
原审被告海南自力投资有限公司。
法定代表人陈孟力，该公司总经理。
原审被告海口市秀英城市住宅发展公司。
法定代表人李香琼，该公司经理。
原审被告海南会海工业总公司。
法定代表人张敬锋，该公司董事长。
原审被告海南佳勋房地产开发（香港）有限公司。
法定代表人苏政勋，该公司董事长。
原审被告海口金穗财务联合公司。
法定代表人余治国，该公司经理。
原审被告中国农业银行股份有限公司凉山分行。
负责人范承，该行行长。
委托代理人刘艳，该行职员。
委托代理人杨小勇，该行职员。
上诉人中国农业银行股份有限公司海口南航支行（以下简称农行南航支行）与被上诉人左正明及原审被告海南自力投资有限公司（以下简称自力公司）、海口市秀英城市住宅发展公司（以下简称秀英公司）、海南会海工业总公司（以下简称会海公司）、海南佳勋房地产开发（香港）有限公司（以下简称佳勋公司）、海口金穗财务联合公司（以下简称金穗公司）、中国农业银行股份有限公司凉山分行（以下简称农行凉山分行）执行异议之诉纠纷一案，海南省海口市中级人民法院于2013年12月28日作出（2013）海中法民二初字第12号民事判决，农行南航支行不服该判决向本院提起上诉。本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭并于2014年10月13日公开开庭审理了本案。农行南航支行的委托代理人倪绍山，左正明的委托代理人叶斌，农行凉山分行的委托代理人刘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：海口市龙华区人民法院做出的（2006）龙民一初字第199号民事判决已经发生法律效力。该判决查明：“1992年1月30日，秀英公司与自力公司及自力公司经营部签订了《合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书》，合同约定自力公司经营部取得利润包干的独立开发权方式与秀英公司合作开发顺发新村。同年5月16日，自力公司经营部与会海公司签订合作承包开发合同约定，自力公司经营部已取得的顺发新村独立开发权转给会海公司自主开发，且自力公司经营部提供自力公司顺发新村经营部、房地产开发部专用行政章、合同章、财务章各一枚，由会海公司法人代表出任房地产开发部负责人等。合同签订后，会海公司投资开发顺发新村。1993年3月17日，会海公司以顺发新村经营部名义与佳勋公司签订《房屋销售合同》，约定佳勋公司购买顺发新村A1型、A2型、B12型、B15型二幢房产等。1993年6月21日，佳勋公司向顺发新村经营部支付购房款16871000元。”
1994年7月28日，金穗公司作为甲方与佳勋公司作为乙方签订一份《抵押物偿债协议》，该协议约定：根据甲、乙双方一九九三年三月二十九日订立的借款协议及有关补充协议，乙方用其所经营的顺发新村B15栋别墅向甲方作抵押，并以乙方购买该房屋的合同交甲方为凭，向甲方借款500万元人民币，月利率为22.5%，期限至一九九三年七月八日，协议订立当日，甲方即向乙方指定账户支付借款500万元人民币，至今为止乙方无法归还甲方借款本金及利息；乙方以抵押给甲方的顺发新村B15栋别墅的东一、二楼，西一、二、三、四楼共计1023.2M²（三套跃层式房屋）作价偿还乙方向甲方借款的资金本息，不足部分乙方以其他财产偿还。该协议还对其他内容进行了约定。金穗公司、佳勋公司均在该协议上加盖公章并签字予以确认。
1994年7月28日，农行凉山分行驻海口办事处与金穗公司签订一份《债权转移协议》，该协议载明：金穗公司的资金来源系农行凉山分行全额投入。公司开业不久，由于海南房地产形势发生变化，很快就停业了，为了保障国有资产的安全、完整，金穗公司同意该公司于1993年3月29日借给佳勋公司的500万元（伍佰万元）的债权追索权属农行凉山分行驻海口办事处，并将位于海口市海秀大道顺发新村小区B15栋，东面1-2楼壹套，西面1-4楼贰套，共三套产房全部转移给农行凉山分行驻海口办事处，同时保证将原购置该房产的合同乙方更换为农行凉山分行驻海口办事处。农行凉山分行驻海口办事处、金穗公司均在该《债权转移协议》上签字并加盖公章予以确认。该《债权转移协议》签订后，自力公司顺发新村经营部作为甲方与农行凉山分行驻海口办事处作为乙方签订一份《房屋销售合同》，其中约定所购房屋为B15型东面1-2楼壹套、西面1-4贰套，自力公司顺发新村经营部、农行凉山分行驻海口办事处均在该合同上加盖公章予以确认，该合同的签订时间载明为1993年3月17日。
1994年9月2日，顺发新村工程指挥部出具一份“顺发新村”房屋交付使用登记表，其中载明：房号为B15栋东面1-2楼、西面1-4楼共三套，交付使用日期为1994年9月2日，交付方为顺发工程指挥部，使用方为农行凉山分行驻海口办事处。上述房屋交付后，农行凉山分行驻海口办事处缴纳了管理费。
1998年4月22日，农行凉山分行驻海口办事处作为甲方与左正明作为乙方签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方自愿将位于海口市海秀中路顺发新村B15栋东面1-2楼壹套、西面1-4楼贰套，共三套跃层式房屋转让给乙方；双方自愿约定房屋转让款按双方议定的总价款支付，房屋转让总价款为人民币肆拾贰万元整；乙方应在签订本合同三日内（即1998年4月25日前）一次性支付甲方购房总价款；甲方在收到乙方支付的购房全款当日，将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让；甲方保证该房屋产权关系清楚。该合同还对其他内容进行了约定。农行凉山分行驻海口办事处、左正明分别在合同上加盖公章、签名予以确认。1998年4月25日，农行凉山分行驻海口办事处出具一份收据，其中载明：今收到左正明先生交来海口市海秀中路顺发新村B15栋（第20栋）101／201、102／202、302／402房房产购房总款金额肆拾贰万元（¥420000）。1998年4月25日，农行凉山分行驻海口办事处向海南华鑫物业管理有限公司出具一份说明，其中载明：我行（农行凉山分行驻海口办事处）位于海南省海口市海秀中路＊＊号顺发新村B15栋（第20栋）东面1-2楼（101／201房）壹套，西面1-4楼（102／202、302／402房）贰套，共三套跃层式房屋，总建筑面积为1011.53平方米，已于1998年4月22日转让（出售）给左正明先生，请贵公司予以办理业主登记及入住等相关手续。海南华鑫物业管理有限公司于2008年7月21日出具一份《关于左正明同志房屋居住情况的证明》，其中载明：本公司自1994年至今在海口市海秀大道顺发新村从事物业管理工作，左正明同志1998年4月从原业主农行凉山分行驻海口办事处购买顺发新村B15栋101、201一套，102、202、302、402两套房屋后，付清了原业主拖欠的物业管理费和维修基金，并从1998年5月至今一直居住在该房屋内，其房屋用于出租和家人自住，物业管理、水电费等均正常缴纳，无拖欠现象。
2007年7月15日，农行凉山分行驻海口办事处作为转让方（甲方）与左正明作为买方（乙方）签订一份《转让协议》，该协议约定：经甲、乙双方多次协商，按照“平等、自愿、合法”的原则，就甲方转让海南省海口市顺发新村房地产一事，达成协议；房地产名称为顺发新村房地产（住宅），房地产坐落于海南省海口市海秀中路＊＊号顺发新村B15栋，数量为三套，其中B15栋东面1-2楼一套、西面1-4楼两套；本协议中的房地产土地使用权证和房屋所有权证均未办理，转让后由乙方自行办理；本协议中的房地产所处的B15幢房地产大产权证已办理，但被开发商在1998年6月用于贷款抵押，同时，本合同中的房地产所处的小区“顺发新村”，整个小区土地使用权证也已办理，但也被开发商用于贷款抵押，现办理有关产权手续有一定困难，且可能需通过法律诉讼方能办理，对此转让方向买方提供了房地产管理部门为原中国农业银行海南省分行国际业务部办理的抵押它项权证（复印件），并向买方进行了详细讲解和提示，对此乙方表示全部认可；本协议中的房地产，由于涉及银行贷款（信用证欠款）抵押，抵押权人农行南航支行（原中国农业银行海南省分行国际业务部）已起诉，2002年9月23日经法院判决，农行南航支行有权依法处分抵押物，即位于海口市海秀大道顺发新村23799、23792、23789、23787、23986、23781、23775、23778、23937号共计24292.55平方米的房屋所得价款农行南航支行享有优先受偿权，对此转让方向买方（乙方）提供了从网络上查阅到的编号为（2002）海中法经再字第11号的海南省海口市中级人民法院民事判决书，并指出法院判决的房地产中就包括了转让方购置的房地产，同时转让方对判决书所载明的内容以及存在的风险向买方进行了详细讲解和提示，对此乙方表示全部认可，并表示愿承担一切风险和责任；房地产转让总价款为人民币肆拾贰万元，转让款支付时间、方式为合同签订之日，乙方需以现金或转账方式，一次性全部支付完毕以上全部价款；本合同甲方所转让的房地产，在转让时房产证和土地使用权证均未办理，因此该房地产转让后，房产证、土地使用权证等有关产权手续需由乙方负责自行办理；房地产转让后，甲方只向乙方提供《委托书》，委托由乙方到相关部门办理房地产过户手续，及办理房产证和土地使用权证等相关事宜；本协议签订生效后，甲方须向乙方移交以下权属证明文件，但也仅限于提供以下书面证明文件，即《抵押物偿债协议》、《债权转移协议》、《房屋销售协议》、原金穗公司支付购房款的付款凭证（复印件）；甲、乙双方共同慎重申明，甲方本次所转让的房地产，甲、乙双方均到房地产管理部门、国土部门、法院、顺发新村物业管理部门做了调查、了解，对该房地产所处状况均十分清楚明了，同时在转让过程中，甲方就该房地产所存在的瑕疵，向乙方全部做了明示，乙方均已表示全部认可。该协议还对其他内容进行了约定。农行凉山分行驻海口办事处、左正明分别在协议上加盖公章、签名予以确认。同日，左正明在其与农行凉山分行驻海口办事处于1998年4月22日签订的《房屋买卖合同》的尾部载明：乙方向甲方保证该《房屋买卖合同》仅供房屋确权和办理房产过户手续时使用，不作其他用途，真实合同依所签订的转让协议为准。同日，农行凉山分行驻海口办事处作为移交人（转让方）与左正明作为接交人（买方）签订一份《移交清单》，载明经甲乙双方多次协商，转让方将位于海南省海口市顺发新村B15栋的三套房地产转让给买方，现移交人将以下所有有关房地产权属证明文件移交给买方：《房屋销售合同》一份（原件）、《抵押物偿债协议》一份（原件）、《债权转移协议》一份（原件）、原金穗公司支付购房款的付款凭证三份（复印件）、房地产管理部门为原中国农业银行海南省分行国际业务部办理的抵押它项权证一份（复印件）、从网络上查阅到的编号为（2002）海中法经再字第11号的海南省海口市中级人民法院民事判决书一份、转让方出具的《委托书》一份。另农行凉山分行驻海口办事处于2007年7月15日出具一份委托书，其中载明：委托单位为农行凉山分行驻海口办事处，受委托人为左正明，农行凉山分行驻海口办事处已将位于海南省海口市顺发新村B15栋的三套房地产转让给左正明，现特委托该受托人代理我方，前来你处办理房地产过户手续，以及办理房产证和土地使用权证等相关事宜。
2007年7月16日，农行凉山分行驻海口办事处向海南华鑫物业管理有限公司出具一份《说明》，其中载明：我行（农行凉山分行驻海口办事处）位于海南省海口市海秀中路＊＊号顺发新村B15栋（第20栋）东面1-2楼（101／201房）壹套，西面1-4楼（102／202、302／402房）贰套，共三套跃层式房屋，总建筑面积为1011.53平方米，已于2007年7月15日转让（出售）给左正明先生，请贵公司予以办理业主登记及入住等相关手续。
另查明，1997年4月17日，中国农业银行海南省分行国际业务部作为甲方与会海公司作为乙方、秀英公司作为丙方签订一份《房屋抵押贷款合同》，该合同约定：借款金额为美元叁佰万元正，借款用途为开信用证进口大理石，还款金额及时间为1998年4月17日人民币贰仟伍佰万元；乙（丙）方愿以下列房产作为本项贷款的抵押，房屋座落于海口市海秀大道顺发新村，土地使用面积为3110.20M²，建筑面积为26983.15M²，所有权人为秀英公司，双方评估抵押物价值为人民币贰仟伍佰万元，所有权证号为23776、23795、23781、23775、23786、23789、23943、23782、23799、23792号，在抵押期间，甲方对房产有第一抵押权、处置权和受益权等他项权益，未经甲方同意，乙（丙）方不得擅自将抵押物进行任何方式的处置；该合同还对其他内容进行了约定。中国农业银行海南省分行国际业务部、会海公司、秀英公司均在该合同上加盖公章并签字予以确认。1997年4月21日，海口市房产登记发证办公室出具房他证字第0043**号房屋他项权证，载明：房屋座落于海口市海秀大道顺发新村A2-1-2、A2-1-3、A2-3-1、A2-3-2、A1-2-1、A1-2-2、A1-3-1、B12、B17、B9；权利人为中国农业银行海南省分行国际业务部，权利种类为抵押，权利范围为全部，建筑面积为26983.15M²，权利价值为叁佰万美元整，设定日期为1997年4月17日至1998年4月17日；房屋所有权证为房证字第23776、23795、23781、23775、23786、23789、23943、23782、23799、23792号，所有权及共有人为秀英公司，基底面积为3110.20M²，建筑面积为26983.15M²，土地使用面积为3110.20M²。1998年6月30日、8月3日，经双方当事人协商，将抵押的房屋以23937、23787、23778置换23943、23776、23795，建筑面积不变。1998年12月30日，中国人民银行海南省分行下达琼银复（1998）251号文件，撤销中国农业银行海南省分行国际业务部，上述合同债权由农行南航支行承继。在该合同履行过程中，双方当事人产生纠纷，农行南航支行（原中国农业银行海南省分行国际业务部）向该院提起诉讼，该院于1999年12月22日作出（1999）海中法经初字第315号民事判决。后该院又于2002年9月23日作出（2002）海中法经再字第11号民事判决，该判决内容为：维持该院（1999）海中法经初字第315号民事判决第一项，即会海公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿付给农行南航支行信用证欠款2961517美元及利息（自1998年4月27日至6月26日，本金以1408204美元计；自1998年6月26日至7月8日，本金以2251904美元计；自1998年7月9日至本判决限定还款之日止，本金以2961517美元计，利率均按中国银行同期一年期美元贷款利率计算），如逾期付款，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定执行逾期履行期间的债务利息；变更该判决第二项为如会海公司届时不履行债务，则农行南航支行有权依法处分抵押物即位于海口市海秀大道顺发新村23799、23792、23789、23787、23986、23781、23775、23778、23937号共计24292.55平方米的房屋，所得价款农行南航支行享有优先受偿权。上述判决发生法律效力后，会海公司、秀英公司未履行判决中确定的义务，故农行南航支行向该院申请强制执行。2008年7月9日，该院在执行第三人农行南航支行申请执行被告会海公司、秀英公司借款合同纠纷一案中，以（2008）海中法执字第82-2号民事裁定书裁定查封位于海口市海秀大道顺发新村B15栋（扣除701、801号房）房产（房产证号：房证字第××号）。左正明作为案外人向该院提出执行异议，该院于2009年6月23日作出（2008）海中法执字第82-5号民事裁定：争议房产（即查封的房产）已为农行南航支行设定抵押在先，并办理了房屋他项权利登记，导致左正明于此之后取得争议房产的所有权存在瑕疵，本案执行依据确认农行南航支行对争议房产享有优先受偿权，该权利具有排它性，左正明提出的执行异议理由不能成立，不予支持。
左正明的诉讼请求为：一、判令停止对顺发新村B15栋（房证号为23937）101、201号，102、202号，302、402号共三套房屋的查封；二、判令确认左正明向农行凉山分行购买的顺发新村B15栋（房证号为23937）101、201号，102、202号，302、402号共三套房屋归左正明所有（价值42万元）；三、判令秀英公司、农行凉山分行协助左正明办理上述房屋产权证至左正明名下；四、案件受理费由被告承担。
原审法院认为：该案的案由为执行异议纠纷，左正明系对法院依据农行南航支行的申请做出的执行裁定不服提起的执行异议之诉，农行南航支行应作为本案的被告参加诉讼，左正明将农行南航支行列为第三人参加诉讼不当，在左正明提起的诉讼请求、事实理由均未发生变化的情况下，该院将农行南航支行列为本案的被告参加诉讼。农行凉山分行系农行凉山分行驻海口办事处的开办单位，农行凉山分行驻海口办事处无独立法人资格，故农行凉山分行驻海口办事处在本案中涉及的权利义务应由农行凉山分行承继，故农行凉山分行系本案适格的当事人。会海公司与佳勋公司签订的《房屋销售合同》、金穗公司与佳勋公司签订的《抵押物偿债协议》、农行凉山分行驻海口办事处与金穗公司签订的《债权转移协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应均属有效协议。本案所涉的三套房屋已由会海公司出卖给佳勋公司，佳勋公司抵债给金穗公司，金穗公司又转移给农行凉山分行驻海口办事处，且自力公司顺发新村经营部与农行凉山分行驻海口办事处已签订了《房屋销售合同》，农行凉山分行驻海口办事处已办理房屋交付手续并交纳了物业管理费，故该院认定农行凉山分行驻海口办事处已买受了本案所涉的三套房屋并已实际占有使用。在农行凉山分行驻海口办事处买受了本案所涉的三套房屋并已实际占有使用后，会海公司、秀英公司在对本案所涉的三套房屋无处分权的情况下又将其抵押给中国农业银行海南省分行国际业务部，该抵押行为不影响自力公司顺发新村经营部与农行凉山分行驻海口办事处所签订《房屋销售合同》的效力，自力公司顺发新村经营部与农行凉山分行驻海口办事处所签订的《房屋销售合同》应属有效合同。关于农行凉山分行驻海口办事处与左正明的房屋买卖事实应如何认定的问题。农行凉山分行驻海口办事处与左正明分别于1998年4月22日、2007年7月15日签订的《房屋买卖合同》、《转让协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容合法，均属有效协议。农行凉山分行驻海口办事处与左正明于1998年4月22日签订《房屋买卖合同》后，左正明已依约向农行凉山分行驻海口办事处支付了房屋价款并由农行凉山分行驻海口办事处出具了收据，且海南华鑫物业管理有限公司已出具书面材料证明左正明已于1998年5月居住使用本案涉及的三套房屋，故该院认定农行凉山分行驻海口办事处与左正明之间的房屋买卖关系实际发生时间为1998年4月22日。对于农行凉山分行驻海口办事处与左正明于2007年7月15日签订的《转让协议》，该协议在双方当事人房屋买卖关系实际发生后签订，且该协议对本案所涉三套房屋的抵押及过户情况作了明确约定，故该院认定双方当事人系为办理房屋过户而签订的该《转让协议》，双方当事人的真实房屋买卖关系应依据1998年4月22日签订的《房屋买卖合同》。关于左正明诉请停止对上述三套房屋进行执行的理由是否成立的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，自力公司顺发新村经营部与农行凉山分行驻海口办事处所签订的《房屋销售合同》、农行凉山分行驻海口办事处与左正明签订的《房屋买卖合同》均属有效合同，农行凉山分行驻海口办事处与左正明之间的房屋买卖关系合法，在农行凉山分行驻海口办事处与左正明签订《房屋买卖合同》后，左正明已依约支付了全部房款并于1998年5月就实际占有使用了本案所涉的三套房屋，且左正明对于上述房屋未办理过户并不存在过错，故法院应停止对本案所涉三套房屋的执行。左正明诉请停止对上述三套房屋进行执行的理由成立，该院予以支持。关于左正明诉请确认本案所涉的三套房屋归其所有的理由能否成立的问题。虽然农行凉山分行驻海口办事处与左正明之间的房屋买卖关系合法，在农行凉山分行驻海口办事处与左正明签订《房屋买卖合同》后，左正明已依约支付了全部房款并于1998年5月就实际占有使用了本案所涉的三套房屋，但该院作出的（2002）海中法经再字第11号民事判决已确认农行南航支行对本案所涉的三套房屋享有优先受偿权，在该判决仍属生效判决的情形下，左正明诉请确认本案所涉的三套房屋归其所有的理由不能成立，左正明应另行通过其他途径予以解决。关于左正明诉请秀英公司、农行凉山分行协助办理本案所涉的三套房屋产权证至其名下的理由是否成立的问题。农行凉山分行驻海口办事处与左正明于2007年7月15日签订的《转让协议》中明确约定：左正明已知晓本案所涉的三套房屋已被秀英公司办理抵押，上述房屋转让后的房产证、土地使用权证等有关产权手续须由左正明负责自行办理，房地产转让后农行凉山分行驻海口办事处只向左正明提供《委托书》，委托由左正明到相关部门办理房地产过户手续及办理房产证和土地使用权证等相关事宜。该《转让协议》签订后，农行凉山分行驻海口办事处已向左正明提供了《委托书》，左正明应依约自行办理本案所涉的三套房屋的房屋产权证。左正明诉请秀英公司、农行凉山分行协助办理本案所涉的三套房屋产权证至其名下的理由不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、停止对海口市海秀大道顺发新村B15栋（房证号为23937）101、201号，102、202号，302、402号共三套房屋的执行；二、驳回左正明的其他诉讼请求。案件受理费7600元，由秀英公司、会海公司负担2600元，由左正明负担5000元。
农行南航支行上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人对上诉人的起诉或驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、上诉人不承担本案的诉讼费用。
事实及理由：1、原审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人与农行凉山分行驻海口办事处真实的房屋买卖时间是2007年7月而不是1998年4月。（1）同一房屋买卖在1998年4月签订《房屋买卖合同》后，在相隔近十年之后就同一标的又签订《转让协议》，有悖常理。（2）出卖方农行凉山分行驻海口办事处已经明确房屋买卖时间是在2007年7月15日，买受方即被上诉人也明确“真实合同依所签订的转让协议为准”，且转让协议签订于2007年7月15日，故双方都明确认可2007年7月15日签订协议的事实。原审法院却认定协议签订时间为1998年4月，属于认定事实错误。应依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、原审判决适用法律错误。原审判决认定被上诉人“诉请确认房屋归其所有理由不能成立”，即明确被上诉人对诉争房屋没有所有权。原审法院也认为依据（2002）海中法经再字第11号民事判决，上诉人对诉争房产享有优先受偿权。享有优先受偿权的前提是抵押权有效，而抵押权有效则抵押人的所有权有效。那么，在不能确定被上诉人对诉争房屋所有权的情况下，判决停止对诉争房产的执行则是错误的。应依法驳回被上诉人的诉讼请求。3、原审判决程序违法。原审法院于2008年7月上诉人申请执行会海公司、秀英公司借款合同纠纷一案中，被上诉人作为案外人依法提出异议，原审法院依法作出（2008）海中法执字第88-5号民事裁定驳回被上诉人提出的异议，并告知被上诉人“依照审判监督程序办理”。依据民事诉讼法第227条第二项、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运用的若干意见》第12条第2款的规定，本案应按照审判监督程序审理，否则势必造成同一法院产生两个相互矛盾的判决。应依法驳回被上诉人对上诉人的起诉。
左正明答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分。原审判决认定农行凉山分行驻海口办事处与被上诉人左正明之间的房屋买卖关系发生时间为1998年4月22日，认定农行凉山分行驻海口办事处与被上诉人左正明于2007年7月15日签订的《转让协议》是在双方当事人房屋买卖关系实际发生后签订，系为办理房屋过户而签订的。原审判决对上述事实认定清楚，因此上诉人认为原审判决认定事实不清，证据不足没有事实根据。二、原审判决适用法律正确。海南省高级人民法院1999年4月8日作出的（1998）琼行终字第14号行政判决书及《关于顺发新村小区有关情况的说明》均证明了海口市海秀大道74号顺发新村小区于1993年9月交付使用，房屋出售率达100%，其中农行凉山分行海口办事处已买受了本案所涉的三套房产并已实际占有使用。此后，原审被告会海公司、秀英公司明知对涉案三套房产已无处分权，又将涉案三套房产向上诉人农行南航支行开立信用证设定抵押，这是一种欺诈行为。农行南航支行对秀英公司提供的抵押物未尽审查义务，其与秀英公司、会海公司签订《房屋抵押贷款合同》的行为本身存在过错。该《房屋抵押贷款合同》中以三套房产设定的抵押无效。海南省高级人民法院（2003）琼民再终字第8号生效民事判决书认定：对于“先已预售，后又抵押”的房地产，如预购方已依约基本付清房款入住且抵押人未尽合理审查实物状况的，应认定买卖有效。因此，原审判决认定自力公司顺发新村经营部与农行凉山分行海口办事处所签订的《房屋销售合同》、农行凉山分行海口办事处与被上诉人左正明签订的《房屋买卖合同》均属有效合同，农行凉山分行海口办事处与被上诉人左正明的房屋买卖关系合法，在农行凉山分行海口办事处与被上诉人左正明签订《房屋买卖合同》后，左正明已依约支付了全部房款并于1998年5月就实际占有使用了本案所涉的三套房产，且左正明对于上述房屋未办理过户并不存在过错，并据此依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定作出停止对本案所涉三套房产的执行，适用法律正确。原审判决程序合法。原审法院于2008年7月执行上诉人申请执行本案原审被告会海公司、秀英公司借款合同纠纷一案时，对于被上诉人作为案外人依法提出的异议，原审法院依法作出（2008）海中法执字第82-5号民事裁定：驳回被上诉人的异议，并告知被上诉人不服本裁定，认为本案执行依据错误的，依照审判监督程序办理；与本案执行依据无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。裁定作出后，被上诉人依法选择向人民法院提起诉讼，原审法院依法受理该执行异议之诉纠纷案件。因此，原审审理程序合法。
农行凉山分行答辩称：一、我行驻海口办事处2007年与左正明签订的《转让协议》中已明确双方的权利义务，因此本案中我行不是适格主体；二、一审中我行已提供证据证明，我行办事处与左正明签订的合同以2007年07月15日的为准，1998年4月的《房屋买卖合同》只是协助左正明办理过户使用；三、请求法院判决我行不承担诉讼费用。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。
一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理认为：本案二审的争议焦点为：1、原审法院审理程序是否违法；2、农行凉山支行海口办事处与左正明确定发生房屋买卖关系的时间是1998年4月还是2007年7月；3、执行异议权利的成立是否必须以享有物权为要件。
一、关于原审法院审理程序问题。程序是否违法应从原审法院立案及审判过程进行分析。在申请执行人农行南航支行与被执行人会海公司、秀英公司借款合同纠纷一案中，原审法院查封了位于海口市海秀大道顺发新村B15栋房产（房产证号：房证字第××号）。左正明作为案外人依法提出异议，请求解除对涉案三套房产的查封。原审法院经审查作出（2008）海中法执字第88-5号民事裁定：驳回案外人左正明的异议请求。该裁定亦注明：当事人、案外人如不服本裁定，认为本案执行依据错误的，依照审判监督程序办理；与本案执行依据无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。后左正明依法向原审法院提本诉，请求：一、停止对涉案三套房产的查封；二、判令确认涉案三套房产归左正明所有；……原审法院立案后经审理作出判决：一、停止对海口市海秀大道顺发新村B15栋（房证号为23937）101、201号，102、202号，302、402号共三套房屋的执行；二、驳回左正明的其他诉讼请求。该判决同时认定，左正明已依约支付了全部房款并实际占有使用涉案的三套房屋，但该院作出的（2002）海中法经再字第11号民事判决已确认农行南航支行对本案所涉的三套房屋享有优先受偿权，在该判决仍属生效判决的情形下，左正明诉请确认本案所涉的三套房屋归其所有的理由不能成立，左正明应另行通过其他途径予以解决。上述过程表明，原审法院在该案的立案及审理阶段，均依法定程序进行，故原审法院审理程序合法。农行南航支行称，无论依据原审法院作出的（2008）海中法执字第88-5号民事裁定，还是依据民事诉讼法第227条第二项、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运用的若干意见》第12条第2款的规定，本案均应按照审判监督程序审理，否则将会造成同一法院产生两个相互矛盾的判决，该项主张不能成立。
二、关于确定发生房屋买卖关系的时间问题。双方确定发生房屋买卖关系的时间应综合本案事实予以认定。依本院查明事实：1998年4月22日，农行凉山分行驻海口办事处与左正明签订《房屋买卖合同》，约定农行凉山分行驻海口办事处自愿将涉案三套房产转让给左正明。1998年4月25日，农行凉山分行驻海口办事处给左正明出具的收据载明：今收到左正明先生交来海口市海秀中路顺发新村B15栋（第20栋）101／201、102／202、302／402房房产购房总款金额肆拾贰万元（￥420000）。1998年4月25日，农行凉山分行驻海口办事处向海南华鑫物业管理有限公司出具的说明载明：我行位于海南省海口市海秀中路＊＊号顺发新村B15栋（第20栋）东面1-2楼（101／201房）壹套，西面1-4楼（102／202、302／402房）贰套，……，已于1998年4月22日转让（出售）给左正明先生，请贵公司予以办理业主登记及入住等相关手续。2008年7月21日，海南华鑫物业管理有限公司向原审法院出具的《关于左正明同志房屋居住情况的证明》载明：本公司自1994年至今在海口市海秀大道顺发新村从事物业管理工作，左正明同志1998年4月从原业主农行凉山分行驻海口办事处购买顺发新村B15栋101、201一套，102、202、302、402两套房屋后，付清了原业主拖欠的物业管理费和维修基金，并从1998年5月至今一直居住在该房屋内，……以上事实证实：1998年4月至5月期间，左正明不仅付清了房款且已实际占有使用农行凉山分行驻海口办事处交付的涉案三套房产，即双方均以实际行为履行了房屋买卖合同涉及的主要义务并享有了相应的权利，故双方确定发生房屋买卖关系的时间应为1998年4月22日。虽然农行凉山分行驻海口办事处与左正明于2007年7月15日就涉案三套房产又签订了《转让协议》，但从该《转让协议》内容来看，主要涉及涉案三套房产办理过户等约定，故该《转让协议》应认定系双方当事人依1998年4月22日签订的《房屋买卖合同》而为办理涉案三套房产过户手续签订的协议。因此，原审法院认定上述两份协议均为有效合同，并确认双方当事人发生房屋买卖关系的时间为1998年4月22日，并无不妥。农行南航支行称，左正明在1998年4月22日签订的《房屋买卖合同》的尾部载明：乙方向甲方保证该《房屋买卖合同》仅供房屋确权和办理房产过户手续时使用，不作其他用途，真实合同依所签订的《转让协议》为准，故认为双方真实的房屋买卖合同签订的时间应为2007年7月15日，该项主张不能成立。
三、关于执行异议权利的成立是否必须以享有物权为要件的问题。本院认为，案外人所主张的实体权利必须是依法可以阻止标的物执行的实体权利，但该实体权利不仅限于所有权，还包括其他实体权利，只要该实体权利达到了足以阻止、排除强制执行的要求，异议人的权利主张就应当予以支持和保护，故原审法院作出停止对涉案三套房产的执行，并无不当。农行南航支行称在不能确定左正明对诉争房屋所有权的情况下，判决停止对诉争房产的执行是错误的，进而认为原审法院适用法律错误，该主张不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由中国农业银行股份有限公司海口南航支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王庆伟
代理审判员 唐赐伟
代理审判员 张永荣
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 王宇婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。