内蒙古鄂托克旗人民法院民事判决书（2018）内0624民初448号原告：浩某，公民身份号码×××，户籍所在地：内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：金某，系内蒙古蒙西律师事务所律师。被告：乌某，公民身份号码×××，户籍所在地：内蒙古鄂尔多斯市。第三人：高某1，公民身份号码×××，户籍所在地：内蒙古鄂尔多斯市，现住址：内蒙古鄂尔多斯市。第三人：高某2，公民身份号码×××，户籍所在地：内蒙古鄂尔多斯市，现住址：内蒙古鄂尔多斯市。原告浩某诉被告乌某排除妨害纠纷一案，本院立案后于2018年3月15日公开开庭进行了审理，后发现案情复杂，转入普通程序于依职权追加高某1、高某2作为第三人参加诉讼，于2018年7月20日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金某、被告乌某到庭参加了诉讼、第三人高某1、高某2经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。原告浩某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即从原告所有的房屋内搬出；2、请求判令被告向原告支付由于其强行占有原告房屋2年零10个月的使用费21000元；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月20日，原告与高某2、郭某某夫妻签订了房屋买卖合同，购买了夫妻二人位于鄂托克旗查布苏木市××街东的一处房屋（产权证号：鄂查字第**，面积为160平方米），并于当天到鄂托克旗公证处办理了公证手续，但因种种原因没有办理房屋产权变更登记。合同签订后，高某2和郭某某就将房屋交付给原告使用。然而，原告在接受该房屋时发现，其已被被告强行占用，虽经原告多次主动与被告交涉，要求其搬出，但被告对此不予理睬，仍继续强行占有原告的房屋长达两年零十个月之久。被告的行为导致原告无法将房屋出组和进行其他商业活动，致使原告蒙受重大经济损失。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国物权法》之相关规定，特诉至贵院，请求法院判令被告停止侵害、排除妨害、返还财产、赔偿损失。望贵院支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。被告乌某辩称，该房屋我是从高某2哥哥高某1手里购买的，时间是2006年3月22日，我和高某1之间有房屋买卖协议，房权证号为（鄂查字第XXXX号）建筑面积为160平米房屋一处，一共有5间房，我跟高某1买的是北面的3间房，建筑面积为96平米，约定价格为10000元，当时给付7500元，该7500元中2000元是高某1原来欠我的，还有个5000是我在三星铁路上给高某1干活顶的钱，还有500是我在准旗给高某1干活欠我工资500顶的，剩下的2500我说高某1跟我办理了房产过户手续后再给，但是至今没有跟我办理过户手续，现在高某1已经联系不上了，原告浩某购买涉案房屋也是跟高某1买的，时间应该是2002年，当时他买的是南面的两间，应该是64平米，价格为8000元，后来跟高某2，郭某某怎么补办手续的我不清楚。第三人高某1辩称（提交书面答辩状），被告乌某借我弟弟高某2的房住，后来高某2把房屋卖给了原告浩某，卖了12000元，我没有把房子卖给被告乌某也没有收过他的一分钱。被告高某2辩称（提交书面答辩状），这房子是我哥（高某1）帮我卖给原告浩某的，房价为20000元，经公证处公证过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告浩某为证明其主张向法庭提供的证据及质证、认证情况如下：证据一、《房屋买卖合同》、《公证书》复印件一份，要证明2015年3月20日，原告浩某与房屋所有人高某2郭某某签订了房屋买卖合同，并经过公证的事实。被告乌某对该证据不认可，认为是复印件。第三人高某1、高某2未到庭亦未发表质证意见。本院认为，上述证据虽然是复印件，但与第三人的答辩意见相印证，具真实性、合法性、关联性，并可以证明原告所要证明的问题，对该证据，本院予以采信。证据二、《收条》复印件一份，要证明原告浩某向高某2郭某某给付房屋对价的事实。被告乌某对该证据不认可，不是原件，而且原告说当时给了16000元，条子上是20000元。第三人高某1、高某2未到庭亦未发表质证意见。本院认为，上述证据虽然是复印件，但与公证书中的房屋交易价格相符，也与第三人高某2答辩内容一致，具真实性、合法性，关联性，并可以证明原告所要证明的问题，对该证据，本院予以采信。证据三、《卖房人承诺书》复印件一份，要证明该房屋合同为高某2、郭某某真实意思表示的事实。被告乌某对该证据无异议。第三人高某1、高某2未到庭亦未发表质证意见。本院认为，上述证据具真实性、合法性、关联性，并可以证明原告所要证明的问题，被告无异议。对该证据，本院予以采信。证据四、《房屋买卖合同》复印件一份，要证明2011年1月30日，原告与高某1签订了房屋买卖合同，将之前原告母亲与高某1购买的房屋加上后面的三间房屋共计买了160平米的房屋，当时给付了现金12000元，之前原告母亲买前面两间房子的时候给了8000元，共计20000元，之后高某2跟原告办理过户手续的时候将原告和原告母亲给付的20000元以高某2的名义打的收条。被告乌某对该证据的真实性，合法性，关联性均不认可。第三人高某1、高某2未到庭亦未发表质证意见。本院认为，上述证据虽然是复印件，但与第三人高某2的答辩意见相印证，可以证明原告所要证明的问题日，对该证据，本院予以采信。证据五、《房屋所有权证》（与原件核对无误的复印件）一份，要证明2001年2月15日该房屋已登记，涉案房屋所有权人为第三人高某2，第三人高某2为合法房屋所有权人，高某2与郭某某与原告浩某的签订的合同是合法有效合同的事实。被告乌某对该证据无异议。第三人高某1、高某2未到庭亦未发表质证意见。本院认为，上述证据具真实性、合法性、关联性，被告无异议，本院予以采信。被告乌某为证明其主张向法庭提供的证据及质证、认证情况如下：证据一、《买卖房合同》一份（与原件核对无误的复印件），要证明被告向高某1购买了涉案房屋中的北面三间，共96平米，已付7500元的事实。原告浩某对该证据的合法性，关联性均不认可，是不是和高某1签的不清楚，并认为房子是高某2的，而不是高某1的。第三人高某1、高某2未到庭亦未发表质证意见。本院认为，上述证据中，签字人为高某1，但第三人高某1在答辩时称，自己没有把房子卖给被告乌某也没有收过他的钱。且该房屋所有权人是高某2，而不是高某1，对其所要证明的问题，本院不予认定。第三人高某1未到庭，亦未向法庭提供任何证据。第三人高某2未到庭，亦未向法庭提供任何证据。本院调取证据及质证认证情况如下:证据、2017年1月16日，2016内0624民初4245号案件开庭笔录一份，证明原告浩某第一次起诉被告乌某排除妨害纠纷的双方当事人在庭审中的陈述。原、被告对该证据均无异议。第三人高某1、高某2未到庭亦未发表质证意见。本院认为，上述证据具真实性、合法性、关联性，原、被告均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人高某1（哥哥）和第三人高某2（弟弟）为兄弟俩，郭某某是高某2的妻子。被告乌某手中持有2006年3月22日签订的《买卖房屋合同》一份，合同内容为：高某1在查布苏木住的96平方米房子，房号为00334-1-33房子卖给乌某，价格为10000元，付款方式为，预付2000元，剩余8000元什么时候有什么时候付。上述96平米房屋为总体160平米5间房屋中的北面3间，当时就交付使用。2002年原告母亲额尔登脑高与第三人高某1购买了上述房屋中的南面两间，价款不详，但当时也已经交付使用，现该房屋所有人登记在高某2名下，共有人为零，使用面积为160平米。2015年3月20日，原告浩某与高某2、郭某某签订了一份《房屋买卖合同》，并在鄂托克旗公证处公证，公证处出具了（2015鄂证字107号）公证书一份，合同中约定，原告浩某购买高某2郭某某坐落在鄂托克旗查布苏木市××街东的一处房屋，房产证号（鄂查（鄂查字**面积为160平米，交易价格为20000元，现上述房屋中南面两间由原告居住，北面三间由被告居住。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿市发生效力”。所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产产权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得了出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公式方式。不动产所有权的继受取得，只有在不动产登记簿上记载之后，买受方方能取得包括所有权在内不动产物权。由于本案房屋尚未办理不动产转移登记，涉案房屋还在第三人高某2名下，因此原告浩某、被告乌某均不能成为诉争房屋的所有权人，对诉争房屋不享有物权。《物权法》第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。本案中，原告浩某对涉案房屋不享有物权，因此，无权请求被告排除妨害，腾出房屋。因此，其要求被告立即从原告所有的房屋内搬出的诉讼请求不具事实和法律依据，本院不予支持。因此其判令被告向原告支付由于其强行占有原告房屋2年零10个月的使用费21000元的诉讼请求亦不具事实和法律依据，本院不予支持。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”没有规定登记与合同效力之间的关系。本案中，原告为未要求确认合同效力问题，对该纠纷，本院不予审查。对于原告与第三人高某2签订的房屋买卖合同及被告与第三人高某1签订的房屋买卖合同的效力以及合同履行问题，原告可另案主张。现依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告浩某的诉讼请求。案件受理费326元，由原告浩某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。申请执行的期间为二年审 判 长 斯琴 高娃审 判 员 额尔德木图人民陪审员 珠   拉二〇一八年八月二日书 记 员 莫西 也乐法条链接《中华人民共和国物权法》第九条、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿市发生效力。第十五条、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十五条、妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。