四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1602民初4466号
原告：涂玉芳，女，生于1947年4月13日，汉族，住四川省南充市顺庆区。
原告：吴岳兵，女，生于1968年6月24日，汉族，住四川省南充市顺庆区。
原告：涂燕，女，生于1971年5月22日，汉族，住北京市海淀区。
涂玉芳、涂燕共同委托代理人：吴岳兵。
委托代理人：谢兵，重庆华之岳（广安）律师事务所律师。
原告：吴娓，女，生于1974年3月27日，汉族，住成都市武侯区。
被告：四川星亿房地产开发有限公司，住所地：四川省华蓥市迎宾路78号。
法定代表人：陈大均。
委托代理人：王旗，四川鑫泰律师事务所律师。
原告涂玉芳、吴岳兵、涂燕、吴娓诉被告四川星亿房地产开发有限公司（下称“星亿房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告涂玉芳、涂燕委托代理人吴岳兵、吴岳兵及其委托代理人谢兵、被告星亿房产公司委托代理人王琪到庭参加诉讼，原告吴娓作为涉案财产继承人，被通知后不愿意参加诉讼又未明确表示放弃实体权利，故本院仍将其列为共同原告。本案现已审理终结。
原告涂玉芳、吴岳兵、涂燕共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即将验收合格的紫金上成小区某某号房屋（建筑面积约128.01㎡）交付原告；2、请求法院判令被告协助原告办理该房屋产权证书；3、请求法院判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年8月6日，原告的亲人吴某某所在的广安市教育局职工82人与被告签订《商品房预定合同》，对该82人在被告所开发的位于广安市教育局原办公楼处电梯公寓（A号楼）购得相应房产作出约定：所购房产的单价为每平方1260元，面积以实际测量计算为准；房款采取分期付款方式；该房产在开工之日其两年内交付使用；全部房屋竣工验收交付后付总价款95%；办好房产证和土地使用权证后一个月内付清全部余款。协议签订后，原告的亲人吴某某在2007年12月1日和2008年8月5日按约向被告交纳首期款70240元。后因原告亲人吴某某于2015年2月6日去世，其妻涂玉芳向被告申请变更了该房产的户名为涂玉芳。在房产的具体位置确定后，涂玉芳于2015年6月15日，按被告确定的房屋最终价款187452元，补交了后续房款及材料补差款112212元以及其他配套费用。时至今日，被告已经向其他购房者交付房屋，但仍未向原告交房，其行为构成违约，依法应承担交付房屋和承担违约责任。故，诉请至人民法院。
被告星亿房产公司答辩称，1、本案诉争房屋已经被原告的亲属吴某某转让给案外人周某某。周某某于2015年6月15日实际占有了该房屋，并进行了装修；2、诉争房屋还未到达办理房屋产权的条件，现在无法办理产权；3、被告于吴某某签订的《商品房预定合同》并没有约定房屋验收及交房的条件。
审理查明，涂玉芳之夫、吴岳兵、涂燕、吴娓之父吴某某（已于2015年2月1日因病去世）与其所在单位广安市教育局共82名职工（合同乙方）于2008年8月6日与四川星亿房地产开发有限公司（合同甲方）签订了《商品房预订合同》，主要约定乙方预订甲方拟开发的位于广安市教育局办公楼处的电梯公寓（A号楼），从该公寓住房的第三楼开始向上逐层全选至82套止，乙方所购的82套住房建筑面积平均每套约120㎡，售价均为1260元/㎡出售，乙方向甲方提交的合伙建房人员名单不得擅自变更，若需变更，需每次支付0.5万元手续费，并提前15日向甲方书面通知等等。吴某某于2007年12月1日缴纳了20000元合伙建房保证金，2008年8月5日缴纳了50240元合伙购房保证金。2008年12月21日，周某某（协议乙方）与吴某某（协议甲方）签订了《房屋转让协议》，主要内容为：第一条、甲方有团购协议约定将于2010年竣工在广安市教育局院内的电梯楼一套（属于广安市教育局82个职工团体购买的电梯房，每套协定面积120㎡，每平方米1260元，待电梯房修成后抽签选楼层，限选楼层为6-20层）。目前该电梯房由甲方同82户职工一样，以下房地产交购房款70240元（其中，认购金20000元，购房第一期付款20%计30240元，购房保证金20000元）；第二条，甲方将该电梯房的所有权转让给乙方，乙方于2008年12月22日将购房款共计120240元（大写壹拾贰万零贰佰肆拾元，其中转让费50000元，甲方购房款70240元）付给甲方（存入甲方吴某某的中国建设银行存折中，其存折账号为某某）；第三条甲方将该套房屋转让给乙方后的修房期间，仍以甲方的名义分期按时间向房产商缴付购房后续余款（本协议生效后，该套电梯楼房购房后续余款每次所交数目、交款时间，待市教育局团购办通知后，由甲方及时通知乙方以甲方的名义交款）；第四条、乙方向房产商缴清购房后续余款，该楼房建成时，甲方无条件将该套电梯楼房的产权直接办至乙方（或乙方指定的人士）名下，办理该楼房房产证、土地证的办证费和购房税由乙方承担；第六条、本协议经双方签字，并附有乙方所给甲方的上述银行存折存款壹拾贰万零贰佰肆拾元的凭证，方能生效。协议生效后，该房屋产权归乙方所有。2008年12月22日，周某某向吴某某的中国建设银行的银行账号转账120240元。涂玉芳于2015年2月9日申请将诉争房屋的户名变更为涂玉芳，2015年6月15日，涂玉芳向四川星忆房地产开发有限公司交纳了剩余购房款88053元，水电气及材料差价款30000元。
同时查明，紫金上层项目已经竣工，诉争房屋现位于广安市广安区金安大道紫金上成某某号房屋，涂玉芳已领取该房屋钥匙，现未办理房屋权属证书。广安市教育局职工团购住房分配及一户一价计算表住房编号及户主名单显示，原团购房的职工中已有一部分人将其房转让给他人，广安市教育工会委员会出具证明，证明2015年3月上旬前市教育局职工团购房工作小组未收到吴某某转让诉争房屋的任何信息和材料。2015年6月15日，诉争房屋由周某某占有至今，并已完成装修。2015年6月16日，周某某起诉至广安区人民法院，请求确认其与吴某某签于2008年12月21日所签《房屋转让协议》合法有效，判决吴某某将广安市金安大道“紫金上层”某某号房屋移交给原告，并协助将该套房屋的产权证和土地使用证办理至其名下。由于吴某某在起诉时已经去世，法院依法通知其继承人即本案的原告作为被告参加诉讼。2016年1月18日，广安区人民法院作出（2015）广安民初字第2054号民事判决书，该判决书主文载明：一、原告周某某与吴某某签订的《房屋转让协议》合法有效；二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。2016年8月26日，广安市中级人民法院作出（2016）川16民终570号民事判决书，该判决书主文载明：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有原告提供的《商品房预订合同》、《紫金上成教育局职工合伙建房入住费用结算清单》、《申请书》、《死亡证明》、三份收据，有被告提供的《房屋转让协议》《广安市教育局职工团购住房分配计算表》、(2015)广安民初字第2054号民事判决书、（2016）川16民终570号民事判决书、照片及原被告出庭人员的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，吴某某与其所在单位广安市教育局共82名职工与星亿房地产公司签订了《商品房预订合同》，该预订合同属于集资建房协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。吴某某去世后，四原告作为继承人继承其财产，并按照《商品房预定合同》的约定向被告主张权利符合法律规定和合同约定。但因集资房屋指标是一种确定的民事权利，属于可期待物权，吴某某在身前可以自行将其民事权利进行处分。2008年12月21日，吴某某与周某某签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，其内容包含了将诉争房屋权利与义务的概括性转让，已产生合同效力。在诉争房屋已经概括性转让的前提下，四原告作为继承人向被告要求交付房屋的请求不符合合同约定和法律的规定。现周某某已实际占有诉争房屋，并装修入住。诉争房屋在事实上亦不能交付。故四原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。同时，诉争房屋至今产权尚未办理，故四原告请求判令被告协助将该套房屋的产权证和土地使用证办理至原告名下，证据不足，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十条的规定，判决如下：
驳回原告涂玉芳、吴岳兵、涂燕、吴娓的全部诉讼请求。
案件受理费4050元，减半收取2025元，由原告涂玉芳、吴岳兵、涂燕、吴娓负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
代理审判员 尹庆
二〇一七年三月十四日
书 记 员 李雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十条“在继承遗产的诉讼中，部分继承人起诉的，人民法院应通知其他继承人作为共同原告参加诉讼；被通知的继承人不愿意参加诉讼又未明确表示放弃实体权利的，人民法院仍应将其列为共同原告”