江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2713号
上诉人（原审被告）无锡中鸿铸造有限公司，住所地无锡市锡山区羊尖镇机械装备产业园B区宝园路7号。
法定代表人周炳法，该公司董事长。
委托代理人王晓明，该公司经理。
委托代理人何宏伦，无锡市滨湖区南泉法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）无锡市江达冶金机械有限公司，住所地无锡市锡山区羊尖镇机械装备产业园B区宝园路23号。
法定代表人但乃强，该公司董事长。
委托代理人胡杰，该公司职员。
上诉人无锡中鸿铸造有限公司（以下简称中鸿铸造公司）因与被上诉人无锡市江达冶金机械有限公司（以下简称江达冶金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2014）锡法安民初字第0824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
江达冶金公司诉至原审法院要求判令解除与中鸿铸造公司的租赁合同，要求中鸿铸造公司立即搬离江达冶金公司厂区，支付拖欠的租金294267元。
一、2014年2月12日，江达冶金公司与中鸿铸造公司签订厂房租赁协议，约定中鸿铸造公司向江达冶金公司租赁厂房，主车间1980平方米，每年每平方米租金140元，计年租金277200元；辅房555平方米，每年每平方米租金120元，计年租金66600元；办公室5间，每间每月租金300元，计年租金18000元；消防水池年租金4500元，变压器年租金40000元，门卫工资每年9000元，卫生管理费每年2000元，水费每年2500元，以上费用合计为419800元。协议还约定厂房、辅房租赁三年，2015年和2016年变压器租金为每年60000元。江达冶金公司法定代表人胡杰在协议上签字，并加盖合同专用章。中鸿铸造公司法定代表人周炳法在协议上签字，并加盖中鸿铸造公司公章。周炳法还在协议上注明：2014年3月30日付10万房租，如不付，一辆汽车担保，车号苏B×××××。
二、2012年2月22日，无锡新马铸造有限公司（以下简称新马铸造公司）承租江达冶金公司的厂房，没有签订书面租赁合同。2012年11月12日，中鸿铸造公司成立。江达冶金公司与中鸿铸造公司没有签订2012年和2013年书面租赁合同，中鸿铸造公司承租使用的厂房就是原新马铸造公司承租的厂房。2014年5月10日，江达冶金公司胡杰与中鸿铸造公司王晓明进行对账，胡杰和王晓明确认中鸿铸造公司已支付2012年租金365000元，主车间租金242500元、辅房租金58250元、宿舍办公室水电费34345元，管理费13500元，合计2012年度租金为348600元，两人确认上述租金未算变压器使用费和水池租金。两人在同日确认中鸿铸造公司支付2013年度租金400000元，主车间年租金277200元，辅房年租金66600元，宿舍办公室房租水电费22738元，管理费13500元，合计2013年度租金为380000元，两人确认上述租金均未算变压器使用费和水池租金44500元。
三、关于已支付2012年度和2013年度租金明细，双方存在100000元的争议，江达冶金公司认为2014年3月30日支付的100000元是支付2013年度的租金，中鸿铸造公司认为2014年3月30日支付的100000元是支付2014年度的租金。中鸿铸造公司主张支付2012年租金365000元分别为：2012年春节230000元和15000元，2012年10月50000元，2012年12月50000元，2013年4月24日20000元。中鸿铸造公司主张支付2013年租金400000元分别为：2013年1月100000元，2013年5月80000元，2013年7月50000元，2013年11月50000元，2014年1月120000元。中鸿铸造公司主张支付2014年租金272000元分别为：2014年3月30日100000元，2014年4月30日2000元，2014年5月30日110000元，2014年6月25日10000元，2014年7月10日50000元。江达冶金公司认为2012年10月50000元和2012年12月50000元是新马铸造公司支付的炉台款，对其余的付款时间和金额无异议。为此，江达冶金公司举证了2012年10月8日和2012年12月4日的进账单二份，均为新马铸造公司向无锡市江达机械有限公司转账50000元。江达冶金公司举证了收取租金的部分收据，其中有2013年4月24日收取王晓明2012年租金20000元现金，2013年5月27日收取王晓明租金80000元现金，2014年1月29日收取中鸿租金承兑20000元、现金20000元，合计40000元，2014年6月25日收取中鸿2014年上半年房租金10000元现金，该收据加盖了无锡市江达机械有限公司财务专用章。
四、江达冶金公司的厂房和附属工程由无锡港下建筑安装有限公司（以下简称港下建筑公司）承建，2010年10月19日签订建筑工程施工合同，锅炉房也由港下建筑公司建造，锅炉房的工程造价结算书载明工程造价为187891.35元，建设单位为江达冶金公司、新马铸造公司；附属工程的工程造价结算书载明工程造价为914751.18元，建设单位为江达冶金公司。法院向港下建筑公司王建强进行调查，王建强陈述：锅炉房就是指炉台，施工过程中过三南、王晓明都到现场查看的，过三南与江达冶金公司胡伯明（系胡杰的父亲）系合作伙伴关系，新马铸造公司王晓明与江达冶金公司系租赁关系，港下建筑公司只与江达冶金公司进行结算，听说过三南与王晓明各承担一半炉台款用，两人的炉台是建在一起的，南面4个炉台是过三南的，北面4个炉台是王晓明的。法院向过三南进行调查，过三南陈述：其居民身份证上姓名为过布生，炉台与厂房建筑是分开的，厂房建好后再建炉台的，王晓明还在车间内造了办公室，炉台是其与王晓明各半负担，电炉各自购买的，港下建筑公司王建强也知道炉台由其和王晓明各半负担，但是港下建筑公司只与江达冶金公司进行结算，王晓明以前的营业执照为新马铸造公司，后来换为中鸿铸造公司，王晓明姐夫周炳法为法定代表人。
五、由于中鸿铸造公司拖欠租金和电费，2014年9月起生产不正常，以及中鸿铸造公司的财产因其他债务被法院查封，为此双方互发短信进行交涉。江达冶金公司于2014年9月28日向中鸿铸造公司周炳法发出告知函，要求中鸿铸造公司搬出承租厂房，但因周炳法家中无人特快专递被退回。中鸿铸造公司主张2014年9月被江达冶金公司胡杰锁门，并提供其员工钱某到庭作证，但江达冶金公司否认对中鸿铸造公司进行锁门。经中鸿铸造公司申请，法院到无锡市公安局锡山分局羊尖派出所进行调查，查得王晓明于2014年12月13日向羊尖派出所报警，称其设备被胡杰破坏，于2014年12月25日向羊尖派出所报警，称其要将设备搬走，胡杰阻止搬设备，民警告知双方通过合法途径解决，按法院判决执行。在审理过程中，双方于2014年12月17日达成和解协议，约定中鸿铸造公司搬离承租的厂房，于2014年12月25日前搬清，如逾期，则剩余货物归江达冶金公司所有。2015年1月14日庭审中，中鸿铸造公司确认，除法院查封的几台设备外，其余货物全部搬清了。
六、关于抄表数的电费，双方同意按如下方法进行结算：2012年2月22日至2014年9月3日，车间1电表反映用电数83564度，按每度0.90元计算为75207.60元；车间2和3个电炉按峰电每度1.112元、平电每度0.667元、谷电每度0.332元分别计算，其中6%按照明电每度0.867元计算，车间2峰电77720度计电费85282.15元，平电76888度计电费52206.95元，谷电53080度计电费18827.47元，3个电炉峰电9540度计电费10468.24元，平电229520度计电费155844.08元，谷电1195900度计电费424185.73元。以上合计抄表数电费为822022.22元。
七、中鸿铸造公司认可2012年2月22日至2014年8月电力容量费为453000元，在审理过程中江达冶金公司认可该时间段的容量费，但主张2014年9月和10月按每月15000元计算容量费，中鸿铸造公司应承担容量费每年180000元，是与其他承租人一样分摊的。关于容量费，法院向过三南进行调查，过三南陈述：容量费是供电公司每月固定向江达冶金公司收取的，即使当月一度电不用也要收取容量费，江达冶金公司再将容量费分摊到承租户和合作伙伴，其也是每月15000元容量费。2014年12月17日双方签订的和解协议中，确认中鸿铸造公司承担从2012年2月22日起至2014年8月30日止线损耗40000元。庭审中，双方一致确认中鸿铸造公司共支付电费1315000元。
八、2014年12月24日，中鸿铸造公司王晓明确认结欠宿舍水电费1926元。审理中江达冶金公司同意按此结算宿舍水电费。
上述事实，有厂房租赁协议、租金支付清单、对账情况、收据、进账单、和解协议、短信、照片、告知函、特快专递、建筑施工合同、工程结算书、调查笔录、羊尖派出所处警说明、当事人陈述和庭审笔录等在卷佐证。
原审法院认为：
新马铸造公司租赁江达冶金公司厂房，之后变更为中鸿铸造公司租赁江达冶金公司厂房，双方对2012年和2013年租金支付情况对账时，并不区分新马铸造公司和中鸿铸造公司，而是将两个公司作为一个公司看待，故法院认定中鸿铸造公司承继了新马铸造公司在租赁合同关系中的权利义务。江达冶金公司与中鸿铸造公司于2014年2月12日签订的租赁合同合法有效。双方对2012年和2013年已付租金总额一致确认，只是争议在2012年10月和12月新马铸造公司合计支付的100000元是支付炉台款还是支付厂房租金。法院调查的王建强、过三南均陈述新马铸造公司应承担炉台款，故法院认定该100000元并非厂房租金。双方一致确认2013年4月24日支付的租金20000元是支付2012年租金，在此之前的2013年1月10日支付的租金100000元也应当是支付2012年租金，由此可以推导出2014年3月30日支付的租金100000元是支付2013年租金，故法院认定中鸿铸造公司支付2014年租金为172000元。2014年2月12日厂房租赁协议中虽然注明了2014年3月30日支付100000元，但是没有注明是支付之前结欠租金还是支付2014年租金，不能当然得出2014年3月30日支付100000元是支付2014年租金的结论。合同约定2014年全年的租金和费用合计为419800元，2014年1月至10月的租金和费用应当为349833.33元，扣除中鸿铸造公司支付2014年租金172000元，中鸿铸造公司尚结欠2014年租金177833.33元。2012年和2013年变压器和消防水池的租金不在本案请求范围内，江达冶金公司可以另行主张。双方一致确认2012年2月至2014年9月抄表数的电费为822022.22元，加上容量费483000元（截至2014年10月），加上线损耗40000元，合计中鸿铸造公司应付电费1345022.22元，扣除中鸿铸造公司实际支付电费1315000元，尚结欠电费30022.22元。审理中双方同意宿舍水电费按1926元结算，法院予以准许。法院向羊尖派出所调查的报警情况中没有2014年9月和10月中鸿铸造公司报警记录，证人钱某与中鸿铸造公司有利害关系，其证言法院不予采信，中鸿铸造公司提供的证据不能充分证明江达冶金公司实施了锁门行为并存在过错，故中鸿铸造公司仍应承担2014年9月和10月的租金和容量费。综上，中鸿铸造公司应给付江达冶金公司租金177833.33元、电费30022.22元、宿舍水电费1926元，合计209781.55元。厂房租赁协议履行期限包括2015和2016年，双方已没有在2015年、2016年继续履行合同的意思表示，故法院判决双方解除合同。现中鸿铸造公司已实际搬离承租的厂房，再判决中鸿铸造公司搬离已无必要。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除江达冶金公司与中鸿铸造公司于2014年2月12日签订的厂房租赁合同。二、中鸿铸造公司应给付江达冶金公司租金、电费、宿舍水电费合计209781.55元，于判决发生法律效力后3日内付清。三、驳回江达冶金公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5720元，由江达冶金公司负担1640元，中鸿铸造公司负担4080元。
上诉人中鸿铸造公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2012年10月和12月新马铸造公司合计支付的100000元应当是租金而非炉台款，2012年13年账目都已经复核清楚了，双方签字确认，上诉人给付的租赁费用都载明履行完毕，已经超出了应当支付的各项费用。二、原审法院对租赁的期限认定事实依据不充分，多算了2014年9月和10月这两个月的租赁费用。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或者改判被上诉人立即退还多付房屋租赁费28400元。
被上诉人江达冶金公司辩称：一、其和上诉人在短信中提到过炉台款，当时对是租金还是炉台款双方有争议，所以要和对方商量，但总是要扣除的。二、上诉人是在2014年12月25日搬离的，要求11月和12月租金及相关费用。此外，在核对账目的明细中，有2012年及2013年的变压器使用费和水池租金，合同上也有注明，应当计算。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。
二审另查明：自2014年9月1日开始，双方往来的短信中有如下内容：
胡杰：东西帮你归了，锁换了，来谈谈吧。
胡杰：明天来一下，电费交一些，炉台款、租金等如何给写一下？让你发货。
胡杰：电费给清，租金给些，马上不锁。
以上事实，由短信截屏复印件在卷佐证。
本院认为：
当事人对自己主张或反驳对方主张所依据的事实应当提供证据证明，否则将承担于己不利的法律后果。
一、关于2012年10月和12月合计支付的100000元应当认定为租金还是炉台款。首先，根据过三南和王建强的证人证言，可以认定中鸿铸造公司应当支付炉台款；其次，结合双方一致确认2013年4月24日支付的租金20000元是支付2012年租金，那么在此之前的2013年1月10日中鸿铸造公司支付的租金100000元系支付2012年的租金也有高度可能性；而双方发生纠纷时，江达冶金公司也曾提及该款项；故原审法院将炉台款先做抵扣并无不当。
二、关于租赁期限的计算。中鸿铸造公司提供的短信中胡杰自2014年9月1日起多次陈述到自己已经锁门，且要中鸿铸造公司支付部分费用才让中鸿铸造公司发货。上述内容已经足以证明江达冶金公司于2014年9月1日开始就阻碍中鸿铸造公司进入涉案房屋，导致中鸿铸造公司无法正常使用租赁物。虽然中鸿铸造公司拖欠租赁费，违约在前，但江达冶金公司也应当采取更为妥善的方式进行自力救济，而其公司直接锁门的行为对损失的扩大也有过错，又根据公安机关曾于2014年12月25日接到王晓明称胡杰阻止其搬离的报警，及双方达成的于2014年12月25日前搬清的协议，可以认定中鸿铸造公司至2014年12月才完全迁出，故本院酌定双方就2014年9至12月发生的费用根据过错各半承担。据此，原审法院虽然未认定相关事实，但仅判决中鸿铸造公司承担9、10月的租赁费用金额与中鸿铸造公司应承担的金额一致，故判决结果可予维持。
此外，关于2012年及2013年的变压器使用费和水池租金，江达冶金公司并未提出上诉，本院不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5720元，由上诉人中鸿铸造公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 刘翼洲
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 窦 玥