山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济商终字第525号上诉人（原审被告）李星，男，1983年7月l8日出生，汉族，系济南铸锻所工程师，住山东省济南市。上诉人（原审被告）王书美（系李星之妻），女，1985年4月22日出生，汉族，系山东轩竹医药科技有限公司研究员，住山东省济南市。被上诉人（原审原告）济南凯祥房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人付花，总经理。委托代理人康迎，女，l976年9月12日出生，汉族，系济南凯祥房地产经纪有限公司员工，住山东省聊城市。上诉人李星、王书美因与被上诉人济南凯祥房地产经纪有限公司（以下简称凯祥公司）居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。凯祥公司原审诉称：李星、王书美系夫妻关系，2014年7月19日，二人委托凯祥公司提供合适的房源信息，以便购房。双方约定：凯祥公司为二人提供房源，二人与房主签订买卖合同时二人一次性支付服务佣金，佣金按成交价的2％收取。2014年7月19日，凯祥公司、李星、王书美和房主三方签订了房屋买卖合同，成交价为85万元整。凯祥公司完成了委托事项，但李星、王书美却迟迟没有支付佣金。因此，为了维护凯祥公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：（一）李星、王书美连带向凯祥公司支付佣金l7000元、违约金5100元，共计22100元；（二）诉讼费、保全费、律师费等费用由李星、王书美承担。李星、王书美原审共同辩称：请求法院驳回凯祥公司的诉讼请求，不同意支付佣金及违约金，全部诉讼费用应由凯祥公司承担。（一）《房屋买卖合同》并未签署完成，也未成立，李星、王书美依法不应支付相应费用。凯祥公司提供的合同中明确约定乙方主体为李星和王书美，但是落款签字只有王书美签字，李星并未同意购买该房屋，也未签署该合同，故该合同并未成立。李星因该房屋系顶层，担心漏水，且楼下有变压器故不同意购买该房屋，并拒绝签字购买。凯祥公司让王书美在共有人处签字，留出乙方位置给李星签字，也表明凯祥公司承认只有李星签字后，该合同才算完成签订。（二）凯祥公司与李星、王书美已协商同意不再购买合同中约定的房屋，合同无需再签署和履行，李星、王书美依法不应支付相应费用。王书美签字后，正好赶上下雨，看到房子阳台渗水，且房屋闷热，故非常不满意。第二天一大早就去了凯祥公司，告知凯祥公司不再继续签署该合同，希望凯祥公司再重新推荐房源。凯祥公司也同意了，并且重新推荐了房源，还看了甸柳四区X楼X号、燕山小区X楼X号两套房，但都不合适。随后，凯祥公司推荐了几套房源后就没有消息了，也没有再联系。直到8个月后的某天，李星、王书美突然收到法院传票，甚是惊讶。（三）凯祥公司并未促成买卖双方签订唯一合法的房屋买卖合同即《济南市存量房屋买卖合同》（网签），李星、王书美也未因凯祥公司的居间服务得到任何好处，依法不应该支付居间费用。因此，凯祥公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据。（四）王书美单方签字处分夫妻共同财产的行为无法律效力。根据相关的婚姻法规、合同法规定，夫妻一方单独处分重大财产而未经另一方同意的，该处分行为无效。本案中，购买房屋属于夫妻重大共同财产的处分行为，王书美单方行为并无法律效力，李星明确表示不同意购买该房屋，凯祥公司也明知李星的意见，王书美单独签字的行为并未经李星追认，该签字行为无效。原审法院认定：李星、王书美系夫妻关系。2014年7月19日上午，李星、王书美共同至凯祥公司的办公地点，提出需购买房屋，要求凯祥公司提供合适的房源。同时，李星与凯祥公司签订了《物业需求看房单》，委托凯祥公司购买房产，约定服务佣金即承办费为成交价格的2％。于与业主签订买卖合同之时一次性向凯祥公司付清。看房单中约定的房屋为山大路212号纺织宿舍1-3-503室，面积73平米，售价86万元。2014年7月19日下午，凯祥公司带领李星、王书美至上述地点实地查看了该房屋，后至凯祥公司办公地点，与该房屋的产权人王晓声见面协商。在李星、王书美均在场的情况下，王书美和房主王晓声签订了房屋买卖合同，确认成交价为85万元整。并对付款方式、税费承担、户口迁移、室内设施移交、房产买卖佣金承担进行了约定。但在该合同中仅有王书美签字，李星未在合同上签字。王书美和王晓声签订房屋买卖合同后，因己方原因决定不再购买该房产。且未向房主、凯祥公司支付任何费用。原审法院认为：凯祥公司与李星之间签订的《物业需求看房单》合法有效。在李星、王书美同时到场，并已向凯祥公司表明两人为夫妻关系的情况下，李星的签字应视为不仅仅系李星的意思表示，而是李星、王书美的共同意思表示，该协议应对凯祥公司与李星、王书美均产生约束力。即双方均应按该居间服务合同履行各自的义务。在凯祥公司已经向李星、王书美明确了所推荐的房产位置、面积、价格的情况下，李星、王书美同意接受该居间服务。凯祥公司依约带领李星、王书美实地查看房屋，并在李星、王书美有意向购买的情况下，通知产权人到场与李星、王书美进一步协商且签订了房屋买卖协议。上述过程表明凯祥公司已经依约履行了己方的合同居间义务。凯祥公司有权要求李星、王书美依约支付约定的佣金。对于李星、王书美辩称的由于李星未在《房屋买卖合同》上签字，该合同不成立，仅王书美签字，事后未得到李星追认的行为无效的意见。原审法院认为，首先，李星、王书美理解的其引用的婚姻法规中关于“夫妻一方单独处分重大财产而未经另一方同意的，该处分行为无效”的规定适用范围有误，该规定效力及于夫妻之间，而对于夫妻之外的于正常交易市场，以正常价格进行交易的相对人不产生约束力。如夫妻一方在未得到对方同意即对财产进行处分而造成损失的，应由行为方对夫妻另一方承担损害赔偿责任，但并不影响行为方与第三人所签订的正常合同的效力。第二，房屋买卖双方在协商时李星、王书美均在场，且产权人知晓购买人的身份关系；同时在王书美签字购买房屋时李星并未因其所陈述的不同意购房而阻止王书美签字。在李星、王书美系夫妻关系，均表示了购房需求，且共同参与了购房细节协商的情况下，交易相对方有理由相信夫妻一人的签字为夫妻共同的意思表示。退一步讲，即使李星不同意购房，王书美一人购房也不违反法律规定，其与交易相对方签订的购房合同依然有效。因此，李星、王书美上述买卖合同无效的意见不成立。对于李星、王书美辩称的合同未进行网签，不应视为促成交易的意见。原审法院认为，房屋行政机关对于房产买卖合同预登记即网签的行为，系出于对交易安全的考虑，以防止虚假交易及一房二卖等不诚信行为。网签的前提也是以存在真实的房屋买卖合同为前提。即网签与否，不是交易双方真实意思表示的判断依据。因此，在尚未进行预登记的情况下，交易双方的买卖合同依然有效成立，应依法予以保护。因此，对于李星、王书美关于合同未预登记而合同不成立的意见，原审法院未予采信。根据双方对于居间服务佣金的约定，李星、王书美在合同签订的当日应向凯祥公司支付佣金l7000元，如李星、王书美违约另行支付佣金30％（5100元）的违约金。对于凯祥公司的上述诉讼请求，原审法院认为，在买卖合同已经订立的情况下，如本次房产交易成功，李星、王书美支付上述款项应无异议。但本次房产交易并未实际履行，合同已经为交易双方以实际行为表明不再履行。而签订购房合同后再予以解除的情形在双方签订服务合同时约定仍由李星、王书美支付佣金。但在此情况下，如要求李星、王书美全额支付佣金和违约金，则与李星、王书美委托凯祥公司提供居间服务的合同根本目的不相一致，且交易最终履行与否均需支付相同的佣金与合同权利义务相一致的原则相违背，因此，对于佣金支付比例原审法院酌情予以调整。考虑到本案中根本原因在于李星、王书美接受居间服务后单方取消了买卖合同，不依约支付佣金的过错明显；而凯祥公司在合同中对于购房一方合同的义务过分加重亦不符合公平原则。因此，原审法院酌定，李星、王书美支付凯祥公司原约定佣金17000元的50％即8500元，对于凯祥公司超过此数额部分的主张原审法院未予支持。关于违约金的计算，合同约定的30％的计算比例过高，原审法院酌定为以8500元为基数，自应付款的次日即2014年7月20日起，以中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至判决生效之日，对于凯祥公司超过此数额部分的主张原审法院未予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定判决：一、李星、王书美支付凯祥公司服务佣金8500元，于判决生效之目起十日内履行；二、李星、王书美支付凯祥公司服务违约金（以8500元为基数，自2014年7月20日起，以中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至判决生效之日），于判决生效之日起十日内履行；三、驳回凯祥公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取l80元，由李星、王书美承担。上诉人李星、王书美不服原审判决共同上诉称：（一）原审判决对本案买卖合同是否成立的客观事实认定不清，判决错误。原审法院认定，夫妻一方的签字可以默认为表见代理，只要有一方签字即可，另一方不得事后以不同意对抗第三人。原审法院看到乙方共有人位置有王书美的签字，就做宣判，却对乙方李星未签字的关键事实避而不谈。事实是凯祥公司让李星签字在乙方位置，李星表示要再考虑考虑，拒绝签字，于是凯祥公司让王书美先签在共有人位置，等李星考虑好了，李星再签字。双方均把李星作为合同乙方，这一点可以在提交的《房屋买卖合同》中明显得知。因李星未签字，本案中的买卖合同应视为未签署完成，居间不成立。（二）原审判决对王书美的签字是否可视为夫妻共同的意思表示这一客观事实认定错误。签约当场，李星告知房主需要再考虑考虑，但房主因为有急事要离开，凯祥公司让其先签了字后离开。在没有支付定金之前，也已通知卖方因李星不同意，不再购买合同中的房屋。凯祥公司明知李星不同意购买合同中的房屋，不可能认为王书美的签字是夫妻共同的意思表示。王书美作为刚刚辞职待业的新妈妈，处于极度抑郁期，无法理智考虑问题，当时购买房子时李星明确表明，买方主体是李星，在与凯祥公司表示想购买学区房的意向时，己经将王书美的具体情况告知凯祥公司，凯祥公司也承认合同乙方为李星。（三）原审判决称“凯祥公司并在李星、王书美有意向购买的情况下，通知产权人到场进一步协商且签订房屋买卖协议。上述过程表明凯祥公司已经依约履行了合同居间义务”，这与事实不符。首先，买卖合同中乙方位置签名空缺，表明凯祥公司已经承认只有李星签字，该合同才算签署完成。其次，凯祥公司违反有关“居间人不得对订立合同实施不利影响，影响合同的订立或者损害到委托人的利益”的约定。李星、王书美明确表示没考虑好，居间人为己方利益说可以见面谈谈再说。凯祥公司作为长期从事居间服务的专业人士，在李星、王书美有矛盾的情况下，未给两人留出商量的时间，而怂恿王书美签字，与委托提供居间服务合同的根本目的不相一致。再次，凯祥公司应如实告知房屋的真实情况。当日看房后恰逢下雨，再次回到本案房屋时，看到阳台渗水非常不满意，故拒绝继续履行合同。此外，在签订买卖合同时，凯祥公司在房屋共有人自己到场且没有房屋所有权人授权的情况下，就让李星、王书美与其签订买卖合同，没有把只有共有人签字而会带来的买卖风险告知李星、王书美，凯祥公司仅仅为了让买卖双方签署买卖合同，达到约束买卖双方的目的，从而满足己方利益，违反居间合同的主要义务，违反诚实信用原则。（四）原审判决对支付佣金的判定错误。居间合同成立，居间人可以得到佣金。虽然凯祥公司未促成买卖合同签署完成，但毕竟也为此付出了劳动，收取一定的劳务费是合理的，所以愿意支付1000元劳务费。综上所述，原审判决认识事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回凯祥公司的诉讼请求。被上诉人凯祥公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。经审理本院认定：原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：本案上诉争议的焦点问题是凯祥公司是否已经完成了委托事项，李星、王书美应否支付佣金。2014年7月19日，委托方李星与受托方凯祥公司签订的《物业需求看房单》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性、强制性规范，为有效合同，双方之间形成了居间的合同关系，均应依约履行。由《物业需求看房单》可知，居间合同关系的双方当事人应为李星与凯祥公司。王书美虽为李星的妻子并一同前往了凯祥公司，但并未作为共同委托人签字，无任何意思表示，非居间合同关系的一方当事人。虽然夫妻之间在从事法律行为时容易产生代理的法律后果，但系以存在明确的意思表示为前提，而且意思表示必须明确、具体，不能推定。故本案所涉居间合同关系的委托方系李星，其妻王书美并非居间合同的委托方。李星并未在《房屋买卖合同》的买受人处签字确认，其与卖方并未就房屋买卖达成合意。虽然王书美作为李星的妻子在共有人处签字，但亦不能取代李星系居间合同及房屋买卖合同合同当事人的地位。而且，当时在签订《房屋买卖合同》时，李星与王书美均在现场，李星未在买受人处签字，表明其并无购买涉案房屋的意思表示。因涉案房屋尚未交易成功，李星尚无所有权，其妻王书美更无从共有，“共有人”之意应为购买成功后王书美将与买受人李星共有。在买受人李星购买成功之前，不能以王书美签字来推定系李星的意思表示。退一步讲，即使王书美作为李星的妻子当然享有代理权，其亦应在《房屋买卖合同》的买受人处签字，而不是在“共有人”处签字。在居间合同关系中，委托方的根本的合同目的就是买到合适的房子，这亦是受托方的根本义务。本案中，涉案房屋并未交易成功，受托方事实上没有完成受托事项。故李星、王书美上诉称，作为居间合同的受托方凯祥公司没有促成委托方李星与房屋出卖方签订买卖合同，没有完成委托事务，不应收取佣金的上诉请求，本院予以支持。李星、王书美同意向凯祥公司支付1000元报酬，系其自由处分权利的行为，本院予以确认。综上，原审判决认定事实正确，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2015）历商初字第551号民事判决；二、上诉人李星、王书美于本判决生效之日起十日内向被上诉人济南凯祥房地产经纪有限公司支付报酬1000元；三、驳回被上诉人济南凯祥房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费180元，二审案件受理费360元，均由被上诉人济南凯祥房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 潇代理审判员  魏希贵代理审判员  栾钧霞二〇一五年九月二十二日书 记 员  杜晓阳