荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂沙市民初字第00536号
原告郑飞。
委托代理人康丛林。
委托代理人卢平。
被告徐志文。
委托代理人荣延春。
被告方满娥。
原告郑飞诉被告徐志文、方满娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法由审判员洪学梅适用简易程序，于2015年4月28日公开开庭审理。由于部分事实需要到中石化石油工程机械有限公司沙市钢管厂（以下简称钢管厂）调查，双方当事人同意休庭；于2015年5月11日公开进行了复庭审理。原告郑飞及其委托代理人康丛林、卢平，被告徐志文、方满娥及徐志文的委托代理人荣延春到庭参加了诉讼。本案已审理终结。
原告郑飞诉称，2006年8月18日，经协商一致，被告徐志文、方满娥与原告郑飞签订了《房屋交易协议书》，该交易协议约定，被告将其位于荆州市北京东路沙市钢管厂生活区3栋3门2楼206号，建筑面积55.12平方米房屋转让给原告，转让价格为20000元。合同签订后次日，原告依约向被告支付了20000元购房款，被告亦按照合同约定将该房屋的荆州房权证沙字第1999199**号房屋所有权证书、国有土地使用权证书原件交付给原告，原告正式接收该房屋，并搬入该房屋居住至今。多年来被告一直未按照协议书约定，协助原告办理该房屋的相关过户手续，为了维护原告的合法权利，请求法院依法判令位于荆州市沙市区北京东路钢管厂生活区3栋3门2楼206号房屋归原告郑飞所有；依法判令被告徐志文、方满娥协助原告办理该房屋所有权及土地使用权过户登记手续；本案诉讼费油被告负担。
被告徐志文、方满娥辩称，2006年8月18日，由于两答辩人当时家庭情况发生了特别的经济困难情形，将自己的房屋以明显低于当时市场价的价格，以签订“房屋交易协议”（见附件一）的方式，将房屋出卖给了原告。正因为如此，双方才在“房屋交易协议”中明确约定了附加条件，即协议第一条后半部分“如遇单位对该房屋有政策性补助，该补助属于甲方所有”，协议签订后，两答辩人履行了协议约定的所有积极作为义务，而违约不履行上引协议约定的附条件义务的是原告。房屋协议约定的“如遇单位对该房屋有政策性补助，该补助属甲方拥有”符合《中华人民共和国通则》第62条关于附条件的规定。附条件具有未然性、或然性、意定性、合法性、目的性，是合法有效的，应当予以认定。2007年5月，开发区有关部门就对协议约定载明的房屋所在的钢管厂生活区拟定了拆迁置换规划，之后也出台了《钢管厂东都怡景花园小区选购房实施方案》，“选购房实施方案”拟定的政策补助均由答辩人享有，根据协议的约定和《钢管厂东都怡景花园小区选购房实施方案》，答辩人应该享受114000元政策性补助。答辩人认为，“房屋交易协议”约定的附条件是合法有效的，原告在其“诉状”中的三项请求均不得成立。请求人民法院支持答辩人的请求。
原告郑飞为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、郑飞本人《身份证》复印件一份，证明其是具有民事行为能力和民事权利能力的民事主体；
2、2006年8月18原告郑飞与被告徐志文、方满娥签订的《房屋交易协议》及方满娥出具的收款收据，证明双方进行了房屋买卖交易以及原告已经履行付款义务的事实。
3、《荆州房权证沙字第1999199**号房屋所有权证书》及《荆州国用（2001）字第0520080号土地使用权证》复印件，证明被告徐志文、方满娥是该房屋所有权人，并已将房产证、土地证交付原告的事实。
4、荆州经济开发区联合街道办事处某某居民委员会出具的《证明》及《管道天然气报装临时收据》，证明被告徐志文、方满娥已实际交付了房屋，原告郑飞在该房屋内居住至今的事实。
被告徐志文、方满娥为了支持自己的主张，向本院提交了以下证据材料：
1、徐志文、方满娥本人身份证复印件，证明其是具有民事行为能力和民事权利能力的民事主体；
2、2006年8月18原告郑飞与被告徐志文、方满娥签订的《房屋交易协议》，证明协议第一条约定了“附条件”，即“如遇单位对该房屋有政策性补助，该补助属甲方拥有”的事实。
3、《钢管厂东都怡景花园小区选购房实施方案（征求意见稿）》，证明单位对该房屋有政策性补助的事实。
被告徐志文对原告提交的证据材料发表以下质证意见：
1、对原告的身份信息没有异议；
2、对原告提交的《房屋交易协议》的真实性没有异议，协议的第一条约定了“如遇单位对该房屋有政策性补助，该补助属甲方拥有”，进一步证明了被告主张的事实。
3、房产证和土地证是客观真实的，但土地证土地性质是划拨地，而换新房后，新房的土地性质是流转土地，土地的性质变了，土地变性后的价值差应属于政策性补助。
4、《证明》的表述不真实，本案原告是在武汉生活。
被告方满娥同意被告徐志文的质证意见。
原告郑飞针对被告徐志文、方满娥的质证意见发表如下意见：双方签订的《房屋交易协议》虽然约定了单位对该房屋的政策性补助属于被告所有，但被告应该提交证据证明原告因该房屋享受了那些政策性补助，或者单位针对该房屋有哪些政策性补助；居委会证明是真实的，原告曾经在武汉工作过，现在在钢管厂工作。
原告郑飞对被告徐志文、方满娥提交的证据材料发表如下质证意见：
1、对徐志文、方满娥本人身份证复印件以及所要证明的事实没有异议。
2、2006年8月18原告郑飞与被告徐志文、方满娥签订的《房屋交易协议》第一条约定“如遇单位对该房屋有政策性补助，该补助属甲方拥有”，对该约定没有异议。但双方自签订《房屋交易协议》以来，没有发生单位对该房屋的政策性补助。
3、《钢管厂东都怡景花园小区选购房实施方案（征求意见稿）》是征求意见稿，而且相关条款的内容也不是政策性补助，不能证明单位对该房屋有政策性补助的事实。
被告徐志文针对原告郑飞的质证意见发表如下意见：
被告以明显低于市场价格将房屋卖给原告郑飞，所以才在协议中约定了“附条件”，即“如遇单位对该房屋有政策性补助，该补助属甲方拥有”。“政策性补助”，应理解为涉案房屋在“拆迁”中产生的增溢价值。根据实施方案中规定的一比一旧房面积调换新房面积原则，本案所涉房屋面积约为55平方米，按新房每平方米3800元计算，该房屋价值为209000元，扣除20000元的购房款，溢价为189000元。方案中还规定换房后，每人享受15平方米优惠12000元。因该房屋涉及的政策性补助达213000元。
本院为了查明案件事实，于2015年5月5日前往钢管厂调查，调取了《钢管厂东都怡景花园小区选购房实施方案》定稿（以下简称定稿），并要求制定该方案的中石化石油工程机械有限公司沙市钢管厂小区项目办（以下简称项目办）对方案中涉及优惠条款内容进行解释，当场制作了调查笔录。项目办解释：“一比一旧房换新房，实际上是货币化分房，就是由单位将旧房统一作价每平方米3800元；新房按一房一价定价，基准价为3800元，有的新房价格可能超过基准价，有的新房价格可能低于基准价，新房价格为等于基准价的，旧房与新房一比一调换，新房高于或者低于基准价格的，按照实际价格计算。超出旧房面积部分，单位职工按照每户一人15平方米优惠，双职工家庭30平方米优惠，优惠价3000元，超出旧房加优惠面积部分，按照实际价格计算。本厂无旧房职工购买新房，享受同样优惠，不是本厂职工不享受优惠。钢管厂生活区搬迁是由荆州开发区政府主导的，搬迁完毕后，钢管厂生活区整体交给荆州开发区。”
原、被告双方对本院出示的定稿和宣读的调查内容没有异议。
经过认真听取原、被告对对方证据的质证意见后，本院对双方提交的证据材料作如下认证：
1、原、被告提交的身份证复印件，与原件核对无误，且双方均无异议，本院予以确认。
2、原告郑飞提交的2006年8月18日与被告徐志文、方满娥签订的《房屋交易协议》及方满娥出具的收款《收条》均为原件，且被告对徐志文、方满娥对该协议、收条的真实性、合法性以及与本案关联性未提出异议，本院予以确认。
3、原告郑飞提交的《荆州房权证沙字第1999199**号房屋所有权证书》及《荆州国用（2001）字第0520080号土地使用权证》复印件，与原件核对无异，且被告徐志文、方满娥没有对产权证、土地使用权证真实性、合法性以及与本案关联性未提出异议，本院予以确认。
4、原告郑飞提交的荆州经济开发区联合街道办事处翠湖苑居民委员会出具的《证明》及《管道天然气报装临时收据》，被告徐志文、方满娥认为证明不真实，但没有提交相反证据证明。原告提交的《管道天然气报装临时收据》载明业主姓名为郑飞，产权证号为199919937，收据落款时间为2005年8月21日，于双方签订《房屋交易协议》之后，与《证明》相互印证，本院予以确认。
5、《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”法律规定的附条件合同是指附效力条件合同。被告提交的《房屋交易协议》与原告提交的《房屋交易协议》一致，原告对该协议的真实、合法性亦无异议。协议第一条后半部分“如遇单位对该房屋有政策性补助，政策性补助由甲方拥有”是对该房屋特定利益归属的约定，内容具体、明确，经双方约定即发生法律效力。该约定不属于附条件，但该约定是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，与本案具有关联性，本院予以确认。
6、被告提交的《钢管厂东都怡景花园小区选购房实施方案（征求意见稿）》，被告主张该征求意见稿中“一、基本原则（二）一比一旧房面积调换新房面积；二、购房面积售价（4）优惠额：按人享受15平方米约为1.2万元（即15×（3800－3000））”属于政策性补助。原告郑飞认为该方案是讨论稿，没有定稿，文中内容不属于政策性补助。本院调取定稿与征求意见稿核对，内容基本一致。根据“项目办”的解释以及本院对征求意见稿相关内容字面含义理解，本院认为“一比一旧房面积调换新房面积”及““购房面积售价”中的优惠”不属于政策性补助，理由是：“一比一”旧房换新房属于目前房地产市场通行的异地拆迁安置行为，是市场行为，原告对是否进行“一比一”置换新房有选择权，亦未从拆迁安置中享受到单位对该房屋特定的补助；“购房面积售价”中的优惠，属于单位政策性补助，但该政策性补助是对本厂职工，不是针对旧房。该征求意见稿不能证明沙市钢管厂对该房屋实施了政策性补助。故，征求意见稿不能证明被告主张的事实，本院不予确认。
经审理查明：2006年8月18日，被告徐志文与原告郑飞签订《房屋交易协议》，约定：“1、购房款：贰万元（20000元），办理产权过户的一切费用由乙方支付（郑飞为乙方）。如遇单位对该屋有政策性补助，该补助属甲方拥有（徐志文为甲方）。2、转让时，甲方将水费、电费有线收视费全部结清，转让后，办理手续前，其费用由乙方承担。3、乙方看完甲方房屋后，如对该房屋满意，甲乙双方在本协议上签字认可，乙方一次性付给甲方购房款，甲方给乙方开具购房款收据，之后甲方协助乙方办理房屋过户手续。4、在办理过户手续前，不得在该房屋从事非法活动，否则后果由乙方承担。”原告按照约定于2006年8月19日支付购房款20000元，被告方满娥出具了收条。被告徐志文、方满娥在原告郑飞支付购房款后，将该房屋产权证、土地使用权证原件及房屋交原告郑飞，原告郑飞于2006年9月搬入该房屋居住至今。
本院认为，本案的争议焦点是：旧房屋拆迁时产生的增溢价值是否属于“政策性补助”。
原、被告《房屋交易协议》第一条“如遇单位对该屋有政策性补助，该补助属甲方拥有。”的约定，内容具体、明确，是对该房屋可能产生的特定利益归属的约定。特定利益的性质是“政策性补助”，“政策性补助”的主体应该是该房屋所有权人的用人单位，“政策性补助”对象是房屋所有权人，“政策性补助”原因是因房屋所产生的利益损失，比如房屋面积不达标，房屋陈旧等原因，单位给予的标准面积补助和维修补助。旧房屋价格的波动，有其内在的运行规律，是不依是否拆迁而决定的，而且“拆迁”本身也属于一种市场行为。因此，拆迁时旧房屋价格超出购买时的价格，超出部分显然不属于“政策性补助”。被告关于“政策性补助”应理解为旧房拆迁时产生的增溢价值的意见，无限延伸了对合同条款的理解，不符合合同稳定性、安全性原则，本院不予采纳。
2006年8月18日，被告以每平方米363元的价格将自己的房屋出卖给原告，在当时应属于较低的价格，但被告没有在法定期限内行使撤销权，应认定《房屋交易协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，不损害国家、集体及第三人的利益，合法有效，应受法律保护。合法有效的协议，对于协议当事人即为法律，双方均应自动履行。这不仅是法律的规定，也是诚信的价值体现。考虑到原被告双方当事人均为同事，有长期共同工作，在一个生活区内生活的经历，本院在本案审理过程中积极组织调解，并在法定审限内给予充分的自行协商时间，但遗憾的是双方没有在此期间内达成一致。如果被告自行履行双方的协议，经济利益或许受到一定损失，但可以收获比金钱更珍贵的诚信；如果原告在被告自行履行协议后，适当给与被告一定经济补偿，原告依法维护自己权利的形象将更具魅力。所以，希望本院的审理过程是原被告沟通、交流，互信、互谅的平台，本院的判决是被告自动履行协议的媒介。
原被告签订《房屋交易协议》后，虽然原告履行支付购房款的义务，但未及时办理房屋产权、土地使用权变更登记，未发生物权转移，故原告请求法院依法判令位于荆州市沙市区北京东路钢管厂生活区3栋3门2楼206号房屋归原告郑飞所有，本院不予支持；按照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，原被告虽然未办理房屋产权、土地使用权过户登记手续，未发生物权转移，但双方签订的《房屋交易协议》属于有效合同，受法律保护，故原告请求依法判令被告徐志文、方满娥协助原告办理该房屋所有权及土地使用权过户登记手续的主张本院予以支持；
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条的规定判决如下：
一、被告徐志文、方满娥于本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告郑飞将位于荆州市沙市区北京东路钢管厂生活区3栋3门2楼206号房屋所有权及土地使用权（房屋所有权证号：荆州房权证沙字第1999199**号，建筑面积55.12平方米，国有土地证号：荆州国用（2001）字第05200**号）变更登记到原告郑飞名下。
二、驳回原告郑飞的其他诉讼请求。
案件受理费3056元，减半收取1528元，由被告徐志文、方满娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：荆州市非税收入管理局汇缴结算户，账号：260201040006032，开户行：农业银行荆州市分行直属支行，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 洪学梅
二〇一五年七月二日
书记员 刘系松