广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法小民初字第269号
原告全珍，女，汉族，1976年1月5日出生。
委托代理人刘照煌、曾裕雄，广东伟伦律师事务所律师。
被告刘全伟，男，汉族，1987年4月10日出生。
第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行，住所地：惠州市惠城区演达大道14号。
负责人陈伟明。
委托代理人钟震宇，男，系银行员工。
原告全珍诉被告刘全伟、第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行不动产物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告全珍诉称：2010年3月21日，经被告同意，原告以被告的名义购买了惠州市惠城区惠博大道388号奥林匹克花园240栋104房［《房地产权证》号：粤房地权证惠州字第11000746**号，建筑面积：235.98平方米，《土地使用权证》号：惠府国用（2012）第13021020041号，使用权面积：145.2平方米］，商品房总价为1662242元，首期购房款502242元、契税49867元、维修资金11576元等款项全部由原告支付，每月按揭月还款约8500元（采等额本金还款法，月还款逐月递减）也是由原告每月汇入以被告为户名的还款账户（账号：6222022008007433221）。而且，被告签署了书面《声明》，确认该房地产的“实际产权属全珍小姐（身份证号：362502197601050843），全珍小姐有对该房产的一切实际处分权力”、确认“所有的房款（包括首期款，每月供楼费用）均为全珍小姐支付”。自2013年9月始，原告与被告多次协商办理房地产过户登记手续，但被告都明确地表示拒绝。2014年3月15日，原告接到该房产的物业服务公司打来的电话，称被告已擅自更换了该房产门锁的密码，原告得知这一消息后感到事态严重，因为被告未经原告同意擅自更换门锁密码的行为，是对原告房产所有权的严重挑衅。为了保护自身合法权益，2014年3月21日，原告委托律师向被告发出《通知书》，要求被告在收到通知书之日起三个工作日内无条件地与全珍一起到惠州市房产管理局及惠州市国土资源局办理将房地产权及土地使用权过户到全珍名下的不动产登记手续，但是被告至今仍拒绝办理过户登记手续。《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，根据被告签署的《声明》，涉案房地产的房地产权及土地使用权虽然登记在被告名下，但被告确认该房地产的产权实际上归原告享有，因此，根据《物权法》的上述规定，涉案房地产的房地产权及土地使用权登记在被告名下的事实并不影响《声明》的效力，《声明》是有效的，所以，原告有权根据《声明》要求被告办理涉案房地产的房地产权及土地使用权的过户登记手续。同时，被告也在《声明》中确认所有的房款（包括首期款，每月供楼费用）均为原告支付，而事实上，该套房地产的首期款502242元、每月按揭月还款约8500元、维修资金ll576元、契税49867元、物业管理费2686元等购买房地产的购房款以及与购买房地产相关的所有相关税费全部都是由原告支付的（详见原告提供的证据），购房发票等所有相关票据也全由原告留存，因此，从支付房地产的对价的角度说，涉案房地产的实质权益也应当由原告享有。综上，被告签署的《声明》有效，涉案房地产的购房款以及与购买房地产相关的所有相关税费全部都是由原告支付，涉案房地产的实质权益应当由原告享有，依法原告有权要求被告办理房地产权及土地使用权过户到原告名下的不动产登记手续。另，因涉案房产的银行按揭贷款期限未届满，涉案房产现已抵押给银行，本案牵涉到按揭银行第三人的利益，特请求人民法院判令：1.确认被告签署的《声明》有效；2.原告替代被告继续履行其与第三人之间在借款合同中所确定的还款义务；3.第三人在原告替代履行还款义务完毕后30个工作日内，办理解除涉案房地产抵押登记的手续；4.确认原告对登记在被告名下的涉案房地产享有实际权益，并判令被告在第三人解除涉案房地产的抵押登记后的7个工作日内，办理将涉案房地产及土地使用权过户到原告名下的不动产登记手续；5.被告承担本案的所有诉讼费用。
被告刘全伟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行辩称：本案中，我方的客户是被告刘全伟；截至当前，我方和刘全伟发生借贷关系，涉案的房子的权属当前仍然为刘全伟；就该房，我方和刘全伟之间有一个抵押合同关系。如果法院认定被告有义务协助原告办理房地产过户手续，为保障我方的利益，我方特请求：1.经法院确认的涉案房产所有人继续偿还我方的贷款，同时我方愿意真正的所有人一次性偿还所有贷款；2.无论是实际所有人选择什么还款方式，我行均愿意予以配合；3.只有还清所有房款后，我行才可能解除抵押登记。
查明的案件事实
经审理查明，2010年3月21日，被告刘全伟（买受人）与惠州奥林匹克花园置业投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：刘全伟购买奥林匹克花园巴黎大道40栋1层04房，按该合同附件八的约定，商品房变更了楼栋号，变更后的房屋坐落为惠州市惠城区惠博大道388号奥林匹克花园240栋104房（以下简称涉案房产），建筑面积：235.98平方米，使用权面积：145.2平方米，商品房总价为1662242元。现该涉案房屋已经办理了权属登记，《房地产权证》号为：粤房地权证惠州字第11000746**号，《土地使用权证》号为：惠府国用（2012）第13021020041号。该涉案房屋的购买，采用的是银行按揭贷款方式，首期购房款502242元，每月按揭月还款约7800元（等额本金还款，月还款数额逐月递减），还款账户账号为：6222022008007433221。
被告刘全伟签署书面声明一份，内容如下：兹以本人，刘全伟（身份证号码：362502198704100211）于2010年3月21日购买的惠州奥林匹克花园二期40栋104号房的房产实际房产权属全珍小姐（身份证号码：362502197601050843）。全珍小姐有对该房产的一切实际处理权力，所有的房款（包括首期款，每月供楼费用）均为全珍小姐支付。
原告全珍与王少佐系夫妻关系。2014年4月17日，王少佐书面声明：2010年3月21日，其与妻子全珍以刘全伟的名义购买了惠州市惠博大道388号奥林匹克花园240栋104房，该房产定金50000元及首期款中的420000元是由本人支付；购买涉案房地产每月按揭供款由本人将钱转入刘全伟开立的按揭供款账户（账号：6222022008007433221）。涉案房地产为本人与妻子婚后共同出资购买，本人支付的房款及月还款均为夫妻共同财产，本人同意刘全伟《声明》的内容，即房地产权证虽然登记在刘全伟名下，但实际房产权属全珍，全珍享有对该房产的一切实际处理权力。原告全珍的诉讼请求是夫妻双方协商后的决定，将涉案房地产及土地使用权过户至原告全珍名下并不会改变涉案房地产为夫妻共同共有财产的性质，本人对此诉讼请求予以承认和支持。
中国建设银行股份有限公司深圳坪山支行2014年3月14日出具的银行流水清单显示：户名王少佐银行账户（账号：6227007200780389906）于2010年2月7日支付款项50000元，于2010年3月21日支付款项人民币420000元。中国工商银行深圳龙岗支行营业部出具账号：4000028501106454648的银行流水清单显示，2010年3月21日，该账户支付人民币33073.12元（首期款32242元＋商品房买卖合同印花税831.12元）。中国建设银行股份有限公司深圳龙岗支行显示卡号为6227007200570461428的账户，在2010年4月2日至2013年7月30日期间，共二十多次向刘全伟账户（6222022008007433221）汇款，累计431900元。
另查一，应原告的调查取证申请，本院向惠州奥林匹克花园置业投资有限公司（下称“奥林匹克公司”）调取证据，该公司提供了三张商户名为“奥林匹克花园公司”的POS签订购单。其中，2010年2月7日刷卡消费的POS签订购单，显示金额为50000元，签名为王少佐，与原告提供的证据6即王少佐卡号为6227007200780389906的建设银行帐户的流水清单2010年2月6日借方发生额50000元相对应；2010年3月21日的POS签购单，显示金额为420000元，签名为王少佐，与原告提供的证据6即王少佐卡号为6227007200780389906的建设银行帐户的流水清单2010年3月21日借方发生额420000元相对应；2010年3月21的POS签订购单，显示金额为33073.12元，签名为全珍，与原告提供的证据7即卡号为4000028501106454648的工商银行帐户的历史数据查询结果2010年3月21日33073.12元的金额相对应。上述3笔刷卡金额总和503073.12元（50000元＋420000元＋33073.12元），与购房首期款502242元、印花税831.12元之和503073.12元相吻合。奥林匹克公司提供的2010年3月21日编号为0169184的收款收据上记载信息显示：刘全伟交付的首期款502242元中的452242元，由全珍交付。
另查二，购买涉案房屋的合同、住宅专项维修资金专用收据、契税发票、销售不动产统一发票、办证及物业管理费收款收据等原件，均由原告全珍持有。除涉案房屋的房地产权证原件因办理抵押贷款抵押在银行外，土地使用权证原件也由原告全珍持有。具体有：2010年3月21日，交纳住宅专项维修资金11576元，交纳购房合同印花税831.12元；2011年2月23日，交纳契税49867元；2010年3月23日，交纳预售购房款502242元；2010年6月27日，交纳业主IC卡工本费20元；2010年6月27日，交纳预收契税、房屋登费、土地证分割费等50285.26元；2010年6月27日，交纳2010年10月1日至2011年1月31日物业管理费等2686元。
另查三，在本案诉讼期间，原告在每月的月末或次月的月初通过工行ATM机向6222022008007433221账户存入现金8000元或7500元，用于偿还月供款。第三人在庭审中称，涉案房产还贷情况基本正常，截至2014年6月30日，尚欠贷款余额998889元（具体以银行还贷流水清单为准）。
另查四，2014年3月21日，原告委托律师向被告发出《通知书》，要求被告在收到通知书之日起三个工作日内无条件与全珍一起到惠州市房产管理局及惠州市国土资源局办理将房地产权及土地使用权过户到全珍名下的不动产登记手续，此份《通知书》经广东省惠州市惠城公证处公证［（2014）粤惠惠城第788号］。被告刘全伟收到此通知书后未予理会。
原告称自2013年9月起，多次与被告协商办理房地产过户登记手续，但被告明确地表示拒绝；2014年3月15日，原告接到物业公司电话，称被告已擅自更换了该房产门锁的密码；为保护自身合法权益，遂诉至本院，请求上述所请。
经申请人全珍申请，本院作出（2014）惠城法小保字第29-1号《民事裁定书》，裁定查封被申请人刘全伟名下位于惠州市惠城区惠博大道388号奥林匹克花园240栋104房（《房地产权证》号为：粤房地权证惠州字第11000746**号，《土地使用权证》号为：惠府国用（2012）第13021020041号，使用权面积：145.2平方米），查封期2年。
裁决理由和结果
本院认为，本案系不动产物权确认纠纷。
根据原告全珍向本院提交的证据房屋买卖合同、销售不动产统一发票（首期款）、住宅专项维修资金专用收据、契税发票、土地使用证，办证及物业管理费收款收据，以及各笔买房支付首期款、银行按揭贷款的银行流水清单原件；本院调取POS签购单等一套购房付款凭据证据；再结合刘全伟、王少佐的书面声明；原告全珍委托被告刘全伟以刘全伟的名义为原告购房，全珍实际支付房款（首期款及按揭贷款）及税费并持有相关凭证的事实，本院予以确认。
根据被告签署的《声明》，涉案房地产的房地产权及土地使用权虽然登记在被告名下，但被告确认涉案房地产的产权实际上归原告享有，也应视为原、被告之间对涉案房地产物权变动的再约定。依据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，原、被告双方对涉案房地产权物权变动的约定，不违反法律规定，合法有效。依据被告的声明（约定），被告刘全伟有将涉案房地产权及土地使用权过户登记到原告名下的合同义务。
从委托合同关系角度，被告刘全伟也有将涉案房地产权及土地使用权过户登记到原告名下的合同义务。原告与被告之间虽未签订书面委托合同，但已形成实质上的委托合同关系，原告为委托人，被告为受托人，委托事项是被告以被告名义为原告购房，受托人处理受托事务所取得财产为本案涉案房地产权属及附着土地使用权。依据《合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”之规定，受托人被告应将其取得的财产转交给原告。鉴于本案委托所取得财产的不动产性质，被告有义务协助原告将涉案房地产登记在原告名下后，方才完成委托合同中受托人取得财产转交委托人的义务。
另，涉案房产在第三人处办理按揭贷款还未偿还完毕，现房产证也抵押在第三人处，为保障第三人的利益，涉案房产办理不动产权过户登记手续的前提应是：原告全珍先替代被告刘全伟继续履行还款义务至按揭贷款偿还完毕，第三人再解除附着在涉案房产上的抵押权后，再进行原、被告之间的过户登记办理。
被告刘全伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃抗辩和质证的权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条、第七十二条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百零四条，《中华人民共和国担保法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认被告刘全伟签署的书面声明有效；
二、被告刘全伟与第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行之间借款合同中所确定的被告刘全伟的还款义务，由原告全珍替代被告刘全伟继续履行；
三、第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行在原告全珍替代被告刘全伟履行还款义务完毕后的三十个工作日内办理完解除惠州市惠城区惠博大道388号奥林匹克花园240栋104房的抵押登记手续；
四、被告刘全伟于第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行办理完解除惠州市惠城区惠博大道388号奥林匹克花园240栋104房抵押登记手续之日起的七个工作日内，办理将惠州市惠城区惠博大道388号奥林匹克花园240栋104房的房地产权（现证号：粤房地权证惠州字第11000746**号）及土地使用权［现证号：惠府国用（2012）第13021020041号］过户到原告全珍名下的不动产登记手续；
五、驳回原告全珍的其他诉讼请求。
本案受理费人民币10800元、财产保全费人民币5000元，共计人民币15800元，由原告全珍负担2800元，被告刘全伟负担13000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 王镜新
审 判 员 石 磊
代理审判员 潘丽军
二〇一四年九月三十日
书 记 员 黄盛权