海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼97民终1006号
上诉人（原审被告）：海南佳邦房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇兰洋路东侧武后村南端。
法定代表人：王江洪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张文钊，系该公司副总经理。
委托诉讼代理人：王雄强，系该公司总经理助理。
被上诉人（原审原告）：黄金凤，女，汉族。
委托诉讼代理人：李强，海南林源律师事务所律师。
上诉人海南佳邦房地产开发有限公司（以下简称佳邦公司）因与被上诉人黄金凤商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初1421号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人佳邦公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回黄金凤的诉讼请求。事实和理由：佳邦公司取得涉案项目工程的预售资格后，2014年6月3日与黄金凤签订涉案商品房买卖合同。合同签订后，经佳邦公司多次催促，黄金凤未按照合同约定递交个人银行资料，拒绝与银行办理按揭手续，致使佳邦公司未收到按揭款14万元，因此，黄金凤违约在先，佳邦公司不承担逾期交房违约金。一审判决适用法律不准确，黄金凤违约在先，黄金凤应承担逾期付清房款的违约责任。综上，佳邦公司请求二审法院查明事实做出公平公正判决。
被上诉人黄金凤辩称，佳邦公司上诉没有事实依据。黄金凤在签订涉案商品房买卖合同后十日内就办理了相关按揭手续，但佳邦公司一直未交房。佳邦公司逾期交房违约，黄金凤欲解除合同。按揭办理不了是因为佳邦公司涉案项目没有通过验收，不具备办理按揭条件，佳邦公司应按合同承担违约责任。
被上诉人黄金凤向一审法院起诉请求：一、解除黄金凤与佳邦公司告于2014年6月3日签订的《儋州市商品房买卖合同》；二、佳邦公司返还黄金凤已付购房款147948元、合同备案费1180元及维修金2597元；三、佳邦公司支付黄金凤已付购房款147948元的利息损失17449.7元（147948元×0.0615/365天×700天）及逾期交房违约金21526.4元（147948元×0.0003×485天），暂计算至起诉之日；四、佳邦公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年6月3日，黄金凤与佳邦公司签订《儋州市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定由黄金凤购买佳邦公司投资建设的儋州市那大镇兰洋南路海南西部家居建材博览中心2层2210号商铺。该商铺建筑面积为43.29平方米，每平方米价格6651.6元，价款总计287948元。合同第五条关于付款方式及期限约定，按合同附件七《补充协议》约定支付。《补充协议》约定，买受人选择银行按揭付款的，应在签署合同当天支付首期购铺款147948元（含定金5万元），余款140000元，由买受人向出卖人（指佳邦公司）指定的银行按揭贷款支付给出卖人；买受人应于合同签订之日起10日内按银行要求提供完整个人按揭贷款资料，如买受人未能如期提交完整个人按揭贷款资料，则视为买受人违约，每逾期1天，买受人按同期银行贷款利率乘以申请按揭贷款金额向出卖人支付违约金。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但因不可抗力且出卖人在事实发生之日起10日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第七条第一款关于商品房销售备案确认和预告登记约定，出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过日），持本合同及相关材料向儋州市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。合同第十一条关于出卖人逾期交房违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：（1）逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十九条关于买受人单方解除权的行使约定，买受人行使本合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。此外，合同还约定了其他事项。黄金凤于合同签订前的2014年5月21日向佳邦公司支付购铺定金10000元。合同签订当日，黄金凤向佳邦公司支付商铺首付款137948元、维修金2597元及合同备案费1180元。涉案海南西部家居建材博览中心建设工程项目已于2016年5月31日通过竣工验收备案，达到交房条件。一审庭审中，黄金凤主张其是按照合同第十一条第（2）项的约定，请求佳邦公司支付逾期交房违约金，该违约金自佳邦公司应交房之日2014年12月31日开始计算。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、黄金凤与佳邦公司于2014年6月3日签订的《儋州市商品房买卖合同》是否应予解除；二、黄金凤请求佳邦公司返还购房款、合同备案费、维修金及支付已付购房款的利息损失是否应予支持；三、黄金凤诉请佳邦公司支付逾期交房违约金是否应予支持。一、黄金凤与佳邦公司于2014年6月3日签订的《儋州市商品房买卖合同》是否应予解除。黄金凤与佳邦公司签订的《儋州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。佳邦公司未能在合同约定的期限内交商铺给黄金凤，构成违约。根据合同第十一条第（2）项的约定，佳邦公司逾期交房超过60日，黄金凤有权单方面解除合同。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，黄金凤与佳邦公司未约定解除权行使的期限，本案黄金凤行使合同解除权的期限应为一年。合同约定佳邦公司应于2014年12月31日前交房，逾期60日后黄金凤有权解除合同，故黄金凤行使合同解除权的期限自2015年3月2日起至2016年3月1日止的一年内，黄金凤在此期间未行使合同解除权，已尚失了双方约定的合同解除权。虽然佳邦公司逾期交房构成违约，但根据本案查明的事实，涉案商铺在诉讼中已经竣工并通过验收备案，依法具备了交付条件，黄金凤与佳邦公司签订合同的目的可以实现。在此情况下，黄金凤再行使合同解除，不符合双方订立合同时的本意。故对黄金凤解除合同的主张，一审法院不予支持。二、黄金凤请求佳邦公司返还购房款、合同备案费、维修金及支付已付购房款的利息损失是否应予支持。黄金凤是基于可行使合同解除权，要求佳邦公司返还购房款、合同备案费、维修金及支付已付购房款的利息损失。现黄金凤与佳邦公司签订的合同不予解除，黄金凤的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。三、黄金凤诉请佳邦公司支付逾期交房违约金是否应予支持。合同约定佳邦公司应在2014年12月31日前交付商铺给黄金凤，但佳邦公司建设的涉案工程项目至2016年5月31日才通过竣工验收，达到交房条件，佳邦公司在合同约定的期限内无法交付商铺给黄金凤，构成违约。根据合同第十一条第（2）项的约定，佳邦公司逾期交房超过60日，合同继续履行的，佳邦公司应按逾期日数每日向黄金凤支付已付房价款万分之三的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黄金凤主张佳邦公司按照其已付购房款147948元×0.0003计算逾期交房违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。但此逾期交房违约金应自佳邦公司应交房的次日即2015年1月1日开始计算至涉案工程完成竣工验收，达到交房条件之日止即2016年5月31日。佳邦公司答辩主张黄金凤未按合同约定，按时提供完整的个人按揭贷款资料，导致其无法收到黄金凤的购房余款，是黄金凤违约在前。一审法院认为建设资金已经落实是佳邦公司申请领取施工许可证应当具备的条件之一，佳邦公司以黄金凤未支付购铺余款为由抗辩延期交房的理由不能成立，也没有证据证明黄金凤未支付余款导致佳邦公司履行合同严重困难。从本案查明的事实来看，涉案工程未通过竣工验收不符合双方约定的交房条件，是佳邦公司逾期交铺的主要原因，不论黄金凤是否支付购铺余款，佳邦公司本身也无法按期交房，故对佳邦公司的答辩主张，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、海南佳邦房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向黄金凤支付逾期交房违约金（违约金以147948元为基数，按每日万分之三自2015年1月1日开始计算至2016年5月31日止）；二、驳回黄金凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3131元，由佳邦公司负担186元，黄金凤负担2945元。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。
经审理查明，二审法院确认一审法院查明的事实。
本院认为，本案二审的主要争议焦点是：佳邦公司是否应向黄金凤支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案根据查明的事实，黄金凤与佳邦公司在《儋州市商品房买卖合同》约定，佳邦公司应于2014年12月31日前向黄金凤交房，佳邦公司逾期交房超过60日，其应当按逾期日数每日向黄金凤支付已付房价款万分之三的违约金。佳邦公司所建工程项目于2016年5月31日才通过竣工验收，佳邦公司延期通过验收导致其迟延交房，佳邦公司没有按照合同约定的义务交房，构成违约，其依法应当承担违约责任。一审判决佳邦公司向黄金凤支付逾期交房违约金具有事实基础和法律依据，本院予以维持。佳邦公司上诉称黄金凤没有按约办理涉案房屋按揭手续及黄金凤违约在先，其不承担逾期交房违约金的理由于法无据，本院不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。佳邦公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费374元，由佳邦公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔凡勇
审判员 何昌恩
审判员 吴慧明
二〇一六年九月十二日
书记员 王慧琳
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。