河北省张家口市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0703民初43号
原告张家口市永翔物业服务有限公司（反诉被告）
法定代表人何美娜，系该公司经理。
委托代理人刘海东，河北华研律师事务所律师。
被告陈启（反诉原告），男，1959年5月4日出生，汉族，现住张家口市桥西区。
委托代理人吴万友，河北吴万友律师事务所律师。
原告张家口市永翔物业服务有限公司（反诉被告）与被告陈启（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人，被告（反诉原告）及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月1日原告委托梁振富与被告签订物业管理承包合同，合同约定被告于2011年4月1日接管永泰小区的永翔物业管理工作，并于每年收取暖气费50%时上交承包费三十万元，合同第九条第二款约定：幼儿园、老安车棚由原告收取费用。合同签订后，双方如约履行，此后三年双方虽未续签合同，但被告始终管理经营着永泰小区，因其欠付后两年的承包费和四年的老安车棚的管理费，经多次催要，被告以各种理由搪塞，原告无奈之下于2015年10月收回了该小区的物业管理，现就欠费问题诉至法院请求依法判决。
被告辩称：原告在起诉状中所述事实、理由确实存在，没有异议，但是未支付有其他理由，将在反诉中详细陈述。
反诉原告诉称：2011年4月1日，双方签订《物业管理承包合同》，合同中多项约定都能证明反诉原告对永翔物业管理工作是全面整体的。合同第四条约定，承包期限为到集体供暖为止，目前该小区尚未实行集中供暖，说明该份承包合同尚未到期。2015年9月初，反诉原告向往年一样提前对小区锅炉进行维修，当锅炉维修至90%时，即2015年10月12日被反诉被告强行接管物业小区的管理，侵占反诉人合法财产490567元，其中包括维修锅炉管材及配件费用24414元、进煤折价款63872元、电费余额8000元、电费补差12000元、应收采暖费、物业费账款372281元、锅炉配件工具10000元。另外，反诉被告应返还反诉原告永怡锦苑小区采暖费140万元，其中2012年200000元、2013年500000元、2014和2015年700000元。在反诉原告承包永翔物业管理期间，反诉被告的代理人梁振富以“永翔物业”名义与张家口市东鑫房地产开发有限公司开发的永怡锦苑签订供暖协议，但实际管理和供暖人仍是反诉原告，对此反诉被告不费一文钱就非法获利1400000元，应返还反诉原告。
反诉被告辩称：一、反诉原告存在先行违约行为，我方收回物业管理是我们在依法行使权利。二、小区有一大一小两个锅炉，大锅炉为永泰小区供暖，小锅炉确实提供给永怡锦苑供暖。但是我们是锅炉所有权人，我们有权管理和使用锅炉，是否给第三方供暖都与反诉人无关；三、关于解除承包合同的原因，是因为反诉原告当时向银行开虚假工资证明，并以永翔物业的名义向外借款，解除合同的具体时间为2015年10月。
经审理查明：原、被告于2011年4月1日签订《物业管理承包合同》，约定经双方同意被告陈启（反诉原告）自2011年4月1日起接替原告（反诉被告）在永翔物业管理工作，可以沿用原告（反诉被告）名称，财务章交给被告（反诉原告）管理，承包期限至永泰小区集体供暖为止，被告（反诉原告）每年收取暖气费50%时上交承包费300000元。另外约定，被告（反诉原告）住户物业费、采暖费由其收取、支配，水费代收代缴，亏水自负。幼儿园、老安车棚费用由原告（反诉被告）收取。2013年8月1日，原告（反诉被告）与张家口东鑫房地产开发有限公司签订《供暖协议》，将永泰小区中一小锅炉为后者开发的永怡锦苑小区提供供暖服务，供暖期为2013年采暖期至采用集中供暖止。双方约定，第一年供暖期不论不论是否入住及出售，按采暖使用面积22500平方米全额收取采暖费787500元，第二年按采暖总面积收取。张家口东鑫房地产开发有限公司在每个采暖期间向原告（反诉被告）交200000元锅炉折旧费，于每年采暖期前支付。庭审中，原告提交双方签订的《物业承包合同》一份、梁振富身份证明、车棚承包人安建金、王秀春出具的证明一份，证明梁振富代理原告跟被告签订合同，主张2013、2014年两年物业承包费600000元，以及由被告实际代收的2011-2014年车棚承包费72000元。对此，被告质证认为：梁振富代理身份及权限应当在签订协议时出具，原告签订协议主体有瑕疵。但是协议签订后，被告确实实际承包了小区物业服务，其他无异议。
庭审中，反诉原告提交双方签订的《物业服务合同》，证明自反诉原告接手永翔物业之后，享有全部的权利，任何人不得干涉；提交原告（反诉被告）与张家口东鑫房地产开发有限公司签订《供暖协议》一份，证明自2013年8月1日起永翔物业为永怡锦苑提供供暖服务，在反诉原告承包期间，服务费用应由陈启收取；提交2014年11月、12月，2015年1-3月工人工资花名册复印件共计5份，证明大、小锅炉工作人员的工资均由反诉原告陈启发放；提交电费收据复印件17张，证明供暖期间电费由陈启缴纳；提交2014年11月12日东鑫房地产开发有限公司出具金额300000元的收据一张、中国农业银行个人结算业务金额200000元申请书一份，提交银行转账凭证复印件四张、2013年8月7日200000元收据一张，证明永怡锦苑供暖费1420000元已交到反诉被告手中；提交永泰小区应收物业费明细16张，证明应收账款372281元应由反诉被告收取后返还反诉原告；提交2015年9月开始维修锅炉、购置相关用品及检验锅炉票据共计8张，主张维修及检验锅炉费用共计24414元，以及锅炉房维修工具约价值10000元；提交过磅单及明细，主张购煤款63872元；主张原告强行接管永泰小区物业时，电表上尚有余额8000元、电费补差12000元；对上述举证、主张，反诉被告质证认为：2015年1月7日100000元、2015年1月8日100000元转账凭证为锅炉折旧费，2015年11月16日500000元、2015年11月25日20000元为供暖费，内容真实，但是与本案无关，被告无权主张；2013年8月7日200000元收据是真实的，但是2013年并未给永怡锦苑供暖，该款为2014年锅炉折旧费；电费是在陈启承包物业期间产生的，与我方没有关系。锅炉工作人员一共五人，工期五个半月，我们约定这部分费用双方一人一半，工人工资系对方支付，由于对方拖欠承包费，所以我方没有支付一半工人工资；应收账款我方不知道，反而是2015年的物业费对方收取了一部分；锅炉维修费用系其应履行的义务；我方重新接管永泰小区物业后煤炭剩余约100吨，认可每吨价值305元；电费余额认可10000元，无电费补差；原告代被告缴纳了2015年10月之前水费共计25737元，并出示缴费票据两张，被告对此不予认可。
庭审中，被告称双方对永怡锦苑小区供暖所得无明确分配约定。双方均认可2013-2014年度没有为永怡锦苑实际供暖，2014-2015年采暖期供暖工人5人月工资共计11100元，双方约定各担一半，实际由被告全部支付。原、被告双方于2015年10月解除物业承包合同。
本院认为：原、被告签订的物业承包合同系其双方真实意思的表示、内容不违反法律法规的强制性规定，承包合同合法、有效。对原告（反诉被告）主张的2013、2014年两年物业承包费672000元（包括被告实际代收的2011-2014年车棚承包费72000元），符合双方合同约定且被告表示认可，本院予以支持。从《物业管理承包合同》第六条约定可知，被告（反诉原告）对永翔物业公司事务的管理是全面性的，即享有一切债权并负担一切债务。然2013年8月1日原告（反诉被告）单独与张家口东鑫房地产开发有限公司签订《供暖协议》，将永泰小区中一空闲锅炉为后者开发的永怡锦苑小区提供供暖服务，被告（反诉原告）得知后并未提出异议，视为对《供暖协议》的认可。由于被告未能举证存有永怡锦苑供暖所得分配约定，故对其主张要求原告（反诉被告）返还永怡锦苑小区供暖费的诉讼请求，本院不予支持；对被告（反诉原告）主张的维修锅炉管材费，因发生在解除合同前不久，原告（反诉被告）应适当返还10000元；电费补差、锅炉房维修工具费用，被告（反诉原告）未举证且原告（反诉被告）对此不予认可，本院不予支持；对被告（反诉原告）主张的购煤款63872元，证据充分，本院予以支持；电费余额原告（反诉被告）认可10000元，本院予以支持；对被告（反诉原告）主张的应收物业费372281元，因发生在被告物业承包期间，可以继续向业主收取，故对该主张本院不予支持；对原告（反诉被告）主张的代缴水费25737元，其交款时间在承包合同解除之后，不予支持；对被告（反诉原告）垫付的锅炉工人工资27750元（11100元×5月÷2），原告（反诉被告）应予返还。综上，扣除原告（反诉被告）应负款项，被告（反诉原告）应再向原告（反诉被告）给付560378元。案经调解无效，据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陈启（反诉原告）于本判决生效后十日内一次性给付原告张家口市永翔物业服务有限公司（反诉被告）承包费560378元；
二、驳回张家口市永翔物业服务有限公司的其它诉讼请求；
三、驳回陈启的其它诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10520元，由被告陈启（反诉原告）负担。反诉费15767元，被告陈启（反诉原告）负担13000元，原告张家口市永翔物业服务有限公司（反诉被告）负担2767元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及其副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 王 东 兴
代理审判员 李 志 辉
人民陪审员 许秀琴二〇一六年七月七日书记员古亚娜
附相关法律规定：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
备注：
一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，现将当事人的有关权利义务告知如下：
1、各方当事人均必须履行法律文书所确定的义务；
2、如一方当事人不按规定履行义务，另一方当事人可向法院申请执行。申请时应提交以下材料：（1）申请执行书；（2）已生效法律文书或复印件；（3）《法律文书生效证明书》。
3、申请执行的期限为二年。（从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算）。超过申请执行期限而提起申请的，法院不予受理。
二、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或罚金。