云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2331民初1832号
原告：昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司
营业执照注册号：532331100007517
法定代表人：李忠良
住所地：禄丰县世纪佳源小区
委托诉讼�理人：汪正乾，系云南鸿业律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：李艳波，男，汉族，1977年12月2日生，原住禄丰县，现住禄丰县，（未到庭）
委托诉讼代理人：李华，男，汉族，1951年5月16日，住禄丰县，系被告的父亲。
原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司与被告李艳波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李云峰独任审理，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司的委托诉讼代理人汪正乾，被告的委托诉讼代理人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司向本院提出诉讼请求：1、�令被告缴纳2015年5月28日至9月30日的物业管理费553.6元。2、判令被告支付2015年10月29日至2017年3月31日的违约金860元给原告。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系世纪佳源小区Ds栋82号业主。2011年6月12日，原告与被告签订了以被告为甲方、原告为乙方的《前期物业服务协议》，在协议中双方约定：“由乙方为甲方提供前期物业管理服务，乙方按照别墅建筑面积每月每平方米0.75元，商铺建筑面积每月每平方米1.1元支付甲方物业管理费。甲方违反协议，不按约定的标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天千分之三缴纳违约金，逾期60天起”。协议签订后，原告按照约定对小区进行物业管理服务。被告也按照约定支付了相应的物业管理费，但从2015年5月28日起，被告拒绝支付下一年的物业管理费，直至2015�9月30日成立业主委员会并选聘了新的物业管理公司，原告终止了物业管理服务，被告也未支付2015年5月28日至2015年9月30日期间的物业管理费，原告多次催要，均无结果。为维护企业的合法权益，原告特提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。
被告李艳波委托诉讼代理人李华辩称：1、原告应当支付被告垫支的公共污水管道改造费708元。被告购置了世纪佳源小区11幢82号房，从2011年5月28日至2014年12月31日期间，共闲置了3年零7个月，期间原告除了收取物业管理费还收取了生活垃圾清运费、化粪池清掏费，原告收取的这些费用属于不当得利。2、原告应退回被告房屋闲置期间已付生活垃圾清运费279.5元和化粪池清掏费70元。被告装修房屋使用时，房间的卫生间和小阳台都是污水，到物管办公室反应此问题，物管安排人去现场处理，原因是污�管道井太浅，污水井属于上坡式进入，完全堵塞，因为82号房是一楼，需要和其他住户沟通，不然污水倒灌进房子，物管水电工无法处理此问题，随即我们就向物管办公室反应，办公室答复会向总公司反应给予解决。但物管公司一直到现在也没有解决，所以我们自己找人对公共污水管重新改道。我们认为物管公司做事消极，不讲诚信，故而我们拖欠物管费。3.驳回原告的诉讼请求。因被告的母亲双腿残疾及患有多种严重疾病，因之前购买的8栋3单元102室，房屋返潮严重，阳光被树木遮光，加之被告母亲病情加重，轮椅无法通行，在2014年12月下旬将82号商铺改成病人住房，自愿放弃了商铺的商用功能，这也是特殊情况下的无奈之举。为此，我们从2015年1月一直找物管反应，但物管公司不讲人道坚持按照商铺的价格收费。关于82号房的电费禄丰供电公司也是按照居民生活�电0.36元/度计算。现物管公司也是按照居民用房来收取82号房的物管费和水费。综上，原告是一家没有社会道德的企业。
针对其诉讼请求，原告向本院提交了以下证明材料：
1、营业执照、法人身份证明、组织机构代码证复印件。证实：原告的主体资格。
2、世纪佳源业主手册包括前期物业服务、前期物业管理服务协议、临时管理规约、消防安全责任书、煤气安全责任书、温馨提示、承诺书。证实：原被告2012年6月12日签订了前期物业管理协议，认可了所交房屋和室内的设施设备符合要求。
3、物业管理服务收费收据证实：被告房屋面积116.33平方米，收费标准1.1元每平方米，缴费截止2015年5月27日止。
被告质证：对三组证据均无异议.
为支持其答辩意见，被告向本院提交了以下证明材料：
1、污水管改造室外照片，证实：被告改造污水管道。
2、付款证明单，证实：2015年1月6日购买改造污水管道材料费308元。
3、收条一份，证实：2015年1月8日支付了工人工资400元。
4、收据一份，证实：物管公司按照商铺的物管费1.1元收取费用。
5、孙桂芳的残疾证明，证实：孙桂芳是残疾人。
6、诊断证明一份，证实：孙桂芳是患有九种疾病全身瘫痪的肿瘤病人。
7、照片一份：82号商铺改为病人居住房。
8、如新世纪收取82号商铺物管费水费等收据一份，证实：如新世纪物管按照病人住房0.52元收取管理费，水费按照2.8元收取。
9、收据一份，证实：李艳波生活垃圾清运费已交，但此房空置无人居住，原告不当收取。
10收据一份证实：孙桂芳迁入82号商铺之前一直交纳物业管理费。
经质证，原告对被告提交的证据对材料1真实性无异议，但不能证实下水管道属于被告改造的事实。对材料2真实性无异议，关联性和证明事项有异议。对材料3真实性、合法性、关联性均不认可。对材料4三性认可，对材料5、6关联性有异议，真实性、合法性无异议。对材料7真实性无异议，何时改装没有明确的时间。对材料8真实性无异议，关联�不认可。原告9月30日撤出小区。对材料9、10真实性无异议，物管公司只收取1人的物管费用，而不是按户收取。
本院认为：原告出示的证据，被告无异议，予以认定。被告出示的证据1、2、3原告提出异议，该部分证据虽不能证实被告的主张但能证实原告在履行合同时管理上存在瑕疵；证据4原告无异议，予以认定；证据5、6、7相互印证能证实被告改商铺为住房的必要性和现状；证据8能证实商铺改为住房的事实；证据9与本案无关；证据10原告无异议，予以认定。
经过庭审，根据原、被告举证、质证、辩论和陈述，本院认定本案如下法律事实：被告系世纪佳源小区Ds栋82号业主，该房购买时为商铺。2011年6月12日，原告与被告签订了以被告为甲方、原告为乙方的《前期物业服务协议》，在协议中双方约�：“由乙方为甲方提供前期物业管理服务，乙方按照别墅建筑面积每月每平方米0.75元，商铺建筑面积每月每平方米1.1元支付甲方物业管理费。2014年12月下旬因被告母亲的身体不好，为方便其母的生活及护理，被告将82号商铺改成住房，其水、电费亦经相关单位核准按民用收取。
本院认为：根据相关法律规定，在小区的业主或业主大会未选聘新的物业公司进驻小区之前，可以由开发建设单位选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理活动。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，为合法有效的协议，原、被告均应按约定履行各自的义务。本案系物业服务合同纠纷，该合同为实践性合同，即原告按约履行义务后，有权向被告要求支付对等的报酬或价款。原告未履行义务或未完全履行义务，被告有权拒绝或减少给付义务。综合本院受理的该小区同类案件及本案查明的事实，原告在入驻该小区后履行合同过程中确实存在管理不到位，服务有瑕疵的事实，依法应适当减少被告的给付义务。本案中，被告的房屋因实际需要，为方便照顾患病老人而将商铺改为住房，放弃其商业用途，被告由此要求按住房标准收取费用的辩解符合客观事实，应予采纳。所以，原告要求给付的2015年5月28日至2015年9月30日的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，但应按原告对合同的实际履行情况及房屋现状予以支持。具体为：116.33㎡×0.52元×4月≈242元。据原告在本案中的合同履行情况，予以支持80%。对原告诉请的违约金，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高�民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、由被告李艳波于本判决生效后五日内支付原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司2015年5月28日至2015年9月30日期间的物业管理费194元。
二、驳回原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元（已交），由原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司负担5元，由被告李艳波负担20元（因原告已预交，现由被告在履行本判决时一并支付�原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 李云峰
二〇一七年十月十日
书记员 付秀峰