上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3699号
原告常启龙。
原告贾怡。
委托代理人常启龙。
两原告共同委托代理人石舫，上海岷颉律师事务所律师。
被告赵光贤。
委托代理人姚岑，上海一凡律师事务所律师。
被告葛藤。
被告祁国栋。
原告常启龙、贾怡与被告赵光贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理后，依法适用简易程序于2014年12月12日公开开庭进行了审理。嗣后，依照原告的申请，本院依法追加葛藤、祁国栋作为被告参加本案诉讼。本案分别于2015年1月13日、2015年1月28日适用简易程序两次公开开庭进行了审理。审理过程中，发现本案案情复杂，转为普通程序于2015年5月4日进行了审理。两原告共同委托代理人石舫、被告赵光贤的委托代理人姚岑四次均到庭参加庭审，原告常启龙并作为原告贾怡的委托代理到庭参加第二、三、四次庭审，被告葛藤到庭参加第二、四次庭审，被告祁国栋到庭参加第三次庭审。被告葛藤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，被告祁国栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二、四次庭审，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告常启龙、贾怡诉称：2014年1月21日，被告赵光贤与被告葛藤签订签订《委托书》一份，由被告赵光贤委托被告葛藤出售位于上海市松江区文宇路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），所得房款用于偿还系争房屋作为担保的抵押借款90万元，委托期限为自2014年3月21日起至2015年3月20日止，委托事项包括代为签订定金协议、房地产买卖合同，修改房地产买卖合同，代为收取房款，开具收款收据等。该《委托书》由上海市东方公证处于2014年2月20日出具《公证书》予以公证。2014年8月20日，被告赵光贤、葛藤作为出卖方，原告常启龙作为买受方与居间方上海缘鑫房地产经纪事务所共同签订《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，约定的房屋总价为138万元。原告常启龙支付2万元定金，被告葛藤作为收款人出具《购房定金收据》一份。2014年8月31日，被告葛藤以被告赵光贤的名义与两原告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定房屋总价为130万元，双方于2014年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定若任何一方未能按照本合同和本补充协议的约定按时履约，则另外一方有权单方面终止合同，同时违约方应按照本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。同日，双方另约定，系争房屋名义成交价为130万元，实际成交价为138万元。同日，原告常启龙向被告葛藤通过银行转账方式支付房款20万元。2014年9月13日，原告贾怡向被告葛藤通过银行转账方式支付房款17万元，同日，原告贾怡依被告葛藤要求向被告葛藤另行支付1.5万元作为未能一次性全额付款购买系争房屋的补偿。2014年10月10日，被告赵光贤委托律师向原告发出律师函，通知原告其已解除与被告葛藤之间的委托关系，后续房屋买卖事宜直接与被告赵光贤联系。2014年10月26日，为了能注销系争房屋上设立的抵押登记，两原告、被告赵光贤、葛藤、祁国栋签订《补充协议》一份，被告赵光贤承诺签订本协议后，无论任何原因不得单方面影响本协议和之后签订的《上海市房地产买卖合同》的履行。关于原购房合同执行中已付款项，原告常启龙已付购房款39万元整给被告，被告赵光贤对此已购房款予以承认。该份《补充协议》签订后，被告赵光贤又不同意将系争房屋出售给两原告。故两原告诉至本院请求判令：1、解除原告与被告赵光贤签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，以及原告与三被告签订的《补充协议》；2、被告赵光贤返还原告购房款405，000元；3、被告赵光贤支付违约金260，000元。
被告赵光贤辩称：不同意解除相关协议及合同，要求继续履行合同及补充协议。如果合同予以解除的话，要求扣除原告应当支付的违约金后再返还已付房款。要求扣除的违约金包括：1、解约违约金276，000元；2、逾期支付房款违约金，分别为91）以17万元为本金，自2014年8月13日起计算至2014年9月13日，按照每天万分之五计算；（2）以8万元为本金，自2014年10月30日起计算至本案判决生效之日止，按照中国银行同期贷款利率计算；（3）以99万元为本金，自2014年10月31日起计算至本判决生效之日止，按照中国银行同期贷款利率计算。且应返还的已付房款仅为39万元，另外1.5万元不能视为房款。
被告葛藤辩称：不同意解除相关协议及合同，要求继续履行合同及补充协议。
被告祁国栋辩称：同意解除被告祁国栋参与签订的补充协议。
经审理查明：系争房屋权利人登记为被告赵光贤，其上设定由抵押权人为案外人王佑灿、债权数额为90万元的抵押登记，债务履行期限为自2014年1月21日起至2014年3月20日。被告赵光贤配偶为案外人周某某。
2014年1月21日，被告赵光贤及其配偶周某某就《委托书》在上海市公证处进行公证，委托事项为：委托人赵光贤、周某某向王佑灿借款人民币玖拾万元整，借款期限从2014年1月21日至2014年3月20日，并以登记在委托人赵光贤名下的坐落于上海市松江区文宇路XXX弄XXX号XXX室房屋作为抵押担保。若借款期限到期后，委托人未偿还贷款，则委托人同意并授权受托人葛藤为代理人，根据国家法律规定出售该房地产，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项，受托人无权转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自2014年3月21日起至2015年3月20日止。附录：壹、代为签订定金协议、房地产买卖合同，修改房地产买卖合同；贰、代为办理买卖合同公证、领取公证书；叁、代为办理房地产转移登记，签署相关房地产登记部门文件；肆、代为办理还贷、退保手续、领取保费，代为办理转按揭相关手续（包括签署有关合同、文件并办理公证）；伍、代为领取银行结清证明、他项权利证明（抵押证）等相关文件，办理抵押权注销、变更手续；陆、代为办理房地产权证的密码挂失、修改等手续，领取新的密码凭证；……玖、代为收取房价款，开具收款收据；……拾肆、代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜。
2014年8月20日，被告葛藤代理被告赵光贤作为出卖方与原告常启龙作为买受方在案外人上海缘鑫房地产经纪事务所的居间下就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，约定的房屋总价为138万元，出卖方净到手价为151.5万元，交易税费由买受人承担。《房地产买卖协议》第1.3条违约责任中约定：双方均按照本协议约定的程序履约，若任何一方未按本协议的约定按时履约，若逾期在20个工作日内，协议继续履行，违约方按房屋总价的万分之五每日向守约方支付滞纳金，逾期达20个工作日以上，则另一方有权单方面终止本协议，违约方应按照房屋总价款的20%向守约方支付违约金。两份协议另对其它相关事项作了相应约定。
2014年8月31日，被告葛藤代理被告赵光贤作为出卖方（甲方）与两原告作为买受方（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同第二条约定房屋转让价款共为130万元；合同第四条约定甲、乙双方同意，甲方于2014年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2014年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.005%的违约金，合同个继续履行。……合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.005%的违约金，合同继续履行；合同第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议不一致的，以补充条款为准。合同补充条款（一）第3条约定：甲、乙双方约定，若任何一方未能按照本合同和本补充协议的约定按时履约，则另外一方有权单方面终止合同，同时违约方应按照本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。合同附件三约定：1、甲、乙双方签订本合同当日内，支付给甲方第一期房价款计人民币39万元（含已支付的购房定金5万元整）。2、甲方同意乙方向银行申请人民币91万元整的购房贷款，作为第二期房价款支付给甲方，由乙方贷款银行直接支付给甲方，具体时间以银行实际房款日为准。3、甲、乙双方约定交易过户当日对该房地产进行验看、清点、确认无误后，甲方应将该房地产交付给乙方。合同另对其它相关事项作了相应约定。同日，被告葛藤代理被告赵光贤作为甲方与两原告作为乙方签订《补充协议》一份，约定：1、甲、乙双方确定系争房屋成交的名义价格为130万元整，实际成交价格为138万元整。2、乙方除按名义成交价支付甲方购房款外，还需实际支付甲方给甲方房屋补贴款8万元整。……3、此笔房屋补贴款项的支付时间及方式为交房当日支付。……5、本协议为双方签订的《房地产买卖居间协议》的补充，与《房地产买卖居间协议》具同等法律效力。其他未约定的事项以《房地产买卖居间协议》为准。
2014年10月10日，被告赵光贤委托上海博京律师事务所向原告常启龙发出律师函，通知原告常启龙其从即日起解除与被告葛藤委托关系，要求原告常启龙立即停止与葛藤商谈和处理任何有关系争房屋买卖事宜，并应立即停止交易，后续事宜请原告常启龙与被告赵光贤及其配偶周某某联系。
2014年10月26日，被告赵光贤作为甲方，被告葛藤作为乙方，原告常启龙作为丙方、被告祁国栋作为丁方共同签订《补充协议》一份，约定1、甲、乙、丙三方约定于2014年10月30日前进行交房。2、丙方于2014年10月31日前向甲方支付购房款人民币44万元整。3、丁方同意借款18.5万元整给甲方，用于甲方偿还乙方的借款，且甲方同意将于2014年10月29日前该房屋全权公证委托给丁方，待丁方收到丙方购房贷款55万元整后，退还36.5万元给甲方。4、乙方承诺收到甲方还款后于2014年10月31日撤销对该房屋债务抵押。5、甲方承诺签订本协议之后，无论任何原因不得单方面影响本协议和之后签订的《上海市房地产买卖合同》的履行。6、关于原购房合同执行中已付款项：丙方已付购房款39万元整给甲方，甲方对此已付购房款予以承认。7、本协议为双方签订的《房地产买卖居间协议》的补充，与《房地产买卖居间协议》具同等法律效力。其他未约定的事项以《房地产买卖居间协议》为准。
另查明：两原告的支付房款情况为2014年8月20日支付定金2万元，2014年8月31日支付20万元，2014年9月13日支付17万元和1.5万元。
审理过程中，原告还向本院提供一份签订日期显示为2014年9月13日的《上海市房地产买卖合同》，出卖方处有被告赵光贤及被告葛藤的签字。该份《上海市房地产买卖合同》与落款日期为2014年8月31日的《上海市房地产买卖合同》内容一致，在附件三中的约定仍是“甲、乙双方签订本和同当日内，支付给甲方第一期房价款计人民币39万元整（含以支付的购房定金5万元整）”。原告向本院提供中国农业银行金穗借记卡明细对账单及牡丹灵通卡账户历史明细清单，以证明其在2014年10月31日具有支付房款44万元的能力。原告向本院提供了查询通话详单，证明在2014年10月30日至2014年11月7日期间，原告常启龙多次主动联系被告赵光贤及其配偶周某某要求交房，但是被告赵光贤从未主动联系原告常启龙。被告赵光贤对原告提供的3份证据均不予认可，认为2014年9月13日《上海市房地产买卖合同》中被告赵光贤的签名真实性存疑。对原告提供的牡丹灵通卡账户历史明细清单真实性不予确认，且认为即便原告账户中有钱，不代表原告愿意进行房款支付。对原告提供的通话详单真实性予以确认，但是不能排除被告赵光贤用过其他联系方式与原告常启龙联系交房事宜。被告祁国栋对原告提供的上述证据没有异议。被告葛藤对原告提供的上述证据没有发表意见。
关于原告贾怡向被告葛藤转账的1.5万元性质，两原告及被告葛藤均在庭审中明确因为原告支付的首付款不足以偿还系争房屋上设定的抵押借款，被告葛藤先垫资偿还抵押借款以便涤除抵押登记，该1.5万元是对垫资的利息补偿。
以上事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记簿》、《公证书》、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《律师函》、《补充协议》、收据、取款凭条、银行卡取款业务回单、银行凭证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。在被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告赵光贤及其配偶周某某均委托被告葛藤出售被告赵光贤名下的系争房屋，被告葛藤在委托权限内实施的出售系争房屋相关法律行为均由被告赵光贤承担民事责任。在被告赵光贤解除对被告葛藤的委托之后，由被告赵光贤和被告葛藤对各自实施的民事法律行为承担民事责任。本案中，被告葛藤代理被告赵光贤与原告常启龙签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、2014年8月31日《补充协议》以及原告常启龙与三被告于2014年10月26日签订的《补充协议》均合法有效。虽然《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、两份《补充协议》上买受方仅有原告常启龙的签名，但是从后续签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的主体可以看出，买受方实际应为两原告，原告常启龙系代理原告贾怡签订相关协议，两原告于庭审中均予以确认。
就两原告与被告赵光贤之间房屋买卖合同关系中的权利义务先后有多份合同、协议作出约定进行变更，就交付系争房屋、支付房款，两原告与被告赵光贤在2014年10月26日的《补充协议》变更为被告赵光贤于2014年10月30日交房，原告于2014年10月31日向被告赵光贤支付房款44万元。现双方就未能按约交房的责任产生争议，被告赵光贤称系因为原告反悔不愿意购买系争房屋，原告则认为反之。对此，本院认为交付房屋系被告赵光贤的合同义务，履行合同义务一方有责任举证证明其已经履行了合同义务，但被告赵光贤未能提供任何证据证明其曾经履行交房义务。且从原告提供的通话详单可以看出，原告曾多次主动联系被告赵光贤，然被告赵光贤却未能提供任何证据证明其曾联系原告要求其接收房屋。原告提供的银行卡账户明细亦能证明原告在2014年10月31日具备支付44万元房款的能力，不存在因没有能力支付房款而拒绝受领房屋的情形。综上，本院认定被告赵光贤未能在2014年10月30日前将系争房屋交付给原告，违反了2014年10月26日《补充协议》的约定。
被告赵光贤存在违约行为，原告有无权利据此要求解除合同？根据两份《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第3款的约定，若任何一方未能按照本合同和本补充协议的约定按时履约，则另外一方有权单方面终止合同，同时违约方应按照本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。这两份《上海市房地产买卖合同》均签订在《房地产买卖居间协议》及其附件之后，对于违约责任的约定，《上海市房地产买卖合同》已对《房地产买卖居间协议》及其附件进行了变更。即便《补充协议》载明其系对《房地产买卖居间协议》的补充，其他未约定事项以《房地产买卖居间协议》为准，但并未否定《上海市房地产买卖合同》中的约定，当《房地产买卖居间协议》及附件与《上海市房地产买卖合同》约定不一致时，应当以签订在后的《上海市房地产买卖合同》的约定为准。故当被告赵光贤违约时，原告有权要求解除合同。因为当事人之间有多份协议，均应一并解除，包括《房地产买卖居间协议》中的原告常启龙、贾怡与被告赵光贤之间的房屋买卖合同关系、及2014年8月31日《补充协议》、2014年10月26日《补充协议》。同时，被告赵光贤还应当配合原告办理《上海市房地产买卖合同》的网上备案注销手续。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
原告常启龙、贾怡与被告赵光贤之间的房屋买卖合同关系既已解除，被告赵光贤应当将所收受房款返还给原告。因由被告葛藤代理被告赵光贤收受房款的行为由被告赵光贤承担民事法律责任，故应由被告赵光贤将39万元房款返还给原告。而原告支付给被告葛藤的1.5万元，系对被告葛藤垫资清偿抵押借款的补偿，而非房款，被告葛藤收受该1.5万元也不在被告赵光贤的授权委托范围内，其民事法律责任由被告葛藤自行承担，原告要求被告赵光贤返还该1.5万元没有事实和法律依据，其可另行向被告葛藤主张。
合同系因被告赵光贤违约解除，原告有权要求被告赵光贤支付相应违约金，原告主张的违约金26万元显属过高，本院结合本案的实际情况，考虑到原告的实际损失，本院酌情确定被告赵光贤应支付违约金13万元。
关于被告赵光贤辩称的要求扣除原告应支付的违约金之辩称意见，本院认为，第一，本案房屋买卖合同关系的解除并非原告违约造成，原告无需支付解约违约金；第二，原告根本不存在逾期支付房款8万元和99万元之情形，2014年8月31日的《补充协议》中的约定已被2014年10月26日《补充协议》中的约定所替代，而在2014年10月26日《补充协议》的约定中，原告仅有在被告交付房屋次日支付房款44万元以及之后以贷款形式支付房款55万元的义务，支付条件均未成就；第三，房屋买卖合同是一时性合同，并非继续性合同，房屋买卖合同解除后，应当恢复原状。本案中合同既已解除，原告不再具有支付房款义务，故原告也无需承担逾期支付房款违约金。综上，对于被告赵光贤要求在其应返还的房款中抵扣原告应承担的违约金之辩称意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告常启龙、贾怡与被告赵光贤之间的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系及原告常启龙、贾怡与被告赵光贤之间的《补充协议》、原告常启龙、贾怡与被告赵光贤、葛藤、祁国栋之间的《补充协议》解除；
二、被告赵光贤于本判决生效之日起十日内协助原告常启龙、贾怡办理与其之间《上海市房地产买卖合同》网上备案注销手续；
三、被告赵光贤于本判决生效之日起十日内返还原告常启龙、贾怡房款39万元；
四、被告赵光贤于本判决生效之日起十日内支付原告常启龙、贾怡违约金13万元；
五、驳回原告常启龙、贾怡其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，530元，财产保全申请费3，845元，合计诉讼费14，375元，由原告常启龙、贾怡负担3，200元（已付），由被告赵光贤负担11，175元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
代理审判员 方美玲
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一五年六月十六日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。