苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏商初字第0150号
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州市阊胥路88号。
负责人徐晓岚，该分行行长。
委托代理人许慧，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人张学诚。
被告王栋。
被告王文秀。
被告徐艾梅。
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行（以下简称工商银行苏州分行）与被告王栋、王文秀、徐艾梅金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法由审判员陆荣寿独任审理。因被告王栋、王文秀、徐艾梅下落不明，本案依法转为普通程序，由审判员陆荣寿担任审判长并主审，与人民陪审员郁明、傅幼敏组成合议庭，于2014年5月28日依法公开开庭进行审理。原告工商银行苏州分行的委托代理人许慧、张学诚到庭参加诉讼，被告王栋、王文秀、徐艾梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行苏州分行诉称：2008年5月，三被告与原告签署《个人购房借款∕担保合同》，由原告向其提供借款58万元，用于购房，期限20年，被告以其所购房产提供抵押担保，并办理了抵押登记。原告按约发放了贷款，但被告未按约还本付息。后原告委托江苏立泰律师事务所律师向被告邮寄律师函，宣布上述借款合同项下贷款全部提前到期，并要求被告履行还款义务，被告仍未履行。现诉至法院，请求人民法院依法判令被告王栋、王文秀、徐艾梅归还原告贷款本金476969.9元，欠息7365.07元，共计484334.97元（暂计算至2013年11月29日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至本息还清之日止）；判令三被告承担原告为实现债权支付的律师费31860元；判令三被告承担本案诉讼费用；判令原告就以上债权对被告所抵押的房产享有优先受偿权。庭审中，原告请求法院判令三被告承担原告为实现债权支付的律师费17630元。
被告王栋、王文秀、徐艾梅均未作答辩，也未向本院提供证据。
本院经审理查明：
2008年5月，原告与被告王栋、王文秀、徐艾梅签订《个人购房借款∕担保合同》一份，约定：1、原告向被告提供借款58万元，用于购买坐落于苏州市竹园路205号2幢703室房屋，贷款期限为20年，实际借款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在本合同约定利率基础上加收50%确定。3、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。4、本合同如涉及二人以上共同借款，任一借款人均应履行本合同项下的义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。5、由于借款人没有按照合同约定履行义务的，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。6、本合同项下贷款由借款人提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。
2008年5月29日，原告依约向被告提供借款58万元，并约定贷款期限为240个月，自2008年5月29日起至2028年5月29日止。
2011年1月24日，原、被告就被告王栋所有的坐落于苏州市竹园路205号2幢703室的房屋办理了抵押登记手续，房屋他项权利人为本案原告。
2013年12月5日，原告委托江苏立泰律师事务所律师向被告制发律师函，告知其截至2013年11月29日，已连续违约4期，结欠原告的贷款余额为476969.9元，拖欠本金合计7105.38元，结欠利息为7365.07元；并宣布该借款合同项下的未到期的贷款本息全部提前到期，要求其于2013年12月12日前向原告清偿所有未偿还的贷款本息。
截至2013年11月29日，被告共结欠原告贷款本金476969.9元，利息（含罚息、复利）7365.07元。
2014年1月3日，原告为实现本案债权，与江苏立泰律师事务所签订聘请律师合同，并已实际支付律师费17630元。
上述事实，有原告提供的个人购房借款∕担保合同、中国工商银行个人贷款借款凭证、房屋他项权证、律师函及邮寄凭证、客户自营历史明细列表、聘请律师合同、支付凭证及本院庭审笔录予以证明。
本院认为，原、被告签订的个人购房借款∕担保合同系双方真实意思表示，借款及担保合同均依法成立并生效。合同签订后，原告依约履行了放款义务，被告未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，原告依照合同约定宣布该合同项下贷款本息全部提前到期并无不当，故原告要求被告归还原告借款本息的诉讼请求，本院予以支持。
原告要求两被告承担其为实现债权支付的律师费的诉讼请求符合合同约定；关于律师费数额，原告庭审中自行按照江苏省律师服务收费标准进行降低调整，不违反法律的相关规定，本院予以准许。贷款合同中明确约定被告以其购买房屋为该笔贷款提供抵押担保并已办理抵押登记，现被告逾期归还原告贷款本息的行为已违反了合同约定，故如被告不履行还款付息义务，原告有权对该抵押房屋行使优先受偿。被告王栋、王文秀、徐艾梅在答辩期内未提出抗辩，也未到庭对证据进行质证，视为其放弃抗辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王栋、王文秀、徐艾梅于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司苏州分行贷款本金476969.9元，利息（含罚息、复利）7365.07元（暂计算至2013年11月29日，之后利息、罚息、复利按照《个人购房借款∕担保合同》的约定计算至本判决生效之日止）。
二、被告王栋、王文秀、徐艾梅于本判决生效之日起10日内向原告中国工商银行股份有限公司苏州分行支付律师费损失17630元。
三、如被告王栋、王文秀、徐艾梅未履行上述付款义务（含案件受理费、公告费），原告中国工商银行股份有限公司苏州分行有权就被告王栋所提供抵押的坐落于苏州市竹园路205号2幢703室的房屋经协议折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9242元，公告费600元，合计9842元，由原告负担356元，被告王栋、王文秀、徐艾梅共同负担9486元并于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司苏州分行。原告预交的诉讼费，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 陆荣寿
人民陪审员 郁 明
人民陪审员 傅幼敏
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 李 成
相关法条：
一、《中华人民共和国合同法》
1、第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2、第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
4、第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
5、第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
1、第一百七十三条：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
2、第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、《中华人民共和国担保法》
第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。