上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1208号
原告上海骏硕办公设备有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人马国罗，总经理。
委托代理人张立新，上海普若律师事务所律师。
被告上海众申钢结构制造有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人姚兴伟，总经理。
委托代理人高学明，上海鼎善律师事务所律师。
委托代理人李伟，上海鼎善律师事务所律师。
原告上海骏硕办公设备有限公司诉被告上海众申钢结构制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海骏硕办公设备有限公司的委托代理人张立新、被告上海众申钢结构制造有限公司的委托代理人高学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海骏硕办公设备有限公司诉称，2014年11月1日与被告签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限为三年，租金每年8万元。合同签订后，原告按约支付了第一年的租金，被告将近600平方米的厂房提供给原告作为生产厂房。2015年5月25日，原告员工正在生产加工，罗店镇政府认为厂房系违章建筑，突然用大型机械将原告员工赶走，强行拆除厂房，造成原告为厂区安装的监控设施损坏，卷闸门被强行拆毁，部分机械损坏，原材料被损坏，给原告造成较大的损失。原告在2015年4-5月与多家单位订立合同为其提供产品，约定交货期限为6月25日前不等。因厂房被拆，导致原告交货逾期一个月，造成原告承担逾期交货的违约金。原告认为，被告作为出租方，有义务保障原告使用该厂房或者在拆除前给一定期限通知原告，被告应赔偿原告的损失，故起诉要求被告退还租金4万元、赔偿因拆迁造成原告财产损失61，609元、搬迁费16，100元、赔偿原告不能按合同履约造成的可得利益损失10万元。
被告上海众申钢结构制造有限公司辩称，涉案厂房一共是六百多平方米，分为两部分，包括三百多平方米的砖瓦结构和被拆掉的两百多平方米的厂棚。被拆部分的年租金是3万元，同意按照3万元年租金标准退还2015年5月25日至2015年10月31日的租金。房屋拆除是因为政府通过卫星遥感确定该厂棚系违章建筑，从1月份就通知要拆除，原告一直拒绝搬离，故损失是其自身原因导致，强制拆除是突发事件，被告不应当承担相应的责任。对于原告不能按合同履约造成的可得利益损失并非直接损失，不同意赔偿。
经审理查明，2014年11月，原告（承租方）与被告（出租方）签订《厂房租赁合同》，主要约定，出租方将位于束里桥沈介大队的厂房租赁于承租方使用，本租赁物的功能为厂房，包租给承租方使用，租赁期限三年，自2014年11月1日起至2017年10月30日，租金为每年8万元。合同签订后，原告向被告支付租金8万元，并使用系争厂房用于生产教育文具。
2015年5月25日，政府相关单位强制拆除系争租赁物中的厂棚。审理中，原告表示，双方租赁面积包括300余平方米的砖瓦结构和被拆掉的500余平方米的厂棚，均没有产证或相应审批手续，厂棚被拆导致整体都无法使用，因无法找到被告，故未将剩余部分交还，在本案中要求确认双方租赁合同无效，原告搬离并交还房屋。被告表示，租赁面积为300余平方米的砖瓦结构和被拆掉的200余平方米的厂棚，被拆除的厂棚仅系租赁物的小部分，2015年1月村里就口头通知原被告要拆除厂棚，因原告拒绝搬离，直至5月份由拆违办强制拆除，之后原告仍在该处继续经营使用，并未影响其经营，合同合法有效，不同意原告的上述请求。被告无法向本院提供租赁物的房地产权证或相关行政审批手续。
以上事实，有《厂房租赁合同》及双方当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
审理中，原告向本院提供：1、赔偿清单，证明原告损失的总金额是61，609元；2、发票、收款收据若干，证明原告上述损失组成：2014年11月8日安装电动卷闸门4，800元（包括一张收款收据和一张发票）；2014年11月1日安装夜光电子眼和监控线9，344元；2014年12月26日安装吊扇、节能灯和灯罩3，195元；2015年6月10日购买电动手枪钻、电锤共计7，030元；2015年7月2日拆除厂棚时损坏了工作台、工具柜而产生的修理费13，800元；2015年7月6日购买的进口钢板等21，640元；2014年11月8日安装高清监控探头、电源线和人工费的金额11，144元；3、搬迁费用清单，证明原告搬迁费用共计16，100元；4、购货合同、产品购销合同、合同共四份，证明搬迁前原告与他人签订合同，但是在加工过程中突然被拆迁，导致合同无法履行，造成原告可得利益损失10万元，具体组成：比亚电子的合同按照合同价款百分之五计算利润，志育实业的合同按照百分之五计算利润；闵行大云道公司按照百分之十计算利润；德潜教育公司按照百分之十计算利润；上述金额合计已经超过10万元，原告按照10万元计算；5、照片一组，2015年5月25日拆除厂棚当天由原告拍摄，证明当时现场有原告卷闸门、监控、机械设备、钢板等，在拆的过程中大部分损坏，还有些丢失了。
被告针对上述证据表示：1-2、真实性不认可，对于没有发票的凭证不予认可，在拆除时间之前的发票未看到付款凭证，不予认可，在拆除时间之后的发票系原告补开，也没有相应的付款凭证和具体项目，也不能证明原告的实际损失；3、只是一个简单计算表，没有相应凭证，不认可；4、是原告与案外人签某某，真实性无法核实，对原告计算利润的计算方式也不认可；5、真实性无法核实，且只是拍摄了一些静态的现状，不能证明发生损坏。被告向本院提供：1、涉案厂棚卫星遥感图片一组、信息记录表，证明本案拆迁系突发无法预测时间，属不可抗力情形；2、涉案厂棚拆迁过程现场录像、照片一组，被告到罗店镇政府的拆违办调取，当地村委会负责人当时也在场，证明本案拆违系政府行为且程序公开透明、未造成原告任何现场财产损害；3、被告拍摄的原告租赁的其余厂房照片一组，证明涉案被拆厂棚仅系租赁合同一小部分，且原告仍在该处继续经营使用厂房，未搬离他处也并未造成其额外经营损失。
原告针对上述证据表示：1、遥感图片真实性无法认定，但不是不可抗力和突发事件，在拆违前政府应当与被告商谈，被告对拆违是知情的；2、真实性无异议，录像中可以发现卷闸门已经被敲坏，电线和监控也损坏了；3、真实性无法确认，也不认可被告证明目的，原告现在有一小部分东西放在房屋内，因为双方目前纠纷未解决，且就是因为原告有东西在房屋内，被告才找上门，否则原告也找不到被告，照片中也没有看到被拆的部分。
本院认为，原、被告租赁合同约定的租赁物建造时未依法办理相关审批手续，且至今未取得房地产权证，故原、被告就系争租赁物所签某某租赁合同应为无效。被告将未依法办理相关行政审批手续至今未取得房地产权证的租赁物出租给原告使用，存在过错，而原告在承租时未尽到合理的审查义务，亦存在过错，故双方对于租赁合同无效的后果应在各自过错范围内承担相应的责任。合同被确认无效后，原告应将租赁物返还给被告，并支付实际占用期间的使用费。经计算，厂棚拆除前的使用费为45，479元，在已付使用费8万元中抵扣后尚余34，521元。因部分租赁物已于2015年5月25日拆除，本院根据本案实际情况酌情将剩余租赁物的使用费调整为每月3，500元，原告应支付至实际返还之日止。原告要求退还租金4万元的请求，于法无据，本院不予采纳。对于原告主张的财产损失6万余元，本院在考虑原告提供的相关证据的真实性和关联性基础上，结合被告向本院提供的视频资料，综合双方的过错程度，酌情确定为20，000元。原告主张的搬迁费损失，被告不予认可，原告亦未提供相应证据予以证明，本院难以采信。原告主张的可得利益损失，本院认为，从原告提供的与案外人签某某购货合同等证据来看，无法确定其所主张的利润，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、原告上海骏硕办公设备有限公司与被告上海众申钢结构制造有限公司就上海市宝山区罗店镇束里桥沈介大队厂房签某某《厂房租赁合同》无效；
二、原告上海骏硕办公设备有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁物返还被告上海众申钢结构制造有限公司；
三、原告上海骏硕办公设备有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月3，500元的标准，支付被告上海众申钢结构制造有限公司自2015年5月26日起至实际返还租赁物之日止的使用费（原告上海骏硕办公设备有限公司已付34，521元，多退少补）；
四、被告上海众申钢结构制造有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告上海骏硕办公设备有限公司损失20，000元；
五、原告上海骏硕办公设备有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费4，565元，由原告上海骏硕办公设备有限公司负担4，265元，由被告上海众申钢结构制造有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
审 判 员 刘 姗
人民陪审员 时金兰
二〇一六年三月九日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。