湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂通山民二初字第179号
原告张玉仪。
委托代理人邱守凡，通山县通羊法律服务所法律工作者。
被告柯群畈。
被告龚光明。
二被告委托代理人舒立焱，湖北自成律师事务所律师。
原告张玉仪与被告柯群畈、龚光明房屋买卖合同纠纷一案，本案于2014年9月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告张玉仪及其委托代理人邱守凡，二被告委托代理人舒立焱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉仪诉称：2005年12月26日，原告与被告柯群畈签订了一份房屋出售协议书。协议约定：被告柯群畈将其单位通山石油分公司地处通羊镇北门岭，室内建筑面积85.76平方米的住房一套作价32000元卖给原告。当年该住房被告柯群畈只占有百分之七十的房屋产权，该产权证为柯群畈一人所有，但双方约定被告柯群畈按百分之百的产权卖给原告，今后其单位百分之三十的产权再过渡给被告柯群畈时，由被告柯群畈自己补价。2012年11月份，被告柯群畈单位将百分之三十的产权全部卖给被告，需要补价2599.38元，被告柯群畈找到原告，要原告去补交价款，如果原告不补交，就不为原告办理房屋过户手续，原告为早日办理好房屋过户手续，便没有追究双方在《协议书》中约定由被告柯群畈补交30%产权的购房款约定，原告到被告柯群畈单位补交了百分之三十的房屋款。2013年7月4日，通山县人民政府办理了该房屋产权证，但不知是何原因，被告柯群畈个人所有的产权证变成了夫妻共有房屋产权证，2014年3月18日，通山县国土资源局办理了该房屋土地使用证，此时被告柯群畈又提出要原告再补价给被告，就为原告办理房屋过户手续。综上，原告认为，被告一再违约，违反《合同法》规定，为保护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、判令确认原、被告双方签订的房屋出售协议书有效，被告协助原告办理房屋过户手续；二、被告按协议约定退还原告向其单位补交的30%房屋产权的购房款2599.38元。
原告为证明自己的诉讼请求所依据的事实和理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一，房屋出售协议书复印件一份。证明被告柯群畈于2005年12月26日将其单位通山石油分公司位于通羊镇北门岭，其拥有百分之七十产权的住房一套按百分之百的产权出售给原告的事实。
证据二，收条、收据复印件各一份。以证明原告于协议当天向被告柯群畈给付购房款32000元及原告2012年11月6日为被告补交百分之三十产权的房款2599.38元的事实。
证据三，通山县已售标准价公有住房向成本价过渡买卖协议书复印件一份。以证明被告柯群畈出售的住房符合其单位买卖协议书的约定。
证据四，被告柯群畈房产证复印件一份。以证明被告于2013年8月1日已取得房屋百分之百的产权，被告应按双方协议书的约定，为原告办理房屋过户手续。
证据五，被告柯群畈土地使用证复印件一份。以证明被告于2014年3月18日已取得房屋的土地使用证，被告应按双方协议约定，为原告办理房屋过户手续。
被告辩称：根据《房地产管理法》第38条规定：下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的……该房屋属于二被告共同财产，而原、被告双方于2005年12月26日签订的房屋出售协议书，只有被告柯群畈一人签字，故该协议违反了法律强制性规定，应认定为无效协议，无效协议从签订之日起对双方不具有法律效力，当事人不履行无效协议，不属违约行为；二、《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，原、被告签订的房屋出售协议书依法应认定为无效协议，原告应返还被告财产，赔偿被告损失。
被告为反驳原告所依据的事实和理由成立，在举证期限内向本院提交了身份证、户口本、结婚证复印件各一份。以证明二被告身份基本情况及二被告系夫妻关系的事实。
经庭审质证：被告对原告提交的证据一至证据五的真实性均无异议；对证据二的证明目的有异议，认为百分之三十的房产补交款是被告补交，而不是原告补交；对证据四的证明目的不予认可，认为该房屋属被告夫妻二人共有，被告柯群畈无权处分。
原告对被告提交证据的真实性无异议。
本院认为：原告提交的证据二，因交款票据现由原告持有，故该证据能证明原告所称的证明目的，应予采信；原、被告双方提交的其他证据，经与原件核对一致，内容真实，来源合法，亦与本案事实具关联性，且双方对对方提交证据的真实性均无异议，故可作为本案认定事实的有效证据予以采信。
根据以上依法确认的有效证据及双方当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2005年12月26日，原告张玉仪与被告柯群畈签订了一份房屋出售协议书。协议约定：柯群畈将其单位通山石油分公司地处通羊镇北门岭70%产权的住房一套，按百分之百的产权出售给张玉仪，柯群畈将该房屋出售给张玉仪后，如公司要按百分之百的产权出售，需要补价的百分之三十由柯群畈补价，并由柯群畈负责接洽办理百分之百产权的手续给张玉仪，该房暂不过户，从出售之日起，产权归张玉仪所有，柯群畈不得以任何理由收回该房屋，该房屋一经出售后再出现一切质量问题柯群畈概不负责。亦于协议签订当日，原告张玉仪给付了被告柯群畈购房款32000元，被告柯群畈将70%的房屋产权证（产权人为柯群畈）交给了原告，原告张玉仪即搬入该房屋，后对房屋进行装修居住至今。2012年11月15日，被告柯群畈单位通山石油分公司根据住房制度改革的有关规定，与柯群畈签订了一份通山县已售标准价公有住房向成本价过渡买卖协议书，协议约定：通山石油分公司将已出售给被告柯群畈其拥有70%产权的住房，通过产权补价，过渡到柯群畈获得全部产权。该房柯群畈已购70%产权实付购房款6065.22元，本次过渡到柯群畈获得全部产权，柯群畈应补交30%产权的房款2599.38元，该房屋产权补价款柯群畈必须在2012年11月10日前用现金方式给付本公司，该房柯群畈获得全部产权后，拥有使用权、收益权和处分权。协议同时约定其它各自权利义务。2012年11月6日，原、被告双方经协商，原告认可同意，原告张玉仪到被告柯群畈公司交纳了该房30%的产权补价款2599.38元。2013年8月1日，被告柯群畈的房屋经通山县政府登记取得房屋所有权证，2014年3月18日，取得土地使用权证，以上二证均将所有权登记为二被告夫妻共有。之后，被告柯群畈与原告张玉仪一起到被告柯群畈单位通山石油分公司，该公司将被告柯群畈70%的房产证予以收回，将该二证予以发放被告柯群畈，被告柯群畈亦将二证交给了原告张玉仪。2014年9月，原告张玉仪要求被告柯群畈协助办理房屋过户手续，被告柯群畈以该房屋属夫妻共同财产，该房屋出售协议书违反《房地产管理法》及《合同法》的相关规定，应属无效协议，应予撤销。双方引起讼争。原告诉至本院。要求判令确认：一、原、被告双方签订的房屋出售协议书有效，被告协助原告办理房屋过户手续；二、被告按协议约定退还原告向其单位补交的30%房屋产权的购房款2599.38元。
本院认为：本案中，被告柯群畈将70%产权的房屋出售给原告，房屋价款32000元，原告亦于协议签订当日给付了被告该房屋价款32000元。按原、被告双方协议约定，如被告柯群畈公司要按百分之百产权出售该房屋，本应由被告柯群畈补价的30%房屋产权部分，经双方协商，原告同意认可，张玉仪于2012年11月6日，交纳了该房屋补价款2599.38元。2013年8月1日、2014年3月18日，被告分别取得了该房屋的房屋所有权证和土地使用权证，并将二证交给了原告张玉仪。综上，原、被告双方于2005年12月26日签订的房屋出售协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为合法有效。原告向被告柯群畈给付了购房款，亦补交了30%产权的房屋补价款，被告柯群畈在取得房屋所有权证和土地使用权证后，协助原告办理房屋过户手续的条件已成就，故被告柯群畈亦应按约，遵循诚实信用原则，协助原告办理房屋产权过户手续。原告已为被告柯群畈补交的30%产权的房屋补价款，是原告的真实意思，亦系其自愿认可行为，故现要求被告柯群畈将该补价款予以退还的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方签订房屋出售协议后，原告即向被告柯群畈给付了购房款，亦补交了30%产权的房屋价款，有偿购买了该房屋，且原告在2005年12月26日与被告签订协议后，就入住房屋至今，原告有理由相信被告出卖房屋行为是夫妻双方共同意思表示，系善意取得；同时，被告自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内亦未行使撤销权，而原告自2005年起实际占有房屋居住至今，故被告以该房屋属夫妻二人共有财产，被告柯群畈无权处分，对抗善意第三人的辩解理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和过合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共合国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条之规定，判决如下：
一、原告张玉仪与被告柯群畈于2005年12月26日签订的房屋出售合同为有效合同。
二、限被告柯群畈在本判决生效后七日内协助原告张玉仪办理房屋产权过户手续（含土地使用权变更手续）。
本案受理费150元，由被告柯群畈负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行，帐号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何 卫
审 判 员 徐光金
人民陪审员 顾秋玲
二〇一四年十二月三日
书 记 员 胡英杰
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共合国民法通则》若干问题的意见（试行）
89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。