上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第10436号
原告岳晓军。
原告陈德荣。
上列原告共同委托代理人朱磊，上海海一律师事务所律师。
被告上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人赵向伟。
委托代理人戴睿，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
第三人上海五角世贸商城有限公司。
法定代表人杨华超。
委托代理人凌军。
原告岳晓军、陈德荣与被告上海麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法追加上海五角世贸商城有限公司为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳晓军、陈德荣诉称：原告于2009年12月1日购买了被告预售的上海市浦东新区惠南镇川南奉公路＊弄（现南祝路＊弄）上海五角世贸商城＊号＊层＊室商铺（以下简称系争房屋），双方签订了《上海市商品房预售合同》，原告付清了全部购房款人民币（以下币种相同）216，708元。合同第十一条约定被告应于2010年12月31日前交房，但被告至今未交房。合同第十条约定被告应于取得竣工验收合格证后90日内取得大产证，第十四条约定应在取得大产证后60日内办理房屋交接，再60日内协助原告办理小产证。但被告直至2013年10月31日才向原告发出办证通知，而且还强行要求办证之前必须签订《物业委托经营合同》。原告遂起诉，请求：1、判令被告立即协助原告办理房地产过户等权属登记手续；2、判令被告支付延期交房违约金23，751元（按双方《预售合同》约定的房价款216，708元的每日万分之一的标准自2011年1月1日起暂计算至2013年12月31日止）；3、判令被告支付迟延办理房屋所有权登记的违约金（以双方《预售合同》约定的房价款216，708元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准自2012年12月27日计算至2013年10月31日止）；4、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告表示若法院认定的房价款与原告诉请的房屋价款不一致，则要求以法院确定的房屋价款作为上述诉请2、3违约金计算基数。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称：被告已经通知原告办理房产证，因原告拒绝签订新的《物业委托经营合同》致办证不成，责任在原告。本案涉及的商业地产经营模式特殊，房屋必须交由第三人统一经营，被告已经依据约定在2010年12月将房屋交付给第三人，不存在逾期交房，原告也已经实际取得了2011年1月1日开始五年的经营收益，并未遭受实际损失。按照合同约定交房时间是2010年12月31日，最晚的办证时间为2011年7月31日，原告主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效。请求驳回原告全部诉讼请求。若法院认为被告应承担逾期违约金，因合同对办证违约金未作约定，而高院司法解释规定的是同期银行贷款利率上浮30%-50%计算，故原告主张按上浮50%计算不合适。
第三人上海五角世贸商城有限公司述称：同意被告意见。原告在购买系争房屋的同时与第三人签订了《物业委托经营合同》，委托经营期限为五年，每年的收益按原、被告约定的购买总价的8%计算，五年共计40%，直接从房价款中扣除，且原告在委托经营合同中确认收到了该笔收益。2010年12月份，被告和第三人办理了房屋交接，系争房屋即已经交付。
经审理查明，2009年12月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价216，708元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未按本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，乙方继续履行合同，甲方继续向乙方支付违约金，违约金以乙方已付房款按日万分之一计算，至实际交付之日止。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付房屋的手续；乙方应在收到该通知书之日起20天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志为交付钥匙并签署《房屋交接书》。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区（现浦东新区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款第十五条第二款约定，乙方同意（系争房屋）由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务公司的管理。
《预售合同》签订当天，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第四条约定，1、甲方应在从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的5个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；2、甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；……2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。
《预售合同》和《物业委托经营合同》签订当日，原告即向被告一次性付清了全部房款216，708元。2010年12月，被告与第三人签订《房屋交接书》，由第三人接收被告交付的上海五角世贸商城3号、5号、8号、10号、15号楼（含系争房屋）。
另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，现已取得系争房屋的房地产初始登记（大产证）。2013年10月底，被告向原告发出书面通知，通知包括原告在内的系争楼盘业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证。
审理中，原、被告一致确认《预售合同》约定的系争房屋价格与房屋原价相比存在约40%的折扣，具体金额为144，472元。被告认为《预售合同》约定的房屋价格与上述折扣金额之和即为系争房屋的房产价值，在实际交易时，上述折扣金额被作为5年的委托经营收益予以扣除，房产价值中剩余的60%作为正式的房产价格写入了《预售合同》，原告实际是按照《预售合同》约定的价格支付购房款，故即便要承担违约责任，也应当按原告实际付款金额作为违约金计算基数。原告则否认收到被告所述的委托经营收益，认为上述折扣金额纯属房价优惠，系被告的促销手段。
以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、房款发票、《上海市房地产权证》、《房屋交接书》、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》、《建设工程竣工验收备案证书》以及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。
（一）关于被告是否应当协助原告办理小产证。本院认为，双方《预售合同》明确约定了被告协助原告办理小产证的义务，现原告已经付清购房款，系争房屋也已具备办证条件，原告要求被告协助办理小产证，依法予以支持。被告辩称需以原告续签《物业委托经营合同》为办理小产证的前提条件，没有合同及法律依据，不予采纳。
（二）关于被告是否应当支付逾期交房违约金。本院认为，本案系争房屋为商铺，根据《物业委托经营合同》约定，原告已将系争房屋前五年的经营权转让给第三人，在此期间原告不再享有占有、使用系争房屋的权利，此种交易模式有别于一般的房屋买卖，而且被告及第三人也通过房款折扣的方式保证原告取得了系争房屋自2011年1月1日起五年的投资收益，实现了原告的合同目的。因此，被告在未取得《建设工程竣工验收备案证书》的情况下于2010年12月直接将系争房屋实际交付给了第三人，尽管存在一定瑕疵，但未影响原告实现合同目的。原告称并未收取到系争房屋前五年的委托经营收益，与合同约定不符，不予采纳。原告要求被告支付逾期交房违约金，依据不足，本院难以支持。
（三）关于被告是否应当支付逾期办证违约金。本院认为，《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证。现被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，在2013年10月31日才通知原告办理小产证，显属违约，原告要求被告支付2012年12月27日至2013年10月31日的逾期办证违约金，具有合同及法律依据，依法予以支持。且原告主张上述期间的逾期办证违约金并未超过诉讼时效，被告关于原告此项诉请超过诉讼时效的答辩意见不予采纳。
（四）关于逾期办证违约金计算方式。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，依法可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对违约金具体标准本院根据被告违约情节等情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。关于违约金计算基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格。根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋前五年的收益，该收益应当计入房价，故原、被告关于系争房屋的真实交易价格应认定为《预售合同》约定的房价与上述折让金额（即五年委托经营收益）之和即361，180元，并应以此作为违约金计算基数。被告辩称应以《预售合同》约定的价格作为房屋真实交易价格，与事实不符，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告岳晓军、陈德荣办理将上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告岳晓军、陈德荣名下的手续；
二、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告岳晓军、陈德荣逾期办证违约金（以361，180元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2012年12月27日起计算至2013年10月31日止）；
三、驳回原告岳晓军、陈德荣的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，371元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
审 判 员 张 敏
人民陪审员 余继钟
二〇一四年九月二十日
书 记 员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。