湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终348号
上诉人（原审被告，反诉原告）：胡沙丽，女，1967年8月21日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：陈卫红、喻萍，湖北诚明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：汪琴，女，1969年12月29日出生，汉族，住武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：刘艾舟，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人胡沙丽因与被上诉人汪琴租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
胡沙丽上诉请求：1、撤销一审民事判决，将本案发回重审，或者改判驳回汪琴的一审诉讼请求，并支持胡沙丽的一审全部反诉请求；2、本案全部诉讼费用由汪琴承担。事实与理由：一、一审法院认为“签订合同时胡沙丽提供了距离学校200多米以上符合行政法规范的图纸，错误的误导汪琴签订了合同”，明显属于认定事实错误。首先，从时间上来看，胡沙丽与汪琴签订合同的时间是2016年10月30日，汪琴在庭审中提交的关于地理位置的微信记录，此条微信记录发出的时间是在2016年11月1日，双方签订合同在前，胡沙丽发送该微信记录在后，一审法院认为胡沙丽利用该条地理位置的微信误导汪琴签订租赁合同的说法完全属于与客观事实明显相悖。其次，发送该条地理位置的信息时，汪琴早已经于2016年10月28日向胡沙丽支付了租房定金10000元，双方之间的房屋租赁合同也已经签订并生效，胡沙丽无再去误导汪琴的必要。再次，汪琴的两位合作伙伴在开庭时也出庭证明，胡沙丽在合同签订前后从来没有承诺过汪琴能够利用承租的房屋来经营网咖。汪琴在与胡沙丽签订合同之前，就房屋及周边情况实地考察了半个多月，才与胡沙丽签订了《租赁合同》，说明汪琴是经过实地考察且深思熟虑的，并非受胡沙丽误导。二、汪琴与胡沙丽签订了《房屋租赁合同》后合同目的不能实现的原因是因为汪琴未尽到注意义务，责任不在于胡沙丽，由此造成的后果均应当由汪琴承担。胡沙丽的合同义务就是向汪琴交付出租的房屋，并无义务保证汪琴承租后可以取得经营网咖的行政许可。三、汪琴因为自己的过错原因导致经营网咖的合同目的不能实现后，单方要求解除合同的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，赔偿胡沙丽因此而遭受的损失。首先，汪琴要求胡沙丽退还租房押金100000元的请求依法不应当予以支持。其次，汪琴要求解除合同后，虽未再实际占用房屋，但客观上造成了房屋的闲置，胡沙丽房屋闲置期间的租金损失均应当由汪琴赔偿。再次，胡沙丽在汪琴单方违约解除合同后，为了避免损失扩大，委托第三方中介机构积极的将房屋出租，为此而支出的中介费损失也应当由汪琴承担。最后，胡沙丽为了防止损失扩大，不得已委托武汉市腾昌行商业地产顾问有限公司对涉案房屋进行招租，支付了中介费人民币20000元，此后与新的承租人签订《租赁合同》时又因汪琴破坏涉案房屋主体结构又不得己给予了新的承租人三个月的装修免租期，免租期租金共计人民币194666.66元，这两笔支出均是因为汪琴的违约行为导致的，故上诉胡沙丽的上述损失均应当由汪琴承担。
汪琴辩称维持一审判决。
汪琴向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间签订的《租赁合同》；2、判令胡沙丽返还汪琴押金100,000元及房屋租金219,000元；3、本案诉讼费用由胡沙丽承担。
胡沙丽向一审法院提出反诉请求：1、判令汪琴赔偿胡沙丽经济损失324,166.65元（包括2016年11月1日至2016年12月15日共计45天租金109,499.99元，2017年3月15日至6月3日租金194,666.66元，及中介费20,000元）；2、本案全部诉讼费用由汪琴承担。
一审法院认定事实：位于武汉市江岸区江大路47号南山福屋2层1室的房屋所有权人系胡沙丽。案外人王振坤、王红与汪琴因共同合作出资经营网咖，于2016年10月28日向胡沙丽支付定金10,000元。2016年10月30日，汪琴（承租人）与胡沙丽（承租人）签订了《租赁合同》，载明：出租方将其所有位于武汉市江岸区江大路47号南山福屋2层1室房屋出租给承租方经营网咖，在租赁期内，未事先征得出租方书面同意，承租方不得擅自改变房屋原有结构、用途、店名或更换法人；租赁期限为三年，正式起租日从2016年12月16日至2019年12月15日止；出租方给予承租方45天装修免租期，免租装修期从2016年11月1日至2016年12月15日止，免租装修期内承租方无需向出租方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水电等费用；承租方于2016年10月30日交纳租赁押金100,000元，无违约情况下，出租方退还押金，否则押金不退；本合同终止，承租方应于终止日前结清应交纳的各项费用，承租方搬离前由拖欠租金、水电费、物业管理费或其他未尽其他义务的，出租方有权留置承租方于该房屋内的任何物品，没收押金；合同到期或终止解除后，若承租方不续租并且联系不上，或者不配合出租方收回房屋的，出租方有权将门锁撬开，自行处理屋内物品，承租方的损失出租方概不负责，承租方还应承担因逾期归还房屋给出租方造成的一切损失，每逾期一日，承租方按每日3,300元支付房屋占用费；承租方有下列情形之一的，出租方有权解除合同，收回门面并追究承租方的违约责任：拖欠租金超15日或空关门面一个月；利用房屋进行违法活动；如遇自然灾害等不可抗力因素导致合同无法履行的合同终止，双方均不负责；如遇政策拆迁，本合同自行终止，出租方退回剩余租金和押金给承租方外不予任何补偿；凡涉及双方权利义务的通知或文件均以书面形式，并以合同所载明的联系地址或租赁地点送达，或邮寄快递送达，以双方收件人付邮5日后即视为送达，其住所地即为此租赁房屋地址。合同还对租金、押金及支付方式、违约责任、管辖等进行了约定。2016年11月1日，胡沙丽向汪琴发送了其承租房屋距离武汉市育才中学218米的图片一张。随后，汪琴向胡沙丽支付了100,000元押金及房屋租金219,000元（其中包括10,000元定金）。后武汉市江岸区文化体育和旅游局以汪琴预经营的网咖营业场所距武汉市育才中学入口距离为180米，违反了相关的条例规定，不予核准办理网咖的许可证，并向汪琴送达《不予行政许可（备案）决定书》。2016年11月23日，汪琴向胡沙丽邮寄送达告知函，要求解除合同，同日，汪琴以微信形式通知胡沙丽解除合同。另查明，汪琴在租赁期间造成承租房屋内地板处出现损坏，后其于2016年11月23日前将该处破损修好。次日，汪琴将房屋退还给胡沙丽。
一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，汪琴支付定金及房屋租金，胡沙丽交付承租房屋，应认定双方之间成立租赁合同关系。汪琴租赁该房屋目的系为经营网咖，现因行政机关下达《不予行政许可（备案）决定书》，致使汪琴合同目的无法实现，且2016年11月23日，汪琴发函解除合同，次日，胡沙丽接收了房屋，故双方之间的《租赁合同》已于2016年11月24日解除，对于汪琴要求一审法院判令解除《租赁合同》的主张，不予支持。针对汪琴返还租金及押金的主张，本案的焦点在于双方签订的《租赁合同》的合同目的不符合相应的行政规范，应由谁承担责任。一审法院认为，汪琴在租赁房屋用于经营网咖之前，应当有注意其经营网咖是否符合行政法规范的义务，签订合同时胡沙丽提供了距离学校200多米以上符合行政法规范的图纸，错误的误导汪琴签订了合同，汪琴发现不符合行政许可规范后，及时退回房屋并解除合同，避免了损失的扩大，押金应予退还，故对汪琴要求退还押金100,000元的主张，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。汪琴要求解除合同，但其要求解除合同为《租赁合同》中约定的免租期内，故对于汪琴要求胡沙丽退还房屋租金219,000元的主张，予以支持。对于胡沙丽反诉要求汪琴赔偿从2016年11月1日至2016年12月15日及2017年3月15日至2017年6月3日的房屋租金的主张，因汪琴要求解除合同后即将房屋还给胡沙丽，此后，汪琴并未实际占用房屋，未产生房屋占用费，且胡沙丽已将房屋出租给第三人，未产生实际损失，故对于胡沙丽要求汪琴赔偿房屋租金的主张，不予支持。对于胡沙丽要求汪琴支付中介费的20,000元的的反诉请求，因双方《租赁合同》无法履行的责任在于胡沙丽，该费用应由其自行负担，故对于其主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、胡沙丽于本判决生效之日起十日内退还汪琴房屋租金219,000元及押金100,000元；二、驳回汪琴其他诉讼请求；三、驳回胡沙丽全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,085元，邮寄送达费20元，反诉费减半收取3,081元，共计9,186元由胡沙丽负担。
本院二审期间，组织双方进行调查，双方均未提交新证据，调查结束后，胡沙丽向本院提交如下证据：1、胡沙丽自写报告、情况说明一份；2、微信聊天记录一份；3、（2017）鄂0102民初3768号民事判决复印件一份。拟证明一审判决错误；微信聊天记录了胡沙丽不知道退房事宜，汪琴实际取得了执照。经质证，汪琴的意见认为一、二审审理期间已经调查很清楚，确认房屋已交回胡沙丽，上述证据的真实性不予认可，且上述证据均已在一审起诉前及开庭前，或二审调查前已经存在的，胡沙丽在此之前均未向法院提交，现在提交不符合法律规定，不予质证并发表质证意见。胡沙丽提交证据期限不符合法律规定，汪琴拒绝质证，本院不予采信。汪琴未向本院提交新证据，本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，胡沙丽与汪琴签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，为有效协议，双方均应按合同全面实际履行。双方履行过程中，汪琴按合同履行了付款义务，胡沙丽也向汪琴履行了交付租赁房屋义务，因汪琴办理网咖经营许可证的过程中，行政许可单位以网咖经营场所距武汉市育才中学入口距离为180米，未达到规定的距离，不符合网咖许可经营许可证颁发的条件，向汪琴送达《不予行政许可（备案）决定书》，汪琴未能获得网咖经营的行政许可，导致双方合同约定经营网咖的目的无法实现，是不可归责于合同一方的原因致合同目的不能实现，合同应予解除，双方对此均不承担责任，相互返还合同价款及房屋。汪琴收到不予行政许可决定后，即已经向胡沙丽发出解除通知，并向胡沙丽返还了租赁房屋，胡沙丽在已经收到汪琴解除合同通知，也接受了汪琴退还的房屋，之后又已另行出租案涉房屋的情况下，拒绝向汪琴返还合同款项致双方产生纠纷，一审判决胡沙丽向汪琴返还胡沙丽收取的租金及押金正确，汪琴未予上诉，视为服判，本院予以维持。胡沙丽上诉认为汪琴违约，不应返还押金，应驳回汪琴上诉请求的上诉理由缺乏事实依据不能成立，本院不予支持。对胡沙丽上诉认为应当支持其反诉请求的理由，因其反诉主张的2016年11月1日至2016年12月15日共计45天租金109,499.99元，与双方合同约定“免租装修期从2016年11月1日至2016年12月15日止，免租装修期内承租方无需向出租方支付租金”不符，本院不予支持，对其反诉主张2017年3月15日至6月3日租金194,666.66元，及中介费20,000元，系在汪琴2016年11月23日前将该处破损修好，次日，将房屋退还给胡沙丽。胡沙丽自向汪琴收回房屋之日起的款项，均不是汪琴造成，在此之后的租金，系胡沙丽在双方合同于2016年11月24日解除后的款项，胡沙丽对此部分款项是否成立，以及是否与汪琴解除合同有直接因果关系未提供证据予以证实，胡沙丽要求支持其反诉请求的上诉理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，胡沙丽上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币6162元，由胡沙丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二〇一八年三月二十七日
书记员 刘 樊