广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0204民初3238号
原告：董学羽，男，1988年6月1日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。
委托诉讼代理人：苏卿，广西正泰和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙晓雪，广西正泰和律师事务所实习律师。
被告：ＸＸＸ，女，1976年11月29日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。
被告：广西百度房地产经纪有限责任公司，住所地：柳州市青云路8号时代商厦7-5号，统一社会信用代码：91450200773866930J。
法定代表人：吴迪，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：石菁，女，系该公司员工。
委托诉讼代理人：唐艳文，广西万铭律师事务所律师。
原告董学羽与被告ＸＸＸ、广西百度房地产经纪有限责任公司合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董学羽及其委托诉讼代理人苏卿、龙晓雪、被告ＸＸＸ、被告广西百度房地产经纪有限责任公司委托诉讼代理人石菁、唐艳文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董学羽向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告ＸＸＸ向原告支付逾期交房违约金13425元（895000元×3‰×5天=13425元）；2.请求判令被告ＸＸＸ因其逾期办理户口迁出手续且至今仍未结清房屋交割之前的水费、电费、燃气费、物管费等违约行为，应向原告支付违约金26850元（895000元×3%=26850元）；3.请求判令被告ＸＸＸ承担原告为实现上述债权而支付的律师代理费2148元；4.请求判令被告ＸＸＸ立即结清房屋交割之前的水费、电费、燃气费、物管费等相关费用，为原告办结水务、电力、燃气、物业的过户手续；5.要求被告广西百度房地产经纪有限责任公司退还1000元中介费并督促协助被告ＸＸＸ为原告办结水务、电力、燃气、物业的过户手续；6.判令二被告承担本案全部诉讼费用及其他相关费用。
事实和理由：2017年5月17日原告与二被告签订《房产买卖合同》，主要约定：原告购买被告ＸＸＸ所有的位于房屋一套，房屋成交总价为人民币895000元；为督促被告ＸＸＸ按约定如期交房并结清所有费用，从总价款中预留20000元作为交房保证金由被告广西百度房地产经纪有限责任公司保管，待房产所有手续办理完结及被告ＸＸＸ结清所有费用后经原告验收合格签字确认后转付被告ＸＸＸ；被告ＸＸＸ应于得到尾款之日起10日内腾出房屋并在被告广西百度房地产经纪有限责任公司的协助下完成房产的物业交割手续；房产权属转移时，附带附属设施状况及室内装饰情况见本合同附件一；凡已纳入本合同物业交割清单的各项房屋装饰及附属设施被损坏或者拆除的，被告一应按评估机构出具的评估价值进行赔偿；房产物业交割日前所发生的包括但不限于水费、电费、气费、物管费应由被告ＸＸＸ承担；被告ＸＸＸ承诺在原告取得该房屋新产权证之日起10日内办理完成原有户口迁出手续；如若被告ＸＸＸ未按合同约定期限交付房产，每逾期1日，应向原告支付该房产成交价千分之三违约金；双方任何一方不按合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过十日违约方须向守约方支付总房价款的百分之三违约金并支付守约方因此产生的诉讼费、律师费、交通费等费用损失等。合同签订后，原告于2017年8月3日办理了该套房屋新的产权证，2017年8月30日向被告ＸＸＸ支付完毕全部房款，依约履行了全部合同义务。但被告从拖延至2017年9月15日逾期5日交房、逾期办理户口迁出，到擅自拆除房屋基础设施、搬走合同中约定留下的家具家电，再到至今仍未结清房屋交割前的水费、电费、燃气费、物管费等相关费用导致原告未能正常过户，甚至面临燃气公司中断供气的风险，严重影响原告的居住生活。原告多次找被告ＸＸＸ协商、督促解决，或被告广西百度房地产经纪有限责任公司居中调解，均遭到拒绝，遂起纠纷。被告ＸＸＸ无故拖延甚至怠于履行合同义务的行为已经违反了《房产买卖合同》的约定及《合同法》等相关法律法规的规定，严重侵害原告的合法权益，应依约承担相应的违约责任。被告广西百度房地产经纪有限责任公司作为本合同的居间方，代原告保管交房保证金20000元，以督促被告ＸＸＸ办结房产交易手续，但被告广西百度房地产经纪有限责任公司在明知被告ＸＸＸ未履行完毕合同义务且原告没有签字确认的情况下，擅自转付交房保证金，被告ＸＸＸ得到全部房款后更为怠于履行合同义务，置原告于合同履行风险之中，被告广西百度房地产经纪有限责任公司的行为违反了合同约定义务应承担的法律责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。
被告ＸＸＸ辩称，1.原告称其逾期交房与事实不符,要求支付违约金于法无据,且原告违反多条合同条款；2.原告称其逾期办理户口迁出手续且至今仍未结清房屋交割前的水电、燃气费、物管费等违约行为属于需要支付违约金与事实和合同约定均不符；3.原告要求其为原告办结水务、电力、燃气、物业过户手续的诉求没有法律依据；4.其与原告签订的是房屋买卖合同,不是家电家具买卖合同，其保留收回所有家具家电并要求原告支付适当使用费的权利；5.原告以上的诉请与事实不符、于法无据，我方没有必要支付原告律师费用。
被告广西百度房地产经纪有限责任公司辩称，本案中不存在原告诉请违约情形，因此不同意原告诉讼请求，请依法驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合案件事实查明部分予以综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年5月17日，ＸＸＸ作为甲方（出卖方）与作为乙方（买受方）的董学羽以及作为丙方（居间方）的广西百度房地产经纪有限责任公司签订一份《房产买卖合同》，合同约定，甲乙双方通过居间方丙方出售及购入房屋的有关事宜达成以下协议：“一、房屋基本状况。1.1、房屋位置潭中西路XX号…。产权证号为柳房权字第××号号……二、房价款。甲乙双方商定该房屋的成交总价为895000元……三、合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金20000元……四、为防范交易风险，督促甲方按约定如期交付该地产并结清所有费用，甲乙双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留20000元作为交房保证金。此交房保证金的处理办法为：经甲乙双方同意此交房保证金由丙方保管，待该房地产所有交易手续办理完结，甲方结清该房地产所有水电费、物业管理费、数字电视费、电话费、煤气费等相关费用并向乙方交付该房地产，经乙方验收合格，甲乙双方在房地产交接清单签字确认后由丙方转付给甲方……五、乙方付款方式，时间及内容……甲方配合乙方前往公积金管理中心申请按揭贷款的当日，乙方将不低于240000元整的首付金额存入公积金管理中心指定账户中进行资金监管，并向公积金管理中心申请按揭贷款房款人民币560000元整……乙方于新的房产证出具后10个工作日内，配合银行到房产管理部门办理房产抵押登记手续，待乙方的《他项权证》出具，由公积金中心将审批通过的按揭款项直接划付给甲方。六、办理过户、按揭手续……七、关于税费……八、房屋交付、户口迁移及乙方新产权证的交付。8.1、甲乙双方同意，乙方于得到尾款之日起10日内腾出该房屋，并由丙方协助甲乙双方办理该房产的物业交割手续…….8.3、甲方自行承担该房产交割日前所发生的、应由甲方承担的物业及相关费用，包括但不限于水费、电费、气费、物管费。物业交割手续办理完毕之日起，前述费用由乙方承担…….8.5、甲乙双方约定，待房产管理部门出具乙方新产权证由丙方代为保管，待乙方将80%购房款支付给甲方，保管方即将新产权证交付给乙方……十一、违约责任。11.1、逾期付款，乙方未按照本合同约定期限，约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之三的违约金，乙方支付当期应付款项，合同继续履行。逾期天数超过十日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、登报公告或书面通知乙方并依法及合同第11.3条约定追究乙方违约责任。11.2、逾期交房，甲方未按本合同约定的期限将上述房产交付乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付该房产成交价千分之三违约金。逾期天数超过十日，甲方仍未交房，乙方有权单方解除本合同、登报公告或书面通知乙方并依法及合同第11.3条约定追究甲方违约责任。11.3、甲乙双方任何一方不按本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过十日视为根本违约，守约方有权终止合同，违约方须向守约方支付总房价款的3%作为违约金及其他守约方因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失……十六、补充条款，乙方可自行决定上证人名字，甲乙双方同意查档后转付定金给甲方，交房保证金由丙方保管，交房当天由丙方支付给甲方，甲方承诺只把钢琴和电冰箱拿走，其余留下给乙方使用。合同附件一的物业交割清单上载明基础设施情况正常，赠送物品为空调台式一台、挂式三台、衣柜二个、床三张、茶几一台，饭桌一张、沙发一套。合同签订后，董学羽向ＸＸＸ支付购房定金20000元，2017年5月23日，董学羽向广西百度房地产经纪有限责任公司预留购房保证金20000元，并支付居间服务费8000元。2017年8月11日，ＸＸＸ收到购房首付款277000元，2017年8月30日，ＸＸＸ收到购房款578000元。2017年10月13日，广西百度房地产经纪有限责任公司将上述预留的购房保证金20000元向ＸＸＸ转付。
另查明，2017年8月3日，柳州市国土资源局出具不动产权证书载明董学羽以共同共有方式对坐落于潭中西路XX号房屋享有房屋所有权。2017年10月21日，董学羽与广西正泰和律师事务所签订委托代理合同，约定本案诉讼代理事项，董学羽向广西正泰和律师事务所支付律师代理费2148元。2017年10月17日，案外人曲洪雪缴纳案涉房屋2017年7月6日至2017年9月22日期间产生的水费共计85元，2017年11月7日，再次缴纳案涉房屋2017年9月22日至2017年11月6日期间的水费共计70元。案涉房屋2017年6月7日至2017年8月10日期间产生电费249.89元，该笔费用由ＸＸＸ缴纳，2017年8月10日至2017年10月12日期间产生电费230.87元，该笔费用由曲洪雪缴纳。案涉房屋2016年12月至2017年11月期间住宅物管费为687.6元、楼道路灯费39元，共计726.6元，该笔费用由ＸＸＸ缴纳。案涉房屋2017年4月23日至2017年10月18日期间产生燃气费442.8元，该笔费用由ＸＸＸ缴纳。2017年9月18日，ＸＸＸ办理户口迁移手续，将其户口从本案案涉房屋地址迁出。
庭审中，当事人均认可本案涉及房屋的实际交接时间为2017年9月15日。另原告董学羽述称，案涉房屋的水电已经过户给原告，但燃气、物业没有过户，案涉房屋房产证是由其在2017年8月17日到房产局领取的，并由其自己保管，全部购房款也已经在2017年8月30日支付完毕。被告ＸＸＸ述称其于2017年10月13日收到购房保证金20000元，至此才收到全部房款，原告领取房产证后并没有向其通知，原告自行保管房产证也不符合合同约定。被告广西百度房地产经纪有限责任公司述称其积极组织原被告双方就诉争房屋进行交割，经原被告同意后，定于2017年9月15日进行交割，且房产交割已经完毕。之后，根据合同补充条款16条第2点约定交房当日由其将购房保证金转付给ＸＸＸ，其按照合同约定履行了房屋中介服务，不存在违约情形，更不应承担违约责任。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，当事人在合同第四条约定为防范交易风险，督促甲方按约定如期交付该地产并结清所有费用，甲乙双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留20000元作为交房保证金。此交房保证金的处理办法为，经甲乙双方同意此交房保证金由丙方保管，待该房地产所有交易手续办理完结，甲方结清该房地产所有水电费、物业管理费、数字电视费、电话费、煤气费等相关费用并向乙方交付该房地产，经乙方验收合格，甲乙双方在房地产交接清单签字确认后由丙方转付给甲方。第五条约定乙方于新的房产证出具后10个工作日内，配合银行到房产管理部门办理房产抵押登记手续，待乙方的《他项权证》出具，由公积金中心将审批通过的按揭款项直接划付给甲方。第八条约定甲乙双方同意，乙方于得到尾款之日起10日内腾出该房屋，并由丙方协助甲乙双方办理该房产的物业交割手续；甲方自行承担该房产交割日前所发生的、应由甲方承担的物业及相关费用，包括但不限于水费、电费、气费、物管费。物业交割手续办理完毕之日起，前述费用由乙方承担；甲乙双方约定，待房产管理部门出具乙方新产权证由丙方代为保管，待乙方将80%购房款支付给甲方，保管方即将新产权证交付给乙方。第十六条补充条款约定甲乙双方同意查档后转付定金给甲方，交房保证金由丙方保管，交房当天由丙方支付给甲方。结合本案事实查明部分，过户后的新房产证于2017年8月3日由房屋管理部门出具，董学羽应当在10个工作日内即2017年8月17日之前将银行按揭贷款向ＸＸＸ支付，而其实际支付时间为2017年8月30日。新房产证出具之后应由广西百度房地产经纪有限责任公司代为保管，而实际是董学羽直接领取该房产证，并未交给广西百度房地产经纪有限责任公司保管。另当事人约定预留的交房保证金由丙方保管（董学羽于2017年5月23日向广西百度房地产经纪有限责任公司支付），交房当天由丙方支付给甲方，因此ＸＸＸ应在2017年8月30日收到购房款578000元后10日内腾出房屋，而不是其主张的购房保证金交付之日起算的10日内。本案实际房屋交接时间为2017年9月15日。ＸＸＸ未在约定时间内办理户口迁出手续、未结清2017年7月6日至2017年9月15日期间的水费及2017年8月10日至2017年9月15日期间的电费。广西百度房地产经纪有限责任公司也未在2017年9月15日转付购房保证金给ＸＸＸ。根据上述各方当事人对合同项下义务的履行情况，各方当事人均未严格按照合同约定履行自己的义务，均存在违约行为，而《房产买卖合同》中，对当事人均存在违约的情况下如何处理并没有约定，同时根据上述合同第十一条关于违约责任的约定：甲乙双方任何一方不按本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过十日视为根本违约，守约方有权终止合同，违约方须向守约方支付总房价款的3%作为违约金及其他守约方因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失。亦即只有守约一方才可以向违约一方追索违约金，且追索违约金时应终止合同，现双方交易目的已经达到，各方当事人也均未要求终止合同，因此董学羽要求ＸＸＸ向其支付逾期交房违约金13425元、违约金26850、律师代理费2148元以及要求广西百度房地产经纪有限责任公司退还1000元中介费的诉讼请求没有依据，本院不予支持。
对于原告要求被告ＸＸＸ立即结清房屋交割之前的水费、电费、燃气费、物业管理费等相关费用的诉讼请求，对此，应明确的是本案当事人在合同中约定的物业费等问题实际上是业主与物业公司或其他主体之间形成的物业服务等相应的法律关系。若被告ＸＸＸ没有支付完毕物业费等费用，则由相应的主体依据相应的法律关系向ＸＸＸ追偿即可。换言之，该约定并不能阻止双方房屋买卖交易的最终完成。现双方就案涉房屋已于2017年9月15日实际交接，根据合同约定甲方自行承担该房产交割日前所发生的、应由甲方承担的物业及相关费用，包括但不限于水费、电费、气费、物管费。物业交割手续办理完毕之日起，前述费用由乙方承担。现原告提交的证据显示2017年7月6日至2017年9月15日期间的水费及2017年8月10日至2017年9月15日期间的电费均由其垫付，ＸＸＸ应当向董学羽偿还水费77.4元（85元÷78天×71天）及电费131.9元（230.87元÷63天×36天）。
对于董学羽要求ＸＸＸ、广西百度房地产经纪有限责任公司为其办结水务、电力、燃气、物业过户手续的诉讼请求，合同中各方当事人对此并没有约定，故原告的该项诉讼请求没有依据，本院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸＸ向原告董学羽结清由其垫付的水电费209.3元。
二、驳回原告董学羽的其他诉讼请求。
案件受理费986元（原告已预交），由原告董学羽负担981元，被告ＸＸＸ负担5元。
上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号20×××099，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按撤回上诉处理。
审 判 长 汝 磊
人民陪审员 兰学军
人民陪审员 覃艳奇
二〇一八年五月二十日
书 记 员 覃 华
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2．将被执行人纳入失信人员名单；
3．对被执行人限制高消费、限制出境；
4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。
柳州市柳南区人民法院
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邮政编码：545007