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中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）最高法民申1748号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国工商银行股份有限公司阜新分行。住所地：辽宁省阜新市细河区解放大街8号。
负责人：刘德全，该行行长。
委托诉讼代理人：米华，北京市天睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓霞，北京市天睿律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：阜新润鑫实业有限责任公司。住所地：辽宁省阜新市细河区八一路47号。
法定代表人：王连胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于福旭，辽宁燕郡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵孜伟，辽宁凯旋律师事务所律师。
再审申请人中国工商银行股份有限公司阜新分行（以下简称工行阜新分行）因与被申请人阜新润鑫实业有限责任公司（以下简称润鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2016）辽民终205号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。再审申请人工行阜新分行委托诉讼代理人米华、张晓霞，被申请人润鑫公司委托诉讼代理人于福旭、赵孜伟到庭参加询问，本案现已审查终结。
工行阜新分行向本院申请再审称：本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定情形，请求对本案依法再审，中止原判决的执行，并且请求撤销与本案相关的两份行政判决、执行裁定及本案的一、二审判决，由最高人民法院对四起案件统一进行审查处理。理由如下：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。首先，《拍卖成交合同书》是基于合同双方真实、自愿意思表示所签订，当然具有法律拘束力。工行阜新分行在委托沈阳市拍卖行有限责任公司（以下简称拍卖公司）时已经履行了告知义务，拍卖公司也将相关情况如实告知了买受人润鑫公司。合同签订后，润鑫公司已经顺利接收了案涉房产，并办理了房屋登记手续，合法取得了房屋。可见，在《拍卖成交合同书》真实有效、未被撤销的情况下，合同既然已经履行，工行阜新分行不应当承担责任。其次，在（2008）阜执一字第70、71-3号“以物抵债”民事裁定书送达给工行阜新分行时，案涉标的物所有权已经转移给了工行阜新分行。润鑫公司通过拍卖取得的房屋被收回，不是由于工行阜新分行的原因造成的，工行阜新分行在本案中不存在任何过错。原判决引用的辽宁省阜新市海州区人民法院（2013）海行初字第26号行政判决中“工行阜新分行取得案涉房产后应到阜新市公用事业与房产局办理房屋所有权转移登记后再进行处分，阜新市公用事业与房产局依据拍卖成交合同直接将上述房产由阜新中林实业有限公司名下转移登记到润鑫公司的行为违法”，虽然上述行政判决认定行政行为违法，但工行阜新分行并不是该行政行为的相对人，也不是该行政诉讼的当事人，故不能依据该判决认定工行阜新分行的行为存在过错。再次，原审既然判决润鑫公司将案涉房产及分摊土地使用权返还给工行阜新分行，工行阜新分行向润鑫公司返还购房款，那么相应的该房产及土地在润鑫公司所占用期间产生的孳息也应当归工行阜新分行所有。现原审不仅判决申请人将全部购房款返还，还判决申请人支付相应利息，但对于润鑫公司占用房产期间所得的2400万元巨额收益却不予返还，对于申请人来说显失公平。二、原判决适用法律确有错误。本案应为拍卖合同纠纷，原审认定本案案由为房屋买卖合同纠纷，明显不当。工行阜新分行与润鑫公司从未签订过《房屋买卖合同书》，实际是润鑫公司在2011年8月24日与拍卖公司签订了《拍卖成交合同书》。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定，“如拍卖人给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿，属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”。由此可见，不是由买受人直接向委托人要求赔偿，委托人与买受人在拍卖过程中并没有直接的法律关系，即便是拍卖过程中存在损失赔偿，也应该是由拍卖人承担责任后再向委托人追偿，故原判决适用法律错误。
润鑫公司答辩称：一、由于工行阜新分行委托拍卖时没有取得对争议标的房屋的处分权，现在又失去了房屋的所有权，致使润鑫公司不能取得案涉房屋及相应的土地使用权，工行阜新分行存在明显的过错，应当承担民事责任。二、在“以房抵债”裁定被撤销之前，润鑫公司是涉案房屋的合法所有权人，润鑫公司的经营收入并非不当得利，是正常经营行为的合法所得，不应当予以返还。
本院认为：工行阜新分行虽依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审，但在第一个再审事由即“原判决认定的基本事实缺乏证据证明”项下，工行阜新分行主要是认为原判决根据另案行政判决认定该行在涉案房屋的买卖关系中存在违约行为是错误的，不能据此认定其存在过错，其所反映的问题和陈述的理由实际也是属于适用法律问题。综合分析工行阜新分行申请再审的具体事实和理由，本院认为本案争议的焦点：1.工行阜新分行是否构成违约、是否应当向润鑫公司返还购房款及利息；2.润鑫公司占用房屋期间获得的租金收益是否应当返还。
关于工行阜新分行是否构成违约及是否应当向润鑫公司返还购房款及利息问题。本院认为，工行阜新分行对于拍卖公司与润鑫公司签订的《拍卖成交合同书》来说是委托人，润鑫公司是买受人，工行阜新分行与润鑫公司之间发生的纠纷，属于委托人与买受人之间的争议。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，润鑫公司从拍卖公司拍得涉案房产，《拍卖成交合同书》中明确载明“本次拍卖的标的，现有手续为《民事裁定书》”，故润鑫公司参与竞拍时即知道工行阜新分行系涉案房屋拍卖的委托人。根据上述法律规定，拍卖公司与润鑫公司签订的《拍卖成交合同书》可直接约束润鑫公司与工行阜新分行，因此，原判决认定工行阜新分行与润鑫公司系涉案房屋买卖合同关系的双方当事人，符合法律规定。即使按照工行阜新分行主张本案属于拍卖合同纠纷，按照《中华人民共和国拍卖法》第四十条“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”的规定，以及第六十一条“如拍卖人给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿，属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”的规定，润鑫公司有权向工行阜新分行主张权利。原审确定本案为房屋买卖合同纠纷，并按照买卖合同纠纷进行裁判，于法有据。
买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，工行阜新分行作为出卖人负有交付标的物义务，并且应当保证交付的标的物所有权完全转移给买受人，第三人不能对标的物主张任何权利，即出卖人负有标的物权利瑕疵担保义务。如果交付的标的物存在权利瑕疵，买受人有权减少价款或者解除合同。本案中，润鑫公司按照《拍卖成交合同书》的约定付清了房屋转让价款，该公司在买卖合同中的付款义务已经履行完毕，该款项亦由工行阜新分行直接收取。然而工行阜新分行应当交付的房屋，因人民法院的执行行为被交付该房屋原产权人管理，并且被人民法院予以查封。润鑫公司曾经取得的房产证也已被撤销，对于买受人润鑫公司而言，其购买涉案房屋、享有房屋所有权的合同目的已经无法实现，而该公司对于这种情况完全没有任何责任。对于负有交付房屋和协助办理产权过户登记义务的出卖人工行阜新分行来说，应当负有权利瑕疵担保义务。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。在本案中，即使工行阜新分行主张其没有过错的理由成立，但是润鑫公司订立房屋买卖合同的目的由于出现了当事人无法预见的客观原因，已经无法实现。在此情况下，工行阜新分行继续占有买卖房屋价款没有法律依据，因此，原审法院判决工行阜新分行将已收取的房屋价款返还给润鑫公司，适用法律正确。至于工行阜新分行是否应当向润鑫公司一并返还购房款的利息问题，因工行阜新分行占用购房款期间的利息属于法定孳息的范畴，在案涉房屋买卖合同解除的情况下，工行阜新分行应当将购房款占用期间的利息一并予以返还，原审对于该问题的处理并无不当。
关于润鑫公司占用房屋期间获得的租金收益是否应当向工行阜新分行返还的问题。本院认为，违约责任是指合同一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。本案中，买受人润鑫公司是通过正常的拍卖形式购买涉案房屋，并且按照合同约定完全履行了自己的支付合同价款义务，不存在违约行为，也不应承担违约责任。润鑫公司作为守约方，其所收取的房屋租金收益是基于先前合法占有涉案房屋后的正常经营收入，依法应予保护。况且，工行阜新分行亦没有就返还租金收益提起反诉，故对于工行阜新分行在本案中主张润鑫公司返还占用房屋期间获得的租金收益，依法不应支持。
至于工行阜新分行在本案审查过程中提出的请求纠正另案行政判决、执行裁定的问题，因本案系工行阜新分行与润鑫公司之间房屋买卖合同关系引发的民事申请再审案件，工行阜新分行提出的上述请求不属于本案的审查范围，本院对其上述请求不予审查，工行阜新分行可依据相关法律规定另行申请解决。
综上，再审申请人工行阜新分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回中国工商银行股份有限公司阜新分行的再审申请。
审判长 高 珂
审判员 汪国献
审判员 张能宝
二〇一六年十一月二日
法官助理崔福涛
书记员张丹