四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都江民初字第2907号
原告朱志慧，女，1973年10月11日出生，羌族，住四川省汶川县。
委托代理人付劲松，四川都江律师事务所律师。
委托代理人张妮，四川都江律师事务所律师。
被告都江堰市银海房地产开发有限公司（以下简称银海公司）。住所地：四川省都江堰市。
法定代表人伍世平，该公司董事长。
委托代理人姚廷强，四川永辅律师事务所律师。
委托代理人邓小波，四川永辅律师事务所律师。
被告周国志，男，1965年7月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托代理人袁胤菁（系被告周国志雇员），男，1990年8月20日出生，藏族，住四川省小金县。
第三人成都农村商业银行股份有限公司彭州支行（以下简称农商行彭州支行）。住所地：四川省彭州市。
负责人袁锦年，该支行行长。
委托代理人李林涧，四川泰和泰律师事务所律师。
委托代理人李小琴，四川泰和泰律师事务所律师。
原告朱志慧与被告银海公司、周国志，第三人农商行彭州支行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。后原告以银海公司将案涉房屋设定了抵押、办理了抵押权人为农商行彭州支行的抵押权登记为由申请追加农商行彭州支行为本案第三人参加诉讼，本院审查后于2015年1月4日依法追加农商行彭州支行为第三人参加诉讼，本案审理期限从追加之日起重新计算。原告朱志慧的委托代理人张妮，被告银海公司的委托代理人姚廷强，被告周国志的委托代理人袁胤菁及第三人农商行彭州支行的委托代理人李林涧、李小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱志慧诉称：2003年7月15日，二被告合作开发位于都江堰市X镇X村“XX花园”项目，房屋建成后予以出售。原告购买该楼盘x幢x单元x楼x号住房（合同签订后即交付房屋）。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应将办理房、地产权证所需资料报登记机关备案。几年来，原告无数次要求被告提供办理权属的资料，但被告都以种种理由推卸，被告的行为已经违反了《合同法》的相关规定和房屋买卖合同的约定，并给原告造成了损失。故原告向法院起诉，请求判令：一、被告履行《商品房买卖合同》第十五条约定，办理原告所购房屋的《国有土地使用权证》及《房屋产权证》；二、办理《国有土地使用权证》和《房屋产权证》所需费用由被告承担；三、本案诉讼费由被告承担。原告申请追加农商行彭州支行为第三人后，增加诉讼请求：一、确认银海公司将XX花园二期（x幢x单元x楼x号）房屋抵押给农商行彭州支行的抵押无效；二、农商行彭州支行立即撤销对XX花园二期（x幢x单元x楼x号）房屋的抵押登记。庭审中，原告明确其诉请第二项为要求被告承担办理《国有土地使用权证》和《房屋产权证》所需费用（含《商品房买卖合同》中约定的应当由被告承担的办证费用及因为逾期办证增加的费用和滞纳金）由被告承担。
被告银海公司辨称：虽然原告主张的房屋买卖合同中的卖房人填写为银海公司，但该合同既没有银海公司的印章确认，也没有银海公司人员签字认可。原告作为购房人未向银海公司支付任何购房款，银海公司也未向原告出具过购房发票，故银海公司不是本案原告主张的房屋买卖合同的相对人，且银海公司没有授权周国志进行销售商品房，原告主张的房屋买卖关系与银海公司无关，银海公司不是本案适格的被告。虽然，银海公司与周国志签订了《合作开发合同》，但仅约束银海公司及周国志，且应以银海公司名义销售房屋，但银海公司并未收到购房款，故银海公司于2006年6月9日通过邮政快递的方式向周国志发出了一份《解除合同通知书》，周国志对此未提出异议，故银海公司与周国志之间的合作开发关系已经解除，原告主张依据该协议而取得所购房屋，也是缺乏事实基础。综上，原告对银海公司的诉讼请求不能成立，法院应予驳回。
被告周国志辩称，二被告之间签订了《合作开发合同》，约定由二被告合作开发A-
A型共24套房屋，另外，二被告还签订了《商品房预订合同》，约定由周国志买下E＋E型中的一个单元共13套房屋（含底层铺面），再进行销售。A-A型和E＋E型都是由周国志投资修建。本案原告主张的房屋属于A-
A型中的其中一套住房。2003年8月13日，周国志与银海公司签订了《商品房预订合同》，约定周国志以单价980元／平方米订购XX花园E＋E幢1个单元（含底楼铺面），该合同签订后，周国志于同年8月18日付给银海公司购房定金20万元，同时，周国志又以都江堰市发展建筑公司名义与银海公司签订《建筑承包合同》，修建E＋E型共计2个单元房屋（含预订的一个单元），约3000平方米，造价490元／平方米，但在施工中，银海公司从未支付过任何修建款，该修建款148万元实际由周国志垫资，银海公司表示该款“从商品房预定款项”中抵扣，故周国志已经履行预订合同的款项。《商品房预订合同》约定的房屋验收合格后，周国志将售房情况及购房户名单报与银海公司，要求银海公司在房屋买卖合同上盖章，但银海公司以种种理由拖延办理，无奈才走到今天这个地步。现原告要求被告办理房屋产权证和国有土地使用权证，该请求合理合法，法院应当予以支持，办证费用应当由银海公司承担，周国志承担协助办证义务。对于银海公司在2006年6月9日邮寄的《解除合同通知书》，其邮寄地址为都江堰市观景路232号，而周国志所在的四川光大民族文化发展有限公司已从2005年4月起搬迁至阿坝州汶川县办公，故银海公司邮寄的《解除合同通知书》周国志没有收到，且该通知书是在购房户已经入住一、二年后提出，在此时提出解除合同已经没有实际意义，而且《商品房预订合同》规定了不得擅自解除合同。故银海公司的解除合同理由不能成立。
第三人农商行彭州支行辩称，其对原、被告间的房屋买卖合同关系不知情；如原、被告之间确实签订了房屋买卖的合同，原告对银海公司仅享有债权，因案涉房屋仍然登记在银海公司名下，因此案涉房屋的所有权仍然属于银海公司所有；农商行彭州支行与银海公司依法签订了抵押合同，并办理了抵押登记，故抵押合法有效；原告如与被告间确有合同关系，也仅能向被告主张合同权利，但农商行彭州支行享有的仍然是物权，根据物权优于债权的原则，农商行彭州支行仍然依法享有物权。另，2010年8月26日银海公司还与都江堰市三和物业管理有限公司（以下简称三和物业公司）签订《租房协议》，将案涉房屋所在11幢共20套住房（2398.8平方米）出租给三和物业公司，租期为2010年9月1日至2015年8月30日。
经审理查明，2003年7月15日，银海公司（甲方）与周国志（乙方）签订一份《合作开发合同》，约定（与本案有关内容）：1、甲方提供土地1866㎡（位于都江堰市幸福镇联盟村）与乙方合作开发房地产（A-A型），乙方给付甲方土地使用权折价款26.5万元，①合同签订后支付10万元，报建手续后支付50万元②主体到六层支付14.2万元；2、土地以银海公司的名义进行开发和销售，所开发的房屋全部由乙方负责销售，销售款额全部由乙方负责收取；③甲方主要权利、义务：……保障提供土地使用权的有效完整，及时提供开发建设所需的证照、出具相关手续，土地使用权直接过户到购房户，费用由甲方承担；甲方负责为乙方办理该项目的报建手续，和办理房屋总产权证及房屋产权分户涉及的全部手续，乙方按实际发生的税和费用支付给甲方。在该合同的签字盖章处，甲方由银海公司的法定代表人伍世平签名并加盖银海公司的公章，乙方由周国志签名。该合同签订后，周国志按照协议约定负责实施项目施工。2004年11月，A-A型房屋通过建筑工程竣工验收。
2003年8月13日，银海公司（合同甲方）与周国志（合同乙方）签订一份《商品房预订合同》，约定：“一、乙方所购商品房位于都江堰市X镇XX花园E＋E幢壹个单元（含底楼铺面全部购买）。二、所购房屋的建筑结构、使用性质等如下：E＋E（底楼）2套商业用房，单价980元／平方米，底框，建筑面积约250平方米；二楼-
六楼，砖混，10套，单价980元／平方米，建筑面积约1250平方米。该商品房相应占有的土地使用权，在办理各住户土地使用权登记时，由政府国土部门核定。办理土地使用权分户手续由甲方负责，并承担税费其中工本费由乙方承担。三、该房销售特征该商品房为定购销售，待房屋符合预售条件时，由甲方按乙方指定的业主名单办理预售房屋手续。如需按揭，甲方还应协助为业主办理银行按揭手续，本合同签订后，乙方预订房即锁定甲方保证不另卖他方。四、房屋的价格和房价款该商品房的销售价格为人民币980元／平方米（一至六楼均价）总面积1512平方米，共计总房价款为1481760元，具体结算按实测建筑面积为准。除办理房产证属乙方应承担契税和工本费外，其他所有的费用由甲方承担….十一、所有权登记约定该房经各部门验收后，甲方按规定在210天内向房地产行政管理机关登记部门权属登记手续。如未按期办理或因此造成业主损失，乙方有权向甲方依法索赔…….十七、如果双方对合同发生争议，由双方协商解决，协商不成，依法诉讼”。在该合同的签字盖章处，甲方由银海公司的法定代表人伍世平签名并加盖银海公司的公章，乙方由周国志签名。2004年11月，E＋E型房屋通过建筑工程竣工验收。
2005年5月20日，（注：此时间为合同签订时间）周国志将该楼盘x幢（即A-
A幢）x单元x楼x号住房一套卖给原告，收取原告购房款129252元，并在格式化的《商品房买卖合同》（合同编号：164）填写了合同内容，载明（与本案有关的条款内容）：“出卖人为：银海公司，买受人为：朱志慧；……第二条商品房销售依据。商品房预售许可证号为都房预售字第294号。第三条买受人所购商品房的基本情况……（该房为）第x幢x单元x号房……建筑面积为119.67平方米，其中，套内建筑面积107.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.96平方米……第四条计价方式与价款。……2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1200元，总金额（129252元）……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……3、办理土地产权证所发生的税费，按房地产管理部门的有关规定，各自承担应纳税费，并各自承担应缴纳的住房维修基金……”。该合同填写完后，原告、银海公司和周国志均未在该《商品房买卖合同》上签字、盖章。周国志将该《商品房买卖合同》交银海公司审查，并要求银海公司签字盖章，银海公司予以拒绝。现原告持该《商品房买卖合同》作为其主张办证的主要依据。审理中，原告和周国志对该《商品房买卖合同》无异议，认可该合同为买卖房屋的合同，银海公司对该合同不予认可。原告于2005年6月8日将购房款129252元支付给周国志后，周国志于2005年7月3日将《商品房买卖合同》中约定的房屋交付给原告，原告装修后入住该房至今。
2006年6月9日，银海公司以邮政快递的方式向周国志发出解除合作开发合同和商品房预订合同的《解除合同通知书》，邮寄的单位名称为：四川光大民族文化发展有限公司，邮寄的地址为：都江堰市观景路中段232号。审理中，周国志否认收到该通知书，称四川光大民族文化发展有限公司已从2005年4月起搬迁至阿坝州汶川县办公，在都江堰市无办公场所，因而未收到《解除合同通知书》。
另查明，本案诉争房屋所在的产权证大证、国有土地使用权证均办理在被告银海公司名下。房屋产权证号为：都房权证都房监证字第00918**号。案涉房屋确定位置为都江堰市X镇XX花园二期x幢x单元x楼x号住房。
2013年3月5日第三人农商行彭州支行作为抵押权人（主合同债权人）与债务人陈斌、抵押人银海公司签订《最高额抵押合同》，约定银海公司对案外人陈斌与农商行彭州支行自2013年3月5日至2016年3月4日期间因农商行彭州支行为陈斌办理约定的各类业务而实际形成的最高额为572万元债权提供担保，将案涉房屋抵押给农商行彭州支行，作为银海公司向农商行彭州支行提供的抵押物。2013年3月14日都江堰市城乡房产管理局产权监理所就该抵押行为办理编号为都房他证他权字第00362**号的他项权证。
以上事实，有双方当事人陈述及原告提供的由二被告签订的《合作开发合同》；《商品房预订合同》；原告购买诉争房屋的《商品房买卖合同》；周国志向原告出具购房发票；规划局工程竣工规划验收表、建筑工程竣工综合验收表；房屋交付情况登记表；《高压供用电合同》；《光纤用户证》；汶川县中学校提供的证明；被告周国志提交的（2012）都江民初字第278号案件庭审笔录；第三人农商行彭州支行提交的《最高额抵押合同》、他项权证、房产证等证据在案佐证，本院对上述证据予以采信，对以上事实予以确认。
本院认为：一、关于《商品房买卖合同》效力问题。案涉《商品房买卖合同》虽无银海公司、朱志慧及周国志的签字、盖章，但其中填写的合同内容，包括作为项目建设依据的建设工程规划许可证号、施工许可证号和作为商品房销售依据的商品房预售许可证号，以及房屋面积等基本情况均属实，结合案涉商品房是由银海公司开发的事实，以及合同中填写的银海公司为出卖人、周国志为银海公司委托代理人、朱志慧为买受人的内容，能够认定周国志是以银海公司的名义向朱志慧出售房屋，案涉《商品房买卖合同》的相对方是银海公司与朱志慧，该合同合法有效。由于周国志出售房屋时并无银海公司的授权，银海公司对周国志的售房行为也不予追认，故周国志以银海公司名义向朱志慧出售案涉房屋属于无权代理行为。但是，周国志与银海公司订立《合作开发合同》在前，朱志慧购买案涉房屋在后，根据《合作开发合同》第四条“所开发的房屋全部由乙方负责销售，销售款额全部由乙方负责收取。”的约定，朱志慧有理由相信周国志有权代表银海公司对外出售案涉房屋并收取房款，其在主观上属于善意无过失。朱志慧付清了购房款，履行了支付对价的义务，并于2005年7月3日接收案涉房屋入住至今。银海公司作为开发商以及产权登记所有人未予阻止或提出异议，应当视为银海公司明知朱志慧购房并默认该事实，朱志慧在《商品房买卖合同》的缔结与履行过程中尽到了合理的注意义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，应认定周国志以银海公司名义与朱志慧签订《商品房买卖合同》并收取购房款的行为构成表见代理，周国志的该代理行为产生及于银海公司的法律后果。银海公司关于其与朱志慧没有建立商品房买卖合同关系，《商品房预订合同》已经解除，故《商品房买卖合同》对银海公司不具有约束力的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于《最高额抵押合同》中银海公司将案涉房屋为农商行彭州支行设立抵押权的条款的效力问题。本院认为，虽然案涉房屋登记在银海公司名下，但银海公司只是名义上的所有权人，实际上已丧失对该房屋的处分权，在此情况下，银海公司又将该房屋抵押给农商行彭州支行实属恶意；农商行彭州支行在接受案涉房屋作为抵押物设立抵押权时，对案涉房屋已被他人占有使用的事实没有引起足够注意，便与银海公司签订了《最高额抵押合同》，未尽到一个善意抵押权人应尽的义务，导致银海公司将其已实际没有处分权的房屋又抵押给农商行彭州支行的后果。由于银海公司对已没有实际处分权的房屋设立抵押，农商行彭州支行又未尽到合理注意义务，损害了原告的合法权益，故《最高额抵押合同》中银海公司将案涉房屋为农商行彭州支行设立抵押权的条款应认定无效。
另，农商行彭州支行主张银海公司与三和物业公司就案涉房屋签订《租房协议》一事，本院认为，案涉房屋实际已于2005年7月3日起由原告占有使用，故对农商行彭州支行的该主张本院亦不予采信。
三、《商品房买卖合同》的履行问题。朱志慧履行了付款义务，根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……3、办理土地产权证所发生的税费，按房地产管理部门的有关规定，各自承担应纳税费，并各自承担应缴纳的住房维修基金……”之约定，原告办理房屋产权证和国有土地使用权证时，银海公司应当为原告提供办理该两证时应由出卖人提供的办证资料。关于如何缴纳办证所发生税费及住房维修基金，朱志慧、银海公司也应该按照此约定缴纳，即办理房屋产权证和国有土地使用权证时所发生的税费，按房地产管理部门的有关规定，由朱志慧、银海公司各自承担应纳税费，并各自承担应缴纳的住房维修基金。银海公司与周国志之间关于《合作开发合同》的履行纠纷，不影响本案中《商品房买卖合同》的效力及履行，其系银海公司与周国志内部关于履行《合作开发合同》之间产生的纠纷，周国志与银海公司可另行解决。另外，银海公司因履行本案《商品房买卖合同》对原告朱志慧承担责任后，其内部可根据《合作开发合同》的约定另行结算。同时，由于延后办理双证可能导致税费增加，对增加部分的损失，朱志慧、银海公司可另行处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第五十二条第一款第（二）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、银海公司与农商行彭州支行签订的《最高额抵押合同》中就位于都江堰市X镇XX花园二期x幢x单元x楼x号设立抵押权的条款无效。
二、被告银海公司及第三人农商行彭州支行于本判决生效之日起三十日内撤销对位于都江堰市X镇XX花园二期x幢x单元x楼x号住房的抵押登记；
三、被告银海公司于本判决生效后三十个工作日内为原告朱志慧在办理位于都江堰市X镇XX花园二期x幢x单元x楼x号住房的分户产权证和国有土地使用权证时，向房屋产权登记部门和国有土地使用权登记部门提供办理该两证时应由出卖人提供的办证资料；
四、原告朱志慧在办理位于都江堰市X镇XX花园二期x幢x单元x楼x号住房的分户产权证和国有土地使用权证时所发生的税费，按房地产管理部门的有关规定，由原告朱志慧、被告银海公司各自承担应纳税费；
五、驳回原告朱志慧的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告银海公司负担（此款已由原告预交，被告银海公司在履行本判决时将诉讼费100元支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 凯
人民陪审员 梁 波
人民陪审员 李 旭
二〇一五年八月十八日
书 记 员 李欣然