安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0603民初2465号
原告：淮北市华松房地产有限公司，住所地安徽省淮北市淮海路158号。
法定代表人：朱松涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周萍，该公司职员。
委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。
被告：周梅，女，汉族，1982年1月3日出生，高中文化，住安徽省淮北市相山区。
被告：李加爱，男，1978年8月4日出生，汉族，大专文化，住安徽省淮北市相山区。
原告淮北市华松房地产有限公司（简称华松公司）与被告周梅、李加爱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告华松公司的委托代理人周萍、杨德文，被告李加爱到庭参加诉讼，被告周梅经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华松公司向本院提出诉讼请求：1、判令周梅、李加爱连带给付拖欠的房屋租金251364元；2、判令周梅、李加爱从2015年12月1日起按同期银行贷款利率支付拖欠租金251364元的违约金，直至实际付清之日；3、诉讼费等由周梅、李加爱承担。事实与理由：2009年9月1日，华松公司与周梅签订租赁合同，约定华松公司将华松时代北区18#102、105、201室租给周梅作为餐饮用房，租期从2009年9月1日至2014年8月30日，免费装修期60天，租金前三年每年17.1万元，从第四年逐年按5%递增按季度结算，每季度首月的5日前交清本季度租金，周梅同时按拖欠费用的5%承担违约金。
2014年4月2日，周梅的丈夫李加爱与吕鹏签订饭店承包协议书，将涉案房屋转租给吕鹏，期限为2014年4月7日至2018年2月7日。后周梅、李加爱以其经营的个体工商户淮北市相山区神州火焰鱼饭店的名义向吕鹏提起诉讼，华松公司作为第三人参加诉讼。安徽省淮北市相山区人民法院（2015）相民二初字第00801号民事判决书与安徽省淮北市中级人民法院（2016）皖0603民终335号民事判决书已经生效，两份判决认为华松公司与周梅等人之间的纠纷可另行解决。
周梅、李加爱自2014年7月起一直拖欠租金未交。截至2015年11月30日，华松公司在淮北市国信公证处的公证下收回房屋。周梅、李加爱共计拖欠周梅租金251364元。华松公司为维护自己的合法权益，特具状起诉。
周梅未进行答辩。
李加爱在庭审中辩称，对于华松公司提出的房屋租金，我们认为是不存在的。涉案房屋已经于2012年出售，华松公司无权索要租金。安徽省淮北市相山区人民法院的民事判决书中已经说明，周梅已经不占有此房屋，所以华松公司说的租金不存在。违约金也不存在，房租交到2014年7月底。根据租赁协议，在租赁协议到期之前我要求续签合同，华松公司因为已经将涉案房屋出售给他人，所以拒签合同。
经审理查明：2009年9月1日，华松公司与周梅签订租赁合同，主要内容：华松公司（出租方）将位于华松时代北区18幢102、105、201室（建筑面积719.79平方米）出租给周梅（承租方）；租赁期限五年，自2009年9月1日至2014年8月30日止；免费装修期60天，自2009年9月1日至2009年10月30日；自2009年11月1日至2012年10月30日，年租金17.1万元，季度租金42750元；租金从第四年开始按上年度租金的5%递增；租金按季度结算，每季度首月5日前付清本季度租金；合同签订之日，承租方应向出租方交付4万元作为履约保证金；租赁期间，承租方不得擅自转租、转让、抵押房屋，租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在承租方与新所有权人之间具有法律效力；合同期满后，承租方将该房屋退还出租方。合同签订之前，周梅分两笔共支付履约保证金4万元。合同签订后，华松公司将涉案房屋交付周梅使用，周梅在此经营饭店。周梅已经付清截至2014年7月31日的房屋租金，余款至今未付。
2010年10月29日，华松公司与李明、李静签订商品房买卖合同，将位于华松时代北区18幢102室出售给李明、李静。2011年2月24日，李明、李静（甲方）与华松公司（乙方）签订商铺经营管理委托协议，约定委托经营管理期限自2011年2月24日至2013年2月24日，委托期限内商铺所有权属于甲方，使用权和经营权属于乙方，乙方可以对该商铺有偿的对外招租、招商，委托期满乙方应将商铺返还给甲方等内容。
2014年4月2日，周梅的丈夫李加爱（甲方）与吕鹏（乙方）签订饭店承包协议书，主要内容：甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于淮北市翠峰路华松时代北区西门北侧1-2层，由乙方依法开展饮食服务经营，餐厅附有经营所需设施、设备、用具（见清单）；承包期限自2014年4月7日至2018年2月7日；自2014年4月7日至2015年2月7日的承包费用每年24万元，之后每年承包费用26万元；因不可抗拒因素（拆迁、甲方和华松公司不能续签合同、自然灾害等）引起本合同不能正常履行的，不视为违约，甲方应将乙方预交的押金退还给乙方。之后，吕鹏在涉案房屋经营饭店。
2015年9月17日，本院立案受理淮北市相山区神州火焰鱼与吕鹏房屋租赁合同纠纷一案，吕鹏于2015年10月27日提起反诉，本院决定合并审理。淮北市相山区神州火焰鱼系周梅注册登记的个体工商户的字号。2016年3月2日，本院作出（2015）相民二初字第00801号民事判决：一、被告(反诉原告)吕鹏于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店租金1.6万元；二、原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)吕鹏押金8万元；三、上述第一、二项判决相互冲抵后，原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店于本判决生效之日起十五日内给付被告(反诉原告)吕鹏6.4万元；四、被告(反诉原告)吕鹏于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店空调柜机四台、挂机九台、四开门冰柜一台、小冰柜两台、操作台三个。五、驳回原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店的其他诉讼请求。六、驳回被告(反诉原告)吕鹏的其他诉讼请求。吕鹏不服该判决，上诉至安徽省淮北市中级人民法院，该院于2016年7月7日作出（2016）皖06民终335号民事判决，驳回吕鹏的上诉，维持原判。
2015年11月30日，华松公司收回涉案房屋，淮北市国信公证处予以公证。本案审理过程中，华松公司申请对周梅、李加爱的财产进行保全，本院于2017年8月18日作出（2017）皖0603民初465号之一民事裁定，查封周梅、李加爱名下位于淮北市相山区相山中路109号皇家花园1幢1807号（权证号：16003350号）的产权。华松公司支付财产保全申请费1820元。
以上事实，有华松公司提交的租赁合同及附件、饭店承包协议书复印件、（2015）相民二初字第00801号民事判决书、（2016）皖06民终335号民事判决书、安徽省省政府非税收入专用收据（诉讼费预收）、商品房买卖合同、商铺经营管理委托协议，李加爱提交的（2015）相民二初字第00801号民事判决书、收据二份，以及双方当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周梅与华松公司签订的租赁合同不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。李加爱不是租赁合同的当事人，华松要求李加爱承担租赁合同的义务，于法无据，本院不予支持。
租赁合同约定，租赁期限五年，自2009年9月1日至2014年8月30日，加上免费装修期60天，则合同于2014年10月31日届满，周梅应于此日返还承租的房屋。租赁合同履行期间，华松公司将涉案房屋中的102室出售给李明、李静，但周梅有权要求继续履行租赁合同，亦应承担按照合同约定支付租金的义务。租赁合同到期后，房屋实际占有人系吕鹏，但周梅作为承租人仍应承担返还房屋的义务。周梅未及时返还房屋，华松公司于2015年11月30日方收回房屋。华松公司主张的自2014年8月1日至2015年11月30日“房屋租金”251364元，实际为自2014年8月1日至2014年10月31日的租金，以及自2014年11月1日至2015年11月30日的房屋占有使用费。华松公司未举证证明合同期满后李明、李静委托其收取102室的房屋租赁费，则华松公司无权主张合同期满后102室的占有使用费。
华松提交的租赁合同附件载明，102室的建筑面积107.73㎡，包括楼梯建筑面积21.07㎡；105室的建筑面积119.2㎡，包括楼梯建筑面积23.56㎡；201室的建筑面积492.86㎡；一楼的租金31元/月/㎡，二楼的租金16/月/㎡；楼梯建筑面积按照二楼的租金标准计算；一楼的建筑面积计182.3㎡（107.73㎡+119.2㎡-21.07㎡-23.56㎡），租金5651元/月（182.3元㎡×31元/月/㎡）；二楼的建筑面积537.49㎡（492.86㎡+21.07㎡+23.56㎡），租金8600元/月（537.49㎡×16元/月/㎡）；前三年租金14250元/月，42750元/季，17.1万元/年；第四年租金44887元/季，179550元/年；第五年租金47131元/季，188527元/年。与周边同类商铺的租金相比较，上述租金计算标准合理，亦与李加爱支付的租金数额相符，故本院予以认定。双方未约定合同期满后逾期腾房期间的占有使用费，华松公司主张按照第五年的租金标准计算占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。根据上述租金标准，可以推算出三间商铺第四年一楼租金5932元/月（5650元/月×105%），17796元/季（5932元/月×3），二楼租金27090元/季（9030元/月×3），第五年一楼租金18686元/季（17796元/季×105%），二楼租金28445元/季（27090元×105%），第五年105室、201室的每月租金为12377.7元（18686元/季÷3月÷182.3㎡×95.64㎡+28445元/季÷3月÷537.49㎡×516.42㎡）。自2014年8月1日至2014年10月31日，102室、105室、201室三间商铺的租金为47131元，自2014年11月1日至2015年11月30日，105室、201室的房屋租金及占有使用费计160910.1元（12377.7元/月×13月）。周梅共欠华松公司房屋租赁费、占有使用费208041.1元（47131元+160910.1元）。华松公司主张的金额为251364元，超过部分无事实及法律依据，本院不予支持。
华松公司请求判令周梅自2015年12月1日起按照银行同期贷款利率承担欠付租金251364元的违约金，直至付清款之日止。根据租赁合同约定，周梅应于2014年8月5日前支付最后一个季度的租金47131元，其至今未付，应当承担违约责任。华松公司要求周梅承担逾期支付占有使用费的违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。关于计算违约金的起止时间及方法，华松公司的主张均符合法律规定，本院予以确认。
华松公司申请保全周梅、李加爱价值26万元的财产，并花费申请费1820元。因其申请保全的财产数额较高，本院酌定由周梅负担1420元，华松公司自行负担400元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周梅于本判决生效后十日内支付原告淮北市华松房地产有限公司房屋租赁费及占有使用费208041.1元、违约金（以47131元为基数，自2015年12月1日起按照同期银行贷款基准利率计算至付清款之日）、财产保全申请费1420元，三者之和扣除履约保证金4万元；
二、驳回原告淮北市华松房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5070元，由原告淮北市华松房地产有限公司负担1200元，被告周梅负担3870元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 孟秀芳
人民陪审员 张 芳
人民陪审员 董筱筱
二〇一八年二月二日
书 记 员 赵 坤
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。