湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2423号
上诉人（原审原告）尹朝朝。
委托代理人杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。
委托代理人彭宏伟，湖南琨霖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市大托乡黑石村汪子头组。
法定代表人李和平，董事长。
委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。
上诉人尹朝朝因与被上诉人湖南长大投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第03531号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月29日，尹朝朝（买受人）与湖南长大投资置业有限公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定尹朝朝购买彩虹都家园项目中的1001号房，该商品房单价为每平方米4435.42元，总金额400430元，约定交房时间为2011年1月31日前。该合同第十九条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”合同签订后，尹朝朝向湖南长大投资置业有限公司交付了购房款，并向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了物业维修资金。尹朝朝与湖南长大投资置业有限公司委托的长沙长大物业管理有限公司于2011年2月21日办理了交房手续。湖南长大投资置业有限公司于2013年7月5日为尹朝朝办妥了1001号房的房屋产权证，于2014年4月25日为尹朝朝办妥了1001号房的土地使用权证。2015年8月24日，尹朝朝以湖南长大投资置业有限公司逾期办理房屋所有权证、土地使用权证为由诉至原审法院。
原审法院认为：尹朝朝与湖南长大投资置业有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当根据合同约定履行各自的义务。根据合同第十九条的约定，湖南长大投资置业有限公司应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥尹朝朝的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。尹朝朝买受的1001号房于2011年2月21日交付使用，湖南长大投资置业有限公司最迟应于2012年8月19日办妥房屋所有权证，而湖南长大投资置业有限公司于2013年7月5日才为尹朝朝办妥房屋所有权证，违约321天，已构成违约，但是，湖南长大投资置业有限公司为尹朝朝办妥房屋所有权证后，应于2014年7月5日办妥土地使用权证，现湖南长大投资置业有限公司于2014年4月25日为尹朝朝办妥了土地使用权证，并不违反合同第十九条的约定，故湖南长大投资置业有限公司并不构成违约办理土地使用权证的行为。关于湖南长大投资置业有限公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金的问题。原审法院认为，湖南长大投资置业有限公司于2013年7月5日为尹朝朝办妥了房屋所有权证，尹朝朝在收到房屋所有权证后应当知道湖南长大投资置业有限公司已逾期321天为其办理房屋所有权证，故尹朝朝理应在2015年7月5日前向湖南长大投资置业有限公司或有关部门主张权利，现尹朝朝于2015年8月24日向原审法院起诉，已超过了两年的诉讼时效，经原审法院释明后，其仍未向原审法院补充提交本案诉讼时效发生中止或中断的证据，其应当承担相应的法律后果，故尹朝朝要求湖南长大投资置业有限公司承担违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回尹朝朝的诉讼请求。本案受理费550元，减半收取278元，由尹朝朝负担。
尹朝朝不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院对合同条款的理解错误，导致认定湖南长大投资置业有限公司办理土地使用证没有逾期违约行为有误，事实上湖南长大投资置业有限公司逾期办理土地使用证的时间有266天。二、尹朝朝是2014年才从湖南长大投资置业有限公司领取房屋产权证，尹朝朝主张违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。三、湖南长大投资置业有限公司应向尹朝朝支付违约金60300元，尹朝朝要求湖南长大投资置业有限公司支付违约金30150元。综上，请求撤销原判，改判湖南长大投资置业有限公司向尹朝朝支付延期办理房产证、土地使用权证违约金30150元，本案的全部诉讼费用由湖南长大投资置业有限公司承担。
湖南长大投资置业有限公司答辩称：湖南长大投资置业有限公司认为一审判决认定事实清楚，本案尹朝朝要求湖南长大投资置业有限公司承担逾期办理房产证的违约责任已经超过了2年的诉讼时效，房产证的办妥日期是2013年7月5日，且是办在尹朝朝名下，尹朝朝对房管部门的信息应当是明知的，而且湖南长大投资置业有限公司认为房屋是属于尹朝朝购置的重大资产，应当尽到相关的注意义务，领取房产证的时间是尹朝朝可以自行控制的，因此不能以尹朝朝领取房产证的日期为准，尹朝朝购房办理了银行按揭，房产证办妥后要交到银行，我们认为诉讼时效应当从知道或者应当知道权益受损之日开始计算，本案尹朝朝起诉的日期已经超过了诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。
在二审诉讼过程中，上诉人尹朝朝向本院提交以下新证据：证据一，房屋产权情况表，拟证明湖南长大投资置业有限公司于2013年7月9日领取了房屋所有权证。证据二，湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2014）天民初字第833号民事判决书，拟证明办好房产证日期的计算方法。
被上诉人湖南长大投资置业有限公司对上诉人尹朝朝提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，即使按2013年7月9日也超过了诉讼时效。证据二与本案无关。
本院对上诉人尹朝朝提交的证据认证如下：证据一，无法确切表明尹朝朝取得房屋所有权证的时间，其证明目的与本案并无直接关联，本院不予采信。证据二，无法达到尹朝朝的证明目的，本院亦不予采信。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：关于尹朝朝主张的逾期办理房屋所有权证违约金请求权是否超过诉讼时效的问题。湖南长大投资置业有限公司确实存在逾期为尹朝朝办妥房屋所有权证的行为。尹朝朝在实体上享有请求湖南长大投资置业有限公司根据购房合同的约定向其支付逾期办证违约金的权利。湖南长大投资置业有限公司提起诉讼时效抗辩，经审查，湖南长大投资置业有限公司于2013年7月5日已经为尹朝朝办妥房屋所有权证，尹朝朝应当于2013年7月5日起两年内（即2015年7月5日前）向人民法院起诉主张民事权利。但尹朝朝直至2015年8月24日才向湖南省长沙市天心区人民法院起诉，已经超出法律规定的诉讼时效期间，存在怠于行使自身享有的民事权利的情形。尹朝朝提出2013年7月5日湖南长大投资置业有限公司虽然办妥房屋所有权证，但并未履行通知义务，尹朝朝不知晓该事实，不应以2013年7月5日作为诉讼时效期间起算点。本院认为，尹朝朝主张的逾期办理房屋所有权证违约金数额至2013年7月5日最终确定，但湖南长大投资置业有限公司逾期办理房屋所有权证的违约责任自其未能按照购房合同约定为尹朝朝办理房屋所有权证之日起即已产生，尹朝朝对此应当是知晓的，且房屋产权登记信息公开可查询，尹朝朝在2013年7月5日之后的合理期间内并未积极获取房屋产权登记信息，存在相应过失。综上所述，因超过诉讼时效，为保护市场交易行为的稳定，人民法院对尹朝朝主张的逾期办理房屋所有权证违约金请求权不再予以保护，湖南长大投资置业有限公司的诉讼时效抗辩理由成立。
关于湖南长大投资置业有限公司是否应当向尹朝朝支付逾期办理土地使用权证违约金的问题。双方签订的购房合同第十九条约定，湖南长大投资置业有限公司在初始登记后365日内办妥尹朝朝的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。湖南长大投资置业有限公司于2013年7月5日办妥房屋所有权证，后于2014年4月25日办妥土地使用权证，并未超出合同约定的办妥房屋所有权证后365日的期限，不构成违约，无须承担违约责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人尹朝朝的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费555元，由尹朝朝负担。
本判决为终审判决。
审判长 周坤
审判员 熊伟
审判员 周卓
二〇一六年七月七日
书记员 范璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。