成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2014）青羊民初字第2365号原告成都卓望嘉物业服务有限公司（原成都博瑞物业管理有限公司）。住所地：成都市青羊区。法定代表人江兵，总经理。委托代理人杨红军，四川公生明律师事务所律师。特别授权。被告马某某。原告成都卓望嘉物业服务有限公司（以下简称为卓望嘉物业公司）与被告马某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员罗维独任审判。原告卓望嘉物业公司的委托代理人杨红军到庭参加了诉讼，被告马某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卓望嘉物业公司诉称，房屋开发商成都博瑞房地产开发有限公司开发了位于青羊区青羊大道99号“优品道”的房屋后，制定了《业主临时公约》，并与原告签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告提供前期物业管理服务，合同第六章约定，本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积多层每月每平方米1.81元；高层每月每平方米1.93元向卓望嘉物业公司交纳。本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次缴纳时间为每月1日至10日。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按物业收费条例规定调整。从逾期之日起按每天应交管理服务费的每日万分之三十交纳滞纳金。其后被告购买了“优品道”的房屋，建筑面积为156.06平方米，并于2006年9月18日签订了《承诺书》，同意遵守《业主临时公约》，《业主临时公约》第28条约定本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时全额交纳物业服务费用。被告物管费应按1.93元每月每平方米标准缴纳，每月应当支付物业管理费299.67元。被告至今欠缴2011年1月至2013年12月期间的物业管理费10788.12元，经多次催收均拒不支付，按照滞纳金约定万分之三十计算应当支付违约金18933.15元。被告接受了原告提供的物业管理服务，应当支付物业管理费，逾期支付应当承担赔偿滞纳金的违约责任。为维护原告合法权益，请求判令：1.马某某支付2011年1月到2013年12月期间的物业管理费10788.12元，赔偿违约金108654.89元，合计18933.15元；2.本案由马某某承担诉讼费。审理中，卓望嘉物业公司自愿调减违约金为所欠物业管理费10788.12元的20%即2157.62元。被告马某某未答辩，也未向本院提交证据。原告卓望嘉物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：卓望嘉物业公司企业法人营业执照、准予变更登记通知书、马某某的常住人口详细信息，证明双方主体资格；成都仲裁委不予受理通知书，证明法院管辖权；《”优品道”前期物业管理服务协议》、《前期物业管理服务合同》、《临时公约》，证明双方合同关系；房屋信息摘要，证明成都市青羊区青羊大道的房屋情况；律师函及邮寄详单，证明向马某某催收了相关款项。被告马某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告所举证据放弃质证。对原告所举证据，本院予以采信。根据原告的陈述及提交的证据，本院确认以下事实：2006年9月18日，成都博瑞物业管理有限公司（即甲方）与马某某（即乙方）签订《”优品道”前期物业管理服务协议》，确认“乙方：‘优品道’，业主：马某某。乙方所购房屋基本情况：类型：住宅；座落位置：青羊大道99号；建筑面积：156.06㎡。物业服务费用按建筑面积计算，住宅：多层位1.81元／㎡·月，电梯公寓：1.93元／㎡·月；乙方交纳费用时间：每季度（三个月为单位）前五天”。另协议第十条就违约责任约定为“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应责任；……三、乙方不按本协议约定收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方不交，并从逾期之日起每天以当期应交费用总额的0.3%交纳违约金，且承担由此而产生的一切损失和责任”。合同经成都博瑞物业管理有限公司盖章，马某某签名予以确认。2007年11月1日，成都博瑞物业管理有限公司与青羊大道路99号“优品道”物业的开发商成都博瑞房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：由成都博瑞房地产开发有限公司（即甲方）委托成都博瑞物业管理有限公司（即乙方）为青羊区青羊大道路99号“优品道”物业的全体业主和物业使用人提供服务，委托管理期限为从2007年11月2日起到“优品道”业主大会选聘新物业公司之日止；物业服务费收费标准为“住宅由业主按其拥有建筑面积多层每月每平方米1.81元；高层每月每平方米1.93元向乙方交纳”；本物业管理公共服务费每【月】交纳一次，每次交纳费用时间为每月1日至10日。另《前期物业管理服务合同》第六章第二十一条第9项规定“业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按物业收费条例规定调整。……（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之三十交纳滞纳金。……”。合同落款处经成都博瑞房地产开发有限公司、成都博瑞物业管理有限公司盖章予以确认。另查明，2011年9月1日，“成都博瑞物业管理有限公司”经成都市工商行政管理局审查同意其变更名称为卓望嘉物业公司。2008年12月3日，青羊区的房屋，经成都市房产登记部门登记确认，所有权人“马某某，张静”，规划用途“住宅”，房屋结构“框剪”，房屋面积“155.27平方米”。因马某某未缴纳2011年1月起及之后的物业服务费，卓望嘉物业公司于2013年11月11日向马某某以邮递方式寄送了律师函，向马某某催收物业服务费、水费、电费、住宅来计费等款项。因催收未果，2014年1月7日卓望嘉物业公司起诉至本院。本院认为，卓望嘉物业公司（原成都博瑞物业管理有限公司）与马某某于2006年9月18日签订的《“优品道”前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，卓望嘉物业公司与马某某均应受到合同条款的约束。依据《“优品道”前期物业管理服务协议》，约定马某某所购买使用的案涉物业，物业服务费收取标准为每月每平方米1.93元计算，经房管部门登记的房屋面积为155.27㎡，因此物业服务费每月为299.67元（155.27㎡×1.93元／㎡）。现卓望嘉物业公司主张马某某支付从2011年1月至2013年12月的物业服务费10788.12元（299.67元×36个月），因马某某未提供证据证明其缴纳了该部分费用，故对卓望嘉物业公司的该主张，本院予以支持。对于卓望嘉物业公司主张的迟延缴纳物业服务费的违约金问题。本院认为，《“优品道”前期物业管理服务协议》约定未按时缴纳物业服务费，从逾期之日起每天以当期应交费用总额的万分之三十交纳违约金，现卓望嘉物业公司自愿调减违约金为所欠物业管理费10788.12元的20%即2157.62元，其主张符合法律规定，未超出双方约定，本院予以支持。综上，卓望嘉物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告马某某于本判决生效之日起十日内向原告成都卓望嘉物业服务有限公司支付2011年1月至2013年12月的物业服务费10788.12元；二、被告马某某于本判决生效之日起十日内向原告成都卓望嘉物业服务有限公司支付未缴物业服务费的违约金2157.62元；三、驳回原告成都卓望嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果被告马某某未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费543元，减半收取272元，由原告成都卓望嘉物业服务有限公司负担154元，被告马某某负担118元（该款已由原告成都卓望嘉物业服务有限公司预交，待被告马某某履行上述给付义务时一并支付给原告成都卓望嘉物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  罗维二〇一四年五月八日书 记 员  王甜