广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终7101号
上诉人（原审被告）：李同芳，女，汉族，1973年12月7日出生。
委托诉讼代理人：廖立萍，北京大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦曦，北京大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梅轩娣，女，汉族，1988年5月3日出生。
委托诉讼代理人：蔡大鹏，广东普罗米修律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈瑶，广东普罗米修律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市家之梦房地产经纪有限公司。
法定代表人：张盛平。
上诉人李同芳与被上诉人梅轩娣、原审第三人深圳市家之梦房地产经纪有限公司（以下简称家之梦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初25144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李同芳委托诉讼代理人廖立萍、被上诉人梅轩娣委托诉讼代理人蔡大鹏到庭参加诉讼。家之梦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李同芳上诉请求：一、撤销一审判决依法改判或发回重审。二、由梅轩娣承担上诉费等相关费用。上诉事实与理由：（一）一审遗漏忽略重要事实，从而导致判决有失公允。1．梅轩娣在签订涉案房产买卖合同时及交付定金前就已经知晓涉案房地产已卖给了案外人黄X霞，而且涉案房产已被查封的事实。还故意与李同芳签订涉案房产买卖合同，购买涉案房产，这本身已足以证实梅轩娣在签订涉案买卖合同时，是知道有可能购买不到涉案房产的，却仍然支付定金，梅轩娣具有故意或严重过错，造成今天的局面，后果不应该由李同芳单方面来承担。2．涉案中，真正违约的是梅轩娣，而不是李同芳。梅轩娣延期缴纳，甚至至今未缴纳未办理好涉案买卖合同的首期款手续，根据双方买卖合同，已对李同芳构成严重违约。3．李同芳自始至终都是想把涉案房产出售给梅轩娣的，李同芳在涉案买卖合同中没有过错。综上，正是一审遗漏忽略了以上重要事实，导致判决支持的违约金过高，对李同芳有失公平。
（二）一审违背法定程序，依法应予发回重审。梅轩娣本身已就涉案房产提起租赁优先购买权确权之诉（下称确权之诉），要求法院确认其有优先购买涉案房产，确权之诉并没有结案，仍处于二审上诉过程中，而确权之诉如果二审最终确认梅轩娣对涉案房产享有优先购买权，涉案自然没有存在的必要，也就是说，涉案判决应该依赖于另案确权之诉，为此，李同芳在一审开庭前就向法院递交了《中止审理申请》，但遗憾的是，一审既未下达裁定，也未实际中止审理，违背法定程序草草地开庭，并很快做出了判决，这严重违背了我国民事诉讼法的相关规定。综上，请求二审撤销一审判决，支持李同芳上诉请求，维护李同芳合法权益。
李同芳补充上诉意见为，一、在签订买卖合同前，李同芳就已经告知梅轩娣涉案房产已卖给案外人黄X霞，并存在产权瑕疵，案外人可能就涉案房产主张权利，李同芳不存在违约情形，无须承担瑕疵担保责任。二、在签订房屋买卖合同后，李同芳主观上并无违约故意，反而积极希望促成该交易，出现双方最终不能完成交易的原因是因为梅轩娣提前知晓案外人申请仲裁保全，不能将违约责任归咎于李同芳。三、整个交易中，梅轩娣仅向李同芳支付定金20万元，后续的购房流程未进行便发生涉案房产被查封的事实，因此梅轩娣的损失及其有限。四、梅轩娣选择先提起构优先购买权之诉，一审期间因房价上涨导致扩大损失应由梅轩娣自行承担。2015年6月，梅轩娣提起优先购买权之诉，此时根据梅轩娣一审提交的涉案房产网络报价信息显示涉案房产价格大约为37000元/平方米，该案房产总价为320万元，比涉案房产仅高出20万元，其自身的原因拖延至2016年10月提起违约之诉，对于扩大的损失不应由李同芳承担。五、在当时的情形下，房地产市场的涨跌行情不可预测，不应将后期的涨幅损失结果来归责于先前的行为，原审判决将损失归责给李同芳没有可期待性。六、李同芳被案外人提起仲裁，仲裁委裁决李同芳继续履行合同，李同芳以238万元的价格过户给案外人，李同芳并未获得任何利益，反而为履行与梅轩娣的合同遭受了损失，依据最高人民法院合同法解释二第二十九条规定，原审判决直接以成交价20%判决违约金，显失公平，应当依法予以调整。
梅轩娣答辩称，一、梅轩娣认为一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。李同芳的上诉理由不能成立。1、本案导致合同无法履行的完全过错方是李同芳，李同芳违反了租赁合同约定的优先权与案外人黄X霞签订了合同，出售价格为238万元。2、2015年5月份恰逢深圳房产价格暴涨，梅轩娣找到李同芳要求履行租赁合同中的优先权约定，此时李同芳基于房价上涨获得暴额利益，同意以300万元的价格出售给梅轩娣，并且承诺已经通知案外人解除前手的买卖合同，此时无论梅轩娣是否知悉案外人与李同芳签订了买卖合同，此时房产仍未过户，李同芳作为房产所有人有权选择最终成交过户的对象，基于房价上涨的利益，李同芳选择将房产出售给梅轩娣，应预料到相应的法律风险，因此合同订立时的责任就全在于李同芳。3、合同履行过程中，李同芳存在重大过错，导致合同不能履行。因李同芳没有处理好其与案外人的纠纷，导致涉案房屋在首期监管日之前被查封，导致无法进行资金监管，合同无法履行。其次，李同芳在办理资金监管之前还提出了要梅轩娣再支付20万元定金的无理要求，该点由第三人在庭审时证实。在2015年9月9日，深圳市仲裁委员会裁决李同芳涉案房产需过户给案外人黄X霞，更导致双方的买卖合同在法律上不具有履行性。因此，合同从订立时到履行过程中，所有过错在于李同芳，梅轩娣没有任何过错。二、关于一审程序问题，李同芳的理由不能成立。梅轩娣与李同芳在本案中请求的是要求李同芳解除合同并承担违约责任，与优先权的案件审理结果没有必然关系。优先权诉讼是确权之诉，不论另案中是否裁判梅轩娣是否具有优先权，梅轩娣都有选择的权利，而不是必须行使的权利，梅轩娣依然有权要求基于李同芳的违约行为追究其违约责任。不论本案还是李同芳与案外人之间的买卖纠纷，完全是因为李同芳的贪婪，不讲诚信导致的纠纷，李同芳先是无视与梅轩娣之间优先权的约定，将房产出售给案外人，后经房产暴涨，又以尊重梅轩娣的优先权为由，高价出售给梅轩娣，在经深圳市仲裁委员会裁决涉案房产需强制过户后，此时涉案房产暴涨450万元，李同芳却想将涉案房产保留到自己名下，既不配合前手买家买卖过户，也不愿意与我方解除合同退还定金，更不愿意赔偿梅轩娣的违约金。这种严重违反诚信，不道德，扰乱市场的行为应严惩。一审也是基于这点，合同违约金按照价款20%直接处理。实际上梅轩娣的损失远远超出了合同违约金的20%，因为梅轩娣购买涉案房产时房价为300万元，而后期涉案房产涨到450万元，该价格在一审中已经得到中介的确认，所以梅轩娣的损失远远大于主张的违约金。请求二审法院考虑李同芳一直以来的严重不诚信行为以及梅轩娣的实际损失，维持原审判决。
家之梦公司未作答辩。
梅轩娣向一审法院起诉请求：1、解除梅轩娣与李同芳签订的《二手房买卖合同》；2、李同芳返还梅轩娣购房定金人民币200,000元，支付梅轩娣违约金人民币600,000元(按总房价20％计算)，合计800,000元；3、本案诉讼费由李同芳承担。
一审法院认定：2014年12月9日，李同芳购买了深圳市宝安区XX街道XX大道北侧领XX程花园XX房，建筑面积86.75平方米，用途为住宅登记价为人民币1,302,000元。
2015年3月1日，梅轩娣与李同芳的丈夫张X峰签订了一份《房屋租赁合同》，约定张X峰将位于深圳市宝安区领XX程花园XX房产出租给梅轩娣居住使用，租金为每月人民币3,400元，租赁期限自2015年3月1日至2018年3月1日；出租屋为毛坯房，梅轩娣需对出租屋进行装修，如张X峰在租赁期限内要出售，梅轩娣对出租屋有优先购买权。庭审中，李同芳对其丈夫张X峰和梅轩娣签订的该份租赁合同予以认可。
2015年3月25日，案外人黄X霞作为买方与作为卖方的李同芳签订了一份《房产买卖合同》，约定黄X霞以2,380,000元购买李同芳所有的位于深圳市宝安区领XX程花园XX房地产（房地产证号码为深房地字第**号，房地产性质为市场商品房，用途为住宅），合同载明案涉房地产没有租约。合同亦对其他相关交易事项进行了约定。
2015年5月5日，李同芳通过电话向黄X霞明确表示不再出售上述房产，双方的《房地产买卖合同》自此解除。
2015年5月19日，梅轩娣与李同芳通过家之梦公司签订了一份《二手房买卖合同》，约定李同芳将位于深圳市宝安区XX街道XX大道北侧领XX程花园XX房出售给梅轩娣，建筑面积86.75平方米，转让价格为人民币3,000,000元；合同签订当日梅轩娣向李同芳支付定金人民币130,000元，合同生效后10日内再向李同芳支付定金人民币70,000元；李同芳收到上述定金后须将该物业之房地产证原件及其他产权证明资料放于第三方作为过户之用，上述定金在双方完成交易时自动转为第一部分楼款，第二部分楼款为人民币2,800,000元，付款方式为银行按揭付款，梅轩娣在2015年6月19日前将首期款（以银行贷款承诺函为准）交予第三方或银行资金监管，并办理按揭申请手续；在本合同签订之日起60日内，双方签订用于办理产权过户手续的《深圳市二手房买卖合同》，于当日共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；如李同芳未按照本合同约定的期限履行义务，梅轩娣有权要求李同芳以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如李同芳逾期义务超过五日，梅轩娣可解除合同并选择要求李同芳支付转让成交价百分之二十的违约金并承担违约责任或双倍返还梅轩娣已支付的定金。
当日，梅轩娣与李同芳双方签订了一份《流程补充协议》，双方协商以下流程办理手续：6月19日首期款，6月29日过户，7月7日领新证放首期款780,000，7月16日放尾款2,100,000元，流程的时间上下不会相差5天。
2015年5月19日，梅轩娣通过银行转账向李同芳支付购房定金人民币130,000元；2015年5月26日，梅轩娣通过银行转账向李同芳支付购房定金人民币70,000元。
2015年5月19日，深圳仲裁委员会立案受理了黄X霞与李同芳之间房屋买卖合同纠纷，依据黄X霞的申请，一审法院于2015年5月25日查封了涉案房产，查封期限三年，自2015年5月25日至2018年5月24日。2015年9月9日，深圳仲裁委员会裁决李同芳继续履行与黄X霞于2015年3月25日签订的《房产买卖合同》，协助黄X霞办理房屋转让及过户相关手续。后李同芳申请撤销上述仲裁裁决，深圳市中级人民法院于2015年12月24日裁定驳回李同芳撤销上述仲裁裁决的申请。2015年9月28日，黄X霞依据上述仲裁裁决向深圳市中级人民法院申请强制执行，案号为（2015）深中法执字第2171号，后该院裁定终结本次执行程序，并于2016年1月13日恢复执行，案号为（2016）粤03执恢15号。
另查明，梅轩娣曾向一审法院提起诉讼，请求确认梅轩娣对深圳市宝安区领XX程花园XX房产拥有优先购买权，确认李同芳与黄X霞于2015年3月25日签订的《房产买卖合同》无效，一审法院于2016年8月16日作出（2015）深宝法西民初字第1635号民事判决书，梅轩娣并未实际入住涉案房屋，并不符合优先购买权制度设置的立法目的，同时涉案房地产因李同芳与黄X霞的房屋买卖合同纠纷被查封，且上述房屋买卖合同亦经生效仲裁裁决继续履行，并已进入强制执行程序，梅轩娣诉请行使优先购买权存在涉案房地产无法过户等客观障碍，因此判决驳回梅轩娣的诉讼请求。李同芳对该判决不服提出上诉，现该案仍在二审之中。
2016年9月29日，梅轩娣向李同芳发出一份《二手房买卖合同解除函》，称双方的合同已经无法履行，从即日起解除双方之间的《二手房买卖合同》，要求李同芳3个工作日内退还200,000元定金并支付转让成交价20%的违约金。李同芳于次日签收了该函件。
庭审中，梅轩娣与李同芳均认可梅轩娣承租了涉案房产后，李同芳将涉案房产出售给黄X霞，梅轩娣认为自己有优先购买权同李同芳协商，李同芳口头和黄X霞解除了买卖合同，同意将涉案房产出售给梅轩娣，由于二手房买卖手续比较繁琐，必须有一个熟悉流程的人代办，因此梅轩娣与李同芳双方共同委托家之梦公司代办买卖相关手续。关于合同没有继续履行的原因，梅轩娣在庭审中称由于李同芳要求增加定金，且李同芳也知道涉案房产已经被查封，因此李同芳不履行首期款监管的责任；李同芳在庭审中称因为梅轩娣没有准备好首期款，且李同芳告诉梅轩娣已经电话通知黄X霞的合同已经解除，催促梅轩娣即时办理房屋买卖手续；家之梦公司在庭审中称由于李同芳要追加二手房买卖的定金，家之梦公司的工作人员查询后发现涉案房产已经被查封，没有办法进行资金监管。关于涉案房产现在的市场价格，家之梦公司称现在市场成交价为人民币4,500,000元左右，挂牌在人民币4,800,000元在5,000,000元之间，李同芳承认涉案房产的市场价已经上涨，但不认可家之梦公司主张的价格，同时也不申请评估。
一审法院认为，梅轩娣和李同芳签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，梅轩娣已经按照合同约定向李同芳支付了定金人民币200,000元，但在合同约定的办理资金监管期限之前，涉案房产由于李同芳的原因被法院查封，致使合同无法继续履行，李同芳已经构成根本性违约，此时梅轩娣依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，梅轩娣于2016年9月29日向李同芳发出《二手房买卖合同解除函》，要求解除双方之间的《二手房买卖合同》，李同芳于2016年9月30日签收了该函件，因此《二手房买卖合同》于李同芳签收该解除函时解除。
合同解除后，李同芳应当将其向梅轩娣收取的定金人民币200,000元返还给梅轩娣。同时《二手房买卖合同》约定如李同芳未按照本合同约定的期限履行义务超过五日，梅轩娣可解除合同并选择要求李同芳支付转让成交价百分之二十的违约金并承担违约责任或双倍返还梅轩娣已支付的定金。为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，梅轩娣有权选择要求李同芳承担违约责任的方式，故梅轩娣有权要求李同芳支付相等于该房产总价款20%的违约金人民币600,000元。
李同芳辩称如果（2015）深宝法西民初字第1635号案件确认原告对涉案房产有优先购买权，那么本案就没有存在的必要，因此申请本案中止审理。一审法院认为，（2015）深宝法西民初字第1635号案件中梅轩娣诉请确认梅轩娣对深圳市宝安区领XX程花园XX房产拥有优先购买权，确认李同芳与黄X霞于2015年3月25日签订的《房产买卖合同》无效，并没有在该案中要求继续履行其与李同芳签订的《二手房买卖合同》，不影响本案中梅轩娣要求李同芳因其违约行为承担相应的违约责任。且在李同芳存在违约行为的前提下，梅轩娣有权选择要求李同芳承担违约的方式，即使（2015）深宝法西民初字第1635号案件确认梅轩娣对深圳市宝安区领XX程花园XX房产拥有优先购买权，也不意味着梅轩娣必须继续履行其与李同芳之间的《二手房买卖合同》，梅轩娣也有权要求解除合同主张李同芳支付违约金，故李同芳的该辩解理由不能成立，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认梅轩娣和李同芳于2015年5月19日签订的《二手房买卖合同》已经于2016年9月30日解除；二、李同芳于判决生效之日起十日内向梅轩娣返还定金人民币200,000元；三、李同芳于判决生效之日起十日内向梅轩娣支付违约金人民币600,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,900元、保全费人民币2,520元，由李同芳负担。
本院二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，梅轩娣与李同芳房屋租赁之诉，李同芳已于2017年5月10日向本院申请撤诉，本院于2017年5月23日做出（2017）粤03民终7084号民事裁定，裁定：准许李同芳撤回上诉。
本院认为，梅轩娣与李同芳签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面依约履行。李同芳与梅轩娣于2015年5月19日签订合同，5月25日因李同芳的原因涉案房屋被本院查封，导致合同无法继续履行，李同芳构成根本性违约。故李同芳上诉称梅轩娣知晓其房屋被查封却仍然购买涉案房屋具有过错，没有事实依据，本院不予支持。故一审法院认定李同芳违约并应向梅轩娣支付违约金并无不当。至于李同芳上诉称其因与梅轩娣房屋租赁之诉，本案未中止审理，违反法定程序的问题。因该案李同芳已于2017年5月10日向本院申请撤诉，本院已准许其撤诉申请，故李同芳的该项上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由李同芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 曹 静
二〇一七年七月十二日
书记员 李开宇（兼）