延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终216号
上诉人(原审原告)：赵丽，女，汉族，1974年10月3出生，无职业，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：孔涛，延吉市河南法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：延边恒宇房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街58-7号。
法定代表人：苗颖坤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：麻百平，男，汉族，1953月2月28日出生，该公司法律顾问，住吉林省延吉市。
被上诉人(原审第三人)：王晓，男，汉族，1954年4月12日出生，无职业，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：司信吉，男，汉族，1958年9月24日出生，延吉市法院职工，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：蔡满银，1966年3月3日生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。
上诉人赵丽与被上诉人延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称“恒宇公司”）、王晓、司信吉、蔡满银房屋买卖合同纠纷一案，前由吉林省龙井市人民法院于2016年12月30日作出（2016）吉2405民初560号民事判决，赵丽不服向本院提起上诉，本院于2017年6月28日作出（2017）吉24民终691号民事裁定，撤销原判发回重审。吉林省龙井市人民法院受理后，重新组成合议庭进行了审理，并于2017年10月23日作出（2017）吉2405民初650号民事判决，赵丽不服向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵丽的委托诉讼代理人孔涛，被上诉人恒宇公司的委托诉讼代理人麻百平，被上诉人王晓的委托诉讼代理人王德源，被上诉人司信吉的委托诉讼代理人扈玉海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：司信吉办理备案登记的时间在恒宇公司取得商品房预售许可证之前，该备案登记是无效的备案登记。王晓将工程承包给威远公司，由威远公司全额垫资施工华府家园综合楼的土建工程，王晓将包括诉争房屋在内的房屋抵顶工程款给威远公司，威远公司将诉争房屋出卖给上诉人。王晓在抵债之后再将诉争房屋处分给司信吉，属于处分他人财产，其行为不应给予保护。
恒宇公司、王晓的答辩意见与一审答辩意见一致。
司信吉辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
赵丽向一审法院起诉请求：确认原告与恒宇公司签订的房屋买卖合同有效（房屋位于延吉市光华路华府家园3单元0301号），并确认原告享有诉争房屋产权；2．排除妨碍，司信吉返还其非法占用的诉争房屋。事实与理由：2010年11月29日，案外人靳超与恒宇公司、蔡满银签订房屋转让协议，约定蔡满银将恒宇公司抵账的延吉市光华路华府家园第三单元3层1号房屋以33万元的价格卖给原告。2013年12月26日，原告与案外人靳超、恒宇公司签订房屋买卖变更协议，将房屋购买人变更为原告。2014年7月30日，原告陆续交付该房屋的各项税费。2015年9月，原告准备装修房屋时发现别人正在装修房屋，事后得知恒宇公司于2009年4月20日将该房屋抵押给司信吉。原告向恒宇公司和司信吉主张权利未果。
一审法院认定事实：2007年7月8日，王晓以恒宇公司项目经理的名义与威远公司签订联合建房协议书，由威远公司全部垫资施工华府家园综合楼的土建工程，约定所有工程款均用房屋抵债。蔡满银从威远公司转包华府家园综合楼的工程。王晓以恒宇公司的名义将涉案房屋抵债工程款给威远公司，威远公司又将涉案房屋抵债工程款给蔡满银。2010年5月24日，蔡满银与恒宇公司以签订“内部申购协议”的形式将126.54平方米的诉争房屋（位于延吉市光华路明新河西侧华府家园3单元0301号）以301165元的价格抵债工程款。2010年11月29日，蔡满银与案外人靳超在“内部申购协议”上添加“此合同同意变更为靳超”内容将涉案房屋抵债大理石工程款给案外人靳超。案外人靳超与赵丽离婚后，双方于2013年12月26日在“内部申购协议”上添加“此合同同意变更为赵丽”内容将涉案房屋购房人变更为赵丽。2014年7月30日，赵丽向延吉市房产局缴纳房屋维修资金7569元；2014年8月1日，赵丽向负责华府家园物业的延边三环物业管理有限公司缴纳多项物业费用，领取涉案房屋的钥匙；2014年9月4日，赵丽向恒宇公司缴纳诉争房屋的契税、面积差价及多项入住费用。2015年12月2日，蔡满银与案外人靳超签订协议书，协议书内容为案外人靳超于2013年承包大理石工程，工程结束后经双方结算拖欠工程款为40万元。蔡满银同意以诉争房屋顶账给案外人靳超，价格为33万元。2003年，案外人王士军向司信吉借款20万元用于经营练歌厅，约定利息为月息三分。2006年，案外人王士军将练歌厅转让给王晓，并约定由王晓承接偿还借款的义务。2007年4月30日，王晓出具保证书，承诺2007年8月前偿还借款。2009年4月20日，王晓出具顶账书，承诺以诉争房屋抵顶拖欠司信吉的借款，本金20万元及利息14.2万元。同日，司信吉与恒宇公司签订商品房买卖合同，司信吉以342549元的价格购买涉案房屋，并于2009年4月21日在延吉市房产局办理了商品房买卖合同登记备案。2015年9月，赵丽准备装修房屋时发现司信吉正在装修房屋，赵丽和司信吉以涉案房屋为自己所有为由发生纠纷。
另查明，2008年4月17日，恒宇公司与王晓签订合同，约定由王晓挂靠恒宇公司开发建设延吉市华府家园综合楼项目，开发项目的全部投资均由王晓负责并承担，开发的全部产权均归王晓所有，销售和工程往来支付均由王晓负责，由此发生的一切产权及销售纠纷均由王晓自行负责并承担，因此发生的一切债权、债务均由王晓承担。恒宇公司对工程验收与决算监督管理。王晓向恒宇公司支付开发总产值2％的管理费。延吉市华府家园综合楼至今没有竣工验收。
一审法院认为：蔡满银与恒宇公司签订的“内部申购协议”是双方当事人真实意思表示，蔡满银作为购买人将其权利义务转让给案外人靳超，案外人靳超又将其权利义务转让给赵丽。合同相对方恒宇公司并未对上述转让行为提出过异议，且其收取了赵丽缴纳的关于诉争房屋的相关入住费用，应视为已认可合同相对方的权利转让行为，故双方已实际达成了房屋买卖合同。赵丽与恒宇公司达成的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，故对赵丽提出确认房屋买卖合同有效的主张，本院予以支持。恒宇公司与司信吉已签订书面房屋买卖合同，该合同自双方签字时合同成立并生效。本案中，赵丽与恒宇公司、司信吉与恒宇公司双方达成的房屋买卖合同均合法有效。现双方均要求履行合同，本院根据诉争房屋的产权登记情况、诉争房屋现占有管理情况、合同履行情况、买卖合同成立先后时间顺序（诉争房屋在房产部门的产权登记人为司信吉、房屋现占有人为司信吉、恒宇公司对司信吉已履行合同义务无异议、恒宇公司主张与蔡满银的工程款未结算、合同成立时间司信吉在先）确定司信吉的权利保护顺位在先，故对赵丽提出确认拥有诉争房屋产权及排出妨碍返还诉争房屋的诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵丽与被告延边恒宇房地产开发有限公司达成的房屋买卖合同有效；二、驳回原告赵丽的其他诉讼请求。案件受理费5625元，由原告赵丽负担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：蔡满银与恒宇公司签订的“内部申购协议”是双方当事人真实意思表示，蔡满银作为购买人将其权利义务转让给案外人靳超，案外人靳超又将其权利义务转让给赵丽。合同相对方恒宇公司并未对上述转让行为提出过异议，且其收取了赵丽缴纳的关于诉争房屋的相关入住费用，应视为已认可合同相对方的权利转让行为，故双方已实际达成了房屋买卖合同。赵丽与恒宇公司达成的房屋买卖合同是双方当事人的实意思表示，合法有效。司信吉与王晓基于借款关系以恒宇公司名义与司信吉签订书面房屋买卖合同，该合同自双方签字时成立并生效。现双方均要求履行房屋买卖合同，根据实践中“一房数卖”的处理原则，本案中，赵丽与司信吉均未办理房屋产权登记或房屋预告登记，故应优先保护先行合法占有诉争房屋的买受人。2014年7月30日，赵丽向延吉市房产局缴纳房屋维修基金；2014年8月1日，赵丽向负责华府家园物业的延边三环物业管理有限公司缴纳多项物业费用，领取涉案房屋的钥匙；2014年9月4日，赵丽向恒宇公司缴纳诉争房屋的契税、面积差价及多项入住费用，应认定其已合法占有诉争房屋。司信吉虽主张已于2013年合法占有使用了诉争房屋，但并未提供相关证据予以佐证。一审确认司信吉作为房屋买受人保护顺位在先有误，本院予以纠正。对于赵丽提出要求司信吉腾出诉争房屋的主张，本院予以支持，司信吉可就其损失等问题另行向恒宇公司或王晓主张权利。赵丽与恒宇公司之间系房屋买卖合同关系，其依据民事合同要求确认对诉争房屋享有所有权，缺乏法律依据，本院不予支持，其可待诉争房屋具备办理产权手续时再行依据房屋买卖合同主张其他合同权利。
综上，赵丽的上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省龙井市人民法院（2017）吉2405民初650号民事判决第一项；
二、撤销吉林省龙井市人民法院（2017）吉2405民初650号民事判决第二项；
三、限司信吉于本判决生效后三日内自诉争房屋（位于延吉市光华路明新河西侧华府家园3单元0301号）腾出。
一审案件受理费5625元，二审案件受理费5625元，共计11250元，由延边恒宇房地产开发有限公司、王晓负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一八年七月十六日
书记员 尹光熹