湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0802民初3515号
原告：宋映陶，曾用名宋运涛，男，1962年3月21日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。
原告：郭芳如，曾用名郭先茹，女，1970年3月29日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。
两原告共同委托诉讼代理人：刘小舟，湖南湘晟律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：张家界成洋商业管理有限公司。住所地：张家界市永定区崇文办事处南正居委会解放路***号。统一社会信用代码：91430800MA4L65MJ5F。
法定代表人：陈斌，董事长。
委托诉讼代理人：陈蛟，湖南融邦律师事务所律师。代理权权限为特别授权。
原告宋映陶、郭芳如与被告张家界成洋商业管理有限公司（以下简称成洋公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋映陶、郭芳如的共同委托诉讼代理人刘小舟、被告成洋公司的委托诉讼代理人陈蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋映陶、郭芳如向本院提出诉讼请求：1、被告立即退出其所占用的属原告所有的灯火文昌的商铺；2、原告要求被告立即赔偿非法占有原告商铺的损失114625元（此额只计算至2017年11月止，按350/月·平方米赔偿·32.75平方产权面积），在2017年12月后继续非法占用原告商铺，原告要求被告最低按350元/月·平方米赔偿，在2020年2月后继续非法侵占原告商铺按400元/月·平方米赔偿，在2023年2月后继续侵占原告商铺按450元/月·平方米赔偿至实际退出之日止；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告通过张家界永建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了其开发建设的灯火文昌门面商铺。《商品房买卖合同》签订后，张家界市房地产管理局根据《商品房买卖合同》，就该合同项下的财产为原告颁发了房屋所有权证。
签订商品房买卖合同后，曾进行了返租，返租到期后，张家界永建房地产开发有限公司本应根据法院的生效判决实际交付退还房屋给原告，可是始终没有给原告办理退房手续，并且将整层商铺长期上锁封闭，原告无法进入自己所购的门面房屋。以致被告于2017年2月起将整层商铺擅自进行装修并对外招商，未经门面房屋所有权人原告的同意，不顾业主们的强烈抗议，长期非法占有、使用、收益。被告的行为严重侵犯了原告的建筑物区分所有权。
依照《物权法》第三十四条规定，被告应从原告的门面房中退出，以返还原告。依照《物权法》第三十七条规定，被告应赔偿非法占有期间的损失。既然被告不经原告同意擅自使用原告的门面房屋，意味着无论原告什么条件被告都要使用。故原告的合理主张使用费标准每平方米每月350元-400元推定成立。
被告成洋公司辩称：1、两原告要求被告立即退出占有的商铺的诉讼请求不能成立。两原告所购买的商铺是由张家界永建房地产开发有限公司开发建设的整体商城，该商铺在构造上、利用上均不具有独立性，不能单独经营使用，其所有权证载明的也是以线为单位的0距离间隔，两原告在购买时对该商铺的整体利用属性是明知的，且自购买后至今也是整体经营使用。被告对该商城的整体经营使用，是应大多数业主的要求，经业主委员会同意后才租用的，无论是两原告还是其他人，要利用就只能整体利用，要退就只能全部退还，但由此给被告带来的投资损失2000余万元，将由包括原告在内的所有业主承担；2、两原告要求被告赔偿损失的诉讼请求不能成立；被告实际开始使用的时间是2017年9月9日，而不是两原告所称的2017年2月，被告与其他业主及业主委员会约定的计算租金的时间也是2017年9月9日，那么两原告要求计算损失的时间也只能是2017年9月9日，而不是原告自己计算的2017年2月，同时，原告计算租金损失的标准也只能是与其相邻、相等面积、相当价位的商铺租金标准，两原告所享有的租金，被告应业主委员会的要求，已经提存到专用账户上，由双方共管，原告可以随时支取。因此，被告并没有造成原告的损失。综上，两原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。
查明的事实
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
1、2006年1月1日，原告宋映陶与张家界永建房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，当天，原告宋映陶作为委托方与张家界永建房地产开发有限公司签订了一份《灯火文昌商铺委托招商经营合同》，合同约定：商铺位于张家界灯火文昌第一层A-8号，建筑面积31.26㎡、总投资516165元，委托期限自2006年1月1日至2015年10月1日止，合同还对租金、租金支付方式、委托期间相关费用的承担、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告宋映陶将商铺交给张家界永建房地产开发有限公司租赁经营。2006年5月17日，张家界永建房地产开发有限公司（合同甲方）与湖南梅尼超市股份有限公司（合同乙方）签订了一份《灯火文昌房屋租赁合同》，合同约定：承租范围为甲方开发建设的灯火文昌项目中本合同签订前甲方具有所有权的尚未销售出去的所有房产与已经销售出去但委托甲方经营（返租）的所有房产，租赁总面积为23384㎡；租赁期限为10年，自2006年10月1日起至2016年9月30日止的连续期间。该合同签订后，一直由湖南梅尼超市股份有限公司在灯火文昌房屋内开展经营活动。
2、2010年8月17日，张家界市房地产管理局为原告宋映陶购买的灯火文昌一层A-8号商铺办理了房屋所有权证，证号为张房权证崇字第××号，房屋所有权人登记为宋运涛、郭先茹，建筑面积为32.75平方米，其中分摊面积6.21平方米。房屋分户平面图中显示A-8号商铺为灯火文昌大楼第一层房屋中的一个小方块。
3、2016年1月28日，宋映陶、郭芳如向本院提起诉讼，要求:（1）、确认张家界永建房地产开发有限公司、湖南梅尼超市股份有限公司签订的就原告灯火文昌商铺在内的2015至2016年房屋租赁合同无效；（2）、张家界永建房地产开发有限公司、湖南梅尼超市股份有限公司将强占的灯火文昌一层A-8号商铺退还给原告；（3）、张家界永建房地产开发有限公司按原告获得总报酬464490元的20%支付违约金92898元；（4）、张家界永建房地产开发有限公司、湖南梅尼超市股份有限公司赔偿自2015年10月1日起强占期间的经济损失64365元，并相互承担连带责任；（5）被告永建公司支付拖欠的2个月门面报酬8252元。2016年6月20日，本院作出（2016）湘0802民初199号民事判决书，判决张家界永建房地产开发有限公司、湖南梅尼超市股份有限公司签订的包括原告宋映陶、郭芳如所有的灯火文昌商铺在内的2015年10月1日至2016年9月30日期间的房屋租赁合同无效、张家界永建房地产开发有限公司、湖南梅尼超市股份有限公司于2016年10月1日给宋映陶、郭芳如退还位于灯火文昌一层A-8号商铺，并由张家界永建房地产开发有限公司支付拖欠的商铺租金和赔偿2015年10月1日至2016年9月30日占用商铺期间的损失。判决生效后，湖南梅尼超市股份有限公司经营到2016年10月1日撤场，对于判决书确定的租金、滞纳金部分已由张家界永建房地产开发有限公司履行完毕。此后，灯火文昌大楼一直闲置，无人经营。
4、成洋公司于2016年8月29日注册成立，公司性质为有限责任公司，注册资本贰仟万元。
5、原告宋映陶、郭芳如购买的商铺位于灯火文昌商城一楼A区，该商城在2004年6月报建时项目名称为永昌商城，张家界市规划管理局为其发放的建设工程规划许可证显示，建设项目名称为永昌商城，建设规模为1栋7层，总建筑面积23728.56平方米。开发商张家界永建房地产开发有限公司与业主签订房屋买卖合同及委托招商经营合同时，将该商城写为灯火文昌。灯火文昌大楼业主有张家界永建房地产开发有限公司、永定区副食品公司、永定区房地产公司和与原告宋映陶、郭芳如类似拥有商铺产权的业主129户，其中，永定区副食品公司的530.54平方米和永定区房地产公司的1236.08平方米系原拆迁时通过产权置换方式取得，并分别于2003年11月19日和2004年元月12日与张家界永建房地产开发有限公司签订了房屋租赁协议，将房屋租赁给张家界永建房地产开发有限公司租赁经营19年。2017年1月15日，张家界永建房地产开发有限公司与成洋公司签订了一份《商铺租赁合同》，将灯火文昌内第一层至第六层的建筑面积为17378平方米的商铺（包括永定区副食品公司和永定区房地产公司的商铺面积）租赁给成洋公司，租赁期限为10年，自2017年3月1日至2027年2月28日止。2017年1月13日以来，成洋公司开始与在灯火文昌大楼内拥有产权的其他业主签订租赁合同，从1月13日至1月22日，共签订租赁合同76户，2月5日至3月24日，签订租赁合同11户，2017年9月9日、11月29日，分别签订一户。共与129户中的商铺业主签订租赁合同89户。除2017年9月9日、11月29日两户合同约定的租期从2017年9月9日开始外，其他商铺业主的租赁合同的租赁期限均约定为自2017年3月1日至2027年2月28日，租赁期十年。租金为出租方总投资额的8%计付年租金，合同期内，应由出租方承担的与商铺产权相关的租赁税金由成洋公司承担；合同对甲乙双方的权利义务及违约责任进行了约定，合同第八条并进行了特别约定：本合同第三条第四项所约定的租期起始时间（即2017年3月1日）成立的前提条件是：在2017年1月20日前所有业主的合同签订总量达到80%以上，若在2017年1月20日未能达到该前置条件，则合同的起始时间自合同签订总量达到80%以上时顺延二个月开始计算；凡在2017年1月20日前签订合同的业主，在业主签订总量达到80%以上时，灯火文昌物业的维修费用均由乙方承担，甲方不分摊维修费用。但在2017年1月20日后签订合同的业主，由乙方视情况对维修费用做出甲方是否分摊的决定；在成洋公司与商铺业主签订合同过程中，成洋公司要求与原告宋映陶、郭芳如等未签合同业主签订租赁合同，但原告等人认为合同约定的年收益为总投资额8%太低，不同意与成洋公司签订租赁合同。
6、2017年3月，成洋公司在未对灯火文昌商城所有商铺签订租赁合同的情况下（包含本案原告在内的40户），开始对灯火文昌大楼进行室外装修，2017年6月，成洋公司对灯火文昌大楼进行室内装修并对外招商，2017年9月9日，灯火文昌商城正式对外营业，包括原告宋映陶、郭芳如等未签订租赁合同的业主的商铺被成洋公司占有使用，一楼统一规划为珠宝、手机类营业范围。
7、成洋公司与商铺业主签订租赁合同的面积为21806平方米，灯火文昌一楼共划分为58个商铺对外销售时，商铺与商铺之间无物理墙间隔，商铺亦无独立水电和卫生间。
8、就原告宋映陶、郭芳如主张的商铺损失的标准，在庭审过程中经合议庭释明，原告宋映陶、郭芳如明确表示不申请进行鉴定。
9、灯火文昌业主委员会成立于2017年4月，并于2017年5月在张家界市房地产管理局备案。2017年6月12日，灯火文昌业主委员会向成洋公司发出通知，内容为：根据大多数已经签约业主的建议，2017年6月10日业主委员会与最大业主永建房地产公司召开了联合会议，就灯火文昌物业的使用及对未签约业主的促进办法进行了讨论，达成一致意见如下：一、统一租金标准不变（除一楼A区外）；二、少数业主不能损害大多数业主的利益；三、一楼业主通知后限定时间里未签约的先使用后再后期处理。2017年7月27日，灯火文昌业主委员会再次向成洋公司发出通知，内容为：根据大多数业主要求及早能领取租金，使物业发挥经济效益，结合目前灯火文昌物业仍有部分业主未签约的现实情况，2017年7月25日业主委员会进行了研究讨论：关于一楼21户未签约而需要占用的业主商铺的租金，业委会的的意见是：为保障广大业主利益，对该租金由张家界成洋商业管理有限公司成立一个专户，将租金打入该专户，业委会委员对该账户有监督的权利，该租金保存至与各位业主签约时为止，租金的计算方式按已签约业主的标准和发放租金的方式同步进行。
上述事实，有当事人陈述以及房屋所有权证、（2016）湘0802民初199号民事判决书、报建规划文件、开业宣传册、成洋公司与其他业主签订的租赁合同、业委会成立的备案申请表、业委会通知、灯火文昌业主情况表、张家界永建房地产开发有限公司与永定区副食品公司、永定区房产公司签订的租赁合同等证据证实，本院予以确认。
判决的理由和结果
本院认为，原告宋映陶、郭芳如在灯火文昌拥有的商铺虽取得了房管部门颁发的产权证，拥有物权，被告成洋公司在未经过原告郭芳如、宋映陶的同意的情况下占用了两原告在灯火文昌一楼的商铺的客观事实存在，但该商铺周围没有实体墙予以间隔，也没有独立的强、弱电和给排水系统，属产权式商铺性质，且原告郭芳如、宋映陶购买该商铺后委托开发商张家界永建房地产开发有限公司经营十年并获取固定投资回报时，就已明知该商铺属产权式商铺。产权式商铺的特征决定了无法由产权人分别独自经营，必须要统一经营才能发挥其最大价值，整体经营模式符合广大业主的共同利益，产权式商铺的任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权益，造成社会财富的极大浪费，业主通过参与整体出租取得租金收益，其自身合法权益也不会受损。根据《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，涉案灯火文昌大楼业主共有132户，其中，选择与成洋公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，不利于社会经济的发展。目前灯火文昌商城的业主已有92户业主与成洋公司签订合同，无论是业主人数还是面积，均达到了专有部分占建筑物总面积的三分之二且占总人数的三分之二以上。故原告郭芳如、宋映陶要求被告成洋公司退还占用的灯火文昌的商铺的请求，不具备返还原物的客观条件，损害了其他已将商铺租赁给成洋公司的大多数业主的合法权益，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，该项请求不符合法律规定，本院不予支持；就原告郭芳如、宋映陶主张的要求被告成洋公司赔偿占用商铺的损失的请求，因原告提出的赔偿占用商铺损失每月每平方米350元-400元，并未提交相关证据予以证实，经法庭释明后亦不申请损失鉴定，其损失标准仅可参照灯火文昌一楼同等位置的租金标准计算其损失，故对两原告要求被告赔偿损失的合理诉求，本院予以支持，不合理诉求，不予支持。就损失的起算时间，应根据成洋公司对灯火文昌大楼室外、室内装修时间和实际开业时间，综合确定成洋公司占用原告商铺的时间，即从2017年6月1日开始计算租金损失较为符合本案的实际。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十七条、第三十七条、第三十九条、第七十一条、第七十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款（八）项的规定，判决如下：
一、被告张家界成洋商业管理有限公司从2017年6月1日开始，按原告宋映陶、郭芳如购买商铺的总价款516165元的12%赔偿占用原告宋映陶、郭芳如位于灯火文昌一楼的商铺年租金损失，即每年61939元至商铺实际退还之日止；
二、驳回原告宋映陶、郭芳如要求被告张家界成洋商业管理有限公司立即退出其所占用的灯火文昌的一楼A-8号商铺（面积32.75平方米）的诉讼请求；
三、驳回原告宋映陶、郭芳如的其他诉讼请求；
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。
案件受理费2592元，由被告张家界成洋商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 覃遵辉
审 判 员 吴廷杰
审 判 员 刘江蓉
二〇一八年三月十五日
代理书记员 陈 斐
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国民法总则》
第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）继续履行；
（八）赔偿损失；
（九）支付违约金；
（十）消除影响、恢复名誉；
（十一）赔礼道歉。
法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。