辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第606号
上诉人（原审被告）：沈阳竹胜园地产有限公司，住所地沈阳经济技术开发区洪湖二街23号。
法定代表人：赵想章，该公司董事长。
委托代理人：张丽丽，辽宁恒敬律师事务所律师。
委托代理人：王涌，辽宁瀛沈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李艳霞，女，汉族，1978年12月1日出生，无职业，住址河南省螺河市黄河路。
委托代理人：方久惠，沈阳市铁西区正兴法律服务所法律服务工作者。
上诉人沈阳竹胜园地产有限公司与被上诉人李艳霞商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市经济技术开发区人民法院（2014）经开民初字第2356号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参加评议的合议庭，于2015年3月9日开庭公开审理了本案，上诉人沈阳竹胜园地产有限公司的委托代理人张丽丽、王涌，被上诉人李艳霞的委托代理人方久惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告李艳霞诉称：要求被告赔偿原告违约金35，356.65元（2012年12月13日至2014年7月31日）。
一审被告沈阳竹胜园地产有限公司辩称：导致逾期办证的原因是由于像原告这类业主的违建所导致的逾期，而非被告原因，依据补充协议之约定不能视为被告违约，因此原告的诉讼请求没有依据，依法应予驳回。
一审法院经审理查明：一、原、被告于2010年11月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区洪湖二街23-17号1-18／19-2房屋，房屋单价每平方米4，200.45元，房屋建筑面积148.45平方米，原告购买该房屋的总房价款为623，574元。
上述合同第八条“交付期限”：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同附件四《补充协议》第七条处理。《补充协议》第七条的条款标题为“关于产权登记的补充约定”，其中7.2项约定：由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。
二、《补充协议》第七条中的7.1款载明“如非因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或非因出卖人原因导致买受人未能按时办理房屋所有权转移登记的，不视为出卖人违约。”
三、涉案合同签订后，原告履行了交款义务。2011年12月18日，被告将涉案房屋交付给原告。
四、2012年7月4日，沈阳市行政执法局技术开发区分局接到涉案住宅小区居民投诉“17号4-18-1楼顶违建房，刮风下雨容易掉落，威胁楼下行人生命安全；11号2-1-1园区公用草坪圈地违建花园”。同年7月10日，行政执法分局对该投诉办结，办结结果：对该违规业主下达了《行政执法责令改正通知书》限期改正。
沈阳市行政执法局技术开发区分局和沈阳市规划和国土资源局出具《情况说明》：三一新天地二期顶层业主私自搭建，影响规划竣工验收，其他符合竣工验收条件。
五、被告竹胜园公司取得各项验收手续情况如下：
2013年1月8日取得《建筑工程竣工验收备案书》；
2013年9月30日取得《竣工验收消防备案》；
2013年11月28日取得《建设工程竣工规划验收合格证》；
2013年11月29日取得《建设工程竣工档案初验合格证》；
2013年12月24日取得《住宅小区竣工综合验收备案书》；
2013年12月25日，向产权登记部门提交了申请初始登记的相关材料。
六、被告在本案中的主要抗辩意见为“本案逾期办理初始登记的原因并非被告，而是园区部分业主的违建行为所导致”。
被告对此抗辩在本院庭审中陈述业主的违建行为影响其公司办理初始登记中的具体申报事项为两项，即：建设工程规划验收和竣工综合验收备案。
七、根据本案《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条7.2项的约定，原告应于2012年12月13日之前取得房地产权属证书。被告于2013年9月30日，取得涉案工程的《竣工验收消防备案》。被告对其未在约定的期限内办理消防验收问题，其在本院庭审中陈述为“我们没有约请消防部门去现场进行验收，我们忙于规划验收，所以消防验收没有着急”。
一审法院认为：一、依据涉案《补充协议》第七条7.2项约定，由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，双方于2011年12月18日进行房屋交接，根据上述约定，则原告最迟应于2012年12月13日取得涉案房屋的权属证书，但被告直至2013年12月25日，才向产权登记部门提交了申请初始登记的相关材料，迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。
二、关于竹胜园公司抗辩的园区内部分业主拒不配合及时拆除违建的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，本院分析如下：
首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
其次，依据合同相对性原则，被告竹胜园公司应先行向原告赔偿违约损失，再另行向案外人违建的业主进行协商或追偿。
第三，面对案外人的侵权行为导致的后果，竹胜园公司亦未能举证证明其公司一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉等，因此，本院无法认定被告竹胜园公司为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，避免损失的进一步扩大。
第四，消防验收是新建工程必备的竣工备案手续，无论其他专项验收是否通过，消防验收不合格也必定取得不了整体竣工备案手续。根据被告举证及其公司庭审自认的事实，被告于2013年9月30取得《竣工验收消防备案》，并且根据其自认，其公司因忙于规划验收，所以消防验收没有着急，没有约请消防部门去现场进行验收。因此说，被告在合同约定的自交付涉案房屋之日起一年办证期限内没有进行消防验收申报，没有积极履行合同约定的协助办证义务。而只有在约定的办证期限内，积极履行涉案工程的竣工备案手续才是免责的前提条件。根据被告竹胜园公司在庭审中的陈述，业主违建只是影响其公司办理规划验收和最后综合备案验收，故其公司存在未能在约定的期限内积极履行办理消防验收义务的情况下，而主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
第五，根据本案《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年11月30日前，将“经验收合格”的商品房交付给原告使用，那么，被告于2011年12月18日向原告交付商品房时就应该取得《建筑工程竣工验收备案书》，而被告于2013年1月8日才取得《建筑工程竣工验收备案书》。被告主张房屋交付后有业主违建，故无论是否存在违建，被告已经违约。
综上，应由被告竹胜园公司承担逾期办理房地产权证的责任。
三、关于违约时间的问题，被告于2011年12月18日向原告交付了房屋，双方约定买受人应在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书。故原告最迟应于2012年12月13日之前取得涉案房屋的权属证书。并且双方约定的《补充协议》第七条7.2项内容为：由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。依据双方约定，被告逾期一年内原告有权主张被告支付违约金，逾期超过一年的，原告有权解除合同。本案被告逾期超过一年，原告未主张解除合同，仅主张被告支付违约金，故本院对一年的约定金予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院判决如下：一、被告沈阳竹胜园地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告代建华逾期办证违约金22，760元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，由被告沈阳竹胜园地产有限公司负担438元，由原告李艳霞负担246元。
宣判后，沈阳竹胜园地产有限公司不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销一审判决。二、发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审法院以合同法第121条之规定，及合同相对性原则，认定即部分违建业主作为本案每个单独案件的案外第三人如何侵权，造成被上诉人不能及时获取各项竣工验收，被上诉人均应先行向这些被上诉人赔偿违约损失后再行向案外人违建的业主进行追偿，并为上诉人指明了一系列的积极措施以避免损失的扩大。一审法院的这一认定是错误的。二、一审法院以消防验收是工程必备的竣工备案手续，消防验收不合格必定不能取得整体竣工备案验收，被上诉人取得消防验收时间及建设工程竣工验收备案时间超过合同约定的期限，故无论是否存在违建，被上诉人已经违约。一审法院的这一认定是错误的。一审法院以上诉人交房时并没有取得《建设工程竣工备案书》为由，认定上诉人交房时房屋并不具备《商品房买卖合同》第八条件所约定的“经验收合格”的“合格”条件，因此上诉人主张房屋交付后无论是否存在违建，上诉人均已构成违约。一审法院的这一认定显属认定事实错误，适用法律错误。三、三一新天地二期部分业主的违建行为造成上诉人在正常的期限内无法获得规划验收、综合备案验收，并进而导致上诉人无法在合同约定的期内提交产权登记备案资料，这一逾期提交属合同约定的“非开发商”原因，因此一审法院在查明“非开发商原因”造成的逾期办涯后仍然判决上诉人承担逾期办证的违约责任，显属错误。综上，请二审法院查明事实，依法判决。
被上诉人李艳霞答辩称：一审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、入住通知单、契证、沈阳市规划和国土资源局接受规划验收资料证明等证据材料以及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应诚信恪守履行合同义务。按照《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第七条的约定，上诉人应于2012年12月13日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。但事实上，上诉人直到2013年12月25日才向产权登记部门提交了申请初始登记的相关资料，已经超出合同约定的期限。因《商品房买卖合同》及《合同补充协议》对于逾期办理权属登记违约责任已作出了明确约定，故上诉人不能依约履行办理产权登记的合同义务，理应按照合同约定承担相应违约责任。
关于上诉人提出逾期办理权属登记系因园区业主拒不配合拆除违建所致，上诉人不应当承担违约责任之上诉主张，本院认为，首先，消防验收是整体竣工验收的必备条件，在一审法院庭审中，就案涉园区的消防验收问题，上诉人自述其因忙于规划验收，消防验收没有着急，故没有约请消防部门去现场进行验收。也就是说上诉人并未按照自房屋交付之日起一年办证期限内的合同约定进行消防验收申报，也就更谈不上积极履行合同约定的协助办证义务，故上诉人在二审期间所提出的主张不足以推翻其在一审庭审中所作的陈述。且上诉人现有证据不能证明上诉人在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务，其现有证据也足以证明上诉人未能在合同约定期限内取得办理初始登记中申报项目完全是由于部分业主违建原因造成。其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，上诉人应当先行向业主进行赔偿，再向作为案外人的违建业主进行追偿。第三，本案被上诉人并不属于进行私自搭建的业主，上诉人的现有证据并不能证明其已竭尽各种法律途径，包括但不限于协商、报警、向法院提起诉讼等形式向违建业主主张权利，以避免其损失的进一步扩大。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费684元，由上诉人沈阳竹胜园地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年四月十四日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；