江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终647号
上诉人（原审被告）：鲍玉芹，女，1977年8月4日生，汉族，住徐州市云龙区。
被上诉人（原审原告）：陈锋，男，1988年10月22日生，汉族，住睢宁县。
被上诉人（原审原告）：崔海艳，女，1987年2月17日生，汉族，住睢宁县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：钱素锋，江苏行于思律师事务所律师。
被上诉人（原审被�）：董加文，男，1969年3月18日生，汉族，公务员，住徐州市泉山区。
上诉人鲍玉芹因与被上诉人陈锋、崔海艳、董加文排除妨害纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初4387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人鲍玉芹、被上诉人陈锋、崔海艳及二被上诉人共同委托诉讼代理人钱素锋到庭参加了诉讼。被上诉人董加文经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人鲍玉芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判董加文与陈锋，崔海艳的合同无效。事实和理由如下：1、上诉人鲍玉芹与被上诉人董加文系夫妻关系，涉案房屋是两人结婚的婚房，该房屋婚后有夫妻共同还贷部分及增值部分，《婚姻法》第39条规定，夫妻共同财产部分由双方协商处理，董加文在鲍玉芹不知情的情况�与陈锋、崔海艳私自签订合同，违反了相关法律规定。董加文与陈锋、崔海艳私自签订的合同及交易存在转移财产、串通情形。2、上诉人有权居住涉案房屋。
被上诉人陈锋、崔海艳共同辩称，涉案房屋属于陈锋、崔海艳所有，上诉人在陈锋、崔海艳取得涉案房屋的物权后仍强行住进涉案房屋，侵犯了陈锋、崔海艳的权利。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
董加文提供书面答辩意见称，1、涉案房屋属于董加文个人婚前财产，购房款均由董加文个人出资，鲍玉芹未进行出资，故董加文依法有权进行出售。2、涉案房屋的买卖交易合法有效且已完成过户登记，涉案房屋现已归属陈锋、崔海艳所有，鲍玉芹无权继续占有涉案房屋。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
陈锋、崔海艳向一审法院起诉请求：1.判令鲍玉芹、董加文排除妨碍、停止侵害并搬出涉案房屋；2.鲍玉芹、董加文将涉案房屋内家俱、家电交付陈锋、崔海艳；3.本案所需费用均由鲍玉芹、董加文承担。
一审法院认定的事实：2017年5月23日，陈锋、崔海艳（买受方、乙方）、董加文（出卖方、乙方）、案外人徐州市房管家不动产销售有限公司（居间方、丙方）签订了《徐州市存量房买卖协议适用须知》约定，陈锋、崔海艳购买董加文位于徐州绿地商务城102-2-902室房屋，建筑面积119.34平方米。房屋成交总价为壹佰叁拾叁万元整，上述价款中包括房地产本身外，还包括房屋内的以下设施：固定装修，含家具家电，以照片为准。乙方于2017年6月10日前支付首付人民币陆拾叁万元整，于2017年8月10日前办理完相关银行贷款批准手续，贷款金额为七十万元整。2017年12月30日前，甲方向乙方交房。同日陈锋、崔海艳向董加文交付了定金80000元，并于2017年5月25日向董加文转账250000元。2017年5月27日，陈锋与董加文签订了《存量房买卖合同》（合同备案号201705270061），约定将坐落于云龙区绿地商务城（B2-2地块）102号楼2-902室房屋出售给陈锋，总价为1000000元。陈锋于2017年5月27日前支付300000元，于2017年7月10日前办理完相关银行贷款批准手续，人民币700000元。董加文应当在2017年7月31日将房产交付给陈锋。2017年7月11日董加文向陈锋、崔海艳出具收条一份，载明：兹收到陈锋、崔海艳购徐州市××区绿地商务城（B2-2地块）102#-2-902室房款共计壹佰叁拾叁万元整（133），包括2017年5月23日捌万元整现金，5月25日转账二十五万元以及监管资金壹佰万元。现涉案房屋登记在陈锋、崔海艳名下。
另认定事实，涉案房屋于2016年4月7日登记在董加文名下，共有状况为房屋单独所有。董加文�鲍玉芹于2016年5月5日登记结婚。董加文于2017年4月11日起诉要求离婚，但又于2017年5月22日撤回起诉。
2017年8月5日，因陈锋、崔海艳要求鲍玉芹搬离房屋遭拒，陈锋、崔海艳报警。
庭审中，鲍玉芹提供其（乙方）与董加文（甲方）于2016年8月15日签订的《婚内财产协议书》一份，其中第3条约定：位于徐州市××区绿地商务城（B2-2地块）102号楼2单元902室房屋，建筑面积119.34平方，房屋产权证号为（2016）徐州市不动城区第00144**号，现房屋产权登记在甲方名下，双方约定房屋所有权为乙方所有，如乙方感情出轨导致离婚，乙方放弃婚内所有共同财产及绿地商务城102号楼2单元902室的房屋。如甲方感情出轨导致离婚，甲方放弃婚内的所有共同财产及绿地商务城102号楼2单元902室的房屋，并还清此房产的所有贷款，所有工资收入归乙方与共同的孩子作为生活�用。其陈述涉案房屋系其与董加文结婚的婚房，二人共同选房，涉案房屋由董加文出资购买。
陈锋、崔海艳提供财产清单及其在2017年5月23日看房时拍摄的照片23张，主张应交付的涉案房屋内的财产为仿古酒柜一个、双开大冰箱一个、洗衣机一个、两开门冰箱一个、高档皮沙发一套、书桌一个（含板凳一个）、立体书架一组、三合一衣柜一组（东卧）、碗柜两个、灶台一组、油烟机一个灶具一套、洗漱台一套、吸尘器一台、窗台衣柜一套、客厅大柜式空调一台、史密斯燃气热水器一台、TCL曲面L型液晶电视一台、电视柜一个、茶几一套、书房三合一衣柜一个、主卧化妆台一个。鲍玉芹对照片的真实性予以认可
一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请�排除妨害。本案中，涉案房屋系董加文婚前出资购买，产权登记为董加文单独所有，陈锋、崔海艳与董加文签订房屋买卖合同，并且办理了所有权变更登记手续，现涉案房屋的所有权人应为陈锋、崔海艳。虽然鲍玉芹提供《婚内财产协议》一份，证明鲍玉芹与董加文约定该房屋归鲍玉芹所有，但鲍玉芹并无证据证明陈锋、崔海艳对该《婚内财产协议》知情，故该协议不能对抗陈锋、崔海艳，鲍玉芹占有、使用涉案房屋，妨害了陈锋、崔海艳对涉案房屋行使物权。故陈锋、崔海艳要求鲍玉芹迁出涉案房屋的主张，一审法院予以支持。关于涉案房屋中的财产，根据陈锋、崔海艳与董加文签订的《徐州市存量房买卖协议适用须知》约定，陈锋、崔海艳购买的房屋包括屋内的以下设施：固定装修，含家具家电，以照片为准。故陈锋、崔海艳提供的其在2017年5月23日看房时拍�的23张照片中显示的的财产所有权归陈锋、崔海艳。而鲍玉芹占有涉案房屋内家具、家电等财产，侵害了陈锋、崔海艳对上述财产的所有权，故对于陈锋、崔海艳要求鲍玉芹交付房屋内家具、家电等的请求，一审法院予以支持，交付的财产以陈锋、崔海艳于2017年5月23日看房时拍摄的23张照片中显示的财产为准。因董加文已不在涉案房屋居住，亦未占有涉案房屋内的家具、家电，故对于陈锋、崔海艳要求董加文迁出房屋，交付财产的的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十九条之规定，判决：一、鲍玉芹于判决生效后十日内迁出位于徐州市××区绿地商务城（B2-2地块）102#-2-902室房屋，并向陈锋、崔海艳交付上述房屋内的家具、家电（以陈锋、崔海艳提交的2017年5月23日看房时拍摄的照片中显示的财产为准）。二�驳回陈锋、崔海艳对董加文的诉讼请求。一审案件受理费减半收取50元，由鲍玉芹负担。
二审期间上诉人鲍玉芹向本院提交：1、徐州铁路运输法院受案通知书、行政诉状、缴费收据各一份，以证明鲍玉芹已起诉徐州市不动产登记局以及崔海艳、陈锋、董加文，要求撤销涉案房屋的变更登记这一行政行为，请求二审法院对于本案能够中止审理。2、提交2017年11月18日大龙湖派出所的出警记录一份，以证明在诉讼期间崔海艳与陈锋私自换掉门锁，请求法庭依法追究责任。被上诉人陈锋、崔海艳对上述证据的真实性均不持异议，但认为该案不存在法定中止审理的情形，同时被上诉人有权更换门锁。对上诉人所举的上述证据的真实性本院予以确认，对其证明观点，本院将结合案件其他证据予以判断。
本院二审查明，鲍玉芹诉徐州市不动产登记局等人房屋�政登记一案，鲍玉芹以先行通过民事诉讼等途径解决民事争议为由，向徐州铁路运输法院申请撤回起诉，徐州铁路运输法院于2018年6月28日作出（2018）苏8601行初412号行政裁定书，准许鲍玉芹撤回起诉。
一审法院于2017年11月23日立案受理董加文与鲍玉芹离婚纠纷一案，一审法院经审理后认为通过双方陈述及现有证据，尚不足以证实夫妻感情确已破裂，于2018年6月21日作出（2017）苏0303民初6224号民事判决书，判决不准许董加文和鲍玉芹离婚。该案判决后，双方均未提起上诉。
鲍玉芹主张涉案房屋原系购买的二手房，房屋购买后其与董加文一直在涉案房屋内居住，并未新添置家俱、家电，亦未重新装修。其自认除涉案房屋外，仍自有住房可供居住。
本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，一、关于涉案房屋买卖合�的效力应如何确定的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。从查明的事实来看，涉案房屋系董加文婚前购买，产权登记为董加文单独所有，故董加文作为涉案房屋的所有权人，有权处分涉案房屋。鲍玉芹虽主张涉案房屋其亦出资购买，且婚内财产约定该房屋归鲍玉芹所有，但并无证据证明买受方明确知晓上述情形，陈锋、崔海艳作为涉案房屋的买受人，其与房屋产权登记的单独所有权人董加文签订房屋买卖合同符合房地产交易惯例。鲍玉芹主张，涉案房屋买卖双方恶意串通，但并未提供充分证据予以证明，本院对其该项主张不予支持。陈锋、崔海艳已按双方约定实际支付购房款，董加文亦交付涉案房屋钥匙及双方约定的家俱、家电，双方之间的房屋买卖合同依法成立并合法有效。
二、关于上诉人鲍玉芹应否从涉案房屋中迁出的问题。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。陈锋、崔海艳从董加文处购买涉案房屋，双方买卖合同合法有效，且涉案房屋已登记在陈锋、崔海艳名下，陈锋和崔海艳已取得涉案房屋的所有权。陈锋、崔海艳作为案涉房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，有权请求对妨害其物权行使的行为排除妨害。鲍玉芹虽婚后在涉案房屋内居住生活，但在陈锋、崔海艳已合法取得涉案房屋所有权且鲍玉芹有其他房屋可供居住的情形下，其所主张的“居住权益”不能对抗物权人的物权权能，故一审法院判决鲍玉芹从涉案房屋中迁出，�无不当。
综上，鲍玉芹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人鲍玉芹负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 庆
审判员 周东海
审判员 王 峰
二〇一八年九月六日
书记员 王嫣然