浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终2038号
上诉人（原审被告）：董先炳，男，1951年4月2日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人：孙孟强，浙江大公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱方娟，女，1955年10月3日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被上诉人（原审原告）：董燕铧，女，1984年3月11日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被上诉人（原审原告）：董燕青，男，1990年10月6日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被上诉人（原审原告）：陶新爱，女，1929年12月26日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱方娟，女，1955年10月3日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
上诉人董先炳因与被上诉人朱方娟、董燕铧、董燕青、陶新爱房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
董先炳上诉请求：1.撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者改判驳回原审原告的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定2000元购房余款支付时间错误。1.双方于1991年3月2日的两份《绝卖房屋文契》以及另一份《房屋买卖协议书》约定，案涉房屋买卖的购房款支付时间均为立约日当面付清。据此，虽然该三份协议关于购房款金额因违反双方当事人的真实意思表示而无效，但不影响其中购房款支付时间的效力，应当视为双方已经明确约定了购房款支付时间，即买受人董先开和朱方娟应当在1991年3月2日付清全部购房款4000元。2.按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，即使购房款支付时间没有约定或者约定不明确，且不能达成补充协议的，也应当按照合同有关条款确定，即按照上述约定中关于购房款支付时间确定，因此，买受人董先开和朱方娟也应当在1991年3月2日付清全部购房款4000元。3.按照�中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，买卖合同中价款支付时间应当在收到标的物即房屋交付的同时支付，并不是在办理案涉房屋土地使用权变更登记的同时支付。同时，按照董先炳与董先开于1991年3月2日签订的《房屋买卖协议书》约定，董先炳出屋时间为1992年12月底前，因此，买受人董先开和朱方娟的付款时间最迟也应当在1992年12月底前，买受人逾期付款事实清楚。综上所述，原判决认定买卖双方未约定购房款支付时间或者购房款支付时间约定不明确，显属法律适用错误，并导致事实认定错误，购房款支付时间只能与房屋交付时间进行同时履行抗辩，而不是与土地使用权证变更登记时间进行同时履行抗辩，上诉人依法享有先履行抗辩权。二、原审未查明案涉房屋交付、土地使用权证变更及剩余购房款支付等事实，基本事实认定不清。1.原审未查明案涉房�交付的约定时间以及实际交付情况，导致案涉房屋交房事实认定不清。2.原审未查明案涉房屋买卖的税费缴纳情况。事实上，被上诉人至今尚欠付上诉人部分税费，上诉人有权拒绝协助被上诉人办理土地使用权证的变更登记手续。3.原审未查明案涉房屋购房款支付的约定时间，导致案涉房屋购房款的支付时间认定不清。4.原审未查明案涉房屋土地使用权变更登记的约定时间以及被上诉人要求上诉人协助办理变更登记的过程，导致被上诉人何时有权要求上诉人协助办理土地使用权证变更登记以及如何要求上诉人协助办理土地使用权证变更登记的事实不清。三、被上诉人的主张已经超过了诉讼时效期间，上诉人享有诉讼时效抗辩权。买受人董先开和朱方娟知道或者应当知道案涉房屋可以办理土地使用权证变更登记手续后，超过20年未要求上诉人协助办理，上诉人对此享有诉讼时效抗辩权。四、原审未核实被上诉人朱方娟是否有权代理被上诉人陶新爱，严重违反法定程序。上诉人向原审法院提交由陶新爱出具的说明一份，其明确否认朱方娟的代理权限，但原审法院未向陶新爱核实，严重违反法定程序，并侵犯了陶新爱的实体权利。综上所述，原审法院认定事实和适用法律均有错误，恳请二审法院查明事实后，支持上诉人的全部上诉请求。
被上诉人朱方娟辩称：一、本案双方于1991年3月2日所签的《房屋买卖协议书》清晰地载明了房款的支付额度及付款时间。事实上，原审原告也按协议书的约定付清了房款。但由于原告家中失火，有关凭证灭失，上诉人尊重原审判决，愿意支付2000元；二、房屋交付、土地使用权证变更及房款支付事项，在房屋买卖协议书中已清楚载明，而税费缴纳的事实在原审中也已审理清楚。该房屋的税费�时由被上诉人支付，由同乡沈益明代缴，由于上诉人急于申报新房宅基地，直接从同乡手中取走完税凭证，之后完税凭证一直在上诉人手上。三、上诉人所谓“原审未核实被上诉人朱方娟是否有权代理被上诉人陶新爱，严重违反法定程序”的上诉理由不能成立。按照法律规定，陶新爱为董先开继承人之一，必须作为原审原告之一，为此，起诉前被上诉人朱方娟向陶新爱征求了意见，并请其本人盖上了手印。四、被上诉人直到2014年才知道村里已经给上诉人发过集体土地证。
原审原告朱方娟、董燕铧、董燕青、陶新爱向一审法院起诉请求：判令被告配合原告依法将已于1991年卖给董先开的两间房屋的土地证变更登记到原告朱方娟、董燕铧、董燕青名下。
一审法院认定事实：董先开与被告董先炳系同胞兄弟。被告董先炳因钱缺用，自愿将坐落于里堡�头登的房屋两间作价4000元转让于董先开。双方于1991年3月2日订立《绝卖房屋文契》两份，中人董先夫，代笔陶玉润，文契中双方约定董先炳将坐落里堡山头登祖上分得老屋一间作价800元、猪棚小屋一间作价300元出卖给董先开，其款当面付清，由董先开纳税过户、受理使用。同日，董先炳与董先开又签订《房屋买卖协议书》一份，约定董先炳自愿将坐落于绍兴县里堡山头登坐北朝南、坐南朝北的大小楼屋各壹间，使用面积分别为32平方米、20.80平方米共计52.80平方米，分别作价800元、300元合计1100元整出卖给董先开为业，任凭董先开过户纳税，房款立约日当面点交一次付清，董先炳出屋时间为1992年12月底前。1991年4月30日，受主董先开、出主董先炳共同作为申请人，就上述两处房屋宅基地转移递交《宅基地转移契税申请表》一份，其中一处宅基地都图9-2-3，地号233，座落�头等，面积20.8平方米，楼屋一间，价格300元；另一处宅基地都图9-2-3，地号230，座落山头等，面积34.79平方米，楼屋一间，价格800元。该申请表先后经房屋所在地村委会、乡镇政府、土地管理部门、财税部门盖章同意。1991年7月1日，双方以董先开名义缴纳了契税333.54元、印花税8.30元。买契本契、契税缴款书收据、印花税税票统一收据现均由被告董先炳持有。1994年1月3日，原绍兴县土地管理局向被告董先炳填发集体土地建设用地使用证两本，绍集建（青陶）字第3450号集体土地建设用地使用证载明土地使用者董先炳，地址稽江乡（原青陶乡），图号9-2-3，地号233，用地面积20.8平方米（其中建筑占地20.8平方米），用途住宅；绍集建（青陶）字第3453号集体土地建设用地使用证载明土地使用者董先炳，地址稽江乡（原青陶乡），图号9-2-3，地号230，用地面积34.79平方米（其中建筑占地34.79平方米），用途住宅。2017年5月18日，原告朱方娟以案涉房屋宅基地土地证名称未变更登记为由向绍兴市国土资源局柯桥区分局提起信访。2017年6月7日，绍兴市国土资源局柯桥区分局作出柯区土资信访处[2017]011号信访事项处理意见书，就查明事实、土地登记规则以及目前未能办理不动产转移变更登记手续的原因向朱方娟作了信访答复，并建议朱方娟走司法途径依法解决。原告遂依法诉至法院成讼。同时查明，原告陶新爱系董先开母亲，原告朱方娟系董先开妻子，原告董燕铧、董燕青系董先开子女。
一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。本案被告董先炳将位于里堡山头登房屋两间出让于董先开的事实清楚，有《绝卖房屋文契》、《房屋买卖协议书》、买契本契、《宅基地转移契税申请表》等一系列证据佐证，�院依法予以认定。但因被告至今未协助办理不动产转移变更登记手续，引起本案诉讼纠纷。被告董先炳与董先开在房屋买卖时均为原越南区青陶乡村民，双方买卖房屋，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，并经房屋所在地村委会、乡镇政府、土地管理部门、财税部门盖章同意，应属合法，买卖双方理应诚信履约。根据“地随房走”之原则，及《宅基地转移契税申请表》显示买卖双方一并交易宅基地使用权的意思表示，被告董先炳本应根据交易习惯履行不动产转移变更登记协助义务。但结合原、被告庭审陈述及证人证言，被告董先炳与董先开就案涉房屋两间实际作价合计4000元进行交易，《绝卖房屋文契》与《房屋买卖协议书》所载交易金额合计1100元并非双方买卖房屋之真实交易金额。原告朱方娟在庭审中反言改称交易金额并非4000元，但无充分有效的证据证明，该院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。现四原告并无证据证明已付清全部房款，被告以原告方尚有余款2000元未支付为由行使同时履行抗辩权，于法有据。但被告董先炳与董先开房屋买卖意思表示真实，且双方已完成部分交易手续，被告董先炳也没有免除协助办理不动产转移变更登记手续义务的法定事由，为免当事人讼累，并维护市场交易之安全稳定，四原告要求被告董先炳协助办理案涉房屋不动产转移变更登记手续的诉请，该院予以支持，但四原告应一并履行剩余房款支付义务。因董先开已亡故，四原告作为董先开的继承人，要求被告董先炳协助将案涉房屋所在宅基地的集体土地建设用地使用证转移变更登记到原告朱方娟、董燕铧、董燕青名下，未违反法律规定，应予照准。原告陶新爱不作为不动产共同登记权利人，不影响其作为董先开继承人与原告朱方娟、董燕铧、董燕青对案涉两处不动产享有合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。本案中，被告董先炳与董先开在买卖房屋时，并未明确约定办理不动产转移变更登记手续的期限，四原告作为董先开的继承人，现要求被告董先炳协助办理案涉房屋不动产转移变更登记手续，并无不当。被告董先炳抗辩主张四原告诉请已超过诉讼时效期间，理由不能成立，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第六十六条之规定，判�：原告朱方娟、董燕铧、董燕青、陶新爱应共同支付被告董先炳剩余房款2000元，被告董先炳应于上述房款支付之日起5日内协助原告朱方娟、董燕铧、董燕青、陶新爱将位于绍兴市柯桥区王坛镇、图号9-2-3、地号223、集体土地建设用地使用证绍集建（青陶）字第3450号的集体土地建设用地使用证与位于绍兴市柯桥区王坛镇、图号9-2-3、地号230、集体土地建设用地使用证绍集建（青陶）字第3453号的集体土地建设用地使用证转移变更登记到原告朱方娟、董燕铧、董燕青名下，办理转移变更登记手续过程中产生的相关税费由原告朱方娟、董燕铧、董燕青、陶新爱共同负担。案件受理费80元，减半收取40元，由原告朱方娟、董燕铧、董燕青、陶新爱共同负担20元，由被告董先炳负担20元。
二审中，上诉人提交录音光盘一份，证明1994年委会计陶菊英通知被上诉人朱方娟�取案涉两屋的房屋证，但被上诉人朱方娟明确表示房子她不买了，钱也不付了，土地证也不要了，让村委会计将土地证直接发放给上诉人，进一步证明被上诉人朱方娟在1994年就知道两本证登记在上诉人名下，同时证明被上诉人朱方娟拒绝支付剩余房款的事实。被上诉人朱方娟质证表示陶菊英不是当年发证的人，在1994年从未知道发证的事实，4000元购房款是一次性付清的。本院认证认为，鉴于“陶菊英”并未出庭作证，该录音光盘的真实性难以确认，本院对该份证据不予确认。
被上诉人在二审中未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案中，根据双方当事人的陈述，双方就涉案两间房屋作价4000元进行交易的事实清楚，关于付款时间的问题，双方并未作出明确具体的约定，上诉人认为该付款时间为房屋交付的时间并无相应的证据予以证实，虽被上诉人朱方娟在二审中陈述董先开、董先炳等三人当时说好“4000元当场一次性支付”，但鉴于其陈述的其已在（达成协议）当场付清4000元的事实上诉人并不认可，而上诉人在一审中陈述的双方曾约定先行支付2000元，剩余2000元待搬离后付清被上诉人亦不认可，故而双方对有无付款及约定的付款时间的陈述实际并不一致，故一审据此认定双方互负合同债务，没有先后履行顺序，朱方娟方支付剩余房款与上诉人协助办理过户登记手续义务应当同时履行并无不当。上诉人认为购房款支付与房屋过户登记义务有先后履行顺序，上诉人享有先履行抗辩权的上诉主张缺乏合同依据和事实依据，本院不予采纳。关于过户登记请求权有否超出法定诉讼时效期间的问题，本院认为，房屋买卖合同中纠纷中的过户登记请求权具有物权请求权性质，不适用债权请求权诉讼时效制度，故上诉人关于被上诉人的过户登记请求权超过二十年最长诉讼时效的主张于法无据，本院不予支持。关于一审审理程序问题，上诉人提出被上诉人朱方娟无代理陶新爱的代理权限，经查，一、二审中被上诉人朱方娟均提交了捺有陶新爱手印的授权委托书，代理手续完备，上诉人认为朱方娟骗取相关授权委托书的上诉意见依据不足，本院不予采纳。
综上所述，上诉人董先炳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人董先炳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 键
审判员 赵启龙
审判员 李丹丹
二〇一八年八月十三日
书记员 孙心怡