江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2560号
上诉人（原审原告）任金宝，男，1960年9月19日生，某局工作者，汉族。
委托代理人徐武胜，男，1970年2月8日生，汉族。
被上诉人（原审被告）胡飞，男，1973年7月1日生，汉族，某公司总经理。
委托代理人高洁，江苏君赞律师事务所律师。
委托代理人徐瑶，江苏君赞律师事务所律师。
上诉人任金宝因与被上诉人胡飞房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任金宝及其委托代理人徐武胜，被上诉人胡飞及其委托代理人高洁、徐瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任金宝原审诉称，双方于2010年3月18日经南京博飞房地产经纪公司（以下简称博飞公司）居间，在博飞公司办公室签订了南京市秦淮区风光里某幢101号702室房屋（以下简称诉争房屋）的买卖合同，约定房价152万元。胡飞以产权人黄玲娜代理人的身份签署了合同，任金宝支付了定金2万元，由博飞公司代收。后任金宝偶然得知诉争房屋由胡飞之姐胡芸以140万元买入，再由胡飞以152万元卖出，谋取房屋差价，故原房主黄玲娜拒绝履行合同。任金宝于2011年2月28日得知胡飞已实际无法履行合同后，只能重新和原房主黄玲娜商谈购买诉争房屋，最后双方成交价为182万元。现诉争房屋已过户到任金宝名下。因胡飞之原因，任金宝在一年后以高于原合同价30万元的价格才购得诉争房屋，多付的30万元损失理应由胡飞承担。2010年10月28日之后国家政策调整，房屋买卖契税任金宝多缴纳了1%计18200元，此多缴的税款也因胡飞原因所造成，理应由胡飞承担。任金宝在与胡飞签订买房协议后，即卖出自己名下的房屋，处于无房居住状态，故与黄玲娜约定租住此房直到过户完毕，支付10个月租金19000元。故起诉要求判令：1、双方之间签订的诉争房屋买卖合同无效。2、胡飞赔偿房屋差价损失30万元，误工费4660元，精神损失费10000元，多交的税费18200元，劳务费30000元，十个月的房租损失19000元，共计381860元。
胡飞原审答辩称，任金宝诉称其以182万元的价格向原房主黄玲娜购买诉争房屋与事实不符。无论是否存在30万元的房屋差价损失，该损失都不应由胡飞承担。请求法院驳回任金宝的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年3月18日，胡飞冒充房主黄玲娜的表哥，以黄玲娜代理人的身份与任金宝、居间方博飞公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定任金宝以152万元的价格购买黄玲娜所有的诉争房屋。合同签订后，任金宝支付购房定金2万元，由博飞公司代收。同日，胡飞姐姐胡芸与房主黄玲娜、居间方博飞公司就同一处房屋又签订了成交价为140万元的另一份《房屋买卖居间合同》。同年3月23日，任金宝与黄玲娜偶然相遇，任金宝谈起胡飞与其签订诉争房屋买卖合同一事，黄玲娜始得知胡飞冒充其委托代理人与任金宝另行签订合同，意图赚取高额差价，遂拒绝履行与胡芸签订的《房屋买卖居间合同》。
2010年3月25日，胡芸向原审法院提起诉讼，要求黄玲娜继续履行合同，并承担违约金4.2万元。该案诉讼中，黄玲娜提起反诉，以胡芸与博飞公司存在欺诈行为为由，要求撤销双方之间的房屋买卖合同。原审法院审理后，于2011年2月作出判决，撤销了黄玲娜、胡芸于2010年3月18日签订的《房屋买卖居间合同》。原审判决后，黄玲娜、胡芸均未上诉。该案原审审理过程中，原审法院依胡芸的申请，查封了诉争房屋。该案审结后，黄玲娜向本院起诉，要求博飞公司退还诉争房屋所有权证及土地使用权证，并要求胡芸和博飞公司赔偿相关房贷利息损失。原审法院于2011年6月30日判决博飞公司向黄玲娜归还房屋所有权证和土地使用权证，同时驳回黄玲娜的其他诉讼请求。
2010年4月2日，黄玲娜出具《声明书》一份，内容为：“我与南京博飞房产经纪有限公司总经理胡飞（股东）没有任何亲戚关系。我从未委托给胡飞让其以我代理人的身份来出售南京市秦淮区风光里某幢101号702室的住宅，今后我也不会以任何形式委托其以代理人来出售上述地址之房屋。”黄玲娜并就该声明行为在江苏省南京市南京公证处办理了公证。
任金宝因其与胡飞所签房屋买卖合同不能履行，遂与黄玲娜另行商谈房屋买卖事宜。2011年3月2日，任金宝与黄玲娜就诉争房屋的买卖签订《南京市存量房买卖合同》，约定房价为182万元。后双方于2011年12月办理了房屋权属转移登记，任金宝并按182万元的房价缴纳了相关契税。
上述合同约定的具体付款方式为：任金宝于合同签订之日起六个月内支付首付款80万元，在过户前支付80万元，通过公积金贷款支付20万元，黄玲娜结清水电等费用并交付诉争房屋时，支付尾款2万元。原审庭审中，就其实际付款方式及进度，任金宝当庭陈述如下：2010年11月26日，通过银行转账支付黄玲娜50万元；2011年1月31日，银行取现12万元给付黄玲娜；（上述两笔款项原系任金宝出借给黄玲娜的借款，后转为任金宝的购房款）。2011年11月23日，银行取现20万元给付黄玲娜；2011年4月20日，银行转账支付黄玲娜29万元；2011年11月28日，银行转账支付黄玲娜46万元；2011年12月30日，向银行贷款支付黄玲娜30万元。上述款项共计187万元。因贷款比原计划多出5万元，黄玲娜于2012年1月4日退还任金宝5万元。
原审法院另查明，2010年3月30日，任金宝将博飞公司诉至南京市玄武区人民法院，要求判令合同无效，博飞公司赔偿违约金45600元，并退还定金2万元。任金宝在该案诉状中陈述，“现任金宝已明确胡飞知，产权人黄玲娜从未授权给胡飞售房，且今后也不会委托胡飞售房。”后该案被移送南京市鼓楼区人民法院审理，2011年12月，任金宝与博飞公司协商一致，博飞公司退还任金宝定金2万元。该案以调解结案。
2011年3月3日，任金宝以胡飞为被告诉至原审法院，要求判令双方签订的房屋买卖合同无效，胡飞退还定金2万元，并承担损失50万元（在该诉状中，任金宝陈述：现此房屋价值约200万元，任金宝若购买同等房屋将比合同价多付近50万元人民币）。后该案任金宝以“收集证据”为由撤回起诉。
前述涉及黄玲娜、任金宝的纠纷案件中，黄玲娜、任金宝的委托代理人均系徐武胜。
原审中，胡飞提出，任金宝在2010年3月即已知胡飞的无权代理行为，其怠于行使权利造成扩大的损失，不应由胡飞承担。故申请对诉争房屋2010年4月30日的市场价值进行评估。受原审法院委托，南京大陆土地房地产评估有限公司于2013年7月15日出具估价报告，估价结果为149.9万元。
另，经原审法院释明后，任金宝变更其第一项诉讼请求为：解除双方之间签订的诉争房屋买卖合同。同时撤回要求胡飞赔偿误工费、精神损失费及劳务费的诉讼请求，本院予以准许。
上述事实，有双方当事人之间的陈述及胡飞以黄玲娜名义与任金宝签订的房屋买卖合同、定金收条、任金宝与黄玲娜签订的南京市存量房买卖合同、（2010）秦红民初字第41号民事判决书、购房发票、完税凭证、银行明细对账单、转账凭证、存款凭证、取款凭证、公积金贷款借款借据、收条、起诉状、估价报告等证据证实。
原审法院认为，依据法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，胡飞冒用房主黄玲娜名义与任金宝签订房屋买卖合同，事后其代理行为未能得到黄玲娜的追认，对诉争房屋未取得处分权，导致诉争房屋所有权不能因任金宝与胡飞之间的房屋买卖合同发生转移，现任金宝要求解除与胡飞签订的房屋买卖合同，符合法律规定，原审法院应予支持。
关于任金宝要求胡飞赔偿损失的请求亦合法有据，但任金宝应就主张的损失数额承担举证责任。法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，任金宝在2010年3月30日出具的诉状中陈述，“现任金宝已明确胡飞知，产权人黄玲娜从未授权给胡飞售房，且今后也不会委托胡飞售房。”证明任金宝在2010年3月底既已明知黄玲娜拒绝按胡飞代其所签的合同履行房屋出售义务。此时，任金宝应积极采取措施，防止损失的扩大。现任金宝并无证据证明黄玲娜拒绝追认胡飞与任金宝签订的房屋买卖合同后，市场房价随即发生了大幅度上涨。而南京大陆土地房地产评估有限公司出具的估价报告则证明，胡飞与任金宝签订房屋买卖合同后月余时间内，诉争房屋的市场价格并未超出胡飞与任金宝合同约定的房价。故原审法院认为，如任金宝在合理期间内采取在他处购房等措施，应可防止巨额房屋差价损失的发生。而任金宝一味等待胡芸与黄玲娜案件的审理结果，坚持购买诉争房屋，即使任金宝与黄玲娜合同约定的房款真实，所造成的房屋差价损失和税款损失亦属于扩大的损失，应由任金宝自行承担。关于10个月的租金损失，任金宝未提供租赁合同证明其与黄玲娜之间形成了租赁关系，该项主张证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除任金宝、胡飞于2010年3月18日签订的关于本市秦淮区风光里某幢101号702室房屋的买卖合同。二、驳回任金宝任金宝的其他诉讼请求。案件受理费7108元，由任金宝负担，鉴定费9300元，由胡飞胡飞负担。
上诉人任金宝不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人在对《估价报告》质证时，当庭提出鉴定人应某3个房产交易实例作为估价结果的证据，但鉴定人拒不提交。且鉴定人明某述其未考虑房地产税费因素对估价结果的影响。原审法院未依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的有关规定，而采纳大陆公司《估价报告》中的评估结果，属适用法律错误；二、原审法院在上诉人明确对《估价报告》提出异议后，既不采用补充鉴定、重新质证或补充质证等方法解决，也不向上诉人释明可以重新申请鉴定，亦未曾依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条对估价报告进行审查，属程序违法；三、根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的有关规定，《估价报告》中应当具备交易实例和税费因素，而大陆公司出具的《估价报告》因严重违反规定的评估程序和要求，因而不具有合法性和可信性，应属于无效证据。原审法院在上诉人提出审查请求的情况下，未对《估价报告》的真实性进行审查，仍以该《估价报告》作为认定2010年4月30日前上诉人损失标准的定案根据，属事实认定不清；四、原审法院认定上诉人因一味等待胡芸与黄玲娜案件的审理结果，坚持购买诉争房屋，所造成的房屋差价损失和税款损失亦属于扩大的损失应由上诉人自行承担，有失公正。任金宝是在定金无法退还且胡飞要求任金宝等待以及胡芸与黄玲娜一案情况不明的态势下做出等待的选择。原审法院对这些事实未予查明。五、根据《合同法》相关规定违约方有义务采取补救措施，但原审法院未认定胡飞应当承担的违约责任而仅考虑上诉人的责任，有失公允。六、原判决把房屋评估时间认定为2010年4月30日，对此上诉人不予认可。综上，上诉至二审法院请求：一、撤销南京市秦淮区法院（2013）秦民初字32号判决；二、重新确定房屋评估时间，评估所认定的损失全部由被上诉人承担；三、合理划分重新确定房屋评估时间后多余损失的承担比例；四、判令被上诉人承担所有诉讼费用。
被上诉人胡飞答辩称，一、原审法院认为上诉人应当行使法律赋予的撤销权，另行购房，减少损失，这是合法合理的；二、上诉人陈述其与黄玲娜约定房款为126万，但其所提供的证据不足以证明款项数额；三、对于房价所确定的评估时间定在4月30日，是合理的；四、估价报告的鉴定结论是可采信的。综上，原审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人胡飞对于原审法院认定的“后双方于2011年3月2日……签订的《南京市存量房买卖合同》”中3月2日有异议，对于其他事实没有异议。被上诉人对于原审查明的事实无异议。
双方当事人对于原审法院查明的无争议的事实部分，本院予以确认。
上诉人在二审中提交以下新证据：一份南京市住建委于2014年8月16日出具的向省住建厅汇报的信函，旨在证明评估公司出具的《评估报告》不符合法律规定。被上诉人认为该信访的汇报函并未对秦淮法院已作出判决有任何意见。且上诉人在信访投诉之后，住建委与评估公司取得联系，在评估公司作出说明后，住建委没有作出处理，表明评估公司的说明是符合规定的。
本院二审查明，2010年3月18日，胡飞以黄玲娜代理人的身份与任金宝、居间方博飞公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定任金宝以152万元的价格购买产权人为黄玲娜的诉争房屋。2010年3月底任金宝得知黄玲娜未授权胡飞代理房屋出售且拒绝追认2010年3月18日胡飞签订的《房屋买卖居间合同》。2011年3月2日任金宝与黄玲娜就涉案房屋签订《南京市存量房买卖合同》，合同约定房屋价款为182万。原审时法院委托南京大陆房地产评估有限公司对涉案房屋2010年4月30日的市场价值进行评估，评估结果为149.9万元。二审中，南京大陆房地产评估有限公司根据本院要求提供了其作出评估结论所依据的资料和数据，本院对此进行了相应的审核。
本院认为，2010年3月18日，胡飞以黄玲娜代理人身份与任金宝签订的《房屋买卖居间合同》，因胡飞没有代理权其行为属于无权代理，且合同签订后黄玲娜对该合同拒绝追认，故该合同无效。根据《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故在本案中，应由无权代理人胡飞承担相应的法律责任。同时，任金宝在与胡飞签订合同时，并未认真审查胡飞是否具有委托代理权限，对此也存在过错。
关于任金宝主张的因胡飞无权代理行为导致的30万元房屋差价损失。本院认为，因胡飞无权代理导致合同无效，对此胡飞应当赔偿任金宝合理的损失。本案中，在涉案合同签订后不久任金宝即得知胡飞没有代理权，在上述情况下任金宝应当积极采取合理措施防止损失扩大，但任金宝未及时采取合理的措施，对此存有过错；同时考虑到《房屋买卖居间合同》签订后任金宝仅支付2万元定金以及参考南京大陆房地产评估有限公司出具的《评估报告》所反映的房价变化情况以及房屋价格的其他资料，本院酌定由胡飞赔偿任金宝4万元较为公平合理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、五十七条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第32号民事判决；
二、双方于2010年3月18日签订的《房屋买卖居间合同》无效；
三、被上诉人胡飞于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人任金宝损失4万元；
四、驳回上诉人任金宝其他诉讼请求；
一审案件受理费7108元，由上诉人任金宝承担6183元，被上诉人胡飞承担925元；二审案件受理费7108元，由上诉人任金宝承担6183元，被上诉人胡飞承担925元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 雷
审 判 员 邹小戈
代理审判员 吴 勇
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 罗程允