上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初6454号
原告(反诉被告)邓正庆，男，1959年9月28日出生，汉族，住上海市。
原告(反诉被告)邓韵，男，1986年4月24日出生，汉族，住上海市。
原告(反诉被告)蒋雯，女，1987年7月21日出生，汉族，住上海市。
上列三原告的共同委托代理人姚惟佳、蔡瑜，上海市申房律师事务所律师。
被告(反诉原告)赵羽，男，1987年11月30日出生，汉族，住上海市。
委托代理人张海燕、余前，上海深度律师事务所律师。
被告(反诉原告)王晓，女，1987年11月9日出生，汉族，住上海市。
委托代理人赵建华，男，住上海市。
第三人上海锐丰投资顾问有限公司，住所地上海市。
法定代表人LUHARRYHANG(卢航),董事长。
委托代理人李富源。
原告邓正庆、邓韵、蒋雯与被告赵羽、王晓，第三人上海锐丰投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告邓韵及原告邓正庆、邓韵、蒋雯的共同委托代理人蔡瑜，被告赵羽及其委托代理人张海燕、余前，被告王晓的委托代理人赵建华，第三人上海锐丰投资顾问有限公司的委托代理人李富源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓正庆、邓韵、蒋雯诉称，上海市中州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系三原告名下的产权房。2015年10月26日，三原告就系争房屋与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定三原告以270万元的价格将系争房屋出售给两被告，并约定双方于2016年3月10日之前向房地产交易中心申请办理过户，且两被告应于2016年1月31日之前向银行申请贷款80万元，若贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，则应于过户当天将该笔款项全额或差额补足并支付于三原告。原告于2016年3月10日向被告提出过户要求，但被告以“贷款未办妥”为由拒绝，原告于2016年3月10日至2016年3月15日之间多次向两被告提出支付剩余款项80万元的请求，但被告均拒绝履行合同义务。根据《上海市房地产买卖合同》第九条第(三)款之规定，两被告逾期5日未付款，原告有权单方面解除合同并追究被告违约责任和赔偿责任。原告已于2016年3月18日发函至被告处要求解除合同，被告并未回复，故原告诉讼要求解除原、被告就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》；要求两被告按未付房款80万元的日万分之五，支付自2016年3月13日至2016年3月17日的违约金2,000元；要求两被告按总房价款270万元的20%支付赔偿金共计54万元。
被告赵羽、王晓辩称，本案系原告因房价上涨而恶意违约，故原告不具有合同解除权，原告要求的违约金和赔偿金亦不成立。根据双方买卖合同的约定，如被告的贷款申请不被通过，被告需以现金补足房款。但被告的贷款申请已经银行审核通过，且是原、被告及第三人于2016年3月10日共同去公积金中心办理的公积金贷款手续，买卖双方亦均向公积金中心提供了各自的银行帐号，故不存在被告需现金补足房款的问题，也不存在原告在2016年3月10日至3月15日期间多次要求被告支付剩余房款的事实，原告所提均不成立。而根据买卖合同的约定，原告必须在2016年3月10日之前撤销系争房屋上原有的抵押登记，但原告并未在该期限内办理撤销抵押权的手续，也未提出过户要求。2016年3月16日，原告才撤销了系争房屋上原有的抵押登记，随即于3月19日通过律师发出所谓的解除函，原告显然是因房价上涨而恶意违约。
被告赵羽、王晓反诉诉称，2015年10月26日，两被告与三原告通过第三人的居间签订了《上海市房地产买卖合同》，由被告购买原告所有的系争房屋，总价为270万元。买卖合同的附件三付款协议中约定：被告在2015年11月3日前支付78万元，加上前期定金转房款的3万元，构成全额首付款81万元；原告须用被告的首付款偿还其银行贷款、注销系争房屋的抵押登记；被告通过向银行贷款的方式支付第二期房价款80万元；第三期房价款104万元于2016年1月31日之前支付；尾款5万元在双方交房并签订《房屋交接书》后支付。关于过户登记，合同附件三第4条约定：待被告之贷款申请经银行审核通过且该房地产上设定的抵押登记已经注销后2016年3月10日之前，买卖双方到上海市虹口区房地产交易中心办理过户登记手续。合同第六条第三款规定，由于原告故意拖延或者不及时提供相关材料的，被告按本合同的约定追究原告的违约责任。合同第十条(三)规定：自原告根据约定办理房地产交接手续之次日起算违约金，为被告已付款日万分之五计算，直到实际交付日。
上述合同签订后，被告按时足额支付了首付款81万元及第三期房款104万元，并于2016年3月7日收到公积金贷款符合要求、可以办理借款抵押手续的通知。原、被告沟通后于2016年3月10日共同前往上海市住房置业担保有限公司闸北营业部办理了贷款及原告指定收款银行卡的确认手续。但时至2016年3月16日，原告才注销系争房屋的抵押手续，后于2016年3月18日通过律师发函，谎称被告违约而单方解除房屋买卖合同，之后拒绝办理房屋过户手续至今。被告已实际支付两期房价款共计185万元，公积金贷款85万元已审批通过且办理了银行卡确认手续，诚意履行双方的合同。而原告先是拖延注销房地产抵押登记，后又拒绝办理过户登记手续，显属房价上涨后的恶意违约，应按合同约定向被告承担违约责任。故被告提起反诉，要求原告继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理系争房屋的过户登记手续；要求原告按被告已付款总额185万元的日万分之五，支付自2016年3月27日起至实际办理系争房屋过户登记手续之日止的违约金。
原告邓正庆、邓韵、蒋雯反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。原告已在2016年3月18日通知被告解除买卖合同，且被告已经收到了该通知，故双方的买卖合同已解除，不存在继续履行。本案中原告也不存在违约责任，根据合同的约定，被告有义务在2016年1月31日之前申请贷款，即被告在1月31日之前要办妥贷款的一切合同及手续，公积金贷款在1月31日之前要有结果。但因为被告自身的原因未在1月31日前去相关机构办理贷款手续，被告存在违约。双方无法在2016年3月10日办理房屋过户手续的主要责任在被告，系被告未在3月10日之前完成公积金贷款的审批手续所造成。在公积金贷款是否能被审批通过不明的情况下，原告不可能配合被告办理房屋过户手续。而2016年3月10日，原告邓正庆系接到第三人的电话，称要求原告邓正庆去领款，原告邓正庆当时的理解是因3月10日被告的贷款没有批下来，要以现金方式补足房款，故原告邓正庆才于3月10日前去领款。但原告邓正庆前往后才得知并非如此，并在被告的胁迫下在公积金中心签署了相关材料，原告邓正庆的签字行为是受到了被告的胁迫。即使原告对被告的迟延付款进行了签字确认，那是对原合同条款的修改，修改原合同需要三名原告共同签字，原告邓正庆一个人签字属无权代理。至于系争房屋上原有抵押的注销问题，如原告未注销的话，被告是有义务告知原告去办理注销手续的。本案中原告不存在违约。
第三人上海锐丰投资顾问有限公司述称，根据买卖合同附件三第4条的约定，原告应于2016年3月10日之前注销系争房屋上原有的抵押登记，并与被告办理房屋过户手续。因原告未在2016年3月10日前办理抵押登记的注销手续，导致被告的公积金贷款审批没有通过，需要进行二审。被告的公积金贷款是2016年3月7日通过的，2016年3月10日原、被告一同前往公积金中心办理了公积金贷款的二审，原告邓正庆当场签字确认。2016年3月23日，被告公积金贷款二审通过。
经审理查明，三原告为系争房屋的权利人。2015年10月26日，三原告(甲方)就系房屋与两被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将其所有的系争房屋出售于乙方；房屋建筑面积为52.29平方米；系争房屋转让价款为270万元；甲、乙双方确认在2016年3月10日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以虹口区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任，即“自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日，逾期超过五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付五日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金”；乙方未按本合同约定期限付款，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日，逾期超过五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。
合同附件三约定：甲、乙双方签订本合同后2015年11月3日之前，乙方应将部分首期房价款计人民币78万元直接支付给甲方。本合同签订前乙方已支付定金计人民币3万元亦转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款计人民币81万元整。待甲、乙双方签订本合同后且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应用乙方支付的首期房价款至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件赴虹口区房地产交易中心办理抵押注销手续。甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币80万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于2016年1月31日之前向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，则乙方应于交易过户当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。2016年1月31日之前，乙方向甲方支付第三期房价款计人民币104万元。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过且该房地产上设定之抵押登记已经注销后2016年3月10日之前，甲、乙双方亲自或委托第三人赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。双方确认，房价尾款的支付条件为：甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方向甲方支付购房尾款计人民币5万元。
被告于2015年10月18日支付了定金3万元，于2015年11月2日支付了首付款78万元，于2016年1月31日支付了房款104万元。现原告以两被告逾期未付剩余房款80万元为由，诉讼要求判如所请。
另查明，2016年3月7日，上海市住房置业担保有限公司通知被告可以与系争房屋出售方一同前往其处办理贷款申请。2016年3月10日被告与原告邓正庆一同前往上海市住房置业担保有限公司办理了贷款申请手续，原告邓正庆在被告的贷款申请书上确认了出售方的收款账号，并出示了原告邓正庆、邓韵、蒋雯的身份证原件。2016年3月23日上海市住房置业担保有限公司通知被告贷款审核已通过，可以与出售方办理系争房屋的过户手续。
再查明，系争房屋上原有的抵押于2016年3月16日被登记注销。
审理中，两被告将系争房屋的剩余购房款共计85万元支付至本院。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、给被告的告知函及快递存单、给被告的律师函及快递存单、查询单、原告已还贷款明细清单、个人公积金购房贷款业务指南、离婚证，被告提供的《上海市房地产买卖合同》、收据、公积金贷款审批通知的信息截屏、中介公司马江林的调查笔录、公积金借款申请表、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、系争房屋土地状况信息、被告律师函，以及当事人的陈述等证据佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。在被告支付了185万元房款后，双方应按约继续完成各自的合同义务。两被告虽未提供证据证明其于2016年1月31日之前申请了贷款，但提供了2016年3月7日上海市住房置业担保有限公司要求被告与系争房屋出售方一同前往办理贷款申请的通知，且被告在原告未按约办理系争房屋的抵押注销的情况下，于2016年3月10日与原告邓正庆一同前往上海市住房置业担保有限公司办理了贷款手续，原告邓正庆与两被告均在住房公积金个人住房抵押借款申请表上签名，原告邓正庆确认其账户为房屋出售方的收款账户，证明被告3月10日的贷款申请未遇到障碍。因此，现原告以被告迟延付款为由要求解除合同的请求无法律依据，本院不予支持。反之，被告为该合同的履行已经支付大部分房款，且已将购房余款提交法院，故被告反诉要求继续履行买卖合同，要求三原告协助办理系争房屋过户手续的请求，依法有据，予以支持。综上所述，原、被告在履约过程中，均有瑕疵，互不承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告邓正庆、邓韵、蒋雯与被告赵羽、王晓就上海市中州路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年10月26日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、原告邓正庆、邓韵、蒋雯应于本判决生效之日起十日内协助被告赵羽、王晓办理上海市中州路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至被告赵羽、王晓名下的手续，过户期间所发生的税费及手续费由被告赵羽、王晓负担；
三、被告赵羽、王晓应于取得上海市中州路XXX弄XXX号XXX室房屋产权之日起六十日内支付原告邓正庆、邓韵、蒋雯剩余房款85万元；
四、驳回原告邓正庆、邓韵、蒋雯的全部诉讼请求；
五、对被告赵羽、王晓其余反诉诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费32,736元，减半收取16,368元，由原告邓正庆、邓韵、蒋雯负担；反诉受理费14,336.9元，由原告邓正庆、邓韵、蒋雯负担14,152元，被告赵羽、王晓负担184.9元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李梅芳
二〇一六年十一月二十一日
书记员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务付符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。