湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0211民初2275号
原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司，住所地株洲市天元区。
法定代表人陈大雄，系该公司董事长。
委托代理人何莎，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、反驳诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。
委托代理人郑平，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、反驳诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。
原告（反诉被告）株洲天易商业经营管理有限公司，住所地株洲市天元区。
法定代表人陈大雄，系该公司董事长。
委托代理人何莎，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、反驳诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。
委托代理人马彦羽，系公司法务部职员。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）株洲市天元区兄弟联台球俱乐部，经营场所株洲市天元区。
经营者张彧鹏。
委托代理人袁智彬，湖南东盛律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行和解、签收法律文书等。
原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）株洲市天元区兄弟联台球俱乐部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理。诉讼过程中，被告株洲市天元区兄弟联台球俱乐部向本院提起反诉，本院于2016年10月13日立案受理。依被告（反诉原告）株洲市天元区兄弟联台球俱乐部的申请依法进行了司法鉴定。本案依法由审判员刘祥宇适用简易程序于2016年10月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，案件转为普通程序审理，依法组成由审判员刘祥宇担任审判长，人民陪审员曹佩均、彭福寿参加的合议庭于2016年12月19日、2017年11月27日公开开庭进行了审理。书记员陈璟、文斯担任庭审记录。原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司的委托代理人何莎、原告（反诉被告）株洲天易商业经营管理有限公司的委托代理人何莎和马彦羽、被告（反诉原告）株洲市天元区兄弟联台球俱乐部的经营者张彧鹏及其委托代理人袁智彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司诉称：2012年1月20日，两原告作为共同出租人与被告的经营者张彧鹏签订《神农太阳城商铺租赁合同》，约定被告租赁神农太阳城购物中心南座四层A401号商铺用于台球俱乐部经营，并对租赁期限、租金标准、支付时间、商铺的交付与返还、合同解除、违约责任等作了详细约定。2013年10月1日，被告租赁的商铺开始经营，但自经营以来，被告长期拖欠租金，经两原告多次催缴未果，两原告于2016年6月1日通过公证的方式向被告送达律师函，告知被告在2016年6月4日前付清所欠费用，否则视为租赁合同提前解除，但被告在收到律师函之后，既没有支付租金，也没有将商铺归还，并于2016年6月13日擅自闭店停止经营。被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，为维护自身的合法权益，两原告特诉请法院判令：1、被告立即向两原告返还商铺；2、被告向两原告支付所欠租金及违约金396776.34元（截止至2016年8月31日，之后的违约金由被告支付至租金付清之日止）；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告株洲市天元区兄弟联台球俱乐部辩称并反诉称：第一、原告诉称被告自行闭店不能成立，实际原因是根据双方所签订的租赁合同及2012年12月7日签订的提前进场装修协议，造成合同无法继续履行是原告导致的，同时在2016年6月13日原告对被告经营的场所强行断电，造成被告无法经营，合同无法履行，因此原告的诉讼理由不能成立。第二、两原告于2012年期间通过电视、报刊、招商图册对株洲神农太阳城购物中心进行招商，宣称神农太阳城是株洲第一消费中心，四大主题、八大亮点，其中包括湖南第一家儿童主体公园、湖南就餐面积及人数第一的自助餐厅、湖南银幕面积第一的IMAX及4D影院、湖南第一的真冰滑冰城、湖南第一的时尚运动体验馆、湖南第一带标准泳池的景观式健身会所、湖南第一条顶级花园休闲酒吧街、湖南第一个天天名车名盘博览会等。同时还宣称市场超高人气，缤纷业态组合，客流潮涌；4A景区配套，游人如织，八大主力店强势进驻等。在两原告不实宣传的诱惑下，被告于2012年与两原告签订一份《神农太阳城商铺租赁合同》，由被告租赁该商城南座一商铺经营。而两原告在租赁标的物没有经过竣工验收和没有消防验收的情况下，以欺骗的方式骗取原告进场装修、经营，但神农太阳城开业至今，两原告并未实现其招商承诺，此前宣传的知名品牌和主力店子虚乌有，商铺空置率不断上升，绝大部分业主亏损经营。更为严重的是在被告经营期间两原告竟然对被告所经营的商铺强行停电，使被告的财产受到极其严重的损失。鉴于两原告的违约行为，被告特提起反诉，请求法院判令两原告向被告赔偿装修损失650000元，并由两原告承担本案全部诉讼费用。
原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司针对被告株洲市天元区兄弟联台球俱乐部的反诉辩称：第一、原告不存在虚假招商的行为，原告在招商广告以及招商手册的宣传是长期的规划，神农城南区已经于2012年开业，承诺的部分主力商家已经开门营业，招商广告及招商手册属于邀约邀请，原告不存在任何欺诈行为，双方应按照合同的约定履行义务、行使权利。第二、任何经营都是有风险的，被告不能将经营不善导致的后果归结于原告。第三、原告没有任何的违约行为，不存在赔偿被告的损失。
本院经审理查明：两原告（出租方）与被告（承租方）于2012年1月20日签订了一份《神农.太阳城商铺租赁合同》，约定由被告承租神农太阳城购物中心南座四层A401号商铺用于经营“球动力台球俱乐部”，租期为60个月，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，自合同签订并由出租方向承租方下达交房通知书之日起60天内为装修期，装修期内无需交纳物业管理费和租金。双方在合同中约定的具体内容有：1、租金分段计算，2012年5月1日至2013年4月30日，月租金为18073元，在此期间出租方给予承租方四个月的免租期，无需交纳租金，但需承担经营期内的物业管理费、水、电等各项能源费；2013年5月1至2014年4月30日，月租金为18073元，在此期间出租方给予承租方两个月的免租期，无需交纳租金，但需承担经营期内的物业管理费、水、电等各项能源费；2014年5月1至2015年4月30日，月租金为19180.7元，在此期间出租方给予承租方两个月的免租期，无需交纳租金，但需承担经营期内的物业管理费、水、电等各项能源费；2015年5月1至2016年4月30日，月租金为20346.7元；2016年5月1至2017年4月30日，月租金为21571元；每三个月为一个计租期，承租方在每个计租期结束前15日向出租方支付下一计租期的租金，第一个计租期租金应当在开始装修前支付；承租方延期向出租方或物业公司支付款项或费用应支付迟延履行违约金，违约金按应付款项的日千分之三计算。2、为确保合同履行，承租方同意向出租方交纳履约保证金18073元（一个月的租金），如承租方未按约交纳租金时，出租方有权从履约保证金中予以抵扣，不足部分继续追偿。3、租赁期满或合同解除后，承租方应返还商铺及附属设施，按商铺交付时的状况进行返还，但出租方同意保留的装修除外，双方验收认可后在《商铺设施、设备交还清单》上签字盖章；本合同提前解除或终止后的7日内，承租方应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将该商铺恢复到商铺交付时的状态（正常使用及时间因素损耗除外），并交还给出租方；承租方在撤离商铺前应当结清所有应付款项和费用，否则出租方或物业公司有权依法阻止，由此产生的损失和责任由承租方承担；因承租方的原因导致其未在合同约定的时间内完成撤离，由此造成出租方或第三人的一切损失，由承租方自行承担。4、本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同；经双方协商一致可以解除合同，且互不承担违约责任；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权不返还本合同约定的履约保证金及承租方交纳的其他款项，并有权要求承租方赔偿不低于当期租赁年内六个月租金的经济损失；因出租方违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，承租方有权要求出租方赔偿不低于当期租赁年内六个月租金的经济损失。5、承租方有以下情形，视为严重违约，出租方有权单方解除合同：（1）无法定或约定理由单方解除合同；（2）迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项超过15日；（3）承租方未能按要求完成开业或未经出租方同意在经营期间以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计两天，或一个季度内擅自歇业、关门累计三天，或擅自撤场的。6、承租方对商场经营政策及经营方式已全面了解，对其经营风险已有充分认识，享受经营成果并同时承担经营风险；因不可抗力因素导致商铺不能正常使用或不能继续使用时，双方互不承担对方责任或损失。合同订立后，被告向原告株洲天易商业经营管理有限公司交纳了履约保证金18073元。同时被告对所租赁的商铺进行了装修，并于2013年10月1日开始营业，但在履约过程中被告自2014年6月开始拖欠租金，截止到2016年5月31日，被告共拖欠租金206106.5元未付。被告对拖欠租金的事实予以认可，但同时认为其在经营过程中就房屋的质量问题、提供客用通道的问题、空调效果的问题、电梯营运时间的问题、广告位的问题向原告或物业公司送交了《工作联系函》和《申请函》，但所反映的问题均没有得到切实解决，所以费用没有及时交纳。2016年6月1日，两原告在公证部门的见证下与物业公司一起向被告送达《律师函》，该律师函明确被告拖欠租金及物业费用的行为严重违约，限被告在2016年6月4日前付清截止到2016年5月31日止的租金、物业费用、违约金共计569681元，逾期未付，则视为双方签订的《商铺租赁合同》及《物业管理服务合同》提前解除，被告应当在15日内归还商铺，逾期未归还，视为放弃商铺内物品所有权，合同解除后至归还商铺期间，按1237元／天支付商铺占用费用。被告接收律师函后提出了异议，但没有按限定时间付清欠付的租金。原告在向被告催收费用未果的情况下，遂通过物业公司采取断电的方式要求被告交纳租金及物业管理费用，此后被告即停止营业，且未继续经营，被告陈述断电时间为2016年6月13日上午，当日下午即停止了营业。原告虽认为物业公司对被告采取断电措施与其无关，属物业公司催收物业管理费的行为，但原告所称物业公司与其系关联公司。另原告虽认为在物业公司采取断电措施之前被告已经停止营业，但原告对其主张没有充分的证据予以证实。原告虽认为被告多占用了使用面积，但就多占用部分的租金支付问题，原告没有予以明确主张。被告以其存在装修损失为由在本案中提出反诉，并就其主张的损失申请司法鉴定，经本院委托，湖南艾普瑞资产评估有限公司作出湘艾普瑞评报字（2017）第122号评估报告，评估结果为被告经营的位于株洲神农太阳城购物中心南栋A401号商铺房屋装修、设施和货物的价值为403690元，其中房屋装饰装修、设施资产价值390748元；货物价值12942元。被告支付鉴定费用18300元。两原告虽对该评估报告提出异议，但没有充分的证据证明其异议成立。
另查明，神农太阳城内圈、外围（南区）建设工程的消防验收意见书于2013年9月30日由株洲市公安消防支队出具。两原告在商城建设伊始，便通过招商手册、报纸等媒介发布各种广告，在招商推介中称该商场“精心打造八大亮点，在湖南地区首屈一指”，但神农太阳城开业后，两原告招商宣传中部分知名品牌和主力店未全部进驻。在庭审过程中，原、被告双方就合同继续履行事宜同意进行协商，但最终未能达成一致，被告所经营的商铺自2016年6月14日至今一直空置。
上述事实，有当事人的陈述、商铺租赁合同、房屋所有权证、商铺开业确认表、缴费通知单、工作联系函及申请函、神农太阳城招商宣传资料、公证书、收据、承诺书、律师函、资产评估报告、鉴定费发票、企业法人营业执照、当事人的身份信息等证据材料予以证实，足以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、原、被告之间签订的《神农.太阳城商铺租赁合同》是否有效？双方的租赁合同关系是否已经终止？终止的原因及责任如何？被告经营的商铺是否已经返还？被告是否应承担商铺占用费？2、在履约过程中，原、被告是否存在违约行为？是否应承担相应的违约责任？两原告所主张的租金金额有无依据？被告是否应承担支付迟延付款违约金的责任？两被告主张的违约金金额有无依据？3、被告要求两原告承担商铺装修及货物损失有无依据？被告主张的损失金额是否应予全额支持？具体分析如下：
原、被告系自愿签订《神农.太阳城商铺租赁合同》，合同内容系双方的真实意思表示，双方在签订合同时，神农城虽尚未经消防验收合格，但在原、被告就本案诉争纠纷向本院起诉前，神农太阳城已获得《建设工程消防验收意见书》，双方所签订的合同也已实际履行，故原、被告所签订的合同应属有效合同，双方基于该合同所形成的租赁合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，在被告未按期支付租金的情况下，两原告与商场管理的物业公司共同向被告发出《律师函》，但在《律师函》限定的期限内两原告与物业公司又采取了对被告经营商铺断电的措施，导致被告未能按《律师函》的要求履行，也造成被告无法继续经营，双方就合同继续履行事宜未能达成一致，现商铺一直空置，故应视为两原告单方通知被告解除合同产生效力，双方的租赁合同关系在2016年6月13日实际终止，被告应按合同约定将商铺交还给原告，由此对两原告要求被告交还商铺的诉讼请求，本院予以支持。但根据本案查明的事实，两原告在向被告交付商铺时存在未经消防验收的情形，在招商时两原告为吸引租户承租商铺，存在一定的夸大宣传事实，两原告的前述行为也是导致被告拖欠租金的直接原因，且在合同履行过程中，两原告对于被告所反映的问题没有完全予以解决到位，特别是在发出解除合同的通知后仍采取断电的过激措施激化矛盾，对于后续问题的处理增加难度，因此，对于租赁合同关系的终止，原、被告均存在过错。被告对于商铺的占用未实际取得利益，两原告亦未取得商铺利益，故在两原告通知解除合同的情况下，被告继续占用商铺，产生的占用费损失客观存在，两原告主张商铺占用费合理，考虑双方的过错程度及本案实际，占用费按一个月为限并由被告承担其中的50％较为合理，对于其他占用费及后续的占用费不宜再由被告承担，故对两原告要求被告承担商铺占用费的主张，本院予以部分支持，被告所应承担的商铺占用费金额为9590.35（19180.7元／月×1个月×50％）。被告拖欠租金的事实客观存在，且被告对两原告主张截止至2016年5月31日欠付的租金金额206106.5元予以认可，原、被告之间的租赁合同关系实际终止时间应为2016年6月13日，故租金应支付至2016年6月13日，由此，被告欠付两原告的租金应为214418.14元〔206106.5元＋8311.64（19180.7元÷30天×13天）〕。在履约过程中，由于双方的过错导致租赁合同关系终止，而两原告存在违约行为在先，且违约行为影响力具有持续性，故对两原告要求被告在合同履行过程中承担违约责任的请求，本院不予支持。由此，抵扣被告已交纳的履约保证金18073元，被告还应向两原告支付租金196345.14元（214418.14元－18073元）。本案所涉租赁合同因原、被告双方的原因提前终止，虽然商铺目前处于空置状态，但经过鉴定部门鉴定，被告所经营商铺的装饰装修及设施设备具有使用价值，即具有残余价值，两原告应就该部分残余价值对被告作出相应的补偿。经本院委托，鉴定机构就被告经营商铺的装修及添附物的残余价值进行了鉴定，确定价值为390748元，而两原告对该鉴定意见提出的异议理由没有充分的证据予以证实，本院不予采信。针对本案两原告对于合同的终止存在过错的实际，结合本案事实，对于被告经营商铺的装修残值损失酌情确定由两原告及被告各承担50％。由此，两原告应承担的损失金额为195374元（390748元×50％），对原告主张过高的部分，本院不予支持。而对于货物损失，因被告未按约定支付租金，两原告以书面形式通知被告解除合同，被告对其经营场所的货物应当予以自行搬离，两原告不应承担补偿责任，故对被告要求两原告承担货物损失的请求，本院不予支持。
综上，本案经本院组织调解，双方未能达成一致协议，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国.民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）株洲市天元区兄弟联台球俱乐部在本判决生效后三日内将承租的位于株洲市神农太阳城购物中心南座四层A401号商铺交还给原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司；
二、被告（反诉原告）株洲市天元区兄弟联台球俱乐部向原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司给付欠付的租金196345.14元（已抵扣被告所交纳的履约保证金18073元）；
三、被告（反诉原告）株洲市天元区兄弟联台球俱乐部向原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司给付商铺占用费9590.35元；
三、原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司向被告（反诉原告）株洲市天元区兄弟联台球俱乐部给付商铺装饰装修、设施损失195374元；
四、驳回原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）株洲市天元区兄弟联台球俱乐部的其他反诉请求。
上述第二、三项给付款项相抵，被告（反诉原告）株洲市天元区兄弟联台球俱乐部还应向原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司给付10561.49元，限被告（反诉原告）株洲市天元区兄弟联台球俱乐部于本判决生效后五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7252元、反诉费5150元、司法鉴定费18300元，共计30702元，由原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司和被告（反诉原告）株洲市天元区兄弟联台球俱乐部各承担15351元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 刘祥宇
人民陪审员 曹佩均
人民陪审员 彭福寿
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 文 斯
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行
合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条第（三）项承租人经出租人同意装饰装修，合同结束时，双方对已形成的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。