广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2470号
上诉人(原审原告、反诉被告）：广州市xx养老院有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：陈时红，职务经理。
委托代理人：董穗聪，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄某，身份证住址广东省龙川县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林某，身份证住址广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：广州市白云区xx经济合作社，住所地广州市白云区。
负责人：黄广志，社长。
上述被上诉人共同委托代理人：郭峰、周丹，广东法全律师事务所律师。
上诉人广州市xx养老院有限公司（以下简称xx养老院）因与被上诉人黄某、林某、广州市xx区永平街xx村第九经济合作社（以下简称xx社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月27日，案外人粤法公司（乙方）与黄某、林某（甲方）签订《广州市永泰永康路208号租赁合同》约定：一、租赁物业情况。1、甲方租赁给乙方的物业位于广州市xx区xx村永康路208号（永泰众惠超市旁新建十层楼，自编号，以下简称涉案房屋），该物业建筑面积为8355平方米。2、甲方保证该物业合法，协助乙方办理合法经营的各项注册登记。如因甲方物业手续不全，导致乙方不能开业经营，应将收取乙方的各项费用全额退回乙方，并补偿乙方因此造成的装修和其他费用的损失。3、甲方保证办妥该物业消防验收手续，并协助乙方办理二次消防手续。4、甲方保证办妥该物业“广州市房屋租赁合同”登记手续。5、甲方没办妥上述手续前，不应收取乙方租金。二、物业起付日期和租赁期限。1、物业装修期限5个月，自2013年6月1日起至2013年10月31日止。2、租赁期限15年，自2013年11月1日起至2028年31日止……。三、租金及保证金支付方式。1、乙方承租甲方物业租金为人民币16.5元/米2。租赁期内，租金递增方式如下：（1）2013年6月1日至2016年5月31日租金为16.5/米2。……2、乙方应在每月的15日前向甲方支付当期租金。逾期支付应以逾期金额为基数按每日1%加收违约金。5、在本合同签订的同时，乙方应向甲方缴纳2个月租金人民币275715元作为保证金。保证金在合同期满，并交清租金水电等各项费用后，退回乙方。如乙方单方提前终止合同，甲方有权没收保证金不予退回。八、其他条款。3、租赁合同签定后，如企业名称变更，可由甲、乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。5、因我们是养老院，甲方协助乙方取得大楼前面空地的使用和管理权，以保证老人安全进出养老院等等。
同日，xx社出具《房屋产权证明》、《证明》，主要内容是涉案房屋是xx社拆旧建新的独立大楼，产权属于xx社所有，同意黄某、林某将涉案物业转租给粤法公司拥有筹建养老院，同意双方签订的租赁合同等等。
2014年11月，粤法公司、xx养老院共同向林某、黄某发出《关于变更广州市白云区永泰永康路208号承租人的函》，主要内容是通知已申领到xx养老院的营业执照，按照合同第八条第3款的约定，确认从2014年11月1日起，租赁合同承租人为xx养老院，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满，合同的经济和法律责任由xx养老院承担。同年12月，黄某、林某、xx社在该函上盖章予以确认。
黄某、林某已按合同约定收取保证金275715元、2013年11月至2015年5月的租金共2619283元。xx养老院无支付自2015年6月起的租金。
xx养老院对涉案房屋装修后用于经营养老院。
2014年10月，广州市公安局白云区分局作出《临时查封决定书》，主要内容是涉案房屋消防不符合国家标准，决定临时查封，查封期限：2014年10月30日至11月30日。
2015年1月14日，广州市公安局白云区分局永平派出所对xx养老院作出《责令改正通知书》，认定涉案房屋未依法进行消防验收合格，擅自投入使用，故责令整改。
2015年3月，xx养老院将涉案房屋转租给案外人张某乙并收取租金。
xx养老院于2015年6月29日向原审法院提起诉讼，请求判决：1、确认我方与黄某、林某签订的《广州市xx区xx村永康路208号物业租赁合同》无效；2、黄某、林某共同向我方返还保证金275715元；3、黄某、林某共同向我方返还已支付的租金2619283元；4、xx社对黄某、林某返还保证金275715元、租金2619283元承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由黄某、林某、xx社承担。
黄某、林某提起反诉，请求判决：1、xx养老院向我方支付自2015年6月起的租金（每月137857.5元）直至2015年10月20日；2、xx养老院从2015年6月16日起以所逾期支付的租金为基数，按每日万分之一承担违约金；3、本案诉讼费用由xx养老院承担。
诉讼中，xx养老院、黄某、林某确认涉案房屋无办理规划报建手续。经原审法院释明涉案租赁合同无效，xx养老院、黄某、林某均无异议。黄某、林某申请撤回反诉请求中的违约金，并申请将原反诉请求主张的租金变更为房屋占有使用费，明确反诉请求为要求xx养老院支付2015年6月1日至同年10月31日的房屋占有使用费共689287.50元（参照合同约定租金标准每月137857.5元计算）。原审法院已准许上述变更反诉请求申请，并已口头裁定准许黄某、林某撤回违约金的反诉请求。
xx养老院陈述已将涉案房屋内的养老人员全部撤离，涉案房屋现由张某乙经营使用。xx养老院和黄某、林某均表示本案不需要处理涉案房屋的交还及xx养老院装修损失问题，双方另行解决。
黄某、林某提供网上打印的消防验收备案手续，拟证明黄某、林某已办理涉案房屋消防验收手续。xx养老院对上述证据不予认可。
原审法院认为：涉案房屋无依法办理规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《广州市xx区xx村永康路208号物业租赁合同》应为无效合同。黄某、林某将无合法报建的房屋出租给xx养老院，而xx养老院对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故双方对合同无效均有过错。因合同无效，黄某、林某收取的保证金275715元依法应当予以返还，故对xx养老院要求返还保证金的诉讼请求，原审法院予以支持。由于xx养老院已实际使用涉案房屋并进行经营、收益，故xx养老院要求黄某、林某返还已付租金2619283元无法律依据，原审法院不予支持。xx社并非租赁合同的相对方，亦非建筑报建审批的行政机关，其虽然出具过涉案房屋的产权证明，但不影响xx养老院依法查询涉案房屋合法性，故xx养老院要求xx社对黄某、林某返还已付保证金、租金承担连带清偿责任无法律依据，原审法院不予支持。由于xx养老院至今未将涉案房屋交还给黄某、林某，故黄某、林某反诉要求xx养老院参照合同约定租金标准支付2015年6月至2015年10月的房屋使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，原审法院于2015年11月2日作出判决：一、涉案《广州市永泰永康路208号租赁合同》无效。二、在本判决生效之日起五日内，黄某、林某向xx养老院返还保证金275715元。三、在本判决生效之日起五日内，xx养老院向黄某、林玉平支付2015年6月1日至同年10月31日的房屋占有使用费689287.5元。四、驳回xx养老院的其他诉讼请求。本案本诉受理费30160元，由xx养老院负担24674元，黄某、林玉平负担5486元。反诉受理费5346元，由xx养老院负担。
判后，上诉人xx养老院不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、黄某、林某与我方签订合同时保证涉案房屋合法，故其对合同无效应承担全部过错责任。首先，黄某、林某完全清楚涉案房屋未取得建设工程规划许可证，却在合同中承诺若手续不全，导致我方不能开业经营，将会退还我方费用并赔偿装修及其他损失，使得我方有理由相信房屋的合法性。其次，黄某、林某明知涉案房屋我方承租用来经营养老院，有可能因未取得建设工程规划许可证无法办理消防验收手续从而无法领取经营养老院许可证，却在合同中承诺保证办妥消防验收手续，欺骗我方与其签订涉案合同。再次，正是因为黄某、林某承诺保证物业合法，协助我方办理合法经营的各种注册登记，且xx社也出具了证明，证实房屋的合法性，我方才签署合同。综上可知，我方已经尽到谨慎审查的义务，不应对合同无效承担责任。2、原审判决认定我方在合同履行过程中获益与事实不符。我方承租房屋是经营养老院，需要相关资料办理法律法规要求的手续才能经营，但是由于黄某、林某怠于提交资料，导致我方一致无法办理《养老许可证》进行经营。我方只是在领取营业执照初期进行过试营业，进院的只有十几个人。后因消防问题被查封责令停业，我方就将老人分流到其他养老机构。且我方承租房屋后，投入大量资金进行装修，却无法经营，使我方血本无归，故我方并没有获益。3、原审法院以xx社不是合同相对方为由否认其应对黄某、林某返还我方保证金、租金承担连带责任，没有法律依据。xx社作为鉴证方即业主，出具了《证明》、《房屋权属证明》，并在涉案合同上签字盖章，使得我方有理由相信涉案房屋的合法性，应承担缔约过失的责任。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决以我方实际使用涉案房屋进行经营、收益为由，认定我方要求黄某、林某返还已付租金无法律依据。涉案合同无效，黄某、林某应承担全部责任，根据合同法第五十八条的规定，黄某、林某不但应当返还我方缴纳的租金，还应当赔偿我方经济损失。2、原审法院机械适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，判决我方支付使用费不当。黄某、林某应承担合同无效的全部责任，故原审法院在是否参照合同约定的租金标准支付使用费的问题上应予以考虑。此外，还应从我方是否获益的情况予以考虑。事实上，我方根本没有获益。xx养老院请求：1、撤销原审判决第三、四项；2、改判黄某、林某向我方返还已支付的租金2619283元；3、改判xx社对黄某、林某返还保证金275715元、租金2619283元承担连带责任；4、驳回黄某、林某的反诉请求；5、本案一审、二审诉讼费用由黄某、林某承担。
黄某、林某答辩称：不同意xx养老院的上诉请求。一、双方签订租赁合同之后，我方将场地交付对方使用，并且正常办理了工商执照。我方将房屋所有材料交付给xx养老院，所以xx养老院对产权情况非常清楚。xx养老院已实际开业经营一年多时间，所以xx养老院自身的经营风险与房屋没有关系，并且xx养老院办理了营业执照，说明我方是没有过错的。二、xx养老院当初装修场地，直到现在未支付装修工程款，导致装修工人经常信访。xx养老院为逃避装修款的义务，将场地转租给张某乙，一次性收取一百多万的房租和押金。至今xx养老院一方面收取张某乙的租金，但一方面又要求我方退回收取的租金，既不合理也违反了司法解释的规定。三、xx养老院办理了营业执照后进行经营，从经营期间直到起诉从未向我方主张过要办理相关养老院资质证证明，而这些证明是xx养老院可以自行向相关部门申请的，与我方无关。而且我方在原审中也举证证明为xx养老院已办理好消防手续，是因为对方不办理二次消防以及阻碍消防通道，才导致被消防部门要求整改，这是xx养老院自身责任，我方没有过错。四、正因为xx养老院一直占有使用房屋到现在，且转租给第三人收取租金，故原审判决合法合理。黄某、林某请求驳回xx养老院的上诉请求，维持原判。
xx社答辩称：一、我方并非租赁合同当事人，依照合同相对性原则，本案与我方无关。二、我方出具的证明是xx养老院要求办理工商执照使用的，并且xx养老院也是拿到证明顺利办到了执照，其主张我方承担连带责任没有事实依据和法律依据。其他意见与黄某、林某一致。
双方当事人对于原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：关于合同无效的过错责任。双方之间的租赁合同由于涉案房屋未办理规划报建手续而无效。作为出租人的黄某、林某，应确保涉案房屋的合法性及适于出租用于约定用途，其对于合同无效应负有过错。另一方面，作为承租人的xx养老院，承租涉案房屋经营养老院，较一般商业用途而言，更应对于涉案房屋是否符合相关条件负有谨慎注意的义务，其对于合同无效亦负有过错。原审法院认定双方对于合同无效均有过错，并无不当，本院予以维持。
关于xx养老院已付租金。在租赁合同中，双方的根本义务分别是交付租赁物和支付租金。黄某、林某已将租赁物交付xx养老院使用，xx养老院事实上也将房屋用于经营并转租他人收取租金，获取了收益。尽管合同无效，但支付租金是xx养老院使用房屋的对价，故其请求黄某、林某返还已付租金,缺乏理据，本院不予支持。
关于房屋使用费。涉案租赁合同被认定为无效后，作为承租人的xx养老院负有及时交还房屋的义务。xx养老院已实际接收并使用房屋，且从2015年6月开始没有缴纳租金，至今亦未交还房屋，故黄某、林某主张xx养老院参照合同约定租金标准支付从2015年6月1日开始至同年10月31日止的房屋占有使用费，原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定予以支持，并无不当。
关于xx社应否承担连带责任。本案系租赁合同纠纷，xx社并非涉案合同当事人，xx养老院主张xx社对黄某、林某返还保证金承担连带责任，并无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，xx养老院的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33101元，由上诉人广州市xx养老院有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年六月三十日
书 记 员 李宪琼
黄妙丽