江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05881号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州开发大楼物业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区劳动路1号107室。
法定代表人潘月林，总经理。
委托代理人郭艾兴，江苏名仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）沧浪区翠园新村二区业主委员会，住所地苏州市姑苏区南门路49号。
负责人沈剑秋，主任。
委托代理人闾健，江苏同益大地律师事务所律师。
上诉人苏州开发大楼物业管理有限公司（以下简称开发大楼物业公司）因与被上诉人沧浪区翠园新村二区业主委员会（以下简称翠园新村二区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民一初字第00255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年1月1日，翠园新村二区业委会（甲方）与开发大楼物业公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方将苏州市南门路49号翠园新村二区住宅小区委托乙方实行物业管理，委托服务期限为一年六个月，自2012年1月1日起至2013年6月30日止；乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；其中第八条对物业服务费进行了约定：多层住宅0.45元／月／平方米（依照补充协议暂降为0.36元／月／平方米，在第二个合同期内适度上调），办公楼4元／月／平方米，独立式住宅1.2元／月／平方米（依照补充协议暂降为1.1元／月／平方米，在第二个合同期内适度上调）。第十三条约定：物业共用部分（包括共用照明、电梯、中央空调、供暖）运行发生的费用，全部纳入物业服务成本，平均分摊。第二十三条约定：包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费等甲方违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第四条约定的管理目标，责任由甲方承担，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。合同签订后，开发大楼物业公司即于2012年1月1日入驻翠园新村二区，并开始对该小区提供物业服务。
2012年2月28日，翠园新村二区业委会（甲方）与开发大楼物业公司（乙方）签订补充协议一份，约定合同期暂定为18个月，届至期满时乙方服务达到合同文本要求（即业主2／3满意率）时，经甲方确认后可延续24个月；小区内原有160个配套停车位属全体业主所有，所收停车费归乙方所有以弥补物业费用之不足，新建配套车位由甲方出资，产权同样归属全体业主所有，所收停车费之三成归乙方作为管理成本，七成按规定纳入甲方（区内楼外）共用部位维修资金专用账户，车位建设费用则从中列支；本补充协议为《苏州市翠园新村二区物业服务合同》不可分割之附件与主合同具有同等效力。
2012年7月17日，翠园新村二区业主（代表）大会授权翠园新村二区业委会（甲方）再次与开发大楼物业公司（乙方）签订《苏州市翠园新村二区物业服务合同补充协议》一份，其中第一条约定：合同期暂定为18个月，自2012年1月1日至2013年6月30日止，期限届满时乙方服务达到合同文本要求（即业主2／3满意率）时，经甲方确认后可延续24个月。第三条约定：小区内原有196个配套停车位属全体业主所有，所收停车费归甲方所有，全部停车位由乙方负责出租、管理，所有车位费由乙方收取，其中7.5万元由乙方分三次分别在2012年9月15日前支付3万元、2012年12月15日前支付2万元、2013年2月15日前支付2.5万元至甲方指定账户，其余部分用于补贴乙方物业费；乙方不得超出上述范围私自划定及出租停车费，否则，按出租所得的5倍向甲方支付违约金；乙方与业主签订的车位出租协议最长出租期限不得超出主合同约定的物业服务期限，否则，亦按出租所得的5倍向甲方支付违约金；乙方应按公平公正、先到先得、方便生活、有利管理等原则向广大业主提供均等的车位承租机会。第八条约定：小区路灯照明电费及楼道灯照明电费按实结算，目前路灯照明费已按每月3900元计入支出测算，如实际电费不到3900元，乙方应将差额部分退还甲方；楼道目前按每年36元／户收取，如甲方能争取到分表计量，乙方应按实计算，多退少补或由业主自行缴费。第十条约定：本补充协议为《苏州市翠园新村二区物业服务合同》不可分割之附件，主合同与本合同冲突的以本合同为准。
2013年5月22日，翠园新村二区业委会委托江苏同益大地律师事务所向开发大楼物业公司邮寄律师函一份，要求开发大楼物业公司自收到该函后5日内立即支付本应在2013年2月15日前支付的2.5万元停车费收益，并通知解除与开发大楼物业公司的物业服务合同，鉴于开发大楼物业公司已将物业服务费收取至2013年6月30日及为其撤离留足时间，要求其在6月30日前维持正常的物业秩序。2013年5月29日，开发大楼物业公司向翠园新村二区业委会邮寄回复函一份，明确：我司从未向业委会表明不支付停车费收益2.5万元，鉴于此项费用为2013年度上半年的停车费用，相关收取工作时间应至2013年6月，我司认为于2013年6月30日前支付停车费收益均属合理；截止目前，因2013年上半年的物业服务费交费率极低，我司无充足资金支付业委会停车费收益；我司认为业委会的解聘无效，应续聘我司为翠园新村二区提供物业服务。后开发大楼物业公司于合同到期后撤离了该小区。
另查明，开发大楼物业公司按照电力部门当月收取前两个月电费的惯例，其自2012年3月开始每逢单月向电力部门支付翠园新村二区前两个月的公共照明电费，直至2013年7月，其共分九次支付2012年1月至2013年6月共计18个月的公共照明电费合计23921.61元，每次的交费金额均未超过7800元（3900元×2月），以3900元／月的标准计算18月合计70200元，两者的电费差价为46278.39元。
审理中，开发大楼物业公司陈述其在翠园新村二区实际收取2012年1月1日至2013年6月30日期间的停车费金额合计为323080元，另有部分业主主动向其支付了2013年6月30日之后几个月的停车费，但其在2013年6月30日撤离小区后已将多收取部分退还相应业主。
以上事实，有苏州市物业服务合同、业主委员会备案表、补充协议（签订日期为2012年2月28日）、补充协议（签订日期为2012年7月17日）、函件、电费发票、物业收费登记表、停车费收费记录及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
原审原告翠园新村二区业委会的诉讼请求是：开发大楼物业公司支付停车费收益2.5万元；支付违约金172800元；退还路灯电费照明差价46278.27元；退还超期多收取的停车费14640元；诉讼费用由开发大楼物业公司承担。
反诉原告开发大楼物业公司的反诉请求是：翠园新村二区业委会赔偿未足额收取的物业服务费263547.8元，未足额收取的停车费30360元，支付已垫付的路灯照明电费36719.9元，以上合计367267.7元；反诉费用由翠园新村二区业委会承担。
原审法院认为，翠园新村二区业委会与开发大楼物业公司之间签订的苏州市物业服务合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按合同和补充协议之约定履行相关的义务。
关于停车费收益问题。开发大楼物业公司于2012年1月1日入驻翠园新村二区，为该小区提供物业服务，后双方在2012年7月17日签订的补充协议中已对小区内原有配套停车位数量196个及相应权属进行了一致确认，并约定所有停车费由开发大楼物业公司收取，其中7.5万元由开发大楼物业公司分三次支付翠园新村二区业委会，余额用于补贴开发大楼物业公司的物业费，开发大楼物业公司已按期支付了部分停车费收益，余额2.5万元未能在协议约定的日期即2013年2月15日前支付，同时开发大楼物业公司也自认已收取的停车费收益高于上述7.5万元，现翠园新村二区业委会要求开发大楼物业公司支付未付停车费收益2.5万元，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。开发大楼物业公司抗辩停车费收益的支付前提是翠园新村二区业委会应依补充协议提供196个停车位和所有停车费全部收取，现因翠园新村二区业委会并未提供充足的停车位，部分业主存有未交停车费情形，向翠园新村二区业委会支付停车费收益的条件未成就，因其未提供证据证明上述主张，原审法院不予采信。
关于路灯照明电费差价问题。翠园新村二区的共用照明部分包括小区路灯照明和楼道灯照明。双方在2012年1月1日签订的物业服务合同中已明确共用照明发生的费用纳入物业服务成本，翠园新村二区业委会称根据小区的实际和历史情况，楼道灯照明发生的费用并未计入物业服务成本，而由业主另行向物业公司支付，而路灯照明发生的费用是计入物业服务成本的，对此本院予以确认。后双方在2012年7月17日签订的补充协议中约定路灯照明费按3900元／月计入支出测算，少于测算支出的差额部分应退还翠园新村二区业委会，应视为双方对路灯照明费在物业服务成本中具体金额及退还方式的约定。庭审中，翠园新村二区业委会表示同意将开发大楼物业公司支付的共用照明电费视为路灯照明实际发生的费用，原审法院予以确认。经审查，路灯照明电费差价为46278.39元，现翠园新村二区业委会要求开发大楼物业公司退还路灯照明电费差价46278.27元，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。开发大楼物业公司认为路灯照明费并未计入物业服务成本，要求翠园新村二区业委会支付垫付路灯照明费36719.9元，没有事实依据和法律依据，原审法院不予支持。
关于违约金和退还超期多收取的停车费问题。翠园新村二区业委会以开发大楼物业公司在双方约定的196个停车位之外另行私自划定和出租停车位为由主张违约金，因其对开发大楼物业公司私自划定和出租停车位的事实没有提供充分证据证明，原审法院不予支持。关于退还超期多收取的停车费问题，因翠园新村二区业委会明确其并未取得超期支付停车费业主的授权向开发大楼物业公司主张权利，故其要求开发大楼物业公司退还超期多收取的停车费及以开发大楼物业公司超期收取停车费为由主张违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于开发大楼物业公司提出的赔偿损失问题，其认为在为小区提供服务期间，30%以上的业主存有延迟交付物业服务费的情形，依物业服务合同的约定，翠园新村二区业委会应对其未收取的物业服务费263547.8元、停车费30360元进行赔偿。原审法院认为，翠园新村二区业委会与开发大楼物业公司签订的物业服务合同及补充协议对小区的全体业主具有约束力，相应业主才是支付物业服务费的义务主体，业主不依约按期支付物业服务费，业委会的义务在于督促其交纳，相应的收费义务仍应由开发大楼物业公司履行，相应的欠费应由相关业主承担，故开发大楼物业公司要求翠园新村二区业委会赔偿其未收取的物业服务费、停车费，原审法院不予支持，开发大楼物业公司可以依据物业合同的约定，另循法律途径解决。开发大楼物业公司和翠园新村二区业委会签订的补充协议并未约定超过30%业主不支付物业费时业委会的违约责任，开发大楼物业公司亦未提供证据证实有物业费欠费以外的其他损失，故对其要求翠园新村二区业委会赔偿损失的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、苏州开发大楼物业管理有限公司于判决生效之日起10日内支付沧浪区翠园新村二区业主委员会停车费收益人民币2.5万元。二、苏州开发大楼物业管理有限公司于判决生效之日起10日内退还沧浪区翠园新村二区业主委员会路灯照明电费差价人民币46278.27元。三、驳回沧浪区翠园新村二区业主委员会的其他诉讼请求。四、驳回苏州开发大楼物业管理有限公司全部诉讼请求。案件受理费5831元，由沧浪区翠园新村二区业主委员会负担4225元，苏州开发大楼物业管理有限公司负担1606元。反诉案件受理费1306元，由苏州开发大楼物业管理有限公司负担。
上诉人开发大楼物业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：双方在补充协议中对小区路灯照明费用重新进行了约定，不包括在物业服务成本之中，且小区路灯照明费属于代收代缴费用，上诉人非缴纳义务人。即使小区路灯照明费包括在物业服务成本之中，上诉人仅收取39.37%物业费，也不应按全额标准来计算。请求二审法院撤销原审第二项判决，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人翠园新村二区业委会答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，上诉人开发大楼物业公司与被上诉人翠园新村二区业委会签订的《苏州市物业服务合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应严格恪守。《苏州市物业服务合同》约定：物业共用部分（包括共用照明、电梯、中央空调、供暖）运行发生的费用，全部纳入物业服务成本，平均分摊。《补充协议》约定：小区路灯照明电费及楼道灯照明电费按实结算，目前路灯照明费已按每月3900元计入支出测算，如实际电费不到3900元，开发大楼物业公司应将差额部分退还翠园新村二区业委会。经审理查明，开发大楼物业公司共计支付2012年1月至2013年6月公共照明电费23921.61元，与3900元／月的标准计算电费差价为46278.39元，故该费用按照双方合同约定理应退还翠园新村二区业委会。上诉人上诉称双方在补充协议中对小区路灯照明费用重新进行约定，以及物业费未收足，差额部分应相应减少的理由没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人开发大楼物业公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费957元，由上诉人苏州开发大楼物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年三月十三日
书 记 员 吴茂程