重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第05733号
上诉人（原审被告）：卢开华，住重庆市渝中区。
委托代理人：陈语，重庆坤源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石敏，住重庆市酉阳县。
委托代理人：葛斌，重庆森达律师事务所律师。
委托代理人：李元武。
原审被告：黄唯果，住重庆市渝中区。
原审被告：重庆沛东房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区上土湾62-1号。
法定代表人：李志盛，总经理。
委托代理人：李静，公司员工。
上诉人卢某与被上诉人石敏、原审被告黄唯果、重庆沛东房地产开发有限公司（下简称沛东公司）其他房屋买卖纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2012年11月7日作出（2011）江法民初字第03049号民事判决，卢某对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2012年12月17日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人卢某的委托代理人陈语，被上诉人石敏及其委托代理人葛斌、李元武，原审被告黄唯果，原审被告沛东公司的委托代理人李静，均到庭参加询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年11月7日，卢某填写了《沛东公司内部员工集资购房申请表》，其中载明：姓名卢某；申请购房面积：84.78；备选房号：A.26-4；拟付款方式：现金；内部优惠政策3200／m2（套包）。卢某以此作为向沛东公司购买其北陆新居项目集资房的购房依据。其后卢某向沛东公司缴纳了购买房屋的认购金6万元，沛东公司向卢某开具了收款收据。
石敏与卢某经过协商达成口头协议，双方约定卢某将其集资购买北陆新居项目房屋的合同转让给石敏，并委托黄唯果办理相关手续；石敏向卢某支付10万元，其中包括卢某垫付的6万元认购金。此后石敏依约向卢某支付了10万元款项，卢某亦将沛东公司向其开具的6万元收款收据交石敏，双方于2009年5月16日到沛东公司填写了沛东北陆新居更名申请单，将购房人变更为石敏。石敏在办理相关手续的过程中知道涉案房屋为经济适用房。
2010年，因北陆新居项目销售违规，沛东公司组织清退购房款及利息等。沛东公司向石敏支付了本金6万元，清退款45938.16元（其中包括利息14400元，补偿金20400元及欠款11138.16元）。对于该45938.16元清退款，石敏认为是沛东公司补偿给石敏的。沛东公司认为，因卢某与石敏达成了购房协议，且由双方到沛东公司办理了更名申请，故石敏成为该房屋的实际购买申请人，故沛东公司将该笔清退款清退给石敏。卢某、黄唯果认为，因石敏是以卢某作为沛东公司员工的身份购买的该房屋，故该清退款是补偿给卢某的，石敏应当向卢某、黄唯果退还该45938.16元清退款。
一审另查明，沛东公司所开发的沛东·北陆新居项目为经济适用房项目。
石敏在一审中诉称：石敏通过熟人认识了沛东公司的员工黄唯果及其母卢某，卢某参加了沛东公司的内部员工房屋集资，经协商，卢某同意以10万元的价格转让该房屋给石敏，2009年5月16日，石敏向黄唯果支付了定金1000元，并一同到沛东公司办理了更名申请，其后又将99000元打入了卢某的账户，因“沛东北陆新居”是经济适用房项目，沛东公司违法销售被有关部门查处，2010年，沛东公司办理了退房手续，并向石敏退还了购房款6万元，赔偿损失45938.16元，对于另外4万元，沛东公司认为不应但由其返还。因沛东公司与卢某的内部员工集资合同无效，卢某向石敏转让集资购房的合同也应当无效。故被告应当向石敏返还购房款并赔偿石敏经济损失。故起诉来院，要求判令：1、确认被告卢某与被告沛东公司的集资购房合同无效；2、确认被告卢某、沛东公司与石敏转让集资购房的合同无效；3、被告卢某、黄唯果向石敏返还购房款4万元，并支付逾期利息（从2009年5月26日起按照同期银行贷款利率计算），被告沛东公司对上述款项的支付承担连带责任。
黄唯果在一审中辩称：卢某、黄唯果与沛东公司之间的购房协议是有效的，沛东公司退给石敏的赔偿款应当是退还给卢某的，所以卢某已经退还了石敏4.5万元。
卢某在一审中辩称：意见和黄唯果一致。
沛东公司在一审中辩称：我们与卢某的合同是有效的，沛东公司仅收取了卢某6万元的定金，卢某与石敏就房屋转让事宜已经达成了协议，由石敏向沛东公司购买该房屋。现沛东公司已经向石敏返还6万元本金，并赔偿损失45938.16元，对剩余4万元沛东公司不应当承担连带责任。
一审法院认为，本案的审理焦点在于：1、沛东公司与卢某签订的《内部员工集资购房申请表》的性质及效力；2、卢某与石敏及沛东公司达成协议的效力；3、卢某是否应当退还石敏4万元款项。
第一、沛东公司与卢某签订的《内部员工集资购房申请表》的性质和效力。该购房申请表仅是卢某向沛东公司提出购买沛东公司所开发的沛东北陆新居经济适用房项目，双方最终能否签订房屋买卖合同尚需相关行政部门对卢某是否符合经济适用房的购买条件进行审核，该申请表仅是卢某为了与沛东公司签订房屋买卖合同的预约申请，双方的房屋买卖合同尚未成立，故石敏起诉要求确认沛东公司与卢某之间的房屋买卖合同无效一审法院不予支持。
第二、对于卢某与石敏及沛东公司达成协议的效力问题。根据《经济适用住房管理办法》，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。而卢某和石敏是否有上述条件均需要当地政府审批决定，其擅自买卖经济适用房购房指标侵害其他需要经济适用房购房人员的权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效，故一审法院认为，卢某与石敏之间达成的经济适用房（集资房）购房指标转让合同无效。至于卢某与石敏到沛东公司办理购房申请人变更手续属于该双方履行合同的问题，故沛东公司实际并未参与到卢某与石敏之间的购房指标转让合同中。
第三、卢某是否应当退还石敏4万元款项。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。卢某收取石敏的10万元款项中，6万元系卢某收回其代石敏向沛东公司垫付的购房认购金，此6万元由沛东公司与石敏另行解决；卢某因购房指标转让实际取得了石敏4万元款项，此4万元款项应当返还给石敏。石敏诉求卢某返还4万元购房款一审法院予以支持。
因双方在协定该经济适用房购房指标转让合同过程中均知晓涉案标的为经济适用房，属于国家限制当事人之间自由买卖房屋，双方在协商过程中均存在过错，故石敏诉求卢某支付逾期利息一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，一审法院判决如下：一、确认石敏与卢某转让集资购房的合同无效；二、卢某于本判决生效之日起三日内向原告石敏返还购房款4万元；三、驳回石敏其他诉讼请求。本案一审受理费960元，由卢某负担。
卢某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2011）江法民初字第03049号民事判决，驳回石敏的诉讼请求；2、诉讼费由石敏承担。
主要事实和理由：一、卢某与石敏已经完成了购房资格的交易，并且得到了沛东公司的确认。卢某在认购沛东公司开发的涉案房屋后，交纳了认购金。2009年5月，石敏经人介绍认识了黄唯果，并与卢某协商一致，卢某以10万元的价格将集资房指标转让给石敏，并均到沛东公司进行了更名登记。卢某收到石敏的转让费后，将涉案房屋申请表、收据原件交给了石敏。卢某认为，双方的行为符合合同法的相关规定，合同成立。卢某向石敏已经履行完毕了转让合同的义务，石敏对涉案房屋是否按合同进行交易的风险应当由其自行承担。二、石敏已经从沛东公司得到了补偿，是对集资房转让行为效力的确认。国土房屋管理部门作出对沛东公司作出处罚决定等行为后，石敏凭申请表、收据等相关资料，已经从沛东公司领取集资房认购金6万元、理想14400元、补偿金20400元及附加补偿费11138.16元。卢某认为，石敏的行为已经认可卢某集资房转让的效力。
卢某在二审中向本院提交了重庆市国土资源和房屋管理局于2010年8月16日作出的渝国土房管罚（2012）18号行政处罚决定书复印件，你证明涉案房屋的项目涉嫌销售违规被处罚的事实。经庭审质证，石敏认为该证据不属于新证据的范畴且为复印件，处罚决定书载明的事实已经一审人民法院查明；黄唯果对该证据无异议。
石敏在二审中答辩称：卢某的上诉理由不能成立。合同当事人相互确认及合同实际履行不能决定合同的效力，只有依法成立的合同才具有法律效力。请求驳回卢某的上诉请求。卢某与沛东公司之间的合同是否成立，应按照法律的相关规定确定。涉案房屋为经济适用房，根据相关规定，购买经济适用房应当符合相关政策、法律法规的规定，沛东公司违法销售涉案房屋的行为违反了合同法的相关强制性规定，导致其与卢某之间的合同及卢某与石敏之间的合同均无效。
黄唯果在二审中称：同上诉人的意见。
沛东公司在二审中辩称：本案是石敏与卢某之间的事情，与沛东公司无关，转让费的事情，我司不清楚。
卢某举示的证据不属于新证据范畴，且该证据载明的事实已经一审法院予以了查明，本院不予采信。
本院经审理查明，二审中，卢某陈述，其与沛东公司之间的房屋买卖合同已经成立，石敏及黄唯果对此也予以认可。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，因涉案房屋属于经济适用房，具有保障性质的政策性住房，具有公共利益的属性。对于申购经济适用房具有严格的条件限制，并经过严格的程序审查才能够由相关部门确认是否具有申请购买经济适用房的资格。本案中，石敏与卢某明知涉案房屋为经济适用房而仍然进行转让，应当认定该行为损害了公共利益而无效。卢某与石敏在建立合同关系后到沛东公司办理变更手续及石敏领取沛东公司退还房款和得到相应的补偿，并不对卢某与石敏之间的合同关系的效力产生影响，根据无效合同的法律后果，一审判决并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。卢某的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费960元，由上诉人卢某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 赵文建
代理审判员 刘润荔
二〇一三年三月十一日
书 记 员 廖 蔷