山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄民初字第6774号
原告刘一萱，女，1975年8月3日出生，汉族，住青岛市崂山区。
委托代理人郭耀骏，男，1977年2月28日出生，汉族，住青岛市市南区。系原告之夫。
委托代理人陈卓，山东岛城律师事务所律师。
被告青岛鑫龙源房地产开发有限公司，住所地青岛市崂山区。
法定代表人叶光龙，董事长。
委托代理人孙东清，山东文凡律师事务所律师。
委托代理人孙淑峰，该公司员工。
原告刘一萱与被告青岛鑫龙源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李明军担任审判长，与人民陪审员王沛沛、李艳共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘一萱及其委托代理人郭耀骏、陈卓，被告青岛鑫龙源房地产开发有限公司的委托代理人孙东清、孙淑峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘一萱诉称，2010年12月28日，原、被告签订《商品房预售合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于青岛开发区石雀滩路15号提香海岸6栋1单元501户的商品房一处，交房时间为2011年8月31日前。合同签订后，原告付清了购房款。被告于2012年2月14日要求原告签订日前为2011年11月29日的房屋交接书。为配合办理房产证，在房屋质量仍存在严重问题的情况下，原告无奈签字。被告的违约行为侵害了原告的合法权益，双方就违约金多次协商未果。为维护原告的合法权益，请求判令：被告向原告支付逾期交房违约金132973.75元；被告向原告交付位于青岛开发区石雀滩路15号《提香海岸》6栋1单元501户房产，包括房屋钥匙、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》以及实测面积的有关资料；诉讼费、律师费4500元由被告承担。
被告青岛鑫龙源房地产开发有限公司辩称，2011年8月31日之前，被告通过电话及媒体公告的方式向包括原告在内的所有业主发出通知，通知交房日期为2011年9月9日至2011年9月11日。在交房期内原告无正当理由拒不办理交房手续。按照商品房预售合同补充条款第五条第四项的约定，应视为被告于2011年9月9日向原告交付了房屋。鉴于原告未按交房通知的要求按期办理房屋交付手续，应视为原告对其权利的放弃。双方合同中约定的违约金比例过高，依法应予调整。原告要求被告支付律师费用缺乏法律依据。综上，被告只应向原告支付8天的逾期交房违约金，其他诉讼请求应予驳回。
经审理查明，2010年12月18日，原告刘一萱与被告青岛鑫龙源房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定：一、乙方（原告）购买甲方（被告）开发的位于黄岛区石雀滩路15号提香海岸6栋1单元501户的商品房一处，暂测建筑面积为127.48平方米，每平方米单价为12500元，总价款为1593500元；二、甲方定于2011年8月31日前将该房屋交付给乙方，交付条件为甲方已组织勘察、设计、施工、工程监理进行竣工验收，且已签署质量合格文件。房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理房屋交付手续，乙方应在收到通知之日起3天内会同甲方对房屋进行验收交接。在验收交接时，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，同时，甲方应根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供上述材料，乙方有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担；三、甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。
2011年8月24日，被告给原告开具了购房发票，房款共计人民币1592500元。2011年9月7日，涉案工程进行了竣工验收备案，载明的竣工验收日期为2011年9月5日。2011年9月9日，被告在《青岛早报》上向包括原告在内业主发出交房公告，通知原告等业主于2011年9月9日至11日办理房屋入住交付手续。2012年2月14日，原、被告签订房屋交接书一份，载明双方于2011年11月29日对涉案房屋进行了交接。
案件审理过程中，原告称其按照交房公告约定的日期到被告处办理房屋交接手续时，发现涉案房产存在诸多质量问题，并且被告没有向原告出示《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，导致原告无法签署房屋交接手续。被告称是原告以房屋存在非主体质量问题为由拒绝接收房屋，被告才没有向原告交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。只要原告同意接收房屋，房屋钥匙、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》都可以交付给原告；房屋主体质量之外的其他问题可以在原告接收房屋后由被告进行维修和保修。
上述事实，有原告提交的商品房预售合同、购房款发票，被告提交的竣工验收备案证、交房公告等证据及原、被告的当庭陈述在案佐证，经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方争议的焦点是：1、涉案房屋没有实际交付由谁造成；逾期交房违约金的起止时间如何界定；2、双方约定的已付款日万分之五的逾期交房违约金标准应否予以调减。结合本案查明的事实及庭审中原、被告双方的质证意见，本院作出如下分析判定：
原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。由于合同约定房屋交付期限为2011年8月31日前，被告逾期交付，应向原告承担逾期交房的违约责任。原告称其按照被告的交房通知到被告处接收房屋时，因涉案房屋存在质量问题，并且被告没有向原告出示《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，原告才没有与被告办理房屋交接手续。被告虽辩称是原告以房屋存在非主体质量问题为由拒绝接收房屋，被告才没有向原告交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，但并无证据证实。因此，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。从原告提交的录音资料可以看出，原告未与被告办理房屋交接手续的主要原因是原告认为涉案房屋存在非建筑主体方面的质量问题，而根据该事由并不能认定涉案房屋不具备交付条件，故原告对双方没有办理房屋交接手续亦应承担相应的责任。虽然原、被告双方没有实际办理房屋交接手续，但双方于2012年2月14日签订房屋交接书中已记载原、被告于2011年11月29日对涉案房屋进行了交接，应视为被告于2011年11月29日将涉案房屋交付给了原告。因此，被告应向原告支付自2011年9月1日至2011年11月29日期间的逾期交房违约金，原告要求被告支付至2012年2月14日，本院不予支持。因原、被告双方签订的合同中约定的逾期交房违约金为房价款的日万分之五，而该合同文本系被告提供的格式合同，且双方对逾期交房违约金和逾期付款违约金做出了同一标准的约定，因此，对被告的要求参照租金损失对约定的逾期交房违约金进行调减的主张，本院不予支持。故对2011年9月1日至2011年9月11日的逾期交房违约金，被告应按合同约定向原告支付，为8758.75元（1592500元×0.0005×11天）；对2011年9月12日至2011年11月29日的逾期交房违约金，结合原、被告双方对迟延交房各自所承担的责任，本院认定被告按房价款的日万分之二向原告支付为宜，为25161.5元（1592500元×0.0002×79天）。被告共应支付原告逾期交房违约金33920.25元。
由于商品房交付的主要标志为交付房屋钥匙，原告是否欠缴物业费不能成为被告拒绝交付钥匙的抗辩理由，而且原、被告签订的合同中也明确约定交接房屋时被告应向原告提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》和房屋实测面积的有关资料，故对原告要求被告交付房屋钥匙及《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、房屋实测面积的有关资料的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的律师费4500元，因不是原告的必要支出，且原、被告双方未在合同中约定，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告青岛鑫龙源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告刘一萱逾期交房违约金33920.25元；
二、被告青岛鑫龙源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于青岛市黄岛区石雀滩路15号提香海岸6栋1单元501户的房屋钥匙、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》及房屋实测面积的相关资料交付给原告刘一萱；
三、驳回原告刘一萱的其他诉讼请求。
案件受理费2959元（原告已预交），由原告刘一萱负担2311元，被告青岛鑫龙源房地产开发有限公司负担648元。被告于本判决生效后十日内一并支付给原告648元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
判决生效后，权利人申请强制执行的期限为履行期届满之日起2年。
审 判 长 李明军
人民陪审员 王沛沛
人民陪审员 李 艳
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 苗在芳