广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2369号
上诉人（原审原告）：陈G，住所地：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：曾L，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人：易玉C，广东信荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市HX奥特投资发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道。
法定代表人：袁J，总经理。
委托代理人：肖S诚，住所地：江西省吉安市青原区，系该公司职员。
委托代理人：傅Q，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市优Y城商业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道人民二横街2号Ucity商城7楼。
法定代表人：袁J，总经理。
委托代理人：傅Q，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
上诉人陈G与被上诉人深圳市HX奥特投资发展有限公司（以下简称HX奥特公司）、深圳市优Y城商业管理有限公司（以下简称优Y城公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、涉案的位于深圳市罗湖区东门中路新风花园HJ商业中心S290号商铺，房屋用途为商业，建筑面积12.54平方米，于2012年4月11日过户登记至HX奥特公司名下。2013年9月，HX奥特公司作为借款人并以包括涉案商铺在内的58套商铺作为抵押而向中国工商银行股份有限公司深圳红围支行申请巨额贷款，并办理了抵押登记。2015年3月5日，HX奥特公司向上述深圳红围支行申请偿还该部分商铺的对应借款并注销抵押，但未果。目前该抵押登记尚未注销。
二、2015年1月10日，陈G与HX奥特公司签订《东门韩国商城商铺认购协议书》1份，主要内容约定：陈G向HX奥特公司购买涉案商铺；1平方给予买方租金回报第1-3年为6%，第4-6年为7%，第7-8年为8%。2015年3月9日，陈G与HX奥特公司签订《房产买卖合同》1份，约定：HX奥特公司将涉案商铺出卖给陈G，建筑面积12.54平方米，总价款为人民币1968604元（以下均为人民币）；该房地产已经设定抵押，本合同生效后，卖方负责向银行申请办理还贷手续并负责办理该房产抵押手续解除事宜；买方购买该房产时，已经知悉及接受卖方已将该房地产出租给第三人的、租期2014年9月25日至2022年9月24日的事实及其法律效力；买方知悉及认可卖方和第三人签订的房屋租赁合同对买方具有法律约束力；该房地产交易定金197000元，买方应于本合同签订时向卖方支付，余款1771604元买方须于2015年1月1日前支付至卖方账户，买方须于2015年3月10前将上述房款支付至卖房账户；因该房地产带有租约，产权转移至买方且卖方收到全部房款之日视为该房地产交付日；买方已按合同约定支付了全部房款或者首期购房款（需办理按揭贷款），买卖双方须在签订本合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，违约方应向守约方支付该房地产总价款20%的违约金；本合同所附房屋租赁合同和承诺函，与本合同具有相同法律效力。合同还约定了双方的其他权利义务。合同附件为房屋租赁合同（内容为：HX奥特公司将涉案商铺出租给第三人、租期从2014年9月25日至2022年9月24日，2014年9月25日至2017年9月24日租金标准为每月9843元）。
三、上述合同签订后，陈G按约向HX奥特公司支付了全部购房款合计1968604元。优Y城公司亦按照上述房屋租赁合同和承诺函的约定按约向陈G支付涉案商铺的租金至一审庭审之日。合同约定的过户期限届满后，陈G先是通过电话要求HX奥特公司、优Y城公司协助办理过户，均未果。2015年5月18日，陈G委托广东信荣律师事务所给HX奥特公司发送《履约催告函》，要求其接函之日起3个工作日内解除涉案商铺的抵押登记并通知陈G共同向房地产登记机关申请办理转移登记手续，HX奥特公司于2015年5月21日接收函件。2015年5月28日，陈G向HX奥特公司发送《解约通知函》，通知HX奥特公司接到本函件之日起双方签订的《房产买卖合同》解除，并要求HX奥特公司退还全部购房款并赔偿违约金。
四、陈G当庭申请原审法院调取HX奥特公司、优Y城公司银行流水等资料，用于证明HX奥特公司、优Y城公司资产混同。
陈G诉至原审法院，请求：1、HX奥特公司、优Y城公司连带返还陈G已经支付的全部购房款1968604元并赔偿成交价20%的违约金393720.80元（合计2362324.8元）；2、本案诉讼费和保全费由HX奥特公司、优Y城公司承担。
原审法院认为，陈G与HX奥特公司签订的涉案房产买卖合同，是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈G诉请的实质是要求解除合同。本案中，HX奥特公司至今未办理解除抵押手续将涉案房产过户至陈G名下，HX奥特公司的行为构成违约，但陈G并不能据此主张解除涉案合同，理由在于，第一，合同并未约定此种情形之下陈G具有合同解除权，第二，从合同签订至今，陈G已依约获得了租金收益，陈G并无充分证据证明陈G的合同目的不能最终实现，第三，陈G在签订合同时已知悉该商铺设有抵押，陈G即应明知办理解除抵押手续将房产过户至其名下需要必要的合理时间，而陈G在履约催告函中仅给予HX奥特公司3个工作日的履约时间，显属时间不合理。综上，陈G要求HX奥特公司返还全部购房款并赔偿成交价20%的违约金，理由不充分，原审法院均不予支持。优Y城公司并非陈G与HX奥特公司的房屋买卖合同的当事人，也未收取陈G的购房款；且陈G并无充分有效证据证明HX奥特公司、优Y城公司存在资产混同等情形，故陈G要求优Y城公司承担连带责任，依据不足，原审法院不予支持。陈G当庭的调查取证申请，并不影响本案实体处理，原审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回陈G的全部诉讼请求。案件受理费人民币12849元，均由陈G负担。
上诉人陈G不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判由HX奥特公司、优Y城公司连带返还陈G已付全部购房款1968604元并赔偿成交价20%的违约金393720.8元（合计：2362324.8元）；2、本案的一、二审诉讼费用由HX奥特公司、优Y城公司承担。事实与理由：
一、一审法院认为陈G解除本案的房屋买卖合同没有相关的事实与法律依据，从而驳回了陈G的全部诉讼请求错误。一审法院已经查明，HX奥特公司的行为已经构成违约，但是由于双方签订的《房产买卖合同》没有约定HX奥特公司没有在规定的期限内将涉案商铺解除抵押以及通知陈G向房地产登记机关申请办理涉案商铺的转移登记手续，陈G据此可以解除合同，从而否定陈G的解除权。陈G认为，根据《合同法》规定，合同的解除权分为两种，一种是约定的解除权，另一种是法定的解除权。在本案中，虽然合同没有约定上述情形陈G可以解除合同，但是，陈G在本案中行使的是《合同法》第94条第（四）项规定的法定解除权，而不是约定解除权。陈G在HX奥特公司没有按照合同的约定履行涉案合同约定的主要义务，在履行期限到来之后，口头要求HX奥特公司履行其合同义务，HX奥特公司置之不理，陈G在不得已的情况下，2015年5月18日委托广东信荣律师事务所给HX奥特公司发送《履约催告函》，要求HX奥特公司接函之日起三个工作日解除涉案商铺的抵押登记并通知陈G向房地产登记机关申请办理涉案商铺的转移登记手续，但是HX奥特公司于2015年5月21日接函之后置之不理，2015年5月28日，陈G按照《合同法》第94条第三款的规定向HX奥特公司发送《解约通知函》，要求解除涉案合同并要求HX奥特公司退还全部购房款并赔偿违约金，HX奥特公司接函之后也没有进行任何的答复。综上，陈G解除涉案合同的形式以及实质条件都已成就，陈G行使解除权是合法、合理的。
二、关于陈G有没有给HX奥特公司合理期限履行其义务的问题：陈G已经给予HX奥特公司合理期限让其完成赎楼。陈G认为，正常来说，只要资金到位，办理解除涉案商铺的抵押登记手续当天即可以办理完毕，但是在本案中，陈G在2015年3月9日已经支付全部购房款，按照涉案合同的约定，HX奥特公司应该在60日内（即2015年5月8日前）办理解除涉案商铺的抵押登记手续以及通知陈G向房地产登记机关申请办理涉案商铺的转移登记手续，但是直至2015年5月18日，HX奥特公司还是没有履行其上述合同义务，当天，陈G又给其发送书面的《履约催告函》要求其接函之日起三个工作日内履行涉案的合同义务，然HX奥特公司接函之后，既不履行合同义务，也不与陈G联系商讨解决涉案合同的方案，甚至直至本案的开庭时间即2015年7月21日，HX奥特公司都没有完成涉案合同约定的义务，超过催告期限两个月之久。综上，陈G按照《合同法》第94条规定解除涉案合同是有理有据、合理合法，给予其接函后三个工作日完成赎楼具备可操作性，请二审法院在查明事实的基础上依法判决，支持陈G的诉讼请求。
被上诉人HX奥特公司答辩，一、原审判决认定事实清楚、适用法律正确，陈G对原审判决的异议不能成立。1、涉案合同没有约定卖方超过某个期限仍未解除商铺抵押并办理房产过户手续的情况下，买方拥有解除合同的权利或者合同得以被解除，因此不存在约定解除合同的权利。2、合同生效后，陈G一直持续获取作为业主出租商铺的租金收益，合同目的大部分得到实现，不属于《合同法》第94条第（四）项规定的法定解除合同情形。3、HX奥特公司在签订合同后，始终积极履行义务，尽力排除障碍争取解除房产的抵押，不属于经催告后仍不履行合同的情形。综上，原审判决涉案合同不应当解除、HX奥特公司不须返还购房款和支付违约金，是正确的。二、HX奥特公司已经解除了涉案商铺的抵押登记并通知陈G办理房产过户手续，二审不应改判解除合同。本案诉讼期间，HX奥特公司想方设法筹集资金提前偿还了抵押权银行的全部贷款，于今年10月8日解除了对涉案商铺的抵押。此后HX奥特公司通知陈G一同办理房产过户手续。因此，目前过户房产已经没有任何障碍，合同目的已经确定能够完全实现，为了维持合同效力、维护交易稳定，双方应当继续履行合同，二审不必改判解除合同。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。为此，HX奥特公司请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人优Y城公司答辩称，1、优Y城公司不是涉案房产买卖合同的当事人，也没有收取陈G的购房款，也不存在其他对陈G的违约或者侵权责任，因此，对陈G依法不负有任何债务。2、优Y城公司与HX奥特公司之间不存在资产混同的情形，也不存在任何法定的或者约定的连带责任关系，所以优Y城公司不应与HX奥特公司连带承担对陈G的民事责任。综上，陈G对优Y城公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回其上诉请求。
本院经审理查明，涉案房产于2015年10月8日注销抵押。优Y城公司迄今一直按房屋租赁合同的约定向陈G支付租金。
另查，涉案商铺所在商场为敞开式经营方式，涉案商铺现有的物理隔断与房产证对应的面积和边界均不一致。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈G与HX奥特公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。
HX奥特公司未在合同约定的签订合同之日起60日内注销抵押将涉案房产过户至陈G名下，其行为已构成违约。但涉案合同未约定何种情形之下守约方享有合同解除权。陈G主张其行使的为法定解除权。故本案中争议焦点为陈G在本案中是否享有法定解除权。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，陈G在明知涉案商铺处于抵押状态的情形之下，在2015年5月18日的《履约催告函》中仅给予HX奥特公司3个工作日的履约时间，显然不属于合理期间，故陈G于2015年5月28日发出的《解约通知函》不能发生合同解除的法律后果，涉案合同并未因此解除，陈G依此请求返还房款赔偿合同不能履行的违约金依据不足，本院不予支持。
陈G在上诉中又主张，其发出的《解约通知函》系行使《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定的合同解除权。本院认为，上述法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，涉案商铺的抵押登记现已注销，优Y城公司也一直按房屋租赁合同的约定向陈G支付租金，陈G并未因涉案商铺抵押登记迟延注销减少租金收益，陈G并无充分证据证明涉案合同目的不能实现，本院对该上诉理由不予支持。
综上，上诉人陈G的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25698元，由上诉人陈G承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年十二月十二八日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。