陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）神民初字第06661号
原告刘勇。
委托代理人张志强，陕西秦北律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告张七龙。
委托代理人周大兵，陕西天佑律师事务所律师，代理权限为一般代理。
第三人王鲜。
原告刘勇与被告张七龙、第三人王鲜申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘勇及其委托代理人张志强到庭参加了诉讼，被告张七龙及其委托代理人周大兵到庭参加了诉讼，第三人王鲜经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与第三人王鲜、苏如意民间借贷纠纷一案，神木县人民法院于2014年1月20日作出（2013）神民初字第02817号民事判决书，判决王鲜偿还原告300万元及相应的利息。为确保执行，经原告申请，2014年1月20日，神木县人民法院作出（2013）神民初字第02817-1号民事裁定书，裁定将王鲜位于陕西省西安市曲江新区芙蓉东路69号中海国际社区10-10106号房屋一套和10-1F104、10-1F115、10-1F116号车库（预售许可证号：2009242）予以查封。判决生效后，原告申请法院强制执行期间，张七龙以案外人身份，对法院查封王鲜的上述房产提出执行异议，认为上述房产已卖给了张七龙，张七龙已实际占有，并善意取得了上述房产的所有权，为该房屋的实际所有人，提出应依法中止对上述房产的执行。法院组织听证，2014年8月15日，法院向原告送达了（2014）神民执异字第00002号执行裁定，认定张七龙的异议成立，裁定中止对查封王鲜房屋的执行。裁定中车库并不属于原告方申请恢复执行的标的，原告只申请恢复对涉案房产的执行。根据物权法规定，认定不动产物权权属的依据是不动产登记，张七龙与王鲜签订了购房合同，因其未办理变更登记，物权仍归王鲜所有。物权法实施后，以前最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定不一致，根据新法优于旧法、法律优于司法解释的立法规定，物权变动应以物权法规定为准，同样，涉案物权的产权仍归被告王鲜所有，物权并未发生变动。最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产规定第十七条规定法院不得查封必须满足三个条件，即全部支付价款、实际占有、第三人对未过户没有过错。被告张七龙并未办理过户登记，本人存在过错，因此涉案房屋法院可以查封，并予以强制执行。另外，神木县人民法院及全国各地其他法院对同类案件已经做出驳回异议的裁定。例如神木县人法院在审理李明林、杨在华与李堂堂执行异议一案后，根据物权法规定，作出（2013）神执异字第0002号民事裁定书，驳回了案外人的异议，而该案外人异议的理由、事实均与张七龙异议相同，同案应同判，才能体现法律统一和司法尊严。结合神木县境内民间借贷崩盘的现状，恶意转移资产的人员急增，如签订合同便可认定不动产转让成立，势必会造成群起效仿，只有严格执行物权法，严格执行登记公示制度，才能维护当事人合法权益。综上所述，原告认为，即使张七龙与第三人王鲜转让房屋属实，涉案房产因未办理产权转移手续，物权并未变动，张七龙的执行异议不成立，应该恢复对涉案房屋的执行。请求判令恢复对神木县人民法院作出的（2013）神民初字第02817-1号民事裁定书王鲜所有的位于陕西省西安市曲江新区芙蓉东路69号中海国际社区10-10106号房屋（预售许可证号：2009242，合同登记号：Y10042512）的执行，案件受理费由被告和第三人负担。
原告向本院提交了以下证据：
1、（2013）神民初字第02817号民事判决书1份。证明原告申请执行的依据是生效的法律文书，且确认了刘勇、王鲜之间的债权债务关系。
2、（2013）神民初字第02817-1号民事裁定书1份。证明原告申请诉讼保全，法院裁定对申请保全的房屋予以查封。
3、（2014）神执监字第00001-2号执行裁定书1份。证明原告对再审程序后神木县人民法院作出的（2014）神执监字第00001-2号执行裁定书裁定内容不服，故提起执行异议之讼。
4、（2013）神执异字第00002号执行裁定书1份。证明与本案同一类型执行异议案件，案外人提出执行异议后，神木县人民法院作出了（2013）神执异字第00002号执行裁定书，裁定驳回异议申请人的请求。同一法院对同一类型执行异议案件作出了不同的裁判结果，上述裁定驳回异议的理由，裁定中表述为人民法院能否查封房产的关键在于被执行人转让房屋的过户申请是否经房地产管理部门核准登记，原告认为该理由同样也适用于本案。
被告张七龙辩称：最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。答辩人通过中介公司介绍，购买第三人王鲜的房屋，是双方当事人真实意思表示，合同主体、形式合法，内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，应依法有效。答辩人签订房屋买卖合同后，及时履行了付款和银行按揭还款义务，并实际占有了该标的物，办理了公证。另外，答辩人及时交付了房屋产权登记契税，到房产管理部门进行过户登记，由于房产证件手续没有办理下来，不能进行变更过户登记，才导致该房屋的权属登记没有变更过来。房产没有变更登记的原因是房产证未下来，受房产部门政策规定的限制，答辩人并无过错。答辩人购买房屋、及时付款、偿还银行按揭、办理公证、申请办理过户登记等行为，均发生在原告申请查封房屋之前。根据最高法院相关规定，答辩人无过错，法院作出（2014）神执行监字第0001-2号执行裁定，裁定中止对该房屋的执行是正确的，请求法院依法予以维持。
最高人民法院关于查封的规定，与物权法并不冲突。最高人民法院关于查封财产的司法解释公布时，我国法律关于不动产实行不动产登记制度，具有物权登记的性质，民事活动中也基本上是以登记行为认定所有权。物权法确定的物权变动公示原则，在实践中存在登记困难等实际问题，如一律按过户登记作为所有权转移的标准有时是不公平的，会损害第三人的合法权益，如果第三人已支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但答辩人与王鲜就涉案房屋的买卖行为是合法有效的，被告张七龙不存在过错。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立以登记为主，王鲜在购买该房屋时已经在产权管理部门做过预登记，并不是领取权属证书才能引起物权设立的法律效果，最高人民法院关于查封财产的规定，与物权法规定并不冲突。综上所述，答辩人张七龙没有对房屋进行过户的原因是该涉案房屋权属证书没有下来，无法进行办理，答辩人不存在过错。答辩人张七龙与第三人王鲜在整个交易过程中不存在转移隐匿财产，是正常合法的民事行为，答辩人在本案中属于善意第三人，法律应当予以保护。本案当中原告主张答辩人存在过错，原告有义务就其主张进行举证，原告方并没有相应证据向法院提供，应当承担举证不能的不利的后果。原告的主张不符合法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告张七龙提交了以下证据：
1、房屋买卖居间协议书1份、房屋买卖三方合同书1份、王鲜出具的收款收据以及打款回单、中国建设银行西安市莲湖路支行的情况说明、建设银行个人贷款对账单、个人贷款还款凭证、西安市莲湖区公证处出具的公证书。证明第三人王鲜与被告张七龙通过房屋中介签订房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，主体合法，内容不违反国家强制性规定，属于有效合同，被告张七龙通过直接付款1500万元，剩余房款由张七龙通过按揭方式向银行还款，并且张七龙按时向银行偿还房款。
2、契税纳税申报表1份、契税完税证明1份。证明被告张七龙购买房屋后及时缴付房产过户契税，并通过房产管理部门办理房产过户手续。但因为该房屋的原始房产证件没有下来，导致该房屋不能进行变更登记，被告张七龙在该过户程序中没有任何过错。
3、（2014）神执监字第00001-2号执行裁定书1份。证明神木县人民法院依法中止该标的房屋的执行完全正确，因此原告刘勇的起诉没有法律依据，故请求驳回原告诉讼请求。
第三人王鲜未到庭答辩、亦未提交证据。
本院对原、被告提交的证据作出如下认定：
原告提交的第1组证据，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，提出神木县人民法院在审理刘勇诉王鲜民间借贷纠纷一案中查封涉案房产错误，应当解除查封，原告刘勇更不能针对该房产申请执行。对第2组证据，被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出查封错误，不予认可。对第3组证据，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，提出神木县人民法院作出的该裁定适用法律正确，应当依法驳回原告的诉讼请求。对第4组证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，不予认可，认为该证据与本案不具有关联性，另外，李明林案的关键是案外人在法院查封房屋时未实际占有房屋，也未办理房屋过户手续，案外人存在明显过错。
经本院审查，原告提交的第1组、第2组、第3组证据，被告对证据的真实性均无异议，上述证据均系法院生效法律文书，证明力强，本院对上述证据的真实性予以采信；对原告主张上述证据的证明目的，被告提出异议，经本院审查，原告提交的第1组、第2组、第3组证据，原告主张的证明目的本身是对已发生的事实的表述，与证据要证明的事实一致，本院予以采信。提交的第4组证据，被告的质证意见成立，经本院审查，对该证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。
原告对被告提交证据的真实性均无异议，对证明目的均有异议。原告认为王鲜在尚未取得涉案房屋权属证明的情况下，向被告张七龙出售该涉案房屋违反了城市房地产管理法的规定，所以该转让协议无效。基于转让协议无效，被告就无法取得涉案房屋的产权。对缴纳税费的证明目的有异议，提出税费是王鲜自己办理产权证时缴纳的税费，并不是王鲜向被告张七龙出售房屋、张七龙为了转让房屋产权证而缴纳的税费，原告对被告提交证据的证明目的不予认可。
经本院审查，被告提交的第1组、第2组、第3组证据，原告对证据的真实性均无异议，对证明目的均有异议。经本院审查，被告提交的第1组证据，证据间形成证据链条，能证明被告主张的事实，对被告提交的第1组证据，本院予以采信。被告提交的第2组证据，原告的质证意见成立，对该组证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。提交的第3组证据，原告对证据的真实性无异议，只对证明目的有异议，该证据均系法院生效法律文书，证明力强，本院对证据的真实性予以采信；被告主张上述证据的证明目的，原告提出异议，经本院审查，被告主张的证明目的本身是对已发生的事实的表述，与证据本身证明的事实一致，但与本案无关联性，对证明目的，本院不予采信。
本院根据原、被告的庭审陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2010年4月18日，王鲜与中海兴业（西安）有限公司签订了五份商品房买卖合同，购买了中海兴业（西安）有限公司开发的位于西安市曲江新区芙蓉东路69号的中海国际社区10幢1单元1层的10106号／10107号10108号及该单元-1层1F115号／1F1116号五套房屋，房屋面积共计996平米，合同约定总价款13321824元，付款方式为首付加银行按揭，王鲜共支付购房首付款6721824元，其余购房款为银行抵押贷款，后办理了商品房预售登记。2013年5月4日，张七龙向陕西合富房地产营销策划有限责任公司交纳5万元购买上述房屋的中介费，2013年5月5日王鲜、张七龙、陕西合富房地产营销策划有限责任公司签订了房屋买卖居间协议书，达成了房屋买卖意向，由张七龙购买王鲜向中海兴业（西安）有限公司购买的五套商品房，房屋总面积996平方米，总价款2080万元，约定张七龙支付首付款后，王鲜向张七龙交付房屋，王鲜于协议签署三日内，向张七龙交付房屋的产权证明文件，并约定双方于房屋产权证下发十个工作日内办理房屋权属转移登记，过户税费由张七龙承担。居间协议同时约定协议签署当日，由张七龙向居间方支付20万元意向金，用于与王鲜协商洽谈房屋买卖事宜，双方正式签订房屋买卖协议后，作为房屋买卖定金，并受定金罚则约束；同时王鲜本人及代理人应在接收定金之日起向居间方缴纳20万元签约保证金，如因出卖方原因致交易失败，居间方有权将保证金直接支付买方充抵部分赔偿金；居间合同约定卖方在签收购房定金之日起5日内或于2013年5月9日，前往居间方签署房屋买卖合同。房屋买卖居间协议书尾部，王鲜、张七龙签字、捺印，居间方加盖了公司印章。2013年5月5日，陕西合富房地产营销策划有限责任公司提供了房屋买卖三方合同样本，王鲜、张七龙及陕西合富房地产营销策划有限责任公司签订了房屋买卖三方合同，合同主要条款同房屋买卖居间协议书，合同尾部，王鲜、张七龙签字、捺印，居间方加盖了公司印章。房屋买卖合同签订后，王鲜向张七龙交付了商品房买卖合同，张七龙占有了王鲜转让的商品房。当日，王鲜按五份购房合同，分别向张七龙出具了五份委托书，委托张七龙办理转让房屋的银行提前还款、贷款清结、撤押及领取他项权利证书相关事宜；在西安房地局办理上述房产的解押手续、领取上述房产的房证手续；并在办理上述事宜后，出售或出租上述房产，与买方签订房屋买卖合同或租赁合同，如出售房屋，则办理房屋过户手续并向买方提供按揭购买上房产的相关手续，办理房屋的物业交割相关手续；上述房屋的售价或出租价由受托人张七龙决定，委托人无异议，售房款和出租款由受托人收取；受托人在办理上述事宜时所签署的相关文件王鲜均予以认可；委托期间至上述事务办理完毕为止，受托人无转委托权。2013年5月6日，西安市莲湖区公证处作出五份公证书，证明王鲜于2013年5月5日在该公证处，在公证员面前，在委托书上签名、捺印。2013年5月4日，王鲜向张七龙出具了50万元定金收据；2013年5月9日，王鲜向张七龙出具了450万元购房款收据；2013年5月15日，王鲜向张七龙出具了1000万元购房款收据，并注明支付方式为指定账号支付，支付于榆林市鑫星贸有限责任公司在工商银行榆西沙支行账号2610092019200111526。2013年5月16日，张七龙向陕西合富房地产营销策划有限责任公司通过银行交纳中介费15万元。张七龙后将购买上述房屋出租。从2013年5月至2014年5月份，张七龙以王鲜名义累计还款1019481.19元（庭审中，张七龙提供的按揭还款凭证借款人一栏均显示为王鲜）。2013年6月25日，张七龙代王鲜交纳了五套房屋的契税。
2013年，原告刘勇因与王鲜、苏如意民间借贷纠纷一事向法院提起诉讼，本院立案受理，诉讼中刘勇申请财产保全。本院于2013年7月29日作出（2013）神民初字第02817-1号民事裁定书，裁定将王鲜位于陕西省西安市曲江新区芙蓉东路69号中海国际社区10-10106号房屋和10-1F104、10-1F115、10-1F116号车库（预售许可证号：2009242）予以查封，2013年7月30日，西安市房屋产权产籍管理中心协助法院查封了上述房屋，但未实际查封车库。2013年12月7日，法院向王鲜送达了查封裁定。2014年1月20日，本院作出（2013）神民初字第02817号民事判决书，判决王鲜偿还原告300万元及相应的利息。判决生效后，原告刘勇申请法院强制执行，执行期间，张七龙以案外人的身份，对法院查封王鲜的上述房产提出执行异议，认为上述房产已卖给了张七龙，张七龙已实际占有，并善意取得了上房产的所有权，为该房屋的实际所有人，提出应依法中止对上述房产的执行。本院组织听证后，于2014年8月6日作出（2014）神民执异字第00002号执行裁定，认定张七龙的异议成立，裁定中止对查封王鲜房屋的执行，并于2014年8月15日向原告送达了裁定书。2014年10月15日，法院作出（2014）神执监字第00001号执行裁定书，认为本院作出的（2014）神民执异字第00002号执行裁定确有错误，裁定另行组成合议庭再审，再审期间中止原裁定书的执行。2014年10月15日，本院作出（2014）神执监字第00001-1号执行裁定书，查明实际查封了房屋，并未查封车库，执行异议裁定对未实际查封车库裁定中止执行，明显错误，撤销了（2014）神执异字第00002号执行裁定。2014年10月20日，本院作出（2014）神执监字第0001-2号裁定书，裁定中止对被执行人王鲜所有的由中海兴业西安有限公司开发的位于陕西省西安市曲江新区芙蓉东路69号中海国际社区10-10106号房屋（预售证号：2009242，合同登记号：Y10042512）的执行。2014年8月21日，刘勇向本院提起申请执行人执行异议之诉，本院于2014年8月27日立案受理。
本院认为，原、被告双方对被告张七龙和第三人王鲜购买五套商品房，张七龙已支付合同约定的全部价款，并占有房屋均无争议，争议的焦点是张七龙与王鲜房屋买卖合同是否有效；张七龙是否有过错；张七龙在执行阶段提出的执行异议是否成立，涉案房屋法院能否查封。
物权法第十五条规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权法该规定，将债权与物权进行了区分，物权的设立、转让登记，并不影响物权取得原因行为合同的效力。根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件司法解释规定，第三人王鲜与房地产开发企业中海兴业（西安）有限公司购买，签订商品房买卖合同时，出卖人中海兴业（西安）有限公司已取得了商品房预售许可，商品房买卖合同有效。王鲜通过订购商品房，支付了对应的价款，根据物权法规定，属于原始取得，王鲜虽未办理产权登记，但并不影响商品房屋买卖合同的效力。王鲜将其购买的房屋通过中介公司，转让与被告张七龙，张七龙按房屋买卖合同约定，向第三人王鲜支付了约定的价款，并实际占有涉案房屋，同理，双方的买卖合同有效。被告张七龙支付了合理的价格，第三人王鲜不存在以不合理的低价转让资产、逃避债务的行为。原告提出王鲜购买的房屋未经登记，王鲜不能出卖商品房屋，第三人王鲜与张七龙房屋买卖合同无效的主张，本院不予支持。
原告诉称被告张七龙有过错，张七龙予以否认，原告对其提出的主张未举证加以证明，应当承担举证不能的不利法律后果。另外，原告认可被告按房屋买卖合同支付全部价款，并实际占有交易的房产，证明张七龙在交易中无过错。故对原告提出张七龙与第三人王鲜买卖房屋有过错的主张，本院不予支持。
原告认为最高人民法院关于人民法院查封财产司法解释中关于人民法院不得查封的规定，与物权法规定的物权设立、变动公示原则相冲突；截止一审法庭辩论终结，涉案房屋产权仍在王鲜名下，认为物权没有发生变动，法院可以查封并执行涉案房屋。本院认为，涉案房屋实际已发生转让，只是买受人张七龙未办理物权转让登记；买受人张七龙未能办理转让登记，是因第三人王鲜的产权登记没有办理，进而客观上形成张七龙不能办理房屋过户登记。张七龙未办理房屋过户登记，根据物权法规定，只是不能取得交易房屋的所有权，但并不影响房屋买卖合同的效力，也不能否认张七龙基于房屋买卖合同对受让房屋合法占有。明确物权归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，是物权法的立法原意，物权法专章规定了占有，确立了合法占有的法律地位。最高人民法院关于人民法院查封财产司法解释规定，被执行人的财产，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封，上述规定与物权法确定物权与债权分离，物权登记不影响原因行为效力及合法占有受物权法保护的相关规定并不冲突。因此，本院于2014年10月20日作出（2014）神执监字第0001-2号裁定书，裁定中止对被执行人王鲜所有的由中海兴业西安有限公司开发的位于陕西省西安市曲江新区芙蓉东路69号中海国际社区10-10106号房屋（预售证号：2009242，合同登记号：Y10042512）的执行，认定事实清楚，适用法律正确。
原告诉称本院（2013）神执异字第00002号执行裁定书，案情与本案一致，法院裁定驳回了案外人的异议，本案也应当驳回张七龙的异议，恢复涉案财产的执行措施。本院认为，原告主张不实，上述案件案外人并没有实际占有法院查封的房产，与本案事实并不相同，不属于相同的案件，原告提出的上述主张，本院不予支持。
综上所述，被告张七龙在原告刘勇申请执行王鲜一案中，提出的执行异议成立，本院裁定中止执行认定事实清楚，适用法律正确。原告不服再审裁定，向本院提起诉讼，主张第三人王鲜与被告张七龙签订的房产买卖合同无效、被告张七龙有过错，提出恢复涉案房屋执行措施的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一条、第九条、第十五条、第二百四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院关于《适用中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘勇的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告刘勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 张 伟
审判员 韩彦军
审判员 张 昕
二〇一五年四月二十日
书记员 ＸＸ强