福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0524民初2394号原告：林荣鑫，男，1983年11月7日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：蔡建生，福建联谊律师事务所律师。被告：苏清香，女，1976年10月26日出生，汉族，住福建省安溪县。被告：安溪中凯房地产营销策划代理有限公司，住所地：福建省安溪县凤城镇新安西路128号。统一社会信用代码：91350524574749336P。法定代表人：梁明成，公司经理。委托诉讼代理人：苏小梅，福建顺济（厦门）律师事务所律师。原告林荣鑫与被告苏清香、安溪中凯房地产营销策划代理有限公司（以下简称中凯房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林荣鑫及其特别授权委托诉讼代理人蔡建生、被告中凯房地产的特别授权委托诉讼代理人苏小梅到庭参加诉讼，被告苏清香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林荣鑫向本院提出诉讼请求：1.苏清香返还购房款345,000元并支付利息（利息按年利率6％自起诉之日起计付至还清款项之日止）；2.由中凯房地产承担连带清偿责任；3.由苏清香、中凯房地产承担本案诉讼费用。事实与理由：林荣鑫欲购买房屋，就于2014年7月份到中凯房地产咨询是否有待出售的房源。中凯房地产就向林荣鑫推荐公司登记寄售的坐落于安溪县，套房所有权人为陈有在（已被判刑）和苏清香。同月25日，林荣鑫和陈有在、苏清香夫妇在中凯房地产的参与下，三方签订了《房屋买卖合同》。合同约定：房屋总价款为690,000元，合同签订时首付350,000元;买卖房屋办好“两证”后30天内到银行办理解押手续;出售方不得凭自己的身份证私自领取“两证”;买卖双方应当在办好“两证”后，于2015年8月2日之前共同到土地、房产管理部门办理产权变更手续。陈有在、苏清香夫妇共同在合同上签名摁指印同意出售。合同签定时，林荣鑫按照约定支付350,000元（其中林荣鑫将310,000元分两次汇入中凯房地产的法定代表人梁明成的账户，并现场支付给陈有在、苏清香夫妇现金40,000元）。中凯房地产向林荣鑫收取13,800元的中介费用。2014年9月2日，陈有在、苏清香夫妇在接到“两证”办好的通知时，当日就将其和林荣鑫约定买卖的房产以700,000元的价格过户卖给他人。事后，陈有在夫妇以种种借口拖延,拒不返还350,000元的预付款。直至2015年2月17日，林荣鑫向安溪县公安局报案，陈有在、苏清香夫妇才通过银行转账象征性汇给林荣鑫5,000元。陈有在于同年3月5日被刑事拘留，于2017年12月因合同诈骗被安溪县人民法院以(2017）闽0524刑初41号刑事判决书判处有期徒刑三年三个月。虽判决书作出判决追缴被告人陈有在违法所得款345,000元返还给林荣鑫，但林荣鑫至今分文未得。林荣鑫认为，陈有在、苏清香和林荣鑫签订《房屋买卖合同》，并通过中凯房地产向林荣鑫收取350,000元的首付款，但却在涉案房产的“两证”办理完成后,就签名将房屋卖给他人，虽苏清香没有被追究刑事责任，但苏清香起到不可推卸的民事责任，应当承担返还款项等民事责任；中凯房地产对于房源客户信用把关不严，且在整个房产交易过程中没有搜集房屋办证等信息,没有起到监督督促的作用，致使林荣鑫造成巨额损失，中凯房地产应当对此承担连带清偿的民事责任。中凯房地产辩称，1.本案涉案房产的购房款345,000元已经由安溪县人民法院以（2017）0524刑初41号刑事判决书做出依法追缴，根据《最高人民法院关于刑事附带民事诉讼范围问题的规定》，在未穷尽刑事追赃和执行程序的情形下，受害人不能直接提起民事诉讼，现林荣鑫对刑事判决后的执行情况没有任何证据，其诉讼请求依法应予驳回；2.中凯房地产不应承担连带责任，林荣鑫对中凯房地产的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。具体理由：①中凯房地产并不存在任何违法、违规或失职的行为，林荣鑫对中凯房地产的诉讼请求于法无据。根据法律规定，中凯房地产已履行完成主要义务，整个服务过程尽职尽责，在涉案房产出卖给林荣鑫前，除了银行的按揭贷款外，没有设定其他权利，对出卖人及其配偶信息、房屋是否有产权证等均予以核实，合同也明确买卖双方约定在2015年8月2日前完成产权变更手续，中凯房地产在上述期限内仅是协助办理产权变更登记手续，中凯房地产只是促成是否交易，而不是保证交易的履行。对于可能存在的风险也予以提示、告知并在合同中予以约束；②林荣鑫对购买讼争房产本身存在的风险是可以预见的，双方在合同条款中也进行了严格的约束。双方交易过程中所产生的违约行为并不是中凯房地产所能控制的，其无法完成产权变更登记手续的责任与中凯房地产无关。具体理由：陈有在与苏清香在2014年9月2日到银行解押，在拿到产权证当日立即将涉案房屋卖给案外人并办理产权过户手续，其本身存在恶意隐瞒、欺骗，过户时间如此之短非中凯房地产所能控制；林荣鑫对于购买涉案房产存在的风险是可预见的，针对该风险，买卖双方也在合同第八条加以约束。但尽管如此，出卖人却甘愿冒着承担巨大的违约金及被刑事立案的风险将涉案房屋卖给他人，该违约行为不是中凯房地产所能掌控和督促的；中凯房地产于2014年9月3日知道出卖人将涉案房屋办理了过户手续后及时通知了林荣鑫，并在林荣鑫与出卖人无法协商的情况下向安溪县公安局凤城派出所报案，可见，公司对产权证办理进度事宜已知悉且及时跟进，只是由于出卖人陈有在的恶意行为才导致交易过户手续无法完成，该责任与中凯房地产无关；涉案房屋买卖合同签订当日即将钥匙及相关物品交付林荣鑫，中凯房地产同时制作交接清单，中凯房地产已尽到审慎义务，至于信用问题，中凯房地产并非国家公权力部门，在公民信息受到严格保护的制度下，对出卖人被诉讼的相关信息无法知悉，且从安溪县人民法院执行公示情况了解，出卖人陈有在的首次被执行立案的时间为2014年12月24日，在其出卖该房产前并没有信用不良记录。因此，中凯房地产作为居间人已履行完毕合同的主要义务，对陈有在及苏清香恶意的一房二卖的行为，中凯房地产无法掌控和督促。中凯房地产不存在任何的违法、违规或失职行为，不应承担违约责任。苏清香既未作书面答辩，也未提供任何书面证据。林荣鑫及中凯房地产围绕诉讼请求、答辩依法提交了证据，苏清香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃相应的举证、质证权利，对林荣鑫及中凯房地产经质证无异议的林荣鑫提供的林荣鑫的身份证复印件、苏清香的身份证复印件及陈有在与苏清香的结婚证复印件、中凯房地产信息复印件，本院予以确认并在卷予以佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.林荣鑫提供预定房屋买卖合同复印件，欲证明林荣鑫与苏清香、中凯房地产房屋买卖行为事实。中凯房地产经质证认为，中凯房地产只是居间人，不是房屋买卖合同的出卖人。该买卖合同第九条虽约定“中凯房地产应协助买卖双方在前述期限内办理产权变更登记手续……”，但综合整个买卖合同，中凯房地产确实仅起居间介绍作用，不是房屋买卖合同的出卖人，中凯房地产对此的质证意见，于法相符，本院予以采纳，但对林荣鑫欲证明其与苏清香系房屋买卖行为的目的成立，且符合证据“三性”，本院依法予以确认。2.林荣鑫提供银行汇款单及收条复印件，欲证明中凯房地产将收到的310,000元注入陈有在账号及苏清香承认收到款项的事实。中凯房地产经质证认为陈有在与苏清香有收到该购房款，与本案并没有关联，并经庭审释明后，于庭审结束向本院补充提交安溪县农村信用合作联社后安分社的存款明细账，加以证明林荣鑫通过其POS机转入的购房款已于当日汇给陈有在（林荣鑫及其代理人已在证据上签名确认无异议）。对林荣鑫及中凯房地产提供的两份证据，均符合证据“三性”，本院依法均予以确认。3.林荣鑫提供收款收据复印件，欲证明中凯房地产收取13,800元的高额中介费用。中凯房地产经质证认为，居间合同是有偿服务合同，收取费用也是根据合同约定的，跟本案的房屋买卖合同没有关联。从整个买卖合同虽可看出中凯房地产仅起居间买卖介绍作用，合同第九条也明确约定房屋买卖中介费在签订本合同之日付清，但合同并未明确约定具体的中介费，故中凯房地产收取的中介费用是否合理，与本案不具有关联性，况且林荣鑫起诉的是房屋买卖合同，故对该证据的证明力，本院不予认定。中凯房地产认为与本案没有关联的意见，本院予以采纳。4.林荣鑫提供（2017）0524刑初41号刑事判决书复印件，欲证明苏清香丈夫陈有在因涉嫌诈骗被判刑，判决书判决追缴的款项至今没有返还。中凯房地产经质证，对证据的“三性”没有异议，但认为判决书已判决追缴345,000元，至于《最高人民法院关于刑事附带民事诉讼范围问题的规定》是否已经废止由法院裁定，但从刑事判决书中可以看出中凯房地产对于产权证的办理进度是知悉的，公司也及时加以跟进。刑事判决书已经发生法律效力，其证明力本院予以确认，但对林荣鑫欲证明判决书判决追缴的款项至今没有返还，林荣鑫并未为此提供相应证据加以佐证，且根据法院信息管理系统显示，该退赔款款项已在本院立案执行【案号为（2018）闽0524执150号】，故对该证明力，本院不予认定。5.中凯房地产提供中国执行信息公开网中记载的关于陈有在的执行信息最早是在2014年12月24日，欲证明陈有在之前并没有失信记录，中凯房地产已经尽到了审慎的义务。林荣鑫经质证,认为该证据无法体现何时取得，且通常双方交易之间要有笔录，但是中凯房地产并没有制作，如果证据是这两天取得，恰恰证明中凯房地产并没有对陈有在的诚信进行调查。经查本院信息管理系统，该证据与系统记载一致，该证据的证明力，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月25日，出卖人（甲方）陈有在、苏清香（系夫妻关系）与买受人（乙方）林荣鑫在中介公司中凯房地产（丙方）的介绍参与下，三方签订《预定房屋买卖合同》。合同约定：甲方自愿将址在安溪县百宏滨江花苑第C幢17层1703号房屋（建筑面积126.89平方米，商品房买卖合同编号：MF-2007-01-NO.0291212）出售给乙方；甲、乙双方议定的上述房屋及车位成交价格690,000元；甲、乙双方应在房地产开发公司办好“两证”于2015年8月2日之前共同到土地、房产管理部门办理产权变更手续；丙方应协助甲、乙方在前述期限内办理产权变更登记手续。合同并就其他事项作出约定。合同签订当天，林荣鑫除当场支付给陈有在、苏清香夫妇现金40,000元外，还通过中凯房地产的POS机转入购房款120,000元，同时交给中凯房地产中介手续费13,800元。中凯房地产于当日通过银行转账将120,000元转给陈有在。同月31日，林荣鑫又通过中凯房地产的POS机转入购房款190,000元。中凯房地产于当日通过银行转账将190,000元转给陈有在。陈有在在同年8月底取得涉案房屋的“两证”后，立即于同年9月2日，将涉案房屋以700,000元的价格过户卖给他人。经林荣鑫催讨、协商，陈有在、苏清香夫妇拒不返还林荣鑫已支付的购房款350,000元。2015年2月17日，林荣鑫向安溪县公安局报案，陈有在、苏清香夫妇仅通过银行汇给林荣鑫5,000元，对其余款项仍未退还。陈有在于同年3月5日被刑事拘留，2016年12月15日被逮捕，2017年12月11日被安溪县人民法院以诈骗罪判处有期徒刑三年三个月，并处追缴违法所得345,000元返还给被害人林荣鑫。苏清香在陈有在涉嫌犯诈骗罪案件中，以证人身份陈述其于2014年9月2日，在陈有在、林珠明的陪同下，到安溪县行政服务中心配合陈有在将涉案房屋签字过户给林明江。陈有在涉嫌犯罪期间，林荣鑫未提起刑事附带民事诉讼。另查：①庭审结束后，林荣鑫书面放弃对中凯房地产的诉讼请求；②据安溪县人民法院执行系统显示，至庭审结束，（2018）闽0524执150号执行案件尚未执行到任何款项。本院认为：①苏清香是否构成侵权，应否承担返还购房款的民事责任？陈有在、苏清香夫妇与林荣鑫在中介公司中凯房地产的介绍参与下，三方所签订《预定房屋买卖合同》，系当事人之间的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，本院予以保护。合同当事人理应按照合同约定各自履行相应的义务。合同签订后，林荣鑫依约支付部分购房款350,000元，但陈有在却在取得房产权属证书后，于2014年9月2日将涉案房屋转卖给他人并办理过户登记手续，嗣后，经林荣鑫多次与其协商、催讨，陈有在又未能将该房款退还给林荣鑫（仅在林荣鑫向公安机关报案后退还5,000元），最终导致被安溪县人民法院以诈骗罪判处有期徒刑三年三个月，并处追缴违法所得345,000元返还给被害人林荣鑫,而苏清香作为涉案房屋的共有权人，在其夫陈有在将涉案房屋转卖他人过程中，未能加以制止，反而配合签名办理涉案房屋的过户登记手续，依据房地产相关法律规定，其配合签名的行为是导致涉案房屋他卖成立的条件之一，而其行为也最终导致林荣鑫无法拥有涉案房屋、无法领回全部购房款，显然其过错行为已明显侵犯了林荣鑫的合法权益，不论其行为是否已触犯刑事法律，是否需要追究刑事责任，但理应为此承担相应的民事责任无可置疑；②林荣鑫能否对苏清香的行为提起民事诉讼？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第一百四十三条第一款第（五）项“附带民事诉讼中依法负有赔偿责任的人包括……（五）对被害人的物质损失依法应当承担赔偿责任的其他单位和个人”和第一百六十四条“被害人或者其法定代理人、近亲属在刑事诉讼过程中未提起附带民事诉讼，另行提起民事诉讼的，人民法院可以进行调解，或者根据物质损失情况作出判决”的规定，由于林荣鑫在陈有在涉嫌犯罪期间，并未提起刑事附带民事诉讼，现林荣鑫对共同侵权人提起民事诉讼，于法有据，本院依法予以支持。综上，林荣鑫请求苏清香应返还购房款345,000元，于法相符，本院予以保护。若陈有在已经依据刑事判决书予以退赔，退赔款项可以相应抵扣。至于林荣鑫诉求苏清香应支付该购房款自起诉之日起至还清款项之日止按年利率6%计算的利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定，由于陈有在、苏清香非法占有林荣鑫的购房款至庭审结束时，仍未退还，故林荣鑫之诉求显然于法有据，本院依法予以保护至本判决确定的履行期限届满之日止。中凯房地产辩解本案涉案的购房款345,000元已经由安溪县人民法院以（2017）0524刑初41号刑事判决书做出依法追缴，林荣鑫在未穷尽刑事追赃和执行程序的情形下，且对刑事判决后的执行情况没有任何证据，不能直接提起民事诉讼，其诉讼请求依法应予驳回的意见，因《最高人民法院关于刑事附带民事诉讼范围问题的规定》已废止，该意见明显于法不符，本院不予采纳。③关于林荣鑫诉求中凯房地产应对该购房款承担连带清偿责任的问题。由于林荣鑫已于庭审结束后书面放弃对中凯房地产的诉讼请求，其行为系其自行处分的权利，并不违反法律规定，本院依法予以准许。据此，林荣鑫诉求符合法律规定的部分，本院予以支持；中凯房地产的辩解，本院不予采纳。苏清香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第一百四十三条第一款第（五）项、第一百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，判决如下：一、苏清香应于本判决生效之日起十五日内返还给林荣鑫购房款345,000元及利息（利息自2018年4月16日起按年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止；陈有在若依刑事判决书予以退赔，退赔的款项可予以相应扣除）；二、驳回林荣鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,475元，由苏清香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺人民陪审员  王巧萍人民陪审员  黄云平二〇一八年七月二日书 记 员  李裕鹏附：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第一百四十三条第一款第（五）项附带民事诉讼中依法负有赔偿责任的人包括……（五）对被害人的物质损失依法应当承担赔偿责任的其他单位和个人。第一百六十四条被害人或者其法定代理人、近亲属在刑事诉讼过程中未提起附带民事诉讼，另行提起民事诉讼的，人民法院可以进行调解，或者根据物质损失情况作出判决《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款……（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持；……执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。-10--11-