广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法石民初字第125号
原告周慧妹，女。
原告曾安怡，女。
原告曾志雄，男。
上述三原告的共同委托代理人刘欣哲、莫柳俭，均是广东环球经纬律师事务所律师。
被告广州市番禺区开源房地产实业公司。
法定代表人翟裕纯，职务：总经理。
委托代理人陈峰、梁菁，均是广东华誉律师事务所律师。
原告周慧妹、曾安怡、曾志雄诉被告广州市番禺区开源房地产实业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周慧妹、曾安怡、曾志雄的共同委托代理人刘欣哲到庭，被告广州市番禺区开源房地产实业公司的委托代理人陈峰、梁菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周慧妹、曾安怡、曾志雄诉称，1996年1月5日，曾超雄先生与被告双方签订了《房屋买卖合同》约定曾超雄先生购买被告开发的位于广州市番禺区沙窖岛“洛溪新城”裕景花园房屋，房屋售价936680元，于2000年1月28日付清，1998年10月26日，双方根据番禺市房地产交易所要求签订统一指定的《房地产买卖契约》（番房买卖契字0＊＊＊＊＊7号），并办理了合同登记手续。2002年7月30日，因97号房屋存在严重的质量问题，双方签署房屋转移购买的《协议》，约定被告（甲方）同意曾超雄先生（乙方）把原购买的97号房屋购房用款转移购买甲方未出售的裕景花园房屋，曾超雄先生还需增补两房屋的差价35500元及1××号房屋装修的款项后，方可办理换房手续。但双方未就房屋过户事宜进行具体约定。《协议》签订后，被告于2003年11月12日将1××号房屋交付曾超雄先生使用，曾超雄先生依约将97号房屋移交给被告，并已交纳《协议》约定的大部分款项，但双方至今未能完善1××号房屋的过户手续。后曾超雄于2011年3月2日去世。曾超雄的法定继承人（即三原告）获悉两房屋的情况后立即与被告就理顺两房屋的法律关系、完善付款手续及办理1××号房屋的过户手续等事宜进行协商，但因双方对部分过户款项的支付责任无法达成一致，致使1××号房屋过户事宜一直搁置至今。基于1××号房屋已交付原告使用近10年，原告等亦已支付了1××号房屋96.3%的购房款即936680元及支付了1××号房屋的外墙、天面装修费用、PVC管安装等费用、管理基金、电话、电视安装费、保证金等费用，双方已履行房屋转移购买《协议》的大部分内容，1××号房屋的产权应属于原告所有。原告曾委托律师向被告发出律师函，要求原告到被告处先行支付房屋差价35500元并磋商1××号过户事宜，但被告未予同意。被告收取了曾超雄缴纳的水电安装费及电负荷费合计29918.7元，该两项费用于2001年4月16日被国务院列为不合法、不合理收费而明令取消，两房屋转移购买时，该费用被告应退还原告。另，曾超雄已缴纳的97号房屋的管理基金，两房屋转移购买时，原告不应重复缴纳，因此，被告应为原告办理97号房屋的管理基金转为1××号房屋的专项维修基金的有关手续。因此，请求1、判令广州市番禺区沙窖岛“洛溪新城”裕景花园西二街1××号房屋的产权归原告所有（1××号房屋价格：972180元）；2、被告为原告办理广州市番禺区沙窖岛“洛溪新城”裕景花园房屋的全部过户手续，直至1××号房屋过户至原告名下，注销97号房屋合同费用及房屋交易费用由双方对半承担，其他办证所涉税费依照法律规定由原、被告双方依法承担；3、被告退还曾超雄先生已交纳的广州市番禺区沙窖岛“洛溪新城”裕景花园房屋水电安装费23318.7元及电负荷费6600元合共29918.7元；4、被告为原告办理97号房屋的管理基金转为1××号房屋的专项维修基金的有关手续；5、本案诉讼费由被告承担。
被告广州市番禺区开源房地产实业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原、被告双方曾签订一份协议，协议约定原告在补交房屋的差价之后我方才将97号房屋换成1××号房屋，签订协议后，我方考虑到原告需要居住，因此才交给其居住，但原告一直以来没有补交该笔款项，经多次催告也没有补交，作为换房的基础、条件，原告没有履行，因此要求解除双方签订的协议。将原来的97号房屋交回给原告使用。
经审理查明，1996年1月5日，案外人曾超雄与被告双方签订了《房屋买卖合同》，约定曾超雄购买被告开发的位于广州市番禺区沙窖岛“洛溪新城”裕景花园房屋，房屋售价936680元，于2000年1月28日付清，1998年10月26日，双方根据番禺市房地产交易所要求签订统一指定的《房地产买卖契约》（番房买卖契字0035487号），并办理了合同登记手续。因该房屋存在严重的质量问题，2002年7月30日，双方签署房屋转移购买《协议》，约定被告（甲方）同意曾超雄（乙方）把原购买的97号房屋购房款转移购买甲方未出售的裕景花园西二街1××号房屋，曾超雄还需增补两房屋的差价35500元及1××号房屋装修的款项后，方可办理换房手续。但双方未就房屋过户事宜进行具体约定。《协议》签订后，被告于2003年11月12日将1××号房屋交付曾超雄使用，曾超雄依约将97号房屋移交给被告，并已交纳《协议》约定的大部分款项，但双方至今未能完善1××号房屋的过户手续。后曾超雄于2011年3月2日去世。曾超雄的法定继承人（即三原告）获悉两房屋的情况后，为完善付款手续及办理1××号房屋的过户手续等事宜与被告进行协商，但因双方对部分过户款项的支付责任无法达成一致。引起纠纷。原告向本院起诉，请求1、判令广州市番禺区沙窖岛“洛溪新城”裕景花园房屋的产权归原告所有（1××号房屋价格：972180元）；2、被告为原告办理广州市番禺区沙窖岛“洛溪新城”裕景花园1××号房屋的全部过户手续，直至1××号房屋过户至原告名下，注销97号房屋合同费用及房屋交易费用由双方对半承担，其他办证所涉税费依照法律规定由原、被告双方依法承担；3、被告退还曾超雄已交纳的广州市番禺区沙窖岛“洛溪新城”裕景花园房屋水电安装费23318.7元及电负荷费6600元合共29918.7元；4、被告为原告办理97号房屋的管理基金转为1××号房屋的专项维修基金的有关手续；5、本案诉讼费由被告承担。
被告不同意原告的全部诉讼请求，认为：原、被告双方的协议约定，原告应在补交房屋的差价之后才将97号房屋换成1××号房屋，但原告一直没有补交，作为换房的基础条件，原告没有履行，因此，要求解除双方签订的协议。将原来的97号房屋交回给原告使用。
另查明，被告已将该1××号房屋交付原告使用近10年，原告等亦已支付了购房款936680元及支付了1××号房屋的外墙、天面装修费用、PVC管安装等费用、管理基金、电话、电视安装费、保证金等费用。原告曾委托律师向被告发出律师函，要求原告到被告处先行支付房屋差价35500元并磋商1××号过户事宜。被告收取了曾超雄缴纳的水电安装费及电负荷费合计29918.7元。
在本案庭审中，原告向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同、房地产买卖契约、房屋转移购买《协议》；2、商品房鉴证情况；3、1××号房屋产权证明；4、裕景花园工程维修竣工移交证明书（1××号房屋）；5、裕景花园工程维修竣工移交证明书（97号房屋）；6、97号房屋购房发票；7、管理基金、水电安装费、电负荷费、电话、电视安装费、保证金等费用收据；8、临时收据；9、国家计委、财政部、关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格（2001）585号）；10、律师函及送达回执。
被告向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同；2、房地产买卖契约；3、协议；4、房地产权证；5、工程移交证明书；6、结算发票；7、公证书；9、97号房屋给维修的发票及工程装修结算表；10、工程移交证明书；11、关于印发《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》的通知；12、批转市物价局《番禺市贯彻﹤广东省城镇新建商品房交易价格行为规则﹥实施细则》的通知。以及本院的庭审笔录等，足以认定。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》、房屋转移购买《协议》不违反法律规定，合法有效，是依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
本案争议的焦点，是该换购房的行为是否有效及双方签订的《协议》应否解除。本案中，原、被告就换房的行为，按《协议》的约定，原告已将原购买97号的购房款936680元转至购买1××号房，尚欠35500元差价；且原告也已将97号房交回被告，并在被告装修好1××号房后入住该房，并对该房进行了重新装修。综上，鉴于双方就《协议》已履行了主要的义务，且双方亦未在《协议》中约定具体的支付时间及办证时间。因此，该换购房行为及《协议》，不应以合同履行中的瑕疵而解除，应继续履行，即解除原、被告签订的97号房的《房屋买卖合同》，被告为原告办理广州市番禺区沙窖岛“洛溪新城”裕景花园西二街1××号房屋的全部过户手续；在办理上述手续时，行政机关收取的费用及税务机关收取的税费，按相关部门的规定由双方支付。至于尚欠35500元差价的问题，该款原告应在2003年11月11日被告将1××号房交付给原告时支付，但原告至今未付，因此，应按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。关于原告要求被告退还曾超雄已交纳的广州市番禺区沙窖岛“洛溪新城”裕景花园西一街97号房屋水电安装费及电负荷费共29918.7元的问题，因为该买卖行为是在1996年，而国务院将其列为不合法、不合理收费而明令取消是在2001年4月16日，对此没有溯及力，因此，本院不予支持。另房屋的专项维修基金问题，由于双方在《协议》中没有约定，因此，本案不作处理，双方可按《房屋买卖合同》的约定或相关的规定协商处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下：
一、解除曾超雄与被告广州市番禺区开源房地产实业公司就广州市番禺区沙窖岛“洛溪新城”裕景花园房屋签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》；
二、被告广州市番禺区开源房地产实业公司于本判决发生法律效力之日起30日内为原告周慧妹、曾安怡、曾志雄办理广州市番禺区沙窖岛“洛溪新城”裕景花园房屋的过户手续；
三、原告周慧妹、曾安怡、曾志雄于本判决发生法律效力之日起七日内向被告广州市番禺区开源房地产实业公司支付房屋差价款35500元及利息（从2003年11月11日起至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回原告周慧妹、曾安怡、曾志雄其余的诉讼请求。
如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6909元，由被告广州市番禺区开源房地产实业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 秦海量
审判员 张敬鹏
审判员 吴森明
二〇一四年二月十八日
书记员 廖丽娟