北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5665号
上诉人（原审被告）：北京肆维基业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南口镇龙虎台村西。
法定代表人：吴国英，董事长。
委托诉讼代理人：李国红，中央军委机关事务管理总局法律顾问处律师。
上诉人（原审原告）：张国英，女，1951年7月15日出生。
委托诉讼代理人：郭岩（张国英之女）。
被上诉人（原审被告）：北京明泽嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区兴隆西街8号院4号楼9层904室。
法定代表人：石向辉，总经理。
委托诉讼代理人：曹隆基，北京市营建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍静，北京市营建律师事务所律师。
上诉人北京肆维基业房地产开发有限公司（以下简称肆维基业公司）、上诉人张国英因与被上诉人北京明泽嘉业房地产经纪有限公司（以下简称明泽公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初17288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
肆维基业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回张国英全部诉讼请求。事实与理由：政府原因是我方逾期办理房屋所有权证的原因，故应当免除我方逾期办理所有权证的违约责任。2012年，因我方和某主要负责人在项目合作过程中涉嫌违法，军队司法部门介入调查，故项目停建，军队司法部门长期、持续地介入项目进行调查的原因是项目长期处于非正常运营状态以及我方无法为购房人办理所有权证的根本原因。军队司法部门介入调查的行为属于政府行为，属于不可抗力，直接导致合同约定债务的迟延履行。
张国英上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持我一审的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审错误认定肆维基业公司逾期未办证的原因，肆维基业公司逾期未办证的原因是其擅自变更涉案房屋所在楼栋的规划，导致至今未取得规划验收批准文件和竣工验收备案表，其应当承担全部责任。2.我对违约金的诉求金额计算合法有据，一审法院认定违约金数额过高于法无据，酌定的违约金金额计算标准不明。3.我委托肆维基业公司办理房产证并非本意，肆维基业公司收取相关税费后再无消息，房产证至今未办理，违背了受托义务。4.一审认定我要求肆维基业公司履行相应行为或提供相关资料的诉请客观上无法实际履行，是错误的。5.一审判决诉讼费负担错误。
张国英针对肆维基业公司的上诉辩称，坚持我的上诉请求。
肆维基业公司针对张国英的上诉辩称，不同意张国英的上诉请求，坚持我公司的上诉意见。
明泽公司针对张国英的上诉辩称，我公司答辩意见与一审答辩意见一致，张国英提出告知其公司有效地址的问题，我公司的有效地址与工商登记的地址一致。肆维基业的上诉并未针对我公司，故对其上诉请求不发表答辩意见。
张国英向一审法院起诉请求：1.判令北京肆维基业房地产开发有限公司在判决生效之日起三个月内完成我商品房所在楼栋房屋所有权初始登记，取得权属证明，同时完成预售项目转移登记备案，并在房屋所有权初始登记完成之日起10个自然日内，书面通知我自行办理商品房权属转移登记，并将办理预售商品房权属转移登记需由出卖人提供的资料原件交付于我（包括但不限于《房地产平面图》、《房地产登记表》各两份、不动产权籍调查成果，具体以转移登记时房地产登记部门要求为准），为我办理预售商品房权属转移登记提供其他必要的协助；2.判令解除我对肆维基业公司代缴税费的委托，依法判决肆维基业公司和明泽公司返还我委托其代交的契税77453.59元、公共维修基金11394元、房屋登记费80元、印花税5元、房产证代办费1000元，合计89932.59元，并按照同期银行贷款利率计算并赔偿我2012年6月2日至今的利息损失22349.83元（税费利息损失自2012年6月2日起暂计算至2016年12月20日，最终应计算至肆维基业公司、明泽公司退还全部款项止）；3.判令肆维基业公司和明泽公司赔偿我逾期办理房屋权属证书违约金426640.18元（违约金以购房款总额人民币2581786.24元的利息计算，利率按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.3倍确定，从2014年6月3日起暂时计算至2016年12月20日，最终应计算至北京肆维基业房地产开发有限公司完成我商品房所在楼栋房屋所有权初始登记及预售项目转移登记备案，并将办理预售商品房权属转移登记需由出卖人提供的资料原件全部交付于我之日止）；4.判令北京肆维基业房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内将办理房屋转移登记所需的《房屋买卖合同》原件一份，双方收房时签订的房屋坐落、面积和价款发生变化的《补充协议》原件两份交付于我；5.判令肆维基业公司和明泽公司当庭书面告知我有效联系地址和联系电话，并在上述信息发生变更之日起10日内书面通知我，直至我取得房产证之日止；6.本案诉讼费由肆维基业公司和明泽公司承担。
一审法院认定事实：2011年1月26日，张国英（买受人）与肆维基业公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）及附件，约定购买该公司开发位于本市海淀区的702号房屋。预售合同内容包括：该商品房的用途为普通住宅，预测建筑面积56.97平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币56040.53元，总价人民币贰佰伍拾柒万柒仟叁佰零拾叁元整。出卖人应当在2012年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。买受人同意委托出卖人代交下列第（6）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（6）产权代办费。产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。双方同意按照下列第2种方式处理，2、本合同继续履行，出卖人应按下款约定办理商品房的转移登记。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）由于买受人原因（包括但不限于买受人未按合同缩印办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于政府部门未在法定期限内办妥行政事务、不可抗力）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担任何违约责任。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。上述合同签订后，张国英向肆维基业公司支付了全部约定购房款。2012年6月2日，张国英根据肆维基业公司通知办理了入住手续，同时补付了房款4483.24元，并交纳契税77453.59元、公共维修基金11394元、印花税5元、产权代办费1000元、房屋登记费80元、物业费等。肆维基业公司就上述费用向张国英出具的收据上加盖有明泽公司的公章。此后至今，肆维基业公司未能在上述合同所约定的期限内为张国英办理该房屋的所有权证。
另查，上述房地产项目系由肆维基业公司与某部队联合取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，由肆维基业公司取得相应地块的《国有土地使用证》及其中部分商品房的《北京市商品房预售许可证》。庭审中，张国英以肆维基业公司违约未履行办证义务为由，要求该公司限期继续履行并赔偿相应违约金。肆维基业公司确认负有为张国英办理并交付房屋所有权证之义务，且对未在约定期限内履行相应义务之事实无异议，其中包括未按约定取得该商品房竣工验收备案及初始登记。经法院询问，肆维基业公司表示虽然目前存在办理房屋所有权证的障碍，但同意尽快为张国英办理并交付相应房屋所有权证，而无法承诺具体时限。肆维基业公司另称军队司法部门介入对公司和军队合作单位主要负责人在项目实施过程中所涉违法问题的调查，导致项目停建并影响了相关手续的办理，并以此为由主张免责，但未得到张国英的认可。经法院释明并询问，肆维基业公司未能述明对办理房屋所有权证构成实质影响的具体事实并提供充分证据。肆维基业公司还对张国英主张违约金标准提出异议。
上述事实，有双方当事人陈述、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《北京市商品房预售许可证》、《北京市商品房预售合同》、发票等证据材料在案佐证。
一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应严格遵照执行。本案中，肆维基业公司是上述某项目的开发商，并取得了相应商品房销售的许可。张国英与肆维基业公司签订商品房预售合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据双方合同约定，张国英负有依约支付相应购房款之义务，肆维基业公司负有依约交付房屋并办理产权转移登记等义务。合同在实际履行中，张国英履行了支付全部购房款义务，肆维基业公司亦向张国英交付了房屋，但该公司未能在约定的期限内履行为张国英办理房屋初始登记及转移登记的义务，其行为违反了合同约定。现张国英依据合同约定要求肆维基业公司支付延期办证的违约金，具有事实和法律依据，法院予以支持。但肆维基业公司逾期未能办证的原因系项目开发建设中相关责任人涉嫌经济犯罪导致项目资金被查封，该情形应属肆维基业公司在签订涉案商品房预售合同之时不能主观预见的，涉案合同的履行在客观上已非肆维基业公司能够掌控，该公司并非故意拖延为张国英办理房产证。法院虽对肆维基业公司的免责主张不予采纳，但鉴于上述情况，又因双方当事人在合同中未明确约定违约金的计算标准，现张国英所主张的违约金数额过高，具体金额由法院综合考虑房屋买受人的实际损失、肆维基业公司的主观过错等因素依法判定。因无法确定办证的具体时间，故本案逾期办证违约金计算的起止时间为自2014年6月3日至2017年7月31日。
张国英要求对解除肆维基业公司的委托，肆维基业公司返还其代交的契税等相应费用，该委托事宜已在双方所签合同中予以明确，而肆维基业公司亦就此委托事宜承担了相应责任，故法院对张国英单方面要求解除委托并返还费用的诉请不予支持。进而法院对张国英以明泽公司实际收取了产权代办费为由要求该公司连带返还相关费用的诉请亦不予支持。张国英所称的其余诉请均系要求肆维基业公司履行相应行为或提供相关资料，上述主张在客观上均无法实际履行，故法院对上述诉请均不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：一、被告北京肆维基业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告张国英支付自二○一四年六月三日起至二〇一七年七月三十一日止的逾期办证违约金二万九千七百九十三元七角四分。二、驳回原告张国英的其它诉讼请求。
本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张国英与肆维基业公司签订的预售合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行合同义务。现张国英依约支付全部购房款，肆维基业公司交付了房屋，但是肆维基业公司未依约在房屋交付之日起730日内办理房屋所有权证书，肆维基业公司已构成违约，应当承担违约责任。故肆维基业公司关于不应当支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案中，双方在合同中并未约定违约金的数额，一审法院酌定的违约金数额并无不当，本院予以确认。
关于张国英要求解除对肆维基业公司的委托，返还代交的税费等费用。根据张国英和肆维基业公司预售合同中的约定，肆维基业代张国英交纳办理房屋所有权证的相关费用，张国英同意由肆维基业公司或肆维基业公司指定的代办机构办理房屋权属转移登记，该约定系双方房屋买卖合同的一部分，系对办理房屋所有权证事宜的约定，应属合法有效，对双方均有约束力，现张国英要求自行办理房屋所有权证、肆维基业公司返还相应费用缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。
关于张国英要求肆维基业公司提供办理房屋转移登记的材料并履行相应的行为，该诉讼请求成立的前提是张国英自行办理房屋转移登记，且办理房屋转移登记的条件已经具备，因双方已经约定由肆维基业公司或其指定的机构代为办理，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。
张国英另要求肆维基业公司和明泽公司书面告知联系地址和电话，但是张国英并未提供该项诉讼请求的合同依据和法律依据，本院对此不予支持。
综上所述，张国英和肆维基业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，由张国英负担8689元（已交纳），由北京肆维基业房地产开发有限公司负担500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费，由张国英负担8689元（已交纳），由北京肆维基业房地产开发有限公司负担500元（其中35元已交纳，剩余465元于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年九月十一日
法官助理 郭仁鑫
法官助理 王 梦
书 记 员 李 正