成都市郫都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0124民初3980号原告:廖建英,女,汉族,1975年11月19日出生,住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：贾姣，北京惠诚（成都）律师事务所律师，系特别授权。被告：成都市西汇投资有限公司，住所地成都市郫县郫筒镇何公路28号。法定代表人：张遵勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳璐，四川法典律师事务所律师，系特别授权。原告廖建英与被告成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法由审判员张耀元独任审判公开开庭进行了审理。原告廖建英的委托诉讼代理人贾姣、被告成都市西汇投资有限公司的委托诉讼代理人欧阳璐，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖建英诉称，2013年8月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于西都会二期（鹃声里）x幢x单元x层x号商品房。合同签订后，原告积极履行合同义务支付房款，并向被告支付办理《房屋所有权证》《土地使用权证》的相关税、费，根据合同约定委托被告办理双证。但被告无视合同约定和法律规定迟迟不予办理交付产权证，原告及小区多名业主屡次主张未果。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条之规定，为维护自身合法权益，原告特诉至我院，请求判令：1、被告为原告办理所购房屋土地使用权证和房屋所有权证；2、被告向原告支付逾期办理双证的违约金5670元，违约金支付至实际交付房屋产权证书止；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。被告成都市西汇投资有限公司辩称，1、原告的房屋所有权证已办理完毕，现移交原告贷款银行办理抵押登记，双方并无关于土地使用权证办理的相关约定。原告诉请法院判令被告立即为原告办理土地使用权证和房屋所有权证（后当庭变更为诉请法院判令被告立即为原告办理《不动产登记证书》），被告认为，双方并无关于土地使用权证办理的相关约定，而原告的房屋所有权证已办理完毕，现移交原告贷款银行办理抵押登记过程中，被告已按约履行了己方义务。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十九条“产权登记”第（二）“转移登记”项下第1款约定“商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……”据此，被告系受原告委托，代为向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。上述十一户原告的房屋所有权证均已办理完毕，现由原告贷款银行交不动产登记部门办理抵押登记过程中，原告再行诉请被告办理《不动产登记证书》于法无据且与事实不符。2、被告已按约如期办理房屋所有权证，并未违约，不应承担违约责任。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十九条“产权登记”第（二）“转移登记”项下第2款约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起2年内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理……”，由此可见，只要非因被告责任导致的买受人未能在商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证的，被告均不构成违约。上述十一户原告的房屋所有权证均已于其房屋交付之日起两年内办理完毕，现由原告贷款银行交不动产登记部门办理抵押登记过程中，被告已完全履行了己方义务，不存在违约。原告认为应以合同第十条“交付条件”中约定的2013年11月30日作为双方交付商品房的时间，据此起算2年的办理产权证期间，对此，被告不予认可。该条约定仅是双方关于房屋交付时间的一个预计约定，具体交付时间应以双方实际办理交房手续为准。被告已提供证据证明原告受领房屋的具体时间，原告并未提出且未提供证据证明在本案起诉之前、法定的诉讼时效期间之内，其曾向被告主张过关于迟延交房商品房的权利。由此，双方已经以行为变更了关于商品房交付期限的约定，故按时办理房屋所有权证的期间应从原告实际受领房屋之日起算。被告提交的证据显示，上述十一户原告的房屋所有权证均已在交房之日起2年内办理完毕，故被告并未违约，不应承担违约责任。综上所述，被告已完全履行了《商品房买卖合同》约定的相关义务，请法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年8月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发西都会二期（鹃声里）x幢x单元x层x号商品房；总成交金额为330463元等内容。该合同第十九条约定：“（一）初始登记。......（二）转移登记。....2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起2年内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）种方式处理：合同继续履行，出卖人按10元/日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕（办证时间以证书记载时间为准）”。合同签订后，原告依约支付房款、房屋转移登记费、房屋交易手续费、维修资金、契税、印花税、工本费等。被告西汇公司于2014年7月17日交付房屋，2016年7月20日被告西汇公司已将办证材料递交产权办理中心，原告于2016年8月7日取得案涉房屋的产权证书。上述事实，有商品房买卖合同、发票、明细表以及当事人陈述等证据证明，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。原告交清了购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋，并在约定的时间内为原告办理分户产权登记。根据《商品房买卖合同》约定，第十九条......（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）中方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记......2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）种方式处理：合同继续履行，出卖人按10元/日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕（办证时间以证书记载时间为准）。本案中，原告已于2016年8月7日取得房屋产权证书，另《商品房买卖合同》中并未对国有土地使用权证做出约定，原告可到被告处领取国有土地分摊表，凭房屋产权证书到不动产登记中心换取不动产登记证书。故原告请求办理房屋产权证书和国有土地使用权证请求本院不予支持。关于逾期办证的违约金的请求。被告西汇公司未在合同约定的时间内完成协助办理房屋所有权证书的义务，故原告请求逾期办证的违约金的请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尽管违约金的支付以违约行为发生为条件,但衡量违约金约定是否过高、过低应以实际损失为基础。本案中，原告未明确其因被告逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向本院提交所受损失的证据。本院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合本案被告的违约情形、原告的实际损失等因素，酌情认定违约金为100元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成都市西汇投资有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告廖建英逾期办证违约金100元；二、驳回原告廖建英的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币25元，由被告成都市西汇投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张耀元二〇一七年十一月二十四日书记员  张 斐