上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3516号
上诉人（原审被告）刘启众，汉族，住安徽省太和县。
委托代理人苗伟，上海创远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）章安平，汉族，住浙江省宁海县。
被上诉人（原审原告）章晶，汉族，住浙江省宁海县。
被上诉人（原审原告）马百萍，汉族，住浙江省宁海县。
上列三被上诉人委托代理人张兰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原审第三人吴旋，汉族，住上海市浦东新区。
原审第三人咸慧，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人刘启众因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第14799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，章安平、章晶、马百萍系上海市浦东新区金桥路xx室（以下简称系争房屋）的产权人。2013年11月12日，章安平与刘启众签订房屋租赁协议一份，约定由章安平、章晶、马百萍将位于上海市浦东新区金桥路xx室的房屋出租给刘启众，用途为居住，租期5年，自2013年11月18日至2018年11月17日止，月租金3，000元。双方合同第7条约定：乙方责任（指刘启众）1、不得私自改变房屋结构和人为破坏房内设备；2、不得利用房屋进行违法犯罪活动；……4、未经甲方（指章安平、章晶、马百萍）书面同意不得部分或全部转租。双方合同第8条约定：在协议期内，甲乙双方必须严格遵守本协议的各项条款，不得违约，否则需支付违约金3，000元给守约方，而且守约方要求终止协议，违约所产生的一切责任及�果由违约方承担和负责。双方合同第10条约定：补充条款：先签5年，前2年租金3，000元，第三年租金3，100元……。之后章安平、章晶、马百萍向刘启众交付房屋，房屋交付时的原状为：客厅与餐厅有用石膏板隔断的墙，厨房系毛坯，卫生间内贴了瓷砖，有马桶一个。刘启众接受房屋后，在2间卧室内均安装了水池及卫生间，在阳台安装了马桶及水池，在卫生间隔出一间厨房。刘启众缴纳了押金3，000元，并已支付截止2015年11月17日的房屋租金。
2014年10月20日，刘启众委托其妻单xx与第三人咸慧签订房屋租赁合同一份，约定将上海市浦东新区金桥路xx室的一间房屋出租给咸慧作为住宅，期限12个月，自2014年10月24日至2015年10月23日止，月租金1，900元。2015年1月10日，刘启众与第三人吴旋签订房屋租赁协议一份，约定刘启众将上海市浦东新区金桥路xx室的主卧出租给�旋居住使用，期限一年，自2015年1月11日至2016年1月10日止，月租金1，600元。
2015年4月27日，钱甲、张xx、钱x诉至原审法院要求判令：1、解除章安平、章晶、马百萍与刘启众双方签订的房屋租赁协议；2、刘启众返还章安平、章晶、马百萍浦东新区金桥路xx室房屋并将房屋恢复原状；3、刘启众支付违约金人民币3，000元。审理中，章安平、章晶、马百萍要求刘启众结清截止迁出之日止的房屋租金及使用费，并结清水电煤费用，第三人亦迁出系争房屋。
原审审理中，刘启众认为其对房屋的改建装修没有影响房屋的安全使用，且是章安平、章晶、马百萍同意的，故不同意房屋租赁合同终止，也不同意恢复原状，如果章安平、章晶、马百萍单方要求解除合同，是不合理的，其要求章安平、章晶、马百萍赔偿刘启众的装修损失5万元。刘启众确认，系争房屋�有第三人吴旋居住使用主卧，咸慧居住使用客厅，其还将次卧及餐厅亦转租了。章安平、章晶、马百萍表示不需要在本案中处理其余二位实际居住使用人的迁出事宜。
原审认为，承租人应合理使用租赁物。刘启众擅自在卧室内安装了卫生间及水池，阳台上也增加了卫生间，超出了对房屋合理使用的限度，故章安平、章晶、马百萍据此要求解除双方合同、恢复原状，于法不悖，可准许。合同解除后，刘启众已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应将房屋恢复原状后返还给章安平、章晶、马百萍，第三人亦应迁出。刘启众已支付截至2015年11月17日的房屋租金，故房屋租金及使用费可在迁出之日进行结算，多退少补。章安平、章晶、马百萍同意在刘启众结清水电煤费用后返还押金，于法不悖，可准许。因刘启众未经章安平、章晶、马百萍同意不合理装修，章�平、章晶、马百萍要求刘启众支付违约金，符合双方合同约定，原审法院予以支持。章安平、章晶、马百萍要求刘启众结清水电煤费用，但未能提供证据证明，原审法院不予支持。刘启众要求章安平、章晶、马百萍赔偿装修费，因合同的解除系刘启众违反法律规定所致，对刘启众该要求原审法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，于2015年9月10日作出判决：一、解除章安平、章晶、马百萍与刘启众之间关于上海市浦东新区金桥路xx室的房屋的房屋租赁协议；二、刘启众、第三人吴旋、咸慧应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区金桥路xx室的房屋，刘启众并应拆除房屋卧室内、阳台上的卫生设施及卫生间内的厨房设施，将房屋恢复原状后返还给章安平、章晶、马百萍；三、刘启众已支付截止2015年11�17日的房屋租金，应于迁出之日结算房屋租金及使用费并多退少补，按每月3，000元的标准计算；四、刘启众应于判决生效之日起十五日内支付章安平、章晶、马百萍违约金3，000元；五、章安平、章晶、马百萍应于刘启众结清水电煤费用后返还刘启众房屋押金3，000元；六、驳回章安平、章晶、马百萍其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘启众负担。
原审法院判决后，上诉人刘启众不服，向本院提起上诉称：上诉人已依约履行合同义务，支付租金，且上诉人在签订合同时已告知被上诉人，其承租系争房屋后将对房屋进行装修并转租，被上诉人亦表示同意转租。至于对房屋具体的装修方案及转租形式，双方并没有限制性约定。合同签订后，上诉人按照合同整体履行期5年使用的标准进行了装修，现解除合同上诉人将承受巨大的装修损失。此外，第三人参加原审诉讼的程序存在瑕疵。故上诉请求：一、依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、依法判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人章安平、章晶、马百萍辩称：租赁合同中明确约定不准转租，上诉人违反合同，有义务将房屋恢复原状后返还。原审判决正确，要求维持原判。
原审第三人吴旋述称：其同意于2016年1月搬离系争房屋。
原审第三人咸慧未作陈述。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》有双方当事人签字，合法有效。协议第7�第1款约定：“不得私自改变房屋结构和人为破坏房内设备”，第4款约定：“未经甲方书面同意不得部分或全部转租”。现上诉人在卧室内安装卫生间及水池，阳台上增加卫生间，超出了对房屋合理使用的限度，违反了合同约定，故被上诉人据此主张解除合同、恢复原状，于法不悖，应予支持。上诉人称在签订合同时已告知被上诉人转租，且经被上诉人同意的事实，因被上诉人否认且上诉人没有提供相关证据佐证，故本院不予采信。至于上诉人提出的第三人程序问题，系涉及第三人的权益，与上诉人无涉。综上，本院认为，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50�，由上诉人刘启众负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞闻淙
审判员 方 方
审判员 周 欣
二〇一五年十一月二十日
书记员 陈韫鏐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……