四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5455号
上诉人（原审原告）胡元海，男，1978年11月23日出生，汉族，住四川省成都高新技术产业开发区。
委托代理人覃晓敏，四川康悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川园丁房地产开发有限公司。住所地：四川省双流县。
法定代表人熊坤，副总经理。
委托代理人马春燕，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人张静，女，1974年6月9日出生，汉族，住四川省广元市利州区。
上诉人胡元海因与被上诉人四川园丁房地产开发有限公司（以下简称园丁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第1350号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案，胡元海的委托代理人覃晓敏，园丁公司的委托代理人马春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年7月30日，胡元海与园丁公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由胡元海向园丁公司购买原址位于双流县华阳镇劲松村的“园丁·城南名著”14幢2单元18层62号住宅房屋一套，购房总价款为697749元由胡元海以按揭付款方式支付。该合同载明园丁公司已取得双国用（2005）第00733号、双国用（2004）第03404号、双国用（2006）第00979号、双国用（2006）01147号，涉争房屋为上述地块上建设的商品房。上述《商品房买卖合同》及其补充协议与本案有关的条款如下：
《商品房﹤买卖合同﹥补充协议》第七条：“一、买受人支付购房款的方式是一次性付款的，其分户产权证应由买受人委托出卖人代为办理，买受人需按出卖人要求签署《委托书》、提交相关资料，并向出卖人预付应由买受人承担的法定税、费。如买受人购房款未支付完毕，则出卖人将不接受买受人委托办理分户产权证。二、买受人支付购房款的方式是抵押贷款方式的，买受人所购商品房的分户产权证由买受人委托出卖人代为办理。买受人在接受商品房时必须将办理商品房产权证所需的资料提交给出卖人，并向出卖人预付应由买受人承担的税、费。买受人不提交上述资料和预付应承担的税费，不视为出卖人原因延期交房或延期履行办理产权和国有土地使用权证变更登记义务。出卖人在取得商品房所有权证并在买受人提交办理商品房分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证。三、出卖人已以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块，并取得《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。六、因出卖人原因未按本协议约定时间协助办理分户产权证和协助办理分户国有土地使用证的，买受人不退房，每延期一天，按买受人已付购房款总额的万分之二向买受人支付违约金。但是如因出卖人没有提供应提交资料或没有及时履行协助义务以及其他原因使国有土地使用证登记手续超过本协议的约定期限，买受人无权依照本协议约定追究出卖人的违约责任”。
《商品房﹤买卖合同﹥补充协议》第九条“一、通知方式。（一）买受人与出卖人双方之间联系，如采用书面方式的，必须挂号邮寄（含特快专递），自寄出之日起的第7日（以寄出的邮戳为准）被视为已送达另一方；如采用直接送达方式的，另一方签收则视为已送达。（二）双方的通讯联络以本协议所载明的地址、电话、传真为准。双方通讯方式如有变更，应在变更后7日内以书面形式通知另一方。通知采用传真的，发出时间视为送达；通知采用挂号邮寄（含特快专递），则自寄出之日起的第7日视为送达。如由于任一方没有及时书面通知对方变更联络方式导致发生任何可能的纠纷或损失，由违约方全部承担”
2008年9月22日，园丁公司作出的《城南名著2期交房通知书》中载明“城南名著”二期10栋、11栋、14栋商品房将于2008年10月15日正式交付，“因本次交房时将同时完善办理产权的相关手续，请产权共有人务必全部到场签署相关文件”；并载明交房流程环节先后顺序为“签到”、“业主身份确认”、“领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”、“缴纳产权办理款项、维修资金”、“收集产权办理资料”、“到物业管理处领取《住宅工程质量分户验收结果表》、《城南名著业主手册》并缴纳物管费、水电周转金等物业相关费用”、“验房”、“签字、手续完毕”；于“收房时需交纳的费用”中列明包括购房尾款、维修基金、契税、“分户产权登记费80元／套、印花税5元／套，产权转移税为购房款×0.5‰、共有产权证工本费10元／套、国土分户费用38元／户”；对于产权资料收集的程序载明为“请您将办理产权登记所需资料身份证复印件4份、结婚证复印件1份交给产权资料收集组。当确认您所交验各种证件和资料齐备确认后，产权资料收集组将在您的《交房费手续传递单》上签字确认”；并载明“请在钥匙发放处签署《房屋交接书》，领取收房相关资料、钥匙等，交房代表将在您的《交房手续传递单》上签字确认。至此，您的收房过程顺利结束。请您在《交房手续传递单》上签字确认，并将《交房手续传递单》交钥匙发放处留存”。之后，依胡元海、园丁公司双方一直陈述，园丁公司依约向胡元海交付了涉争房屋，胡元海亦已预缴税费、资料，完成其协办义务。
2009年5月12日，园丁公司向胡元海出具发票，载明园丁公司实收胡元海购房款697801.53元。
2009年11月24日，胡元海依登记取得涉争房屋所有权，登记房屋地址为双流县华阳街道天府大道南段1299号园丁·城南名著14栋2单元18层62号。
2013年1月9日，胡元海取得涉争房屋的国有土地使用权分户登记。
原审还查明，涉争“城南名著”项目为4宗国有土地构成，且办理国有土地使用权分户手续须取得宗地总证，并须按规定补缴国有土地使用权土地出让金；对于上述4地块，据2012年成高国用（2012）第20009号土地使用证载明“该地总面积为62179.09平方米……土地使用权终止日期分别为，住宅2072年8月25日（1幢-9幢），2075年1月23日（14幢-14幢），2077年5月30日（14幢）；商业2045年1月23日”；该宗地亦于2012年6月6日载明于成都市国土局资源局高新分局档案《地籍调查表》“变更”表格栏内，原土地坐落为双流县天府大道南段1299号，现为高新区天府大道1299号；2012年7月5日，园丁公司向成都高新区缴纳土地出让金，并由《四川省土地出让金专用票据》载明。
胡元海于2013年3月4日起诉至原审法院，请求判令：1.园丁公司按日万分之二支付迟延办理国土证违约金；2.园丁公司于判决生效后半个月内为胡元海办理分户国土证。庭审中，胡元海称其国有土地使用权证已办理，放弃第二项诉讼请求，原审法院予以准许。.
原审法院认为，一、关于双方争议条款的合理解释问题。《商品房买卖合同补充协议》第七条第五项约定：“在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”对此条款，胡元海、园丁公司双方存在不同理解。胡元海认为系其办理完其所购之涉争商品房的所有权证后两年内，甲方协助乙方办理分户国有土地证，而园丁公司认为上述条款意思为整个项目所有房屋的房屋所有权证办理完毕之后两年内由园丁公司协助胡元海办理。双方争议主要集中在该条款中“商品房”系指胡元海、园丁公司合同约定之涉争商品房还是涉争项目内的所有商品房。原审认为应采胡元海之理解，即办理完胡元海所购之商品房分户产权证后两年内，由甲方协助乙方办理分户国有土地证。具体理由如下：首先，上述条款系园丁公司提供之格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，出现两种不同理解时，应采不利于园丁公司一方的解释，即胡元海对该条款的解释。其次，依园丁公司对该条款之理解，既不符合合同目的，亦有违公平原则。按园丁公司理解，应当将涉争“城南名著”项目内所有商品房所有权转移登记办理完毕后方能起算办理涉争房屋国有土地证的办理期间。即为胡元海办理涉争房屋的国有土地使用权转移登记手续须以项目内所有商品房出售或因其他导致分户的条件完全成就为前提，属面向将来且不确定之期限。同时，依园丁公司解释，如园丁公司未为该项目内最后一户办理房屋所有权转移登记，即可对抗之前购买涉争项目内所有购房者请求办理国有土地使用权转移登记之请求，亦有违公平原则。本案为商品房买卖合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”和第一百三十五条关于“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，鉴于商品房买卖之标的物系属“房地一体”，胡元海与园丁公司签订合同购买房屋不仅为实际占有、使用房屋，亦为获得涉争房屋的相关房、地不动产物权。故园丁公司此种解释，无助于双方合同目的之实现，亦有违诚实信用原则。综上，原审对园丁公司该争议条款的解释主张不予采纳。
二、关于园丁公司是否应当承担违约责任的问题。该案为商品房买卖合同，属民事法律关系，依《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定及“房地一体”之不可分原则，并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”之规定理解，负有履行涉争房屋权属转移登记之义务人系作为出卖人之被告，其负有转移标的物权属即转移本案涉争房屋所有权、国有土地使用权之主合同义务。鉴于胡元海已完成了其于办理涉争房屋国有土地使用权转移登记手续过程中己方所负之义务，故园丁公司应当依约及时协助胡元海进行办理。鉴于涉争房屋国有土地使用权之分户产权于2013年1月9日才办理至胡元海名下，故对于胡元海于该案中继续主张要求园丁公司为其办理国有土地使用权的诉讼请求，原审法院不予支持；但园丁公司办国土证时间迟延，已构成逾期，且园丁公司未提交证据证明其逾期办理有正当理由，故应依双方补充协议之约定承担相应的违约责任。
三、关于违约责任的承担方式问题。对于该违约责任，依胡元海诉请为按约定支付违约金。对于违约金，依双方补充协议之约定，每延期一天，按已付购房款的万分之二承担违约金。因胡元海已支付购房款697801.53元，故依双方约定应以该购房款为基数，并按每日万分之二向胡元海支付自2011年11月24日起至2013年1月9日止期间的逾期办证违约金。
四、关于约定违约金是否应当调整的问题。对于双方约定之逾期办理国有土地使用权证的违约金，因园丁公司主张上述约定违约金过高并请求法院予以调整，且胡元海并无证据证明其实际损失，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》关于第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原审综合权衡园丁公司逾期时间、过错程度、逾期利益及胡元海的实际损失大小等因素，对该约定违约金予酌情调整为2300元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款、第七十五条之规定，判决：一、园丁公司于判决生效之日起五日内向胡元海支付违约金2300元；二、驳回胡元海的其他诉讼请求。案件受理费57元，由胡元海承担17元，由园丁公司承担40元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
宣判后，胡元海不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判园丁公司按日万分之三向胡元海支付迟延办理国土证违约金。理由是：违约金应以双方当事人合意为准，而不应以是否给当事人产生实际损失为前提。即使调整违约金考虑损失依据，原审法院未充分考虑上诉人因园丁公司逾期办证而支付的律师费、交通费、资料打印费等实际损失，且未考虑房地产行业的利润率而过度调减违约金金额，完全忽略了违约金的惩罚性。
园丁公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审所查明的事实与采信的证据与原审一致，本院予以确认。
本院认为，胡元海与园丁公司签订的《商品房买卖合同》补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。
本案二审争议的焦点为：原审法院对违约金的调整是否适当。现评判如下：
一、双方约定的违约金是否过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定来看，合同法有关违约金规定的立法本意是补偿为主，惩罚为辅。违约方有权请求法院对约定过高的违约金予以调减。通常，购房人收房后就可以对房屋占有使用，且胡元海已于2009年11月24日取得房屋所有权证，逾期办理国土证并不影响其居住、出租或转让，不会对购房人造成直接损失。逾期办理国土证可能造成购房人转让或抵押融资时交易价格或抵押贷款额度受影响，但胡元海对房屋的收益并非不能实现，而仅是迟延实现，胡元海的损失为可能错失交易机会或可能降低交易额而减少的可得利益损失。胡元海未对此方面损失举证，而胡元海主张的律师费、交通费等损失，并非逾期办理国土证而产生的直接损失，也非必然产生的损失。故与一般购房人的损失相比，本案约定的违约金显然过高。
二、原审法院对违约金的调整是否适当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故人民法院对违约金的调整要以守约方的损失为基础，兼顾其他因素综合认定。从本案迟延办理国土证给买受人造成的一般损失，综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素来看，原审法院将违约金调整为2300元并无不当，本院予以维持。
综上所述，胡元海的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费114元，由上诉人胡元海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 冷 雪