广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终762号
上诉人（原审原告）：王若冰，女，回族，住广东省深圳市宝安区，身份证号码：×××0068。
委托代理人：丁莉琳、赵淑侠，均系广东广深律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：华润沿海（惠州）发展有限公司，住所地：广东省惠州市。
法定代表人：孔小凯。
委托代理人：黎奇、刘远波，均系北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人王若冰与被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市（2015）惠湾法民一初字第1776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年9月21日，原审原告王若冰向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告支付原告自2013年11月2日起至实际支付之止招安中国人民银行同期同类贷款利率计算面积误差比3%以内即：100.4×3%=3.012㎡房款59583.384元利息；二、被告支付原告面积误差比在3%以上应双倍返还房款的差额部分，共计82847元；三、诉讼费由被告承担。
主要事实和理由是：原告与被告于2013年月11月2日签订一份《商品房买卖合同》，被告将位于惠州大亚湾霞涌小径湾X号房出售给原告，合同约定面积为131.24m2，套内建筑面积为100.4m2，单价19782元／m2，总价款为1986138元。合同第五条约定了商品房面积以产权登记面积为准，面积差异值为±0.6%以内（含本数）的、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的处理方法，但合同对差异值在±3%以上补差标准并未做出明确约定。合同签订后，原告依合同约定于2013年11月2日支付了购房款，被告于2015年3月21日通知原告该房屋实际测量面积为93.2m2，小于合同约定面积7.2m2，套内面积误差比绝对值为-7.17%，被告要求原告签署《面积补差协议》并退还原告面积差异部分的房款142430元，但实际上该协议并未对补差做出约定，被告所退还的款项也不是补差款项，而是原告实际多付的款项。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，被告应向原告支付面积误差比3%以内即3.012m2房款为59583元的利息约5070元；面积误差比超过3%部分的房款应由被告双倍返还原告，即：［7.2m2（面积差）-100.4m2（合同约定面积）×3%］×19782.00元（单价）=（7.2m2-3.012m2）×19782元=82847.016元。综上所述，为维护合法权益，原告向法院提起诉讼。
被告华润公司辩称：1、根据双方签署的商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理第一款第三项约定如差异值超过正负3%以上，买受人可以选择多退少补或退回商品房，根据面积补差协议被告已经将面积差异款退回到原告指定账户；2、根据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按约定处理，合同没有约定的按法定原则处理，本案中原、被告双方已经在合同第5条予以约定，可以选择多退少补或退回所购商品房，双方所签署的面积补差协议及履行情况可以得知原告选择多退少补方式继续履行合同，被告认为上述约定符合司法解释14条规定，现原告主张双倍返还房款差额部分及利息与事实不符。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年11月2日，原告王若冰作为买受人与作为出卖人的被告华润公司签订商品房买卖合同一份【合同编号：大亚湾（2013）23827），约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州大亚湾霞涌小径湾X房，建筑面积131.24平方米，套内面积100.40平方米。二、计价方式与价款，该商品房按套内建筑面积计算单价为每平方米19782元，总价款1986138元。三、面积确认及面积差异处理，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：l、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
上述合同签订后，原告按合同约定的时间如期向被告支付了全部购房款1986138元，2015年3月21日，原告到被告处办理了涉案房屋交付手续。当天，原告与被告签订一份面积补差协议，约定：原、被告双方签订的商品房买卖合同约定原告所购买的华润小径湾花园观海轩6栋二单元3107房套内建筑面积为100.40平方米、套内建筑面积单价为19782元每平方米，现该商品房产权登记套内建筑面积为93.20平方米，面积差异为7.20平方米，套内建筑面积差异比绝对值为7.17%；根据合同的约定，原告同意继续履行合同，并由被告向原告退还该商品房面积差异部分的房款人民币142430元（计算方式为：面积差异平方米×该商品房单价），被告将在本协议签订之日起30日内付款至原告指定账户。2015年4月21日，被告向原告指定的珠海华润银行深圳分行转账142430元，原告确认收到该笔款项。2015年9月21日，原告认为被告只是退还原告多会的购房款项，并未补差，遂起诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查，原告王若冰于2015年10月21日取得涉案房屋的房地产权证，载明该房屋建筑面积122.21平方米、套内面积93.20平方米。
上述事实，根据原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、面积补差协议，被告提交的房地产权证、企业账户电子回单等证据经庭审调查核实，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告王若冰与被告华润公司签订的商品房买卖合同及面积补偿协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应按约定行使权利和履行义务。
按照合同约定，商品房产权登记面积与合同约定计价面积发生差异时，该差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。现涉案房屋产权登记面积与合同约定计价面积差异绝对值为7.17%，原告诉称合同对面积差异值超过±3%的部分约定不明确，没有明确如何多退少补，但被告辩称该约定明确且被告已根据双方另外签订的补差协议将面积差异款退回至原告指定账户。本院认为，对合同条款的理解应当结合上下方，而不应将其中某一字句从抽出单独理解，原、被告签订的商品房买卖合同第五条是对买卖双方在涉案房屋产权登记面积与合同约定面积发生差异时的处理方式的约定，对该条款的任一字句的理解均应在整个条款的环境中理解，因该条款第2点对差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的情况下已经明确了系按买卖合同约定的房屋单价多退少补，故该条款第3点“差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补”中的“多退少补”，同样应当系按买卖合同约定的房屋单价多退少补，该条款对面积差异处理的约定明确。另外，原告已于2015年4月21日与被告签订面积补差协议，表明愿意继续履行合同，由被告向原告退还涉案商品房面积差异部分的房款142430元，原告也已收到了该退款。因此，原告诉称合同对面积差异值超过±3%的部分约定不明确，没有明确如何多退少补，要求被告支付面积误差比3%以内的房款利息及返还面积误差比3%以上的双倍房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告王若冰的诉讼请求。
案件受理费999元（已减半收取），由原告王若冰负担。
当事人二审的意见
上诉人王若冰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，依法改判。二、诉讼费用由被上诉人承担，
主要事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、《面积补差协议》是确定被上诉人有违约行为的事实证据，原审法院罔顾该重要证据，做出了违背客观事实的错误认定。（1）该协议第一条确认：原买卖合同约定该商品房套内建筑面积为100.4㎡，单价19782元／㎡，总价款为1986138.00元；现该商品房产权登记套内建筑面积为93.2㎡，面积差异为7.2㎡，套内差异比绝对值为7.17％。可见，被上诉人向上诉人交付的房产面积不符合双方买卖合同约定，被上诉人违约事实成立。（2）在确认交付房产面积减少了7.2平米，面积差异比值达到7.17％的违约事实情况下，被上诉人出具的格式合同《面积补差协议》仅在第二条对套内建筑面积差异比绝对值在0．6％（不含本数）至3％之间（含本数）做出每平方米价格保持不变的相关约定。而对于差异绝对值在3％以上到7．17％的部分违约责任的承担没有约定，这是被上诉人企图单方面免除自己承担违约责任的行为，违反了《合同法》以及相关法律规定。
《面积补差协议》是被上诉人违约事实的证据，但该协议并未对因被上诉人违约所造成交付房屋面积差异比绝对值在3％以上到7．17％部分违约事实如何承担责任做出约定，也就是说是被上诉人在格式合同中主动排除了自己应承担的违约责任，却没有依照《合同法》第39条规定提请上诉人注意，是明显违反法律的行为。况且，作为守约方的上诉人，从来没有同意过免除或者主动放弃过要求被上诉人承担违约责任的权利。因此，上诉人的请求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，应当得到支持。
2、原审法院主观臆断、错误推定。原审法院认为：“对合同条款的理解应当结合上下方，而不应将其中某一字句抽出单独理解，原被告签订的商品房买卖合同第五条是对买卖双方在涉案房屋产权登记面积与合同约定面积发生差异时的处理方式的约定，对该条的任一字句的理解均应在整个条款的环境中理解，因该条款第2点对差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的情况下已经明确了系按买卖合同约定的房屋单价多退少补，故该条款第3点差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补中的多退少补，同样应当系按买卖合同约定的房屋单价多退少补，该条款对面积差异处理的约定明确”。上诉人认为：法院作为居中裁判一方，应当以事实为依据，以法律为准绳。买卖合同及《补差协议》对面积差异值在3％以上补偿标准没有约定已然是确定的事实。原审法院不能靠主观臆断，更不能擅自猜测推断来对案件做出错误认定和不公正的判决。
3、原审判决将未经法庭调查质证的“证据”错误地“认定”为已经庭审质证的“证据”。原审法院在判决书第5页第二段称：“另查，原告王若冰于2015年10月21日取得涉案房屋的房地产权证，载明该房屋建筑面积122．21平方米、套内面积93．20平方米的。上述事实，根据原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、面积补差协议，被告提交的房地产权证、企业账户电子回单等证据经庭审调查核实，足以认定。”
事实上，本案一审开庭时间为2015年11月11日，庭审时，上诉人、被上诉人均未提交有关涉案房屋的产权证明，谈何质证确认被上诉人2015年11月28日通知上诉人在2015年12月22-25日期间领取房地产权证，上诉人于2015年12月24日正式领取了房地产权证，该房产证上记载的2015年l0月21日是房产登记日期，而不是判决书中“认定”的房产证取得日期。
二、原审判决适用法律不当本案应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条中规定的合同没有约定或者约定不明确的处理原则，即“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。被上诉人与上诉人在《面积补差协议》中没有对误差比超过3％以上部分做出约定，根据上述14条规定，被上诉人应对其违约行为承担向上诉人支付：差异比3％以内的房款利息、差异比在3％以上双倍返还房款差额部分的法律责任。原审法院基于错误的事实认定导致不当适用该14条第1款规定。
三、诉讼费由被上诉人承担。
综上所述，上诉人与被上诉人对面积误差比超过3％部分补偿标准没有约定，被上诉人应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，向上诉人承担违约赔偿责任。原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判、依法改判
被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司答辩称：l、本案被上诉人不存在违约情况，就面积差异问题，合同第五条有约定处理方式，被上诉人也按照约定退款给上诉人，被上诉人已经履行义务，不存在违约情况，上诉人是偷换合同违约责任的概念。2、对面积差超过3％的处理方式，合同有相关条款处理和补差协议。3、上诉人主张证据未经质证的问题，一审法院在庭审查明中都没有异议，双方都无法确定时间，法院依职权调取，并未影响双方的权利。4、一审适用法律问题，根据相关司法解释，不存在适用法律错误的情况，请求驳回上诉人的全部上诉请求。
本案二审中，上诉人王若冰提交两份新证据，证明其一审开庭时还没领到房产证，但是一审查明是说经过质证，缺乏严谨性。
被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司对上述证据的质证意见：对三性不予确认，登记时间与一审查明的时间是相符的。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方对商品房买卖合同的效力均不持异议，本院予以确认。现本案争议的焦点是：关于涉案房屋面积差部分是否已经得到处理。
由于该面积差为7.17%，远超商品房买卖合同中约定的差额比例，即双方在签订的商品房买卖合同中并未对此进行明确约定，但双方在2015年3月21日签订的补差协议中已经就房屋面积差7.17%进行了确认，并约定由被上诉人退还该商品房面积差异部分的房款人民币142430元（计算方式为：面积差异平方米×该商品房单价）。其后，被上诉人依约向上诉人返还了以上面积差异部分的购房款。由于上诉人与被上诉人是在出现面积差异以后，专门就差异面积处理达成《面积补差协议》并已经履行完毕，不存在所谓格式条款应当提请注意的情形。上诉人辩称双方在商品房买卖合同中及补差协议中均未明确约定超过3%的面积差应如何处理，依法应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人没有事实和法律依据，本院不予支持。至于房产证是否质证的问题，由于本案一审诉讼中根据双方认可的《面积补差协议》能够确认本案争议的基本事实，房产证只是一种补强证据，是否质证不会对本案的实体处理产生任何影响。
综上所述，上诉人的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1998元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年七月八日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；