湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民再6号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭静，女，1982年9月25日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄城区。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡斌，男，1982年2月11日出生，汉族，住湖北省兴山县。
以上二再审申请人的共同委托诉讼代理人：郭万才，枣阳市鹿头法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：董峰，男，1969年7月12日出生，汉族，住枣阳市。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：罗玉凤，女，1966年10月5日出生，汉族，住址同上，系董峰之妻。
以上二被申请人的共同委托诉讼代理人：张万忠，湖北长久律师事务所律师。代理权限：一般授权。
再审申请人郭静、胡斌与被申请人董峰、罗玉凤房屋买卖合同纠纷一案，湖北省枣阳市人民法院于2016年6月6日作出（2015）鄂枣阳民二初字第00472号民事判决。董峰、罗玉凤不服该判决上诉至本院，本院于2016年11月24日作出（2016）鄂06民终1871号民事判决。郭静、胡斌不服该判决，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2017年12月28日作出（2017）鄂民申1931号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2018年3月16日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郭静、胡斌的委托诉讼代理人郭万才，被申请人董峰、罗玉凤的委托诉讼代理人张万忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭静、胡斌申请再审请求：1.依法撤销本院（2016）鄂06民终1871号民事判决；2.驳回董峰、罗玉凤的上诉，维持（2015）鄂枣阳民二初字第00472号民事判决。3.被申请人承担一、二审的诉讼费用。事实及理由：二审认定事实错误,导致判决错误。一、二审认定“本案诉争房屋的购房款应当为现金支付和债务抵扣”错误。《房屋买卖协议书》并没有约定债务抵扣，买卖双方之间也没有债务可抵扣。二、二审采信案外人张小璐关于“罗玉风、董峰分数笔共计支付购房款263000元,但因为郭静和郭立成欠其款,所以郭静、胡斌委托其(张小路)收取了部分卖房款”的证人证言错误，也没有依据。张小路与胡斌、郭静相互写再多的承诺是他们三人之间的事,与申请人、被申请人在房屋买卖中支付、收取售房款无任何关系。三、房屋买卖中何时付款、何时过户房屋是双方协商解决的事,二审以房屋已经过户与胡斌、郭静的行为、诉求自相矛盾”为由驳回胡斌、郭静的诉讼请求错误。胡斌至今没有收到77000元售房款。
董峰、罗玉凤辩称，再审申请人的再审请求不能成立，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原二审判决。
郭静、胡斌向一审法院起诉请求：董峰、罗玉凤继续履行合同义务，支付购房款210000元，并承担本案全部诉讼费用。但庭审中，郭静、胡斌增加了诉讼请求，要求董峰、罗玉凤承担违约金52600元（按购房款263000元的20%计算）。
一审法院经审理查明：2015年11月20日，郭静、胡斌与董峰、罗玉凤签订了房屋买卖协议书，该协议书约定：郭静、胡斌将自己所有的位于枣阳市清泉巷三号（碧水龙城）一套面积为136.67平方米的单元房出售给董峰、罗玉凤。房屋总价款263000元，合同签订时一次性付清。合同还约定：“合同一经签订双方均不得违约，否则将向对方支付双倍购房违约金。”在该合同签订的前几天即同年11月12日董峰、罗玉凤支付购房款43000元，同年11月27日董峰、罗玉凤支付10000元。同年11月23日胡斌、郭静将房屋过户到董峰、罗玉凤名下，房产证号为00××29。另查明，郭静于2015年10月26日为父亲郭立成借张小璐20万元现金提供担保，并出具了担保书，内容为“本人郭静自愿将本人名下位于枣阳市清泉巷三号（碧水龙城8—0702）房产于2015年11月6日之前过户到张小璐名下，以抵偿父亲郭立成所欠张小璐200000元（贰拾万元整）本金。该房屋按揭贷款约捌万元左右，由张小璐代还银行，另付郭立成贰万元，合计总房价叁十万元。如一个月内（2015年11月26日前）郭立成偿还所欠张小璐200000元本金，张小璐应以原价叁拾万元将房屋过户给郭静。本人对郭立成的贰拾万元借款本息承担连带保证。债务人郭立成、债权人张小璐、担保人郭静、见证人李某，2015年10月26日”。2015年11月12日静的丈夫胡斌也写了承诺书，内容为“本人胡斌，承诺书事项如下：因配偶郭静父亲郭立成欠到张小璐借款贰拾万元，本人与郭静自愿出售名下房产为郭静父亲还款，该房屋贷款还差肆万叁仟元由张小璐代还，胡斌在收到该房屋房产证后三个工作日内办理房屋买卖委托交易公证，并寄给郭静，同意郭静卖房，售房款中有77000元归胡斌所有。其余部分全部归还向张小璐的借款。以上承诺自张小璐代还肆万叁仟元到帐之日起生效。本人收到余下售房款77000元后，通知郭静配合办理相应过户手续，过户结束后，本承诺书自动失效，胡斌，2015.1111.12”。董峰、罗玉凤支付53000元购房款后，并未再向郭静、胡斌支付所欠的210000元购房款。
一审法院认为，郭静、胡斌为给自己父亲郭立成偿还借款，将自己所有的房屋出售给董峰、罗玉凤，双方签订了房屋买卖协议，该协议是双方当事人真实意思表示，并没有违反法律规定，双方所签订的房屋买卖协议合法有效，双方应自觉履行。郭静、胡斌已将所售房屋办理了过户手续，现董峰、罗玉凤已经持有产权证号为00××29的房屋所有权证书，并占有该房屋。故郭静、胡斌的诉请合情合理合法，予以支持。关于董峰、罗玉凤辩称的其已经把购房款全部付清，因郭静的父亲郭立成欠张小璐的借款，所以把钱付给了张小璐，且有张小璐于2016年1月14日给自己出具的收据等辩称意见；原审法院认为，即使郭静出售房屋确实是为了替父亲郭立成偿还债务，但郭静并没有授权任何人可以替代自己收取出售房屋款，双方签订的合同亦没有约定售房款可以向合同双方当事人以外的第三人履行，关于郭静、胡斌出具的书面承诺，其承诺是向案外人张小璐的承诺，承诺的目的是同意替父亲郭立成还债，而不是向董峰、罗玉风承诺可以把购房款交给张小璐；郭立成与张小璐的借贷关系系另一法律关系，不属本案的审理范围。董峰、罗玉凤辩称把所欠210000元购房款给了张小璐，从庭审调查的情况来看，董峰仅提供一份收据，而且是在本案受理后出具的收据，亦没有其他证据证实付款的真实情况，故其辩称的理由不能成立，不予采信。根据合同当事人的相对性原理，董峰、罗玉凤只能向郭静、胡斌履行支付购房款义务，否则视为未完全履行合同。郭静、胡斌在庭审中增加诉讼请求，请求董峰、罗玉风承担52600元的违约金，虽然双方在合同中约定有违约金，但约定的违约金过高，但原告根据本案实际和目前相关规定降低了违约金数额，故原告郭静、胡斌的诉求本院予以支持。据此判决如下：一、董峰、罗玉凤于本判决生效之日起十日内向郭静、胡斌支付所欠购房款210000元。二、董峰、罗玉凤于本判决生效之日起十日内向郭静、胡斌支付违约金52600元。案件受理费4450元，由董峰、罗玉凤负担，于本判决生效后十日内交纳。
董峰、罗玉凤不服一审判决，向本院上诉请求：依法撤销原审判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：本案争议焦点为被上诉人郭静、胡斌给案外人张小璐出具的承诺书的法律性质，上诉人将购房款直接支付给张小璐是否能够突破合同相对性原则？是否合法？从原审判决的表述来看，一审法院将被上诉人郭静、胡斌给张小璐的承诺书理解为“替父还债”的保证责任关系。上诉人认为这种认定明显错误。该承诺书应当为被上诉人与张小璐之间的债权转让合同。一审庭审中，张小璐出庭证明其已经履行了替被上诉人偿还房贷的义务，被上诉人郭静、胡斌对此也没有异议，因此该债权转让合同是合法且生效的。
二审法院查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
二审法院认为，郭静、胡斌与董峰、罗玉凤签订的房屋买卖协议书内容符合法律规定，且系双方真实意思表示，故本院对该协议予以认定。郭静、胡斌主张董峰、罗玉凤应当支付其剩余购房款210000元，但经本院审核，本案诉争房屋的购房款应当为现金支付和债务抵扣。案外人张小璐在一审出庭时明确陈述罗玉凤、董峰分数笔共计支付购房款263000元，但因为郭静和郭立成欠其款，所以郭静、胡斌委托其（张小璐）收取了部分卖房款。张小璐的证言与胡斌出具的承诺书以及郭立成作为借款人出具的200000元收条内容相互印证，可信度很高，故本院对张小璐的证言予以采信。同时，胡斌、郭静主张欠款为210000元，但其诉讼主张与其自己的行为严重不符，表现在1.胡斌、郭静认可收到53000元购房款；2.在2015年11月12日的承诺书中，胡斌明确表示在收到余下售房款77000元后才通知郭静配合办理相应过户手续，但一审庭审中查明，2015年11月23日房屋已办理过户完毕。因此本院认为原审原告胡斌、郭静的行为与诉求自相矛盾。综上，上诉人董峰、罗玉凤的上诉请求证据充分，于法相符，本院予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，据此判决如下：一、撤销湖北省枣阳市人民法院（2015）鄂枣阳民二初字第00472号民事判决；二、驳回原审原告胡斌、郭静的全部诉讼请求。一审案件受理费4450元，二审案件受理费5239元，均由胡斌、郭静负担。
本院再审中，双方当事人没有提交新证据。本院再审查明的事实，与原一审、二审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院再审另查明，2015年11月12日，胡斌出具收条一张，其上载明：“收条今收到张小璐代还的房供余额肆万叁仟元整（43000.00）。胡斌2115.11.12”。郭静、胡斌与董峰、罗玉凤于2015年11月20日签订的《房屋买卖协议书》中，在“二、价款及付款方式”后有“分两次付完”的字样，但又约定“合同签订时一次性付清”。2015年11月27日，郭静出具收条一张，其上载明“收条今收到售房款柒万柒仟元中的壹万元（10000.00）收到的是现金。付款人:张小璐收款人：郭静见证人：郭立成2015年11月27日。”
再查明，2015年11月23日，郭静、胡斌将涉案房屋过户至董峰、罗玉凤名下。还查明，郭静、胡斌于2015年12月11日向湖北省枣阳市人民法院起诉请求董峰、罗玉凤支付购房款，董峰、罗玉凤在一审诉讼期间向案外人张小璐支付完下余房款。案外人张小璐向董峰、罗玉凤出具收到全部购房款的收条，该收条的落款日期为2016年1月14日。
本院再审认为，涉案的房屋买卖协议书确属售房方郭静、胡斌与购房方董峰、罗玉凤两方签订，案外人张小璐不是该合同的当事人。但郭静于2015年10月26日向张小璐出具书面担保，表示将涉案房屋过户到张小璐名下以抵偿其父郭立成对张小璐之欠款，以及从胡斌出具的承诺书内容（该承诺书中约定“售房款中有77000元归胡斌所有。其余部分全部归还向张小璐的借款。以上承诺自张小璐代还肆万叁仟元到帐之日起生效”）来看，且郭静、胡斌收到了董峰、罗玉凤通过张小璐分两次支付的购房款53000元，并分别向张小璐出具了43000元代还银行房贷、10000元购房款的收条，故董峰、罗玉凤向案外人张小璐支付购房款的行为并无不当。郭静、胡斌申请再审称二审认定郭静、胡斌委托张小璐收取部分售房款系认定事实错误的再审理由，与本案查明的事实不符，本院不予支持。张小璐在收到董峰、罗玉凤支付的购房款后，根据胡斌承诺书的约定，除77000元应支付给胡斌之外，其他剩余部分作为偿还郭静之父郭立成欠张小璐的借款，张小璐与郭立成之间的部分债权债务已因郭静、胡斌代为偿还借款而消灭，该抵偿系第三人向债权人张小璐履行债务，原二审认定购房款为债务抵扣错误。郭静、胡斌收到的53000元购房款系现金交付，原二审认定正确。故再审申请人关于原二审认定购房款应当为现金支付和债务抵扣错误的再审理由部分成立。但因承诺书中约定购房款中的77000元归胡斌所有，故董峰、罗玉凤就该77000元购房款不应向张小璐支付。董峰、罗玉凤已经通过张小璐向胡斌、郭静支付了53000元的购房款，双方当事人都对该事实予以认可。董峰、罗玉凤在知晓胡斌的承诺内容以及在郭静、胡斌向一审法院提起诉讼要求其支付购房款后，仍将购房款支付给张小璐，存在主观恶意，故董峰、罗玉凤在扣除已经支付给郭静、胡斌的53000元之外，还应当继续向郭静、胡斌支付24000元购房款。郭静、胡斌要求董峰、罗玉凤支付210000元购房款，由于郭静的担保及胡斌承诺的存在，该请求不能成立，原一审判决董峰、罗玉凤向郭静、胡斌支付210000元购房款错误，本院依法予以纠正。双方签订的房屋买卖协议书中约定的付款方式为分两次付清，但又在该协议书中约定在合同签订时一次性付清，故房屋买卖协议书对付款方式的约定相互矛盾，系约定不明。对于该约定不明，依据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，董峰、罗玉凤应在取得郭静、胡斌交付的房屋并办理房屋过户手续时，向郭静、胡斌支付剩余购房款。但董峰、罗玉凤在取得房屋所有权后仍未向郭静、胡斌支付全部购房款，且房屋买卖协议书中有违约责任的约定，董峰、罗玉凤未按时支付购房款的行为已构成违约，应承担违约责任。但房屋买卖协议书中约定的违约责任条款为“合同一经签订双方均不得违约，否则将向对方支付双倍购房违约金”，系对违约金的金额及计算方式约定不明，故本院结合本案实际情况并依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二十四条第四款之规定、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十九条第二款第一项之规定，确定以24000元为基数，按照年利率6%，自2015年11月23日起至本判决确定的履行期限届满之日止，由董峰、罗玉凤向郭静、胡斌支付逾期付款违约金。一审法院支持郭静、胡斌要求按照房屋买卖总价款的20%支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院依法予以纠正。原二审依据房屋已经办理了过户手续，就据此推定77000元已经全部支付给郭静、胡斌，这一推定没有法律依据，也与本案查明的事实不符。原二审据此判决驳回郭静、胡斌的诉讼请求不当，本院也依法予以纠正。综上，原一、二审的实体处理错误，再审申请人郭静、胡斌关于撤销本院原二审判决的再审请求，本院予以支持；但原一审判决认定的尚欠购房款金额及违约金支付标准不当，再审申请人郭静、胡斌关于维持原一审判决的再审请求，亦不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百零九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2016）鄂06民终1871号民事判决、湖北省枣阳市人民法院（2015）鄂枣阳民二初字第00472号民事判决；
二、董峰、罗玉凤于本判决生效之日起十日内向郭静、胡斌支付所欠购房款24000元，并自2015年11月23日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以24000元为基数，按年利率6%计付逾期付款违约金；
三、驳回郭静、胡斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4450元，二审案件受理费5239元，共计9689元，由胡斌、郭静负担7751元，董峰、罗玉凤负担1938元。
本判决为终审判决。
审判长 史建东
审判员 王明兰
审判员 肖 瑾
二〇一八年六月十一日
书记员 赵 海