广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2015)临民初字第1040号原告龙某1，男，住广西柳州市柳南区。委托代理人龙某2、周某，广西某律师事务所律师。被告广西某房地产开发有限责任公司，住所地桂林市临桂区。法定代表人于某，该公司董事长。被告广西某房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司，住所地桂林市临桂区。负责人于某，该公司总经理。两被告共同委托代理人张某，广西某房地产开发有限责任公司职员。两被告共同委托代理人蒋某，广西某律师事务所律师。原告龙某1诉被告广西某房地产开发有限责任公司（以下简称被告某公司）、广西某房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司（以下简称被告某临桂分公司）合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法组成由审判员韩艳担任审判长，人民陪审员侯有喜、叶永付参加的合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案。书记员欧见凤担任记录。原告龙某1及委托代理人龙某2、周某、被告某公司、某临桂分公司的共同委托代理人张某、蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙某1诉称，2004年10月19日，原告向被告购买位于临桂县××桂镇某山庄xxx栋商品房，并支付了全部购房款。后被告一直没有为原告办理相关手续。2014年11月6日，双方商定作价150万元将房屋退还给被告。双方因此达成协议，协议约定：一、被告分期支付原告的退房款150万元，在退房过程中如发生其他费用，由被告负责处理；二、被告的责任和义务：1、-3（略）；4、被告自签订本协议之日起90日内向原告支付第四笔退房款70万元人民币；5、（略）。五、被告未按本协议约定的时间支付第二或第三或第四笔退房款且超过本协议约定的每笔退房款支付时间15日后且在30日内，按应付款的20%一次性支付违约金；如逾期超过30日且未得到原告同意的，原告有权单方终止本协议，……。协议签订后，被告按约定时间内支付了原告第一、第二笔共50万元。第三笔退房款30万元被告在应付的时间内付了5万元，25万元逾期给付。为此，被告按合同约定支付5万元违约金给原告。但第四笔退房款到期后，被告却一直拒绝给付，想办法拖延，至今没有履行其付款义务。原告认为，诚实守信本处世之道。原、被告签订的退房协议，是双方真实意思表示，符合法律规定，是有效的协议，双方均应遵守。被告应在协议约定的时间内给付相应的退房款项。但被告在协议约定的付款时间内拒绝履行付款义务，其行为已经违约，应按协议约定给付违约金14万元。因此，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告支付原告70万元退房款及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2015年2月7日起计算至全部退房款支付之日止）；2、判决被告支付原告违约金14万元；3、本案诉讼费全部由被告承担。原告龙某1对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、退房协议，证明原、被告协商作价150万元将房屋退还给被告及双方约定被告延迟付款违约金为未付款的20%；2、资料交接单，证明原告按约定将房屋相关资料交给被告。被告某公司、某临桂分公司共同辩称，1、被告已经根据退房协议支付原告龙某150万元购房款，尚欠70万元购房款还未支付给原告；2、退房协议约定的违约金过高，根据合同法的规定，违约金约定过高的可以请求法院予以降低，降低的标准就是按逾期付款造成的损失的1.3倍，本案原告的损失是我们没有按期付款造成的银行的存款利息，所以我们违约金应当以被告方没有给原告的剩余购房款的同期银行贷款利息损失为造成的实际损失。合同法司法解释二的第二十九条的第二款有违约金的相关规定，本案原告的诉请的违约金超过造成损失的30%，因此请求法院降低违约金，以原告的实际损失1.3倍计算违约金；3、在整个房地产的大环境下，被告方受到冲击，被告方不是不愿意付原告款，而是确实没有那么多钱。另外，原告诉请的违约金和利息只能支持一项，不能同时支持违约金和利息，违约金已经包含了利息。被告某公司、某临桂分公司共同为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、付款凭证，证明被告已向原告支付退房款80万元。经过开庭质证，原告对两被告提供的证据1无异议。两被告对原告提供的证据1-2的真实性、证明内容均无异议，但证据1约定的违约金过高。本院结合原告举证和被告质证，认证如下：对被告确认的书证予以确认采信；对被告提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。综合全案的证据，本院确认以下法律事实：2014年11月6日，原告龙某1（为乙方）与被告某临桂分公司（为甲方）签订了一份《退房协议》，该协议约定“乙方于2004年10月19日向甲方购买开发的位于临桂县××镇某大道旁的某山庄xxx栋商品房，并已一次性全额付清购房款。现乙方提出退房要求，经甲乙双方友好协商，甲方接受乙方的退房要求，并达成如下协议：一、甲方分期支付乙方的退房款总计金额为壹佰伍拾万圆人民币，在退房过程中如发生其他费用，由甲方负责处理。二、甲方责任和义务1、甲方自签订本协议之日起10日内向乙方支付第一笔退房款叁拾万元人民币；2、甲方自签订本协议之日起30日内向乙方支付第二笔退房款贰拾万元人民币；3、甲方自签订本协议之日起60日内向乙方支付第三笔退房款叁拾万元人民币；4、甲方自签订本协议之日起90日内向乙方支付第四笔退房款柒拾万元人民币；5、如支付日期为国家法定双休以及节假日，则支付时间顺延。三、（略）；四、（略）；五、违约责任1、甲方未按本协议约定的时间支付第二或第三或第四笔退房款且超过本协议约定的每笔退房款支付时间15日后且在30日内，按应付款的20%支付一次性违约金；如逾期超过30日且未得到乙方同意的，乙方有权单方终止本协议，且违约金按总房款的20%支付，乙方在扣除违约金后将已收到退房款的余款（如果有）退还甲方，甲方无条件退还甲乙双方于2004年10月19日签订的购房合同及收款凭证原件给乙方，并继续履行该合同约定的权利和义务；2–5、（略）；六、-九、（略）”。该协议签订后，被告某临桂分公司分别于2014年11月18日转账30万元，2014年12月19日转账20万元，向原告支付了第一、第二期的退房款共计50万元。原告在收到被告某临桂分公司的第一笔退房款后，按《退房协议》向被告交接了相关资料，被告对此亦予以了确认。第三笔应退房款为30万元，被告提供的转账凭证显示，被告分别于2015年1月19日转账5万元，2015年1月23日转账7.5万元，2015年1月29日转账11万元，2015年1月29日转账6.5万元，被告共计转账30万元给原告，在庭审中，被告方对尚欠原告第四笔退房款的数额为70万元没有异议。原、被告均确认《退房协议》第四笔退房款70万元尚未履行。2015年5月29日，原告诉至本院，请求：1、判令被告支付原告70万元退房款及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2015年2月7日起计算至全部退房款支付之日止）；2、判决被告支付原告违约金14万元；3、本案诉讼费全部由被告承担。另查明，被告某临桂分公司系被告某公司的分支机构，不具备法人资格。本院认为，原告与被告某临桂分公司签订的《退房协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。原告按照协议约定向被告履行了交接房屋相关资料的义务，被告亦应按照协议约定按时向原告支付退房款。但从本案查明的事实来看，被告方在履行完第一笔、第二笔及第三笔退房款后，第四笔退房款70万元被告方未能按时履行，且至今亦未支付给原告。同时，被告方对尚欠原告70万元退房款未支付的事实亦予以认可，因此，对于原告要求被告方支付其退房款70万元的诉请，本院予以支持。关于违约金如何计算的问题，由于原、被告在《退房协议》中对此已经进行了明确的约定，且被告方亦未举证证明违约金过高，因此，违约金的计算应按原、被告《退房协议》中的约定“按应付款的20%支付一次性违约金”给原告，即由被告方按70万元×20%＝14万元向原告支付违约金。对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。被告方对违约金提出的抗辩，与合同约定不符，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。至于原告诉请的逾期付款利息，由于双方在合同中对此未予约定，且被告方已按约定承担了违约金的支付义务，再承担逾期付款利息则显失公平，因此，对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。同时，由于被告某临桂分公司系被告某公司的分支机构，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故该公司在本案中所承担的民事责任应由被告某公司来承担。原告诉请某临桂分公司承担本案民事责任，亦与法律规定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、被告广西某房地产开发有限责任公司支付退房款70万元给原告龙某1；二、被告广西某房地产开发有限责任公司支付违约金14万元给原告龙某1；三、驳回原告龙某1的其他诉讼请求。本案案件受理费12200元，诉讼保全费4870元，合计17070元，由被告广西某房地产开发有限责任公司负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费12200元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  韩 艳人民陪审员  侯有喜人民陪审员  叶永付二〇一五年十月二十二日书 记 员  欧见凤