福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0781民初716号原告：福建沪华置业投资有限公司，住所地邵武市张三丰大道363号。法定代表人：李国恩，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。被告：刘福明，男，1978年1月29日出生，汉族，南平市建阳区村民，住。被告：李瑞臻（系刘福明妻子），女，1986年11月25日出生，汉族，南平市建阳区村民，住。原告福建沪华置业投资有限公司（以下简称沪华置业公司）与被告刘福明、李瑞臻商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沪华置业公司的委托诉讼代理人龚巧连到庭参加诉讼，被告刘福明、李瑞臻经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沪华置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除其公司与刘福明、李瑞臻签订的《商品房买卖合同（预售）》，刘福明、李瑞臻协助其公司办理解除合同的备案登记手续；2.刘福明、李瑞臻立即返还其公司代偿的按揭贷款本息9377.52元，并支付自2018年1月8日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息和按日万分之五计算的违约金（其中截止2018年1月31日的资金占用利息和违约金分别为41.18元和145.35元）。事实和理由：2016年12月21日，沪华置业公司（出卖人）与刘福明、李瑞臻（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：刘福明、李瑞臻购买其公司开发建设位于邵武市城南大道东侧工业大道北侧皇庭新世界·澜郡1幢2108室商品房，房屋总价308000元，首期款62000元于合同签订日付清，余款246000元以银行按揭贷款方式支付；买受人在获得贷款后，应按约定归还贷款本息，因买受人未及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人归还之日止按日万分之三计算的利息，逾期仍未归还，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金；在房屋权属证书办理完毕前，买受人未按贷款合同约定的期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有单方解除本《商品房买卖合同（预售）》，收回商品房，买受人所交款项不予退还等权利。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，刘福明、李瑞臻支付了首期款62000元。2017年1月16日，刘福明、李瑞臻与中国工商银行股份有限公司邵武支行（以下简称邵武工行）签订《个人购房借款/担保合同》，其公司作为保证人对刘福明、李瑞臻的借款（246000元）提供阶段性连带责任保证。2017年1月18日，邵武工行将刘福明、李瑞臻按揭款246000元汇入其公司账户。借款合同签订后的几个月（截止2017年7月），刘福明、李瑞臻均按邵武工行的要求如期归还贷款本息，之后刘福明、李瑞臻再未归还贷款本息。邵武工行多次向刘福明、李瑞臻催讨无果，于2018年1月8日直接从其公司账户内扣划9377.52元用以清偿刘福明、李瑞臻拖欠的本息。2018年1月8日，其公司通知刘福明、李瑞臻还款，但刘福明、李瑞臻至今未还。综上，其公司认为刘福明、李瑞臻的行为已构成违约，其公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》，并要求刘福明、李瑞臻承担违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。刘福明、李瑞臻未作答辩。在诉讼中沪华置业公司提供证据3组：证据1.《商品房买卖合同（预售）》及附件、商品房买卖合同备案信息表、发票。证明：⑴沪华置业公司与刘福明、李瑞臻签订的《商品房买卖合同（预售）》对购房款的支付方式和按揭贷款的偿还方式作了约定；⑵该合同已备案；⑶刘福明、李瑞臻于合同签订当日支付了首期款62000元。证据2.《个人购房借款/担保合同》及发票。证明：沪华置业公司为刘福明、李瑞臻向邵武工行按揭贷款246000元提供阶段性连带责任保证，并已收到该款。证据3.邵武工行业务回单及个人一手住房购置贷款明细表。证明：沪华置业公司为刘福明、李瑞臻偿还按揭贷款本息共计9377.52元。本院认为，刘福明、李瑞臻经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。沪华置业公司所举证据1、2、3均来源合法，内容真实，且与本案存在关联，本院均予以采用。在诉讼中刘福明、李瑞臻未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：2016年12月21日，沪华置业公司（出卖人）与刘福明、李瑞臻（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：刘福明、李瑞臻购买沪华置业公司开发建设位于邵武市城南大道东侧工业大道北侧皇庭新世界·澜郡1幢2108室商品房，预测建筑面积共80.52平方米；商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米3825.14元，总价款为308000元；买受人应于2016年12月21日前支付首期房价款62000元（含定金30000元），余款246000元向贷款机构申请贷款支付；本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式；本合同及附件共48页，合同附件与本合同具有同等法律效力。在合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”中，双方约定：买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金；在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。合同及附件还对其他事项作了约定。上述《商品房买卖合同（预售）》于2016年12月21日在邵武市房地产交易管理所备案。在《商品房买卖合同（预售）》签订当日，刘福明、李瑞臻支付了首期房价款62000元。2017年1月16日，刘福明、李瑞臻（借款人）与邵武工行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款金额246000元，贷款用途为购买住房，贷款期限20年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人同意贷款人将贷款一次性划入沪华置业公司账户；借款人按月等额本息还款（按月计息）；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；沪华置业公司作为保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止，保证期间为本合同项下贷款到期之日起二年；本合同自各方当事人签字（盖章）之日起生效。合同还对其他事项作了约定。2017年1月18日，邵武工行根据借款合同的约定，将刘福明、李瑞臻的借款246000元直接划入沪华置业公司的账户。借款之后的数月内，刘福明、李瑞臻尚能按借款合同的约定如期归还借款本息，但自2017年7月18日起，刘福明、李瑞臻未能按借款合同的约定归还借款本息。邵武工行多次催讨无果，于2018年1月8日直接从沪华置业公司的账户内扣划9377.52元，用以清偿刘福明、李瑞臻拖欠的借款本息。之后，沪华置业公司就其公司账户中的款项被邵武工行扣划用以清偿刘福明、李瑞臻借款本息一事，以电话方式告知刘福明、李瑞臻，并要求二人归还其公司被扣划的款项。另查明，沪华置业公司尚未将邵武市城南大道东侧工业大道北侧皇庭新世界·澜郡1幢2108室商品房交付给刘福明、李瑞臻，且该商品房的权属证书也尚未办理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案沪华置业公司与刘福明、李瑞臻签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系合同当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”沪华置业公司与刘福明、李瑞臻在附件四中约定“在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房。”鉴于刘福明、李瑞臻未能按借款合同的约定归还借款本息，并导致沪华置业公司承担了保证责任，沪华置业公司解除《商品房买卖合同》的条件已成就，故对沪华置业公司要求解除其公司与刘福明、李瑞臻于2016年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。沪华置业公司与刘福明、李瑞臻在附件四中还约定“买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金。”由于刘福明、李瑞臻未按时归还邵武工行贷款本息并导致邵武工行从沪华置业公司账户内扣划相应款项用以清偿其二人的贷款本息，按照双方约定，刘福明、李瑞臻应归还沪华置业公司被扣划的贷款本息，并支付自银行扣款之日起至归还之日止按日万分之三计算的利息，鉴于沪华置业公司自愿按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，属自行处分自己的民事权利，未违反法律规定，本院予以确认。至于双方关于“在上述约定时间内（出卖人发出还款通知之日起10日内）如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金”的约定，因沪华置业公司未举证证明已向刘福明、李瑞臻发出在10日内还款的通知，故双方关于支付违约金的约定尚不能适用。综上，沪华置业公司要求刘福明、李瑞臻归还被扣划的贷款本息9377.52元，并支付自银行扣款之日起至归还之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息的诉讼请求，本院予以支持；沪华置业公司要求刘福明、李瑞臻同时支付按日万分之五计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。刘福明、李瑞臻经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条(?javascript:SLC(98761,130)?)规定，判决如下：一、解除原告福建沪华置业投资有限公司与被告刘福明、李瑞臻于2016年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》，刘福明、李瑞臻应于本判决生效后十日内协助福建沪华置业投资有限公司办理解除合同的备案登记手续；二、被告刘福明、李瑞臻应于本判决生效后十日内归还原告福建沪华置业投资有限公司被银行扣划的资金9377.52元，并支付自2018年1月8日起至归还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回原告福建沪华置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告福建沪华置业投资有限公司负担10元，由被告刘福明、李瑞臻负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员  车荣建二〇一八年五月二十二日书记员  金 凤本案依据的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。