湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第05125号
上诉人（原审被告）周玲。
委托代理人聂海平，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托代理人樊瑞。
被上诉人（原审原告）湖南国美电器有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路八一桥西北侧。
法定代表人黄秀�，公司董事长。
委托代理人祁凯，男，1975年9月12日出生，汉族。
上诉人周玲因与被上诉人湖南国美电器有限公司（以下简称国美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第00588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，国美公司于2004年8月28日租赁了步步高商业连锁有限责任公司位于长沙市劳动东路157号“君悦星城”裙楼商场中的2F：1200平方米，3F：4600平方米的房屋，租赁期限为10年，至2014年8月31日止，并约定不得整体转租。2012年9月5日，国美公司（甲方）与周玲（乙方）签订《房屋租赁合同（详版）》一份，约定，甲方向乙方出租位于长沙市劳动东路157号“君悦星城”国美电器三楼部分面积，租赁房屋建筑面积1192平方米，用途仅限于儿童游乐；租赁期限为2年，自2012年9月16日起至2014年8月29日届满，计租面积为1054平方米，租赁费包括租金、管理费，计租标准为240000元／年，免租期为30天，单价为0.624元／天／平方米，按六个月一期支付租赁费，乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费；乙方应向甲方缴付40000元保证金；乙方承担所有租赁房屋内自用的电费、水费、供暖费、空调费及一切与乙方有关的公共费用，空调费用按面积分摊；如因乙方的原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费及其他乙方应付的费用，并且甲方有权不退还保证金；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费作为违约金，且保证金不退还；乙方搬离租赁房屋时，双方应签署《房屋归还交接单》，否则，视为乙方未向甲�交还该房屋。合同签订后，周玲进场经营，因经营不善，于2013年9月5日向国美公司书面申请退场。国美公司未同意申请，周玲于2013年11月自行退场，该租赁场地至今未出租。国美公司于2014年1月15日诉至原审法院，请求判如所诉。另查明，周玲的场地租赁费已交纳至2013年10月15日，空调使用费从2013年5月至10月未交纳。经该院审核，周玲的租赁面积为1054平方米，2013年5月至10月的空调费为33432.88元（8442.54元＋8484.7元＋8611.18元＋5681.06元＋2213.4元）。
原审法院认为，国美公司、周玲签订的《房屋租赁合同（详版）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。周玲于2013年9月5日向国美公司书面申请退场，但未与国美公司达成一致，《房屋租赁合同（详版）》未解除。因周玲于2013年11月自行退场，以自己的行为表明不继续履行合同义务，国美公司于2014年1月15日诉至原审法院，请求解除《房屋租赁合同（详版）》，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。周玲从2013年10月16日开始未再交纳场地租赁费，国美公司主张2013年10月16日至2014年4月15日的租赁费120000元，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。国美公司主张空调使用费34703.89元，该院确认为33432.88元，超过部分，该院不予支持。因周玲未与国美公司达成一致，提前退场，拖欠国美公司租赁费，已构成违约，按照《房屋租赁合同（详版）》的约定，“如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费作为违约金，且保证金不退还”。国美公司据此主张违约金60000元，符合合同约定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八�、第六十条、第九十四条第一款（二）项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除国美公司与周玲于2012年9月5日签订的《房屋租赁合同（详版）》；二、周玲于本判决生效后7日内支付国美公司租赁费120000元；三、周玲于本判决生效后7日内支付国美公司空调使用费33432.88元；四、周玲于本判决生效后7日内支付国美公司违约金60000元；五、驳回国美公司的其他诉讼请求。如周玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4521.2元，公告费560元，合计5081.2元，由周玲负担。
上诉人周玲不服一审判决上诉称，一、我方承租本案涉案房屋后，生意惨淡，2013年9月5日我方向国美公司提出于2013年10月15日解除合同的申请，国美公司负责房屋租赁的负责人表示同意，并要我方在合同解除后一周内将场地内物品搬离，我方在规定的时间内已经搬离，因此我方不是私自退场。二、房屋租赁合同于2013年10月15日已经解除，且我方已将房屋交付给国美公司，国美公司之后也未向我方催缴过租金。一审判决我方还要支付搬离之后的租金没有事实依据和法律依据。三、空调使用费未经我方确认，且入场时国美公司告知我方每月只要1000元左右的空调费，因此我方不需要支付空调使用费。四、国美公司故意不提供我方的联系方式，致使我方在一审时缺席审理。综上，请求二审法院撤销原判，判决驳回国美公司的全部诉讼请求，并判令国美公司承担本案二审上诉费用。
被上诉人国美公司口头答辩称，一、周玲因经营不善想解除合同，我方并不认可，周玲私自撤场的行为构成根本违�，且其留给我方的联系方式无法联系到周玲，所以纠纷才久拖不决。二、周玲的行为已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。三、关于空调费，合同中已有约定，我方提交了计算依据和我方实际交纳空调费的依据。四、一审送达的时候，法院去了周玲户籍所在地进行留置送达，后进行了公告送达，我方也联系不到周玲。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
在二审审理过程中，上诉人周玲向本院提交了一份调查笔录，为聂海平、樊瑞对周光辉的调查笔录，拟证明周玲找周光辉搬离物品，在搬离过程中，国美公司同意周玲将相关物品搬离场地并给予了积极配合。上诉人周玲在二审中还申请其租赁场地的管理者汤某和当时与周玲对接的国美公司的管理人员杨某向本庭讲述如下事实：周玲向国美公司提交了退租申请，国美公司的管理人员同意周玲搬离场地，国�公司的店长与保安都予以了积极配合。
被上诉人国美公司发表质证意见如下：一、对周光辉的调查笔录的真实性、合法性和关联性有异议，周光辉没有出庭作证，且个别人员的协助不能证明公司同意周玲搬离场地。二、对证人汤某证言的真实性、合法性和关联性均有异议，汤某是周玲的爱人，其证言不具合法的证明力，汤某也说了其提交了两次申请均未得到公司答复，且周玲的申请是对公司提出的，杨某没有权力同意周玲退租，此外，汤某也说了其退租后去了外地，所以我方才无法联系到周玲。三、对证人杨某证言的三性均有异议，国美公司并未授权其解除合同，杨某也认可其要向公司请示，周玲退场后也没有和国美公司进行房屋交接。
本院认为，一、调查笔录的被调查人周光辉本人并未出庭作证，且该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。二、证�汤某系周玲的爱人，与本案有直接利害关系，且不能证明国美公司已经同意与周玲解除租赁合同，本院不予采信。三、证人杨某证言的内容不能证明国美公司同意与周玲解除租赁合同，本院不予采信。
被上诉人国美公司申请其公司员工苏航向本院讲述如下事实：周玲向公司提交了退租申请，但是公司不同意其退租。
上诉人周玲发表意见认为，对苏航的证言的真实性、合法性和关联性均有异议，其证言不符合常理，且其系国美公司的员工，证言带有倾向性。
本院认为，苏航系国美公司的员工，但其并不负责周玲与国美公司之间的租赁，且其证言不能达到被上诉人的证明目的，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定的事实无异。
本院认为，一、2012年9月5日，国美公司与周玲签订《房屋租赁合同（详版）》，该合同系双方当事人真实意思表示，且无法律�定的无效情形，应认定为合法有效合同，合同中约定租赁期为2012年9月16日起至2014年8月29日止，周玲向国美公司交纳租金至2013年10月15日，后于2013年9月5日向国美公司书面申请退场，但未与国美公司达成一致，周玲即于2013年11月自行退场。本院认为，周玲并未就解除合同一事与国美公司达成合意即自行退场，并未依合同约定与国美公司签署《房屋归还交接单》，办理交接手续，也未支付2013年10月15日之后的租金，其行为已经构成违约。周玲上诉称其搬离场地并退租系经得国美公司的同意而为，但其并未提供充分证据予以证明，故本院对上诉人的该项请求不予支持。二、关于空调费的问题，国美公司主张2013年5月至2013年10月的空调使用费，即周玲搬离本案涉案场地前的时间段，原审法院根据国美公司向长沙步步高商业连锁有限责任公司交纳水电费的清单，按照本案涉案场地的面积进行核算，确认周玲应交纳空调使用费为33432.88元并无不当，本院予以维持。三、关于违约金的问题。周玲未与国美公司协商一致即提前退场，并拖欠国美公司租金的行为已构成违约，按照《房屋租赁合同（详版）》的约定，“如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费作为违约金，且保证金不退还”。上诉人周玲上诉称其不应支付违约金，本院认为该主张应视为对违约金的全面抗辩。根据本案租赁合同的履行情况、当事人的过错程度，本院认为双方当事人在合同中约定的违约金明显过高，应予以调整，本院认为酌情将违约金调整为1万元为宜。四、关于本案一审程序的问题。一审法院将相关法律文书邮寄至周玲的户籍所在地湖南省长沙市芙蓉区东二环一段天心丽城7栋1104房，并采取上门粘贴通知的方法通知其来法院应诉，然其逾期未至，故一审法院进行公告送达，本院认为一审程序合法，并无不当。
据此，原审判决事实认定清楚，但判决不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第00588号民事判决第一、二、三、五项；
二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第00588号民事判决第四项为：周玲于本判决生效后7日内支付湖南国美电器有限公司违约金10000元。
本案一审受理费4521.2元，公告费560元，合计5081.2元，二审受理费4521.2元，一审、二审诉讼费共计9602.4元，由周玲负担7352.4元，由湖南国美电器有限公司负担2250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年十月十六日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。