江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2204号原告：郭成兵,男,1977年3月8日生,汉族。委托诉讼代理人：郭健，江苏苏德律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮成辉，江苏苏德律师事务所律师。被告：邵永保,男,1963年10月31日生，汉族。委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告郭成兵与被告邵永保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭成兵及其委托诉讼代理人郭健、芮成辉，被告邵永保的委托诉讼代理人汤圣泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭成兵向本院提出诉讼请求：被告继续履行2015年12月4日与原告就买卖南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室不动产签订的《南京市存量房交易合同》，办理不动产权属变更手续，以及交付该不动产。事实和理由：2015年12月4日，原告与被告签订了一份《南京市存量房交易合同》，约定被告将其所有的坐落于南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋出售给原告；总价款为177.5万元；定金为2万元；原告通过住房公积金及商业性贷款的方式申请银行贷款等等。2016年3月4日，原告的贷款申请审批通过，根据合同约定，原、被告双方应在原告贷款审批通过之后的三个工作日内办理房屋送件，但被告一直以各种理由拒绝办理，并要求提高房价。原告认为被告的行为构成违约，故法院请求支持原告的诉讼请求。被告邵永保辩称，因原告未按合同约定及时支付首付款及办理银行贷款申请，构成违约，故被告于2016年3月4日向原告送达了解除合同通知书，原告在法定异议期内未提出异议，因此双方之间的房屋买卖合同已经解除，故被告无需再继续合同义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（建筑面积63.53平方米，以下简称涉案房屋）的所有权人，于2000年2月18日取得该房屋的房屋所有权证。2015年12月4日，被告（甲方，卖方）与原告（乙方，买方）以及案外人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（丙方，经纪机构）签订了一份《南京市存量房屋买卖合同（经纪机构版》（以下简称《房屋买卖合同》），约定甲方将其所有的案涉房屋出售给乙方；房屋转让款为177.5万元，其中含定金2万元；2016年2月20日前将首付款49.5万元解交监管账户；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为124万元，用于支付房屋转让价款的余额；乙方同意于2015年12月15日前与贷款银行签订借款合同；同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户；房款下至甲方账户后一个月内正式交付该房屋；在本合同生效后90日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张解除交易合同网上备案；此房实际送件时间为乙方银行贷款审核通过后的三个工作日内等等。上述合同签订当天，原告向被告支付了定金7000元。2015年12月5日，原告妻子伏丽通过银行转账方式向被告妻子郭燕支付了13000元。原告称该款为向被告支付的剩余定金13000元。被告对此不予认可，辩称原告支付的定金实为7000元，后支付的13000元不属于定金。2015年12月29日，原、被告向中国农业银行股份有限公司南京城北支行（以下简称农行城北支行）递交了《个人购房贷款资金划转授权委托书》，授权该行将124万元的贷款划入账户名为南京市房屋置业担保有限公司客户交易结算资金，账户为10×××84的农行金鹰支行账户中。2016年2月26日，原告填写了《南京住房公积金购房贷款申请表》，并与农行城北支行签订了《南京个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，该合同约定原告向农行城北支行贷款124万元，其中住房公积金贷款60万元，期限为20年，自2016年起至2036年止；商业性贷款64万元，期限为30年，自2016年起至2046年止；原告同意并授权农行城北支行将全部贷款直接划入售房人指定的账户或售房人认可的资金监管账户。2016年3月3日，被告以原告未按照合同约定支付首付款为由向经纪机构寄发《解除交易合同网上备案及二手房买卖合同通知书》打印件，并委托经纪机构将该函转交原告。2016年3月5日，经纪机构工作人员将该解除合同通知书通过微信拍照的形式传达给原告。原告确认收到了该解除合同通知书的微信照片，但辩称以为是“开玩笑”，而且该解除合同通知书没有被告本人的签名。2016年2月29日，原告申请的64万元商业性贷款通过审批。2016年3月4日，原告申请的60万元公积金贷款通过南京市公积金管理中心审批。2016年3月6、7日，原告将首付款49.5万元存入贷款银行指定的中国农业银行账户中。2016年3月8日，原告向被告发出《交易告知函》，告知原告贷款已于2016年3月4日审批通过，要求被告于2016年3月9日上午十点前往房产局产权交易中心办理送件过户手续。被告以房屋买卖合同已经解除为由，未予理睬。2016年3月14日，原告以被告拒绝履行合同为由诉至本院，要求判如所请。审理中，原告称合同约定购房款解交至南京市房屋置业担保公司设立的资金监管账户，但因资金监管账户的设立需以银行贷款审批通过为前提，因此在银行贷款审批通过前，原告无法将首付款交纳至资金监管账户。被告对此不予认可。本院调取的南京市不动产交易中心印发的《存量房网上交易办理须知》载明办理程序为：1、商务中心购买《存量房交易合同》样本并填写完整；2、测绘配图；3、网上签约窗口打印合同并上传；4、买方如需贷款，需先向银行申请贷款审批；5、资金监管受理窗口签订资金监管协议；6、买方到银行将购房款存入资金监管专用账户……。《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》附件交易资金和佣金监管程序第（二）项规定：1、买方持银行办理贷款所需的相关资料到贷款银行办理贷款预审批手续，经委托的应派员协助办理相关手续；2、经贷款银行审核同意放贷的，向买方出具贷款审批意见书，同时交易双方分别在该行开设个人银行结算账户；3、交易双方持存量房交易合同、贷款审批意见书、房屋所有权证、国有土地使用权证、交易双方身份证明、委托他人办理的需提供公证书和受托人的身份证明及委托人的身份证明复印件、交易双方的个人银行结算账户证明等资料监管窗口申请办理交易资金监管手续；……5、买方将除定金以外的首付款存入监管账户等等。原告表示如继续履行上述合同，在资金监管账户设立后，随时可以将首付款49.5万元划入资金监管账户。因贷款审批尚未超过期限，故余款可在涉案房屋不动产权属变更后十五天之内以公积金和商业贷款组合贷款的方式解缴至资金监管账户，如超过期限，原告愿意用现金方式补齐余款。以上事实，有当事人陈述、《南京市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》、房屋所有权证、《个人购房贷款资金划转授权委托书》、《南京住房公积金购房贷款申请表》、《南京个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《解除交易合同网上备案及二手房买卖合同通知书》、微信记录、《交易告知函》、《存量房网上交易办理须知》等证据以及本院庭审笔录予以证明。本院认为，原、被告就买卖涉案房屋签订的《南京市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》，系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，原告应于2016年2月20日前将首付款汇入资金监管账户，但依据目前南京市房地产交易中资金监管账户的设立程序，买方通过银行贷款方式支付部分购房款的，需先行获得贷款银行的预审批之后，才能设立用于本次交易的资金监管账户。而本案中，原、被告于2015年12月29日签订了《个人购房贷款资金划转授权委托书》。原告于2016年3月4日通过贷款审批，该时间并非买卖双方可以控制并决定，因此原告未能于2016年2月20日前将首付款解交至资金监管账户，属于非因已方原因造成的迟延，并非属于违约行为。因此被告据此认为原告违约，于2016年3月3日要求解除合同，不符合合同约定和法律规定。原告在2016年3月14日因本案纠纷诉至本院，因此被告抗辩原告要求继续履行合同已超过法定的三个月异议期的意见，本院不予采纳。如前分析，原告不存在违约行为，故其要求继续履行合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。按照合同约定、相关法律规定以及存量房交易惯例，原、被告应先行前往房产交易部门设立资金监管账户；原告在资金监管账户设立三日内将首付款49.5万元解缴至该资金监管账户；原告在上述首付款解缴至资金监管账户后三日内，被告应协助原告办理涉案房屋的不动产权属转移手续，办理转移手续的相关费用及税费由原告负担；原告在取得涉案房屋不动产权证后的十五天内将购房款124万元通过贷款方式解缴至资金监管账户，如逾期则应从逾期之日起十日内以现金方式补齐该款项；上述两笔款项共计173.5万元在下款至被告账户后一个月内，被告将涉案房屋腾空、交付给原告，原告同时支付尾款2万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告邵永保继续履行与原告郭成兵于2015年12月4日就买卖南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室不动产签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（原、被告在本判决生效之日起五日内前往南京市房屋置业担保公司设立存量房交易结算资金监管账户，被告应予以配合；原告在该资金监管账户设立后三日内将首付款49.5万元解缴至该账户；原告在上述首付款解缴至资金监管账户后的三日内，被告应协助原告办理涉案房屋的不动产权属转移手续，办理转移手续的相关费用及税费由原告负担；原告在取得涉案房屋不动产权证后的十五天内将购房款124万元通过贷款方式解缴至资金监管账户，如逾期则应从逾期之日起十日内以现金方式补齐该款项；上述两笔款项共计173.5万元在下款至被告账户后一个月内，被告将涉案房屋腾空、交付给原告，原告同时支付尾款2万元）。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20595元，保全费5000元，合计25595元，由被告邵永保负担（此款原告已预付，被告在本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  周磊人民陪审员  蔡琳人民陪审员  俞芳二〇一六年八月十八日见习书记员  高悦