江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初4677号
原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司无锡分公司，住所地无锡市太湖西大道2188号117。
负责人：张军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：桂吉星，江苏双汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱金伟，江苏双汇律师事务所律师。
被告：刘永利，男，1983年8月8日生，汉族，户籍地无锡市崇安区，现住无锡市滨湖区。
原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司无锡分公司（以下简称华润物业无锡分公司）与被告刘永利物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润物业无锡分公司的委托诉讼代理人朱金伟，被告刘永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润物业无锡分公司向本院提出诉讼请求：判令被告刘永利立即支付自2012年1月1日至2016年12月31日的物业服务费用10106元，并支付违约金25671元。事�和理由：华润新鸿基房地产（无锡）有限公司与华润置地（北京）物业管理有限公司（以下简称华润物业公司）签订《前期物业管理合同》，合同约定太湖国际的业主由华润物业公司提供物业服务，业主缴纳物业费的标准、期限及未按时足额缴纳物业服务费的违约责任。华润物业公司为此设立华润物业无锡分公司提供物业服务。刘永利系太湖国际一街区88-1601的业主，自2012年1月1日起拖欠物业费，截止2016年12月31日尚欠10106元。华润物业无锡分公司已多次催讨物业费，仍未果，故诉至法院，诉请如前。
被告刘永利辩称，太湖国际一街区88-1601房屋系其所有，其已于2011年10月入住。因物业公司在服务过程中有所欠缺，故未予缴纳物业费。其对结欠物业费金额无异议，应该打七折。对违约金有异议，其认为并未是恶意拖欠，故不应承担违约金。
本院经审理认定事实如下：2007年6月5日，甲方华润新鸿基房地产（无锡）有限公司（以下简称华润房地产）与乙方华润物业公司签订《前期物业服务合同》，约定华润房地产选聘华润物业公司对无锡市滨湖区太湖国际一街区提供前期物业管理服务。物业服务资金实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳。标准为物业管理费1.3元/月/平方米，公共水电费0.2元/月/平方米，电梯使用费0.4元/月/平方米。高层小高层住宅1.9元/月/平方米（含公共水电费，含电梯使用费）；业主应于出售房屋交付之日的次月起交纳物业服务费用。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月10日内交纳本季度物业管理费。并约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应交纳物业服务费用的每日千分之五标准向乙方支付违约金。合同签订后华润物业公司下属企业华润物业无锡分公司依据合同约定对太湖国际一街区提供物业服务。目前，该小区业主大会并未成立。
2009年4月6日，刘永利与华润房地产签订一份《商品房买卖合同》，购买太湖国际一街区88单元1601室，建筑面积为88.66平方米的房屋。在华润房地产（甲方）与刘永利（乙方）签订的《商品房买卖合同》附件《太湖国际一街区商品房买卖合同补充协议》中约定：“乙方同意，在业主大会按照法定程序选定新的物业公司之前，接受开发商签约的物业管理企业，并签署《业主临时规约》”。同日刘永利签署《业主临时规约》，承诺遵守该临时公约并同意承担违反临时公约的相应责任。《业主临时规约》载明：“在本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同�约定按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）”。
2010年12月20日，刘永利接收了无锡市滨湖区太湖国际一街区88单元1601室房屋，并已于2011年10月8日入住该房屋。但刘永利并未缴纳2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业费。
另查明：无锡市物价局于2007年6月15日出具《无锡市物价局备案回复表》（锡价服备字[2007]52号），对太湖国际一街区前期物业服务企业为华润物业公司及物业服务费收费标准进行了备案。
庭审中，刘永利提出小区公共部位垃圾未及时清理、小区内部道路及街道停车未进行管理、消防通道及顶层平台被业主占用、小区公共健身设施严重破损无人修理、88单元公共部位损坏设施无人修理并提供了照片佐证。针对上述问题，华润物业无锡分公司认为小区垃圾是及时进行清扫的�也已经要求业主将垃圾丢在指定地点，并组织定期定时的垃圾清扫服务；物业公司已经对车辆摆放作出规划，并安排定时巡逻，一旦发现乱停车也及时联系业主或交警要求挪走车辆。作为物业公司也无法直接拖走车辆。华润物业无锡分公司也张贴告示要求业主不得随意停放车辆，对小区内部交通已经尽到了最大的努力进行管理和疏通；小区房屋天台连接的是消防通道，出于安全考虑也无法直接关闭，故业主可以自由出入天台。对业主存放在天台的物品作为物业公司已经张贴告示要求业主自动搬走。作为物业公司不可能私自损坏业主的物品；小区公共健身设施并非物业管理范围。由于业主不交物业费现象比较普遍，物业公司缺少专项维修基金，但已经抽调资金开始维修；对于公共部位的损坏部分，已经对维修进行了规划并开始维修。华润物业无锡分公司同时提供了2015年10月至2016年10月的保洁签到表及张贴《温馨提示》的照片，证明已经按照前期物业服务合同中的物业服务标准执行。对此刘永利认为提供的材料仅限社区物业保洁，无法确认真实性，更不能代表实际执行力。关于针对天台乱搭建等的温馨提示，无法证明日期真实性。也无法证明系张贴在太湖国际一街区。
本院认为，华润房地产与刘永利签订的《商品房买卖合同》、《太湖国际一街区商品房买卖合同补充协议》及刘永利签署的《业主临时公约》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有法律约束力。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，华润房地产作为�设单位选聘华润物业公司为太湖国际一街区的物业服务企业，且双方签订了书面的前期物业服务合同，华润物业公司下属企业华润物业无锡分公司作为物业服务的实际提供人，以权利人的身份向刘永利主张物业服务费用，并无不当，本院予以许可。对于刘永利提出的垃圾未及时清理问题，华润物业无锡分公司已经提供了保洁签到记录，可以认定其已经尽到了定期定时清扫服务。关于停车问题，华润物业无锡分公司已经就停车位进行了规划，同时张贴了相应的禁停标志，并对车辆进行管理和疏通，其作为物业公司已经履行了可行的职责。关于消防通道及顶层平台被部分业主占用，因通往顶层平台的通道系疏散通道，物业公司不得封闭，华润物业无锡分公司已经通过张贴温馨提示的方式进行了劝阻，已尽相应义务。小区公共健身设施及单元公共部位损坏设施也已经在抽调资金后开始维修。刘永利虽然对华润物业无锡分公司举证的保洁签到表及张贴《温馨提示》的照片提出异议，但未提供相关证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。因此，刘永利提供的证据尚不足以证明物业公司提供的服务存在重大瑕疵，不能作为其拒交物业管理费的理由，本院对其抗辩理由不予支持。需要指出的是，物业公司在履行物业服务合同时，除了应当尽职尽责履行职责外，以人为本、业主利益优先的服务理念，充分有效、合理妥善的服务方式也必不可少。由于物业服务对象除了对单个业主负责外，还涉及对整个小区、全体业主的全部物业服务内容负责，因而业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的的实现，在一定程度上也会影响物业公司的物业服务�力，损害了其他按时缴纳业主的正当权利，进而损害全体业主的利益。故对华润物业无锡分公司要求刘永利支付2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费10106元的诉请，本院予以支持。刘永利未按时交纳物业费，应承担因逾期交纳而产生的违约金，但华润物业无锡分公司主张按应交纳物业费的每日千分之五计算的违约金畸高，明显超出法律规定。本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，超过部分不予支持。华润物业无锡分公司自愿主张违约金至2016年6月30日，系对自身权利的处分，并未违反法律法规的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告刘永利于本判决发生法律效力后立即支付华润置地（北京）物业管理有限责任公司无锡分公司2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费10106元及逾期付款违约金（以505.3元为基数，自2012年1月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2012年4月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2012年7月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2012年10月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2013年1月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2013年4月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2013年7月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2013年10月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2014年1月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2014年4月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2014年7月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2014年10月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2015年1月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2015年4月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2015年7月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2015年10月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期�类贷款利率；以505.3元为基数，自2016年1月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率；以505.3元为基数，自2016年4月11日起至2016年6月30日止按人民银行同期同类贷款利率计算）
二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司无锡分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费694元，由原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司无锡分公司负担498元，由被告刘永利负担196元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 倪晓锋
代理审判员 陆嘉琛
人民陪审员 苏卓华
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 蔡昀霏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的�算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》：
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第�百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。