成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第168号
原告孙道龙。
委托代理人刘波，四川新开元律师事务所律师。特别授权代理人。
被告孙道琼。
委托代理人马长均，四川舟达律师事务所律师。特别授权代理人。
被告孙季梅。
被告孙成蓉。
被告孙成玉。
以上被告二、三、四共同委托代理人王亚娜，四川舟达律师事务所律师。特别授权代理人。
第三人郭孝群。
委托代理人孙林。
第三人孙林。
第三人孙浩。
法定代理人孙林。系第三人孙浩之父。
第三人吕红。
委托代理人孙林。特别授权代理人。系第三人吕红之夫。
原告孙道龙诉被告孙道琼、孙季梅、孙成蓉、孙成玉、第三人郭孝群、孙林、孙浩、吕红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月13日立案受理。在审理过程中，因郭孝群、孙林、孙浩及吕红为涉案房屋的共同安置对象，因此依法追加其作为第三人参加诉讼。该案依法由代理审判员仇金玛适用简易程序于2013年1月14日、3月13日公开开庭进行了审理。原告孙道龙及其委托代理人刘波，被告孙道琼及其委托代理人马长均，被告孙季梅及其委托代理人王亚娜，被告孙成蓉、孙成玉的共同委托代理人王亚娜，第三人郭孝群的委托代理人、第三人孙浩的法定代理人孙林、第三人孙林、第三人吕红及其委托代理人孙林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙道龙诉称，原告与四被告为亲兄弟姐妹关系，母亲为陈素华。2006年11月，母亲陈素华将其拆迁分得的位于成都高新区顺源环街388号顺江小区18栋1单元1楼3号房屋出卖给原告，原告依约支付了购房款30000元。双方签订协议书，以及整个付款过程，均在郫县犀浦法律服务所工作人员的见证下进行，同时被告孙道琼也在场。原告支付购房款后，母亲陈素华与孙道琼便将该房屋的钥匙交给原告，同日，原告入住涉案房屋。2011年10月24日，母亲陈素华去世。2012年涉案房屋开始办理产权证，原告多次要求被告协助办理过户登记手续，但被告却拒不履行合同义务，故原告诉至法院，请求依法判决：一、被告孙道琼、孙季梅、孙成蓉、孙成玉及第三人郭孝群、孙林、孙浩、吕红协助原告办理位于成都高新区顺源环街388号顺江小区18栋1单元1楼3号房屋产权证书和土地使用权证书；二、本案诉讼费用由被告承担。
在庭审中，原告将上述诉讼请求明确为被告孙道琼、孙季梅、孙成蓉、孙成玉及第三人郭孝群、孙林、孙浩、吕红协助原告将涉案房屋登记至原告名下。本院认为，因涉案房屋并未办理初始产权登记，原告上述明确诉讼请求的行为符合法律规定，予以准许。
被告孙道琼辩称，1、被继承人陈素华在出售房屋前已办理了经公证的遗嘱，其要撤销该遗嘱也应当进行公证；2、原告支付的30000元并不是购房款而是房屋补差的价款；3、被继承人与原告一共安置了3套房，涉案房屋为被继承人与其他人共有，而原告占有使用该房屋也是因为该房屋为被继承人与原告一起安置的。综上，涉案房屋并不具有买卖合同关系，而是只有继承关系。
被告孙季梅，孙成蓉、孙成玉辩称，原告提交的经郫县犀浦法律服务所见证的《分家析产协议》未签时间，未生效。同时，该协议上被继承人的签名为被告孙道琼代签，并不是被继承人亲笔签名，孙道琼也没有委托书，该协议不能认为是被继承人陈素华的真实意思。
第三人郭孝群、孙林、孙浩、吕红辩称，原告与被继承人是在自愿、公平的情况下签订的，当时有被告孙道琼及法律服务所的两名工作人员在场。
原告孙道龙为支持自己的诉讼请求，提供了下列证据材料：
1、郫县犀浦法律服务所于2006年11月22日出具的《见证书》；
2、2006年11月15日的《收条》；
3、2012年11月7日由高新区合作街道办事处出具的《证明》，证明陈素华的子女情况等；
4、2012年11月7日高新区合作街道办石院村委会出具的《证明》，证明陈素华的现住址；
5、安置房屋结算协议；
6、成都市公民死亡医学证明书，证明陈素华死亡的事实。
7、加盖了郫县犀浦法律服务所印章的《见证书》原件一份；
8、原告孙道龙的农村信用社的储蓄存单，证明支付30000元购房款的来源；
以上证据原告孙道龙均提供原件当庭核对，核对后原件退还原告，本院收取复印件存档。
被告为支持其辩称主张，向本院提交以下证据材料：
1、《安置房屋结算协议》，证明安置人数为6人，记载不得用于市场交易、存在面积补差款的事实，证明原告与陈素华对涉案房屋不得单方面对房屋进行买卖；
2、注销查询的结果，证明陈素华是于1917年出生的，2006年时陈素华就已经89岁了，其是否具有完全民事行为能力是待定的；
3、2013年3月26日的《证明》，证明陈素华与原告的关系不好等分户情况，从而映证陈素华是不会将房屋出卖给原告的；
4、2006年9月26日的分开领取安置费用的申请，证明陈素华与原告一家不和，已有20余年没有一起生活了，还有过渡费5000元由原告拿了没有拿给陈素华及交房屋补差款的情况；
5、2006年10月18日的《证明》，证明补差款是由陈素华的安置费中扣除的；
6、《农房拆迁安置协议》，证明涉案房屋是原告与第三人共同安置的；
7、《遗嘱》及《公证书》，证明房屋价值要扣除医疗和丧葬费用，公证书是不能随意撤销的，包括陈素华本人都不得随意撤销的；
8、石院村村委会于2006年6月22日出具的《分户申请书》，证明原告孙道龙与被继承人陈素华关系不好；
9、2011年10月12日的住院结算票据、成都青羊成航医院的出院证明书、成都飞机工业（集团）有限责任公司医院的出院证明书、保险结算表2页，证明被告孙道琼尽到了自己的义务，遗嘱不能随便撤销；
10、四川省第二人医院门诊疾病诊断证明书，证明被继承人陈素华在作公证书时神智清楚；
11、成都高新区合作街道办事处古楠村村民委员会出具的《证明》，证明涉案房屋在2006年的售价是80000多元；
12、1993年的《村镇房屋所有权证》、2003年5月9日原告签订的《拆迁安置合同书》及《拆迁勘验补偿统计表》，证明在拆迁安置前的房屋为原告孙道龙、第三人郭孝群、孙林及被继承人陈素华四人所有，但安置时的人口为6人，多了第三人吕红及孙浩，在上述2人没有房屋份额的情况下，原告孙道龙一家应当向被继承人陈素华支付拆迁补偿费，原告支付的30000元就是拆迁补偿费而不是购房款。
以上证据除证据10及证据12外，被告孙道琼、孙季梅、孙成蓉、孙成玉均提供原件当庭核对，核对后原件退还被告，本院收取复印件存档。
第三人未提交证据。
本院依法调取了下列证据材料：
2003年，原告孙道龙与被继承人陈素华、被告孙继梅、孙道琼在成都郫县合作镇石院村村民委员会进行协调的协调笔录。
上述证据经原、被告双方当庭举证、质证，本院对原告证据及被告证据1-证据11的真实性、合法性予以确认，就其与本案待证事实的关联性及各自的证明力，本院将在审理查明的事实部分和判决说理部分予以阐述。对被告提交的证据12，因系复印件且原告未予以认可，故对上述证据本院不予认可。
经审理查明，2006年，以被告孙道龙为乙方，家庭成员为第三人郭孝群、孙林、孙浩、吕红，被继承人陈素华，经拆迁安置分得位于成都高新区顺江小区顺源环街388号18幢1单元3号房屋（即涉案房屋），成都高新区顺江小区顺源环街399号第11幢1单元4号3楼套二型房屋和成都高新区顺江小区顺源环街399号1幢1单元2号2楼套三型房屋共三套房屋。其中位于成都高新区顺江小区顺源环街388号18幢1单元3号房屋，因被继承人陈素华在安置时超过88岁，具有优先选择一楼权利，故该套房屋为被继承人陈素华抽签取得。
2006年11月15日，原告孙道龙与被继承人陈素华签订了《分家析产协议》，该协议载明被继承人陈素华分得家庭房屋中位于高新区合作街办顺江小区18幢1单元3号房屋（即涉案房屋）一套，其余房屋归原告孙道龙、第三人郭孝琼、孙林、吕红和孙浩所有。该《分家析产协议》还约定以下与本案有关的主要内容：1、陈素华上述分得的套一型房屋折价30000元转让给孙道龙所有，孙道龙付其30000元房价款给陈素华之日，该房屋所有权转让生效；2、原告孙道龙领的安置费，现按人均分给陈素华5000元；3、本协议自双方签名之日生效。
该《分家析产协议》经（2006）郫犀法见字第225号《见证书》予以了见证。该《见证书》载明，原告孙道龙与被继承人陈素华在该《分家析产协议》上的签字捺印属实，系双方真实意思表示，符合《中华人民共和国民法通则》有关规定，现予以见证。
该《分家析产协议》签订的当日，即2006年11月15日，被继承人陈素华出具《收条》一张，载明收到原告孙道龙“按约付给我的房屋折价款三万元人民币和安置房五仟元人民币，以上两项合计为三万五仟元人民币”。
上述《分家析产协议》及《收条》上被继承人陈素华的签名经被告孙道琼确认，均是其应被继承人陈素华的要求代其在上述两份材料上签字确认的。
关于本案继承情况，被继承人陈素华于2011年10月24日去世，其配偶早于其死亡，其子女共计5个，分别为被告孙季梅、孙成蓉、孙成玉、孙道琼及原告孙道龙。
关于原告孙道龙与四被告及被继承人陈素华之间的关系情况，经社区即双方当事人确认，被继承人陈素华自从1985年即跟随其女儿被告孙季梅生活，后因被告孙季梅身体不适，由被告孙道琼于2000年起在被告孙季梅家照顾被继承人陈素华。同时，经本庭前往原告孙道龙及被继承人陈素华的社区即成都高新区西区顺江社区调查，原告孙道龙与其母亲即被继承人陈素华在2003年拆迁安置时产生矛盾纠纷，社区从2003年起开始做双方的调解工作。主要矛盾就是因为拆迁安置时的安置费、土地补偿费等费用的领取问题。同时，经该社区合作公社4对队长胥良仁证明，社区于2003年出面进行了协调，组织原、被告及被继承人各方将被继承人陈素华应分得的费用进行了确认，并将上述费用中已经发放到社区的费用支付给了被继承人陈素华。经该社区负责调解工作的刘世贵主任证实，2003年开始社区开始协调原告与被继承人陈素华及四被告之间的关系，2005年、2006年上半年都在协调。同时，各方本来约定在2006年下半年的某一天到社区调解，但并没有来，后来了解到原告孙道龙与被继承人陈素华当日就涉案房屋达成买卖的一致意见。从此以后，并未再到社区要求协调过。后，因涉案房屋需要办理房屋所有权登记，再次发生的纠纷。同时，社区也证明涉案房屋现已可办理房屋所有权登记手续。
另查明，被继承人陈素华于2006年11月7日出具《遗嘱》一份，并经成都高新区技术产业开发区公证处（2006）成高证民字第2295号《公证书》予以了公证。该《遗嘱》载明，在被继承人陈素华所有的位于成都高新区顺源环街388号顺江小区第18幢1单元1楼3号房屋一套，在其去世后从上述房产中折价扣除其生前的医疗费及丧葬费后，剩余房产价值中的一半份额由原告孙道琼继承，另一半份额由原告孙道龙、被告孙成蓉、孙成玉三人共同继承。
本院对本案的争议焦点问题审核认定如下：
关于本案《分家析产协议》的效力问题。
首先，该协议的签订时间在经公证的继承《遗嘱》之后，被继承人虽对涉案房屋在其死亡后的分配进行了安排，但在出具《遗嘱》后，又将涉案房屋予以了出售，其已自己的实际行为撤销了该份《遗嘱》，因此《分家析产协议》与《遗嘱》相冲突并不影响该协议的效力。
其次，关于该《分家析产协议》并不是被继承人陈素华签名的问题。经被告孙道琼确认，该协议为孙道琼应被继承人陈素华的要求代陈素华进行的签名。被告孙道琼作为一直照顾并与被继承人陈素华共同生活的子女，同时，结合社区工作人员陈述的，被告孙道琼具有代陈素华领取安置费等费用的情况下，本院认为，被告孙道琼在该《分家析产协议》上签字实际是经陈素华的委托而行使的，而其也具有行使这种委托权利的权限，故其签字的效力应当及于被继承人陈素华。
第三，该《分家析产协议》本院确认为是被告陈素华出售涉案房屋的真实意思表示。该份协议中被继承人陈素华以30000元的价格将涉案房屋出售给了原告孙道龙，该价格虽低于市场价格，但被继承人陈素华与原告孙道龙为母子关系，被继承人陈素华具有将涉案房屋低价出售给原告的可能。同时收条上明确载明“房屋折价款三万元及安置费五千元”与合同约定的“房屋折价30000元转让给孙道龙”相一致，且原告孙道龙与被继承人陈素华已将安置费单独列明，因此本院认为该份协议可以确认为被继承人陈素华出售涉案房屋的真实意思。关于被告主张该份协议被继承人陈素华并不具有出售涉案房屋的真实意思，其收款行为仅认为是房屋补偿费及安置费用等，但被告并未提出证据证明上述主张，也没有证据证明原告孙道龙尚欠应当向被继承人陈素华支付而未支付的房屋补偿款，故对被告的上述意见均不予认可。
第四，涉案房屋系因被继承人陈素华在安置时超过88岁，具有优先选择一楼权利，因此涉案房屋为被继承人陈素华抽签取得，被继承人陈素华对涉案房屋具有合法的处分权。
最后，被告认为该份《分家析产协议》未生效的主张，本院认为该协议约定“本协议自双方签名之日生效”，在协议上原告孙道龙签字予以了认可，被继承人陈素华也授权其代理人孙道琼签字予以了认可。该协议虽未签订具体时间，但结合（2006）郫犀法见字第225号《见证书》出具的时间及《收条》上载明的时间，可以明确得出该《分家析产协议》双方的签字时间为2006年11月15日。因此，该协议应从2006年11月15日即生效，本院对被告的上述主张不予认可。
综上，本院认为原告孙道龙与被继承人陈素华于2006年11月15日签订的《分家析产协议》是双方真实自愿的意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人应当按照协议全面履行自己的义务，包括将涉案房屋交付给原告以及协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。
原告已于2006年11月15日将购房款30000元支付给了被继承人陈素华，而涉案房屋也一直由原告占有、使用至今，双方已经履行了除办理涉案房屋过户手续外的所有合同义务，该合同已经成立并生效。现涉案房屋可以办理产权登记手续，故被继承人陈素华应当按照合同约定将涉案房屋登记至原告孙道龙名下。
涉案房屋为被继承人陈素华及原告孙道龙、第三人郭孝群、孙林、孙浩、吕红共同安置取得，被告孙道琼、孙季梅、孙成蓉、孙成玉作为被继承人陈素华的合法继承人，均具有履行合同约定，将涉案房屋登记至原告孙道龙名下的义务。第三人郭孝群、孙林、孙浩、吕红虽不是《分家析产协议》的签订人，但其作为涉案房屋的共同安置人，在房产管理机构需要其协助将涉案房屋登记至原告名下时，也具有协助义务。
故对原告要求被告孙道琼、孙季梅、孙成蓉、孙成玉及第三人郭孝群、孙林、孙浩、吕红协助原告将位于高新区顺源环街388号顺江小区18栋1单元1楼3号房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证登记至原告孙道龙名下的诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告孙道琼、孙季梅、孙成蓉、孙成玉及第三人郭孝群、孙林、孙浩、吕红于本判决生效之日起十日内协助原告孙道龙将位于成都高新区顺源环街388号顺江小区18栋1单元1楼3号房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证登记至原告孙道龙名下。
案件受理费减半收取1203元由被告孙道琼、孙季梅、孙成蓉、孙成玉承担（此款原告孙道龙已预交，被告孙道琼、孙季梅、孙成蓉、孙成玉应自本判决生效之日起十日内向原告支付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 仇金玛
二〇一三年三月十三日
书 记 员 苏 露