山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民四终字第97号
上诉人（原审原告）：孙玉梅。
委托代理人：闫志刚。
委托代理人：连铭鑫，山东景顼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王亮。
被上诉人（原审被告）：刘汝臻。
两被上诉人共同委托代理人：王海玉。
上诉人孙玉梅因与被上诉人王亮、刘汝臻房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2013）东民初字第2120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人孙玉梅的委托代理人闫志刚、连铭鑫，被上诉人王亮、刘汝臻的共同委托代理人王海玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙玉梅向原审法院起诉称，2009年9月1日，原、被告双方签订房屋转让协议，两被告（系夫妻关系）自愿将其认购的石大花园住房一套（选号时房号为XX号楼2单元202室）转让给原告。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部合同义务。后被告违反协议约定拒不向原告交付房屋。2011年3月22日，东营仲裁委员会作出（2010）东仲裁字第277号裁决书，确认原、被告签订的上述房屋转让协议无效。原告认为，两被告明知涉案房屋不符合转让条件却隐瞒重要事实与原告签订转让协议，其行为给原告造成了巨大损失。原告诉请判令两被告赔偿原告损失157771元，案件受理费由两被告负担。
王亮、刘汝臻辩称，原、被告签订的涉案房屋转让协议已被东营仲裁委员会认定为无效合同，原告主张的损失，无事实和法律依据。原告陈述与事实不符，被告没有隐瞒涉案房屋不能转让的信息，即使被告隐瞒涉案房屋不能买卖的事实，但涉案房屋当时的交易价比相邻位置商品房的市场价每平方米便宜1600元，且原告以被告的名义交房款，能够推定原告明知涉案房屋不能买卖的事实。请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2006年12月30日，东营市国土资源局与山东鑫都置业有限公司签订了国有土地使用权出让合同，约定房屋销售的对象为中国石油大学事业编制职工及离退休职工。2009年3月27日，中国石油大学公布了《中国石油大学（华东）石大花园住宅销售方案》的通知，通知第四条资格认定中“申请购房人员范围”明确写明，在职事业编制职工及离退休职工；第五条销售方式的第（三）项明确写明，教职工之间不得私自调换住房或转让他人，不得私自以个人资格为他人代购住房，违者不予办理房屋买卖合同的签订并取消其购房资格。2009年9月1日，原告孙玉梅与被告刘汝臻签订了房屋转让协议，约定原告以被告刘汝臻的名义购买中国石油大学石大花园140型住房一套（选房时房号为XX号楼2单元202室，如以后房号有变动，以原始选房号作为参考依据）。该住房位于东营区太行山路以东、西一路以西、济宁路以北、金乡路以南。房屋价款396832元。原告孙玉梅以被告刘汝臻的名义交纳购房款，被告刘汝臻确认原告所持有的有关交款单据所载明的款项为原告所交纳，无须另行确认，交款方式以被告刘汝臻单位规定为准。原告在按被告刘汝臻单位规定交纳购房款时，被告刘汝臻应尽量予以协助，以方便原告按时交款。被告刘汝臻确认其仅起顶名作用，房屋所有权及土地使用权归原告所有。原告付给被告刘汝臻转让费42000元，签订本协议前，由原告一次性支付给被告刘汝臻。协议签订后，原告以被告名义于2009年9月1日、2009年4月24日、2009年4月10日向中国石油大学分别交付购房款202832元、184000元、押金10000元。向被告支付转让费42000元。2009年8月31日，山东鑫都置业有限公司与被告王亮签订商品房预售合同，被告购买房屋为第32幢2单元202号，该商品房正房建筑面积140.47平方米，储藏室面积共37.55平方米，总金额为396832元。2009年12月23日，中国石油大学（华东）管理科出具证明，证明卢虎胜已购买石大花园住房一套，房号为32-2-202，该房与被告转让给原告的房屋系同一套房屋。2010年4月27日，东营市住房和城乡建设委员会召开专题会议并形成了第5次专题会议纪要。会议纪要就石大花园房屋销售及房屋登记情况确定：（一）关于房产证办理问题。石大花园项目，由房地产开发企业按正常程序开发建设，规划建设手续齐全，同意为购房人办理房屋所有权证。（二）关于房产证标注问题。石大花园项目通过政府招标方式出让土地，享受了政府优惠政策，不同于一般意义上的普通商品房，属政府保障性住房范畴，应在房产证上予以标注。（三）关于剩余住房销售问题。对石大花园定向销售后剩余的住房，凡是向社会公开销售的，应向政府补交土地出让金收益。（四）关于房产证办理后的交易问题。石大花园项目作为享受政府优惠政策的保障性住房，具体上市交易政策由住宅发展中心负责提出意见，报市政府通过后执行。2010年9月6日，原告以两被告拒绝履行合同为由向东营仲裁委员会申请仲裁，请求裁决两被告承担违约责任，被告返还原告购房款及转让费438832元。2011年3月22日，东营仲裁委员会作出了（2010）东仲裁字第277号裁决，认为双方当事人签订的房屋转让协议，因涉案房屋用地是通过政府招标方式出让取得，享受了政府优惠政策，不同于一般意义上的商品房，且国有土地使用权出让合同明确约定，房屋的销售对象为中国石油大学事业编制职工及离退休职工，故双方当事人签订的房屋转让协议损害了社会公共利益，该协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。原告已将购房款396832元以被告名义向中国石油大学交清，并向被告支付转让费42000元，被告应将上述款项返还给原告。由于合同无效，违约金条款不具有约束力，原告要求被告支付违约金，不予支持，若原告认为合同无效造成损失，可另行主张。遂依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，裁决被告返还原告购房款396832元，房屋转让费42000元共计438832元。案件受理费、处理费11000元，由被告负担5720元，以上款项共计444552元。2011年4月18日，两被告之女王海玉汇入东营市财政集中支付中心444552元，2011年4月21日，东营市财政集中支付中心汇入原告孙玉梅账户444552元。2011年4月25日，原告孙玉梅向东营仲裁委员会申请仲裁，请求裁决两被告赔偿原告各项损失350000元。在仲裁审理过程中，原告申请对涉案房屋价值进行了评估。2011年8月7日，东营智恒房地产评估咨询有限公司出具了房地产估价报告，认定涉案房屋的价格为684000元。东营智恒房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告有效期为半年。2011年9月12日，东营仲裁委员会作出了（2011）东仲裁字第154号裁决，认为双方当事人签订的房屋转让协议已被（2010）东仲裁字第277号裁决书确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订的房屋转让协议被确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。原、被告对涉案房屋均明知不得转让，仍然签订房屋转让协议，原、被告应对合同无效承担相同的缔约过失责任。对于原告作为买受人信赖利益损失的赔偿，应按东营智恒房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告予以确定，即涉案房屋增值部分为287168元（684000元-396832元=287168元，房屋价款396832元之外的费用：转让费42000元不应计算在房屋价款之内）。遂依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，裁决被告赔偿原告损失143584元。因两被告不履行（2011）东仲裁字第154号裁决确定的义务，原告孙玉梅遂向东营市中级人民法院申请强制执行。被告王亮、刘汝臻向东营市中级人民法院提出不予执行申请。2013年7月3日，东营市中级人民法院作出了（2013）东执字第186号执行裁定书，认为东营仲裁委员会确认房屋转让协议无效，并以双方都有过错应各自承担相应责任为由，裁决被告赔偿原告损失并无不当。但其在认定房屋增值部分的数额时，没有考虑到涉案房屋属于享受优惠政策的保障性住房性质，裁决依据欠妥。被告申请不予执行的理由成立，予以支持。遂裁决对东营仲裁委员会（2011）东仲裁字第154号裁决，不予执行。
另查明，原告申请对涉案房屋的现值进行评估，未在规定的时间内提交书面鉴定申请。两被告申请对2009年9月1日的市场交易价格及2011年4月18日的市场交易价格进行评估，后又撤回了评估申请。原审法院依法调取了与涉案房屋相邻的海信盈城住宅小区分别在2009年7月11日、2009年9月21日、2009年10月24日的房屋预售合同，交易价格分别为每平方米3514元、3533元、3504元，2009年度的平均交易价格为每平方米3517元。
原审法院认为，因原、被告签订的房屋转让协议无效，原告客观上无法得到房屋的占有使用权，一定程度上使得原告丧失了购房机遇，原告主张因协议无效给其造成的损失，合理部分应予支持。因合同无效，原、被告均有过错，应各自承担相应的民事责任。原审法院认定原、被告应分别承担50%的责任为宜。关于涉案房屋2009年的交易价格，因中国石油大学（华东）对涉案房屋买受人的资格有明确的限制与要求，且建设土地享受了东营市人民政府的优惠政策，故房屋的交易价格与同时期同地段同类型的房屋交易价格相比，价格相对较低，应以涉案房屋交易时的实际市场交易价格作为计算基数。2009年7月至同年10月与涉案交易房屋相邻的海信盈城小区的房屋交易价格具有可参照性，涉案房屋的可参照交易价格为592489.09元。关于涉案房屋2011年4月的市场价格，东营智恒房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告客观真实地反映了2011年涉案房屋的市场交易价格，能够作为参照的依据。被告应按其过错责任程度赔偿原告相应的损失，原告主张的金额超出部分，不予支持。原告主张应按涉案房屋现在的市场价值为基数计算损失，因两被告已于2011年4月返还原告购房款及转让费，原告的该项主张无事实和法律依据，不予采纳。关于原告主张被告赔偿因仲裁产生的仲裁费、评估费，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王亮、刘汝臻于判决生效之日起十日内赔偿原告孙玉梅损失45755.46元；二、驳回原告孙玉梅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3455元，由原告孙玉梅负担2453元，由被告王亮、刘汝臻负担1002元。
上诉人孙玉梅不服原审判决上诉称，原审法院以2009年7月至10月，涉案房屋交易时的实际市场交易价格为基数计算赔偿数额无事实及法律依据。上诉人信赖利益损失的赔偿数额，应按东营智恒房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告确认，即涉案房屋增值部分为287168元，双方应分别承担50%的责任，故被上诉人应赔偿上诉人各项损失143584元。原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原审判决，依法改判两被上诉人赔偿上诉人损失157771元；一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。
被上诉人王亮、刘汝臻答辩称，原审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，请求判决驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间的争议焦点为：原审法院认定的损失赔偿数额45755.46元有无事实和法律依据。
上诉人孙玉梅及被上诉人王亮、刘汝臻在二审期间均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致。
本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人与被上诉人对涉案房屋明知不得转让而仍然签订转让协议的行为均具有过错，对其造成的损失应各自承担相同的责任。上诉人主张应以东营智恒房地产评估咨询有限公司认定的房屋增值部分287168元来确认其利益损失，但该评估咨询公司出具的评估报告并未对涉案房屋增值部分的价值进行确认，上诉人的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人实际利益损失的数额是以2009年涉案房屋实际市场价格计算，还是以双方协议中约定的优惠价格计算，本院认为，因涉案房屋属于享受优惠政策的保障性住房，对房屋买受人的资格有明确的限制与要求，上诉人孙玉梅并不属于享受该政府补贴的购房群体，其无权以个人身份购买涉案房屋，故上诉人利益损失的计算不能将其不能享受的优惠价格计算在内，而应以同时期同地段同类型的房屋市场交易价格为准，即2011年涉案房屋的市场交易价格减去2009年房屋的实际市场价格。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3455元，由上诉人孙玉梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许晓芳
代理审判员 孙延斌
代理审判员 王继印
二〇一四年六月十六日
书 记 员 邢春艳