福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初2339号原告：朱丽君，女，1965年12月24日出生，汉族，三钢集团公司退休工人，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：颜阔伟（系原告朱丽君之子），住三明市梅列区。被告：三明众祥房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。法定代表人：曾丽水，董事长。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所执业律师。原告朱丽君与被告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜阔伟、被告众祥公司的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱丽君向本院提出诉讼请求：1.判令众祥公司立即向朱丽君支付逾期办理商品房权属登记违约金16187元；2.判令众祥公司承担本案诉讼费。事实和理由：朱丽君、众祥公司于2011年9月10日签订《商品房买卖合同》，约定朱丽君向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村365幢406号商品房，建筑面积95.31平方米，单价为每平方米6495元，总金额为619038元，以按揭付款方式支付；众祥公司应当在2014年12月30日前将商品房交付给朱丽君使用，并应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付朱丽君。如因众祥公司原因，朱丽君不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，朱丽君不退房，众祥公司自逾期之日起每日按朱丽君已付房款的0.005%向朱丽君支付违约金。合同订立后，朱丽君依约支付了全部房款。众祥公司虽依约于2014年7月20日通知朱丽君交房，但直至2015年3月6日才收到办理房屋权属登记通知函，之后只能办理房产证，不能办理土地证。众祥公司于2016年3月24日以短信通知的形式办理土地证，导致朱丽君逾期523天办理房屋权属登记，构成违约，应当向朱丽君支付违约金16187元（619038元×0.005%×523天）。众祥公司辩称，一、本案中朱丽君对此所主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”本案众祥公司是在2014年12月30日向朱丽君交付房屋，按照合同约定众祥公司应当在2015年3月30日前，协助朱丽君取得房屋权属证书，否则众祥公司违约。众祥公司在合同约定的时间内取得了商品房初始登记证明，而朱丽君却无法办理出土地证，即从2015年3月31日起至今已超过2年，在此期间朱丽君对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使；二、商品房买卖合同约定，交房的期限为2014年12月30日前，出卖人应当在交房之日起60日，向当地房屋管理部门办理商品房初始登记证明。本案中，出卖人于2014年7月已将所售房屋交付给朱丽君，符合合同的约定。朱丽君于收房当日亲笔填写了《提前交房申请书》，同意办理房屋权属证书的起算日为2014年12月30日，而不是实际交房之日。2015年1月26日，三明市房屋权属登记中心为朱丽君所购的365幢商品房办理了初始登记，时间在双方约定的期限内，没有逾期；三、2015年2月13日，众祥公司以书面形式通知朱丽君可以办理房屋权属证书。根据《福建省高院》第15问“双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料（包括法律、法规应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料），报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。”也就是说，本案中，众祥公司已履行了相应义务。综上所述，朱丽君对此所主张的权利已经超过法定的诉讼时效，众祥公司已严格按要求履行了合同的义务，不存在违约，众祥公司不承担违约责任。本院经审理认定事实如下：一、对于朱丽君、众祥公司没有争议的以下事实，本院予以确认：1.2011年9月10日，朱丽君与众祥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：朱丽君购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村365幢406号商品房，建筑面积95.31平方米，每平方米单价6495元，总价款为人民币619038元；朱丽君以分期付款方式支付房屋价款；众祥公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付朱丽君使用。众祥公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付朱丽君。如因众祥公司原因，朱丽君不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：朱丽君不退房，众祥公司自逾期之日起每日按朱丽君已付款的0.005%向朱丽君支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。合同订立后，朱丽君依约支付了购房款619038元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司于2014年7月20日将商品房交付朱丽君使用。同时，众祥公司与朱丽君签订《提前交房申请书》，主要约定朱丽君申请2014年7月提前交房，并按众祥公司通知时间办理房屋结算及提交办理产权证的相关手续，朱丽君同意房屋权属证书的取得期限按《商品房买卖合同》第八条及第十四条相关约定的2014年12月30日合同约定交房日起90日内取得。2.2015年1月26日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村365幢商品房办理房产初始登记。众祥公司于2014年2月13日通知朱丽君于2015年3月6日办理房屋所有权登记，于2016年3月11日通知朱丽君办理土地使用权登记。二、对于双方有争议的事实，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定：1.关于朱丽君主张权利是否超过诉讼时效的问题。众祥公司认为，本案中朱丽君对此所主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”本案众祥公司是在2014年12月30日向朱丽君交付房屋，按照合同约定众祥公司应当在2015年3月30日前，协助朱丽君取得房屋权属证书，否则众祥公司违约。众祥公司在合同约定的时间内取得了商品房初始登记证明，而朱丽君却无法办理出土地证，即从2015年3月31日起至今已超过2年，在此期间朱丽君对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使。朱丽君认为，案涉房屋逾期办理土地使用权登记系因众祥公司原因导致，根据双方合同约定众祥公司应承担违约责任。本院认为，朱丽君与众祥公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。虽然，朱丽君与众祥公司于2014年7月20日提前办理交房手续，但朱丽君同意房屋权属证书的取得期限按上述《商品房买卖合同》约定处理。因此，若朱丽君在2015年3月31日前未取得案涉房屋权属证书，则其自2015年4月1日起可向人民法院主张权利。虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”但根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”根据新法优于旧法原则，本案应适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效三年的规定。朱丽君于2017年8月8日将本案诉至法院，并未超过诉讼时效。二、关于朱丽君主张违约金数额问题。朱丽君主张，其于2014年7月20日与众祥公司办理收房手续，但直至2015年3月6日才收到众祥公司通知可以办理房产证，但不能办理土地证。2016年3月24日，众祥公司短信通知可以办理土地证，逾期办理房屋权属登记总计523天，构成违约，依法应支付违约金619038元×0.005%×523=16187元。众祥公司认为，其虽于2014年7月20日将案涉房屋交付给朱丽君，但朱丽君在办理提前交房申请书中同意办理房屋权属登记的起算时间为2014年12月30日，而不是实际交房之日。2015年1月26日，三明市房屋权属登记中心对案涉房屋办理初始登记，该登记时间在双方协议约定的期限内，没有逾期。至于朱丽君未能及时取得案涉房屋土地证问题。其在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知朱丽君。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致朱丽君不能在约定期限内取得房屋权属证书的，众祥公司不承担违约责任。本院认为，由上所述，朱丽君与众祥公司于2014年7月20日提前办理交房手续，朱丽君同意房屋权属证书的取得期限按《商品房买卖合同》约定处理。根据该合同约定，众祥公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付朱丽君使用。如因众祥公司原因，朱丽君不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：朱丽君不退房，众祥公司自逾期之日起每日按朱丽君已付款的0.005%向朱丽君支付违约金。依据此条规定，出卖方逾期交付商品房责任应自2015年1月1日起算，也应自2015年1月1日起开始计算出卖方逾期办理案涉房屋权属登记违约金。房屋权属登记包括房产登记和土地登记两项。众祥公司虽于2015年1月26日取得案涉房屋初始登记，并于2015年2月13日通知朱丽君办理房产证，但不能办理土地证，众祥公司直至2016年3月11日才通知朱丽君可以办理土地证。而此时，已远远超过“商品房交付后90日取得房屋权属证书”的约定，已构成违约，依法应承担违约责任。逾期办理案涉房屋权属登记违约金计算的时间从2015年4月1日起计算至2016年3月11日止，共计346天。众祥公司主张其将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，已履行协助义务的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，众祥公司依法应支付给朱丽君逾期办理商品房权属登记违约金。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系众祥公司与朱丽君的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。众祥公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。朱丽君要求众祥公司按其已付购房款的日0.005%计算违约金，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。因此，众祥公司应支付给朱丽君逾期办理商品房权属登记违约金应认定为619038元×0.005%×346天=10709元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付给朱丽君逾期办理商品房权属登记违约金10709元；二、驳回朱丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，减半收取计102.50元，由三明众祥房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  陈奕光二〇一七年十一月七日书记员  陆 彤附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。