安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）狮民二初字第00174号
原告：张箭坛，女，1976年2月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：耿宏志，安徽良实律师事务所律师。
被告：铜陵台新置业有限公司。
法定代表人：陈玉山，该公司董事长。
委托代理人：童利峰，该公司员工。
委托代理人：何青松，安徽景旺律师事务所律师。
原告张箭坛诉被告铜陵台新置业有限公司（以下简称台新置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理。依法组成合议庭，于2014年6月16日、2014年10月10日公开开庭进行了审理。2014年6月16日至2014年7月16日为调解期间，不计入审限。原告张箭坛及其委托代理人耿宏志，被告台新置业的委托代理人何青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张箭坛诉称：2013年1月11日，张箭坛与台新置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：张箭坛在台新置业处购买台湾风情文化商贸城一期7栋113号房屋，总价款为423372元，一次性付款；交房日期为2014年3月31日前，如逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%支付违约金。同日，双方又签订了《补充协议》一份，补充协议对合同的主要条款，尤其是有关逾期交房买受人可以解除合同的内容未作变更。合同签订后，张箭坛依约付清了购房款。合同约定的交房期限届满后，台新置业未能将房屋交付给张箭坛，所购房屋至今没有竣工，张箭坛遂要求退房，但台新置业以种种理由拒绝。请求判令：一、解除张箭坛与台新置业签订的《商品房买卖合同》；二、台新置业退还张箭坛购房款423372元，并支付违约金63505.80元；三、台新置业承担本案诉讼费。
台新置业答辩称：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，张箭坛在解除合同前，应首先向台新置业发送解除合同的书面通知，此后可到法院确认解除合同的效力，其直接要求法院解除合同不符合法律规定；二、张箭坛与台新置业签订《商品房买卖合同》后，双方又签订了补充协议，补充协议系双方当事人的真实意思表示，协议中关于解除合同等条款，即使属于格式条款，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，更没有免除台新置业责任、加重张箭坛责任或排除张箭坛权利，该条款并未剥夺张箭坛的合同解除权，补充协议合法有效；三、张箭坛与台新置业签订的补充协议明确约定：出卖人逾期交房超过30日后，从第31日起，至实际交房之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，补充协议的约定与《商品房买卖合同》的约定相冲突的，以补充协议为准。依据双方签订的补充协议，台新置业未能按时交房时，只需向张箭坛支付逾期交房违约金，但《商品房买卖合同》应当继续履行；四、台新置业逾期交房至今仅有两个月，张箭坛并无证据证明台新置业无法履行交房义务，其享有的合同解除权条件尚未成就；五、台新置业一直在积极办理房屋竣工验收手续，在数月内即可交房，合同完全可以继续履行；六、张箭坛主张的违约金明显过高，违约金应从2014年5月1日起，每日按已交购房款的万分之一标准计付。
经审理查明：2013年1月1日，张箭坛在台新置业处认购商品房一套，双方签订了《台新、台湾城认购协议书》。当日，张箭坛向台新置业支付购房定金10万元。同年1月11日，双方正式签订《商品房买卖合同》一份，约定：张箭坛（买受人）向台新置业（出卖人）购买商品房一套，地址为：台湾风情文化商贸城一期7号楼113房，面积16.23平方米，总价款423372元。关于房屋交付期限，合同约定：出卖人应当在2014年3月31日前，将商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金。该合同对其他事项亦作了明确约定。当日，双方又签订《台湾风情文化商贸城商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）一份，约定：出卖人（甲方）与买受人（乙方）于2013年1月11日就乙方购买台湾风情文化商贸城房屋，订立了《商品房买卖合同》，经双方友好协商，双方就商品房买卖合同中的未尽事宜，订立本补充协议。关于出卖人逾期交房的违约责任，补充协议载明：甲方因自身原因未能在本合同约定期限内将房屋交付给乙方，则：1、乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；2、如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付给乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。补充协议同时载明：补充协议作为本合同的附件，与本合同正文具有同等的法律约束力，如补充协议的约定与本合同正文相冲突，以补充协议为准。《商品房买卖合同》和补充协议签订后，张箭坛依据合同约定，于当日又向台新置业支付购房款323372元。2013年1月18日，台新置业向张箭坛开具了发票，总金额为423372元。合同约定的房屋交付期限届满后，台新置业未能将房屋交付给张箭坛，该房屋至今未竣工验收。
另查明：张箭坛与台新置业签订的补充协议，系台新置业事先打印好的格式文本。
上述事实，有张箭坛提供的《台新、台湾城认购协议书》、《商品房买卖合同》、补充协议、中国银行转账凭证、安徽省铜陵市地方税务局销售不动产统一发票等证据证明，上述证据经庭审举证、质证、认证，并结合当事人的陈述予以认定。
本院认为：张箭坛与台新置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法应受法律保护。张箭坛依据合同约定，向台新置业付清了购房款，依据《商品房买卖合同》关于房屋交付时间的约定，台新置业应于2014年3月31日前将房屋交付给张箭坛，但其至今未能履行交房义务，其迟延交付房屋已超过七个月，台新置业的迟延交付行为已构成根本违约，张箭坛有权行使合同解除权，其要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，台新置业除应当返还已付购房款外，还应当依据合同约定，向张箭坛承担因逾期付款而产生的违约责任。张箭坛要求台新置业退还购房款423372元并支付违约金63505.80元的诉讼请求，本院亦予以支持。台新置业称张箭坛解除合同不符合补充协议约定，首先，从补充协议签订的初衷及实际情况看，补充协议是在不改变原合同主要内容的基础上，对原合同未尽事宜，或者合同履行过程中新发生的情况而另外进行的补充约定或说明。本案中，张箭坛与台新置业签订了《商品房买卖合同》，该合同对迟延交房应承担的违约责任规定已经明确，但补充协议对台新置业迟延交房应承担的违约责任进行了变更，与补充协议签订的初衷相背；其次，从补充协议的内容上看，该协议并未明确约定台新置业迟延交付房屋的，张箭坛不可以解除合同；第三，从补充协议的形式上看，该协议关于出卖人逾期交房应承担的违约责任条款，属于格式条款，对于协议中限制对方权利即合同解除权等条款，台新置业应以合理的方式，向张箭坛进行解释和说明，但从本案查明的事实看，台新置业并无证据证明其已经履行了特别说明义务，该条款属无效条款。台新置业关于张箭坛无权解除合同的辨称于法无据，本院不予采信。关于违约金数额问题，张箭坛主张的违约金数额系根据其与台新置业签订的《商品房买卖合同》约定而主张的，从本案查明的事实看，造成《商品房买卖合同》解除的直接原因在于台新置业的根本违约行为，在合同履行过程中，台新置业具有明显过错，张箭坛主张的违约金数额符合合同约定，亦未超出法律规定的最高标准，台新置业关于张箭坛主张的违约金数额明显过高的答辩意见不符合法律规定，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张箭坛与被告铜陵台新置业有限公司于2013年1月11日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告铜陵台新置业有限公司退还原告张箭坛购房款423372元，并支付违约金63505.80元，合计486877.80元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8603元，由被告铜陵台新置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 孙国兵
审 判 员 马玉会
人民陪审员 鲁胜华
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第三十九条--
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条--格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条--当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十四条--有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条--合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条--
提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第十条--提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。