黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱民初字第241号
原告姜迎春，女，1956年3月出生，汉族。
委托代理人孙雪梅，黑龙江信达律师事务所律师。
被告陈世国，男，1954年6月出生，汉族。
被告刘向国，男，1965年3月出生，汉族。
委托代理人王振宇，黑龙江牡大律师事务所律师。
委托代理人宋霞，黑龙江牡大律师事务所实习律师。
原告姜迎春与被告陈世国、第三人刘向国确认合同效力纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法由代理审判员李雪适用简易程序于2015年4月23日、2015年5月11日公开开庭进行了审理。2015年5月11日，本案第二次开庭审理时，原告姜迎春申请将第三人刘向国变更为被告刘向国。后因本案双方当事人争议较大，本院将此案变更为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告姜迎春及其委托代理人孙雪梅，被告陈世国，被告刘向国及其委托代理人王振宇、宋霞到庭参加诉讼。2015年6月25日至2015年10月23日，各方当事人庭外和解未果。本案经本院院长审批，延长审限6个月，现已审理终结。
原告姜迎春诉称：1999年5月30日，牡丹江市华联建筑安装工程公司直属处（以下简称华联直属处）负责人陈世国与原告签订房屋买卖合同，合同约定华联直属处将向阳街34号XX楼X单元X室以35000元的价格出售给原告，并约定由华联直属处协助原告办理产权证，相关费用由华联直属处负担。1999年5月31日，原告向陈世国交付了35000元购房款后入住诉争房屋，但华联直属处一直未协助原告办理诉争房屋的产权证照。2011年12月，陈世国以其承担华联直属处全部债权债务为由向牡丹江市仲裁委员会申请仲裁，取得了诉争房屋的所有权。其后，陈世国以明显低价将诉争房屋出售给刘向国。故原告诉至法院，请求判令：一、确认被告陈世国与第三人刘向国签订的关于XX楼X单元X室的房屋买卖合同无效；二、确认原告姜迎春与被告陈世国签订的XX楼X单元X室的房屋买卖合同有效，并确定姜迎春为房屋产权人；三、诉讼费由被告陈世国承担。本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为：一、确认被告陈世国与被告刘向国签订的关于XX楼X单元X室的房屋买卖合同无效；二、确认原告姜迎春与被告陈世国签订的XX楼X单元X室的房屋买卖合同有效，并确定姜迎春为房屋产权人；三、诉讼费由二被告承担。
被告陈世国辩称：诉争房屋是被告陈世国盖建的，被告陈世国与振亚公司进行诉讼，在黑龙江省高级人民法院审理该案时，原告的丈夫杨建国是振亚公司的代表，振亚公司让杨建国出庭作证，原告的丈夫说如果出庭，就给他好处，所以原告夫妻只交给被告陈世国15000元的购房款。黑龙江省高级人民法院因此对陈世国进行了处罚，之后被告陈世国就没有给原告办房照，并且在与原告签订买卖协议时，被告陈世国只是项目负责人，不是法人，当时也无法协助原告办理产权证照手续。在经牡丹江市仲裁委员会仲裁后，被告陈世国取得了诉争房屋的所有权，被告陈世国才将房屋卖给被告刘向国。被告陈世国没有权利将诉争房屋卖给原告，二被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告刘向国已取得了诉争房屋的产权房照。
被告刘向国辩称：一、原告无诉讼主体资格，被告刘向国系与被告陈世国签订的房屋买卖合同，而原告是与华联直属处签订的房屋买卖合同，合同主体不一致，原告无权要求确认二被告签订的合同无效；二、原告诉讼请求中混淆了不同的民事法律关系，将应分别立案的三类诉讼混合成一个案件。确认合同效力与确认物权请求权混为一谈，请求法院予以纠正；三、对于原告的第二项诉讼请求，即要求确认原告与被告陈世国签订的合同效力问题与被告刘向国无关，原告的合同是与华联直属处签订的，原告与被告陈世国之间无买卖合同关系，故不存在确认原告与被告陈世国的合同效力问题；四、我国不动产物权的设立变更、转让消灭应当依法登记，登记后享有物权，原告的合同尚未履行，不能确认物权；五、刘向国与陈世国系正常买卖，双方不存在恶意串通，也不存在任何致合同无效的情形。
本案争议的焦点：一、被告陈世国与被告刘向国签订的房屋买卖合同是否合法有效；二、原告姜迎春与被告陈世国签订的房屋买卖合同是否合法有效，原告姜迎春是否应取得诉争房屋的所有权。
审理中，原告姜迎春为支持其主张，向法庭举证、二被告质证、本院认证如下：
证据1.售房保证书复印件（与原件核对无异）、收据复印件（与原件核对无异）各1份，证明1999年5月被告陈世国经手将诉争房屋出售给原告姜迎春，并实际收取了35000元房款的事实。
被告陈世国对该组证据的形式要件没有异议，被告陈世国是为了让原告的丈夫出庭作证才签订的保证书，签订保证书的第二天，原告的丈夫到黑龙江省高级人民法院做的质证笔录。
被告刘向国对该组证据的形式要件有异议，对证明问题有异议。该组证据形成时被告刘向国并不知情，很难断定其真伪，售房保证书是原告与华联直属处签订的，收据也是该单位出具的，原告是与该单位形成的房屋买卖合同关系，故原告不具有确认二被告签订合同效力的诉讼主体资格，原告只能向牡丹江市华联建筑安装公司（以下简称华联公司）主张债权，并要求华联公司承担赔偿责任，该组证据作为债权的证据不能对抗被告刘向国已经具有的物权。
本院认为，被告陈世国虽辩称是为了让原告丈夫出庭作证才签订的售房保证书，且只收取了15000元房款，但没有证据予以证实，且被告陈世国认可售房保证书及收据均系被告陈世国经手办理或批示的，故本院对该组证据予以采信。
证据2.牡丹江市仲裁委员会仲裁卷宗复印件（与盖有牡丹江市仲裁委员会公章的卷宗核对无异）1份，证明牡仲裁字（2011）第XX号裁决书中被申请人系华联直属处，做为被申请人其主体资格不适格。主体资格对裁决结果有实质性的影响，因此这份仲裁裁决不能作为本案被告陈世国合法取得争议房屋的依据，同时被告刘向国也丧失了购买诉争房屋的合法依据。该份证据中有1份牡丹江市中级人民法院的执行裁定书，该份裁定书结合原告方提供的华联公司的工商档案，可以证明在2001年华联直属处与原华联公司合并时，诉争房屋的原始所有权人是华联公司，而不是华联直属处，进一步证明被告陈世国取得房屋产权没有依据。
被告陈世国对该份证据没有异议，被告陈世国只是华联直属处的项目负责人。该裁决是由牡丹江市仲裁委员会作出的，如原告有异议，应向牡丹江市仲裁委员会主张权利。
被告刘向国对该份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，该仲裁裁决是已经生效的裁决，可以作为定案依据，除非有足够的证据推翻该裁决，仅以执行裁定的内容来否定生效裁决不合法，不符合证据规则，请求法院对其证明问题不予确认，原告如果认为裁决书和执行裁定书内容确有错误，应该通过起诉、申诉等其他途径解决。
本院认为，二被告对该份证据的形式要件没有异议，本院予以采信；牡仲裁字（2011）第XX号裁决书认定华联直属处与华联公司于1994年签订了《承包合同》，约定由陈世国自筹资金，组织施工兴平路X号楼工程、XX局综合楼工程。合同中约定，承包合同解除时，一切债权、债务，机具设备及所建设置归陈世国所有，并承担法律责任。合同签订后，陈世国自行筹款履行合同义务，对上述工程施工，并均已竣工验收合格。被告陈世国与华联直属处清算小组于2002年5月9日签订协议书，约定原华联直属处的债权债务由被告陈世国承担并清偿，故本院对原告证明被告陈世国对华联直属处的债权债务承担法律责任的证明问题予以采信，对原告借此证明的其他问题不予以采信。
证据3.房屋买卖协议书、完税凭据、初始登记的房照复印件（上述证据均盖有牡丹江市产权市场管理处档案查询专用章）各1份，证明2012年6月7日被告陈世国将诉争房屋以80000元的价格出售给被告刘向国。
二被告对该组证据没有异议，本院予以采信。
证据4.房地产评估报告复印件（与原件核对无异）1份，证明在2012年6月7日到2012年7月3日期间本案诉争房屋的市场价格为118700元，该证据结合原告举示的证据3可以计算出二被告与交易房屋的价格只有当时诉争房屋市场价格的67.4%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，能够认定二被告交易该房屋的价格属于明显不合理的低价。
被告陈世国对该份证据有异议，诉争房屋第一次评估是在1998年，当时评估是44000元，被告刘向国办理产权证照的时间为2012年，该房屋当时的评估价格为80000元，该份评估报告的评估价格过高，该评估报告与被告陈世国无关。
被告刘向国对该份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，该份评估报告是在另案中形成的，另案是原告诉被告陈世国返还购房款案件，与被告刘向国无利害关系，但本案原告的诉讼请求与被告刘向国有利害关系，该份估价报告不应作为本案的定案依据，且在另案中法院也没有确认该份评估报告的效力；二被告进行房屋买卖交易时，有估价资质的估价单位已经对房屋价格进行了评估，房屋价格81800元，房屋过户时的评估报告真正处于房屋买卖的时点，其效力排斥之后形成的所有的评估报告。二被告在办理产权过户登记时，对诉争房屋进行了评估，评估单位不存在徇私舞弊，无评估资质的情形，原告在没有证据确认原评估报告存在任何问题的情况下，无权另行申请评估；原告反复强调房屋价格问题，是混淆了房屋正常买卖与善意取得的区别。
本院认为，该估价报告第十三项已载明，估价报告应用有效期为1年（2013年6月13日至2014年6月12日），本案审理时，该估价报告已过应用有效期，且原告未举示证据证实法院在审理其他案件时，已确认了该估价报告的效力。故本院对该份证据不予采信。
证据5.牡丹江市华联建筑安装工程公司的部分工商档案材料复印件1份，证明华联直属工程处于2001年合并到华联公司，成为了华联公司的一个分支机构，由于华联直属工程处的工商登记档案在市、区两级工商机关没有查到，因此华联直属工程处在合并到华联公司的企业性质无法查清，依据该份证据能证明在2001年开始华联直属处只是华联公司的一个分支机构，分支机构依法不具有独立承担民事责任的主体资格。
被告陈世国对该份证据没有异议。
被告刘向国对该份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，该份证据证明不了华联公司直属处在2001年6月合并之前企业性质的基本情况，合并之后该直属工程处也不是分支机构，而是变成了内设机构，所以该份证据证明不了原告要证明的问题。
本院认为，该份证据系原告从牡丹江市西安工商分局调取，来源合法，真实有效，且能够证明原华联公司与华联直属处等相关单位合并重组后于2001年成立了新华联公司，故对该份证据本院予以采信。
被告陈世国为支持其主张，向法庭举证、原告及被告刘向国质证、本院认证如下：
牡丹江市中级人民法院（1995）牡经初字第XX号民事判决书复印件1份，证明华联直属处不是独立的法人，被告陈世国是华联公司项目负责人。
原告姜迎春对形式要件有异议，是复印件，形式要件不合法，不予质证。
被告刘向国认为该份证据是复印件，不发表质证意见。
本院认为，被告陈世国举示的该份证据系复印件，形式要件不符合法律规定，且被告陈世国在法院限定的期限内未向本院提交该份证据的原件供法院核对，故对该份证据本院不予采信。
被告刘向国为支持其主张，向法庭举证、原告及被告陈世国质证、本院认证如下：
证据1.房屋买卖协议书复印件、收条复印件、牡丹江首冠房地产估价有限公司估价报告复印件、所有权人为被告刘向国的房屋所有权证书复印件（以上证据复印件均与原件核对无异）各1份、所有权人为被告陈世国的房屋所有权证书复印件1份，证明二被告签订房屋买卖协议，被告刘向国以80000元的价格购买了产权证号XX号的房屋，被告刘向国向被告陈世国支付了80000元购房款，该房屋过户时也经过了具有资质的房地产估价部门进行了估价，总额为81800元，双方履行了相应的手续，办理了房屋所有权变更登记，二被告之间形成的是正常的房屋买卖关系，不存在任何合同无效情形，被告陈世国出卖房屋给被告刘向国时，被告陈世国对诉争房屋有处分权。
原告姜迎春对两份房照及房屋买卖协议没有异议。对评估报告有异议，该评估报告是房产部门为了房屋买卖转让而进行的评估，该评估及程序与司法鉴定的评估目的和程序是完全不同的，证明不了被告刘向国欲证明的问题；对收条有异议，在另案中被告刘向国一直没有举示该收条，在本案中才拿出来，收条的内容表述前后矛盾，不认可交钱的时间，不能证明被告刘向国欲证明的问题。
被告陈世国对该组证据没有异议。
证据2.中国邮政储蓄利息清单复印件1份（储蓄人名为车某甲、储蓄金额为55000元，日期为2012年6月27日，复印于2013爱民初字第XX号卷宗）、被告刘向国与车某乙结婚证复印件（与原件核对无异）1份、光华社区居委会出具的证明1份，证明二被告于2012年6月27日办理了房屋过户手续，房屋过户时，被告刘向国交纳的购房款中有55000元是由其妻姐车某甲于当日在房产交易部门附近的邮政储蓄营业厅取的，证明二被告是正常买卖房屋，正常给付购房款，不存在合同无效的情形。
原告姜迎春对该组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，姐妹关系证明属于户籍关系，不应由社区来证明该问题，应由公安机关证明。该组证据不能形成证据链条，不能证实购房款中的55000元是车某甲取款支付的。
被告陈世国对该组证据没有异议。
证据3.北安乡八达村民委员会出具的介绍信1份，证明被告刘向国妻子车某乙与车某甲是姐妹关系。
原告姜迎春对该份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，原告要想证明居民的身份关系，按照法律规定应由公安机关出具，而不应由居委会来证明。
被告陈世国对该组证据没有异议。
本院认为，被告刘向国举示的上述证据相互佐证并结合庭审调查能够证实，2012年4月24日，被告陈世国作为诉争房屋的房屋所有人取得了诉争房屋的产权证照，产权证号为牡房权证爱民区字第**号。2012年5月，被告刘向国向被告陈世国交付10000元定金，并于2012年6月27日与被告陈世国签订《房屋买卖协议书》，合同约定被告刘向国以80000元的价格购买诉争房屋。被告刘向国于2012年6月27日向其妻姐车某甲支借55000元，自行筹措资金15000元后交付被告陈世国。被告陈世国于2012年6月27日为被告刘向国出具了收到购房款70000元、定金10000元，共计80000元的收条。陈世国委托牡丹江首冠房地产估价有限公司于2012年6月27日作出《陈世国房屋产权转让估价结果报告》，该估价报告以2012年6月27日为估价时点，诉争房屋在估价时点的最低市场转让价格为2000元／平方米，产权转让面积41平方米，估价总额为81800元。被告刘向国作为诉争房屋的房屋所有权人于2012年7月3日取得了诉争房屋的产权证照，产权证号为牡房权证爱民区字第**号。本院对被告刘向国举示的证据1、2、3予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
1999年5月30日，被告陈世国作为华联直属处的负责人为原告姜迎春出具了《售房保证书》，该保证书记载：“我单位依据牡市中级人民法院（1996）牡中院执字第XX号裁定，将座落在XX综合办公楼XX街XX号南侧新建综合楼中的X单元XX室住房壹户以叁万伍仟元（35000元）出卖给买房的姜迎春，同时由我单位在30日内负责出具此房办理房照的手续，由此造成的一切费用由我方负责”。1999年5月31日，经被告陈世国批示，经办人姜某某为原告姜迎春出具收据1份，收据载明：“收房款（XX综合住宅楼X单元XX）”，收款金额为35000元。收据上盖有“牡丹江市华联建筑工程公司直属工程处财务专用章”。原告姜迎春于交款次日搬入诉争房屋居住、使用至今。
2011年12月1日，陈世国作为申请人向牡丹江仲裁委员会申请仲裁，请求确认陈世国对座落于牡丹江市爱民区XX综合办公楼XX街XX号南侧新建综合楼，产籍号为XX住宅享有权利。牡丹江仲裁委员会于2011年12月8日作出牡仲裁字（2011）第XX号裁决，认定牡丹江市中级人民法院于1998年3月2日作出了（1996）牡中法执字第XX号执行裁定书，裁定将诉争房屋抵偿华联直属处的欠款。裁定送达后，华联直属处未及时办理该房屋的产权手续，后华联直属处停止经营并且没有按时进行年检，其《企业法人营业执照》失效，致使上述抵债房屋已无法办理房照。在此期间，华联直属处经职工大会决议决定解散并成立清算小组，清算小组与陈世国签订了《协议书》，该协议书未违反国家的法律法规，并且是当事人的真实意思表示，合法有效。陈世国在清算期间外出至北京，华联直属处清算小组为其垫付了一部分费用，陈世国一直未将该费用给付华联直属处清算小组，因此华联直属处清算小组也未协助陈世国办理诉争房屋的产权手续。基于上述事实及理由，牡仲裁字（2011）第XX号裁决书裁决陈世国对诉争房屋享有所有权。
2012年4月24日，被告陈世国作为诉争房屋的房屋所有人取得了诉争房屋的产权证照，产权证号为牡房权证爱民区字第**号。2012年5月，被告刘向国向被告陈世国交付10000元定金，2012年6月27日，双方签订《房屋买卖协议书》，合同约定，被告刘向国以80000元的价格购买诉争房屋。被告刘向国于2012年6月27日向其妻姐车某甲支借55000元，自行筹措资金15000元后交付被告陈世国。被告陈世国于2012年6月27日为被告刘向国出具了收到购房款70000元、定金10000元，共计80000元的收条。陈世国委托牡丹江首冠房地产估价有限公司于2012年6月27日作出《陈世国房屋产权转让估价结果报告》，该估价报告以2012年6月27日为估价时点，诉争房屋在估价时点的最低市场转让价格为2000元／平方米，产权转让面积41平方米，估价总额为81800元。被告刘向国作为诉争房屋的房屋所有权人于2012年7月3日取得了诉争房屋的产权证照，产权证号为牡房权证爱民区字第**号。
另查，华联公司于2001年6月与原建联九处、华联十二处、华联直属工程处、华联驻宁安二队合并成立华联公司。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。关于被告陈世国作为华联直属处的负责人为原告姜迎春出具《售房保证书》是否合法有效的问题。牡仲裁字（2011）第XX号裁决中认定牡丹江市中级人民法院于1998年3月2日作出了（1996）牡中法执字第XX号执行裁定书，裁定将诉争房屋抵偿华联直属处的欠款。故（1996）牡中法执字第XX号执行裁定已将诉争房屋的所有权确认由华联直属处享有，而被告陈志国作为华联直属处的负责人为原告姜迎春出具了《售房保证书》，该保证书中明确了买卖房屋的具体位置、该房屋的来源、出售的价格及办理产权证照的相关事宜，被告陈世国虽称出具该保证书是为了让原告的丈夫出庭作证，但原告不予认可且被告陈世国未举示证据证明其主张；其后，经被告陈世国批示，经办人姜丽玲为原告姜迎春出具了收取该房屋购房款35000元的收据，原告姜迎春搬入诉争房屋居住使用。综上，原告姜迎春与华联直属处形成了关于诉争房屋的买卖合意，被告陈世国以华联直属负责人的名义为原告姜迎春出具的《售房保证书》合法有效。
关于被告陈世国与被告刘向国签订《房屋买卖协议书》是否合法有效的问题。牡丹江仲裁委员会于2011年12月8日作出牡仲裁字（2011）第XX号裁决书裁决陈世国对诉争房屋享有所有权。被告陈世国依据该裁决于2012年4月24日办理了诉争房屋的产权证照（牡房权证爱民区字第**号）；2012年6月27日，被告陈世国与被告刘向国签订了《房屋买卖协议书》，约定被告刘向国以80000元的价格购买诉争房屋，且在签订买卖协议的当日，被告陈世国委托牡丹江首冠房地产估价有限公司对诉争房屋进行估价，估价总额为81800元。综上，被告陈世国在与被告刘向国签订《房屋买卖协议书》时已取得了诉争房屋所有权，且二被告之间的交易价格未明显低于评估的市场价，原告称二被告恶意串通损害原告的利益，但原告举示的证据不足以证实其主张，因此，原告主张二被告签订的《房屋买卖协议书》无效，本院不予支持。
关于原告是否应取得诉争房屋所有权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案被告刘向国已于2012年7月3日取得了诉争房屋的产权证照（牡房权证爱民区字第**号），且被告刘向国取得诉争房屋的物权基础即被告陈世国与被告刘向国于2012年6月27日签订的《房屋买卖协议》合法有效，至此，被告刘向国已取得了诉争房屋的完满物权。因物权为对世权，具有唯一性，虽被告陈世国作为华联直属处的负责人为原告姜迎春出具《售房保证书》合法有效，但原告姜迎春亦不能取得诉争房屋的物权，即不能享有诉争房屋的所有权。原告姜迎春因不能享有该诉争房屋的所有权而遭受的损失可另行主张权利。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告陈世国作为牡丹江市华联建筑安装工程公司直属处的负责人于1999年5月30日为原告姜迎春出具《售房保证书》合法有效；
二、驳回原告姜迎春的其他诉讼请求。
案件受理费675元，由原告姜迎春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 丁 玲
代理审判员 李 雪
代理审判员 汪 淯
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 耿云蕾