浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初17219号
原告（执行案外人）:义乌中西医结合医院有限公司，住所地义乌市稠江街道城店路241号。
法定代表人：钱秋平，执行董事。
委托诉讼代理人：陈荣清，系公司职员。
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司义乌分行，住所地义乌市篁园路128号。
负责人：沈初阳，行长。
委托诉讼代理人：童晟、陆婷，系公司职员。
被告（被执行人）：义乌市望峰制衣有限公司，住所地义乌市大陈镇大陈一村。
法定代表人：赵凤森。
原告义乌中西医结合医院有限公司（以下简称“中西医医院”）诉被告中国工商银行股份有限公司义乌分行（以下简称“工商银行”）、义乌市望峰制衣有限公司（以下简称“望峰制衣”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告中西医医院的委托诉讼代理人陈荣清、被告工商银行的委托诉讼代理人陆婷到庭参加诉讼。被告望峰制衣经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中西医医院诉请：1、请求依法确认原告与望峰制衣签订的租赁合同合法有效。2、判令依法保护原告租赁合同期限内的租赁权以及已支付的2017年12月1日至2021年11月30日止的租金410万元。事实和理由：原告于2012年11月14日与望峰制衣签订租赁合同，约定由原告承租其位于义乌市的房屋，用于开办医院，租赁期限为20年，从2012年11月14日至2032年11月30日止。租赁该房屋后，除却按期缴纳租金外，原告已投入大量的人力物力财力，医院的运营一切正常。2017年5月5日，贵院向原告发出腾空房屋公告，要求原告限期将屋内物品腾空。原告于2017年5月11日向贵院提出执行异议，要求保护原告的租赁权，而贵院却驳回了原告的异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释[2004]16号）》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。”即使产权变动，原告仍有权承租涉案房屋。另，原告应第二被告要求，已向其提前支付了2017年12月1日至2021年11月30日止的租金410万元。
被告工商银行辩称：1、望峰制衣从2010年起即将涉案房产抵入我行，抵押权合法有效。2、原告向法院提供的租赁合同为虚假合同。3、原告的租赁权产生于被告设定的抵押之后，不得对抗已登记的抵押权。要求驳回原告的诉讼请求。
被告望峰制衣未作答辩。
经审理查明：2013年10月14日，望峰制衣与工商银行签订编号为2013年押字第1335号《最高额抵押合同》，约定以其所有的坐落于义乌市经济开发区的房地产[房产证号：义乌房权证稠江字第b000045**号、稠城字第c001459**号；土地证号：义乌国用（2003）字第1-3197号]为望峰制衣自2010年3月17日至2015年10月13日期间在工商银行的融资提供最高额（45**万元）抵押担保，并于2013年10月22日办理了抵押登记手续。后望峰制衣与工商银行签订了编号为2014年押字第1295号《最高额抵押变更》，对2013年押字第1335号《最高额抵押合同》进行变更，最高债权额由4568万元变更为1亿元，抵押期限变更为2010年3月17日至2016年3月21日，并于2014年7月9日办理了抵押变更登记手续。2014年10月28日，望峰制衣又与工商银行签订编号为2014年押字第1989号《最高额抵押合同》，约定以其所有的上述房地产为望峰制衣自2010年3月17日至2016年3月21日期间在工商银行的融资提供最高额（1亿元）抵押担保，并于2014年11月5日办理了抵押登记手续。2015年2月16日，望峰制衣又与工商银行签订编号为2015年押字第0133号《最高额抵押合同》，约定以其所有的上述房地产为望峰制衣自2015年2月16日至2016年3月21日期间在工商银行处的融资提供最高额（1亿元）抵押担保，并于2015年2月17日办理了抵押登记手续。2016年9月9日，本院作出（2016）浙0782民初12975号民事判决：一、望峰制衣于本判决生效后十五日内归还工商银行借款本金12317355.65元及利、罚息。二、工商银行在上述款项及诉讼费用范围内对望峰制衣所有的上述抵押房地产享有优先受偿权。三、赵凤森、骆小香、赵望峰、陈春仙对上述第一项债务在最高额6750万元范围内承担连带清偿责任。四、浙江永创建设有限公司、朱眉飞、金涛对上述第一项债务在最高额1950万元范围内承担连带清偿责任。判决生效后，工商银行于2017年1月6日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2017年1月17日，本院作出（2017）浙0782执194号执行裁定，查封望峰制衣所有的上述房地产。2017年2月28日，本院作出（2017）浙0782执194号之一执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。2017年5月5日，本院发布（2017）浙0782执194号公告，责令被执行人及相关人员于2017年5月31日前将上述房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。2017年8月17日，中西医医院对执行上述房屋提出书面异议，本院审查后于2017年9月12日作出（2017）浙0782执异82号执行裁定，驳回了中西医医院的异议请求。中西医医院不服，提起本案之诉。
另查明，2013年11月14日，义乌美中安和中西医结合医院有限公司（承租人）与望峰制衣（出租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋位于义乌市，建筑面积6000平方米；租赁期限从2013年12月1日至2023年11月30日；租金前三年每年陆拾万元整，第四年开始每年按5%递增；租金的支付期限与方式为每年提前两个月付清下一年租金；租赁房屋的用途为医疗用房。2014年3月3日，义乌市卫生局批准设置义乌美中安和中西医结合医院，选址为义乌市。2016年3月11日，义乌美中安和中西医结合医院有限公司变更为义乌中西医结合医院有限公司，经营起始日期为2014年3月21日。2013年11月15日，户名陈雅钦向对方户名金正义转账98.44万元，用途为房租。2015年10月19日，客户名称中西医医向对方户名义乌市瑞琪望峰商务酒店转账120万元，扩充备注为2016年房租。2016年11月2日，户名中西医医院向交易账号户名义乌市瑞琪望峰商务酒店转账94.5万元，备注为房租款。
再查明，望峰制衣所有的义乌市经济开发区房地产【房产证号：义乌房权证稠江字第b000045**号、稠城字第c001459**号，土地证号：义乌国用（2003）字第1-31**号】现门牌号之一为义乌市。
本院认为：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。涉案房地产的抵押权设立时间为2013年10月14日并于同年10月22日登记，而涉案房地产的租赁关系成立于2013年11月14日，属于抵押权设立后抵押财产出租。因此，原告中西医医院的租赁关系不得对抗被告工商银行已登记的抵押权，其诉讼请求本院不予支持。原告中西医医院诉称其于2012年11月14日与被告望峰制衣签订租赁合同，证据不足，本院不予采信。被告望峰制衣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：
驳回原告义乌中西医结合医院有限公司的诉讼请求。
案件受理费39600元，由原告义乌中西医结合医院有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 蒋晓东
人民陪审员 刘森荣
人民陪审员 陈鹏程
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 杨巧珍
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