海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终38号
上诉人（原审被告）海南惠富达实业有限公司。
法定代表人张国富。
委托代理人兰佳。
被上诉人（原审原告）施蔚红。
委托代理人：敖韬。
上诉人海南惠富达实业有限公司（2015年11月30日变更为海南惠富达实业股份有限公司，以下简称为惠富达公司）与被上诉人施蔚红商品房预售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院2015年11月25日作出的（2015）文民初字第385号民事判决。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：2009年9月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告惠富达公司开发预售的位于文昌市清澜开发区清澜别院第6幢10层1007号商品房。该合同约定房屋的建筑面积为55.09平方米，房屋单价为3960.92元／平方米，总价款为人民币218207元。该合同第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3／%以内（含3／%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3／%时，买受人有权退房。”……买受人不退房的，……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积100%。该合同附件四合同补充协议第二条约定：“该房屋买卖过程中所发生的税费由出卖人与买受人各自承担。买受人应缴纳的契税为总房款的1.5%（暂定），计人民币3273元，在办理房屋交接手续前，由出卖人代为收取，届时政府有关主管部门如有新规定，则按新规定执行。”合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款人民币218207元，并向海南省文昌市地方税务局缴纳契税人民币3273.11元。文昌市住房与城乡建设局于2014年1月2日出具的涉案房屋的房屋所有权证（证号：文昌市房权证字第791**号）上载明涉案房屋的建筑面积为50.55平方米。原告因涉案房屋面积差异问题多次与被告进行协商，截至诉前，被告已向原告退还房屋面积误差房款人民币18255元。原告因双倍返还房屋面积超过3%部分的房款事宜与被告协商未果，诉至本院。庭审时，原告明确第一项诉讼请求为：要求被告向原告双倍支付面积误差比绝对值超过3%部分的房价款人民币11436元。
原审法院认为：本案的争议焦点是：原告要求被告双倍返还面积误差超过3%部分的房款、契税及相应费用的主张是否应予以支持。原告施蔚红与被告惠富达公司于2009年9月16日签订的合同系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自已的义务。该合同约定的面积为55.09平方米，而原告取得的涉案房屋《房屋所有权证》上载明涉案房屋的建筑面积为50.55平方米，且该合同明确载明合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，并对面积差异的处理进行明确约定，原、被告双方未就涉案房屋面积差异的处理达成新的补充协议，且被告未能提交证据证明原告放弃要求被告双倍返还房屋面积差异的房款人民币17983元及维修基金人民币272元共计人民币18255元应视为原告放弃相应权利的辩解，本院不予采纳。涉案房屋的面积误差比绝对值为8.24%【（50.55平方米?55.09平方米）÷55.09平方米100%=8.24%】。涉案房屋产权登记面积小于合同约定面积，且面积误差比绝对值已超过3%，原告并未主张退房，因此，依照双方约定，面积误差比绝对值在3%以内的房屋面积为1.65平方米【3%÷100%55.09平方米=1.65平方米】，房价款为人民币6535.52元（1.65平方米3960.92元／平方米=6535.52元）；面积误差比绝对值超出3%部分的房屋面积为2.89平方米【（8.24%?3%）÷100%55.09平方米=2.89平方米】，房价款为人民币11447元（2.89平方米3960.92元／平方米=11447元）。因此，被告应向原告退还面积误差部分的房屋价款为人民币29429.52元（6535.52元＋11447元2=29429.52元】，扣除被告已向原告退还的房价款人民币17983元，被告还应向原告退还房屋面积误差绝对值超出3%部分的房价款人民币11446.52元。原告仅主张被告退还房屋面积误差绝对值超出3%部分的房价款人民币11436元，本院照准。涉案商品房合同约定原告应缴纳契税为人民币3273元，由被告代为收取，且海南省文昌市地方税务局对该契税款已出具发票予以确认。故该款项仅为被告代收取，原告主张被告退还因房屋面积差异而多支付的契税人民币441元，于法无据，本院不予支持。原告主张被告赔偿原告因被告违约而维护自身合法权益所产生的直接费用2000元（交通费、邮寄费、误工费、伙食补助费等），但未提交相关票据予以证明，该主张缺乏事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决：一、被告海南惠富达实业有限公司应一次性向原告施蔚红退还房屋面积误差绝对值超出%部分的房价款人民币11436元，限于本判决生效之日起五日内付清。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告施蔚红的其他诉讼请求。案件受理费人民币146.92元（该款项原告已预缴），由原告施蔚红负担人民币50元，原告施蔚红多缴付的人民币96.92元，本院予以退还；由被告海南惠富达实业有限公司负担人民币96.92元，应于本判决生效之日起五日内一决性向本院缴付。
惠富达公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人就商品房买卖合同面积差异的事项，在完成房产证办证后对退补事宜进行过多次协商，并于2014年5月11日形成新的书面约定意见，该书面约定意见对房屋测绘面积，已缴房款总价、应缴房款总价及退补房屋款都作了明确的约定，且被上诉人在退款确认书上签字确认，并提供了开户行、帐号及户名。一审法院在案件审理过程及判决书认定此证据为上诉人“单方制作的证据”属事实认定错误。2、本案不存在《合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使双方在违背真实意思的情况下订立的合同的情形。上诉人与被上诉人是在被上诉人办完房产证以后再行约定的房屋总价，并不存在被上诉人不接受、不同意就不给办理房产证胁迫的客观事实，这充分证明了新的约定是双方当事人真实意思表示。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。
被上诉人施蔚红没有进行答辩。
二审查明的事实和对证据的认定与原审一致。
本院认为：上诉人惠富达公司与被上诉人施蔚红签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，原审认定该合同有效，本院予以确认。本案的争议焦点为办理房产所有权证后双方当事人是否达成新的协议？上诉人惠富达公司称：在办理房产证后，双方于2014年5月11日形成新的协议，该协议对房屋测绘面积、已缴房款总价，应缴房款总价及退补房屋款都作了明确约定，且被上诉人施蔚红也做了确认，被上诉人施蔚红已实际放弃了《商品房买卖合同》约定的双倍返还房屋差价的权利。对于上述主张，上诉人惠富达公司提供《房产证办证费用收缴情况表》予以证明。本院认为，《房产证办证费用收缴情况表》所载明的仅是涉案房屋价款、维修基金、调节基金、购房契税、办证制图费以及退款18255元等内容，不存在有双方达成新的协议和被上诉人施蔚红放弃双倍返还房屋差价之内容。该《房产证办证费用收缴情况表》对上诉人惠富达公司主张的待证事实不具有证明力，上诉人惠富达公司对此上诉无理，本院不予支持。上诉人惠富达公司向被上诉人施蔚红交付的房屋面积仅为50.55平方米，未达到合同约定的房屋面积55.09平方米，依约应向被上诉人施蔚红返还房屋差价款。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决上诉人惠富达公司应向被上诉人施蔚红双倍退还房屋面积误差绝对值超出3%部分的房屋差价款人民币11436元正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费146.92元由上诉人海南惠富达实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 符 实
审判员 林 敏
审判员 王东史
二〇一六年三月八日
书记员 闫海宁
附：相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。