广西壮族自治区都安瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1228民初1104号
原告：韦利川，女，1984年2月5日出生，壮族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。
委托诉讼代理人：韦德立，广西德彬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦锐，广西德彬律师事务所律师。
被告：广西都安泰德投资开发有限公司，住所地广西壮族自治区都安瑶族自治县大桥路金澄水岸8栋1号房，统一社会信用代码：914512280927346255。
法定代表人：罗朱财，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦霄云，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨中一，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。
原告韦利川诉被告广西都安泰德投资开发有限公司（以下简称泰德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年10月30日、2018年2月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦德立、韦锐，被告泰德公司委托诉讼代理人韦霄云、杨中一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韦利川向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并立即向原告交付位于都安县房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金13465.2元（计算截止至2017年10月31日止），2017年10月31日之后按每日45.8元计付；3、判令被告返还原告向被告交付的物业费、电梯费等共计2552元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于都安县房屋，房屋全部房价款为305202元。原告向被告支付首付款95202元。2016年2月23日，原告与都安瑶族自治县农村信用合作联社安阳信用社签订《个人购（建）房担保借款合同》，原告以涉案房屋作抵押担保按揭贷款21万元。2016年3月18日，都安瑶族自治县农村信用合作联社安阳信用社将原告按揭贷款的21万元支付给被告，作为原告与被告购买房屋的购房款。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付上述房屋，但至今泰德恒福家园小区第1栋仍未经全面验收，商品房未满足交付条件。2016年6月15日，被告明知涉案房屋尚未满足交付条件，仍通知原告接收房屋并要求原告领房时缴纳各项费用。因此，被告向原告交付房屋钥匙后，由于房屋尚未验收合格，导致原告未能如期对房屋进行装修使用。故被告向原告交付房屋钥匙不是被告履行合同交付房屋的行为，涉案房屋至今仍未实际交付。截止2017年10月31日，被告已逾期交房304天。扣除被告因不可抗力累计停工10天，被告应按日向原告支付全部房价款万分之1.5的违约金即305202元×0.00015元/天×294天=13465.2元。据此，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。
原告对其陈述事实在举证期限内向法庭提供的证据有：
1、《居民身份证》复印件一份，证明原告的身份情况；
2、《电脑咨询单》复印件一份，证明被告企业基本情况；
3、《商品房买卖合同（合同编号：TD（2016-1-1-1-7-706）》复印件一份，证明：⑴2016年2月23日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买泰德恒福家园小区房屋；⑵被告应按合同约定于2016年12月31日前交付商品房，被告已逾期交房超过90日，应按合同约定向原告支付违约金；
4、《收据》复印件三张，证明：⑴2016年2月23日，原告向被告支付泰德恒福家园房屋首付款95202元；⑵被告向原告代收房屋产权办理费400元；
5、《个人购（建）房担保借款合同》复印件一份，证明2016年3月15日，原告与都安瑶族自治县农村信用合作联社安阳信用社签订借款合同，原告以泰德恒福家园房屋作为抵押担保按揭贷款21万元；
6、《借款借据》复印件一份，证明2016年3月18日，都安瑶族自治县农村信用合作联社安阳信用社将原告按揭贷款的21万元支付给被告，作为原告与被告购买泰德恒福家园小区房屋的购房款；
7、《税收缴款书》复印件一份，证明原告缴纳泰德恒福家园小区房屋契税的事实；
8、《收据》复印件四份，证明被告向原告收取物业费、电梯费等相关费用共计2552元；
9、《建设工程规划许可证》复印件一份，证明涉案房地产开发工程建设合法；
10、《建设用地规划许可证》复印件一份，证明涉案房屋开发工程用地合法；
11、《商品房预售许可证》复印件一份，证明原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效；
12、《整改通知书》复印件一份，证明被告开发的恒福家园小区房屋仍未经过全面验收，商品房未满足交付条件即要求原告领房，被告的违法行为被政府职能部门责令停止，并责令整改；
13、《交房通知》《领房通知》《入伙手续书》复印件各一份，证明被告明知涉案房屋尚未符合交付条件，仍以书面形式通知原告接受房屋，同时被告要求原告领房及缴纳的各项费用没有法律依据。
被告辩称：1、涉案房屋从2017年6月28日起已满足合同约定的交付条件，且被告已履行通知原告前来验收房子的义务。根据合同第九条约定：“该商品房交付时应符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋预测绘报告；3、该商品房经勘查单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按合同约定时间将商品房交付买受人，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。”2017年6月28日，被告取得以下文件：1、《勘察单位勘察文件及实施情况检查报告》；2、《监理单位勘察文件及实施情况检查报告》；3、《建设工程质量竣工验收意见书》；4、《施工单位工程竣工报告》；5、《设计单位设计文件及实施情况检查报告》；6、《建设工程竣工验收报告》。2017年6月30日，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年4月1日，被告取得《房产测绘成果报告书》。2017年6月15日，被告通知业主将于2017年6月30日至2017年7月31日开始交付房屋，业主可选择方便日期来收房。原告收到通知后，没有前来办理相关房屋交付手续；2、原告要求被告支付逾期交房违约金没有依据。原告要求支付违约金的时间节点是从2017年1月1日至2017年10月31日，被告已在2017年6月15日向业主发放交房通知，在2017年7月27日再次发放交房通知。合同第十二条约定被告可因不可抗力逾期交房。2017年6月25日，被告向业主说明逾期交房的原因是不可抗力导致，扣除因停水、停电、下雨、县庆项目改建、高考因素导致的停工天数，被告不仅没有逾期交房，还提前交房。原告要求被告支付逾期交房违约金没有依据，是原告本身的原因未前来办理房屋交付手续；3、原告要求被告返还物业费等相关费用，因被告与广西都安泰德物业服务管理有限公司并非同一主体，原告的该请求没有事实和法律依据。
被告为其辩解向法庭提交的证据如下：
1、《营业执照》《法定代表人身份证明》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售合同》复印件各一份，证明被告主体适格，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效；
2、《建设工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建设工程质量竣工验收意见书》《房产测绘成果报告书》《勘察单位勘察文件及实施情况检查报告》《设计单位设计文件及实施情况检查报告》《监理单位工程竣工质量评价报告》《施工单位工程竣工报告》《建设工程消防设计审核意见书》复印件各一份，证明被告的房屋在2017年6月30日已全部符合交付条件；
3、《停水、停电通知》《都安县政府停工通知》《天气情况报告》《环保部门停工通知》《有关单位的请求函》《气象局晴雨表》《2017年7月17日被告抗洪救灾捐款20万元凭据》复印件各一份，证明被告逾期交房的原因是不可抗力，减去不可抗力天数，被告实际还提前交房。
本院依职权调取了都安县水利供电公司2014年至2017年涉案商品房项目所在片区停电记录、都安县水利供水公司2014年至2017年停水记录、都安县气象局2014年至2017年暴雨天气情况记录，说明涉案房屋所在片区2014年至2017年停电、停水、暴雨天气情况。其中2014年至2017年在6时至19时时间段内停电时间超6小时以上足以阻碍商品房施工进程的停电、停水天数为17天，即2014年11月15日、2015年1月14日、1月31日、2月2日、5月16日、5月27日、7月10-12日、10月24日、2016年1月9日、1月29日、5月12日、10月6-7日、2017年1月14日、4月22日。
各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：
一、对原告证据的认定。
1、原告提交的证据3，被告对关联性有异议，认为咨询单的主体与被告不是同一主体。本院认为，该证据上载明的企业信息是广西都安泰德物业服务管理有限公司的相关信息，与本案被告并非同一主体，该证据与本案无关，本院不予认定；
2、原告提交的证据4，被告对证明内容有异议，认为该证据无法证实被告逾期交房。本院认为，原告提交的该证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；
3、原告提交的证据12，被告认为该通知书是都安县住建局在不清楚的情况下出具的，被告的相关手续在2017年6月30日已经备案完毕，房屋已符合交付条件。本院认为，原告提交的该证据，只能说明住建部门责令被告进行相应整改，不能说明房屋不符合交付条件。
二、对被告证据的认定。
1、被告提交的证据2，原告认为按照合同约定被告仅具备了竣工验收备案的条件，其余条件未具备。本院认为，被告提交的该证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；
2、被告提交的证据3，对停水、停电通知，原告认为停水、停电不是被告逾期交房的免责事由，也不属于法定或者合同约定的不可抗力因素；对政府停工通知、中考、高考停工通知原告无异议，但认为起诉时已扣除30天时间，包括这一时间在内；对天气情况及晴雨表有异议，认为无法证实下雨的具体情况且是否属于当地异常天气，无法作为被告逾期交房的免责事由；对环保部门停工通知、捐款凭据有异议，认为并非被告逾期交房的免责事由。本院认为，被告提交的该组证据，只能说明涉案房屋在施工期间因停水、停电、雨天、政府行为导致的所有停工情况，不能说明停工情况是否完全因不可抗力导致。
三、对本院依职权调取证据的认定。
原告认为停水、停电、暴雨天气不是被告逾期交房的免责事由；被告认为停水、停电天数不能以累积时间来计，应按实际天数计算。建筑行业不仅暴雨天不能施工，中雨以上也不适合施工。本院依职权调取的证据，能够真实、客观的反映涉案房屋在施工期间的停电、停水及天气情况。在6时至19时时间段内停电时间超6小时以上足以阻碍商品房施工进程的停电、停水天数为17天。本院认为，该停电、停水情况确系被告不可预见亦不可克服，应认定为因不可抗力导致的停工天数。停水导致的停工天数与停电天数重叠，不再另计。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告投资开发的位于都安县房屋，房屋全部房价款为305202元。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋预测绘报告；3、该商品房经勘查单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理：(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；(2)逾期超过90日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了首付款95202元并按揭贷款21万元支付给被告，共计支付了购房款305202元。2015年4月1日，被告取得《房产测绘成果报告书》。2017年6月28日，被告取得以下文件：1、《勘察单位勘察文件及实施情况检查报告》；2、《监理单位勘察文件及实施情况检查报告》；3、《建设工程质量竣工验收意见书》；4、《施工单位工程竣工报告》；5、《设计单位设计文件及实施情况检查报告》；6、《建设工程竣工验收报告》。2017年6月30日，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年6月15日，被告向原告发放交房通知。原告收到交房通知后认为房屋未满足交付条件而未办理房屋交付手续。2017年7月21日，都安县住建局向被告下发整改通知书。
另查明，被告在2017年6月15日向原告发放交房通知时已取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。
又查明，本案自2016年3月23日合同签订之日起至2017年6月30日取得竣工验收备案表之日止，被告因停水停电停工5天（2016年5月12日、10月6-7日、2017年1月14日、4月22日）、县庆停工20天（2015年12月1日-20日）、中考停工3天（2016年6月24日-26日）、高考停工8天（2016年6月1日-8日），共计36天。
再查明，原告向广西都安泰德物业服务管理有限公司预交物业费、电梯费等共计2552元。
本案争议的焦点：1、被告的房屋是否符合交付条件；2、被告是否构成逾期交房，如逾期则违约金如何确定。
本院认为，1、关于被告房屋是否符合交付条件的问题。依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋预测绘报告；3、该商品房经勘查单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”2015年4月1日，被告取得《房产测绘成果报告书》。2017年6月28日，涉案商品房经勘查、设计、施工、监理、建设五方单位验收合格。2017年6月30日，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，至此，被告的房屋已符合合同约定的交付条件。原、被告双方对房屋交付条件在合同中有明确约定的，房屋交付条件应按双方的约定来确认。原告在收到被告交房通知后以房屋未经全面验收为由拒收房屋，其拒收理由不符合合同约定，本院不予支持。本案被告将符合双方合同约定交付条件的房屋向原告发放交房通知，原告拒绝受领，视为被告已完成交付，故原告诉请被告立即交付房屋，本院不予支持。
2、关于被告是否构成逾期交房，如逾期则违约金如何确定的问题。按照原、被告双方所签订的合同约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋。被告于2017年6月15日通知原告收房，但涉案房屋于2017年6月30日才符合合同约定的交付条件，故被告的交房时间应认定为2017年6月30日。被告未能在合同约定的时间内交付房屋，已构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。被告辩称依合同约定可因不可抗力逾期交房，扣除雨天、停水、停电、县庆、中考、高考等不可抗力导致的停工天数，被告没有逾期交房。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”对于不可抗力的范围，国家有严格的规定，房产公司不能任意解释，扩大免责范围。雨天，作为房地产开发商是能够预见并预算在工期内，且其在尚未与业主签订商品房预售合同时已将雨天考虑在工期内，而本合同双方既未约定扣除雨天顺延交房时间，被告又未能提供其在施工期间遭受的异常天气较施工前两年天气之恶劣、暴风骤雨持续时间长等相关证据，故被告以雨天作为不可抗力进行抗辩，本院不予采纳。因此，扣除因中考、高考、县庆、停水、停电造成的停工天数36天，被告逾期交房天数应为2017年1月1日起至2017年6月30日止共计181天-36天=145天。根据合同约定被告应按日向原告支付全部房价款万分之1.5的逾期交房违约金，即305202元×0.00015元/天×145天=6638.1元。
3、关于原告要求被告返还物业费等相关费用的请求。因该项费用系原告向广西都安泰德物业服务管理有限公司预交，该公司与本案被告并非同一主体，故原告要求被告返还物业费等相关费用没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告广西都安泰德投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韦利川支付逾期交房违约金6638.1元；
二、驳回原告韦利川的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，由原告韦利川负担30元，被告广西都安泰德投资开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。
审 判 长 蓝 锋
审 判 员 杨 怡
人民陪审员 韦 剑
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 莫金煌