河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民终字第177号
上诉人（原审被告）陶巨友，男，1964年12月22日出生。
委托代理人吴志刚，河南振蓼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑飞，男，1966年2月8日出生。
被上诉人（原审原告）河南新旭建筑工程有限公司。
法定代表人关家涛，总经理。
委托代理人张乃菊，河南蓼阳律师事务所律师。
原审第三人张明军，男，1973年9月27日出生。
上诉人陶巨友因与被上诉人郑飞等房屋租赁合同纠纷一案，固始县人民法院2012年10月26日作出（2012）固民初字第797号民事判决，被告陶巨友不服，提出上诉。2013年6月8日信阳市中级人民法院作出（2013）信中法民终字第229号民事裁定：撤销固始县人民法院（2012）固民初字第797号民事判决，发回固始县人民法院重审。河南新旭建筑工程有限公司申请作为原告参加诉讼。后上诉人陶巨友不服固始县人民法院作出的（2013）固民初字第1434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陶巨友及其委托代理人吴志刚、被上诉人郑飞及新旭公司的委托代理人张乃菊、原审第三人张明军到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审查明：原告郑飞系本案所涉房屋（位于固始县城关镇踏月寺社区ES3楼，座南面北6间2层）所有权人，同时系原固始天工建筑装饰工程有限公司法定代表人。固始天工建筑装饰工程有限公司2009年6月17日变更为河南天工建筑装饰工程有限公司，2012年12月6日变更为河南新旭建筑工程有限公司。2006年3月29日，原告郑飞以固始天工建筑装饰工程有限公司的名义与被告陶巨友签订房屋租赁合同，合同约定被告租赁该房屋，租赁期限从2006年5月3日至2016年5月3日，年租金88000元。租金支付方式为每年一付，第一年在协议签订时付清，以后在每年的4月3日付清下一年租金。合同第七条约定，被告若不能在约定的时间交清房屋租金，固始天工建筑装饰工程有限公司可认定被告违约，并终止合同。后被告陶巨友未经原告同意，以伪造的房屋租赁合同（出租人为“吕刚”）于2010年9月16日与第三人张明军签订了房屋租赁合同，擅自将所租部分房屋（从东到西1层4间）转租给第三人张明军，年租金200000元，同时在固始县公证处进行了公证。2011年4月3日，被告陶巨友未按合同约定交付租金，同月12日，被告陶巨友将租金88000元交固始县公证处提存。后双方协商未果，原告郑飞拒绝接收租金，要求被告陶巨友交付房屋并终止合同，并将被告门面房屋强制锁住，后经公安机关协调要求依法处理。2011年12月，原告郑飞以河南天工建筑装饰工程有限公司名义向被告发出终止合同的书面通知，要求被告交付房屋。2012年3月29日，被告陶巨友又将下一年租金88000元交固始县公证处提存，4月份原告郑飞要求被告交还房屋并派人员再次将该房屋锁住，又经公安机关协调要求依法处理。本院于2012年5月30日立案受理原告郑飞与被告陶巨友房屋租赁合同纠纷一案，2012年10月26日作出（2012）固民初字第797号民事判决书判决：一、解除原告郑飞以固始天工建筑装饰工程有限公司名义与被告陶巨友签订的房屋租赁合同，被告陶巨友于判决书生效后十日内将所租赁的位于固始县城关镇踏月寺社区ES3楼的6间2层房屋交还原告。二、被告陶巨友于判决书生效后十日内支付原告房屋租金88000元，下欠租金按每年88000元计算至交付房屋时止，于交付房屋时付清。宣判后，被告陶巨友不服，提出上诉。2013年6月8日信阳市中级人民法院（2013）信中法民终字第229号民事裁定书裁定：一、撤销固始县人民法院（2012）固民初字第797号民事判决，二、发回固始县人民法院重审。2013年8月22日本院再次立案重新审理，河南新旭建筑工程有限公司申请作为原告参加诉讼，本院依法组成合议庭，于2013年9月27日公开开庭进行了审理。另查明，第三人张明军诉讼中到庭证明：原告郑飞第一次关门时（2011年4月），店员告诉张明军店门被关，张明军打电话给陶巨友，陶巨友讲这事张明军不用管，张明军以为是陶巨友拖欠租金，吕刚关的门。原告郑飞第二次关门时（2012年4月），张明军才知道房东是郑飞不是吕刚，郑飞将房权证给张明军看了，张明军才确认房东是郑飞，因为张明军的租金是交给陶巨友的，张明军的房租不是交给吕刚的，张明军知道后告诉郑飞是张明军转租陶巨友房屋的事，转租手续是2012年4月份张明军给郑飞的，张明军称员工陈蕊只是店员，并不了解房屋租赁的情况。同时查明，被告陶巨友分别于2011年、2012年、2013年将房屋租金申请公证提存，2012年11月28日河南天工建筑装饰工程有限公司收到公证处转交的被告陶巨友2011年、2012年房屋租金176000元，2013年10月8日河南天工建筑装饰工程有限公司收到公证处转交的被告陶巨友2013年房屋租金88000元。以上事实，有庭审笔录、固始天工建筑装饰工程有限公司与陶巨友签订的房屋租赁合同、第013413号房权证复印件、吕刚与陶巨友签订的房屋租赁合同复印件、陶巨友与张明军签订的房屋租赁合同及公证书复印件、陶巨友收条复印件2张、终止房屋租赁合同通知、陶巨友交租金收据复印件5张、（2011）固证民字第2304号及（2012）固证民字第1085号和（2013）固证民字第1541号公证书复印件3份、河南天工建筑装饰工程有限公司通知2份、接处警登记表、陶巨友控告状、张明军营业执照复印件、照片9张、企业名称变更核准通知书复印件、陈蕊证明、（2012）固证民字第2626号公证书、视频资料、调查笔录等在卷佐证。
原审法院认为，原告郑飞以固始天工建筑装饰工程有限公司的名义与被告陶巨友签订房屋租赁合同，固始天工建筑装饰工程有限公司与陶巨友之间便形成房屋租赁合同关系，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且无违法之处，合同双方均应按合同约定享有权利并履行各自的义务。原告郑飞将个人拥有产权的房屋交给固始天工建筑装饰工程有限公司经营管理，并通过固始天工建筑装饰工程有限公司将房屋租赁给被告使用，故原告郑飞要行使对该房屋的权利，也只有通过固始天工建筑装饰工程有限公司来实现。固始天工建筑装饰工程有限公司2009年6月17日变更为河南天工建筑装饰工程有限公司，2012年12月6日变更为河南新旭建筑工程有限公司，现原告新旭公司申请参加诉讼，符合法律规定，系本案适格原告。原、被告所签合同第七条约定，被告若不能在约定的时间交清房屋租金，固始天工建筑装饰工程有限公司可认定被告违约，并终止合同，本案中被告未如期支付租金时，未能严格履行合同；且被告擅自转租所租赁房屋，造成出租人要求解除合同，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持；本案中被告未经原告方同意，伪造以吕刚为产权人的租赁合同将四间门面房转租给第三人张明军使用，有隐瞒产权人的故意，违反了合同法的诚实信用原则；第三人张明军证实原告郑飞第一次锁店门时，第三人以为是吕刚关的门，原告郑飞第二次关门时，第三人才知道房东是郑飞不是吕刚，转租手续是张明军于2012年4月份给郑飞的，故本院认为原告方提出异议在六个月内；第三人张明军经营的燕姿时尚女装店员工的证言不能证明原告方在2011年4月中上旬已经知道转租事实，因第三人张明军诉讼中陈述称员工陈蕊只是店员，并不了解房屋租赁的情况，所以被告提供陈蕊的证言不足以证明原告知道房屋转租的事实，且2011年4月20日陶巨友报警，派出所《接处警登记表》中的报警内容记载：陶巨友报警称，与天工建筑装饰工程有限公司因房屋租赁问题发生纠纷，现将陶巨友所经营的奥康与燕姿门面锁住，总共6间门面，故本院对燕姿员工的证言不予采纳；被告认为原告方的《民事起诉状》、《参加诉讼申请书》可以证明原告在2011年4月中上旬已经知道转租事实，但直至2012年4月16日具状起诉，从没有对转租提出异议，因原告郑飞在2012年7月3日原一审开庭时就对诉状的诉讼请求和事实与理由进行了变更补充，故本院对被告的该辩称不予采纳；故本院认为被告擅自转租所租赁房屋出租人可以解除合同。因固始天工建筑装饰工程有限公司与被告陶巨友签订的房屋租赁合同整体租金为年租金88000元，并没有细分每间房屋的租金，故被告陶巨友转租部分房屋已造成对整个合同的违约，故本院决定将整个合同予以解除。至于转租人第三人张明军与被告陶巨友的房屋转租合同问题，第三人张明军可另行诉讼主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定判决：一、解除固始天工建筑装饰工程有限公司与被告陶巨友于2006年3月29日签订的房屋租赁合同，被告陶巨友于本判决书生效后十日内将所租赁的位于固始县城关镇踏月寺社区ES3楼的座南面北6间2层房屋交还给原告河南新旭建筑工程有限公司（其中由第三人张明军所转租的房屋由第三人张明军直接交给原告河南新旭建筑工程有限公司），租金按每年88000元计算至交付房屋时止，于交付房屋时付清，据实结算，多退少补。二、驳回原告郑飞的诉讼请求。案件受理费2000元，由原告郑飞负担1000元，由被告陶巨友负担1000元。
上诉人陶巨友上诉称：原判部分事实认定错误，适用法律明显不当。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，全部诉讼费用由被上诉人负担。其具体理由：1、上诉人不存在“未如期支付租金，未能严格履行合同”的事实。涉案《房屋租赁合同》第三条虽然约定“每年的4月3日付清下一年租金”，但从双方实际履行合同的过程来看，合同约定的租金给付日期并不是固定不变的截止日。2、上诉人以吕刚为产权人将涉案房屋转租给第三人张明军使用，并未损害被上诉人的合同利益，上诉人与第三人之间的法律关系，不必然影响原《租赁合同》的效力。原判用诚实信用原则来认定上诉人与被上诉人之间的法律关系，明显不当。3、原判以第三人张明军的证言推定被上诉人郑飞于2012年4月份才知道转租房屋的事实，是故意偏袒被上诉人。实际上2011年4月中上旬，被上诉人封堵第三人经营的燕姿时尚女装店时就已知道。4、2011年4月中上旬，被上诉人带领其有关工作人员封堵燕姿时尚女装店面，主要原因就是上诉人将涉案房屋转租给第三人使用，但其并没有合法行使权力。5、原判认定“原告郑飞在2012年7月3日原一审开庭时就对诉状的诉讼请求和事实与理由进行了变更补充”，完全违背了庭审事实。郑飞本人从来没有对《民事起诉状》确认的事实与理由进行变更或补充。被上诉人新旭公司作为申请参加诉讼的当事人，其签章确认的事实与理由仍然是“2011年4月12日时郑飞发现，陶巨友未经郑飞同意并在其不知情的情况下转租的”，其并未对这一关键事实进行变更或补充。本案代理人为了规避法律后果，作出的所谓变更或补充意见，依法不能代表当事人。“重审判决”作出的所谓“变更补充”认定，明显与法相悖。6、就本案全部事实证据来看，原判没有按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定裁判本案，对上诉人明显不公。对此，二审法院应予纠正。
被上诉人郑飞及新旭公司答辩称：被答辩人延迟交付租金及违法转租的行为已构成双重违约，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。其理由：（一）、本案已经过原审及重审，根据二次审理庭审过程中查明的情况，被上诉人未依约支付租金构成违约已是不争的事实，而被答辩人却一再否认，并再次以此提起上诉实属恶意诉讼。1、本案中，虽然2011年之前租金的交付时间并未严格按照合同约定履行，但这只是答辩人行使自己权利的表现，被答辩人提前或推迟支付，只要答辩人接受便可，并不是双方合意对合同本身约定的被告履行付租义务时间的变更，不影响答辩人之后继续按照合同约定行使自己的权利。2、合同约定：“乙方如不能在约定的时间交清房屋租金，甲方可认定乙方违约，并终止合同。”根据“法无禁止即自由”的原则，该约定己合意排除了《合同法》第227条中关于“合理期限”的规定，属于严格责任，被答辩人应在约定期限到来前就做好支付租金的准备，而其未能在合同约定时间依约履行就构成了违约，答辩人可依约解除合同。(二)、被答辩人称其以吕刚为产权人将涉案房屋转租给第三人张明军使用，并未损害答辩人的合同利益，并不必然影响原《租赁合同》的效力等显然不符合法律规定，并与立法目的相背。(三)、答辩人确切知道被答辩人擅自将房屋进行转租的时间是2012年4月，而非被答辩的人所称2011年4月，重审判决认定正确。(四)、诉讼代理人在庭审时对事实与理由部分进行补充或变更属依法行使代理人的代理权利。法律赋予了作为答辩人在原审中的诉讼权利，也并没有限制其对事实与理由部分进行变更或补充的权利，那么对于当事人的代理人也即代言人来说，其完全可以为当事人代言，对于事实与理由陈述错误的部分进行变更或补充理应得到支持，且代理人并非是在查明事实后进行的变更及补充，对于变更及补充的事实与理由部分也均有证据予以证明，此问题并不能否定本案证据及客观事实。综上，被答辩人延迟交付租金及违法转租的行为己构成了双重违约。
第三人张明军答辩称，双方意见各有道理，请法院依法判决。
合议庭归纳双方争议的焦点：原判认定事实是否有误，原判解除合同是否适当。
经审理，除原审对于郑飞及新旭公司知晓陶巨友转租四间房屋的时间认定外，二审查明的其他基本事实与一审相一致。经陶巨友申请，二审期间本院调取并当庭出示了固始县刑警大队2011年4月20日对郑飞等人的询问笔录，郑飞在该笔录中称“陶巨友在未通知我的情况下，擅自将其中四间房转租给张明军，在2011年4月12日上午我去收房子时，才知道陶巨友将其中四间门面房转租给了张明军”。该笔录证明郑飞此时已知道房屋被转租，并与张明军燕姿时尚女装店员工陈蕊证言等相印证。故原判对于郑飞等知晓陶巨友转租四间房屋的时间为2012年4月的认定有误，本院予以更正。
本院认为，双方当事人对依法成立并生效的合同应当诚实守信、自觉履行。本案双方在其所签订的房屋租赁合同第七条中规定，“乙方（陶巨友）若不能在约定的时间交清房屋租金，甲方（固始天工建筑装饰工程有限公司）可认定被告违约，并终止合同”。双方在该合同中并未约定迟交租金的时间长短和次数。郑飞及新旭公司自陶巨友2011年4月3日未按合同约定交付租金后，郑飞等于当月12日至起诉，就一直坚持拒收陶巨友所提存的房屋租金，要求终止双方房屋租赁合同。郑飞及新旭公司得知陶巨友未经其同意向张明军转租房屋及隐瞒真实房主之事之后，强化了其终止和解除合同的理由。我国合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，当陶巨友迟延交付租金时，双方约定的解除条件应已成就，郑飞及新旭公司可以解除合同。虽然自郑飞等知道转租之事到其2011年12月5日书面向陶巨友提出终止双方租房合同已超过六个月，但在此之前郑飞等已拒收其迟延交付的租金，并以口头及其实际行为要求终止合同。即使郑飞及新旭公司在六个月内没有明确以书面形式表示对租赁合同的异议，亦不应影响其依合同约定终止和解除合同的权利。综上，原判认定的基本事实清楚，审判程序合法，判决结果并无不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人陶巨友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余继田
审 判 员 任 钢
代审判员 吴 斌
二〇一四年三月十三日
书 记 员 杨 帆