上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11170号
上诉人（原审原告）：韩勇青，男，1981年1月28日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：张建伟，上海邑鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：滕志成，男，1983年6月18日生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审被告）：张金杰，女，1980年6月5日生，满族，住上海市徐汇区。
上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：滕立功（系滕志成父亲），1955年8月22日生，汉族，住江苏省常熟市虞山镇。
被上诉人（原审被告）：陈黎斌，男，1976年7月4日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：蔡全才，上海之法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨曦，上海之法律师事务所律师。
原审第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号1幢2区324室。
法定代表人：陆成，董事长。
委托诉讼代理人：姚莹莹，女，该公司工作人员。
上诉人韩勇青因与被上诉人滕志成、张金杰、陈黎斌及原审第三人上海中原物业顾问有限公司确认合同无效纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人韩勇青上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉请。事实和理由：一、韩勇青与案外人施某之间系民间借贷关系，韩勇青与被上诉人陈黎斌之间系名义上的房屋买卖代理关系，陈黎斌系施某的代理人，具体负责债权收回事宜，其在代理过程中侵害韩勇青的合法权益，其代理行为自始无效。韩勇青与被上诉人滕志成、张金杰之间名义上就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）存在买卖关系，实质上没有任何关系。二、滕志成、张金杰以及陈黎斌存在以下过错。1、案外人施某违反诚信，在同意合同展期、收取还款的情况下竟然与陈黎斌合谋变卖韩勇青的房产。同时，在韩勇青积极履行合同时，陈黎斌擅自撤销抵押变卖房产而不履行约定的强制执行程序。2、陈黎斌未尽代理人职责，串通施某合谋变卖韩勇青房产，将名义上的房屋买卖代理关系取代实质上的民间借贷抵押关系，将担保物在未经司法程序或当事人同意的情况下予以出售，有违我国法律禁止流质的法律原则。3、根据韩勇青出具的委托书附录，可以表明该委托书系源于民间贷款抵押合同等相关文件，滕志成、张金杰在查看该委托书后，却不去了解产权人情况即购买房屋显然不符合常理。此外，系争房屋的价格亦明显不符合常理，且滕志成、张金杰未实际看房，故其不属于善意购房人。4、原审第三人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）求财不求义，明知系抵押物仍参与中介买卖。综上所述，一审认识有误，程序不当，事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持韩勇青的上诉诉请。
被上诉人滕志成、张金杰共同辩称：韩勇青的上诉诉请缺乏依据，一审判决正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈黎斌辩称：1、韩勇青实际系对一审判决的法律适用持有异议，此由二审法院依法判定。2、韩勇青的上诉状中存在明显的逻辑错误。3、在到中介挂牌之前，陈黎斌与滕志成、张金杰从未有过交集，不存在双方恶意串通的问题。4、系争房屋系通过中介正常交易，通过装修补偿规避税费系普遍做法，房屋成交价格基本符合市场行情。由此，基于一审查明的事实，韩勇青的上诉理由均不能成立，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人中原公司述称：本案与中原公司没有利益关联，请求二审法院依法裁判。
韩勇青向一审法院起诉请求：1、判决确认韩勇青与滕志成、张金杰之间的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2165728）无效；2、判令滕志成、张金杰返还系争房屋并协助恢复产权至韩勇青名下；3、判令滕志成、张金杰、陈黎斌按每月3,500元支付韩勇青房屋使用费（自2015年6月29日起至判决生效之日止），并承担连带责任。
一审法院认定事实如下：系争房屋原产权人为韩勇青。2014年11月27日，韩勇青向陈黎斌出具委托书，内容为：委托人因故无法亲自办理抵押、出售、出租系争房屋相关事项，特委托陈黎斌为代理人，就系争房屋代表本委托人办理附录中所列全部事项，受托人在代理权限内就系争房屋实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。委托期限自本委托书签署之日起至2015年11月26日止。委托书附录载明相关委托事项，其中包括代为签订房地产买卖合同、办理房地产转移登记、代为变更或注销房地产抵押登记、代为收取房价款及出具收据、代为交房（包括但不限于看管、搬迁、户口迁移等事宜）。韩勇青在委托书下方空白处手写备注：委托书附录所列委托事项均为委托人本人的真实意思表示，意思表示清楚、明确，且无遗漏，并签名，韩勇青对此签字确认。同日，韩勇青就该委托办理了委托书公证，上海市黄浦公证处出具公证书。
2015年1月4日，韩勇青（出售人、甲方）与滕志成（买受人、乙方）及中原公司(居间方、丙方)就乙方购买系争房屋的相关买卖、居间事项签订《房地产买卖居间协议》。同日，甲乙双方签订《房屋买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》各一份，均由陈黎斌作为韩勇青的代理人在上述合同甲方处签字确认。买卖合同约定，系争房屋转让价款1,850,000元，甲方有义务安排乙方自签署之日起3日内实地看房。转让协议约定，双方确认买卖合同约定的房价款1,850,000元不包括房地产内附属设施、设备及室内装饰的价格；双方同意附属设施、设备及室内装饰的转让价580,000元，乙方应于过户当日支付甲方380,000元并于本房屋所含户口迁出后当日支付甲方200,000元。
2015年1月9日，韩勇青（出售人、甲方）与滕志成、张金杰（买受人、乙方）订立《上海市房地产买卖合同》，其中由陈黎斌作为韩勇青的代理人在合同甲方处签字确认。合同约定：甲乙双方通过中原公司闵驰二路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，系争房屋建筑面积40.05平方米，房地产转让价款共计1,850,000元。合同第四条约定，甲方于2015年3月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年1月17日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）第2条约定，甲方承诺于2015年5月1日内办理原有户口迁出手续，若原有户口未能迁出，则每逾期一日，甲方按房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。合同附件三付款协议约定：甲乙双方应于签订本合同后至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税后三日内查询已购住房情况，待房地产管理部门出具查询结果之日起当日内支付甲方首期房款830,000元（含已付定金）；待房地产管理部门出具购房人及名下住房情况的查询结果且收到乙方支付的首期房款后7日内，甲方应于抵押权人许可最短时限内全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，并将相关材料交中原公司代为办理抵押注销手续；待购房人及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果出具且甲方抵押登记注销后三个工作日内，甲乙双方申请办理产权过户手续，乙方当日支付甲方第二期房款870,000元；乙方应于甲方户口迁出当日支付甲方100,000元；待乙方取得房产证三日内，甲方将房地产交付乙方，乙方同时支付尾款50,000元。
合同签订后，滕志成、张金杰分别于2015年1月5日支付房款100,000元（通过中原公司转付陈黎斌），于2015年1月9日支付房款730,000元（向陈黎斌转账支付），于2015年1月17日支付房款1,250,000元（其中970,000元向陈黎斌转账支付、280,000元转账支付至陈黎斌指定的收款人陈樟），于2015年6月29日支付房款50,000元（现金支付至陈黎斌），共计支付购房款（含部分装修补偿款380,000元）2,130,000元，陈黎斌就上述各笔款项出具收款收据。审理中，滕志成、张金杰自认因系争房屋内尚有户口未迁出，故其按约未支付剩余300,000元房款（含部分装修补偿款200,000元）。
2015年1月17日，滕志成、张金杰与陈黎斌及中原公司人员至房地产交易中心申办系争房屋产权过户手续；同日，系争房屋上权利人为施某的抵押被涤除。滕志成、张金杰于2015年1月28日取得系争房屋的产权并于同年6月29日办理系争房屋的交接手续。
一审审理中，韩勇青称，其于2014年11月27日与案外人施某签订《借款抵押合同》并办理公证，约定韩勇青向施某借款1,800,000元，最终还款日期为2015年1月26日，以系争房屋作为抵押并约定抵押物价值1,800,000元；其于同日按施某指定为办理系争房屋抵押向陈黎斌出具委托书并进行公证；其于次日与施某就该笔1,800,000元借款又签订《房产抵押借款合同》，约定借款期限至2015年1月27日，并就系争房屋办理抵押登记，明确系争房屋已向孙某抵押贷款1,400,000元，本次为余额抵押，约定房产价值为3,200,000元。韩勇青当庭确认在取得施某给付的1,800,000元借款后，于2014年11月28日归还孙某借款1,400,000元并于同日涤除了孙某在系争房屋上设定的1,400,000元抵押。韩勇青当庭亦自认，其未在约定最终还款期即2015年1月27日前向施某还款，因韩勇青提出续展借期，并按照施某指示分别于2015年2月至6月向案外人朱某归还本金402,000元，向施某归还本金500,000元。对此，陈黎斌认可韩勇青与施某的借贷关系，并称：因韩勇青无法到期归还1,800,000元，其又在外地工作无法自行出售房屋，故要求施某为其寻找代理人即陈黎斌代为在借款到期前出售房屋；韩勇青为出售房屋曾带陈黎斌实地看房，交付房产证原件及房屋钥匙。陈黎斌已在收到房款后向施某转账支付1,800,000元；而韩勇青与朱某等存在其他借贷关系。因系争房屋存在先抵押1,400,000元，加上1,800,000元借款，为办理抵押登记必须在《房产抵押借款合同》中作价3,200,000元。
就签订买卖合同前对陈黎斌身份及代理权限审查问题，滕志成、张金杰表示，陈黎斌出示了公证委托书、房产证等材料，且中原公司业务员保证操作过类似很多交易，故滕志成、张金杰相信了陈黎斌的代理权限并在整个交易中基本通过中原公司与出售方联系；对此，中原公司表示，因陈黎斌挂牌时持有系争房屋房产证、公证委托书及产权人身份证复印件等材料，中原公司向公证处核实了公证书的真实性，故相信陈黎斌的代理权限，整个交易过程未同韩勇青联系或见面。就滕志成、张金杰购买系争房屋时是否实地看房，韩勇青称其父母居住于系争房屋内，未曾有人看房；而滕志成、张金杰与陈黎斌及中原公司均确认，滕志成、张金杰与陈黎斌曾在中原公司业务人员陪同下进行看房，当时由陈黎斌持钥匙开门，未发现屋内有人，但有生活用品、家具等。就系争房屋买卖合同的签订、房屋实物交付及产权过户，滕志成、张金杰与陈黎斌及中原公司均确认系在中原公司业务人员陪同下完成，韩勇青始终未出面，交房晚于买卖合同约定时间数月，滕志成、张金杰通过中原公司与陈黎斌就交房问题交涉多次，最终陈黎斌于2015年6月底交付房屋。
就系争房屋的转让价是否符合合同签订时的市场价。韩勇青认为约定的抵押物（即系争房屋）价值为3,200,000元，而按照韩勇青提供的链家网上同一时期同一小区同类户型的成交均价约为68,000元/平方米，故系争房屋成交价明显低于市场价；滕志成、张金杰则认为其通过中原公司居间购买系争房屋，当时查看了几处类似房源，价格约为2,500,000元，至于系争房屋的价格2,430,000元系通过中介与卖方协商确定，符合市场价，房款除涉及户口的款项外均已支付；陈黎斌则称，不存在低价出售，议价时，因滕志成、张金杰系全款支付、不贷款且还价厉害，故最后成交价在市场价区间的相对低值；中原公司则认为，2,430,000元的转让价比当时市场价略偏低（如贷款购房的一般在2,600,000元至2,700,000元区间，中原公司处2015年1月1日成交的同一小区同一户型面积37.23平方米的房屋价格为2,570,000元），因当时滕志成、张金杰付款方式较好，现金一次性付款，不贷款，所以该价格是合理的。
一审法院基于韩勇青申请，先后委托华东政法大学司法鉴定中心、司法部司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对滕志成、张金杰提交的《附属设施、设备及室内转让协议》、《佣金确认书》及由陈黎斌出具的收款收据、房款收据、收据（共五张）上手写的签名、日期的笔墨形成时间进行鉴定。华东政法大学司法鉴定中心称其因技术条件受限无法进行鉴定，故作退件处理；后司法部司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2017年5月3日出具司法鉴定意见书，就上述委托事项的鉴定意见为无法判断检材上手写签名、日期的形成时间。
一审法院认为，从系争买卖合同签订及实际履行情况看，滕志成、张金杰获取系争房屋出售信息、实地看房、磋商并签订买卖合同、后续交房、过户等均通过中原公司，韩勇青亦未提供证据证明滕志成、张金杰与陈黎斌在系争房屋交易前互相认识并恶意串通。
关于陈黎斌代理行为的效力问题。韩勇青向陈黎斌出具的公证委托书上所载代理权限包含出售房屋事项，且韩勇青在委托书下方空白处特别手写备注“对委托书附录所列委托事项均为委托人本人的真实意思表示，意思表示清楚、明确，且无遗漏”并签名，该委托书进行了公证，故韩勇青作为完全民事行为能力人对向陈黎斌出具公证委托书的法律后果应有相应的预见和认知。同时，韩勇青亦自认其未在约定还款期内向施某还款，鉴于韩勇青逾期还款，现陈黎斌在委托期限内持公证委托书及系争房屋房产证以韩勇青名义对外签订房屋买卖合同、交房过户并收取房款的代理行为系有权代理，行为的后果应约束韩勇青。另，因陈黎斌出示的是经公证的委托书、房产证，且中原公司对此类交易认可并称对公证材料进行过必要核查，故滕志成、张金杰自述其系在相信中原公司专业能力及公证书效力的情形下与韩勇青代理人签订买卖合同，亦符合常理，一审认定滕志成、张金杰签订合同前已对陈黎斌的代理权限尽到必要审查注意义务。
关于系争房屋是否缺失实地看房环节。现滕志成、张金杰和陈黎斌及中原公司均表示，滕志成、张金杰和陈黎斌在中介陪同下进行了看房，当时由陈黎斌持有钥匙打开且未发现屋内有人。现韩勇青提出滕志成、张金杰未实地看房的意见，但未提供充分证据证明，故对韩勇青的该项意见难以采信。
关于房屋价款是否明显低于市场价值。虽然系争房屋在出售给滕志成、张金杰前曾设定抵押债权3,200,000元，但买卖合同签订时，系争房屋设定的债权为1,800,000元，如韩勇青与施某曾约定系争房屋价值为3,200,000元，亦与本案无关联性，且韩勇青未进一步举证其与陈黎斌之间约定房屋售价3,200,000元的充分证据，故该价格对滕志成、张金杰并无约束力。同时，根据韩勇青举证的同时期同类房源的网上挂牌及成交信息，韩勇青认可当时的成交均价为68,000元/平方米，结合滕志成、张金杰及中原公司对此节的陈述，对韩勇青提出系争房屋2,430,000元的成交价明显低于市场价的意见不予采信。
现滕志成、张金杰在中介居间下与韩勇青代理人签订房屋买卖合同，按约支付了相应房款，完成房屋交付及过户，故系争买卖合同主要义务基本已履行完毕。在韩勇青并未提供充分证据证明滕志成、张金杰与陈黎斌构成恶意串通损害韩勇青合法利益的情形下，对韩勇青主张系争买卖合同无效，滕志成、张金杰、陈黎斌返还系争房屋并支付使用费的全部诉请，不予支持。至于韩勇青认为陈黎斌收取系争房屋房款未转付韩勇青、施某超出借款本息多收取还款损害其利益的问题，系涉及买卖合同关系以外的其他法律关系，不属于本案处理范围，韩勇青可另案主张权利。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于二○一七年七月二十六日作出判决：驳回韩勇青的全部诉讼请求。案件受理费收取计21,450元、鉴定费3,300元，由韩勇青负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就系争房屋买卖合同的效力问题，一审法院已对陈黎斌代理行为的效力、系争房屋是否缺失实地看房环节、系争房屋成交价是否明显低于市场价值等对合同效力认定存在重大影响的因素予以逐一分析、认定，经综合考量判定滕志成、张金杰在中原公司居间下与韩勇青的代理人陈黎斌签订系争房屋买卖合同，按约支付相应房款，完成房屋交付及过户手续，韩勇青并无切实证据证明滕志成、张金杰与陈黎斌就系争房屋买卖存在恶意串通损害韩勇青利益的情形，一审法院据此驳回韩勇青的全部诉请，并无不当，本院对此予以认同且不再赘述。韩勇青在二审期间并未提供新的、充分的、切实的证据以推翻一审法院的认定，故其上诉诉请不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币21,450元，由上诉人韩勇青负担。
本判决为终审判决。
审判长 无
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十月三十一日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……