内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）内0502执异33号
案外人：孙某某，女，1964年10月20日出生，蒙古族，个体，现住通辽市科尔沁区，公民身份号码：xxx。
委托代理人：张龙，内蒙巨鼎律师事务所律师。
委托代理人：齐凯利，内蒙古义源律师事务所律师。
申请执行人：尹某某，女，1982年6月30日出生，汉族，个体，现住通辽市科尔沁区，公民身份号码：xxx。
委托代理人:刘凤军,内蒙古蒙通律师事务所律师。
被执行人：刘某某，女，1955年2月21日出生，汉族，个体，现住通辽市科尔沁区，公民身份号码：xxx。
被执行人：田某某，男，1953年11月5日出生，汉族，个体，现住通辽市科尔沁区，公民身份号码：xxx。
共同委托代理人：李雪莲，内蒙古擎正律师事务所律师。
本院在执行申请执行人尹某某与被执行人刘某某、田某某民间借贷纠纷一案中，2018年1月16日，案外人孙某某对本院（2017）内0502民初4515-1号民事裁定书作出的查封被执行人刘某某购买的坐落于通辽市科尔沁区西门办事处二委沁源小区xx室，建筑面积为114.72平方米的商业用房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，案外人孙某某及其委托代理人张龙、申请执行人尹某某的委托代理人刘凤军，被执行人刘某某的委托代理人李雪莲、被执行人田某某及其委托代理人李雪莲到庭参加了听证，现已审查终结。
案外人孙某某称，第一、涉案的坐落于通辽市科尔沁区西门办事处二委沁源小区xx室，建筑面积为114.72平方米商业用房（以下简称涉案房产）的所有权归属于案外人。早在2013年8月8日案外人孙某某就已经从通辽市沁源房地产开发有限公司（以下简称沁源房地产公司）购买到了涉案房产。当时开发商沁源房地产公司同意将该商品房卖给案外人孙某某，并给案外人出具了收据一枚，内容为“收孙某某xx室购房款，单价7845.19元/平方米，面积114.72平方米，加盖了沁源房地产公司现金收讫章，其法定代表人李艳苹在收据上签字并同意给办理过户手续。案外人向沁源房地产公司支付了全部购房款。虽然被执行人刘某某对该房屋已经备案，但没有办理产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，该房屋的所有权没有发生转移，仍然属于案外人，是案外人的合法财产。且该商品房自始没有向刘某某交付，如果你院拍卖该套房屋将侵犯案外人作为房屋所有权人的利益。第二，涉案房屋早在2013年8月就交付给案外人了，并一直由案外人占有、使用、出租。这期间案外人曾多次找沁源房地产开发公司要求办理所有权登记手续，但其一直找借口推托，不给案外人办理相关的所有权登记手续。刘某某、田某某备案只是一种行政手段，但不具有物权变动的效力。第三、在以刘某某、田某某为被执行人的案件中，该房屋不具备评估、拍卖条件，应中止拍卖程序，并解除对涉案房产的查封。故案外人孙某某请求中止（2017）内0502民初4515-1号民事裁定书作出的对被执行人刘某某购买的坐落于通辽市科尔沁区西门办事处二委沁源小区xx室，建筑面积为114.72平方米的商业用房的执行。
申请执行人尹某某称，1、案外人与房产开发企业不存在房屋买卖合同关系，案外人系与战明义之间的合同关系，不能对抗被执行人与房屋开发企业的网签房屋买卖合同。2、根据2016年11月30日第8次全国法院民事审判工作会议纪要的精神及2017年9月12日广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引，确定一房数卖保护权利的顺序是1、产权登记、2、预告登记、3、在都有合法买卖合同的情况下，为实际占有。就本案而言，案外人与沁源房地产公司没有房屋买卖合同，收款收据不代表房屋买卖合同，且案外人的房款并未交付给房地产开发企业，故案外人的异议不成立。
被执行人刘某某、田某某称，被执行人刘某某与沁源房地产签订了合法有效的合同，并经过房地产开发公司网签备案，办理了预告登记，是合法有效的房屋所有权人，案外人即未与房地产开发企业签订有效的商品房买卖合同，也无交付房款的有效凭证。因此，案外人提出异议的理由不成立，请求依法驳回。
案外人孙某某为证明涉案房产由其所有的事实，出示：证据1.收据3枚，证明涉案房屋是战明义于2011年1月12日购买，并于2013年8月8日将涉案房屋卖给案外人孙某某，房屋所有权人通辽市沁源房地产开发有限公司为孙某某出具了全款购房收据及同意过户证明，并实际将涉案房屋交付给孙某某使用至今的事实。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，涉案房屋法院不得查封。证据2、房屋租赁协议5份、物业费收据2枚，证明涉案房屋从2013年8月8日至今一直由案外人孙某某占有使用。证据3、企业信用信息报告1份，证明涉案房屋所有权人通辽市沁源房地产开发有限公司工商登记情况及法定代表人李艳萍身份情况。
申请执行人尹某某质证认为，对案外人出示的证据1的真实性、合法性均有异议，对于战明义的两枚收据的来源不清，且没有战明义与房地产开发公司之间的房屋买卖合同及银行流水予以佐证，故对证据1中写有“战明义”的收据真实性、合法性、关联性均有异议。对于2013年8月8日的收据合法性有异议，该收据的书写及收款方式与常理不符，按照案外人的说法，该房屋原始购房人为战明义，而案外人是2013年8月8日从战明义手中购买该房的，收据确由沁源房地产开发公司出具，明显虚假，且无相关银行流予以佐证。对证据2租赁协议的真实性、合法性均有异议，该租赁协议从形式上，5年的协议形势基本相同，书写字迹的新鲜度也基本相同，特别是2014年的房屋租赁协议，签名明显是后添加的，而2016年的协议又没有甲方的签字无法确定出租方是何人。对于物业费收据系沁源房产开发公司收取战明义的物业费收据，而战明义是否最终与沁源房地产开发公司签订了房屋买卖合同不得而知，该两份收据不能证明案外人的主张。对以上证据综合质证认为：案外人与沁源房地产开发公司没有签订房屋买卖合同，而是从另一案外人战明义手中购得房屋，其买卖行为不能对抗具有合法的买卖合同，且办理了预告登记的买受人，对于企业信用信息报告没有异议。
被执行人刘某某、田某某质证认为，与申请执行人的质证意见相同，并发表以下质证意见，对案外人出示的载有“战明义”的两份收据有异议，该收据没有加盖企业公章，另外案外人出具的该三份收据上写明“涉案房屋单价为7845.19元/平方米，面积114.72平方米，总价款为1112784.00元”，而通过计算总价款金额应为900000.00元，明显系虚假收据。证据2中5份房屋租赁协议中乙方师瑶的租赁年度为2014年、2016年、2018年，2015年却为常旭光，按照常理师瑶作为租赁方应该是连续租赁，而其中租赁年度却间隔一年为他人租赁，认为租赁合同存在虚假。物业费收据上虽写有“战明义”，但不能证明案外人一直使用并占有涉案房屋。
被执行人刘某某、田某某出示证据：商品房买卖合同1份、购房收据1枚、建设银行转帐凭条2枚、房屋预告登记证明1册，证明被执行人于2011年12月27日与沁源房地产开发公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，该商品房买卖合同已经在房产局预告登记。出示证据2、科尔沁区西门街道办事处物华社区居民委员会介绍信1份，证明刘某某在该社区购买涉案房屋，该小区均未办理房证。出示证据3、常住人口登记信息1份，证明刘某某的曾用名为刘亚芝。
案外人孙某某质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，首先该房屋买卖合同打印时间为2011年12月27日，该合同中受理日期却签为2015年7月30日，预告登记证上的日期为2015年8月7日，时间不吻合，被执行人出示的合同签订时间均在案外人出示的房屋购买时间之后，根据合同法的规定，涉案房屋所有权人沁源房地产公司将涉案房屋先后出卖给两人，先合同的效力高于后合同的效力，同时被执行人也从没有占有使用该涉案房屋，因此该组证据不能对抗案外人购买涉案房屋及实际使用房屋的事实。对介绍信的真实性有异议，因出证单位并没有负责人或出证人在介绍信上签字确认，也没有填发人的签字确认，不符合民事诉讼证据规则，同时与本案没有关联性。对其他证据没有异议。
申请执行人尹某某质证认为，对被执行人出示的全部证据均无异议。能够证明涉案房屋系被执行人合法财产，案外人至今未与沁源房地产开发公司形成房屋买卖合同，因此，案外人无权主张涉案房屋由其合法拥有。
本院审查认为，案外人孙某某出示的证据证明不了其与沁源房地产公司存在涉案房屋买卖合同的事实，也证明不了其已交付购房款及占有涉案房屋的事实，对案外人出示的证据真实性及证明指向不予采信。被执行人刘某某、田某某出示的证据能够证明2011年12月27日，刘某某与沁源房地产公司就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，已交付房款的事实，以及其购买的涉案房屋已在通辽市房屋产权管理所办理房屋预告登记的事实，本院予以采信。
本院查明，2011年12月27日，被执行人刘某某与沁源房地产开发公司就涉案房产签订了《商品房买卖合同》,合同签订当日刘某某付清了全部房款900000.00元。2015年8月7日，刘某某对其购买的涉案房产在通辽市房屋产权管理所办理了房屋预告登记。
申请执行人尹某某与被执行人刘某某、田某某民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月29日作出（2017）内0502民初4515-1号民事裁定书，查封了被执行人刘某某购买的坐落于通辽市科尔沁区西门办事处二委沁源小区xx室，建筑面积为114.72平方米的商业用房。
另查明，被执行人刘某某曾用名为刘亚芝。
本院认为，案外人孙某某未提供有效证据证明其与沁源房地产开发公司存在涉案房屋的买卖合同关系，也未提供有效证据证明其已交付购房款并已实际占有涉案房屋的事实。根据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利法律后果。故，案外人孙某某提出的执行异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人孙某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 魏天成
审 判 员 刘永丽
人民陪审员 高德信
二〇一八年五月三十日
书 记 员 李 娜