辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民二终字第00043号
上诉人（原审原告）孙钦瑞，男，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托代理人洪英（系上诉人母亲），女，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
被上诉人（原审被告）盘锦嘉鼎置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人梁伟康，该公司董事长。
委托代理人朱江，男，汉族，盘锦嘉鼎置业有限公司法务员，现住辽宁省沈阳市皇姑区。
上诉人孙钦瑞因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2014）兴民一初字第00191号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙钦瑞的委托代理人洪英、被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司的委托代理人朱江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告孙钦瑞一审诉称：2011年7月3日，原、被告签订一份《盘锦恒大华府楼宇认购书》，按照该认购书约定，原告预购被告开发的位于盘锦市兴隆台区兴盛街道“恒大华府”第5幢1单元1层3号商品房屋（建筑面积161.88平方米）一套；该商品房单价为4921.26元，总金额为796，653.00元，原告向被告先预支付1万元定金，余款于2011年7月8日前全部支付。当日，原告即向被告支付1万元定金，并于同年7月6日一次性支付给被告购房余款786，653.00元。2011年7月26日，被告为原告开具796，653.00元购买房屋的全部款项的发票。2011年8月间，被告将双方签订的《盘锦恒大华府楼宇认购书》收回并签订《商品房买卖合同》。按照该合同约定，被告于2013年9月30日前将经验收合格并取得交付使用证明文件后的商品房交付给原告，同时该合同第九条1项（2）目明确约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”2013年9月30日，被告未按合同约定及时交付给原告经验收合格的商品房。至2013年12月30日，在被告仍未将经验收合格的商品房交付给原告的情况下，原告提出解除合同，并向被告书面递交一份《延期交房退房通知函》，实至今日，被告一直不予明确答复。原告认为，原、被告签订《盘锦恒大华府楼宇认购书》和《商品房买卖合同》后，原告按照该合同约定全面实际履行了所约定的义务，但被告未按合同约定履行所承担的义务，违反了我国《合同法》的有关规定，不但应当一次性返还原告796，653.00元购房款，还应当依法支付7，966.53元违约金，并加付自2011年7月6日起到给付之日的利息（按银行同期贷款利率计取）。综上，原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告于2011年8月间签订的《商品房买卖合同》；2、被告立即一次性返还原告796，653.00元购房款，支付7966.53元违约金，并加付自2011年7月6日起到判决给付之日止的利息（按银行同期贷款利率计取）。
原审被告盘锦嘉鼎置业有限公司一审辩称：一、诉争房屋在合同约定的2013年9月30日交楼日期已全部完工，组织了竣工验收，具备交付条件。被告已多次书面通知原告收楼，不存在没有履行交付义务的行为，因而原告的诉讼请求没有事实依据。二、本案不符合法定的解除合同的条件，合同不应解除。被告交房而原告不收房，不是被告拒绝履行合同。原告如按期接收标的房屋不影响原告实现合同目的。因而，本案不符合《合同法》第94条规定的解除合同的法定情形，不具备法定解除的条件，合同不应解除。综上，被告认为原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭查明事实，正确适用法律，依法驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。
一审法院查明：2011年，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的恒大华府第5幢1单元1层3号房，房屋建筑面积为161.88平方米，约定的购买单价为每平方米4921.26元，总房款为796，653.00元，约定的付款方式为一次性付款，约定的付款日期为2011年7月8日前。2011年6月25日，原告向被告公司账户打入购房款1万元，2011年7月6日原告向被告公司账户打入购房款786，653.00元。至此，原告向被告交清双方约定的全部购房款。2013年1月8日，被告向原告出具了收到全部购房款796，653.00元的购房发票。对于交付期限，合同第八条约定“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格、3、该商品房经分期验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”双方又签订了补充合同，补充合同附件四第五条对原合同第八条进行了补充，补充内容为“该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（及按揭款未划入监控账户），交楼期限顺延。遇到政府部门对验收及市政配套、安装之延误，出卖人可据实顺延交房期限。”被告于2013年12月4日和2013年12月29日两次向原告发出了收楼通知，原告现已收到该份通知书，但原告并未到被告处办理房屋交接手续。2013年12月30日，原告向被告发出《延期交房退房通知函》，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告于2014年1月2日向原告发出《告知函》，要求原告于2014年1月20日前到被告处确认其发出《延期交房退房通知函》的事实并通知原告办理收房手续。另查，2013年8月23日盘锦市住房和城乡建设委员会主任会议决定将盘锦嘉鼎置业有限公司建设的恒大华府项目的供热公司由盘锦广田热力有限公司变更为盘锦润电热力有限公司致使原先所铺设的管网线路需要重新铺设。2013年10月30日，盘锦润电热力有限公司向恒大华府各热用户下发了《致广大热用户一封信》，通知恒大华府的用户已变更供热公司，因需重新铺设管线，供暖期需延迟。再查，2013年8月8日该房屋经施工、监理、勘察、设计、建设单位验收合格取得竣工验收报告。楼宇内的《电梯使用标志》中载明电梯下次检验日期为2014年9月，即该楼宇的电梯现已交付使用。承建盘锦恒大华府消防工程的辽宁鑫业消防工程有限公司于2013年9月25日向消防主管部门递交了诉争房屋所在楼宇消防工程竣工验收报检资料，盘锦市消防局于2014年1月13日向被告下达了建设工程消防验收意见书，认为该工程消防车道不符合消防设计和《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）第4.3.1条的规定及该工程消防电源负荷不符合消防设计和《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）第9.1.1条的规定，需对上述问题进行整改，待整改完毕后重新申报验收，该工程未经消防验收合格不得投入使用。2014年6月26日被告取得了消防主管部门作出的消防验收合格的意见书。
一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原、被告双方在平等、自愿的基础上订立的合同对双方当事人都有约束，双方当事人都要维护市场交易秩序，不得擅自、随意变更或解除。被告向本院提供的房屋建筑工程竣工验收报告中可以证明诉争房屋取得施工、监理、勘察、设计、建设单位的验收合格的日期为2013年8月8日，可以认定被告在约定的交房日期即2013年9月30日前已取得了房屋验收合格的报告，诉争房屋已经验收合格。另，被告向本院提供的电梯使用标志中的下次检验日期为2014年9月，根据电梯一年一检的客观实践，可以认定被告本次电梯的检验时间为2013年9月，该电梯已可以交付使用。诉争房屋已符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建筑工程建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当抽查。依法应当进行消防验收的建筑，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”诉争房屋系民用住宅，不属于应当验收才可投入使用的建设工程。2013年9月25日，承建盘锦恒大华府消防建设工程项目的辽宁鑫业消防工程有限公司已将经消防施工单位和监理单位验收合格的诉争房屋所在楼栋的消防工程报送消防主管部门进行检验，该行为可以认定诉争房屋所在楼栋的消防工程已经报送公安消防机构进行备案。符合《中华人民共和国消防法》其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案的规定。2014年1月13日，盘锦市消防局下达了建设工程消防验收意见书，根据《建设工程消防监督管理规定》第二十二条规定：“公安机关消防机构应当自受理消防验收申请之日起二十日内组织消防验收，并出具消防验收意见。”本案消防部门超过二十日验收期间不宜计算在被告延迟取得消防验收合格期间内。因被告在建设中政府所指定供暖单位变更导致供暖管线重新铺设，客观上给被告建设施工造成影响，以及消防部门迟延组织验收，出具验收意见，使被告未能按合同约定期限取得建设工程消防意见书，符合原、被告所签商品房买卖合同附件四合同补充协议第五条第二款约定“遇到政府部门对验收及市政配套、安装之延误，出卖人可据实顺延交房期限”的情形，被告顺延行为不构成原、被告约定的解除合同的条件。被告在2014年1月13日收到消防整改意见书后，对园区消防车道和电源负荷的整改及整改完毕后向消防部门重新申报验收造成的迟延交付亦不构成合同根本性违约，被告对上述整改并不影响业主居住使用，原告购买房屋的根本目的能够实现，且从2013年10月起已有业主陆续办理入住手续。现被告所开发建设的房屋已符合竣工验收交付条件，原、被告已具备继续履行商品房买卖合同的条件，原告请求解除商品房买卖合同的主张，不符合合同解除的法定情形，本院不予以支持。本院为维护房地产市场的稳定和交易的安全，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建筑工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第二十二条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。案件受理费13，112.00元，由原告承担。
一审宣判后，上诉人孙钦瑞不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、依法撤销辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2014）兴民一初字第00191号民事判决。二、依法改判上诉人与被上诉人于2011年8月间签订的《商品房买卖合同》；被上诉人立即一次性返还上诉人796653元购房款，支付7966.53元违约金，并加付自2011年7月6日起到判决给付之日的利息（按银行同期贷款利率计取）。三、由被上诉人承担因诉讼所发生的一切费用。上诉理由：一、原审判决所认定的部分事实不属实。二、原审判决所认定的违约性质不合法。三、原审判决所适用的法律法规不正确。
被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司辩称：被上诉人能够在合同约定的交付日期内交付房屋，不影响上诉人实现合同目的，因而合同不应解除。房屋已经经过竣工验收合格，取得了由勘察、设计、施工、开发单位共同盖章确认的竣工验收报告，符合《建筑法》对建筑工程竣工验收的规定。一审中上诉人没提出相关证据来推翻该证据，因而标的物本身质量合格，毋庸置疑，在此基础上被上诉人交付房屋的行为合法有效。其次，延期取得消防验收并非被上诉人原因，供暖延期是政府责任造成的，一定程度上影响了消防工程整改的进度，并且交付房屋时施行的《建设工程消防监督管理规定》是在双方合同签订后于2012年11月1日才施行的，将诉争房屋的消防验收程序由备案制变更为验收制，客观上增加了被上诉人合同义务。消防工程经被上诉人整改后取得了验收合格意见，整改内容并未涉及标的物本身，因而不会影响实际居住使用，被上诉人延期取得消防验收不属于根本性违约行为。双方签订商品房买卖合同的目的是要实现标的物的转移占有并取得所有权证，在房屋具备了水电汽暖等居住使用条件的前提下，在尚未达到合同约定办理房产证的时间前，上诉人如约收房并不影响实现合同目的。根据《合同法》的立法精神，即便约定了解除权，也应当对解除权行使的条件进行限制，要对违约行为的程度进行综合考量，否则轻微的违约导致解除的后果会造成交易秩序的不稳定，影响经济秩序。综上，上诉人诉讼请求没有事实法律依据，应予驳回。
本案争议焦点为：双方所签订的房屋买卖合同应否予以解除。
上诉人孙钦瑞围绕本案争议焦点提交的证据如下：证据一、《商品房买卖合同》第八条、第九条、补充协议一第五条、第十一条，说明上诉人与被上诉人已经在商品房买卖合同约定了诉争商品房的交付时间、交付条件、交付方式，如果被上诉人不能证明其已经按该合同约定的相关内容履行了相关义务，上诉人就有权依据合同约定的时间、方式解除合同。证据二、空白验收表五份，空白表格一套来自于盘锦市建筑市场质量监督站，该表格是辽宁省建设厅统一印制的，是按照地方标准辽宁省境内所有建筑开发企业在竣工验收时均应当进行的项目和填字的表格，被上诉人没有举出验收材料，证明被上诉人没有经过验收或验收不合格。2013年8月8日《房屋建筑工程竣工验收报告》、2013年12月25日《建设工程消防验收意见书》、2014年1月13日《建设工程消防验收意见书》、网络下载的《消防监督结果公开》、《建设行政执法责令改正通知书》、2014年12月1日《盘锦市房地产交易管理中心答复》，证明被上诉人没有在约定的交房期间验收合格，包括竣工验收和消防验收，政府相关部门已经对其下达验收不合格不得交付使用的通知，被上诉人的交付行为没有效力。证据三、影像资料九份，以上证据证明被上诉人违约，应当解除合同。第十份视听资料，证明上诉人于2014年1月14日以书面形式递交了解除合同通知书，并向售楼处递交的，是售楼处工作人员接待的。证据四、盘锦恒大华府收（验）楼通知书一份，内容为被上诉人在2013年9月28日通知业主收房，证明被上诉人没有顺延交房，被上诉人从未告知过有顺延交房期限情形的发生，被上诉人所说的顺延交房期限是不存在的，不存在供暖管线重新铺设的问题。证据五、盘锦恒大华府售楼处沙盘图一份和宣传单一份，证明上诉人购买房屋时承诺住宅园区内有一1.5万平方米恒大剧场，现在恒大剧场已经变为商网。
被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司质证认为：对商品房买卖合同的真实性无异议，同一审质证意见，第二组证据中第一份的五份空白表、第七份的产权交易中心的答复与本案无关。对竣工验收报告无异议，若上诉人对证据真实性有异议可以申请鉴定。第二组第三份证据12月15日消防意见书，是消防局验收后发给被上诉人，后又发现有不合格的部分收回的。对第二组证据的第五份证据消防验收受理凭证的真实性、合法性无异议，是被上诉人完成相关部分整改完成后再次申报消防验收的时间。对第二组的证据四建设工程消防验收意见书真实性、合法性无异议，不合格部位与直接居住使用无关。第二组证据第六份证据兴隆台区监察大队责令改正通知书同一审质证意见。对第三组证据九份视听资料的一到四份不是新证据，证据来源不合法，是采用私自录制方式，其内容属于证人证言范畴，证据形式不合法，内容不真实，因为采用诱导式提问，内容中主要反映了没有及时竣工验收备案的问题，不能否定竣工验收且第四段录像中回答问题的政府人员明确表述质监站对于竣工验收属于事后监督，其本身不是验收方，对第五段录像回答的问题与本案无关，第六到九份视听资料与本案无关联性。第十份视听资料真实合法，但上诉人代理人未在现场，且无书面递交解除合同的手续，因此不能证明已经通知解除合同。对证据四的真实性、合法性、关联性没有异议，对需要证明的问题有异议，可以顺延交房是被上诉人的权利，发出收房通知也是被上诉人的合同义务，该证据也证明了被上诉人履行了通知收房的义务。对证据五真实性、合法性没有异议，但与上诉人上诉事实和理由不相关，从证据内容看，该宣传单应属于要约邀请，不具备合同条款属性，并且对恒大剧场的介绍是对整个园区的规划，目前园区尚未封园，对被上诉人不具有约束力，并且被上诉人有权对规划进行变更。
被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司围绕本案争议焦点提交证据一：商品房买卖合同补充协议二，证明双方对产权证办理期限另有约定的事实。
上诉人孙钦瑞质证认为：对该份证据的真实性、合法性和关联性均存在异议，协议中没有日期，不能说明该协议形成的时间，上诉人手中的合同没有合同补充协议二，这份合同我们签字了，但是是在2011年9月29日网签合同签订之前的协议，该网签合同第十五条约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理产权登记，该份证据即使真是也已被网签合同的约定所替代，约定办理产权登记是以房屋交付为条件的，该份证据有本案无关。
上诉人提交的证据不足以证明其事实主张，本院不予采信。被上诉人提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应当有效。
房屋买卖合同是指房屋购买人支付价款给出卖人，由出卖人将房屋所有权转移给房屋购买人的合同。本案中，被上诉人已按约定的期限取得了房屋竣工验收合格手续，该房屋已按合同约定具备了交付上诉人使用的条件。对于合同中约定的消防验收期限，此约定期限不能拘束消防部门实际验收的期限，即消防部门何时作出消防验收不受该约定限制。消防部门作出验收合格意见书的时间为2014年6月26日。由于消防验收时间上的原因导致被上诉人未在约定期限取得消防验收合格手续，该约定期限不应作为导致合同解除的主要原因。被上诉人已实际取得消防验收合格手续，该消防验收合格手续的取得时间对上诉人实际取得房屋并不产生影响。因此，被上诉人未在约定期限内办理完消防验收手续，不应作为上诉人解除房屋买卖合同的主要原因。另，由于政府决定统一由华润盘锦热电厂供暖，需供暖管网工程改建对接，在管网敷设工程施工中导致供暖工程延期，也导致消防车道整改延误，因此，根据合同约定交房日期亦应顺延。综合以上情形，该房屋买卖合同不应予以解除。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13112元，由上诉人孙钦瑞承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李彦俐
审 判 员 高玉波
代理审判员 董千里
二〇一五年四月八日
书 记 员 赵燕菲