江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03436号
上诉人（原审被告）刘小芳。
委托代理人桑学明，江苏和舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗小凤。
委托代理人吴群威，江苏筹胜律师事务所律师。
上诉人刘小芳因与被上诉人罗小凤店面转让合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、苏州市姑苏区带城桥路2号房屋共4层，建筑面积289.16平方米，由钟美华等人共有，由李建承租后用于经营。2012年10月19日，李建与昆山市巴城镇缦秋服饰商行（以下简称缦秋商行）签订《房屋租赁合同》一份，将上述房屋一楼约90平方米的门面房转租给缦秋商行，租赁期限自2012年11月10日起至2015年11月9日止。合同“甲方权利义务”项下约定，缦秋商行擅自将房屋转租、转让、转借或转包经营的，李建有权提前解除合同；“乙方权利义务”项下约定，如缦秋商行经营不善需转让，要提前2个月告知李建，转让对象和行业需征得李建同意。2013年6月19日，缦秋商行与罗小凤签订《门面房租赁合同》一份，将其承租的带城桥路2号一楼的一间门面房屋（面积约40平方米）转租罗小凤，租赁期限自2013年6月20日起至2015年11月9日止，年租金130000元，每半年支付一次。合同中约定，租赁期间罗小凤可将此租赁的门面房转让转租给第三方使用。在本案审理过程中，李建于2014年6月4日出具情况说明，表示缦秋商行将涉案店面部分转租、转让的行为，事前已经其本人同意。
2、罗小凤接收租赁房屋后，将该门面房用于经营服装生意，并以自己名义申领了店名为“姑苏区沧浪守住爱服饰店”个体工商户营业执照。经营半年多后，罗小凤考虑另谋发展，欲将该店面转让。2014年1月2日，罗小凤与刘小芳签订《服装店转让合同》一份，约定将其在带城桥路2号一楼店面房屋开设的“守住爱服装店”转让给刘小芳，转让费和已支付房租（罗小凤向缦秋商行支付租金至2014年6月20日）共计163000元。转让合同中注明，刘小芳于订立合同当天已支付65000元，剩余98000元于2014年1月8日前结清；店铺钥匙已于2014年1月2日交接。合同签订当天，罗小凤已将涉案店面、部分存货、装饰装修、家具、电器、设备等一并整体交付刘小芳。但此后刘小芳一直拖欠余款98000元未付。
3、2014年1月30日，刘小芳向罗小凤寄送《解除服装店转让合同通知书》一份，载明：因罗小凤对涉案店面既无所有权也无转租权，如刘小芳继续履行双方之间签订的店面转让合同，将可能对刘小芳造成损失，故通知罗小凤自其收到该通知之日起即解除前述店面转让合同。2014年5月6日，刘小芳通过快递将涉案店面钥匙寄还罗小凤。因刘小芳接收店面后，未按租赁合同约定向缦秋商行支付下一期租金，2014年5月16日，罗小凤向刘小芳寄发《通知》一份，催缴2014年6月20日至2014年12月20日期间的涉案店面房租。
上述事实，由双方当事人一审中的当庭陈述及罗小凤提供的《服装店转让合同》、《门面房租赁合同》、《房屋租赁合同》、个体工商户营业执照、房屋所有权证书复印件、李建出具的情况说明、缦秋商行营业执照和组织机构代码证复印件、催缴房租通知、EMS邮寄凭证、资费票据、刘小芳签收证明、刘小芳提供的解除服装店转让合同通知书和送达凭证、寄还店面钥匙快递单等证据证实。
原审原告罗小凤的诉讼请求为：请求法院判令刘小芳支付转让款98000元，按银行同期贷款利率的四倍支付自2014年1月9日起至实际给付之日止的逾期利息并承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案涉案房屋苏州市姑苏区带城桥路2号门面房系商业性用房，由案外人李建承租用于经营。李建于2012年将该门面房一楼转租给缦秋商行后，缦秋商行又将其承租的该门面房中面积约40平方米的部分转租给罗小凤。在此过程中，房屋所有权人未提出异议，应当视为其对转租过程的知晓和同意。鉴于李建与缦秋商行签订的《房屋租赁合同》及罗小凤与缦秋商行签订的《门面房租赁合同》中，均有专门条款约定对其承租的门面房部分可以转让或转租，李建于2014年6月4日出具情况说明亦表明其同意缦秋商行对该门面房的转租、转让行为，而刘小芳未能提出任何证据证明该门面房屋的出租人对转租行为提出过异议，原审法院认定双方当事人之间转让店面的行为得到了出租人和前一手承租人的同意，罗小凤对涉案房屋位于苏州市姑苏区带城桥路2号约40平方米的门面房享有转让权。罗小凤与刘小芳于2014年1月2日签订的《服装店转让合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。该合同并未约定合同解除的条件，履行过程中亦未出现合同法定解除的情形，故刘小芳于2014年1月30日向罗小凤发出的《解除服装店转让合同通知书》，表明单方解除该转让合同的行为不发生法律效力。双方之间的转让合同依然合法有效，双方均应依照合同约定继续履行各自义务。罗小凤已按约履行了店面转让的义务，刘小芳应依照合同约定，履行付款义务。现转让合同上约定的2014年1月8日余款结算日期已届满，刘小芳仍未将剩余98000元支付给罗小凤，故罗小凤要求刘小芳支付转让款98000元的诉讼请求，应予以支持。双方虽未在合同中对逾期付款的违约责任作出约定，但刘小芳未按约支付转让费，必然给罗小凤造成相关款项的利息损失，应当承担自约定付款日届满之次日的2014年1月9日至判决确定的履行之日止的逾期利息损失。至于逾期利息的计算标准，依法应以银行同期同类贷款的基准利率为准，在罗小凤未举证证明其他损失存在的情况下，其超出此范围的主张，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，原审法院判决：刘小芳于判决生效之日起10日内向罗小凤支付店面转让款98000元，并按银行同期同类贷款的基准利率支付上述款项自2014年1月9日起至判决确定的履行之日止的逾期利息。案件受理费2378元，减半收取1189元，由罗小凤负担25元，刘小芳负担1164元；刘小芳于判决生效之日起10日内直接向罗小凤支付1164元。
上诉人刘小芳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人对于涉案店面无转租权。在上诉人与被上诉人签订《服装店转让合同》时，上诉人即要求被上诉人提供相关权利人同意其转租的书面说明，并提供被上诉人与上家的租赁合同，当时被上诉人答应，但之后一直未能按约提供。上诉人多次交涉无果，考虑到被上诉人的行为可能给上诉人带来不能稳定经营的风险，遂于2014年1月30日向被上诉人发出通知要求解除转让合同，此时距离转让合同签订尚不足一个月。被上诉人直至一审诉讼时才提供了李建的说明及其与上家签订的合同，但这不能掩盖其违反了约定。况且，李建的权利来源合法性亦有问题，尚无证据证明李建对涉案店面享有转租权和所有权，一审法院依据李建的情况说明认定被上诉人享有转租权与事实与法律不符。二、双方之间的《服装店转让合同》已经因被上诉人的违约及违法行为而解除。基于被上诉人的行为对上诉人的经营稳定性会产生影响，经多次沟通无果，上诉人已经通知解除合同，并将钥匙一并交付被上诉人。在上诉人通知被上诉人解除合同后，被上诉人即在店门上张贴招租广告，其行为表明其已经认可双方的合同已经解除。三、双方之间的店面转让合同已经无法履行，且上诉人的解除行为也未给被上诉人造成损失。上诉人的承租期为2014年1月2日至2015年11月9日，但上诉人在2014年1月底即通知解除了合同，实际使用时间很短，且已经支付了近一半的租金，在此情况下，上诉人解除合同不会给被上诉人造成损失。本案中，上诉人与被上诉人已经没有继续合作的基础，一审判决上诉人继续履行合同不符合本案实际。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人罗小凤辩称：被上诉人对涉案店面有合法的使用权和转租权。上诉人单方面以发通知的形式解除转让合同的行为本身违法，其也没有单方解除权。由于上诉人的违约致使被上诉人产生未付转让款的利息损失，一审判决符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
二审中，上诉人认可在受让店面后，并无他人就店面使用权向其提出异议。上诉人提供照片四张，用以证明涉案店面在2014年6月18日已经贴上转让通知，2014年9月已经由第三方承租。上述照片中无法体现店面的具体位置，被上诉人对上述证据不予认可。被上诉人认为在店面转让时，罗小凤向缦秋商行的租金交付至2014年6月20日，后续租金应由刘小芳继续交付，因刘小芳未按时交付租金，缦秋商行催租，其已经通知刘小芳按时交纳租金，否则可能导致店面被收回。后因刘小芳未按通知交租，店面被缦秋商行收回并另行出租。为证明其观点，被上诉人提供缦秋商行通知两份：2014年6月17日，缦秋商行通知被上诉人因被上诉人未按合同约定的时间缴纳房租，原租赁合同解除，缦秋商行将收回房屋并对外招租；2014年7月5日，缦秋商行通知被上诉人涉案店面已经租出。
上诉人认为双方已经约定“转让费加房租共计163000元”，其中房租是指包含罗小凤与缦秋商行的《门面房租赁合同》约定的全部租期在内的租金，刘小芳无需再向罗小凤或缦秋商行支付其他租金。被上诉人认为罗小凤与缦秋商行签订租赁合同后已经支付了第一年（2013年6月20日至2014年6月19日）的租金130000元，在罗小凤与刘小芳签订《服装店转让合同》时已付租金尚未到期，故“转让费加房租共计163000元”约定中的房租是指2014年1月2日至2014年6月19日罗小凤已经支付的房租，转让费是指要转让给刘小芳的存货、装修、衣架、熨斗、沙发、茶几、空调、模特等，2014年6月20日起的房租应当由刘小芳向缦秋商行交纳。
本院认为：经过一、二审调查，涉案店面为钟美华等人共有，由李建出租给缦秋商行使用，后缦秋商行又将涉案店面转租给罗小凤使用。根据缦秋商行与罗小凤之间的《门面店租赁合同》，罗小凤享有将租赁门面转让或转租的权利，一审中，罗小凤也提供了李建出具的情况说明，对缦秋商行将涉案店面转租罗小凤的行为表示认可。故本院认为罗小凤已经提供了证据证明其对涉案店面享有转让权，刘小芳如有异议，应当对自己的主张承担相应的举证责任。现刘小芳并无证据推翻该认定或证明另有他人向其主张过店面的所有权或使用权，故本院对于刘小芳认为罗小凤对涉案店面无合法转让、转租权的观点不予采信。
刘小芳在双方签订的《服装店转让合同》中并未约定罗小凤需提供转租权的相应证明，且根据常理，刘小芳在受让服装店之前也应当对店面使用权进行事先了解，故本院对刘小芳认为罗小凤未提供相应证明构成违约的观点不予支持。《服装店转让合同》中并未约定合同解除的条件，刘小芳也无证据证明因罗小凤无合法转租权导致其无法经营，受让店面的合同目的无法实现。刘小芳主张合同解除并无合同与法律依据，其于2014年1月30日寄送解除通知、要求解除合同的单方行为并不能产生合同解除的法律效果。刘小芳在二审中提供的证据也不足以证明罗小凤在收到解除合同的通知后即对店面进行了转租处理，其认为罗小凤转让店面的行为应视为认可合同解除的观点亦不能成立。
根据双方之间的《服装店转让合同》，转让费加房租共计163000元，其中房租所包含的房屋租赁期限约定不明。上诉人认为应包含罗小凤与缦秋商行签订的《门面房租赁合同》所约定的全部租期，即上诉人受让的房屋使用期限为自《服装店转让合同》签订之日2014年1月2日起至2015年11月9日。但根据罗小凤与缦秋商行的《门面房租赁合同》约定，涉案店面的租金为130000元每年，2014年1月2日至2015年11月9日期间的房屋租金将远超过163000元，罗小凤以163000元的价格转让服装店资产及房屋2014年1月2日至2015年11月9日的使用权不合常理，故对于上诉人此观点，本院不予支持。被上诉人认为163000元包括门面2014年1月2日至2014年6月19日的租金（约60000元）及设备、服装、装修等的观点更符合市场交易习惯，本院予以认可。现涉案店面因未按时支付下一期租金而被出租人缦秋商行收回，并于2014年7月5日另行出租，刘小芳与罗小凤之间的《服装店转让合同》实际已经无法继续履行。但在《服装店转让合同》签订后，罗小凤即将相应资产及店面钥匙交付刘小芳，已经履行了相应的合同义务，刘小芳应当按照约定履行支付转让价款的义务。刘小芳在未与罗小凤协商一致的情况下单方面解除合同，也未对服装店相应资产进行妥善处理，因店面被收回而造成的损失应当由其自行承担。刘小芳未能按照约定支付剩余转让价款，对罗小凤造成利息损失，一审判决刘小芳支付剩余转让价款及相应利息并无不当。
综上，上诉人刘小芳的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2378元，由上诉人刘小芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 王君英
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 田思诗