吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书(2014)丰民一初字第711号原告：徐桂琴，女，汉族，农民，住吉林市丰满区。委托代理人：王凤来，吉林丰德律师事务所律师。委托代理人：孟宪莹，吉林丰德律师事务所律师。被告：吉林市政府投资建设项目管理中心，住所地：吉林市丰满区兴隆街500号-恒东C号楼。法定代表人：付广东，该管理中心主任。委托代理人：杨平，该管理中心法律顾问。委托代理人：孙浩铭，该管理中心科员。第三人：吉林市丰满区人民政府。住所：吉林市丰满区吉林大街76号法定代表人：吕庆龙，吉林市丰满区人民政府区长。委托代理人：徐宁，吉林市丰满区人民政府科员。委托代理人：于洋，吉林市丰满经济开发区工作人员。原告徐桂琴与被告吉林市政府投资建设项目管理中心（以下简称建管中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，2013年5月13日由吉林市高新技术产业开发区人民法院立案受理，并于2013年12月作出一审判决。原告徐桂琴对判决不服提出上诉，2014年8月6日，吉林市中级人民法院以认定事实不清为由裁定将本案发回高新法院重审。2014年11月7日，吉林市中级人民法院将本案指定我院管辖。我院于2014年11月19日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。2015年3月31日，我院依法追加吉林市丰满区人民政府（以下简称丰满区政府）为本案第三人，于2015年5月12日再次�开开庭进行了审理。原告徐桂琴及其委托代理人王凤来、孟宪莹、被告建管中心委托代理人杨平、孙浩铭、第三人丰满区政府委托代理人徐宁、于洋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告徐桂琴诉称：2010年3月因建设吉林市江城大桥工程，被告将原告位于吉林市郊区红旗街四委三组的房屋拆迁，原、被告之间签订了产权调换协议。协议约定，被告在2011年8月31日前交付房屋。但直至起诉时，被告也未交付，已构成违约，应承担违约责任。现请求法院判令：一、被告按照拆迁调换协议交付约定房屋；二、被告给付延期交房违约金，具体数额按照每平方米5000元的标准及被告应得房屋面积计算总价款，从2011年9月1日起按照银行同期贷款利率计算上述房屋总价款的利息，暂计算到2015年1月9日为114313.35元，要求被告给付至原告实际回�时止；三、依据《吉林省城市拆迁房屋管理条例》的规定，被告应增付临时安置补助费，2011年9月1日至2012年2月29日期间按照每平方米每月14元的标准给付，2012年3月1日起至实际回迁时止，按照每平方米每月18元的标准给付，面积按照动迁前原住房面积计算，至2015年1月9日应为62118元。对于我院追加丰满区政府为本案第三人，原告表示丰满区政府应按照与市建委的框架协议约定在2015年12月30日前向原告交付回迁房屋。如不能如期交付房屋，建管中心应与丰满区政府共同承担违约赔偿责任。要求建管中心与丰满区政府和原告签订补充协议，不能落实回迁房屋就应按照银行贷款利率4倍给付违约金。被告建管中心辩称：程序方面，原告徐桂琴原告主体身份不适格。根据拆迁调换协议内容，被拆迁人不是�告，原告应提供其有资格主张权利的证据。事实方面，一、由于江城大桥施工进度问题，导致回迁房屋没有如期建设，因此被告主观上不存在不履行回迁义务的想法。按照丰满区政府与市建委签订的安置房建设回购框架协议约定，回迁房应于2015年12月30日交付给市建委。这样我们才能履行安置义务。二、本案是房屋拆迁安置补偿纠纷，具有特殊性，应适用拆迁方面的法律法规，被告根据相关规定依法进行拆迁，原告违约金的请求不具有事实和法律依据。针对被告抗辩，原告徐桂琴称签订安置协议时，其丈夫李长荣已去世，其与李长荣是夫妻关系，协议中被拆迁人有徐桂琴签字。第三人丰满区政府述称：丰满区政府不存在任何违约行为，原告针对我方的诉请没有法律依据。一、被告与原告签订的产权调换协议引发的争议，与我方没有任何法律关系，根据合同相对性，原告要求我方承担违约责任无任何法律依据；二、我方与建委签订的框架协议约定交付房屋的时间是2015年12月30日前，现交付房屋的时间未到，我方不存在违约的情况。本争议焦点如下：1、被告在履行拆迁按照协议过程中是否存在违约行为；2、原告要求被告、第三人交付安置房屋是否应予支持；3、原告要求被告给付违约金，是否有事实及法律依据；4、被告是否应增付原告因延长过渡期限的临时安置补助费。5、原告是否具有诉讼主体资格。针对本案焦点问题，原告当庭提供证据如下：一、针对原告主体资格问题，提供证据如下：1、红旗村委会介绍信�份，证明原告徐桂琴与房屋登记所有权人李长荣是夫妻关系。2、死亡证明，证明李长荣于1992年3月15日去世。3、房屋继承协议书，证明2010年3月6日，徐桂琴的七名子女与徐桂琴协议，李长荣的房屋由徐桂琴一人继承，七名子女放弃房屋的继承权。被告对上述证据的真实性无异议，但继承房屋的协议是否有效，应由法院确认。第三人质证认为，证据与第三人无关，不发表意见。证据1、2的真实性，本院予以确认。关于证据3，本院无法判断该证据的真实性，不予采信。二、针对实体方面，原告当庭提供证据如下：1、产�调换协议书，证明协议约定的回迁时间为2011年8月31日前，证明被拆迁房屋产权人情况，被告已严重违约。2、扩大面积费收据，证明原告已经支付了扩大面积的房款，原告已履行了合同义务。3、回迁楼地址周围房屋地产价目表，证明房屋均价都在每平方米5000元以上，证明房屋价值问题。4、兴业银行理财产品收益表，证明房款如果用来投资的收益，此收益为原告损失。被告对证据1、2无异议，对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，原告用该份证据证明房屋价值是没有合法性和关联性的。房地产价格用于评判房屋的损失，除非是采取的货币补偿方式，而本案是房屋产权调换，所以该证据与本案原告诉请没有任何关联性，其价格也不具有合法性。证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。原告的违约损失的主张，应当依照合同约定，合同没有约定的，应当依照法律规定。被告方已经按照法律规定承担了给付原告超期交房的所有损失。所以理财产品的计算和本案原告诉请的内容没有任何关联性。第三人质证认为，上述证据与第三人无关，不发表意见。证据1、2的真实性本院予以确认，证据3、4无法证实原告欲证实的问题，本院不予采信。被告建管中心当庭提供证据如下：1、吉林市人民政府工作例会备忘录，证明会议确定由吉林市丰满区人民政府建设江城大桥回迁房。2、安置房建设回购框架协议，签约主体是吉林市城乡建设委员会即被告主管单位，另一方主体是吉林市丰满区人民政府，签约时间是2013年12月23日。证明该协议中明确约定了安置房建设由吉林市丰满区人民政府建设，由吉林市丰满区人民政府在2015年12月30日前交付给被告主管部门。3、房屋拆迁通知书，证明本次拆迁是集体土地房屋拆迁，城市国有土地房屋拆迁的批准文件名称是拆迁许可证，因此本案应适用吉林市集体土地房屋拆迁管理暂行办法。4、产权调换协议书，证明双方在协议中没有约定违约责任，而吉林市集体土地房屋拆迁管理暂行办法中，又没有规定延期违约责任，因而原告诉请的违约责任和标准没有法律和事实依据。5、临时过渡补助费发放明细表，证明被告不仅依照吉林市集体土地房屋拆迁管理暂行办法中规定的临时安置补助费标准发放了补助费，且还直接将补助费标准提高到与城市房屋拆迁同样标准，即从协议中约定的6元，提高到每平方米10元、14元直至目前18元。该补助费发放明细足以证明被告已经承担了延期安置的违约责任和应当支付的超期安置补助费的义务，超期补助费是半年一发，每年9月份发放，第二年4月份再发一次。现2015年4月份已发放了一次，已发放到2015年9月份。原告质证认为证据1不能排除被告应承担交付房屋并支付违约金、安置补助费的责任；证据2可以证明被告没有按约履行，且回购价格4625元，与原告主张的价格5000元相近。证据3，房屋拆迁通知书虽然是吉市吉拆的名义下发的，但在产权调换协议书中是以重点棚户区改造的项目名义拆迁的，应适用吉林省城市房屋拆迁相关规定。证据4没有异议。证据5，临时安置补助费发放到2015年9月份没有异议，钱都收到了。支付的只是按照《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》第二十五条规定的安置补助费用，并非是因违约应增付的费用。第三人质证认为，证据与第三人无关，不发表意见。对上述证据1-5的真实性，本院均予以确认。第三人丰满区政府无证据向法庭提供。经审理查明：2010年5月18日，原告与被告签订产权调换协议书，双方约定：“甲方（被告）因实施江城大桥南段路径建设项目，拆迁乙方（原告）房屋，乙方同意将位于拆迁范围内的房屋交给甲方拆除，乙方自愿放弃货币补偿。甲方将坐落于江城大桥南段路径两侧各500米范围内的房屋�为产权调换房屋。乙方交纳房屋差价款。甲方保证在2011年8月31日前将拆迁调换房屋交给乙方。过渡期限内住宅房屋补偿费为每月每平方米6元。”协议签订后，被告在过渡期内前18个月按照每平方米每月10元的标准，第19个月至24个月按照每平方米每月14元的标准、从第25个月起至2015年4月按照每平方米每月18元的标准向原告支付了临时安置补助费。现回迁房屋仍未建设完工，被告未能依照协议约定向原告交付回迁房屋。2013年12月23日，被告建管中心的上级单位吉林市城乡建设委员会与第三人丰满区政府签订安置房建设回购框架协议一份，协议约定：丰满区政府负责江城大桥建设项目拆迁户安置房安置工作，安置房屋暂按4625元每平方米的价格计算，房屋购置总价款为26556750元。交付房屋的安置期限为2015年12月30日前。另查明，原告被拆迁房屋均系集体土地上房屋。现被告建管中心及第三人丰满区政府均未为原告安置回迁房屋。本院认为，一、原、被告签订的产权调换协议有效。被告在明知产权登记人已死亡，而原告系其配偶的情况下，与原告签订了产权调换协议。应认定该协议既是与原告协商后达成的，故原、被告于2010年3月签订的产权调换协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政性法规强制性规定，合法有效。二、原告要求被告及第三人交付约定房屋的诉讼请求，因存在事实上履行不能的客观情况，本院无法支持。关于原告要求被告交付产权调换房屋、第三人按照与被告签订的框架协议约�于2015年12月30日前交付房屋的诉讼请求，本院认为，首先，原告签订的拆迁安置协议的合同相对方系被告，而非第三人，且第三人交付房屋的期限为2015年12月30日，现尚未到期。其次，如期交付协议约定房屋是被告的合同义务，但本案中合同约定应交付的房屋尚未开工建设，约定地点是否有建设回迁小区的城市规划、何时开始建设、何时建设完成、建设是否能够通过验收，均属未知。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。故本案中约定交付的房屋现尚未开工建设的情况，属上述法律规定的“事�上不能履行”之情形。无论原告是向被告亦或向第三人主张交付房屋，均属不存在交付房屋的客观条件、履行不能之情况，故原告要求被告及第三人交付房屋的诉请，本院不予支持。原告可待有可执行的房屋后或者要求被告给付被拆迁房屋的货币补偿时，另案告诉。三、被告未能如期交付协议中约定的调换房屋之行为构成违约，但原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原、被告产权调换协议约定被告应于2011年8月31日前将拆迁调换房屋交给原告，现约定交付房屋期限已过三年有余，被告仍未履行交房义务，其行为已构成违约。但原告要求被告给付延期交房违约金的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：一方当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的产权调换协议中对于违约行为并未作违约金的约定。且在过渡期内被告已给付原告过渡期间安置费用，故原告该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。四、原告要求被告增付安置补偿费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告依照《吉林省城市房屋拆迁管理条例》、《吉林市城市房屋拆迁管理条例》之相关规定，要求被告增付逾期安置期间的安置补助费，本院认为，本案原告被拆迁房屋均系集体土地上房屋，应适用集体土地房屋拆迁管理相关规定，不适用城市房屋拆迁相关的法律法规之规定，即不可适用《吉林省城市房屋拆迁管理条例》、《吉林市城市房屋拆迁管�条例》。原告称原、被告签订的产权调换协议上盖有棚户区改造专用章，故原告房屋的拆迁属城市房屋拆迁，应适用城市房屋拆迁的法律法规。被告对此辩称，产权调换协议上盖有棚户区改造专用章是因棚户区的补偿标准比集体土地房屋的补偿标准高，而此次拆迁的所有集体土地房屋均是按照棚户区补偿标准进行补偿的。本院认为，无论按照何种标准进行补偿，原告的被拆迁房屋坐落在集体土地上这一事实是确定的，原、被告的此次拆迁即应属集体土地房屋拆迁。而目前我国法律法规，包括《吉林市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》均没有对于集体土地上房屋被拆除后，因拆迁人原因未按时回迁的，延长过渡期限期间增付安置补助费的规定。《吉林市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第三十三条第四款规定：因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应自逾期之月�，按被拆迁房屋建筑面积每平方米每月12元的标准支付临时安置补助费（含采暖补助费）。由上述规定可见，拆迁人逾期交付房屋的，其责任就是将原6元每平方米的安置补助费增加到12元。而本案被告对原告安置补助费的发放标准现已增加到每平方米每月18元，被告已履行了上述规定的义务。综上，原告要求增付安置补助费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百一十条、第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经我院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告徐桂琴诉讼请求。案件受理费2134元，由被告吉�市政府投资建设项目管理中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  于萍楠审 判 员  李雪飞代理审判员  马 冰二〇一五年六月十七日书 记 员  赵春苗