浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第517号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市鄞州宏丰电子有限公司。
法定代表人：单鑫。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁世查。
委托代理人：卢玲。
上诉人宁波市鄞州宏丰电子有限公司（以下简称宏丰公司）因与被上诉人梁世查房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2013年6月13日作出的（2013）甬鄞望民初字第128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年9月21日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区高桥镇新庄工业区的部分厂房出租给被告使用，租金支付方式为半年一付，先付后用，租赁时间为2012年10月8日至2015年10月7日，年租金73800元、门卫费每月300元、代收新庄村三费每月100元、押金20000元。协议签订后，被告向原告支付了第一期租金36900元、门卫费1800元、代收新庄村三费600元及押金20000元，共计59300元。原告于2012年10月7日将涉案厂房钥匙共计九把交给被告。被告于2012年10月30日发函给原告，要求终止租赁协议。之后，双方曾多次发函就租赁关系进行沟通，但未达成协议。
另查明，被告向原告租赁的厂房未经审批，系违法建筑。审理中，被告通过该院归还了原告八把厂房钥匙。
原审原告宏丰公司于2013年4月15日诉至原审法院，请求依法判令：原审被告支付2013年4月8日至2013年10月7日的租金36900元、违约金36900元、水电费27.95元、雨棚维修费500元。审理中，原审原告承认双方之间签订的《租赁协议》无效，并将诉讼请求变更为：1.原审被告在2013年5月30日前腾退厂房；2.原审被告支付至实际腾退日止按合同约定租金计算的房屋占用费及雨棚维修费500元。
原审被告（反诉原告）梁世查反诉请求判令：1.确认双方当事人于2012年9月21日签订的《租赁协议》无效；2.原审原告退还其已支付的租金、门卫费、代收新庄村三费、押金等共计59300元；3.原审原告赔偿其经济损失69300元。
原审法院经审理认为：本案租赁物系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故原、被告之间就该租赁物签订的租赁协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但被告实际占用租赁物的期间，被告应当支付占有使用费。原告在2012年10月7日已将房屋钥匙交给被告，故被告占用该房屋的时间可从《租赁协议》约定的起租日即2012年10月8日起开始计算。被告于2012年10月30日发函给原告，明确表示不再租赁原告的厂房，且原告在庭审中自认被告在2012年10月下旬已将租赁厂房内已进场的财物搬走，故应确认被告结束占用状态的时间为2012年10月30日。原告以被告尚有物品摆放在租赁物为由，认为被告仍占有该租赁物，要求被告腾退的主张，与该院查明的事实不符，对原告的该项诉讼请求应不予支持。即使租赁物内的少量物品确曾属被告所有，被告在发函告知原告停止租赁时，原告即可自行处理，或可集中摆放以免影响他人使用租赁物，而原告任由租赁物空置，该损失应由原告自行承担。至于原告要求被告赔偿的雨棚维修费，因原告陈述该雨棚系架设电缆人员坠楼时损坏，而该人员系何人雇佣尚不明确，故原告的该项诉讼请求，亦不予支持。被告占用租赁物期间的占用费可参照《租赁协议》约定的标准计算，多支付的费用，原告应予返还。原告未经被告同意，擅自将被告支付的押金垫付给伤者，该行为的效力不能及于被告，故被告支付的押金原告亦应予返还。被告要求原告赔偿的其他损失，因证明损失存在的证据不足，故不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、原告宁波市鄞州宏丰电子有限公司与被告梁世查于2012年9月21日签订的《租赁协议》无效；二、原告宁波市鄞州宏丰电子有限公司返还被告梁世查已收的租金32185元、门卫费1570元、代收新庄村三费523元、押金20000元，共计54278元，限于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告宁波市鄞州宏丰电子有限公司的本诉请求；四、驳回被告梁世查的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁波市鄞州宏丰电子有限公司负担。反诉案件受理费1436元，由原告宁波市鄞州宏丰电子有限公司负担578元，由被告梁世查负担858元。
宣判后，原审原告宏丰公司不服，上诉至本院，称：1.一审法院认定上诉人自认被上诉人在2012年10月下旬已将涉案房屋内已进场财物搬走，事实上，上诉人并未认可该事实。在租赁期间，被上诉人有财物进出属正常现象，且搬走并不代表搬光；2.合同无效或被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还。本案中，《租赁协议》无效后，被上诉人一直未与上诉人办理交接手续，直至2013年5月23日才将钥匙归还于上诉人；3.在承租期间，被上诉人发函给上诉人要求终止《租赁协议》，上诉人回函不同意解除；4.关于上诉人诉请的雨棚维修费500元及押金20000元，有当地派出所在事故发生后对相关人员所做的调查笔录为证，可以证明上诉人是否提供基础水电及受伤人员为谁所雇的事实。综上，一审法院认定事实不清，证据不足。请求二审法院撤销原判第二项、第三项，依法改判：1.上诉人不予返还已收租金32185元、门卫费1570元、代收新庄村三费523元及押金20000元；2.被上诉人按照租金标准支付2012年10月8日至2013年5月23日期间的房屋占有使用费；3.被上诉人支付雨棚维修费500元。
被上诉人梁世查答辩称：1.《租赁协议》第二项约定由上诉人提供水电、照明等基础设施。被上诉人曾向上诉人明确表示过有大型设备进场，但涉案厂房并未提供大型机器的用电设施，致使被上诉人无法达到租赁目的；2.除了交给被上诉人的钥匙外，上诉人本人也留有备用钥匙，其可以自由进出涉案厂房；3.关于实际腾退日，一审中上诉人明确认可被上诉人在2012年10月底将东西搬走，在2012年10月30日，被上诉人发函给上诉人要求终止《租赁协议》，之后也有多次发函，所以一审法院确认2012年10月30日为实际腾退日是合理的；4.上诉人拍摄的视频中有少量杂物，其称为被上诉人所有，对此被上诉人已明确表示上述物品不属于己方；5.受伤人员并非被上诉人雇佣的，且其与本案无关；另外，上诉人无权未经被上诉人同意将被上诉人所交押金垫付给该受伤人员。综上，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求维持原判。
在二审审理期间，上诉人提交如下证据：1.被上诉人在2012年10月31日拍摄的涉案厂房照片（系复印件，共计18张），证明被上诉人有涉案厂房的钥匙，该厂房依然为其所占用；2.上诉人与案外人熊德付于2012年5月25日签订的《临时租用厂房协议书》一份（系复印件），证明涉案厂房在出租给被上诉人前曾租给他人，并实际产生过水电费，故有水电基础设施；3.上诉人与案外人宁波艾克斯体电器有限公司于2013年5月25日签订的《租赁合同》一份（系复印件），证明涉案厂房在被上诉人租赁期间曾产生过水电费，故涉案厂房内有水电基础设施。
被上诉人经质证认为，对证据1的真实性没有异议，但认为不能证明上诉人的证明内容，被上诉人拍摄该组照片的目的是为了证明上诉人没有提供水电的事实；对证据2的真实性有异议，即使是真实的，也与本案无关；对证据3的真实性无异议，但与本案无关联性。且该份证据上显示的水电度数有可能是漏电产生的，另外，约定的电价也与涉案《租赁协议》所约定的不同。
本院经审查认为，对证据1，虽被上诉人对该组证据的真实性无异议，但鉴于其不属于二审中的新证据，且被上诉人认为其不能证明上诉人的证明内容，故不予认定；对证据2，因其系复印件，其真实性无法确认，且与本案缺乏关联性，故应不予认定；对证据3，因其与本案缺乏关联性，且不能证明本案待证事实，故亦不予认定。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方当事人于2012年9月21日签订的《租赁协议》因涉案厂房系违法建筑而无效，双方当事人应依法返还因该协议而取得的财产。鉴于上诉人于2012年10月7日将涉案厂房钥匙交付于被上诉人，可认定自次日起，被上诉人开始实际占有涉案厂房。关于实际腾退日，虽被上诉人称其在2012年10月30日发函给上诉人要求终止租赁关系，且上诉人在一审中认可其已于2012年10月下旬搬走已进场财物，故实际腾退日应以一审法院认定的2012年10月30日为准，但由于被上诉人于2013年5月23日返还涉案厂房钥匙于上诉人，故应依法认定其实际占有该厂房期间为2012年10月8日至2013年5月23日。在该期间内，被上诉人因实际占有该厂房而取得占有利益，依法可参照《租赁协议》约定的租金标准以房屋占有使用费的形式折价返还予上诉人。现上诉人主张被上诉人应向其支付2012年10月8日至2013年5月23日期间的房屋占有使用费，于法有据，应予以支持。由于被上诉人已实际支付第一期（2012年10月8日至2013年4月7日）租金36900元，故可予以折抵，由此，被上诉人仅须支付2013年4月8日至2013年5月23日期间房屋占有使用费，按照租金标准计算为9430元。上诉人认为不予返还已收取的租金，理由正当，本院予以支持。被上诉人称上诉人留有涉案厂房备用钥匙，且其未按约提供水电基础设施，依据不足，本院难以采信。对于被上诉人已支付的第一期门卫费及代收新庄村三费，因上述费用实际发生于被上诉人占有涉案厂房期间，故其应按约支付，现上诉人称不应返还，应属合理，本院亦予以支持。至于本案所涉押金20000元，系上诉人因《租赁协议》而取得的财产，且其无理由在未经被上诉人同意的情况下垫付予他人，故对于该笔款项，其应依法返还予被上诉人。上诉人认为不应返还，依据不足，本院不予采信。关于雨棚维修费500元，上诉人称系被上诉人雇佣人员坠楼损坏而产生，应由被上诉人负担，对此其并无充分的证据予以佐证，故本院难以采信。综上，原审判决认定事实错误，判决失当。上诉人之上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持浙江省宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞望民初字第128号民事判决第一、四项；
二、撤销浙江省宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞望民初字第128号民事判决第二、三项；
三、上诉人宁波市鄞州宏丰电子有限公司应依法返还被上诉人梁世查押金20000元，扣除被上诉人梁世查应支付的2013年4月8日至2013年5月23日期间的房屋占有使用费9430元，上诉人宁波市鄞州宏丰电子有限公司尚应返还被上诉人梁世查10570元。上述款项定于本判决生效后十日内付清；
四、驳回上诉人宁波市鄞州宏丰电子有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1006元，减半收取503元，由上诉人宁波市鄞州宏丰电子有限公司负担20元，被上诉人梁世查负担483元；一审反诉案件受理费2872元，减半收取1436元，由上诉人宁波市鄞州宏丰电子有限公司负担223元，被上诉人梁世查负担1213元；二审案件受理费850元，由上诉人宁波市鄞州宏丰电子有限公司负担10元，被上诉人梁世查负担840元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 黄永森
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一三年八月三十日
代书 记员 桂红艳