北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12744号
上诉人（原审原告）汪命文，男，1983年2月8日出生，个体工商户。
委托代理人王南湖，北京市法拓律师事务所律师。
委托代理人李蕾，北京市法拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京万容天地商业管理有限公司，住所地北京市西城区展览馆路1号科贸楼二期。
法定代表人李再顺，董事长。
委托代理人高仲，北京市中高盛律师事务所律师。
上诉人汪命文因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第12475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人汪命文及其委托代理人王南湖、李蕾，被上诉人之委托代理人高仲到庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年4月，汪命文起诉至原审法院称：我与北京万容天地商业管理有限公司（下称万容公司）签订的《北京市市场场地租赁合同》及《租赁合同补充协议》。铺面投入使用后，我进行了采购，因万容公司未能为我办理工商营业执照，导致我无法继续经营。万容公司与我签订的《北京市市场场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》应属无效。理由如下：第一，万容公司以欺诈手段订立合同。万容公司在广告宣传资料中以及与我签订的租赁合同和补充协议内容中，隐瞒了万容天地大厦原是北京建筑大学（原名北京建筑工程学院）的教学科研楼的事实、隐瞒了北京建筑大学出租该项目给万容公司作为办公用房和租期10年的事实，而万容公司与我签订的租赁合同期限都是20年。另万容公司谎称可以办理市场经营执照，但是至今万容公司不具有市场经营许可，导致我也无法办理在万容天地大厦经营服装、鞋帽的营业执照。万容公司隐瞒上述事实的行为属于民事欺诈，同时损害了国家利益。因为该项目所使用的土地是划拨地，万容公司及建筑大学没有依法办理备案手续、补交土地出让金就租给万容公司与其共同商业经营，造成国家土地出让金巨大损失，损害了国家利益。第二、万容公司与建筑大学恶意串通，损害国家利益和我的利益。2009年11月27日北京市规划委员会给北京建筑工程学院核发的《建设工程规划许可证》，批准的建设项目为教学科研楼；2010年3月29日，北京市住房和城乡建设委员会给北京建筑工程学院核发了《建设工程施工许可证》，批准工程名称为教学科研楼。可见，北京建筑大学明知该项目是规划部门和城乡建设部门批准其利用国家无偿划拨土地建设教学科研楼项目，却为了获取巨额租金，违背规划及城建部门审批用途，擅自将该项目土地及建筑物先是出租给万容公司，万容公司将该项目建设成万容天地市场大厦用房。第三、租赁合同及补充协议违反了法律、行政法规强制性规定。租赁合同及补充协议违反了《土地管理法》、《城乡建设规划法》、《北京市规划条例》及《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规的规定，属于违法出租。“万容天地大厦”是在规划部门批准的教学科研项目用地上擅自改变土地和房屋用途建成的商品批发市场，因违反上述法律强制性规定，导致规划部门不验收，房产部门不登记，属于违法建筑，不得出租。综上，请求法院判令双方签订的《北京市市场场地租赁合同》和《租赁合同补充协议》无效；万容公司退还我578100元并赔偿已付定金利息损失77748.91元。
万容公司辩称：一、双方所签《租赁合同》及《补充协议》真实、合法、有效。我公司依法取得并拥有合法的经营资格，合同所约定的各项条款内容均是双方的真实意思表示，且合同的条款并未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同。二、合同签订后，我公司依约履行了向汪命文交付场地义务，汪命文也依约缴纳了部分场地租金的义务，租赁场地至今由汪命文掌控，合同处于履行的状态之中。三、本案所涉的房产，不论是在规划、建设、施工上，还是在使用上，均是经过相关行政部门批准进行的，我公司使用该房产进行经营是经过了房产所有者的许可，根本不存在汪命文所称的采取欺诈手段、擅自改变房产用途的情形。四、双方所签合同上并未约定营业执照由谁办、如何办理问题，而合同上恰恰对汪命文签约时的经营资格有明确的规定：“应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证经营”，由此可见，作为纠纷案的汪命文在签约时就应当具备合法的经营资格，退一步讲，如果汪命文需要办理工商执照，那么，办理执照的义务主体方也应该是本人，而非是我公司，我公司仅负有协助义务而已。五、根据合同的相对性原则，我公司与北京建筑大学所签合同的具体事宜与本案无任何的法律关联性。汪命文坚持主张双方所签合同无效，其理由均是引用法律、法规有关合同无效的条文规定，汪命文无任何的事实、证据支持其合同无效的主张，我公司与汪命文自签订场地租赁合同至今，均严格履行合同义务，未违反国家法律、法规强制性的规定，判定合同是否违反了国家法律，法规的强制性规定，首先要看有无违法行为，其次是看该行为对应的所属国家机关有无对该行为的违法认定，针对本案，从场地租赁合同的签订到履行，均未出现上述违法的情形。综上，汪命文主张《租赁合同》及《补充协议》无效的理由不能成立，其请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回汪命文的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：本案中，万容公司依据合同取得了北京市西城区展览馆路1号科贸楼二期楼宇房屋的使用权，其与汪命文签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定的合同形式。对于汪命文提出的主张合同无效理由，法院认为，首先，对于汪命文主张的万容公司以欺诈手段订立的合同，隐瞒事实，并造成国家土地出让金损失，损坏了国家利益，合同应属无效的主张，依据合同法第五十四条第一款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的属于无效合同，第一，万容公司对涉案楼宇取得经营权并未违法，且不存在擅自改变房产用途的情形，汪命文不能证明万容公司在订立合同时存在欺诈行为。第二，汪命文未能提交证据证明双方所签订的合同损害了国家利益。涉及涉案楼宇的其他问题，与汪命文的该项主张无关。其次，对于汪命文提出的涉案楼宇属于违法建筑，出租违法的主张，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。城市规划区内各类建设项目均须依法办理建设工程规划许可证。未取得建设工程规划许可证的是违章建筑。本案中，北京市规划委员会西城分局给法院的回函中写明“涉案楼宇主体基本按照《建设工程规划许可证》内容建设，局部未按许可内容建设部分已经完成了改正并进行了行政处罚。”因此可以确定，该楼宇不属于违法建设的建筑。就该楼宇房屋所签订的租赁合同不存在上述司法解释确认合同无效的情形。再次，对于汪命文主张的《租赁合同》及《补充协议》违反了法律、行政法规强制性规定的主张，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的相关规定，因违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的“强制性规定”是指效力性强制性规定。汪命文主张合同无效所引用的规范性文件均不属于效力性的强制性规定。综上，汪命文要求确认《租赁合同》及《补充协议》无效的请求以及基于无效请求要求万容公司退还定金、利息、装修损失费的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年10月判决：驳回汪命文的诉讼请求。
判决后，汪命文不服，上诉至本院称：原审法院未追加北京建筑大学、浙江仙琚制药股份有限公司、北京世纪正通商贸有限公司参加诉讼，属于程序严重违法；科贸二期的用途为办公，万容公司向商户出租摊位实属违法出租，原审法院未认定万容公司擅自改变房产用途属于认定事实错误；万容公司与北京建筑大学签订的起租日为2013年8月1日，与商户签订的合同起租日为2012年7月28日起，未取得生效合同收取商户租金，虚构正式开业事实，不具备为商户办理营业执照均构成欺诈，北京建筑大学或万容公司至今未办理变更土地用途审批手续，严重损害国家利益，侵吞国有土地出让金，故要求撤销原判，发回重审。万容公司同意原判。
经审理查明：位于北京市西城区×××1号的北京建筑大学科贸楼二期大厦系万容公司经营管理的万容天地国际服装时尚中心（下称万容天地商城）。万容公司于2008年3月13日经北京市工商行政管理局西城分局核准成立，法定代表人李再顺，注册资本5018万元，公司经营范围为投资管理、资产管理、物业管理、出租商业用房、办公用房、企业管理、设计、代理、发布广告、会议服务、销售服装、鞋帽、箱包、饰品、日用品、针纺织品。
原审法院审理中，汪命文提交北京建筑工程学院、北京世纪正通商贸有限公司、浙江仙琚制药股份有限公司及万容公司于2013年7月20日就科贸楼项目建设完成后的运营管理达成《北京建筑大学科贸楼二期项目运营管理协议》，并申请追加北京世纪正通商贸有限公司、浙江仙琚制药股份有限公司、北京建筑大学为本案被告，原审法院裁定不予准许，汪命文明确表示不申请追加。
本院审理中，万容公司提交北京建筑工程学院与北京世纪正通商贸有限公司、浙江仙琚制药股份有限公司于2007年9月4日签订《项目合作协议书》复印件、于2008年6月26日签订《项目合作补充协议书》复印件以及北京建筑工程学院、北京世纪正通商贸有限公司、浙江仙琚制药股份有限公司、万容公司于2012年5月15日签订《项目合作补充协议二》复印件；用以证明万容公司从2012年开始对科贸二期享有出租经营权。汪命文不认可前述协议的真实性、关联性及证明目的。
2012年11月26日，汪命文（乙方，承租人）与万容公司（甲方，出租人）签订了《北京市市场场地租赁合同》（下称《租赁合同》），租赁合同约定：汪命文承租万容公司F2层3043号场地，场地面积4.68平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。租期自2012年8月28日起至2032年8月27日止，每年租金52500元。同时，双方还签订《租赁合同补充协议》（下称《补充协议》）约定：乙方承租的场地优惠租金总价为1050000元，签订本协议时，包括认租时乙方已交付的定金（如有），乙方应交付至上述款项的55%，乙方已支付租金预付款578100元。甲方给乙方开具收据，并按照租赁合同约定的年租金数额每年另行开具年租金正式发票。租赁合同起始日期以大厦实际开业日期为准。汪命文未提交向万容公司交付款项的相关证据。
原审法院致函北京市规划委员会西城分局询问：（一）涉案经营场所是否属于未按照《建设工程规划许可证》规定建设的房屋；（二）涉案经营场所是否通过了规划验收。北京市规划委员会西城分局回函内容为：位于西城区展览馆路1号科贸楼二期项目工程主体基本按照《建设工程规划许可证》内容建设，局部未按许可内容建设部分已经完成了改正并进行了行政处罚。我局尚未对该项目进行规划验收。原审法院致函北京市工商行政管理局西城分局，就万容天地商城内的商铺能否办理营业执照及如果不能办理营业执照之原因进行询问，北京市工商行政管理局回函内容为：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照。北京万容天地商业管理有限公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。
北京市国土资源局于2015年12月17日作出《关于苏海波举报北京建筑大学涉嫌擅自改变土地使用用途的答复》，其中载明：近期，接到您多次举报反映北京建筑大学“科贸二期项目”涉嫌擅自改变国有划拨土地使用用途的问题，答复如下，经查，2009年4月，该项目所占地块取得《国有土地使用证》（京西国用（2009划）第00750号），土地证上标明的地类（用途）为“科教用地”，使用权类型为“划拨”；2009年11月，北京市规划委为该项目颁发《建设工程规划许可证》（2009规（西）建字0234号）；2010年3月，北京市住房城乡建设委为该项目颁发《建筑工程施工许可证》（2010施建字第0327号）。经查，该项目未经北京市政府相关行政主管部门变更审批，未补交土地出让金，属于擅自改变划拨土地使用用途违反土地管理法关于使用划拨土地的相关规定，我局将依法做出处理。
上述事实，有《项目合作协议书》、《项目合作补充协议书》、《项目合作补充协议二》、《北京建筑大学科贸楼二期项目运营管理协议》、收据、《北京市市场场地租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《北京市规划委员会西城分局回函》、《北京市工商行政管理局回函》、《关于苏海波举报北京建筑大学涉嫌擅自改变土地使用用途的答复》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：原审法院裁定不予准许汪命文申请追加北京世纪正通商贸有限公司、浙江仙琚制药股份有限公司、北京建筑大学为本案被告，汪命文亦明确表示不申请追加，现汪命文上诉仍坚持要求追加被告，缺乏依据，本院不予采纳。
本案双方争议的焦点为汪命文与万容公司于2012年11月26日签订的《北京市市场场地租赁合同》及《租赁合同补充协议》的效力问题。根据查明的事实，万容公司出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第56条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国家；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。汪命文以万容公司侵吞国有土地出让金、侵害国家利益为由主张《北京市市场场地租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效，法律依据不足，本院不予采信。至于涉案项目未经相关行政主管部门变更审批，未补交土地出让金的问题，应由有权部门进行处理。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《北京市规划委员会西城分局回函》载明“涉案楼宇主体基本按照《建设工程规划许可证》内容建设，局部未按许可内容建设部分已经完成了改正并进行了行政处罚。”故可以认定涉案楼宇不属于违法建设的建筑，万容公司虽将涉案楼宇用途擅自改作商用，但用途变更并不影响就该楼宇房屋签订的《北京市市场场地租赁合同》及《租赁合同补充协议》的有效性。
故汪命文上诉要求确认《北京市市场场地租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效的上诉理由不能成立，其该项上诉请求本院不予支持。汪命文基于确认《北京市市场场地租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效的前提而要求万容公司退还定金、利息的诉讼请求，本院亦不予支持。关于合同履行中产生的纠纷，双方可另行解决。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5719元，二审案件受理费10358元，均由汪命文负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 平
代理审判员 王 广
代理审判员 王军华
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张晓鸥