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**山西省长治市中级人民法院**
**民** **事** **判** **决** **书**
（2018）晋04民再9号
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：张金霞，女，1972年3月18日出生，汉族，自由职业者，住山西省壶关县小东沟村。
委托代理人：崔志强，山西九星律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐福坤，男，1972年9月2日出生，汉族，自由职业者，住山西省长治市郊区长北铁建北路铁新街*楼*单元*号。
委托代理人：徐福勇，男，1978年10月25日出生，汉族，自由职业者，住山西省长治市郊区长北铁建北路铁新街*楼*单元*号。系徐福坤弟弟。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：李长根，男，1970年3月8日出生，汉族，自由职业者，住河北省沙河市。
徐福坤与李长根房屋买卖合同纠纷一案，长治市城区人民法院于2014年10月21日作出（2014）城民三初字第104号民事判决，判后，李长根不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月15日作出（2015）长民终字第00144号民事裁定，发回长治市城区人民法院重审。长治市城区人民法院重审后于2015年9月9日作出（2015）城民重字第92号民事判决，判后，李长根、张金霞不服，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日作出(2015)长民终字第01696号民事判决。该判决已经发生法律效力。张金霞向山西省高级人民法院申请再审。山西省高级人民法院于2017年8月11日作出（2017）晋民申1004号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张金霞及其委托代理人崔志强，被申请人徐福坤的委托代理人徐福勇，被申请人李长根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张金霞申请再审称，本案一、二审判决认定事实不清，法律关系界定不明确，适用法律错误。本案是无权处分纠纷，而不是简单的合同纠纷，原审完全忽视本案标的属于夫妻共同财产，李长根在张金霞不知情且不同意的情况下擅自与徐福坤签订购房协议，属于无权处分，在没有构成善意取得之前，理应驳回徐福坤诉讼请求；本案400万元借款是否存在不明确，更不存在以70万元抵消400万元的债务，徐福坤和李长根存在虚假诉讼或者以房产买卖作为变相借贷担保的可能。请求再审撤销一、二审判决，依法改判两被申请人签订的售房协议和物权处分无效，驳回徐福坤的诉讼请求。
被申请人徐福坤辩称，其出示的证据具有法律效力，对张金霞与李长根分居多年的情况不清楚。
被申请人李长根辩称，其与徐福坤没有经济往来，400万元欠款是在被挟持的情况下替写的，不知道售房协议是怎么产生的。
原审原告徐福坤与被告李长根、第三人张金霞房屋买卖合同纠纷一案，长治市城区人民法院（2015）城民重字第92号民事判决审理查明：原、被告系朋友关系，被告与第三人张金霞系夫妻关系。被告在与第三人婚姻关系存续期间购买长治市城区永盛苑小区2A-1-801室（建筑面积152.94m2）住房一套，房屋所有权人登记为被告李长根，共有人一栏没有记载。2013年8月19日，原、被告双方签订《售房协议》，主要约定被告自愿将位于长治市城区永盛苑小区2A-1-801室（建筑面积152.94m2）出卖给原告，包括所有房产手续；房价总价款为700000元；因被告向原告借款4000000元，故房款在欠款中一次性扣除；被告提供有关资料积极配合原告办理有关房产过户手续，相关税费由原告承担。因被告拒绝协助原告办理房产过户手续，致原告诉讼在案。原告要求被告按照售房价格700000元的20%支付其违约金。
长治市城区人民法院（2015）城民重字第92号民事判决认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易，其交易安全应当受到公信力的保护。本案争议房屋的所有权证上记载的所有权人是李长根，共有人一栏没有记载，因此李长根是公示的所有权人。徐福坤作为交易相对人，其基于对房屋所有权登记的信赖与李长根签订房屋买卖合同，且合同主要义务均已履行完毕，徐福坤的交易安全应当得到法律保护。虽然第三人张金霞依据《婚姻法》夫妻共有财产的法律规定，认为本案诉争房屋系被告与第三人的夫妻共同财产，对本案争议房屋享有共有权，第三人张金霞也据此主张李长根擅自转让夫妻共有财产的行为无效，但《婚姻法》仅调整夫妻内部财产关系，不能成为民事交易关系的基本准则，因不动产民事交易关系而产生的纠纷，应当适用不动产登记的法律规定。被告辩称“原告与被告之间签订的售房协议虽系其本人签字，但原告对其有胁迫行为，并非其真实意愿表示”，针对上述内容被告并未提供相关证据，故本院无法采信。由此，李长根与徐福坤所签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。至于第三人张金霞所提房屋所有权尚未进行变更登记，徐福坤尚未取得所有权的问题，因是否进行变更登记仅仅是判断合同是否已得到全面履行的标准，并非判断合同效力的标准，本案争议房屋的所有权尚未进行变更登记，并不能导致买卖合同无效，第三人张金霞以房屋所有权尚未进行变更登记为由否定合同的效力，其理由不能成立。综上，因李长根和张金霞在本案中并无充分的证据证明徐福坤并非善意第三人，徐福坤基于对房屋所有权登记的信赖而与李长根签订房屋买卖合同，其交易安全应得到公信力的保护，原、被告双方所签买卖合同应认定为合法有效。原告要求被告支付违约金的主张符合法律规定，本院予以支持，但其要求按照售房价格700000元的20%计算违约金的主张明显过高，应予调整，按照售房价格700000元的10%计算70000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李长根于本判决生效后立即协助原告徐福坤办理位于长治市城区永盛苑小区2A-1-801室房屋的产权过户登记。二、被告李长根于本判决生效后七日内支付原告徐福坤违约金70000元。三、驳回原告徐福坤的其他诉讼请求。案件受理费10800元，财产保全费4020元，公告费568.4元，由被告李长根承担。
一审判决后，李长根、张金霞不服，向本院提起上诉。本院二审查明事实与一审一致。
本院二审认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据不动产登记的法律规定及物权公示公信的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易，其交易安全应当受到保护。本案争议房屋的所有权证上记载的所有权人是李长根，共有人一栏没有记载，因此李长根是公示的所有权人。徐福坤作为交易相对人，其基于对房屋所有权登记的信赖与李长根签订房屋买卖合同，且合同主要义务均已履行完毕，徐福坤的交易安全应当得到法律保护。关于上诉人李长根的上诉理由和上诉人张金霞的第一项上诉理由，本院认为一审法院对数额为4000000元的债权债务关系的成立与否并未作出认定，因本案是房屋买卖合同纠纷，故一审法院对数额为4000000元的债权债务关系的成立与否不做认定并无不当，故二上诉人该上诉理由不成立。关于上诉人张金霞第二项上诉理由，本案中涉案房产登记在李长根名下，徐福坤陈述其与李长根签订房屋买卖协议时李长根称自己已经离婚，张金霞也陈述其与李长根已分居四年，徐福坤尽到了合理审查义务，故一审法院认为涉案的房屋买卖合同有效并无不当，上诉人张金霞该项上诉理由不成立。关于上诉人张金霞第三项、第四项上诉理由，根据法律规定及相关法理，人民法院只围绕当事人的诉求进行审理，故上诉人张金霞该两项上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费10800元，由上诉人李长根承担。
本院再审查明事实与一、二审一致。
本院再审认为，本案所涉长治市城区永盛苑小区2A-1-801室住房系张金霞与李长根夫妻关系存续期间购买，系夫妻共有财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，李长根出售房屋未经共有人张金霞同意，事后也未经张金霞追认，故其与徐福坤签订的售房协议应认定为无效，徐福坤要求李长根协助办理过户手续及承担违约责任的诉讼请求无法律依据，应予驳回，据此，一、二审判决适用法律错误，应予纠正。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销长治市城区人民法院（2015）城民重字第92号民事判决及本院(2015)长民终字第01696号民事判决；
二、驳回徐福坤的诉讼请求。
案件一、二审诉讼费21600元，财产保全费4020元，公告费568.4元，共计26188.4元由被申请人徐福坤承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨淑华
审判员 郭子仪
审判员 张志红
二〇一八年八月二日
书记员 宋毅强