广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初8577号
原告：梁浩威，男，1971年1月7日出生，汉族，住所地广州市越秀区，
委托代理人：伍红，广东金山石律师事务所律师。
被告：广州市金荔庄房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区农林下路81号24楼C单元。
法定代表人：安超，职务总经理。
委托代理人：吴绮玉，该公司职员，联系地址同公司地址。
第三人：郭定书，男，1957年10月11日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
第三人：中国工商银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河东路102号。
负责人：潘明，职务行长。
委托代理人：罗健雄，该公司职员，联系地址同公司地址。
原告梁浩威诉被告广州市金荔庄房地产开发有限公司及第三人郭定书、中国工商银行股份有限公司广州天河支行（以下简称“工行天河支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人伍红到庭参加了诉讼。被告、第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2005年7月26日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买金麟台（第C3幢第X号）房屋，被告应在交付房屋使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……等等。合同签订后，原告如约支付了购房款325507元。并于2005年11月6日收楼入住，但被告至今仍没有办理房地产权属证书。据了解，被告与第三人曾签订《商品房预售契约》（已鉴证），但双方没有实际履行。故起诉要求判令：1、确认被告与第三人就涉案房屋签订的《商品房预售合同》（合同编号：X）无效。2、被告与第三人共同办理注销该合同的预售登记手续。3、被告立即为原告办理上述房屋的房地产权属证书。4、确认上述房屋归原告所有。5、本案诉讼费、保全费由被告与第三人共同承担。
被告辩称：2001年前后，包括第三人在内的79人，在被告原实际控制人广东金荔集团有限公司法定代表人刘作超及其妻子何雪梅等的操控下，以自己的名义与被告签订虚假的《商品房预售合同》，并以此骗取银行的按揭贷款。操控人收取按揭贷款及相应的首付款后，便以虚开工程发票的形式转移侵占按揭贷款及相应的首付款，致使被告开发的金麟台楼盘项目两次停工烂尾。之后，因包括第三人在内的79户按揭客户拒不履行还款义务，银行向法院起诉，并最终判决客户还款，被告承担连带担保责任。2004年6月11日，三新公司向被告原股东受让全部股权，并以被告名义承诺负担被告原有的债务。2004年4月起，被告书面委托股东三新实业公司代为履行担保责任，并实际为包括第三人在内的79户按揭客户偿还了按揭贷款本息共45395880.61元（截至2011年12月）。期间，被告、银行及第三人还签订协议，明确第三人与被告解除《商品房预售合同》，第三人对涉案房屋不享有任何实质权利和义务。上述事实已由广东省高级人民法院作出的(2009)粤高法民二终字第185号生效民事判决查明认定。因此，同意原告的第一、二项诉求。对于其余诉请，我司坚持原来在第一次诉讼中有关购房款的陈述，确认龙春燕等114户业主已经付清房款。由于我司在2004年前已负有巨额债务，为避免房屋再次被查封、购房款再次被冻结，我司采取了以优惠价加速房屋促销、单方面要求业主现金付款、付清房款可立刻收楼等紧急措施。期间，有些业主因资金周转困难，通过关系找到我司领导特批，在未付清房款的情况下也先行办理了收楼。关于办证，由于我司原股东向新股东隐瞒了1.2亿元的担保债务，且原股东及实际控制人何雪梅涉嫌经济犯罪，导致2005年12月后，我司开发的金麟台房地产项目先后被刑事查封和民事查封，无法办理房产证，造成数百位业主群体上访、游行。2008年，我司曾与25户业主及假业主在海珠法院诉讼，并经调解后，25户业主已办理了房产证。我司历经十年的努力，终于解除了外部司法机关对涉案房屋的刑事和民事的查封，114户业主也顺利向法院申请诉保和立案起诉，我司对业主的办证诉求没有异议，但因我司现仍有近5亿元的债务，法院仍查封着我司的所有预售房产。因此，我司没有能力协助业主办理房产证；而且，因我司已经资不抵债，如涉案房屋被其他债权人强制执行，我司也没有能力赔偿上述业主的损失，或退还上述业主缴纳的购房款。
第三人郭定书辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由：1、其和被告签订的《商品房预售合同》至今是合法有效的，该合同签订之后双方到广州市房地产交易所办理了预售登记，表明其对涉案房屋拥有相应物权，被告无权再次将涉案房屋出售；2、原告无权确认其与被告签订的《商品房预售合同》无效，原告不是《商品房预售合同》的当事人，也没有取得涉案房屋的物权；3、至今没有任何司法机关或文件认定其与被告签订的合同有非法目的用于诈骗贷款，原告所列举的所有证据也不能证明签订合同是用于非法目的，相反，涉案房屋所在楼盘的其他房屋，因为所欠抵押贷款的问题曾被银行追溯，相关判决已认定抵押贷款合同有效，表明作为抵押贷款合同的主合同也合法有效。因此，原告没有事实和法律依据认定其与被告所签订的商品房预售合同无效。
第三人工行天河支行述称：1999年，金荔庄公司与我司签订了按揭合同协议，为其开发的楼盘金麟台项目办理按揭贷款业务，该协议约定由金荔庄公司对按揭贷款承担连带担保责任。其后，包括郭定书在内的79户按揭客户向我司办理了按揭贷款。后因79户按揭客户拒不履行还款义务，我司遂依法就上述部分不良贷款人向人民法院提起诉讼，并要求金荔庄公司承担连带担保责任。经催收，自2004年4月起，金荔庄公司书面委托其股东广州三新实业有限公司代为履行担保责任，为79户按揭客户偿还按揭贷款本息。2004年4月至2005年11月期间，广州三新实业有限公司在我司配合下办理了现金入账手续，以偿还上述按揭贷款本息。其后，广州三新实业有限公司直接从其公司账户划款，以偿还上述按揭贷款本息。截至2014年12月，广州三新实业有限公司已全部还清79户按揭客户的按揭贷款本息合计人民币45395880.61元。自2004年4月起至今，79户按揭客户再未向我司偿还任何按揭贷款本息。综上，我司同意协助办理涉案房屋的抵押登记涂销手续。
经审理查明：2000年7月28日，被告（甲方）与第三人郭定书（乙方）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字X号），约定：乙方向甲方预购海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢第X号房屋；该预售商品房按建筑面积计算，总金额497727元；甲方须于2001年6月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用；等等。上述合同经房管部门预售登记。之后，第三人郭定书申请了购房按揭贷款，并办理了抵押登记手续。
被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买上述房屋；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额325507元；出卖人应当在2005年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；等。该合同注明的签署日期为“2005年7月26日”。
原告持有被告出具的房款收据，上述房屋现在由原告在使用。
原告曾于2015年4月17日向本院起诉，提出与本案相同的诉讼请求（除第4项要求确认房屋归原告所有外）。
诉讼中，经本院询问，原告和被告均表示上述《商品房买卖合同》是在合同注明的时间签订，原告已通过现金支付方式付清房款。
本院经审理后，于2016年12月29日作出（2015）穗海法民三初字第846号民事判决书，判决：一、确认被告广州市金荔庄房地产开发有限公司与第三人郭定书就购买位于广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢1508房签订的《商品房预售合同》（合同编号：99059419）无效；被告与第三人郭定书在本判决生效之日起10日内共同办理注销该合同的预售登记手续。二、被告广州市金荔庄房地产开发有限公司和第三人郭定书、第三人中国工商银行股份有限公司广州天河支行在本判决生效之日起10日内办理上述房屋的涂销抵押登记手续。三、驳回原告的其他诉讼请求。
原告对上述判决不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2017年8月30日作出（2017）粤01民终10197号民事裁定书，裁定：一、撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第846号民事判决；二、本案发回广州市海珠区人民法院重审。
本院于2017年9月14日对本案重新立案进行审理。
本次诉讼期间，原告提交了（2008）穗中法民二初字第491号民事判决书，及广东省高级人民法院的（2009）粤高法民二终字第185号民事判决书、（2017）粤刑终92号刑事判决书，证明被告的控制人以公司名义与第三人虚假签订涉案购房合同，以套取银行贷款等。
本次诉讼期间，原告提供了银行进账单（2005年7月26日出票、金额186800元，收款人被告）、梁浩威在中国建设银行的账户流水明细表（显示2005年11月6日转账支取113927元，对方名称为被告法定代表人安超），以及原告购房期间的存款记录、收入证明、收款收据等，证明其支付房款的能力和事实。
此外，原告还提交了广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，显示原告梁浩威具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点2017年11月6日。
本院认为：根据本案证据和查明事实，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，涉案房屋现在是由原告使用，而第三人并未曾接收使用过涉案房屋，也无证据显示第三人曾就此提出任何异议，且根据第三人工行天河支行的陈述，及第三人郭定书未按约定偿还按揭贷款本息。结合原告提交的多份判决书，本院合理采信第三人与被告签订的《商品房预售合同》并非双方的真实意思表示，原告要求确认被告与第三人签订的《商品房预售合同》无效，以及要求被告与第三人共同办理注销该合同的预售登记手续，合法合理，本院予以支持。因抵押权人工行天河支行表示同意涂销抵押，故原告要求被告协同两第三人办理涂销抵押登记手续，并无不当，故对原告该诉请本院予以支持。
关于原告要求被告办理涉案房屋权属证书的问题。原告作为涉案房屋的买受人，应当根据《商品房买卖合同》的约定，履行支付房款的义务。相对而言，被告作为房屋出售方，理应在约定的期限内为原告办理房屋的产权登记手续。原告对其主张提交了相关的银行进账单、银行账户明细单、收款收据及房款发票等证据，证明其已支付了相应的房款，被告不持异议，本院予以确认。由于原告已履行了付款义务，故被告理应为原告办理涉案房屋的产权登记手续。
原告在尚未被登记为涉案房屋产权人的情况下，要求确认涉案房屋归其所有，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、确认被告广州市金荔庄房地产开发有限公司与第三人郭定书就广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢X房签订的《商品房预售合同》（合同编号：X）无效；被告与第三人郭定书在本判决生效之日起10日内共同办理注销该合同的预售登记手续。
二、被告广州市金荔庄房地产开发有限公司和第三人郭定书、中国工商银行股份有限公司广州天河支行在本判决生效之日起10日内办理上述房屋的涂销抵押登记手续。
三、被告广州市金荔庄房地产开发有限公司和第三人郭定书、中国工商银行股份有限公司广州天河支行在本判决生效之日起30日内，协同原告到广州市房地产交易所办理广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢X房的交易过户手续。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费8766元、财产保全费2148元，由被告负担。本案鉴定费9900元由第三人郭定书自行承担。
如不
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 区伟斌
审判员 蒙 刚
审判员 戴 璐
二〇一八年一月十九日
书记员 邱时迁
潘志权