广�省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）粤1971民特1092号
申请人中国建设银行股份有限公司东莞市分行，住所地:广东省东莞市南城区胜和体育路5号健升大厦,统一社会信用代码:91441900X180746149。
法定代表人李宝生，该分行行长。
委托代理人路芳,北京德恒（东莞）律师事务所律师。
委托代理人单丽欣,北京德恒（东莞）律师事务所律师。
被申请人陈锦强，男，汉族，1966年12月28日出生，住广东省东莞市莞城区，
被申请人张文雅，女，汉族，1984年8月11日出生，住广东省东莞市莞城区，
申请人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称“建设银行东莞分行”）于2018年8月2日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。
申请人建�银行东莞分行称，（2018）粤1971民特616号民事裁定书裁定“对被申请人陈锦强、张文雅的房地产[位于东莞市××路××世纪××楼××单元××房（商品房他项权登记证明号为2014010697FA36204265）]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国建设银行股份有限公司东莞市分行对变价后所得款项在款项372730.81元的范围内优先受偿”。虽然截至该案开庭之日被申请人还按《住房公积金借款合同》相关约定履行还本付息义务、暂无拖欠利息、罚息，但该裁定事项未将利息、罚息涵括，在申请人优先受偿前被申请人一旦逾期还款，均会出现被申请人拖欠利息、罚息的情形，剩余本金、利息、罚息及律师费的总和有可能多于372730.81元，且根据被申请人与申请人签订的《住房公积金借款合同》（合同编号440770018-1112-20140594215）（以下称“合同”）第十三条第二款的约定，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及申请人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等等，可见申请人对案涉利息、罚息也具有优先受偿权。原裁定仅支持申请人在372730.81元（即剩余本金和律师费的总和）的范围内优先受偿将无法约束裁定后以及强制执行阶段可能产生的利息、罚息，将导致申请人无法充分实现抵押权。综上，（2018）粤1971民特616号民事裁定书应支持申请人对变价后所得款项在利息、罚息（按合同编号为440770018-1112-20140594215的《住房公积金借款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止）范围内同样优先受偿。故申请人向法院申请：变更（2018）粤1971民特616号民事裁定书，裁定对被申请人陈锦强、张文雅的房地产[位于东莞市××路××世纪××楼××单元××房（商品房他项权登记证明号为2014010697FA36204265）]准予采取拍卖、变卖等�式依法变价，申请人建设银行东莞分行对变价后所得款项在其债权本金358850.17元以及利息、罚息（按合同编号为440770018-1112-20140594215的《住房公积金借款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止）、律师费13880.64元范围内优先受偿。
被申请人陈锦强、张文雅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，亦未向本院提交任何证据。
经审理查明，2013年12月3日，申请人与被申请人陈锦强签订了《住房公积金借款合同》（编号为440770018-1112-20140594215），约定申请人向陈锦强提供贷款本金450000元，合同保证人为东莞高豪花园建造有限公司，抵押人为陈锦强、张文雅。该合同第十三条第二款约定，抵押担保范围包括本合同第二条约定的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同第十六条违约情形第八项约定，借款人或其财产合法继承人受到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响。合同第十七条约定，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利。其中包括：宣布贷款立刻到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同第三十二条约定，借款期限为204个月，即2013年12月3日至2030年12月3日。合同第三十三条约定，本合同执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率，年利率为4.5%。本合同签订后，贷款首次发放前，如遇中国人民银行调整利率，则本合同按新的利率政策执行�本合同项下借款逾期的，罚息利率为在贷款利率水平上上浮50%。合同第三十七条第五款约定，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为3160.11元。合同第四十一条约定，抵押财产名称为东莞市××路××世纪××楼××单元××房，抵押财产面积为109.57㎡，抵押财产价值为643450元。被申请人张文雅在该合同的抵押人处签名捺印。
东莞市住房公积金管理中心2013年12月3日出具《准予贷款通知书》，同意向被申请人陈锦强发放贷款450000元，贷款期限为17年用于购买位于东莞市××路××世纪××楼××单元××房的住房，被申请人陈锦强提供该套住房作为抵押物。2014年1月23日，申请人依约向被申请人陈锦强发放了住房公积金贷款450000元，借款月息3.75‰，借款借据上显示借款期限从2014年1月23日至2031年1月23日共17年，每月23日还款3160.11元。
申请人提供的《商品房他项权登记证明》载明东莞市××路××世纪××楼××单元××房产的抵押人为被申请人陈锦强，抵押权人为申请人，抵押贷款金额450000元，商品房价值643450元，抵押期限2013年12月3日至2030年12月3日。
本院于2018年4月28日向申请人出具（2018）粤1971执574号函，载明东莞市××路××世纪××楼××单元××房产被本院查封，并对上述房产作出了评估，评估价为1753120元，拟将该房产拍卖处理用于清偿案件的相关债务。因该房屋已抵押给申请人，要求申请人收到该函后七日内书面申报债权并提起诉讼。
申请人提供的2018年9月3日《东莞市住房公积金贷款对账单》显示，被申请人陈锦强尚欠申请人贷款本金358850.17元、利息1938.56元、罚息20.81元。申请人称因案涉房屋被法院查封涉及拍卖，故按合同约定要求案涉全部贷款提前到期。自2018年7月23日起陈锦强开始逾期还款。
申请人提供的民事诉讼委托代理合同显示：委托人（甲方）：东莞市住房公积金管理中心；代理人（乙方）：广东省旗峰律师事务所，合同第一条约定，乙方接受甲方的委托，指派律师为申请人与被申请人因住房公积金借款合同纠纷一案担任甲方的诉讼一审（实现担保物权）、执行代理人。第五条约定：根据《广东省律师服务收费管理实施办法》（粤价[2003]225号文件）的有关规定，双方约定甲方向乙方支付人民币13880.64元作为本案的律师费。东莞市住房公积金管理中心2018年1月15日出具《情况说明书》，载明因申请人是受其委托向借款人发放的住房公积金贷款，该案的诉讼费、律师费等因实现债权所产生的费用，均由其委托东莞财政交纳，其同意由申请人行使基于涉案借款合同的权利向借款人追讨债权，待实现债权后向�退还本息、律师费、诉讼费。
本院于2018年7月3日作出（2018）粤1971民特616号民事裁定书，裁定对被申请人陈锦强、张文雅的房地产[位于东莞市××路××世纪××楼××单元××房（商品房他项权登记证明号为2014010697FA36204265）]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国建设银行股份有限公司东莞市分行对变价后所得款项在款项372730.81元（借款本金358850.17元和律师费13880.64元）的范围内优先受偿。申请人认为被申请人在该裁定书作出后开始逾期还款，已实际产生了利息和罚息，故申请法院变更上述民事裁定书。
以上事实，有申请人提交的（2018）粤1971民特616号民事裁定书、准予贷款通知书、住房公积金借款合同、借款借据、支付凭证、商品房他项权登记证明、对账单、东莞市第一人民法院《函》、情况说明书、委托代理合同、发票等证据以及本�的听证笔录等附卷为据。
本院认为，申请人与被申请人陈锦强、张文雅签订的《住房公积金借款合同》约定被申请人以其名下位于东莞市××路××世纪××楼××单元××房产为案涉债务提供抵押担保，且抵押物已办理了抵押登记，申请人就上述抵押物所享有的抵押权依法成立。根据本院出具的（2018）粤1971执574号函，被申请人陈锦强、张文雅的案涉房产将面临法院拍卖，符合上述合同中约定的违约情形，申请人有权宣布提前收回贷款并依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故申请人请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权的申请，依法有据，本院予以支持。申请人实现担保物权优先受偿的范围，按照《住房公积金借款合同》第十三条第二款的约定，应包括：一、截至2018年9月3日的本金358850.17元、利息1938.56元、罚息20.81元；二、从2018年9月4日起，按案涉《住房公积金借款合同》的约定计收后续利息、罚息至实际清偿之日止；三、律师费13880.64元。申请人在上述债权范围内实现担保物权优先权的主张，符合法律规定，本院予以支持。（2018）粤1971民特616号民事裁定书将借款本金及律师费列入该范围并无不妥，但因被申请人在该民事裁定书作出后出现逾期还款并由此产生了利息及罚息，而利息及罚息属于案涉《住房公积金借款合同》约定的抵押担保范围，上述民事裁定书将抵押担保范围仅确定为借款本金及律师费未能充分、全面保障债权人抵押权的实现，故应予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十四条的规定，裁定如下：
变更（2018）粤1971民特616号民事裁定为“对被申请人陈锦强、张文雅的房地产[位于东莞市高埗镇颐龙东路2号新世纪颐龙湾202号楼2单元304房（商品房他项权登记证明号为2014010697FA36204265）]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国建设银行股份有限公司东莞市分行对变价后所得款项在款项372730.81元及利息、罚息（截至2018年9月3日的利息1938.56元、罚息20.81元；后续利息、罚息按案涉《住房公积金借款合同》的约定计收至实际清偿之日止）的范围内优先受偿。”
原申请费6948.53元（申请人中国建设银行股份有限公司东莞市分行预交），由被申请人陈锦强、张文雅负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
审判�长袁浩权
审 判 员 钟柳云
人民陪审员 陈俊杰
二〇一八年九月三日
法官 助理 赖志伟
书 记 员 陈叠宜
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事�约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人合同以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。合同损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该合同。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可�向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。