广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初510号原告：陈艳华，女，汉族，1989年11月5日出生，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莎莎，广东广信君达律师事务所律师。被告：周兆强，男，汉族，1960年3月25日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：许多，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯熠德，广东岭南律师事务所实习律师。被告：周淑贤，女，汉族，1929年2月24日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：周兆强，男，汉族，1960年3月25日出生，住广东省佛山市禅城区。系其儿子。第三人：佛山市锦豪房地产置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区普君东路6号首层P12号，统一社会信用代码91440604MA4UXA6M7F。法定代表人：李嘉韵。原告陈艳华与被告周兆强、周淑贤、第三人佛山市锦豪房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告暨被告周淑贤委托诉讼代理人周兆强、被告周兆强委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳华向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行与原告之间的房屋买卖合同；2、被告协助原告办理房屋产权转移登记手续；3、被告向原告支付违约金58400元（730000元×1%×8日，自2017年12月12日起暂计至起诉状提交之日）；4、被告直接向第三人支付房屋买卖的中介代理费及咨询费10800元；5、被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2016年12月8日，原告与被告签订《房地产买卖合同》（编号0000003号）（以下简称“合同一”），买卖佛山市禅城区普君东路1号四座B1505房（以下简称“涉讼房屋”）。2017年4月14日，被告周淑贤以其不知情为由，起诉要求确认合同一无效，案经二审，最终驳回周淑贤的诉讼请求。2017年11月9日，应两被告的要求，双方签订《房地产买卖合同》（编号0000034号），售价不变，双方在该合同中签署的签订时间仍为2016年12月8日。2017年11月9日，原告签署了按揭文件，中介公司于同月20日将按揭文件提供银行。2017年12月7日，原告要求被告及时履行合同并办理房屋产权转移登记手续，被告未及时履行合同。原告于2017年12月8日向被告发出律师函，要求被告于2017年12月11日按照合同约定及时履行合同并办理房屋产权转移登记手续，被告在拒收律师函之后仍然表示意图毁约。同月13日，原告再次发律师函给被告，要求被告于2017年12月15日按照合同约定积极全面履行合同，被告拒收律师函并不予回复。2017年12月7日，被告没有合同及法律依据，单方面提出解除合同。庭审中，原告陈述原告要求被告协助办理房屋产权转移登记手续是依据上述合同第三条第五款即“如银行批准在贷款金额小于买方申请的贷款金额……”，原告已经多次向卖方发出催告函告知办理递件过户手续同时支付剩余房款，所以根据合同的约定及履行的行为，原告有权利要求被告办理过户。在合同签订之后，原告已经严格按照合同的约定将定金、购房首期款按时支付给被告，涉讼房屋没有抵押已经被原告予以查封，原告有能力并且同意一次性支付剩余房款，涉讼房屋继续履行的条件具备。还有0000034号合同约定的第三条第三款规定即“买卖双方同意买方于银行贷款同意审批后……”违约金的依据是根据两份合同第七条违约责任第二款即“继续履行合同，守约方有权要求违约方按总成交价百分之一支付违约金……”被告的违约行为是违反了编号0000034合同中第三条的第三款和第五款及第七条即“签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务……”。具体约定即为上述约定。第三条的第三款结合第五款，如果在贷款金额小于或者直接为零。在原告明确告知被告同意一次性交齐房款的情况下，被告也应当在三个工作日内办理递件过户手续，等同于银行可以放款。法律上的依据是合同全面履行还有经过依法催告应当合理履行合同的义务，因为原告先后四次催告被告去办理过户。两被告辩称，1、原告并非实际购房人。2、买方无一次性付清尾款的能力，并拒绝一次性付清尾款。3、买方明确告知不履行合同，卖方根据法定解除权解除合同。4、卖方无义务配合买方再次按揭。5、卖方并未设置交易障碍，贷款时一定要向银行递交判决书。6、不同意买方自己找银行贷款问题。合同约定由中介和贷款代理公司指定贷款银行，按上述约定对双方权益有保障。原告的姐姐陈瑞华是某银行职员，如由其指定银行贷款，尾款是否能及时收到无法保障。因此，卖方有权利依照合同约定履行。7、卖方不同意先过户再付款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈述称，2016年12月27日，买方要求拿钥匙去安装涉讼房屋的水电，卖方同意买方先拿钥匙叫物业修一修卫生间。2017年11月11日，原告打电话过来说要跟卖家解除合同，并说自己是没有工作的，工资证明是其哥哥出的，当我司告知卖家这个情况时，原告当天又反悔。2017年11月27日，银行回复：因银行流水不足、有炒房嫌疑、存在买方并非实际房屋购买人的可能、贷款风险较大，买方被拒批贷款。之后按揭公司和买方又去问过多家银行，均答复无法贷款。2017年11月28日，卖方发出信息告知买方，信息发出三天内可以再配合买方再次办理一次按揭手续，如果买方不需要再次办理按揭手续，则于2017年12月3日以现金方式补足。2017年12月4日，双方到第三人处协商，卖方要求一次性，但买方不同意一次性，也没有能力一次性，最后卖方告知买方，最后再给3天时间筹钱付尾款51万。2017年12月7日，买方未支付尾款51万，也不能拿出其有支付能力的证据，卖方发函解除合同。诉讼中，各方当事人围绕原告的诉讼请求提交了证据。其中原告提交如下证据：1、原告身份证复印件、两被告身份证复印件；2、《房地产房买卖合同》（合同编号0000003号）；3、收匙纸；4、（2017）粤0604民初5237号民事判决书、（2017）粤06民终7674号民事判决书；5、协议、房地产买卖合同（合同编号0000034号）；6、律师函、快递存单；7、佛山市个人住房查询结果；8、收款收据、代收款证明、历史交易明细表；9、协议；10、陈艳华与周兆强短信往来、陈瑞华与周兆强短信往来、陈瑞华与冯微信往来；11、告知函；12、交易明细表；13、社保证明。对于原告提交的证据13，原告已经提供原件核对，被告虽有异议，但未能提供相反的证据予以反驳，故本院对该证据的真实性予以确认。至于原告提交的其他证据，鉴于被告对其真实性均予以确认，故本院对上述证据的真实性亦均予以认可。被告提交：1、被告身份证复印件、原告身份证复印件；2、房屋买卖合同（编号0000003号）；3、房屋买卖合同（编号0000034号）；4、协议书；5、不动产权证；6、录音；7、租赁合同、收匙条；8、快递单、告知函、短信；9、一二审判决书；10、退案申请书；11、微信聊天记录；12、周兆强发给陈艳华的短信记录；13、陈艳华发给周兆强的信息；14、陈瑞华发给周兆强的微信。对于被告提交的证据10、11，由于缺乏原件或原始来源核对，原告亦不予确认，故本院对其真实性不予确认。对于被告提交的其他证据，鉴于原告对其真实性均予以确认，故本院对其他证据的真实性亦均予以认可。另外，案件审理过程中，佛山市禅城区不动产登记中心向本院出具《复函》，本院审查后认为上述证据来源合法，故对其真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年12月8日，周兆强（卖方）与陈艳华（买方）、佛山市锦豪房地产置业有限公司（经纪方、以下简称“锦豪公司”）签订合同一，约定买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，买卖双方已就买卖涉讼房屋的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，达成协议。首期房款（含定金）：220000元，尾期房款：510000元。涉讼房屋为周兆强、周淑贤共同共有。2016年12月8日，案外人陈瑞华的银行账户转账支付购房款40000元到案外人周婉珊银行账户。2016年12月27日，陈瑞华的银行账户转账支付购房款130000元到周婉珊银行账户，同日通过陈艳华的银行账户转账支付购房款50000元到周婉珊银行账户。2016年12月28日，周兆强将涉讼房屋的钥匙及门卡交给陈艳华。2017年4月14日，周淑贤向本院提起诉讼，诉请上述合同无效。2017年5月12日，本院作出（2017）粤0604民初5237号民事判决书，驳回周淑贤的全部诉讼请求。周淑贤不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月26日作出（2017）粤06民终7674号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年11月9日，周兆强、周淑贤（卖方）与陈艳华（买方）、锦豪公司（经纪方）就涉讼房屋签订《房地产买卖合同》（编号：0000034）（以下简称“合同二”），首期款及尾期款数额与之前的合同一致，合同标注的签署时间仍为2016年12月8日，其中第三条付款方式约定买方应于2017年11月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后3个工作日内办理交易过户手续。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，尾期房款即申请贷款额510000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接开入卖方账户。如银行批准在贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足卖方，第五条物业交付买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天【】付清首期款【】。同日，陈艳华与周兆强还签订《协议》，确认同意重新修改房屋买卖合同，修改办按揭、过户时间，删除原房屋买卖合同的附加协议的部分内容。2017年11月27日，周兆强通过短信向陈艳华发送告知函，内容为：今天接到通知，您申请购房贷款事宜已被银行拒绝，根据《房地产买卖合同》第三条第5小项，您需要以现金方式补足尾期房款510000元，请于本函件寄出之日起七天时间内补足。2017年11月28日，周兆强通过短信向陈艳华发送告知函，内容为：在下面三个前提下，我方愿意配合你第二次办理手续：1、由按揭公司确定贷款银行（不同意由你方找贷款银行）；2、申请按揭时需要提供本案所有资料（特别是一二审判决书材料）；3、自信息发出之日起三日内三方到锦豪地产办理。如果你不需要再次办理按揭手续，请于2017年12月3日前支付尾款510000元。2017年11月29日，周兆强通过短信告知陈艳华如果需要其再次配合办理按揭手续，请于今天下午6点前回复办理按揭时间（最好明天过来锦豪地产处办理），不回复则默认你方同意购房尾款以现金方式一次性支付，现金支付请于2017年12月3日前支付尾款510000元。2017年11月30日，周兆强通过短信告知陈艳华截止今天未收到你方回复信息，请于今天下午六点前确定并告知办理按揭的时间、按揭银行，如果你不需要再次办理按揭手续，请于2017年12月3日前支付尾款510000元。2017年12月4日，周兆强通过短信告知陈艳华其已经按照合同约定履行义务，并且给予合理的时间一次性付清，现在已经到期，最后再给你三日筹钱。2017年12月7日，周兆强通过短信告知陈艳华最迟在今天下午五点前支付尾款510000元，否则其根据合同条款，将于今天下午五点履行解除合同的权利。同日，案外人陈瑞华通过短信告知周兆强：由于你方不愿意配合我方继续办理按揭贷款。现我方可以考虑一次性付齐余款。但鉴于前期客观情况，我方支付余款前提必须是在房管部门递件受理成功，缴税完成，房管局房产交易中心给出新房产证领证回执后再行支付。如同意我们三方明天统一到政务中心办理过户，为了便于我方提前一天安排好资金入账，请及时回复信息。如果你方还有怀疑，可在明天上午先找相应单位进行资金监管，再办理过户手续。陈瑞华还于同日通过短信向周兆强发出律师函，要求周兆强于2017年12月8日9：00到佛山市政务中心办理房屋过户手续。另查明一，根据2017年11月22日的佛山市个人住房查询结果显示，陈艳华在佛山市辖区范围住房记录为0套。另查明二，本院向佛山市禅城区不动产登记中心发函询问根据本案情形，陈艳华是否属于本市的限购对象，是否有购房资格可以依据上述合同办理涉讼房屋的房地产权属证书或办理产权过户手续，是否需要提交购房之日前个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。该中心于2018年4月2日向本院出具《复函》，内容为：“……三、根据佛建管函[2017]403号《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》第二点第（二）款：限购区域内的二手房住房交易，执行时点前符合以下情形之一的，按原政策执行：3、买卖双方已经签订房屋交易协议，并能提供交付定金或购房款的银行出入账证明的，其他支付方式若无法提供银行出入账证明的，不予认可以及第五点第（三）款二手房交易以购房协议及交付房款作为购房证明材料的，付款人必须是买方本人或买方家庭成员（配偶、未成年子女），收款人须是卖方本人或卖方家庭成员，因此，本案付款人陈瑞华是购房人陈艳华的亲戚，不符合上述规定的付款人要求，故陈艳华购买的上述不动产不能按原政策执行的条件，需按限购政策执行。四、根据上述限购政策，买受人为非本市户籍居民，在本市只可拥有一套住房。办理时应提交买受人身份证、婚姻状况证明、购房人（夫妻双方可只提供一方）购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税证明或已缴纳社保证明和《购房人申明陈述书》才可以进行二手房买卖交易……”另查明三，陈艳华委托诉讼代理人陈述陈艳华没有在佛山买社保，因为根据原来的限购政策是不需要。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告等签订的合同一、合同二、《协议》是各方合同当事人的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方合同当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请继续履行合同及协助办理房屋产权转移登记手续。根据房屋登记部门的复函，依本案情形，原告购买涉讼房屋需按限购政策执行。由于原告为非本市户籍居民，办理时应提交购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税证明或已缴纳社保证明等材料才可以进行二手房买卖交易。由于原告未能提供上述个人所得税证明或已缴纳社保证明，故原、被告双方实际上已无法继续进行涉讼房屋的买卖交易。《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。原告上述诉请不符合法院判决强制履行的“法律上或事实上能够履行”的要求，故本院对原告提出的上述诉请不予支持。关于原告诉请违约金。根据本院查明的事实，双方就涉讼房屋先后签订合同一及合同二，结合被告周兆强与原告签订的《协议》来看，原、被告双方关于涉讼房屋的权利义务应以合同二约定的为准。综观合同二，双方对于买方无法办理按揭贷款的情况下如何支付及何时支付尾期房款、何时办理过户手续并无约定。而从双方对于支付尾期房款的协商过程来看，主要分歧在于是先行付清尾款还是先行办理房屋过户手续，而原、被告双方对于上述合同义务履行的先后顺序的主张均在合理的范围内。故结合以上分析，被告在办理过户手续方面并不存在违约情形。原告以此诉请被告承担违约金，缺乏依据，本院不予支持。至于原告的其他诉请，由于均系建立在合同继续履行的基础之上，因此亦缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈艳华的诉讼请求。受理费5896元及保全费4170元，合计10066元，均由原告陈艳华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年四月十八日书记员 冯裕雯附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。