甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甘民三终字第45号
上诉人（原审原告）：蔡红军，男。
委托代理人：张海年，甘肃河西律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉峪关市华富物贸宾馆（以下简称：华富物贸宾馆）。
负责人：杨继红，该宾馆总经理。
被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司嘉峪关市分行（以下简称：中行嘉峪关市分行）。
负责人：邓春明，该分行行长。
委托代理人：殷剑宏，甘肃殷剑宏律师事务所律师。
委托代理人：汪敬琦，该分行监察部干部。
上诉人蔡红军因与被上诉人华富物贸宾馆、中行嘉峪关分行房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市人民法院（2013）嘉民一初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人蔡红军的委托代理人张海年、被上诉人中行嘉峪关分行的委托代理人殷剑宏到庭参加了诉讼。被上诉人华富物贸宾馆经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年10月1日，被告中行嘉峪关
分行与杨继红签订《房屋租赁合同》，约定由中行嘉峪关分行将嘉峪关市胜利中路8—1号房屋出租给杨继红，租期5年。该合同约定：经出租人同意后，在不改变主体结构基础上承租人可以对房屋进行装修。合同期满，承租人保持房屋原状、设施齐全，按移交的物品移交出租人，包括新增设的使用物资。2005年3月29日，中行嘉峪关分行书面同意华富物贸宾馆转租该房屋。2008年4月22日，杨继红与原告蔡红军签订《房屋租赁合同》，租赁期限至2014年12月31日。合同签订后，原告对承租房屋内的上下水、供电线路进行修缮，增设供暖锅炉、安装监控设施、更换电视及床。2008年9月30日，被告中行嘉峪关分行与杨继红签订的《租赁合同》期满，双方未续签合同，杨继红及其他次承租人继续使用房屋。2011年7月20日，中行嘉峪关分行向杨继红及包括原告在内的各次承租人发出书面通知，要求解除与杨继红之间的《租赁合同》，并要求各次承租人搬离房屋。通知未果，中行嘉峪关分行于2011年12月29日将杨继红及各次承租人诉至一审法院，一审法院于2012年4月11日作出（2012）嘉民一初字第200号民事判决，确认中行嘉峪关分行与杨继红之间的租赁合同在期满后转为不定期租赁合同，于2011年7月20日解除，杨继红与各次承租人之间的转租合同同时解除。双方均未上诉。2012年12月18日，蔡红军提起本案诉讼。请求判令二被告补偿对其在承租房屋期内的增设物、装修、修缮费用200884元。
原审法院另查明：被告华富物贸宾馆为个人独资企业，杨继红系该宾馆实际投资人，原告系宾馆承包经营人。原告对承租房屋进行装修、修缮前取得转租人杨继红的同意，但未向被告中行嘉峪关分行征求意见。2012年6月5日，原告因承租房屋的装修及增设物补偿纠纷将杨继红及中行嘉峪关分行诉至法院，后因主体不适格撤回起诉。期间原审法院依法委托甘肃合盛资产评估有限公司对原告承租期间装修、改善及增设资产的现有价值进行评估，评估公司于2012年11月18日作出甘合盛评报字（2011）第46号《资产评估报告》，评定原告租赁期间增设的资产（重置成本评估值）为200883.66元。被告华富物贸宾馆对《资产评估报告》认可，被告中行嘉峪关分行不认可。经庭审核实，原告认可评估资产中的电视、床、空调等设施可以拆走，该部分资产评估值为70366.29元。
原审法院认为，华富物贸宾馆负责人杨继红经原出租人中行嘉峪关分行同意与原告蔡红军签订转租合同，但转租合同约定的租期超出原租赁合同期限。原租赁合同因期满继续履行转为不定期租赁合同，转租合同亦转为不定期租赁合同，与原租赁合同同时解除。转租期间华富物贸宾馆同意原告对承租房屋进行装修、改善和增设他物，但对形成附合的装修、增设物的处理未作约定，故双方应对合同解除时装修、增设物的残值损失按公平原则分担。原告依据《评估报告》主张补偿的装修、增设资产中，电视机、床、空调和太阳能热水器属经营投入的固定资产，并非形成附合的装修、增设物，故其不在补偿范围内。其余已形成附合的装修、增设物残值总计为130517.37元，由华富物贸宾馆和原告各分担一半，即65258.69元。原告与被告中行嘉峪关分行之间无租赁合同关系，且中行嘉峪关分行与原承租人杨继红之间的租赁合同约定，合同期满后承租人新增设使用物资交归出租人，故原告请求中行嘉峪关分行补偿其装修、增设物的损失无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决：一、被告嘉峪关市华富物贸宾馆补偿原告蔡红军装修、增设物残值65258.9元，于判决生效后十五日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4313元，由被告华富物贸宾馆承担1431元，原告蔡红军承担2882元。
宣判后，蔡红军不服，向本院提起上诉。
蔡红军上诉称：原判不合法且不合理，显失公平。应追究被上诉人中行嘉峪关分行的违约及侵权责任。请求撤销原判并依法改判。理由为：1、自2003年10月起，杨继红承租中行嘉峪关分行所有的宾馆用于经营。2005年3月，杨继红在取得中行嘉峪关分行书面同意后，将部分房屋转租给上诉人。2008年4月20日合同到期后，双方又续签至2014年12月31日。期间，上诉人在征得杨继红同意后，增设了锅炉、监控设备，修缮了管道和电气线路以及宾馆室内设施等，共产生费用40余万元。2011年，因中行嘉峪关分行将该房屋整体拍卖，将杨继红及其他次承租人诉至法院，提前解除未到期的转租合同，但对上诉人在承租期内增设、修缮的费用未予补偿。2、提前解除合同违约方应赔偿损失。杨继红与上诉人签订的合同第八条约定：出租人同意，可以对出租房屋装修和增设，租赁期满，租赁房屋的装修、改善增设物的处理由双方协商处理。合同第十五条约定：本合同履行期内，任何一方违约或合同终止违约方应向对方按实际损失赔偿。2011年，转租合同未到期，中行嘉峪关分行将房屋整体拍卖时因急于交房，诉至法院要求解除合同，导致转租合同在未到期、未协商解除的情况下被提前解除，华富物贸宾馆违约，应承担违约责任、赔偿损失并对上诉人的增设、修缮物予以补偿。原审判决却以公平原则处理，忽视了华富物贸宾馆的违约责任有失公允。3、中行嘉峪关分行和华富物贸宾馆之间的合同约定合同期满装修归中行所有，但并不包括修缮和增设物，且从合同未到期。2011年拍卖该宾馆时《委托拍卖合同》第三条第一款表述：该标的宾馆部分采用自供暖。但在拍卖宾馆时却连同上诉人的修缮、增设物一并拍卖。其行为构成对上诉人所有权的侵害并最终受益，应全额赔偿损失。4、鉴定结论对增设、修缮物现有价值评估为200883.66元，赔偿数额应以此为准。
华富物贸宾馆答辩称：原判不合法，应追究中行嘉峪关分行的违约责任和侵权责任。请求撤销原判并依法改判。理由为：1、上诉人蔡红军所述事实清楚。2、华富物贸宾馆经中行嘉峪关分行的同意后将房屋合法转租。合同签订至2014年4月22日，中行嘉峪关分行提前解除合同应赔偿损失。2011年，转租合同未到期，中行嘉峪关分行将该房屋整体拍卖，因急于交房，起诉至法院解除合同，导致转租合同提前解除，中行嘉峪关市分行应最终承担责任，赔偿损失，对上诉人增设、修缮物应给予补偿。3、中行嘉峪关市分行的拍卖行为构成侵权且其为实际受益人。华富物贸宾馆与中行嘉峪关分行之间签订的合同虽约定合同期满装修归被告中行嘉峪关分行所有，但并不包括修缮和增设物，且从合同未到期。2011年中行嘉峪关分行将该房屋整体拍卖时，委托拍卖合同中第三条第一款称：该标的宾馆部分采用自供暖。但在随后的拍卖中却连同上诉人的修缮、增设物等一同拍卖。其行为构成对上诉人所有权的侵害并最终受益，应赔偿上诉人的损失。
中行嘉峪关分行答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。理由为：1、2003年10月，中行嘉峪关分行与杨继红签订《房屋租赁合同》，期限自2003年10月1日至2008年9月30日。合同到期后，双方未续签，房屋继续由杨继红使用，但此后杨继红陆续拖欠租金，虽经多次催要，但其一直不积极履行。至2011年始甚至开始躲避中行工作人员。因此，中行决定解除合同。由于杨继红在合同到期后仍和第三人签订定期《租赁合同》，由此导致蔡红军和其他第三人拒绝交还房屋。基于此，中行嘉峪关分行提起诉讼，请求判令杨继红支付拖欠的租金并要求蔡红军等第三人搬离房屋。（2012）嘉民一初字第200号民事判决确认中行嘉峪关分行与杨继红之间的合同解除后，杨继红与蔡红军等第三人之间的转租合同同时解除，并判令蔡红军搬离该房屋。但蔡红军至今未搬离，而杨继红也避而不见。2、上诉人和杨继红之间提前解除合同关系的法律后果应由其自行承担，中行嘉峪关分行无过错，不应承担责任。中行嘉峪关分行与杨继红之间的租赁合同租期为五年，2008年9月30日到期后，因双方未续签而转为不定期租赁合同。在此前提下，蔡红军和华富物贸宾馆签订时间长达六年之久的定期《租赁合同》，显然存在不能履行的可能性。按照法律规定，中行嘉峪关分行与杨继红之间租赁关系解除后，杨继红与蔡红军等第三人之间的转租合同必然同时解除。但主合同解除的原因归责于杨继红拖欠租金，未能履行其相应的义务，中行嘉峪关分行无过错。蔡红军在明知华富物贸宾馆无权签订长期的定期《租赁合同》的情况下，仍盲目签订合同并进行投资，应对合同不能履行可能产生的损失负有责任。3、蔡红军与中行嘉峪关分行并非合同相对人，其增设行为亦未取得中行嘉峪关分行的同意。根据合同相对性的原理，上诉人无权向中行嘉峪关分行主张其与华富物贸宾馆租赁合同项下的权利。4、中行嘉峪关分行与杨继红之间对合同期满后增设物的处理明确约定为归出租人所有。因此，在杨继红承租期间，无论增设物的投资主体是谁，无论杨继红与第三人之间如何约定，该增设物均应归中行嘉峪关分行所有。
二审中各方均未提交新证据。二审查证的事实与一审基本一致，本院予以确认。
本案争议的焦点为：被上诉人中行嘉峪关分行是否承担责任，被上诉人嘉峪关市华富物贸宾馆补偿上诉人蔡红军装修、增设物残值65258.9元是否正确。
本院认为，原审判决认定基本事实清楚，证据充分，应予确认。关于被上诉人中行嘉峪关分行是否承担责任的问题。经查，2005年3月25日，中行嘉峪关分行向嘉峪关市工商局出具的书面《证明》载明：华富物贸宾馆有权将涉案房屋出租。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。故杨继红将房屋转租给蔡红军后，其与中行嘉峪关分行之间的《租赁合同》仍应有效。而该《租赁合同》约定：经出租人同意，在不改变主体结构的基础上承租人可以对房屋进行装修。合同期满，承租人保持房屋原状、设施齐全，按移交的物品移交出租人，包括新增设的使用物资。因此，涉案的修缮、增设物应归中行嘉峪关分行所有。因本案为房屋租赁合同纠纷且中行嘉峪关分行与上诉人蔡红军之间并无合同关系，蔡红军亦无证据证明其修缮、增设行为经过中行嘉峪关分行的同意。故中行嘉峪关分行在拍卖房屋时将涉案的修缮、增设物一并拍卖是否构成侵权属另一法律关系。上诉人的此项上诉理由不能成立，应予驳回。
关于本案损失数额的认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除……根据甘合盛评报字（2012）第46号《资产评估报告》的结果，蔡红军主张补偿的电视机、床、空调和太阳能热水器价值为70366.29元，蔡红军在一审时亦认可该部分可拆走。故原判将此部分数额予以剃除并无不当。
关于被上诉人华富物贸宾馆是否因违约而赔偿损失的问题。经查，杨继红与中行嘉峪关分行间的《租赁合同》期限为2003年10月1日至2008年9月30日，租期五年。而蔡红军与杨继红间的《租赁合同》期限为2008年4月22日至2014年12月31日，租期六年。蔡红军上诉称其与杨继红于2005年3月即已签订合同，2008年4月到期后又续签了涉案合同，但并未提交2005年的《租赁合同》。故应认定其与杨继红的《租赁合同》签订于2008年。该合同履行期限超出杨继红与中行嘉峪关分行间的主合同的履行期限。杨继红在明知其与中行嘉峪关分行的合同已到期的情况下，又与蔡红军签订长达六年的《租赁合同》，使该合同产生履行不能的风险，负有过错。而蔡红军在明知杨继红对该房屋不享有所有权的情况下，未尽必要的审查和注意义务，亦负有过错；（2012）嘉民一初字第200号民事判决认定中行嘉峪关分行与杨继红之间、杨继红与各次承租人之间签订的《租赁合同》均因主合同期满未续签转为不定期租赁合同而予以解除，同时判令杨继红与各次承租人搬离该房屋并向中行嘉峪关分行支付截止2011年11月30日的租金、暖气费合计69.88万元。该生效判决表明：中行嘉峪关分行的起诉源于杨继红的严重违约，而杨继红与中行嘉峪关分行在合同到期后未续签直接导致了其与蔡红军所签的《租赁合同》履行不能。因此，华富物贸宾馆应对此承担主要责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…….（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。法律另有规定的，适用其规定。因此，本院认定华富物贸宾馆应补偿蔡红军（200883.66－70366.29）元×70%＝91362.16元。其余30%损失由蔡红军本人自行承担。
综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持嘉峪关市人民法院（2013）嘉民一初字第226号民事判决第二项，即：驳回原告蔡红军的其它诉讼请求；
二、改判嘉峪关市人民法院（2013）嘉民一初字第226号民事判决第一项为：由被上诉人嘉峪关市华富物贸宾馆补偿上诉人蔡红军装修、增设物残值损失91362.16元，于本判决生效后十五内付清。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4313元，二审案件受理费4313元，合计8626元，由被上诉人嘉峪关市华富物贸宾馆负担6038.2元，由上诉人蔡红军负担2587.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 康天翔
代理审判员 窦桂兰
代理审判员 刘晓光
二〇一三年九月二十九日
书 记 员 贺 晨