浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0522民初952号原告：李婉庭，女，1954年9月6日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：薛卫海，浙江兴长律师事务所律师。被告：陈国强，男，1974年2月15日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：王健洪，浙江湖兴律师事务所律师。被告：史阿荣，男，1948年7月31日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告李婉庭与被告陈国强、史阿荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告李婉庭及其委托诉讼代理人薛卫海、被告陈国强及其委托诉讼代理人王健洪、被告史阿荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李婉庭向本院提出诉讼请求为：1、确认2016年9月21日陈国强与史阿荣签订的卖房契无效，对原告不具有约束力；2、判令陈国强将其购买的坐落于长兴县洪桥镇横山村横山新街的一间三层房屋返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第二项为“判令陈国强将其购买的坐落于长兴县洪桥镇横山村横山新街的一间三层房屋返还给原告及被告史阿荣”。事实与理由：李婉庭与史阿荣系夫妻关系，在长兴县自建房，土地证号为长土国用（1999）字第3-**号，性质为划拨，没有房权证，一直出租给他人居住。在2016年9月21日，两被告瞒着原告擅自签订了《卖房契》一份，约定被告史阿荣将该房屋以26万元的价格出售给被告陈国强。原告认为，上述房屋系原告与史阿荣的夫妻共同财产，两被告未经原告同意擅自买卖该房屋，侵害了原告的合法权益。且无证房屋和划拨土地也不得买卖，故上述《卖房契》应属无效，陈国强依法应返还上述房屋。现原告依相关法律诉至法院，以维护自己的合法权益。被告陈国强辩称，2016年9月份陈国强向史阿荣、李婉庭购买房屋，双方签订了《卖房契》,在签订当天就按合同约定向史阿荣支付了26万元购房款。李婉庭完全知情并且全程参与。将横山新街的房屋出售给陈国强是史阿荣、李婉庭夫妻双方共同的真实意思表示。买卖房屋的土地证登记仅史阿荣一人，基于不动产公示、公信原则，买受人陈国强完全有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。陈国强购买房屋支付了合理对价，是善意取得，且房屋买卖至今已经有18个月，原告作为史阿荣妻子以不知道为由显然不能成立。对李婉庭、史阿荣家庭来说，史阿荣系户主，在村里大小事务均由户主史阿荣出面办理，作为户主具备了一定的家事代理权。综上，陈国强与史阿荣签订的《卖房契》合法有效，李婉庭无权要求返还房屋。被告史阿荣辩称，房屋是史阿荣卖掉的，李婉庭不知道卖房的事情。陈国强已经支付了约定的房款26万元。卖房及付款当天，史阿荣叫上李婉庭到饭店与陈国强等人一起吃饭，没有告诉李婉庭吃饭的原因。原告李婉庭为证明其诉请向本院提交以下证据材料：1、卖屋契复印件一份，证明2016年9月21日史阿荣将房屋卖给陈国强，房价26万元，原告李婉庭没有签字的事实；2、国有土地划拨使用证复印件及不动产登记查询证明各一份，证明涉案房屋所占土地为国有划拨性质；3、结婚证复印件一份，证明李婉庭与史阿荣系夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产的事实。被告陈国强申请证人出庭作证，本院予以允许。证人施某出庭陈述归纳如下：陈国强打电话给施某，邀请施某到陈国强家中，施某到后，陈国强与史阿荣已经谈好了房屋买卖的事情，卖屋契也写好了，施某作为见证人在卖屋契上签了名字。随后施某陪同陈国强、史阿荣到银行汇款。陈国强将房款通过银行支付给史阿荣。之后三人又一起到上的小华饭店吃饭，陈国强的爸爸、史阿荣、李婉庭、陈国强等都在一起吃了饭。吃饭过程中谈到房子买卖的事情，具体怎么谈的记不清。陈某出庭陈述归纳如下：大概九月份的时候，陈国强打电话给陈某，告知陈某其本人买了房子，在小华酒家吃饭，邀请陈某一起吃饭。一起吃饭的人员有陈国强、史阿荣、李婉庭、陈国强老婆等人。吃饭过程中，史阿荣很开心，并提到了卖房子的事情。吃完饭，陈某就回家了，对其他事情不知道。被告史阿荣未向本院提交证据材料。以上原告李婉庭提交的证据及出庭证人证言经庭审相互质证、认证，被告陈国强、史阿荣对原告提交的证据1-3没有异议，但被告陈国强认为原告提交的证据2中的土地权利证书是史阿荣个体副食品批发部，权利人是史阿荣。对证人证言，原告李婉庭认为，两证人与陈国强系同村，存在利害关系，也不能仅因为李婉庭一起吃过饭就认为李婉庭同意卖房。被告史阿荣对证人证言质证意见为，史阿荣不认识陈某，记不清是否一起吃饭。以上证据及证人证言，本院审查认为，原告提交的证据1-3符合证据“三性”要求，本院予以认定。证人施某作为陈国强、史阿荣共同同意的房屋买卖的见证人，其出庭陈述与证人陈某证言基本吻合，本院予以采信。根据上述原告提交的证据、出庭证人证言以及庭审中当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年9月21日，史阿荣与陈国强签订《卖屋契》一份，约定史阿荣将自建楼房壹间出售给陈国强，价格为人民币贰拾陆万元整。施某作为陈国强、史阿荣房屋买卖的见证人在《卖屋契》上签字。当日，施某陪同陈国强、史阿荣到银行，由陈国强将房款26万元汇入史阿荣银行账户。房款交付完毕后，陈国强特意宴请史阿荣及证人施某、陈某等人在上小华饭店一起吃饭，李婉庭也参加了当天的宴请吃饭。房屋交付给陈国强后，陈国强对房屋进行了重新装修并居住。另查明，本案诉争房屋未办理房产证，房屋所占土地的土地使用证登记权利人为“史阿荣个体付食品批发部”，土地权证号为长土国用（1999）字第3-99号，用途为商业用地，使用类型为划拨。还查明，史阿荣、李婉庭于1975年1月21日登记结婚，两人为夫妻关系。本院认为：（一）关于陈国强与史阿荣签订的《卖屋契》是否因违反法律法规的强制性规定而无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，在合同内容违反效力性强制规定时才属无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书；……”，第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，前述两规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的效力性强制规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。本案中，陈国强与史阿荣签订的《卖房契》，不存在导致《卖房契》无效的法定情形。故原告据此诉称《卖屋契》无效的理由不成立。（二）关于涉案房屋买卖行为是否是原告李婉庭真实意思表示。从涉案房屋交易的过程看，首先，被告陈国强及证人施某陈述中均提到李婉庭在签订《卖屋契》时是在场的，也知晓卖房、付款事宜。且房款支付完成的当天，李婉庭、史阿荣接受陈国强宴请，一起吃饭，在吃饭过程中也谈起涉案房屋出售的事情。而李婉庭自述其与陈国强、施某等人并不熟悉，也不知晓房屋出售事宜。但从常理分析，陈国强因购买房屋而宴请房屋出售人史阿荣、李婉庭是正常的社会行为，在宴请过程中双方势必谈论房屋交易的事情。李婉庭自述其不知道卖房事宜违背社会常理和公众的一般认知。其次，陈国强庭审中陈述涉案房屋是李婉庭、史阿荣夫妇将房内物品清理后交付给其本人的，陈国强接收涉案房屋并重新装修居住长达一年左右的时间，李婉庭、史阿荣对此并未否认。在买受人陈国强居住、装修期间，李婉庭也未提出过异议。因此，从涉案房屋交易的整个过程来看，李婉庭对涉案房屋出售给陈国强是知情并同意的。当事人签订的《卖房契》也是李婉庭、史阿荣夫妻共同真实意思的表示体现。双方之间形成的房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护。（三）本案争议发生的主要原因在于史阿荣、李婉庭将涉案房屋出售后，因该房屋现实价值与已经完成的交易价格相差较大，以致当事人心理不平衡而引发纠纷。综合考虑涉案房屋所在地的社会环境，在双方所签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制规定的情况下，原告主张买卖合同无效，既不符合社会诚信的，也不利于维护市场交易的稳定性。综上，本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，并已经履行完毕。原告李婉庭主张《卖屋契》无效，并要求返还涉案房屋的诉请，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第四十条第一款之规定，判决如下：驳回原告李婉庭的诉讼请求。本案案件受理费减半收取2600元、财产保全费3020元，合计5620元，由原告李婉庭承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  付小在二〇一八年八月十七日书记员  臧燕婷