北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第04549号
原告北京长隆伟业商务咨询有限公司，住所地北京市朝阳区北四环中路8号E座518号房间。
法定代表人朱进保，总经理。
委托代理人李峣，北京市京师律师事务所律师。
被告薛强，男，1982年9月16日出生。
委托代理人王艺霖，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人李瑶。
原告北京长隆伟业商务咨询有限公司与被告薛强合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北京长隆伟业商务咨询有限公司的法定代表人朱进保、委托代理人李峣，被告薛强的委托代理人王艺霖、李瑶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京长隆伟业商务咨询有限公司诉称，2013年10月24日，原、被告订立合作经营协议，约定双方合作经营原告享有合法使用权的位于北京市东城区×里×号楼的房屋（以下简称涉案房屋），开办生态餐厅，被告向原告交纳管理费。但被告仅仅交纳了第一年的管理费，自2014年6月开始未再交纳。原告认为，被告的上述行为构成违约，故诉至法院，要求解除双方的合作协议，要求被告支付自2014年6月21日至合同解除之日的管理费，标准为2014年6月21日至2015年6月20日为每年1880000元，2015年6月21日至2017年6月20日为每年2728000元，2017年6月21日至2021年6月20日为每年3000800元，其中2014年6月21日至2015年6月20日的管理费中已经抵扣了押金600000元；要求被告支付无故提前解除合同的违约金，计算标准为合同未履行部分管理费的10%。
被告薛强辩称，原告所述签订合同的情况属实，该合同的实质为房屋租赁合同。被告认为原告违约在先，被告租赁房屋的目的是开办生态餐厅，但由于原告交付的涉案房屋存在问题，与相邻房屋距离过近，致使被告不能通过环保测评，未能办理工商营业执照，无法开业，合同目的不能实现，因此被告同意解除合同，但不同意支付租金及违约金。即使法院认定被告违约，被告认为原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。
经审理查明，涉案房屋的产权人是北京东方信达资产经营总公司，该公司授权北京东信空间商业地产管理有限责任公司（以下简称东信公司）对涉案房屋进行包括出租在内的日常经营管理。2013年6月19日，东信公司将涉案房屋出租予原告。2013年10月24日，原、被告订立《合作经营协议书》，约定原、被告在涉案房屋处合作经营生态餐厅、会所、办公等，期限为2013年10月24日至2021年6月20日。被告向原告支付管理费，标准为2013年10月24日至2014年6月20日共1250000元，2014年6月21日至2015年6月20日共2480000元，2015年6月21日至2017年6月20日每年2728000元，2017年6月21日至2019年6月20日每年3000800元，2019年6月21日至2021年6月20日每年3300880元，半年一付，此外被告向原告支付抵押金600000元。该合同还约定除对方违约之情况外，原、被告不得无故提前解除合作经营合同，如一方无故提前解除合同，应承担违约责任，向对方支付违约金，违约金为合同未履行部分管理费的10%。关于该合同的性质，原告表示为合作经营合同，并非租赁合同，被告表示其实质应为租赁合同。另，2013年10月25日及10月28日，被告分两笔向原告交纳了首年费用及押金共1850000元。
因原告欠付租金，东信公司于2014年12月19日书面通知原告、被告解除东信公司与原告的租赁合同。2015年1月28日，东信公司、原告、被告三方进行了协商，确认东信公司与原告的合同于2014年12月18日解除。2015年3月16日，被告向原告发出通知，提出涉案房屋的产权人解除与原告的合同，随时可能要求腾退房屋，被告要求原告十五日内消除上述情形并提供适当担保，否则被告将依法解除合同。后东信公司向本院起诉，要求原告支付2014年6月21日至12月18日的租金及违约金。2015年9月2日，本院作出（2015）东民初字第08532号民事判决书，认定原告与东信公司的合同于2014年12月18日解除，被告已向东信公司就涉案房屋开始支付2014年12月19日之后的房租，并判决原告向东信公司支付自2014年6月21日至12月18日的租金及违约金，该判决现已生效。
另，2015年2月27日，被告与东信公司签署商务确认函，就被告向东信公司承租涉案房屋达成一致意见。2015年7月17日，被告向东信公司汇款850000元，其中包含2014年12月19日至2015年4月30日的房屋占用费。2015年8月3日，东信公司为被告出具收据，载明收到被告交来的2014年12月19日至2015年4月30日房屋占用费774817.34元。
诉讼中，本院依职权向北京市东城区环保局调查，该单位工作人员表示被告方确实申请过工商注册登记之前的环评，但是未能通过，原因是标准书写、缺少材料等问题，并非因为涉案房屋与相邻房屋的距离问题。经质证，原、被告均认可调查笔录的真实性，但被告仍坚称未能办照的原因为涉案房屋与相邻房屋距离过近。
本院认为，原、被告订立的《合作经营协议书》的主要内容为原告将涉案房屋提供给被告用于经营生态餐厅、会所、办公等，日常经营由被告负责，被告向原告交纳固定金额的管理费，并交纳押金，原告不承担被告的经营风险。因此，该合同虽名为合作经营合同，但实质乃是房屋租赁合同。现原告提出解除与被告的合同，被告亦表示同意，对此本院不持异议。但根据本院调查的结果，被告关于原告提供的房屋不适租导致合同解除的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。关于解除合同的日期，被告虽曾于2015年3月16日向原告送达了通知，但该通知的内容为要求原告解决与房屋产权人之间的纠纷，并非明确提出解除原、被告的合同，因此被告关于原、被告的合同于2015年3月16日解除的意见，本院不予采信。考虑到原告与东信公司的合同已于2014年12月18日解除，并且被告自2014年12月19日开始向东信公司交纳房租，因此，本院认定原、被告的合同于2014年12月18日解除。被告作为承租人，理应向原告支付合同期内欠付的租金，原告要求被告支付2014年6月21日至12月18日的租金，于法有据，本院予以支持，但原告要求被告支付2014年12月19日之后的租金，缺乏依据，本院不予支持。原告在其关于房屋租金的诉讼请求中将押金进行了抵扣，对此被告表示同意，本院亦不持异议。关于原告诉请的无故提前解除合同的违约金，被告仅发送了一份函件，并无提前解除合同的实际行为，故而原告要求被告支付违约金的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告北京长隆伟业商务咨询有限公司与被告薛强的房屋租赁合同于二〇一四年十二月十八日解除；
二、被告薛强于本判决生效后十日内支付原告北京长隆伟业商务咨询有限公司自二〇一四年六月二十一日至二〇一四年十二月十八日的房屋租金六十二万六千四百一十一元；
三、驳回原告北京长隆伟业商务咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24507元，由原告北京长隆伟业商务咨询有限公司负担17571元，被告薛强负担6936元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
代理审判员 杨志彤
人民陪审员 陶 洪
二〇一五年十一月六日
书 记 员 康 婧