山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终8926号
上诉人（原审原告、反诉被告）：贺昭弟。
委托诉讼代理人：杨华，山东永立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐秋波，山东永立律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武秋萍。
委托诉讼代理人：周海生，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
被上诉人：黄岛区中达伟利房地产中介服务部。
负责人：徐建利。
委托诉讼代理人：代莎。
上诉人贺昭弟、上诉人武秋萍与被上诉人黄岛区中达伟利房地产中介服务部（以下简称中达伟利）因房屋买卖合同纠纷一案，贺昭弟与武秋萍均不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5851号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贺昭弟及其委托诉讼代理人徐秋波，上诉人武秋萍及其委托诉讼代理人周海生，被上诉人中达伟利的负责人徐建利及其委托诉讼代理人代莎，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
贺昭弟上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并判决武秋萍返还房屋定金100000元，中达伟利返还中介费6500元，驳回武秋萍的反诉请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1、2017年3月30日贺昭弟与武秋萍在中达伟利的居间下签订了房屋买卖合同，武秋萍将位于黄岛区珠江路x号x栋x单元x户房屋以188万元的价格卖给贺昭弟，贺昭弟支付定金10万元。2017年3月30日有关部门出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，该通知第一条明确规定：在本市范围（六区四市）购买的新建商品房和二手房，需取的不动产权属证书满2年后方可上市交易，该通知自2017年3月31日起实施。经庭审查明武秋萍取得房产证的时间为2017年3月24日，因此与该通知的有关精神相违背，不符合上市交易条件。本案立案在2017年4月5日提起诉讼要求解除合同返还定金10万，4月5日的贺昭弟不可能知道4月7日的政府规定。2、武秋萍伙同中达伟利违法操作，丧失诚信。武秋萍与中达伟利在3月31日签订网签合同没有贺昭弟签字，并且在网签合同中房屋价格为105万，而不是188万。并将贺昭弟的地址、电话都填写贺昭弟，欺瞒贺昭弟及欺骗政府，因此武秋萍伙及中达伟利不诚信，并且使用违法手段签订网签合同。黄岛区国土资源和房屋管理局对此违法行为进行严重处罚并停止网签，不予办理相关手续，此在3月31日在市场科赵科长处有立案调查笔录。3、退一步讲即使2017年4月7号青岛市国土资源和房屋管理局出台关于落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》有关事项的通知，其中第五项规定：2017年3月16日至30日（含当日）已经完成存量房合同网签备案的二手房，不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。庭审查明网签备案合同时间为2017年3月31日，因此也不符合该文件的精神，仍属于不能上市交易的房屋。第五条第二款规定：2017年3月16号至30日（含当日）已经形成的交易且符合《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（青土资房发{2017}4号）（简称3.15《通知》）要求，尚未完成存量房合同网签备案，但能提供交易证明材料（房屋买卖协议及住房维修资金缴纳证明或购房贷款审批证明或首付款收据）的二手住房，由房地产经纪机构或买卖合同双方当事人于4月12日前向房屋所在区市房屋交易管理部门提交购房明细及证明材料，符合条件的不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。涉案房屋网签时间为3月31日，本案房屋交易材料除一份合同外再无其他证明材料，不属于尚未完成存量房合同网签备案的因此仍属于不能上市交易的房屋。综上，贺昭弟证据确实充分，解除合同退回定金应支持。二、适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购，订购，预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。商品房买卖合同约定，买受人以担保方式付款的，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。本案是由于政策调整，房屋不具备上市交易条件而导致的合同不能履行，属于情势变更。政府政策就属于不可归责于双方的原因，因此上诉人可以主张解除合同，不负违约责任，同时武秋萍应当将收取的定金返还给贺昭弟，中达伟利应当将收取的中介费返还贺昭弟。三、关于武秋萍提出的反诉应予驳回。１、武秋萍的房屋不符合青岛市的限购政策，无法上市交易，武秋萍要求继续履行合同的反诉请求依法不能成立。２、要求支付购房价款20%的违约金的反诉请求在上诉人签订的买卖合同的第五页补充条款的第五项原文为甲乙双方签订合同，任何一方违约向对方支付房款20%的违约金。修改为由于2017年3月31日出政策，双方协商此条款可放弃。该条款是由中达伟利修改的并且盖有中达伟利的公章。庭审中中达伟利称之所以修改是因为中达伟利给武秋萍电话征求武秋萍的意见，武秋萍同意了才做的修改，但是上诉人和中达伟利手中的合同都已做了修改，因此武秋萍反诉要求贺昭弟支付20%的违约金376000元的反诉请求于法无据。综上，贺昭弟的诉讼请求于法有据应于支持，武秋萍的反诉请求于法无据应于驳回。庭审中补充意见：在2017年11月20日我方到房产交易中心调取了武秋萍房屋的不动产档案，此房仍在抵押贷款状态，不符合出售的基本条件。武秋萍转让房产未经得他项权人同意或授权，隐瞒了涉案房屋有贷款的事实，该房不符合出售的条件。根据武秋萍与银行的抵押贷款合同约定房产的处置必须经得银行同意，并且武秋萍转让需要出具提前还贷证明，撤销不动产的他项权证，因此武秋萍的房产不具备出让的条件。
武秋萍针对贺昭弟的上诉辩称，一审查明的基本事实正确，贺昭弟的上诉请求为撤销原审判决的第二项，并未主张撤销其他项判决，其无权就返还定金及中介费等进行主张，请求支持我方的主张。
中达伟利针对贺昭弟的上诉辩称，3月28日双方签订合同，签合同时武秋萍的房屋有银行贷款，双方均知情。中介如果办理过户只要在当天武秋萍撤销银行抵押就可以过户。政策从3月31日执行，4月7日政策出了补充条款，贺昭弟与武秋萍的买卖可以继续履行。中达伟利所有的程序贺昭弟与武秋萍均没有异议，贺昭弟要求退中介费的请求不能成立，而且贺昭弟只支付了6500元的中介费。
武秋萍上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，改判贺昭弟承担违约金37.6万元（争议标的为27.6万元）；2、一、二审诉讼费由贺昭弟承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。根据武秋萍与贺昭弟签订的《房地产买卖契约》补充条款第5条的约定，任何一方违约，应向对方支付房款20%的违约金。该条款系基于双方真实意思表示形成的约定，未违反法律的强制性规定，一审法院也认定该条款为有效条款，由于贺昭弟存在违约行为，理应向武秋萍支付房款20%的违约金，即37.6万元（188万×20%）。武秋萍将涉案房屋出售，是为了购买改善型住房，为此，武秋萍已与他人签订购买改善型住房的合同，贺昭弟的违约行为导致武秋萍在履行案外合同时出现给付困难，对武秋萍造成极大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，贺昭弟给武秋萍造成的实际损失要明显高于37.6万元，武秋萍主张37.6万元的违约金系对自身权利的处分。另，对于该违约金的主张，贺昭弟并未提出抗辩，一审法院仅以武秋萍未提交证据证明自己的损失情况为由，将违约金调减至10万元，是明显错误的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法裁判，切实维护武秋萍的合法权益。
贺昭弟针对武秋萍的上诉辩称：武秋萍要求改判承担违约责任37万，此事实不能成立。根据双方履行的协议，武秋萍的房屋目前仍处在抵押状态，银行持有该房产的他项权证，享有抵押权。在未征得银行同意的情况下，武秋萍出让房屋侵害了银行的权益。根据相关法律规定包括担保法的规定，武秋萍的房产出让到目前为止没有看到银行出具同意出让的材料，因此该房屋不能出让。根据政府3月30日出台的政策，武秋萍的房产证只取得几天，不符合满两年方能出让的资格。4月5日我方向法院提起书面请求，要求撤销解除双方的合同，4月5日之后出台的政策没有人知道。而武秋萍拿到我方10万元定金，对该房武秋萍有实际控制权，一直没有交接也没有转让，武秋萍仍在控制房产，只是双方签订了一份合同，收取了我方10万元定金不符合4月7日规定的条件。4月7日的文件是允许提交，而非必须批准，因为涉案房屋是抵押状态，因此房屋的转让不可能形成。武秋萍采取了非法的手段3月31日在贺昭弟不在的情况下进行了网签，所有留有贺昭弟的信息都是武秋萍的信息，其行为欺骗了我方。并且在网签合同中内容不相符，其出让房产的价格是105万，而原先签订的合同是188万，显然合同是阴阳合同。对于武秋萍隐瞒事实，不存在双方互相信任，我方提出解除合同是合法有据的，武秋萍实际掌握房产并且拿到我方10万元的定金，明知我方要求解除合同，不存在武秋萍所主张的损失。原审法院在该事实没有任何证据证明武秋萍有损失的情况下多支持了10万元，并且武秋萍现在要求37万余元的违约金不符合事实和法律，请求驳回武秋萍的上诉请求。
中达伟利针对武秋萍的上诉述称，涉案房屋在武秋萍名下，合同约定全款到位房屋才能给贺昭弟。当时约定所有的税费由贺昭弟承担，交税费均按网签的价格交纳，我们与贺昭弟进行了沟通，贺昭弟为了避开部分税费，所以价格签了105万元，合同约定所有的税费由乙方承担。4月7日政府出台的补充通知第五条规定，尚未完成存量房合同网签，但能提供证明材料，因为双方签订了买卖合同并支付了定金，作为中介方，我们告知了贺昭弟出台了该政策，并且将双方的协议提交到黄岛不动产交易中心，即便在没有网签的情况下，黄岛不动产交易中心也是允许双方正常交易。到交易中心报备时我们也通知了贺昭弟。
贺昭弟向一审法院提出诉讼请求：1、解除武秋萍、贺昭弟于2017年3月30日签订的房地产买卖契约；2、判令武秋萍返还房屋定金10万元；3、判令中达伟利返还6500元中介费；4、诉讼费由武秋萍承担。
武秋萍向一审法院提出反诉请求：1.判令武秋萍与贺昭弟签订的买卖合同有效，继续履行合同，支付余款，或赔偿损失10万元；2.判令贺昭弟支付武秋萍违约金376000元；3.诉讼费由贺昭弟承担。
一审法院认定事实：
1、2017年3月28日，贺昭弟作为乙方，武秋萍作为甲方，签订《房地产买卖契约》，约定甲方同意将坐落在青岛开发区珠江路34号1幢4单元101户的住房出售给乙方，成交价188万元，乙方于签订契约当日支付定金10万元。乙方于2017年6月10日前，一次性支付甲方余款178万元。第七条约定，协议签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在十日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起十日内将双倍定金及已付款返还给乙方。补充条款第5条约定，甲乙双方签订合同，任何一方违约向对方支付房款的20%为违约金。贺昭弟称，该条款后被删除，更改为“由于2017年3月31日出政策，双方协商此条款可放弃”，并加盖了中达伟利的印章。武秋萍对此不予认可，称其未同意，未签字。中达伟利称，贺昭弟和其儿子到公司，说承担20%的违约金承担不了，贺昭弟让徐建利打电话，徐建利给武秋萍打通电话后，贺昭弟、武秋萍两人通话协商将该条款修改，贺昭弟说武秋萍同意了，故徐建利将该条款修改。鉴于修改条款未经过武秋萍的签字确认，武秋萍否认同意修改该条款，故贺昭弟主张该条款已经修改的证据不足，一审法院不予支持。
2、2017年3月28日，贺昭弟通过第三人银行账户转账向武秋萍支付购房定金10万元，武秋萍向贺昭弟出具收条。另，贺昭弟于当日向中达伟利支付中介费6500元。
3、2017年3月30日，贺昭弟到青岛市黄岛区不动产登记中心进行了购房资格查验，由该中心出具了查验证明。
4、武秋萍于2017年3月24日取得青岛开发区珠江路x号x幢x单元x户不动产登记证书，载明为武秋萍单独所有。
5、武秋萍提交手机截图打印件一份，称其向贺昭弟发送了书面通知，告知其于2017年4月12日前需要配合办理购房登记。同时说明因双方签订了买卖合同，收取了定金，武秋萍不能再行出售房屋，并明确告知贺昭弟，如不再履行合同应于2017年4月12日前办理解除手续。否则造成的损失由贺昭弟承担，武秋萍尽到了合理的告知通知义务。贺昭弟称未收到该短信通知。中达伟利提交手机截图打印件一份，称其给贺昭弟的儿子发送了武秋萍的通知，且贺昭弟的儿子也已经回复了。贺昭弟称，即便武秋萍发送过该通知，也不符合4月7日第5条限售政策规定的条件。本案房屋办理网签的时间是3月31日，国土局的通知第5条规定时间是3月30日之前办理网签。结合两份证据及质证意见，贺昭弟未提交证据推翻武秋萍已发送通知的证据，可以认定武秋萍向贺昭弟发送过通知。
6、中达伟利陈述了涉案房屋买卖合同的网签情况，一般情况下，中介公司跟网签公司联系，是中介公司将交易双方的身份证复印件、房产证复印件、购房申请证明发给网签公司，网签公司就可以网签了，在双方办理过户时再签字，网签不需要双方到场。房产交易大厅也许有此项规章制度，但是网签公司并未执行过，只要买卖是真实的，第三人只需要提供材料，具体都是网签公司具体办理。本案也是在3月28日签了合同，中达伟利带着贺昭弟去房产大厅去验房，房子无查封，有按揭贷款，当天验了房产证没有问题后就将定金转给了武秋萍。即使没有网签，该房屋也是正常交易的。
7、武秋萍称，其因购房以及贺昭弟的违约导致涉案房屋存在不能上市交易的可能性等诸多原因，其主张损失10万元。根据合同5页第5条约定，违约金为房款的20%。
8、2017年3月30日，青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，要求在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。
2017年4月7日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于落实<关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知>有关事项的通知》，通知第五条规定，2017年3月16日至30日（含当日）已经形成交易且符合《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（青土资房发〔2017〕4号）（简称3.15《通知》）要求，尚未完成存量房合同网签备案，但能提供交易证明材料（房屋买卖协议及住房维修资金缴纳证明或购房贷款审批证明或首付款收据）的二手住房，由房地产经纪机构或买卖合同双方当事人于4月12日前向房屋所在区市房屋交易管理部门提交购房明细及证明材料，符合条件的不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。
一审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：1、贺昭弟、武秋萍在涉案房屋买卖中是否存在违约行为？2、贺昭弟、武秋萍主张的损失如何认定？
对于第一个焦点问题，贺昭弟、武秋萍于2017年3月28日签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。贺昭弟主张武秋萍取得涉案房屋的不动产权证书不满两年，不符合青岛市要求的上市交易条件，但根据青岛市国土资源和房屋管理局于2017年4月7日《关于落实<关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知>有关事项的通知》第五条的规定，贺昭弟、武秋萍于2017年3月28日签订《房地产买卖契约》，并实际开始履行，交付了购房定金，能够提供交易证明材料，因此该项交易不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。贺昭弟主张解除合同，依据不足，其要求武秋萍返还定金10万元，要求中达伟利返还中介费，于法无据，一审法院依法不予支持。
贺昭弟无正当理由拒绝履行《房地产买卖契约》，应向武秋萍承担违约责任。因《房地产买卖契约》约定购房款188万元，贺昭弟仅支付了购房定金10万元，现贺昭弟拒绝继续履行合同，客观上已不具备继续履行合同的条件，故对贺昭弟、武秋萍于2017年3月28日签订的《房地产买卖契约》依法予以解除。
根据前述查明的事实，《房地产买卖契约》补充条款第5条约定的条款是有效条款，贺昭弟拒绝履行《房地产买卖契约》，按照约定应承担房款20%的违约责任，即37.6万元（188万元×20%）。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，武秋萍选择要求贺昭弟承担违约金，但未交证据证明其损失情况，且结合青岛市黄岛区房屋买卖价格上涨的实际情况，一审依法对武秋萍主张的违约金予以调减，调整至10万元。另，武秋萍在要求贺昭弟承担违约金后，未提交证据证明违约金低于给其造成的损失，故对武秋萍要求另赔偿损失10万元的请求，一审法院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除贺昭弟与武秋萍于2017年3月28日签订的《房地产买卖契约》；二、贺昭弟于判决生效后十日内支付武秋萍违约金100000元；三、驳回贺昭弟的其他诉讼请求；四、驳回武秋萍的其他反诉请求。案件受理费2430元（贺昭弟已预交），减半收取1215元，由贺昭弟负担。反诉案件受理费4220元，由武秋萍负担887元，由贺昭弟负担3333元。贺昭弟承担的上列费用于判决生效后十日内支付武秋萍。
二审中，贺昭弟提交了2017年7月19日向黄岛区不动产交易中心调取的由武秋萍单独操作的青岛市存量房买卖合同，欲证明武秋萍在未经贺昭弟签字的情况下，在3月31日私自进行了网签，并且就此问题2017年4月17日青岛市黄岛区国土资源局和房产管理局下达了责令整改通知书。证实武秋萍利用非法手段在贺昭弟未签字的情况下，违法办理了网签。武秋萍留的贺昭弟的信息都是虚假的，内容和事实不相符。武秋萍质证称对证据的真实性无异议，对贺昭弟要证明的内容有异议。该证据可以证明双方已办理了网签备案，符合上市交易的条件，但是关于房屋的备案价格低于实际价格的情况武秋萍是不知情的，贺昭弟的该种行为存在侵害武秋萍权益的情况，对我方没有任何利处，应该是贺昭弟自行操作的结果。责令整改通知书的真实性无法核实，但该证据与武秋萍无关，其不清楚上述情况。武秋萍没有在网签合同中签字。中达伟利质证称出台的补充条款规定，有无网签合同改变不了双方实际买卖的事实，网签合同的价格只对贺昭弟有利。网签合同在过户时买卖双方签字，买卖合同仅为了过户使用。被上诉人将材料传给了网签公司。4月5日贺昭弟到法院起诉没有告诉被上诉人，4月18日被上诉人才接到法院通知。
贺昭弟提交了2017年11月20日调取的涉案房屋不动产交易信息、借款抵押合同，欲证明不动产交易信息显示涉案房屋仍在抵押状态。武秋萍向银行借款70余万元，现在并未还清。抵押合同约定如产权改变必须经贷款人同意，提前还贷后有提前还款的证明。武秋萍质证武秋萍确实存在贷款，关于贷款情况已经向贺昭弟说明过，其次贷款并不影响房屋买卖。同时在办理真正的权属变更时才牵扯偿还抵押贷款的情况，贺昭弟的主张没有法律依据。中达伟利质证如果贷款不到一年，个别银行会有千分之五的违约金，不会涉及还款银行不给撤押的情况，房屋银行有贷款不影响交易，房屋有贷款我们已告知贺昭弟。贺昭弟称涉案房屋有贷款当时贺昭弟并不知情。验证时只看了房屋产权人的信息，并没有看房屋的抵押情况。中达伟利称房产证上没有抵押贷款的信息，只有验证时才能出现贷款信息。贺昭弟支付定金前进行了验证，其对房屋有贷款是知情的。
武秋萍提交了其与案外人房产认购合同及付款凭证，欲证明武秋萍于2017年3月29日向案外人购买了房屋并支付了部分购房款，因贺昭弟的违约行为导致武秋萍出观支付困难，造成了损失。另，武秋萍出售房屋的目的在于另购房屋，该情况也告知了贺昭弟。贺昭弟称未告知，且武秋萍提交的证据不符合证据规则。
武秋萍出示了4月7日武秋萍与贺昭弟的短信往来记录。贺昭弟：电话号码是贺昭弟的，但没收到该短信。贺昭弟称其4月1日已告知武秋萍要求解除合同，并提交与中达伟利的短信记录，其中记载了贺昭弟要求中达伟利将定金退还和追回的要求。中达伟利认可短信的真实性。
二审查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议的主要焦点问题是：贺昭弟与武秋萍之间所签房屋买卖合同解除的过错责任如何认定。
二上诉人于2017年3月28日签订的《房屋买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，合同内容符合法律规定，应认定合法有效。该合同签订后，青岛市国土资源和房屋管理局等部门于2017年3月30日联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，要求在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。2017年4月7日的《<关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知>有关事项的通知》第五条规定，2017年3月16日至30日已经形成交易且符合3.15通知要求，尚未完成存量房合同网签备案，但能提供交易证明材料(房屋买卖协议及住房维修资金缴纳证明或购房贷款审批证明或首付款收据)的二手住房，由房地产经纪机构或买卖合同双方当事人于4月12前向房屋所在市房屋交易管理部门提交购房明细及证明材料，符合条件的不受3.30通知规定的上市交易年限限制。二上诉人于2017年3月28日签订房屋买卖契约，贺昭弟于2017年3月30日支付定金10万元，未支付首付款或其他款项，未办理贷款、未缴纳住房维修资金等，上述情形并不能证明符合3.30通知中规定第五条规定的交易条件，且贺昭弟在限购政策发布后已于2017年4月1日向中介公司提出返还定金不再履行合同的意思表示，中介公司称其告知过武秋萍但武秋萍不同意，贺昭弟于2017年4月5日提起诉讼要求解除合同。另外，涉案房屋的网签合同并非经贺昭弟同意办理，亦未经贺昭弟签字。上述事实说明在限购政策公布后，合同双方当事人对于是否继续履行合同发生争议，武秋萍及中介公司虽然希望继续履行合同且积极争取，但并无证据证明双方的房屋买卖契约在仅支付定金的情况下，符合限购政策关于合同可以继续履行的例外情形，武秋萍及中介公司主张在房产局同意涉案房屋可以交易，但无证据证实。贺昭弟在限购政策发布后要求解除合同，返还定金，并无不当。贺昭弟要求中介公司返还中介费，与本案不是同一法律关系，本案不予一并处理。上诉人武秋萍上诉要求判令贺昭弟承担违约金37.6万元，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人贺昭弟的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青岛市黄岛区人民法院(2017)鲁0211民初5851号民事判决第一项；
二、撤销青岛市黄岛区人民法院(2017)鲁0211民初5851号民事判决第二、三、四项；
三、武秋萍于本判决生效后十日内返还贺昭弟定金10万元；
四、驳回武秋萍的反讼请求及贺昭弟的其他诉讼请求；
五、驳回贺昭弟的其他上诉请求；
六、驳回武秋萍的上诉请求。
一审案件受理费2430元，减半收取1215元，由武秋萍负担1000元，贺昭弟负担215元；一审反诉案件受理费4220元，由武秋萍负担。二审案件受理费共计7840元，由武秋萍负担7000元，贺昭弟负担840元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一八年六月二十日
书记员 王 繁