山西省黎城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黎民初字第72号
原告常某某，男，1960年4月2日生，汉族，黎城县西井镇某某村人，务农，住本村。
委托代理人申志军，山西天烨律师事务所律师。
被告卢某某，男，1964年4月4日生，汉族，黎城县西井镇某某村人，医生，住黎城县某某厂。
被告张某某，男，1957年4月16日生，汉族，黎城县西井镇某某村人，务农，住本村。
原告常某某与被告卢某某、张某某确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常某某及其委托代理人申志军、被告卢某某、被告张某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告常某某诉称，二被告合伙购买了位于黎城县西井镇西井村药材站。2012年11月26日，被告卢某某将该药材站的门面房两间卖给原告。但原告依合同将房款付清后，被告张某某却无端阻拦原告不得入户，至今已一年多，原告有房不能住。原告认为，被告卢某某作为合伙中的成员，其出卖行为具有法律效力，被告张某某的阻拦行为已侵犯了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请求法院依法判令二被告依房屋买卖合同约定及时履行合同义务，即交付所卖房屋并办理所有权登记手续，本案诉讼费由二被告承担。
被告卢某某在法定期限内未提交答辩状，当庭口头辩称，原告所述的买房过程是事实，被告已经收到原告的房款，但房屋至今未能交付。
被告张某某辩称，1、原告所诉与事实不符。事实上，被告与卢某某并非合伙关系，而是房屋买卖关系。在2011年4月，卢某某向被告借款29万元，同年7月书写还款计划。在计划中，卢某某保证在截止2012年6月底未还清款项则将被告已占用卢某某所有的药材站五间房屋归被告所有，被告有处理该房产的权利。之后，卢某某在归还9万元后对剩余款项迟迟不予归还，且在2012年5月17日与24日又先后两次向被告借款7万元。被告向卢某某主张要求依还款计划将房屋归被告所有，于2012年7月1日卢某某与被告签订房屋买卖协议，以房屋22.5万元作价折抵欠款20万元及后来的欠款7万元，尚余欠45000元，后又因经济往来，目前卢某某实欠被告30300元。2、争议房屋应归被告所有，卢某某应依约协助被告办理房产变更登记。卢某某先后将房屋两次出售，且均未办理房产过户登记，目前被告已实际占有房屋，可以视为卢某某已实际向被告交付房屋，应继续按约履行协助被告进行房产过户登记。被告认为，因卢某某将一房二卖造成对原告的损失并非系被告过错，卢某某应对原告承担赔偿责任。故请依法判决。
针对本案争议的事实，确定争议的焦点是：被告卢某某出卖给原告的两间门面房屋是否合法有效，该两间房屋应归谁所有。
针对本案争议焦点，原告提供的证据有：
1、房屋买卖协议一份，用以证明被告卢某某于2012年11月26日与原告常某某签订的房屋买卖协议，约定：一、甲方（被告卢某某）将自己名下座落在西井镇西井村的2间屋卖给乙方（原告常某某），包括土地使用权14.8米；二、价款玖万元整；三、乙方于2012年11月26日将玖万元款交予甲方，付清款项后甲方将房屋土地证复印件给予乙方；四、乙方交款后房屋所有权归乙方，从付清款之日起由乙方负责管理该房屋；五、本协议经双方签字，证、钱两清后，本协议生效。
2、收据两支，用以证明原告分别于2012年11月16日、26日给付被告卢某某现金80000元、20000元，并由被告卢某某给原告分别出具了收据。
上述两组证据可以证明原告与被告卢某某的买卖关系成立，原告实际支付被告卢某某100000元，该两间房屋应归原告所有。
3、房产所有权证、土地使用权证复印件各一份，用以证明争执的房产原系黎城恒宝药业有限公司所有，现登记在该公司名下，该证件的复印件均系被告卢某某提供给原告的。
4、协议合同一份，用以证明被告卢某某于2013年3月9日书面称其和被告张某某于2011年4月26日二人合资购买西井药材站，2012年11月26日卖给原告门面房两间，东西7.4米、南北13米，由二被告合作让原告于2012年11月30日接管两间门面房。原是口头协议，被告张某某2012年11月30日不给腾房造成不良后果。
被告卢某某的质证意见是，对原告提供的证据没有异议。被告卢某某述称，西井药材站（黎城县恒宝药业公司）的房屋是由其与黎城县恒宝药业公司签的合同，被告付款购买的，该公司已将房产所有权证、土地使用权证都给了被告，虽房屋至今未予过户，但房屋的所有权系被告所有。原告所购买的是药材站门面房西五间房屋中间的两间，最西面的两间是张某某的，东一间及门楼一间是卖给原告的妹夫杨虎彪的。这五间房原是仓库，中间是相通的。
被告卢某某未提供任何证据。
被告张某某的质证意见是，对原告提供的证据1、2有异议，被告不知道房屋买卖协议的存在，也不知道原告付款的事情；对原告提供的证据3不予认可；对原告提供的证据4无异议。对卢某某陈述的其购买西井药材站房屋的事实没有异议，但对卢某某陈述其出卖房屋的事实有异议，被告于2011年4月30日购买了该门面房西边的两间房，因卢某某当时欠被告款，给被告出具还款计划约定自2011年4月30日至2012年6月30日，如果还不了被告款，就把往东的三间房都给了被告。该五间房是仓库，最西边的一间小房是另外的，其余的四间房是相通的。
被告张某某提供的证据有：1、收款收据两支，用以证明卢某某共收到被告张某某款225000元的事实。
2、还款计划一份，用以证明卢某某于2011年7月6日给被告张某某出具还款计划，约定如果不能归还欠款，被告卢某某所有的房屋西路口往东到门楼共18.5米的房屋抵给被告张某某，并有权出卖。
3、房屋买卖协议书一份，用以证明被告卢某某将其名下位于药材站门楼往西五间房卖给被告张某某。
原告对被告张某某提供的证据的质证意见是，对证据1、2有异议，认为还款计划是被告卢某某于2011年7月6日写下的，其中约定2011年4月26日借用被告张某某款290000元，年底还90000元，而收据是2011年4月30日被告卢某某收到被告张某某房款90000元，不符合客观实际；还款计划中还载明2012年第一季度还200000元，但被告张某某辩称在2012年5月17日与24日又先后两次供给被告卢某某70000元，借款未还又借款的事实不符合客观实际。对证据3不予认可，房屋买卖协议是他人起草由被告卢某某签字的，认为该证据是后来补写的。
被告卢某某对被告张某某提供的证据没有异议。被告卢某某庭审中陈述，其欠被告张某某款项是事实，但关于西井药材站的房屋是公开出卖的，两间房屋为100000元；卖给被告张某某的是最西面的两间房，往东两间卖给了原告常某某，再往东一间和门楼卖给了原告的妹夫杨虎彪。原告对该事实予以认可。被告张某某辩称被告卢某某所述不是事实，表示其实际占用五间房，不包括门楼一间。
庭审后，被告卢某某向本院承认被告张某某在庭审中提供的两支收据和房屋买卖协议均是在2014年5月14日，是被告张某某让其按被告张某某的意思书写的，不是真的。经询问被告张某某，其也认可两支收据和房屋买卖协议是在2014年5月8日之后让被告卢某某书写的。但二被告均表示还款计划是当时书写的，是真的。
根据原、被告的举证质证意见，本院认证如下：对原告提供的四组证据，被告卢某某无异议；被告张某某对原告提供的证据4无异议，虽对原告的证据1、2、3有异议，但该证据系被告卢某某出卖房屋给原告的相应证据，只约束原告与被告卢某某，故原告的证据应予确认。被告张某某提供的证据，被告卢某某无异议，但在审理中二被告均认可证据1、3系在开庭之前书写的，系虚假的证据，不予确认；关于被告张某某提供的证据2，根据庭审被告张某某陈述被告卢某某已于2011年4月30日归还其90000元，而在2011年7月6日的还款计划中还提到欠款290000元的事实，两者存在矛盾之处，且被告张某某未提供被告卢某某抵押房屋的登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定不动产抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条第二款规定的“当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”，故该还款计划所设定的抵押依法不成立，该证据不予确认。
综上所述，可以证实以下事实：
被告卢某某在经营黎城县恒宝药业公司西井药材站期间，购买了黎城县恒宝药业公司的西井药材站院落及房产，并于2012年先将该西井站门楼以东的五间门面房予以出卖。同年，被告卢某某又公开以每间房50000元的价格出卖该西井药材站包括门楼以西的门面房。2012年11月26日，被告卢某某以90000元的价格卖给原告的妹夫杨虎彪门楼一间及相邻门楼的西一间门面房，后又以100000元的价格卖给原告常某某西井药材站五间门面房中间两间。同时，原告与被告卢某某双方签订了《房屋买卖协议》，原告分两次给付被告卢某某现金100000元。因被告卢某某一直未能交付房屋，于2013年3月9日给原告出具《协议合同》一份，证明出卖给原告的两间房屋东西为7.4米、南北13米，因被告张某某不给腾房造成不良后果。至今，被告卢某某未将房产交付给原告。为此，原告诉至本院。
本院认为，被告卢某某在购买黎城县恒宝药业有限公司所有的位于本县西井镇西井村的房屋后，依法取得了土地的使用权与房屋所有权，并且已经对该房产部分进行了处分，可以证明被告卢某某对该房屋享有所有权。2012年，被告卢某某以公开的形式出卖该宅基地内剩余的房屋，而原告予以购买其中的两间房屋，并签订房屋买卖协议，不违背法律的规定，应认定该协议有效。被告卢某某未能及时给付原告房屋并协助原告办理过户手续，存在过错。原告诉称二被告系合伙关系，但仅有被告卢某某的书面承认其系合伙购买的房屋，且庭审中二被告又均没有认可系合伙关系，原告也未提供其他相应的有效证据予以证明，故原告诉称的“二被告系合伙关系”的理由不足，本院不予采纳。在审理中，被告张某某辩称被告卢某某欠其款项并抵押了该房产，但被告张某某提供的由被告卢某某出具的收款收据与二人签订的房屋买卖协议，经证实系在开庭之前于2014年5月14日补签的，被告卢某某也对该证据予以否认，故该证据不能作为被告卢某某将房屋卖给被告张某某的依据；而被告张某某提供的2011年7月6日还款计划，与其庭审中陈述的被告卢某某已于2011年4月30日归还其欠款90000元，存在不合理的因素，故该证据存在瑕疵，且还款计划中的房产抵押也未办理抵押登记手续，依法不能对抗善意的原告，故被告张某某应予腾出占用属于原告购买的房屋。庭审中，二被告均认可双方有经济往来欠款事实，与本案不属于同一法律关系，应另行解决。经调解无效，依照《中华人民共和国物权法》第二条第一、三款、第七条、第九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条的规定，判决如下：
一、被告卢某某与原告常某某签订的房屋买卖协议合法有效。
二、被告张某某在本判决生效后十日内腾出占用的被告卢某某购买黎城县恒宝药业有限公司西井药材站门楼西侧从西至南第三、四间房屋，归原告常某某所有。由被告卢某某协助原告办理房产过户手续。
本案受理费100元，由被告卢某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。
审 判 长 李绍敏
代理审判员 段慧玲
代理审判员 王琳丽
二〇一四年七月十五日
书 记 员 刘晋琼
附法律条款：
《中华人民共和国物权法》
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，
《中华人民共和国担保法》
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。
当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。