山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民一终字第56号
上诉人（原审被告）：威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会。住所地：威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村。
法定代表人：夏向欣，主任。
委托代理人：林强，山东合度律师事务所律师。
委托代理人：刘迎初，威海高新怡园法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：苏东超，居民。
委托代理人：李小金，山东弘誉律师事务所律师。
上诉人威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会因与被上诉人苏东超返还原物纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2011）威民一初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会的委托代理人林强、刘迎初，被上诉人苏东超的委托代理人李小金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1995年2月8日，威海市海威水产食品集团公司之法定代表人邹吉进以西海冷藏厂的名义与被告的前身威海市环翠区田村镇槐云村村民委员会签订协议书一份，约定威海市环翠区田村镇槐云村村民委员会将威海市钦村路498号房产以316.4万元的价格转让给威海市海威水产食品集团公司，后威海市海威水产食品集团公司于1995年2月22日取得涉案房屋的所有权证书，但威海市环翠区田村镇槐云村村民委员会未按约协助威海市海威水产食品集团公司办理土地过户手续。
1996年6月24日，中国建设银行威海市分行与威海吉龙食品有限公司签订一份借款合同，合同约定：威海吉龙食品有限公司向中国建设银行威海市分行借款400万元，威海市海威水产食品集团公司以其所有的威海市钦村路498号房产即涉案房屋为上述借款中的200万元提供抵押担保，并签订抵押合同、办理了抵押登记。之后威海吉龙食品有限公司未按期还款。1999年11月4日，中国建设银行威海市分行将该借款合同项下的全部权利转让给中国信达资产管理公司济南办事处（以下简称信达公司），2005年12月28日，信达公司将该债权又全部转让给原告。2006年8月16日，经威海仲裁委员会仲裁裁决，威海市海威水产食品集团公司需向原告偿还债务6088110.91元，且原告对抵押物即涉案房屋享有优先受偿权。之后原告向原审法院申请执行该仲裁裁决。执行过程中，双方达成和解协议，即威海市海威水产食品集团公司将涉案房屋抵顶给原告。同年12月12日，原审法院裁定将涉案房屋交付原告。2007年4月18日，根据原审法院的协助执行通知书，房产管理部门将涉案房屋过户登记于原告名下，但该房屋一直由被告占有使用。
2004年3月23日，威海火炬高技术产业开发区经济发展局作出“关于同意威海云华房地产开发有限公司对槐云村进行旧村改造的批复”。同年8月31日，威海市人民政府作出“关于威海市国土资源局收回部分国有土地并将其使用权出让给威海云华房地产开发有限公司的批复”，根据该批复，槐云村188076平方米的居民点及工矿用地依法收回，并将其中的165499平方米土地使用权出让给威海云华房地产开发有限公司作住宅用地，另16803平方米作商业用地、5774平方米土地作为规划道路用地。之后，威海云华房地产开发有限公司将上述土地使用权转让给山东华能房地产开发公司。涉案房屋即存在于上述土地范围内。原告提起诉讼时将山东华能房地产开发公司及其威海分公司列为本案被告，山东华能房地产开发公司提起反诉，后原告申请撤回对山东华能房地产开发公司及其威海分公司的起诉、山东华能房地产开发公司撤回反诉，原审法院裁定予以准许。
本案诉讼过程中，经原告申请，原审法院依法委托威海华地土地房地产评估有限公司对于以同类地段、同类房产的租金价格计算涉案房屋的使用费进行评估，该公司出具鉴定意见：涉案房屋2006年12月12日至2013年12月9日的租金总值为245.8万元，自2013年12月10日起租金标准为1090元／天。经质证，原告对该鉴定意见无异议，被告主张鉴定人员未到现场，评估报告显示内容与实际不符。经查，鉴定过程中，鉴定人员经过现场勘验出具鉴定意见。
原审法院另查明，诉讼过程中，被告主张其于2014年5月底腾出涉案房屋，原告认可其于2014年6月19日实际接收了该房屋，并撤回要求被告支付2013年12月10日至实际接收房屋期间占用费的诉讼请求。以上事实，有双方当事人陈述、书证等证据在案为凭。
原审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，被告于1995年将涉案房屋出卖给威海市海威水产食品集团公司，威海市海威水产食品集团公司以该房屋作为威海吉龙食品有限公司向中国建设银行威海市分行借款的抵押物，此后几经交易及仲裁程序，原告取得对威海市海威水产食品集团公司的债权及对涉案房屋的优先受偿权，并在执行程序中于2006年12月12日威海市海威水产食品集团公司将该房产抵顶给原告。此后，被告在对涉案房屋不享有任何权利的情况下，占有使用而拒绝交付该房产，属于侵权行为。原告作为涉案房屋的所有权人要求被告腾出涉案房屋，原审法院予以支持。诉讼过程中，原告实际接收了涉案房屋，表明被告已履行了交付房屋的义务。原告自2006年12月12日取得涉案房屋的所有权，此时即应享有对该房产的占有、收益权能，因被告的占用致使原告作为所有权人的权利无法实现，原告要求被告支付相应的使用费，理由正当。根据威海华地土地房地产评估有限公司出具的鉴定意见，该使用费以涉案房屋的租金价值进行计算亦较为适宜，被告主张鉴定人员未到现场勘查，与事实不符；被告又主张评估报告显示内容与实际不符，但未提供证据予以反驳，原审法院均不予采信，原告要求被告支付房产使用费的诉请，原审法院予以支持。原告于诉讼中撤回要求被告支付2013年12月10日至实际接收房屋期间占用费的诉讼请求，属于对自身权利的处分，原审法院予以准许。
综上，原告的诉讼请求，于法有据，理由正当，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决：一、被告威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会于判决生效之日起三日内腾出威海市钦村路498号房屋（已履行）；二、被告威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会于判决生效之日起十日内向原告苏东超支付房产使用费245.8万元（2006年12月12日至2013年12月9日）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35800元，原告苏东超负担6468元，被告威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会负担29332元；诉讼保全费5000元，鉴定费30000元，由被告威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会负担。
上诉人威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会不服原审判决上诉称，一、被上诉人诉称的钦村路498号房屋与上诉人使用的房屋不是同一栋房屋。被上诉人购买的钦村路498号房屋原产权证上的建筑面积为2511.54平方米，与上诉人使用的房屋面积不同。原钦村路498号房屋没有土地使用证，没有规划、施工许可证，仅有产权证，实际房屋并不存在。二、假设被上诉人所诉房屋系上诉人占有的房屋，被上诉人并没有在取得房屋时向上诉人主张权利，而是在2011年6月17日通过起诉方式向上诉人主张权利，因此，应从被上诉人起诉时计算房屋占用费。三、被上诉人并没有取得涉案房屋土地使用权，因此，其取得的房屋所有权不合法。
被上诉人苏东超辩称，被上诉人在原审中提交的证据可证实涉案房屋与上诉人使用的房屋系同一房屋；上诉人应当自被上诉人2006年12月12日取得涉案房屋所有权时支付房屋占用费；本案诉争房屋权属清楚，有人民法院生效的裁判文书和房屋产权证书予以证实。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，二审庭审中，上诉人提交威海市海威水产食品有限公司的工商登记，欲证实当时只有威海市海威水产食品有限公司，而没有威海市海威水产食品集团公司。上诉人提交威海火炬高技术产业开发区市场监督管理局出具的证明一份，欲证实被上诉人所取得的房屋的原始登记人不存在。上诉人提交山东省威海市环翠区人民法院（2007）威环刑初字第338号刑事判决书，欲证实邹吉进因伪造国家证件罪受到刑事处分，涉案房屋的原始登记存在瑕疵。关于威海市海威水产食品集团公司法人资格及其是否取得涉案房屋产权的事实，山东省威海市中级人民法院于2006年7月13日作出的（2006）威民一初字第5号民事判决已经予以确认，上诉人提交的上述三份证据不能推翻该民事判决的证明效力，对上诉人提交的上述三份证据的证明效力，本院不予认定。
被上诉人提交山东省威海市威海卫公证处于2007年12月25日出具的（2007）威威海卫证民字第1121号公证书，欲证实被上诉人为维护自己权利对涉案房产进行证据保全；被上诉人提交山东省威海市威海卫公证处于2007年12月26日出具的（2007）威威海卫证民字第1122号公证书，欲证实被上诉人通过公证送达的方式，向当时的涉案房产占用人山东华能房地产开发公司威海分公司主张权利；被上诉人提交民事起诉状及威海市环翠区人民法院于2008年1月24日出具的案件受理通知书，欲证实被上诉人通过诉讼方式维护自己的权利；被上诉人提交撤诉申请书及威海市环翠区人民法院出具的民事裁定书，欲证实被上诉人在威海市环翠区人民法院主张权利的案件一直持续到2011年6月10日。对于被上诉人提交的山东省威海市威海卫公证处出具的两份公证书，由于系复印件，上诉人也不予认可，对该两份公证书的证明效力，本院不予认定。对于被上诉人提交民事起诉状、威海市环翠区人民法院于2008年1月24日出具的案件受理通知书、撤诉申请书及威海市环翠区人民法院出具的民事裁定书，仅能证实被上诉人就涉案房屋向山东华能房地产开发公司威海分公司主张过权利，不能证实向上诉人主张过权利。本院经审理查明的其他事实与一审查明的相一致。
本院认为，1995年2月8日，威海市海威水产食品集团公司的法定代表人邹吉进以西海冷藏厂的名义与上诉人（原名称为威海市环翠区田村镇槐云村村民委员会）签订协议书，其向上诉人购买了涉案房屋，威海市海威水产食品集团公司于1995年2月22日取得了涉案房屋的产权证书，即威海市海威水产食品集团公司取得了涉案房屋的产权。威海市海威水产食品集团公司以该房屋作为威海吉龙食品有限公司向中国建设银行威海市分行借款的抵押物，此后几经交易及仲裁程序，被上诉人取得对威海市海威水产食品集团公司的债权及对涉案房屋的优先受偿权，并在执行程序中于2006年12月12日威海市海威水产食品集团公司将该房产抵顶给被上诉人。上述事实由山东省威海市中级人民法院于2006年7月13日作出的（2006）威民一初字第5号民事判决予以证实。上诉人主张被上诉人取得的房屋与其占有使用的房屋不是同一栋房屋，由于上诉人未提供充分的证据予以证实，对上诉人的该主张，本院不予支持。被上诉人系涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。此后，上诉人在对涉案房屋不享有任何权利的情况下，占有、使用而拒绝交付该房屋，构成侵权，且其侵权行为一直持续。被上诉人要求上诉人返还涉案房屋符合法律规定，本院予以支持。被上诉人自2006年12月12日取得涉案房屋的所有权，其要求上诉人赔偿占用涉案房屋给其造成的损失，符合法律规定，本院予以支持。对于上诉人占用涉案房屋所应支付的费用，原审认定正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由没有事实与法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29332元，由上诉人威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳彩林
审 判 员 张 豪
代理审判员 王安广
二〇一五年四月十六日
书 记 员 王晓燕