江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终9763号
上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路3188号18幢1507室。
法定代表人：陈文皇，董事长。
委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘山宏，男，1972年9月15日生,汉族，住江苏省苏州市吴中区。
被上诉人（原审原告）：王东林，女，1977年1月22日生,汉族，住江苏省苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：黄艳苓，江苏易天律师事务所律师。（代理前述二被上诉人）
委托诉讼代理人：王伟，江苏易天律师事务所律师。（代理前述二被上诉人）
原审第三人：苏州工业园区勤思资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市东环路1580号万宝商业广场1幢1226室。
法定代表人：唐礼刚，总经理。
委托诉讼代理人：吕新君，该公司员工。
上诉人苏州市万隆地产有限公司因与被上诉人刘山宏、王东林及原审第三人苏州工业园区勤思资产管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏州市万隆地产有限公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，存在认定事实错误，判决撤销合同没有合法理由和依据。一、涉案宣传资料均由第三方制作，未征得上诉人同意，特别是网页广告，上诉人并不知晓。对宣传册的真实性、合法性均不予认可，宣传册仅是销售过程中的一个环节，它的内容不能代替合同约定，也不能作为法院判令解除合同的依据。二、双方签订的《宝隆广场认购书》首部明确物业类型为商务办公、《商品房买卖合同》明确土地用途为商务金融、经营用房，并且在合同内披露了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号。上诉人从未承诺过被上诉人其购买的房屋可以经营批发零售或住宿餐饮，双方的权利义务应严格按照《认购书》和《商品房买卖合同》履行。三、一审法院认定万隆公司在销售房屋时存在欺诈，属于认定事实不清，不应以欺诈为由判决撤销合同。上诉人在《商品房买卖合同》中对土地用途和房屋性质如实约定，一审法院以存在重大争议的网络视频、宣传图册认定上诉人存在欺诈，对上诉人不公平。四、一审法院在认定“商铺”事实上，适用法律错误。涉案土地在2011年1月7日招拍挂取得，2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011才将“商铺”纳入B11“零售商业用地”内，但涉案土地按旧标准予以划分，一审法院要求上诉人向被上诉人交付“商铺”并无法律上的可能性，以新法定义旧地，属于适用法律错误。五、被上诉人行使撤销权已经超过了诉讼时效，本案撤销权的诉讼时效应当自双方签订《认购书》、《商品房买卖合同》的2013年10月26日开始计算。上诉人在2015年7月申请信息公开，并不能造成诉讼时效的中断或重新开始，撤销权权已经消灭。六、万隆公司交付的房屋满足经营用房的约定。目前一至三层房屋完全可以办理营业执照，经营业态并未受到任何限制，合同目的完全能够实现。
刘山宏、王东林辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
苏州工业园区勤思资产管理有限公司未作陈述。
刘山宏、王东林向一审法院起诉请求：1、判令撤销编号为苏合同201310130002的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令原审被告退还自付购房款251413元；银行贷款购房款24万元、赔偿契税等代收费用18673元、办证费用400元、购房佣金6000元；3、判令原审被告赔偿损失共计49268.44元（暂计）：其中购房款的利息损失32683.69元（第一笔以4万元为基数，从2013年10月5日暂计算至2015年12月7日，按照同期银行的贷款利率6%计算，此后的利息损失请一并判决。第二笔以200000元为基数，自2013年10月13日暂计算至2015年12月7日，按照同期银行的贷款年利率6%计算，此后的利息损失请一并判决。）、已支付的银行贷款利息14755.73元（暂计算至2015年11月15日，此后的银行贷款请法院一并判决）、契税等代收费用及办证费用的利息损失1049.02元（按照同期银行的贷款年利率6%计算，从2015年1月8日暂算至2015年12月7日，此后的利息损失请一并判决）、购房佣金的利息损失780元（按照同期银行的贷款年利率6%计算，从2013年10月5日暂计算至2015年12月7日，此后的利息损失请一并判决）。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：1、2011年1月7日，苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）在苏州市国有土地使用权拍卖会上竞得位于苏州市××区××北、××地2010-Ｂ-36地块，用地面积12381.70平方米，土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，苏州市国土资源局与苏州市规划局会商研究后，就上述土地的规划用地性质和土地用途问题复函万辉公司，主要内容为：该地块规划设计要点明确规划用地性质为行政办公用地（C1），与《土地利用现状分类》所对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，万辉公司取得建设用地规划许可证，用地性质明确为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，苏州市国土资源局与万隆公司签订补充协议，确定苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司。随后，万隆公司取得上述地块的国有土地使用权证，地类（用途）登记为商务金融用地（053）。2012年10月31日，万隆公司取得建设工程规划许可证，许可建设的地上建筑为办公楼。之后，万隆公司在该地块开发建设了地上15层、地下2层的房屋，名为万宝世纪商务广场，又称宝隆广场。2014年12月23日，万隆公司就整体房屋取得消防验收合格，建设工程消防验收意见书中明确房屋的1-15层使用功能为办公。
2、2013年，万隆公司就上述房屋取得预售许可证后，开始委托销售公司对外进行销售。在销售宣传过程中，销售人员向客户介绍房屋时，称整幢大楼的一至三层为“商铺”设置，可用于各种业态的商业经营，包括超市、大型餐饮等业态；同时对外发布的宣传纸页、网页广告中也将一至三层房屋的用途表述为“商铺”。
3、2013年10月13日，万隆公司与刘山宏、王东林达成购房意向，刘山宏、王东林于2013年10月5日向代理销售公司支付购房佣金6000元。2013年10月13日，万隆公司与刘山宏、王东林签订编号为苏合同201310130002的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由刘山宏、王东林购买万宝世纪商务广场2幢223室房屋，建筑面积16.81平方米，总价491413元，房屋交付日期为2014年12月30日前。合同第一条“项目建设依据”约定“土地用途为商务金融”，同时列明了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号；第三条“买受方所购商品房的基本情况”约定“该商品房用途为经营用房”。当日，刘山宏、王东林与苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称勤思公司）签署《业主委托租赁经营管理合同》，约定将所购房屋委托勤思公司进行经营管理，期限自实际交房之日起六年。2013年10月13日，刘山宏、王东林向万隆公司支付购房款251413元,后于2014年10月以贷款方式支付24万元（贷款已于2017年9月13日结清，共计归还利息35607.64元）。后，刘山宏、王东林在收房过程中，另向万隆公司支付面积补差款0元及代收代缴费用（包含：房屋维修基金2017元、契税14742.39元、印花税、房屋所有权配图费、产权登记费、转让手续费、房屋产权档案制作费、他项权利登记费、档案制作费、土地登记费、土地综合服务费等），向办证公司支付代办证费用400元。2015年4月8日，上述房屋的所有权登记至刘山宏、王东林名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；2015年6月16日，房屋所涉国有土地使用权登记至刘山宏、王东林名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。目前涉案房屋已由勤思公司出租给案外人使用。
4、原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90中，类别代号为C1的类别名称为行政办公用地，范围为行政、党派和团体等机构用地。2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，B大类为商业服务业设施用地，项下B1中类为商业用地，范围为各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务用地，B11小类为零售商业用地，范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。而《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，编码为053的分类名称为商务金融用地，含义指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。
原审法院认为：综合当事人诉辩意见，双方就刘山宏、王东林提出的要求撤销合同的诉请主要存在两方面争议问题，一是撤销权的行使是否超过法定的时效，二是万隆公司在签订合同过程中是否存在欺诈行为。
关于争议问题一，即刘山宏、王东林行使撤销权是否超过法定时效的问题。万隆公司认为其在2012年5月即已取得建设用地规划许可证，明确了土地的性质，对方在签订买卖合同之时应当知晓房屋相关信息，其提起诉讼之时已经超过了撤销权行使的一年时效。刘山宏、王东林则认为其在2015年7月才得知房屋用途可能存在问题，后有其他业主申请政府信息公开才得知所购房屋实际为办公楼，从知道权利被侵害至起诉不满一年。合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，刘山宏、王东林的撤销权是否已经消灭，应当查明其何时知道或者应当知道其主张的撤销事由。现刘山宏、王东林所主张的撤销事由为万隆公司将办公用房宣传为“商铺”向其出售，以欺诈手段订立合同，原审法院审查后认为，双方签订的买卖合同中虽然列明了建设工程规划许可证号等信息，但系对项目建设依据的描述，在“买方所购商品房的基本情况”中并未将房屋用途表述为行政办公用房，刘山宏、王东林作为一般购房者，无从得知所购房屋并非“商铺”，其主张自2015年7月申请政府信息公开后方得知相应事实，客观合理，故其在2016年3月即提起诉讼行使合同撤销权并未超过法定时效，万隆公司主张撤销权已经消灭的观点，原审法院不予采纳。
关于争议问题二，即万隆公司是否存在欺诈的问题。刘山宏、王东林主张对方明知土地规划用途为“行政办公用地”的情况下，以“商铺”进行销售，属于恶意欺诈。万隆公司则认为合同中对土地性质为商务金融以及房屋用途为经营用房的约定与房屋现状一致，对方认为经营性用房即为“商铺”是其对定义认识的偏差，涉案房屋可以用于经营性办公用房及相关企事业的经营活动，合同的约定符合法律规定；同时，原审原告所购房屋面积为20余平方米，无需进行二次消防验收，不会因消防问题而无法经营。原审法院审查后认为，从原审原告提供的广告宣传单、视频资料等证据可以证明，万隆公司在2013年销售房屋期间，确实将其中一至三层房屋作为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于经营大型超市、餐饮等业态。商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务和感受体验的场所，而涉案项目所在地块规划用地性质为行政办公用地（C1），土地利用分类为商务金融用地（053），应为行政、党派和团体等机构用地，可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90和《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，对相应项下土地的用途和范围作出了明确的表示，均与常规意义上理解的“商铺”相差甚远。万隆公司作为房地产开发企业，应当明确知晓上述国家标准，苏州市国土资源局与苏州市规划局也已于2011年5月回函就该地块的规划用地性质和土地用途问题明确作出了明确回复。此后，该地块的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等也明确载明了地块之上所建房屋应为行政办公用。而2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，“商铺”也明确被划入零售商业用地类别（B11）。在此情况下，万隆公司在向刘山宏、王东林销售房屋时，为促成合同订立，将房屋描述为商铺且宣传可用于多种商业经营，而其可交付的房屋实际为行政办公用房，使用功能受限，万隆公司的行为应当认定为欺诈。
据此，原审法院认为，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案万隆公司明知刘山宏、王东林购买房屋的目的在于用于商业出租获取收益，将行政办公用房作为“商铺”向其销售，构成欺诈，致使刘山宏、王东林在违背真实意思情况下订立《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，刘山宏、王东林有权要求撤销。关于刘山宏、王东林要求撤销编号为苏合同201310130002的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，原审法院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现买卖标的房屋的不动产权属已登记至刘山宏、王东林名下，故刘山宏、王东林有义务协助万隆公司完成撤销合同备案登记手续及涉案房屋的不动产权属回转登记手续。两原审原告为办理不动产权属登记所缴纳的契税，可由其根据相关规定，持纳税凭证自行至征税机关办理退还。由于标的房屋所在楼盘由万隆公司委托第三人勤思公司参与招商，两原审原告陈述因此与第三人勤思公司签订委托经营合同，房屋现实际由第三人勤思公司控制，故合同被撤销后，万隆公司可与第三人勤思公司协商返还房屋事宜，协商不成可另行起诉。至于刘山宏、王东林主张返还和赔偿的根据合同约定及万隆公司要求支付的各项款项，原审法院分类别确定如下：
1.购房款。刘山宏、王东林为履行《商品房买卖合同》，共向万隆公司支付购房款491413元，现合同被撤销，万隆公司应予返还。
2.佣金、办证、契税及其他代收代办费用。刘山宏、王东林于2015年1月8日向万隆公司支付印花税、房屋所有权配图费、产权登记费、转让手续费、房屋产权档案制作费、档案制作费、土地登记费、土地综合服务费、维修基金以及另向案外人支付的代办证费用400元、购房佣金6000元，属于合同被撤销造成的实际损失，应由过错方万隆公司予以赔偿。两原审原告所主张的契税部分，因属可退范围，在此不列入损失范围。
3.利息损失。双方签订的《商品房买卖合同》因万隆公司的过错而撤销，刘山宏、王东林为履行该合同所支出的全部款项及资金被占用产生的利息损失，万隆公司应予赔偿。刘山宏、王东林就房屋贷款向银行支出的利息35607.64元系实际发生的利息损失，原审法院予以确认。对于以贷款方式支付的24万元自结清之后的利息损失,原审原告可另行主张。另，万隆公司应当返还的购房款及专项维修资金和应赔偿的各项费用，原审原告有权主张自各笔款项支付之日起计算至实际返还或获赔之日止的利息损失，原审法院根据相关法律规定，并结合两原审原告的主张，确定利息损失的支付标准为以已付金额为基数，按银行同期同类贷款的基准利率计算。具体为：两原审原告于2013年10月5日支付购房佣金6000元，于2013年10月5日支付房款4万元，于2013年10月13日支付211413元，于2015年1月8日支付代收代缴费用（扣除税费）4330.61元，上述款项可自以上支付日期或原审原告请求日开始计息，直至万隆公司实际付清之日止；两原审原告于2015年1月6日交由开发商代缴的契税14742.39元，虽由两原审原告自行至征税机关主张退还，自支付日起至本判决生效之日止的资金占用利息，原审法院仍予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：
一、撤销苏州市万隆地产有限公司与刘山宏、王东林于2013年10月13日签订的关于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场2幢223室房屋的《商品房买卖合同》（编号苏合同201310130002）及《合同补充协议》；刘山宏、王东林于本判决生效后十日内配合苏州市万隆地产有限公司办理上述合同的撤销手续并协助办理上述房屋的不动产权属登记回转手续。
二、苏州市万隆地产有限公司于本判决生效后十日内向刘山宏、王东林返还购房款491413元、办证费用400元、购房佣金6000元、其他代收代缴代办费用（不含契税）3930.61元。
三、苏州市万隆地产有限公司于本判决生效后十日内向刘山宏、王东林赔偿银行贷款利息损失35607.64元及并按中国人民银行同期同类贷款的基准利率向刘山宏、王东林赔偿已付款项的利息损失（第一笔以6000元为基数、自2013年10月5日起算，第二笔以40000元为基数、自2013年10月5日起算，第三笔以200000元为基数、自2013年10月13日起算，第四笔以4330.61元为基数，自2015年1月8日起计算，以上均计算至实际履行之日止。第五笔以14742.39元为基数，自2015年1月8日起计算至本判决生效之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9458元、财产保全费3770元，合计13228元，由苏州市万隆地产有限公司负担，于本判决生效后十日内直接向刘山宏、王东林支付。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。万隆公司明知其所售涉案房屋土地用途为商务金融用地，但在销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将不具备商铺用途的房屋以“旺铺”、“金铺”等名义宣传，存在虚构事实、有意误导的情形。万隆公司主张宣传册并非其制作，对宣传册的真实性、合法性均不予认可，但未能提供充分反驳证据，本院对该主张不予采信。万隆公司在销售房屋过程中故意混淆土地用途和项目真实性质，致使刘山宏、王东林以为涉案房屋为商铺而与万隆公司签订商品房买卖合同，万隆公司的行为已构成欺诈。刘山宏、王东林据此主张撤销合同的诉请能够成立，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以确认。万隆公司认为交付的房屋满足经营用房约定的上诉理由，显与万隆公司销售时宣传的商铺有别，本院难以支持。刘山宏、王东林2015年7月申请政府信息公开时得知欺诈事实，于2015年8月提起诉讼行使合同撤销权并未超过权利行使期限，万隆公司认为撤销权消灭的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，苏州市万隆地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9458元，由苏州市万隆地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵东
审判员 顾平
审判员 陈斌
二〇一七年十二月一日
书记员 孙贞