海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民三终字第2号
上诉人（原审原告）：三亚顺达实业贸易有限公司，住所地海南省三亚市大东海新村8号。
法定代表人：刘吉诰，该公司总经理。
委托代理人：原苹，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：海南中明工程有限公司，住所地海南省海口市国贸大道24号海涯大厦13楼。
法定代表人：陈宗财，该公司总经理。
委托代理人：张礼兵，北京大成（海口）律师事务所律师。
上诉人三亚顺达实业贸易有限公司（以下简称顺达公司）因与被上诉人海南中明工程有限公司（以下简称中明公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人顺达公司的法定代表人刘吉诰及其委托代理人原苹、被上诉人中明公司的委托代理人张礼兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：一、2014年1月29日，顺达公司和中明公司签订华鑫达豪庭施工合同，合同第三条约定：开工日期2004年1月30日，竣工日期2004年12月18日。2004年3月6日，双方签订补充协议，其中第十条约定：中明公司应保质保量完工，每延误一天罚款3000元。合同签订后，双方进场履行合同。涉案工程于2007年2月15日全部竣工。中明公司在竣工后未提交竣工验收资料。二、2005年1月16日，顺达公司与交通银行三亚支行就华鑫达豪庭第一至三层、六至八层签订《个人住房按揭贷款意向书》，第十二条约定：“……乙方（顺达公司）承诺按贷款金额的8%逐笔提取还贷保证金存入专户存放。”依据《个人住房按揭贷款意向书》，顺达公司于2007年2月5日将85万元保证金存入交通银行三亚支行。2011年7月29日，顺达公司与交通银行三亚支行签订补充协议，第一条约定：“意向书的有效期限从2006年1月16日起至乙方为所有由甲方提供按揭的客户办完房产证，且甲方取得该房产的抵押登记证明文件正本之日失效。”第二条约定：“……担保期限自甲方贷款发放之日起，至按揭客户取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本之日起，乙方的保证责任解除。”至2013年12月28日，顺达公司的85万元保证金仍存在交通银行三亚支行账户上。2013年12月28日，顺达公司房产证办妥。三、顺达公司于2005年开始出售华鑫达豪庭第一至三层、六至八层。其中孙洪等114位购房者选择一次性付款，顺达公司与孙洪等114位购房者签订的《商品房买卖合同》第六条均约定“总房款的5%待房产证办妥后付清”，第八条约定了交房期限，第十五条约定：“出卖人（顺达公司）应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”至2013年12月28日房产证办妥后，孙洪等114户业主所购房产相应的5%房款才符合合同约定付款条件，孙洪等114户业主所购房产相应未付5%房款总计为1432837元。另查明，2007年9月，顺达公司就涉案合同中要求中明公司提交竣工验收资料的纠纷向本院提起诉讼。2009年、2010年，华鑫达豪庭业主刘岩、邢晓宇、海南中洋实业有限公司将顺达公司诉至城郊法院，要求顺达公司赔偿逾期办证的违约金和损失。2011年，顺达公司向三亚市中级人民法院提起诉讼，提出中明公司应承担逾期为各业主办证的违约金、赔偿114户业主5%房款的利息损失、85万元交通银行按揭贷款保证金的利息损失等诉求，但没提出延误工期的损失主张。
一审法院认为：一、诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案双方合同约定涉案工程竣工时间为2004年12月18日，涉案工程实际于2007年2月15日完工。顺达公司从2007年2月15日起应当知道工程竣工时间已延迟，诉讼时效应从2007年2月15日起算，截止至2009年2月15日已超过二年诉讼时效。顺达公司未能举证证实2009年2月15日之前发生过时效中断的情形，其就涉案工程的其他赔偿问题纠纷提起的诉讼不能视为时效的中断，故该项主张已超过诉讼时效，不予支持，应驳回顺达公司主张工期延误损失156万元的诉讼请求。二、关于顺达公司主张中明公司支付购房业主未交5%房款的利息损失应如何承担的问题。已生效的海南省高级人民法院（2013）琼民再终字第2号民事判决书中认定：顺达公司逾期办证系多种原因所致，中明公司未提交竣工资料，拒绝补签第九层施工合同，拒绝在竣工资料上盖章，缺乏合同和法律依据，尽管中明公司事出有因，但其不恰当地行使权利，从而导致损失扩大的行为，违反了法律规定，中明公司应对顺达公司要求提交竣工资料日期之后的违约金损失负相应赔偿责任，酌定该比例为40%。顺达公司肢解发包、为多取得房屋面积加建第九层且在相当长的时间不去补办第九层的规划和施工许可，对于损害的发生负主要过错，应承担主要责任，应对2007年5月31日其允许中明公司提交竣工资料日期前的全部损失及自该日起的逾期办证违约金的60%损失自行承担。顺达公司主张购房业主未交5%房款的利息损失亦由逾期办证所致，所以亦应依据该生效的判决认定结果来处理顺达公司的该项诉求。中明公司应对2007年5月31日起逾期办证导致114户购房业主未交5%房款的利息损失承担40%的赔偿责任。114户购房业主未交5%房款总计1432837元，从2007年5月31日至2013年12月28日，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算的利息损失为583989元，中明公司应承担583989元的40%则为233596元。三、按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。该笔资金将优先用于该笔贷款的本息清收。保证金存款和普通存款一样，应计利息。利息不体现在保证金存款户上，而是存入贷借款人的基本户或是特定账户上。保证金存款和普通存款一样，作为银借双方可约定如何给付存款利息。本案中顺达公司将85万元保证金存入交通银行双方可约定计付利息的利率标准，故原告主张的保证金利息损失不是必然发生的损失，与本案逾期办证没有必然联系，顺达公司该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中明公司于判决生效之日起十日内向顺达公司支付114户购房业主未交5%房款的利息损失233596元；二、驳回顺达公司的其他诉讼请求。案件受理费27653元（顺达公司已预交27653元），由顺达公司负担25175元，中明公司负担2478元；保全费5000元，由中明公司负担。
上诉人顺达公司不服一审判决上诉称：一、114户购房业主未交5%房款的利息损失全部是由于中明公司违约产生的，中明公司应承担全部损失。双方于2004年1月签订的《华鑫达豪庭（原顺达豪庭）工程施工合同》第二部分“通用条款”第二条9.2款约定：“承包人未能履行9.1款各项义务，造成发包人损失的，承包人赔偿发包人有关损失。”由于中明公司未履行9.1款的各项义务，给顺达公司造成了一定的损失，理应赔偿。该判决依据的是海南省高院（2013）琼民再终字第2号判决书，该判决对顺达公司与中明公司责任划分比例和违约金起算时间均缺乏事实依据，认定由顺达公司承担主要过错责任，明显错误。且根据已生效的（2013）琼民提字第4号民事判决（第21页第7行）“原判对中明公司未按时交付竣工资料与顺达公司逾期办证违约金之间的因果关系及损失认定正确”，顺达公司认为既然存在因果关系，那么中明公司应对114户购房业主未交5%房款的利息损失承担全部责任。二、银行按揭保证金没有利息。原审法院认为“保证金存款和普通存款一样，应计利息”是错误的，交通银行出具的证明说明了实际情况。且顺达公司该项损失是由于中明公司违约导致逾期办证而造成的直接损失，当然由中明公司承担。因此，一审判决不当，请求二审法院判令中明公司赔偿上诉人业主未交5%房款另外60%的利息损失350393元（自2007年5月31日至2013年12月28日）；判令中明公司赔偿顺达公司85万按揭贷款保证金损失389375元（截至2013年12月28日）；由中明公司承担一、二审案件诉讼费。
被上诉人中明公司答辩称：一、关于114户购房业主未交5%房款的利息损失657297元。对114户业主5%未付款数额应当由合同原件确定，应提供原件，且顺达公司有几百个业主，只有114户业主有此约定，建设部规范合同也没有此项要求，可见这不是行业规范，也不是通行做法，顺达公司所说的损失超出了中明公司常理可预见的范围，按合同法第113条的规定，中明公司不应当赔偿损失。中明公司赔偿顺达公司损失的前提是违约，按三亚中院（2014）三亚民二终字第50号、海南省高院（2013）琼民再终字第2号判决的精神，顺达公司于2007年5月31日应当提交验收资料，这也是违约的时间节点，对此时间节点前的损失中明公司不承担责任。顺达公司对海南省高院（2013）琼民再终字第2号判决不服，向海南省检察院申请监督，省检察院向中华人民共和国最高人民检察院提请抗诉，最高检已经作出不支持监督申请决定书，因此顺达公司将2007年5月31日之前的利息损失计算在内是没有依据的。且并非中明公司提交验收资料后上诉人就能马上取得房产证，中间有三个月的时间差，应予扣除。根据有关生效判决的精神，顺达公司对逾期办证承担主要责任，中明公司最多只对2007年6月1日至2013年12月28日这段时间产生损失的40%承担责任。二、关于85万元按揭贷款保证金损失389375元，该项损失不是必然损失，超过了中明公司的可预见范围，保证金是业主买房，开发商自愿提供的，中明公司不应赔偿。即使承担也只能承担2007年5月31日之后的损失的40%。综上，一审判决说理充分，判决正确。
经审理查明：一审查明事实属实，本院依法予以确认。
另查明，顺达公司因与中明公司建设工程施工合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2013）琼民再终字第2号民事判决，向海南省人民检察院申请监督。海南省人民检察院向中华人民共和国最高人民检察院提请抗诉，最高检已于2015年7月14日作出高检民监（2014）102号不支持监督申请决定书，不支持顺达公司的监督申请。另查明事实有最高人民检察院高检民监（2014）102号不支持监督申请决定书佐证，足以认定。
本院认为：本案的争议焦点为：一、中明公司是否应当赔偿顺达公司业主未交5%房款中另外60%的利息损失共计350393元；二、中明公司是否应当赔偿顺达公司85万元按揭贷款保证金损失389275元。
关于中明公司是否应当赔偿顺达公司业主未交5%房款中另外60%的利息损失共计350393元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，导致顺达公司逾期办证的原因主要有两个：一是顺达公司未就其加建的第九层补办规划许可和施工许可。顺达公司在2007年6月1日至2009年9月10日期间一直未补办上述规划许可证和施工许可证，直至2011年8月9日才对加建的第九层补办了规划手续，但施工许可证至今未办理；二是中明公司未提交完整的竣工资料。顺达公司在本案项目竣工后通知中明公司在2007年5月31日前提交竣工资料，中明公司直至2009年7月10日才提供部分资料，至今仍拒绝在《建设工程竣工验收报告》和《三亚市建设工程竣工验收备案表》施工单位栏签署意见并盖章，导致涉案项目不能办理竣工验收备案。但顺达公司将涉案项目的部分工程肢解发包，其他承包人未能及时提交竣工资料给中明公司，顺达公司对中明公司未能按时提交竣工资料也具有一定的过错，可适当减轻中明公司未及时提交竣工资料的责任。且海南省高级人民法院（2013）琼民再终字第2号民事判决认为中明公司拒绝盖章交付竣工资料与顺达公司承担逾期办证损失之间存在一定因果关系，应承担相应的责任，而顺达公司因违规加建第九层需补办第九层规划和报建手续，应对逾期办证违约金损失承担主要过错责任。故一审法院判决中明公司承担40%的责任并无不当。顺达公司要求中明公司对该项损失承担全部责任没有事实和法律依据，不予支持，应予驳回。
关于中明公司是否应当赔偿上诉人85万元按揭贷款保证金损失389275元的问题。按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回给开发商。保证金存款的利息由银行和开发商约定，按揭贷款保证金损失是由于顺达公司和交通银行签订的协议中没有约定保证金存款利息的情形。85万元按揭贷款保证金损失，是顺达公司与交通银行约定所产生的后果，应由协议的双方当事人自行承担，和逾期办证之间没有必然联系，且该损失超过了中明公司可预见的损失范围。顺达公司主张按揭贷款保证金损失由中明公司承担无事实和法律依据，不予支持。
综上，顺达公司的上诉主张于法无据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11197元，由顺达公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 欧 颖
审判员 尹合欢
审判员 吴 忠
二〇一五年十月八日
书记员 徐 爽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……