广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤14民终581号
上诉人（反诉原告）：彭贵泉，男，汉族，1954年9月10日出生，现住兴宁市新圩镇新丰村元墩岭。
委托代理人：周建广，男，汉族，1965年11月28日出生，现住珠海市香洲区拱北桂花路**号***房，系彭贵泉的朋友。
被上诉人（反诉被告）：温伟崇，男，汉族，1963年5月1日出生，现住兴宁市兴田街道办事处东风路法院宿舍。
委托代理人：陈利均，广东广兴律师事务所律师。
原审第三人：梅州市崇福房地产开发有限公司，住所地梅州市梅县区程江镇扶贵村四组206国道边。
法定代表人：蓝福清，该公司总经理。
委托代理人：黄庆展，该公司员工。
上诉人彭贵泉因与被上诉人温伟崇及原审第三人梅州市崇福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2015）梅兴法民二重字第5、6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年9月28日，温伟崇与案外人庄崇洪签订《房地产买卖合约书》，约定温伟崇购得兴宁市兴城镇由崇福房地产公司开发的（即兴宁酒家对面）新开发14米大街兴华内街中段门店一至七层，该栋楼房占地40多平方米，总建筑面积约350多平方米，四至为：东至14米大街，南至巷道，西至门店后门巷道，北至罗建华门店。2010年3月5日，温伟崇与彭贵泉签订《房地产买卖合约书》，约定将温伟崇购得的上述房产以428000元出售给彭贵泉永久使用，付款方式为首期2010年3月5日支付定金10000元，第二期于2010年3月20日支付购房款180000元，第三期200000元作为彭贵泉向温伟崇的借款自2010年4月1日开始按6.3‰计收利息（每半年付息7560元），如到三年后仍未能办好房地产权证，则停交利息。余款3.8万元自2010年3月5日起在三年时间左右由崇福房地产公司包办好彭贵泉的房地产权证并交给彭贵泉后付清给温伟崇。温伟崇承诺保证上述房地产权属清楚。双方还约定了违约责任条款，如卖方（温伟崇）违约按购房交易金额双倍返还给彭贵泉。合约书签订当日，温伟崇向彭贵泉交付了房屋并由彭贵泉管理使用至今。彭贵泉也依约向温伟崇交付了第一二期房款合计190000元并按上述约定支付了20万元自2010年3月5日起至2011年3月4日止按每半年7560元计算的一年利息15120元。2014年5月25日，彭贵泉对温伟崇出具欠条，对未支付第三期房款20万元和余款3.8万元的情况和支付方式进行了重新确认。后因彭贵泉认为涉案房屋存在不能办证的风险，自2011年3月5日起未再向温伟崇支付任何款项。温伟崇催收未果，遂起诉至原审请求彭贵泉支付未结清的房屋款项和按照上述欠条约定对20万元计收的利息，彭贵泉则抗辩称因温伟崇的过错致使其已经支付了大部分房款的房屋无法办理房地产权证，故拒绝支付上述欠条约定的款项，并同时反诉温伟崇，要求温伟崇立即为其办理涉案房屋的房地产权证，并向其承担无法办证的违约责任即向其双倍返还购房交易金额220240元。后在庭审中，温伟崇当庭变更诉讼请求为解除其与彭贵泉签订的《房地产买卖和约书》，要求彭贵泉向其返还涉案房产，其归还彭贵泉已交的房款19万元，并由彭贵泉承担本案的受理费。案经调解，双方未能达成一致协议。
审理中，双方均提出涉案房屋属梅州市崇福房地产开发有限公司开发建设，原审认为崇福公司与本案的处理结果存在法律上的利害关系，依法追加其为本案的第三人参加诉讼。
另查明，涉案房屋位于兴宁市兴城镇兴田路一路170、180号后（兴城兴田商业中心新规划街第十二卡），土地使用权证的土地使用者为案外人陈辉，权属性质为国有，使用权类型为划拨，建筑物类型为框架七层楼房，土地用途为住宅，土地（建筑占地）面积为33.60平方米。上述土地权属内容登记审核批准时间为2001年5月23日。至案件审理终结前，上述土地在上建筑物未办理房屋产权登记。
又查明，梅州市崇福房地产开发有限公司成立于2001年1月3日，在2004年5月19日登记的营业执照上的经营范围显示为房地产开发。
原审法院审理认为：无论是温伟崇主张解除合同还是彭贵泉反诉请求办理涉案房屋的房地产权证书并承担违约责任的前提都是涉案的合同必须是合法有效的。故本案的争议焦点主要在于，温伟崇与彭贵泉就涉案房屋签订的《房地产买卖合约书》是否有效。
经调查，涉案房屋的土地权类型为划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，涉案房屋的转让，除在经合法审批准予转让后，还应由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让金。本案的房屋转让中，出卖人温伟崇除签订合同外并未办理过任何（审批）手续，彭贵泉对此不认可并抗辩称涉案房屋存在已经合法审批准予转让的可能，但并未提供依据证实。在庭审中，彭贵泉辩称应追加涉案土地使用权人陈辉和上一手房屋出卖人庄崇洪为本案的第三人参加诉讼以查明涉案土地使用权及上建筑物目前的状况，但对彭贵泉提出的这一抗辩，本案查明的相关事实已十分明确，本案中土地使用权利人仍为案外人陈辉，并不是涉案房屋的出卖人温伟崇，也未变更登记在上一手出卖人庄崇洪名下，即涉案房屋的土地从未变更登记过权利人更勿论已经批准，由受让人办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。而无论是陈辉还是庄崇洪均不是合同的当事人，其的身份不会影响上述已明确的土地性质和状况，故彭贵泉的该项抗辩无理，不予采纳。为此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的，不得转让”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，尽管温伟崇与彭贵泉之间签订的合同意思表示真实，而且已经开始履行，但由于该合同违反上述国家法律关于土地和房屋转让的强制性规定，在诉讼期间也未显示有补办有关批准手续和土地出让手续，故该合同应属无效。无效的合同自始都没有法律约束力，温伟崇和彭贵泉以无效的合同为依据而提出的对在合同有效的情形下才存在的合同权利的主张，无法律依据，依法均不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。审理中，经原审释明后，双方仍表示坚持诉讼请求，不主张合同无效及无效后相关的权利，因此，本案对此不进行处理，当事人可另行申请解决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，作出判决：驳回彭贵泉的诉讼请求。
宣判后，彭贵泉不服，提起上诉称：一、一审法院在重新审理本案过程中，虽然针对本案之诉讼标的房屋占用的土地权属事项，依据职权进行了实质性的调查取证，但却没有准许彭贵泉即时提交的合理书面请求，即一审法院既没有据此证据线索，依据职权进一步调查该土地权属人陈辉与该土地开发商即梅州市崇福房地产开发有限公司之土地与其地上建筑物之权属链接关系，也没有查清梅州市崇福房地产开发有限公司因何没有办理涉案房屋产权登记，而庄崇洪又以何依据，将应属于梅州市崇福房地产开发有限公司或陈辉名下的房屋擅自出售给温伟崇，足以影响本案定性的事实证据。原审将本案争议焦点房屋买卖合同转为国有土地买卖合同之列，并据此错误地引用土地管理法律条文，属于适用法律错误，以致判决错误。二、原审认定合同无效依据不当。1、温伟崇的诉讼主体资格不适格，涉案房屋是转让买卖，温伟崇没有权利要求彭贵泉将房屋退回。2、根据原审查明涉案房屋是建在国有土地上，而且是梅州市崇福房地产开发有限公司统一建造的，至于是委托代建还是原有土地使用权人陈辉转让建造则不清楚。但不可否认的是，该房屋是属于准商品房，根据司法解释规定，准商品房的买卖是有效的。3、双方按照原来的房屋买卖合同约定，交房和付款的主要义务已经完成。温伟崇在合同明确约定该房屋完全可以办理房产证，但承诺在三年内办完，这属特别条款约定，如果其在三年内不能包办房产证，原来房款转为借款的利息不付，而且按照原来已付房款金额的一倍赔偿，这是双方的真实意思表示，也没有损害第三人和公共利益。综上，根据有关法律规定和司法解释，本案合同认定无效是不当的，双方的交易是成立的。综上请求：撤销（2015）梅兴法民二重字第5、6号民事判决书第二判项，支持彭贵泉的一审反诉请求即：1、温伟崇办好涉案房屋的房地产权证给彭贵泉；2、温伟崇按《房地产买卖合约书》第5条的约定承担违约责任即双倍返还购房交易金额220240元给彭贵泉；3、驳回温伟崇的全部诉讼请求。
被上诉人温伟崇答辩称：温伟崇认同一审判决认定的事实和驳回彭贵泉诉讼请求的理由。涉案房产所有的设施都没有完善，对此所作出的出卖行为是无效的。
原审第三人梅州市崇福房地产开发有限公司答辩称：这是属历史遗留问题，涉案房屋已分给梅州市崇福房地产开发有限公司的原合伙人庄崇洪，对此案我方一概不知情。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据彭贵泉的上诉主张，本案的争议焦点是原审认定彭贵泉与温伟崇就涉案房屋签订的《房地产买卖合约书》属无效合同是否适当。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。由于涉案房屋的土地权类型为划拨，对涉案房屋的转让，除在经合法审批准予转让后，还应由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让金。本案的房屋转让中，出卖人温伟崇除签订合同外并未办理过任何（审批）手续，彭贵泉对此虽不认可并抗辩称涉案房屋存在已经合法审批准予转让的可能，但并未提供依据证实。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的，不得转让”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，尽管温伟崇与彭贵泉之间签订的合同意思表示真实，而且已经开始履行，但由于该合同违反法律强制性规定，在诉讼期间也未显示有补办有关批准手续和土地出让手续，故原审认定彭贵泉与温伟崇就涉案房屋签订的《房地产买卖合约书》属无效合同符合法律规定。由于本案已发回重审过，又鉴于无效房屋买卖合同的相对人彭贵泉已实际占有使用涉案房屋十多年，原审对认定《房地产买卖合约书》无效后的涉案房屋，本案不进行处理，可另行申请解决并无明显不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，予以维持。上诉人彭贵泉上诉理由不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7150元，由彭贵泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄洪远
代理审判员 李新红
代理审判员 张孟棋
二〇一六年八月十一日
书 记 员 陈宏群