广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终1045号
上诉人（一审原告、反诉被告）：毛家林，男，1983年9月1日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。
委托代理人：卢敬慈，广西众望律师事务所富川分所律师。
委托代理人：周光志，广西众望律师事务所富川分所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：毛辉，男，1968年1月8日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。
委托代理人：柳泽溪，广西汇豪律师事务所律师。
委托代理人：柳利云，女，1973年3月1日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县，系被上诉人之妻。
上诉人毛家林因与被上诉人毛辉房屋租赁合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县人民法院（2016）桂1123民初318号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毛家林及其委托代理人卢敬慈、周光志，被上诉人毛辉的委托代理人柳泽溪、柳利云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛家林上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.驳回被上诉人的反诉请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院认定2016年1月7日上诉人出具的收条收取的是2016年1-3月的租金错误。1.该收条写明被上诉人支付给上诉人的是2015年第4季度的租金，被上诉人擅自将该收条进行修改，该修改无效。根据《民事诉讼法》第一百零二条“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的”的规定，法院应对伪造重要证据的被上诉人予以罚款或拘留等处理。2.被上诉人没有任何证据证实其已交2016年1-3月份的租金，故应由其承担举证不能的责任。二、一审法院对落款日期为“2015.10”的收条予以认定错误。1.“2015.10”系被上诉人自行、恶意添加上去，该添加无效；该份收条写明收取的是2015年7-9月的租金，被上诉人自行修改为2015年10-12月的租金，该修改无效。2.因为关于小黑屋的事情未解决，被上诉人在收了上诉人落款为“2015年7月10日”的收条后，以小黑屋未拆除为由拒付租金，直到双方协商一致降低500元租金后，被上诉人要求上诉人重新写一张5500元的收条，上诉人写好后没有写落款时间，准备要回那张6000元收条后再写，但被上诉人却要求在拆除小房子后再给回上诉人6000元的收条。三、一审法院认定上诉人2015年l0月出具的收条收取的是2015年10-12月的租金及2016年1月7日出具的收条收取的是2016年1-3月的租金属认定事实错误，适用法律错误。上述两份收条都已经被被上诉人自行修改，根据《民事诉讼法》第63条“证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据”的规定，该两份收条不能作为定案依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。毛辉辩称，一、被上诉人于2015年4月、2015年7月、2015年l0月、2016年1月四次支付了最后一年（2015年4月8日至2016年4月7日）的房租共23060元，上诉人也出具了四张收条给被上诉人，被上诉人没有欠上诉人的租金。二、上诉人主张2015年7月l0日收条载明的6000元被上诉人没有实际支付没有事实依据，收钱才给收条是最基本的交易习惯，上诉人具有完全民事行为能力，其观点与其年龄、智力及从事的行业习惯不一致，其亦没有证据证实被上诉人没有支付6000元。三、落款时间为2015年10月、2016年1月7日的两张收条是上诉人出具的，因被上诉人发现房租月份时间错误而当着上诉人的面改正，并不是恶意篡改、伪造证据，且不管是否修改，都不能否定上诉人分两次收取被上诉人房租的事实。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
毛家林向一审法院起诉请求：请求依法判令：1.被告支付2016年1月1日至4月12日门面租金合计6234元；2.被告支付违约金4000元；3.本案诉讼费由被告承担。
毛辉向一审法院反诉请求：请求依法判令：1.反诉被告返还租房押金2000元，并支付4000元违约金；2.本案的诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2014年4月，原告（反诉被告）毛家林作为甲方与被告（反诉原告）毛辉作为乙方签订了《出租合同》。合同第一条约定：租赁位置为富川县富阳镇民族路塘榨路口门面。该合同第四条约定：为了保证甲方的财产安全，乙方需交一个月房租押金给甲方，在乙方不使用该房时退还给乙方。该合同第五条约定租赁期限为三年（2014年4月9日至2017年4月8日），租金为每月2000元，每季度为6000元，按季度交租；乙方每年的1月、4月、7月、10月5日前交清房租，先交租再使用，如乙方不按时交房租，甲方有权收回房子的使用权，则押金不予退还。该合同第六条约定：甲乙双方需共同遵守以上条约，如有违约者按押金两倍赔偿对方的损失。合同签订后，原告毛家林将房屋交付给被告毛辉使用。2014年4月15日，被告向原告支付了2014年4月－6月房屋租金6000元及押金2000元。2015年7月10日，原告向被告出具一张收条，该收条载明：“今收到毛辉交来2015年第三季度的房租陆仟元正，小写6000元，以此为据。收款人：毛家林，2015年7月10日。”2015年7月27日，原、被告在原告出具的上述收条上达成补充协议：“甲方在2015年10月10日前把出租门面内的小房拆除，否则每季扣除房租费500元正（伍佰元正）。”此后，原、被告协商将房租调整为每季度5500元。2015年10月，毛家林又向毛辉亲笔书写一张收条，载明：“今收到毛辉交来2015年7月、8月、9月房租伍仟伍佰元，收款人：毛家林。”嗣后，被告自行在该收条的“7月、8月、9月”文字下方备注“（10－12）”。2016年1月7日，毛家林向毛辉出具一张收条，载明：“今收到毛辉交来2015年10月－12月房租伍仟伍佰元正，小写5500元，收款人：毛家林，2016年1月7日。”嗣后，被告自行将该收条中“2015年10月－12月”划去，并在上方注明“2016（1－3）月”。2016年4月3日，经原、被告双方协商同意解除《出租合同》，且原告同意被告于2016年4月12日前搬离，被告于2016年4月11日搬离。一审法院认为，本案双方当事人之间签订的《出租合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。对于本诉原告要求本诉被告支付2016年1月1日至4月12日的门面租金合计6234元这一诉讼请求，根据本诉被告提供的收条，结合双方的补充协议约定，应认定本诉原告于2015年10月出具的收条收取的应为2015年10－12月的租金，本诉原告于2016年1月7日出具的收条收取的应为2016年1－3月的租金。而本诉原告称于2015年7月向被告出具了收取2015年第三季度的租金的收条，实际没有收到该笔租金的理由，因本诉被告出具的收条能够证明被告已经支付了2015年第三季度的租金给本诉原告，本诉原告未提供相应的证据足以推翻其2015年7月出具的收条，故对本诉原告的上述辩解理由，该院不予采信。因此，本诉被告并未欠本诉原告的租金，本诉原告要求本诉被告支付2016年1月－3月的租金的主张，该院不予支持。原、被告在协商解除合同以后，原告同意且也应该给予被告一定的搬离时间，原告主张收取这一期间的租金，于法无据，该院不予支持。对于双方均要求对方支付违约金的诉讼请求，因双方已协商一致解除《出租合同》，系双方真实意思表示，且双方均未提供证据证实对方有明显违约的情形，故本诉原告要求本诉被告支付违约金4000元及反诉原告要求反诉被告支付4000元违约金的诉讼请求，该院均不予支持。鉴于反诉原告已支付押金2000元给反诉被告，综观本案，《出租合同》已解除，且反诉被告未提供证据证实对方有明显违约的情形，该押金应予退还，故反诉原告要求反诉被告返还押金2000元的诉讼请求，该院予以支持。判决：一、驳回原告毛家林的诉讼请求；二、反诉被告毛家林返还押金2000元给反诉原告毛辉；三、驳回反诉原告毛辉的其他诉讼请求。本诉案件受理费28元（原告已预交），由原告毛家林承担；反诉案件受理费25元，由反诉原告毛辉承担15元，反诉被告毛家林承担10元。二审中，当事人没有提交新证据。
上诉人毛家林对一审查明载明“今收到毛辉来2015年7月、8月、9月房租伍仟伍佰元”的收条是2015年10月份出具的有异议，认为该收条落款并未写日期，实际上该收条是2015年7月份写的。被上诉人毛辉对一审查明的事实没有异议。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人毛家林出具该份收条时落款处并未写日期，落款日期“2015年10月”系被上诉人毛辉自行添加，故一审查明该收条系上诉人毛家林2015年10月出具错误，本院予以纠正。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于上诉人毛家林要求被上诉人毛辉支付2016年1月1日至4月12日的租金6234元是否有事实和法律依据的问题。1.载明“今收毛辉交来2015年7月、8月、9月房租伍仟伍佰元”的收条中的“7月、8月、9月”经被上诉人毛辉自行修改为“（10-12）”，该修改无效，因此该收条所收取的5500元应为2015年7至9月份的租金。2.落款日期为“2016.1.7”的收条上载明“今收到毛辉交来2015年10-12月房租伍仟伍佰元正”，被上诉人毛辉自行将“2015年10-12月”修改为“2016（1-3）月”，该修改无效，因此该收条所收取的5500元应为2015年10至12月份的租金。3.落款日期为“2015年7月10日”的收条上载明今收到毛辉交来2015年第三季度房租陆仟元正受”，则该6000元租金上诉人毛家林是否已实际收到？如若实际收到，则2015年第三季度的租金是否属于重复收取？本院认为，上诉人毛家林两次出具收取了2015年第三季度租金的收条，第二份收条未书写落款日期，该事实与上诉人毛家林陈述的因小黑屋拆迁问题而未实际收取6000元的租金，因此出具第二份收条时未书写日期的陈述相符，且被上诉人毛辉当时并未提出异议，综合全案证据、交易习惯等各方面分析可知，上诉人毛家林并未实际收取2015年7月10日的收条所载明的6000元租金。综上分析可知，被上诉人毛辉并未向上诉人毛家林支付2016年1至3月份的租金。上诉人毛家林请求被上诉人毛辉支付2016年1月1日至4月12日的租金，因4月12日系双方协商一致约定的搬离日期，故本院支持其2016年1月1日至3月31日的租金；因双方协商一致每季度租金变更为5500元，故本院支持其2016年1月1日至3月31日的租金的租金5500元，对超出部分不予支持。二、关于上诉人毛家林是否应当返还被上诉人毛辉押金2000元的问题。如前所述，本案系被上诉人违约不交租金，根据双方之间的《租赁合同》第五条关于被上诉人如若不交房租则上诉人有权不予退还押金的约定，被上诉人反诉请求上诉人返还押金2000元没有事实和法律依据，本院不予支持。但该2000元押金可抵销尚欠的租金，故被上诉人毛辉实际尚欠租金3500元。三、关于上诉人毛家林要求被上诉人毛辉支付违约金4000元有无事实和法律依据的问题。因被上诉人毛辉违约不交租金致《出租合同》解除，根据双方之间的《出租合同》第六条关于违约者应按押金两倍赔偿对方损失的约定，上诉人要求被上诉人支付违约金4000元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，毛家林的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销富川瑶族自治县人民法院（2016）桂1123民初318号民事判决；
二、被上诉人毛辉应支付上诉人毛家林2016年1月1日至3月31日的租金3500元；
三、被上诉人毛辉应支付上诉人毛家林违约金4000元；
四、驳回上诉人毛家林的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人毛辉的反诉请求。
一审本诉案件受理费28元（上诉人已预交）、反诉案件受理费25元（被上诉人已预交），二审案件受理费28元（上诉人已预交），合计81元，由被上诉人毛辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏少勋
代理审判员 李经连
代理审判员 卢晓春
二〇一六年十一月四日
书 记 员 黄中兴
appoint