甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民终字第442号
上诉人（一审被告）张掖市华西实业公司。
上诉人（一审被告）柳铁兵，男，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。
被上诉人（一审原告）张文林，男，汉族，甘肃省民乐县人。
上诉人张掖市华西实业公司、柳铁兵因与被上诉人张文林确认合同无效纠纷一案，不服甘州区人民法院（2014）甘民初字第4948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月19日公开开庭进行了审理。上诉人张掖市华西实业公司的委托代理人王志远，柳铁兵的委托代理人史军、被上诉人张文林及其委托代理人郭建兵、王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定，1999年9月，原东水泉煤矿拟在甘州区东街十字东水泉煤矿所属土地上进行房屋的开发、修建，以解决该单位职工住房问题，并与被告华西实业公司达成口头协议，约定东水泉煤矿以被告华西实业公司的名义对外办理修建的报批手续，楼房修建好后，被告华西实业公司可以以成本价购买其中两套房屋。达成上述口头协议后，东水泉煤矿和华西实业公司即开始楼房的报批、修建，实际施工人张世林以小河建筑公司的名义承建该工程。在修建过程中，2001年9月22日，被告华西实业公司与张世林达成支付工程款协议，内容为关于华西实业公司住宅楼由小河建筑公司承建，该工程现已经进入装修安装阶段，资金严重短缺。为了能尽快将本工程按期交工使用，经双方协商，甲方愿将本工程西单元1-5楼顶付给乙方作为本工程的工程款，每平方米最终售价不得卖破820元，待工程交付使用后，由甲方负责办理产权手续，不再收取任何费用。房款总价将在工程决算后多退少补（三楼除外）。协议下方有甲方华西实业公司的盖章和乙方小河建筑公司的盖章，并在乙方委托代理人处，由张世林进行签字。
2003年8月20日，该工程通过竣工验收，同年10月28日承建方小河建筑公司将所承建的楼房移交业主华西实业公司。双方签订移交说明一份，载明了工程开工、竣工、验收、移交时间外，还注明双方原签订的支付工程款协议已经于2001年9月25日无效。小河建筑公司在建设期间未向任何单位和个人预售和销售住房。
2003年8月26日，张世林将以抵顶工程款所得该楼西单元301室卖与原张掖市东水泉煤矿职工付作斌。2005年2月25日，付作斌又将该房屋转卖与本案原告张文林，原告居住至今。
2007年1月30日，被告华西实业公司将本案双方所争议的坐落于东街华西实业公司住宅楼1幢西-301室房屋的所有权证办理在了公司名下。2009年3月，被告华西实业公司办理了所修建楼房的国有土地使用权证。
另查明：2012年7月5日二被告签订了房屋买卖契约，并于同年7月30日将该房屋登记在被告柳铁兵的名下，致使原告居住的房屋一直未取得产权手续，引起原告诉讼。
证明上述事实的证据有：原告向法庭提供的收条一份、付作斌与张文林、张文栋的房屋转让书一份、收条两张、传票两张、诉状两份、民事裁定书一份、张掖市国土资源局的汇报、房屋买卖契约和房产证、2005年12月20日东水泉煤矿写给张掖市人民政府的报告、张掖地区行署文件一份、东水泉煤矿写给城建委的介绍信一份、会议记录一份、证人张文栋的证言、原告申请法庭出示的证据；被告华西实业公司提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、张掖市华西实业公司住宅楼的开工许可证、土地证复印件、2003年8月20日的建设工程竣工报告、（2004）甘民初字第1370号民事判决书，（2004）张中民终字第491号民事裁定书、东水泉煤矿办理房屋登记的会议纪要、2005年11月18日《张掖日报》一份、2013年12月17日《张掖日报》一份、会议记录；被告柳铁兵提交的房屋所有权证，契税证，销售不动产房屋发票，完税证一本，完税发票三份、产权变更登记公告的收据一张、抵押典当合同、抵押合同、借款合同、借条、收条。一审法院依职权调取的证据。
上述原、被告提交的证据、一审法院依职权调取的证据及其双方当事人在法庭上的当庭陈述在案佐证，足以证明本案的事实。
一审法院认为，本案争议的第一个焦点问题是案外人张世林与付作斌、付作斌与原告张文林之间签订的房屋买卖合同是否有效？张世林与付作斌达成的买卖房屋的协议，以及原告张文林与付作斌达成的购房协议，均系双方真实意思的表示，该两份协议表达了双方购买房屋的意向和目的，也表达了房屋的修建方处分房屋的意图。同时合同约定了房屋的价款和坐落位置。合同签订后，原告按约履行了自己的付款义务，并取得房屋居住至今。协议的签订符合《合同法》的规定，双方主体适格，意思表示真实。另根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故依法成立的合同，自成立时生效，张世林与付作斌、付作斌与原告张文林签订的购房协议合法有效，应该受到法律的保护。
本案争议的第二个焦点问题是二被告签订房地产买卖契约、并将房屋产权手续过户到被告柳铁兵名下的行为，是否具有恶意串通的性质和事实。经过庭审中原、被告的陈述，被告华西实业公司对原告等人居住的房屋、以及被告华西实业公司、东水泉煤矿、张世林之间因为修建楼房事宜一直存有争议的事实深知不讳，但却在多次通过私力救济、诉讼等方式无法解决该争议的情况下，将一直由原告居住的房屋抵押给张掖市民生典当行，并将该房屋的产权手续过户到该典当行职工柳铁兵名下，其行为明显具有恶意。并且华西实业公司在庭审中关于该房屋是如何抵押、如何出售给被告柳铁兵、如何付款、付款方式等内容的陈述中，前后矛盾，不能自圆其说。对于办理房屋产权手续的柳铁兵，其行为也不符合正常房屋买卖合同中买受方所具有的正常交易习惯，并没有尽到正常的买受人所具有的对房屋进行调查了解、实地查看等谨慎的审慎义务，尤其是在该次交易的合同中，被告华西实业公司代理人是张掖市民生典当行职工边宏，被告柳铁兵却不知情，这不符合买卖双方的交易习惯，因此，二被告具有恶意串通的事实和行为，二被告的交易行为侵害了原告的合法权益，根据《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《合同法》第五十二条第一款第（二）项规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。综上，二被告签订的房地产买卖契约符合上述合同无效的情形，应认定为无效契约。
关于本案的原告主体问题，证人张文栋当庭出庭陈述了自己的意见，表明该争议房屋在最初合同的签订中，证人张文栋也参与了签字，但是其证明真正的购房人、出资人、房屋一直的居住人均是原告张文林，故原告张文林主体适格。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决：被告张掖市华西实业公司与被告柳铁兵于2012年7月5日签订的房地产买卖契约无效。案件受理费70元，由被告华西实业公司、柳铁兵各负担35元。
宣判后，一审被告张掖市华西实业公司、柳铁兵均不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人张掖市华西实业公司认为：1、一审判决认定上诉人与一审被告柳铁兵恶意串通，侵害被上诉人的权益，此认定没有事实依据。上诉人给一审被告柳铁兵出售属于自己的房屋，系对物权的处分，且对方支付了对价并办理了物权登记。而张掖市小何建筑公司项目经理张世林与付作斌及被上诉人之间的买卖行为均是无权处分。无权处分的行为人处分上诉人的房屋应系无效行为，故一审判决认定事实不清。2、同样的买卖行为甘州区法院（2004）甘民初字第1370号判决无处分权的行为人之间的买卖行为无效。而本案一审又判决拥有所有权的上诉人处分自己的财产无效，实为判决不公。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
上诉人柳铁兵认为：1、一审判决认定上诉人与一审被告张掖市华西实业公司恶意串通没有事实依据。上诉人在购买房屋时亲自验看了房屋的产权等相关手续，并实地察看了房屋格局，后已支付了房款并办理了房屋产权变更登记。现上诉人不但无法居住，反而购房合同被认定为无效，一审认定事实不清。2、张掖市小河建筑公司与张掖市华西实业公司达成的支付工程款协议中明确约定顶付工程款不包括三楼，即涉案房屋。所以被上诉人与无权处分人之间的买卖行为应认定为无效，且有甘州区法院（2004）甘民初字第1370号判决生效判决为证。而一审法院本末倒置把上诉人合法的买卖行为认定为无效，判决不公。综上，上诉人请求二审法院查明案件事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审。
本院经审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国担保法》三十七条（四）项“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（五）项：“权属有争议”的房地产，不得转让。上诉人张掖市华西实业公司明知被上诉人张文林在争议的房屋中居住已久，多次通过诉讼等方式要求被上诉人张文林返还涉案房屋，解决所有权争议。同时，被上诉人也在通过诉讼、上访等方式要求办理房屋所有权证及土地使用权证。在此情况下，上诉人张掖市华西实业公司还将房屋抵押给民生典当有限责任公司，并出售给上诉人柳铁兵，故该抵押和转让行为均为无效行为。上诉人柳铁兵作为民生典当有限公司对该笔业务的经办人，在办理房屋抵押及买卖时，未严格审查房屋的权属问题，同时二上诉人在进行交易时，对涉案房屋的价格、付款方式、向谁付款、究竟是先清偿借款再买卖房屋，还是直接以房抵债等问题上的陈述相互矛盾，不排除具有恶意串通的事实。故上诉人认为一审判决认定二上诉人恶意串通，确认合同无效没有事实依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人认为张世林对涉案房屋无处分权的问题。从时间上来看，张世林将涉案房屋出售给付作斌是2003年8月26日，转售给被上诉人张文林是2005年2月25日。此时，该房屋的土地尚属于原张掖市东水泉煤矿，而上诉人张掖市华西实业公司也还未办理房屋所有权证，张世林能够处分房屋依据的是与被上诉人张掖市华西实业公司及原张掖市东水泉煤矿关于解决工程款纠纷的内部约定。因此，二上诉人认为张世林对涉案房屋无权处分，没有事实依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人认为本案认定的事实与甘州区法院（2004）甘民初字第1370号判决相矛盾的问题。经审查，因张世林对双方于2001年9月20日达成的《支付工程款协议》中的内容进行了涂改，该份判决仅是对涂改的内容认定为无效，并不是对协议的全部内容确认无效。该份判决作出后，甘州区法院于2014年5月13日对张世林进行调查取证时，上诉人张掖市华西实业公司的法定代表人任曰晶和张世林均认可华西公司为支付工程款，双方协商同意将修建好的部分楼房由张世林自行出售以抵顶工程款，但实际并不是按照协议约定的楼层和位置履行。故二上诉人认为生效判决已认定张世林对涉案房屋没有处分权的上诉理由亦不能成立。
综上，一审认定事实清楚，程序合法。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人张掖市华西实业公司承担35元，上诉人柳铁兵承担35元。
本判决为终审判决。
审判长 袁建银
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一五年八月二十一日
书记员 王晓娟
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。