天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初83952号
原告：王伟，女，1986年9月1日出生，汉族，无业，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：朱春颖，天津术奇律师事务所律师。
原告：冯海鹏，男，1986年6月6日出生，汉族，无业，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：朱春颖，天津术奇律师事务所律师。
被告：谷宪国，男，1977年5月19日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：许航，天津元庆律师事务所律师。
第三人：董国庆，男，1984年9月30日出生，汉族，天津市塘沽区恒业源房地产中介有限责任公司职员，住天津市滨海新区。
第三人：孟现伟，男，1986年7月25日出生，汉族，无业，住天津经济技术开发区。
第三人俞璐，男，1983年5月30日出生，汉族，天津市塘沽区恒业源房地产中介有限责任公司职员，住天津经济技术开发区。
原告王伟、冯海鹏诉被告谷宪国、第三人董国庆、孟现伟、俞璐房屋买卖合同纠纷一案，本院做出（2015）滨功民初字第2011号民事判决书后，天津市第二中级人民法院于2016年9月28日做出（2016）津02民终35341号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王伟、冯海鹏委托诉讼代理人朱春颖、被告谷宪国委托诉讼代理人许航、第三人董国庆、孟现伟、俞璐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，原告王伟与原告冯海鹏原系夫妻关系，现已经离婚，被告谷宪国与第三人董国庆、孟现伟系同一工作单位工作人员，第三人孟现伟于2014年8月27日出借给原告王伟60万元，要求其将位于天津经济技术开发区房屋抵押给被告并办理了房屋抵押手续，抵押金额为80万元，后第三人孟现伟要求原告王伟与原告冯海鹏委托第三人董国庆办理借款清偿、抵押登记注销、买卖协议签订的手续、产权过户及以第三人董国庆名义开立结算账户收取售房款项等事宜。双方未约定将售房款项归第三人董国庆所有。原告自2014年9月一直在偿还第三人孟现伟借款，直至2015年4月30日，然而第三人董国庆在未通知原告情况下，以远低于市场价的价格将诉争房屋出售给被告谷宪国，后被告谷宪国占有诉争房屋。被告及各第三人之间相互认识，在出售房屋过程中恶意串通，损害了二原告的合法利益，故二原告起诉来院，请求：1.确认第三人董国庆代理原告王伟及原告冯海鹏向被告谷宪国出售开发区屋的买卖合同无效；2.判令被告谷宪国将诉争房屋腾空并返还二原告；3.案件受理费由被告负担。案件审理期间，原告撤回了第二项诉讼请求。
庭审中，原告提供以下证据：
证据1、房屋产权证复印件，证明涉案房屋的产权情况；
证据2、天津市房产买卖协议复印件，证明被告谷宪国购买诉争房屋的价格；
证据3、中华人民共和国税收缴款书复印件，证明被告谷宪国购买房屋时交纳税款数额；
证据4、天津市个人销售房屋专用发票复印件，证明卖方处王伟签字不是王伟本人；
证据5、天津市房产买卖协议复印件，证明原告购买诉争房屋的价格；
证据6、委托书复印件，证明委托时间及期限；
证据7、原告王伟的中国农业银行天津分行账户明细复印件，证明原告向第三人孟现伟借款的事实；
证据8、天津招商银行股份有限公司网上银行账户历史明细复印件，证明原告向第三人孟现伟还款的事实；
证据9、原告冯海鹏的中国农业银行天津分行账户明细复印件，证明目的同证据8；
证据10、原告冯海鹏的中国农业银行天津分行存款凭条复印件，证明目的同证据8；
证据11、原告冯海鹏和第三人孟现伟的短信、微信往来记录截图，证明原告与第三人孟现伟之间认识及往来的借贷情况；
证据12、天津汇丰鑫通国家贸易有限公司户卡，证明被告谷宪国系汇丰鑫通公司法定代表人；
证据13、第三人孟现伟暂住人口信息，证明第三人孟现伟工作场所为杰杰宏达；
证据14、天津市杰杰宏达商贸有限公司户卡，证明杰杰宏达投资公司未经过注册登记，登记的是杰杰宏达商贸有限公司；
证据15、照片复印件，证明被告谷宪国和第三人董国庆车辆经常同时停放在汇丰鑫通公司门口；
证据16、出入境记录、民航离港记录、铁路售票记录，证明第三人孟现伟和被告谷宪国在2015年4月13日乘坐同一航班和同一船舶、同一列列车，孟现伟和谷宪国在本案之前就是认识的，且非常熟悉。
被告谷宪国辩称，第三人董国庆代表二原告和被告签订的房屋买卖合同真实有效，被告取得房屋是善意的，并支付了合理对价，办理了产权手续，不存在被告与第三人恶意串通损害原告利益的情形，原告无权向被告追回。第三人俞璐向原告的借款是80万元，不是60万元，被告还替原告偿还了银行借款106万元，并带原告垫付了个人所得税、房屋契税、房屋中介费等合计10万元，被告实际取得房屋的对价是196万元。诉争房屋的款项是一次性支付的，根据物权法司法解释已第19条的规定，结合被告在二审中提交的7份周边房屋在同一时期内的转让价格，可以认定被告取得诉争房屋的价格是合理的。关于真实意思表示方面，被告认为第三人董国庆完全具有代理人资格，可以与被告签订诉争房屋的买卖合同。在签署上述买卖合同时，第三人董国庆向被告出具了2014年8月27日由原告亲自签名捺印的书面委托书，该委托书经过了天津市泰达公证处的公证，故被告有理由相信第三人董国庆取得了相应的授权。此外，被告与董国庆认识但不熟识，被告在本案之前也不认识第三人孟现伟、第三人俞璐。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
庭审中，被告提供以下证据：
证据1、房屋买卖合同，证明被告与第三人董国庆签订了房屋买卖合同；
证据2、票据（一组），证明被告为房屋过户缴纳了所有费用；
证据3、借款、抵押合同、借据（一组），证明被告在德商村镇银行办理了抵押贷款；
证据4、公证书，证明第三人董国庆系二原告代理人；
证据5、房产证，证明涉案房产权利人原为原告王伟，现为被告；
证据6、还款凭证（一组），证明被告在中德银行替原告王伟还清了房屋贷款；
证据7、转账明细，证明被告替原告王伟向第三人俞璐还款80万；
证据8、法定代表人证明，证明被告系汇丰鑫通国际贸易有限公司法定代表人；
证据9、房产证，证明被告因资金周转已将诉争房屋抵押给了案外人刘璐，抵押金额为400万元，抵押期限为2017年5月12日至2018年5月1日，也证明如果支持原告的诉讼请求，将会损害被告的合法权益；
证据10、七份合同，证明被告取得诉争房屋的价款合理；
证据11、被告借款400万元的借款合同及转款凭证，证明目的同证据9。
第三人董国庆述称，二原告在恒业源房屋中介先是说卖房，后又想短期拆借，俞璐就以个人名义借给原告80万元，要求一个月还款，还不上就卖房。一个月后联系不上原告，找了大半年也联系不上，就按照合法手续把房子卖了。应第三人俞璐要求，二原告给董国庆打过20万元款项，作为履行合同的保证金，该款项现已经交给了俞璐。
庭审中，第三人董国庆提供以下证据：
证据1、房屋买卖合同，证明二原告签订了房屋买卖合同；
证据2、借款合同，证明第三人俞璐与二原告签订了借款合同；
证据3、收条及电子回单，证明二原告收到第三人俞璐转账80万元；
证据4、承诺书，证明二原告承诺所借本金及利息未能到期偿还，自愿腾房；
证据5、房产证复印件，证明借款80万的抵押情况。
第三人俞璐述称，2014年8月27日，二原告在恒业源开始说卖房子，后又说想借钱，俞璐以个人名义借给二原告80万元，并办理了抵押手续。二原告未履行过还款义务，后联系不到二原告，俞璐就按约定要求第三人董国庆将涉案房屋出售了。俞璐认可收到了二原告支付的20万元，认为该款项为二原告没有及时还款的违约金。
第三人俞璐未提供证据。
第三人孟现伟述称，孟现伟与本案无关，与第三人董国庆、俞璐也是不一个公司的。原告向孟现伟有借款，至今尚未归还。
庭审中，第三人孟现伟提供2014年7月29日的借据和收条，证明原告欠第三人钱。
本院经审理认定如下事实：2014年8月27日，原告王伟与原告冯海鹏共同向第三人俞璐借款80万元，借款时间为2014年8月27日至2014年9月26日，双方签订了借款合同，合同约定银行同期贷款利率的四倍向出借人支付利息，借款到期应一次性偿还借款本金，逾期未偿还，每逾期一日，原告王伟与冯海鹏应按照借款本金及利息总额的1%向第三人俞璐支付滞纳金，直至全部还清。同日，二原告出具收条，写明收到80万元整。
王伟银行卡（农业银行6228480028198403371）交易明细显示，2014年8月27日，第三人俞璐向该账户转入30万元，后王伟向第三人董国庆转账20万元，第三人俞璐再向该账户转入50万元，后王伟现支33000元。庭审中，二原告解释，原告冯海鹏通过第三人孟现伟从汇丰鑫通资产管理有限公司（以下简称“汇丰鑫通公司”）借款80万元，当天立即返还20万元，并扣除当月还款额33000元，实际借款567000元。庭审中第三人董国庆陈述，二原告向其账户转入的20万元系保证向俞璐还款的保证金，该20万元在涉案房屋买卖完成后已支付给第三人俞璐。第三人俞璐认可收到了前述20万元，认为该款项为二原告逾期偿还借款的违约金。
又查明，2014年8月27日，二原告出具承诺书，以其坐落于开发区产，房屋面积为177.72平方米，房产证号11××38，为上述借款提供抵押担保。同日，第三人俞璐在上述房屋登记80万元抵押登记，期限为2014年8月27日至2014年9月26日。
2014年8月27日，原告王伟与冯海鹏同日在汇丰鑫通公司签署委托书，委托第三人董国庆办理王伟名下坐落于天津市开发区产，房地证津字第××号房产的清偿借款、提取他项权证、办理注销抵押登记、查询房屋档案并领取查询结果、领取房地产权证及之后出售、签订买卖协议、产权过户以及配合买房贷款、提取、并以代理人董国庆的名义开立结算账户收取售房款及与此相关的一切事宜，委托期限为2014年8月27日至2015年8月27日。2014年9月1日，泰达公证处对二原告的上述委托行为进行了公证，并出具公证书。
同日，原告王伟、冯海鹏签订了《房屋买卖（置换）合同》，二原告在出卖方处签字，并无买受人，合同约定：原告方如未能按照签于2014年8月27日的《借款合同》偿还出借人俞璐本息，原告方自愿同意由第三人董国庆代为出售此套房屋偿还借款。出售房屋的价格不低于偿还该房屋银行贷款及俞璐借款总额的金额即可。原告承诺无条件配合腾房，无异议。屋内设施设备现状出售，归买房人所有。同时，二原告出具《承诺书》，承诺如若2014年9月26日之前所借款人民币80万元，所借本金及利息未能到期偿还，本人同意将坐落于天津市开发区产，无须通知我本人，交由出借人自行处置，我本人有居住去向，具备腾房条件，自愿无条件腾房等。
2015年5月初，第三人董国庆与被告谷宪国在天津市塘沽区恒业源房屋中介有限公司签订《房屋买卖（置换）合同》，以1869000元的价格将涉案房屋出售给被告谷宪国，约定被告谷宪国2015年5月6日支付房款1069000元（以银行实际单据为准），由被告谷宪国直接汇入贷款银行指定账户用来清偿银行贷款，2015年5月8日支付80万用于清偿抵押权人俞璐借款本金，直接转入俞璐指定账户。2015年5月6日，被告谷宪国偿还诉争房屋剩余贷款1060954.94元。2015年5月7日，第三人董国庆、俞璐在开发区房管局办理了涉案房屋80万元借款抵押权注销手续。2015年5月8日，被告谷宪国转账给第三人俞璐80万元。
2015年5月8日，第三人董国庆持委托书与被告谷宪国，在房管部门签订了《天津市房产买卖协议》，约定双方同意，以一次性付款方式支付全部房价款，对房价款自行交付不实施监管：房价款1688340元，纳税依据为1688340元，付款形式、付款时间为2015年5月8日一次性支付。协议由第三人董国庆与被告谷宪国共同签署，并由谷宪国交纳全部过户产生的税费。后，被告谷宪国实际占有了诉争房屋。
另查，原告冯海鹏与第三人孟现伟之间存在经济往来，原告冯海鹏分别于2014年9月26日、10月27日、11月27日向孟现伟转账33000元，12月26日向孟现伟转账33000元及10000元。2015年4月30日，原告冯海鹏向孟宪伟农业银行账号现金存款20000元。原告冯海鹏与第三人孟现伟的微信聊天记录显示，2014年4月30日，二人就还款情况进行交谈，冯海鹏承诺及时卖掉涉案房产，偿还借款。第三人孟现伟解释，原告冯海鹏与其有其他借款纠纷。
再查，第三人俞璐与第三人董国庆陈述，二人为同事关系，均在天津市塘沽区恒业源房屋中介有限责任公司工作，该公司与天津汇丰鑫通资产管理有限公司法定代表人均为案外人曹海恒。
被告谷宪国系天津汇丰鑫通国际贸易有限公司法定代表人，该公司成立于2014年8月28日。第三人孟现伟微信朋友圈的照片显示，谷宪国、孟现伟、董国庆、俞璐与案外人曹海恒多次聚餐，2015年2月6日的聚餐照片上孟现伟发表状态为“汇丰鑫通走向成功”。
2015年4月11日、13日、14日，第三人孟现伟与被告谷宪国曾共同出行游玩，孟现伟和谷宪国均称该次出游与曹海恒有关。
2015年5月28日，被告谷宪国与天津滨海德商村镇银行股份有限公司签订个人借款合同，借款140万元，并签订最高额抵押合同，最高融资限额240万元，抵押财产均为涉案房屋。在上述合同中，涉案房屋评估价为240万元。
2017年5月18日，被告将涉案房屋抵押给案外人刘璐，并在房管部门办理抵押登记，抵押权利价值为400万元，期限自2017年5月12日至2018年5月11日。
案件审理期间，本院向中介机构天津开发区万业源房地产经纪有限公司调取涉案小区2015年5月前后时间段房屋交易情况，该公司提供的成交情况显示，2015年4月6日涉案黄海路10号房屋成交单价为每平方米12995.90元；6月3日，成交单价为每平方米13420.23元。
上述事实有原、被告证据及当事人陈述等证据证明属实。
本院认为，本案争议焦点之一为，二原告委托第三人董国庆出售房屋的真实意思表示为真正的代为出售的意思表示，还是以将房屋代为出售作为实现债权的担保方式，为二原告向第三人俞璐借款设定担保。本案中，二原告与第三人俞璐之间存在民间借贷法律关系，出售房屋的代理人亦是由第三人俞璐所指定，借贷之债产生的时间与委托售房出具委托书的时间亦为同时产生，二者产生具备相互关联，从根本上来说，二原告向第三人董国庆签署委托书，是对于二原告向第三人俞璐借贷的担保。因此，二原告对董国庆的出售房屋的委托并非二原告真实意思表示。
本案争议焦点之二为，第三人董国庆代理二原告向被告谷宪国出售涉案房屋所签订的买卖合同效力问题。
本院认为，一方面，被告自第三人董国庆处购买涉案房屋实际付款1860954.94元，结合房屋面积为177.72平方米，每平方米的价格为10471元，明显低于同时期同小区房屋交易的市场价格每平方米13000元，每平方米的价格差达到2500元，房屋总价格差达到44万余元。而同在5月份，被告谷宪国以涉案房屋作为抵押担保在向案外人银行借款时，涉案房屋评估价为240万元，该价格应为房屋的市场价格。应当认为，涉案的房屋买卖价格已经严重损害了二原告的利益。另一方面，本案证据可以认定，被告谷宪国与第三人孟现伟、董国庆、俞璐本就相识，相互之间多有联系，往来密切，存在相互串通的可能性，被告在答辩阶段陈述其与第三人孟现伟并不认识的陈述显然不实。综合以上两方面可以认定，第三人董国庆与以远低于市场价的价格与被告交易涉案房屋，严重损害原告合法权益。二原告关于确认第三人董国庆代理二原告向被告谷宪国出售涉案房屋的买卖合同无效的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，经本院功能区审判管理委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，判决如下：
确认第三人董国庆代理原告王伟及原告冯海鹏向被告谷宪国出售天津开发区屋的买卖合同无效。
案件受理费80元，由被告谷宪国负担，于本判决生效十日内径行给付二原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
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审 判 长 司 媛
代理审判员 张红杰
人民陪审员 朱瑞冬
二〇一八年六月二十七日
书 记 员 李雪莲
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
2.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款
当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。