上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终8576号
上诉人(原审原告)：邱信华，男，1954年10月4日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：金哲君，上海君赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴风虎，上海君赛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海越盛房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：宋世敏。被上诉人(原审被告)：上海恒辰房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人：邹振艳，经理。委托诉讼代理人：张志林，上海明伦律师事务所律师。上诉人邱信华因与被上诉人上海越盛房地产开发有限公司(以下简称“越盛公司”)、上海恒辰房地产经纪有限公司(以下简称“恒辰经纪”)商品房预约合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初4912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱信华上诉请求：撤销原判，依法改判越盛公司与恒辰经纪共同返还邱信华定金人民币(以下币种均为人民币)500,000元及自2016年1月18日起至实际返还日止的存款利息；诉讼费用由越盛公司与恒辰经纪负担。事实和理由：《购买房地产承诺书》(以下简称“《承诺书》”)仅就坐落于上海市赵重公路XXX弄XXX号1－2层商铺(以下简称“涉案商铺”)之装修补偿款的付款期限作了明确，而非对购房款的付款期限达成一致。对日后将要签署的《上海市商品房购销合同》(以下简称“《购销合同》”)及就涉案商铺由对方为邱信华包租的《委托经营合同》之样本，邱信华实际也并未看到。2016年1月15日签约未成的原因是对方当时明确只有在邱信华配合其做低房价的前提下，才能享受房价优惠。邱信华予以反对，表示如做低房价，则可在《购销合同》附件中注明，遭对方拒绝，且2016年1月15日当天就涉案商铺包租收益的价格，双方也未能谈妥。一审法院认定邱信华系拒签《购销合同》并构成违约是错误的。邱信华要求对方返还定金500,000元合情合理，故要求支持邱信华的上诉请求。恒辰经纪辩称，邱信华的所称并非事实。2016年1月15日《购销合同》未能签订系因邱信华拒绝签约所致，其已构成违约，理应承担相应责任。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意邱信华的上诉请求，要求维持原判。越盛公司未参加诉讼也未发表书面意见。邱信华向一审法院起诉请求：1、越盛公司与恒辰经纪共同返还定金500,000元；2、越盛公司与恒辰经纪支付定金同期存款利息(自2016年1月18日起计算至实际支付之日)。一审法院认定事实：2015年9月底10月初期间，恒辰经纪作为越盛公司全权委托的销售代理公司，代表越盛公司(甲方)与邱信华(乙方)签订《福贸路美食街商铺认购(定购单)》一份，载明：乙方认购坐落于上海市赵重公路XXX弄XXX号1－2层商铺，建筑面积451.19平方米，总价11,189,512元，按9,470,000元成交，合同价按每平方米14,500元写；乙方承诺本人已对上述房屋做了充分了解，自愿交付伍拾万元作为该房屋的认购定金；乙方必须于2015年10月30日前到本案售楼处签署《购销合同》，逾期签订房地产买卖合同的，甲方有权没收乙方支付的定金并有权将本协议认购的房屋转售他人，并无须另行通知乙方；乙方承诺在该房屋签署《购销合同》前与本项目经营管理公司签订该房屋《委托经营合同》，否则视为自愿放弃该房屋，甲方收取乙方的购房定金将不予退还；乙方在签本认购书之前已经充分了解甲方所采取的《购销合同》和《委托经营合同》之样本，且无任何异议。邱信华于2015年9月28日、2015年10月2日分两次支付恒辰经纪上述认购单约定的定金共计500,000元。后邱信华未与越盛公司与恒辰经纪就上述商铺签订商品房《购销合同》。2015年12月17日，恒辰经纪作为越盛公司全权委托销售代理公司，代表越盛公司(甲方)与邱信华(乙方)签订《福贸路美食街商铺认购(定购单)》(以下简称“《订购单》”)一份，载明乙方认购涉案商铺，建筑面积336.94平方米，总价8,928,910元，乙方在2016年1月15日前签出售合同的前提下享受折后价7,180,000元整的优惠；乙方承诺本人已对上述商铺做了充分了解，自愿交付陆拾捌万元作为该房屋的认购定金，之后手写添加“上述购房定金乙方确认于2015年12月20日前补足(原赵重公路XXX弄XXX号1－2层购房定金伍拾万元整转为该房屋定金)”；乙方必须于2016年1月15日前到本案售楼处签署《购销合同》，乙方逾期签订房地产买卖合同的，甲方有权没收乙方支付的定金并有权将本协议认购的房屋转售他人，并无须另行通知乙方；乙方承诺在该房屋签署《购销合同》前与本项目经营管理公司签订该房屋《委托经营合同》，否则视为乙方自愿放弃该房屋，甲方收取乙方的购房定金将不予退还；该房屋带租赁出售，乙方付清购房全款后，租金由乙方直接收取；打印的“乙方在签本认购书之前已经充分了解甲方所采取的《购销合同》和《委托经营合同》之样本，且无任何异议”字样用直线划去；双方另约定了其他事项。邱信华与恒辰经纪对改动部分分别签字盖章。同日，邱信华出具《承诺书》一份，内容为：本人购买赵重公路XXX弄XXX号1－2层房屋，建造面积336.94平米，原销售价8,928,910元整，出售方给予购买方的该房屋租金(一次性)补偿，及折扣优惠后价格为7,180,000元整，本人承诺按出售合同价格5,200,000元整签订。另行支付该房屋的装修、设施、设备补偿款1,980,000元整。该款项在签订该房屋出售合同当日一次性付清。未按本承诺书履行的，本人承诺买卖双方所有超出的税、费及手续费均由本人承担支付。2016年1月15日，邱信华至恒辰经纪售楼处，但未签订《购销合同》。2016年1月18日，邱信华委托金哲君律师向越盛公司发送律师函，称2016年1月15日越盛公司对《定购单》中的主要条款进行修改，导致双方无法于当日签订《购销合同》，据此邱信华通知越盛公司双方签订的《定购单》即日解除，在收到律师函后三个工作日内将定金500,000元返还给邱信华。该邮件于次日送达定购单中所载越盛公司与恒辰经纪联系地址。一审中，邱信华称，2015年12月17日，邱信华不知道税收政策，且邱信华年纪大了，脑子一热就按对方要求签了《承诺书》。后来咨询了税务部门，知道做低房价影响邱信华后续出售房屋，于是邱信华电话告知对方不同意做低房价，2016年1月15日约定签订合同当天邱信华仍然表示不同意，对方表示不同意做低房价就要按照8,270,000元的价格出售。系争房屋是毛坯房，2016年1月15日邱信华实地查看时正在装修，装修费不可能高达1,980,000元。另外邱信华觉得租金回报率太低，对方出租房屋未经邱信华同意(在第二份定购单中划去部分条款文字就表示邱信华签订《定购单》时并不了解对方的《购销合同》样本和《委托经营合同》样本)，现邱信华认为租金与面积不成比例，不愿意接受，且原来对方说商铺位于美食街人气旺，但是邱信华查看后发现不是这样。双方无法就房屋买卖达成协议，故合同不能签订不可归责于双方，邱信华有权解除定金合同，邱信华交纳的定金应予返还。恒辰经纪是越盛公司的隐名代理人，邱信华选择越盛公司作为合同相对方，而恒辰经纪至今未将定金交付越盛公司，故要求越盛公司与恒辰经纪承担连带返还定金的义务。如果一定要在越盛公司与恒辰经纪中选择一方作为合同相对方，邱信华选择越盛公司。对此邱信华提供录音一段及相应文字整理资料一份(邱信华要求再看看，不行过两天再来；恒辰经纪工作人员明确若不愿意做低房价则按8,270,000元)，以证明2016年1月15日，双方对于合同条款无法达成一致。越盛公司与恒辰经纪对录音真实性予以认可，但对文字整理资料不予认可，认为未完整记录全部录音内容，最后一段未记录的对话(“我们的目的达到了就行了，我们也来了，你这条款不行谈不拢”)恰恰证明邱信华故意导致买卖合同无法订立，邱信华根本没有同己方进行任何磋商，没有订约的诚意，该录音是邱信华秘密录制，具有引导性，己方未改变《定购单》的约定。一审法院认证如下：当事人双方对录音真实性均无异议，应予确认。根据该段录音，法院确认如下事实：邱信华于2016年1月15日至恒辰经纪售楼处，但未与越盛公司与恒辰经纪签订《购销合同》，越盛公司与恒辰经纪坚持按邱信华承诺书中确定的房价签订合同。恒辰经纪称，定购单对于房屋坐落、总价、优惠价均已明确，无论邱信华想按照哪一份定购单的条款签约，恒辰经纪都同意。总价中分为房价和装修价，不影响邱信华利益，因为系争房屋是以出租牟利的，短期不存在转让的可能，系争房屋也确实进行了装修。出租与否均由邱信华自主决定，己方代为出租是有利于邱信华的。邱信华在约定的签约日2016年1月15日拒绝签约后，立即在2016年1月18日发函要求解除合同，而不是要求己方按照原订购单签约，可见是邱信华有意违约，己方不愿意返还定金。邱信华交纳的500,000元定金是在恒辰经纪手中，从邱信华不愿意补足定金亦可看出邱信华有意违约。一审中，邱信华坚持认为双方合同已解除，不愿意再与越盛公司与恒辰经纪协商签约事宜。一审法院认为：恒辰经纪获越盛公司授权，代表越盛公司与邱信华签订《定购单》并收取定金，且定购单上载明甲方系越盛公司，故本案预约合同关系发生在邱信华与越盛公司之间。当事人双方于2015年12月17日签订的《定购单》，对买卖商铺的位置、面积、价款、带租出售、订约定金等内容达成合意，而对付款时间及方式、交付期限、代租事宜等事宜尚未明确，须待双方协商后签订正式的出售合同及委托管理合同予以确定，故上述定购单系具有法律约束力的预约合同。邱信华与恒辰经纪一致确认本案邱信华交付恒辰经纪的500,000元系订约定金，该定金经书面约定并实际交付，故定金合同已生效。现本案的争议焦点在于邱信华是否有正当理由拒绝订立正式房屋买卖合同，是否适用定金罚则。邱信华认为其未与对方签订正式房屋买卖合同的原因系双方对房价组成、房屋出租事宜不能协商一致，故双方未签订正式合同不可归责于双方。一审法院认为，关于房价问题，根据邱信华出具的《承诺书》，双方对房价金额及组成、付款期限已达成一致意见。关于出租事宜，第二份定购单已载明出售的房屋系带租出售、租金在邱信华付清房款后由邱信华收取，邱信华出具的《承诺书》亦载明越盛公司给予邱信华的房价优惠中考虑了房屋租金补偿。故综合上述情况，邱信华称租金过低无法与对方达成一致协议，有违一般理性人的认知。即使邱信华确实不清楚房屋出租的情况亦不清楚委托管理合同的样本，邱信华也应在签订《定购单》后与越盛公司与恒辰经纪就房屋出租事宜连同房屋交付期限及方式、产权过户期限等事宜一并进行磋商。但邱信华之后未与对方进行磋商，在《定购单》约定的签约当日邱信华拒绝签约，也未明确向越盛公司与恒辰经纪提出拒签理由，且在三天后即发函要求解除订购关系，庭审中在恒辰经纪表示愿意按照《定购单》的优惠价作为房价且邱信华有权自主选择是否出租的情况下，邱信华仍拒绝签约。邱信华上述行为表明邱信华拒绝与越盛公司与恒辰经纪就房屋买卖合同进行磋商，是邱信华个人原因致使主合同未能签订，而非双方经协商后仍对合同条款无法达成一致意见。综上所述，邱信华违反了《定购单》的约定，理应承担违约责任，故邱信华无权要求越盛公司与恒辰经纪返还定金。故对邱信华诉讼请求，难以支持。越盛公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。判决：驳回邱信华要求上海越盛房地产开发有限公司、上海恒辰房地产经纪有限公司返还定金500,000元的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，邱信华表示，考虑到出卖方在房屋销售中有所付出，为妥善解决纠纷，愿意放弃对定金利息的追索并同意给付对方经济补偿50,000元。本院认为，当事人签订的《订购单》系双方的真实意思表示，与法不悖，应予确认。《订购单》载明邱信华应交付680,000元(包含已交付的500,000元)作为认购涉案商铺的定金，一审法院据此确认该500,000元系立约定金是正确的。立约定金所表达的是买卖双方具有购销房屋的意向，仅对双方须为本约的签订进行磋商谈判而进行担保，并非担保双方最终定能成功签订本约。根据双方签署的《订购单》第2条之约定，认购涉案商铺的定金所担保的内容是邱信华应于指定的日期至恒辰经纪处签订《购销合同》，而实际邱信华已于指定日期为签约前往恒辰经纪处。虽然《订购单》及经邱信华签名的《承诺书》对涉案商铺的座落、面积、付款期限等内容作了约定和明确，但并未就包括涉案商铺交付时间等相关事宜进行约定，故尚不能认定双方已就涉案商铺买卖的主要内容达成一致。因此在《购销合同》签订前，双方仍有进行磋商谈判的权利。《承诺书》中将房价(7,180,000元)分拆[5,200,000元(出售合同价)+1,980,000元(装修、设施、设备补偿)]系做低房价的行为，属于违反国家关于税收规定的不诚信行为，邱信华在2016年1月15日签订《购销合同》谈判时对此提出异议，理由成立，恒辰经纪也未提供证据证明2016年1月15日当天其已同意以7,180,000元作为涉案商铺的合同价与邱信华签订《购销合同》。由此，对于双方未能在2016年1月15日签订《购销合同》的情况，应确认为因双方就《购销合同》有关具体条款出现较大分歧，未就涉案商铺买卖的主要内容协商一致而导致，不宜认定为买卖一方拒绝签订主约而适用定金罚则进行处理。对于邱信华要求返还定金500,000元的诉求，可予支持。签约未成后，邱信华致函越盛公司要求解除《订购单》，越盛公司对此并未提出异议，只是在责任承担上与邱信华产生争执。至于恒辰经纪在一审期间再表示仍愿意按照《订购单》的优惠价(7,180,000元)作为涉案商铺出售价与邱信华签订《购销合同》，已不能成为其主张邱信华构成违约而将500,000元定金没收的理由。二审中，邱信华表示愿意放弃对定金利息的追索及同意给付对方补偿50,000元的意见，与法不悖，可予准许。《订购单》已载明涉案商铺的出卖方为越盛公司，恒辰经纪系越盛公司的全权委托销售代理人，对于越盛公司与恒辰经纪之间的委托代理关系，邱信华应当知晓，故当事人所签署的合约直接约束越盛公司与邱信华，邱信华以500,000元定金尚在恒辰经纪处而要求恒辰经纪承担共同返还责任，理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初4912号民事判决；二、上海越盛房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内返还邱信华人民币450,000元；三、邱信华的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币4,400元，由邱信华负担人民币2,200元，上海越盛房地产开发有限公司负担人民币2,200元；二审案件受理费人民币8,800元，由邱信华负担人民币4,400元，上海越盛房地产开发有限公司负担人民币4,400元。本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年十二月十九日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。