广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第817号
上诉人（原审被告）：戴桂娇，女，汉族，1944年3月30日出生。
委托代理人：马运峰，广东启兴律师事务所律师。
委托代理人：邓益健，广东启兴律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王心唐，女，1970年8月23日出生。
委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人：周晓雪，广东华之杰律师事务所律师助理。
上诉人戴桂娇因与被上诉人王心唐物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年10月26日，广州康达房地产开发有限公司公司（出卖人、以下简称康达公司）与王心唐（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于海珠北路云路街1号地段编号31的地块的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设乐韵居，买受人所购的商品房为第1幢B单元【自然层9】01号房，建筑面积共27.2890平方米；该商品房属预售，按套出售，总金额68223元，买受人在2004年11月15日前支付全部房价款的100%；出卖人应当在2004年12月1日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，该房屋属不交吉等。
2005年1月18日，广州市国土资源和房屋管理局向王心唐核发了《房地产权证》，记载内容为：房地座落为越秀区海珠北路云路街15号901房，房屋所有权来源为购买，房屋所有权性质为私有，建筑面积27.289平方米。
2010年8月11日，梁志成以业主代理人的名义通过中国邮政以特快专递的方式向戴桂娇位于涉案房屋的地址发出《通知》，要求戴桂娇在8月20日前与其联系，办理清租及签署租赁合同的事宜等。根据中国邮政邮件跟踪查询记录，该邮件已经于8月13日妥投并由戴桂娇本人签收。2012年5月22日，梁志成再次以同样的方式向戴桂娇发出《通知》，该邮件于5月24日由戴桂娇本人签收。
另查明，1998年8月15日，广州市第二建筑工程有限公司（甲方、拆迁人，以下简称市二建）与戴桂娇（乙方、被拆迁人）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除海珠北路一横巷1号的房屋，乙方是该房屋的使用人，甲方应于2000年12月31日前在海珠北路云路街第3号梯第九层901房，产权属于公有的房屋安置给乙方回迁等。
2000年11月15日，广州康达房地产开发有限公司与市二建云路街拆迁办向戴桂娇发出回迁通知：定于2000年12月30日办理回迁安置入住手续。
2003年2月25日，康达公司与戴桂娇就租赁涉案房屋在广州市越秀区房地产租赁管理所办理了房屋租赁备案登记。2003年3月1日，戴桂娇（承租人，乙方）与广州康达房地产开发有限公司（出租人）签订的租赁涉案房屋的《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区海珠北路云路街15号901房出租给乙方作住宅使用，使用面积19.79平方米；租赁期限自2003年1月1日至2005年1月1日，月租金额为86.40元；租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费等。
王心唐于2013年1月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、戴桂娇立即腾退越秀区海珠北路云路街15号901房给王心唐。2、戴桂娇立即向王心唐支付越秀区海珠北路云路街15号901房的房屋使用金（自2005年1月19日起按照同期广州市房地产租赁管理所公布的年度私房租金参考价标准计算至实际腾退上述房屋给王心唐之日止的房屋使用金，房屋建筑面积为27.289平方米）。
原审庭审中，王心唐、戴桂娇共同确认王心唐在取得涉案房屋所有权后没有与戴桂娇签订合同，双方亦未就缴纳租金的事宜达成一致意见。对此，王心唐称其曾试图与戴桂娇签署合同并约定租金标准，但戴桂娇不同意。戴桂娇确认涉案房屋现由其与儿子共同居，其本人目前靠低保收入生活，在本市内没有其他房屋可供搬迁。对于租金问题，戴桂娇称自2006年1月1日起，由于康达公司未再向其收取租金，其也不清楚向何人交租，故未再交纳租金。
原审法院认为：一、搬迁问题。戴桂娇与康达公司签订的《广州市房地产租赁合同》至2005年1月1日到期后未续约，但康达公司在原合同届满后对于戴桂娇继续居住于涉案房屋并未提出异议，故戴桂娇与康达公司之间形成不定期租赁合同关系。王心唐购买涉案房屋后取得涉案房屋的所有权，即对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据买卖不破除租赁的原则，王心唐应承接原康达公司与戴桂娇之间的租赁合同与戴桂娇形成不定期租赁合同关系。王心唐有权随时主张解除租赁合同并收回涉案房屋。鉴于王心唐购买涉案房屋时以不交吉方式交付房屋，且戴桂娇在广州市内无其他房屋可供搬迁居住，故戴桂娇可在涉案房屋暂住两年。
二、租金问题。王心唐于本案中诉请的房屋使用金实为租金，应适用有关延付租金的一年诉讼时效。虽然戴桂娇否认其已收取王心唐发出的《通知》，但根据王心唐提交的证据显示，王心唐曾于2012年5月22日通过特快专递向戴桂娇于涉案房屋的地址邮寄了通知，而中国邮政的查询记录亦显示了该邮件已由戴桂娇本人签收，故对戴桂娇辩称其未收到过该邮件，不予采信。故王心唐主张的费用应自2011年5月22日起计算。至于租金标准，由于涉案房屋所有权性质现为私有，故应按照私房标准计算租金。考虑到王心唐、戴桂娇双方在本案诉讼之前并未就签订合同以及租金标准达成过一致意见，故戴桂娇宜按原合同约定的租金标准向王心唐支付租金至本判决发生法律效力之日止。此后的租金标准参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条的规定，于2013年9月18日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起，戴桂娇户在越秀区海珠北路云路街15号901房暂住两年。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，戴桂娇应向王心唐一次性支付自2011年5月22日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按86.40元／月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还房屋之日的租金由戴桂娇参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价逐月支付予王心唐。三、驳回王心唐的其他诉讼请求。本案受理费1438元由戴桂娇负担。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，戴桂娇不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审法院仅根据梁志成2012年5月22日发的一份快递和查询记录，就认为我方签收过办理租赁合同的通知，判决我方自2011年5月22日起计算租金，这与事实不符。如果没有签收，根据法律规定王心唐主张租金最多只能支持到起诉之日前一年，也就是2012年1月。一审法院漏查康达公司2005年收取我方一年的租金这个事实。既然康达公司已经将涉案房屋出售并过户，其怎么还能够以自己的身份收取我方的租金。这部分租金应当拿出来替我方给付王心唐2012年1月之后一年的租金。二、一审法院适用法律错误。我方在被康达公司拆迁之前，所租赁的房产为“代管”房，租金是按公房标准缴纳。假如没有康达公司的拆迁，我方仍然有代管房居住，仍然按公房的租金标准缴纳较低的租金。康达公司拆迁后也是按公房的标准与我方签订租赁合同。所以，康达公司与我方之间的租赁关系并非普通的租赁关系，是受安置协议约束的。王心唐在购房时根本没有去了解该房的现状，没有去看过房屋，一次就购买了包括涉案房屋的多套同样的安置房，本身就是与康达公司恶意串通。既然王心唐购买了这样的安置房，就应当承担继续按原公房租金标准与我方保持原租赁关系的法律后果。综上，上诉请求：1、撤销原审判决书；2、判决驳回王心唐的诉讼请求；3、本案诉讼费由王心唐承担。
被上诉人王心唐答辩称：同意原审判决，不同意戴桂娇的上诉请求。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，戴桂娇向本院提交了调查收集证据申请，请求法院到广州市越秀区第二房屋管理所调取其与广州市第二建筑工程公司就拆迁海珠北路云路街1-21号等路段所签订的有关协议、安置方案等档案材料。
本院认为：本案二审争议的焦点在于王心唐有无权利要求戴桂娇搬离涉案房屋。王心唐通过买卖取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用和收益的权利。王心唐取得房屋所有权后，与戴桂娇之间存在不定期租赁关系，王心唐有权随时主张解除租赁合同并收回涉案房屋。原审法院考虑到王心唐购买涉案房屋时以不交吉方式交付房屋以及戴桂娇目前没有搬迁去向的现实情况，判令戴桂娇暂住两年，并无不当，本院予以维持。戴桂娇主张与王心唐继续保持原租赁关系，缺乏理据，本院不予支持。
关于租金标准的问题，由于诉争房屋已由王心唐购买，诉争房屋属于私有，原审法院判令戴桂娇按照私房租金标准缴纳判决生效后的租金，合情合理，本院予以维持。至于租金起算时间问题，王心唐为证明其曾于2012年5月22日向戴桂娇邮寄了通知，向法院提交了中国邮政邮件查询记录，戴桂娇虽主张其未签收，但无相反证据提交，本院对此不予采纳。故原审判令戴桂娇支付自2011年5月22日起的租金，并无不当。
戴桂娇在二审中提交的调查收集证据申请已超过法律规定的举证期限，且与本案处理无关，本院对此不予接纳。
综上所述，戴桂娇的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1438元，由戴桂娇负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年××月××日
书记员 张 坤