江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第01500号
上诉人（原审被告）沈笑。
被上诉人（原审原告）赵敬娟。
原审第三人连云港台房置业发展有限公司。
上诉人沈笑因与被上诉人赵敬娟、原审第三人连云港台房置业发展有限公司（下称台房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东海县人民法院（2014）连东民初字第0653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年6月30日，沈笑与台房公司签订房屋租赁合同，合同约定台房公司将位于东海县牛山镇＊广场4号楼127号商铺出租给沈笑使用，沈笑用于经营服装，租期自2013年7月1日至2014年6月30日，租金为人民币27500元，在双方签订租赁合同时沈笑以现金形式交清租金。沈笑未经台房公司同意，不得将台房公司出租的房屋和其他财产转租或抵押给他方，如有违反，台房公司有权无偿收回租赁房屋和其他财产，因此引发的一切损失由沈笑承担。此外沈笑与台房公司就其他事项进行了相应的约定。该合同一式二份，经双方签字后生效，双方各执一份。
另查明，2013年8月30日，沈笑将涉案商铺转租给赵敬娟，口头约定转租费一年60000元，实际给付租金58800元，沈笑将其与台房公司签订的租赁合同原件交与赵敬娟，并在该合同原件第二页背面记载如下内容：“此房转于赵敬娟，钱已付清。9.1-9.30水电费自我付清（包括10.1-10.31）押金条￥2000.00，退房时若房地商方面不归还赵敬娟￥2000.00，由沈笑付。”
再查明，赵敬娟承租涉案商铺后用于经营游戏机室，占用商铺通道摆放游戏机。台房公司因赵敬娟经营的游戏机占用通道妨碍通行要求赵敬娟搬离游戏机，并发生纠纷，赵敬娟无法继续经营游戏机室，表示不再承租涉案商铺。经赵敬娟、沈笑及台房公司协商，2013年12月6日，赵敬娟的丈夫葛海光与台房公司委托管理的物业公司签订协议书，内容如下：“协议书葛海光于2013年12月15日之前把乐天玛特北侧通道和台房置业4-127出租房内游戏机全部搬离，搬离同时馨安物业公司李加栋退还赵敬娟房屋租金叁万圆整。此协议签字生效李加栋葛海光2013.12.6。”2013年12月底，赵敬娟搬离涉案商铺，台房公司将30000元给付赵敬娟。
原审法院认为，根据相关法律规定，未经出租人同意的房屋转租合同为无效合同，但出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议的除外。本案中，沈笑与台房公司签订的房屋租赁合同明确约定沈笑未经台房公司同意，不得将台房公司出租的房屋和其他财产转租或抵押给他方，沈笑转租涉案商铺没有经过台房公司同意，其次台房公司在沈笑承租涉案商铺后6个月内因其占用通道经营游戏机室，也明确提出赵敬娟、沈笑之间的转租合同没有经台房公司同意，为无效合同，要求赵敬娟搬离商铺。综上，赵敬娟、沈笑双方之间的商铺转租合同无效。合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，对于已实际履行的，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，涉案商铺年租金为58800元，赵敬娟于2012年12月底搬离商铺，实际占用商铺4个月，参照约定的租金标准，赵敬娟应支付房屋占有使用费19600元。现赵敬娟已搬离商铺返还房屋，沈笑应返还赵敬娟租金39200元（58800元-19600元）。台房公司经当事人协议返还赵敬娟的30000元，应予扣减。原审法院遂判决：一、沈笑于判决生效后十日内返还赵敬娟租金9200元。二、驳回赵敬娟其他的诉讼请求。案件受理费1300元，由赵敬娟负担1084元，沈笑负担216元（已由赵敬娟垫付，沈笑于判决生效后十日内与上述款项一并支付给赵敬娟）。
上诉人沈笑不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审判决书中再查明部分的事实均是错误的。1、被上诉人承租涉案商铺后用于经营游戏机，而不是“经营游戏机室”，游戏机与游戏机室是两个不同的概念，不可混淆。一审判决书中将经营游戏机认定为经营游戏机室是错误的。2、不是台房公司因被上诉人经营的游戏机占用通道妨碍通行，要求被上诉人搬离游戏机，并发生纠纷，而是馨安物业公司因被上诉人经营的游戏机占用通道妨碍通行，是馨安物业公司要求被上诉人搬离占用公共场所通道上的游戏机，不是转租房屋内的游戏机，馨安物业公司和台房公司是两个不同的主体，馨安物业公司的行为不是台房公司的行为。3、上诉人从未与任何人协商，上诉人对被上诉人丈夫葛海光与台房公司委托管理的馨安物业公司李加栋签订的协议书有异议，该协议书上没有馨安物业公司盖章，没有上诉人签名，也没有台房公司盖章，根据有关法律规定和合同相对性原则，该协议书对上诉人没有约束力，台房公司与馨安物业公司李加栋及馨安物业公司是不同的主体，该协议对台房公司也没有约束力。况且被上诉人丈夫葛海光也不是本案当事人，该份协议书与本案无关。4、台房公司是否将3万元给付被上诉人赵敬娟，上诉人不知情，也与上诉人无关。二、一审判决适用法律错误。1、上诉人在转租涉案商铺6个月内，台房公司从未向上诉人明确提出上诉人与被上诉人之间的转租合同没有经过台房公司同意。虽然房屋转租没有经过台房公司同意，也不是无效合同，因为台房公司自上诉人转租涉案商铺之日起直至现在，台房公司从未向上诉人告知或主张商铺转租合同无效。台房公司在一审庭审中称“虽然原被告转租商铺没有经过第三人同意，但其默认被告转租行为”，既然默认转租行为，该转租合同应为有效。本案事实是台房公司从未要求上诉人搬离商铺，是馨安物业公司要求被上诉人搬离占用公共场所通道的游戏机，而不是转租商铺内的游戏机。馨安物业公司的行为不是台房公司的行为，不能混为一谈。2、本案转租合同合法有效，且合同已经履行完毕，上诉人不应返还被上诉人租金39200元。上诉人从未与任何人协商，也未同意由上诉人返还被上诉人30000元，故一审判决认定“台房公司经当事人协议返还赵敬娟的30000元，应予扣减”是错误的。如果是台房公司自愿给付被上诉人30000元，那也与上诉人无关，法院不应当通知台房公司参加本案诉讼。三、一审审判程序违法。一审法院在本案事实已经查清的情况下，又依法追加台房公司作为第三人参加诉讼，该案的审理与台房公司没有法律上的利害关系，台房公司不应参加诉讼，其参加诉讼属于恶意诉讼，且台房公司参加诉讼对上诉人是不公平的。一审开两次庭，是违反程序法的，是错误的。2、本案被上诉人提起的是撤销之诉，而一审法院却将本案变成了确认之诉，违反了民事诉讼不告不理的原则。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，审判程序违法，请求二审法院依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或者发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人赵敬娟答辩称：被上诉人对于原审法院认定的事实没有异议。1、被上诉人不是销售游戏机的，主要是提供游戏机供顾客使用，收取使用费用，一审认定经营游戏机室是正确的。被上诉人经营的游戏机类型主要是电玩游戏机，租赁房屋内和通道内都放置了游戏机，室内的空间比较小，主要是利用通道的空间。2、关于转租问题，上诉人将房屋转租给被上诉人时，明确向被上诉人说明转租房屋已经经过房主台房公司的同意，但是被上诉人在经营期间（在2013年10月底和11月初），台房公司委托的物业公司要求被上诉人将所有游戏机全部撤离租赁场所，并且说转租的房屋没有经过房主同意，合同是无效的。后来经被上诉人和上诉人进行交涉，物业公司同意被上诉人暂缓一个星期搬离，一个星期后，物业公司看见被上诉人仍未搬离，即安排其工作人员强行将涉案房屋的房门打开，为此事双方均报警，后在牛山派出所协调下，物业公司经理李加栋支付给被上诉人3万元，被上诉人方才搬离租赁场所，整个过程与上诉人无关。综上，被上诉人认为，上诉人的上诉请求是对事实的歪曲和对法律的曲解，依法不能成立。但被上诉人对一审判决将李加栋支付的3万元从上诉人应返还款项中扣除有异议，请求二审法院对该事实进行重新审查，依法判决。
原审第三人台房公司答辩称：1、上诉人将房子转租给被上诉人，没有经过出租人台房公司或台房公司委托的物业公司同意。一开始台房公司不知道转租的事情，后来由于该房屋内和通道内都被放置了游戏机，台房公司才知道该房屋被转租了，台房公司就加以制止，要求被上诉人搬离，于是就产生了上诉人与被上诉人之间的退还租金纠纷，后来台房公司委托的负责管理该物业的物业公司从中协调解决该纠纷。2、上诉人转租房屋后，台房公司是在6个月内告知上诉人与被上诉人转租合同无效，要求被上诉人将摆放在通道内的游戏机搬离，在此情况下，被上诉人不愿意租赁该房屋了。台房公司允许上诉人继续使用该房屋，不代表台房公司默认上诉人与被上诉人之间的转租合同有效。3、物业公司与被上诉人签订的协议书台房公司是认可的，因为物业公司是受台房公司的委托，李加栋是物业公司的经理，李加栋的行为是委托代理人行为，后果由台房公司来承担。被上诉人搬离租赁房屋通道内的游戏机和搬离租赁房屋内的游戏机是两个不同的概念，台房公司只要求被上诉人搬离通道内的游戏机，但是被上诉人认为搬走通道内的游戏机，室内的游戏机就无法经营了，所以被上诉人与上诉人私自达成默契的合意，当时台房公司委托的物业公司参与了双方的协调，协调的结果是上诉人向被上诉人退还3万元租金，但是协商好后的第二天，上诉人就说没有钱退，被上诉人的丈夫就到台房公司闹事，台房公司为了息事宁人就垫付给了被上诉人3万元，上诉人也口头答应这3万元今后付给台房公司。综上，台房公司认为，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。关于被上诉人赵敬娟提出李加栋支付的3万元不应从上诉人应返还款项中扣除的答辩理由，台房公司不同意这个说法，对于台房公司退还给被上诉人的3万元租金，台房公司将另案向上诉人主张。
经审查，本院查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，沈笑转租涉案房屋未得到出租人台房公司的同意，且台房公司在知道沈笑转租房屋后六个月内对转租合同提出异议，并不予追认，因此，原审法院依照相关规定，认定沈笑与赵敬娟之间的房屋转租合同为无效合同，有事实和法律依据，本院予以确认。沈笑提出“台房公司已默认其转租行为，该转租合同应为有效”的上诉主张，依据不足，本院不予支持。转租合同被确认无效后，对于已实际履行部分，次承租人应参照转租合同约定的租金标准支付房屋占用费。原审认定赵敬娟应支付房屋占用费19600元，并认定由沈笑返还赵敬娟已付租金39200元并无不妥。沈笑提出“转租合同合法有效，且合同已经履行完毕，上诉人不应返还被上诉人租金39200元”的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于沈笑上诉提出“一审法院认定事实错误”、“一审审判程序违法”问题，经本院审查均不能成立。综上，上诉人沈笑的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人沈笑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞月侠
审 判 员 应庆国
代理审判员 屠维维
二〇一四年十一月四日
书 记 员 韩增丽
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；