福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第875号
上诉人（原审被告）福州金足体育用品有限公司，住所地福州市台江区。
法定代表人黄红君，经理。
委托代理人王彬瑜，福建至理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福州诚至房产租赁代理有限公司，住所地福州市台江区。
法定代表人陈苏，总经理。
委托代理人包銮，福建智君律师事务所律师。
上诉人福州金足体育用品有限公司（下称“金足公司”）因与被上诉人福州诚至房产租赁代理有限公司（下称“诚至公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2013）台民初字第2232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人王彬瑜，被上诉人的委托代理人包銮到庭参加诉讼。在本案审理过程中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原审法院认定：坐落于福州市台江区六一中路207-1号（原门牌号为福州市台江区六一中路中段65号）房屋属福州象牙宝石工艺厂所有，并由福州象牙宝石工艺厂出租给原告诚至房产租赁公司，租赁期限为2009年至2015年，同时福州象牙宝石工艺厂同意原告招商转租，转租收益归原告所有。
2012年10月1日，原、被告双方订立了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将讼争屋福州市六一中路207-1号1-5号店面出租给被告；租赁期限从2012年10月1日至2013年9月30日止；租金为每月10900元；租赁期间，该房屋发生的物业管理费、水电费等由被告支付；被告在交款规定之日前无法交清费用（包括租金、水电、空调及国家各种税费），以及未经原告书面同意将该房屋转租、分租、转让、转借他人或与他人调换而给原告造成直接经济损失的，原告有权收回该房屋并将履约保证金作为违约赔偿金，对于造成的直接经济损失超出履约保证金范围的部分，原告有权继续向被告追偿；被告逾期支付租金，每逾期一日，按逾期支付租金金额的千分之五支付；拖欠租金一个月的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失的由被告负责。上述合同订立后，原被告双方开始履行。后因被告在合同履行过程中仅向原告支付租金至2013年6月止，从而引起纠纷，原告遂于2013年9月5日向原审法院提起诉讼。现讼争屋仍由被告占用使用。
诉讼中，被告金足体育用品公司确认在本案《房屋租赁合同》订立之前，已与原告诚至房产租赁公司存在讼争屋房屋租赁合同关系。但原告没有就其与被告之间存在物业服务合同关系、被告应当向其支付2009年10月1日起至2013年9月30日止物业服务费29984元进行举证，也没有提供证据证明被告在2013年7月、8月间的水电用量及其已代被告垫付了2013年7月、8月水电费3070元。
原审法院认为，本案《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原、被告双方均应依约全面履行自己的义务。
上述房屋租赁合同虽未明确约定租金的具体支付期限，但依据该合同中关于被告拖欠租金一个月的，原告可终止合同并收回房屋的约定，可以认定租金是按月支付的，被告应当每月付清当月的租金。原告主张被告先付租金后使用租赁物，缺乏事实依据，不予采信。被告在合同履行过程中没有全面履行给付租金的义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。现被告应向原告支付2013年7月、8月、9月租金32700元（10900元×3个月），并向原告支付逾期付款违约金。
关于违约金的计算标准问题，被告认为合同约定的违约金计算标准每日千分之五过高，请求予以降低，调整到法定保护范围即最高不超过同期银行贷款利率的4倍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，法院对被告提出的上述适当降低违约金标准的答辩意见予以采纳。现被告应当以2013年7月、8月、9月间每月所欠租金金额（即每月10900元）为基数，分别从欠费的次月1日起，按同期同类银行贷款利率4倍的标准，向原告计付逾期付款违约金。
鉴于本案《房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2013年9月30日届满，该合同已终止履行，原告请求解除该合同的诉讼请求已无实际意义，因此法院对此不再作出处理。被告在该合同约定的租赁期限届满后，继续占用讼争屋，于法无据。现被告应当将讼争屋返还给原告，并参照本案《房屋租赁合同》约定的租金标准，向原告支付讼争屋占有使用费至被告返还讼争屋之日止。
此外，原告在诉讼中没有就其与被告之间存在物业服务合同关系、被告应当向其支付2009年10月1日起至2013年9月30日止物业服务费29984元进行举证，也没有提供证据证明被告在2013年7月、8月间的水电用量及其已代被告垫付了2013年7月、8月水电费3070元，因此其提出要求被告支付上述物业服务费、水电费的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告福州金足体育用品有限公司应于本判决生效之日起十日内将福州市台江区六一中路207-1号的1号至5号店面腾空，返还给原告福州诚至房产租赁代理有限公司。二、被告福州金足体育用品有限公司应在本判决生效之日起十日内将2013年7月、8月和9月的租金共计人民币32700元支付给原告福州诚至房产租赁代理有限公司，并向原告支付逾期付款违约金【逾期付款违约金以被告于2013年7月、8月、9月间每月所欠租金人民币10900元为基数，按同期同类银行贷款利率4倍的标准，分别从欠费的次月1日起，计算至本项判决规定的还款之日止】。三、被告福州金足体育用品有限公司应于履行第一项判决义务时，按每月10900元人民币的标准，向原告福州诚至房产租赁代理有限公司支付自2013年10月1日起至其履行第一项判决义务之日止的房屋占有使用费。四、驳回原告福州诚至房产租赁代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2385元，由原告福州诚至房产租赁代理有限公司负担626元，被告福州金足体育用品有限公司负担1759元。
上诉人金足公司上诉称：一、原审法院对逾期付款违约金计算错误。1、本案租赁合同并未约定租金按月支付，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，2013年7-9月租金的逾期付款违约金，应从2013年10月1日起计付。2、逾期付款利率应参照银行同期同类贷款利率，而非银行同期同类贷款利率的四倍。二、原审对案件受理费的金额及负担计算有误。综上，请求维持原审判决第一、三、四项，撤销原审判决第二项，改判为“上诉人应在本判决生效之日起十日内向被上诉人支付2013年7-9月租金32700元及逾期付款违约金（以32700元为基数，按银行同期同类贷款利率的标准，从2013年10月1日起计至本判决确定的还款之日）”。
被上诉人诚至公司答辩称：原审法院对逾期付款违约金的认定正确，应予维持。此外，请求二审法院改判上诉人向被上诉人缴纳水电费和物业管理费等相关费用。
二审中，被上诉人诚至公司向本院提交如下证据材料：1、收款收据，拟证明上诉人未交水电费情况；2、收款收据，拟证明其它商户缴纳水电、物业费情况；3、收款收据，拟证明上诉人已向业主单位代缴水电费；4、付款凭证，拟证明业主单位已代缴水电费；5、业主单位福州象牙宝石工艺厂出具的《证明》，拟证明水电费的缴纳程序。被上诉人质证认为，该证据不属于二审新证据，与上诉人的上诉请求不具关联性，而且上述收款收据系被上诉人单方制作，对其真实性有异议。本院认定，因被上诉人并未就水电费、物业管理费提起上诉，上诉人应否向其缴纳上述费用并不属于本案二审审理范围，故本院对上述证据不予采纳。
双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，讼争《房屋租赁合同》约定租赁期限为2012年10月1日至2013年9月30日止，现租赁期限已经届满，因此上诉人金足公司应搬离租赁房屋并缴纳拖欠的租金。上诉人逾期支付租金，根据《房屋租赁合同》第八条关于“乙方逾期交付租金，每逾期一日，按逾期交付租金金额的千分之五支付”的约定，其还应支付逾期付款违约金。
关于逾期付款违约金的起算时间问题，虽然《租赁合同》未明确约定租金的支付期限，但从合同第八条关于“拖欠租金一个月的，甲方可终止合同并收回房屋”的约定可推知，双方约定的租金支付期限应为月付，因此原审法院认定逾期付款违约金从欠费的次月1日起算是正确的，上诉人关于租金支付期限约定不明，进而认为逾期付款违约金应从租赁期限届满后起算的上诉请求不能成立。此外，合同约定逾期付款违约金标准为日千分之五，该标准明显过高，原审法院将其调整至银行同期同类贷款利率的四倍并无不当，上诉人要求调整至银行同期同类贷款利率，缺乏法律依据，本院不予支持。
此外，本案原告诚至公司诉请的标的额为71204元，案件受理费应当为1580元，原审法院收取2385元有误，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人金足公司负担。一审案件受理费1580元，由上诉人金足公司负担956元，被上诉人诚至公司负担624元。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
代理审判员 汪 霞
代理审判员 张佳佳
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 李 晶