广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第45号
上诉人（原审原告）：珠海景润房地产开发有限公司。住所地：广东省珠海市金湾区西湖开发区。
法定代表人：岑兆雄。
委托代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：陈昱，广东德赛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孙明雪，女，1984年10月16日出生，汉族，户籍所在地：吉林省长春市。
上诉人珠海景润房地产开发有限公司（以下简称景润公司）与被上诉人孙明雪房屋买卖合同纠纷一案，景润公司不服珠海市金湾区人民法院作出的（2014）珠金法民一初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，景润公司与孙明雪于2012年12月18日签订了一份《珠海市商品房买卖合同》（包括附件）。该合同约定：孙明雪购买景润公司开发的位于珠海市金湾区西湖区首期开发区第14幢1102号预售商品房，建筑面积93.59平方米，总购房价为816，038元，孙明雪于2012年12月18日内支付首期房款246，038元，余款570，000元须于2012年12月18日前向景润公司指定的银行申请办理银行按揭手续，如孙明雪交款逾期超过180日后，景润公司有权解除合同，孙明雪按累计应付款的20%向景润公司支付违约金。
上述事实有《商品房买卖合同》及附件、《催办按揭通知书》、《一次性支付剩余房款通知书》、《律师函》、《快递回执》、开庭笔录等在卷证实。
景润公司原审的诉讼请求为：1.解除景润公司与孙明雪于2012年12月18日签订的《商品房买卖合同》，孙明雪向景润公司支付违约金114000元（房款总额的20%）；2.孙明雪承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：1.关于违约金的问题。景润公司与孙明雪签订的《商品房买卖合同》，是其双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人应当全面履行。根据《商品房买卖合同》约定，孙明雪交款逾期超过180日后，孙明雪按累计应付款的20%向景润公司支付逾期交款的违约金。孙明雪逾期交付的房价款为570，000元，景润公司主张按应付款的20%支付违约金为114，000元，符合法律规定，原审法院予以支持。2.关于解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。与此同时，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。本案中，景润公司所提供的证据并不足以证明在孙明雪迟延支付购房款后其已将催告情况送达到孙明雪，根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，景润公司应承担举证不能的不利后果，据此，景润公司请求解除双方于2012年12月18日签订的《珠海市商品房买卖合同》，依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条的规定，原审法院判令如下：一、孙明雪于判决发生法律效力之日起五日内支付景润公司逾期交款违约金人民币114，000元。如果不按上述判决期限支付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回景润公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币13，100元，由景润公司承担人民币10，520元，孙明雪承担人民币2580元。
上诉人景润公司不服原审判决，依法提起上诉，上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.改判支持景润公司的诉讼请求，解除双方签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件，孙明雪协助办理该房产的预告登记注销手续。本案诉讼费由孙明雪承担。
上诉理由如下：一、原审法院认定景润公司没有完成对孙明雪的催告错误。1.景润公司与孙明雪签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。2.买卖合同已对信件送达的方式和效果有明确约定。孙明雪在买卖合同中提供通讯地址为“珠海市拱北莲花路亮珠广场二楼33号铺”，景润公司作为善意相对人有理由相信向该地址寄发的文件可有效送达至孙明雪。附件第十条亦进一步约定“……一方基于合同及本补充协议的约定，通过邮政部门向对方发出书面通知，可在获得邮政部门出具的邮寄收据或凭证后第三日视为通知已送达对方，一方发出书面通知后另一方变更通信地址的，仍视为通知已送达对方”。3.景润公司已按照有效合同的约定向孙明雪送达了催告函。因孙明雪没有按合同约定申请办理银行按揭手续，景润公司为实现合同目的，通过正规的邮递途径向孙明雪邮寄了《催办按揭通知书》、《一次性支付剩余房款通知书》及《律师函》，上述文件虽然未由孙明雪本人签收，但根据双方约定，景润公司向孙明雪指定的地址寄发邮件后，即可视为已分别于邮寄后第三日送达。另，从常理推断，邮寄地址是孙明雪指定的地址，愿意一再为孙明雪代签的收件人必定与其有密切关系，并且有合法渠道可以将邮寄资料送达给孙明雪，否则，若双方无任何关系，该人不会签收而选择退件，因此这也能证明景润公司的催告函件已送达。4.原审法院关于景润公司未将催告函送达给孙明雪的判断无事实和法律依据。原审法院既然认定《商品房买卖合同》是合法有效的合同，那么《补充协议》第十条也应当有效，对双方均有约束力。该条款已约定只要景润公司向该地址寄出即视为送达，并未约定函件必须经孙明雪本人签收视为送达，原审法院以函件未经孙明雪本人签收为由认定景润公司提供的证据不足以证明已将催告情况送达孙明雪，显然没有依据。
二、《商品房买卖合同》并未约定景润公司必须经过催告后，方可主张解除合同，景润公司主张解除合同的条件已成就，原审法院对此事实认定不清，适用法律错误。1.双方已经在合同中明确约定了合同解除的条件。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同。依照合同法第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。买卖合同明确约定了双方解除合同的条件是逾期超过180日，并未约定景润公司行使解除权前负有催告义务。2.即使双方无约定或约定无效，依照《合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）各款规定，景润公司申请解除合同的理由也已成就。（1）双方明确约定孙明雪应于2012年12月18日前办理按揭申请，但孙明雪未办理，也未变更其他付款方式履行交付房款的义务，截止原审判决作出日即2014年9月3日已逾期624天，孙明雪在收到法院文书后，既未履行合同义务，积极补救，也不出庭应诉，足以证明其已不愿履行其主要债务。（2）依照景润公司上述第一点的分析，景润公司已经催告，孙明雪仍未履行，景润公司申请解除合同，有合同和法律依据，应予支持。即使原审法院认定景润公司的催告不符合合同约定及法律规定，那么法院向孙明雪公告送达“景润公司要求解除合同”等诉讼文件的行为也可以达到催告的法律效果，即法院应认定在法院向孙明雪公告送达起诉文书之日合同解除。（3）景润公司建立买卖关系的目的就是收齐房款，主要义务是交付房屋，孙明雪的主要义务是支付房款。涉案房产于2013年11月30日达到使用条件，同期的其他房屋均已收齐房款，完成交付，孙明雪的逾期行为导致景润公司迟迟不能收回房款，无法实现合同目的。3.无论是依据合同约定还是法律规定，景润公司解除合同的条件均已成就，法院应予支持。原审法院判决不准予解除合同，违反法律规定。
三、原审法院判决支持“解除合同的20%违约金”的诉讼请求，却驳回“解除合同”的诉讼请求，系明显逻辑错误。
买卖合同第八条约定“买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金”，该约定所述的违约责任针对的是“买受人违约导致出卖人解除合同”的情形，原审法院根据该约定支持景润公司的违约金请求前提即是认可了合同应予解除，原审法院却以景润公司未将催告送达为由驳回了景润公司解除合同的诉请，若合同不应解除，解除合同的违约责任即没有依据，因此原审判决逻辑错误。
四、孙明雪负有协助办理预告登记注销手续的法定义务，原审法院应于判决解除合同时一并判令孙明雪协助景润公司办理注销手续。1.孙明雪协助办理涉案房产的预告登记注销手续是法定的“后合同义务”。2.买卖合同解除后，原预告登记行为的依据不复存在，则该预告登记行为应予撤销。实践中，在孙明雪不配合的情况下，景润公司仅凭判令解除合同的生效判决前往房管部门办理注销申请，房管部门将不予办理，法院执行局也不会出具相关协助执行文书，景润公司无法依据该判决实现合同解除后收回房屋重新出售的目的。
孙明雪二审缺席，且未提交书面答辩状和证据。
景润公司二审期间提交如下证据：解除合同的公告，证明景润公司通过于2014年12月27日在珠海特区报上刊登公告的形式向孙明雪送达了解除合同的通知。
上列证据，本院经审查认为，该证据来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。
本院经审理查明，2012年12月18日，孙明雪与景润公司签订的《商品房买卖合同》中载明买受人孙明雪的地址为“珠海市拱北莲花路亮珠广场二楼33号铺”。《补充协议》第十条约定“买受人须于签署合同时向出卖人提供详细的联络资料（如通信地址和联络人姓名及电话、手机、传真号码），若发生联络资料变更，买受人须于发生变更之日以书面形式通知买受人，否则，出卖人不承担因通知延误或不能送达而发生的责任……”
《补充协议》第十四条约定“双方同意《商品房买卖合同》中约定买受人向出卖人提出异议的方式仅限如下两种，买受人以其他方式提出异议无效：1.买受人以邮寄方式提出书面异议，应获得第三方特快专递公司提供的送达证明，且收件人为孙明雪，收件地址为珠海市拱北莲花路亮珠广场二楼33号铺”。
2013年3月19日，孙明雪办理涉案房屋的商品房预告登记。
2013年3月11日，景润公司向孙明雪发出《催办按揭通知书》，要求孙明雪于该通知发出之日起三日内办理银行按揭手续并提交全部所需资料，否则景润公司将依据合同约定追究违约责任。景润公司将该通知邮寄至如下地址：珠海市拱北莲花路亮珠广场二楼33号铺。2013年3月11日小苹代收。
2013年4月15日，景润公司又按上述地址发出《催办按揭通知书》，2013年4月16日李海英代收。
2013年5月24日，景润公司再次按上述地址发出《催办按揭通知书》，次日，小萍代收。
2013年8月26日，景润公司按上述地址发出《一次性支付剩余房款通知书》，通知孙明雪在该通知发出之日后十五日内向景润公司一次性支付除已付房款外的剩余房款57万元，否则追究违约责任。次日，王苹代收。
2013年9月13日，景润公司委托广东德赛律师事务所按上述地址发出《律师函》，要求孙明雪在收到该函件后五日内办理完结按揭手续，逾期不办理，景润公司将随时可能不另行通知孙明雪解除合同并通过司法途径追究违约责任。次日，阿英代收。
2013年12月27日，景润公司在《珠海特区报》刊登《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的公告》，该公告载明因孙明雪未按照通知要求提交按揭所需资料，也未一次性支付剩余房款，根据合同约定，景润公司已于2014年1月行使解除权，解除孙明雪与景润公司签订的买卖合同，并要求孙明雪支付总房款的20%的违约金。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为景润公司主张解除其与孙明雪于2012年12月18日签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件应否支持。对此本院分析认为，景润公司主张孙明雪未按合同约定于2012年12月18日申请办理银行按揭贷款手续，亦未按约定一次性支付剩余房款57万元，孙明雪收到一、二审法院送达的起诉状副本等应诉材料后，未提交证据和答辩状，应视为其放弃抗辩的权利，故本院认定孙明雪至今确未按合同约定支付剩余房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及景润公司与孙明雪签订的《珠海市商品房买卖合同》第八条约定“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同是境付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金……”，孙明雪已经超过合同约定付款期限180天仍未支付剩余房款，景润公司享有合同约定的解除权，其起诉主张解除与孙明雪签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件有事实和法律依据，应予支持。而且景润公司已按合同约定的孙明雪的收件地址多次发出催告的函件，孙明雪仍未支付剩余房款，亦已尽到催告限期履行的义务，原审法院对此所作的事实认定、法律适用确有不当，本院予以纠正。
关于孙明雪应否协助办理注销涉案房屋预购预告登记的问题。由于景润公司原审期间未提出该项诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因孙明雪二审缺席，故本院对景润公司提出的该项诉请不予审理，景润公司应另循途径解决。
关于景润公司所主张的违约金，因景润公司和孙明雪对此均未提出上诉，本院视为双方服从该判决，本院予以维持。
综上所述，景润公司的上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。原审判决认定事实确有不清，适用法律部分不正确，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民一初字第71号民事判决第一项；
二、撤销珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民一初字第71号民事判决第二项及诉讼费负担部分；
三、解除珠海景润房地产开发有限公司与孙明雪于2012年12月18日签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件；
四、驳回珠海景润房地产开发有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费13100元及二审案件受理费11960元，均由孙明雪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一五年三月十二日
书 记 员 黄小珊