浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第76号
上诉人（原审被告）：翟佩玉。
委托代理人：王雯超。
被上诉人（原审原告）：平湖市众和物业管理有限公司。
法定代表人:钱其法。
委托代理人：潘金忠、杨晓雷。
上诉人翟佩玉因与被上诉人平湖市众和物业管理有限公司（以下简称众和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2014）嘉平民初字第1970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人翟佩玉的委托代理人王雯超、被上诉人众和物业公司的委托代理人杨晓雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2012年9月25日，平湖市当湖街道锦绣庄园业主委员会与众和物业公司签订《平湖市锦绣庄园小区物业服务合同》一份，物业服务的内容包括物业共用部分（保修期外）的日常维修、养护服务、物业共用设施设备（保修期外）的维修、养护、运行服务、物业管理区域内的安全防范工作等12项，合同期限自2012年9月1日起至2013年12月31日止，管理服务费用：高层为1.20元每月每平方米，合同还对其它事项作了约定。翟佩玉系锦绣庄园小区15幢202室业主，建筑面积为139.43平方米，自2012年9月1日起至2013年12月31日止，没有交纳物业费，费用合计2677元。众和物业公司分别于2013年11月1日在小区公告栏和2014年3月12日在翟佩玉家门口张贴通知书，催缴物业费，但翟佩玉没有交纳。原审另查明，2013年6月14日22时05分，平湖市公安局当湖派出所接到王雯超报警，称其在平湖市当湖街道锦绣庄园小区15幢202室被盗联想笔记本电脑一台。该案正在侦查阶段。翟佩玉房屋由于共用管道漏水，致衣柜等部分装修受损，众和物业公司接到报修后，虽进行了维修，但未能完全维修好。
众和物业公司于2014年11月5日向原审法院起诉，要求判令：翟佩玉立即支付自2012年9月1日至2013年12月31日止的物业费2677元。
翟佩玉在原审中答辩称，翟佩玉未交物业费是事实，原因在于：1.众和物业公司没有及时维修公共管道，翟佩玉家里漏水，但众和物业公司一直未找到漏水源头，导致翟佩玉女儿无法按期结婚。2.翟佩玉家中发生盗窃，但监控是坏的。3.物业服务没有达到甲级标准，物业合同约定由于服务不到位造成翟佩玉损失的，应当承担相应的法律责任。
原审法院经审理认为，锦绣庄园小区与众和物业公司签订的《物业服务合同》是双方真实意思的表示，合法有效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据合同约定，众和物业公司对物业共用设施设备（保修期外）有提供维修服务的义务，其在接到翟佩玉报修房屋漏水后，虽然进行了维修，但未完全修缮妥当，物业服务质量存在瑕疵，应相应扣减物业费。众和物业公司要求翟佩玉支付全部物业费的诉讼请求，不予支持。结合众和物业公司在物业管理中的缺失程度，原审法院酌情扣减物业费总额的30%，翟佩玉应支付众和物业公司物业费1873.90元。众和物业公司的物业管理工作不仅包括维修服务，还包括维护相关区域内环境卫生等众多事项，因此翟佩玉以众和物业公司未做好维修服务等工作为由，拒交全部物业费的理由不充分，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十六条、第四十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、翟佩玉于判决生效后十日内支付众和物业公司2012年9月1日至2013年12月31日的物业费1873.90元；二、驳回众和物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由众和物业公司负担8元，翟佩玉负担17元。
判决宣告后，翟佩玉不服，向本院提起上诉称，一、众和物业公司未通过法定程序主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。根据国务院《物业管理条例》第六十七条，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳时，物业管理企业才可以向法院起诉，本案中，众和物业公司没有提供证据证明翟佩玉在收到业委会督促后仍拒绝缴纳物业费用。二、众和物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。因众和物业公司一直找不到漏水点，并拒绝进行维修，导致翟佩玉家中损失扩大，女儿婚期被迫推迟，众和物业公司未按合同约定履行公共设施养护维修义务。根据收费与服务相适应原则，众和物业公司按甲级标准收取物业费，但物业合同签订后，喷泉停水、草坪灯熄灭、背景音乐失灵、绿化植物大量死亡、监控半数以上黑屏、地下抽水泵80%损坏、外墙石材坠落，众和物业公司收取的费用与提供的服务不相适应，应返还多收取的部分。三、众和物业公司未尽到相应的安全防范义务。2013年6月14日翟佩玉家中发生盗窃，损失笔记本电脑一台，民警接到报案后到现场侦查取证，因小区监控大部分损坏，导致无法取证，众和物业公司聘请的保安缺乏训练和素养，长期消极不作为，小区门禁、监控系统形同虚设，外围墙破洞未及时修复，外来人员车辆随意进出，安全隐患极大，是造成翟佩玉家中被盗的直接原因。众和物业公司在原审中也没有提供相应的值班记录，外来车辆登记证明，巡逻记录等，因其未履行合同约定的安全防范义务造成翟佩玉严重财产及精神损失，按照合同约定，理应进行赔偿。原审法院对有明显过错的一方未予追责，反让受害者承担所有损失，显失公正。综上，请求二审撤销原审判决，驳回众和物业公司的原审诉讼请求。
众和物业公司在二审中答辩称，原审认定事实清楚，请求维持原判。翟佩玉家中漏水，是公用管道存在严重质量问题所致，众和物业公司要找到漏点，需要敲掉相关业主的卫生间，但部分业主不同意，所以这个工作半途而废，众和物业公司已尽到责任。至于翟佩玉家中被盗，其应当另案起诉，如果物业公司有责任的话肯定会赔偿，这不能成为拒交物业费的理由。
翟佩玉在二审中提供了增值税发票一份及照片两张，发票证明被盗电脑价值4180元，采购单位是平湖市钟埭中心小学；照片证明涉案小区主干道两侧名贵树木在众和物业公司管理期间枯死。众和物业公司质证认为，对发票的真实性没有异议，但与本案没有关联性；照片无法证明树木是枯死，也无法证明是众和物业公司管理不善，小区绿化是一个过程，不是一个时间点，从照片看，是物业公司更换树木。
本院认证认为，增值税发票与本案没有关联性，不予认定。翟佩玉提交的二张照片并非在众和物业公司管理期间拍摄，翟佩玉在庭审中也陈述照片所反映区域已经新种了树木。即使树木有枯死的情况，但树木枯荣属自然现象，不足以证明树木枯死的原因系物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，故无法证明翟佩玉主张的事实。
众和物业公司在二审中没有提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据该规定，只要物业服务企业举证证明其已书面催交而业主未按期交纳物业费，即可提起诉讼，业主委员会是否已督促业主缴纳并非法律规定的物业服务企业提起诉讼的前置条件。因此，翟佩玉以未收到业委会督促交纳物业费的通知为由，认为众和物业公司的起诉不符合法定程序的上诉理由，不能成立。根据查明的事实，翟佩玉房屋由于共有管道原因漏水，众和物业公司没有及时有效地履行维修义务，原审法院已根据众和物业公司在管理中的缺失程度，酌定扣减物业费总额的30%，翟佩玉二审中仍以房屋漏水为由拒交全部物业费，依据不足。翟佩玉二审中提出的因众和物业公司原因导致绿化死亡、地灯熄灭、喷泉断流、外墙石材坠落、围栏破洞、保安缺乏训练等问题，并无充分证据予以证明，不予采信。同时，物业公司依照物业服务合同约定应承担的安保义务，仅指为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用安全而实施的必要和正常的防范性安全防卫活动，不承担确保物业服务区域内业主人身、财产安全不遭任何不法侵害的义务，翟佩玉以家中被盗为由拒不交纳物业费，理由不能成立。
综上，翟佩玉的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人翟佩玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 灿
审 判 员 杨海荣
代理审判员 王世好
二〇一五年三月三十日
书 记 员 林雪琴