湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1302民初2380号
原告刘春桃（案外人），女，汉族，1979年1月26日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。
委托代理人谢雄文（原告丈夫之兄），男，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。
被告廖美华（申请人），男，汉族，1956年10月18日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。
第三人邱建球（被申请人），男，汉族，1968年9月26日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。
第三人娄底市旺家房地产开发有限公司（被申请人）。
住所地：娄底市娄星区吉星路与月塘街交叉处东星花园*栋门面。
法定代表人邱建球，该公司经理。
原告刘春桃诉被告廖美华、第三人邱建球、娄底市旺家房地产开发有限公司（以下简称旺家公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告刘春桃及其委托代理人谢雄文、被告廖美华到庭参加诉讼，第三人邱建球、旺家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘春桃请求判令：1、停止执行（2016）湘1302民初625号民事裁定书，并解除金色阳光小区1栋807号房的查封；2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告廖美华答辩要点：1、原告与第三人旺家公司虽签订了内部认购协议，但双方并未签订商品房买卖合同，双方并未成立商品房买卖合同关系，原告交纳给旺家公司的购房款只能向旺家公司主张；2、原告与旺家公司签订的内部认购协议书不具备商品房买卖合同依法具备的主要内容，不能被认定为商品房买卖合同；3、原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其诉求不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人邱建球、旺家公司未作陈述。
查明的事实
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
1、本院在审理申请人廖美华与被申请人旺家公司、邱建球民间借贷纠纷一案过程中，申请人廖美华于2016年3月18日向本院提出财产保全申请，本院依法受理后，于当日作出（2016）湘1302民初625号民事裁定，并于同日向娄底市房产局送达协助执行通知书，查封了旺家公司名下金色阳光楼盘1栋1204房、807房、1209房、1211房、1111房、1608房、1909房、2009房、2107房、2210房。原告刘春桃认为，其于2010年2月23日与第三人旺家公司签订内部认购书并支付了6万元房款购买了上述807房，人民法院不应当对该房产进行查封，并以此为由向本院提出执行异议。本院经审查认为，原告刘春桃虽与第三人旺家公司签订了《内部认购书》，并支付了6万元，但原告提交的证据不能证明案涉房产系原告定购的住房，且《内部认购书》并非正式的购房合同，亦未在房地产管理部门办理相关登记，不能对抗被告廖美华的财产保全申请，原告刘春桃的异议理由不成立，遂于2017年7月3日作出（2017）湘1302执异50号执行裁定书，驳回了刘春桃的执行异议。刘春桃不服向本院提起异议之诉。
2、原告刘春桃（乙方）与第三人旺家公司（甲方）于2010年2月23日签订《内部认购书》，就买卖房屋达成如下内部认购协议：第一条约定“电梯房位置，湘阳街与吉星路以西交汇
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金色阳光小区（加州阳光东头），面积87.91m2，楼层8层（J型），单价2188元/m2，总价192347元，折后单价1868元/m2，折后总价164215元”。第二条约定“房款支付方式为分期付款，即交定金6万元，签订内部协议书，桩基完成交款3万元，主体建到5层时交房款3万元，主体建到10层时交付房款的70%及办证费用，验收合格时付足总房款的90%，交钥匙时付清剩余房款”。第三条约定“甲方保证在2011年12月10日前交房给乙方”。第四条约定“乙方同意在甲方取得项目《预售许可证》后15天内与甲方签订《商品房买卖合同》，并按合同约定支付购房余款并履行相应的责任和义务”。第七条约定“甲方开盘时，甲方收回此协议，双方正式签署《商品房买卖合同》及其附件。”……协议签订后，原告于同日向旺家公司交纳了房款6万元，但之后，原告并未将剩余的房款交予旺家公司，亦未与旺家公司签订《商品房买卖合同》。
判决的理由及结果
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。而《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。
本案中，原告与第三人旺家公司签订的《内部认购书》虽具备了“当事人名称或者姓名和住所、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任”等内容，但是，双方并未明确约定原告所认购房屋的栋号与房号，而旺家公司所开发的金色阳光楼盘并非仅只有一栋房产，原告没有提交证据证明原告所认购的房屋在金色阳光楼盘具有唯一性，显然，原告与旺家公司对“商品房基本状况”的约定不明，该《内部认购书》尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依法不能被认定为商品房买卖合同，原告亦不能据《内部认购书》就认定本院依被告廖美华申请查封的案涉即是原告所认购的房产，且原告所交纳的房款仅有6万元，未超过合同总价款的50%。综上，原告要求停止执行（2016）湘1302民初625号民事裁定书并解除金色阳光小区1栋807号房的查封的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告刘春桃的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告刘春桃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。
审 判 长 肖 霞
人民陪审员 谭顺银
人民陪审员 吕冬生
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 曾 丹
附本判决所引用的法律条文：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。