广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0304民初9249号
原告深圳市水务物业管理有限公司，住所地深圳市福田区深南中路万德大厦11层南座，统一社会信用代码。91440300279363940E。
法定代表人廖雪霖。
委托代理人游明慧，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。
委托代理人李实，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。
被告郭伟，男，汉族，1965年1月30日出生，住址深圳市福田区，
委托代理人吴灿朴，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2017年6月15日进行了公开开庭审理，原告委托代理人游明慧、李实、被告委托代理人吴灿朴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2008年5月4日签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定：原告将位于深圳市福田区××大厦××室的房产出租予被告使用，月租金为45900元，租赁面积为510平方米，租赁用途为办公，租赁期间为2008年5月26日至2009年5月25日；被告应于每月5日前向原告支付租金；合同终止后，被告应于2日内迁离及交回租赁房地产，并结清各项应由被告承担的费用，逾期不迁离或不返还租赁房地产的，原告有权收回租赁房地产并就逾期部分向被告收取双倍租金。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定：被告每月5日前向原告支付物业管理费15300元；被告欠交租金、水费、电费、物业管理费及其它相关费用达10天以上的，原告有权按日千分之五收取滞纳金。上述房屋租赁合同及补充协议签订后，被告并未依约于每月5日前支付租金及物业管理费。房屋租赁合同到期后，被告亦未依约腾退及返还租赁房屋。对此，原告曾先后多次向被告发出催款通知书，要求被告在限期内结清欠缴租金及物业管理费等。经催告，被告于2013年7月23日支付了该日前欠缴的租金及物业管理费。2013年12月12日，原告向被告送达了催交拖欠租金及解除租赁合同的通知，要求解除双方房屋租赁合同，要求被告于限期内结清欠缴租金、物业管理费及滞纳金等费用，并搬离租赁房产。其后，被告于2014年1月20日结清了2013年7月至11月期间的租金，对于此后的租金，虽经原告多次催促，但截至具状之日，被告仍未腾退及返还租赁房产，亦未向原告支付租金及物业管理费等前述应由被告承担的费用。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不腾退返还租赁房产、拒不支付租金等费用的行为已构成违约。据此，请求判令：1、确认原、被告于2008年5月4日签订的《深圳市房地产租赁合同书》及其《补充协议》自2013年12月12日起解除；2、被告立即腾退及返还位于深圳市福田区××大厦××室的租赁房产；3、被告支付拖欠的2013年12月租金及物业管理费共计61200元及滞纳金（滞纳金从2013年12月5日起算直至拖欠的款项支付完毕之日止，按照拖欠金额每日千分之五的标准，暂计至2016年10月31日为101286元）；4、被告支付逾期未腾退房屋期间的双倍租金及物业管理费（从2014年1月起算直至房屋腾退之日止，双倍租金为每月91800元，暂计至2016年10月为3121200元；物业管理费为每月15300元，暂计至2016年10月31日为520200元）；5、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，一、原告不是本案的适格主体。从原告提交的《万德大厦经营管理工作授权委托书》来看，原告系受深圳市水务（集团）有限公司（以下简称水务集团）的委托代理出租涉案房屋，根据合同法第四百零二条之规定，鉴于原、被告均清楚原告系受水务集团的委托代为处理万德大厦经营管理工作，因此，涉案租赁合同直接约束水务集团和被告，如发生争议，应由水务集团提起诉讼，而非原告，原告以其自己名义提起诉讼主体不适格，依法应驳回其起诉。二、本案的实际情况是，2013年底，原告的总经理吴家和要求被告将租赁房屋由万德大厦11层换至别的楼层，并给被告装修好，双方重新签订合同。但之后，原告又反悔了，只是让被告搬到别的楼层，不给装修，被告不同意。原告就让其保安部长郑镇波、李伟等人对涉案租赁房屋进行停水、停电，以此逼迫被告更换租赁房屋，导致被告无法实际使用涉案租赁房屋至今。因此，因原告原因导致被告无法使用涉案租赁房屋的，被告不应承担由此产生的租金，由此造成的损失应由原告自行承担。三、关于原告的第1、2项诉讼请求，被告并未收到原告发出的《关于催缴拖欠租金及解除租赁合同的通知》，原告请求确认双方于2008年5月4日签订的《深圳市房地产租赁合同书》及其《补充协议》自2013年12月12日起解除及要求被告腾退及返还租赁房屋缺乏事实依据。四、关于原告的第3项诉讼请求，被告认为，滞纳金是指因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务（通常是指税费、工商管理费等），由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间，其具体适用的规定在各个行政法规之中，属于行政法规范畴。原、被告作为平等的民事主体，原告无权要求收取滞纳金。此外，按日千分之五的标准支付拖欠金额的滞纳金过高。五、关于原告的第4项诉讼请求，首先，如上所述，原告并未向被告发出解除租赁合同的通知，因此，双方的租赁合同并未解除，原告要求支付逾期未腾退房屋期间的双倍租金没有事实依据。其次，原告要求被告支付双倍租金加重了被告的责任，属于无效条款。六、《补充协议》第7条对合同解除或终止后的处理作了明确的约定，但原告并未作出相应处理，由此造成的扩大损失责任应由其自行承担。七、我国民法通则第136条规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。因此，原告只能主张其起诉前一年的租金金额，其它时间的租金已超过诉讼时效，应不予支持。
经审理查明，2007年，案外人深圳市水务（集团）有限公司（以下简称水务集团）就万德大厦的经营管理委托原告签订并履行万德大厦的租赁协议、办理租赁协议备案手续以及办理与万德大厦租赁有关的其它事项，授权期限自2007年1月1日至2017年12月31日。
2008年5月4日，原告与被告签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定：原告将位于深圳市福田区××大厦××室的房产出租予被告使用，月租金为45900元，租赁面积为510平方米，租赁用途为办公，租赁期间为2008年5月26日至2009年5月25日；被告应于每月5日前向原告支付租金；被告拖欠租金达15天以上或拖欠可能导致原告损失的各项费用达1万元以上的，原告可就此向被告请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，原告还可依据上述情形解除合同；合同终止后，被告应于2日内迁离及交回租赁房地产，并结清各项应由被告承担的费用，逾期不迁离或不返还租赁房地产的，原告有权收回租赁房地产并就逾期部分向被告收取双倍租金。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定：租赁期间，原告每月收取被告物业管理费15300元；被告欠缴租金、水费、电费、物业管理费及其他相关费用达10天以上的，原告有权采取相应措施，由此造成的损失，由被告承担，且原告有权按日千分之五收取滞纳金；被告欠缴租金、水费、电费、物业管理费及其他相关费用达15天（包括本数）以上的，视为被告在该日期单方终止合同，原告有权没收租赁保证金、要求被告赔偿损失、要求被告按合同金额的25%承担违约责任、有权按日千分之五收取滞纳金、有权收回租赁物业；合同解除或终止后，被告应在2日内退还承租房，否则，原告有权将被告承租方的物品移至原告指定的仓库存放，因此造成被告财物的遗失或其它损失，由被告承担，原告不因此承担任何责任。
在合同履行过程中，被告存在多次逾期支付租金及物业管理费的情形。
2014年1月20日，被告向原告支付了2013年7月至11月期间的租金，至此，双方确认被告已付清截至2013年11月的租金和物业管理费。此后，被告未再支付租金和物业管理费，亦未腾退及返还租赁房产。
庭审时，被告陈述，因原告停止供应水电，被告自2014年1、2月份开始未再使用涉案房产，锁门停止经营后一直未再管理和进入涉案房产，在原告起诉前，原告既未通知被告可以使用房产，也没有通知被告要求收回房产。
此外，原告主张其曾多次向被告催交租金并要求被告办理涉案房产，并就此提交了2013年12月12日《关于催缴拖欠租金及解除租赁合同的通知》、2013年12月31日《关于催缴拖欠租金及搬迁的通知》、2014年2月26日《关于催缴拖欠租金及腾退房屋的通知》、2014年3月13日《关于催缴拖欠租金及腾退房屋的再次通知》、2014年4月15日《催缴通知》、2015年11月16日《催缴通知》、2015年11月23日《催缴通知》、2016年4月8日《催缴通知》，但原告未提交上述通知已有效送达至被告的相应证据，部分通知上的签收人员也身份不明，被告在庭审时亦明确否认收到上述通知。
本院认为，原告经水务集团授权而以自己名义与被告签订并履行涉案房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，原告与被告据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。
关于合同的期限。涉案合同约定租期为2008年5月26日至2009年5月25日，租期届满后，被告继续使用涉案房产，原告继续收取租金和物业管理费，原租赁合同继续有效，双方据此成立不定期租赁关系。
关于合同的解除时间，根据合同法的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告主张其于2013年12月12日向被告发出了《关于催缴拖欠租金及解除租赁合同的通知》，但未举证证明该通知实际送达至被告，而被告也否认收到该通知，原告对此应承担举证不能的法律后果，故对原告关于合同自2013年12月12日解除的主张，本院不予采纳。据此，本院认定涉案租赁合同关系的解除时间为原告诉状送达至被告之日即2017年5月17日。
关于原告要求被告立即腾退涉案房产的诉讼请求。基于涉案租赁合同关系已经解除，原告有权要求被告腾退并返还房产，原告的该项诉请成立，本院予以支持。
关于原告要求被告支付拖欠的2013年12月租金、物业管理费及滞纳金的诉讼请求。2013年12月属于被告确认其仍在正常使用涉案房产的期间，原告有权根据合同约定向被告收取物业管理费15300元及相应滞纳金。根据《补充协议》的约定，被告欠付租金、物业管理费等其他相关费用达10天以上，原告有权按照拖欠金额每日千分之五的标准被告收取滞纳金，据此，原告有权要求被告支付上述租金的滞纳金，滞纳金应从应付之日的第11日即2013年12月16日开始计算，原告主张滞纳金的起算时间有误，本院予以纠正。关于滞纳金的计算标准，合同约定为日千分之五，在没有证据证明原告具体损失的情况下，基于被告也提出了该标准过高的抗辩意见，本院酌情将该标准调整至按日千分之一计算，对原告主张的标准过高部分，本院不予支持。关于滞纳金的性质，根据合同约定，该滞纳金的性质实际为违约金，该条款实际为双方对违约责任的约定，合法有效，原告有权根据该约定提出滞纳金即违约金的主张，被告以措辞问题提出原告无权收取“滞纳金”的抗辩意见，没有依据，本院不予采纳。就该期间的租金，因没有证据显示原告曾在该期租金履行期限届满后一年内向被告主张过权利，而被告就租金提出了诉讼时效抗辩，据此，本院认定原告就该期间的租金的权利主张已过诉讼时效，丧失了胜诉权，对该部分诉请，本院不予支持。
关于原告要求被告支付自2014年1月起算至房屋腾退之日止的双倍租金及物业管理费的诉讼请求。本院分两个阶段作如下分析：
第一，对2014年1月1日至合同解除之日2017年5月17日的租金和物业管理费：首先，对于物业管理费，原告有权要求被告按照每月15300元的标准予以支付，经计算，总金额为（40个月＋17天/31天）×15300元＝620390.32元。其次，对于租金，如前所述，因没有证据显示原告曾在起诉前向被告主张过权利，而被告就租金提出了诉讼时效抗辩，据此，原告就其起诉（2017年3月27日）前一年产生的租金即2014年1月1日至2016年3月26日期间的租金的权利主张已过诉讼时效，丧失了胜诉权，对该部分诉请，本院不予支持，对于2016年3月27日至2017年5月17日期间的租金，被告应按照每月45900元的标准予以支付，经计算，总金额为（5天/31天＋13个月＋17天/31天）×45900元＝629274.19元。
需提及的是，虽然2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》对诉讼时效作出了新的规定，但在该法律实施之前，依据《中华人民共和国民法通则》的规定，原告关于其起诉前超过一年的租金的诉讼时效已经届满，因债务人对于诉讼时效期间的经过享有诉讼时效利益，其利益并不能因为新法的实施而被剥夺，故本院认定原告就其起诉前超过一年的租金的权利主张因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
第二，对于原告主张的合同解除后的双倍租金和物业管理费，根据租赁合同及补充协议的约定，结合本案被告拖欠租金和物业管理费的具体事实，原告本可以根据合同赋予的权利及时收回租赁房产。依据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。就本案具体情形而言，原告至迟在通过本案诉讼提出解除合同主张后，即应及时收回租赁房产，以防止因被告违约造成的房屋空置损失进一步扩大，据此，对于合同解除后的损失，应由原告自行承担，即原告不得就2017年5月17日之后所发生的包括租金（含原告主张的双倍租金）和物业管理费等相关房屋租赁损失要求被告承担，因此，对原告就合同解除后的双倍租金和物业管理费的主张，本院不予支持。
此外，被告辩称因原告原因而导致被告无法正常使用涉案房产，但就此没有举证证明，原告亦予以否认，故被告应承担举证不能的法律后果，对该抗辩主张，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市水务物业管理有限公司与被告郭伟就位于深圳市福田区深南中路1019号万德大厦1101-1102室的房产所形成的房屋租赁合同关系于2017年5月17日解除；
二、被告郭伟应于本判决生效之日起10日内腾退并向原告深圳市水务物业管理有限公司返还位于深圳市福田区深南中路1019号万德大厦1101-1102室的房产；
三、被告郭伟应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市水务物业管理有限公司支付2013年12月份的物业管理费15300元及相应滞纳金（滞纳金以15300元为基数，自2013年12月16日开始按照日千分之一计算至实际付清之日止）；
四、被告郭伟应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市水务物业管理有限公司支付2014年1月1日至2017年5月17日的物业管理费共计620390.32元；
五、被告郭伟应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市水务物业管理有限公司支付2016年3月27日至2017年5月17日期间的租金共计629274.19元；
六、驳回原告深圳市水务物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费27231元（已由原告预交），由原告承担17231元，由被告承担10000元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 杨 海 涛
人民陪审员 叶 钧 如
二〇一七年十一月七日
书 记 员 殷智华（代）