北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第16254号
原告刘碧荷，女，1981年9月9日出生。
被告北京万瑞房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十三街18号院30号楼401。
法定代表人郭伟，董事长。
委托代理人孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。
委托代理人杨易，北京市建祥宇律师事务所律师。
原告刘碧荷与被告北京万瑞房地产开发有限公司（下称：万瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员霍志勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘碧荷、被告万瑞公司的委托代理人孙无为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘碧荷诉称：我欲购买房屋，经第三人介绍，多次到万瑞公司的金域东郡楼盘样板间进行实地查看，万瑞公司和第三人均详细讲解了不同户型样板间内的装饰装修，再三表明交房时除可移动的物品（如家具、家电）之外一切以样板间为标准。2015年4月26日，我决定购买该楼盘的房屋，向第三人支付4万元团购推荐费（总房价可享受16万元优惠价），向万瑞公司支付10万元购房定金。5月11日，我与万瑞公司签订了认购书，确认了《北京市商品房预售合同》及相关补充协议，双方约定，我所购商品房为坐落于北京经济技术开发区河西区XR1地块上金域东郡项目3号楼1单元1503号，房屋建筑面积74.52平方米，套内面积58.34平方米，总房价2116291元（标准价2326291元，减去优惠价21万元），先支付30%首付款，剩余150万元向商业银行贷款，交房时间为2016年6月30日。合同成立后，万瑞公司将我支付的10万元定金转为房款，我另支付房款536291元，共向万瑞公司支付总房款636291元，履行完毕付款义务。5月25日，我与招商银行在万瑞公司处签订了《个人住房借款合同》，但至今万瑞公司拒不与我进行平等协商，签订北京市商品房预售合同，导致银行借款无法办理。我为购买涉案房屋，已将自己名下的房屋进行了处分，又四处筹借房款，现居无定所，经多次与万瑞公司协商无果，故诉至法院，要求确认我与万瑞公司之间的房屋总价款为2116291的房屋买卖合同关系成立、有效，诉讼费由万瑞公司承担。
被告万瑞公司辩称：不同意刘碧荷的诉讼请求。双方没有签订正式或者草稿的合同，只是签订了认购书及补充协议。如果刘碧荷放弃享受21万元的优惠，我公司同意与其签订正式的合同，如果刘碧荷不同意放弃优惠，我公司同意解除认购书，退还刘碧荷所交定金及其他款项。诉讼费应由刘碧荷承担。
经审理查明：2015年4月26日，刘碧荷参加了北京链家房地产经纪有限公司组织的万瑞公司金第万科·金域东郡项目的房屋团购推荐活动，签订了《团购推荐书》，并支付了团购推荐费4万元。根据万瑞公司销售政策，参加北京链家房地产经纪有限公司的团购推荐活动购买房屋，可享受购房优惠。当日，刘碧荷确定购买金第万科·金域东郡的房屋。万瑞公司的《金第万科·金域东郡房号确认单》显示：刘碧荷购买的房号为X03室，建筑面积为74.52平方米，套内面积为58.34平方米，建筑面积单价为31217元，套内单价为39875元，标准总价为2326291元，定金10万元，渠道费4万元，渠道为链家。刘碧荷在《金第万科·金域东郡房号确认单》中客户签字处签名。刘碧荷向万瑞公司交纳购房定金10万元。
2015年5月11日，刘碧荷（认购人）与万瑞公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》补充协议，约定：1、认购人于2015年5月11日签署了金域东郡项目X03室的认购书，在北京市建设委员会网络签约系统正常运行的情况下，认购人可于认购书签署之日起11个工作日以后凭密码（密码:身份证后6位）在北京市房产交易管理网上查询到本房屋的销售情况，由于销售现场客户人数较多，网上录入信息所需时间较长，为节约客户等待时间，特签署认购书及补充协议，由出卖人代认购人办理网上录入信息手续。2、认购书中第三条第2款、第九条第1款中关于签订《北京市商品房预售合同》时支付首付款比例，最终均以认购人选择的借款银行审核确认的首付款比例为准。3、认购人在2015年5月22日（含22日）前签订《北京市商品房预售合同》并缴纳相应的款项，可享受认购总房价款减21万元的优惠。4、认购人在2015年5月22日（含22日）前签订《北京市商品房预售合同》且支付60%房款，可享受认购总房价款5万元的优惠。5、……。6、所有优惠额度都在签订《北京市商品房预售合同》并缴纳相应款项时从认购总房价款中直接减免，不得兑换现金；2015年5月23日（含23日）之后签订《北京市商品房预售合同》的不再享受第2条至第5条所有优惠措施。7、签订认购书时认购人已明确了解出卖人出示的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议文本，并对《北京市商品房预售合同》及相关补充协议文本的条款无异议。8、出卖人已在销售现场公示了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》……等文件，并向认购人做出了详尽的说明。认购人承诺根据前述文件的规定向出卖人提供身份证等材料并如实填写《家庭购房申请表》和《购房承诺书》，认购人对认购后能否通过政府审核完成签约及能否实现产权登记的风险均完全知悉并愿意单独承担；如认购人提交的材料不完整或提交虚假材料，或认购人不符合国家及北京市的限购政策导致不能办理网上认购、签约的，出卖人有权解除本认购书并将该商品房另行出售，出卖人在30天内将定金退还认购人。上述补充协议载明的付款方式：商业贷款。
庭审中，刘碧荷和万瑞公司均认可刘碧荷购房适用上述补充协议第3条关于优惠的约定。根据该约定，扣减21万元优惠后，刘碧荷的购房款总价款应为2116291元。
上述补充协议签订当日，万瑞公司按优惠后的购房总价款2116291元的30%比例收取了刘碧荷购房首付款536291元，连同刘碧荷支付的定金，万瑞公司共收取刘碧荷首付款636291元。
此后，在刘碧荷与万瑞公司签订《北京市商品房预售合同》过程中，刘碧荷仅对万瑞公司提供的《北京市商品房预售合同》（样本）中的有关装修标准有异议，对其他条款均无异议，认为约定的交房质量标准不明确、不具体，要求予以解释，万瑞公司拒绝对合同条款进行解释及拒绝修改合同条款，因此，双方未签订书面《北京市商品房预售合同》。
万瑞公司未按补充协议约定在北京市建设委员会网络签约系统为刘碧荷办理购房的网上录入信息手续。
庭审中，刘碧荷提交其与万瑞公司的销售经理张晓彤的2015年9月25日关于房屋签约通话录音，录音中张晓彤表示：公司这边没法修改合同，也不能补充，要能早就给您办了；现在是这样，如果你想买，该签合同签合同，如果对合同有异议，合同改不了，就只能退房。录音中刘碧荷表示：不是我不履行合同，你们合同写着可以解释，现在你们又不解释，怎么反倒成我的问题了，我协议也签了，首付也付了，是你们不签。刘碧荷用以证明双方没有签订合同的原因是万瑞公司没有解释清楚交房标准，万瑞公司在约定的签约期限之后继续要求刘碧荷签订合同，并未对合同的成立和房屋价款提出异议。万瑞公司对录音真实性无异议，对证明目的有异议。刘碧荷提交其与万瑞公司的销售经理张晓彤的2015年4月30日、5月28日、6月12日、9月25日的短信记录，其中，刘碧荷于5月28日所发短信内容为：张经理，感谢您在购房过程中对我的帮助，我的购房资格本月25号批准通过，我25号上午到万科签约中心，先在招商银行办理了贷款，然后签购房合同草稿，在签订合同草稿时，我就贵公司提供的格式合同中的交房质量标准不明确，不具体提出疑议，当日傍晚我到东郡售楼处找您，您说需要请求上一级后给我答复，事隔已三天，请您百忙中及时回复我；张晓彤于6月12日所发短信内容为：你好，我们把您的情况再次跟公司沟通，请您在耐心稍等会儿，如有其他情况随时给我电话；刘碧荷于9月25日所发短信内容为：张经理，徐慧说了让我去看实体间，一直在外地所以也没过去，为了买金域东郡的房，我把名下的房子卖了，又向n个人借款付了首付，现在公司说房子不卖给我了，10万定金不退我了，您换位想下什么心？谢谢您的来电，您是代表公司，我说的也并非针对您个人，您说的公司意见我没有收到，烦请邮寄，我的地址在购房资料上有，或者，先过节，节后面谈时给我。刘碧荷用以证明补充协议约定的签约期限2015年5月22日之后双方仍继续协商签约的事情，万瑞公司没有提出房屋总价格问题，认可买卖关系成立，其要求刘碧荷签订书面的购房合同并进行网签。万瑞公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。刘碧荷提交万瑞公司的空白合同即《北京市商品房预售合同》（样本），用以证明双方对该合同内容进行确认后签订了《北京市商品房认购书》补充协议，刘碧荷表示同意《北京市商品房预售合同》（样本）约定条款。万瑞公司对该证据真实性无异议。
刘碧荷、万瑞公司均认可双方产生争议未签订正式合同是因为《北京市商品房预售合同》的相关装修的格式条款问题，刘碧荷主张是其要求万瑞公司给予解释，但万瑞公司未解释。万瑞公司主张是刘碧荷要求按照样板间交付房屋，其公司未同意。
上述事实，有双方当事人陈述、《团购推荐书》、《金第万科·金域东郡房号确认单》、团购推荐费收据、《北京市商品房认购书》补充协议、房款专用收据、录音材料、短信、《北京市商品房预售合同》（样本）等证据材料在案佐证。
本院认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”另根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”
根据《北京市商品房认购书》补充协议第7条约定，刘碧荷对万瑞公司的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议文本的条款无异议。从双方签订《北京市商品房认购书》补充协议的履行情况及《北京市商品房预售合同》（样本）内容上看，结合由双方确认的《金第万科·金域东郡房号确认单》及刘碧荷实际支付的首付款的情况，刘碧荷与万瑞公司对商品房买卖合同所应具备的必要内容已进行了约定，具备商品房买卖合同所要求的主要内容及履行条件，且万瑞公司已经按照约定收受购房款，故应当认定为双方商品房买卖合同关系成立。
双方签订的《北京市商品房认购书》补充协议约定了享受总房价款减21万元的优惠的条件是于2015年5月22日签订《北京市商品房预售合同》，但未就不能签订合同的责任进行约定。根据上述补充协议的约定，由刘碧荷向万瑞公司提交购房资格审查的材料，由万瑞公司负责向房屋管理部门报审购房资格审核工作，而刘碧荷实际通过购房资格审核的时间迟于双方约定的签订合同的时间，万瑞公司应对未按期签订《北京市商品房预售合同》承担责任；再结合万瑞公司实际按优惠后的房屋总价款2116291元收取刘碧荷首付款以及截止于2015年9月仍同意与刘碧荷签订合同的实际情况，故万瑞公司仅以签订《北京市商品房预售合同》时间超过2015年5月22日为由拒绝给予优惠的意见，本院不予采纳，故双方的房屋买卖合同的房屋总价款应按双方实际履行的金额2116291元计算。
综上，刘碧荷与万瑞公司之间的房屋买卖合同关系，不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。刘碧荷的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
原告刘碧荷与被告北京万瑞房地产开发有限公司之间就金第万科·金域东郡3号楼1单元1503室的房屋买卖合同关系成立并且有效，其中，房屋总价款按二百一十一万六千二百九十一元计算。
案件受理费三十五元，由原告刘碧荷负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 霍志勇
二〇一六年五月四日
书记员 王 鑫