福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0104民初980号
原告（反诉被告）：周丽敏，女，汉族，1982年10月9日出生，住福州市仓山区。
委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。
被告（反诉原告）：福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福州市台江区。
法定代表人：游易楚，董事长。
委托诉讼代理人：夏祖铃、郑文，福建名仕律师事务所律师。
原告（反诉被告）周丽敏与被告（反诉原告）福州新榕城市建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周丽敏及其委托诉讼代理人杨锴、被告（反诉原告）福州新榕城市建设发展有限公司的委托诉讼代理人夏祖铃、郑文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周丽敏向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金暂计117399元（违约金每日按已付购房款2096406元的万分之一计算，从2015年8月18日计至被告向原告交付合格房屋之日止，暂计到起诉之日为117399元整）；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年12月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的福州市仓山区金山街道南侧金城湾××#楼××××单元号房，该商品房总价款为2096406元；被告未在2015年8月17日前将符合交房条件的商品房交付原告使用的，超过90日的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，原告依约履行了合同义务，但被告并未在合同约定的日期向原告交付合格的房屋。房屋的天花板整个都漏水，天台上全部都进行开挖，至今，楼上阳台部分的天台还存在开挖状态，并未填平，房屋质量严重不合格，不能居住使用，被告至今仍未交付符合条件的房屋给原告，已构成违约。
被告福州新榕城市建设发展有限公司辩称，1.原告诉请没有事实及合同依据，被告在合同约定的时间内提供了合同约定的商品房，是原告违约没有按照合同约定的时间来交房；2.原告称的质量问题，没有事实依据，也不是合同约定的可以拒绝交房的理由。
反诉原告福州新榕城市建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告支付逾期收房保管金（自2015年8月18日起按每延期一日支付100元标准计算至反诉原告收房之日止，暂计算至2017年4月10日止为延期602天合计60200元）；2.反诉被告向反诉原告支付逾期办理产权登记违约金（自2016年9月17日起按逾期天数每日支付房价款总额2096406元万分之一标准计算至反诉原告办理完产权登记之日止，暂计算至2017年4月10日止为延期205天合计42976.32元）；3.反诉被告承担本诉、反诉的全部诉讼费用。反诉的事实和理由：反诉被告向反诉原告购买位于福州市仓山区房屋，于2013年12月13日与反诉原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：××××），具体详细的确定了双方在买卖位于福州市仓山区房屋时的权利义务。根据上述双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，反诉被告未按反诉原告通知的时间内前来办理交房手续的，每延期一日应向反诉原告支付逾期收房保管金人民币1OO元整；附件六《合同补充协议》第三条第3点约定，在商品房具备办理产权登记的条件后，买受人应及时办理购房款结算手续及权属登记手续，若反诉原告书面通知的，反诉被告应在接到通知的30日内办理上述手续，否则鉴于给反诉原告增加担保风险，反诉被告应按逾期办理天数每日向反诉原告支付房价总额万分之一的违约金。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了房价总额2096406元。反诉原告于2015年8月13日向反诉被告发出了收房通知，按照合同约定的交房时间2015年8月17日前交房。反诉原告于2016年8月16日向反诉被告发出了办理产权的通知，但是反诉被告至今未能接收房屋和办理产权登记手续。反诉原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：××××），能够真实、准确反映反诉被告购买位于福州市仓山区房屋的真实意思，以及具体权利义务，合法有效，具有法律约束力。反诉被告拒不按约履行义务，属于违反合同的违约行为，反诉被告应当按照约定承担相应的违约责任。
反诉被告周丽敏辩称，1.反诉被告无需向反诉原告缴纳逾期违约金，反诉原告未举证证明房屋具备商品房买卖合同的交房条件；2.反诉被告的房屋天花板都在漏水，天台上都在开挖，不能居住使用，无法满足反诉被告的居住目的，直至3月份仍然有严重漏水；2.反诉被告无需向反诉原告支付迟延办证违约金，反诉原告的房屋质量存在问题，无法交付反诉被告，反诉被告一次性支付购房款，没有给反诉原告增加担保风险，是否办证是反诉被告行使物权的权利，反诉原告无权限制；3.附件六第三款系格式合同，增加了反诉被告的责任，减轻了反诉原告的义务，且反诉原告未对反诉被告进行说明，该条款对反诉被告无效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的商品房买卖合同真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告提交的天台开挖照片、房屋内北向卫生间漏水照片与本院于2017年11月22日至现场勘察时的情形不一致，故本院对该组照片不予认定。2.原告对被告提交的福州市公安消防支队建设工程消防验收意见书、福州市房屋登记中心出具的初始登记通知书真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告提交的福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福州市城乡规划局建设项目规划核实情况意见书系调取自福州市城市建设档案馆，来源合法，与本案有关联性，故本院对该组证据予以确认。庭审中原告确认收到被告邮寄的交房通知书、交房催告通知书、律师函，故本院对被告提交的该组证据真实性予以确认。被告提交了房屋所有权证办理通知书及EMS快递单原件核对，故本院对该证据的真实性予以确认。被告未提交福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表原件核对，故本院对该证据不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的仓山区金山街道金山大道南侧金城湾××#楼××××单元房屋，总价款2096406元。合同第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应当在2015年8月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……；4、……;如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。买受人未按出卖人通知的时间内前来办理交房手续的，每延期一日应向出卖人支付逾期收房保管金100元。买受人同意不以房屋存在整改事项或配套、设施、装饰不符合约定条件为由拒绝收房或拒付物业管理费。上述所称房屋整改事项包括地面裂缝空鼓、墙壁裂缝空鼓、局部渗漏、门窗损坏、栏杆损坏、装饰件损坏及其他质量瑕疵等。买受人同意在交房后要求出卖人按《住宅质量保证书》的规定和合同的约定承担相关维保责任和继续修复责任，但不以此为由拒绝收房。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第三条第3点约定：在商品房具备办理产权登记的条件后，买受人应及时办理购房款结算手续及权属登记手续，若出卖人书面通知的，买受人应在接到通知的30日内办理上述手续，否则鉴于给出卖人增加担保风险，买受人应按逾期办理天数每日向出卖人支付房价总额万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告一次性支付了购房总价款2096406元。被告于2015年8月13日向原告发出《交房通知书》，告知原告于2015年8月17日办理交接手续。2017年1月14日，被告向原告发出《交房催告通知书》，催告原告办理房屋交接手续。2016年8月11日，福州市房屋登记中心出具《初始登记通知书》，告知被告讼争房屋所在项目可办理房屋产权初始登记（总登记）。2016年8月16日，被告向原告发出《房屋所有权证办理通知书》，告知原告到被告处办理房屋产权登记的相关手续。另查明，讼争房屋所在项目于2014年4月25日通过竣工验收，2015年8月12日通过消防验收。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点主要有三点：一、被告是否应承担逾期交房的违约责任，二、原告是否应承担逾期收房的违约责任，三、原告是否应承担逾期办证的违约责任。
关于第一个争议焦点，本院认为，《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交付条件与期限”约定。其中，第一款约定四项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需要通过消防验收）；其他交付条件如建筑物生活给排水、小区内部道路、绿化等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。除强制性的法定条件情形外，当事人可以通过约定确定或排除适用交房的其他条件。第十一条“交接”约定：买受人同意不以房屋存在整改事项或配套、设施、装饰不符合约定条件为由拒绝收房或拒付物业管理费。上述所称房屋整改事项包括地面裂缝空鼓、墙壁裂缝空鼓、局部渗漏、门窗损坏、栏杆损坏、装饰件损坏及其他质量瑕疵等。买受人同意在交房后要求出卖人按《住宅质量保证书》的规定和合同的约定承担相关维保责任和继续修复责任，但不以此为由拒绝收房。即双方已通过约定明确排除了“买受人拒绝收房的理由”，前述约定没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。讼争房屋所在项目于2014年4月25日通过竣工验收，2015年8月12日通过消防验收。被告已于合同约定的交付时间之前通知原告办理交房手续，但原告以房屋存在渗漏水问题为由拒绝接房，而要求被告承担逾期交付违约金，不符合合同约定，故本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，《商品房买卖合同》第十一条“交接”虽然约定买受人未按出卖人通知的时间内前来办理交房手续的，每延期一日应向出卖人支付逾期收房保管金100元，但经本院于2017年11月22日至讼争房屋现场勘察，讼争房屋的卫生间、主卧及阳台顶部墙面确存在因渗漏水修补的痕迹，被告迳行要求原告支付逾期收房保管金，有违公平，故本院不予支持。
关于第三个争议焦点，本院认为，《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第三条第3点虽然约定：在商品房具备办理产权登记的条件后，买受人应及时办理购房款结算手续及权属登记手续，若出卖人书面通知的，买受人应在接到通知的30日内办理上述手续，否则鉴于给出卖人增加担保风险，买受人应按逾期办理天数每日向出卖人支付房价总额万分之一的违约金，但原告系一次性向被告支付购房款，被告未为原告承担担保责任，未发生担保风险，故被告要求原告支付逾期办证违约金，显失公平，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：
一、驳回原告周丽敏的诉讼请求；
二、驳回反诉原告福州新榕城市建设发展有限公司的诉讼请求。
本诉诉讼费2650元，由原告周丽敏负担。反诉诉讼费1182元，由反诉原告福州新榕城市建设发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 吴灵婧
代理审判员 王 龙
人民陪审员 秦 霖
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 林彦琪