广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4665号
上诉人（原审原告）广州珠江钢琴集团股份有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人李建宁，职务总经理。
委托代理人谢太立，该公司员工，联系地址广州市荔湾区。
委托代理人刘坚，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李茂山，住广州市越秀区。
上诉人广州珠江钢琴集团股份有限公司（以下简称珠江钢琴公司）与李茂山因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：珠江钢琴公司是广州市越秀区文德路58号1，2楼的登记产权人。2014年6月30日，珠江钢琴公司（甲方）与李茂山（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于广州市越秀区文德路58号房屋的2楼约建筑面积208平方米的物业，租赁物按现状出租给乙方依法使用（下称租赁物）。甲方将租赁物出租给乙方作为临商功能经营使用，租赁期为45个月，自2014年7月1日起至2018年3月31日止。租金按月结算，乙方应于每月10日前以转账方式一次性向甲方支付当月租金，租金以人民币支付。当月租金必须当月结清。2014年7月1日起至2015年6月30日止的月租金为16000元，2015年7月1日起至2016年6月30日止的月租金为16960元，2016年7月1日起至2017年6月30日止的月租金为17977.60元，2017年7月1日起至2018年6月30日止的月租金为19056.26元。本合同签订后，乙方即付给甲方租赁押金32000元，及水、电费押金10000元，租赁期满后，租赁押金在乙方将物业交回甲方后，甲方不计利息退回给乙方；租赁期满后，如乙方未欠该租赁物应交水、电费的，甲方不计利息退回水、电费押金给乙方；如乙方有欠该租赁物应交水、电费的，甲方扣减相关费用后余下的不计利息退回给乙方。乙方逾期支付租金，甲方有权收取违约金，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。乙方于租赁期限内对租赁物的装修，只要不违反国家有关法律法规规定和本协议的约定，甲方不另向乙方要求增加租金。租赁期内，租赁物的结构性、建筑物共用给排水、供电线路设施修缮由甲方负责，日常保养和维护由乙方负责，并承担相关费用。乙方对租赁物负有妥善保管、使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除并书面告知甲方，以避免一切可能发生的隐患。在合同期限内，乙方自行承担对租赁物进行装修的费用，乙方对租赁物进行改建或加建、扩建及新建建筑物，须向甲方提交详细的书面方案（包括图纸），甲方应在3天内予以回复，乙方保证一切施工不影响租赁物的主体结构。有下列情况之一，甲方有权解除租赁合同：（1）乙方拖欠租金或有关费用，在超过租赁合同约定的乙方支付日期30天后，乙方仍未足额支付拖欠款项的……。合同有效期内，甲乙双方不得无故解除合同。若甲方违约，则甲方退还租赁保证金，并给予保证金同等数额的赔偿给乙方。若乙方违约，则甲方不退回租赁保证金给乙方等。
2014年11月28日，珠江钢琴公司向李茂山发出《关于催交越秀区文德路58号二楼物业租金的函》，向李茂山追收至2014年11月28日止李茂山拖欠的租赁押金、租金、租金滞纳金等合共46760元，如在收到此催交函后，在2014年11月30日前仍未交清上述款项，则李茂山造成违约在先，珠江钢琴公司有权解除合同，由此带来的一切损失将由李茂山承担等。李茂山在本案中表示未收到该函件。中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2015年6月18日出具证明，证明上述邮件于2014年11月29日由本人签收。
2015年1月9日，珠江钢琴公司向李茂山发出了《关于收回越秀区文德路58号二楼物业的告知函》，并在涉案物业门口张贴。该告知函称：李茂山先生：截至今日，你已拖欠我司文德路58号二楼物业租金两个多月，已超过了《房屋租赁合同》约定的支付日期，严重违反了《房屋租赁合同》的约定。经我司人员多次口头及书面催促，你仍未支付上述拖欠款项，致使原合同无法继续履行。现我司按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，于2015年1月9日将该物业予以收回。珠江钢琴公司同时在“文德学堂”门口张贴了封条。李茂山确认其已将封条撕掉，现涉讼房屋仍在李茂山的控制之下。
珠江钢琴公司、李茂山原审庭审中一致确认：李茂山向珠江钢琴公司支付租金至2014年10月31日止。李茂山称其多次口头要求珠江钢琴公司维修房屋，但未提供证据证明。珠江钢琴公司称从未收到过李茂山提出要求维修房屋的书面申请。
李茂山于2015年1月向原审法院起诉珠江钢琴公司，要求珠江钢琴公司对涉讼房屋进行修缮，并要求在珠江钢琴公司修缮好房屋后再开始计算租赁期，修缮之前支付的租金64000元用于抵扣修缮之后房屋租金。原审法院于2015年7月9日出具（2015）穗越法民三初字第352号民事判决书，其中查明：原审法院于2015年6月4日组织双方当事人到涉案房屋查看现场，发现涉案房屋二楼玻璃门对应的天花板裸露管道处、二楼附楼门框右上角墙壁等处存在渗漏水的情况，并现场拍摄5张照片。房屋内存在一定的霉味，但并无李茂山所称的厕所恶臭味。并认为：经现场查看，涉案房屋二楼玻璃门对应天花板上裸露管道、二楼附楼门框右上角墙壁存在渗漏水的现象，对房屋的使用造成一定影响，珠江钢琴公司有义务保持租赁房屋的正常使用。因此，李茂山要求被告珠江钢琴公司对涉案的场地进行修缮的诉请合法合理，原审法院予以支持。珠江钢琴公司应当对涉案房屋二楼玻璃门对应的天花板上裸露管道渗漏及附楼门框右上角墙壁渗漏进行修缮。由于珠江钢琴公司迟至李茂山提起本案诉讼之日才发函通知要求解除合同，因此珠江钢琴公司提出涉案租赁合同已经解除因而李茂山相关诉请没有依据的抗辩主张，于法无据，原审法院不予支持。与此同时，根据前述查明事实，在与珠江钢琴公司签订涉案《房屋租赁合同》前，李茂山已接收使用涉案房屋，合同也明确约定珠江钢琴公司将“租赁物按现状出租”给李茂山，李茂山对涉案房屋的现状应当明确知晓，其对承租涉案房屋的相关风险应当有所预见。其次，虽然涉案房屋天花板裸露管道和部分墙壁存在一定的渗漏水现象，房屋有一定霉味，但并不存在李茂山所称的严重恶臭，且从现场查看情况来看，存在的渗漏水问题对房屋的整体使用功能影响有限，并不足以导致李茂山无法按照合同约定用途使用房屋，而李茂山也未提供证据证明渗漏现象对房屋的整体使用功能造成严重影响或导致房屋无法正常使用。另外，李茂山没有提供证据证明其在提起本案诉讼前曾经要求珠江钢琴公司维修房屋，因此李茂山并未履行应尽的维修通知义务。遂判决：一、广州珠江钢琴集团股份有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内对广州市越秀区文德路58号房屋2楼（建筑面积208平方米）玻璃门对应的天花板上裸露管道的渗漏及附楼门框右上角墙壁的渗漏进行修缮；二、驳回李茂山其他诉讼请求。
珠江钢琴公司于2015年3月27日提起本案诉讼，请求：1、判令解除珠江钢琴公司、李茂山于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》。2、判令李茂山立即搬离广州市越秀区文德路58号2楼房屋。3、判令李茂山向珠江钢琴公司支付拖欠的租金（自2014年11月1日至实际搬离之日止的租金，自2014年11月1日起至2015年6月30日止每月租金标准为16000元。2015年7月1日至2016年6月30日止每月租金标准16960元）。4、判令李茂山支付违约金（自2014年11月1日起至实际支付之日止，每日按照当月租金的2%计算）。
李茂山原审辩称：不同意解除租赁合同，同意支付拖欠的房租，但目前没有能力支付。由于珠江钢琴公司没有进行必要的修缮，导致租赁物业不能使用。李茂山从2014年1月开始承租涉讼房屋，承租后多次跟珠江钢琴公司的物业代理公司反映涉讼房屋存在漏水、粪便及气味渗漏等问题，该公司当时表示会跟进，后来李茂山对房屋进行装修经营，但上述问题一直都没有得到解决。2014年6月，珠江钢琴公司的物业代理公司说不再管理涉讼房屋，从2014年7月开始李茂山与珠江钢琴公司直接发生租赁关系，在交接当中李茂山重申涉讼物业存在漏水、漏气、沼气渗漏等问题，造成李茂山无法经营，但李茂山一直有履行合同，在2014年9月、10月期间，李茂山再次向珠江钢琴公司提出修缮申请，珠江钢琴公司也在10月份先后3次派师傅来评估修缮价格，但至今珠江钢琴公司仍未进行修缮，李茂山无法正常使用涉讼房屋导致损失严重，后来李茂山提出自行修缮，但珠江钢琴公司作为房屋的产权人拒绝李茂山自行修缮房屋。后来李茂山资金困难，想将房屋转租给同行。珠江钢琴公司当时语言威胁李茂山若在2015年1月份还不交租就联合他人一起赶其走，李茂山实在走投无路，唯有提起（2015）穗越法民三初字352号案起诉珠江钢琴公司，要求珠江钢琴公司为涉讼房屋进行修缮。虽然李茂山存在拖欠租金的行为，但过错不在李茂山，故不同意珠江钢琴公司的诉讼请求。李茂山现资金困难，无法负担租金，但可以找到合伙人帮忙支持经营，故要求继续履行合同。
原审法院认为，珠江钢琴公司、李茂山自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，在房屋租赁合同法律关系中，提供适租的房屋并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人应尽的义务。李茂山承租的涉案房屋由于墙体和天花板存在一定的渗漏水现象，对房屋的使用造成一定影响，珠江钢琴公司有义务为李茂山进行必要的修缮以保持租赁房屋的正常使用。李茂山所称其在珠江钢琴公司完成房屋维修前暂缓缴纳房屋租金的抗辩亦属合理，故对珠江钢琴公司主张解除与李茂山的租赁关系、李茂山腾空交还房屋并支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。鉴于涉讼房屋存在的渗漏水问题对房屋的整体使用功能影响有限，并不足以导致李茂山无法按照合同约定用途使用房屋，故李茂山理应向珠江钢琴公司付清涉讼期间的房屋租金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，原审法院判决如下：一、李茂山应于本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向广州珠江钢琴集团股份有限公司支付自2014年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（自2014年11月1日起至2015年6月30日止，按每月16000元的标准计付；自2015年7月1日起至本判决发生法律效力之日止，按每月16960元的标准计付）。二、驳回广州珠江钢琴集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5701元、诉讼保全费820元，由广州珠江钢琴集团股份有限公司负担2521元，李茂山负担4000元。
判后，上诉人珠江钢琴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。李茂山在一审庭审中明确表示在合同继续履行的情况下，其没有能力支付租金，判决以后也不可能有钱支付，其以前支付的租金也是其妻子通过信用卡套现所得来支付的，现其妻子因信用卡套现己被公安机关拘留。一审法院同时也确认李茂山在2015年1月前未有证据显示向珠江钢琴公司提出过修缮案涉房屋，并认定涉讼房屋存在的渗漏水问题对房屋的整体使用功能影响有限，并不足以导致李茂山无法按照合同约定用途使用房屋。珠江钢琴公司认为：一审法院明知李茂山并不具有继续履行合同的能力，珠江钢琴公司在本案中也没有过错，在合同解除过程中，也尽到了通知义务，也清楚地知道珠江钢琴公司提出的若判决合同继续履行只会让国有资产继续流失，但仍错误的认定李茂山是有能力交纳租金暂缓缴纳而己，不认定李茂山己根本违约，珠江钢琴公司的解除行为合法有据，珠江钢琴公司认为一审法院（法官）至少在主观上是放任国有资产流失的。二、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定，珠江钢琴公司根据双方签订的《房屋租赁合同》10．2有下列情况之一，甲方有权解除租赁合同：（1）乙方拖欠租或者有关费用，在超过租赁合同约定的乙方支付日期30天后，乙方仍未足额支付拖欠款项的；李茂山因超过支付日期30天后仍未足额支付租金，珠江钢琴公司可据此解除合同。根据《合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的规定，珠江钢琴公司催收租金及解除合同的通知已于2014年11月29同及2015年1月9日通知李茂山，李茂山也确认已知悉通知内容，并确认珠江钢琴公司所贴封条由其撕毁，但李茂山并没有就此请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，所以双方的《房屋租赁合同》此时已解除。一审法院却以《合同法》第二百一十六条的规定要求珠江钢琴公司履行维修义务，显属适用法律错误。综上，珠江钢琴公司与李茂山的《房屋租赁合同》已因李茂山的违约而解除，一审法院不顾双方《房屋租赁合同》已解除的事实，作山了错误的判决，任由国有资产白白流失，并且呈持续状态，恳请二审法院依法改判，不让国有资产继续流失。故上诉请求：一、请求撤销广州市越秀区人民法院作出的（2015）穗越法民三初字第833号民事判决书判决第二项，改判：1、解除珠江钢琴公司与李茂山于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》，2、李茂山即时搬离珠江钢琴公司房屋，3、李茂山支付自2014年11月起至其搬离期间根据合同约定应支付的违约金；二、一审、二审诉讼费由李茂山承担。
李茂山答辩称同意一审判决。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，珠江钢琴公司虽上诉要求支持其原审的诉讼请求，但本院审理期间，珠江钢琴公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对珠江钢琴公司的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费2521元，由上诉人广州珠江钢琴集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 郝 烨