广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第177号
上诉人（原审被告）：珠海市丰和厨具设备有限公司，住所地珠海市南屏东桥。
法定代表人：廖亚欧，董事长。
委托代理人：吴治颖，男，汉族，1967年11月4日出生，住广东省珠海市香洲区
被上诉人（原审原告）：珠海市香洲南屏东桥企业股份合作公司，住所地珠海市。
法定代表人：黄海燕，董事长。
委托代理人：谢曜晖，广东星石海律师事务所律师。
上诉人珠海市丰和厨具设备有限公司（以下简称丰和公司）与被上诉人珠海市香洲区南屏东桥企业股份合作公司（以下简称东桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，东桥公司不服珠海市香洲区（2013）珠香法民三初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年7月1日，东桥公司与丰和公司签订了一份《厂房租赁合同》，约定丰和公司租用东桥公司位于珠海市南屏镇东桥工业区面积共1139平方米的厂房。合同主要内容为：租赁期限为2年，自2011年7月1日起至2013年6月30日止；租赁费包括每月租金人民币3986.50元、物业管理费人民币6150.60元、治安管理费及卫生费人民币683.40元，合计人民币10820.50元；合同签订时，丰和公司须向东桥公司支付厂房租赁保证金人民币21641元，保证金不计算利息，不抵作租赁费及其他费用。东桥公司在合同期满及丰和公司缴清租赁费和其他费用后，按保证金原额退回给丰和公司，如丰和公司在租赁期限内擅自变更或终止本合同的，即属违约，保证金不退还给丰和公司，归东桥公司所有；丰和公司须于每月28日前向东桥公司支付当月租赁费，丰和公司不按本合同规定支付租赁费及其他费用的，逾期在30天内，东桥公司有权向丰和公司加收20%违约金，并停止向丰和公司供应水电；逾期超过30天以上（含30天），东桥公司有权单方面终止本合同，将出租厂房收回，并按实际出租时间向丰和公司追索所欠租赁费、其他费用及违约金，丰和公司须无条件搬迁。
租赁合同签订后，东桥公司依约将厂房交给丰和公司使用，但丰和公司自2013年1月起开始拖欠租赁费。2013年6月9日，东桥公司在珠海特区报上刊登通知，催促丰和公司支付租赁费，但丰和公司至今未支付。
东桥公司主张，计止2013年7月31日止，丰和公司拖欠厂房租金、物业管理费、治安管理费及卫生费共计75743.50元，还应依约支付拖欠总额20%计算的违约金15148.70元，以上合计90892.20元。
丰和公司认可未支付2013年1月起的租赁费，但抗辩称，2013年5月31日东桥公司强行用锁将厂房大门锁住至今未打开，导致丰和公司的车辆、物资和人员均无法正常出入，无法进行正常的生产经营活动，据此不同意支付2013年5月31日之后的租赁费。丰和公司为其辩称提交了多张照片和多份短信记录，其中照片显示丰和公司的大门被锁住；短信记录显示，丰和公司员工吴治颍于2013年6月4日发信息给东桥公司法定代表人黄海燕和经理刘容添，称丰和公司于5月31日强行锁住丰和公司大门并将其私人小汽车锁在里面，要求丰和公司尽快开锁以便其开走车辆；来自“黄海燕董事长（东桥）”和东桥社区发出的短信称厂房大门锁已打开，并通知吴治颍于6月4日当晚22时前将车辆开走，租金事宜次日面谈。
东桥公司承认其自2013年5月31日锁住了丰和公司的厂房大门至今未打开。
原审法院认为：东桥公司与丰和公司签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。
丰和公司认可至今没有支付东桥公司2013年1月份至5月份的租赁费54102.50元（含厂房租金、物业管理费、治安管理费及卫生费），原审法院对该部分欠款予以认定。《厂房租赁合同》约定丰和公司须于每月28日前支付当月租赁费，丰和公司抗辩称双方有半年一付款的交易习惯，但该辩称缺乏证据支持，东桥公司也不认可，故原审法院不予采纳。丰和公司已构成逾期支付，其应将该部分欠款支付给东桥公司。至于东桥公司主张的2013年6月之后的租赁费，由于2013年5月31日东桥公司已经将案涉租赁厂房大门锁住一直未打开，丰和公司不能进行正常的生产经营活动，造成厂房租赁合同的目的无法实现，且合同期自2013年6月30日已经届满，因此2013年6月之后的租赁费不应由丰和公司承担。
关于违约金，丰和公司拖欠2013年1月份至5月份租赁费的行为已经构成违约，应依照合同约定承担违约责任。《厂房租赁合同》约定逾期支付租赁费的违约金按照欠款金额的20%计算，据此丰和公司应支付违约金10820.50元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条之规定，作出如下判决：一、丰和公司在判决发生法律效力之日起十日内向南屏东桥企业股份合作公司支付拖欠租赁费人民币54102.50元；二、丰和公司在判决发生法律效力之日起十日内向东桥公司支付违约金人民币10820.50元。如果丰和厨具设备公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1036元，保全费928.92元，共计1964.92元，由珠海市香洲南屏东桥企业股份合作公司负担560.92元，珠海市丰和厨具设备有限公司负担1404元。
上诉人丰和公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审法院判决第二判项，依法改判丰和厨具公司无需向东桥公司支付违约金；诉讼费用由东桥公司承担。其事实和理由如下：一、原审法院对事实认定不清，丰和公司对事实认定不清，丰和公司没有违约行为。丰和公司租金等费用支付是每半年支付一次，更改租金等费用支付时间是双方协商一致的结果，是得到了东桥公司的认可。从东桥公司提交的证据上可以表现，收据是2013年1月6日支付2012年7月至12月厂房租金，此证据证明每半年支付一次租金是双方协议的结果。丰和公司2013年1月到6月的租金按照约定应当在2013年6月支付，丰和公司不存在违约的情形。
二、丰和公司不存在违约行为，是东桥公司违约在先。2013年5月31日东桥公司强行用锁将丰和厨具的厂房大门销住至今，导致丰和公司的车辆、人员、物资等无法正常的出入，丰和公司更是无法完成正常的生产经营活动。东桥公司强行锁门的行为实际上是单方面违约解除双方签订的租赁合同，双方签订的房屋租赁合同自东桥公司锁门行为之日起合同终止。东桥公司解除合同存在违约情形，应当承担违约责任。
三、退一步说，关于逾期支付房租的违约金，不应包括物业管理费、治安管理费及卫生费等费用。并且丰和公司认为违约金定过高，应当参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》。对于合同当事人约定的逾期付款违约金，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定其合理性。
综上，丰和公司请求二审法院查清事实，正确适用法律，依法改判。
被上诉人东桥公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回丰和公司的上诉请求。
原审法院查明事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
结合双方诉辩，本院确定本案争议焦点为丰和公司是否具有违约行为。丰和公司认为双方已经达成半年交一次租金的协议，所以自己在2013年5月未缴纳2013年1月起的租金并不构成违约。本院认为，根据双方于2011年7月1日签订的《厂房租赁合同》第三条第三款的规定，丰和公司须于每月28日前向东桥公司支付当月租赁费。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，丰和公司主张租金支付时间发生变更的，应当承担举证责任，而在本案中，丰和公司提供的2012年7月至2012年12月的租金支付凭证不足以证明双方已就租金支付方式发生变更，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，应由丰和公司承担举证不能的后果，本院对丰和公司的此项主张不予支持。
由于丰和公司未能按照合同约定支付2013年1月至2013年5月的租金，其行为构成违约，东桥公司有权按照合同约定要求丰和公司承担违约责任。根据双方于2011年7月1日签订的《厂房租赁合同》第七条第一款的规定，丰和公司不按本合同规定支付租金费及其他费用的，逾期在30天内，东桥公司有权向丰和公司加收20%的违约金，并停止供应水电；逾期超过30天以上（含30天），东桥公司有权单方面终止本合同，将出租厂房收回，并按实际出租时间向丰和公司追索所欠租赁费、其他费用及违约金，丰和公司须无条件搬迁。按照这一约定，在丰和公司未支付2013年1月至2013年5月租金的情况下，东桥公司有权收回租赁厂房，并且要求丰和公司支付所拖欠的费用及违约金。原审法院确定丰和公司应当支付租金、其它费用以及前述费用20%的违约金并无不当，本院予以维持。丰和公司主张违约金标准过高的问题，本院认为，该合同条款为双方真实意思表示，且丰和公司并未提供证据证明依据该标准计算的违约金远远超过东桥公司因此而受到的损失，故本院对丰和公司这一主张不予支持。
综上，丰和公司的上诉没有依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币70.50元，由珠海市丰和厨具设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年六月十日
书 记 员 许婷婷