上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2975号
原告（反诉被告）张晓敏，女，1990年7月5日出生，汉族，住上海市。
委托代理人杨如意，上海市恒泰（昆山）律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈广杰，男，1970年4月28日出生，汉族，户籍地址浙江省。
第三人上海我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地上海市泖港镇北厍路86号。
法定代表人陆斌斌，职务总经理。
委托代理人沙琛然、孙文，该公司员工。
原告张晓敏与被告陈广杰及反诉原告陈广杰与反诉被告张晓敏、第三人上海我爱我家房屋租赁置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）张晓敏及委托代理人杨如意，被告（反诉原告）陈广杰，第三人上海我爱我家房屋租赁置换有限公司的委托代理人沙琛然、孙文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张晓敏诉称，2013年9月5日，原被告关于上海市交通西路108弄4号1002室房屋在网上签订了《上海市房地产买卖合同》一份，按合同约定，原被告应于2013年10月30日至房产交易中心办理产权过户手续，但被告以各种理由拒绝办理，原告及第三人屡次催促仍无果。现原告已按照合同约定按时支付了房款，被告拒不办理过户手续，因被告的严重违约行为，侵犯了原告权益，现提起诉讼，1、请求判令被告继续履行合同，配合原告办理上海市交通西路108弄4号1002室房屋产权的过户手续；2、被告支付已付房款人民币（以下币种均为人民币）61万元的违约金（自2013年10月31日至实际交付日止，按照日万分之四标准计付）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告陈广杰辩称，三方当事人曾签订过三份协议，协议中约定了房屋总价为178万元，因原告不同意支付余款18万元，导致双方未能继续履行合同。2013年9月1日，双方签订了《协议》，又于同月6日（落款日期补签为9月5日）网签了房屋买卖合同，同时原、被告在9月1日的《协议》上又补充约定了房屋总价为178万元，规定原告应于9月6日之前应付清74万元。因原告未按约支付房款，故不同意原告诉请。因原告的行为构成违约，现提出反诉。
反诉原告陈广杰诉称，2013年9月1日，三方在《协议》上约定房屋成交价为160万元，另加装修补偿款18万元，总计房价178万元，同时也签署了一份空白内容的《居间合同》。同年9月6日，双方在9月1日的《协议》上备注补充了内容，确定总房价178万元均为反诉原告净到手价，房地产买卖合同与本协议不同的以本协议为准。之后，三方再次在有补充约定内容的《协议》上又增加了“本件系三方共同新议定之正式补充协议”之内容，三方当场确认议定补充。2013年9月6日的《上海市房地产买卖合同》是以作低合同约定价142万元。三方也按照三份《协议》实际履行，根据《协议》约定，反诉被告应于2013年9月6日支付房款74万元和装修补偿款，但反诉被告以购房款未筹集足为由，拖欠支付装修款。反诉原告多次书面催告和电话联系无果。2013年10月30日，办理过户当天，反诉被告竟矢口否认三方约定并签字认可的总房款178万元，并以未看清《协议》内容为借口，与第三人的工作员工恶意串通，声称房屋成交价142万元误打印为160万元，为赖掉装修补偿款18万元作伪证。反诉被告的违约行为，侵犯了反诉原告的合法权益，现提起反诉，请求判令1、反诉原告与反诉被告于2013年9月6日签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年11月16日解除，第三人退还反诉原告房地产权证；2、反诉被告赔偿反诉原告经济损失77万元；3、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告张晓敏辩称，基于本诉的事实理由，不同意反诉原告的诉讼请求。
第三人上海我爱我家房屋租赁置换有限公司述称，经居间服务，原、被告于2013年9月1日签订居间合同。在居间合同中约定，系争房屋的实际成交价应是160万元，由于工作人员书写笔误，将房屋价格误写为142万元。后因不清楚双方的合同的履行情况，系争房屋产权证暂由第三人保存，将视本案的处理结果再作处理。
经审理查明，系争房屋上海市交通西路108弄4号1002室产权人为陈广杰。2013年9月1日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订《房地产买卖居间合同》，该合同约定，乙方为表示对丙方居间介绍该房屋（上海市交通西路108弄4号1002室）之购买诚意，同意在2013年9月1日向丙方支付购房意向金5万元。房屋附送设施、设备：固定装修设施、煤气、物业、有线、维修基金。成交价142万元。房款支付方式：1、乙方应于签署《上海市房地产合同》或类似合同后当日内支付首付款43万元，若甲方有贷款，甲方须于收到该笔首付款后当日内将该款项专项用于偿还甲方尚欠银行的购房贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押权，不足部分由甲方自行补足；2、乙方须在签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同生效后七日内申请银行贷款94万元，该贷款部分见他证及新产证后由银行直接放给甲方，若乙方贷款数额有不足部分或贷款不成，由乙方在该房屋交易过户当日或之前以现金方式补足；3、乙方应于交房当日支付尾款5万元。甲乙双方协商一致同意于本合同生效后与（于）2013年9月8日签署《上海市房地产合同》或类似合同。
2013年9月1日，陈广杰（甲方）与张晓敏（乙方）签订一份《协议》（以下简称协议1），协议内容：“甲乙双方于2013年9月1日签订了关于坐落于上海市交通西路108弄4号1002室的《上海市房地产居间合同》，该买卖合同中约定的成交价格为160万元，该价格未包含该房屋装潢、厨卫设施、设备费用。现双方友好协商，达成如下协议，以资共同遵守：1、乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方18万元并于签订《上海市房地产买卖合同》当日由乙方直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据；2、双方再次同意将该房屋连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道管线畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；3、成交价160万元为甲方净到手价，其所有的税费由乙方承担；4、本协议自双方签字之日起生效，本协议为买卖合同的一部分，若本协议于买卖合同有异议，以本协议为准；5、本协议中的成交价格是甲乙双方协商所达成，最终成交价格以房地产交易中心评估后的价格成交。交易中心评估后的成交价格为甲乙双方纳税依据；本协议一式二份。协议落款处甲方有陈广杰本人的签名。乙方有张晓敏本人的签名。2013年9月1日，陈广杰收到张晓敏购房定金5万元。
2013年9月6日，原告（乙方）、被告（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定系争房屋转让价款共计人民币142万元。甲方于2013年11月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认，在2013年10月31日之前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续。乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。附件三中关于设备及装饰费用包含在本合同约定的房地产价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。在附件三的付款协议中约定：1、乙方于2013年9月1日支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于签订本买卖合同后在2013年9月6日之前，将房款38万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。3、待上海市相关房地产交易中心办理以乙方为权利人的该房屋的《收件凭证》后当日，乙方将部分房款计37万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。4、乙方于双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋权证后，以银行发放贷款的方式将房款60万元支付予甲方。5、待本交易经房地产交易中心审批完成，且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方房款（尾款）2万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。附件四中约定：物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。
2013年9月6日，原、被告经协商后在《协议1》下部分签署了备注商议的内容（以下简称协议2），其内容为：032434的房地产买卖合同有部分与本协议有不同之处，以本协议为准，甲方不负担任何中介、税费等费用，所有费用由乙方张晓敏承担。总房价178万元均系甲方净到手价，特此明。在该协议内容中另书写添加了“七、2013年6日当日支付18万＋18万＋38万元合计74万元整给甲方，特此补充。2013.9.6日三方议定补充”之书写内容。协议落款处甲方有陈广杰本人的签名。乙方有张晓敏本人的签名。对于该证据，原告认为，原告签名时无“总房价178万元均系甲方净到手价，特此明”及“七、2013年6日当日支付18万＋18万＋38万元合计74万元整给甲方，特此补充。2013.9.6日三方议定补充”两部分内容，两部分内容均由被告擅自添加，且原告持有的协议书上也无此内容。第三人称，据经办人反映买卖双方协议后，备注的内容由被告书写，原告提出异议的两部分内容均系被告事后添加，若征得原告同意，原告应在“七、2013年6日当日支付18万＋18万＋38万元合计74万元整给甲方，特此补充。2013.9.6日三方议定补充”内容后面签名确认。
2013年9月6日，陈广杰收到张晓敏房款38万元。同日，陈广杰收到张晓敏装修款18万元。至此，被告收到原告交付的房款共计61万余元。
因双方对系争房屋价格提出异议，并产生争议，第三人予以协调，承认了员工的笔误差错并道歉，同时提出经济补偿方案，但被告未予接受，协调无果。
2013年10月31日，第三人员工（经办人）武斯杰书面情况说明，内容为：1、经由原被告双方于2013年9月1日所签订的协议，由于本人失误，把双方私下商定的做低价格142万元误写成160万元，造成的错误影响，现本人向被告报以深刻的反思和抱歉；2、现除了对原协议总价的争议外，其他的内容还以原协议为准，且此房屋的实际成交价为160万元，此价包含装修补偿款18万元，为被告净到手价，其中介费和房屋交易税费由原告承担。
2013年11月1日，第三人书面通知被告，合同约定双方应于2013年10月31日前完成交易过户手续。为此书面提醒：1、请贵方于2013年11月3日上午9点30分前往交易中心办理过户手续；2、如贵方未履行上述1项建议，则视为贵方无意继续履行房屋买卖合同的相关规定，因此，产生的一切法律后果由贵方自行承担。
2013年11月4日，第三人出具的《情况说明》内容为：原被告双方于2013年9月6日通过我司居间签署位于本市交通西路108弄4号1002室房屋的上海买卖合同，其房屋总价为160万元且为被告净到手价。买卖合同上约定房屋总价为142万元，双方要求额外签订补充协议约定装修补偿款为18万元，总计房价为160万元。原告已支付定金及首付，且连同装修款共计61万元。原告申请贷款60万元来配合完成房屋购买且得到审批，也准备好了过户所需支付的37万元。2013年10月30日原被告以及我司约定至上海市普陀区房地产交易中心办理产权过户手续，由于被告要求原告除了本身应支付160万元房价款外，需再额外的支付被告18万元，否则不予办理过过户，致使双方未能完成过户手续。后续，我司以及原告多次联系被告，但被告均拒绝办理过户手续。同日，第三人的员工武斯杰书面说明，双方应于2013年10月31日之前过户，由于被告单方面制造事情不配合过户。原告已支付房款和装修补偿款共计61万元。
因买卖双方各持己见，原告以被告违反合同约定为由，诉至法院，请求判决如其诉请，被告则提起反诉。
诉讼期间，陈广杰又提供了2013年9月6日的《协议》（以下简称协议3），该协议中仅反映在协议2的首部，陈广杰书写了“本件系三方共同新议定之正式补充协议，一式三份，甲有（留）字样、乙、空白、中介空白。2013年9月6日签于上海”之内容。对于该证据，原告认为，三方从未作约定，系被告的擅自所为。
陈广杰继续提供了一份2013年9月6日的《协议》（以下简称协议4），该协议中不但无“七、2013年6日当日支付18万＋18万＋38万元合计74万元整给甲方，特此补充。2013.9.6日三方议定补充”内容，也无“本件系三方共同新议定之正式补充协议，一式三份，甲有（留）字样、乙、空白、中介空白。2013年9月6日签于上海”之内容，且留有划去“总房价178万元均系甲方净到手价，特此明”之内容的痕迹，但陈广杰在协议上书写了一些金额数据。
在反诉一案中，反诉原告称，双方产生争议后，反诉原告为能协商解决，发生路途来往差旅费用15000元、误工费15000元。与案外人签订《房屋买卖合同》后，因反诉被告未按约支付购房款，致反诉原告未能履行与案外人陈金龙、陈广强的《房屋买卖合同》，并因违约承担经济损失74万元。对此，反诉被告认为，案外人陈金龙、陈广强与反诉原告系亲属关系，反诉原告所提供的经济损失证据缺乏真实性，主张的损失无事实和法律依据。
审理中，原告认为，协议中约定的160万元是买卖双方的真实交易价格，其中包含装潢费用18万元。无证据证明被告在空白的居间协议上签名，因房屋买卖合同尚未签订，协议上所称的买卖合同泛指居间协议，该协议中确定的净到手价160万元，也就是被告应拿到的所有价款。第三人的员工出现笔误后，被告曾要求原告及第三人道歉并赔偿时，第三人及原告也愿意合理的赔偿，但被告要求过高。被告在协议中存有伪造事实的行为，应受到惩戒，原告请求，于法有据。不同意被告的反诉请求。
被告认为，无证据证明双方的成交价为160万元。
第三人称，在买卖合同中做低价是买卖双方的自愿行为，但双方应该按照买卖合同约定的房价142万元履行。
本案反诉部分查明的事实同本诉部分。
本院认为，原、被告及第三人关于上海市交通西路108弄4号1002室房屋于2013年9月1日签订的《房地产买卖居间合同》及《协议1》，应是签约人的真实意思表示，合法有效。本诉中，双方对《居间合同》中约定的房屋价格与《协议1》中约定的价格虽产生异议，但当月6日，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》已确定了房屋成交价格为142万元，该价格的确定，印证了双方在《协议1》中约定的“将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方18万元”及“成交价160万元为甲方净到手价，其所有的税费由乙方承担”之内容，也印证了双方存有“做低”房价的意思表示，本院应认定买卖双方实际成交价为160万元（包含装修费用18万元）。因双方对同日在《协议1》基础上补充约定的内容《协议2》以及被告提供的《协议3》和《协议4》持有异议，通过事实调查并从证据的关联性分析，同时结合原被告居间方第三人向法院所作的陈述，本院应采纳原告的观点。基于上述事实的认定，本院对原告要求双方继续履行合同之诉讼请求，应予支持。鉴于双方约定的交房、产权过户等事宜与现有客观事实已经发生变化，为便于解决纠纷，根据原告之请求，本院对相关事实一并判明，双方应以总房价款160万元履行房屋买卖合同。根据本案的案情，原告的其余诉请，于法无据，本院难以支持。同理，对反诉原告的反诉理由及请求，本院难以采纳与支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、原告张晓敏与被告陈广杰继续履行双方于2013年9月5日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、原告张晓敏应于本判决生效之日起二个月内向被告陈广杰支付房款人民币99万元；
三、被告陈广杰应于原被告结清房款后三个工作日内协助原告张晓敏办理上海市交通西路108弄4号1002室房屋产权过户手续；
四、对原告张晓敏的其余之诉讼请求不予支持；
五、对反诉原告陈广杰的反诉之诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案保全费人民币5000元，由被告陈广杰负担。
本案本诉受理费人民币80元，由被告陈广杰负担。
本案反诉受理费人民币5750元，由反诉原告陈广杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 席景霄
二〇一五年三月十八日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。