上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第40490号
原告上海蓉城奥凯国际贸易有限公司。
法定代表人邱俊峰。
委托代理人宋正奇，上海市锦天城律师事务所律师。
被告中炼联合石油化工进出口有限公司。
法定代表人杨振文。
被告上海永树资产管理有限公司。
法定代表人季云。
被告姜雷。
原告上海蓉城奥凯国际贸易有限公司与被告中炼联合石油化工进出口有限公司（以下简称中炼公司）、上海永树资产管理有限公司（以下简称永树公司）、姜雷租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋正奇、被告姜雷到庭参加诉讼。被告中炼公司及被告永树公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海蓉城奥凯国际贸易有限公司诉称，2014年5月29日，原告与被告中炼公司签署《房屋租赁合同》一份，双方另于2014年5月30日签订《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》及相关《咨询服务协议》各一份，约定原告向被告中炼公司出租上海市浦东新区XX路XXX号XX大厦41楼场地（以下简称系争场地），被告中炼公司按每年人民币（以下币种相同）500万元标准支付租金，相关的物业管理费、电费等均由被告中炼公司自行承担。合同履行过程中，因被告不能支付租金等，截止至2014年10月10日，被告中炼公司累计拖欠租金1，602，739.73元，产生滞纳金176，875.57元，拖欠物业管理费81，027.24元，拖欠电费5，405元。2014年8月13日，原告与被告中炼公司及被告永树公司签订《付款协议书》，被告永树公司同意为被告中炼公司未付款项提供担保。2014年9月17日，被告姜雷向原告出具《担保函》，同意为《房屋租赁合同》、《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》、《咨询服务协议》及《付款协议书》提供连带保证责任。现三被告经原告反复催讨仍未还款，故原告诉至法院，要求三被告共同向原告支付被告中炼公司欠付的租金1，602，739.73元（按《房屋租赁合同》、《咨询服务协议》每年500万元除以365按日计算117天）；三被告共同向原告支付欠付的滞纳金396，249.95元（以1，602，739.73元为本金，按银行同期贷款利率四倍，自2014年6月15日计算至实际支付日止）；三被告共同向原告支付被告中炼公司拖欠的物业管理费81，027.24元（2014年6月、7月、9月）；三被告共同向原告支付被告中炼公司拖欠的电费5，405元；三被告向原告支付违约金100万元；本案诉讼费由三被告承担。
被告中炼公司未作答辩。
被告永树公司未作答辩。
被告姜雷辩称，其原是被告中炼公司隐名股东，2015年过年后退出；其由朋友介绍租赁原告房屋，当时约定有几个月免租期；签订合同是以被告中炼公司名义签订，实际由其使用，其与被告中炼公司约定为其个人行为；之后因其资金链断裂，租金支付出现问题；被告永树公司与其有生意上合作关系，当时在租赁场地使用；因其未支付租金，原告提出如不签订担保书，则要求被告永树公司搬离现场，被告永树公司即签订了担保书；其与被告永树公司有约定，被告永树公司不用承担租金；被告中炼公司认为是其个人行为，不予回复，其与中炼公司私下也达成协议，中炼公司的责任由其承担；被告永树公司不想来参加开庭；对原告诉请的租金、滞纳金均予以认可；原告诉请所有金额其均予以认可。
经审理查明，原告系系争场地产权人。2014年5月29日，原告（甲方）与被告中炼公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将上海市浦东新区XX路XXX号XX大厦41-42楼面积为1，736.30平方米的场所租赁给被告中炼公司，租期为1年（自2014年6月1日起至2015年5月31日），免租期为2014年5月1日至2014年5月31日。合同约定，一年场地租用费为3，168，743.85元，租金按叁个月一期支付，先付后用；首次付款乙方应于2014年6月15日前付清保证金100万元及租金100万元，以后每季度租金分别应在2014年9月5日支付389，581.27元、2014年12月5日支付389，581.27元、2015年3月5日前支付389，581.31元。房租到期后且乙方无任何违约事项的，100万元保证金自动转为租金予以支付，保证金收取后在任何情况下均不予退回……；租赁合同第七条约定：若乙方未按本协议约定时间支付租金、保证金，每逾期一日按应付未付款项金额的千分之五向甲方支付滞纳金；租赁合同第八条约定：乙方不按照协议约定时间支付租金逾期累计超过10天的，甲方有权单方解除协议，收回该租赁场所……。被告姜雷作为乙方的代表在上述合同上签名并加盖被告中炼公司合同专用章。
2014年5月30日，原告（乙方）与被告中炼公司（甲方）签订《咨询服务协议》一份，约定乙方接受甲方委托提供润滑油项目筹备期间的咨询服务，履行期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止，咨询服务费为1，831，256.15元，分别于2014年9月5日支付610，418.73元、2014年12月5日支付610，418.73元、2015年3月5日前支付610，418.69元。被告姜雷作为乙方的代表在上述合同上签名并加盖被告中炼公司合同专用章。
当日，原告与被告中炼公司另行签订《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》一份，约定双方将上述《房屋租赁合同》中的出租面积变更为上海市浦东新区XX路XXX号XX大厦41楼，面积为964.61平方米，其余合同内容不变。被告姜雷作为乙方的代表在上述合同上签名并加盖被告中炼公司合同专用章。
2014年8月13日，原告（甲方）与被告中炼公司（乙方）、被告永树公司（丙方）三方签订《付款协议书》，约定：甲乙双方于2014年5月29日签署了《房屋租赁协议》，乙方已于2014年5月4日起陆续进场办公，上述租赁房屋的租金每年500万元，截至2014年8月13日已产生租金为101.37万元，截至本协议签订之日，各方确认根据房屋租赁合同乙方应当支付以下款项：2014年6月1日至2014年8月30日场地租金100万元，物业管理费（2个月）54018.16元，保证金100万元，电费（2014年5月12日至2014年6月10日）1，322.50元，乙方承诺于2014年8月14日中午12点前付清本协议第二条所列全部款项，逾期则甲方有权收取违约金100万元；丙方同意为上述乙方全部应付款项（包括场地租金、物业管理费、保证金、电费、违约金以及其他乙方应付的费用）提供全额担保。被告姜雷作为乙方的代表在上述合同上签名并加盖被告中炼公司合同专用章。
2014年9月17日，被告姜雷向原告出具《担保函》，内容为：对于原告与被告中炼公司于2014年5月29日签署的《房屋租赁合同》、于2014年5月30日签署的《咨询服务协议》以及原告与中炼公司、永树公司于2014年8月13日签署的《付款协议书》，其同意就前述合同中被告中炼公司的全部合同义务提供不可撤销的连带保证责任；若中炼公司未能按照前述合同规定及时履行租金、物业管理费、水电费、保证金、违约金、滞纳金的支付义务或者其他合同义务，原告可选择对其或被告中炼公司提出偿付要求，其将承担全部偿付责任及合同义务。合同签订后，被告中炼公司未支付租金及保证金。原告已于2014年5月初将系争场地交付给被告中炼公司。之后，被告中炼公司支付了2014年8月份的系争场地物业管理费及电费。系争场地2014年6月至9月每月物业管理费用平摊为27，009.08元，2014年5月12日至2014年6月10日发生电费1，322.50元，2014年6月11日至2014年7月10日发生电费3，392.50元，2014年8月11日至2014年9月10日发生电费690元。2014年9月25日，被告中炼公司自系争场地内搬出。
本案审理过程中，原告向法院陈述，《房屋租赁合同》及《咨询服务协议》是基于公司内部收入划分考虑，实均为租金约定，双方在《付款协议书》中亦明确租金为500万元每年；关于滞纳金及违约金计算，原告主张2014年8月30日之前逾期付款违约金按100万元计，2015年9月1日后按未付金额1，602，739.73元为基数按同期银行贷款利率四倍计算至实际支付日止。
以上事实，由房地产权证、《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》、《咨询服务协议》、《付款协议书》、《担保函》、《缴费通知单》及支付凭证、退房交接单、出门单等及原告与被告姜雷陈述在案佐证。
本院认为，原告与被告中炼公司就租赁系争场地达成的租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行。根据原告与被告中炼公司、被告永树公司在租赁合同履行过程中签订的《付款协议书》、《担保函》等可见，双方实际约定的租赁标的物为系争场地，年租金为500万元。现原告与被告姜雷均认可被告中炼公司于2014年9月25日搬离系争场地，原告与被告中炼公司的租赁合同于当日解除。现原告按日计算自2014年6月1日（起租日）至2014年9月25日的租金（搬离日）止的租金，符合双方约定，本院予以支持。至于原告所主张逾期付款的滞纳金及违约金，因原告与被告中炼公司、被告永树公司三方签订的《付款协议书》中对被告中炼公司各付款期限内未付款项的逾期付款违约责任作出了重新约定，现原告既主张要求被告中炼公司承担违约金100万元，则该《付款协议书》中所涉2014年8月30日之前未付租金的滞纳金不再重复支持；至于2014年9月1日之后至2014年9月25日的未付租金342，465.75元，原告主张滞纳金按银行同期贷款利率的四倍标准予以降低，本院予以支持，但原告主张按1，602，739.73元为本金基数本院不予支持。至于原告所主张的物业管理费，在被告中炼公司搬离之前由其按约支付；至于原告所主张的电费，发生于被告搬离之前，应由其支付。被告永树公司及被告姜雷分别通过签订《付款协议书》及出具《担保函》的方式，自愿对被告中炼公司所负之债务承担保证担保，两被告之保证属连带责任保证。至于保证担保的范围，被告永树公司就《付款协议书》明确的相应期限的租金100万元、保证金100万元、物业管理费54，018.16元、电费1，322.50元、违约金100万元承担连带保证责任；因根据租赁合同约定，保证金亦作为租金的一种支付方式，直接抵扣租金，故被告永树公司亦就100万元保证金金额内的相应租金承担保证责任；而根据被告姜雷出具的《担保函》，其就被告中炼公司全部应付款项承担连带保证责任。被告中炼公司及永树公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告中炼联合石油化工进出口有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓉城奥凯国际贸易有限公司租金1，602，739.73元；
二、被告中炼联合石油化工进出口有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓉城奥凯国际贸易有限公司违约金100万元；
三、被告中炼联合石油化工进出口有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓉城奥凯国际贸易有限公司滞纳金（以2014年9月1日至2014年9月25日租金342，465.75元为本金，按银行同期贷款利率四倍标准，自2014年9月1日起计算至实际支付前述租金之日止）；
四、被告中炼联合石油化工进出口有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓉城奥凯国际贸易有限公司物业管理费76，525.73元及电费5，405元；
五、被告姜雷对上述第一至四项确定的被告中炼联合石油化工进出口有限公司之应付款项承担连带清偿责任；
六、被告上海永树资产管理有限公司对上述第一项、第二项确定的被告中炼联合石油化工进出口有限公司之应付款项及上述第四项中确定的被告中炼联合石油化工进出口有限公司应付之物业管理费中的54，018.16元、应付之电费中的1，322.50元承担连带清偿责任。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29，728元，公告费560元，共计30，288元，由被告中炼联合石油化工进出口有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
审 判 员 张 敏
人民陪审员 田有娣
二〇一五年七月六日
书 记 员 秦 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。