广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第1121号
原告（反诉被告）黄A，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住所地广东省开平市。
委托代理人万建华，广东德良律师事务所律师。
被告陈B（曾用名陈X，反诉原告），住所地广州市海珠区。
委托代理人唐小梅、赵登峰，均为广东润平律师事务所律师。
第三人广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风路410-412号9层全层。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人陈宇平、关怡钧，该公司职员。
原告黄A诉被告陈B及第三人广东中原地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人万建华，被告的委托代理人唐小梅及第三人的委托代理人陈宇平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月28日原、被告在第三人的居间下签订了《存量房买卖合同》，约定原告向被告出售其名下位于广州市海珠区新港中路XXX号XXX房。合同签订后，被告一直未按合同履行自己的义务，约定定金也延迟给付，按照合同约定如果被告违约，应当向原告支付违约金。据此，原告起诉请求判令：1、被告继续履行原、被告签订的《存量房买卖合同》，立即给付剩余房款2843340元；2、被告向原告支付违约金117950.3元及自2014年7月29日至被告履行完义务之日止的违约金；3、诉讼费用由被告负担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。理由：一、l、双方在补充协议约定不明，且原告没有履行通知义务，该协议无法履行。由于被告付款的用途为出资赎契，属于专款专用，应划入原告的中国银行贷款账户用于还款。但原告此前向被告提供的收款账户分别为原告的工商银行账户、谢某的中国银行账户和黄某的中国银行账户，原告从未向被告告知其用于偿还中国银行贷款以涂销抵押的账户，导致被告无法划款履行补充协议。2、主合同中约定的款项支付为三期。双方通过补充协议对付款方式进行了变更，但仅约定付款赎契，没有约定具体的付款数额，被告一直对付款赎契的含义无法理解，其含义是把后两期作为一期先行付清，还是先替原告付清抵押贷款的数额以便涂销抵押，余款在双方递件并取得房产交易中心收缴证件收件时支付？3、原告一直没有向被告告知付款的具体数额，也没有告知被告其拟于何时还款，被告根本不知道应该向原告账户划入多少款项，由于约定不明，且原告没有履行通知义务，该约定无法履行。4、此后，原告手机停机，被告向其合同约定的联系地址发出的邮件被退回，被告无法直接联系到原告，也无法通过第三人联系到原告，说明原告没有本着善意履行、协助履行的原则，在约定不明时和交易双方应协商并达成一致，因约定不明所导致的不能履行的后果不应由被告承担。二、1、在补充协议约定不明，双方无法就继续履行协商一致时，涉案合同应予解除，原告要求被告支付违约金的请求应予以驳回。本案中，双方对于出资赎契中用于赎契的收款账号不明，付款数额不明，分几期付款不明，导致涉案合同无法履行。在此情况下，原告的目的是尽快收到款项涂销抵押，被告的目的是为了交易安全，避免付款后房产被查封、冻结或被原告私下转让，在衡量双方当事人的利益时，应保持利益平衡，不应作出只对卖房人有利的解释，把买房人置于风险当中，否则国家推行的一手房备案制度及二手房网签制度都将失去意义。涉案房产没有网签，也没有以任何形式预确权或预登记在被告名下，为了交易安全，被告发函要求原告追认谢某收款的效力，并为出资赎契提供担保合理合法，符合交易惯例。2、在合同约定不明且一方不愿继续履行时，涉案合同事实上无法履行，应予解除。综上，由于合同并非被告违约导致无法履行，故原告应返还已收取被告的款项。据此，被告反诉请求判令：1、解除原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、原告向被告返还定金300000元、房款50000元，以及利息（从2014年1月9日起计至原告支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计）；3、本案诉讼费用由原告承担。
原告对被告的反诉请求答辩称，被告的反诉理由完全不属实，特别是有关涉及原告所谓在银行有多套房屋抵押贷款存在风险的问题，原告认为这是诬陷之词，原告保留依法追究被告法律责任的相关权利。合同签订后，原告依法履行义务，被告却一直以资金短缺为由延迟履行，即使签订补充协议后，被告仍然违约延迟履行。首先，定金支付日期为2014年3月31日，但实际打入原告代理人账户的时间为2014年4月29日；其次，被告未按约定的时间履行赎契义务，即使在原告发出督促履行函后也无动于衷。因此，在本合同履行过程中，原告没有任何违约责任，是因被告违约而导致无法继续履行合同，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
第三人述称，对原、被告的诉讼请求均没有意见，由法院依法认定。另，第三人与被告之间有过中介费的居问合同纠纷，该案已调解结案；涉案交易合同签订的时间距离居间合同纠纷有一段时间，买方在交易过程中资金比较紧张，并向第三人表示有两套房产需要做抵押，但最终没有做成。
经审理查明，据房管部门在2014年7月29日提供的《房地产登记簿查册表》反映，原告是位于海珠区新港中路XXX号XXX房的权属人。中国银行股份有限公司广州海珠支行是该房产的他项权利人。
2013年12月28日原告（甲方）与被告（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方以3143340元价格将其所有的海珠区新港中路XXX号XXX房转让给乙方。双方采取涂销抵押按揭付款的方式支付房款：签订本合同时支付300000元作为定金；部分楼款（含定金）共计1593340元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；1550000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据对时付给甲方。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。备注：关于定金方面签订本合同先支付10000元，剩余定金290000元于2014年1月10日前支付给甲方。
2014年1月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，补充约定如下：1、关于定金方面签订买卖合同支付10000元，于2014年1月9日支付190000元，剩余定金100000元于2014年3月31日前支付。2、关于赎契方面甲乙双方先以向抵押银行申请转按揭方式办理手续，如在2014年4月30日前抵押银行不能出具该物业转按揭的相关批准或相关意向回复时则由乙方于2014年5月1日前出资赎契，赎契涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付。本补充协议与买卖合同具有同等法律效力，同时生效。
被告于2013年12月29日、2014年1月9日分别向原告支付定金30000元、470000元，又于2014年4月28日向谢某支付定金400000元。
2014年6月17日原告委托律师向被告发出《律师函》，大致内容是：告知被告已经严重超出履行合同义务的期限，构成违约，并敦促被告继续履行买卖合同及补充协议关于被告出资赎契的约定。被告表示收到该函件。
2014年7月8日被告向黄某支付50000元。
2014年7月26日被告委托律师唐小梅向原告发出（2014）穗润平律函字第l01号《律师函》，大致内容是：由于原告隐瞒涉案房产均存在流动资金抵押贷款，根本无法办理银行转按揭手续的事实，导致关于转按揭的约定无法履行，故双方才签订《补充协议》约定被告办理涂销房产抵押手续。被告就原告的代理人身份、涉案房产在涂销抵押登记后交易安全的风险、原告配偶是否同意出售涉案房产等问题，向原告提出要求，并表示用于涂销涉案房产抵押的资金早己备妥，待原告完成上述要求的次日即支付足额款项以涂销案涉房产的抵押，并会同原告办理房产过户手续。对此被告表示没有收到该函件。
同日，被告又委托律师向第三人发出《律师函》，大致内容是：被告就原告的代理人身份问题要求第三人提供有效的证明文件，并向原告转交（2014）穗润平律函字第101号《律师函》。对此第三人表示收到该函件，但不确认被告陈述的内容。
2014年8月1日被告向原告的委托律师李莉发出《关于陈B和黄A房屋买卖事宜的复函》，大致内容是：被告在收到原告于2014年6月17日发出的《律师函》后一直设法与原告联系，并于2014年7月26日以EMS的方式，向原告提供的联系地址寄送文件，但因该址查无此人，函件被退回。原告的联系电话也已停机，被告一直无法有效联系上原告本人。请求李莉律师就被告之前对原告代理人身份等问题提出的要求转告原告。被告并附上被告的《个人时点性存款证明书》，以证明被告具有履行能力。对此原告表示收到该函件，但认为被告是在原告发出律师函后为逃避责任才存入款项。
原告在2014年7月30日提起本案诉讼。被告在答辩期限内提出了反诉。
诉讼中，原告对其主张事实还提交证据如下：1、中国银行广州海珠支行个人金融部的《提前还款申请回执》三份，证明原告在2014年3月14日、2014年6月17日及2014年7月14日向该行申请提前还款并已受理。2、《补充协议》两份，证明被告违约双方起草的补充协议文书。3、打印日期是2014年7月28日的中国银行的汇兑来账通知单，证明被告在2014年7月8日向原告支付违约金50000元。4、就广州市海珠区新港中路XXX号XXX房、804房及805房买卖事宜的公证委托书三份，委托人是黄A、黄某、受托人是谢某。
经开庭质证，被告意见是：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据3的真实性、合法性没有异议，但该款项性质是房屋预售款；对证据4的真实性、合法性没有异议，但被告之前从来没有见过或收到上述委托书。
第三人意见是：对证据1、4的真实性、关联性、合法性没有异议；对证据2认为虽然买卖双方没有在该协议签名，但在解决居间合同纠纷后被告有提出继续履行的意向，据了解双方是有协议协商过，之后就没有了结果，接着原告提起诉讼；对证据3的真实性不清楚。
被告对其反诉事实还提交证据如下：1、中国民生银行《个人时点性存款证明书》，载明截至到2014年8月1日被告在该行的存款是2465539.45元，证明被告具有履行合同的能力。2、中国工商银行的交易凭证，载明莫焕霞向黄某转入款项50000元。证明被告向原告支付房款50000元。
经开庭质证，原告意见是：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，款项是在2014年8月1日存入，即是在原告向被告发出律师函后，被告是为了逃避违约责任才存入的，而且表明被告清楚知道提前还贷的金额是多少；对证据2的真实性没有异议，确认收到被告支付的50000元，但该款是违约金，非购房款，原告没有要求被告支付该购房款。
第三人意见是：对证据1、2的真实性、合法性没有异议，但无法证明被告抗辩的事实。
庭审中，原、被告确认如下事实：原告同时向被告出售的有三套房屋（分别是广州市海珠区新港中路XXX号XXX房、804房及805房），被告向原告支付三套房屋的定金共900000元即每套房屋分别为300000元，还有款项50000元。
根据原告的申请，就原告提交的中国银行广州海珠支行个人金融部三份《提前还款申请回执》证据的真实性问题，本院依法向银行发出《协助调查函》，回复是：“我行向客户提供的《提前还款申请回执》仅作为提醒客户存款金额及扣款时间之用途，不作为任何证明文件。经查核，客户黄A曾三次向我行办理提前还款申请，当时我行也已受理，但后期因客户自身原因都取消了提前还款申请。”对此，原告认为银行的表述不清楚，不是原告自身原因取消提前还款申请，而是被告未按约定将款项存入原告提前还款的账户，而超过了银行规定的还款的时间点，提前还款就自然取消了。被告认为该回复只能证明原告曾经向银行申请过提前还款，但是原告并未有将具体的情况告知被告。第三人对回复内容没有异议，提前还款的申请有时间限制，已经超过了规定的时间需要重新申请。
本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《存量房买卖合同》签订后，双方对付款方式事宜进行补充约定，并签署《补充协议》。之后，由于双方对被告出资赎契相关问题未能达成一致意见，故引致成讼。原告是借款人，有义务对被告代其还款的账号、金额、时间等具体事项告知被告，但原告提交的证据不足以证明其已履行该义务，而且买受人支付房款是属于买卖合同中的重大事项，在双方将房款方式变更为由被告出资赎契后，对剩余房款如何支付双方未有进一步约定。现合同约定的交易时间已过，被告又明确表示不同意继续履行合同，在此情况下，对被告要求解除合同的反诉请求，本院予以支持。同理，对原告要求继续履行合同并支付购房款余款的诉请，本院予以驳回。由于是不能归责于一方当事人的原因造成合同解除，故原告以继续履行合同为由要求被告支付迟延出资赎契违约金的请求，理据不足，本院不予支持。原、被告对被告已付50000元款项的性质持有不同意见，原告主张是违约金，被告抗辩是购房款，对此原告提交的证据不能证明其主张事实，故合同解除后原告应将该50000元及定金300000元一并返还给被告，因此对被告要求原告返还款项350000元的请求，本院予以支持，但被告要求原告计付该款利息的请求，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告黄A与被告陈B签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。
二、原告在本判决生效之日起十日内返还定金300000元及款项50000元给被告。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
四、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费35704元（其中受理费30490元，反诉费3394元，财产保全费1820元），由原告负担35619元（受理费30490元、反诉费3309元、财产保全费1820元）、被告负担反诉费85元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
人民陪审员 李少群
人民陪审员 王丽明
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 杨 曼
许珊珊