重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初01495号原告重庆洁庆置业管理有限公司，住所地重庆市巴南区道角一村376号，组织机构代码74289929－7。法定代表人黄文强，该公司总经理。委托代理人李智红，男，1965年6月24日出生，汉族，户籍地重庆市沙坪坝区，系原告员工。委托代理人邱振华，男，1976年10月21日出生，汉族，现住重庆市綦江区，系原告员工。被告张玲，女，1979年2月21日出生，汉族，现住重庆市綦江区。原告重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆置业公司）与被告张玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法由代理审判员舒意独任审判，适用简易程序于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告洁庆置业公司的委托代理人李智红、邱振华，被告张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洁庆置业公司诉称，2009年4月30日，原告与重庆天骄物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市綦江区古南街道新山村1号香江丰源小区进行物业管理服务，根据双方签订的物业服务合同约定，物业费1元／月／平方米，公共水电费7元／月／户（实际按6元／月／户计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对香江丰源小区进行物业服务。然而，被告却长期拖欠原告的物业服务费，期间原告多次通知被告依法缴纳物业服务费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听劝告，截止到2015年9月19日，被告已拖欠原告物业服务费6877元（2010年7月20日至2015年9月19日共计62个月，110.92㎡1元／月·㎡62个月）；公共水电费372.00元（6.00元／月·户62个月）；二次供水费490.80元；违约金3438.5元（根据合同规定：违反合同约定未能按时缴纳物业服务费的，从次月1日起应按每日千分之三的标准支付违约金），以上共计11178.30元。现原告起诉要求判决被告立即支付上述物管费、公共水电费、二次供水费及相应违约金，并承担本案诉讼费。被告张玲辩称，我只同意缴纳从2016年2月至2014年2月这两年的物业费，因为物业公司主张的诉讼时效已过。还有小区车辆乱停放，人车未分流，消防通道经常堵塞。小区绿化达不到标准，物管费应该下调，公共水电费应该交，但是不应该全交。因为小区游泳池是原告租让出去的,听说游泳池的水费也是算在我们户主头上的,所以这部分应该扣除。二次供水费原告提供证据，我该交就交。违约金因原告先违约所以我不应承担。经审理查明，原告洁庆置业公司于2004年12月取得物业管理企业三级资质，2014年1月升为物业管理企业二级资质。2009年4月30日，重庆天骄物业发展有限公司（香江丰源小区的开发商）作为甲方，原告作为乙方，双方对香江丰源小区的物业管理服务签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中服务费用中约定：1.本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的物业服务收费，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅0.70元／月·㎡，住宅电梯楼1元／月·㎡（含电梯费），物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2.共用的专项设备运行的能源损耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。在违约责任中约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费用的，每逾期一日应按未缴纳物业服务费总额的千分之三累计加收滞纳金。合同期限中约定：本合同期限为五年，自首次交房之日起计算；业主委员会尚未成立时，本合同按同等的权利与义务自动延续两年；如合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，原告按照合同约定履行了物业服务义务。2009年6月12日，原告就香江丰源小区的物业服务收费取得原綦江县物价局的批复，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.57元计收，其中含公共设备设施日常维修养护费0.20元，高层住宅电梯费第三层及以上按常住人口计收，收费标准由原告根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元，售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺收费执行。该收费标准试行一年，有效期从2009年6月13日至2010年6月12日止，期满前15日内提出正式收费申请。期满后原告未提出申请，法庭上陈述一直参照前批复执行。2013年1月10日，原告就香江丰源小区的物业服务收费再次取得重庆市綦江区发展和改革委员会的批复，该批复与原綦江县物价局的批复内容基本一致，对物业服务费用标准有所提高，高层由每月每平方米0.57元变为0.65元。原告制作的香江丰源业主手册中临时公约第三十四条载明公共水电费为每户暂定7元收取，现原告实际按每户6元收取公共水电费。被告在接房时，其前夫帅承勇向原告签订承诺书，承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法等。被告所购重庆市綦江区古南街道新山村1号香江丰源小区住房一套，面积为110平方米，2010年3月15日接房后至2010年7月19日已交物业服务费，2010年7月20日至2015年9月没有缴纳物业服务费、公共水电费及二次供水费。庭审中，庭审中，被告张玲对拖欠物业服务费、公共水电费及二次供水费的时间没有意见，但被告认为原告2009年时系三级物业服务企业，其不具备对香江丰源这样大小区的管理能力，资质也不具备，并提出诉讼时效的抗辩。原告认为香江丰源小区是逐步建成的，其具备管理这样的小区能力。同时举示了国内挂号信函收据，证明于2014.9.29，2014.12.26，2015.6.3，2015.12.10多次向被告邮寄催交通知书或律师函等材料，并举示了张贴通知的照片和催收说明，用于证明2011年及2014年曾经在被告处张贴催款通知，且2011年至2013年期间多次邀请社区派工作人员协助催收。被告张玲对此不予认可，表示未收到前述信函，张贴的通知的照片不是其住处，社区也没有派人来其家中催款。另查明，结合本案同时集中审理类案的证据，被告所在香江丰源小区在原告管理期间，存在车辆随意停放、违章搭建及存在脏乱差的现象。2015年9月起，原告因合同期满停止对该小区提供物业服务。同时，庭审结束后，本院通过中国邮政挂号信查询系统查询，2015.6.3此次挂号信由帅承勇签收，2015.12.10此次挂号信由张玲签收，2014.9.29、2014.12.26两次挂号信网上现已不能查询。前述事实，有《前期物业服务合同》、资质证书、民事判决书、国内挂号信函收据、催收说明，以及双方当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，建设单位即重庆天骄物业发展有限公司与物业服务企业即原告签订的前期物业服务合同，系合法有效合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。本案中，被告作为綦江香江丰源小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用，被告抗辩原告在签订前期物业服务合同时系三级资质，但原告的资质问题不足以否定合同的效力，被告抗辩原告管理混乱，小区车辆乱停乱放、违章搭建及脏乱差现象，以上事实虽然不同程度存在，但是按照法律规定和查明的事实看，原告已经对香江丰源小区按照合同约定及相关规定了进行服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应及时缴纳物业服务费用，被告如认为原告的管理结果尚有待提高，应及时向原告指出并建言献策，被告以不交物管费予以对抗只会导致小区的物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时这一行为在业主之间会相互影响，且对其他大多数缴纳物管费的业主亦不公平。被告对物业服务费提出诉讼时效的抗辩，原告认为其已经通过多种方式向被告进行催收，按照法律及司法解释的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力，根据原告举示的证据看，张贴的照片究竟系何时张贴不能仅以张贴内容认定，且被告否认，本院不予采信，从催收说明看，社区派员协助催收事实客观存在，但具体是否催收本案被告这户未能证明且被告否认，本院不予采信，但是以邮寄方式催收的最早时间为2014年9月29日，该国内挂号信函收据能证明原告发出相关信函，结合中国邮政挂号信查询系统查询信息，应当认定原告向被告主张了权利，在被告拒绝承认收到催收文书，又不能提供反证的情况下，应作出有利于原告的理解，即认定发出催收文书的行为为有效，故被告对物业服务费、公共水电费和二次供水费的诉讼时效抗辩成立，原告的诉讼时效的中断应从向被告一方提出要求即主张权利之日2014年9月29日起计算，即物业服务费应从2012年9月29日起计算至原告服务期满即2015年8月31日止。由于被告已承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法，且原告的该收费计算方式虽与物价批复不一致，但并未显失公平。根据前述时间，被告应支付原告物业服务费3850元（2012年9月29日至2015年8月31日共计35个月2天，110㎡1元／月·㎡35个月2天），公共水电费210.4元（6.00元／月·户35个月2天），二次供水费490.8元。关于违约金，被告认为原告先违约，所以不应承担此项费用，本院认为从查明的事实看，原告在管理服务綦江香江丰源小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于原告，但原告对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，致使部分业主以不交物管费予以对抗，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。最后，本院需要再次强调的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时通过业主委员会选择好物业服务企业，业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张玲应支付原告重庆洁庆置业管理有限公司2012年9月29日至2015年8月31日期间的物业服务费3857.3元，公共水电费210.4元，二次供水费490.8元，以上合计,4558.5元，限在本判决生效后5日内付清。二、驳回原告重庆洁庆置业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告张玲负担（此款原告已预交，被告张玲在履行上述义务时一并付给原告重庆洁庆置业管理有限公司）。本判决为终审判决。代理审判员  舒意二〇一六年三月二十九日书 记 员  肖瑶