江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣03民终576号
上诉人（原审被告）萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司，住所地：江西省萍乡市安源区跃进北路259号，组织机构代码：74852516-5。
法定代表人刘卫生，公司董事长。
委托代理人胡志群，男，1966年4月20日生，汉族，住江西省。系公司总经理。
被上诉人（原审原告）上栗花炮连锁有限公司，住所地：江西省上栗县上栗镇李畋大道，组织机构代码：33289208-4。
法定代表人秦斌武，公司董事长。
委托代理人谢卉，江西博韬律师事务所律师。
上诉人萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司与被上诉人上栗花炮连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，江西省上栗县人民法院于2016年6月22日作出（2016）赣0322民初152号民事判决。上诉人萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司的委托代理人胡志群、被上诉人上栗花炮连锁有限公司的委托代理人谢卉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上栗县人民法院经审理查明，2013年4月13日，萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司（以下简称鑫乐园公司）因资金周转困难，便向案外人柳霞借款300万元，为保证借款能到期偿还，双方签订了一份《萍乡市商品房买卖合同》，将上栗县龙凤山庄A1716号房（即本案诉争房屋）以抵押形式向案外人柳霞300万元借款提供担保。同年4月15日，双方到上栗县房地产市场管理所对该买卖合同进行了预售备案登记。之后，鑫乐园公司与案外人柳霞又多次发生借款往来，但期间并未对龙凤山庄A1716号房屋的《萍乡市商品房买卖合同》作其他修改和变动。直至2015年8月4日，鑫乐园公司与案外人柳霞经清算，鑫乐园公司尚欠480万元，经协调鑫乐园公司将龙凤山庄A1816房及另一套房产抵付330万元，对剩余的150万元欠款双方针对A1716号房产进行约定：“……鑫乐园公司偿还了剩余欠款150万元后，柳霞同意解除上栗龙凤山庄A1716号房屋的抵押，并归还全部借款手续给鑫乐园公司……”而后，鑫乐园公司与案外人柳霞之间的借款未经清算确认，但一直存有纠纷。
2015年7月20日，鑫乐园公司隐瞒其与案外人柳霞之间因借款而将A1716号房产已抵押并存有纠纷的事实，与上栗花炮连锁有限公司（以下简称花炮公司）签订《办公楼租赁合同》一份，合同约定鑫乐园公司将其位于上栗县平安北路龙凤山庄主楼17楼，房号为A1716号（即本案诉争房屋），建筑面积为748平方米的房屋租赁给花炮公司作为其办公经营场所，租金为18700元／月，租赁期限为3年，自2015年8月1日至2018年7月31日止。合同签订后，花炮公司一次性向鑫乐园公司支付了2年的租金448800元及10万元保证金。在租赁期内，鑫乐园公司有权依照法定程序出售该出租房屋的所有权，完成该房屋所有权转让后，本合同对新的房屋所有人和花炮公司继续有效。如果出现争议造成花炮公司损失，由鑫乐园公司负责补偿。租赁期间，鑫乐园公司有下列行为之一的，花炮公司有权终止合同，提前退租，鑫乐园公司应退回花炮公司预缴租金（按日计算），并支付违约金10万元：1、鑫乐园公司不能按照本合同约定时间提供出租房屋……4、鑫乐园公司违反本合同约定，提前收回房屋。同时该合同还对双方的权利义务作了其他约定。合同签订后，花炮公司便搬迁至A1716号房进行办公经营。2016年2月期间，案外人柳霞便以鑫乐园公司不是A1716号房屋的所有权人为由，要求花炮公司向其支付A1716号房屋的租金或者腾房搬出，并多次派人到花炮公司干扰其正常办公，对花炮公司经营和声誉造成较大影响。花炮公司为此多次向当地公安机关报警维权，但收效甚微。花炮公司遂与鑫乐园公司就此多次协商，该公司均拒绝出面与案外人柳霞协商解决此问题，并拒绝按《办公楼租赁合同》履行解除合同、返还租金等合同义务。花炮公司遂诉至法院，请求：一、依法解除花炮公司与鑫乐园公司之间签订的《办公楼租赁合同》，并要求鑫乐园公司向花炮公司返还租金和保证金548800元，并支付至租金及保证金返还之日止的利息19208元（以548800元为基数，从2015年7月20日起算至2016年3月20日）。二、鑫乐园公司向花炮公司支付违约金10万元。三、本案诉讼费由鑫乐园公司承担。
上栗县人民法院认为，房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则，由出租人和承租人在协商一致的情况下签订合同。本案中花炮公司与鑫乐园公司签订的《办公楼租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反国家法律或法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律的保护，同时对双方当事人亦具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“因以下情形导致租赁的房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封；（二）租赁房屋权属有争议的；……”本案系租赁合同纠纷，首先要确认本案诉争房屋是否存在权属争议。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……，按照民间借贷法律关系审理作出判决生效后，借款人不履行生效判决确定的义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务……”之规定，综合庭审查明的事实及双方提交的证据可知，本案诉争标的物龙凤山庄A1716号房屋的所有权并未因鑫乐园公司与案外人柳霞签订了《萍乡市商品房买卖合同》而改变，其所有权仍属于鑫乐园公司。尽管该房屋的所有权仍属于鑫乐园公司，但该公司却在其上面设置了担保抵押权，且与案外人柳霞还存有经济纠纷，显然该租赁房屋明显存在权利瑕疵，而在与花炮公司签订《办公楼租赁合同》时却故意对该事实进行隐瞒，亦属严重违约行为。从而造成案外人柳霞以鑫乐园公司不是房屋所有权人为由要求花炮公司向其支付租金或腾房搬出，并多次派人干扰花炮公司正常经营秩序的后果。此外，鑫乐园公司还怠于承担合同约定义务，拒绝出面与案外人柳霞协调或通过正当合法途径解决租赁房屋存在的问题。故鑫乐园公司的行为已严重违反《办公楼租赁合同》的约定，致使该合同目的难以实现，即花炮公司在其承租期内难以进行正常经营，从而构成根本违约。现花炮公司诉请要求依法解除其与鑫乐园公司签订的《办公楼租赁合同》，提前退租并退回预缴租金，承担相应的违约金，于法有据，应予支持。对于花炮公司要求鑫乐园公司支付因拖欠租金及保证金而产生的利息19208元，因在签订合同的时候，双方并没有约定利息，且无其他证据佐证，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十八条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除上栗花炮连锁有限公司与萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司2015年7月20日签订的《办公楼租赁合同》。二、萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司返还上栗花炮连锁有限公司预缴租金及保证金共计548800元。三、萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司支付上栗花炮连锁有限公司违约金100000元。四、驳回上栗花炮连锁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10480元，由上栗花炮连锁有限公司承担280元，由萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司承担10200元。
上诉人鑫乐园公司不服上述判决，向本院提出上诉称，一、原审判决认定上诉人存在严重违约、根本违约属于事实认定错误。首先，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系和上诉人与柳霞之间的借款抵押关系并无直接关联关系，且上诉人与柳霞签订借款合同、设定房屋抵押时并未办理抵押登记。另外，房屋租赁合同中并未要求上诉人履行告知房屋抵押的义务，我国现行法律法规也没有规定不履行房屋抵押告知义务属于违约行为。其次，柳霞对租赁房屋并不享有占有、使用、收益、处分的权利，其要求被上诉人向其缴纳租金或腾房搬出没有任何合同和法律依据。其多次派人到被上诉人公司干扰被上诉人正常经营，完全是一种违法行为。原审判决认定上诉人怠于履行合同义务，拒绝出面与柳霞协调解决上述问题构成根本违约毫无事实和法律依据，是完全错误的。二、原审判决适用法律错误，导致判决错误。本案中原审法院已经查明租赁房屋的所有权属于上诉人，不存在权属争议，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定。原审法院依据上述条款判决解除租赁合同、上诉人返还被上诉人租金、保证金并支付违约金是完全错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人花炮公司二审中答辩称上诉人在上诉状中承认其在签订房屋租赁合同时隐瞒了将该租赁房屋已为案外人设置借款抵押的事实。案外人柳霞因此多次到被上诉人公司闹事，严重影响了被上诉人的正常经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中案外人柳霞的行为已导致租赁房屋严重不符合被上诉人租赁房屋的用途，上诉人存在明显违约。原审判决于法有据，应予维持。
二审中被上诉人花炮公司向法庭提交以下证据：1、视频资料一份及证人陈某的证言，证明2016年7月22日，案外人柳霞再次纠集人员到被上诉人公司锁门闹事，严重影响被上诉人正常经营，被上诉人已无法正常使用租赁房屋。2、2016年7月25日《函》一份，证明案外人柳霞要求被上诉人搬出租赁房屋。经质证，上诉人认为上述证据的真实性无法确认，且上诉人与柳霞之间仅为借贷关系，柳霞的行为与上诉人无关。本院经审查认为，上述证据证明的事实与本案不属于同一法律关系，本院不予确认。
二审经开庭审理及查阅一审案卷，重新查明本案事实如下：2015年7月20日，鑫乐园公司与花炮公司签订《办公楼租赁合同》一份，合同约定鑫乐园公司将其位于上栗县平安北路龙凤山庄主楼17楼，房号为A1716号（即本案诉争房屋），建筑面积为748平方米的房屋租赁给花炮公司作为其办公经营场所，租金为18700元／月，租赁期限为3年，自2015年8月1日至2018年7月31日止。合同签订后，花炮公司一次性向鑫乐园公司支付了2年的租金448800元及10万元保证金。在租赁期内，鑫乐园公司有权依照法定程序出售该出租房屋的所有权，完成该房屋所有权转让后，本合同对新的房屋所有人和花炮公司继续有效。如果出现争议造成花炮公司损失，由鑫乐园公司负责补偿。租赁期间，鑫乐园公司有下列行为之一的，花炮公司有权终止合同，提前退租，鑫乐园公司应退回花炮公司预缴租金（按日计算），并支付违约金10万元：1、甲方（即鑫乐园公司）不能按照本合同约定时间提供出租房屋。2、甲方空调及其他约定设施无法按合同规定入住时间到位，影响乙方（即花炮公司）使用。3、甲方电梯等公共设施无法运行，导致乙方无法使用出租房屋。4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋。同时该合同还对双方的权利义务作了其他约定。合同签订后，花炮公司便搬迁至A1716号房进行办公经营。2016年2月期间，案外人柳霞便以鑫乐园公司不是A1716号房屋的所有权人为由，要求花炮公司向其支付A1716号房屋的租金或者腾房搬出，并多次派人到花炮连锁公司干扰其正常办公，对花炮公司经营和声誉造成较大影响。花炮公司为此多次向当地公安机关报警维权，但收效甚微。花炮公司与鑫乐园公司就此事协商无果。花炮公司遂诉至法院，引发本案纠纷。另查明，2013年4月13日，鑫乐园公司与案外人柳霞签订《萍乡市商品房买卖合同》一份，将本案诉争房屋出售给案外人柳霞，双方于2013年4月15日到上栗县房地产市场管理所对该买卖合同办理了预售登记备案。至今为止，案外人柳霞未取得本案诉争房屋的不动产权证书。
本院认为，本案上诉人鑫乐园公司与被上诉人花炮公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。被上诉人花炮公司认为，上诉人鑫乐园公司在签订租赁合同之前已经与案外人柳霞签订了《商品房买卖合同》并在房管部门办理了预售备案登记，案外人柳霞多次到被上诉人公司闹事，扰乱了正常经营，导致租赁房屋无法正常使用，故诉请要求解除房屋租赁合同并退还租金及支付违约金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法正常使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（二）租赁房屋权属有争议的；……。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。从本案事实来看，虽然上诉人鑫乐园公司与案外人柳霞之间签订了《商品房买卖合同》并在房管部门办理了预售备案登记，但案外人柳霞尚未取得该租赁房屋的不动产权证书，即该房屋的所有权并未转移，不存在租赁房屋权属有争议的情形。另外，上诉人鑫乐园公司与被上诉人花炮公司签订的《房屋租赁合同》第十一条对被上诉人花炮公司可以终止合同并要求上诉人鑫乐园公司支付违约金的情形进行了约定，本案中并未出现该条规定的情形，故被上诉人花炮公司要求解除合同并退还租金及支付违约金的诉讼请求缺乏合同和法律依据，不予支持。至于被上诉人认为案外人柳霞多次上门闹事扰乱其正常办公秩序，因与本案房屋租赁合同属不同法律关系，被上诉人可通过其他途径向案外人主张。原审判决认定本案租赁房屋的所有权仍然属于上诉人鑫乐园公司的同时又认定上诉人鑫乐园公司存在根本违约，属于事实认定错误，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省上栗县（2016）赣0322民初152号民事判决。
二、驳回被上诉人上栗花炮连锁有限公司的全部诉讼请求。
本案一、二审诉讼费28680元，由被上诉人上栗花炮连锁有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周丽娜
代理审判员 蔡美来
代理审判员 黄 毅
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 胡 青