江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00679号
上诉人（原审原告，反诉被告）季文娟。
委托代理人瞿浒，南通市通州开发区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告，反诉原告）海门市雅维斯卧室用品厂，住所地海门市三星镇召良村*组。
法定代表人胡明亮，董事长。
上诉人季文娟因与被上诉人海门市雅维斯卧室用品厂（以下简称雅维斯厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2014）门工民初字第00700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭�行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年8月8日，江苏明超国际贸易有限公司与江苏海门工业园区管理委员会签订《海门市商业用房拆迁补偿安置协议》。江苏明超国际贸易有限公司签字的代表为胡明亮。该协议中抬头的乙方为“江苏明超国际贸易有限公司（梦天姿公司、雅维斯公司）”。该协议约定了被拆迁房屋坐落在海门市工业园区三期工程南侧，拆迁总合法建筑面积17311平方米等内容。雅维斯厂的法定代表人也系胡明亮。2013年5月29日，季文娟（乙方）与雅维斯厂（甲方）签订了《房屋租赁合同》。该租赁合同约定：乙方承租甲方位于明超老厂朝西门店原咖啡厅南边2-4间房屋（以下简称案涉房屋）进行生产经营活动；房屋租赁时间从2013年6月10日到2014年6月9日止；该房屋合计人民币壹拾肆万元整；如在租赁期内房屋拆迁的情况下，根据实际�用面积另安排经营场所；甲方清晰告知乙方本区属拆迁区；租赁期满，甲方收回房屋或者因本合同约定的事由或者法定事由发生甲方提前收回房屋时，除乙方可搬动的物品或者专用设备，依附于房屋的装修属甲方所有；如遇政府房屋拆迁，乙方无条件迁让涉及拆迁搬迁所有补偿均由甲方所有等内容。其后，经雅维斯厂同意，季文娟就案涉房屋出资进行装饰装修，并从事电脑、手机等方面的经营活动。该租赁合同约定的租赁期限内的房租，季文娟已向雅维斯厂付清。2014年6月13日，雅维斯厂又收取季文娟自2014年6月9日至同年9月9日的三个月房租35000元。2014年8月28日，雅维斯厂向包括季文娟在内的经营户发出“拆房通知”。该“拆房通知”有：“各门店经营户现接政府拆迁通知！！！！本商铺将于2014年九月底拆迁！请各经营户做好拆迁准备，将于九月底无条件搬出商铺�特此通知”等内容。2014年9月底，季文娟委托南通市通州开发区法律服务所向雅维斯厂发出《法律函》，要求季文娟得到她应该得到的安置和赔偿。其后，双方发生矛盾。季文娟诉至法院，要求雅维斯厂赔偿其装修损失及搬运电器损耗合计5万元。审理中，雅维斯厂提出反诉，要求季文娟支付房租11666元、水电费540元，帮助季文娟搬离承租店铺的搬运费560元，合计12766元。
庭审中，双方均认可季文娟搬离案涉房屋的时间为2014年10月7日晚。雅维斯厂也参与了搬运过程。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未禁止拆迁区域的待拆迁房屋的出租行为。季文娟也未提供证据证实该租赁合同存在合同无效的法定情形。双方应当按照租赁合同的约定全面履行权利、义务。案涉租赁合同约定的租赁期间届满后，季文娟继续使用租赁物，雅维斯厂在一段时间内并没有提出异议。原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。直至雅维斯厂发出通知要求季文娟于2014年9月底搬出案涉房屋且2014年10月7日季文娟搬出案涉房屋后，双方租赁关系终止。就季文娟的本诉请求，法院认为，雅维斯厂在出租案涉房屋时已明确告知案涉房屋属于拆迁区域，季文娟对此应有了解。季文娟要求雅维斯厂赔偿其装潢损失，未能提供证据证实现存的装饰装修价值，且原租赁合同已约定除季文娟可搬动的物品或者专用设备，依附于房屋的装修属甲方所有。故季文娟要求雅维斯厂赔偿�装修损失，无事实和合同依据，不予支持。季文娟要求雅维斯厂赔偿搬运电器的损耗，也未能提供相关证据，应承担举证不能的法律后果。至于季文娟提及的拆迁补偿，季文娟未能提供证据证实雅维斯厂侵吞了“季文娟应得的拆迁补偿”，故法院不予理涉。综上，季文娟的诉请无事实和法律依据，不予支持。关于雅维斯厂主张的反诉请求，法院认为，即便存在雅维斯厂职工贾连森关于免除租金的承诺，但其并非雅维斯厂的法定代表人或负责人，也没有证据证实其具有代表公司进行承诺的职权，故贾连森的个人承诺对雅维斯厂不发生法律效力。季文娟仍应当按照原租赁合同约定的房租标准及其后三个月的房租标准，即月租金11666元的标准支付2014年9月10日至2014年10月7日之间的房租。经计算，共27天，该笔租金为10499元。雅维斯厂主张的水电费和搬运费，均未能提供相关证据，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、季文娟支付海门市雅维斯卧室用品厂房屋租金人民币10499元（自2014年9月10日起计算至2014年10月7日）。二、驳回季文娟的诉讼请求。三、驳回海门市雅维斯卧室用品厂的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币525元（已减半收取），由季文娟负担；反诉案件受理费人民币59.5元（已减半收取），由海门市雅维斯卧室用品厂负担人民币10.5元，季文娟负担人民币49元。
宣判后，上诉人季文娟不服一审判决，向本院提起上诉称，2010年江苏海门工业园区委员会跟江苏明超国际贸易有限公司签订了商业用房拆迁补偿安置协议，然而直到2013年5月29日胡明亮还在借用“雅维斯厂”出租上�地块上的店面。胡明亮借用季文娟投资了百万元以上产品，装潢了十几万，从中额外得到补偿费用大约856000元，然后强行将租赁户搬出。该额外补偿数额是否合理，该谁来享受，2010年的拆迁安置协议是否有效，一审都没有给付明确。房屋被拆迁安置后权利人应当是海门工业园区管理委员会，被上诉人无权收取租金，应当返还给上诉人。额外的补偿也是针对后来租赁户的补偿。胡明亮并没有说该店面已经被拆迁安置了，如果知道店面随时会被拆掉，肯定不会租用，更不会花十多万去装潢、搞大型广告牌。房屋征收后不得改变房屋用途，被上诉人租赁给上诉人并重新装饰做门面，已经改变了房屋用途，一审为何又说并不禁止房屋出租行为？被上诉人怎么有权利去出租。江苏明超国际贸易有限公司跟雅维斯厂、胡明亮是什么关系一审也没有查明，只是推定同一人，显然�错误的。另外，每次租金都是提前给的，从头到尾承办人都是贾连森，我方完全有理由相信贾连森代表的是被上诉人。一审法院判定上诉人应该再出租用费是错误的、没有依据的，理由：1、租金均是预先收取，如果真有拖欠，被上诉人在多次上门交涉中肯定会要。2、强行搬迁时，录音中被上诉人代表说没有经营几天，不要租金，搬出就算了。事实上一直被锁门也不好经营。上诉人申请当地法院调查不了材料，这种现象很奇怪，一审也没有让被上诉人提供自己的说法，这种举证不能，怪上诉方也是错误的。现在突然在开庭差不多了反诉，一审法院也同意，还判决支持该请求，显然不妥。请求二审法院适用法律错误，事实没有查清，应当异地重审，或查明事实后直接改判，判令驳回被上诉人的诉求，被上诉人赔偿上诉人人民币5万元并承担一审、二审诉讼费用。
被上诉人雅维斯厂未到庭答辩。
二审中，上诉人季文娟提供：1、海门市人民政府2015年1月30日信息公开答复书，2、2015年3月2日海门工业园区信息公开答复，3、2015年3月2日南通市人民政府补正行政复议申请通知书，这三份证据证明上诉人一直申请调取被上诉人跟海门工业园区管理委员会发生的增加补偿数额，但未能获得，现再次请求法院予以调取。本院对上诉人提供的证据真实性予以确认。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，2013年5月29日，季文娟与雅维斯厂签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，应为合法有效。雅维斯厂作为租赁合同的出租方，有权要求季文娟给付租金。房屋租赁合同中明确载明“甲方清晰告知乙方本区属拆迁区”、“除乙方搬动的物品或者专用设备，依附于房屋的装修属甲方所有”，�季文娟主张其事先并不知晓案涉房屋将被拆迁，明显与事实不符，主张装修损失，亦与租赁合同的约定相违背，且季文娟未能提供证据证实装潢的实际价值或损失。对于搬运电器的损耗，季文娟也未能提供相应证据予以佐证，季文娟主张雅维斯厂赔偿损失5万元的诉请无事实和法律依据，一审予以驳回并无不当。至于江苏明超国际贸易有限公司、雅维斯厂与胡明亮三者之间的关系，与本案无涉，一审未予理涉并无不妥。本案审理的是雅维斯厂与季文娟之间的房屋租赁关系，与江苏明超国际贸易有限公司、江苏海门工业园区管理委员会之间的拆迁补偿安置关系不是同一法律关系，且季文娟主张的系装修损失及搬运电器损耗，一审中也并未对其作为承租人应得的拆迁补偿款提出明确诉讼请求，故拆迁安置协议是否有效、额外补偿数额是否合理，应该由谁享受等均不属于�案的审理范围，调取相关证据材料亦无必要，相关权利人可以另行解决。
至于是否可以免除租金，本院认为，即使雅维斯厂职工贾连森确实作出过免除租金的承诺，在无相应证据佐证的情况下，贾连森的个人行为对雅维斯厂不发生法律效力。且季文娟一审诉状中陈述“被告在2014年9月30号擅自断电，致使其在国庆黄金节日里无法正常营业”，一审庭审中又陈述“9月30日，被告方联系人主动和原告联系，说是在2014年10月国庆放假期间，把门打开让原告再经营几天……所以，原告在10月2日去店里开始经营，10月7日晚搬走”。现季文娟又上诉称“事实上一直被锁门也不好经营”，对该主张，本院碍难采纳。一审法院根据之前的房租标准，按照实际天数计算租金，合法合理。
一审中，雅维斯厂在法庭辩论终结前提出反诉，并不违反法律规定，一审程序合法。综上，季文娟的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，本诉部分人民币1050元，反诉部分人民币119元，合计人民币1169元，由上诉人季文娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 刘玉蓉
二〇一五年六月四日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；