海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼97民初10号
海南省第二中级�民法院
民事判决书
（2017）琼97民初10号
原告:汤学仲，香港特别行政区居民，男，1953年9月7日出生，现住香港特别行政区。
委托诉讼代理人：孙定华，海南三和元律师事务所律师。
被告:海南美好房地产开发有限公司，住所地：海南省临高县。
法定代表人：王爱爱，该公司董事长。
委托诉讼代理人：童永滨，海南外经律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡兴泉，海南外经律师事务所实习律师。
原告汤学仲与被告海南美好房地产开发有限公司（以下简称美好房地产公司）房屋买卖合同纠纷�案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人孙定华，被告委托诉讼代理人童永滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤学仲向本院提出诉讼请求：1、判令将A16幢房屋交付给原告使用并协助原告办理A16幢房屋合同登记备案手续和房屋所有权证书的手续；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的”临澜湾国际海岸水城海豚花园一期”A16幢和A3幢房屋，房屋用途为住宅，总房款为6125370元（A16幢：2625000元，A3幢：3500370元）。原告依照合同约定，分批次向被告支付了A16幢和A3幢的购房款，其中A3幢已于2014年9月15日办理了《房屋所有权证》（编号：临房权证临城字第XX**号），至于A16幢，原告支付了1064630元，剩余房款通过与被告签订的《协议书》，与被告达成一致意见，通过其他款项予以冲抵。至此，原告已支付A16幢全部房款。原告依照合同约定履行了付款义务，被告至今没有向原告交付A16幢房屋、办理备案登记并办理产权证书。被告的违约行为给原告的工作、生活造成极大影响，同时也造成了极大的损失。
被告美好房地产公司辩称：一、原告未按《商品房买卖合同》约定付清A16幢房款，故美好房地产公司不能交付房屋。二、以股权抵房款之《协议书》并未履行，故在汤学仲付清剩余房款之前美好房地产公司不能够交付A16幢房屋。2014年8月，美好房地产公司当时的实际操控人吴明以三家公司的名义与原告签订了”以股权抵房款之《协议书》”，协议约定：汤学仲以其持有的”海南京东保盈房地产开发有限公司（以下简称京东保盈公司）2%股份”作价300万元转让给美好房地产公司，以其中1560370元抵汤学仲购买的A16幢房屋欠款，剩余款项由海南美好中和房地产开发有限公司在乐东开发的项目中两套房屋冲抵。协议签订后，汤学仲未将”海南京东保盈房地产开发有限公司2%股份”过户到美好房地产公司名下。三、原告与吴明共同涉嫌诈骗。司法机关已立案调查。原告不是海南京东保盈房地产开发有限公司的股东，未曾持有该公司股份，原告与吴明共同运作的”以股权抵房款之《协议书》”是一个骗局，协议书内容根本就不能履行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告汤学仲为证明其主张向法院提交下列证据：证据一、《商品房买卖合同》两份，拟证明汤学仲与海南美好房地产开发有限公司的买卖合同关系；证据二、房款转账凭证；证据三、房屋所有权证（编号：临房权证临城字第XX**号），证据二、三拟证明原告依照约定支付了A3幢全部和A16幢部分房款，其中A3幢已经办理房屋所有权证书；证据四、《协议书》，证明原告支付了A16幢剩余全部房款。
被告美好房地产公司的质证意见：对两份《商品房买卖合同》、房款转账凭证、房屋所有权证的真实性、合法性、关联性无异议。对《协议书》的真实性、合法性有异议，认为其侵害了公司的利益，汤学仲用京东保盈公司的股权抵房款，但美好房地产公司与该公司并没有任何关联，也未拿到该司的任何补偿款，协议实际也未履行。
被告美好房地产公司为证明其主张向法院提交下列证据：证据一、京东保盈公司的企业档案，拟证明原告不是京东保盈公司的股东，与吴明签订的《协议书》侵害了公司的权益；证据二、吴明被司法机关羁押的有关消息。
原告汤学仲的质证意见：对企业档案的证明内容有异议，京东保盈公司原股东张建海与原告是有股权代持协议的，原告是京东保盈公司隐性的股东。对证据二的真实性无异议，但认为与本案无关。
对原告汤学仲与被告美好房地产公司提交的证据，本院认为，双方当事人对两份《商品房买卖合同》、房款转账凭证、房屋所有权证的真实性、合法性、关联性均无异议，且有原件予以核对，本院予以认可。《协议书》有原件核对，系当事人真实意思表示，本院对其真实性予以认可。对京东保盈公司的企业档案的真实性，本院予以认可，但不排除原告汤学仲系该公司的隐名股东，故对被告主张的证明力本院不予认可。吴明非本案当事人，其被羁押的消息与本案无关，故对该证据的关联性本院不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汤学仲与美好房地产公司于2011年1月20日签订《商品房买卖合同》,合同约定：汤学仲向美好房地产公司购买位于临澜湾国际海岸水城海豚花园一期A16号房产，建筑面积共262.50平方米，房产价款按套计算，总价款为2625000元。在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记中约定：”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”《商品房买卖合同》第二十四条约定：”�品房预售的，自本合同生效之日起60天内，由出卖人向临高县住房保障和房产管理局申请登记备案。”该《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中约定付款方式为一次性付款，并在该补充协议第四条第一款中约定”出卖人在买受人交清所有应缴纳的款项后才给予交房，否则出卖人有权不予交房，买受人也不得进场装修。”该份《商品房买卖合同》尚未办理合同登记备案手续。2013年1月31日，汤学仲与美好房地产公司又签订一份《商品房买卖合同》,合同约定：汤学仲向美好房地产公司购买位于临澜湾国际海岸水城海豚花园一期A3号房产，建筑面积共368.46平方米，房产价款按套计算，总价款为3500370元。两份《商品房买卖合同》签订后，汤学仲依约付清了A3幢的全部购房款，并办理了《房屋所有权证》。关于A16幢房产，汤学仲支付了1064630元后，于2014年8月3日，由汤学仲、美好房地产公司及案外人京东保盈公司、海南美好中和房地产开发有限公司共同签订《协议书》，约定：汤学仲持有的京东保盈公司2%（百分之贰）股权，价值人民币360万元，转让给美好房地产公司。其中1560370元用股权转让款充抵汤学仲购买的A16幢房产的剩余房款，冲抵后美好房地产公司仍需支付汤学仲股权转让款余款2039630元。《协议书》签订后，至今尚未办理股权转让手续，汤学仲亦未通过其他方式支付剩余房款。A16幢的房产尚未交付，亦未办理房产登记。
本院认为，本案争议焦点为：1、原告汤学仲是否已支付完毕全部A16幢购房款；2、被告美好房地产公司是否应当将涉案房屋A16幢交付给原告汤学仲以及协助办理A16幢房屋合同登记备案手续和房屋所有权证书的手续。
关于原告汤学仲是否已支付完毕全部A16幢购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告汤学仲与被告美好房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》，由双方自愿协商签订，主体适格，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》中约定付款方式为一次性付款，双方签订合同后，汤学仲支付了1064630元，后又通过与美好房地产公司签订《协议书》约定了剩余房款的支付方式，《协议书》亦是当事人真实意思表示，可视为双方对变更房款支付方式达成了合意。《协议书》中约定，汤学仲持有的京东保盈公司2%（百分之贰）股权，价值人民币360万元，转让给美好房地产公司。其中1560370元用股权转让款充抵汤学仲购买的A16幢房产的剩余房款，冲抵后美好房地产公司仍需支付汤学仲股权转让款余款2039630元。原告汤学仲认为，《协议书》的签订即表示其已完成了A16幢房产剩余房款的支付义务，并认为，美好房地产公司应先交付房产，其再办理股权过户。本院认为。合同的成立和履行是有区别的。合同的成立是当事人之间形成合意，产生了合同关系；合同的履行则是债务人全面地、适当地完成其合同义务，使债权人的合同债权得到完全实现。合同的履行是债务人完成合同债务的行为，这是合同目的的起码要求，合同只有据以履行了，当事人签订合同的目的才有可能达到。本案中，《协议书》虽然是各方签约人真实意思表示，但仅是各方当事人的合意表现，对于当事人来说是一种预期利益，只有履行完毕才能达到签订《协议书》的目的。据本案已查明事实，《协议书》虽然约定了股权转让，但在《协议书》签订后，原告汤学仲与被告美好房地产公司至今并没有股权转让的行为，亦未进行股权变更，由此可见，《协议书》并没有得到履行，当事人的合同债权没有实现。因此，原告汤学仲并没有通过签订《协议书》支付完毕剩余款项。综上，原告汤学仲认为其已支付完毕A16幢全部房款的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于被告美好房地产公司是否应当将涉案房屋A16幢交付给原告汤学仲以及协助办理A16幢房屋合同登记备案手续和房屋所有权证书的手续。根据原告汤学仲与被告美好房地产公司签订的《商品房买卖合同》中”出卖人在买受人交清所有应缴纳的款项后才给予交房，否则出卖人有权不予交房，买受人也不得进场装修”的约定，作为买受人的原告汤学仲应先支付完毕全部�房款，才能交房，而原告汤学仲并没有支付完毕A16幢的全部购房款，因此其关于交付房屋的请求没有事实根据，本院不予支持。关于协助办理房屋所有权证书的请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，申请办理房屋所有权证书手续的时间起算点是依据商品房交付使用的时间，而本案中A16幢房产并不符合合同约定的交付条件，因此当事人申请办理房屋所有权证书的条件亦没有满足，本院不予支持。关于美好房地产公司协助办理A16幢房屋合同登记备案手续的请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条”商品房预售的，自本合同生效之日起60天内，由出卖人向临高县住房保障和房产管理局申请登记备案”的约定，申请办理合同备案登记的条件是双方签订的《商品房买卖合同》生效，本案中，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均没有提出合同无效或可撤销的情形，对合同的生效没有提出异议，故作为出卖人的美好房地产公司应按照合同约定协助汤学仲办理合同备案登记，对于该项诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持，限期美好房地产公司10日内将办理合同备案登记需要由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、海南美好房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内将办理合同备案登记需要由出卖人提供的资料报房产登记机关备案；
二、驳回原告汤学仲的其他诉讼请求。
案件受理费27800元，由原告汤学仲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省高级人民法院。
审 判 长 何昌恩
审 判 员 龙蜀娟
审 判 员 王柱进
二〇一七年四月二十七日
法官助理 陶月月
书 记 员 王慧琳
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国�同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。