贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汇民初字第3375号
原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司，地址：贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生花园永平楼门上夹号，组织机构代码：68398625-0.
诉讼代表人蔡大钧，该公司经理。
被告石桂英，女，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。
原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司（以下简称蒙自金马公司）与被告石桂英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周洲适用简易程序公开开庭进行了审理，原告诉讼代表人蔡大钧到庭参加诉讼，被告石桂英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司诉称，我公司于2011年5月5日与被告所在小区开发公司签订了《前期物业服务合同》，于2011年5月1日开始向该小区提供物业服务，但被告一直欠缴2011年5月1日至2013年10月30日的物业管理费440元。请求法院判决被告支付2011年5月1日起至2013年10月31日的物业服务费440元。
被告石桂英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，被告石桂英系遵义市汇川区枫桥韵泊小区业主，该小区由贵州远通房地产开发公司开发，竣工交付时由重庆渝振物业服务公司提供物业服务，小区共有业主数百户。后重庆渝振物业服务公司停止物业服务，原告于2011年5月1日进驻该小区提供物业服务，蒙自金马公司与贵州远通房地产开发有限公司于2011年5月5日签订了《枫桥韵泊前期物业服务合同》，约定由蒙自金马公司为遵义市枫桥韵泊小区提供物业服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.65元／月／平方米，高层（电梯）住宅0.95元／月／平方米（住宅一、二层楼按0.75元／月／平方米）；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在收费之日起6个月内一次性交清一年物业服务费的履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期的5‰追缴滞纳金的标准支付滞纳金。合同有效期3年，期限自2011年5月6日起至2014年5月6日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年6月27日，遵义市物价局以遵市价格（2011）98号文件批复同意蒙自金马公司关于枫桥韵泊物业管理收费标准的请示。
2012年8月22日，遵义市汇川区大连路枫桥韵泊小区业主委员会成立，并报遵义市住房和城乡建设局备案。业主委员会于2012年11月20日下发通知：“云南蒙自金马物业服务公司遵义分公司：经我小区业主委员会对小区业主进行民意调查，现小区业主98%以上要求更换你公司，加之这次公开招聘你公司因投入的实力不够未能入选，请该公司在2012年11月25日前做好交接准备工作”。2012年12月5日，业主委员会作出“枫桥韵泊小区解聘金马物业公司为我小区服务决定”：根据民意调查，现绝大多数业主要求更换物业服务公司，为此小区业主委员会和监督委员会尊重广大业主的意见，现决定终止金马物业公司对我小区进行物业管理服务。到2012年12月31日，并进行表决。有35户业主签名表示同意。同日，业主委员会邀请基层组织派员，监督其选聘新的物业服务企业。2012年12月20日，业主委员会在小区张贴公告：“经小区2012年12月5日召开的业主代表大会决定，新选聘的遵义德源物业服务公司从2013年1月1日起为我小区进行物业管理服务，蒙自金马公司至2012年12月31日止。如有超期交纳物业、车辆管理等费用的业主请抓紧到蒙自金马公司办理退款”。
因蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司拒绝退出该小区物业服务并继续管理至2013年10月31日，发生矛盾，引发小区业主群体性上访。2013年10月22日，业委会发布公告，称业委会已于2013年10月8日与重庆展华物业管理有限公司签订了物业服务合同，该公司于2013年10月26日进驻，本月26日之后的物管费向该公司缴纳。遵义市群众工作中心于2013年12月3日召开信访协调座谈会，遵义市及遵义市汇川区有关部门负责同志和枫桥韵泊小区代表参加了会议，形成会议纪要如下：“先由汇川区大连路办事处搭建平台，让小区业主委员会及广大业主和物业公司协调沟通，沟通不成可通过司法途径解决。汇川区大连路办事处积极联系消防支队解决消防水源出脱问题；遥控摄像头修复由业主委员会与原来的安装公司联系；电梯由汇川区信访局联系汇川区质监分局鉴定；由市住建局联系金马物业服务公司，由金马物业公司向业主委员会提供小区业主欠费名单，再由小区业主委员会将收取的费用对小区的设备设施进行维护，如收取的费用结余，属于蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司所有的应由业主委员会归还金马公司。由大连路茅草铺供电所协商联系，对小区公共用电暂不停电，待小区物业管理关系理顺后，再将所交电费补交或由业主委员会先垫交。”该会议纪要于2013年12月4日印发，共印发5份，送遵义市住建局、汇川区政府、汇川区信访局。2013年12月9日，业主委员会在小区对全体业主发布公告，内容如下：“经过座谈协调，市信访局、市住建局有关领导给予业主委员会明确的表示，要求小区业委会及社区居委会将指示精神抓紧落实：一、市住建局尽快要求小区原物管蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司提供业主欠缴的物业管理费明细清单，便于业委会掌握详细的数据。二、允许小区业委会委托现在的物管展华公司代理收取业主欠缴蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司服务期间的物业管理费。三、明确业委会对收取的这部分资金进行监督、管理和使用，主要用于小区电梯的维修维护、垃圾清运、监控设施设备的恢复。四、业主缴费优惠不变，即一次性缴纳一年管理费的免一个月管理费，不满一年的不予优惠，不收取滞纳金。五、小区业主要自觉遵守《业主公约》，主动向业委会补交以前所欠的物业服务费，积极向新的物业公司缴纳今年后两月和明年的物业服务费。凡是无理拒绝向业委会缴纳所欠蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司物业管理费的业主，市住建局将责成蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司对着部分业主进行起诉，由人民法院判决后强制收取，业委会将对这部分业主的失信行为在小区内进行曝光。六、七（略）。八、从公告之日起即可以缴费，请业主缴费后妥善保管收缴费凭据。”
2013年10月31日，蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司退出枫桥韵泊物业服务区域。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务的，应当签订前期物业服务合同”，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提起抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司与建设单位贵州省远通房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主均有约束力。被告应向原告交纳物业费。蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司请求按每日5‰支付滞纳金1056元，《前期物业服务合同》虽然约束全体业主，但毕竟未与业主协商，建设单位与物业服务公司签订《前期物业服务合同》时应遵循公平合理的原则，不得为业主约定高额的违约金而获得不当利益。滞纳金约定每日5‰超过同期银行贷款利率数十倍，明显过高，本院酌定为100元。被告石桂英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，应视其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《物业管理条例》第二十一条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告石桂英在本判决生效后十日内支付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司物业服务费440元。
本案案件受理费25元（已减半收取），由被告石桂英承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本；还应在上诉期满后七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决书生效后，原告可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 周洲
二〇一五年十月十四日
书记员 田霖