广东省深圳市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2018）粤03民终3381号	上诉人（原审原告、反诉被告）：武艺。	被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈莉。	委托诉讼代理人：刘淑君，广东格祥律师事务所律师。	委托诉讼代理人：张靖修，广东格祥律师事务所实习律师。	上诉人武艺因与被上诉人陈莉房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初15808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。	武艺上诉请求：一、撤销一审判决第1-6判项，改判支持上诉人全部诉讼请求；二、依法确认双方于2016年5月31日签订的租赁合同由于租赁标的严重货不对版，合同并未正式开始执行，原合同第四项“租赁期从2016年6月2日起至2017年6月2日止”为不生效条款；三、判令陈莉立即恢复水电供应，并立即将涉案租赁房屋被陈莉非法拆走的木门、铁门安装还原，以保障武艺的人身安全；四、判令陈莉因非法断水断电而造成的武艺经济损失人民币106817.95元（包括一审武艺提出的所有索偿金额在内，计算至2018年2月28日止）。	事实与理由：一、签约时陈莉欺骗武艺出租屋内一切设施都是好的，但实际入住后武艺发现屋内的电器和家具设施绝大多数都是坏的，不能正常居住。只有一个热水器是新装的，但还有害人嫌疑。且屋内完全没有安全设施，主人房门锁人为导致不能锁，窗不能关，防盗网未锁却挂假锁欺骗租客，大厅锁设计在门外阳台，这些装修是反常的装修，是配合小偷作案的装修。出租人一天没有提供合格的房屋给承租人使用，就一天没有执行合同，又怎能有合同的到期日呢？至于说“为何当时不提出”，当时我有提出，但联系不上陈莉，至于最后联系上时已近所谓合同结束日了，我也曾提出退租，陈莉威胁我说“你退租你违约，要赔偿一切损失”；二、陈莉提供的租赁房屋完全没有安全设施，只有盗贼的同伙设计这样的房间租给租客以共同盗取租客的财物，造成武艺在租房期间歹徒多次潜入房间投毒作案，盗窃其名贵手表和财物，又迫使其因怕歹徒投毒而多次倒掉冰箱内食物、名贵食材、名贵护肤品、日用品等造成其二万多元经济损失，且陈莉拒绝赔偿。武艺需要保护现场证据，故不能搬离涉案房产；三、陈莉的诉讼请求是要求武艺支付从2017年7月1日起的占有使用费，而一审判决却错误的判决武艺支付自2017年6月3日起的占有使用费，自行为陈莉加多了一个月的受益，个中原因令人寻味。出租房屋家具电器破烂不堪，且陈莉又非法停止水电供应，一审法院却判令武艺支付房租，不合法理；四、武艺从未拖欠任何费用，只有迟交的现象，是因为楼上坏人倒毒水、喷毒气、放辐射，逼迫武艺为保命而做出各种措施抵抗坏人，无时间准时交费，但都电话向财务部打招呼。陈莉提供的管理处情况说明上已清楚写明“武艺已于2017年7月7日将所有的费用交清”，一审判决第四项不当；五、陈莉提供的租赁标的严重不合格构成违约，在武艺不拖欠任何费用的情况下擅自断水断电构成二次违约，一审法官不对违约方进行处罚，而判令陈莉可没收押金，判决违法；六、武艺的全部诉求均合理合法，一审判决驳回武艺的诉求不当。	武艺于本案二审调查补充称：我十几年前在外国时谈了一个混黑白两道的男朋友，因我知道他很多内幕，故分手后他一直在追杀我。现在的房东陈莉和楼上的邻居与我的前男友是同一个犯罪集团的，都是黑社会，每天给我放毒气，勾结房东要杀我。我原来的房东和现在房东也是一个团伙的，他们杀人的手法是相同的，都是利用毒药杀人，原来的房东还非法的把我家具扔到外面。	陈莉辩称：一、陈莉认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当驳回武艺的上诉，维持原判。二、针对武艺的事实与理由，我方回应如下：本案中构成根本违约的是武艺，武艺在租赁合同到期后，拒不搬离涉案房产，在陈莉多次与其沟通要求搬离的情况下，武艺反而先起诉陈莉，要求赔偿武艺的相应损失，是完全没有道理的，武艺在上诉状中主张，租赁物不符合租赁要求，多处损坏，且财物损失，如果出租房屋确实存在上述诸多问题，武艺为什么在租赁期间按时足额支付租金，而不提前搬离涉案房产，或者与陈莉沟通租金减免的问题，这根本不符合常理。武艺又主张财物损失，但是也没有向公安机关报案，也没有证据证明相关财物损失与本案有任何关系，因此武艺这种不讲诚信，颠倒黑白，混淆是非的恶劣行径，应该受到法律的严惩，因此请求二审法院尽快判决。	武艺向一审法院起诉请求：1、陈莉在租赁合同解除前恢复涉案房产内的水电供应；2、陈莉向武艺返还交付的14个月的租金36400元（含押金）；3、陈莉赔偿武艺财物被窃损失20000元；4、陈莉向武艺支付维修费、材料费及交通费共计4000元；5、陈莉向武艺赔偿因中断水电造成的损失5000元；6、诉讼费用由陈莉承担。	陈莉的反诉请求：1、确认武艺与陈莉于2016年5月31日签订的《租赁合同》于2017年6月2日到期终止；2、武艺立即迁出涉案房产；3、武艺按月租金2600元的标准向陈莉支付占用期间的占用使用费（从2017年7月1日起暂计至武艺实际搬离之日止）；4、武艺向陈莉支付拖欠的管理费等各项费用合计1040.31元；5、武艺向陈莉支付交通费及误工费9278.5元；6、武艺向陈莉支付房屋设施损坏费用10000元；7、陈莉无须退还武艺押金5200元；8、本案本诉及反诉诉讼费由武艺承担。	一审法院认定事实：一、租赁标的物：陈莉将其与案外人许磊各占50%的位于深圳市龙岗区布吉街道XX路XX花园X栋XX号的房产（房产证号为：深房地字第XXXX号）出租给武艺，陈莉与案外人许某系配偶关系；	二、合同签订时间：2016年5月31日；	三、合同约定租赁期间：租赁期限自2016年6月2日起至2017年6月2日止；	四、租金及其他费用约定：月租金2600元，双方确认武艺未拖欠租赁期限内的租金；	五、有无押金：合同约定房屋租赁保证金为5200元；	六、违约责任约定：租赁期满，陈莉有权收回物业，武艺应如期交还；	七、需说明情况：1、合同约定陈莉同意将涉案房产在良好状态下租给武艺；2、武艺与陈莉确认租赁合同系在涉案房产内签署，双方对房屋内的物品进行了清点确认并列入合同；3、陈莉主张打算维修抽油烟机及更换厨房厕所顶灯，但因武艺着急入住，故将上述维修及更换费用合计209元支付给武艺，由武艺代为处理。武艺于签订合同当日在合同背面向陈莉书写收据，确认收到上述费用；4、合同到期后，武艺主张陈莉出租的房产内的设施达不到出租要求，且多处损坏，导致武艺支出维修费用并因失窃造成了财物损失，要求陈莉赔偿损失，并拒绝搬离；5、陈莉因武艺拒绝搬离，中断了涉案房产的水电供应；但武艺仍居住在涉案房产内；6、陈莉向一审法院提供票据，证明武艺尚拖欠管理费等各项费用合计1040.31元。	一审法院认为，本案的关键在于认定租赁合同的违约方及违约情形。根据双方提交的证据，应认定租赁合同的违约方为武艺，根本违约情形为租赁合同到期拒绝搬离涉案房产，理由如下：1、武艺主张陈莉交付的房产不具备出租居住条件，但纵观全案可以看出，武艺在承租涉案房产前已经实地查看了房屋，涉案租赁合同在涉案房产内签订，双方对房产内的家具及设施进行了清点确认。根据武艺向陈莉出具的维修费用收据，可以看出双方对屋内设施能否正常使用进行了共同确认并就维修方案达成了一致意见，武艺主张陈莉交付的房产存在严重质量问题与证据反映的客观情况并不符合，故一审法院不予采信武艺的该项主张；2、即使在承租过程中出现设施质量问题，武艺亦未提供证据证明要求与陈莉提前解除租约或者要求降低租金标准，根据双方聊天记录显示，武艺与陈莉对承租过程中的设施维修均有沟通，陈莉通过扣减租金的方式支付了相应的维修费用。武艺主张自行支出了多笔维修费用，但未向一审法院提供证据原件予以核实；3、武艺主张陈莉的设施损坏导致财务失窃，但未向一审法院提供报警回执，一审法院无法核实；故武艺要求陈莉恢复水电供应、退还租金并赔偿财物损失、维修费、材料费及交通费的诉请，一审法院不予支持。	武艺在租赁合同到期后拒绝搬离构成根本违约，陈莉无须向武艺返还押金5200元。武艺无正当理由持续占用涉案房产，陈莉诉请要求武艺搬离涉案房产于法有据，一审法院予以支持。武艺应按2600元/月的标准向陈莉支付自2017年6月3日起至实际搬离之日止的占用使用费。	经一审法院核算，武艺拖欠费用如下：1、涉案房产每月物业管理费用为128.88元，专项维修基金11.51元，合计固定每月需支出140.39元，上述费用暂计算至2017年10月31日，共计561.56元。2、电费共计247.99元。3、垃圾处理费55.46元；4、污水处理费87.8元；5、燃气费31.5元；6、有线电视费56元。合计1040.31元。陈莉该项诉请，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。	陈莉要求武艺承担交通费、误工费及设施损坏费用的诉请，未向一审法院提供充分证据证明，故陈莉该项主张，一审法院不予采纳。	综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零八条、第一百一十四条、第二百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认武艺与陈莉于2016年5月31日签订的位于深圳市龙岗区布吉街道XX路XX花园X栋XX号的房产（房产证号为：深房地字第XXXX号）的《租赁合同》于2017年6月2日终止；二、武艺应于本判决生效之日起十五日内搬离上述涉案房产；三、武艺应于本判决生效之日起五日内向陈莉按2600元/月的租金标准支付自2017年6月3日起至实际搬离之日止的占用使用费；四、武艺应于本判决生效之日起五日内向陈莉支付拖欠的管理费等各项费用合计1040.31元（费用计至2017年10月31日止，其中物业管理费及专项维修资金分别按照140.39元及11.51元的标准自2017年10月31日起计算至武艺实际搬离之日止）；五、陈莉无须向武艺返还押金5200元；六、驳回武艺全部诉讼请求；七、驳回陈莉其他诉讼请求。武艺如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费用1310元（武艺已预缴），反诉诉讼费用345元（陈莉已预缴），合计1655元，由武艺负担1497元，由陈莉负担158元。	本院对一审查明事实予以确认。	本院另查明：陈莉与武艺签订的涉案《房屋租赁合同》关于押金的约定为：合同期满，承租人如不再续租，出租人应将押金退还承租人（不计利息）；承租人若于租赁期内违反本合同之规定，致使出租人未能如期收取租金或因而发生费用，出租人可以扣除全部押金抵付。若押金不足以抵付有关费用，承租人需于接到出租人付款通知书十天内补足。	本院认为，陈莉与武艺就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。	本院认为，涉案房屋本为楼龄十数年的旧房，而非新房，陈莉在出租时亦表明存在部分家私需要修理的情况。武艺在承租涉案房产前已经实地查看了房屋，涉案租赁合同在涉案房产内签订，双方对房产内的家具及设施进行了清点确认。根据武艺向陈莉出具的维修费用收据，亦表明双方对屋内设施能否正常使用进行了共同确认并就维修方案达成了一致意见。故武艺在签约时应当对涉案房产状况有明确了解，故对其关于受到房东欺骗、涉案房产不具备出租居住条件的主张，本院不予采信。关于其主张房东、邻居与其前男友均为犯罪团伙并涉嫌谋害一事，并无充分证据加以证明，且并非人民法院民事诉讼受理范围。如涉及犯罪线索，当事人应向公安机关报案处理；如涉及心理因素，应及时向医院救助。	武艺在合同到期后，拒绝搬离涉案房产，构成根本违约。陈莉作为涉案房产出租方及产权人，有权要求武艺搬离并支付拖欠的相关费用及占有使用费。根据合同约定，承租人若于租赁期内违反本合同之规定，致使出租人未能如期收取租金或因而发生费用，出租人可以扣除全部押金抵付，故武艺的两个月押金5200元应优先抵付2017年6月3日至8月2日的占有使用费。原审判决对此认定不当，本院予以纠正。武艺仍应向陈莉支付2017年8月3日至实际搬离之日止的占有使用费。	综上所述，武艺的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：	一、维持深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初15808号民事判决第一、二、四、五、六、七项；	二、变更深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初15808号民事判决第三项为：武艺应于本判决生效之日起五日内向陈莉按2600元每月的租金标准支付自2017年8月3日起至实际搬离之日止的占有使用费。	如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	一审案件本诉受理费1310元，由武艺负担；一审反诉受理费345元，由陈莉负担208元，武艺负担137元；二审案件受理费1497元，由陈莉负担50元，武艺负担1447元。	本判决为终审判决。	审判长 张   睿	审判员 聂   效	审判员 吴 春 泷		二〇一八年三月十六日	书记员 陈颖(兼)