四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5442号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中铁汽车销售服务有限公司。住所地：成都市金牛区一环路二段***号。
法定代表人：严寒，总经理。
委托代理人：王德波，四川明炬律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，四川明炬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨劭瑕，男，汉族，1984年7月15日出生，住成都市武侯区。
委托代理人：黄俊健，四川岷山律师事务所律师。
委托代理人：罗金龙，四川岷山律师事务所律师。
上诉人中铁汽车销售服务有限公司（以下简称中铁公司）与被上诉人杨劭瑕房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第5014号民事判决，向本院提起上诉，本院2014年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。上诉人中铁公司的委托代理人ＸＸ，被上诉人杨劭瑕及其委托代理人黄俊健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，杨劭瑕系成都市青羊区清江西路57号2栋1单元1层2号商铺的所有权人。2011年10月24日，杨劭瑕与中铁公司签订《商铺租赁协议》，主要约定：杨劭瑕将其所有的位于成都市青羊区清江西路57号的商业铺面1-2号出租给中铁公司，租赁期自2011年11月1日起至2018年10月31日止，共计7年；商铺租金270元／平方米／月，第一年租金总计1?072?016元，合同生效后第二年，商铺年租金按6%／年递增，其中2012年11月1日至2013年10月31日每季度租金284?085元，2013年11月1日至2014年10月31日每季度租金301?130元；支付方式为每季度支付一次，提前半月支付；中铁公司应按合同约定按期足额支付租金，如延期支付，应征得杨劭瑕同意，如中铁公司在未征得杨劭瑕同意的前提下，未按合同约定按期足额支付租金，超过15天杨劭瑕有权单方面解除合同，中铁公司按照不低于12个月的租赁费用向杨劭瑕支付违约金；由于一方违约造成另一方终止与其履行本协议，违约方在按双方约定的12个月的租金额向守约方支付违约金的同时，并且须赔偿守约方的实际损失；合同履行过程中，一方提出提前终止本协议，应提前半年书面通知对方，对方同意后，方可终止，对方拒绝，协议应继续履行；商铺应符合正常使用标准，不存在有安全隐患或影响正常使用的瑕疵；上述协议签订后，中铁公司向杨劭瑕支付了2011年11月1日起2013年7月31日的租金共计1?876?028元。
2012年2月，成都市地铁4号线动工，清江西路站的封闭施工现场紧临案涉商铺。2013年7月15日，中铁公司向杨劭瑕发出《关于解除﹤商铺租赁协议﹥的函》，函件称案涉铺面因地铁4号线清江西路进行全面封闭施工，严重影响了中铁公司的正常经营，造成公司巨大的经营损失，因签订《商铺租赁协议》的基本目的已丧失，故函告杨劭瑕将于2013年7月31日解除《商铺租赁协议》，同时将按合同约定对投入的设备进行拆迁。望杨劭瑕于2013年7月31日前来商铺与中铁公司办理交接手续。2013年7月19日，杨劭瑕委托律师向中铁公司发出《律师回复函》，要求继续履行《商铺租赁协议》，并支付所欠的房屋租金及滞纳金。2013年7月29日，中铁汽车回函称不能接受《律师回复函》的请求，并再次通知杨劭瑕于2013年7月31日到清江西路57号商业铺面办理移交事宜，如届时不到场办理移交，将视为中铁公司已经完成移交。2013年7月30日，杨劭瑕回复中铁公司，称不同意解除《商铺租赁协议》，中铁公司要求移交是其单方面意愿，针对中铁公司对商铺内设备进行的拆迁，杨劭瑕视为公司的内部调解行为，中铁公司应将拖欠的租金和滞纳金及时付清，中铁公司单方面要求解除协议应当按照协议约定方式。2013年10月18日，杨劭瑕以特快专递邮件方式向中铁公司住所地即成都市金牛区一环路二段100号寄送《解除合同通知书》，内容为：中铁公司在合同有效期内不具备合同约定解除情形及法定解除情形的情况下，单方面于2013年7月15日发函要求在当月31日解除合同，且擅自将房内所有设施设备包括电器、办公用品等全部拆除并搬走，房屋钥匙至今未交予，中铁公司以发函的形式及拒付租金的行为明确表示不再履行合同义务，已构成严重违约，杨劭瑕有权解除合同，故特此函告：中铁公司于收到本通知之日起，双方签订的《商铺租赁协议》即告解除，中铁公司应于收到本通知之日起两日内与杨劭瑕结算2013年8月1日至合同解除之日期间内的商铺租金及滞纳金，杨劭瑕保留追究中铁公司违约责任之权利。中铁公司于2013年10月21日签收邮件。
原审另查明，1.2011年7月国家发改委、成都市地铁通过官网发布地铁4号线建设的相关公告，公告内容包括具体站点并附工程线路地理位置经由图，16个站点中设有清江路口站；2.中铁公司提交的2014年1月26日及1月30日拍摄的照片显示，案涉商铺正在进行装修，名为“合玺茶餐厅”，该餐厅春节期间在进行营业；3.杨劭瑕于2013年10月20日与成都源达房地产营销策划有限公司签订《房屋出租独家委托协议书》，委托成都源达房地产营销策划有限公司对案涉商铺进行出租；4.杨劭瑕于2014年1月31日与青羊区合玺快餐店业主彭兴元签订《商铺租赁协议》，约定杨劭瑕将案涉商铺出租给彭兴元，合同有效期从2014年4月1日起至2020年3月31日止，2014年4月1日至2016年3月31日止的租金每季度178?600元，2014年2月1日至2014年4月1日为试营业免租期，不计租金。
原审认定上述事实有以下证据：杨劭瑕的身份证、中铁公司的企业法人营业执照、《商铺租赁协议》、《商品房买卖合同》、房屋产权证、门牌号变更证明、完税凭证及收条、《关于解除﹤商铺租赁协议﹥的函》、《律师回复函》、邮寄凭证、回函、《解除合同通知书》、公告、网络新闻截图、租赁房屋处地铁施工情况及照片、《房屋出租独家委托协议书》、《商铺租赁协议》及当事人的陈述等。
原审庭审中，1.杨劭瑕陈述案涉商铺正在商谈租赁事宜，现尚未租给他人；2.中铁公司提交了商铺装修合同及发票、中铁公司青羊分公司利润表、现金流量表、资产负债表、增值税纳税申报表、现金流量表等证据，证明其装修损失及经营情况。3.中铁公司陈述其于2013年7月31日撤场，杨劭霞陈述其不清楚中铁公司的搬离时间，中铁公司搬离后，其才于2013年10月18日发函件。
杨劭瑕原审中的诉讼请求为：1.确认双方签订的《商铺租赁协议》已于2013年10月21日解除；2.中铁公司向杨劭瑕支付2013年8月1日至2013年10月18日租金及利息249407.69元；3.中铁公司支付违约金1730553.24元；4.诉讼费由中铁公司承担。杨劭瑕在诉讼中，放弃了第2项诉讼请求中的利息。中铁公司原审中主张的反诉请求为：1.杨劭瑕向中铁公司支付赔偿款540000元；2.杨劭瑕承担反诉的案件受理费等诉讼费用。
原审法院认为，杨劭瑕与中铁公司签订的《商铺租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，各方当事人均应按上述协议约定享受权利和履行义务。（一）关于本诉。中铁公司于2013年7月15日向杨劭瑕单方发出《关于解除﹤商铺租赁协议﹥的函》，杨劭瑕于同日收到上述通知后，虽分别于2013年7月19日及7月30日回函要求继续履行《商铺租赁协议》，但其并未就该异议在三个月内向法院起诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销有异议，但在约定的异议期间届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，杨劭瑕于2013年7月15日收到解除合同的通知，在2013年10月15日前未起诉确认解除通知的效力，故双方之间的《商铺租赁协议》已于2013年7月15日解除，故原审法院对杨劭瑕要求确认租赁协议已于2013年10月21日解除的诉请，予以部分支持。虽然中铁公司多次发函明确其将于2013年7月31日搬离，但杨劭瑕收到中铁公司的单方解除通知后一直以书面函件形式不同意解除合同，中铁公司陈述其于2013年7月31日撤场，不仅是其单方解约行为，同时也未提交相应证据证明，杨劭霞知道中铁公司撤场后于2013年10月18日发出《解除合同通知书》，在双方均未提交证据证明中铁公司撤场时间的情况下，应认定中铁公司一直占有并使用案涉商铺至2013年10月18日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现杨劭瑕要求中铁公司支付2013年8月1日至10月18日的租金即占有使用费246?207元（94695元×2个月＋94695元÷30天×18天），原审法院予以支持。关于杨劭瑕主张的违约金，虽然中铁公司提出单方面解除合同理由是地铁修建导致其经营受到影响，但在订立合同前的2011年7月相关部门既已发布公告，中铁公司应当知晓涉案商铺可能面临因紧邻地铁修建施工现场经营受影响的情形，在明知此情形下而其订立合同后的经营风险，应由其自行承担。中铁公司单方解除协议的行为确已违约，对此应承担相应的违约责任。根据《商铺租赁协议》关于“由于一方违约造成另一方终止与其履行本协议，违约方按双方约定的12个月的租金额向守约方支付违约金”的约定，中铁公司应向杨劭瑕支付的违约金应为1?187?475元（284?085元＋301?130元×3个季度）。因中铁公司对违约金进行了根本抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，并结合杨劭瑕于彭兴元签订的《商铺租赁协议》约定从2014年4月1日开始计算租金、合同解除之日至杨劭瑕将商铺另行出租期间商铺处于闲置状态、中铁公司的经营确因地铁的修建受到影响等因素，原审法院酌情将违约金调整为500000元。（二）关于反诉。因中铁公司单方面解除协议构成先行违约，故其要求杨劭瑕赔偿其装修及经营损失的诉请无法律依据，原审法院不予支持。关于《商铺租赁协议》中约定的商铺应符合正常使用标准，不存在有安全隐患或影响正常使用的瑕疵的约定，该约定系针对商铺本身的质量问题而非外部环境变化导致的商铺经营困难情况，而地铁修建系因政府规划行为这一外因，故不应适用该条约定的商铺使用条件，故原审法院对中铁公司关于杨劭瑕未提供符合正常使用条件的商铺的主张不予支持。中铁公司主张杨劭瑕签订《商铺租赁协议时》隐瞒了地铁修建情况，但其并未提交相应的证据证明杨劭瑕于订立合同时已知晓地铁施工点分布具体位置，并予以隐瞒，基于前述认定，中铁公司同杨劭霞一样只应当知晓地铁线路分布情况，施工现场可能位置，租赁案涉商铺有风险，故原审法院对中铁公司关于杨劭瑕隐瞒实情导致其错误承租房屋并投入资金进行装修的主张，不予支持。
综上，原审法院对杨劭瑕的本诉请求予以部分支持，对中铁公司的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认杨劭瑕与中铁汽车销售服务有限公司签订的《商铺租赁协议》于2013年7月15日解除；二、中铁汽车销售服务有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨劭瑕支付占有使用费246?207元；三、中铁汽车销售服务有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨劭瑕支付违约金500?000元；四、驳回杨劭瑕的其余本诉请求；五、驳回中铁汽车销售服务有限公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费11310元，已由杨劭瑕预交，由杨劭瑕承担3810元，中铁汽车销售服务有限公司承担7?500元，并在履行上述支付义务时一并支付给杨劭瑕；反诉案件受理费2600元，由中铁汽车销售服务有限公司承担。
宣判后，中铁公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决的第二、三、五项；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.改判支持上诉人的全部诉讼请求；4.改判由被上诉人承担全部诉讼费用。理由为：一、原审认定事实错误。1.认定中铁公司知晓地铁施工事实及对被告经营的影响系认定事实错误；2.推定中铁公司自2012年8月1日起至2013年10月18日占用房屋系认定事实错误；二、判决中铁公司支付占有使用费246207元超越了被上诉人的诉讼请求，违背不告不理的基本原则；三、原审适用法律错误。地铁施工打围导致商铺不能正常经营，对于双方属于不可抗力，不应当认定上诉人违约解除合同；四、杨劭瑕作为房东违背诚实信用原则，隐瞒与租赁房屋正常使用密切相关的实情，违反合同约定，应当承担赔偿责任。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。
被上诉人杨劭瑕辩称：一、原审认定事实清楚。地铁4号线施工是众所周知的，不属于不可抗力。且地铁施工与中铁公司经营不存在必要关联性，中铁公司的损失应由其自行承担；二、中铁公司构成违约，应当支付违约金；三、原审认定中铁公司于2013年10月18日撤场并判决支付占有使用费认定事实清楚，适用法律正确且未超出诉讼请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，本案二审争议的焦点有三点。现分别评判如下：
一、中铁公司是否应向杨劭瑕支付占用费。中铁公司认为其撤场的时间为2013年7月31日，但并未向本院提交证据予以证明。原审在双方均未提交中铁公司撤场时间的证据的情况下，综合双方发函内容，以杨劭瑕向中铁公司发出《解除合同通知书》的时间认定中铁公司撤场时间并无不当。上诉人中铁公司关于原审推定中铁公司自2012年8月1日起至2013年10月18日占用房屋系认定事实错误的上诉理由不成立，本院不予支持。杨劭瑕原审中诉请中铁公司支付2013年8月1日至2013年10月18日租金。原审法院基于认定合同解除时间为2013年7月15日，解除时间的确定双方均未在二审提出异议，故解除合同后承租人使用租赁物的费用为使用费，原审判决中铁公司因2013年8月1日至2013年10月18日期间占用案涉房屋而应当支付占有使用费并无不当。中铁公司关于原审判决中铁公司支付占有使用费超越被上诉人的诉讼请求的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、中铁公司是否应当承担违约责任，原审认定中铁公司负担的违约金是否过高。中铁公司在合同履行期间，解除合同并非合同约定的解除合同事由亦非法定的解除合同事由，中铁公司单方解除合同的行为已经构成违约，应当承担违约责任。双方签订的《商铺租赁协议》中约定，由于一方违约造成另一方终止与其履行本协议，违约方按双方约定的12个月的租金额向守约方支付违约金。原审判决中铁公司向杨劭瑕支付违约金500000元系根据双方的履约情况、商铺的实际情况及杨劭瑕因合同解除而受到的损失等进行的裁量，金额适当。中铁公司关于不应当认定上诉人违约解除合同的上诉理由不成立，本院不予支持。
三、杨劭瑕是否应当承担中铁公司的损失。中铁公司主张因杨劭瑕违背诚实信用原则，隐瞒与租赁房屋有关的实情造成中铁公司受损，但未提供证据证明杨劭瑕具有故意隐瞒的情形。且《商铺租赁协议》中约定的商铺应符合正常使用标准，不存在有安全隐患或瑕疵系针对商铺本身的质量问题而进行的约定，地铁施工并不造成商铺不能正常使用。故对上诉人关于杨劭瑕作为房东违背诚实信用原则，隐瞒与租赁房屋正常使用密切相关的实情，违反合同约定，应当承担赔偿责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但违约金认定标准有误，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费22620元，由中铁汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 傅 敏
代理审判员 陶田源
二〇一四年十二月一日
书 记 员 彭奕翙