包头市昆都仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内0203民初2818号
原告（反诉被告）：赵栋，男，1990年1月4日出生，汉族，包钢某某钢管公司职工，住包头市。
委托诉讼代理人：杨廷廷，内蒙古炳鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：牛占军，男，1985年2月3日出生，汉族，某某医院职工，住包头市昆都仑区。
委托诉讼代理人：邓慧玲，内蒙古广博律师事务所律师。
被告：包头市联邦置业有限责任公司，住所地包头市昆都仑区。
法定代表人：武钰，董事长。
委托诉讼代理人：郭建平，男，该公司职工。
原告（反诉被告）赵栋与被告（反诉原告）牛占军、被告包头市联邦置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵栋及其委托诉讼代理人杨廷廷、被告（反诉原告）牛占军的委托诉讼代理人邓慧玲到庭参加诉讼。被告包头市联邦置业有限责任公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵栋向本院提出诉讼请求：1.判令被告牛占军承担违约责任，向原告赔偿合同约定的房屋实际成交价的10%的违约金54500元，并退还定金20000元；2.判令被告包头市联邦置业有限责任公司退还贷款服务费8900元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月13日，原告赵栋经过中介包头市联邦置业有限责任公司介绍与被告牛占军签订了《房屋买卖合同》。约定原告购买被告牛占军位于包头市昆都仑区房屋，建筑面积为95.15平方米，总价款为545000元。原、被告三方签订《房屋买卖合同》后，原告当日履行了合同义务，将定金20000元交付到被告牛占军手中并签收条，被告也确认了收款。原告赵栋将中介费6900元和贷款服务费8900元交付到中介公司。但是买卖交易过程中被告牛占军反悔，经中介包头市联邦置业有限责任公司告诉原告赵栋交易的房屋不卖了，被告单方面终止交易。故原告诉至法院，请求判如所请。
牛占军辩称并反诉称，原告主张的诉讼请求不能成立，其所述事实理由与实际情况不符。2018年1月13日，原、被告三方签订了《房屋买卖合同》，约定原告赵栋以545000元购买被告牛占军的房屋一套。合同签订当日原告向被告牛占军支付定金20000元。根据合同约定，原告应于2018年3月15日前交付被告牛占军首付100000元，剩余房款445000元待银行放款当日内一次性支付。但是原告经被告牛占军多次催促，没有按合同约定交付首付款。并不是被告牛占军不卖房，单方终止交易，反而是原告以自己的行为表示不按合同约定时间履行支付首付款义务，该行为已经构成严重违约。涉案房屋至今未取得房本，按照合同约定，合同应当解除。同时基于上述事实和理由，牛占军对于赵栋提出反诉请求：1.判令解除三方签订的房屋买卖合同；2.判令反诉被告赵栋承担违约责任，支付违约金54500元；3.反诉费及反诉活动中产生的一切费用由反诉被告赵栋承担。因本院当庭确认三方签订的《房屋买卖（置换）合同》解除，反诉原告自愿撤回了第1项反诉请求，即判令解除三方签订的房屋买卖合同。
赵栋反诉辩称，首先，通过反诉被告赵栋与中介的谈话可知，反诉原告牛占军直至2018年5月1日都未将房屋产权证办理下来。其次，反诉原告与反诉被告约定支付房款的形式是支付100000元首付款，剩余房款以按揭贷款的方式支付。能够办理贷款的前提条件是房屋产权已登记。由于反诉原告的房屋产权在2018年3月15日前未办理下来，所以反诉被告才没有支付首付款，属于合理行使不安抗辩权的行为。再次，按照双方签订的《房屋买卖（置换）合同》约定的违约责任适用范围，未支付首付款不构成违约，不应承担违约责任。
包头市联邦置业有限责任公司未对本诉作答辩，未对反诉作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2018年1月13日，在被告包头市联邦置业有限责任公司的居间下，原告赵栋与二被告共同签订《房屋买卖（置换）合同》一份。原告赵栋向被告牛占军购买位于包头市××区号房屋一套。合同约定，房屋总价为545000元，原告于2018年7月13日交付被告牛占军定金20000元，于2018年3月15日前交付首付款100000元，剩余房款445000元待银行放款当日一次性交付。如因买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，因被告牛占军原因导致房屋权属纠纷或债务纠纷，因双方提供材料与证明不属实或资信度不够造成贷款未果，因双方未按约定按时到指定银行办理贷款手续，均由责任方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且中介所收中介费一律不予退还。合同手写部分写明，原告与被告牛占军按被告包头市联邦置业有限责任公司要求在房本下来以后准备好贷款材料并交由被告包头市联邦置业有限责任公司，贷款延期由责任方承担；如因被告牛占军的房本未能办下来，三方不承担责任，合同自动解除。原告赵栋和被告牛占军、被告包头市联邦置业有限责任公司的经手人徐某某在合同上签字，被告包头市联邦置业有限责任公司盖了合同专用章。合同签订当天，原告向被告牛占军支付定金20000元，又于2018年1月27日按照合同约定向被告包头市联邦置业有限责任公司的徐某某支付中介服务费6900元和贷款服务费8900元。2018年6月6日，本院征得原、被告三方同意，当庭确认三方当事人签订的《房屋买卖（置换）合同》解除。
庭审过程中，原告称签订合同前被告牛占军说房本一个星期下来，但2018年3月15日前仍未取得房本，故未支付首付款。被告牛占军称其至今未取得房本。原告于当庭向法庭补充提交了涉案房屋的《不动产产权情况表》，显示涉案房屋登记时间为2018年2月13日，原告以此证明被告牛占军在2018年2月13日已经取得房本，但当庭仍称房本没有办理下来，在交易过程中一直隐瞒原告赵栋。被告牛占军对于该份证据真实性认可，但认为该证据仅能显示产权登记的备案情况，不能证明被告牛占军已经取得房屋权属证书，而且有没有取得权属证书也不能成为原告不交纳首付款的理由。
本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。原、被告在签订合同当时对于涉案房屋已经申请但暂未取得不动产权属证书的事实知情并认可，而三方仍然明确约定了房屋首付款交付时间为2018年3月15日。由于合同约定不严谨，导致履行过程中合同约定与客观事实发生冲突，最终无法履行。原告赵栋作为房屋的买受人，在出卖人即被告牛占军未取得不动产权证的情况下，承担了超出合理范围内的交易风险，其拒绝继续按照约定支付首付款的行为，符合市场交易习惯和常情常理。而被告牛占军作为房屋出卖人，在买受人即原告赵栋明确拒绝按照合同约定的时间履行交付首付款义务后，其要求解除合同的行为，亦符合市场交易习惯和常情常理。被告包头市联邦置业有限责任公司作为专业的房地产中介，其应当具备相应的专业知识并为买卖双方提供完备的服务，但其在明知房屋不动产权证暂未取得的情况下，所拟定的合同未对于可能产生的问题作出合理预见，致使双方产生纠纷。被告包头市联邦置业有限责任公司对于合同无法继续履行的结果应当承担一定责任。现合同已经解除，且贷款行为并未实际发生，原告要求其退还贷款服务费8900元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。买卖双方当事人在合同履行过程中，发生问题后并未进行及时有效的沟通，双方当事人对于合同解除的后果也存在一定过错。现合同已经解除，被告应当将原告交纳的20000元定金退还原告。因双方均不构成违约，原告要求被告支付违约金54500元的诉讼请求和反诉原告要求反诉被告支付违约金54500元的反诉请求，本院均不予支持。原告举证的《不动产产权情况表》中虽显示不动产权证登记时间为2018年2月13日，但该时间仅为行政部门备案、登记时间，并不能证明不动产权证发放给被告牛占军的时间，该登记时间并不是被告牛占军作为行政相对人能够立即知晓的事项。故原告以此证明被告牛占军在该日期取得不动产权证书并向其隐瞒事实的证明目的，不能成立，本院不予采信。
综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。反诉原告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告牛占军于本判决生效后三日内向原告赵栋退还定金20000元；
二、被告包头市联邦置业有限责任公司于本判决生效后三日内向原告赵栋退还贷款服务费8900元；
三、驳回原告赵栋的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告牛占军的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1886元（原告已预交），由原告赵栋负担1364元，由被告牛占军负担300元，由被告包头市联邦置业有限责任公司负担222元。
反诉案件受理费582元（反诉原告已预交），由反诉原告牛占军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 刘 楠
人民陪审员 赵士鑫
人民陪审员 张乃钰
二〇一八年七月十日
书 记 员 赵圆清
附本判决适用法律条款:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条?当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条?当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
{文书日期}
包头市昆都仑区人民法院
民事判决书
（2018）内0203民初2818号
原告（反诉被告）：赵栋，男，1990年1月4日出生，汉族，包钢某某钢管公司职工，住包头市。
委托诉讼代理人：杨廷廷，内蒙古炳鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：牛占军，男，1985年2月3日出生，汉族，某某医院职工，住包头市昆都仑区。
委托诉讼代理人：邓慧玲，内蒙古广博律师事务所律师。
被告：包头市联邦置业有限责任公司，住所地包头市昆都仑区。
法定代表人：武钰，董事长。
委托诉讼代理人：郭建平，男，该公司职工。
原告（反诉被告）赵栋与被告（反诉原告）牛占军、被告包头市联邦置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵栋及其委托诉讼代理人杨廷廷、被告（反诉原告）牛占军的委托诉讼代理人邓慧玲到庭参加诉讼。被告包头市联邦置业有限责任公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵栋向本院提出诉讼请求：1.判令被告牛占军承担违约责任，向原告赔偿合同约定的房屋实际成交价的10%的违约金54500元，并退还定金20000元；2.判令被告包头市联邦置业有限责任公司退还贷款服务费8900元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月13日，原告赵栋经过中介包头市联邦置业有限责任公司介绍与被告牛占军签订了《房屋买卖合同》。约定原告购买被告牛占军位于包头市昆都仑区房屋，建筑面积为95.15平方米，总价款为545000元。原、被告三方签订《房屋买卖合同》后，原告当日履行了合同义务，将定金20000元交付到被告牛占军手中并签收条，被告也确认了收款。原告赵栋将中介费6900元和贷款服务费8900元交付到中介公司。但是买卖交易过程中被告牛占军反悔，经中介包头市联邦置业有限责任公司告诉原告赵栋交易的房屋不卖了，被告单方面终止交易。故原告诉至法院，请求判如所请。
牛占军辩称并反诉称，原告主张的诉讼请求不能成立，其所述事实理由与实际情况不符。2018年1月13日，原、被告三方签订了《房屋买卖合同》，约定原告赵栋以545000元购买被告牛占军的房屋一套。合同签订当日原告向被告牛占军支付定金20000元。根据合同约定，原告应于2018年3月15日前交付被告牛占军首付100000元，剩余房款445000元待银行放款当日内一次性支付。但是原告经被告牛占军多次催促，没有按合同约定交付首付款。并不是被告牛占军不卖房，单方终止交易，反而是原告以自己的行为表示不按合同约定时间履行支付首付款义务，该行为已经构成严重违约。涉案房屋至今未取得房本，按照合同约定，合同应当解除。同时基于上述事实和理由，牛占军对于赵栋提出反诉请求：1.判令解除三方签订的房屋买卖合同；2.判令反诉被告赵栋承担违约责任，支付违约金54500元；3.反诉费及反诉活动中产生的一切费用由反诉被告赵栋承担。因本院当庭确认三方签订的《房屋买卖（置换）合同》解除，反诉原告自愿撤回了第1项反诉请求，即判令解除三方签订的房屋买卖合同。
赵栋反诉辩称，首先，通过反诉被告赵栋与中介的谈话可知，反诉原告牛占军直至2018年5月1日都未将房屋产权证办理下来。其次，反诉原告与反诉被告约定支付房款的形式是支付100000元首付款，剩余房款以按揭贷款的方式支付。能够办理贷款的前提条件是房屋产权已登记。由于反诉原告的房屋产权在2018年3月15日前未办理下来，所以反诉被告才没有支付首付款，属于合理行使不安抗辩权的行为。再次，按照双方签订的《房屋买卖（置换）合同》约定的违约责任适用范围，未支付首付款不构成违约，不应承担违约责任。
包头市联邦置业有限责任公司未对本诉作答辩，未对反诉作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2018年1月13日，在被告包头市联邦置业有限责任公司的居间下，原告赵栋与二被告共同签订《房屋买卖（置换）合同》一份。原告赵栋向被告牛占军购买位于包头市××区号房屋一套。合同约定，房屋总价为545000元，原告于2018年7月13日交付被告牛占军定金20000元，于2018年3月15日前交付首付款100000元，剩余房款445000元待银行放款当日一次性交付。如因买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，因被告牛占军原因导致房屋权属纠纷或债务纠纷，因双方提供材料与证明不属实或资信度不够造成贷款未果，因双方未按约定按时到指定银行办理贷款手续，均由责任方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且中介所收中介费一律不予退还。合同手写部分写明，原告与被告牛占军按被告包头市联邦置业有限责任公司要求在房本下来以后准备好贷款材料并交由被告包头市联邦置业有限责任公司，贷款延期由责任方承担；如因被告牛占军的房本未能办下来，三方不承担责任，合同自动解除。原告赵栋和被告牛占军、被告包头市联邦置业有限责任公司的经手人徐某某在合同上签字，被告包头市联邦置业有限责任公司盖了合同专用章。合同签订当天，原告向被告牛占军支付定金20000元，又于2018年1月27日按照合同约定向被告包头市联邦置业有限责任公司的徐某某支付中介服务费6900元和贷款服务费8900元。2018年6月6日，本院征得原、被告三方同意，当庭确认三方当事人签订的《房屋买卖（置换）合同》解除。
庭审过程中，原告称签订合同前被告牛占军说房本一个星期下来，但2018年3月15日前仍未取得房本，故未支付首付款。被告牛占军称其至今未取得房本。原告于当庭向法庭补充提交了涉案房屋的《不动产产权情况表》，显示涉案房屋登记时间为2018年2月13日，原告以此证明被告牛占军在2018年2月13日已经取得房本，但当庭仍称房本没有办理下来，在交易过程中一直隐瞒原告赵栋。被告牛占军对于该份证据真实性认可，但认为该证据仅能显示产权登记的备案情况，不能证明被告牛占军已经取得房屋权属证书，而且有没有取得权属证书也不能成为原告不交纳首付款的理由。
本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。原、被告在签订合同当时对于涉案房屋已经申请但暂未取得不动产权属证书的事实知情并认可，而三方仍然明确约定了房屋首付款交付时间为2018年3月15日。由于合同约定不严谨，导致履行过程中合同约定与客观事实发生冲突，最终无法履行。原告赵栋作为房屋的买受人，在出卖人即被告牛占军未取得不动产权证的情况下，承担了超出合理范围内的交易风险，其拒绝继续按照约定支付首付款的行为，符合市场交易习惯和常情常理。而被告牛占军作为房屋出卖人，在买受人即原告赵栋明确拒绝按照合同约定的时间履行交付首付款义务后，其要求解除合同的行为，亦符合市场交易习惯和常情常理。被告包头市联邦置业有限责任公司作为专业的房地产中介，其应当具备相应的专业知识并为买卖双方提供完备的服务，但其在明知房屋不动产权证暂未取得的情况下，所拟定的合同未对于可能产生的问题作出合理预见，致使双方产生纠纷。被告包头市联邦置业有限责任公司对于合同无法继续履行的结果应当承担一定责任。现合同已经解除，且贷款行为并未实际发生，原告要求其退还贷款服务费8900元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。买卖双方当事人在合同履行过程中，发生问题后并未进行及时有效的沟通，双方当事人对于合同解除的后果也存在一定过错。现合同已经解除，被告应当将原告交纳的20000元定金退还原告。因双方均不构成违约，原告要求被告支付违约金54500元的诉讼请求和反诉原告要求反诉被告支付违约金54500元的反诉请求，本院均不予支持。原告举证的《不动产产权情况表》中虽显示不动产权证登记时间为2018年2月13日，但该时间仅为行政部门备案、登记时间，并不能证明不动产权证发放给被告牛占军的时间，该登记时间并不是被告牛占军作为行政相对人能够立即知晓的事项。故原告以此证明被告牛占军在该日期取得不动产权证书并向其隐瞒事实的证明目的，不能成立，本院不予采信。
综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。反诉原告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告牛占军于本判决生效后三日内向原告赵栋退还定金20000元；
二、被告包头市联邦置业有限责任公司于本判决生效后三日内向原告赵栋退还贷款服务费8900元；
三、驳回原告赵栋的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告牛占军的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1886元（原告已预交），由原告赵栋负担1364元，由被告牛占军负担300元，由被告包头市联邦置业有限责任公司负担222元。
反诉案件受理费582元（反诉原告已预交），由反诉原告牛占军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审判长刘楠
人民陪审员赵士鑫
人民陪审员张乃钰
二〇一八年七月十日
书记员赵圆清
附本判决适用法律条款:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。