襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂襄州张湾民初字第00271号原告张丹妮。委托代理人杨继启，湖北武珞律师事务所律师。被告湖北玉龙湾投资集团有限公司（以下简称玉龙湾公司）。法定代表人赵玉兵，董事长职务。委托代理人刘俊羽，玉龙湾公司法律顾问。原告张丹妮诉被告玉龙湾公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员程雪峰担任审判长，审判员王德勤、程梦娜参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告张丹妮的委托代理人杨继启、被告玉龙湾公司的委托代理人刘俊羽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张丹妮诉称，2010年9月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同就房屋位置、面积、交款时间、产权证办理、违约责任等进行了约定，合同生效后，原告履行了自己的义务，而被告延迟交房构成违约，2011年7月13日，原、被告双方就延迟交房、房屋质量、办证时间等达成和解协议，根据协议，被告应在2012年1月1日交房后180个工作日内（即2012年9月14日止）为原告办理好房产证、土地使用权，后被告再次违约，直到2013年3月12日才为原告办理好证件，违约179天，根据协议约定，被告应按照原告房屋总价款386950元的日万分之一承担违约责任，共计6926元，现因被告拒绝支付违约金，故诉请判令被告支付逾期办证违约金6926元。被告玉龙湾公司辩称，1、根据被告与原告于2011年7月13日达成的和解协议，被告是应当在2012年1月1日交房后180个工作日内为张丹妮办理好房产证、土地证。但《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，因此，被告同张丹妮在和解协议中约定由开发商办理分户的房屋所有权证和土地使用证，违反了行政法的强制性规定，《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此被告与张丹妮在和解协议中约定为原告办证的部分为无效约定。2、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，开发商只有协助房屋购买人办理房屋所有权证和土地使用权证的义务，被告于2012年1月12日已完成房屋初始登记，此时被告已完成了协议房屋购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务。3、2012年2月18日，原告给被告出具授权委托书，委托被告为其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，是对和解协议中约定由被告为原告办理土地使用权证和房屋所有权登记手续部分的变更。原告与被告之间变成委托代理合同关系，且被告是无偿为原告提供服务。根据《合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。被告在接到原告的委托后就积极履行委托合同，于2012年6月19日为原告办理完了房屋所有权的登记，被告在履行委托合同中无故意或重大过失给原告造成损失的现象。4、原告于2012年2月18日向被告出具授权委托书，办证的180个工作日的起算日应以当日为准，被告给原告办好两证的时间也不超过180个工作日。5、土地管理部门要求所有业主房产证办理达到一半以上才统一办理，因业主的原因房产证并不能在统一时间办理达到一半以上，所以应视为不可抗力。基于以上事实，原告对被告存在违约行为的指控是没有事实和法律依据的，建议驳回原告的诉讼请求。以下是各方当事人举证、质证及本院认证情况：原告张丹妮为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，据以证明原、被告系商品房买卖合同关系。证据二、《东方龙城开发商、物业代表与本小区业主代表就交房有关问题达成的协议》一份，据以证明原、被告约定被告交付房屋后180个工作日内办理好分户的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。证据三、襄阳市襄州区地方税务局税收通用完税证一份，据以证明原告的购房款为386950元，以及原告已完税的事实。证据四、交付公告，据以证明被告公示的交付日期。证据五、土地使用权证一份，据以证明登记日期为2012年11月13日。证据六、办证费收据一张，据以证明原告收到被告交付的土地使用权证和房屋所有权证的时间是2013年3月12日。经庭审质证，被告对证据一、二、三、五无异议，本院予以采信；被告认为证据四不是原件，对真实性有异议；被告认为证据六仅为结算票据，不能证明原告主张。本院对证据四、六结合其他证据综合认定。被告玉龙湾公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、初始登记证一份，据以证明被告已完成协助张丹妮办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务。经庭审质证，原告对真实性无异议，被告取得房屋初始登记的时间是2012年1月12日，而原告方要求被告办理好分户的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。本院对真实性予以采信。证据二、授权委托书一份，据以证明被告与原告之间变成委托代理合同关系。经庭审质证，原告认为证据系复印件。本院认为，被告于庭后提供了该证据经襄阳市襄州区房产档案馆核实与留存件一致的证明，结合庭审中原告承认委托被告办理房产证和土地使用证的陈述，本院对该证据的真实性予以采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明以下案件事实：被告湖北玉龙湾投资集团有限公司于2008年1月31日成立，成立时企业名称为襄樊玉龙湾房地产开发有限公司，2011年1月20日更名为湖北玉龙湾投资有限公司，2013年9月26日变更为现在的名称。2010年9月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于襄阳市襄州区财苑路东方龙城楼盘的第2幢18层2-1-18-1号房。合同还就房屋面积、交款时间、产权证办理、违约责任等进行了约定，合同签订后，原告以首付款加按揭贷款的方式交付被告房款386950元。后被告因故延迟交房。2011年7月13日，原、被告及襄阳莲众物业服务公司就交房时间、延迟交房补偿、房屋质量、物业服务、产权证办理等问题达成《就交房有关问题达成的协议》一份。协议约定：被告应在2011年7月12日至2012年1月12日期间办理好交付所需的所有证书，以电话及媒体公告的方式通知业主办理验房、收房手续。以物业合同的签订时间，视为业主正式交付起始时间，……。业主正式交房后180个工作日内，被告应为业主办好分户的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，超出180个工作日未能办理两证，每超出一日被告以总房款的万分之一的违约金作为延期办理产权登记的赔偿。2011年12月31日，原告签订物业合同交房手续。2012年1月12日，被告取得东方龙城小区房地产的初始登记。2012年2月28日，原告向被告工作人员张红玲出具委托书，委托张红玲办理原告购买房屋的所有权证。2012年6月19日，原告购买的房屋获得所有权登记。2012年11月13日，襄阳市襄州区国土资源局对张丹妮应享有的土地使用权进行了登记。2013年3月12日，原、被告对代办证件的费用进行了结算。原告向被告主张逾期办理产权证件的违约金未果，引起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已按约定支付房屋价款，被告应当依约交付房屋，被告因故延迟交房，原、被告又达成《就交房有关问题达成的协议》，该协议不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属有效，相关当事人应当遵照履行。原告签订物业合同的日期为2011年12月31日，故被告应于2012年1月1日起，在180个工作日内履行为原告办理好分户《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的义务，本院计算的截止日期为2012年9月19日。从2012年9月20日起，被告每逾期一工作日应当支付原告按照总房款万分之一计算的违约金。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的所有权变动，登记时发生法律效力，故本院认定房屋所有权及土地使用权以登记日为被告履行完成之日。被告于2012年6月19日为原告办理了房屋所有权登记，符合协议的约定。2012年11月13日，被告为原告办理地号为BB’15-095-2-2的土地使用权登记，被告逾期办证时间为35个工作日，故被告应支付原告逾期办证违约金为1354.33元（386950元×（1／10000）／天×35天］。原告主张被告应承担违约金6926元，本院对于超过1354.33元的部分，不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，并不是效力性强制规定，因此，原、被告在《就交房有关问题达成的协议》中关于由开发商办理分户的房屋所有权证和土地使用证的约定有效。原告向被告工作人员出具委托书的行为，属于开发商为原告代为办证的必要手续，并非对《就交房有关问题达成的协议》的变更。不动产的初始登记是进行不动产分户的前置条件，被告于2012年1月12日取得东方龙城小区房地产的初始登记，是完成为原告办理好分户的房产证和土地使用权证的必要步骤，仅仅办理好初始登记与约定内容不符，不能认定被告完成了协议约定。关于180个办证工作日的起算时间点问题，本院认为，房产管理部门办理房屋所有权证及国土资源局办理土地使用权证的行为，都属于行政确认行为，在资料齐全的情况下，流程并不繁杂，原告向被告提供授权委托书虽然是在2012年2月18日，距2012年1月1日经过了30个工作日，但剩余的工作日仍然是十分充裕的，被告认为以原告提供委托之日为工作日起算时间点理由并不充分，且被告也未举证证明是原告未于2012年1月1日向被告出具委托书而导致被告逾期办证。被告辩称土地管理部门特别要求所有业主有一半以上办理房产证才能办理土地使用权证，因业主的原因房产证并不能在统一时间办理达到一半以上，属于不可抗力。本院认为，被告未提供证据证明国土管理部门对办理土地使用权证的特别规定，也未证明是业主原因导致不能办理土地使用权证，故对于被告的该项答辩意见，不予采信。综上，被告的各项答辩理由均不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖北玉龙湾投资集团有限公司于本判决生效后五日内支付原告张丹妮逾期办证违约金1354.33元；二、驳回原告张丹妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告张丹妮负担10元，被告湖北玉龙湾投资集团有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长程雪峰审判员王德勤审判员程梦娜二〇一五年七月十三日书记员李洪林