山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋08民终2510号
上诉人（原审被告）：运城市盐湖区卫生学校，住所地：运城市禹都大道30号。
法定代表人：王虹，单位负责人。
委托诉讼代理人：彭庆玲，杨雪建，山西方立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阮栋梅，女，汉族，1971年10月7日出生，山西省运城市盐湖区工农东街***号居民。
委托诉讼代理人：任剑锐，女，1977年12月29日出生，住山西省运城市。
上诉人运城市盐湖区卫生学校因与被上诉人阮栋梅房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2015）运盐民初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
运城市盐湖区卫生学校上诉请求：一、依法撤销（2015）运盐民初字第396号民事判决书第一项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足。原审法院仅根据一张真伪未辩的收款收据，就判定被上诉人履行了所谓的房屋买卖合同，该事实认定证据不足。且不说所谓的收款收据系上诉人原法定代表人慕海涛盗取单位公章的诈骗行为，仅凭借一张收款收据，在无其他任何证据（例如银行转账记录）佐证的情况下，无法形成可以佐证事实的证据链，根本不能证明原告履行了所谓的支付房款的义务。二、原审法院驳回上诉人的延期审理申请，理由不足。上诉人再次向贵院申请延期审理。原审法院认为慕海涛一房多卖的行为，既是刑事法律事实的组成部分、也是民事法律事实的组成部分，属行为内容上的交叉，不需以刑事案件的办理结果为依据，以此驳回上诉人的延期审理申请，上诉人认为该理由不足。被上诉人是否将所谓的20万元购房款交由慕海涛，以什么方式交付、何时交付及交付地点均不清楚。涉案的20万元购房款是慕海涛的诈骗金额，还是被上诉人趁火打劫？该部分事实有待慕海涛的刑事案件查明（慕海涛是否收取涉案的20万元），方可继续审理。原审法院以简单粗暴的理由驳回上诉人的延期审理申请，理由不足。三、涉案房屋系国家划拨给上诉人的划拨用地上所建的房屋，非商品房，被上诉人在签订合同时未尽到合理的审查义务，存在侥幸心理，应承担相应的法律责任。盐湖区卫校系盐湖区卫生局下属的事业单位。这是众所周知的社会常识。被上诉人在明知该常识的情况下，仍与慕海涛签订所谓的《商品房买卖合同》，众所周知，事业单位是不可能开发商品房盈利的，更不可能为被上诉人提供所谓的商品房预售许可证。被上诉人应该知道上述常识，其在合同签订的过程中存在侥幸心理。另根据被上诉人提供的证据《商品房买卖合同》第二章第一条的约定：买受人购买的商品房所在的土地用途为医疗教育。这是上诉人在合同签订时就知道的事实。上诉人既然购买的是商品房，土地用途怎么可能是医疗教育（商品房的土地用途一般应为住宅、商业等其他）。上诉人只想以便宜的价格购买低于市场价值的商铺，存在巨大的侥幸心理，根本没有尽到合理的审查注意义务。其应当承担非善意的法律责任。原审法院忽略上述客观存在的事实，判定被上诉人善意取得涉案房屋，依据不足。
阮栋梅辩称，1、总的说一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。第一点，被上诉人与上诉人之间签订的买卖合同，上面盖有上诉人的公章，并且慕海涛作为上诉人的原法定代表人，具有代表上诉人作出意思表示的权利，上诉人与被上诉人之间的买卖合同依法成立，被上诉人向上诉人交付了购房的全款，上诉人出具了收款收据，上面收款收据上加盖了财务章，合同和收款收据已经充分表明被上诉人已经完全履行了合同义务，上诉人慕海涛涉及到刑事犯罪，慕海涛的刑事犯罪与本案没有法律上的关系，不能以慕海涛的个人刑事责任，推定本案的买卖合同不是上诉人的行为，第二点，被上诉人在购房时，是先看到卖房的广告，随后与上诉人的法定代表人慕海涛联系，期间，还见过上诉人现负责人王虹，二人对卖房一事，均已承认，被上诉人作为普通的老百姓，对本案所涉房屋是否可以买卖，不具有专业的分辨能力，因此，上诉人仅以被上诉人在合同签订过程中存在侥幸心理为由，认定被上诉人为非善意取得房屋，没有法律依据。综上，被上诉人与上诉人之间形成了买卖合同，并向上诉人全款进行了支付，现因上诉人的责任，导致该合同无效，上诉人应当返还被上诉人的购房款并支付利息。
阮栋梅向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》无效。2、请求被告返还原告购房款20万元及利息4800元（利息付至款返还时止），合计204800元。3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：关于原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系及是否履行的问题，庭审中，原告提供了合同、被告给原告出具的收款收据等，以证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，及原告已履行了合同约定的付款义务。被告提出异议，并申请证人姚某、薛某出庭作证，以证实时任校长慕海涛私自与原告签订合同、收取房款并出具收据，被告未收取原告支付的购房款。本院审查认为，法定代表人作为法人的代表，具有代表法人做出意思表示的天然权利外观。本案中，慕海涛作为被告学校的校长，以法定代表人的身份与原告签订房屋买卖合同，且加盖了被告的公章，故原、被告之间的商品房买卖合同依法成立。虽然刑事判决认定慕海涛自2013年11月至2014年12月期间，在没有任何履约能力的情况下，采用一房多押(卖)的手段，将属于卫校的门面房出租或出售给他人，但在被告法定代表人慕海涛对外做出的意思表示非被告学校的真实意思时，在没有证据证明原告明知或非善意的情况下，应当认定原告有理由相信慕海涛的代表行为，综上，原、被告之间存在房屋买卖合同关系且原告已按合同约定支付房款20万元。
一审法院认为，本案争议的焦点是划拨土地上房屋买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和合同法》第四十四条第二款规定：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《山西省行政事业单位国有资产处置管理实施办法》及《运城市国有资产产权交易暂行规定》规定，未履行相应的内部决策程序、批准程序或者超越权限、擅自转让国有产权的，产权转让活动终止。本案中，时任被告法定代表人的慕海涛未经内部决策程序、批准程序超越权限、擅自转让国有产权，双方签订的房屋买卖合同不生效，不发生所有权的变动。因双方签订的合同成立但未发生法律效力，合同应终止履行，被告盐湖卫校应返还原告支付的购房款并承担相应的损失。关于被告辩称本案存在刑民交叉，应按照“先刑后民”原则中止本案审理及应由慕海涛承担责任问题，根据刑事判决认定的事实，慕海涛自2013年11月至2014年12月期间，在没有任何履约能力的情况下，采用一房多押(卖)的手段，将属于卫校的门面房出租或出售给他人，已构成诈骗犯罪。本院审查认为，慕海涛采用一房多押(卖)的手段，将属于卫校的门面房出租或出售给他人的行为，既是刑事法律事实的组成部分，也是民事法律事实的组成部分，是行为内容上的交叉，本案的审理并不以刑事案件的办理结果为依据，应继续予以审理。本案中，慕海涛系被告盐湖卫校的法定代表人，其与原告签订协议并加盖被告学校公章，被告盐湖卫校不能证明原告知道或者应当知道其超越权限，应当认定慕海涛的代表行为有效，被告盐湖卫校应承担相应的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条第一款第(五)项规定，判决：一、被告运城市盐湖区卫生学校于本判决生效后十五日内返还原告阮栋梅购房款20万元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年1月14日起算至款付清时止)；二、驳回原告阮栋梅的其它诉讼请求。案件受理费4372元，减半收取2186元，由被告运城市盐湖区卫生学校负担。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，原审中，被上诉人除了提供收款收据外，还提供了双方签订的《商品房买卖合同》、中国农业银行、中国银行取款记录，以上证据形成了证据链，证明双方之间买卖房屋的真实性。上诉人认为原审认定事实不清，证据不足不能成立。关于上诉人诉称原法定代表人慕海涛涉嫌诈骗罪，要求按照“先刑后民”应当延期审理的问题，本案买卖合同的主体双方是上诉人运城市盐湖区卫生学校与被上诉人阮栋梅，该合同纠纷并非阮栋梅与慕海涛个人之间的行为，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”本案中，上诉人单位原法定代表人以上诉人的名义与被上诉人签订房屋买卖合同，所卖款项全部被慕海涛占有，对被上诉人的损失上诉人应该承担民事责任，原审不予延期审理正确。综上所述，运城市盐湖区卫生学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4660元，由上诉人运城市盐湖区卫生学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 高军武
审判员 王晓明
审判员 王玉林
二〇一七年九月十四日
书记员 李昱颖