湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂民商初字第00495号
原告武汉锦万佳置业有限公司，住所地：武汉市新华路218号浦发银行大厦22层。
法定代表人彭况，该公司董事长。
委托代理人余佳奇、王艺，湖北忠三律师事务所律师（特别授权）。
被告华润苏果超市（湖北）有限公司，住所地：武汉市江岸区百步亭花园路203号。
法定代表人马嘉樑，该公司总经理。
委托代理人张巍、丁剑，该公司员工（特别授权）。
原告武汉锦万佳置业有限公司（以下简称锦万佳公司）诉被告华润苏果超市（湖北）有限公司（以下简称华润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法组成由审判员王飞担任审判长，人民陪审员刘义锁、任丽君参加的合议庭，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告锦万佳公司的委托代理人王艺，被告华润公司委托代理人张巍、丁剑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告锦万佳公司诉称：2012年7月，原、被告签订了《房屋租赁合同书》，约定原告将位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区特6号（中城时代项目三期）13号新建的商业房屋一至三层出租给被告从事合法的商业经营。2014年10月16日，被告向原告发出“解约函”，称因租赁房屋的消防存在问题要求解除合同。但根据合同约定，交房之日并未到，且租赁房屋不存在任何问题，故原告于2014年11月10日就被告的“解约函”进行了回复，并于2014年12月30日再次发函表明，因被告无故单方面终止合同，原告决定即日解除合同，不予退还被告缴纳的保证金且要求被告赔偿原告的实际损失。后原告为了减少因被告违约造成的损失，亦曾发函要求被告接受租赁房屋。原告为维护其合法权益诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同书》已解除；2、被告已支付的保证金1200000元不予返还；3、被告赔偿原告的实际损失（截至起诉之日）11662824元；4、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、《房屋租赁合同书》及附件，证明双方就房屋租赁事宜达成一致意见以及对违约金责任的约定；
证据二、《解约函》，证明被告以租赁房屋消防存在问题为由要求解除合同，其解约理由是不存在的；
证据三、《工作联系函2号》，证明原告就被告所说的消防问题进行解释；
证据四、《工作联系函3号》，证明因被告无故单方终止合同，原告决定即日起解除合同，不予退还被告缴纳的保证金，且要求被告赔偿原告的损失；
证据五、《工作联系函4号》，证明原告为尽可能减少因被告无故单方面终止合同带来的损失，函告被告要求其接受租赁房屋；
证据六、招租过程中的工作往来函件7份和PPT，证明为减少损失，原告积极招租；
证据七、与新的承租方之间的工作联系往来函件，证明原告为减少损失，选择了商务条件最佳的新承租方；
证据八、《订租协议书》，证明原告为避免损失扩大，将房屋出租给武汉汇吉商业管理有限公司，双方签订订租协议；
证据九、《租赁合同》，证明原告与武汉汇吉商业管理有限公司就房屋租赁事宜达成一致意见并签订租赁合同，原租赁合同的商务条件明显优于新租赁合同，因被告违约造成了原告的损失；
证据十、财务凭证，证明被告向原告支付了保证金，根据合同约定，因被告违约，该保证金不予退还。
被告华润公司辩称：1、双方签订的房屋租赁合同已于2014年12月30日解除；2、被告已支付的保证金1200000元不返还没有法律依据；3、原告要求赔偿损失没有事实及法律依据。
被告华润公司为支持其辩称理由，向本院提交了律师函两份，证明本案合同解除后，原告并没有积极地予以减少损失，仍要求被告接收本案租赁房屋。
对上述证据的真实性本院予以确认；关于各证据证明目的，本院将结合其他证据及双方陈述，综合判断其证明力的大小及与本案是否具备关联性。
经审理查明：2012年7月，锦万佳公司（甲方）与华润公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将其所有的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特6号（中城时代项目三期）13号商业房屋一至三层出租给乙方；甲方需提供企业法人营业执照、法定代表人身份证、国用土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等复印件；因租赁房屋为新建房屋，甲方暂无法提供建筑工程施工许可证、房屋所有权证、租赁许可证、消防验收合格报告和竣工验收备案表，待甲方取得后一周内复印一份交乙方留存，甲方保证提供的上述复印件与原件一致（见附件1）；2、租赁房屋建筑面积为14506平方米（其中一层约4650平方米，二层约4832平方米，三层约5024平方米），具体以房管局核定登记面积为准；3、租赁期限20年，甲方承诺在2015年3月31日前将租赁房屋交付乙方，给予乙方150日装修期，装修期不给付租金；起始租金为32元／㎡／月（不包含物业费），租金每三年递增5%；4、合同签订后十个工作日内，乙方向甲方一次性支付120万元保证金，以保证乙方按合同约定接收甲方符合合同要求的房屋，该保证金至乙方支付首笔房屋租金时一次性全额抵扣租金；5、如乙方无故单方面终止合同或逾期支付租金连续达60日以上等，甲方有权选择提前解除合同，并要求乙方赔偿其损失；6、在双方签订房屋交接单前，乙方发生违约、甲方有权提前解除合同的情形时，乙方已支付的120万保证金不予退还，并赔偿甲方实际损失；当甲方发生违约，乙方有权解除合同时，甲方向乙方双倍返回保证金，即240万元，并赔偿乙方实际损失；7、甲方有权提前解除合同时，乙方须按当年度租赁费用的20%支付违约金给甲方。合同附件1包括已办理的所涉土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件。其中，在附件三中，双方再次对《建筑工程基本要求》进行明确，华润公司就租赁房屋提出了超市建筑工程技术基本要求，具体对租赁物业的建筑结构、装饰装修、供配电、给排水、暖通、管道燃气、通信智能、消防系统等方面提出具体要求并附有相应的图纸。双方还就相关物业服务内容达成《备忘录》作为附件五。2012年7月31日，华润公司向锦万佳公司支付保证金120万元。
2014年10月16日，华润公司向锦万佳公司发出《解约函》，称对方对租赁房屋内的房屋未能提供消防验收文件，故其有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，并函告自对方收到本函之日起，双方签订的《房屋租赁合同》及《备忘录》即解除。2014年11月10日，锦万佳公司向华润公司发出《工作联系函》，就《解约函》予以回复，认为：1、约定租赁房屋交付时间为2015年3月31日，目前尚未正式交付，亦未自己或第三人使用，不存在租赁房屋投入使用情形，因此不可能存在违反《消防法》规定的事实，且此前已收到建设工程消防验收合格证明（见附件），故要求对方撤销《解约函》；2、合同签订后，锦万佳公司严格按照《建筑工程基本条件》规划、设计、施工，前期投入了大量的人力及成本，如对方无故单方面终止租赁合同，需承担建设成本及再次招商的结构改造及招商不利所产生的相关损失；3、锦万佳公司电话要求对项目进行工程预验收，但对方不予配合，现再次通知就项目工程进行预验收。若对方收到函件五个工作日不出面撤销解除合同的行为，则视其无故单方面终止合同，锦万佳公司将追究其法律责任。在该联系函后附有武汉市公安局黄陂区分局消防大队的《建设工程消防验收意见书》，所载案涉工程已于2014年9月16日通过消防验收合格。同年12月30日，锦万佳公司再次函告华润公司，表明即日起解除《房屋租赁合同》，对方缴纳的保证金不予退还，对方还应赔偿损失。2015年3月30日，锦万佳公司又函告华润公司，称房屋已达到工程交付条件，需要对方安排相关人员到现场办理交付手续。2015年4月8日和4月10日，湖北忠三律师事务所接受锦万佳公司委托，两次发函华润公司，要求其接受租赁房屋。其后，双方就合同履行发生纠纷诉至法院，提出前述诉讼请求。原告主张的损失计算具体包括：1、与华润公司订立的租赁合同租金约定相比较与武汉汇吉商业管理有限公司订立的租赁合同租金约定的差价，按照三年计算，即为6266592元【（32-20）元／㎡／月×14506㎡×12个月×3年】；2、后签订的租赁合同相比较原签订的租赁合同多给予的免租期的租金损失为3771560元【（18-5）个月×20元／㎡／月×14506㎡】；3、截至起诉之日空铺期的损失1624672元【32元／㎡／月×14506㎡×3.5个月】。
另查明，自2015年4月12日起，锦万佳公司与武汉汇吉商业管理有限公司就案涉房屋租赁事宜进行协商，并于同年4月16日签订《订租协议书》，约定：将案涉建筑面积为14506平方米房屋租赁给武汉汇吉商业管理有限公司，租赁期限20年，给予18个月改造装修免租期，起始租金为25元／㎡，第二个3年涨幅5%，第三个3年涨幅10%，方就其他事宜作了约定。2015年7月16日，双方签订《租赁合同》，对租金进行了调整，约定前三年租金为20元／㎡／月，第二个3年涨幅5%，免租期同前，并对其他事宜进行了约定。
本院认为：原告锦万佳公司与被告华润公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依照约定履行各自义务。合同签订时，华润公司对租赁房屋的结构、装饰装修、供配电、给排水、暖通、管道燃气、通信智能、消防系统等方面提出具体要求，其在时隔两年多以后单方面以消防不合格提出解除合同。事实上，在其发函要求解除合同时租赁房屋的消防已验收合格；且此时尚未到双方约定的交房时间，解除合同理由不能成立，其单方解除合同行为存在明显的主观过错，构成根本违约。锦万佳公司此后及时发函就此问题进行说明，并督促对方依约履行合同，但华润公司均未理会；到了合同约定的交房时间，锦万佳公司再次向对方发函就合同履行进行协商，华润公司仍然消极对待。纵观整个合同的履行情况，锦万佳公司尽到了勤勉、谨慎、诚实守信的义务，而华润公司单方违约在先，其后又不积极协商处理后续事宜，主观过错明显，应当承担违约责任，给对方造成损失的，应当予以赔偿。庭审中，双方一致确认合同已于2014年12月30日解除；结合双方的履行情况，可以确定合同已解除，故对原告确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。关于被告所交纳的120万元保证金的性质认定问题，双方在合同的违约条款中明确约定：如承租方违约，保证金不予退还；如出租方违约，则双倍返还保证金。根据法律规定，该约定符合定金罚则的特征和属性，应当认定为双方约定的定金条款，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。被告单方违约解除合同，明确表示不履行合同，守约方有权不予返还其交纳的定金。故对原告请求不予返还120万元保证金的主张，本院予以支持。双方签订的合同合法有效，原告依约履行合同义务，被告无故单方解除合同，应当赔偿因此给守约方造成的损失，该损失包括已产生的实际损失及合理的预期收益。原告以其空铺的期间计算租金主张损失缺乏合理的事实依据，本院不予支持。其依照与华润公司合同约定的免租期及后来与其他承租人合同约定的免租期差额时间计算租金，并以此作为损失的依据；因免租期原本就是双方基于合同履行所给予的优惠条件，不具有必然性及可预期性，以此计算损失缺乏合理的事实依据，本院不予支持。双方签订的合同合法有效，原告为履行合同积极进行准备，根据被告的各项具体要求进行建设施工；租赁商铺面积较大，租期时间较长；被告单方解除合同必然会导致原告再次招租的困难，同时为其专门建设的房屋结构布局与新租户对房屋结构布局的需求必将存在差异，或者会产生相应的改建费，或者在租赁关系中出租方做出利益让步与补偿。在被告单方违约解除合同的情况下，原告为避免损失进一步扩大，重新进行招商活动；但基于以上因素影响，其在租金确定上与原租赁合同的租金差额应当视为合理预期收益损失，且该预期收益是本案原、被告签订合同时明知的，具有确定性、可预见性等客观特征，违约方在解除合同时亦应当意识到该损失的客观性。在守约方采取了必要减损行为后，仍然存在租金差额的预期收益损失，该损失应当视为合同解除给守约方造成的损失，由违约方予以赔偿，故原告主张以3年的租金差额6266592元计算其损失的计算方式合理，对于该损失请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告武汉锦万佳置业有限公司与被告华润苏果超市（湖北）有限公司签订的《房屋租赁合同书》已经解除；
二、原告武汉锦万佳置业有限公司已收取被告华润苏果超市（湖北）有限公司保证金（定金）1200000元不予返还；
三、被告华润苏果超市（湖北）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉锦万佳置业有限公司损失6266592元；
四、驳回原告武汉锦万佳置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费99000元，由被告华润苏果超市（湖北）有限公司负担64300元，由原告武汉锦万佳置业有限公司负担34700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王 飞
人民陪审员 刘义锁
人民陪审员 任丽君
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘 畅