江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04555号
上诉人（原审被告）昆山市紫金花置业有限公司。
被上诉人（原审原告）徐雪元。
原审被告昆山益达房产咨询有限公司。
委托代理人颜建发，江苏丰田律师事务所律师。
上诉人昆山市紫金花置业有限公司（以下简称紫金花公司）因与被上诉人徐雪元、原审被告昆山益达房产咨询有限公司（以下简称益达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月21日，徐雪元与紫金花公司签订了帝景天成广场认购书，认购帝景天成广场8号楼1515室，该房建筑面积为47.61平方米，总价为457420元。2013年12月1日，徐雪元缴纳购房款50000元。2013年12月16日，徐雪元与紫金花公司签订存量房买卖合同，约定：紫金花公司将昆山开发区前进东路898号帝景天成广场8号楼1515室房产出售给徐雪元；建筑面积为47.62平方米，套内建筑面积为31.33平方米；规划用途为办公；总价款为437420元，其中首付款为257420元，贷款为180000元；交房日期为2014年2月5日前；房屋权属转移登记为2014年1月31日前，逾期超过3天，任何一方均有权与经纪机构撤销该合同的备案，对方不得提出异议；益达公司作为该买卖合同的经纪机构。该存量房买卖合同中，双方在逾期付款、交房、办证方面未对违约责任中的逾期期限、责任作出约定。后，益达公司为涉案存量房买卖合同办理了网签登记。2014年3月31日，徐雪元支付了剩余首付款207420元。
2014年8月7日，徐雪元（协议乙方）与紫金花公司（协议甲方）签订补充协议，约定：“因甲方将苏尚帝景8号楼1515房屋出售给乙方后因相关政策和流程较慢的原因未能及时办理权属转移登记手续，且原合同除客户可退房外未规定具体违约金额。现经甲乙双方友好协商，乙方不愿意退房的，甲方从2014年8月1日起开始承担逾期违约金，每逾期一天，甲方按天向乙方支付已付房款的万分之三，每月30日转账到乙方约定账户，并承诺本补充协议签署三个月内达到为乙方办理权属转移登记的条件。”协议签订后，紫金花公司向徐雪元支付了违约金4632元，之后就未再继续支付。2014年11月6日，徐雪元向紫金花公司申请退房，要求退还首付款，之前收到的违约金及收益金可从房款中扣除。后，该退房申请上载明了“同意”及签名字样，落款日期为11.12／13：30，但未加盖紫金花公司的印章。
另查明：2014年3月31日，徐雪元与紫金花公司签订苏尚帝景委托经营管理合同，将涉案房产委托给紫金花公司经营；委托经营期限为三年，从2014年3月31日至2017年3月30日；每年固定收益为34994元；收益金一年一付，于每期开始后6个月内支付；招商运营费为5元／月／平方米，从收益金中予以扣除。紫金花公司已付租金为32137元。
上述事实有认购书、存量房买卖合同、审核单、收据、补充协议、退房申请、委托经营管理合同及当事人陈述予以证实。
原审原告徐雪元的一审诉讼请求为：请求判令徐雪元与紫金花公司解除合同，退还房款，赔偿违约金（按照总价的20%计算）；要求紫金花公司、益达公司协助办理撤销房屋买卖网签备案手续；诉讼费由紫金花公司、益达公司负担。
原审法院认为：徐雪元与紫金花公司之间签订的存量房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，当事人应当信守。现紫金花公司未依约履行合同义务，引起本纠纷，应当承担相应责任。紫金花公司既未依据存量房买卖合同约定办理产权登记转移手续，也未按照补充协议约定的期限办理，已构成根本违约，徐雪元作为守约方，其有权解除双方的存量房买卖合同。因此，徐雪元关于解除与被告紫金花公司之间昆山开发区前进东路898号帝景天成广场8号楼1515室存量房买卖合同的诉讼请求，原审法院予以支持，并以徐雪元提出退房申请之日即2014年11月6日作为合同解除之日。合同解除后，紫金花公司应当返还徐雪元已付购房款257420元，并赔偿相应损失。徐雪元与紫金花公司在存量房买卖合同中未约定违约赔偿责任的计算方式，故原审法院参照双方其他约定即徐雪元的具体损失作为计算损失的依据。根据2014年8月7日的补充协议，紫金花公司应当从2014年8月1日开始每天按照已付房款的万分之三支付逾期办理产证转移手续的违约金，本院参照该约定计算相应损失，即每天77.23元。徐雪元与紫金花公司在存量房买卖合同外，另签订委托经营管理合同，现因合同解除，该委托经营管理合同亦无法继续履行，故该部分经营收入应属于徐雪元的损失。因徐雪元未支付后续的房款180000元，故原审法院按照已付款比例计算经营收入，即每年对应经营收入为257420元／437420元＊（34994元-5元／月／平方米＊47.61平方米＊12个月）／年=18912.74元，即51.82元／天，从2014年3月31日开始计算。综上，参照徐雪元与紫金花公司之间关于逾期办证违约金、经营收入的约定，原审法院确认徐雪元的实际损失为129.05元／天。按照上述标准，紫金花公司应支付违约金、经营收入总计36769元，分别从2014年8月1日、2014年3月31日开始计算，已经实际支付违约金、经营收入总计至2015年3月24日，故本案所涉损失从2015年3月25日开始计算。合同解除后，徐雪元可以要求恢复原状，故对其主张撤销存量房买卖合同的网签备案登记原审法院予以支持，因紫金花公司作为合同相对方，益达公司作为经纪方，均应当协助徐雪元办理上述撤销登记。关于退房申请，紫金花公司未加盖公章，签字人员身份不明，且紫金花公司也未实际履行，因此紫金花公司并未对徐雪元的主张作出明确回应。徐雪元作为守约方，其出于处理纠纷在退房申请时所做妥协，因未获得紫金花公司的回应，现亦不应作为对其的单方限制。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，原审法院判决：一、确认徐雪元与昆山市紫金花置业有限公司签订的昆山开发区前进东路898号帝景天成广场8号楼1515室存量房买卖合同于2014年11月6日解除。二、昆山市紫金花置业有限公司于判决生效后十日内返还徐雪元购房款257420元，并支付违约金（按照129.05元／天从2015年3月24日开始，计算至实际支付之日，期间已偿还购房款部分则根据返还具体时间、金额扣减违约金）。三、昆山市紫金花置业有限公司、昆山益达房产咨询有限公司于判决生效后十日内协助徐雪元撤销涉案存量房买卖合同的网签备案登记。案件受理费7942元，由昆山市紫金花置业有限公司负担。
上诉人紫金花公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决确认双方合同解除有误。徐雪元与紫金花公司签订的存量房买卖合同大部分义务已履行完毕，该房屋早已交付徐雪元使用，徐雪元收取了相应的租金收益。在一审判决前，诉争房屋的抵押登记已经解除，他项权证已注销，具备办理产权变更手续的条件，故判决解除诉争房屋买卖合同不当。二、原审判决确认的违约金计算方式不准确。违约金应当以利息损失作为徐雪元的实际损失进行计算，法院可以酌情在徐雪元实际损失的基础上，适当增加违约金数额。但原审判决确定的违约金达年利率18%，接近当前同期银行同类利率的4倍，远超徐雪元的实际损失，明显过高。请求本院查明事实，将本案发回重审。
被上诉人徐雪元答辩称：服从一审判决。
原审被告益达公司答辩称：其在帮徐雪元与紫金花公司办理涉案房屋网签时，房屋的抵押状况徐雪元是知道的，现原审判决要求判决生效后十日内日协助徐雪元撤销涉案房屋的网签备案，益达公司可以协助撤销，但一旦撤销了该房屋的网签登记，紫金花公司可能将该房屋卖与第三方，该风险须当庭告知徐雪元。
二审另查明：徐雪元与紫金花公司签订的《存量房买卖合同》第11条约定：房屋权属转移登记为2014年1月31日前，如因乙方责任致使未能办理的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任（不作累加），造成对方其他损失的，需另行赔偿。11.3条约定：逾期超过3天后未办理房屋权属转移登记的，任何一方均有权和经纪机构共同向昆山市房产交易管理中心申请撤销该合同的备案，另外一方不得提出异议，双方之间的买卖合同纠纷由双方自行协商或者向法院提起诉讼。
二审查明的其他事实与原审查明事实相一致，本院予以确认。
本院认为，紫金花公司与徐雪元签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。紫金花公司虽已交付徐雪元涉案房屋，但至2014年11月，紫金花公司未能办理涉案房屋的权属转移登记，已构成违约，应承担合同约定的违约责任，徐雪元亦有权按照合同约定行使解除权。因其于2014年11月6日向紫金花公司申请退房，紫金花公司收到该退房申请后未持异议，应视为双方就解除涉案合同的意思表示达成一致，原审法院确定2014年11月6日为涉案合同的解除日期并无不当。
关于紫金花公司应承担的违约金比例，本院认为，紫金花公司违约事实清楚，应向徐雪元支付违约金。鉴于涉案《存量房买卖合同》未约定违约金的计算方式，原审法院综合紫金花公司的违约情形、双方对于涉案房屋委托经营的约定及当前市场的融资成本，以徐雪元的实际损失为基础，兼顾违约金的补偿性及惩罚性，所酌定的违约金比例在合理范围之内，对于紫金花公司以违约金过高要求调整的上诉请求，本院不予支持。
综上，紫金花公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7942元，由上诉人昆山市紫金花置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 陆晓婷