广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第73号
上诉人（原审被告）：中国移动通信集团广东有限公司中山分公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：尹启禄，该公司总经理。
委托代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：黄雅璐，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：关图标，男，1968年10月15日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：黄毅，中山市三角镇法律服务工作者。
上诉人中国移动通信集团广东有限公司中山分公司（以下简称中国移动中山分公司）因与被上诉人关图标房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2007年4月9日，双方签订移动通信基站房屋、土地租赁合同一份，约定：关图标将其自有位于中山市三角镇光明村威震十队（欣荣街27号）的房地产出租给中国移动中山分公司经营使用；房地产面积中房屋面积约25平方米、土地面积约4平方米；租赁期限为十年（2007年5月1日至2017年4月30日止），房地产年租金为24000元；中国移动中山分公司于2007年5月底之前一次性付清2007年5月1日至2007年12月31日的租金合计16000元给关图标，从2008年起于每年3月1日前一次性付清当年租金给关图标；关图标于2007年5月1日前将租赁物交付给中国移动中山分公司使用；中国移动中山分公司逾期支付租金除应及时如数补交外，应以逾期交付部分每日按千分之一支付违约金给关图标；租期内，关图标如未经中国移动中山分公司同意单方提出且终止租约，则退还当年租金给中国移动中山分公司，另付相当于两年租金的违约金给中国移动中山分公司，并在终止之日一次性付给中国移动中山分公司；中国移动中山分公司提前终止租约，则应付清当年租金给关图标，另付相当于两年租金的违约金给关图标，并在终止之日一次性付清；任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失额应当包括但不限于实际损失、守约方为寻求救济支付的合理的诉讼费、调查费及律师费等。租赁合同签订后，关图标随即将房地产交付给中国移动中山分公司使用，中国移动中山分公司向关图标交纳了2007年5月21至2012年12月31日期间的租金。从2013年起，中国移动中山分公司以当地村民阻挠其施工为由拒绝交纳租金给关图标。2012年11月26日，中国移动中山分公司因拆迁安装电信设备与关图标产生纠纷，经中山市三角镇光明村调解委员会调解未果。2013年6月20日，关图标因中国移动中山分公司拖欠2013年租金请求中山市三角镇光明村调解委员会调解未果。关图标于2014年4月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.中国移动中山分公司支付2013年租金24000元、2014年租金24000元；2.中国移动中山分公司支付2013年、2014年租金的违约金（分别自当年3月1日起至付清款项之日止，按每日千分之一计算，暂计至2014年4月30日止为11664元）；3.中国移动中山分公司支付关图标寻求司法救济而支付的法律服务费8000元；4.中国移动中山分公司支付提前终止租约的违约金48000元；5.中国移动中山分公司承担本案诉讼费用。
原审法院又查：关图标因本案诉讼支出法律服务费8000元，由中山市三角镇法律服务所开具发票。中国移动中山分公司在原审诉讼期间向原审法院提起反诉，请求解除与关图标签订的租赁合同，但其在原审法院规定的期限内没有交纳反诉费。
原审法院认为：双方签订的移动通信基站房屋、土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应履行合同约定的义务。结合双方的陈述与证据，本案的争议焦点为：一、中国移动中山分公司以当地村民阻挠其施工为由拒绝交纳租金给关图标是否成立；二、关图标诉请的租金是否已超过诉讼时效。
对争议焦点一。涉案租赁合同是双方自愿签订，中国移动中山分公司租赁关图标的房地产负有清楚了解该房地产的特点及使用环境的义务，但中国移动中山分公司在签订租赁合同前没有对房地产使用环境进行充分了解，没有履行应有的义务，造成其使用房地产困难，责任在于中国移动中山分公司。另，中国移动中山分公司所称的当地村民阻挠其施工行为不属于不可抗力。为此，中国移动中山分公司以当地村民阻挠其施工为由拒绝交纳租金给关图标，没有法律依据，其辩解理由不成立。
对争议焦点二。双方自2012年11月起就租赁关系产生纠纷，2013年的租金依约应于2013年3月1日起交纳，该租金的诉讼时效为一年。关图标于2013年6月20日就2013年的租金向中山市三角镇光明村调解委员会申请调解，但经该委员会调解未果，该事实有关图标提交的情况说明证实。中国移动中山分公司予以否认，但未能提交证据反驳，应承担举证不能的不利后果。关图标于2013年6月20日就2013年的租金向中山市三角镇光明村调解委员会主张权利，2013年的租金诉讼时效从该日起中断，并从该日起重新计算诉讼时效期间。关图标自2014年4月24日起诉，故关图标诉请的2013年租金未超过一年的诉讼时效。中国移动中山分公司以关图标租金超过诉讼时效为由进行抗辩，没有事实依据，原审法院不予采纳。
根据租赁合同的约定，中国移动中山分公司从2008年起于每年3月1日前一次性付清当年租金，但其自2013年起没有交纳租金给关图标，其行为已构成违约，故关图标诉请支付2013年、2014年的租金共计48000元，理据充分，原审法院予以支持。根据租赁合同关于中国移动中山分公司逾期支付租金应以逾期交付部分每日按千分之一支付违约金给关图标的约定，中国移动中山分公司逾期没有支付租金，关图标请求支付违约金符合双方约定，原审法院予以支持。关图标请求按每日千分之一计算违约金的标准过高，原审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。根据租赁合同关于任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失额应当包括但不限于实际损失、守约方为寻求救济支付的合理的诉讼费、调查费及律师费的约定，中国移动中山分公司逾期没有支付租金给关图标，关图标为本案诉讼支付了法律服务费8000元，故关图标诉请中国移动中山分公司支付法律服务费8000元，符合双方的约定，原审法院予以支持。关图标诉请中国移动中山分公司支付提前终止租约的违约金48000元，因双方的租赁合同没有解除，关图标的该诉请没有事实依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中国移动中山分公司于原审判决生效之日起十五日内向关图标支付2013年的租金24000元、2014年的租金24000元及相应违约金（2013年的租金24000元从2013年3月2日起以实欠金额按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至判决给付之日止；2014年的租金24000元从2014年3月2日起以实欠金额按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至判决给付之日止）；二、中国移动中山分公司于原审判决生效之日起十五日内向关图标支付法律服务费8000元；三、驳回关图标的其它诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2492元，减半收取1246元（关图标已预交），由关图标负担500元，由中国移动中山分公司负担746元。
宣判后，上诉人中国移动中山分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清。一、双方当事人于2007年4月9日签订的租赁合同由于客观上不能履行，已于2012年12月解除，且合同解除前的租金中国移动中山分公司已全部支付完毕，不存在拖欠租金的事实。中国移动中山分公司租赁关图标的房屋用于建设移动通信基站，租赁合同签订后，中国移动中山分公司一直依约支付租金给关图标，但关图标在明确知悉中国移动中山分公司租赁房屋是用于建设通信基站的情况下，对于村委、村民的强行阻挠不但不予协助排除，反而与村委、村民一起反对建设通信基站，导致中国移动中山分公司一直无法使用租赁物，合同目的无法实现。2012年12月，由于合同一直不能履行，为避免损失的进一步扩大，中国移动中山分公司在万般无奈的情况下结清了前期租金，并要求解除合同拆除土地的铁架，但关图标在中国移动中山分公司明确表达了解除合同意思表示后强行阻止拆除作业，从而造成中国移动中山分公司的铁架至今无法拆除的状况。关图标实际上通过阻止拆除铁架达到继续收取租金的非法目的。因此，原审认定租赁合同有效并判令支付2013年、2014年租金及违约金明显属于认定事实不清。二、退一步讲，即使租赁合同继续有效，关图标所主张的2013年租金也超过了诉讼时效。中国移动中山分公司从来没有收到过关图标以及中山市三角镇光明村调解委员会关于解决租金问题的任何书面或电话通知，而该委员会出具的情况说明称“致电中国移动有关人员”，但未说明致电何人，因此该情况说明事实不清，不能作为认定诉讼时效中断的依据。三、再假设租赁合同继续有效，关图标亦未提供合同约定的租赁面积给中国移动中山分公司使用，原审按24000元的年租金标准计算明显属于认定事实不清。根据租赁合同第一条第二款的约定，关图标应提供25平方米的房屋及4平方米的土地，但基站建设遭到村委、村民反对后，关图标即将25平方米的房屋上锁禁止中国移动中山分公司使用至今。而4平方米的土地也仅使用了部分用于放置铁架，其余部分因为关图标的阻挠无法使用。关图标的行为已构成违约。根据租赁合同第四条第一款的规定，中国移动中山分公司可以拒付租金。因此，中国移动中山分公司不支付租金有合同依据，并未违约。即使需要支付租金，也应当扣除无法使用的部分以及关图标应支付的赔偿金。四、关于法律服务费，租赁合同已自动解除，中国移动中山分公司不存在违约行为，法律服务费应由关图标自行承担。即使合同未解除，因关图标未提供约定的面积供中国移动中山分公司使用，亦存在违约；关图标原审期间增加的诉讼请求部分未获支持，相关法律服务费3000元应由其自行承担。综上，请求撤销原审判决，驳回关图标的原审诉讼请求。
被上诉人关图标未在法定答辩期间内提交书面答辩意见，其在二审调查时答辩称：一、中国移动中山分公司称租赁合同已自动解除没有事实依据，不能成立。二、关图标提供房屋给中国移动中山分公司存放设备及建设铁塔，在中国移动中山分公司搬走设备或双方解除合同之前均应当支付相应的租金。三、中国移动中山分公司在原审提起过反诉，确认关图标未就村民的阻挠行为进行协调和沟通，但这并非合同约定的关图标的义务，不能成为解除合同的理由。四、中国移动中山分公司提起反诉后又不缴纳诉讼费而撤诉，因关图标未收到过相关准许撤回反诉的裁定，在原审期间仍然聘请了代理人进行诉讼，中国移动中山分公司应当支付法律服务费。五、关于诉讼时效问题，关图标原审期间已提交了相关情况说明。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一、原审期间，关图标提交的中山市三角镇光明村调解委员会于2014年7月6日出具的情况说明中载明：“2012年11月26日承租人中国移动中山分公司要求拆迁安装的电信设备……因租赁合同双方解决意见分歧较大，双方未能达成协议，我调解人员建议其双方通过法律途径解决……”；二、二审期间，中国移动中山分公司称：1.在建设基站过程中，已于2012年11月26日明确向关图标表达了因通信基站无法建设和使用，要求解除合同的意思表示并准备搬走设备、返还租赁物，因为关图标的阻挠而未能拆除；2.租赁房屋已返还给关图标，已搬空并由关图标上锁。关图标确认租赁目的为建设通信基站、中国移动中山分公司于2012年11月26日口头要求拆除设备并搬走、房屋内已没有存放设备、关图标将租赁房屋上锁等事实，并称：1.关图标将房屋上锁是因为中国移动中山分公司离开后没有锁门，其是基于善意管理义务代为保管而非收回租赁房屋；2.因租赁合同未到期，且拆除铁架是提前终止租约行为，中国移动中山分公司未支付违约金，所以关图标不同意拆除设备；3.反对建设基站是村民的意见而非关图标的意见。三、除上述事实外，原审查明其它基本事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方当事人于2007年4月9日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关图标交付房屋及土地给中国移动中山分公司后，中国移动中山分公司已依约履行2007年至2012年的租金支付义务，但通信基站迄今未能建成投入使用。对于通信基站未能建成的原因，中国移动中山分公司称系当地村委及村民的阻挠，关图标对此未予否认，但称当地村民反对建设基站的行为与其无关。本院认为，移动通信基站确因当地村民的阻挠而无法建设，亦无充分证据证明村民的阻挠应归责于双方当事人，因双方当事人明确签订租赁合同的目的是建设移动通信基站，现该通信基站因当地村民阻挠而确定无法继续建设，合同目的已无法实现，中国移动中山分公司有权解除合同。结合双方当事人陈述及三角镇光明村调解委员会的书面说明可知，中国移动中山分公司于2012年11月26日向关图标口头要求拆除铁架并搬走，关图标亦确认中国移动中山分公司的上述表示是要求提前终止租约，故中国移动中山分公司解除租赁合同的通知已于该日到达关图标，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，涉案租赁合同已于2012年11月26日解除。租赁合同解除后，中国移动中山分公司应当将租赁物恢复原状并返还给关图标，但关图标在中国移动中山分公司搬走设备后，将租赁房屋予以上锁并且不准中国移动中山分公司拆除铁架，致涉案租赁物未能实际返还给承租人的责任以及可能造成的损失均应由关图标自行承担。关图标诉请中国移动中山分公司支付2013年、2014年的租金等费用，理据不足，本院不予支持。原审处理欠妥，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律有误，处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第363号民事判决；
二、驳回被上诉人关图标的全部诉讼请求。
一审案件受理费2492元，减半收取1246元（关图标已预交），二审案件受理费2492元（中国移动通信集团广东有限公司中山分公司已预交），均由被上诉人关图标负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 胡置晓
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