贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0102民初10710号
原告：罗玉琴，女，1963年4月4日生，汉族，住贵阳市南明区。
委托代理人：杨蕴，贵州中创联律师事务所律师（特别代理）。
委托代理人：周霞，贵州中创联律师事务所实习律师（一般代理）。
被告：荣俐，女，1979年2月23日生，汉族，住贵阳市金阳新区。
被告：贵州双利福酒店管理有限公司（以下简称双利福酒店公司），住所地贵阳市南明区花果园项目R2区3栋1-1,1-2号。
法定代表人：荣俐，该公司总经理。
被告荣俐、双利福酒店公司共同委托代理人：夏勋余，贵州宏贯律师事务所律师（特别代理）。
被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司），住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。
法定代表人：肖春红，该公司董事长。
委托代理人：徐伟贻，该公司员工（一般代理）。
被告：贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥置业公司），住所地贵阳市南明区四方河1号（山水黔城半岛公寓）55幢3单元11-2号。
法定代表人：彭家恒，该公司总经理。
委托代理人：吕弘，该公司员工（一般代理）。
原告罗玉琴诉被告荣俐、双利福酒店公司、宏益房开公司、恒祥置业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗玉琴的委托代理人杨蕴、周霞，被告荣俐、双利福酒店公司及其共同委托代理人夏勋余，被告宏益房开公司的委托代理人徐伟贻，被告恒祥置业公司的委托代理人吕弘均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗玉琴诉称：被告宏益房开公司在贵阳市××区花果园项目开发公寓楼出售，对外宣传称所售公寓带10年租约保障，专业经营管理，每月坐收租金。原告听信被告宏益公司的宣传，购买了其开发的房屋。后在被告宏益公司及恒祥公司的操作下，原告将房屋出租给被告荣俐使用。但截至目前，原告尚未收到任何租金。原告多次找被告催收房屋租金，但被告荣俐、宏益公司及恒祥公司互相推诿。原告自己作为房屋的所有权人，具有法律赋予的合法收益权和处分权。上述被告行为，严重损害了原告的合法权益，故诉请：一、请求解除原告与被告荣俐之间的租赁关系以及原告与被告恒祥公司之间的《公寓租赁委托协议》及《补充协议》；二、要求被告荣俐、被告双利福酒店、被告恒祥公司共同负责将租赁原告的房屋立即返还给原告，并结清相应的物管、水电费等费用；三、要求四被告共同负责向原告支付2015年5月20日至2016年5月20日的租金15825.6元，以及2017年3月20日至2017年11月20日的租金13627.6元，共计29453元；并按照约定的标准从2017年11月20日起继续支付至实际向原告退还房屋之日止；四、要求四被告共同负责向原告支付逾期支付房屋租金违约金4705元（其中，2015年5月20日至2016年5月20日租金的违约金2089元，2016年11月20日至2017年11月20日租金的违约金为2616元）；违约金暂计至2017年11月1日，并按照约定的标准从2017年11月2日起支付至拖欠租金全部付清之日；五、请求判决由四被告承担与本案相关的所有诉讼费用。
被告荣俐、双利福酒店公司辩称：原告与被告之间《房屋租赁合同》已解除，被告荣俐、双利福公司已向宏益公司支付案涉房屋定金463973元，双方约定定金冲抵三个月房租，且被告荣俐、双利福公司已向宏益公司支付2015年5月20日至2016年5月20日的租金，该租金宏益公司是否已支付给原告，被告荣俐、双利福公司不知情。同时，被告荣俐、双利福公司已向原告支付了2016年5月20日至2016年11月20日的租金，故原告所主张的租金及违约金无事实和法律依据，由此产生的相关诉讼费用由原告自行承担。请求驳回原告的第二、三、四、五项诉讼请求。
被告宏益房开公司辩称：原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。我公司向原告销售房屋的形式是十年带租约，我公司不负责包租金，原告对此是知晓的。
被告恒祥置业公司辩称：1、我公司属于居间方，原告与我公司签订的《公寓租赁委托协议》已履行完毕，已无解除的基础；2、物管费、水电费等相关费用，应由被告荣俐和双利福公司支付，不应由我公司承担；3、我公司不是租赁合同的实际承租人，相关费用及违约责任均不应由我公司承担。请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。
本院经审理认定：2014年10月8日，被告恒祥置业公司与被告荣俐签订《房屋租赁委托服务协议》，约定荣俐委托恒祥置业公司代为寻找贵阳市花果园R2区3栋40、42、43层的房源信息。经恒祥置业公司居间介绍，被告宏益房开公司与荣俐签订《房屋租赁合同》，约定由荣俐租赁宏益房开公司所有的位于贵阳市××区花果园大街1号花果园项目R区3栋40、42、43层1-38号共计114间房屋，建筑面积5255.26平方米，租赁期限为十年，房屋租赁期起算时间以实际接房交付时间为准。其中：“三、租金及押金：（一）第一年租金30元/月/平方米，第二年租金35元/月/平方米，第三年租金40元/月/平方米，第四年和第五年在第三年租金标准的基础上递增5%（此两年递增比例一致），以后每隔两年均在前两年租金基础上递增5%（按建筑面积计）。支付方式：半年支付。房屋租金从房屋实际交付完成起算，乙方须提前15日向甲方支付半年的房租。（二）本合同签订之日，乙方应向甲方交纳履行该合同的订金（相当于3个月租金人民币463973元整”。合同第四条约定：“乙方无条件同意甲方处分该房屋产权，甲方与房屋买受人签订《商品房买卖合同》同时，乙方应与买受人签订租赁合同，并诚信履约”。合同第五条：约定“……3、乙方应按时向甲方交纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金”。合同第七条约定其他约定事项：1、租金起算时间以实际交房日期为准。2、本合同无免租期。3、本合同租金单价不含税费，涉及租金税金由乙方支付。此外，双方还对其他事项进行了约定，未填写签约时间。上述合同签订后，荣俐支付恒祥置业公司居间服务费154658元。2014年10月20日，原告罗玉琴与被告宏益房开公司签订《商品房买卖合同》，约定宏益房开公司将其开发的位于本市南明区花果园项目R2区3栋43层14号房屋出售给罗玉琴，房屋售价为204076元。同日，原告罗玉琴（甲方）与被告荣俐（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的座落于本市南明区花果园大街1号花果园项目R2区3栋43层14号房屋出租给乙方使用，租赁期限为壹拾年，房屋租赁期起算时间以实际接房交付时间为准。第一年租金30元/月/平方米，第二年租金35元/月/平方米，第三年租金40元/月/平方米，第四年和第五年在第三年租金标准的基础上递增5%（此两年递增比例一致），以后每隔两年均在前两年租金基础上递增5%（按建筑面积计）。支付方式：半年支付。房屋租金从房屋实际交付完成起算，乙方须提前15日向甲方支付半年的房租；乙方应按时向甲方交纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金。合同签订当日，原告罗玉琴付清购房款。此间，原告罗玉琴与被告恒祥置业公司签订《公寓租赁委托协议》，原告签字后，恒祥置业公司一直未提交《公寓租赁委托协议》原件。2015年2月13日，宏益房开公司在贵州都市报刊登交房公告，告知业主花果园R2区3栋已具备交房条件，可以交房。2015年10月8日，贵阳市公安消防支队出具筑公消验字[2015]第0464号建设工程消防验收意见书，确认花果园项目R2区3号楼已经消防验收合格。2016年4月8日，宏益房开公司与荣俐签订房屋交付验收表一份，双方确认自2015年5月20日起，花果园R2区3栋40-43层房屋已交付荣俐使用。房屋交付后，被告荣俐将上述租赁房屋作酒店使用，并设立“贵州双利福酒店管理有限公司”进行经营。2015年11月13日,原告与被告恒祥置业公司签订《补充协议》。2017年1月10日，被告荣俐在经营双利福酒店公司期间，通过贵州慎行律师事务所向被告宏益房开公司发出《合同解除通知函》，载明：“本所接受荣俐女士的委托，现就你公司与委托人签订的位于贵阳市××区花果园大街1号花果园项目R区3栋43层1-38号房屋租赁合同解除事宜郑重致函。
1、自本律师函送达你公司之日起，委托人正式解除与你方签订的贵阳市××区花果园大街1号花果园项目R区3栋43层1-38号房屋租赁合同；
2、自本函送达之日起，委托人不再继续支付贵阳市××区花果园大街1号花果园项目R区3栋43层1-38号房屋租金；
3、双方租赁金结算事宜请你方在接到本函之日起5个工作日到委托人处办理，双方如对租金结算存在争议，可以司法途径确认；
4、你公司在接到本函5日内请派人配合办理上述房屋交接事宜，逾期视为你方已经完全接收贵阳市××区花果园大街1号花果园项目R区3栋43层1-38号房屋，上述房屋管理及相关费用此后由你公司自行承担。”该函发出后，原告与被告宏益房开公司并未接房。其间，原告以被告荣俐拖欠2016年5月20日至2016年11月20日6个月的租金为由，诉至本院，提出要求被告返还所欠租金18349.8元及违约金。2017年9月4日，本院作出（2017）黔0102民初87号民事判决书，判决被告荣俐支付原告租金15386元及违约金2179元。2017年10月25日，被告荣俐、双利福酒店公司向原告发出《房屋租赁房租领取及收房事宜的通知》，载明：“我方根据2017年3月29日贵州省贵阳市南明区人民法院的《民事判决书》（2017）黔0102民初87号。书中判决我方支付贵方租金及违约金计人民币：17565.00元（自2016年5月20日至2017年3月21日的房屋租金），同时解除你我双方的就贵阳市××区花果园路花果园项目R-2区3栋1单元43层14号房屋的租赁关系。鉴于你我双方的种种原因：
一、现我方以书面的形式正式通知你方于2017年10月27日携带领款手续与我方联系收取租金。
二、我方虽然从未使用你方的房屋，并于2016年5月20日通知你方前来办理房屋移交事宜，但你方迟迟未来办理，现在我方再次恳请你方于2017年10月27日前来办理接房事宜。若贵方不能及时办理，我方不再承担租金。”被告荣俐于2017年10月27日将该通知送给原告后，原告并未收取此笔租金和接房。2017年11月16日，被告荣俐在执行中通过本院向原告支付上述房屋租金及违约金。其后，原告以其至今尚未收到任何租金为由，遂诉至本院，提出诉请如前。审理中，被告荣俐提供案涉租赁房屋现场照片，用以证明其自始未对原告房屋占用使用且一直空置的事实；原告对此表示不清楚。
上述事实，有双方当事人的陈述及相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方争议的焦点在于：1、原告罗玉琴与被告荣俐之间的《房屋租赁合同》是否解除；2、原告与被告恒祥公司之间的《公寓租赁委托协议》及《补充协议》是否应解除；3、被告荣俐、被告双利福酒店、被告恒祥公司是否应共同将上述案涉租赁房屋立即返还原告，并结清相应的物管、水电费等费用；4、四被告是否应共同向原告支付2015年5月20日至2016年5月20日的租金15825.6元，以及2017年3月20日至2017年11月20日的租金13627.6元，共计29453元；并按照约定的标准从2017年11月20日起继续支付至实际向原告退还房屋之日止；5、四被告是否应共同向原告支付逾期支付房屋租金违约金4705元（其中，2015年5月20日至2016年5月20日租金的违约金2089元，2016年11月20日至2017年11月20日租金的违约金为2616元）；违约金暂计至2017年11月1日，并按照约定的标准从2017年11月2日起支付至拖欠租金全部付清之日。1、关于合同的解除问题，合同的解除有协议解除和法定解除之分，从双方提供的证据来看，案涉房屋为本市南明区花果园项目R-2区3栋1单元43层14号房屋，被告荣俐通过被告恒祥公司的居间介绍与被告宏益房开公司签订《房屋租赁合同》，约定其承租宏益房开公司开发的花果园项目R区3栋40、42、43层1-38号（含案涉房屋在内）的114间房屋。该批租赁房屋交付前，原告向被告宏益房开公司购买上述案涉房屋的同时，被告荣俐与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋租赁给被告荣俐使用。由此表明，原告与被告荣俐之间的租赁合同关系成立后，原出租人宏益房开公司租赁给被告荣俐其中的案涉房屋的权益由原告承继，原告为出租人。而被告荣俐在经营酒店期间通过律所向被告宏益房开公司发出上述房屋的《合同解除通知函》对原告不产生拘束力，则原告与被告荣俐此间就案涉房屋的租赁关系尚未解除。合同期限届满前，被告荣俐以其行为再次表示不再履行合同，并向原告发出《房屋租赁房租领取及收房事宜的通知》，提出解除租赁合同，恳请原告于2017年10月27日前来办理接房事宜。同时，被告荣俐表示若贵方不能及时办理，其不再承担租金。原告收到该通知后，则合同自通知到达对方时解除。原告对此虽有异议，但并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；故可认定原告与被告荣俐签订的《房屋租赁合同》已于2017年10月27日解除。原告现主张解除该合同，本院不予支持。2、关于《公寓租赁委托协议》及《补充协议》是否应解除的问题，因原告与被告恒祥置业公司之间属于居间合同关系，而与本案的房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，不在本案审理范围。原告主张解除《公寓租赁委托协议》、《补充协议》，可另案诉讼解决。3、关于案涉房屋的返还及结清相应的物管、水电费等费用的问题。由于被告荣俐并未实际将案涉房屋交付原告，而被告双利福酒店、恒祥公司并非承租人，则承租人被告荣俐应立即将案涉房屋返还原告。而原告并未提供证据证明被告荣俐在经营酒店期间尚欠的物管、水电费等费用的具体金额，不予支持；其可在实际产生后主张。4、关于尚欠租金的支付问题，鉴于被告荣俐已向被告宏益房开公司支付2015年5月20日至2016年5月20日的租金15825.6元，被告宏益房开公司在原告购买案涉房屋后，其理应将该租金返还原告。对于2017年3月20日至实际退还房屋之日止的租金，而合同自通知到达解除时；被告荣俐已在通知中明确表示不再承担租金，则租金应计算至2017年10月27日，即2017年3月20日至2017年10月27日的租金为12321.66元，该笔租金应由承租人被告荣俐支付。对原告该主张，其余部分，不予支持。5、关于违约责任问题，被告荣俐提前解除合同的行为已构成违约，应承担违约责任。合同约定每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金。按此计算标准，对于2015年5月20日至2016年5月20日期间租金的违约金2089元，而被告宏益房开公司未将此间的租金及时返还原告，由此产生的违约金2089元，理应由被告宏益房开公司支付。2016年11月20日至2017年10月27日期间租金的违约金为2451.09元，该笔违约金应由承租人被告荣俐支付。对原告该主张，其余部分，不予支持。另外，被告双利福酒店、恒祥公司并非案涉房屋租赁合同的相对方，其在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告荣俐于本判决生效十日内，将位于本市南明区花果园项目R-2区3栋1单元43层14号房屋返还原告罗玉琴。
二、被告荣俐于上项同时，支付原告罗玉琴租金12321.66元及违约金2451.09元。
三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于上项同时，返还原告罗玉琴2015年5月20日至2016年5月20日的租金15825.6元，并支付违约金2089元。
四、驳回原告罗玉琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费326元，由原告罗玉琴负担25元，被告荣俐负担178元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担123元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 朱邦黔
二〇一八年三月六日
书记员 吴兴国