江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第300号
上诉人（原审被告）常州葡京财富投资管理有限公司，住所地常州延陵中路25号。
法定代表人赖泽君，该公司董事长。
上诉人（原审被告）常州葡京财富投资管理有限公司北大街营业部，经营地常州钟楼区北大街96号C座2F-2。
负责人曹文亮，该营业部经理。
两上诉人共同委托代理人陈荣昌，江苏阳凌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州投资集团有限公司，住所地常州延陵西路23、25、27、29号。
法定代表人姜忠泽，该公司董事长。
委托代理人吴中一，江苏常信律师事务所律师。
委托代理人蔡文倩，江苏常信律师事务所律师。
上诉人常州葡京财富投资管理有限公司（以下简称葡京公司）、常州葡京财富投资管理有限公司北大街营业部（以下简称葡京营业部）与被上诉人常州投资集团有限公司（以下简称投资集团）排除妨碍纠纷一案，常州市钟楼区人民法院2014年8月18日作出（2013）钟民初字第1155号民事判决，上诉人葡京公司与葡京营业部对该判决不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1998年12月22日，原常州市信托投资公司（乙方）与常州兰洋国际房地产开发有限公司（甲方，以下简称兰洋公司）签订商品房购销合同一份，约定乙方向甲方购买兰洋大厦主楼一层A8、A9号（现编号为1F-50、1F-51）商品房两间（以下简称讼争房屋），房款总金额为人民币2153466元，税费86880元，乙方在1999年1月30日前付清全部房款100%即2240346.04元，常州市信托投资公司分2次付款2190346.04元。2002年2月20日，常州市人民政府发文，成立常州投资集团有限公司，整体接收常州市信托投资公司、常州市投资公司和常州常信集团公司。上述商品房售出后，兰洋公司将其交付投资集团。2002年9月28日，投资集团（甲方）与常州市兰洋物业管理有限公司（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将其名下的兰洋装饰城主楼一层A8、A9铺位（建筑面积189平方米）委托乙方出租给常州市得实广告有限公司，并由其进行物业管理。2002年10月23日投资集团与常州市兰洋物业管理有限公司签订了《兰洋国际装饰城业主（经营户）物业管理公约》，约定了业主（经营户）的权利、责任，违约责任及其他事项。2005年4月30日，投资集团（甲方）与常州市兰洋物业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租位于常州市兰洋大厦主楼A8、A9铺位，租期一年，从2005年5月1日起至2006年4月30日止，年租金5万元。2008年4月3日，兰洋公司以其名义领取了常州市北大街96号1F-50房屋所有权证（建筑面积93.49平方米）、1F-51房屋所有权证（建筑面积93.49平方米）。2009年5月1日，投资集团与常州市钟楼区九重天桑拿休闲有限公司九重天宾馆（以下简称“九重天宾馆”）签订《房屋租赁合同》一份，约定将其坐落常州市兰洋大厦主楼A8、A9铺位（即讼争房屋）出租给九重天宾馆开设经营城市酒店，租期一年。2012年9月20日，投资集团取得讼争房屋的所有权证。
原审另查明，2012年10月9日，投资集团公司工作人员徐卫中向常州市钟楼公安分局北大街派出所报警，称讼争房屋被他人占用，并在北大街派出所陈述：其任公司资产管理部副总经理，1999年2月，投资集团向兰洋公司买下了兰洋大厦A8、A9两个店面（现地址为常州市北大街96号1F-50、1F-51），当时由于房屋在建，直到2002年才正式入住。到2010年4月，投资集团陆续出租给兰洋物业、得实广告公司、九重天宾馆等单位，投资集团一直催促兰洋公司办理房产证，但是由于兰洋大厦应缴的国家规费没有缴全，不具备办理房产证的条件，直到2008年下半年，办证条件已具备，投资集团多次催促兰洋公司，要求办理房产证，但兰洋公司多次推托。2010年4月，由于兰洋公司破产，需要拍卖兰洋大厦，此时投资集团才知道兰洋公司已将房产证办到自己名下，投资集团向常州市中级人民法院提出异议，该院在2010年11月出具了一份民事裁定书，裁定中止对北大街96号1F-50、1F-51房屋的执行。2012年9月，投资集团将房产证办到自己公司名下。2012年10月11日，北大街派出所询问张孝国关于讼争房屋的情况，张孝国陈述其在2011年3月看到九重天宾馆的拍卖广告，一共两层，之后通过拍卖公司买得，一共花了150万元，拍卖公司说一楼的面积大部分是公用面积不好办房产证，加之兰洋大厦的居民有意见，所以将一楼的面积和二楼的房产面积算在一起办理的房产证，没有一楼的房产证。2012年3月将一楼的50-51号出租给葡京公司，2012年8月常州一个投资公司打电话称葡京公司租用的店面是其房产。
原审另查明，坐落于常州市北大街96号C座2F-2号房产（建筑面积521.69平方米，位于讼争房屋二楼）登记在赖泽君、李焕明名下，该房屋系李焕明通过法院拍卖程序竞得。葡京营业部至今仍占有诉争房屋。
原审审理中，葡京公司提供租赁合同一份，称，2012年2月25日，张孝国（甲方，出租人）与曹文亮（葡京公司）（曹文亮系葡京营业部负责人，乙方，承租人）签订租赁合同一份，约定甲方将常州九重天宾馆一楼房产出租给乙方使用，租期15年，甲方承诺确保该房产使用权归甲方所有，如因产证规费或产权权属问题发生纠纷，由甲方负责解决，承担相应的法律后果，与乙方无涉，租期15年，从2012年3月1日起至2027年3月1日止。
原审审理中，法院依职权到北大街派出所调取该所对葡京公司员工彭先军的询问笔录，彭先军称，葡京营业部组建后需要办理营业执照，亚太总公司只提供了一张北大街二楼房产证复印件，为了执行领导命令，其将葡京营业部的房屋坐落地址篡改为北大街96号C座1F-50。
原审法院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨碍。本案中，葡京营业部与张孝国签订租赁合同，作为一个经济主体，有义务审查张孝国是否具有处分讼争房屋的权利，而葡京营业部在张孝国不能出示相关房产证明的前提下，未作任何审核，且从对葡京营业部员工彭先军的调查笔录可知，当时该公司明知张孝国不能出具相关房产证明，因此不能认定葡京公司、葡京营业部系善意第三人，葡京营业部未与讼争房屋所有权人协商即占用该房屋，投资集团在取得讼争房屋所有权后要求葡京公司、葡京营业部迁出该房屋，具有法律依据，法院予以支持。投资集团按照月租4167元的赔偿标准向葡京公司、葡京营业部主张占用讼争房屋的损失（从2012年4月起），符合法律规定，法院予以支持。因无证据证实葡京公司、葡京营业部占用讼争房屋时，张孝国对该房屋享有权利，故葡京公司、葡京营业部以“买卖不破租赁”作为抗辩理由，无法律依据，法院不予支持。据此，因调解无效，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决，一、葡京公司营业部于本判决生效之日起十日内迁出坐落常州市北大街96号1F-50、1F-51两套房屋；二、葡京公司按照每月4167元的标准向投资集团支付房屋使用费（从2012年4月起至实际迁出之月）。案件受理费1026元，由葡京公司、葡京营业部负担，该款由葡京公司、葡京营业部在本判决生效之日起十日内直接给付投资集团，法院不再向投资集团退还。
上诉人葡京公司、葡京营业部不服上述判决，向本院提起上诉称，一、上诉人并未非法占有讼争房屋，上诉人是在被上诉人未取得讼争房屋所有权之前就已经依法取得该房屋的租赁使用权，并且支付了租金对价进行了装修。被上诉人称其于2002年7月已实际占有空置讼争房屋与事实情况完全不符。二、被上诉人于2012年9月才取得讼争房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”的法律规定，上诉人在被上诉人取得讼争房屋所有权之前善意合法取得的房屋租赁权应当得到法律保护。三、上诉人对租赁房屋装修及广告投入花费了巨资，上诉人也愿意向被上诉人继续支付租金，并且上诉人继续使用该房屋并不影响被上诉人的利益。四、上诉人直到原审法院送达应诉文书以后就停止使用讼争的房屋，时间是2013年4月份开始，因此上诉人从那段时间起就不需要支付房屋占有使用费。综上，上诉人希望二审法院综合考虑上诉人善意取得房屋租赁权及上诉人的前期装修、广告投入等不受损失，依法驳回被上诉人对上诉人的起诉，以维护上诉人作为善意取得人的合法权利。
被上诉人投资集团辩称，一、讼争房屋所有权人是被上诉人，被上诉人有权要求返还房屋、排除妨碍。二、被上诉人于1998年从开发商处购得该房屋，2002年得到房屋出租给兰洋物业公司等单位，房屋系国有资产，未租赁时是空置状态，被上诉人对此房屋不使用不代表允许同意上诉人使用，未发现上诉人侵害物权的行为，不代表这些不当行为就合法了。三、“买卖不破租赁”成立条件应为租赁是合法的、租赁在买卖之前两个条件，本案不适用“买卖不破租赁”。四、上诉人不是善意第三人。五、对于排除妨碍如果造成上诉人装修、广告损失，是因为租赁行为无效导致，产生的损失应由该无效租赁合同的出租方张孝国及承租人根据各自过错承担，被上诉人未参与其租赁合同，不应承担损失。六、此房屋在被上诉人持续控制中并未交还给上诉人，且其原审的一年多的时间里也是以种种理由抗辩被上诉人的诉讼请求，并未停止使用。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人均未提交新证据；两上诉人也未就其陈述已于2013年4月退出讼争房屋提交证据。经查阅原审卷宗，曹文亮在接受北大街派出所询问时陈述“……我作为葡京公司股东之一、葡京营业部的负责人，我对北大街营业部的房产没有主张，我希望我们的租赁合法权利得到法律保护，如果要我们公司搬离现办公地，我希望我们搬离后的损失得到赔偿后，我们公司才解除租赁合同。……”二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，并无任何证据证明曹文亮（葡京公司）与张孝国签订租赁合同时，张孝国对讼争房屋具有处分权，而投资集团亦不认可张孝国对其公司房产具有处分权，故此葡京公司与张孝国签订的租赁合同无效，现投资集团作为房屋所有权人有权要求房屋占有使用人搬离房屋，并赔偿相应的损失。两上诉人认为应适用“买卖不破租赁”的原则处理本案，但因本案所谓的“租赁合同”为无效合同，且房屋被非法占用期间并不存在房屋实际所有权变动的情况，本案中不应适用“买卖不破租赁”的原则；同时曹文亮（葡京公司）与张孝国签订租赁合同时并未审查张孝国是否具有讼争房屋的处分权，葡京公司员工还通过篡改房产证的不法手段以达到办理营业执照的目的，无法认定签订租赁合同时曹文亮（葡京公司）有善意的情况，不应保护两上诉人基于租赁合同可享有的权利。另外两上诉人提出的装修和广告费用损失问题与被上诉人投资集团主张物权保护并无关联，对于相关损失问题，两上诉人应依法向有过错方主张权利。综上所述，两上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1026元，由上诉人葡京公司、葡京营业部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一五年五月四日
书 记 员 马筱艳