广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第54号
上诉人（原审原告）：张某某，男，1968年4月1日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审原告）：何桂玲，女，1970年11月29日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审原告）：张某甲，男，2001年2月14日出生，汉族，住广东省中山市。
法定代理人：张某某，男，1968年4月1日出生，汉族，住广东省中山市，系上诉人张某甲的父亲。
上述三上诉人共同委托代理人：马玉文，广东广鸿律师事务所律师。
上述三上诉人共同委托代理人：陈华锋，广东广鸿律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告）：范少芳，女，1984年9月25日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。
委托代理人：周喜玲，广东正鸿律师事务所律师助理。
上诉人张某某、何桂玲、张某甲因与上诉人范少芳房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：张某某、何桂玲、张某甲（甲方）与范少芳（乙方）于2013年1月14日签订租赁合同，约定张某某、何桂玲、张某甲将位于广东省中山市小榄镇联丰幸福二路二巷1号的房屋租给范少芳，租赁期限从2013年1月20日至2023年4月1日止。租金计算方式为：2013年4月1日至2014年3月31日，每月租金10000元，乙方在每月的1-15日内交纳当月的租金给甲方；2014年4月1日至2018年3月31日，每年租金120000元，2018年4月1日至2023年3月31日，每年租金150000元，乙方在每年的4月1-15日内一次性交纳当年一年的租金给甲方；甲方收到款后必须开收据给乙方。合同第六条第一款约定承租方逾期不交租金超过三十天，破坏出租方出租物等，出租方有权终止合同。合同最后有张某某、何桂玲、张某甲与范少芳的签名及按捺指模，并写明了张某某、范少芳的手机号码。2014年5月19日，张某某、何桂玲、张某甲以范少芳拖欠租金为由向原审法院提起诉讼，请求判令：解除张某某、何桂玲、张某甲与范少芳于2013年1月份签订的关于中山市小榄镇联丰幸福二路二巷1号的房屋租赁合同。庭审中，张某某、何桂玲、张某甲增加一项诉讼请求，要求收回租赁物。
原审法院另查：张某某、何桂玲、张某甲提交加盖有中山市小榄镇城镇管理综合办公室的公章的房屋临时使用证明作为房屋的产权凭证，该证明落款日期为2013年1月28日，显示小榄镇幸福二路二巷1号的房屋使用人为张某某、何桂玲、张某甲，并注明该证明只能用于办理工商营业执照等许可证及建筑物完工申请供水（电）等业务时与相关部门作协调的凭证，不能作为房屋产权的依据。
原审法院认为：张某某、何桂玲、张某甲与范少芳签订租赁合同，约定中山市小榄镇联丰幸福二路二巷1号房屋租赁事宜。涉案房屋未取得房屋所有权证，虽经中山市小榄镇城镇管理综合办公室审批，该房屋可作临时使用，但该证明只是用于办理工商营业执照等许可证及建筑物完工申请供水（电）等业务时与相关部门作协调的凭证，不能等同于规划、建设主管部门批准建设的依据。因张某某、何桂玲、张某甲未能举证证明上述房屋经规划、报建施工，故双方签订的租赁合同依法无效，张某某、何桂玲、张某甲要求解除租赁合同的诉讼请求于法无据，应予驳回。合同被确认无效后，张某某、何桂玲、张某甲作为该房屋的使用人，其诉请收回租赁物的诉讼请求应予支持，范少芳应于原审法院指定期限内将房屋返还给张某某、何桂玲、张某甲。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、范少芳于原审判决生效之日起七日内将位于中山市小榄镇联丰幸福二路二巷1号的房屋返还给张某某、何桂玲、张某甲；二、驳回张某某、何桂玲、张某甲的其他诉讼请求。案件受理费100元，由范少芳负担（该款已由张某某、何桂玲、张某甲预交，范少芳应于判决生效之日起七日内迳付给张某某、何桂玲、张某甲，原审法院不另行收退）。
宣判后，上诉人张某某、何桂玲、张某甲不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋已取得规划、建设主管部门批准建设，双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效。1.中山市地理信息系统中心出具的用地示意图、中山市榄建测绘工程有限公司测量出具的用地图以及建设工程放线技术报告书均表明涉案房屋所在土地的使用权归张某某、何桂玲、张某甲所有。2.涉案房屋在建造前，已由中山市小榄镇联丰建设管理站核实送中山市小榄镇规划管理所审查，已批准张某某等人在该土地上建造楼房，即张某某、何桂玲、张某甲已依法取得规划、建设主管部门批准建设，故张某某、何桂玲、张某甲对涉案房地产享有所有权，对涉案房屋有权占有、使用、收益、处分。3.涉案房屋落成后，张某某、何桂玲、张某甲将其出租给范少芳使用。为配合范少芳办理工商营业执照，张某某等人到中山市小榄镇城镇管理综合办公室开具《房屋临时使用证明》供范少芳办证使用。该证明只是办理工商营业执照所需材料，故不能据此否定张某某等人对涉案房屋享有所有权。鉴于张某某、何桂玲、张某甲对涉案享有所有权，依法能将涉案房屋出租给他人使用。故双方当事人签订的租赁合同合法有效。二、因范少芳逾期不交纳租金超过三十天，已构成违约，根据租赁合同第四条、第六条之约定，张某某、何桂玲、张某甲有权解除合同并收回租赁物。综上，原审判决认定合同无效，但涉案房屋已经规划、建设主管部门批准建设，依法可以出租给他人，中山市小榄镇城镇管理综合办公室亦出具文件同意出租。现范少芳逾期不交租金构成违约，张某某、何桂玲、张某甲有权解除合同并收回租赁物。请求撤销原审判决第二项，改判张某某、何桂玲、张某甲解除房屋租赁合同，并由范少芳承担本案一、二审诉讼费用。
上诉人范少芳未在法定答辩期限内提交书面答辩，其在二审调查时针对张某某、何桂玲、张某甲的上诉答辩称：同意张某某、何桂玲、张某甲第一点上诉意见，涉案租赁合同有效。但双方签订的房屋租赁合同的解除条件未成就，应继续履行。
上诉人范少芳亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决以涉案房屋未取得房屋所有权证为由认定租赁合同无效，适用法律错误。1.涉案房屋是合法建筑，张某某、何桂玲、张某甲提供的房屋临时使用证明可证明涉案房屋经过合法规划和报建，原审以张某某、何桂玲、张某甲未能举证证明涉案房屋经规划、报建施工为由认定租赁合同无效于法无据。2.除法律法规、司法解释明确规定租赁合同无效情形外，一般不应仅以租赁合同未取得产权证而认定租赁合同无效。未取得产权证书并不意味着占有、使用、收益、处分房屋的行为无效。涉案房屋未取得产权证，但权属清晰，并无争议，不能因未办理房屋权属证书就直接导致租赁合同无效。3.从物权的角度来看，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权是恰当的。出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限。二、双方签订的房屋租赁合同的解除条件并未成就，应继续履行。范少芳已于2014年6月7日支付了2014年全年租金，已履行支付义务，双方签订房屋租赁合同的目的已实现。虽范少芳逾期交租超过30日，但根据约定，应同时存在范少芳破坏出租物的行为方可行使合同解除权。现仅符合逾期交租一个条件，张某某等人要求解除合同违反双方约定。2.本案中，范少芳延迟交付租金是事出有因，其一是张某某等人未提供产权证明文件导致范少芳无法办理营业执照，其二是张某某等人没有完全履行装修协议导致双方有分歧，从而影响了范少芳准时交纳租金。此外，张某某等人在合同签订后认为租金偏低，想提高租金，这种违反合同诚信原则的行为遭到拒绝后，张某某等人寻找理由诉请解除合同，是严重的违约行为。综上，原审适用法律错误，判决不当，请求撤销原审判决，驳回张某某、何桂玲、张某甲的诉讼请求，并承担一、二审诉讼费。
上诉人张某某、何桂玲、张某甲未在法定答辩期限内提交书面答辩，其在二审调查时针对范少芳的上诉答辩称：同意范少芳第一点上诉意见，涉案租赁合同有效。其它答辩意见与张某某、何桂玲、张某甲的上诉意见一致。
本院经审理查明：一、原审查明的基本事实无误，本院予以确认。二、二审期间，张某某、何桂玲、张某甲提交建设工程放线技术报告书、建设项目规划设计咨询要点（注明：不作报建依据）、用地示意图、协议书、收款收据等材料，拟证明涉案房屋已经报建，张某某等人对涉案房屋依法享有处分权。范少芳对上述证据均予以确认，称该证据与其上诉理由第一点即涉案租赁合同有效相一致。三、二审期间，张某某、何桂玲、张某甲称涉案房屋已经报建，原审期间提交的中山市小榄镇城镇管理综合办公室房屋临时使用证明即作为规划许可证用途。双方当事人确认涉案房屋截至二审期间仍由范少芳使用。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，张某某、何桂玲、张某甲与范少芳于2013年1月14日签订租赁合同，约定将涉案房屋租给范少芳使用。张某某、何桂玲、张某甲称涉案房屋已经规划、建设主管部门批准建设，其对涉案房地产享有所有权，并提交房屋临时使用证明、用地示意图等材料为据。经查，上述证据材料仅能证明其为涉案房屋的使用权人，并不能证明涉案房屋已取得房地产权证、建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，为此，张某某、何桂玲、张某甲应承担举证不能的不利后果，故原审法院认定双方当事人签订的涉案租赁合同无效并无不妥。张某某、何桂玲、张某甲诉请解除涉案租赁合同，于法无据，但其作为涉案房屋的使用权人，有权要求范少芳返还租赁物。故原审该处理结果并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人张某某、何桂玲、张某甲与上诉人范少芳的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审法院查明基本事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人张某某、何桂玲、张某甲与上诉人范少芳已分别预交100元），由上诉人张某某、何桂玲、张某甲与上诉人范少芳各自负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一五年二月十二日
书 记 员 胡置晓
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