江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第1863号
上诉人（原审原告）王加生。
委托代理人辛亚超，江苏辛亚超律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张斌。
委托代理人陈寿法，江苏兴时代律师事务所律师。
上诉人王加生因与被上诉人张斌排除妨害纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第4492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，张斌系盐城市区体西路双元农民公寓7号楼301室户主。2003年12月15日，华福公司与张斌签订协议书，协议约定（摘要）：华福公司将转角楼三层（17）轴－（18）轴之间（即裙楼三楼B301室），面积约63.52㎡以每平方米1100元、总价款69872元出售给张斌。张斌购房后进行装修，在装修过程中按华福公司提供的图纸安装了卫生、盥洗间，华福公司安装了排水管道，同时张斌实施间隔墙及在墙上开门。2010年11月18日，盐城市房地产测绘中心出具盐房测字（2007）070048号《关于双元农民公寓7号楼建筑面积测量报告》，其中B301建筑面积是66.11㎡，套内面积44.142㎡，共摊面积21.97㎡。2013年4月19日，华福公司（甲方）与王加生（乙方）签订协议书，协议约定（摘要）：一、甲方将房屋一座出卖给乙方，乙方同意购买。1、标的房屋位于盐城市区体西路与腾飞路转角交界处，共三层。2、标的1－3层以现状交付。一层B103、B104、B105面积共140.03㎡，可办房产证及土地证等。31.42㎡不可办房产证及土地证。二层B201、B202、B203、B204面积共213.35㎡可办房产证及土地证。三层面积共107.24㎡（消防通道31.42㎡）不可办房产证及土地证。以上面积以办理房产登记的数额为准多退少补。不可办理房产登记的部分以房产部门测绘的面积为准，共计价款48万元整。甲方售后，乙方拥有使用权，居住权。二、付款方式：一至二层可办证的7套房，共计叁佰壹拾万元整，以现金支付。不可办证的共计肆拾捌万元整，签订本合同时，双方帐目全部结清。（甲方办理证件，费用由乙方承担）。三、甲、乙双方责任。1、双元农民公寓7号楼裙房三楼B301室卖给张斌，乙方与张斌共用通道按原房产部门测绘的公摊面积为准，鉴于甲方与张斌发生的任何纠纷，都由甲方处理，与乙方无关。相邻住户之间关于公用通道的使用和管理，按照房屋面积与公摊面积的比例，相互协商处理。……后房产登记王加生夫妻及子女名下。2013年10月25日，王加生诉至一审法院。审理过程中，经一审法院组织调解，张斌不同意拆除间隔墙及在墙上所开的门，不同意拆除卫生、盥洗间，只同意对渗水进行维修。因双方当事人分歧较大，致调解无果。
一审法院认为，不动产相邻各方的处理原则是有利生产、方便生活，为此，相邻一方对另一方就不动产的合理利用行为负有容忍义务。本案中，张斌于2003年即购买并装修B301室，在装修过程中是按华福公司提供的图纸安装了卫生、盥洗间，华福公司安装了排水管道。同时张斌对与自己房屋相对应的阳台实施间隔墙并安装进户门。王加生是2013年购买房产，在与华福公司签订的购房合同中，华福公司是已告知原告B301室卖给张斌，明确载明房产是以现状交付。同时华福公司说明鉴于王加生与张斌发生的任何纠纷，都由王加生处理，与华福公司无关。从上述事实应认定王加生在购买房产时是明知B301室的状况的。故对王加生要求张斌拆除间隔墙及进户门，拆除卫生、盥洗间及排水管道的诉讼请求，一审法院不予支持。因张斌装修、使用水卫的过程中，未能注意到防水隔离，致使渗水到楼下B204室，现王加生要求被告张斌予以修理，停止渗水，张斌也同意修理，一审法院予以支持。一审法院遂作出如下判决：一、张斌应于一审判决生效之日起十日内修复座落于盐城市亭湖区体西路双元农民公寓7号楼裙楼三楼B301室的水卫，停止向楼下渗水。二、驳回王加生的其他诉讼请求。案件受理费80元，由王加生负担40元，由张斌负担40元。
上诉人王加生不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1.公摊面积为公用空间，被上诉人擅自将公用空间变成私有空间，侵害上诉人使用公用空间的权利，应予恢复原状。2.一审判决认为被上诉人变公用空间为私有的行为系对不动产的合理利用，要求上诉人对此负有容忍义务，并以上诉人在购房时是明知“状况”而购，只能承认现状为由，驳回上诉人的诉讼请求是错误的。测绘部门的测量报告所确定的共摊面积是相邻各方的共有面积，只应共同合理使用，被上诉人擅设隔断将共有空间据为己有的行为不是合理使用，而是侵权行为，上诉人对此不应负容忍义务。上诉人按现状购买房屋，是对出售房屋交付时使用权利状态存在瑕疵的认可，系基于买卖合同关系的双方对买卖合同界定的权利、义务认可和合意，被上诉人没有任何理由以占用公用空间的手段扩大套内面积，且拆除被上诉人擅设的隔断并不影响其出行，仅仅是退还其所占的公用空间，恢复到房屋设计、出售时的应然状态，一审判决驳回上诉人的该项诉讼请求，没有法律依据。综上，请求撤销一审判决第二项“驳回王加生的其他诉讼请求”，改判支持上诉人在一审诉讼请求中的第一项：判决被告（被上诉人）拆除在毗连房屋公用通道内擅自砌成的间隔墙及墙上所开之门，恢复房屋交付时的公用状态。
被上诉人张斌答辩称：1.上诉人不具备诉讼主体资格。测绘报告明确将裙楼三层除B301室外定性为物管用房，根据《物业管理条例》第38条规定，物管用房属于全体业主所有，未经全体业主同意不得改变用途，一审中上诉人未能提供证据证实2013年4月19日华福公司取得该小区全体业主同意而与上诉人签订房屋买卖协议，将物管用房的使用权转让给上诉人，如果华福公司未取得业主同意，故华福公司与上诉人签订的物管用房转让协议为无效协议，上诉人无权对被上诉人提起排除妨害之诉。2.案涉阳台不属于公摊面积。华福公司与被上诉人张斌签订的协议书中明确将双元公寓7幢转角楼3层（17）-（18）轴之间的房屋出售给张斌，房屋面积为63.52平米，结合华福公司提供的三层平面图图纸，房屋面积包含B301室的阳台面积。3.被上诉人未实施侵权行为。2003年12月10日被上诉人交纳预付款购买双元公寓住宅楼二期7幢301室，2003年2月5日被上诉人张斌与华福公司签订协议书一份，华福公司将7幢转角楼三层17轴-18轴之间的房屋转让给被上诉人，事后华福公司砌隔断墙，并在隔断墙上开门让被上诉人通行。2013年4月19日华福公司与上诉人签订协议将裙楼除B301室外出售给上诉人，在协议中明确以现状交付，一、二层部分可办证，部分不可办证，三层明确为物管用房和消防通道，均不可办证。在上诉人购房后，被上诉人未添置一砖一瓦，未对上诉人实施侵权行为，故上诉人对被上诉人提起诉讼请求无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，依法应予维持。
本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院另查明以下事实：本案二审期间，经本院现场勘验，位于盐城市区体西路双元农民公寓7号楼裙楼仅王加生、张斌两户业主，张斌所购买的B301室位于该楼三层最西端，其加建的隔断墙及入户门已与B301室内经装修连为一体。
本院认为：（一）关于上诉人的诉讼主体资格问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中华福公司与上诉人签订房屋买卖协议是双方真实意思表示，上诉人在按约支付了相应价款后，即取得了案涉房屋的所有权，故上诉人已成为案涉建筑物的业主。华福公司与上诉人签订的协议书中虽有部分房屋涉及物管用房，但根据《物业管理条例》第三十条的规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。本案中，作为建设单位的华福公司已经另行配置物管用房对案涉建筑物原先设计的物管用房进行了置换。故华福公司出售给上诉人的房屋中已不包含物管用房，双方签订的协议书应为合法有效。根据《物权法》第八十三条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，故上诉人作为本案原告适格。被上诉人认为华福公司与上诉人签订的协议书为无效协议，无权提起排除妨害之诉的抗辩，无相应证据佐证，本院不予采信。
（二）关于被上诉人是否存在侵害被上诉人合法权益的行为。本案中，张斌于2003年购买并装修B301室，在装修过程中其按照华福公司提供的图纸安装了卫生、盥洗间，华福公司安装了排水管道。同时张斌对与其购买的B301室相对应的走廊进行间隔并安装了进户门。直至2013年王加生购买房产之前的十余年间，B301室所在的楼房其他房屋均未出售，开发商华福公司对张斌的上述行为也未提出异议。应视为华福公司已同意张斌使用包括三楼走廊在内的公用部分的使用，即准许张斌在B301室相对应的走廊进行间隔并安装进户门，该项约定不违反法律的强制性规定。在王加生与开发商华福公司签订的购房合同中，华福公司已告知B301室已卖给张斌，并载明房产是以现状交付。本案二审庭审中，王加生也陈述在其购房时已知晓B301室相对应的阳台上设有一道门，故华福公司与张斌的上述约定对王加生同样具有约束力。另据本院现场勘验，安装抑或拆除上述进户门对王加生使用其购买的房产不会产生实质性影响，而加建的隔断墙及进户门已与B301室内连为一体，拆除进户门对张斌所购买的B301室的使用影响较大，一审法院基于本案实际状况驳回上诉人要求拆除间隔墙及进户门的上诉请求，并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王加生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 治
代理审判员 张 雷
代理审判员 李兆勇
二〇一五年一月十二日
书 记 员 王 欢