湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）零民初字第1303号
原告胡义勇，男，汉族，湖南省永州市零陵区人。
委托代理人卿敬楷，湖南宗元律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人刘艳云，女，汉族，湖南省永州市零陵区人。
被告永州市零陵良俊房地产开发有限公司。
法定代表人汤锦良，系该公司总经理。
委托代理人谷宇玮，湖南靖兴律师事务所律师（特别授权）。
原告胡义勇诉被告永州市零陵良俊房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法组成由审判员李少阳担任审判长，审判员黄朝晖、人民陪审员陈家辉参加的合议庭，于2015年8月6日在本院审判庭公开开庭进行了审理。书记员张凌萍担任记录。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。2015年8月21日原告向本院提出撤回其要求被告退还水电开户费和资料费的诉请，已获本院裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月11日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的家和御院小区第＊栋＊＊单元＊＊号房，建筑面积134.06平方米，单价为2014.235元／㎡，总房款为270，000元，房款已通过首付和按揭的方式全部付清，被告于2013年10月30日交房给原告；按商品房买卖合同第十三条规定，原告按被告的要求提供了办证的相关证件，并交清了办理房产证、土地证（以下简称两证）的费用，可被告不履行诺言，收了原告的办证费却一直拖着不给原告办理两证，应当按商品房买卖合同支付违约金；按该合同第十三条约定，被告应当在2015年1月30日将两证交给原告，否则违约金应从2015年2月1日算起，算至2015年7月10日前已有160天，违约金应有4320元左右；办理房产证、土地分户证，只要几千元钱，被告却收了原告22000元，多收的款项应当返还给原告；《合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”；为维护自身的合法权益，故特提起诉讼，请求依法判令：1、由被告立即为原告办理所购商品房的土地证和房产证；2、由被告支付逾期办理房产证的违约金4320元【从2015年2月1日起计算至2015年7月10日（判决应算至被告办完两证交给原告为止）】；3、被告将超标准收取的办证费用退还给原告；4、由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：1、原告诉讼请求中要求支付违约金的时间不对，依据合同约定从交房之日起至一年，再加90天不计算违约金，原告购房和交房时间不同，而其诉讼请求均从2015年2月1日起至2015年7月10止，按160天计算违约金时间不对；2、原告违约拖欠房贷款，已经可以查明2015年2月28日银行已从他公司账户中扣款，偿还原告拖欠的房贷款，由于银行不让他公司查实业主账户，因此至今银行从他公司账户中扣款用于偿还业主们拖欠的房贷款的数额暂时无法确认，他公司应支付原告的违约金依法应首先抵消银行从他公司账户中的扣款，用于偿还原告拖欠的房贷款；3、预收的办证费用比实际办证的费用多还是少目前无法确定，收取的水电开户费和银行办证资料费（含人工及差旅费）经双方口头协商，原告是愿意的；4、他方在商品房交易中诚实守信，并且已完成房屋初始登记协助义务，由于房地产行业不景气的原因导致资金紧张逾期办证，他方为此深感愧疚，他方会想法筹集资金尽快协助业主们办理房地产登记和过户手续。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，欲证实2012年11月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，并约定了各自的权利义务的事实；
2、收据，欲证实原告已按合同约定交了购房款和契税，并交了水电开户费3000元、银行按揭资料制作费600元、办证费22，000元；
3、办证收费的问题，欲证实开发商的收费过高，且每个住户的费用都不一样。
对上述证据，被告质证认为：对证据1、2的真实性均没有异议，只要交房时间对得上就可以了；证据3因是复印件，因此不能证明它的真实性，需要合议庭认定该份证据的真实性。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
1、交房时间明细表，欲证实他们是按时交房的，且交房时都有业主签名；
2、国土证的总证，欲证实他们已将该证向银行抵押贷款的事实；
3、A栋房产总证、检测鉴定报告，欲证实他们的房产办证手续都是齐全的，只要资金到位，随时是可以分户的。
4、个人贷款还款凭证、付款账户、扣划保证金通知，欲证实原告拖欠银行房贷，导致银行从被告的保证金账户中扣划6151.27元。
对上述证据，原告质证认为：对证据1的真实性没有异议，只要与业主最后交水电开户费的时间一致就可以了；对证据2、3的真实性没有异议，对证据4的真实性无异议，但与本案无关。被告现在将原告的房产拿去抵押贷款，属于违法行为。被告反质证认为，他们贷款是事实，但是他们是拿没有出售出去的房子进行抵押贷款的，只要是卖给了业主的房子，他们就没有进行抵押。
对原告提交的证据1、2和被告提交的证据1、2、3、4的真实性，对方均未表异议，予以采信；原告提交的证据3系复印件，来源不明，内容不清晰，且没有任何部门盖章确认，故不予采信。
根据原、被告的陈述、举证、质证及本院的认证，本院确认本案如下事实：
2012年11月11日，原、被告自愿签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的家和御院小区第＊＊栋＊＊单元＊＊＊号房，建筑面积为134.06平方米，单价为2014.235元／㎡，总房款为270，000元；出卖人应当在2013年10月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房和车库交付使用之日起一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，为买受人办理好房地产权属证，逾期在90日之内，不支付违约金，逾期90日之后，即自合同规定的期限内未取得房地产权属证书逾期的第91天起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约向被告支付完了相应的购房款。2014年1月25日，原、被告办理了房屋交接手续，被告将房屋交付给原告使用，同时，双方经协商原告另向被告交纳了办证税费22000元、水电开户费3000元、银行按揭资料制作费600元。合同约定的办证期限届满后，被告仍未为原告办理好两证，经原告多次催促无果，遂诉至本院。
另查明：①被告已将其开发的家和御院小区的国有土地使用权总证【零国用（2011）第＊＊＊＊号】向银行抵押货款，现贷款尚未还清；家和御院小区A栋房屋的房产总证（永房权证零陵字第＊＊＊＊**）已办出，但尚未分户到各业主；②2015年6月30日，因原告未按时偿还按揭贷款，银行已从被告保证金中扣划6151.27元用以偿还原告拖欠的房贷。
本院认为：原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的，应受法律保护，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按照合同的约定履行了交纳购房款的义务，被告未在合同约定的期限内为原告办理好两证，应承担逾期办证的违约责任，由于双方已约定逾期办证的违约金计算办法，因此，被告应当按照原告已付购房款的万分之一逐日向原告支付违约金，从2015年4月26日起计算至办理好两证之日止。关于两证的办理期限，根据办证的实际情况，酌情考虑三个月期限为宜。至于原告要求被告退还超标准收取的办证费用，因两证尚未办理，究竟需要多少费用现无法确定，且预收的费用是经双方协商确定的，可待实际发生后多退少补，故在本案中对原告的该项诉请，不予支持，予以驳回。被告辩称，原告拖欠房贷6151.27元，该款已从被告的保证金账户中扣划，被告应支付的违约金应首先抵消原告拖欠的房贷，因被告未提出反诉，又不符合债抵消的情形，原告又不同意抵消，故对这一辩解理由，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告永州市零陵良俊房地产开发有限公司在本判决生效之日起三个月内为原告胡义勇办理好房地产权属证书；
二、限被告永州市零陵良俊房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告胡义勇延期办理房地产权属证书的违约金（从2015年4月26日起以270，000元为基数每日按万分之一计算至办理好房地产权属证书之日止）；
三、驳回原告胡义勇的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告胡义勇负担20元、被告永州市零陵良俊房地产开发有限公司负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 李少阳
审 判 员 黄朝晖
人民陪审员 陈家辉
二〇一五年九月八日
书 记 员 张凌萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。