广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第131号
原告：陈媛，女，1968年6月18日出生，汉族，住广东省中山市。
原告：郭立学，男，1967年4月19日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。
委托代理人：陈媛，女，1968年6月18日出生，汉族，住广东省中山市，系原告郭立学的妻子。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
原告陈媛、郭立学诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法由审判员王珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈媛到庭参加诉讼。被告永怡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈媛、郭立学诉称：原告与被告于2008年11月9日签订认购书，于2008年12月20日将516259元一次性交付被告，购买了位于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪＊＊幢＊＊房的房屋，并签订了《中山市商品房买卖合同》。2009年4月8日，原告收到被告的入住通知。2009年5月8日，原告将契税、印花税、房屋维修基金、当月物业管理费等款项交给被告后入住。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后730个工作日内为原告办理房屋产权证书，但其至今仍未为原告办理房屋产权证书。基于上述事实，原告认为，双方签订的合同中对逾期不能办理房产证的相关条款属于被告设定的格式条款，免除了被告的责任、加重了原告的责任，应视之为格式条款，法院应予以修正。原告据此请求判令：1.被告及时到房地产登记机关为原告办理产权属证；2.被告向原告以房价516259元为基数，依照中国人民银行逾期贷款利息的标准按日计算的违约金，违约金共分两部分：第一部分为被告一次性支付自房屋交付使用之日（2009年5月9日）起90日至起诉之日止的违约金共计237260.6元，第二部分为起诉之日起直至原告取得房地产权属证之日的违约金，此部分违约金被告每月定期支付给原告；3.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告申请撤回第一项诉讼请求，本院依法予以准许。
原告陈媛、郭立学向本院提交的证据有：1.中山市商品房销售登记备案表、认购书、中山市商品房买卖合同；2.收楼通知书、收款收据；3.购房发票、印花税发票、契税完税证。
被告永怡公司无答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明：2008年9月20日，陈媛、郭立学和永怡公司签订聚豪园认购书。2008年12月20日，永怡公司（出卖人）与陈媛、郭立学（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪＊＊幢＊＊房的商品房；总楼价为516259元，买受人于2008年12月20日一次性付款；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之贰的违约金；上述约定中，买受人逾期付款超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2008年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。
合同签订后，陈媛、郭立学按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2008年12月29日，双方签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。2009年3月30日，永怡公司向陈媛、郭立学发出收楼通知，陈媛、郭立学于2009年5月8日实际入住，并于2009年6月30日缴纳了房屋契税、印花税。陈媛、郭立学购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与陈媛、郭立学形成商品房买卖合同关系，双方应按法律法规和合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，永怡公司应在2008年12月31日前向陈媛、郭立学交楼，并在商品房交付使用后730个工作日内即在2011年12月5日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案；现永怡公司没有提交证据证实其在上述期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其已构成违约，依法应承担违约责任。陈媛、郭立学主张逾期办证的合同条款系格式条款，应对办证期限和违约金予以调整。对此，本院认为，双方对于办证期限730个工作日的约定具体、明确，未出现免除永怡公司责任，加重陈媛、郭立学责任以及排除陈媛、郭立学主要权利的情形，故该约定是合法有效的，不应当予以调整。关于逾期办理房产证的违约金。双方约定为按已付房价款的1%计算，永怡公司本应在2011年12月5日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但时过三年，永怡公司仍不能确定办理房产证的时间，本院认为双方约定的违约金过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致陈媛、郭立学的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，本院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定陈媛、郭立学的实际损失数额。陈媛、郭立学主张参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算违约金，本院不予采信。逾期办证的违约金起算时间为2011年12月6日，计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止。永怡公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告广东永怡集团股份有限公司向原告陈媛、郭立学支付从2011年12月6日起计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，以516259元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算的逾期办证违约金；其中，从2011年12月6日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈媛、郭立学支付；从本判决发生法律效力之次日起至涉案商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项，被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之次日起按月向原告陈媛、郭立学支付相应期间的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2429元（原告已预付），由原告陈媛、郭立学负担1359元，由被告广东永怡集团股份有限公司负担1070元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一五年三月九日
书记员 詹绮婷
姚志姬
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