湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第04139号
原告：熊应生。
委托代理人：谢浩，湖北浩颂律师事务所律师。
被告：梁欢。
委托代理人：刘勇，湖北省楚天法律服务所法律工作者。
被告：张忠义。
委托代理人：陈礼君，湖北维思德律师事务所律师。
原告熊应生诉被告梁欢、张忠义返还原物纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法由审判员卢丹涛适用简易程序独任审判，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告熊应生及其委托代理人谢浩、被告梁欢的委托代理人刘勇、被告张忠义的委托代理人陈礼君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告熊应生诉称，2014年8月25日，熊应生向梁欢办理了授权公证，由熊应生授权梁欢出售武昌区中南路街丁字桥路104-106号2栋1层3室，建筑面积37.54平方米的一套房屋。2015年6月4日，梁欢却在熊应生毫不知情的情况下，擅自将涉案房屋的所有权转移至其公爹张忠义名下。其梁欢的行为违背委托代理原则，以合法形式掩盖非法目的，非法占有熊应生房产，严重损害了熊应生的合法权益。为此，诉至法院，请求判令：1、确认梁欢与张忠义签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；2、确认梁欢将武昌区丁字桥路104-106号2栋1层3室房屋过户给张忠义的行为无效；3、判令张忠义向熊应生返还武昌区丁字桥路104-106号2栋1层3室房屋；4、由两被告承担本案诉讼费用。
被告梁欢、张忠义共同辩称，房屋买卖合同是双方真实意思表示，买卖价款合理，不违反任何法律规定，双方签订的《武汉市存量房买卖合同》合法有效；梁欢的代理行为有熊应生的授权并经过公证，过户行为符合法律规定；张忠义合法取得诉争房屋，是房屋的合法所有人，没有返还房屋给熊应生的义务。
原告熊应生对自己提出的主张，向本院提交了下列证据：
1、熊应生身份证复印件。证明原告诉讼主体资格。
2、梁欢、张忠义婚姻信息、户籍证明。证明两被告系儿媳和公爹关系。
3、诉争房屋信息查询单。证明诉争房屋原属熊应生所有，现在张忠义名下。
4、委托公证书。证明梁欢为熊应生的委托人，基于对受托人的信任，代理权限为全权代理。
5、《武汉市存量房买卖合同》。证明梁欢违背代理权行使原则，恶意串通张忠义，将诉争房屋出售给张忠义。
6、诉争房屋地段二手房屋价格。证明两被告房屋成交价为20万，明显低于该地段最低价。
7、借款及还款凭证。证明熊应生向梁欢借款232500元，熊应生一直在履行还款义务，至最后一笔还款共计11万元。
8、民事裁定书。证明熊应生已向法院申请保全诉争房屋。
被告梁欢对自己提出的主张，向本院提交了下列证据：
1、借款合同一份。证明熊应生向梁欢借款25万元，借款期限是2014年8月28日至2014年10月27日。
2、委托公证书。证明熊应生委托梁欢出售诉争房屋的事实。
3、熊应生手书承诺书一份。证明熊应生承诺如不按时还款，梁欢有权利卖房催收的事实。
4、《武汉市存量房买卖合同》及房屋产权信息查询单。证明梁欢将诉争房屋出售给张忠义，房产部门评估价格20万元的事实。
5、银行流水查询单。证明梁欢2014年8月28日转款235000元的事实及2015年3月27日熊应生在梁欢催讨后还款50000元的事实。
被告张忠义对自己提出的主张，没有提交证据。
上列证据在法庭上出示，经当事人质证，针对证据的证明力进行了说明、质疑与辩驳。
梁欢对熊应生提供的证据1、2、3、4、5、8真实性无异议；对证据4的证明目的有异议，认为梁欢没有违背代理权行使原则，没有滥用代理权；对证据5、6的证明目的有异议，认为房屋价格由多方面因素综合决定，应该以房产部门评估报告为准；对证据7有异议，认为借款金额为25万元，而非232500元，对已还款50000元无异议，但是并未还款110000元。
张忠义对熊应生提供的证据1、2、3、4、5、8真实性无异议；对证据5的证明目的有异议，认为无恶意串通的事实，买卖合同合法合理；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，房屋价格应以房产部门的评估价格为准；对证据7认为与我方无关，无法对该证据表态。
张忠义对梁欢提交的证据无异议。
熊应生对梁欢提交的证据1认为与本案无关，实际发生的借款为232500元；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，承诺书以房屋作为抵押，但是并未办理抵押登记，抵押权并不成立，即使有抵押权，梁欢也无权贱卖房屋；对证据4的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为房屋坐落于丁字桥繁华地段，市场均价超过一万，梁欢在熊应生毫不知情的情况下办理了过户，是双方恶意串通，不能产生相应的法律后果；认为证据5与本案无关，但证明实际发生的借款为232500元。
本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条、第六十九条、第七十二条、第七十三条、第七十七条的规定，对上列证据，依照法定程序，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小全面、客观地审核，独立进行判断。对当事人认为真实性无异议的证据，作为认定案件事实的依据。对双方有争议的证据的认定，在本院认为部分予以阐述。
经审理查明：2014年8月25日，熊应生出具《委托书》，载明“委托人熊应生，受托人梁欢，我熊应生决定出售坐落于武汉市武昌区中南路街丁字桥路104-106号2栋1层3室，建筑面积37.54平方米的一套房屋。《房屋所有权证》编号：武房权证昌字第××号，《国有土地使用证》编号：武昌国用（改2014）第2102号。现我全权委托梁欢为我的代理人，代理我办理下列事宜：1、代理我出售上述房屋，签订房屋买卖合同（协议、契约），并代收房款。2、代理我办理上述房产的交易和过户等相关手续。3、如遇买方需贷款，则代理我配合买方办理银行贷款手续。受托人无转委托权。委托人梁欢在授权范围内所签署的相关文件，我均予承认并承担相应法律责任。委托期限：自公证之日起至上述委托事项办完为止。委托人熊应生”。
2014年8月28日，熊应生与梁欢签订《借款合同》，合同约定：熊应生向梁欢借款人民币（下同）250000元，借款期限2014年8月28日至2014年10月27日，月利率为2.4%。
同日，熊应生出具《承诺书》，承诺“因经营需要，承诺人熊应生特向梁欢借款25万元整。并以土地证武昌国用（2014）第2102号武昌区中南路街丁字桥路104-106号2栋1层3室、所有权证昌字第××号的房产做抵押。若未能按与梁欢签订的人民币借款合同（编号：2014年01号）执行还款，逾期后所产生的催收、过户、拍卖、诉讼等相关责任及费用等一切后果由熊应生承担。承诺人熊应生”。
同日，梁欢通过银行汇款232500元至熊应生账户。
同年8月29日，熊应生就2014年8月25日出具的《委托书》的签名、指印在湖北省武汉市黄鹤公证处办理了公证。
2015年6月4日，梁欢以熊应生名义与其公爹张忠义签订《武汉市存量房买卖合同》，将上述武昌区中南路街丁字桥路104-106号2栋1层3室房屋以200000元出售给张忠义。
同年6月9日，上述房屋登记至张忠义名下。
同年6月9日，张忠义领取上述房屋的《房屋所有权证》。
现熊应生以梁欢、张忠义的行为侵害其合法权益为由，诉至本院，请求判如所请。
本院认为，民间借贷的迅猛发展与其规范化阳光化尚需时日之间的矛盾，使“担保性”房产委托书公证在民间借贷中悄然流行。所谓“担保性”房产委托书，是指委托人同时也是民间贷款的借款人，以自己的房产为自己的借款作担保，不通过房产部门的抵押，授权他人（××）代为办理房产的出售、收款等事宜而单方签署的法律文书。其初衷在于房产既为委托人的借款做了担保，又能保证借款人在不能及时清偿借款时，其不能亲自处理房产的相关事宜提供了方便，同时又为受托人及时收回借款提供了信用。“担保性”委托书一般操作流程如下：资金出借人在向借款人放贷的同时，要求借款人到公证机构申请办理委托书公证，内容为全权委托出借人或出借人指定的人代为出售其房产，委托权限含签订买卖合同、办理房产交易过户、领取售房款等。如借款人到期不还款，受托人利用委托书督促其还款，否则就将其房产出卖用于还款。2014年8月25日熊应生出具《委托书》就是“担保性”委托书，双方的真实法律关系是借款担保关系，其处分的房产实际是借款的担保物或抵押物。
根据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。但是以“担保性”委托书方式追债的，出借人可以不经协商直接出卖委托人的房产用于抵债，委托人实际上完全丧失了诉讼权利，其合法权益必然受到侵犯。“担保性”委托书变成了委托人的“卖身契”。从出借人的利益角度讲，“担保性”房产委托书应该具有法律上的担保作用。但从法理的及实践的两个角度分析这种委托书均不可能发挥担保作用。根据《中华人民共和国担保法》第九十三条的规定，担保合同可以是书面的保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同，也包括当事人之间的具有担保性质的信函、传真等，也可以是主合同中的担保条款。其内容应当明确担保的债务金额、期限等等，而“担保性”房产委托书中看不到一点担保意思表示，此委托书显然不符合担保合同的形式要求。另外，委托人可以单方随时撤销变更委托书，让受托人手中的委托书变成一张废纸，出借人无法在其不还款时实现卖房抵债的目的。可见，出借人期望一纸委托书保证自己的债权安全完全是一种有极大风险的做法。“担保性”房产委托书其法律效力缺乏有效支撑。
对于“担保性”委托书的合法性，首先，委托书意思表示不真实。从委托的法律本质来看，委托是委托人基于对受托人的信任，主动授权受托人代理相关事务。但“担保性”委托书的委托人出具委托书并不是基于对受托人信任，相反是被动的，是出于无奈，甚至是被受托人挟制或欺骗；委托人与受托人可能刚刚认识或者素不相识，几乎没有信任基础。从委托的目的来看，委托的本意是为了实现委托人的目标——卖房，但“担保性”委托书的真实目的不是卖房，只是以委托形式担保债务；即使不按时还款，也不一定要卖房还债，也可以以其他方式筹措资金还款。借款人如真的要以卖房形式借款，何必要向他人借高额利息贷款，不如直接卖房解决资金困难。由此可见，委托人的真实意思表示应当是以委托书为自己提供一个还款担保，给予出借人一个保障而已，而不是真正的卖房。但在其委托书内容中显示的都是信誓旦旦的全权委托，以虚构的关系、极大的信任、最大的权限向出借人出具委托书，显然其意思表示是虚假的。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，行为人的意思表示应当真实是民事法律行为成立和产生效力的实质要件之一，如果虚假，那么委托行为显然不能成立和产生效力。其次，“担保性”委托书内容显失公平。在民间借贷中，很少对担保的房产进行公平、准确的评估，经常出现房产价值大大高于借款金额的情况。出借人并不考虑其差额，仍然要求借款人出具全权委托卖房的委托书，而且委托书并不限制出卖的最低价格。一旦真的发生不能还款，出借人持委托书卖房，极有可能故意低卖或隐瞒真实成交价格，有的还搞虚假买卖、卖给出借人的关系人。事实上，这种卖房抵债方式极易损害借款人的合法利益。其根本原因在于担保性委托书的委托人与受托人之间并无信任关系而是利益冲突关系，受托人不可能在发生还款纠纷的时候维护委托人的利益、执行委托人的意志。从借款金额和房产实际价值的差额的角度来看，担保性委托书的内容多数是显失公平的。另外，“担保性”委托书的权限过于宽泛，几乎是全权委托，也有显失公平之嫌。显失公平的民事行为一方有权依法申请人民法院予以变更或撤销，被撤销的民事行为从开始起不发生法律效力。因此，“担保性”委托书多数情况下存在着可变更、可撤销的风险，其效力可想而知。因此，“担保性”委托书在法律上存在许多问题，其法律效力缺乏有效支撑。这种委托书、这种卖房抵债方式，既侵犯了借款人的合法利益，也不能保障出借人的债权，极易引发纠纷。其根本原因在于“担保性”委托书的委托人与受托人之间并无信任关系而是利益冲突关系，受托人不可能在发生还款纠纷的时候维护委托人的利益、执行委托人的意志。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，梁欢在明知所持有的委托书仅是担保性文件，委托书中所担保的事项也并未发生的情况下违背其与熊应生的真实意愿与张忠义履行了交易手续，且梁欢在没有定价权的情况下以明显低于市场的不合理的合同价与张忠义成交，梁欢与张忠义既有明显的利害关系，房屋买卖价格显失公平，同时也无房款交易流水及凭证，应认定为恶意串通，严重损害所有权人熊应生利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
综上所述，判决如下：
一、确认被告梁欢与被告张忠义签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；
二、确认被告梁欢将武汉市武昌区丁字桥路104-106号2栋1层3室房屋过户给被告张忠义的行为无效；
三、被告张忠义于本判决生效之日起十日内向原告熊应生返还武汉市武昌区丁字桥路104-106号2栋1层3室房屋。
本案受理费4539元由被告梁欢、张忠义负担。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 卢丹涛
二〇一六年二月二十六日
书记员 贾心曌