广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第1991号
上诉人（原审原告）：郑世威。
被上诉人（原审被告）：刘丹。
被上诉人（原审被告）：宋亚立。
原审第三人：深圳市成宏房地产经纪有限公司。
上诉人郑世威因与被上诉人刘丹、宋亚立及原审第三人深圳市成宏房地产经纪有限公司（以下简称成宏经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第1018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年3月27日，郑世威（买方）与刘丹（卖方签字人，卖方一栏写明：宋亚立／刘丹）签订《房地产买卖合同》，合同约定：买方向卖方购买位于深圳市XX广场B座XX单位，建筑面积为367.41平方米，成交价为472万元。
合同约定的赎楼方式：担保公司赎楼，卖方须于本合同签订后2个工作日内办理委托公证给经纪方指定人员，并签署相关文件，赎楼费由卖方支付。
定金约定：买方在签署本合同时交保证金5000元予经纪方，若卖方签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，该定金须托管于经纪方，若卖方未能签署本合同，则经纪方原数退还买方已付保证金，买方将不得要求任何赔偿。买方在卖方签署本合同后2个工作日内补足定金余款20万元至经纪方处，卖方须于买方补足定金余款后2个工作日内到经纪方处办理定金签收托管手续。卖方将该物业房地产证等相关证件原件托管于经纪方，并在经纪方查实该物业完整产权后2个工作日内，由经纪方将该定金转交给卖方。双方在合同第十五条还特别约定：买方定金在双方指定银行监管。原审庭审时，双方当事人均确认定金应在银行监管，而双方对指定监管银行未达成合意。
剩余楼款约定：合同第二条第（二）款第2项约定银行按揭付款，买方需于签订合同后5个工作日内将预计首期款80万元存入上述经纪方指定账户代为托管，并在经纪方的协助下在资金托管后2个工作日内向银行申请并递交银行按揭所需资料。关于合同约定的“上述经纪方指定账户”，郑世威认为合同并未对该账户的具体信息进行约定，故只要是经纪方指定的账户即可；刘丹、宋亚立则认为应依合同约定。对此，原审法院认为，因合同第二条第（二）款第1项对经纪方资金托管账户的户名、开户行、账号有明确约定，结合合同上下文的表述，该“上述经纪方指定账户”指的应是合同第二条第（二）款第1项所约定的经纪方资金托管账户。此外，未有证据表明双方此后就首期款的资金托管账户进行变更。
违约责任：如买方未能履行合同之条款以至合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，卖方有权再将该物业转让给任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方在签收定金后不依合同条款约定将该物业售予买方，则卖方须双倍返还定金予买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同。
上述合同签订后，刘丹于当天出具收据：收到郑世威交付的定金20万元。以收款收据为凭证。同日刘丹出具一份定金收据：收到买方郑世威购买XX广场B座XX定金5000元，余下定金195000元在银行监管。原审庭审时，双方确定刘丹、宋亚立当天收取的定金款项为5000元。
2009年4月1日，宋亚立、刘丹出具一份委托书，委托李冬立、王小五、何苗、朱海兵办理买卖深圳市福田区XX路XX广场B座XX房产的相关事宜，双方签订委托书，委托期限为2009年4月1日起至2010年3月31日止。委托书经深圳市福田区公证处公证。
2009年4月1日，朱海兵作为上述公证受托人出具定金收条，称刘丹收到买方郑世威交来购买XX广场B座XX定金1万元。原审庭审时，刘丹、宋亚立否认委托朱XX向郑世威收取购房定金，郑世威确认其后已收回该笔定金。
2009年4月1日，郑世威与宋亚立、刘丹的代理人朱XX及兴业银行股份有限公司深圳和平支行签订《二手房交易资金托管协议》。2009年4月2日，郑世威向该协议确定的托管账户转入705000元。2009年5月6日，因买卖交易不成功，资金托管解除。原审庭审时，刘丹、宋亚立否认委托朱XX签订上述《二手房交易资金托管协议》。
涉案合同签订后，涉案房产由郑世威占有使用，后郑世威于2009年11月1日搬出，期间郑世威对涉案房产进行了装修。郑世威提供了部分装修收据和发票证明其装修损失情况。原审庭审时，原审法院向郑世威行使释明权，询问郑世威是否就装修损失申请评估鉴定，郑世威称涉案房产后经刘丹、宋亚立重新装修，无法评估鉴定。刘丹、宋亚立对郑世威提交的装修收据及发票均不认可。
原审另查，因《房地产买卖合同》未能履行，郑世威于2010年5月10日向深圳仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1、刘丹返还定金215000元；2、刘丹赔偿损失145000元；3、刘丹赔偿律师费4万元；4、刘丹支付保全费2020元，并承担案件仲裁费；5、宋亚立对上述请求承担连带赔偿责任。深圳仲裁委员会于2010年1月26日作出（2010）深仲裁字第88号裁决书，裁决：一、刘丹向郑世威返还定金205000元；二、刘丹向郑世威支付律师费5000元；三、刘丹向郑世威支付保全费2020元；四、仲裁费16606元，由郑世威承担6642元，刘丹、宋亚立承担9964元；五、驳回郑世威的其他仲裁请求。
因刘丹、宋亚立未履行（2010）深仲裁字第88号仲裁裁决，郑世威向原审法院申请强制执行。执行过程中，被执行人刘丹、宋亚立向原审法院提出不予执行仲裁裁决书的申请。原审法院于2011年1月13日作出（2011）深福法执审三字第1号民事裁定书，裁定不予执行（2010）深仲裁字第88号裁决书。该裁定书认定以下事实：
（一）关于涉案《房地产买卖合同》的效力。被执行人辩称宋亚立出具公证委托书进行赎楼的原因可能有很多种，没有证据证明其与涉案合同的关联性。在当事人双方举证均不充分的情况下，民事诉讼按优势证据规则认定案件事实。宋亚立出具公证委托书这一法律事实，在被执行人未提出有效反驳证据证明宋亚立出具该委托书是基于其他法律关系的前提下，根据优势证据规则，并依据常理，应当认定该行为与涉案合同有关联性。仲裁庭已从时间、内容、人员和履行等方面对宋亚立与涉案买卖合同的关系进行了充分的分析，认为宋亚立签署公证委托书与涉案买卖合同具有关联性，并据此认定宋亚立的该行为是对刘丹代其签订涉案买卖合同的追认。仲裁庭该推理过程充分、有据，并无不妥。故涉案买卖合同并不存在被执行人刘丹无权代理问题，该合同依法有效。
（二）关于朱XX的代理权。朱XX在本案中的地位有两个：其一是作为居间方即成宏经纪公司的工作人员；其二是作为被执行人和宋亚立的委托代理人。作为居间方的工作人员，其基于其身份而对居间方构成职务代理，但并不因此而成为刘丹和宋亚立的代理人。作为委托代理人，其代理权限限于公证委托书第14条的授权，即办理涉案房产的水、电、煤气（天然气）、物业管理、有线（数字）电视、电话、网络等过户、开户、销户、停机等手续，该委托授权是明确的，不会因之而产生理解上的歧义。因并无证据证明朱XX是深圳市XX房地产企业发展有限公司的工作人员，故其无权以职务代理的身份从事深圳市XX房地产企业发展有限公司代理权限范围内的事务。而根据公证委托书，朱XX或居间方均无权以宋亚立、刘丹名义签署涉案房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议。同时，宋亚立也未在“二手房”托管资金解除托管申请书中签名，因此也不存在宋亚立对朱XX的无权代理行为进行追认。故朱XX以宋亚立、刘丹名义签订《二手房交易资金托管协议》的行为属于无权代理行为，因宋亚立、刘丹对朱XX的该行为均不予追认，故该代理行为对宋亚立、刘丹不发生法律约束力。而郑世威依据《二手房交易资金托管协议》进行款项托管、定金支付，不构成有效的给付。
（2011）深福法执审三字第1号民事裁定已发生法律效力，郑世威于2011年4月1日就本案起诉至原审法院。其在原审的诉讼请求为：1、刘丹、宋亚立返还定金5000元；2、刘丹、宋亚立返还定金（违约金）20万元；3、刘丹、宋亚立赔偿房屋装修损失5万元；4、刘丹、宋亚立承担仲裁费用14550元；5、刘丹、宋亚立承担仲裁保全费用2020元；6、刘丹、宋亚立承担仲裁律师费5000元；7、刘丹、宋亚立承担本案诉讼及保全费用。
原审法院认为，双方当事人与成宏经纪公司于2009年3月27日签订的《房地产买卖合同》包含了两个法律关系，其一是郑世威与刘丹、宋亚立之间的房地产买卖合同关系，其二是郑世威、刘丹、宋亚立与成宏经纪公司之间的居间合同关系。本案审理的是郑世威与刘丹、宋亚立之间的房地产买卖合同关系。本案的争议焦点在于：（一）《房地产买卖合同》及《二手房交易资金托管协议》的效力问题；（二）在《房地产买卖合同》合法有效的前提下，谁违约及违约责任承担问题。以下就上述问题作出分析与认定：
关于《房地产买卖合同》及《二手房交易资金托管协议》的效力问题。原审法院认为，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（4）项关于“下列事实，当事人无须举证：……（4）、已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实”的规定。原审法院作出的（2011）深福法执审三字第1号民事裁定书已发生法律效力，在该裁定书未经相关有权司法机关撤销的情况下，该裁定书所认定的事实可作为案件审理的依据。依据该裁定书认定：1、涉案《房地产买卖合同》并不存在被执行人刘丹无权代理问题，该合同依法有效；2、朱XX以宋亚立、刘丹名义签订《二手房交易资金托管协议》的行为属于无权代理行为，因宋亚立、刘丹对朱XX的该行为均不予追认，故该代理行为对宋亚立、刘丹不发生法律约束力。
关于谁违约及违约责任承担问题。双方当事人之间的《房地产买卖合同》合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。郑世威主张刘丹、宋亚立未履行赎楼手续构成根本违约，原审法院认为，合同第一条约定“担保公司赎楼，卖方须于合同签订后2个工作日内办理委托公证给经纪方指定人员”，合同签订后，刘丹、宋亚立已于2009年4月1日办妥相关委托公证手续，虽较合同约定期限迟延3天，但并未构成根本违约。故对郑世威该项主张，原审法院不予采纳。《房地产买卖合同》对首期款的数额、支付方式、支付期限等均作明确约定，并无证据表明双方就首期款的支付另行达成合意。郑世威主张其于2009年4月2日向《二手房交易资金托管协议》约定的托管账户存入定金及首期款共705000元，适当履行了合同约定的义务。原审法院认为，首先，《二手房交易资金托管协议》系朱XX无权代理的结果，郑世威依据该协议支付款项705000元，不构成有效支付。其次，合同约定的首期款数额为80万元，而郑世威仅支付了705000元，且主张该款项还包含了剩余定金195000元在内，故郑世威支付金额亦不符合合同约定。综上，本案合同系因郑世威违约导致无法继续履行，故郑世威请求刘丹、宋亚立返还定金及支付违约金、房屋装修损失、仲裁费、仲裁保全费、仲裁律师费等无事实和法律依据，原审法院均不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：驳回郑世威的全部诉讼请求。案件受理费5449元、保全费1902元（均已由郑世威预交），由郑世威负担。
郑世威不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决对本案焦点问题有重大影响的事实认定不清。原审判决认定本案只存在成交价为472万元的《房地产买卖合同》，而事实上，2009年3月27日，郑世威与刘丹、宋亚立不仅签订了成交价为472万元《房地产买卖合同》，而且也签订了成交价为500万元的《房地产买卖合同》。根据该成交价为500万元的《房地产买卖合同》条款约定，购房定金合计为295000元，签订合同当日买方向卖方支付定金5000元，签订合同2日内，买方向卖方补交定金29万元。买方须于2009年4月10日之前支付首期款（包括购房定金）705000元，作资金托管（监管）。上述对本案双方讼争的焦点问题有重大影响的事实，郑世威曾于原审庭审时提请法庭注意，并将该成交价为500万元的《房地产买卖合同》的复印件提交法庭（原件在银行），但最终未得到原审法院的认定。
原审判决对本案共做了几次资金托管（监管）的事实认定不清。原审判决认定本案仅于2009年4月1日在兴业银行深圳和平支行签订《二手房交易资金托管协议》，2009年4月2日，郑世威向该协议确定的托管帐户转入705000元，2009年5月6日资金托管解除，刘丹、宋亚立否认委托朱XX签订上述《二手房交易资金托管协议》。而案件的事实是：上述资金托管（监管）因刘丹的信用记录太差无法赎楼而于2009年5月6日解除资金托管（监管）后，2009年5月15日，郑世威及刘丹本人及宋亚立的代理人又在深圳发展银行科技支行签订《二手楼交易资金监管协议》，郑世威又向该协议确定的托管帐户转入705000元。嗣后，又同样因刘丹的信用问题，郑世威、刘丹及宋亚立的代理人又共同签署《解除资金监管申请书》。原审判决对这一由刘丹本人亲笔签署第二次资金托管（监管）的一系列事实没有查明认定。
原审判决对本案双方守约与违约事实的认定不清。首先，成交价为472万元的《房地产买卖合同》第二条第2款第（1）项已明确约定了首期款存入经纪方指定帐户代为托管。而朱XX系本案经纪方具体经办的职员，其代表经纪方指定的帐户，即应视为三方合同约定的帐户，而不论刘丹，宋亚立单方作出的授权委托书文字是否存在暇疵（即使存在文字表述的暇疵，也仅是朱XX与刘丹，宋亚立两方的事情），均应为有效支付。其次，2009年4月1日在兴业银行深圳XX支行签订的《二手房交易资金托管协议》，因刘丹的信用记录太差无法赎楼而解除后，2009年5月15日郑世威、刘丹及宋亚立的代理人又在深圳发展银行科技支行签订《二手楼交易资金监管协议》，郑世威又向该协议确定的托管帐户转入705000元，此次更应当为有效支付。
成交价为500万元的《房地产买卖合同》第五条约定，购房定金合计为295000元，签订合同当日买方向卖方支付定金5000元，签订合同后2日内，买方向卖方补交定金29万元；第八条第2款第（1）项约定首期款为705000元。2009年3月27日，刘丹向郑世威出具定金收条显示：刘丹收到郑世威购买XX广场B座XX房的定金295000元。郑世威为履行双方在合同中对支付首期款的约定，先后两次向兴业银行深圳XX支行、深圳发展银行XX支行的资金托管（监管）帐户转入705000元，完全履行了合同约定支付首期款的义务，根本就不存在违约的问题。
原审判决对郑世威在原审中的诉讼请求认定不清。郑世威在《民事起诉状》中的诉讼请求第二项为：判令被告返还定金20万元，但在原审判决书中即被修改为：两被告支付违约金20万元。
（二）原审判决对本案焦点问题有重大影响的方面适用法律错误。原审判决引用最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（4）项规定，从而直接将（2011）深福法执审三字第1号民事裁定书中，裁定不予执行深圳仲裁委员会（2010）深仲裁字第88号裁决书，对仲裁程序、仲裁事实的认定，作为本案民事诉讼审判的依据，违背了民事诉讼法的基本原则，显属适用法律错误。
（三）原审判决结果显著不公。郑世威是诚心履行《房地产买卖合同》，而本案纠纷之所以发生的真实原因就是因刘丹的征信记录太差，无法按时办理赎楼手续，以致时间拖延遇房价上涨，刘丹、宋亚立因利益驱使单方毁约所致。
据此，郑世威请求本院判令：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。
刘丹、宋亚立答辩称：（一）郑世威与刘丹、宋亚立共签订了两份合同，一份是交易金额为472万元的房地产买卖经纪合同（签约方有三方），另外一份是交易金额为500万元的买卖合同（签约方只有两方），但是双方已经明确了交易金额为500万元的合同只是供郑世威向银行申请贷款使用。郑世威为了多获取贷款，所以将交易金额提到了500万元，但当事人实际履行的合同实际上是三方合同，即交易金额为472万元的合同，郑世威在申请仲裁和本案起诉所依据的也是这份合同。500万元的交易合同中定金数额是295000元，而郑世威起诉主张的定金金额是20万元，其依据的是交易金额为472万元的三方合同。按照三方合同约定，首期款是80万元，定金是20万元，郑世威至少要监管100万元，郑世威签约当天支付了5000元，那么监管金额应该是995000元，但是郑世威实际监管的金额只有705000元，其上诉状则称另外一份合同约定的是705000元，所以郑世威的主张是不成立的，另外一份合同不是双方实际履行的合同，也不是郑世威在本案起诉和仲裁时据以主张权利的合同。
（二）第一次资金监管时，因为与郑世威签订资金监管协议的是经纪方的朱XX，而刘丹、宋亚立并没有授权朱XX与郑世威签订资金监管协议，所以第一次监管协议是无效的。郑世威上诉提到5月份的第二次资金监管，而第二次资金监管同样是不成立的，理由是：1、郑世威提供的第二次资金监管协议中已经清楚显示是2012年4月18日补置的，加盖了银行印章，所以这份协议不是当时的协议，而是后来补置的。2、假如该次资金监管协议成立，对本案也不产生实际影响，因为双方履行的是472万元的三方合同，首期款是80万元，而且加上定金应该监管的金额是995000元，但这份监管协议中只是705000元，郑世威主张这是两方合同中约定的数字，但是两方合同并不是双方履行的合同。就算约定的监管金额是705000万元，但该合同约定的定金是29万元，郑世威也没有支付定金。郑世威在本案中的请求涉及定金赔偿，其要求双倍返还的定金数额是20万元，但两方合同中约定的定额数额是30万元，郑世威并未提出30万元的定金赔偿。假如第二次资金监管成立的，对本案也不产生任何影响，郑世威同样存在根本违约，没有支付定金。
（三）刘丹的信用记录问题，郑世威没有提供任何证据予以证明。刘丹的信用记录与本案的履行没有任何关系，合同中并没有约定刘丹的信用记录，刘丹的信用记录好与坏不影响本合同的履行，刘丹的信用记录再差，也可以出卖其房屋，刘丹的信用记录与本案的履行是没有关系的，郑世威也没有提供任何证据证明二者之间存在必然性的联系。
成宏经纪公司未陈述意见。
本院经审理查明，郑世威在上诉时向本院提交了一份其与宋亚立、刘丹于2009年3月27日签订的《房产买卖合同》（复印件），其中就转让涉案房屋约定的价款为500万元；定金数额约定为295000元，签约日支付5000元，其余29万元由双方委托第三方托管（监管）；首期款705000元应于2009年4月10日支付至买方贷款银行的资金监管账户。宋亚立、刘丹在二审答辩中认可双方曾签署过前述《房产买卖合同》，但提出该合同为郑世威向银行申请贷款所用，并非双方实际履行的合同，双方实际履行的仍是2009年3月27日有成宏经纪公司参与签署的《房地产买卖合同》。
另查，郑世威在上诉时向本院提交了一份刘丹于2009年3月27日出具的《定金收条》（复印件），其中载明已收到郑世威为购买涉案房屋支付的定金295000元。宋亚立、刘丹认为，该收条为复印件，且出具时间与双方签约时间一致，而在仲裁和本案一审时，双方均已确认签约当天实际支付的定金只有5000元，郑世威并未实际支付其余的29万元。
再查，郑世威在上诉时向本院提交了一份由郑世威、刘丹及宋亚立代理人签署的《二手楼交易资金监管协议》（复印件）、《解除资金监管申请书》（复印件）及《二手楼监管资金划转申请书（除过户成功外使用）》（复印件），《二手楼交易资金监管协议》约定双方为买卖涉案房屋在深圳发展银行二手楼交易资金监管专户监管资金705000元，《解除资金监管申请书》及《二手楼监管资金划转申请书（除过户成功外使用）》显示郑世威、刘丹及宋亚立代理人以“买卖双方取消交易”为由向深圳发展银行科技支行申请退还前述约定监管的705000元款项。宋亚立、刘丹认为，前述证据均未提供原件，且不属于新发生和新发现的证据；郑世威则称前述证据系从深圳发展银行科技支行调取，原件存于该银行。
原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于何方当事人存在违约情形。本案中，双方就涉案房屋的买卖事项在同日分别订立了一份《房地产买卖合同》和一份《房产买卖合同》，其中《房地产买卖合同》约定的定金数额为205000元，首期款数额为80万元；《房产买卖合同》约定的定金数额为295000元，首期款数额为705000元。根据双方当事人在原审庭审中的确认，签约当日郑世威已实际支付定金5000元，就剩余的定金及首期款是否支付的问题，双方存在争议。郑世威虽上诉称其已通过资金监管的方式支付了剩余定金及首期款，但其在2009年4月2日向兴业银行监管账户支付的数额为705000元，均不符合两份合同中关于剩余定金和首期款的数额约定，在该次资金监管解除后，郑世威向深圳发展银行监管账户支付的款项数额也为705000元，此次支付的剩余定金和首期款也不符合两份合同中的数额约定。
郑世威虽上诉亦称刘丹已经出具了收到定金295000元的收据，其支付的705000元监管资金符合《房产买卖合同》中关于首期款数额的约定，但本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金合同为实践性合同，定金数额亦应按照实际支付的金额进行认定。在刘丹否认收到5000元之外的其他定金的情况下，除定金收据外，郑世威就29万元的大额支付未能举证证明其已通过现金或其他方式完成实际给付，如按其主张的系通过资金监管方式支付，则即使其主张的资金监管手续有效，该705000元监管资金在扣除29万元定金数额后则仍不足《房产买卖合同》中约定的首期款金额，郑世威就此亦构成违约。据此，原审判决关于涉案合同无法继续履行系因郑世威违约所致的认定正确，就郑世威关于双倍返还定金及赔偿损失的上诉主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5449元，由郑世威承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 龚 萍
代理审判员 唐 毅
二〇一二年八月三十日
书 记 员 伍圣权（兼）