广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2166号
上诉人（原审被告）：何伟坚，男。
委托代理人：马成，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：王虎生，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：胡宗文，女。
委托代理人：侯绍林，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
原审被告：深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司，。
法定代表人：吴永忠，该公司总经理。
委托代理人：马成，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：王虎生，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
上诉人何伟坚因与被上诉人胡宗文、原审被告深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司（以下简称瑞丰恒业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月1日，胡宗文与何伟坚的代理人瑞丰恒业公司签订《商铺认购书》1份，约定：胡宗文向何伟坚购买深圳市罗湖区沿河南路某裙楼3层某号商铺。建筑面积10.83平方米，其中套内建筑面积5平方米；商铺总价为人民币671113元，认购价为505886元，2014年3月1日支付定金50000元，2014年3月8日前支付首期款255886元，即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》；出售方已向认购方出示授权委托书，该商铺及所在楼层平面图、商铺买卖合同（包括附件和补充协议）等全部签约范本，并已将该商铺的产权状况、抵押、租赁等情况清楚告知认购方，认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议。认购方须于2014年3月8日前，持本认购书、定金收据、身份证原件，并带备首期款及交易税费到销售现场签署《商铺买卖合同》。如认购方未按本认购书约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时足额支付购房款，从逾期全面履行合同义务之日起，本认购书解除，出售方可将该商铺出售给第三方而无需另行通知认购方，且已经收取的定金作为违约金不予返还。该认购书还约定了双方的其他权利义务。认购书签订当日，胡宗文向瑞丰恒业公司支付了定金50000元，该笔定金现在何伟坚处。
胡宗文称因涉案商铺不能办理分割办证且违反现售规定，故胡宗文要求退房，双方为此发生纠纷，导致胡宗文至今未再支付剩余购房款。胡宗文于2014年4月25日诉至法院。何伟坚于2012年9月26日依法办理取得某裙楼3层的产权。涉案3层某号商铺于2014年4月25日办理分割登记至何伟坚名下，房产证载明：建筑面积10.83平方米、套内建筑面积5.00平方米，用途为商业。
胡宗文在原审起诉请求：1、撤销胡宗文与何伟坚及瑞丰恒业公司之间签订的商铺认购书；2、何伟坚及瑞丰恒业公司向胡宗文返还定金人民币50000元。3、何伟坚及瑞丰恒业公司承担本案的诉讼费。
原审法院认为，胡宗文与何伟坚于2014年3月1日签订的《商铺认购书》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。虽然认购书中约定“出售方已向认购方出示授权委托书，该商铺及所在楼层平面图、商铺买卖合同（包括附件和补充协议）等全部签约范本，并已将该商铺的产权情况、抵押、租赁等情况清楚告知认购方，认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议”，但鉴于签约时该商铺未办理分割办证，何伟坚也无充分证据证明其签约时将未分割办证事宜明确告知胡宗文，说明胡宗文签约时对商铺是否办理分割登记的法律后果并不能充分理解。涉案商铺在认购书要求支付首期款时尚未办理分割登记，胡宗文因此对何伟坚的履约能力产生怀疑具有合理性，虽然至庭审时该商铺已经办理分割登记，但胡宗文已无法再建立起对何伟坚的信任。胡宗文以此为由要求撤销胡宗文与瑞丰恒业公司之间签订的商铺认购书并要求何伟坚退还已付定金具有合理性，原审法院予以支持。因何伟坚系商铺业主，瑞丰恒业公司受何伟坚委托签订合同以及收取上述款项，且何伟坚目前控制该款项，故何伟坚应负责向胡宗文退还上述款项，瑞丰恒业公司作为受托人不承担本案实体责任。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、撤销胡宗文与瑞丰恒业公司签订的商铺认购书；二、何伟坚应于本判决生效之日起十日内向胡宗文退还定金人民币5万元。
何伟坚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定双方签订《商铺认购书》时未办理分割办证，何伟坚也无充分证据证明其签约时将未分割办证事宜明确告知胡宗文，说明胡宗文签约时对商铺是否办理分割登记的法律后果并不能充分理解，与事实严重不符。事实是：2012年9月26日何伟坚已经取得了包含涉案商铺在内的某裙楼3层的全部商铺的产权（深房地字第XX**号），在2014年3月1日双方签订《商铺认购书》时，商铺正在办理单独的小产权证，并于2014年4月25日取得房管部门单独颁发的小产权证（深房地字第AA**号），何伟坚是合法的产权人，完全有权利处分名下的产权，单独办理小产权证只是一个权利公示的过程，也是正常的房屋买卖交易流程，并不影响何伟坚对于涉案商铺的处分权。双方在2014年3月1日签订了《商铺认购书》，并且胡宗文对该商铺的产权状况和相关的权利义务都清楚了解。其理由如下：首先，在该认购书4、1条款中明确约定，出售方已向认购方出示《授权委托书》、该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》等全部签约范本，并已将该商铺的产权状况、抵押、租赁情况等清楚告知认购方，认购方已阅读并理解上述文件资料，清楚了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等；并到现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议。其次，在该认购书第五款也特别提示：认购方已详细阅读出售方及银行出示的所有证明、文件，工作人员的口头陈述若与出售方出示的文件内容有不一致之处，以证明、文件内容为准。认购方已经认真审阅本《认购书》的所有条款，已要求出售方说明并充分理解其含义和法律后果。
二、原审判决适用法律错误。1、原审判决对于胡宗文无合法理由，而违反真实有效合同的行为予以支持，严重违反了法律的规定。原审判决认定《商铺认购书》合法有效，双方均应严格按约履行各自义务，但又认为胡宗文基于无法再建立起对何伟坚的信任，并以此为由要求撤销《商铺认购书》并要求何伟坚退还已付定金具有合理性，予以支持，该认定违反了《合同法》第一百零七条的规定，理应纠正。2、原审法院撤销《商铺认购书》没有事实依据。胡宗文并没有足够举证证明《商铺认购书》具有可撤销事由。一审判决认定胡宗文基于对何伟坚的履约能力产生怀疑并且无法建立起对何伟坚的信任而撤销合同，不是撤销合同的合法理由。一审法院适用合同法第九十七条作为撤销合同的法律依据是错误的。胡宗文违反《商铺认购书》的约定，何伟坚可以将房屋出售给第三方而无须另行通知胡宗文，收取的定金作为违约金不予返还。
综上，何伟坚上诉请求：1、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第634号民事判决，发回重审或改判驳回胡宗文全部诉讼请求。2、判令一审和二审的诉讼费由胡宗文承担。
胡宗文答辩称：双方当事人于2014年3月1日签订的《商铺认购书》，何伟坚在与胡宗文签订《商铺认购书》时根本没有产权证明，也没有进行备案登记。何伟坚声称《商铺认购书》中载明已经就产权情况等告知胡宗文，而事实上何伟坚及其房屋销售代理人是告知胡宗文该房屋已经享有完全的独立产权，并没有告知还没有完成房屋登记的手续，因此何伟坚在销售涉案商铺时存在明显欺诈行为。基于以上两点，胡宗文请求撤销《商铺认购书》协议是合法合理的。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。何伟坚在二审中提交了：1、2014年1月16日某裙楼1-3层房屋建筑面积测绘报告；2、2013年4月23日《市规划国土委第一直属管理局关于某裙楼1-3层改建工程施工图报建的复函》；3、2014年1月26日《市规划国土委第一直属管理局关于［某裙楼1-3层］改建（仅限云线分割部分）工程规划验收的复函》；4、深圳市房地产权登记中心收文回执，以证明涉案商铺已经合法分割的事实。胡宗文对上述证据材料不予质证。
本院认为：涉案商铺认购书约定双方当事人于2014年3月8日前签署《商铺买卖合同》，可见该认购书属于当事人约定于将来一定期限内签订本约的预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点是，涉案商铺认购书是否存在可撤销的情形。
涉案商铺认购书是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。胡宗文主张何伟坚与其销售代理人瑞丰恒业公司采取欺诈手段将不具备独立产权的物业出售给胡宗文，隐瞒房屋无独立产权的重大事实，致使其无法实现最终的合同目的，请求撤销涉案商铺认购书并返还定金。对此本院认为，首先，合同一方当事人主张对方构成欺诈，应举证证明对方当事人在签订合同时虚构或者隐瞒了足以影响合同的订立或者价格确定等的重要事实。本案双方当事人在签订商铺认购书时，何伟坚已取得涉案商铺所在某裙楼3层的房地产证，系涉案商铺的产权人，对其名下的商铺具有处分权。虽然涉案商铺在签订认购书时正在办理产权分割，尚未取得独立的产权证，但办理分户登记属于履行商铺买卖合同的一个过程，并且本案也不存在不能办理分户登记的情形，即使何伟坚与瑞丰恒业公司隐瞒了签订认购书时涉案商铺正在办理产权分割，尚未取得独立产权证的事实，该情形也不足以构成合同欺诈。其次，涉案商铺在胡宗文起诉时已经办理了分户登记，不存在涉案商铺不具备独立产权导致胡宗文合同目的无法实现的情形。综上，胡宗文主张何伟坚与其销售代理人瑞丰恒业公司构成欺诈，请求撤销涉案商铺认购书并返还定金5万元，欠缺事实与法律依据，本院予以驳回。原审判决撤销涉案的商铺认购书有误，本院予以纠正。
综上，何伟坚的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第634号民事判决；
二、驳回胡宗文的诉讼请求。
一、二审案件受理费2100元，由被上诉人胡宗文承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
代理审判员 庄 齐 明
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。