云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第47号
上诉人（原审被告）云南玉溪百信商贸集团有限公司。
法定代表人秦家平，董事长。
委托代理人刘鸣镝，云南法瑞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）华宁县宁州街道办事处城关社区第六居民小组。
代表人鲁兴国，组长。
委托代理人李茂昌，云南秀实律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人付美荣（系居民代表），女，1951年12月4日生，汉族，居民。代理权限：特别授权代理。
原审第三人纳劲松，男，1972年11月9日生，汉族，居民。
原审第三人陆毅，男，1978年6月20日生，汉族，居民。
原审第三人白平，男，1987年11月12日生，彝族，农民。
原审第三人王文平，女，1974年2月20日生，汉族，居民。
原审第三人杨汝萍，女，1968年10月26日生，回族，居民。
原审第三人张子芬，女，1973年4月2日生，汉族，居民。
上诉人云南玉溪百信商贸集团有限公司（以下简称百信集团）与被上诉人华宁县宁州街道办事处城关社区第六居民小组（以下简称城关六组）、第三人纳劲松、陆毅、白平、王文平、杨汝萍、张子芬确认合同无效纠纷一案，华宁县人民法院作出（2014）华民二初字第5号民事判决，百信集团不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人百信集团的委托代理人刘鸣镝、被上诉人城关六组的代表人鲁兴国及委托代理人李茂昌、付美荣到庭参加了诉讼，原审第三人纳劲松、陆毅、白平、王文平、杨汝萍、张子芬经合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理认定的案件事实如下：百信集团是自然人出资有限责任公司。1994年10月21日，华宁县城乡建设环境保护局向城关六组颁发编号为第64号的《建设用地规划许可证》，同年11月9日，经华宁县土地管理局华土集用字（94）6号文批准，城关六组取得《地许字（94）第6号建设用地许可证》，划拨土地面积为1609平方米。2011年1月20日，城关六组作为甲方与乙方百信集团签订《商业用房租赁合同》，约定：“一、甲方将其所属的百信集团购物广场现固定经营面积980平方米和贰层办公室、宿舍租赁给乙方经营使用；二、经营范围除国家法律法规规定不允许之外，其经营由乙方自主经营，甲方不得干预；三、现有固定资产设施、供电供水设施，承租方不得擅自毁坏，确因承租方经营需要毁坏或更改用途，须征得甲方同意；四、合同期内，乙方有责任对其所有承租的财产进行维修和保养，维修和保养费用由乙方自理，乙方在承租现有资产的基础上，扩大经营的投资，由乙方负责；五、租赁期限、租赁费用、支付方式及其他：1、租赁期限自2011年1月1日至2025年12月31日（贰零壹壹年壹月壹日至贰零贰伍年壹拾贰月叁拾壹日）止，共计15年（壹拾伍年）。2、租赁费用以五年为一期计算，租赁期限内，收费年度：第一个租赁期一年租赁费用为14万元／每年，第二个租赁期在第一个租赁基础上递增10%，第三个租赁期在第二个租赁基础上递增10%。即：1、第一租赁期自2011年1月1日至2015年12月31日（贰零壹壹年壹月壹日至贰零壹伍年壹拾贰月叁拾壹日）止，每年租赁费用为140000元（大写：壹拾肆万元整）……。3、第一年租金于协议签订后7个工作日内一次性凭合法有效的发票支付（节假日顺延），以后年度的租金于前一年到期日的次日一次性付清。七、合同期间，甲方有义务为乙方的正常经营协调邻近单位的关系”。合同中，双方对违约责任等进行了约定。合同签订后，城关六组将合同约定的经营面积980平方米和贰层办公室、宿舍租赁给百信集团经营管理使用。2012年12月31日，城关六组与百信集团再次协商，并签订《商业用房租赁合同》，该合同第五项‘租赁期限、租赁费用、支付方式及其他’另行约定为：“1、租赁期限自2013年1月1日至2025年12月31日（贰零壹叁年壹月壹日至贰零贰伍年壹拾贰月叁拾壹日）止，共计13年（壹拾叁年）；2、租赁费用：第一个租赁期自2013年1月1日至2015年12月31日（贰零壹叁年壹月壹日至贰零壹伍年壹拾贰月叁拾壹日）止，每年租赁费用为70000元（大写：柒万元整）；第二个租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日（贰零壹陆年壹月壹日至贰零贰零年壹拾贰月叁拾壹日），每年租赁费用77000元（大写：柒万柒仟元整）；第三个租赁期限自2021年1月1日至2025年12月31日（贰零贰壹年壹月壹日至贰零贰伍年壹拾贰月叁拾壹日），每年租赁费用为84700元（大写：捌万肆仟柒佰元整）；3、第一年租金应于协议签订后7个工作日内一次性凭合法有效的发票支付，以后年度的租金于前一年到期日的次日一次性付清”外，其他内容与2011年1月20日城关六组与百信集团签订的《商业用房租赁合同》约定的内容相一致。2013年1月11日，城关六组与百信集团签订《补充协议》约定：“甲乙双方于2011年1月20日签订的《商业用房租赁合同》，合同第五条第二款规定的年租金140000（壹拾肆万元整）。现根据实际情况，租金金额里面包含甲方对资产的日常维护费（卫生费、联防治安费、修理费）。经2013年1月11日双方再次协商，商定事项如下：1、自2013年1月1日起，房屋租金为7万元（柒万元整），综合日常维护费为7万元（柒万元整）；2、自2013年1月1日起，房屋租金凭合法有效发票收取，综合日常维护费凭农村经济往来款收据加盖公章收取。以上规定甲乙双方应严格遵守，本补充协议与主合同有同等效力”。合同履行期间，百信集团向城关六组共计支付三年的租金420000元，其中2011年1月1日至12月31日的租金140000元、2012年1月1日至12月31日的租金140000元、2013年1月21日百信集团将140000元租金分为租金70000元和日常维护费70000元支付给城关六组。
另查明，2011年5月17日，百信集团与纳劲松签订《商业用房租赁合同》约定，将百信集团华宁电器城现有固定经营面积400平方米转租给纳劲松，租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日止，租赁费用为170000元／年，前两年租赁费用不变，从第三年起每年在上一年的基础上递增10%，即2011年7月1日至2013年6月30日170000元／年，2013年7月1日至2014年6月30日187000元，2014年7月1日至2015年6月30日205700元，2015年7月1日至2016年6月30日226270元。同年5月18日，百信集团与陆毅签订《商业用房租赁合同》，约定将百信集团华宁电器城内30平方米转租给陆毅，租赁期限自2011年4月10日至2014年4月16日止，第一年租赁费用15360元，第二年租赁费用16128元，第三年租赁费用16934元。2013年8月1日，城关六组召开同意收回出租商场的村民会议，到会签名户数共计154户。2013年11月5日，城关六组向一审法院提起诉讼，请求确认城关六组与百信集团于2012年12月31日签订的《商业用房租赁合同》无效。同年12月24日，城关六组申请撤诉，一审法院作出（2013）华民二初字第64号准予撤诉的民事裁定。
再查明，城关六组现有户数223户，1998年至2013年6月期间小组长系龚继忠。2010年3月16日，城关六组经村民会议推选的村民代表有15人，因候选人出现同票，故实际有效票数的村民代表为14人。2011年1月20日，城关六组将其所属经营面积980平方米和贰层办公室、宿舍租赁给百信集团并签订《商业用房租赁合同》时，召开部分村民代表会议，其中参加会议讨论的村民代表有龚继忠、李平、吴士吉、付永儒、李咸彪、樊开益共6名，会议上就是否租赁给百信集团等事宜进行讨论，但未形成一致决议。城关六组于2012年12月31日、2013年1月11日分别与百信集团签订《商业用房租赁合同》、《补充协议》时，未召开村民会议或村民代表会议。
2014年1月3日，城关六组再次向一审法院起诉称，城关六组于2000年将其位于华宁县宁阳路中段建筑面积约3000余平方米商场一片，以年租金100000元出租给百信集团。2010年12月31日，租赁期限届满后，城关六组原小组长龚继忠未召开村民小组会议，便于2011年1月20日与百信集团签订《商业用房租赁合同》，约定的租期长达15年。2012年12月31日，双方又签订《商业用房租赁合同》，约定租期为13年。2013年1月11日，双方再次签订《补充协议》。因城关六组未召开村民会议或村民代表会议即签订上述合同及协议违反了相关法律规定，属无效合同。为维护城关六组的合法权益，请求法院判决：一、确认城关六组与百信集团于2011年1月20日、2012年12月31日签订的两份《商业用房租赁合同》及2013年1月11日签订的《补充协议》无效，由百信集团将房屋腾还城关六组；二、由百信集团返还2011年将承租房屋转租他人后高于14万元部分的租金；三、由百信集团支付自行使用租赁房屋部分的租金（以每平方米年租金150元计算）。
诉讼中，城关六组与百信集团均认可2013年1月21日分两次支付的费用均系租金，分开出具两份单据是为了避免税费的收取。经一审法院组织城关六组、百信集团、纳劲松对百信集团转租部分的房屋进行现场勘验，确认百信集团租赁给纳劲松临街铺面九间，租赁给陆毅临街铺面一间。纳劲松向百信集团租赁铺面后于2011年转租给白平、王文平、杨汝萍、张子芬经营使用。陆毅租赁的铺面于2014年4月16日已到期。陆毅在一审法院组织的现场勘验时未到场，但对一审法院制作的《现场勘验笔录》其签名表示认可。
一审法院审理后认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；……（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。第二款规定，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。第二十六条第二款规定，村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员过半数同意。《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德、不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十三条规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，城关六组在讨论涉及村民重大利益即出租涉案场地时，未按《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，组织三分之二以上村民代表参加村民代表会议讨论，即与百信集团签订《商业用房租赁合同》；在未组织召开村民会议或者村民代表会议的情况下又与百信集团签订《商业用房租赁合同》、《补充协议》，其行为已违反法律的强制性规定，以上合同应为无效合同，对此城关六组应负主要责任；百信集团在城关六组未按民主议定程序讨论的情形下，仍与城关六组签订涉案的《商业用房租赁合同》、《补充协议》，也存在过错，对合同无效也负有相应的责任。城关六组请求确认其与百信集团于2011年1月20日、2012年12月31日签订的《商业用房租赁合同》及2013年1月11日签订的《补充协议》无效，事实清楚，证据充分，予以支持并先行判决。遂作出（2014）华民二初字第5号民事判决：“原告华宁县宁州街道办事处城关社区第六居民小组与被告云南玉溪百信商贸集团有限公司于2011年1月20日、2012年12月31日签订的《商业用房租赁合同》以及2013年1月11日签订的《补充协议》无效”。就城关六组的其他诉讼请求，以（2014）华民一初字第5-1号裁定中止诉讼。
宣判后，百信集团不服（2014）华民二初字第5号民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判确认其与城关六组于2011年1月20日、2012年12月31日签订的《商业用房租赁合同》以及2013年1月11日签订的《补充协议》合法有效。主要理由为：一、城关六组是在召开多次村民代表会议，广泛征求了村民的意见后，双方才于2011年1月20日签订《商业用房租赁合同》，合同上有城关六组的印章及当时的小组长龚继忠的签字，故该合同具有法律效力。合同签订后，其公司按合同及补充协议支付了2011年至2013年的租金420000元，城关六组也将租金作为分红发放给村民。城关六组现因房租上涨主张合同无效的理由不成立。二、城关六组的村民代表与城关六组之间存在重大利害关系，故法院向村民代表询问制作的笔录不能单独作为认定案件事实的依据，且证人应出庭作证，一审法院以询问笔录代替证人出庭作证并据此认定《商业用房租赁合同》无效错误。三、合同法的立法宗旨在于保护交易安全，其公司与城关六组在平等、自愿的基础上依据法律法规和法定程序签订的《商业用房租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应严格信守，人民法院也应立足于维护契约精神和交易安全审理本案。
被上诉人城关六组答辩同意原判，但认为原小组长龚继忠个人的行为不能视为城关六组的行为，请求确认导致合同无效城关六组并无过错。
原审第三人纳劲松、陆毅、白平、王文平、杨汝萍、张子芬未作答辩。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
经二审审理，除2010年3月16日，城关六组经村民会议推选的村民代表因候选人出现同票，实际有效票数的村民代表为15人外，其余查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明，城关六组原系村民小组，后于2013年7月左右变更为居民小组。
本院认为，综合当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是城关六组与百信集团于2011年1月20日、2012年12月31日签订的两份《商业用房租赁合同》及2013年1月11日签订的《补充协议》的效力如何认定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”第二十六条第二款规定：“村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。”本案中，城关六组于2011年1月20日、2012年12月31日、2013年1月11日与百信集团签订《商业用房租赁合同》、《补充协议》时仍属村民小组，村民代表人数为15名，其将本案所涉租赁物对外出租涉及对村民重大利益的处理，应根据上述法律规定召开村民或村民代表会议讨论决定，且村民代表会议应有三分之二以上即10名以上村民代表参加方可召开。经审查，对城关六组就本案出租事宜是否召开村民或村民代表会议讨论决定，一审法院已按村民代表名单逐一进行询问并制作了询问笔录。根据调查，城关六组于2011年1月20日与百信集团签订合同前虽召开村民代表会议就出租事宜进行过讨论，但仅有6名村民代表参加。而2012年12月31日、2013年1月11日与百信集团分别签订《商业用房租赁合同》、《补充协议》前，并未召开村民或村民代表会议。百信集团对上述询问笔录虽不认可，上诉主张城关六组已依法召开过村民或村民代表会议，但未提供证据证实，本院不予支持。综上，城关六组在仅有6名村民代表参加的情况下，便讨论决定出租事宜并于2011年1月20日签订《商业用房租赁合同》，以及未召开村民或村民代表会议即签订《商业用房租赁合同》、《补充协议》，违反了法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上述合同属无效合同，百信集团上诉主张合同合法有效理由不成立，不予支持。因本判决仅对合同效力进行确认，就合同无效的后果未作处理，故对导致合同无效的过错不作认定，待对合同无效的后果进行审理时再作分析认定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人云南玉溪百信商贸集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄延林
审 判 员 龚 辉
代理审判员 吴佳黛
二〇一五年四月十日
书 记 员 龚 旭