广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终1122号上诉人（原审被告）：广州市同和实业公司，住所地广州市白云区同和北路198号自编。法定代表人：陈文峰，董事长。委托诉讼代理人：刘龙，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨红胜，男，1982年9月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：徐红燕，女，1980年8月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：唐来军，广东君直律师事务所律师。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：郑明帆，广东君直律师事务所实习律师。上诉人广州市同和实业公司（以下简称同和公司）与被上诉人杨红胜、徐红燕房屋买卖合同纠纷一案，上诉人同和公司不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初9151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。同和公司上诉请求：1、撤销广州市白云区人民法院(2017)粤0111民初9151号民事判决；2、改判驳回杨红胜、徐红燕的全部诉讼请求；3、本案一审、二审的诉讼费用均由杨红胜、徐红燕承担。事实和理由：一、原审判决未区分本案与其余八案之间的不同，本案涉案复式房屋根本不存在逾期施工、停工情形。经同和公司及案外人金中天建设集团有限公司加班加点施工，涉案房屋在2016年10月31日前已具备对杨红胜、徐红燕的交付及收楼条件，故而在2016年10月25日向杨红胜、徐红燕发送收楼通知书告知其在约定的时间内办理收楼手续。原审判决未将本案房屋与其余八案逾期施工的房屋进行区分，认定本案房屋也存在逾期施工的情况，属混淆本案与其余八案的实质区别。二、原审判决未查明案件事实。1、原审判决将杨红胜、徐红燕与广州百莹物业管理有限公司（下称百莹物业公司）签订的《前期物业服务协议》、收款收据及首次缴纳物业服务费用的开始时间，认定为本案房屋的交付及收楼时间，属于错误理解合同第六条(二)“自视为交付之日起，开始起算该房屋的物业管理费及其他相关费用”之约定，主观以物业服务费用首次收取时间反推认定相应的交付与收楼时间，没有事实基础。2、原审判决未查明同和公司交付房屋的时间、杨红胜、徐红燕来电咨询及同和公司告知可收楼的时间、杨红胜、徐红燕拒绝收楼时同和公司再次催告收楼的时间，该三个时间点是一脉相承、前后相继的。同和公司已提供充分证据证明在上述三个时间点内履行了相应交付告知、再次告知、催告的义务，但杨红胜、徐红燕仍拒绝无理不收楼，属于杨红胜、徐红燕违反合同的收楼约定。3、原审判决未查明杨红胜、徐红燕申请的证人所述“当时的房屋里面没有装修，还是个框架”的证言的全面真实内容。客观情况是杨红胜、徐红燕所购买的复式房屋区域在2016年10月31日前已完成装修，其所属的公共区域也完成装修，只是杨红胜、徐红燕及证人如从外面查看整栋楼，确实存在未完工区域，同时本案复式房屋左邻右舍有毛坯房屋或者其他正在装修区域，整体上类属于“框架”。原审判决未查明整栋楼其他毛坯房屋及正在装修房屋与本案已完成装修复式房屋之间的区别，错误采信证人证言。4、原审判决未经同和公司与杨红胜、徐红燕一致同意，单方面使用同和公司在另案中提交的与案外人金中天建设集团有限公司之间有关施工进度的四份证据作为定案事实，且未查明该四份证据的具体证明内容，属于错误认定本案事实，进而以偏概全确信本案房屋也属于逾期施工情形。就本案复式房屋而言，同和公司与案外人施工方已对其完成装修。即便同和公司与案外人施工方未办理包括涉案房屋在内的验收手续，并不能否认涉案复式方式已办结装修的客观事实。特别是上述四份证据中涉及“3号楼9层910房锁门未检查”等内容，也仅为涉案复式房屋装修中的锁门未实际检查等内容，并不是同和公司或案外施工方未安装锁门等重大未装修事项，与杨红胜、徐红燕要求同和公司承担违约责任之前提“不具备交付条件”有根本不同。5、原审判决未查明杨红胜、徐红燕在2016年11月29日签收、领取同和公司为其二人办妥的房地产权证足以证实杨红胜、徐红燕完全认可涉案复式房屋符合交付及收楼条件的事实。即便涉案复式房屋在2016年10月31日收楼时间存在部分装修瑕疵待完成，但是在2016年11月29日前，同和公司及施工方已对相关瑕疵处置完毕，杨红胜、徐红燕签收、领取产权证的行为足以证实涉案复式房屋符合交付及收楼条件。综上，原审判决未查明案件事实，同和公司特向贵院提起上诉，恳请贵院在查明案件事实的基础上依法予以改判，切实对本案作出公正裁判。杨红胜、徐红燕答辩称：一、本案属于系列案没有实质区别。本案与其余八案的涉案房屋都在白云区同和路328号三栋，在2017年1月27日交付前都不具备交付条件。同和公司在原审法院受理的9148号中提交的关于施工进度严重拖延的问题等证据恰好证明。二、同和公司履行交付告知时，房屋未达到合同约定交付标准，并不是杨红胜、徐红燕无理不收楼。一审证人出庭作证，其证言真实全面，一审法院依法采信正确。本案与另八案是合并审理的系列案，原审法院结合同和公司的提交的立案证据，全面综合地反映了本案的客观事实认定事实正确。杨红胜、徐红燕签收领取产权证与房屋符合交付收楼条件不是一个概念。综上，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持一审判决。杨红胜、徐红燕向一审法院起诉请求:1、同和公司向杨红胜、徐红燕支付逾期交房的违约金54347.52元；2、同和公司承担本案的诉讼费，同意由同和公司直接支付予杨红胜、徐红燕。一审法院经审理查明：2016年6月29日，杨红胜、徐红燕（乙方、买方）与同和公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》（以下称涉案合同），约定：乙方向甲方购买位于广州市白云区同和路328号3栋910房；二、房款及付款方式，（一）该房屋按套进行计价，总金额（人民币）1341914元；（二）乙方采用以下方式支付房款余额：一次性付款，1、房价款之51%（含定金）（即685875元）须于2016年2月28日付清；2、房价款之49%（即656039元）须于2016年6月29日前付清；三、相关税、费，乙方应承担房屋契税、交易印花税、交易手续费、房屋登记费、产权证工本费、权证印花税、物业专项维修资金等；四、物业服务，（一）乙方同意由广州市百莹物业管理有限公司提供物业服务；六、房屋交付，（一）该房屋的交付条件：1、乙方按照本合同第二、三条的约定向甲方交清该房屋之全部房款；2、乙方付清应缴交的全部税、费；3、如乙方违约，应按本合同的约定向甲方交清违约金；本条所列款项，均以款项到达甲方账户视为收讫。除非双方另有约定，乙方付清所有相应款项前，甲方均无义务先向乙方交付房屋；（二）交付时间：2016年10月31日交付使用；1、在收到甲方的《交付通知书》后乙方未按约定时间办理房屋交付手续的，视作甲方已合格履行房屋交付义务，风险转移至乙方。自视为交付日起，开始起算该房屋的物业管理费及其他相关费用；3、房屋交付与验收标准：该房屋按附件一的约定作为房屋的交付与验收标准；八、违约责任，（二）除因不可抗力以及第三方原因外，如甲方未能按本合同约定的交付期限将该房屋交付乙方使用，则根据实际情况按照以下方式处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付房价款0.05%的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，乙方有权在7日内提出解除本合同或者要求甲方继续履行合同。①乙方选择单方解除合同的，自书面解除通知到达甲方之日起合同解除，甲方按乙方已付房价款的20%向乙方支付违约金；②乙方要求继续履行合同或在7日内并未书面提出解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.05%的违约金；附件一：交付标准约定有：公公部位、单位专有部分（单位装修）等。杨红胜、徐红燕于2016年6月29日前付清了全部房款，同和公司对此无异议。杨红胜、徐红燕主张同和公司实际交付涉案房屋的时间为2017年1月21日，并提交了杨红胜、徐红燕与广州市百莹物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》及收款收据予以证实，其中协议约定杨红胜、徐红燕首次缴纳物业服务费用从2017年1月21日开始计收。同和公司对《前期物业服务协议》真实性无异议，但认为需结合同和公司提交的证据充分证实杨红胜、徐红燕是知晓收楼的时间，且认为收楼的时间为2016年10月31日；对物业收款收据不予确认，与本案没有关联性。同和公司为证实其已在合同约定期限内通知杨红胜、徐红燕办理收楼手续，提交了以下证据：1、签收表，该证据拟证实杨红胜、徐红燕已于2016年11月29日签收涉案房屋的房地产权证；2、落款时间为2016年10月25日，同和公司向杨红胜、徐红燕发出的《君立国际公寓交付通知书》，内容为涉案房屋的交付时间为2016年10月31日（9：00时至17：00），若杨红胜、徐红燕未能在该交付时间办理房屋交付手续的，预约在11月6日前办理交付手续；3、EMS全球邮政特快专递（单号为1064018382021），寄件单位为同和公司、收件人为杨红胜、徐红燕，内容为收楼通知书；证据2、3拟证实同和公司已于2016年10月25日向杨红胜、徐红燕发出交付通知书，但杨红胜、徐红燕收到通知后拒绝办理交付手续，其已履行交付义务；4、值班记录，该证据拟证实杨红胜、徐红燕分别于2016年11月16日、2017年1月2日向同和公司来访、来电，咨询房屋装修、收楼事宜，同和公司均告知杨红胜、徐红燕可以收楼，但杨红胜、徐红燕在知晓可以收楼的前提下仍拒绝办理交付手续；5、落款时间为2017年1月20日，同和公司向杨红胜、徐红燕发出的《君立国际公寓催告书》，通知杨红胜、徐红燕在2017年1月20日前办理房屋交付手续；6、EMS全球邮政特快专递（单号为1026310978123），寄件人为李小姐、收件人为杨红胜、徐红燕，内容为3幢-9-10。审理中，杨红胜、徐红燕申请证人向常伟出庭作证及提交了微信聊天记录拟证实涉案房屋在2016年10月31日时不符合交付条件。证人向某称：2016年10月31日证人陪同杨红胜、徐红燕去君立物业收楼，当时的房屋里面没有装修，还是个框架，物业要求杨红胜写了个书面的东西，当天没有收楼成功，物业说等通知。杨红胜、徐红燕对证人证言的真实性予以确认，并认为房屋交付的标准不只是合同约定的，不是时间一到给一份交付通知书即视为符合收楼标准。同和公司认为杨红胜、徐红燕是拿着交付通知书来询问收楼的，未收楼成功的原因在杨红胜、徐红燕，同和公司已经按照合同约定进行装修；对微信聊天记录不予确认。庭审中，一审法院询问同和公司涉案房屋在约定交付时间是否符合交付条件，同和公司称因为杨红胜、徐红燕称公共部分还在施工状态，所以拒绝收楼。另查，同和公司在一审法院受理的（2017）粤0111民初9148号案中提交了以下证据：1、3楼装修交楼明细（2016年10月30日前），其中交楼套数为38套（含精装24套、毛坯14套，其中涉案房屋为精装）；2、2016年11月17日，同和公司向金中天建设集团有限公司发出的《关于施工进度严重拖延的问题》，内容为南湖空港生态企业园二期项目3#室内装修工程，由于该公司原因，致第一批交楼的24户单元至今未完工交付，3#楼剩余单元施工进度缓慢等等；3、2016年12月1日，同和公司向金中天建设集团有限公司发出《关于催促3号楼室内装修工程加快施工进度的函》，内容含第一批24户装修交楼单位仍未达到交楼标准，无法交付业主；4、2017年1月17日，同和公司向金中天建设集团有限公司发出《工程业务联系单》，内容为关于3#楼须交楼单元排查情况的事宜，同和公司将截至2017年1月17日对涉案项目现场排查情况告知该公司，并要求该司按排查表逐间完善，完成后通知同和公司验收，其所附明细表中载有3号楼9层910房锁门未检查。以上事实，有商品房买卖合同、POS机凭证、银行业务凭证、发票、交付通知书、《前期物业服务协议》、收款收据、证人证言、签收表、《君立国际公寓交付通知书》、EMS全球邮政特快专递、值班记录、3楼装修交楼明细、《关于施工进度严重拖延的问题》、《关于催促3号楼室内装修工程加快施工进度的函》、《工程业务联系单》及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：杨红胜、徐红燕与同和公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当恪守履行。现双方争议的焦点为同和公司是否在合同约定时间内交付符合交付条件的房屋。同和公司已向杨红胜、徐红燕发出通知，告知杨红胜、徐红燕于2016年10月31日前往同和公司处办理收楼手续。杨红胜、徐红燕的确也于当日前往同和公司处办理收楼手续。同和公司已履行其通知义务，但在约定交付时间内涉案房屋并不符合交付条件。根据涉案合同约定房屋应按附件一的约定包括公共部位及单位装修两部分的装修作为房屋交付与验收标准，现杨红胜、徐红燕抗辩涉案房屋在2016年10月31日未达交付条件，故未办理收楼手续，并提供了相应的证人证言予以证实。涉案房屋是否达到收楼验收标准，应由同和公司提供相应的证据予以证实。同和公司在另案中提交了其向施工方发出的函件显示在2017年1月17日同和公司仍未与房屋施工方验收涉案房屋，且现同和公司亦未举证证实涉案房屋在2016年10月31日已达交付条件，故同和公司主张涉案房屋合同约定交付时间已符合交付条件理据不足。结合杨红胜、徐红燕于2016年11月16日、2017年1月2日两次对同和公司的来访、来电内容，一审法院对杨红胜、徐红燕的主张予以采纳。综上，同和公司抗辩其无需承担逾期交楼违约责任的理据不足，故杨红胜、徐红燕主张同和公司按约定以已付房价款1341914元为本金，从合同约定交楼届满之日（2016年11月1日）起至实际交楼之日（2017年1月21日）止，按每日0.05%计付违约金为54347.52元，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年10月9日作出如下判决：在本判决生效之日起三日内，广州市同和实业公司向杨红胜、徐红燕支付逾期交楼违约金54347.52元。本案受理费579.3元（杨红胜、徐红燕已预交），由广州市同和实业公司负担，并于本判决生效之日起三日内直接向杨红胜、徐红燕支付。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理期间，同和公司提交新证据照片七张，拟证明在约定的交楼日期2016年10月31日之前，案涉房屋已经完成装修。杨红胜、徐红燕发表质证意见如下：对该证据的三性均不予确认。照片没有原件，也不知道是何时何地拍摄的。即使有时间，相机的时间也是可以人为调整的。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：同和公司是否在涉案合同约定时间内交付符合交付条件的房屋。同和公司主张涉案房屋已于2016年10月31日前合同约定的交楼时间达到了交付条件，其也已向杨红胜、徐红燕发出收楼通知，但杨红胜、徐红燕拒不办理收楼手续，故其不应承担逾期交楼违约责任。由于涉案《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋应按附件一的约定包括公共部位及单位装修两部分的装修作为房屋交付与验收标准，故房屋是否达到收楼验收标准，应由同和公司提供相应的证据予以证实。但同和公司在（2017）粤0111民初9148号案中所提交的证据显示直至2017年1月17日同和公司仍未与房屋施工方验收涉案房屋，二审期间同和公司所提交的证据亦不足以证实涉案房屋在2016年10月31日已达交付条件，原审法院据此认定涉案房屋于2016年10月31日未能达到合同约定交付条件，并判令同和公司向杨红胜、徐红燕支付相应的逾期交楼违约金，并无不当，本院予以维持。同和公司的上诉主张事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1159元，由上诉人广州市同和实业公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一八年三月二十八日书记员 毕晓蕾吴桐