北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终853号
上诉人（原审被告、反诉原告）:孙俊峰，男,1971年7月10日出生，汉族，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：王艳梅（孙俊峰之妻），住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：张灿辉，北京市振邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱炳军，男，1982年2月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人:左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务专员。
上诉人孙俊峰与被上诉人朱炳军及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初10137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙俊峰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判朱炳军向孙俊峰支付违约金59万；2.一、二审诉讼费由朱炳军承担。事实和理由：一审法院事实未查清。1.2017年3月17日新政不必然导致朱炳军无履约能力。朱炳军在北京市已经拥有至少一套住房，而且有信用，无抵押贷款。另外，新政属于国家宏观政策，对房屋买卖合同的影响未达到导致合同根本不能履行的程度，因此不构成不可抗力。朱炳军在大兴购房属于投资性购房，而孙俊峰只有位于北京市大兴区5-602室房屋（以下简称涉诉房屋）一套住房，且在收到全款前必须居住在涉诉房屋里。2.朱炳军拒绝继续履行合同的根本原因是2017年3月17日后房价下跌。3.朱炳军的实际收入有待法院进一步查询。4.因朱炳军的违约，孙俊峰遭受了巨额债务的利息损失和房屋的差价损失。
朱炳军辩称，同意一审判决。2017年2月25日，朱炳军与孙俊峰通过链家公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定朱炳军购买涉诉房屋。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会与其他部门联合印发了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法【2017】3号）（以下简称3.17新政），依照该规定，朱炳军的首付款要增加38万元。由于朱炳军属于改善性购房，需要出售名下现有住房取得售房款后，才能购买涉诉房屋。故无力另行筹集38万元。便于3月23日通过短信方式，通知孙俊峰解除合同。朱炳军现在名下只有一套住房，原来只是公务员，入职现工作单位的时间是2015年10月底，没有积蓄。朱炳军没有违约，孙俊峰的上诉，没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。
链家公司述称，同意一审判决。我方听从法院判决。
朱炳军向一审法院起诉请求：1.解除孙俊峰与朱炳军所签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.孙俊峰归还收取的购房定金10万元；3.孙俊峰承担诉讼费。
孙俊峰向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.朱炳军向孙俊峰支付违约金59万元；3.诉讼费由朱炳军承担。
一审法院认定事实：2017年2月25日，孙俊峰（出卖人，甲方）与朱炳军（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，朱炳军购买孙俊峰所有的涉诉房屋，总价款为305万元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额160万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下方式解决，买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；当事人双方同意，自本合同签订之日起130日内，双方共同向权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，孙俊峰（出卖人，甲方）与朱炳军（买受人，乙方）及链家公司（居间方，丙方）签订《买卖定金协议书》及《补充协议》。《补充协议》约定，第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1.定金:乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2017年2月25日将第一笔定金10万元以理房通支付自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2017年5月30日前将第二笔定金30万元以理房通支付的方式支付甲方；4.首付款：（1）乙方于过户前三个工作日内将第一笔首付款140万元以理房通支付的方式支付甲方；（2）乙方于过户前三个工作日内将第二笔首付款87万元以建委监管支付的方式支付甲方；5.申请购房贷款：甲乙双方应于网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6.权属转移登记：甲乙双方同意，在批贷后三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第五条违约责任，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：⑶逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：⑶逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。合同签订后，朱炳军分别于2017年2月25日及2017年2月26日向孙俊峰支付定金共计10万元。
2017年3月17日，3.17新政出台，于3月18日生效。3.17新政第二条规定：“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%”。根据该条规定，朱炳军为购买涉诉房屋需要支付的首付款比例提升至60%。2017年3月23日，朱炳军向孙俊峰发送短信，告知其因北京3.17新政的出台，其无能力支付提高的首付比例38万元，要求解除双方签订的合同。孙俊峰收到短信后表示同意解除合同，但不同意退还定金。
一审法院认为，朱炳军与孙俊峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。本案中，双方均要求解除合同，法院不持异议。
根据朱炳军与孙俊峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》付款方式的约定，朱炳军拟申请贷款160万元。后因3.17新政出台，规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，即意味着朱炳军无法贷出160万元贷款，首付金额大幅提高，严重超出朱炳军的首付支付能力。法院认为，房屋买卖合同是一种标的额相对较大的合同，朱炳军虽有一定的经济收入来源，但因国家政策调整大幅提高了朱炳军应付的首付房款的支付比例，金额甚大，对于朱炳军而言，要求其在短时间内支付按政策调整后所需首付的金额或全款支付确有困难，朱炳军主张在约定的期限内无能力再支付所购房屋的首付金额，尚属合理。因此，因新政策的执行客观上确实造成了朱炳军支付孙俊峰房屋首付款困难，致使朱炳军不能如期履行与孙俊峰签订的房屋买卖合同，该责任不可归责于朱炳军，故朱炳军要求孙俊峰返还定金10万元的诉讼请求，予以支持。
对于孙俊峰反诉要求朱炳军支付违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。
对于本案诉讼费的负担问题，朱炳军虽系因新政策的客观原因要求解除合同，该责任不可归责于朱炳军，但孙俊峰对合同解除并不存在违约或过错，本案亦不应归责于孙俊峰，故朱炳军主张解除合同、返还定金相应产生的诉讼费用仍应由朱炳军负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（二）项、第九十七条之规定，于2017年11月判决：一、自判决生效之日起解除朱炳军与孙俊峰于2017年2月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与北京链家房地产经纪有限公司签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》；二、孙俊峰于判决生效后十日内返还朱炳军定金100000元；三、驳回朱炳军的其他诉讼请求；四、驳回孙俊峰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙俊峰提交新证据：1.活期储蓄转账交易回单。隗生潮转帐43万元。2.中国农业银行卡交易明细清单，孙俊峰通过农业银行支付利息。3.支付宝转账截屏打印单。上述三份证据为一组证据，用以证明，孙俊峰向隗生潮借款43万元，每月支付利息4300元，卖房是为了还贷款。朱炳军要求解约给孙俊峰造成损失。如果合同履行早，孙俊峰就不会还这么多利息，而现在本金还没还。朱炳军对上述证据的真实性认可，证明目的不认可。认为从上述证据可以看出，孙俊峰的借款、还款事宜从2016年1月就已经发生，而与朱炳军签订房屋买卖合同是在2017年2月。如果真着急还款，在2016年就应该出售涉诉房屋。
朱炳军提交新证据：1.朱炳军单位证明一份。用以证明，朱炳军入职现单位时间较短，积蓄不多，无力支付增加的首付款。2.房屋租赁合同一份。用以证明，朱炳军现没有两套住房，其现在是租房居住。3.微信记录一份。用以证明，朱炳军支付的10万元定金是其向其人借的。
本院认为，孙俊峰与朱炳军在二审期间递交的证据，首先，不属于法律规定的新证据。其次，与本案不具有直接关联性，不能充分证明合同解除的责任或因合同解除给各方造成的直接损失。故对双方提供的证据，本院均不予采信。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。朱炳军与孙俊峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及孙俊峰与朱炳军、链家公司签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应自觉履行。现孙俊峰与朱炳军均表示同意解除所签合同，链家公司对此亦不持异议，一审法院判决解除上述协议，并无不当，本院予以维持。
关于孙俊峰拒绝返还朱炳军10万元定金及要求朱炳军向其支付59万元违约金的上诉请求。孙俊峰与朱炳军、链家公司签订的《补充协议》约定，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。现有证据表明，朱炳军与孙俊峰于2017年2月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定朱炳军拟申请贷款160万元。3月17日，3.17新政出台，规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。依据该规定，朱炳军无法申请160万元贷款，其必须提高首付款的支付金额。因朱炳军无力支付增加的首付款，其于2017年3月23日向孙俊峰发送短信，告知因3.17新政出台，其无能力支付增加的38万元首付款，要求解除双方签订的合同。由此可见，朱炳军要求解除合同是有合同依据的。依据三方签订的《补充协议》约定，朱炳军不需要承担违约责任，故孙俊峰要求朱炳军支付59万元违约金的请求，缺乏依据。合同解除后，孙俊峰应当返还朱炳军支付的定金，孙俊峰拒绝返还，亦缺乏依据。关于孙俊峰称朱炳军具备按照3.17新政规定的比例支付房款的能力的主张，因孙俊峰未能提供直接、有效证据证明该主张，且朱炳军现有收入及其良好的贷款信用记录，亦不能直接、充分证明朱炳军具备按照3.17新政规定的比例向孙俊峰支付房款的能力，二者之间缺乏必要的联系性。故孙俊峰的该项主张，本院不予支持。
综上所述，孙俊峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10700元，由孙俊峰负担(于本判决生效后7日内交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 陈 妍
审判员 刘丽杰
审判员 王艳芳
二〇一八年二月二十八日
书记员 孙 雯