河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终11791号
上诉人（原审被告）：河南省军安实业服务中心有限公司，住所地郑州市金水区民航路15号20层2007室。
法定代表人：杜邻山，该公司经理。
委托诉讼代理人：胡正立，男，该公司法务。
被上诉人（原审原告）：张超建，男，汉族，1972年12月5日出生，住郑州市。
委托诉讼代理人：杨茗杰，河南世纪通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜丽君，河南世纪通律师事务所实习律师。
原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路299号。
负责人：董琢理，该行行长。
委托诉讼代理人：刘美丽，女，该分行职工。
委托诉讼代理人：陈爽，男，该分行职工。
上诉人河南省军安实业服务中心有限公司（以下简称军安公司）因与被上诉人张超建及原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审�终结。
军安公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，双方签订的《商品房买卖合同》从未实际履行，不存在真实的商品房买卖关系。1、被上诉人曾为上诉人公司员工，上诉人公司发起人、前股东、前法人和前实际控制人勾学武与公司发起人、前股东、财务主管李春丽为了获取银行贷款资金，用于项目开发，与被上诉人签订虚假的《商品房买卖合同》，在被上诉人未支付任何款项的情况下出具了不动产发票，然后以被上诉人的名义办理银行抵押贷款，并通过孔拥军的账户按月支付按揭款。2、买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与××支付价款的合同。本案中，双方虽签订了《商品房买卖合同》，但被上诉人从未支付过购房款，2012年之前的银行按揭也是由上诉人支付的。庭审中被上诉人也未能详细说明支付首付款的过程，被上诉人称其以现金形式支付的首付款也未能说明现金来源或提供银行取款回单等加以佐证，被上诉人提供的不动产发票能说明的是“应收/付款项”，并非“实收/付款项”，不能证明被上诉人支付过首付款，原审法院仅以被上诉人持有不动产发票便认定被上诉人支付了首付款明显与事实不符。合同签订后被上诉人也从未要求上诉人交付涉案房屋，涉案房屋一直由上诉人占有、使用、收益、管理的，双方并未真实履行该《商品房买卖合同》，明显不存在真实的商品房买卖关系。二、原审法院未能依法查明涉案房屋价格不真实原因，致使认定事实不清。1、依据一审提交的涉案房屋所在小区2007年6月6日商品房预售许可证（2007）郑房管预字第1193号显示，该小区2007年成套住宅平均价格为2980元/�。2、涉案小区2101室及2102室2005年交易价格为2000元/㎡。3、作为上诉人公司员工，被上诉人购买本公司的房屋价格即使不低于当时市场价格也应当与之持平，相反，双方2004年签订的合同约定价格却为3000元/㎡，均远远高于上列房屋价格，明显价格不真实，目的是被上诉人配合上诉人公司前股东和实际控制人勾学武获取银行贷款，用于项目开发。且在合同中第15条约定被上诉人未在约定时间取得产权证书的，被上诉人选择退房，而不是继续履行合同，明显违背常理，也印证了该合同为虚假合同。4、原审法院在认定本案事实过程中，并未查明涉案房屋价格为何不合理的高出正常水平，导致本案事实认定不清，未能查明双方之间的房屋买卖合同是虚假合同。三、原审法院认定的房屋使用费没有事实和法律依据。原审法院认定上诉人应支付被上诉人的3800元/月的房屋使用费没有事实和法律依据。双方之间的合同为虚假合同，房屋产权一直归属于上诉人，上诉人没有交付房屋的义务，上诉人是合法占有、使用、收益涉案房屋的，庭审中被上诉人未说明其主张的房屋使用费具体构成及法律依据，且本案为房屋买卖合同纠纷，被上诉人主张的上诉人占有其房屋应当支付使用费属于侵权纠纷，与本案非同一法律关系，原审法院不应当进行审理，被上诉人应当另案主张。四、被上诉人诉讼确已过诉讼时效。依据双方签订的商品房买卖合同第八条约定2005年9月30日前交房，第十五条约定商品房交付使用后180日内办理房产证，而被上诉人起诉日期为2015年4月24日，明显超过2年诉讼时效。综上，原审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审依法改判，驳回被上诉人的诉讼�求。
张超建辩称，1、上诉人上诉称的“不存在真实的商品房买卖关系，没支付过首付款”，均为臆测和自己的推断，上诉人一审未提交任何证据证明自己的主张。2、根据被上诉人一审提交的证据及一审按揭贷款银行的陈述、一审上诉人收到按揭贷款的陈述，足以证明被上诉人向上诉人交付了首付和按揭抵押贷款的所有款项，因此一审认定事实清楚，证据充分。3、本案涉及不动产，因此被上诉人的一审起诉符合诉讼时效的规定，不存在时效法律问题。
浦发银行述称，双方的纠纷与我方没有关系，我们仅主张优先偿还我行的债务。本案当事人各方签订了借款合同、抵押合同且被上诉人将涉案房屋抵押于我行，是当事人的真实意思表示，合法有效，浦发银行对涉案房屋享有抵押权和优先受偿权，涉案房屋的产权归属应由法院依法判决。
�超建向一审法院起诉请求：1、判令军安公司立即为张超建办理郑州市民航路19号1号楼1单元20层2002号房的房产证；2、判令军安公司立即搬出张超建的房屋，将房屋交还张超建，并支付2012年1月1日至今的房屋使用费148200元整（暂计至2015年3月31日，以后仍按月租3800元计至判决书确定的付清之日）；3、由军安公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：1、2004年11月7日，张超建（××）与军安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号No0439436）一份，主要约定：张超建购买位于金水区民航路××房，户型为四室二厅。建筑面积共231.32平方米，总金额￥693960元整。付款方式及期限：××应于2004年11月5日前首付房款138960元后（约占价款总额20％），持有关手续材料2004年11月30日前到银行办妥按揭贷款手续。交付期限：出卖人应当在2005年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向郑州市房管局申请登记备案。该《商品房房屋买卖合同》已在郑州市房管局进行登记备案。
2、2004年11月30日，张超建（借款人），军安公司（保证人）与第三人浦发银行（贷款人），三方签订《上海浦东发展银行个人购房借款（综合）合同》，合同主要条款：本合同项下贷款金额为￥555000元整。借款所购买并作为抵押物的个人产权房具体坐落于金水区民航路19号红星花园1号楼20层2002室（购房合同编号0439436），房屋类型：住宅，建筑面积：231.32㎡，抵押物价值：￥693960元。贷款期限为300月，预计自2004年12月6日至2029年12月6日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准。本合同项下的贷款利率按中国人民银行规定的个人�房贷款利率执行。签订贷款时的合同利率为5.31％（年利率），执行利率按贷款实际发放日人民银行规定的基准利率及合同规定的浮动比例确定。月利率=年利率／12，日利率=年利率／360。涉案房屋已办理抵押登记，军安公司已收到上述按揭贷款555000元。
3、张超建提交了2004年12月8日、2004年12月15日，军安公司开具的《河南省销售不动产统一发票》两张，显示：客户名称张超建，房地产地址民航路19号1号楼20层2002，其中首付款金额￥138960元；按揭金额￥555000元。张超建于2012年3月23日交纳了涉案房屋的契税及滞纳金共计37559元。
4、合同签订后，军安公司未按约定向张超建交付涉案房屋。该房屋一直由军安公司实际占有使用，该房屋的按揭贷款也由军安公司按月偿还至2012年12月底，之后的贷款由张超建支付第三人至今。
5、2010年2月5日，未来�道派出所出具的证明显示：我辖区英协路与民航路交叉口“企业一号”（房管局备案名：红星花园）门牌号为××。
一审法院认为，张超建、军安公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行。张超建应当按照合同约定向军安公司支付购房款，军安公司应当按照约定向张超建交付房屋。本案中，张超建提交的军安公司于2004年12月8日出具的《销售不动产统一发票》显示首付款138960元，与双方合同约定的首付款数额一致。该发票的原件由张超建持有。发票是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款项凭证。故该发票能够证明军安公司收取张超建房屋首付款的事实。军安公司辩称该发票不能证明张超建已交纳首付款的理由不能成立，该院不�采纳。军安公司对其于2004年12月15日向张超建出具的《河南省销售不动产统一发票》收取张超建按揭贷款555000元没有异议，该院予以认定。张超建提交的军安公司出具的上述两张发票能够证明其分两次向军安公司交纳双方合同约定的全部房款，已履行了购买人的出资义务，军安公司也按合同约定将涉案房屋在房管部门进行了备案登记，但未按合同约定向张超建交付涉案房屋。涉案房屋一直由军安公司占有、使用和收益，军安公司偿还张超建的按揭贷款至2012年12月底。后双方发生纠纷，军安公司不再偿还张超建所欠贷款。张超建本人从2013年1月开始偿还第三人按揭贷款至今。此外，各方对《上海浦东发展银行个人购房借款（综合）合同》、《房地产抵押合同》、郑州市地方税务局契税完税证的真实性均无异议，按照合同约定的涉案房屋已办理抵押登记，涉案贷款均在�常归还。综上，该院认定张超建、军安公司之间存在房屋买卖关系，军安公司辩称不存在真实的房屋买卖关系，与事实不符，该院不予采纳。
按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的�限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”从以上法律规定可以看出，军安公司作为房地产开发企业应当协助张超建办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。军安公司协助张超建办理房产证是其法定义务，其未按法律规定协助张超建办理房产证属于违约行为。军安公司辩称其不应为张超建办理房产证不符合法律规定，该院不予采纳。涉案房屋已备案至张超建名下，张超建已交清全部购房款，军安公司应将涉案房屋交付张超建。张超建要求军安公司交付涉案房屋并协助其办理房产证的请求，符合法律规定，该院予以支持。
由于涉案房屋军安公司应交付张超建而实际未交付，一直由军安公司占有、使用和收益，�军安公司应赔偿张超建房屋使用费。张超建要求其按每月租金3800元支付房屋使用费，未超出同地段同类房屋出租的市场价格，故军安公司应按每月租金3800元支付张超建房屋使用费。张超建于2015年4月24日向该院提起诉讼，当时的法定诉讼时效是两年，张超建要求军安公司支付2013年4月24日之前的房屋使用费，已超过法定诉讼时效，该院不予支持。2013年4月24日之后，军安公司应当按每月3800元，向张超建支付房屋使用费，至其实际交付房屋之日止。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、河南省军安实业服务中心有限公司于本判决生效后30日内协助张超建办理位于金水区民航路××楼××单元××号房屋的房产证，办证产生的相关费用由张超建负担�二、河南省军安实业服务中心有限公司于本判决生效后10日内将位于金水区民航路××楼××单元××号房屋交付张超建。三、河南省军安实业服务中心有限公司于本判决生效后10日内支付张超建房屋使用费（房屋使用费从2013年4月24日开始，每月按3800元计算，计至涉案房屋实际交付之日止）。四、驳回张超建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3264元，由张超建负担1225元，由河南省军安实业服务中心有限公司负担2039元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审审理查明的事实同一审查明的事实。
本院认为，合同义务应当全面履行。张超建与军安公司签订《商品房买卖合同》后，张超建按合同约定支付了首付款及按揭银行贷款，已全面履行了支付购房款的合同义务，张超建要求军安公司办理房屋所有权证、交付房屋等理由正当，其合理部分本院予以支持。张超建诉称案涉合同签订后，因军安公司需要用房，就以返租的形式占有使用涉案房屋，由军安公司代为偿还银行贷款，后因军安公司不再还贷且不给张超建办理案涉房屋产权证书等，引发本案诉讼。张超建为支持其主张，已向一审法院提供《商品房买卖合同》、个人购房借款合同、房地产抵押合同、支付购房款发票、契税发票等证据在卷为据，证据确实充分，本院予以支持。军安公司以购房合同成交价过高不合常理、与张超建之间不存在真实的商品房买卖关系等理由提起上诉，但一审期间所提供证据不能达到其证明目的，其该上诉主张本院不予支持。
军安公司另称一审认定房屋使用费�法律和事实依据的上诉主张不能成立。根据双方签订的合同，军安公司应当将房屋产权证办理至张超建名下，但军安公司未履行合同主要义务，且在停止代偿贷款后仍占有使用案涉房屋，张超建要求军安公司向其支付房屋使用费的理由正当，一审认定的房屋使用费的标准与同地段同类房屋出租价格适当，判令军安公司自2013年4月24日起每月支付张超建3800元房屋使用费并无不当，应予维持。
综上所述，军安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3264元，由河南省军安实业服务中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 王燕燕审判�李继军
二〇一八年九月六日
书记员 李 杨