广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1283号
原告（反诉被告）李志华，男，汉族，1981年5月21日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人张荣富，国浩律师（深圳）事务所律师。
委托代理人李芳，国浩律师（深圳）事务所实习律师。
被告（反诉原告）戴素贞，女，汉族，1971年1月15日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人吴庆有，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人蔡妙纯，广东仁皓律师事务所律师。
上列原告李志华诉被告戴素贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于立案受理后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理。由代理审判员吴颂、人民陪审员梁琴、董志新组成合议庭适用普通程序审理本案，于2016年1月8日公开开庭进行了审理，原告李志华本人及其委托代理人张荣富、李芳、被告委托代理人吴庆有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：经深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称”中联地产”）居间介绍，原告与被告于2014年10月11日签订了《房产买卖合同》(NO:2014005474-2）及《买卖合同签署备注补充协议》（NO：2014003689-2），被告戴素贞将其享有所有权位于深圳市福田区百花二路百花公寓1栋31F的房屋（房产证号：深房地字第××号）（以下简称”涉案房屋”）以490万元的总价款出卖给原告。同日，原告依约向被告支付定金10万元，被告出具相应收据。
2015年1月9日，原被告就原《房产买卖合同》签订补充协议，即编号为（NO：2014005474-2）的《房产买卖合同》和《合同签署补充协议》（编号：2014005474）约定将涉案房屋资金监管的日期变更至2015年6月30日，将原定金变更为47万元；并约定原告以租赁的方式占有涉案房屋并进行。同日，原告向被告支付新增定金37万元，并支付涉案房屋租金50000元被告均出具了相应收据。
2015年3月，经被告同意，原告进入涉案房屋进行装修。2015年4月29日原告依据与被告约定，提前一个月通知被告代理人办理资金监管及后继过户手续事宜。
2015年5月，被告告知中联地产称需要重谈本次交易价格。2015年5月31日，中联地产安排原被告双方就涉案房屋价格调整事宜进行洽谈，未果。2015年6月2日，中联地产再次联系原、被告双方洽谈，被告明确表示：其不愿意再按《房地产买卖合同》约定的房屋价款继续履行合同。
据此，请求法院判令：1、被告继续履行编号为NO:2014005474-2的《房产买卖合同》，按合同约定的价格将位于深圳市福田区百花二路百花公寓1栋31F房屋(房产证号：深房地字第××号）的所有权转让给原告；2、判令被告配合原告办理首期购房款的资金监管手续；3、判令被告将涉案房屋交付给原告；4、判令被告配合办理涉案房屋产权变更登记至原告名下相关手续；5、判令被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。庭审中，原告当庭撤回第二项诉讼请求，表示能够一次性付清剩余的房款。
被告答辩称：戴素贞收到深圳市福田区人民法院送达的关于与李志华房屋买卖合同纠纷一案的《民事起诉状》，戴素贞认为，李志华的诉讼请求不能成立，请贵院驳回其全部诉讼请求，现提出答辩如下：
一、李志华名下有二套房产，并不具备在深圳购房资格，其与戴素贞间签订《房屋买卖合同》应当归于无效；
根据《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办〔2010〕82号），对本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房。根据木案提交的证据可以证明，在2015年1月9日双方签订《房屋买卖合同》时，李志华名下已经有二套房产，并不具备在深圳市的购房资格，其与戴素贞之间签订的《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项之规定，属于违反了行政法规的强制性规定，应当归于无效，属于无效合同，应该《合同法》第58条之规定对本案作出裁决。
李志华违约行为在先，却要求戴素贞承担履行在后的合同义务，没有事实及法律依据。
二、李志华与戴素贞签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，对买卖双方具有法律约束力，买卖双方应按约定和法律规定全面履行自己的义务。根据《合同法》67条的之规定，”当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”。在双方签订2015年1月9日的《房地产买卖合同》第七条第1项明确约定，”买方须于2015年6月30日之前预付首期购房款（不含定金）人民币1470000元，到买方贷款银行作资金监管…”属于李志华违约在先，李志华没有任何有效证据证明是答辩人的责任造成了自身违约行为的产生。李志华的行为己经构成了违约，却要求未违约的戴素贞履行顺序在后的后合同义务，没有任何事实及法律依据。
三、李志华已经构成了对合同的违约，并且本涉案合同无效，其本诉全部不能成立，请贵院支持戴素贞的全部反诉请求。
根据戴素贞以上的阐述，李志华构成对本涉案合同的违约，是无可辩驳的法律事实。并且本涉案合同由于违反了行政法规的强制性规定，属于无效合同。故李志华的所有诉讼请求均不能成立，请贵院依法公正判决，驳回李志华的所有诉讼请求，支持戴素贞的全部反诉请求。
被告并提起反诉称：李志华于2015年6月10日向贵院起诉，以戴素贞未能履行合同义务，要求戴素贞继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。
双方签订《房屋买卖合同》时，李志华名下在深圳有两套以上房产，不具备购房资格。双方签订《房屋买卖合同》后戴素贞已经完全按照《房屋买卖合同》履行了合同义务，而李志华不仅没有按照合同约定期限向戴素贞支付定金，也未于2015年6月30日前向戴素贞支付首期款人民币1470000元，李志华的行为已构成严重违约，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十二条规定，戴素贞有权要求解除《房屋买卖合同》并没收定金。据此，请求法院判令：1、解除《房屋买卖合同》；2、确认李志华违约，戴素贞无须退还定金470000元；3、本案全部诉讼费用由李志华承担。
原告针对被告的反诉答辩称：一、戴素贞拒不配合办理购房款监管手续的行为，构成根本违约。
李志华与戴素贞实际签署于2015年1月9日的《房产买卖合同》第七条第1款第（1）项”买方须于2015年6月30日之前预付首期购房款（不包括定金）人民币147万元，到买方贷款银行资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议”之约定表明：案涉房屋购房款的支付、签署《深圳市二手房买卖合同》等，均以办妥贷款银行资金监管、签署资金监管协议为前提。资金监管协议需要由李志华、戴素贞与贷款银行共同签署。资金监管协议不能签署将导致李志华无法支付首期购房款、案涉房屋后续买卖流程无法进展，合同目的无法实现。
李志华证据16表明：提高案涉房屋售价的要求未得到满足后，戴素贞于2015年6月2日亲口作出了拒绝继续履行《房产买卖合同》之明确意思表示。此后，虽经李志华及中介公司多次催促，戴素贞始终未与李志华到银行办理资金监管手续。（李志华证据16，第61页倒数第2段、第62页、第69页倒数第1段）。
签署资金监管协议、办妥资金监管手续既是案涉房屋买卖的必经流程，也是戴素贞必须履行的合同义务。戴素贞拒绝签署资金监管协议、拒绝办理资金监管手续的行为已经构成违约，该违约行为导致案涉买卖合同履行受阻，并形成本案诉讼。
二、李志华无任何违约行为
根据《房屋买卖合同》第五条、第七条的约定，李志华负有的合同义务为：1）支付购房定金；2)通知卖方戴素贞办理资金监管手续。案件证据表明：李志华不仅足额支付了购房定金人民币47万元，还依约向戴素贞发出办理资金监管手续的通知。据此，李志华不存在任何违约行为。
三、戴素贞不享有案涉合同的解除权
《合同法》第九十四条之规定，以及案涉《房产买卖合同》第十二条第二款”如买方违约，卖方有权解除合同……”之约定均表明：享有法定及约定解除权的当事人为守约方，而非违约方。即，只有守约方才享有合同解除权。据此，违约行为人戴素贞无权解除案涉合同，其反诉请求与《合同法》第九十四条的规定，以及《房产买卖合同》第十二条第二款约定相违背，其反诉请求依法不能成立。
四、戴素贞没收定金之反诉请求与《合同法》、《担保法》的规定相违背。
违约方戴素贞主张没收定金之反诉请求与《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九条等定金罚则规定相悖，其反诉请求依法应予驳回。
综上所述，戴素贞拒不配合办理资金监管的行为是导致案涉合同未能如期履行的根本原因，其行为构成严重违约。根据《合同法》第九十四条、一百一十五条及《担保法》第八十九条之规定，以及《房产买卖合同》第十二条约定，戴素贞的全部反诉请求与法律规定相违背，其反诉请求不能成立，依法应予全部驳回。
经审理查明，2014年10月11日，被告（卖方）与原告（买方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市福田区百花公寓1栋31F房产以490万元价格出售给买方；定金共计10万元，在签订合同时支付；卖方同意从定金中预留5000元作为交房保证金，托管于第三方处；剩余房款采取银行按揭付款方式支付，卖方应于2015年1月10日前内预付首期款147万元（不包括定金），到买方贷款银行作资金监管，并依据监管合同存入监管账户，卖方在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；房产没有设定抵押也无租约；买卖双方须于卖方贷款银行出具贷款承诺函之日起三内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；房产交易过程中发生的所有税费均由买方承担；卖方收齐除交房保证金及担保公司结算尾款之外的房款后3日内将房屋交付买方；如卖方收到除交楼保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据约定收楼的，自约定的交付期间届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金；由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
同日，原告向被告转账支付定金95000元，被告向原告出具10万元定金收据，原告并主张已按照合同约定向中介支付了剩余定金5000元。
2015年1月9日，双方协商重新签订房产买卖合同，该份合同的定金为20万元，而首期款资金监管的日期改为2015年6月30日。其余内容与2014年10月11日签订的房产买卖合同一致。且落款的日期仍为2014年10月11日。
同日，原被告签订《合同签署书补充协议》，该协议约定：百花公寓1栋31F的购房定金实际为47万元，由于业主配合客户签署合同定金为20万元。
同日，原告向被告转账支付定金37万元。原告主张加上10月11日的定金，原告共计向被告支付定金47万元。被告对此予以确认。
签订1月9日的合同后不久，被告将其在涉案房产内的物品堆至上述房产的一个房间内，并将房门上锁。然后将房屋交付给原告进行装修。除了上述被上锁的房间外，原告已实际将涉案房产的其余房屋进行了装修。后双方发生纠纷，庭审中原告称事后失去了对涉案房产的控制，被告则称目前被告的私人物品仍留存在涉案房产内，但是其余房屋已被原告装修完毕。
因此后，双方发生矛盾。2015年6月2日，原告、被告以及中介公司员工就涉案房屋买卖合同的履行进行了磋商。在电话录音中，被告陈述要求将涉案房产的交易价格上涨为610万元，而原告仅同意加到560万元。被告并陈述即便违约，违约成本仍低于其目前可以出售的价格与卖给原告价格的差额。在协商未果的情况下，被告告知原告不愿意执行本案涉案的房产买卖合同。原告随即提起了本案的诉讼。庭审中，被告对于原告提交的电话录音真实性不予确认。本院询问被告是否需要对该录音的被告声音的真实性进行鉴定。被告回复需庭后询问当事人后给予回复。但经多次询问，被告代理人于2016年2月29日口头答复本院，不申请鉴定。
另查，截止2015年11月26日止，原告家庭在深圳市住房限购区域内拥有购房资格，可购1套。原告并承诺因为被告的不配合，可将付款方式改为一次性支付剩余房款。因被告陈述原告名下有两套房产不符合购房资格。原告回应称在第一次签订涉案买卖合同之时，原告名下确实有2套住房。但是2014年11月24日，原告将其名下的1套住房出售，而2015年5月22日又将其名下的另一套房产出售。在双方第二次签订合同约定的资金监管日前，原告实际上名下并不房产，具有购房资格且可以支付3成首付，向银行申请7成的贷款。
本院认为，原告与被告签订的《房产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。原告在与被告协商的过程中要求被告继续履行涉案合同，前往银行办理资金监管。但被告以价格太低为由告知原告不再继续履行合同，构成违约。原告有权要求被告继续履行涉案房屋买卖合同。被告虽抗辩原告未按照合同约定通知被告办理资金监管手续，并将首期款147万元支付至监管账号。但在原被告协商过程中，原告已明确要求被告继续履行涉案房产买卖合同，被告拒绝履行的意思表示，清楚明确。且在被告不配合原告前往银行办理资金监管的情况下，原告不可能单方前往银行作资金监管。对于被告的抗辩，本院不予确认。
根据本院的上述认定，本案房产买卖合同的违约方为被告，并非原告。对于被告的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告戴素贞应于本判决生效之日起两日内向原告李志华提交收款账号，原告李志华安在收到被告戴素贞提供的收款账号之日起三十日内向被告戴素贞支付购房款4430000元；
二、被告戴素贞应于原告李志华履行完毕上述第一项判决内容之日起三日内申请将其名下的涉案房产即位于深圳市福田区百花二路百花公寓1栋31F房产过户登记至原告李志华名下，办理过户的各项税费由合同约定的承担方承担；
三、被告戴素贞应于原告李志华履行完毕上述第一项判决内容之日起二日内将涉案房产交付于原告李志华；
四、驳回被告戴素贞的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。
本诉案件受理费46000元，保全费5000元（均已由原告预交），由被告负担。反诉案件受理费8350元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 梁 琴
人民陪审员 董 志 新
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 俞婷婷（代）
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