广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四初字第2550号
原告汇达资产托管有限责任公司，住所地在北京市西城区。
法定代表人杨明基，董事长。
委托代理人陈美生，系该司职员。
委托代理人林启智，男，＊＊＊＊年＊月＊日出生，汉族，住广东省汕头市。
被告广州银怡企业集团有限公司（原广州银宜企业集团有限公司），住所地在广州市天河区。
法定代表人罗锦灿，董事长。
委托代理人杨春涛，系该司职员。
被告冯伟雄，男，＊＊＊＊年＊月＊＊日出生，汉族，住广州市荔湾区。
第三人人保投资控股有限公司，住所地在北京市西城区。
法定代表人周立群。
委托代理人兰洁，系该司职员。
第三人广东丽晶明珠贸易有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人万智冰，总经理。
委托代理人胡利燕，系该司职员。
原告汇达资产托管有限责任公司（下简称汇达公司）诉被告广州银怡企业集团有限公司（下简称银怡公司）、被告冯伟雄、第三人人保投资控股有限公司（下简称人保公司）、第三人广东丽晶明珠贸易有限公司（下简称丽晶公司）互易纠纷一案，本院于2012年11月26日受理后，依法于2013年4月11日公开开庭进行了审理。原告汇达公司的委托代理人林启智，第三人人保公司的委托代理人兰洁，第三人丽晶公司的委托代理人胡利燕到庭参加了诉讼。被告银怡公司、冯伟雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇达公司诉称：2003年5月22日，原告汇达公司的前身光大资产托管有限责任公司与第三人丽晶公司的前身广州丽晶明珠饮食娱乐有限公司（或指定方）签订《房产置换协议》，约定汇达公司把广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第860-1号民事裁定书裁定归汇达公司所有的珠江新城＊＊＊＊＊＊＊＊置换给丽晶公司，而丽晶公司及银怡公司、冯伟雄则把位于广州市广州大道中路＊＊＊号＊＊＊＊＊＊楼＊室、广州市珠江新城＊＊＊＊＊＊＊＊＊楼＊＊＊＊＊＊室、广州市珠江新城＊＊＊＊＊＊＊楼＊＊室置换给汇达公司或其指定方。协议签订后，丽晶公司用于置换的房产权属人即银怡公司、冯伟雄出具对上述协议内容予以认可的声明，同意上述协议约定的房产置换。此后，汇达公司通知银怡公司、冯伟雄将用于置换的房地产过户给汇达公司指定方人保公司，丽晶公司表示同意配合，但银怡公司、冯伟雄却罔顾其置换声明，迟迟未将案涉两套房屋过户给第三人人保公司。案涉两套房屋分别登记在银怡公司和冯伟雄名下且已取得房地产权证，已具备过户给汇达公司指定方（人保公司）的条件，银怡公司、冯伟雄的行为已明显违反《房产置换协议》及《声明》的约定。鉴于上述协议明确约定丽晶公司、银怡公司、冯伟雄有义务协助汇达公司办理用于置换的房产过户手续，并承诺无条件把置换房产过户给汇达公司（或指定方），而银怡公司、冯伟雄也出具声明同意，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，银怡公司、冯伟雄应按照《房产置换协议》及《声明》的约定全面履行自己的义务，将广州市天河区＊＊路＊＊号＊＊＊＊房（复式单元）、广州市天河区＊＊路＊＊号＊＊＊房（复式单元）过户给汇达公司指定方人保公司。为维护原告的合法权益，特提起诉讼请求法院判令：1、被告广州银怡企业集团有限公司全面履行《房产置换协议》，将其名下的位于广州市天河区＊＊路＊＊号＊＊＊＊（复式单元）过户给第三人人保投资控股有限公司；2、被告冯伟雄全面履行《房产置换协议》，将其名下的位于广州市天河区＊＊路＊＊号＊＊＊房（复式单元）过户给第三人人保投资控股有限公司；3、两被告承担本案诉讼费用。
被告银怡公司、冯伟雄均未答辩。
第三人人保公司述称：同意原告的诉讼请求。《房产置换协议》签订后，被告银怡公司、冯伟雄就将置换的房产交付给汇达公司，汇达公司亦将置换房产交付我司。自交付之日起，我司一直对置换房产享有占有、收益权，且房屋钥匙亦由我司持有，双方已实际履行《房产置换协议》的交付义务。汇达公司多次要求银怡公司、冯伟雄将案涉两套房屋过户至我司名下均未果，因此我司要求银怡公司、冯伟雄履行过户手续，将案涉两套房屋过户至我司名下。
第三人丽晶公司述称：汇达公司陈述全部属实，同意汇达公司全部诉讼请求。
经审理查明：1999年11月4日，广州永利房地产开发有限公司（甲方、卖方）与冯伟雄（乙方、买方）签订《房地产预售契约》（穗房预契字第＊＊＊＊＊＊＊＊号）约定，由于甲方已收到乙方预购房屋订金贰万元，甲方将天河区珠江新城＊＊＊＊＊＊＊复式＊楼＊室的房产出售给乙方，双方议定房产价格1876829元，甲方应于2000年5月31日将该房产建成并正式交付给乙方使用；该房产在实际交付使用后一年内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等内容。1999年11月22日，上述契约在广州市房地产交易所办理了预售契约登记备案手续。2012年4月23日，广州市房地产档案馆出具《房地产登记簿查册表》显示：预售契约号为＊＊＊＊＊＊＊＊的房产地址为天河区＊＊路＊＊号＊＊＊房（复式单元），产权人为冯伟雄。
2001年9月6日，广州永利房地产开发有限公司（出卖人）与广州永利投资有限公司（买受人）签订《商品房买卖合同》（穗房合字第＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号）约定，买受人购买预售商品房（预售许可证号＊＊＊＊**号）为天河区珠江新城＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊层＊号房，买受人须于2001年9月1日签署本合同并同时一次性支付总房款1296680元；出卖人应当在2001年12月28日前将商品房交付买受人使用等内容。2001年9月19日，上述合同在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案手续。2012年4月23日，广州市房地产档案馆出具《房地产登记簿查册表》显示：预售契约号为＊＊＊＊＊＊＊＊的房产地址为天河区＊＊路＊＊号＊＊＊＊房（复式单元），产权人为银宜公司。
2003年5月22日，光大资产托管有限责任公司（甲方，汇达公司前身）和广州丽晶明珠饮食娱乐有限公司或指定方（乙方，丽晶公司前身）签订《房产置换协议》，约定：鉴于“广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第860-1号民事裁定书裁定：将被执行人广州市永利房地产开发有限公司所有的位于广州市珠江新城＊＊＊＊＊＊＊＊，面积3602平方米……以2982061.05元以物抵债给申请人光大资产托管有限责任公司，用以偿还被执行人广州市永利房地产开发有限公司欠本案部分债务，并给予办理过户手续……”，为妥善解决丽晶华庭5楼裙楼问题，经甲乙双方共同协商，达成以下房产置换协议：一、甲方用于置换的房产为广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第860-1号民事裁定书裁定的归甲方所有的广州市珠江新城＊＊＊＊＊＊＊＊（下简称501铺），面积3602平方米，尚未交清地价；乙方用于置换的房产为三套商品房，一套位于广州市广州大道中路＊＊＊号＊＊＊＊＊＊楼＊室（下简称19B室），面积106.21平方米；另外两套是位于广州市珠江新城＊＊＊＊＊＊＊＊楼＊＊室（下简称701房）和＊＊楼＊＊＊＊＊＊（下简称1904房），面积均为235.76平方米，复式结构；上述三套房产总面积577.73平方米，商品房手续完备，无欠交任何费用；二、甲乙双方同意置换本协议第一款标示的房产，互不补差价，广州市珠江新城＊＊＊＊＊＊＊＊未交纳的地价由乙方承担；三、甲乙双方保证其用于置换的房产未经与他人预约买卖及供为任何债权的担保等瑕疵，承诺用于置换的房产不会因有第三人提出的异意使其中一方蒙受损失，造成损失方应负赔偿损失责任；四、甲乙双方有义务协助对方办理用于置换的房产过户手续，乙方承诺无条件将乙方用于置换的房产过户到甲方或甲方指定第三人名下……五、甲乙双方在本协议签定后，根据双方的具体要求，互相协助对方办理用于置换的房产产权过户手续等内容。冯伟雄亦在上述协议乙方处签名确认。上述协议签订后，汇达公司将501铺交付丽晶公司使用，丽晶公司亦将701房、1904房、19B室交付汇达公司使用。
2011年7月28日，银宜公司、冯伟雄共同向汇达公司出具《声明》，称：贵司于2003年5月20日与广州丽晶明珠饮食娱乐有限公司就广州市珠江新城＊＊＊＊＊＊＊＊房产的置换签订《房产置换协议》，广州丽晶明珠饮食娱乐有限公司以包括位于广州市珠江新城＊＊＊＊＊＊＊复式＊楼＊室和＊＊＊＊＊＊＊＊层＊室在内的商品房用于置换，现我方声明，我方对上述协议的内容予以认可，同意上述协议约定的房产置换；特此声明。
2012年10月26日，汇达公司通过全球邮政特快专递分别向银宜公司的工商注册地址、冯伟雄身份证地址邮寄《通知》，内容为：根据我司与贵方签订的《房产置换协议》及银宜公司、冯伟雄于2011年7月28日出具《声明》，现确定我司的指定方为人保公司，请贵方将广州市珠江新城＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊层＊室及＊＊＊＊＊＊楼＊室过户给人保公司。其中发送给冯伟雄的邮件于2012年10月29日被退回，发送给银宜公司的邮件于2012年10月30日被退回。
关于19B室置换情况。汇达公司提供南航集团财务有限公司（下简称南航公司）于2004年10月27日出具给案外人广州融资中心的《债权债务结清证明》，拟证明丽晶公司已将置换房产19B室过户至汇达公司指定方南航公司。上述《债权债务结清证明》内容为：根据广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第855号《民事裁定书》，以及（2002）穗中法执字第00855号《协助执行通知书》的裁定：我司截留你中心返还万宝电器集团财务公司的会员基金人民币100万元及相关利息，该款项直接给付我公司；按照光大资产托管有限责任公司、你中心及我公司等三方于2003年8月4日签订的《协议书》商定，由光大资产托管有限责任公司提供位于天河区广州大道中路＊＊＊号＊＊楼＊室，代你中心归还上述债务，目前该抵债房产已办妥过户手续；你中心所欠的上述款项现全部结清。另，根据广州市房地产档案馆于2013年5月6日出具的《房地产登记簿查册表》显示，19B室于2003年7月1日的产权人冯伟雄，2004年8月3日的产权人是中国南航集团财务有限公司。
本院于2013年6月4日组织各方当事人前往701房、1904房现场勘察，发现701房确由人保公司实际使用，1904房由人保公司出租给案外人梁远明居住使用，对此汇达公司、银怡公司、人保公司、丽晶公司均予以确认。
另查明：一、2004年3月26日，“广州丽晶明珠饮食娱乐有限公司”更名为“广东丽晶明珠饮食娱乐服务有限公司”；2005年12月21日，“广东丽晶明珠饮食娱乐服务有限公司”更名为“广东丽晶明珠饮食服务有限公司”；2012年3月21日，“广东丽晶明珠饮食服务有限公司”经广东省工商行政管理局核准变更企业名称为“广东丽晶明珠贸易有限公司”（即本案第三人丽晶公司）。二、2004年12月21日，“广州永利投资有限公司”经广州市工商行政管理局核准变更企业名称为“广州银宜企业集团有限公司”；2012年8月29日，“广州银宜企业集团有限公司”经广州市工商行政管理局核准变更企业名称为“广州银怡企业集团有限公司”（即本案被告银怡公司）。三、2005年8月1日，“光大资产托管有限责任公司”经中华人民共和国国家工商行政管理总局核准变更企业名称为“汇达资产托管有限责任公司”（即本案原告汇达公司）。
庭审中，丽晶公司同意将其提供置换的701房、1904房先行过户登记至汇达公司指定方人保公司名下。
本案审理过程中，本院依法于2013年1月22日出具（2012）穗天法民四初字第2550号民事裁定，裁定查封登记在银怡公司名下的位于1904房、登记在冯伟雄名下的701房。2013年1月28日，本院将协助执行上述民事裁定的协助执行通知书及民事裁定书送达给广州市国土资源和房屋管理局，实际查封了上述两套房屋。
本院认为：汇达公司与丽晶公司签订《房产置换协议》、银怡公司（即银宜公司）与冯伟雄出具《声明》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应依约切实履行。
《房产置换协议》签订后，汇达公司、丽晶公司均将各自提供置换的房产交付对方使用。其中丽晶公司的19B室不仅交付予汇达公司，且已过户至汇达公司的指定方南航公司名下，该房屋已依约置换完毕。在丽晶公司同意将701房、1904房先行过户登记至汇达公司指定方人保公司名下的情形下，银怡公司、冯伟雄根据其所出具的《声明》，本应依约将701房、1904房过户至汇达公司指定方人保公司名下，但至今仍未办理过户手续，已构成违约。另，根据广州市房地产档案馆出具《房地产登记簿查册表》显示：701房的产权人为冯伟雄、1904房的产权人为银怡公司，汇达公司亦已通过财产保全措施查封701房、1904房，现办理701房、1904房的产权过户登记手续不存在履行障碍，汇达公司起诉要求银怡公司、冯伟雄、丽晶公司协助办理701房、1904房至其指定方人保公司名下的房地产权属证书，有事实和法律依据，本院予以支持。
银怡公司、冯伟雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法可作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告冯伟雄、第三人广东丽晶明珠贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助第三人人保投资控股有限公司办理广州市天河区＊＊路＊＊号＊＊＊房（复式单元）房产的产权过户和房地产登记手续，将该房产权过户登记至第三人人保投资控股有限公司名下。
二、被告广州银怡企业集团有限公司、第三人广东丽晶明珠贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助第三人人保投资控股有限公司办理广州市天河区＊＊路＊＊号＊＊＊＊房（复式单元）房产的产权过户和房地产登记手续，将该房产权过户登记至第三人人保投资控股有限公司名下。
本案受理费200元、公告费1000元、财产保全费5000元，合计6200元，由被告冯伟雄负担3100元，被告广州银怡企业集团有限公司负担3100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
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审 判 长 李 植
代理审判员 李旭珊
人民陪审员 关东英
二〇一三年六月二十八日
书 记 员 梁怡筠
叶汉杰