江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0402民初6343号原告：李逸卉，女，1989年1月15日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：臧公余，江苏欣正律师事务所律师。被告：常州高成莱阳置业有限公司，住所地常州市天宁区茶山街道常春村委孙家小组。法定代表人：钱忠秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：马鹏飞、杨雅，江苏东晟律师事务所律师。第三人：吴云，女，1964年8月22日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：魏诗逸，江苏东晟律师事务所律师。原告李逸卉与被告常州高成莱阳置业有限公司（以下简称高成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，依据原告李逸卉的申请，本院依法追加吴云为本案的第三人参加诉讼，后依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告李逸卉及其委托诉讼代理人臧公余、被告高成公司的委托诉讼代理人马鹏飞、第三人吴云的委托诉讼代理人魏诗逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李逸卉向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告签订商品房买卖合同及办理房屋产权证。2、判令被告向原告支付违约金暂计10万元。4、案件受理费由被告负担。后李逸卉明确、增加、变更诉讼请求为：1、原、被告双方继续履行担保协议，被告协助原告办理常州市天鹅湖花园公安编号为13幢102室房屋（施工编号为8幢102室，以下简称案涉房屋）产权登记手续；2、被告向原告支付违约金暂计10万元，以案涉房屋总价款自2016年12月24日起至被告履行约定义务之日止按照每日千分之三计算；3、注销被告与第三人吴云关于案涉房屋的备案登记。事实和理由：江苏城际文化传媒有限公司（以下简称城际公司）与被告系多年业务合作关系，城际公司为被告进行现场物料制作与包装、活动安排等，就支付服务费用等事宜，城际公司与被告于2015年12月10日签订了《商品房冲抵应付合同款协议书》，在该协议书中明确被告用其开发的案涉房屋商铺抵充其中的1414080元欠款，城际公司按照约定指定原告为该商铺的购买人，原告、被告和城际公司于2015年12月11日签订了《三方抵款协议书》，约定原告购买被告抵充城际公司服务款的抵款商铺，城际公司自愿代原告支付购房款。原告与被告于2015年12月24日签订了《产权担保协议》，约定甲方最迟不超过本协议签署后壹年内签署正式购房合同及办理房屋产权证等相关事宜，否则每逾期一天，甲方应向乙方支付总房款的千分之三作为违约金。约定到期后，被告没有按照约定履行义务，被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉至法院。被告高成公司辩称，原告起诉涉嫌虚假诉讼，请求法庭将本案移送至公安机关处理。原告系被告的职员，其在任职期间，没有得到被告的授权，与案外人江苏城际文化传媒有限公司法定代表人严正互相串通，伪造证据，利用城际公司提起诉讼，以达到侵占被告财产的目的。原告的行为涉嫌职务侵占罪，本案从合同法角度说，属于合同法第五十二条第二款恶意串通损害国家集体或第三人利益的行为。假设本案原告诉请的相关依据属实，也是属于合同法第五十二条无效情形，请求法庭查明事实，移送公安机关处理。第三人吴云述称，吴云与高成公司就案涉房屋已签订商品房买卖合同，吴云支付了全部房款，且合同已备案。该房屋属于第三人合法占有，原告或者被告均无权处置案涉房屋。另外，案涉房屋由吴云委托常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）出租给缪君经营水果，最近一期的租赁期限为3年，从2014年7月1日至2017年6月30日。吴云并未将案涉房屋交付给原告使用，不知道原告通过什么方式来实现其所谓的实际使用的。本院经审查认定事实如下：2015年12月10日，高成公司（甲方）与城际公司（乙方）签订商品房冲抵应付合同款协议书，约定，甲方合作期限内委托乙方进行现场物料制作与包装、活动安排等，广告费支付方式由“现金支付”调整为“商品房冲抵应付广告款”，经乙方同意，甲方用其开发建设的“高成天鹅湖”案涉房屋冲抵上述合同款，房号为公安编号13号楼102室（施工编号为8幢102室）、户型为双层商铺，建筑面积为157.12平方米，房款总价为1414080元。购买价格仅指甲方同购买人签订购房合同时执行的房价款。其他与购房合同有关的税费，由购买人和甲方按国家有关规定承担。2015年12月11日，高成公司（甲方）、城际公司（乙方）、李逸卉（丙方）签订三方抵款协议书，约定，1、丙方购买甲方的房号为公安编号商铺13号楼102室，面积157.12平方米，总价款1414080元。2、因甲方尚欠乙方广告制作款，甲方将在应付乙方的广告制作款中直接扣除1414080元。2、乙方替丙方支付购房款是乙方自愿行为，乙方并非天鹅湖房屋的购买当事人，因此如甲方和丙方出现商品房买卖合同纠纷，乙方不以此理由提出要求退款。4、此房款抵天鹅湖广告制作款。2015年12月24日，高成公司（甲方）与李逸卉（乙方）签订产权担保协议，约定，一、乙方以购买供应商抵款房源的形式购买甲方位于常州高成天鹅湖项目的公安编号为13号楼102的商铺，建筑面积为157.12平方米。供应商抵款手续已办理，总价为1414080元，甲方视乙方已付清房屋全部款项。二、因甲方原因，导致商铺抵押在银行，乙方暂时无法签订正式购房合同及无法办理商品房房屋产权事宜。甲方自愿以公司名义作出担保，维护乙方拥有该套商铺产权的合法性且确保乙方自协议签署之日起拥有该商铺的使用权、租赁权等一切相关权益。三、甲方同意协议生效之日起，该商铺的使用权归乙方，并在条件成熟后最迟不可超过协议签署后壹年内协助乙方签署正式购房合同及办理房屋产权证等事宜，否则每逾期一天，甲方应向乙方支付总房款的千分之三作为违约金。2016年12月23日，李逸卉向高成公司发函督促高成公司及时履行约定义务。高成公司收到该函后未予回应。另查明，2011年2月16日，吴云与高成公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，约定房屋价款为1099840元，未就案涉房屋办理预告登记手续。吴云同时还向高成公司购买其他七套商铺。针对上述八套商铺，吴云分别向高成公司支付首付款133万元、117万元，后就该八套商铺吴云向银行申请贷款885万元，2011年2月17日高成公司向吴云出具预售购房款发票，金额为8867420元。2013年11月14日，高成公司出具商业用房租赁及管理授权书，载明，常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）是高成集团下辖商业管理公司，也是天鹅湖花园指定的整体商业运营公司。高成公司授权该公司为高成公司开发的商业用房的合同签订、费用代收（包括但不限于租金、商管费等费用）以及整体商业的招商及运营工作。互动公司向李逸卉出具说明，载明，案涉房屋于2015年12月24日至2016年6月30日租赁给他人开设水果店，因2015年12月24日房屋产权已出售，故相应费用应支付给房东。李逸卉陈述上述房东应指李逸卉。2016年7月1日起，李逸卉实际占有案涉房屋用于开设教育培训机构。另查明，吴云系高成公司法定代表人钱忠秀的妻子，本市天鹅湖花园小区系高成公司开发，吴云名下备案天鹅湖花园小区房产61套，其中已注销35套，案涉房屋目前仍备案登记在吴云名下。审理中，本院要求吴云出庭接受询问，吴云未能到庭。上述事实，有协议书及当事人的陈述等证据证实。本院认为，关于李逸卉与高成公司之间就案涉房屋买卖关系。李逸卉、高成公司、城际公司签订的《商品房冲抵应付合同款协议书》、《三方抵款协议书》、《产权担保协议》系各方当事人的真实意思表示，亦不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按约定履行。故李逸卉与高成公司之间就案涉房屋买卖关系合法有效。高成公司辩称李逸卉涉嫌刑事犯罪，但并未提供证据证明，本院不予采信。关于吴云与高成公司就案涉房屋买卖关系。第一、吴云与高成公司签订高达几十份的备案合同，后又撤销大半，撤销后高成公司随即又另行出售，其余登记备案房屋亦长时间未办理房屋登记手续。第二、吴云系高成公司法定代表人钱忠秀的妻子，吴云、高成公司未能举证证明其具有真实购买案涉房屋的意思表示，且吴云名下备案几十套房屋明显有悖常理。第三、李逸卉向高成公司购买案涉房屋及实际占有使用案涉房屋的事实，得到互动公司认可，吴云亦未提出异议，结合吴云、高成公司、互动公司的关系及本案查明的相关事实，吴云对李逸卉向高成公司购买案涉房屋系明知且认可的，亦进一步印证吴云与高成公司签订的商品房买卖合同仅为形式合同，不具有真实的买卖关系。第四、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条规定，人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。在案件事实处于争议时，本院明确要求吴云本人出庭并告知其不出庭应承担不利法律后果，吴云本人仍拒绝本人出庭接受法庭询问，理应承担相应不利法律后果。综上，吴云与高成公司没有真实的购买案涉房屋的意思表示，虚构商品房买卖事实，订立商品房买卖合同，妨害了国家预售房管理政策及信贷政策，故高成公司、吴云签订的关于案涉房屋的备案合同应为无效，应予注销。李逸卉已付清房款，李逸卉要求高成公司协助办理案涉房屋不动产登记手续至李逸卉名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。李逸卉要求高成公司支付违约金的诉讼请求，李逸卉未充分举证证明对其造成的损失，结合李逸卉已实际占有使用案涉房屋的事实等情况，本院予以酌情支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、常州高成莱阳置业有限公司、吴云于本判决发生法律效力之日起十日内注销双方签订的关于案涉房屋备案合同登记（合同编号为27D90FC3949B4C4ABD2E）。二、常州高成莱阳置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助李逸卉办理案涉房屋不动产登记手续至李逸卉名下，办理过程中的相关税费等款项按照法律规定由双方各自承担。三、常州高成莱阳置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付李逸卉以1414080元为基数，自2016年12月25日起至常州高成莱阳置业有限公司履行完毕本判决第二项义务时止按照银行同期贷款利率计算的违约金。四、驳回李逸卉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，财产保全费5000元，合计7300元，由常州高成莱阳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱加林人民陪审员  陈建一人民陪审员  张小凤二〇一八年七月三十一日书 记 员  王吉娜