广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终14769号上诉人（原审原告）：詹鹏，男，1963年1月18日出生，汉族，身份证地址湖南省桃江县。委托诉讼代理人：徐徽，广东合邦律师事务所律师。被上诉人：（原审被告）：邱建景，男，1964年10月7日出生，身份证地址广州市越秀区。被上诉人：（原审被告）：张亚萍，女，1972年10月18日出生，身份证地址广州市越秀区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑元奖，广东创杰律师事务所律师。原审第三人：张春伟，男，1970年12月9日出生，身份证地址甘肃省兰州市西固区。原审第三人：广州市越秀区宜兴服装商店，住所地广州市越秀区。经营者：吴晓雅。两原审第三人的共同委托诉讼代理人：王军，该服装店店长。上诉人詹鹏因与被上诉人邱建景、张亚萍，原审第三人张春伟、广州市越秀区宜兴服装商店（以下简称宜兴服装店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8232号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人詹鹏的代理人徐徽、被上诉人邱建景、张亚萍的代理人郑元奖、原审第三人张春伟、宜兴服装店的代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹鹏上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判邱建景、张亚萍履行与詹鹏所签《广州市房屋租赁合同》（从本案判决之日起至合同终止之日，即2019年2月14日）；向詹鹏提供适格标的物，排除邱建景、张亚萍对广州市越秀区寺××马路×号之××层××部分（挂“哥×”招牌）妨碍；3.邱建景、张亚萍承担因违约给詹鹏造成的损失332286元。（该损失暂计至2017年3月13日，计算方式详见附件一，实际损失计至判决之日止）；4.一、二案诉讼费由邱建景、张亚萍承担。事实与理由：一审判决书查明事实中有二点：一、詹鹏未收到邱建景、张亚萍通过EMS发出的通知，且回执单上记载的名称、电话和地址皆非詹鹏的。同时，通知内容是2015年1月8日之后所写，与邱建景、张亚萍所称的书写时间和快递单的2015年1月5日所发出的不符；二、早在2015年9月邱建景、张亚萍就对涉案房产停电、停水等妨害宜兴服装店正常使用，且邱建景、张亚萍与张春伟、宜兴服装店对这一事实在(2016)粤0104民初42481号案件中皆予以认可。以上事实说明邱建景、张亚萍未能合法解除《广州市房屋租赁合同》，且邱建景、张亚萍早在詹鹏正常支付租金之时，就有妨害上述合同履行的违约行为，进而导致一系列矛盾产生，责任在邱建景、张亚萍。一审法院罔顾事实，对双方之间的租赁合同关系是否依法解除未作评价，对邱建景、张亚萍因房租上涨在詹鹏正常支付租金之时，利用业主的优势地位的故意妨害合同履行的行为，也未做否定评价。反而简单认为詹鹏未交租金，这让詹鹏感到冤枉；三、就詹鹏与邱建景、张亚萍双方之间的合同约定与现行法律规定来看，邱建景、张亚萍都不应当不经合理期限的催告而单方直接解除合同，且法律应当对单方解除权作出合理限制。1.在邱建景与詹鹏签订的《广州市房屋租赁合同》与《合同法》的相关规定中都要求催告后的合理期限，未履行这一程序，合同未解除。(《广州市房屋租赁合同》第七条违约责任第4款中约定：“经催告后在合理期限内仍未履行的”，《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；2.同时，《合同法》其他关于合同单方解除权的规定与二百二十七条是普通条款与特殊条款的关系，优先适用特殊条款。(第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”)；3、《广州市房屋租赁合同》是双方签订的长达10年4个月的租赁不动产合同，是一个每月约3万租金巨额合同，作为双方来说这都是一个漫长、重大和稳定的关系，尤其作为承租人更希望通过合同而使双方关系处在稳定状态。从这些方面来说，也应就解除时必须履行催告后合理期限这一法定程序，各国的民法典与合同法都有此规定（如法国民法典326条），如此草率的解除无疑是对解除权的滥用。应当对单方解除权的行使做出限制，防止一方因违约而获利的情况发生。综上所述，詹鹏在穗经营旅业已有十余年，遵纪守法诚实有信，也相信广州经济与司法环境公平、公正。然而邱建景、张亚萍停水停电强行锁门的违约行为，阻碍租赁合同的履行，有违诚实信用原则和契约精神，如今邱建景、张亚萍将涉案房产以更高的租金直接租给张春伟、宜兴服装店而获得了更多利益。42481、42482、8232号案涉及出租人、承租人以及次承租人三方的转租关系，邱建景、张亚萍利用业主的优势地位，用停水停电锁门等妨碍次承租人使用物业，迫使次承租人不向詹鹏支付租金，转而向其支付租金。詹鹏作为承租人向越秀区法院提起诉讼并且请求次承租人支付租金，越秀法院不支持，詹鹏无奈向邱建景、张亚萍以其先违约妨碍转租合同履行为由，要求其承担违约责任，被越秀法院以詹鹏未支付租金存在过错为由驳回詹鹏要求邱建景、张亚萍承担违约赔偿责任的请求。邱建景、张亚萍二审答辩称其不同意詹鹏的上诉请求以及事实理由，本案中是由于詹鹏违约在先未依照合同约定在规定日期内支付租金。因此邱建景、张亚萍根据合同约定解除条件向詹鹏发出解除合同通知，本案中不存在詹鹏陈述的合理的解除合同催告期限，双方在租赁合同里并无约定一方解除合同应提前给予对方合理期限。原审第三人张春伟、宜兴服装店二审陈述称其对詹鹏的上诉不作答辩。詹鹏向一审法院起诉请求:1、判令邱建景、张亚萍履行与詹鹏所签《广州市房屋租赁合同》（从本案判决之日至合同终止之日，即2019年2月14日），即邱建景、张亚萍向詹鹏提供适格标的物，排除邱建景、张亚萍对广州越秀区寺××马路×号之××层××部分（挂“哥×”招牌）妨碍；2、邱建景、张亚萍承担因违约给詹鹏造成的损失332286元（2016年2月1日至2017年3月13日，第三人应当支付给詹鹏的租金738086元-詹鹏应当支付给邱建景、张亚萍的租金405800元=332286元）。一审法院查明事实：邱建景是广州市越秀区寺××马路×号之×1××-2×铺的权属人，建筑面积250.8416平方米。2008年10月8日，詹鹏（乙方）与邱建景（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将越秀区寺××马路×号之××层×、×部分商铺出租给乙方作商业用途使用，使用面积约280平方米（一楼大堂归乙方无偿使用）；租赁期间从2009年2月15日至2019年2月14日，其中2014年2月15日至2017年2月14日租金每月30000元，2017年2月15日至2019年2月14日租金为33000元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前，以现金付款方式交付租金给甲方，甲方应出具收据。甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金20日以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方如要转让经营权或者转让该物业的，必须事先征得甲方同意，否则，甲方有权收回该物业，另行处理等。2008年11月10日，詹鹏（甲方）与张春伟（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将越秀区寺××马路×号之××层×、×部分商铺出租给乙方，由乙方单独作商业用途使用，使用面积约280平方米；租赁期限从2009年1月11日至2018年11月10日，其中从2014年11月11日至2016年11月10日租金每月54176元，从2016年11月11日至2018年11月10日租金每月56888元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前，以现金付款方式支付给甲方；甲方保证该物业产权清晰，若发生与甲方有关的产权利益或债权，一律由甲方负责；乙方依时交纳租金，逾期交付租金，三日后，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.3%向甲方支付违约金等。2015年10月6日，广州友×物业管理有限公司（甲方）与宜兴服装店（乙方）签订《物业管理合同》，约定寺××马路×号之×华×大厦×层×、×部分面积为280平方米的租赁物业，由乙方委托给甲方实行统一物业管理、提供综合服务，每月管理费1960元，委托管理期限为10年，自2015年10月1日起至2024年9月30日止等。2015年10月20日，宜兴服装店向詹鹏发出《关于停交租金的函》，写明由于涉讼寺××马路×号之××层×、×部分商铺的纠纷未得到解决，致使张春伟、宜兴服装店于18日起不能正常营业，其将暂停支付2015年12月份租金等。宜兴服装店还在2015年11月20日、12月20日向詹鹏发出《关于停交租金的函》，写明由于涉讼寺××马路×号之××层×、×部分商铺的纠纷未得到解决，暂停支付2016年1月、2月的租金等。詹鹏在2016年1月28日签收了张春伟、宜兴服装店在2015年12月20日发出的《关于停交租金的函》。2016年1月5日，邱建景、张亚萍通过EMS向詹鹏发出通知，载明：庄鹏阁下，阁下从2015年11月份开始拖欠2个月租金、物业管理费等，我方认为阁下的行为已经构成违约，根据合同第五条约定，我方将决定单方解除合同并收回场地。现通知阁下在2016年1月8日前与我方办理场地移交手续，并结算拖欠相关费用。詹鹏陈述不认可该通知，其认为该EMS姓名、电话均不是詹鹏本人，根据该通知内容，詹鹏应书写于2016年1月8日之后，同其陈述2016年1月5日不符。2016年1月15日，詹鹏通过其工商银行账户（账号62×××28）向张亚萍转账90000元，为2015年11月至2016年1月共三个月的租金。2016年1月19日，张亚萍到涉讼×、×商铺现场，对商铺上锁。2016年12月15日，涉讼×、×商铺所在华友大厦物业管理处出具《关于越秀区寺××马路×号之××1××-2×商铺停电事宜情况说明》，写明寺××马路×号之××首层×、×部分（1××-2×）商铺经营租户是宜兴服装店对外商号“哥×服饰”，其公司于2015年9月20日接到该商铺业主张亚萍书面通知，由于租赁合同纠纷，停止对该商铺供电，后租户来找其公司，并与业主、原租赁方即詹鹏沟通后达成共识，接到业主张亚萍的通知对该商铺恢复供电。同时，该商铺原有租赁方即詹鹏存在拖欠水电费、管理费的现象，影响其公司的正常运营，所以其公司要求该商铺的经营租户即宜兴服装店，与其公司直接签订物业管理合同，并将每月所产生的水电费、物业管理费直接缴纳到其公司。2016年1月19日，业主张亚萍与邱建景夫妻到商铺，要求收回该商铺的经营权，并派人锁住了正在营业的商铺大门，造成商铺经营商报警，考虑到该商铺的安全问题，在无人看管和应业主要求的情况下，于当晚10时左右对该商铺停止供电，第二天接到业主通知后，恢复供电等。张春伟、宜兴服装店从2016年2月起按照每月59000元的标准直接向邱建景、张亚萍支付租金，涉讼×、×商铺现仍由张春伟、宜兴服装店经营服饰，挂有“哥×”招牌。另查明，詹鹏于2016年11月29日向一审法院起诉张春伟、宜兴服装店，要求张春伟、宜兴服装店向其支付2016年1月11日起至2017年3月13日止的租金及2016年1月9日起至2017年3月13日止的违约金。一审法院于2017年3月20日作出（2016）粤0104民初42481号《民事判决书》，认为：詹鹏与张春伟签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。詹鹏作为出租人应当保证租赁期间涉讼房屋由张春伟、宜兴服装店正常承租使用，不受他人干扰，但邱建景、张亚萍于2016年1月19日对涉讼房屋主张权利，上锁收回了房屋使用权，致使张春伟、宜兴服装店不能使用涉讼房屋，詹鹏没有尽到出租人的上述基本义务，失去了对涉讼房屋的控制，已构成根本性违约。且张春伟、宜兴服装店在此前曾多次向詹鹏发函要求其解决与邱建景、张亚萍之间的纠纷，詹鹏也没有妥善处理，在此情况下，张春伟、宜兴服装店仍向詹鹏支付租金至2016年1月止，其不存在违约行为。故是詹鹏违约导致本案纠纷，其再要求张春伟、宜兴服装店支付从2016年1月起的租金及违约金，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及第二百二十八条的规定，驳回詹鹏的全部诉讼请求。判后，当事人均未提出上诉，该判决已发生法律效力。一审法院认为：詹鹏、邱建景、张亚萍自愿签订的上述《广州市房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，双方均应恪守履行。詹鹏未能按照合同约定向邱建景、张亚萍交付租金存在过错，由此导致邱建景、张亚萍提出解除《广州市房屋租赁合同》，责任在于詹鹏，故詹鹏要求邱建景、张亚萍赔偿损失于法无据，一审法院不予支持。此外，（2016）粤0104民初42481号《民事判决书》亦查明，张春伟、宜兴服装店直接向邱建景、张亚萍缴纳租金，邱建景、张亚萍与张春伟、宜兴服装店已经建立起事实上的租赁关系，故詹鹏同邱建景、张亚萍之间的租赁关系存在事实上不能履行，詹鹏要求邱建景、张亚萍继续履行与其所签的《广州市房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告詹鹏的全部诉讼请求。本案受理费6284元，由原告詹鹏负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对保利公司上诉请求及农商行新塘支行的答辩意见，分析如下：詹鹏与邱建景签订《广州市房屋租赁合同》时虽采用了庄鹏的名字，但合同落款处的身份证号码为其所有，故一审认定其与邱建景、张亚萍签订的合同有效并无不妥。《中国邮政速递物流》短信显示，邱建景、张亚萍根据詹鹏与其联系电话及承租地址发送的函件已有人签收，故对詹鹏上诉以邱建景、张亚萍所发函件收件人、电话，地址并非其本人的主张，本院不予采纳。根据一审法院查明的事实，本案是因詹鹏未能按照合同约定向邱建景、张亚萍交付租金存在违约，导致邱建景、张亚萍提出解除《广州市房屋租赁合同》，其责任在于詹鹏，故詹鹏要求邱建景、张亚萍赔偿其损失于法无据，一审法院不予支持并无不妥。至于詹鹏上诉提出邱建景、张亚萍采取停水停电措施迫使次承租人向邱建景、张亚萍直接交付租金问题。从张春伟、宜兴服装店到庭陈述的情况来看，即使邱建景、张亚萍存在该行为亦并不足以影响张春伟、宜兴服装店的正常经营而导致宜兴服装店被迫直接向邱建景、张亚萍交缴租金，故本院不予采信。再根据（2016）粤0104民初42481号《民事判决书》查明的事实，2016年1月19日后，邱建景、张亚萍与张春伟、宜兴服装店已经建立起事实上的租赁关系，且张春伟、宜兴服装店已直接向邱建景、张亚萍缴纳租金，故詹鹏同邱建景、张亚萍之间的租赁关系事实上已不能履行。为此，本案詹鹏要求邱建景、张亚萍继续履行与其所签的《广州市房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人詹鹏的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6284元，由上诉人詹鹏负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一八年九月六日书记员  钟明丽区敏儿