河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第2264号
原告姚雷，现住秦皇岛市海港区。
被告秦皇岛市淇鑫房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市北戴河区。
法定代表人金国胜，总经理。
委托代理人郭建华，河北港城律师事务所律师。
原告姚雷与被告秦皇岛市淇鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚雷、被告秦皇岛市淇鑫房地产开发有限公司的委托代理人郭建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月19日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，并于当月办理了银行按揭手续，缴纳了首付款51860元及配套费4545元，余款通过银行付清。被告于2010年告知原告所购买的商品房不能按照住宅进行产权登记，只能按照公寓式住宅进行产权登记，这与合同内容根本不符，按合同约定，原告购买房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积58.15平方米，总金额为258650元。按照合同关于产权登记的约定，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内办理房地产权属登记的，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。原告多次找被告要求履行合同并给予办理商品房住宅的产权登记及支付逾期办理产权登记的违约金，被告至今未给办理和解决。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告按商品房住宅为原告办理产权登记；2、被告向原告支付逾期办证违约金1293.25元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告秦皇岛市淇鑫房地产开发有限公司辩称，一、原、被告签订《商品房买卖合同》第十五条第3款明确约定，东方明珠城为四家地产联合开发，需要经相关部门同意验收，因其他三家地产的原因，导致办证迟延不视为出卖人违约，本案中原告所购房屋之所以迟延办证就是因为明珠地产开发的项目未按时竣工，相关资料无法及时提供给政务中心造成迟延验收，并导致被告迟延办证。按合同约定，不视为被告违约，不应支付迟延办证的违约金。二、被告售房时向行政主管部门提交了符合法律规定的全部材料，经审查合格后取得了商品房预售许可证，同时在被告的售楼处准备了大量的宣传图片、样品房模型，原告购房时不仅通读了合同条款，也曾到现场查看房屋的位置、面积、户型，被告没有隐瞒原告所购房屋为纯北向户型，原告购房时也明知，被告行为不构成欺诈。三、原、被告所签合同约定房屋性质为住宅，只是在工程规划审批时，因纯北户型不能满足住宅日照等规范要求，市规划局曾将这批纯北户型定性为“公寓”，后考虑到购房人购房情况及后续使用问题，依据所取得的土地使用证使用性质为“住宅”，在规划验收时又将原审批拟认定的纯北向户型使用性质由“公寓”变更为“公寓式住宅”，不仅其产权年限与该项目所取得土地使用证使用年限一致为70年，同时契税税率、二次交易税率、落户许可、水电费缴纳也与普通住宅一致。“公寓式住宅”只是住宅的一种特殊形式，而非“公寓”，这种特殊形式住宅的定义是政府行为，是被告不能左右，在楼房的开发、销售过程中，被告无任何过错，更谈不上欺诈。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年8月19日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的坐落于秦皇岛市海港区东方明珠大秦华府商品房一套，该商品房用途为住宅，建筑面积58.15平方米，房屋总价款为255860元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。关于房屋产权登记的约定，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内办理房地产权属登记的，双方同意按下列第贰、叁项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。3、东方明珠城为四家地产商联合开发，须经相关部门统一验收。因其他三家地产的原因导致产权登记时间延长的，不视为出卖人违约。原、被告对合同的签订及履行情况没有争议。
另查明，2006年12月7日被告取得诉争房屋所在的东方明珠城项目的《国有土地使用证》，2007年9月12日取得《建设工程规划许可证》，2009年9月25日取得《秦皇岛市商品房预售许可证》。2013年11月23日，被告向购买东方明珠城F区F1、F2栋E区E3、E5纯北向住房业主发出《关于EF区纯北向住房办理产权登记的说明》，主要内容为因纯北住房不满足住宅日照规范要求，规划局确定此类住房在办理产权登记时变更为公寓式住宅，经向相关部门咨询并得到答复，公寓式住宅在产权年限、税收、户口落户、水电费缴纳标准等方面与普通住宅相同。原告对该说明没有异议，也承认现在就水电费等方面没有出现任何影响。2014年2月25日，秦皇岛市城乡规划局为被告出具《关于“公寓式住宅”性质及有关问题的答复》，主要内容为：你单位开发建设的东方明珠城中纯北向户型不能满足住宅日照等规范要求，在工程规划审批时定性为“公寓”。之后，考虑到购房人购房情况及后续使用问题，依据所取得土地使用证使用性质为”“住宅”，在规划验收时将原审批认定的纯北向户型使用性质由“公寓”变更为“公寓式住宅”。其产权年限与该项目所取得土地使用证使用年限一致。2014年3月10日，秦皇岛市明珠房地产开发有限公司出具《关于淇鑫地产东方明珠城项目竣工联合验收的说明》主要内容为：东方明珠城南李庄村旧改项目是明珠、淇鑫、圣煜、奥格四家地产联合开发的，迟延验收的主要原因是明珠地产开发的项目未施工完，涉及配套指标的有关资料无法及时提供给政务中心。被告认为由于明珠地产造成迟延验收，按合同约定被告不构成违约，不应支付原告迟延办证的违约金。原告认为被告应该按照合同支付迟逾期办证违约金。另外，被告提供了东方明珠城业主王某2014年3月3日取得的房屋所有权证和土地使用证，房屋所有权证书载明规划用途为公寓式住宅；土地使用证载明地类（用途）城镇住宅用地，终止日期2075年∕12∕28。
以上事实，有当事人当庭陈述及相应证据在卷佐证。
本院认为，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋用途为住宅，但秦皇岛市城乡规划局关于“公寓式住宅”性质及有关问题的答复中已经明确将原审批认定的纯北向户型使用性质由“公寓”变更为“公寓式住宅”。其产权年限与该项目所取得土地使用证使用年限一致。现在被告只能根据政府的批准给原告提供办理“公寓式住宅”产权证的手续，原告诉请中要求被告按商品房住宅为原告办理产权登记不能实现。因此，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于迟延办证违约金问题，被告也承认存在迟延办证的事实，但被告认为是由于明珠地产开发的项目未完工造成的，按照商品房买卖合同第十五条第3款规定免除被告的违约责任。本院认为商品房买卖合同第十五条第3款属于格式条款，该条款约定因第三方的行为导致被告违约时，被告不承担责任，该条款限制了原告的权利，免除了被告自身的违约责任，应属无效条款。被告以此条款进行抗辩本院不予支持。被告应根据合同约定向原告支付已付房价款的0.5％违约金，原告已付房价款为255860元，违约金为1279.3元（255860×0.5％）。因此，对原告主张被告支付逾期办证违约金1293.25元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告秦皇岛市淇鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告姚雷逾期办证违约金1279.3元；
二、对原告的其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告秦皇岛市淇鑫房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 刘长利
代理审判员 党常生
代理审判员 张 然
二〇一四年十月三十日
代理书记员 张 虹