辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瓦民初字第1984号
原告：朱志华。
委托代理人：郭奎元，辽宁社和律师事务所律师。
委托代理人：张旭，辽宁社和律师事务所律师。
被告：大连海上郡房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛临港工业区沙包村。
法定代表人：唐亦农，该公司董事长。
委托代理人：马志鹏，该公司职员。
委托代理人：张丹，该公司职员。
第三人：中国建设银行股份有限公司大连市分行，住所地大连市中山区解放街1号。
负责人：林忠治，该行行长。
委托代理人：王君，中国建设银行股份有限公司大连青泥支行职员。
委托代理人：翟志亮，中国建设银行股份有限公司大连市分行法律合规处职员。
第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街**号。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：王东，大连市住房公积金管理中心法规处副处长。
委托代理人：赵展，大连市住房公积金管理中心法规处科员。
原告朱志华与被告大连海上郡房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行、大连市住房公积金管理中心商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱志华委托代理人郭奎元、被告大连海上郡房地产开发有限公司的委托代理人马志鹏、张丹、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行委托代理人翟志亮、第三人大连市住房公积金管理中心委托代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱志华诉称：2012年7月2日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区广新路55号2单元4层2号房屋，总房款455533.90元。按照合同约定，原告支付了首付款145533.90元，并在第三人处贷款31万元，但被告未能按照约定在2012年11月10日前将房屋交给原告，且至今未交付。被告的行为严重违反了合同约定，现诉至法院要求解除原、被告签订的商品房买卖合同；判令被告返还原告已支付的首付款145533.95元及其利息7344元（暂定自首付款交付之日起至2014年3月6日止）；判令被告返还原告已向第三人偿还的本金及利息29059.65元（2012年12月-2014年2月，公积金已还款23724.30元，本金9919.60元，利息13804.70元。商贷已还5335.35元）；判令被告偿还原告支付契税及其他相关办理费用共计15023.52元；判令被告按已付款的2%支付原告违约金9110.679元；解除原告与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还银行贷款部分未偿还的本金、利息；诉讼费由被告承担。
被告大连海上郡房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。现在房地产市场不好，被告没有能力返还原告现金，如原告坚持解除合同，原告享有的债权在短期内不能实现，如不解除合同，原告还享有案涉房屋的所有权。我们收到原告的全部房款，合同解除的话我们将房款返给原告，我们与第三人之间没有合同关系，我们没有义务向其偿还款项。原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定违约金为1%，应按合同约定执行。
第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行陈述称：根据原告与第三人签订的借款合同第十九条的规定，原、被告商品房买卖合同解除不影响借款合同效力。本案审理的是商品房预售合同纠纷，而原告与第三人之间签订的是借款合同，二者是不同的法律关系，不能在一个案件中合并审理。现原告在第三人处履行借款合同，是按约按期还款，并未出现违约情况，如果原告提出解除借款合同，原告需偿还全部贷款本息及违约金后方能解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十五条的规定，只有在银行主张担保权的案件中，才可以将商品房预售合同纠纷合并审理，本案是原告主张解除商品房买卖合同纠纷，故不应将第三人与原告的借款合同法律关系合并审理。
第三人大连市住房公积金管理中心陈述称：由原告负责向第三人一次性偿清尚欠的借款本金238715.21元、利息1133.21元（截止2014年5月14日，共计239848.42元）及至清偿日止的利息后，同意解除合同编号为08201201877号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》；被告对上述事项承担连带保证责任；第三人对抵押房屋享有优先受偿权。2012年10月8日，原告与第三人签订合同编号为08201201877号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由第三人向原告发放住房公积金贷款250000元，购买位于大连长兴岛临港工业区广新街55号2-4-2室的商品房，并以该商品房进行抵押担保；本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2012年11月6日，第三人依照原告的委托按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，将250000元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告起诉到法院请求解除关于购买位于大连长兴岛临港工业区广新街55号2-4-2室的《商品房买卖合同》，同时要求解除合同编号为08201201877号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》。考虑到原告的行为极可能导致《商品房买卖合同》被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照借款合同约定，先一次性清偿尚欠的借款本金、利息后，在此基础上，第三人同意解除与原告签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》。2011年10月25日，第三人与被告签订《个人住房政策性贷款合同协议》，约定被告应为第三人向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带担保责任。综上所述，在原告或被告还清全部借款本息前，应确认第三人对抵押房屋享有优先受偿权。
经审理查明：2012年7月2日，原、被告签订合同编号为WHT201201902号商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区广新路55号2单元4层2号房屋，建筑面积88.85平方米，总房款455533.95元；首付款145533.95元于2012年7月2日支付（含定金2万元），余款31万元为贷款，买受人应于本合同签订之日起45日内将全部房款打入出卖人账户；出卖人应在2012年11月10日前将经建设单位验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款145533.95元，被告至今未交付案涉房屋。2012年10月8日，原告向大连金亿住房置业服务有限公司交付代办手续费200元，契税、印花税、所有权证工本费、他项权证工本费共计13911.02元，向大连市住房置业担保有限公司交付保证费900元，向中国工商银行支付代扣缴印花税12.50元，以上费用合计15023.52元。
2012年9月18日，原告与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行签订个人住房（商业用房）借款合同（合同编号：212867000-011-2012000246-1）。2012年11月19日，第三人将60000元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。2012年11月19日至2014年4月19日，原告向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行偿还借款本金1077.72元，利息4971.53元，合计6049.25元，尚欠本金58922.28元。
2012年10月8日，原告与第三人大连市住房公积金管理中心签订个人住房抵押借款合同（合同编号：08201201877）及个人住房公积金贷款保证合同（合同编号：公长兴办X12100001）。2012年11月6日，第三人大连市住房公积金管理中心将250000元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。2012年12月6日至2014年2月6日，原告已向第三人大连市住房公积金管理中心还款15期，偿还本金9919.60元，利息13804.70元，本息合计23724.30元，尚欠本金240080.40元未偿还。
2011年10月25日，第三人大连市住房公积金管理中心与被告签订个人住房政策性贷款合作协议，约定被告为第三人大连市住房公积金管理中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用提供连带保证责任。
另查，案涉房屋商品房买卖合同已于2012年7月12日在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案。案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人是第三人大连市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司大连市分行。
原告在庭审中明确要求被告返还购房首付款145533.95元及自2012年3月22日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的利息，并要求被告承担按照已付购房款455533.90元的2%计算的违约金9110.68元。在庭审中，已依法向原告释明是否变更诉讼请求，原告表示不变更诉请。二第三人同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。
本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、个人住房公积金贷款保证合同、大连市住房公积金贷款基本信息、住房公积金借款人委托转账付款协议书、个人政策性抵押贷款业务代理服务收费单、借款业务代收代缴费用一览表、辽宁省大连市服务业剪贴发票、中国工商银行内部记账凭证、委托合同，第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行提交的个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人贷款对账单，第三人大连市住房公积金管理中心提交的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、提前全部还款试算、个人住房政策性贷款合作协议及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据材料经过开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告朱志华与被告大连海上郡房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告双方在合同上签字或盖章时合同成立并生效。合同生效后，双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款及缴纳相关费用的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同，并按累计付款的1%支付违约金。现原告认为违约金约定过低，要求参照双方合同第六条买受人逾期付款的违约责任中2%的约定进行调整，即9110.68元。原告要求解除商品房买卖合同并支付违约金9110.68元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款145533.95元应返还给原告，原告已经支付给二第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向二第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”原告要求的违约金数额是按照累计付款的2%计算，计算时已经包含了首付款的部分。对于原告要求被告支付首付款145533.95元自2012年7月2日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息的诉请，本院不予支持。
原告为购买案涉房屋所交纳的代办手续费、契税、印花税、保证费等费用合计15023.52元，现无法确定商品房买卖合同解除后各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关部门实际返还的金额确定后，就剩余部分的赔偿问题另行诉讼解决。
二第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同的诉讼。原告为购买案涉房屋与二第三人签订借款合同，是原告与二第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。商品房买卖合同解除后，借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与二第三人签订的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给二第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与二第三人的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给二第三人前，二第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和二第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和二第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。被告的答辩意见，没有法律和事实依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告朱志华与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年7月2日签订的合同编号为WHT201201902号商品房买卖合同；
二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告朱志华购房首付款145533.95元；
三、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱志华违约金9110.68元；
四、解除原告朱志华与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年10月8日签订的合同编号为08201201877号大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；
五、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告朱志华自2012年12月6日起至2014年2月6日止已向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的借款本金及利息23724.30元；
六、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还原告朱志华贷款本金240080.40元，并按照原告朱志华与第三人签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；
七、解除原告朱志华与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行于2012年9月18日签订的个人住房（商业用房）借款合同（编号为212867000-011-2012000246-1号）；
八、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告朱志华自2012年12月19日起至2014年4月19日止已向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行偿还的借款本金及利息6049.25元；
九、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行返还原告朱志华贷款本金58922.28元，并按照原告朱志华与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；
十、第三人大连市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司大连市分行对案涉房屋享有优先受偿权；
十一、待第三人大连市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司大连市分行全部债权受偿后，原告朱志华、被告海上郡房地产开发有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司大连市分行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连海上郡房地产开发有限公司所有；
十二、驳回原告朱志华的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4391元，由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 李佩昕
人民陪审员 张彦梅
人民陪审员 周 艳
二〇一四年七月十四日
书 记 员 化凌弘
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