安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖17民终187号
上诉人（原审被告）：江有胜，男，1955年3月17日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
上诉人（原审被告）：张红英，女，1974年5月27日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
两上诉人委托代理人：陈桂海，安徽九华律师事务所律师。
两上诉人委托代理人：张鸣九，安徽九华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽龙云建设投资（集团）有限公司，住所地安徽省池州市经济技术开发区。
法定代表人：李正华，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ道，安徽天贵律师事务所律师。
委托代理人：方海峰，安徽天贵律师事务所律师。
上诉人江有胜、张红英因与被上诉人安徽龙云建设投资（集团）有限公司（以下简称龙云公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2015）贵民一初字第01002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人江有胜、张红英的共同委托代理人陈桂海，被上诉人龙云公司的委托代理人方海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋系某部队所有，2012年5月9日，某部队将位于安徽省池州市××楼、××楼、××房屋整体出租给龙云公司，租赁期限至2022年。某部队授权龙云公司行使出租人的全部权利，委托期限从2012年至2022年。2012年11月14日，龙云公司与江有胜签订《××租赁合同》，合同约定：租赁期限为7年，被告每年（即每年的1月8日前）应向原告支付当年租金（租金每年86万元，每间隔三年向上调整10%）。如不能按时支付租金超过十日的，被告应承担年租金30%的违约金，原告有权终止合同，收回房屋。2012年11月22日，龙云公司与江有胜签订《××楼租赁合同》，合同约定：租赁期限为10年，被告每年（即每年的1月8日前）应向原告支付当年租金（租金每年90万元，每间隔三年向上调整10%）。如不能按时支付租金超过十日的，被告应承担年租金30%的违约金，原告有权终止合同，收回房屋。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，2012年11月23日，原告收到江有胜租房保证金20万元（每份租赁合同保证金各10万元）；2014年1月2日，收到租金35万元、2014年1月14日收到租金25万元、2014年12月30日收到租金10万元、收到贵池区升金湖超市价值15万元购物卡。
原审另查明：2014年2月28日，江有胜向原告提出申请，要求解除与原告签订的《××租赁合同》，并承诺2014年3月底前将终止前的房租付清。原告同意解除合同，要求被告支付一年租金86万元。2014年2月28日，江有胜向原告出具承诺书，承诺2014年3月底将所欠房租付清。诉讼过程中原告同意被告已付85万元租金为支付《××租赁合同》租金，就该合同不再要求支付违约金。
原审还查明：江有胜与张红英系夫妻关系。
因被告一直未能支付所欠房租，且原、被告双方协商未果，故原告诉至原审法院，请求判决：1、解除原告与被告江有胜签订的《××楼租赁合同》并责令被告江有胜立即搬离承租房屋；2、判令被告江有胜、张红英按照合同约定支付原告房屋租金（每年租金90万元从2013年1月1日至实际退房之日止）及违约金27万元；3、判令二被告承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：某部队将其所有的营区内沿街××楼、××楼、××整体出租给原告，并授权原告可对外招租，授权原告行使出租人的全部权利，不违反法律规定，应属合法有效。原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实、自愿的意思表示，不违反法律规定，且双方均已按合同约定履行，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因双方订立的两份租赁合同均约定每年的1月8日前支付当年全部租金，《××租赁合同》约定年租金86万元，江有胜在2014年2月28日向原告申请终止合同并承诺两份合同约定的租金在2014年3月底付清，原告同意解除《××租赁合同》并要求江有胜缴纳该合同约定的一年租金86万元。至起诉时原告共收到江有胜交纳租金70万元及购物卡15万元，依据原、被告签订的两份租赁合同，被告在缴纳了85万元租金后一直未及时缴纳剩余租金。原告诉讼过程中同意被告缴纳的85万元为支付《××租赁合同》租金，就该合同不再要求支付违约金。属于原告对自己权利的处分，原审法院予以支持。原、被告签订的《××楼租赁合同》约定：“租金每年90万元，每间隔三年向上调整10%。如不能按时支付租金超过十日的，被告应承担年租金30%的违约金，原告有权终止合同，收回房屋”。被告辩称原告无权签订合同及出租房屋，但被告未提供证据予以佐证，在承租期内，也未有第三人主张出租权。故原告要求解除与被告江有胜签订的《××楼租赁合同》，原审法院予以支持。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，但被告未交纳租金，其行为已构成违约。故本院对原告依据合同约定要求被告支付合同期内按合同约定标准支付房屋租金及违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，被告应将租赁物返还给原告，故原告要求被告立即搬离所租赁的房屋、腾退房屋的诉讼请求，亦予以支持。2012年11月16日，原、被告签订《××楼租赁合同》时至今，被告江有胜、张红英系夫妻关系，张红英辩称自己没有参与到江有胜经营中去，所以不需要承担江有胜的债务。但张红英没有提供证据予以佐证，江有胜与张红英系夫妻关系，原告就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。张红英未能提供证据予以证明原告主张是江有胜个人债务。对原告要求江有胜、张红英给付所欠房租及违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告安徽龙云建设投资（集团）有限公司与被告江有胜2012年11月16日签订的《××楼租赁合同》；二、被告江有胜于判决书生效之日起五日内将《××楼租赁合同》约定的租赁物交还给原告安徽龙云建设投资（集团）有限公司；三、被告江有胜、张红英于判决书生效之日起十日内向原告安徽龙云建设投资（集团）有限公司支付所欠《××楼租赁合同》租金（按合同约定每年租金90万元从2013年1月1日至实际退房之日止）及违约金27万元；四、被告江有胜、张红英于判决书生效之日起十日内向原告安徽龙云建设投资（集团）有限公司支付所欠《××租赁合同》租金1万元。案件受理费32544元、保全费5000元，由被告江有胜、张红英,承担。
江有胜、张红英不服该判决，上诉称：一、原审判决认定事实不正确。1、该案中某部队营区内沿街房屋属于军队房产。根据《中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第二条、第三条、第五条的规定，严格实行租赁项目审批制度，严格实行租赁许可证制度，严格实行租赁合同审核制度。出租的军队空余房地产必须符合国家和军队规定的租赁条件，达到住用、消防、卫生防疫等安全标准。《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。出租军队空余房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》，并在租赁场所明显位置悬挂。出租军队空余房地产，必须使用军队统一制式的《军队房地产租赁合同》范本，签订书面合同，并经军队房地产管理部门审核同意后，方可生效。某部队在出租涉案房屋时未申领《军队房地产租赁许可证》，未到当地房地产管理部门登记备案，亦未经军队房地产管理部门审核同意。因而，被上诉人与上诉人江有胜所签订的《××楼租赁合同》及《××租赁合同》无效。2、案涉租赁房产系江有胜替周会莲及齐烨南租赁的，周会莲开设了“贵池区升金湖超市”，齐烨南开设了“贵池区富贵竹足浴会所”，张红英并未参与二者的经营。原审判决将此认定为江有胜与张红英的共同债务错误。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋未取得工程规划许可证，应认定龙云公司与江有胜签订的租赁合同无效。2、原审法院适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条时，应结合最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干意见》第十七条的规定，考虑夫妻有无共同举债的合意及该债务是否用于夫妻共同生活。本案中，江有胜替周会莲、齐烨南租赁案涉房屋开设“贵池区升金湖超市”及“贵池区富贵竹足浴会所”，未经张红英同意，其收入确未用于共同生活。法院应对债务形成的有关事实、性质、举债用途等综合审查判决。原审法院将江有胜可能所负的债务直接认定为与张红英的共同债务错误。另外,某部队已通知被上诉人收回房产，但被上诉人未通知上诉人，被上诉人已于2016年3月1日对上诉人的房产实施了断水断电。某部队未收取被上诉人房租，被上诉人私自收取了上诉人房租。由于部队不能从事经营活动，部队对以上诉人江有胜名义承租的房产善后事宜达成补偿协议，补偿款320万元已支付给了被上诉人。综上，原审法院认定事实不正确，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决第二项、第四项；改判原审判决第三项：因合同无效，驳回原审原告违约金的诉讼请求，改判租金按45万元来支付，对支付时间无异议，其中应扣除85万元，该85万元应冲抵××楼租金；另张红英不承担责任；本案诉讼费用由被上诉人负担。
龙云公司答辩称：一、上诉人与被上诉人之间的租赁合同有效：1、上诉人提出的部队房屋租赁要实行许可和登记制度，该规定仅为部门规章，不影响合同效力。2、本案所涉房屋是部队出租给被上诉人，且书面同意被上诉人转租给上诉人，转租行为得到了权利人的认可。二、原审判决第二、三、四项正确。根据合同相对性，承租人应将租赁物返还给转租人。合同有效，租金与违约金均应得到支持。原审判决对租金计算正确。三、被上诉人与部队之间的租赁权利义务关系与上诉人没有关系，无论上诉人是否向部队交纳租金均不影响上诉人和被上诉人之间合同的履行。四、被上诉人主张解除合同的事实是上诉人没有按照合同约定履行支付租金的义务。上诉人提到的其他原因均不是导致合同解除的事实和理由，其所述观点与本案合同的解除无关联。房屋是部队的房屋，相关手续肯定是有的，上诉人有质疑应提供相关证据证明。五、两上诉人系夫妻关系，上诉人未举证证明本案属江有胜个人债务，在此情况下，应视为夫妻共同债务。综上，请求二审法院维持原审判决。
二审过程中，双方均未提供新证据。
二审查明，案涉房屋所在地土地使用者为中国人民解放军某部队，土地类别为特殊用地，权属性质为国有土地使用权，地上物类别为营房。
本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院认为：综合双方诉辩意见及庭审举证质证，归纳本案二审的争议焦点是：1、龙云公司与江有胜于2012年11月14日签订的《××租赁合同》及2012年11月22日签订的《××楼租赁合同》是否有效；2、江有胜因占有使用××和××楼应否支付费用及违约金，如应支付费用具体数额是多少；3、张红英应否承担给付义务。
关于争议焦点一：《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》均规定，改变土地用途，应当办理土地变更登记手续。案涉房屋所属土地类别为特殊用地，地上物类别为营房。龙云公司将案涉房屋出租给江有胜进行商业经营活动，未对土地用途进行变更登记，直接改变土地用途，违反法律强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的情形，故其与江有胜于2012年11月14日签订的《××租赁合同》及2012年11月22日签订的《××楼租赁合同》均属无效合同。
关于争议焦点二：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案虽然龙云公司与江有胜签订的房屋租赁合同无效，但江有胜占有使用了案涉房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方当事人对原审查明的租金约定情况及付款情况均无异议，原审法院对江有胜应支付款项的数额计算正确。江有胜上诉要求调整占有使用费标准并免除部分房屋的占有使用费，无法律依据与事实依据，对其此节上诉理由，本院不予支持。因双方签订的合同无效，龙云公司要求江有胜支付违约金没有法律依据，上诉人的此节上诉理由成立，本院予以支持。
关于争议焦点三：上诉人认为江有胜虽与龙云公司签订了房屋租赁合同，但系其代他人所签，未经张红英同意，亦未将收入用于共同生活，故该债务与张红英无关。因江有胜、张红英未举证证明江有胜对龙云公司所负的该债务属于江有胜个人债务，亦未提供其系代他人签订合同的相关证据，原审判决由江有胜、张红英共同承担给付合同义务并无不当。上诉人的此节上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实有遗漏，适用法律错误，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省池州市贵池区人民法院（2015）贵民一初字第01002号民事判决第二项，即“被告江有胜于本判决书生效之日起五日内将《××楼租赁合同》约定的租赁物交还给原告安徽龙云建设投资（集团）有限公司”；
二、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2015）贵民一初字第01002号民事判决第一项，即“解除原告安徽龙云建设投资（集团）有限公司与被告江有胜2012年11月16日签订的《××楼租赁合同》”；
三、变更安徽省池州市贵池区人民法院（2015）贵民一初字第01002号民事判决第三项，即“被告江有胜、张红英于本判决书生效之日起十日内向原告安徽龙云建设投资（集团）有限公司支付所欠《××楼租赁合同》租金（按合同约定每年租金90万元从2013年1月1日至实际退房之日止）及违约金27万元”为“被告江有胜、张红英于本判决书生效之日起十日内向原告安徽龙云建设投资（集团）有限公司支付所欠案涉某部队××楼占有使用费（按每年90万元为基数从2013年1月1日至实际退房之日止）”；
四、变更安徽省池州市贵池区人民法院（2015）贵民一初字第01002号民事判决第四项，即“被告江有胜、张红英于本判决书生效之日起十日内向原告安徽龙云建设投资（集团）有限公司支付所欠《××租赁合同》租金1万元”为“被告江有胜、张红英于本判决书生效之日起十日内向原告安徽龙云建设投资（集团）有限公司支付所欠案涉某部队××占有使用费1万元”；
五、驳回安徽龙云建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。
原审案件受理费、保全费按原审判决执行；二审案件受理费32544元，由上诉人江有胜、张红英负担29814元，由被上诉人安徽龙云建设投资（集团）有限公司负担2730元。
本判决为终审判。
审 判 长 许院生
审 判 员 段贵峰
代理审判员 金佳佳
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 陈秋霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。
第五十六条建设单位使国有土地的应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该副土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。