甘肃省合作市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘3001民初313号
原告：蔡某某，男，汉族。
委托诉讼代理人：程相涛，甘肃善业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任启飞，甘肃善业律师事务所律师。
被告：人保投资控股有限公司，住所地北京市西城区西长安街88号7层东区。（以下简称人保控股公司）
法定代表人：俞小平，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：耿辉，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任岩，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。
第三人：甘南绿景雅苑房地产开发有限公司，住所地合作市人民街81号。
法定代表人：邓松，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王海涛，男，汉族，1981年7月9日出生，住合作市那吾路***号*室。
原告蔡某某诉被告人保投资控股有限公司、第三人甘南绿景雅苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告蔡某某及委托诉讼代理人程相涛、任启飞（实习律师），被告人保投资控股有限公司委托诉讼代理人任岩到庭参加了诉讼，第三人甘南绿景雅苑房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告蔡某某提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告和第三人共同赔偿原告购买的位于合作市腾志街原人保财险甘南州分公司家属院职工平房11套24间614平米的房屋被拆迁后的安置补偿款4950000元整或按照1比1.8的比例给原告置换1105.2平米住房并按规定支付过渡费。庭审中原告要求变更诉讼请求，现变更为拆迁后的安置补偿款4467955.20元整，变更依据为：根据评估价。按照1比1.6的比例给原告置换982.4平米住房并按规定支付过渡费。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年8月，中国人民财产保险股份有限公司做出的人保财险复【2003】43号文件，将原人保财险甘南州分公司位于合作市腾志街的公司家属院的锅炉房及平房所有权，剥离给被告，被告对剥离资产享有合法所有权。2010年1月21日，被告将上述资产：11套24间住房614平米，锅炉房面积222.63平米，出售给原告且双方签订了房产转让合同。合同签订后原告向被告支付了全部的购房款，被告向原告交付锅炉房，住房被告当时暂未履行交付义务。根据《中华人民共和国物权法》之规定，原、被告之间的买卖合同成立后，原告即对上述房屋享有合法权利，原告的权利受物权法保护，后为收回住房原告起诉了房屋占有人腾房，经合作市人民法院和甘南州中级人民法院审理，两级法院均确认原告和被告签订房屋转让合同但房屋未实际交付，被告履行合同有瑕疵，应由被告承担责任，驳回了原告蔡某某的诉讼请求。据此，原、被告的房屋买卖合同已经成立并生效，被告负有向原告交付房屋的义务。2017年4月，第三人将原告购买的11套24间住房全部非法拆除，给原告造成重大损失。因被告履行房屋转让合同存在瑕疵，致使原告购买的房屋被第三人非法拆除，被告和第三人应当共同赔偿原告房屋被拆的损失。
被告人保投资控股有限公司辩称，1、原告要求被告向其支付拆迁安置补偿款或置换安置房屋的诉请系典型的因侵权行为引发的损失，被告并不存在侵权行为，不应对房屋被拆除承担侵权责任。且原告并非适格的侵权纠纷原告。2、若原告以房屋买卖合同纠纷为由，请求被告承担违约责任，则答辩人认为一、原告关于合同违约的起诉已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。二、原告在发出购房要约及《房屋转让合同》中多次承诺其了解诉争房屋自然和法律属性，若遇有房屋拆迁、收归国有等状况以及房屋所占土地权属争议等导致合同不能履行，愿意承担因此而可能发生的风险，一切损失均由其本人承担。三、违约责任的损失赔偿额应相当于因违约所造成的实际损失，预期利益不得超过合同签订时预见或应当预见的损失，其主张的5000000元尚未确定的房屋拆迁损失不属于法律支持的损失赔偿范围。四、原告长期怠于行使权利，放任损失扩大，应由其自身承担扩大损失。五、被告人保投资控股有限公司仅收取240000元房屋对价，且并未因拆迁行为获得任何安置房屋、现金形式补偿，原告怠于履行权利造成损失扩大后提出高额损失赔偿请求，若获得支持，则显失公平，不符合民法的基本原则。
第三人甘南绿景雅苑房地产开发有限公司未提交答辩状。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定如下：
原告蔡某某提交的证据：1、人保财险复【2003】43号文件，证明本案诉争房产在内“和字第4-0005”号房产证下资产剥离给被告人保控股公司，并将该资产实际交付至被告经营管理，被告对该证据无异议，该证据真实有效本院予以认定。2、房产转让合同、授权书、（2010）合民初字第162号民事判决书、（2012）州民终字第31号民事判决书，证明由于被告人保控股公司履行合同有瑕疵，致使无法完整的向原告交付标的物，其责任应由人保控股公司承担。被告对该证据无异议，本院予以认定。3、人保财险甘南州分公司房屋拆迁补偿事宜的联系函。被告对该证据真实性无异议，本院对其真实性予以认定。4、房屋拆迁补偿安置协议书（住宅），证明第三人在拆迁时，安置补偿费是按照1比1.6的比例进行置换的，原告变更诉求后与其一致，故本院对该证据予以认定。
被告人保投资控股有限责任公司提交的证据：第一组证据：1、房屋产权登记查询材料一套，2、人保财险复【2003】43号“关于2002年9月30日资产剥离方案的批复”；这两份证据能够证明本案诉争房产在内“合字第4-0005”号房产证下资产剥离给被告人保控股公司，原告对该证据无异议，故本院予以认定。第二组证据：《购房要约》、《房产转让合同》；证明原告以24万元的价格从被告处购买了包括本案诉争的11套24间，计614平米住宅平房在内的房产和锅炉用房222.63平米，原告对该组证据无异议，该证据真实性本院予以认定。第三组证据：（2010）合民初字第162号民事判决书、（2012）州民终字第31号民事判决书；该证据与原告证据相同本院予以采信。第四组证据：人保投控向房地产所在地行政主管机关及本案第三人发出的联系函（情况反映）及快递单5套，证明作为诉争房屋的所有权人因本案第三人对诉争标的物拆迁后未获得相关补偿事宜向相关部门反映和主张，原告认为原告一直在主张权利，被告亦认可，诉讼时效存续。本院对该证据的真实性予以采信。根据原、被告的陈述及庭审举证质证，本案的争议焦点为：1、关于被告人保控股公司提出的原告的高额诉请系其怠于行使权利后发生意外情况导致，若得到支持，不符合民法的公平原则。双方签订的房产买卖合同虽然有效，但在合同履行过程中，由于房屋被第三人拆迁，导致标的物灭失，被告与第三人的行为不属于不可抗力，是被告放任第三人的侵权行为导致标的物灭失，被告根据买卖合同的认定，承担责任。根据合同法第一百四十二条规定“标的物在交付之前灭失的，风险由出卖方承担”，故被告人保控股公司的意见本院不予支持。2、关于被告人保投资控股有限责任公司提出的原告起诉已超过诉讼时效之问题，原告认为（1）原被告之间的房屋买卖合同交易对象是不动产，合同签订后被告已经按照约定向原告交付了锅炉房，剩余11套24间平房没有交付，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二款规定对于不动产的交付不适用诉讼时效的规定。（2）根据原告提交的证据拆迁补偿的联系函及寄件单证、被告提交的2017年8月8日原告书写的《承诺书》证明原告一直在向被告主张权利，被告予以认可，在涉案房屋被拆除后，原告也及时通知被告，被告向甘南州及合作市有关部门及第三人寄发了要求拆迁补偿的联系函。如原告没有向被告主张过权利，被告不予认可，被告是不会让原告出具书面承诺书的，据此，被告人保控股公司以超过诉讼时效为由之理由，本院不予支持。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。原告蔡某某与被告人保控股公司于2010年3月14日签订了《房产转让合同》，被告人保控股公司将位于合作市腾志街原人保财险甘南州分公司职工住宅平房及锅炉房及设备，住宅平房共计11套24间建筑面积614平米，锅炉房建筑面积222.63平米，锅炉房设备1台共计以24万元的价格转让给原告，双方之间建立了买卖合同关系。根据合同约定，原告向被告支付购房款，被告负有向原告全面交付上述所售房屋的合同义务。合同签订后，原告依约定向被告支付了全部购房款，被告只向原告交付了锅炉房，剩余11套24间平房，合计614平米被告未能交付。因交付存在瑕疵被告未能向原告及时交付剩余11套24间房屋，导致该房屋被第三人拆除，标的物灭失。根据合作市人民法院做出的（2010）合民初字第162号判决书和甘南州中级人民法院做出的（2012）州民初字第31号民事判决书确定的事实，均认定原、被告所签订的房产转让合同合法有效，被告未能按照合同约定向原告交付房屋，交付存在瑕疵，被告应当有义务修复瑕疵，即向侵权人主张权利维护买卖合同的完整性及保护买卖合同的有效性。在原、被告之间的合同依然有效且没有被解除的情况下，被告仍然对原告负有交付房屋的义务和责任。因诉争房屋灭失是因为第三人的侵权行为造成的，而第三人拆除房屋后对于同类房屋拆除指定有安置补偿标准，并签订补偿协议，人保控股公司也以书面主张拆迁补偿款，本案标的物灭失后，量化为了“安置补偿”。人保控股公司已出售房产，安置补偿应归原告蔡某某所有，蔡某某所获得的损失赔偿额应以评估结果计算。另外，本院依原告申请，与被告及第三人协商委托兰州中瑞房地产咨询估价有限公司在诉争标的物灭失之地理位置以商品房每平米单价进行评估。现房屋合法所有权人属于原告蔡某某，被告与原告所签订的房产转让合同合法有效，被告负有向原告交付所售房产的义务，被告未能向原告完整交付所售房产，致使该房产被第三人拆除，标的物灭失，故被告人保控股公司根据第三人和原告就锅炉房所签订的拆迁补偿协议约定及本案评估报告结果按照1比1.6的标准对拆迁房屋进行补偿，据此测算被告应交付原告的614平米平房拆迁安置面积为982.4平米，按照评估价每平米4548计算，应当赔付4467955.20元。而诉争房屋灭失是因为第三人的侵权行为造成的，被告向原告支付房屋买卖合同取得的利益后，应当向第三人主张侵权赔偿之诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
被告人保投资控股有限责任公司支付给原告购买的位于合作市腾志街人保财险甘南州分公司家属院职工平房11套24间614平米的房屋被拆迁后的安置补偿款4467955.20元整或按照1比1.6的比例给原告置换982.4平米住房并按规定支付过渡费（上述安置补偿款4467955.20元于本判决生效之日起九十天内一次性付清或置换住房在第三人工程竣工验收之日予以置换）。
如果被告人保投资控股有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46400元，由原告蔡某某负担6400元。由被告人保投资控股有限责任公司负担40000元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。
审判员 王 雪 梅
审判员 马 国 尔
审判员 杨树琴二〇一八年三月十四日
书记员 朵 得 毛