河南省开封市龙亭�人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0202民初1417号
原告：晋开御景湾小区业主委员会，住所地：开封市劳动路北段1号晋开御景湾小区利民社区楼201室。
负责人：方丽霞，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：邓志红，河南源翔律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：周莎莎，河南源翔律师事务所实习律师，委托代理权限为特别授权。
被告：河南正弘物业管理有限公司，住所地：郑州市金水区东明路北260号院3号楼24层2402号，统一社会信用代码：91410105742526554R。
法定代表人：李书剑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张振新，公司员工，委托代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：吕关辉，河南尤扬律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。
原告晋开御景湾小区业主委员会（以下简称御景湾小区业委会）与被告河南正弘物业管理有限公司（以下简称正弘物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告御景湾小区业委会的副主任王翠芳、被告正弘物业公司的委托诉讼代理人张振新、吕关辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告御景湾小区业委会向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告撤出原告所在小区、腾出物业管理用房，并将原告小区的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施地下管网、工程竣工图、设施设备的维修保养等技术资料、物业质量保修文件和使用说明及物业管理所需的其他资料交还给原告。2、请求贵院依法判令被告将收取本小区的广告费8900元退还给原告。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月12日河南晋开置业有限公司与被告正弘物业公司签订《御景湾前期物业服务合同》，将其开发的位于劳动路北段的御景湾小区通过选聘的方式由被告提供前期物业服务，双方在合同第五条约定“前期物业服务期限为，自2016年3月15日至第一届业主委员会依法成立，并依法通过全体业主大会选聘新的物业服务企业，签署物业服务合同正式生效之日时截止。2017年3月5日晋开御景湾小区召开首次业主大会，2017年3月7日依法成立晋开御景湾小区业主委员会并在开封市龙亭区住房和城乡建设局备案，大会选举方丽霞为业委会主任。2017年7月28日原告御景湾小区业委会与郑州溢满园物业管理有限公司签订物业服务合同，并于2017年8月书面告知开发商河南晋开置业有限公司及被告正弘物业公司解除前期物业服务合同及签订新的物业合同事宜，并给予被告15天的时间进行新旧物业交接工作，但被告至今未腾出物业用房，也未将相关物业管理相关资料交还给原告。原告多次找被告协商，但被告拒不腾房，拒不交接物业管理工作，拒不退还收取本小区的广告费，原告为维护合法权益，诉至法院。
被告河南正弘物业管理有限公司辩称：一、原告在2017年7月份召开的关于解聘被告的会议不合法，所做的决议无效且无事实依据。根据物业管理条例相关规定，原告作为业委会召开业主大会应于15日前通知全体业主，同时告知相关的居民委员会，但本案中原告并没有提供相关的证据证明其已经履行了相关的程序；关于解聘和选聘物业公司的决议应该由专有面积占总建筑面积过半且占总人数过半业主的同意，但原告提交的证据不足以证明其决议经过了法定双过半的程序。被告希望法庭核实原告召开第二次业主大会解聘被告程序上的所有材料。�实上，自御景湾小区成立业主委员会以来，被告一直为该小区提供物业服务至今，与该小区业主已形成事实上的物业服务合同关系。二、关于原告要求被告退还广告收益的问题。原告主张的广告费指代不明，并没有说清楚广告费的时间、阶段和广告的种类，原告需继续举证。另外被告在2016年4月份与第三方曹亮签订了广告合同后，在2016年5月份已经解除，并将已收取第三方的广告等租赁费用已经退还了。被告并没有获得御景湾小区广告费的收益。综上，原告的诉求无事实与法律依据，请求法院予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的2017年3月7日公告、业主委员会备案表、业主委员会备案证明、业主委员会刻制印章申请、业委会印章备案报告、开户许可证以及双方均作为证据提交的《御景湾前期物业服务�同》、被告提交的《电梯广告位发布合同》及《补充协议》和收条，双方对真实性均无异议，本院依法予以确认，并在卷佐证。对原告提交的2017年5月19日公告、第二次业主大会决议公告及决议公告照片、第二次业主大会关于委托业委会选取新物业业主意见征集函（表决票）、关于晋开御景湾小区解除物业服务关系的第二次致函、照片两张(第二次致函的公示图、微信记录截图)及原告向被告第二次致函的邮寄信息查询单、原告向晋开置业公司的发函、开封市龙亭区住房和城乡建设局物业管理办公室发给原告的函、北郊乡利民社区居委会公告、北郊乡利民社区发的选举业主代表的通知以及原告与郑州溢满园物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，被告虽不予认可，但其未提供相反的证据，且上述证据之间相互印证，能够形成证据链，能证明本案基本事实，本院依法予以采信，并在卷佐证。对原告提交的合同审批表两页，来源及真实性无法查明，且内容显示也不完整，不能证明原告所要证明的问题，故本院不予采信。对被告提交的信息核实明细表及录音资料，因真实性无法查明，且不能证明其所要证明的问题，故本院也不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年3月12日，晋开御景湾小区的开发建设单位河南晋开置业有限责任公司作为甲方与被告正弘物业公司作为乙方签订《御景湾前期物业服务合同》一份，该合同就物业服务内容、服务标准、服务期限、权利义务、合同终止等进行了约定。关于服务期限，该合同第五条约定：前期物业服务期限为，自2016年3月15日至第一届业主委员会依法成立，并依法通过全体业主大会选聘新的物业服务企业，前述《物业服务合同》正式生效之日时截止。关于合同终止，本合同第十七条约定：服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效1个月前书面通知甲、乙双方；新合同生效时，本合同自动终止；乙方应当在本合同终止前移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域。第十八条约定：本合同到期后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。该协议附件五“移交资料清单”显示甲方向乙方移交的资料包含：1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料以及房屋管线布线图；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书]、[住宅使用说明书]；4、相关专业部门验收资料；5、房屋及配套设施的产权清单；6、供水供暖的试压报告；7、实测面积报告。协议签订后,被告正弘物业公司即进入涉案晋开御景湾小区提供物业服务，其自认使用的涉案小区物业用房为小区内党政综合楼103室、104室、301室、303室。
2017年，在涉案晋开御景湾小区符合成立业主大会条件的情况下，该小区所属的开封市龙亭区北郊乡利民社区居民委员会依据相关规定成立筹备组，组织开展首届业主（代表）大会筹备工作。2017年3月5日，涉案小区召开首次业主大会，通过成立业主大会、《业主大会议事规则》、业主委员会委员候选人表决等议题。2017年3月8日，原告御景湾小区业委会正式成立，该业委会成立后并在龙亭区北郊乡人民政府、龙亭区住房和城乡建设局物业管理办公室进行了相关�案。2017年5月19日，原告御景湾小区业委会向小区全体业主发出公告，公告主要内容为：定于2017年6月5日召开业主大会，大会以书面征求意见的形式召开，大会议题如下：1、针对是否与正弘物业公司续签2017年服务合同进行调查；2、针对是否委托业委会（或楼长）选聘新的物业公司进行调查，为保证此次大会的合法有效，近期各楼楼长会上门征求意见，还望广大业主积极参与。3、本次大会于2017年7月5日结束。后原告通过其工作人员或楼长向涉案小区业主就大会议题征求了意见，并于2017年7月5日形成晋开御景湾小区第二次业主大会公告业主大会决议，决议内容为：“依据业主大会议事规则及有关法律法规的规定，御景湾小区业委会于2017年6月5日至2017年7月5日采用书面征求意见的方式组织召开了第二次业主大会，全体业主就有关事项进行了表决，小区共2353户业主，总�权数2421票，总建筑面积247685.47平方米，实收有效表决票共1416票，会议有效。同意不与正弘物业公司签订服务合同的1359票，占总户数的57.7%，拥有专有部分建筑面积为141143.28平方米，占总面积的56.9%。同意委托业主委员会或楼长选聘新物业公司的1354票，占总户数的57.5%，拥有专有部分建筑面积为140487.75平方米，占总面积的56.7%。全部议题经专有部分占建筑物总面积过半且总户数过半数的业主同意，依法产生以下决议：一、不再与正弘物业公司签订2017年物业服务合同。二、授权业主委员会选聘新的物业服务公司。本公示已经公示。公示期为2017年7月5日至2017年7月19日，共十五天。特此公告！”
2017年7月28日，原告御景湾小区业委会作为甲方与新的物业服务企业郑州益满园物业管理有限公司作为乙方就涉案晋开御景湾小区物业服务事项签订了《晋�御景湾小区物业服务合同》及《补充协议》。协议就服务项目基本情况、服务期限、收费标准等进行了约定。
2017年8月5日，原告向被告出具了关于晋开御景湾小区解除物业服务关系的第二次致函，该函表示原告于2017年7月16日致以被告解除物业服务关系函之后，被告未予书面回复，且未进行撤场的商谈工作，故原告给予被告15天时间进行交接工作，要求被告于2017年8月20日离场。后原告将该致函在小区内张贴公示并向被告邮寄送达。同日，原告还向涉案小区的建设单位河南晋开置业有限责任公司致函表示，原告于2017年7月28日经业主大会授权业主委员会与郑州益满园物业管理有限公司签订了新的物业服务合同，故通知河南晋开置业有限责任公司原告未与被告续签物业服务合同，原告并将该致函向该公司进行了送达。后被告一直未撤离涉案晋开御景湾小区，双�纠纷成讼。
另查明，被告称涉案晋开御景湾小区项目的总户数为2252户而非原告在第二次业主大会决议中所载明的2353户，该小区总建筑面积为279476.33平方米而非原告第二次业主大会决议中显示的247685.47平方米。原告认为被告陈述的涉案小区总建筑面积是将小区内幼儿园、物业及社区用房、人防工程等各项配套设施全部包含在内的，而业主大会决议中的面积仅是涉案小区的住宅及商业用房的总建筑面积，不包含上述各项配套设施的建筑面积。被告对原告的成立程序及召开第二次业主大会过程中形成的意见征集函的真实性提出质疑，但其均未提供相反证据予以证明。原告主张被告返还收取的广告费8900元，但未提供相应证据予以证明。被告认可其与案外人曹亮签订过《电梯广告位发布合同》一份，后双方又签订补充协议一份，补充协议显示，双方关于曹亮在被�提供物业服务的开封御景湾小区内1、2、3、27、28、29、30、31号楼18部电梯内做框架广告的《电梯广告位发布合同》，因御景湾项目电梯内没有监控设备，客户框架广告及画面多次被损坏等原因，双方协商自2016年5月15日起解除该合同，被告退还乙方曹亮所支付的所有费用及保证金共计10000元。
本院认为，涉案御景湾小区依据国务院《物业管理条例》等相关规定成立首届业主委员会也即本案原告，并在房地产行政主管部门及乡政府进行了相关备案，进而原告作为一个非法人组织具备了法律规定的诉讼主体资格，在本案中主体应认定为适格。对被告辩解原告的成立程序不合法的意见，因未提交证据予以证明，本院不予采信。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案被告与涉案小区建设单位签订的《御景湾前期物业服务合同》第五条规定：“前期物业服务期限为，自2016年3月15日至第一届业主委员会依法成立，并依法通过全体业主大会选聘新的物业服务企业，签署《物业服务合同》正式生效之日时截止。”第十七条规定：“服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效1个月前书面通知甲乙双方，新合同生效时，本合同自动终止；乙方应当在本合同终止前移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域。”本案原告在依法成立后，依照《物业管理条例》规定的程序召开第二次业主大会书面征求业主的意见并形成业主大会决议，进而根据业主大会所形成的决议与新的物业服务企业签订了《物业服务合同》，并就其与新的物业服务企业签订物业服务合同一事向涉案小区的开发建设单位及被告进行了通知，该合同不违反法律法规的规定，即为有效协议，自双方签字盖章之日起生效，参照《物业管理条例》的规定及涉案《前期物业服务合同》的规定，新的物业服务合同生效，该《前期物业服务合同》即终止。合同终止后，被告仍拒绝撤出涉案小区于法无据，故对原告要求被告撤出涉案晋开御景湾小区并腾出物业用房及交付物业管理相关资料的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……《物业管理�例》第十五条规定，业主委员会依法履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同……本案原告在其职责范围内召集第二次业主大会，就是否与被告续签2017年物业服务协议及是否同意委托原告或楼长选聘新的物业公司等议题征求广大业主的意见，并均经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，形成第二次业主大会决议，其第二次业主大会的召开及所形成决议不违反法律规定，应属有效。被告辩解原告召开关于解聘被告的业主大会未达到法定的双过半要求，程序不合法，决议应属无效的意见，因其未提供相应证据予以证明，且即便按照其陈述的涉案小区业主�数及建筑总面积为基数计算，原告在第二次业主大会有效表决票中同意业主大会议题的业主数及专有部分建筑物总面积所占比例也均超过50%，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。关于原告主张被告向其返还收取的涉案小区广告费8900元的诉讼请求，因其该项诉求指代不明且也未提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南正弘物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内撤出开封市晋开御景湾小区物业项目，并将其使用的党政综合楼103、104、301、303号物业用房腾出交付于原告晋开御景湾小区业主委员会。
二、被告河南正弘物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内将《御景湾前期物业服务合同》移交�料清单中所列明的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图以及房屋管线布线图，设施设备的安装、使用和维护保养的技术资料、物业质量保修文件和使用说明文件、相关专业部门验收资料、房屋及配套设施的产权清单、供水、供暖的试压报告，实测面积报告交付于原告晋开御景湾小区业主委员会。
三、驳回原告晋开御景湾小区业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告河南正弘物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审 判 长 司文娟
审 判 员 万姗姗
人民陪审员 符朝忠
二〇一七年二月二十六日
书�记员胡东霞