江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0902民初1487号
原告：张云珍，女，1982年1月12日出生，汉族，江西省樟树市人，住宜春市。
原告：张桂生，男，1949年12月11日出生，汉族，江西省樟树市人，住址同上。
委托代理人：张云珍，系原告张桂生女儿，女，1982年1月12日出生，汉族，江西省樟树市人，住宜春市。
被告：宜春宏坤房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区中山中路2号，组织机构代码：69096018-X。
法定代表人：吴建平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：周文茂，江西同茂律师事务所律师。
原告张云珍、张桂生（以下简称二原告）与被告宜春宏坤房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月12日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张云珍、被告宜春宏坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周文茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2012年11月5日签订的《酒店经营合作协议书》；2、请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金收益54790元（其中2016年度欠租金26204元、2017年度欠租金28586元），并按每日欠款总额的5%支付违约金至实际清偿之日；3、请求依法责令被告赔偿损失182441元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2012年在温汤开发了泉月山庄，并以酒店式公寓形式销售，原告以476437元的高价购买了该山庄1号楼326房。原、被告签订商品房买卖合同的同时，还签订了一份《酒店经营合作协议书》，约定被告不论酒店盈亏每年支付租金收益给原告，前三年的租金在购房款中扣除。现酒店经营至第四年，被告即未能按照合同约定向原告支付租金收益，随后表示没有能力履行合同。原告认为，被告的行为已构成根本违约，为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉请。
被告辩称：原、被告间租赁关系属实，被告也在尽力支付租金收益。因被告经营不善，公司盈利现不足以按合同约定支付租金。原告提出的损失赔偿没有事实和法律依据，请求法院依法判决。
庭审中，双方当事人举证、质证如下：
二原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：（一）、《商品房买卖合同》及发票各一份，用以证明原告支付476437元购买诉争房屋；（二）《酒店经营合作协议书》1份，用以证明被告应于2016年1月20日前向原告支付28586元、在2017年1月20日前向原告支付28586元，现被告未按期支付，应承担违约责任；（三）、泉月山庄宣传资料一份，用以证明被告为了销售温汤泉月山庄进行虚假宣传，造成原告重大损失；（四）《告知函》一份，用以证明被告不能履行合同的事实；（五）《关于宜春宏坤房地产开发有限公司涉嫌欺诈销售的情况反映》一份，用以证明被告存在欺诈销售的事实。
对二原告的上述举证，被告经质证认为：对证据（一）的真实性、合法性无异议，但对其关联性提出异议。这是另外一个房屋买卖法律关系，被告已经履行了交付房屋、办证等相关义务。对证据（二）的三性无异议，对其中约定的每日5%违约金认为过高，请求法院按借贷关系处理。对证据（三）的真实性、合法性无异议，但对其关联性提出异议，这是售房前的宣传资料，与本案租赁合同关系没有关联。对证据（四）的三性无异议。对证据（五）的真实性提出异议，这只是原告业主方的反映材料。
被告未向本院提供书面证据材料。
综上，本院对上述证据综合认证如下：
对二原告提供的证据（一）、(二)、（三）、（四）的真实性，被告无异议，本院对其证据效力予以确认，并作为认定案件事实的依据。对二原告提供的证据（五），因其只是原告方单方的反映材料，未经司法机关确认，无法确认被告存在欺诈销售的事实，故本院对其证据效力不予确认。
综上认证，本院认定本案事实如下：
2012年，被告为其开发的位于温汤镇××大道的泉月山庄销售，对外进行广告宣传，其中宣传广告载明“泉月山庄未买先赚，坐等收钱，首付13万起+年赚3万8”、“泉月山庄，2012年末钜惠，全城抢购，最低8.8折优惠，限量20席，独立产权/每年18天免费入住/连续15年收益保障，年均收益8.46%”等。
2012年11月5日，原告张云珍与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告张云珍向被告购买预售商品房（商品房预售许可证号为宜2011房预售证第B48号）即泉月山庄第1幢3层326号房（现房）；该商品房合同约定建筑面积共45.23平方米，其中套内面积30.954平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.28平方米；商品房价款计算方式为：按建筑面积计算，单价为每平方米10533.63元，总金额476437元。2015年1月16日，被告为原告购买的商品房办理了产权登记，房屋所有权人为原告张桂生，产权证号为宜房权证宜春字第××号，建筑面积为45.22平方米，套内面积为30.95平方米。原告向被告一次性支付了购房款476437元。
2012年11月5日，原告张云珍（乙方）与被告（甲方）签订了一份《酒店经营合作协议书》。协议书约定原告张云珍将其向被告购买的上述商品房提供给被告用于经营温汤泉月山庄酒店。酒店经营期限为15年，即从2013年元月1日至2027年12月31日止。酒店经营管理：由甲方对酒店进行经营管理或委托第三方经营管理，乙方不参与具体经营管理活动；乙方提供的房产由甲方统一管理、使用和经营。投资回报的原则与方式：1、酒店由甲方投资经营管理，乙方不再投资；2、甲方承诺，不论酒店经营盈亏，均采用固定投资回报方式支付乙方利润；3、固定投资回报方式如下约定由甲方支付给乙方，在每年的1月20日前支付（备注前3年租金收益甲方已从房款中一次性支付给乙方），第1年为23822元，第2年为23822元，第3年为23822元，第4年为28586元，第5年为28586元，第6年为33350元，第7年33350元，第8年为38115元，第9年为38115元，第10年为47644元，第11年为47644，第12年为57172元，第13年为57172元，第14年为61937元，第15年为61937元。违约责任：1、协议期内，双方应按约定行使权利，履行义务，如乙方在十五年的协议期内提出收回乙方房产，则乙方应赔偿由此给甲方造成的一切损失；2、如甲方未按时支付乙方每年应得投资回报，超过1个月时，应按每日所欠款项总额的5%支付违约金，并且承担乙方相关损失。协议解除：1、因不可抗力因素导致本协议无法履行，本协议自然解除；2、协议有效期满，协议解除；3、经双方书面同意，本协议解除。
但是被告到第一次需要向原告支付租金时（2016年1月20日）就无力按《酒店经营合作协议书》的约定履行义务，后于2016年2月7日向原告的账户支付租金2382元。2016年2月22日，被告通过其工作人员向原告发送短信，内容为“告知函：受经济下行和消费低迷影响，泉月山庄酒店经营受困，因情势变更，公司无力向各业主支付投资回报，如按原合同履行，公司立马陷入破产境地。特向各业主函告宜春宏坤房地产开发有限公司的意见：第一种：继续合作模式。（1）自2016年1月1日开始，宜春宏坤房地产开发有限公司每年向业主固定回报每间房1万元整，合作时间均按原合同约定时间，由原每年一次支付给业主的回报，分为每年两次：即每年的3月10日前支付上半年回报，9月10日前支付下半年回报。（2）公司与业主共同协商好业主每年十八天免费待遇的办法与措施，公司力争确保业主的意见。第二种：解除与您签订的《酒店经营合作协议书》，（1）在解除与您签订的《酒店经营合作协议书》1个月内，公司完成业主的门锁安装、水电一户一表，并且酒店房间的东西保留原状，达到客房使用标准的现状。（2）分别把原协议里2016年的反租回报在2016年、2017年和2018年分三次支付给业主，从此结束。（3）如果业主有继续接管该酒店的，我公司承诺该酒店的一楼无偿给业主使用到2027年12月30日。另酒店五楼双倍反购的业主，均按二至四楼业主回报标准执行，在六个月内会把其三年的回报补给业主（即三年按房价5%的总和减去36000元差额部分后补给业主）。各位业主，公司希望酒店能持续稳健经营，但一定要得到您们的宽容与支持。盼请回复，谢谢，宜春宏坤房地产开发有限公司。”此后，被告于2016年4月28日向原告支付租金1018元，2016年6月6日向原告支付租金3054元，2016年7月3日向原告支付租金1018元，2016年8月21日向原告支付租金2036元，2016年9月30日向原告支付租金1018元，2016年12月1日向原告支付租金2036元，2016年先后合计支付租金12562元。2017年，被告共计向原告支付租金4072元（其中2017年1月22日支付2036元、2017年3月17日支付2036元）。
原告认为涉案商品房单独使用、出租的价值都不高，其之所以购买涉案商品房是因为被告宣传的15年固定投资回报，但被告自第一年就不按约定支付租金也即投资回报，说明被告对外宣传的15年投资回报是虚假宣传，存在欺诈故意，同时也已经实际严重违约，故此原告诉至本院。
另查明：被告开发的泉月山庄总共5层，一楼设计为餐厅、大堂和会议室，二楼至五楼是独立的房间（具体设计为中间为走廊，两边为房间，每个房间有延伸阳台、单独的卫生间），总计159间房，均由被告按售后返租的方式出售。被告返租后，所有房间均用作被告公司的股东另行注册宜春市泉月山庄酒店经营酒店。被告自2016年1月20日起就无力按《酒店经营合作协议书》履行支付租金义务，之后每月向所有业主按每间房支付大概1000元的租金。
本案在审理过程中，因原告提出保全申请，本院于2016年4月12日作出（2016）赣0902民初1487号民事裁定书，裁定冻结被告的银行存款282731元或查封、扣押其同等价值的财产。
本院认为：
原告张云珍向被告购买了涉案商品房，支付了购房款并办理产权登记至原告张桂生名下，原告为涉案商品房的所有权人。原告与被告签订的《酒店经营合作协议书》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效；原告将涉案商品房提供给被告用于经营酒店，被告向原告支付租金收益，原告与被告的房屋租赁法律关系成立、有效。《酒店经营合作协议书》中原告的主要义务是向被告提供房产，被告的主要义务是向原告按时支付租金，被告未按约定向原告支付租金已构成迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，已构成违约，同时被告向原告发送的短信说明其将来仍无力履行，原告签订《酒店经营合作协议书》的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除《酒店经营合作协议书》，故原告与被告2012年11月5日签订的《酒店经营合作协议书》应当判令解除；从原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件《宜春市中心城区办理商品房住房产权手续收费标准》可知，原告已经将需要交给房管局、契税局、供电公司、供水公司、广电网络公司等费用交给被告，《酒店经营合作协议书》解除后，被告应将水电设施齐全的涉案商品房返还给原告。
被告未按《酒店经营合作协议书》约定的时间即2016年1月20日向原告支付第4年的租金28586元、2017年1月20日向原告支付第5年的租金28586元，虽然陆续向原告支付了部分租金，但尚有40538元（28586元-12562元+28586元-4072元）未支付；虽然双方对违约责任约定为被告超过1个月未支付租金时应按每日所欠款项总额的5%支付违约金，但该约定过高，兼顾双方合同履行情况及公平原则，本院酌定调整为以未付款金额为基数，按年利率24%计算违约金。依此计算，截止2017年10月1日，被告应承担的违约金为12323元。
原告诉请要求被告赔偿损失182441元。本院认为，原告与被告于2012年11月5日签订《商品房买卖合同》并向被告支付了购房款；并于当日与被告签订了《酒店经营合作协议书》，该协议书约定原告将所购买的商品房提供给被告用于经营酒店，被告应从第1年到第15年向二原告支付固定的租金收益，其中前3年的租金收益已从房款中支付给了原告。之后因被告在第4年未按约定将租金收益支付给原告，原告即诉至本院要求解除《酒店经营合作协议书》，因对被告延期支付租金的情况下原告是否有权解除合同双方未作明确约定，现原告取回涉案商品房的使用权后就自用或出租使用，也即享有了该房屋的使用、收益价值。原告该诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张云珍、张桂生与被告宜春宏坤房地产开发有限公司于2012年11月5日签订的《酒店经营合作协议书》，被告宜春宏坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将泉月山庄1号楼3层326号房产交还给原告张云珍、张桂生，并保证水电设施齐全；
二、被告宜春宏坤房地产开发有限公司向原告张云珍、张桂生支付所拖欠的租金40538元及逾期付款违约金12323元，合计52861元（该逾期付款违约金计算至2017年10月1日，之后的以未付款金额为基数，按年利率24%计算至付欠款之日止）；
三、驳回原告张云珍、张桂生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5479元，财产保全费1934元，合计7413元，由原告张云珍、张桂生负担3706.5元、由被告宜春宏坤房地产开发有限公司负担3706.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
审 判 长 张圣来
代理审判员 易 飞
代理审判员 刘强安
二〇一七年十一月五日
代书 记员 黄腾远