安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）明民一初字第02133号
原告：公颜美，女，1968年2月6日生，汉族，户籍地明光市，经常居住地明光市。
委托代理人：刘敏，安徽俊和律师事务所律师。执业证号13411199310342372。
被告：许燕，女，1972年1月20日生，汉族，户籍地明光市，经常居住地明光市。
被告：刘兹明，男，1972年8月18日生，汉族，户籍地明光市，经常居住地明光市。
委托代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。执业证号13411199310332570。
原告公颜美诉被告许燕、刘兹明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，于2015年2月5日公开开庭进行了审理，并于2015年3月30日作出（2015）明民一初字第00280号民事判决书，判决驳回原告公颜美的诉讼请求。宣判后，公颜美不服该判决，向滁州市中级人民法院提起上诉。2015年7月21日，滁州市中级人民法院以原判事实不清为由，撤销了本院（2015）明民一初字第00280号民事判决书，将该案发回我院重审。本院于2015年8月27日重新立案后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告公颜美及其委托代理人刘敏、被告许燕、刘兹明及其委托代理人赵天广均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告公颜美诉称：2006年2月5日，原、被告签订一份《售房协议》，协议约定：被告将其位于明光体育路2号四间房屋出售给原告。协议第三条约定：被告提供房产证、土地证并协助原告办理过户手续。协议签订后，原告多次催促被告办理过户手续，被告以种种理由予以拖延。2006年4月27日，被告向原告承诺：办理土地证费用由原告承担2000元，超出部分全部由被告承担，应被告要求原告先支付给被告1000元，待办证后支付剩余1000元。2006年4月29日，双方办理了房产证过户手续，然后原告多次催促被告办理土地证，被告仍以种种理由拖延。由于被告长期拖延办证，原告于2014年4月17日向法院起诉，要求被告办理土地证并承担超出2000元的办证费用。明光市人民法院做出（2014）明民一初字第01053号判决书判决被告配合原告办证，费用待实际发生后另行主张。2014年12月16日，原告经明光市人民法院强制执行办理了土地证，并支付费用59069元。为此，请求依法判令被告向原告支付超出2000元以外的办理土地证费用58069元。
公颜美对其诉讼请求及陈述事实和理由，向本院提举如下证据：
1、证据一、2006年2月5日原被告双方的《售房协议书》一份，该协议第三条明确约定被告转让房屋应提供房产证和土地证，证明：被告出售房屋负有提供两证的义务。
2、证据二、被告许燕2006年4月27日向原告出具的办理土地使用证的承诺（收条），证明2006年2月5日双方房产交易后被告没有按照合同第三条履行，即提供土地使用证，原告催促到2006年4月27日，被告才立下此承诺。
3、证据三、被告许燕的哥哥许云才的承诺书，证明：原告在2006年4月27日催促被告履行转让协议第三条规定，即提供房产证、土地证以便办理过户，因被告当时不具有两证，因而许燕当日立下了办土地证的承诺，许云才立下了催促许燕办理房产证的承诺；同时证明被告售房当日到2006年4月27号都不具备两证。
4、证据四、被告与周勇2004年4月5号的《房屋转让协议书》、1999年5月8日周勇与尤元成的《房屋转让协议书》，协议书上显示被告与周勇转让房屋时约定周勇应向其提供房产证、土地证，证明被告转让的房屋已经经过两次转让，被告应当持有房产证及土地证。
5、证据五、（2014）明民一初字第01053号民事判决书，宣读被告辩称的第一部分（略）。证明：本案被告在向原告转让房屋时本身就不具有土地证，被告也承认到01053号案件审理时没有将上一环节土地证过户到自己名下，因而造成无法向原告提供土地证。仅从这一证据可以证明到2014年6月10日为止，不能过户到原告名下土地证的根本过错在于被告。
6、证据六，被告与西邻陈永明的相邻纠纷协议，上述协议被告于2006年4月27日交给原告，该份协议证明被告所售房屋此前与西邻有相邻纠纷。证据七，被告提供的2006年2月11日明光市城市建设管理监察大队的调查意见一份，证明被告转让的房屋到转让后都没有解决好与西邻的争议，因而该争议又涉及原告继续与西邻纠纷。
7、证据八、2004年4月23日被告房屋所有权申请登记表，该登记表填写的房屋来源是“自建”。第一，证明转让房屋时不具有房产证。第二，该房屋来源“自建”的填写证明被告人应当取得出让土地的权利证书，取得该证书的前提是应该交纳土地出让金，但被告一直没有向法庭出示其应当持有的出让金缴费凭证，因而使得原告不能获得土地证进行过户。证据九，被告房产登记时颁发的建筑许可证，该证作为房产登记的附件还说明被告还应提供建设用地批准书，由于被告没有提供，所以其只获得了房产登记，没有获得房地产登记证。由于被告房产登记的内容与建筑许可证的内容不完全一致，仅凭该建筑许可证无法办理土地使用证。
8、证据十、被告2004第0072号房产证，证明被告办理的房产证是以自建名义办理，不是从周勇处过户而得。
9、证据十一，（2014）明民一初字01053号民事判决书，宣读“本院认为”部分（略），证明原告要求被告协助办理土地证过户的诉请已经得到法院支持，由于没有交纳土地证的费用，法院已经向原告释明并且判决被告协助原告办理土地证过户。
10、明光市人民法院明执字第00799号协助执行通知书，证明被告没有履行判决，原告才申请执行的。
11、发票六张，证明原告按照协助执行通知书要求代被告交纳了土地出让金，合计59069元。扣除原告应当交纳的1000元，合计是58069元。
12、证人崔某、纪某证人证言，证言证明：原、被告房屋转让后，由于被告不按照协议约定提供土地证，使原告不能申请过户登记，多次催促被告方履行过户义务。
被告许燕、刘兹明辩称：1、原告土地证一直拖延未办的责任在原告，不在被告；2、原告与尤元成已经形成新的合同关系，办证费用应当由公颜美与尤元成协商承担，与被告无关；3、原、被告双方当初关于办证费用支出的约定现在已发生情势变更，当初土地出让金每平方20元，现在上涨了数十倍，现在的收费数额不是当初双方的意思表示；4、办证费与土地出让价款是两个法律概念，原、被告当初约定的土地证办证费不包含土地出让价款；5、土地出让金本来就应当由第一次取得土地的尤元成缴纳，现在原告自愿代尤元成缴纳，与被告无关；6、如果被告需要承担部分出让金和办证费，那么原告尚欠被告5000元购房款和1000元办证费应当抵扣。综上，请法庭依法驳回原告诉讼请求。
被告许燕、刘兹明为支持其答辩意见，向本院提举如下证据：
1、证据一、从（2014）明民一初字第01053号案卷中调取的民事判决书、庭审笔录、许云才与公颜美的电话录音记录，证明：1、该涉案房屋的买卖是尤元成卖给周勇，周勇卖给许燕，许燕再卖给公颜美；2、原告自买房后，因为与邻居陈永明以及明光市政府一直打官司，自2006年9月份到2013年11月份，打了7年官司。在诉讼期间，公颜美不愿意办土地证；3、被告一方多次催促原告办证，其中2008年的电话录音显示，是原告不愿意办证。原告在上次庭审中，对录音的真实性是认可的。
2、证据二、明国土资房（2011）62号文件。证明自2011年4月1日以后，政府对划拨取得的土地，要补征土地出让金。在此之前明光市土地过户的价格是每平方32元，尤元成的土地是划拨取得，所以在过户给原告时要补交出让金58529元。
3、证据三、收据3张（包括2014年8月18日尤元成、2014年12月16日公颜美的办证收费收据和土地出让价款的缴款收据）。证明1、原告的土地证是有尤元成的土地证过户而得的，尤元成所交的相关费用，都是由原告替其缴纳的；2、原告所交的58529元是补交的土地出让价款，并且是替尤元成补交的。
4、证据四、原告在2006年4月27日出具的两张欠条。证明原告至今尚欠被告购房款5000元，办证费1000元。
5、证据五、明光市国土资源局2015年3月19号向明光市人民法院出具的答复函。证明06年土地出让价款为每平米20元。被告向原告出具的那张收条是按照当时的情形作出的意思表示。
经庭审举证、质证，原、被告对对方提供的证据质证意见如下：
许燕、刘兹明对公颜美提供的证据的质证意见，证据1、真实性无异议，但不能实现原告的证明目的。房屋交易时是否有土地证和房产证涉及的是合同效力的问题，与本案的诉讼主张没有关联；证据2、真实性无异议，但是收条明确写明的是办证费，不包含土地出让价款；写收条当时真实的意思表示是指2006年时的办证费用；证据3、真实性不予认可，且该承诺书的内容是保证办房产证时许燕到场签字，办房产证与本案无关，同时房产证已办理；证据4、真实性无异议，但是不能实现原告的证明目的，同时认为之前的转让协议与本案没有关联性；证据5、真实性无异议，但被告没有土地证仅仅是不能满足法律规定的过户要求的一个情形，不是原告未办证的主要原因。事实上原告在被告没有土地证的情况下已经完成了房产和土地的办证；证据6、7、真实性无异议，被告与邻居已经达成了协议，其所有纠纷与争议已经解决；证据8、9、真实性不予认可；当初土地与房产是两个部门分开办理的，办理房产证的一切相关事实与本案争议均没有关联性；盖章的这份建筑许可证，肯定不是真实的，因为在材料显示的日期那个时候，房子是属于尤元成的，不应该是许燕盖房子；证据10、办理房产证的一切事实与本案争议没有关联性；证据11、协助过户不等于替代缴纳土地证出让价款；过户费用也不等于土地出让价款；过户费用另行主张正是今天庭审的目的，该份判决书不等于认定过户费应由谁承担；证据12、执行过户与土地出让价款应当由谁承担没有因果关系；通知书显示土地过户的主体双方是尤元成与原告；证据13、该组票据不能证明原告是代被告缴纳土地出让价款，而是原告与尤元成协商后由原告向政府支付的价款；14、证人崔某、纪某证人证言：真实性不予认可，且原告找许云才只是要落实办房产证的事宜，原告当时并不愿意办理土地证。
公颜美对许燕、刘兹明所举证据的质证意见，证据1、根据被告在该份判决书的辩称，不能证明不能办理土地证是原告的原因，反而是被告的原因；2对庭审笔录真实性无异议，不能证明延迟办理土地证原因在于原告；3电话录音不具备合法形式。无具体通话时间，发话与受话均无显示号码，发话人许云才没有说明发话时是代表谁。内容中所提到的邻里纠纷无法办证，我们认为原因在于被告。我没有参加原审，没有原始的录音载体，对真实性不予认可。
经庭审举证、质证，合议庭对原告、被告所举证据认证如下，对原告所举证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、证人崔某、纪某证言将结合本案其他证据予以综合认定；对被告所举的证据1、2、3、4、5将结合本案其他证据予以综合认定。
经审理查明：2006年2月5日，公颜美与许燕签订一份《售房协议书》，约定被告将其所有的位于明光市体育路2号的四间主房（两上两下）、一间厨房及院落作价15.5万元出售给原告，并约定了付款方式等内容。其中第三条约定：房产手续，甲方（被告）提供房产证、土地证过户手续，并协助乙方（原告）办理房产过户手续，一切费用均由乙方承担。协议签订后，2006年4月27日，被告许燕出具一张收条，收条载明：收到公颜美办土地证费壹仟元整，公颜美只负责付贰仟元，其余多和少办土地证费都由许燕负责。后公颜美支付了购房款15万元，于2006年4月29日办理了房产证过户手续，并将该房屋投入使用。在原、被告双方签订《售房协议书》之前，西邻陈永明因建房问题与许燕在2005年10月7日达成协议一份，后陈永明在建房过程中与许燕因房屋建设及双方房屋之间相邻问题又发生争议，并由明光市城市建设管理监察大队于2006年2月出具调查意见书，但该调查意见一直未得到执行；2006年9月，公颜美与邻居陈永明家因公巷及排水等问题产生纠纷，并向本院提起相邻纠纷诉讼。在此期间，两家又因房产证登记等产生多起诉讼，2013年11月，公颜美与陈永明两家的相邻纠纷诉讼经滁州市中级人民法院二审审理维持，后经明光市人民法院执行完毕。2014年4月17日，公颜美以许燕、刘兹明拒不协助其办理土地证过户为由，向本院提起诉讼，请求判令两被告协助其办理土地证过户手续，并承担超出2000元以外的土地证过户费用。该案经本院审理后，做出（2014）明民一初字第1053号民事判决书，判决许燕、刘兹明协助公颜美办理土地证过户登记。该判决书生效后，通过本院强制执行，公颜美于2014年12月25日办理了明国用（2014）第3006号国有土地使用证，并为此缴纳了土地出让价款58529元及测绘费、变更登记费等540元。
另查明：两被告系夫妻关系。涉案房屋所有权证初始登记是在尤元成名下，后尤元成将该房屋转让给周勇，2004年4月5日，周勇又将该房屋转让给被告许燕，两次转让均未办理相关过户登记，也未办理土地使用证初始登记。此次公颜美为办理土地使用证，于2014年8月14日先补办了尤元成名下的土地使用证初始登记，后于2015年12月25日从尤元成名下将土地使用证过户至其名下。
以上事实有原告提供的2006年2月5日原、被告签订的《售房协议书》一份、许燕2006年4月27日承诺（收条）一张、2004年4月5日周勇与许燕《房屋转让协议书》一份、1999年5月8日周勇与尤元成《房屋转让协议书》一份、（2014）明民一初字第01053号民事判决书、许燕与陈永明协议书、2006年2月11日明光市城市建设管理监察大队调查意见、许燕房屋所有权申请登记表、建筑许可证、（2004）第0072号房产证、（2014）明执字第00799号执行通知书、发票6张、证人崔某、纪某证人证言、被告提供的（2014）明民一初字第01053号民事判决书、庭审笔录、许云才与公颜美电话录音记录、明国土资房（2011）62号文件、收据3张、2006年4月27日公颜美出具的欠条2张、明光市国土资源局2015年3月19日答复函，本院出具的（2009）滁民一终字第460号民事判决书以及原、被告双方陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点：一：原、被告双方自2006年2月5日签订售房协议之日起至2014年12月25日止，该期间涉案房屋是否具备办理土地证的客观条件。依据庭审查明看，自原被告双方2006年2月5日签订售房协议后，公颜美取得涉案房屋所有权，但因许燕在售房之前与西邻陈永明家存在建房及房屋之间的相邻纠纷问题，且该问题一直没有得到解决，在公颜美购买上述房屋后，因上述相邻问题与陈永明之间发生诉讼，后双方又因房产证登记等产生多起诉讼，在此期间涉案房屋一直没有办理土地证，但庭审中，公颜美陈述涉案房屋相邻纠纷并不影响土地证办理，且庭审中双方均未提供证据证明在此期间涉案房屋并不具备办理土地证的客观条件，因此能够认定涉案房屋自2006年2月5日签订售房协议之日起至2014年12月25日期间是具备办理土地证的客观条件的；二、对于原、被告约定的办证费用是否包含土地出让金58529元的问题，本院认为：原、被告庭审中均未提举证据证明该办证费用是否包含土地出让金，故对于双方意见本院均不予采纳，考虑到公颜美支付的58529元土地出让金系因迟延办证而产生的费用，其性质宜认定为系迟延办证而产生的损失，对于该损失，应依据过错程度由原、被告分担；三、原、被告双方对于涉案房屋迟延办理土地证是否存在过错及过错责任大小。本院认为：本案中，原告公颜美为办理涉案土地使用权证共产生各项费用59069元（其中包括土地出让金58529元），扣除原告自身应承担的1000元，余下58069元；另根据明光市国土资源局向本院出具的咨询答复函中，2006年涉案房屋地段土地出让金为20元／平方米，依据公颜美在2014年12月16日交纳土地出让金缴款书显示，涉案房屋下土地出让金在2014年已达621元／平方米；故本院认为：原告主张的58069元办理土地证各项费用应属迟延办理土地证造成的损失，因此对于上述损失，应按照双方对于涉案土地使用权证迟延办理的过错程度承担损失；依据庭审查明看，首先，双方在售房协议中对于房产证、土地证过户有明确约定，但在原、被告双方签订售房协议时，被告并没有向原告如实告知涉案房屋并没有办理土地证的初始登记，导致原告在过户房屋所有权证后并不能办理土地证过户；其次，依据原告庭审提供的相关证据材料，能够综合认定公颜美自购买涉案房屋后一定期间内向两被告催促协助办理涉案房屋土地证，因此两被告应对原告迟延办理土地证产生的上述费用承担一定责任；另依据被告许燕出具给公颜美收条载明，许燕实际收取公颜美办理土地证费用1000元，对于上述费用，因被告许燕并没有按照约定实际履行办理土地证的义务，故上述1000亦应实际计入公颜美因办理土地证所造成的损失中；依被告庭审中提供的通话录音记录及原告庭审陈述，能够证明公颜美因为与陈永明相邻诉讼及后期相关诉讼，怠于履行涉案土地证的办理，且原告庭审中亦认可其上述诉讼并不影响涉案土地证办理，且未能提供证据证明涉案土地证因客观原因无法办理，故本院认为：公颜美在与陈永明等诉讼不影响其办理土地证情况下怠于办证，且在多次找被告协助办理，被告未能履行协助义务前提下未能及时通过诉讼方式解决，防止损失扩大，亦应对涉案土地使用权证的迟延办理产生的上述费用承担一定的责任；本院依据庭审查明及本案相关证据综合认定：公颜美对迟延办理涉案土地证产生的上述费用承担50%的责任，许燕、刘兹明对迟延办理涉案土地证产生的上述费用承担50%的责任，即许燕、刘兹明应对公颜美迟延办理土地证造成的各项费用承担29534.5元【（59069-2000）50%＋1000）；对于被告辩称公颜美尚欠其购房款5000元，应予抵扣的意见，本院认为：对于该部费用应由被告另案主张。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告许燕、刘兹明于本判决生效之日起十五日内向原告公颜美支付因迟延办理涉案房屋土地使用权证产生的费用29534.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1252，由原告公颜美负担626元，由被告许燕、刘兹明负担626元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 陈夕飞
人民陪审员 薛维龙
人民陪审员 陈 俊
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 曹 健
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。