江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01789号
上诉人（原审被告）李俊。
委托代理人汤剑慰，江苏六典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金仲华。
委托代理人王国平，江苏闻贤律师事务所律师。
委托代理人王斌，江苏闻贤律师事务所律师。
上诉人李俊因与被上诉人金仲华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第1029号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月10日金仲华（出租方、甲方）与李俊（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，其中约定：金仲华将其所有的坐落于昆山市玉山镇环山北路158号楼2-3室（共2间）出租给李俊使用。租赁期限为5年，自2013年7月20日至2018年7月19日止。该房屋按年计取租金。第一年房租为200000元，至2014年7月19日止；第二年租金220000元，至2015年7月19日止；第三年起租金由双方按照市场价另行商议。以上租金为金仲华净收取租金金额，金仲华不承担房屋租赁所涉及的相关税费。李俊应于本合同生效之日向金仲华支付保证金5000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由李俊承担的费用、租金以及李俊应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息返还李俊。租金按每半年结算，现金支付。由李俊于每年度7月10日、1月10日前交付给金仲华。金仲华于本合同生效之日起5日内将该房屋交付给李俊。租赁期满或由于李俊原因提前退租之日起5日内，李俊可对在该房屋中的投资的设施和设备在不破坏房屋结构的情况下自行处理。逾期未处理的，视作放弃，金仲华有权进行处置。金仲华违反本合同约定，提前收回房屋的，金仲华应赔偿李俊损失。租赁期间，李俊有下列行为之一的，金仲华有权终止合同，收回该房屋，李俊应按照合同总租金的10%向金仲华支付违约金：⑴未经金仲华同意，将房屋转租、转借他人使用的……⑷拖欠房租累计二个月以上的。在租赁期间，李俊未经金仲华同意，中途擅自退租的，李俊应该按合同总租金的10%的额度向金仲华支付违约金。租赁期满，李俊应如期交还该房屋。李俊逾期归还，则每逾期一日应向金仲华支付原日租金2倍的滞纳金。本合同经双方签订生效后，原合同（2012年7月20日版）自动作废。本合同未尽事宜，经原、李俊协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。上述合同由金仲华、李俊签名予以确认。
2014年3月5日李俊通过EMS向金仲华邮寄房租合约要求终止函一份，载明“致金仲华：我急于要求终止合约，麻烦过快办理交接”，金仲华于2014年3月6日收到该函件，并于2014年3月7日作出回复函，于2014年3月8日通过EMS回函，回复函载明：“送呈李俊女士：你于2014年3月6日寄来的要求提前终止房屋租赁的函已收悉，现答复如下：一、同意终止房屋租赁合同。二、请你立即腾空房屋并于2014年3月10日前办理房屋交接手续。逾期交房，按照原租赁合同租金标准的两倍支付房屋占有使用费，直至搬离为止。三、有关你租赁期间擅自转租和拖欠租金事宜，可另行协商，协商不成，可以依法解决。特此回复”，该回复函的EMS邮件退还金仲华，退回原因为“收件人拒收”，收件地址为“昆山市环北路158号”，该地址与李俊寄出的房租合约要求终止函的地址一致。
另查明：2013年5月5日李俊（甲方、转租人）与案外人陆昕懿（乙方、租用人）签订商铺转租合同一份，其中约定：李俊将位于昆山市环城北路158号商铺一楼转租给陆昕懿，本协议书有效期为五年，即2013年5月10日起至2018年5月10日止。前三年房租不变，第四年依市场情况而定。铺面年租金160000元，支付方式：半年一付，水电押金5000元，以上押金，合约到期终止日，无任何拖欠费用，即返还陆昕懿。租金自签订之日支付给李俊，以李俊收条作为付款凭证。陆昕懿需提前一个月支付下一年租金，如付款延期，则合约自动解除，视为陆昕懿单方面违约，违约押金不予退还，李俊有权收回一楼商铺，转租给其他租用人。该合同由李俊与陆昕懿签名确认。
经金仲华申请，原审法院调取了案外人陆昕懿在昆山市公安局城中派出所于2013年10月23日报警的相关询问笔录等资料，及2014年4月29日金仲华在昆山市公安局城中派出所接处警登记表及询问笔录，以上证据载明：2013年10月23日陆昕懿报警称其租了李俊的房屋店门被撬，店里所有的东西被盗，因房子到期、租房的费用问题，李俊将陆昕懿店内的东西全部搬走。陆昕懿在接受询问时称：2013年5月5日其从李俊处租赁了昆山市环城北路158号商铺一楼，在签订合同时，要求李俊联系房东，李俊告知其房东是同意转租的，向李俊索要李俊与房东之间的房屋租赁合同，李俊也未提供。在合同签订之前，李俊已经将商铺的1楼与2楼做好墙隔开，李俊要求其配合对外宣称其开的店与李俊的店是一起的，但实际两家店是分开的，各锁各的门。在签订合同后，陆昕懿支付了李俊145000元（含房租140000元，押金5000元）。在2013年10月初时候因李俊经营的美甲店关门了，李俊的顾客找到陆昕懿所开的店要求退充值卡的款。2013年10月中旬，李俊突然要求陆昕懿支付剩余租金20000元，陆昕懿以房租半年一付为由，而且继续支付李俊房租存在风险为由拒绝支付。李俊在接受询问时称其是2012年4月从他人处转下了涉案房屋，支出了180000元的转让费，当时与金仲华签的一份合同是延续李俊之前承租方与金仲华签订的合同，一年租金240000元，每年递增10%，即2013年开始年租金为264000元，其在涉案房屋内开了美甲店，因为经营不善，于是想把店转让，贴了转让告示，三个月也没人来接手，其与金仲华商量能否将房租降低点，并且告知金仲华看能否将涉案房屋的一楼转租出去，以便分担些房租，李俊就能继续经营下去，当时金仲华是同意的。于是李俊搬到了楼上，将一楼转租给陆昕懿，双方口头协商收陆昕懿装修费12万元，后来李俊与陆昕懿谈好收60000元装修费，即日常所称的转让费，双方签订了商铺转租合同，约定年房租160000元，每半年支付一次，提前一个月支付。在签订商铺转让合同的时候，陆昕懿询问李俊大房东是否同意转让的事宜，李俊答复称金仲华是同意的，金仲华嫌烦不会来签第二份合同的，只要李俊与陆昕懿将房租交给金仲华就行了。在签订合同后第二天陆昕懿向李俊支付了145000元，支付的款项包括转让费60000元、房租80000元、押金5000元。鉴于李俊与陆昕懿签订的合同期限，李俊与金仲华也重新签订了一份合同，租期为2013年5月10日至2018年5月10日，金仲华也按照之前与李俊的口头约定将房租降低，房租由原来的每年264000元降到每年200000元，但之后还是每年要递增10%。之所以要将陆昕懿所开店内的财产全部搬走到二楼，是因为陆昕懿一直推脱，未在2013年10月将下半年的房租交给李俊。2014年4月29日金仲华报警称涉案房屋的门被李俊弄坏。2014年5月5日金仲华在接受派出所询问时表示：2014年5月2日晚上发现涉案房屋的卷帘门被撬了，怀疑是李俊撬的，因为与李俊的租赁合同已经终止了，李俊一直未将钥匙交付给金仲华，把涉案房屋的门锁起来，在2014年3月的时候原、李俊曾在派出所调解过，李俊称要不让其将房屋转让出去，要么店铺让金仲华租不下去，如果金仲华去派出所，李俊将店砸光，这次撬坏是第二次了，第一次是2014年4月20日左右。李俊之所以撬卷帘门是因为金仲华在店铺内贴了“招租”的信息，李俊从屋外看到了，就把卷帘门敲坏，撕掉贴在屋内的“招租”信息。金仲华表示对上述笔录内容的真实性均无异议，金仲华在2014年4月30日才收回涉案房屋；李俊表示仅对其所作的陈述内容予以认可，对其他笔录内容不作解释。
李俊向原审法院提交了2013年10月23日早上与金仲华通话录音证据、同日下午与金仲华儿媳葛萍的录音证据，证明金仲华是同意转租的，该两份录音证据显示金仲华及其儿媳并未明确表示是当初同意转租，只是表示李俊与陆昕懿之间的事情由李俊去处理。金仲华表示录音形成的时间、地点、完整性、被录音人的身份等无法确认，不能证明金仲华同意李俊转租的事实。
李俊向原审法院提交了金仲华于2012年5月2日向李俊出具的收条一份、案外人楼丽君于2012年5月2日向李俊出具的收条一份，分别证明涉案房屋在2012年5月2日之前是由楼丽君承租，李俊于2012年5月2日向楼丽君支付了转让费100000元，同日向金仲华支付了房租157600元，之所以支付这么多，是因为金仲华同意李俊转租。金仲华认为楼丽君的收条与本案无关，对金仲华出具的收条真实性予以认可，但表示该款是支付金仲华、李俊于2013年5月10日之前签订租赁合同约定的租金，与本案金仲华诉请无关联。
审理中，金仲华表示是在2014年1月10日向李俊催缴房租的时候才知道李俊将涉案房屋转租，在知道出租房屋门锁被撬的情况下，通过警方于2014年4月30日将房屋收回。李俊表示其房租已经交到2014年1月20日，在2013年10月23日陆昕懿报案时其开的美甲店已经停业，当时房子已经腾空，后来因金仲华、李俊一直在就房屋能否转让给他人承租协商，未协商好，李俊无奈才发出终止合约函，没有办理将房屋交付给金仲华的手续。金仲华主张因李俊在2014年3月5日提出终止合约，故根据合同约定，李俊应在提出终止合约请求5日内腾空房屋，故请求法院确认双方签订的房屋租赁合同于2014年3月10日终止，李俊表示同意房屋租赁合同在2014年3月6日终止。双方对于李俊已经支付2013年7月20日至2014年1月19日期间的租金均无异议，之后金仲华主张李俊未按约继续支付租金且违约转租，引起本案诉讼。
再查明：金仲华表示其要求李俊承担违约金的计算方式为420000元乘以10%；其要求李俊承担逾期交房滞纳金的依据为房屋租赁合同中约定的条款即“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金”。金仲华尚有5000元保证金尚未退还李俊。金仲华在审理中称其在2014年6月10日才将房屋出租给他人。
以上事实有金仲华提供的房屋租赁合同1份、房屋租赁合同终止函1份、EMS邮寄单及送达信息各1份、回复函及EMS邮寄单各1份、商铺转租合同1份、李俊提供的录音证据2份、收条2份、原审法院依照金仲华申请调取的陆昕懿于2013年10月23日报警的相关笔录、金仲华于2014年4月29日报警的接处警登记表及询问笔录以及金仲华、李俊在庭审中的陈述予以证实。
原审原告金仲华的一审诉讼请求为：1、依法判令双方之间的房屋租赁合同于2014年3月10日终止；2、判令李俊支付金仲华2014年1月20日至合同终止日的租金暂计人民币27777.78元，并按房屋租金标准的两倍支付金仲华自2014年3月11日起至实际交房止的滞纳金，暂计10958.90元；3、判令李俊支付金仲华违约金42000元；4、本案诉讼费由李俊承担。审理中，金仲华变更第2项诉讼请求为要求李俊支付金仲华2014年1月20日至合同终止日的租金暂计人民币27777.78元并支付逾期交房滞纳金54794.52元。
原审法院认为：金仲华、李俊于2013年5月10日签订的房屋租赁合同依法成立有效，对双方当事人均具有法律约束力。按照约定，李俊应在2014年1月10日前将2014年1月20日至2014年7月20日的租金支付给金仲华，李俊未按约履行支付租金义务，责任在于李俊，原审法院认定李俊违约在先。李俊在2014年3月5日向金仲华提出终止双方签订的房屋租赁合同，金仲华于2014年3月7日作出了同意终止房屋租赁合同的意思表示，可视为双方协商一致解除房屋租赁合同，故原审法院依法确认原、李俊签订的房屋租赁合同于2014年3月7日解除。在合同解除前，李俊应支付金仲华2014年1月20日至2014年3月7日期间的租金为25753.42元（200000元÷365天×47天），在合同解除后，因李俊未与金仲华办理房屋交接手续，且李俊未提交证据证明金仲华实际控制涉案房屋的时间，原审法院根据金仲华在派出所的询问笔录中陈述在2014年4月20日左右涉案房屋的卷帘门第一次被敲坏，认定金仲华在2014年4月20日已经实际控制涉案房屋，原审法院依法确认李俊应支付金仲华2014年3月8日至2014年4月20日期间的房屋占用使用费，参照租金标准计算为24109.59元（200000元÷365天×44天）。李俊无正当理由中途退租的行为已经构成违约，尽管合同约定李俊应按合同总租金的10%的额度向金仲华支付违约金，结合金仲华未向原审法院举证其实际损失，客观上金仲华会发生房屋空置损失，原审法院酌情认定李俊支付金仲华违约金25000元。金仲华要求李俊支付逾期交房滞纳金的依据系适用于租赁合同期满后的违约约定，本案中，租赁期限未届满而终止，且该项请求与金仲华主张的违约金不应重复计算，金仲华的该项诉请无合同依据，原审法院不予支持。另因双方签订的房屋租金合同已经解除，金仲华应将保证金5000元退还李俊。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七之规定，原审法院判决：一、金仲华与李俊于2013年5月10日签订的房屋租赁合同于2014年3月7日解除。二、李俊于判决生效之日起十日内支付金仲华租金25753.42元、房屋占用使用费24109.59元、违约金25000元，合计74863.01元。三、金仲华于判决生效之日起十日内支付李俊5000元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2871元，财产保全费820元，公告费300元，合计3991元，由金仲华负担991元，李俊负担3000元。
上诉人李俊不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在此次租房纠纷中并没有违约，故不用支付被上诉人违约金。上诉人自2013年10月起就多次与被上诉人进行协商，被上诉人当时是同意上诉人进行转租的。之后，上诉人与案外人陆昕懿产生了纠纷，导致上诉人与被上诉人一致认可解除租赁合同。上诉人认可2014年1月20日至3月6日期间的房租未缴纳，是因为双方对2014年1月20日后的房租一直在协商，并非上诉人故意拖欠房租。2、上诉人在合约终止后没有占用房屋，无需承担房屋占有使用费。上诉人向被上诉人发函明确要求中止租赁关系，被上诉人在收到函之后答复2014年3月10日收房。上诉人已将房屋清空，因被上诉人自身原因未前往房屋所在地售房，而认定上诉人占用该房屋。综上，一审判决认定事实不清，请求本院撤销原判，改判上诉人不用支付被上诉人房屋占有使用费49109.59元；并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人金仲华答辩称：1、上诉人违法转租及拖欠租金已构成违约。2、上诉人在合同终止后未按约搬离房屋，也未办理房屋交接手续，该房屋一直在上诉人的控制之下，被上诉人是在发现房屋门锁被撬后通过警方才收回该房屋，故上诉人应支付房屋占有使用费。请求本院维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，金仲华（甲方）与李俊（乙方）于2013年5月10日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。该房屋租赁合同第十三条约定，租赁期间乙方如有下列行为之一的，应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用；（4）拖欠房租累计二个月以上。现乙方李俊未按约在2014年1月10日前将2014年1月20日至2014年7月20日的租金支付给金仲华，逾期超过二个月，且李俊无证据证明金仲华书面同意其将涉案部分房屋转租他人，构成违约，应承担合同约定的违约责任。原审法院结合金仲华的房屋空置损失、从衡平双方利益角度，酌情下调合同约定的违约金，判令李俊支付金仲华违约金25000元并无不当。李俊关于其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
李俊在2014年3月5日向金仲华提出涉案房屋租赁合同，金仲华同意终止合同并回函要求李俊于2014年3月10日前办理房屋交接手续，但该函件被李俊拒收。虽金仲华的回函行为可视为其同意解除双方的房屋租赁合同，但李俊未举证证明其已于2014年3月10日与金仲华办理房屋交接手续，返还金仲华涉案房屋，应认定李俊仍占有使用该房屋。金仲华于2014年4月20日发现该房屋卷帘门被撬，报警处理并加锁，系及时止损，该日期应认定为金仲华重新控制该房屋。故李俊应支付租赁合同解除之日起次日（2014年3月8日）至金仲华收回房屋之日（2014年4月20日）期间的房屋占有使用费。李俊关于其不应支付该期间房屋占有使用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人李俊的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2871元，由上诉人李俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年六月十一日
书 记 员 陆晓婷