湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终7501号
上诉人（原审被告）：鲁峥，男，1987年12月25日出生，汉族，住武汉市汉阳区，济宁市鸿翔公路勘察设计研究院工程师，现住山东济宁市任城区，
委托诉讼代理人：王洪安，湖北言和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡石，男，1995年1月9日出生，汉族，住武汉市洪山区，招商证券职工，
原审第三人：武汉阳诚房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市汉阳区金色世家1栋3单元S1-3-2号。
法定代表人：杨洲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐杨，该公司员工。
上诉人鲁峥因与被上诉人胡石、原审第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司（以下简称阳诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鲁峥上诉请求：1、维持一审判决第一、二、五项；2、依法改判鲁峥不支付违约金；3、依法改判鲁峥不赔偿胡石预期利益损失。事实和理由：1、合同没能履行的原因不是鲁峥单方面造成，是因为胡石已属于限购范围，鲁峥多次索要其购房资格，胡石均未提供有效证明，且合同规定胡石的履行期限是50天，胡石没有在期限内完成交易，已经违约在先。2、房屋价格评估截止时间不当。2016年11月，在胡石不具备购房资格的情况下，鲁峥已经发短信通知对方终止合同，胡石也于2016年12月提起诉讼，次年1月立案，房价评估时间点不应该确定为2017年10月24日。3、定金与赔付严重悬殊，胡石在明知不能继续履行合同的情况下，并未及时止损，应当承担房屋差价。胡石只交定金三万元，给予近24万元的赔偿，不合情理，也不符合有关法律规定。4、胡石未在法律规定期限内变更诉讼请求。
胡石辩称：1、合同不能履行系鲁峥单方恶意违约造成，胡石并不属于限购范围，胡石是政策出台前的购房人，在限购范围之外，具备购房资格，且政府权威机关已认定胡石具备房屋购买资格。胡石在合理时间内取得了武汉市户籍，不仅具备了合同约定标的的房屋购买资格，还具备了所有待售房屋的购房资格。鲁峥单方恶意毁约的行为系因房价大幅上涨。2、鲁峥在一审法院释明后，依法提出房产评估申请，完全符合法律规定。3、鲁峥单方恶意违约，应该承担全部损失与违约金，原本合同正常履行后，房屋过户后的升值利益应属购房人所得，在鲁峥恶意违约后，胡石的损失巨大，而鲁峥通过违约却获得了至少23万元的法外利益，一审判决不公，但胡石没有上诉。
阳诚公司述称，对一审判决有意见，但我方未上诉。
胡石向一审法院起诉请求：1、判令鲁峥继续履行合同，将武汉市汉阳区江城大道366号绿地新都会9栋1单元14层4室房屋过户给胡石；2、判令鲁峥支付违约金91800元；3、判令鲁峥承担中介服务费22950元；4、本案诉讼费14095元及其他费用由鲁峥承担。后变更诉讼请求为：1、判令依法解除合同，判令鲁峥返还胡石定金3万元，支付房屋办证的费用17773元，支付违约金91800元；2、判令鲁峥赔偿胡石各项经济损失（包括房屋租金、预期利益等）450000元；3、判令鲁峥承担中介服务费22950元；4、本案诉讼费及评估费用由鲁峥承担。
一审法院认定事实：2016年9月3日，胡石与鲁峥在阳诚公司的居间服务下，于武汉市汉阳区金色世家1栋3单元S1-3-2号订立《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定，甲方鲁峥，乙方胡石，丙方阳诚公司。第一条：“甲方所有的房屋坐落于武汉市江城大道366号绿地新都会9栋1单元14层4室。……武汉市商品房权属证明书号为武房商证阳字第2013014655号。武汉市商品房买卖合同编号为阳113080924。经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价人民币918000元整（甲方净得）。”第二条：“二、分期付款。1、甲乙双方于2016年9月3日签订合同，签订合同当日乙方支付房屋定金人民币30000元整，其中人民币20000元整支付给甲方，剩余人民币10000元整作为物业交割金交由丙方保管，房屋交割完毕当天由丙方支付给甲方，丙方留存甲方权证资料。2、乙方委托丙方办理银行贷款，贷款审批通过后，丙方协助甲乙双方办理过户手续，在过户当天，乙方支付甲方房款人民币188000元整。”第三条：“乙方承担办证费用、过户费用、贷款费用以及中介服务费。”第四条：“甲方不卖，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的10%向乙方支付违约金和支付丙方中介服务费”。第六条：“本合同签订之日，甲、乙须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证）户口本、身份证、婚姻证明等交由丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全50个工作日内协助办理过户手续。”合同落款处，胡石、鲁峥均签名并捺印，阳诚公司加盖公章。
同日，胡石向鲁峥交付定金20000元，鲁峥出具收条一份。胡石向阳诚公司交付定金10000元，阳诚公司出具收据一份。
2016年9月2日，鲁峥之妻、案外人白昂出具声明书一份，声明诉争房屋为鲁峥婚前个人财产，且登记于鲁峥个人名下，属单独所有。9月5日，武汉市琴台公证处对该声明书予以公证。
2016年10月17日，胡石代鲁峥缴纳住房专项维修资金7152元，代鲁峥缴纳商品住房买卖契税10621.78元。
2016年11月16日，胡石申请二手住房购房资格核查，武汉市房产信息中心出具编号为000022016111601750的核查回执单，受理胡石的核查申请。11月19日，武汉市房产信息中心出具编号为000022016111601750的住房购买资格核查结果通知单，载明：“根据我市住房限购政策的规定，经查截至2016年11月16日，购房人胡石符合限购政策规定，具备购买住房资格。”
2016年11月25日，武汉市汉阳区房屋交易产权管理中心出具存量房网签住房购买资格复查申请表，并载明意见：“属于10月3日政策范围。”
2016年12月2日，阳诚公司员工徐杨与鲁峥通电话，告知其胡石具有购房资格，要求其回武汉协助办理房屋提前还贷及过户手续。
2016年11月14日，武汉市人民政府办公厅出台武政办〔2016〕159号《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，载明：“非本市户籍居民在上述区域购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明……”
2016年12月28日，武汉市公安局同心派出所出具常住人口登记表，载明胡石“住址武汉市东湖开发区光谷大道77号24栋601室……2016.12.28因本市院校外地生源毕业分配来汉（本科以上）由湖北……”并为胡石发放居民身份证。
2017年8月10日，胡石申请房产评估，合议庭经过合议，同意胡石的申请。10月18日，武汉光谷联合产权交易所江城分所通过集中摇号，确定由湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司承担评估工作。11月13日，胡石缴纳6000元的评估费用。11月27日，湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司出具编号为YXC房估字（2017）第287号估价报告，载明：“价值时点设定为2017年10月24日……评估价值138.80万元……”
一审法院认为，胡石、鲁峥及阳诚公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》是胡石、鲁峥及阳诚公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，且经三方确认签字，应属合法有效。合同成立后，各方应按照合同的约定行使权利，履行义务。本案争议焦点有三点，一是胡石、鲁峥及阳诚公司是否违约，二是胡石变更诉讼请求及提出评估申请是否符合法律规定，三是胡石的预期利益损失是否应予支持。
关于胡石、鲁峥及阳诚公司是否违约，一审法院认为，三方在合同签订时均为真实意思表示，胡石签约时具备购房资格，且依约支付了定金并为鲁峥代缴房产证办证契税、维修基金；鲁峥提供了公证书、声明书等相关资料协助办理房产证；而阳诚公司亦完成了收取资料、协助办理房产证、办理网签等事宜，尽到居间义务，因此，三方在合同签订初期均妥善履行了合同约定义务。武汉市出台房屋限购限贷政策之后，阳诚公司协助胡石多次前往房管局、房产交易中心办理购房资格核查、复查并敦促鲁峥赴武汉办理提前还贷事宜，阳诚公司已善尽居间义务。胡石亦通过核查、复查等形式充分证明其符合武汉市限购政策，并通过阳诚公司于12月2日告知鲁峥。且胡石亦在2016年12月28日取得武汉市户籍，距阳诚公司与鲁峥联系时间尚未超过1个月，系在合理期限内恢复了合同履行能力，由此，一审法院认为胡石亦充分履行了合同约定的义务。鲁峥辩称，房屋交易不能进行是因为武汉市限购政策的客观因素及胡石、中介未履行告知义务故而鲁峥行使不安抗辩权所致，但《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定，不安抗辩权是因双务合同而互负债务的两方中，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形时，可以中止履行。然而，第六十九条也规定了当事人行使不安抗辩权的，应当及时通知对方；对方提供适当担保或在合理期限内恢复履行能力时，应当恢复履行。本案中，鲁峥既无证据证明其已通知胡石，也无确切证据证明胡石确已丧失履行能力，且本案中胡石已支付了定金3万元，即使是胡石不符合购房资格，该定金也足以弥补鲁峥返回武汉参与购房资格复查的费用与其他损失，因此可以认定该定金属于提供合理担保的范畴。胡石既提供了适当担保，也在合理期限内恢复了合同履行能力，因此，鲁峥在没有确切证据情况下中止履行，应当承担违约责任。
关于胡石变更诉讼请求及提出评估申请是否符合法律规定，鲁峥辩称胡石于两次庭审后提出鉴定申请及变更诉讼请求，该行为违反法律程序，其系依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定释义》第三十四条第三款之规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”但第三十五条亦规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”本案中，一审法院已查明诉争房屋存在商业贷款抵押，在庭审中鲁峥亦辩称，即使胡石具有购房资格，其也不愿意履行合同。胡石原诉讼请求第一项“判令鲁峥继续履行合同，将武汉市汉阳区江城大道366号绿地新都会9栋1单元14层4室房屋过户给胡石”显然得不到履行，胡石在经一审法院释明后，变更诉讼请求并根据变更后的诉讼请求提出房产评估申请，并不违反法律规定。
关于胡石的预期利益损失是否应予支持，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”胡石购买诉争房屋，不论其目的是为了居住还是投资，若合同正常履行，房屋过户后的升值利益应属购房人所得，但本案中因鲁峥违约，胡石并未实现其合同目的，对于诉争房屋升值的利益，应属胡石的预期利益。鲁峥应就其违约责任赔偿胡石的预期利益损失。本案中，诉争房屋在签订买卖合同时，价格为918000元，在价值时点设定为2017年10月24日时的评估价值为138.80万元，故诉争房屋的房产升值为1388000元-918000元=470000元。对于房屋升值部分，违约方即鲁峥应对守约方即胡石予以补偿。但本案中，根据胡石提供的证据，其用于购买该房屋支付的价款有定金30000元+住房专项维修资金7152元+商品住房买卖契税10621.78元=47773.78元，较买卖合同约定房屋价格918000元差距甚远，在鲁峥表明其不愿履行合同或一审法院告知胡石其可以变更诉讼请求时，胡石显然应采取有效措施及时止损，在其仍有大部分购房资金的情况下及时寻求别处购买房屋，但胡石未采取适当措施而导致预期利益损失扩大。故对诉争房屋的预期利益损失，胡石、鲁峥应各自负担相应部分，结合本案事实，一审法院酌定房屋升值部分的470000元中，鲁峥应将其中的30%即470000元*30%=141000元作为胡石的预期利益损失赔偿给胡石。
综上，鲁峥应返还胡石定金20000元（另外10000元由阳诚公司返还），返还代缴住房专项维修资金7152元及商品住房买卖契税10621.78元，支付胡石合同总价款10%的违约金即918000元*10%=91800元，赔偿胡石预期利益损失141000元。对胡石要求房屋租金等其他损失及要求鲁峥承担中介服务费22950元的诉讼请求，因胡石未举出相应证据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条、第六十九条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定释义》第三十五条之规定，判决：一、解除胡石、鲁峥及武汉阳诚房地产经纪服务有限公司签订的《武汉市存量房（买卖）合同》；二、鲁峥返还胡石定金20000元、住房专项维修资金7152元、商品住房买卖契税10621.78元，共计37773.78元，于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；三、鲁峥向胡石支付违约金91800元，于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；四、鲁峥向胡石赔偿预期利益损失141000元，于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；五、武汉阳诚房地产经纪服务有限公司返还胡石定金10000元，于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；六、驳回胡石其他诉讼请求。如果鲁峥、武汉阳诚房地产经纪服务有限公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9925元、房屋评估费6000元（胡石均已预缴），由鲁峥承担，鲁峥应于一审判决发生法律效力之日起十日内将上述费用直接给付胡石。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，胡石、鲁峥与阳诚公司签订的《武汉市存量房（买卖）合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，胡石按照约定支付定金30000元并代鲁峥缴纳房产证办证契税、维修基金，而鲁峥在武汉市出台房屋限购限贷政策后以胡石不具备购房资格中止履行合同。各方签订《武汉市存量房（买卖）合同》的时间在武汉市限购政策出台之前，不应受限购政策的影响，且在鲁峥对胡石的购房资格提出质疑后，胡石通过核查、复查等形成充分证明其具备购房资格，并通过阳诚公司告知鲁峥，胡石亦在2016年12月28日取得武汉市户籍，不再受限购政策的影响，而鲁峥中止履行合同已经构成违约，应当承担违约责任，支付违约金。鲁峥认为其不应当支付违约金的上诉理由，本院不予采纳。
关于鲁峥认为胡石未在合同约定的50日的履行期限内完成交易，违约在先的上诉理由，根据《武汉市存量房（买卖）合同》第六条的“本合同签订之日，甲、乙须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证）户口本、身份证、婚姻证明等交由丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全50个工作日内协助办理过户手续。”的约定，鲁峥并未提交证据证明其已经将相关证件提供齐全，且该条约定系为丙方即阳诚公司设定的义务，而非为胡石设定的义务，鲁峥的该项上诉理由，本院不予采纳。关于鲁峥认为房屋价格评估截止时间不当的上诉理由，胡石在一审中原诉讼请求为继续履行合同，因诉争房屋存在商业贷款抵押且鲁峥在一审庭审中明确表示不愿意继续履行合同，一审法院向胡石释明后，胡石变更诉讼请求为解除合同并根据变更后的诉讼请求提出房产评估申请，并无不当。鲁峥的该项上诉理由，本院不予采纳。关于鲁峥认为其不应当赔偿预期利益损失的上诉理由，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”胡石购买诉争房屋，若合同正常履行，房屋过户后的升值利益应属胡石所有，该房屋升值利益应属胡石的预期利益，因鲁峥违约，胡石未实现其合同目的，鲁峥应赔偿胡石的预期利益损失，一审法院酌定鲁峥向胡石赔偿预期利益损失141000元并无不当，对鲁峥的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，鲁峥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4792元，由鲁峥负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一八年九月三日
书记员 肖宇晴