重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第07691号上诉人（原审被告、反诉原告）杨万财。委托代理人秦斌。被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆置信物业服务有限公司。法定代表人赵凯，总经理。委托代理人李沛，重庆格林威律师事务所。上诉人杨万财与被上诉人重庆置信物业服务有限公司（以下简称置信物业）物业服务合同纠纷一案，重庆市巴南区人民法院于2015年5月13日作出（2015）巴法民初字第01343号判决，杨万财对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。一审经审理查明：置信物业公司是依法成立的物业公司，2011年11月23日，置信物业公司对巴蜀怡苑全体业主承诺：1、单元入户门系统，使业主可以刷卡入户，预算投资4.5万元左右；2、修复或更换陈旧的监控设备，4号楼和电梯内增加监控设备，大门口和小区内加强巡视和保安监管，预算投资修复3.33万左右，更换8万元左右；3、加固围墙头，预算投资1.57万元左右；4、变压器增加防护栏，预算投资3千元左右；5、修缮景观，预算投资4.8万元左右；6、加大绿化种植，预算投资3.5万元左右；7、2号楼水表改造问题，我公司会全力配合；8、帮助业主清理历史遗留下来的产权，户外车辆停放划线按规矩摆放，不影响业主业余活动，收益与业主商议，整体提高小区的环境卫生。2011年12月25日，置信物业公司与杨万财所在小区业主委员会签订了《物业服务合同》约定，置信物业为位于重庆市巴南区渝南大道108号巴蜀怡园小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积计算，住宅0.8元/月.平方米（含电梯费，其中包括电梯电费、电梯年检费、电梯日常维修保养费）；第4栋业主每户每月30元，电梯房第一层第二层业主0.6元/月.平方米，商业物业1.2元/月.平方米，非住宅用房（指住宅物业用作非住宅使用）1.2元/月.平方米。公摊费住宅按每户每月5元的标准收取，每月30日前支付当月物业服务费、公摊费等，逾期按每天0.3%的标准支付违约金。合同期限为2012年1月1日起至2014年12月31日止。杨万财系重庆市巴南区X1号（房屋建筑面积为88.45平方米）和重庆市巴南区X2号（房屋建筑面积59.97平方米）的业主。履行合同中，置信物业公司依约定向包括杨万财在内的小区业主提供了物业管理服务，并按照公告承诺内容对巴蜀怡苑小区进行管理。杨万财自2012年1月起拒绝支付物业服务费及公摊费。截至2014年12月31日，杨万财应支付物业服务费及公摊费4634.49元。经催收未果，置信物业公司遂诉请判决杨万财支付自2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费及公摊费4634.49元，并支付违约金7841.56元。一审审理中,杨万财以置信物业公司的物业服务质量差、服务承诺没有达到等为由，不同意置信物业公司诉请，并反诉要求置信物业公司1、兑现承诺；2、要求置信物业公司赔偿杨万财违约金1000元；3停止其因管理不善等给巴蜀怡苑小区造成的花木及相关公用设施的损失侵害，恢复小区原有的环境；4、补偿因置信物业公司管理不到位，造成杨万财生活质量下降，以及多次缠诉，给杨万财带来的精神伤害，公开道歉；5、返回门禁锁诈骗所得100元；6、追究置信物业公司不履行管理协调责任造成房屋严重损失，并赔偿房屋损失4000元。置信物业公司认为杨万财的反诉请求缺乏事实及法律依据，要求驳回杨万财的反诉请求，双方各持己见，调解未果。一审另查明：一审法院于2015年4月15在巴蜀怡苑小区对置信物业公司履行公告承诺内容情况进行现场勘验并经巴蜀怡苑小区业主委员会黄荣珍、黄大昌、江萍、程云洪等委员现场确认：1、单元入户门系统已启用；2、置信物业公司安装了监控主机及显示器，电梯轿厢安装了监控；3、置信物业公司在已有围墙墙头增加了玻璃渣，防止攀爬；4、在变压器周围增加了竹片围栏；5、在小区景观池加装了防护栏；6、对于加大绿化种植。一审法院勘验期间小区内植被覆盖率较好。故，置信物业公司称已完成该承诺，其在小区管理服务期间对小区绿地补种了植物。杨万财称小区内现有植物系政府及现有物管公司种植，并非置信物业公司在管理期间种植，并且置信物业公司在管理小区期间挖走很多小区已有树木。7、2号楼水表改造已经完成。8、该承诺无具体可评价的内容，且双方均未提出异议。一审法院认为,置信物业公司与巴蜀怡园小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人以及包括杨万财在内的全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。置信物业公司按照合同约定履行了合同义务并履行了公告承诺内容，应当收取物业服务费。故置信物业公司起诉要求杨万财支付2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费及公摊费4634.49元的请求，一审法院予以支持。置信物业公司要求杨万财给付违约金的诉求，因合同约定的违约金明显过高，不符合法律规定，不予支持。对于杨万财关于其不是物业服务合同的当事人不应成为该案被告及置信物业公司在未履行催缴程序前不应到法院起诉的答辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故杨万财的抗辩理由缺乏法律依据，不予采信。杨万财辩称置信物业公司提供的物业服务在卫生、安保、绿化、设备维护等方面不到位，但物业服务系动态的、持续的过程，非某一特定时刻的状态，且杨万财未举示充分证据证明置信物业公司的服务未达到合同约定，故对杨万财的抗辩理由不予支持。对于杨万财反诉请求置信物业公司兑现承诺，切实履行合同义务，经一审法院现场勘验及巴蜀怡苑业主委员会委员现场确认，置信物业公司履行了公告承诺第一、二、三、四、五、七、八项。对于第六项公告承诺，巴蜀怡苑小区现有植被覆盖率较好，杨万财亦未举示证据证明置信物业公司未加大绿化种植，应承担举证不能的法律责任。公告承诺中的预算投资金额仅系置信物业公司在张贴公告期间对承诺内容的预计投入，并不代表为完成公告内容必须花费足额的预算资金，故对该反诉请求，不予支持。对于杨万财反诉请求置信物业公司返还利用磁卡锁诈骗所得100元，因该请求涉及刑事犯罪，杨万财应向公安机关报案依法解决，对此不做处理。对于杨万财反诉请求置信物业公司停止对巴蜀怡苑小区花木及公用设施的侵害，恢复小区原有环境，现置信物业公司已经撤场，不再继续对巴蜀怡苑小区进行物业服务，故已不存在继续对巴蜀怡苑小区花木及公用设施侵害的客观条件，故对该反诉请求，无需再做处理，因杨万财未举示证据证明该小区花木及公共设施因置信物业公司的管理导致由优到劣的变化，故应承担举证不能的法律后果，对恢复小区原有环境的反诉请求，不予支持。对于杨万财反诉因置信物业公司管理不善导致杨万财生活质量下降，要求置信物业公司赔偿精神损失费2000元及误工费2000元并公开道歉，因赔偿精神损失费、误工费及公开道歉不属于合同法规定的违约责任承担方式，故对该反诉请求不予支持。对于杨万财请求置信物业公司赔偿违约金1000元，因未举示证据予以证明置信物业公司存在违约，应承担举证不能的法律后果，故对该反诉请求，不予支持。对于杨万财反诉请求置信物业公司赔偿漏水导致的房屋损失4000元，由于房屋漏水成因众多，而杨万财无证据证明漏水与置信公司的物业服务有直接的因果关系，故杨万财的该项反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告（反诉原告）杨万才给付原告（反诉被告）重庆置信物业服务有限公司自2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费2537.3元、公摊费180元，合计2717.3元；二、驳回原告（反诉被告）重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）杨万才的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）杨万才负担[此款原告（反诉被告）置信物业公司已经垫付，被告（反诉原告）杨万才在支付上述款项时一并支付原告（反诉被告）置信物业公司，本院预收的受理费不作清退]。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）杨万才负担(已缴纳)”。杨万财不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要事实和理由：置信物业在管理巴蜀怡苑小区期间处于停业整顿，置信物业也未提供营业执照、税务登记等证明其经营的合法有效性，置信物业如不具备相应手续属非法经营，就无权收取物业费；上诉人在一审提供的证据真实有效，已经充分证明了置信物业管理期间不作为，置信物业的管理存在许多问题，杨万财提供的证据应予采信；一审判决依据的勘验笔录未经质证，且勘验笔录不真实，业委会成员在未看清的情况下被欺骗签字，勘验笔录不应予以采信；置信物业未兑现承诺、管理混乱，置信物业未提交有效的经双方认可或经过专业机构评定的依据来证明其投资金额，一审仅凭一份现场勘验笔录就认定置信物业兑现了投资承诺是错误的；置信物业的服务未达到合同和承诺约定的服务标准，一审判决杨万财全额支付物业服务费，不符合情理；杨万财居住的屋顶漏水，屋顶属于公共部位，置信物业未尽到维修责任，应承担杨万财的损失。因此，一审认定事实错误，请求二审依法予以改判。置信物业答辩称：置信物业在一审中提交了相应证据证明资质问题，一审法院的勘验笔录应予采信，业委会成员对置信物业完成承诺事项已经进行了确认，杨万财的房屋漏水系房屋质量问题，与本案无关。杨万财的上诉理由均不能成立，一审判决合法，也符合事实，请求二审予以维持。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，被上诉人置信物业与巴蜀怡园小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，合法有效，对合同双方包括上诉人杨万财在内的全体业主均具有法律约束力。现置信物业的确在2012年1月至2014年12月期间为巴蜀怡园小区提供了物业服务，故杨万财理应按照合同约定支付物业服务费，而置信物业的物业服务资质是否存在瑕疵不影响置信物业要求杨万财支付物业服务费的权利。因此，一审判决杨万财支付物业服务费及公摊费4634.49元，并无不当。经一审现场勘验，置信物业的确完成了其公告承诺的事项，只是完成结果未令杨万财等部分业主满意，但置信物业公告承诺中的预算投资金额仅系其预计的投入金额，并不代表为完成公告内容必须花费足额的预算资金，故一审驳回了杨万财要求置信物业兑现承诺的诉讼请求，也无不当。造成房屋屋顶漏水的原因众多，杨万财未提供充分证据证明其屋顶漏水与置信物业的物业服务有直接的因果关系，故一审对杨万财的该项请求未予支持，符合法律规定。虽然一审的现场勘验笔录未经当事人质证导致一审程序存在瑕疵，但杨万财在二审中已针对该勘验笔录发表了意见，且杨万财并未提供充分证据推翻该现场勘验笔录的真实性，故该瑕疵并不影响本案实体处理结果，因此，一审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨万财负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  樊仕琼代理审判员  夏兴芸代理审判员  芦明玉二〇一六年一月二十二日书 记 员  赵 曦