河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第1663号
上诉人（原审原告）武汉元祖食品有限公司。
法定代表人张秀琬，董事长。
委托代理人刘勇军，河南佐达胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑州清园酒店管理有限公司。
法定代表人何应辉，董事长。
委托代理人张英怀、翟志芳，河南天基律师事务所律师。
上诉人武汉元祖食品有限公司（以下简称元祖公司）因与上诉人郑州清园酒店管理公司（以下简称清园酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第2427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人元祖公司委托其代理人刘勇军、上诉人清园公司委托其代理人张英怀、翟志芳，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年10月16日。元祖公司与清园公司签订《房屋租赁合同》一份。主要约定：一、清园公司将位于郑州市农业路73号一层的房屋出租给元祖公司作为直营店使用，使用面积70平方米；租赁期限自2009年11月1日起至2015年10月30日止；第一至二年租金每年157500元，第三至四年租金每年170100元，第五至六年租金每年183750元；第一年租金元祖公司按12个月支付；第二至六年的租金每6个月支付一次，元祖公司在费用期的前30天内支付完毕；费用支付后，清园公司必须在15天内向�祖公司提供相关费用地税、国税发票，否则，若清园公司不能提供有关发票，元祖公司有权拒绝支付下期的有关费用，因此造成的一切损失由清园公司承担；自合同签订后，在第一次元祖公司交纳房屋租金时，一并向清园公司缴纳保证金30000元。合同期满，清园公司应在合同到期满15日内将该保证金无息退还给元祖公司；合同租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致后终止。合同租赁期间清园公司解除合同或致合同无法履行的应赔偿元祖公司损失费200000元，合同期内元祖公司解除合同的赔偿违约金200000元。合同还对其他内容进行了约定。上述合同签订后，元祖公司向清园公司交纳保证金30000元，并支付了2009年11月1日至2012年10月31日期间共计485100元的租金。庭审中，元祖公司提供河南省英特物业管理有限�司开具的发票两张，金额分别为78750元和85050元，称系清园公司开具，清园公司不予认可。其中金额为85050元的发票，票面显示为郑州市二七区国家税务局的代开发票。但是郑州市二七区国家税务局证明不是其代开发票。之后，元祖公司由于要求清园公司提供发票未果而拒绝支付租金，清园公司于2012年11月13日通知元祖公司解除合同，腾空房屋。次日，清园公司打开涉案房屋门锁，将元祖公司货柜及物品清理出去。元祖公司多次与清园公司协商未果，遂诉至法院。
原审法院认为，元祖公司、清园公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除，是指合同有效成立后，没有履行或者没有完全履行，当约定的或者法定的解除条件�备时，因享有解除权一方当事人的意思表示，使合同关系除法律另有规定者外溯及地消灭。由于解除权是一种形成权，因此解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，清园公司于2012年11月13日通知元祖公司解除合同，次日即打开涉案房屋门锁，将元祖公司货柜及物品清理出去的行为，影响了元祖公司的正常经营，且不属于双方合同约定的合理原因，属于违约，应依合同约定承担违约责任。双方在合同中约定，清园公司解除合同或导致合同无法履行的应赔偿元祖公司损失费200000元，诉讼中清园公司认为元祖公司主张的违约金过高，请求调整，结合双方合同履行情况，该院认为以按元祖公司诉讼请求计算的违约金200000元的一半（即100000元）支付违约金为宜。保证金的数额及性质已在双方之间的租赁合同中明确约定，现双方的租赁合同已解除，元祖公司已归还系争房屋，清园公司理应退还保证金。故对元祖公司主张的退还保证金30000元的诉讼请求，该院予以支持。对于元祖公司要求清园公司按每日400元计算赔偿经济损失的诉讼请求，根据相关法律规定，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故元祖公司的此项请求，缺乏事实根据或法律依据，该院不予支持。至于租金发票税金损失部分的主张，因为税金的受益者非元祖公司亦非清园公司。清园公司并无将相应税金补偿给元祖公司的相关法定义务，元祖公司可就租金部分的发票税金问题通过其它行政途径解决。关于清园公司辩称其据以解除双方租赁合同的理由是元祖公司逾期支付租金，双方在合同中约定清园公司不能提供有关发票，元祖公司有权拒绝支付下期的有关费用。清园公司称其已按照合同约定向元祖公司开具了发票，但其未能提供有效证据加以证明，故其辩称理由不足，该院不予采信。清园公司的其他辩称意见，依据不足，理由不充分，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决清园公司于原判决生效后十日内支付元祖公司违约金100000元；清园公司于原判决生效后十日内退还元祖公司保证金30000元。驳回元祖公司的其他诉讼请求。案件受理费7635元，由清园公司负担2350元，元祖公司负担5285元。
宣判后，元祖公司不服原审法院判决，向本院上诉称：一、原审判决在认定清园公司违约的情况下对违约金数额进行调整属于适用法律错误。二、由于清园公司单方解除合同的根本违约行为，造成元祖公司的实际损失远远超出合同约定的20万元和诉求的经济损失32800元，因为元祖公司直接经营净利润损失432000元、未到期装修费折价108543元、多支付企业所得税121275元，均为实际经营损失，故原审判决应当予以撤销。三、清园公司单方解除合同获得的利益远远高于约定的20万元违约金，故原审判决错误，应当予以撤销。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一项、第三项，维持原审判决第二项。一、二审诉讼费用由清园公司负担。
清园公司答辩称：一、元祖公司多次迟延交纳租金，故元祖公司违约在先，清园公司依法行使解除权合理合法。二、所谓的假发票是元祖公司员工徐海鸿找人代开的，清园公司并不知情，且清园公司只是按双方的�定出税点钱而已。元祖公司称清园公司不能提供有关发票而根本违约的说法不能成立。三、由于元祖公司违约在先，元祖公司要求清园公司支付违约金20万元、赔偿经济损失32800元的诉讼请求均不能成立。四、元祖公司违约在先，清园公司有权不再退还保证金。
清园公司亦不服原审法院判决，向本院上诉称：元祖公司屡次违约不交纳租金，导致合同无法继续履行。清园公司在2012年6月5日及2012年8月27日，分别通知元祖公司延期支付租金解除合同事宜。原审判决认定清园公司在2012年11月13日通知元祖公司解除合同，次日就将元祖公司的物品清理属于事实认定错误。元祖公司所称因清园公司不能提供有关发票而构成根本违约的说法不能成立。元祖公司所称的假发票是其员工徐海鸿找人代开的，清园公司并不知情。由于元祖公司违约，清园公司有权不再退还保证金。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回元祖公诉的全部诉讼请求。
元祖公司答辩称：一、清园公司单方解除合同，构成违约，应当承担违约责任；二、清园公司未按合同约定提供合法发票，元祖公司有权拒付下余租金，清园公司的上诉请求不能成立。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为，合同解除的事由有约定解除和法定解除两种，本案清园公司解除合同的理由是元祖公司未能按合同约定交付租金，但元祖公司抗辩理由为清园公司未能按照合同约定提供相关发票。本案争议的焦点问题是何方违约在先，综合本案，双方合同已实际履行，开具发票属于清园公司的合同义务，但清园公司并无充分证据证明其已完全履行该项义务，故导致本案诉讼清园公司负有合同责任。同时，元祖公司交纳了自2009年11月1日至2012年10月31日期间的租金，且已行使该期限内�合同权利。如果元祖公司仅以清园公司未尽开具发票义务而拒绝承担支付租金的主合同义务，并向清园公司主张违约责任和利益损失，对于清园公司而言明显不公平。原审判决结合双方履行合同情况，将清园公司违约责任的承担酌定为10万元并无不妥。元祖公司主张因清园公司违约造成的损失，因元祖公司缺乏事实和法律依据，故该项请求不应予以支持。清园公司应尽开具发票义务而不能提交元祖公司代开发票的证据，已构成违约，故元祖公司退还保证的诉讼请求应当得到支持。综上，元祖公司及清园公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序基本合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15270元，由武汉元祖食品有限公司、郑州清园酒店管理有限公司分别负担7635元。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 陈 予
审判员 杨成国
二〇一四年十一月五日
书记员 黄莉敏