浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温平鳌民初字第623号
原告：平阳县水产供销公司，住所地：平阳县鳌江镇栈前街79号。
法定代表人：张美丽，经理。
委托代理人：林小景，浙江金瓯律师事务所律师
被告：叶友光。
委托代理人：池方辉，浙江平宇（平阳）律师事务所律师。
原告平阳县水产供销公司与被告叶友光租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月23日受理后，依法由审判员王晓斐适用简易程序于2013年12月9日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭并报请延长审限三个月，于2014年6月27日再次公开开庭进行了审理，开庭后根据被告叶友光的申请，对涉案土地及地上建筑物的市场价值委托评估。2014年10月21日本案第三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人林小景与被告委托代理人池方辉均有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平阳县水产供销公司起诉称：1998年，由于浙南水产品市场二期建设及当时招商引资政策的需要，原、被告签订了一份《租赁合同书》，合同约定：被告租赁原告公司坐落于鳌江镇栈前街79号水产大院内属原告使用的部分国有地块与建筑物（四至为：冬至栈前街大道路边，南至华丰食品冷冻厂发电站，西至华丰食品冷冻厂围墙，北至道场水沟边，即地号（1）5968、图号Q-X、幢号10砖木结构木房39间，幢号11砖木结构平房11间、二层楼房二间，合计占地面积2214.50平方米，建筑面积1757.79平方米），供被告建设1000吨级冷库，租期十五年，及从1998年3月1日起至2013年2月底；租赁费：第一年88000元，以后逐年递增3000元，租赁期满，本合同立即失效。合同签订后，被告拆除了该租赁地块的原建筑物后投资建设了1000吨级的冷库，现该租赁合同时间已到期。此外，由于原告方此前因资金特别紧张，在1996年向原告借用了300000元用于公司周转，但一直无法归还，于是被告就以该笔借款的本息（月息按1.5％计算）冲抵应交的租金，经结算至2007年2月底，该借款本息已全部冲抵完毕，但此后被告也一直未交纳租金，至2013年2月底，被告共欠原告租金800454元。合同到期后，原告曾多次与被告协商处理，被告虽表示愿意结清所欠租金，但要求在降低年租金条件下按原合同续签，因原告公司已进行改制，上级部门不同意出租，为此双方无法协商处理，故起诉要求：1、责令被告立即腾空所租赁的土地和建筑物返还原告；2、责令被告支付租金800454元（从2007年2月计算至2013年2月，2013年3月至腾空返还原告时租金另算）；本案诉讼费由被告承担。
原告平阳县水产供销公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证，证明原告的主体资格；2、被告的人口信息，证明被告的主体资格；3、租赁合同书，证明被告租赁的事实以及双方约定的权利义务、租金及租期；4、报告、清单，证明被告尚欠租金800454元的事实。
被告叶友光答辩称：对原告诉称被告欠付承包费800454元的事实没有异议，被告应当予以支付。但根据租赁合同书以及此前相关的政府文件，可以看出本案所涉的合同虽名为租赁，但实质上属于双方对合资兴建的冷库确定经营管理方式的内部承包合同，双方对合资兴建的冷库享有按份共有的物权，故原告在第一项诉讼请求中要求被告腾空所租赁的国有地块和建筑物，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。其次，被告经营冷冻厂十五年来，由于周边县市的水产交易市场的兴起，再加上工人工资、水电费的攀升，冷库经营越发艰难，无力支付承包费，请求原告根据具体情况酌情予以减少或分期支付。
被告叶友光在举证期限内提供证据如下：1、浙江省计划与经济委员会关于浙南水产品批发交易市场二期技改项目建议书的批复、温州市经济委员会关于浙南水产品批发交易市场第二期技改项目可行性研究报告的请示、平阳县经济委员会、平阳县水产局关于转报《浙南水产品批发交易市场第二期技改项目可行性研究报告》的请示，证明本案所涉的冷库系原告所属浙南水产品批发交易市场第二期技改项目的组成部分；2、租赁合同书，证明原、被告就本案所涉冷库的建设以及经营管理等成立的合同关系；3、关于合资兴建浙南水产品市场冷库的意向书，证明本案所涉的冷库系原、被告合资兴建；4、关于叶友光冷库租赁合同到期要求上级部门进行处置的报告书，证明原告对处置本案所涉的冷库的意思表示；5、浙江省行政事业性收费统一票据等，证明经营期间，被告为原告代缴的部分费用；6、被告的身份证，证明被告的主体资格。
原告平阳县水产供销公司提供及被告叶友光提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告所提供的证据的真实性均无异议，但对租赁合同书的性质提出异议，被告认为该合同书除题目取名为租赁合同外，该合同的内容不能反映出双方系租赁关系，实际上是一种内部承包关系。对于被告提供的证据，原告对其真实性亦无异议，但认为租赁合同书本身就反映了双方的租赁关系，而非被告所说的内部承包关系。本院认为，原告提供的上述证据，系依法收集，具备证据的客观性、合法性、关联性，具有证明效力，本院依法予以确认。至于双方签订的租赁合同书，其性质由本院依法进行认定。
经审理查明：1998年2月20日，原告平阳县水产供销公司与被告叶友光签订一份《关于合资兴建浙南水产品市场冷库的意向书》，约定双方投资建造1000吨级冷库一座，总投资约为4000000元，原告将现有原食堂的房屋和土地经评估折价后作现金投资，被告负责筹集资金约3000000元，原告不直接参与业务经营，不承担风险，每年按合同规定收取约定股金，意向合作年限为15至20年，合作期满，该冷库的固定资产进行清算评估后按比例进行分配或无偿转交原告所有，意向未达成的事宜，在签订合股合同中，待双方进一步讨论决定。同年2月24日，双方又签订租赁合同书一份，约定：被告租赁原告公司坐落于鳌江镇栈前街79号水产大院内属原告使用的部分国有地块与建筑物［时值约620000元左右，四至为：东至栈前街大道路边，南至华丰食品冷冻厂发电站，西至华丰食品冷冻厂围墙，北至道场水沟边，即地号（1）5968、图号Q-X、幢号10砖木结构木房39间，幢号11砖木结构平房11间、二层楼房二间，合计占地面积2214.50平方米，建筑面积1757.79平方米］，供被告建设1000吨级冷库一座（约需投资2500000元左右），并自主经营管理该冷库；租期十五年，即从1998年3月1日起至2013年2月底；租赁费：第一年88000元，以后逐年递增3000元；每年于10月1日一次性付清当年10月1日至次年9月底的租赁费；租赁期满，本合同立即失效；如双方协商同意，可以续签合同，如无续签合同，届时根据谁投入归谁收益的原则，申请资产评估，协商作价转让，一方转让时，另一方有优先权。合同签订后，被告拆除了租赁地块上原有建筑物，重新投资兴建了浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂并经营至今。现合同约定的租期已满，截至2013年2月底，被告结欠原告租金合计为800454元。
本案在审理过程中，本院依法委托温州瓯江资产评估有限公司和瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司对坐落平阳县鳌江镇栈前街79号的浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的土地现值、房屋建筑物及机器设备进行评估，评估结果为坐落平阳县鳌江镇栈前街79号的浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的土地现值评估价为2669000元，其房屋建筑物及机器设备的评估价为4992472元。
本院认为，本案争议的焦点在于双方签订的租赁合同书的性质问题。本案在审理过程中，双方当事人对签订的租赁合同书的真实性与合法性均无异议，但对该租赁合同书所确立的法律关系双方各持异议。原告认为，依照租赁合同，被告租赁原告公司的地块及地上建筑物兴建冷库，并按约定支付原告租金，双方系租赁关系，应当按照合同法中关于租赁合同的规定处理；而被告方认为，虽然双方签订的合同名为租赁，实质属于双方对合资兴建的冷库确定经营管理方式的内部承包合同，双方对合资兴建的冷库享有按份共有的物权，因此本案属共有纠纷而非租赁合同纠纷。本院认为，根据租赁合同书约定，被告租赁原告的地块及建筑物兴建浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂且自主经营管理，并按约定每年向原告支付租金，该约定内容符合租赁合同的要件，而被告提出双方系合资建造的共有关系以及属内部承包关系等等，因双方并未根据之前的意向书继续签订合资或合股合同，意向书中原告不承担风险、每年按合同规定收取股金的约定，也不符合合资或合作经营的特征，而且租赁合同未约定原告有进行出资和参与经营，租赁合同的内容不能放映双方系内部承包关系，因此被告的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。双方依照租赁合同所建立的法律关系应作为租赁关系处理。
本案被告在签订租赁合同后，拆除了租赁地块上原有建筑物，重新投资兴建浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂及相关的附属设施，该部分投资数额巨大，至今仍存在相当的价值，而且其中还涉及到国有资产的处置，故如何妥善处理租赁物的善后问题，关系着双方当事人的利益，也关系到国家的利益。我国《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。另本案的《租赁合同书》第七条约定：租赁期满，本合同即行失效；如双方协商同意，可以续签合同；如无续签合同，届时根据谁投入归谁收益的原则，申请资产评估，协商作价转让，一方转让时，另一方有优先权。因此，本案租赁物的处理原则可依照合同的约定进行处理，本院亦依法委托评估机构对浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的土地现值、建筑物及机器设备进行了评估，以便于双方对租赁物进行处置。鉴于诉讼中原、被告双方未能就租赁物的处置达成协议，本院只能按照《合同法》的有关规定以及双方签订的《租赁合同书》的约定进行判决。本院认为，浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂坐落的土地性质为国有划拨，应返还原告为宜，原租赁建筑物已被拆除，因此原告要求被告返还，本院不予支持，至于被告重新投资兴建的建筑物及机器设备，其中建筑物与土地密不可分，机器设备的拆除也会减损其实际价值，故本院决定将建筑物及机器设备一并由原告受让处理，原告按评估价格向被告支付相应的对价。
综上，本院认为，原告平阳县水产供销公司与被告叶友光签订的租赁合同书，内容合法，意思表示真实，依法应确认有效。原告主张截至2013年2月，被告结欠租金800454元，被告对此欠付金额并无异议，现原告要求被告支付租金800454元，本院予以支持。合同租期届满后，被告应向原告返还租赁物，因双方当事人无法按《租赁合同书》第七条的约定达成一致协议，因此本院决定租赁物的地块返还给原告，租赁物中的建筑物及机器设备按评估价格由原告受让处理。在被告将上述地块及建筑物、机器设备返还和交付给原告之前，因上述财产仍由被告使用，因此被告还应支付相应使用费，现原告要求被告按原合同约定支付2013年3月至腾空返还时止的使用费，本院予以支持。被告以经营困难为由要求减免租金，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告叶友光支付原告平阳县水产供销公司2007年2月底至2013年2月底的租金800454元，并支付2013年3月至2014年2月的使用费133000元，之后至被告叶友光返还、交付租赁地块和建筑物、机器设备给原告之日止的使用费，按每年增加3000元计算，上述款项应于本判决生效之日起一个月内付清；
二、被告叶友光应在本判决生效之日起一个月内返还其租赁的地块（坐落平阳县鳌江镇栈前街79号的浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂所在地块四至为：东至栈前街大道路边，南至华丰食品冷冻厂发电站，西至华丰食品冷冻厂围墙，北至道场水沟边）给原告平阳县水产供销公司；
三、驳回原告平阳县水产供销公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14421元，由叶友光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费14421元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：31×××51，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人应当在本判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨隆隆
审 判 员 王晓斐
人民陪审员 肖丽君
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 季暄燃