山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一终字第294号
上诉人（原审被告）：刘长荣，无业。
上诉人（原审被告）杨玉萍，无业，系刘长荣之妻。
二上诉人共同委托代理人庄如昭，无业，系二上诉人之亲戚。
被上诉人（原审原告）：马月华，个体工商户。
委托代理人梁小苹，山东国曜（聊城）律师事务所律师。
委托代理人赵盼盼，山东国曜（聊城）律师事务所律师。
上诉人刘长荣、杨玉萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2014）临民一初字第1365号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2013年10月17日，原、被告通过中介达成房屋买卖协议。双方签订的房屋买卖协议载明：甲方刘长荣、杨玉萍将自己位于东关街的房产一处转让给乙方马月华，北屋4间，东房2小间，西屋1间，门楼1间，长16米、宽10米，价格26万元。甲方保证该房屋的所有权是合法取得，拥有处分权，保证无第三人对该房屋主张任何权利。甲方就该处房屋已经取得的所有涉及的权利凭证，在签订本协议之日起交付给乙方。原告当日付部分房款后，被告将房屋交给原告。2014年1月26日原告将房款全部付清。
2014年5月，该房产坐落地进行旧城改造，临清市新华路街道办事处临清市红星路北（东关）片区改造工程指挥部以该房产属于违章建筑，决定对在规定期限内主动拆除的，根据违章情况适当给予一定的物料补偿。原告马月华于2014年5月20日在改造工程指挥部领取了物料补偿款77301.5元。
被告陈述2013年5月，通过街坊以72000元的价格购买的宅基地，花费190000元左右建了两处院落，即本案诉争房宅及另一案刘林山购买的房宅。一直没有办理房产证、土地证。该宅基原来是集体的大坑垫起来的。与原告签订协议时已告知无房产证，原告认可购买的是地上物。被告对其主张提交了其与陈某签订的协议，载明购买东关街坑沿壹处，价格72000元，如邻家及大队有纠纷，有甲方陈某承担一切责任。
经调查，临清市城市规划局证明东关片区刘长荣户2013年以来未申请办理过“建设工程规划许可证”。临清市城建督察大队于2014年5月对马月华下达了“责令限期整改通知书”。
二被告对上述证据的真实性无异议，但认为被告违反的是行政管理规定，不影响本案买卖合同的有效性。
原审庭审中，原告要求被告赔偿的损失包括中介费2500元、260000元购房款的利息、房屋装修10000元、安装水电费用5000元，合计50000元。
被告对原告的陈述不予认可，原告对其主张未提交证据予以证明。
诉讼中，根据原告的申请，临清市人民法院依法查封了被告的部分财产。
原审法院认为，二被告刘长荣、杨玉萍未办理合法的土地使用权，在集体所有的土地上建设房屋，也未依规定办理建设工程规划许可证，没有取得房屋所有权证，后将房屋出售给原告，原告并非东关街居民，因此，原、被告签订的房屋买卖协议应为无效协议。对导致协议无效，原、被告均存在过错。民法通则规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，协议无效后，二被告应当返还原告购房款260000元，由原告返还被告房产，因房产被工程改造指挥部拆除，则相应的物料补偿款应当归二被告所有。对原告所要求赔偿的损失，因原告对其主张未提供证据予以证明，对该项请求本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，判决如下：一、确认原告、被告于2013年10月17日签订的房屋买卖协议无效；二、二被告刘长荣、杨玉萍退还原告马月华房款260000元；三、原告马月华将领取的房屋物料款77301.5元退还给二被告；四、驳回原告其他诉讼请求；上述第二、三项于本判决生效之日起十日内付清；案件受理费6050元，原告承担3025元，二被告承担3025元。保全费2070元，由原告承担1035元，二被告承担1035元。
刘长荣、杨玉萍不服原审判决向本院提起上诉，认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销临清市人民法院（2014）临民一初字第1365号民事判决书，改判上诉人与被上诉人于2013年10月17日签订的房屋买卖协议合法有效，驳回原审原告的诉讼，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定你事实回避主要情节。涉案房屋所在片区面临拆迁的信息早已明确的情况下，被上诉人出于获取高额补偿大赚一笔的目的，而从康庄镇到城区来购买的。在双方的买卖协议中第六条载明“乙方（买方）接受房屋后，如遇有办理房屋产权证或其他需要甲方（卖方）协助事项，甲方为维护乙方利益有协助义务，自愿积极配合”。这就明确说明涉案房屋没有产权证书。被上诉人是“明知”并“认可”了按当时的现状（俗语就是这一堆）而购买的，因此她就应当承担经营的风险。一审法庭回避不提上述主要条款，是为了隐匿被上诉人当时认可购买的“就是这一堆”这一事实，从而达到转嫁被上诉人经营风险的后果。二、本案“房屋买卖协议”符合《合同法》关于平等、自愿、公平、诚实信用原则，应当属于有效合同。被上诉人是因为没有达到大赚一笔的目的而反悔的，并非她声称的“后得知”涉案房屋无证。一审法院对这种不讲诚信的行为给予支持，违背《物权法》第十五条关于“未办理物权登记的，不影响合同效力。”和2011年山东省高院民事审判工作会议纪要中关于“一般不宜轻易否认物权转让合同的效力，切实保护守约一方的合法权益，维护市场经济条件下交易的基本规则”的规定要求。三、原审判决书适用法律不当。本案案由为“房屋买卖合同纠纷”，一审法庭不是依照《合同法》第五十二条之相关规定和最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指‘效力性强制性规定’”之规定来判定合同的效力，而是引用原则性很强，操作性较小的《民法通则》之规定。判决书依照的《民法通则》第六十一条是民事行为被确认为无效或撤销后的法律后果，并非关于合同效力的规定。涉案房屋未按规定获得行政许可，是违反了行政管理强制性规定，应当受行政法规调整。根据《合同法》和合同法解释（二）以及省高院2011年民事审判工作会议纪要中关于“未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效”等法条规定。本案买卖协议应为有效合同。四、被上诉人2013年10月17日购买上诉人的房屋，2014年5月20日又卖给了“指挥部”，房屋所有权自此发生了转移，所有权转移之日被上诉人丧失诉权，被上诉人不具备诉讼主体资格，应当驳回被上诉人的起诉。五、被上诉人将房屋卖给“指挥部”，得到77301.5元的价款，这是他们双方在自愿原则下达成的交易，与上诉人何干。被上诉人是自然人，“指挥部”既不是政府法人，也不是企业法人，更不是自然人，他们的合意就被一审法庭冠以法律的名义，强制上诉人接受，这与当前党中央依法治国的总要求背道而驰，格格不入。
被上诉人马月华答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、一审法院认定事实并未回避主要情节。一审法院认定房屋买卖协议无效的主要事实依据有两个：一是该房屋未违法建筑，二是答辩人非东关街集体组织成员，不能购买东关街集体组织成员的房屋。上诉人认为一审法院回避了答辩人明知该房屋无证仍然购买的情节，其目的是为否定协议的合法性，上诉人的该种观点不正确，即使存在该情节，也不影响本案合同效力的主要事实依据。答辩人购买涉案房屋的目的是自己居住，并非上诉人所说为了赚取高额利益。答辩人与上诉人签订合同时，上诉人承诺房子是合法取得的，虽然暂时没有房产证、土地证，但房子是合法的，可以办证，基于此答辩人才和上诉人签订房屋买卖协议。2014年5月4日临清市城建监察大队给答辩人下达责令整改通知书时，答辩人才知道所购房屋是上诉人侵占集体土地所建的违法建筑。且上诉人在与答辩人签订协议时便对答辩人隐瞒了该房屋系违法建筑这一事实。该标的本身不具有合法性，不能作为交易对象。即便签订协议时答辩人知道该房屋无证，也无法改变该房屋因系违法建筑而导致买卖协议无效这一事实。二、上诉人认为房屋买卖协议符合《合同法》关于平等、自愿、公平、诚实信用原则，应属于有效合同，答辩人对此主张不予认可。答辩人未违背诚实信用原则，违背诚实信用原则的是上诉人。上诉人明知自己的房屋是违法建筑，还将此房屋卖给答辩人，在签订合同时有意欺骗答辩人，其一开始就没有遵循诚实信用原则，答辩人的自愿也是在被欺骗下的自愿。一审法院确认房屋买卖协议无效没有违背《物权法》第十五条关于“未办理物权登记的，不影响合同的效力”和2011年山东省高院民事审判工作会议纪要中关于“一般不宜轻易否认物权转让合同的效力，切实保护守约一方的合法权益，维护市场经济条件下交易的基本原则”的规定要求。物权中的“物”应该是合法取得的，用于交易的“物”也应该是合法的，但是本案涉及的房屋已经被有关部门认定为违法建筑，违反了物权法和合同法中关于物的合法性的规定，因此一审法院确认协议无效是正确的。三、一审法院判决适用法律正确。根据一审证据材料，本案二上诉人在没有办理合法土地使用权、建设工程规划许可证的情况下，私自占有集体所有的土地建造了涉案房屋，没有取得房屋所有权证，违反了《土地管理法》第二条、第六十三条、《城乡规划法》第四十条的相关规定，经临清市城建监察大队认定，涉案房屋属违法建筑。涉案房屋所占土地属东关村集体经济组织所有，答辩人不是东关村集体经济组织成员。农村集体土地使用权的主体只能是村集体成员，具有社会保障和社会福利性质。涉案房屋系在东关街居民集体土地上建造，上诉人与答辩人签订的房屋买卖协议，违反了国家政策的相关规定，应依法被认定为无效合同。四、答辩人具有诉讼主体资格。一审中答辩人是根据与上诉人签订的房屋买卖协议提起的诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，答辩人作为房屋买卖合同的一方当事人，以合同为依据起诉要求确认合同无效符合民事诉讼法第一百一十九条“原告是与本案有直接利害关系的公民”的规定，具备诉讼主体资格。上诉人认为答辩人将房屋转让给“指挥部”，房屋所有权随之转移，诉权随之消失的理由没有事实及法律依据。五、“东关片区改造工程指挥部”是东关片区违章建筑拆除工作的实际负责部门，答辩人与“指挥部”之间不是房屋买卖关系。答辩人签署物料补偿承诺书及物料补偿明细表是为了防止损失的扩大，且上诉人对此知情，答辩人的上述行为并无不当。根据《合同法》第五十六条、第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人与答辩人签订的房屋买卖合同是无效合同，二上诉人应当退还上诉人购房款26万元。在涉案房屋已被拆除没有返还房屋可能的情况下，原审法院判决答辩人返还上诉人物料补偿款也是正确的。
本院庭审中，上诉人刘长荣、杨玉萍称涉案土地不是集体土地，东关村居民没有宅基证，都是发放的房产证。被上诉人马月华对此主张不予认可，认为涉案土地属于东关村村民集体土地，一审法院调取的刘林山信访事项答辩意见书中明确载明了该土地属于东关村集体土地。本院二审查明的其他事实同原审。
本院认为，一审法院调取的另案刘林山信访事项答辩意见书中载明了涉案土地属于东关村集体土地，2014年5月4日临清市城建监察大队给被上诉人马月华下达责令限期整改通知书，涉案房产以违法建筑被拆除，该房产的取得没有经过政府部门的审批，没有取得相关的合法手续，该标的不具有合法性，不能作为交易对象。《中华人民共和国物权法》第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”，第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”，第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。上诉人认为一审判决认定事实回避主要情节、房屋买卖协议应属于有效合同的主张不能成立，本院不予支持。上诉人认为一审法院违背《中华人民共和国物权法》第十五条关于“未办理物权登记的，不影响合同效力”的主张不能成立，上述规定应当是建立在物具有合法性基础上的合法权益，合法建造房屋是物权原始取得的方式之一，涉案房产被认定为违章建筑，不是合法取得，对上诉人刘长荣、杨玉萍的该项主张，本院不予支持。
关于被上诉人马月华作为原审原告的诉讼资格问题。马月华作为房屋买卖协议的一方当事人，以协议为依据提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“原告是与本案有直接利害关系的公民”之规定，具有诉讼主体资格。
上诉人刘长荣、杨玉萍认为被上诉人马月华把房屋卖给了“指挥部”，房屋所有权发生了转移，马月华得到77301.5元价款，是被上诉人马月华与“指挥部”之间达成的交易，与上诉人无关。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，涉案房产未发生物权变动，涉案房产以违法建筑被拆除，被上诉人马月华为防止损失的扩大签署了物料款补偿协议，原审法院确认返还该物料款是正确的。
关于原审法院适用法律问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，因涉案房屋不是合法建造，以违法建筑被拆除，该房产的取得不符合《中华人民共和国物权法》第三十条中“合法建造”的规定，也就是说上诉人刘长荣、杨玉萍对涉案房产未取得合法的所有权。原审法院适用《中华人民共和国民法通则》第六十一条之规定与《中华人民共和国合同法》第五十二条并不矛盾，亦无不当。
综上，上诉人刘长荣、杨玉萍的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6050元，由上诉人刘长荣、杨玉萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙久强
审判员 杜宏伟
审判员 孔繁奎
二〇一五年七月二十七日
书记员 赵书青