上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初92175号原告：李彦，男，1980年5月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴慧，上海市宏洲律师事务所律师。被告：绿城物业服务集团有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周宏，负责人。委托诉讼代理人：金为明。委托诉讼代理人：章叶思，远闻(上海)律师事务所律师。原告李彦与被告绿城物业服务集团有限公司上海分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月22日、2018年1月26日公开开庭进行了审理。原告李彦的委托诉讼代理人吴慧、被告绿城物业服务集团有限公司上海分公司的委托诉讼代理人金为明、章叶思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彦向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还物业费8,480元(2016年4月至2017年3月已缴纳的物业费的50%)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系浦东新区杨高南路5777弄中科大学村小区的业主，2016年2月4日，中科大学村业委会与被告签订物业服务合同，约定2016年3月26日至2018年3月25日由被告向中科大学村小区提供物业管理服务，但被告所提供的物业服务出现严重的缺失和不足，根本没达到约定的标准，属于严重违约行为，为维护原告合法权益，故提起诉讼。原告为证明其主张，提供了1、上海市房地产权证1份；2、物业服务合同1份；3、缴纳物业费凭据，证明原告支付了诉求时间段的物业费；4、照片1页，证明综合管理部、客户服务部、工程部值班表有13人，根据物业服务合同，被告承诺该三部门应有17人；5、照片1页、视频资料1份，证明被告的小区经理是唐军，其不具有相应的资格；6、微信截图4页，证明被告对业主的投诉没有在24小时内答复处理，没有履行合同义务；7、录音资料1份，证明小区的保洁存在问题；8、照片1页，证明小区会所从来没有物业人员打扫；9、照片1页，证明被告承诺垃圾收集是每天早晚两次，但实际情况是一天一次；10、照片1页，证明被告承诺公告灯具栏每日擦一次，但实际未做到；11、照片2页，证明垃圾没有分类，堆放在空地上；12、照片3页，证明被告承诺明沟无垃圾，地面垃圾不超过一小时，但未做到；13、照片2页、视频资料1份，证明被告没有做到水景水面无漂浮物；14、微信截图2页、视频资料1份、照片2页，证明门卫没人值班，监控设备的屏幕无法显示图像，失去监控功能；15、视频资料1份，证明在有电子报警的情况下，保安没有出现；16、绿化照片12张，证明小区杂草丛生，树木没有修剪，树木基本上是倾斜的，花坛遍布垃圾；17、公共部分设备服务照片20张，证明小区维修人员配备不足，小区门锁新装一个月就坏了，没有维修，现在换了新的，铁栅栏生锈，路面裂缝明显，凹陷不平，休闲椅、纪念碑、木栈道等破损不堪，很多公共照明灯不亮，喷水池、水泵等要保持正常，但是节假日没开；18、微信截图1页，证明被告承诺排水管、排污管完好率99%，但是没有做到；19、照片1页，证明被告没有做到公共区域照明完好率99%；20、微信截图1页，证明保洁率98%没有做到；21、微信截图1页，证明没有达到业主年有效投诉率万分之五、投诉处理率99%；21、照片2页，证明被告承诺绿化完好率98%，但是2017年3月发生毁绿事件。被告绿城物业服务集团有限公司上海分公司辩称，对原告诉称的缴纳物业费时间段和金额无异议，但不同意原告的诉讼请求。事实和理由：1、对原告的诉讼资格有异议，根据《物权法》规定，业主大会可以针对业主共有部分提出相应的停止侵权请求，如涉及业主自己的权益，可以提出诉讼，目前原告针对被告提出的诉讼是针对整个中科大学村小区，涉及小区整体业主的权益，应该由专有部分面积占半数业主提出，原告在本案中未有任何受到侵权行为；如果针对整个物业服务合同，物业服务合同的签订主体为中科大学村业委会，如果就物业服务内容提起诉讼，也应由业委会提起。2、物业管理是一项以提供维护、养护、清洁、安全的服务，主要针对公共区域，服务质量的好坏常常因为个人的主观感受存在差异，原告提供的证据所指出的问题被告均已整改，不存在原告所称的在各项服务项目上存在严重缺失与不足，更不存在违约行为。被告提供了1、2017年8月3日由康桥镇南华城居民区社工站出具的证明1页及中科大目前存在的问题各1页，证明中科大学村小区在被告提供物业服务时就存在大量的遗留问题；2、绿城物业公司工作联系单4份，证明被告入驻小区后对遗留问题进行积极的处理；3、照明、窨井检查记录3页、日常巡查签到表5页、景观(水景)运行检查记录2页、巡逻打点记录14页、外来车辆出入登记表16页、报警中心值班记录表17页、电子围栏报警器测试记录表11页、报警中心夜间报时情况记录表13页，证明被告按合同约定提供相应维护及安保服务的事实；4、照片13页，证明被告积极履行合同义务，大量的问题被解决，不存在违约行为；5、保洁服务巡查记录表3页、公共区域工作记录2页、绿化养护记录表2页，证明被告按合同约定提供相应的清洁、绿化养护服务；6、岗位证书1份，证明小区经理具有相应的资质。经质证，被告对原告提供的证据真实性表示无法确认，对照片的拍摄时间、地点无法确认，且认为无法全面体现被告方物业服务的持续性，无法全面系统的反映被告所提供的服务存在问题。原告对被告提供的证据1中的证明无异议，对问题不认可；对证据2中的第3页无异议，对其余部分有异议；对证据3认为可能是被告在诉讼后补做的，即使是当时做的也做的不到位；对证据4的真实性无异议，但认为有的地方没修好；对证据5认为是事后补做的，否则不会出现这么多的问题；对证据6的真实性无异议，但和本案没有关联。经审理，本院确认如下事实，2016年2月4日，被告绿城物业服务集团有限公司上海分公司(乙方)与上海市浦东新区中科大学村业主大会(甲方，下称中科大学村业主大会)签订物业服务合同，由被告为坐落于上海市浦东新区杨高南路5777弄的中科大学村提供物业管理服务，其中合同第二条约定：“乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(一)物业共用部位维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项”；合同第七条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)住宅：一期、二期别墅地上面积：4.1元/月/平方米；三期、四期别墅地上面积：3.7元/月/平方米；五期别墅地上面积：5.2元/月/平方米；二期别墅地下面积：2.05元/月/平方米；五期别墅地下面积：2.6元/月/平方米……。”合同约定的期限为2016年3月26日至2018年3月25日。原告系中科大学村小区二支弄1233号(即本案系争房屋)业主，原告房屋建筑面积为401.32平方米。2017年12月1日，原告诉来本院，诉请如前。本院认为，依照法律规定，被告与中科大学村业主大会签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告诉称被告提供的物业服务没有达到合同约定的标准属违约，要求被告退还已缴纳的物业管理费的50%，依据有关法律规定，原告具有诉讼主体资格，审理中被告辩解原告不具有诉讼主体资格，系被告对相关法律规定的误解，本院不予采纳。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告提供了照片、视频资料等证据以证明被告在清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等公共物业管理服务方面没有达到合同约定的标准，对此被告进行了相应的抗辩并提供了相关的证据，本院综合原、被告的举证、质证及陈述意见，认为原告提供的证据尚不足以支持其诉称意见，而被告提供的证据能够证明其履行了日常的物业管理服务的义务，其中被告针对原告举证中提及的物业管理服务中存在的一些问题而提供的证据，亦能证明被告进行了相应的整改，故本院对原告的诉讼请求难以支持。当然，需要指出的是，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。依照《最高人民法院》第一条、第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告李彦的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告李彦负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王金二〇一八年一月三十日书记员  倪熠附：相关法律条文一、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。