福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终3409号上诉人（原审原告）：徐朝芬，女，1979年3月18日出生，汉族，农民，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：黄志光，福建熹龙律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1069号，统一社会信用代码91350300717331712X。法定代表人：朱建荣，董事长。委托诉讼代理人：黄建章，福建凌龙律师事务所执业律师。上诉人徐朝芬因与被上诉人莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。徐朝芬的委托诉讼代理人黄志光、建德公司的委托诉讼代理人黄建章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐朝芬上诉请求：撤销一审判决，改判建德公司向徐朝芬支付自2017年1月1日起计至实际交付房屋之日止，按合同约定的逾期交房违约金（即以购房款473490元为基数，按日0.05%计算）。事实与理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期交房的违约责任有明确约定，法院应遵循当事人意思自治的合同原则判决建德公司按合同的约定向徐朝芬支付违约金。该合同系建德公司单方打印的格式合同，现建德公司自身违约，其主张自己拟定的合同违约金过高，实属荒谬。2.合同约定的逾期交房的违约金标准未超过法定标准。3.双方签订的《商品房买卖合同》约定，若徐朝芬逾期支付房款，违约金亦按日万之五的标准支付。徐朝芬的违约责任与建德公司的违约责任是相当的。可见违约金条款在整个合同中是一致的、明确的，体现了合同的公平自由原则，建德公司理应履约。4.建德公司逾期交房给徐朝芬造成的损失应当包括逾期期间的租金损失、已付购房款按贷款利率计算的利息及徐朝芬无法对该房屋进行出售、融资抵押、入股出资等以实现资金周转的损失等。对约定违约金标准是否高于造成的损失，应由主张过高的一方进行举证，但建德公司未能举证证明，应承担不利的后果。5.双方签订的合同未对违约金最高限额进行约定，一审判决增设违约金最高限额缺乏事实依据。6.讼争商品房已逾期交房近一年，建德公司至今没有交房的迹象，徐朝芬的损失在不断的扩大，随着逾期交房时间的延长，其损失远远超过购房总额的30%。一审法院在不能确定具体交房时间的情况下，既调整违约金，又增设违约金最高限额，导致徐朝芬的损失无法填平，一审法院适用法律错误。综上所述，一审法院判决缺乏依据，适用法律错误，请求判如所请。建德公司辩称：1.其不存在逾期交房的情形，既然一审法院已判决，尊重一审法院的判决。2.本案应适用合同法。合同法规定约定违约金若高于造成的损失可以适当进行减少。本案就算存在逾期交房的情况，建德公司按照日万分之一的标准赔偿也足够。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐朝芬向一审法院起诉请求：1.建德公司向徐朝芬支付逾期交房违约金（以购房款473490元为基数，按日万分之伍，自2017年1月1日起计至实际交付房屋之日止），暂计至2017年5月23日为33617.79元；2.由建德公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区海办镇海居委会的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用(2007)第C36474号、莆国用（2007）第C36475号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区B区，建设工程规划许可证号为建字第350300201308003号荔，施工许可证号为FJSGXK-0594-LC-2013-00004、JSGXK-0594-LC-2013-00006。2013年3月7日，建德公司与徐朝芬签订《商品房买卖合同》（合同编号为MF-2007-01-L201301464）,约定徐朝芬以总价款473490元向建德公司购买“护城河三期”商住区B区第6幢11层1113号商品房一套（建筑面积为40.92㎡）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：2013年3月7日前支付首付款143490元，余款330000元办理银行按揭。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付徐朝芬使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，建德公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且建德公司在发生之日起30日内书面告知徐朝芬的……。该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，建德公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付徐朝芬使用……逾期超过90日后，徐朝芬有权解除合同……徐朝芬要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，建德公司按日向徐朝芬支付已付款万分之伍的违约金。签订该合同后，建德公司分别于2013年4月2日、2013年12月20日、2014年1月24日向徐朝芬出具金额分别为143490元、50000元、280000元的购房款发票各一份。该房屋已办理预购商品房预告登记。因建德公司至今未将房屋交付给徐朝芬，致讼。一审法院认为，徐朝芬与建德公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。徐朝芬已支付了全部购房款，而建德公司逾期交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。建德公司辩称，建设施工期间因下雨及台风天气造成无法施工而构成不可抗力，但其提供的证据无法证实此类天气构成不可抗力，且其在庭审中自认在此情形下均未向徐朝芬书面通知，故其抗辩理由与合同约定的延期交房条件不相符，不予采纳。《商品房买卖合同》约定按已付购房款的日万分之五计算的逾期交房违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则结合违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”的性质，一审法院酌情将该项违约金的标准调整为按已付购房款的日万分之一计算，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%，即473490元×30%=142047元。建德公司应自最后交付期限2016年12月31日的第二天，即2017年1月1日起至实际交付房屋之日止按已付购房款473490元的日万分之一向徐朝芬支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内以473490元为基数自2017年1月1日起按日0.01%向徐朝芬支付逾期交付“护城河三期”商住区B区第6幢11层1113号房的违约金至实际交付房屋之日止，违约金最高限额为142047元。案件受理费640元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。二审审理期间，徐朝芬向本院提交《房屋拆迁补偿安置协议书》和收款收据各一份，欲证明建德公司根据自行制定的合同按约定的日万分之四向他案的业主收取逾期付款违约金，说明业主违约时建德公司按合同约定的日万分之四收取违约金，徐朝芬要求在建德公司违约时也按日万分之四计算违约金也是合理的。经庭审质证，建德公司对上述证据的真实性均没有异议，但对证明对象有异议，认为该证据是建德公司与案外人私下协商后自愿履行的款项。而本案是依据商品房买卖合同的规范，徐朝芬因建德公司逾期交房造成的损失按日万分之一的标准进行补偿是可以的。本院审查认为，因双方对上述证据的真实性均无异议，予以确认。但因上述证据系案外人与建德公司间的事宜，与本案无关，不予采纳。经审理查明，徐朝芬和建德公司对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，建德公司与徐朝芬对双方签订的《商品房买卖合同》的效力问题认可一审法院的相关认定，在此不再赘述。双方对一审法院认定建德公司未按上述合同的约定向徐朝芬交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任亦未提出异议，对无争议的事实予以确认。关于一审法院将合同约定的按已付款日万分之伍的违约金调整为按已付款日万分之一及违约金最高限额为不超过购房款总额30%的问题。经审查认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院启动违约金数额的考量，应当坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，一审法院依据上述规定，结合公平原则，并考虑本案的实际情况，将合同约定的按已付款日万分之五的违约金调整为按已付款日万分之一（最高额不超过购房款总额30%）并无不当。综上所述，徐朝芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由徐朝芬负担。本判决为终审判决。审判长  王鹏程审判员  李 忠审判员  许秋红二〇一七年十二月二十一日书记员  高小福附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。-8-