重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第01640号
原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司，住所地重庆市长寿区文苑大道5号，组织机构代码：67103894-X.
负责人李长江，该公司经理。
委托代理人张颖，女，1981年8月28日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区官山坡11号1单元2-3号。
委托代理人（特别授权）周杰，男，1973年8月14日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地西安市周至县，现住重庆市长寿区。
被告桂木梅，女，1980年3月25日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）陈彬（系桂木梅配偶），男，1974年11月27日出生，汉族，户籍所在地重庆市九龙坡区，现住址同被告。
原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司（以下简称碧桂园物业长寿分公司）诉被告桂木梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理后，依法由代理审判员霍振峰适用简易程序于2015年4月16日对该案进行了公开开庭审理。原告碧桂园物业长寿分公司的委托代理人张颖、周杰，被告桂木梅的委托代理人陈彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业长寿分公司诉称：被告购买了某某小区房屋。2009年4月12日，我公司与被告签订了《长寿碧桂园前期物业服务协议》，约定由我公司向该小区提供物业服务，被告须每月向我公司缴纳148.56元的物业服务费。我公司依约履行了物业服务，被告未交2011年1月1日至2014年12月31日期间的物管费共计7130.88元。虽经我公司多次催收，均未果。故被告的行为已构成违约。我公司要求判决被告支付所拖欠的上述期间的物管费7130.88元及违约金（按照合同约定标准计算）。
被告桂木梅辩称：我拖欠原告物管费的金额及期限属实，2009年4月12日所签订的《长寿碧桂园前期物业服务协议》也属实。但原告提供的物业服务存在瑕疵。我的房屋阳台、窗台、墙面均存在漏水问题，原告拒不按照《新建商品房屋质量保证书》的承诺履行维修义务，且原告在小区的交通及车辆停放管理上存在问题。我并非恶意欠费，只要原告把我的房屋整修好，物业服务整改到位，我愿意缴纳物业服务费，再不拖欠。原告与碧桂园开发商签订的前期物业合同无效，不予认可。原告请求的2011年1月1日至2012年1月6日的物业费已过诉讼时效，不予认可，之后的费用（2012年1月7日至2014年12月31日）我愿意缴纳。我不同意支付违约金，原告请求的违约金计算标准过高请求下调。我从2014年开始才收到原告的催收物管费的短信，我没有收到原告寄送的律师函，我不清楚原告是否在我房门上张贴催费单子。
经审理查明：被告桂木梅是长寿区某某小区房屋业主，房屋建筑面积99.04平方米。
2008年3月22日，原告碧桂园物业长寿分公司（乙方）与重庆市碧桂园房地产开发有限公司（甲方）签订《长寿碧桂园前期物业服务合同》，约定由原告对长寿某某小区进行物业管理，物业服务费用由甲方、业主或物业使用人按合同约定的标准向原告交纳，其中电梯洋房的物业服务费按建筑面积1.5元／月／平方米计收，物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人自物业交付之日起在每月15日前交纳上月的物业服务费，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费0.3%的标准交纳违约金，合同期限为三年，从2008年3月22日至2011年3月22日，合同到期后双方无异议，该合同自动续期三年等。
2009年4月12日，被告与原告签订《长寿碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告对长寿某某小区进行物业管理，物业服务费用按房屋建筑面积1.5元／平方米／月计收，被告的房屋建筑面积合计为99.04平方米，应按148.56元／月的标准向原告交纳物业服务费，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费，原告采用银行扣费的方式收取，扣费时间为每月15日，被告应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，该合同同时约定经双方签署后即发生法律效力至小区全体业主重新选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同时终止等。
原告向该小区提供了物业服务，被告未缴纳2011年1月1日至2014年12月31日期间的物管费。
同时查明，在2014年1、2、3、5、8、9、10、11月，原告通过向被告使用的1338964****发送了催收信息。
上述事实，有当事人陈述、《长寿碧桂园前期物业服务合同》、《长寿碧桂园前期物业服务协议》、短信催款记录汇总表、长寿碧桂园物业管理系统照片等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告分别与重庆市碧桂园房地产开发有限公司及被告签订物业服务合同，约定由原告为长寿某某小区提供物业服务，被告向原告交纳物业服务费等相关费用，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告桂木梅辩称原告与开发商所《长寿区碧桂园前期物业服务合同》系复印件，不认可其真实性，且未经过招投标程序订立，属无效合同。本院认为，该合同虽系复印件，但结合本院在先判决及原告履行物业服务的事实，本院对其真实性予以确认。被告桂木梅辩称原告未履行为其修缮房屋漏水问题的义务等，且原告诉讼请求中2011年1月1日至2012年1月6日的物业费已过诉讼时效。本院认为，被告房屋渗水问题不属于物业服务合同约定内容，且被告所提供的《新建商品房屋质量保证书》关于房屋质量问题的解决方式也不能导致对原告课以负责解决被告房屋质量问题的义务，故该辩解意见不构成拒交物管费的合法理由，本院不予采纳。本院认为，物业合同已约定被告应于每月15日前或15日按月缴纳物管费，而原告提供的依据显示其最早于2014年1月7日向被告催收物业服务费用，故被告关于2011年1月1日至2012年1月6日的物业费已过诉讼时效的辩解意见成立，本院予以采纳。经本院审核，2012年1月7日至2014年12月31日间，被告桂木梅应缴纳物管费为5348.16元（36个月×1.5元／月／平方米×99.04平方米）。
原告依约向被告提供了物业服务，被告桂木梅亦应依约履行缴费义务，现其未依约缴纳物管费，已构成违约。原告请求以当月欠缴金额为基数，逾期未缴纳的，按照每日千分之三的标准负担违约金，被告认为该标准过高请求下调。本院认为，因原告未提供证据证明因被告未按期缴纳物业服务费对其造成的实际损失，故其实际损失即为二被告欠缴物业服务费所产生的资金占用损失，因此，故本院依法将原告主张违约金的标准调整为以当月欠缴费用金额为基数，从逾期之日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至付清时为止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告桂木梅于本判决生效之日起七日内支付原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司2012年1月7日至2014年12月31日间物业服务费5348.16元（当月欠缴费用金额为基数，从逾期之日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至付清时为止）；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费354元，减半收取177元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司负担134元（已缴纳），由被告桂木梅负担43元（限本判决生效后7日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
代理审判员 霍振峰
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 罗 琳