广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1204民初1320号
原告：肇庆高盛投资有限公司，住所地肇庆市高要区南岸沿江二路28号金沙咀国际广场西边入口大门A座1号物管房，统一社会信用代码91441283690547141Y。
法定代表人：潘炬云。
委托代理人：郭纪泓、郭丽，均为该司员工。
被告：何辉麟，男，1973年5月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
原告肇庆高盛投资有限公司诉被告何辉麟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法由审判员游兴华适用小额诉讼程序，于同年8月20日公开开庭进行了审理。原告肇庆高盛投资有限公司的委托代理人郭纪泓、郭丽及被告何辉麟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肇庆高盛投资有限公司诉称：被告是原告所管理的小区业主。被告于2010年10月26日与开发商签订《商品房买卖合同》购买了该小区T22幢XX号房，建筑面积130.35平方米，同时与被告签订《前期物业服务协议》约定原告向被告提供物业服务，被告每月按建筑面积1.08元/平方米的标准向原告缴纳物业服务费，如被告逾期付款，将每日收取0.1%的违约金。合同生效后，原告依约向被告提供完善的物业服务，但被告未依约交纳物业服务费。截止2018年6月30日，被告共欠物业管理费2534.00元，违约金1368.36元、公共水电费279.02元。原告多次催收无果，遂起诉，请求：1.判令被告立即支付XX房2017年1月至2018年6月的物业管理费2534.00元。2.判令被告立即支付T22-502房2016年9月至2018年4月公共水电费（二次加压电费、电梯电费、公共路灯电费）共279.02元。3.被告按每日0.1%逾期期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年6月30日应支付的违约金为1368.36元。4.上述1-3项共4181.38元。5.被告承担本案全部诉讼费用。
被告何辉麟辩称：我还没有入住、没有装修，原告要求我支付分摊费没有依据，物业服务费应按7折计算。
经审理查明：2010年10月26日，何辉麟与金沙咀国际广场的开发商签订《商品房买卖合同》，购买了位于高要南岸沿江二路28号的金沙咀国际广场第T22座XX号房，建筑面积130.35平方米，同日，与肇庆高盛投资有限公司签订《金沙咀国际广场前期物业管理服务协议》，约定由肇庆高盛投资有限公司为其提供物业服务；何辉麟按通知交楼日起计收服务费并先预交三个月，之后每月5日前交纳；收费标准为按建筑面积每月每平方米1.08元……因何辉麟原因而空置房屋的按以上收费标准全额收取……公共用电费、水费由何辉麟所有的房屋建筑面积占总建筑面积的比例分摊，二次加压水泵用电电费按何辉麟所用的水量占全部业主所用之水量的比例分摊且仅限于4层及以上住户；电梯电费根据不同楼层分摊，每段增加20%，其中1-5层为1、16-20层为1.6，计算公式为住户分摊=总用电量/（每1段总户数*1+第2段总户数*1.2+……）*N段系数*电价；何辉麟不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，肇庆高盛投资有限公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天加收欠交金额1‰交纳违约金……
何辉麟于2016年9月14日办理了收楼手续并交纳物业服务费至2016年12月底、公共水电费交纳至2016年8月底。何辉麟称其购房用于投资，因此一直没有装修入住。
本院认为：本案是因何辉麟未向原告交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。原告为涉案物业所在小区提供物业服务并按约定标准收费、何辉麟是该小区T22幢XX号房的业主，以上事实有经质证的《前期物业管理服务合同》、《商品买卖合同》等证据予以证实，本院予以确认。本案争议焦点是何辉麟应否向肇庆高盛投资有限公司交纳物业费用及数额。
何辉麟应当依约向肇庆高盛投资有限公司交纳物业服务费用，理由如下：
第一、原告与被告存在物业服务合同关系。肇庆高盛投资有限公司为案涉小区提供物业服务是众所周知的事实并且何辉麟已与肇庆高盛投资有限公司签订《前期物业管理服务协议》，同时何辉麟是该小区内T22幢XX号房的业主，依据《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条的规定，何辉麟应依约向肇庆高盛投资有限公司交纳物业服务费用。何辉麟抗辩认为自己购房用于投资而并没有装修入住该房屋，因此应按七折标准交纳物业服务费用，但其该意见与《前期物业管理服务协议》中关于“因何辉麟原因而空置房屋的按以上收费标准全额收取”的约定相佐，亦没有法律依据，故对何辉麟该抗辩意见，本院不予采纳；何辉麟认为其收楼时已交纳了物业服务费，但其所交纳的费用并不属于原告起诉时段的服务费，故对其认为自己已交了服务费用的意见，本院不予采信。
第二、何辉麟应依约承担物业服务费：本案中，何辉麟向开发商购买了案涉房屋，成为对应物业的业主。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……因此，何辉麟应承担其作为案涉物业业主的交纳物业服务费的义务。关于交费的时间问题：何辉麟应自房屋已具备交楼条件且开发商通知其收楼之日起向肇庆高盛投资有限公司交纳物业服务费用。本案中，何辉麟于2016年9月办理收楼手续并交纳了当年的物业服务费及截止2016年8月的公共水电分摊费用，此后没有继续交纳，何辉麟该行为违反法律规定及合同约定，原告诉请其交纳自2017年1月起至2018年6月共18个月的物业管理费以及自2016年9月至2018年4月的公共水电费理据充分，本院予以支持。关于每月应交纳的费用问题：原被告合同约定，业主应交纳的物业服务费包括物业费、公共水电费用分摊费用，依双方合同约定何辉麟每月应交纳的物业服务费为130.35平方米×1.08元/月/平方米=140.78元；每月应分摊的公共水电费由物业公司依约另行计算并收取。综上在本案中应交纳的物业服务费包括：1.2017年1月至2018年6月共18个月的物业服务费2534.00元：140.78元/月×18个月=2534.00元；2.公共水电费279.02元该费用包括自2016年9月至2018年4月共8个月的二次加压电费、电梯电费、公共路灯电费，原告请求被告支付该费用符合合同约定且计算准确，本院予以支持。
关于肇庆高盛投资有限公司诉请何辉麟支付违约金的问题：何辉麟拒不交纳物业服务费违反合同约定及法律规定，依法应当承担违约责任。但是肇庆高盛投资有限公司诉请何辉麟按每天千分之一的标准交纳暂计算至2018年6月30日的违约金共1368.36元的约定过高，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因此，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，肇庆高盛投资有限公司并没有举证证实其因何辉麟没有按时交纳物业服务费而产生了损失的实际情况，因此其与何辉麟之间约定的违约金过高，本院酌情参照按年利率7.8%为标准计算其违约金，由于双方约定何辉麟每月交纳物业服务费的时间为当月5日前，即其迟延交纳2017年1月的物业服务费最迟应于2017年1月5日交纳，故违约金应自2017年1月6日起算，暂计算至2018年6月30日共535天，核算为16.10元：140.78元/月×7.8%÷365天×535天=16.10元，依此类推，计得何辉麟迟延交纳2017年1月至2018年6月的物业费所应支付的违约金为151.63元。关于何辉麟迟延交纳公共水电分摊费用而产生的违约金问题：肇庆高盛投资有限公司所举证据未能充分证实何辉麟应当交纳该费用的最后期限，故其主张何辉麟承担因其迟延交纳该项费用而产生的违约金计算依据不足，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：
一、何辉麟在本判决发生法律效力之日起十日内向肇庆高盛投资有限公司支付自2017年1月起至2018年6月止的物业服务费2534.00元。
二、何辉麟在本判决发生法律效力之日起十日内向肇庆高盛投资有限公司支付自2016年9月起至2018年4月止的公共水电费279.02元。
三、何辉麟在本判决发生法律效力之日起十日内向肇庆高盛投资有限公司支付违约金151.63元（该违约金计算至2018年6月30日止）。
四、驳回肇庆高盛投资有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（原告已预交），由何辉麟负担。
本判决为终审判决。
审判员 游兴华
二〇一八年八月二十一日
书记员 黄丽莹