河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民二终字第199号
上诉人（原审被告）：河南清华物业发展有限公司，住所地：河南省郑州市。
法定代表人：赵廷忠，该公司董事长。
委托代理人：陈建军，河南九格律师事务所律师。
委托代理人：楚垚天，河南九格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑州市中原区汝河路街道办事处，住所地：郑州市。
负责人：宋盼峰，�办事处主任。
委托代理人：孙秉，河南杰瑞律师事务所律师。
委托代理人：黄秋丽，河南杰瑞律师事务所律师。
上诉人河南清华物业发展有限公司（以下简称清华物业公司）与被上诉人郑州市中原区汝河路街道办事处（以下简称汝河路办事处）合同纠纷一案，汝河路办事处于2014年8月14日向河南省郑州市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：⒈清华物业公司向汝河路办事处交付清水湾综合楼一层的两套办公用房、二层三层办公用房及未租售的26个地下车位，并办理上述房屋的房产证、土地证；⒉本案诉讼费由清华物业公司承担。原审法院于2015年2月4日作出（2014）郑民三初字第159号民事判决。清华物业公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭审理了本案。清�物业公司的法定代理人赵廷忠及委托代理人陈建军、楚垚天，汝河路办事处的负责人宋盼峰及其委托代理人孙秉、黄秋丽，到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。
原审法院经审查查明：汝河路办事处因办公用房和职工住房困难，于2005年向郑州市中原区政府申请办公用房及职工住房建设用地，郑州市中原区人民政府于2005年9月20日印发中原政会纪（2005）8号《中原区人民政府会议纪要》，该会议纪要主要内容为：一、原则同意区粮食局关于大岗刘粮食仓库国有土地的处置方案，将此块土地收归区政府所有，由区财政追加粮食企业改革资金220万元用于安置粮食企业分流职工；二、鉴于汝河路办事处办公条件紧张，区政府将该块土地调剂给汝河路办事处建设办公及住宅综合楼。随后，中原区人民政府就汝河路办事处办公及住宅楼综合用地问题向郑州市人民政府�示。郑州市人民政府于2006年1月9日作出《郑州市人民政府关于中原区汝河路办事处办公及住宅综合楼建设用地问题的意见》，该意见明确：根据中原区政府申请（中原政文（2005）86号）和市国土资源局、市土地储备中心审核意见，为解决汝河路办事处办公及职工住房条件困难问题，经市政府研究，同意对郑州市中原区粮食局大岗刘粮油管理所划拨商业用地（土地证号：郑国用（2004）字第07**号）不予收购储备，该宗土地按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）第十七条规定，转让给汝河路办事处指定的河南清华物业发展有限公司，用于建设汝河路办事处办公及住宅综合楼，土地使用性质按照城市规划变更为住宅综合用地，并在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。有关部门要在土地转让手续办理、用地和建设规划、房地�开发规模等方面积极支持，保证汝河路办事处办公和住宅综合楼顺利建设。
2006年1月18日，中原区粮食局与汝河路办事处签订《协议书》一份，该协议主要约定：根据中原区政府中原政会纪（2005）8号会议纪要精神，汝河路办事处在2006年春节前先期支付中原区粮食局土地款100万元，余款120万元在土地过户前结清；中原区粮食局在汝河路办事处付款100万元后，将大岗刘仓库土地证交与汝河路办事处，积极支持汝河路办事处办理有关手续。2006年2月22日，中原区粮食局大岗刘粮油管理所与清华物业公司签订《土地转让协议》一份，该协议主要约定：根据中原区人民政府会议纪要和郑州市人民政府批示意见，为解决汝河路办事处办公及职工住房问题，解决粮食企业分流职工的安置，中原区粮食局大岗刘粮油管理所同意将国有划拨用地转让给汝河路办事处指定的房�开发单位清华物业公司用于建设汝河路办事处办公及住宅综合楼，土地使用权面积为5014.5平方米（约合7.52亩），该宗土地价款为225.6万元，地面附属物和附着物及拆迁清运费74.4万元。协议还约定了双方在开发施工过程中的其他权利义务。2006年4月7日，汝河路办事处与大岗刘乡闫垌村第五村民组、第六村民组签订的《土地补偿协议》，该协议约定：闫垌村第五村民组、第六村民组同意将3.066亩土地转让给汝河路办事处使用，汝河路办事处支付土地补偿款276万元，支付青苗及树木赔偿3万元，协议还约定了款项的支付时间和方式。
2006年8月25日汝河路办事处与清华物业公司签订《合作合同书》，主要约定：汝河路办事处、清华物业公司双方于2005年11月29日签订了《房屋委托开发合同书》但由于政府规划原因，未能达到预期目的，自本合同签订之日起，原《房屋�托开发合同书》自行作废；汝河路办事处委托清华物业公司管理办公及住宅综合楼的建设，该综合楼全部资金的投入、使用及管理由汝河路办事处负责；该项目的全部房产及物业归汝河路办事拥有，汝河路办事有权自由支配该项目的全部收益；汝河路办事处承担项目的全部费用和税费，该项目的债权债务由汝河路办事处负责与清华物业公司无关；清华物业公司应确保该宗土地只能建设汝河路办事处综合楼，不得转让、出租和抵押；清华物业公司负责组建项目部配合汝河路办事处办理所有开发手续，负责施工管理；汝河路办事处向清华物业公司缴纳管理费100万元，合同生效之日起支付管理费20万元，其余管理费随项目进度拨付；该项目的勘探、设计、监理、施工单位及后期物业管理由汝河路办事处负责选择并确认，清华物业公司委派专人予以配合指导；该项目交房后，清华物业公司协助汝河路办事处办理房产证手续，所有房产证手续资料应归档并移交清华物业公司。合同还约定了其他事项。
汝河路办事处、清华物业公司《合作合同书》签订以后，汝河路办事处先后向本单位干部职工收取集资款3250万元，并由汝河路办事处、清华物业公司共同设立共管账户，用于汝河路办事处办公及住宅综合楼建设，并将该综合楼项目名称定为清水湾综合楼项目。汝河路办事处于2006年9月11日、9月25日分两笔向清华物业公司支付项目管理费10万元，于2007年1月16日再次支付项目管理费10万元。清水湾综合楼项目于2010年9月21日取得商品房预售许可证，除去汝河路办事单位集资房200套以外，清华物业公司另行向社会销售商品房40余套。清水湾综合楼于2012年12月峻工，汝河路办事处、清华物业公司因房屋交付问题发生纠纷形成诉讼。
�审法院另查明：根据郑州市郑房测绘队的面积测绘报告书，清水湾综合楼1层商业服务用房面积为1119.26平方米；1-3层办公用房面积为3322.19平方米；4-22层成套住宅用房面积为24036.90平方米。
再查明：清华物业公司于2014年6月19日将汝河路办事处诉至原审法院，其民事起诉状称清华物业公司通过销售房屋实现收入9294.55万元，为清水湾综合楼项目已支出土地、建设成本等费用9800万元，尚有未结工程款、税费等约1800余万元，已形成项目亏损，请求法院确认其与汝河路办事处于2006年8月25日签订的《合作合同书》无效；并判令汝河路办事处赔偿清华物业公司损失1000万元。为准确查明案件事实，原审法院将该案与本案合并审理。庭审中，清华物业公司称该公司目前没有向清水湾综合楼项目提供投资的证据，汝河路办事处对清华物业公司诉称的清水湾综合楼项目支出费�的数额也不予认可，并称经过测算清华物业公司至少有4000万元的盈余。双方均认可清水湾综合楼项目的支出和收入情况未经过双方对账和决算。2014年12月12日，清华物业公司申请撤回对汝河路办事处的起诉，原审法院裁定予以准许。
原审法院认为：本案汝河路办事处、清华物业公司争议的焦点是双方于2006年8月25日签订的《合作合同书》是否为有效合同，以及该合同是否应当继续履行。
关于合同效力。首先，从合同签订的背景和目的来看，汝河路办事处因办公用房和职工住房紧张，经过郑州市人民政府研究决定，对郑州市中原区粮食局大岗刘粮油管理所划拨商业用地不予收购储备，将该宗土地转让给汝河路办事处指定的河南清华物业发展有限公司，用于建设汝河路办事处办公及住宅综合楼，土地使用性质按照城市规划变更为住宅综合用地，在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金，并要求有关部门予以配合协助。本案《合作合同书》签订的背景是郑州市人民政府对汝河路办事处办公用房及职工住房紧张问题作出了明确处理意见和解决方案，签订的目的是利用清华物业公司的企业资质、管理经验等来建设开发汝河路办事处的办公和住宅综合楼，以解决汝河路办事处的办公用房和职工住房紧张问题。其次，从合同内容来看，《合作合同书》约定的主要内容是汝河路办事处负责办公及住宅综合楼的全部资金投入、各项手续办理并享有综合楼的全部产权及收益，汝河路办事处委托清华物业公司管理综合楼项目，汝河路办事处支付清华物业公司项目管理费。该合同内容不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。因此，汝河路办事处、清华物业公司于2006年8月25日签订的《合作合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。清华物业公司辩称该《合作合同书》因违反1984年12月3日《中共中央国务院关于严禁党政机关和党政干部经商办企业的决定》及2006年8月14日建住房（2006）196号《关于制止违规集资合作建房的通知》，且以合法形式掩盖非法目的，故应认定为无效合同。原审法院认为，因汝河路办事处建设办公及住宅综合楼的目的是为了解决办公用房和职工住房困难，不存在以合法形式掩盖非法目的；在建设办公及住宅楼的过程中，即便由于市场变化及管理水平较高等因素使该项目有额外收益，该收益也不能认定为“经商办企业所得”；住房和城乡建设部（原建设部）虽于2006年8月14日下发（2006）196号通知，要求停止审批党政机关集资建房项目，但该通知不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，不能�为认定合同是否有效的依据；且本案涉及综合楼项目审批时间为2006年1月9日，系在住房和城乡建设部通知下发之前已审批完成。故，清华物业公司的上述抗辩理由均不能成立，原审法院不予支持。
关于清华物业公司是否应当向汝河路办事处交付办公用房及车位。汝河路办事处、清华物业公司于2006年8月25日签订的《合作合同书》为有效合同，双方合作建设的清水湾办公及住宅楼项目已经竣工，该《合作合同书》已经实际履行。根据合同约定，项目建成后的全部房产及物业归汝河路办事处拥有，汝河路办事处有权自由支配该项目的全部收益，故汝河路办事处要求清华物业公司交付办公用房及车位具有合同依据和法律依据。关于清华物业公司所称汝河路办事处未实际出资、未履行出资义务的抗辩理由，因汝河路办事处属于政府机关，其经费均来自财政拨款，中原区财政追加粮食企业改革资金220万以及从共管账户支出的用于项目建设的干部职工集资款均应视为汝河路办事处的出资，故清华物业公司的该项抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。根据合同约定，汝河路办事处应向清华物业公司支付100万元项目管理费，除去已支付的20万元，还应向清华物业公司支付管理费80万元，原告对此亦予以认可。但因清华物业公司未就项目管理费问题提出反诉或抗辩，原审法院对项目管理费问题不予处理。清华物业公司在庭审中称其因管理清水湾综合楼项目出现大量亏损，但清华物业公司未提交其向清水湾项目投入资金及项目亏损的相应证据，且双方均认可该项目收支情况未经过对账和决算，双方如有其他纠纷，可以另行解决。
综上所述，汝河路办事处、清华物业公司于2006年8月25日签订的《合作合同书》合法有效，依法成立合同受法律保护，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：清华物业公司在判决生效后十日内向汝河路办事处交付清水湾综合楼一至三层办公用房（面积3322.19平方米）及未租售的26个地下车位，并协助汝河路办事处办理上述房屋的房产证、土地证。一审案件受理费81800元，保全费5000元，共计86800元，由清华物业公司承担。
清华物业公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决受行政干预，显失公平公正。清华物业公司与汝河路办事处签订《合作合同书》，约定由汝河路办事处提供全部资金、由清华物业公司提供手续和管理施工。在项目建设过程中，由于汝河路办事处更换负责人，没有按照《合作合同书》所约定的分工履行相关配合义务，项目建设程序受阻，特别是在内部职工购房预付款使用完毕后，汝河路办事处没有提供建设资金，双方合作模式由简单的项目咨询管理转变成了项目代建加融资模式，清华物业公司成了整个项目的实际建设方。因所有对外合同均由清华物业公司签订，清华物业公司是项目建设对外的法律责任人，在汝河路办事处不予配合和停止提供资金的情况下，清华物业公司只得自行筹措资金以维持项目的后期建设。清华物业公司在承担高息债务责任的情形下，帮助汝河路办事处完成项目建设，而一审判决置清华物业公司的诉求于不顾，判定清华物业公司单方承担交房义务，判决显失公平公正。
二、一审判决认定事实错误。1、一审判决有意回避了汝河路办事处的合同义务。清华物业公司与汝河路办事处签订的《合作合同书》，汝河路办事�负责项目建设的全部资金，项目所产生的税、费也由汝河路办事处承担，并负责项目的所有债务。但项目建设过程中，汝河路办事处没有提供任何建设资金，220万元没有作为土地价款，也没有用于项目建设，汝河路办事处在一审所说的投资3250万元实质上是职工的预付购房款。清水湾综合楼项目建设截至目前账面上已支付资金总额为9282.12万元，待支出资金总额1047.28万元，减去实际销售房屋收入8661.11万元，账面缺口为1668.29万元；加上应由汝河路办事处承担的延期付款违约金、借款利息及税收罚款1542.6万元，目前项目资金缺口总计为3210.89万元。按《合作合同书》约定，该差额本应由汝河路办事处承担，但一审判决不顾清华物业公司抗辩，对汝河路办事处的责任不予认定错误。
2、清华物业公司与汝河路办事处之间原有的项目管理合作关系已实际发生变更。�《合作合同书》约定，双方所约定的项目管理模式只是一种咨询性的管理模式，清华物业公司负责建设资质手续和对外合同手续及建设管理，但在项目建设过程中，清华物业公司承担了建设资金的融资责任，双方之间对项目的管理模式已由咨询性管理模式转变为代建融资模式，成为了项目的实际建设方。加上建设资金不到位、汝河路办事处配合不力等因素，原定的建设期大大延长，增大了清华物业公司的管理成本。一审判决没有对双方合作模式变化事实和清华物业公司管理成本增加事实进行认定，没有对清华物业公司的利益诉求予以支持。
清华物业公司享有先履行抗辩权、不安抗辩权和留置权。按《合作合同书》约定，汝河路办事处负有投入全部建设资金和承担项目全部债务的义务，而汝河路办事处没有全面履行合同义务，违约在先，根据《合同法》第67条规定，清华物业公司享有先履行抗辩权，有拒不移交相关房产的权利。根据《合同法》第68条规定，清华物业公司还享有不安抗辩权，有权不予交付相关房产。清华物业公司对争议房产享有留置权。在合作关系下，清华物业公司是项目整体建设的实际承担人，双方之间的合作关系是一种承揽行为，双方权利义务除受《合作合同书》和履约变更事实关系约束外，还应受《合同法》第15章“承揽合同”规定调整，双方之间是一种定作人与承揽人的关系。根据《合同法》第15章第264条规定，定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权。据此，清华物业公司与汝河路办事处没有结清项目建设资金、欠款和各项税费以及承担清华物业公司融资成本和支付合理的代建报酬之前，即结清所有债务前，清华物业公司有权留置本案争议房产。
四、双方2006年8月25日双方签订的《合作合同书》为无效协议。从协议内容看，汝河路办事处的目的是为了解决办公用房和职工住房建设的困难，但这掩盖不了汝河路办事处在无自有资金投入情况下，依靠职工集资作为建设启动资金，借用清华物业公司的名义实施房地产业务，其实质是在经商办企业，其行为严重违反1984年12月3日《中共中央国务院关于严禁党政机关和党政干部经商办企业的决定》，依据合同法第52条3、5款规定，且以合法形式掩盖非法目的，以合法形式掩盖非法目的和违反法律、行政法规的强制性规定的，合同应为无效。请求撤销一审判决，驳回汝河路办事处对清华物业公司的起诉。
汝河路办事处答辩称：一、一审判决公正合法，不存在显失公平问题。一审判决认为合同有效，双方应当按照合同要求全面履行合同，清华物业未向一审提交对清水湾项目的投入资金及项目亏损的相应证据，双方均认可该项目的收支情况未经过对账和决算，双方如有其它纠纷可以另行解决，并未加重清华物业的合同责任，不存在行政干预和显失公平的问题。上诉状中清华物业提出项目债务数据没有证据支持。
二、一审判决认定事实清楚，并未回避汝河路办事处的合同义务。一审判决认为合同有效，应当全面履行义务。
根据清华物业2014年2月19日诉汝河路办事处起诉书中的事实，清华物业自认通过销售实现收入9294.55万元，项目支出980万元，尚有未结工程款等1800万元，而上诉状中称项目差额为3211万元，两次陈述互相矛盾没有证据支持。一审判决引用清华物业公司的起诉中陈述的事实，不存在事实认定错误的问题。清华物业公司认为双方的原有项目管理合作关系已实际发生变更，纯属单方臆想，�有事实根据。如果说有变更，也是清华物业单方违约形成的结果。
三、清华物业公司不享有先履行抗辩权、不安抗辩权和留置权。合同约定，双方设立共管账户对建设资金和项目收益进行监管。2011年郑州市房管局下发文件对全市房屋销售资金进行监管。清华物业私自设立账户单方改变了双方监管模式，随后清华物业违约绕过汝河路办事的监管，随意支配项目资金；此后双方委托会计事务所对项目进行审计，清华物业不予配合；发生争议后，双方分别提起诉讼，合并审理后清华物业公司因未提交相应证据，后自行撤诉。一审判决后又提出先履行抗辩缺乏事实和法律依据。清华物业不享有不安抗辩权。清华物业认为汝河路办事属于行政机关，缺少履行合同义务的能力，享有不安抗辩权其上诉理由没有法律依据。汝河路办事作为行政机关，不存在经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金，以逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。清华物业不享有留置权。清华物业公司混淆了双方之间的《合作合同书》和清华物业公司与六冶之间的建筑施工合同两种法律关系，清华物业和汝河路办事之间的合作合同书不具有留置权的法律特征。
四、关于合同的效力问题。清华物业公司上诉状中提到2006年8月25日双方签订的《合作合同书》为无效协议，在补充上诉意见中说明“如与原上诉状之间存在事实和理由方面的矛盾，以补充意见为准”。汝河路办事处认为补充上诉意见中观点的基础均是以有效合同作为前提，根据清华物业公司的“说明”汝河路办事处认为清华物业公司已经放弃合同无效的理由。请求驳回上诉，维持原判。
根据清华物业公司的上诉和汝河路办事处的答辩，经征求各方当事人同意，本院归纳本案二审争议焦点为：1、2006年8月25日双方签订的《合作合同书》的性质是什么；2、原审判决清华物业公司承担向汝河路办事处交付的各项房产及相关协助义务有无事实依据和法律依据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：关于2006年8月25日双方签订的《合作合同书》的性质及效力问题。原审已认定，《合作合同书》签订的背景是郑州市人民政府对汝河路办事处办公用房及职工住房紧张问题作出了明确处理意见和解决方案，目的是利用清华物业公司的企业资质、管理经验等来建设开发汝河路办事处的办公和住宅综合楼，以解决汝河路办事处的办公用房和职工住房紧张问题。《合作合同书》约定的主要内容是汝河路办事处负责办公及住宅综合楼的全部资金投入、各项手续办理并享有综合楼的全部产权及收益�汝河路办事处委托清华物业公司管理综合楼项目，汝河路办事处支付清华物业公司项目管理费。该合同内容既不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，也不符合承揽合同的特征，清华物业公司不享有留置权。清华物业公司没有举证汝河路办事处经商办企业和以合法形式掩盖非法目的的证据，因此，原审认定《合作合同书》有效并继续履行合同正确，本院予以支持。清华物业公司上诉称《合作合同书》违反合同法及《中共中央国务院关于严禁党政机关和党政干部经商办企业的决定》，且以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效合同的理由不能成立，本院不予支持。
关于原审判决清华物业公司向汝河路办事处交付清水湾综合楼一至三层办公用房及未租售的26个地下车位，并协助汝河路办事处办理上述房屋的房产证、土地证有无事实依据和法�依据问题。本院认为，清华物业公司与汝河路办事处《合作合同书》签订后，除中原区财政追加粮食企业改革资金220万元以及从共管账户支出的用于项目建设的汝河路办事处干部职工集资款项外，汝河路办事处还按约定向清华物业公司支付了部分管理费。清华物业公司称其因建设和管理清水湾综合楼项目出现大量亏损，要求汝河路办事处再支付建设项目资金，清华物业公司因此纠纷已向原审法院起诉汝河路办事处，但因清华物业公司未提交其向清水湾项目投入资金及项目亏损的相应证据，且双方均认可该项目收支情况未经过对账和决算，清华物业公司又申请撤回起诉，清华物业公司称享有不安抗辩权的上诉理由没有事实依据和法律依据。《合作合同书》已经实际履行，双方合作建设的清水湾办公楼及住宅楼项目已经竣工。根据合同约定，项目建成后的全部房产及物业归汝河路办事处拥有，汝河路办事处有权自由支配该项目的全部收益，汝河路办事处承担项目的全部费用和税费，该项目的债权债务由汝河路办事处负责与清华物业公司无关。因此，原审判决清华物业公司向汝河路办事处交付清水湾综合楼一至三层办公用房及未租售的26个地下车位，并协助汝河路办事处办理上述房屋的房产证、土地证既有事实依据也有法律依据，清华物业公司以种种理由拒绝向汝河路办事处不履行合同义务的理由不能成立，本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结论适当，应予维持。清华物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81800元，由河南清华物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 伍 龙
审 判 员 孙 玉 华
代理审判员 吴 延 峰
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 闫嘉卉（代）