广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法金民终字第787号
上诉人（原审被告）：陈土振，身份证住址：广东省吴川市。
委托代理人：祝胜满，广东端华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市天河永达装饰工程有限公司。住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：莫家贵，该公司经理。
委托代理人：梁庆才，广东大贤东宇律师事务所律师。
上诉人陈土振因与被上诉人广州市天河永达装饰工程有限公司（以下简称永达公司）民间借贷纠纷一案，上诉人陈土振不服广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1995年2月28日，永达公司前身广州市天河区永达装饰工程公司（2003年2月19日核准更名，为方便行文统一简称永达公司）与红山街道办签订《合作开发合同》，约定双方共同开发位于广州市黄埔区文冲船厂前广深公路北、（91）穗城规地1733号和穗城规东片字（1993）第149号《建设用地规划许可证》准用范围的土地，拟建成一栋九层的商住综合楼（现称“红山阁”）；由红山街道办负责建设用地征用补偿及三通一平工作和费用，协助办理报建手续及监督工程质量，由永达公司负责该项目全部建设资金和有关税费，实施建筑管理及房地产经营、销售（红山街道办所得房产部分除外），房屋建成后以三比七垂直分成，即红山街道办占西边的30%，永达公司占东边的70%等。因前述双方均不具备房地产开发资质，红山街道办于1996年1月3日与广州市黄埔房地产开发总公司签订《合作建设合同》，约定挂靠后者进行开发建设、销售和申请房屋产权证等；红山街道办又于1996年3月12日与永达公司签订《补充协议》，明确该挂靠协议由永达公司负责履行。项目建设过程中，在地上第三层及以上部分未取得商品房预售许可的情况下，永达公司通过私刻“红山花苑售楼部专用章”与大量购房者签订内部认购合同书，并将房屋实际交付使用。工商行政管理部门曾于2000年9月就此非法销售行为作出行政处罚，且由于后续资金短缺和各项手续无法及时完善、不能办取房地产权证，进一步引发了一系列法律纠纷。
2001年8月21日，永达公司与陈土振签订一份《内部认购商品房合同书》，出售方名义为广州市黄埔房地产开发总公司，但落款处仅加盖“红山花苑售楼部专用章”及永达公司公章，永达公司股东莫某、法定代表人莫家贵各作代表签名；合同书文本约定将“红山阁”二区B2-401房、B2-601房、B3-401房、B3-701房合计面积188.24㎡以11万元出售给陈土振；同日开具的该11万元房款收据中则盖有“红山花苑售楼部专用章”，经手人一栏由莫家贵签名捺印。陈土振随后接收房屋另行装修，声称将B2-401房、B3-401房分别交由其两个女儿居住，将B2-601房、B3-701房出租给他人使用。
诉讼中，永达公司提交一份“说明”（复写），载明莫家贵借陈土振的11万元，借期为十个月，不计收利息，借款人愿以“红山阁”B2-401、B2-601、B3-401、B3-701作认购抵押，四套房共面积188.2㎡，到期莫家贵必须还清款给陈土振，否则此四套房房产权永属陈土振所有；宽容期最多一个月，宽容期间计利息给陈土振，到期莫家贵还清款给陈土振时交回此四套房产权给莫家贵；落款署借款人“莫家贵”于2001年8月21日，借出款人“陈土振”，证明人“莫某”。陈土振对上述证据不予确认，申请对签名字样进行司法鉴定；永达公司由此提供的对比样本中含有一份于2000年7月20日与陈土振签订的类似认购合同书，交易标的为“红山阁”A2-501房，面积52.19㎡，计价1916.08元／㎡共10万元，双方皆认可对应买卖关系属实。受原审法院委托，广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所作出粤广绿司鉴所（2014）文鉴字第1038号《鉴定意见书》（鉴定费已另案处理），认为“说明”上的“陈土振”签名是陈土振本人所写。陈土振在鉴定人接受庭询、详细答疑后，仍不同意鉴定结论。
另查，永达公司因不按照规定接受年度检验，于2010年11月15日被工商行政管理部门吊销营业执照。原审法院就系争法律关系的性质及处理事项进行了释明。永达公司表示其基于借款担保主张权利，且借款目的是筹集“红山阁”项目开发资金，只不过由法定代表人莫家贵代表公司具体操作；如果法院认定成立担保关系，其愿意偿还借款本金，放弃请求返还房屋占用收益以抵偿借款孳息，仅需要陈土振交回房屋，由永达公司自行与现有租（住）户洽商续租使用问题。陈土振坚持认为与永达公司存在房屋买卖合同关系，否则也要求偿付借款利息。永达公司先后于2014年11月18日、同月20日两次转账共计30万元至原审法院代管款账户待用还款；陈土振未如实提交其出租房屋的相应合同或租（住）户资料。
原审法院经审理认为，本案首要解决的争点在于如何评判永达公司与陈土振之间的真实法律关系及其效力：
其一，受托鉴定机构鉴定过程程序合法，鉴定意见依据充分，理当信纳，即复写“说明”上有陈土振本人签名确认，就此关键证据，可以支撑永达公司将系争房屋用于借款担保的事实主张；反之，涉讼《内部认购商品房合同书》不仅笼统指向四套房屋，形式上与一般交易习惯不符，且按约定款额折算的单价极低（不到600元／㎡），对比永达公司、陈土振不存争议的类似认购合同书记载的成交价差距甚远，有超出合理解释范围之虞。考虑到“红山阁”项目的开发背景、资金状况、违规销售受罚等情形，永达公司当时属意通过担保型买卖合同的特定安排来筹款解困，更为契合常理。
其二，复写“说明”虽有莫家贵借款的表述，但“说明”内还包含莫家贵愿以系争房屋“抵押”的内容，该担保物是永达公司根据《合作开发合同》分得并加盖公章“售予”陈土振的，从莫家贵作为法定代表人，借款是用于“红山阁”项目，永达公司在诉讼中表示同意归还借款等连贯来看，永达公司自认为实际借款和提供担保者不无道理。永达公司被行政处罚而吊销营业执照，在依法注销登记前不意味其诉讼主体资格当然消灭，陈土振对于永达公司不适格的意见不能成立。
其三，永达公司与陈土振存续民间借贷关系的前提下，再论其担保方式（即协议交易系争房屋，已交付使用，尚无所有权之转移），与不动产抵押的设立条件显然不合，客观上归于非典型的债权性担保。一方面，《内部认购商品房合同书》的“买卖”外观实无承载对应的法效意思，自不发生买卖合同的效力，其间隐藏的担保行为尤其是逾期还款则房产权永属陈土振所有的约定，又触及物权法定原则和担保法现有禁止流担保约款的规定，其物权性效力同样应遭到否定；另一方面，若从当事人之间可以构建、存在复合法律关系，且借款担保也能附条件地向买卖性质动态转换的角度，勉力承认买卖合同本身具有相对独立性，罹于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关未取得商品房预售许可证明将阻碍合同效力的强制性规定，亦不妨直接准判《内部认购商品房合同书》无效。
综上分析，陈土振是无法依据《内部认购商品房合同书》迳行取得系争房屋所有权的，即使其主张代物受偿，在习惯法上还负担清算义务，须找回房产价值与借贷债权间的差额。现永达公司明确表示同意偿还借款并已备妥待用资金，进而要求陈土振返还系争房屋合理合法，予以支持。关于借款利息，复写“说明”未有详细约定，结合双方在诉讼中的意愿，以陈土振占有使用房屋期间的潜在收益（已涵括其对房屋的固定装修及长期折旧因素在内）衡量，足以对冲相抵；及此，陈土振对房屋占用费的诉讼时效抗辩失去意义。陈土振拒绝提供系争房屋租（住）户的资料，永达公司称自行与现有租（住）户解决交接事宜，本案中无必要再作具体处理。故原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国担保法》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，作出判决：一、以“红山阁”B2-401房、B2-601房、B3-401房、B3-701房为标的签订于2001年8月21日的《内部认购商品房合同书》无效；二、在本判决生效后15日内，永达公司向陈土振清偿借款11万元，同时陈土振将“红山阁”B2-401房、B2-601房、B3-401房、B3-701房按现状交还永达公司。案件受理费3590元，由永达公司负担（已缴纳）。
判后，陈土振不服，向本院提起上诉称，判后，陈土振不服，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、双方是内部认购商品房合同关系，不是借款抵押合同关系。2001年8月21日，双方签订了《内部认购商品房合同书》，我方按照合同约定支付了全部的购房款，该《内部认购商品房合同书》对购房人、所购房屋面积、价格、付款方式、双方责任均有明确的约定，永达公司已将房屋实际交付给我方，在收楼后，对房屋进行了全方面的装修，并且使用至今，永达公司直至原审立案前并未向我方提出任何要求，双方实际履行了房屋买卖合同的权利义务，双方是房屋买卖关系。2、双方并未签订借款合同，也没有签订抵押合同，形式上不符合借款抵押合同关系的特征，双方根本不存在借款抵押关系。我方在2001年8月21日签订《内部认购商品房合同书》，《说明》也是在2001年8月21日书写的，《说明》写明：“借款期限为壹拾个月，到期还清宽容期最多一个月；超过宽容期，讼争房屋永属陈土振所有。”即使说明上是陈土振本人签字，但永达公司在2002年8月将房屋交付给我方，该《说明》上写明的借款宽限期加宽容期共11个月期满即到2002年7月22日，但永达公司在2002年8月将房屋交付给我方，永达公司以实际行动履行了《内部认购商品房合同书》约定的权利义务，这也证实双方的真实意思表示是内部房屋买卖合同关系，我方从来没有向永达公司支付过任何利息。3、永达公司签订《内部认购商品房合同书》并收到全部购房款后，将房屋建设好交付我方，但由于永达公司拒不缴纳相关税费，拒不履行办证的义务，其行为阻止了合同履行，应依法承担不利后果。涉案房屋的交易价格在2001年属于正常范围，当时房屋价格正在下降，没有人愿意购买房屋，目前涉案房屋大幅升值，若永达公司收回房屋，就意味着永达公司获取巨额利润，这违反了任何人不能从其违法行为中获得利益的原则。4、原审法院认为房屋价格过低，若永达公司认为房屋价格过低，应当在合同法所规定的时间内主张权利，要求撤销商品房合同书。5、从“说明”的内容看，宽限期后，涉案房屋永属我方所有，如果是担保，就会写明永达公司在还款后，该房屋由我方退还给永达公司。二、原审法院认定《内部认购商品房合同书》无效，没有任何事实和法律依据。1、《物权法》、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》明确规定了本案房屋买卖合同是合法有效，只是暂时不能履行。而原审法院适用了与《物权法》、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》相抵触的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关条款认定合同无效，明显是适用法律错误。2、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》明确规定了出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。3、永达公司在签订《内部认购商品房合同书》虽然没有房屋处分权，但永达公司主张《内部认购商品房合同书》无效，不应得到支持。因为按照物权法及合同法的规定，无处分权与合同效力并非必然有相同的结果，真正效力未定的应当是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果，而非合同的效力，并且已经有司法判例在司法实践中应用。三、永达公司的各项诉讼请求超过了诉讼时效的部分，法院不应当支持。永达公司要求我方支付房屋使用费，因其从未向我方主张过权利，从立案之日起往前超过2年的部分法院不应当支持。永达公司主张合同无效也早过了诉讼时效。四、原审法院认定是民间借贷关系，但又不判决永达公司支付利息明显错误。五、红山阁房屋纠纷，由来已久，社会矛盾很深，影响非常大，涉及到254户人家，如果不能正确处理本案，将严重影响社会安定，社会和谐，引发大量业主上方。故上诉请求：依法撤销（2013）穗黄法民三初字第179号民事判决，驳回永达公司在原审的全部诉讼请求。
永达公司答辩称，1、一审认定双方法律行为的真实法律关系为借款法律关系，双方签订的《内部认购商品房合同书》实为以房屋作为债权性担保的认定正确。2、永达公司应承担的借款利息，已经因陈土振占用永达公司房屋期间需支付房屋使用费给永达公司而相互充抵。一审法院因此没有判决永达公司另行支付借款利息给陈土振合情合理合法。综上，请求法院依法驳回陈土振的上诉请求，维持一审判决。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
二审另查明，陈土振在二审期间表示，涉案房屋与2000年购买的另外两套房屋的价格有差距的原因是，另外两套房屋购买时间为2000年，2000年的房屋价格按照当时的经济环境是比2001年的价格低，当时也不清楚这两套房屋不能买卖，当时基于双方是老乡关系，又看到永达公司急于卖出房屋，所以就没有留意房屋的价格差异。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对陈土振的上诉本院评析如下：
陈土振上诉认为，双方真实意思表示是房屋买卖合同关系，不是借款抵押合同关系，双方签订的《内部认购商品房合同》是有效的。对此本院认为，首先，双方在2001年8月21日签订的《内部认购商品房合同书》显示，陈土振以11万元购得涉案房屋，据此得出涉案房屋的单价不到600元／㎡，对比双方2000年7月20日签订的类似认购合同书记载的1916.08元／㎡的单价，显然差距甚远，而陈土振对此并未作出合理的解释；其次，从永达公司在原审提交的“说明”看，双方在签订《内部认购商品房合同》的当天，永达公司的法定代表人莫家贵以涉案房屋作抵押11万元，向陈土振借款，《内部认购商品房合同》显示的购房款以及涉案房屋与“说明”显示的借款数额及抵押物相同，根据日常生活经验，如果双方为房屋买卖，则无须另行签署“说明”，而陈土振对此并未作出合理解释；第三、双方在《内部认购商品房合同》中并未约定交房的具体情况，反而在“说明”中约定，到期未能还清款给陈土振，涉案房屋永属于陈土振所有，故陈土振接收房屋并不能说明双方履行的是房屋买卖合同的权利和义务，反而与“说明”中的约定相互吻合。
综上，陈土振主张的买卖合同关系存在诸多不合常理之处，陈土振并未作出合理解释，相反，从永达公司提交的证据以及双方实际履行情况看，双方真实意思表示应为借款，而非房屋买卖，陈土振主张双方为房屋买卖合同关系依据不足，本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，意思表示真实是民事法律行为的基本条件之一，而涉案《内部认购商品房合同》并非当事人真实意思表示，当事人之间既然不存在真实的买卖合同关系，陈土振主张《内部认购商品房合同》有效，显然没有法律依据，本院不予支持。
陈土振上诉认为，永达公司的各项诉讼请求超过诉讼时效的部分，法院不应当支持，而原审法院认定为民间借贷，但未判决永达公司支付利息，更是明显错误。对此本院认为，首先，诉讼时效只是适用于债权请求权，而确认合同是否有效的问题，并不属于债权请求权的范畴，故确认合同是否有效并不适用诉讼时效的规定。其次，从“说明”显示的内容看，双方有将借款本息与涉案房屋所有权冲抵的意思表示，而房屋所有权包括对房屋的占有、使用、收益、处分，只是双方将所有权永属陈土振的约定不符合法律规定而不能得以保护，但在永达公司明确表示放弃房屋占用收益以抵偿借款孳息的情况下，陈土振再提诉讼时效的问题，显然已失去实际意义。再次，原审法院将房屋使用费与借款孳息予以对冲相抵，从公平、等价的原则出发，为避免双方讼累，亦无不可，陈土振认为原审法院未判永达公司支付利息，属明显错误的主张显然与事实不符，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；陈土振的上诉请求均缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3590元，由上诉人陈土振负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 丽
代理审判员 佘朝阳
代理审判员 茹艳飞
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 杨佩霞