广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终5740号
上诉人（原审原告）：广州市海珠区信达房地产咨询服务中心，住所地广州市海珠区。
法定代表人：俞沛明，职务经理。
委托代理人：冯树斌，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈穗英，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：张方竑，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：张升韵，住广州市越秀区。
上诉人广州市海珠区信达房地产咨询服务中心（以下简称信达服务中心）与陈穗英、张方竑、张升韵因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第2390号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区淘金坑路27号402房为信达服务中心于2014年6月24日购买取得产权的房屋，建筑面积48.08平方米。
据张方竑、陈穗英、张升韵提供的广州市房地产管理局于1984年2月16日出具的《房地产所有证》（证字第112890号）复印件记载，原广州市环市路淘金坑25号房屋（房产面积103.6356平方米）所有权人为张某甲（1980年11月10日死亡）。
张方竑、陈穗英、张升韵为证明其回迁入住涉讼402房的情况，向原审法院提供如下证据：(一)、1986年1月1日，原居住于淘金坑25号的住户李晚女、李燕琼(乙方)与原广东省旅游局（甲方）签订的《征用私房协议书》，其中约定甲方经批准征用淘金坑21-46号地段为兴建省旅游局离休干部宿舍和幼儿园用地。乙方原有房屋经核准，建筑面积为137.62㎡（包括楼阁13.36㎡在内）；乙方同意待回迁楼建成后，回迁到淘金坑原50号地段回迁大楼第一层102房建筑面积42.05㎡，第二层201房建筑面积38.64㎡，第四层405房建筑面积37.03平方米，合共总建筑面积117.71平方米；因该幢回迁楼面积不足，故另行安排回迁淘金坑原39-2地段的五层回迁楼第五层整层，建筑面积为109.6㎡，二幢回迁楼总面积为227.32平方米；甲方同意安置乙方建筑面积227.32㎡的住房，甲方同意乙方按乙方原有契证面积办理产权，同意乙方不用补偿差价，对尚不能办理产权的面积，甲方同意永归乙方所有，乙方有管理权、使用权、处理权；乙方应于7月15日前搬出，将房屋交甲方处理等。该协议甲方处为广东省旅行游览事业管理局基建办公室公章。（二）、1987年6月24日，广东省旅游局（甲方）与张方竑（乙方）签订的《临时搬迁证明书》，其中约定：甲方经批准征用环市路淘金坑黄楼501、502号地段住户房屋，经协商住户李晚女同意新房建好后回迁到环市东路淘金坑丁幢402、甲幢312号两个套间，临迁时间由1987年7月24日起至1998年12月24日止；搬迁费补助情况：由1987年6月至1988年11月24日止，全家人口共8人，每人每月按40元计每月应补320元。该证明书落款日期后所附表格中载明有李晚女、张某乙、张某丙、张某丁、陈穗英、张升韵、何某、叶某8人。（三）、1987年6月24日，广东省旅游局（甲方）与张某甲的代理人张方竑（乙方，即本案被告之一）签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，其中约定：甲方经批准需拆除乙方座落在环市路淘金坑25号房屋，建筑面积共124平方米；甲方同意将属于甲方所有的环市东路淘金坑甲幢312、丁幢402号房屋，建筑面积合共151平方米移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿；本期工程回迁至甲幢312、丁幢402两个单元，两个单元合共建筑面积114.67平方米，余下的面积在第一期工程回迁楼安排等。信达服务中心对上述证据的真实性均不予确认，认为证据（一）载明的被征用住户为李晚女、李燕琼，并非产权人张某甲；即使存在拆迁协议，拆迁单位为广东省旅游局，协议并不能约束涉讼房屋的任何一手业主。而且，上述证据载明的甲幢312房、丁幢402房具体地址不明，不能证明与涉讼房屋有关。此外，上述证据（二）亦载明有部分回迁房可能不能办理产权。故上述证据均与信达服务中心无关。证据（三）未经房管部门鉴证盖章，并未发生法律效力，否则在信达服务中心与前手业主进行交易时，房管部门应当会有标注及拆迁备案，但实际上原告交易时，并未发现房管部门的档案中有任何拆迁协议存在。张方竑、陈穗英、张升韵对上述拆迁协议解释称：李晚女、张某甲为张方竑的父母，其中张某甲于1982年死亡。广东省旅游局安置张方竑、陈穗英、张升韵等人回迁至501、502房后，又须征用该两房屋，故之后又将张方竑、陈穗英、张升韵等人安置在甲幢312房及丁幢402房（即涉讼房屋）居住。
1989年，张方竑、陈穗英、张升韵入住涉讼402房并居住至今。
2014年9月12日，信达服务中心以特快专递形式向张方竑、陈穗英、张升韵发出通知称，信达服务中心为涉讼402房的产权人，张方竑、陈穗英、张升韵为涉讼402房的使用人，但双方从未签订过房屋租赁合同，也未缴纳过租金或场地使用费；为此，现告知：涉讼402房已为信达服务中心所有，并通知张方竑、陈穗英、张升韵于本通知发出之日起七天内与信达服务中心联系，共同商讨关于上述房屋于继续使用所涉相关事宜；信达服务中心工作入员于2014年9月17日下午两点会在淘金坑路27号一楼大门口等张方竑、陈穗英、张升韵出现，共同商讨相关事宜。如张方竑、陈穗英、张升韵对上述通知不予以理会或拒绝协商，逾期，信达服务中心将采取有关法律手段主张本中心的合法权利，包括不限于要求收回上述房屋并追索应得的房屋使用费，届时张方竑、陈穗英、张升韵将产生诉讼费、律师费等费用，望张方竑、陈穗英、张升韵三思，尽快履行等。
信达服务中心与张方竑、陈穗英、张升韵双方未签订租赁合同，亦未收、交过租金。现涉讼房屋由张方竑、陈穗英、张升韵在籍及居住。目前未有证据反映张方竑、陈穗英、张升韵在本市内有其他房屋可供居住。
2014年9月19日，信达服务中心向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判令张方竑、陈穗英、张升韵及同住人员迁出广州市越秀区淘金坑路27号402房，并将该房屋腾空交给该中心，张方竑、陈穗英、张升韵迁出时不得破坏上述房屋的结构。2、张方竑、陈穗英、张升韵向其支付房屋使用费（从2014年8月起至实际迁出房屋之日止，按每月每平方米50元×48.08平方米，上述标准是我方自行估算得出）。
张方竑、陈穗英、张升韵共同辩称：不同意信达服务中心的全部诉讼请求。1、涉讼房屋是拆迁安置房产，我方于1989年起合法居住在涉讼房屋至今。2、根据拆迁管理办法第21条规定，在未完成拆迁安置前，拆迁人不得转让出租补偿安置的房产，但我方原居住的房屋被旅游局拆迁后，拆迁人并没有履行拆迁义务，没有为我方办理房屋产权证，故拆迁行为尚未完成，涉讼房屋不能买卖，故信达服务中心取得房产存在瑕疵。3、信达服务中心并非善意取得涉诉房屋，该中心以26万多元的价格购买涉诉房屋，明显低于市场价。4、我方及其亲属对于回迁安置房屋已经进行分割，现涉讼房屋是信达服务中心的唯一居住房屋。
原审另查明：李晚女、张某戊、张方竑、张某丙、张某己、张某庚、张某辛、张某乙、张某壬、张某癸、潘某、张升华于2015年1月12日向原审法院提起诉讼，以广东省旅游局、广东骏伟房地产开发有限公司为被告，以广州市海珠区信达房地产咨询服务中心（即本案原告）、佛山市南海西樵新智酒店管理有限公司为第三人，要求1、确认上列各人享有登记张传钜名下广州市环市路淘金坑25号房屋所有权；2、广东省旅游局、广东骏伟房地产开发有限公司将广州市淘金坑27号402房的产权登记过户至上列各人名下；3、上列各人享有广州市淘金坑35号102房、201房及广州市淘金坑34号402房的永久使用权、管理权及处理权；4、广州市海珠区信达房地产咨询服务中心、佛山市南海西樵新智酒店管理有限公司协助上列各人办理变更广州市淘金坑50号304房、27号402房产权至其名下的手续，登记费用由广东省旅游局、广东骏伟房地产开发有限公司承担。该案审理期间，上列各人于2015年12月28日向原审法院申请撤诉，原审法院同日作出（2015）穗越法民三初字第386号民事裁定书，准许上述各人撤回起诉。该裁定书已发生法律效力。
原审法院认为：信达服务中心作为广州市越秀区淘金坑路27号402房的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。张方竑、陈穗英、张升韵自1989年起根据上述有关拆迁协议入住涉讼房屋并居住至今。信达服务中心购买上述房屋时，应当视为对房屋居住情况充分知悉。因此，信达服务中心在取得涉讼房屋产权后，应承继上述房屋的权利负担，继续将涉讼房屋交由张方竑、陈穗英、张升韵居住使用。虽然张方竑、陈穗英、张升韵抗辩认为其对涉讼房屋为其原住房屋拆迁后回迁安置的房屋，并提起上述386号民事诉讼，但此后又撤回该案起诉，即目前张方竑、陈穗英、张升韵并未有证据证明涉讼房屋是拆迁单位拆除其原住房屋后作产权调换补偿的房屋；而现有证据表明信达服务中心为涉讼房屋的产权人，根据公平合理、等价有偿原则，张方竑、陈穗英、张升韵居住使用涉讼房屋，须履行向信达服务中心交纳房屋使用费的义务。故现信达服务中心要求张方竑、陈穗英、张升韵支付房屋使用费的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。至于房屋使用费的标准问题，鉴于涉讼房屋所有权性质已变更为私房，故根据公平合理和等价有偿原则，房屋使用费应参照房管部门发布的同期广州市住宅用途房屋租金参考价计算。鉴于目前未有证据反映张方竑、陈穗英、张升韵在本市内有其他房屋可供搬迁，故信达服务中心现要求张方竑、陈穗英、张升韵及同住人员腾空交还涉讼房屋，暂不具备条件，原审法院对此不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条的规定，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，作出如下判决：一、张方竑、陈穗英、张升韵应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次向广州市海珠区信达房地产咨询服务中心支付广州市越秀区淘金坑路26号402房从2014年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算）；二、驳回广州市海珠区信达房地产咨询服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由广州市海珠区信达房地产咨询服务中心负担50元，张方竑、陈穗英、张升韵负担50元。
判后，上诉人信达服务中心与张方竑、陈穗英、张升韵不服原审判决，均向本院提起上诉。
信达服务中心上诉称：张方竑、陈穗英、张升韵主张自1989年期根据有关拆迁协议入住涉讼房屋，不能对抗我方的物权。张方竑、陈穗英、张升韵所谓经过旅游局拆迁的主张并无在本案提起任何反诉，其与旅游局之间履行协议的纠纷属于债权请求权。另外，张方竑、陈穗英、张升韵对旅游局提起确权诉讼（即386号案件）后又撤回诉讼，视为其确认涉案房屋的所有权人为我方，在张方竑、陈穗英、张升韵无反诉又无另诉主张债权的情况下且无法推翻我方对涉讼房屋享有物权的情况，张方竑、陈穗英、张升韵对于涉案房屋的权利性质状态不明，原审法院应该优先保护我方的物权。我方是通过正常的市场交易取得涉案房屋产权，没有任何判决认定上一手业主需要“承继涉讼房屋的权利负担”，司法拍卖亦无要求承继的情况下，一审法院要求我方承继义务没有法律依据，也没有事实依据。一审法院认定张方竑、陈穗英、张升韵并未有证据证明涉讼房屋是拆迁单位拆除其原住房屋后作产权调换补偿的房屋，则证实涉案房屋与张方竑、陈穗英、张升韵主张的“以拆迁协议入住涉案房屋居住”的说法不成立，即使张方竑、陈穗英、张升韵在我方购买涉案房屋时在涉案房屋居住，但并不意味着，我方有责任义务去承担“继续允许张方竑、陈穗英、张升韵使用涉案房屋”的责任，张方竑、陈穗英、张升韵可以随时购买廉租房或租赁政府的公屋。张方竑、陈穗英、张升韵一直占用涉讼房屋而且并无向任何单位支付过房屋使用费，一审法院己确认了涉案房屋性质已经变更为私房，在双方无签订任何租赁协议的情况下，我方要求张方竑、陈穗英、张升韵支付从2014年8月起至迁出之日止的房屋使用费按市场价（每月每平方米50元×48.08平方米）计算请求合法合理。综上所述，上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令张方竑、陈穗英、张升韵及同住人员迁出广州市越秀区淘金坑路27号402房，并将该房屋腾空交给该中心，张方竑、陈穗英、张升韵迁出时不得破坏上述房屋的结构；3.张方竑、陈穗英、张升韵向其支付房屋使用费（从2014年8月起至实际迁出房屋之日止，按每月每平方米50元×48.08平方米；4.本案诉讼费全部由张方竑、陈穗英、张升韵承担。
张方竑、陈穗英、张升韵答辩称：我方的答辩意见在我方提交的上诉状已载明。
张方竑、陈穗英、张升韵上诉称：信达服务中心在对房屋居住情况充分知悉的情况下仍然购买涉案房屋，而且还买了3间同样的情况的房子（包括了钟某案房屋）。信达服务中心作为房屋中介机构理应对房屋买卖的流程是非常熟悉的，不可不清楚房屋的状况还明显以低于市价的5500元一平方买入，明显非善意，理应对自己的行为埋单。据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十一条规定，在完成拆迁安置前，拆迁人不得转让、抵押、租赁补偿安置用房。在钟伟基与广东省旅游局民事纠纷一案（穗越法民三初字0423号）原审判决法院已经查明，广东省旅游局与钟某所签订的关于拆迁行为的一系列拆迁协议，是双方当事人的真实意思表示，双方应自觉履行。政企分离等均属于内部流程，不得以此对抗其应承担的合同责任，故旅游局是有义务去协助安置被拆迁人直到安置完成。我方于2015年1月12日起诉旅游局，得知涉案房屋在转移期间还通过佛山法院判决把涉诉房屋由广东骏伟地产开发有限公司过户给佛山市南海西樵新智酒店管理有限公司。而彭某曾经分别担任过两家公司的股东和法人。(2015)穗越法民三初字第286号案中由新智公司提供的证据得知广东省旅游房地产开发公司于1994年11月至1995年3月向中国信达资产管理公司广州办事处借款990万及至实际还款日利息的负债，现在涉诉房屋又落到信达公司手上会有这么多巧合？以上证据也可以揣测出这些公司都有一定的关联性，他们通过各种方法精心布局的把资产转移目的就是为了把所有被拆迁人的拆迁安置房收入囊中。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释明确有专门针对拆迁安置房出售后的受责人归谁和权属优先权的司法解释。在拆迁安置协议中已经对安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下、该标的物具有了特定性。我方是通过拆迂安置补偿以屋换屋的方式获取涉案房屋的，是自有产权，理应是优先办理房产证，但旅游局一直以各种理由不为我方办理房产证，并且在涉讼房屋回迁后居住已经超过二十五年。我方和旅游局并不存在租赁关系。我方是合法占用、使用案涉房屋，所以我方是不需要交任何租金或占用费的，信达服务中心无法对涉案房屋占用、使用、收益的损失其应当向其上—手或拆迁方追索。综上所述，我方上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回信达服务中心第一项诉请；2.判令信达服务中心承担本案全部诉讼费用。
信达服务中心答辩称：我方的答辩意见与我方提交的上诉意见一致。
经本院二审审理，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，张方竑、陈穗英、张升韵向本院提交以下证据：证据一：工程编号甲丁栋的证明，拟证明涉案房屋是当时的回迁房屋；证据二：自制人物关系图，拟证明对方与本案相关的当事人，我方怀疑他们之间有串通关系；证据三：自制广东骏伟与新智公司股东与法人担任人物时间表，证据四：广东骏伟地产开发有限公司查册表，证据五：佛山市南海西樵新智酒店管理有限公司查册表，证据四、五是我方从工商部门合法取得的证据资料。证据三、四、五，拟证明骏伟公司与南海西樵有关系。证据六钟某案一审判决，拟证明我方认为广东省旅游局与本案有关联，我方申请旅游局出庭。信达服务中心对此发表质证意见称：从该材料中，全部证据的时间均在一审判决前，不属于二审的新证据，因此已经超过举证期间，请求法院不予采纳。1.对证据一我方认为三性不予确认，公安局并非房管部门，因此不能出具房屋情况的说明；2.证据二、三的三性不予确认，因是自制的材料，没有证据证明；3.证据四、五我方认为对方提交的资料有部分是彩色的打印件，有部分是不能相对应的，所以我方对此证据的三性不予确认，与本案的事实无关联。4.证据六，对方所称的钟某案与信达公司没有关联，没有生效予以证明。该判决书没有影响信达公司作为合法产权人。该判决称旅游局与钟伟基的公房租赁关系已维持超过20年，旅游局已完全履行安排钟某的回迁义务。无论是否存在回迁的问题，假如回迁从该判决书中看出回迁单位的义务已履行完毕，在本案对方无证据证明存在回迁，本案中假如存在回迁，回迁单位的义务已尽。对方不得以回迁的理由继续占有涉案房屋，因此信达公司主张对方腾空涉案房屋合法。我方并非向旅游局购买房屋，从南海新智公司购买，南海新智公司是经过法院拍卖取得的产权，所以我方认为本案与旅游局并无关联。
本院认为，张方竑、陈穗英、张升韵自1989年起根据有关拆迁协议入住涉案房屋并居住至今。信达服务中心购买涉案房屋时，应当知悉涉案房屋居住情况。信达服务中心在取得涉讼房屋产权后，理应承继相关权利义务，继续将涉讼房屋交由张方竑、陈穗英、张升韵居住使用。张方竑、陈穗英、张升韵上诉主张涉讼房屋为其原住房屋拆迁后回迁安置的房屋，其不应当向信达服务中心缴纳租金，但张方竑、陈穗英、张升韵并未有证据证明涉案房屋是拆迁单位拆除其原住房屋后作产权调换补偿的房屋，至于张方竑、陈穗英、张升韵与广东省旅游局之间的纠纷，可另案主张，本案不予调处。信达服务中心要求张方竑、陈穗英、张升韵搬离涉案房屋，由于张方竑、陈穗英、张升韵在本市内尚无其他房屋可供搬迁，原审法院驳回信达服务中心该诉请，并无不当。信达服务中心为涉案房屋的产权人，要求张方竑、陈穗英、张升韵向其交纳房屋使用费于法有据，原审判决张方竑、陈穗英、张升韵支付至原审判决生效之日止的房屋使用费给信达公司并无不当，本院予以维持。
关于张方竑、陈穗英、张升韵二审期间提交的证据，由于并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。
综上所述，上诉人张方竑、陈穗英、张升韵及信达服务中心上诉理由均缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人张方竑、陈穗英、张升韵负担100元，广州市海珠区信达房地产咨询服务中心负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一六年七月十四日
书 记 员 麦倩文
郑诗韵