陕西省商洛市商州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕1002民初99号
原告（反诉被告）朱焕梅，女。
委托代理人成良信（系朱焕梅之夫），男。
被告（反诉原告）陕西广远房地产开发有限责任公司，住所地陕西省山阳县城关镇九一村。
法定代表人王兰芳，经理。
委托代理人胡一，陕西广远房地产开发有限责任公司法律顾问。
原告（反诉被告）朱焕梅与被告（反诉原告）陕西广远房地产开发有限责任公司（以下简称“广远公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，被告广远公司于2016年3月14日提出反诉。本院依法独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱焕梅的委托代理人成良信与被告广远公司的委托代理人胡一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱焕梅诉称，2009年12月26日，原被告签订《商城综合楼商住房屋预售合同书》，原告购买被告商城综合楼6楼G户房屋一套，建筑面积为124.49平方米。按照合同规定，原告于2009年12月26日交购房款100000元，2010年5月25日交购房款100000元，2010年2月10日交购房款30000元，于2011年2月22日交刚购房款3000元，共计交房款233000元。并于2011年6月28日交装修押金500元，领取房屋钥匙。原告认为，双方签订房屋买卖合同，是在平等自愿基础上签订的，合法有效，受法律保护。原被告在合同第3条约定，“房产归乙方所有，并协助乙方办理房产证书，费用自理”，但是由于被告原因，致使原告至今未取得房产证书。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定，被告应承担违约责任，故原告诉请法院，依法判令被告以原告交纳房款总额233000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计算，向原告支付违约金，时间从2011年9月29日起计算至被告完成向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记全部资料之日为止，并由被告承担本案诉讼费用。
被告广远公司答辩并反诉称，原告与被告所签合同第三条第三款明确约定：“乙方付清房款后，甲方在2010年3月底前确保向乙方交房（房产归乙方所有，并协助乙方办理产权证书，费用由乙方自理）”。该售房合同并没有约定办理房屋所有权登记的期限，甲方只是协助乙方办理房屋产权证书，由于政府原因、合作开发方木材公司的原因或甲方不可抗力的原因等造成原告房屋产权证不能办理，被告不承担原告诉求的违约责任。被告与合作开发方木材公司正在协商办证事宜。原告错误理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条，原告有何证据证实是出卖人原因造成不能办理房屋所有权证？被告想方设法协助住户办理房屋所有权证，但合作开发方木材公司不予协助，难道是出卖人的原因造成吗？被告与原告签订售房合同时，根本未约定办理房屋所有权登记的期限，既然未约定办理房产证期限，说明办证期限不确定，现在原告起诉被告违约要求承担利息损失的依据不足，请依法判决驳回原告的诉讼请求。加之原告的房款还没有付清，还欠55000元；原被告之间的合同约定很明确，原告在交清房款后，被告交房并协助办理房产证，现在被告已将房屋交付了，不存在违约事实，原告在未缴清房款的情况下，要求被告承担逾期办证责任不符合最高法司法解释第18条规定。被告据此，反诉要求反诉被告朱焕梅支付所欠购房款55000元，并从2011年6月28日开始，按照贷款利率承担逾期付款的利息。
原告朱焕梅针对被告广远公司的反诉，口头辩称，欠55000元购款属实，愿意支付，但是其没有违约，不承担利息。
经审理查明，商州商城业务综合楼（又称“九长大厦”）位于商洛市木材公司办公楼南侧，被告广远公司作为九长大厦的开发企业，于2008年10月25日取得商洛市房产管理局颁发的商房预售证第200808号商品房预售许可证，该楼于2008年4月18日封顶，5月12日汶川地震后，被告于11月30日在香菊大酒店召开会议，告知此前购房的各业主从2009年4月18日开始交房。2009年12月26日，原告朱焕梅（乙方）与被告广远公司（甲方）签订《商城综合楼商住房屋预售合同书》，购买九长大厦住房一套。合同共三项内容：一、甲方售房承诺：3、根据甲乙双方约定，乙方付清房款后，甲方在2010年3月底前确保向乙方交房（房产归乙方所有，并协助乙方办理产权证书，费用由乙方自理）。二、乙方预购房屋基本情况：1、乙方预购房详情，6层Ⅱ类G户型。2、乙方所定房的面积，房屋建筑面积＋公摊建筑面积之和124.49平方米。3、乙方购房的价款，乙方预购房单价2380元／平方米，房屋总价296286元，优惠后为288000元。三、购房交款协议：1、乙方在与甲方签订认购合同时，乙方选择现金付款方式，经双方协商乙方分3次向甲方交清所定房屋全部价款。首次预交购房款100000元。3、如甲乙双方任何一方违约，需向对方承担所造成的损失。5、暖气管道由甲方送进户内，暖气片及室内管道由用户自行安装，费用自理。合同签订当日，原告向被告交购房款100000元；此后，原告分别于2010年2月10日向被告交购房款30000元、2010年5月25日交100000元、2011年2月22日交3000元，原告共向被告交购房款233000元，下欠55000元至今未交清。2011年6月28日，原告向被告交房屋装修押金500元，被告向原告交房。
庭审结束后，被告广远公司向本院提交有书面反诉状，明确其反诉请求为，要求反诉被告朱焕梅向其支付购房55000元。原告（反诉被告）向本院提交书面答辩状，其答辩意见为：1、反诉被告没有违约。《商城综合楼商住房预售合同书》第三条约定反诉被告交清房款后，反诉原告交房。但反诉被告与反诉原告协商后，反诉原告同意反诉被告先搬进去住，余额55000元随后交，所以2011年6月28日，在反诉原告同意的情况下，收取装修押金，向反诉被告交付房屋钥匙。可见双方在订立合同后，分批交款以及2011年6月28日的交钥匙行为，已经说明双方通过协商、通过行为，在真实意愿表示一致的情况下改变了原购房合同的付款方式，反诉被告未交清剩余款项不构成违约。2、反诉请求超过诉讼时效，请予驳回。民法通则第一百三十五条规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。原被告双方于2011年6月28日协商变更购房合同，到现在已有4年9个月时间，也未有诉讼时效中断事由，故反诉原告要求返还余款的诉讼请求明显已过诉讼时效，应不予支持。3、反诉被告根据法律规定有权拒绝履行对方返还余款的要求。第一条答辩意见已经说明反诉被告在对方同意情况下未交余款。在交房后至今反诉原告一直没有按照购房合同要求办理房产证，反诉原告一直处于违约状态，自己都没有履约何谈让别人履约，合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。故反诉原告即没有权利也没有法律依据要求反诉被告还余款，更别说利息。反而根据合同法第六十八条的规定，对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行债务。据悉，反诉原告所属的商城综合楼因房屋消防问题，暂时不可能办理房产证，所以反诉被告是买了一个不能取得房产证的商品房，欺诈反诉被告利益，反诉原告已经丧失了履行对反诉被告合同义务的能力，反诉被告利益受到了巨大的损失，有权拒绝甚至中止还55000元余款，待反诉原告能为反诉被告办理房产证后协商还款事宜。综上，反诉原告的所有诉讼请求，应予驳回。
另据中国人民银行最近一次公布的1至5年（含5年）的人民币贷款基准利率为年利率4.75%，5年以上为4.90%；逾期贷款利率可加收30%--50%，即贷款1至5年的最高可上浮至7.125%、5年上最高可上浮至7.35%。
本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告提供的原被告双方于2009年12月26日签订的《商城综合楼商住房屋预售合同书》，购房款收据、装修押金收据；本院（2014）商区法民二初字第00010号民事判决书。以上证据已经庭审质证、本院审查，真实合法，可以采信。
本院认为，原告朱焕梅与被告广远公司签订的《商城综合楼商住房屋预售合同书》真实合法，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。原被告2009年12月26日签订房屋预售合同时，房屋已建成，被告已向此前购房的各业主陆续交房，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告有义务在2011年9月28日前协助原告办理所购房屋的相关权属证书，现因被告验收手续不齐，其无法向房屋登记机构提供相关资料，致使原告从签订合同至今未能取得房屋权属证书，被告应向原告承担逾期办证的违约责任。原被告在合同中未约定逾期办证后违约金数额及损失赔偿额计算方法，原告要求被告从2011年9月29日起，以原告已付购房款233000元为基数，按金融机构计收逾期贷款利率计息至被告向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记全部资料之日止，支付其逾期交房违约金的诉求，符合法律规定，应予支持，利率按年利率6.37%确定。被告反诉要求原告支付房款55000元，事实清楚，于法有据，应予支持。原被告在《商城综合楼商住房屋预售合同书》中明确约定房款分3次付清、房款付清后交房，2011年6月28日被告在原告未交清房款的情况下向原告交付了房屋，原告在接收房屋后本应及时、继续、全面地履行其合同义务，但其至今未付清房款，其应向被告承担违约责任；同时，原被告均无证据证实双方就剩余房款的交纳时间或期限是如何约定的，被告有权随时向原告主张该项权利，故原告认为双方于2011年6月28日协商变更购房合同，至今已4年9个月，被告的反诉请求超过二年诉讼时效之抗辩理由，本院不予采纳。原告引用《中华人民共和国合同法》第六十六条、六十八条第一款第（四）项的规定，认为其就支付购房款事宜与被告没有按合同约定为其办理房产证事宜享有同时履行抗辩权和不安抗辩权，其有权拒绝向被告支付剩余购房款。对此，本院认为，原被告就房款交纳与房屋交付明确约定有先后顺序，原告本应在先交清房款的情况下，被告才有义务在合同约定的期限内向原告交房，但在实际履行中被告已按合同约定向原告交房，而原告未按合同约定付清房款，所以原告违约在先，不存在同时履行抗辩权；本案原被告的合同系商品房买卖合同，被告的主要义务是将其开发建设的商品房出售于原告，原告的主要义务是将房屋价款支付于被告，而房屋权属证书即原告所称的房产证系权利人享有该不动产物权的证明，本案被告在办理房屋权属证书过程中，主要是协助义务即向办证机关提供相关权属登记资料，所以原告以被告向其承担逾期办证的违约责任为由，行使不安抗辩权不符合法定条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陕西广远房地产开发有限责任公司支付原告（反诉被告）朱焕梅违约金，违约金从2011年9月29日起以233000元为基数按年利率6.37%计算至被告（反诉原告）陕西广远房地产开发有限责任公司向房地产行政主管部门提供完办理房屋权属登记全部资料之日止。
二、原告（反诉被告）朱焕梅支付被告（反诉原告）陕西广远房地产开发有限责任公司购房款55000元。
上述给付义务限原告（反诉被告）朱焕梅与被告（反诉原告）陕西广远房地产开发有限责任公司于判决生效之日起30日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1675元减半收取837.50元，由被告（反诉原告）陕西广远房地产开发有限责任公司负担；反诉费588元，由原告（反诉被告）朱焕梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审判员 何明
二〇一六年三月二十一日
书记员 李倩