福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽06民终1538号上诉人（原审被告）：漳州市中奇房产经纪有限公司，住所地福建省漳州市芗城区滕飞路298号御龙天下1幢13号，统一社会信用代码91350602669293108F。法定代表人：钟明安，总经理。委托诉讼代理人：李伟川，福建诺盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤秀娟，女，1987年12月4日出生，汉族，住福建省云霄县。委托诉讼代理人：陈黎阳，福建朗马律师事务所律师。上诉人漳州市中奇房产经纪有限公司（以下简称中奇房产经纪公司）因与被上诉人汤秀娟居间合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院(2018)闽0602民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人中奇房产经纪公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求；二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定编号0000174《房产买卖协议书》有效进而判决解除是错误的。《房产买卖协议书》上没有出卖人滕风朋签名，滕风朋也没有授权郑礼峰代为出售房屋，合同里甲方代理人“郑礼峰”三字不是郑礼峰本人签字，故《房产买卖协议书》是无效合同，该协议所约定的内容自始无效。退一步讲，《房产买卖协议书》若有效，一审存在程序错误。一审期间，被上诉人并未列合同相对方即出卖人滕风朋为被告，一审法院亦未追加滕风朋为被告，导致一审法院在合同相对方缺位的情形下径行判决合同解除，显然程序错误。二、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人经济损失159250元缺乏事实根据和法律依据。《房产买卖协议书》是无效合同，该协议所约定的内容自始无效，就不存在即得利益，也就不存在合同标的物的差价损失159250元。三、一审判决上诉人承担评估费3000元没有事实根据和法律依据。评估费属于举证费用，应当由举证方即被上诉人全部承担。四、一审法院认定由上诉人承担3529元受理费错误。被上诉人汤秀娟答辩称：一、居间合同合法有效，原审判决解除是正确的。《房产买卖协议书》内容包含两个法律关系，一个是房产买卖合同关系，另一个是居间合同关系，根据《合同法》及其司法解释的规定，答辩人与中奇房产经纪公司的居间合同是成立生效的。原审判决解除并无不当。本案是居间合同纠纷，合同相对人是中奇房产经纪公司，原审程序合法。既然居间合同合法有效，合同解除，作为过错方的中奇房产经纪公司就应承担相应的过错责任。二、评估费、受理费是因中奇房产经纪公司的过错导致答辩人所花费的必要费用，理应由中奇房产经纪公司进行赔偿。汤秀娟向一审法院起诉请求：1、判令解除汤秀娟、中奇房产经纪公司签订的编号0000174《房产买卖协议书》；2、判令中奇房产经纪公司立即向汤秀娟退还购房款100000元；3、判令中奇房产经纪公司立即向汤秀娟支付违约金318500元；4、判令中奇房产经纪公司立即向汤秀娟支付律师费10000元；5、判令中奇房产经纪公司立即向汤秀娟支付评估费6000元；6、本案诉讼费用（案件受理费、保全费等）由中奇房产经纪公司负担。一审法院认定事实：2016年12月19日，汤秀娟作为购买方（乙方）与出售方（甲方）代理人“郑礼峰”、中奇房产经纪公司作为中介方（丙方）签订编号0000174《房产买卖协议书》，约定（摘录）：甲方同意将坐落于漳州市芗城区丹霞星城D4幢301号房产，出售给乙方；上述房产建筑面积150.22平方米，成交价1035000元，签订协议之日，乙方应支付购房定金100000元，乙方支付的购房定金先交由丙方保管，由丙方开具定金代管收据给甲方，待甲、乙双方到交易中心办理交易过户手续当日由丙方退给甲方总定金的50%，剩余的50%待甲、乙双方办理完上述房产的所有交易手续当日由丙方再退给甲方；上述购房款乙方分二次支付给甲方，于产权办理过户并获得交易取件单当日向甲方支付150000元，乙方向银行申请商业贷款785000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，已支付的定金可冲抵首期购房款；甲乙双方签订协议后不得中途违约，若甲方违约，甲方应书面通知乙方，自违约之日起两日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金并承担乙方应向丙方支付的中介费、代办费及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等），若乙方违约，乙方支付的定金不予退还，并承担甲方应向丙方支付的中介费、代办费及甲方为追究乙方违约责任而支付的合理费用；甲乙双方约定于2017年1月10日前到漳州市行政服务中心办理交易过户手续。上述《房产买卖协议书》中甲方签字处只有代理人“郑礼峰”的签名，没有房产所有人的签名和身份信息。汤秀娟于2016年12月19日将100000元购房定金交给中奇房产经纪公司保管，中奇房产经纪公司出具一张购房定金专用收款收据交给汤秀娟收执，收款人为钟明安，并加盖中奇房产经纪公司的公章。2017年3月3日，汤秀娟将中奇房产经纪公司、滕风朋、郑礼峰作为被告起诉至法院，该案件于2017年10月17日开庭审理，庭审中，滕风朋否认其有委托他人出售芗城区丹霞星城D4幢301号房产，郑礼峰否认其有参与出售芗城区丹霞星城D4幢301号房产，也没有作为房产所有人的代理人与汤秀娟签订《房产买卖协议书》，汤秀娟也认可《房产买卖协议书》中甲方代理人“郑礼峰”的签名与郑礼峰在答辩状上的签名不一致，且没有申请对签名进行笔迹鉴定。后汤秀娟于2017年11月6日向法院申请撤回对中奇房产经纪公司、滕风朋、郑礼峰的起诉。汤秀娟自2016年11月16日起至2017年3月28日止系中奇房产经纪公司的员工，从事置业顾问工作。诉讼中，汤秀娟向法院申请对芗城区丹霞星城D4幢301号房产价值进行评估，法院依法委托福建德信土地房地产资产评估有限公司进行评估，该评估公司于2018年3月6日作出福德信资评字〔2018〕013号《房产评估报告书》，评估结论为：芗城区丹霞星城D4幢301号房产，建筑面积150.22平方米，评估单价9010元/平方米，评估基准日为2018年1月8日，评估价值为1353500元。一审法院认为，汤秀娟作为购买方（乙方）与出售方（甲方）代理人“郑礼峰”、中奇房产经纪公司作为中介方（丙方）签订的《房产买卖协议书》中，甲方代理人“郑礼峰”并不是郑礼峰本人所签，芗城区丹霞星城D4幢301号房产所有人也未委托“郑礼峰”出售该房产，甲方代理人“郑礼峰”由何人所签，中奇房产经纪公司与汤秀娟的说法不一，现无法予以查明，该份《房产买卖协议书》已无法继续履行，合同目的不能实现，应予解除。中奇房产经纪公司应将代为保管的购房定金100000元退还汤秀娟。汤秀娟要求解除与中奇房产经纪公司签订的《房产买卖协议书》及退还购房定金100000元，予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。汤秀娟自2016年11月16日起至2017年3月28日止系中奇房产经纪公司的员工，从事置业顾问工作，本案《房产买卖协议书》签订时间是2016年12月19日，发生于汤秀娟在中奇房产经纪公司工作期间，汤秀娟作为专业的置业顾问对房产买卖具有一定的专业知识，不同于一般的购房者，在签订房产买卖协议时没有核实出售方的真实身份及代理权限而随意签订本案《房产买卖协议书》存在一定的过错，该过错是导致房产买卖协议无法履行的原因之一。中奇房产经纪公司作为中介方没有对甲方代理人“郑礼峰”由何人所签进行审核而随意在本案《房产买卖协议书》中签名盖章，并向汤秀娟收取100000元的购房定金，其行为存在一定的过错，该过错是导致房产买卖协议无法履行的原因之一，应承担相应的赔偿责任。本案《房产买卖协议书》中对芗城区丹霞星城D4幢301号房产协商交易成交价为1035000元，现经过评估价值为1353500元，差价为318500元，该差价应认定为汤秀娟的损失。由于汤秀娟、中奇房产经纪公司对导致本案房产买卖协议无法履行均存在过错，且不能判定汤秀娟、中奇房产经纪公司的过错责任比例，因此推定汤秀娟、中奇房产经纪公司各自承担50%的过错责任比例，汤秀娟的损失房产差价318500元，由中奇房产经纪公司承担50%即159250元。汤秀娟要求中奇房产经纪公司支付评估费6000元，按照推定汤秀娟、中奇房产经纪公司各自承担50%的过错责任比例，由中奇房产经纪公司承担50%即3000元。由于本案《房产买卖协议书》中只有约定甲方违约，应承担乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用，并没有约定丙方违约，应承担乙方为追究丙方违约责任而支付的合理费用，因此，汤秀娟要求中奇房产经纪公司支付律师费10000元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除汤秀娟与中奇房产经纪公司签订的编号0000174《房产买卖协议书》；二、中奇房产经纪公司应于判决生效之日起十日内退还汤秀娟购房定金100000元；三、中奇房产经纪公司应于判决生效之日起十日内赔偿汤秀娟经济损失159250元；四、中奇房产经纪公司应于判决生效之日起十日内支付汤秀娟评估费3000元；五、驳回汤秀娟的其他诉讼请求。如果中奇房产经纪公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14115元，适用简易程序减半收取7058元，由中奇房产经纪公司负担3529元，由汤秀娟负担3529元。二审审理过程中，上诉人、被上诉人未提交新的证据。二审审理过程中，上诉人、被上诉人对一审查明的事实均没有异议，二审给予确认。本案争议的焦点问题：一、被上诉人要求解除与上诉人签订的本案《房产买卖协议书》能否成立。二、被上诉人要求上诉人退还购房款100000元及赔偿损失318500元并支付评估费6000元能否成立。对此，本院分析认定如下：一、被上诉人要求解除与上诉人签订的本案《房产买卖协议书》能否成立的问题。本院认为，本案《房产买卖协议书》中存在出售方（甲方）郑礼峰代理人，购买方（乙方）汤秀娟，中介方（丙方）中奇房产经纪公司三方当事人。现各方当事人对协议中出售方“郑礼峰”的签名并非郑礼峰亲笔签名的事实没有异议，故出售方郑礼峰并未实际参与《房产买卖协议书》的签订过程，非《房产买卖协议书》的当事人一方，上诉人要求追加郑礼峰为本案被告理由不能成立。《房产买卖协议书》只有被上诉人与上诉人的签名确认，双方之间存在居间合同关系，上诉人居间介绍行为是为促成买卖房屋的合同成立，现本案买卖房屋的合同因未得到房屋产权人的认可而无法实现，居间关系亦无继续存在的必要，因此被上诉人要求解除与上诉人之间因《房产买卖协议书》而产生的居间关系，合法有据，应予支持。二、被上诉人要求上诉人退还购房款100000元及赔偿损失并支付评估费能否成立的问题。本院认为，如上争议焦点一所述，被上诉人与上诉人之间的居间关系应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故居间合同解除后，上诉人应将代为保管的购房定金100000元返还给被上诉人。在《房产买卖协议书》的签订过程中，被上诉人作为上诉人的员工，从事置业顾问工作，对房产买卖具有一定的专业知识，但在签订《房产买卖协议书》的过程中未能核实出售方的真实身份而随意签订，上诉人作为专业的房产买卖中介机构在未能审慎核实签约双方真实信息的情况下而加盖公司公章，并收取定金，因此，上诉人与被上诉人对《房产买卖协议书》的签订并导致解除均存在过错。本案《房产买卖协议书》中对芗城区丹霞星城D4幢301号房产协商交易成交价为1035000元，现经过评估价值为1353500元，差价为318500元，该差价应认定为因《房产买卖协议书》未能履行而导致的被上诉人的经济损失，被上诉人为评估房产价值差价支付评估费6000元也系因买卖房产协议未能履行而导致的经济损失。一审法院认定上诉人与被上诉人负同等过错责任并判决由上诉人、被上诉人各承担房产差价159250元及评估费3000元的责任，并无不当。综上所述，上诉人中奇房产经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14115元，由上诉人漳州市中奇房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹跃光审 判 员 杨小红审 判 员 廖书茵二〇一八年七月二十三日法官助理 许伟森书 记 员 洪东玲附主要法律条文和执行申请提示：主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。