江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天商初字第604号
原告中国农业银行股份有限公司常州天宁支行。
负责人王志明，该行行长。
委托代理人马元芳、丁一淼，该行员工。
被告丁建越，女，1975年8月14日生，汉族。
被告顾小龙，男，1974年12月28日生，汉族。
被告常州德嘉置业有限公司。
法定代表人许祖秋，该公司董事长。
委托代理人叶鹏，江苏常联律师事务所律师。
原告中国农业银行�份有限公司常州天宁支行（以下简称农行天宁支行）与被告丁建越、顾小龙、常州德嘉置业有限公司（以下简称德嘉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法由代理审判员吴赟独任审判，分别于2014年6月9日、2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告农行天宁支行的委托代理人马元芳，被告德嘉公司的委托代理人叶鹏到庭参加诉讼。被告丁建越、顾小龙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行天宁支行诉称，2011年2月2日，农行天宁支行与丁建越签订个人购房担保借款合同一份，所借款项用于购买美吉特科技五金城1-3287、3××8号房屋，借款金额19.9万元，借款执行年利率6.435%，借款期限36个月，所购房产为期房，贷款采用阶段性保证担保＋抵押担保方式，现房屋处于开发商德嘉公司阶段性担保期间；丁建越的配偶顾小龙为共同借款人、无限连带责任清偿人。合同签订后农行天宁支行依约发放贷款，2013年末贷款出现逾期，后农行天宁支行查明丁建越因债务纠纷被朋友起诉，名下房产已被法院查封，决定停止还款。农行天宁支行于2014年2月20日向丁建越、顾小龙发出债务逾期催收通知书，2014年4月8日向德嘉公司发出担保人履约责任通知书，截止到2014年4月8日已逾期3期共欠款18761.75元。根据合同约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保权、有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。故诉至法院，请求判令：1、丁建越、顾小龙立即归还贷款本息18761.75元，其中本金18188.65元，利息573.10元（暂计算至2014年4月8日）及从2014年4月9日起至借款还清之日止按合同约定利率计算的利息。2、判决德嘉公司对丁建越、顾小龙的债务承担连带清偿责任。3、本案诉讼费用等农行天宁支行实现债权的一切费用由三被告承担。
被告德嘉公司口头辩称，德嘉公司认为农行天宁支行怠于行使办理抵押登记手续致使没有形成抵押权，无形中加重了德嘉公司的担保责任，农行天宁支行自身有过错，因此建议法庭根据相关法律规定在农行天宁支行怠于行使抵押权的范围内免除被告的担保责任，建议驳回农行天宁支行的诉讼请求。
被告丁建越、顾小龙未作答辩。
经审理查明，2011年2月2日，农行天宁支行与丁建越签订个人购房担保借款合同一份，丁建越的配偶顾小龙为共同借款人、无限连带责任清偿人，并且丁建越、顾小龙均为所购房产的抵押人，所借款项用于购买美吉特科技五金城1-3287、3××8号房屋，借款金额19.9万元，借款执行年利率6.435%，借款期限36个月，自2011年2月2日至2014年2月1日，还款方式为等额本息还款。合同第12.3条约定，本合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。所购房产为期房，贷款采用阶段性保证担保＋抵押担保方式，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为本合同项下本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权的所有费用。合同签订后农行天宁支行依约发放贷款，2013年末贷款出现逾期，后农行天宁支行查明丁建越名下房产已被法院查封。农行天宁支行于2014年2月20日向丁建越�出债务逾期催收通知书，2014年4月11日向丁建越发出贷款提前到期通知书，2014年4月8日向德嘉公司发出担保人履行责任通知书，截止到2014年4月8日已逾期3期共欠款18761.75元。三被告构成违约，农行天宁支行根据合同约定诉至法院，提出前列诉讼请求。
另查明，关于抵押物的抵押（预告）登记，合同第10.2.5约定，抵押人以本合同第三十二条所述财产设立抵押，抵押人、借款人应在本合同第三十三条约定的期限内协助配合贷款人按相关登记管理机构规定办妥以贷款人为抵押权人的抵押（预告）登记。合同第三十三条约定，抵押人应协助配合贷款人自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥抵押登记。2013年8月22日，农行天宁支行收到德嘉公司提交的丁建越、顾小龙的房产证、土地证。2013年9月23日，农行天宁支行函告德嘉公司，2013年9月22日农行天宁支行提交相关抵押登记文件到常州市房产管理局办理房产抵押手续，常州市房管局答复该房产已有查封记录，不能办理抵押手续，农行天宁支行遂告知德嘉公司仍需为借款人的债务承担连带保证责任担保。该函于2013年10月17日为德嘉公司工作人员康海鹏签收。2013年10月19日，农行天宁支行将丁建越、顾小龙的房产证、土地证退回给德嘉公司。
上述事实有农行天宁支行提供的《个人购房担保借款合同》、《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》、借款凭证、债务逾期催收通知书、贷款提前到期通知书、担保人履行责任通知书、还款明细表、欠本息明细表、告知函、丁建越、顾小龙的结婚证、身份证、户口信息，德嘉公司提供的房产证、土地交付凭证及当事人庭审陈述等证据证实。
本院认为，农行天宁支行与丁建越、顾小龙、德嘉公司之间签订的《个人购房担保借款合同》，顾小龙向农行天宁支行出具的《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效，对双方具有约束力，双方应按约履行。农行天宁支行按约发放了贷款，履行了合同义务。后贷款出现逾期，截止到2014年4月8日已逾期3期，丁建越、顾小龙构成违约，农行天宁支行可要求丁建越、顾小龙立即偿还所有借款本息并承担诉讼费用。德嘉公司辩称农行天宁支行怠于行使办理抵押登记手续致使没有形成抵押权，无形中加重了德嘉公司的担保责任，农行天宁支行自身有过错，应该在农行天宁支行怠于行使抵押权的范围内免除德嘉公司的担保责任，本院认为，农行天宁支行、德嘉公司在借款合同中约定阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止作为德嘉公司解除保证责任的条件，属于附解除条件的合同，附解除条件的合同，自条件成就时失效，在条件成就前，德嘉公司仍需要承担连带保证责任。本案中，农行天宁支行在收到丁建越、顾小龙名下的青洋北路101号1号楼3287号、3××8号房产的房产证、土地证的一个月内，前往房地产登记管理机构办理抵押权登记时，被告知该房产已经被查封致使抵押权办理不能，其过错并不在农行天宁支行，德嘉公司解除保证责任的条件未成就，故仍然需要对丁建越、顾小龙的上述借款承担连带保证责任。故对德嘉公司免除保证责任的抗辩，本院不予采纳。综上，对于农行天宁支行的诉讼请求，本院予以支持。丁建越、顾小龙经本院传票传唤未到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百九十六条、第二�零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、丁建越、顾小龙于本判决发生法律效力之日起十日内归还给中国农业银行股份有限公司常州天宁支行借款本金18188.65元，暂计算至2014年4月8日止的利息573.10元以及自2014年4月9日起至借款还清之日止按照合同约定利率计算的利息。
二、常州德嘉置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，常州德嘉置业有限公司履行保证责任后依法可以向丁建越、顾小龙追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费270元，减半收取135元，由丁建越、顾小龙、常州德嘉置业有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 吴 赟
二〇一四年七月九日
见习书记员 顾逸岚