河南省新乡市牧野区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牧民二初字第265号
原告张凤兰。
委托代理人苏毅，河南百苑律师事务所律师，特别授权。
原告刘富伟。
委托代理人苏毅，河南百苑律师事务所律师，特别授权。
原告郭鸿生。
委托代理人苏毅，河南百苑律师事务所律师，特别授权。
被告河南恒达瑞实业有限公司。
法定代表人王三筑。
委托代理人岳碧云、高丽娜，河南新基星湖律师事务所律师，特别授权。
原告张凤兰、原告刘富伟、原告郭鸿生与被告河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告张凤兰、原告刘富伟、原告郭鸿生委托代理人苏毅，被告恒达瑞公司委托代理人高丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张凤兰、原告刘富伟、原告郭鸿生诉称，2012年7月31日，原告与被告签订一份借款合同，由原告借给被告人民币1800000元，同时原被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定用位于新乡市人民路39号某楼盘金座1单元1层112号面积460.89平方米房屋一套作抵押，并办理完相关手续。双方约定借款到期后，本息全部还清，原告解押被告房产，到期不还，房屋以优惠价格卖于买受人。借款到期后，被告恒达瑞公司不能按时偿还。要求被告恒达瑞公司按照《商品房买卖合同补充协议》，办理房屋过户手续，并承担过户手续费用。
被告恒达瑞公司辩称，1、原被告签订的借款合同无效，根据相关规定，需要经核准登记方可进行融资等活动，新乡市某投资有限公司从原告处吸收存款，向被告发放贷款，违反规定，所以借款合同无效；2、双方签订有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，但原告并未将购房款交给被告，合同未实际履行，因此原告要求履行《商品房买卖合同补充协议》没有事实和法律依据。综上应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告张凤兰、原告刘富伟、原告郭鸿生与被告恒达瑞公司具有民间借贷合同关系，借款到期后又续签新的合同，前合同失效。双方于2013年7月31日又续签借款合同，约定被告恒达瑞公司向原告张凤兰、原告刘富伟、原告郭鸿生借款1800000元，借期自2013年7月31日至2014年1月30日，借款利率月息为1.5%，利息按月支付，到期还本金。由新乡市某投资有限公司提供担保。被告恒达瑞公司以新乡市人民东路39号某楼盘金座1单元1层112号房屋作抵押。被告恒达瑞公司于2013年7月31日向三原告出具的借据载明：双方于2013年7月31日签订借款合同，借款人恒达瑞公司已于2013年7月31日收到借款本金1800000元整，借款期限自2013年7月31日起至2014年1月30日，年利率为18%。若借款人不能按时足额还款，以上借款款项作为购买新乡市人民东路39号某楼盘金座1单元1层112号房的全额房款。
原告张凤兰、原告刘富伟、原告郭鸿生（由张凤兰代表三人签名）与被告恒达瑞公司曾于2012年7月31日就上述房屋签订商品房买卖合同，房屋价款4608900元。2013年7月31日双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，内容为：甲乙双方签订了商品房买卖合同，此合同总金额1800000元，并刘富伟和郭鸿生共同委托张凤兰代表买受人在商品房买卖合同上签字。现经双方协商一致，达成协议如下：1、买受人在出卖人请求下，同意出卖人在收到买受人房款之日起6个月后办理房屋产权过户登记；2、出卖人与买受人签订购房合同后，办理房屋产权过户登记前，出卖人以此套房屋作为买受人支付房款的抵押物，并在房管局备案登记，出卖人不得再将该套房屋卖予其他人；3、出卖人应当保证该套房屋不涉及其他纠纷，并承担买受人为实现该套房产债权而支出的相关费用；4、在抵押期间，该套房屋由出卖人占有和使用。出卖人应每月按时支付买受人房款1.5%的利息；5、抵押期满后3日内，出卖人将房款和全部利息支付给买受人，出卖人与买受人签订的商品房买卖合同及补充协议自行解除，买受人必须协助出卖人办理解除备案等相关手续；6、若买受人将该商品房买卖合同毁损或遗失，足以影响出卖人解除备案或再次销售，由此产生的一切相关法律责任及费用由买受人承担；7、抵押期间为2013年7月31日起至2014年1月30日止，抵押期届满日起3日内，如出卖人未将房款和全部利息支付给买受人，出卖人自愿将此套房屋以优惠价格（本补充合同中的房款金额）卖予买受人，并积极配合买受人办理商品房产权过户登记等相关手续。出卖人保证在抵押期间届满次日起30日内协助买受人办理完结商品房产权过户登记的相关手续，并承担办理该手续所产生的一切费用。
查明，被告恒达瑞公司已取得借款1800000元，，在借款到期后未向原告偿还借款本息，也未按《商品房买卖合同补充协议》的约定在房屋抵押期间届满次日起30日内协助原告办理商品房产权过户登记。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案原被告双方基于同一笔款项签订有借款合同和房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，案涉借款合同和房屋买卖合同均依法成立并生效，双方之间具有民间借贷和商品房买卖两个法律关系，两个法律关系各自独立而又相互联系。其联系表现在两个方面：其一，借款合同和商品房买卖合同涉及的款项为同一笔款项；其二，签订商品房买卖合同是为借款合同所借款项提供担保。根据《商品房买卖合同补充协议》约定，如借款到期被告公司还清借款本息，商品房买卖合同不再履行，借款到期被告公司不能偿还借款则履行商品房买卖合同。双方关于如到期不能偿还即以房屋抵顶借款的约定是否违反法律的强制性规定问题。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案上述约定并非法律上禁止的流押条款。首先，上述约定并非如到期不能偿还房屋所有权转移为原告所有。在被告到期未偿还借款时，原告并不能直接按上述约定取得房屋所有权，原告要想取得房屋所有权，只能通过履行房屋买卖合同实现。其次，借款合同和房屋买卖合同均依法成立并生效，商品房买卖合同补充协议中，附设了商品房买卖合同的解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。实际上，双方当事人对于履行借款协议还是履行房屋买卖合同具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行借款合同，商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行商品房买卖合同。无论是履行哪一份合同，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行角度看，被告公司更具主动性，被告公司如果认为履行商品房买卖合同不公平，损害了其利益，完全可以依据合同法第五十四条第一款第（二）项的规定，请求人民法院撤销商品房买卖合同，但被告公司在法定的除斥期间并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，不符合诚信原则。综上，原告要求履行《商品房买卖合同补充协议》，本院予以支持。鉴于《商品房买卖合同补充协议》约定之内容，实为履行双方2012年7月31日之《商品房买卖合同》，本院应要求一并予以履行。被告答辩意见无事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告河南恒达瑞实业有限公司应于本判决生效后十日内继续履行与原告张凤兰、原告刘富伟、原告郭鸿生签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，即为原告张凤兰、原告刘富伟、原告郭鸿生办理新乡市人民东路39号某楼盘金座1单元1层112号房屋过户手续，并承担过户手续费用。
本案受理费21000元，由被告河南恒达瑞实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法。
审判员 张文平
二〇一五年六月二十五日
书记员 高软慧