广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第2176号
原告广西南城百货股份有限公司。住所地：南宁市友爱南路22号南棉商业街***号。
法定代表人钟永利，董事长。
委托代理人李春晖，广西桂兴律师事务所律师。
委托代理人李艳娥，广西南城百货股份有限公司法务专员。
被告南宁市建房地产综合开发有限公司。住所地：南宁市北际路**号。
法定代表人黄俞，董事长。
委托代理人张明波，广西同望律师事务所律师。
委托代理人叶健汉，广西同望律师事务所律师。
原告广西南城百货股份有限公司（以下简称南城公司）与被告南宁市建房地产综合开发有限公司（以下简称建房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭进行审理。原告的委托代理人李春晖、被告的委托代理人张明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南城公司诉称：原、被告双方于2007年9月20日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于南宁市人民西路3号世贸广场2期（2号楼）的2、3楼租赁给原告用于开设综合百货超市。合同第四条第一款第一点约定：合同签订后的5天内原告向被告支付24万元作为合同期内的履约保证金，鉴于原告已于2007年9月1日支付，因此，该合同自2007年9月20日起即发生法律效力。合同第二条第一点约定租赁期限为2008年5月1日至2017年4月30日，即被告最迟不应晚于2008年5月1日向原告交付《房屋租赁合同》项下的租赁房屋。合同第六条第一点约定：合同签订生效后，如因一方造成合同不能履行，必须支付违约金50万元。
合同签订后，原告履行了交付履约保证金的义务，被告应依约履行交房义务，但直到双方约定的租赁起始日期2008年5月1日，被告仍没有交房。经原告与被告联系后，被告于2008年9月8日向原告发来《证明函》，自认是由于其自身原因未能按时完成工程进度，以致不能按照《房屋租赁合同》的约定向原告交付房产，但至于后续如何处理，原告多次与被告联系，被告均给予原告不置可否的答复。
经原告通过多方联系了解得知，《房屋租赁合同》项下房屋已于2009年9月1日取得《建设工程竣工验收报告》，2009年9月14日取得通过验收的《建设工程质量竣工验收意见书》。在原告取得的多份政府复函中都指明了该项目楼房已取得验收合格，不存在不能交房的不可抗力因素。
原告与被告持续接洽无果后，于2012年6月1日向被告发送《关于催告南宁市建房地产综合开发有限公司限期履行合同义务暨逾期解除合同的函》，被告既不回复，又未向原告支付违约金、履约保证金及履约保证金利息。鉴于上述情况，原告2013年9月26日再次向被告发出了《关于催告南宁市建房地产综合开发有限公司限期履行支付违约金、履约保证金本金及利息的函》，催告其支付违约金、履约保证金及履约保证金利息共计1090648元，但被告至今仍分文未付。原告认为合同应予解除。为此，原告诉至法院，请求判决：一、被告归还原告已支付的履约保证金24万元并支付该款利息350648元（自2007年9月20日至2013年7月14日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍分段计算）；二、被告支付原告违约金50万元；三、本案全部诉讼费用由被告承担；
被告建房公司辩称：一、原告起诉已超过诉讼时效。被告于2007年9月20日与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2008年5月1日至2017年4月30日，即被告应于2007年5月1日前交付租赁房屋给原告。被告于2007年5月1日前没有交付房屋，并于2007年9月8日向原告出具《证明函》，明确不能按约履行合同。原告从此时起已明确知道被告违约，如原告认为自己的权益受到损害，应于此时起二年内向被告主张违约责任，而原告至2013年才提起诉讼，早已超过二年的诉讼时效，其诉请不应得到支持。二、如法院认为被告应承担违约责任，则1、《房屋租赁合同》约定的违约金过分高于原告的实际损失，应依法予以调低。合同约定：“造成合同不能履行的违约金为50万元。”原告在签订合同后，并没有实际的资金和人力、物力的投入，被告不按时交付房屋并没有造成原告的经济损失。显然，原告主张50万元的违约金过份高于其实际损失。《中华人民共和国合同法》规定的违约金属于赔偿性违约金，以补偿性为主。其中，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告因此请求法院根据实情予以调低违约金。本案所涉合同纠纷发生于全球金融危机暴发时，对此，最高人民法院连续出台了两个指导性意见，分别是《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》、《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知，该两个指导意见均强调由于金融危机的蔓延，对于逾期交房违约责任的承担，应根据合同的履行情况，以补偿性为主，以惩罚性为辅，对违约金过高的约定进行调整。被告要求法院调低违约金合情合理。2、原告既向被告主张支付利息，又向被告主张支付违约金，属于重复主张，且原告按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍分段计算利息没有事实与法律依据。三、同意解除合同。
经审理查明：2007年9月3日，原告的前身南宁市深南城百货有限公司（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定被告将世贸广场二期二、三楼租赁给原告经营管理，租期为十年，即自2008年5月1日起至2017年4月30日止。合同在双方签字后成立，被告收到原告交付的履约保证金后生效。原告在合同签订后5天内向被告交付履约保证金（相当于两个月的租金）24万元，原告若中途退出，保证金归被告所有。被告负责免费提供出租场地为商业用途的合法证明、产权证或提供产权属被告的证明等相关资料和房屋、设备、设施的建筑平面图、安装图、出租场地消防合格的证明文件等资料。楼体达到粗装修（毛坯房）竣工交付条件后，其中天棚为清水混凝土。被告负责投资预先配置好如下设备、设施：1、提供电容量为1250千伏安到原告所租场地的商场配电房，并经供电部门验收合格可供原告使用，水电如果无法独立，则以实际用量按比例分摊损耗；2、被告提供符合国家标准的消防设施：强排烟、喷淋、温感、烟感、消防栓、防火卷帘、防火门、消防指示牌、应急灯；3、供水、供电、变电设施、自来水的出水管不小于直径8公分到商场卫生间及加工区域位置，高、低压配电柜、布电缆到原告各楼层配电房的配电箱位置，低压柜、出钱柜按原告要求装配，电缆必须满足原告使用要求，经供电部门验收合格交付原告使用；4、被告提供符合商场使用需要并经验收合格的4台电动平梯自动人行坡道（即两梯道）到指定位置；5、被告为原告提供满足8000平方米商场使用标准的独立的水冷式中央空调，配备使用立式风柜、风管到卖场终端，全部设施由被告完成；6、被告为商场配备应急照明发电机组一套作为备用电源（不少于400千瓦）。合同第六条第1款约定：“合同签订生效后，如因一方造成合同不能履行，必须支付伍拾万元人民币违约金以弥补另一方的损失。除自然灾害及政府行为等不可抗力因素外，若甲方无故提前终止合同，甲方还须另按乙方投入的总金额及使用期进行相应赔偿。”合同第十条约定：合同于双方代表签名盖章之日成立，被告收到原告支付的履约保证金之日起发生法律效力。此外，双方在合同中还对其他事项进行了相关约定。同年9月20日，双方签订《补充协议》，对合同免租期进行了明确约定，同时约定双方应本着诚信原则认真履行合同，被告不得以任何理由（除不可抗拒因素外）中止合同，原告不得以任何理由（除不可抗拒因素外）在入场前或入场后中止合同。否则违约方必须依原合同的约定赔偿违约金。
2007年9月1日，原告向被告支付履约保证金24万元。
2008年9月8日，被告给原告出具《证明函》，内容为：“经本公司证明，本公司于2007年9月3日与广西南城百货股份有限公司（原名为‘南宁市深南城百货有限公司’，下称‘南城百货’）签订《房屋租赁合同书》，向南城百货出租南宁市人民西路3号世贸广场二期二、三楼，租赁期限为2008年5月1日起至2017年4月30日止。因本公司工程进度原因，未能按时完成工程进度，并按照合同约定于2008年5月1日向南城百货交付该房产，因此，至今未能入住。特此证明！”
2012年6月，原告向被告发出《关于催告南宁市建房地产综合开发有限公司限期履行合同义务暨逾期解除合同的函》。2012年9月，原告向被告发出《关于催告南宁市建房地产综合开发有限公司限期支付违约金、履约保证金本金及利息的函》。原告未能举证证明已将上述两份函送达被告。
另查明：世贸商城二期工程于2009年9月竣工验收。因被告一直未能配置好合同约定的设备、设施，租赁房屋至今未能交付，原告遂于2013年10月诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为：一、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。被告于2007年9月8日向原告出具的《证明函》，并未明确表示拒绝履行合同，故被告主张从此时起计算诉讼时效，本院不予采纳。原告虽于2012年6月向被告发出《关于催告南宁市建房地产综合开发有限公司限期履行合同义务暨逾期解除合同的函》，2012年9月向被告发出《关于催告南宁市建房地产综合开发有限公司限期支付违约金、履约保证金本金及利息的函》，但原告未能举证证明已将上述两份函送达被告，被告又不认可已收到上述两份函，故本院确认上述两份函未送达被告。原、被告双方在起诉前一直未就合同是否继续履行达成一致意见，原告于2013年10月诉至本院，并未超过诉讼时效。
二、关于被告是否应返还履约保证金并支付利息及违约金。《房屋租赁合同书》及《补充协议》是原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”原告起诉要求解除合同，被告并无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告的合同解除后，被告应将履约保证金24万元退还原告。合同中并没有关于履约保证金返还时须支付利息的约定，故原告要求支付履约保证金利息，没有事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《房屋租赁合同书》第六条第1款约定：合同签订生效后，如因一方造成合同不能履行，必须支付50万元违约金以弥补另一方的损失。除自然灾害及政府行为等不可抗力因素外，若被告无故提前终止合同，被告还须另按原告投入的总金额及使用期进行相应赔偿。从上述合同约定来看，被告无故提前终止合同除应赔偿50万元违约金，还应按原告投入的总金额及使用期进行相应赔偿，因此，双方在合同中约定的违约金50万元应为惩罚性质的违约金，不应以实际损失为限。原告自合同约定的交付使用期2008年5月1日至今未能使用租赁的场地，预期利益无法实现，且投入的24万元履约保证金又无法得到合理利用，相比较合同标的而言，50万元违约金并不过高，被告主张违约金过高，要求予以调低，本院不予采纳。被告违约不能交付租赁物，应按合同约定履行支付违约金50万元的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告南宁市建房地产综合开发有限公司归还原告广西南城百货股份有限公司履约保证金24万元；
二、被告南宁市建房地产综合开发有限公司支付原告广西南城百货股份有限公司违约金50万元；
三、驳回原告广西南城百货股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费14616元（原告已预交），由原告负担4699元，被告负担9917元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何卫萍
人民陪审员 马振声
人民陪审员 何开科
二〇一四年四月十五日
书 记 员 向 向
附法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。