山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0103民初3715号
原告（反诉被告）：中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局，住所地济南市。
负责人：李健，主任。
委托诉讼代理人：陈兴田，山东鲁泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘嘉琳，山东鲁泉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：临沂市兰山区军汉商业运营管理有限公司，住所地临沂市。
法定代表人：赵彦军，执行董事。
委托诉讼代理人：张如成，山东文聪律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局（以下简称：军区善后办综合局）与被告（反诉原告）临沂市兰山区军汉商业运营管理有限公司（以下简称：临沂军汉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）军区善后办综合局负责人李健的委托诉讼代理人陈兴田、刘嘉琳，被告（反诉原告）临沂军汉公司法定代表人赵彦军的委托诉讼代理人张如成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告军区善后办综合局向本院提出诉讼请求：1、依法解除中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室与被告签订的《军队房地产租赁合同》，被告将合同项下租赁物返还原告；2、判令被告支付原告截止2017年12月31日的房屋租金4115561.9元；3、判令被告支付原告违约金，以欠缴的租金为基数，自逾期支付租金之日起至拖欠租金实际支付之日止，按年利率24%计算；4、本案诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告截止2017年12月31日的房屋租金4240291.46元。事实与理由：2014年7月28日，中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室（以下简称:军区司令部直属工作部）与被告签订《军队房地产租赁合同》，将位于济南市市中区房屋出租给被告，建筑面积2500平方米，租期自2014年10月11日起至2019年10月10日止，年租金2212000元，每半年结算一次，于每年10月11日、4月11日前十日支付。截止2017年12月31日，被告尚欠原告租金4240291.46元未支付。为此诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告临沂军汉公司辩称，合同没有达到解除的条件，且被告已经超额支付了房屋租金，请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告临沂军汉公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告保证金10万元并支付利息（以10万元为基数，自2012年10月15日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令反诉被告补偿反诉原告搬迁费477000元；3、判令反诉被告补偿反诉原告装修改建等费用4060439元；4、本案反诉费用由反诉被告负担。在诉讼过程中，反诉原告撤回第三项反诉请求。事实与理由：反诉被告向反诉原告发函要求提前解除合同及腾退房屋，但拒不按照合同约定退还保证金及补偿相关费用。为此提起反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告军区善后办综合局辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，请求依法驳回其反诉请求。
当事人围绕诉讼请求提交《军队房地产租赁合同》、《通知函》、《保证书》、《军队单位对外有偿服务收费许可证》、对账单等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。
根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年7月2日，军区司令部直属工作部与临沂军汉公司签订《军队房地产租赁合同》一份，军区司令部直属工作部将位于济南市市中区沿街楼出租给被告使用，建筑面积3100平方米，租赁期限自2012年10月11日起至2020年10月10日止，年租金2862000元。租金按半年结算，上半年度租金于每年10月1日前付清，下半年度租金于每年4月1日前付清。2014年7月28日，双方重新签订《军队房地产租赁合同》一份，军区司令部直属工作部将上述地址东1-2层（不包含济南市小海龟儿童感统训练学校租赁600平方米）出租给被告使用，建筑面积2500平方米，租赁期限自2014年10月11日起至2019年10月10日止，年租金2212000元。租金按半年结算，于每年10月11日、4月11日前十日内支付。合同第六条约定：“自本合同签订后十日内，乙方（本案被告，本院注，下同）向甲方（本案原告，本院注，下同）支付房地产租赁保证金10万元。…乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付同期存款利息。”合同第九条（合同的解除）约定：“四、因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”合同第十一条（乙方违约责任）约定：“（二）、乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之一向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产。”2012年7月，被告向军区司令部直属工作部支付房屋租赁保证金10万元。
按照合同约定，自2012年10月11日起至2017年12月31日止，临沂军汉公司应当向军区司令部直属工作部支付房屋租金12856942.47元（2862000元×2年＋2212000元×3年＋2212000元÷365天×82天）。
临沂军汉公司于2012年11月14日向军区司令部直属工作部支付租金50万元，2013年1月7日支付租金50万元，之后陆续支付，截止2017年12月31日共计支付租金720万元。2015年5月1日，临沂军汉公司按照军区司令部直属工作部要求将其转租给珍祥餐饮项目、面积600平方米的房屋关停，至2017年12月31日，该部分租金损失为1415680元（2212000元÷2500平方米×600平方米÷12个月×32个月）。
截止2017年12月31日，临沂军汉公司尚欠军区司令部直属工作部房屋租金4241262.47元（12856942.47元－7200000元－1415680元）。
2016年1月中国人民解放军济南军区被撤裁后，成立中国人民解放军济南军区善后工作办公室，职能包括原中国人民解放军济南军区司令部直属工作部和管理局签订的租赁合同，享有所有相关权利，现由军区善后办综合局承接。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，军区司令部直属工作部与临沂军汉公司签订的《军队房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因军队政策出现重大调整，原告要求提前解除合同并返还租赁物，符合双方合同约定，本院依法予以准许。被告辩称租赁合同自2014年10月11日起才实际履行，没有提供证据予以证实，结合其在2014年10月前多次支付租金的事实，应当认定双方合同自2012年10月11日起已经实际履行，对被告的该辩称理由本院不予采纳。根据双方提供的账目记载，截止2017年12月31日被告尚欠原告房屋租金4241262.47元，应当及时予以支付，原告仅主张4240291.46元，应予准许。关于违约责任及责任承担。根据双方账目记载，被告在合同履行过程中存在多次逾期支付房屋租金的情形，构成违约，应当承担相应的违约责任，但原告要求被告以每次欠缴租金为基数自当期逾期支付租金之日起支付违约金，依据不足，本院酌定按欠付租金总额自原告主张权利之日起至实际履行完毕之日止按照年利率24%予以支付，对原告要求的超出部分，本院不予支持。因反诉原告构成违约，其要求反诉被告退还保证金、支付利息及补偿搬迁费，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。反诉原告当庭撤回部分反诉请求，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室与临沂市兰山区军汉商业运营管理有限公司于2014年7月28日签订的《军队房地产租赁合同》于本判决生效之日起解除。临沂市兰山区军汉商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾出位于济南市市中区沿街楼东1-2层、建筑面积2500平方米房屋交予原告中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局。
被告临沂市兰山区军汉商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局房屋租金4240291.46元。
被告临沂市兰山区军汉商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局违约金，以欠付租金数额4240291.46元为基数，自2018年4月25日起至实际履行完毕之日止，按照年利率24%计算。
驳回原告中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局的其他诉讼请求。
驳回反诉原告临沂市兰山区军汉商业运营管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49490元及财产保全费5000元，由原告中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局负担5490元，被告临沂市兰山区军汉商业运营管理有限公司负担49000元；案件反诉费4278元，由反诉原告临沂市兰山区军汉商业运营管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王利民
人民陪审员 李 彬
人民陪审员 臧永泉
二〇一八年七月五日
代理书记员 王倩倩