杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第247号
原告：杭州尊盈投资有限公司。
法定代表人：徐毅。
委托代理人：钟晓航、刘起荣。
被告：浙ＸＸ海实业有限公司。
法定代表人：蔡山河。
委托代理人：万剑飞、梁冬辉。
原告杭州尊盈投资有限公司为与被告浙ＸＸ海实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年1月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月16日公开开庭进行了审理。原告杭州尊盈投资有限公司的委托代理人钟晓航、刘起荣，被告浙ＸＸ海实业有限公司的委托代理人万剑飞、梁冬辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年3月25日，原、被告签订《房屋预约转让协议》一份，约定被告将其开发建成的联合大厦A幢405室房屋（以下简称讼争房屋）转让给原告，价款为10000000元；被告同时提供地下车位两个，供原告免费使用。协议签订后，原告依约支付10000000元。被告也将讼争房屋交付原告使用。按照该协议约定，被告预计在2010年12月30日前取得该房屋所有权证和土地证，此后与原告签订正式“房地产转让合同”并负责将所有权证和土地证办理至原告名下，但截止起诉时，被告仍未履行协议约定的该项义务，已严重损害原告的利益。故起诉请求判令：1、确认原、被告之间签订的联合大厦A幢405室房屋的《房屋预约转让协议》合法有效；2、被告办理联合大厦A幢405室房屋所有权证和土地证；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原、被告双方签订的《房屋预约转让协议》属于预约，且应认定无效。二、原告诉请办理讼争房屋所有权证和土地证，缺乏事实及法律依据。三、原告未按照协议约定支付保证金，其行为先行构成违约，被告保留相应诉权。原告主张的诉讼请求均缺乏相应法律依据，请求驳回。
原告提供证据材料如下：
1、预约转让协议，证明原、被告间存在讼争房屋所有权转让的事实。
2、付款凭证，证明原告已将讼争房屋房款付清的事实。
3、房产信息记录（1幢），证明被告拥有联合大厦所有权的事实。
上述原告提供的证据，被告质证认为，证据1的合法性有异议，讼争房屋不具备销售条件，预约转让协议不合法。证据2，款项是购房保证金，不是购房款，从付款时间上看，原告付款已违反预约转让协议约定的付款时间。证据3无异议。
被告提供证据如下：
1、建设用地规划许可证。
2、建设工程规划许可证。
证据1、2证明讼争房屋所属项目经审批为“农副产品市场（商贸综合用房）”，属于非经营性房地产项目，不具备销售条件。
3、国有土地使用证。
4、关于联合大厦分层登记的答复意见。
证据3、4证明讼争房屋属于非经营性房地产项目，建设用地使用权以协议出让方式取得，登记为单一使用权，无法办理分割转让登记，不具备分割、转让的条件。
5、房屋所有权证，证明讼争房屋所属项目规划批建为商贸综合用房，经批准登记为单一产权，无法办理分割登记。
上述被告提供的证据，原告质证认为，证据1、2、3、5无异议。证据4中具体记载的意见也是需要上报市政府，没有明确意见，不能证明相应的证明对象。
综合双方的举证、质证意见以及证据间联系，本院认为，原告提供的证据3，被告质证无异议，予以认定。证据1、2的真实性，予以认定。双方就原告提供的证据1即《房屋预约转让协议》的证明对象是本约，还是本约之争议，讼争房屋能否分割登记、转让等将在本院认为部分予以论述。
被告提供的证据1、2、3、5的真实性，经原告质证无异议，予以认定。证据4的真实性予以认定。
根据上述认定之证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2008年3月25日，原告（协议乙方）与被告（协议甲方）签订《房屋预约转让协议》一份，约定：1、房产基本情况。甲方预约转让给乙方的房屋为联合大厦A幢405室房屋（以下简称本协议房产），房产规划用途为市场交易用房及配套用房，本协议房产的土地使用权已作抵押，甲方承诺在与乙方签订“房地产转让合同”前解除抵押；到本协议签署日为止，甲方尚未领取本协议房产的房屋所有权证。2、预约转让价款。2.1双方同意，乙方今后购买本协议房产单价为每平方米11060元，房产预测建筑面积为904平方米，暂定转让总价款10000000元（最终根据实测面积计算总房价），本协议房产单价不受日后任何情形变化的影响，在签订“房地产转让合同”时任何一方不得擅自改变或提出任何变更、撤销要求。2.2本协议房产实际建筑面积以房屋所有权证登记建筑面积为准。实际建筑面积与预测建筑面积出现误差的，双方在签订“房地产转让合同”时以实际建筑面积为准计算房产转让总价款，任何一方均不得因此解除本协议。2.3乙方购买本协议房产的保证金为总价款的100％，计10000000元，该保证金作为乙方按本协议约定与甲方签订“房地产转让合同”并购买本协议房产的担保。“房地产转让合同”一经订立，乙方所付保证金即自动转为乙方付给甲方的房屋转让价款。2.4保证金支付：乙方于2008年3月25日前支付5000000元，2008年5月25日前支付3000000元，余款2000000元在签订本协议房产交付使用后七日内支付。2.6本协议房产预计在2008年8月30日交付使用。2.7本协议房产预计在2010年12月30日前取得房屋所有权证和土地证。3、“房地产转让合同”的签订。3.1签订“房地产转让合同”的条件为：甲方取得本协议房产的房屋所有权证和土地使用证。3.2甲方应在取得本协议房产的房屋所有权证和土地使用证后7个工作日内向乙方发出签约通知，并按照本协议约定的条件与乙方签订“房地产转让合同”，将本协议房产转让给乙方；乙方应按照本协议的约定即甲方通知中规定的期限内与甲方签订相应的“房地产转让合同”。3.3双方约定“房地产转让合同”采用杭州市房地管理局和杭州市工商行政管理局印制的《杭州市房地产转让合同（示范文本）》，但今后双方另有约定的除外。4、“房地产转让合同”相关内内容的预先约定。4.2“房地产转让合同”的标的房屋交付条件为竣工验收合格以及政府现有部门要求的其他项目验收合格，建筑装饰装修标准以房屋交付时的现状为准。4.3双方签订“房地产转让合同”后，甲方应向乙方提供办理过户手续应由甲方提供的资料，产权过户手续由乙方自行办理，甲方予以协助。4.4本协议房产转让交易发生的各项税费由甲乙双方按照有关规定分别承担。协议订立后，原告分别于2008年4月7日支付给被告购房保证金5000000元，2008年6月12日支付3000000元，2008年8月15日支付1000000元，2008年11月5日支付1000000元。
2009年6月15日，联合大厦1幢、2幢房屋分别办理产权登记，领取《房屋所有权证》【杭房权证西字第××号、第××号】，其中1幢建筑面积为33422.67平方米，2幢建筑面积为32350.49平方米，房屋所有权证附记中载明“总层数含地下一层，规划批建为商贸综合用房，单一产权，物业区域为紫荆花路2号，土地用途为综合、商业。”2009年7月22日，被告领取联合大厦变更登记后的《中华人民共和国国有土地使用证》【杭西国用（2009）第000112号、第000113号】。
2008年8月30日，原、被告交付联合大厦A幢405室房屋，原告开始使用联合大厦A幢405室房屋。2011年9月9日，杭州市国土资源局出具给被告《关于联合大厦分层登记的答复意见》一份，答复意见载明：“联合大厦属于非经营性房地产项目，其建设用地使用权由浙ＸＸ海实业公司以协议方式取得，土地出让用途为商业、综合（办公），为规范此类项目分割登记和分割转让事宜，我局在调研基础上已提出处理建议上报市政府。待市政府批复后，我局将按照市政府批复意见处理。”2013年1月，原告诉至本院要求判如所请。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的《房屋预约转让协议》的法律性质，是预约还是本约。二、《房屋预约转让协议》是否有效。三、原告主张的讼争房屋办理所有权证和土地证的诉讼请求是否应予支持。
关于焦点一，原告认为双方签订的《房屋预约转让协议》属于本约，而被告则认为属于预约。对此，本院认为，本案双方签订的《房屋预约转让协议》应认定为本约。主要理由有以下两点：首先，《房屋预约转让协议》约定的内容已具备房屋转让合同的必备要素。该《房屋预约转让协议》中已明确了转让的房屋座落及面积；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房屋的用途和使用性质；房屋单价以及价款的支付方式等合同主要内容。特别是双方还约定了房屋单价今后不再作调整。其次，双方已履行了《房屋预约转让协议》的主要义务，并且对方均已接受。在《房屋预约转让协议》订立后，原告根据约定以保证金的名义支付给被告购房款，此后双方又实际履行了讼争房屋的交付义务。因此，双方虽然在《房屋预约转让协议》中约定，在讼争房屋取得房屋所有权证和土地使用证后还需订立房屋转让合同，但签订该房屋转让合同仅仅是为了讼争房屋物权变更登记手续的办理，并不影响本院对双方签订的《房屋预约转让协议》属于房屋转让合同的认定。
关于焦点二，《房屋预约转让协议》的效力问题。因原、被告订立的《房屋预约转让协议》系双方的真实意思表示，且协议的内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效协议。讼争房屋的物权能否办理变更登记手续，并非属于认定合同效力的标准。被告辩称房屋预约转让协议应属无效之意见，缺乏相应法律依据，本院不予采信。
关于焦点三，本院认为，因讼争房屋不具备商品房预售条件，原告亦未举证证明讼争房屋现已具备可以办理分割登记、转让的条件，故其要求办理讼争房屋分割办理所有权证及土地证等请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州尊盈投资有限公司与浙ＸＸ海实业有限公司于2008年3月25日签订的《房屋预约转让协议》有效。
二、驳回杭州尊盈投资有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费81800元，由杭州尊盈投资有限公司负担40900元，由浙ＸＸ海实业有限公司负担40900元。浙ＸＸ海实业有限公司应负担部分案件受理费于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 萧 京
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 朱湘江
二〇一三年五月二十三日
书 记 员 范 姗