湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂民商初字第00477号
原告武汉市浩然基础工程有限责任公司，住所地：武汉市洪山区团结村龙潭SOMO（龙潭空中花园）9层B903号。
法定代表人胡传浩，该公司董事长。
委托代理人殷亭午，湖北正义行律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人汪君。（特别授权）。
被告武汉市黄陂区人民政府滠口街道办事处，住所地：武汉市黄陂区滠口街滠阳大道1号。
负责人邱昌春，该办事处主任。
委托代理人彭海涛，湖北人从众律师事务所律师（一般授权）。
原告武汉市浩然基础工程有限责任公司（以下简称浩然公司）诉被告武汉市黄陂区人民政府滠口街道办事处（以下简称滠口街道办）合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法组成由审判员王飞担任审判长，人民陪审员张耀国、彭正西参加的合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告浩然公司的委托代理人殷亭午，被告滠口街道办的委托代理人彭海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浩然公司诉称：2003年，滠口街道办多次约原告商讨开发建设事宜，并许诺将划出100亩土地转让给原告用于建设工业厂房和配套生活设施。合同签订前，原告于2003年11月6日向被告支付定金50万元，并着手进行相关准备事宜。2003年11月19日，被告在《项目投资合同书》上签字，约定以每亩6万元的包干价将其位于楚天大道与泵站河交汇处土地（泵站河以东、楚天大道以南地段，楚天大道两侧绿化空置距离各150米）出让给原告，用地面积100亩（实际距离和面积以土地管理部门出具的红线图据实计算为准），出让金额共计600万元，其中包括办理《国有土地使用权证》及一切补偿等费用在内。根据被告的要求，合同签订后，原告在2003年11月20日又支付了50万元定金给被告。被告共收取原告两笔定金100万元，并出具收条。根据合同约定，该笔定金将作为土地转让预付款冲抵土地出让金。合同签订后，原告为建设浩然基地工业厂房及生活配套设施，积极筹款2000万元用于项目投资，被告却迟迟不通知原告缴纳后续费用，原告多次询问，被告均以各种理由推诿搪塞，直至近日，才发现被告已经安排其他公司入驻该地，被告构成根本违约。原告认为《项目投资合同书》合法有效，原告积极向被告支付定金作为土地转让预付金，而被告却违反诚实信用原则，拒不办理土地转让相关手续，并将土地交付他人建设使用，致使合同目的不能实现，给原告造成巨大损失。根据武汉市国有建设用地网上交易系统同地段交易情况查询结果及武汉市国土资源和规划局发布的武汉市城市地价动态监测报告结果显示，被告的违约行为给原告造成的预期利益损失为4185590元。原告为维护其合法权益诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《项目投资合同书》；2、被告返还原告依照《项目投资合同书》支付的预付款（定金）1000000元；3、被告支付原告预期利益损失共计4185590元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告滠口街道办辩称：1、根据双方签订的合同书第2条第4款约定，2003年9月22日合同书已经自动解除，原告诉请没有事实依据；2、被告同意返还预付款100万元；3、因为合同已于2003年9月22日解除，原告可能产生的信赖利益损失不是其主张的预期利益损失，原告的请求没有法律依据，请求驳回；4、诉讼费请法院依法裁判。
经审理查明：2003年9月18日，滠口街道办（甲方）与浩然公司（乙方）签订《项目投资合同书》，就乙方在滠口街投资建设浩然基地工业厂房及生活区配套设施等项目进行约定：1、甲方将位于楚天大道与泵站河交汇处土地（泵站河以东、楚天大道以南地段，楚天大道两侧绿化控制距离各150米）出让给乙方，用地面积为100亩（四至距离及面积以土管部门出具的红线图据实计算为准）；2、甲方出让给乙方用地价格为每亩6万元包干价，合100亩，共出让总额为600万元，包括为乙方办理《国有土地使用证》及一切补偿等费用；3、合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付土地定金100万元，作为乙方履行合同预付款，预付款抵作土地出让金，如乙方未将预付款按约定时间足额交付甲方，合同自行解除；4、合同签订后，乙方须着手分期缴纳土地出让金，第一期向甲方缴纳200万元，付款时间根据甲方要求及时支付，第二期按甲方要求及时缴纳200万元，余额100万元在乙方取得《国有土地使用权证》时一次付清。双方还就项目规划和建设时间、双方权利义务、违约责任及争议解决等进行了约定。2003年11月5日，浩然公司通过转账支票的形式向滠口街道办支付50万元，次日，滠口街道办开具了《湖北省行政事业单位收款收据》一份，载明收到浩然公司的土地定金50万元，并加盖了“黄陂区滠口街办事处内设机构财务专用章”。2003年11月20日，滠口街道办招商办公室确认收到浩然公司征地款定金50万元。2015年2月5日，滠口街道办出具《说明》一份，再次确认双方于2003年9月18日正式签订《项目投资合同书》，后浩然公司于2003年11月5日、11月19日分两次共交纳100万元土地定金作为履行合同预付款。另查明，本案所涉的大致地块范围已经由其他公司开发建设。
上述事实有《项目投资合同书》、《收据》、《说明》及原、被告陈述等证据，具备证据的真实性、合法性、关联性特征，能够证明案件事实，本院依法予以采信。
本院认为：滠口街道办与浩然公司签订的《项目投资合同书》，实为土地使用权出让合同。根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，国有土地使用权的出让由县、市人民政府及其所属的土地管理部门代表国家以所有者的身份负责实施，本案中双方合同约定出让土地100亩，根据国务院《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》规定，政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同，按照《中华人民共和国土地管理法》中关于国家建设用地批准权限的规定，出让国有土地使用权的批准权限为：出让耕地1000亩以下，其他土地2000亩以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准；出让耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由县级人民政府批准。滠口街道办作为武汉市黄陂区政府下设的派驻办事机构，无权批准100亩土地的出让，无权签订关于土地出让的合同；且该土地事实上已经出让给其他主体开发建设，已不存在合同效力补正的可能，因此被告与浩然公司签订的《项目投资合同书》违反了国家关于土地使用权出让的强制性规定，应属无效。合同向对方请求解除合同的前提是合同有效存在，因双方签订的《项目投资合同书》无效，故对原告请求解除该合同的诉请，本院不予支持。浩然公司为此向滠口街道办缴纳了100万元，根据双方合同约定及陈述，应当认定为该款项为预付款，而非定金。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告请求被告返还100万元预付款的请求，本院予以支持。造成合同无效的主要责任在被告，原告作为企业法人，应当了解被告不具备出让土地的主体资格和审批权，因此对合同无效应承担一定责任。案件审理中，原告申请对案涉地块的土地价值进行评估，因该申请的提出缺乏事实及法律依据，且与本案无关，本院不予准许。关于原告损失的认定，其依照案涉地块相邻地块2013年的市场价值折算出本案合同地块工业用地的价值，计算其预期收益损失为4185590元，该计算标准及依据无事实及法律依据，本院不予采信。本院结合被告占有原告100万元资金的实际情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定其损失为以100万元为本金，按照年利率6%计算较为公平合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第七条、第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉市黄陂区人民政府滠口街道办事处于本判决生效之日起十日内返还原告武汉市浩然基础工程有限责任公司预付款100万元；
二、被告武汉市黄陂区人民政府滠口街道办事处于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉市浩然基础工程有限责任公司损失（以100万元为基数，按年利率6%自2003年11月20日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止）；
三、驳回原告武汉市浩然基础工程有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48100元，由被告武汉市黄陂区人民政府滠口街道办事处负担20500元，由原告武汉市浩然基础工程有限责任公司负担27600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王 飞
人民陪审员 张耀国
人民陪审员 彭正西
二〇一六年一月十九日
书 记 员 刘 畅