北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第12680号
原告（反诉被告）王珏，女，1986年4月1日出生。
委托代理人王润霞，女，1961年3月19日出生。
被告（反诉原告）北京世纪天淇房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇昌平路380号院33号楼1层7单元102、8单元102。
法定代表人周敏，总经理。
委托代理人吕东东，男，1982年1月16日出生，北京世纪天淇房地产经纪有限公司职员。
委托代理人李万红，男，1964年11月19日出生，北京世纪天淇房地产经纪有限公司职员。
原告（反诉被告）王珏与被告（反诉原告）北京世纪天淇房地产经纪有限公司（以下简称世纪天淇公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谢肖独任审判，公开开庭进行了审理。原告王珏之委托代理人王润霞，被告世纪天淇公司之委托代理人吕东东、李万红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王珏诉称：2013年8月4日原告和被告签订了原告房屋（昌平区）的租赁合同，按合同第五条约定被告2014年5月1日应付原告租金1200元／月＊3个月＋（以前欠的租金）990=4590元，按照合同第十二条应付滞纳金为：应给付之日至给付之日止天数＊应付租金＊1%=4590＊184天＊1%=8445.6元（截止到10月31日）；被告2014年8月1日应付原告租金：1300＊3=3900元，按合同第十二条应付滞纳金为：应给付之日至给付之日止天数＊应付租金＊1%=92＊3900＊1／100（截止到2014年10月31日）；按合同第十条被告应支付违约金为：1200＊12＊200%=28800元，现原告要求被告支付原告28800＊15%=4320元。故诉至法院，请求依法判决：1、被告支付原告租金8490元（截止到2014年8月1日）；2、被告支付滞纳金12033.6元（截止到10月31日）；3、被告支付原告为维权所产生的交通费用700元；4、被告支付违约金4320元；5、在法院的判决、调解意见原告接受后，被告完好无损地返还房屋；6、被告承担诉讼费用。
被告世纪天淇公司辩称：我们和原告是2013年8月4日签订的合同，签完合同到今年5月20日之前跟原告两次协商没有达成协议。原告把我们诉至法院。在此期间，我们租原告的房子一直没有出租，7月27日开庭，经调解，把钥匙交给原告，第二天原告反悔，没有交钥匙，法庭到现场去实际勘验了现场情况。原告说我们违约我们不认可，因为房子的实际情况是房子使用费用，冬天的供暖费有相当大的隐患，没有提前告诉我们公司，在物业和业主交接房子的时候，提前确认的相关费用，原告没有提前告诉我们，空调费用相当高，10平米的房子，500-2000多，原告有所隐瞒。水电费是按商业的水电计算，交接房子的时候开发商和物业已经告诉原告了，第二个原因是这个房子属于办公用房，房产证上的性质是办公用，但是该房屋被定性为违章，我们不认可原告的这些要求。第三是手机信号问题，手机信号不足。第四是物业乱收费，买电买水都是有固定的量，少了不卖，随时会停电停水，20多部电梯总共有一半开着，物业服务很差，楼道没有照明，还有供暖的问题，按照合同约定，供暖费应该由业主承担。我们同意返还房屋。
反诉原告世纪天淇公司诉称：2013年8月4日反诉人与被反诉人签订了房屋（昌平区）的租赁合同。按照合同第一条、第八条第四款约定：被反诉人隐瞒此房屋属于违规建筑（房产证明显注明房屋状况为14层，而实际为28层），导致工商部门根据政府规定对此处办公注册的公司不予注册（房屋使用用途为办公）；按合同第七条约定：由于供暖设施为中央空调，涉及到电费（流量转换）而且计量方式含糊不清（不公示，不明确）。被反诉人在签订合同时隐瞒事实，按合同第七条约定应由被反诉人负担，而被反诉人却把供暖费（电费）转嫁给反诉人。综上所述，被反诉人在签订合同时隐瞒事实，存在合同欺诈，造成反诉人至今不能将房屋租赁出去，给反诉人造成了经济损失。违约责任根据《合同法》第四十二条第二款、第三款，因此应该由被反诉人承担，故要求解除合同，并按合同第十条约定被反诉人赔付反诉人年租金200%的违约金。为此，诉至法院，请求依法判决：1、解除双方于2013年8月4日签订的房屋出租委托合同；2、违约责任由被反诉人承担；3、被反诉人退还反诉人已付房屋租金7410元；4、被反诉人赔偿反诉人违约金28800元；5、诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告王珏辩称：同意解除合同，但世纪天淇公司要承担违约责任，谁违规谁承担责任，我们认为世纪天淇公司承担违约责任，不同意给世纪天淇公司房租，不同意退还房租，是世纪天淇公司违约，应全部由世纪天淇公司承担责任。
经审理查明：
2013年8月4日，王珏（甲方，出租方）与世纪天淇公司（乙方，代理方）签订了《房屋出租委托合同》，合同的主要内容有：甲方将座落于昌平区合计约36平方米房屋委托乙方对外出租，甲方应于2013年8月4日前将该房屋交付给乙方正常使用；出租代理期自2013年8月6日至2016年8月5日，共计3年；租金标准为1200元／月，按季交付，合同签订后，乙方协助甲方开立银行账户，乙方在每一支付周期将租金汇入该账户（遇法定休息日、节假日可顺延），户名王润霞，账号浦发银行×××；甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金；如乙方实际出租该房屋的价格高出与甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有；代理期限内，甲方负责缴纳供暖费、物业管理费、电视收视开户费，但不承担水费、电费、电话费、电视收视使用费、燃气费。甲方在交付房屋时，应保证以上费用处于结清状态，否则乙方有权从支付甲方的房租中扣除，代理期限内房屋所在地进行诸如小区改造、电力增容、宽带入户等公共设施改造所需缴纳的费用，由甲方承担；双方权利和义务，如房屋存在隐患，影响正常居住的（如设施严重老化，供暖、供电、供气不足，邻里关系严重不和睦，周边环境极差等），甲方应在签署合同时如实告知，否则乙方有权单方终止代理合同且不承担任何违约责任；违约责任，出租代理期内任何一方需提前终止合同的应提前30日书面通知对方，违约方按年租金200%标准向对方支付违约金，并且承担给承租方（第三方）所造成的连带责任，如乙方对此房屋进行装修的，甲方除支付违约金外另行赔付乙方对此房屋装修的实际款项，合同生效后三日内，甲方未能按约定日期交付房屋，又未征得乙方同意的，乙方有权解除合同，并可以要求甲方赔偿两个月租金标准的违约金；其他约定事项，租赁期内第二年（2014.8.6-2015.8.5）房租每月1300元／月，第三年（2014.8.6-2016.8.5）房租每月1400元／月，合同期满后乙方所配置物品归甲方，租赁期内，每个季度一号之前付房租，否则甲方有权收回房屋，按每日应付房租1／100支付滞纳金，例如第1年每逾期1日，付滞纳金3600＊1／100=36元。
2013年8月4日，王珏按照合同约定，向世纪天淇公司交付了房屋，世纪天淇公司向王珏支付了部分房屋租金，截止到2014年4月30日，世纪天淇公司一共支付了6420元租金，尚欠990元。2014年5月1日起世纪天淇公司未按合同约定支付租金，现王珏以世纪天淇公司违约为由诉至本院，要求其承担违约责任、支付房租及违约金；世纪天淇公司反诉要求解除合同，并主张王珏存在合同欺诈，由王珏承担违约责任并退还房租、支付违约金。王珏曾以委托合同纠纷为由向本院提起诉讼（案号为2014年昌民初字第10133号），后撤诉。在此期间，因世纪天淇公司要求解除合同，本院于7月份给双方组织过一次房屋交接，7月21日协商完毕，双方表示同意交接并约定于次日在法庭主持下对房屋进行交接，7月22日，王珏未到，并拒绝办理交接。
上述事实，有房屋产权证、《房屋出租委托合同》、付款凭证、照片、询问笔录及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，王珏与世纪天淇公司签订的《房屋出租委托合同》，其实质为租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。
当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方于2014年7月21日同意交接房屋，为此，本院视为双方已就合同解除达成一致意见，故世纪天淇公司要求解除双方于2013年8月4日签订的《房屋出租委托合同》的反诉请求，本院不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，世纪天淇公司应依约支付租金，其未按期支付的行为违反了双方合同的约定，故王珏主张世纪天淇公司支付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。世纪天淇公司主张王珏在签订合同时隐瞒实情，存在合同欺诈，证据不足，其以此要求王珏退还已付房屋租金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。王珏在约定的7月22日交接日当天未到，并拒绝办理交接，其应承担相应的法律后果。因世纪天淇公司自2014年5月1日起未再支付租金，故本院对王珏要求世纪天淇公司支付自2014年5月1日至2014年7月22日的租金的诉讼请求予以支持，即世纪天淇公司应支付王珏租金合计为4270元（1200元／月×2＋1200元／月／30天×22天＋990元），对王珏要求世纪天淇公司支付2014年7月23日之后（包括双方合同约定应在8月1日支付的8月1日至10月31日）的租金的诉讼请求不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。世纪天淇公司提前解除合同以及未按期支付租金的行为构成违约，故王珏要求世纪天淇公司支付违约金的请求，于法有据，本院予以支持；王珏认为提前解除合同的违约金约定过高，酌情降低，按照15%计算，即要求世纪天淇公司支付其违约金4320元，世纪天淇公司对此予以认可，对此，本院不持异议。双方在合同中约定，在租赁期内，世纪天淇公司在未按期交纳房租的情况下，应支付滞纳金。该滞纳金的实质是逾期支付租金的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。王珏要求世纪天淇公司支付其截止到2014年10月31日的滞纳金12033.6元，世纪天淇公司主张其数额过高，请求法院调整，符合法律规定，本院依据有关规定确定违约金具体数额。世纪天淇公司要求王珏赔偿违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。
王珏要求世纪天琪公司返还房屋，世纪天琪公司同意返还房屋，对此，本院不持异议。王珏要求世纪天淇公司支付其交通费700元，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、北京世纪天淇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市昌平区房屋返还王珏；
二、北京世纪天淇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付王珏房屋租金四千二百七十元以及逾期支付租金的违约金（以四千二百七十元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准计算，自二○一四年五月二日起至上述四千二百七十元实际付清之日止的利息）；
三、北京世纪天淇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付王珏提前解除合同的违约金四千三百二十元；
四、驳回王珏的其他本诉请求；
五、驳回北京世纪天淇房地产经纪有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二百一十九元，由王珏负担一百三十四元（已交纳），由北京世纪天淇房地产经纪有限公司负担八十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费三百五十三元，由北京世纪天淇房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谢 肖
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 王婷婷