湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第04143号
原告陈建华。
被告陈四为。
委托代理人李幼德，湖南君见律师事务所律师。
原告陈建华诉被告陈四为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法由审判员陈志胜适用简易程序于2013年12月12日公开开庭进行了审理。书记员刘珂岸担任记录。原告陈建华被告陈四为均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月29日，被告因经营网吧的需要，决定租用原告所有的位于长沙岳麓区天顶街道青山集镇清永东路414号房屋的一、二楼，为此双方签订《租房合同》一份，合同约定：租凭期限为6年，即从2010年8月1日起至2016年7月31日止；房屋年租金伍万陆仟元，先付后住；合同一经签订双方不得提前解除；任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为贰万元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。租用上述房屋后，被告因居住需要�另外租用了四楼的3个套间，3套月租金共玖佰元。2013年8月1日以后，被告违反合同约定，未付租金，2013年10月30日，被告未经原告协商同意，自行搬离租用的房屋，既未将房屋的基本设施恢复原样，也未付清2013年8月1日至今的房屋租金。7月底被告说要搬店，找我商量并要押金，我说押金好说，找好了新的门面就通知我，但要把我的门面搞好；10月20日，陈四为找我说3天后搬店，但继续租4楼住房，大门旁边的玻璃也要搬走，我说要么拿走不留尾巴；铝合金窗户装了，但玻璃颜色原来是绿色的，现在是白色的；水电费是每年7月20日抄表，25日左右核算，陈四为交电费，我交水费，水电费两抵后电费有多的充抵租金。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院：1、解除原、被告双方于2010年6月29日所签《租房合同》；2、判令按《租房合同》规定，被告应付给原告（2013年8月1日至2013年12月12日）门面租金20845.04元（155.56元／天×134天）；3、判令被告应付给原告（2013年8月1日至2013年10月31日）住房租金2700元（3套间×900／月×3个月）2人以上证明；4、判令被告将原告的房屋损失恢复原状（限期四天按要求完成，每滞后一天向原告支付500元）；5、判令被告支付违约金贰万元；6、判令诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、双方已经就被告提前退租另找新店经营达成合意，被告无需支付违约金2万元。二、即使法庭认定被告提前解除房屋租凭合同系违约，但提前退租没有对原告造成任何损失，相反，原告还从中获得了很大利益，被告请求法庭据实予以免除违约金。三、被告没有对房屋造成损害，在退出时已经将房屋恢复原状，原告关于赔偿房屋损失的诉请应当予以驳回。四、关于被告尚欠原告租金的事宜，被告予以认可。但是，被告并非恶意拖欠，原告亦欠被告多笔款项，被告请求予以抵销。抵销后剩余款项，被告同意支付给原告。被告请求抵销的项目如下：1、原告曾收取被告房屋租房保证金5000元，此事有房屋租赁合同和原告出具的收条证明。2、原告应支付被告电费6500元。在被告租赁原告房屋后，原告整栋房屋的电费由被告缴纳。原告自己的用电和其他租赁的用电经抄表核对后，交给被告。2013年11月14日，被告缴纳了原告房屋整栋楼的2013年11月11日前的电费，双方在2013年7月20日曾进行水电费的核算，此事由原告亲笔书写的抄表记录可以证明，对7月21日至11月11日的水电费没有核算。参照过去标准，原告应支付被告的水费应为6500元。3、原告在被告进场时，从2010年7月起，占用被告飞利浦液晶电脑一台，配件若干，共值1565元，该电脑至今未还，即使归还也很旧了，因此，原告应赔偿被告该损失1565元。4、原告应支付被告空调安装费，被告在搬离原告店面后，应原告请求，将一台空调移至原告指定的位置，产生安装费400元，该费用被告已经支付，原告应反还被告。5、原告应反还电表箱改造费用3000元，被告进店经营后，发现原告原来配置的电表箱容量不够，经双方协商同意，将电表箱予以改造，共产生费用3000元，目前，该电表箱仍然在使用，原告仍然在收益，该费用应由原告返还给被告。6、原告应赔偿被告网线使用费2000元，被告进店经营后，原告也住在此楼楼上，因被告网线上网速度快，原告遂从被告网线上接一分线至原告的居室，从租房之日起至今未变，根据分摊规则，在这4年多时间里，原告应分摊的费用为1998元。
原告应返还被告的款项6笔共计18465元，双方合同已经在10月31日解除，截止10月31日，被告应付原告租金16700元，两相抵消，原告还应支付被告1765元�
经审理查明：2010年6月29日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《租房合同》，原告将自己位于岳麓区天顶乡青山集镇永东路414号楼栋一楼二楼租给被告经营网吧，合同约定：租赁期限为六年（2010年8月1日至2016年7月31日）（第二条）；年租金56000元，半年支付一次，先付后住，第一次交付房屋同时，将房屋租金付给甲方，第二次及以后付租金，乙方提前30天付清（第三条）。乙方应于签约时付给甲方押金4000元，到期结算，多余归还（第四条）。所使用水、电、网络、有线等费用由乙方自行支付给相关部门，水费由乙方按半年期支付给甲方（第五条第4项）；房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质，如有违法行为一切后果自负，如租期内乙方经营困难，在与甲方协商同意的情况下可以转租。合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如果遇不�抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任（第五条第5项）。甲、乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为20000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，2010年7月27日，被告向原告交纳了押金4000元及相应的租金。租用上述房屋后，被告因居住需要，另外租用了原告四楼的3个套间，双方口头约定3套月租金共900元每月，被告向原告支付了押金1000元。2013年7月底，被告向原告提出搬店请求并要求退还押金，原告提出被告找好门面后通知他，但被告要把门面搞好。2013年10月份，被告向原告表明将搬店，大门旁的玻璃也要搬走，原告表示要么搬走不尾巴。2013年10月底，被告从租赁场地搬离，10月31日，被告将房屋钥匙交还给原告并商谈了结算事宜，后被告请人将�租房屋二楼粉刷了部分墙壁并更换了铝合金窗户的玻璃。从2013年8月1日起至2013年10月31日，被告尚欠原告房屋租金16700元（14000元＋2700元=16700元）。被告向原告所交的5000元押金未退还。被告所交的水、电费相抵后多支付4882元钱亦未结算，原告使用了被告所有的电脑、显示器和音箱、键盘等价值约为1565元，尚未归还。另原告长期从被告所经营网吧接网线供自己使用，未付相应的费用。被告所租赁房屋二楼现尚有部分物件未清空。2013年11月底，原告已将其所有的岳麓区天顶乡青山集镇永东路414号楼栋一楼门出租给他人（从事服装店经营）。因对租房合同结算及被告退还租赁房屋状况等问题存在争议，原告遂诉至我院。被告请求法院将押金等抵扣其应当支付给原告的款项。
上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《租房合同》、照片、住房证明材料、�屋证明、证人证言，被告提交并经庭审质证的租房合同和收据，电费通知、收据、结算单，京枫老年用品店照片等证据证明，本院予以确认。
本院认为，第一，关于《租房合同》解除及是否违约的问题。原、被告于2010年6月29日签订的《租房合同》是双方真实意思的表示，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告即将租赁房屋进行了交付，被告按照合同约定向原告交纳了押金及相应的租金。2013年7月底，原、被告双已就退租一事达成合意。2013年10月底，被告从租赁场地搬离并于10月31日将房屋钥匙交还给原告。原、被告实际已协商解除《租房合同》，本院认定2013年10月31日为合同解除之日。合同解除之后，被告应当将原告所有的岳麓区天顶乡青山集镇永东路414号楼栋二楼恢复基本原貌，故原告要求被告将租赁房屋�楼恢复原状，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方约定被告半年支付一次租金，先付后住，提前30天付清。被告未支付2013年8月1日至2013年10月31日的租金（应当于2013年7月1日支付半年租金），违反双方合同约定，应当承担相应的违约责任。现原告要求被告支付违约金20000元，对此，被告提出无需支付违约金或免除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过�，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供充分证据证实因被告的逾期支付租金行为所造成的损失情况，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原、被告已协商解除《租房合同》等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告应当给付原告的违约金为2000元。第二，关于原、被告双方结算金额问题。庭审中被告请求法院将押金等抵扣其应当支付给原告的款项，因原、被告已将《租房合同》协商解除，故在本案中将被告的押金等一并处理并无不�。现被告尚欠原告房屋租金16700元（14000元＋2700元=16700元），被告应当退还原告押金及其他费用为11447元（5000元＋4882元＋1565元=11447元），故被告应当支付原告款项为7253元（16700元＋2000元-11447元=7253元）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告陈建华与被告陈四为于2010年6月29日签订的《租房合同》于2013年10月31日解除；
二、被告陈四为自本判决生效之日起十日内将原告所有的岳麓区天顶乡青山集镇永东路414号楼栋二楼恢复原状；
三、被告陈四为自本判决生效之日起十日内向原告陈建华支付7253元；
四、驳回原告陈建华的其他诉讼请求。
如果被告陈四为未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费950元减半收取475元，被告陈四为承担，被告陈四为在给付上述款项时一并支付给原告陈建华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 陈志胜
二〇一三年十二月十八日
书记员 刘珂岸