重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初2071号原告（反诉被告）：重庆茂业百货有限公司,住所地重庆市江北区建新北路16号。法定代表人：王福琴，总经理。委托诉讼代理人：刘春燕，女，1992年3月16日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：钟国辉，男，1981年10月17日出生，汉族，住四川省江油市。被告（反诉原告）：成都市胜吉通餐饮管理有限公司，住所地成都市武侯区武侯祠大街30号15栋202号。法定代表人：闫旭平，总经理。委托诉讼代理人：陈逢逢，四川英济律师事务所律师。委托诉讼代理人：何某，男，1983年8月22日出生，汉族，住四川省通江县，系公司员工。原告（反诉被告）重庆茂业百货有限公司诉被告（反诉原告）成都市胜吉通餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈花适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）重庆茂业百货有限公司的委托代理人刘春燕、钟国辉，被告（反诉原告）成都市胜吉通餐饮管理有限公司的委托代理人陈逢逢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）重庆茂业百货有限公司（以下简称茂业公司）诉称，成都市胜吉通餐饮管理有限公司（以下简称胜吉通公司）与茂业公司于2015年1月27日签订《配套项目租赁合同》，约定茂业公司将重庆市江北区建新北路第X层商铺出租给胜吉通公司用于经营餐饮，店名为“某料理”。房屋建筑面积460平方米，租期自2015年1月30日至2021年4月29日。双方对租金、设施服务费、水电费等计收方式进行了约定。合同签订后，茂业公司依约履行并交付了商铺，但承租人自2015年7月开始拖欠租金与相关费用，茂业公司多次催缴，承租人仍拒不缴纳。茂业公司遂发函通知承租人若继续拖欠租金，茂业公司将依约采取强行停电等措施维护自身权利。2015年12月31日茂业公司通知承租人解除租赁合同，要求返还租赁房屋。但承租人至今未退还场地。故茂业公司诉至法院请求：一、确认原、被告签订的《配套项目租赁合同》自2015年12月31日解除；二、判令成都市胜吉通餐饮管理有限公司支付2015年12月31日前拖欠租金及设施服务费、水电费等费用合计153710.08元（包括水费1490.50元、电费12125元、租金71448.39元、设施服务费56424.19元、品牌推广费2222元，装修管理费10000元）；三、判令成都市胜吉通公司管理有限公司按照每日千分之一的标准支付逾期支付租金、设施服务费等费用的违约金直至付清之日止；四、判令成都市胜吉通公司管理有限公司自2016年1月1日起按照租金标准支付场地占用费直至被告退还场地为止；五、本案的诉讼费用由成都市胜吉通公司管理有限公司负担。被告（反诉原告）胜吉通公司辩称，一、出租店铺没有达到合同要求的消防标准和食品安全法所要求的油烟排放标准，空调不符合要求，茂业公司应提供八楼整体对外营业和达到了油烟排放标准的证据，证明八楼达到了对外营业的条件；二、整层楼的开业时间也没有达到合同要求的时间，所以双方对计算租金的时间一直在交涉过程中，没有确定计算租金的时间；三、茂业公司承诺在整层楼开业率达80%以上才开始计算租金，因此租金应从2015年11月5日起开始计算；四、合同第九条约定了合同期内茂业公司要解除合同应提前三个月书面通知胜吉通公司，茂业公司没有提前通知，2015年12月12日茂业公司在没有通知胜吉通公司的情况下强行停电并锁门是违约行为，对胜吉通公司的损失应当承担赔偿责任；五、某料理店5月1日开始试营业期间X楼没有一家店营业，所以茂业公司违反了当初的承诺，给胜吉通公司造成了经营上和其他方面的损失；六、水电费胜吉通公司全部交了，没有欠费，茂业公司单方面制作的交费明细所列我方欠缴的水电费是不真实的；七、装修管理费因为茂业公司没有管理，我方无理由交付这笔钱；八、茂业公司没有推广某料理店，双方口头达成协议，因为没有推广，所以不用支付品牌推广服务费；九、胜吉通公司没有收到茂业公司于2015年12月17日发送的公函，因此，双方的租赁合同尚未解除；但胜吉通公司在2015年12月12日起就未在案涉商铺内营业，眼下胜吉通公司才在茂业公司的允许下将商铺内物品撤出并在进行恢复商铺原状的工作；十、茂业公司要求的违约金标准过高，请求法院调低。反诉原告胜吉通公司诉称，2015年1月27日，反诉人与茂业公司签订《配套项目租赁合同》，双方约定了免租期。但由于茂业公司违反了2015年5月1日商场八层整体对外营业的承诺，导致反诉人在约定的2015年5月1日无法正式营业，直到2015年11月12日该楼层才整体正式对外营业。2015年12月10日，原告将价值133298.06元食材运输到第三方物流公司的冻库并委托该物流公司将食材运至重庆某料理店，2015年12月11日物流公司将食材实际运至约定地点。2015年12月12日，在反诉人对外正常经营时，茂业公司单方面强行停电，并于次日强行锁门，安排保安每天在店门看守，不准反诉人开门经营。因茂业公司的行为，致使反诉人食材烂在店里，给反诉人造成直接经营损失、人工工资损失、设备损失等各种损失。现反诉人提出反诉请求判令：一、茂业公司赔偿直接经济损失140298.06元（包括店内价值7000元库存食材、2015年12月11日运到店里价值133298.06元食材）；二、茂业公司承担胜吉通公司被停电后人工工资损失45680元、直接经营损失15000元（直接经营损失是指2015年12月12日起至合同解除之日止，若胜吉通公司能正常经营而产生的利润）；三、茂业公司退还保证金41400元；四、反诉诉讼费由茂业公司承担。反诉被告茂业公司辩称，我们没有对胜吉通公司作出商场八层整体对外营业超过80%的承诺，双方权利义务关系应当以书面合同为准；胜吉通公司所称的食材没有送到店里，我们只提供场地，对方公司自负盈亏，请求驳回胜吉通公司的诉讼请求。经审理查明，2015年1月27日，茂业公司（甲方）与胜吉通公司（乙方）签订“配套项目租赁合同”，约定甲方将位于重庆市江北区茂业百货X楼铺位租赁给乙方经营“韩尚丽某料理”。租期自2015年1月30日至2021年4月29日。甲方于2015年1月30日将租赁场地交付乙方，并给予乙方90天装修期至2015年4月29日止。若乙方在装修期结束后仍未营业，视同乙方装修期结束，乙方应按合同约定自装修期结束次日每月按时交纳相关费用。装修期内乙方无需交纳租金及设施服务费，但应承担合同约定或实际产生的其他费用。合同签订后三日内，乙方向甲方交纳租赁保证金41400元。乙方在租赁期满撤场后三个月内无商品质量或售后服务等问题发生的，租赁保证金应在乙方撤场三个月期满后五个工作日内以不计息方式退还乙方。乙方在租赁期间每月向甲方交纳租金，以每月基本租金或每月销售额提成方式支付租金，两者中以高者为准，其中：第1、2年每月基本租金为20700元/月；乙方按每月销售额的8%向甲方交纳租金。除首月租金外，乙方应于每月25-31日期间向甲方交纳下月租金及设施服务费。乙方未按上述约定交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠费总额1‰的违约金。租赁期内，乙方同意向甲方交纳设施服务费，按22.5元/㎡/月的标准支付，即乙方每月应交纳设施服务费10350元。乙方须于装修前，向甲方商场管理单位提出书面装修申请及装修设计图，并向甲方交纳装修/施工保证金20000元，并应服从甲方有关部门管理。装修/施工保证金在验收合格并由甲方确认没有造成任何损害的一个月后无息退还乙方。乙方在进场装修之日，以现金或转账形式向甲方交纳第一个月租金20700元，第一个月设施服务费10350元，支付至银行账号111601711263，开户行中行重庆江北支行。乙方自行安装水电表、燃气表等设备，由乙方自行承担一切费用；对于每月产生的水电气等费用甲方以计表读数，参照市政标准并考虑甲方人工、损耗等成本后综合计价代收代缴。乙方逾期交纳上述费用，则每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向甲方支付违约金。甲方将不时对乙方进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺向甲方支付品牌推广服务费20000元，该费用由乙方在双方合同成立后三日内交纳，否则甲方有权不交付租赁场地。合同第三条第九款约定，乙方拖欠租金（场地租赁费）、水电费、设施服务费等合同约定费用中任何一项，拖欠天数超过10天或总费用超过10000元，甲方有权停止包括水电、空调及电话在内的一切服务项目，因此造成的任何损失由乙方自行承担；同时，甲方有权按照合同其他条款约定追究乙方违约责任。乙方接受租赁场地后，租赁场地一切工程改造项目均由乙方自行负责施工并按照有关规定办理报批验收手续，包括但不限于施工许可、消防验收等。甲方给予必要的协助。消防、空调、排烟管道等工程项目由乙方按甲方及相关部门批准的图纸施工，费用由乙方承担。甲方在商场内所提供的公共排气漕、公共排油网由甲方定期进行清洁，因此而产生的相关费用由商场内使用公共排废气漕、公共排油烟网的商户按比例分摊。合同期限届满，乙方退出经营场地时，应及时将经营场地内属其所有的物品撤出，但不能破坏原有的基础设施及影响甲方正常营业，如乙方造成损坏及其他不良后果，甲方有权要求乙方恢复原状及赔偿损失。租赁期满或在本合同被提前终止时，乙方应在甲方书面通知所确定的时间内将租赁场所及其设施恢复至交付使用时的完好无损状态并予以归还，否则，乙方每逾期一天，乙方须向甲方交纳滞留金（相当于两倍的日租金及营运管理费）。第九条第一款约定，如乙方出现拖欠租金、水、电、燃气等费用20日以上（含20日）的，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方所拖欠的费用仍需交纳，甲方保留进一步向乙方追究法律责任的权利。“通知与送达”条款约定，本协议涉及的通知，应采用书面形式，并应通过下列任一方式送达方为有效：（1）邮局寄发挂号函件；（2）特快专递；（3）对方工作人员签收；（4）传真，但须经对方确认；(5)公告，如张贴告示等；载明于本合同内的甲、乙双方提供的注册地址或通讯地址为有效地址，如有变更，变更方应在变更15日内以书面形式通知对方，否则原地址即视为有效送达地址。“合同附件”条款约定，合同期限内以下文件作为本合同附件：乙方营业执照、乙方税务登记证等。补充条款约定，甲方交付场地时提供：1、空调：甲方提供主冷冻水，乙方在主冷冻水管三通后接驳，乙方店内所有空调设备由乙方自行负责安装及维护；2、给水、排水：由甲方安装到乙方租赁区域内，乙方自行接驳；3、电：甲方提供120KW主线到乙方租赁区域内，乙方自行装表箱接驳、安装；4、排烟：甲方提供主烟道，乙方自行到主烟道接驳，并在接驳处加装止回阀，完成店铺内排烟设施设备；5、水电费由乙方自行装表，甲方按国家标准抄表计算；甲方负责楼面第一次消防申报及验收，乙方改动后由乙方重新申报消防及通过验收。甲方给予乙方免租期90天，其中含装免租期。如乙方装修结束提前开业，甲方仍给予乙方免租期，直至90天结束。装修期内乙方向甲方交纳装修管理费10000元，不再另行支付其余费用。合同落款处载明甲方邮寄地址为重庆市江北区建新北路16号，乙方邮寄地址为成都市双流县白衣上街城南优品道广场3楼某料理。2015年5月10日，胜吉通公司向茂业公司发函，主要载明：由于茂业公司整个项目商业目前还处于改造期，商城环境不完善（因商城排烟设施未投入使用，我店油烟无法排出），X楼商业众多商铺仍处于装修期，由此直接导致整个商城X层人流量少，人气低迷，完全不具备开业条件；我司多次就此向贵司反馈，希望贵司尽快采取有效措施改善经营环境；双方签署合同第1.4条约定，贵司明确将于2015年4月29日前装修完毕并全部开业，但目前进展缓慢，我司面临巨大经营压力，目前此店处于严重亏损状态；基于双方友好合作关系，我司仍然相信贵司会采取措施改善经营环境，为帮助我司渡过难关，我司希望贵司给予我司以下支持和帮助，1、自2015年5月1日起至商城X楼重新招商并且开业率达到80%以上时止，我司无需支付任何租金、商管费及物业管理费，电费据实交纳；2、为拉动项目人流，提高业绩和提升品牌对外宣传，我司希望贵司能提供一楼和电梯良好的户外广告位，以便我司进行为期一年的免费宣传；3、合同按贵司X楼正式开业且开业率达到80%以上时6个月后方可计算房租及其它费用，届时签署补充协议；4、按合同约定，贵司严重违约，为弥补贵司致我司的损失，希望贵司减免入场费2万元。2015年8月15日，胜吉通公司向茂业公司再次发函，主要载明因商场排烟设施未投入使用，胜吉通公司的店油烟无法排出，要求计租日按8月1日开始计算且免除2万元入场费。2015年10月20日，胜吉通公司向茂业公司第三次发函，主要载明其经营的某料理店自5月至10月每月亏损情况，希望茂业公司改善经营环境，帮助胜吉通公司继续坚持经营，并申请直至2016年2月，胜吉通公司无需支付任何租金、商管费及其他费用。2015年11月5日，茂业公司向胜吉通公司复函，主要载明：贵司来函，我司已知悉，关于贵司来函提及种种原因要求我司减免贵司开业至今的合同费用，我司作以下回复，我司对XF餐饮开业，基础装修投入200多万元，设施设备、广告、管理成本、各种营销活动等投入至今，运用费用约560万元；现因目前市场环境及经济趋势，影响了投资回报周期，但这并不能阻碍双方对合同条款的履行；我司将加大宣传力度，采取加装“观光直达电梯”等措施；请贵司遵守贵我双方合同约定，严格履行合同义务，并于2015年11月10前向我司缴清所欠相关合同费用134099.08元，否则我司将按合同约定条款执行。2015年12月10日，胜吉通公司再度向茂业公司发函，强调其收到茂业公司2015年12月4日的公函，但因商场环境不完善，X楼众多商铺仍处于装修期间，不具备餐饮开业条件，其顶住压力在严重亏损状态下持续经营至今；胜吉通公司在此函中要求茂业公司对以下问题解决和支持：1、茂业公司仍未安装抽油烟机主机，导致我店油烟无法排出，甚至出现倒流，导致我店严重流失顾客，我司已无力再续投入资金面对亏损；2、合同约定，甲方给予乙方免租期90天，但商场公布于2015年7月18日才开业，且开业率很差，按此约定，我司计租日应从2015年10月19日开始计算；3、贵司从我司店铺装修完毕开业至今，整个X楼餐饮层空调完全无效果，不能达到餐饮运营条件，导致商家亏损；4、我司开业至今已按照相关要求缴纳水电费，若贵司坚持单方面停电停水，导致我方无法营业，并导致我店内相关储存物品货品出现变质损坏，我方也会运用各种方式追讨我们的权益；贵司严重违约，要求贵司减免我司2万元入场费并支持计租日从2016年5月1日开始计算。2015年12月17日，茂业公司致函胜吉通公司，主要载明：关于贵司来函提及的安装抽油烟主机的义务并不属于贵我双方合同约定的义务，合同约定给予贵司免租期中含装修期，贵司提出的计租日不合理，应以合同约定为准；同时，我司X楼餐饮层的公共区域制冷系统达到规定标准，我司不存在违约情形；贵司自2015年7月18日起未按照合同约定履行付款义务，至2015年11月30日止，已拖欠我司租金及设施服务费等相关费用共计195149.08元；请贵司在2015年12月31日前向我司结清拖欠的费用以及因迟延支付产生的违约金；若前述期限届满贵司仍未全额支付拖欠租金或未得我司同意延缓交纳拖欠费用的，我司将根据《配套项目租赁合同》第三条第9款的约定，停止包括水电、空调及电话在内的一切服务项目，直至贵司将拖欠款项及违约金全额支付为止；若贵司在2015年12月31日仍未结清所拖欠租金，我司将根据《配套项目租赁合同》第九条第1款的约定采取单方面解除合同，租赁保证金不予退还的措施，要求贵方交纳拖欠费用并追究贵司违约责任。2016年3月4日，茂业公司向胜吉通公司致函，主要载明，胜吉通公司：贵我双方签订《配套项目租赁合同》，约定将我司位于重庆市茂业百货江北店X层铺面出租予贵司经营韩尚丽某料理；但贵司自租赁场地以来，长期存在拖欠租金的行为，经2015年12月7日我司最后一次函告催收后，贵司不仅仍欠我司租金并擅自停止营业；按照合同第九条第一款约定，若贵司拖欠租金、营运管理费或其他费用达20天，我司在采取中断租赁场所之水、电、煤气、空调等供应措施后，还有权解除本合同，租赁保证金不予退还，并追究贵司的违约责任和损失赔偿责任；现我司郑重致函贵司，我司于2015年12月17日公函所定日期即2015年12月31日解除双方签订的《配套项目租赁合同》，并按合同约定没收保证金41400元；要求贵司支付所欠租金、设施服务费、水电费等相关费用153710.08元及因迟延支付而产生的违约金12991.89元（暂计至2016年1月25日）以及场地占用费（场地占用费我司只收取物业管理费即每月10350元，自2016年1月1日计至退还场地为止）；请贵司在收到此函后七日内支付相关费用并于2016年3月31日前将租赁场地及设施恢复至交付使用时完好无损状态归还我司。2015年6月29日，胜吉通公司向茂业公司缴纳保证金41400元。2015年8月11日，胜吉通公司向茂业公司指定账户支付2015年6月11日至7月10日水费1078元、2015年6月16日至7月15日电费21075元。2015年8月30日胜吉通公司向茂业公司指定账户支付租金41400元，茂业公司2015年8月31日收款收据注明租金对应日期为2015年7月18日至2015年9月18日，其举示的2015年8月30日国内支付业务收款回单对该笔费用附言为某料理8、9月租金。2015年10月27日，胜吉通公司向茂业公司指定账户支付2015年9月11日至10月10日水费467.50元、2015年9月16日至10月15日电费5600元。2015年11月29日，胜吉通公司向茂业公司指定账户支付2015年10月11日至11月10日水费379.50元、2015年10月16日至11月15日电费4600元。茂业公司举示重庆市江北区公安消防支队于2012年1月17日签发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，拟证明茂业公司已按照合同约定完成了案涉租赁商铺所在第X层第一次楼面消防验收，验收时间是2012年1月17日。胜吉通公司质证称餐饮行业的消防验收标准比一般消防验收标准更高，茂业公司应当提供X楼餐饮设施更严格的验收证明。茂业公司举示由监控设备录制的视频1份，拟证明2015年12月18日胜吉通公司员工私自将店内设备悄悄搬走，店内遗失物品与茂业公司无关。监控显示，2015年12月18日当日有两名保安值守案涉商铺前门（玻璃门），包括何某在内的店员在保安视线范围外通过厨房后门搬离商铺内物品，因物品系袋装，内容无法辨认。胜吉通公司质证称员工的行为公司并不知情，根据茂业公司自己陈述，员工系经茂业公司允许才进的店；且从视频看出茂业公司的2名保安人员一直守在店门口，不可能看不到员工搬东西；员工拿走的是私人物品还是店内物品，视频无法反映，员工是否将拿走的物品带出了商场X层楼视频也无法反映；因此，茂业公司应当对店内不见的物品负责，至于茂业公司与拿东西的员工如何交涉，与我司没有关系。茂业公司举示水、电抄表记录，页面左侧空白处手写载明“XF某料理”，其上手写载明7-12月水、电各月读数，“签认”无人确认。胜吉通公司对此抄表记录不予认可。庭审中，茂业公司另举示一张光盘，主要记载茂业公司通过张贴户外广告、电梯广告及微信等第三方平台所作的餐饮宣传，证明胜吉通公司经营的“某料理店”自2015年4月18日开始试营业，茂业公司自该日起即开始为该公司进行品牌推广。胜吉通公司对该证据不予认可，并称某料理店系自2015年5月1日方开始试营业且已与茂业公司达成口头协议，胜吉通公司不需支付品牌推广费。庭审中，茂业公司明确，要求胜吉通公司支付的租金自2015年7月18日计算至2015年12月31日，期间胜吉通公司已支付租金41400元，尚欠71448.39元；主张胜吉通公司支付的水费计费期间及金额分别为2015年7月11日至8月10日欠费401.50元（起止度数99804-99731），2015年8月11日至9月10日欠费627元（起止度数99731-99617），2015年11月11日至12月10日欠费462元（起止度数99463-99379），水费共计欠费1490.50元；主张胜吉通公司支付的电费计费期间及金额分别为2015年7月16日至8月15日欠费6350元（起止度数281-408），2015年8月16日至9月15日欠费6650元（起止度数408-541），2015年11月16日至12月15日欠费6150元（起止度数745-868），电费共计欠费12125元；设施服务费欠费期间为2015年7月18日至12月31日，共计56424.19元；品牌推广费自2015年4月18日开始计算至2015年12月31日共计2222元（租期6年，合同约定推广费为2万元，8个月推广费折算金额为2222元）。茂业公司之所以自2015年7月18日才开始向胜吉通公司计收租金及设施服务费的原因是：茂业公司正式对外公布的营业时间是2015年7月18日，虽然按照合同约定，胜吉通公司应从计租日次日开始支付租金，但因某料理店开始营业时客流量不大，且胜吉通公司向我司表达希望延后计租，后经双方负责人协商一致，同意以2015年7月18日作为计租日；从胜吉通公司已交纳2015年7月18日至9月18日租金可看出胜吉通公司当时对计租日并无异议。关于2015年12月12日茂业公司锁门及停电事宜，茂业公司陈述如下：锁门停电前，我司通过公函、电话、微信等多种方法向胜吉通公司催缴租金，但对方一直不交；2015年12月4日，我司向胜吉通公司发送公函告知对方，若在限期内仍未交纳欠费，我司将采取停水、停电的措施；2015年12月12日早上9点，我司断了案涉商铺供电；自2015年12月12日我公司一直锁着案涉商铺的玻璃门，只要胜吉通公司不缴清欠缴费用，我司就不允许他们经营；胜吉通公司自2015年12月12日起就没有再营业，也没有表示继续营业的意向。庭审中，胜吉通公司举示其与成都欧某物流有限公司（以下简称欧某公司）于2014年10月15日签署的货物运输合同、欧某公司运输业务单、胜吉通公司制作的食材发货单以及欧某公司于2016年3月5日出具的情况说明，拟共同证明由欧某公司于2015年12月11日运送至案涉商铺的食材价值133298.06元，该批食材因茂业公司于2015年12月12日的强行停电行为致损。欧某公司出具的情况说明主要内容为：2015年12月10日欧某公司受胜吉通公司委托向该公司位于江北区茂业百货X层的某料理店运送食材，食材共计20箱，总价值133298.06元，欧某公司实际于2015年12月11日将上述食材运送至该公司位于江北区茂业百货X层的某料理店。茂业公司对该组证据质证称，运输合同显示合同期限自2014年10月至2015年10月14日，2015年12月11日胜吉通公司与欧某公司已无运输合同关系；运输业务单显示提货方式为自提，卸货地址为白市驿，托运方及收货方签字处均为空白；食材发货单系胜吉通公司单方制作，不予认可；情况说明上称欧某公司将食材已配送至茂业百货X楼的某料理店，与业务运输单的“自提”取货方式相矛盾，且欧某公司与胜吉通公司具有利害关系，其出具的证人证言不得单独作为定案依据；2015年12月11日前，茂业公司已多次向胜吉通公司催缴租金、设施服务费等，也声明不交纳前述费用茂业公司将采取停电措施，胜吉通公司在此种情况下发货有违常理；因此，上述证据不能达到胜吉通公司的证明目的。庭审中，胜吉通公司举示其单方制作的确认单（附食材成本表）、落款时间分别为2015年12月15日、2016年1月31日的公函，拟证明2015年12月12日茂业公司强行停电当日案涉商铺内食材及酒水等物价值140298.40元，且茂业公司承诺直至商场X楼重新招商、开业率达80%以上时止，胜吉通公司无需支付租金及相关费用。茂业公司对此质证称不认可胜吉通公司单方制作的确认单，食材成本表亦系单方制作，茂业百货对此并不知情；两份公函并未向茂业公司送达，因此不予认可。庭审中，胜吉通公司举示其员工工资发放表、店员何某的工资转账记录，拟证明茂业公司强行停电后胜吉通公司向员工发放工资应当视为茂业公司违约行为导致的人工损失为45680元。工资发放表载明包括何某在内的21名员工领取工资的记录，合计栏显示“11月12月工资总合”45680元。茂业公司质证称，胜吉通公司向其员工支付工资系其基本义务，与本案无关。胜吉通公司还举示切肉机收据一张，拟证明案涉店铺内属于胜吉通公司的切肉机的价值。茂业公司对该收据的真实性不予认可。庭审中，双方明确案涉商铺有两个通道门，茂业公司锁的是玻璃门，另一道电动卷闸门的遥控钥匙在胜吉通公司职工宿舍。后，胜吉通公司员工搬离宿舍，未将钥匙拿给茂业公司。店员何某于2016年4月26日陈述，胜吉通公司拖欠员工2015年11月工资未发。另查明，2016年1月26日，茂业公司将本案诉至我院。胜吉通公司于2016年2月17日首次收到本案起诉状副本等相关法律文书。上述事实，有《配套项目租赁合同》、公函、建筑工程消防验收意见书、货物运输合同、欧某公司运输业务单、食材发货单、情况说明、员工工资发放表、转账记录、收据、视频以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，茂业公司与胜吉通公司签署的《配套项目租赁合同》（下称租赁合同）系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议双方均应当依照合同全面履行各自的合同义务。关于茂业公司是否享有解除权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同第九条第一款约定，胜吉通公司拖欠租金、水、电、燃气等费用20日以上（含20日），茂业公司有权单方面解除合同，并没收租赁保证金。租赁合同约定，至装修期满2015年4月29日止，胜吉通公司免予支付租金，也即，依据合同胜吉通公司本应自2015年4月30日始向茂业公司支付租金。胜吉通公司称茂业公司承诺案涉商铺所在第X层楼整层对外开业率达80%以上，方对胜吉通公司计取租金的说法，茂业公司并不认可，胜吉通公司亦未举示书面证据证明。双方来往函件中，胜吉通公司系以“我司希望贵司给予我司以下支持和帮助”的口吻要求免收租金等费用，而茂业公司在回函中并未予以确认或认可。茂业公司举示的消防安全检查合格证足以证明其完成了合同约定的“第一次楼面验收”，胜吉通公司称案涉商铺的消防、排烟和空调未达开业标准，并无证据支撑，案涉商铺所在八楼是否达到对外营业的条件并非合同约定的支付租金的前提，胜吉通公司主张以上述理由免除其支付租金义务，本院不予支持。茂业公司确认其自2015年7月18日对胜吉通公司计取租金及设施服务费，系其处分自身民事权利的行为，本院予以确认。证据显示，胜吉通公司在2015年8月30日支付41400元租金后未再支付租金，设施服务费自始未支付，租金及设施服务费逾期付款的时间均已超过20日，茂业公司有权依约行使解除权，并没收租赁保证金。关于租赁合同解除时间。茂业公司于2015年12月17日向胜吉通公司发函称，若2015年12月31日仍未结清所拖欠租金，茂业公司将根据《配套项目租赁合同》第九条第1款的单方面解除合同。胜吉通公司也已实际收到该函。茂业公司遂主张其已行使解除权，双方租赁合同已于2015年12月31日解除。本院认为，当事人行使解除权时应向对方表明明确具体的解约意思表示，茂业公司在上述函件中“若……，将……单方面解除合同”描述的是并非必然发生的事实，并不明确具体，即便送达对方，亦不能发生解除的效力。2016年1月26日，茂业公司将本案诉至我院，明确表明要求解除与胜吉通公司的租赁合同，胜吉通公司于2016年2月17日首次收到本案起诉状副本，因此，本院确认，茂业公司与胜吉通公司签订的租赁合同于2016年2月17日解除。关于胜吉通公司欠付租金及设施服务费问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。也即租赁合同的本质是承租人支付租金，同时获得使用、收益租赁物的权利，反之，在无特殊约定时，出租人须让渡租赁物的使用、收益权才能获取相应费用。租赁期限内，作为承租人的胜吉通公司本应依约支付租金。但本案中，茂业公司于2015年12月12日即已锁了案涉商铺的主要通道门、禁止胜吉通公司营业，也即自该日起，茂业公司便已停止让渡租赁物的使用权，致使胜吉通公司无法实现对租赁物的使用和收益目的。茂业公司未支付对价期间便无权收取该期间租金及设施服务费。故，胜吉通公司仅应当支付茂业公司自2015年7月18日至2015年12月11日期间的租金58017元、设施服务费49708元，共计107725元。关于品牌推广费。租赁合同约定茂业公司将不时对胜吉通公司进行商业推广活动，胜吉通公司同意接受茂业公司的推广活动并承诺支付品牌推广服务费20000元。胜吉通公司称，双方已达成口头协议，茂业公司已免除胜吉通公司支付品牌推广费的义务，其并未举证证明，茂业公司亦不予认可，本院不予采纳。茂业公司举示的光盘较为客观展示了其针对胜吉通公司“某料理”所作的品牌推广，本院予以采信。茂业公司至迟已于2015年4月20日开始就“某料理”进行推广，租赁合同约定的租期为6年，合同约定胜吉通公司需向茂业公司支付推广费20000元，茂业公司在已履行的租期内向胜吉通公司主张8个月的推广费共计2222元具有合同依据，本院予以支持。关于装修管理费。租赁合同约定，装修期内乙方向甲方交纳装修管理费10000元，胜吉通公司已实际完成装修，应当依据合同支付该笔装修管理费。胜吉通公司以茂业公司没有实际管理为由拒付装修管理费缺乏证据支撑，本院不予支持。关于水、电费。茂业公司举示的“XF某料理”水、电抄表记录系茂业公司单方制作，未经胜吉通公司相关人员签字认可，不足以证明胜吉通公司在2015年7月11日至9月10日及2015年11月11日至12月10日间期间的实际用水量、用电量及应付水、电费。本院对茂业公司要求胜吉通公司支付欠付水、电费合计13615.5元并按日千分之一标准支付逾期付款违约金直至付清款日止的诉讼请求不予支持。关于胜吉通公司逾期付款违约金问题。胜吉通公司逾期支付租金及设施服务费等，按照双方合同应当支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为，违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。茂业公司行使解除权后已经扣除了胜吉通公司交纳的41400元保证金，且在合同解除前其单方提前控制商铺、禁止对方营业，在此前提下，茂业公司主张按日千分之一的标准要求胜吉通公司支付违约金构成过高情形，胜吉通公司请求调低违约金具有法律依据。胜吉通公司至今尚欠茂业公司2015年7月18日至2015年12月11日期间租金、设施服务费共计107725元，本院参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率对相关违约金予以调低。关于胜吉通公司是否应当支付场地占用费的问题。茂业公司主张胜吉通公司自2016年1月1日起按照租金标准支付场地占用费直至退还场地为止，根据本案已查明事实，2015年12月12日茂业公司即已实际控制案涉商铺并限制胜吉通公司对租赁商铺内物品进行搬离，茂业公司在此后向胜吉通公司主张场地占用费没有事实依据，本院不予支持。关于反诉茂业公司是否应当赔偿胜吉通公司食材损失、人工工资损失、直接经营损失的问题。关于食材损失，胜吉通公司举示欧某公司运输业务单注明提货方式为“自提”，与欧某公司出具“情况说明”称其将运输货物配送至案涉商铺存在矛盾之处；“食材发货单”上并无欧某公司签章确认，胜吉通公司未能充分证明其于2015年12月11日将价值133298.06元食材运至案涉商铺。另，2015年12月12日茂业公司仅锁住案涉商铺其中一道门，还有一道卷闸门其后仍处于胜吉通公司控制之下；且从茂业公司举示的监控视频可以看出，2015年12月18日，店员何某等已将店内部分物品搬离。因此，胜吉通公司举示的上述证据不能证明其因茂业公司停电造成的食材损失。关于人工工资损失，胜吉通公司举示的工资发放表明确记载系“11月12月工资”领取记录，而何某本人陈述公司拖欠员工11月工资并未发放，二者存在矛盾；胜吉通公司举示的工资发放表不能证明其因茂业公司停电等行为造成的损失。关于直接经营损失，胜吉通公司并未举证证明。另，租赁合同第三条第九款明确约定，胜吉通公司拖欠租金、设施服务费等合同约定费用中任何一项，拖欠天数超过10天或总费用超过10000元，茂业公司有权停止包括水电、空调及电话在内的一切服务项目，因此造成的任何损失由胜吉通公司自行承担。且茂业公司在具体实施停电措施前已提前告知胜吉通公司后果，对于胜吉通公司所称因茂业公司停电造成的食材损失、人工工资损失、及直接经营损失即便真实存在，依据合同该损失亦应当由胜吉通公司自行负责。本院对于胜吉通公司此项反诉请求不予支持。关于反诉胜吉通公司主张返还租赁保证金的问题。租赁合同约定，胜吉通公司逾期支付相关费用致使解除合同时，茂业公司有权没收全部租赁保证金，胜吉通公司无权要求返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）重庆茂业百货有限公司与被告（反诉原告）成都市胜吉通餐饮管理有限公司签订的《配套项目租赁合同》于2016年2月17日解除；二、本判决生效之日起5日内，被告（反诉原告）成都市胜吉通餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）重庆茂业百货有限公司租金58017元、设施服务费49708元、装修管理费10000元、品牌推广费2222元，共计119947元；三、本判决生效之日起5日内，被告（反诉原告）成都市胜吉通餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）重庆茂业百货有限公司逾期支付租金及设施服务费违约金，违约金以107725元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2015年12月1日计算至本金还清之日止；四、驳回原告（反诉被告）重庆茂业百货有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）成都市胜吉通餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1817元，由重庆茂业百货有限公司负担467元，由成都市胜吉通餐饮管理有限公司1350元。本案反诉案件受理费减半收取2468元，由成都市胜吉通餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  陈花二〇一六年九月二十九日书 记 员  叶丹