江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5486号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京长浦汽车维修有限公司，组织机构代码57156581－4，住所地南京市浦口区浦珠北路129号滨河御景花园04幢103室。
法定代表人陈林，该公司总经理。
委托代理人黄春，江苏华昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南京市浦口区发达包装厂，组织机构代码75688404－0，住所地南京市浦口区顶山街道浦珠中路西侧十宫组。
负责人鲁德发，该公司总经理。
委托代理人尤金福，江苏天茂律师事务所律师。
原审被告陈林，男，1987年9月2日生，汉族。
委托代理人黄春，江苏华昕律师事务所律师。
上诉人南京长浦汽车维修有限公司（以下简称长浦汽车维修公司）因与被上诉人南京市浦口区发达包装厂（以下简称发达包装厂）、原审被告陈林房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人长浦汽车维修公司的委托代理人黄春，被上诉人发达包装厂的委托代理人尤金福，原审被告陈林的委托代理人黄春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
发达包装厂原审诉称，2011年1月5日，其与长浦汽车维修公司双方签订房屋租赁协议，协议约定：发达包装厂将其所有的位于顶山街道浦珠中路306号-1第一层门面房共计11间，面积为380平方米，出租给长浦汽车维修公司用于汽车维修，租赁期五年。自2011年2月1日至2016年1月31日止，第1年至第4年租金为45000元／年，第5年租金为50000元／年，合同签订当日付清第1年租金，以后每年均提前1个月付清当年租金，先付租金后使用房屋。同年3月15日，双方签订附加协议约定：发达包装厂将浦珠中路306号-1的门面房后院3间房屋租给长浦汽车维修公司用于汽车维修，面积约60平方米。租期5年，每年租金14000元，合同签订后付清当年租金，租赁时间从2011年3月16日止。合同签订后，发达包装厂将房屋交付给长浦汽车维修公司使用，长浦汽车维修公司给付11间房的租金截止到2013年10月30日，给付3间房屋的租金截止到2012年9月15日。现拖欠11间房屋的租金26250元、拖欠3间房屋的租金23333元，合计49583元。陈林是长浦汽车维修公司的三个股东之一，现其他股东资产均转让给陈林，事实上由陈林个人经营，陈林与长浦汽车维修公司的财产已混合。发达包装厂多次催要租金未果，故诉至法院请求判令：1、陈林与长浦汽车维修公司给付租金49583元；2、诉讼费由陈林与长浦汽车维修公司负担。
长浦汽车维修公司原审辩称，其与发达包装厂之间的租赁关系确实存在，后期未缴纳房租是因为发达包装厂搭建违建造成公司无法经营。另公司与发达包装厂的租赁关系已于2014年3月16日因拆迁而终止，租金应计算到3月6日，且在签订协议时交纳了5000元押金，要求抵扣租金。发达包装厂于2014年5月31日与拆迁部门签订拆迁协议，6月1日涉案房屋拆迁，发达包装厂在2014年3月6日及其以后接到拆迁通知、签订拆迁补偿协议后未给予承租人合理腾空交付时间，导致承租人的财产受损，现反诉要求发达包装厂赔偿反诉原告烤漆房损失40000元、4扇卷帘门损失10000元，并承担反诉费用。
陈林原审辩称，自己虽是长浦汽车维修公司的法定代表人，但其与长浦汽车维修公司均以自己独立财产承担各自的权利义务，故请求驳回发达包装厂对其的诉讼请求。
发达包装厂对长浦汽车维修公司的反诉请求原审辩称，双方在租赁合同中约定，如遇国家政府拆迁，双方必须服从。其一次性支付长浦汽车维修公司3000元补助及设备费、搬家费，长浦汽车维修公司在经营当中所进行的装潢等归其所有。因此，长浦汽车维修公司的主张无事实依据，要求驳回长浦汽车维修公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年1月5日，发达包装厂与长浦汽车维修公司分别作为甲方、乙方签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将浦口区顶山街道浦珠中路306号-1第一层门面房共计11间，面积为380平方米，出租给乙方用于汽车维修。租赁期五年。自2011年2月1日至2016年1月31日止，第1年、第2年租金分别为40000元／年，第3年、第4年租金分别为45000元／年第5年租金为50000元／年，合同签订当日付清当年租金，第2年提前1个月付清当年租金，第3、4、5年，提前1个月付当年租金。第一年签订合同时乙方付5000元整作为合同财产保证金和合同违约金，合同正常结束后退给乙方。乙方在租赁之日起遇国家政府需要拆迁，甲乙双方必须服从，甲方提前通知乙方，拆迁通知，甲方一次性付给乙方3000元人民币，设备搬家补助费，乙方不得有任何理由拖延时间，拆迁所有条款与乙方无关。甲方原所有装潢和乙方后来装潢拆迁的赔偿费用全部归甲方，与乙方无关。同年3月15日，双方签订《房屋租赁附加协议》，协议约定：甲方将浦珠中路306号-1的门面房后院3间房屋租给乙方用于汽车维修，面积约60平方米。租期5年，每年租金14000元，合同签订后付清当年租金，租赁时间从2011年3月16日开始。合同签订后，长浦汽车维修公司给付发达包装厂押金5000元。发达包装厂将房屋交付给长浦汽车维修公司使用，长浦汽车维修公司按合同约定正常交纳11间承租房屋的租金到2013年10月30日，交纳3间承租房屋的租金到2012年9月15日，之后未按约定交纳租金。2014年3月6日，涉案租赁房屋因拆迁需要，被划拆迁红线范围内进行冻结。2014年5月31日，南京市浦口区运达包装厂与浦口区顶山街道征地拆迁办公室签订了《浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议》，同年6月1日涉案租赁房屋被拆迁。
再查明，南京市浦口区运达包装厂（以下简称运达包装厂）系涉案房屋的所有权人，其自2009年开始授权发达包装厂以自己的名义对外签订房屋租赁合同并收取租金，并承诺不会以运达包装厂的名义主张涉案房屋租金。陈林系长浦汽车维修公司的法定代表人。
庭审中，发达包装厂主张长浦汽车维修公司拖欠的租金计算截止日期为2014年5月，共拖欠租金共计49583元，长浦汽车维修公司认为租金计算截止日期应到2014年3月6日。
长浦汽车维修公司主张发达包装厂在2014年元月已知道该涉案房屋即将被拆迁，但其未通知长浦汽车维修公司给予其合理搬离时间，致长浦汽车维修公司仍在承租房内经营至2014年6月2日被拆迁，造成长浦汽车维修公司的烤漆房、卷帘门等多项设备灭失，故要求发达包装厂赔偿其烤漆房损失40000元、卷帘门损失10000元。发达包装厂认为，长浦汽车维修公司已于2013年3月因股东纠纷无法经营而搬走，并将大门用铁锁锁住，其主张漆房损失40000元无事实依据。卷帘门是属于经营中的装潢，根据合同约定，遇政府拆迁时，发达包装厂一次性支付长浦汽车维修公司3000元补助费及设备搬家费，长浦汽车维修公司在经营中的装潢归发达包装厂所有。
以上事实有双方当事人的陈述、房屋租赁协议、房屋租赁附加协议、收条、情况说明、承诺书、冻结函等证据在卷证实。
原审法院认为，发达包装厂、长浦汽车维修公司间的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。长浦汽车维修公司主张拖欠的租金计算截止日期应是2014年3月6日，原审法院认为该日期仅是涉案房屋被划入拆迁范围的时间，而长浦汽车维修公司在此后仍继续营业至被拆迁日（2014年6月2日）的前一天，故仍应按实际使用时间支付租金，现发达包装厂要求长浦汽车维修公司支付截止日期到2014年5月的租金共计49583元，符合法律规定，应予支持。发达包装厂主张陈林与长浦汽车维修公司承担连带给付责任，原审法院认为长浦汽车维修公司是法人，有独立的财产，享有法人财产权，公司应以其全部财产对公司的债务承担责任，发达包装厂未能提供证据证明陈林与长浦汽车维修公司的财产混同，故其要求陈林承担连带责任不符合法律规定，不予支持。长浦汽车维修公司要求用其交纳的5000元押金抵扣部分租金，发达包装厂亦表示同意，故扣除押金后长浦汽车维修公司应付发达包装厂租金44583元。
对长浦汽车维修公司反诉要求发达包装厂赔偿烤漆房损失40000元，原审法院认为证据不足，不予支持；关于卷帘门损失10000元，原审法院认为卷帘门是经营中的装潢，根据合同约定，遇政府拆迁时，发达包装厂一次性支付长浦汽车维修公司3000元补助费及设备搬家费，长浦汽车维修公司在经营中的的装潢归发达包装厂所有，故发达包装厂应给付长浦汽车维修公司卷帘门损失3000元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国公司法》第三条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，判决：1、南京长浦汽车维修有限公司于判决生效之日起五日内给付南京市浦口区发达包装厂房屋租金44583元。2、南京市浦口区发达包装厂于判决生效之日起五日内给付南京长浦汽车维修有限公司卷帘门损失3000元。3、上述第一、二项费用相抵扣，南京长浦汽车维修有限公司实际给付南京市浦口区发达包装厂41583元。4、驳回南京市浦口区发达包装厂对陈林的诉讼请求。5、驳回南京长浦汽车维修有限公司其他的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费1702元，已减半收取851元，由长浦汽车维修公司负担；反诉案件受理费900元，由长浦汽车维修公司负担846元，由发达包装厂负担54元。
上诉人长浦汽车维修公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定涉案房屋被划入拆迁范围，相应的租赁关系仍存在，据此判定上诉人支付3月6日之后的房屋租金系适用法律错误。本案中涉案房屋已经于3月6日被列入拆迁红线范围，相应地块上的他项权利已经被冻结，上诉人与被上诉人应当由拆迁法律关系调整，上诉人支付租金的截止日应为3月6日。2、原审法院判决上诉人承担拆迁红线划定后至拆迁前一日这个时间段的房屋租金也显失公平。涉案房屋于3月6日划入拆迁红线，被上诉人于5月29日签订补偿协议，6月2日房屋即被拆除，上诉人的办公用品、零部件、账目均灭失，在此期间没有任何人通知上诉人，更没有给予上诉人合理的腾空交房时间，租赁协议中也明确被上诉人负有提前通知义务，对此，原审法院未给予回应，对上诉人不公平。
综上，请求二审法院依法改判：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人承担租金30816元；2、撤销原审判决第三项，改判上诉人承担各项费用合计27816元，或将本案发回重审。3、本案上诉费由被上诉人承担。
被上诉人发达包装厂要求维持原判决。
原审被告陈林同意上诉人的上诉意见。
二审中，双方当事人对原审查明的事实无异议。本院予以确认。二审中，上诉人对一审判决发达包装厂赔偿其卷帘门损失3000元，不持异议。
本院认为，本案二审中双方当事人的争议的主要焦点：上诉人应交纳租金至何时。上诉人主张其应交纳租金至2014年3月6日，涉案房屋被列入拆迁范围后，应适用拆迁法律关系。被上诉人认为，上诉人在原审中认可其实际经营至2014年5月31日，涉案房屋2014年6月2日被拆除，原审判决符合本案的实际。对此本院认为，从本案已查明的事实看，上诉人所租赁的房屋在2014年6月2日被拆除，上诉人实际在租赁房屋经营至2014年5月31日，现双方均不能举证证明拆迁公告何时上墙或政府的征收命令何时下达，故双方的租赁合同应至上诉人停止经营时解除，故原审法院判决上诉人支付租金至2014年5月31日并无不当，上诉人认为2014年3月6日之后，其与被上诉人之间应适用拆迁法律关系的意见，因与法不合，本院不予采信。上诉人另上诉还认为，由于其未提前接到通知，涉案房屋拆迁时，其办公用品、零部件、账目均灭失，原审未涉及，对其不公平。因与本案不属于同一法律关系，本案中，本院对此亦不予理涉。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人长浦汽车维修公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1702元，由上诉人长浦汽车维修公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 朱亚芳