广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潮湘法民一初字第307号
原告（反诉被告）：湘桥区凤新街道银丰花园业主委员会，住所地潮州市湘桥区。
代表人：张泽鸣，主任。
委托代理人：何意蓬，广东祥典律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈春和，男，汉族，住潮安区。
委托代理人：陈希光，广东阳天律师事务所律师。
委托代理人：吴奕銮，广东阳天律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：潮州市银建物业管理有限公司，住所地潮州市湘桥区。
法定代表人：黄妙香。
委托代理人：陈森贵，系潮州市银建物业管理有限公司主任。
委托代理人：郑先槐，广东粤韩律师事务所律师。
原告湘桥区凤新街道银丰花园业主委员会（以下简称“原告银丰花园业主委员会”）诉被告陈春和、被告潮州市银建物业管理有限公司（以下简称“被告物业管理有限公司”）物业服务合同纠纷一案，本院2013年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，被告陈春和、被告物业管理有限公司提起反诉，本院经审查，依法决定对被告陈春和、被告物业管理有限公司提起的反诉与本诉合并审理。于2014年2月28日、同年3月3日二次公开开庭进行了审理。原告银丰花园业主委员会之委托代理人何意蓬、被告陈春和及委托代理人陈希光、被告物业管理有限公司之委托代理人陈森贵、郑先槐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银丰花园业主委员会诉称：被告陈春和于2008年7月1日违反法律的规定，与被告物业管理有限公司签订物业管理承包合同，由被告陈春和承担银丰花园的物业管理。由于被告陈春和没有按法律的规定及合同的约定进行物业管理，造成银丰花园生活秩序极其混乱，物业因失管失修而毁损严重，业主的小汽车、摩托车等机动车失窃严重，引起小区业主的严重不满。为维护业主的权益，2012年8月20日，在凤新街道及宜园居委会的支持下，原告按照法律的规定成立。因被告陈春和没有从事物业管理的资质，也不胜承担物业管理责任，原告受业主的委托，决定另行委托物业管理人，并要求被告陈春和于2013年1月1日办理移交手续。然而，被告陈春和于2102年12月31日在没有办理任何移交手续的情况下将小区的部分财产卷走并离开小区。被告陈春和负责银丰花园的物业管理期间，不但没有按法律的规定及合同的约定承担安全管理责任，也没有承担作为管理人应尽的职责，造成消防设施、防盗监控系统、广播系统损毁、管网因失管失修而毁损严重、绿化草地毁坏，小区消防通道被乱搭乱建等。经评估，小区绿化草地损毁、防盗监控设施毁坏、照明设施损毁、花岗岩石椅损毁、公共健身器材损毁或丢失、广播系统毁损等损失，合计就达人民币65000元。这些损失依法应由被告陈春和承担赔偿责任。由于被告物业管理有限公司将物业管理承包给没有物业管理资质的被告陈春和，应当对被告陈春和应承担的赔偿责任承担连带赔偿责任。至于地下管网的损失、小区消防通道被乱搭乱建，恢复其原状所需的费用更是巨大，原告将在评估后另行起诉要求两被告承担赔偿责任。原告为维护自己的合法权益，请求人民法院判决：1、两被告共同赔偿部分物业维修费用人民币65000元；2、本案诉讼费用由两被告承担。
诉讼中原告银丰花园业主委员会增加请求判决：两被告向原告移交下列资料和财物即1、物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理区域内各类筑建物、场地、设施设备的清单；5、物业及配套设施的产权清单；6、物业服务用房的清单；7、物业的使用、维护、管理必需的其他资料；8、物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；9、物业管理服务期间配置的固定设施设备；10、其他应当移交的财物、资料。
被告陈春和在法定期限内没提交答辩状，但在庭审中称：在陈春和进行管理期间，陈春和已经尽了管理责任，原告在诉状中对陈春和的指责完全没有事实依据，原告诉称陈春和没有尽管理责任，这是违反事实，原告诉称陈春和在管理期间小区失修失管没有事实依据，原告对陈春和的诉讼请求应予驳回。原告要求陈春和移交的各种资料及财务均没有事实、法律依据，陈春和没有持有原告要求移交的各种资料及财务，其次是陈春和与原告之间并不存在合同关系，没有请求返还的法律依据。
被告物业管理有限公司在法定期限内没提交答辩状，但在庭审中辩称：完全支持陈春和的观点。物品损毁，证据何在；电器损毁是正常现象；公共设施的物品损毁与本小区居民文明程度密切相关；作为原告的补充诉请没有合法依据。是否应移交、要求移交的物品是否存在，被告物业管理有限公司认为原告的诉请缺乏依据，也是没有道理的。请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
被告陈春和反诉称：2008年7月1日起银丰花园由陈春和进行物业管理，但自2012年7月以来，原告不断干扰陈春和的正常管理，鼓动住户不向陈春和缴交物业管理费，原告强行收取陈春和进行物业管理期间的物业管理费，并将物业管理费占为己有，陈春和多次向凤新街道办理处反映，经办事处多次协调，原告仍拒不返还其擅自收取的物业管理费。原告所作所为严重影响小区正常物业管理，2013年1月1日陈春和退出银丰花园物业管理。在陈春和管理小区期间陈春和支付的小区公共设施维护更新费用人民币26000元原告应予偿还，具体项目如下：2009年底支付小区花圃草地砖维修费用人民币5200元、2009年支付小区大门上盖塑料色板人民币12600元、2012年支付小区保安亭制作费用人民币4800元、2012年支付小区道闸一台主机更新费用人民币3400元。由于原告自2012年7月以来的无理取闹，致使陈春和无法进行正常物业物理，陈春和与被告物业管理有限公司签订的《协议书》无法继续履行，反诉因此造成的经济损失应由原告承担，陈春和已支付的上述费用原告应予偿还。另外、依据物业管理的相关规定，陈春和无义务承担小区公共部分维护更新所需资金，陈春和所支付上述维护更新费用原告应予偿还。据此，请求人民法院判决：原告偿还被告陈春和人民币26000元。
原告银丰花园业主委员会对被告陈春和反诉在法定期限内没提交答辩状，但在庭审中辩称：陈春和的陈述与事实相悖，依法不应采信，原告没有干扰陈春和的管理，也没有鼓动住户不交物业管理费，也没有强行收取物业管理费，更没有将费用占为己有。陈春和负责管理期间，没有按照法律规定及合同约定承担安全管理责任，也没有承担作为管理人应尽的职责，造成消费设施、防盗系统、管网系统损毁，绿化草地毁坏，小区消防通道并乱搭乱建等，出于改变银丰花园恶劣的环境，业主们自发自觉向相关部门申请成立业主委员会，成立后，依法行使职能，并没有陈春和提及的任何行为。陈春和的陈述与事实相悖，依法不应当采信。陈春和要求原告偿还人民币26000元缺乏事实和法律依据。首先，原告没有强行收取陈春和进行物业管理期间的物业管理费，更没有将费用占为己有，原告也不是物业管理费用的支付主体，支付物业管理费的主体应是各位业主，而非原告。陈春和请求承担的小区公共设施维护更新费用人民币26000元不得由原告承担。其次，即使陈春和已经支付了小区公共设施维护费用人民币26000元，其支付行为是履行其应当承担义务的行为，况且陈春和支付的所谓维护更新费用之中，没有相关的合同及发票予以佐证，其反诉请求没有事实及法律依据。潮州市物价局针对被告物业管理有限公司的请求，对该公司进行物业管理，允许收取的费用作出批复，在批复附件中，对物业管理内容予以明确，作为该批复的附件《银丰花园住宅小区物业管理服务内容》第四条约定了物业管理内容包括公共配套设施维护管理，从该条看出陈春和管理小区期间支付的小区公共设施维护更新费用是陈春和收取物业管理费之后应当承担的义务，陈春和没有权利要求原告偿还。况且陈春和支付的所谓维护更新费用之中，没有相关的合同及发票予以佐证，其请求的数额没有事实及法律依据。综上所述，陈春和的陈述与事实相违背，其反诉请求没有事实及法律依据。请求法院依法查清事实，驳回陈春和的反诉请求。
被告物业管理有限公司反诉称：自2012年7月以来，原告在某些人的把持下开始有步骤地干扰本案被告陈春和行使正常的物业管理权利，并不断加大力度。遂发展至2012年12月底，原告在没有通知本案两被告，没有办理任何手续的情况下，竟违法强行赶走本案被告陈春和，强行破锁进入被告物业管理有限公司办公室（办公室系向开发商借用的，位于小区侧门二楼）和仓库，致一大批属于被告物业管理有限公司所有、使用、管理的资料图纸、物业管理档案资料被窃走；强行将监控电子设备、消防器材、保安器材、电器电工工具、办公室用品等大量物品窃走、转移、或占有，具体物品详见本《民事反诉状》诉请内容。尤其应当指出的是，由于原告的不负责任行为，令本案被告陈春和没法履行正常收取物业管理费权利，致2012年物业费收取额减半而无法缴交被告物业管理有限公司该年度的承包费人民币40000元，令被告物业管理有限公司无端因之经济损失人民币40000元。综上所述：原告犯了两大错误：其一、没有依法通过新的物业服务企业向本案两被告做好小区物管交接工作，而是由其自行切入；其二、其采取强行破锁入室的违法手段，遂造成被告物业管理有限公司存放于办公室内的资料图纸、物业管理档案被窃，大批物品被原告搬走、转移或占有。显然，原告此举违反了国务院颁行的《物业管理条例》的规定。为此，被告物业管理有限公司请法院依《民法通则》的规定，判原告对被告物业管理有限公司停止侵害、返还财产、赔偿损失，承担破锁入室的一切责任。以维护被告物业管理有限公司的合法权益，维护物业管理法律法规之庄严，请求人民法院判决：1、原告归还因其破锁入室而失窃的被告物业管理有限公司银丰花园小区建筑资料图纸；2、原告归还因其破锁入室而失窃的被告物业管理有限公司自2001年3月20日成立以来至2012年12月31日银丰花园小区全部的物业管理档案资料；3、原告归还原告破锁入室而失窃的一批物资，其中包括：（1）、监控电子设备：显示器12台、录像机2台、影碟机1台、CD机1台、收音机1台、电线3捆300米，（2）、消防器材：灭火筒4个（2中2小）、应急灯2支、手推灭火器1台，（3）、保安器材：胶棍3条、手电2把、保安大衣4套，（4）、电工电器、工具：风扇3台、电焊机1台、水泵2台、电工工具一整套，（5）、厨具：石油器炉具一整套、铁柜2只，（6）、办公室用物：办公桌4台、办公椅4只、红木沙发一套、铁橱4只；4、原告赔偿被告物业管理有限公司2012年损失的人民币40000元承包费；5、本案本诉受理费、反诉受理费全部由原告负担。
原告银丰花园业主委员会对被告物业管理有限公司反诉在法定期限内没提交答辩状，但在庭审中辩称：被告物业管理有限公司扭曲事实，颠倒黑白，其陈述与事实不符。首先，原告没有破锁进入被告物业管理有限公司的办公室及仓库，当然不可能是因其破锁进入被告物业管理有限公司的办公室及仓库而导致被告物业管理有限公司的资料图纸、物业管理档案资料被盗。被告物业管理有限公司是否有失窃与原告没有任何联系。其次，原告不知道被告物业管理有限公司是否存在被告物业管理有限公司反诉状所述的监控电子设备、消防器材、保安器材、电器电工工具、办公室用品等物品，更不存在将上述物品窃走、转移或占有的行为，如果被告物业管理有限公司认为存在上述事实，应当向公安机关报案，由公安机关侦查，再向相关人员追究责任，而非凭空捏造，将矛头指向原告，要求原告承担责任。由于原告不存在被告物业管理有限公司反诉状所陈述的行为，被告物业管理有限公司反诉请求原告赔偿其2012年损失的人民币40000元承包费，没有任何事实及法律依据。被告陈春和无法履行正常收取物业管理费的权利，是因为陈春和没有履行物业管理职责，造成小区的车辆多次失窃，消防设施损毁，地下车库漏水，管网年久失修，从而引起部分业主不满，而没有交物业费，而非原告的不负责任行为所致。被告物业管理有限公司遭受的损失，与原告之间不存在任何合同关系或因果关系，被告物业管理有限公司请求原告赔偿其2012年损失的人民币40000元承包费没有事实及法律依据。综上所述，被告物业管理有限公司扭曲事实，颠倒黑白，所陈述与事实不符，其全部反诉请求没有事实及法律依据，请求人民法院依法查清事实，驳回被告物业管理有限公司的所有反诉请求。
经审理查明：2008年6月27日陈春和（即乙方）与被告物业管理有限公司（即甲方）签订的《协议书》一份，该《协议书》主要内容为：“甲、乙双方经充分协商，就乙方承包潮州市银丰花园一事达成本协议，双方保证共同遵守执行。一、承包对象及内容经甲乙双方协商同意，甲方将银丰花园的全部物业管理交由乙方承包，包括小区的安全保卫、卫生、楼房、公共设施的物业维护维修、绿化养护、公共用水用电等工作及相关费用，物业管理费的收取等。二、承包期限及方式1、乙方的承包期限为十年，即自2008年7月1日至2018年6月30日。双方均不能单方提前终止协议承包期。2、承包期内小区物业管理所需的一切费用开支、税收全部由乙方负责；小区所有住户的物业管理费由乙方收取并用于小区的物业管理，盈亏由乙方自负。小区公用水电费、电话费至2008年6月30日止由甲方负责，2008年7月1日起由乙方负责。3、小区原已卖出或出租的车位须按合同继续执行。小区剩余的少量尚未出售或出租汽车位、摩托车位，开发公司有权继续出售或出租。汽车位、摩托车位如委托乙方出租，租金70%归甲方所有，30%归乙方所有。4、乙方每年必须交给甲方承包费人民币40000元，承包费签约时先交第一年和最后一年共人民币80000元，承包费以后在每年的7月1日前乙方按年度一次交给甲方。5、小区由乙方承包管理后，如发生意外事故，其法律责任及经济责任概由乙方负责。三、其它事项1、小区的楼房及公用设施（包括消防、水电、管网等），签约前经乙方验收完好。2、在承包的第一年度，甲方需派员协助乙方做好相关工作。3、承包期限到后，本合同自动终止，如需继续承包双方另行协商。4、本合同一式两份，双方各执一份。”被告物业管理有限公司在上述《协议书》上甲方一栏上盖章、陈春和在乙方一栏上签名。《协议书》签订后，陈春和自2008年7月1日起对潮州市银丰花园小区的物业进行管理。银丰花园业主委员会于2012年8月2日成立，并经依法报潮州市湘桥区凤新街道办事处备案后于2012年8月20日挂牌。陈春和管理潮州市银丰花园小区的物业至2012年12月31日，自2013年1月1日起，陈春和不再管理潮州市银丰花园小区的物业，但其与银丰花园业主委员会至今没有办理移交手续。银丰花园业主委员会成立后，向潮州市银丰花园小区的业主收取部分物业管理费。因没有办理移交手续等种种原因，陈春和与银丰花园业主委员会人员多次纠纷。2013年6月28日银丰花园业主委员会诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明：2013年5月，陈春和以原告身份向本院起诉被告银丰花园业主委员会不当得利纠纷一案。本院以（2013）潮湘法民一初字第211号立案审理，并依法作出判决。
又查明：银丰花园业主委员会成员于2013年9月29日书面向潮州市湘桥区凤新街道办事处申请辞职，但未召开业主大会重新选举业主委员会。潮州市湘桥区凤新街道办事处于2013年11月1日向银丰花园业主委员会代表谢少华收回“湘桥区凤新街道银丰花园业主委员会”、“湘桥区凤新街道银丰花园业主委员会财务专用章”二枚印章。
本案在审理过程中，银丰花园业主委员会申请对潮州市银丰花园小区的消防设施、防盗监控系统、广播系统损毁、管网因失管失修而毁损严重、绿化草地毁坏等进行价格评估。对银丰花园业主委员会的上述申请，本院依法委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司评估。2013年9月2日该公司以存在人手不足的情况，申请本院另行安排评估机构。因此，本院依法另行委托潮州市明正土地房地产评估咨询有限公司评估。该公司于2013年11月6日以委托评估事项超出该公司评估资质范围，申请本院另行安排评估机构。为此，本院依法再另行委托深圳市世鹏资产评估有限公司评估，并于2014年1月21日向银丰花园业主委员会送达预交评估收费通知，但银丰花园业主委员会没向评估机构深圳市世鹏资产评估有限公司预交评估费。本院于2014年2月8日限申请人银丰花园业主委员会在2014年2月18日前向评估机构深圳市世鹏资产评估有限公司预交评估收费。但银丰花园业主委员会没有预交评估费。
银丰花园业主委员会增加诉讼请求的请求部分，银丰花园业主委员会对其主张未能提供证据予以证明。庭审中，陈春和、物业管理有限公司也否认有这一事实。
陈春和对其反诉请求提供了如下单据支持其反诉请求，其中2009年3月11日手写字据一份，该字据内容为：“收款收据2009年3月11日今收到银丰物业大门搭逢工料费壹万贰仟陆佰元正（12600.00）贤旭”、2009年6月19日收款收据一份，该收款收据内容为：“收款收据今收到银丰花园铺筑草地砖（包工包料）人民币伍仟贰佰元5200.00经收人盖章：郭群”、2012年5月3日手写字据一份，该字据内容为：“今收到银丰花园大门做保安亭费共4800元2012年5月3日森加”、2012年5月10日收款收据一份，该收款收据内容为：“今收到银丰花园物业管理处交来装道闸费人民币3400元经收人盖章：林”。庭审中，银丰花园业主委员会对陈春和反诉事实予以否认。
物业管理有限公司反诉请求判决：1、银丰花园业主委员会归还因其破锁入室而失窃的物业管理有限公司银丰花园小区建筑资料图纸；2、银丰花园业主委员会归还因其破锁入室而失窃的物业管理有限公司自2001年3月20日成立以来至2012年12月31日银丰花园小区全部的物业管理档案资料；3、银丰花园业主委员会归还其破锁入室而失窃的一批物资，其中包括：（1）、监控电子设备：显示器12台、录像机2台、影碟机1台、CD机1台、收音机1台、电线3捆300米，（2）、消防器材：灭火筒4个（2中2小）、应急灯2支、手推灭火器1台，（3）、保安器材：胶棍3条、手电2把、保安大衣4套，（4）、电工电器、工具：风扇3台、电焊机1台、水泵2台、电工工具一整套，（5）、厨具：石油器炉具一整套、铁柜2只，（6）、办公室用物：办公桌4台、办公椅4只、红木沙发一套、铁橱4只；4、银丰花园业主委员会赔偿物业管理有限公司2012年损失的人民币40000元承包费。物业管理有限公司对其反诉请求第1、2、3请求未提供证据予以证明。庭审中，银丰花园业主委员会对物业管理有限公司对其反诉请求第1、2、3请求的反诉事实予以否认。
本院认为：银丰花园业主委员会请求判决陈春和、物业管理有限公司共同赔偿部分物业维修费用人民币65000元，因该诉讼请求的标的涉及到必须评估。但银丰花园业主委员会申请评估后，不依法预交评估费，导致评估无法进行。因此，银丰花园业主委员会应对该诉讼请求的举证承担举证不能的法律后果。
对于银丰花园业主委员会增加诉讼请求的请求部分，因银丰花园业主委员会对其主张未能提供证据予以证明，而陈春和、物业管理有限公司对银丰花园业主委员会增加诉讼请求的事实予以否认，因此，对银丰花园业主委员会的诉讼请求，本院不予支持。
对陈春和反诉请求判决银丰花园业主委员会偿还其人民币26000元，陈春和对其反诉请求提供了2009年3月11日手写字据、2009年6月19日收款收据、2012年5月3日手写字据、2012年5月10日收款收据各一份。而陈春和承包潮州市银丰花园小区的物业，是自2008年7月1日起，陈春和在小区管理一直工作至2012年12月31日，陈春和提供的上述字据四份均在其在小区管理工作期间，且陈春和提供的上述字据四份均无法证明其主张事实。因此，对陈春和的反诉请求，本院不予支持。
对物业管理有限公司反诉请求判决银丰花园业主委员会归还其反诉请求的第1、2、3项的请求，因物业管理有限公司对其主张的事实，未能提供证据予以证明，银丰花园业主委员会也否认该事实。因此，对物业管理有限公司的1、2、3项反诉请求，本院不予支持。
对物业管理有限公司反诉请求的第4项的请求银丰花园业主委员会赔偿物业管理有限公司2012年损失的人民币40000元承包费，物业管理有限公司对该主张依据是陈春和与物业管理有限公司2008年6月27日签订的《协议书》。因小区管理是陈春和向物业管理有限公司承包，物业管理有限公司该主张与本案无关联性，且对陈春和与物业管理有限公司2008年6月27日签订的《协议书》的效力问题，本案不作认定。因此，物业管理有限公司反诉请求赔偿其2012年损失人民币40000元承包费，本院不予支持。
综上所述，案经本院调解不成。依照《中华人民共和国民法通则》第五条“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
一、驳回原告湘桥区凤新街道银丰花园业主委员会的诉讼请求。
二、驳回被告陈春和的反诉请求。
三、驳回被告潮州市银建物业管理有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费人民币1425元，由原告湘桥区凤新街道银丰花园业主委员会负担。
本案被告陈春和反诉受理费人民币225元，由被告陈春和负担。
本案被告潮州市银建物业管理有限公司反诉受理费人民币850元，由被告潮州市银建物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州中级人民法院。
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审 判 长 章维龙
人民陪审员 林本崇
人民陪审员 郑绍定
二〇一四年三月十九日
书 记 员 陈思烨