安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民二初字第00630号
原告（反诉被告）：广德威尼达百货有限公司。住所地安徽省广德县桃州镇万桂山南路*号。
法定代表人：王承军，任董事长。
委托代理人：朱友花，安徽大旗律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱世海，男，居民，住安徽省广德县。
委托代理人：涂中良，安徽华睿律师事务所律师。
委托代理人：许庆仁，安徽华睿律师事务所律师。
原告广德威尼达百货有限公司（以下简称威尼达公司）诉被告朱世海租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理。被告于2015年9月6日向本院提起反诉，本院经审查依法予以受理。本案依法适用普通程序于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告威尼达公司的委托代理人朱友花，被告朱世海及其委托代理人涂中良到庭参加诉讼。因原、被告双方申请，请求给予五个月的庭后调解期限，该期限不计入审限，本院依法予以准许。因案情复杂，经本院院长决定，延长审限三个月。本案现已审理终结。
威尼达公司诉称：2013年9月12日，原、被告签订《专柜租赁合同》一份，原告将威尼达公司一楼建筑面积为84.9平方米的商铺出租给被告作为金伯利钻石店铺经营使用。双方约定合同期为二年，自商场开业之日起满二年，即从2013年9月29日起满二年。合同另就租金、管理服务费及支付方式、商铺的使用、合同终止与解除等作了具体约定。被告经营的商铺于2013年9月29日正式营业。经营期间被告未能自觉履行合同义务，且被告在经营期间未经原告同意擅自歇业，并拒付租金、管理费及能源费，其行为已严重违反合同约定，给原告造成巨大的经济损失。日前，原告多次与被告交涉未果，特向法院依法起诉请求判令：1、解除原被告于2013年9月12日签订的《专柜租赁合同》，并判令被告立即将其在原告商场经营的金伯利钻石柜台及物品撤出原告商场。2、被告支付租金23589.04元（自2015年5月28日至2015年8月17日）、管理服务费696.18元（自2015年5月28日至2015年8月17日，按每天12元计算）、拖欠费用181.9元。3、被告赔偿原告经济损失52500元。4、被告承担本案诉讼费用。
朱世海辩称：原告未按合同约定返还被告销售款，致使被告无款购货，原告应当承担违约责任。2014年10月8日至12月7日期间，原告未经被告同意，因自身原因关闭停业调整两个月，给原告造成重大损失，对此原告应承担违约责任并赔偿损失，且应当扣减两个月的租金。根据双方于2015年1月22日达成的补充协议，金伯利专柜年租金为125000元，原告实际收取了该租金，后双方约定年租金改为105000元，故原告应当返还多收取的租金20000元。对于原告主张的管理服务费、拖欠费用、经济损失等，因没有提供证据证明，故缺乏事实和法律依据。另原告收取了被告支付的履约保证金10000元，应当予以返还。2015年8月初，原告未经被告同意，在租赁合同未到期的情况下，擅自拆除被告经营店铺内所有设施及道具，给被告造成了重大损失，被告已经提起反诉，要求原告赔偿损失。综上，本案是原告自身原因违约而引起的纠纷，原告应当承担一切责任，故请求法庭依法驳回原告的诉请。
朱世海反诉称：2013年9月12日，反诉人与被反诉人签订《专柜租赁合同》一份，被反诉人将威尼达公司一楼建筑面积为84.9平方米的商铺出租给反诉人经营金伯利钻石。租赁经营期限为二年，自被反诉人商场开业之日起满二年，即从2013年9月29日起至2015年9月28日止，合同还约定了双方具体的权利和义务关系。合同生效后，反诉人按照约定履行了自己的义务，并委托深圳迪迪首饰包装有限公司加工订做了首饰道具，价款为54000元，并对该商铺进行了装潢等。但被反诉人却违反合同的约定，拒不履行自己的义务。2014年10月8日，因被反诉人自身的原因致所有商铺关闭停业整顿，于2014年12月7日重新开业，关闭停业时间为2个月。2015年8月，被反诉人在租赁合同未到期的情况下未经过反诉人同意，擅自拆除反诉人经营商铺内所有的设施和道具，被反诉人的行为给反诉人造成了重大损失，反诉人多次要求被反诉人赔偿损失均遭拒绝，故反诉人特提起反诉。请求：1、判令被反诉人立即返回反诉人交纳的履约保证金10000元及多交纳的年租金20000元；2、判令被反诉人赔偿反诉人损失30000元。
威尼达公司针对反诉辩称：反诉原告要求退还保证金理由不能成立，由于反诉原告违反合同约定，保证金不予退还，且反诉原告当庭提供的证据中不能反映是否交纳保证金10000元。反诉原告主张的返还降低的2万元租金，该租金是原先交纳的，不予返还。另反诉原告自身经营不利，导致无法继续经营向反诉被告申请撤柜，在未经反诉被告同意的情形下，擅自撤场。反诉被告起诉后已将反诉原告可移动的柜台搬至安全地方保管，可以将该物品返还给反诉原告。根据合同的约定，反诉被告有权拆除装潢设施，故反诉原告的诉请不能成立。
威尼达公司为证明其诉讼主张向法庭提供了如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明，证明原告基本信息情况。
2、专柜租赁合同书、补充协议，证明该合同是双方当事人的真实意思表示，双方签订的合同成立生效并实际履行，合同就租金、租期、管理费、违约责任、合同解除等事宜进行明确约定。另双方于2015年1月22日签订补充协议，就租金进行了调整，调整后的租金于2014年12月7日开始计算。
3、拖欠前期费用明细单、催缴电费通知单。证明被告拖欠2014年12月至2015年5月期间餐费2520元、电费5137元等各项费用共计9208.9元。
4、原告提交的撤店申请，证明被告因自身经营不利，向原告提出申请撤柜，但还未经原告同意的情形下，擅自撤货退场，擅自歇业。
5、视频资料，证明被告撤柜后，金伯利钻石店铺遗留在原告商场处仅有的几组专柜，该柜子原告至今为其保存完整的事实。
针对原告提供的上述证据，朱世海发表以下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议；对证据3的三性均有异议，且认为原告没有收取电费的权利；对证据4的真实性无异议，对证明对象和关联性有异议；对证据5的三性均有异议。
朱世海为支持其辩解和反诉主张向法庭提供了如下证据：
1、被告身份证，证明被告身份情况。
2、专柜租赁合同书、补充协议书，证明原、被告于2013年9月12日签订《专柜租赁合同》，约定租赁期限为二年，自商场开业之日起二年，还约定了双方的权利义务。根据合同约定，原告交纳了履约保证金10000元，被告至今没有退还。根据补充协议约定，双方约定的金伯利专柜年租金为125000元，原告也实际收取了该租金，后调整租金为105000元，原告应当返还被告租金20000元。
3、原告印发的文件和重新开业宣传资料，证明被告租赁的商铺因原告自身的原因于2014年10月8日关闭停业调整，于2014年12月7日重新开业，关闭停业时间为2个月的事实。
4、租赁结算通知单，证明原告未按租赁合同的约定返还被告应得销售款的事实。
5、加工承揽合同复印件一份，证明被告委托深圳迪迪首饰包装有限公司对专柜进行装潢，装潢款为201550元。
6、证人熊某、盛某、章某和的证言，证明原告在租赁合同未到期的情况下，未经被告同意，擅自拆除被告经营商铺内所有的设施和道具等，给被告造成了重大损失。
7、收据一份（庭后提交），证明原告收取被告交纳的履约保证金10000元的事实。
针对朱世海提供的上述证据，原告发表以下质证意见：对证据1、2、7无异议，且双方签订的合同明确约定被告应当向原告交纳清洁管理服务费，而重新约定租金标准是从2014年12月7日开始结算，不存在多收被告2万元租金的事实。对证据3的真实性无异议，但认为根据合同约定，被告应服从和接受公司统一管理，且停业期间的租金已经扣减。对证据4的三性均有异议，该证据系复印件，有笔迹改动痕迹，且未经原告盖章确认。对证据5的三性有异议，未在举证期限内提交，不予质证。对证据6有异议，认为证人熊某与本案有利害关系，证言模糊；证人盛某、章某和与被告系朋友关系，存在庭前串通，也无法证明原告未按约定支付被告货款的事实。原告基于被告已经撤柜，且可移动物品原告公司均妥善保管，可以返还。
本院经审查认为，双方当事人对证据真实性无异议的，本院依法予以认定。对于原告证据3中的拖欠前期费用明细表系原告单方制作的，没有被告方的签字确认，且原告也未能提供其他证据予以佐证，故对该份证据不予认定；对于催缴电费通知单，因为双方合同约定商铺内相关水、电等费用由原告代收代付，故对于电费予以认可。对于原告证据5系现场的真实情形，依法予以认定。对于被告提供的证据4无被告的印章，且有手写改动痕迹，故不予认定。对于被告提供的证据5系复印件，且被告一直无法提供原件予以核实，故依法不予认定。对于被告提供的证据6，由于原告承认于2016年8月份拆除了被告的柜台，故对该证人证言予以认定。
根据认定的证据，结合当事人的陈述，确认以下案件事实：
2013年5月29日，原、被告协商租赁商铺事宜，被告向原告支付了履约保证金10000元，原告向被告出具了收据一份。2013年9月12日，原、被告签订《专柜租赁合同》一份，原告将威尼达公司一楼建筑面积约为84.9平方米的商铺出租给被告作为金伯利钻石店铺经营使用。双方约定合同期为二年，自商场开业之日起二年，商场开业日为合同执行日，即2013年9月29日（该日期为被告店铺实际营业日期）至2016年9月28日止。合同约定，该商铺年租金为125000元，租金半年一付。在商场开业前一个月支付半年租金62500元，在下半期租金届满前一个月支付下半年租金62500元。被告按合约面积以3元／㎡／月支付清洁费等管理服务费，第九条第三项约定，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权没收履约保证金及其他费用，并有权要求乙方依法承担解除前六个月的租金标准赔偿经济损失。第九条第四项约定，乙方有下列情形之一的，视为依法严重违约，甲方有权解除合同，其中迟延支付租金、擅自撤场的属情形之一。合同第十四条其他条款中约定，被告同意交纳10000元作为履约保证金，该保证金在商场开业后自行转为质量保证金；该质保金在合同期满后三个月，若被告所售商品无任何质量问题投诉或妥善处理完后，原告无息全额返还。2015年1月30日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》，该协议约定金伯利专柜年租金为125000元，双方协议决定年租金降低二万元，现年租金为105000元，年租赁从2014年12月7日开始计算。同时，该补充协议海约定被告本年度租金按季度支付，在被告支付该季度租金日期前15日，原告有权收取被告销售额用以支付租金及相关费用，直到本季度租金满额结束。该协议只作调整被告本年度租金补充凭证，其他约定以原合同不变，原合同仍具有法定效力。合同签订后，双方依约定履行了各自的合同义务，被告依约支付了2015年5月28日以前的各项费用，以后的相关费用被告未予交付。之后被告经营的金伯利专柜已经实际停业，2015年6月8日，被告向原告提交了书面的撤店申请，原告对该申请未予回复。原告认为被告在经营期间擅自歇业，并拒付租金、管理费及能源费，其行为已严重违反合同约定，给原告造成巨大的经济损失，特向本院起诉。
另审理查明，原告于2015年8月下旬将被告经营的金伯利专柜进行了拆除，随后将该柜台对外出租。本案在审理过程中，对于原告要求被告支付违约损失的诉请，被告认为原告也存在违约，不愿意支付该损失；本院对被告就原告主张的违约损失是否存在过高进行释明后，被告认为原告主张的违约损失过高，请求法院依法予以减少。针对被告交纳的履约保证金10000元，原告表示同意在本案中一并予以处理。
本院认为：原、被告之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告在没有与原告协议一致解除合同的情况下擅自停业撤货退场，对本案纠纷的产生应负相应的违约责任。由于被告于2016年6月8日向原告提出撤柜申请，原告未予同意，但原告于8月份将被告的柜台予以拆除，原告以实际行动表明同意解除双方的租赁关系，故本案原告诉请要求解除双方之间的租赁合同，本院依法予以确认。对于原告主张拖欠租金的诉讼请求，本院认为，被告擅自停业撤货退场，且被告随后于2015年6月8日向原告提出撤柜申请，但本案原告没有同意被告的申请，双方的合同并没有解除，且被告并未交还该专柜，故原告主张自2015年5月28日至2015年8月17日的租金23589.04元（105000元÷365天×82天）以及管理服务费696.18元（按每天8.49元计算）符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张的181.9元的其他费用，因原告提供的证据不充分，本院不予支持。对于原告主张的原告经济损失52500元，本院认为，被告提前撤柜确实构成违约，但鉴于被告违约对原告的直接损失也就是租金损失，而双方合同的到期日为2015年9月28日，到期后原告可以将该商铺另行出租。而事实上原告在起诉后，在法院未就双方的租赁关系进行处理的情况下，原告于2015年8月下旬将被告的金伯利专柜进行了拆除，且之后将该专柜对外进行出租。因此，本案原告的实际损失较小，合同约定被告承担六个月租金违约金过高，本院依法予以调整。结合本案实际情况，本院酌定被告支付2015年8月18日至2015年9月28日的租金作为违约损失对被告进行赔偿为宜，即12082.19元（105000元÷365天×82天）。另对于朱世海交纳的履约保证金10000元，由于合同约定该保证金在商场开业后自行转为质量保证金；该质保金在合同期满后三个月，若被告所售商品无任何质量问题投诉或妥善处理完后，原告无息全额返还。原告未证明被告所售商品存在质量问题，故原告对该款项应当予以返还。对于朱世海主张的要求返还多交纳的租金以及装潢损失，但未提供证据予以佐证，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告广德威尼达百货有限公司与被告朱世海于2013年9月12日签订的《专柜租赁合同》，被告朱世海于本判决生效之日起十日内将其在原告商场经营的金伯利柜台等物品撤出商场；
二、被告朱世海于本判决生效之日起十日内支付原告广德威尼达百货有限公司租金23589.04元、管理服务费696.18元、经济损失12082.19元，合计36367.41元；
三、反诉被告广德威尼达百货有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告朱世海交纳的履约保证金10000元；
四、驳回原告广德威尼达百货有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告朱世海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1720元，反诉案件受理费650元，合计2370元，由广德威尼达百货有限公司负担770元，朱世海负担1600元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 夏东生
人民陪审员 陈义琴
人民陪审员 徐长林
二〇一六年八月五日
书 记 员 张 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。