广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第972号
上诉人（原审被告）广州源华房地产开发有限公司。
法定代表人阮奕华。
委托代理人洪钢城，广东合众拓展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏省国信永泰资产处置有限公司。
法定代表人郑宁。
委托代理人李其泰，该公司职员。
委托代理人谢开顺，江苏石城律师事务所律师。
上诉人广州源华房地产开发有限公司（下简称源华房产公司）因与被上诉人江苏省国信永泰资产处置有限公司（下简称永泰资产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第2368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年9月21日，永泰资产公司（乙方、买方）与源华房产公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》（已办理预售合同登记手续），约定乙方购买广州市越秀区东泰路80、82、84号604房（建筑面积140.84平方米），甲方同意乙方按分期付款方式按期付款：第一期自本预售合同签订即网上备案之日起2日内（不超过5日），支付全部房价款的5.9%，计50380元，第二期在2007年10月20日前，支付全部房价款的47.4%，金额406000元，第三期在2007年11月20日，支付全部房价款的46.7%，金额为400000元；甲方应当在2007年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，交付后，甲方不得以房屋已交付使用为借口懈怠其在本合同中应承担的其他义务；甲方应当在该商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方等。2008年7月17日，源华房产公司将涉讼房屋交付永泰资产公司使用，永泰资产公司与广州欧亚物业管理有限公司签订了《碧水明筑前期物业管理服务协议》。因源华房产公司至今未给永泰资产公司办理房产权证，永泰资产公司于2010年8月19日向原审法院起诉，要求判令源华房产公司立即为永泰资产公司办理广州市越秀区东泰路80、82、84号604房的房屋产权证。
原审在审理期间，永泰资产公司提供以下证据：1、源华房产公司于2006年11月9日向中山证劵有限责任公司出具的《债务清欠函》，内容为：源华房产公司于2004年7月向中山证劵有限责任公司出具的《关于清理债权债务的意见》，现源华房产公司提供以下房产以抵偿部分债务，房产面积及房号确认如下：房号A座2101，建筑面积131.03平方米，房号2201，建筑面积131.03平方米，房号A座302，建筑面积96.04平方米，房号A座1808，建筑面积89.08平方米，房号A座1908，建筑面积89.08平方米，房号B座1808，建筑面积87.06平方米共6套房屋。2、永泰资产公司（甲方）与中山证券有限责任公司（乙方）于2007年1月18日签订的《和解协议》，内容为：根据乙方债务人“广州源华房地产开发有限公司”2006年11月9日出具的债务清欠函，乙方将其债务人所欠乙方的广州市原东山区东泰路28-32号华逸锦轩住宅房623.32平方米全部转抵偿给甲方。以上房产共计六套，其中包括A座2101（131.03平方米）与A座2201（131.03平方米）。上述房产产权不能成功转移至甲方或甲方指定的房产持有人名下及乙方按照本协议第三条履行完付款义务，甲、乙方全部债权债务结清。3、源华房产公司于2007年4月26日向中山证券有限责任公司出具的《关于变更单元的函》，内容为：鉴于公司经营上的变化，现将2006年11月9日《债务清欠函》中确认的“华逸锦轩”A座2101和A座2201号住宅变更为华逸锦轩二期“碧水明筑”703和803室，面积均为131.81平方米。4、源华房产公司向中山证券有限责任公司出具《承诺书》，承诺将上述703、803房过户给永泰资产公司并能够取得产权证书。否则我司对贵司的债务自动恢复。源华房产公司对以上证据真实性没有异议，但认为以上证据同本案涉讼的604房无关。永泰资产公司对此表示，因源华房产公司将上述703、803房出售给他人，才与永泰资产公司签订涉讼房屋的买卖合同。
原审法院认为，永泰资产公司与源华房产公司自愿签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。源华房产公司没有按照合同约定办理涉讼房屋的过户手续，构成违约，故永泰资产公司要求源华房产公司按合同约定办理涉讼房屋房产证的请求，原审法院予以支持。根据合同法规定，债权人可以将合同的全部或者部分转让给第三人。经原审法院查明，源华房产公司是以转让涉讼房屋作为其对中山证券有限责任公司债务的履行方式，而中山证券有限责任公司将其对源华房产公司转让涉讼房屋的债权转让给永泰资产公司以抵债，且经源华房产公司签订承诺书，构成合同债权的转让，故永泰资产公司无需向源华房产公司支付涉讼房屋房款。由于源华房产公司没有提供证明永泰资产公司支付首期房款的有效证据，源华房产公司以永泰资产公司未按约定支付房屋价款，故可行使合同先履行抗辩权暂时不予办理房产证的主张不成立，原审法院不予接纳。另源华房产公司在法院限期内没有提供703、803房的买卖合同，故对永泰资产公司以上陈述予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：广州源华房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起15日内，为江苏省国信永泰资产处置有限公司办理广州市越秀区东泰路80、82、84号604房（合同地址：华逸锦轩二期第1栋604房）的房屋产权证。案件受理费100元，由源华房产公司负担。
上诉人源华房产公司不服原审判决向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决，驳回原告的诉讼请求。2、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：原审判决事实不清，证据不足。原审判决以被上诉人提供的《债务清欠函》、《和解协议》、《关于变更单元的函》等证据认定涉案的604房为上诉人以物抵债的标的物，但《债务清欠函》和《和解协议》没有任何承诺或约定将涉案的604房作为以物抵债的标的物，而《关于变更单元的函》承诺的是将原约定的“华逸锦轩”A座2101和2201房住宅变更为华逸锦轩二期“碧水明筑”703和803室。上述各份证据是真实的，但并没有任何内容涉及涉案的604房。另外，即使上诉人没有提供《关于变更单元的函》约定的703、803房的商品房买卖合同，不代表涉案的604房就是上诉人和被上诉人约定的以物抵债的标的物。
二、上诉人有权行使先履行抗辩权。本案中，事实上被上诉人另外向上诉人购买了604房，也按约定支付第一期购房款50380元，之后，被上诉人未按约支付剩余购房款806000元，已构成违约。虽然被上诉人未支付剩余购房款，但因上诉人与被上诉人之间关系融洽，经双方协商，在被上诉人未支付剩余购房款，可由被上诉人收楼，但在付清剩余购房款前，上诉人没有义务为被上诉人办理产权登记，至今，被上诉人未付清剩余购房款。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故此，上诉人在被上诉人未付清购房款前，暂时末有义务办
理房产证。原审判决事实不清，证据小足，在被上诉人末按约履行支付购房款的情况下，剥夺上诉人行使先履行抗辩权的权利，片面作出上诉人为被上诉人履行办理产权证的判决，侵害了上诉人的合法权益，显失公平。
被上诉人永泰资产公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。根据三方抵债协议，上诉人应该将6套住房给被上诉人，由于上诉人将703、803房售给他人，就将604、704房抵给我方，相关证据已经在一审时提供，且经过了质证。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，双方当事人就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效应予履行。当事人提供的《债务清欠函》、《和解协议》、《关于变更单元的函》等相关证据证实，被上诉人基于债权转让享有对原上诉人名下华逸锦轩二期“碧水明筑”703和803室的以物抵债权益，但被上诉人无充分证据证实双方将上述房产置换为涉案房屋，且涉案房屋与上述房屋面积均不相对应。鉴于被上诉人无证据证实依据上述《商品房买卖合同》履行付款义务，上诉人未予办理过户手续的抗辩理由成立。至于被上诉人就抵债房屋的权益，可依双方约定另循法律途径解决。综上，上诉人上诉理由成立，原审查明双方当事人因债权转让而存在债权债务关系及双方签订涉案房屋买卖合同事实，但认定双方对涉案房屋抵债协商一致依据不足，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第2368号民事判决；
二、驳回被上诉人江苏省国信永泰资产处置有限公司原审诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人广州源华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年十二月八日
书 记 员 阮志雄