浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬仑民初字第139号
原告：钟友良，男，1937年2月11日出生，汉族，住宁波市北仑区。
委托代理人：贺春曙，浙江时光律师事务所律师。
委托代理人：李茂，浙江时光律师事务所律师助理。
被告：刘伟，男，1943年11月5日出生，汉族，住宁波市北仑区。
委托代理人：周静尧，浙江凡心律师事务所律师。
原告钟友良与被告刘伟物权纠纷一案，本院于2010年1月5日立案受理。依法由审判员胡飞红适用简易程序于2010年1月29日公开开庭进行了审理。原告钟友良的委托代理人贺春曙、被告刘伟及其委托代理人周静尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟友良诉称：位于宁波市北仑区柴桥街道钟灵村的宅基地以及自留地是原告的合法财产，1978年原告在宅基地上盖房并居住，原告对此享有合法的财产权，1983年原告钟友良之父钟孝利未经原告钟友良书面同意擅自将该上述房产以及宅基地其中一部分以5750元的价格卖与城镇居民刘伟，原告认为钟孝利与刘伟签订的合同违背了我国法律禁止城镇居民购买农村宅基地以及农村房屋的强制性规定，是无效合同。根据《物权法》、《土地管理法》等法律规定宅基地的使用权主体只能是农民，并且只能是村集体经济组织成员。根据1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村住宅不得向城市居民出售”。2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，刘伟属于城镇居民户口，其购买农村宅基地的行为应当确定为无效。现钟孝利已经过世，原告起诉要求判决钟孝利与刘伟签订的农村房屋以及宅基地买卖协议无效。
为证明上述事实，原告提供了以下证据：1、卖屋契一份，证明双方买卖的情况，及注明卖屋契上面房屋的四址。2、柴桥镇村镇住宅调查表一份，证明在1983年3月28日本案讼争的宅基地在原告名下。3、柴桥钟灵村村委会证明一份，证明位于柴桥钟灵村的房产以及宅基地系原告1978年独自承建，并在原告名下，1983年被告刘伟与钟孝利签订协议购买了部分房产以及宅基地。4、村委会情况说明一份，证明对于本案争议事实，村委会对于此事的态度，以及在1983年购买争议房产以及宅基地时被告故意隐瞒了其系城镇居民户口的事实。5、刘伟户籍证明一份，证明刘伟属于城镇居民，并且是农业银行退休职工。6、柴桥街道钟灵村村委会证明一份，证明刘伟将买卖房屋扩建时将原先没有购买的原告的自留地也建造进去，刘伟侵占了原告的自留地。
被告刘伟辩称：一、原告诉状所述不符合客观事实，也不符合法律规定：1、首先，位于柴桥钟灵行政村的宅基地并非只有原告家使用的一幅，更不可能都属于原告所有。根据法律规定，农村宅基地属于农村集体所有土地，农民只有按规定经过审批或登记建房，才享有对该宅基地的使用权。其次，根据原告提供的证据二“柴桥镇村镇住宅调查表”，原告一家5口于1978年3月在相关宅基地上建房，该房屋应当属于其家庭共同财产，并不是原告个人所有。而且事实上，该房由钟孝利独自承建，建成后同两个孙子钟贤安、钟贤福一直居住至房屋出卖之时，原告则一直住在现仍居住的房屋之内。再次，本案诉讼不涉及自留地问题。2、本案买卖的标的是房屋，不是宅基地，原告硬要把房屋买卖说成是宅基地买卖，是对买卖行为性质的故意歪曲。本案诉争的房屋买卖主体是钟孝利和刘伟，其实际是钟孝利代表的包括原告及其他家庭成员在内的家庭，把诉争的房屋卖给刘伟家庭。虽然没有证据证明原告及其家庭成员委托钟孝利售房，但钟孝利作为其家庭成员男性中最长者，又与其家庭成员居住在一起，故其出卖家庭财产的行为，既是依法处分自身财产的行为，对买受人刘伟一家来说，无疑又构成对其家庭成员的表见代理。二、本案房屋买卖合同合法有效。1、被告刘伟户别虽系非农业家庭户，但其妻子周月明户粮关系在钟灵村，系该村村民，刘伟与妻子共同居住在钟灵村，按当时的政策和法规是允许在该村购房的。2、根据1983年12月11日原告之父钟孝利与刘伟签订的《卖屋契》约定，钟孝利家庭因家庭经济困难自愿将其家庭住房以人民币5750元的价格出卖给刘伟。见证人郑某、钟某（夫）等人均在《卖屋契》上盖章确认和签字。《卖屋契》由钟存乾代书，且经柴桥钟灵村村民委员会盖章确认。同年12月13日，柴桥镇人民政府在《卖屋契》上盖章确认合同效力，并在《卖屋契》上注明：“同意钟灵村意见前来你处办理纳税过户手续”。1984年3月，经镇海县人民政府批准刘伟向镇海县财政税务局柴桥税务所缴纳契税345.2元，该税务机关向刘伟出具契税缴款书一份以资证明。这说明买卖行为既是买卖双方的真实意思表示，又得到村集体和政府有关部门的同意和批准。3、被告的合法权益受法律保护。关于诉争的房屋，原告虽系户主，但钟孝利等家庭成员系该房屋的共同共有人。按照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条之规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，应当由处分共有财产的人赔偿”。按照以上规定，被告系从该房屋的共同共有人钟孝利处以善意、有偿的方式取得该房屋，其合法权益理应得到法律保护。三、原告的诉请不符合法律规定，更不合情理，不应得到支持。1、房屋买卖时，原告的居住处与出卖房屋前后相邻，被告在购房后又和原告居住在同村，前后邻居，原告诉称其不知、不同意，且时间跨度长达26年，明显不合情理。且1999年3月22日，被告的妻子以家庭户主名义向北仑区政府申请老屋拆建（家庭成员另有刘伟、刘冬妮、刘冬子三人），得到区政府批准。后被告一家将1983年购得的房屋拆除，重建了现居住的房屋。对于上述情况，原告不可能不知道，却从未有过异议，现在却起诉要求被告从依法重建的房屋中搬出，不符合法律规定，更不合情理。2、原告引用的法律依据错误。《物权法》、《土地管理法》、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及《关于深化改革严格土地管理的规定》等法律、规范性文件，均在诉争房屋买卖行为发生之后颁布，根据法不溯及既往原则，原告所援引的上述法律、规范性文件均不能约束本案中的房屋买卖行为。3、原告的起诉已过诉讼时效，应驳回其诉请。根据《中华人民共和国民法通则》第137条之规定，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道其权利受到侵害时起计算，且诉讼时效最长期间为20年。本案争议的合同签订于1983年，至1984年3月11日，被告一家交纳税款并办理完毕过户手续后，该合同实际履行完毕。而《民法通则》于1986年4月12日公布，1987年1月1日起施行，至今已超过21年。故无论本案诉争的房屋买卖合同是否有效，原告要求返还财产的请求均因已超过20年的最长诉讼时效而归于消灭。四、被告现有房屋所在宅基地使用权不仅仅基于该合同而取得，而且还基于行政许可合法取得。被告现取得的宅基地使用权完全是依据法律规定，经村委会、乡（镇）土地管理所、乡（镇）人民政府、区土地管理局、区人民政府层层审批依法取得的。《行政许可法》第八条规定：“公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护”。因此即使是宅基地，原告也无权要求返还。
为证明上述事实，被告提供了以下证据：1、《卖屋契》一份，证明钟孝利因家庭经济困难于1983年自愿将房屋以5750元出卖给被告刘伟，并就房屋具体位置及状况进行约定的事实；房屋买卖行为经村委会及乡政府同意的事实；房屋买卖时有同村村民见证的事实。2、《契税缴款书》、《买契本契》各1份，证明房屋业已缴纳契税过户的事实，客观上反映出政府部门是允许买卖的，如果是非法买卖的话交税也不能交。3、《农村私人建房用地呈报表》、《北仑区村镇建设许可证》各1份，证明被告刘伟购得的房屋已被拆除，现存房屋系答辩人家庭依法重建的事实。4、《居民户口簿》和户籍档案各1份，证明被告刘伟和妻子的住址为钟灵村三组钟家堍139号的事实；被告妻子周月明于1969年10月20日将户粮关系迁入柴桥钟灵村并一直居住至今的事实。
对原告提供的证据，被告质证认为：证据1无异议。证据2真实性无异议，对关联性有异议，调查表不能反映出其上面的宅基地就是本案讼争房屋及宅基地，而调查表户主是原告，但是房屋及宅基地应该属于原告家庭共同所有，包括其父母及二个儿子。证据3有异议，证明上面“原系村民钟友良在1978年独自承建”的表述不清楚，对于是否是钟友良个人财产还是家庭共有财产不明确，证明上面“1983年房屋买卖的事情村里事后得知”也与实际不符，买卖当时村里就知道的。证据4严格意义上讲该证明不能作为证据使用，该证明系村委会现在的看法，并不是当时买卖时的客观描述，证明上写按照当时政策不能购买也是不实的，按照1983年的政策是允许城镇居民购买的，刘伟无隐瞒是城镇居民的事实，如果是隐瞒的话作为基层组织也可以调查的。证据5无异议。证据6有异议，刘伟在建造房子时是经过依法审批的，所占面积也是审批以后的面积；即使当时自留地是原告的，过错也不在被告而在政府部门。且当时建造房子时原告也进行了帮工，如果当时就侵占的话当时就可以提出来，现在才提出明显不合情理。
对被告提供的证据，原告质证认为：证据1对真实性无异议，对被告要证明的房屋买卖作为经村委会及乡政府同意的事实的有异议，村委会同意是因为刘伟隐瞒了城镇居民的事实，乡镇府并没有进行实际的审查，只是同意了村委会的意见；证据2对真实性无异议，但是税务相关之所以这样做是因为村委会及乡政府的同意，本案合同有效或无效不能因为政府机关的批文就认定，应以法律规定为准；证据3对真实性无异议，当时审批的户主刘伟的妻子周月明当时登记的是农业户口，与实际不符；从图纸上可以看出该房产占地为135平方米，而根据原告提供的证据6，卖屋契上只涉及56.6平方米，超出部分是侵占了原告所有的自留地；证据4对真实性无异议，从中可以看出被告家庭户口为非农业家庭户口。
对原告提供的证据，本院认定如下：证据1、5，被告质证无异议，对该两份证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定；证据2证明的是1983年3月28日住宅调查时原告家庭（包括原告父母及两个儿子）有住宅面积116平方米，可用120平方米，并不能证明系原告个人所有；证据3载明的房屋买卖“村里事后得知此情况”与事实不符，在卖屋契上加盖有“镇海县柴桥镇钟灵村村民委员会”公章；证据4载明刘伟“向村里以及镇里隐瞒了系城镇居民户口的事实”，与常理不符，被告刘伟妻子的户粮关系就在钟灵村，村里怎会不知被告的居民户口身份？因此对该证据本院不予认定；证据6与事实不符，被告现有房屋的占地面积135平方米，根据被告提供的证据3与审批部门批准的面积一致。
对被告提供的证据，本院认定如下：原告对被告提供的所有证据的真实性均无异议，本院对被告提供证据的真实性予以认定；证据1卖屋契上村、镇政府均加盖公章，原告的被告刘伟隐瞒身份及镇政府未核实的质证观点均难以成立，本院不予采纳；证据2系被告买房后的依法纳税，对此证据本院予以认定；证据3系依法审批的农村私人建房用地呈报表，且主管部门审批的使用土地面积为135平方米，虽然周月明的户口性质错写为“农”，但不能改变本证据依法审批的事实，对此证据本院予以认定。
经审理查明：1969年10月20日，被告刘伟的妻子周月明户口由陈华大队迁入镇海县柴桥镇钟灵村。1983年12月11日，原告钟友良之父钟孝利与被告刘伟签订一份卖屋契，约定：钟孝利因家庭经济困难，愿意将坐落在钟家堍村老两层楼屋二全间、楼屋东侧外步梯一条、两侧外步梯一条，卖给刘伟所有；其屋四址为东至东侧步梯外首滴水为界，南至前檐滴水，西至西侧步梯外首滴水为界，北至后墙滴水为界；约定买卖价格为5750元；在卖屋契上由出卖人、买进人、见中、代字等人的签名，镇海县柴桥镇钟灵村村民委员会及镇海县柴桥镇人民政府加盖了公章。1984年3月11日，被告刘伟向浙江省镇海县财政税务局柴桥财政税务所缴纳税款345元。1999年3月22日，被告妻子周月明申请建房用地，经村、镇及区土管局批准使用宅基地面积135平方米，并于1999年4月9日领取了北仑区村镇建设许可证，被告家庭据此翻建了1983年买入的上述房屋。现钟孝利已过世。
本院认为，根据法不溯及既往的原则，判断民事行为的合法性应根据行为发生当时的法律法规的规定。最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见关于宅基地问题规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。”国务院1982年颁布施行的《村镇建房用地管理条例》第十五条规定：“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。”第十四条规定：“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。”本案所涉的就是由于买卖房屋而转移宅基地使用权的情形，被告向钟孝利购买住宅时，经钟灵村村委会在卖屋契上加盖公章予以认可，并事后经镇政府加盖公章后向财政部门依法缴纳税款，因此被告与钟孝利签订的卖屋契的买卖行为符合法律规定。本案名为被告刘伟与钟孝利签订卖屋契，其实质应为被告刘伟代表其家庭与钟孝利为代表的家庭签订房屋买卖协议，其后长达二十多年时间内包括原告的钟孝利家属均未提出异议，理应认定原告当时对房屋买卖行为知情并同意。原告要求确认合同无效的请求于法无据，本院难以支持。至于被告提出的诉讼时效问题，理由不足，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告钟友良的诉讼请求。
本案受理费160元，减半收取80元，由原告钟友良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（在递交上诉状七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决书生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 胡飞红
二〇一〇年六月二十一日
代书记员 张丽丽