广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第504号
原告：邓仲峰，身份证住址广州市天河区。
委托代理人：徐颖斯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：章丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：胡盈盈，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：韩一衍，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
第三人：交通银行股份有限公司广州广州大道支行，住所地广州市海珠区。
负责人：吴宇雷。
委托代理人：张伟文，该公司职员。
原告邓仲峰与被告胡盈盈，第三人交通银行股份有限公司广州广州大道支行（简称交行广州大道支行）共有物分割纠纷一案，本院于2015年3月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓仲峰及其委托代理人徐颖斯、章丽，被告胡盈盈及其委托代理人韩一衍、吴辉柏，第三人交行广州大道支行委托代理人张伟文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓仲峰诉称：原告与被告曾是恋人关系。2011年8月27日，原、被告购买位于广州市白云区鹤龙一路527号B栋1206房，产权证共有情况登记为共同共有。房产抵押贷款66万元，抵押权人为第三人交行广州大道支行。截止起诉之日，已向该行归还本息137068.53元。原告出资首期款64万元，还贷53909.24元，契税20550元，共计714459.24元，被告支付了75815.37元。2012年11月，原、被告分手，原告当即离开广州，定居海南至今，涉案房屋由被告使用，原告从未占有过。现原、被告无法继续就该房产维持共有关系，故原告请求法院判令：一、确认原告占有涉案房屋按起诉时实际出资比例确定份额，确认原告占百分之九十点四一的份额，被告占百分之九点五九的份额；二、请求法院依法分割上述房产；三、诉讼费由被告承担。
被告胡盈盈辩称：一、涉案房屋已经依法办理了抵押登记，抵押权人为本案的第三人，对涉案房屋的分割涉及到权利的处分，应当取得抵押权人的同意，而不是由原告单方主张分割。在按揭贷款未还清的情况下是没有具备分割的条件，对共同共有财产的分割只有在依法需要分割的时候才需要确定份额。二、根据原、被告双方在买卖房屋时在合同中明确对涉案房屋的共有方式进行了约定，就是共同共有。所以本案当中原、被告双方对涉案房屋的共有方式为共同共有，是双方真实有效的一致的意思表示，根据物权法的规定，共同共有人对共有的不动产，共同享有所有权，出资比例不是对共有物行使分割的标准。所以原告诉请按出资比例对房屋进行分割没有法律依据。
第三人交行广州大道支行述称：在处理房屋之前，建议原、被告要先协商好贷款的问题。如果逾期不供款，原、被告会引起相应的征信问题。
经审理查明：原、被告原为恋人关系，2012年10月左右双方分手。2011年8月27日，原、被告作为买方，案外人广州市福基房地产有限公司作为卖方，签订了一份《商品房预售合同》，合同约定，原、被告两人向广州市福基房地产有限公司购买广州市白云区鹤龙一路527号（自编B栋）1206房（以下简称涉案房屋），原、被告两人每人所占份额为共同共有，房屋总价款为130万元，付款方式为按揭贷款方式付款，首期款64万元，按揭贷款66万。合同另约定了房屋交付时间、违约责任等内容。
2011年11月16日，原、被告作为借款人，案外人广州住房公积金管理中心作为委托贷款人、第三人交行广州大道支行作为受托贷款人（抵押权人）签订《住房公积金抵押借款合同》，约定贷款人向借款人发放借款66万元，期限为二十五年，借款用途用于借款人购买涉案房屋，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次住房公积金贷款利率为基准利率无浮动，采用等额本息还款方法，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮30%。借款人采用委托扣款方式还款，具体约定委托扣款账户为“账户名称：邓仲峰，账号：62×××03，开户银行：交通银行，经办银行：交行广州大道支行”等。上述合同签订后，交行广州大道支行向依约向原、被告发放了贷款66万元。
上述合同签订后，2013年11月，广州市福基房地产有限公司向被告交付了涉案房屋，被告于2014年9月已入住涉案房屋。
2014年5月20日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋《房地产权证》，登记权属人为被告和原告，共有情况为共同共有，抵押权人为本案第三人交行广州大道支行。
原告主张首付款64万元及契税、房屋登记费、权证综合费合计20550元由其支付，为此原告提交了以下证据：1.《预收款凭证》一份及银行转账记录，其中《预收款凭证》的出具时间为2011年8月21日，内容为“收到邓仲峰、胡盈盈交来福基苑B栋12层06单元定金20000元”，转账凭证显示上述20000元通过原告账户支付。2.银行转账凭证，该转账凭证显示原告账户于2011年9月6日转入广州市福基房地产有限公司账户共计62万元。3.《预收款凭证》和日期为2011年9月6日的转账凭证一份，其中《预收款凭证》出具日期为2011年9月13日，该凭证内容为“兹收到邓仲峰、胡盈盈收购买福基苑B栋1206房契税19500元，房屋登记费50元，权证综合费1000元，共计20550元”，转账凭证显示上述20550元通过原告账户支付。4.户名为邓某的银行交易清单一份和海南省陵水黎族自治县椰林镇解放社区居民委员会出具的《证明》一份，其中银行交易清单显示邓某的账户于2011年8月31日取款50万元；《证明》的内容为“兹有我社区居民邓某同志之次男邓仲峰，男，身份证××属父子关系，情况属实”。原告提交上述证据拟证明其购买涉案房屋支付首付款的款项来源。被告认为上述定金、首付款和税费等虽通过原告账户支付，但开发商出具的收据表明是收到两人支付的上述款项，在法律效果上视为两人共同支付，因原、被告双方当时是恋人关系，双方一起拍拖生活四年时间，在财产上形成混同关系，故不能简单以哪一方账户转出认定由该方为唯一支付方，事实上上述款项中有部分款项由其出资，其当时为节约转账成本，将其出资的款项以现金方式归集到原告的账户进行支付。对此，被告提交了银行存取款明细一份，该取款明细显示在2011年9月3日和9月6日期间，被告从其账户分三次取出款项，分别为19万元、9万元和20450元，被告主张上述款项取后，其以现金形式交给原告存入原告账户，统一支付给出售方。
另查，截至2015年7月30日，原、被告共归还贷款本金45274.67元，利息87994.63元，罚息42.97元，共计133312.27元（其中原告还贷金额为53909.24元，被告还贷金额为79403.03元）；截至2015年7月30日，原、被告尚欠按揭贷款本金614725.33元未归还，已产生逾期利息6516.51元。
本案审理过程中，对于涉案房屋分割的方式，原告表示因其现在居住在海南，因此不同意涉案房屋归其所有；被告表示其虽同意涉案房屋归其所有，但其无力向第三人提前还贷及向原告支付涉案房屋的折价款。经协商，双方同意将涉案房屋在一个月的时间内由中介挂牌出售，但期满后涉案房屋仍未能出售。现原、被告双方均同意由法院以拍卖、变卖涉案房屋的方式对取得的价款优先归还尚欠第三人的贷款本息后，再由原、被告按照一定的比例进行分配，第三人对此表示同意。对于剩余款项的分配比例，原告主张按照双方实际出资的比例进行分配，由其占90.41%，被告占9.59%，被告则主张按照双方各占50%的比例进行分配。
以上事实，有商品房预售合同、住房公积金抵押借款合同、房地产权证、预收款凭证、银行转账凭证、收款收据、银行明细清单及当事人陈述等证据证实。
本院认为：原、被告基于恋爱关系购房，现双方分手后因分割共有物即分割涉案房屋产生纠纷，故本案案由应为共有物分割纠纷。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”因此，不动产权属证书登记的权利人有权对不动产享有所有权，有权对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据广州市国土资源和房屋管理局于2014年5月20日核发的涉案房屋《房地产权证》，已注明原、被告两人共有情况为共同共有，此权属证书在未被撤销前仍具有法律约束力。而《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”据此可知，共同共有依据的是共同关系或者约定而发生。本案中，由于原、被告双方当事人并不具有婚姻关系和家庭关系，因此，双方在清楚各自出资的情况下共同选择房屋权属份额为共同共有的行为，应视为双方的共同约定。双方对于财产份额的约定不仅体现在双方与涉案房屋出卖方即广州市福基房地产有限公司签订的《商品房预售合同》中（双方在该合同中约定两人每人所占份额为共同共有），也体现在广州市国土资源和房屋管理局于2014年5月20日核发的涉案房屋《房地产权证》记载的内容中，并通过不动产登记机关登记的形式固定下来，上述《商品房预售合同》的约定及产权登记行为属于双方意思自治的约定行为。因此，在双方对房屋共有产权份额的约定已经确定的情况下，双方对于所购房屋的出资比例与双方在房屋产权中所占的份额无关。原告主张涉案房屋由其与被告按份共有，并要求确认其占90.41%，被告占9.59%的份额缺乏依据，本院不予支持。
《物权法》第九十九条的规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”原、被告双方没有约定不得分割双方共有的涉案房屋，现原、被告双方已终止恋爱关系，符合重大理由需要分割共有财产的情形，故对原告要求分割涉案房屋的诉讼请求，可予以支持。对于分割的方式，根据《物权法》第一百条之规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”因本案共有财产为房屋，且原告现在在海南居住，涉案房屋不宜作实物分割，现原、被告均同意对涉案房屋通过法院拍卖、变卖的方式，对取得的价款予以分割，本院予以支持。鉴于涉案房屋现在仍存在因按揭贷款尚未还清而抵押给第三人的情况，因此涉案房屋拍卖所得的价款应当优先清偿截至双方分割拍卖房屋所得价款时欠第三人的借款本金、利息、罚息后，剩余价款按照等分原则，即原、被告各占50%的比例进行分割。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第九十五条、第九十九条、第一百条、第一百零三条之规定，判决如下：
一、将原告邓仲峰与被告胡盈盈名下的广州市白云区鹤龙一路527号1206房屋予以拍卖、变卖，所得价款在偿还截至双方分割拍卖房屋所得价款时欠第三人交通银行股份有限公司广州广州大道支行的借款本金、利息、罚息后，剩余价款由原告邓仲峰与被告胡盈盈各享有50%的份额。
二、驳回原告邓仲峰的其他诉讼请求。
本案受理费16500元，由原告邓仲峰负担8250元，被告胡盈盈负担8250元（被告负担的受理费，须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 王丽艳
人民陪审员 苏永菲
二〇一五年八月五日
书 记 员 郑萍军
高静