甘肃省甘南藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘30民终61号
上诉人（原审被告）：王永孝，男，1986年2月18日出生，藏族，住迭部县。
委托诉讼代理人：李平，甘南州羚城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：甘肃中天健房地产开发集团有限公司(以下简称中天健公司)，住所地：甘肃省兰州市城关区。
法定代表人：吴兴平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄天德，甘肃中天健房地产开发集团有限公司法律顾问。
尕让交（原审被告）：，男，1978年1月1日出生，藏族，住甘肃省迭部县。
上诉人王永孝诉被上诉人中天健公司房屋买卖合同一案，迭部县人民法院于2017年12月19日作出(2017)甘3024民初85号民事判决,宣判后王永孝不服，提出上诉。本院于2018年3月12日受理后，依法组成合议庭。于2018年5月28日下午3时公开开庭审理了本案。上诉人王永孝、委托诉讼代理人李平、被上诉人中天健公司委托诉讼代理人黄天德参加了诉讼，本案现已审理终结。
王永孝上诉请求:1、被上诉人中天健公司至今没有实际将涉案房屋交付给上诉人使用，而是由其出租给他人，收取租金，侵犯了上诉人的物权，其行为构成侵权。自2015年5月8日起至今，被上诉人就侵权出租上诉人的房屋获得非法收益。但一审法院对此没有予以在判决时认定，事实认定错误；2、被上诉人擅自出租房屋，导致房屋的精装修全部被破坏，给上诉人造成了巨大的经济损失。综上所述，请求上级法院依法查明事实，正确使用法律，撤销一审错误判决，并支持上诉人上诉请求。
中天健公司答辩称：1、本案实际是属于用益物权的使用权纠纷，被上诉人将房屋出售给上诉人之后约定只办理房屋所有权的变动，而在上诉人没有交清相关购房款房款及其费用的前提条件下，被上诉人有权拒绝向上诉人移交房屋的使用权，被上诉人没有交付房屋，是根据合同约定的实行相应用益物权的保护措施的行为。并没有侵犯上诉人的合法权益；2、关于上诉人认为被上诉人擅自出租房屋导致房屋部分受损使其受到损失的理由不成立，首先房屋的使用权并没有转移给上诉人，被上诉人对涉案的房屋具有合同约定的使用权，不存在给上诉人造成任何的经济损失，其次上诉人在原审中提出任何的主张和反诉请求，在二审中提出违反了法定的程序，且没有明确的诉讼标的额，我们认为在二审时原审未涉及的部分并不是二审法院审理的范，对此，被上诉人认为上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据，应当予以驳回。
中天健公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令两被告共同向原告支付剩余购房款716408元、违约金95067元及原告垫付费用221280元，共计1032755元。2、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年5月8日，原告中天健公司与两被告签订迭部县中心广场1号公寓楼第三层出售协议，约定：原告将位于迭部县中心广场1#公寓楼第三层，建筑面积为1302.56平方米的房屋以单价2100元，总价2735376元（大写：贰佰柒拾叁万伍仟叁佰柒拾陆元整）的价格出售给两被告，两被告应于2015年5月8日缴纳原告第一笔房款，即人民币2018968元（大写：贰佰零壹万捌仟玖佰陆拾捌元整），原告负责将该房屋产权办至两被告名下。两被告于2015年8月25日向原告缴纳第二笔房款，即人民币358204元（大写：叁拾伍万捌仟贰佰零肆元整）。2015年12月31日两被告向原告缴清剩余房款，即人民币358204元（大写：叁拾伍万捌仟贰佰零肆元整）。还约定两被告若不按本协议约定的时间付款，逾期超过30日后，须按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金。若两被告在付款约定时间内未向原告缴清剩余房款，原告有权拒绝向两被告交付该房屋。并继续享有该房屋的使用权和所有权。两被告依约于当日向原告缴纳了第一笔房款2018968元，原告与被告王永孝又于同日签订了商品房买卖合同，原、被告当日去迭部县住房和城乡建设局将该房屋所有权分别办至被告王永孝、尕让交名下。但两被告并未按迭部县中心广场1号公寓楼第三层出售协议约定的第二笔和剩余房款缴纳时间，即2015年8月25日和12月31日分别两次向原告支付358204元（共计716408元），该笔剩余房款也就是原告与被告王永孝签订的商品房买卖合同中载明的于2015年8月25日付清357192元的精装房装修款。
2017年3月2日和3月13日，原告以书面形式分别向两被告催交剩余房款，但两被告直至起诉未交纳剩余房款，致诉。
一审法院认为：原告中天健公司与被告王永孝、尕让交签订的迭部县中心广场1号公寓楼第三层出售协议,和原告中天建公司与被告王永孝签订的商品房买卖合同,均系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。两被告未按协议约定的期限交清剩余房款(精装房裝修款)构成违约，应承担相应违约责任。故原告中天健公司要求两被告共同向原告支付剩余房款716408元及按逾期应付款万分之二支付违约金95067元的诉讼请求,符合协议与合同约定,本院予以支持,但该剩余的房款给付时间,原、被告签订的协议与原告中天健公司与被告王水孝签订的商品房买卖合同中的时间一致,应认定为原告中天健公司与被告王永孝签订的商品房买卖合同中所载明的357192元精装房装修款。原告中天健公司要求两被告支付垫付费用221280元的诉讼请求,原、被告未在协议与合同中明确约定,原告中天健公司也未能提交相应证据证实具体金额,故原告中天健公司的该请求证据不足,本院不予支持。被告尕让交经本院传票传唤,无正当理由,拒不到庭参加诉讼,视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，由此产生的法律后果,由被告尕让交自行承担。综上、依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告王永孝于本判决生效后十日内向原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司司付清剩余房款357192元;二、被告尕让交于本判决生效后十日内向甘肃中天健房地产开发集团有限公司付清剩余房款357192元；三、被告王永孝和被告尕让交于本判决书生效后十日内给付原告甘肃中中天健房地产开发集团有限公司违约95067元；经二审开庭审理查明的事实与一审查明的事实、证据一致，本院予以确认。
本院二审期间，上诉人王永孝向本院提交了调查核实申请书。本院经现场勘查、询问王永孝妻子赵娟娟、钱丽花（中天健公司工作人员）、余有才（天健艾灸室老板）后，查明有两套房屋已出租，一间是出租给余有才开艾灸室，另一间因为没有找到租户本人，故不能确认。上诉人王永孝的诉讼请求因证据不足，无法证明其诉求，不予支持。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被上诉人中天健公司与上诉人王永孝、被告尕让交签订的迭部县中心广场1号公寓楼第三层出售协议,和被上诉人中天建公司与上诉人王永孝签订的商品房买卖合同,均系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。两被告未按协议约定的期限交清剩余房款(精装房裝修款)构成违约，应承担相应违约责任。上诉人王永孝请求的中天健公司将房屋擅自出租给他人，导致部分装修的房屋被损坏给上诉人造成了巨大的经济损失的问题，经本院调查核实上诉人王永孝提交的证据不足，无法证明其诉求，本院不予支持。
综上所述，王永孝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14094元，由上诉人王永孝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包瑞芝
代理审判员 张昊昱
代理审判员 张海霞
二〇一八年七月三日
书 记 员 梁 强