江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）吉中民再终字第4号上诉人（原审原告）：吉安市青原区肉类食品联合加工厂。负责人：徐荣生。委托代理人：黄佳俊，江西共创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安通用线缆有限公司。法定代表人：朱励祖。委托代理人：曾勇，男。被上诉人（原审被告）：朱励祖，男，汉族。委托代理人：曾勇，男。被上诉人（原审被告）：陈蔚兰，女，汉族，医生。委托代理人：曾勇，男。被上诉人（原审第三人）：吉安农村商业银行股份有限公司。法定代表人：宋恕。委托代理人：周叶龙，男。上诉人吉安市青原区肉类食品联合加工厂（以下简称青原区肉联厂）因与被上诉人吉安通用线缆有限公司、朱励祖、陈蔚兰及吉安农村商业银行股份有限公司（以下简称吉安农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服青原区人民法院于2013年11月19日作出（2013）青民再字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人青原区肉联厂的委托代理人黄佳俊，被上诉人吉安通用线缆有限公司、朱励祖、陈蔚兰的委托代理人曾勇，吉安农商银行委托代理人周叶龙到庭参加诉讼。现已审理终结。青原区人民法院再审查明，2005年10月13日，原审被告朱励祖向吉安市房地产管理局、吉安市青原区河东街道办事处购买位于吉安市青原区梅林工业园的厂房用于开办吉安通用线缆有限公司，但未办理过户手续。2006年12月20日，原审原告青原区肉联厂就购买该厂房与原审被告朱励祖达成了协议，协议约定，朱励祖将该厂房转让给原审原告，价格为80万元，签订协议即付定金20万元，厂房交付之日付清全部价款，厂房交付时间为2007年2月10日，土地证、房产证的变更，由转让方提供变更办证的所有材料，受让方承担各种税费开支，合同对其他事项也有详细约定。该协议加盖了原审被告吉安通用线缆有限公司的印章。原审原告依约分别于2006年12月21日、28日、29日向朱励祖支付了定金20万元、房款15万元及35万元。朱励祖也将该厂房交付给原审原告。2007年7月5日，朱励祖将该厂房的土地使用权及房屋所有权变更至其名下，并取得吉市房产证青原字第××号房产证和吉青国用（2007）第II-4**号国有土地使用权证。原审原告于2012年向青原区人民法院起诉，该院于2012年6月19日作出（2012）青民初字第265号民事判决：一、座落在吉安市青原区梅林工业园的厂房（房产证号为吉市房产证青原字第××号）为原告青原区肉联厂所有；二、被告朱励祖在本判决生效后十五日内应协助原告青原区肉联厂办理该厂房的土地使用权及房屋所有权的变更登记手续；三、驳回原告青原区肉类工厂的其他诉讼请求。案件受理费11800元减半收取，财产保全费4520元均由朱励祖负担。另查明，2009年7月28日，案外人尹某平以购商业店面为由向吉安市青原区农村信用合作联社申请贷款，同年8月6日，双方签订中长期借款合同，约定借款金额为100万元，借款期限自2009年8月6日至2012年8月5日止，同日，吉安市青原区农村信用合作联社与原审被告朱励祖、陈蔚兰签订了一份抵押合同，约定朱励祖、陈蔚兰用其共有的位于吉安市青原区梅林工业园的厂房（即本案争议的厂房）作抵押为尹某平贷款100万元提供担保，并在吉安市青原房地产交易所办理了抵押登记，该100万元贷款实际使用人是朱励祖，因在约定的时间内该借款本息未归还，本案第三人吉安农商银行于2013年初向吉安市吉州区人民法院起诉尹某平、何新。吉安市吉州区人民法院于2013年2月26日作出（2013）吉民二初字第49号民事判决，判决尹某平、何新共同归还吉安农商银行借款本金955000元及利息；吉安农商银行对朱励祖、陈蔚兰共有的座落于吉安市青原区梅林工业园的厂房（房屋所有权证号为吉市房产证青原字第××号，建筑面积1793.65平方米）享有优先受偿权。该判决已生效。此外，2011年11月24日，经江西银监局批准成立吉安农商银行股份有限公司，原吉安市吉州区农村信用合作联社和吉安市青原区农村信用合作联社终止后的债权债务转为该行债权债务。朱励祖、陈蔚兰原系夫妻关系，于2012年4月19日办理了离婚登记手续。本案原审过程中，该院将应送达给朱励祖本人及吉安通用线缆有限公司的应诉材料及开庭传票交由陈蔚兰转交，朱励祖对此事实予以确认。以上事实，有原审原告青原区肉联厂提供的其与原审被告朱励祖签订的转让协议1份、原审原告的营业执照和机构代码证各1份、朱励祖出具的收据3份、原审被告陈蔚兰提供的离婚证和离婚协议各1份、第三人吉安农商银行提供的尹某平借款申请书1份、尹某平的认购商品房协议书1份、尹某平与吉安市青原区农村信用合作联社签订的借款合同1份、朱励祖与吉安市青原区农村信用合作联社签订的抵押合同1份、厂房的价格评估报告1份、抵押权登记申请表1份、吉安市青原区农村信用合作联社的吉市房青原他字第3019号他项权证1份、朱励祖、陈蔚兰结婚证1份、朱励祖拥有厂房的房产证、土地使用权证各1份、吉安市吉州区人民法院的（2013）吉民二初字第49号民事判决书1份、向尹某平放款的通知书及尹某平领款的借款凭证1份、法院调取的尹某平与吉安市青原区农村信用合作联社签订的借款合同1份、朱励祖与吉安市青原区农村信用合作联社签订的抵押合同1份、房屋权属登记申请表1份、吉安市房管局与河东街道办事处的房屋共有权证及其与朱励祖签订的转让协议、抵押物明细表、朱励祖、陈蔚兰的户口及朱励祖、陈蔚兰、尹某平身份证各1份、朱励祖拥有厂房的房产证、土地使用权证各1份等证据证明。青原区人民法院再审认为，原审原告青原区肉联厂与原审被告朱励祖签订的厂房转让协议合法有效。青原区肉联厂按协议支付了购买厂房款80万元中的70万元，朱励祖也将厂房交付给了青原区肉联厂使用，但由于双方的过错未按合同约定及时办理产权转移登记手续，青原区肉联厂至今未取得该厂房的所有权，只是取得了基于厂房转让协议请求朱励祖移转权利的债权。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。由于朱励祖以该厂房为尹某平向第三人吉安农商银行借款100万元提供抵押担保，并办理了抵押权登记手续，该抵押登记行为符合物权变动的公示、公信原则，吉安农商银行取得该厂房的抵押权即担保物权，同时，吉安市吉州区人民法院也已判决吉安农商银行对朱励祖、陈蔚兰共有的厂房享有优先受偿权，现该判决已生效。我国物权法规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据该担保物权优于债权的原则，除非该厂房的担保物权因借款得到清偿或者因吉安农商银行自动放弃等原因而消灭，否则，即使该厂房转让协议有效，该厂房的所有权也不能转移给青原区肉联厂，青原区肉联厂取得该厂房所有权的合同目的目前无法实现，因此，青原区肉联厂要求确认该厂房为其所有并要求吉安通用线缆有限公司、朱励祖、陈蔚兰履行协助其办理该厂房土地、房屋过户手续的诉讼请求，依法应当驳回，该院（2012）青民初字第265号民事判决不妥。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销该院（2012）青民初字第265号民事判决；二、驳回原审原告吉安市青原区肉类食品联合加工厂的原审诉讼请求。案件受理费5900元，财产保全费4250元，合计10420元，由朱励祖负担7420元，吉安市青原区肉类食品联合加工厂负担3000元。上诉人青原区肉联厂上诉及其委托代理人称，1、吉安农商银行与尹某平恶意串通，损害上诉人的合法权益，尹某平与农商银行的借款合同应认定无效；2、朱励祖用上诉人的厂房为他人提供担保，未经上诉人同意，属无效担保；3、根据上诉人与朱励祖之间的买卖合同，上诉人对本案争议厂房有所有权，属事实物权人。请求撤销（2013）青民再字第1号民事判决，维持（2012）青民初字第265号民事判决。被上诉人吉安通用线缆有限公司、朱励祖、陈蔚兰没有答辩意见。第三人吉安农商银行辩称，尹某平向其申请贷款100万元，提交了书面申请、认购商品房协议书和定金收据，其配偶亦出具共同还款承诺书，其有理由相信尹某平因购商铺而向吉安农商银行借款是真实意思表示，吉安农商银行将借款打到尹某平的账户，尹某平在借款借据中均有自己签名，不存在串通的情况。2、朱励祖、陈蔚兰将登记于自己名下的房产向尹某平借款提供抵押担保，并签订担保合同，履行了抵押登记义务，该抵押担保合法有效。吉安农商银行在办理抵押登记时进行了查询，未发现房屋有买卖事项。经登记的抵押担保事项具有公示的法律效力，具有排他优先权。3、青原区肉联厂明知朱励祖未取得本案争议厂房及土地使用权的情况下，仍然与之签订交易合同，不具有法律效力。二审查明的事实与一审法院再审查明的事实相同，经审核，予以确认。本院认为，结合本案事实和各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点：一是吉安农商银行、尹某平、朱励祖之间签订的借款合同、抵押担保合同是否有效；二是青原区肉联厂与朱励祖之间的房产买卖合同是否有效，青原区肉联厂能否享有争议厂房的所有权，以及吉安农商银行的抵押担保权是否优先于青原区肉联厂的债权。关于吉安农商银行、尹某平与朱励祖之间的借款合同、抵押担保合同的效力问题。根据吉安农商银行提供的尹某平的申请100万元借款的书面申请书、认购商品房协议书和定金收据、借款借据等证据载明，吉安农商银行向尹某平发放贷款100万元，尹某平在“借款人”和“领款人”二栏均有签名。吉安农商银行已依法支付了相应款项给尹某平。同时，吉安农商银行提供的朱励祖的房地产抵押权登记申请表、房屋所有权证等证据载明，朱励祖将位于吉安市青原区梅林工业园的厂房为尹某平向吉安农商银行贷款100万元提供担保时，该厂房的所有权人并未发生变更，还是朱励祖。吉安农商银行与尹某平、朱励祖之间签订了借款合同、抵押担保合同，未违反法律规定，合法有效。青原区肉联厂上诉主张吉安农商银行与尹某平之间恶意串通，缺乏证据证明，不予采信。关于青原区肉联厂与朱励祖之间的房产买卖合同是否有效，青原区肉联厂能否享有争议厂房的所有权，以及吉安农商银行的抵押权是否优先于青原区肉联厂的债权的问题。经查，本案中，青原区肉联厂与朱励祖签订的厂房转让协议，符合当事人的真实意思，不违反法律的禁止性规定，合法有效。该协议属于房屋买卖合同，双方形成的是债权债务关系。因青原区肉联厂与朱励祖之间未按照协议的约定及时办理产权转移登记手续，根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。故青原区肉联厂并未取得该厂房的所有权，只是取得基于厂房转让协议请求出售人朱励祖移转厂房的债权。由于朱励祖以该厂房为尹某平向吉安农商银行借款100万元提供抵押担保，并办理了抵押权登记手续，该抵押登记行为符合物权变动的公示、公信原则，吉安农商银行取得该厂房的抵押权即担保物权，并经吉安市吉州区人民法院生效判决确认。根据物权法中担保物权优于债权的原则，本案中，当债务人尹某平不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人吉安农商银行有权就该厂房优先受偿。除非该厂房的担保物权因借款得到清偿或者因吉安农商银行自动放弃等原因而消灭，否则，即使青原区肉联厂与朱励祖签订的厂房转让协议有效，该厂房的所有权也不能转移给青原区肉联厂。因此，青原区肉联厂要求取得该厂房所有权的合同目的，目前无法实现。青原区肉联厂上诉要求确认座落在吉安市青原区梅林工业园的厂房（房产证号为吉市房产证青原字第××号）为其所有并要求办理该厂房土地、房屋过户手续的诉求，亦不能支持。综上，原再审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，由上诉人吉安市青原区肉类食品联合加工厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈素梅审 判 员  郑 红代理审判员  赵 杰二〇一四年五月七日书 记 员  韩云妹