湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第04492号
原告易诗蕾。
委托代理人邹一溶，湖南元端律师事务所律师。
原告彭旭烂。
委托代理人邹一溶，湖南元端律师事务所律师。
被告长沙国研置业有限公司，住所地长沙市雨花区韶山路355号B幢C单元1214房。
法定代表人李明。
委托代理人刘长征，系被告公司员工。
委托代理人薛勇，系被告公司员工。
原告易诗蕾、彭旭烂（以下简称原告）诉被告长沙国研置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘斯羽任审判长，与人民陪审员何蓓蓓、欧素芳组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。后依法变更合议庭成员，由审判员刘斯羽任审判长，与人民陪审员周春、郭开华组成合议庭，于2015年5月12日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹一溶、被告的委托代理人刘长征、薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年2月19日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于长沙市雨花区韶山北路152号东上一品（兆盛景园）第一幢2101房，房价884392元，约定房屋交付期为2008年8月31日前，交付后365日内向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，在取得栋产权证后90日内申请办理并取得土地使用权证，即最迟在2009年12月29日应当办理并取得原告名下的土地使用权证。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告至今未为原告办理好土地使用权证，按照合同约定，被告应向原告支付违约金30599963元。原告诉至法院，请求判令：1、被告立即履行协助原告办理原告房屋的土地使用权证的合同义务；2、被告向原告支付违约金200000元（至2014年6月29日止），2014年6月29日至实际清偿日按照合同约定的已付款2%支付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，2002年8月，经湖南省政府批准，被告于湖南省杂技团（现湖南省杂技艺术剧院有限责任公司）、湖南省木偶皮影艺术剧团（现湖南省木偶皮影艺术传承中心）合作开发建设东上一品文化地产项目。根据湖南省发展计划委员会文件（湘计投（2003）7号），项目总建筑面积28600平方米。之后，根据湖南省发展和改革委员会文件（湘发改函（2005）45号），项目名称定为“兆盛景园”，项目总建筑面积调整为77000平方米，分二期建设。由于项目涉及到职工房屋拆迁安置，项目只能分二期建设，其中：被告与湖南省木偶皮影艺术剧团合作，作为项目一期先行开发建设；被告与湖南省杂技团合作，作为项目二期开发建设。项目一期在建设过程中，由于湖南省木偶皮影剧院演出剧场的涉及需要，致使一期建筑在总体设计上作出面积调整，占用二期部分用地。一期项目竣工后，被告第一时间完成了房产证的办理工作，但是，由于占用了二期部分用地，所以一期项目国土证需与二期项目动工之际同步办理。二期项目由于前后时间跨度过长，规划政策的不断调整，致使项目报建困难重重，同时由于拆迁问题，致使项目一直处于暂停状态，通过被告的不懈努力，目前项目处于报建办理过程之中，由于项目总体建设容量无法确定，导致分户国土证使用面积无法确定，一期分户国土证暂无法办理。被告已交付了房屋，房屋没有任何问题，被告未办理国土证是因为政府规划等原因而非被告的原因，被告正在积极办理，原告没有因此遭受任何损失，且原告已将房屋卖给他人，已不是该房屋的所有权人。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年2月19日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》。约定原告向被告购买位于长沙市雨花区韶山北路452号东上一品（兆盛景园）1栋2101房，建筑面积140.53平方米，房价884392元，约定房屋交付期为2008年8月31日前，交付后365日内申请初始登记，在取得栋产权证后90日内申请办理房屋所有权证，90日内申请办理土地使用权证，如因被告的责任，未能在规定期限内为原告办理上述手续并取得权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、原告解除合同，被告在30日内将已付房款（含利息）退还原告，并按已付房款的2%支付违约金；2、原告不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，被告按日向原告支付已付房款的2%的违约金。
合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告依约向原告交付房屋并办理了房屋所有权证，但土地使用权证至今尚未办理，双方因此产生纠纷，原告于2014年10月20日诉至本院，请求判如所请。
另查明，东上一品（兆盛景园）项目系被告与湖南省杂技团、湖南省木偶皮影剧院合作开发建设，2003年1月5日，根据湖南省发展计划委员会文件（湘计投（2003）7号），由被告与湖南省木偶皮影剧院合作建设，项目总建筑面积28600平方米。2004年6月2日，根据湖南省发展和改革委员会文件（湘发改函（2004）45号），项目名称变更为“兆盛景园”，由被告与湖南省杂技团、湖南省木偶皮影剧院合作，分两期建设，项目总建筑面积调整为77000平方米，其中6900平方米按照办公、排练、商业经营的功能设计建给湖南省木偶皮影剧院，5593平方米按照办公、商业经营功能设计建给湖南省杂技团，2600平方米作为拆迁安置房建给湖南省杂技团职工，地下停车场及设备层20400平方米，其余41507平方米为商品住宅。在项目一期的建设过程中，根据湘发改函（2004）45号文件，因湖南省木偶皮影剧院排练功能的设计需要，一期项目在总体设计上作出调整，占用了二期项目部分用地。因一期项目的国有土地使用权证需于二期项目动工时办理，而二期项目由于前后时间跨度过长，规划政策的不断调整，同时由于拆迁问题，致使二期项目无法完善报建手续，项目总体建设容量无法确定，导致一期分户国土证使用面积无法确定，一期分户国有土地使用权证暂无法办理。现被告正在积极办理的过程之中。
另查明，两期项目土地的国有土地使用权证分别为长国用（2006）第003007号与长国用（2012）第007315号。
另查明，原告于2014年10月9日与案外人盛晓波签订《二手房买卖合同》，并于2014年10月21日签订《房屋买卖合同》，将2101房出卖给案外人盛晓波、李蓓，房屋价款1218000元，并已办理了房屋过户手续。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、长国用（2006）第003007号土地使用权证、长国用（2012）第007315号土地登记卡、情况说明、湘计投（2003）7号文件、湘发改函（2004）45号文件、二手房买卖合同、房屋买卖合同、房屋产权情况及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告依约向原告交付了房屋并办理了房屋所有权证。按照合同约定，被告应当协助业主办理土地使用权证，鉴于原告已将房屋出卖给他人，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，该房屋的土地使用权亦一并转移至他人名下，原告要求被告协助其办理土地使用权证，本院不予支持。
本案所涉项目不同于一般的商品房项目，项目开发涉及到被告、湖南省木偶皮影剧院及湖南省杂技团三方，涉及多方土地分配及职工拆迁安置问题，项目内外部问题复杂，且涉及不同时间取得的两块土地总体规划、两期开发。根据湘发改函（2004）45号文件要求，一期土地按照排练的功能设计还建给湖南省木偶皮影剧院，导致项目总体设计进行调整，占用了二期项目部分用地。根据土地登记政策要求，一期项目的国有土地使用权证需与二期项目动工同步办理，而二期项目由于前后时间跨度过长，规划政策的不断调整及拆迁等问题，一直无法完善报建手续，导致项目总体建设容量无法确定，一期分户国有土地使用权证暂无法办理。被告辩称已按合同约定向原告交付了房屋并办理好房屋产权登记，但因被告无法控制的原因，暂时无法办理土地使用权证分户手续，请求免除违约责任。本院认为，根据双方合同约定，被告应当在房屋交付后的合理期限内协助原告办理土地使用权登记。被告作为房地产开发公司，并非法定办证机关，其合同义务是协助原告办理土地使用权登记，而土地使用权证能否办理受国家土地使用权登记法规约束，本案中2101房的土地使用权证尚未办理系由国家主管机关对项目规划设计的要求、项目拆迁问题及土地使用权登记法规政策等多种被告无法控制的原因所造成，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，根据本案实际情况，被告主张免除其违约责任，本院予以采信，待不可抗力消除后，被告应及时协助一期项目业主办理土地使用权证。原告主张被告支付违约金，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条、第一百一十七条之规定，判决如下：
驳回原告易诗蕾、彭旭烂的诉讼请求。
本案受理费4380元，由原告易诗蕾、彭旭烂承担2190元，被告长沙国研置业有限公司承担2190元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘斯羽
人民陪审员 周 春
人民陪审员 郭开华
二〇一五年六月五日
书 记 员 李佳妮
附：
《中华人民共和国合同法》
第八十八条事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。