广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4754号
上诉人（原审原告）：广州华诚物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：姚军。
委托代理人：李成章。
被上诉人（原审被告）：冯柏林，澳门特别行政区居民，现住澳门特别行政区。
被上诉人（原审被告）：何明芳，户籍登记住所为广东省阳江市江城区，现住澳门特别行政区。
二被上诉人共同委托代理人：曾祥斌。
上诉人广州华诚物业发展有限公司（以下简称华诚公司）因与被上诉人冯柏林、何明芳物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年2月19日，冯柏林经验收签署《商铺交吉验收记录表》，办理了负一层H156号商铺的签收手续。同日，冯柏林、何明芳与广州尊尚物业管理有限公司（以下简称尊尚公司）签订《名盛广场业主临时公约》，约定：本物业管理区域内物业的基本情况，物业名称为名盛广场，座落位置为北京路238号，物业类型为综合大型商厦；名盛广场物业管理费在名盛地产公司与物业买受人在签订买卖合同时已约定；商铺交付业主（或使用人）使用之日前，业主（或使用人）需缴纳相当于三个月管理费数额的押金，从商铺交付业主（或使用人）之日起，业主（或使用人）需于每月1-5日前付清当月的管理费，上述管理费无论业主（或使用人）是否使用名盛广场内的商铺，均需按时交纳；尊尚公司将根据名盛广场的管理、维护、修缮和更换等实际情况，对管理费进行一定比例的调整（最短调整期为一年），业主（或使用人）于商铺交付使用之前缴纳60元／平方米建筑面积／月及押金等。同日，双方还签订了《名盛广场物业管理规定》，就涉案商铺的使用、管理、消防等进行了详细的规定。
2013年9月22日华诚公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令冯柏林、何明芳向某公司支付自2006年2月至2013年7月的物业管理服务费及公共水电空调分摊费用共58821.86元及违约金（从2006年3月1日起计至实际清偿之日止，按每天0.2%的标准计付）。原审诉讼中，双方当事人均确认尊尚公司与冯柏林、何明芳签订的合同没有约定具体的物业管理费支付标准，尊尚公司在本案起诉前没有起诉过冯柏林、何明芳。此外，华诚公司为证明其承继了尊尚公司对涉案商铺提供物业管理，并受让了尊尚公司的债权，向原审法院提交了《关于由华诚物业公司接替我司为名盛广场提供物业服务的通知》，其中写明：2009年6月1日起，名盛广场的物业管理服务由广州华诚物业发展有限公司接替负责，各业主及租户在广州华诚物业发展有限公司签订《物业管理合同》前，各业主及租户与我司签订的《名盛广场业主临时公约》和《名盛广场经营管理公约》中的权利义务均由广州华诚物业发展有限公司承继，部分业主及租户未缴的物业服务费由广州华诚物业发展有限公司代为收取等。冯柏林、何明芳称其从未收到过该通知，且据其了解，同楼层业主也没有收到过，所以该通知对其不发生约束力。华诚公司则认为债权债务的转移无需得到债务人的同意，只需要发出通知，华诚公司已口头通知过冯柏林、何明芳，也在大厦的显著部位张贴公告，而且其已经向冯柏林、何明芳发出了通知，但冯柏林、何明芳也没有交纳过物管费及分摊水电费，应当视为冯柏林、何明芳已经清楚债权债务转移。华诚公司称其曾在涉案商铺所在名盛广场提供物业服务并与冯柏林、何明芳签订《名盛广场前期物业服务合同》，向原审法院提交了2010年8月21日，华诚公司（甲方）与原审法院另案【（2013）穗越法民三初字第2543号案】被告钟某（乙方）签订的《前期物业服务合同》，该合同约定的内容主要有：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大、中修及更新、改造费用），乙方交纳费用时间每月1日至5日，非住宅物业管理服务费收费标准按建筑面积10元／月／平方米，商铺交付使用前，乙方应支付首月管理费，乙方不得以物业未实际使用或其他任何借口拒绝或拖延交纳物业管理服务费及其它费用；乙方经营单元产生的水费（含排污费）、电费（含线路损耗费）、垃圾费有消防费等其他费用由乙方承担，乙方经营单元的公共水电空调分摊费用收费标准，按建筑面积30元／月／平方米，乙方应于每月5日前将上述费用支付给甲方，如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日；乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用（包括物业管理服务费用和代收代缴费用）的，甲方有权要求乙方补交上述费用，并从逾期之日起，按每天0.2%计付违约金，乙方逾期交费超过30天的，甲方有权中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用为止；本合同期限为负一夹和负一层自正式试业日开始起二年内有效，试业日期为2010年10月1日等。原审庭审中，华诚公司称其与冯柏林、何明芳签订的合同已遗失，但冯柏林、何明芳均否认曾与华诚公司签订过该合同，也不清楚现涉案商铺是否由华诚公司提供物业服务。华诚公司为证明涉案商铺所在广场早在2006年6月30日即正式试业，向原审法院提交了广州名盛房地产实业有限公司（以下简称名盛公司）于2008年10月29日发出的《通知》及《交寄整付零寄挂号邮件清单》，该《通知》中写明为配合名盛广场的整体经营，我司现再次通知阁下尽快前来办理接收商铺的手续。对此，冯柏林、何明芳均不予确认，并表示从未收到过该邮件。华诚公司为证明其已代为垫付水电费用，向原审法院提交了广州自来水公司收取2010年1月至2013年9月期间的发票以及广东电网公司广州供电局收取2010年2月至2013年9月期间的电费发票。对此，冯柏林、何明芳认为涉案商铺所在楼层在费用单据期间处于关闭状态，不可能产生水电费用，华诚公司提交的水电费用单据是其他楼层的水电费用。华诚公司对此认为上述单据是整栋名盛广场的费用汇总。华诚公司称其是受涉案商铺所在大厦的开发商委托进行物业管理的，但其无合同原件。冯柏林、何明芳双方确认华诚公司起诉的相应期间的费用没有支付，这是由于商铺从未实际经营过，所以没有交纳。华诚公司则称曾通过口头及电话的方式向冯柏林、何明芳追讨，但没有证据证明，冯柏林、何明芳则称华诚公司从未向其追讨。此外，就商铺交付后的使用情况，冯柏林、何明芳称涉案商铺从未实际经营过，华诚公司则称涉案商铺在2006年经营过，当时曾在羊城晚报、南方都市报登报公告过，也曾向冯柏林、何明芳发出试业通知，但由于时间太久，没有相关证据证明。
原审法院认为：依照国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。即在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位可委托物业管理公司实施前期物业服务。虽然华诚公司庭审中称其与涉案商铺所在的名盛广场的开发商签订了物业管理委托合同，但未提交证据证明。至于尊尚公司发出的《关于由华诚物业公司接替我司为名盛广场提供物业服务的通知》，该通知中称由华诚公司接替该司负责履行其与各业主、租户签订的《物业管理合同》，即尊尚公司将其负担的物业管理一并委托或转让给华诚公司，该行为显属违反《物业管理条例》关于物业管理企业不得将全部物业管理一并委托给他人的规定。此外，华诚公司亦未提交其他证据证明其曾向冯柏林、何明芳进行过追讨或主张物业服务费用的相关证据。因此，华诚公司主张其实际提供了物业管理服务，并据此主张物业管理费，缺乏依据，原审法院不予采信。退一步说，即使以华诚公司所述其曾与冯柏林、何明芳签订《前期物业服务合同》，那么参照华诚公司与他人签订的《前期物业服务合同》的约定“本合同期限为负一夹和负一层自正式试业日开始起二年内有效，试业日期为2010年10月1日。”即该合同属附生效条件合同，即在2010年10月1日试营业起生效，合同期限为两年，但涉案商铺所处的负一层商场处于封闭的状态，并无曾经营业过或处于营业的状态，华诚公司也没有证据证明在2010年10月1日曾进行过试营业。因此，该合同所附的生效条件并未成就，该合同虽已成立但并未生效，华诚公司不得依据该合同向冯柏林、何明芳主张物业服务费用。至于华诚公司称其受让了尊尚公司的债权，故其有权向冯柏林、何明芳主张尊尚公司管理期间的物业服务费用，但由于华诚公司与尊尚公司间的债权转让行为并未通知过冯柏林、何明芳，该转让行为对冯柏林、何明芳并不发生法律效力，且华诚公司也无证据证明冯柏林、何明芳欠付尊尚公司的物业服务费用。至于华诚公司诉称其已代为垫付的涉案商铺的分摊水电及空调费用，由于涉案商铺所在负一层并未开放营业，华诚公司提供的水电费单据也不能表明其所支付的水电费用是用于支付或包含有该负一层商铺产生的水电费用，故对华诚公司该项诉请，原审法院不予采信。至于华诚公司诉称涉案商铺曾在2006年期间对外营业过，但华诚公司提交的证据仅能表明名盛公司曾催促过冯柏林、何明芳办理收铺手续，并不能证明涉案商铺曾对经营，故对华诚公司该项意见，原审法院不予采信。综合上述，华诚公司起诉要求冯柏林、何明芳支付自2006年2月至2013年7月期间的物业服务费、公共水电分摊费用及违约金，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十条的规定，于2014年5月14日作出如下判决：驳回广州市华诚物业发展有限公司的诉讼请求。一审案件诉讼费2302元（含受理费2052元、公告费250元）由广州市华诚发展有限公司负担。
上诉人广州华诚物业发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、华诚公司与尊尚公司的关系并不是债权转让关系，而是合同权利义务的继承关系，华诚公司全面继承了冯柏林、何明芳与尊尚公司签订的物业管理合同的权利义务，冯柏林、何明芳应按照其与尊尚公司的合同约定向某公司交纳物业管理费与公摊水电费。二、在涉案商铺所在楼层完全具备开业条件的情况下，涉案商铺是否开业是冯柏林、何明芳的自行选择，原审判决以涉案楼层尚未开业作为双方之间合同生效的条件缺乏依据，也明显违背了生活常理与常识判断。根据物业管理合同的约定，涉案商铺在完成交接后，冯柏林、何明芳应该承担相应的物业管理费及公摊水电费。华诚公司一直以来对涉案商铺提供了常规性物业服务，根据权利义务对等原则，冯柏林、何明芳应该向某公司交纳物业管理费及公摊水电费。三、根据华诚公司原审提交的证据显示，华诚公司已就涉案商铺所在的商场的整体公共部分产生的水电费进行交纳，而不仅仅指商铺所在楼层的公共部分，业主应该交纳的公摊水电费。我方一直尽职提供物业服务，有相关水电费发票证明，冯柏林、何明芳应当支付相关水电费及公摊费用。根据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，为此特请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的全部诉讼请求，并判令本案一、二审上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人冯柏林、何明芳辩称：一、双方不存在任何涉及本案商铺和商铺楼层的物业管理服务关系的。二、涉案商铺所在大楼是广州市出名的烂尾楼，特别是涉案商铺所在楼层一直处于烂尾状态，直到上诉人立案起诉之前，涉案商铺和涉案商铺楼层都从来没有开业。上诉人作为楼层的实际控制者，在其授意及包庇下，相关单位和人员将涉案商铺拆除。上诉人的诉讼目的是要我们接受其拆除了我们的商铺，而不是要收取物业管理费。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为：本案二审争议的焦点为华诚公司要求冯柏林、何明芳支付涉案商铺2006年2月至2013年7月物业管理费、公摊水电费及违约金的主张能否得到支持。
首先，关于华诚公司对其于2009年6月1日进场之前的物业管理费是否有权收取的问题。华诚公司称其司于2009年6月1日全面继承了冯柏林、何明芳与尊尚公司之间物业管理合同的权利义务，有权向冯柏林、何明芳收取涉案商铺的物业管理费，但根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，及第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，尊尚公司原享有的物业服务合同权利及义务一并转让给华诚公司，应取得债权人的同意。由于本案无证据显示该转让行为已经通知了冯柏林、何明芳，故该转让行为对冯柏林、何明芳不发生法律效力。因此，华诚公司主张自2006年2月至2009年5月31日期间的物业管理费，依据不足，本院不予支持。
其次，关于华诚公司对2009年6月1日之后的物业管理费是否有权收取的问题。因双方不存在合同关系，故华诚公司主张其有权收取物业管理费，应承担证明其对涉案商铺提供了实际物业服务的举证责任，但本案华诚公司并没有提供充分的证据予以证明，应承担不利的法律后果。与本案相关诉讼裁判确认的法律事实中也未显示2009年6月至2013年7月涉案物业所在大厦曾经营业或处于营业的状态。在此情况下，原审法院不予支持华诚公司主张自2009年6月至2013年7月期间的物业管理费，并无不当，本院予以维持。
最后，关于公摊水电费应否支付的问题，华诚公司提供其垫付名盛广场水电费用的发票，据此主张冯柏林、何明芳分摊费用，但是其计算依据是按每月每平方米30元计算，该计算方法不能反映被上诉人负担的实际费用，故原审法院不予支持，并无不当。
综上所述，华诚公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2052元，由上诉人广州华诚物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 阮志雄
陈迪