辽宁省丹东市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽06执异20号
案外人：王玉，女，1975年11月7日出生，住灯塔市万宝桥街道。
委托诉讼代理人：王云鹏，男，1975年9月2日出生，住灯塔市烟台街道。
申请执行人：卢晓丹，女，1966年10月16日出生，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：刘科，辽宁天晓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高笑宇，男，1988年6月6日出生，住大连市沙河口区。
被执行人：辽阳市隆德房地产开发有限公司，住所地灯塔市光明南路南侧。
法定代表人：史宝岩，该公司董事长。
被执行人：宋家海，男，1971年11月8日出生，住沈阳市沈河区。
在本院执行申请执行人卢晓丹与被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司、宋家海民间借贷纠纷执行一案中，案外人王玉于2017年6月27日对本院执行坐落于灯塔市烟台街道二道沟村兴民路“隆德名轩”商业网点楼4号楼1号、2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年7月3日举行了听证。案外人王玉的委托诉讼代理人王云鹏、申请执行人卢晓丹的委托诉讼代理人刘科、高笑宇到庭参加了听证；被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司、宋家海经本院传票传唤未到庭参加听证，现已审查终结。
案外人王玉称：一、案外人依法取得涉案网点房屋所有权，应受法律保护。案外人于2013年9月初与辽阳市隆德房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的坐落于灯塔市万宝桥街道二道沟村隆德名轩4号楼1号、2号门市房。案外人按约定交付房款，现已经交付290万元，有收据和付款凭证为证。辽阳市隆德房地产开发有限公司按约定交付房屋，案外人接收房屋后进行了装修，并用于居住和超市经营。案外人购买房屋先于申请执行人卢晓丹所谓抵押备案。二、申请执行人进行的备案是房屋买卖行为，但实质是民间借贷行为，其所谓备案行为不能对抗案外人购买房屋的行为。三、法院查封房屋行为不符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定，法院应当对拍卖财产的权属情况、占有使用情况等进行必要的调查。评估机构在工作中需要对现场进行勘察的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场。而法院委托的评估机构没有按规定到现场对房屋进行勘验，也从未告知案外人。案外人在涉案房屋生活、经营，除此次法院以粘贴公告的方式告知外，案外人没有得到任何形式的通知，不知道法院已经对该房屋进行查封、评估、拍卖，法院的执行行为违反法律规定。四、依照法律规定，案外人在执行前签订买卖合同，交付房款，法院不应执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，案外人在卢晓丹借款之前签订房屋买卖协议，交付房款，被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司交付房屋，案外人购买该处房屋系唯一住房，名下没有其他房屋，已支付的房款超过合同约定价款的百分之五十，符合上述排除执行的规定，法院不应执行案外人的房屋。五、辽阳市隆德房地产开发有限公司抵押给卢晓丹的房屋大大超过欠款数额，按照法律规定，超过抵押价值，抵押人有权处分。辽阳市隆德房地产开发有限公司抵押给卢晓丹之前出售5处房屋，其价值均系超过债务部分，无论卢晓丹是否享有优先权，均不应当否定案外人购买房屋的效力。综上，法院执行的涉案房屋已被案外人合法购买，案外人已经实际占有使用，且是唯一住房。法院执行过程中从未告知案外人，执行程序不符合法律规定，执行错误。故请求人民法院停止对辽阳市隆德房地产开发有限公司开发的坐落于灯塔市烟台街道万宝桥街道二道沟村兴民路“隆德名轩”商业网点楼4号楼1号、2号房屋的拍卖，解除对涉案房屋的查封。
申请执行人卢晓丹称：1、案外人王玉与辽阳市隆德房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效，案外人无法证明商品房买卖合同及收款收据的真实性。辽阳市隆德房地产开发有限公司于2013年10月15日取得涉案房屋的售房许可证，在此之前出售的房屋均是无效的，不受法律保护。2、申请执行人卢晓丹于2013年12月5日与辽阳市隆德房地产开发有限公司签订的涉案房屋商品房买卖合同房款已全部付清，合同合法有效，并在灯塔市房产管理部门办理了预告登记，该预告登记合法有效，具有对抗第三人的效力，应当受到法律保护。3、执行法院对涉案房屋进行查封、拍卖程序合法。综上，应驳回案外人王玉的异议请求。
本院查明，申请执行人卢晓丹与被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司、宋家海民间借贷纠纷一案，丹东市中级人民法院于2015年6月19日作出（2015）丹民一初字第00008号民事调解书，辽阳市隆德房地产开发有限公司于2015年7月6日偿还卢晓丹借款1920万元及利息；宋家海对辽阳市隆德房地产开发有限公司应偿还给卢晓丹的上述款项承担连带责任。
该调解书生效后，因被执行人未主动履行其法定义务，申请执行人卢晓丹向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行过程中，本院于2015年7月20日作出（2015）丹执字第71-1号民事裁定：查封位于辽宁省灯塔市万宝桥街道二道沟村兴民路“隆德名轩”商业网点楼4#4-1号至4-28号、3#楼3-29号至3-31号由辽阳市隆德房地产开发有限公司开发的备案登记在卢晓丹名下的31处房屋。2017年3月23日，本院作出（2015）丹执字第71-3号执行裁定：拍卖由辽阳市隆德房地产开发有限公司开发的，备案登记在卢晓丹名下的，位于辽宁省灯塔市万宝桥街道二道沟村兴民路“隆德名轩”商业网点楼4#4-1号、4#4-2号、4#4-8号、4#4-11号、4#4-12号五处房屋。张贴了拍卖公告。案外人王玉不服上述裁定，向本院提出异议。
案外人王玉与被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司签订了两份商品房买卖合同(合同中未记载签订时间），合同约定：案外人王玉购买该合同第一条规定项目，即被执行人开发建设的坐落于“灯塔市万宝桥街道二道沟村光明路南侧隆德名轩”第4号楼1号、2号房屋；上述商品房用途均为“非住宅”，面积分别为177.08平方米、169.02平方米；涉案房屋单价均为每平方米13000元，1号房价款2302040元，2号房价款2197260元，总价款4499300元。
被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司分别于2013年9月12日、2013年10月22日、2014年4月21日、2015年3月12日向案外人王玉开具4份共计2900000元专用收款收据，收款事由均为“隆德名轩4#楼1#、2#网点房款”。
涉案房屋现由案外人王玉占有使用。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人王玉与被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同虽未明确注明签订时间，但案外人王玉历次交纳房款时间均在法院查封之前，说明案外人在法院查封前已签订了房屋买卖合同。其后案外人对涉案房屋进行了装修、使用，涉案房屋未办理过户登记也并非是买受人即案外人王玉的自身原因所造成。案外人与被执行人合同约定涉案房屋价款分别为2302040元、2197260元，总价款4499300元。因被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司向案外人王玉出具的2900000元购房款收据未明确注明交纳款项所对应的具体房屋，故可视为案外人王玉交纳了被执行人开发建设的坐落于灯塔市烟台街道二道沟村兴民路“隆德名轩”商业网点楼4号楼1号房屋的全部价款及2号房屋的部分价款。综上，案外人王玉关于中止对坐落于灯塔市烟台街道二道沟村兴民路“隆德名轩”商业网点楼4号楼1号房屋执行的异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对坐落于灯塔市烟台街道二道沟村兴民路（合同载明为“光明路南侧”）“隆德名轩”商业网点楼4号楼1号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张晓欣
审 判 员 孙士伟
代理审判员 陈 刚
二〇一七年七月十日
书 记 员 孙 健