北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05710号
上诉人（原审被告）北京万盛家业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区分钟寺关家坑7号。
法定代表人毛永春，经理。
委托代理人刘永效，北京市培仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京中博江恒投资公司，住所地北京市丰台区分钟寺275号。
法定代表人梁海旺，经理。
委托代理人赵海娇，北京市诚辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京容基电器设备有限公司，住所地北京市丰台区南三环分钟寺村374号。
法定代表人崔芝华，经理。
上诉人北京万盛家业房地产开发有限公司（以下简称万盛家业公司）因确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第15278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人万盛家业公司之委托代理人刘永效，被上诉人北京中博江恒投资公司（以下简称中博江恒公司）之委托代理人赵海娇到庭参加了诉讼。被上诉人北京容基电器设备有限公司（以下简称容基电器公司）经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2012年6月，中博江恒公司起诉至原审法院称：北京市丰台区南苑乡分钟寺甲618号院（以下简称分钟寺甲618号院）土地系北京市丰台区南苑乡分中寺村（以下简称分中寺村）集体所有。我公司作为该村的集体经济组织，享有该土地的合法使用权。2009年3月12日，我公司与容基电器公司就分钟寺甲618号院签订土地承包合同，合同约定承包期限自2009年1月1日至2011年12月31日。上述承包合同已于2011年12月31日到期，我公司已终止上述土地承包合同。我公司有权依据法律规定收回上述承包土地及地上物。但容基电器公司与万盛家业公司在未征得我公司同意的情况下，私自签订了《房屋及土地的租赁合同》，约定万盛家业公司承租分钟寺甲618号院，租赁期限为20年，自2009年12月1日至2029年11月30日，年租金为20万元。现我公司与容基电器公司所签订的土地承包合同期限已经届满，容基电器公司无权将上述房屋转租给万盛家业公司，万盛家业公司亦无权占用并使用该土地及地上附着物。为维护我公司的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、确认容基电器公司与万盛家业公司签订的租赁合同无效；2、万盛家业公司自2012年1月1日起每年向我公司支付分钟寺甲618号院土地使用费20万元及利息。
容基电器公司在一审中未到庭亦未答辩。
万盛家业公司辩称：我公司与容基电器公司签订的租赁合同合法有效，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律规定，合同对双方具有约束力。合同内容对租赁房屋和涉及房屋有约定。我公司按合同约定履行了各项义务，容基电器公司与我公司自合同签订之日起至今没有任何争议，中博江恒公司所说部分事实与客观事实不符。中博江恒公司的证据不足以证明中博江恒公司具有争议土地的合法使用权，中博江恒公司的诉讼请求应当依法予以驳回。
原审法院经审理认为：分钟寺甲618号院土地属分中寺村集体土地。中博江恒公司为该村集体经济组织，有权依法对该土地行使相关权利。在中博江恒公司将该土地及地上附着物承包给容基电器公司后，容基电器公司在未取得中博江恒公司同意的情况下不得擅自转租。但鉴于中博江恒公司在长达三年的时间内均未提出异议，根据相关规定，应当视为中博江恒公司同意转租。但根据法律规定，容基电器公司在转租时，其转租的期限不得超过其承租的期限，否则超出部分无效。从现有证据来看，容基电器公司与中博江恒公司的合同期限至2011年12月31日终止，而容基电器公司出租给万盛家业公司的租赁期限至2029年11月30日止，故超出部分的约定应当无效。因容基电器公司、万盛家业公司仍在使用涉诉土地及房屋，其应当支付中博江恒公司使用费，具体数额参照租赁合同及市场行情予以确认。鉴于万盛家业公司已将2012年12月31日前的租金支付给了容基电器公司，根据公平原则，其从2013年1月1日起向中博江恒公司支付土地使用费较为适宜。容基电器公司经依法传唤无正当理由未出庭应诉，依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2013年5月判决：一、北京容基电器设备有限公司与北京万盛家业房地产开发有限公司于二○○九年七月十五日签订的《房屋及土地的租赁合同》中租赁期限超出二○一一年十二月三十一日的约定无效；二、北京万盛家业房地产开发有限公司从二○一三年一月一日起按每年二十万的标准向北京中博江恒投资公司支付北京市丰台区南苑乡分钟寺甲618号院土地使用费；三、驳回北京中博江恒投资公司的其他诉讼请求。
判决后，万盛家业公司不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回中博江恒公司的全部诉讼请求。万盛家业公司的上诉理由为：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误；中博江恒公司不具备合法的诉权，其无证据证明对租赁合同涉及的土地具备合法的使用权或所有权；万盛家业公司与容基电器公司签订的租赁合同合法有效。中博江恒公司同意原审判决。容基电器公司经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。
经审理查明：分钟寺甲618号院土地为北京市丰台区南苑乡分中寺村集体所有土地。中博江恒公司（原名称为北京市丰台区分中寺农工商联合公司，2013年2月21日，经工商行政管理部门核准名称变更为中博江恒公司）为该村集体经济组织。
2009年3月12日，中博江恒公司（甲方）与容基电器公司（乙方）签订《承包合同》，约定：甲方将乙方原单位的所有使用权继续承包给乙方经营，承包期限为三年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止；乙方每年上交甲方税后纯利润12万元。合同签订后，双方依约履行了合同，合同到期后，容基电器公司未将土地及房屋交还中博江恒公司。
2009年7月15日，容基电器公司（甲方）与万盛家业公司（乙方）签订《房屋及土地的租赁合同》，约定：甲方将其所有的分钟寺甲618号院约5亩土地出租给乙方使用，租赁期限为二十年，自2009年12月1日至2029年11月30日；该院的年租金为每年20万元整。合同签订后，双方依约履行了合同，万盛家业公司在涉诉土地上新建（翻建）了房屋。万盛家业公司支付容基电器公司租金至2012年12月31日，现涉诉房屋及土地均由万盛家业公司占有使用。
上述事实，有《承包合同》、《房屋及土地的租赁合同》及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：分钟寺甲618号院土地属分中寺村集体土地。中博江恒公司为该村集体经济组织，有权依法对该土地行使相关权利。本案涉及《房屋及土地的租赁合同》的效力与土地使用费两个问题。
关于《房屋及土地的租赁合同》的效力问题：
第一，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。因此，中博江恒公司将该土地及地上附着物承包给容基电器公司，容基电器公司在未取得中博江恒公司同意的情况下不得擅自转租。
第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。中博江恒公司作为村集体经济组织，理应知晓本村土地的使用情况。鉴于中博江恒公司在长达三年的时间内均未提出异议，根据上述规定，应当视为中博江恒公司同意转租。
第三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。根据该规定，容基电器公司在转租时，其转租的期限不得超过其承租的期限，否则超出部分无效。从现有证据来看，容基电器公司与中博江恒公司的合同期限至2011年12月31日终止，而容基电器公司出租给万盛家业公司的租赁期限至2029年11月30日止，故超出部分的约定应当无效。
关于土地使用费问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因《房屋及土地的租赁合同》超过2011年12月31日部分的约定应属无效，故万盛家业公司仍在使用涉诉土地及房屋，已无合法依据。根据上述规定，万盛家业公司应当向中博江恒公司给付土地使用费。鉴于万盛家业公司已将2012年12月31日前的租金给付容基电器公司，原审法院根据公平原则，认为万盛家业公司从2013年1月1起向中博江恒公司支付土地使用费较为适宜，并无不当，且中博江恒公司未就此提出上诉，故本院不持异议，予以确认。关于土地使用费具体数额，原审法院参照租赁合同及市场行情予以确认，并无不当，本院予以维持。
综上所述，万盛家业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。容基电器公司经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十六条之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费800元，由北京容基电器设备有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费4300元，由北京容基电器设备有限公司、北京万盛家业房地产开发有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4300元，由北京万盛家业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年十月二十日
书 记 员 徐方烁