北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05614号
上诉人（原审被告）北京高德房地产有限责任公司，住所地北京市东城区光明西街绿景苑4号楼中段。
法定代表人庞守波，总经理。
委托代理人周彪，男，1942年7月5日出生。
委托代理人徐飞翔，北京市浩天信和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙耀辉，男，1966年2月5日出生。
委托代理人史成续，北京市亿中律师事务所律师。
上诉人北京高德房地产有限责任公司（以下简称高德公司）因与被上诉人孙耀辉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2013年5月29日，孙耀辉向原审法院起诉称：2009年9月29日，我与高德公司签订了《北京市存量房买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，约定对方将其所有的位于北京市朝阳区×路×号×小区南侧平房×2、×3、×5、×6号共335.27平方米的房屋出售给我。合同签订后，我依约于2009年9月30日向高德公司支付首付款200万元。后我不断催促对方办理房屋过户，高德公司称涉案房屋被房屋管理部门采取了限制措施，不能过户。此后高德公司一直称与房屋管理部门协调，但至今仍不能办理过户。高德公司产权存在瑕疵，涉案房屋性质是管理用房，不是商业用房，所以政府部门才不给办理过户手续，对此高德公司是有责任的。现高德公司的行为致合同目的不能实现，给我造成了巨大损失。故诉至法院要求：1.判令解除双方于2009年9月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《房屋买卖合同补充协议》；2.判令高德公司返还我方购房款200万元，并支付相应的利息（以200万元为本金，从2009年10月1日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令高德公司赔偿我房屋增值损失200万元。
高德公司辩称：我方同意解除合同及补充协议，因现在确实履行存在困难。关于返还购房款及支付利息，我方同意返还购房款本金，但不同意支付利息，因为支付利息须是我方存在违约行为导致房产证不能办理时，但本案中房屋过户办理不能的原因不是我方违约，而是因为政府部门的行政限制，因此这属于客观情况发生了当初订立合同时双方不能预见的非不可抗力，为情势变更，所以不应当适用违约责任条款。对于赔偿房屋增值损失，我方不同意，因为合同当中对办理房产过户不能的违约责任只约定了利息的支付方式，没有约定其他违约责任方式，而且房屋的增值损失不是双方订立合同时能够预见的。
原审法院经审理查明：2009年9月29日，孙耀辉与高德公司签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《房屋买卖合同补充协议》，约定：高德公司将位于北京市朝阳区×路×号×小区房屋编号为×2、×3、×5、×6号总建筑面积为335.27平方米的平房出售给孙耀辉；房屋成交单价为每平方米9000元，包含房屋及房屋用地的使用权转让；在合同签订后当日，孙耀辉向高德公司交付房款200万元，剩余1017430元待高德公司将孙耀辉办理产权的资料递交房管部门窗口后，孙耀辉一次性付清；高德公司应当在收到房屋全款后将该房屋交付给孙耀辉；自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，孙耀辉未能在合同（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，如因高德公司的责任，孙耀辉有权退房，孙耀辉退房的，高德公司应当自退房通知送达之日起10日内退还孙耀辉全部已付款，并按照商业贷款利率付给利息。2009年9月30日，孙耀辉向高德公司支付了购房款200万元。
另查：就本案纠纷，孙耀辉曾于2010年诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院），要求高德公司支付逾期办理产权证违约金并要求办理过户手续，后撤回了起诉。该案中，朝阳法院就不能办理产权证的相关问题已向相关部门进行过调查核实并制作了工作记录，工作记录写明：就诉争房屋能否办理房屋所有权证及未能办理房屋所有权证的原因事宜，朝阳法院于2011年10月28日前往北京市房屋管理局进行调查，档案科工作人员回复，诉争房屋所在的位于北京市朝阳区×路×号已经办理大产权证，系在开发商高德公司名下。但诉争房屋由于存在行政限制，无法办理过户手续，无法办理小产权证。后朝阳法院向北京市朝阳区房屋管理局权属科作进一步核实，权属科工作人员答复称：房管局于2009年11月9日对诉争房屋所在项目进行（2008）权×号行政限制，至今仍未解除，诉争房屋无法办理过户手续；并出示了××乡人民政府于2009年11月3日给房管局的《关于暂缓办理×小区内配套平房产权过户手续的函》，上写明：关于我地区×小区（×路×号）1幢平房产权归属问题，×小区业主与开发商高德公司产生争议，如果立即办理过户可能产生重大不稳定因素，请求区房管局暂缓办理该平房产权过户手续。×小区南侧有一排东西向的平房，据居民反映原规划为小区服务用房，开发商一直用作办公地点。开发商称此处的平房不属于小区配套用房，是开发商自有的产权房，并有该房屋权属证书，权属证书记载面积为627.99平方米，但业主对该房屋面积及产权归属存在较大争议。该排房屋目前用途未定，但开发商出于商业考虑，有将该片房屋出售的意向。另一方面，由于×小区楼房工程质量问题等历史原因，小区业主与开发商曾多次发生摩擦事件，怨气较深，同时也担心开发商将该房屋出售后将撤离，对小区存在的问题撒手不管，故小区业主强烈反对开发商出售该房屋。2009年10月24日小区业主群情激愤，约40余名业主聚集在办公室门口，并堵住了小区南侧大门及消防通道。如果不妥善处理，事态可能继续扩大，并导致群体性事件。目前，区委、区政府有关部门正在对此事进行协调，为防止矛盾进一步激化，故请贵局暂缓办理×小区（×路×号）1幢平房（产权证号：京房权证朝其07字第××号）产权过户手续。另外，房管局还出示了××地区办事处于2010年3月18日给房管局的《关于×小区开发商预出售小区南侧平房引发与小区业主之间纠纷一事的函》，其中最后写明：考虑到现在小区业主情绪比较激动，随时可能发生群体性上访事件。为保证地区稳定，我××地区办事处领导建议房管局领导酌情考虑此项问题。对×小区开发商到贵局办理小区南侧平房相关证件一事进行暂缓办理。此外，法院向其出示种×于2010年3月10日给×乡长写的便函，权属科工作人员表示种×确系其单位领导，现已退休，该便函确系其出具的。孙耀辉和高德公司对该工作记录真实性均无异议。
原审审理中，孙耀辉申请对涉案房屋的现值进行评估，法院委托北京圣元房地产评估咨询有限公司对涉案房屋现值进行了评估，该公司于2013年10月16日出具报告书：涉案房屋估价总价480.21万元。孙耀辉表示，对评估报告的真实性无异议，但认为评估报告的估价总价偏低，所以按照200万增值主张，另外还主张由高德公司负担评估费11600元。高德公司表示，对评估报告的真实性无异议，增值不同意支付，理由同上，评估费发票的真实性无异议，但不同意负担该费用。
原审审理中，就涉案房屋交付问题，孙耀辉表示，涉案房屋没有实际交付。高德公司表示，按照合同约定是付清全部房款后交房，后来在2009年10月份将×3、×5、×6三间房腾空，通知孙耀辉收房，但孙耀辉未收房。孙耀辉对此表示，我没有接到收房通知，当时高德公司只是提出过这种建议，但我方考虑房产证无法实际办理，我方就没有同意。我方从未使用过一天涉案房屋。就涉案房屋现状，高德公司表示，涉案房屋都在我方看管之下，×3号、×5号、×6号现在空置，×2号是我方在使用。4间平房的产权证现在仍在开发商名下。孙耀辉表示，据我方了解，涉案房屋现在由高德公司管理使用。
高德公司提交了如下证据：1.京房权证朝其07字第××号房产证；2.京朝国用（2007）第××号土地证；3.2012年3月20日给朝阳区非公工委《报告》；4.朝阳法院（2010）朝民初字第××号民事裁定书；补充会议纪要一份作为证据5。孙耀辉表示，对证据1、2真实性无异议，但与规划许可证不一致；3.不认可；4.裁定书真实性无异议，对证明目的不认可；5.真实性无异议，但开发配套办公室不是产权管理的法定机构，其作出的认定不具有法律效力。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。2009年9月29日，孙耀辉与高德公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行各自的义务。本案中，双方均同意解除上述合同及补充协议，法院不持异议。合同解除后，高德公司应退还孙耀辉已付款200万元。就利息的计算，孙耀辉的要求亦符合合同约定，法院亦予以支持。就增值损失的赔偿，法院根据评估结果以及造成合同不能履行的原因，酌定高德公司赔偿孙耀辉增值损失80万元。据此于2014年2月判决：一、解除孙耀辉与高德公司于二○○九年九月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《房屋买卖合同补充协议》。二、高德公司于本判决生效之日起十日内退还孙耀辉已付购房款二百万元并给付相应的利息（以二百万元为本金，自二○○九年十月一日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、高德公司于本判决生效之日起十日内赔偿孙耀辉房屋增值损失八十万元。四、驳回孙耀辉的其他诉讼请求。
判决后，高德公司不服，提起上诉。高德公司上诉称：原审法院判决上诉人承担相应利息及赔偿被上诉人房屋增值损失80万元，没有事实和法律依据。上诉人合法取得涉案房屋的所有权，不存在任何法律规定的权利限制情形，在履约过程中不存在任何违约或过错行为。此外，原审法院认定上诉人同意解除合同的说法与事实不符。因此，请求二审法院撤销原审判决，驳回孙耀辉要求房屋增值损失的诉讼请求。孙耀辉同意原审判决，请求维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、上述相关书证等在案佐证。
本院认为：房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持。2009年9月29日，孙耀辉与高德公司签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《房屋买卖合同补充协议》，至今孙耀辉未能依据合同取得房屋所有权证书，致其订立合同的目的不能实现。本案中，孙耀辉要求解除合同，并要求高德公司赔偿房屋差价损失，应酌情予以支持。合同解除后，高德公司应退还孙耀辉已付款200万元，并支付相应利息。就增值损失的赔偿，原审法院根据评估结果以及过错情况，酌定高德公司赔偿孙耀辉增值损失80万元并无不当。
综上，高德公司的上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费11600元，由北京高德房地产有限责任公司负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）。
一审案件受理费19400元，由北京高德房地产有限责任公司负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）。二审案件受理费19400元，由北京高德房地产有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
代理审判员 陈 静
代理审判员 鲁 南
二〇一四年四月十八日
书 记 员 陈文文