吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉民终262号上诉人（原审被告）：延边家乐健身有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：董虎山，该公司经理。委托诉讼代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：延边国际贸易大厦有限责任公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：崔贞今，该公司董事长。诉讼代表人：吉林延大律师事务所，延边国际贸易大厦有限责任公司破产管理人。负责人：崔昌林，该破产管理人主任。委托诉讼代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。原审被告：董虎山，男，1964年10月6日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。上诉人延边家乐健身有限公司（以下简称家乐公司）因与被上诉人延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称国贸公司）及原审被告董虎山房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉24民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人家乐公司的法定代表人及原审被告董虎山、家乐公司的委托诉讼代理人高延波和被上诉人国贸公司的委托诉讼代理人金香兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家乐公司上诉请求:1.依法撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2016）吉24民初454号民事判决；2.上诉费用由国贸公司承担。事实和理由:（一）双方签订的合同依法有效，并经国贸公司法定代表人崔贞今确定，延期十年。崔贞今是在国贸公司欠家乐公司300万元未申请执行的情况下对双方所签订合同延续行为的确认，并不是确认一个破产企业新的经营范畴，应当认定为有效。（二）家乐公司并没有违约，是国贸公司方面的问题造成的现有局面，一审判令家乐公司违约并解除合同实属不当。国贸公司将自己所有的房屋错误办在延边新合作连锁超市有限公司（以下简称新合作超市公司）名下，致使该公司主张太多权利，甚至诉讼至法院，家乐公司不知道案涉房屋产权权属到底归谁，并因此与新合作超市公司发生纠纷。现案涉房屋产权虽然已判至国贸公司名下，又出现国贸公司将已租赁给家乐公司的房屋租赁给新合作超市公司的情况，使得家乐公司又处于诉讼之中，不应认定是家乐公司违约。（三）国贸公司至今拖欠家乐公司300万元未付，才使合同履行延续。家乐公司一直使用案涉房屋就是因为国贸公司拖欠家乐公司的300万元冲抵了房租，国贸公司也因此从未向家乐公司主动要求过支付租赁费用。新合作超市公司主张权利后，国贸公司才不得不主张权利。故本案不存在家乐公司违约和恶意不支付租赁费的问题。在双方互相冲抵费用的过程中，不应因国贸公司破产就向家乐公司主张拖欠租赁费的问题。（四）请求法院重新确认租赁合同的效力问题。国贸公司辩称，（一）崔贞今同意租赁合同延期十年的签字没有法律效力，其在2016年签字时已经处于被羁押状态，且国贸公司的破产申请已被法院受理和审理，法院已指定破产管理人，崔贞今没有权利决定国贸公司的房产是否租赁的相关事宜。（二）新合作超市公司管理整栋大楼期间，要求家乐公司支付水电暖气费，不构成家乐公司不支付房屋租金、可以违约的理由。（三）300万元不能冲抵租金，家乐公司对支付租金一直没有诚意，所以在索要300万元健身卡费的诉讼中没有主动提出过冲抵租金。而且健身卡也没有卖出，家乐公司没有提供过相应的服务，所以并没有发生实际损失。家乐公司也已对该300万元进行债权申报登记，在本案中也没有提出过反诉，因此不能冲抵租金。（四）破产管理人接收国贸公司的资产后，家乐公司未找破产管理人要求签订租赁合同，破产管理人也不同意家乐公司继续占有使用，家乐公司没有理由继续占有或使用案涉房屋。综上，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。董虎山述称，同家乐公司的意见。国贸公司向一审法院起诉请求:1.家乐公司、董虎山立即返还国贸公司位于延吉市河南街天池路1788-6号的房屋；2.家乐公司、董虎山支付拖欠的房屋租金20万元及滞纳金，并从2011年11月4日起至返还房屋之日止，每日支付821.92元的房屋使用费；3.家乐公司、董虎山承担本案诉讼费用。诉讼中，国贸公司依据已生效的吉林省延边州中级人民法院（2017）吉24民初154号民事判决，变更诉讼请求为：1.家乐公司、董虎山立即返还国贸公司所有的位于延吉市河南街天池路1788-6号，面积为1052.26㎡（所有权证号236930号）的房屋和天池路1788号，面积1982.66㎡（所有权证号328805号）的房屋；2.家乐公司、董虎山支付2010年11月4日至2011年11月4日期间拖欠的房屋租金20万元，支付自2011年11月4日起至2017年11月3日止6年的占有、使用费180万元，自2017年11月4日起至迁出之日止每日支付821.92元占有、使用费；3.家乐公司、董虎山支付拖欠房屋租金20万元的滞纳金13032000元（20万元×3%/天×2172天，自2010年12月17日起至2017年11月28日止）；4.家乐公司、董虎山承担本案诉讼费用。庭审结束后，国贸公司申请撤回要求家乐公司、董虎山支付部分滞纳金的主张，将滞纳金调整为4395862元。一审法院认定事实：2010年国贸公司与董虎山签订《租赁合同书》，合同主要内容为：“一、经营位置及经营项目。国贸公司同意将位于天池路国贸家乐超市的五层租赁给董虎山经营健身房。……；二、合同期限从2010年11月4日起至2011年11月3日止。……；三、费用。1.租赁费每年30万元，电费、税费、取暖费、房产税由董虎山承担；2.协议签订当日支付10万元作为押金，中途毁约押金不退，年租赁费自合同签订1个月内先付10万元，余款开业3日内付清，否则甲方将收取滞纳金（年租金乘以3%天）；3.给予70天免收租金待遇（合同签订之日起计算）；4.董虎山交纳的抵押金不得转作租赁费用，如董虎山在合同期内无违反公司规章制度，在合同解除一年后清算退还；5.如董虎山逾期三天未按时缴纳租金，公司将要求其停业，并发出催缴通知单。如董虎山继续不予缴纳，公司将采取强制措施收回租赁地点，且损失由乙方负责；6.董虎山自己负责经营所需（工商、税务、消防许可、项目许可）等一切营运手续的办理，且一切费用由董虎山承担。……五、双方责任。……5.董虎山须保证房屋及公用设施等的良好使用状态，如其对经营面积进行装修须经国贸公司同意，违者视为违约，国贸公司有权要求董虎山赔偿损失，合同期满时，董虎山固定的装修部分归国贸公司所有，董虎山不得拆除；……8.租赁期限内董虎山不得对第三方出租及任何方式的转让，其所承租地点所有权属于甲方，乙方只有使用权，不得擅自将其转租、转让、分租（合伙经营时，须通知国贸公司。经国贸公司同意后办理有关手续，否则甲方有权提前终止本合同。）；……七、国贸公司有优先购买权，购买乙方健身房年会员卡3千张以内，每张1000元（标准面值2600元的4折），购买期限开业六个月内……。”《租赁合同书》的标的物，天池路国贸家乐超市五层的房屋总面积为3034.92㎡，其中1052.26㎡的产权于2005年12月15日登记在国贸公司的名下，产权证号为236930号；1982.66㎡的产权于2009年1月22日登记在案外人新合作超市公司名下，产权证号为328805号。两个产权之间没有间隔，由家乐公司整体使用。合同签订后，董虎山进行装修，于2011年7月8日以天池路国贸家乐超市的五层作为经营场所正式营业。2011年12月28日，董虎山投资成立家乐公司，以前述租赁房屋为经营场所，主要经营室内健身娱乐活动。除2010年10月25日家乐公司支付10万元抵押金之外，董虎山、家乐公司至今没有向国贸公司支付房屋租金，诉争房屋由家乐公司经营、使用至今。2013年家乐公司起诉国贸公司，主张2010年11月家乐公司的法定代表人董虎山与国贸公司签订《租赁合同》，租赁了国贸公司的位于延吉市天池路国贸家乐超市五层，用于开健身房。国贸公司按照《租赁合同》的约定购买了单价为1000元的3000张会员卡，至今尚未交付相应款项，请求法院判令被告支付欠款300万元。吉林省延吉市人民法院受理后，于2013年3月18日作出（2013）延民初字第961号民事判决书，支持家乐公司的诉讼请求。后延吉市人民法院启动再审，于2013年12月23日该院作出（2013）延民再字第48号民事判决书，维持（2013）延民初字第961号民事判决书。2015年8月18日，吉林省天宇建设集团股份有限公司、吉林省长城建设工程有限公司、李龙山、宋秀进以不能清偿到期债务为由向一审法院申请对债务人国贸公司进行破产清算。一审法院于2015年9月9日作出（2015）延中破预字第1号民事裁定书，裁定受理对国贸公司的破产清算申请。2015年9月10日，一审法院作出（2015）延中民二破字1-1号决定书，指定吉林延大律师事务所担任国贸公司的破产管理人。2015年10月15日，家乐公司依据吉林省延吉市人民法院（2013）延民初字第961号民事判决书、（2013）延民再字第48号民事判决书，向国贸公司的破产管理人吉林延大律师事务所申报300万元债权。2016年1月7日，经国贸公司申请，一审法院作出（2015）延中民二破字第1号民事裁定书，裁定自2016年1月7日起对国贸公司进行重整。另查明：2015年4月7日，新合作超市公司诉家乐公司、董虎山，请求返还位于延吉市天池路1788号五楼1982.66㎡的房产，并支付占用房屋期间的使用费、水电费、取暖费。吉林省延吉市人民法院受理后，于2016年5月5日作出（2015）延民初字第1766号民事判决书，家乐公司不服该判决提起上诉，一审法院作出（2016）吉24民终1055号民事裁定书，撤销一审判决并发回重审，该案现在吉林省延吉市人民法院审理中。一审法院在审理过程中，国贸公司于2017年4月7日以新合作超市公司为被告向一审法院提起诉讼，请求确认位于延吉市天池路1788号，所有权证号为328805号，产籍号14-8-282，幢号5-2，面积1982.66㎡商业用房屋所有权归国贸公司所有，并由新合作超市公司协助办理产权变更手续，案号为（2017）吉24民初154号。一审法院经审查认为，本案诉争租赁合同涉及的房屋登记在两个不同产权人名下，产权界限模糊，登记产权人之间对房屋所有权存在争议，故（2017）吉24民初154号案件与本案存在直接的关联，裁定本案中止诉讼。2017年9月30日，一审法院作出（2017）吉24民初154号民事判决书，支持了国贸公司的诉讼请求，该案现已生效。一审法院于2017年11月28日恢复审理本案。在庭审过程中，家乐公司、董虎山撤回要求国贸公司赔偿其对承租房屋的装修损失230万元的反诉请求。一审法院认为，2010年11月4日董虎山与国贸公司签订的《租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”董虎山以个人名义与国贸公司签订租赁合同，公司成立后以承租的房屋作为经营场所进行经营活动，家乐公司以实际履行的方式对董虎山签订的租赁合同进行了确认，且履行至今，故国贸公司要求家乐公司承担合同责任，一审法院予以支持。国贸公司同时要求董虎山承担责任，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条的规定，租赁期限届满，家乐公司继续占有使用承租房屋，国贸公司未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。国贸公司可以随时要求解除合同收回房屋，但应在合理期限之前通知家乐公司，故国贸公司在第二次庭审中变更诉讼请求要求返还3034.92㎡全部租赁房屋之日为要求解除诉争租赁合同之日，家乐公司应支付租赁期间的租赁费，即从2017年11月4日至2017年11月28日止，租赁费：30万元×7年-30万元÷365天×70天（免交期）+30万元÷365天×25天（从2017年11月4日至2017年11月28日）-10万元（已交的抵押金）≈196.3014万元。现国贸公司要求家乐公司参照合同约定的房屋租金标准支付房屋使用费至迁出之日，亦应予以支持。董虎山、家乐公司主张2016年3、4月份国贸公司的法定代表人崔贞今在2010年11月4日国贸公司与董虎山签订的《租赁合同书》签字延续10年租期至2021年11月3日止。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定:“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”第七十三条第一款规定：“在重整期间，经债务人申请，人民法院批准，债务人可以在管理人的监督下自行管理财产和营业事务。”2015年9月9日，一审法院裁定受理对国贸公司的破产清算申请，在此之后国贸公司对外签订管理财产和营业事务的合同需经国贸公司申请，人民法院批准，并在管理人的监督下进行，现国贸公司主张不知道崔贞今在原有合同上签字延续租期10年的事情，不予认可崔贞今签字的效力，故对崔贞今在《租赁合同书》中签字延续租期10年的法律效力，一审法院不予确认。国贸公司要求家乐公司按照《租赁合同书》第三条第2款的约定，从2010年11月4日起每天支付年租金3%的滞纳金，对此，家乐公司在2010年10月25日支付10万元之后，并未提供支付租金的证据，故家乐公司构成违约，应当承担违约责任。董虎山、家乐公司主张国贸公司取走的300万元健身卡抵顶了房屋租金，其不存在违约，对此，家乐公司未提供相关证据予以证明，而且在（2013）延民初字第961号民事案件中并未主张过健身卡金额抵顶诉争房屋租金，故对该主张一审法院不予支持。在董虎山违反约定不予缴纳租金时，国贸公司具有积极采取措施减少损失的责任，双方在合同中约定“如董虎山逾期三天未按时缴纳租金，公司将要求其停业，并发出催缴通知单。如董虎山继续不予缴纳，公司将采取强制措施收回租赁地点，且损失由董虎山负责”，但国贸公司未举证证明其曾向家乐公司主张收回租赁物或主张其他权利，国贸公司应对其放任行为导致损失扩大承担相应责任。故对国贸公司要求家乐公司支付439.5862万元滞纳金的诉讼请求，一审法院根据公平原则，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，酌情予以调整如下：自2010年12月4日（合同签订一个月后）至2011年7月10日计算租金10万元的利息；自2011年7月11日（开业三日后）至2011年11月3日计算租金14.2466万元的利息；自2011年11月4日至2012年11月3日计算租金44.2466万元的利息；自2012年11月4日至2013年11月3日计算租金74.2466万元的利息；自2013年11月4日至2014年11月3日计算租金104.2466万元的利息；自2014年11月4日至2015年11月3日计算租金134.2466万元的利息；自2015年11月4日至2016年11月3日计算租金164.2466万元的利息；自2016年11月4日至2017年11月3日计算租金194.2466万元的利息；自2017年11月4日至2017年11月28日计算租金196.3016万元的利息，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计息。判决：一、家乐公司于判决发生法律效力之日立即向国贸公司给付自2010年12月4日至2017年11月28日期间的租金196.3014万元及利息（计算方式详见附页）；二、家乐公司于判决发生法律效力之日立即向国贸公司返还位于延吉市河南街天池路1788，所有权证号236930号、328805号，面积3034.92㎡的房屋，并支付自2017年11月29日至实际腾迁之日止的房屋使用费（参照租金标准，即30万元/365天）；三、驳回国贸公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审判决确认的事实一致。本院认为，国贸公司与董虎山于2010年11月4日签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。董虎山签订该《租赁合同书》是为了设立家乐公司，家乐公司成立后也作为案涉房屋的承租人实际履行了该《租赁合同书》的内容，故该《租赁合同书》直接约束国贸公司与家乐公司，双方之间形成租赁合同关系。现本案的争议焦点为：1、崔贞今签字确认双方之间的租赁合同延期十年的行为是否有效；2、家乐公司未按照合同约定期限支付租金的行为是否构成违约及相应的法律后果。（一）关于双方之间的租赁合同是否延期十年的问题。国贸公司与董虎山在《租赁合同书》第二条中约定“合同期限从2010年11月4日起，至2011年11月3日止”。该合同到期后，国贸公司与家乐公司并未再签订新的租赁合同，但家乐公司继续占有使用案涉房屋，国贸公司对此亦未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，国贸公司与家乐公司仍继续履行《租赁合同书》的内容，但租赁期限变更为不定期租赁。虽然国贸公司的法定代表人崔贞今于2016年3、4月份在《租赁合同书》上签字“同意合同延期至2021年11月3日止”，但因国贸公司已于2015年9月9日进入破产清算程序，一审法院已依法指定吉林延大律师事务所担任国贸公司的破产管理人，国贸公司管理财产和营业事务须在破产管理人的监督下进行，故在国贸公司的破产管理人对崔贞今的签字行为事先并不知情、事后亦不认可的情况下，原审认定崔贞今在《租赁合同书》上签字的行为不发生合同租期延长十年的法律效力，符合破产相关法律法规的规定，并无不当之处。家乐公司以崔贞今同意为由主张双方之间的租赁合同关系延期十年，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，国贸公司与家乐公司之间的租赁合同关系自2011年11月4日起变更为不定期租赁，国贸公司提起本案诉讼请求解除双方之间的租赁合同符合上述法律规定，故原审认定双方之间的租赁合同关系解除，并判令家乐公司支付租赁期间的租金及至迁出之日的房屋使用费，并无不当。（二）关于家乐公司未按照合同约定期限支付租金的行为是否构成违约的问题。双方当事人均认可家乐公司除在2010年10月25日支付了10万元押金之外，再未向国贸公司支付过房屋租金这一事实。现家乐公司主张其与国贸公司达成了一致，用国贸公司拖欠其的300万元健身卡费抵顶其欠国贸公司的房租，但国贸公司对此不予认可，且家乐公司在另案起诉国贸公司要求其支付健身卡费300万元一案及此后申报债权的过程中，亦未向国贸公司的破产管理人主张过债务相互抵销。故家乐公司在本案中以双方的债务已相互抵销为由进行抗辩，主张其未按合同约定支付租金不构成违约，本院不予支持。此外，虽然国贸公司与新合作超市公司曾就案涉房屋中1982.66㎡的产权存在过争议，但与家乐公司形成租赁合同关系的相对方系国贸公司，故根据合同的相对性原则，家乐公司理应向国贸公司支付租金。且案涉房屋中1052.26㎡的产权一直登记在国贸公司名下，产权并无争议，但家乐公司也一直未支付过该部分房屋的租金。故家乐公司以案涉房屋产权存在争议为由主张其未按合同约定支付租金不构成违约，本院亦不予支持。家乐公司未按照合同约定的期限支付租金，其行为已构成违约，原审判令其承担相应的违约责任亦无不当。综上所述，家乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元，由延边家乐健身有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘陆璐审 判 员  温淑敏代理审判员  宋姜美二〇一八年六月十二日书 记 员  蔺 宇