广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初（二）字第426号
原告柳州市瑞昌投资有限公司。
法定代表人徐王丽，该公司总经理。
委托代理人覃杰，柳州市正明法律服务所法律工作者。
委托代理人莫智茂，柳州市正明法律服务所法律工作者。
被告吴慧强，男。
第三人梁洁清，女。
第三人韦彩顺，男。
原告柳州市瑞昌投资有限公司（以下简称瑞昌公司）诉被告吴慧强，第三人梁洁清、韦彩顺委托合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法组成由代理审判员阮锋担任审判长，人民陪审员覃茜和人民陪审员李莉参加的合议庭，于2014年8月21日公开开庭审理了本案。书记员欧珣担任记录。原告瑞昌公司的委托代理人覃杰，被告吴慧强及第三人梁洁清到庭参加了诉讼。第三人韦彩顺经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞昌公司诉称：原、被告双方于2013年9月23日签订《房产买卖委托书》约定：被告自愿将属于自己所有位于柳州市航四路9号和谐家园7栋1单元4—1号的壹套房屋委托原告独家代理销售，该套房屋的代理总价（即销售底价）为人民币435000元，委托书签订之日原告应向被告支付代理定金人民币10000元，被告同意原告以人民币435000元作为该房屋的销售底价，被告同意原告以一次性或银行按揭代理销售该房屋，并且最终的成交价若超出销售底价435000元的部分作为原告的销售佣金，被告应积极配合原告销售，如被告恶意不配合原告销售此房屋或者私下与代理客户成交，或在委托期内终止销售该房屋的，则被告应按该房屋的委托售价之10%向原告进行赔偿，双方除此之外还对其他事项进行了相关约定。上述委托书生效后，原告以登报发布卖房广告等方式四处寻找买方，后于2013年11月4日与买家韦彩顺达成了房屋买卖协议。然原告与买家达成房屋买卖协议后多次要求被告配合原告及买家共同到房产局办理房屋的过户登记手续，但被告却以种种理由拒不配合，亦因被告不按照双方委托书之约定履行自己所负的义务导致原告最终无法将该房屋卖出，造成原告遭受了一定的经济损失，为此被告应按双方委托书第四条之约定承担相应的责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还定金10000元并赔偿经济损失43500元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
原告瑞昌公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房产买卖委托书1份，证明被告与原告的员工梁洁清共同签订房产买卖委托书约定由被告委托原告代理销售属于其所有位于柳州市航四路9号和谐家园7栋1单元4—1号的壹套房屋之事实，双方于该委托书中还对相关的违约责任进行了约定。
2、房屋认购合同书1份，证明原告接受被告代理出售房屋的委托后找到了买方韦彩顺并共同签订了房屋认购合同书之事实。
3、收条（吴慧强于2013年9月23日出具）1份，证明原、被告签订《房产买卖委托书》后，吴慧强已收到原告的员工梁洁清代交的定金10000元。
4、收条（梁洁清于2013年11月4日出具）1份，证明原告的员工梁洁清于2013年11月4日已收到第三人韦彩顺交来欲购买本案所涉房屋的购房定金20000元。
5、收条（韦彩顺于2013年12月3日出具，该收条内容与上述证据4书写在同一张纸张上）1份，证明由于被告不配合原告将本案所涉的房屋出售给第三人韦彩顺导致原告违约，致使原告除退还已收韦彩顺交付的定金20000元外，还同时按合同之约定向韦彩顺赔付了违约金20000元。
6、南国今报3份（日期分别是2013年9月28日、2013年10月7日、2013年10月8日），证明被告委托原告卖房后，原告以本公司之名义登报向社会公布本案所涉房屋的出售信息。
7、证明1份，证明第三人梁洁清是原告公司的员工，其在公司担任业务经理的职务。
8、柳州市房产档案馆房产查询档案材料复印件1组（合计17页，加盖柳州市房产局档案章），证明与本案所涉房屋同一小区内的其他房屋虽亦属于经济适用房，但完全可以上市进行出售交易。
原告瑞昌公司当庭提交的证据有：9、柳南区人民法院受理（2013）南民初（二）字第644号案件中被告吴慧强向该院提交的证据清单、名片复印件各1份，证明吴慧强自始至终知道梁洁清系原告公司的员工，梁洁清实际是代表原告与被告签订《房产买卖委托书》。
被告吴慧强辩称：1、原告与被告并没有签订任何委托书，原告也没有任何证据证明被告与其签订过委托书，因此双方不存在任何的委托合同关系，因此原告起诉被告无事实根据和法律依据，因此请求法院依法驳回原告的起诉；2、被告只是与第三人梁洁清个人于2013年9月23日签订《房产买卖委托书》，该委托书的甲方为被告，乙方为梁洁清个人，因此被告在本案中只与梁洁清存在委托合同关系，同时第三人梁洁清也曾分别于2013年11月和2014年1月两次以原告的身份起诉被告，这亦可说明实际系梁洁清与被告存在委托合同关系而并非瑞昌公司。
被告吴慧强为其辩解在举证期限内未提交任何证据，其庭后补交的证据有：1、房产证书1份，证明本案所涉房屋产权的登记时间为2011年7月5日。
第三人梁洁清陈述称：对原告的诉讼请求没有异议。
第三人梁洁清为其陈述在举证期限内未提交任何证据。
第三人韦彩顺庭前经本院制作的送达笔录中陈述称：对原告提交落款由“韦彩顺”书写收条之真实性无异议，该收条是我本人所写。具体情况是我与瑞昌公司签订《房屋认购合同书》后即到银行取款20000元依约交给瑞昌公司的业务员梁洁清作为双方合同约定之购房认购金，瑞昌公司收款后亦向我出具相应的收条，之后瑞昌公司又和我说由于房主不愿意卖房，所以无法再将该房屋出售给我，因此瑞昌公司按合同向我退还了购房认购金20000元并且赔偿了违约金20000元，我收款后在瑞昌公司原向我出具收条的下半部书写了相应的收条。
第三人韦彩顺为其陈述在举证期限内未提交任何证据。
在本案审理过程中：
1、本院依原告瑞昌公司之申请依法调取了本院受理（2014）南民初（二）字第84号案件于2014年4月9日制作的质证笔录1份；
2、为查明案件事实，本院依职权到柳州市房屋登记管理中心调取了关于属被告吴慧强所有位于柳州市航四路9号和谐家园7栋1单元4—1号房屋的经济适用住房买卖合同1份。
经过开庭质证，对于原告瑞昌公司提交的证据1，被告吴慧强及第三人梁洁清对该证据的真实性均无异议；对证据2，被告吴慧强及第三人梁洁清对该证据的真实性均无异议，但被告吴慧强同时表示其并没有委托原告瑞昌公司将房屋出售给第三人韦彩顺；对证据3，被告吴慧强及第三人梁洁清对该证据的真实性均无异议；对证据4—6，被告吴慧强及第三人梁洁清对该证据的真实性均无异议，但被告吴慧强同时认为该证据与本案均无关联性；对证据7，被告吴慧强以其并不清楚第三人梁洁清是否为原告公司的员工为由主张对该证据之真实性无法核实，第三人梁洁清对该证据的真实性无异议；对证据8，被告吴慧强及第三人梁洁清对该证据的真实性均无异议，但被告吴慧强同时表示其对该证据之证明目的有异议；对证据9，被告吴慧强及第三人梁洁清对该证据的真实性均无异议，被告吴慧强同时认可该证据系其在（2013）南民初（二）字第644号案件中所提交之证据。
对于被告吴慧强提交的证据1，原告瑞昌公司及第三人梁洁清对该证据的真实性均无异议。
对于本院依申请调取（2014）南民初（二）字第84号案件之质证笔录，原告瑞昌公司、被告吴慧强及第三人梁洁清对该证据之真实性均无异议。
对于本院依职权到柳州市房屋登记管理中心调取的经济适用住房买卖合同，原告瑞昌公司、被告吴慧强及第三人梁洁清对该证据之真实性均无异议。
因第三人韦彩顺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其自愿放弃质证的权利。
对以上当事人对真实性均无异议的证据本院予以确认。对于原告瑞昌公司提交的证据7，因第三人梁洁清对原告瑞昌公司主张其为该公司员工并无异议且第三人梁洁清于庭审中亦确认其与被告吴慧强签订《房产买卖委托书》时实际系以原告瑞昌公司之名义，故本院认为被告吴慧强在未能提出相反证据否定下对该证据之真实性应予确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年9月23日，被告吴慧强（甲方、卖方）与第三人梁洁清（乙方、代理方）共同签订《房产买卖委托书》约定甲方自愿将其座落于柳州市航四路9号和谐家园7栋1单元4-1号的壹套经济适用房（产权证号：柳房权证字第D01141**号，建筑面积91.41㎡）委托乙方独家代理销售，该代理销售的总价为435000元，其中双方于该委托书第二条约定：“签订本合同之日，乙方须向甲方交付独家代理定金壹万元整（￥10000元）。代理方不受甲方任何中介费，代理销售期限从2013年9月23日至2014年2月3日。代理期间内，乙方免费为甲方发布广告，如此房屋销售成功，此款作为房款的一部分”；第三条约定：“办理房产过户手续所需缴纳的一切费用（包括营业税、个人所得税、契税、过户费等）由乙方承担”；第四条约定：“甲方同意乙方以人民币肆拾叁万伍仟元整（￥435000元）作为销售底价，甲方同意代理方以一次性付款或银行按揭代理销售该房产。最终（该房产）的销售成交价超出（该435000元）的部分作为乙方的销售佣金。甲方应积极配合乙方销售，如甲方恶意不配合乙方销售此房产，或者私下与代理方的客户成交，或者代理合同期内终止销售该房产的，则（甲方）应按该房产委托售价的10%赔偿给乙方。……”，合同落款由吴慧强、梁洁清分别在甲方与乙方一栏上签名及捺盖手印。上述委托书签订的当天，梁洁清依约将代理售房定金10000元交予吴慧强，吴慧强收款后向梁洁清出具了手写收条。之后，梁洁清以原告瑞昌公司之名义先后于2013年9月28日、2013年10月7日、2013年10月8日在《南国今报》刊登上述房屋的出售广告信息。2013年11月4日，瑞昌公司（甲方、卖方）与第三人韦彩顺（乙方、买方）签订《房屋认购合同书》约定甲方自愿将座落于柳州市航四路9号和谐家园7栋1单元4-1号（产权证号：柳房权证字第D01141**号，建筑面积91.41㎡）的房产出售给乙方，乙方愿意购买该房产，其中双方于该合同第二条约定：“甲、乙双方协定上述房产（销售）总价为人民币肆拾玖万元整（￥490000元）”；第三条约定：“乙方在签订买卖协议之日向甲方支付购房认购金人民币贰万元整（￥20000元）（此款于办完所有过户手续时冲抵房款）。乙方以银行按揭的方式付款给甲方（按银行最新政策办理）。甲方在收到乙方（交付）的认购金后于2013年11月10日前，由乙方将其准备好的首付款人民币壹拾伍万元整（￥150000元）交给甲方，……。甲、乙双方等银行按揭申请审批通过后5个工作日内共同到房产局办理过户相关手续，甲方等7个工作日后到房产局领取新的房产证；……”；第六条约定：“……如果甲方不能将此房产过户给乙方，则双倍退还购房认购金给乙方”；双方除此之外还对其他事项进行了约定，合同落款由瑞昌公司、韦彩顺分别在甲方与乙方一栏上盖章或者签名，并且梁洁清亦在甲方“公司代表”一栏上签名。2013年11月4日，韦彩顺依约向瑞昌公司交付了购房认购金20000元，瑞昌公司收款后向韦彩顺出具相应收条。后由于吴慧强拒绝出售上述房屋，致使瑞昌公司无法将该房屋实际出售给韦彩顺，故梁洁清以瑞昌公司之名义依约将韦彩顺原所交付的购房认购金20000元予以了退还并且还依约向韦彩顺赔付了违约金20000元，韦彩顺收款后向瑞昌公司出具了手写收条。原告以吴慧强事后反悔出售约定的房屋已构成违约，致使其遭受相关损失为由诉至本院，提出以上之诉讼请求。
另查明，梁洁清因委托合同纠纷曾作为原告以吴慧强为被告先后于2013年11月26日、2014年1月14日诉至本院［即分别为本院受理的（2013）南民初（二）字第644号及（2014）南民初（二）字第84号案件］，该两案件后均以撤诉结案。第三人梁洁清系原告瑞昌公司的员工，梁洁清及瑞昌公司均确认梁洁清于2013年9月23日与被告吴慧强共同签订《房产买卖委托书》实际系以瑞昌公司之名义，梁洁清该签订合同之行为属于履行公司的职务行为，另梁洁清在与吴慧强洽谈相关委托售房事宜时曾向吴慧强递送了其本人的名片，该张名片上载明的内容为“柳州市瑞昌投资有限公司梁洁清经理”，而吴慧强在本院受理的（2013）南民初（二）字第644号案件中亦曾向本院提供该张名片作为其己方的证据。本案位于柳州市航四路9号和谐家园7栋1单元4—1号的房屋属于经济适用房，吴慧强作为买受人于2008年9月8日与出卖人广西金森林房地产开发有限公司签订该套房屋的《经济适用住房买卖合同》，其中该《经济适用住房买卖合同》第十九条约定：“购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地等相关价款，具体缴纳比例由市人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”，吴慧强于2011年7月5日在房产主管部门办理了该套房屋的产权登记并其后领取了产权证书。
结合本案之争议焦点，本院认为：
关于本案原告主体的问题。根据庭审查明，虽瑞昌公司并未在本案的《房产买卖委托书》上加盖印章，但梁洁清在与吴慧强洽谈相关委托售房事宜时亦曾向吴慧强递送了其本人载明内容为“柳州市瑞昌投资有限公司梁洁清经理”之名片，并且吴慧强在本院受理的（2013）南民初（二）字第644号案件中亦将该名片作为其的证据向本院提交，亦即吴慧强在与梁洁清签订上述《房产买卖委托书》时亦已知道梁洁清系瑞昌公司之员工，对此梁洁清及瑞昌公司亦均确认梁洁清与吴慧强签订上述《房产买卖委托书》实际系以瑞昌公司之名义及梁洁清该签订合同之行为属于履行公司的职务行为，另在《南国今报》上刊登本案所涉吴慧强房屋的出售广告信息亦系以瑞昌公司之名义，故应当确认本案中与吴慧强发生委托售房合同关系的相对方实际系瑞昌公司而并非梁洁清个人，因此吴慧强上述辩称其与瑞昌公司不存在任何委托合同关系之观点于法无据，本院对此不予采信。综上，本院确认瑞昌公司具备本案适格原告的主体身份。
关于返还定金之诉请。根据本院到柳州市房屋登记管理中心调取的《经济适用住房买卖合同》证实吴慧强签订该《经济适用住房买卖合同》购买本案所涉房屋的时间为2008年9月3日，由于该房屋属于经济适用房，依照该《经济适用住房买卖合同》第十九条“购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地等相关价款，具体缴纳比例由市人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”之约定，即该房屋自2008年9月3日起至2013年9月2日止期间内不得上市转让交易，但自2013年9月2日以后则可以上市转让交易，由此吴慧强于2013年9月23日与瑞昌公司签订《房产买卖委托书》委托瑞昌公司代理其转让该房屋时并未在上述《经济适用住房买卖合同》约定不得上市转让交易的禁止期间内，故吴慧强在瑞昌公司依其委托已经代其寻好买主并欲将该房屋转售第三人韦彩顺时却提出该房屋购买未满5年而不得上市转让交易之辩解的观点依法不能成立，因此吴慧强拒绝将其房屋转售第三人韦彩顺之行为已构成违约。结合庭审查实梁洁清代表瑞昌公司与吴慧强签订上述委托书的当天已依约将约定的代理售房定金10000元交予吴慧强之事实，因致使本案转售房屋不成的过错在于吴慧强，故吴慧强应将已收取瑞昌公司的代理售房定金10000元予以退还。综上，原告诉请被告吴慧强返还定金10000元于法有据，本院予以支持。
关于赔偿损失之诉请。如上所述，被告吴慧强拒绝将其房屋转售第三人韦彩顺之行为已构成违约，结合瑞昌公司与吴慧强签订《房产买卖委托书》第四条“甲方（即吴慧强）同意乙方（即瑞昌公司）以人民币肆拾叁万伍仟元整（￥435000元）作为销售底价，……如甲方恶意不配合乙方销售此房产，或者私下与代理方的客户成交，或者代理合同期内终止销售该房产的，则（甲方）应按该房产委托售价的10%赔偿给乙方”之约定，本院认为该违约金条款系瑞昌公司与吴慧强平等协商之合意，合法有效，受法律之保护，故吴慧强应按该违约金条款之约定承担相应的违约责任。综上，原告诉请被告吴慧强赔偿损失43500元（435000元（约定委托售房的底价）×10%=43500元］于法有据，本院予以支持。
此外，因酿成本案纠纷的过错在于被告吴慧强，故本案相应的诉讼费用应由被告吴慧强承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴慧强向原告柳州市瑞昌投资有限公司返还定金人民币10000元。
二、被告吴慧强向原告柳州市瑞昌投资有限公司赔偿违约损失人民币43500元。
案件受理费1138元（原告已预交），由被告被告吴慧强负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 阮锋
人民陪审员 覃茜
人民陪审员 李莉
二〇一四年十二月九日
书 记 员 欧珣
附适用法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
5、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。