安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0603民初1898号
原告：符丽，女，1978年7月30日出生，汉族，淮北矿业集团机电装备公司员工，住安徽省淮北市相山区。
原告：董连杰，男，1977年1月8日出生，汉族，烈山区纪委工作人员，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：符丽（系董连杰的妻子），女，住安徽省淮北市相山区。
被告：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市淮海路159号金淮北大厦。
法定代表人：王继法，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。
原告符丽、董连杰与被告淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告符丽同时作为原告董连杰的委托诉讼代理人，被告鼎盛公司的委托诉讼代理人田地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
符丽、董连杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令鼎盛公司将鼎盛国际4层421号铺归还符丽、董连杰；2、依法判令鼎盛公司给付拖欠的房租费（从2016年2月1日至鼎盛公司将商铺归还之日，所欠房租按原合同约定5%赔付符丽、董连杰），至2018年4月30日房租费共计24921元；3、判令鼎盛公司按应付逾期租金总额日万分之二给付违约金2461.46元；4、判令鼎盛公司按工商银行同期贷款利率按日向符丽、董连杰支付逾期付款利息共1468.85元；5、判令由鼎盛公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，符丽、董连杰申请将第2、3、4项诉讼请求分别变更为：2、依法判令鼎盛公司给付拖欠的房租费（从2016年2月1日至鼎盛公司将商铺归还之日，所欠房租按原合同约定5%赔付符丽、董连杰），至2018年4月30日房租费共计25844元；3、判令鼎盛公司按应付逾期租金总额日万分之二给付违约金2639元；4、判令鼎盛公司按工商银行同期贷款利率按日向符丽、董连杰支付逾期付款利息共1569.22元。事实与理由：2008年10月1日，鼎盛公司按购房款总价的8%作为年租金与符丽、董连杰签订租赁合同。到2013年9月30日第一次合同到期后，鼎盛公司以经营不善市场行情不好为由，将租金由购房款总价的8%下降到5%与符丽、董连杰签订租赁合同。2013年10月1日，双方再次签订《租赁合同》，合同约定：符丽、董连杰将其位于淮北市相山区淮海路1xx号金淮北大厦4xx铺的商铺（面积14.66㎡）出租给鼎盛公司用于鼎盛国际商场的经营，租期为3年，即2013年10月1日至2016年9月30日止，该房屋租金采取保底加浮动的方式，即鼎盛公司每年最低向符丽、董连杰支付的保底租金为商铺购房合同中售价的5%（11078元），并根据鼎盛国际年终税后利润相应增加；租金半年支付一次，每半年的第一个月月底之前支付该半年的租金；鼎盛公司逾期支付租金的，逾期一日，需按照工商银行同期贷款利率向符丽、董连杰支付逾期付款利息，连续两次逾期支付租金，符丽、董连杰有权提出解除本合同。鼎盛公司自2013年10月1日签订房屋租赁合同至今，始终未按合同约定方式履行付款义务（每半年的第一个月月底之前支付该半年的租金），并在未与符丽、董连杰进行任何沟通的情况下，擅自采用按月方式支付租金，且经常随意拖欠。自2017年6月支付完2016年1月的租金后，至今未支付租金，已构成根本性违约。依据合同第六条第一款约定，符丽、董连杰在合同到期前3个月（2016年5月31日），以告知函形式告知鼎盛公司，不再与鼎盛公司续签租赁合同，解除合约。鼎盛公司加盖公章对该事实予以确认，但至今仍将案涉商铺出租。鼎盛公司无理拒不支付租金至今，严重损害了符丽、董连杰的合法权益。为了维护符丽、董连杰的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。
鼎盛公司辩称，1、符丽、董连杰无权单独请求返还商铺，本案商铺与传统商铺不同，其不能独立使用，若强行独立使用必然侵犯其他业主的相邻权，损害业主的整体利益，不符合权利正当行使原则。2、租金标准的确定应实事求是随行就市。原租金较高，除当时市场因素外，还有开发商促销让利等因素。开发商不可能永远让利下去，加上商铺租赁市场发生巨大变化，租金标准必须回归实事求是随行就市原则。原合同第6.3条款中明确约定，重新签订合同时租金参照原合同期内平均税后利润确定。经有资质的中介机构审计得出2014年至2016年三年平均年利率1.42%，现按购房款2%/年计付租金仍有让利成分，当前已签合同户数184户，占总户数59.35%，签约面积占商场总面积的79.46%。3、租金拖欠情况。2013年-2016年租赁合同期内拖欠9个月（2016年1月-9月）的租金8307元，2016年10月后的租金，因符丽、董连杰不续签合同，无法支付。4、2013年-2016年租赁合同期内拖欠的违约金、利息按合同约定履行，合同期外因符丽、董连杰不续签合同，双方租赁合同关系终止，不存在违约金、利息问题。5、相关判决应予参照。贵院（2016）皖0603民初3232号，（2017）皖0603民初1408号、1409号、1740号、2928号、3002号等27起案件及淮北市中级人民法院（2017）民终885号、1182号案，淮北市中级人民法院（2018）民终92号、93号、95号、96号、97号等20起案件与本案相同，相关判决应予参照。
本院经审理认定事实如下：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由安徽天象（集团）有限责任公司（以下简称天象集团）开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。共有产权面积为16429.82平方米，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为8437.69平方米，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。符丽、董连杰系421号商铺的业主，购买商铺总价为221550元。
2014年1月6日，符丽、董连杰与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定：租赁标的物为淮北市金淮北鼎盛国际421号商铺，建筑面积14.66平方米，总价221550元：租期3年，自2013年10月1日至2016年9月30日，保底租金为每年商铺购房合同中售价的5%，即年租金11078元，租金每半年给付一次，于每半年第一月月底之前支付。如鼎盛公司不按合同约定的数额和期限支付租金，每逾期1日按照工商银行同期贷款利率支付逾期付款的利息；如合同期限届满后，符丽、董连杰无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数等内容。鼎盛公司于2013年11月26日出具的租赁合同有关条款的说明载明：若鼎盛公司不能按照合同约定的租金数额和期限支付租金，应按逾期实际天数工商银行规定的当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总额万分之二的违约金。
2016年5月31日，符丽、董连杰书面告知鼎盛公司，合同期满后不再续签租赁合同。鼎盛公司支付合同期内的租金至2015年12月，拖欠符丽、董连杰租赁合同期内9个月（2016年1月-9月）的租金8307元没有支付。2016年9月30日合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，亦未支付占有使用费，继续占有使用至今。
2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所（以下简称恒正事务所），委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元，该利润与309户商铺的售价相比均不足2%。2017年3月31日，恒正事务所出具了皖恒会审字（2017）第08号、08-1号、08-2号审计报告书，认为鼎盛国际提供的经营状况关系表在所有重大方面按照《小企业会计准则》的规定编制，公允反映了鼎盛公司2016年、2015年、2014年的经营成果。
截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象集团在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。
另查：金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。符丽、董连杰购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。
以上事实，有符丽、董连杰提交的租赁合同、房地产权证、《租赁合同》有关条款修订说明、告知函、银行对账单，鼎盛公司提交的租赁合同、2014年财务审计报告、2015年财务审计报告、2016年财务审计报告、已经签约清单及已付5月份租金清单、天象集团说明及审计单位证明，以及双方庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，2014年1月6日，符丽、董连杰与鼎盛公司签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。在合同有效期内，双方均应履行各自义务。
关于租赁合同期限内的租金及利息、违约金。鼎盛公司拖欠符丽、董连杰2016年2月-9月租赁合同期内8个月的租金8307元没有支付，属违约行为，应按照合同约定支付同期银行贷款利率的利息和应付逾期租金总额万分之二的违约金。原合同约定租金每半年给付一次，于每半年第一月月底之前支付。故2016年1、2、3月份的租金2769.50元应于2015年10月31日前支付，截至符丽、董连杰主张权利的2018年4月30日该部分的逾期利息应为301.18元（按照本金2769.50元年利率4.35%从2015年11月1日计算至2018年4月30日）。2016年4-9月份的租金5539元应于2016年4月30日前支付，截至符丽、董连杰主张权利的2018年4月30日该部分的逾期利息应为481.89元（按照本金5539元年利率4.35%从2016年5月1日计算至2018年4月30日）。截至2018年4月30日，以上两笔租金的逾期付款违约金总计为817.88元。欠付租金8307元万分之二的违约金为1.66元，以上逾期利息及违约金总计为784.73元。
关于返还商铺问题。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”截至2018年3月31日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此本院认定，多数业主同意在2016年10月1日至2019年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。这种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给符丽、董连杰，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且符丽、董连杰提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于符丽、董连杰请求判令鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。
关于2016年10月1日起的房租费、占有使用费问题。双方签订的租赁合同于2016年9月30日到期，之后未再签订租赁合同，且符丽、董连杰曾于2016年5月31日向鼎盛公司主张合同到期后不再续租的意思表示。故自2016年10月1日日，双方不存在租赁合同关系，符丽、董连杰主张的自2016年10月1日至商铺返还之日的“房租费”应为占有使用费。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与184位业主续签了租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同中售价221550元的2%（每年4431元，每月369.25元）支付符丽、董连杰商铺的占有使用费，但不超过2019年9月30日，之后的租金或占有使用费，双方可另行协商。其中2016年10月1日至2018年4月30日的占有使用费为7015.75元（369.25元/月×19月）。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告符丽、董连杰原租赁合同期内的租金8307元、逾期利息、违约金784.73元，合计为9091.73元；
二、被告淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告符丽、董连杰位于淮北市相山区淮海路1xx号金淮北大厦1#4xx号商铺自2016年10月1日至2018年4月30日的占有使用费7015.75元，之后的占有使用费继续按照每月369.25元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；
三、驳回原告符丽、董连杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费551元，因适用简易程序审理，减半收取275.5元，由被告淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判员 陈永战
二〇一八年六月二十七日
书记员 张 莉
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。