福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0104民初1912号
原告：李雄声，男，1971年9月7日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托诉讼代理人:李丹，福建福民律师事务所律师。
被告：黄建珠，女，1969年9月6日出生，汉族，住福州市仓山区。
原告李雄声与被告黄建珠土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日作出（2016）闽0104民初字第1974号民事判决。被告黄建珠不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2017年2月27日福州市中级人民法院作出（2016）闽01民终5422号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李雄声及其委托诉讼代理人李丹，被告黄建珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李雄声向本院提出诉讼请求：1.确认李雄声与黄建珠于2015年1月26日所签订的《租赁协议》无效；2.判令黄建珠返还李雄声所缴纳的租金和押金人民币275000元；3.判令本案诉讼费用由黄建珠承担。诉讼期间李雄声变更诉讼请求为：1.判令解除李雄声与黄建珠于2015年1月26日签订的《租赁协议》；2.判令黄建珠赔偿李雄声经济损失20万元，退还李雄声所缴纳租金208000元、押金64000元、填土费3000元，共计人民币475000元。事实和理由：2015年1月26日，李雄声与黄建珠签订《租赁协议》，协议约定：黄建珠将位于谢坑安头学堂山头面积约13.4亩的地块出租给李雄声，租赁期限从2015年3月1日起至本地块被政府全部征用拆迁为止，土地租赁费用为16000元/月，李雄声需支付四个月租金64000元作为承租该地块的押金，在租赁期间，李雄声方可根据需要建设部分生活或生产用房。2016年3月李雄声欲在该地块建设废品回收站遭到周边村民阻止，后从村民口中得知该地块为耕地，不能进行非农建设。协议签订后，李雄声也未办理改变土地用途的相关审批手续。在租赁期间，黄建珠只完成通水，未完成通电、通路、平整土地，围栏一年倒了两次。该地块被村民用槽钢打了一排路障，盖了一间小房子堵住一半路面，并在路口安装了铁门，村民一直阻挠，导致李雄声回收废品的货车根本无法进入该路段。围栏里也插了几十条电线杆，黄建珠却谎称是村委临时立的，但李雄声通过各方了解，村委是将电线杆立在属于已被征用的土地上，而非立在黄建珠的土地上，由此可以说明黄建珠租赁给李雄声的土地很大一部分并非属于黄建珠的土地。以上事情发生时，李雄声均在第一时间告知黄建珠，找黄建珠协商，但黄建珠总以各种理由推诿。另外，黄建珠在明知空地面积只有9.1亩(黄建珠在一、二审提供的证据证明该地总面积只有16亩；在中院二审询问环节，黄建珠申请的证人有说到该地块面积一共只有16亩，其中6.9亩已经被征用的事实；再审中黄建珠提供的证人证词说到总面积20.3亩，李雄声认为20.3亩是黄建珠虚构的数字，只是为了符合黄建珠所说将13.4亩出租给李雄声而恶意杜撰的数字。)的情况下却恶意以面积13.4亩出租给李雄声，且黄建珠在对空地围墙时，有意将不属于自己的土地围在墙内，以增加面积，让李雄声误以为空地面积充足，以赚取更多的租金，其空地超出部分面积达到合同约定面积的30%，致使李雄声一直无法实现使用该地块从事原来计划回收废品的目的。针对以上所述的种种情况，李雄声曾多次找黄建珠协商，但黄建珠均不予理睬，无奈李雄声给黄建珠发了一份函，要求黄建珠按协议内容履行义务，但黄建珠还是不予理睬将函件原封不动地退回,最后李雄声才迫不得已起诉到法院。根据目前了解到的信息，该地块已经被围挡了，可能被政府征用或者被黄建珠另作他用。综上，黄建珠的行为明显违反了《租赁协议》第一条：出租面积约13.4亩；第四条第1项：本协议生效后，甲方（黄建珠）将协议项下的土地交给乙方（李雄声）使用之前负责该地皮三通一平（通水、通电、通路、平整土地）围墙及协调周边关系；以及第2项：三通一平及围墙时间不得超过2015年3月1日的约定。黄建珠的行为已经构成了根本违约，导致李雄声的合同目的不能实现，李雄声有权解除合同并要求黄建珠承担违约责任。根据《租赁协议》第六条黄建珠应赔偿李雄声的经济损失20万，如数退还李雄声所缴纳的租金208000元、押金64000元、填土费3000元，共计人民币475000元。
黄建珠辩称，其不同意李雄声变更诉请，提出几点意见如下：1.李雄声原审时候以提起无效合同提起诉讼，无效合同的案件还未结案，审理中应当解决其和李雄声签订的合同是否有效，李雄声变更诉请；2.变更诉请第一点是解除租赁协议，相当于承认该租赁合同有效。李雄声变更诉请第二点，请求其进行赔偿没有，属于另行提起诉讼的范围，本案就不要审理，直接可以驳回诉讼请求，因为是无效合同就不需要解除，这才是本案的焦点。另外更主要的是在解除协议前也要交满租金，出租的地块经黄建珠验收后交还黄建珠；3.李雄声变更诉请第二点，请求其赔偿李雄声损失20万元没有提供证据和法律依据，更主要的问题时其的抗辩权利，属于另行起诉的范畴，不是再审处理的范围。二、1.租赁协议是在双方自愿基础上订立的，双方还订立了补充协议，经过李雄声验收后才交付使用，李雄声履行一年多没有提出异议，现在提出退还租金没有法律依据；2.黄建生等人向城门镇安平村订立土地流转承租协议时，明确指出该土地属于高速公路作料场留下的土地，不能耕作，可见该地块不是耕地。协议还规定面积以丈量为准，所以李雄声提出地块只有9.1亩没有依据，且该土地不是按土地面积来计算费用，协议约定围墙内地块交付李雄声使用，约定出租面积为13.4亩，李雄声验收时也没有实际丈量，李雄声履行一年多没有异议，可以认定李雄声已经默认，现在提出更多理由都没有依据；3.李雄声称村民阻挠没有依据，电线杆不是立在征用地块上，征用9亩也不是在出租的地块上，与本地块出租没有矛盾，李雄声在验收进场时已经知晓。其在公平基础上订立租赁协议，李雄声占用任何人的地块都应当交租金，请求驳回李雄声的所有诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李雄声提供的照片，未体现拍摄的时间、地点，无法证明其证明对象，本院不予认可；2.李雄声提供的通话录音整理资料（附光盘一张），李雄声、黄建珠对该录音真实性无异议，本院对该录音整理资料真实性予以认可，对话内容体现李雄声欲将空地转租给他人使用时遭到周边村民的反对，黄建珠未依约及时协调好周边村民的关系等，故本院予以采纳；3.黄建珠提供的土地流转承租协议两份、安平村委会出具的证明，可以证实讼争地块与安头自然村鹤堂山地块系同一地块，该地块面积约16亩（面积以实际丈量为准），该地块由于1996年福泉高速公路建设需要作为作料场，留下的残渣造成该地块长期不能耕作，该地块由福州市仓山区城门镇安平村民委员会流转出租给王建生、王暖生、王升南、王萍；4.黄建珠提供的授权委托书、补充证明材料，证明王建生、王暖生、王升南、王萍将其拥有使用权的讼争地块委托给黄建珠管理使用，该地块实际丈量面积为20.3亩，被征用6.9亩，未征用面积约为13.4亩；5.补充协议，证实双方约定李雄声须在2015年3月1日前向黄建珠交纳场地押金及当月租金共计人民币80000元，合同签订当天李雄声须先预交人民币30000元，其余人民币50000元在李雄声验收完黄建珠所从事的三通一平及围墙工程后一次性付清，根据李雄声提供的银行查询结果，李雄声于2015年1月27日转账30000元至谢鸿海账户，于2015年2月3日转账50000元至谢鸿海账户，即李雄声于2015年2月3日已经付清补充协议约定款项，故可以证实黄建珠已经将土地按约交付给李雄声。李雄声亦接收土地并支付场地押金及当月租金。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月26日，李雄声与黄建珠签订一份《租赁协议》，协议约定：黄建珠位村学堂山面积约13.4亩的空地出租给李雄声，并保证该地块与村集体及其他村民无任何纠纷，如有纠纷由黄建珠负责解决；租赁期限从2015年3月1日起至该地块被政府全部征用拆迁为止；租金为每月16000元，租金由李雄声在每月5日前向黄建珠支付，李雄声须预付四个月租金64000元作为承租该地块的押金；在租赁期内，李雄声有权将协议项下土地转租给第三方使用；黄建珠将土地交给李雄声使用前负责该地皮三通一平（通电、通水、通路，平整土地）围墙及协调周边关系，三通一平及围墙时间不得超过2015年3月1日等。协议签订后，黄建珠将上述土地交给李雄声使用，李雄声支付给黄建珠押金64000元。在租赁期间，李雄声向黄建珠支付填土费用3000元及13个月租金208000元。李雄声在将土地转租给他人使用时遇周边村民的反对。上述《租赁协议》项下约13.4亩土地位村鹤堂山（也叫学堂山），属于安平村民委员会集体所有的财产，该地块由于1996年福泉高速公路建设需要作为作料场，留下的残渣造成该地块长期不能耕作，该地块由福州市仓山区城门镇安平村民委员会流转出租给王建生、王暖生、王升南、王萍。王建生、王暖生、王升南、王萍将该地块委托黄建珠进行管理和使用。
本院认为，李雄声与黄建珠于2015年1月26日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容真实合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定履行。合同履行过程中，黄建珠未能依约及时协调好与周边村民的关系，该行为不足以致合同无法履行，故李雄声诉请解除双方签订的《租赁协议》及诉请黄建珠赔偿其经济损失20万元，退还其所缴纳的租金208000元、押金64000元、填土费3000元，于法无据，本院不予支持。本案协议项下的土地交付一年多，且李雄声已经支付租金13个月并未对该土地交付作为提出过异议，应视为黄建珠交付土地完全，故其主张交付土地违约，与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回李雄声的诉讼请求。
案件受理费5425元，由李雄声负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 林 珲
人民陪审员 吴建英
人民陪审员 黄丽蓉
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 林 薇