上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第4146号
原告朱星，男，1974年7月21日出生，汉族。
委托代理人李佳，女，1987年5月30日出生，汉族。
被告上海旭博置业有限公司。
法定代表人龙明辉，董事长。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
原告朱星诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法由审判员邵霞适用简易程序审理。本案于2015年12月3日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人李佳、被告委托代理人谢坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱星诉称，2012年9月27日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市青浦区清河湾路699弄73号X室房屋。该合同补充条款一第18条约定由于被告的原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后的6个月内未能办出，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到办出小产证之日。合同签订后，原告按约支付了所有房款，被告通知原告办理交接手续，但未向原告提交办理房屋小产证的必备证件，致使原告无法办理小产证。2012年12月27日双方办理交接手续，确认房款为人民币（以下币种均为人民币）1，356，528元。2014年8月，原告从邻居处了解到被告向大多数业主发出办理小产证通知书，但原告自始未收到材料。原告认为被告严重违反合同约定、损害原告切身利益，致使原告蒙受巨大经济损失，依法被告行为已构成违约，故原告诉于本院，要求判令被告向原告支付因被告原因导致原告无法取得房屋产权证（小产证），从而产生的逾期未办理产证违约金158，306.82元，以实际支付房屋总房款1，356，528元，每日万分之三的标准，自房屋交付后六个月之日起即2013年6月28日至实际办理出大产证之日即2014年7月22日为止，共计389天。本案受理费被告负担。
被告上海旭博置业有限公司辩称，本案中实际收房时间早于合同约定的交房时间，原告提前获得利益，不应当双重获利，逾期办证的时间应自合同约定的交房时间计算。对于原告诉请的逾期办证的违约金，被告先期确实存在延迟办理大产证的情况，但在被告整改过程中遭到小业主的阻挠行为，该扩大损失不应由被告承担，原告亦未举证证实延期办理小产证对原告造成的实际损失，故要求调整违约金数额。
经开庭审理查明，2012年9月27日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区清河湾路699弄73号X室房屋，根据暂测房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为135万元；合同第十一条约定被告定于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第18条约定：若因政府部门或原告原因未能办理原告名下的房屋产权证书（小产证）的，被告不承担任何责任。若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
合同约定的交房期限前，被告通知原告办理交房手续。2012年12月27日原、被告办理系争房屋的交接手续；当日双方确认房屋总价为1，356，528元。
另查明，2012年12月14日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得高层房屋的《上海市房地产权证》。被告至今未能取得系争房屋的《上海市房地产权证》。
还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路699弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，文件内容为所附的照片中显示，具体为告知各位业主，玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
以上事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋交接单、上海市新建住宅交付使用许可证、大产证、公证书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为：迟延办理产证的原因是被告原因导致，原告没有参与被告所称的针对整改的阻扰行为，不应对此承担责任，原告也不认同阻扰行为是整体行为，应由行为人承担责任；违约金的计算时间点应从实际交房时间后六个月计算，不同意被告提出的约定交房时间起算。
被告认为：被告整改过程中遭到大部分业主的阻挠，为了避免矛盾进一步扩大，被告暂停施工。为此提供：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片。证明被告根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安保外包委托协议、临时安保服务合同。证明被告为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭证，在整改工作遭到阻挠后，被告向业主发放反馈表并要求业主反馈意见。4、玫瑰湾业主QQ聊天群，证明原告也参与了阻挠被告的整改。被告认为阻挠行为应包括直接及间接行为。5、玫瑰苑业主联名信，该行为亦导致了被告的整改推迟。6、询问笔录，在被告聘请第三方进行整改中，遭到大部分业主阻挠，并因此报警，民警也到场，根据询问笔录的记载，可以看出由于大部分业主的阻挠导致被告无法及时进行整改，从而无法取得规土局给发的相应文件，导致无法办理产证。
原告确认部分证据的真实性，但认为与原告无关，不能证明原告存在阻挠被告整改的行为。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款1第18条约定，若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，被告应承担违约责任。现业主未能在约定期限办理小产证，此结果与被告擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，被告对此存在过错。被告在整改过程中，部分业主的意见和行为致被告整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于被告应承担的违约金，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、被告过错程度、被告的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。被告提出其向原告交房的时间早于合同约定的交房时间，故在适用补充条款一第18条违约金计算时应按照合同约定的交房时间计算，不应按原告实际收房时间计算。本院认为被告在做出补充条款一第18条中的违约责任承诺时是根据其能预见的合同履行情况，不能因为被告提前履行交房义务而加重其责任，故对于被告的意见，本院予以采纳。原告主张违约金的截止时间，于法无悖，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱星逾期办证违约金45，900元。
本案受理费3，466.10元，减半收取计1，733.05元，由原告负担785.55元，被告负担947.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一六年一月八日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。