四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民初字第1392号
原告（反诉被告）张朝普，男，汉族。
特别授权委托代理人顾雄峰。
委托代理人李智溥。
被告（反诉原告）徐双钱，男，汉族。
被告（反诉原告）于玲俐，女，汉族。
委托代理人汤春兵。
原告（反诉被告）张朝普与被告（反诉原告）徐双钱、于玲俐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张朝普的委托代理人顾雄峰、李智溥、被告（反诉原告）徐双钱、于玲俐及其委托代理人汤春兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张朝普诉称，原告与被告徐双钱与2013年11月3日签订房屋买卖合同，约定原告将位于盐亭县云溪镇昆仑路49号4楼2号精装修住房以25.6万元的价格出售给被告夫妇，合同约定在签订合同时支付给原告房价款4万元，2013年底前支付16.6万元，余款5万元待原告将房产证、土地使用权证办好后交予被告时交付，违约金为房屋总价款的20%。被告在签订合同后支付给原告4万元，2013年11月6日原告遂将钥匙交与被告，被告随即入住。2013年旧历年底前，原告催促被告支付第二次房款，但被告以种种理由未付款。春节后，原告继续催收，仍然未果。请求判令：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、由被告支付给原告违约金51200元；3、由被告支付给原告16.6万元的资金利息8466元；4、由被告支付给原告半年房屋租金3500元；5、被告搬出房屋，并赔偿因搬出造成房屋损坏的费用5000元。
被告答辩及反诉称，2013年11月，被告在不知道由原告的房屋为小产权房的情况下，与原告签订了房屋买卖合同，并按照合同支付了首付款4万元。事后，被告经向有关人员和部门了解，方知道原告出售给被告的房屋土地属于集体所有，其房屋属于严禁上市交易的小产权房，无法办理房屋所有权证和土地使用权证。双方签订的房屋买卖合同违反了土地管理法的规定，自始无效。特别是反诉被告采取强行停水、电、气的方式逼迫反诉原告搬离，严重侵害了反诉原告的权益。请求：1、确认反诉原告与反诉被告2013年11月3日签订的房屋买卖合同无效；2、判令反诉被告退还反诉原告已付的购房款4万元，并从2013年11月3日起按照银行同期贷款月利率0.85%支付资金利息。
经审理查明，1999年3月20日，原告张朝普之妻于连琼与原盐亭县云溪镇先锋村11组王仕贵经协商，将王仕贵宅基地中的90平方米的土地使用权转让给张朝普、于连琼之女张馨月，同日，王仕贵、于琼芝夫妇与张朝普、于连琼夫妇签订联合建房协议，约定双方联合建房三层，以楼梯中间为界，东面三层属张朝普、于连琼所有（地面积90平方米）、西面三层属王仕贵、于琼芝所有（地面积101平方米）。1999年11月3日，原盐亭县建设环境保护委员会出文同意王仕贵、张朝普、与黄河、于连琼将在云溪镇先锋村11组的原旧危房屋拆除，在原基原位上联合修一幢建筑面积为548.19平方米的住宅用房。房屋修建完成后，王仕贵、张朝普在2007年8月2日将房屋分配为：一楼一号属王仕贵之女王瑜所有、一楼二号为张朝普之女张馨月所有、二楼二号属张朝普所有、三楼一号属王仕贵之妻于琼芝所有、三楼二号诉张朝普之妻于连琼所有、底层二号属张朝普所有。2007年8月2日，张朝普向盐亭县房地产管理所申请对房屋初始登记。2007年8月3日，盐亭县房地产管理所向张朝普、于连琼、张馨月分别颁发了房屋所有权证，三套房屋登记的建筑面为均为90.42平方米。2007年11月27日，盐亭县国土资源局向张朝普颁发了国有土地使用权证，使用权类型为出让，使用权面积为57.20平方米。2011年10月24日，原盐亭县建设局向王仕贵、张朝普颁发建设工程规划许可证，同意王仕贵、张朝普住宅楼加层，建设规模为600平方米。房屋加层修建完工后，王仕贵委托重庆市建设工程质量检验测试中心对王仕贵、张朝普联建房进行鉴定，重庆市建设工程质量检验测试中心于2014年2月13日出具检测报告载明：工程为砖混结构房屋，房屋地下一层、地上共七层，均为住宅，鉴定结论为：盐亭县王仕贵、张朝普联建房主体结构主要承重构件在现有荷载作用下可满足安全使用要求。2014年1月7日，盐亭县城乡规划和住房保障局经现场勘察，发现王仕贵、张朝普加层扩建面积为871.27平方米，超出规划加层的600平方米。2014年5月7日，盐亭县城乡规划和住房保障局对王仕贵、张朝普作出罚款2100元的处罚，2014年6月12日，盐亭县城乡规划和住房保障局向王仕贵、张朝普对271.27平方米加层颁发了建设工程规划许可证。
2013年11月3日，原告张朝普与被告徐双钱就张朝普加层修建的4楼2号二室二厅一厨一卫（精装修）住房签订房屋买卖协议，协议约定：房屋价款为25.6万元，付款方式为：签订合同时支付4万元；年底前支付16.6万元；剩余5万元由张朝普将房产证、土地使用证办好交给徐双钱时付清，房屋的产权证和土地使用证由张朝普负责办理，费用由张朝普承担。合同同时约定：此合同从签字之日起生效，任何一方不得违反，如一方违约按房价总款的20%付对方违约金。合同签订后，被告徐双钱支付给原告张朝普购房款4万元。随后，被告徐双钱、于玲俐夫妇添置了灯具、厨房设施、家具、安装了防护栏，2014年1月底农历春节前，被告徐双钱、于玲俐夫妇入住房屋。2014年2月27日起，原告张朝普多次向被告徐双钱、于玲俐短信、电话联系催款。2014年4月8日以后，张朝普向徐双钱、于玲俐发短信，要求及时付款，否则按合同承担违约金、支付房租及损失等。2014年4月17日，原告张朝普发短信限期付款，否则将要封房，于玲俐回短信表示“我也不说什么我找到房子就搬走”。2014年4月23日，原告张朝普采取了停供水、电、气等措施，被告徐双钱、于玲俐带走部分衣物后，锁上房门带走钥匙离开房屋。2014年4月28日，原告张朝普便向本院起诉。
庭审中，反诉原告徐双钱、于玲俐要求反诉被告张朝普折价返还安装的防护栏、灯具、厨房设施等35000元，但未在提出反诉请求中提出，庭审中也未明确为反诉请求。审理中，经本院释明，被告徐双钱、于玲俐要求调整违约金。
上述事实，有当事人的陈述、土地转让协议、联合建房协议、原盐亭县建设环境保护委员会“关于同意王仕贵、张朝普等联合修建私房的通知”、盐国用（2007）第1868号土地使用权证、建设工程规划许可证、房屋买卖合同、短信记录等证据证实。
本院认为，原告张朝普在1999年与王仕贵联合建房时，使用的土地属于王仕贵的宅基地，但在2007年11月，土地管理部门向原告张朝普颁发了国有土地使用权证，该证上载明的土地使用权性质为出让，房地产管理部门向原告张朝普及其妻、女颁发了房屋所有权证，从上述两证能够证明原告张朝普及其妻、女的房屋所使用的土地已经转换为国有出让土地。2011年原告张朝普与王仕贵联合对房屋进行改扩建，盐亭县城乡规划和住房保障局向原告张朝普与王仕贵颁发了建设工程规划许可证，但原告张朝普与王仕贵改扩建的房屋面积超过了规划许可的600平方米，盐亭县城乡规划和住房保障局在对原告张朝普、王仕贵的行为进行了处罚后，于2014年6月12日对超出的271.27平方米颁发了建设工程规划许可证，说明原告张朝普、王仕贵对房屋的改扩建行为已经获得城市建设管理部门的行政许可，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”等规定，原告张朝普对改扩建房屋拥有物权，原告张朝普对改扩建的房屋有权处分。原告张朝普与被告徐双钱签订房屋买卖合同时，合同约定的房屋的土地使用权在2007年已经转化为国有土地，反诉原告徐双钱、于玲俐所称该房屋为小产权房的主张不能成立，反诉原告徐双钱、于玲俐请求确认双方签订的房屋买卖关系无效的主张，本院不予支持。因原告张朝普与被告徐双钱签订合同时约定的第二次付款时间为年底前支付16.6万元，虽然没有明确是公历年底还是农历年底，但合同采用的时间为公历，从整个合同内容应当理解该次付款时间为公历年底，即2013年12月31日前。从现有证据看，原告张朝普从2014年2月27日起，原告张朝普数次向被告徐双钱、于玲俐发短信催收，但被告徐双钱、于玲俐夫妇并未及时支付，也未向原告张朝普说明不能付款的理由，被告徐双钱、于玲俐在2013年12月31日前应当支付的房款为16.6万元，占房价总款的近65%，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，原告张朝普有权解除合同，因此，原告张朝普请求解除合同的主张，本院予以支持。合同解除的法律后果是：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告徐双钱、于玲俐应当退还房屋，并恢复原状，原告张朝普应当退还被告徐双钱、于玲俐购房款。房屋买卖合同中约定了“任何一方不得违反，如一方违约按房价总款的20%付对方违约金”，审理中，被告徐双钱、于玲俐申请对违约金进行调整，因被告徐双钱、于玲俐在本案中应当履行的是金钱债务，本院调整为到期应付款16.6万元按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍利息，期限计算为从2014年1月1日至2014年4月23日，因2014年4月23日原告张朝普采取了停水、电、气的办法，被告徐双钱、于玲俐无法在房屋内生活居住。对于2014年4月23日以后，因张朝普采用停水、电、气办法，而被告徐双钱、于伶俐采取关闭房门、带走钥匙的方式，致使房屋无法使用，双方均没有采取合法的途径进行解决争议，双方对造成房屋无法正常使用的损失，均有过错，对该损失双方均应当承担。该损失计算为房屋租赁损失，租金按照每月500元进行计算。对于原告张朝普主张的退还房屋的恢复需要的费用，因该费用尚未发生，原告张朝普也未提供退还房屋后恢复原状的费用计算依据，原告张朝普的该主张，在该案中本院不予支持，原告张朝普可以待实际发生后另行主张。因反诉原告徐双钱、于伶俐只是在庭审中提出要求反诉被告张朝普赔偿安装防护栏、添置灯具、厨房用具等费用35000元，但没有在提出反诉时提出为反诉请求，也未交纳该费用的反诉受理费，对该要求本案中不予处理，双方可协商或通过法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张朝普与被告徐双钱于2013年11月3日签订的房屋买卖协议；
二、由被告徐双钱、于玲俐在本判决生效后10日内返还房屋买卖协议约定的位于盐亭县云溪镇昆仑路49号4楼2号住房一套；
三、由原告张朝普在本判决生效后10日内退还被告徐双钱、于玲俐购房款4万元；
四、由被告徐双钱、于玲俐在本判决生效后10日内向原告张朝普支付以16.6万元从2014年1月1日至2014年4月23日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率4倍计算的违约金；
五、由被告徐双钱、于玲俐在本判决生效后10日内向原告张朝普支付从2014年4月24日起至本判决确定的退还房屋时止按照每月250元计算的的房屋未使用损失；
六、驳回原告张朝普的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告徐双钱、于玲俐的反诉请求。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费1504元，反诉费800元，共计2304元，由原告张朝普负担1104元，由被告徐双钱、于玲俐负担1200元（超过被告已预交部分，原告已预交，在执行时一并支付给原告）。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一四年八月十三日
书记员 王博
附录
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。