南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第412号
原告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司，住所地南宁市金湖路61号。
法定代表人刘礼宁，该公司董事长。
委托代理人戴熹，广西欣源律师事务所律师。
被告杨明。
被告吴英杰。
被告南宁市宗霖商贸有限公司，住所地南宁市科园大道31号。
法定代表人吴英杰，该公司总经理。
原告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司（以下简称梦之岛公司）与被告杨明、吴英杰、南宁市宗霖商贸有限公司（以下简称宗霖商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法由审判员梁娟担任审判长，与审判员江宛容、刘国湘组成合议庭，书记员秦翔华担任法庭记录，分别于2015年9月16日、2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告梦之岛公司的委托代理人戴熹，被告杨明，被告吴英杰，被告宗霖商贸公司的法定代表人吴英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梦之岛公司诉称，2014年3月30日，被告杨明与原告签订场地租赁合同，约定被告杨明承租原告位于南宁市××区××路梦之岛水晶城一层、建筑面积为35平方米的商铺用于经营可丽饼；租赁期从2014年4月11日至2015年4月30日，月租金为17500元，日租金为564元；租金按季度交纳，每拖延一天按应缴款项的千分之二向原告支付违约金；水电费按供电部门公布的价格执行。同时，租赁合同第九条约定，如被告在本合同生效之日后六个月内要求终止合同的，被告应向原告支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于二个月租金的违约金，以其中较高者为准。原告向被告交付商铺后，被告杨明从2014年7月4日起就未依约向原告缴纳租金、水电费。被告宗霖商贸公司于2015年2月10日向原告提交抵扣租金申请函，明确梦之岛西树泡芙商铺欠费用111343.9元，可丽饼商铺欠费用398214.6元，合计509558.5元，并请求以上款项从公司其他货款中予以抵扣。2015年2月26日，原告与被告杨明、吴英杰签订《关于水晶城西树泡芙、可丽饼租金缴纳的协议书》（以下简称协议书），协议书明确截止到2014年12月7日，被告在原告场地租赁经营可丽饼、西树泡芙的两个商铺共欠原告509558.5元（其中租金409325元，滞纳金93975元，水电费6258.5元），该笔欠费由吴英杰偿还。其中，被告杨明经营可丽饼商铺拖欠原告租金89740元，水电费2345.9元，违约金35000元。因被告拒绝向原告支付拖欠的各项费用，原告遂诉至法院，请求：1、确认原告与被告杨明的房屋租赁合同于2014年12月7日解除；2、判令三被告向原告支付拖欠的租金89740元、逾期支付租金的违约金35000元、水电费2345.9元，合计人民币127085.9元；3、判令三被告对原告的给付承担连带责任；4、案件受理费由三被告共同承担。
被告杨明辩称，1、同意本案租赁合同于2014年12月7日解除；2、本案债务应由吴英杰承担；3、其愿意用已交付给原告的履约保证金2万元抵扣所欠的租金。
被告吴英杰辩称，1、同意本案租赁合同于2014年12月7日解除；2、本案债务应由其承担，不应由杨明和宗霖商贸公司承担；3、其已与原告达成口头协议，以2万元履约保证金及其扣押在原告处的货款抵扣本案债务，其已支付完本案债务。
被告宗霖商贸公司答辩意见与被告吴英杰一致。
经审理查明，2014年3月30日，原告梦之岛公司（甲方，出租方）与被告杨明（乙方，承租方）签订了《梦之岛场地租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将位于南宁市××区××路梦之岛水晶城一层、建筑面积为35平方米的商铺出租给乙方经营可丽饼；租期自2014年4月11日至2015年4月30日；月租金为17500元，日租金为564元；租金按季度交纳，每拖延一天按应缴款项的千分之二向甲方支付违约金；被告在本合同生效之日后六个月内要求终止合同的，被告应向原告支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于二个月租金的违约金，以其中较高者为准；水电费按供电部门公布的价格执行；乙方在签订合同时应向甲方支付2万元作为履约保证金，如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、物业管理费、能源费或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费，该冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。同日，原告与被告杨明还签订了一份《梦之岛场地租赁合同》，将位于南宁市××区××路梦之岛水晶城一层、建筑面积为70平方米的商铺出租给被告杨明经营西树泡芙。合同签订后，原告依约将租赁商铺交付给被告杨明使用，被告杨明2014年10月17日向原告交付了2万元履约保证金，后未向原告交过租金。2015年2月10日，被告宗霖商贸公司向原告发出《关于抵扣租金申请函》，申请可丽饼商铺所欠款从其货款中抵扣，但原告没有答复。2015年2月26日，原告与被告杨明、吴英杰签订一份《协议书》，该协议书确定：原告与被告杨明签订的《租赁合同》最终经营截止日期为2014年12月7日，被告杨明用于经营可丽饼、西树泡芙的两个商铺共欠原告509558.5元（其中租金409325元，滞纳金93975元，水电费6258.5元），该笔欠费由被告吴英杰承担。原、被告双方在庭审中确认，上述所欠款509558.5元包括可丽饼商铺拖欠租金89819元、滞纳金19179元、水电费2345.9元，共计111343.9元。被告杨明愿意按合同约定用已交付给原告的履约保证金2万元抵扣涉案欠付的租金。
以上事实，有《租赁合同》、《协议书》、“广西北部湾银行交易对手方信息表”、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告梦之岛公司与被告杨明签订的《租赁合同》、原告梦之岛公司与被告杨明、吴英杰签订的《协议书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。因被告杨明拖欠原告的租金等费用，原、被告经协议约定《租赁合同》最终经营截止日期为2014年12月7日，且原、被告双方对房屋租赁合同于2014年12月7日解除亦无异议，故，原告请求确认其与被告杨明签订的《租赁合同》于2014年12月7日解除，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。本案中，作为债权人的原告，已于2015年2月26日与被告杨明、吴英杰签订了《协议书》，同意原债务人杨明将所欠债务转移给吴英杰，吴英杰实际取代原债务人杨明的地位而承担了原合同的全部债务，杨明对债务不再承担清偿责任。故原告要求被告杨明对涉案债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。被告宗霖商贸公司虽然向原告发出《关于抵扣租金申请函》，申请可丽饼商铺所欠款从其公司货款中抵扣，但原告当时没有答复，没有构成债务转移。故原告要求被告宗霖商贸公司对涉案债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。
本案中，原告与被告杨明、吴英杰签订的《协议书》中，确认被告杨明最终经营可丽饼商铺截止日期为2014年12月7日，所欠的租金为89819元、滞纳金为19179元、水电费为2345.9元，共计111343.9元。《租赁合同》第二条规定：“如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、物业管理费、能源费或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。”且在庭审中，被告杨明当庭表示愿意按合同约定用已交付给原告的履约保证金2万元抵扣涉案欠付的租金。故，对三被告主张用已交付给原告的履约保证金2万元抵扣涉案欠付的债务，本院予以支持。即减去被告杨明所交保证金2万元，被告吴英杰还需向原告支付91343.9元。被告吴英杰主张其已与原告达成口头协议，以其扣押在原告处的货款抵扣本案债务，其已支付完本案债务，但未提交证据证实，原告亦不认可，故本院不予采纳。原告主张被告应支付127085.9元，本院支持91343.9元，其余部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第八十四条、第八十五条、第八十条、第八条判决如下：
一、确认原告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司与被告杨明签订的《梦之岛场地租赁合同》于2014年12月7日解除；
二、被告吴英杰向原告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司支付债务91343.9元；
三、驳回原告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费2842元（原告已预交），由原告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司承担799元，被告吴英杰承担2043元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2842元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审判长 梁 娟
审判员 江宛容
审判员 刘国湘
二〇一六年二月十四日
书记员 秦翔华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第八十五条债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。