云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第2号 上诉人（原审被告）周峰，男，1980年3月10日出生，汉族，黑龙江省鸡东县人，住昆明市五华区。 上诉人（原审被告）周媛媛，女，1984年1月12日出生，汉族，黑龙江省鸡东县人，住昆明市五华区。 上诉人（原审被告）杨敏熙，女，1978年11月12日出生，白族，云南省红河州个旧市人，住昆明市五华区。 三上诉人共同委托代理人刘吉兴、杨佳，云南同仁律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）贾妍，女，1985年12月26日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市官渡区。 被上诉人（原审原告）王一平，男，1983年10月18日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市官渡区。 两被上诉人共同委托代理人代伟明，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人周峰、周媛媛、杨敏熙因与被上诉人贾妍、王一平房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明以下法律事实：2014年6月20日，贾妍与周峰签订了一份《商铺租赁意向协议》，约定贾妍自愿租赁周峰拥有租赁使用权和转租权的位于昆明市五华区红云路天骄北麓9幢1单元88号一层商铺，建筑面积1500平方米。同时约定本协议为租赁意向性条款，正式租赁合同及双方权利义务等详细条款在双方正式租赁合同中详细约定，所有条款以正式约定为准。还约定为意向性协议履行和正式合同签订，贾妍向周峰交定金人民币50000元。2014年6月20日，原告向被告支付了人民币5万元。2014年6月22日，王一平与周峰、周媛媛、杨敏熙签订了一份《商铺租赁合同》，约定王一平租赁的商铺为昆明市五华区红云路天骄北麓9幢1单元88号一层商铺，建筑面积为1380平方米，租赁商铺仅用于经营超市用途。租赁期共伍年，自2014年6月22日起至2019年6月22日止，其中从2014年6月22日起至2014年7月22日止为装修期（免收租金）。同时约定2014年6月22日至2015年12月22日的租金为每年900000元，租金按一年一付，王一平须在本合同签订时向周峰、周媛媛、杨敏熙付清第一期租金。还约定王一平应在本合同订立时向周峰、周媛媛、杨敏熙交纳保证金人民币180000元。若王一平未能按时足额交纳保证金，则本合同自动终止，周峰、周媛媛、杨敏熙有权另行处置本合同项下的租赁商铺。还约定周峰、周媛媛、杨敏熙应于2014年6月22日前将租赁商铺的钥匙交付给王一平。合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2014年6月22日，周峰出具一份收条，载明“今收到王一平交来租用天骄北麓88号一楼商铺租金人民币壹拾伍万元正（￥150000元）。”庭审查明，王一平至今未向周峰、周媛媛、杨敏熙支付保证金人民币180000元，周峰、周媛媛、杨敏熙亦未将诉争商铺交付给王一平。另查明，被告已将部分铺面出租给案外第三人使用。原告诉至法院请求：一、解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；二、被告返还原告已支付的租金人民币20万元，承担2万元的违约金，并承担自起诉之日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息；三、本案诉讼费用由被告承担。 根据上述确认事实，一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”1、合同约定2014年6月22日被告应该向原告交付租赁商铺，被告并未交付；2、原告已向被告交付部分租金的情况下，被告将部分铺面出租给第三人使用，该行为已表明其拒绝履行交付商铺的义务。原告贾妍、王一平的合同目的不能实现，故一审法院对于原告贾妍、王一平关于解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中原告为意向性协议履行和正式合同签订，于2014年6月20日支付的定金人民币5万元，该定金系立约定金。原、被告双方于2014年6月22日签订《商铺租赁合同》后，该笔定金抵作租金，加上原告于2014年6月22日所支付的租金人民币15万元，原告总计向被告支付了租金人民币20万元。现涉案《商铺租赁合同》已经解除，故一审法院对于原告要求被告返还租金人民币20万元及该款项自原告起诉之日（2014年9月23日）至实际返还款项之日止的利息的诉讼请求，依法予以支持。关于违约金部分。一审法院认为，依双方所签《商铺租赁合同》，原告应在2014年6月22日向被告支付合同第一期租金及保证金，被告应在2014年6月22日前向原告交付商铺，但双方均未完全履行自己的义务。本案在审理过程中，原、被告互指对方不履行义务，故自己拒绝履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中原告交付租金、保证金的义务应当与被告交付商铺的义务同时履行，在原告未完全履行自己义务时被告有权拒绝交付商铺，同时被告未完全履行自己义务时原告亦有权拒绝支付剩余租金及保证金。故一审法院对于原告要求被告承担2万元违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告贾妍、王一平与被告周峰、周媛媛、杨敏熙于2014年6月22日签订的《商铺租赁合同》。二、被告周峰、周媛媛、杨敏熙在本判决生效后五日内向原告贾妍、王一平返还租金人民币200000元，并支付上述款项自2014年9月23日至实际返还款项之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告贾妍、王一平的其他诉讼请求。案件受理费人民币4600元，减半收取人民币2300元，由原告贾妍、王一平承担人民币1150元，由被告周峰、周媛媛、杨敏熙承担人民币1150元。 一审判决宣判后，原审被告周峰、周媛媛、杨敏熙不服，向本院提起上诉，称：一、一审法院认定上诉人将部分铺面租给案外第三人使用是错误的。被上诉人在签订涉案合同后，一直不愿意交纳租金，为避免损失的进一步扩大，直至2014年10月，上诉人才将其中一小部分商铺租给第三人临时使用，第三人可以随时将铺面返还。二、一审判决认定证据不足，适用法律错误。签订合同后，被上诉人未严格按照约定向上诉人交纳18万元保证金和90万元租金，已经构成违约，一审法院却认为上诉人将部分铺面出租给第三人使用的行为表明上诉人拒绝履行交付商铺的义务是错误的。事实上，上诉人多次催促过被上诉人来领取房屋钥匙并交清剩余租金，但被上诉人未找到下家转租，才一直未交纳租金。虽然被上诉人未严格履行合同，但本合同没有达到解除的条件，可以继续履行。被上诉人滥用合同解除权，违反了我国《合同法》第8条、第107条的相关规定，请求：一、撤销一审判决，改判并驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 被上诉人贾妍、王一平答辩称：一、因上诉人未交付商铺，被上诉人才未支付剩余租金和保证金。二、上诉人在2014年7月已经将商铺租赁给第三人使用，并且在一审的结束的时候，将另外商铺租赁给“一心堂”药店使用，上诉人已经不可能继续履行合同，故上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。 二审中，上诉人未向本院提交新的证据材料。 被上诉人向本院提交以下新证据：涉案商铺的现场照片，上诉人在一审结束的时候已经将涉案商铺租赁给第三人“一心堂”药店使用。上诉人质证认为，对该证据的真实性认可，但不认可其证明目的。 本院认为，上诉人对被上诉人提交的证据的真实性予以认可，本院对上诉人提交的证据的真实性予以确认。 二审经审理查明的法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认。 归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：谁违约，涉案《商铺租赁合同》是否能够继续履行？ 本院认为，双方于2014年6月22日签订的《商铺租赁合同》明确约定，第一年租金900000元，租金按一年一付，被上诉人须在本合同签订时向上诉人付清第一期租金及保证金180000元，同时约定，上诉人应于2014年6月22日即签订合同当天前将租赁商铺的钥匙交付给被上诉人，从该合同约定看，上诉人至迟应当在签订合同当天交付钥匙，而被上诉人亦应在签订合同时支付第一年租金和保证金。但本案查明的实际履行情况是，上诉人至今没有按照约定交付钥匙，且将部分商铺已经出租给了案外人，而被上诉人向上诉人支付了200000元费用，上诉人称其多次催促被上诉人领取钥匙并足额支付租金，对于该事实并没有确凿的证据予以证实，故在此情况下，双方均未按照合同约定同时履行各自的义务，且均无确实证据证实系对方违约，鉴于涉案商铺已经部分出租给案外人的客观事实，双方当事人所签订的《商铺租赁合同》已经无法继续履行，一审判决解除双方签订的涉案合同并要求上诉人返还收取的20万元租金及利息并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人周峰、周媛媛、杨敏熙的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费人民币4600元，由上诉人周峰、周媛媛、杨敏熙承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  刘昕光 审 判 员  蔡 芸 代理审判员  熊梓旭 二〇一五年三月十九日 书 记 员  郭 涛