湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0114民初1412号
原告:武汉灰狗物流有限公司。
法定代表人:陈军生，该公司副总经理。
委托诉讼代理人:张成、李晓艳，律师，代理权限为特别授权。
被告:武汉天能物流有限公司。
法定代表人:李志平，该公司董事长。
委托诉讼代理人:陈开宇，律师，代理权限为一般授权。
第三人武汉首甲实业发展有限公司。
法定代表人:杨首甲，该公司董事长。
委托诉讼代理人:章敏，律师，代理权限为特别授权。
原告武汉灰狗物流有限公司(以下简称灰狗物流公司)与被告武汉天能物流有限公司(以下简称天能物流公司)及第三人武汉首甲实业发展有限公司(以下简称首甲实业公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张成、李晓艳，被告天能物流公司的委托诉讼代理陈开宇，首甲实业公司的委托诉讼代理人章敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告灰狗物流公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年4月10日签署的《仓库租赁合同》；2、请求判决被告向原告支付违约金人民币4744312.02元；3、被告向原告返还押金人民币1000000元；4、请求被告根据承诺给予原告2016年4月1日至2016年6月30日止三个月的免租期；5、被告赔偿原告各项经济损失共计人民币921127.25元；6、第三人武汉首甲实业发展有限公司对以上诉讼请求承担连带责任；7、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：1、原告与被告天能物流公司建立了租赁关系，并一直依约履行了承租人的合同义务，2、被告提供的租赁物从始至终都不符合合同约定的条件，即仓库消防等级达到丙二类标准，并提供消防合格证件，仓库用电应按120千瓦的容量标准提供，3、因被告提供的租赁物不符合约定条件，导致原告不能正常使用而遭受损失，原告由此向被告递交了催告函件3份，以及送达了律师函1份。被告通过承诺函的形式，向原告承诺最迟于2016年3月31日前提供正式用电等，否则给予原告不少于3个月免租期。4、被告未能提供正式供电，原告为保证正常使用租赁了发电机，并购买燃油提供发电。根据合同约定，因被告提供标的物不符合合同预定条件，导致原告不能正常使用，构成根本违约，经原告催告后在合理时间内，仍未得到解决，原告依约有权提出解除租赁合同及主张权利。5、鉴于被告与第三人之间的厂房租赁合同约定及授权书的内容，第三人首甲公司是本案实际的出租人，第三人也应对此承担责任。综上，原告已经履行了合同义务，被告行为根本违约。
被告天能物流公司辩称,1、本案原告已经擅自单方面终止合同，构成重大违约，原告已经将其仓库物件搬出，合同实际已经解除。2、原告要求违约金，没有法律和事实依据；原告违约在先，我公司有向原告要求违约金的权利。3、原告支付的押金应该冲抵原告拖欠的租金，原告尚欠被告300万元的租金。4、被告承诺函的含义是在双方友好履行租赁合同的情况下，被告给予免租期，但是原告已经擅自终止合同，严重违约。并且在我公司多次催款后，仍然拖欠租金，因此该承诺显失公平，已经无效。5、原告诉请的经济损失没有事实和法律依据，是其擅自终止合同造成的违约。6、原告自身违约在先，应由原告承担诉讼费，被告保留反诉的权利。综上，请法院驳回原告第二至第六项诉讼请求。
第三人首甲实业公司述称,1、我公司与原告没有租赁关系。2、原告与天能公司之间的经济往来与我公司是不同的法律关系，原告诉称我公司是实际出租人没有证据和理由。3、我公司不应作为本案诉讼主体，原告要求我公司承担连带责任没有法律依据。
本院经审理认定事实如下：2014年4月10日，被告（甲方）天能物流公司与原告（乙方）灰狗物流公司签订了一份《仓库租赁合同》，合同约定：约定租赁期限10年，预计自2014年9月1日起至2024年8月31日止；甲方负责按本合同约定的标准提供建筑面积不少于36000平方米的仓库给乙方使用,仓库交付乙方时应符合以下标准:建筑物按建筑质量管理标准验收合格;仓库的消防标准按丙二类建设(喷淋系统),并提供消防验收合格证；仓库用电应按120千瓦/万平方容量的电力线缆标准提供,以满足乙方正常生产运营的要求。违约责任：…10.3任何一方出现违约行为,经对方催告在合理期限内仍未能履行至符合合同约定的,对方均有权解除本合同,且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失。…10.8、…10.9在仓库交付后，如因一方单方擅自提前终止合同或因一方过错原因导致本合同提前终止，一方应赔偿另一方6个月租金作为违约金。合同还约定甲方仓库交付乙方后，乙方交纳的相关100万元作为“仓库”押金，此100万元押金在合同期最后一年的最后一个季度冲抵当期租赁租金。原告依约通过网银向被告支付了“仓库”押金100万元。2014年11月26日，原、被告签订了《仓库租赁补充协议》,对涉诉库房的交付及后续使用问题进行了补充约定，该补充约定确认押金100万元已实际支付到账。
原告在实际接收被告交付的仓库时，并不满足《仓库租赁合同》所约定的仓库消防等级丙二类的标准，且未能提供满足乙方正常生产运营要求的正常用电等。因被告未能提供正式供电，原告为保证租赁物的正常使用而租赁了发电机，并购买燃油提供发电。
合同履行过程中,原告灰狗物流公司就约定的消防等级丙二类标准及供电标准等相关问题，分别于2015年4月30日、2015年9月29日向被告送达《函件》，催告被告予以处理或承担相应责任。但被告均未采取有效措施予以解决。于是，原告灰狗物流公司认为被告严重违约，于2015年12月29日委托广东瑞迪律师事务所向被告天能物流公司发送律师函，函告解除与被告之间的租赁合同。
2016年1月26日，被告天能物流公司向原告送达了《仓库租赁承诺函》：首先，确认至今未能提供正式用电，园区消防验收也未正式验收通过。并向原告承诺：最迟于2016年3月31日前提供正式用电；消防合格证件尽快提供；若不能在2016年3月31日前提供正式用电（用电应按120千瓦/万平方容量的标准提供），则给予原告不少于三个月免租期，免租期为2016年4月1日至2016年6月30日止。期间，虽双方存有分歧，但合同仍在继续履行。后经原告多方催告，被告仍然没有履行承诺而达到租赁物使用要求。于是，原告灰狗物流公司对该仓库内的货物及设备等进行了撤场，腾退了租赁物。
另查明，2014年3月22日，第三人首甲实业公司与被告天能物流公司签订了一份《仓库租赁合同》，约定首甲实业公司提供建筑面积不少于36000平方米的厂房租赁给天能物流公司经营使用。被告天能物流公司租赁诉争房屋后，将租赁房屋转租给原告使用。
诉讼中，原、被告共同确认涉诉租赁仓库月租金为790719元。
以上事实,有原告灰狗物流公司向本院提交的原告《营业执照》;原、被告签订的《仓库租赁合同》、《仓库租赁补充协议》；银行流水、银行回单、发票等;灰狗物流公司分别于2015年4月30日、2015年9月29日向被告送达的催告履约相关《函件》、2015年12月29日向天能物流公司发送的《律师函》；天能物流公司向原告送达的《仓库租赁承诺函》;发电机租金、购买燃油发票；原告所付押金100万的凭证等经庭审质证后本院予以采信的证据、各方当事人的自认及当庭一致的陈述在卷佐证。
本院认为，原告（乙方）灰狗物流公司与被告（甲方）天能物流公司签订的《仓库租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格履行。
关于合同履行及违约金承担的问题。从合同约定仓库交付乙方时，应符合满足乙方正常生产运营的标准分析。仓库交付时，被告未能提供正式供电及满足消防标准，所提供的租赁物不符合合同条件。原告因而租赁发电机并购买燃油提供发电，并向被告递交了数份函件催告，被告通过《承诺函》确认了未能提供正式供电及满足消防标准的实情，向原告承诺最迟于2016年3月31日前提供正式用电等。合同所规定租赁物的消防标准、用电按120千瓦的容量标准等事项的要求是明确、特定和规范的，应为强制性的合同必备条件。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从房屋租赁合同的性质来看，出租方的主要合同义务是将符合约定要求的房屋交付给承租人，并保证该房屋在租赁期限内处于适合使用的特定状态。提供满足承租人经营特定要求的租赁物，应为出租人的主合同义务。被告天能物流公司提供的租赁物，从始至终都不符合合同的约定条件，未能满足原告正常生产运营的要求，未能履行主合同义务，构成根本违约。且经原告两次送达催告履约的《函件》后，被告仍未按催告要求履行，同时也未能履行自己的承诺。根据合同专有条款规定，经一方催告后在合理时间内，仍未能履行至符合合同约定的,对方均有权解除本合同。据此，原告依法依约均有权提出解除租赁合同及请求被告承担违约责任。对原告提出的具体诉求：由被告支付违约金4744312.02元（6个月租金）；确认给予原告3个月的免租期；赔偿原告经济损失921127.25元。经审查，原告诉请给予3个月的免租期，其实质属以免租方式承担的违约金范畴，应纳入违约金请求予以一并处理为宜。原告以上三项请求属于违约金与赔偿损失并存的同时主张。因被告的过错导致合同提前解除，不可避免给原告造成难以衡量的损失。根据合同约定，因一方过错原因导致本合同提前终止，一方应赔偿另一方6个月租金作为违约金。在综观本案合同履行、当事人的过错程度，租金金额、租赁期限，以及预期利益等因素，对于原告的上列诉求，本院综合评判，由被告天能物流公司向原告支付违约金4744314元（租金790719元/月×6月）。
关于“仓库”押金问题。押金是质押担保的一种特殊形式，即押金是为了担保债务的履行，债务人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交的押金优先受偿，如债务人履行了债务，则其所交押金抵作价款或者收回。合同约定甲方仓库交付乙方后，乙方的100万元作为“仓库”押金。此时设立“仓库”押金的意义，应理解为乙方在合同期满后向甲方完好返还“仓库”的担保。鉴于原告灰狗物流公司已经向被告返还腾退了涉诉仓库，被告应当向原告返还“仓库”押金100万元。诉讼中，被告认为押金应该冲抵原告尚欠其租金，根据合同专项约定仓库押金内容的针对性及双方履行合同的实际，本院对此主张意见不予采纳，被告就租金问题可以依法另行主张权利。
原、被告之间的合同约定不能约束第三人首甲实业公司。根据合同相对性，原告与被告签订的租赁合同及补充协议，仅能约束合同相对方，而不能约束合同外的第三方即本案第三人。且连带责任属于严格责任，承担连带责任只能依约定或从法定。因此，原告灰狗物流公司无权向第三人首甲实业公司主张承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
1、解除原告武汉灰狗物流有限公司与被告武汉天能物流有限公司于2014年4月10日签订的《仓库租赁合同》；
2、被告武汉天能物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉灰狗物流有限公司违约金4744314元；
3、被告武汉天能物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉灰狗物流有限公司返还押金人民币1000000元；
4、驳回原告武汉灰狗物流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费58458元，减半收取29229元，由原告武汉灰狗物流有限公司负担4039元，被告武汉天能物流有限公司负担25190元（原告已垫付，执行时由被告一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人提交上诉状时预交案件受理费58458元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周红兵
二〇一七年三月二十一日
书记员 李 娟