福建省屏南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0923民初1266号
原告：中国工商银行股份有限公司屏南支行，住所地屏南县公园路5号，组织机构代码B0001S335090010。
法定代表人：陈信文，行长。
委托诉讼代理人：游传勇，系中国工商银行股份有限公司屏南支行的客户经理。
委托诉讼代理人：陈柳燕，系中国工商银行股份有限公司屏南支行的客户经理。
被告：彭翠华，女，1974年11月4日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，
被告：叶作辉，男，1973年3月15日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，
被告：屏南康华房地产开发有限公司，住所地屏南县古峰镇翠百大楼五层，组织机构代码66928768-0。
法定代表人：黄绍平，总经理。
原告中国工商银行股份有限公司屏南支行（以下简称工行屏南支行）与被告彭翠华、叶作辉、屏南康华房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行屏南支行的委托诉讼代理人游传勇、陈柳燕到庭参加诉讼，被告彭翠华、叶作辉、屏南康华房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行屏南支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令彭翠华、叶作辉归还借款本金202973.97元及利息、罚息、复利（利息从2013年3月1日起按中国人民银行基准利率下调30%计算至借款还清之日止；罚息从2013年3月1日起按中国人民银行基准利率上浮50%计算至借款还清之日止；复利从2013年4月1日起按罚息利率计算至借款还清之日止）；2.确认涉案抵押合法有效，工行屏南支行对抵押物有优先受偿权；3.判令屏南康华房地产开发有限公司为借款人彭翠华、叶作辉的债务承担连带保证责任；4.判令本案诉讼费用、财产保全费、执行费、公告费及工行屏南支行为实现债权所产生的其他费用由各被告承担。事实和理由：工行屏南支行依彭翠华的申请于2010年4月l日与其签订《个人购房借款担保合同》，约定工行屏南支行向彭翠华提供贷款223000元，贷款期限为20年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额本息还款。贷款利率为中国人民银行基准利率下调30%，罚息利率为执行借款利率上浮50%;由屏南康华房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。合同约定：彭翠华若不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他违约情形的，工行屏南支行有权宣布本笔或者单笔贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或者部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。如彭翠华拒绝还款，工行屏南支行有权向工行屏南支行所在地人民法院起诉。彭翠华、叶作辉提供了其共有的坐落于屏××国宝路××小区××房产作为案涉借款的抵押担保，并办理了预抵押登记手续；工行屏南支行于2010年4月l日履行了支付223000元贷款的义务，彭翠华自2013年3月份起未履行及时足额还本付息的义务，截止2016年7月26日彭翠华尚欠工行屏南支行贷款本金202973.97元及利息35317.54元。
彭翠华、叶作辉、屏南康华房地产开发有限公司未作答辩。
工行屏南支行为证明自己的诉讼请求向本院提供证据一工行屏南支行的营业执照、金融许可证及法定代表人身份证明；证据二彭翠华、叶作辉身份证复印件及结婚证复印件；证据三屏南康华房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证；证据四个人借款担保合同、商品房买卖合同，合同约定以彭翠华、叶作辉位于屏××国宝路××宝××房产作为抵押并办理了预抵押登记手续，屏南康华房地产开发有限公司作为担保人在借款合同上签字担保，提供阶段性连带责任保证。保证人的保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；证据五个人借款凭证，证明工行屏南支行于2010年4月1日完成借款的交付；证据六预抵押登记函，证明案涉房产于2010年4月1日办理了商品房预抵押登记，登记证号为房产他权（B2010137）；证据七借款人贷款账户的还款历史明细表及账户汇总信息、催收通知书；以上证据结合工行屏南支行的当庭陈述，本院予以确认并在卷佐证。并对本案认定事实如下：工行屏南支行于2010年4月l日与彭翠华签订《个人购房借款担保合同》，约定工行屏南支行向彭翠华提供贷款223000元，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，同日工行屏南支行向彭翠华支付了贷款223000元。贷款利率为中国人民银行基准利率下调30%，罚息利率为执行借款利率上浮50%;复利按罚息利率计算。该笔贷款由屏南康华房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。合同约定：彭翠华若不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他违约情形的，工行屏南支行有权宣布本笔或者单笔贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或者部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。彭翠华、叶作辉提供了其共有的坐落于屏××国宝路××宝××房产[房产证号屏房权证古峰字第××号，国有土地使用权证号屏国用（2014）第00225号]作为案涉借款的抵押担保，并于2010年4月1日办理了预抵押登记手续。彭翠华、叶作辉仅偿还借款至2013年2月28日，尚欠工行屏南支行贷款本金202973.97元及利息、罚息和复利。
本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”关于工行屏南支行预抵押登记能否实现抵押权优先受偿的问题，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：正在建造的建筑物、船舶、航空器。本案抵押物属于在建房屋，彭翠华、叶作辉系该在建房屋有权处分人，故其提供位于屏××国宝路××宝××房产为本案借款设置抵押不违反法律规定，工行屏南支行主张实现抵押权的主张应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。2010年4月1日，工行屏南支行与彭翠华就屏××国宝路××宝××房产抵押担保事项办理了预抵押登记手续，取得编号为“屏房他权B2010137号”的抵押权预告登记证书，故本案抵押已经依法设立。债务人未履行到期债务，债权人有权就抵押物优先受偿，因此工行屏南支行对本案抵押物享有优先受偿权。
综上所述，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《个人购房借款担保合同》是各方当事人真实意思的表示，没有违反法律规定，为合法有效的合同，各方应严格遵守。借款人彭翠华自2013年3月1日起即未按合同约定偿还贷款本息，属违约行为，现工行屏南支行要求彭翠华立即偿还借款本息的主张，可予支持。关于屏南康华房地产开发有限公司是否应承担阶段性连带保证责任的问题,《个人购房借款担保合同》约定屏南康华房地产开发有限公司对案涉借款合同项下的债务承担阶段性连带保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。彭翠华自2013年3月1日起开始逾期，工行屏南支行于2016年10月13日就本案向本院提起民事诉讼。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款规定，在合同约定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。因此，屏南康华房地产开发有限公司对2013年3月1日至2014年10月13日之间的分期债务不再承担担保责任。工行屏南支行主张罚息从2013年3月1日起开始计算，复利从2013年4月1日起开始计算，工行屏南支行于2016年10月13日向本院起诉可视为其宣布贷款提前到期，因此，工行屏南支行主张的罚息应从2016年10月13日起计算，复利应从2016年11月13日起计算。《个人购房借款担保合同》约定：贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。现工行屏南支行要求彭翠华与叶作辉夫妻，以屏××国宝路××宝××房产[房产证号屏房权证古峰字第××号，国有土地使用权证号屏国用（2014）第00225号]对案涉借款承担共同偿还责任的请求合法，予以支持。彭翠华、叶作辉以房产为案涉借款办理了预抵押登记，工行屏南支行要求判令依法拍卖、变卖预抵押登记的房产并对该拍卖、变卖款在以上债权范围内享有优先受偿权的主张合法，应予支持。工行屏南支行没有证据证明已缴纳财产保全申请费，故其请求彭翠华、叶作辉对财产保全费承担连带清偿责任，不予支持。彭翠华、叶作辉、屏南康华房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席审理和判决。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告彭翠华、叶作辉应于本判决生效之日起五日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司屏南支行借款本金202973.97元及利息（利息从2013年3月1日起按中国人民银行基准利率下调30%计算至借款还清之日止；罚息从2016年10月13日起按中国人民银行基准利率上浮50%计算至借款还清之日止；复利从2016年11月13日起按罚息利率计算至借款还清之日止）；
二、原告中国工商银行股份有限公司屏南支行对被告彭翠华、叶作辉提供的位于屏××国宝路××宝××房产[房产证号屏房权证古峰字第××号，国有土地使用权证号屏国用（2014）第00225号]折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；
三、被告屏南康华房地产开发有限公司对案涉借款合同项下2014年10月13日起的债务承担阶段性连带保证责任；
四、驳回中国工商银行股份有限公司屏南支行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4874元，公告费560元，共计5434元，由彭翠华、叶作辉共同负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本一份，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
审 判 长 李益民
审 判 员 李巧玲
人民陪审员 郑日华
二〇一七年六月六日
书 记 员 叶常凤
执行申请提示:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附主要法律条文:
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外
《中华人民共和国合同法》
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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