湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初2559号原告：刘霞，女，汉族，1986年10月28日出生。被告:怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明，系公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇（一般代理），湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告刘霞诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘霞、被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告怀化市大汉置业有限公司向原告龙刘霞支付2015年10月1日起至实际符合交房条件之日止的延期交房违约金（截止至2018年6月22日已产生延期交房违约金为：63172元）。2、本案全部诉讼费用由被�承担。事实与理由：原告于2014年4月15日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的大汉龙城·旺龙府第2栋2302号商品房，建筑面积112.14平方米，购房总价款为317132元，采用银行按揭的方式付款（已付清）。《商品房买卖合同》第十条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第十一条第一种方式第二款约定：逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2015年9月30日，合同约定的交房时间到期后，被告未按照合同约定将房屋交付给原告，被�怀化市大汉置业有限公司逾期交房违约行为给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益不受损害，现特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求为盼。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，答辩人开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区2号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。被答辩人购买的房屋，正是2栋的房屋。这一事实，表明答辩人开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。2017年7月6日，消防验收合格。答辩人所售的房屋达到约定和法定的交房条件，之后不应当再承担逾期交房违约责任。二、根据双方补充协议第二条第二款约定。原告未缴纳维修基金、税费。被告可以拒绝交付房屋，并不承担相应的违约责任。三、原告主张的违约金过高，请求法院进行调整。违约交房不是被告故意所造成的。请求法院根据过错程度依法调整并减少违约金数额。原告刘霞为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证、被告企业信用信息公示资料复印件各一份，拟证明原、被告身份。证据2、2014年6月4日中国邮政储蓄银行个人贷款借据、2014年6月5日、2014年4月14日收据、2014年4月15日湖南省怀化市地方税务局预收款专用凭据、购房款发票复印件各一份，拟证明原告在2014年4月15日交纳首付款。证据3、2014年4月15日，《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》复印件各一份（与原件核对无异，原件退还原告），拟证明原告依约支付涉案房款，被告没有向原告交付房屋。被告怀化市大汉置业有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1、工程质量竣工验收记录复印件一份，拟证明被告所售的房屋于2016年1月23日验收合格。证据2、建设工程消防验收意见书复印件一份，拟证明被告所售的房屋于2017年7月6日消防验收合格。本案庭审笔录一份，拟证明本案的其他案件事实。本院组织当事人对原、被告提交的证据进行了质证，对当事人无异议的下列证�，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据本院认定如下：原告刘霞对被告怀化市大汉置业有限公司提交的证据1、证据2发表质证意见认为证据1、证据2并不是竣工验收备案表，所以被告还未达到交房条件。本院认为被告提交的上述证据与本案有一定关联性，故部分予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2014年4月15日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉龙城.旺龙府小区商品房，预售许可证号为怀房售许字2014第0079号。合同约定：原告购买被告的第2幢2302号商品房，房屋总价款317132元，合同签订之日付首付房款（含定金）97132元，剩余房款22万元采用银行按揭支付；被告应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的�关规定，将本合同约定的商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了《补充协议》，双方在协议第二条房产交付使用中约定：“……3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，甲方即通知乙方办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。同时，乙方必须按照合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续等。”在协议第四条中约定：“因买卖合同及补充协议履行所发出的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS、传真或在本地报纸公告等方式等内容。在协议第九条第五项中约定：“本协议作为合同的附件，具有同等法律效力。”上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款。另查明，大汉龙城.旺龙府小区2号楼于2016年1月23日经工程质量竣工验收，但至开庭日未取得《建设工程竣工综合验收备案表》。2017年7月6日经消防验收合格。被告至开庭日，未将涉案房屋交付给原告。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应严格履行合同约定的义务。至本案开庭之日时被告出售给原告的涉案房屋未取得《建设工程竣工综合验收备案书》，直到2017年7月6日才经消防验收合格。依据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使用前进行消防验收是前置条件。该规定符合《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，且该规定系针对公共安全所做的强制性特别规定，人民法院在审理涉及该规定的有关民事案件中，应当考虑公共利益的需要，确认其效力。消防验收合格是本案商品房出售房的法定义务，即使未做约定，也附随于商品房预售合同的权利义务之中。未能履行消防验收合格的法定义务，则也不能履行交房义务，故被告应承担逾期交房违约金赔偿的民事责�。被告抗辩称按约定原告未将维修基金、税费交清，被告不应承担逾期交房责任，本院认为被告对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告上述抗辩主张本院不予支持。根据合同第十一条约定，如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告主张的逾期交房违约金63172元系按已付房价款317132元的万分之二，从2015年10月1日暂计算至2018年6月22日止（996天）。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。根据《中�人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，结合本案涉案房屋的具体情况并参照本院同类案件判例，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即317132元×0.01%×996天≈31586.35元。2018年6月22日之后的逾期交房违约金按每日31.71元（317132元×0.01%）的标准计算支付至本案涉案商品房交付给原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、被告怀化市大汉�业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告刘霞逾期交房违约金31586.35元；二、被告怀化市大汉置业有限公司按每日31.71元的标准计算支付原告刘霞逾期交房违约金,自2018年6月23日起至涉案商品房交付给原告刘霞之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1379元，由原告刘霞负担690元，被告怀化市大汉置业有限公司负担689元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  欧 侠二〇一八年八月九日代理书记员  曾建波附判决引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。