江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第0020号
申请复议人（被执行人）常州柏泰置业有限公司，住所地江苏省常州市新北区通江中路385号。
法定代表人贾效炳，该公司总经理。
委托代理人瞿碗平，江苏阳湖律师事务所律师。
申请执行人招商银行股份有限公司常州分行，住所地江苏省常州市天宁区和平北路120号。
负责人张增荣，该分行行长。
被执行人江苏成安机械有限公司，住所地江苏省常州市武进区雪堰镇楼村村油树曹。
法定代表人贾小冬，该公司总经理。
委托代理人瞿碗平，江苏阳湖律师事务所律师。
被执行人贾小冬。
委托代理人瞿碗平，江苏阳湖律师事务所律师。
被执行人常州明豪新金属材料有限公司，住所地江苏省常州市武进区雪堰镇工业集中区雪建路18号。
法定代表人崔晓明，该公司总经理。
案外人常州斯瑞弗纺机有限公司，住所地江苏省常州市新北区科勒路1号。
法定代表人唐悉萌，该公司执行董事。
委托代理人倪志峰，江苏鑫法律师事务所律师。
申请复议人常州柏泰置业有限公司（以下简称柏泰公司）因招商银行股份有限公司常州分行（以下简称招行常州分行）申请执行该行与柏泰公司、江苏成安机械有限公司（以下简称成安公司）、贾小冬、常州明豪新金属材料有限公司（以下简称明豪公司）金融借款合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）（2013）常执异字第40号民事裁定，向本院申请复议。本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年3月13日组织公开听证。申请复议人柏泰公司、被执行人成安公司、贾小冬的共同委托代理人瞿碗平，案外人常州斯瑞弗纺机有限公司（以下简称斯瑞弗公司）的委托代理人倪志峰到庭参加听证。申请执行人招行常州分行、被执行人明豪公司经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院听证过程中，柏泰公司为了证明斯瑞弗公司提交的租赁合同与真实情况不符，提供如下新证据：1.2010年7月2日，柏泰公司与常州丰臣建筑工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》；2.2012年5月31日，建设单位江苏丰臣地产集团有限公司就常州丰臣快捷假日酒店水电安装工程制作的《工程造价结算书》及《丰臣快捷假日酒店后变更增加部分结算工作量》；3.2012年9月17日的《民事诉讼状》、常州中院（2012）常民初字第0055号《应诉通知书》；4.《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》；5.2013年5月13日、2013年8月21日，常州拍卖有限公司向柏泰公司出具的《拍卖告知函》等相关文件。斯瑞弗公司的质证意见为：对《应诉通知书》、证据4和证据5的真实性无异议，其他证据材料真实性无法确认。但是，上述证据不能达到柏泰公司的证明目的，案涉大楼目前系毛坯状态。
斯瑞弗公司提供如下新证据：1.2011年3月7日，上海鹏欣（集团）有限公司、上海鹏欣房地产（集团）有限公司与倪定保签订的《柏泰公司股权转让协议》；2.2011年5月8日，斯瑞弗公司与贾小冬、柏泰公司签订的《借款、担保的框架性协议》。柏泰公司对该两份协议的真实性均无异议。
本院认为：各方当事人对《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，《拍卖告知函》等相关文件，《柏泰公司股权转让协议》及《借款、担保的框架性协议》的真实性均无异议，本院予以采信。
本院经审查查明：2012年10月12日，常州中院作出（2012）常商初字第171号民事调解书：一、成安公司于2012年11月20日前向招行常州分行归还借款本金1100万元及自2012年6月21日起至2012年11月20日止，按年利率6.56%上浮20%计算的利息，以及律师费用219663元；二、成安公司于2012年11月20日前向招行常州分行偿付所欠的承兑汇票未支付部分的本金3963536.32元以及相应利息（暂计算至2012年8月24日为45580.67元，自2012年8月25日起至2012年11月20日止按每日万分之五计算）；三、贾小冬对成安公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。贾小冬承担保证责任后，有权向成安公司追偿；四、明豪公司对成安公司的上述第一、二项债务中的借款本金700万元及相应利息，以及律师费10万元承担连带清偿责任。明豪公司承担保证责任后，有权向成安公司追偿；五、如成安公司不履行上述第一、二项债务，则招行常州分行有权以柏泰公司所有的坐落于常州市新北区通江大道的土地［国有土地使用权他项权证号为：常国用他项（2012）押字第0013662号］折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；六、案件受理费113173元，按规定减半收取56586.50元，财产保全费5000元，合计61586.50元，由成安公司负担。招行常州分行同意其预交的诉讼费法院不再退还，由成安公司于2012年11月20日前直接支付给招行常州分行；七、本调解协议经各方当事人签名或盖章即生效。
上述民事调解书生效后，成安公司、贾小冬、明豪公司、柏泰公司均未按约履行义务。2013年1月6日，招行常州分行向常州中院申请执行。
另查明：2012年1月17日，柏泰公司（抵押人）与招行常州分行（抵押权人）、成安公司（抵押第三人）签订编号为2012DY055号的《国有建设用地使用权抵押合同》一份，约定：柏泰公司将位于常州市新北区通江大道国有建设用地使用权抵押给招行常州分行，国有建设用地使用权证号为常国用（2008）变0256347号，地籍号为11050034248，登记面积为4360.30平方米，土地用途为商办综合，国有建设用地使用权终止日期为2050年8月15日。本次实际抵押面积4360.30平方米，抵押范围内的国有建设用地使用权评估总价为2092.94万元，每平方米4800元等。根据2012年8月31日从常州市国土资源档案中心调取的《查档证明》：上述土地抵押权人为招行常州分行，抵押金额1800万元，他项权证号（2012）押字第0013662号，备注”为成安公司担保”。另外，该土地使用权因常州中院（2012）常商初字第173号案件被查封，查封面积4360.30平方米，查封期限为2012年8月31日至2014年8月30日。
根据2012年8月31日常州市房产登记中心综合档案馆出具的《查档证明》：柏泰公司所有的坐落于通江中路319号的房产基本状况为：总层数15层，钢混结构，规划用途为商业，建筑面积为14384.94平方米（其中含地下室1557.10平方米），所有权证号为00564567，登记日期为2012年7月27日，无他项权利状况，无查封或拆迁冻结状况。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，柏泰公司位于通江中路东、湘江路南的假日酒店工程，备案日期为2012年5月3日，建筑面积14384.94平方米，工程用途商业用房，开工日期2009年3月8日，竣工验收日期2012年5月3日。
又查明：2012年8月30日，常州中院立案受理了斯瑞弗公司起诉贾小冬、柏泰公司、常州晶天大酒店有限公司、成安公司借款合同纠纷一案。2012年11月23日，常州中院作出（2012）常商初字第173号民事调解书，载明：各方当事人确认以下事实：2011年5月7日，斯瑞弗公司与贾小冬、柏泰公司签订《借款、担保的框架性协议》一份。贾小冬向斯瑞弗公司借款4800万元，借款期限为90日。协议签订后，斯瑞弗公司按约分别于2011年5月9日、2011年5月11日向贾小冬支付借款4300万元、500万元，合计4800万元。对于上述借款，柏泰公司在《借款、担保的框架性协议》承诺为贾小冬的借款提供连带责任保证，保证期限为两年。贾效炳在借条中承诺愿意以其在柏泰公司所拥有的10%的股权，为《借款、担保的框架性协议》中250万元的借款和利息以及实现债权的费用提供连带责任保证，保证期限为两年。经常州中院主持调解，各方就应付款项事宜达成协议如下：一、贾小冬于2012年11月30日之前归还斯瑞弗公司欠款49843767.68元，利息按银行同期一年期贷款利率四倍从2012年9月1日起计算至实际清偿之日；二、贾小冬支付斯瑞弗公司律师费483738元，于履行上述义务时一并支付；三、柏泰公司、常州晶天大酒店有限公司、成安公司对贾小冬上述债务承担连带清偿责任；四、案件受理费307890元，按规定减半收取153945元，保全费5000元合计158945元，由四被告共同负担。斯瑞弗公司已预交的诉讼费常州中院不再退回，由被告履行上述义务时一并迳付斯瑞弗公司；五、本协议自各方当事人签名或盖章生效。
2013年4月26日，常州中院作出（2013）常执字第0019-1号民事裁定，载明：该院（2012）常商初字第171号民事调解书已经发生法律效力，根据招行常州分行的申请，本案于2013年1月6日立案。本案在执行过程中查明，被执行人柏泰公司位于通江中路319号的房屋和土地使用权、被执行人贾小冬个人名下的新北区黄山路99-5号-33号房屋及相应土地使用权均被该院另案最先查封。其中，柏泰公司的土地使用权和贾小冬的房地产均抵押给本案申请执行人招行常州分行。现招行常州分行请求该院评估、拍卖被执行人抵押的房地产，所得价款优先受偿。为此，该院经研究决定将另案的财产处分权转移至本案行使，依法立即启动评估、拍卖程序，防止当事人损失的扩大。在执行中，该院委托的江苏鑫洋土地房地产评估有限公司作出的苏鑫房估（2013）司字第009号、第010号《房地产估价报告》确定：在估价时点，柏泰公司位于通江中路319号的房地产评估价值为7308万元（其中含土地使用权价值2093万元）；贾小冬位于新北区黄山路99-5号-33号房地产的评估价值为149万元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条之规定，裁定：一、拍卖被执行人柏泰公司位于通江中路319号的房屋和土地使用权；二、拍卖被执行人贾小冬个人名下的新北区黄山路99-5号-33号房屋及相应土地使用权。
还查明：本案执行过程中，斯瑞弗公司于2013年5月15日向常州中院提供了一份打印落款日期为2012年3月2日的柏泰公司（出租方）与斯瑞弗公司（承租方）签订的租赁合同，该合同约定：第一条，协议基础背景事实。1.2011年5月7日，斯瑞弗公司与贾小冬、柏泰公司签订《借款、担保的框架性协议》，由斯瑞弗公司向贾小冬出借4800万元，用于受让柏泰公司100%股权，柏泰公司对此承担连带保证责任。2.迄今为止，该借款已经到期，但贾小冬未能履行完毕还款义务，柏泰公司的保证责任须实际承担，柏泰公司自愿以其房产出租给斯瑞弗公司，以租金抵偿部分担保债务。贾小冬及柏泰公司等其他担保人归还借款本息后，双方可以解除本合同，或者由斯瑞弗公司继续支付租金，柏泰公司与斯瑞弗公司独立履行本合同。3.鉴于贾小冬与斯瑞弗公司仍在就借款本息偿还事宜进行磋商，租赁开始并计算租金的起始时间确定为借款方（担保方）未能按约归还应还借款本息起。磋商未成以至于诉讼的，以判决或调解的付款期限为准开始租赁期，期间未经斯瑞弗公司同意，柏泰公司不得将房屋出租或另作他用。第二条，租赁房屋的基本情况。1.租赁房屋坐落于常州市新北区通江中路319号。2.斯瑞弗公司租赁柏泰公司整栋大楼以及大楼周边场地建筑面积共计约14400平方米，其中地上建筑面积12887平方米，地下建筑面积1513平方米（鉴于房产证正在办理，具体按房产证面积为准，但不再调整租金）。第三条，房屋用途为办公、商住或宾馆服务等；第四条，租赁期限。1.租赁期为20年，起始时间参见第一条第三款。2.到期续租双方应提前三个月提出，如合同无异则自动续签。如斯瑞弗公司未提出继续承租，则本合同期满时自动终止；第五条，租金及支付。1.每年租金为150万元；2.其他生产经营中所产生的费用由斯瑞弗公司自理，柏泰公司不再收取除租金以外的任何其他费用；3.租金按年结算并核实《借款、担保的框架性协议》的履行情况。……第十一条，其他约定。合同到期后，如《借款、担保的框架性协议》的还本付息义务尚未履行完毕的，斯瑞弗公司有权要求柏泰公司继续出租房屋以抵偿债务，租金届时按行情确定。双方在合同到期前三个月商定合约细则，原则上除租金标准外不再调整。
柏泰公司向常州中院提供的2012年4月17日《声明》载明：从2012年4月17日15：00起，柏泰公司的公章、财务章交由唐悉荫保管，保管期间所有因公章、财务章所引起的相关法律责任，均由保管人承担，柏泰公司不承担任何责任。
本案执行过程中，因柏泰公司对斯瑞弗公司提供的租赁合同的真实性提出异议，常州中院委托南京东南司法鉴定中心对该租赁合同作文检鉴定。2013年7月25日，南京东南司法鉴定中心向常州中院出具东南司法鉴定中心（2013）文鉴字第448号《司法鉴定工作联系函》，载明：”贵院2013年7月8日以（2013）常中法鉴委字第48号司法鉴定委托书委托我中心对你院执行的招行常州分行与成安公司、明豪公司、柏泰公司、贾小冬金融借款合同纠纷一案中涉及对送检落款标称日期为2012年3月2日的租赁合同的形成时间进行鉴定。同时送来落款标称日期为2012年4月17日的《声明》原件一张及落款标称日期为2012年1月17日的《国有建设用地使用权抵押合同》原件一份作为比对样本。经检验发现：送检的租赁协议共两页，两页纸张均有较明显不均匀的水渍痕迹及发黄现象；送检样本材料纸张无上述现象，说明检材与样本的保存条件差异较大，已不能对争议的租赁协议的形成时间作进一步的检验，故作退案处理”。
再查明：拍卖公司向社会公示的《房地产项目转让信息》载明：项目名称通江中路319号房地产联合拍卖项目，挂牌价7308万元，挂牌期限2013年5月8日至2013年5月23日止等。其他需要披露的内容中载明：”该幢大楼目前空置，如在交付前存在欠缴水电物业等费用，由买受人与相关部门协商处理，委托人不承担该项费用；已抵押”。
2013年5月15日，斯瑞弗公司法定代表人唐悉萌前往常州中院执行局，提供2012年3月2日租赁合同原件及复印件，并称：”2011年8月底，柏泰公司的房屋是我先买下来的，预付定金1000万元。之后，贾小冬找我要购买，我同意转让给他，他还向我借4800万元用于购房，就形成了现在的调解书。贾小冬承诺于2011年11月30日前归还于我，但其未能归还。经多次催要，贾小冬于春节过后在我公司签订了租赁协议。2012年5月，我想把房屋转租出去，有意承租的人准备开酒店，也进了场，由于柏泰公司迟迟未领取房产证，租赁未成功。房产证至2012年8月27日才办好”。
2013年5月24日，拍卖公司出具的《拍卖降价报告书》载明：受常州中院委托，拍卖公司于2013年5月8日在《常州日报》上刊登了常州市新北区通江中路319号房地产拍卖公告，2013年5月24日14：00对其进行第一次公开拍卖，拍卖底价为7308万元。截止2013年5月23日17：00前只有一个意向竞买人办理了竞买手续，不符合竞买人人数要求，标的流拍。未成交原因：由于该标的为办公楼，交易税金成本较高，有20年长期租金，造成标的拍卖底价偏高，公告后少有人问津，建议降价进行第二次拍卖。
拍卖公司向社会公示的《房地产项目转让信息》载明：项目名称通江中路319号房地产联合拍卖项目，挂牌价6215万元，挂牌期限2013年8月15日至2013年9月2日止等。其他需要披露的内容中载明：”该幢大楼目前空置，如在交付前存在欠缴水电物业等费用，由买受人与相关部门协商处理，费用由买受人承担；已抵押；承租人享有优先购买权”。
柏泰公司向常州中院提出执行异议称：一、租赁合同不是柏泰公司的真实意思表示。在案涉房地产已进入执行拍卖程序的公告期间，斯瑞弗公司才向常州中院提交租赁合同，尽管该合同上加盖了柏泰公司公章，但斯瑞弗公司法定代表人唐悉萌自2012年4月17日起至今控制柏泰公司公章，故租赁合同系斯瑞弗公司单方制作，柏泰公司不予认可。事实上，斯瑞弗公司从未交纳过租金。常州中院却委托拍卖机构于2013年8月15日发布拍卖公告，并在相关信息中披露斯瑞弗公司享有优先购买权，侵犯了柏泰公司的合法权益。二、即使租赁协议真实，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条的规定，租赁合同应为无效。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条关于”执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”的规定，在斯瑞弗公司提交租赁合同的情况下，本案依法应当中止拍卖程序，对新出现的可能影响拍卖物价值、优先购买权的情况重新调查核实后，再将调查结果向拍卖公司进行信息披露。综上，请求立即中止拍卖程序，在核实租赁合同真实性之后，再重新进行第一次拍卖。
招行常州分行答辩称：请求法院对执行的房屋继续拍卖，对柏泰公司提出的异议由法院依法审查。
在常州中院听证过程中，斯瑞弗公司确认：1.对于斯瑞弗公司法定代表人唐悉萌出具的《声明》没有异议，但是斯瑞弗公司保管柏泰公司印章的时间在签订租赁合同之后，不能以保管印章的行为否定之前签订合同的行为。2.签订租赁合同之后，因受到柏泰公司的阻碍，斯瑞弗公司没有实际租用柏泰公司的房产。3.关于租金支付问题，租赁合同第一条第三款明确了租赁的时间，并非一签订合同就开始支付租金，且租赁合同第十一条约定以房屋租金来抵偿债务。4.自租赁合同签订到向法院提供之前，没有证据证明斯瑞弗公司与柏泰公司在协商过程中涉及到租赁合同，但是双方一直在协商还款事宜。5.在签订租赁合同之前，斯瑞弗公司与贾小冬就包括租赁内容在内的一些事务进行过商谈，并形成了会议纪要，但因搬家现无法找到会议纪要。6.2012年8月、9月左右，斯瑞弗公司将柏泰公司公章交还给柏泰公司，但没有书面交接手续。柏泰公司则称：斯瑞弗公司至今未向其交付印章，现柏泰公司印章系重新启用的新印章，案涉房产产权证上的印章亦为新印章。
常州中院认为：柏泰公司对其坐落于常州市新北区通江大道国有建设用地使用权抵押给招行常州分行并无异议，该院予以确认。本案中，虽然柏泰公司对租赁协议有异议，但未提供相反的证据予以推翻。根据租赁协议，斯瑞弗公司具有承租人的合法身份，斯瑞弗公司享有法律规定的优先购买权。柏泰公司要求对其财产中止执行的请求，该院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回柏泰公司提出的执行异议。
柏泰公司不服该裁定，向本院申请复议称：一、常州中院（2013）常执异字第40号民事裁定将举证责任分配给柏泰公司违反证据规则。斯瑞弗公司于2013年5月15日向常州中院提交租赁合同，称其对拍卖房产享有租赁权。柏泰公司立即提出异议，声明租赁合同系斯瑞弗公司单方制作，应为无效。为此，柏泰公司向常州中院提交了斯瑞弗公司法定代表人唐悉萌的《声明》，证明斯瑞弗公司自2012年4月17日起控制柏泰公司公章，故斯瑞弗公司具备单方制作租赁合同的条件。柏泰公司还向常州中院申请对租赁合同上印章的形成时间进行司法鉴定，但因租赁合同有明显不均匀的水渍痕迹及发黄现象，具有明显的人工做旧特征，导致无法鉴定。此时斯瑞弗公司应承担证明租赁合同形成于2012年4月17日之前的举证责任，但常州中院错误分配举证责任导致裁定结果错误。二、本案其他事实印证租赁合同由斯瑞弗公司单方制作，应为无效。1.常州中院在拍卖公告前应对拍卖房地产的权属状况、占有使用情况予以核实。斯瑞弗公司作为与本案并案执行的另案申请执行人，应在拍卖公告前向常州中院告知租赁情况的存在，但斯瑞弗公司直到公告后一周才向常州中院提交租赁合同。2.租赁合同于2012年3月2日签订，但是自签订合同起至今，斯瑞弗公司均未进驻租赁房产，亦未交纳租金，无任何租赁行为的发生。3.柏泰公司的房产位于商业繁华地段，建筑面积共约14400平方米，而合同约定的租金仅为每年150万元，远低于同地段的其它房产租金，明显不合常理。4.租赁合同租期为20年，所涉租金高达3000万元，但租赁合同经鉴定存在较明显的水渍痕迹与发黄现象，租赁合同不可能在这样的条件下保存。5.即使租赁合同于2012年3月2日签订，但案涉土地已于2012年1月17日办理抵押手续，未经抵押权人同意，租赁合同应为无效。综上，请求撤销常州中院（2013）常执异字第40号民事裁定，公正裁判。
斯瑞弗公司辩称：一、柏泰公司认为租赁合同系斯瑞弗公司伪造没有事实和法律依据。1.斯瑞弗公司尽管未交纳租金，但根据租赁合同第一条第三款的约定，租赁起始日并非2012年3月2日。柏泰公司未履行常州中院（2012）常商初字第173号民事调解书确定的义务，斯瑞弗公司立即申请强制执行，也是对柏泰公司付款期限的宽限。斯瑞弗公司发现柏泰公司债务数额急剧增加，故预见租赁房屋可能面临拍卖，如果斯瑞弗公司实际开始承租可能会扩大损失，故斯瑞弗公司迄今没有实际入住承租。2.斯瑞弗公司于本案拍卖公告期间向常州中院提交租赁合同并不违反法律规定。3.关于租金的约定系斯瑞弗公司与柏泰公司的真实意思表示，价格适当，如果柏泰公司认为租金显失公正，应当通过其他途径而非执行异议予以解决。4.柏泰公司主张斯瑞弗公司故意做旧租赁合同导致无法鉴定形成时间，却未就此提供任何证据。相反，鉴定机构认定租赁合同纸张发黄等状况恰能证明租赁合同留存时间较长。二、斯瑞弗公司于2012年8月或9月已向柏泰公司归还公章，用于办理租赁房屋房产证事宜，本案不存在斯瑞弗公司归还柏泰公司公章后单方制作租赁合同的可能性。三、租赁合同是否合法有效问题应当通过诉讼予以确定。在租赁合同上柏泰公司印章真实且形成时间鉴定无果的情况下，柏泰公司无权提出执行异议。四、常州中院举证责任分配适当。本案不存在举证责任倒置的情形，根据谁主张谁举证的原则，柏泰公司应当举证证明租赁合同系伪造形成。五、柏泰公司滥用诉讼权利，干扰正常执行，导致资产不能及时拍卖，使得各债权人延迟受偿，损失扩大。综上，请求驳回柏泰公司的复议申请。
本院听证过程中，斯瑞弗公司确认：1.签订租赁合同的基本情况是：因贾小冬等借款不还，双方经过数次协商提出以房屋租赁来偿还债务，但何时、如何提出此方式记不清楚。大约于2012年春节前后，双方谈得靠拢并签订了备忘录，但因唐悉萌搬家导致备忘录遗失。租赁合同是在斯瑞弗公司由柏泰公司贾小冬前来签订。2.在常州中院（2012）常商初字第173号案件调解过程中均未涉及租赁合同的原因在于：租赁不是斯瑞弗公司的根本要求，最根本是要求柏泰公司还钱，当时柏泰公司提出办理了产权证就贷款还钱，因此租赁是一个保障行为，故调解也不会涉及租赁合同。3.《声明》是斯瑞弗公司法定代表人唐悉萌出具给贾小冬的，防止贾小冬再担保或再借款。
2014年3月24日，柏泰公司向本院邮寄《司法鉴定申请书》，申请对斯瑞弗公司打印机内存储的租赁合同文件数据的形成时间进行司法鉴定。本院认为，就本案现有证据可以对相关事实进行认定，无须予以鉴定。
本案争议焦点是：斯瑞弗公司与柏泰公司之间是否存在标称日期为2012年3月2日的租赁合同，斯瑞弗公司对案涉房屋是否享有同等条件下的优先购买权。
本院认为：斯瑞弗公司提供的证据不足以证明其与柏泰公司之间成立了租赁法律关系，常州中院认定斯瑞弗公司具有承租人的合法身份且享有同等条件下的优先购买权没有事实和法律依据。本案应重新进行第一次拍卖，且不再公示斯瑞弗公司对案涉房产享有承租权及优先购买权。
一、在本案执行过程中，案外人斯瑞弗公司主张其对拍卖房产享有优先购买权，应当承担相应的举证责任，但斯瑞弗公司提供的证据不足以证明其与柏泰公司之间成立了租赁法律关系，斯瑞弗公司无权依据租赁合同向执行法院主张相关权利。斯瑞弗公司称其于2012年3月2日即与柏泰公司签订租赁合同，但在之后常州中院（2012）常商初字第173号案件的审理过程中，斯瑞弗公司作为原告并未提及该合同，直至2013年5月15日在本案的执行过程中，斯瑞弗公司才第一次向常州中院提交租赁合同。而作为合同相对方的柏泰公司在知晓该事实之后立即提出异议，称其从未签订过该合同。斯瑞弗公司又自认其自2012年4月17日起掌控柏泰公司公章，再结合租赁合同全部内容均系打印形成，无任何手写字迹，经鉴定协议两页纸张均有较明显不均匀的水渍痕迹及发黄现象，导致鉴定机构无法鉴定合同的形成时间。故在此情况下，斯瑞弗公司应当进一步举证证明租赁合同系柏泰公司的真实意思表示。但根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，案涉房产在签订租赁合同时尚未竣工验收，更未办理产权证书，尚不具备租赁的基本条件。事实上，斯瑞弗公司至今未进驻案涉房产，未对租赁物实际行使占有、使用、收益的权利，亦无法提供其实际支付租金的相关证据。而根据租赁合同的约定，双方订立合同的目的在于以租金担保债务，本院听证中斯瑞弗公司亦确认租赁仅是保障手段而非斯瑞弗公司的根本要求。另外，案涉房产的评估价格为5215万元（不含土地使用权价值），据此柏泰公司唯有在每年租金达到260.75万元时，方能在20年收回房屋成本，故租赁合同中约定年租金为150万元明显过低。综观全案事实，斯瑞弗公司提供的证据不足以证明其与柏泰公司就租赁合同达成一致意思表示，斯瑞弗公司无权依据租赁合同向执行法院主张承租人的相关权利。
二、因斯瑞弗公司并未实际占有租赁物，其不得向执行法院主张买卖不破租赁或优先购买权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条”执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”的规定，执行法院有权对于拍卖财产的权属状况进行调查和判断。本案中，因租赁合同的租赁期间长、租金低，在拍卖公司对此予以公示的情况下，必将严重影响潜在买受人的购买意愿，故执行法院应当依据拍卖财产的占有使用等情况审慎地确定房产的权属状况及权利负担。执行中对于租赁权的特殊保护主要表现为买卖不破租赁及承租人优先购买权制度。但买卖不破租赁的目的在于避免因出租人处分租赁物导致承租人搬离租赁物，从而危及承租人的基本生存权、居住权或经营权。但在承租人并未实际占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，不会影响承租人的上述权利。另一方面，承租人优先购买权的设定在于减少物上权利主体的数量，便利物之流转、发挥物之效用，如果没有对租赁物的占有，就没有优先购买权存在的基础。故在斯瑞弗公司仅向执行法院提供租赁合同，而合同相对人柏泰公司不予认可，且斯瑞弗公司亦从未实际占有、使用拍卖房产的情况下，执行法院认定其享有承租权、优先购买权没有事实和法律依据。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：
撤销江苏省常州市中级人民法院（2013）常执异字第40号民事裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 赵 黎
代理审判员 孙 凯
二〇一四年七月十八日
书 记 员 薛佳明