湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初2961号原告:滕军，男，1979年5月20日出生，苗族。委托诉讼代理人：周娟（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲（一般代理），湖南人和人(怀化)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润奇（一般代理），湖南人和（怀化）律师事务所律师。原告滕军诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滕军的委托诉讼代理人周娟、被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕军向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金24338.6元。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金后签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”，后原告与被告于2016年9月29日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区7幢701号房屋出售给原告，房屋总价款为421224元。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当在2016年12月31日前，将约定的商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止。被告所建房屋至今未达到交付条件，原告已自行于2017年4月13日收房，故应按照上述《商品房团购补充协议》、《商品房买卖合同》承担违约金共计24338.6元，据此，原告根据《中华人民共和国合同法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告怀化市大汉置业有限公司答辩称：答辩人可以延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方的真实意识表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金按有关规定由答辩人自行缴纳。《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。被答辩人逾期缴纳将房屋专项维修资金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在被答辩人未交清住宅专项维修资金前，答辩人有权延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。原告滕军为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、中国电信证明、商品房团购协议书、商品房团购补充协议书复印件各一份（与原件核对无异，原件退还原告），拟证明（1）原告系中国电信员工，具有以员工身份团购的指标。（2）被告对交房时间进行变更，由2016年3月31日变更为2016年12月31日，对此被告承诺：1、免收原告2年物业管理费。2、2016年12月31日前未能交房的，除《商品房买卖合同》约定的违约责任外还需另行补偿2万元。（3）商品房团购补充协议书第一条第1点的陈述可知被告认可两部分人员的团购身份：电信员工、以员工名义购买的其它人员。证据2、《商品房买卖合同》、《补充协议》复印件各一份（与原件核对无异，原件退还原告），拟证明原被告约定的双方权利义务，其中《商品房买卖合同》第7、11、12、14、15对交房标准、条件及违约责任作出约定，交房时间为2016年12月31日，延期交房违约金为按日以已付购房款的万分之一计算。证据3、销售不动产统一发票复印件一份（与原件核对无异，原件退还原告），拟证明原告已向被告付清购房款。证据4、税收完税证明复印件一份（与原件核对无异，原件退还原告），拟证明原告已缴纳契税。证据5、维修资金发票复印件一份（与原件核对无异，原件退还原告），拟证明原告已缴纳维修资金。被告怀化市大汉置业有限公司未向本院提交证据。庭审笔录一份，拟证明本案的其他案件事实。本院组织当事人对原告提交的证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据本院认定如下：被告对原告提交的有争议的证据发表以下质证意见：对证据1中国电信证明真实性、合法性均有异议，证据形式不符合证据规则，不具有证明力。对商品房团购协议书及补充协议书的关联性有异议，原告不能证明其具有团购资格，不适用商品房团购协议书及补充协议书的相关约定，本组证据不能达到原告的证明目的。本院认为：证据1中的中国电信证明的形式虽然有瑕疵，但该证据有《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》及《商品房买卖合同》等证据印证，能够证明原告想要证明的目的故予以采信。本院认为：证据1中的中国电信证明的形式虽然有瑕疵，但该证据有《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》及《商品房买卖合同》等证据印证，能够证明原告想要证明的目的故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与怀化市大汉置业有限公司（乙方）签订《商品房团购协议书》，约定：中国电信股份有限公司怀化分公司的员工团购怀化市大汉置业有限公司拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约11万平方米，住宅共10栋，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层；4种面积段、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）；甲方保证已接受所有购房业主的委托，团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证;团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；乙方交房时间为2016年3月31日前竣工验收合格交付，并向甲方业主提供相关验收证明文件。因受规划审批、地质条件复杂等因素影响，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与怀化市大汉置业有限公司（乙方）于2015年7月28日签订《商品房团购补充协议书》，该补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方于2016年12月31日未能交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元；违约赔偿履行时间不超过一个月。滕军从中国电信股份有限公司怀化分公司退休干部滕召湘手中受让团购电信智能小区住房指标。2016年9月29日，怀化市大汉置业有限公司与滕军签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：滕军购买怀化市大汉置业有限公司开发的大汉龙城·电信智能小区第7幢7层701号住宅一套，建筑面积为135.87平方米，单价为每平方米3100.2元，总金额为421224元；付款方式为：421224元一次性支付；怀化市大汉置业有限公司应于2017年3月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给滕军使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付条件后，怀化市大汉置业有限公司应书面通知滕军办理交付手续；滕军没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，怀化市大汉置业有限公司可据实予以延期交房；如怀化市大汉置业有限公司原因未按合同约定于2017年3月31日前将商品房交付滕军使用，逾期超过60日的，滕军可要求继续履行合同，并自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，怀化市大汉置业有限公司按日向滕军支付已交房价款万分之一的违约金。同日，怀化市大汉置业有限公司与滕军还签订了一份《补充协议》，该补充协议约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；如滕军未付清购房款，怀化市大汉置业有限公司有权拒绝交付商品房并无需承担延期交房的违约责任；专项维修资金按有关规定由滕军自行缴纳。合同签订后，滕军付清了全部购房款。2017年4月13日案涉商品房交付给滕军，但至本案开庭日案涉商品房未经验收而不具备约定和法定的交房条件。本院认为：原告虽不是中国电信股份有限公司怀化分公司员工，但其受让中国电信股份有限公司怀化分公司员工，但其受让了该公司的团购指标，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告收取原告购房款即证明被告已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会作为团购房授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行，原告享有上述《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》约定的权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已支付了购房款，但至今被告对案涉商品房尚未验收合格而不具备交房条件，虽原告已收房，但被告将未达到约定和法定交房条件的商品房交付给原告，故原告依据《商品房团购补充协议书》的约定要求被告支付2万元逾期交房补偿金的诉讼请求本院予以支持。因原、被告签订《商品房买卖合同》约定交房时间为2017年3月31日，2017年4月13日原告收房，逾期交房时间为2017年4月1日至2017年4月12日（12天），根据《商品房买卖合同》约定逾期交房的按已付房款的万分之一支付逾期交房违约金，故逾期交房违约金为505元（421224元×12天×0.0001）。被告认为原告未按约缴存房屋专项维修资金，其享有延期交房之先履行抗辩权，本院认为依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，双务合同中的先履行抗辩权应当明确具体约定，且房屋买卖合同中，买受人的主要义务为按期付清房款，出卖人的主要义务为按期交付符合交房条件的房屋。现原告购买的商品房至今未达到约定的交房条件，被告主张的先履行抗辩权没有事实基础及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告滕军逾期交房补偿金20000元、逾期交房违约金505元。二、驳回原告滕军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，减半收取计204元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担172元，原告滕军负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  欧 侠二〇一八年八月十五日代理书记员  曾建波附判决引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。