辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盘中民二终字第00058号
上诉人（原审被告）付大伟，男，1974年×月××日生，汉族，辽河油田石化公司职工，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托代理人胡大勇，辽宁辽河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘宝仁，男，1956年×月××日生，汉族，辽河油田电力集团职工，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
原审被告盘锦中美天元房地产开发有限公司，地址辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人周莹，该公司总经理。
委托代理人张志多，男，1978年××月×日生，汉族，该公司职员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
上诉人付大伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2013）兴民一初字第00626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人付大伟及委托代理人胡大勇、被上诉人刘宝仁、原审被告盘锦中美天元房地产开发有限公司的委托代理人张志多到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年6月23日，盘锦渤海房地产综合开发公司与赵任签订了一份《拆迁安置补偿协议》。双方约定将赵任所有的位于中兴公园以北的原有房屋拆迁，为其补偿回迁楼面积55平方米，加上从另一人王国祥处转来的40平方米回迁面积，实际为赵任提供一95平方米的回迁楼房。除此之外，协议第七条、第八条、第九条写明，开发商应另支付赵任60500元的无照房屋拆迁补偿，而赵任需向开发商支付回迁楼款60500元及回迁楼差价预留款1.5万元，共75500元。双方需给付款项相抵后，赵任需向开发商交付1.5万元。另，协议第五条对1.5万元预留款作出特别说明：“经双方协商，回迁面积大于有照房屋面积，乙方（指赵任）应向甲方（指开发商）找差价按建筑成本3000元／平方米。回迁面积小于乙方有照房屋面积，甲方应向乙方找差价按市场评估平均价为1100元／平方米。要回迁住宅的，从拆迁安置款中预留1.5万元（面积差价及维修基金、楼层差价、有线电视入户费、天然气入户费、物业费、尚未结清的水电费等），待回迁安置、办理房屋产权证完毕，多退少补相互结清。动迁补偿费支付时间为：拆迁完毕验收后，甲方付给乙方扣除回迁楼款、预留款后净剩余的50%，其余50%待本次动迁范围的土地全部拆迁完毕后付款。”另查：2009年10月27日，赵任持上述《拆迁安置补偿协议》与被告付大伟共同到开发商的动迁办公室，双方在此签订了《房屋买卖协议》，约定赵任将该95平方米的回迁房屋以27万元的价格卖给被告付大伟。2011年7月14日，被告付大伟又持上述拆迁安置补偿及房屋买卖协议与原告刘宝仁来到开发商的动迁办公室，双方又签订了一份《房屋买卖协议》，约定付大伟将该回迁房屋以33.5万元的价格卖给刘宝仁。上述两次房屋交易所签订的《房屋买卖协议》均为开发商动迁办提供的格式合同文本，两次买卖协议签订后均经过动迁办工作人员的确认，其并在房屋登记中将房主名称改为买受人。上述动迁办提供的格式合同文本条款中第一条为“实际面积如与协议面积不符，由乙方（指买受方）按照开发商协议多退少补”。第二条“购房预留金每户15000元（多退少补）”。再查：原告刘宝仁购买该回迁房屋后，已于2013年6月21日从开发商（后更换为盘锦中美天元房地产开发有限公司）处取得了一实际面积为93.24平方米的回迁楼房。而在原告入住时，现开发商即本案被告盘锦中美天元房地产开发有限公司从应退还原告的面积差价款及装修补偿费中扣除了1.5万元。
原审法院审理认为：本案原告刘宝仁因买受取得了本案所涉的回迁房屋。但因买卖时该房屋正在回迁过程中，被告付大伟购买该房屋及付大伟与原告间的买卖行为均有开发商参与及确认，且合同实际履行中由开发商直接向原告支付房屋、结算房屋差价等，可以认定，被告付大伟从赵任处购买房屋及其与原告间的房屋买卖行为均系对原《拆迁安置补偿协议》的概括转让。该合同转让行为亦取得了开发商的认可，合法有效。合同受让人依法取得了原《拆迁安置补偿协议》中被拆迁人的合同权利和义务。其应按《拆迁安置补偿协议》及转让双方（即房屋买卖双方）的买卖合同约定享有权利并承担义务。对原告主张被告返还的1.5万元款项，无论该款项是预留金还是回迁楼款，均系原拆迁协议的被拆迁人赵任应向开发商交付的款项。因该拆迁协议已概括转让，故房屋出卖人和买受人间应按照双方的约定承担该款项。而被告付大伟在将该房屋卖予原告过程中，未对该款项履行情况作出解释说明或要求原告继续履行义务。故应视为其认可原《拆迁安置补偿协议》中的权利、义务除后来在格式买卖协议中注明的房屋面积差价款及购房预留金多退少补等内容外，其他已经履行完毕，原告对此不再负有履行义务。故该款项实际未交付的责任应由房屋出卖人承担。因被告盘锦中美天元房地产开发有限公司已向原告收取了该款项，免除了被告付大伟的交付义务，故原告可依据不当得利向被告付大伟主张返还该款项。另，对原告主张的房屋面积差价款，因其与付大伟签订的买卖合同中明确该差价款按开发商协议多退少补，而被告盘锦中美天元房地产开发有限公司已在原告入住时按拆迁安置补偿协议约定的价格予以结算，故其主张的超过协议部分的差价款，没有法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、被告付大伟返还原告1.5万元。上述款项于本判决生效后十日内一次性付清。二、驳回原告其他请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，由被告付大伟承担。
一审宣判后，原审被告付大伟不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：原审判决对《拆迁安置补偿协议》中约定的1.5万元的性质认定不清。本案上诉人与被上诉人之间属于一般的房屋买卖关系，而非合同权利与义务的概括转让，对合同双方没有约定或者约定不明的事项，应当按照《合同法》第六十一条、第六十二条的规定予以确认，而不能适用第八十八条的规定，因此原审判决适用法律错误，上诉人不承担还款义务。请求二审法院依法改判。
被上诉人刘宝仁、原审被告盘锦中美天元房地产开发有限公司服从原审判决。
本案争议的焦点：上诉人应否返还被上诉人人民币1.5万元。
围绕本案争议的问题，上诉人付大伟认为，根据原审被告中美天元公司在一审中答辩称，房屋的预留金在拆迁时已经预留，被上诉人刘宝仁在入住时收取的1.5万元不是预留金，而是补交的回迁楼余款，从2013年7月1日中美天元公司出具的收据及回迁户入住明细来看，上诉人认为1.5万元预留金已经交付。本案争议的有两个1.5万元，一个是用于扣除物业费等费用的预留金，一个是补交的回迁楼余款，预留金已经预留并结算，根据拆迁补偿协议不需要交纳回迁楼余款，原审被告中美天元公司扣除的回迁楼余款1.5万元应当返还。
围绕本案争议的问题，被上诉人刘宝仁认为，本案不存在两个1.5万元，上诉人付大伟也没有任何证据证明原审被告中美天元公司收取了预留金1.5万元，原审被告中美天元公司没有返还被上诉人的装修费、面积减少等费用。因为这笔费用原审被告中美天元公司应当返还被上诉人而没有返还，原审被告中美天元公司对此的解释是房屋在动迁时应当收取的预留金没有收取，所以应当退还给被上诉人的费用抵顶了预留金1.5万元。只退给被上诉人336.40元。所以被上诉人要求上诉人付大伟给付1.5万元。
围绕本案争议的问题，原审被告盘锦中美天元房地产开发有限公司认为，依照拆迁安置补偿协议第九条约定，乙方（被拆迁人）应给付甲方（拆迁人）的金额为1.5万元。该1.5万元并非是预留金，而是应该补交的房屋差价款。在结算时应当由被拆迁人向原审被告交纳。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人付大伟提出不应返还人民币1.5万元的上诉请求。因被上诉人刘宝仁买受本案所涉的房屋时，该房屋正处于回迁过程中，上诉人付大伟购买该房屋及其与被上诉人刘宝仁之间的买卖行为均得到原审被告盘锦中美天元房地产开发有限公司的确认，且合同在实际履行中也是由原审被告盘锦中美天元房地产开发有限公司直接向被上诉人刘宝仁支付的房屋及结算的房屋差价等，故可以认定上诉人付大伟从赵任处购买的房屋及其与被上诉人刘宝仁之间的房屋买卖行为均应系对原《拆迁安置补偿协议》的概括转让。该合同转让行为应当有效。合同受让人依法取得了原《拆迁安置补偿协议》中被拆迁人的合同权利和义务。其应按《拆迁安置补偿协议》及转让双方（即房屋买卖双方）的买卖合同约定享有权利并承担义务。
被上诉人刘宝仁要求上诉人付大伟所返还的人民币1.5万元，是原拆迁协议中的被拆迁人赵任应向原审被告盘锦中美天元房地产开发有限公司交纳的款项。因该拆迁协议已概括转让，故房屋的出卖人和买受人之间应按照双方的约定履行。上诉人付大伟在将该房屋出售予被上诉人刘宝仁过程中，未对该款的履行情况作出解释说明或要求被上诉人刘宝仁继续履行义务。应视为其认可原《拆迁安置补偿协议》中的权利、义务除后来在格式买卖协议中注明的房屋面积差价款及购房预留金多退少补等内容外，其他已经履行完毕，被上诉人刘宝仁对此不再负有履行义务。故该款实际未交付的责任应由房屋出卖人承担。因原审被告盘锦中美天元房地产开发有限公司已向被上诉人刘宝仁收取了该款项，故被上诉人刘宝仁要求上诉人付大伟返还该款，并无不当。
综上，原审判决并无不当，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费198元，由上诉人付大伟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝明
代理审判员 董千里
代理审判员 王 丹
二〇一四年三月十九日
书 记 员 赵哲皓