河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二七民二初字第6号
原告（反诉被告）张永。
委托代理人孙玉娜、常世维，河南北法律师事务所律师。
被告（反诉原告）袁庆学。
委托代理人尹俊岭，河南千业律师事务所律师。
被告（反诉原告）孟国英。
委托代理人尹俊岭，河南千业律师事务所律师。
原告张永诉被告袁庆学、孟国英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告袁庆学、孟国英对原告张永提出反诉，本院依法组成合议庭，对本诉及反诉公开开庭进行了合并审理。原告张永的委托代理人常世维、孙玉娜，被告袁庆学、孟国英的委托代理人尹俊岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张永诉称：2009年10月9日，原告经陈海燕介绍认识二被告，与二被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：由原告承租位于沙口路22号房屋，租期为五年，年租金为叁拾柒万元整（小写￥：370000元）。双方发生争议的，任何一方均可在合同签订地（郑州市二七区）人民法院起诉。合同签订后，原告如约向被告交纳了10000元保证金，并分三次向其交纳了三年的房屋租金。为了正常经营，经被告同意装修共花费500000元。原告交完第三年租金后，房屋所有人郑州通得商贸有限公司于2011年12月12日向原告发出告知书一份，要求原告限三日之内搬出房屋，停止使用。因被告无权转租该房屋，导致房屋所有人郑州通得商贸有限公司要求原告搬出房屋，停止使用。原告与被告虽签订了房屋租赁合同，却无法正常使用，侵害了原告的合法权益，请求法院依法解除双方的房屋租赁合同。2012年11月，被告不断来店里闹事。锁门，导致原告从2012年11月24日停止营业至今，造成被告人员损失每月45300元，房屋租金每月损失23000元，材料损失21356.25元，营业利润损失每月59000元，其他费用开支每月10000元，各项损失暂计算为三个月（从2012年11元月24日暂计算至2013年2月24日，2013年2月24日以后至判决履行之日产生的实际损失另计算并由被告承担）总共造成原告各项损失共计434200元。基于此，原告诉至法院请求判令：1、解除双方的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告各项损失434200元（从2012年11月24日暂计算至2013年2月24日，2013年2月24日以后至判决履行之日产生的实际损失另行计算并由被告承担）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告提交的证据有：第一组证据：1、房屋租赁合同一份；2、身份证复印件一份；3、注册信息查询单一份；4、收据两份。第二组证据：1、告知书一份；2、晚报声明两份；3、土地使用证三份；4、工商档案一份；5、郑州通得商贸有限公司证明一份。第三组证据：1、郑州市南阳路分局交管巡防大队证明一份；2、房屋租赁合同一份；3、收据两份；4、工资表三份；5、厨房物品清单一份；6、火锅店照片4份。第四组：1、郑州市第四粮油土地登记情况；2、锁门光盘一份。
被告袁庆学、孟国英辩称：被告未收到原告10000元保证金，本案原因是原告未按协议履行支付房屋租金义务，故被告依法提起反诉，请求驳回原告诉请。
被告袁庆学、孟国英本诉部分未提交证据。
反诉原告（被告）袁庆学、孟国英反诉称：2009年10月9日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同。合同第四条约定承租方拖欠租金累计达30天的，出租方可以解除合同，收回房屋。合同第五条约定“房屋年租金为三十七万元整。逾期交纳的，每逾期一日，按逾期应交纳房租的1%收取滞纳金。”合同签订后，前期反诉被告还能按时交纳房租，但是2012年至2013年的房租从2012年9月一直拖欠至今。故反诉原告提起反诉，请求法院判令：1、解除双方签订的房屋租赁协议；2、反诉被告支付滞纳金344100元、房租30833元，共计374933元；3、反诉被告腾空房屋；4、本案的诉讼及相关费用由反诉被告承担。
反诉原告（被告）袁庆学、孟国英为支持其反诉请求提交的证据有：房屋租赁合同一份。
反诉被告（原告）张永辩称：1、同意解除协议。2、反诉原告对该房屋无转租权，且房屋所有人不同意其转租行为。反诉原告无权再向反诉被告索要房屋租金和滞纳金。3、反诉原、被告的合同早已无效，反诉被告与房屋所有人已签订新的合同，并交纳了房屋租金，对该房屋享有合法的使用权。反诉原告的锁门、闹事行为属于侵权行为，应赔偿由此给反诉被告造成的损失。应驳回反诉原告的反诉请求。
反诉被告（原告）张永提交的证据同本诉证据一致。
本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的第一组证据中1、2、3，因被告对真实性均无异议，本院予以采信；原告提交的第一组证据中4，被告对其真实性无异议，对其证明问题有异议，本院对收据的真实性予以确认。原告提交的第二组证据中的证据1、2、5，被告虽有异议，但该三份证据与第四组证据1相互印证，能够客观地证明案件事实，本院予以采信。原告提交的第二组证据中的证据3，被告提出异议，且系复印件，无法核对其真实性，本院不予采信。原告提交的第二组证据中第4份证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信。原告提交的第三组证据的第1份证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信；原告提交的第三组证据中的证据2、3，被告虽有异议，但该证据与本案其他证据相互印证，能够客观地证明案件事实，本院予以采信；原告提交的第三组证据中的证据4，被告提出异议，该工资表系原告单方制作，本院不予采信；原告提交的第三组证据中的证据5，系原告单方制作，且在本院指定期间未申请鉴定评估，对该证据本院不予采信；原告提交的第三组证据中的证据6，与原告提交的第四组证据2，相互印证，仅能证明火锅店被锁门的事实，不能证明锁门人的身份。原告提交的第四组证据1，土地登记情况证明，被告虽有异议，但该证据加盖有郑州市国地资源局印章，本院对该证据的真实性予以确认。原告反诉部分提交的证据与本诉相同，本院认证意见亦相同。被告反诉部分提交的证据房屋租赁合同，原告对真实性无异议，本院予以采信。
经审理查明：2009年10月9日，原告作出承租方与作为出租方的被告孟国英、郑州市金水区腾冠枣业签订房屋租赁合同一份。合同约定，出租房屋状况位于沙口路122号，共3层，920平方米，房屋质量状况完好。房屋租赁期自2009年10月9日起至2014年11月8日止。承租方于2009年10月9日前向出租方交付第一年房租。房屋年租金为370000元。租金按提前一个月支付，合同签订后3日内承租方应将首付租金支付给出租方。逾期缴纳的，每逾期一日，按逾期应缴纳房租的1%收取滞纳金。合同签订之日起3日内，承租方应向出租方一次性缴纳房租、水费、电费保证金10000元，出租方收取保证金后应向承租方开具收款凭证。租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁水、电费保证金除用以抵充合同约定由承租房承担的费用外，剩余部分无息归还承租方。合同期满双方据实结清费用后，保证金退还承租方。合同签订后，原告分别按年向被告交纳了2009、2010、2011年共计3年的房租。其中2011年的房租应自2011年11月9日至2012年11月8日。2011年11月9日郑州通得商贸有限公司（以下简称通得公司）在郑州晚报刊登通知，通知载明，11月30日前与公司签订的所有合同需交回公司重新签订并加盖合同章，到期未交回老合同的，原合同视为无效合同，自行终止，由此造成的一切损失与公司无关。2011年12月12日，郑州通得商贸有限公司向原告发出告知书，称原告所占用的房屋系通得公司所有，要求三日内搬出房屋恢复至占用前状态，书面说明情况并积极与通得公司联系商谈赔偿损失事宜，在与通得公司签订合同后再使用，否则通得公司将收回房屋，同时保留诉讼及追偿等一切权利。2012年10月24日，原告与通得公司签订房屋租赁合同一份，合同下房屋位于沙口路122号北楼，一、二层，面积520平方米。三楼楼顶归原告无偿使用。房屋租赁年限为三年即三十六个月，自2012年11月1日至2015年10月31日。双方协商，原告按照商铺经营面积45元／平方米／月的单价，向甲方每月支付租金23400元。（人民币28万／年，每六个月为一个支付周期。）3、合同签订后，原告应将首期六个月租金共计140000元支付给通得公司。合同签订的当日，原告向通得公司交付押金10000元，房租140000元。2012年11月20日，原告承租房屋所开办的叨客火锅店，被一伙不明身份的人在大门上锁。2012年11月24日，因租房合同纠纷，被告袁庆学不让原告营业，双方在租赁房屋处发生争执，郑州市公安局南阳路分局交管巡防大队出警处理，并告知双方到法院解决。此后，叨客火锅店再次被锁门。2012年12月18日，大门上被贴上署名为袁庆学、陈海燕的解除合同通知书。原告诉至法院，请求判令：1、解除双方的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告各项损失434200元（从2012年11月24日暂计算至2013年2月24日，2013年2月24日以后至判决履行之日产生的实际损失另行计算并由被告承担）；3、本案的诉讼费用由被告承担。二被告以原告拖欠房租为由诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁协议；2、反诉被告支付滞纳金344100元、房租30833元，共计374933元；3、反诉被告腾空房屋；4、本案的诉讼及相关费用由反诉被告承担。
另查明：1、郑州市金水区腾冠枣业为个体工商户负责人为袁庆学，2004年4月8日成立，2012年7月18日注销。被告孟国英为共同经营人。2、郑州市第四粮油食品公司（现通得公司）系金水区沙口路122号的土地使用权人。
本院认为：原告与被告孟国英、郑州市金水区腾冠枣业签订的房屋租赁合同及被告袁庆学出具的收房租的收条表明，原告与被告袁庆学、被告孟国英之间形成了房屋租赁合同关系。开始双方均能按约定履行合同，在原告向被告交纳第三次2011年11月9日起至2012年11月8日的一年房租后，房屋实际权利人通得公司提出异议，并于2011年12月12日，向原告发出告知书，称原告所占用的房屋系通得公司所有，要求三日内搬出房屋恢复至占用前状态，书面说明情况并积极与通得公司联系商谈赔偿损失事宜，在与通得公司签订合同后再使用，否则通得公司将收回房屋，同时保留诉讼及追偿等一切权利。二被告作为出租人对其所租赁的房屋负有瑕疵担保义务，通得公司提出权属争议后，二被告并未妥善处理此问题。2012年10月24日，原告与通得公司就其所承租的沙口路122号签订了新的租赁合同，得以继续使用该租赁房屋。原告与二被告之间的租赁合同已实际终止履行。故原告要求解除原、被告之间签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求。原告与通得公司签订房屋租赁合同后，原告已合法取得房屋使用权，二被告无权干涉原告使用该房屋。因被告袁庆学的阻挠，原告承租房屋开办的火锅店于2012年11月24日停业至今。故原告要求被告赔偿停业期间的损失的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张的人员工资、营业利润、材料损失及其他损失未提交有效证据予以证明，本院不予支持。原告主张按其与通得公司签订的年租金280000元的标准，由被告向其赔偿房租损失的诉讼请求，本院予以支持。
关于反诉原告袁庆学、孟国英的反诉请求。反诉原告称反诉被告自2009年10月9日拖欠房租累计达30天，与事实不符。反诉被告所交最后一次租金系2011年11月9日至2012年11月8日期间的租金。在第三年使用期满前，原告与房屋合法权利人通得公司已达成新的租赁合同。因此反诉原告以此为由要求解除合同无法律依据，但经双方当事人同意可解除合同，在本案诉讼过程中，因反诉被告亦同意解除合同，故本院对反诉原告的此项诉讼请求予以支持。反诉原告在庭审中明确承认自已并非所出租房屋的所有权人，在本院指定的期限内亦未提交能够证明其对所出租的房屋拥有转租权的证据。在反诉被告与通得公司签订合同后，反诉原、被告之间的合同已终止履行。故反诉被告要求反诉原告支付滞纳金、房租并腾空房屋的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2009年10月9日签订的房屋租赁合同。
二、被告袁庆学、孟国英于判决生效后十日内赔偿原告房租损失70000元（2012年11月25日至2013年2月24日），并赔偿自2013年2月25日至判决确定给付之日，按每季度70000元的标准计算的房租损失。
三、驳回原告张永的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告（被告）袁庆学、孟国英的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12600元，因原告变更诉讼请求至434200元，应退还原告4787元。剩余诉讼费7813，由原告张永负担6553元，被告袁庆学、孟国英负担1260元。反诉案件受理费3462元，由反诉原告袁庆学、孟国英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 岳 亮
人民陪审员 阴彦平
人民陪审员 李中华
二〇一三年七月二十一日
书 记 员 陈彦磊