福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终3198号
上诉人(原审被告)：方余敏，女，1977年9月13日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：卢增禄，福建融成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林伟斌，福建融成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福建医科大学，住所地福建省福州市台江区交通路88号，统一社会信用代码12350000488001436L。
法定代表人：ＸＸ仲，校长。
委托诉讼代理人：潘淑英，福建远见律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林凤，福建远见律师事务所律师。
上诉人方余敏因与被上诉人福建医科大学房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
方余敏上诉请求：请求依法撤销福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初1805号民事判决，并改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.讼争店面并未实际交付。方玉敏签署《出租资产移交确认书》是为了退还竞价保证金。《出租资产移交确认书》只解决双方约定要办理移交标的的确认，不代表具体移交工作的开展，具体移交工作双方须另行办理实质的移交事务。2.按照双方签订的《租赁合同》约定，承租方应当在合同生效后10日内支付押金31000元，还约定了有关押金的其他事项。正常情况下房屋交接前必然会收取押金。方余敏并没有向福建医科大学交纳过押金。福建医科大学在没有收到押金的情况下却称已将讼争店面交付方余敏，明显与常理不符。3.福建医科大学没有提供有关水电费交接的证据，也没有提供方余敏使用店铺产生水电费的证据，显然没有实际交付讼争店面。4.福建医科大学所称的交付时间是2015年7月30日与合同签订时间2014年10月15日相隔近一年，有悖常理，在此期间，福建医科大学从未将讼争店面的情况告知过方余敏。双方在2014年10月15日签订《租赁合同》时，福建医科大学正与前手承租人即案外人陈莺新处在诉讼中，讼争店面还未收回，不具备交付条件，而且预期的交付时间也无法明确。福建医科大学在此情况下将讼争店面出租是不负责任的行为。福建医科大学对讼争店面无法交付负有不可推卸的责任。
福建医科大学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.双方签订的合同是双方真实意思表示，对双方有约束力。2.福建医科大学已经将店面交付上诉人方余敏，方余敏也已经签订了相关交付文件。方余敏应当知道签订的法律后果。3.水电交接并非要书面体现，被上诉人提交的水电费表明已经与上诉人交接。上诉人和被上诉人签确认书时候，已表示水电交接已经明确了。4.押金是否收取是福建医科大学的权利，不影响其店面的交接。5.讼争店面移交时不存在与前手承租户的纠纷，讼争店面权利清晰。综上，上诉人方余敏的主张没有依据，应当驳回。
福建医科大学向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年10月15日签订的《租赁合同》（合同编号：闽医大租赁2014（30）号）；2.方余敏立即搬离福州市台江区交通路28号店面并腾空店面交还给福建医科大学；3.方余敏支付给福建医科大学租金205972元（从2015年7月30日起算至2017年3月9日）；4.方余敏支付给福建医科大学房屋占有使用费（从2017年3月10日起算至实际交还店面止），暂计至2017年4月17日，为27616元）；5.方余敏支付给福建医科大学违约金（从2015年8月10日起算至实际交还店面止，暂计至2017年4月17日，为75114.7元）；6.判令被告支付给原告押金31000元；7.方余敏承担本案一审诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月15日，以福建医科大学为出租方（甲方），方余敏为承租方（乙方），双方签订了一份《租赁合同》。该合同约定甲方将座落于交通路28号店面（即讼争店面）出租给乙方使用；第一年年租金为204580元；租赁期限从标的物移交之日起计算至5年期满为止；乙方在合同生效后10日内支付押金31000元人民币给甲方。该合同第九条约定，有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1.乙方不按规定时限交押金的；……3.乙方不交付或者不足额交付租金达2个月以上。合同第十一条违约责任约定：乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金……该合同第十五条约定：乙方告知甲方的通讯地址若需变更，须于变更后7日内书面通知甲方，并经甲方签字确认。否则甲方仍按原地址向乙方寄送相关文件，不论是否送达或者退还均视为已经送达。2015年7月30日，福建医科大学作为资产出租方，方余敏作为承租方，双方签订了《福建省直行政事业单位出租资产移交确认书》，主要内容如下：现将租赁标的按下述清单移交给承租方，移交工作以双方签字盖章确认为准。租赁标的移交后，承租方的竞价保证金扣除相关费用后，汇入如下账户……在该确认书上的租赁标的一栏为福州市台江区交通路88号，备注一栏为交通路28号店面。在该确认书下方，资产出租方由福建医科大学单位签字并盖单位公章，承租方由方余敏签名。2016年11月10日，福建医科大学国有资产管理处向方余敏发出《催缴通知书》，要求方余敏于2016年11月20日前，缴清所欠租金、押金和滞纳金，逾期将根据租赁合同第九条约定解除租赁合同。2016年12月26日，福建医科大学国有资产管理处再次向方余敏发出《催缴通知书》，要求方余敏于2016年12月30日前，缴清所欠租金、押金和滞纳金，逾期将根据租赁合同第九条约定解除租赁合同。2017年3月6日，福建医科大学向方余敏发出《关于解除合同的函》，决定解除与方余敏关于讼争店面的租赁合同，要求方余敏在接到该函后5日内，缴清所欠租金，腾空讼争店面返还福建医科大学。上述通知书和函件，福建医科大学均按方余敏在《租赁合同》中告知的地址邮寄给方余敏，邮件查单备注为客户拒收。2017年11月16日，一审法院组织双方当事人对讼争店面进行场地交接，福建医科大学于当天接收讼争店面。一审中，福建医科大学自认于2017年5月15日对讼争店面进行断电断水。
一审另查明，福建医科大学国有资产管理处是福建医科大学的内设机构。又，根据榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证的记载，台江区交通路88号房屋所有权人为福建医科大学。2015年4月14日，台江区地名委员会办公室出具了一份《证明》,内容是“2013年按照门牌编码规则对台江区交通路88号前后沿街店面、荷塘路进行重新编码，编码后门牌号包括台江区交通路28号。”
一审法院再查明，福州市台江区人民法院曾于2015年4月28日作出（2015）台民初字第421号民事判决书，判决陈莺新应于于判决生效之日起十日内腾空搬离福州市台江区交通路28号店面（即本案讼争店面），并将该店面退还给福建医科大学。陈莺新于2015年5月12日腾空搬离本案讼争店面。
一审法院认为：福建医科大学与方余敏签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，具有法律约束力。上述合同约定的租赁期限从标的物移交之日起计算至5年期满为止,虽然合同约定的期限未到期，但被告自2015年7月30日至2017年4月17日均未缴纳租金，已构成违约。根据双方签订的《租赁合同》第十五条约定，福建医科大学于2017年3月6日邮寄的《关于解除合同的函》，于2017年3月10日被退回，视为方余敏已收到解除函。根据《合同法》第九十六条规定，双方签订的《租赁合同》已于2017年3月10日解除。福建医科大学已于2017年11月16日收回店面，故对福建医科大学提出要求方余敏立即搬离讼争店面并腾空店面交还给福建医科大学的诉请，一审法院不予支持。方余敏应向福建医科大学支付自2015年7月30日至2017年3月9日止的租金205972元，以及自2017年3月10日起至2017年4月17日的店面占用费27616元。2017年5月15日，福建医科大学对讼争店面进行断电断水。方余敏系从事餐饮业，讼争店面的断电断水造成方余敏实际无法经营，不能继续使用该铺位获得收益，故福建医科大学诉请的房屋占用费只能计算到2017年5月15日（2017年4月17日至2017年5月15日的房屋占用费为20348元，即10901元/月×2÷30天×28天），对福建医科大学诉请超过部分，一审法院不予支持。对福建医科大学要求方余敏支付违约金，符合合同的约定，一审法院予以支持。因双方已于2017年3月10日解除合同，福建医科大学要求方余敏支付押金31000元的诉请，一审法院不予支持。对方余敏辩称福建医科大学从未将讼争店面移交给其的辩解，因证据不足，一审法院不予采信。对方余敏辩称本案已超过诉讼时效的辩解，一审法院认为，福建医科大学曾两次向方余敏发出《催缴通知书》，不存在超过诉讼时效的情形。判决：一、福建医科大学与方余敏于2014年10月15日签订的《租赁合同》于2017年3月10日予以解除；二、方余敏应于一审判决生效之日起十日内向福建医科大学支付2015年7月30日至2017年3月9日止拖欠的租金人民币205972元；三、方余敏应于一审判决生效之日起十日内向福建医科大学支付2017年3月10日至2017年5月15日止拖欠的占用费人民币47964元；四、方余敏应于一审判决生效之日起十日内向福建医科大学支付违约金（违约金以欠付租金为基数，按千分之三标准计算，其中2015年7月欠付租金对应的违约金自2015年7月10日起计算至付清该月租金止；2015年8月欠付租金对应违约金自2015年8月10日起计算至付清该月租金止，以此类推）；五、驳回福建医科大学的其他诉讼请求。案件受理费7438元，由福建医科大学负担575元，由方余敏负担6863元。
二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定事实正确。二审调查询问中，方余敏确认曾应福建医科大学经办人的要求交了数次水电费。
本院认为，2015年7月30日，方余敏和福建医科大学签订的《福建省行政事业单位出租资产移交确认书》载明“现将租赁标的按下述清单移交给承租方，移交工作以双方签字盖章确认为准”，清单上列明租赁标的“福州市台江区交通路88号”，备注栏注明“交通路28号店面”。福建医科大学据此提出讼争店面已正式移交的主张，本院予以支持。方余敏上诉称该确认书是因其女儿犯尿毒症急需退回竞拍保证金而签订，因方余敏未提供证据证明，本院不予采信。另外，《出租资产移交确认书》签订后，方余敏数次交纳案涉店面水电费的行为进一步证明28号店面已移交给方余敏。一审法院认定事实清楚，证据充分。
综上，上诉人方余敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理案件受理费7438元，由方余敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘 力
审 判 员 欧晓红
审 判 员 陈 洪
二〇一八年五月三十一日
法官助理 刘晓庄
书 记 员 张欣婕