重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06268号
上诉人（原审被告）：蔡晓轩，无固定职业。
委托代理人：杨洪兵，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈琳，香港居民。
委托代理人：田小江，重庆锋度律师事务所律师。
委托代理人：刘业霞，女，1990年3月22日出生，汉族。
原审被告：贾蜀英，重庆松山化工厂退休人员。
上诉人蔡晓轩与被上诉人陈琳、原审被告贾蜀英房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年7月9日作出（2014）沙法民初字第02796号民事判决，蔡晓轩对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员胡敬、赖生友、代理审判员乔艳（主审）共同组成合议庭进行审理。上诉人蔡晓轩的委托代理人杨洪兵，被上诉人陈琳及其委托代理人刘业霞、田小江，原审被告贾蜀英均参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年7月1日，蔡晓轩向贾蜀英出具委托书一份，委托贾蜀英为其代理人，代为出售蔡晓轩所有的重庆市沙坪坝区晒光坪XX号-
XX号房屋，签订买卖合同、收取售房款、办理过户手续等相关手续。委托期限为至上述相关事项办完为止。委托权限为受托人无转委托权。
2013年9月21日，贾蜀英以蔡晓轩的名义（甲方）与陈琳（乙方）、居间方重庆中先家苑房地产营销策划有限公司（丙方）（以下简称中先公司）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：乙方购买甲方位于重庆市沙坪坝区晒光坪XX号-
XX号房屋一套，成交价格78万元。其中第四条约定，乙方于2013年9月21日交付定金3万元，办理委托公证当日支付75万元。第六条第1款约定，买方按约定交清全款或已付首付款并通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2013年10月20日前到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续。第七条第1款约定，因卖方原因违约致合同未能继续履行的，卖方应向买方支付违约金6万元。第九条第2款约定，甲乙双方自愿以公证委托的形式办理本次交易，公证委托办理后由乙方自行办理房屋过户手续。
同日，贾蜀英向陈琳出具收条一份，载明收到陈琳购买沙坪晒光坪XX号-XX门面定金30000元。
一审法院庭审中，陈琳、蔡晓轩陈述，因贾蜀英无转委托权，故双方在合同中约定的公证委托未能办理。2013年10月10日，陈琳向贾蜀英出具《房屋过户登记（上证）人指定书》一份，载明：因贾蜀英无转委托权，可不再要求办理转委托，要求将涉案房屋直接过户给陈琳指定的案外人陈小琼。
2013年10月16日，蔡晓轩向陈琳出具《通知书》一份，载明：由于贾蜀英与陈琳签订《房屋买卖（居间）合同》超越了代理权限，且贾蜀英不知道陈琳的真实身份，不知道签订合同的真实意思表示，不同意陈琳将涉案房屋任意转让他人。蔡晓轩不认可贾蜀英代其与陈琳签订的《房屋买卖（居间）合同》，也不同意过户。
现陈琳向一审法院提起诉讼，要求判如所请。一审法院审理中，陈琳认为蔡晓轩明确表示不再履行合同，构成根本违约，应当退还定金并支付违约金。蔡晓轩坚持认为，贾蜀英与陈琳签订的房屋买卖合同因超越了代理权限而归于无效。得知情况后，蔡晓轩已经发函告知了中介公司和陈琳蔡晓轩对房屋买卖合同不予认可。陈琳应当知晓贾蜀英没有转卖房屋的权限，其对合同无效有一定过错。蔡晓轩同意退还陈琳定金3万元，但不同意支付违约金。蔡晓轩与贾蜀英均认为，贾蜀英不是本案适格被告，不应承担连带责任。因双方分歧较大，调解未成。
一审原告陈琳诉称：2013年9月21日，在中介公司促成下，贾蜀英作为蔡晓轩的代理人与陈琳签订了《房地产买卖（居间）合同》一份，约定陈琳以78万元的价格购买被告蔡晓轩所有的重庆市沙坪坝区晒光坪XX号-
XX房屋。合同签订后，陈琳按约向蔡晓轩支付了购房定金3万元。后蔡晓轩拒绝出售房屋，至今未能办理房屋过户手续。陈琳认为，蔡晓轩拒绝出售房屋构成根本性违约，要求：1、解除陈琳、蔡晓轩签订的房屋买卖合同。2、蔡晓轩返还定金3万元，支付违约金6万元。3、贾蜀英对蔡晓轩承担的民事责任承担连带责任。
一审被告蔡晓轩辩称：蔡晓轩委托贾蜀英出售涉案房屋属实，但未授权贾蜀英转委托。贾蜀英与陈琳签订的房屋买卖居间协议因超越了贾蜀英的代理权限而归于无效。蔡晓轩得知情况后，已经发函告知了中介公司和陈琳协议无效，蔡晓轩不予认可。陈琳应当知晓贾蜀英没有转卖房屋的权限，其对合同无效有一定过错。本人同意退还陈琳定金3万元，但不同意支付违约金。贾蜀英不是本案适格被告，不应承担连带责任。
一审被告贾蜀英辩称：同意蔡晓轩的答辩意见。本人不是本案适格被告，不应承担连带责任。
一审法院认为：蔡晓轩委托贾蜀英代为出售涉案房屋，贾蜀英在代理权限范围内以蔡晓轩的名义与陈琳签订的房屋买卖合同，意思表示真实，且协议内容不违反法律法规禁止性规定，系有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蔡晓轩关于因贾蜀英超越代理权而主张合同无效的辩解理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。陈琳要求蔡晓轩将涉案房屋过户给案外人，并非《房屋买卖（居间）合同》约定的内容，蔡晓轩可以拒绝陈琳的此一与合同约定不符的请求，但不能因此拒绝继续履行合同约定的义务。蔡晓轩向陈琳出具书面通知，明确表示不认可房屋买卖合同，不同意过户，系在履行期限届满之前，明确表示不履行合同义务，构成根本性违约。陈琳主张解除双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，一审法院予以支持。
根据陈琳、蔡晓轩签订的房屋买卖合同的约定，因蔡晓轩原因违约致合同未能继续履行的，蔡晓轩应支付陈琳违约金6万元。故一审法院对陈琳要求蔡晓轩支付违约金6万元的诉讼请求予以支持。
蔡晓轩收取定金却不履行合同义务，应当将收取的定金返还给陈琳。故一审法院对陈琳要求蔡晓轩返还定金3万元的诉讼请求予以支持。
陈琳要求贾蜀英对蔡晓轩承担连带责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（二）项、第一百零七条之规定，判决如下：“一、解除原告陈琳与被告蔡晓轩签订的房屋买卖合同。二、限被告蔡晓轩在本判决发生法律效力后立即返还原告陈琳定金30000元。三、限被告蔡晓轩在本判决发生法律效力后立即支付原告陈琳违约金60000元。四、驳回原告陈琳的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元（原告已预交1125元），减半交纳1125元，由被告蔡晓轩负担。此款限被告蔡晓轩于本判决发生法律效力后立即给付原告陈琳。”
蔡晓轩不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、追加房屋买卖（居间）合同的居间人中先公司作为第三人；2、将本案发回一审法院适用涉外民事诉讼程序重审；3、陈琳、中先公司承担一审、二审的诉讼费。主要事实和理由：1、陈琳的原告主体资格以及在涉案合同中的真实身份未查清。陈琳在签订合同时用的身份证号码是××，陈琳在诉状和一审判决书中写明的出生日期是1971年11月22日，即身份证号码中的出生日期是1971年12月28日，两个日期不对应。陈琳在履行合同时向贾蜀英声称自己是香港居民，不能作为涉案房产登记受让人，但没有出示香港居民的合法证件。2、蔡晓轩长期居于美国，其2013年10月16日签发的通知书形成于美国，没有经过美国的公证，也没有经过中国驻美国领事馆认证，不能直接作为证据使用，只能表明蔡晓轩有解除合同的意思。合同效力应当由司法机关认定。3、漏列居间人中先公司为第三人。贾蜀英、陈琳以及中先公司在签订《房屋买卖（居间）合同》时，中先公司作为居间人，陈琳作为买方，并未审查蔡晓轩出具的授权委托书、房产证。在签订合同第九条第2款即“甲乙双方自愿以公证委托的形式办理本次交易”时，超越了蔡晓轩的授权范围，蔡晓轩不予追认，贾蜀英的行为构成无权代理，由于陈琳、中先公司的原因，导致涉案合同未能履行，应承担相应的责任。4、即使该款导致合同不能按约定的履行方式履行，陈琳也有义务按照交易习惯提存购房款，蔡晓轩才有义务办理过户登记，但陈琳一直未支付75万元的购房款，陈琳根本违约在先。陈琳在未支付购房款的情况下，拒不同意贾蜀英将房产过户到陈琳名下的要求，坚持指示蔡晓轩将房产过户给案外第三人陈小琼，再次构成根本违约，陈琳应当承担违约责任。5、蔡晓轩已经授权贾蜀英办理过户手续，而陈琳、中先公司仍在合同款项中写明“甲乙双方自愿办理委托公证手续”，要求蔡晓轩办理公证委托交易手续，目的在于把该房产从蔡晓轩的名下过户给案外第三人，逃避再转让的契税。陈琳、中先公司的行为侵害了蔡晓轩的知情权，严重违反职业道德，违反国家的法律法规应当承担《房屋买卖（居间）合同》的违约责任。6、一审法院未查清蔡晓轩在一审中的委托代理人李新斌的代理权限和代理行为的法律效力。根据《乡镇法律服务业务工作细则》第24条规定，法律服务业务工作者的执业区域应为南岸区涂山镇范围，而蔡晓轩的户口所在地和经常居住地都不在南岸，蔡晓轩对李新斌的授权是一般授权，且蔡晓轩是侨居于国外的中国公民，该民事诉讼授权委托书没有经过我国驻美国使领馆认证，根据民诉法第59条第3款的规定，李新斌的委托手续是不合法的，其在一审中的代理行为和承认的事实无效。
陈琳答辩称：蔡晓轩一审代理人李新斌的代理行为有效。陈琳是客观存在的，我方提交给法院的身份证复印件是真实的，起诉状上的身份证复印件是笔误。本案只涉及买卖双方的合同关系，与中介中先公司无关。适用涉外程序，必须当事人为外国人或者符合法律规定的其他条件，对方应提交符合适用涉外民事诉讼程序的证据才能支持其上诉请求第2项，但上诉人并未提交这些证据，所以不应适用涉外民事诉讼程序。一、二审诉讼费应由上诉人自己承担。
本院二审审理查明：在一审庭审中，陈琳明确要求解除的是陈琳与蔡晓轩签订的重庆市沙坪坝区晒光坪XX号-XX号房屋的买卖合同。
在二审审理中，蔡晓轩举示了以下证据：1、蔡晓轩在美国的绿卡的复印件经过了领事馆的认证，拟证明经常居住地在美国。2、蔡晓轩的出入境证明经过领事馆认证，拟证明一审中蔡晓轩自2013年2月2日入境美国后，在2014年7月24日之前没有离开美国，一审中蔡晓轩的委托代理人的委托手续不合法，其代理行为无效，蔡晓轩在2013年10月16日出具的通知书未经过公证认证，证据无效。
陈琳对蔡晓轩举示的证据真实性认可，证明目的部分认可，认可其经常居住地在美国和出入境时间，其他的不认可。不认可的理由是一审中李新斌的代理权限，陈琳认为一审法院已经在开庭时进行了核实，一审陈琳也认可了李新斌的代理权限，因此陈琳认为李新斌的代理是有效的。通知书应该作为证据使用，因为该证据是蔡晓轩向陈琳发出的，陈琳在法院规定的时间内向法院提交，一审庭审结束前，一审代理人对证据进行了认可，应作为证据使用，是有效的。
在二审中，蔡晓轩的代理人认可2013年10月16日出具给陈琳的通知书和2013年10月16日出具给李新斌的授权委托书是蔡晓轩本人在美国签字盖手印之后邮寄给在国内的朋友，再转交给贾蜀英的。
在本院第二次询问时，陈琳到庭并出示了自己的香港居民身份证，并称2010年1月取得香港居民身份证的时候，原来在大陆的身份证原件就被公安机关收回了，所以陈琳只持有在大陆的身份证复印件；签合同的时候，陈琳提供的是在大陆的身份证复印件；一审起诉时没在重庆，委托代理人帮陈琳提交的起诉状，所以具体提交了哪些资料不清楚。起诉状上写的陈琳的出生日期有误，是一个笔误。贾蜀英确认到庭的陈琳就是与贾蜀英签订《房屋买卖（居间）合同》的陈琳。
本院认为：蔡晓轩上诉提出因贾蜀英与陈琳在《房屋买卖（居间）合同》中约定“甲乙双方自愿以公证委托的形式办理本次交易”，超越了蔡晓轩的授权范围，蔡晓轩不予追认，贾蜀英的行为构成无权代理的。该约定确实超越了蔡晓轩对贾蜀英的委托授权范围，未得到蔡晓轩的追认，因此无效。但该约定的无效，只是《房屋买卖（居间）合同》中对完成交易的方式的约定无效，并不导致《房屋买卖（居间）合同》中关于房屋买卖的其他约定无效。蔡晓轩委托贾蜀英代为出售涉案房屋，贾蜀英在代理权限范围内以蔡晓轩的名义与陈琳签订的房屋买卖合同，意思表示真实，且协议内容不违反法律法规禁止性规定，系有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
蔡晓轩未举示证据证明陈琳在履行合同时陈述自己身份是香港居民，不能作为涉案房地产登记受让人，对陈琳的该上诉理由，本院不予采信。
因在一审庭审中，陈琳明确起诉要求解除的是陈琳与蔡晓轩签订的重庆市沙坪坝区晒光坪XX号-
XX号房屋的买卖合同，因此，陈琳的解除合同的诉求，实际上是要求解除《房屋买卖（居间）合同》中的买卖部分，而非居间部分。故法院无须将居间人中先公司追加为第三人参加诉讼。如蔡晓轩认为中先公司有侵犯蔡晓轩利益的行为，可以另行解决。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。“陈琳和贾蜀英因贾蜀英无转委托权，未能办理合同中约定的公证委托，对此陈琳和贾蜀英均有责任，陈琳未在签订合同前审核清楚贾蜀英的委托权限，贾蜀英明知自己的委托权限还超越权限与陈琳签订合同。且未能办理公证委托导致未能完成交易后，双方可以另行协商履行方式，并不导致合同就不能继续履行了。在协商的过程中，陈琳要求蔡晓轩将涉案房屋过户给案外人，并不符合《房屋买卖（居间）合同》约定的内容，蔡晓轩可以拒绝陈琳的此一与合同约定不符的请求，但不能因此拒绝继续履行合同约定的义务。蔡晓轩向陈琳出具书面通知，明确表示不认可房屋买卖合同，不同意过户，系在履行期限届满之前，明确表示不履行合同义务，构成根本性违约。陈琳主张解除双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。
蔡晓轩收取定金却拒绝履行合同义务，应当将收取的定金返还给陈琳。故本院对陈琳要求蔡晓轩返还定金3万元的诉讼请求予以支持。根据陈琳、蔡晓轩签订的《房屋买卖（居间）合同》的约定，因蔡晓轩原因违约致合同未能继续履行的，蔡晓轩应支付陈琳违约金6万元。故本院对陈琳要求蔡晓轩支付违约金6万元的诉讼请求予以支持。
蔡晓轩上诉认为陈琳应先提存购房款75万元，之后蔡晓轩才有义务交付房屋和过户，是陈琳违约在先。此一说法与双方的约定不符，本院不予采信。
蔡晓轩上诉认为陈琳在未支付购房款的情况下，拒不同意贾蜀英将房产过户到陈琳名下的要求，坚持指示蔡晓轩将房产过户给案外第三人陈小琼，再次构成根本违约，陈琳应当承担违约责任。蔡晓轩对在公证委托未能办理后，陈琳未支付购房款的情况下，贾蜀英仍同意将房屋过户到陈琳名下的说法未提供证据证明，对该上诉理由，本院不予采信。
蔡晓轩上诉认为蔡晓轩已经授权贾蜀英办理过户手续，而陈琳、中先公司仍在合同款项中写明“甲乙双方自愿办理委托公证手续”，要求蔡晓轩办理公证委托交易手续，目的在于把该房产从蔡晓轩的名下过户给案外第三人，逃避再转让的契税。陈琳、中先公司的行为侵害了蔡晓轩的知情权，严重违反职业道德，违反国家的法律法规应当承担《房屋买卖（居间）合同》的违约责任。蔡晓轩对此说法未提供证据证明，本院不予采信。
蔡晓轩上诉认为一审法院未查清蔡晓轩在一审中的委托代理人李新斌的代理权限和代理行为的法律效力；根据《乡镇法律服务业务工作细则》第24条规定，法律服务业务工作者的执业区域应为南岸区涂山镇范围，而蔡晓轩的户口所在地和经常居住地都不在南岸。《乡镇法律服务业务工作细则》（1991年9月20日司法部令第19号）第二十四条规定：“乡镇法律工作者受委托代理的民事、经济、行政案件，应当具备下列条件：…（四）当事人一方位于本辖区内。”该规定是授权性规定，并非禁止性规定，因此李新斌的代理行为未违反《乡镇法律服务业务工作细则》。李新斌的代理行为如违反了该规定，应当由司法局进行处罚，不导致其代理行为无效。
一审法院驳回了陈琳要求贾蜀英对蔡晓轩承担连带责任的诉讼请求，陈琳未提出上诉，本院对此直接维持。
根据二审查明的事实，陈琳系香港居民，蔡晓轩2013年10月16日出具给陈琳通知书和2013年10月16日出具给李新斌授权委托书时在国外，在民事案件的审理中，本案应参照涉外民事诉讼程序。一审法院因陈琳未提供香港居民身份证而不知道陈琳当时已系香港居民的事实；因蔡晓轩的母亲和的一审代理人李新斌未在审理中提出并举证，而不知道蔡晓轩2013年10月16日出具给陈琳的通知书和2013年10月16日出具给李新斌的授权委托书时人在国外的情况。故一审法院对本案的审理程序采用了一审简易程序。但蔡晓轩并未说明并证明因这些程序的缺失，导致蔡晓轩的程序权利和实体权利受到了损害，故不应导致本案发回重审的后果。
综上，蔡晓轩的上诉理由均不成立。原判认定事实部分不清，二审中出现了新的证据，但适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2250元，由蔡晓轩承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 胡 敬
审 判 员 赖生友
代理审判员 乔 艳
二〇一四年十二月一日
书 记 员 阎海峰