陕西省泾阳县人民院
民 事 判 决 书
（2016）陕0423民初1903号
原告：陕西祥安置业投资发展有限责任公司（以下简称祥安置业）。
法定代表人：王某1，系公司总经理。
委托诉讼代理人：王某2、刘某某，陕西丰瑞律师事务所律师。
被告：王某3，男，汉族。
委托诉讼代理人：宋某某，男，汉族，系被告之舅舅。
第三人：李某某，男，汉族。
原告祥安置业诉被告王某3及第三人李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥安置业的委托代理人王某2、刘某某，被告王某3及委托代理人宋某某到庭参加了诉讼，第三人李某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告祥安置业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，并按《购房确认单》的约定向原告支付全部房屋价款544884元。2、请求依法判决被告向原告支付因其逾期缴纳全部房屋价款而应承担的违约金102820元。3、请求依法判决本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2013年，原、被告双方就祥安雅居花园项目商品房达成购买意向，对被告要购买的房屋楼层、面积、价款、付款方式初步协商一致。在未签订商品房买卖合同的情况下，原告出于对被告的信任，于2013年5月12日向被告交付了房屋钥匙。同时向被告强调，被告应立即签订合同并支付房款。后原告多次向被告催要房款，被告仍未履行交纳房屋价款的义务，故原告诉至法院。
被告辩称，购房的事宜均由代理人宋某某办理。房款分两笔交给了李某某。款项共计519186元已经结清。李某某向原告立写收条两份。当时约定了房号为10楼4单元901，但实际交付的是10号楼3单元901。被告已经履行了付款义务，故应驳回原告的诉请。
第三人李某某述称，收到的被告的房款，自己和原告法定代表人王某1合作开发祥安雅居花园项目，其中李某某占30%股份，利润三七分成，但至今未分配利润。王某1对收钱买房的事情均知道。郭某某是其司机，很多具体事宜是由他替其办理的。
庭审中原告提交的证据1--4，被告对其真实性无异议，被告提交证据收条两份，原告对其真实性不认可，李某某并非原告的授权代表。
原告对本院与李某某的谈话笔录内容不认可，李某某与王某1的合作事宜与原告销售房屋是两个法律关系，不能相互抵消，李某某收取被告款项没有原告公司的授权。被告对该谈话笔录认可。
本院为查明案件事实，依职权调取证据：1、祥安公司土地使用权登记申请相关手续；2、与泾阳县农业机械厂张某某的谈话笔录及厂里土地流转文件。
原告质证意见如下：依职权调取证据是否合法有待考证，质证的证据亦未给原告预留时间。对证据真实性、合法性、关联性均不予认可。证据无法证明李某某与本案存在关联性，其与被告之间的收据系另一法律关系，与本案无关联。被告质证意见：证据来源合法、客观真实、与本案有关联，证明了李某某与王某1合伙开发房地产的事实。
经双方当事人举证、质证，本院对证据认定如下：原告的证据客观真实、来源合法与本案有关联，予以认定。被告的证据结合本院与第三人李某某的谈话、调取的证据、与泾阳县农业机械厂张某某的谈话可以相互印证李某某和祥安置业有合作开发的事实，予以认定。
本案有如下的争议焦点：
一、购房确认单的效力。原、被告于2013年8月14日签订的购房确认单，载明了销售房屋的面积、单价、付款方式，且被告王某3已经交纳了519186元的房款，其内容已经涵盖了商品房买卖合同的主要内容，故该购房确认单应当认定为商品房买卖合同。原、被告均在确认单上签名捺印，表明其是自己真实的意思表达。该合同主体适格、意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。
二、李某某收取的房款性质的界定。
本案中被告王某3向李某某交纳了519186元的房款。后原告祥安公司与被告签订购房确认单，原告将房屋交付被告，被告入住装修、交纳物业费、水电费等一系列行为，均表明原告祥安公司对被告交纳房款的知悉和认可。原告诉称基于信任向被告交付房屋并同意其装修、供应水、电的行为，不符合商品房买卖的交易习惯，本院不予采信。原告祥安公司与李某某的行为足以让被告相信李某某是有权出卖房屋及收取房款的。故本院认为李某某的行为构成表见代理，其法律后果应当由祥安公司承担。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年10月20日，被告王某3委托其舅舅宋某某交来10号楼4单元西户901房款219186元。李某某向其出具了收条，并载明系房款。2013年6月18日，王某3交来房款300000元，李某某亦在收条上签名。同年8月14日，原、被告就“祥安*雅居花园”项目10-3-901号商品房签订购房确认单。房屋面积为122.95㎡，单价4431.75元/㎡，总价544884元，约定的付款方式为一次性付款，付款时间为五日内交清。王某3当日从物业公司处领取了房屋钥匙。并开始交纳物业费、水电等费用。后原告以被告未全部交纳房款为由多次向其催要房款未果诉至本院。
另查：2008年3月10日，泾阳县农业机械厂与陕西龙泉房地产开发有限公司（以下简称龙泉地产）签订了关于委托开发建设的协议书，李某某作为龙泉地产的受托人在协议书上签名，协议内容为农业机械厂出让其土地用于龙泉地产开发建设居民住宅楼。同年4月10日，泾阳县农业机械厂又与本案原告祥安置业签订了关于委托开发建房的协议，李某某在该协议书上被列为祥安置业的受托人，但未在受托人处签名。后祥安置业取得农业机械厂北厂区的土地开发权。
本院认为，原、被告于2013年8月14日签订的购房确认单已经具备了商品房买卖合同的主要条款。应视为商品房买卖合同。该合同主体适格、意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。原告诉请被告按照该购房确认单履行付款义务，于法有据，本院予以支持。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中李某某作为龙泉地产的受托人与泾阳县农业机械厂签订开发建房协议，但龙泉地产并未实际开发。后泾阳县农业机械厂又与本案原告祥安置业签订了关于委托开发建房的协议，李某某作为受托人被列在协议中，李某某虽未在该协议上签字，但李某某与祥安置业合作开发，收取部分房款，指示其司机为购房者办理交房手续。祥安公司亦认可了李某某的收款行为，并办理了交房手续。李某某收取房款、原告交房的行为构成表见代理，被告有理由相信李某某收取其519186元房款即是本案原告祥安置业的行为。李某某的代理行为的法律后果亦由原告承担。被告已经交纳的部分应予以扣除。被告未能在合同约定的期限内付款，构成违约，原告诉请按照中国人民银行同期贷款利息承担违约责任，不违反法律规定，予以支持。被告辩称其与李某某有议订房价且房款已经结清，但未提供支持其主张的相关证据，该辩称理由不予采信。被告作为完全民事行为能力人应当对自己的行为产生的法律后果知悉。
综上所述，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告陕西祥安置业投资发展有限责任公司与被告王某3签订的购房确认单为有效合同。
二、由被告王某3于本判决生效之日起十日内向原告陕西祥安置业投资发展有限责任公司支付房款人民币25698元及违约金（从2013年8月20日起至2016年8月22日止，按照25698元中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回原告陕西祥安置业投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9248元，原告陕西祥安置业投资发展有限责任公司承担8800元，被告王某3承担448元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 左 锋
审 判 员 张晓保
代理审判员 王金梅
二〇一七年七月三日
书 记 员 张默涵
法条索引：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。