北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初60164号原告：刘和伟，男，1974年8月5日出生，汉族，北京〇一工程有限公司法定代表人，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：杨斌，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小霞，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京京闽鸿陶瓷市场有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十八里店村XXX号。法定代表人：王洋，经理。委托诉讼代理人：朱守礼，男，1949年8月3日出生，汉族，北京京闽鸿陶瓷市场有限公司副经理，住北京市丰台区。第三人：北京天意成仓储有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十八里店村743号前。法定代表人：刘绍刚，总经理。委托诉讼代理人：郭凡，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，北京市中通策成律师事务所律师。原告刘和伟（以下称原告）与被告北京京闽鸿陶瓷市场有限公司（以下称被告）、第三人北京天意成仓储有限公司（以下称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨斌、刘小霞，被告经理王洋、委托诉讼代理人朱守礼，第三人的委托诉讼代理人郭凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付装修损失190000元；2.判令被告支付停产停业损失456000元；3.判令被告支付搬家损失19000元；4.判令第三人对第1项至第3项诉讼请求承担连带赔偿责任。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求为：判决解除原、被告签订的《北京京闽鸿陶瓷市场有限公司经营场地租赁合同》(以下称《经营场地租赁合同》)。事实和理由：2016年4月1日，原告与被告签订《经营场地租赁合同》。合同中约定，被告将位于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村XXX号京闽鸿陶瓷市场某区1号、2号的房屋出租给原告，总建筑面积380平方米。租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日。年租金221920元，租金每年一付，在签订合同时支付110960元，入驻经营前一次性补足一年的租金。其后房租到期提前一个月交第二年租金。原告租赁的土地是十八里店乡十八里店村的集体土地，由十八里店村出租给第三人，由第三人转租给被告。2017年5月9日，被告向原告等商户发出《告示》称，鉴于十八里店地区疏解拆迁工作日趋加剧，为商户的顺利搬迁提供有效信息，商户自5月10日起至7月10日的两个月当中，可以随时迁出市场，预收租金可计日退还。2017年5月25日，被告又发出《告示书》称，自5月1日后，市场运营采取先使用后交费的方式，及时交租金者将给予优惠。但被告作为市场的管理者至今未向商户告知腾退事宜及补偿方案等。第三人于2017年6月带领拆迁人员到市场进行测量工作后给市场的商户断水断电，导致原告在内的商户无法正常生产经营，造成巨大损失。原告为维护合法权益，故诉至贵院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。拆迁和疏解是北京市的政策，属于不可抗力。有许多商户的合同期在搬走之前就已经到期了。被告根据政府的要求下发了通知，没有再与商户继续签订合同。被告经营的陶瓷市场是二手市场，第三人是被告的上家。被告只做经营活动，对房屋的产权包括设备设施没有改变和拥有的权利。合同约定的租金给付时间实际上是半年交一次租金。被告在不断跟商户沟通的基础上才下发通知，要求商户在两个月内搬离，市场的政策在5月9日的告示里写的很清楚。被告还花了2万元请人阻止拆迁，最后形成了强拆的局面。关于装修费、营业损失、搬迁费，市场从没有对进驻的商户提出过装修要求，装修是商户的自主行为，市场也提出过装修在商户离开的时候不能拆。房子不是原告的，房屋拆迁的补偿是给房主不是给租户的。原告不能以十八里店地区的拆迁标准作为主张搬迁费用的依据。所以原告提出装修每平方米500元、营业损失每平方米1200元、搬迁费每平方米50元的标准没有依据。第三人辩称：不同意原告的诉讼请求。2017年4月，第三人与拆迁公司等部门对市场进行过一次测量，当时未接到任何通知，断水断电不是第三人所为，是拆迁公司所为。第三人与被告是2008年11月8日签订的租赁合同，租期十年，合同应在2017年7月31日到期。在合同即将到期时，第三人接到被告关于市场被张贴拆迁公告的通知。因拆迁，第三人与被告的租赁合同提前解除，第三人收取被告的房租截止到2017年4月30日。2017年6月下旬，市场房屋已经被陆续拆除。原告与第三人之间不存在合同关系，原、被告合同无法履行的原因是拆迁，不是第三人造成的，故原告无权要求第三人承担连带责任。被拆迁的房屋所有的补偿费用均与原告无关，且第三人与被告之间的合同约定如遇拆迁有补偿费用全部归第三人所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2008年11月8日，第三人与被告签订《租赁合同》。合同约定，第三人将位于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村XXX号的土地及房屋租给被告使用。租赁期限十年，自2007年8月1日起至2017年7月31日止。合同中第八条“合同的解除”中约定：租赁物因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，本合同终止，双方互不承担违约责任。该市场拆迁，土地、房屋及其附属设施的拆迁补偿费及其他拆迁补偿安置费全部归第三人所有，第三人应退还被告已交纳的剩余租赁期限内的租金。此外，合同中还就其他事项进行了约定。2016年4月1日，原、被告签订《经营场地租赁合同》，合同约定被告将其市场的某区1＃2＃号房屋出租给原告用于陶瓷经营，总建筑面积380平方米。租期一年，自2016年4月1日至2017年3月31日。年租金221920元。租金每年一付，在签订合同时支付110960元，入驻经营前一次性补足一年的租金，其后房租到期提前一个月交第二年租金。合同中第十一条“不可抗力”中约定：如遇国家或当地政府征地或不可抗拒的因素不能履行本合同，互不承担责任，但双方按实际使用天数计算租金，实行多退少补。第十三条“租赁场地的交还”中约定：在合同期满而双方未予续签或本合同提前终止时，如该场地已经过原告装修，该装修物应无偿归被告所有。合同签订后，被告交付了租赁场地，原告支付了租金并进行经营。原告称按照合同中第十一条的约定，其有权获得相应的拆迁补偿；被告及第三人对原告的主张不予认可。2017年5月，北京市朝阳区十八里店乡十八里店村村民委员会发出《通知》，告知被告市场被列入非首都功能疏解范围，解除该范围内所有租赁合同（协议），土地及地上建筑物收归村集体所有，对相关租赁单位或个人实施腾退。十八里店疏解办于2017年5月5日发出通知，告知各租户自2017年5月5日起至2017年5月11日止将租赁标的内物品清空搬离，2017年5月12日起所承租的标的范围将断水、断电。2017年5月9日，被告向市场商户发出《告示》告知因十八里店地区疏解拆迁工作日益加剧，拆迁事宜属大势所趋，在有关问题无法界定的情况下，为避免今后市场波动，经研究后决定告示商户自5月10日至7月10日两个月当中，商户如搬出市场，不受协议或合同约束，预收租金可以计日退还。此外还就商户欠租的处理及商户自愿继续经营的租金交付事宜进行了告知。2017年5月25日，被告向市场商户发出《告知书》，告知商户自5月1日起市场运营采取先使用后交付费的方式，并告知交费时间、标准、方式。本案在审理过程中，本院前往北京市朝阳区十八里店乡十八里店村村民委员会查询村委会与第三人、被告签订的腾退补偿协议情况。村委会工作人员告知，因村委会未举行村民代表大会，故腾退政策依据的是北京市朝阳区十八里店乡的腾退政策，村委会未与被告签订腾退补偿协议，因与第三人的法定代表人无法取得联系，故村委会也未与第三人签订腾退补偿协议。原、被告对上述情况予以认可。第三人称是因没有谈妥补偿方案所以没有签署补偿协议。经询，原告表示其主张的第1项至第3项诉讼请求涉及的费用以本次拆迁腾退签订的相关补偿协议及补偿方案为准。如没有拆迁补偿协议，其仍按照第1项至第3项诉讼请求的数额主张权利。原、被告均认可原告租金交至2017年10月1日，原告于2017年6月10日至20日搬离租赁场地，被告已经退还多收取的租金。被告与第三人均认可市场于2017年6月底被拆除。庭审中，原告提交施工合同、银行交易凭证、零一装饰展厅单、发票、收条、出库单、收据，购货单、照片，手机截图，欲证明其为装修商铺、搬离商铺所支出的费用，原告有权获得相应的补偿。被告与第三人对照片的真实性、证明目的予以认可。被告对其他证据的真实性、证明目的不予质证，第三人对其他证据的真实性不能确认，对证明目的不予质证。本院认为：依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订的《经营场地租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。原、被告于2016年4月1日签订的《经营场地租赁合同》已于2017年3月31日租赁期间届满，此后双方没有重新签订租赁合同，原告继续使用租赁房屋，被告未要求解除租赁合同，原、被告之间形成了不定期租赁合同关系，双方可以随时解除合同，故对原告要求解除与被告签订的《经营场地租赁合同》的主张，本院予以支持。原、被告均认可双方已就租金交纳及退还事宜处理完毕，本院对此不持异议。因被告、第三人尚未与有关部门签订拆迁腾退补偿协议，故原告要求被告支付装修、停产停业、搬家损失费用的主张没有依据，对此本院无法支持。原告未提供证据证明其与第三人之间存在合同权利义务关系，故对原告要求第三人承担连带赔偿责任的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告刘和伟与被告北京京闽鸿陶瓷市场有限公司于2016年4月1日签订的场地号为某区1#2#的《北京京闽鸿陶瓷市场有限公司经营场地租赁合同》；二、驳回原告刘和伟的其他诉讼请求。案件受理费10450元，由原告刘和伟负担（已交纳5225元，剩余5225元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽人民陪审员  卢维东人民陪审员  张春英二〇一八年六月十一日书 记 员  于 洋书 记 员  马丽颖