上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4417号
上诉人(一审本诉原告、反诉被告)：李文涛，男，1964年1月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：邓国湘，女，1976年2月10日出生，汉族，住湖南省永州市。
被上诉人(一审本诉被告、反诉原告)：冯煜，男，1969年1月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人李文涛因与被上诉人冯煜房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初16622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李文涛上诉请求：1、撤销一审法院判决第二项和第六项，并依法改判；2、二审诉讼费由冯煜负担。事实与理由：第一，系争房屋是李文涛的个人婚前财产，本案房屋租赁合同的出租人和租金收取方都是李文涛，李文涛妻子仅负责出租事务上的协调沟通，对房屋租赁合同的关键问题没有决定权；第二，地下二楼漏水给冯煜造成的影响很小，漏水面积仅有14平方米，漏水和排水时间也仅有三天，即便在漏水期间，系争房屋一楼、地下一楼均可正常使用。除了投影仪外，地下二楼的其他功能亦可正常使用，而投影仪也不是生活必需品，冯煜使用率极低。漏水并没有造成停水停电，上诉人及时通知物业维修并委托亲戚到系争房屋协调处理；第三，小区每户配备2个车位，从双方签订房屋租赁合同到冯煜退房前，冯煜一直正常、免费使用车位，2016年11月2日李文涛妻子提到的“车位已落实”指的是购买了车位而非解决了停车问题；第四，冯煜虽然在2016年12月16日作出解除合同的意思表示，但他事后又否认了，因此不应认定为提前三个月通知退房，上诉人系被动收房；第五，冯煜违规使用系争房屋，将居住房屋改为单位会所、私自撬开储藏间、将地下一层北下沉花园改为厨房、长时间拖欠房租等，已构成违约，应当承担违约责任。
被上诉人冯煜辩称：第一，在租赁合同洽谈、签约、纠纷处理等各环节，都是李文涛夫妻共同参与的，李文涛未强调系争房屋为其个人财产；第二，系争房屋为连体别墅，半夜水管爆裂导致积水，对房屋整体有影响，而非仅地下二层，漏水的实际影响长达两三个月；第三，关于停车，前期物业收取停车费，后面虽然不收费，但每次需要跟保安解释很久，存在诸多不便；第四，不存在改变系争房屋用途、将北下沉花园改为厨房、拖欠房租等情况，因李文涛严重违约导致冯煜无法使用房屋，因此无须支付房租。据此，认为一审法院认定事实清楚，判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。
李文涛向一审法院起诉，请求判令：1、冯煜支付2017年1月至2017年6月21日的租金247,000元；2、冯煜以247,000元为本金，按同期银行贷款利率，支付自2016年12月15日至实际支付之日止欠付租金的利息；3、冯煜按照每日300元的标准支付从2017年6月21日至2017年11月19日之间无法正常使用房屋家具的损失45,000元；4、冯煜赔偿其租赁房屋期间造成的红木鞋柜退漆、入户纱门损坏、五步梯锈损、楼梯间墙面破损等损失共计5,000元；5、冯煜支付三个月租金的违约金13万元。
冯煜提出反诉，请求判令：1、李文涛返还2016年3月30日至2016年4月13日以及2016年8月1日至2016年12月29日的房屋租金236,500元；2、李文涛返还保证金130,000元；3、李文涛支付房屋管理费35,000元；4、李文涛支付物品管理费及搬运费24,500元；5、一审诉讼费由李文涛承担。
一审法院认定事实：2016年3月25日，李文涛(甲方)与冯煜(乙方)签订《租房合同》约定：甲方将殷高东路889弄建发璟墅小区10号楼102室的房屋出租给乙方，租赁期限自2016年3月30日至2018年3月29日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方。年租金为52万元，按年结算。乙方预交三个月租金13万元作为保证金，合同终止时，如房屋及家具设备没有损坏甲方如数退还乙方。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及用途，由于乙方人为原因造成该房屋墙面、地面、室内家具设备及其配套设施损坏的，由乙方负责修好或者赔偿。同日，双方签订《补充协议》约定：房租及保证金付费方式为：第一阶段(2016年3月30日至2016年12月29日)，2016年3月25日乙方一次性支付甲方保证金13万，9个月租金39万元，合计52万元；第二阶段(2016年12月30日至2017年11月29日)，2016年12月15日前乙方一次性支付甲方12个月租金52万元；第三阶段(2017年11月30日至2018年3月29日)2017年11月15日前支付甲方3个月租金13万元。并附有甲方交付乙方家具设备清单。另甲方交付乙方业主卡三张、入户大门金属钥匙一把、信箱钥匙一把、负二楼楼梯间门钥匙、花园门密码锁密码和负二楼入户门密码锁密码。
2016年4月13日，双方再次签订《租房合同》，租赁期及年租金不变，补充：1、甲方提供一个车位共乙方使用并且承担租赁期间的物业费；2、由于乙方人为原因造成该房屋墙面、地面、室内家具设备及其配套设施损坏的，乙方需以损坏物品原价双倍赔偿。如损坏物品价值超过五万的，乙方一星期内未按合同双倍赔偿的，甲方有权收回房屋并追补赔偿。
一审审理中，双方均提交了短信、微信记录。
2016年4月8日，冯煜发给李文涛的信息显示：“今天才震惊地听小桑说，房子密码已换，进不去了，且我方没接到任何正式通知。”2017年3月4日，冯煜发给李文涛的信息显示：“1月份又随意给住房停水，造成我们再次无法正常使用。”2017年3月6日，冯煜发给李文涛的信息显示：“璟墅的门卫保安已经坚决不让我们进去了。”
2016年4月8日，李文涛妻子向冯煜发送的信息：“我想了想，为了这个再折腾下去真的挺累的，我愿意多一事不如少一事。租小区邻居的储藏间暂放。年租金谈好是两万，你们要愿意付一半呢，我会感激，网络有线费等其他杂费也送你们了！要不愿意付一半呢，也无所谓。”2016年4月8日，李文涛妻子向冯煜发送的信息：“我还是想双方能合就不要去分。”2016年4月12日，李文涛妻子向冯煜发送的信息：“儿童房和书房的家具之前答应很爽快放她家的律师邻居，这两天与她联系搬运时间和转账确认时，对方都没有回应。你看是不是还是按原来的办法，暂时放到你昆山的房子里去？不好意思。”2016年10月22日，李文涛妻子向冯煜发送的信息：“冯先生，我们在上海停留的时间不多，约好与物业协商的时间也是下周二，在约谈之前，我还是想先进屋看看损坏的设备情况。”2016年10月26日，李文涛妻子向冯煜发送的信息：“冯先生，我们约好音响设备安装师傅明天下午三点左右去房子里调试设备，麻烦你安排人接洽。”2016年11月2日，李文涛妻子向冯煜发送的信息：“冯先生，上次附二楼设备调试大部分设备暂时能用，投影仪是调试过程中瘫痪了。现在联系好了师傅上门来取机器回门店修……车位已经落实了，我们的车位号是417。”2016年11月24日，李文涛妻子向冯煜发送的信息：“冯先生你好，投影仪修好了，你那边下午一两点有人在没，维修部过来安装调试。”2016年12月16日，冯煜向李文涛妻子发送的信息：“白小姐：今天和他们电话联系，以及和公司里面的一些领导沟通以后，我们准备这个房子租一年期就不租了。主要原因：一是这个房子质量问题太多了，也就才住了九个月，多次保修维修，牵扯了很多精力……所以我们的意见，等大家都方便的时候，还是把善后的一些问题，大家怎么交接，来具体的协商一下吧。”2017年3月4日,李文涛妻子向冯煜发送的信息：“既然房子你们用不上，退了就退了吧。收拾收拾把房子交接了。……”2017年3月8日，李文涛妻子向冯煜发送的信息：“约明天下午两三点看房，方便吗？”2017年4月2日，李文涛妻子向冯煜发送的信息：“冯先生，中介手上有一个很有租房意向的客户想过去看看房子。麻烦抽个时间安排一下谢谢。”2017年4月28日，冯煜向李文涛妻子发送的信息：“白小姐：房子里面我们的东西，我们都清理了。您看节前节后什么时候我们办一下交接手续吧。”2017年5月3日，李文涛妻子向冯煜发送的信息：“冯先生，有一点需要确认一下：房屋恢复原状了吧……”2017年6月20日，李文涛妻子向冯煜发送的信息：“冯先生，明天(21号，周二)上午十点或者下午两点咱们把房子的事情处理一下吧……”
2017年6月21日，冯煜签署的《房屋家具、设备交接单》列明：以下根据甲乙双方租房合同中所列清单里存在问题的物品和部分破损物品：1、入户门纱门破损；2、移动金属梯破损；3、一楼书房吊灯被换掉、应恢复原状；4、庭院电路有问题；5、鞋柜(红木)油漆变色严重；6、负一楼北卧室花园墙面、地面油渍污迹重；7、公牛玉器断腿、部分工艺品破损；8、楼梯间墙面破损。冯煜并注明，其中第3、5、7条本周内和桑同会一起再次登门确认)。同日，冯煜签署《缺失物品清单》列明：1、一楼书房：大公馆书桌一个、书柜一个、吊灯一个、梦洁床上用品四件套、羊毛床垫一个、整张牛皮地垫一个；(冯煜标注因桑同会经手，本周内和桑同会一起再次登门确认)。审理中，原告李文涛向一审法院明确，对于该交接单中所涉及到的损失，除诉讼请求中已经提出的部分，其余不再提出主张。
一审审理中，双方确认冯煜支付保证金13万元及2016年3月30日至2016年12月29日的租金39万元。双方确认2016年4月8日，李文涛曾更换大门密码。
2016年7月31日，系争房屋发生了漏水情况。
2017年11月19日，李文涛至冯煜昆山房屋中将家具搬回。
一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，双方建立租赁关系，先后签订了两份租赁合同。根据双方往来信息可见，冯煜与李文涛2016年3月25日签订《租房合同》后，双方因房屋内家具的存放问题发生分歧。为此，李文涛妻子先提出租邻居家存放，后又提出冯煜将家具放至其昆山的房屋内，且双方于2016年4月13日重新签订了《租房合同》，故将家具存放于冯煜昆山房屋内系双方合意之结果，现李文涛诉请要求冯煜赔偿因家具未归还而造成的无法正常使用房屋的损失费之诉讼请求，一审法院不予支持。冯煜要求李文涛赔偿物品管理费及搬运费之反诉请求，一审法院亦不予支持。
关于双方租金的结算问题。合同约定的租金起算日为2016年3月30日，考虑到因家具存放及密码更换问题，一定程度上影响了冯煜对房屋的使用，故对2016年3月30日至2016年4月13日的租金部分，一审法院酌情予以调整。2016年7月31日发生了房屋漏水情况，显然对冯煜使用房屋造成了一定的影响，故李文涛要求冯煜全额支付租金的主张一审法院难以支持，但房屋局部排水并非房屋全部不能使用，故冯煜要求全额返还租金的主张，一审法院亦不认同。且根据双方往来信息显示，直至2016年11月仍有设备在维修，且2016年4月13日《租房合同》中增加的车位，直至2016年11月2日才落实，故综合上述情况，对于2016年8月至11月的租金，一审法院酌情予以调整。根据合同约定，租赁期内，一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，冯煜于2016年12月16日作出解除合同的意思表示，后李文涛妻子在微信中作出了同意的意思表示，亦多次安排他人前来看房，故李文涛要求冯煜承担违约金之诉讼请求，一审法院不予支持。2016年12月开始，冯煜应按照正常的租金标准支付租金至返还房屋之日。根据查明的事实，冯煜于2017年4月28日提出房屋已经清空，要求办理交接手续，距其提出解除合同意思表示已超过三个月，故李文涛怠于行使收回房屋的权利致使的损失扩大部分，由其自行承担，即对于李文涛要求冯煜支付的租金中，2017年4月29日以后的租金，一审法院不予支持。因双方租房过程中存在诸多分歧，故李文涛要求冯煜支付租金的利息部分，一审法院不予支持。
关于损失的赔偿额问题。根据李文涛提供的照片及双方交接清单可见，确实存在部分物品的损坏。冯煜应当赔偿李文涛入户纱门损失、梯子锈蚀损失及墙面破损的损失，金额由一审法院酌定。关于红木鞋柜褪漆问题，李文涛无法证明系冯煜使用不当所造成，一审法院不予支持。
因双方已在诉讼前自行交接房屋，双方争议之事项一审法院亦已处理完毕，故李文涛应将押金13万元返还给冯煜。据此，一审法院判决：一、李文涛应于该判决生效之日起十日内返还冯煜2016年3月30日至2016年4月13日部分租金10,833元；二、李文涛应于该判决生效之日起十日内返还冯煜2016年8月1日至2016年11月30日部分租金86,666元；三、冯煜应于该判决生效之日起十日内支付李文涛2016年12月30日至2017年4月28日的租金173,332元；四、冯煜应于该判决生效之日起十日内赔偿李文涛损失2,000元；五、李文涛应于该判决生效之日起十日内返还冯煜押金130,000元；六、驳回李文涛之其余诉讼请求；七、驳回冯煜之其余诉讼请求。
二审中，上诉人李文涛提供以下证据：
证据一：系争小区的物业管理公司出具的情况说明一份，证明车位问题和地下二层漏水问题对冯煜的影响微乎其微；
证据二：派出所接报回执单，证明冯煜私自撬开了储藏间钥匙，李文涛因担心财物丢失，于是选择了报警；
证据三：商品房预售合同，证明漏水的储藏间面积只有14平米；
证据四：冯煜提供的租房押金收款收据复印件，证明冯煜租赁款项只打给李文涛个人，合同产生法律效力的是李文涛而非其妻子；
证据五：结婚证复印件，证明李文涛结婚系在购房之后，系争房屋属于李文涛个人财产，冯煜向李文涛妻子提出的退房要求应属无效。
被上诉人冯煜质证认为：证据一的内容不符合事实，依约李文涛应提供车位，但其迟迟没有落实，漏水的实际影响长达两三个月；证据二的真实性无异议，冯煜整体租用系争房屋，有权使用储藏间，虽然打开了储藏间，但没有动里面的东西；证据三的真实性无异议，但漏水面积不止14平米；证据四真实性无异议，冯煜只能向李文涛夫妻一方账户打款，且李文涛妻子一直参与到租赁合同关系的整个过程；证据五缺乏关联性，从签订系争房屋租赁合同到本案一审阶段，李文涛从未主张涉案房产系其个人财产。
本院经审查认为，证据一的内容与李文涛一审中提供的短信、微信聊天内容相冲突，2016年11月2日，李文涛妻子向冯煜发送的信息：“冯先生，上次负二楼设备调试大部分设备暂时能用，投影仪是调试过程中瘫痪了。现在联系好了师傅上门来取机器回门店修……车位已经落实了，我们的车位号是417”，2017年3月5日，李文涛妻子向冯煜发送信息称：“漏水的两个月时间没能充分使用，我也理解愿意在合同期内免租一个月，是合情合理的”。据此，本院对该证据不予采信。证据二能够证明李文涛报案的记录和报案时的主张，且冯煜也承认打开了储藏间，本院予以认可。证据三的真实性本院予以认可，但其仅能证明储藏间面积为14平米，不能证明漏水面积及影响仅限于储藏间。证据四、证据五的真实性本院予以认可，但其仅能证明冯煜付款给李文涛、李文涛结婚在购买涉案房屋之后，不能由此认定李文涛妻子无权处理本案租赁合同相关事宜。经审理查明并结合对二审中证据的认证，原审判决认定的事实属实，有相应证据证明，本院予以确认。
本院认为，根据李文涛的起诉和上诉请求，本案二审主要涉及到2016年8月至11月的租金结算、违约金及欠付租金利息确定、无法正常使用房屋家具的损失费确定等问题。
在双方签订本案房屋租赁合同时，李文涛与妻子邓国湘已经结婚，且在租赁期间内，李文涛妻子全程参与问题协调、纷争解决、合同解除等事宜，李文涛也曾让冯煜直接与其妻子联系，故应认定李文涛妻子享有代理李文涛处理本案租赁合同相关事宜的权利，李文涛关于其妻子仅负责出租事务上的协调沟通、对合同关键问题没有决定权等主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于双方2016年8月至11月的租金结算问题，根据本案一、二审查明的事实，2016年7月31日发生了房屋漏水情况，直至2016年11月仍有设备在维修，显然对冯煜使用房屋造成了一定影响，李文涛妻子亦曾主动提出减免一个月租金，作为对冯煜在漏水的两个月里没能充分使用系争房屋的补偿方案。并且，2016年4月13日《租房合同》中增加的车位，直至2016年11月2日才最终落实。一审法院综合上述情况，酌情减半调整相应期限的租金，判令李文涛返还冯煜2016年8月1日至2016年11月30日的部分租金86,666元，尚属合理。
关于李文涛主张的违约金及欠付租金利息问题，李文涛主张冯煜违规使用系争房屋，将居住房屋改为单位会所、私自撬开储藏间、将地下一层北下沉花园改为厨房、长时间拖欠房租等，已构成违约，应当承担违约责任。对于冯煜擅自将居住房屋改为单位会所、将地下一层北下沉花园改为厨房的主张，李文涛并未提供相应证据予以证实，且在整个租赁期间亦未提出过异议，本院不予认可；对于冯煜私自撬开储藏间、长时间拖欠房租等事宜，皆因双方在租房过程中相关问题未能及时、妥善处理而致，且双方均有责任。此外，在2016年12月16日冯煜作出解除合同的意思表示后，李文涛妻子表示同意并多次安排租客看房，说明双方就解除合同已达成一致意见。据此，一审法院驳回李文涛要求冯煜支付违约金和租金利息的主张，并无不当。
关于李文涛主张的无法正常使用房屋家具的损失费问题，根据已经查明的事实，将家具存放于冯煜位于昆山房屋内，系双方合意之结果，且双方并未约定相互承担物品管理费、家具占用费等费用，双方均不应向对方主张相关费用。一审法院驳回李文涛要求冯煜赔偿因家具未归还而造成无法正常使用的损失费之主张，并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,225元，由上诉人李文涛负担。
本判决为终审判决。
法官助理李洪灯
审判长 卢薇薇
审判员 王晓梅
审判员 玄玉宝
二〇一八年七月三十一日
书记员 沈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……