上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第637号
原告（反诉被告）栾波。
委托代理人王戈，上海凯茂律师事务所律师。
委托代理人吴文杰，上海凯茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海市汝春商贸有限公司。
法定代表人张汝贵。
委托代理人马伟，上海市君志律师事务所律师。
原告栾波诉被告上海市汝春商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判。审理中，被告于举证期内提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称“原告”）栾波的委托代理人王戈和被告（反诉原告，以下简称“被告”）上海市汝春商贸有限公司的法定代表人张汝贵、委托代理人马伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年8月就上海市万航渡路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）签订了《租赁合同》，约定被告将系争房屋提供给原告作为经营场所，用于经营小炒、面点等，同时原告向系争房屋的原承租人支付了商铺转让款人民币（以下币种均为人民币）27，000元。上述合同约定租赁期限自2013年9月1日至2016年8月27日，每月租金56，000元，每三个月一付，于每期的前10日内支付，先付后用，原告应于签约当日向被告支付保证金112，000元，被告保证对系争房屋有合法的使用权，并且提供该房屋的相关证件、执照和相关合法手续，保证原告能正常经营，如因被告原因造成原告不能正常营业，被告除应返还已收租金及保证金外，还应按合同总价的50%对原告进行赔偿。合同签订后，原告按约支付了各项费用，包括首期租金168，000元及保证金112，000元，并经被告同意对系争房屋进行了装修。但被告未能按约提供系争房屋的相关证件、执照和相关合法手续，原告多次催要，被告却答复无法提供。原告认为，被告的行为导致原告无法经营，构成根本性违约，故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、被告返还原告已付租金168，000元；3、被告返还原告已付保证金112，000元；4、被告赔偿原告装修费用80，000元；5、被告赔偿原告转让款27，000元；6、被告支付原告违约金1，008，000元。
被告辩称并反诉称，除同意解除《租赁合同》外，对原告的其余诉请均不予同意。原告搬离系争房屋的原因在于其自身经营不善，亏损严重，难以为继，仅经营一个多月就想把系争房屋转让给他人，并签订了转让合同，后因其隐瞒真实情况造成受让人无法实现合同目的，转让未成。原告在接收系争房屋后，并未对房屋进行过装修，不存在装修损失。原告在首期租金到期后不再支付房租，自行搬离系争房屋，已构成违约，其违约行为已造成被告巨大损失，故向法院提起反诉，请求判令：1、原告支付被告房屋空租损失16，800元；2、原告支付被告欠付水电费829.30元。
原告对反诉辩称，是被告违约在先，故空租损失不应由原告承担，对水、电费无异议，同意支付。
经审理查明，系争房屋先由上海警备区后勤部出租给上海慧缘实业有限公司（以下简称“慧缘公司”），之后又由慧缘公司出租给被告，租期自2011年12月1日至2014年11月30日。经上海警备区后勤部和慧缘公司同意，被告于2013年8月间与原告签订《租赁合同》，约定：被告将系争房屋转租给原告，作为原告经营场所，用于经营小炒、面点类；被告需出具权属证明，即房产证复印件，证明其有权所有，若无产权证明，则需让房产拥有者出具房产使用权限证明给被告，再由被告将授权证明复印给原告，同时将房产证复印件、被告身份证复印件、授权证明复印件作为合同附件提供给原告；租期自2013年9月1日至2016年8月27日；原告每月向被告支付场地使用费56，000元，每三个月为一期支付，于每期的前10日内交纳，先付后用；原告应于签约当日支付被告112，000元作为合同保证金，在合约期满后三日内，原告结清水电等经营费用外，本保证金由被告无息退还原告；被告提供营业执照，经营税由原告自负；被告保证就系争房屋有合法的使用权，无任何第二人主张权利，无任何债权债务纠纷，并且提供该商铺的相关证件、执照和相关合法手续，保证原告正常经营，如被告原因造成原告不能正常营业，除返还已收取租金及保证金外，另按合同总价的50%对原告进行赔偿；原告应按约向被告支付场地使用费，如拖欠房租一个月以上，需交违约金按房租的10%收取；原告自行承担经营场地实际使用而发生的电费、水费、燃气费、清洁费等，如造成被告的损失，应承担赔偿损失的责任。合同签订后，原告向被告支付了首期三个月租金168，000元和保证金112，000元，被告将系争房屋交付原告，双方开始履行合同。
至原告应付第二期租金期间，被告向原告催要租金，但遭拖延，被告遂发书面通知要求原告支付租金，若不能支付应在2013年12月之前搬走。
2013年11月27日，原告发《律师函》给被告，称：被告未按约提供系争房屋的相关证件、执照和相关合法手续，经原告多次催要，被告回复无法提供经营所需证照，导致原告无法正常经营，造成重大损失，致《租赁合同》无法实际履行，构成根本违约，要求解除《租赁合同》，被告于2013年11月30日前返还已收租金、押金，并赔偿原告损失。2013年12月1日，原、被告办理了房屋交接手续，原告将系争房屋交还给被告，并确认原告尚欠水、电费829.30元未付。之后双方协商未果，原告遂诉至法院，要求判如所请。
上述事实，有原、被告提供的《租赁合同》，原告提供的首期租金及保证金收据、律师函及寄送凭证、《房屋移交》，被告提供的军队房地产租赁许可证、上海警备区后勤部出具的证明、慧缘公司出具的证明、慧缘公司与被告签订的《房屋租赁合同》，以及当事人的陈述等为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
本案的争议焦点在于：导致《租赁合同》提前解除的违约责任？
原告认为，由于被告未按约提供系争房屋的相关证件、执照和相关合法手续，造成原告无法经营，其行为构成根本违约，导致原告行使合同解除权。
为证明其主张，原告提供了以下证据：
1、2013年11月16日原告家属与被告法定代表人张汝贵通话录音，证明原告曾要求被告按照约定提供相关证照，而被告未按约提供有效证照，其已提供的证照存在瑕疵，原告就此与被告进行过沟通；
2、原告与系争房屋原承租人尹善武签订的《转让合同》及收据，证明原告为承租系争房屋向原承租人支付了商铺转让款27，000元；
3、原告与上海企亮装饰工程有限公司签订的《室内精装修合同书》及装修款收条，证明原告对系争房屋进行了装修，并支付了装修款80，000元；
4、原告与韩某某签订的《转让协议》，证明原告因无法正常经营，欲将系争房屋转租给他人，但未得到被告配合，造成其违约的结果；
5、上海市消防监督检查意见通知书，证明被告提供的系争房屋受到相关部门的检查和通知，要求整改，无法正常经营；
6、被告的营业执照及食品流通许可证、上海市静安区香味面馆的个体工商户营业执照，证明被告对合同中约定提供证照的义务是知晓的，但提供的证照不符合约定，被告营业执照的注册地址是上海市万航渡路XXX-
XXX号，食品流通许可证的登记经营场所是上海市万航渡路XXX号，个体工商户营业执照的登记经营者是金春香、经营场所是上海市万航渡路XXX号。
对于原告提供的证据，被告认为：证据1真实性无异议，但从录音内容反映，通话录音形成之前，原告经营的店铺并未受到过相关部门的查处，原告无法继续经营系其自身原因所致，关于办证的问题，原告需要何种证照一直未予明确过，被告手中拥有的相关执照都已给其查看过，之后原告才与被告签订《租赁合同》的，被告已告知过原告经营所需的相关证照应由原告自行办理，被告仅负有协助义务；证据2真实性无异议，但与本案无关联性；证据3真实性不予认可，无法证明系争房屋实际装修，也无法证明装修费用实际支付；证据4真实性无异议，被告对该事实是知晓的，但由于韩某某拟经营的业务与其他承租户冲突，故被告未同意将系争房屋出租给韩某某；证据5真实性无异议，但认为该通知书于2013年11月29日所发，在原告发函要求解除合同之后，说明该通知并未影响原告经营；证据6真实性无异议，但认为这些证照在签订租赁合同前就给原告查看过，原告觉得没有问题才签约的。被告认为原告提供的证据并不能证明被告存在违约行为，本案租赁合同解除的原因在于原告违约。为证明其主张，被告提供了以下证据：
1、上海市静安区香味面馆的个体工商户营业执照及食品流通许可证、被告的营业执照及餐饮服务许可证，证明在双方签订租赁合同前，被告已将上述证照交给原告查看过，个体工商户营业执照及食品流通许可证登记的经营者金春香系被告股东；
2、原告与韩某某签订的《转让协议》，证明原告经营状况不佳，是导致原告违约的原因；
3、证人韩某某、王某某的证言，证明原告并未对系争房屋进行过装修，期间一直在正常经营，但原告经营状况不佳，是导致其单方解约的主要原因；
4、被告与朱锦秀签订的《房屋租赁合同》，以证明自原告搬离后，系争房屋一直空关至2014年2月28日，原告违约造成被告空租损失为三个月。
对于被告提供的证据，原告认为：证据1真实性无异议，但在签约前并不知晓这些证照；证据2证明了因被告不配合原告转租，造成其违约的结果；证据3反映韩某某未与被告签订合同是由于被告不配合，被告的行为违反合同约定，且证人证言不能说明原告的实际经营情况；证据4真实性不予认可，不同意承担空租损失。
审理中，原告认为，原、被告之间实际上属于承包经营法律关系，被告应按约向其提供的证照包括：营业执照、食品流通许可证、餐饮服务许可证，在经营过程中遇到顾客要求开发票的情况，原告曾要求被告提供发票，但被告答复没有发票，故原告只能向顾客提供手撕的定额发票。被告则认为，双方属于房屋租赁法律关系，其作为出租人应向原告提供的证照仅限于证明系争房屋能合法转租的证照，涉及商铺经营的相关证照应按照相关法律规定由原告自行办理，被告从未向原告提供过经营所需的发票。
本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中，被告将系争房屋交付给原告使用、收益，原告向被告支付租金，故《租赁合同》的性质应属于房屋租赁合同，对于原告主张双方存在承包经营法律关系的意见，本院不予采纳。《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同中确有“被告提供该商铺的相关证件、执照和相关合法手续，保证原告正常经营”的约定，此处的执照如果理解为被告重新为原告办理原告名下的执照，则经营税当然由原告自行承担，无需在合同中另行约定“被告提供营业执照，经营税由原告承担”的条款。原告经营所需的相关发票也应以原告的名义开具，而不会存在原告要求被告开具发票的情形。由此可见，原、被告上述关于提供执照的约定的真实意思表示是由被告向原告提供其已有的证照供原告经营。在双方签订《租赁合同》时，被告已将其持有的相关证照提供给原告查看过，原告对于被告可以提供哪些证照是明确知晓并认可的。因此，被告已按照合同约定向原告提供了经营所需的相关证照，并无违约。被告提供的证人证言可以印证，原告并非因证照不全原因造成无法正常经营，其提前解约与自身经营不善相关。因此，原告以被告无法提供经营所需证照导致其租赁合同目的无法实现为由主张解除租赁合同，无事实和法律的依据，本院对原告该主张不予采信。原告无正当理由擅自提前解除租赁合同，于2013年12月1日搬离系争房屋，其行为已构成违约。鉴于被告在本案审理过程中同意解除《租赁合同》，故本院确认双方所签《租赁合同》已于2013年12月1日双方办理房屋交接之时解除。本案系因原告违约导致《租赁合同》解除，其无权要求被告返还已付租金、赔偿损失及支付违约金，故本院对原告要求被告返还已付租金，赔偿装修费、转让款及支付违约金之诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还已付保证金的诉请，双方在合同中约定在结清相关费用后由被告退还给原告，故本案中保证金应用于抵付原告应支付给被告的相关费用，如有结余可按约退还。
原告擅自提前解除租赁合同构成违约，应承担相应的违约责任。本院对被告反诉要求原告支付的各项费用作如下分析：
关于被告要求原告支付租赁期间欠付的水、电费829.30元的诉请，原告对此无异议并同意支付，本院予以支持。
关于被告要求原告支付空租损失168，000元，被告认为，根据《租赁合同》约定，如果因原告原因造成被告损失，应承担赔偿损失的责任，虽然原告对被告提供的与案外人签订的《房屋租赁合同》真实性不予认可，但原、被告之间的租赁期限为36个月，而被告在仅履行了3个月即提前退租，被告将系争房屋另行出租需要一定的时间，故原告应对由此造成被告的损失进行赔偿，现原告按照原租赁合同标准计算三个月租金作为空租损失，其主张在合理范围之内，本院予以支持。
综上所述，本院认为，原告无正当理由提前退租，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告应支付被告欠付的水、电费829.30元，并赔偿被告房屋空租损失168，000元。原告已支付给被告的保证金112，000元，抵扣上述费用后，不足部分原告应立即支付给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、原告栾波与被告上海市汝春商贸有限公司就上海市万航渡路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2013年12月1日解除；
二、反诉被告栾波应支付反诉原告上海市汝春商贸有限公司欠付的水、电费829.30元；
三、反诉被告栾波应赔偿反诉原告上海市汝春商贸有限公司房屋空租损失168，000元；
上述第二至第三项费用合计168，829.30元，扣除保证金112，000元后，反诉被告栾波应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海市汝春商贸有限公司56，829.30元；
四、原告栾波要求被告上海市汝春商贸有限公司返还场地使用费168，000元、保证金112，000元及支付装修费80，000元、转让款27，000元、违约金1，008，000元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17，355元，减半收取，计8，677.50元，由原告栾波承担。
反诉案件受理费1，838.30元，由反诉被告栾波承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一四年六月十日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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