辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第116号
原告（反诉被告）：徐素杰，女，1954年12月19日出生，汉族，中发粮油食品有限公司职工（已退休）。
委托代理人：高艳清，辽宁六合律师事务所律师。
被告（反诉原告）：罗伟，男，1959年10月23日出生，汉族，无职业。
委托代理人：孟凡华，辽宁宝铎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：廉桂霞，女，1937年11月7日出生，汉族，无职业。
委托代理人：孟凡华，辽宁宝铎律师事务所律师。
反诉第三人：禹秀云，女，1963年11月11日出生，汉族，无职业。
委托代理人：孟凡华，辽宁宝铎律师事务所律师。
原告（反诉被�）徐素杰与被告（反诉原告）罗伟、被告（反诉原告）廉桂霞、反诉第三人禹秀云所有权确认纠纷一案，本院于2014年1月16日受理后，依法组成合议庭，由本院代理审判员高书林担任审判长并主审，代理审判员唐卫、人民陪审员王新参加评议，于2014年2月28日、2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐素杰及其委托代理人高艳清，被告（反诉原告）罗伟、被告（反诉原告）廉桂霞、反诉第三人禹秀云及其三人的委托代理人孟凡华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐素杰诉称，罗继勤（已经去世）系被告廉桂霞之夫，系被告罗伟之父。原、被告双方于2000年6月11日签订契约一份，原告从被告罗伟、罗继勤处分别购买了位于沈阳市沈河区东陵路绿森里18巷5号和位于沈阳市沈河区东陵路绿森里18巷5-1号的两处房屋（其中包括48平方米的后院及两�屋之间的小院），总价款为人民币25000元整。契约签订后，原告按照契约的约定及时履行了交付两处房屋全部价款人民币25000元的义务，被告罗伟、罗继勤也将上述两处房屋交付给了原告居住使用，但却一直未能办理房屋权属变更登记。2009年，因八家子地区改造项目建设需要，上述两处房屋被列入拆迁范围，原告以被告罗伟、罗继勤的名义与拆迁人中房集团辽宁置业有限公司分别签订了产权调换协议书，现上述两处房屋已经于2013年6月3日回迁，但鉴于原、被告双方并未办理房屋权属变更登记，二被告也拒绝配合原告办理回迁房屋入住手续，所以至今原告一直无法入住回迁房屋，也无法办理回迁房屋所有权证书。针对上述事实，原告认为二被告均有义务配合原告办理房屋过户登记手续，二被告拒绝履行相关义务的行为严重侵犯了自己的合法权益，为了明确自己就是上述两套房屋的所有权人，并顺利办理房屋入住手续，原告诉至人民法院，请求判决确认原告与罗伟、罗继勤于2000年6月11日签订的契约有效；确认原告享有位于沈阳市沈河区东路绿森里18巷5号和位于沈阳市沈河区东陵路绿森里18巷5-1号两处房屋的拆迁补偿权利；判令被告承担本案的诉讼费用。
被告罗伟、被告廉桂霞辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。一、双方的买房契约，被告没有参与，不知情，该契约没有表达被告的真实意思，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，应当无效。二、被告契约所约定的事实没有按照法律规定进行产权变更登记，契约没有到房产部门登记，也没有进行合法的公证，所以该契约不具有合法性，所以双方买卖房屋的事实被告认为不存在。而且不符合法律强制性规定，应当认定为无效。三、�约签订人无权处分被告所拥有的财产权利，作为被告的廉桂霞是罗继勤的合法配偶，她具有自己的房产的权利，她的权利不容他人代为处分。四、罗伟对该契约不知情，不在场，该契约没有表达罗伟的真实意思，不具有合法性，同时罗伟妻子禹秀云具有该房的财产权，她的财产权不容任何人剥夺。五、原告所依据的契约内容有瑕疵，当事人的署名签字不具有合法性，因此，被告认为该所谓的房产买卖、契约协议不存在，且无效，违反法律的强制性规定。六、原告诉讼请求关于契约的法律效力问题，被告不予认可。理由如下：1、该契约没有依契约所约定的双方签字后发生效力，该契约原、被告都没有签字，被告只有名章，不符合契约有效的法律要件。2、该契约分割了本案被告廉桂霞和禹秀云的财产所有权，不发生法律效力。3、该契约没有经房产行政部门备案，房屋买卖契约必须经房产行政管理部门备案登记，否则该契约因违规也不发生法律效力。4、中间人徐淑春也没有签字，而且徐淑春是徐素杰姐妹，有利害关系，不能作为该契约的证明人。5、罗伟本人和廉桂霞、禹秀云对此契约不知情，原告没有证据证明罗伟在契约签字现场，也没有证据证明廉桂霞和禹秀云对该契约予以认可，所以该契约具有重大的法律瑕疵，该契约依法不具有法律效力。七、原告不是本案标的两处房产的所有权人，所以也没有权利参与两处房产的动迁事务，同时原告向法庭出示的两处房屋动迁的手续都是被告的名，所以原告对该动迁事宜没有参与权，对动迁的经济裣也没有分配权。原告只能收回所出示的付款证据表明的人民币25000元及其从付款至今的利息。
被告（反诉原告）罗伟、被告（反诉原告）廉桂霞反诉称，1、反诉被告所出示的2000�6月11日房屋买卖《契约》的产生，经反诉被告诉称是与罗继勤（已去世，系对此并不知情。罗伟之父、廉桂霞之夫、禹秀云之公爹）所签订。反诉原告对此并不知情。反诉被告没有证据证明反诉原告在场并参与了《契约》的签订的事实。反诉被告仅凭卖方的两枚图章（没有依约定亲笔签字和画押），在《契约》形式要件上具有重大法律瑕疵，不能证明其真实性。而且内容表述也过于草率（连房屋产权证的注册机关、编号、产权形式、结构、等都未具体标注），更没有依法备案登记。如此《契约》依法不能成立、生效。2、反诉被告明知其所称的卖方罗继勤无权处分婚姻存续期间其配偶即本案反诉原告的房屋产权；更没有权力出卖其子及婚姻存续期间儿媳的房屋产权，蓄意与罗继勤签订《契约》，具有主观恶意。反诉被告主张权利的《契约》内容，侵害了第三人的财�权利，违反我国《合同法》、《物权法》、《民法通则》的强制性法律规定。依据中华人民共和国《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《契约》属于无效合同范畴。无效合同当然无效，自始无效。3、根据我国《民法通则》和《物权法》的规定，物权必须为善意取得，本案反诉被告长期明知（知道或应当知道）所谓的卖方罗继勤无权处分他人的房产权利，却公然与之签订买卖《契约》，该产权交易是侵害他人所有权益的恶意行为。非善意取得的物权，不发生产权转移的法律效力。4、《契约》产生至今已长达14年之久，反诉被告既没有主张登记过户，也没有实现过户登记。根据《物权法》的规定，房产物权必须经法定机关依法登记，才具有公示和公信的所有权法律效力。本案所涉两房产权至今经登记为反诉原告所有，反诉原告具有不容置疑的产权权益。5、反诉被告从未向反诉原告出示25，000元款已付的凭证，反诉原告对此存有异议，若该款已付罗继勤收讫，反诉原告同意代还此款，并偿付其利息的经济利益。综上所述，反诉原告请求人民法院查清事实，证据，依法支持反诉原告的四项诉讼请求，以维护反诉原告的合法财产权益。
原告（反诉被告）徐素杰辩称，一、原告徐素杰与罗继勤、被告罗伟之间签订的房屋买卖契约系双方真实意思表示、不违反国家法律的强制性规定，是合法有效的，应受法律的保护。具体理由详细分析如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，原告徐素杰与罗继勤、罗伟在2000年6月11日签订的房屋买卖契约均有原、被告双方签字或盖章，故双方签订的房屋买卖契约依法成立、合法�效。并且契约签订后，原告徐素杰全额支付了购房款，罗继勤、罗伟也将争议房屋实际交付给徐素杰占有、使用，上述房屋买卖契约已经实际履行，故原、被告签订的房屋买卖契约系双方真实意思表示。同时根据被告的反诉理由，在此强调一点：虽然在签订契约时，罗伟和罗继勤都采用加盖名章的形式签订契约，并未签字和画押，但并不违反法律的强制性规定和禁止性规定，同时鉴于契约签订后，双方已经实际履行以及庭审中原告即将举证的两份公证书中所附内容也表明罗伟和罗继勤从秦军、秦海处购买本案诉争房屋时，加盖的也是个人名章，也足以证明该名章的真实性以及房屋买卖契约的签订为双方真实意思表示。2、未办理房屋过户登记手续，并不影响房屋买卖契约的效力。分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一，合同�效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。但本案中的各被告主张房屋买卖合同无效的理由，均不符合上述法律规定合同无效之情形，故被告主张房屋买卖合同无效不能成立。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。综上，物权法是调整静态财产的归属和利用关系，不涉及对合同效力的判断。因此，在调整物的交易流转领域还是应当适用合同法，并结合其他法律和行政法规对合同效力作出判断。所以本案的原、被告双方未�理房屋过户登记手续并不影响房屋买卖契约的效力，该契约仍合法有效。3、在房屋买卖过程中，原告徐素杰已经尽到作为购房人应尽的注意义务，不存在过错，并且按照契约约定条款已经付清全部房款，又实际占有、使用房屋至房屋动迁之日，属善意取得该房屋，应依法予以保护。具体分析如下：（1）本案讼争两套房屋在转让时，其房产证第五页记载的权利人均仅登记为罗继勤一人和罗伟一人，并且房产证第八页中记载的产权共有关系情况中“共有人”处为空白，即表示并无房屋共有人。不仅如此，为了稳妥起见，原告还向罗继勤和罗伟询问了上述两套房屋的来源，为了保证双方签订契约的顺利履行，消除原告的疑虑，罗继勤和罗伟还将证明房屋合法来源的两份公证书交给了原告，上述两份公证书附页中记载的房屋买方也均分别记载为罗继勤一人和罗伟一人购买�而无其他共同购买人。所以，根据房产证的物权法定和公示原则以及公证书的证明效力，原告徐素杰有理由相信本案讼争两套房屋在转让时分别为罗继勤和罗伟的个人财产。（2）本案中，原告与罗继勤、罗伟签订的房屋买卖契约，虽然没有罗继勤之妻廉桂霞和罗伟之妻禹秀云的签字或盖章，但通过上述第一点的分析，原告完全有理由相信罗继勤和罗伟对本案诉争的两套房屋享有处分的权利，并且在其支付全额购房款后，罗继勤和罗伟不仅向其交付了房屋，还将房屋产权证原件、契证原件、公证书原件、身份证复印件等与涉案房屋有关的证件材料都交付给了原告徐素杰，所以在上述房屋买卖过程中，原告已尽到了必要的审查与注意义务，在房屋买卖中不存在任何过错，双方签订的房屋买卖契约是合法有效的。并且从2000年6月份房屋交付给原告至房屋被动迁之前，原�占有使用诉争房屋已经近九年，但罗继勤之妻廉桂霞和罗伟之妻禹秀云均从未就原告购房、使用房屋事实提出异议，也未主张过任何权利，很明显罗继勤之妻廉桂霞和罗伟之妻禹秀云对于原告的购房事实是明知的，明知房屋买卖行为而不作否认表示的，视为同意，事后不得以自己未参与处分而否认处分的法律后果。4、诉争的两套房屋动迁至今，房屋动迁补偿产权置换安置全程都是原告徐素杰自行办理的，原告不仅与拆迁人和委托拆迁单位进行沟通协调，三方签订了涉案两套房屋的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，并且被告罗伟出卖给原告的房屋在房屋置换过程中存在差价，该差价款11846元也是由原告全额支付给拆迁人的。试问各被告，如果双方签订的房屋买卖契约无效，双方之间不存在房屋买卖行为，那么房屋动迁安置这样的大事，各被告不可能不知情吧？自己为什么从未参与，而都是由原告办理的呢？原因是各被告明知诉争房屋已经出售给了原告，原告才是房屋的所有权人。综上，本案中原告徐素杰有理由相信罗继勤和罗伟均有权利处分房屋，房屋买卖过程也尽到了充分的审查注意义务，本案的各被告以自己不同意或不知道为由对抗善意的原告，完全是恶意违约行为。二、本案的诉争房屋之所以至今未能办理过户登记手续，完全是因为作为房屋出卖人罗继勤、罗伟恶意违约造成的，在此问题上，原告是真正的受害者。但原告现仍以息事宁人的态度，并未要求被告承担违约责任，仅要求人民法院对房屋现在所有权进行确认，以顺利进行房屋过户登记，原告的行为已经仁至义尽。
综上所述，原告徐素杰与罗继勤、被告罗伟之间签订的房屋买卖契约合法有效，应当受法律保护，同时鉴于上述契约已经实际履行，诉争�屋房屋交付后一直由原告占有使用，并且诉争房屋动迁补偿产权置换安置全程都是原告徐素杰自行办理的，各被告从未参与，足以证明原告就是本案诉争房屋的所有权人，所以人民法院应当依法支持原告的诉讼主张并驳回被告的反诉请求。
反诉第三人禹秀云述称，同反诉原告的意见一致。
经审理查明，被告（反诉原告）罗伟系被告（反诉原告）廉桂霞与罗继勤之子，罗继勤于2004年1月12日去世。反诉第三人禹秀云与被告（反诉原告）罗伟系夫妻，于1987年3月27日登记结婚。
2000年6月11日，原告（反诉被告）徐素杰作为买方，被告（反诉原告）罗伟、罗继勤作为卖方，签订《契约》一份，约定将其二人分别所有的坐落于沈阳市东陵区东陵西路绿森里18巷5号两处房屋及相应院落出售给原告（反诉被告）徐素杰，总价款人民币25000元，更名过户及其他一切费用均由被告（反诉原告）罗伟自行承担。2000年6月21日，罗继勤收取购房款人民币25000元，并为原告（反诉被告）徐素杰出具收条一份。原告（反诉被告）徐素杰交付购房款后进住诉争房屋居住。2009年诉争房屋列入拆迁范围。2009年4月14日，原告（反诉被告）徐素杰分别以罗继勤、被告（反诉原告）罗伟委托代理人身份与拆迁人中房集团辽宁置业有限公司、被委托拆迁单位沈阳市顺河房屋拆迁有限公司第一分公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》。现原告（反诉被告）徐素杰因无法进住动迁安置房屋，与二被告协商未果，起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、契约、收条、公证书、私有房产证、契证、私有房产变动登记表、居住证明、死亡证明、结婚证、《城市房屋拆迁补偿安置协议》等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，一、关于原告徐素杰与罗继勤及被告罗伟于2000年6月11日签订的契约的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款之规定“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，双方当事人采用订立书面契约的方式订立房屋卖合同，因此，应自双方当事人在《契约》签字或盖章时成立并生效。但本案双方当事人在《契约》中约定“双方签字后即生效”，而罗继勤、被告罗伟在落款处并未签字，只加盖了名章，形式上存在瑕疵，但依据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”该《契约》签订后，原告徐素杰依约定支付了全部购房款，�继勤、被告罗伟也将诉争房屋交付原告徐素杰占有、使用，已经实际履行了该《契约》，且该《契约》不违反法律、法规禁止性规定，故合法、有效。
关于被告罗伟、廉桂霞反诉称，该《契约》内容表述草率，未具体标注房屋产权证编号、产权形式等，故《契约》不能成立、生效的问题，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条之规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案中，签订《契约》双方当事人、房屋坐落、房产范围、房屋价款均明确，故该《契约》应成立并生效。
关于被告罗伟、廉桂霞反诉称，双方签订的《契约》未依法备案登记，故不能成立、生效，但是房屋买卖合同的备案并非效力性规定，即备案与否并不影响合同生效。
二、关于罗继勤、被告罗伟出卖诉争房屋时的处分权问题。本案中，罗继勤、被告罗伟取得及出卖诉争房屋时，罗继勤系与被告廉桂霞婚姻关系存续期间，被告罗伟系与反诉第三人禹秀云婚姻关系存续期间，因此，其二人出卖的房产为夫妻共同财产。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故《契约》的效力并非无效，而是效力待定。而且本案中，罗继勤、被告罗伟在原告徐素杰交付了全部购房款后，即向其交付了诉争两处房屋，原告徐素杰自2000年6月起一直居住至2009年4月房屋动迁，在此期间，被告罗伟、被告廉桂霞、反诉第三人禹秀云均未提出异议，因此，本院认为，被告廉桂霞、反诉第三人禹秀云对罗继勤、被告罗伟出卖诉争两处房屋不可能不知情。故，虽然被告廉桂霞、反诉第三人禹秀云并未在《契约》上签字或盖章，但出卖诉争两处房屋的行为应为夫妻共同意思表示。
综上所述，原告徐素杰与罗继勤、被告罗伟于2000年6月11日签订的《契约》合法、有效，原告徐素杰依该《契约》依法取得诉争两处房产所有权，现该两处房产已拆迁，故原告徐素杰享有诉争两处房产的拆迁补偿权利。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十四条第一款、第五十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民�和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）徐素杰与罗继勤、被告（反诉原告）罗伟于2000年6月11日签订的《契约》有效；
二、确认原告（反诉被告）徐素杰享有位于沈阳市沈河区东陵路绿森里18巷5号和位于沈阳市沈河区东陵路18巷5-1号两处房产拆迁补偿权利；
三、驳回反诉原告罗伟、反诉原告廉桂霞的反诉请求。
案件受理费人民币1000元，反诉费人民币425元，共计人民币1425元，由被告（反诉原告）罗伟、被告（反诉原告）廉桂霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 高 书 林
代理审判员 唐 卫
人民陪审员 �王新
二〇一四年六月三日
书 记 员 刘 娇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。
第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。