上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3328号
上诉人（原审被告、反诉原告）王泽温。
上诉人（原审被告、反诉原告）周敏。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王婧。
被上诉人（原审原告、反诉被告）魏冬。
上诉人王泽温、周敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第13925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日受理后，依法组成合议庭于2014年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人王泽温、周敏及其共同委托代理人王奕萍、廖滔滔，被上诉人魏冬及其与王婧的共同委托代理人魏安桂、张战胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，经上海达仁房地产经纪事务所（以下简称达仁事务所）所居间介绍，魏冬作为买受方（乙方）、王泽温、周敏作为出卖方（甲方）于2013年10月27日签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），约定＊＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）总价款为（人民币，下同）125万元（为甲方净到手价）；乙方于双方签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）当日向甲方支付首期房价款38万元（含已付定金5万元），甲方同意乙方通过向贷款银行申请85万元的形式支付第二期房价款（贷款数额以银行审核为准，若不足的部分乙方以现金补足），乙方应于签订买卖合同后七日内向贷款银行申请贷款，……；待房地产交易中心出具乙方为所有权人的房地产权证之日，甲方应将系争房屋交付乙方，同时乙方支付房价尾款2万元；双方同意最迟于2013年12月15日前签署《买卖合同》，任何未能履行本条所述事项，或因其导致房屋买卖未能最终完成的，违约者如系甲方，则应向乙方双倍返还定金，违约者如系乙方，支付甲方的定金不予返还；此次交易约定2014年2月26日前完成，若因国家政策原因导致交易无法进行的合同终止，互不承担任何违约责任；在此次交易过程中，双方需积极配合，或因任何一方不配合导致交易延长的，有违约方负责。当日，魏冬支付定金5万元，王泽温出具定金收据。2013年11月11日，王泽温、周敏作为出售人（甲方）、魏冬、王婧作为买受人（乙方）签订《买卖合同》，约定系争房屋转让价款共计140万元；双方同意甲方于2014年2月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；在2014年1月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起5日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的2日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，……。付款协议及补充条款约定，乙方于2013年11月12日之前支付甲方56万元（含已付定金5万元），乙方于银行贷款办出后由银行直接转账给甲方84万元；甲方同意乙方押尾款2万元，保存至甲方将房屋交至乙方手中，交房以交钥匙为标志；房屋交接时间以银行放款时间为准，款清交房。同时，双方签订协议书，明确双方系争房屋的实际成交价格为125万元，《买卖合同》约定的转让价140万元为名义成交价，仅供用于乙方办理银行贷款使用。合同签订当日，魏冬向王泽温支付房款34万元。魏冬、王婧委托达仁事务所代办购房贷款手续，王泽温、周敏配合提供了办理银行所需的甲方材料。因向交通银行贷款未获得批准，魏冬、王婧于2014年1月25日向工商银行申请贷款。2014年2月9日，王泽温向达仁事务所发函催告，“魏冬应该在1月28日前确定贷款，并办理房屋交易过户手续。但到今日为止，下家魏冬贷款无任何结果，付款可能遥遥无期。且下家魏冬至今不露面表明态度，贵公司作为中介方始终不愿透露下家魏冬的联系方式，导致合同履行处于不可预知状态。下家魏冬其行为已经违约。为此，特通知下家魏冬和中介，在2日内向我方明确态度。否则，我方将解除合同，并追究下家魏冬的违约责任”。2014年2月14日、2月25日，魏冬发函给王泽温、周敏，称“我方至今一直在积极办理银行贷款，银行办理贷款需出售方配合提供房贷所需材料，否则无法办理贷款”，要求双方面议合同相关事宜，同时愿意给予一定补偿。嗣后，双方就解除买卖合同进行了调解，但无果，魏冬、王婧遂至法院。双方当事人一致确认《买卖合同》已经解除。系争房屋于2003年取得上海市房地产权证。
王婧、魏冬诉称，《买卖合同》签订后，其和王泽温、周敏将贷款资料交给达仁事务所，其支付给中介公司8，000元“代办评估、代办贷款”。此后，达仁事务所告知因系争房屋房龄已老，王泽温、周敏又不同意补充欠缺资料，故难以办理贷款申请手续。2014年1月，其又向其他银行申请贷款，但王泽温、周敏拒不配合提供资料。2014年2月，其两次发函给王泽温、周敏，希望王泽温、周敏协助，配合提供贷款资料，并愿意给予适当补偿。但王泽温、周敏始终不予回应。2014年2月26日，王泽温、周敏突然提出“不卖房了”，其请中介公司及居委会多次协调，王泽温、周敏仍坚持己见。2014年3月15日，双方在居委会调解，王泽温、周敏要求其承认造成未办理过户手续的原因在于其未能贷到款，意图将违约责任推给其。鉴于王泽温、周敏的违约行为，现其要求判令王泽温、周敏：一、双倍返还其定金10万元；二、返还其已付房款34万元并支付利息（按同期银行贷款利息，从2013年11月11日起算至付清日止）；三、赔偿其中介费1万元；四、承担本案诉讼费。
王泽温、周敏辩称，不同意王婧、魏冬的诉讼请求。其和王婧、魏冬签订《买卖合同》后，其已经将所有贷款资料交给中介公司和银行信贷员，并陪同王婧、魏冬去过在松江的交通银行，办理了银行卡，但银行信贷员却说从未收到过王婧、魏冬的贷款资料。之后，中介公司又称其提供的贷款资料遗失要再提供一套；过了几天又说资料已被银行收走，房龄太老，贷款通不过。2014年1月22日，中介公司又通知其25日到工商银行办理贷款，其电话询问后，信贷人员告知其可以等王婧、魏冬贷款审查通过后再去银行。到了合同约定的房产过户时间，王婧、魏冬仍未申请贷款成功。王婧、魏冬既因自身原因没有获得贷款，又没能以现金方式向其支付房款，王婧、魏冬已经违约。之后，居委会虽对其和王婧、魏冬的纠纷进行调解，但因王婧、魏冬反复未果。其不同意返还王婧、魏冬定金；对王婧、魏冬支付的房款，扣除其应承担的违约金后的余额，其愿意返还；中介费应由王婧、魏冬自行承担。王泽温、周敏并提起反诉称，其和王婧、魏冬于2013年11月10日签订系争房屋《买卖合同》，约定第二期房款84万元由王婧、魏冬通过银行贷款方式支付，如王婧、魏冬逾期未付款，并经其催告后5日内仍不付款的，其可以解除合同，并有权要求王婧、魏冬支付逾期未付款部分20%的违约金。合同同时约定，双方应在2014年1月28日前办理房产过户手续，房屋交易应在2014年2月26日前完成。其已在合同签订当日将贷款所需材料全部交给中介公司，但直至2014年2月底，王婧、魏冬也未贷款成功，且没有支付房款的意思表示，严重影响到其置换房屋的计划，故其通知王婧、魏冬解除《买卖合同》。王婧、魏冬逾期未付款已构成根本违约，故其要求判令王婧、魏冬支付违约金172，000元（按未付款金额86万元的20%计算）；本案受理费由王婧、魏冬承担。
针对王泽温、周敏的反诉，王婧、魏冬辩称，合同并未约定第二笔购房款84万元的付款期限，以银行贷款直接付至王泽温、周敏账户之日为准。系争房屋的银行贷款通过中介公司操作，2014年1月26日，工商银行上海宝山支行同意贷款，中介公司提供了所需材料及银行调取了相应材料后，王泽温、周敏以种种理由推拖不配合到银行签字以便完善贷款手续。嗣后，王泽温、周敏又以其贷款未成功为由单方面解除购房合同。王泽温、周敏恶意违约的无理行为，严重损害了其的合法权益，请求法院驳回王泽温、周敏的反诉请求。
原审审理中，魏冬、王婧提供了达仁事务所盖章出具的情况说明，“2013年11月11日，在买卖双方以及贷款人员在场的情况下，双方签订了买卖合同，同时交给贷款人员所需贷款资料。……相关资料送至银行后，银行提出因该房房龄老旧，卖方缺少部分银行所需贷款资料，且卖方又不同意补充，贷款未能正常操作办理。经与卖方协商后于2014年年后，我所转向工商银行再次申请该房贷款。……卖方却未履行约定，至今未去银行提供所需贷款资料，……”。同时，魏冬、王婧申请中国工商银行共康宝山支行信贷员潘某某到庭作证，证人称：2014年1月底左右，魏冬通过中介公司来行申请购房贷款，其根据工作流程，向房地产交易中心对魏冬、王婧名下房产进行查询。2014年1月27日得到查询结果，魏冬名下有一套房，但魏冬对此并不知情。魏冬不具备首套房房贷资格，只能申请二套房房贷，首付要达到60%。魏冬考虑了约一到两周后（相距时间太久，不能确定），决定做二套房房贷。在收集卖家资料的过程中，中介公司当场打电话给卖家，要求卖家整理好资料，卖家同意把资料整理好后直接送到银行。其所在工行要求提供卖方身份证，结婚证，户口本（即三证）复印件，出售方的工商银行卡卡号需在贷款申请送审时提供。工行对房龄的限制较宽，30年左右、房品不错的仍可贷款，一般房龄30年以上的房屋不予放贷。
原审认为，系争房屋《买卖合同》、补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。现双方当事人一致确认合同已经解除，可予照准。合同解除后，王泽温、周敏收取的房款34万元及占有期间的利息应返还给魏冬、王婧。魏冬、王婧要求按银行同期贷款利率计算利息，并无不当，可以准许。根据魏冬、王婧提供的达仁事务所的书面情况说明以及双方当事人的陈述，王泽温、周敏已在双方签订《买卖合同》时提供了己方为配合对方贷款所需提供的材料，且当时贷款人员亦在场。贷款人员应当是相当熟悉贷款条件、流程等具备贷款专项知识的人士，既然当时并未指出提供的材料有欠缺，应当认定王泽温、周敏提供的材料是符合贷款申请要求的，也是充分的。王泽温、周敏已经履行了配合贷款的部分义务。之后，魏冬、王婧虽称王泽温、周敏已提供的材料不足，但并不能明确说出缺少了什么材料；且魏冬、王婧方的证人也表明在工商银行申请贷款基本只需提供“三证”复印件，该“三证”并没有超过一般房贷所需提供材料的正常范围，有理由相信王泽温、周敏之前提供的材料已包括该“三证”。因此，魏冬、王婧称王泽温、周敏没有履行配合申请房贷的义务，难以采纳。至于王泽温、周敏有无重复提供相关材料的义务，由于仅需提供材料复印件即可，魏冬、王婧在获得该材料后亦可自行复制；而魏冬、王婧在最终确定向工商银行申请贷款时，已经过了合同约定的房产交易过户时间，且由于之前向银行申请贷款被拒的经历以及房龄老化的客观事实，王泽温、周敏有理由对能否获得银行贷款存疑，并不负有再次向魏冬、王婧提供相关材料的约定或法定义务。因此，王泽温、周敏在履行《买卖合同》时并没有违约行为，不应对合同无法继续履行承担责任，故王婧、魏冬要求王泽温、周敏双倍返还定金10万元并赔偿中介费1万元的诉讼请求，难以支持。虽然《居间协议》中规定“贷款数额以银行审核为准，若不足的部分乙方以现金补足”，但《买卖合同》明确约定“乙方于银行贷款办出后由银行直接转账给甲方85万元”，不再有“现金补足”的约定。因《买卖合同》的签订晚于《居间协议》，故关于魏冬、王婧付款义务的履行，应以《买卖合同》约定为依据。后魏冬、王婧贷款不成，但因其不负有以现金支付该笔房款的义务，且魏冬、王婧于合同履行期间并无怠于申请银行贷款的行为，故同样不应承担违约责任，其支付的定金5万元应予返还。王泽温、周敏要求王婧、魏冬支付违约金172，000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，于二○一四年十月十六日作出判决：一、王泽温、周敏于判决生效之日起十日内返还王婧、魏冬定金5万元；二、王泽温、周敏于判决生效之日起十日内返还王婧、魏冬房款34万元及利息（以34万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年11月11日起计算至判决生效之日止）；三、驳回王婧、魏冬的其余诉讼请求；四、驳回王泽温、周敏的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7，900元，由王婧、魏冬负担1，050元，王泽温、周敏负担6，850元；反诉案件受理费1，870元，由王泽温、周敏负担。
判决后，王泽温、周敏不服，向本院提起上诉称，虽然双方约定以银行贷款的方式支付第二期房款，但并不能理解成如果不能从银行贷款则被上诉人有权无期限地拖延支付或不予支付。被上诉人没有在约定的期限内办理过户、支付房款，违约事实清楚，应承担违约责任。在合同签订的当日，上诉人便按约交付了贷款所需的资料，而被上诉人未能在交通银行获得贷款审批，之后到工商银行申请贷款时已经超过了双方约定的过户时间，构成违约。根据被上诉人自己提供的证人证言，被上诉人在约定办理过户的前一天仍然没有决定是否申请房贷，而且是二套房贷，故被上诉人事实上已经不可能在约定的时间通过首套房贷的方式支付购房款、办理过户手续。综上，被上诉人理应承担违约责任，请求二审撤销原判第二、四项，改判上诉人不承担返还房款的利息支付义务并支持上诉人的反诉请求。
被上诉人王婧、魏冬辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是被上诉人是否存在逾期付款的违约事实而应承担相应的违约责任。双方当事人就系争房屋签订的《买卖合同》及补充协议均为双方真实意思表示，内容于法不悖，当事人均应恪守。现双方主要的争议在于被上诉人是否就第二期房款构成逾期支付。双方明确约定该期房款由被上诉人向银行申请贷款的方式支付，双方未就该期房款的支付时间予以约定，但从其约定“房屋交接时间以银行放款时间为准”，则可以推知双方约定的付款时间以银行放贷时间为准。虽然被上诉人申请贷款并不顺利，但双方并未约定贷款未成或无法足额获得审批后的付款方式，也未约定贷款未成的违约责任，故上诉人主张被上诉人就第二期房款构成逾期支付缺乏合同依据，其要求被上诉人承担逾期付款的违约责任亦缺乏相应的事实基础，本院对其上诉请求，实难支持。原审法院基于对双方均未违约的事实判断所作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，180元，由上诉人王泽温、周敏共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；