北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初216号原告吴美清，男，汉族，1958年11月21日生，住址北京市朝阳区。委托代理人杜征宇，北京市世纪律师事务所律师。委托代理人刘锐，北京市世纪律师事务所实习律师。被告北京林达环宇房地产开发有限责任公司，住所北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-1209室。法定代表人李晓林，董事长。委托代理人包亮亮，北京市元吉律师事务所律师。原告吴美清与被告北京林达环宇房地产开发有限责任公司（以下简称环宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。吴美清的委托代理人杜征宇、刘锐、环宇公司的委托代理人包亮亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴美清诉称：2000年2月26日，我同环宇公司签订北京市商品房预售契约、补充协议，约定我购买环宇公司开发的北京市朝阳区东土城路8号林达大厦XXX的房屋一套（以下简称争议房屋），购房款223.8万元，采用首付款支付20%，余款以银行贷款按揭方式支付的方式交纳。房屋交付后十八个月内到预售登记的管理部门办理房屋过户手续，并按有关规定申领房地产权属证明。当天我支付环宇公司5万元购房款，他们向我交付了争议房屋。后我多次催促环宇公司办理过户，但他们一直不予配合，导致我无法对房屋正常处分，损失巨大。因此我诉至法院，请求判令1、环宇公司继续履行与我签订的北京市商品房预售契约和补充协议，协助我办理争议房屋产权证明，将争议房屋过户至我名下。我同意承担契税、登记费、印花税，其他过户所需费用由环宇公司承担。2、环宇公司支付我违约金1163760元整。环宇公司辩称：不同意吴美清的诉讼请求，目前不能办理产权证的原因不在我们公司，我公司一直在为办理产权登记手续而努力。争议房屋所在的物业是三家公司合作开发，三家公司分别是北京金泰集团有限公司、北京市京工房地产开发有限公司和北京林达环宇经贸集团（现已更名为北京联合致远经贸有限公司）。我公司是北京林达环宇经贸集团针对这个房地产项目专门成立的项目公司。至于为什么不能给涉案房屋办证，是因为北京金泰集团有限公司、北京市京工房地产开发有限公司没有交纳土地出让金、办理相关手续，所以争议房屋所在的楼宇就整体性的无法办理房产证，既没有大产证，也没有小产证。而且我们询问了国土资源局，没有办法就分户单独办理房产证。我公司没有任何违约行为，吴美清主张的违约金没有事实和法律依据。我们认为吴美清的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回。经审理查明：2000年2月26日，环宇公司作为甲方与乙方吴美清签订北京市商品房预售契约一份，主要内容为甲方建设的林达大厦现已具备预售条件，乙方自愿购买争议房屋，甲方已收到乙方购房款5万元。争议房屋建筑面积267.31平方米。房屋预售价为每平方米8380元，总价款223.8万元。甲方须于2000年2月26日前将争议房屋交付乙方。双方同意交付房屋后十八个月内到预售登记管理部门办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件。办理上述手续时发生的税费由双方依照有关规定缴纳。同日，双方又签订一份补充协议，约定乙方同时购买一个地下停车位，价格13万元。乙方首期支付总房款的20%，剩余房款办理十年银行按揭。双方还约定首期房款的支付方式、违约责任等。后吴美清支付了购房款，林达公司也按约定交付了房屋，双方按约定履行了合同义务，现仅余办理过户问题未能解决。另查，2012年9月，北京金泰集团有限公司（以下简称金泰公司）向北京市朝阳区人民法院起诉称：1996年9月23日，我公司东城分公司与北京林达环宇经贸集团（简称林达公司）、北京市京工房地产开发有限公司（以下简称京工公司）签订《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》，约定三方合作建设林达大厦，竣工验收后按协议划分建筑，在半年内办理完毕商品房产权，由合同丙方即林达公司主办产权分割，其他两方协助办理。又约定各自承担办理商品房产权的手续费，土地转让费和地价评估费由林达公司负担。北京林达大厦于1999年10月16日竣工验收合格。2000年5月25日我公司东城分公司与林达公司签订《北京林达大厦交接协议书》，约定双方将通力合作，使各方能尽早获得各自所分配的房屋产权证明。根据约定，我公司分得北京林达大厦B栋45套房屋，建筑面积共计12552.63平方米。按照上述协议，林达公司负有对我公司所分配的房产承担办理土地出让手续、支付地价评估费、交纳土地出让金和办理房屋产权证手续的义务，京工公司应当协助林达公司和我公司办理。如今北京林达大厦已经竣工验收十一年，林达公司只为自己分到的房屋所占用地办理了土地出让手续，支付了地价评估费、缴纳了土地转让金，进而办理了房屋产权证手续，取得了房屋产权证，却迟迟不为我公司所分配的房屋所占用地承担办理土地出让手续、支付地价评估费、缴纳土地出让金和办理房屋产权证手续的义务，导致我公司无法取得房屋产权证，无法以正常的市场价格出租所分配的房屋，遭受巨大经济损失。诉讼请求：1、林达公司按照合同约定履行办理土地出让手续并缴纳地价评估费和土地出让金，京工公司予以配合。2、林达公司按照合同约定办理我公司在北京林达大厦所分配房产的房屋产权证手续，京工公司予以配合。北京市朝阳区人民法院经审理于2013年2月13日依法作出（2012）朝民初字第29886号民事判决：驳回原告金泰公司的全部诉讼请求。金泰公司不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。二审中查明：金泰公司原名称为北京市煤炭总公司，于2001年11月5日名称变更为北京金泰恒业有限责任公司，又于2009年10月16日变更为金泰公司。1999年，北京市煤炭总公司批复同意北京市东城区煤炭公司改制建立北京市东宏基煤炭经营中心。此后经相关行政主管部门批准改制,原东城区煤炭公司的资产归入北京市东宏基煤炭经营中心。北京市东宏基煤炭经营中心于2005年8月10日名称变更为北京金泰恒业有限责任公司东城分公司，又于2009年11月16日名称变更为金泰公司东城分公司。1994年北京市东城区煤炭公司通过划拨方式取得了位于北京市朝阳区东土城路8号的土地使用权，土地用途为工业，土地使用权面积7633.8平方米。1995年北京市计划委员会和北京市城乡建设委员会批复同意北京市京工房地产开发总公司（后名称变更为京工公司）与北京市东城区煤炭公司和中国抗灾救灾协会合作开发建设合力大厦，开发范围是北京市东城区和平里东土城路8号。1996年9月23日，中国抗灾救灾协会合力物资发展公司（以下简称合力公司）作为合同甲方与合同乙方北京市煤炭总公司东城分公司、合同丙方北京市京工房地产开发总公司签订《关于终止＜合力大厦＞项目合作的协议》，约定该工程项目在完成大部分前期工作后处于停顿状态。经协商，决定自即日起终止《合力大厦》项目的合作。甲方退出该项目，由林达公司继续与乙方、丙方合作。上述《关于终止＜合力大厦＞项目合作的协议》签订当日，北京市煤炭总公司东城区煤炭公司作为合同甲方、京工公司作为合同乙方、林达公司作为合同丙方签订了《合作开发建设＜北京林达大厦＞合同》，约定本项目原为《合力大厦》，原丙方合力公司退出合作，由现丙方接替。原丙方为该项目前期的有效投资转为现丙方。第二条合作形式约定为：甲方提供位于北京市朝阳区东土城路，现东城区煤炭公司东煤四厂和平里分厂范围内的土地。乙方负责与丙方一起将本项目计划由原来乙方的《合力大厦》项目转项为《北京林达大厦》项目，协助办理报批和项目相关的建设手续，负责按国家有关规定对本项目的计划、规划、建设、建设期间的财税、三方分配的物业经营和物业管理等工作进行监督，以及商品房开发的归口管理工作。丙方负责筹措本项目合作开发建设所需要的全部资金，负责本项目的建设安装工作，本项目建设的财务工作及后期组织物业管理公司。第六条合作项目建设总投资约1.4亿人民币（不含地价）。第七条第三项约定竣工验收后按协议划分建筑。在半年内办理完商品房产权。由丙方主办产权分割，其他方协助办理。第九条合作各方责任，第一项甲方责任：1提供办理国有土地使用权转让的有关原有房地产文件。2、拆除场地上建筑物、达到场地平整（现已完成）。3、提供现有的水、电设备，使用水电费和施工电贴由丙方负担。4、协助投资方进行项目建设和出具有关各种手续。第二项乙方责任：1、负责本项目的计划专项工作并出据增加计划的有关手续。2、负责本项目转项前的前期工作并在此期间协调有关各方。3、负责协助丙方办理本项目计划和规划的报批手续。4、协助丙方进行本项目的建设和经营，并按国家有关规定对本项目的计划、规划、建设期间的财税、三方分配的物业经营和物业管理进行监督，以及商品房开发的归口管理工作。第三项丙方责任：1、按本协议的约定支付全部建设税费（包括前期费用、建安费、外管线费、电增容费、电贴费、土地转让费、大市政费、四源费、小区配套费、投资方向调节税等）。2、负责项目报批和建设，处理与工程建设相关事宜，负责施工中发生的扰民或民扰及安全、防火、保卫等工作并承担与这些工作有关的费用。3、负责组织物业管理。第十一条利益分配，约定三方以实物为基础进行利益分配。并约定如果规划局批准的施工图面积超过34645平方米，超过部分甲方分得15%，丙方分得85%；乙方不参加新增加部分面积的分配，新增加面积的公用部分也不能让乙方分担；以及各自承担办理商品房产权的手续费（土地转让费和地价评估费由丙方负担）、各自承担房屋销售及经营中的盈亏和有关税费等内容。1997年金泰公司、京工公司以及林达公司达成《补充协议》，对林达大厦面积分配方案进行了调整，约定了各自应分配面积的比例以及分配原则。林达大厦于1999年竣工。2000年5月25日，金泰公司（甲方）与林达公司（丙方）共同签订《北京林达大厦交接协议书》，就林达大厦项目交接事宜达成协议，关于房屋产权，双方约定双方将通力合作，使各方能尽早获得各自所分配的房屋产权证明。2001年12月4日，双方签订《北京林达大厦交接协议书（补充协议）》，约定根据北京市房地局实测后林达大厦的总面积为54117.50平方米，三方按协议比例分配后，各方应分的面积为：甲方12562平方米，乙方586平方米，丙方40969.5平方米。按现状实际分配面积为甲方12552.63平方米，乙方645.62平方米，丙方40919平方米。甲丙双方协商，根据目前已分配的房屋现状及面积差额进行调整。甲方同意按调整后的面积办理产权证。1997年2月26日，林达公司与北京市中恒业房地产评估有限责任公司（以下简称评估公司）签订《房地产估价协议书》，约定林达公司因办理土地使用权出让工作需要，委托评估公司对下列房地产进行估价：朝阳区和平里东土城路8号的北京林达大厦。评估公司应根据林达公司之估价目的，对上述房地产予以客观、公正的评估，出具该委托房地产的估价报告书。此后林达公司支付了评估费用5万元。对此，金泰公司表示此次评估距今时间很长，地价变动很大，因此评估结果已经不能再使用了，如果办理产权证明，需要重新进行评估。2000年7月20日，环宇公司（由林达公司占股70％、北京东×××％、京工公司占股6％共同组建）与原北京市国土资源和房屋管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，约定环宇公司以协议出让的方式取得位于北京市朝阳区东土城路8号面积为分摊3634.88平方米的土地，应交纳地价款为3038.7万元。协议签订后环宇公司缴纳了相应地价款，于2000年11月20日取得了朝阳区东土城路8号A座的国有土地使用权，此后又取得了朝阳区东土城路8号A座的房屋所有权。2004年京工公司将林达公司诉至法院要求林达公司办理林达大厦B座的F6、G7、H8号房屋的产权证。该案中林达公司在一审开庭时答辩称“协议约定双方通力合作办理产权证，我方还没有向国土资源部缴纳土地出让金，因为现在资金困难，房屋卖的不多。”“我方一直为办理产权证进行各项工作，而且会尽快办理，因此没有违约。”林达公司在二审庭审答辩中称“办理产权证不是林达公司单方面的义务，关于办理产权证的问题，与东城区煤炭公司没有关系。”“至今没有办理产权证的原因是只交了一部分土地出让金的定金，还没有签订土地出让合同。”“除了缴纳出让金，还有手续上的原因，需要重新办理评估土地的手续。不存在对方（京工公司）不配合的情况。”2004年7月20日，北京市朝阳区人民法院作出（2004）朝民初字第16859号民事判决书，认为考虑到办理产权证与政府主管部门的行为相关，林达公司应努力创造条件与其他方配合，使各方尽早能够获得产权证，但京工公司诉讼请求缺乏依据，不予支持，并据此判决驳回京工公司的诉讼请求。此后京工公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2004年11月11日作出（2004）二中民终字第9890号民事判决书，驳回上诉，维持原判。三方当事人均确认该项目最初立项人为京工公司。办理林达大厦A座房屋产权证前项目立项人已由京工公司变更为林达公司。林达公司、金泰公司以及京工公司均未能提交变更立项人的审批文件。经法院赴北京市档案馆查询，查询到的文件指向的立项人均为京工公司，但未查询到变更立项人的其他批文。2014年4月17日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第06900号民事判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第29886号民事判决。二、林达公司于判决生效后两个月内履行办理北京林达大厦B座土地出让手续的合同义务，并负担相关费用（包括支付地价评估费和缴纳土地出让金），京工公司予以配合。三、在办理完毕北京林达大厦B座土地出让手续后一个月内，林达公司以及京工公司协助金泰公司办理金泰公司在北京林达大厦B座所分配房屋的产权证手续。四、驳回金泰公司其他诉讼请求。林达公司于2015年5月14日经北京市工商行政管理局门头沟分局核准名称变更为联合致远公司。联合致远公司向北京市高级人民法院申请再审称：1、请求撤销北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第06900号民事判决；2、请求维持北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第29886号民事判决或判令本案各当事人各自向国家缴纳己方的地价款（土地出让金）；3、请求判令本案二审全部诉讼费用由被申请人承担。北京市高级人民法院再审审理查明的事实与一、二审查明的事实一致，另查明林达公司陆续向合力公司支付了转让费1650万元。2015年12月24日，北京市高级人民法院依法作出（2015）高民提字第4320号民事判决书，判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第06900号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第29886号民事判决。二、北京联合致远经贸有限公司于本判决生效后两个月内履行办理北京林达大厦B座土地出让手续并缴纳地价评估费，北京金泰集团有限公司、北京市京工房地产开发有限公司予以配合。三、在办理完毕北京林达大厦B座土地出让手续后一个月内，北京联合致远经贸有限公司、北京金泰集团有限公司、北京市京工房地产开发有限公司互相协助办理各自在北京林达大厦B座所分配房屋的产权证手续。四、驳回北京金泰集团有限公司的其他诉讼请求。该判决尚未执行完毕。上述事实，有（2015）高民提字第4320号民事判决书、核定贷款指标通知、发票联、补充协议、当事人陈述等在案佐证。本院认为：吴美清与环宇公司签订的北京市内销商品房预售契约是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定严格履行。现吴美清提出环宇公司配合办理争议房屋过户手续，环宇公司以时效问题进行抗辩，但办证请求权与一般之债权请求权不同，其具有极强的物权倾向或物权属性。从房地产登记制度的规定和运行现状来看，通过诉讼时效制度调整买受人此项请求权的必要不明显、后果不积极，且与立法目的不甚相符。因此本院对该项抗辩理由不予采信。从在案证据结合双方陈述来看，阻碍争议房屋过户登记完成的障碍在于争议房屋所在的大厦没有办理整体的大产权证，也就无法为分户分别办理单独的产权证。而大产权证迟迟不能办理的根本原因在于北京市高级人民法院做出的（2015）高民提字第4320号民事判决书并没有实际履行完毕。故在现有的客观条件下，吴美清主张的办理争议房屋过户登记的请求实际上无法执行，本院对该项主张不予支持。针对吴美清主张的违约金，双方当事人可以在协议中约定违约金相关事项，但在吴美清同环宇公司的协议中没有对逾期办理权属证明的违约金问题作出任何约定，本院因此无法支持吴美清的该项诉请，吴美清如因环宇公司违约确有损失可以另案主张。综上，依照《最高人民法院关于使用若干问题的意见》第九十条的规定，判决如下：驳回原告吴美清的全部诉讼请求。案件受理费一万二千三百五十二元，由原告吴美清负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇一八年五月二十三日书记员  姚澍峥