上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1082号
原告上海闵行盛隆综合市场有限公司。
法定代表人娄某。
委托代理人胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被告柯某。
被告吴某。
两被告共同委托代理人李淑娟，上海熊兆罡律师事务所律师。
两被告共同委托代理人肖云华，上海熊兆罡律师事务所律师。
原告上海闵行盛隆综合市场有限公司与被告柯某、吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法由审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行审理。原告上海闵行盛隆综合市场有限公司的委托代理人胡灿，被告柯某、吴某及两被告共同的委托代理人李淑娟、肖云华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海闵行盛隆综合市场有限公司诉称，原、被告于2010年1月20日签订《租赁合同》，将位于上海市闵行区XX公路XX号XX区XX幢XXX室房屋，即本案系争房屋出租给被告，租金按季度支付。租赁期限届满后，被告继续使用本案系争房屋并按季度支付租金。但自2013年4月1日起，被告不再支付租金，原告多次催讨无果，故诉诸法院要求判令：（一）被告支付自2013年4月1日起至2015年6月30日止按每月人民币（币种下同）8，504元计算的租金229，608元；（二）被告支付违约金1，063元（以2013年4月1日起至2015年4月30日止的拖欠租金212，600元的千分之五计）。
被告柯某辩称，其并非《租赁合同》的相对人，仅是代被告吴某签署合同，故不应作为承租人对原告承担责任。
被告吴某辩称，第一，其与原告之间签订的租赁合同早已到期，并且系争房屋无产证，租赁合同应属于无效合同，原告不能以无效合同约定的标准来主张租金，被告吴某即便需要支付费用也是支付房屋占有使用费。第二，原告已经于2013年4月向被告吴某发出通知，告知系争房屋即将拆迁，要求被告吴某另行寻找经营场所，原告撤掉了一切保安及维修人员，当日起市场杂乱无章，从2013年6月起，原告承诺不要租金，也未进行催讨。第三，系争房屋漏水严重，影响店面形象，原告提交的租赁物有瑕疵，其作为出租人没有履行维修义务，被告吴某存在先履行抗辩权，应不付或少付使用费。第四，被告吴某为此只能自行修理，也支付了修理费用。第五，市场环境非常差，到处都是拆字，顾客不再进来购买物品，导致被告吴某处于亏本经营，且原告撤掉保安导致店铺发生被盗行为。第六，2014年10月原告与被告吴某协商过，因面临拆迁需要租户配合去要拆迁补偿，原告同意不收2014年10月1日前的使用费，只主张2014年10月1日后的使用费。对于2014年10月1日之后的使用费，被告吴某可以和原告自行协商支付标准和起算时间，但一定要比原来约定的标准低。
本案审理期间，被告吴某申请证人李某、兰某、林某出庭作证。本院依法传唤李某、兰某、林某到庭作证。上述三位证人均表示，系争房屋所在市场环境脏乱差，路面损坏、房屋漏水，原告均不进行修理，严重影响了包括被告吴某在内的承租户对房屋的实际使用。市场内的保安、保洁也都撤掉了，市场日常经营活动无法正常进行。
经审理查明，2000年5月1日，案外人上海XXX工贸有限公司（作为出租方，签约甲方，以下简称XXX工贸公司）与原告上海闵行盛隆综合市场有限公司（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租XX公路XX号内房屋，租赁期限自2000年5月1日起至2020年4月30日止，年租金500，000元，于每年12月31日前支付下一年全额租金；乙方可将租赁房屋向第三方转租。
2000年7月25日，案外人闵行区XXXX村委会（签约甲方）与XX工贸公司（签约乙方）签订《上海盛隆综合市场转让合同》一份，约定甲方将上海市闵行区XX公路XX号的上海盛隆综合市场转让给乙方；房产价格2，000，000元，乙方承担受让房产的用地费341，366元；乙方受让后继续使用“上海盛隆综合市场”营业执照，实行市场独立核算。
2001年4月30日，案外人闵行区XXX村民委员会（原闵行区XXX村委会）（作为出租方，签约甲方）与案外人娄某（作为承租方，签约乙方）签订《土地使用权租赁合同》一份，约定由乙方租赁闵行区XX公路XX号与XX公路730弄土地，土地面积64，360平方米，租赁期限自2001年1月1日起至2030年12月31日止。
2001年5月18日，上海XX工贸有限公司之企业名称变更为上海XX实业发展有限公司，上海市工商行政管理局予以核准登记。
2010年1月20日，原告上海闵行盛隆综合市场有限公司（作为出租人，签约甲方）与被告吴某（作为承租人，签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定由乙方向甲方承租位于XX公路XX号市场内三区二幢1-3号计三间房屋；租赁期限自2010年1月20日起至2011年1月19日止，租金每月8，504元，先付后用，每季度一付。被告柯某作为乙方的委托代理人在合同尾部进行签字。原告开具的租金及水电费支付凭证中载明的承租人均为被告吴某。
2013年4月8日，原告发出《通知书》，告知接上级政府部门通知，近日将来本市场拆迁评估，鉴于此特提前通知承租户于2013年6月30日之前自行外找营业场所，届时本市场将不再提供经营场所。
嗣后，被告吴某仍未搬离系争房屋，且自认自2013年4月1日起就房屋使用即未向被告支付过费用。原告撤除了系争房屋所在市场的保安、保洁，市场内的道路、房屋等设施也不再负责进行维修，原告作为出租人怠于履行相关义务。
2014年7月2日，原告向被告吴某发送《催租函》，告知其自2013年第二季度起一直拖欠租金，基于双方之间的不定期租赁关系，要求其于2014年7月10日前一次性付清租金。2015年1月22日，原告再次向被告吴某发送《催租函》，告知其自2013年第二季度起一直拖欠租金，基于双方之间的不定期租赁关系，要求其于2015年1月31日前一次性付清租金。
2015年4月17日，原告发出《通知》，告知经研究决定，自即日起签订2014年10月1日至2015年9月30日的《租赁合同》，租金收费标准不变，同时缴纳相应的租金，以便在政府动迁时原告确认承租后为该市场的正式商户，请接到该通知后于2015年4月22日前来原告办公室办理相关手续。但被告吴某并未与原告重新签订《租赁合同》。
以上事实，由原告提供的于2015年1月22日发送的《催租函》、《土地使用权租赁合同》、《上海盛隆综合市场转让合同》、《企业名称变更核准通知书》（沪名称变核（私）No：XXXXXX）、原告与XX工贸公司签订的《房屋租赁合同》、原告与被告吴某签订的《租赁合同》、系争房屋所在地现场照片、水电费缴费收据、原告于2014年7月2日发送的《催租函》及送达凭证，被告提供的原告于2013年4月8日发送的《通知书》、原告于2015年4月17日发送的《通知》、系争房屋所在市场的现场照片，以及双方当事人的庭审陈述所证实。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本案中，原告提供了《上海市人民政府土地管理文件》（沪府土用（补-3）［XXX］第XX号文件）作为证据，证明其对系争房屋享有合法权利，但原告未能提供证据原件，合法性、真实性无法核实确认，且从证据内容来看，虽该文件给予相关用地单位补办申领房地产权证的许可，但原告未能进一步提供证据证明其已经及时补办了相关手续，系争房屋之建造亦未获得建设工程规划许可，故其搭建的本案系争房屋不具有合法性。
本院认为，本案系争房屋的《租赁合同》中承租人明确载明为被告吴某，被告柯某仅是以委托代理人身份代被告吴某签署该合同。原告开具的租金及水电费支付凭证中载明的承租人均为被告吴某，而嗣后原告亦是向被告吴某发送所有函件。故本案《租赁合同》的承租人应为被告吴某，原告将柯某作为被告提起诉讼，缺乏依据，本院不予支持。
原告未能提供充分的证据证明系争房屋之合法性，故其与被告吴某之间签订的《租赁合同》当属无效。但鉴于系争房屋系原告建造，且目前仍由原告经营管理，故被告吴某基于其占有使用行为，应当向原告支付相应的占有使用费。本院考虑到系争房屋因动迁周边经营环境发生巨大变化，而原告确实存有怠于履行相关经营管理保障义务的情况，应当承担相应的责任与风险。因此，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月租金8，504元的标准，酌情确认系争房屋使用费的支付标准为每月3，400元。故被告吴某应向原告支付自2013年4月1日起至2015年6月30日止的房屋占有使用费91，800元（3，400元／月×27个月=91，800元）。鉴于《租赁合同》无效，对于原告要求被告吴某支付违约金之诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告吴某于本判决生效之日起十日内支付原告上海闵行盛隆综合市场有限公司自2013年4月1日起至2015年6月30日止的房屋占有使用费91，800元；
二、驳回原告上海闵行盛隆综合市场有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，706.48元，减半收取计2，853.24元，由原告上海闵行盛隆综合市场有限公司负担1，961.62元，由被告吴某负担891.62元（于本判决生效之日起十日内向原告上海闵行盛隆综合市场有限公司直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁白薇
二〇一五年六月二十四日
书记员 李睿培
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。