河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫09民终2352号上诉人（原审原告）：濮阳市清华物业服务有限公司。住所地，濮阳市任丘路与文明路交叉口东100米路南。法定代表人：王盼虎，该公司经理。委托代理人：王岚星，河南优诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨连拥，男，1986年6月出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托代理人：孔慧玉，女，1986年4月29日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。系被上诉人杨连拥之妻。上诉人濮阳市清华物业服务有限公司（以下简称濮阳市清华物业公司）因与被上诉人杨连拥物业服务合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2016）豫0902民初3467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人濮阳市清华物业公司的委托代理人王岚星、杨连拥的委托代理人孔慧玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，位于濮阳市黄河路东段华府山水住宅小区的物业由濮阳市清华物业公司管理，杨连拥居住在该小区。2012年1月2日，濮阳市清华物业公司与杨连拥签订了华府山水物业管理协议一份，该协议约定，杨连拥居住房屋住宅建筑面积106.12平方米，地下室建筑面积11.95平方米，濮阳市清华物业公司对杨连拥所居住的华府山水小区的物业进行管理，杨连拥向濮阳市清华物业公司缴纳物业管理费用，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元收取，地下室按建筑面积每月每平方米0.17元收取，杨连拥于每年元月1号至31号交纳该年度费用，杨连拥违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，濮阳市清华物业公司有权要杨连拥补交所欠费用并从逾期之日起每天按欠费额3%交纳的违约金。原审法院另查明，濮阳市清华物业公司提交濮阳市华府山水小区业主委员会（甲方）与濮阳市清华物业公司（乙方）于2012年12月21日签订的华府山水小区物业服务委托合同一份，主要内容为：1、甲方将濮阳市华府山水小区的住宅、商业房及景区项目委托乙方实行专业化、一体化的物业服务；2、高层电梯住宅物业服务费1.2元/平方米/月，公摊水电费用高层住宅10元/户/月，当年费用的缴费时间为元月1日至元月31日；3、按合同规定收取物业服务费、公摊费用及其他代收代付费用，逾期按每日欠费的5‰收取滞纳金。濮阳市清华物业公司称杨连拥自2013年1月起未再缴纳物业服务费，并向杨连拥送达了催费通知，杨连拥仍不缴纳，故诉至法院，要求杨连拥缴纳2013年度至2016年度期间的物业费及公摊费。原审法院认为，濮阳市清华物业公司与杨连拥于2012年1月2日签订《华府山水物业管理协议》一份，该协议内容不违反相关法律规定，应为有效合同，该协议约定，濮阳市清华物业公司对杨连拥所居住的华府山水小区提供物业服务，杨连拥居住住宅建筑面积为106.12平方米，地下室建筑面积为11.95平方米，作为小区业主的杨连拥应当向濮阳市清华物业公司支付相应的物业服务费用，按照上述协议约定，物业服务费缴费方式为一年一缴，交费时间为元月1日至31号交纳该年度的物业服务费，标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元收取，地下室按建筑面积每月每平方米0.17元收取，且该协议未约定公摊费，杨连拥承认自2013年以后未再交纳物业服务费，现濮阳市清华物业公司要求杨连拥支付2013年度至2016年度期间的物业服务费，理由正当，原审法院予以支持，建筑面积按濮阳市清华物业公司诉请所要求的105.85平方米计算，具体数额为：1元×105.85平方米×48个月+0.17元×11.95平方米×48个月=5178.31元。濮阳市清华物业公司称应按其与小区业主委员会签订的物业服务委托合同约定的标准即1.2元/平方米/月计算物业服务费及公摊费(每月10元)，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主大会议事规则，2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员，4、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，6、改建、重建建筑物及其附属设施，7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而修改、变更物业服务费标准及增加服务费项目如增收公摊费攸关华府山水小区所有业主切身利益，理应属于《中华人民共和国物权法》前述第七项所规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但濮阳市清华物业公司未提供证据证明其增加物业费标准及增加收费项目的行为符合相关法律规定，故对濮阳市清华物业公司要求按其与小区业主委员会签订的物业服务委托合同约定的标准计算物业服务费及公摊费的意见原审法院均不予采纳。濮阳市清华物业公司要求杨连拥支付拖欠物业服务费的滞纳金或利息损失，理由不足，原审法院不予支持。如杨连拥认为濮阳市清华物业公司应赔偿其损失，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第六条之规定，原审判决：1、杨连拥支付濮阳市清华物业公司2013年年度至2016年年度期间的物业服务费5,178.31元，于判决生效后10日内履行完毕。2、驳回濮阳市清华物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由杨连拥负担。濮阳市清华物业公司不服原审判决，上诉称：濮阳市清华物业公司与杨连拥2012年1月2日签订的《华府山水物业管理协议》，该协议是杨连拥所居住的华府山水小区业主委员会没有成立之前的前期物业管理协议，根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同随着2012年12月21日，华府山水小区业主委员会与濮阳市清华物业公司签订了《华府山水小区物业服务委托合同》而终止，而该物业服务委托合同对包括杨连拥在内的该小区全体业主具有约束力。《华府山水小区物业服务委托合同》合法有效，其中明确约定了滞纳金或利息损失。《中华人民共和国物权法》第七十六条第七项没有关于物业费及公用水、电费公摊方面的规定，该条法律规定无本案无关。原审判决认定事实和适用法律错误，请求撤销原判，改判支持濮阳市清华物业公司的诉讼请求。杨连拥辩称：杨连拥没有参加过华府山水小区业主委员会的选举，亦未听说过选举业主委员会，对该业主委员会代表小区业主对外签订的有关合同杨连拥有知情权，杨连拥在对此不知情的情况下对该合同不予承认。杨连拥因其电动车丢失、地下室进水致使地下室财物受损，物业公司一直未予处理，所以拒绝交纳物业费，也不存在交纳物业费滞纳金的问题。待物业公司将上述问题妥善处理后，杨连拥同意交纳相关物业费用，但不应当交纳滞纳金，物业费应当按照2012年1月2日年签订的《华府山水物业管理协议》规定的金额交纳。请求驳回濮阳市清华物业公司的上诉请求，维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主大会议事规则，2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员，4、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，6、改建、重建建筑物及其附属设施，7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，濮阳市清华物业公司与华府山水小区业主委员会修改、变更物业服务费标准及增加服务费项目如增收公摊费攸关华府山水小区所有业主切身利益，应属于前述《中华人民共和国物权法》第七十六条第七项所规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因濮阳市清华物业公司未提供证据证明其增加物业费标准及增加收费项目的行为符合上述相关法律规定，故濮阳市清华物业公司要求按其与华府山水小区业主委员会签订的物业服务委托合同约定的标准计算收取物业服务费、公摊费以及宋继伟交纳滞纳金的主张均没有法律依据，本院依法不予支持。杨连拥应当按照其与濮阳市清华物业公司于2012年1月2日签订的《华府山水物业管理协议》的规定补交其拖欠的物业费用。综上，濮阳市清华物业公司的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，不予依法不予支持。杨连拥称濮阳市清华物业公司应对其电动车丢失、地下室财物受损负责处理，与本案不属于同一法律关系，本院不予审理。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律证据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由濮阳市清华物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王瑞峰审 判 员  郭 海审 判 员  田 宇二〇一六年十二月十四日代理书记员  王骥龙