福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第2356号
原告福建实达物业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区善化新村8座2层。
法定代表人刘胜昔，该公司总经理。
委托代理人郑映良，该公司员工。
被告吴仲铭，男，1947年2月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区，现住福建省福州市仓山区。
原告福建实达物业有限公司与被告吴仲铭物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法适用简易程序，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑映良、被告吴仲铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与水岸名居的开发建设单位签有《物业管理委托合同》，双方约定在水岸名居业主委员会成立且与选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效之前，由原告在小区内提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任，原告于2008年4月正式入驻水岸名居项目，2014年12月31日撤出该项目。同时根据原告与被告签订的《水岸名居前期物业服务协议》规定，原告有权按标准向被告收取物业管理费、按实向被告收取公共水电的分摊费等相关代收费用，被告违约要承担相应责任。另根据被告签收的《住户手册》可证明被告已知道其内容，愿意配合实达物业实施的物业管理，及时缴纳相关费用，并知道若业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金（即违约金）。被告是水岸名居某座某号的业主，其房屋系带电梯住宅房屋，面积为143.55平方米，物业费收费标准为每月1.2元／平方米，每月应交物业管理费为172.3元。原告一般是每月通知被告一次。自2013年1月后，被告在无任何正当理由的前提下，未向原告缴纳物业管理费、电梯用电公摊费、水电公摊费等费用。原告曾多次派人催收上述费用，但被告仍未能及时支付上述费用。故请求法院判决被告支付原告物业管理费4135.20元、水公摊费58.50元、电公摊费538元、电梯用电公摊费46.80元（以上费用均自2013年1月至2014年12月），总计4778.50元；2、被告向原告支付从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一缴纳滞纳金（即违约金）1550.7元（计至2014年12月31日）；被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，首先，被告未缴部分物业费，主要原因系原告长期未能履行物业服务合同，导致小区在卫生、绿化、安防及物业人员配备等方面存在诸多问题，小区业主委员会于2014年11月17日在小区各楼道张贴公告，要求各业主停止向原告缴纳物业费。其次，原告的物业费已经缴纳至2012年12月份，2013年由于小区物业管理不善，导致被告电动车停放小区内丢失、本座楼下水主管道多次堵塞导致被告卫生间溢出大量粪便，小区卫生未及时清理导致被告母亲两度在小区摔倒致骨折长期卧床等问题，被告也曾多次就小区物业服务存在的问题向物业处反映，要求整改，但因小区物业主任更换频繁，导致问题未得到解决，期间，原告也未向被告催缴物业费，直至2015年2月6日被告收到原告发出的催交物业服务费《律师函》，此时已超过诉讼时效1个月。第三，原告主张的水公摊费58.50元、电公摊费538元、电梯公摊费46.80元有异议，仅有原告单方面制作的台账，没有按《福州市物业管理若干规定》及相关法规规定，按月公布，没有举证整个小区总户数，每月代缴的收电费缴费凭证、每月公共用水、供水、供电部门的抄表通知及具体各个公用部分用电清单，所以原告主张的上述水电及电梯公摊费用，无事实依据，请求法院驳回该项诉讼请求。
经审理查明，2003年8月10日原告与“滨江丽景*水岸名居”小区的建设单位福州新榕房地产有限公司签订了物业管理委托合同。原、被告曾签订《水岸名居前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应于每月10日前交纳物业费172.30元，双方还对其他权利义务进行约定。2014年12月31日原告撤出上述小区。被告未交纳自2013年1月至2014年12月物业管理服务费4135.20元。
本院认为，《“滨江丽景*水岸名居”物业管理委托合同》是建设单位小区的开发商福州新榕房地产有限公司与原告签订的前期物业服务合同，对业主及原告物业公司具有约束力。另原告福建实达物业有限公司与被告吴仲铭签订《水岸名居前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，合法有效。原告已实际提供物业服务，被告吴仲铭作为水岸名居某单元的业主和物业服务受益人，应当履行向原告交纳物业服务费的义务。被告抗辩原告主张的物业费超过诉讼时效的问题，因原告曾于2015年2月6日以书面函件形式向被告追讨未交的物业费，双方合同约定的交费期限为每月10日之前，因此2013年2月起至2014年12月间的物业服务费的诉讼时效已中断，时效重新计算，但原告主张的2013年1月的物业费主张超过诉讼时效，该部分诉请不予支持。物业服务费按每月172.30元标准，计收23个月，共计3962.90元。由于被告庭审中对原告提出的水公摊费、电公摊费、电梯用电公摊费均有异议，原告仅提供了单方制作的台账，而未能提供其他证据印证其单方制作台账数据的真实性，故原告主张的上述公摊费用本院均不予支持。因被告未按约交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任，虽合同约定违约金自逾期之日起每天按应交纳的物业费的千分之三缴纳，但原告主张调整为按日千分之一计算，本院予以照准。以2013年2月至2014年12月每月172.30元为基数，按每日千分之一的标准，分段计算至2014年12月31日，违约金共计1426.64元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告吴仲铭于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付物业服务费3962.90元；
二、被告吴仲铭于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付逾期付款违约金1426.64元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告吴仲铭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 李晓红
二〇一五年八月二十四日
书记员 陈 玉
附一：本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
4、《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
5、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”