福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽民终711号上诉人（原审原告、反诉被告）：三明市怡景房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区江滨中路南玲园牧云楼二层。法定代表人：陈荣顺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾水旺，福建闽中律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：林礼添，男，1974年11月12日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：王永仁，福建邦平联展律师事务所律师。上诉人三明市怡景房地产开发有限公司（以下简称怡景公司）因与上诉人林礼添合同纠纷一案，双方均不服福建省三明市中级人民法院（2015）三民初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人怡景公司的委托诉讼代理人蔡光俊、曾水旺，上诉人林礼添及其委托诉讼代理人王永仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡景公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判林礼添向怡景公司支付逾期付款违约金10.7489万元及赔偿延误销售造成的利息损失441.402万元。事实和理由：（一）关于逾期付款违约金。一审判决以双方签订的《三明市乳牛场经济适用房建设项目规划退红用地补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》）未约定逾期付款的违约责任为由，不支持怡景公司主张的逾期付款违约金的请求错误。在合同没有约定违约责任的情形下，至少应当按照银行同期贷款利息作为逾期付款违约金。（二）关于延误销售造成的利息损失。一审判决认定由于林礼添的违约行为，导致怡景公司办理讼争项目的土地使用权证延误二年，因土地使用权证是申请本项目经济适用房预售许可证的必备材料，故造成本项目经济适用房的销售迟延二年，影响了销售收入和资金回笼，由此产生的资金利息损失为441.402万元。该利息损失系按照2013年12月13日三明市梅列区物价局和住建局批准的经济适用房的基准价格每平方米2797.31元，销售价格每平方米2881元，计算销售总收入为3678.35万元，该销售总收入延误二年的银行利息即为441.402万元。林礼添辩称，（一）怡景公司未全面履行《补偿协议书》，严重逾期交房，存在先违约行为。根据2010年1月签订的《补偿协议书》约定，怡景公司应当在协议签订后24个月内将建好的12套住宅交付，然而怡景公司在交付期限届满后，工程尚未竣工，更无法交付，且至今仍未交付讼争房产，严重违约。（二）基于怡景公司的先行违约，应当承担违约责任，林礼添有权迟延交付房款。怡景公司承担违约责任和赔偿经济损失之后，还应按照协议书约定告知2010年1月签订协议书时物价部门核准文件和基准价格后，林礼添才负有支付购房款的义务，在怡景公司未履行上述义务前，林礼添有权行使先履行抗辩权。（三）怡景公司要求赔偿损失，无任何事实和法律依据。怡景公司主张的销售延误，系其自身原因导致，与林礼添无关。怡景公司的上诉理由不能成立，应予驳回。林礼添上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回怡景公司的诉讼请求，支持林礼添的反诉请求。事实和理由：（一）一审判决审理程序违法。1.一审法院未依申请调取证据。林礼添在一审审理期间，提交调取证据申请，该申请调取的证据，系认定怡景公司违约的重要依据，对于查明案件事实至关重要。由于该证据系当事人及委托诉讼代理人因客观原因无法自行收集，一审法院既未采纳亦未驳回申请，程序违法。2.一审法院对林礼添提交的证据，未组织质证，也未作认定，剥夺了林礼添的诉讼权利。林礼添在一审第一次开庭后提交了三明市梅列区政府文件和三明市房屋权属登记中心测绘管理科出具的审核意见，可以证实怡景公司申办预售许可证的时间、办证条件及内容等，进而证明怡景公司的违约行为，一审法院既未组织质证亦未作认定，违反程序。（二）一审判决认定事实不清，证据不足，判决结果错误。1.三明市乳牛场、三明市国土资源局梅列分局、三明市农业局出具的说明，不能作为证据使用。本案中该三个单位出具的说明，没有单位负责人及制作材料的人员签名或盖章，不符合司法解释规定的形式要件，不能作为认定事实的证据。且三明市乳牛场、三明市农业局与怡景公司存在利害关系，其所作的说明内容不具有客观性和真实性。2.一审判决认定林礼添拒绝配合完成用地指界手续事实不清，证据不足。怡景公司要求林礼添配合完成用地指界手续，但林礼添从未接到怡景公司的通知，也没有收到任何单位的通知，且怡景公司也没有提供证据证明其已经通知而林礼添拒不配合的相关证据。3.一审判决认定林礼添拒绝配合完成用地指界手续与逾期交房的因果关系上，存在逻辑混乱。用地指界手续并不是办理《国有土地使用证》的前置程序，而且案涉建设项目《国有土地使用证》也无须所谓的指界手续。本案中无论是指界手续还是《国有土地使用证》的办理，都与怡景公司的逾期交房无任何因果关系。4.一审判决认定怡景公司逾期交房不能归责于其本身，认定事实错误。案涉项目于2011年7月取得施工许可证、2013年5月竣工验收、2014年6月备案，逾期交房的原因早已形成，与林礼添无关。逾期交房完全系怡景公司违约行为所致。5.一审判决以三明市梅列区物价局、住建局作出的批复作为确定林礼添购买案涉项目的房产价格，显属错误。根据《补偿协议书》约定，怡景公司应于2012年1月16日前提交给林礼添经审核确定的价格，怡景公司逾期提交，应承担逾期提交的后果，林礼添的购房单价仍然应当按照2012年1月16日之前物价部门核准的经济适用房基准价格。三明市梅列区物价局、住建局作出的批复时间为2013年12月，距交房时间推后了二年，两个时间点上物价水平、建设成本不同，因此购房单价也不同，不能以2013年12月批复的价格代替2012年1月16日前的购房单价。（三）本案逾期交房的责任完全在于怡景公司，怡景公司应向林礼添承担违约责任。怡景公司未按照《补偿协议书》约定的期限交房，已构成违约。逾期交房的违约金为10万元，每超过一个月按10%递增，至2015年5月16日逾期40个月，违约金为452.59万元，怡景公司应当支付。怡景公司辩称，（一）一审法院程序并不违法。（二）一审判决认定林礼添的行为违反合同约定，系属违约，认定正确。1.三明市乳牛场、三明市国土资源局梅列分局、三明市农业局出具的说明可以证实，自2011年10月份起怡景公司就持续要求林礼添履行配合完成用地的指界手续，林礼添至今拒绝配合，违反《补偿协议书》的约定。2.林礼添对三明市乳牛场、三明市国土资源局梅列分局、三明市农业局出具的说明的证据力提出异议，理由不能成立。该三单位属于国家机关，在其职权范围内对本案相关事实作出的说明，应当推定为真实。3.《补偿协议书》约定林礼添负有退红的义务，该义务当然包括林礼添应当配合土地行政部门完成用地指界手续，此义务为地籍调查的应有内容。林礼添经多次通知拒不配合，构成违约。（三）林礼添拒不配合完成用地的指界手续造成怡景公司交房逾期，二者之间存在因果关系。1.根据城市房地产管理法第四十五条，《城市商品房预售管理办法》第五条规定，取得土地使用权证是商品房预售条件之一；根据《商品房销售管理办法》，取得土地使用权证是商品房现售的条件之一。无论是商品房预售还是现售，条件都包括取得土地使用权证。2.《福建省土地登记条例》第二十五条规定：“土地登记申请经初步审查符合登记条件的，由登记部门组织地籍调查，经调查认定土地权属合法、界址清楚、面积准确的，予以公告。”显然地籍调查包括指界以确定界址是办理土地使用权证的条件和内容。本案中因林礼添拒不配合完成用地的指界手续，致使无法办理土地使用权证，从而导致无法办理房屋的销售许可手续，导致逾期交房。3.本案已办理土地使用权证的事实不能说明林礼添不具有配合完成用地指界手续的义务。根据三明市乳牛场、三明市国土资源局梅列分局、三明市农业局出具的说明，可以证明本案土地使用权证的办理是在林礼添经通知拒不配合的情形下，地方政府部门为防止损失的继续扩大而先行办理，林礼添应当履行配合指界手续的义务没有免除。4.林礼添拒不配合完成用地指界手续是造成工程竣工迟延的重要原因。由于林礼添拒不配合完成指界手续，导致土地使用权证无法办理，怡景公司只好放慢工程投资和建设进度，以减少损失，故工程竣工迟延与林礼添拒不配合的行为有直接的因果关系。（四）一审判决以梅列区物价局、住建局联合作出的《关于三明市乳牛场经济适用房基准价格及销售价格的批复》（以下简称《价格批复》）确定单价，作为林礼添购买房屋价格是正确的。《补偿协议书》第一条约定：“乙方（怡景公司）按照经物价部门核准的基准价格购买，购房款、房屋交付办法、交付时间及物业管理与经济适用房相同”。前述《价格批复》即是本案房屋交易价格的批准文件，依据约定林礼添有义务接受该批复所确定的价格条件。（五）关于逾期交房的责任问题。本案房屋逾期交付的原因系因林礼添拒不配合完成用地指界手续所致，全部责任应由林礼添承担。1.未完成用地指界，导致地籍调查无法完成，土地使用权证不能办理，从而销售手续无法办理，造成逾期交房。2.因林礼添拒不配合完成用地指界手续，怡景公司延缓项目资金投入系为了防止损失扩大，怡景公司不应承担逾期交房的违约责任。3.虽然《补偿协议书》约定的交房期限为协议书签订后24月，但该约定不严谨，应指工程开工后的24个月，该约定属于笔误。案涉项目属于经济适用房，其开发建设要受很多条件的制约，怡景公司不能因不可控制的原因承担迟延交房的责任。林礼添对违约金的计算方法错误，且本案违约金约定过高。4.即使怡景公司逾期交房，也没有给林礼添造成损失。林礼添未实际退红，亦未将其房屋拆除重建，且未付购房款，并没有实际损失。林礼添的上诉请求，应予驳回。怡景公司向一审法院起诉请求：一、判令林礼添继续履行2010年1月16日签订的《补偿协议书》；二、林礼添向怡景公司支付购房款268.7197万元；三、林礼添向怡景公司支付逾期付款违约金10.7489万元；四、林礼添配合怡景公司办理相邻宗地用地指界手续；五、林礼添赔偿怡景公司因延误销售造成的利息损失441.402万元。林礼添反诉请求：判令怡景公司支付林礼添逾期交房违约金452.59万元（该违约金计至2015年5月16日，此后每超期一个月按10%递增，判决至怡景公司实际交房时止）。一审法院认定事实：一、2010年1月16日，怡景公司作为甲方、林礼添作为乙方，订立《补偿协议》一份，主要约定：1.甲方将实施“三明市乳牛场经济适用房项目”，对规划红线范围内的房屋进行拆迁，本建设项目按规划要求，北侧应退红线≧7米，现甲方根据项目建设的实际情况退红7米，需占用北侧土地权属人林礼添（乙方）246㎡土地，经甲、乙双方协商，乙方同意甲方的要求以7米线进行退红，退红面积246㎡土地（2米×123米）；2.甲方提供本项目平面图标的三号楼东侧第一单元约80㎡/套的住宅12套（建筑面积以竣工后测量报告为准）给乙方作为因退红而占用乙方土地面积246㎡的补偿安置。双方签订本协议后24个月内甲方将建好的12套住宅交付给乙方。乙方按照经物价部门核准的经济适用房基准价格购买，购房款、房屋交付办法、交付时间及物业管理与经济适用房相同；3.若甲方无法在24个月内交付本协议中约定的12套住宅，视同甲方违约，甲方须向乙方支付违约金10万元，每超期一个月按10%违约金递增计算；4.乙方应向甲方提供上述退红土地的权属证明材料等手续，在甲方实施本项目建设过程中，需要乙方配合的事宜，乙方按合同约定履行相应义务。双方还就退红土地权属、诉讼管辖等问题进行了约定。二、2013年5月26日，三明市乳牛场经济适用房项目竣工验收合格，并于2014年6月13日完成竣工验收备案。2013年10月24日，该项目办妥《国有土地使用证》。2013年12月13日，三明市梅列区物价局、住建局联合向怡景公司作出《价格批复》，主要内容为：1.核定三明市乳牛场经济适用房平均基准价格为2797.31元/平方米，基准价格均含水、电设施配套、B区景观及绿化工程等建设费用，销售价格可在基准价格基础上上浮不超过3%，最高不超过2881元/平方米，下浮不限；2.零售单套住房时，应以基准价格为基础，按整幢（单元）增减代数和为零的原则确定楼层朝向差价，且销售总额应控制在3678.35万元内；3.上述核定的基准价格仅适用于经济适用住房控制面积部分的价格，不适用于超控制面积以外的价格。2014年3月24日，三明市乳牛场经济适用房项目办妥《商品房预售许可证》。三明市住房和城乡建设局于2014年5月21日发布《关于市乳牛场经济适用住房房源的公告》，于2015年3月27日发布《关于三明市乳牛场经济适用住房项目申购人员审核情况公示》，于2015年4月17日发布《关于确认三明市乳牛场经济适用住房项目入围申购人员名单的通告》。三、2014年7月13日，怡景公司向林礼添送达《安置房交付使用通知》，通知林礼添办理12套安置房（即3幢105、205、305、405、505、605室，经测量建筑面积均为80.027㎡；3幢106、206、306、406、506、606室，经测量建筑面积均为80.079㎡。）的付款和交房手续，上述12套安置房的单价均为2881元/㎡。2014年9月17日，怡景公司通过邮政特快专递向林礼添寄送《乳牛场安置房交付通知》。2014年12月9日怡景公司又通过邮政特快专递向林礼添寄送《关于付款和交房的通知》。2015年2月15日，怡景公司再次通过邮政特快专递向林礼添寄送《关于解除的通知》，通知林礼添：解除双方签订的补偿协议，将原预留的12套安置房交由政府处置，林礼添应当赔偿不履行合同给怡景公司造成的损失。2014年9月30日，林礼添收到怡景公司发出的交款通知后，向怡景公司发出《催促函》，认为怡景公司交房时间严重逾期，应承担逾期交房违约责任，林礼添有权行使先履行抗辩权而延迟付款，且经济适用房价格应按《补偿协议》签订当时的物价部门及基准价格进行确定。2015年3月1日，林礼添向怡景公司发出《通知》，认为怡景公司存在逾期交房的违约行为，无权解除双方签订的补偿协议，亦无权处置原预留给林礼添的12套安置房。四、2014年9月30日，三明市乳牛场出具《关于三明市乳牛场经济适用房住房建设项目土地办证过程的情况说明》一份，主要载明：1.2009年8月20日，林礼添本人提出的7米线退红补偿要求--《关于经济适用房项目退红问题经济补偿的要求》，具体内容是：本人以你单位今后核定的经济适用房价格购买项目地块上建设的10套以上的住房进行补偿；2.2010年1月16日，项目法人怡景公司与林礼添签订《补偿协议书》；3.2011年7月8日，本项目取得《建筑工程施工许可证》正式开工建设；4.2011年10月20日，怡景公司向三明市国土资源局梅列分局提交土地办证相关材料。国土部门根据办证规程要求林礼添进行相邻宗地用地人用地指界，林礼添以“本项目建筑住宅阳台挑出超过退红范围”违反规划设计条件为由拒绝指界；5.2012年4月，林礼添请“大地测绘公司”对本项目退红进行测绘，实测结果为退红距离6.95米。本项目建设定位放样单位为三明市规划测量队，本项目退红距离符合退红要求；6.2012年6、7月，本项目相关人员与林礼添共同到市规划局咨询“建筑住宅阳台挑出超过退红范围”是否违反规划设计条件，市规划局表示：本项目建筑住宅阳台挑出的实际情况没有违反规划设计要求。林礼添要求市规划部门出具“今后其现有地块新建建筑退红距离从经济适用房外墙线算起”的文字材料，市规划局表示本项目没有违反规划条件，不可能向任何单位或个人出具任何文字材料；7.2012年7月至10月，本项目将该情况向梅列区主要领导进行了汇报。梅列区有关领导亲自多次与林礼添进行沟通协调，林礼添以“当时签订协议时被误导”等各种理由拒绝指界；8.2012年10月以后，区农业局、市乳牛场又多次与林礼添保持沟通争取支持，但都没有取得实质性进展；9.2013年6月24日，梅列区政府召集本项目建设领导小组成员单位召开项目用地办证等有关问题协调会，通知林礼添到会协调，但林派其工作人员参加。会上区主要领导亲自与林礼添进行沟通，但林仍然拒绝指界；10.2013年7月10日，梅列区政府常务会议上，区主要领导又明确要求有关部门加强配合，尽快处理好项目用地办证事宜。会后，区主要领导又多次与林礼添进行沟通，但仍未解决；11.2013年10月，区主要领导要求区国土局先行办理本项目的土地证，以便能尽快办理本项目的预售许可证。2013年10月24日，本项目办妥预售许可证，但因林礼添拒绝用地指界，销售后办理业主的土地证仍受影响。五、2014年11月10日，三明市国土资源局梅列分局出具《关于三明市乳牛场经济适用住房建设项目土地办证的情况说明》一份，主要载明：2011年10月20日，怡景公司向我局提交土地办证相关材料。我局通知相邻宗地用地人林礼添办理用地指界，林礼添以“经济适用房项目阳台挑出超过退红范围”为由拒绝指界。我局要求相邻双方尽快协商解决，尽快办理用地指界，但双方协商未果。2013年6月24日，梅列区政府召集本项目建设领导小组成员单位召开项目用地办证等有关情况协调会，区领导指示要尽快与林礼添协调解决用地指界事宜。2013年7月10日，梅列区政府常务会议上，区领导要求各部门加强配合，尽快处理好经济适用房用地办证事宜。2013年10月，区领导要求我局先行办理经济适用房的土地证，我局于2013年10月24日办妥。但因林礼添拒绝用地指界，销售后办理业主的土地证仍受影响。六、2014年11月10日，三明市梅列区农业局出具《关于市乳牛场经济适用房建设项目办理用地指界的情况说明》，主要载明：2011年10月，市乳牛场汇报经济适用房土地办证情况，区国土局要求相邻宗地用地人林礼添办理用地指界，其以“经济适用房阳台挑出超过退红范围”拒绝指界。2012年7月，市乳牛场汇报，经与林礼添共同到市规划局咨询，住宅阳台挑出的情况没有违反本项目的规划设计要求。林礼添要求市规划部门出具文字材料，市规划局表示不可能出具文字材料。我局将以上情况向区领导进行了汇报。之后，我局及市乳牛场又多次与林礼添进行协商沟通，但林以各种理由拒绝用地指界。2013年6月24日，梅列区政府召集本项目建设领导小组成员单位召开项目用地办证等有关问题协调会，林礼添派其工作人员参加。2013年7月10日，梅列区政府常务会议上，区领导明确要求有关部门加强配合，尽快处理好项目用地办证事宜。2013年10月，区领导要求区国土局先行办理经济适用房的土地证，以便办理预售许可证。一审法院对本案双方当事人的争议焦点问题认定如下：1.关于怡景公司、林礼添是否存在违约行为的问题。一审法院认为，双方当事人在《补偿协议》中约定：在怡景公司实施本项目建设过程中，需要林礼添配合的事宜，林礼添按合同履行相应义务。现三明市乳牛场、三明市国土资源局梅列分局、三明市农业局均出具说明，证实林礼添在三明市乳牛场经济适用房项目建设过程中，自2011年10月起至今拒绝配合完成用地指界手续，该行为导致怡景公司直至2013年10月24日由国土部门先行办理了《国有土地使用证》。林礼添的行为已违反合同约定，系违约行为，且由此导致的逾期交房行为亦不能归责于怡景公司，故怡景公司无需对此承担违约责任。2.关于本案讼争的12套经济适用房总价款的确定问题。一审法院认为，双方当事人在《补偿协议》中约定：“怡景公司提供本项目平面图标的三号楼东侧第一单元约80㎡/套的住宅12套（建筑面积以竣工后测量报告为准）给林礼添作为因退红而占用乙方土地面积246㎡的补偿安置；林礼添按照经物价部门核准的经济适用房基准价格购买，购房款、房屋交付办法、交付时间及物业管理与经济适用房相同。”现本案讼争的12套安置房的面积系经三明市测量队测量确定，单价系依据三明市梅列区物价局、住建局联合作出《价格批复》确定为2881元/㎡，符合上述约定，予以确认；据此，计算得出12套安置房总价款为2767592.32元，现怡景公司主张林礼添应向其支付上述12套安置房的购房款2687197元系对自身权益的合法处分，予以确认。综上所述，一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，怡景公司与林礼添订立的《补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。林礼添拒绝配合怡景公司完成用地指界手续的行为已违反合同约定，由此导致的逾期交房不能归责于怡景公司，怡景公司已按照约定全面履行自己的义务，林礼添亦应按照约定履行配合办理相邻宗地用地指界及收房付款等义务。因此，怡景公司要求林礼添继续履行《补偿协议书》、支付购房款2687197元、配合办理办理相邻宗地用地指界手续的诉讼请求，予以支持。林礼添要求怡景公司承担逾期交房违约责任的反诉请求，不予支持。同时，双方当事人在《补偿协议书》中未约定林礼添的违约责任，故怡景公司要求林礼添支付逾期付款违约金的依据不足，不予支持。另怡景公司提出因林礼添的违约行为导致延误销售而造成利息损失，但未能提供相应证据予以证实，可待损失明确后另行主张相应权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：一、怡景公司、林礼添继续履行2010年1月16日签订的《补偿协议书》；二、林礼添应于判决生效后十日内向怡景公司支付购房款2687197元；三、林礼添配合怡景公司办理相邻宗地用地指界手续；四、驳回怡景公司的其他诉讼请求；五、驳回林礼添的反诉请求。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。双方确认案涉项目竣工验收备案的时间为2014年6月23日，一审判决记载为2014年6月13日系属笔误，本院予以纠正。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行庭审质证。怡景公司二审提交以下证据：1.2009年8月20日林礼添出具给三明市乳牛场《关于经济适用房项目退红问题经济补偿的要求》，该函件载明：本人以你单位今后核定的经济适用房价格购买项目土地上建设的10套以上的住房进行补偿。以证明林礼添要求按2012年1月16日交付期限前审核确定的经济适用房价格购买与该函件的内容相矛盾。2.林礼添2014年9月30日发给怡景公司的《催促函》，该函件内容体现林礼添要求按照2010年1月16日签订的《补偿协议书》时核定的经济适用房价格确定其购买价格，以证明林礼添主张的价格存在自相矛盾。3.钢筋及预埋件隐蔽验收记录和检验报告等，以证明由于林礼添拒不配合完成用地指界手续导致施工进度放慢，工程迟延竣工验收。4.商品房预售许可证申请表，以证明取得商品房预售许可证，按照规定必须达到总投资的25%标准。林礼添对上述证据的真实性没有异议，但认为案涉项目经济适用房的价格确定应以《补偿协议书》的约定为准，案涉项目逾期竣工验收系怡景公司自身原因，不能证明系林礼添的行为所致，办理商品房预售许可证并不需要办理国有土地使用证，是否达到总投资25%系怡景公司的行为决定，与林礼添无关。本院对上述证据的真实性予以确认，上述函件内容只能证明林礼添主张的经济适用房购买价格曾存在不同的主张，但并不能否定《补偿协议书》的约定，关于隐蔽工程验收记录及预售许可证申请表的相关内容无法体现案涉项目逾期竣工的原因和逾期办证的原因。林礼添提供以下证据：1.2013年10月21日三明市梅列区政府《关于三明市乳牛场经济适用房建设项目配建社区服务用房即物业管理用房的说明》、以及2014年1月9日三明市房屋权属登记中心测绘管理科出具的《房屋面积测绘成果审核意见》，以证明怡景公司在2013年10月24日办妥《国有土地使用证》后，还存在物业管理用房问题未解决，以及尚未进行房屋面积测绘，故怡景公司直至2014年3月24日才办理预售许可证，系其他因素所致，并非《国有土地使用证》迟延办理的原因，办理预售许可证无须提交《国有土地使用权证》。怡景公司对上述两份证据的真实性没有异议，但认为迟延办理预售许可证系因《国有土地使用权》不能取得的原因造成的，系林礼添拒不配合完成用地指界手续所致。本院对上述证据的真实性予以确认，上述证据可以证明怡景公司在取得《国有土地使用权证》之后，尚存在有物业管理用房问题和测绘问题，但不能证明办理预售许可证无需《国有土地使用权证》，也不能证明办理预售许可证的迟延系物业管理用房和测绘的原因所致。本案双方当事人之间的争议焦点为：1.《补偿协议书》在履行过程中违约行为的认定及违约责任的承担；2.案涉项目经济适用房价格应如何确定。现针对争议焦点，根据双方当事人一、二审举证质证及陈述，分别作以下的分析与认定：（一）关于《补偿协议书》在履行过程中违约行为的认定及违约责任的承担问题本院认为，《福建省土地登记条例》第二十五条规定：“土地登记申请经初步审查符合登记条件的，由登记部门组织地籍调查，经调查认定土地权属合法、界址清楚、面积准确的，予以公告”。第十八条规定：“登记部门对申请登记的土地需要进行权属调查的，应当按下列规定，提前五日通知被调查宗地和相邻宗地的权利人到现场共同指界”。本案中由于怡景公司涉及退红问题需要占用林礼添的部分土地面积，因此其在申请办理《国有土地使用权证》时，三明市国土资源局梅列分局需要进行相应的地籍和权属调查，需要怡景公司和林礼添到场共同指界。根据2010年1月16日怡景公司（甲方）与林礼添（乙方）签订的《补偿协议书》约定：乙方应向甲方提供上述退红土地的权属证明材料等手续，在甲方实施本项目建设过程中，需要乙方配合的事宜，乙方按合同约定履行相应义务。该《补偿协议书》所约定的配合义务，应当包括配合办理用地指界手续，林礼添认为其不负有配合办理用地指界手续的义务与《福建省土地登记条例》规定和《补偿协议书》约定不符，本院不予采信。根据三明市乳牛场、三明市国土资源局梅列分局、三明市农业局出具的情况说明，可以证实怡景公司自2011年10月申请办理案涉项目的土地使用权登记，而林礼添拒绝配合办理用地指界手续，导致案涉项目的《国有土地使用权证》无法办理，直至经梅列区政府出面协调，怡景公司才于2013年10月24日办妥《国有土地使用权证》，《国有土地使用权证》的迟延办理客观导致《商品房预售许可证》不能及时办理，影响了案涉项目经济适用房销售和交付。因此，本案怡景公司逾期交房的原因，有林礼添拒绝配合办理用地指界手续的因素所致，林礼添的行为构成先行违约，其要求怡景公司承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。且林礼添至今为止尚未支付怡景公司购房款，故其要求怡景公司支付逾期交房违约金452.59万元，亦不符合公平合理原则。林礼添认为三明市乳牛场、三明市国土资源局梅列分局、三明市农业局出具的情况说明，不具备证据的形式要件，内容与客观事实不符，且与怡景公司存在利害关系，不能作为本案定案依据。本院认为，虽然上述相关单位出具的情况说明没有单位负责人及制作材料的人员签名或盖章，但加盖有单位印章，且该说明的内容可以相互印证，林礼添并没有提供相反证据加以推翻，林礼添认为该三单位与本案存在利害关系，其所出具的情况说明不能作为认定依据的理由，不能成立。本院对上述情况说明的真实性予以确认，一审判决认定上述情况说明的真实性，并不违反程序。林礼添一审虽申请调查未获准许，其所提供的相关证据未经质证，但本院二审已经对其所提供的证据组织质证，该瑕疵问题已经纠正，不影响本案的事实认定。虽然林礼添的行为违约在先导致怡景公司迟延办理商品房预售许可证，但怡景公司主张因商品房预售许可证的延迟办理导致案涉经济适用房延迟销售造成资金不能回笼的利息损失441.402万元应由林礼添赔偿。该主张系建立在因没有林礼添配合办理用地指界手续，《国有土地使用权证》就无法办理的情形时方可适用，但根据《福建省土地登记条例》第十九条规定：“宗地相邻各方缺席指界的，按下列办法处理：（一）一方缺席的，根据界线另一方所指界线或双方提供的权属图件上的界线确定。”因此，林礼添拒不配合用地指界并不必然导致《国有土地使用权证》不能办理，客观上怡景公司已经取得《国有土地使用权证》的事实可以印证该观点。本案中林礼添不办理用地指界手续，怡景公司可以采取措施进行补救，但其并未采取补救措施。故怡景公司所主张的资金延迟回笼的利息损失，属于扩大损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，怡景公司的该项请求，本院不予支持。案涉项目经济适用房具备交付条件后，怡景公司自2014年7月13日开始陆续通知林礼添交纳购房款并办理交房手续，但林礼添拒不接收房屋亦未交纳购房款，又构成违约。虽然合同没有约定违约金的数额和计算方法，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故怡景公司主张以林礼添应当交纳的购房款自2014年7月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持，一审判决以合同未约定违约金为由，驳回怡景公司的该项诉求，明显不当，本院予以纠正。鉴于本案中怡景公司主张的逾期付款违约金计算时间为自起诉之日止的8个月，数额确定为10.7489万元，系其对自身民事权利的处分，本院予以准许。（二）关于案涉项目经济适用房价格应如何确定的问题本院认为，根据怡景公司（甲方）与林礼添（乙方）签订的《补偿协议书》约定：甲方提供本项目平面图标的三号楼东侧第一单元约80㎡/套的住宅12套（建筑面积以竣工后测量报告为准）给乙方作为因退红而占用乙方土地面积246㎡的补偿安置。双方签订本协议后24个月内甲方将建好的12套住宅交付给乙方。乙方按照经物价部门核准的经济适用房基准价格购买，购房款、房屋交付办法、交付时间及物业管理与经济适用房相同。”三明市梅列区物价局、住建局于2013年12月13日作出价格批复，该批复明确载明系经成本监审和测算作出的基准价格和销售价格的批复，林礼添主张应当按照合同约定的交房时间即2012年1月16日价格批复作为依据，因2012年1月16日三明市梅列区物价局、住建局并没有作出案涉项目经济适用房的价格批复，林礼添亦未能提供证据证明该批复存在不当之处，故该批复确定的价格标准应作为案涉经济适用房价格的认定标准。且即便存在因延迟批复而导致价格标准提高，亦有林礼添本身拒不配合办理用地指界手续的原因所致。故一审判决按照该价格并根据怡景公司的主张确定12套安置房的购房款为2687197元，并无不当。综上所述，怡景公司的上诉请求部分成立，林礼添的上诉请求不成立。依照根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持福建省三明市中级人民法院（2015）三明初字第291号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销福建省三明市中级人民法院（2015）三明初字第291号民事判决第四项；三、林礼添应于本判决生效之日起十日支付三明市怡景房地产开发有限公司逾期支付购房款违约金10.7489万元；四、驳回三明市怡景房地产开发有限公司的其他上诉请求；五、驳回林礼添的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取为52634.1元，由三明市怡景房地产开发有限公司负担19056元，林礼添负担33578.1元；二审案件受理费105268.2元，由三明市怡景房地产开发有限公司负担38112元，由林礼添负担67156.2元。本判决为终审判决。审 判 长  李为民审 判 员  黄卉靓代理审判员  刘洁君二〇一六年十一月三十日书 记 员  何必林