福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闽民终字第701号
上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江锐思特酒店管理有限公司。住所地：浙江省温州市鹿城区。
法定代表人：黄赴欣，该公司总经理。
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁德市锐思特凤凰酒店有限公司。住所地：福建省宁德市蕉城区。
法定代表人：陈方伟，该公司总经理。
上述两上诉人的共同委托代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁德凤凰大酒店服务有限公司（原名宁德凤凰大酒店有限公司）。住所地：福建省宁德市蕉城区。
法定代表人：阮丹萍，该公司总经理。
委托代理人：陈宇，福建智德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁德中资投资有限公司。住所地：福建省宁德市蕉城区。
法定代表人：阮丹萍，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：阮丹萍，女，汉族，1967年1月1日出生，住福建省宁德市。
被上诉人（原审被告）：袁文颜，女，汉族，1962年11月19日出生，住福建省宁德市。
上诉人浙江锐思特酒店管理有限公司（以下简称浙江锐思特公司）、宁德市锐思特凤凰酒店有限公司（以下简称宁德锐思特公司）因与被上诉人宁德凤凰大酒店服务有限公司（以下简称凤凰服务公司）、宁德中资投资有限公司（以下简称宁德中投公司）、阮丹萍、袁文颜房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市中级人民法院（2013）宁民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人浙江锐思特公司与宁德锐思特公司的委托代理人沈华连，被上诉人凤凰服务公司的委托代理人陈宇，被上诉人袁文颜到庭参加诉讼，宁德中投公司与阮丹萍经传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原审判决查明，2009年3月19日凤凰服务公司（甲方）与浙江锐思特公司（乙方）签订《租赁意向书》，约定乙方预定租赁甲方位于宁德市蕉城北路11号的经营大楼及附属楼、设施。同日，乙方交纳了30万元定金。2009年3月24日，凤凰服务公司（甲方）与浙江锐思特公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于宁德蕉城北路11号、建筑面积约5600平方米的经营大楼、附属楼、场地以及现有附属设施、设备整体一并出租给乙方，租赁期限为10年，自2009年4月1日至2019年3月31日止。合同并对租金、大楼折旧费及支付期限、水电费、履约保证金、合同的变更、解除和终止、违约责任等事项进行了约定。2009年3月31日，凤凰服务公司（甲方）与浙江锐思特公司（乙方）、宁德中投公司（丙方）、阮丹萍及袁文颜（丁方）签订了《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），对《房屋租赁合同》进行了补充约定，宁德中投公司、阮丹萍、袁文颜共同作为担保人为凤凰服务公司在《补充协议》中所负责任承担连带担保责任。之后，浙江锐思特公司于2009年9月对经营大楼重新装修后投入使用。
宁德市公路局与凤凰服务公司签订的租赁合同已于2012年10月31日期满，宁德市公路局在2012年11月22日向凤凰服务公司发《函》，要求收回诉争大楼2层至6层的使用权。宁德市公路局于2013年1月5日收回诉争大楼二层，后于2013年4月18日收回4层、5层。因履行《房屋租赁合同》及《补充协议》发生争议，遂提起本案诉讼。
另查明，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司与凤凰服务公司均认可《房屋租赁合同》中约定设施设备折旧费为一年20万元，停车场、办公室等设施租赁费一年12万元，但双方对设施设备折旧费每年20万元是否包含在当年的80万元的租金之中有不同意见。浙江锐思特公司、宁德锐思特公司自认自2012年11月1日起未再支付租金。
浙江锐思特公司、宁德锐思特公司起诉请求：1、判令凤凰服务公司立即退还浙江锐思特公司押金60万元并赔偿押金利息损失（自2012年11月8日起按银行同期同类贷款利率计算至全部押金退还之日止）；2、判令凤凰服务公司赔偿浙江锐思特公司、宁德锐思特公司经济损失500万元；3、判令宁德中投公司、阮丹萍、袁文颜对第一项、第二项诉讼请求承担连带清偿责任。
凤凰服务公司反诉请求：1、判令解除凤凰服务公司与浙江锐思特公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令浙江锐思特公司支付凤凰服务公司租金277464元、停车场等部位租金40000元、设施设备租赁费66666.6元（从2012年11月1日起暂计算至2013年2月28日）；3、判令没收浙江锐思特公司履约保证金60万元，并支付违约滞纳金2156238.48元（从2012年10月27日起按一年租金、设施设备折旧费总额1159268元的2%／日，暂计算至2013年2月28日）；4、判令浙江锐思特公司归还《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中物品，并对所承租的场所恢复原状。
针对争议焦点，原审判决分析认定如下：
一、关于致使合同未能继续履行的违约责任在谁问题。原审判决认为，《房屋租赁合同》和《补充协议》的内容并未违反有关法律规定，合法有效。双方应按照合同约定履行。《房屋租赁合同》约定租赁期限从2009年4月1日至2019年3月31日。《补充协议》第一条约定“若甲方在2012年10月31日前不能完成与宁德公路局的续租合同并使甲、乙双方的租赁行为得到宁德公路局的认同，甲方在一周主动退还乙方押金人民币60万元，并于2012年11月10日前无条件赔偿乙方经济损失人民币500万元……”；第二条约定“双方一致同意不论甲方能否与宁德市公路局完成2012年10月31日至2019年3月31日的续租合同，均不影响甲、乙双方履行2009年4月1日至2012年10月31日的租赁协议”。凤凰服务公司明知其与宁德市公路局的租赁合同将于2012年10月31日期满，而未能按照合同约定完成续租，致使诉争租赁合同无法继续履行，已构成违约，应依约赔偿损失。
宁德市公路局于2012年7月17日发函要求收回大楼用于办公，浙江锐思特公司在明知凤凰服务公司有丧失或者可能丧失履行续租义务的情形下，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项的规定，可以中止履行支付租金的义务，故浙江锐思特公司未支付2012年11月1日后的租金不属于逾期支付租金。
二、关于浙江锐思特公司、宁德锐思特公司主张的履约保证金及利息、违约金能否得到支持问题。原审判决认为，签订《房屋租赁合同》、《补充协议》时浙江锐思特公司与凤凰服务公司均明知凤凰服务公司与宁德市公路局的租赁合同将于2012年10月31日期满，并就续租事宜和违约责任在《补充协议》中进行了明确约定，双方签订合同的时间是在2009年3月31日，国务院颁布《机关事务管理条例》的时间在2012年6月13日，至少在2009年4月1日至2012年6月12日近三年期间凤凰服务公司仍可履行续租义务，故凤凰服务公司未能完成续租不属于合同签订后发生的不可抗力情形，凤凰服务公司未按合同约定在2012年10月31日前完成续租已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在《补充协议》第一条中明确约定了若未完成续租的违约责任，据此浙江锐思特公司、宁德锐思特公司有权要求凤凰服务公司在一周内退还押金60万元和无条件赔偿经济损失500万元，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司主张60万元押金利息损失自2012年11月8日起按照银行同期同类贷款利率计算合理，应予支持；但凤凰服务公司认为500万元违约金过高要求予以适当调整，综合考虑本案浙江锐思特公司、宁德锐思特公司的损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定凤凰服务公司赔偿经济损失300万元。《补充协议》第四条明确约定“丙、丁两方自愿为甲乙双方签订的房屋租赁合同及本补充协议的履行提供连带责任担保，自愿为甲方应对乙方承担的一切责任承担连带责任”，据此浙江锐思特公司、宁德锐思特公司有权要求宁德中投公司、阮丹萍、袁文颜对上述60万元押金及利息和300万元违约金承担连带清偿责任。
三、关于凤凰服务公司主张的解除合同、租金、履约保证金、滞纳金等项目能否得到支持，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司应否归还《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中物品并对所有承租的场所恢复原状问题。原审判决认为，因凤凰服务公司与宁德市公路局的案外租赁合同已于2012年10月31日到期，宁德市公路局发函要求收回诉争大楼并陆续收回诉争大楼二层、四层、五层，故诉争《房屋租赁合同》事实上已无法履行。现浙江锐思特公司、宁德锐思特公司以凤凰服务公司未能完成续租导致诉争《房屋租赁合同》无法继续履行为由主张违约损失，凤凰服务公司亦反诉要求解除《房屋租赁合同》，对凤凰服务公司该项诉讼请求应予准许。根据《房屋租赁合同》第四条除约定诉争大楼每年租金外，还约定“停车场、办公室、仓库每年租金均为12万元，在每年支付租金时一起支付”、“上述大楼租金、折旧费以人民币按时支付，其中每年的设施、设备的租赁费均为人民币贰拾万元”，故2013年浙江锐思特公司、宁德锐思特公司本应支付租金为2012年11月1日至2013年3月31日的大楼租金34.683万元、2013年4月1日至2014年3月31日的租金84.418万元、一年的停车场、办公室、仓库租金12万元、一年的设施、设备租赁费20万元。因浙江锐思特公司、宁德锐思特公司在2012年10月31日之后仍在实际经营酒店，凤凰服务公司要求浙江锐思特公司、宁德锐思特公司支付从2012年11月1日起暂计算至2013年2月28日的租金277464元、停车场等部位租金40000元、设施设备租赁费66666.6元，合计384130.6元尚属合理范围，因宁德市公路局于2013年1月5日收回诉争大楼二层，酌情予以抵扣34130.6元租金，故浙江锐思特公司、宁德锐思特公司应当支付从2012年11月1日暂计算至2013年2月28日的大楼租金、停车场等部位租金、设施设备租赁费合计35万元。
浙江锐思特公司、宁德锐思特公司行使不安抗辩权中止支付租金并未构成违约，凤凰服务公司反诉主张没收履约保证金60万元及要求浙江锐思特公司、宁德锐思特公司支付违约滞纳金2156238.48元缺乏事实和法律依据，不予支持。
对凤凰服务公司提供的《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》的真实性，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司没有提出异议，予以采信。诉争《房屋租赁合同》解除后，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司应当归还《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中物品并办理书面移交手续。《房屋租赁合同》第十条第6点约定：“无论何种原因，致使本合同不再履行的，乙方投入的装修（包括隐蔽铺设的水电空调管线路）及开关无偿归甲方所有，或者乙方恢复原状。乙方新增加的设备、设施（食宿用具）相扣减后均归乙方所有，若甲、乙双方协商一致，也可折价处理”，故浙江锐思特公司、宁德锐思特公司可以选择恢复原状或装修及开关无偿归甲方所有，在浙江锐思特公司、宁德锐思特公司未进行选择确定的情况下，凤凰服务公司要求浙江锐思特公司、宁德锐思特公司恢复原状没有事实与法律依据。故凤凰服务公司的该项请求不予支持，双方对此若有争议可另案处理。
综上所述，诉争《房屋租赁合同》、《补充协议》系出自双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。浙江锐思特公司、宁德锐思特公司未依约足额支付租金、凤凰服务公司未依约完成续租及得到宁德市公路局认可均构成违约，双方应当根据各自的违约情形承担相应的违约责任。诉争《房屋租赁合同》事实上已无法履行，应予解除，合同解除后，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司应当归还《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中的物品，并支付2012年11月1日暂计至2013年2月28日止的租金35万元，该款可在凤凰服务公司应当承担的违约金300万元中予以抵扣，故凤凰服务公司应当退还浙江锐思特公司、宁德锐思特公司押金60万元及支付逾期退款的利息，并赔偿浙江锐思特公司、宁德锐思特公司经济损失265万元。对浙江锐思特公司、宁德锐思特公司，凤凰服务公司的诉讼请求中的合理部分，予以支持，对其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除浙江锐思特公司、宁德锐思特公司与凤凰服务公司签订的《房屋租赁合同》；二、凤凰服务公司应于判决生效之日起十日内退还浙江锐思特公司、宁德锐思特公司押金60万元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年11月8日起计算至判决确定的还款之日止）；三、凤凰服务公司应于判决生效之日起十日内赔偿浙江锐思特公司、宁德锐思特公司经济损失265万元；四、宁德中投公司、阮丹萍、袁文颜对上述第二项、第三项判决确定的款项承担连带清偿责任；五、浙江锐思特公司、宁德锐思特公司应于判决生效之日起十日内归还《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中的物品；六、驳回浙江锐思特公司、宁德锐思特公司与凤凰服务公司的其他诉讼请求。
宣判后，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司及凤凰服务公司不服，均向本院提起上诉。因凤凰服务公司未在法定期限内预交二审案件受理费，本院依法裁定凤凰服务公司按自动撤回上诉处理。
上诉人浙江锐思特公司、宁德锐思特公司上诉称：（一）酌定属于自由裁量，前提条件在于当事人对损失赔偿金额没有作明确的约定。《补充协议》第一条约定凤凰服务公司不能与宁德市公路局达成续租应无条件赔偿浙江锐思特公司、宁德锐思特公司经济损失500万元是双方意思的真实表示，故对本案损失金额的确定不能采用酌定方式。原审判决酌定凤凰服务公司的赔偿金额为300万元，违背了合同自治原则，认定错误，应予改判。（二）原审判决认定浙江锐思特公司、宁德锐思特公司应支付凤凰服务公司2012年11月1日暂计算至2013年2月28日的大楼租金、停车场等部位租金、设施设备租赁费合计35万元，没有事实与法律依据。1.凤凰服务公司与宁德市公路局的租赁合同租期已于2012年10月31日届满，故无权继续收取租金。并且浙江锐思特公司、宁德锐思特公司也已按宁德市公路局的要求将租金直接交付给宁德市公路局。2.即使2012年10月31日后凤凰服务公司仍可以要求浙江锐思特公司、宁德锐思特公司支付租金，但2013年1月5日大楼的二层已经被收回，故未收回楼层的租金应由双方重新协商减少金额才能确定，协商不成的还应委托评估确定，原审判决酌定扣减34130.6元没有事实依据。（三）原审判决判令浙江锐思特公司、宁德锐思特公司归还《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中的物品，没有事实和法律依据。1.浙江锐思特公司、宁德锐思特公司在2013年4月9日进行的证据交换时已对《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》的真实性提出异议。原审判决认定浙江锐思特公司、宁德锐思特公司对《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》真实性无异议错误。2.《房屋租赁合同》第十一条约定：考虑到乙方全面装修，乙方对以上物质有权处置，而仅在乙方不续租时，甲方才有处置权。本案不是浙江锐思特公司、宁德锐思特公司不续租，而是凤凰服务公司违约无法继续租赁，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司对《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中的物品有处置权，故凤凰服务公司无权要求归还《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中的物品。综上，请求撤销原审判决第五项内容，并变更原审判决第三项为凤凰服务公司赔偿浙江锐思特公司、宁德锐思特公司经济损失500万元。
被上诉人凤凰服务公司、袁文颜答辩称：（一）《房屋租赁合同》不能继续履行，是因为法律法规颁布实施引起的不可预见事件，并不是因为凤凰服务公司的过错造成的。1.《补充协议》签订于2009年3月31日，此时离凤凰服务公司与宁德市公路局的合同到期尚有三年多。按交易惯例，续租是在合同租赁期限届满前后进行的，凤凰服务公司不可能在合同届满前三年就要求宁德市公路局签订续租合同。本案不能续租是因为《机关事务管理条例》的颁布实施，否则凤凰服务公司将会与宁德市公路局签订续租合同。因为条例的颁布属于不可抗力事件，因此，《补充协议》第一条关于500万元经济赔偿的约定不能适用。2.在法规变更、不可预见的情形下，双方应进行协商，防止不可预见事件造成损失的扩大，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司将所有责任推卸给凤凰服务公司，不符合公平合理原则。3.浙江锐思特公司、宁德锐思特公司在合同履行过程中存在未按合同约定及时交纳租金等违约行为，在催告后仍拒绝交纳租金，违约在先，按合同约定凤凰服务公司已经享有解除合同的权利，且浙江锐思特公司、宁德锐思特公司的行为也足以推定有放弃续租的意思表示。（二）浙江锐思特公司、宁德锐思特公司要求赔偿500万元的经济损失没有事实与法律依据，原审判决酌定赔偿经济损失300万元亦没有依据。1.根据合同法第一百一十三条的规定，损失赔偿应以实际损失为依据，赔偿额应与实际损失相当。但在原审诉讼中，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司没有证据证明其有500万元的损失。2.在不可抗力事件出现后，凤凰服务公司积极与宁德市公路局协调房屋收回事宜，最大限度地为浙江锐思特公司、宁德锐思特公司寻找新的经营场所争取过渡时间，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司至今仍在租赁合同的房屋范围内经营的事实可以证实。且浙江锐思特公司、宁德锐思特公司从2012年10月16日起至今，在未向凤凰服务公司交纳租金的情况下，仍在租赁合同的房屋内经营，不仅没有实际损失，而且是获利巨大。3.根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司尚未有确切的实际损失，也不能证实有何实际损失的情况下，要求凤凰服务公司赔偿500万元的经济损失没有法律与事实依据。（三）《房屋租赁合同》第十条已明确约定，终止《房屋租赁合同》后，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司应向凤凰服务公司归还《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中的物品。（四）到目前为止，宁德锐思特公司仍在租赁场所经营，宁德市公路局已诉请凤凰服务公司缴纳租金，因此，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司主张其已缴纳租金以及不应缴纳2011年10月31日之后的租金没有法律依据。综上，应驳回浙江锐思特公司、宁德锐思特公司的上诉。
被上诉人宁德中投公司、阮丹萍未作答辩。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。
另查明，二审诉讼中，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司提供了《中国工商银行个人业务凭证》、《中国工商银行现金存款凭证》、《中国工商银行现金存款凭条》各两张，以证明浙江锐思特公司于2013年5月23日按实际使用房屋的楼层情况向宁德市公路局交纳了2012年11月1日至2013年4月30日的房屋租金316473.98元。
凤凰服务公司及袁文颜对上述证据的真实性没有异议，但认为凤凰服务公司没有委托浙江锐思特公司、宁德锐思特公司向宁德市公路局交纳租金，并认为2012年10月份，凤凰服务公司和宁德市公路局达成协议，约定租赁合同延期到2013年4月，因此浙江锐思特公司、宁德锐思特公司不应将租金交给宁德市公路局。
本院对浙江锐思特公司、宁德锐思特公司提供的上述证据的真实性予以确认。上述证据显示：2013年5月23日，浙江锐思特公司的经办人石海容以凤凰服务公司的名义向宁德市公路局交纳2012年11月1日至2013年4月30日的房屋租金316473.98元，并在《现金存款凭条》上备注浙江锐思特公司代凤凰服务公司付房租。
浙江锐思特公司、宁德锐思特公司在本案二审审理中确认其有接收《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中的物品。
还查明，凤凰服务公司与宁德市公路局于1997年10月30日签订一份《大楼租赁合同》，约定宁德市公路局将其所有的位于宁德市蕉城北路11号1幢的综合楼租赁给凤凰服务公司，租赁期限为1997年10月30日至2007年10月30日止。2004年10月30日，宁德市公路局与凤凰服务公司又签订了《大楼租赁合同》，约定凤凰服务公司继续租赁上述房产，租赁期限从2007年11月1日至2012年10月30日止。租赁合同期满后，凤凰服务公司与宁德市公路局于2013年2月7日又签订一份《协议书》，约定宁德市公路局于2012年11月30日前先行收回大楼一层至六层，大楼七至十层将作为过渡期给凤凰服务公司继续经营半年至2013年4月30日，2013年5月1日后收回；凤凰服务公司将大楼内七至十层及内部不动产设施全部移交给宁德市公路局，过渡期间租金按原有租金计缴。
宁德凤凰大酒店有限公司于2010年4月16日更名为宁德凤凰大酒店服务有限公司。国务院于2012年6月28日颁布了《机关事务管理条例》，该条例于2012年10月1日实施。
综上事实，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因此，尽管《补充协议》第一条约定凤凰服务公司未能与宁德市公路局签订续租协议应赔偿浙江锐思特公司经济损失500万元，但依据上述法律与司法解释的规定，人民法院可以根据合同实际履行情况及当事人的主张调整凤凰服务公司因未与宁德市公路局签订续租协议而应承担的赔偿金额。故浙江锐思特公司与宁德锐思特公司关于原审判决对凤凰服务公司未与宁德市公路局签订续租协议而应承担的赔偿金额不应酌定的理由不成立，本院不予采纳。
本案凤凰服务公司系将其向宁德市公路局承租的房屋转租给浙江锐思特公司，凤凰服务公司与宁德市公路局签订的租赁合同的租期届满时间为2012年10月30日，浙江锐思特公司对此事实系明知。故浙江锐思特公司应当预见到2012年10月30日之后凤凰服务公司可能无法与宁德市公路局签订续租协议，并将会导致凤凰服务公司与浙江锐思特公司之间所签订的《房屋租赁合同》在2012年10月30日之后难以继续履行，浙江锐思特公司将可能遭受损失。因此，浙江锐思特公司对因2012年10月30日至2019年3月31日之间《房屋租赁合同》无法履行而遭受的损失亦有一定过错。另2012年10月1日施行的《机关事务管理条例》第二十三条规定：“政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能。”该条例的施行对凤凰服务公司与宁德市公路局之间签订继续租赁合同有直接影响，因此，凤凰服务公司因未能与宁德市公路局签订房屋续租协议致使其与浙江锐思特公司签订的《房屋租赁合同》在2012年10月30日之后的履行受到影响在主观上并无故意。此外，据查明事实，2012年10月30日之后至本案二审庭审结束前，浙江锐思特公司仍有使用承租的房屋，浙江锐思特公司因凤凰服务公司未能与宁德市公路签订续租协议而遭受的损失亦相应减少。因此，原审判决综合考虑本案浙江锐思特公司、宁德锐思特公司的损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定凤凰服务公司赔偿经济损失300万元，并无不当。至于凤凰服务公司关于《机关事务管理条例》颁布与施行系不可抗力，由此导致其未能与宁德市公路局续签房屋租赁合同，应免除其承担《补充协议》第一条约定的赔偿责任的答辩主张，已构成对原审判决第三项的撤销请求，依法应通过上诉的方式进行主张，而凤凰服务公司已撤回上诉，故本院对该答辩主张不予审查。
根据凤凰服务公司与宁德市公路局签订的《协议书》，宁德市公路局确认凤凰服务公司有权继续使用租赁的大楼至2013年4月30日止。而2012年11月1日之后，宁德锐思特公司仍在实际使用凤凰服务公司向宁德市公路局租赁的大楼，因此，凤凰服务公司主张浙江锐思特公司、宁德锐思特公司应当向其支付至2013年2月28日租金有事实依据。在应当缴纳的租金当中，原审判决根据《房屋租赁合同》的租赁面积和租金标准，酌情扣减二层租赁场所租金34130.6元，并无不当。浙江锐思特公司虽然于2013年5月23日以凤凰服务公司的名义向宁德市公路局交纳2012年11月1日至2013年4月30日的房屋租金316473.98元，但该交纳租金行为并未获得凤凰服务公司的授权，且涉及凤凰服务公司的利益，因此，不能以此扣减其应向凤凰服务公司交纳租金的金额。但浙江锐思特公司可就该316473.98元另行主张权利。
原审诉讼中，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司提出需要对《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》进行核实，但并未将核实情况告知原审法院。二审诉讼中，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司确认其有接收《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中的物品。根据《房屋租赁合同》第十条第5点约定：“本合同解除或期满终止的，乙方应在租期届满后15日内腾空部分新增设备，租赁标的并移交给甲方。未办理书面移交手续的，视为乙方未移交。逾期移交按当年租金标准每日计收租金。”该条第6点约定：“无论何种原因，致使本合同不再履行的，乙方投入的装修（包括隐蔽铺设的水电空调管线路）及开头无偿归甲方所有，或者乙方恢复原状。乙方新增加的设备、设施（食宿用具）相扣减后均归乙方所有，若甲、乙双方协商一致，也可折价处理。”第十一条第1点约定：“甲方同意酒店内所有物资归乙方使用。考虑到乙方将全面装修，乙方对以上物资有处置权。乙方不续租时，甲方对酒店物资清单相对应的物资有处置权，其余新增物资归乙方自行处置。”根据上述约定，浙江锐思特公司对酒店内的原有物资仅有使用权和相应的处置权，但合同解除或期满终止时，物资清单上相对应的物资处置权归凤凰服务公司。因此，本案《房屋租赁合同》解除后，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司负有返还酒店内物资的义务。原审判令浙江锐思特公司、宁德锐思特公司归还《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中的物品具有合同依据。浙江锐思特公司、宁德锐思特公司关于凤凰服务公司无权要求归还《宁德市凤凰大酒店盘点明细表》中物品的上诉主张，不予支持。
综上，浙江锐思特公司、宁德锐思特公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳，原审判决并无不当，依法予以维持。宁德中投公司、阮丹萍无正当理由拒不到庭，依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费79123元，由浙江锐思特酒店管理有限公司、宁德市锐思特凤凰酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李为民
代理审判员 陈志辉
代理审判员 程光毅
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 刘洁君