黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1005民初525号原告:牡丹江市骏升物业管理有限公司，住所地牡丹江市西安区。法定代表人:薛彦彬，董事长。委托诉讼代理人:管立君，女，牡丹江市骏升物业管理有限公司职工。被告：孙哲，男，1976年1月26日出生，汉族，牡丹江市环境保护局职工，住所地牡丹江市西安区。原告牡丹江市骏升物业管理有限公司与被告孙哲物业服务合同纠纷一案,本院于2018年3月1日受理后,依法适用简易程序于2018年3月6日公开开庭进行了审理,原告牡丹江市骏升物业管理有限公司的委托诉讼代理人管立君、被告孙哲到庭参加诉讼。庭审中，原、被告向本院申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。原告牡丹江市骏升物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付拖欠的物业管理费7345元，支付违约金2000元（自2014年1月1日起至2017年12月31日止、按银行同期贷款利率计算），合计9345元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与滨江城市花园小区业主委员会签订了牡丹江市滨江城市花园小区委托物业管理合同，该合同约定了滨江城市花园小区物业管理费及电梯使用收费标准。原告按合同约定持续为小区提供物业管理服务，被告系该小区xxx室房屋的业主，自2014年1月1日起至今未支付物业管理费，已然违约。原告多次催缴拒付，故诉讼到法院。被告孙哲辩称,1.原告对物业费定价不清，涨价依据不明，是否经过业主大会过半数人员的同意，是否有上级批复文件？原告也未告知业主们小区新增哪些服务项。2.小区广告收入未告知业主，小区内的户外广告、拦车杆广告、楼内电梯广告，出租卖菜摊位等收入，应该归业主所有，但原告在收取上述费用后，没有公布账目，没有支出说明。3.原告服务不到位，管理差。住户私自安装地锁占用车位；挡车杆落地的噪音影响业主睡眠质量，多次向原告反映，原告也没有改善，后被告通过拨打市长热线的方式才使原告进行维护，但也只维持了一个月；楼下的车库被改建成门市房，用于经营各类饭店，因为这些房屋没有排烟系统，致使异味直接进入业主家中，其中一个水果店代灌液化气，液化气钢瓶一年四季就放在室外，尤其夏天暴晒后，极易产生安全隐患。被告曾多次反应上述问题，但是原告一直没有答复并作出改变，致使被告不知道应当交纳多少合理的物业费，故被告拖欠物业费都是原告造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告于2013年1月20日与牡丹江市滨江城市花园业主委员会签订了一份委托物业管理合同，该合同体现,滨江城市花园小区由原告提供物业服务,收费标准为住宅用房每平方米建筑面积收费标准为人民币1.10元/月(不含电梯费,电梯费以电梯楼一层为基准层,基准收费标准为40元/户.月,每提高一层增加0.50元),服务期限为2013年1月1日至2017年12月31日,牡丹江市滨江城市花园业主委员会加盖公章并由七位业主代表签字,其中有业主委员会主任签名,原告单位加盖公章并由其法定代表人签名。被告于2004年6月12日在原告出具的“滨江城市花园业主公约”及“承诺书”上签字，承诺书表明，被告为该小区20阁3单元xx房的买受人，为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，保证物业管理工作正常进行，本人同意并声明如下：一、确认已详细阅读(骏升物业公司)制定的“滨江城市花园业主公约”；二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主公约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意承担违反业主公约的法律责任并同意对该物业使用人违反业主公约的行为承担连带责任；四、本人同意在将该物业转让、馈赠或变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺书，在物业公司收到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效。原告提供的一张收费标准公示版的照片体现,牡政办发[2014]32号文件《牡丹江市物业管理办法》、牡价联发（2014）6号《牡丹江市区物业服务管理办法》文件规定,四级物业服务收费标准中的物业服务高层收费标准为每平方米1.39元=定价成本1.14元+利润12%(0.139元)+法定税金0.109元(9%),原告为业主提供四级物业服务,实际收费标准为高层建筑面积每平方米1.32元/月，公布时间2014年12月12日。庭审后，原告提供了牡价联发（2014）6号文件，该文件体现，牡丹江市区物业服务收费管理办法第八条规定，物业服务标准分为四级，四级高层的物业服务收费标准定为成本价1.14元每月每平方米，利润幅度6%－12%，加法定税金，该文件2014年10月1日起执行。原告认为,虽然原告提供的服务质量是四级服务标准，但原告没按四级成本价1.14元每平方米每月标准收费，而是按成本价下浮到0.95元。原告称在滨江城市花园小区每4栋楼就会悬挂一块照片里体现的公示板。被告称其从未见过照片中的公示板，也没有见过相应的文件。本院工作人员到该小区对照片进行了核对，证实照片中的内容属实。原告当庭陈述收取物业费的标准为,被告每年应交物业费1836.25元，建筑面积119平方米，每平方米每月0.95元，电梯费每月每户40元，被告于2015年10月8日向原告交纳了2013年1月1日至2013年12月31日的物业费用1781元（原告给被告按1836.25元的97%收取的费用）后，就再未交纳过物业费用。被告认可原告于2015年10月16日、2017年8月15日向其送达过催费通知书。被告认为原告物业服务未达到标准、对物业费定价不清，涨价依据不明确，小区内的广告收入没有公示，也没有交给业主，对小区内商家管理不到位，造成小区内环境污染和安全隐患等，应减免物业费。被告曾多次反应上述问题，但是原告一直没有答复并作出改变，致使被告不知道应当交纳多少合理的物业费，故被告拖欠物业费都是原告造成的。原告对被告提供的照片的真实性无异议，但认为被告提出的部分问题，不属于物业的管理范围，也因物业公司没有执法权，对存在问题的商家也无能为力。本院要求原告提供小区内广告收入问题的说明，但是原告在本院规定的期限内未提供。本院认为，原告提供的证明表明，其作为物业管理公司具有从事物业管理服务相应的资质及资质等级，其与牡丹江市滨江城市花园业主委员会签订了委托物业管理合同，服务合同期间为2013年1月1日至2017年12月31日,原告按物业管理合同提供物业服务,服务质量得到本小区业主委员会的认可，该委托物业管理合同是确定原告与业主之间权利义务的依据。原告的物业服务收费标准应以原告与业主之间的合同约定为依据。被告作为该小区业主，该委托物业管理合同对被告具有约束力，被告应当按该合同交纳物业费。被告拖欠2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费是不履行合同义务的行为，原告有权要求被告给付拖欠的物业费7345元，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称原告对物业费的定价不明确，提供的物业服务不到位的问题，因原告提供了其在小区内悬挂的物业费收费标准的公示牌，写明了收费的依据及标准，且2015年10月8日，被告按照上述标准向原告交纳了物业费，应当视为被告认可原告的收费标准。虽然被告提供了滨江城市花园小区内存在管理漏洞问题的照片，但被告不能证实照片中反映的情况从其欠费时就存在，也不是被告长期拖欠物业费的理由。原告确实在管理方面存在一定的问题，应当在今后予以改正，物业服务公司的职责是在收取业主交纳的物业费用后提供相应的物业服务，如果业主认为物业公司提供的服务没有达到相应的标准，在与物业服务公司协商不能后，可以通过法定程序更换物业服务公司，而不是一味拖欠物业费，这不利于小区的稳定，更不利于社会的和谐，故本院对被告的上述抗辩理由不予支持。关于原告要求被告给付违约金2000元（自2014年1月1日起至2017年12月31日止、按银行同期贷款利率计算），因原告与业主委员会的委托物业管理合同未明确每年交纳物业费的时间，应视为物业费的逾期交纳时间为次年的1月1日开始。被告拖欠的是2014年1月1日开始计算的物业费，故应认定被告最初逾期交纳物业费的时间应为2015年1月1日。被告自该日起以其每年拖欠原告的物业费为基数，按银行同期贷款利率计算应赔偿原告违约金的数额为529.89元，本院对超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第三款、第六十五条第一款、第七十五条,《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款和第二款的规定,判决如下：一、被告孙哲于本判决生效后十日内一次性给付原告牡丹江市骏升物业管理有限公司物业费7345元及违约金529.89元，合计7874.89元；二、驳回原告牡丹江市骏升物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由原告牡丹江市骏升物业管理有限公司负担5元，被告孙哲负担20元。本判决为终审判决。审 判 员 魏丹丹二〇一八年七月四日法官助理 于 杰书 记 员 于 淼后附本案涉及的法律条款1.《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。3.《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的证据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。6.《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定的，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。7.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。8.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条第一款和第二款对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。