湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄星民二初字第1058号
原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行，住所地湖南省娄底市娄星区长青街东399号。
负责人阳毅军，该分行行长。
委托代理人朱瑶，系中国建设银行股份有限公司娄底市分行法律合规部主管。
特别授权委托代理人朱永祥，湖南晨晖律师事务所律师。
被告李爱和。
被告肖志连，系被告李爱和之妻。
被告湖南省大同房地产开发有限公司（原娄底市大同房地产开发有限公司），住所地湖南省娄底市娄星区南贸东街南侧大同芙蓉（AB座）0001栋301号室。
法定代表人聂华辉，该公司执行董事。
委托代理人彭朝东，系湖南省大同房地产开发有限公司副总经理。
原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行（以下简称建行娄底市分行）诉被告李爱和、肖志连、湖南省大同房地产开发有限公司（以下简称大同房地产公司）金融借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员周威担任审判长，与人民陪审员刘传桃、喻日光组成合议庭，由书记员陈二红担任记录，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告建行娄底市分行的委托代理人朱瑶、特别授权委托代理人朱永祥、被告肖志连、被告大同房地产公司的委托代理人张朝东均到庭参加了诉讼，被告李爱和经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行娄底市分行诉称：被告李爱和、肖志连夫妻二人为购买被告大同房地产公司开发建设的位于娄底市娄星区南贸东街南侧大同芙蓉小区××栋××号室的商品住房，向原告提出个人住房按揭贷款申请，并承诺以其新购房产为贷款提供抵押担保。2012年5月4日，被告李爱和以借款人和抵押人身份、被告肖志连以共同抵押人身份、被告大同房地产公司以保证人身份共同与原告（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号43××76，以下简称借款合同）。借款合同约定：1、贷款人同意向借款人发放人民币400000元的中长期个人住房按揭贷款，期限120个月，即从2012年5月5日起至2022年5月4日止；2、本贷款由贷款人以转账方式一次性划入借款人指定账户即：被告大同房地产公司在建行娄底新星支行开立的账户账号43×××54；3、本贷款执行的年利率为7.05%（基准利率），还款方式采用“按月等额本息”还款法，逾期还款的罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、借款人（抵押人）以其新购的大同芙蓉小区（AB座）0001栋B2701号室的商品住房为本贷款提供抵押担保（抵押登记权属证书：娄房预（娄底）字第00××91号），抵押担保的范围：本合同项下的借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；5、借款人未按本合同约定按时足额归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并行使担保权利，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；6、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（含律师代理费）由借款人承担；7、保证人为借款人在本合同项下债务提供连带责任保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；8、因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，通过协商解决，协商不成的，向贷款人住所地人民法院起诉。上述借款合同订立生效后，原告建行娄底分行如期足额发放了贷款，被告却未依约履行还本付息义务，多期欠供。截止至2015年9月17日，被告李爱和（借款人）累计逾期还贷（欠贷）次数13期，已还本金102641.96元，尚欠本金297358.04元，已付利息75456.99元，已付罚息228.19元，尚欠应付未付利息1547.11元，经原告多次催收未果，已严重威胁原告的债权安全。据此，为维护国家信贷资产不受损害，确保原告债权的实现，特诉请人民法院判令：1、依法解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告李爱和、肖志连立即共同偿还原告贷款本金297358.04元及利息1547.11元（利息暂计至2015年9月17日），并按照借款合同所约定的标准继续承担至全部款项清偿之日止的利息和罚息；3、判令被告李爱和、肖志连立即共同偿付原告因追索上述债权而发生的律师代理费20000元；4、判令被告大同房地产公司就被告李爱和、肖志连的上述债务向原告承担连带清偿责任；5、确认原告有权请求人民法院处置被告提供的抵押物，并有权以处置所得价款优先受偿；6、本案全部诉讼费用由三被告共同负担。
原告建行娄底分行为支持其诉讼请求的成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据1、原告营业执照副本、组织机构代码证副本、法定代表人证明书、法定代表人居民身份证各一份、被告李爱和、肖志连的居民身份证、常住人口登记卡、结婚证各一份、被告大同房地产公司的工商登记公示信息表一份，拟证明原、被告诉讼主体适格及被告李爱和、肖志连是夫妻的事实；
证据2、中国建设银行个人住房借款申请书、借款人承诺书、《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号43××76）各一份，拟证明原、被告各方依法建立了金融借贷、抵押、保证合同关系，以及原、被告相互间关于合同权利义务所约定的具体内容；
证据3、抵押双方房地产价值确认书、中国建设银行押品权证收妥通知书、重要档案资料收妥通知书、不动产抵押登记权属证书（娄房预（娄底）字第00××91号）各一份，拟证明原、被告双方按照合同约定设定的抵押权依法成立的事实；
证据4、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书及补充资料、贷款放行通知书、中国建设银行个人贷款支付凭证（借据）各一份，拟证明原告按时足额向被告李爱和发放了贷款，已依约履行了放贷义务的事实；
证据5、中国建设银行个人贷款对账单一册（共四页）、中国建设银行催收函一份，拟证明被告逾期还贷（欠贷）的事实及金额，被告之行为已构成根本违约；
证据6、《委托代理合同》、税务发票各一份，拟证明原告为实现本案债权而发生的律师代理费用。
被告李爱和在法定期间内未提交书面答辩状，亦未向本院提供证据，且经本院传票传唤庭审时未到庭，视为放弃对原告证据进行质证的诉讼权利。
被告肖志连辩称：对原告起诉的借款事实及结欠的本息都予以认可，只是目前无力偿还。
被告肖志连未向法庭举证。
被告大同房地产公司辩称：我公司已按合同约定把两证办妥，已经办妥了抵押手续，按合同约定应免除保证责任，另外我公司代被告李爱和、肖志连偿还了10期本息，共计45231.64元。
被告大同房地产公司为证明其抗辩主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据1、中国建设银行个人贷款还款凭证共十份，拟证明大同房地产公司从保证金账户代被告李爱和、肖志连偿还了10期本息共计人民币45231.64元；
证据2、房屋所有权证（娄房权证（娄底）字第××号）以及国有土地使用权证（娄国用（2014）第13999号）各一份，拟证明大同房地产公司已按合同约定为被告李爱和、肖志连所购买的商品住房办好了两证及抵押登记手续（他项权证已办妥并由原告领回），大同房地产公司的保证责任应免除。
经庭审举证、质证，被告肖志连对原告及被告大同房地产公司提交的证据均没有异议，予以认可。被告大同房地产公司对原告提交的证据均无异议，予以认可。原告建行娄底市分行对被告大同房地产公司提交的证据无异议，予以认可。
本院经审查认为，被告肖志连以及被告大同房地产公司对原告提交的证据1至证据6均无异议，本院予以采信，原告以及被告肖志连对被告大同房地产公司提交的证据1和证据2无异议，本院予以采信。上述证据，均具有真实性、合法性，能够相互印证，与本案具有关联性，其相应证明力本院予以确认，作为认定本案事实的依据。
本院根据当事人的陈述，结合采信的证据，认定本案事实与原告诉称事实一致。
另查明：1、原、被告设定抵押的房产已于2015年10月20日在娄底市城镇房屋产权产籍监理处将原来的抵押预告登记变更为抵押设立登记，并办妥了房屋他项权证，他项权证号为：娄房他证（娄底）字第T**××15号；2、截止至2015年9月17日，被告大同房地产公司代为被告李爱和（借款人）偿付了借款本息45231.64元（由原告建行娄底市分行在被告大同房地产公司保证金账户上直接划扣）；3、原告建行娄底分行为实现本案所涉债权支出律师代理费用20000元。
本院认为，建行娄底市分行与被告李爱和、肖志连、大同房地产公司订立的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人在平等自愿的基础上缔结的，系其真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告建行娄底分行已如约提供借款给被告李爱和，被告李爱和却未按合同约定按时归还借款并支付利息，已构成严重违约。至庭审时，被告李爱和仍未还款，故原告有权根据合同约定解除借贷关系，并要求被告李爱和归还合同项下所有尚欠的借款本金并支付相应的利息、罚息和律师代理费。被告李爱和向原告建行娄底分行借款的行为发生在其与被告肖志连婚姻关系存续期间，被告肖志连对此知情且签署了相关文件并承诺愿意承担偿还责任，故原告所诉债务应认定为被告李爱和、肖志连的夫妻共同债务，被告肖志连应承担共同清偿责任。被告李爱和、肖志连自愿以其夫妻共同所有的位于娄底市娄星区南贸东街南侧大同芙蓉小区××栋××号室的商品住房为本案借款提供担保，并已办理了抵押设立登记，原告据此主张就上述抵押物享有优先受偿权，本院予以支持。
根据借款合同中的保证条款约定，被告大同房地产公司与原告建行娄底分行虽然形成了连带责任保证合同关系，但是保证期间仅为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，故被告大同房地产公司对借款人的债务仅承担阶段性连带保证担保责任。本院认为，所谓阶段性连带保证，其本意就是要让房地产开发商为借款人在该阶段内（借款合同签订之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行保管之日止）向银行履行还款义务提供保证，同时也是为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务即宣告完成，也就是说，阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。现在，原、被告设定抵押的房产已办理了抵押设立登记，并办妥了房屋他项权证，故本案的阶段性连带保证的期限届满条件已成就，被告大同房地产公司据此提出其已履行了合同义务、不应当再承担保证责任的抗辩理由成立。原告建行娄底市分行主张被告大同房地产公司应就被告李爱和、肖志连的上述债务承担连带清偿责任，明显与事实和法律不符，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行与被告李爱和、肖志连、湖南省大同房地产开发有限公司签订的合同编号为43××76号的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告李爱和、肖志连于本判决生效之日起七日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行借款本金297358.04元及利息、罚息（截止至2015年9月17日利息为1547.11元，从2015年9月18日起至借款本金还清之日止的利息、罚息按借款合同约定计算）；
三、被告李爱和、肖志连于本判决生效之日起七日内偿付原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行为实现债权支出的律师代理费用20000元；
四、被告李爱和、肖志连如未履行上述第二、三项给付义务，原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行有权与被告李爱和、肖志连协议，以坐落于娄底市娄星区南贸东街南侧大同芙蓉小区××栋××号室的房产（房屋所有权证号：娄房权证（娄底）字第××号，房屋他项权证号：娄房他证（娄底）字第T**××15号）折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由被告李爱和、肖志连继续清偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5783元，由被告李爱和、肖志连共同负担4500元，于本判决生效后七日内交纳至本院，其余1283元由原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状，上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。本判决生效后，当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 周 威
人民陪审员 刘传桃
人民陪审员 喻日光
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 陈二红
附本判决所引用的法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
3.《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
4.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。