湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第296号
上诉人（原审被告）湖南云龙和顺房地产开发有限公司，住所地株洲市云龙示范区云龙大道88号管委会5楼。
法定代表人刘文英，系该公司董事长。
委托代理人黄暾，男，1983年3月17日出生，汉族，湖南省株洲县人，系该公司副总经理，住湖南省株洲县雷打石镇。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解。
委托代理人张如泉，湖南百杰律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）夏晓兰，女，1970年11月11日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。
委托代理人罗谭勇，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解。
委托代理人谭艳敏，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人湖南云龙和顺房地产开发有限公司（以下简称云龙房产公司）因与被上诉人夏晓兰商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院2014年9月19日作出的（2014）株天法民一初字第168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭审理了本案，上诉人云龙房产公司的委托代理人黄暾、张如泉，被上诉人夏晓兰的委托代理人罗谭勇、谭艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告系一家从事房地产开发与经营及房地产代理销售、策划、咨询服务的有限责任公司，成立于2009年11月9日。2011年7月16日，被告与原告签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》，被告为合同甲方，原告为合同乙方，该合同约定：1、乙方向甲方购买位于株洲市天元区黄河北路567号金质颐园4栋604号房屋，建筑面积为144.09平方米，单价为每平方米4487.19元，总房价款暂定为646559元；2、甲方定于2012年12月31日前将房屋交付给乙方，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；3、甲方未在合同约定的期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限计算至实际交付之日止，逾期超过180天，乙方有权选择以下两种方案追究甲方的违约责任：一是乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1％向乙方支付违约金，二是乙方要求继续履行合同，合同继续履行的，自本合同约定的最后交付期限至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点一的违约金；4、房屋交付必须符合下列条件：一是已经办理了房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》（总证），二是该房屋上的抵押权登记已全部注销，按规定缴纳了物业维修基金，三是该商品房经市质量监督部门验收合格。合同签订后，原告于2011年8月30日向被告付清购房款646559元。
另查明，2012年6月22日，原告与被告签订了一份《金质颐园车位使用协议》，约定被告同意将金质颐园地下车库的66号车位给原告使用，使用费为60000元（不含物管费），使用期限自2013年1月19日起至2079年6月9日止，如未按期交付车位，每逾期一天，按原告已交纳的使用费的万分之五计算违约金。协议签订后，原告一次性向被告交纳了车位使用费。
再查明，被告因对所开发的商品房没有完成综合验收，没有在约定的期限内将原告所购买的房屋及车位交付给原告。原告在与被告协商未果的情况下，向原审法院提起诉讼，请求判令被告支付延期交房的违约金43070.3元（计算至2014年3月31日，后段的计算至实际交房之日止），并由被告承担诉讼费用。庭审中，原告明确表示要求继续履行合同，要求被告尽快交付房屋。
该院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、被告在履约过程中是否存在违约行为？是否应承担逾期交房的违约责任？2、原告主张的违约金计算标准是否合法？所主张的违约金额是否应予全额支持？
原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》、《金质颐园车位使用协议》，协议内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方的合同关系依法成立有效，双方应按约定履行合同义务。但在履约过程中，被告因对开发的商品房没有完成综合验收，没有在约定的交付期限内将房屋和车位交付给原告，被告的行为已构成违约，而且被告也没有证据证明逾期交付是因不可抗力的原因所造成，故被告应按合同约定承担违约责任。按照《株洲市商品房（预）销售合同》的约定，原告在被告逾期180天没有交付后选择继续履行合同，逾期交付的违约金应按已付房价款的日万分之零点一计算，该约定系双方的真实意思表示，应予认定，故原告要求按日万分之一计算违约金没有依据，该院不予支持。由此，就房屋的逾期交付，被告应向原告支付的违约金为11638.06元（646559元×0.1‰／天×180天（自2013年1月1日起计算至2013年6月30日止）），2013年6月30日之后的违约金由被告按照0.01‰／天支付至原告主张的房屋交付之日止。
原、被告所签订的车位使用协议系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，被告在违约的情况下，应当承担违约责任，但双方所约定的违约金是对守约方产生损失的一种补偿，根据本案的实际情况，原、被告约定按日万分之五计算违约金的标准过高，应予以适当核减，因为本案原告对车位仅有使用权，在原告不行使解除合同权利时，所产生的损失仅为使用损失，综合考虑本市车位使用的相关标准，对于原告主张的逾期交付车位的违约金按日万分之二计算较为适宜。由此，自2013年1月19日起至2014年3月31日期间被告应承担的逾期交付车位的违约金为5256元（60000元×0.2‰／天×438天），2014年3月31日之后的违约金按0.2‰／天计算到车位交付之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经该院审委会讨论决定，判决：一、被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告夏晓兰支付自2013年1月1日起至2013年6月30日期间逾期交付房屋的违约金11638.06元；2013年6月30日之后的违约金由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司按照日万分之零点一的标准支付至房屋交付之日止；二、被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告夏晓兰支付自2013年1月19日起至2014年3月31日期间逾期交付车位的违约金5256元；2014年3月31日之后的违约金由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司按照日万分之二的标准支付至车位交付之日止；三、驳回原告夏晓兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费876元，由原告夏晓兰承担300元，由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司承担576元。
宣判后，云龙房产公司不服，向本院提起上诉，请求：1.变更一审判决的第二项为：上诉人向被上诉人支付逾期交付车位的违约金为逾期180天之内为被上诉人已交款项的日万分之1，180天之后为日万分之0.1；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人和被上诉人签订的《商品房预销售合同》约定了预期交房的违约后果，即在购房户没有主张解除合同的情形之下，违约金应按逾期180天之内为已付房款的日万分之一，180天之后为已付房款的日万分之0.1予以确定。购房户是基于商品房买卖才买受了车位使用权，《车位使用协议》是《商品房预销售合同》的从合同，根据合同的合理性、公平性原则，车位的逾期交付违约标准不应高于逾期交付房屋的违约标准，应调整至与逾期交付房屋的违约标准一致。
夏晓兰答辩称，车位违约金应当依据协议约定计算，一审调低违约金标准错误，车位使用协议系云龙房产公司自己制定，双方均认可并签字盖章，系真实意思表示，且违约金约定公平、公正、合理、合法，应当受到法律的保护。另车位与房屋之间不是主物与从物的关系，故车位使用协议与商品房买卖合同亦不是主合同与从合同关系。再者，本协议中违约金的性质就是惩罚性的，而非补偿性质。云龙房产公司请求按照商品房买卖合同第12条第二项之约定计算违约金没有任何依据。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二审争议焦点为逾期交付车位的违约金如何确定。本案购房户与云龙房产公司签订的车位使用协议系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，一方违约的，应当承担违约责任，但双方所约定的违约金是对守约方产生损失的一种补偿。本案购房户对车位仅有使用权，在其不行使解除合同权利时，其因对方违约所造成的损失仅为使用损失，原审综合考虑本案具体情况，对双方约定按日万分之五计算违约金予以适当核减，不违反法律规定，本院依法予以支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费876元，由上诉人湖南云龙和顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 汪 晶
附本判决适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。