江苏省睢宁县人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏0324民申11号
申诉人（原审被告）：吴宏，女，1964年4月10日生，汉族，个体户，住睢宁县。
申请人（原审被告）：杨玉昆，男，1956年7月8日生，汉族，个体户，住睢宁县。
二申请人的共同委托诉讼代理人：朱洪刚，江苏楚地律师事务所律师。
被申诉人（原审原告）：朱向宇，男，1960年9月15日生，汉族，个体户，住睢宁县。
委托诉讼代理人：王辉，江苏熊运栋律师事务所律师。
朱向宇诉吴宏、杨玉昆排除妨碍纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理，并于2016年1月29日作出（2015）睢民初字第03406号民事判决书。判决生效后，吴宏、杨玉昆对该判决不服，向本院申请再审，本院于2016年11月23日作出（2016）苏0324民申29号民事裁定书，以其申请超过6个月为由，驳回其再审申请。后吴宏、杨玉昆多次信访，本院以院长监督程序对该案立案审查。本院依法组成合议庭，于2017年3月17日、6月2日两次庭审听证审查。本案现已审查终结。
申诉人吴宏、杨玉昆申诉称：1、原审认定朱向宇对诉争的房屋享有物权缺乏证据证明。申诉人于2014年3月4日与案外人睢宁县鸿基房地产开发公司签订买卖合同，睢宁县金弘基公司为申诉人开具收据，并在同一天将诉争的房屋交付给申诉人合法占有使用至今。对这一事实，朱向宇是明知的。虽然申诉人没有与睢宁县金弘基公司在房地产管理部门签订备案的商品房买卖合同，但这并不影响双方真实意思表示。商品房买卖合同的备案仅是一种行政管理手段，并不是合同生效的必要条件。申诉人于睢宁县金弘基公司签订的房屋买卖合同合法有效，并已实际履行。申诉人是有权占有。申诉人的权利优先于朱向宇。2、原审法院支持朱向宇排除妨碍请求权是适用法律错误。依据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，朱向宇购买的房产仅与案外人签订了商品房买卖合同，并没有按照法律规定的方式进行登记公示，故申诉人认为，朱向宇仅能依据合同的约定取得债权，而不能依据法律的规定取得物权。而朱向宇向一审提出的是排除妨碍请求权，该权利的行使是以取得物权为前提的。朱向宇并没有举证证明其享有物权的凭证，故其在法律上并不享有物权。故请求法院撤销原审判决，进行再审。
被申诉人朱向宇辩称：被申诉人是承建睢宁县金弘基房地产开发有限公司开发的弘基上城部分施工工程，因金弘基公司欠我们的工程款，我们诉讼到徐州中院，在诉讼过程中，我们在徐州中院承办法官的支持下达成了以房抵扣工程款的协议，并签订了商品房买卖合同，并在房管部门进行了备案，且有正式的购房款票据。而申请人并没有支付相应的房屋对价。且在申请人起诉睢宁县金弘基公司建设工程合同纠纷一案中，已付的工程款8748024元中并不包括申请人主张的以房抵工程款的数额2325423元，对此事实，申请人也是认可的。故申请人未支付其占有房屋的相应对价，其占有是不合法的，原审判决是正确的，请求法院驳回申诉人的申诉。
本院审查查明：睢宁县金弘基房地产开发有限公司开发位于睢宁县××虹大道东侧，新市街北侧的弘基上城，被申诉人朱向宇挂靠江苏三善建设有限公司承建其中的6号楼工程，申诉人吴宏、杨玉昆挂靠睢宁县环宇建筑安装工程公司承建其中的1号楼、5号楼、9号楼及门面Ⅱ区的土建、安装工程。因睢宁县金弘基公司欠朱向宇工程款，朱向宇以江苏三善建设有限公司名义向徐州市中级人民法院提起诉讼，徐州中院根据原告的申请作出（2014）徐民初字第185-1号民事裁定，查封了睢宁县金弘基公司开发建设的位于弘基上城的三套房屋（其中一套9号楼1-110室就是本案诉争的房屋），后在中院的主持下，双方当事人私下达成了以房冲抵工程款的协议，原告江苏三善建设有限公司撤回了起诉，中院予以准许，并解除了对房屋的查封。
2014年12月31日，被申诉人朱向宇与睢宁县金弘基房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。约定原告朱向宇以5200元/平方米的价格，购买案外人睢宁县金弘基房地产开发有限公司开发的睢宁县弘基上城9号楼1单元110室房屋，并于当日在睢宁县房产管理局进行网上备案登记，睢宁县房产管理局为其出具了《商品房预（销）售合同网上登记备案证明》。2015年1月2日，睢宁县金弘基房地产开发有限公司向朱向宇出具了《销售不动产统一发票》，发票载明金额为1389908元（未实际付款，以工程款冲抵）。
因睢宁县金弘基公司也欠申诉人吴宏、杨玉昆的工程款，2014年3月4日，睢宁县金弘基公司的现金会计丁义永为二申诉人出具收据一份，收据中写明金额为2325423元，收款方式为工程款冲抵，收据中同时写明9号-110室(267.29㎡×8700元/㎡)，但双方未签订书面合同，亦无正式票据。当日，二申诉人即在该涉案房屋中放置一些办公用品，并使用至今。2015年6月18日，申诉人吴宏和杨玉昆以睢宁县环宇建筑安装工程公司的名义（杨玉昆为其委托代理人）向本院提起诉讼，向睢宁县金弘基公司索要工程款，在审理中，原告认可工程总造价为22340022.39元，已付工程款8748024元，尚欠工程款13591998.39元。本院于2016年2月2日作出（2015）睢民初字第02017号民事判决书，判决内容为：1、被告睢宁县金弘基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告睢宁县环宇建筑安装工程公司给付所欠工程款人民币13591998.39元；2、原告睢宁县环宇建筑安装工程公司对其承建的弘基上城1号、5号、9号及门面Ⅱ区的商铺工程在上述第一项所欠付的工程款范围内享有优先受偿权。在听证中，二申诉人均认可已付工程款8748024元中不包括其主张以房抵款的2325423元。
听证中，本院对睢宁县金弘基公司的现金会计丁义永和总账会计张华进行了调查。现金会计丁义永证明：正常的购房流程是从售房部订好房号，购房人凭售楼处的合同交款，到现金会计处结算，现金会计开出收据，然后到总账会计处换取正式票据。正常的网签合同都要有正式票据。杨玉昆和吴宏这笔款，是睢宁县金弘基公司法定代表人陈康的二哥陈旭（当时是副经理）写了一张条子，写明了某一号的房屋用于抵扣杨玉昆和吴宏的工程款，其是凭陈旭的条子写的收据，实际没有交款，因为没有换成正式的票据所以也没有入公司的账，像吴宏和杨玉昆这种情况的有十几户，都压在那，没有办法做账。总账会计张华证实：吴宏的这笔款没有入账，都是现金会计一手操办的，也没有签订合同。
本院经审查认为：以房抵债指的是当事人双方达成变更原债的履行方式，以房屋抵偿原债的合意，约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折抵原先的债务，并根据合意将房屋产权转移至债权人名下的行为。睢宁县金弘基公司均欠朱向宇和杨玉昆、吴宏的工程款，申诉人与被申诉人与睢宁县金弘基公司之间是否存在以房抵债的合意是本案审查的关键。
1、朱向宇与公司之间是否有以房抵债的合意。朱向宇与睢宁县金弘基公司之间签订了商品房买卖合同，并在睢宁县房产管理部门办理了备案登记，同时其用抵扣工程款的方式支付了房屋的对价，并开具了正式的购房票据。根据睢宁县金弘基公司两位会计的证言，签订网签合同必须有正式票据（只有正式票据才能在公司入账），因此，朱向宇与睢宁县金弘基公司之间已经形成了以房抵款的合意，且朱向宇完成了支付房屋价款的义务，朱向宇取得了占有、使用该房屋的权利。
2、杨玉昆和吴宏与公司之间是否有以房抵债的合意。
首先，虽然现金会计丁义永按照公司副经理陈旭的要求为杨玉昆和吴宏开具了收据（杨玉昆和吴宏并未实际付款），但根据两位会计的证词，该笔款并未入公司账，也就是说公司并没有将该笔款从公司欠杨玉昆和吴宏的工程款中真正予以扣除。
其次，在其后杨玉昆和吴宏以睢宁县环宇建筑安装工程公司的名义（杨玉昆为其委托代理人）向本院提起诉讼，要求睢宁县金弘基公司支付工程款的诉讼中，杨玉昆和吴宏也并没有将该笔以房抵款的2325423元从公司欠付的13591998.39元工程款中予以扣除。从此可以看出，杨玉昆和吴宏对其与公司之间没有实际发生以房抵债的事实是明知的，也是认可的。
综上，杨玉昆和吴宏与睢宁县金弘基公司之间不存在真实有效的以房抵债的合意，杨玉昆和吴宏占有房屋不存在合法依据，其申诉理由不成立，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回杨玉昆和吴宏的申诉申请。
审 判 长 张晓军
审 判 员 陈晓红
审 判 员 张宜红
二〇一七年十月三十一日
法官助理 张 岩
书 记 员 张 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回再审申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院法院应当裁定驳回再审申请。