河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终12065号上诉人（原审原告）：康耀文，男，1988年11月28日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：朱丽娜，河南鸿润律师事务所律师。委托诉讼代理人：石静，河南鸿润律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孟格，女，1989年6月6日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：朱丽娜，河南鸿润律师事务所律师。委托诉讼代理人：石静，河南鸿润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南德兴置业有限公司，住所地郑州市中原区工农路88号10号楼1层商8号。法定代表人：王静毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡国发，该公司员工。上诉人康耀文、孟格与上诉人河南德兴置业有限公司（以下简称德兴公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初2915号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。康耀文、孟格上诉请求：一、依法维持一审判决第一项及第三项，撤销第四项；二、依法改判第二项德兴公司向康耀文、孟格支付案涉《商品房买卖合同》附件四合同补充协议六.1.约定的逾期违约金10569.14元；三、依法改判德兴公司限期将供配电设施运行方式改为市政电力直接供给，取得电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件及支付供配电设施逾期整改违约金（按照已交房款的日万分之0.5计算，自2016年7月1日至整改符合约定之日，暂计算至2017年2月28日21491.8元）；四、本案诉讼费用由德兴公司承担。事实和理由：一、德兴公司逾期办理房屋权属初始登记构成违约，应当按照合同约定支付违约金，一审法院适用法律错误。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议六.1第一款德兴公司应当在2016年7月31日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记材料报送至郑州市房管局，一审查明德兴公司没有在约定的时限内报送资料，其与2016年8月20日涉案房产所在地实施不动产统一登记无关。不应将2016年8月20日实施的不动产统一登记作为德兴公司减免责任的事由。根据涉案合同关于德兴公司办理房屋权属初始登记属初始登记履行期间的规定，“2016年8月21日至2017年6月14日”为德兴公司的逾期违约期间，德兴公司在2016年8月20日前就已经构成违约。且一审法院已经依法认定“德兴公司作为专业房地产开发公司2014年11月24日即应知道上述条例的规定，2016年1月1日亦应知道上述细则的规定……德兴公司登记申请逾期与此免责没有必然关联。”在本条款没有约定免责事由，且德兴公司已经构成违约的情况下，一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定酌定减责错误。二、德兴公司提供的供电设施不符合郑州市人民政府有关规定和合同约定的交付条件，一审法院理解合同约定错误。涉案小区电力间接供给的运行方式和配套设施工程至今未取得电力企业验收合同证明的客观事实，给康耀文、孟格及全体业主造成极大的不便和损失，依约应支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”在双方签订的《商品房买卖合同》中，除供配电设施约定“运行方式为市政电力直接供给”外，还约定燃气供应设施“运行方式为市政燃气直接供给”，而燃气是一户一表，均是由市政公共企业直接供给到每户，直接向每户收取费用。以此类推，“市政电力直接供给”也应是一户一表，由市政公共企业直接供给到每户，直接向每户收取费用。康耀文、孟格与德兴公司之间签订的《商品房买卖合同》中关于供电设施的约定并未清晰地约定受电的临界点，根据合同法第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款由两种以上解释，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”之规定，“市政电力直接供给”应是按照通常理解和康耀文、孟格认为的由供电企业对居民直接送电，“抄表到户，一户一表”，并直接向每户收取费用。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院查明事实，支持康耀文、孟格的上诉请求。德兴公司针对康耀文、孟格的上诉辩称，一、2016年8月20日，郑州市政府实施不动产统一登记。双方合同约定的房屋初始登记与不动产首次登记无论在办理的主体、内容和程序方面均存在较大差别。因此，2016年8月20日后，德兴公司申请办理不动产首次登记义务与双方合同约定的房屋初始登记义务已大不相同，并且是因不可抗力造成申请办理不动产首次登记的时间长达11个月，原审法院调减德兴公司违约期间，于法有据。二、双方签订《商品房买卖合同》时，德兴公司不能预见郑州市实施不动产统一登记的具体时间，也不能预见无法预见郑州市实施不动产统一办理的内容和程序的复杂性、操作的难度。2016年8月20日后，虽然德兴公司有义务按照法律规定申请办理不动产统一登记，但是由于郑州市不动产统一登记内容增加，并且没有规定统一的办理操作程序，增加了办理机构、房屋测绘等单位及申请人办理不动产的时间。一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，调减德兴公司承担的违约金数额，于法有据。但，德兴公司认为一审调减后的违约金数额仍然过高。三、根据国务院《电力供应和使用条例》第4条规定，郑州供电公司是郑州市区法定的供电企业。该公司已于2016年4月8日向涉案供配电设施供电，其供电方式符合双方《商品房买卖合同》第14条第1款第2项的约定。德兴公司已履行了双方约定的合同义务。双方《商品房买卖合同》第14条并非格式条款。该条没有对供电企业用电收费方式进行约定。对“市政电力直接供给”进行文义解释应为：涉案小区供配电设施电源直接源于国家电网经营机构。郑州供电公司对涉案小区采取“居民生活用电表计量并委托代收电费”的方式，与康耀文、孟格诉求（将供配电设施运行方式改为市政电力直接供给）无关。康耀文、孟格要求改变小区涉案供配电设施供电计量、收费方式，应当由其小区业主共同决定，并且应当取得郑州供电公司的同意，变更供电合同相关的内容。因此，在未经涉案小区业主共同决定和供电方同意改变上述计量、收费方式的情况下，法院不应支持康耀文、孟格的上诉请求。德兴公司上诉请求：一、请求撤销原审判决第一、二、三项；依法改判或发回重审。二、本案一二审诉讼费用由康耀文、孟格承担。事实和理由：一、原审判决第一项适用法律错误。双方《商品房买卖合同》第9条约定的是德兴公司逾期交房违约金，而双方《商品房买卖合同》第14条执行该合同第9条约定的逾期交房违约金的计算标准，明显加重了德兴公司违约责任，并且德兴公司违反双方《商品房买卖合同》第14条约定的违约金计算标准属于迟延履行违约金，因此，该项违约金属于惩罚性违约金。另外，德兴公司并非恶意违约，康耀文、孟格的实际损失和期待利益损失均是可以确定的。原审法院对双方《商品房买卖合同》约定的惩罚性违约金不予调减，不符合《合同法》第114条、最高人民法院关于合同法司法解释若干问题的解释（二）第29条的规定。二、原审判决第二项判决违约金的数额没有法律、合同依据。双方签订《商品房买卖合同》时，郑州市没有实施不动产统一登记，《商品房买卖合同》仅约定了德兴公司申请办理涉案房屋初始登记的权利义务和违约责任。房屋初始登记与不动产首次登记无论在内容和程序方面均存在较大差别。不动产首次登记要求申报的材料多于房屋初始登记要求申报的材料，并且在内容、程序上也大不相同，尤其是不动产登记要求建立共享信息平台、实行“两权一证”登记等，是房屋初始登记没有的内容和程序。申请办理不动产首次登记与申请办理房屋初始登记的时间要长，难度要大。在签订《商品房买卖合同》时，德兴公司无法预见郑州市实施不动产统一登记办理的复杂性、操作的难度，也无法预见非德兴公司原因导致德兴公司申请办理不动产登记的时间长达10个月。原审法院不考虑不动产统一登记的上述实际情况，违背双方合同对德兴公司逾期报送涉案房屋初始登记机构违约金计算方法的约定，直接将该违约金的计算方法适用于德兴公司申请办理不动产登记行为，没有法律、合同依据。三、原审判决第三项认定事实不清、适用法律错误。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的是出卖人逾期办理房屋权属证书的违约责任，而不是德兴公司将康耀文、孟格的房屋权属证书交付康耀文、孟格的违约责任。事实上，康耀文、孟格已于2017年10月20日取得涉案房产不动产证。双方合同约定的德兴公司及时通知康耀文、孟格领取涉案房产证属于附随义务，在康耀文、孟格无证据证明存在重大损失的情况下，德兴公司不应当承担未及时通知康耀文、孟格领取涉案房屋不动产证的违约责任。因此，原审法院适用上述司法解释的规定，判决德兴公司承担未及时通知康耀文、孟格领取涉案不动产证的违约金责任是错误的。综上所述，原审法院适用法律错误，认定事实不清、判决违约金的数额没有法律、合同依据，应当依法予以撤销。康耀文、孟格针对德兴公司的上诉意见辩称，一、原审法院判决第一项，认定事实清楚，适用法律正确，对判决第一项应予维持。一审查明德兴公司未在2016年12月31日前全面履行合同约定义务，而是在2017年12月7日验收合同并供暖，其行为已经逾期构成违约。德兴公司抗辩称系第三方原因造成其违约，不能对抗本合同约定，更不能免除其违约所承担的责任。当事人双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金为日万分之0.5，该标准远低于中国银行同期贷款利率，德兴公司主张违约金过高没有法律依据。二、德兴公司在不动产改革前已构成事实上的违约，其以不动产改革为抗辩理由不能成立。《商品房买卖合同》约定德兴公司应在2016年7月31日前申请办理房屋权属首次登记，因此，2016年8月20日之后的不动产变更与其违约行为无任何关联关系。在8月25日郑州市不动产登记中心开始受理各类不动产登记业务申请后，德兴公司直至2017年6月12日才将首次登记材料提交。德兴公司作为专业的房地产开发公司，在2014年即应知道《不动产登记暂行条例》的规定，却没有采取积极的应对措施，放任违约行为产生。康耀文、孟格作为弱势一方群体，只能通过诉讼途径维护自身权益。因此，不动产登记变更不能作为德兴公司承担违约责任减免的条件。三、一审法院关于逾期办理房产证的认定，事实清楚，但违约金计算方式错误。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中六.2.中关于逾期交付房产证事项，合同虽未约定具体违约金计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和第二款的规定，德兴公司应依法承担按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准，赔偿相应损失的违约责任，既然双方对违约金数额及计算方式没有约定，但法律有明文规定，应当适用法律规定，而并非适用合同中其他条款约定日万分之0.5，康耀文、孟格认为该项违约金判决标准过低，依法应适用中国人民银行同期贷款利率计算。康耀文、孟格向一审法院起诉请求：1、依法判令被告限期将供配电设施运行方式整改为市政电力直接供给，并支付供配电设施逾期整改违约金（按照已交房款的日万分之0.5计算，自2016年7月1日计至2018年2月28日为21491.8元）；2、依法判令被告限期整改供暖设施达到约定的供暖条件，并支付供暖设施逾期整改违约金（按照已交房款的日万分之0.5计算，自2017年2月1日计至2017年12月9日为10675.1元）；3、依法判令被告支付逾期办理产权初始登记违约金11170元；4、依法判令被告支付逾期办理房产证违约金（按照已交房款的日万分之0.5计算，自2017年10月12日计至2017年12月31日为2828.25元）；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：对当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。对当事人适用2015年1月11日《商品房买卖合同》相应约定权利义务条款，比对当事人行为是否构成违约事实的争议，分别确认如下：一、基于2015年1月11日《商品房买卖合同》第十四条第一款第2项的约定事由，原告举证证明被告合同违约不成立。2015年1月11日《商品房买卖合同》第十四条第一款第2项系统文字构成为：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……2、供配电设施：2016年5月31日达到：入户接通条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。”原告针对上述约定文字概念解释原、被告间相关民事权利义务为：被告应于2016年5月31日前，将供电运行方式达到市政电力直接供给的条件。原告进而解释为被告应履行建立原告与供电企业间的《供用电合同》关系，并由原告作为《供用电合同》用电户，将日常用电费用交予国家电网经营机构。缘此解释，原告主张举证被告并未完成原告与国家电网经营机构间的《供用电合同》成立的义务，且被告自己组织供电设施建设并直接向原告收取涉案用电费用，构成违约。被告针对上述约定文字概念解释原、被告间相关民事权利义务为：“市政电力直接供给”应为涉案小区产权分界点电源直接源于国家电网经营机构。缘此解释，被告抗辩举证被告已于2016年4月6日完成了涉案小区用电电源直接源于国家电网经营机构，没有违约。鉴于原、被告双方对涉案合同约定条款的理解存在有争议，而该争议直接影响原、被告双方适用该争议条款作为约定违约事由进行认证推理过程中的诉辩举证的关联性。故依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，原、被告应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原告在解释“市政电力直接供给”时，不仅使用相同的概念解释概念，且对“市政”、“电力”、“市政电力”、“直接”、“供给”、“直接供给”一般概念的认识，相较《现代汉语词典》相关概念，在定义、内涵、外延方面有较大出入。即原告有关“市政电力直接供给”的解释偏离了上述法定的首先使用词句解释的规则。至于原告意欲从习惯或民事法律关系的角度将“市政电力直接供给”解释为原告与国家电网经营机构成立《供用电合同》，是该项条款约定的目的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条第二款的规定，原告对此“市政电力直接供给”条款的理解，负有契合举证义务。而原告对此陈述及两个政府文件（郑政［2011］35号、郑政［2015］17号）的相关举证论证，从“市政电力直接供给”词句与上述文件的词句比对、适用角度存在文件相关事由概念与约定违约事由概念的不同一、适用违约事由概念外延的不统一。即原告与供电企业成立《供用电合同》，从本案本项约定角度，与被告存在模糊关系；“市政电力直接供给”从主体、客体、内容分析无法构建具体民事法律关系，仅仅表示法律关系的客体为规划用电，规划电力直接作用于涉案小区。相较被告的相关电源源于政府规划、如期接通入户、供电设施产权界点内的组织建设合法的举证证明力，原告证明被告违约的约定事由逻辑大前提的举证证明力弱于被告的相应反驳、反证举证证明力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，原告理解的本案该项约定事由不成立，该院不予支持。从与本案本项裁判法律事实没有关联的角度，根据《中华人民共和国电力法》第二十四条、第二十五条、第二十七条、第六十三条和国务院《电力供应与使用条例》第六条、第三十八条第（一）项，提示原、被告双方在合法、安全、方便、持续、节能方面，认真检视涉案小区电力管理状态和电力使用状态，尤其是至今仍然存在的电费收取所涉及的行政法律关系问题和《供用电合同》要约、承诺、成立所涉及的民事法律关系问题。二、基于2015年1月11日《商品房买卖合同》第十四条第一款第4项和第二款的约定事由，原告举证证明被告构成合同违约成立。2015年1月11日《商品房买卖合同》第十四条第一款第4项和第二款的系统条款构成为：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4、供暖设施：2016年12月31日达到：工程验收合格；运行方式为市政管网集中供暖，……供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、逾期出卖人应在一个月内完成整改，逾期仍未完成整改则按合同第九条第1款执行；2、由于政府原因或不可抗力因素导致基础设施、公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，出卖人不承担责任”。第九条第1款约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：√5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。”2017年12月7日郑州市热力总公司针对涉案包括原告住宅的栖湖怡家1-5号楼发出供热指令形式下的《郑州市热力总公司用户供热工程并网供热通知单》，随即被告与郑州市热力总公司签订了没有签约时间的《集中供热协议》。原告对此以陈述形式认可涉案供暖设施于2017年12月7日验收合格并供暖。上述约定事由系为了保障原告及时、安全、持续使用供暖设施，被告未在2016年12月31日前全面履行上述约定义务，被告构成逾期违约。扣除约定的整改一个月的不计付违约金的时间，被告本案本项违约期间为2017年2月1至2017年12月6日。本案中原告主张的违约期间为2017年2月1至2017年12月9日，高于合同约定，违约期间应为2017年2月1至2017年12月6日，共计309天，故被告应按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，共计10922.62元。被告对此抗辩涉案供暖设施已随郑州市工程质量监督站2016年6月7日《质量监督报告》（监督登记号201405235101-5301）所确认的报告时间、报告内容履行了相关义务。被告该抗辩割裂、混淆了涉案系统供热设施中的不同时间项下室内供热设施、栖湖怡家1-5号住宅楼供热设施以及郑州市热力总公司涉案铺设、连接供热设施及内外供热设施并网的统一关系。即被告主张所开发建设的涉案房屋室内的供热设施安装状态和栖湖怡家1-5号住宅楼的供热设施安装及系统检测合格的状态，既不能证明郑州市热力总公司针对涉案栖湖怡家1-5号住宅楼实施关联并网供热设施安装的状态，更不能证明涉案系统供热设施已于2016年12月31日具备“出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议”条件的约定统一状态。被告该抗辩举证虽为必要，但不充分。被告的逾期违约行为已造成原告在关联条款约定的期日后，正常的供热季期间内迟延使用涉案房屋的供暖设施，降低了被告销售商品房的阶段性功能的使用价值。鉴于原、被告本案签约时适用、选择合同条款的地位；相较原告已付706966元对价的期待利益和交易成本；被告有关日万分之0.5比例下的逾期违约金过高的抗辩，从相对人间的损益角度，实难悉数比对高低。故应遵从约定违约金计算方法，以致效率。被告主张本案本项逾期是行业习惯，不仅违背约定、法定和常理，且从诉讼技术层面，缺少《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条第二款所规定的举证证明。故被告本案本项抗辩，既无约定减免事由举证，亦无法定减免事由举证，应承担诉讼不利责任。如因第三方原因造成违约，被告应依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，首先承担本案违约责任；被告与第三方的纠纷，可依照法律规定或按照约定解决。在此提醒当事人，不仅要依法、诚实、守信履约，而且要从系统安全角度理解“出具验收合格证明文件纳入城市集中供热”的房屋价值，更要从涉案小区以往验收过程中出现的问题、供热指令中标注存在的问题及时进行相应协助和整改。三、基于2015年1月11日《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中六、1的约定事由，原告举证证明被告违约成立；被告举证证明依约依法减少违约金负担部分成立。1．被告构成本案本项合同违约。2015年1月11日《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中六、1的系统条款构成为：“六、产权登记的约定1、产权初始登记出卖人应当在2016年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005％违约金。”该约定虽然从使用初始登记（首次登记）概念的行政法律关系的性质、主体方面与本案合同目的所涉民事法律关系有所不同和差异，但从民事法律关系角度分析，该约定条款不仅设立了被告与原告间商品房买卖合同关系项下的关联民事权利与义务约定，更是国家相关机关以示范文本中格式项，提示作为房地产开发主体的被告，在实施商品房销售时，应依法依规及时归纳、梳理、完善房地产开发及销售所必备的文件资料，避免产权首次登记延误所引发的后续转移登记延误的系统迟滞及风险。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，被告负有在2016年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的，申请办理房屋权属首次登记以及涉案房屋所有权和土地使用权统一首次登记资料已报送并被郑州市住房保障和房地产管理局或郑州市不动产统一登记机构受理的举证义务。诉讼中，被告没有提交符合上述约定期间，涉案房屋首次登记申请已被受理的或依法依约减免责任的相关有效证据材料。被告构成逾期违约。被告抗辩举证证明约定报送的登记机构——郑州市住房保障和房地产管理局，在涉案合同履行期间，因其房屋权属登记职能于2016年8月20日被公告确定为郑州市不动产登记中心统一履行。被告认为原、被告双方约定的具体登记机构无法进行房屋权属登记，所以被告不构成合同违约。被告该抗辩举证，首先与2016年8月20日郑州市住房保障和房地产管理局不动产登记职能转换的时间关联不周延。被告在2016年8月20日前仍负有约定义务。再者根据《不动产登记暂行条例》第四条第一款和《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款的规定，2016年8月20日以后，被告作为商品房的销售者，同样依约依规负有针对涉案不动产房屋所有权，向统一的不动产登记机构统一申请“两权（房屋所有、土地使用）一证”登记的义务。以上约定义务与变更后的首次登记申请程序不冲突。如此被告逾期交房的期日、不动产登记机构的转换、统一登记房屋所有权和土地使用权的程序加入实施，依法依约均不能变更或终止被告本案本约的首次登记申请并被受理的约定义务。故该院对被告该抗辩举证不予支持。2．被告举证本案本项违约责任应依法、依约减少违约金负担。该证明部分成立。2014年11月24日国务院公布《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），《条例》自2015年3月1日起施行。2016年1月1日国土资源部公布《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），《细则》自2016年1月1日起施行。其中《条例》第四条第一款和《细则》第二条第二款规定，国家实施不动产统一登记制度，房屋等建筑物应当与其所依附的土地一并登记，保持权利主体一致。2016年8月20日涉案不动产所在地实施不动产统一登记。从公示的规范信息的时间、内容角度，被告作为专业房地产开发公司在2014年11月24日即应知道上述《条例》的规定，在2016年1月1日亦应知道上述《细则》的规定。2016年8月20日后涉案不动产的“两权一证”统一登记规范较之前的规范，从行政法律关系主体以及登记程序方面的确存在量和质的不同。但从应然的立法、执法层面，国家机关职能的规范性和连续性是毋庸置疑的。故被告登记申请的逾期与此没有免责必然关联。在原告已于2016年6月19日占有使用涉案房屋，被告已于2017年6月15日将申请首次登记材料提交到统一的不动产登记机构并被受理的条件下，根据本案本项“房屋交付使用后60日内”的履约期间约定，2016年8月19日至2017年6月14日期间为被告本案本项计付违约金的逾期违约期间。当然，该院也已注意到2016年8月20日以前的首次登记有关委托手续、报送主体材料范围、报审材料范围等确需在2016年8月20日以后，依新规重新统一进行梳理、书写、填具、传递、申报。综合前述被告2016年8月20日之前已经违约、被告本案本项违约事由发生期间涉案不动产登记机构“两权一证”统一登记规范与本案本项约定登记事由适用规范的差等关系、本案本项约定权利义务与商品房买卖合同基本权利义务的关联程度、“两权一证”程序加入，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院酌定，适用本案本项违约金计算方法计算的违约金，在2016年8月20日至2017年6月14日期间（共计299天）内调减50％，金额为5284.57元，本案本项被告需承担的违约金5284.57元。四、基于2015年1月11日《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中六、2的约定事由，原告举证证明被告合同违约成立；原、被告应依约、依法行使本案本项违约请求权、抗辩权。1．被告构成本案本项合同违约。2015年1月11日《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中六、2的系统条款构成为：“六、产权登记约定……2、转移登记出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理［√］买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需的资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。”2017年6月27日涉案不动产完成“两权”的统一首次登记，据此应当在2017年10月25日前按约定履行本案本项义务。2017年12月19日，被告委托河南德兴物业服务有限公司通知涉案小区本案关联业主领取《不动产权证书》，方完成本案本项义务。自2017年10月26日至2017年12月18日期间，被告构成违约。本案中原告主张的违约期间为2017年10月12日至2017年12月31日，其中自2017年10月26日至2017年12月18日期间，共计54天，该院予以支持，超出该期间的主张该院不予支持。2．原、被告双方应依约、依法行使本案本项请求权和抗辩权。本案本项约定作为河南省工商行政管理局和河南省建设厅监制，业已登记备案的示范文本《商品房买卖合同》中的格式项选择确定的条款约定，根据示范文本合同中商品房买卖合同说明项“5、对合同文本［］中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。［］中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”的说明。本案本项约定未包含有原告欲意表达的，在涉案《商品房买卖合同》第24页“［］买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房0.005％的违约金”中印刷的［］内划√确定的约定的违约金计算方法。即原告依本案本项约定主张被告支付相应的违约金，没有约定事由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，原告承担没有证据证明相应违约金计算方法约定成立，并要求被告支付相应违约金的诉讼不利后果。被告抗辩本案本项原告违约金诉求没有约定依据，欲意免责。该抗辩部分成立。鉴于与被告本案本项约定的相关事由业已多次违约的前述前期关联事实认定及本案本项被告的直接关联违约事实认定，虽然被告依法免于约定违约金计算方法下的违约金给付责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和第二款的规定，被告应依法承担按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，赔偿原告相应损失的违约责任。同时参考原告本案本项诉讼请求给付金额的赔偿性，违约金赔偿性与法定赔偿比例的统一赔偿性目的；原告本案本项适用违约金计算比例计算的诉讼请求金额尚未超出前述司法解释计算赔偿金的范围。综合本案诉求范围、审理范围、裁判范围的基本统一和化解本项讼争效率的审判价值。被告本案本项违约行为应支付原告所主张的54天逾期时间的，以原告已付购房款总额为基数的，适用每日0.005％比例计算的损失，损失金额为1908.8元。一审法院认为，2015年1月11日《商品房买卖合同》涉案范围条款，没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。原、被告均应依法依约，从实现合同目的角度诚信履行、全面履行。根据前述查明的事实，被告构成违约，导致原告在完全履行较大金额付款义务后，没有及时得到符合约定功能的商品房等期待利益，更没有及时实现相对债权到绝对物权的保障利益，故被告应依约依法承担相应违约责任。综上所述，原告本案诉求没有约定或法定依据的，超出约定或法定范围的，对应约定事由和法定事由举证不力的，该院不予支持。同理，被告抗辩，尤其是针对原告诉求违约金过高的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和以《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条所规定的主、客观具体违约金调减条件。对此，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第二款、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十三条的规定，判决：一、被告河南德兴置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告康耀文、孟格2015年1月11日《商品房买卖合同》第十四条第一款第4项和第二款约定的逾期违约金10922.62元；二、被告河南德兴置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告康耀文、孟格2015年1月11日《商品房买卖合同》附件四合同补充协议六、1约定的逾期违约金5284.57元；三、被告河南德兴置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告康耀文、孟格2015年1月11日《商品房买卖合同》附件四合同补充协议六、2约定的逾期违约损失1908.8元；四、驳回原告康耀文、孟格的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费477.5元（已减半），由原告康耀文、孟格负担290.5元，被告河南德兴置业有限公司负担187元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。德兴公司提交以下证据：证据一、2017年12月19日郑州九龙城房地产有限责任公司签订的商品房买卖合同一份；证明：2017年12月栖湖怡家小区周边楼盘九龙城项目商品房价格每平方15337.88元。证据二、河南德兴物业服务有限公司电费收据一份；证明：栖湖怡家小区居民用电电价0.56元/度。证据三、网上打印百度百科“空调开一天多少度电？空调耗电量怎么计算（详解）”资料，网上打印百度百科“家里的空调开热风30度，一个晚上要多少电”资料各一份；证明：1P空调正常运转一天耗电量17.64度，每小时耗电量0.735度。全天24小时开机状态下，平均每小时耗电量不超过0.9度。2P空调每小时耗电量1.46度，全天24小时开机状态下，平均每小时耗电量不超过1.8度。康耀文、孟格针对德兴公司提交的证据发表质证意见，第一份证据：该份证据是复印件，我方对真实性、证明目的均有异议；该《商品房买卖合同》的出卖人系郑州九龙城房地产开发有限公司，其价格表与栖湖怡家房价无关。因每个开发商所开发的房屋质量、位置、环境不同，和土地成本不同，因此不具有可比性。第二份证据河南德兴物业服务有限公司电费收据一份，对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据只是证明电费单价，与供暖没有任何关系，其次空调供暖与暖气供暖人体体验感不同。第三份证据网上打印百度百科“空调开一天多少度电”，该证据不属于新证据，也不属于官方文件。对其真实性及证明目的均有异议。康耀文、孟格未提交新证据。本院经审查认为，德兴公司提交的证据与本案基本事实的关联性不足，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，康耀文、孟格与德兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定认真履行。关于供暖设施及集中供暖问题、办理房屋权属初始登记的资料报送问题、房屋权属转移登记问题，由于德兴公司均未按合同约定履行，其行为已构成违约，所以，德兴公司应承担相应的违约责任。原审法院综合考虑整体合同的约定及双方的实际履行情况，由此判决德兴公司支付相应的违约金较为合适。其中对于办理房屋权属初始登记的资料报送违约金的计算，考虑到2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门职责变化以及产权初始登记政策变化，对于德兴公司办理房屋权属初始登记产生一定影响，因此，德兴公司承担的违约责任应予以适当酌减，故原审对此认定并无不当。关于供配电设施及运行方式是否存在违约问题，由于双方对于“市政电力直接供给”的理解产生分歧，德兴公司一审时举证的《高压供电方案答复单》、《送电申请单》，可以证明涉案小区电力设施相应设备于2016年4月6日经检查验收合格，郑州供电公司于2016年4月8日向涉案小区供配电设施供电，涉案小区的供电方案经过审批，亦符合《郑州市新建住宅项目供电设施建设管理办法》的相关规定，属于符合规定、正常的用电。从涉案小区电力供给的方式来看，德兴公司完成了电力配套设施工程验收合格后，由郑州供电公司向德兴公司电力配套设施供电，德兴公司依总表向郑州供电公司缴纳电费，德兴公司对各业主安装了入户电表分户电费计量，能够保障业主正常用电，并不违反“市政电力直接供给”的约定。而康耀文、孟格未能提供相应的充分证据证明其主张，因此，康耀文、孟格该上诉理由不成立。若涉案小区业主大多认为应选择供电企业直接计费方式，那么涉及如何改变现有方式，可依法另行解决。德兴公司上诉称一审事实不清、适用法律错误等的理由不足，本院不予支持。综上所述，康耀文、孟格和德兴公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费855元，由康耀文、孟格负担602元，由河南德兴置业有限公司负担253元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 李继军二〇一八年九月二十日书记员 李 杨