浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终196号
上诉人（原审被告）：吴旭定，男，1974年11月18日出生，汉族，住新昌县儒岙镇新任村**号，现住新昌县，
被上诉人（原审原告）：浙江文邦物业管理有限公司，住嵊州市三江街道迪贝路121号5楼，统一社会信用代码：91330683573954995T。
法定代表人：操文汉，总经理。
委托诉讼代理人：张建波，男，该公司员工。
上诉人吴旭定因与被上诉人浙江文邦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院(2017)浙0624民初5250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴旭定上诉请求：1.依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人对损坏的物件进行修复；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人从未收到被上诉人催缴物业费的信函，被上诉人的诉请已超过诉讼时效。二、被上诉人在退出时，未退还上诉人装修押金。三、被上诉人与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》仅从2012年1月18日至2014年1月17日，2014年1月18日后，未继续签订《物业管理服务合同》。四、上诉人房间内主体墙壁开裂，被上诉人未予修复，要求被上诉人赔偿相应损失，楼道口防盗门不知去向，电梯门套瓷砖脱落，消防箱玻璃未及时修补，要求被上诉人修复。
浙江文邦物业管理有限公司辩称，被上诉人经过电话催讨、书面催讨、以及墙上公示，已尽到了催讨责任。2014年1月18日后的物业服务合同是没有签订，但是被上诉人与另外一家物业公司和业主委员会已签订了撤出文件，撤出小区的物业服务。被上诉人的东西什么时候坏的，没有照片也没有证据，与本案无关。保证金退还需上诉人提交相应的证据。
浙江文邦物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即付清自2013年7月1日起至2015年3月15日止的物业管理费2661元，逾期缴纳的违约金971元（自2015年4月1日起），合计3632元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告文邦公司系物业管理服务企业，被告吴旭定系新昌县七星街道新昌人才公寓5幢2单元2092室房屋所有人，其房屋建筑面积为118.56平方米、车库一间。原告于2012年1月18日、2013年1月18日分别与被告所属小区新昌县人才公寓业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定委托管理期限至2014年1月17日止。合同约定：第三条，原告为人才公寓小区全体业主和使用人提供物业服务，本物业管理区内的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应责任。合同第二十二条第一款规定：本物业管理服务收费标准套房按建筑面积1-2层（架空层为1层）按每月每平方米1.00元，3-110层以每月每平方米1.20元收取、车库每年120元、地下车位每年240元、车棚每年60元收取。2013年1月18日原告与被告所属小区新昌县人才公寓业主委员会签订的《物业管理服务合同》第二十二条第五款规定业主逾期缴纳或拒不缴纳物业费的，每日承担千分之五的违约金，原告可依法向人民法院起诉。合同签订后，原告按照合同约定履行相关的物业管理义务，合同期满后未继续签订《物业管理服务合同》，但实际管理至2015年3月15日止。被告在人才公寓小区享受原告的物业管理利益。按照《物业管理服务合同》的约定计算，被告自2013年10月1日起至2015年3月15日止的物业管理费其中套房2489.76元（118.56㎡×1.2元/㎡.月×17.5月）、车库175元（10元/月×17.5月），合计2664.76元未及时向原告缴纳。2016年2月4日，原告以书面的形式通过邮寄方式向被告催讨尚欠的物业管理费，但被告未支付，2017年4月10日再次催讨，至今仍未支付。2017年11月2日，原告诉请被告立即支付2013年10月1日起至2015年3月15日止的物业管理费2661元，并支付从2015年4月1日起至付清日止按每日千分之一的逾期支付的违约金。
一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理维护的义务的合同。业主按照合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的收费标准向物业管理企业履行缴纳物业管理费的义务。业主经书面催缴，无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。依法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。物业服务合同期限届满后未续订，物业服务人继续提供物业服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝接受服务的，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同确认。本案中，原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但被告所在人才公寓小区的业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效，对被告具有约束力。原告在与被告所在业主委员会签订的物业服务合同期限届满后未续订，但原告继续按原合同约定履行物业管理服务义务，被告在该小区内享受原告所提供的物业管理服务，依法应当履行交纳物业服务费的义务。原告依法享有向被告收取物业服务合同中约定物业服务费的权利，故原告诉请被告缴纳物业费2661元，并支付逾期缴纳物业费的违约金合理、合法，该院予以支持。物业服务合同中约定的逾期支付违约金按日千分之五计算，原告诉请被告逾期支付物业管理服务费，承担每日千分之一的违约金，综合考虑原告在被告违约中所造成的经济损失及对物业管理服务行业中物业费逾期缴纳对物业管理所产生的影响等因素，确定被告逾期支付物业管理费的违约金按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率1.3倍计算较为合理，该院予以支持，过高部分该院难以满足。原告主张逾期违约金从2015年4月1日起计算，但原告向被告催讨时间为2016年2月4日，故从原告催讨之日起计算至付清日止不违反法律规定，该院予以支持。被告辩称原告的诉请超过诉讼时效的意见，与事实和法律规定不符，该院不予采纳。被告辩称其交纳的装修保证金要求退还的意见，因无相关证据证明，该院不予采纳；被告辩称原告在管理时对防盗门等去向不明，消防措施损坏也没有及时维修等意见，不能成为被告拒绝交纳物业管理费的合法理由，故该意见该院不予采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十一条第一款、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零六条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告吴旭定支付原告浙江文邦物业管理有限公司自2013年10月1日至2015年3月15日止的物业管理费2661元、并支付上述款项自2016年2月4日起至付清日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，限于判决生效后十日内付清；二、驳回原告浙江文邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告吴旭定未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴旭定负担，限于判决生效后七日内交纳。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否需向被上诉人支付物业管理费及违约金。根据被上诉人与上诉人所在小区新昌县人才公寓业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定，被上诉人为人才公寓小区全体业主和使用人提供物业服务，上诉人作为业主应按合同约定的收费标准，向被上诉人履行支付物业管理费的义务。虽2014年1月17日后，物业服务合同期限届满被上诉人与人才公寓业主委员会未再续订物业服务合同，但被上诉人在退出前仍继续提供物业服务，上诉人作为业主在接受被上诉人提供物业服务的同时应参照原《物业管理服务合同》确定的标准支付物业管理费。现上诉人未缴纳2013年7月1日起至2015年3月15日止的物业管理费事实清楚，故一审法院判决上诉人支付被上诉人2661元物业管理费及相应违约金并无不当。虽上诉人主张被上诉人的诉请已超过诉讼时效，但根据被上诉人提交的浙江嵊州城北营业厅整付零寄交寄清单、浙江文邦物业管理有限公司函件、催讨函等证据可证明被上诉人一直在向上诉人催讨物业管理费，故本院对上诉人诉讼请求已超过时效的主张不予采信。另上诉人主张的装修保证金未退还、被上诉人在管理期间对上诉人房内墙壁未修复，防盗门等去向不明，电梯门套瓷砖脱落、消防设施损坏没有及时维修等问题，因上诉人未提交相关证据予以证明，故本院均不予采信。
综上所述，吴旭定的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由吴旭定负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵启龙
审判员 姚 瑶
审判员 韦 玮
二〇一八年一月十七日
书记员 余建维