内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民一终字第109号
上诉人（原审被告）周德涌，男，1950年1月25日出生，汉族，无职业，住内蒙古包头市。
委托代理人杨进斌，内蒙古云浩律师事务所律师。
委托代理人姚乐乐，内蒙古云浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王守利，男，1963年10月1日出生，汉族，现住内蒙古包头市。
委托代理人胡建虹，内蒙古正捷律师事务所律师。
原审被告曹瑞英，女，1956年12月2日出生，汉族，住内蒙古包头市。
上诉人周德涌因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2014）包青民初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人周德涌及其委托代理人杨进斌、姚乐乐，被上诉人王守利及其委托代理人胡建虹，原审被告曹瑞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年4月23日，被告曹瑞英向原告王守利出具收条一张，内容为：“今收到王守利现金叁万元整”，2004年4月26日，被告曹瑞英再次向原告王守利出具收条一张，内容为：“今收到王守利现金壹万元整”。原被告双方对于交付该40000元的事实没有争议，对于该40000的用途存在争议，原告主张为购房款，二被告主张为租金。二被告将其所有的青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋交付原告王守利，由原告王守利的妹妹王守管及其家人居住使用至今。原被告双方对于房屋交付时间存在争议，原告主张在2004年4月，二被告主张在2003年5月。该房屋2006年、2009年至2013年的采暖费以及分户供热改造费均由原告王守利的妹妹王守管支付。2003年3月28日、2003年9月15日包头市青山区青福镇人民政府分别对王守管夫妇出具《包头市流动人口婚育查验证明》各一份。
原审法院另查明，被告周德涌为担保李凤英向包头市百佳信用担保公司的借款，于2003年1月16日将青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋抵押给包头市百佳信用担保公司，产权登记机关登记期限至2004年1月16日。至今，该房屋的登记状态为已抵押，限制转移。
原告王守利提交如下证据：1、收条两张，根据付款金额及付款时间可以看出是购房款；2、民事起诉状，在该诉状中被告称2003年5月到2005年的5月诉争房屋的租金是每月300元，证明40000元是租金不符合常理；3、收据8张，证明取暖费、分户供热改造费费用全部是原告所交，证明原告是买房而不是租房；4、民事起诉状，诉状中称原被告双方是借房屋关系，而另一份诉状中又称原被告是租赁关系，说明二被告对于当时的事实在做虚假陈述；5、调查询问笔录一份，证明原被告双方之间对诉争房屋是买卖而不是租借；6、王守利、王守胜房屋产权证及完税证，证明当时王守利本人是有住房的，不需要租被告房屋；7、三份包头市流动人口婚育证明查验证明，证明在2003年9月王守管夫妇二人在青福镇居住，被告所提供的三份证人证言是虚假的。被告周德涌及被告曹瑞英质证：对证据1、2、3真实性无异议，证明目的有异议；证据4、5、6不符合法律规定的证据形式；证据7原告提交的证明不能否定我方提交的三份证言中证明原告在2003年在诉争房屋居住的事实。
被告周德涌及被告曹瑞英提交如下证据：1、3份证人证言，证明原告是2003年5月份入住的诉争房屋；2、诉争房屋房产证，证明该房屋于2003年1月16日设立了抵押登记；3、2004年5月12日王某某出具的欠条一份，证明王某某与被告存在利害关系。原告王守利质证：对证据1证人均某某到庭；对证据2真实性无异议，双方交易房屋的时候已经解除了抵押；对证据3真实性有异议。
以上事实，有原、被告陈述及提交的书证、庭审笔录在案佐证。
原审法院认为，本案的争议焦点在于原被告双方就青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋是买卖合同关系还是租赁合同关系。原告主张双方系房屋买卖合同关系，并提供下列证据予以支持：被告曹瑞英出具的收条两张、采暖费及分户供热改造费收据、王某某证人证言。被告主张双方系房屋租赁合同关系，并提供下列证据予以支持：邻居证明、青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋房产证。本院认为，原告在3天内向被告曹瑞英付款40000元，参照2004年房屋买卖及租赁的市场价格，该款项的用途为购房款更符合常理。再结合证人王某某的证言及青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋的分户供热改造费的支付情况，原告主张双方为房屋买卖合同关系的证据相较于二被告主张双方系房屋租赁合同关系的证据具有明显优势。故本院对原告提交的上述证据予以采信。本院认为，原告与二被告具有买卖青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋的意思表示，因双方未签订书面合同，故以2004年4月23日交付房款的日期为合同成立日期。
关于原告与二被告之间的房屋买卖合同是否有效的问题，原审法院认为，虽然青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋自2003年1月16日起一直在设立抵押状态，根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办（2011）442号）第八条：“未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。”的精神，原告王守利与二被告于2004年4月23日订立的房屋买卖合同关系是有效的。但因该房屋在产权登记机关登记的状态为抵押限制转移，在抵押登记注销之前该房屋不能办理物权变更手续，因此原告王守利请求二被告协助其办理产权变更登记手续的诉讼请求原审法院不予支持。原审法院判决：一、原告王守利与被告周德涌、曹瑞英就内蒙古包头市青山区幸福南路1号街坊-84-7号房屋的房屋买卖合同关系成立并有效；二、驳回原告王守利的其他诉讼请求。案件受理费100元，原告负担50元，被告周德涌、曹瑞英共同负担50元二被告负担部分于本判决生效之日起10日内给付原告。
宣判后，周德涌不服向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。其主要上诉理由为：2003年5月被上诉人向上诉人提出租房要求，上诉人将房屋租给被上诉人居住，并未和被上诉人签订相关租赁合同，直到2004年4月才向被上诉人提出收取租金，被上诉人当时有买房意向，上诉人明确告知被上诉人，该房已经抵押贷款无权买卖，如果抵押解除后上诉人要买，可优先考虑被上诉人，经双方商量，2004年4月23日送来租金30000元，由上诉人妻子曹瑞英收取，上诉人考虑房屋是为儿子准备的婚房，高档装修，家具、厨具等都是新的，生活设施齐全，自已也不住，知道被上诉人有长期租房的意向，提出收取10000元屋内财产抵押金，并约定居住期房屋发生的一切费用由被上诉人自理。所以随后发生的采暖费用及分户供热改造费均由被上诉人支付。如果是房屋买卖行为，上诉人收到被上诉人的现金没有写明是购房款的事由时，被上诉人也应该要求上诉人写清楚。正是由于双方当初约定的是租房，上诉人在两次的收条中载明的是收到的现金。一审法院推定双方有买卖房屋的口头协议是不符合事实和常理的。房屋买卖合同双方必须签订书面合同，否则双方的买卖行为不能成立生效。涉案房屋已经办理了房屋抵押登记，限制转让，并且抵押权也没有消灭。原审引用《2011年全国民事审判工作会议纪要》错误。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，上诉人根本没有买卖房屋的意向，更谈不上有口头买卖合同的事实，因此请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人答辩称，上诉人认可两份收条的真实性，但对于四万元究竟是买房款还是租房款双方各执一词，这两张十年前的收条本身并没有注明收到的是买房款还是租房款，从涉讼房屋当时应有的价值来看，这四万元不可能是租金，只能是买房款，因为十年前该地段的房屋价格也就是每平米800元左右，这套房子的市值不过四、五万元。上诉人在该房屋交付给答辩人的时间上做了虚假陈述，并可以推知其关于房屋租赁关系的陈述也是虚假的。上诉人对该房是否租赁的陈述前后不一，且多种陈述均不符合常理。在其起诉腾房之诉中先后向法院递交了两份起诉状，陈述不一致，一份称王守利借房，另一份称租房，这种前后不一的说法恰说明上诉人在编造事实。答辩人的证据和陈述真实可信，同意原审判决。
二审经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己的诉讼主张有举证义务。现上诉人主张双方存在租赁关系，但对此未能提供证据，故对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
终审案件受理费100元，由上诉人周德涌负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵文革
审判员 宋 炜
审判员 李 梅
二〇一五年六月十八日
书记员 李 毅