北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第01214号
原告赵子彩，女，1967年1月29日生。
委托代理人张金海，北京市智远律师事务所律师。
被告张文桥，男。
被告廖正炳，男，1972年4月23日生。
被告北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097号。
法定代表人吴平，董事长。
委托代理人柴丽楠，女，1975年6月21日生。
原告赵子彩与被告张文桥、廖正炳、北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员庞立新适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵子彩的委托代理人张金海、被告廖正炳、华熙房地产经纪公司的委托代理人柴丽楠均到庭参加了诉讼，被告张文桥因在监狱服刑未参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵子彩诉称：2011年10月23日，廖正炳作为张文桥的代理人与原告签订了房屋买卖合同，合同约定，张文桥以106.5万元的价格将位于良乡太平庄西里x号楼2单元301号房屋出售给原告。原告于合同当日交付定金5万元，由华熙房地产经纪公司保存，银行通知可以解押之日，原告交付45万元首付款，解押手续完毕之日起三日内支付61.5万元，张文桥应予2011年10月24日前向银行办理提前还贷手续，办理解押手续后办理产权转移手续，华熙房地产经纪公司负责办理贷款过户的相关事宜，因该房屋因故被查封，无法交易，故起诉要求解除房屋买卖合同，华熙房地产经纪公司退还定金50000元及利息1000元，三被告共同支付违约金106000元。
被告张文桥辩称，房屋是廖正炳卖给赵子彩的，与我无关，合同不是我签订的。我与廖正炳有买卖合同，我欠廖正炳55万元，法院已判决房屋归廖正炳所有，公证书和委托书的目的是房子押给他，再协助过户。不同意赵子彩的诉讼请求。
被告廖正炳辩称，交易的房屋是我的，我已给付张文桥价款，我以张文桥的名义卖给了赵子彩，出售房屋时有张文桥的委托书，与赵子彩签订合同时并不知道房屋被查封了。同意解除合同，不同意给付违约金，定金在华熙房地产经纪公司，可以退还赵子彩。
被告华熙房地产经纪公司辩称，同意解除合同，不同意给付违约金，同意退还定金，不同意支付定金利息。
经审理查明，2010年11月3日，张文桥、廖正炳签订委托协议，委托协议第三条明确约定了委托事项和权限为：甲方（张文桥）委托乙方（廖正炳）办理房屋提前还贷、解除抵押登记的相关事宜；办理房屋买卖相关事宜，以及办理上述房产的出售、产权过户过程中的相关事宜等多项具体事项，并经北京市恒信公证处公证。2011年10月23日，廖正炳以张文桥的名义作为出卖方与买受人赵子彩、居间方华熙房地产经纪公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定，赵子彩以106.5万元的价格购买位于房山区良乡太平庄西里x号楼2单元301号房屋（面积125.94平方米），赵子彩于合同订立之日交付定金50000元，交由华熙房地产经纪公司保存，赵子彩于银行通知可解除抵押之日向出卖人缴纳房款45万元，并约定了剩余房价款的给付时间和权属转移登记时间。该合同第八条违约责任部分约定合同签订后若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，每逾期一天，出卖人应按照总房价的万分之五向买受人支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按照总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在出现违约之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付买受人，出卖人承担向居间方缴纳的总房价的2%的居间服务费，同时还约定其他违约情形，承担违约责任方式。合同签订后，赵子彩依照合同约定向华熙房地产经纪公司交付定金50000元，后得知本案交易房屋因张文桥与他人存在债务纠纷，法院已将房屋查封，无法进行交易。
另查明，2010年7月27日，廖正炳购买了张文桥位于房山区良乡太平庄西里x号楼2单元301号房屋（面积125.94平方米），并于2010年9月4日经华熙房地产经纪公司（中介方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同价款100万元，本合同签订之日，廖正炳交纳购房定金550000元，暂交华熙房地产经纪公司保存；廖正炳于2010年9月11日前向张文桥交纳购房款45万元，此笔款项仅限于用作归还甲方就上述房屋向银行申请的贷款；双方当事人同意于2010年10月19日前共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续等主要约定。张文桥于当日收廖正炳房款55万元。2011年5月20日张文桥在涉案房屋物品交接单上签字，后廖正炳搬入涉案房屋居住。后张文桥因诈骗罪被判处有期徒刑。廖正炳与张文桥未办理该房屋的过户手续。廖正炳欲将涉案房屋出售，遂于2010年11月3日与张文桥签订了上述委托协议。
廖正炳曾于2012年初起诉张文桥，要求确认张文桥、廖正炳与北京华熙房地产经纪公司于2010年9月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效，本院于2012年6月8日作出判决，认定该买卖合同有效，后张文桥不服该判决上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2012年8月20日驳回上诉维持原判。
本案在审理中，廖正炳认可在与张文桥签订委托合同的目的是为了自己将本案涉案房屋转卖他人。
上述事实有以下证据证实，赵子彩提交的《北京市存量房屋买卖合同》、华熙房地产经纪公司收定金收据、张文桥与廖正炳签订的委托书及公证书复印件；廖正炳提供的本院（2012）房民初字第508号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第8965号民事判决书，本院（2012）房民初字第8774号案卷庭审记录等。上述证据经庭审核实可以作为认定事实的依据。
本院认为，廖正炳以张文桥名义与赵子彩、华熙房地产公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》是合同各方意思的合意，不违反法律强制性规定，应为有效，现因买卖房屋被依法查封的原因使买卖合同无法履行，赵子彩起诉要求解除合同，本院应予支持；合同解除后，华熙房地产公司收取的押金应退还赵子彩，赵子彩要求给付定金利息的请求没有正当理由，本院不予支持；廖正炳与张文桥签订了房屋买卖合同，虽然未办理房屋产权过户手续，但廖正炳已将本案涉及房屋从张文桥处购买并实际占有的事实存在，廖正炳亦认可与张文桥委托协议的目的是为了自己出售房屋，廖正炳应属于涉案房屋买卖合同实际出卖人，履行买卖合同的权利义务人，廖正炳明知房屋已经卖给了自己，仍然以张文桥的名义，自己作为委托人与赵子彩签订房屋买卖协议，廖正炳存在过错，廖正炳应当按照合同约定承担违约责任；华熙房地产公司明知张文桥已将房屋出售给廖正炳，仍然让廖正炳以委托人名义出售房屋，华熙房地产公司对于交易房屋产权状况并未查明，居间服务存在瑕疵，应当对廖正炳的违约行为承担连带责任；因张文桥与他人债务纠纷交易房屋被查封造成买卖合同不能履行，但张文桥不是房屋买卖实际出卖人，并无过错，赵子彩要求张文桥承担责任的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、一百一十六条的规定，判决如下：
一、解除原告赵子彩与被告廖正炳、被告北京华熙房地产经纪有限公司于二〇一一年十月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、被告廖正炳于本判决生效之日起十日内向原告赵子彩支付违约金十万六千元，被告北京华熙房地产经纪有限公司承担连带责任。
三、被告北京华熙房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵子彩定金五万元。
四、驳回原告赵子彩其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千七百二十元，由被告廖正炳负担一千元，由被告北京华熙房地产经纪有限公司负担七百二十元（均于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 庞立新
二〇一三年三月八日
书记员 霍云蕾