湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00377号
上诉人（原审被告）汤富庭。
上诉人（原审被告）谭腊菊。
二上诉人的共同委托代理人刘光道，湖北亘恒律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）孙宏英。
被上诉人（原审原告）周玉华。
二被上诉人的共同委托代理人王桂群，襄阳市檀溪法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
上诉人汤富庭、谭腊菊因与被上诉人孙宏英、周玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院于2014年4月15日作出的（2014）鄂襄城民二初字第00125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月14日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长，审判员苏轶、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人汤富庭及其与谭腊菊的共同委托代理人刘光道，被上诉人孙宏英及其与周玉华的共同委托代理人王桂群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告孙宏英、周玉华在一审诉称：2004年4月24日，双方协商并在原村干部吴修芝、王天乐的见证下签订了售房协议，被告将其位于襄城区花梨木店村二组三间二层的面积为140平方米的农村住房出售给原告，双方协商该房售价39000元，原告于2004年4月24日将购房款39000元一次性交给了二被告，二被告同时将建房批准用地通知书交给了原告。被告履行了交房义务，原告在该房屋内居住至今。后原告多次找二被告要求协助办理土地过户，二被告以各种理由推诿，为此请求法院判令二被告协助原告办理土地过户手续。
原审被告谭腊菊在一审辩称：双方签订合同、收款属实，合同第三条明确约定：“房子一切问题与被告无关”，房屋已经交付，被告无义务协助原告办理过户。
原审被告汤富庭在一审辩称：妻子谭腊菊未经其许可，擅自处分夫妻共有财产，依据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，故谭腊菊与孙宏英签订的售房协议应属无效协议，且孙宏英在花梨木店村有二处宅基地，也不符合土地管理法的规定，二被告没有协助办理过户的义务。
原审判决认定：谭腊菊、汤富庭原居住襄城区花梨木店村二组。谭腊菊向原襄樊市土地管理局襄城分局申请宅基地建房，1998年12月25日经襄樊市土地管理局襄城分局批准，谭腊菊取得襄城地批字98（616）号襄城区个人建房批准用地通知书，批准使用宅基地面积为140平方米，后谭腊菊在该宅基地上建成三间二层楼房一栋，建筑面积为71.4平方米。2004年4月24日谭腊菊与孙宏英签订了售房协议，协议约定：“1、谭腊菊将其位于襄城区花梨木店村二组三间二层的面积为140平方米的农村住房出售给孙宏英，该房售价39000元，售房款以现金的方式一次性付清。二、谭腊菊的个人建房批准用地通知书当日交给孙宏英。三、此房从即日起，房子的一切问题与谭腊菊无关。四、以后双方不再违约”。协议由孙宏英，谭腊菊签名。花梨木店村原二组长吴修芝、一组组长王天乐以见证人的身份也在协议上签名。谭腊菊于当日收到售房款39000元，当时出具收条一份，内容为：“收条，今收到孙红英购房款39000元，币叁万玖仟元整。谭腊菊，2004年4月24日。”同日，谭腊菊向孙宏英交付房屋及个人建房批准用地通知书。孙宏英、周玉华在该房屋内居住至今。房屋出售后，谭腊菊于2011年3月12日以个人建房批准用地通知书遗失为由在《襄阳日报》刊登了遗失声明，后向襄阳市国土资源局申请办理土地使用权证。经土地管理部门实测，谭腊菊实际的建筑面积为71.4平方米，2011年5月25日经襄阳市人民政府批准准予登记被告谭腊菊取得71.40平方米宅基地使用权，地号为340402044。原审判决另认定，孙宏英、周玉华系夫妻关系，两人户籍所在地均为襄阳市襄城区花梨木店村二组。原审法院在审理中，襄阳市襄城区花梨木店村村委会向原审法院出具证明证实，孙宏英、周玉华在花梨木店村内仅有一户宅基地。
原审法院认为：谭腊菊、汤富庭经政府土地管理部门批准，在襄城区花梨木店村二组依法取得71.4平方米宅基地使用权。后经原襄樊市城乡规划局批准，在该块宅基地上修建楼房，该房产属谭腊菊、汤富庭取得的合法财产并有权依法进行处分。谭腊菊、汤富庭将该房产出售给同一经济组织成员的孙宏英、周玉华，并不违反《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》及其他相关行政法规规定，故双方签订的售房协议合法有效。汤富庭辩称谭腊菊擅自处分夫妻财产，原审法院认为，一、签订协议、交款有见证人证实谭腊菊、汤富庭均在现场；二、双方已按协议内容各自履行，该房屋已交付孙宏英、周玉华居住至今，汤富庭并未提出任何异议，应当认定谭腊菊的售房行为系谭腊菊、汤富庭的合意，故对汤富庭的辩称共有人擅自处分共有财产，应当认定无效的抗辩请求，不予支持。诉讼中谭腊菊、汤富庭称孙宏英、周玉华在本村有其他宅基地，但未向原审法院提供有效的证据证明，经襄城区花梨木店村村委会出具证据证实孙宏英、周玉华在本村仅有一块宅基地的，故谭腊菊、汤富庭应当协助孙宏英、周玉华办理土地过户。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：谭腊菊、汤富庭于判决生效后十日内协助孙宏英、周玉华办理（原登记土地使用权人谭腊菊，坐落襄城区花梨木店村二组，宗地面积71.4平方米，土地使用证号340402044）土地过户手续。案件受理费80元由谭腊菊、汤富庭承担。
上诉人汤富庭、谭腊菊不服原审法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人谭腊菊和被上诉人孙宏英签订的房屋买卖合同无效。双方签订合同时，共有人汤富庭不在家，也不知晓卖房的事宜，直到2011年10月份上诉人汤富庭才知晓此事，故谭腊菊的出让房屋的行为无效。一审的证人吴秀芝及王天乐证言未出庭作证，不能作为证据采信。另外，争议的房屋的前后院、厨房、厕所、鸡棚等不在买卖合同之内，且价值150000元左右，应当另行处置补齐价款。被上诉人孙宏英在花木店村二组不止一栋住房，其和父母一起有两栋楼房20多间房屋，村委会证实其只有本案争议的唯一住房与事实不符。现上诉人请求返还出售的房屋，请求二审法院依法撤销原审判决；改判支持上诉人的上诉请求或将本案发回重审。
被上诉人孙宏英、周玉华针对上诉人汤富庭、谭腊菊的上诉请求及理由答辩称：原审判决认定事实清楚，实体处理正确。上诉人的请求无事实及法律依据，房屋买卖合同为有效合同，应当驳回上诉人的上诉请求。
经二审审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人汤富庭、谭腊菊对将自有的花木店村二组的房屋于2004年4月24日以39000元的价格出让给被上诉人孙宏英不持异议。但提出上诉人谭腊菊对该房屋处置时未征得共有人汤富庭的同意，应属无效的房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。上诉人谭腊菊在2004年将登记在其名下的土地房屋出让给被上诉人孙宏英，并收取了购房款交付了房屋，被上诉人孙宏英、周玉华夫妻购买房屋后即装修居住至今长达数年之久，上诉人汤富庭主张不知晓上诉人谭腊菊出售自有房屋事实显然不合情理。被上诉人孙宏英与上诉人谭腊菊签订了房屋买卖协议、支付了对价、并请见证人见证，且居住至今的事实，应认定被上诉人孙宏英、周玉华所购买的争议房屋为善意取得。其要求出让人办理房屋登记过户手续符合法律规定。上诉人汤富庭、谭腊菊上诉请求买卖房屋合同无效的主张无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人汤富庭、谭腊菊还提出出让的房屋不包含前后院、厨房、厕所、鸡棚的价值。对该请求上诉人在一审并未提出反诉及提供证据证实其主张，该请求亦不属于二审审理的范畴。对该上诉请求，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人汤富庭、谭腊菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀明
审 判 员 苏 轶
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年八月十四日
书 记 员 王文翔